浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2109号原告（反诉被告）：陈玉萍，女，1982年4月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：孙洪锋，男，1976年7月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。系原告丈夫。被告（反诉原告）：绍兴安瑞商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区颐高广场2幢1104室-1。法定代表人：陈聪，执行董事。委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜兴强，浙江近山律师事务所律师。原告陈玉萍与被告绍兴安瑞商业管理有限公司（以下简称安瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院起诉。本院于同日受理后适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年4月14日、4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙洪锋、被告（反诉原告）委托诉讼代理人姜兴强到庭参加二次庭审，被告（反诉原告）委托诉讼代理人商树祥到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告陈玉萍向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行于2017年3月25日双方签订的房屋租赁协议，按照协议支付原告2020年4月1日至9月14日的房租费13920.5元及拖欠房租的违约金每天万分之三计算到支付之日（自2020年3月15日算起）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项中被告继续履行合同的具体内容即支付租金。事实与理由：由于被绍兴颐高科技创业园有限公司的售楼广告吸引，原告陈玉萍于2014年4月向绍兴颐高科技创业园有限公司购买了位于绍兴市房屋一间。建筑面积为34.46平方米。售楼广告及销售人员明确告知，此房需要返租给售楼方12年，用于桔子水晶酒店的客房使用，期间业主不得私自出租或居住。经过售楼方的统一安排，2017年3月25日原告与被告签订了为期11年的租赁合同。协议明确约定了房屋在租赁年限、租金金额、支付方式及双方违约的责任等条款。2020年被告以租金高和新冠疫情为由，发函给原告要求解除租赁协议，并只愿意支付9个月的违约金。原告书面回复表示不同意，被告未按协议时限支付租金并单方面向原告发出移交通知书。原告认为原告购买房屋的初衷就是为了售楼方承诺的12年返租的投资汇报。且原告与被告所签订的租赁协议是真实有效的、符合双方意愿的。现被告单方毁约显然违背了《合同法》的有关规定，丧失了一个公司应具备的契约精神和商业道德，伤害了购房者的经济利益。请求法院支持原告的诉请。被告安瑞公司辩称：原告向颐高广场购买房屋被告不清楚。原、被告双方签订协议是属实的，被告于2020年2月29日、3月10日、3月28日三次向原告致函，通知要求解除租赁合同，并且在3月6日的移交房屋通知书中明确自4月1日起解除租赁协议，原告也是收到了该通知书。因此，被告认为租赁协议是通知到达之日就已经解除，所以原告要求支付租金已经没有事实和法律依据。至于其所说的12月返租回报应该向颐高公司去主张，故被告要求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告安瑞公司向本院提出反诉诉讼请求：一、确认反诉原、被告之间的《租赁协议》于2020年4月1日解除；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月30日，反诉原告（原绍兴安达卓酒店管理有限公司）被告签订《租赁协议》1份，约定反诉被告将其所有的位于绍兴市房屋出租给反诉原告，用于经营桔子水晶酒店；租赁期限自2017年4月1日至2028年3月31日止。然而，由于市场环境不佳，桔子水晶酒店自开业起就经营困难连年亏损，至今已亏损416万元。2020年1月新冠疫情暴发，政府启动重大公共突发卫生事件一级响应，实行交通管制，旅游禁令，酒店业经营停滞，桔子水晶酒店濒临倒闭。为此2020年2月29日、3月10日反诉原告两次向反诉被告发函，要求自2020年4月1日起解除双方签订的颐高广场1幢515室租赁协议，并愿意支付适当的经济补偿。2020年3月26日，反诉原告再次向反诉被告寄送《移交租赁房屋通知书》1份，通知自2020年4月1日起解除双方签订的《租赁协议》，同时要求反诉被告按期接收租赁房屋。本次新冠疫情属于不可抗力。根据《合同法》第94条第1款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第96条规定，当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现反诉被告已经签收《移交租赁房屋通知书》，依照法律规定《租赁协议》自2020年4月1日解除。反诉被告要求支付租金没有事实和法律依据。2018年12月13日，绍兴安达卓酒店管理有限公司变更为绍兴安瑞商业管理有限公司。反诉被告陈玉萍辩称：1、反诉被告认为正如反诉原告自己的陈述和其提交的审计报告所反映的一致，酒店自2015年8月16日开业以来一直亏损，亏损是由于酒店的管理不善而累计产生的，这不是房东所造成的，也不是新冠疫情出来以后突然造成的。新冠疫情只是造成酒店亏损另一面的进一步加大，全国的酒店都在面临同样的问题，反诉被告跟安瑞公司签订的协议长达11年的长期协议，而不是短短几个月的短期协议，疫情只是暂时的，终究会过去的。绍兴市委针对疫情专门出台了20条政策，包括免税、减社保、减房租等，相关部门还专门切出一块资金来补助餐饮等，绍兴市政府还通过越牛新闻向广大群众发放消费券等。这个对长达11年的协议来说是不大的，所以新冠疫情不是造成酒店亏损的主要原因，反诉被告认为反诉原告的理由不成立。2、反诉被告收到安瑞公司发的两份函以后，已明确回函表示不同意解除。在诉前调解中反诉被告要求在违约金基础上可以解除合同，但安瑞公司拒绝承担，导致调解失败，反诉被告认为这是安瑞公司的阴谋。综上，恳请法院依法审判，切实维护广大人民群众的合法权益。经审理本院认定，2017年3月25日，原告（反诉被告）陈玉萍（甲方）与被告（反诉原告）绍兴安达卓酒店有限公司（后更名为绍兴安瑞商业管理有限公司、乙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将颐高广场2幢515室房屋出租给乙方用于经营精品酒店，租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，共计11年。租金每半年一付，分别为3月15日、9月15日，双方对每年租金标准进行了约定，其中2020年4月1日至2021年3月31日租金为27841元。逾期未付，每逾期一日乙方需以拖欠租金万分之三标准赔偿损失。同时约定，租赁期间因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告用以经营桔子水晶酒店，并按约向原告支付租金至2020年3月31日。2020年2月29日、3月8日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送《关于要求解除租赁协议的函》，内容为因新冠××疫情严重，导致桔子水晶酒店无法经营，造成巨大亏损，为减少亏损，要求从2020年4月1日起解除双方签订的房屋租赁协议，愿意支付适当的经济补偿。2020年3月27日，被告（反诉原告）又向原告（反诉被告）发送《移交租赁房屋通知书》1份，通知解除合同，并要求原告（反诉被告）领取补偿款并接收房屋。此后，被告为证明其经营情况，委托浙江知联中兴税务师事务所有限公司对其2015年8月至2020年3月期间酒店经营情况进行专项审计，经审计桔子水晶酒店净利润为-4163956.6元。以上事实由原告（反诉被告）提供的租赁协议1份、镜湖新区商品房买卖合同1份、颐高广场广告、说明书照片打印件1组，被告（反诉原告）提供的专项审核报告1份、《关于要求解除租赁协议的函》（2月29日）1份、《关于要求解除租赁协议的函》（3月8日）1份、《移交租赁房屋通知书》1份、EMS中国邮政速递物流信息3份，以及原、被告（反诉原、被告）庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，原告（反诉被告）陈玉萍与被告（反诉原告）安瑞公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于安瑞公司能否解除案涉房屋租赁合同的争议焦点，本院评判如下：一、根据《合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……本案中安瑞公司认为疫情暴发，桔子酒店经营停滞导致巨大亏损，属于不可抗力致使不能实现合同目的。对此本院认为，虽然疫情属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子酒店也已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致安瑞公司合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营酒店，不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定。二、酒店经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有安瑞公司自身经营原因，其中因自身经营导致酒店亏损，是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，安瑞公司以酒店经营亏损为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于陈玉萍一方，不符合《合同法》关于公平原则的规定。三、安瑞公司要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同约定的依据。综上，本院认为安瑞公司要求解除案涉房屋租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定情形，虽然安瑞公司向陈玉萍发送了要求解除租赁协议的函，但并不具有解除合同的效力，且陈玉萍亦表示不同意解除案涉房屋租赁合同，故对安瑞公司要求确认案涉房屋租赁合同解除的反诉请求，本院不予支持。因案涉房屋租赁合同未解除，安瑞公司应当根据合同约定于2020年3月15日前向陈玉萍支付半年房屋租金13920.5元，故陈玉萍该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于陈玉萍主张的违约金，因合同约定的租金支付日期为疫情期间，安瑞公司未能按时支付租金系受不可抗力影响，故对陈玉萍该项诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告绍兴安瑞商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈玉萍支付租金13920.5元；二、驳回原告陈玉萍的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取74元，由被告绍兴安瑞商业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年六月十二日书记员 黄美娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。