广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初8382号原告张文英，女，汉族，1967年7月20日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人娄庆枝，河南华浩律师事务所律师。委托诉讼代理人黄紫临，系原告女儿。被告敖正声，男，汉族，1997年6月25日出生，身份证住址湖北省谷城县。委托诉讼代理人敖国辉，系被告母亲。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人娄庆枝、黄紫临、被告委托诉讼代理人敖国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双方诉辩争议：原告诉讼请求：1、解除原、被告双方的物业租赁合同；2、被告立即腾退房屋并将房屋恢复原状；3、被告支付租赁期间物业费暂计三月、四月共942.8元（此后物业费继续按照471.4元/月，从2019年5月1日支付至腾退房屋之日止）；4、被告支付原告拖欠房屋租金暂计3个月共计14044.2元（自2019年2月1日至2019年5月1日暂计3个月，此后租金继续按照合同约定继续支付至腾退房屋之日）；5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩：1、对于解除合同没有异议，但合同已于2月28日解除，因为门已经锁上，相关证据在关联案件中已经提交；2、对于腾退房屋没有异议，但屋内所有物品、钢琴我方已于9月5日提出查看，原告不配合，我方有报警，但至今没有人联系我们，我方要求查看物品；3、关于所欠租金及物业管理费，在微信群中已经清楚说明，我们只要交清所有物业费就可以走，但原告不让我们搬东西，我们报警后派出所进行了协调，押金和东西我们都不要了，但在2月20日晚上原告锁了门，在9月5日226的业主也陈述了该事实。自2月28日原告锁门起，合同已经终止，此后的租金及物业费不应由我方承担；4、诉讼费也不应由我方承担。本案相关事实原告为深圳市宝安区观澜街道金域九悦花园20栋227号的所有权人，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产第0056087号。2017年12月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《物业租赁合同》，约定原告将深圳市宝安区观澜街道金域九悦花园20栋227号铺出租给被告，合同期限自2018年3月10日至2022年2月28日，租金为每月4681.4元，被告应于每月1日前支付当月租金，被告应向原告缴纳租赁保证金9362.8元；第5.3条约定“因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时同时甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担。如乙方拒绝维修期间超过15日或维修金额超过人民币1000元，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金，乙方仍需承担维修费用。”第5.4条约定“本合同有效期内，乙方应合理依约使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除本合同。但若甲方或乙方确要对该物业进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议，并需符合相关法律规定。”第5.5条约定“签署本合同后，乙方不按约定支付租赁保证金的，乙方须支付甲方人民币1000元整作为违约金。乙方支付租赁保证金后提前退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币1000元整视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。”同时约定了其他条款。上述合同签订后，被告向原告缴纳租赁保证金9362.8元，原告将涉案房屋交由原告使用。庭审中，双方确认租金已缴纳至2019年1月，物业费为每月471.4元，已缴纳至2019年2月。原告主张被告拖欠租金及物业管理费，其依照《物业租赁合同》第5.5条约定，要求解除双方签订的物业租赁合同、被告退还房屋，要求被告支付自2019年2月1日起的租金以及自2019年3月1日起的物业费。被告同意解除合同，但主张屋内仍有钢琴等物品，且原告于2019年2月28日已将涉案房屋上锁，故其不应当支付租金及物业费。原告不予认可，主张系被告先在涉案房屋上锁，故原告也上锁。原告主张被告租用涉案房屋在内3家商铺，为开办培训机构将涉案3个商铺墙体打通，要求被告将涉案房屋恢复原状：将拆除的墙体恢复，将被拆除的水电管线恢复。被告主张本案只打通了一面墙，屋内钢琴价值20万元，支付给每个商户押金8000元左右，足够商户用于恢复墙体。另查明，被告于2019年9月12日收到本院送达的原告起诉状副本、证据等材料。裁判结果及理由本院认为，原告与被告于2017年12月9日签订的《物业租赁合同》合法、有效，双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据本院查明的事实，被告拖欠自2019年2月1日起的租金以及2019年3月1日起的物业管理费，根据合同约定，原告有权要求解除合同。因合同自通知到达对方时解除，被告于2019年9月12日收到本院送达的原告起诉状副本、证据等材料，故视为双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除。被告主张原告于2019年2月28日将涉案房屋上锁，证据不足，本院不予采信。因此，被告应当向原告返还涉案房屋，并向原告支付自2019年2月至2019年5月的租金共计14044.2元，此后的租金按照每月4681.4元的标准计至实际腾退房屋之日止；向原告支付2019年3月、4月物业费共计942.8元，此后的物业费按照每月471.4元的标准计至实际腾退房屋之日止。被告对涉案房屋进行了墙体水电管线的拆除，原告要求被告恢复原状，有事实依据，本院予以准许，被告应当将涉案房屋拆除的墙体及水电管线恢复。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张文英与被告敖正声于2017年12月9日签订的《物业租赁合同》于2019年9月12日解除；二、被告敖正声自本判决生效之日起十日内向原告张文英返还深圳市宝安区观澜街道金域九悦花园20栋227号房屋；三、被告敖正声自本判决生效之日起十日内向原告张文英支付2019年2月至2019年5月的租金共计人民币14044.2元（此后的租金按照每月4681.4元的标准自2019年6月1日起计至实际腾退房屋之日止）；四、被告敖正声自本判决生效之日起十日内向原告张文英支付2019年3月、4月物业费共计942.8元（此后的物业费按照每月471.4元的标准自2019年5月1日起计至实际腾退房屋之日止）；五、被告敖正声自本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区观澜街道金域九悦花园20栋227号房屋被拆除墙体及水电管线恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币87元，由被告承担。原告已预交受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇二〇年六月八日书记员 罗秋霞(兼)书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。