浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1990号 原告：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道湖东路2558号中纺国际时尚中心7号楼215室，统一社会信用代码91330621077564584K。 法定代表人：邵必锋，董事长。 委托诉讼代理人：喻磊、朱文君，浙江越光律师事务所律师。 被告：上海斓曦服饰有限公司，住所地上海市闵行区光华路598号2幢FA4097室，统一社会信用代码91310112301683132P。 法定代表人：周厚忠，执行董事。 委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告上海斓曦服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻磊、朱文君到庭参加诉讼。被告的委托诉讼代理人刘畅到庭参加第一、三次庭审，经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告立即付清拖欠的物业费及水电费881416.96元，支付拖欠的租金737465.46元（2018年1月19日至2019年11月18日，按1元／天／平米计算），支付违约金132280.80元（按四个月租金计），三项合计1751163.22元；三、判令被告立即返还装修补贴3890157.86元。事实和理由：2017年6月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告承租原告所有的位于柯桥区中纺国际时尚中心1号楼0101号店铺，协议约定租赁面积为1102.34平方米，租期自2017年12月23日起至2022年12月22日止，租金为固定租金和抽成租金中较高者，固定租金为1元／天／平方米，抽成租金为第1-2个租赁年为10%，第3-4个租赁年为11%，第5个租赁年为12%，租金支付方式为每季度一付，履约保证金100000元。同时，原告与被告签订了《物业服务合同》一份，约定由原告为案涉商铺提供物业服务。另外，为扶持被告店铺经营发展，原告还同意向被告支付装修补贴8047082元，该款已全部付清。租赁协议签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告进行了装修后开业经营，但截至2019年11月18日为止，其累计拖欠的相应物业费及水电费达到881416.96元，原告多次向被告催缴该款，但其迟迟不肯缴清该款，故致纠纷形成。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。 被告上海斓曦服饰有限公司辩称，一、因为实际被告已不再经营店铺，故被告同意解除租赁合同。但是不是由于被告的原因导致合同解除，而是由于原告的原因导致被告的合同目的无法实现，没办法继续再开展租赁和销售工作。二、被告没有收到物业费和水电费的清单，只是看到民事起诉状的数字，被告不知道物业费和水电费是怎么构成的。租金的金额是不对的。被告不同意支付违约金。被告没有违约，不存在违约行为，而是由于原告的整个商场的经营不善，没有达到当初签订租赁合同时原告向被告承诺的经营环境和经营条件，客流量非常少，导致无法达到合同租赁的目的。三、被告不同意返还补贴，因为该补贴是原被告双方约定的一次性补贴，都是用于该店铺的装修。合同解除，被告无法带走装修，也没有因为该装修获得任何利益，双方的租赁合同中并没有约定装修补贴款需在合同解除后返还。原告还欠被告将近120万左右的补贴款没有向被告支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区中纺国际时尚中心，该商场于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。 2017年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；1.2租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；2.1租赁期限指乙方承租期限，自乙方按甲方规定开业日开始计算；2.1.1进场日指确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日；2.1.2计租日即开业日，指第2.2条规定的装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为计租日；2.2装修期2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。但如乙方在前述期间内开业经营的（不包括按甲方有权进行试营业的情况），装修期截止至租赁场地对外营业之日的前一日；2.2.2装修期内不计租金及物业管理费，除本合同另有明确约定，装修期不因任何原因而延长；16.3.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；16.3.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。16.3.3如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一半租赁年度的，乙方承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于2个月租金的违约金。如果双方约定固定租金的，是指合同解除当月的月固定租金；16.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期及其他租金优惠的前提。如果乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。其中第二部分专用条款约定：租赁场地位置1号楼0101；租赁面积1102.34平方米，建筑面积1574.77平方米；甲方拟于2017年7月31日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为120天；为配合甲方整体开业，乙方应于2017年12月23日开业；租赁期限为2017年12月23日至2022年12月22日；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行，固定租金为1元/天/平方米，抽成租金为第1-2个租赁年为10%，第3-4个租赁年为11%，第5个租赁年为12%，以季度为一个缴租期，租金押金为三个月租金；履约保证金为100000元，质量保证金为50000元；甲方为支持乙方装修工程及开业营运，同意以每平方米7300元支持乙方店铺装修及营运，共计总额8047082元；甲乙双方签订协议（合同）后，乙方提供装修效果图经甲方审核后，甲方向乙方支付装修补贴费总额的40%，乙方办理完进场装修手续及装修全套图纸报审后，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的45%，乙方店铺开业后七天内，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的15%等。同时，双方签订有进场交付确认书作为合同附件。 双方又签订一份《物业服务合同》，约定案涉租赁房屋物业服务费缴纳标准为每平方米每月24元，按建筑面积计算。 原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《补充协议》，约定：一、甲方根据乙方要求，同意给予乙方装修补贴8047082元，，款按合同约定支付；二、甲方支付给乙方的补贴，按照以下方式计算剩余价值：装修补贴总额除以合同期年限等于每年需分摊的装修价值，未满租期提前结束合约，乙方应向甲方退还装修补贴剩余价值；三、若因乙方违约导致提前解除《房屋租赁合同》的，则乙方应按剩余价值返还甲方装修补贴等。 被告向原告缴纳了合同意向金50000元、履约保证金100000元、租金押金99210.60元、装修押金20000元、物业保证金37794.48元，合计307005.08元。被告另向原告支付装修垃圾清运费19842.12元、装修管理费9921.06元。原告向被告支付了约定装修补贴的85%金额计6840019.70元。被告于2018年1月19日开始营业。 2019年11月，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》一份，要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》，被告于2019年11月23日收到该《解除租赁合同通知书》。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。被告于2018年1月19日开始营业，按约定原告应当在七天内向被告支付装修补贴总额的15%计1207062.30元（8047082×15%），然而原告至今未支付该款，显属根本性违约。原告以被告装修不符合约定为由未支付剩余装修补贴，仅有原告陈述，无证据证明，也与合同约定不符，本院不予采信。该装修补贴款金额高于被告应承担的房屋租金，被告未按约定支付房屋租金系履行合同抗辩权，故原告向被告发送《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。2020年4月15日，被告在庭审中表示同意解除合同，故《房屋租赁合同》于当时解除。 根据《房屋租赁合同》通用条款2.2装修期的约定，因商场正式开业延迟，相应的装修期应至2018年6月29日开业前一日。装修期内不计租金及物业管理费，故被告应付物业费周期为2018年6月29日至2019年11月18日，案涉营业房建筑面积1574.77平方米，按照24元/月/平方米计算，本院对物业费金额认定为629908元[1574.77平方米×24元/月/平方米×（16+20÷30）]。关于租金，根据装修期约定，租金也应自2018年6月29日起算，原告选择按固定租金1元/天/平方米主张，符合约定，本院予以支持。按照租赁面积1102.34平方米计算，本院对2018年6月29日至2019年11月18日的租金认定为559988.72元[1102.34平方米×1元/天/平方米×508天]。被告开业经营必然产生相应的水电费，原告于2019年10月22日向被告所发函中载明被告已欠水电费144496元，故原告主张至2019年11月18日的水电费金额163321.84元应属合理，本院予以支持。本案中，《房屋租赁合同》的解除并非被告违约造成，原告要求被告返还装修补贴剩余价值与《补充协议》第三条的约定不符，本院不予支持，对原告主张的违约金亦不支持。以上共计1353218.56元，减去被告已支付的各类押金保证金合计307005.08元，被告尚应支付1046213.48元。 被告要求对剩余应付装修补贴在本案中抵扣，因被告未提出反诉，本案中不予处理，被告可另循合法途径解决。被告经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，不影响本院根据查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司与被告上海斓曦服饰有限公司于2017年6月签订的《房屋租赁合同》自2020年4月15日解除； 二、被告上海斓曦服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司1046213.48元； 三、驳回原告绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51289元，减半收取25645元，由原告负担20889元，被告负担4756元，被告负担部分限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任高翔 二〇二〇年六月十一日 书记员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。