湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初1897号 原告：湖南中建信和智慧谷置业有限公司。 法定代表人：杨长浩，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李再兴，湖南金州律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：雷云根，湖南金州律师事务所律师，一般授权代理。 被告：常德财鑫融资担保有限公司。 法定代表人：余俞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌星，湖南凌星律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：周素云，湖南凌星律师事务所律师，一般授权代理。 被告：武陵区金永利娱乐城娱乐城。 经营者：熊霞兵。 湖南中建信和智慧谷置业有限公司（以下简称中建公司）与被告常德财鑫融资担保有限公司（以下简称财鑫公司）、武陵区金永利娱乐城（以下简称金永利娱乐城）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建公司的委托诉讼代理人雷云根，财鑫公司的委托诉讼代理人凌星、周素云到庭参加诉讼，金永利娱乐城的经营者熊霞兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.不得执行常德市武陵区桃花源路以东、竹叶路以南中建壹号府S4#楼102、202、302号房屋，并依法解除对该房屋的预查封；2.诉讼费用由被告承担。 财鑫公司辩称，中建公司请求解除查封没有事实与法律依据；若中建公司有法定解除合同的理由，也应当向法院提出，并要得到法院的准许。 金永利娱乐城未作答辩，视为其放弃相关诉讼权利。 经庭审查明，本院确认以下事实： 2018年12月28日，中建公司与熊霞兵签订了编号为339124的《常德市商品房买卖合同》，将由其开发的中建·壹号府S4幢1层102号、2层202号、3层302号商品房出售给熊霞兵，总价款4950000元，首期房款1490000元，余款3600000元办理商业贷款。合同附件第17.8条约定：若买受人所购的商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的，出卖人有权解除合同；如由于买受人不配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同抵押、备案登记手续、预告登记手续以及司法强制措施未被撤销或解除，致使出卖人的合法权益未能得到保障的，出卖人有权拒绝将可退的房款退还给买受人，直至相关手续和措施被撤销或解除为止。后熊霞兵支付完首期房款1490000元，中建公司将上述房屋备案到了熊霞兵名下。熊霞兵于2020年1月21日以个人资金原因向中建公司递交了《退房申请》，中建公司于2020年1月22日同意其退房申请，并免除熊霞兵承担的违约责任。2020年3月11日，中建公司将1490000元退还至熊霞兵个人账户。 另查明，本院在执行申请执行人财鑫公司与被执行人李志兵、高海军、武陵区金永利娱乐城等追偿权纠纷一案中，于2018年8月30日作出的（2018）湘0702执1682号执行裁定书，裁定冻结、划拨金永利娱乐城名下银行存款3402523.8925元，或查封、冻结、扣押、扣留、提取其等额价值的其他财产。2019年8月22日本院向常德市自然资源和规划局发出（2018）湘0702执1682号协助执行通知书，查封了本案涉案房屋。中建公司于2020年4月9日向本院提出执行异议，本院于2020年5月6日作出（2020）湘0702执异21号执行裁定书，裁定驳回了中建公司的异议请求。 以上事实有《常德市商品房买卖合同》、收据、遗失声明、《退房申请》、银行电子回执、（2018）湘0702执1682号执行裁定书、（2018）湘0702执1682号协助执行通知书、（2020）湘0702执异21号裁定书等在卷佐证，足以认定。 本案争议焦点为：中建公司是否享有足以排除对执行标的物强制执行的实体权利？ 一、本案涉案房屋经本院预查封在前，依照相关法律规定，该查封裁定及协助执行通知书等法律文书只送达相关当事人及职能部门，中建公司显然不在此列。其后，熊霞兵及中建公司对该房产的私自处分行为，不能对抗财鑫公司，其与中建公司只能通过人民法院解除双方的买卖合同，或将合同解除后熊霞兵在该房屋中享有的债权，即首付款1490000元，交由人民法院处理； 二、中建公司在收到熊霞兵的解除申请后，未全面核实原因，亦未尽到相关审慎注意义务，其后便同意其退款申请，且不要求其承担违约责任，明显不符合房屋买卖交易习惯； 三、根据双方买卖合同明确的约定，在买受人所购的商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的的情况下，中建公司依约应当在相关强制措施解除后才能办理退款。本案中，中建公司在未核实涉案房屋具体情况、未解除备案登记的情况下，却径行将首付款1490000元退还给熊霞兵，将导致本院预查封效力落空，有损司法公信力，这妨害了本院执行。 综上，本院认定中建公司并非善意相对人，其私自与熊霞兵解除买卖合同的行为因妨害本院执行而应认定无效，中建公司对本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其相关权利可另行主张。金永利娱乐城经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回湖南中建信和智慧谷置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由湖南中建信和智慧谷置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  胡祥彪 人民陪审员  熊照方 人民陪审员  毛秋红 二〇二〇年六月九日 法官 助理  向 阳 书 记 员  曾 俊 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。