天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终438号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津一汽汽车销售服务有限公司，住所地天津市河东区程林庄道110号。法定代表人：王建雨，总经理。委托诉讼代理人：卢嘉亮，天津拓泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏博文，天津拓泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市德成建材有限公司，住所地天津市东丽区军粮城街后台村津北公路8818号。法定代表人：刘德城，经理。委托诉讼代理人：刘国利，天津东昀律师事务所律师。上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司因与被上诉人天津市德成建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津一汽汽车销售服务有限公司上诉请求：1、发回重审或者依法改判，驳回天津市德成建材有限公司要求给付房屋占有使用费758，356元的诉讼请求，支持天津一汽汽车销售服务有限公司反诉请求；2.一二审诉讼费由天津市德成建材有限公司承担。事实和理由：一、原判认定合同无效，缺乏事实及法律依据。涉诉房屋所占用的土地为集体土地，土地所有权属于农村集体经济组织，其地上建筑物并非属于城镇房屋，因此本案不受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规制。国有出让或者规划土地上进行工程建设的应申请办理建设工程规划许可证，而在集体土地上进行工程建设并未规定取得建设工程规划许可证。原判认定涉案的厂房未取得建设工程规划许可证认定协议无效，有悖法律规定。被上诉人天津市德成建材有限公司提交的《租赁协议》、集体土地使用证及东丽区计划与经济委员会的文件、东丽区规划土地管理局关于准予使用土地的通知，原判均予以确认，而且又认定合同无效实属自相矛盾。二、天津市德成建材有限公司在签订租赁协议之时具有欺诈行为，双方所签订的租赁协议的合同目的自始无法实现。三、天津市德成建材有限公司有违约行为，应当返还天津一汽汽车销售服务有限公司租金损失，原审法院对反诉请求并未审查，判决错误。天津市德成建材有限公司辩称，一审审理过程中没有违反法律程序的情形，天津市德成建材有限公司不存在所谓的欺诈和违约行为，天津一汽汽车销售服务有限公司反诉请求没有事实和法律上的依据，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天津市德成建材有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除天津市德成建材有限公司、天津一汽汽车销售服务有限公司于2012年10月8日签订的《租赁协议》；2.判令天津市德成建材有限公司给付天津一汽汽车销售服务有限公司租赁费758,356元（2015年10月8日至2016年3月28日）、违约金56,400元（2015年11月9日至2016年3月28日），合计814,756元；3.判令天津一汽汽车销售服务有限公司自2016年3月29日起按照人民银行同期贷款利率计算欠付的758,356元租赁费的利息至租赁费付清之日（至立案之日2019年9月16日利息124，941元），以上诉讼请求合计：939,697元；4.本案的诉讼费用由天津一汽汽车销售服务有限公司承担。诉讼过程中，天津市德成建材有限公司表示第二项诉讼请求租赁费改为房屋占有使用费758,356元，并撤回违约金和利息的请求。天津一汽汽车销售服务有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除天津一汽汽车销售服务有限公司与天津市德成建材有限公司签订的《租赁协议书》；2.判令天津市德成建材有限公司立即返还天津一汽汽车销售服务有限公司租金200万元；3.本案诉讼费用由天津市德成建材有限公司承担。一审法院认定事实：2012年10月8日，天津市德成建材有限公司、天津一汽汽车销售服务有限公司签订《租赁协议》一份，约定，原告（甲方）将坐落于天津市院内厂房及土地出租给被告（乙方）使用，经协商达成以下协议：甲方将自有的厂房、办公楼及所涉及的厂院另按乙方要求新建的汽车形象专卖店（详见图）全部出租给乙方使用。租期为二十年，自2012年10月8日起至2032年9月30日止。前五年的租金为每年160万元。租金支付方式为第一次支付三年的租金，以后按每一年支付一年租金，在新年度的第一个月内支付。甲方应按乙方图纸要求，力争在2013年1月底前尽快完成汽车形象专卖店的施工建设，在施工中出现的问题由甲方负责处理解决。如因图纸结构及规划问题由甲、乙双方协商处理。合同签订后，天津市德成建材有限公司将院内厂房及土地交付给天津一汽汽车销售服务有限公司使用。天津一汽汽车销售服务有限公司依约给付了三年（2012年10月8日至2015年10月7日）的租金4，800，000元。天津市德成建材有限公司在租赁期间因故未在天津一汽汽车销售服务有限公司承租厂院内建造汽车形象专卖店。2016年3月28日，天津一汽汽车销售服务有限公司不再天使用租赁物，租赁物转由津市德成建材有限公司管理。对2015年10月8日至2016年3月28日租赁期间费用，天津一汽汽车销售服务有限公司未支付。在天津一汽汽车销售服务有限公司承租期间，天津市德成建材有限公司对租赁合同下的平房5间进行改造，在涉案厂院范围内另行增建了平房5间，该十间平房均由天津一汽汽车销售服务有限公司使用。同时，天津市德成建材有限公司还在涉案厂院范围内增建5000平方米的厂房，天津一汽汽车销售服务有限公司认可其使用了其中1600平方米。关于天津一汽汽车销售服务有限公司使用以上房屋，天津一汽汽车销售服务有限公司表示天津市德成建材有限公司没有建成专卖店，就在天津一汽汽车销售服务有限公司承租的厂院内新建了厂房和平房，天津一汽汽车销售服务有限公司不同意原告建设，但天津市德成建材有限公司最终还是建设完成。天津市德成建材有限公司建设完成后，给了天津一汽汽车销售服务有限公司钥匙，天津一汽汽车销售服务有限公司就进行了使用。因为天津市德成建材有限公司没有建成专卖店，天津一汽汽车销售服务有限公司不需要向天津市德成建材有限公司另行支付使用原告新建房屋的费用，天津市德成建材有限公司对此也是同意的。天津市德成建材有限公司没有建成专卖店，说继续找人建设，在建设专卖店之前，给天津一汽汽车销售服务有限公司一些房屋先使用，天津一汽汽车销售服务有限公司也同意了，但天津一汽汽车销售服务有限公司还要求天津市德成建材有限公司继续建设专卖店。天津市德成建材有限公司出租的是一个厂院，天津市德成建材有限公司新建厂房所占用的土地也是天津一汽汽车销售服务有限公司承租的。天津市德成建材有限公司对涉案土地取得集体土地使用证，对房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，天津市德成建材有限公司未按租赁协议约定建设汽车形象专卖店，但天津市德成建材有限公司在涉案厂院内改建租赁协议内平房5间、增建租赁协议外平房5间，共计房屋10间由天津一汽汽车销售服务有限公司使用；天津市德成建材有限公司在涉案厂院内增建租赁协议外厂房5000平方米，天津一汽汽车销售服务有限公司认可只使用了1600平方米厂房。现天津一汽汽车销售服务有限公司没有证据证明对天津市德成建材有限公司未建造形象专卖店向天津市德成建材有限公司提出异议，且天津一汽汽车销售服务有限公司对天津市德成建材有限公司于租赁协议内改建的房屋及租赁协议外所增建的房屋亦进行了使用，直至其从租赁厂院内搬出。天津市德成建材有限公司主张其以新建房屋对其未建设的专卖店进行替代。天津一汽汽车销售服务有限公司抗辩，天津市德成建材有限公司没有建成专卖店，在建设专卖店之前，给天津一汽汽车销售服务有限公司一些房屋先使用，天津一汽汽车销售服务有限公司也同意了，但天津一汽汽车销售服务有限公司继续要求天津市德成建材有限公司建设专卖店。据此分析，天津市德成建材有限公司在天津一汽汽车销售服务有限公司已承租的厂院内改建、增建房屋，同时天津一汽汽车销售服务有限公司还使用改建、增建的房屋（面积较大）至其搬离，且天津一汽汽车销售服务有限公司对使用天津市德成建材有限公司改建、增建的房屋不另行支付费用。同时，基于直至天津一汽汽车销售服务有限公司搬离承租土地及房屋，天津市德成建材有限公司、天津一汽汽车销售服务有限公司的租赁协议的租金标准也未变更，结合双方陈述，一审法院确认双方对于天津市德成建材有限公司未建设汽车形象专卖店前达成了由天津市德成建材有限公司的其他房屋替代天津市德成建材有限公司未建设汽车形象专卖店的约定，该约定是清楚明确的。双方已经达成一致意见，天津市德成建材有限公司不存在违反合同约定的行为，现天津一汽汽车销售服务有限公司于专卖店建设前即搬离租赁物，对于租金标准双方应按原协议执行。天津市德成建材有限公司对涉案的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁协议不符合规定，为无效协议。现租赁协议无效，不存在双方当事人均主张的解除协议的问题。虽然合同无效，现天津市德成建材有限公司请求参照租赁协议约定的租金标准要求天津一汽汽车销售服务有限公司支付房屋占有使用费具有法律依据，一审法院予以支持。按原租赁协议租金标准计算，天津市德成建材有限公司主张2015年10月8日至2016年3月28日期间应支付的房屋占有使费用758，356元未超出双方间的租赁协议约定标准，一审法院予以支持。关于天津一汽汽车销售服务有限公司反诉请求要求天津市德成建材有限公司返还租金2，000，000元，在天津市德成建材有限公司建成专卖店前以前，天津市德成建材有限公司给天津一汽汽车销售服务有限公司一些房屋使用，天津一汽汽车销售服务有限公司也同意，且天津一汽汽车销售服务有限公司已实际使用了租赁协议外的房屋直至搬离，同时双方的租赁协议的租金标准也未变更，天津一汽汽车销售服务有限公司使用天津一汽汽车销售服务有限公司租赁物期间，应按租赁协议约定的租金标准向天津市德成建材有限公司支付租金。现天津一汽汽车销售服务有限公司已支付天津市德成建材有限公司的租金系按双方约定的租金标准支付的，故天津一汽汽车销售服务有限公司要求返还租金2，00，000元的请求，不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。基于此，对天津市德成建材有限公司主张的天津一汽汽车销售服务有限公司反诉请求已超过诉讼时效，不再进行审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、天津一汽汽车销售服务有限公司于判决生效后十日内给付天津市德成建材有限公司房屋占有使用费758，356元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回天津市德成建材有限公司的其他诉讼请求；三、驳回天津一汽汽车销售服务有限公司的全部反诉请求；案件受理费6，598元，天津市德成建材有限公司负担1，274元，天津一汽汽车销售服务有限公司负担5，324元。反诉费11，400元，由天津一汽汽车销售服务有限公司负担。二审审理期间，当事人双方均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司与被上诉人天津市德成建材有限公司系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为1、双方签订的租赁协议是否为无效协议；2、上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司是否应当给付被上诉人天津市德成建材有限公司租金；3、上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司的反诉请求是否应当支持。焦点1、关于双方签订的租赁协议是否为无效协议，虽然被上诉人天津市德成建材有限公司与上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司签订《租赁协议》约定建设汽车形象专卖店由上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司使用，但因被上诉人天津市德成建材有限公司对涉案的厂房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁协议不符合相关规定，故该协议为无效协议。焦点2、关于上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司是否应当给付被上诉人天津市德成建材有限公司租金，双方当事人签订的租赁协议虽然为无效协议，但上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司确实租用了被上诉人天津市德成建材有限公司的房屋，双方对于未建设汽车形象专卖店前达成了由其他房屋替的约定，该约定是清楚明确的。上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司于专卖店建设前即搬离租赁物，对于租金标准双方应按原协议执行。被上诉人天津市德成建材有限公司请求参照租赁协议约定的租金标准要求上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司支付2015年10月8日至2016年3月28日期间应支付的房屋占有使用费，且未超出双方间的租赁协议约定标准，合理合法，一审法院予以支持并无不当。焦点3、关于上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司提出的反诉请求，经查，在被上诉人天津市德成建材有限公司建成专卖店以前，被上诉人天津市德成建材有限公司已经给天津一汽汽车销售服务有限公司提供了一些房屋使用，天津一汽汽车销售服务有限公司也同意，且上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司已实际使用了租赁协议外的房屋直至搬离，同时双方的租赁协议的租金标准也未变更。所以，上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司使用原告租赁物期间，应按租赁协议约定的租金标准向天津市德成建材有限公司支付租金。上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司已支付给被上诉人天津市德成建材有限公司的租金系按双方约定的租金标准支付的，故上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司要求返还租金2，000，000元的请求，不具有事实和法律依据，且上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司的反诉请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持符合法律规定，是正确的。上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司提出上诉，其上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，384元，由上诉人天津一汽汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年六月十日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……