陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终1043号上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司，住所地西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：千鹏举，男，1984年11月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：胡仓红，男，1977年4月17日出生，汉族，自由职业者，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：颜晓峰，陕西云迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝斌，陕西云迈律师事务所律师。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人胡仓红房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1.撤销或改判一审判决第二项，其按照现市场行情向胡仓红支付以每月1622.92元的标准自2019年1月1日至2019年9月27日的房屋占用费；2.一、二审诉讼费由胡仓红负担。事实和理由：胡仓红在一审中未提交证据证明租赁合同到期后涉案房屋是由华南城公司继续占有使用。西安泰盛商业运营管理有限公司（以下简称泰盛公司）合法注销过程中，其接收该公司的全部资产和债权债务为零，根据权利义务对等原则，其不应对此承担责任。且胡仓红也无证据证明涉案房屋在租赁时的状况及在泰盛公司注销之后的房屋状况，故无法确定涉案房屋的交付标准。依据司法解释规定，以每月5778.32元计算房屋占有使用费，明显超过现阶段市场租金水平。合同到期后，出租人应给予承租人一段时间的宽限期，用于房屋的恢复、腾退，一审法院以2019年1月1日为起始时间计算房屋占有使用费有违公平原则。依据一审查明的事实，胡仓红已经明确知晓涉案房屋的现状，但胡仓红在其多次告知收房的情况下迟迟不作为，故意扩大损失并要求赔偿，该损失应由胡仓红自行承担。胡仓红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。双方虽然签订了为期六年的租赁合同，但是实际上其免去了前三年的租金，其与泰盛公司签订的租赁合同约定的租赁期限于2018年12月31日已经届满，但是泰盛公司至今未向其返还涉案商铺，因泰盛公司已经于2018年7月12日被注销登记，华南城公司系泰盛公司唯一股东，华南城公司在对泰盛公司进行解散清算时未按照法律规定履行通知告知义务，且2019年2月18日，华南城公司通过银行转账方式向其支付房租69339.86元，泰盛公司财产与华南城公司财产混同，依据公司法规定，华南城公司应当返还房屋并赔偿损失。依据司法解释规定，华南城公司应当自2019年1月1日起按每月完税后月租金标准5778.32元计算向其支付房屋占用费至返还之日止。胡仓红向一审法院起诉请求：1.判令华南城公司向胡仓红返还位于西安市国际港务区XX路以东、港兴路以北、XX路XX幢XX单元XX号房屋；2.判令华南城公司向胡仓红支付逾期交房的房屋占有使用费52004.90元（以完税后月租金5778.32元为标准计算，自2019年1月1日起，暂计算至2019年9月30日，实际计算至华南城公司交房之日）；3.判令华南城公司向胡仓红支付违约金34669.93元；4.由华南城公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：胡仓红于2012年3月28日从华南城公司购买西安华南城综合交易展示一号馆内一层六街60123号商品房（即32幢6单元1层60123号房屋，建筑面积62.42平方米，套内建筑面积29.66平方米，均摊面积32.76平方米）。2012年3月21日，胡仓红与泰盛公司签订一份《商铺租赁合同》，约定，乙方胡仓红将其所有的XX城XX馆XX号商铺（建筑面积62.42平方米）出租给泰盛公司进行整体运营。租赁期限从2012年12月31日起至2018年12月31日止。租金为每月7825.89元。合同第6.5条约定：甲方（泰盛公司）同意在租赁期限届满并归还该商铺于乙方时，甲方应促使该商铺处于可正常使用状态。第7条约定：若甲方违反本协议的相关约定，在乙方发出书面纠正通知后30天内仍未纠正的，应当向乙方支付相当于本合同约定的标准月租金的6倍违约金。合同签订后，泰盛公司一直按月向胡仓红支付租金。2018年8月23日，泰盛公司以零资产被华南城公司吸收合并，在工商部门办理的注销登记手续，之后，华南城公司向胡仓红按月支付租金至2018年12月31日。在泰盛公司与胡仓红的租赁合同到期后，华南城公司未将泰盛公司租赁胡仓红的房屋恢复原状，也未向胡仓红返还所租赁的房屋。胡仓红因此起诉至法院。庭审中，胡仓红与华南城公司均承认泰盛公司租赁胡仓红的60123号房屋现已恢复原状，达到了向胡仓红交付的条件。一审法院认为，胡仓红与泰盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，泰盛公司一直按照合同约定向胡仓红按月支付租赁费用，直到2018年8月23日泰盛公司因故被注销后，将其合并的华南城公司接收了其债权债务，继续向胡仓红按月支付租金直至2018年12月31日合同届满。只是因为华南城公司未及时将胡仓红的房屋恢复原状，未能及时向胡仓红交付房屋，给胡仓红造成租金损失，故对胡仓红要求华南城公司赔偿租金损失，依法予以支持。但因为胡仓红与华南城公司并未签订新的租赁合同，因此胡仓红与泰盛公司签订的《商铺租赁合同》已经于2018年12月31日届满，合同已经于该日终止，而华南城公司在合同履行期间一直按月足额向胡仓红支付了租赁费，并不存在违约行为，因此，胡仓红要求华南城公司承担违约金，无事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，判决：一、被告西安华南城有限公司于本判决生效后三十日内向原告胡仓红返还位于西安市国际港务区XX路以东、港兴路以北、XX路XX幢XX单元XX号房屋；二、被告西安华南城有限公司应当自2019年1月1日起每月按5778.32元计算向原告胡仓红支付房屋占用费，支付至将位于西安市国际港务区XX路以东、港兴路以北、XX路XX幢XX单元XX号房屋向原告胡仓红返还之日为止；三、驳回原告胡仓红要求被告西安华南城有限公司支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1966元，减半收取，胡仓红已预交983元，由西安华南城有限公司负担，西安华南城有限公司于上述期限内连同上述应付之款一并支付给胡仓红。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院于2020年3月24日前往涉案商铺进行勘察，该商铺已达到交付条件，但胡仓红以地砖存在色差为由拒收商铺。本院认为，胡仓红与泰盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，泰盛公司按约支付胡仓红租金至泰盛公司2018年8月23日被注销时，华南城公司因承继泰盛公司的债权债务又继续支付胡仓红租金至合同期满之日即2018年12月31日。之后，因胡仓红与华南城公司就房屋未恢复原状发生争议，华南城公司未能及时向胡仓红交付房屋，故对于合同期满后占用期间的费用，华南城应当支付胡仓红。本案中，华南城并无违约行为，对胡仓红关于违约金的请求，依法不予支持。华南城公司上诉称，商铺已达到交付条件，胡仓红拒收房屋系恶意扩大损失。经查，涉案商铺于2020年3月24日已达到交付条件，故本院确认房屋占用费以每月5778.32元的标准自2019年1月1日计算至2020年3月24日，共计85519.13元。综上所述，华南城公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7018号民事判决第一项；二、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7018号民事判决第三项；三、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7018号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，西安华南城有限公司支付胡仓红房屋占用费85519.13元；四、驳回胡仓红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1389元，由西安华南城有限公司负担1000元，由胡仓红负担389元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年六月五日 书 记 员 王  达  锐       1