江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2139号上诉人（原审原告）：王长河，男，1969年2月23日出生，汉族，户籍所在地苏州市相城区，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李诗雨，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地苏州市姑苏区金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：唐学明，董事长。委托诉讼代理人：江俊，公司法务。被上诉人（原审被告）：上海高地物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市姑苏区人民路1023号312室。负责人：李建忠，总经理委托诉讼代理人：韩阳，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。上诉人王长河因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）、上海高地物业管理有限公司苏州分公司（以下简称上海高地苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初8515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王长河上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还物业费662.8元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人交纳了2018年8月30日起至2019年8月29日止的物业费，高地物业应当在服务期间内提供合同约定的五级物业服务。上诉人在一审提供的证据可以证明，一审认定的服务“瑕疵”程度过轻；同时，一审法院认定“维修部分均已整改完毕”结合星浩公司与高地物业在一审提供的证据可以证明，高地物业实施的整改行为均发生在上诉人与高地物业的服务期满后，甚至发生在上诉人提起一审诉讼过程中。也就是说，在服务期间内，高地物业未按约定履行合同义务。二、一审判决适用法律错误。上诉人与星浩公司、高地物业签订的《星光耀商业广场前期物业服务管理协议临时管理规约》附件二约定，参照《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》(以下简称《物业服务标准》)执行，等级标准为五级。该附件二是合同的组成部分，对高地物业具有约束力，高地物业应当按照《物业服务标准》的五级标准提供物业服务。该《物业服务标准》对五级服务的维修时间、清洁频次、管理标准等作出明确要求，但结合上诉人在一审提供的证据，高地物业在服务期间，多项服务均未达到该要求。三、一审法院认定损失的标准有误。高地物业的服务达不到五级标准，即给上诉人造成物业费损失。如高地物业的服务不仅未达到标准，还给上诉人造成其他财产损失。四、本案并非上诉人一人之诉，系涉及170余名业主即将共同起诉高地物业的集体诉讼，占入住业主近一半户数的业主长期对高地物业服务表示不满，表明高地物业的行为已经损害了多数业主的利益。上诉人等业主要求高地物业返还物业费，系依据合同约定在未享受到五级物业服务的情况下，按照相应的服务水平支付相应的服务报酬，体现了公平原则。星浩公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。上海高地苏州分公司辩称，王长河一直拖欠物业费没有缴纳，物业公司提供物业服务的前提是业主缴纳物业服务费。王长河向一审法院起诉请求：1.判令星浩公司、上海高地苏州分公司返还物业费622.8元；2.判令上海高地苏州分公司公示代收代交（公共能耗费、水费）费用及分摊情况、收支报告；3.本案的诉讼费用由星浩公司、上海高地苏州分公司负担。一审法院认定事实：2018年8月31日，星浩公司（房地产开发经营企业，甲方）、上海高地苏州分公司（甲方选聘的物业管理公司）、王长河（购房人，乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，约定乙方所购房屋物业名称星光耀商业广场，地址姑苏区白洋湾街道虎池路，乙方所购房屋为2-731，建筑面积59.02平方米，购房合同编号为201703160138；协议第一条除对物业费作了约定外，还约定物业服务企业应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次；协议第八条第（一）项约定，甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；协议第十二条约定，《普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》（苏价服字[2014]86号）为本合同附件，本合同附件均为合同有效组成部分。在合同附件二物业管理企业提供的物业管理服务质量中约定的服务内容有综合服务、共用部位共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务，等级均为5级。同日，王长河在星光耀商业广场临时管理规约承诺书中签名确认。2018年9月8日，上海高地苏州分公司出具发票，收到2-731王长河、米丽娟2018年9月至2019年8月物业费3314.04元、建筑垃圾清运费278.4元、2018年9月至2019年8月公共能耗费1048.42元。王长河认为物业服务存在如下问题：1.房号为712的业主要求维修门锁，物业拖延，最终未解决；2.地下车库漏水，物业未及时处理，给业主造成出行不便；3.电动自行车车库内垃圾滞留三日以上无人清扫；4.业主入住一年，电梯内的木板仍未拆除，且电梯未及时清扫，布满灰尘；5.1031室业主投诉楼道垃圾桶三日以上无人清理，垃圾到处都是；6.楼道顶棚破损严重，长期无人修理，公寓卫生间水龙头损坏后长期未安装；7.2019年7月18日楼道内残留宠物狗粪便无人清理；8.2019年5月13日垃圾占用主干道；9.建筑垃圾长期堵塞车道，影响业主出行；10.保安值班时跳舞、赤膊，辱骂业主，工作纪律松散，无人管理；11.保安长期脱岗，门岗无人值班；12.消防通道没有照明设备，物业不及时安装；13.1222、1223室业主报修窗户不能正常使用，物业接待后未在五日内安排人员上门修理；14.小区车辆违规停放，占用消防通道，保安未及时疏导；15.进入公寓人员无登记制度；16.公寓装修期间，物业公司对装修业主监管不尽责，建筑垃圾不及时清理；17.19楼整层严重漏水，物业未及时发现并处理。上海高地苏州分公司针对上述问题认为，1.门锁维修因所涉房屋非王长河，真实性不清楚，在物业服务过程中所有的门锁或其他部件损坏，物业都已安排人员上门服务，均已维修完毕；2.保洁人员定时对公共部位进行清理，符合保洁服务标准；3.顶棚损坏已进行了修复；4.发现建筑垃圾问题后及时进行清理；5.保安值岗及进入人员均有详细的来访登记记录及巡查记录；6.对楼道照明已及时进行维修，达到楼道维修维护标准；7.及时对窗户问题进行了处理；8.定时进行装修巡检，尽到监管巡检职责；9.19楼漏水系因业主洗衣机使用不当，物业已及时对住户漏水问题进行了清理；10.地下车库漏水处已维修完毕。上海高地苏州分公司于2019年7月17日、10月8日公示收支情况，王长河认为根据约定，物业服务费收支情况每半年公布一次，代收代交的费用每两个月公布一次，上海高地苏州分公司违反约定。一审庭审中，王长河对上海高地苏州分公司对星光耀商业广场提供物业服务不持异议，但认为上海高地苏州分公司的物业服务未达到5级标准，违反合同约定，给其造成了物业费损失，酌情应按物业费标准的80%收取，故应返还已交物业费的20%计662.8元，按照临时管理规约第八条第（一）项的约定，星浩公司承担连带责任。一审法院认为，王长河与星浩公司、上海高地苏州分公司之间签订的苏州市前期物业管理服务协议是各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。星浩公司是该协议的签订者之一，王长河就该协议的履行产生纠纷，提起诉讼，星浩公司是本案的适格主体。上海高地苏州分公司对星光耀商业广场提供了物业服务，王长河亦不持异议，双方之间的物业服务关系依法成立。根据协议第八条第（一）项约定，星浩公司和上海高地苏州分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王长河有权要求限期改正，逾期未改正给王长河造成损失，星浩公司和上海高地苏州分公司应承担相应的赔偿责任。一审审理中，王长河虽举证证明物业服务中存在环境脏乱、管理缺失等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定未达到相应的服务标准，且维修部分均已整改完毕，王长河未提供证据证明给其造成的损失，故其要求上海高地苏州分公司退还20%物业费以及星浩公司承担连带责任，没有法律依据，不予支持。上海高地苏州分公司作为物业管理企业，应当按照协议约定，认真履行管理职责，加强内部管理，提高服务质量，对于业主普遍反映的问题，应及时沟通，寻找解决方案。同时，小区环境需要业主与物业公司共同维护，建筑垃圾的倾倒、宠物粪便的处理、洗衣机使用不当造成漏水等主要责任在业主。王长河作为小区业主，如对物业服务不满意，应通过合理、合法的途径寻求解决，实行优胜劣汰，而物业费是物业服务的基本保障，物业费的减少不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是全体业主的利益。关于上海高地苏州分公司公示代收代交费用及分摊情况、收支报告的诉讼请求，因不属于民事案件审查范围，且不具有执行内容，故不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回王长河的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王长河负担。二审中，王长河提供照片、视频光盘、调查问卷等证据，证明上海高地苏州分公司提供的物业服务未达到约定标准业主对物业服务内容不满意。星浩公司质证后认为，王长河提供的证据，与星浩公司无关。上海高地苏州分公司质证后认为，对证据的真实性无法核实，及即使全部属实，相应垃圾及违停车辆已清理完毕，视频内容达不到证明目的，调查问卷不能反映客观事实。以上事实，有照片、视频光盘、调查问卷等证据予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，王长河与上海高地苏州分公司之间的物业服务法律关系依法成立，上海高地苏州分公司应当按约提供物业服务。物业服务内容具有专业性、复杂性的特点，物业服务提供者提供的物业服务内容存在瑕疵时，业主有权要求其采取补救措施进行整改，给业主造成损失的应赔偿损失。王长河提供的证据一定程度上反映上海高地苏州分公司的物业服务存在瑕疵，但上海高地苏州分公司已同意整改且主张已采取相应补救措施，王长河要求返还物业费的诉请一审法院未予支持，尚无不当，本院予以确认。王长河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王长河负担。本判决为终审判决。审判员  杨恩乾二〇二〇年六月十八日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。