湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7334号上诉人（原审被告）：杨毅，男，1979年11月25日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审原告）：陶茂霞，男，1970年10月29日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师（特别授权）。原审被告：周洪，男，1975年4月29日出生，汉族，住湖南省。上诉人杨毅因与被上诉人陶茂霞及原审被告周洪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2018）湘0124民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨毅上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实；二、重新审核杨毅是否承担责任，改判杨毅在本案中不承担责，由周洪全部承担；三、涉诉一、二审诉讼费用全部由陶茂霞和周洪承担。事实与理由：被上诉人与上诉人及原审第三人房屋租赁合同纠纷一，因一审杨毅提供的《餐厅转让协议》系复印件，故对该证据一审法院不予采纳，本次上诉理由如下：一、杨毅可以提供《餐厅转让协议》原件及其附件，原件第3条写明转让后宁乡店所有经营由周洪接管，所产生的所有债权债务，法律责任由周洪承担，与杨毅无关；二、转让后事实证明周洪自2016年4月12日期已接收餐厅并开始经营；三、周洪自2016年4月12日起接收餐厅并开始经营以来房租和物业费交付事宜一直是周洪与被上诉人对接，被上诉人已经收取到餐厅自2016年3月1日至2017年9月1日周洪经营以来20个月房租，事实证明被上诉人已经默认餐厅门面由周洪租赁的事实。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院依法查明事实，予以纠正。另被上诉人知晓上诉人和周洪之间股份转让事宜，在欠房租的时候，被上诉人在起诉之前也从未向上诉人主张过房租，都是找周洪要，上诉人也去过店铺，发现店内资产全部处理了，但是上诉人没有参与，实际情况上诉人也不清楚。被上诉人陶茂霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告周洪并未发表意见。陶茂霞向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除陶茂霞与杨毅、周洪于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令杨毅、周洪支付陶茂霞自2017年9月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金，租金暂计算至2018年1月31日为140614元；三、判令杨毅、周洪支付陶茂霞逾期付款违约金16873.86元及后段逾期付款违约金（逾期付款违约金暂以欠付的租金140614元为基数，按日万分之五为标准，从2017年6月11日计算至2018年2月10日，后段逾期付款违约金以实际应付的租金为基数，按日万分之五为标准继续计算至租金全部支付完毕之日）；四、判令杨毅、周洪赔偿陶茂霞合同解除导致的损失20万元；五、判令杨毅、周洪将所租赁房屋在合理期限内予以腾退；六、判令杨毅、周洪支付陶茂霞《房屋租赁合同》解除之日至房屋实际腾退之日为止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按37262.77元每月标准计算）；七、判令杨毅、周洪承担本案诉讼费用及其他实现债权的合理费用。一审法院经审理查明:2014年11月1日，陶茂霞与周洪、杨毅签订《房屋租赁合同》，陶茂霞将位于（嘉城首府）2栋（权证号分别为：宁房权证字第××、宁房权证字第××）的房屋出租给杨毅、周洪用作商业经营，建筑面积共计为1352.06㎡，合同约定：1.租赁期自2014年11月1日至2027年6月30日止，免租期为8个月（至2015年6月30日）,租金自免租期结束后第一天（2015年7月1日）开始计算；2.租金标准为：第一、二租金支付年度按建筑面积每平方米26元，从第三租金支付年度起逐年按6%标准递增；租金支付周期为半年，租金在每半年最后一月的10日前支付；如承租人逾期支付租金，则应按欠付租金的万分之五每日支付逾期付款违约金，逾期支付租金达3个月，出租人有权解除合同，一方违约导致合同无法继续履行的，违约方应向对方支付合同未履行租期总租金20%的违约金。《房屋租赁合同》签订后，陶茂霞向杨毅、周洪交付了房屋。杨毅、周洪已向陶茂霞交清了2017年8月前的房租。因后段租金未付，陶茂霞遂诉至法院要求解除合同并支付租金、违约金、损失、在合理期限内腾退、腾退之日为止的房屋占有使用费、并承担本案诉讼费用及其他实现债权的合理费用。一审法院于2018年3月20日分别向杨毅、周洪送达了起诉状副本。杨毅、周洪尚欠陶茂霞2017年9月1日至2018年1月31日期间的房屋租金共计276490元，杨毅、周洪应支付陶茂霞逾期付款违约金19455.324元（以欠付租金140614元为基数、按日万分之五的标准计算自2017年6月11日至2018年2月10日，后期逾约付款违约金以实际应付租金为基数，按日万分之五标准计算至租金全部支付完毕之日）。一审法院认为：本案争议焦点为：1.杨毅是否应承担责任。2.是否应解除陶茂霞与杨毅、周洪租赁合同及杨毅、周洪是否应腾退涉案房屋；3.陶茂霞主张杨毅、周洪应付的租金是否应支持；4.是否应支持陶茂霞主张杨毅、周洪应支付的违约金；5.是否应支持陶茂霞要求杨毅、周洪腾空房屋的诉讼请求。1.杨毅是否应承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨毅提供的《餐厅转让协议》系复印件，且该协议未涉及到涉案房屋的租赁费承担问题，故对杨毅其不负责任的主张，一审法院不予支持。2.陶茂霞与杨毅、周洪双方系租赁合同关系，合同约定逾期三个月未交租金出租方可以解除合同，现杨毅、周洪拖欠租金已超过上述期限，陶茂霞有权依据合同约定主张解除合同，但应当通知对方。故自杨毅、周洪收到民事起诉状之时即2018年6月18日可视为合同解除，故双方租赁合同于2018年6月18日解除，陶茂霞与杨毅、周洪之间的租赁合同解除后，杨毅、周洪应当尽快腾退门面交还陶茂霞，故对陶茂霞请求杨毅、周洪腾退租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。3.陶茂霞与杨毅、周洪签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，既不违反法律的规定，也不存在合同法规定的无效情形，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，陶茂霞已将涉案房屋交付给杨毅、周洪，因此，陶茂霞有权依据合同要求杨毅、周洪支付租金至2018年6月18日，虽依据合同约定，从第三年承租年度起至合同期限届满，租赁房屋年租金额则在上一承租年度租金金额的基础上按递增6%收取，但陶茂霞的诉请中并未将涉案租金予以递增，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。故杨毅、周洪应支付2017年9月1日至2018年6月18日的租金为339817.75元（421840÷12÷30天×290天）。因杨毅、周洪现仍在继续使用房屋，对后续房屋占用费一审法院认为应参照合同约定标准，即1352.06㎡×26元／㎡÷30天＝1171.79元／天，从2018年6月18日支付至门面实际腾退之日。4.关于杨毅、周洪是否向陶茂霞支付违约金的问题，一审法院认为，涉案的《房屋租赁合同》约定承租方逾期支付租金，则须按欠缴租金额日万分之五的标准向出租方支付逾期付款违约金，本案中，杨毅、周洪未按约定向陶茂霞支付租金，符合合同中约定的由承租人交付违约金的情形，故杨毅、周洪应向陶茂霞逾期支付逾期付款违约金16873.86元及后段逾期付款违约金（逾期付款违约金暂以欠付的租金140614元为基数，按日万分之五为标准，从2017年6月11日起计算至2018年2月10日，后段逾期付款违约金以实际应付租金为基数，按日万分之五为标准计算至租金全部支付完毕之日止）。5.根据《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因对陶茂霞要求支付违约金的诉讼请求一审法院已予以支持，故陶茂霞再请求支付200000元违约金无事实和法律依据，不予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、陶茂霞与周洪、杨毅于2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月18日解除；二、周洪、杨毅于本判决生效之日起五日内将位于（嘉城首府）2栋的不动产腾空交予陶茂霞；三、周洪、杨毅于本判决生效之日起五日内向陶茂霞支付房屋租金339815.55元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以339815.55元为基数.按日万分之五的标准从2017年6月11日计算至2018年6月18日止）；四、周洪、杨毅于本判决生效之日起十日内支付房屋占用使用费（自2018年6月19日，以每日1171.79元标准支付自实际腾退之日止）；五、驳回陶茂霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6662元，由周洪、杨毅共同负担。本案二审过程中，上诉人杨毅向本院提交了杨毅与周洪签订的《餐厅转让协议》的原件。针对杨毅提交的该证据原件，陶茂霞认为该证据的真实性应由法院予以确认，且该《餐厅转让协议》原件与本案无关。经本院核对，杨毅提交的该证据原件与杨毅一审提交的《餐厅转让协议》复印件核对无异。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，但一审判决认定“杨毅、周洪尚欠陶茂霞2017年9月1日至2018年1月31日期间的房屋租金共计276490元”，该认定的欠付租金数额有误，经当事人核对，本院确认杨毅、周洪尚欠陶茂霞2017年9月1日至2018年6月18日租金为339815.55元。本院二审期间陶茂霞自愿将其对于违约金的诉讼请求降低为：违约金以140614元为基数，按日万分之五标准从2017年9月1日计算至2018年6月18日。2018年6月19日开始以339815.55元为基数，计算至实际全部支付完毕之日止。本院认为陶茂霞有权对自身民事权利进行处分，并未超出其一审诉讼请求范围，不违反法律规定，本院予以确认。本院认为：陶茂霞与杨毅、周洪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。陶茂霞作为出租人履行了交付房屋的合同义务，杨毅、周洪作为共同承租人长期拖欠房屋租金，符合双方约定的合同解除条件，陶茂霞有权要求解除合同，一审判决自杨毅、周洪收到民事起诉状之日即2018年6月18日解除合同并要求杨毅、周洪腾退房屋，并无不当，本院予以维持。杨毅、周洪应当共同向陶茂霞支付欠付的2017年9月1日至2018年6月18日租金339815.55元及并按1171.79元/日的标准支付后续房屋占用费从2018年6月19日至房屋实际腾退之日。另因杨毅、周洪的违约行为，符合合同约定的支付违约金情形，但一审判决的违约金计算有误，陶茂霞自愿降低其违约金诉讼请求金额，杨毅并无异议，周洪并未出庭应诉，故本院确认杨毅、周洪应向陶茂霞支付逾期付款违约金以140614元为基数，按日万分之五标准从2017年9月1日计算至2018年6月18日；后段违约金以339815.55元为基数，按日万分之五标准从2018年6月19日计算至实际全部支付完毕之日止。综上，上诉人杨毅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初1711号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初1711号民事判决第五项；三、变更湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初1711号民事判决第三项为“周洪、杨毅于本判决生效之日起五日内向陶茂霞支付房屋租金339815.55元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以140614元为基数.按日万分之五的标准从2017年9月1日计算至2018年6月18日，后段违约金以339815.55元为基数，按日万分之五标准从2018年6月19日计算至租金实际全部支付完毕之日止）；四、驳回陶茂霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6662元，由周洪、杨毅共同负担，本案二审案件受理费6662元，由上诉人杨毅负担6000元，由陶茂霞负担662元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月一日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。