镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初4682号原告：中浩国际广场业主委员会，住所地江苏省镇江市润州区黄山路66号D幢1104室。负责人：王彩万，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：巢勇华，该业主委员会副主任。被告：南京中浩物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111560280469G，住所地江苏省镇江市润州区黄山路66号中浩国际广场负一楼。负责人：张文涛，该公司经理。被告：南京中浩物业管理有限公司，统一社会信用代码913201147681550776，住所地江苏省南京市雨花区窑岗村30号。法定代表人：朱文俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文涛，南京中浩物业管理有限公司镇江分公司负责人。原告中浩国际广场业主委员会与被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司、南京中浩物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中浩国际广场业主委员会负责人王彩万、委托诉讼代理人巢勇华、被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司负责人张文涛、被告南京中浩物业管理有限公司委托诉讼代理人张文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中浩国际广场业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还2013年3月13日收取本小区C幢404室承租户戴跃梅业主共有房租金18200元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司于2016年6月向原告移交了11份业主共有资产租赁合同。后原告向润州区人民法院提起诉讼，要求被告返还11份合同租金收入。该案中润州区人民法院委托审计部门进行审计，审计部门出具了审计报告。后该院作出（2016）苏1111民初3368号民事判决，判决原告败诉。原告不服，提起上诉。镇江市中级人民法院作出（2017）苏11民终3606号民事判决，驳回原告上诉维持原判。原告向江苏省高级人民法院申请再审，该院作出裁定，由该院提审，并作出（2019）苏民再84号民事调解书结案。上述审计报告载明，被告还就黄山路66号3幢404室与戴跃梅签订了自2013年4月1日至2014年3月31日租期一年的租赁合同，合同金额26000元。该份合同被告未向原告移交，属于上述案件涉案11份合同外租金收入，原告在上述案件中亦未主张，根据《江苏省物业管理条例》相关规定，该笔收入按规定应返还给全体业主70%，即18200元。被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司、南京中浩物业管理有限公司共同辩称：涉案26000元的租金已在涉案审计报告中体现，在（2016）苏1111民初3368号案中已经审理处理完毕了。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京中浩物业管理有限公司镇江分公司原系原告小区前期物业服务企业。2016年1月10日中浩国际广场业主委员会（即原告）成立，并向相关部门备案。此后，原告以被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司在前期物业管理工作中存在许多问题为由，要求与其解除服务协议，并通知其撤场。同年5月31日被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司撤出原告小区。被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司撤场后，原告在移交的材料中发现被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司在前期服务中，利用小区公共部位及物业用房进行经营活动，签订房屋租赁合同、广告协议共11份，应收取租金、广告费等300025.40元。同年10月原告诉至本院提出诉讼，请求判令被告南京中浩物业管理有限公司镇江分公司、南京中浩物业管理有限公司返还原告共有物资出租广告收益300025.4元。该案审理中本院委托句容永恒嘉诚会计师事务所对双方争议的11份租赁合同、协议的收入和使用情况进行了审计，该所出具了句永恒会专审（2017）第81号审计报告，审计结论为：上述11份合同实际收取费用257294元已用于公共部位、共用设备的维修、养护支出。本院经审理后作出（2016）苏1111民初3368号民事判决，认为该案原、被告双方争议的11份合同协议的收益，经司法审计，已经全部用于小区公共部位、共用设备的维修和养护，并无剩余部分。现原告仍要求两被告返还此款的请求，不符合法律规定，本院不予支持。故判决驳回了原告的诉讼请求。原告提起上诉，2018年2月8日，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11民终3606号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告不服镇江市中级人民法院作出的（2017）苏11民终3606号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。2019年4月3日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏民申4773号民事裁定，裁定该案由该院再审。2019年5月6日，该案当事人自愿达成如下协议：一、一审、二审案件受理费双方各自负担50%。南京中浩物业管理有限公司于2019年4月30日前支付中浩业主委员会14万元（包括保全费2020元、审计费9000元、一审案件受理费2900元、二审案件受理费2900元）。南京中浩物业管理有限公司已按约于2019年4月30日支付完毕上述款项。二、三方当事人自本调解协议达成之日起就本案再无纠纷。江苏省高级人民法院于同日作出（2019）苏民再84号民事调解书，对上述调解协议予以确认。另查明，句永恒会专审（2017）第81号审计报告载明，中浩国际广场业主委员会提供的11份合同收取的经营性收入193294元、与“11份租赁合同”不完全相符的收入64000元，合计收入257294元已用于公共部位、公用设施的维修、养护支出。其中与“11份租赁合同”不完全相符的收入64000元包括：黄山路66号3幢404室127m2，承租人戴跃梅。合同期限：2013年4月1日-2014年3月31日，合同标的金额26000元，2013年3月14日凭证实收26000元。经审核发现，中浩物业就黄山路66号3幢404室与戴跃梅签订了自2013年4月1日至2014年3月31日租期一年的租赁合同，合同金额26000元；与严磊签订了自2013年7月7日至2014年7月7日租期一年的租赁合同，合同金额33600元。两份合同租赁期限有交集，中浩物业未提供与戴跃梅解除合约及就租金收取相关的备忘录。原告认为被告还就黄山路66号3幢404室与戴跃梅签订了自2013年4月1日至2014年3月31日租期一年的租赁合同，合同金额26000元。该份合同被告未向原告移交，属于上述案件涉案11份合同外租金收入，原告在上述案件中亦未主张，故向本院提起本起诉讼。上述事实有句永恒会专审（2017）第81号审计报告、（2016）苏1111民初3368号民事判决书、（2017）苏11民终3606号民事判决书、（2019）苏民再84号民事调解书、移交中浩国际广场小区资料明细、房屋租赁合同、收据等书证及到庭当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。本案中，双方争议的南京中浩物业管理有限公司镇江分公司与戴跃梅签订合同的收益，经司法审计，已经全部用于小区公共部位、共用设备的维修和养护，并无剩余部分。且该事实已经生效判决确认。现原告仍要求两被告返还此款的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《物业管理条例》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告中浩国际广场业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费255元，由原告中浩国际广场业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  熊雪芳人民陪审员  李 燕二〇二〇年六月八日法官 助理  吴军瑛书 记 员  张 玉