山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初450号原告：杨春庆，男，1963年7月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被告：孔庆左，男，1957年6月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王新明，山东宝元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔山山，男，1989年9月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。系被告之子。原告杨春庆与被告孔庆左确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春庆及其委托诉讼代理人王公刚、被告孔庆左委托诉讼代理人王新明、孔山山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春庆向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2001年11月19日协商，由被告购买原告位于日照市东港区房屋一套，集体土地使用证为“东集用（2000）字第15-13-428”号，交易价格为9000元。该房系“小产权房”，房产没有办理更名手续，房产至今登记在原告名下，物权未发生变动。买卖合同签订时被告不是日照市东港区集体成员，买卖行为违反法律强制性规定，且买卖行为损害了集体组织及原告的合法权益。特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告孔庆左辩称，1.原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，被告已支付全部价款，原告将该房产的相关手续和房屋已交付给被告；2.该房屋买卖协议经村委认可，被告购买房屋后在此居住长达20年，已成为事实上的刘家寨村村民，即该集体经济组织成员，在房屋拆迁时，被告与村委签订了拆迁协议，与该村组织其他成员享受同等待遇；3.涉案房屋已经拆除，该土地已征为国有，因此该行为并未损害集体利益；4.该买卖协议签订已达20年，已超过法律规定的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告杨春庆系日照市东港区村民。2001年11月19日，杨春庆与孔庆左签订《协议书》一份，“经双方同意有孔庆左买刘家寨村杨春庆房字五间东房两间：价格￥9000元整玖仟元整。自杨春庆房子买掉一切如杨春庆无关。”，杨春庆在甲方签字、捺印，被告孔庆左在乙方处签字、捺印确认，另证明人签字、捺印确认。2.2000年6月，日照市东港区人民政府向原告杨春庆颁发集体土地使用证，经时称日照市土地管理局东港分局确认，杨春庆在日照市东港区经批准拨用宅基地一块，四至东、西、南、北均为巷。3.同时查明，被告孔庆左户籍所在地为日照市东港区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格，涉案房屋至今未进行产权变更登记。4.2019年12月7日，日照市东港区民委员会出具书面证明一份，内容为“律师事务所：兹证明我村村民杨春庆，身份证号3728021963××××××××，出卖给孔庆左的房屋是其名下在我村的唯一宅基地”，该证明由刘家寨村民委员会盖章确认。本院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”，本案中，依据原、被告双方签订的涉案房屋《协议书》内容、日照市东港区民委员会出具的书面证明内容以及原告提交的《集体土地使用证》所载内容以及原、被告庭审期间的相关陈述内容，虽被告主张上述刘家寨村民委员会出具的书面证明存有瑕疵以及诉争房屋并非原、被告交易房屋，但上述证据内容能够相互印证，相互支持，能够认定案涉诉争房屋系原、被告双方于2001年11月19日签订《协议书》中的房屋。原告杨春庆与被告孔庆左于2001年11月19日签订的《协议书》，虽系双方真实意思表示，但由于被告孔庆左非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故杨春庆主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于孔庆左认为涉案房屋土地性质已经改变，房屋买卖合同应认定为有效的答辩意见，本院认为，即使涉案房屋的宅基地在此后土地征收范围内，因有权部门征收行为导致土地性质的改变不影响原房屋买卖合同效力的认定，故其辩称合同有效的意见本院不予支持。关于杨春庆的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。杨春庆的诉讼请求为要求确认其与孔庆左之间签订的《协议书》无效，属于对无效合同的确认之诉，无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质，故确认合同无效不受诉讼时效的限制，对孔庆左辩称的杨春庆的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，本院不予采信。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因杨春庆违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成孔庆左购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。综上所述，杨春庆所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告杨春庆与被告孔庆左于2001年11月19日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《协议书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告孔庆左负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇二〇年六月一日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的本质的原属于农民集体所有的土地。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。