山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初419号原告：郭志毅，男，1975年10月11日生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：尹训永，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，山东荣真律师事务所实习律师。被告：青岛长安房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区城阳区村，统一社会信用代码：913702147180664048。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。原告郭志毅与被告青岛长安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹训永、张晶，被告青岛长安房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁志强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告青岛长安房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告青岛长安房地产开发有限公司的房屋，总价款为640000元，首付款320000元，申请贷款320000元。合同签订后，被告延迟履行交房义务，给原告造成极大损失。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付原告违约金51840元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告与被告长安房地产公司于2017年12月10日签订了《商品房预售合同》，合同约定原告应该于2018年1月10日付清房屋全款，但原告于2018年9月10日才将房屋款项付清，因此付款逾期，构成违约，根据合同补充条款第五条第3款约定“乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延”。本案原告逾期付款的时间为自2018年1月11日至2018年9月10日，逾期时间为242天；合同约定的交房时间为2018年9月30日，因此顺延242天交房时间应为2019年5月30日，原告贷款时间为2018年1月16日，贷款之前已经逾期付款，构成违约。根据合同第七条约定原告应支付被告长安房地产公司逾期付款违约金为320000*0.0002*242=15488元。综上，原告诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：一、《青岛市商品房预售合同》，证明2017年12月10日原告与被告签订商品房预售合同，购买位于城阳区户房产一处。合同第三条约定，房屋总价款640000元。合同第十一条约定：甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金字本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算之实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择按第二种方案追加甲方责任即甲方应按乙方已交购放款，按逾期天数，按日向乙方支付万分之二违约金，合同继续履行。合同附件一约定：首付款320000元，乙方应于2018年1月10日之前存入合同指定的账户。贷款320000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2017年12月10日前将办理按揭贷款所需文件提交青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，放贷机构于2018年1月10日前将贷款存入本合同指定账户。被告长安房地产公司对该证据的真实性无异议，合同约定了具体付款期限，及逾期付款违约责任。原告付款逾期违约在先，应当承担相应责任。另涉案房屋已经于2019年11月9日实际交付。二、被告向原告出具的收据复印件3份、《山东农村商业银行贷转存凭证》1份，证明原告已经按照合同约定向被告长安房地产公司支付全部房屋首付款320000元。2018年9月10日被告长安房地产公司收到房屋贷款320000元。被告对开具收据真实性无异议，其中2018年9月10日，我公司向原告出具32万元的收据，该证据恰恰证明了原告付款逾期，合同约定的付清放款时间最晚为2018年1月10日。原告迟延付款242天，应当承担逾期付款违约责任。对《山东农村商业银行贷转存凭证》的真实性无法确认，被告已经收到该笔款，原告于2018年9月10日付清房屋全款。三、《房屋交付通知书》，证明2019年11月9日被告长安房地产公司向原告交付房屋，而合同约定的交房时间为2018年9月30日，被告应承担逾期交房的违约责任。被告对该证据真实性无异议，涉案房屋于2019年11月9日实际交付。四、贾士忠与青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行工作人员的谈话录像1份，证明逾期放款的原因是由于开发商的原因，开发商未提供阶段担保。被告对该证据真实性不予认可，该视频文件并非原始载体不具有证据能力。而且谈话人并非本案原告与被告，该证据与我公司无关，即便该证据是真实的，也改变不了原告逾期付款的事实，原告仍应当承担逾期付款违约责任。为证明其主张，被告长安房地产公司向本院提交如下证据：一、《青岛市商品房预售合同》，证明合同约定了房款付清的时间为2018年1月10日，而原告实际付清时间2018年9月10日，原告逾期付款242天，根据合同第4页第7条第贰款约定乙方按照未付款额的日万分之二支付违约金，具体计算方式及数额在答辩中已经明确。同时根据合同补充条款第22页第五条第三款约定乙方付款逾期，则合同约定的交付时间相应顺延。被告应当交房时间应为2019年5月30日，即便原告有权主张违约金，也应从2019年5月30日至2019年11月8日。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。原告对被告并不存在违约责任，该合同中约定的付款方式为按揭贷款，原告已经按照合同约定支付了全部首付款，并且已经按照要求向被告长安房地产公司委托的第三方银行提交了全部材料。第三方银行逾期付款是由于被告长安房地产公司未按照银行要求提供担保导致的。因此，原告不存在违约责任。被告长安房地产公司所主张的原告逾期付款的理由与事实不符，其计算依据没有根据。经审理查明，一、原、被告于2017年12月10日签订的《商品房预售合同》，原告为乙方（买方），被告长安房地产公司为甲方（卖方）。合同约定：原告购买被告长安房地产公司开发的位于青岛市城阳区国豪金融保险中心商务办公楼4号楼办公单元10层1011户房屋一处，该商品房建筑面积64.88平方米，单价为每平方米9864.36元，总价款为640000元。合同附件一约定，乙方以银行按揭贷款方式购买，首付款320000元于2018年1月10日前支付，剩余购房款320000元，以银行按揭贷款方式，于2017年12月10日前将办理按揭贷款手续提交城阳农商银行，放贷机构于2018年1月10日前将贷款存入长安房地产公司。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款额的日万分之一计算至付款之日止。甲方于2018年9月30日前向乙方交付该商品房，甲方未按照合同约定期限将该商品房交付乙方，应当按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，向乙方支付违约金至实际交付之日止。逾期超过60天，甲方应按照乙方已交购房款和逾期天数，按日万分之二支付违约金，合同继续履行。二、合同签订前，原告于2017年12月2日向被告付清了购房首付款320000元，剩余购房款向被告城阳农商银行申请贷款，原告与被告城阳农商银行于2018年1月2日签订《个人购房担保借款合同》，2018年9月10日将贷款320000元，支付给被告。被告于2019年11月9日将涉案房屋交付原告。以上事实，有当事人提交的证据，当庭陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,一、原、被告之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告虽以原告延期交付购房款为由，主张可以延期交付房屋，但结合其他案件，以及该被告实际交付房屋的情况，该被告不可能以每个购房者的交付房款时间，逐个向购房者交付房屋，而是在同一时间段整体交付，原、被告签订的合同中约定的是按揭贷款支付剩余购房款，并约定了城阳农商银行的放款时间，但未经城阳农商银行的同意或者明确的答复，原告从城阳农商银行处借款也没有约定放款时间，对原告延期付款，被告也未提供向原告催要剩余购房款的证据。也未提供其他有效的证据证明延期交房的原因系不可抗力，更未对延期交房作出合理的解释，应认定被告违约，被告应该按照双方合同约定向原告承担违约责任，故原告要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。但应按照双方约定的逾期交房超过60日按照已付款的日万分之二计算，未超过60日按照万分之一计算为48000元（640000元×0.0001×60天+640000元×0.0002×345天）。原告主张过高部分,本院不予支持。被告长安房地产公司虽提出反诉，但未在本院限定的时间内缴纳诉讼费，对原告反诉部分，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛长安房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告郭志毅违约金48000元；二、驳回原告郭志毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，由原告负担96元，被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  顾 伟二〇二〇年六月十二日书记员  孙志双