江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终862号 上诉人（原审原告）：王圣武，男，1978年10月16日生，汉族，住所地在上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈爱森，男，1976年2月15日生，汉族，住所地在盐城市城南新区。 委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏龙典建设集团有限公司，统一社会信用代码91320900689156864F，住所地在盐城市青年西路30号。 法定代表人：钱亚兵，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：钱亚兵，男，1978年1月14日生，汉族，住所地在盐城市城南新区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：储祎，女，1979年12月25日生，汉族，住址。 上诉人王圣武因与被上诉人陈爱森、江苏龙典建设集团有限公司（以下简称龙典公司）、钱亚兵、储祎案外人执行异议之诉一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2019）苏0991民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王圣武上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人王圣武对案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十四条、第二十八条并参照第二十九条的规定，享有排除执行的权利。1、上诉人与被上诉人钱亚兵、储祎在《房屋买卖合同》第7条中约定了回购条款，但回购期限已于2018年3月10日届满，被上诉人钱亚兵、储祎已经明确表示不再回购，双方继续履行房屋买卖，并于2018年3月27日共同至不动产交易中心办理案涉房屋的过户手续，证实双方在一审法院查封之前存在真实的房屋买卖关系。被上诉人钱亚兵在出席执行异议听证时陈述，是遭受胁迫所作出，其已在一审中书面表述与上诉人之间不存在借款关系，该书面陈述应当予以确认。2、上诉人与被上诉人钱亚兵、储祎在法院查封案涉房屋两个月之前已签订了合法有效房屋买卖合同，上诉人在法院查封前已支付了2000万元的购房款，上诉人在一审审理过程中，根据合议庭的要求已将余款321.0114万元交付执行局。3、上诉人与钱亚兵、储祎签订房屋买卖合同后，直接与开发商办理了案涉房屋交付手续，并且得到了被上诉人钱亚兵、储祎的确认，物业公司对此也予以证实。上诉人实际支付了物业维修基金、物业管理费、公用事业费用的行为以及在案的房屋现场照片，足以认定上诉人在案涉房屋在查封前已合法占有房屋。4、案涉房屋未办理过户登记，并非是上诉人自身的原因，而是被上诉人钱亚兵、储祎对开发商逾期付款的违约行为和法院的保全查封。 被上诉人陈爱森辩称，1、陈爱森与王圣武一样，对一审判决查明的事实没有异议，而且认为一审判决不存在王圣武所说的遗漏若干事实的情况，如果说有遗漏，也是由于王圣武及其代理人虚假陈述没有向法庭提供王圣武在上海实际已有住房等情况。2、关于王圣武占用涉案房屋的主张，实际上是王圣武利用代理被执行人钱亚兵向开发商收房的机会，乘机占用。其代理关系中的占有或居住并不是法定排除执行的条件中的合法占有。同时王圣武乘机占用案涉房屋的行为，发生在本案执行查封之后，在时间上也不符合排除执行的条件。3、关于王圣武支付相关费用的主张，与一审所使用的证据不相符，不是客观事实，依法应当不予认定。4、关于王圣武所述3210114元是王圣武自愿支付给一审法院执行账户的，是其利用司法解释规定的投机取巧行为。原审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人钱亚兵辩称，同意上诉人王圣武意见。 经审理查明，2018年5月15日，开发区法院对陈爱森诉江苏龙典建设集团有限公司、钱亚兵、储祎民间借贷纠纷一案，作出(2018)苏0991民初463号民事调解书，载明：一、被告江苏龙典建设集团有限公司、钱亚兵、储祎欠原告陈爱森借款本金28270600元及从2018年2月15日起至实际付款之日止按年利率24%计算的利息、律师费34万、保全担保费3万，分别于2018年6月30日前归还1037万元，2019年春节前归还1000万元，余款在2019年6月30日前全部还清，上述的还款按照先息后本的顺序抵充。二、如被告江苏龙典建设集团有限公司、钱亚兵、储祎有一期不按约履行，则原告陈爱森有权申请执行全部剩余款项。案件受理费184853元，减半收取92427元，财产保全费5000元，合计97427元，由被告龙典集团、钱亚兵、储祎承担（于2018年6月30日前支付给原告）。 在审理过程中，陈爱森申请对龙典集团、钱亚兵、储祎价值3000万元的财产予以查封，该院于2018年3月28日向浦东新区不动产登记事务中心送达了协助执行通知书，查封钱亚兵名下位于上海市浦东新区房屋。 根据陈爱森的申请，开发区法院立案执行，案号为（2018）苏0991执422号。王圣武不服开发区法院查封案涉房屋，向该院提起执行异议后，该院于2018年11月14日作出（2018）苏0991执异33号执行裁定书，裁定：驳回异议人王圣武的请求。 王圣武不服该裁定，向开发区法院提起执行异议之诉称，王圣武对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求判决在（2018）苏0991执422号案件的执行中不得执行坐落于上海市浦东新区的房产并解除查封的强制措施。 一审法院经审理查明：2017年5月9日，上海莉源房地产开发有限公司（甲方）与钱亚兵（乙方）签订了上海市商品房预售合同1份，约定（摘要）：乙方向甲方购买位于上海市房屋，房屋总价款为29012563元。2018年2月5日，上海莉源房地产开发有限公司向钱亚兵开具了三张金额分别为1000万元、1000万元、9015600.12元的增值税发票。 2018年1月26日，钱亚兵、储祎（甲方）与王圣武（乙方）、江苏龙典建设集团有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定（摘要）：2017年5月9日甲方与上海莉源房地产开发有限公司（以下简称莉源房地产公司）签署《上海市商品房预售合同》，购买了位于上海市浦明华庭6号11层1201号房产，合同签订后，甲方付款约1171万元，尚欠款本金约1730万元，以及违约金欠款约230万元。现因甲方资金紧张，无力再行支付余下房款，现决定将该房产对外出售，乙方经衡量该房产交易成本、交易风险及其它因素后，同意出资购买该房产，丙方对甲方的出售行为，自愿作为甲方的保证个人向乙方承担连带责任保证担保责任。具体如下：第2条，房屋价款、支付方式：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币80990元，房屋总价款为23210114元。支付时间：本合同签订之日起2日内乙方支付定金400000元，本合同签订之日起5日内，乙方支付购房款约19600000元（具体金额以甲方欠莉源房产公司款项数额为准），该款项乙方直接支付至莉源房产公司的监管账户（账户名称：上海莉源房地产开发有限公司，开户行：汇丰银行（中国）有限公司上海分行，账号：08×××12），浦明华庭6号11层1201号房产过户至乙方或乙方指定的第三人名下后15日内，乙方结清购房款余款约3210114元。第3条，房屋交付：甲方应在乙方支付第二笔购房款后两日内或莉源房产公司向甲方交付房产后叁日内，将本房产交付给乙方，如逾期履行，乙方有权要求甲方自逾期履行之日起向甲方支付购房总价款每日万分之六的违约金直至房产交付。第4条，房屋过户：本合同签订时，因本房产的房屋权证正在办理之中，暂时无法办理过户，故合同签订后，房屋产权证明下发前，该房屋的产权过户手续暂缓办理；甲方应在自房产权证下发之日起15日内无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，将乙方所购买之房产过户至乙方或乙方指定的第三人名下，如逾期履行，乙方有权要求甲方自逾期履行之日起向乙方支付购房总价款每日万分之六的违约金直至房产过户完成。第7条，房产回购：甲方有权在2018年3月10日前以每平方房屋建筑面积单价人民币105500元回购该房产，乙方不得拒绝，且在此期间乙方不得实施将该房产出售、出租、抵押等影响甲方回购的行为，因回购所产生的相关交易税费全部由甲方承担。根据《上海市商品房预售合同》中莉源房产公司暂测的房屋建筑面积（286.58平方米），甲方回购该房屋的总价款为人民币30234190元。 2018年5月31日，钱亚兵（甲方）与王圣武（乙方）签订了《房屋买卖补充合同》一份，约定（摘要）：甲乙双方于2018年1月26日签订了《房屋买卖合同》，由甲方将其向上海莉源房地产开发有限公司购买的坐落上海市明华庭6号12层1201室房屋转让给乙方，双方约定的转让价款为23210114元。现因甲方在办理不动产转移登记时，上述房屋被盐城经济技术开发区人民法院查封，无法继续办理登记手续，为此甲乙双方签订如下补充合同：一、甲方已向上海莉源房地产开发有限公司支付了购房款1171元，尚有余款1730万元和违约金230万元未付。乙方已向甲方支付了转让款2000万元，其中向甲方支付了定金40万元，代甲方向上海莉源房地产开发有限公司支付了购房余款和违约金1960万元，对此，甲方予以确认。二、双方确认，乙方尚应向甲方支付转让款3210114元。盐城经济技术开发区人民法院于2018年3月28日因财产保全查封了房屋，故甲方虽然已于2018年3月27日取得了《上海市不动产交易税收登记预收件单》（收件编号201825219616），但已无法办理相关手续，为此甲方同意乙方暂缓支付房屋转让款余额3210114元。三、甲方承诺，尽力与盐城经济技术开发区人民法院协调案件的审理进程，争取尽早履行债务，解除房屋的查封，使乙方具备办理不动产转移登记的条件。乙方可以考虑给予甲方必要的付款支持，将转让余款3210114元用于支付转让税款和清偿甲方的债务；若余款不足以用于清偿甲方债务的，乙方有权解除房屋买卖合同，要求甲方退还已付转让款、支付相当于转让款总额20%的违约金（若自2018年4月1日起按照转让款总额每月2%计算的金额高于20%违约金的，乙方有权选择金额高的进行主张）。四、乙方有权立即向房屋所在地的上海市浦东新区人民法院提起诉讼并保全房屋。 2018年7月11日，被告钱亚兵在接受该院（2017）苏0991执422号执行案件执行谈话时，陈述：“我是向王圣武借钱，签订了买卖协议，作为保证，如我不能将借款偿还给他，则将房屋给他。本来我房屋买来后，我办证用房屋来抵押借款，再将借款偿还给王圣武。”2018年11月2日，被告钱亚兵在本院（2018）苏0991执异33号执行异议案件听证过程中，回答审判人员“钱亚兵，你是用房屋买卖做担保，借款有借条？”的提问时，亦陈述“有借条，借了2000万元给我，房子价值3000万元元。40万元是借给我的，还有1960万元是打给开发商的，没有其他往来了。” 2019年3月17日，被告钱亚兵向该院邮寄一份“钱亚兵声明书”一份，载明：“声明人：钱亚兵，男，1978年1月14日出生，汉族，公民身份号码：。声明人与王圣武之间确属房屋买卖关系，不存在借款关系。声明人在法院执行局以及执行异议听证过程中所作的陈述系受到相关干扰，并非声明人真实异议表示，本声明书内容系声明人的真实意思表示。特此声明，声明人：钱亚兵。” 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告王圣武是否对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋虽未登记在被告钱亚兵名下，但已由钱亚兵与开发商即上海莉源房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，并办理了预售合同登记手续，且该院依法对该房屋进行了预查封。那么，如钱亚兵办理了房屋正式登记手续后该房屋上的预查封自动转化为正式查封。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告王圣武应承担其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合本案案情，对照《异议复议规定》第二十八条确定的四个要件，该院逐一作出审核。 第一，关于合同要件的问题。该院认为，合同要件既是不动产买受人获得特殊保护的基础，又是前提。从上述《查扣冻规定》以及《异议和复议规定》的规定本意来看，所要保护的权益均是买受人基于购买不动产之目的而成立的买卖关系所形成的针对不动产交付以及权属变动的债权。结合本案情形，王圣武与钱亚兵前后分别签订了书面的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充合同》，其中《房屋买卖合同》载明的日期发生在该院查封案涉房产时间之前。虽然该合同由上海市浦东新区人民法院确认了合同效力，但是根据本案查明的事实，即钱亚兵在本案执行案件调查以及执行异议案件听证过程中均陈述，其与王圣武之间实际上发生的是借贷关系，双方签订的房屋买卖合同仅是对借贷的担保。虽然，钱亚兵嗣后又向该院作出了相反的情况说明，但这违背了“禁止反言”的原则，且被告钱亚兵应当出庭并且能够出庭应诉，而未出庭，导致该院无法就其前后不一陈述的原因及责任进行进一步审查，故对其后言，该院依法不予采信；另外，双方签订的《房屋买卖合同》中第7条约定“房产回购：甲方有权在2018年3月10日前以每平方房屋建筑面积单价人民币105500元回购该房产，乙方不得拒绝，且在此期间乙方不得实施将该房产出售、出租、抵押等影响甲方回购的行为，因回购所产生的相关交易税费全部由甲方承担。根据《上海市商品房预售合同》中莉源房产公司暂测的房屋建筑面积（286.58平方米），甲方回购该房屋的总价款为人民币30234190元”。从上述合同的约定来看，明确约定了房屋出卖人即钱亚兵的合同解除权和回购权，并且对回购款的数额进行了固化，这是借贷融资的典型特征之一，进一步可以推定双方之间并非为购买不动产的目的而签订合同，该合同名为不动产买卖而实为借贷的担保，双方即构成非典型担保关系。在这种情况下，如保护王圣武排除钱亚兵的其他债权人对案涉房产的执行，则无异于让买受人通过此种方式获得了优先于其他普通金钱债权人的法律地位，这违背了普通金钱债权平等保护的原则。 第二，关于占有要件的问题。本案中，王圣武虽提供了案涉房屋的维修基金收款凭证、物业管理费发票、水电费等费用发票，但王圣武持有的相关费用交纳凭证，仅仅是履行钱亚兵授权其代为履行案涉房屋交房手续等事宜，且上述费用凭证的姓名均为钱亚兵，因此并不能据此就认定为王圣武系作为房屋买受人的正常合法占有。 第三，关于支付价款要件的问题。根据王圣武与钱亚兵的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充合同》，王圣武仍有转让款3210114元尚未支付给钱亚兵。但在本案审理过程中，王圣武按照该院执行部门的要求已将剩余购房款3210114元汇入该院账户，故从形式上来看，对于该要件而言王圣武已完全具备。但本案中，钱亚兵与开发商约定的购房款为29012563元及产生的违约金为230万元，合计31312563元，而王圣武与钱亚兵之间约定的购房款为23210114元，两者之间存在800余万元的差价，这表明王圣武所谓出价购房的对价明显低于当时房屋的实际价值，这明显可能损害对钱亚兵等享有债权的债权人利益，也有违正常的逻辑，更加印证钱亚兵有关以房担保借款的陈述。 第四，关于未登记要件的问题。由于王圣武签约买受的房产属二手房，必须依赖于钱亚兵产权过户后，才能进一步转移过户其名下，中间要履行一系列程序和义务，必然会在一段时间内导致产权登记存在诸多不确定性。对此王圣武应当预见并且能够预见到，并对由此产生的风险概括承受。事实上，从王圣武与钱亚兵签订的《房屋买卖合同》第4条约定看，“房屋过户：本合同签订时，因本房产的房屋权证正在办理之中，暂时无法办理过户，故合同签订后，房屋产权证明下发前，该房屋的产权过户手续暂缓办理；甲方应在自房产权证下发之日起15日内无条件协助乙方办理房屋产权过户手续……”王圣武已经预见到上述情况，但其仍然坚持签约，而恰恰在此过程中，案涉房屋被该院查封，从而导致其权利登记不能，这更多的系其自身原因造成的，故对此后果，应由其自行承担。 另外，关于案涉上海市浦东新区人民法院的判决确定的仅是王圣武与钱亚兵两个购房协议的效力，而不是王圣武即是案涉房屋的所有权人，基于合同有效的情况下，王圣武仅获得的系物权的期待权，在期待权未能实现的情况下，不能据此对抗陈爱森基于诉讼保全获得的相应权利。 综上所述，王圣武认为其对案涉房产未办理过户登记无过错因而享有足以排除执行的实体权益的主张不能成立，对其诉讼请求，依法应予驳回。据此，该院于2019年10月21日作出（2019）苏0991民初10号判决：驳回原告王圣武的诉讼请求。 一审法院查明的事实，本院依法予以认定。 本院认为，经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人王圣武对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益，能否排除对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，被执行人钱亚兵与开发商上海莉源房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，案涉房屋登记在开发商上海莉源房地产开发有限公司名下，尚没有登记在被执行人钱亚兵名下，钱亚兵对案涉房屋仅享有物权期待权，只有在案涉房屋过户到钱亚兵名下，钱亚兵享有物权后，王圣武才可依据与钱亚兵签订的房屋买卖协议，对案涉房屋享有物权期待权，而《异议复议规定》第二十八条规定的是登记在被执行人名下的不动产提出异议，是依据物权期待权所享有的排除执行的权利。故王圣武对尚未登记在被执行人钱亚兵名下的案涉房屋提出异议，不享有排除执行的权利。其次，王圣武是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形。1、王圣武与钱亚兵前后分别签订了书面的《房屋买卖合同》以及《房屋买卖补充合同》，其中《房屋买卖合同》载明的日期发生在开发区法院查封案涉房产时间之前。但钱亚兵在开发区法院执行以及执行异议案件听证过程中均陈述，其与王圣武之间实际上发生的是借贷关系，双方签订的房屋买卖合同仅是对借贷的担保。钱亚兵在本案二审中又称上述陈述是受到协迫，不是其真实意思表示，其未能提交证据证明其受到协迫所为，根据民事诉讼中的禁止反言原则，应当采信其在一审本案执行案件调查以及执行异议案件听证过程中的陈述，对其在二审中的陈述的本院不予采信；双方签订的《房屋买卖合同》明确约定了房屋出卖人即钱亚兵的合同解除权和回购权，并且对回购款的数额进行了固化，这是借贷融资的典型特征之一。2018年1月29日王圣武转帐付款1960万元时，在汇款用途时注明代付购房款，并没有注明支付钱亚兵购房款。上述证据可以相互印证王圣武与钱亚兵签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖而实为借贷的担保，并非是基于双方买卖房屋的意思表示而签订。2、王圣武明知钱亚兵没有付清案涉房屋购房款，未取得不动产登记证，其应当预见到钱亚兵向其办理不动产过户登记存在一定的障碍，仍签订《房屋买卖合同》，应认定其自身原因未办理过户登记。故王圣武对案涉房屋不符合《异议复议规定》第二十八条确定的排除执行的情形。 综上所述，王圣武提交的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费174591元，由王圣武负担。 本判决为终审判决。 审判长 王珩审判员惠玲 审判员 李  汉  林 二〇二〇年六月一日 书记员 徐  煜  航