河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初1412号原告：范顺新，男，1979年12月28日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡市华创房地产开发有限公司，住所地：三门峡市湖滨区大岭路12号。统一社会信用代码：91411200698716376H。法定代表人：柳志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告范顺新与被告三门峡市华创房地产开发有限公司（以下简称华创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范顺新，被告华创公司的委托诉讼代理人邓荣艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范顺新向本院提出诉讼请求：1.被告退还购房款1775674.00元,被告支付违约金53270元,赔偿本金利息731820元,合计2560764.00元。2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2014年1月14日出资1775674.00元购买了被告开发的坐落于三门峡市湖滨区华创国际广场项目56栋2层01号、2层02号、2层03号、2层04号、2层05号、2层06号共六套商业用房。政府批准被告该项目竣工日期为2014年12月27日。被告因为施工问题并没有按照规定竣工。以后被告又承诺会在三个月内交付商铺，后又承诺了很多交房日期，到期仍未交付。因为被告的原因致使规划、城建、消防等部门无法检测验收，迟迟无法交房。现被告出售给原告的房屋与约定的面积不符,且没有消防安全通道，存在有重大安全隐患。造成被告的根本实质性违约,致使不能实现合同目的。被告出售的房屋是商业用房。但是原告从买房交款之日算起共计五年十个月（计七十个月)，一直拿不到本应属于原告的六间商铺，被告不能够交付商铺，根据合同法以及其它法律规定,被告应当退还原告的购房款及利息、承担违约的责任以及赔偿经济损失合计2560764.00元。被告华创公司辩称：1、原告未按照约定缴纳房款，违约在先。2014年1月17日，原告与被告签订《三门峡华创国际广场商铺订单》，定单约定于2015年4月25日前交清定单约定的房款，但原告并未按照约定支付。2、华创公司不存在法律规定的解除合同情形，原告要求退还房款无法律依据，被告要求继续履行合同。经本院审理认定事实如下：2013年4月28日，华创公司经三门峡市住房和城乡建设局批准取得三房管预许字2013第002-2号商品房预售许可证。其中56号楼共29层，1-4层为商业用途。开工、竣工日期为2012年11月12日至2014年1月12日。2014年1月17日，邰晓乐从华创公司购买商铺，并与华创公司签订6份《三门峡华创国际广场商铺定单》，约定邰晓乐预定华创公司开发的华创国际广场56栋301-306号商铺。定单内容为：付款方式按揭，客户姓名邰晓乐，建筑面积110.33㎡（301）、110.33㎡（302）、95.46㎡（303）、95.46㎡（304）、89.26㎡（305）、96.69㎡（306），单价5800元/㎡，总价分别为639914元（301）、639914元（302）、553668元（303）、553668元（304）、517708元（305）、560802元（306）。每套商铺邰晓乐自愿交纳购房定金50000元，承诺于2014年1月20日前再缴纳279914元（301）、279914元（302）、233668元（303）、233668元（304）、217708元(305)、230802元（306）房款，共计1475674元，并与华创公司签订正式购房合同，剩余款项进行按揭贷款；超过上述时间，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金。上述6份定单均有邰哓乐的签名，但华创公司未加盖印章。同日，华创公司向邰哓乐出具收据6份，收取邰哓乐301-306号商铺房款30万元（每套5万元）。2014年1月20日，华创公司再次向邰哓乐出具收据6份，收取邰哓乐301-306商铺房款共计1475674元。后经邰晓乐、范顺新、华创公司三方协商，一致同意将客户姓名由邰晓乐更名为范顺新，预定房屋更换为56栋201—206号商铺。范顺新与华创公司重新签订6份《三门峡华创国际广场商铺定单》，其中201-205号商铺付款方式为按揭，206号商铺付款方式为一次性支付。201商铺定单约定：建筑面积110.33㎡，单价10000元/㎡，总价1103300元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳503300元房款，并与华创公司签订正式购房合同。202号商铺定单约定内容同201商铺约定。203号商铺定单约定：建筑面积95.46㎡，单价10000元/㎡，总价954600元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳434600元房款，并与华创公司签订正式购房合同。204商铺定单约定同203商铺约定。205商铺约定：建筑面积89.26㎡，单价10000元/㎡，总价892600元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2014年1月20日付217708元，2015年4月25日前支付184892元，并与华创公司签订正式购房合同。206商铺约定：建筑面积96.69㎡，单价10000元/㎡，总价966900元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳916900元房款，并与华创公司签订正式购房合同。以上合同均约定：超过该约定时间后，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金。上述6份定单分别备注2014年1月17日、1月20日已付房款数额分别对应邰哓乐所付301-306号商铺约定的数额。范顺新在客户签名处签字，签名时间为2014年1月17日，华创公司置业顾问乐亚良签字后加盖公章，同时华创公司将2014年1月17日、1月20日向邰哓乐出具的12份收据中客户姓名全部由邰晓乐更改为范顺新，301-306号变更为201-206号。审理中，范顺新称，签订定单时，华创公司并没有签字盖章，签字盖章均是华创公司后期单方加盖。范顺新与华创公司签订上述定单后，范顺新未按照约定时间交纳剩余房款，华创公司亦未与范顺新签订商品房买卖合同。范顺新于2019年11月28日起诉至本院，本院于2019年12月3日诉调立案。华创公司于2019年12月9日作出通知书，通知范顺新交纳剩余房款，签订商品房买卖合同，并办理银行按揭贷款。华创公司称该通知于2019年12月10日邮寄给范顺新，范顺新称未收到该邮件。审理中，范顺新称华创公司约定的交房时间为2014年12月27日，其购买的201号商铺部分空间被改造成楼梯间，其实际面积与定单上约定的面积不符。201—206号商铺均没有消防通道。华创公司称未约定交房时间，201号商铺自带楼梯间，相关商铺均配备消防通道。本院认为，商品房买卖合同应具备以下几个主要内容：当事人的名称或者姓名住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等，本案原，被告签订的《三门峡华创国际广场商铺定单》，虽约定了房屋的总价款、付款方式、付款时间，但是对房屋基本情况、交付时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等都未做约定，不具备商品房买卖合同的基本条件，性质上应属于预约合同，并不属于商品房买卖合同。原告交付定金及部分房款后，直至起诉前原、被告双方仍未签订正式的商品房买卖合同，对商铺的交付时间、商铺的建筑面积、商铺的配套设施存在较大分歧。根据双方签订的商铺定单关于“超过该约定时间后，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金”的约定，则双方签订的定单所附条件成就，原告可以解除合同，被告应退还原告预交的定金及房款1775674元。原、被告未能订立正式商品房买卖合同的原因系磋商不成，不能归责于当事人双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告要求被告支付违约金及利息，因证据不足，本院不予支持。被告抗辩不同意解除合同，与双方签订的定单约定内容相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告三门峡市华创房地产开发有限公司返还原告范顺新房款1775674元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。驳回原告范顺新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13640元（已减半收取），由原告范顺新负担4092元，被告三门峡市华创房地产开发有限公司负担9548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据）并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二〇年六月十七日书记员  王家宁