浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4172号 上诉人（原审被告）:诸暨市一百城东商贸有限公司，住所地诸暨市暨阳街道江东路115号。 法定代表人：徐建康。 委托诉讼代理人：郭建平，浙江永大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周其生，浙江永大律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级股份经济合作社,住所地诸暨市暨阳街道下坊门居民区。 法定代表人：朱航明。 委托诉讼代理：王寿横，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 上诉人诸暨市一百城东商贸有限公司(以下简称一百公司)因与被上诉人诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级股份经济合作社(以下简称下门坊合作社)租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2018）浙0681民初14557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一百公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.双方所签的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。从涉案租赁合同内容看，上诉人在一定期限内租用被上诉人的集体土地，上诉人根据约定的价格逐年计算并支付租金，再由上诉人在该土地上建设商场并经营，租赁期满后地上建筑物归被上诉人所有。因此，本案应为土地租赁合同纠纷。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；当时，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。最高人民法院（2016）民申1223号民事裁定认定该条为效力性强制性固定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，对国有划拨土地使用权出租明确规定在向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金的前提下并经市、县人民政府土地管理部门批准方可出租。讼争土地虽是农村集体划拨土地，但参照此规定，农村集体划拨土地即使可以出租也必须履行相应的审批手续。《全国人大常委会2015年2月27日关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》明确规定，该三十三给县市区符合决定的农村集体土地出租时也首先需要经过市县区人民政府土地管理部门批准。因此，即使被上诉人将政府相关部门批准给其从事建设农贸市场的用地出租给上诉人用于商场建设经营为法律所许可，也应履行相关批准手续，在未经诸暨市人民政府土地管理部门批准的前提下，被上诉人将土地出租给上诉人，也是无效。一审判决认定为有效证据的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和集体土地使用权证均确定讼争土地用途为农贸市场用地，土地使用权人和建设单位为被上诉人。被上诉人违反法律的强制性规定，公开招标将集体建设土地出租给上诉人，特别是明知出租土地规划系用于被上诉人从事建设农贸市场的特定用途，在未经政府相关部门批准并调整改变规划用途的前提下仍公开招标将该土地出租给上诉人从事建设非农贸市场业态的商业经营用房。基于此双方所签订的土地租赁合同也应认定为无效。2.一审判决上诉人自合同约定每年支付租金之日起至款付清之日止按年利率6%计算向被上诉人支付利息损失不当。涉案租赁合同约定“租金一年一交，在每年的12月30日前由乙方凭甲方出具的租赁发票将租金交给甲方”。因此，及时涉案租赁合同有效，上诉人需支付的租金也应当在收到被上诉人出具的租赁发票后才支付。被上诉人对涉案三年租金至今未向上诉人出具过任何租赁发票，上诉人未向被上诉人支付租金不存在违约，故被上诉人无权要求支付利息。 下门坊合作社辩称，一审判决已查明事实，涉案土地已由政府部门批准，可用于非农建设，涉案合同应属有效，一审判令上诉人支付所欠租金及利息是正确的。1.关于涉案合同的效力。①涉案合同的实质是我方在已取得涉案土地上建造农民市场规划许可证并取得集体土地使用证的情况下，与上诉人协议合作建房。我方的合作条件是提供集体土地的使用权以及建房所需的规划许可证，包括合同订立后所办理的建设规划许可证和相关设计资料等。上诉人的合作条件是负责农贸市场的建造并负担建造费用。我方分享的合作成果是收取2012年10月1日起至2024年9月30日止共12年依合同约定的租金及满12年后取得地上固定建筑物的完全所有权。上诉人分享的合作成果是取得所建房屋内12年的自主经营权包括出租收益权及12年后的优先租赁权。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效。②涉案土地的两个规划许可证及一个集体土地使用权证均是建造农贸市场，规划设计图纸名称也是农贸市场。涉案合同约定“由乙方按甲方规划图建造砖混结构的营业房”。据此，说明合同约定与规划一样，就是建造农贸市场。至于上诉人现在农贸市场内做何种经营，系其内部可调整的事项，不影响合同本来的合法有效性质。2.关于违约利息损失。涉案合同约定“租金一年一年，在每年的12月30日前由乙方凭甲方出具的租赁发票将租金交付给甲方”，根据该约定，支付租金的时间为每年12月30日前，上诉人支付租金违约是不争的事实。因此，一审判决关于上诉人支付租金违约的时间点的确定是正确的。至于开具发票，一般均以能否付款的情况下才开发票，况且上诉人并没有就开发票问题向我方提出或向法院主张，更没有证据证明其为及时收到发票而造成了损失。 下坊门合作社于一审起诉时的诉讼请求：要求被告支付租金3480000元，并由被告赔偿因违约造成的损失。其中1110000元赔偿自2015年10月1日起至付清日止按6%年利率计算的利息损失；其中1160000元赔偿自2016年10月1日起至付清日止按6%年利率计算的利息损失；其中1210000元赔偿自2017年10月1日起至付清日止按6%年利率计算的利息损失。 一审法院认定：2011年6月22日，原告取得建设用地规划许可证，对城东农贸市场移地新建，用地位置在暨阳街道下坊门村；2012年9月15日，原告经批准获取地号为901-25-626，用途为农贸市场，性质为划拨的集体土地使用证；2013年5月21日，原告又取得建设工程规划许可证。2012年9月16日，经公开招标，由被告中标承租上述地块，并由双方签订了土地租赁合同一份，该合同约定：由被告在租赁土地上建造营业房，租期为12年（2012年10月1日-2024年9月30日），租期满后，建筑物归原告所有，以及租金的数额及支付方式等内容。合同签订后，被告在所租地块上建造了营业房用于经营商场，并支付了2015年9月30日前的租金，余款未付。 一审法院认为，原告出租的土地可用于非农建设已由相关政府部门批准，故双方签订的土地租赁合同应属有效，合同当事人均应按约履行，但被告承租后，未能按约支付租金，显属违约。现原告要求其支付尚欠租金及利息损失，合理合法，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决一、被告诸暨市一百城东商贸有限公司应支付原告诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级股份经济合作社尚欠租金3480000元，并支付其中1110000元自2015年12月31日起，1160000元自2016年12月31日起，1210000元自2017年12月31日起均至款付清日止按年利率6%计算的利息损失，款定于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市暨阳街道下坊门居民区村级股份经济合作社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34640元，依法减半收取17320元，由被告诸暨市一百城东商贸有限公司负担。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，涉案地块于2011年6月22日取得建设用地规划许可证，载明“用地项目名称为城东农贸市场移地新建、用地性质为村保留用地（集体划拨）”；该土地使用证颁发于2012年9月15日，载明“地类（用途）为农贸市场、使用权类型为划拨”；2013年5月21日该地块取得建设工程规划许可证，载明建设项目名称为“农贸市场”。从上述行政审批许可来看，涉案地块已被依法划拨用于建设农贸市场，双方在合同中约定由一百公司承租涉案地块，并不违背法律禁止性规定。一百公司未按约支付租金，一审在判令其支付相应租金的同时一并支持下坊门合作社关于租金利息的诉求，并无不当。综上，一百公司的上诉理由不能成立，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，程序得当，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34640元，由上诉人诸暨市一百城东商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅云 审判员  韦玮 审判员  王瑜 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶婷