湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终778号上诉人（原审被告）：易健，男，1971年5月21日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。法定代表人：王怡骅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗俊杰，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人易健因与被上诉人湖南湘银物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易健上诉请求：依法改判上诉人支付物业服务费2684.88元，且不承担违约金。事实和理由：湖南湘银物业服务有限公司在万和金色华庭小区2014年以来，五年期间，广大业主反应其管理不到位，服务不作为，东门北门车辆识别系统损坏后就不再启用，甚至栏杆长期拉起，外来人员车辆随意进出；单元门禁系统损坏后亦不再维修启用，楼道走廊卫生经常无人清扫，垃圾成堆无人处理；花草不能及时浇水，枯萎较多，蚊蝇成灾；私占绿地，楼顶乱搭乱建，电动车私搭电线充电，牛皮癣广告泛滥；上诉人所住单元电梯长期停用，水管爆裂多次，不能及时抢修，经常长期停水；安保监控损坏长期不进行维修，导致盗窃事故频发，消防设施不能及时检修，占用情况时有发生；项目经理素质较低，不公开小区广告收益开支情况，有私分现象，且物业服务收费标准不统一。对照《湖南省住宅物业服务分项项目分等级基准价标准》《湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准》，湖南湘银物业服务有限公司的物业服务质量不能达一级服务标准，不能按1.6元/平方米/月标准收费，而应按0.9元/平方米/月标准收费。湖南湘银物业服务有限公司答辩称，答辩人与上诉人易健之间物业服务关系成立，答辩人向易健提供了物业管理服务。万和金色华庭小区不存在上诉人所称的长期管理不到位、不作为，反而是上诉人易健为了不交纳物业费或者打折交纳物业管理费而故意拖欠。双方当事人应当尊重物业服务合同的意思自治原则及诚实信用原则，各自按照物业服务合同的约定履行义务。总之，上诉人的上诉主张明显缺乏事实基础和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求二审人民法院维持一审判决。湖南湘银物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付湖南省湘潭市岳塘区万和金色华庭1-1401003房物业管理费4773.12元，违约金1145.54元，合计5918.66元；2.判令被告承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：原告湖南湘银物业服务有限公司于2000年1月19日成立，原名株洲湘银物业管理有限公司。2014年3月21日，湘潭万和置业有限公司与原告前身株洲湘银物业管理有限公司签订《万和·金色华庭前期物业管理服务合同》，合同约定选定原告对万和·金色华庭小区提供物业管理服务事宜。2014年4月1日，被告易健作为系岳塘区月塘街道岚霞路6号万和金色华庭1栋1单元1401003号房屋的业主办理了该小区的入伙手续，并填写了《住户登记表》，该住宅面积90.40平方米。同日，原、被告签订《湘潭市万和.金色华庭小区物业管理服务合同》，合同约定自2014年4月1日起开始支付物业管理费，按1.6元/平方米/月支付，支付方式为按年支付：业主在每年第四个季度最后一个月25日之前将下年度的物业费以现金或转账方式足额支付，逾期不缴纳按应缴纳额3‰/天标准收取滞纳金。本合同有效期自合同签订之日起至2016年12月31日止，合同有效期后请到物业公司办理续签手续，如不及时到物业办理续签手续，则本合同规定条款对双方继续有效。合同签订后，被告支付了2016年4月1日之前的物业管理费。合同到期后，该小区因未成立业主委员会，又无其他物业公司接手管理，原告在该小区进行物业服务至2019年12月31日离场。被告自2016年4月1日开始便未向原告缴纳物业管理费，原告在上门张贴收费通知及律师函未果的情况下起诉主张要求被告支付至2018年12月31日的物业管理费及滞纳金。一审法院认为，本案原告湖南湘银物业服务有限公司与被告易健签订的《湘潭市万和·金色华庭小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定履行合同义务。该合同约定的到期日为2016年12月31日，原、被告虽未继续签订书面协议，但原合同约定“合同有效期后请到物业公司办理续签手续，如不及时到物业办理续签手续，则本合同规定条款对双方继续有效。”，经查证原告一直在该小区提供物业服务至2019年12月31日，因此应认定2016年12月31日至2019年12月31日期间原、被告之间仍存在物业服务合同关系，原合同条款继续约束原、被告双方。被告易健自2016年4月1日至2018年12月31日拖欠原告物业管理费4773.12元构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告易健支付所欠物业费4773.12元及违约金1145.54元的诉讼请求依法成立，予以支持。被告易健辩称其系非自愿与原告签订物业服务合同且原告不作为等原因拒付物业管理费的理由依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告易健在本判决生效后十日内支付原告湖南湘银物业服务有限公司物业费4773.12元，违约金1145.54元，合计合计5918.66元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告易健承担。二审期间，上诉人易健向本院提交四份证据，1.2017年业主委员会给湖南湘银物业服务有限公司的公开信；2.2019年业主委员会成立后对物业公司发的责令限期整改函；3.广告合同一份；4.2017-2018年全体业主群微信聊天记录一份。上述四份证据拟证明物业公司提供的物业服务未达到一级服务标准，不能收取1.6元/平方米/月的物业服务费。湖南湘银物业服务有限公司质证认为，对证据一的真实性、合法性及关联性均不予认可，小区业主委员会成立的日期是2019年10月，而该证据上业主委员会的盖章日期是2017年12月，说明该份证据系事后补造或伪造；对证据二的真实性、合法性及关联性均不予认可，物业公司从未收到该函件，亦没有物业公司的签字或盖章，且该函的日期是2019年，而物业公司起诉请求支付的物业费是2016年至2018年的费用；证据三没有原件，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据四的真实性、合法性及关联性均不予认可，且达不到其证明目的。被上诉人湖南湘银物业服务有限公司在二审中提交了一组证据：1.客户服务需求同意表；2.外来人员进出登记；3.巡逻签到登记表；4.交接班记录；5.工作联系函；6.电梯定期检验报告；7.电梯巡视记录表；8.物业服务工作单；9.业主满意度调查表；10.客户服务简报；11.保洁卡；12.小区违章搭建情况说明；拟证明其物业服务及管理到位。第二组证据，关于万和金色华庭小区业主委员会成立及移交相关资料的函、首届业主大会筹备组备案表；拟证明小区业委会于2019年10月成立。易健质证认为，对第一组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，且达不到其证明目的；对第二组证据予以认可。本院经审查后认为，上诉人易健提交的证据一、二、四已经形成了完整的证据链，能够证明被上诉人湖南湘银物业服务有限公司在物业服务中存在瑕疵，对上述三证据予以采信；证据三因未提供原件，无法确定其真实性，不予采信。对湖南湘银物业服务有限公司提交的第一组证据的真实性予以认可，但达不到其证明目的，不予采信；上诉人易健对湖南湘银物业服务有限公司提交的第二组证据予以认可，本院对该组证据予以采信。经本院二审审理查明，根据《湘潭市物业服务收费管理办法》中的湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湖南湘银物业服务有限公司收取的物业费1.6元/平方米/月应当属于四级标准。《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》中四级标准的服务必须要求按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。垃圾厢房有专人管理，每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢房整体清洁、无异味，灭害措施完善，果皮箱、垃圾桶每日清理二次，擦拭一次，箱桶无满溢、无异味、无污迹；电梯每日清扫、擦拭一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光洁，无污迹，天台、屋顶保持清洁、无垃圾；消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次；各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人执勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；车辆停放有序，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。另查明，万和金色华庭小区存在垃圾未及时清理；电梯未及时清洁；天台、屋顶垃圾未及时清理；车辆乱停乱放；外来人员、车辆随意进出等现象。二审经审理查明，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点为：一、易健应交纳的物业管理服务费是否应予以核减。按湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准，湖南湘银物业服务有限公司收取的物业费1.6元/平方米/月应当属于四级标准。但湖南湘银物业服务有限公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，湖南湘银物业服务有限公司的物业服务明显达不到四级服务标准，易健需交纳的物业管理费应予核减。根据物业服务收费标准应与服务水平相适应的原则，本院参考《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》及《湘潭市物业服务收费管理办法》，湖南湘银物业服务有限公司的物业服务只能达到二级服务标准，针对湖南湘银物业服务有限公司未完全履行四级物业管理服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对易健应交的物业费酌情扣减20%。即：易健应向湖南湘银物业服务有限公司交纳自2016年4月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费3818.5元（4773.12元×80%）。二、一审判决认定的违约金1145.54元是否应得到支持。本案中因被上诉人湖南湘银物业服务有限公司在物业管理服务中存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一审判决认定的违约金1145.54元不应得到支持。综上，易健的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分事实认定不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《物业服务收费管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初218号民事判决；二、上诉人易健于本判决生效之日起五日内向被上诉人湖南湘银物业服务有限公司支付物业服务费3818.5元；三、驳回被上诉人湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人易健负担；二审案件受理费50元，由上诉人易健负担30元，被上诉人湖南湘银物业服务有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年六月十六日书记员  胡荣荣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……