湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终399号上诉人（原审原告）：晏利志，男，1959年10月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：肖敏，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晟蒂，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州市汇华房地产开发有限公司。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈华，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：黄仙，男，该公司法务专员。原审第三人：湖南省郴州监狱。法定代表人：杜湘宏，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱细容，湖南民浩律师事务所律师。上诉人晏利志与上诉人郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）及原审第三人湖南省郴州监狱（以下简称郴州监狱）商品房预约合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。晏利志上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项；2.改判汇华公司立即向晏利志返还已付房款20000元及支付资金占用期间利息损失6700元（以20000元为基数，按年利率6%，暂从2013年12月12日起计算至2019年7月11日，此后的资金占用期间利息按上述计算标准计算至汇华公司实际返还房款之日止）；3.改判汇华公司立即向晏利志赔偿房屋差价损失424320元；4.本案一、二审诉讼费全部由汇华公司负担。事实和理由：一、《燕泉华府认购协议书》既认定为商品房买卖合同且合法有效，合同签订主体应自觉履行各自合同义务。现汇华公司单方违约拒不履行该认购协议书，其行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，汇华公司应当赔偿晏利志因其违约行为造成的全部损失。本案中，参照房屋过去价格的涨幅情况，以及经济的不断发展、人口的不断增长与流动，房屋价格总体上涨已呈必然趋势，这是一个普通人通常所具备的商品房价格常识。更何况汇华公司是专业的房地产公司，相比普通人来说必然更为了解熟悉，其签订合同时不可能不会预知到房屋上涨情况的发生，且协议签订至今已达六年之久，晏利志所主张的损失更是合情合理。因此，晏利志房屋差价损失理应全部支持。二、《燕泉华府认购协议书》签订后，汇华公司收取了晏利志缴纳的20000元购房款，该笔款项所产生的资金占用期间利息损失，同属汇华公司违约行为所造成的损失的一部分，与晏利志主张的房屋差价损失属于同一整体，不可分割，且该损失系汇华公司应当预知到的损失，故依法应予支持。汇华公司辩称,晏利志作为郴州监狱的拆迁安置户与其他39户一起于2010年12月9日与郴州市宇城房地产开发有限公司签订了拆迁安置补偿协议。晏利志也参加了郴州监狱的职工代表大会，清楚职工代表大会通过的团购房申购方案，晏利志明知其不符合购买团购房的条件，却仍然与汇华公司签订认购协议书。2017年1月17日，郴州监狱向汇华公司发函告知晏利志没有团购资格。2019年6月19日，郴州市房产局组织协调，确定了拆迁安置户购买燕泉华府的价格为4480元／平方米，晏利志不愿以此价格购房故提起诉讼。请二审法院依法裁判。郴州监狱述称：一、《燕泉华府认购协议书》第二条已明确约定在汇华公司取得《商品房预售许可证》后通知晏利志之日起7天内，双方依法签订《商品房买卖合同》。且《燕泉华府认购协议书》对商品房价款的付款方式和付款时间、交付使用条件和日期、装饰和设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容均未进行约定，所约定的商品房价款的确定方式也仅是约定按汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》执行，但该合同本身约定的也只是均价2000元/㎡，每套房间的具体价格并没有确定，到目前为止，汇华公司也仅收取了晏利志30000元定金和20000元房款。《燕泉华府认购协议书》的性质为预约合同，一审法院直接依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定将《燕泉华府认购协议书》认定为正式的《商品房买卖合同》完全错误。二、晏利志对《湖南省郴州监狱经济适用房与限价商品房申购方案》知情，晏利志因属郴州监狱拆迁户不符合该《申购方案》确定的条件，无权在郴州监狱与汇华公司约定的70000㎡住房内购买团购商品房。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项的规定，晏利志负有告知郴州监狱其是拆迁户的先合同义务，晏利志却利用郴州监狱及汇华公司在工作上的疏忽，钻空子，故意隐瞒其不符合《申购方案》的事实，按《郴州监狱住房建设合作开发合同》确定的低价购买70000㎡内的住房，并于《申购方案》作出后的2013年11月26日与汇华公司签订了《燕泉华府认购协议书》。一审法院仅根据汇华公司和晏利志具备签约主体资格就认定《燕泉华府认购协议书》有效，而没有考虑《燕泉华府认购协议书》第三条明确约定了商品房价款的确定方式按汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》执行，即汇华公司与晏利志间的交易并非等同市面上单纯的商品房交易，汇华公司与晏利志的交易建立在晏利志符合基于《郴州监狱住房建设合作开发合同》制定的《申购方案》所确定的购房条件的基础之上，由于晏利志恶意隐瞒，汇华公司在与晏利志签订《燕泉华府认购协议书》时一直误以为晏利志符合购买团购房条件，在此基础上才与晏利志签订《燕泉华府认购协议书》。综上，汇华公司没有与晏利志签订正式的《商品房买卖合同》的义务，也没有向晏利志双倍返还定金、资金占用费利息、房屋差价损失的义务。汇华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回一审法院重审或改判驳回晏利志全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由晏利志负担。事实和理由：一、汇华公司与晏利志签订的《燕泉华府认购协议书》不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条所列内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条也没有关于认购书应当认定为商品房买卖合同的相关规定。汇华公司与晏利志签订《燕泉华府认购协议书》是附条件的，即认购的房屋须在郴州监狱团购的7万平方米范围内。《燕泉华府认购协议书》签订后，郴州监狱发函告知汇华公司晏利志系拆迁安置户，汇华公司与晏利志签订《燕泉华府认购协议书》时存在情势变更的客观情况。故汇华公司不能以团购价2000元／平方米与晏利志网签合同，上述情况晏利志通过郴州监狱职代会已明知，汇华公司也将该情况告知了晏利志。晏利志要求以团购价2000元／平方米购房的请求，汇华公司已明确拒绝。一审法院认定《燕泉华府认购协议书》为商品房买卖合同，认定事实、适用法律错误。二、晏利志自参加郴州监狱职代会之日起，最迟自汇华公司告知晏利志不能以2000元／平方米网签合同之日起（2017年1月17日），晏利志就有权解除《燕泉华府认购协议书》或要求按市场价4480元／平方米购房，至晏利志起诉时，晏利志的合同解除权已超过一年的除斥期间。一审判决认定晏利志享有合同解除权系认定事实错误。三、汇华公司没有与晏利志签订商品房买卖合同的原因是郴州监狱在向汇华公司提供团购名单时，工作人员将晏利志误载在里面，导致汇华公司与晏利志签订认购协议书，并非双方当事人的原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，汇华公司仅有将定金返还给晏利志的义务，一审判决双倍返还定金系认定事实和适用法律错误。四、即使是认定汇华公司违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，汇华公司只负有返还定金或双倍返还定金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，汇华公司也只在晏利志所受的信赖利益范围内赔偿。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，违反预约是本约缔约过失责任和违反预约之违约责任的竞和，预约违约的损失总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失，不能超过履行利益损失。汇华公司没有与晏利志签订商品房买卖合同，晏利志的可计算损失包括误工费、交通费，已付款项的孳息，至于房价上涨的损失，只是一种机会损失，如何界定及如何赔偿，法律没有统一的标准，一审法院自由裁量，判令汇华公司赔偿晏利志损失212160元，无事实和法律依据。晏利志辩称：一、汇华公司与晏利志签订的《燕泉华府认购协议书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应具备的主要内容。且晏利志按约支付了定金30000元及房款20000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。二、晏利志与汇华公司签订认购协议书后，晏利志按约定支付定金、购房款，履行了合同义务，然而汇华公司却以受郴州监狱指示为由而拒不履行合同，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，汇华公司应向晏利志双倍返还定金60000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及第一百一十三条之规定，汇华公司还应承担全部赔偿责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，因汇华公司不遵循诚实信用原则继续履行合同义务，致使晏利志直接利益的减少即晏利志已付款项的资金占用期间利息损失，以及合同签订时，汇华公司应当预见到的因违反合同义务可能造成的损失即房屋差价损失。因汇华公司单方违约，致使晏利志失去自2013年11月至今长达6年之久的另行购房机会，而房屋总体上涨为必然趋势，这期间的房屋差价损失显然属本案应当预见到的损失，汇华公司应予赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，汇华公司仅双倍返还定金及支付部分房屋差价损失，明显低于晏利志因汇华公司违约所造成的损失，其还应赔偿晏利志剩余部分房屋差价损失及资金占用期间利息损失。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，汇华公司上诉主张的解除权为一年除斥期间，其适用条件为出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，而本案系汇华公司拒与晏利志签订正式的《商品房买卖合同》，不属于上述两种情况，故不适用合同解除的除斥期间。另外，晏利志与汇华公司签订认购协议书后，晏利志依约支付了全部款项，汇华公司收到款项后并未要求变更、解除协议或确认协议无效，只是于2017年1月对晏利志表示暂时不进行网签。在晏利志多次催促后，汇华公司至今仍未与晏利志签订正式的《商品房买卖合同》，且双方未约定解除权行使期限，汇华公司亦未催告晏利志在合理期限行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，晏利志并未超过解除权行使期限。郴州监狱述称：一、《燕泉华府认购协议书》系晏利志违反诚实信用原则故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，使汇华公司在违背真实意愿的情况下与其签订，汇华公司与晏利志未能订立正式的《商品房买卖合同》的责任在晏利志，《燕泉华府认购协议书》应依法解除，由汇华公司返还其收到的晏利志的30000元定金和20000元房款，汇华公司无需承担向晏利志双倍返还定金、赔偿资金占用费利息、房屋差价损失的责任。二、即使《燕泉华府认购协议书》可作为汇华公司与晏利志的权利义务来源的依据，认购协议书双方当事人需承担的是缔约过失责任，即只是不能签订正式的买卖合同的损失，其范围限制在约定的定金范围内；商品房买卖合同双方当事人需承担的才是违约责任，即不能取得商品房可能产生的商品房增值的信赖利益损失。一审判决同时支持晏利志双倍返还定金和房屋差价损失错误。晏利志向一审法院起诉请求：1、解除晏利志与汇华公司于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》；2、判令汇华公司向晏利志双倍返还定金60000元；3、判令汇华公司向晏利志返还已付房款20000元及资金占用期间的利息6700元（暂自2013年12月12日起计算至2019年7月11日，本金20000元，利率为银行同期贷款年利率6％，以后的资金占用期间的利息按上述计算标准计算至汇华公司实际返还房款之日止）。4、判令汇华公司向晏利志赔偿房屋差价损失440320元；以上2-4项合计：527020元；5、本案诉讼费由汇华公司负担。一审法院认定事实：一、2013年11月26日，晏利志为乙方，汇华公司为甲方，双方签订一份《燕泉华府认购协议书》，约定：（一）、乙方认购甲方开发建设的燕泉华府×栋×号房，建筑面积106.08平方米，乙方向甲方缴纳定金叁万元（此款由监狱从购房户首期房款中统一支付）；（二）、甲方在取得《商品房销售许可证》后通知乙方之日起7天内，双方依法签署《商品房买卖合同》；（三）、房屋价格按汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》执行（约定房屋价格每平方米2000元）；（四）、认购房屋的建筑图、结构图以职能部门批准的为准；……二、协议签订后，晏利志依约缴纳30000元购房定金给汇华公司，汇华公司开具一张30000元购房定金收据给晏利志。晏利志按汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，支付了20000元购房款给郴州监狱，郴州监狱于2013年12月11日出具一张收到晏利志购房款20000元的收据给晏利志。三、自2014年12月，汇华公司就燕泉华府楼盘陆续与其他购房户签署《商品房买卖合同》并办理网签，但以郴州监狱不同意晏利志享有团购房的资格为由，未与晏利志签订《商品房买卖合同》，晏利志多次催促，汇华公司于2017年1月在晏利志、汇华公司双方签订的《燕泉华府认购协议书》上注明：“接郴州监狱通知暂时不进行网签”，汇华公司至今未与晏利志签订《商品房买卖合同》，但也未要求解除或者变更双方所签订的协议。一审法院认为，一、关于晏利志、汇华公司双方签订的《燕泉华府认购协议书》的性质和效力问题。晏利志认为，《燕泉华府认购协议书》系双方自愿签订，合法有效。汇华公司认为，依据郴州市宇城房地产开发有限公司与郴州监狱签订的《拆迁协议》约定，晏利志的拆迁安置房位于风尚国际楼盘，晏利志购房资格为拆迁安置房，不具备在汇华公司购买郴州监狱团购房的资格，其与汇华公司签订的《燕泉华府认购协议书》系无效预约合同。郴州监狱认为，《燕泉华府认购协议书》系晏利志隐瞒其系拆迁户不具备购买限价商品房资格的客观事实的基础上与汇华公司签订的，该协议损害了国家利益，依法应当认定为无效合同。一审法院认为：1、汇华公司系具有民事权利能力和民事行为能力、依法独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人，所进行的商品房开发建设及销售依法应属于企业的商业经营活动，晏利志系具有完全民事行为能力的自然人，双方就房屋买卖签订《燕泉华府认购协议书》符合法律规定，合法有效，且晏利志依约支付了30000元购房定金和20000元购房款，汇华公司签订协议后并未要求变更、解除协议或确认协议无效，该《燕泉华府认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款的相关规定，应当认定为商品房买卖合同，对合同双方（即晏利志、汇华公司）具有法律约束力。汇华公司称与郴州监狱系合作关系，郴州监狱警察职工（包括晏利志）购买燕泉华府团购房的资格需郴州监狱确认，未与晏利志就房屋买卖进行网签，是按与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，遵循郴州监狱的指示所为，自身并无过错的抗辩理由不符合相关法律规定，不予采信；《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，汇华公司应对其与晏利志签订房屋买卖协议的民事行为承担相应民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，汇华公司如认为在商品房开发及建设过程中与郴州监狱存在权益纠纷，可依法另行主张。2、本案诉争的燕泉华府楼盘系普通商品房，本案晏利志、汇华公司之间属商品房预售合同纠纷，并非经济适用房纠纷或房屋拆迁安置补偿纠纷。2004年4月13日发布的《经济适用住房管理办法》对经济适用住房建设、交易和管理行为，2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋征收与补偿活动，均已作出了相应规定，晏利志汇华公司签订《燕泉华府认购协议书》的时间是2013年11月26日，即在《经济适用住房管理办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后，郴州监狱并不是管理经济适用房或从事房屋征收与补偿工作的机构，对晏利志如何购买商品房、汇华公司如何销售商品房没有决定权，郴州监狱称根据2013年9月10日制定的《湖南省郴州监狱经济适用房与限价商品房申购方案》，晏利志不具备购买限价商品房资格，与汇华公司签订的协议损害了国家利益，依法应当认定为无效合同的抗辩理由没有法律依据，不予采信。二、汇华公司认为，晏利志要求解除合同已超过除斥期间。庭审查明，协议签订后，晏利志依约支付了30000元购房定金和20000元购房款，汇华公司并未要求变更、解除协议或确认协议无效，只是于2017年1月对晏利志表示暂时不进行网签，在晏利志多次催促后至今仍未与晏利志签订正式的《商品房买卖合同》，双方当事人并未约定解除权行使期限，汇华公司亦未催告晏利志在合理期限行使解除权，汇华公司称晏利志现要求解除合同已超过解除权行使期限的抗辩没有事实和法律依据，不予采信。三、晏利志称，根据晏利志、汇华公司双方签订的《燕泉华府认购协议书》、汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》的约定，房屋价格为每平方米2000元，而现在燕泉华府楼盘的价格已涨价至每平方米6000元以上。晏利志提交了燕泉华府楼盘2014年12月至2018年5月间网签价格信息表格，用于证明诉争楼盘价格从2014年12月每平方米2000元左右，逐年上涨，2018年5月间网签价格已超过每平方米6000元以上。汇华公司对晏利志提交的价格数据表示不认可，但并未提交涉案楼盘在此期间的价格资料。根据晏利志提交的证据以及郴州市商品房价格常识，一审法院对晏利志称涉案楼盘销售价格现已超过每平方米6000元的主张予以认定。四、本案系商品房预售合同纠纷。一审法院认为，晏利志、汇华公司签订的《燕泉华府认购协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款的相关规定，应当认定为商品房买卖合同，案涉合同合法有效，对合同双方具有法律约束力。根据庭审查明的情况，一审法院对晏利志的诉讼请求作如下认定和处分：1、因汇华公司在晏利志多次催促的情况下，不履行与晏利志签订正式的《商品房买卖合同》并网签的义务，造成晏利志至今无法购买协议约定的商品房，晏利志要求解除与汇华公司于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》的诉讼请求符合法律规定，予以支持。2、晏利志、汇华公司双方签订《燕泉华府认购协议书》后，晏利志依约支付了30000元购房定金给汇华公司，现因汇华公司违约不履行合同义务，晏利志要求汇华公司双倍返还定金60000元的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，予以支持。3、汇华公司与郴州监狱签订的《郴州监狱住房建设合作开发合同》约定购房户向郴州监狱交付购房款，然后由郴州监狱按约定向汇华公司支付，晏利志、汇华公司双方签订的《燕泉华府认购协议书》也约定晏利志缴纳的定金叁万元由郴州监狱从购房户首期房款中统一支付，故晏利志支付给郴州监狱的20000元购房款应认定为依约向汇华公司支付的购房款，晏利志要求汇华公司返还已付房款20000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持；汇华公司如认为与郴州监狱存在争议，可依法另行主张。晏利志要求汇华公司支付该资金占用期间的利息6700元，因双方并无约定，且晏利志已主张汇华公司向晏利志赔偿损失，故对晏利志要求汇华公司支付该资金占用期间利息的诉讼请求，不予支持。4、关于晏利志要求汇华公司赔偿损失房屋差价损失424320元〔即（6000元-2000元）×106.08㎡，起诉书中诉讼请求第4项书写的440320元有误，应为起诉书中第二页计算的数额424320元〕的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案因汇华公司违约不履行晏利志、汇华公司双方签订的《燕泉华府认购协议书》，晏利志无法购买诉争商品房，而诉争商品房的价格已有较大幅度的上涨，汇华公司的违约显然已给晏利志造成了利益损失。综合考量汇华公司违约的原因，以及房屋价格上涨的不确定性（双方在订立合同时并不能准确预见到之后的房屋价格趋势），一审法院酌情确定，汇华公司按诉争房屋价差（6000元-2000元）×106.08㎡=424320元的50%即212160元赔偿晏利志的损失，晏利志诉讼请求中超过的部分，不予支持。汇华公司称并无证据证明晏利志遭受了财产性利益损失、也没有证据证明晏利志遭受的财产性利益损失与汇华公司存在法律上的因果关系、汇华公司在履行合同过程中并无过错的抗辩理由与庭审查明的事实不符，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第五条、第十八条、第五十七条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告晏利志、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志双倍返还购房定金60000元，限于本判决生效后15日内付清；三、被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志返还已付购房款20000元，限于本判决生效后15日内付清；四、被告郴州市汇华房地产开发有限公司赔偿原告晏利志的损失212160元，限于本判决生效后15日内付清；五、驳回原告晏利志的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.2010年12月9日，晏利志等郴州监狱北院二栋住宅楼四十户住户与郴州市宇城房地产开发有限公司签订《郴州监狱北院二栋住户整体拆迁安置补偿协议》，2011年11月4日又签订了《郴州监狱北院二栋住户整体拆迁安置补偿协议的补充协议》。2.2013年8月22日，汇华公司与郴州监狱签订《郴州监狱住房建设合作开发合同》约定，双方合作项目为汇华公司通过公开竞买取得的郴州监狱院内两宗地的建设开发，两个地块内70000平方米住房由郴州监狱职工购买，综合定价均价2000元／平方米。3.2013年9月10日，郴州监狱职代会通过的《湖南省郴州监狱经济适用房与限价商品房申购方案》第四条第（2）项规定，此次拆迁户不再另外申购。4.2017年6月19日的《关于风尚国际项目拆迁安置遗留问题协调会议纪要》确定，宇城公司与汇华公司双方同意，由宇城公司按均价4480元／平方米的价格在汇华公司燕泉华府一期和二期购买房屋，用于安置郴州监狱二栋四十户拆迁户。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《燕泉华府认购协议书》的法律性质应如何认定；二、汇华公司在本案中是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任；三、晏利志请求解除《燕泉华府认购协议书》是否超过解除权的除斥期间。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《燕泉华府认购协议书》虽然对商品房基本状况、当事人名称或者姓名和住所等进行了约定，但对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等未作出约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条明确规定了当事人之间签订的认购书为预约合同。因此，《燕泉华府认购协议书》应定性为商品房预约合同。一审判决认定《燕泉华府认购协议书》为商品房买卖合同，适用法律不当，本院予以纠正。汇华公司上诉主张《燕泉华府认购协议书》不应认定为商品房买卖合同，理由成立，本院予以支持。关于争议焦点二。1.汇华公司与晏利志签订《燕泉华府认购协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议履行义务。现汇华公司明确表示不履行认购协议书，不按《燕泉华府认购协议书》的约定与晏利志签订商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。依法成立的合同自成立时生效，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。汇华公司上诉主张系郴州监狱发函告知汇华公司晏利志系拆迁安置户，故汇华公司不能以团购房价格2000元／平方米与晏利志签订商品房买卖合同，理由不能成立。如汇华公司与郴州监狱存在纠纷，可另行处理。2.（1）《燕泉华府认购协议书》虽不是本约商品房买卖合同，但预约合同具有相对独立性，其违约责任应当适用合同法有关违约责任的基本原则。（2）预约合同系为将来签订本约合同而达成的协议，违反预约合同的约定应当承担违约责任，但这并不意味着违反预约合同应当承担与本约合同同样的违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定明确了守约方可以请求违约方承担的是预约合同违约责任。因而，本案应以商品房买卖预约合同的违约责任来确定汇华公司应承担的违约赔偿数额。（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。只有因不可归责于双方的事由导致合同未签订的，出卖人才无须承担双倍返还定金的责任。晏利志与汇华公司签订《燕泉华府认购协议书》后，晏利志向汇华公司交纳了30000元定金。如前所述，汇华公司不按《燕泉华府认购协议书》的约定与晏利志签订商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述法律规定，汇华公司应向晏利志双倍返还定金。一审判决汇华公司向晏利志双倍返还购房定金60000元并无不当，本院予以维持。（4）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，一方违约后，守约方可以主张的违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。预约违约的损失应相当于本约的缔约过失责任范围即本约的信赖利益损失，包括所受损失及所失利益。本案晏利志因汇华公司违约所受损失包括已支付的20000元购房款及资金占用损失，因汇华公司违约，其应向晏利志返还收取的20000元购房款并支付资金占用期间的利息6700元（自2013年12月12日起计算至2019年7月11日，按年利率6％计算，之后的资金占用期间利息按上述计算标准计算至汇华公司实际返还房款之日止）。对晏利志提出的由汇华公司支付20000元购房款的资金占用期间利息的上诉请求，本院予以支持。所失利益即另失订约机会的损失。因预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，无可得利益损失。但当事人因签订认购书之故，可能已发生相当费用并放弃了其他与他人订立同类本约合同的机会，这种损失即属于机会损失，属于信赖利益范畴。但这种订约机会亦具有不确定性，综合考虑汇华公司违约的原因、晏利志系郴州监狱拆迁安置户在燕泉华府已获一套拆迁安置房等因素，汇华公司向晏利志返还收取的购房款并支付资金占用期间的利息、双倍返还定金可以弥补汇华公司因其违约给晏利志造成的损失。一审法院同时判决汇华公司赔偿晏利志涉案房屋团购价与2018年5月房屋价格之间的价差损失50%即212160元，利益有失平衡，判决不当，本院予以纠正。对汇华公司提出的双方未签订商品房买卖合同，房价上涨导致的房屋差价损失汇华公司不予赔偿的上诉请求，本院予以支持。对晏利志提出的由汇华公司赔偿其房屋差价损失424320元的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。汇华公司已明确表示不以《燕泉华府认购协议书》约定的团购价2000元／平方米与晏利志签订房屋买卖合同，晏利志可以解除《燕泉华府认购协议书》。晏利志与汇华公司签订的《燕泉华府认购协议书》未约定解除权行使期限，汇华公司也未催告晏利志在合理期限内行使解除权，汇华公司上诉主张晏利志诉请解除《燕泉华府认购协议书》已超过合同解除的除斥期间，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，晏利志、汇华公司的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十五条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4076号民事判决第一项即“解除原告晏利志、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于2013年11月26日签订的《燕泉华府认购协议书》”、第二项即“被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志双倍返还购房定金60000元，限于本判决生效后15日内付清”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4076号民事判决第三项为“被告郴州市汇华房地产开发有限公司向原告晏利志返还已付购房款20000元及资金占用期间的利息6700元（自2013年12月12日起计算至2019年7月11日，按年利率6％计算，之后的资金占用期间的利息按上述计算标准计算至郴州市汇华房地产开发有限公司实际返还购房款之日止），限于本判决生效后15日内付清”；三、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4076号民事判决第四项、第五项；四、驳回晏利志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审审案件受理费4535元，晏利志预交的二审案件受理费9070元，汇华公司预交的二审案件受理费9070，共计22675元，由晏利志负担7558元，由汇华公司负担15117元。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 许素萍审判员 欧旭敏二〇二〇年六月三日法官助理张艳婷书记员梁慧婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。