四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7201号 上诉人（原审原告）：刘彬，男，1973年1月8日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桑伟，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：官某，女，1970年8月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：叶常青，成都天府新区华阳法律服务所法律工作者。 上诉人刘彬因与被上诉人官某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初7537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。刘彬的委托诉讼代理人林卓识、桑伟，官某及委托诉讼代理人叶常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘彬上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初7537号民事判决；2.改判支持刘彬一审的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由官某承担。事实及理由：一、在仅有医院诊疗意见而无司法鉴定的情况下，一审先是推定官某具有完全民事行为能力，又以官某处于精神分裂症病发期推定合同未成立未生效，自相矛盾。二、一审法院认定官某向刘彬出具了50000元收据的事实，但又认定刘彬未向官某支付定金，同时刘彬提供的与官某的短信聊天记录证明官某希望将其从刘彬处收到的钱进行返还，一审法院以陈述否定书证效力错误。三、一审法院在审理案件过程中前后说法不一，以主观经验判断，在审理中明显存在倾向性，作出的判决错误。 官某答辩认为：1.刘彬和官某在签订案涉合同时官某是间歇性××，间歇性××发病期依据相关的医疗机构出具的诊断报告证明来衡量属于限制性民事行为能力人或无民事行为能力人，不一定必须司法鉴定，一审法院依据医疗机构出具的诊断报告进行判定是有依据的；2.一审法院根据当时确定的精神状态认定签订合同时官某不具有真实意思表示是正确的；3.刘彬和官某签订合同之后，没有实际履行合同，双方均没有主张履行，刘彬在诉讼中称给了50000元但是无证据证明，也没有向官某主张要产权证。一审法院认定双方签订合同时官某不具有意思表示是正确的，一审认定事实清楚，适用法律正确。 刘彬向一审法院诉讼请求：1.解除刘彬、官某2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》，判令官某双倍退还购房定金100000元；2.判令官某承担违约金1900000元；3.本案诉讼费由官某承担。 一审法院认定事实：2016年8月18日，刘彬、官某签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，刘彬系案涉房屋所在小区的保安，官某系小区业主。在与刘彬签订合同前后，官某在华西医院就诊。2016年8月18日，华西医院的诊疗意见为官某患有精神分裂症。 《房屋买卖合同》约定：1.官某将位于成都市高新区天府大道中段177号22栋1单元5楼3号房屋出售给刘彬，建筑面积123.05平方米，房屋总价950000元。2.刘彬在签订本合同的同时支付官某购房定金50000元，官某应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交刘彬保管。首付款200000元在2016年11月30日前支付。尾款700000元在2016年12月15日前通过银行贷款的形式支付。官某指定收款账户：户名官某，开户行成都银行，账号62×××91。3.刘彬、官某双方应在2016年12月30日前前往房管部门办理过户手续。4.刘彬、官某双方同意，官某于2016年11月30日前／双方办理完毕过户手续之日起15日内腾出该房屋。官某承诺在2016年11月30日前／在刘彬取得该房屋新产权之日起15日内，向房屋所在地公安派出所机构办理完原有户口迁出手续。5.（补充条款）双方任何方违约按伍万元正赔偿给对方。先做网签后才打房屋首付。假如官某恶意过户给第三方，向刘彬支付房屋成交价双倍的违约金1900000元。 2016年8月8日，官某向刘彬出具了一张50000元的收据。收据内容为：今收到刘彬房款订金伍万元整。 2016年11月11日，官某与案外第三人方一舟签订《成都市存量房买卖合同》，官某将案涉房屋以合同价680000元转让给第三人方一舟。居间机构为四川链家房地产经纪有限公司。2016年12月20日，方一舟缴纳房屋契税13271.83元。税收缴款书上载明的计税金额或销售收入为884788.57（元）。案涉房屋于2016年12月20日过户登记在方一舟名下。案涉房屋现在的抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都新华支行，抵押人是方一舟，抵押登记时间为2016年12月22日，被担保主债权数额为300000元，债务履行期限为2016年11月2日至2023年11月2日。案涉房屋原来的抵押权人是成都银行股份有限公司华兴支行，抵押人是官某，抵押设立时间为2016年3月31日，抵押注销时间为2016年11月2日。案涉房屋转移登记至官某名下的时间为2016年3月25日。 2016年8月13日，刘彬与成都天府新区华阳街道办理处签订了《古城园小区避险搬离协议书》。为避险，刘彬搬离房间，房屋面积20.18平方米，成都天府新区华阳街道办理处按月向刘彬发放补助费。 一审法院认定以上事实，有房产买卖合同、收据、成都市存量房买卖合同、税收缴款书、成都市不动产登记信息摘要、四川大学华西医院病历、司法鉴定意见书、证人证言、古城园小区避险搬离协议书、当事人当庭陈述等证据。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、刘彬与官某之间签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、刘彬是否向官某支付50000元的购房定金。 一、关于刘彬、官某之间签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。一审法院认为，民事主体在民事活动中通过意思表示设立的民事法律行为，应当符合民事法律行为的生效要件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于民事法律行为生效要件的规定，双方之间签订的《房屋买卖合同》有效的条件是：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。官某辩称，其患有精神分裂症，系间歇性××人，其在签订《房屋买卖合同》时，不具有民事行为能力，故所签订的《房屋买卖合同》无效。刘彬辩称，官某在2016年11月份与第三人另行签订房屋买卖合同的事实表明，刘彬在与官某签订《房屋买卖合同》时，具备民事行为能力。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条的规定，十八周岁以上的自然人为成年人。第十八条第一款规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。官某系年满十八周岁的成年人，在未经法定程序确认为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时，官某在法律上被推定为具有完全民事行为能力。2016年8月18日，官某与刘彬签订《房屋买卖合同》时，虽然患有精神分裂症，但未经法定程序确认官某为无民事行为能力人，故在法律上官某仍被推定为具有完全的民事行为能力。官某在法律上虽然被推定为具有完全民事行为能力，但是官某在签订《房屋买卖合同》时，意思表示是否真实，仍然需要考量。如果官某在签订《房屋买卖合同》时，意思表示不真实，那么刘彬、官某之间签订的《房屋买卖合同》依然未成立生效。一审法院认为官某在与刘彬签订《房屋买卖合同》时，意思表示不真实，刘彬、官某之间签订的《房屋买卖合同》未成立生效。理由如下：1.在签订《房屋买卖合同》时，官某处于精神分裂症病发期，官某签订《房屋买卖合同》时的精神状态异于常人。2.《房屋买卖合同》第5.1条约定办理房屋过户手续的时间为2016年12月30日前，第5.2条的约定是官某于2016年11月30日前／于双方办理完毕过户手续之日起15日内腾出该房屋，第5.5条的约定是官某承诺在2016年11月30日前／在刘彬取得该房屋新产权之日起15日内，向房屋所在地公安派出所机构办理完原有户口迁出手续。由此可见，《房屋买卖合同》约定的履约时间前后矛盾。3.基于一般的经验常识可知，房屋出卖方在与房屋购买方签订《房屋买卖合同》时，不太可能签订于己大不利的条约内容。可是在刘彬、官某双方签订的《房屋买卖合同》中却约定：刘彬、官某双方任何方违约按伍万元正赔偿给对方。先做网签后才打房屋首付。假如官某恶意过户给第三方，向刘彬支付房屋成交价双倍的违约金1900000元。官某与刘彬签订如此于己大不利的条约内容，违背常理。4.官某在2016年11月11日与案外第三人方一舟签订《成都市存量房买卖合同》，并于2016年12月20日完成案涉房屋过户。这表明案涉房屋能够正常办理过户手续。可是，刘彬在2016年8月18日与官某签订《房屋买卖合同》，一直未要求继续履约并办理房屋过户手续。刘彬在庭审中陈述：1.案涉房屋在签约后价格疯涨；2.2013年至2018年期间，刘彬在案涉房屋所在小区上班；3.2018年刘彬和官某联系，才得知房屋已经卖给第三人。从刘彬的陈述中可以合理地推断，如果刘彬、官某双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示的体现，在房屋价格疯涨之际，房屋过户又无履行障碍的情况下，刘彬断无不及时行使权利要求继续履约之理。4.刘彬在庭审中还陈述，因为官某告诉刘彬房屋不能结按，所以合同签订后一直没有要求官某继续履行合同。然而，刘彬在庭审中举示了一份《古城园小区避免搬离协议书》，欲证明其有强烈的住房需求。刘彬在有强烈住房需求的情况下，既然与官某签订了《房屋买卖合同》，刘彬又是案涉房屋所在小区保安，却从未要求官某将案涉房屋交付其居住，刘彬的行为不符合常理。5.刘彬在案涉房屋所在小区上班，其自称是早上八点上班，晚上八点下班。下班后住物业公司安排的集体宿舍，一间宿舍住八人。刘彬如果与官某存在真实的房屋买卖关系，完全可以要求官某先交付房屋供其居住。可是，刘彬宁愿挤住八人间的集体宿舍，也不要求官某交付123平米的房屋自住，不符合常理。6.刘彬自称其在2014年认识官某，2016年8月18日晚上八点下班后到案涉房屋内与官某签订《房屋买卖合同》。签约时，无第三人在场。官某长期患有精神分裂症，且至今未痊愈。刘彬与官某相识时间较长，依常理刘彬应知道官某的患病情况。可是，刘彬却选择在无第三人在场的晚上与官某签约，并声称在签约后即交付了50000元购房定金给官某。刘彬、官某双方签约付款的时间地点不寻常；7.官某在庭审中信誓旦旦地保证其未在《房屋买卖合同》上签字摁手印，并强烈申请对合同上的笔迹和手印进行鉴定，并追究刘彬的虚假诉讼责任。经鉴定，《房屋买卖合同》上的签字手印确系官某所为。官某的反常行为说明，官某在签订《房屋买卖合同》时，并不具有真实的意思表示。 由于刘彬官某之间签订的《房屋买卖合同》未成立生效，故对刘彬诉请解除合同、支付1900000元违约金及100000定金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于刘彬是否向官某支付了50000元购房定金的问题。一审法院认为，刘彬在2019年10月18日的庭审中陈述，1.刘彬在与官某签订《房屋买卖合同》后就以现金的方式向官某支付了50000元购房定金；2.刘彬在2016年8月18日晚上八点下班后就直接去案涉房屋内与官某签约并支付了50000元定金。刘彬在2019年12月23日的庭审中陈述：1.单位宿舍是一间大的房屋，八人一起住；2.家住华阳，家里是做水果生意的，家里有现金，50000元现金是2016年8月17日下午两点下班后骑电瓶车回家拿来放在单位宿舍里的；3.从单位回家，骑电瓶车只需要20多分钟；4.单位宿舍有柜子，自己把50000元现金锁在柜子里；5.平时上下班时间是早上八点到晚上八点，夜班是从晚上八点到第二天早上八点，倒班是从晚上八点到下午两点，倒班要多上六个小时；6.2016年8月18日，自己是晚上八点下班后回单位宿舍拿了钱再去案涉房屋内与官某签约付款；7.平时晚上在家里住的时间和在单位宿舍住的时间一样多；8.2016年8月17日下午两点下班回家后，之所以当天晚上不在家里休息，是因为自己还要回去上夜班。 刘彬在庭审中陈述，2016年8月17日下午两点自己骑电瓶车回家拿钱，之所以晚上不在家休息，是因为当天晚上还要上夜班。刘彬在庭审中又陈述，2016年8月18日，刘彬是上白班，从早上八点上到晚上八点，自己是在晚上八点下班后才去案涉房屋内与官某签约。如果刘彬陈述的内容属实，那么这意味着刘彬在2016年8月17日晚上八点上夜班到2016年8月18日早上八点，又从2016年8月18日早上八点上白班到晚上八点。这明显违背基本的生活常识。 刘彬声称在签订《房屋买卖合同》后，就同时支付给了官某购房定金50000元。然而，根据《房屋买卖合同》的约定，刘彬在签订本合同的同时支付官某购房定金50000元，官某应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交刘彬保管。亦即，如果刘彬向官某支付了50000元购房定金，官某应当立即向刘彬交付案涉房屋的相关资料原件。可是，刘彬并未举证证明其收到了案涉房屋的相关资料原件。刘彬声称官某住在案涉房屋楼上即603号房，双方在案涉房屋即503号房内签约。刘彬如已经支付了50000元购房定金，却没有拿到案涉房屋的相关资料原件，这不符合常理。 刘彬、官某双方签订《房屋买卖合同》的时间是2016年8月18日，当时正值房价上涨之际，刘彬在庭审中亦称房屋价格猛涨。刘彬如已支付了50000元购房定金，依常理，应具有急切占有房屋、完成交易、防止官某一房二卖的愿望和动机。可是，刘彬在签约并自称已付了50000元购房定金的情况下，不但没有占有案涉房屋的相关资料原件，也未要求官某将案涉房屋交付其占有使用，这与常理不合。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”一审法院认为，刘彬举示其向官某支付了50000元购房定金的证据未达到高度可能性的证明标准。结合本案的相关事实，官某反驳刘彬而举示的证据，使待证事实真伪不明，故一审法院认定刘彬向官某支付了50000元购房定金的事实不存在。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决：驳回刘彬的诉讼请求。案件受理费减半收取为10950元，由刘彬负担。 二审审理中，刘彬提供了三页内容为天鹅湖花园的房价及走势表、刘彬的社保证明。拟证明2016年9月至2016年12月的案涉房屋的房价，案涉合同签订后刘彬仍在成都环球世纪物业服务有限公司工作。 官某质证对天鹅湖花园的房价及走势表三性不予认可，对社保证明的真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为与案件无关。 本院审查发现，天鹅湖花园的房价及走势表无网页名称，来源无法确认，本院对其三性不予确认；对社保证明的真实性、合法性予以认定，因与本案的案件事实无关系，本院对关联性不予确认。 本院二审查明的事实，除官某向刘彬出具了一张50000元的收据为2016年8月18日外，其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，官某2014年患精神分裂症，二审审理中官某陈述长期在华西医院拿药，2016年8月18日在医院门诊开药。一审审理中，官某申请出庭作证的证人证实官某带其子居住生活，长期独自订餐等。 二审还查明，除案涉房屋交易外，刘彬与官某无其他经济往来。2016年9月25日晚上10点12分，官某向刘彬发出内容为“小刘，你把你的银行卡发过来，我把钱给你汇过来，我们老公说不能接按，别耽误别人时间”。刘彬于2016年9月26日早上7点8分回复官某“等你能接按才办不急”，当日下5点41分官某回复“小刘你什么时候上班”。 双方合同签订后，双方未按合同约定时间2016年10月30日前到银行办理按揭贷款，刘彬亦未于2016年11月30日前向官某支付首付款。对于为什么没有办理，官某一方不承认双方签订了房屋买卖合同，刘彬的委托诉讼代理人称因官某说房屋按揭没有还清而推迟，对推迟到什么时间未达成书面约定，对起诉前是否协商过解除合同委托诉讼代理人表示不清楚。 本院认为，本案二审争议的焦点有：1.官某是否收取了刘彬购房定金50000元；2.刘彬、官某之间签订的《房屋买卖合同》是否有效；3.刘彬主张解除《房屋买卖合同》、官某双倍退还定金100000元、官某承担违约金1900000元的理由是否成立。 关于官某是否收取了刘彬购房定金50000元的问题。本院认为，2016年8月18日官某与刘彬签订了《房屋买卖合同》，在该合同中约定了“在签订本合同同时支付购房定金50000元”，同时官某向刘彬开具了“今收到刘彬购房订金伍万元整（50000元）”的收据。一是虽然现在官某不认可其实际收取了现金，但从本案的审理过程中官某的表现看，先是否认签订房屋买卖合同，在经鉴定确认是官某签名捺印的情况下，官某才认可合同上系自己签名并按手印，从该行为看，官某表现出了不诚信的行为；二是本案审理中官某确认除本案所涉房屋买卖合同关系外，与刘彬无其他经济往来，但2016年9月25日晚上10点12分，官某向刘彬发出内容为“小刘，你把你的银行卡发过来，我把钱给你汇过来，我们老公说不能接按，别耽误别人时间”短信表明官某自认需向刘彬汇钱，在本案审理过程中官某对为什么向刘彬汇钱不能作合理解释，在无其他经济往来的情况下，应当认定系官某在不能“接按”的情况下向刘彬作出的退还购房定金50000元的意思表示。因此，本院确认官某实际收取了刘彬购房定金50000元。 关于刘彬、官某之间签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第二十四条的规定，不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。从本案官某的情况看，虽然官某2014年即被医院诊断有患间歇性××，但从官某提供的病历看，官某长期、持续在医院有规律地用药，且自己带着小孩子一起生活、从事独立订餐等行为，结合2018年11月11日官某与案外人签订合同出售了案涉房屋、完成交易过户等行为和官某并未被申请认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的实际看，现有证据不能认定官某在签订案涉合同、出具收据、收取定金为限制民事行为能力人。因现有证据不能认定官某无民事行为能力或者限制民事行为能力，且无证据证明案涉合同存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，案涉合同已经成立并等效。一审法院认定案涉房屋买卖合同未成立生效错误，本院予以纠正。 关于刘彬主张解除房屋买卖合同、官某双倍退还定金100000元、承担违约金1900000元的理由是否成立的问题。本院认为，案涉合同成立并生效后，2016年9月25日，官某向刘彬发出内容为“小刘，你把你的银行卡发过来，我把钱给你汇过来，我们老公说不能接按，别耽误另别人时间”的短信看，官某作出了解除合同的意思表示，而刘彬回复官某“等你能接按才办不急”的内容表示仍继续履行合同。但此后双方既未按合同约定时间2016年10月30日前到银行办理按揭贷款，刘彬亦未于2016年11月30日前向官某支付首付款，结合刘彬自合同签订后时至其2019年8月12日才起诉、二审审理中刘彬的委托委托诉讼代理人对是否协商解除合同不清楚的事实，双方的行为表明双方事实上均已经形成了合同不再继续履行的一致意见，在此情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定认定双方约定的合同权利义务已经终止。由于案涉合同权利义务已经事实上终止，因此，本院对刘彬起诉主张解除房屋买卖合同、双倍退还定金100000元、承担违约金1900000元请求不予支持。但鉴于官某收取了刘彬购房定金，为避免诉累，本院决定由官某返还刘彬的购房定金50000元，并由官某从双方事实上不再继续履行房屋买卖合同的2016年11月30日的次日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付资金利息损失至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金利息至50000元付清之日止。 综上，刘彬的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决遗漏重要证据导致认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初7537号民事判决； 二、由官某于本判决生效之日起十日内返还刘彬定金50000元及资金利息（以50000元为本金，从2016年12月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付资金利息损失至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金利息至50000元付清之日止）； 三、驳回刘彬的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为10950元，二审案件受理费21900元，由官某负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年六月四日 书记员 杨珍梅