浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初9089号原告：曹付超，男，1986年6月19日出生汉族，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：殷宏伟，上海汇业（宁波）律师事务所律师。被告：台州市华兰德物业管理有限公司，住所地浙江省台州市路桥区金清镇上塘村环西一路288号。法定代表人：王筱华。委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。原告曹付超与被告台州市华兰德物业管理有限公司（以下简称“华兰德公司”）租赁合同纠纷一案，于2019年12月18日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，被告华兰德公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，认为被告华兰德公司实际住所地在台州市椒江区，本案应移送至椒江区人民法院审理。本院于2020年1月9日作出（2019）浙1004民初9089号民事裁定书，认为本案系房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，故裁定驳回被告华兰德公司对本案管辖权提出的异议。本案依法适用简易程序，分别于2020年4月3日、同年5月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告曹付超及其诉讼代理人殷宏伟、被告华兰德公司诉讼代理人陆莎莎到庭参加诉讼；第二次庭审，原告曹付超及其诉讼代理人殷宏伟到庭参加诉讼，被告华兰德公司法定代表人王筱华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经调解未果，现已审理终结。原告曹付超向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的房屋租赁合同，被告返还原告支付的租金185000元和押金50000元以及预先支付的60000元租金，共计295000元；2.判令被告赔偿原告支出的场地装修费、消防、广告安装等直接损失，共计265000元。事实与理由：2018年12月3日原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告承租被告位于台州市路桥区平米的房屋，用于举办教育培训学校。被告明确承诺该房屋使用性质为商业用途，并确保原告能通过消防许可，故原告当日预付租金50000元并签订协议，并于2018年12月10日签署《租赁合同》，进一步约定了租金以及付款方式和装修免租期等权利义务。合同签订后，原告按约定支付了185000元的第一年租金，另外预付了押金35000元和原告连接原大楼水泵房和消防室费用15000元。原告承租后，委托装修公司对该场地进行了装修，装修费用224000元，场地装修于2019年1月底全部完成，场地的各类广告安装支出31000元，同时为了办理消防审批预付10000元，以上总支出费用为265000元。原告承租后于2018年12月24日向路桥区市场监督管理局申请了企业名称预先核准通知书，拟注册机构名称为台州市路桥区乐恩课外培训中心有限公司，原告后向消防部门申请消防审批，但得知因该幢大楼的消防审批未通过且仍为工业用地，所以无法给予办理原告注册培训机构的消防许可，导致原告培训机构执照一直无法注册；期间被告一直承诺和保证没问题，导致一直场地一直处于无法使用状态，2019年4月8日向原告要求预先支付60000元租金用于公司北边厂房拆建补助，原告不得已支付上述金额。此后原告不断向被告催告办理大楼的消防许可，但被告却以各种理由忽悠和欺骗原告，导致原告将场地装修完毕后至今，一直闲置，无法经营和正常办学，给原告造成重大的经济损失。原告认为原告基于被告的承诺及保证才承租了案涉不动产，现因不动产性质仍为工业用地，原告无法取得消防验收及工商注册登记，被告的违约行为导致合同目的无法实现，故提起诉讼。被告华兰德公司辩称，本案不存在法律规定或双方约定可以解除合同的情形，原告无权解除合同，也无权要求被告返还租金押金等各项费用计295000元。被告已将案涉租赁物交付给被告使用，原告应当支付租金，且其中15000元是原告委托被告支付给第三方用于连接原大楼水泵房和消防室的，原告无权要求返还；据被告了解，案涉大楼在合同签订后已经通过了工程竣工验收消防备案，且有相关证据予以证实，原告亦在微信中表达愿意继续履行合同，现原告诉称未能办理消防许可和注册营业执照是因为大楼未通过消防审批，没有提供证据予以证实，合同约定被告仅有配合原告完成消防等审批手续，因原告自身原因或大楼原因导致无法办理消防许可，后果应由原告自行承担，与被告无关；原告作为教育培训机构的经营者，其在租赁案涉不动产时应当注意租赁物是否满足开办培训机构的条件，现无法经营也是原告在签订合同时未尽审慎注意义务导致，后果应由其自行承担；房屋租赁合同约定，原告如提前解约，已多付的房租不予退回。原告要求被告赔偿场地装修费、消防、广告安装费等直接损失265000元无事实与法律依据。被告不存在违约情形，无需承担违约赔偿责任；原告未经消防审批同意即对案涉不动产进行施工，违反了相关法律规定，原告的损失系因其自身原因所致，与被告无关；原告提供的证据无法证明其损失情况及损失金额。经审理本院认定事实如下：2018年12月3日，原告曹付超（乙方）与被告华兰德公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于台州市路桥区㎡的房屋转租给乙方使用；甲方应保证房屋使用性质为商业，确保乙方能够通过消防并审批为小初高民办教育培训学校，但具体消防审批、学校许可证审批由乙方自己处理；双方协定租金为34元／月／㎡，年租金按实际面积计算，租赁期限为5年；甲方承诺给予乙方装修期为截止2019年1月31日止，房租从2019年2月1日开始计算；乙方自行审批消防，甲方应提供帮助，需要连接原大楼水泵和烟感而额外支付承包商的费用不超过15000元；乙方需先支付甲方预租金50000元，正式合同于12月10日前签订并全额付清租金及押金。同日，原告通过转账支付50000元。同年12月10日，原告以乐恩教育（乙方）的名义与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租房屋的期限为5年，自2018年12月10日至2023年12月9日止；乙方承租的房屋用于教育培训；前三年租金标准为185000元／年，第四年租金为194250元，第五年租金为203962元；租金支付方式为一年一付，每年12月10日前付清全年租金；装修免租期截止至2019年1月31日；签订本合同后，乙方须一次性支付甲方第一年租金185000元、押金35000元；乙方连接原大楼水泵房和消控室另支付甲方15000元；如果教育部门不批证照给乙方，则甲方退还乙方租金及押金；乙方自行办理经营所需要的所有手续，如消防、环保、文化、卫生、工商、税务、质监、治安等，甲方应无条件予以协助、配合；甲方未履行本合同规定的义务，导致乙方经济损失的，甲方应按实赔偿，赔偿金可以从租金中扣除；此合同和之前签订的《房屋租赁协议》同样有效。同日，原告通过转账支付185000元。2018年12月19日，原告与案外人宁波思源睿思装饰工程有限公司（以下简称“思源睿思公司”）签订了《工程施工合同》一份，约定由案外人思源睿思公司承包原告承租的案涉房屋的装饰工程，工期自2018年12月21日开工，至2019年1月21日竣工，工程总造价为209000元。实际施工过程中，工程存在增项计款15000元，上述工程款合计224000元。现该工程已经竣工，原告亦按约支付了上述款项。2019年1月19日，原告向案外人郑志军支付15000元。2019年3月26日，原告向案外人曹克虎支付31000元。至今，原告未经营，亦未办理工商注册登记。另查明，建设单位为浙江富地机械有限公司，工程名称为浙江富地机械有限公司补办车间、综合楼，工程地址为金桥镇上塘村环西一路288号的《建设工程消防设计备案情况登记表》、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》显示，该工程于2019年8月13日办理设计备案登记，于同年9月4日办理验收备案登记。再查明，台州市路桥区人民政府于2018年8月27日印发的[2018]87号专题会议纪要记载，浙江富地机械有限公司位于金清镇上塘村环西一路288号的房屋，用地性质为工业用地，目前金清镇总体规划已调整为商业用地；会议同意浙江富地机械有限公司原有合法建筑按临时改变房屋用途相关规定申报经营场所；业主要严格按照消防及规划要求规范设计实施，相关手续在六个月内办理完备后方可依法经营。2020年5月9日，案涉浙江富地机械有限公司所有的不动产用地性质仍为工业用地。以上事实，有原告提供的房屋租赁协议、房屋租赁合同、企业名称预先核准通知书、工程施工合同、台州银行客户交易详细信息、收条、领款凭证、微信聊天记录、思源睿思公司出具的乐恩教育金清校区工程款项支付证明、台州市路桥区人民政府[2018]87号专题会议纪要、被告提供的建设工程消防设计备案情况登记表复印件、建设工程竣工验收消防备案情况登记表复印件、本院依法调取的不动产登记情况查询结果证明书以及原、被告的当庭陈述等所证实。经开庭审理，结合原、被告的陈述，本院认为本案的争议焦点在于1.原告曹付超是否有权解除合同？2.被告是否应当返还原告租金、押金等相关费用并赔偿原告的直接损失？针对争议焦点1，原告认为案涉房屋不能办理消防审批等事宜，即无法办理教育培训机构所需的证照，被告已构成违约，原告的合同目的亦无法实现，故原告享有合同解除权。被告认为原告未能提供相应其不能办理消防及注册登记的相关证据，且案涉房屋已通过消防验收，故原告不能解除合同。经本院向台州市路桥区住房和城乡建设局、台州市自然资源和规划局路桥分局业务办理窗口问询，案涉不动产基于工业用途的消防审批及备案确已办理登记，但案涉不动产的性质为工业用地，非商业用地，开设教育培训机构的场所需为商业用地，故原告目前系无法办理作为商业用途的消防审批及用于开设教育培训机构。据此，本院认为，即使如被告所述消防验收均已通过，但因为不动产的性质未改变，原告仍不能在此开办教育培训机构，那么原告的合同目的无法实现；且被告没有兑现不动产性质为的商业的承诺，业已构成违约。综上，本院认为，原告主张要求解除租赁合同，符合法律规定，案涉租赁合同应于解除。针对争议焦点2，原告共向被告支付首年的租金185000元、押金35000元、大楼连接水泵房的费用15000元、预付的次年租金60000元，合计295000元。被告辩称其已将房屋交付给被告使用，原告即应当支付租金，且其中15000元是原告委托被告支付给第三方用于连接原大楼水泵房和消防室的，原告无权要求返还；原告提前解除合同，押金亦不予退还。本院认为，被告对上述款项应当全额予以退还。其一，原告对合同的解除不存在过错。原告选择承租案涉房屋用于开办教育培训机构，系基于台州市路桥区人民政府[2018]87号关于浙江富地机械有限公司工业地块房屋临时改变用途相关事宜的会议纪要，及被告对房屋使用性质为商业的，且确保原告通过消防审批并能办理民办教育学校的承诺，就原告而言，其已尽到了作为承租人的审慎注意义务。现原告系因被告未兑现承诺而无法投入使用，连接水泵房与消控室的施工费用15000元纯属原告不必要的支出，故被告对租金、押金、施工费用等应当予以退还。其二，根据《房屋租赁合同》约定，如教育部门不批证给原告，则被告退还原告租金及押金。现虽非教育部门不许可，但原告根本未到申请教育部门许可的这一阶段即已无法进行，据此，被告更应当予以退还。关于原告主张要求被告赔偿装修费用、消防施工费用、广告制作费等相关损失的问题。首先，就装修费用，被告辩称原告未通过消防审批即对房屋进行装修，故损失应由原告自行负担，本院认为，被告未提供证据证明先通过消防审批系进行装饰装修的前提条件，反而被告存在确保原告通过消防审批的义务，但被告却未履行；而且，原告为开办教育培训机构对房屋进行装饰装修系必要合理的支出，现因被告违约导致合同解除，根据法律规定，被告应当对剩余租赁期内的装修残值损失予以赔偿。对该装修残值的认定，经本院实地勘察，本院认为，原告在装修装饰工程竣工后未投入使用，且根据原告与第三方签订的装修合同所附项目清单明细，所支出的项目均为附和的装饰装修物，被告对原告的支出虽有异议，但未提供相应证据，亦不申请对此进行评估，故应由被告承担举证不能的法律后果。鉴此，本院对原告要求被告赔偿装修损失224000元的意见予以采信。对于原告主张的消防施工费用15000元，原告虽然提供了相应的付款凭证，但根据收条可知，该款仅为预付款，实际是否已经进行施工尚不能明确，故对该部分费用，本院不予确认。对于原告主张的广告制作费31000元，本院认为，原告未提供相应的费用明细，仅凭汇款凭证及收据，无法证明其主张，故对该费用，本院不予确认。综上，本院认为，原、被告之间自愿成立房屋租赁合同关系，但因被告未按约履行合同义务，构成违约，致合同目的无法实现，事实清楚，证据确实，本院依法予以确认。现原告要求解除双方的租赁合同，合理合法，本院予以支持。因被告违约，致合同解除，原告要求被告返还相应的款项，并赔偿相应的损失，就其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹付超与被告台州市华兰德物业管理有限公司于2018年12月3日签订的《房屋租赁协议》及2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告台州市华兰德物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日返还原告曹付超租金、押金及其他费用共计295000元，并赔偿原告因装饰装修产生的损失计224000元；三、驳回原告曹付超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，依法减半收取计4700元，由原告曹付超负担400元，被告台州市华兰德物业管理有限公司负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  陈小龙二〇二〇年六月八日书记员  陈 铮附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2019）浙1004民初9089号曹付超、台州市华兰德物业管理有限公司：原告曹付超与被告台州市华兰德物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用9400元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。特此通知。二○二○年六月八日