西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终63号   上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张超，男，1988年11月7日出生，汉族，住所地江苏省江都市。   委托诉讼代理人：王彦木，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：西藏玉意餐饮管理有限公司，住所地拉萨市中和国际城内A8。   法定代表人：胡义伟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：徐良伦，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：默克，西藏南桥律师事务所律师。   上诉人张超因与上诉人西藏玉意餐饮管理有限公司（以下除主文外简称玉意公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张超的委托诉讼代理人王彦木，上诉人西藏玉意餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人徐良伦、默克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张超上诉请求：1.撤销西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初896号民事判决书第2项内容，依法改判支持张超的一审诉讼请求；2.诉讼费由玉意公司承担。事实与理由：一审法院判决土地闲置损失由张超独自承担，认定事实和适用法律错误。《土地租赁合同》约定，在报建期间所发生的任何费用由双方各自承担，互不追债。虽然合同无效，但根据《合同法》第五十七条之规定，合同中“费用各自承担，互不追债”的条款仍然具有法律效力。玉意公司与张超就合同无效均有责任，根据《合同法》第五十八条、第一百二十条之规定，双方需承担各自相应的责任，玉意公司作为出租方，需自行承担因合同无效致使土地闲置的相关损失。   玉意公司答辩：在整个合作过程中，玉意公司都如实向张超出示了涉案土地的使用权证、规划条件及红线图等文件，对于土地的性质张超是知情的。基于合同无效所造成的损失，对于张超解读的条款不予认可。实际损失的产生构成以及相应的数额应当基于双方的过错来划分承担。   玉意公司上诉请求：1.撤销（2019）藏0202民初896号民事判决书第2项判决；2.玉意公司不予退还张超保证金，且张超赔偿土地闲置损失936 712元；3.张超承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.张超对合同无效负有过错责任。在签订合同前，玉意公司曾多次明确向张超出示涉案土地使用权证，并说明规划条件是国家法律及政府规划明确要求，张超无法用地。在签署合同时，将土地使用权证、地块规划条件及红线图作为合同附件附后。但是，张超多次向玉意公司表示，建成房屋的用途是其商业秘密，玉意公司不必管。张超制作的设计报建项目为住宅，但实际用途是汽配城项目，致使合同无效，张超对合同无效负有严重过错责任。2.一审法院认定玉意公司损失过低，且缺少计算依据。张超迟迟未修正设计方案，导致项目无法继续推进，土地处于闲置状态。土地租金1 300 000元是给予张超建设投资之后的优惠租金，张超怠于履行房屋投资建设责任并单方解约，给玉意公司造成的实际损失远远高于约定租金。按照约定租金标准计算，仅2019年3月29日至2019年12月17日租金已经达到936 712元，一审法院酌情认定玉意公司损失费用200 000元缺少必要的计算依据。截止上诉之日（2020年1月15日），土地闲置损失不断积累叠加，可预见的二审诉讼过程中，损失将进一步扩大。同时，玉意公司指派专人配合进行土地报建等专项工作，也产生了大量的人员工资、交通费、住宿费、律师费、诉讼费等相关系列损失。   张超答辩：对合同无效无异议，但是合同是双方的真实意思，合同明确约定了该项目用途是汽配城建设项目，这是双方共同协商的结果，并不是张超单方的要求。就合同无效的后果，玉意公司也是有过错的，并不是张超单方的过错，双方应就自己的过错承担责任互不追责。玉意公司应在报批没有通过的一周内，一次性返还张超支付的保证金1 300 000元。   一审法院认定事实：2019年3月29日玉意公司与张超签订《土地租赁合同》，租赁期限为十年。2019年4月3日，张超向玉意公司支付合同保证金1 300 000元，合同约定第一年至第五年每年租金1 300 000元，第六年至第十年每年1 430 000元。约定相关报建材料由张超着手准备后交给玉意公司，由玉意公司向相关部门报请审核。2019年4月1日，玉意公司履行报建手续，取得日喀则发改委项目备案，获得《备案信息单》。2019年6月16日，玉意公司履行报建手续，取得《建设用地规划许可证》，项目主体报建已经获批。2019年7月22日，玉意公司将张超提供的设计方案报日喀则市自然资源局进行方案审核。2019年8月6日，日喀则市自然资源局作出编号20190801《建设工程设计方案审查意见书》予以答复，提出细节修改意见。2019年8月6日之后，张超未按照日喀则市自然资源局修改意见对设计方案进行修改，且提出单方解约。玉意公司与张超为了经济利益，明知是住宅用地的土地欲改变为商业项目（汽配城）土地，为此报建审核材料无法通过。一审法院认为，玉意公司与张超为了双方经济利益，明知土地是住宅用地却欲改变为商业项目（汽配城）土地是恶意串通行为，双方签订的合同无效，导致合同无效的责任在双方，张超向玉意公司支付了1 300 000元合同保证金，玉意公司应予返还，玉意公司土地闲置近九个月，酌情考虑土地闲置损失200 000元，由张超承担。   依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五款，五十八条，第一百二十条的规定判决如下：1.张超与西藏玉意餐饮管理有限公司之间签订的土地租赁合同为无效合同；2. 西藏玉意餐饮管理有限公司于判决生效后的十日内向张超返还合同保证金1 100 000元。（总保证金130万-土地闲置损失20万=110万）；3.驳回张超、西藏玉意餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人双方没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.双方对于合同无效的后果均有过错。张超明知租赁土地为住宅用地，未考虑土地登记性质进行汽修城的筹建设计，对合同无效存在过错。玉意公司虽主张张超对其建设项目保密，但其应有基本的认知，知晓张超在租赁土地上修建汽修城的目的是经商并非住宅，尽管其向张超出示了土地权证书，也并不能否认其自身存在的过错。2.合同中“费用各自承担，互不追债”的约定不属于解决争议方法的条款。《合同法》第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，该规定中有关解决争议方法的条款包括选择仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款及选择法律适用条款。故张超主张合同中“费用各自承担，互不追债”属于解决争议方法的条款，本院不予支持。3.合同无效后玉意公司损失为土地闲置损失费，共计505 753元。双方签订《土地租赁合同》后，玉意公司未再使用涉案土地，自2019年3月29日起至一审起诉，涉案土地一直处于闲置状态。2019年8月6日，日喀则市自然资源局出具的《建设工程设计方案审查意见书》表明，申报项目名称未体现住宅项目，使用功能、配套设施不满足住宅项目需求。至此，双方应该更加明确地知道其签订的合同违反了法律规定无法实现合同预期目的。2019年8月18日，张超向玉意公司发函希望玉意公司更改涉案用地性质，玉意公司收到函后未依法更改土地性质，亦未及时采取其他相应措施防止损。本院认为，2019年3月29日至2019年8月18日之间的涉案土地闲置费是玉意公司为履行合同投入的成本，合同无效后，该期间内的土地闲置费应作为合同无效的损失。自2019年8月18日起，玉意公司在知晓张超提供的设计图纸无法更改的情况下，未采取合法合理的方式止损，玉意公司对该损失的扩大具有放任的过错，因此，2019年8月18日之后的土地闲置费由玉意公司自行承担。参照《土地租赁合同》中约定第一年土地租金1 300 000元，自2019年3月29日至8月18日期间（计142天），涉案土地闲置损失费共计505 753元（1300000÷365×142≈505753元），对于玉意公司提出的其他损失，没有证据佐证，本院不予支持。其他查明事实与一审查明事实一致。   本院认为，张超与玉意公司签订的《土地租赁合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条之规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。玉意公司作为出让土地使用者与张超签订《土地租赁合同》，同意张超在租赁土地上修建汽修城，改变了土地“住宅用地”的性质，其在签订合同之后亦未就土地“住宅用地”性质依法进行变更。土地性质变更关系到国家利益及社会公共利益，必须依照法定程序进行变更，是国家公权力依法强制管理的内容，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，《土地租赁合同》违反了法律的强制性规定，该合同无效。双方在签订合同过程中过错相当，不存在某一方过错责任明显大于另一方的情形，双方就合同无效的损失平均承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。玉意公司返还张超支付的保证金1 300 000元，张超赔偿玉意公司252 877元合同无效损失费，玉意公司自行承担252 877元合同无效损失费。原审法院就《土地租赁合同》无效适用法律有误，对于合同无效后的损失认定说理不透彻。   综上所述，玉意公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持西藏自治区日喀则市桑珠区人民法院（2019）藏0202民初896号民事判决第一项，即张超与西藏玉意餐饮管理有限公司之间签订的土地租赁合同为无效合同；   二、维持西藏自治区日喀则市桑珠区人民法院（2019）藏0202民初896号民事判决第三项，即驳回张超、西藏玉意餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；   三、撤销西藏自治区日喀则市桑珠区人民法院（2019）藏0202民初896号民事判决第二项，即西藏玉意餐饮管理有限公司于判决生效后的十日内向张超返还合同保证金1 100 000元。（总保证金130万-土地闲置损失20万=110万）   四、西藏玉意餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向张超返还合同保证金1 300 000元；   五、张超于判决生效之日起十日内向西藏玉意餐饮管理有限公司支付合同无效后损失费252 877元。   一审案件受理费24 693.70元，由张超负担5093.16元，西藏玉意餐饮管理有限公司负担19 600.54元。二审案件受理费  24 693.70元，由张超负担5093.16元，西藏玉意餐饮管理有限公司负担19 600.54元。   本判决为终审判决。   审 判 长 李 娟  审 判 员 刘 文 祝  审 判 员 扎西顿珠   二〇二〇年六月八日   法 官 助理 蒙 闱 俊  书 记 员 管 蕾   适用法条   1.《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   2.《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。