江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终569号上诉人(原审被告、反诉原告):灌云九龙港投资管理有限公司，统一社会信用代码证91320723697850346K，住所地江苏省灌云县城九龙港水街16号楼。法定代表人：章伟炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：付长洋，江苏苍佑律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：潘祥龙，男，1987年12月20日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：潘正军（系潘祥龙父亲），男，1965年3月25日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人灌云九龙港投资管理有限公司（以下简称九龙港公司）因与被上诉人潘祥龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九龙港公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。1.一审判决上诉人承担赔偿责任明显错误。⑴上诉人出租给被上诉人的房屋具有适租性。涉案房屋消防验收合格，不存在安全隐患。租赁期间发生的消防主管道渗水问题，属于设备正常维修保养范畴，通过维修即可解决，不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。一审法院认为租赁房屋违反房屋使用条件强制性规定，上诉人根本违约的说法，明显错误。⑵被上诉人自行停业行为与上诉人无关。消防部门对上诉人开办的网吧下达的是《责令限期改正通知书》，并未要求被上诉人停业，而说被上诉人自行停业，由此产生的损失，应当由被上诉人自行承担。⑶涉案消防管道的维修责任不在上诉人，应属灌云县大地物业管理有限公司，不能因上诉人善意代为维修，而将维修责任归责于上诉人。⑷被上诉人存在阻挠维修的情形，有报警记录为证，导致消防管道不能及时维修，故所产生的损失应由被上诉人自行承担。2.一审判决仅部分支持上诉人的一审反诉请求错误。⑴一审法院仅判决被上诉人支付部分使用费，而不是整个占用期间的使用费，明显缺乏法律依据。⑵一审法院擅自决定给被上诉人5个月腾空期的做法，没有事实和法律依据，损害上诉人的合法权益。被上诉人潘祥龙答辩称：上诉状第一条内容不对，上诉人只是避重就轻，掩盖事实的真实性和重要性，上诉人设备属于正常保养范畴，说维修即可解决，那么出租方为何不维修保养，因为消防高于其他的事项，国家重视程度高，不能简单维修一下就完事，维修消防具有专业的水平，专业的工具，专业的技师，不是一般的普通管道，需要测试，是否达到压力，上诉人不重视事实的真实性。潘祥龙向一审法院起诉请求：依法判令九龙港公司赔偿2018年10月1日至2019年3月15日的网吧经营损失20万元、网吧装璜等一切费用284000元，共计484000元，终止双方之间租赁合同，并承担本案一切费用。九龙港公司向一审法院反诉请求：1.判令解除2018年5月28日双方签订的《九龙港商业水街营业房（商铺）租赁合同》；2.判令潘祥龙腾空并返还位于灌云县间商铺；3.判令潘祥龙支付欠付租金81292元（一审庭审中明确请求为：支付合同解除之日2019年3月15日止欠付的租金16935元；支付自2019年3月16日起至实际占有使用涉案商铺2019年11月15日止的费用54192元）及商管费用8915.4元；4.判令潘祥龙支付违约金24387元；5.诉讼费等由潘祥龙承担。一审法院认定事实：2018年5月28日，九龙港公司作为甲方与潘祥龙作为乙方签订一份《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县、216至218号（共五套）商铺出租给潘祥龙，经营范围为“星期八网吧”，其中，116、118号商铺产权面积165.75平方米，216至218号商铺产权面积247平方米。租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金155195元（应收租赁费73903元；实际收取租赁费81292元）。双方还约定，租赁区域的商业管理费及相关费用均以实际面积为基数计算，商铺区域的商业管理费收费标准0.6元/月/平方米。乙方经营范围未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更商铺铺号、租赁区域的用途和在租赁区域的经营范围；对该条款的违反将构成根本违约，…。第九条违约责任，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失，违约金按本合同约定的最后一年的年租金30%计算，即人民币24387元。潘祥龙于合同签订当日向九龙港公司交付应收租赁费73903元，九龙港公司收款后出具收据一份。同时，潘祥龙就实际收取租赁费81292元向九龙港公司出具“欠款协议”，载明“潘祥龙因资金周转临时发生困难，经协商并取得九龙港公司同意，暂向九龙港公司临时欠款（房租）81292元，欠期为365日，从2019年1月1日至2019年12月31日，如到期不能按时归还，应支付欠款逾期部分每天0.3%的违约金。此协议一式两份，双方各执一份。”（庭审中，九龙港公司以此反诉举证证明潘祥龙协议欠款事实）。潘祥龙签订上述合同后，将所租赁的216至218号商铺作为网吧经营场所，将116、118号商铺作为网吧的安全通道。潘祥龙在星期八网吧经营时，未经九龙港公司同意，还利用116、118号商铺中除网吧安全通道以外的场所开设凉面小吃店和经营服装。潘祥龙在星期八网吧经营中，未向九龙港公司缴纳商管费、租金。2018年10月1日，灌云县公安消防大队对星期八网吧例行检查时发现室内消火栓无水，遂向其作出灌公消限字[2018]第0123号责令限期改正通知书，要求对存在的消防安全违法行为（消防设施未保持完好有效）于2018年10月12日前改正。同时要求改正期间，场所应当采取措施，确保消防安全。同日，潘祥龙将租赁商铺因室内消火栓无水被公安消防部门责令限期改正事项向九龙港公司进行了报告并停止了网吧经营。2018年10月12日，灌云县公安消防大队因潘祥龙停止网吧经营终止调查。九龙港公司接到潘祥龙报告后进行检查，至2018年12月25日时才告知潘祥龙租赁商铺地下消防管道可能存在破损导致消防栓没有水。2018年12月29日，九龙港公司的工作人员俞某与潘祥龙的父亲潘正军经协商后以潘祥龙名义出具一份“情况说明”，约定免租5个月，作为消防检查不合格的罚款损失及停业损失和维修期间的停业损失等所有费用，其他损失由潘强龙自行承担，免租5个月的租金抵扣在承租商铺的2019年的租金中。俞某与潘正军均在“情况说明”上签字确认。俞某后即又在该“情况说明”上签书“免除2019年全年物业管理费，如果物业来要，找我，由我负责处理”。后因管道未能及时维修好，双方未能按上述所约履行。2019年3月14日，九龙港公司向潘祥龙发出并送达了通知函，认为潘祥龙未经书面同意，将116、118商铺擅自转租梅某凉皮、锦绣品牌折扣经营、欠缴2019年租金及相关费用，严重违反合同约定，通知潘祥龙在接到通知之日十日内停止违约行为，履行合同义务，逾期未停止违约行为将解除合同。2019年3月16日，潘祥龙向本院提起本案诉讼，庭审中双方均认可双方已于2019年3月15日解除《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》。另查明，案涉商铺消防栓无水的原因，经九龙港公司多处排挖管道排查，查明是因主管道年久出现渗水导致管道中水压力不足造成无水。至2019年4月20日左右，九龙港公司进行主管道的改道才维修完毕。九龙港公司在管道排查期间，因管道排挖于2018年12月18日、2018年12月21日、2019年1月12日分别与潘正军、潘祥龙某案外人张德梅发生争执而报警。又查明，2016年5月16日，九龙港公司作为甲方与潘祥龙作为乙方签订一份《九龙港水街商铺租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县租赁区域及其设施出租给潘祥龙经营网吧（店招名称为九龙网吧），租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，九龙港公司作为甲方还与潘祥龙的父亲潘正军（潘祥龙的委托诉讼代理人）作为乙方签订一份《九龙港水街商铺租赁合同》，约定九龙港公司将位于灌云县商铺出租给潘正军经营小吃（九龙小吃），租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止。潘祥龙及潘正军在上述合同签订后即对上述商铺进行了装修装饰（含有原租赁户装修装饰的转让内容）。庭审中，双方均认可案涉商铺于2016年8月份开始使用。目前，案涉商铺仍被原告潘祥龙占有未向被告返还。一审诉讼中，经潘祥龙申请，江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司于2019年8月15日对案涉租赁商铺装修市场价值作出估价结果：在价值时点2016年8月的市场价值为193582元；在价值时点2019年3月15日的市场价值为171228元。江苏徽商保险公估有限公司于2019年8月7日对案涉租赁商铺网吧停业期间（2018年10月1日至2019年3月15日止）营业损失公估价值为170562元。本案经多次调解均因被告九龙港公司未果。一审法院认为：潘祥龙与九龙港公司签订的《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于潘祥龙与九龙港公司的商铺租赁合同解除问题。本案中，潘祥龙在租赁期间内以九龙港公司提供的消防设施不合格，被公安消防部门责令整改且后长时间未能整改到位，影响了商铺的使用，租赁目的无法实现为由提出解除合同。一审法院认为九龙港公司作为商铺出租方，其应在租赁期间保持租赁商铺符合约定的用途。案涉商铺的消防用水，根据查明事实确定系因商铺消防供水主管道年久出现渗水导致管道中水压力不足造成无水。而潘祥龙承租涉案商铺用于开设网吧，消防安全责任重大，需要确保消防用水充分供给，对可能存在的火灾隐患及时予以消除。潘祥龙在公安消防部门责令整改后及时向九龙港公司反映要求解决消防用水问题，但时至本案诉讼后至2019年4月20日左右，九龙港公司进行供水主管道的改道后才消除消防安全隐患。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，潘祥龙据此主张九龙港公司根本违约的理由成立，潘祥龙享有合同法定解除权。归至本案，九龙港公司亦以潘祥龙违约而发出通知函为由，反诉请求解除商铺租赁合同，即本案当事人均主张解除租赁合同，且在庭审中双方一致认可案涉商铺租赁合同已于2019年3月15日解除。故潘祥龙某九龙港公司解除商铺租赁合同的请求，依法予以支持，但造成合同解除的责任在九龙港公司。关于潘祥龙主张的装修损失284000元。根据鉴定部门出具的房地产估价报告，案涉商铺在2016年8月时的装修市场价值为193582元，在2019年3月15日时装修市场价值为171228元。对此，不仅要考虑潘祥龙对租赁商铺进行装饰装修的用途，而且还要考虑租赁期限的长短。本案从潘祥龙某潘正军对承租的案涉商铺装修装饰后使用开始，至潘祥龙再次承租使用案涉商铺的期限，合计有41个月，到商铺租赁合同解除时剩余的租赁期限为9.5个月，故酌定商铺剩余租赁期内装饰装修残值为44854.35元。关于责任承担。一审法院认为，九龙港公司对整个九龙港·商业水街市场进行运营管理，对涉案商铺的消防设施的具体状况有着明确的认知和清晰的了解，其明知潘祥龙承租涉案商铺用于开设网吧，对于消防设施的使用要求明显更高于一般租赁房屋，但九龙港公司提供的消防设施存在无水情形，致使潘祥龙因存在消防安全隐患而无法继续利用涉案商铺，九龙港公司的行为对潘祥龙主张的装修损失产生存在过错，其对于潘祥龙的装修损失应当承担赔偿责任。又，九龙港公司以潘祥龙将116、118号商铺擅自转租给他人、超出合同约定进行经营活动为由主张合同解除，经查实案涉商铺确存在网吧之外的经营，其理由成立，潘祥龙该行为违反了合同的约定。据此，双方均有违约行为，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应责任。一审法院根据双方的违约情形及过错程度酌情认定九龙港公司承担80%的责任，即九龙港公司应赔偿潘祥龙装修损失35883.48元。关于潘祥龙主张的网吧经营收入损失200000元。根据鉴定部门出具的公估报告书，案涉租赁商铺网吧停业期间（2018年10月1日至2019年3月15日止）营业损失公估价值为170562元。经查网吧确因案涉商铺消防无水被责令整改后就未再经营，又整改期限结束后至租赁合同解除时仍因消防安全隐患未消除亦未再经营，且双方对网吧于2018年10月1日至2019年3月15日止的期间停业事实不持争议。网吧停业的原因是消防无水，因此造成的网吧经营收入损失应当由九龙港公司承担赔偿责任。庭审中，九龙港公司辩称案涉商铺消防用水整改时受到潘祥龙某潘正军等人阻碍，故而造成消防安全隐患的消除时间延长，致网吧经营出现损失。而查明的消防无水根本原因是商铺消防供水主管道年久出现多处渗水所致，整改得以恢复供水并非九龙港公司所辩称的因人阻碍而延时，九龙港公司的辩称不符合事实，依法不予采信。另九龙港公司虽对公估报告书持有异议，但未能举出反驳证据。故对公估报告结果依法予以采信，九龙港公司应赔偿潘祥龙网吧停业期间营业损失为170562元。关于九龙港公司反诉主张的商管费用8915.4元。对于商管费用，潘祥龙辩称在九龙港水街不存在商管费用，九龙港公司不予认可，因双方在合同中对此已明确约定，此系合同双方的合意，并未违反相关法律法规规定，潘祥龙应按照合同约定履行己方义务。按双方约定的商铺区的商管费收费标准0.6元/月/平方米计算，以潘祥龙实际经营商铺的时间即2018年1月1日至2019年3月15日，潘祥龙应缴纳商管费3590.93元（0.6元/平米/月×412.75平方米×14.5个月）。关于九龙港公司反诉主张的违约金24387元。因潘祥龙在履行商铺租赁合同时存在擅自变更商铺区域的经营范围，违反了双方的约定，系违约行为，应当承担相应的违约责任，即向守约方支付违约金24387元。关于九龙港公司反诉主张欠付的租金（含实际占有使用费）问题。潘祥龙在合同履行期内即在合同未解除的情形下使用商铺，应按约支付相关费用。“欠款协议”虽有欠期之约，但因双方合同于2019年3月15日已解除，故潘祥龙对2019年1月1日至2019年3月15日的租金16935元（81292元÷12个月×2.5个月），应当予以支付。合同解除后，潘祥龙应及时向九龙港公司交还涉案商铺，以避免损失扩大。现潘祥龙仍占用涉案商铺，应当支付九龙港公司自2019年3月16日起的商铺使用费，九龙港公司主张按租金计算至2019年11月15日止，不违反法律规依法予以支持。考虑到潘祥龙对商铺的装修时间、租赁用途、范围等，腾房需要一定合理的期间,客观上存在双方协调能否采取补救措施的事实，酌情给予潘祥龙5个月的腾房期，即从2019年3月15日起至2019年8月15日期间的商铺租金33871.65元应按照双方的过错责任各自承担损失，由九龙港公司自行负担27097.32元，由潘祥龙承担6774.33元；对2019年8月15日至2019年11月15日止的房租，共计3个月，房租共计20322.99元，因潘祥龙在提出解除合同的诉求及收到通知函后，未在合理期间内将商铺腾空交还九龙港公司，防止损失扩大，该期间产生的商铺占用费20322.99元应由潘祥龙全部承担。故潘祥龙应向九龙港公司支付案涉商铺（2019年1月1日至2019年11月15日止）租赁使用费用合计44032.32元。本案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决：一、潘祥龙与九龙港公司之间签订的《九龙港·商业水街营业房（商铺）租赁合同》于2019年3月15日解除；二、九龙港公司于判决生效之日起10日内赔偿潘祥龙装修损失35883.48元、网吧停业损失170562元；三、潘祥龙于判决生效之日起10日内支付九龙港公司商管费3590.93元、商铺租赁使用费44032.32元；四、潘祥龙于判决生效之日起10日内支付九龙港公司违约金24387元；五、潘祥龙于判决生效后10日内将位于灌云县、216至218号商铺交付给九龙港公司，九龙港公司予以接收；六、驳回潘祥龙的其他诉讼请求；七、驳回九龙港公司的其他反诉请求。案件受理费8560元，鉴定费14528元，共计23088元，由潘祥龙负担8560元，九龙港公司负担14528元（该款潘祥龙已预交，一审法院不再退还，由九龙港公司在履行判决时一并给付潘祥龙）。反诉案件受理费2590元，由潘祥龙负担1670元（该款九龙港公司已预交，一审法院不再退还，由潘祥龙在履行本判决时一并给付九龙港公司），九龙港公司负担920元。本院二审期间，上诉人向本院提交小区前期物业服务合同一份及九龙港水街一期物业服务合同一份，证实涉案租赁房屋的消防水管的公共部分是由灌云县大地物业管理有限公司负责日常的维修和保养，上诉人不是维修的保养的义务人。被上诉人经质证认为，合同是复印件，不予质证。本院经审查认为，上诉人提交的证据系复印件真实性无法核实，且与本案无关联性，本院依法不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间另查明，双方确认被上诉人已于2019年12月31日、2020年1月18日分两次将涉案商铺交还上诉人。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。对于上诉人提出的一审判决上诉人承担赔偿责任明显错误的上诉理由，经查，被上诉人承租涉案商铺开设的“灌云星期八网吧”在营业前消防安全检查合格，经营期间，因小区主管道渗水导致管道水压不足造成室内消防栓无水，引发消防隐患，致使被上诉人无法继续使用涉案商铺。上诉人作为出租人，其提供给被上诉人的商铺违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，严重影响被上诉人经营，构成违约，故其根据合同相对性原则应当对被上诉人的损失承担赔偿责任。虽然公安消防部门对上诉人开办的网吧下达的是《责令限期改正通知书》，但是由于室内消防栓无水存在安全隐患，且被上诉人得知后亦未能及时修复，被上诉人为安全起见，自行停业并无不当。上诉人称被上诉人存在阻挠维修的情形，但是除了有报警记录，未能提供充分证据予以证明。综上，一审判决上诉人对被上诉人的相关损失承当赔偿责任符合法律规定。其中对于被上诉人诉求的网吧装修损失，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，因出租人责任违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，涉案合同的租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日止，虽然该合同因上诉人违约而解除，但是被上诉人在合同解除后并未及时将涉案商铺交还上诉人，直至租赁期间届满才将涉案商铺交还上诉人，故其租赁期间内的装饰装修并无损失。一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失无事实和法律依据，本院依法予以纠正。对于上诉人提出的一审判决仅部分支持上诉人的一审反诉请求错误的上诉理由，经查，双方当事人在一审中确认涉案合同已经于2019年3月15日解除，但是解除后，被上诉人于2019年12月31日、2020年1月18日分两次才将涉案商铺返还上诉人，故其应当向上诉人支付逾期交还商铺期间的占有使用费。上诉人主张自2019年3月16日按照合同约定的租金标准计算至2019年11月15日，不违反法律规定，本院依法予以支持。此期间的房屋占有使用费为54192元（81292元÷12个月×8个月）。另一审法院判决给被上诉人5个月腾空期，缺乏法律依据，本院依法予以纠正。综上，上诉人九龙港公司的上诉理由部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初2209号民事判决第一、四项；二、撤销江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初2209号民事判决第二、三、五、六、七项；三、灌云九龙港投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿潘祥龙网吧停业损失170562元；四、潘祥龙于本判决生效之日起10日内支付灌云九龙港投资管理有限公司租金16935元，商管费3590.93元、商铺占有使用费54192元；五、驳回潘祥龙的其他诉讼请求；六、驳回灌云九龙港投资管理有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费8560元，鉴定费14528元，共计23088元，由潘祥龙负担14952元，灌云九龙港投资管理有限公司负担8136元（该款潘祥龙已预交，一审法院不再退还，由灌云九龙港投资管理有限公司在履行判决时一并给付潘祥龙）；反诉案件受理费2590元，由灌云九龙港投资管理有限公司负担445元，潘祥龙负担2145元（该款灌云九龙港投资管理有限公司已预交，一审法院不再退还，由潘祥龙在履行本判决时一并给付灌云九龙港投资管理有限公司）。二审案件受理费11150元，由潘祥龙负担2427元，灌云九龙港投资管理有限公司负担8723元（该款灌云九龙港投资管理有限公司已预交，由潘祥龙在履行判决时一并给付灌云九龙港投资管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年六月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。