辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1365号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。法定代表人：赵峰，该公司经理。委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘竟元，男，1960年1月5日生，汉族，警察，住兴城市。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼。法定代表人：王永玲，该公司经理。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产）因与被上诉人潘竞元，原审被告葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初1861号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中维房地产上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判中维房地产支付迟延交房违约金标准为“以已缴纳房款为基数自2012年12月26日起至2013年11月15日止按照中国人民银行同期存款利率计算”；2、由潘竞元承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、双方《订房协议书》约定，2012年12月25日单体楼交付使用。2013年10月28日，中维房地产在小区门前张贴通知，潘竞元所购楼房交付使用办理入住的时间是2013年12月8日至11月15日。同时，中维房地产也通知了潘竞元所在的团购单位，一些业主纷纷入住。自2013年11月16日开始至今未能办理入住是潘竞元自己的原因，并非是中维房地产未能办理入住。对此时间段的违约金，中维房地产不承担。2、因潘竞元已经购买该小区房屋，且房屋可以办理入住使用，物业服务企业已经开始了物业服务。物业服务费是用于整个小区的维护保养，不是单独为某一户服务。即使不在小区居住，小区的各项设施、设备也需要维护。潘竞元是物业服务设施共有人之一，需要缴纳物业服务费等。请求二审法院支持上诉请求。潘竞元未答辩。潘竞元向一审法院起诉请求：1、判令中维房地产、中维置业因逾期交房承担违约责任，连带给付违约金38000元；2、判令中维房地产向潘竞元交付房屋，办理入住手续；3、判令中维房地产在潘竞元申请办理入住时不得向潘竞元收取滞纳金；4、判令中维房地产、中维置业不得向潘竞元收取燃气初装费、有线电视入户费、声控灯费，五年物业费和电梯运行费；5、诉讼费用由中维房地产、中维置业承担。一审法院认定事实：2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安分别作为甲方与作为乙方的中维置业签订《代理协议书》，约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年6月27日，潘竞元与中维置业签订《定房协议书》，约定由潘竞元购买中维置业委托中维房地产开发的位于兴城首山南地块的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定。该协议书第三条载明：工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用，小区配套2013年6月1日前完工；第五条载明：天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，由物业公司统一管理；第六条载明：乙方自愿向甲方交付定金20万元，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废。潘竞元签订《定房协议书》后先向中维房地产交付了20万元的定金，后又交付了87100元，共计交付房款287100元。另查明，本案所涉首山俯海小区于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。一审法院认为,关于承担责任主体问题。本案中,中维置业与兴城市公安局等单位签订《代理协议书》,代理潘竞元等人购买中维房地产开发建设的位于兴城首山俯海小区商品房。房屋开发单位为中维房地产,收取房款单位为中维房地产,故应由中维房地产承担相关责任，中维置业不需要承担责任。对于中维房地产是否应承担责任及是否存在逾期交房问题。《定房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。双方签订该预约合同时,作为买卖标的物的商品房因中维房地产尚未取得商品房预售许可,故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款,需在潘竞元与中维房地产签订买卖合同时协商达成一致。至本纠纷发生时,潘竞元与中维房地产尚未签订商品房销售合同,但双方对已形成商品房买卖的事实无争议。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。房屋的竣工验收不是中维房地产辩称的单体楼达到交付使用标准,而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。结合本案实际情况,以及中维房地产已于2014年9月1日取得案涉房屋商品房(预)销售许可证的事实,应视为中维房地产于该时间即具有销售和交付房屋的条件。故潘竞元主张的迟延交付房屋违约金应自2014年9月2日起计算较为适宜。关于计算标准,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，潘竞元虽提供了租房协议，但并未提供出租人的房屋所有权证及交付租金的转账记录，且中维房地产对于租房协议的真实性、合法性、关联性均有异议,故潘竞元主张的逾期交房违约金标准无法支持。本案系多名买房者因购买同一小区商品房的集体诉讼案件,有部分买方已与卖方签订《商品房买卖合同》,该合同中对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定,即按逾期的时间,出卖人按日向买受人支付已交付房价款按银行同期存款利率支付违约金,合同继续履行。本案可参照该条款遵照执行,即中维房地产应承担逾期交房违约金的给付责任,标准为自2014年9月2日起至判决生效之日止,以已交房款287100元为基数,按照中国人民银行同期存款利率计算。关于潘竞元主张在办理入住时，中维房地产不得收取燃气初装费、有线电视入户费、声控灯费、电梯费、物业费等费用的诉讼请求。本案所涉房屋系单位团购房,房款低于当时市场价格,如按照辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》来约束双方势必会导致当事人之间利益失衡。同时双方在签订的协议中亦约定天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理。故天然气、宽带数字网线入户初装费，潘竞元在办理入住时应该向中维房地产缴纳。而声控灯费、电梯费、物业费因潘竞元尚未办理入住，此三项费用应按照实际入住时间起算较为适宜。关于潘竞元主张在办理入住时，中维房地产不得收取滞纳金的诉讼请求。因中维房地产在履行合同过程中属于违约方,故该类涉及违约的相关费用不应由潘竞元予以承担。关于潘竞元主张的要求中维房地产交付房屋的诉讼请求。在潘竞元交纳合理费用后，中维房地产应向潘竞元交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、中维房地产于判决生效后10日内给付潘竞元延期交房的违约金，标准为自2014年9月2日起至判决生效之日止，以已交付房款287100元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算；二、潘竞元在办理入住时，中维房地产不得收取潘竞元未办理入住前产生的声控灯费、电梯费、物业费及滞纳金；三、潘竞元在交纳合理费用后，中维房地产应向潘竞元交付房屋；四、驳回潘竞元对于中维置业的诉讼请求；五、驳回潘竞元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375元，由中维房地产承担。二审期间，双方当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，中维房地产于2014年9月1日取得案涉小区的商品房（预）销售许可证，自2014年9月1日起中维房地产才具备销售和交付案涉房屋的条件。中维房地产于2013年10月28日通知业主于2013年11月12日至2013年11月15日期间办理入住，该时间段案涉房屋尚不具备交付使用条件。中维房地产未提交证据证明其于2014年9月1日后通知业主办理入住，且该公司于2013年通知业主入住时，要求业主缴纳“滞纳金”等不合理费用。一审判决认定中维房地产应承担2014年9月2日起至判决生效之日止的延期交房违约金，并无不当之处。因中维房地产存在延期交房的违约行为，系商品房买卖合同的违约方，其要求业主缴纳未办理入住之前的声控灯费、电梯费、物业费及滞纳金，缺乏事实和法律依据，不应支持。综上所述，对中维房地产的上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年六月十一日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”