辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2168号上诉人（原审原告）：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水P3区2号。统一社会信用代码9121020057088715XG。法定代表人：李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈旭，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡舒图，男，1970年8月8日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审被告）：蔡臻，男，2000年3月28日生，汉族，住址。上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被上诉人蔡舒图、蔡臻房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2017年12月20日作出（2017）辽0211民初6483号民事判决，大连市公共租赁住房投资管理有限公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2018）辽02民终4267号民事裁定，裁定撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6483号民事判决，发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后作出（2019）辽0211民初607号民事判决，大连市公共租赁住房投资管理有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连市公共租赁住房投资管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同、被上诉人腾退案涉房屋并协助上诉人办理相关手续。事实和理由：一、一审法院判决未支持上诉人解除房屋租赁合同、腾退房屋并协助上诉人办理相关手续的诉讼请求，属于适用法律错误。一审法院己经确认了上诉人与被上诉人之间的《大连市公共租赁住房租赁合同》属于民事法律关系，并适用了合同法的规定作出支持房屋租金的判决,上诉人认为一审法院对于法律关系的认定是正确的。既然一审法院已经认定了双方的法律关系，并适用了合同法相关规定，那么就应该将合同法等有关民事法律规定全面适用本案，依据双方当事人之间的合法合同约定来判定本案，而不是片面的只对合同中租金、滞纳金的约定予以支持，对上诉人主张的依据合同约定的要求解除合同、腾退房屋的诉请予以驳回，一审判决本身就自相矛盾。二、大连市公共租赁住房是大连市政府的重点保障房项目，是响应国家政策完善住房保障体系的重要措施及关键环节，实施“政策性住房，市场化管理”的运营模式。为了确保公共租赁住房政策得以顺利贯彻实施，从国家到地方纷纷出台相关法律规定，规定各地政府及主管部门可以委托他人对公共租赁住房进行运营，明确了“政策性住房，市场化管理”的模式。具体流程分为两个阶段，第一阶段每位申请人首先依据公租房管理办法规定的条件向政府有关部门提出申请，审核合格后才能到第二阶段即每一位租户都与我公司签订《大连市公共租赁住房租赁合同》后方可入住。政府审核、租户与我公司签订合同是两个阶段的不同行为，后者完全是市场行为，属于平等主体间的民事行为，应适用合同约定。一审法院认为，该房屋系公共租赁住房，具有福利性质，解除合同、腾退房屋不符合公共租赁住房政策的设立宗旨，是对公租房政策及其运营模式片面的错误理解。我公司要求解除合同、腾退房屋只是就租赁合同中被上诉人未按约定履行合同义务而主张的违约责任，并不是要求剥夺被上诉人的享受保障房政策的资格，即解除合同不等同于剥夺资格。依据相关保障房政策，如果被上诉人仍符合相关保障房政策条件，仍可继续重新申请公租房实物配租或租金补贴。为保障大连市政府的保障房政策的贯彻实施，达到公共租赁租房本应有的作用，让真正困难的群众有房可住，请求二审法院对我公司的诉讼请求予以支持。蔡舒图、蔡臻未作答辩。大连市公共租赁住房投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金30,771元、滞纳金2400元，合计33,171元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至实际腾退之日为止）；2.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3.判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续。一审法院认定事实：2014年4月9日，原告（出租方、甲方）与被告蔡舒图（承租方、乙方）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P3区8号楼1单元1404号住房出租给乙方居住使用；甲方于2014年4月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为791元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下6个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。被告蔡舒图与被告蔡臻系父子关系。本案指派送达诉讼材料时，被告蔡舒图在其户籍地签收。原告自认因政策变化，自2017年11月1日起被告应缴纳的租金为791元/月扣除应得政府补贴400元，即每月391元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定，因租赁期间届满后被告继续使用案涉房屋，原告也没有提出异议，应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告签订的大连市公共租赁住房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原告作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告负有按照合同约定支付租金的义务。原告称自2015年4月8日之后，被告未再向原告交付租金。被告在占用房屋的情况下，其理应依据双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准，向原告支付租金，现原告主张被告支付自2015年4月9日至2019年3月15日的租金30,771元，予以支持。关于原告要求被告蔡臻承担租金一节，按照案涉房屋租赁合同的约定，被告蔡舒图负有交付房屋租金的义务，且被告蔡臻为共同承租人并未在合同中签字，故原告该项请求并无事实及法律依据，不予支持。关于滞纳金问题，双方当事人在合同中约定逾期缴纳租金的，每逾期一日，按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金。按照该约定，被告至今应支付的滞纳金远超过原告请求的2400元，故对原告的该项请求予以支持。关于原告主张解除合同并腾退房屋一节，一审法院认为，该房屋系公共租赁住房，是政府为解决广大城镇居民住房困难而筹建的房屋，具有福利性质，公共租赁住房的腾退应考虑承租人的实际状况，现被告仍在案涉房屋居住，原告并未能举证证明被告有其他住房，在此情况下，解除合同、腾退房屋不符合公共租赁住房政策的设立宗旨。故对原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同、判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续的诉讼请求，不予支持。被告蔡臻经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃答辩的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、被告蔡舒图于判决生效之日起10日内向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司支付房屋租金30,771元、滞纳金2400元，合计33,171元；二、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元（原告已预付），由被告蔡舒图负担580元，原告负担50元，被告蔡舒图负担部分应自判决生效之日起十日内给付原告。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人主张解除合同并腾退房屋一节，案涉《大连市公共租赁住房租赁合同》约定的合同到期日为2015年3月31日，此后，双方并未签订租赁合同，根据法律规定，双方间形成的应是不定期租赁。对于不定期租赁，上诉人作为出租人可以随时要求解除，但解除通知应自到达对方时生效。本案中，一审法院系通过邮寄方式向被上诉人送达了载有解除合同内容的起诉状，被上诉人于2017年7月25日签收，故上诉人与被上诉人间的不定期租赁应自2017年7月25日解除。租赁关系解除后，被上诉人应向上诉人腾退房屋。关于上诉人要求被上诉人在腾退房屋时协助办理相关手续一节，经本院询问，上诉人称其所要求的协助办理相关手续，系指协助办理结清水、电、暖各项费用的手续，本院认为，双方在签订案涉的租赁合同时，被上诉人已按约交纳了2400元的履约保证金，且合同约定在解除或终止合同时，从该部分款项中抵扣应由被上诉人承担的相关费用后返还给被上诉人，故上诉人所提出的水、电、暖各项费用，可在案涉房屋腾退时一并结算，由上诉人在被上诉人所交纳的履约保证金中扣除，无需另行判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初607号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初607号民事判决第二项；三、蔡舒图、蔡臻与大连市公共租赁住房投资管理有限公司之间的租赁合同于2017年7月25日解除；四、蔡舒图、蔡臻于本判决生效之日起30日内向大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退坐落于大连市甘井子区建筑面积39.56平方米房屋。五、驳回大连市公共租赁住房投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费630元，由蔡舒图、蔡臻负担；二审案件受理费50元，由蔡舒图、蔡臻负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年六月八日书记员 王 亮