湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4390号原告：廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司，住所地长沙高新开发区东方红街道岳麓西大道560号荣盛花语馨苑7栋一层。法定代表人：梁满玉，总经理。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦红岩，湖南律畅律师事务所律师。被告：肖红，女，1986年4月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：陈新苗，男，1986年5月25日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司(以下简称“荣盛物业湖南分公司”)与被告肖红、陈新苗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛物业湖南分公司的委托诉讼代理人马昌志、秦红岩到庭参加了诉讼。被告肖红、陈新苗经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告荣盛物业湖南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告物业管理费6514元（自2016年12月1日至2019年10月31日）；2.请求判决被告支付违约金7045元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为岳麓西大道560号荣盛花语馨苑小区在管的物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告为该小区x室业主，居住该小区，享受原告提供的物业管理服务。双方签订有《前期物业服务协议》，协议约定，小区的物业管理费为1.85元一平方每月，每半年缴纳一次物业管理费，每周期最后一日前缴交下周期的物业管理费用。自2016年12月1日至2019年10月31日，被告拖欠原告物业管理费6514元，根据签订的前期物业管理协议，被告违约另须承担每日按欠费总额的千分之二计收违约金，截至2019年10月31日，被告应当支付7045元违约金。原告认为，原告依约为被告提供物业管理服务，被告应当按照约定和法律规定按时足额缴纳物业管理费，经原告多次催缴，被告无理由拒绝缴纳物业管理费，遂起诉至法院，请求人民法院查明事实，依法判决，维护原告的合法权益。被告肖红、陈新苗未向本院提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，肖红、陈新苗（甲方）与荣盛物业湖南分公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》。该合同对物业基本情况、服务内容、双方权利和义务、服务费用、违约责任等内容进行了约定。合同还明确了是根据《物业管理条例》和相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对长沙荣盛花语馨苑提供前期物业服务事宜，订立该协议。合同第十条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，（在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上），业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：高层住宅：1.85元/月.平方米；……第十二条约定：甲方应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费）。……物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每半年在物业服务发生前预先向乙方交纳当期的物业服务费，在物业服务期最后一日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之二向乙方支付违约金。被告肖红、陈新苗系荣盛花语馨苑小区x号房业主，房屋面积为100.63平方米。原告自荣盛花语馨苑小区交付使用之日起即为其提供物业服务至今。被告肖红、陈新苗自2016年12月1日至2019年10月31日期间，未按合同约定缴纳物业服务费，原告向被告肖红、陈新苗催缴物业服务费未果，遂向法院提起诉讼。上述事实有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、照片及短信截图等证据，本院予以确认。被告肖红、陈新苗经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。本院认为，原告荣盛物业湖南分公司与被告肖红、陈新苗签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依约为被告提供了物业服务，但被告自2016年12月1日起便未再向原告缴纳相应的物业服务费用，故对原告诉请被告交纳自2016年12月1日至2019年10月31日期间所欠物业服务费6514元，本院予以支持。此外，被告拖延支付物业服务费的行为已构成了违约，根据合同约定，“在物业服务期最后一日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之二向乙方支付违约金。”但考虑到合同约定的违约金年化率达73%明显过高，且原告未提供因被告延迟交付物业服务费所造成的实际损失，本院根据合同履行情况、可能造成的损失等综合因素，酌定调减违金为欠付物业费的20%，即1302.8元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告肖红、陈新苗于本判决生效之日起五日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司支付物业服务费6514元；二、被告肖红、陈新苗于本判决生效之日起五日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司支付违约金1302.8元；三、驳回原告廊坊荣盛物业服务有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取70元，由被告肖红、陈新苗负担。此款已由原告预付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年六月九日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。