广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1413号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋荣，男，1975年10月14日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑毛生，男，1958年12月4日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：骆秋林，广西昊旺律师事务所律师。 原审第三人：桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村委会尊神庙内。 责任人：邹新炬，该村民小组组长。 上诉人蒋荣因与被上诉人郑毛生、原审第三人桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋荣，被上诉人郑毛生委托诉讼代理人骆秋林到庭参加诉讼，原审第三人桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组的责任人邹新炬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人蒋荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项、第八项，并依法改判；2.本案一、二审的诉讼费用由上诉人、被上诉人合理分担。事实和理由：一、一审法院遗漏了重要的案件事实，是由于被上诉人的过错严重影响了上诉人正常使用租赁房屋，上诉人不应支付被上诉人房屋占用使用费,被上诉人还应当赔偿上诉人租金损失53820元。1、上诉人没有违约，上诉人未支付被上诉人房屋占用使用费是因为被上诉人违约在先，被上诉人于2017年7月就将通往上诉人处的电梯锁上，严重影响了上诉人的正常使用，被上诉人只给了上诉人三张门禁卡，造成在上诉人处工作的工作人员根本无法上楼，以及来往客户仅得通过楼梯上下，且楼梯间安装大型排烟管，光线昏暗，也严重影响了上诉人对租赁房屋的使用。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，显然被上诉人存在严重过错，上诉人不应支付被上诉人房屋占用使用费，被上诉人还应当赔偿上诉人租金损失。2、即使法院认为应当支付房屋占用使用费，上诉人对于2019年4月-2019年10月这6个月（即591平方×l9.09元/平方米×6个月=67693.14元）房屋占用使用费也不应当支付。上诉人所承租的另一栋写字楼已于2019年4月将钥匙交给了法院，法院通知被上诉人完成了交接，这一部分房屋上诉人实际上并未再使用。二、一审判决上诉人支付物业费用没有事实及法律依据。涉案房屋没有相应的物业公司管理、被上诉人没有提供任何物业服务；租赁房屋具有特殊性，土地使用权人为东莲村民委员会，涉案房屋未办理权属登记、亦未获得相应建设工程规划许可，租赁合同已经被法院确认为无效合同，上诉人不应当支付物业费。三、上诉人认为浴缸（3950元）也应当计入被上诉人补偿给上诉人的装饰装修物部分的补偿款中，同时因为被上诉人的过错严重影响了上诉人正常使用租赁房屋造成租赁合同无法履行，鉴定损失9200元应全部由被上诉人承担。被上诉人已经同意利用附合装修，浴缸应与酒柜、橱柜等一同作为不宜拆离的部分，且浴缸早已经安装完毕而被上诉人也从未提出异议，浴缸已经无法与租赁房屋分离开来，因此浴缸应计入装修装饰补偿款。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人郑毛生辩称，双方当事人签订的房屋租赁合同应属合法有效合同。即使缺少建设工程规划许可证而认定房屋租赁合同无效，上诉人也应承担主要过错责任，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。 原审第三人桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被上诉人郑毛生向一审法院起诉请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2、被告支付欠付租金，其中2018年3月3日至4月2日欠付319.14元，2018年4月3日至7月2日欠付957.42元，自2018年7月3日起至返还租赁房屋之日止按照约定租金计算；3、被告按照每日万分之五的标准支付逾期支付违约金；4、被告按照1元/平方米/月的标准赔偿原告物业服务费损失；5、被告无权要求返还定金3万元。 上诉人蒋荣向一审法院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告间的房屋租赁合同，反诉被告退还履约保证金3万元；2、反诉被告退还约230平方米空置部分于2017年6月至2018年7月期间的租金53820元；3、反诉被告赔偿反诉原告2017年6月至2018年7月期间无法正常使用非空置部分的租赁房屋按照每平方米9元的单价计算的租金损失42237元；4、反诉被告按照鉴定意见赔偿装修损失。 一审法院认定事实：2016年3月3日，郑毛生作为出租方（甲方）与蒋荣作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定（节录）“一、承租房屋（场地）位置、面积、用途及房屋标准2、甲方将桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场项目的第四、五层商业用房租赁给乙方经营管理。双方初步确定面积为：租赁建筑面积1182平方米。4、交房标准为普通粉刷毛坯房，以土建现状移交。二、租赁期限1、租赁期为16年，即从2016年3月3日起到2032年3月3日止。甲方于2016年3月3日前将房屋（场地）交付乙方进行装修。2、装修期自甲方在2016年3月3日将房屋（场地）交付乙方之日起6个月为装修期，装修期内甲方不向乙方收取租金。装修期包含在租赁期内。三、费用及缴纳期限1、第1-2年（即2016年3月3日至2017年3月3日）前6个月免租金，从第7个月起算租金，按每平方米建筑面积每月18人民币计算。2、第3-16年（即2018年3月3日）起，每年租金递增3％，即2018年3月起的月租金为18.54元/平方米，2019年元月起月租金为19.09元/平方米，以此类推，按此比例递增。3、地下停车场由甲方协调乙方与宾馆交纳车位租金后适用。如需占用住户的车位，租金另议。四楼配备两个车位。4、乙方应在每季度的第一个月的前10天内缴纳本季度租金。7、乙方在租赁期内经营发生的属于承租方缴纳一切税费由乙方承担。（包括物业费）四、双方的权利义务（一）乙方的权利及义务1、本合同在甲、乙双方签字盖章后，乙方在10个工作日内向甲方交付履约定金叁万元后生效。乙方依约交付足额租金即对租赁的物业享有适用、收益的权利，即可进行正常的经营管理，并获得相关收益。如乙方逾期不交租金，则乙方每逾期一天按应交费用总额的万分之五向甲方支付违约金，超过3个月未缴纳租金，算乙方违约。7、乙方拖欠甲方租金达三个月的，甲方有权解除本合同。9、在合同期内乙方有权自行转租和转让。（转让时应征得甲方同意）”。随后，蒋荣给付郑毛生履约定金3万元。 2016年11月5日，郑毛生作为甲方与蒋荣作为乙方签订《补充协议》，约定（节录）“一、原合同甲乙双方共同协商同意，乙方自愿租甲方四至五楼，装修期为七个月。二、现因乙方原因自愿把五楼退租并归还甲方，乙方自愿赔偿甲方各种损失费共计肆万壹仟玖佰壹拾肆元整（46914.00元）”。同时，双方将前述《房屋租赁合同》中的第一、2项中的“五层”划除并将租赁建筑面积变更为591平方米。 2016年10月3日、2017年1月13日、2017年4月16日、2017年8月21日、2017年10月17日、2018年1月17日、2018年4月27日，蒋荣分别向郑毛生支付租金63828元、31914元、31914元、31914元、31914元、31914元、31914元，此后租金未付。蒋荣并向郑毛生支付了2017年1月至12月物业服务费7000元，此后物业服务费未付。 2017年下半年，案涉租赁房屋所在建筑第三至五层上下电梯采用智能卡管理，郑毛生向蒋荣提供三把芯片钥匙。 同时查明：蒋荣于2016年3月将第四层中的193平方米（西半部分）转租与秦于栋、于国华，桂林市中级人民法院（2019）桂03民终787号民事判决确定秦于栋、于国华支付蒋荣2017年4月3日至2018年6月13日期间的租金及房屋占用费70667元。2019年4月17日，蒋荣将该西半部分钥匙交至法院，郑毛生以部分退还不同意交接。2019年10月9日，郑毛生与蒋荣进行了第四层的整体移交。 另，案涉租赁房屋系郑毛生向桂林市秀峰区甲山街道办事处东莲村民委员会尊神庙村第一村民小组承租取得使用权，该房屋未办理权属登记，亦未获相应建设工程规划许可。出租人同意承租人转租。 诉讼过程中，应反诉原告蒋荣申请，一审法院委托广西立信资产评估有限责任公司对桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场第四层房屋装饰装修价值进行评估。广西立信资产评估有限责任公司评估结论“评估值为207637元，其中东房间155443元，西房间52194元”。反诉原告蒋荣支付鉴定费9200元。双方共同确认鉴定价值应扣除原固有铝合金窗（价值14037元）、已拆除的九头中式吊灯（价值1422元）及吸顶灯（价值790元）的价值，共计16249元。一审法院认为还应扣除浴缸价值3950元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原、被告间的转租合同因租赁物未经批准建设而无效。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定并结合原、被告对合同无效过错相当的情形，本案纠纷作如下处理：因租赁物已行返还，无需判项处理，但反诉被告郑毛生因无效合同收取的3万元履约定金应予退还。对于房屋占有使用费，虽被告蒋荣于2019年4月将四层西半部分钥匙交至一审法院并通知原告郑毛生予以交接，但所谓东、西两部分系被告蒋荣承租后自行分割，被告蒋荣亦系因该部分出租不能而予以单独返还，则原告郑毛生拒绝部分返还合理，被告蒋荣应按照全部租赁面积支付房屋占有使用费，具体金额为166632.45元［1276.56元（2018年3月3日至7月2日）＋591平方米×18.54元/平方米×8个月（2018年7月3日至2019年3月2日）＋591平方米×19.09元/平方米×7个月（2019年3月2日至10月9日）］。对于逾期支付房屋占有使用费损失，应以按季度结算的欠付使用费为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准与逾期天数的乘积计，自2019年8月20日起调整为以同期贷款市场一年期报价利率计。其中319.14元自2018年1月11起计算逾期天数，957.42元自2018年4月11日起计算逾期天数，32871.42元自2018年7月11日起计算逾期天数，32871.42元自2018年10月11日起计算逾期天数，32871.42元自2019年1月11日起计算逾期天数，33196.47元自2019年4月11日起计算逾期天数，33846.57元自2019年7月11日起计算逾期天数。对于物业服务费损失，被告蒋荣应赔偿原告郑毛生2018年1月1日起至2019年10月9日期间按照单价1元/平方米计算的物业服务费损失12411元（591平方米×1元/平方米×21个月）。对于装饰装修物的归属及赔偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，除浴缸以外的四层装饰装修物归反诉被告郑毛生所有，反诉被告郑毛生补偿反诉原告蒋荣187438元。对于鉴定费损失9200元，因双方对合同无效过错相当，故由反诉原告蒋荣自行承担4600元，反诉被告郑毛生赔偿反诉原告蒋荣鉴定费损失4600元。一审法院判决：一、被告蒋荣支付原告郑毛生房屋占有使用费166632.45元；二、被告蒋荣支付原告郑毛生以按季度结算的欠付房屋占有使用费为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准（自2019年8月20日起调整为同期贷款市场一年期报价利率）与逾期天数的乘积计算的逾期付款损失（其中319.14元自2018年1月11起计算，957.42元自2018年4月11日起计算，32871.42元自2018年7月11日起计算，32871.42元自2018年10月11日起计算，32871.42元自2019年1月11日起计算，33196.47元自2019年4月11日起计算，33846.57元自2019年7月11日起计算）；三、被告蒋荣赔偿原告郑毛生物业服务费损失12411元；四、驳回原告郑毛生的其他诉讼请求；五、反诉被告郑毛生返还反诉原告蒋荣履约定金30000元；六、桂林市秀峰区红岭路嘉多国际广场第四层房屋内的装饰装修物（不包括浴缸）归反诉被告郑毛生所有，反诉被告郑毛生补偿反诉原告蒋荣187438元；七、反诉被告郑毛生赔偿反诉原告蒋荣鉴定费损失4600元；八、驳回反诉原告蒋荣的其他反诉请求。本案本诉案件受理费1578元（原告郑毛生已预交），由被告蒋荣负担；减半收取的反诉案件受理费2946元（反诉原告蒋荣已预交），由反诉原告蒋荣负担884元，反诉被告郑毛生负担2062元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一审判决的房屋占有使用费、物业费、装修损失、鉴定费是否正确。根据法律规定，涉案房屋租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，故本案纠纷应按合同无效处理。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2019年10月9日，上诉人与被上诉人进行租赁房屋整体交接，因此一审法院参照合同约定的租金标准判决上诉人支付截止此日的房屋占有使用费，依据充分，本院予以维持。上诉人主张其2019年4月将租赁物西半部分钥匙交至法院并通知被上诉人交接，不应支付此后的房屋占用使用费，对此，本院认为，涉案租赁物系上诉人整体租赁使用，上诉人返还的租赁物亦应当符合合同约定，上诉人承租涉案租赁物后自行分割使用，部分返还租赁物违反合同约定，被上诉人拒绝接收理由充分，故对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。关于物业费，虽然双方当事人合同中约定有上诉人承担物业费的条款，但是被上诉人未提交任何证据证实其实际代缴了2018年1月1日至上诉人实际腾房之日涉案租赁房屋的物业费，故其向上诉人主张物业费依据不足，对此诉请本院依法予以驳回。关于装饰装修补偿，依据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，被上诉人不同意利用浴缸，故一审判决除浴缸以外的四层装饰装修物归被上诉人郑毛生所有，并由被上诉人郑毛生补偿上诉人蒋荣187438元，并无不妥，本院予以维持。上诉人认为浴缸应当计入被上诉人补偿给上诉人的装饰装修物部分的补偿款中，依据不足，本院依法予以驳回。关于鉴定费损失9200元，由于双方对合同无效过错相当，一审判决上诉人蒋荣自行承担4600元，被上诉人郑毛生赔偿上诉人鉴定费损失4600元，依据充分，本院亦予以维持。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体判决有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初1152号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项； 撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初1152号民事判决第三项、第四项、第八项； 驳回被上诉人郑毛生的其他诉讼请求； 驳回上诉人蒋荣的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审本诉案件受理费1578元（被上诉人郑毛生已预交），由上诉人蒋荣负担1300元，被上诉人郑毛生负担278元；减半收取的反诉案件受理费2946元（上诉人蒋荣已预交），由上诉人蒋荣负担884元，被上诉人郑毛生负担2062元；二审案件受理费5354元（上诉人蒋荣已预交），由上诉人蒋荣负担5000元，被上诉人郑毛生负担534元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年六月十二日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉