江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2516号上诉人（原审原告）：苏州市俊杰服饰印花有限公司，住所地苏州市姑苏区金光路158号。法定代表人：周伟龙，经理。委托诉讼代理人：厉峰，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社，住所地苏州市姑苏区广济北路288号金光社区内。负责人：曹雪龙，书记。委托诉讼代理人：周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州市俊杰服饰印花有限公司（以下简称俊杰公司）、苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社（以下简称金光村合作社）因租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊杰公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持俊杰公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、金光村合作社将取土红线内的土地出租给俊杰公司，且金光村合作社从中获得了收益。二、俊杰公司在取土红线内的房屋装修及附着物、设备，在征收时未得全额补偿，是金光村合作社的原因导致，金光村合作社应当承担赔偿责任。三、俊杰公司对一审判决过错责任的认定及赔偿金额不认可。金光村合作社的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。俊杰公司未获补偿的土地于1997年被江苏省宁沪高速公路股份有限公司征用，性质为功能性用地，俊杰公司与金光村合作社未经批准改变土地用途，签订的租赁合同应认定为无效。金光村合作社对江苏省金宁达地产评估规划测绘咨询有限公司（以下简称金宁达公司）、苏州科大房地产估价咨询有限公司出具的测绘成果和评估报告不认可。金宁达公司测绘出俊杰公司土地面积4277.29平方米，已超过租赁合同约定的五亩土地。二、俊杰公司一审中提交的江苏省村镇工程建设许可证系复印件，金光村合作社不认可真实性。三、一审判决参照拆迁补偿标准，判决金光村合作社赔偿俊杰公司的损失无法律依据。四、一审判决金光村合作社对超出20年的租赁期的无效部分承担责任错误。俊杰公司向一审法院起诉请求：金光村合作社支付坐落于沪宁高速以北、苏虞张公路以东地块的取土坑红线内房屋价值补偿3212027.49元、房屋装修及附着物价值补偿830675.96元、机械设备价值补偿501474.60元，合计4544178.05元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年8月29日，宁沪高速经营发展公司（甲方，以下简称高速公司）与金光村合作社（乙方，当时名称为苏州市虎丘区虎丘镇金光村经济合作社）签订协议书一份，约定：甲方在高速公路建设时曾征得乙方土地一宗，但土质不符合建设要求而多年闲置，为盘活资源，支持地方发展，双方就土地先租赁后置换一事达成如下协议：甲方将位于高速公路乙方所在路段北侧一宗9.71亩土地租赁给乙方使用，高速公路拓展改造工程再次征土时，办理置换手续后，租赁期终止，该宗土地置换给乙方，届时另行签订置换协议，2002年9月1日起，乙方每年向甲方缴纳租赁费用1800元/亩/年。2002年11月18日，金光村合作社（甲方，当时名称为苏州市平江区城北街道金光村经济合作社与俊杰公司（乙方）签订《土地租赁协议》一份，约定为促进企业发展，壮大集体经济实力，双方就租赁土地建造厂房一事达成协议，主要内容为：甲方将位于河东一宗5.0亩土地租赁给乙方使用，期限为30年，自2003年1月1日到2032年12月31日；乙方向甲方缴纳土地租赁费每亩8000元人民币、综合配套服务费5000元/年(不含执照和财务代理费)，计45000元/年；乙方兴办企业注册在甲方所在地，遵守相关法律，税收等数据统计纳入甲方范围，乙方负责搞好本区域的治安和精神文明工作，同等条件优先录用甲方村民就业；乙方主要土地附着物要符合甲方整体形象，建议采用彩钢结构，未征得甲方同意，不得乱搭乱建，房型采用标准车间或办公楼，未征得甲方同意，不得建造民宅；期间如条件成熟，所租土地参照届时流转价格优先流转给乙方，手续费由乙方支付；如遇拆迁，甲方除得到土地及公共设施补偿款外，其他由乙方与拆迁单位结算。上述合同签订后，俊杰公司在租赁土地上建筑房屋并利用房屋从事生产、经营活动，合同租赁标的有部分在上述金光村合作社与高速公司置换协议范围内，范围内的房屋即取土坑红线内，范围外的房屋即取土坑红线外。俊杰公司在取土坑红线内的房屋主要用于印花车间、配电间及污水处理间，配备了印花台板、烘干机、配电箱、污水处理设备等设施。俊杰公司持有江苏省村镇工程建设许可证1份，该许可证载明建设单位为“苏州市（金光村）俊杰服饰印花有限公司”，建筑面积9600平方米，落款日期2001年3月8日，加盖“苏州市虎丘区虎丘镇镇村建设办公室”的印章。俊杰公司陈述，上述许可证由当时的金光村办理，金光村先申请建房手续开始建房，后签订租赁合同。金光村合作社对江苏省村镇工程建设许可证真实性不认可，否认办理上述手续，其对俊杰公司建房的事实知情，具体未提出异议。租赁经营期间，俊杰公司向金光村合作社按约支付租金至2014年第一季度，后因房屋涉及征收，双方未再结算租金。2016年，因房屋征收原因，俊杰公司停止经营。2018年1月2日，苏州市姑苏区人民政府发布姑苏府[2017]127号文件，决定因公共利益建设项目需要对沪宁高速以北苏虞张公路以东地块项目范围内的房屋实施征收，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，征收实施单位为苏州市姑苏区人民政府苏锦街道办事处（以下简称“苏锦街道办事处”），征收范围包括金光村合作社的部分土地，俊杰公司的所租赁建设的生产经营场所被纳入征收范围。2018年7月20日，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司出具测绘成果认定表、房屋面积计算表显示俊杰公司所建筑房屋分为两部分，包括取土坑红线内3291.37平方米、取土坑红线外2746.67平方米，建筑类型分为混一、混二、简易房、棚等类型，取土坑红线内各建筑类型面积合计分别为：混一13.17平方米、混二2900.26平方米、棚377.94平方米。2018年10月27日，苏州科大房地产估价咨询有限公司就俊杰公司被列入征收范围的房屋出具房屋征收分户评估表，评估结果为红线外房屋总建筑面积2742.39平方米、棚4.28平方米，在2018年1月3日的评估时点房屋装修及附着物686661元（根据装修及附着物评估价格乘以成新率84%计算，平均单价250元/平方米），违法建筑房屋残值1850633元。违法建筑房屋残值单价计算方式为：混合一等对应前述“混二”类型，基本重置单价为1314元，混合二等对应前述“混一”类型，基本重置单价为807元，以上类型房屋均进行层高、成新率（72%）调整后，考虑办证因素（无证按90%计算，并扣减80元/平方米办证费）后确定房屋重置价；简易房屋（对应“棚”类型）的调整后单价为250元/平方米。2018年12月13日，江苏中企华中天资产评估有限公司就俊杰公司申报资产的搬迁补偿价值进行资产评估，结论为在评估基准日2014年3月4日，俊杰公司资产收购及搬迁补偿费用合计2997400元，其中机器设备（可搬迁回购）明细表中包含的印花台板的评估净值为141.54元/米，烘机的评估净值为950元/台（均按成新率40%计算）；机器设备（不可搬迁）明细表中包含了配电柜、配电箱、电力电缆等设施，未包含污水处理设备。2018年12月14日，苏锦街道办事处与金光村合作社及俊杰公司签订苏州市姑苏区房屋征收补偿安置协议书一份，约定：苏锦街道办事处对俊杰公司进行拆迁补偿，房屋位于金光路158号，无证建筑面积2742.39平方米，用途为工业，补偿方式为货币补偿安置，补偿金额为6618441元；补偿金额包括：装修及附属评估值686661元、搬迁费（可移动）30200元、搬迁费（不可移动）200900元、回购设备补偿费2351355元、空调移机费15600元、停产停业补助费(有证非商业用房)822717元、搬迁奖励费10万元、违法建筑残值1850633元、其他（退工补偿）260375元。协议签订后，俊杰公司的经营用房于2018年12月底前被拆除，俊杰公司已收到补偿款6618441元。审理中，俊杰公司陈述，金光村合作社将土地租赁给其使用时，未告知与高速公司存在置换协议，致使其在征收时，取土坑红线外2746.67平方米房屋获得了拆迁补偿，而取土坑红线内3291.37平方米房屋未获得相应补偿，金光村合作社应该按照拆迁测绘及评估的价格赔偿其损失。具体为：房屋建筑物残值以参考测绘确定的房屋面积和类型为依据，分类按补偿标准计算得出金额为3212027.49元；房屋装修及附着物价值以252.38元/平方米为单价，按红线内总建筑面积3291.37平方米计算得出830675.96元；机器设备中配电箱按8万元计算，污水处理设备按25万元计算，台板车间面积2415.50平方米，33条印花台板，每条30米并配备1台烘干机，印花台板以141.54元/米计算990米价值140124.60元，烘机按950元/台计算33台价值31350元，合计价值501474.60元。金光村合作社对俊杰公司所述取土坑红线内房屋及内在设施设备的情况未提出异议，但不同意俊杰公司对配电箱、污水处理设备的估价。一审法院认为，俊杰公司与金光村合作社签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但租赁期限超过20年，应认定超出20年的部分无效，租赁期限20年内的部分合法有效。对超出20年租赁期限部分，应由签约双方共同承担由此造成的损失。租赁合同有效期间内，案涉用地被政府部门征收，双方合同无法继续履行，致使俊杰公司租赁经营的合同目的无法实现，金光村合作社应承担相应的赔偿责任。虽然俊杰公司建设房屋的行为未得到规划部门许可，但根据其提供的江苏省村镇工程建设许可证及存续时间，应认定金光村合作社对建房行为是知情和认可的，现俊杰公司未能在租赁期间继续使用该房屋，在其已就取土坑红线外的部分房屋获得征收补偿后，金光村合作社应对其取土坑红线内房屋、装修及附着物、设施设备不能继续使用的损失予以赔偿。至于赔偿的标准和金额，法院结合俊杰公司的请求，分别认定如下：1.建筑物残值及装修附着物损失。俊杰公司所投资建造的经营用房已经被整体拆除，征收单位对房屋进行的评估可以作为计算其损失的依据。取土坑红线内的房屋总面积为3291.37平方米，混合一等（对应“混二”类型）2900.26平方米，按基本重置价1314元/平方米计算，金额为3810941.64元；混合三等（对应“混一”类型）13.17平方米，按基本重置价807元/平方米计算，金额为10628.19元，简易房屋（对应“棚”类型）377.94平方米，按250元/平方米计算，金额为94485元；以上三项合计3916054.83元。装修及附着物不考虑现有成新率单价为250元/平方米÷84%=298元/平方米，按总面积3291.37平方米计算，金额为980828.26元。根据合同签订时的情况，俊杰公司对该房屋能够使用30年有合理的预期，至评估时间点，俊杰公司已使用房屋15年，有效合同期尚余5年，对无效部分的剩余10年租期双方过错基本相当，综合考虑上述因素，法院酌情认定金光村合作社赔偿俊杰公司的建筑物残值、装修及附着物按照基本重置价格的1/3予以赔偿。法院据此认定金光村合作社应赔偿俊杰公司建筑物残值1305351.61元、装修及附着物326942.75元。2.机器设备赔偿。审理中，金光村合作社对俊杰公司在取土坑红线范围内的房屋中设置的机器设备未获得赔偿的事实不持异议，现因租赁合同无法继续履行，房屋内的机器设备无法继续利用，且在房屋征收过程中被一并拆除，金光村合作社亦应对此承担赔偿责任。俊杰公司提供的照片等资料可以证明，该部分房屋确实用作印花车间及配电、污水处理等用途，机器设备的存在应属实，俊杰公司所提出的数量也与房屋面积等相符，法院予以确认。其中印花台板和烘干机可以参考房屋征收中的评估结论确定价值，即总金额171474.60元（140124.60元+31350元），而配电箱和污水处理设备现已灭失，无法确认其具体的型号、材质以确定价值，法院结合俊杰公司提供的照片证据及征收中的评估结论，酌情确定两项总价值为10万元。据此，俊杰公司的无法继续使用的机器设备价值为271474.60元。考虑到这部分及其设备虽固定安装于被拆除的房屋之内，但俊杰公司作为所有人有自行处分的权利，并在合同不能履行时应当及时采取止损措施，金光村合作社并未实际接收这些机器设备，法院根据其对合同不能履行造成机器设备灭失的过错程度，酌情确定由其承担60%的赔偿责任，即赔偿俊杰公司机器设备损失271474.60*60=162884.76元。综上，金光村合作社应赔偿俊杰公司建筑物残值、装修及附着物、机器设备损失合计1795179.12元。俊杰公司超出该金额的主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社于判决生效之日起10日内赔偿苏州市俊杰服饰印花有限公司各项损失合计1795179.12元。二、驳回苏州市俊杰服饰印花有限公司的其他诉讼请求。案件受理费43153元，由苏州市俊杰服饰印花有限公司负担26105元，苏州市姑苏区苏锦街道金光村经济合作社负担17048元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，金光村合作社确认在与俊杰公司签订租赁合同时，未告知其出租的土地有部分使用权属于高速公司，因为金光村合作社的土地与高速公司征用的土地混合在一起，无法具体区分。本院认为：2002年11月18日，金光村合作社与俊杰公司签订土地租赁协议,向俊杰公司出租五亩土地，但其中部分土地已经被高速公司征收，使用权归高速公司所有。金光村合作社未向俊杰公司告知上述情况，导致俊杰公司在2018年初所承租的经营场所被纳入征收范围，取土坑红线内部分未获补偿，由此造成的损失应由金光村合作社予以赔偿。一审判决对建筑物残值及装修附着物损失按照征收单位对房屋进行的评估计算并无不当。但双方租赁合同约定期限为30年，已超过法律规定的最长年限，因此超过部分应为无效，对此双方过错相当。在合同有效期20年内俊杰公司已使用15年，剩余5年的损失由金光村合作社承担。据此一审判决金光村合作社承担总损失的1/3属于合理裁量范围，本院予以维持。关于机器设备赔偿，根据双方的过错，由金光村合作社承担60%，也属合理范围。金光村合作社上诉认为俊杰公司实际使用的土地面积超过合同约定面积，但不影响本案损失的认定及双方责任的承担。综上所述，俊杰公司和金光村合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86306元，由苏州市俊杰服饰印花有限公司负担43153元。苏州市姑苏区苏锦社区金光村经济合作社负担43153元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月一日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。