浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1645号上诉人（原审原告、反诉被告）：秦乾旭，男，1993年12月25日出生，汉族，住宁海县。委托诉讼代理人：南洋，浙江泽商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐金宇，男，1986年4月30日出生，汉族，住文成县。委托诉讼代理人：林玲俐，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人秦乾旭与上诉人徐金宇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦乾旭上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认《办公室租赁协议》于2019年10月21日（即一审立案时间）解除；2.撤销一审判决第二项，改判徐金宇返还租金60000元、保证金5000元、物业及电梯费4000元，总计69000元；3.请求撤销原审判决第三项，改判徐金宇赔偿秦乾旭装修经济损失54870元；4.请求撤销原审判决第四项，改判驳回徐金宇一审中提出的第二项反诉请求；5.请求撤销原审判决第五项，改判徐金宇向秦乾旭支付违约损失10000元（违约损失按2个月租金计算）；6.本案一、二审诉讼费用由徐金宇承担。事实和理由：第一，本案《办公室租赁协议》的解除为法定解除，并非约定解除。（一）一审判决认定本案双方系协商解除合同，显然错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，协商一致不仅仅是对终止合同权利义务的协商，还应包括对违约责任、赔偿损失等民事责任达成一致的协商，如果对民事责任等未达成一致意见的，就不属于意思表示一致的协商解除。从徐金宇一审的反诉请求及事实和理由来看，其认为秦乾旭也存在违约，故而请求解除合同，从表象上看徐金宇行使的也为法定解除权。双方在一审庭前会议虽然有提到解除合同的时间为2019年11月15日，但庭前会议只是作为双方调解的一个谈判过程的记录，其不能作为裁判依据，且双方最终并未实际履行。一审庭审时，秦乾旭代理人也明确回复法庭双方并未履行庭前会议确定的相关内容，因此2019年11月15日并非双方协商解除合同的时间节点。（二）徐金宇无解除合同的权利。本案未出现《办公室租赁协议》第8-1条约定的五种情形，且事后也并未达成一致的解除合同的意思表示，本案不符合约定解除或协议解除的情形。本案徐金宇违约在先，导致秦乾旭无法实现合同目的，因此秦乾旭享有法定解除权，徐金宇作为违约方并无合同及法律赋予的解除合同的权利。故本案《办公室租赁协议》的解除是由于秦乾旭行使了法定解除权的结果，非双方协商解除合同的结果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款解除权行使的规定，应当通知对方，自通知到达对方时解除。故本案《办公室租赁协议》于2019年10月21日一审法院立案时解除。第二，在前述合同及履行合同的过程中，秦乾旭无过错，没有违约，徐金宇存在过错，严重违约。（一）一审认定本案双方均有过错，显然错误。本案没有任何证据能够证明秦乾旭在签署合同及履行合同过程中存在过错，一审法院并未指出秦乾旭存在过错的理由。法律没有规定承租人在承租租赁物时必须了解清楚租赁标的物权属状况及瑕疵情况。秦乾旭是通过58同城的平台寻找到涉案房屋，徐金宇隐瞒了涉案房屋为设备层，其地址不能注册及不得转租的事实。签署合同前期，徐金宇也一直承诺涉案房屋可以办理营业执照，也未提及其是二手房东，秦乾旭一直以为徐金宇是原始房东。秦乾旭作为善意承租人已经尽到注意义务。在秦乾旭发现涉案房屋并非徐金宇所有且不得转租的时候，努力通过与案外人温州鑫鸿节能科技有限公司及徐金宇沟通解决纠纷，但是徐金宇为了谋取个人私利，坚决不予配合协商解决，导致本案纠纷发生。徐金宇无论在签署合同还是合同履行过程中，主观恶意明显。一审庭审中，证人潘某（温州鑫鸿节能科技有限公司法定代表人）也出庭作证证明其在出租涉案房屋给徐金宇时，已明确告知涉案房屋不得转租也不能办理营业执照。徐金宇仍采取欺骗方式骗取秦乾旭签订合同，应承担全部过错责任。徐金宇明知涉案房屋不得转租且不能办理营业执照的情况下仍然隐瞒该事实，诱使秦乾旭签订合同并支付了各项租赁费用，最后无法按照《办公室租赁协议》的约定用途使用房屋，合同目的无法实现，徐金宇应当承担违约责任。第三，徐金宇违约，秦乾旭有权不支付租金及物业、电梯费等，徐金宇需全额返还租金60000元、物业及电梯费4000元，总计64000元。一审法院认定秦乾旭需支付租金的期限计算错误。2019年12月13日为钥匙交付的时间，钥匙交付之前的时间要求秦乾旭支付租金及电梯物业费不合理。本案《办公室租赁协议》已于2019年10月21日解除，解除之后继续支付租金无事实和法律依据，且房屋2019年10月21日之后一直处于空置状态。秦乾旭租赁房屋的目的是利用办公经营活动盈利，因徐金宇的违约行为，秦乾旭被迫停止装修，无法实现盈利目的。在秦乾旭已经遭受严重损失的情况下，仍要求守约的秦乾旭向违约方支付租金及相关费用显然不公平、不合理。而且一审法院对于装修费用损失仅支持了2万元，但却全额支持租金及相关费用，不符合合同法精神。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，温州鑫鸿节能科技有限公司于2019年7月25日发现涉案房屋转租给秦乾旭后，一直要求秦乾旭腾空房屋，而徐金宇又拒绝协商解决纠纷，致使秦乾旭不能对租赁物使用、收益，根据法律规定，秦乾旭有权不支付租金及相关费用。第四，徐金宇需赔偿秦乾旭装修经济损失54870元。秦乾旭提供给一审法院的装修经济损失54870元是有依据的，实际的装修费用远不止54870元。秦乾旭装修过程都有与徐金宇沟通，通过微信向徐金宇征求意见，徐金宇同意后才继续推进装修工作，因此装修投入是徐金宇完全可以预见的。第五，徐金宇需向秦乾旭支付违约损失10000元。根据《办公室租赁协议》第10-3条的约定，徐金宇应承担全部损失，该损失既包括直接的经济损失，也包括违约损失。违约损失的计算标准可以参照《办公室租赁协议》10-2条约定。违约金具备惩罚性，当事人在签订合同之初应当预见。第六，秦乾旭无需对涉案房屋予以恢复原状。一审判决要求秦乾旭恢复原状所引用的法律规定为最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定，但一审判决作出要求秦乾旭恢复原状所适用的法律又是《中华人民共和国合同法》第九十七条，适用法律前后矛盾。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定与《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定内容不同，在有特别法的情形下，应当优先适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条判决秦乾旭对涉案房屋恢复原状是适用法律错误。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条的规定，恢复原状是具有法律前提条件的。本案不存在秦乾旭拆除装饰物造成房屋毁损的情形，当然不用承担恢复原状的法律责任。从最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》角度讲，承租人恢复原状的法律责任应当属于违约责任。本案秦乾旭并无过错，无违约也未造成房屋损失，徐金宇一审反诉的第二项主张缺乏事实及法律依据。第七，秦乾旭认为一审判决不符合公平及公正原则。纵观本案来龙去脉，秦乾旭作为善意承租人，在本案中处于受害者地位，不仅面临租金、电梯费、物业管理费、装修费用的损失，还要面临预期盈利损失，始作俑者为徐金宇，徐金宇从缔约合同开始就以欺瞒加承诺的方式诱使秦乾旭与之订立《办公室租赁协议》，完全违背诚实信用原则。一审法院草率认定事实，机械适用法律，判决秦乾旭承担完全按照合同约定支付租金及相关租赁费用的义务，却对秦乾旭的损失视而不见，对徐金宇的违约行为充耳不闻，完全违背公平原则，在没有任何证据证明秦乾旭过错的情形下，认定秦乾旭存在过错。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。针对秦乾旭的上诉，徐金宇辩称，第一，认同一审法院的合同解除时间，即2019年11月15日。秦乾旭认为合同解除时间是2019年10月21日，徐金宇不予认可。第二，本案解除是基于秦乾旭违约，擅自拆改变动房屋结构，徐金宇终止合同引起的解除。合同解除的行使是一种权利，是徐金宇的单方解除权。第三，秦乾旭要求返还租金没有法律依据。此外，从合同解除之日至房屋恢复原状之前，这段时间存在的租金损失客观存在。这部分可以从剩余的租金中予以扣除，从合同解除以后，剩余租金属于徐金宇的既得利益。这部分既得利益，徐金宇有权不予返还。退一步讲，如果法庭认为没有权利予以扣除，那么从2019年11月15日开始计算，至今已有5个月，按照合同约定的租金标准计算，徐金宇的租金损失也已经达到26665元。这部分费用秦乾旭应予以赔偿。这也是徐金宇没有返还租金的理由。第四，秦乾旭主张装修经济损失没有法律依据。合同解除是秦乾旭违约造成的，徐金宇不存在违约，不应当进行经济赔偿。秦乾旭一审提供的装修经济损失的证据，都是一些微信记录、微信转账、支付宝转账等，无法反映到底装修花了多少钱。秦乾旭应承担举证不能的后果。秦乾旭的其余上诉请求均缺乏依据，不应支持。徐金宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回秦乾旭退还租金的诉请；2.本案一、二审诉讼费用由秦乾旭承担。事实和理由：租赁合同系秦乾旭单方要求解除，徐金宇对解除合同没有异议，但对退还租金有异议。租赁关系解除并非协商解除，徐金宇没有任何理由退还承租期间的租金，故一审法院认定事实错误。针对徐金宇的上诉，秦乾旭辩称，第一，合同解除的过错在于徐金宇的违约行为，所以秦乾旭行使法定解除权，合同解除的时间是通知送达之日，所以应以一审立案的时间为合同解除时间。第二，徐金宇在上诉状中只提到了退还租金，其余请求均未提出。其余上诉请求应当在法定期限内列明，而不是只有笼统的请求。所以其余上诉请求应予以驳回。第三，徐金宇将已支付的租金称为既得利益是错误的，在合同解除之后，应当予以返还。第四，秦乾旭装修时定期跟徐金宇微信沟通，装修经过徐金宇同意，不是擅自拆改。秦乾旭向一审法院起诉请求：1.判决解除秦乾旭与徐金宇于2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》；2.判令徐金宇返还秦乾旭租金、物业及电梯费、保证金等共计69000元（其中租金60000元，物业及电梯费4000元，保证金5000元）；3.判令徐金宇支付秦乾旭违约损失10000元（违约损失按2个月租金计算）；4.判令徐金宇赔偿秦乾旭装修损失54870元；5.本案诉讼费用由徐金宇负担。审理过程中，徐金宇提出反诉请求：1.判令解除2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》；2.判令秦乾旭将租赁房屋恢复原状，拆除相关装修物，将租赁房屋腾空并返还给徐金宇；3.本案诉讼费由秦乾旭承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，秦乾旭、徐金宇签订了《办公室租赁协议》，约定：位于温州市鹿城区，面积200平方米，租期二年，即2019年8月1日至2021年8月16日。保证金5000元，租赁到期后退款。年租金6万元，2019年7月17日至2021年7月16日，电梯费及物业管理费4000元。双方还对其他权利义务作了约定。秦乾旭于2019年7月16日支付5000元、于2019年7月20日支付30000元、2019年7月21日支付30400元、3600元，共计69000元。徐金宇将面积近30平方米的阁楼作为自己的房间，（从2019年8月6日起秦乾旭更换了钥匙）后不再使用。经徐金宇同意，秦乾旭于2019年7月17日实际取得房屋后进行装修，包括钢结构的搭建、油漆的粉刷等施工，之后因故停工。2019年7月25日，案外人潘某发现徐金宇转租的情况并告知徐金宇不得转租。温州鑫鸿节能科技有限公司向秦乾旭、徐金宇发送告知书，载明业主委员会规定房屋不能转租，停止装潢及该物业的经营事项，通过微信、粘贴等方式于2019年8月9日已发送给秦乾旭、徐金宇。秦乾旭、徐金宇协商后，于2019年11月15日解除秦乾旭与徐金宇于2019年7月16日签订的《办公室租赁协议》。2019年12月13日，秦乾旭将钥匙交付给徐金宇。另查明，2019年3月20日，案外人温州鑫鸿节能科技有限公司与温州市鹿城区吴桥大厦第三届业主委员会签订了《房屋租赁协议》，约定承租温州市鹿城区，面积390平方米，月租金6240元，租期三年，即2019年3月21日至2021年3月20日。押金5000元，电梯费200元，物业管理费每年4700元。租赁期间不得转让，不得改作他用。Ｆ层系设备层。2019年7月10日，案外人潘某（温州鑫鸿节能科技有限公司的法定代表人）与徐金宇签订了《房屋租赁协议》，将位于温州市鹿城区东面部分面积230平方米出租，租金4万元，租期从2019年7月10日至2021年8月9日。押金3000元，电梯费每年1200元，物业管理费每年2350元。徐金宇向案外人李丹于2019年7月12日支付25000元、同年7月29日支付22000元。徐金宇取得房屋后在58同城网发布租赁信息，随后引发本案的租赁纠纷。一审法院认为，秦乾旭、徐金宇签订的《办公室租赁协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均同意解除协议，一审法院予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理过程中，双方认可免租期为一个月，一审法院认定租期的首月为免租期。从2019年8月16日至2019年12月13日，计算期限为三个月加27日，秦乾旭需支付租金及占有使用费为19500元﹝60000÷12×（3＋27／30）﹞，徐金宇需退还租金为40500元。至于电梯费及物业管理费，按实际租期计算，秦乾旭需支付的金额为1300元﹝4000÷12×（3＋27／30）﹞，徐金宇应退还秦乾旭2700元。考虑到秦乾旭对租赁物已请人装修，实际施工会产生费用，结合双方均有过错，徐金宇应承担相应的责任，一审法院酌情认定由徐金宇承担装修损失2万元，超出部分的主张，不予支持。秦乾旭主张徐金宇支付秦乾旭违约损失1万元，因双方系协商解除合同，不符合双方约定，不予支持。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案租赁协议解除后，秦乾旭应将租赁物恢复原状。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、确认秦乾旭与徐金宇签订的《办公室租赁协议》已于2019年11月15日解除；二、徐金宇于本判决生效之日起十日内向秦乾旭返还租金40500元、保证金5000元、物业及电梯费2700元；三、徐金宇于本判决生效之日起十日内向秦乾旭赔偿经济损失2万元；四、秦乾旭于本判决生效之日起十日内将向徐金宇租赁的位于温州市鹿城区房屋予以恢复原状；五、驳回秦乾旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2977元，减半收取1488.5元，反诉诉讼费80元，合计1568.5元，由秦乾旭负担523元、徐金宇负担1045.5元。本院二审期间，秦乾旭提供了如下证据：证据1、微信聊天记录，拟证明案外人潘某认为房屋无恢复原状必要的事实；证据2、房屋现状照片，拟证明涉案房屋以目前的装修状况具备使用价值，没必要恢复原状，恢复原状必然造成资源浪费。经质证，徐金宇对证据1的真实性、关联性存在异议，认为房屋处于徐金宇的承租期内，所以改变房屋结构导致的责任都是由徐金宇承担的，徐金宇有权决定是否需要恢复原状；对证据2的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明待证事实。徐金宇通过移动微法院提交了照片及视频，拟证明涉案房屋的原状以及秦乾旭改变房屋主体结构的事实。庭后，徐金宇通过移动微法院提供了浙江鑫鸿新能源设备有限公司的工商登记信息，证明涉案房屋同一层的地点可以领取营业执照。秦乾旭认为该证据超过举证期限，与本案缺乏关联性，浙江鑫鸿新能源设备有限公司之前工商登记地址为鹿城区学院西路，该营业执照是2020年4月21日变更，无法证实2020年4月21日之前可以办理营业执照的事实。二审中，本院与温州鑫鸿节能科技有限公司的法定代表人潘某制作了谈话笔录。潘某表示，他认为涉案房屋不需要恢复原状，反正房屋租给别人也是需要重新装修，即使他自己拿回来也是要重新装修的。徐金宇将房屋转租出去，他是不知道的。徐金宇一开始是说秦乾旭是和自己合作的。徐金宇确实将装修方案拿给他看过。后来他了解到徐金宇将房屋转租，就不让秦乾旭装修了。本院认为，秦乾旭提供的微信聊天记录结合本院对潘某所做的谈话笔录，可以证明潘某认为房屋不需要恢复原状的事实，本院予以认定；秦乾旭提供的房屋现状照片、徐金宇提供的照片及视频，可以证明房屋装修前后的情况，本院予以认定；徐金宇庭后提交的浙江鑫鸿新能源设备有限公司的营业执照，但向温州市鹿城区吴桥大厦第三届业主委员会承租涉案房屋的为温州鑫鸿节能科技有限公司，且涉案房屋能否领取营业执照亦非本案争议焦点，与本案处理不具有实质关联性，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另查明，温州鑫鸿节能科技有限公司的法定代表人潘某向本院明确其认为涉案房屋不需要恢复原状。此外，本院于2020年4月8日召集秦乾旭、徐金宇一同前往涉案房屋勘察现场，涉案房屋整体情况优于装修前。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审法院于2019年11月15日召集双方进行庭前会议，双方在庭前会议中均明确同意解除涉案的《办公室租赁协议》，解除日为2019年11月15日。一审根据双方的协商结果，判决涉案协议已于2019年11月15日解除，符合本案事实及法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这是对合同解除后，损失赔偿等后续相应问题处理的有关规定。秦乾旭上诉认为双方必须对合同解除后的违约责任及损失赔偿等情况全部协商一致才属于协商解除合同，系其对《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的误解。关于秦乾旭对涉案房屋进行装修是否经过徐金宇同意的问题。从秦乾旭与徐金宇的微信聊天记录中可以反映，秦乾旭在对涉案房屋进行装修时，一直有与徐金宇进行沟通。徐金宇主张秦乾旭未经其同意擅自改变房屋结构，与事实不符。关于导致合同解除责任及损失分担问题。温州鑫鸿节能科技有限公司向温州市鹿城区吴桥大厦第三届业主委员会承租涉案房屋时，《房屋租赁协议》中明确约定房屋不得转租。根据徐金宇与温州鑫鸿节能科技有限公司的法定代表人潘某的微信聊天内容、一审潘某的证人证言及潘某在本院所做的谈话笔录，徐金宇亦明确知道涉案房屋不得转租的事实。但徐金宇在向温州鑫鸿节能科技有限公司承租房屋仅6天后，就将房屋转租给秦乾旭，且未将真实情况告知温州鑫鸿节能科技有限公司，反而谎称秦乾旭与其系合作关系，从而导致秦乾旭进场装修。装修过程中，温州鑫鸿节能科技有限公司发现秦乾旭系从徐金宇处转租涉案房屋，随后告知秦乾旭房屋不能转租，要求秦乾旭停止装潢。综合上述合同签订及履行情况，本院认为导致合同解除的主要过错在于徐金宇。而涉案房屋位于设备层，具有一定特殊性，秦乾旭作为承租人，在签订《办公室租赁协议》时未谨慎审查涉案房屋总体状况，亦应承担相应责任。涉案《办公室租赁协议》第10-3条约定，甲方（即徐金宇）应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方（即秦乾旭）的全部损失。现涉案房屋因温州鑫鸿节能科技有限公司不同意徐金宇的转租行为而导致秦乾旭无法继续装修及使用涉案房屋，故根据合同约定，徐金宇应对秦乾旭的损失承担主要赔偿责任。徐金宇应返还秦乾旭已支付的租金60000元、保证金5000元以及电梯费、物业管理费4000元，共计69000元。至于秦乾旭的装修损失，考虑到涉案房屋的实际装修情况、秦乾旭的谨慎审查义务以及秦乾旭提供的相应支付凭证等情况，本院酌定徐金宇赔偿秦乾旭经济损失20000元。涉案房屋的装修经过徐金宇同意，且温州鑫鸿节能科技有限公司亦明确表示不要求恢复原状，而涉案房屋现在的整体状况优于装修前，亦具备使用功能，故对徐金宇要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。至于秦乾旭主张的10000元违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人秦乾旭的上诉理由部分成立，对其上诉请求的合理部分，本院予以支持。上诉人徐金宇的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10788号民事判决第一项、第三项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10788号民事判决第二项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；三、徐金宇于本判决生效之日起十日内向秦乾旭返还租金60000元、保证金5000元、物业及电梯费4000元，共计69000元；四、驳回徐金宇的其他诉讼请求;五、驳回秦乾旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2977元，减半收取1488.5元，反诉案件受理费80元，由徐金宇负担1092.5元，由秦乾旭负担476元；二审案件受理费1442元，由徐金宇负担521元，由秦乾旭负担921元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月十七日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁