江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终809号上诉人（原审被告、反诉原告）：张维协，男，1973年12月14日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：赵明，系上诉人妻子。委托诉讼代理人：史纪，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁雪梅，女，1980年7月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。上诉人张维协因与被上诉人袁雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。张维协上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判；2.撤销一审判决第四项，依法改判支持张维协的一审反诉请求；本案一、二审诉讼费由袁雪梅承担。事实和理由：一、双方租赁合同的解除时间为2019年7月7日，但事实上在租赁期限内，袁雪梅在未得到我方同意的情况下，擅自于2019年5月7日将讼争商铺上锁，袁雪梅私自上锁的行为事实上终止了双方的租赁合同，因此租金只应算至2019年5月7日。而且上锁导致我方无法正常使用，违约责任应由袁雪梅承担。二、租赁合同约定物业管理费由我方承担，我方从2018年4月18日起开始承租案涉房屋，缴纳了2018年整年度的物业管理费。如果我方应承担2019年上半年度的物业管理费，应当扣除2018年1月1日至2018年4月17日实际缴纳的物业管理费。三、租赁合同约定我方向袁雪梅支付前期装修费48000元，我方履行了付款义务。现因袁雪梅擅自对租赁房屋上锁，致使租赁合同无法继续履行，而租赁期限尚有2年，袁雪梅已将装修设施以7000元的价格转让给案外人，故我方有权要求袁雪梅退还装修设施的剩余价值。二审审理中，张维协明确要求袁雪梅退还前期装修费48000元。袁雪梅辩称：一、一审法院认定房屋租赁合同于2019年7月7日解除正确。二、房屋租赁合同的签订日期为2018年3月18日，我方承诺免租金一个月给张维协装修期，租金于2018年4月18日开始计算，但物业管理费应从合同签订之日即2018年3月18日开始计算。因前期电表留有400余度电费，双方协商约定以2018年1月1日至2018年3月18日的物业管理费冲抵。而且我方于2019年8月6日缴纳了案涉房屋自2019年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费1483元，包括张维协应缴纳的物业管理费1271元，现仅要求张维协支付702元，对剩余的569元未主张，故张维协不能再要求扣除物业管理费。三、租赁合同明确约定我方提供物品给张维协使用，产权归我方。2019年7月20日，我方将案涉房屋出租给案外人，并将格力空调以7000元的价格转让给案外人，此空调归我方所有，与张维协无关，其要求退还装修设施的剩余价值无法律依据。袁雪梅向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》，由张维协支付袁雪梅解除违约金12000元,并支付所欠的物业管理费702元，清洁费1200元。2.判令张维协向袁雪梅支付合同解除之前所欠的租金17315元并支付自2019年3月18日起至该款实际支付之日止按月租金6666.67元为基数，每月按2%计算的滞纳金。3.本案诉讼费由张维协承担。张维协向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方于2018年3月15日签订的房屋租赁合同；2.袁雪梅退还张维协前期装修费48000元；3.反诉费由袁雪梅承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，袁雪梅作为甲方，与张维协作为乙方签订房屋租赁合同一份，载明内容为甲方将坐落于新北区典雅商业广场9-13号房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方经营面馆使用，租赁期限自2018年4月18日至2021年4月18日止。租金以年度为单位，2018年度租金78000元，2019年和2020年年度租金每年80000元，乙方付甲方48000元前期装修费用，租赁期间，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准。甲方提供部分物品给乙方使用，产权归甲方，具体明细如下：格力五匹中央空调一台套，二层建筑结构，打火台一件，摄像头三台、存储器一台、电视一台，广告显示屏一套，门帘一套。双方协商2018年租金乙方分两次付给甲方，于本合同签订之日向甲方支付半年租金39000元，前期装修费用48000元，押金5000元，合计92000元，2018年10月15日前付清下半年租金39000元，后期房租在每年3月18日前按年度一次性付清。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的15%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金3%向乙方加收滞纳金。合同签订后，张维协已按约支付租金至2019年4月18日。另查明：由于张维协未能按时支付租金，袁雪梅于2019年5月7日在案涉房屋上加锁。后经张维协报警，2019年5月7日，常州市公安局新北分局三井派出所出具接处警工作登记表一份，报警内容载明租赁纠纷，店铺被房东加锁了，因为房租谈不拢。出警经过及结果载明：至现场，经了解系赵明与房东袁雪梅（现不在现场）因房租问题发生纠纷，袁雪梅就将典雅花园9-13号商铺的门锁换掉了，报警人要求民警登记备案，其将通过司法途径解决。2018年3月5日，袁雪梅向张维协出具租房订金一份，载明：今（2018年3月5日）收到张维协租房（典雅商业广场9-13号）订金5000元（五仟圆整），租房协议签订后转为水电费押金。2018年10月18日，袁雪梅向张维协出具收据一份，载明收到张维协2018年下半年（10月18日至4月18日）的房租39000元。袁雪梅于2019年8月6日缴纳了案涉房屋自2019年1月1日起至2019年7月31日止的物业管理费1483元。又查明：袁雪梅分别于2019年6月30日、2019年7月1日向张维协发送短信，内容为要求张维协及时缴纳自2019年4月18日起至今的租金，如想提前解除合同，于近期将房屋钥匙交还袁雪梅，否则在钥匙交还之前的租金由张维协承担。2019年7月4日，袁雪梅向张维协发送短信，内容为要求张维协在2019年7月7日至7月9日交接钥匙，并承诺只要7月9日之前收到钥匙，7月1日开始的房租可以不算。张维协于7月6日回复：明天7号九点左右配合你交接。庭审中，袁雪梅陈述2019年7月7日，双方协商解除了案涉租赁合同，办理了交接手续，张维协亦将案涉房屋钥匙交付袁雪梅。2019年7月20日，袁雪梅已将案涉房屋出租给案外人。一审法院认为，袁雪梅、张维协之间签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实有义务提供证据予以证实，不能提供证据的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。关于案涉租赁合同的解除时间。袁雪梅在庭审中自认双方的租赁合同于2019年7月7日经双方协商解除，且于当日办理了交接手续，张维协对于当日办理交接手续的事实并无异议，本院对该事实予以确认。张维协辩称双方的租赁合同于2019年5月7日解除，并未提供证据予以证实，该院对该辩称不予采信，认可案涉租赁合同的解除时间为2019年7月7日。张维协作为承租人，应当按约支付租金，因袁雪梅自愿承诺放弃向张维协主张2019年7月1日起的租金，故对袁雪梅要求张维协支付案涉房屋自2019年4月19日起至2019年6月30日止的租金共计16000元，应予支持。因双方均同意在本案中以张维协在袁雪梅处的押金5000元抵扣未付租金，故抵扣之后，张维协还应支付袁雪梅未付租金11000元。根据双方签订的租赁合同第十条第一款的约定，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水、电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费等，故对袁雪梅主张张维协支付物业管理费702元的诉讼请求，该院予以支持。关于袁雪梅主张的要求张维协支付清洁费1200元的诉讼请求，双方对该费用并未约定，且双方实际已于2019年7月7日办理了房屋交接手续，故对交接后产生的该费用，该院不予支持。根据双方签订的租赁合同第十三条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的15%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。根据庭审查明的事实，张维协应于每年3月18日前按年度一次性付清下一年度租金，但张维协未能及时缴纳租金，已构成违约。袁雪梅主张张维协支付违约金12000元并承担未付租金的相应滞纳金，两项相加明显过高，且袁雪梅在租赁期内对案涉房屋上锁的行为也存在过错，故该院对该费用予以调整，对袁雪梅要求张维协支付以月租金6666.67元为基数自2019年3月18日起至该款实际支付之日止按年利率24%计算滞纳金的诉讼请求，该院予以支持，其余不予支持。张维协主张袁雪梅支付其前期装修费48000元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，本案经调解未果，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁雪梅与张维协之间于2018年3月15日签订的房屋租赁合同于2019年7月7日解除；二、张维协于判决生效之日起十日内支付袁雪梅未付租金11000元（已扣除张维协在袁雪梅处的押金5000元），并支付袁雪梅以月租金6666.67元为基数自2019年3月18日起至该款实际支付之日止按年利率24%计算的滞纳金；三、张维协于判决生效之日起十日内支付袁雪梅物业管理费702元。四、驳回袁雪梅以及张维协的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费567元，由袁雪梅负担351元，张维协负担216元；反诉案件受理费500元，由张维协负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，张维协认为其应缴纳自2018年3月至2019年5月7日止的物业管理费。张维协已缴纳2018年1-12月的物业管理费共计2543元。本院认为，一、案涉租赁合同的解除时间。双方签订的租赁合同约定，后期房租在每年3月18日前按年度一次性付清。张维协未按约定按时支付租金，已构成违约。2019年5月7日袁雪梅在租赁房屋上私自加锁的行为虽存在不当，但目的在于催促、迫使张维协履行支付租金的义务，不能以此认定袁雪梅存在单方解除案涉租赁合同的意思表示。后双方于2019年7月7日协商解除租赁合同，并于当日办理了交接手续，应认定双方合意解除租赁合同。一审法院认定案涉租赁合同于2019年7月7日解除并无不当，本院予以确认。据此，一审法院判决张维协向袁雪梅支付的租金及滞纳金正确，本院予以维持。二、张维协应支付的物业管理费金额。租赁合同明确约定，房屋租赁期限自2018年4月18日至2021年4月18日止，租赁期间的物业管理费由张维协支付，因张维协自认应从2018年3月开始缴纳物业管理费，故张维协应支付自2018年3月18日起至合同解除之日即2019年7月7日止的物业管理费。袁雪梅主张2018年1月1日至2018年3月18日的物业管理费已冲抵之前产生的电费，但未提供证据予以证实，故对袁雪梅的上述主张，本院不予采信。扣除张维协已缴纳的物业管理费2543元后，张维协还应向袁雪梅支付物业管理费762元。现袁雪梅仅向张维协主张物业管理费702元，应予支持。三、张维协要求返还前期装修费48000元的问题。租赁合同中明确约定张维协向袁雪梅支付前其装修费用48000元，本案因张维协未按期支付租金导致双方发生纠纷并解除合同，张维协要求返还已支付的前期装修费48000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张维协的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由张维协负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年六月一日书记员 吴 洋