成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7686号 原告：周明建，男，1971年11月16日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区。 法定代表人：胡云清。 第三人：胡志正，男，1952年5月15日出生，汉族，住成都市成华区。 原告周明建诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人胡志正商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明建及其委托诉讼代理人贾国伟到庭参加诉讼，被告红福公司、第三人胡志正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周明建向本院提出诉讼请求：1.确认周明建与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区1栋3单元5楼502号房屋归周明建所有；3.撤销胡志正对前述房屋的备案登记；4.判令红福公司为周明建办理前述房屋的备案登记。事实和理由：周明建通过认购的方式向红福公司购买案涉房屋，2009年4月6日，周明建与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由周明建以250390元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区1栋3单元5楼502号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在周明建付清全部房款后交付房屋，并由周明建使用至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，周明建才知晓该司将案涉房屋备案至胡志正名下。根据（2016）川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至胡志正名下系基于其向胡志正的借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了周明建的权益，导致落户、医疗和子女教育等问题无法解决。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。诉讼中，周明建确认其第3、4项诉讼请求的实质分别为：要求红福公司和胡志正协助履行撤销案涉房屋备案登记、红福公司协助履行将案涉房屋备案登记至周明建名下。 红福公司未作答辩。 胡志正未作陈述。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年4月6日，周明建与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1.周明建购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋3单元5楼502号住宅，周明建一次性支付房款250390元。2.红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3.周明建同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.周明建无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致周明建未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助周明建或按其委托办理房屋过户手续。除此之外，双方还在房屋面积、产权登记、房屋交付、房屋质量、共有权益、装饰装修以及违约责任等方面进行约定。 周明建于2009年3月31日、2009年4月6日分两次付清房款250390元。后，周明建收房并居住使用至今。 另查明，红福公司于2010年3月30日将案涉房屋进行商品房买卖合同签约备案到胡志正名下（备案号为：198572），备案的房屋建筑面积为93.92㎡，备案的房屋总价为244192元。 再查明，原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉后，又以红福公司为该案单位犯罪补充起诉。本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01刑终1053号刑事判决，判决红福公司和胡云清无罪。 （2016）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及成都傣家风情餐饮娱乐中心。 上述事实，有《商品房买卖合同》和补充协议、收据、《商品房买卖合同摘要》、（2016）川01刑终1053号刑事判决书等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，周明建与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。周明建主张红福公司与胡志正就案涉房屋形成了抵押担保合同关系，胡志正经本院传票传唤未到庭陈述意见，也未提出书面反驳意见，视为其放弃陈述的权利，并应承担相应的法律后果。根据红福公司和其法定代表人胡云清曾因在鸿福名苑楼盘的销售过程中涉嫌刑事犯罪而被提起公诉，其刑事案件一审、二审中查明的事实亦涉及本案的第三人胡志正，在（2016）川01刑终1053号刑事判决审理查明部分也载明：红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给胡志正等个人及单位名下。根据查明的事实，本院不能认定胡志正就备案在其名下的鸿福名苑楼盘的房屋与红福公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。另，周明建先于胡志正与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，本院认为应当优先保护先购者的权利。红福公司至今未将案涉房屋的商品房买卖合同签约备案至周明建名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。故该司应在履行完毕与胡志正协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（备案号为：198572）义务后，协助办理其与周明建于2009年4月6日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记。 即使红福公司和胡志正就鸿福名苑所购的全部房屋存在真实的商品房买卖合同关系，双方也仅办理了商品房买卖合同的签约备案登记，并未办理《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力。就此而言，胡志正也仅享有债权，而不享有物权。周明建就案涉房屋先于胡志正与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，从优先保护先购者权利的角度出发，胡志正所购的案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记也应在撤销后，再签约备案至周明建名下。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权并未登记至周明建名下，物权效力尚未发生，故本院对周明建主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周明建与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年4月6日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人胡志正自本判决生效之日起五日内，协助原告周明建办理撤销该司和胡志正于2010年3月30日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（签约备案号为：198572）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告周明建办理双方于2009年4月6日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记； 四、驳回原告周明建的其他诉讼请求。 案件受理费2528元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李兴萍 二〇二〇年六月十日 法官助理 杨盈盈 书 记 员 夏 东