河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终544号上诉人（原审被告）：高丽霞，女，1980年9月2日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：倪变，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔文旗，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郅凯，男，1973年1月25日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王懿，河南天时达（郑州）律师事务所律师。上诉人高丽霞因与被上诉人郅凯案外人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（以下简称魏都区法院）（2019）豫1002民初5584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高丽霞的委托诉讼代理人倪变，被上诉人郅凯及其委托诉讼代理人王懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高丽霞上诉请求：1.依法撤销（2019）豫1002民初5584号民事判决，发回重审或依法改判驳回郅凯的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决没有查明《房屋买卖合同》及房款交付的真实性。郅凯提交的《房屋买卖合同》是郅凯与韩秋霞签订，而韩秋霞又是案涉执行案件的被执行人，与本案的审理结果具有利害关系，一审法院应依职权通知韩秋霞参加诉讼而未通知，也未就合同的真实性向韩秋霞进行调查核实，故郅凯单方提交的《房屋买卖合同》，不排除有伪造的可能性。若合同是伪造的其交付行为必定也不是真实的，况且郅凯主张大部分购房款系现金交付，却没有提交证据予以证明，是否真实交付本身就存疑。一审判决也不符合裁判文书的写作规范，判决没有对双方提交证据情况，及当事人对证据的质证意见及法院采信哪些证据做出说明，不符合裁判文书的写作规范，显然在回避对证据的认定，存在违法认定证据的嫌疑。尤其是对郅凯提交的《房屋买卖合同》、《收据》的真实性认定及房款是否真实交付等事实，一审法院都没有做出任何说明和判断。二、一审未查明郅凯与韩秋霞签订的《房屋买卖合同》是否属于合法、有效的合同的事实。本案中，韩秋霞将属于经济适用房的案涉房屋转让给郅凯且双方签订房屋买卖合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了相关规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，合同应属无效。另查明，该经济适用房截至上诉时止仍未补交土地出让金，即韩秋霞对该经济适用房至今仅享有部分产权，其他部分产权由政府享有，即使其签订的房屋买卖合同过了五年交易限制期，因韩秋霞无权私下出售该经济适用房，并侵害了政府及社会公共利益依然无效。三、一审未查明郅凯对不能办理过户登记属于自身原因的事实。郅凯与韩秋霞于2010年8月28日签订的《房屋买卖合同》，合同第三条约定“由于该房产为经济适用房，目前尚不能办理房屋过户手续，待政策允许时韩秋霞协助郅凯办理产权过户手续，并承担应交土地出让金的50％，其余税费由乙方承担”。从合同约定的内容可知，案涉经济适用房虽然在交易时存在因政策原因不能过户的障碍，但郅凯在交易时对房屋的性质、买卖经济适用房违反法律、交易时该经济适用房尚不满足上市交易条件、该经济适用房在交易时未补交土地差价及存在过户障碍的事实都是明知的，但郅凯仍然进行交易，最终导致房屋无法过户登记的后果，应属于因郅凯自身的原因造成的。郅凯未证明曾向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，在超出五年交易限制期后数年亦没有提起诉讼对涉案经济适用房主张所有权利，故郅凯对未办理过户登记负有责任，不满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，本案经济适用房买卖合同损害公共利益无效，郅凯对未办理过户具有过错，应驳回郅凯的诉讼请求。郅凯辩称，高丽霞的上诉理由不能成立，没有事实和法律依据。郅凯与韩秋霞签订的《房屋买卖合同》真实有效，是当事人的真实意思表示。高丽霞所称国务院的相关文件不是行政法规，不能导致该合同无效。案涉房屋购房款支付真实，有银行凭证等证据予以证明。该房屋未进行过户登记不是郅凯的原因，郅凯也不存在过错。郅凯在案涉房屋购买满5年后，就积极主张自己的权利，但是因为韩秋霞的原因未办理过户登记。综上，请求驳回上诉，维持原判。郅凯向一审法院起诉请求：1.不得执行许昌市魏都区文峰办事处望田路玉秀新村19幢东起1单元4层东户（所有权证号：0801002207）的房产和许昌市××办事处望田路××东××第四间（所有权证号：0801002208）房产，并对涉案房屋解除查封，以上房屋价值32万元整；2.本案的诉讼费用由高丽霞承担。一审法院认定事实：魏都区法院于2017年3月1日作出（2016）豫1002民初1334号民事判决书，判令韩秋霞偿还高丽霞借款本金975000元及利息。崔铭对上述债务承担一般保证责任。判决生效后，高丽霞向魏都区法院申请执行，该院于2018年12月10日作出（2018）豫1002执2272号执行裁定书，于2018年12月12日作出（2018）豫1002执2272号协助执行通知书，查封了韩秋霞位于许昌市××办事处望田路××单元××东户（所有权证号：0801002207）的房产和位于许昌市××办事处望田路××东××第四间（所有权证号：0801002208）的车库。并于2019年6月20日发出对上述房产的评估、拍卖公告。郅凯对上述执行提出执行异议申请，魏都区法院于2019年7月8日作出（2019）豫1002执异59号执行裁定书，驳回了郅凯的异议请求。郅凯不服该裁定，遂于2019年7月19日向魏都区法院提出执行异议之诉。2010年8月28日，郅凯与韩秋霞就上述两处涉案房产达成房屋买卖合同，合同价款32万元，该合同真实有效。郅凯于2010年8月29日付清全部房屋价款后，韩秋霞即将房屋及产权证书交付郅凯，郅凯即占有、使用涉案房产至今。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人执行异议之诉主要审查案外人对涉案房屋所拥有的权利能否排除执行。本案中，郅凯与韩秋霞于2010年8月28日签订房屋买卖协议，郅凯及时交付了涉案房产的全部价款，在魏都区法院查封前已经合法占有、使用了涉案房产。涉案房产在查封前，郅凯的各种生活缴费凭证也能为其实际占有使用该不动产予以证明。且并非郅凯自身原因，而未能及时办理过户登记，郅凯对涉案房屋的权益符合排除执行的情形。故郅凯的诉讼请求，予以支持。判决如下：不得执行许昌市魏都区文峰办事处望田路玉秀新村19幢东起1单元4层东户（所有权证号：0801002207）的房产和许昌市××办事处望田路××东××第四间（所有权证号：0801002208）的房产。案件受理费6100元，由高丽霞负担。二审庭审后，本院依被上诉人郅凯的申请，依法调取了在许昌市经济适用住房建设开发中心保存的韩秋霞购买案涉房屋的票据五张、许昌市房产管理局房产交易中心保存的案涉房屋档案资料一套以及本院（2014）许刑终字第152号刑事裁定书一份。经组织双方当事人举证质证，本院审查后确认以下事实：韩秋霞为购买案涉房产向许昌市经济适用住房开发建设中心分别于2002年7月16日交纳房款440.6元、7月24日交纳房款40000元、2003年12月31日交纳房款38270元，房款共计78710.6元。2006年9月11日，许昌市经济适用住房开发建设中心向韩秋霞出具金额为78710.6元的河南省销售不动产统一发票。2008年3月27日，许昌市经济适用住房开发建设中心与韩秋霞补签商品房买卖合同。2008年4月1日，韩秋霞向许昌市财政局缴纳案涉房产契税1574元。2008年5月7日，许昌市房屋产权产籍监理处向韩秋霞颁发房屋产权证。另，因韩秋霞与他人存在经济纠纷，案涉房屋自2013年8月1日起至2018年7月31日被人民法院查封。韩秋霞因涉嫌赌博犯罪于2013年8月22日被许昌市公安局北大分局刑事拘留，9月27日经许昌市魏都区人民检察院批准，后被判处有期徒刑一年零二个月并处罚金人民币30000元。二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审审理的焦点为：1.郅凯购买案涉的房屋买卖合同是否有效及房款交付是否真实；2.郅凯未办理案涉房屋的过户登记是否因其自身原因。针对争议焦点1，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买和转让作出相关要求，但是对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，况且被执行人韩秋霞已于2003年12月31日交齐案涉房屋的全部房款，至2010年8月28日其将该房屋出售给郅凯时，韩秋霞已购买该房屋满5年，因此郅凯与韩秋霞签订的房屋买卖协议应为有效合同。根据郅凯提交的其在2010年8月28日32万元银行取款凭证，结合韩秋霞于8月29日向郅凯出具32万元房款收据的情况，足以证明郅凯于2010年8月29日付清案涉房屋购房款的事实。针对争议焦点2，由于郅凯购买案涉房屋时，该房屋尚不具备办理房屋过户登记的条件，后因案涉房屋被人民法院查封以及韩秋霞因违法犯罪被追究刑事责任，造成该房屋一直无法办理过户登记，因此未办理过户登记的原因不能认定为系因郅凯自身原因造成。关于高丽霞主张郅凯可通过提起诉讼完成物权变动的上诉理由，对于普通的民事主体来说，不可将其视为法律专家，郅凯未通过诉讼主张权利不能视为郅凯有过错。综上所述，高丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由高丽霞负担。本判决为终审判决。审判长 徐晓勇审判员颜森审判员郭林山二〇二〇年六月五日法官助理李仕元书记员李萍执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口