江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初2732号原告（反诉被告）：何伟凡，男，1989年10月11日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：顾松江，江苏苏泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈明，男，1977年11月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉婷，江苏友为律师事务所律师。原告（反诉被告）何伟凡与被告（反诉原告）陈明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何伟凡及委托诉讼代理人顾松江，被告（反诉原告）陈明委托诉讼代理人陆望春、马玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟凡向本院提出诉讼请求：1、判令确认《南京市存量房买卖合同》于2020年4月30日解除；2、陈明返还何伟凡购房款60万元，并双倍返还原告定金60万元；3、诉讼费由陈明承担。事实和理由：2019年12月27日，何伟凡与陈明签订南京市存量房买卖合同，约定何伟凡购买陈明位于南京市鼓楼区房屋一套，合同约定房屋总价款228万元，含定金30万元。合同签订后，何伟凡于2020年1月15日将首付款60万元支付给陈明。因疫情原因，何伟凡的银行贷款迟迟不下来，何伟凡就自筹了138万元，并与陈明于2020年4月8日共同去房产部门办理不动产过户手续，在办理过户手续时，陈明及其家人当场要求加付17000元，何伟凡认为陈明的要求毫无道理，致使过户手续未办理成功。后，陈明及其家人于2020年4月10日，将本己交付给何伟凡的房屋强行收走，将门锁也换掉。至此，何伟凡认为陈明的行为己构成根本违约，致合同目的无法实现。故何伟凡诉至法院，请求依法判决。被告陈明辩称：一、贷款未能审批通过是何伟凡自身原因导致。何伟凡陈述受疫情影响，属虚假陈述，违反诚实信用原则。通过法院调查令，建设银行个人信贷中心负责何伟凡贷款的经理宋正兴出示了何伟凡的个人征信报告，并陈述其收到何伟凡贷款审批材料后，2010年1月7日查询何伟凡的征信报告，报告显示其名下有多笔贷款，其中有一笔是190多万元贷款和对外担保80万元，银行告知其需要结清名下负债方可贷款，因何伟凡未能结清负债，导致拒贷。根据何伟凡提供的微信聊天记录可看出，何伟凡声称首付款来源是高利贷借款，后期购房款来源也是高利贷借款，事实上何伟凡没有支付房款的能力，原告的违约与疫情防控措施无关。根据买卖合同约定，若乙方不能按计划贷足或银行不同意贷款申请，则转让价款不足部分由乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足。同时约定，乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，双方同意解除本合同，乙方承担违约责任60万元。何伟凡在2020年1月7日被拒贷，应在2020年2月6日自行筹集138万元给陈明，而何伟凡并未在合同约定的期限内履行支付剩余房款的义务，符合双方协议解除的条件，陈明有权解除合同，并要求何伟凡承担60万元违约金，定金不予退还。二、何伟凡没有补足剩余购房款，构成根本违约，符合协议解除条件，陈明有履行抗辩权。未能过户的原因是何伟凡未履行补足购房款的义务导致。三、何伟凡已向陈明明示不再履行合同，并主动搬离涉案房屋的方式终止合同。何伟凡被拒贷后没有如实告知被告被拒贷的事实，而采用欺骗陈明称在采取加急手段进行下款等说法。2020年4月8日何伟凡发微信称和家人商量不再购买房屋。2020年4月11日双方及中介方在派出所调解，何伟凡也在调解协议上签字自认违约行为，陈明已将房屋交付给何伟凡居住9个月，可见卖方是真诚想卖房，而在合同约定的支付时间何伟凡却一直不支付房款，可见没有真实履行合同的意思，后何伟凡主动搬离涉案房屋。反诉原告陈明的反诉请求：1、解除陈明与何伟凡签订的《南京市存量房买卖合同》及补充协议；2、何伟凡配合陈明撤销2019130314号存量房网签备案；3、何伟凡承担60万元违约金；4、何伟凡参照每月3500元租金标准，支付房屋占有使用费，共计12250元；5、由何伟凡承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月27日，陈明与何伟凡在案外人丁月平、南京顺驰不动产网络有限公司居间介绍下达成存量房买卖合意，签订买卖合同和补充协议，陈明将房屋交付给何伟凡实际使用。合同对不动产转移期限、付款方式、违约责任等进行了约定。陈明收到30万元定金及60万元首付款。在合同履行中，何伟凡以种种理由未能在合同约定的时间支付剩余房款，构成根本违约。反诉被告何伟凡反诉辩称，2020年4月11日何伟凡将涉案房屋返还给陈明，并不是主动返还，而是陈明及其岳母强行将房屋收回。从双方前后协商确认过户时间，确认138万元现金支付尾款的过程，不能说明何伟凡构成根本违约，导致双方合同未能履行的原因是陈明当场加价17000元。本院经审理认定事实如下：2019年12月27日，何伟凡（合同乙方）与陈明（合同甲方）签订南京市存量房买卖合同，约定何伟凡购买陈明位于南京市鼓楼区房屋一套，合同约定房屋总价款228万元，定金30万元。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足。乙方未按规定支付房价款的需承担违约责任60万元。合同签订当日陈明向何伟凡出具定金30万元收条，陈明正式确立将涉案房屋交付何伟凡使用。双方同意，在本合同生效后60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记。逾期15日未申请转移登记的，当事人一方可以主张解除存量房买卖合同，过错方应当承担违约责任。合同约定双方签字后生效。合同签订后，陈明岳母吴瑶通过中介从2020年1月13日起开始催款，何伟凡于2020年1月15日付款60万元支付给陈明。余款双方通过口头约定由何伟凡向银行贷款，首选的贷款行为中国建设银行，该行于2020年1月7日受托查询何伟凡个人征信，后因何伟凡征信中存有其他银行贷款未清，未被该银行审验通过。后遇到新冠疫情，约3月初双方又通过贷款居间人将中国建设银行的资料撤回再次向中国农业银行进行申请。在此期间陈明及其岳母加紧催款。2020年4月初，何伟凡自行筹款138万元，双方约定在4月8日办理房产过户登记及款项交接。在过户过程中，吴瑶向何伟凡提出增加17000元利息的要求，双方产生纠纷。陈明称双方未能过户的根本原因在于何伟凡未同意先将尾款汇入陈明账户导致过户未成，因何伟凡贷款遇阻，其对其并不信任，虽有银行存款凭证，能否受其控制并不确定。此后双方矛盾升级，4月11日双方到派出所接受调解未成，陈明随即将涉案房屋门锁更换，并接管该房屋。以上事实由双方提交的南京市存量房买卖合同、收款收据、建设银行交易明细及收款明细、双方微信聊天记录、建设银行存款明细、照片和视频、个人信用报告及录音、人民调解记录复印件、案外人丁月平与陈明岳母微信聊天记录、南京市存量房买卖合同（备案合同）、何伟凡与陈明岳母微信聊天记录及录音、何伟凡与陈明的短信截图等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应诚实履行合同义务。何伟凡作为贷款人既已在合同中约定若其不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，何伟凡需在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹款补足。而经调查，何伟凡在中国建设银行的贷款于2020年1月7日的征信审查中就被贷款行审核拒绝，何伟凡应当知道其被拒绝的结果，而隐瞒不予披露，也就是何伟凡需在2月5日后合理的期间（贷款行存在合理的告知时间，期间处于疫情期），应当补足房屋尾款138万元，何伟凡的不作为已构成违约。虽其于2020年4月初，何伟凡筹足138万元的尾款，但并不能改变其违约事实。而对于陈明而言，根据合同约定在合同生效后60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期15日未申请转移登记的，当事人一方可以主张解除存量房买卖合同，过错方应当承担违约责任。也就是说陈明需在2020年2月24日前协助何伟凡办理涉案房产的过户登记手续，陈明也未履行合同义务。在订立合同时无法确定何伟凡房屋尾款到位的具体时间，陈明并不享有先履行抗辩权，但陈明的过户时间是明确具体的，何伟凡违约行为并不影响陈明合同义务的正当履行，显然陈明的不作为也构成违约。现双方均同意解除合同，本院予以准许。本院认为，双方的违约过错可以互相抵消，何伟凡占用陈明房屋近三个月使用期，而陈明也在占用何伟凡购房资金90万元，两者损失本院也予以酌定抵消为宜，以避免不必要的利益失衡结果的产生，增加社会的和谐因素。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何伟凡与被告（反诉原告）陈明于2019年12月27日签订的《南京市存量房买卖合同》于2020年4月11日解除。二、被告陈明于本判决生效后七日内一次性退还原告何伟凡购房资金90万元，并承担自生效之日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息损失。三、反诉被告何伟凡于本判决生效后七日内配合反诉原告陈明撤销南京市鼓楼区存量房网签备案。四、驳回原告何伟凡其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15600元减半收取7800元，保全费5000元，案件反诉受理费4961元，合计17761元，由何伟凡、陈明各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  韩先革二〇二〇年六月十日书记员  赵红芳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。