湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终508号上诉人（原审原告）：张正森，男，1965年3月19日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：吴悠，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南颐而康保健连锁股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区隆平高科技园湖南省科研成果转化中心厂房4栋一楼。法定代表人：周春国。上诉人（原审被告）：湘潭市颐而康东健保健有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设路街道建设南路76号莲城商业步行街C2栋0302003号。法定代表人：寻惠。二上诉人共同委托诉讼代理人：龙甜，湖南众擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：赖长江，男，1980年11月11日出生，汉族，住福建省晋江市西园砌田吴厝区。上诉人张正森、湖南颐而康保健连锁股份有限公司（以下简称湖南颐而康公司）、湘潭市颐而康东健保健有限公司（以下简称湘潭颐而康公司）因与被上诉人阳珺、赖长江排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2019）湘0304民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人张正森上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2458号民事判决第一、二项，依法改判支持上诉人张正森的原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定张正森诉请的房屋占用费超出了其可期待利益损失，因此按照张正森与阳珺、赖长江签订的《商铺租赁合同》约定的25元／㎡／月的租金标准来计算房屋占用费，违反了法律规定，对张正森来说也极不公平。张正森与阳珺、赖长江签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》解除后，张正森完全可以将租赁物以现在的市场价格出租给他人或者按照湖南颐而康公司现有的租金标准继续出租给湖南颐而康公司。因此本案应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准来确定房屋占用费。二、湘潭颐而康公司、湖南颐而康公司应当从2018年5月7日起向张正森支付房屋占用费。张正森与阳珺、赖长江签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》已经由法院判决于2018年5月6日解除，解除效力及于转租合同。因此，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司之间的《房屋租赁合同（经营场地）》于2018年5月6日不具有法律效力。转租合同失去效力后，理应由张正森向湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司主张权利，而不是将该部分租金判给原承租人阳珺、赖长江。本案房屋占用费的计算时间应当从2018年5月7日起计算至实际腾房之日止。三、一审法院以未生效的判决书作为本案的定案依据，事实认定错误，程序上也不合法。上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司答辩称，一、张正森作为房屋出租人，与承租人阳珺、赖长江约定涉案房屋的租金标准为“每年租金为304381元，每三年递增百分之七”，即25元/㎡/月。虽然该租赁合同被法院判决解除，但湘潭颐而康公司作为次承租方，按照出租方与原承租方约定的租金标准支付房屋占有使用费合情合理合法，没有损害张正森的合同期待利益。张正森请求按48元/㎡/月计算房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。二、对于房屋占有使用费起算日期，因另案判决书已将涉案房屋在2018年10月10日之前的租金判定给了阳珺、赖长江，虽该案正在二审中，但双方当事人均未对租金结算时间即2018年10月10日提出异议，因此本案不可能又将2018年10月10日之前的租金以房屋占有使用费的名义再判给张正森。故张正森主张从2018年5月7日起支付房屋占有使用费不应得到支持。三、涉案房屋一直是由湘潭颐而康公司使用，湖南颐而康公司从未占有使用，无法履行腾退房屋的义务，故原审判定湖南颐而康公司腾退房屋，并支付房屋占用费没有事实和法律依据。被上诉人阳珺、赖长江未作答辩。上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2458号民事判决，驳回张正森的全部诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司占有和使用租赁房屋的依据是其与阳珺、赖长江签订的《房屋租赁合同（经营场地）》，目前该合同依然有效，湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司使用租赁房屋系合法占有。在没有违约的情况下，一审法院判决湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司腾退房屋，缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。第一，湖南颐而康公司与阳珺、赖长江签订合同时，得到了张正森的认可。张正森作为完全民事行为能力的人，应当能够预见和知晓相关行为的后果。在湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司没有违约行为的前提下，法院应当维护租赁关系的稳定。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠款的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司一直表示愿意向张正森支付房屋租金，后因湖南省湘潭市岳塘区人民法院下达了协助执行通知书，要求湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司扣留租金，同时案涉《执行和解协议》也存在待湘潭颐而康公司与阳珺、赖长江纠纷处理完后再结算相关费用的约定。因此一审法院不应作出腾退房屋的判决。上诉人张正森答辩称，一、案涉房屋的所有权人张正森就涉诉房屋与阳珺、赖长江于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》已经由法院生效判决解除，并于2018年5月6日生效，在上述合同予以解除的情况下，湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司与阳珺、赖长江之间的转租合同也应当解除，湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司无权继续占有、使用涉案房屋，一审法院判决湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司腾退房屋是正确的。二、2018年8月7日在湖南省湘潭市岳塘区人民法院达成的执行和解协议，只是针对2018年5月7日以前的租金支付，并不代表湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司可以继续占有和使用房屋。被上诉人阳珺、赖长江未作答辩。张正森向一审法院起诉请求：1、判令阳珺、赖长江立即将位于湘潭市岳塘区的商铺交还给张正森；2、判令湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司立即腾退位于湘潭市岳塘区的商铺，并向张正森支付房屋占用费用741101.76元及利息（暂以48元／㎡／月计算，从2018年5月7日起至2019年7月8日的占用费为741101.76元，最终应以评估报告认定的价格为标准进行计算2018年5月7日起至房屋实际交还之日期间的占用费；利息按年利率6%为标准，以实际占用费为基数，从2018年5月7日起至房屋实际交还之日止）；并承担占有期间产生的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用以及鉴定费；3、判令湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司、阳珺、赖长江共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张正森系岳塘区门面所有权人。2013年2月4日，张正森与阳珺、赖长江签订《商铺租赁合同》，合同约定张正森将上述门面出租给阳珺、赖长江，房屋建筑面积为1102.83㎡，租赁期限自2013年5月1日至2028年4月30日止；每年租金为304381元，每三年递增百分之七。2014年5月9日，张正森与阳珺、赖长江就上述《商铺租赁合同》签订了《商铺租赁补充协议》，协议约定：出租人同意承租人将商铺的一部分或者全部转租给第三方，同意承租人转租给第三方后由第三方再次转租，转租或再转租租赁经营所获收益全部归承租人或第三方所有；转租租赁合同、再转租租赁合同的租期不得超过原租赁期限，除非征得出租人书面同意；承租人与第三方签订转租租赁合同后，或第三方与他方签订再转租租赁合同后，承租人应当继续向出租人履行原租赁合同约定的义务。2014年1月10日，阳珺、赖长江（出租方／甲方）与湖南颐而康公司（承租方／乙方）签订了《房屋租赁合同（经营场地）》，双方约定：甲方房屋坐落于湘潭市岳塘区，房屋结构为框架结构，建筑面积合计约1370.25㎡（按照房产证面积），房屋出租给乙方用于足浴、保健按摩等经营；租赁期限10年，自2014年1月10日至2024年1月9日止；房屋租金为30元／平方米／月（含税），从租约起始期起，每两年递增8%，2014年1月10日至2014年4月9日为阳珺、赖长江免费提供给湖南颐而康公司的装修期，并约定了每年度具体租金标准。阳珺、赖长江转租给湖南颐而康公司经营使用的上述商铺即包含将其二人从张正森处承租的商铺。湖南颐而康公司从阳珺、赖长江处承租上述商铺后交由其全资子公司湘潭颐而康公司经营使用。2016年4月12日，因拖欠租金纠纷，张正森将阳珺、赖长江二人起诉至原审法院。原审法院就张正森与阳珺、赖长江房屋租赁合同纠纷一案于2017年1月13日作出（2016）湘0304民初624号民事判决，判决解除张正森与阳珺、赖长江签订的上述《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，并判决阳珺、赖长江向张正森支付拖欠房屋租赁费（其中从2015年10月1日起至2016年4月30日期间的租赁费为177555元，2016年5月1日之后按每月27140.6元计算至本判决生效之日止）以及滞纳金94000元。阳珺因不服该判决提起上诉，湘潭市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）湘03民终1201号终审判决予以维持原判。2018年8月7日，申请执行人张正森与协助执行人湘潭颐而康公司达成执行和解协议，协助执行人湘潭颐而康公司同意从法院扣留的阳珺、赖长江的租金1124307元中提取103010元（其中包含执行费3010元）给申请执行人张正森，余款1021297元协助执行人湘潭颐而康司仍协助原审法院扣留；协助执行人湘潭颐而康公司在处理完与阳珺、赖长江的纠纷后，视情况继续履行原审法院协助执行的义务。另查明，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司的租赁合同纠纷一案已经在原审法院另案处理，原审法院于2019年10月30日作出（2018）湘0304民初2505号民事判决，该项判决中已经核减湖南颐而康公司已支付的租金及原审法院执行中提取湘潭颐而康公司的租金103010元，并在判决中对于湖南颐而康公司应支付给阳珺、赖长江的租金已经计算至2018年10月10日。该判决尚未生效，尚在上诉期限内。一审法院认为，本案中阳珺、赖长江将案涉租赁物即张正森所有的坐落于岳塘区门面转租给湖南颐而康公司，湖南颐而康公司再将该租赁物交由其子公司湘潭颐而康公司经营使用。湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司辩称其对涉案房屋的占有系基于合法租赁关系，在与阳珺的租赁关系未解除之前，在湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司与阳珺、赖长江的诉讼案件完结之前，张正森无权要求湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司腾退房屋并支付场地占用费。对此，原审法院认为，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司之间的租赁合同系转租合同。转租合同得以履行的基础，在于承租人保持其有效之租赁权，若承租人的租赁权因租赁合同的终止、解除、无效等事由而丧失，转租合同将即因权力瑕疵致履行不能。房屋租赁合同解除的情况下，次承租人与转租人的租赁关系应当无效或者解除，在此情况下，次承租人无权继续占有、使用涉案房屋，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人腾退房屋。现阳珺、赖长江与张正森签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》已经生效判决解除，张正森作为涉案商铺的出租人既可以基于租赁关系解除要求阳珺、赖长江返还商铺，也可以基于其系涉案商铺的合法所有权人要求湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司返还涉案商铺。故对湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司的上述答辩意见原审法院不予支持。本案张正森依据其对于涉案房屋的所有权要求阳珺、赖长江、湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司返还商铺，根据本案实际情况，实际占有、使用涉案房屋的系次承租人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司，因承租人阳珺、赖长江与张正森的租赁合同已解除，也并未实际占有、使用涉案房屋，若张正森主张判令阳珺、赖长江立即将位于湘潭市岳塘区的商铺交还给张正森则存在履行不能的情形，该项诉请于本案处理并无实体意义，故原审法院仅予以支持湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司立即腾退涉案商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，即房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现张正森主张湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司支付从2018年5月7日起以48元／㎡／月（最终应以评估报告认定的价格为标准）计算至房屋实际交还之日期间的占用费并按照年利率6%计算支付利息，因张正森主张的上述占用费标准远超出其与承租人约定的租金标准，亦即超出了其可期待利益损失，且次承租人与转租人之间的租金已经另案判决支付至2018年10月10日，出租人不能就同一租赁物重复主张租金，故对张正森的上述占用费及利息诉请，原审法院仅予以支持房屋占用费参照张正森与阳珺、赖长江签订的《商铺租赁合同》约定租金标准“每年租金为304381元，每三年递增百分之七”即按照25元／㎡／月计算，从2018年10月11日起计算至涉案房屋实际交还之日止。对于张正森主张占有期间产生的物业管理费、水费、电费、燃气费等费用以及鉴定费，张正森均未提交相关证据予以证实费用依据及实际金额，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司于判决生效之日起十五日内腾退坐落于岳塘区门面并向张正森支付房屋占用费（按照房屋建筑面积为1102.83㎡×25元／㎡／月计算，从2018年10月11日起计算至涉案房屋实际腾退之日止）；二、驳回张正森的其他诉讼请求。湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11220元，减半收取5610元，由湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司负担。本院二审期间，上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司向本院提交如下证据：湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初2505号民事判决书，拟证明在该案中，原审法院已判决湖南颐而康公司向阳珺、赖长江支付涉案房屋的租金至2018年10月10日，张正森无权重复主张2018年5月7日至2018年10月10日的房屋占有使用费。上诉人张正森对上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司提交的证据经质证后认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，该判决并未生效，不能作为定案依据。本院经审查认为，上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司提交的证据是真实的，但该判决书并非生效判决，无法达到上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司的证明目的。经本院二审审理查明，湖南省湘潭市中级人民法院（2017）湘03民终1201号民事判决书于2018年5月6日生效。张正森与阳珺、赖长江于2013年2月4日签订的《商铺租赁合同》及2014年5月9日签订的《商铺租赁补充协议》于2018年5月6日解除。另查明，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司、严杰、张正森、湖南莲城友华家居用品有限公司租赁合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2018）湘0304民初2505号民事判决，判决湖南颐而康公司应于判决生效之日起十日内一次性支付阳珺、赖长江租金751560.81元（该租金计算至2018年10月10日，后续租金的支付按面积211.83㎡合同约定计算至判决生效时止）。后阳珺、赖长江、湖南颐而康公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日作出（2020）湘03民终308号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初2505号民事判决，将该案发回湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司是否应当腾退案涉房屋；二、湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司应付房屋占有使用费应当如何计算。关于焦点一，本案中，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司之间的租赁合同系转租合同。因张正森与阳珺、赖长江之间的租赁合同已经生效法律文书判决解除，阳珺、赖长江占有使用案涉房屋的合法依据便不存在，其应在原租赁合同关系终止时返还租赁房屋。湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司在张正森与阳珺、赖长江之间的房屋租赁关系解除时，不再拥有占有使用租赁房屋的合法依据，其占有张正森所有的案涉房屋属无权占有，负有腾退房屋的义务。上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司提出“一审法院不应做出腾退房屋的判决”的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于焦点二，首先，关于房屋占有使用费的起算时间问题。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。解除张正森与阳珺、赖长江租赁合同关系的判决已于2018年5月6日生效，即日起湖南颐而康公司通过转租取得租赁权利也失去了依据，此时湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司继续占有使用涉案房屋构成侵权，湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司应当自2018年5月7日起向张正森支付房屋占有使用费。原审判决湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司自2018年10月11日起向张正森支付房屋占用费不当，本院予以纠正。上诉人张正森认为本案房屋占用费应从2018年5月7日起算的上诉理由成立，本院予以支持。其次，关于占有使用费的计算标准问题。张正森主张应按市场租金标准计算，但其既未举证证明市场租金是何标准，亦未申请对案涉房屋的市场租金标准进行评估，故对张正森提出的按市场租金标准计算占有使用费的主张，本院不予支持。本案中，阳珺、赖长江与湖南颐而康公司在转租合同中约定的租金标准系合同双方协商一致的结果，与订立合同时市场行情相符。依照该合同的租金标准计算占有使用费，未超过湖南颐而康公司租赁房屋时可以预见的租金标准，应属合理。对于湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司应付房屋占有使用费可以参照阳珺、赖长江与湖南颐而康公司的转租合同租金标准计算。阳珺、赖长江与湖南颐而康公司在《房屋租赁合同（经营场地）》中约定，房屋租金为30元/㎡/月，从租约起始期起，每两年递增8%，2014年1月10日至2014年4月9日为阳珺、赖长江免费提供给湖南颐而康公司的装修期。依照上述约定，从2018年5月7日起，湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司应付房屋占用使用费的计算标准应为30元/㎡/月×（1+8%）×（1+8%）=35元/㎡/月。原审法院依照张正森与阳珺、赖长江之间约定的租金标准计算占有使用费存在不妥，本院予以纠正。上诉人张正森提出“一审法院按照25元/㎡/月的标准认定房屋占有使用费不当”的上诉意见，本院予以采纳。综上，上诉人张正森的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人湖南颐而康公司、湘潭颐而康公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决部分事实认定不清，实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2458号民事判决；二、上诉人湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于岳塘区门面并向上诉人张正森支付房屋占用费（按照房屋建筑面积为1102.83㎡×35元／㎡／月计算，从2018年5月7日起计算至涉案房屋实际腾退之日止）；三、驳回上诉人张正森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11220元，减半收取5610元，由上诉人张正森负担1520元，上诉人湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司共同负担4090元；二审案件受理费11220元，由上诉人湖南颐而康保健连锁股份有限公司、湘潭市颐而康东健保健有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年六月十日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……