海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终775号 上诉人（原审原告）：海南恒隆广告有限公司，住所地海南省海口市金贸东路2号世茂雅苑K栋9E房。 法定代表人：谭某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭某2，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖某，海南肖明德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南海方投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道48号新达商务大厦2402室。 法定代表人：王某，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：海南中信国安投资开发有限公司，住所地海南省万宁市龙滚镇人民政府内。 法定代表人：高某，该公司经理。 委托诉讼代理人：李某，广东国晖律师事务所律师。 上诉人海南恒隆广告有限公司（简称恒隆公司）因与被上诉人海南海方投资有限公司（简称海方公司）、海南中信国安投资开发有限公司（简称中信公司）广告合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人恒隆公司上诉请求：1.请求撤销万宁市人民法院(2019)琼9006民初2035号民事判决书，依法裁定发回重审或查明事实依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一审法院对本案基本事实基本查实清楚，但对《广告费置换协议》条款的理解以及房屋买卖合同的履行认定方面出现重大偏差，在被上诉人海方公司未做任何抗辩的情况下，主观片面的以《广告费置换协议》中的约定条款，根据文字要求确定如何履行，不顾上诉人与被上诉人合同已经基本履行完毕的事实，明显违法判决。一、从本案已经查明的事实上可以确定，涉案房屋买卖合同已经基本履行完毕，仅剩余房产过户这一程序上的、由被上诉人负有的履行义务未履行完毕。1、房屋买卖合同已签署。从合同性质上可以确定，《广告费置换协议》名为置换，实为房屋买卖合同，双方已完成了房屋买卖合同的签署，而不是纠结于签署名为“房屋买卖合同”的合同。《广告费置换协议》虽名为置换协议，实为房屋买卖协议，该置换协议中明确了买卖双方主体信息，房屋标的位置、层数、房号、面积、价格，因此该协议符合房屋买卖合同的基本要件，属房屋买卖合同，上诉人与被上诉人已经完成了房屋买卖合同的签署；2.上诉人已完成了涉案房屋购房款的支付。从一审查明的事实可以确定，上诉人已经履行了买卖合同的付款义务，即以180.5万元广告费（广告费置换协议第一条）置换价值171.1万元的房产（广告费置换协议第二条）；3.被上诉人已完成了涉案房屋的交付。从一审查明的事实可以确定，2013年12月24日，被上诉人已履行了交付义务，上诉人从2013年一直居住至今，已有7年年头；4.涉案房屋过户义务未完成。综上，从涉案房屋买卖合同的履行上可以确定，上诉人与两被上诉人签订广告费置换协议后，两被上诉人积极履行合同，于2013年完成了房屋交付，并出具承诺书，承诺2014年1月24日为上诉人办理过户手续（原告证据第三组），原告于2013年入住至今，居住近7年时间，目前仅剩余过户，这一程序性的履行义务。二、一审法院判决出现严重偏差，一审法院不以双方合同已经履行的事实为依据，在没有被上诉人抗辩的情况下，片面以合同条款为依据，代被上诉人进行主动抗辩，已经违反了公平公正原则，错失了法院的裁判身份。1、一审法院将“协议第五条，被上诉人未能在60天内与上诉人签署《商品房买卖合同》，被上诉人须在本合同签订完毕70天内按照150万元支付给上诉人广告费。”作为被上诉人应该履行的义务，代被上诉人进行抗辩，违反了公平公正原则。2、《广告费置换协议》是在上诉人已经履行了付款义务，并以180.5万元广告费（广告费置换协议第一条）置换价值171.1万元的房产（广告费置换协议第二条）的不利条件下签署的房屋买卖合同。从广告费金额以及60天内未签订商品房买卖合同，被上诉人须支付150万广告费，这一约定可以确定：此约定，已经十分明确，这是对上诉人已经支付房款而被上诉人恶意拒绝签署房屋买卖合同时，给予上诉人的选择性条款，协议的本意是“上诉人有权要求继续履行合同，上诉人也有权要求被上诉人支付150万元广告费。”该条款是对被上诉人的限制，是对上诉人的履行保护，如果按照一审法院的理解，那么被上诉人有任意解除权，有任意将180.5万元广告费直接降低为150万元的权利，这根本不是合同双方的本意，也不符合正常人的思维逻辑，更不符合公平公正原则。三、根据我国《民法》及《合同法》相关规定，本案合同并不存在任何应终止履行的事实，合同应继续履行。1、根据民事意思自治原则，上诉人与被上诉人双方共同履行房屋买卖合同，已经完成了买卖合同的基本义务后，在剩余过户程序的情况下，法院应支持合同履行，完成合同剩余的履行义务，一审法院根本没有任何权利，片面理解协议，以未抗辩的被上诉人身份，对合同履行进行抗辩，阻止双方履行合同，甚至终止已经履行的合同。2、根据《合同法》精神，涉案合同在已经基本履行完毕的情况下，并不存在合同法110条规定的合同无法继续履行的事实。在此，上诉人强调的是，本案上诉人虽然名为广告公司，但实际是一位70多岁老人的养老用房，且这位老人已经居住近7年之久，一审法院判决认定买卖合同不应履行，那么是否上诉人要搬离居所，法律兼顾坚持公平正义与保护弱势群体，而本案中这一原则从何体现，必将造成社会公平的失衡和社会的严重不和谐。 被上诉人中信公司答辩称，一审判决认定被上诉人中信国安公司交房与事实不符，从目前情况来看，房屋一直由上诉人占用使用，这个是海方公司既已完成的事实，王红人不代表国安公司。 被上诉人海方公司经传票合法传唤，未到庭也未提交书面答辩意见。 恒隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方签订的《广告费置换房产协议》合法有效；2.请求法院判令两被告将中信博鳌山钦湾5号楼522号房过户至原告名下；3.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2011年12月15日，海方公司和原告签订了《广告代理发布协议书》，约定：恒隆公司受海方公司委托代理发布海方公司博鳌山钦湾房地产户外媒体广告，海方公司以房屋置换形式支付给恒隆公司的广告制作代理发布费；发布形式：两面体高立柱户外广告大牌；发布地点：1)海南省东线高速公路K88+800处。2)琼海市东线高速至亚洲博鳌论坛永久会址S219-K9处石幅；广告代理发布费用：两面体高立柱户外告大牌为:RMB90.25万元/年/座，共2座，合计RMB180.50万元/年；发布时间：海方公司委托恒隆公司分别自2012年1月12日至2013年月1月12日、2012年2月16日至2013年2月16日期间发布户外广告；付款方法和付款方式：海方公司不以货币形式支付原告上述广告款，而以与结算的广告价款等值的房屋置换海方公司应付恒隆公司的广告价款，广告价款冲抵仅限于房屋价款本身。具体依照双方签订的(广告费置换房产协议》执行；海方公司按合同约定的时间及时向恒隆公司支付广告费用；合同还约定了其他事项。同日，海方公司与恒隆公司签订《广告费置换房产协议》，约定：双方一致同意，作为广告价款冲抵的房屋为海方公司开发的中信·博鳌山钦湾项目5号楼522号房屋(以下筒称涉案房屋)，涉案房屋建筑面积79.21平方米，套内建筑面积66.21平方米，双方同意并确认该房屋的销售总价为180.12万元，九五折后价171.12万元，该价格不因市场因素作任何调整。海方公司保证此冲抵房屋符合正常的对外销售条件，恒隆公司获得该房屋全部权利并可以合法登记注册转让，该房屋的其他有关情况以实际购买人与海方公司签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。双方置换差价部分，恒隆公司增加45天的发布时间用以补偿给海方公司；双方一致同意，本协议生效后，按照双方最终共同确认的上述该商品房的销售总价，双方应签订《海南恒隆广告发布协议HL-20111205V001》、《商品房买卖合同》及《债务抵顶协议》。在签订《债务抵顶协议》后三个工作日内，海方公司与该商品房的实际购买人签署《商品房买卖合同》，有关该商品房买卖发生的税费按照买卖合同约定由恒隆公司自行承担；双方一致同意，本协议内容如与《海南恒隆广告发布协议HL-20111205V001》内容不ー致的，以本协议内容为准。若恒隆公司已经完成广告发布上画，海方公司在60天内未能如期签署《商品房买卖合同》，海方公司须在本合同签订完毕70天内按照150万元支付给恒隆公司广告款项;合同还约定了其他事项。在《广告代理发布协议书》和《广告费置换房产协议》签订后，2012年2月，海方公司委托恒隆公司在海南省陵水黎族自治县境内代理发布海方公司博鳌山钦湾房地产项目外媒体广告及办理相关工商审批手续。之后，恒隆公司依《广告代理发布协议书》和《广告费置换房产协议》约定及《委托书》的委托事项，分别于2012年1月5日和2012年4月7日在海南省东线高速公路K88+800处和K196+500处为海方公司发布代理广告。2013年2月1日，恒隆公司向中信公司开具500000元的发票。2013年12月24日，中信公司将涉案房屋的交付给恒隆公司使用至今。现原告认为被告未为其将涉案房屋过户至其名下，构成违约，故向本院提起诉讼，提出本案前述诉讼请求。 一审法院认为，本案为广告合同纠纷。2011年12月15日，海方公司和原告签订了《广告代理发布协议书》和《广告费置换房产协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，原告要求确认其与海方公司签订的《广告费置换房产协议》合法有效的诉讼请求，予以支持。本案的焦点问题为：被告应否将中信博鳌山钦湾5号楼522号房过户至原告名下。关于该焦点问题。根据原告与海方公司签订的《广告费置换房产协议》第四条“双方一致同意，本协议生效后，按照双方最终共同确认的上述该商品房的销售总价，双方应签订《海南恒隆广告发布协议HL-20111205V001》、《商品房买卖合同》及《债务抵顶协议》。……”和第五条“双方一致同意，本协议内容如与《海南恒隆广告发布协议HL-20111205V001》内容不ー致的，以本协议内容为准。若恒隆公司已经完成广告发布上画，海方公司在60天内未能如期签署《商品房买卖合同》，海方公司须在本合同签订完毕70天内按照150万元支付给恒隆公司广告款项”的约定。从该两个条文约定内容可以看出，双方要以广告费置换房产条件除了签订《广告代理发布协议书》和《广告费置换房产协议》外，还应签订《商品房买卖合同》。在恒隆公司已经完成广告发布上画后，海方公司在60天内未能如期签署《商品房买卖合同》的，就须在本合同签订完毕70天内按照150万元支付给恒隆公司广告费，而不是置换房产。本案中，原告在海南省东线高速公路K88+800处和K196+500处分别于2012年1月5日和2012年4月7日为海方公司发布广告牌，至今完成广告发布上画已远超60天，而双方仍未签订《商品房买卖合同》，依上述双方约定，原告只能要求海方公司支付150万元广告费，而不是要求以广告费置换房产。综上，原告要求被告将中信博鳌山钦湾5号楼522号房过户至其名下的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。另，1.中信公司辩称主张其不是合同相对方，根据合同相对性原则，应驳回原告对其诉请。本院认为，中信公司虽不是合同相对人，但其在合同签订之后，收取了原告提供的发票并向原告交付涉案房屋。故本院对该主张不予采纳；2.中信公司辩称主张涉案房屋是属于中信公司所有，海方公司无权处分。中信公司对其该主张未能举证证明，本院对该主张不予采纳；3.中信公司主张原告的诉请已经超过诉讼时效。本院认为原告的第1项诉求是要求确认合同资金效力，而确认合同效力不存在超过诉讼时效问题；其第2项诉求是涉案房屋过户，而涉案房屋至今的过户条件仍未成就。因此，中信公司的该主张本院也不予采纳。被告海方公司经本院依法传唤，拒不到庭应诉，放弃了答辩、质证等诉讼权利，应承担相应的诉讼后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认海南恒隆广告有限公司与海南海方投资有限公司签订的《广告费置换房产协议》合法有效。二、驳回海南恒隆广告有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由海南海方投资有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 二审另查明，海方公司与中信公司因合作开发涉案房屋所在的中信·博鳌山钦湾项目发生纠纷，现该案正在海南省高级人民法院审理期间， 本院认为，恒隆公司与海方公司签订的《广告代理发布协议书》和《广告费置换房产协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议签订后，恒隆公司依约履行了发布代理广告的义务，并从2013年12月24日使用涉案房屋至今。虽然恒隆公司与海方公司已依上述协议履行。但是双方并没有约定办理涉案房屋不动产权证的时间。而海方公司与中信公司因合作开发涉案房屋所在的项目权益发生纠纷，现该案正在海南省高级人民法院审理期间，涉案房屋所在项目的权益归属尚未明确，无法办理涉案房屋的过户手续。另外，中信公司不是《广告费置换房产协议》签订主体，恒隆公司依据其与海方公司签订的《广告费置换房产协议》要求中信公司将涉案房屋房过户至其名下，不符合合同相对性原则。且本案中，恒隆公司未能提供证据证明涉案房屋已具备办证条件，海方公司、中信公司未办理涉案房屋的过户手续存在过错。因此，对恒隆公司要求海方公司、中信公司将涉案房屋房过户至其名下的主张，本院不予支持。 综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人海南恒隆广告有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  林 珍 审 判 员  白玉琳 二〇二〇年六月十日 法官助理  顾悦希 书 记 员  吴 灿 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。