北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0105行初795号原告刘仁庆，男，1942年6月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人王华国（原告刘仁庆之妻），女，1949年7月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人刘军，男，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。第三人刘方，男，1974年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。法定代表人牛成立，董事长。第三人北京宝瑞通典当行有限责任公司海淀分公司，住所地北京市海淀区远大路1号D段1层1302号。法定代表人高辉,董事长。委托代理人谭天惠，女，1986年9月11日出生，汉族，北京宝瑞通典当行有限责任公司海淀分公司法务，住北京市朝阳区。原告刘仁庆（以下称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会（以下称被告）房屋行政登记，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘方、中诚信托有限责任公司、北京宝瑞通典当行有限责任公司海淀分公司与本案被诉房屋行政登记行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人王华国，被告委托代理人刘军、郭杨，第三人刘方、第三人北京宝瑞通典当行有限责任公司海淀分公司（以下称宝瑞通海淀分公司）委托代理人谭天惠到庭参加诉讼，第三人中诚信托有限责任公司（以下称中诚信托公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年4月27日，原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原市规土委）作出房屋所有权转移登记，将坐落于北京市朝阳区红军营东路x号院x号楼x层xxx房屋（以下称涉案不动产）的95%所有权由原告转移登记至第三人刘方名下，并向第三人刘方颁发了京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》。原告诉称，涉案不动产原告占房屋95%的份额，另有5%于其子第三人刘方名下。2018年4月27日,第三人刘方伪造《赠与协议》到原市规土委所在地办理产权过户，同行有一名谎称是原告的老人，这名老人冒充原告在伪造的《赠与协议》上以及原市规土委窗口工作人员要求签字的所有文件上签署了原告的姓名，同时进行了录像拍照，据第三人刘方陈述几天后就从原市规土委处顺利的取得新的过户后的房屋所有权证，新证上原告原有的95%的产权已经转移到第三人刘方名下。然而同行的老人并非原告，老人与原告的身份证件照片明显不一致，签字更是与原告相差甚远，第三人刘方以欺骗、伪造的方式获得新的房屋所有权证，原市规土委在整个房屋过户的过程中对于申报的材料的真实性未尽到审慎审查的义务。原告认为原市规土委对于不具备申请资格、不符合法定条件的申请人授予行政许可（新房屋所有权证）的行为侵犯了原告的财产权益，给原告造成了严重的损害，现提起行政诉讼，请求判决撤销原市规土委于2018年4月27日将涉案不动产转移登记至第三人刘方名下的转移登记行为，并撤销为第三人刘方颁发的京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》。原告在指定期限内未向本院提交证据材料。被告辩称，涉案不动产原登记在原告、第三人刘方名下，原告取得京房权证朝私04字第XXXX号《房屋所有权证》、第三人刘方取得京房朝私共字第xxxx号《房屋所有权证》。2018年4月27日，原告、第三人刘方向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，并提交了房屋所有权证两份、《赠与协议》及身份证明材料。经审查，根据《不动产登记暂行条例细则》（国土资源部令63号）的相关规定，第三人刘方取得京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》。2018年9月25日，第三人刘方、中诚信托公司共同向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权抵押权初始登记，中诚信托公司取得（2018）朝不动产证明第xxxxxx号《不动产登记证明》。2019年2月20日，第三人刘方、宝瑞通海淀分公司共同向被告申请办理涉案不动产的国有建设用地使用权、房屋所有权抵押权登记，宝瑞通海淀分公司取得京（2019）朝不动产证明第xxxxxx号《不动产登记证明》。2019年3月25日，被告依据北京朝阳区人民法院送达的（2019）京0105执保1304号《协助执行通知书》、2019京0105财保92号《执行裁定书》，查封了涉案不动产。被告认为，原市规土委为第三人刘方颁发京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》的行政行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，已尽到审慎审查义务。综上，请求一审法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组证据为原告、第三人刘方就涉案不动产办理转移登记的证据材料，包括：1、《不动产登记申请书》，证明2018年4月27日，原告、第三人刘方向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记；2、京房权证朝私04字第XXXX号《房屋所有权证》、京房朝私共字第xxxx号《房屋所有权证》，证明涉案不动产登记在原告名下；3、《赠与协议》，证明原告将涉案不动产赠与第三人刘方；4、原告身份证复印件，证明原告的身份情况；5、第三人刘方身份证复印件，证明第三人刘方的身份情况；6、《中华人民共和国税收完税证明》，证明申请人缴纳契税的情况；7、《北京市非税收入一般缴款书》，证明申请人缴纳登记费用的情况；8、《北京市房屋登记表》、房地平面图，证明涉案不动产的测绘情况；9、《不动产登记受理凭证》，证明经审查，申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以受理；10、《不动产登记询问笔录》两份，证明登记部门就涉案不动产的情况和抵押登记的情况询问第三人刘方、原告，并制作询问笔录；11、现场照片，证明原告、第三人刘方到登记部门办理涉案不动产转移登记；12、《不动产登记审批书》，证明经审查，申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登薄。第二组证据为第三人刘方、中诚信托公司就涉案不动产办理抵押登记的证据材料：1、《不动产登记申请书》；2、京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》；3、《主债权及不动产最高额抵押合同（不动产登记专用）》；4、中诚信托公司《营业执照》、《金融许可证》；5、中诚信托公司授权王某的《授权委托书》、王某身份证复印件；6、第三人刘方身份证复印件；7、《北京市非税收入一般缴款书》；8、不动产登记受理凭证；9、《不动产登记询问笔录》两份；10、现场照片；11、《不动产登记审批书》，该组证据综合证明2018年9月25日，第三人刘方和中诚信托公司共同向原市规土委申请涉案不动产抵押权登记，经审查，申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登薄。第三组证据为第三人刘方、宝瑞通海淀分公司就涉案不动产办理抵押登记的证据材料:1、《不动产登记申请书》；2、京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》；3、《主债权及不动产最高额抵押合同（不动产登记专用）》；4、宝瑞通海淀分公司《营业执照》、《企业统一社会信用代码证明》、《典当经营许可证》、《特种行业许可证》；5、宝瑞通海淀分公司授权王某的《授权委托书》、王某身份证；6、第三人刘方身份证复印件；7、《北京市非税收入一般缴款书》；8、《不动产登记受理凭证》两份；9、《不动产登记询问笔录》两份；10、现场照片；11、《不动产登记审批书》，该组证据综合证明2019年2月20日，第三人刘方、宝瑞通海淀分公司共同向被告申请办理涉案不动产权抵押权登记。经审查，申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登簿。第四组证据为查封登记的证据材料：1、（2019）京0105执保1304号《协助执行通知书》；2、（2019）京0105财保92号《民事裁定书》；3、耿某工作证及执行公务证；4、《送达回证》；5、《接收协助执行法律文书登记表》，该组证据综合证明2019年3月25日，被告依据北京市朝阳区人民法院送达的（2019）京0105执保1304号《协助执行通知书》、（2019）京0105财保92号《民事裁定书》，查封了涉案不动产。被告以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》作为办理涉案不动产行政登记的规范性文件依据，用以说明原市规土委对涉案不动产作出的被诉转移登记符合相关规定。第三人刘方述称，同意原告的意见，去办理登记时不是原告本人，被诉登记行为应当撤销。第三人刘方在指定期限内未向本院提交证据材料。第三人宝瑞通海淀分公司述称，同意被告的意见，被诉登记行为合法合理，不应当撤销。第三人宝瑞通海淀分公司在指定期限内未向本院提交证据材料。第三人中诚信托有限公司未出庭应诉，亦未提交书面的参诉意见及证据材料。诉讼过程中，原告申请对涉案不动产转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“刘仁庆”的签字是否为其本人所签进行司法鉴定。经当事人协商确定，本院依法委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定，鉴定机构于2020年1月13日出具华夏物鉴中心[2019]文检字第1164号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为检材上“刘仁庆”的签名字迹与样本上“刘仁庆”的签名字迹不是出自同一人书写。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1、被告提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案转移登记申请和审查及抵押登记、查封等相关情况，本院予以采纳；但不具有证明涉诉转移登记行为合法性的证明力，本院不予采信。2、北京华夏物证鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》系由具有鉴定资质的鉴定机构依法定程序作出，能够证明被诉房屋转移登记行为所依据的相关登记材料中“刘仁庆”的签名并非原告本人书写，本院予以采纳。经审理查明，涉案不动产原登记在原告、第三人刘方名下。原告取得京房权证朝私04字第XXXX号《房屋所有权证》、第三人刘方取得京房朝私共字第xxxx号《房屋所有权证》。原告占有涉案不动产95%的份额，第三人刘方占有涉案不动产5%的份额。2018年4月27日，案外人以原告名义同第三人刘方共同向原市规土委申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，该案外人与第三人刘方填写了《不动产登记申请书》，并提交了京房权证朝私04字第XXXX号《房屋所有权证》、京房朝私共字第xxxx号《房屋所有权证》、《赠与协议》、原告身份证复印件、第三人刘方身份证复印件、《北京市非税收入一般缴款书》、《中华人民共和国税收完税证明》、《北京市房屋登记表》等材料。同日，原市规土委决定对上述申请予以受理，作出了《北京市不动产登记受理凭证》，对以原告名义到场的案外人及第三人刘方拍摄了现场照片，该案外人及第三人刘方在现场照片旁签字进行了确认。在此基础上，原市规土委对该案外人及第三人刘方分别进行了询问，并制作《不动产登记询问笔录》，该案外人以原告的名义向原市规土委表示申请登记事项是其真实意思表示，并在笔录中签字予以确认。经审查，原市规土委认为涉案不动产产权清楚，申请材料齐全，符合转移登记条件，同意将涉案不动产95%的所有权转移登记至第三人刘方名下。当日，第三人刘方取得京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》。另查，2018年9月25日，第三人刘方、中诚信托公司就涉案不动产共同申请抵押登记。原市规土委经审查后将中诚信托公司登记为涉案不动产的抵押权人。2019年2月20日，第三人刘方、宝瑞通海淀分公司就涉案不动产共同申请抵押登记。被告经审查后将宝瑞通海淀分公司登记为涉案不动产的抵押权人。2019年3月25日，被告依据（2019）京0105执保1304号《协助执行通知书》、（2019）京0105财保92号《民事裁定书》查封了涉案不动产。再查，根据北京市机构改革调整方案，将原市规土委职责进行整合，于2018年11月8日组建北京市规划和自然资源委员会，承担原市规土委的相应行政职责。本案审理过程中，经北京华夏物证鉴定中心鉴定，被诉不动产转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“刘仁庆”的签名字迹与样本中原告签名字迹不是同一人所写。原告预交鉴定费8300元。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，被告作为本市房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据北京市机构改革调整方案，被告承担原市规土委的相应行政职责，在本案中具有相应的应诉职责。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当根据不同情况提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案中，当事人在申请对涉案不动产进行所有权转移登记时，提交了上述法律、法规、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，原市规土委作出的行政登记并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行了规定。本案中，原市规土委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案《不动产权证书》。上述履行行政登记职责的情况符合相关规定，本院不持异议。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第十五条第一款的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。根据上述法规规定，需要当事人双方共同办理的不动产登记行为，应由当事人双方或者其代理人亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，而不能由他人冒用申请当事人的身份办理不动产登记，否则势必侵犯权利人的相关意思自治权，从而影响不动产转移登记行为的合法性。本案中，原告与第三人刘方基于《赠与协议》向原市规土委申请房屋转移登记，根据上述法规规定，应由申请双方或其代理人共同到原市规土委办公场所办理。为此，原市规土委对申请双方进行了现场拍照，要求申请人分别在各自照片旁签字确认，并对到场办理的“刘仁庆”及第三人刘方进行了调查询问，通过调查询问确认申请登记事项是其真实意思表示。原市规土委履行上述审查程序的目的在于保证到场办理房屋转移登记的申请人是其房屋权利人本人，申请房屋转移登记事项亦是房屋权利人的真实意思表示。但现有鉴定意见能够证明被诉房屋转移登记材料中的《赠与协议》、《不动产登记询问笔录》、现场照片中“刘仁庆”的签名字迹并非原告所签，作为被诉房屋转移登记申请的双方即原告及第三人刘方亦均不认可原告曾到原市规土委办公场所申请过房屋转移登记申请。综上，被诉不动产转移登记材料中显示到场办理房屋转移登记的“刘仁庆”并非原告本人。因此，虽然原市规土委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，依法应予撤销。另需指出的是，虽然涉案不动产所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案不动产抵押登记行为的合法性，本次裁判并不当然影响抵押登记行为的效力。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销原北京市规划和国土资源管理委员会于二〇一八年四月二十七日将坐落于北京市朝阳区红军营东路x号院x号楼x层xxx房屋95%所有权由原告刘仁庆登记至第三人刘方名下的房屋登记行为，同时撤销为第三人刘方颁发的京（2018）朝不动产权第xxxxxx号《不动产权证书》。案件受理费50元、鉴定费8300元由被告北京市规划和自然资源委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  唐伟伟人民陪审员  魏国红人民陪审员  晋 朋二〇二〇年六月二十二日法官 助理  李丹丹书 记 员  尤振帅