天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初1730号原告：王利，男，1978年9月11日出生，汉族，农民，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：王亮（王利之弟），1984年1月15日出生，汉族，农民，户籍地安徽省太和县，现住山东省聊城市东昌府区。被告：天津开发区泰富置业发展有限公司，住所地天津开发区第二大街翠园西路19号。法定代表人：郭瑞林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪宇，该公司员工。原告王利与被告天津开发区泰富置业发展有限公司（以下简称泰富置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王利及其委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼，被告泰富置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王利向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的商品房认购协议；2.泰富置业公司返还王利房屋首付款及税费等各项费用171894.89元；3.泰富置业公司自2016年10月18日起至实际付清之日止以171894.89元为基数按照年4.35%的利率标准向王利支付利息；4.泰富置业公司赔偿王利一倍房款损失171894.89元。事实和理由：经天津富瑞房地产经纪有限公司介绍，王利于2016年10月份至泰富置业公司售楼处购买该公司开发的泰富·橄榄树小区A座1610号房屋。同年10月18日，王利支付泰富置业公司购房款及其他费用171894.89元。泰富置业公司在购房之初隐瞒了房屋处于抵押状态的事实。为维护自身合法权益，王利呈讼法院。泰富置业公司在法定期限内未提出答辩，亦未提供证据。王利围绕诉讼请求提交了认购协议、收款收据、银联签购单等证据，真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。经查，2016年10月18日，王利（买方）与泰富置业公司（卖方）签订《泰富·橄榄树认购协议》，约定王利认购的房屋位于宝坻区，建筑面积50.35平方米，总价款324858元，契税9745.74元、维修基金3248元、预告登记费590元、他（它）项费合计453.15元，卖方应在签署本协议时交清上述房屋首付款164858元（包含定金），剩余房款160000元由买方向银行申请贷款或于＿年＿月＿日（注：没有具体日期）前交清。协议同时约定：1、买方在交付购房款并签署本协议后，不允许调换其他房屋以及更改购房者姓名；2、双方签订商品房买卖合同时的房屋面积以天津市房屋土地资源管理局认定的《测绘成果报告》上的实测面积为准，如有误差则按每平米建筑面积单价计算多退少补；3、双方约定，＿年＿月＿日（注：没有具体日期）前签署《天津市商品房买卖合同》；买方携带此协议、本人有效证件、房款收据等签约所需资料及相关税费到销售部签署《商品房买卖合同》。买方需保证通讯畅通。4、如因买方单方原因未在约定时间内前来签署《商品房买卖合同》的，卖方扣除总房款的20%作（做）为买方违约金。同时卖方有权将上述房屋另售他人，买方在签署本协议时已明确并同意此内容；5、买方在签署《商品房买卖合同》之前除遇不可抗力因素外，不得以任何理由提出退房，否则视同违约，卖方扣除总房款的20%作（做）为买方违约金，同时卖方有权将上述房屋另售他人，买方在签署本协议时已明确并同意此内容；6、双方约定，买方在办理贷款过程中，经银行贷款审查后，如出现买方或家庭成员恶意隐瞒贷款次数、逾期还款或未还款等不良征信记录，导致贷款审查不合格，买方可选择补资料，提高首付或一次性支付余款，买卖关系不解除，卖方不承担任何相关责任。但如买方接到卖方通知后7日内未对任何一种方式做出选择，卖方有权在买方已付房款中扣除总房款10%的违约金并解除买卖关系，并将余款无息退还，买方应配合卖方办理注销备案登记等相关手续，并承担产生的相关费用。7、双方约定，买方未按约定时间缴纳购房余款的，卖方有权终止合同并扣除总房款的20%作（做）为乙方违约金，或选择合同继续履行，按银行同期贷款利率收取乙方违约金。8、本协议以双方签字盖章，同时在卖方收到买方交（缴）纳的购房款后生效。签署正式《商品房买卖合同》后，本协议同时失效。……。该认购协议签订当日，王利向泰富置业公司转账支付购房款、契税、维修基金等费用171894.89元，泰富置业公司为王利出具收取178894.89元的往来收据，并列明费用名称及数额。涉诉房屋为现房。另查，泰富置业公司于2012年11月22日将涉案房屋抵押给案外人秦皇岛商业银行股份有限公司友谊路支行，抵押范围50.35平方米，被担保债权数额177282元，债务履行期限自2012年11月5日至2017年11月5日。2016年6月30日泰富置业公司再次将涉案房屋抵押给案外人温焕萍，抵押范围50.35平方米，被担保债权数额68637元，债务履行期限自2016年6月24日至2017年6月23日。2019年4月25日，天津市滨海新区人民法院对涉案房屋进行查封，查封期限自2019年4月23日至2022年4月22日。2020年5月25日，秦皇岛市海港区人民法院对涉案房屋进行查封，查封期限自2020年5月21日至2023年5月20日。诉讼中，王利主张泰富置业公司隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实。本院认为，商品房买卖合同属于买卖合同中一种特殊的买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王利与泰富置业公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋系现房，具备销售条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。王利与泰富置业公司签订《认购协议》后立即向泰富置业公司支付了首付款及相关税费，且涉案房屋已经过竣工验收，具备销售交付条件，故该认购协议具备了商品房买卖合同的实质要件，因此本院认定双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。该《认购协议》约定销售的房屋虽附载有抵押权，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权不能转移，故应认定为有效合同。关于合同应否解除及解除后的款项返还问题。因涉案房屋存在抵押和查封，致使物权不能发生转移，合同目的无法实现，故王利诉请解除认购协议，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，案涉认购协议解除后，泰富置业公司应返还王利已交纳的首付款（含定金）及泰富置业公司代收的契税、维修基金、预告登记费、他项费，合计171894.89元；并以前述款项为基数，按照年4.35%的利率标准向王利支付自2016年10月18日起至2019年8月19日期间的利息；2019年8月20日至款项实际付清之日的利息，以前述款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于首付款及泰富置业公司代收费数额问题，根据王利提供的证据及其当庭陈述，王利应付首付款及契税、维修基金等相关费用合计178894.89元，实付171894.89元。因在房屋总价款确定的情况下，泰富置业公司代收的契税、维修基金等其他费用为相对确定的数额，而首付款为可变数额，故本院结合案件实际情况确认前述实付款项中有14036.89元为泰富置业公司代收的契税、维修基金等其他费用，剩余157858元为王利交纳的房屋首付款。关于泰富置业公司应否按照已付一倍房款的标准赔偿王利经济损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，王利认购的房屋在认购前已设定抵押，泰富置业公司拒绝出庭应诉，不能就隐瞒抵押问题作出解释，且在本院审理的其他案件中泰富置业公司虽抗辩已告知业主涉诉房屋存在抵押的情形，并提供过涉案房屋售楼处的公示牌照片打印件，但该证据不足以支持其抗辩意见，故本院不予采信，泰富置业公司应按照王利已付购房款一倍的标准向其承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王利与天津开发区泰富置业发展有限公司于2016年10月18日签订的《泰富·橄榄树认购协议》；二、天津开发区泰富置业发展有限公司返还王利已付购房款157858元（含定金）及利息（自2016年10月18日起至2019年8月19日止，按年4.35%的利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、天津开发区泰富置业发展有限公司返还其代收王利交纳的契税、维修基金、预告登记费、他（它）项费等各项费用合计14036.89元及利息（自2016年10月18日起至2019年8月19日止，按年4.35%的利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、天津开发区泰富置业发展有限公司按照王利已付购房款一倍的标准赔偿王利经济损失157858元。上列第二、三、四项均于本判决生效后十五日内执行。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8574元，减半收取计4287元（王利已预付），由天津开发区泰富置业发展有限公司负担（执行时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二〇年六月十五日书记员 陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。