湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5820号上诉人（原审被告）：长沙廷禧大酒店有限公司。法定代表人:彭满恒。委托诉讼代理人:钟纽坤，湖南韬略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海途逸公寓管理有限公司。法定代表人:罗军。委托诉讼代理人:舒雯婕，系该公司员工。上诉人长沙廷禧大酒店有限公司（以下简称廷禧公司）因与被上诉人上海途逸公寓管理有限公司（以下简称途逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，廷禧公司不服湖南省长沙市长沙县人民法院（2019）湘0121民初9329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廷禧公司上诉请求：1、撤销湖南省长沙县人民法院（2019）向0121民初9329号民事判决第二项、第三项，将本案发回一审法院重新审理或依法改判；2、依法判令被上诉人途逸公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审程序违法。1、一审适用简易程序，但审理期限超过三个月；2、途逸公司未在法定期限内变更诉讼请求；3、一审超出诉讼请求判决。途逸公司的诉讼请求为确认双方于2019年6月1日解除《设备租赁合同》，但一审判决确认双方解除合同的时间为2019年5月24日。二、一审判决认定事实不清。1、房屋租赁合同是双方合意解除，而不是无效；2、双方就两份合同的解除及结算已经达成合意，且按照此合意进行了履行，一审法院却对此不予认定；3、上诉人在一审过程中，向一审法院提交过一份居委会的证明，但一审法院没有对此作出认定。三、对于本案房屋租赁合同无效的发生，途逸公司作为国内专业的房屋租赁、公寓管理的公司，在签订合同时应该审查房屋的权属情况而未审查，在廷禧公司没有出具建设工程规划许可证的情况下仍与之建立租赁合同，途逸公司亦存在过错，一审判决对于廷禧公司提出的途逸公司应当承担合理损失的抗辩主张没有处理，而是判令廷禧公司单方返还，对廷禧公司不公平，如果廷禧公司重新提起诉讼主张，又会造成司法资源的浪费。途逸公司辩称：一、一审程序虽存在瑕疵，但系因维护实体公正。2019年10月30日，本案一审适用简易程序开庭结束，一审法院要求上诉人提交建设工程规划许可证，上诉人一直拒绝提交，故询问被上诉人是否可提供，被上诉人方才发现涉案房屋不仅缺少消防证等资质，亦未办理建设工程规划许可证，故向一审法院申请变更诉讼请求。2020年1月16日，本案一审第二次开庭，庭审中上诉人对本案审理程序及被上诉人变更诉讼请求均无异议，并做出答辩。二、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。被上诉人虽向上诉人发出要约邀请，要求双方签署解约协议后，被上诉人方可放弃押金300000元，并给予上诉人75000元的解约奖励，然上诉人在实际履行中拒绝签署解约协议，并不断拖延付款时间，故双方并未就应退还款项达成最终的合意。三、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决前上诉人一直无法提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故一审法院认定《房屋租赁合同》无效是正确的。被上诉人在签订《房屋租赁合同》已经尽到一般承租人的合理审查义务；上诉人请求赔偿因合同无效受到的损失，应当依据《合同法》有关规定并提供证明。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。途逸公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年6月1日解除《房屋租赁合同》和《设备租赁合同》（后变更为确认《房屋租赁合同》自始无效及《设备租赁合同》于2019年6月1日解除）；2、廷禧公司向途逸公司返还押金及未实际使用的租金、物业费、设备使用费及税金共计人民币627663.9元；3、廷禧公司向途逸公司返还未实际使用的水电费、燃气费共计人民币22414.88元；上述款项共计650078.78元；4、廷禧公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年11月16日，廷禧公司（出租方、甲方）与途逸公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（含附件一《租赁房屋信息表》和附件二《房屋交接明细清单》及附件三《费用交割确认清单》），与本案相关的条款约定如下：廷禧公司将位于长沙县的房屋，共计88套间（双方确认总建筑面积5060平方米），租赁给途逸公司用于公寓出租经营。租赁期限自2018年12月1日起至2024年11月30日；租金第一年、第二年的房租为5万元／月，乙方按季度向甲方支付，租金从第三年开始每两年递增6%。租赁押金为30万元，自合同签订后15日内乙方支付。物业管理费等事项收费价格如下：自来水4.2元／吨、电1.1元／度、物业管理费1元／平方米。甲乙双方签署合同附件二《房屋交接明细清单》之日起7日为免租期。房屋经营所需的消防证照由甲方负责办理，未能办理完成的相关责任由甲方承担，因此，导致乙方租赁目的无法达成的乙方有权解除本合同。当天，廷禧公司（出租方、甲方）与途逸公司（承租方、乙方）签订《设备使用合同》（含附件一《设备明细表》）与本案相关的条款约定如下：廷禧公司将位于长沙县的房屋内设备租赁给途逸公司提供住宿配套服务。设备使用期限自2018年12月1日起至2024年11月30日；租金第一年、第二年的设备使用费为1万元／月，乙方按季度向甲方支付，租金从第三年开始每两年递增6%。甲方应于2018年12月1日前将《设备明细表》中相关设备交付给乙方。上述两份合同甲方联系人为方自钢，乙方联系人为张飞。2、合同签订后，廷禧公司于2018年12月1日将房屋和相关设备等交付给途逸公司使用。2018年11月29日，向廷禧公司支付押金300000元；2018年12月14日，途逸公司向廷禧公司支付2018年12月至2019年2月期间的租金和设备使用费416130元；2019年3月6日支付2019年3月至2019年5月期间的租金和设备使用费及2018年12月至2019年5月期间物业费共计507360元。2019年5月9日，途逸公司预交2019年6月至2019年8月租金和设备使用费及物业费477663.9元。途逸公司经营期间，尚有客户通过廷禧公司的美团账户交纳房费20959.16元，该部分费用并未依双方约定冲抵水电费。途逸公司实际占有使用涉案房屋期间为2018年12月1日至2019年5月31日。3、2019年5月24日，途逸公司以廷禧公司未依约办理消防证照为由于将《解约通知函》送达至廷禧公司，表示解除《房屋租赁合同》和《设备使用合同》，并要求于2019年5月31日之前办理交接工作。后因途逸公司催收应返还款项，未果。廷禧公司于2019年11月14日办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。4、本案审理过程中，一审法院向廷禧公司下达了限期举证通知书要求其提供相关涉案房屋权属证明材料。在法院指定的期限内，廷禧公司表示租赁房屋不动产权证尚在办理中。廷禧公司仅提供了房屋相关国有土地使用权证，并未提交房屋权证办理的相关材料，亦未提交涉案房屋建设规划许可证等材料。二、双方当事人有争议的事实。1、《房屋租赁合同》的效力问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据双方提交的证据无法证明在一审庭审辩论结束之前，涉案房屋建设项目已经取得了建设工程规划许可证，因此《房屋租赁合同》无效。2、廷禧公司未付款项的金额是否达成合意。庭审中，双方一致认可《设备使用合同》已解除，但双方就结算事宜是否达成合意持有异议。一审法院认为，途逸公司就解约通知函至廷禧公司后，与廷禧公司就相关款项结算进行协商，协商过程中，途逸公司出具《解除协议》要求廷禧公司签署，廷禧公司对该协议中付款期间持有异议且认为应待交接工作完成后再签署解约协议。在途逸公司对付款期间作出调整后，廷禧公司在自行调整的付款期限内仍未全额支付余下款项，途逸公司表示其将追诉奖励政策等款项。现廷禧公司主张依《解除协议》所确定的金额支付款项，但途逸公司并不认可，现廷禧公司亦未提交确凿的证据证实双方就结算事宜达成合意，因此，一审法院对廷禧公司的该项答辩意见不予认可，故此，一审法院认定双方就未付款款项金额未达成合意。一审法院认为：1、《房屋租赁合同》的效力。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据双方提交的证据无法证明在一审庭审辩论结束之前，涉案房屋建设项目已经取得了建设工程规划许可证，因此，一审法院认定《房屋租赁合同》无效。2、关于《设备使用合同》的解除问题，现双方当事人一致认可《设备使用合同》已解除，结合案情，合同签订后，廷禧公司未及时办理消防证照，途逸公司以此为由，于2019年5月24日将解约通知函至廷禧公司，故此，一审法院确认《设备使用合同》于2019年5月24日已解除。3、廷禧公司应返还款项。一审法院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。（1）关于押金、物业费和未使用期间占有使用费。因涉案合同于2019年5月24日已解除，现途逸公司要求返还押金300000元及其已预付2019年6月至2019年8月的房屋占有使用费和设备使用费及物业费477663.9元，一审法院予以认定。（2）关于未实际使用水电费、燃气费。结合途逸公司预付2019年5月的21668.6元相关费用，扣除实际使用的水电费15114.56元和燃气费5098.32元，应退还预缴未使用部分即1455.72元（21668.6元-15114.56元-5098.32元）。（3）关于美团收取费用20959.16元，因未冲抵水电费，应予以返还。综上，廷禧公司应返还800078.78元（300000+477663.9+1455.72+20959.16），扣除已返还的150000元，还应返还款项650078.7元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认途逸公司与廷禧公司所签订的《房屋租赁合同》无效；二、确认途逸公司与廷禧公司签订的《设备使用合同》于2019年5月24日已解除；三、限廷禧公司于本判决生效之日起十日内退还途逸公司款项650078.7元。本案受理费10301元，减半收取5150.5元，由廷禧公司负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、原判决是否存在严重违反法定程序的情形首先，关于审理期限。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院调解工作若干问题的规定》第四条规定：，当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请依法确认和解协议制作调解书。双方当事人申请庭外和解的期限，不计入审限。一审开庭时，双方当事人均表示同意2019年10月30日至2019年11月29日止为和解期间，不计入审限。本案一审立案时间为2019年9月24日，结案时间为2020年1月20日，在扣除和解期间后，一审审理期限符合法律规定。其次，关于被上诉人变更诉讼请求的期限。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。由于上诉人在一审法庭辩论终结前仍未提交建设工程规划许可证或者其他经主管部门批准建设的文件，故被上诉人根据案件事实的变化在法庭辩论终结前变更诉讼请求并无不当。再次，关于一审法院是否超范围判决。本院认为，虽然途逸公司请求确认解除《设备租赁合同》的时间为2019年6月1日，但一审法院根据查明的事实，即途逸公司于2019年5月24日向廷禧公司发出《解约通知函》，据此确认《设备租赁合同》于2019年5月24日解除，不属于超范围判决。二、原判决是否认定事实错误首先，关于《房屋租赁合同》是否无效。上诉人在一审法庭辩论终结前未提交建设工程规划许可证，其提交的黄兴镇接驾岭社区居民委员会出具的证明并非主管部门批准建设的文件，故一审法院认定《房屋租赁合同》无效无误。其次，途逸公司是否应当就《房屋租赁合同》无效承担赔偿廷禧公司的责任。本院认为，《房屋租赁合同》无效的原因在于上诉人未能取得租赁房屋的建设工程规划许可证，其过错明显在于上诉人，且上诉人未提交其因合同无效所受损失的证据，亦未向一审法院提出赔偿损失的主张，故一审法院未判决途逸公司承担赔偿责任，并无不当。最后，双方是否就合同的结算达成合意。本院认为，根据双方的微信聊天记录，途逸公司虽在最初时对应付款项提出过具体金额，但其同时亦对付款时间提出了要求，且要求廷禧公司签署《解除协议》，而廷禧公司对付款期间持有异议且未签署《解除协议》，途逸公司也表示其将追诉奖励政策等款项，故根据现有证据无法认定双方就合同的结算已达成合意。综上所述，长沙延禧大酒店有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10301元，由长沙延禧大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年六月十一日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。