江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1029号上诉人（原审被告）：张玉涛，男，1975年2月9日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：姜军荣，江苏汇建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省上冈高级中学，住所地江苏省建湖县上冈镇。法定代表人：王正标，该校校长。委托诉讼代理人：裔兆骥，男，该校总务处主任。委托诉讼代理人：张红星，江苏治端律师事务所律师。上诉人张玉涛因与被上诉人江苏省上冈高级中学（以下简称上冈中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。张玉涛上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由上冈中学负担。事实和理由：一审法院关于上冈中学基于租赁合同到期有权向张玉涛主张返还房屋的认定错误，不应无视装修补偿而只判令交付。案涉张玉涛所租赁的房屋和其他房屋同时进行租赁招投标，但仅案涉房屋租金上调最高且无人投标，在此情况下由张玉涛继续租赁并按原标准支付租金是对国有资产的有效利用，上冈中学忽视了张玉涛迁让后房屋空闲的租金损失。后续如有中标承租人，张玉涛愿意与其就装修补偿达成协议并及时腾空交付。2018年4月3日教育主管部门和双方当事人对案涉房屋租赁事宜进行了会办并形成一致意见，其中第2条证实上冈中学认可案涉房屋的装修价值，且同意由后续中标的承租人向张玉涛补偿，上冈中学《竞标文件》第四条竞标规则第16条内容亦与会办意见一致。据此，案涉房屋招标无果，上冈中学要求张玉涛交付房屋，应先行向张玉涛支付装修款项。一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法支持张玉涛的上诉请求。上冈中学辩称：张玉涛上诉请求和理由无事实和法律依据，上冈中学与张玉涛签订房屋租赁合同，约定租赁期满后出租人不负责对承租人作出补偿、承租人不得干扰出租人下一轮招租等，上冈中学在双方租赁合同期满前发布公开招标信息，张玉涛知晓情况但未参加投标，在一审审理中其也明确上冈中学对案涉房屋第一轮招投标未成功没有责任。上冈中学在租期届满时向张玉涛发送要求腾房的通知于法有据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张玉涛的上诉请求。上冈中学向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决张玉涛立即腾空上冈中学所有的坐落于上冈镇人民路上冈实验初中东门北侧第六、七两间门面房；2.判令张玉涛支付从2019年4月3日起至实际腾房之日止，每月占用费4500元（截止开庭时三个月已合计13500元）；3.案件诉讼费由张玉涛承担。一审法院认定事实：2018年4月4日上冈中学（甲方）与张玉涛（乙方）签订门面房租赁合同一份，合同约定：甲方将其所有的坐落于上冈镇人民路（上冈初级实验中学东门北侧）第六、第七两间门面房租赁给乙方进行商业经营使用。租赁期限为2018年4月4日起至2019年4月3日止。租金为54000元。乙方向甲方交纳保证金3000元，租赁期满后在乙方完好交还租赁房屋并扣除相关应付费用后，甲方退还乙方。租赁期满后，乙方没有续租的，应将租赁房屋完好交付甲方，不可拆除的设备、设施均无偿归甲方所有。所涉租赁房屋实行一年一租，租赁期满后，是续租还是对外重新招租完全由甲方决定，无论采取何种方案，甲方均不负责对乙方作任何补偿。甲方应及时公布续租或招租的条件。如实行重新招租，乙方不得干扰甲方招租工作。2019年3月8日盐城东诚亿价评估有限公司对上冈中学所有的包括案涉房屋在内的10间门面房的年租金价格进行评估，评估结果为：张玉涛经营的佳丽日化租赁的两间门面房的年租金价格为60500元。2019年3月20日经建湖县人民政府国有资产监督管理办公室审批，同意对上冈中学老校区人民路、府前路门面房（共10间）公开招租。2019年3月29日，上冈中学在建湖县公共资源交易网发布《上冈中学老校区人民路、府前路门面房租赁使用权招租项目招标公告》，该招标公告的报名开始日期为2019年3月29日，报名截止时间为2019年4月12日。张玉涛未在上述公告报名时限内报名参与招投标。2019年4月1日张玉涛向上冈中学缴纳下一年度的租金被拒，并被告知应通过招投标承租门面房。招投标结束后，上述所发布的招投标的门面房，除了张玉涛原承租的两间外，其余均已招投标成功。案涉的两间门面房现无人成功招投标，张玉涛现仍使用该门面房。2019年5月10日上冈中学向张玉涛发出律师函，要求张玉涛于2019年5月16日之前腾空让房，未果。上冈中学遂于2019年6月13日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期间视为不定期。上冈中学与张玉涛签订的房屋租赁合同期限已届满，双方未重新签订书面的租赁合同。且根据张玉涛辩称，在原租赁合同期限届满前其向上冈中学交纳下一年度租金时已被告知需通过招投标方式重新签订租赁合同，张玉涛未参加招投标，双方未再续签租赁合同。现上冈中学基于合同到期，主张张玉涛返还租赁的房屋，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同到期后，张玉涛继续使用原租赁的门面房时，上冈中学已通过发送律师函的方式提出异议，故不能认定原租赁合同继续有效。故对张玉涛关于双方形成事实上的租赁关系的辩称，一审法院不予采信。张玉涛在2019年4月1日知晓如果继续租赁房屋需通过招投标方式，此时尚在案涉房屋的招投标报名期限内，其未报名，故对其关于上冈中学剥夺其知情权、参与权的辩称，一审法院不予采信。关于张玉涛在2019年4月1日前未得知所租赁房屋的招租情况，遂认为上冈中学会按照原租赁合同与其续租的辩称，与双方原租赁合同约定的租赁期限届满后双方续租还是对外重新招租等内容的约定不一致。房屋租赁合同的目的是出租人让予房屋使用权并收取租金，承租人以支付租金的方式取得房屋使用和收益的权利，房屋能否租用由出租人决定，张玉涛现要求重新与上冈中学签订租赁合同，其未参与招投标程序，上冈中学不认可重新签订租赁合同，故对张玉涛该项辩称，一审法院不予采信。在租赁期间届满后，张玉涛应当向上冈中学交付租赁的房屋，逾期不交付房屋的，构成了对上冈中学物权的侵犯，应承担房屋占用期间给原告造成的损失，该损失可参照双方约定的租金计算。故对上冈中学主张按每月4500元计算，从2019年4月3日起至实际腾房之日止的占有使用费，依法支持从2019年4月4日起至实际腾房之日止按每月4500元标准计算占有使用费。一审法院判决：一、张玉涛于判决生效之日起三十日内向上冈中学交付占用的原租赁的位于建湖县上冈实验初中东门北侧第六、七两间门面房；二、张玉涛于判决生效后三十日内向上冈中学支付2019年4月4日之后的房屋占用费（以每月4500元计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回上冈中学其余诉讼请求。案件受理费218元，由张玉涛负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。本院二审另查明，2018年4月3日（双方签订合同前一天），建湖县教育局、上诉人张玉涛、被上诉人上冈中学三方形成的会谈记录中记载：合同一年一签，一年到期后，承租方需根据学校要求采取相应措施，续租或重新招租，若到期后需招租的，张玉涛不得以装修费用问题与学校纠缠，必须无条件服从学校的招租决定，但学校需在招租公告中注明新的招租中标方适当补偿前者的装修费用（补偿标准由双方协议达成，与学校无关），对于张玉涛提出的补偿价格，若学校认为不合理，学校一票否决，张玉涛必须无条件服从。本院审理中，因张玉涛一方面要求继续租赁房屋，一方面又不能接受重新招租的价格而致调解未果。本院认为，上诉人张玉涛与被上诉人上冈中学签订的房屋租赁合同为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。至2019年4月3日，双方约定租期届满，承租人张玉涛应按照约定向出租人返还租赁房屋，并承担期满后的房屋占有使用费。关于张玉涛提出的上诉理由，本院经审查认为：一、2018年4月3日的会谈记录、2018年4月4日双方签订的租赁合同第五条第1项（租赁期满后，乙方没有续租的，应将租赁房屋完好交付甲方，不可拆除的设备、设施均无偿归甲方所有）、第3项（租赁期满后，是续租还是重新对外招租完全由上冈中学决定，无论采取何种方案，甲方均不负责对乙方作任何补偿，甲方应及时公布续租或招租的条件，如实行重新招租，乙方不得干扰甲方招租工作）的约定均为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。二、按照合同约定及会谈记录内容，租期届满后，房屋重新招租条件由上冈中学决定，张玉涛应当根据上冈中学的招租条件选择是否续租。租赁期满张玉涛没有续租的，即应将租赁房屋完好交付上冈中学，不可拆除的设备、设施均无偿归上冈中学所有。三、双方合同第五条第3项明确约定，无论续租或重新招租上冈中学均不负责对张玉涛作任何补偿，会谈记录中“张玉涛不得以装修费用问题与学校纠缠”等内容张玉涛亦签名认可，故上冈中学对张玉涛所租房屋装修费用无补偿或支付义务。四、本案判决张玉涛返还房屋不影响上冈中学在对外招租公告中履行注明“新的招租中标方适当补偿前者的装修费用”内容的义务，亦不影响张玉涛报名参与招投标或与下一承租人协商装修费用补偿事宜。综上所述，上诉人张玉涛要求被上诉人上冈中学先行向其支付装修价值的请求和理由不能成立，本院不予支持，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元，由上诉人张玉涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊审 判 员 李 砚审 判 员 郑娟娟二〇二〇年六月二十三日法官助理 顾清清书 记 员 许其娟