河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4455号上诉人（原审被告）：冯国华，男，1982年12月22日出生，汉族，现住郑州市郑东新区。上诉人（原审被告）：张芷源，女，1974年6月27日出生，汉族，现住郑州市中原区。上诉人（原审被告）：王静，女，1968年12月27日出生，汉族，住郑州市中原区。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘建坤，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曲怡春，男，1990年12月5日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郑文亮，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫亚亚，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林娜，女，1990年9月5日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郑文亮，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫亚亚，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张九荣，女，1973年4月18日出生，汉族，住河南省滑县。被上诉人（原审被告）：河南六顺置业有限公司，住所地郑州市玉凤路沈庄新城社区10号楼804号。法定代表人：李德江，系该公司总经理。原审被告：李明星，男，1989年8月20日出生，汉族，现住郑州市。上诉人冯国华、张芷源、王静因与被上诉人曲怡春、林娜、张九荣、河南六顺置业有限公司、原审被告李明星房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法适用独任制，于2020年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人冯国华、张芷源、王静及其委托诉讼代理人刘建坤，被上诉人曲怡春、林娜的委托诉讼代理人郑文亮、卫亚亚，被上诉人张九荣，原审被告李明星到庭参加诉讼。河南六顺置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯国华、张芷源、王静上诉请求：1.撤销原判第四项，依法驳回曲怡春、林娜对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由曲怡春、林娜承担。事实与理由：一、本案一审诉讼程序错误。本案中，上诉人与曲怡春、林娜、张九荣之间是居间合同关系，与河南六顺置业有限公司之间没有法律关系。曲怡春、林娜与张九荣之间是买卖关系，曲怡春、林娜与河南六顺置业有限公司之间是合同转让关系。一审法院将居间合同纠纷与买卖合同纠纷合并在一起进行审理是错误的。二、本案一审判决适用法律错误。由于本案涉及买卖合同、居间合同等法律关系，一审判决上诉人返还给曲怡春、林娜32000元，却没有适用任何与居间合同有关的法律条款。仅以曲怡春、林娜与河南六顺置业有限公司之间的合同无效为由就判决上诉人承担返款责任没有法律依据。本案涉案房屋不是商品房，这一点从房屋的价格、曲怡春、林娜与河南六顺置业有限公司签订的合同形式上都可以看出来，所以本案不适用最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，更不能以此司法解释的规定认定买卖合同无效。三、本案认定事实不清。本案中，一审判决对上诉人与曲怡春、林娜之间的法律关系没有明确认定，对32000元的性质没有认定。如上所述，上诉人与曲怡春、林娜之间是居间合同法律关系，上诉人负责各方当事人已经签订了购房合同，曲怡春、林娜实际上也从河南六顺置业有限公司处接收了房屋，只是因为第三方的原因导致曲怡春、林娜目前没有实际占有该房屋。这种局面与上诉人没有任何关系。上诉人已经完成了居间工作，履行了居间义务，不应当返还给曲怡春、林娜任何款项。综上所述，本案一审判决在程序、认定事实、适用法律上都存在错误。请求二审法院依法查明本案事实，准确适用法律，依法维护上诉人的合法权益。曲怡春、林娜辩称：一、一审法院程序合法，适用法律正确。本案为房屋买卖合同纠纷，从冯国华、张芷源、王静以及李明星四人为曲怡春、林娜所出具的身份证复印件中所写明的内容可看出，曲怡春、林娜向上诉人等四人所支付的32000元实为购房订金，本案并不涉及居间合同法律关系。一审法院以房屋买卖合同纠纷来审理本案，诉讼程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。二、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。一审法院认定曲怡春、林娜向上诉人及李明星四人支付的32000元为购房订金并无不妥。曲怡春、林娜并未取得涉案房屋所有权，上诉人按约定理应退还订金32000元。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，依法维持原判。张九荣辩称，不认可一审判决，同意冯国华、张芷源、王静的上诉意见。李明星辩称，不认可一审判决，同意冯国华、张芷源、王静的上诉意见。河南六顺置业有限公司未答辩。曲怡春、林娜向一审法院起诉请求：1.判令解除河南六顺置业有限公司与曲怡春、林娜签署的《购房合同》、河南六顺置业有限公司与曲怡春签署的《房屋不动产证办理协议书》。2.判令河南六顺置业有限公司、张九荣返还曲怡春、林娜购房款495000元并支付利息（以495000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。3.判令河南六顺置业有限公司返还曲怡春房屋不动产证费用148500元并支付利息（以148500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月18日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。4.判令张九荣返还曲怡春、林娜剩余购房款227700元并支付利息（以227700元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。5.判令河南六顺置业有限公司、张九荣赔偿曲怡春、林娜一倍购房款495000元。6.判令河南六顺置业有限公司、张九荣赔偿曲怡春、林娜维修基金6435元、物业管理费1995.8元、装修基金5000元，合计13430.8元并支付利息（以13430.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年8月18日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。7.判令冯国华、李明星、张芷源、王静返还曲怡春、林娜订金32000元并支付利息（以32000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月15日起计算至全部欠款支付完毕之日止）。8.判令六被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年1月15日，原告林娜、曲怡春（乙方）与被告河南六顺置业有限公司（甲方）签订《购房合同》一份，内容载明：原告购买被告位于农业南路与万通路交叉口东南角万通国际花园四号楼C户型建筑面积为99.00平方米住宅房一套（含公摊面积），以房产局测绘面积计算为准【5层以上】；原告所购买楼房99.00平方米，按成本价每平方米5000.00元，总计款肆拾玖万伍仟元整（495000.00元），合同签订后，购房款肆拾玖万伍仟元整（495000.00元），一次性全部付清，房产证由被告河南六顺置业有限公司负责在2018年年底前办理好，手续由原被告双方提供，办理房产手续所需缴纳的税费全部由购房户承担缴纳。交房标准为毛墙毛地、水通电通、双气，房屋的质量和设备符合国家有关规定，交房时间为2017年6月30日前，原告装修时不得擅自破坏主体结构。双方应严格按照以上约定合同内容执行，如有违约，违约方应按合同总款百分之一的违约金做为给予对方的经济补偿，落款处原告林娜、曲怡春签字捺印，被告河南六顺置业有限公司盖章，代表人马彩玲盖章。二、2017年8月18日，原告曲怡春（乙方）与被告河南六顺置业有限公司签订《房屋不动产证办理协议书》一份，约定因《购房合同》约定出售的房产为综合安置房项目，有别于普通商品房，该情况在原《购房合同》签订时已告知原告，原告对房产情况已充分理解并同意签订《购房合同》，经项目整体测算，至不动产证办理完毕，需缴纳政府办理产权证补偿费每平方米1200元；补缴税费每平方米600元，缴纳政府配套费每平方米175元，以上共计每平方米需缴纳1975元。原告按合同与图纸面积每平方米1975元的标准向被告缴纳共计人民币壹拾玖万伍仟伍佰贰拾伍元，小写195525.00元，被告收到以上款项，应在2019年12月31日前办理完毕不动产证并交付给原告，被告承诺如不能在2019年12月31日前办理完毕不动产证，应承担相应的法律责任。因原告不交费用及提供相关手续及政府原因，造成被告不能为原告办理不动产证，被告不承担任何责任。落款处被告河南六顺置业有限公司盖章，原告曲怡春签字捺印。三、2017年1月15日被告河南六顺置业有限公司向原告出具《收据》一份，载明：“兹收到林娜、曲怡春交来万通国际花园4号楼C户型99㎡住宅一套房款，人民币肆拾玖万伍仟元”。2017年8月18日出具《收据》一份，载明：“兹收到曲怡春交来房屋不动产证费用4号楼（2202号）99㎡人民币壹拾肆万捌仟伍佰元整”，后被告河南六顺置业有限公司未向二原告交付房屋并办理房产证。四、2017年1月15日，被告张九荣出具身份证复印件一份，上面写有以下内容：河南六顺置业有限公司，我在2016年11月14日购买贵公司万通国际花园四号楼C户型建筑面积99平方米房屋一套，我将此房过户给曲怡春身份证：，林娜身份证：，实收722700元，请贵公司协助办理过户手续，如果没房源全部退回722700，落款张九荣签字捺印，联系：17760286666、136××××7019。同日，被告冯国华、李明星、张芷源、王静四人出具身份证复印件一份，上面写有以下内容：保证曲怡春拿到万通国际花园四号楼C户型99㎡房屋，拿不到房子退订金叁万贰仟元整”，落款处有冯国华、李明星、张芷源、王静签字捺印。五、2017年8月18日，郑州炫博物业服务有限公司万通国际花园客服中心出具《收据》三份，内容分别载明：兹收到万通国际花园4#2202（交房日算起）交来物业管理费99㎡×1.68×12=1995.8元；兹收到万通国际花园4#2202号交来装修押金5000元；兹收到万通国际花园4#2202交来维修基金6435元。庭审中，被告河南六顺置业有限公司称涉及土地性质属于经济适用房，目前未取得国有土地使用权证、地上建筑未取得建设工程规划许可证及其他开发审批手续，是郑东新区小店村城中村改造项目，目前未交房也未办理相关不动产证，原告起诉前，被告河南六顺置业有限公司仍未取得该地块上的商品房预售许可证。被告张九荣将收到的款项中的495000元转给了被告河南六顺置业有限公司，自己收取了227700元的差价。一审法院认为，原告与被告河南六顺置业有限公司签订的《购房合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告河南六顺置业有限公司已经按照双方约定收取了购房款，该合同系商品房买卖合同。被告河南六顺置业有限公司出售的涉案房屋，至原告起诉前仍未取得商品房预售许可证，应为无效合同，被告河南六顺置业有限公司因该合同取得的财产，应当返还给原告，原告主张被告河南六顺置业有限公司返还购房款495000元并支付利息，合法有据，该院予以支持。原告与被告河南六顺置业有限公司签订《房屋不动产证办理协议书》系《购房合同》的补充，《购房合同》为无效合同，《房屋不动产证办理协议书》亦为无效协议，被告河南六顺置业有限公司因该协议取得的财产，应当返还给原告，原告主张被告河南六顺置业有限公司返还房屋不动产证费用148500元并支付利息，合法有据，该院予以支持。因原告在签订《购房合同》以及《房屋不动产证办理协议书》时已知该房屋为综合安置房项目，有别于普通商品房，对该合同及协议的无效，原告与被告河南六顺置业有限公司均有过错，原告主张被告河南六顺置业有限公司、被告张九荣赔偿其一倍购房款495000元，依据不足，该院不予支持。因原告未取得本案所涉房屋，原告主张被告张九荣返还购房款227700元、主张被告冯国华、李明星、张芷源、王静返还32000元，该院予以支持。原告要求被告张九荣、冯国华、李明星、张芷源、王静支付利息，依据不足，该院不予支持。原告主张被告河南六顺置业有限公司、张九荣赔偿维修基金6435元、物业管理费1995.8元、装修基金5000元并支付利息，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南六顺置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曲怡春、林娜退还购房款495000元并支付利息（以495000元为基数，自2017年1月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河南六顺置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曲怡春返还不动产费用148500元并支付利息（以148500元为基数，自2017年8月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告张九荣于本判决生效后十日内向原告曲怡春、林娜返还购房款227700元；四、被告冯国华、李明星、张芷源、王静于本判决生效后十日内向原告曲怡春、林娜返还32000元；五、驳回原告曲怡春、林娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8752元，由原告曲怡春、林娜负担3152元，被告河南六顺置业有限公司负担3990元，被告张九荣负担1412元，被告冯国华、李明星、张芷源、王静共同负担198元。本院二审期间，曲怡春、林娜、张九荣、李明星、河南六顺置业有限公司均未向本院提交新证据。冯国华、王静、张芷源向本院提交录音光盘一张，称系冯国华与曲怡春、林娜于2019年8月14日在郑州市××与创业路口绿地中心北塔20楼2007房间谈话的录音，是用冯国华的手机录的。拟证明曲怡春认可当时已经接收房屋，并且曲怡春想装修的时候，由于没有达到装修条件而没有进行装修，证明上诉人已经履行完毕居间义务，不应当返还给被上诉人32000元。曲怡春、林娜质证认为：1.该证据形成于一审开庭之前，但在一审中上诉人未提交该证据，且未提出合理理由。2.该证据不能证明上诉人的证明目的。上诉人提交的这份证据恰好证明曲怡春、林娜尚未取得涉案房屋。张九荣、李明星均质证称对证据的真实性、合法性、关联性认可。河南六顺置业有限公司未质证。根据当事人举证及质证意见，本院对上诉人二审中提交的证据真实性予以确认，但该证据不足以证明上诉人的证明目的，故本院对该证据不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，曲怡春、林娜通过与河南六顺置业有限公司签订《购房合同》及《房屋不动产证办理协议书》，向河南六顺置业有限公司支付购房款、办理不动产权证费用，向张九荣支付购房款，向冯国华、王静、张芷源、李明星支付订金等行为，希望达到对其所购置的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利及取得不动产权证书的权利。因河南六顺置业有限公司未取得商品房预售许可证，一审法院认定案涉合同为无效合同于法有据。曲怡春、林娜购买案涉房屋的目的不能实现。冯国华、张芷源、王静、李明星于2017年1月15日在四人身份证复印件上签署的内容，载明四人保证曲怡春拿到万通国际花园四号楼C户型99㎡房屋，拿不到房子退订金32000元，据此一审法院判令冯国华、张芷源、王静、李明星返还曲怡春、林娜32000元并无不当。综上所述，冯国华、张芷源、王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由冯国华、张芷源、王静负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年六月十日书记员  韩 冰