辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终812号上诉人（原审被告）：王燕艳，女，汉族，1981年3月22日生，无职业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：张晨，辽宁雍海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜影，女，1958年7月18日生，汉族，无职业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：初旭，北京大成（大连）律师事务所律师。原审被告：大连鼎利天成投资管理有限公司，住所地大连市中山区五五路4A号23层5号。法定代表人：梁云。上诉人王燕艳因与被上诉人姜影、原审被告大连鼎利天成投资管理有限公司（以下简称鼎利天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原审被告大连鼎利天成投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王燕艳上诉请求：1、撤销大连市沙河口区人民法院（2019)辽0204民初2847号民事判决书第一项、第三项，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋所有权应当属于上诉人，而不属于被上诉人，2016年12月6日上诉人在购买房屋时被销售人员误导，认为自己属于房屋限购的对象，所以就用被上诉人的名义购买了案涉房屋，上述房屋的购房款系上诉人陆续转款到被上诉人帐户，且被上诉人用于购房的帐户也只是以被上诉人的名义设立的，实际日常均由上诉人使用，由上诉人在手机上操作进行款项进入的管理，该帐户的UK及密码器和银行卡至今在上诉人处管理，被上诉人系居住在瓦房店松树镇的农民，收入来源极其微薄，根本没有能力购买案涉房屋。2016年12月6日，上诉人利用被上诉人帐户购房后，用自己的帐户交付了与案涉房屋有关的其他收费款项，上述房屋整个购买过程都是上诉人单独出面办理的，购房合同虽然签的是被上诉人的名字，但实际上也是上诉人本人签字并按的手印。上诉人之所以管理使用被上诉人名下帐户是由于上诉人与被上诉人之子张辉原系夫妻关系，因张辉婚内出轨与他人在婚姻存续期间育有一子，导致双方产生巨大矛盾后离婚。2016年11月17日，上诉人与张辉签订离婚协议书并在中山区民政局办理离婚登记，依据离婚协议约定，双方的存款均归上诉人所有，据此可以确定案涉房屋的款项均属于上诉人的个人财产，只是基于限购的原因用被上诉人的名义购买房屋仍应归上诉人所有。上诉人之所以离婚后仍用被上诉人的名义购买房屋是受到张辉的蒙骗，上诉人发现张辉出轨后，张辉表现出极大的后悔，在签订离婚协议时主动提出将所有财产交给上诉人所有，并请求上诉人给他一点时间处理好与他人的关系，上诉人正是受到张辉的蒙骗才在自己认为不具备购房资格的情况下使用被上诉人的名义购买房屋。上诉状中记载的事实与理由不再坚持。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，改判驳回被上诉人对我方的全部诉讼请求。姜影辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉房屋属于谁所有，不是本案应审理的内容，根据物权法的规定不动产所有权应以房产证登记为准，一审中被上诉人向法院提交了房产证，证明案涉房屋所有权归被上诉人所有。如果上诉人对房屋产权有异议，应另外起诉以确定房屋产权。上诉人所说的被销售人员误导受张辉蒙骗才以被上诉人的名义签订了房屋买卖合同，根据法律规定，这种情形在一年之内行使撤销权，但是上诉人并未在法律规定期限内行使。关于收入来源，被上诉人确实在瓦房店松树镇居住，但被上诉人拥有大片的樱桃种植园，同时名下也有几家企业。相反上诉人属于失业人员，没有工作，张辉在离婚前也是在大连机床厂任一个财务经理，收入微薄，也没有收入来源。因此上诉人所说的资金来源问题不能成立。尽管上诉人放弃了上诉状的理由部分，但是被上诉人仍然可以用作证据使用，该上诉状第2页最后一个自然段，上诉人陈述2017年9月后被上诉人姜影以其生意需要资金周转为由，经常向上诉人借款，后被上诉人提出由上诉人将案涉房屋出租收取的租金可以作为借款提供给其使用，上诉人将包括案涉房屋租金40万元在内的人民币258万元转给了被上诉人名下的银行帐户，根据这一表述可以证明房屋的产权就是被上诉人的，否则为何还要把租金交给被上诉人？事先要征得被上诉人的同意呢？从这一点可以证明双方对房屋的产权是没有争议的，上诉人认可产权是被上诉人的。大连鼎利天成投资管理有限公司未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。姜影向一审法院起诉请求：1.判令被告鼎力天成公司与被告王燕艳签订的房屋租赁合同无效；2.二被告共同承担赔偿责任，赔偿损失59.94万元(自2017年12月1日至2019年5月31日，参照二被告签订租赁合同约定的年租金40万元标准计算)。一审法院认定事实：案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋建筑面积为310.49平方米，房屋登记的权利人为原告。2017年12月1日，被告王燕艳与被告鼎利天成公司(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，出租方甲方处为原告，被告王燕艳在甲方处签字。原告现持有该合同原件，原告主张其自案外人处取得，被告王燕艳主张系其交付原告。合同约定，甲方将位于大连市沙河口区房屋出租给乙方，租赁期限自2017年12月1日至2022年3月31日，其中装修免租期：自2017年12月1日至2018年3月31日。自本合同签订之日到2018年3月31日为乙方装修免租期，在装修免租期内，甲方免除乙方租金。乙方应于2018年3月10日前交纳2018年4月1日至2018年9月30日租金20万元，于2018年9月10日前交纳2018年10月1日至2019年3月31日租金20万元，于2019年3月10日前交纳2019年4月1日至2020年3月31日租金40万元，于2020年3月10日前交纳2020年4月1日至2021年3月31日租金40万元，于2021年3月10日前交纳2021年4月1日至2022年3月31日租金44万元，于2022年3月10日前交纳2022年4月1日至2023年3月31日租金44万元。甲乙双方协商一致，将上述房屋租赁费用支付到甲方指定的人民币账户，账户信息如下，收款人：王燕艳，收款行：招商银行大连分行滨海支行，收款账号：62×××99。乙方在合同签订之日起3日内向甲方缴纳履约保证金6.6万元，也作为装修保证金。合同期满后，甲方应将保证金7日内返还乙方，但在乙方无违约和不拖欠任何费用的情况下无息返还给乙方6.6万元违约保证金即可。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告王燕艳将案涉房屋交付被告鼎利天成公司。被告鼎利天成公司向被告王燕艳交纳了2018年4月1日至2019年3月31日期间的房屋租金40万元及保证金6.6万元。原告陈述其于2019年5月31日自行将案涉房屋收回。另查，原告及被告王燕艳提供的银行交易明细显示：2016年12月22日，原告向被告王燕艳转账2200万；2016年12月5日，被告王燕艳向原告转账970万元；2017年11月13日，被告王燕艳向原告转账200万元；2017年9月18日，被告王燕艳向原告转账3万元；2018年3月28日，被告王燕艳向原告转账30万元；2018年4月4日，被告王燕艳向原告转账3万元。再查，原告儿子张辉与被告王燕艳曾系夫妻关系，双方于2016年11月离婚。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋登记在原告名下，原告系该房屋权利人，享有相应物权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二被告现未提供证据证明其在签订《房屋租赁合同》时，原告向被告王燕艳出具相关授权，故被告王燕艳与被告鼎利天成公司签订租赁合同的行为系无权处分行为。虽然原告现持有案涉《房屋租赁合同》原件，但被告王燕艳并未提供证据证明系其将合同原件交予原告且被告认可被告王燕艳的出租行为，故被告王燕艳主张原告对于租赁事宜知情的意见，依据不足。现原告在合同签订后并未追认被告王燕艳的无权处分行为，故二被告签订的《房屋租赁合同》无效。原告要求判令该合同无效的此项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求二被告共同赔偿损失59.94万元的诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告主张按照租赁合同约定的租金标准主张其损失，一审法院予以支持。案涉房屋被告王燕艳于2017年12月1日出租给被告鼎利天成公司，虽然合同约定2017年12月1日至2018年3月31日系装修免租期，但合同无效后，该约定亦无效，由于该期间案涉房屋由被告鼎利天成公司占用，且被告鼎利天成公司亦未向被告王燕艳支付租金，故原告的该部分损失应当由被告鼎利天成公司承担，参照合同约定的租金标准，被告鼎利天成公司应当赔偿原告2017年12月1日至2018年3月31日损失。被告鼎利天成公司已将2018年4月1日至2019年3月31日期间的租金40万元交纳给被告王燕艳，故原告该期间的损失应当由被告王燕艳承担，被告王燕艳应当将该款项给付原告以赔偿原告2018年4月1日至2019年3月31日期间损失。关于2019年4月1日至2019年5月31日期间的损失部分，由于被告鼎利天成公司未提供证据证明其将案涉房屋返还原告，故该期间的损失应当由被告鼎利天成公司承担，被告鼎利天成公司赔偿原告2019年4月1日至2019年5月31日期间损失。由于原告未提供证据证明被告王燕艳收取了该期间的租金，故原告要求被告王燕艳承担该期间损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，被告王燕艳应当赔偿原告损失40万元，被告鼎利天成公司应当共计赔偿原告损失19.94万元。关于被告王燕艳主张其已将收取的40万元租金交付原告的意见，一审法院认为，原告与被告王燕艳之间存在多笔大额经济往来，被告王燕艳现提供的证据不足以证明其向原告转账支付的款项中包含案涉租金40万元，故被告王燕艳的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告大连鼎利天成投资管理有限公司与被告王燕艳于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告大连鼎利天成投资管理有限公司赔偿原告损失19.94万元；三、被告王燕艳赔偿原告损失40万元。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9130元、公告费600元(原告均已预交)，由被告大连鼎利天成投资管理有限公司负担3637元，由被告王燕艳负担6093元，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，上诉人提交如下新证据：1、银行卡和对应的UK（银行卡密钥），拟证明购买房屋的银行卡表面虽然登记为姜影的名字，但实质只是用姜影的名字开户，账户里存款都是归上诉人所有，银行卡和对应的UK也一直在上诉人处管理使用，该银行卡和UK是向开发商支付购房款和进行一审判决中所确认的大笔数额转款（2016年12月22日2200万元，2016年12月5日970万元）对应的在被上诉人名下的银行卡。被上诉人对真实性没有异议，但认为之所以把银行帐户设立为姜影而不是将所有的钱都存在上诉人名下，目的就是为区别财产的所有权。2、离婚协议书和（2020）辽02民终1775号民事判决，离婚协议约定存款归上诉人所有。判决书判令应按双方离婚协议约定处分相应财产，拟证明离婚协议对存款做出明确约定归上诉人所有，大连市中级人民法院已作出生效判决，认可离婚协议的效力。被上诉人对该证据真实性没有异议，但认为关联性与本案无关，另外该判决是指夫妻的存款归上诉人所有，而案外人姜影的财产并不归上诉人所有。3、起诉状和顺丰快递二维码，拟证明上诉人已向沙河口法院对案涉房屋的权属提起诉讼，鉴于此情况，请求法庭中止本案的审理，待上诉人与被上诉人对案涉房屋的所有权争议有明确结论后再恢复审理。被上诉人对真实性没有异议，但认为该份证据并不能起到中止审理的效力。4、上诉人与张辉的微信聊天记录，拟证明被上诉人方对出租事宜完全知情，其提起的诉讼完全就是案外人张辉为双方的离婚后财产纠纷制造障碍。被上诉人对微信聊天的真实性没有异议，但认为该证据跟本案没有关联性，不能由此推测被上诉人姜影知道这件事，进一步证明被上诉人不知道二人离婚的事实，不管被上诉人是否知道房屋被租赁的事实都不影响，40万元的房租都要给被上诉人，上诉人出租房屋的事实，被上诉人的确不知情。本院对上述证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋登记的权利人系被上诉人姜影，虽然上诉人二审主张案涉房屋的实际所有权人系其本人，但房屋权属登记并非在上诉人名下。二审中，上诉人提交其另案起诉姜影及案外人张崇岩的起诉状，请求确认案涉房屋归上诉人所有，那么在尚未有生效法律文书将案涉房屋确权给上诉人的情形下，应以现有登记为准。根据现有证据，被上诉人姜影系案涉房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，姜影对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故一审判令上诉人按照合同约定的租金标准赔偿被上诉人损失40万元正确。因上诉人未能提供证据证明其对外出租的行为经过被上诉人姜影的授权或追认，一审认定上诉人与原审被告鼎利天成公司签订的《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。综上，上诉人王燕艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王燕艳负担。本判决为终审判决。审判长 侯  学  枝审判员 杨    威审判员 任    娲二〇二〇年六月九日书记员 张怡（实习）