贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终436号 上诉人（原审原告）：都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区北转盘，统一社会信用代码91522701565048124R。 法定代表人：陈冬菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建军，贵州行者律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会，住所地贵州省都匀市沙包办事处汽车商贸城。 负责人：王文烈，该业主委员会主任。 上诉人都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司（以下简称黔龙物业公司）因与被上诉人都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会（以下简称黔南汽车商贸城业委会）侵权责任纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4331号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 黔龙物业公司上诉请求：依法改判支持上诉人的一审诉讼请求（被告以书面方式催告交纳拖欠的物业服务费，被告停止妨碍原告对物业服务管理的侵权行为）。事实及理由：一、一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求事实不清，证据不足。本案成因是上诉人共提起了7个诉讼。除被上诉人外，另外6个诉讼的当事人为自然人，分别为：王文烈、何艳、罗金国、陈传东、庄贵新、王国芬，而这6个人不仅仅是小区的业主，也是被上诉人业主委员会的成员，一审判决上述6个人支付拖欠的物业服务费，上诉人收取物业服务费行为的合法性得以确认。上诉人一审主张被上诉人通过非正常程序在小区内张贴公告及通知的行为，不能代表小区百分之五十以上业主的意愿，其手段不符合相关法律程序，给上诉人的物业管理服务行为造成严重损害，客观上给上诉人在经济上蒙受重大损失，存在侵权行为，故上诉人提出停止妨碍的诉讼请求是有事实依据的。二、一审适用法律错误，应予以纠正。上诉人一审诉请被上诉人以书面方式催告业主交纳拖欠的物业服务费有事实依据和法律依据。《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《物业管理事实细则》第六十条也作了上述规定。上诉人一审提出的该项诉讼请求是有充分的法律依据，依法应予以支持。即督促业主交纳逾期物业服务费是被上诉人的法定义务，被上诉人非但没履行其法定义务，相反还怂恿和煽动小区的其他部分业主拒交物业服务费，构成对上诉人权利的损害。所以一审判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。综上，请求二审查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。 黔南汽车商贸城业委会二审未作答辩。 原审原告黔龙物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告以书面形式催告业主缴纳拖欠物业服务费；2、判令被告停止妨碍原告对物业服务管理的侵权行为；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告黔南汽车商贸城业委会于2017年7月20日成立并经相关部门备案登记，成立时登记物业管理区域总建筑面积152096.96㎡，总套数880套，出售672套、业主户数672户，共7栋。 2009年8月1日，原告黔龙物业（合同乙方）公司与都匀黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告对“黔南汽车商贸城”提供前期物业管理服务事宜；物业管理区域四至为东至都匀市北综合农贸市场，南至都匀市背，西至清泰坡货运站，北至贵新高速公路入口；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米；本合同期限自2009年8月1日起至2011年7月31日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。该合同还约定其他权利义务。 2011年6月30日，原告（合同乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》，约定：黔南汽车商贸城未具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件，因此，就前期物业服务合同中的有关条款暂作如下调整和变更：将第三十五条中的“本合同期限自2009年8月1日起至2011年7月31日止”中的“2011年7月31日止”调整为“至2018年7月31日止。”合同盖印“都匀市住房和城乡建设局前期物业服务合同备案专用章”。 2013年7月31日，原告（合同乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（合同甲方）就物业服务费价格等签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》，约定将二期工程3、4、5、6号楼（均为电梯楼）的物业服务收费价格住宅为1.2元/月/平方米（建筑面积），商业用房3.5元/平方米（建筑面积）、写字楼及办公用房2.5元/月/平方米（建筑面积）。同时，合同还补充约定其他权利义务并盖印“都匀市住房和城乡建设局前期物业服务合同备案专用章”。 2018年6月1日，被告黔汽车商贸城业委会发出《关于召开业主大会开展选聘物业服务企业投票的公告》，内容为：经业主委员会研究，决定面向社会公开选聘获得国家三级以上资质的物业服务企业，经考察核定，作为候选公司的黔南智贤公司和郎洁公司将在小区展示图文宣传板在小区全面介绍公司的情况供全体业主选择，展示时间为7日，从2018年6月11日至2018年6月18日止，展示期间进入投票表决阶段，投票时间从2018年6月11日至2018年6月18日止共7天。 2018年6月11日，被告黔南汽车商贸城业委会向原告黔龙物业发出《邀请函》，邀请原告参加案涉汽车商贸城小区物业公司选聘。 2018年7月31日，原告黔龙物业（乙方）与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（甲方）再次签订《黔南汽车商贸城物业服务合同补充协议》，约定：黔南汽车商贸城业主委员会未与黔龙物业签订物业服务合同，因此，甲乙双方就现有物业服务合同中的合同期限变更为至2023年7月31日止。该合同仅有原告及都匀市黔龙房地产开发有限责任公司盖章。 2019年6月24日，都匀市住房和城乡建设局就被告黔南汽车商贸城业委会报送更换物业公司的材料作出匀住建函（2019）565号《都匀市住房和城乡建设局关于更换黔南汽车商贸城小区物业公司的审查意见书》，载明：黔南汽车商贸城业委会在既没有召开业主大会通过决议，也没有向业主书面征求意见，更没有对征求意见结果进行公示的情况下，即作出变更物业管理公司的决定。根据《贵州省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》之规定，向业主征求意见中并没有电话调查或电话征求意见这一方式，黔南汽车商贸城业委会采用该方式得到的征求意见结果本身也是无效的，因此作出的更换物业公司的决定不符合法定程序。 2019年8月6日，被告黔南汽车商贸城业委会在小区张贴《汽车商贸城小区业主自主管理征求业主意见结果公示》，公示如下：1.汽车商贸城小区同意自主管理户数比例已达73.4%（小区入住总户数，含门面910户，同意实施自主管理户数668户；2.同意自主管理的户数居住面积已占有整个小区居住面积的50.7%，小区住户面积152096.96平方米，同意实施自主管理住房面积77052.81平方米……公示时间2019年8月6日至2019年8月12日。 2019年8月13日，被告黔南汽车商贸城业委会向原告黔龙物业送达《通知》，载明：“黔南汽车商贸城小区业主自主管理的相关手续，资料已在都匀市住建局等相关单位备案。本小区经过召开书面业主大会，同意实施自主管理户数比例已达73.4%，同意自主管理户数的面积已占整个小区面积的50.7%，符合《中华人民共和国物权法》、住建部关于《业主大会和业主委员会指导规则》及《贵州省物业管理条例》等法律、法规的规定，现公示期已到（2019年8.6-2019.8.12）。因贵公司签订的前期物业服务合同已于2018年7月31日到期，现通知你公司于2019年8月31日零时终止物业服务工作，并于8月30日上午9时30分做好相关移交手续。同时请贵公司在此期间认真履行好物业服务合同之条款。特此函告知。汽车商贸城业主委员会。”参送人员在该通知签名并备注物业拒收此通知。 一审另查明，被告黔南汽车商贸城业委会决定面向社会公开选聘物业服务企业，向小区业主发出《汽车商贸城小区公开选聘物业服务企业征求意见书》，征求各位业主意见，但未载明时间及各业主专有部分建筑面积。原告庭审明确其第二项诉请为请求被告撤回张贴的公告及通知。 一审再查明：被告黔南汽车商贸城业委会备案登记名称为都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会，原告诉状所载被告名称为“黔南汽车商贸城小区业主委员会”，被告在诉讼中对此未提出异议且已应诉答辩，故更正被告名称为都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会。鉴于本案系原告主张被告侵权，停止侵害，一审法院原定案由物业服务合同不当，更正为侵权责任纠纷。 一审法院认为，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。”以及第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”本案中，被告汽车商贸城业委会成立后，其在小区内张贴公示及通知等行为，均系代表全体业主行使选聘物业服务企业的权利，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”的规定，被告汽车商贸城业委会并未存在侵权行为，故对原告主张被告停止侵害、撤回张贴的公示及通知的诉讼请求，不予支持。关于其主张的被告书面催告业主交纳物业服务的诉请，鉴于被告汽车商贸城并非其物业服务合同的相对方，没有法定及约定催告业主交纳物业服务费的义务，故对其该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，判决：驳回原告都匀开发区黔龙荣城物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元、适用简易程序减半收取50元，由原告都匀开发区黔龙荣城物业有限责任公司负担。 二审期间，被上诉人汽车商贸城业委会提交如下证据：一、公示两份（编号1-2），用以证明小区业主自主管理征求意见的结果和市住建局物业管理中心在小区进行自主管理公示；二、图片四张（编号3-6），用以证明荣城物业管理撕毁公示，110到现场处理、州市领导来检查，房开物管的人威胁业主不能实说、用于清洁楼道的水不干净、楼道垃圾不及时处理成垃圾场；三、通知，用以证明通知荣城物业撤出并移交，荣城拒收；四、截屏三张（编号8-10），用以证明荣城物业威胁业主委员会不要更换物业公司；五、都匀市自然资源局的复函，用以证明认定商贸城小区公共空间属小区全体业主所有；六、历史规划图，用以证明认定黄色区域属全体业主所有；七、征求意见表，用以证明小区业主自主管理入户征求意见表。 经审查，黔南商贸城业委会二审提交的证据不属于新证据，不予认定。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：1、黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会以书面形式催告业主缴纳拖欠物业费应否支持；2、黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会撤回张贴的公告及通知应否支持。 本院认为，第一个争议焦点，即黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会以书面形式催告业主缴纳拖欠物业费应否支持的问题。从查明的事实来看，2011年6月30日，黔龙物业公司与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》约定：黔南汽车商贸城未具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件，因此，就前期物业服务合同中的有关条款暂作如下调整和变更：将第三十五条中的“本合同期限自2009年8月1日起至2011年7月31日止”中的“2011年7月31日止”调整为“至2018年7月31日止。”合同盖印“都匀市住房和城乡建设局前期物业服务合同备案专用章”。黔南商贸城业委会于2017年7月20日成立并经相关部门备案登记。根据《物业管理条例》第二条“本条所称物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”。本案中，黔龙物业公司与黔南商贸城业委会未签订《物业服务合同》，双方不是合同相对人，黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会以书面形式催告业主缴纳拖欠物业费于法无据，本院不予支持。一审认定正确，本院予以确认。 第二个争议焦点，即黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会撤回张贴的公告及通知应否支持的问题。《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”及第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，黔南汽车商贸城业委会依法成立后，其作为该小区代表业主行使业主自治管理权的机构，在小区内张贴《黔南汽车商贸城小区自主管理征求业主意见结果公示》、《通知》，从公示与通知的内容上看，其目的是为了选择黔南汽车商贸城的物业服务企业，黔南汽车商贸城业委会的上述行为属于代表全体业主行使管理，并没有对黔龙物业公司构成损害，故黔龙物业公司诉请黔南商贸城业委会撤回张贴的公告及通知不符合法律规定，本院不予支持。 综上，上诉人黔龙物业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 彭 浩 审判员 莫玉魁 审判员 万 青 二〇二〇年六月一日 法官助理韦华军 书记员周玥桐