广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初85号原告：黄东云，女，汉族，1970年7月22日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：梁晓龙，男，汉族，1967年5月15日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，系维富大厦管理处推荐。被告：深圳市维富化工有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区太白路4007号维富大厦4楼，统一社会信用代码91440300618862833H。法定代表人：李军。被告：李军，男，汉族，1967年8月31日出生，户籍地址天津市河北区，原告黄东云与被告深圳市维富化工有限公司（以下简称维富公司）、被告李军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁晓龙到庭参加了诉讼，被告维富公司、李军经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告维富公司签订的《商铺买卖合同》；2.判决被告退还原告的购铺款480552元，退还以律师公证费名义收取的1380元，退还以代缴综合税费名义收取的10839元，退还以上款项利息(自2014年2月21日起到实际支付日止);3.请求判决被告赔偿原告480552元购铺赔偿金；4.两被告承担互相连带责任。以上金额总计973323元。事实与理由：1.事实经过。2012年初，被告公开宣传，由央企中核投巨资，对原维富大厦四层裙楼进行二次改造开发的金玺荟黄金珠宝中心商铺，采用包三年租金（年租金8%）、直接从购铺款中扣除三年租金、一次性付款再优惠、分期付款不计利息（直接按期付给开发商）等方式，开始对社会发售。原告在其销售人员历时1年多反复忽悠下，2013年5月22日和被告维富公司签订了《商铺买卖合同》，认购被告维富公司开发的金玺荟1031号商铺，按开发商要求于2013年5月19日缴纳了定金50000元，综合税费10839元，律师及公证费1380元。按被告的描述，1031号铺位于维富大厦首层，建筑面积11.32平方米，套内面积5.28平方米。至2013年11月12日，原告已按合同分期支付购铺款480552元。2013年7月18日，其他购铺人举报被告违法售铺。2013年9月国土局现场查处，并勒令整改，改售为租，但此时已经销售355铺。被告不仅没有公开被要求整改消息，还阻止此消息传出，对已经知晓的个别购铺人承诺退还，但要求其保密，否则不退，另一方面，发布虚假消息称，一切都在正常进行中，这中间，被告的法定代表人李军以欺瞒的手法多次给被骗人写担保协议、保证书、承诺书，保证退款或办证。2014年4月22日，一切都被彻底揭穿，所有的商铺都是纸上画出来的虚拟的方框格子铺。而且，在推销这些格子铺过程中，被告还将用来分割商铺的维富大厦四层裙楼分别抵押给多名民间放贷人。随后，众多业主开始了艰难的追债程序，有的开始就选择了起诉、有的选择了报案、有的选择了上访维权、有的选择了占铺经营，但所有的人都同时还选择了找本案被告直接讨要。2014年6月19日至21日，广东省电视新闻台、深圳电视台连续三天对金玺荟商铺欺诈案进行连续报道。南都等纸媒、网媒也互相转载，引起政府和社会的重视。因案情重大，受害人众多，涉港涉台，影响恶劣，后果严重。2015年，最高人民法院巡回法庭、广东省高级人民法院执行局、罗湖法院都先后出面参与引导过商铺受害者发起的群体事件，但没能彻底解决。2015年5月5日后，由罗湖区政府、东晓街道办出面，组织本案原、被告及抵押权人三方协商，最终被告以无钱退赔，办证无法通过行政许可而搁置。2017年1月份，法定代表人李军，突然被深圳福田警方抓捕，而案外人高原（中核商贸监事）在诉本案被告法人股东，深圳市天银实业有限公司案（（2015）深中法商终字第2612号）中，称其与深圳市天银实业有限公司已经失踪。为了保护自身权益，原告不得不诉至法院，请求依法判决被告按照本案原告的诉求退赔购铺款。2.参与售铺的被告法定代表人名下公司及互相关系。实际上被告法定代表人李军名下，有近10家公司，是被告迷惑购铺者的幌子，这些公司和被告之间互相交叉持股在此次售铺欺诈案中扮演不同的角色，造成众多商家参与的假象，抬高商铺的价格。在不足两年时间内，李军通过此物业先后骗取了银行、购铺人、民间投资人总计5个亿的资金后，突然宣称资金链断裂，无法退赔也无法办理商铺产权证，明显是有预谋侵吞本案原告的财产。被告是金玺荟商铺的开发和销售商，注册资金5000万元，两名股东。深圳市天银实业有限公司（以下简称天银实业），在被告投资占比88%，自身注册资金2088万元，法定代表人李军占比99.521%。深圳市金澜投资有限公司，在被告中投资占比12%，自身注册资金1000万元，法定代表人李军占比99%。因此，维富化工李军间接占比99.45%多，实际就是李军独资。作为“国有央企投资”宣传的工具，深圳市中核商贸有限公司唯一股东也是天银实业，还有几个是用来洗钱的公司，李军名下公司全部参与此次售铺案，他们之间应该承担连带责任。3.理由及依据。（1）根据《合同法》第七章违约责任第一百零七条，当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。《商铺买卖合同》第八条房产过户手续办理中，被告承诺自合同签订后180个工作日内为原告办理产权证，否则作为逾期违约。原告与被告合同签订于2013年5月22日，至2014年2月21日180个工作日期满，原告已经履行约定的义务，但被告违约，没有履行合同约定的义务，应当承担法定赔偿责任。（2）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。此《商铺买卖合同》属于房地产开发企业向社会销售房产的行为产生的合约，因此适用本《解释》。第八条，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购买款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；本案被告作为房地产开发企业向社会销售金玺荟商铺，隐瞒已经抵押的事实，向本案原告出售涉案商铺，造成原告无法达到合同签订的目的。本案被告应该承担诉求中所列的退还和赔偿责任。本案中，被告还以律师公证费、代收综合税费为名骗取原告钱款，其以非法占有为目的的故意性欺诈行为，且附着于购房款收取的，应该和购房款一样计入赔偿总额。早在本案被告销售金玺荟商铺之前，国家就已经取消强制性公证收费，另外，原告是交纳全额购铺款，也不需要律师公证服务，事实上购铺合同签订时,也不存在律师公证为原告服务。这只是被告借售铺巧立名目,多诈骗原告钱财的手段,所以也应该和购房款一样赔偿原告。税费就更是诈骗性质的了,被告虚拟出众多格子铺,销售前并没经过国家相关职能机构批准进行预售，其后在销售过程中抵押(因违法销售被国土局查处,责令改售为租)，故意使商铺不具备办证条件,也就不存在国家收取房产税的前提,无法将商铺交付给原告。但其仍然借国家税收之名,代收此费,是有预谋据为已有的,更应该和购房款一样赔偿原告。（3）根据《合同法》第三章合同的效力第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。原告与被告维富公司签订《商铺买卖合同》，并依约履行全部付款义务。然而被告维富公司从开始售铺到欺诈行为彻底曝光前，隐瞒标的物业没有经过国家职能机构批准销售,且已经于2013年5月10日整体被抵押(此前被反复抵押)，2014年3月21日后又被法院轮候查封,实际上无法通过分割办理产权证的事实(国土局现场查处,勒令整改,改售为租)，仍然欺骗本案原告购买了其虚构的金玺荟格子铺,至今被告已经严重违约,无法交付商铺。请求依法解除原告与被告维富公司签订的《商铺买卖合同》。鉴于以上事由,请求法院依法保护原告的合法权益,按照原告诉求判本案被告退赔并承担原告为维护自身权益的花费及本案诉讼费用。被告未到庭应诉答辩。原告围绕诉讼请求，提交了《商铺买卖合同》、《收款收据》、银行汇款凭证、《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》等证据。庭审时，本院对相关证据的来源进行了核实并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2013年5月22日，原告（买受人）与被告维富公司（出卖人）签订了一份《商铺买卖合同》，约定出卖人同意将位于深圳市××路××号维富大厦裙楼首层1031号铺转让给买受人，房产用途为商业，建筑面积共11.32平方米，其中套内建筑面积为5.28平方米，买受人已经核实产权相关文件记载信息，并同意在此状况下签订买卖合同；出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；合同交易价款为686501元；买受人采用分期付款，2013年5月22日前支付411900元；余款274601元，分24期支付，自2013年6月起每月10日支付11442元。买受人同意由出卖人或由出卖人指定的管理公司统一经营本合同商铺物业，经营管理公司将对本合同商铺物业进行广告宣传、装修、统一经营管理，以提升本合同商铺物业的市场价值，委托统一经营期限至2016年2月29日止；出卖人及其指定经营管理公司承诺与承租人签署的租赁合同期限不会超过统一委托经营期限；出卖人承诺在本合同签订之后180个工作日内由出卖人为买受人办理商铺房地产权证，买受人应在收到出卖人通知后三个工作日内协助配合出卖人办理相关办证手续；如出卖人未按上述规定期限办理房地产权证，按逾期时间长短，分别处理（即以下两点不合并执行），（1）逾期在60日之内（含60天），自逾期之日起，出卖人按合同交易价款每日1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除本合同的，出卖人应按合同交易价款20%向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自逾期办证之日起按交易价款每日1.5‰向买受人支付违约金；买卖双方均同意于2014年3月1日前，该商铺装修完成后由双方完成交付确认，卖方应以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。合同还约定了双方的其他权利义务。2.合同签订后，原告于2013年5月19日支付了购房定金50000元，被告维富公司出具了收款收据；原告于2013年5月22日支付了首付款361900元、律师费及公证费1380元、综合税费10839元，被告维富公司出具了收款收据。原告于2013年6月8日支付了分期款11442元；2013年7月16日支付分期款11442元；2013年9月16日支付分期款22884元；2013年11月12日支付分期款22884元；被告维富公司出具了收款收据。3.2014年3月13日，二被告与原告签订《担保协议》，载明：被告应完成对涉案商铺的抵押、分割，将涉案商铺的产权分割至原告名下，如原告选择退铺，两被告承诺在对应商铺分割的产权证办理至维富化工名下后60天内将原告已支付的全部购房款及违约金一次性退还给原告。被告李军承诺在未完成解除抵押、分割办证等“工作计划”的情况下，愿意对签名业主承担连带保证责任。4.涉案铺位位于维富大厦1层商场A房内，该房产所有权人为被告。被告将上述房产分割后出售给原告，但至今该房产尚未分割办证。该房产于2010年4月30日办理抵押登记，2010年10月28日注销抵押登记；2010年11月2日办理抵押登记，2012年6月20日注销抵押；2012年6月25日办理抵押登记，2013年5月9日注销抵押登记；2013年5月10日办理抵押登记，目前仍处于抵押查封状态。上述房产同时因另案被法院多次查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告维富公司签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告依约向被告维富公司支付了首付款及部分的分期购房款，履行了合同约定的义务，被告维富公司未按照合同约定为原告办理房地产证，并且将涉案房产抵押给他人，且包括涉案商铺在内的商铺因为其他纠纷被本院查封，致使原告的合同目的不能够实现，被告维富公司构成违约，应当依法承担违约责任。两被告在本院向其送达起诉状等法律文书后，未答辩、未举证质证，亦未到庭参加诉讼，本院视为被告对原告提出的诉讼请求放弃抗辩权利。关于原告要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求。本院认为，在原告与被告维富公司签订《商铺买卖合同》时，被告维富公司已经将包括涉案商铺在内的商铺抵押给了他人，被告维富公司未提交证据证明其已经通知原告，属于故意隐瞒所出售的房产已经抵押的事实，并且因被告维富公司案涉其他纠纷，涉案房产也被法院查封，至今未解封，被告维富公司未按照合同约定的期限为原告办理涉案铺位的房地产证，以致于原告的合同目的无法实现，原告请求解除原告与被告维富公司签订的《商铺买卖合同》，理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告维富公司退还原告已支付的购房款、律师费、公证费、综合税费等的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然该商铺已经办理了被告维富公司名下的房地产证，但被告维富公司在将涉案商铺进行分割后，再行向原告等出售，是属于房地产开发企业向社会销售房产的行为，应当适用上述司法解释。被告维富公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，向原告出售涉案的商铺，并且注销抵押登记后，随即又将所售房产进行抵押，以致于抵押现在仍未解除，致使原告的合同目的不能实现。故原告要求被告维富公司返还所交纳的购房款480552元以及原告缴纳的律师费及公证费1380元、综合税费10839元,理由成立，本院予以支持。综上，被告应当向原告返还所交纳的购房款480552元及原告缴纳的律师费及公证费1380元、综合税费10839元。关于原告要求被告支付已付购房款一倍的赔偿责任以及要求支付退还款项的利息的诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同解除或者合同目的不能实现的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。在此，在被告维富公司和原告签订《商铺买卖合同》时已将包括涉案房产在内的维富大厦1层商场A房抵押给他人，且未提交证据证明已经告知了原告，之后在注销抵押后几日内又将该房产抵押给他人，以致于原告的合同目的不能够实现。故原告要求被告维富公司承担已付购房款480552元一倍的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。原告在本案中未提交证据证明已付购房款一倍的赔偿不足以弥补原告的损失，因此对于原告主张支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告李军对被告维富公司的债务承担连带责任的诉讼请求。本院认为，根据两被告与原告签订的《担保协议》，被告李军承诺在未完成解除抵押、分割办证等“工作计划”的情况下，愿意对签名业主（原告）承担连带保证责任，该承诺行为属于债务加入，原告有权要求被告李军对被告维富公司的债务承担连带责任，对该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄东云与被告深圳市维富化工有限公司之间签订的《商铺买卖合同》；二、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄东云返还所交纳的购房款480552元、律师费及公证费1380元、综合税费10839元；三、被告深圳市维富化工有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄东云支付赔偿款480552元；四、被告李军对被告深圳市维富化工有限公司的前述债务承担连带清偿责任，被告李军代偿后，有权向被告深圳市维富化工有限公司追偿；五、驳回原告黄东云的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13533元，由被告深圳市维富化工有限公司、被告李军共同负担。原告已预交的13533元，由本院予以退回。被告深圳市维富化工有限公司、被告李军应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费13533元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 兴审判员 林晓婷审判员 张曼丽二〇二〇年六月十一日杨健书记员    杨双煜