天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终98号上诉人（原审原告、执行案外人）：贾玉忠，男，1965年3月31日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。委托诉讼代理人：陈锋，山西华祝律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：天津辰晔煤业有限公司，住所地天津市北辰区南仓朝阳路北头。法定代表人：鲍春超，总经理。委托诉讼代理人：董彦林，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：太原市陆通铸造有限公司，住所地山西省娄烦县盖家庄乡寺头村西。法定代表人：薛永安，执行董事兼总经理。原审第三人（被执行人）：薛永安，男，1963年6月28日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。原审第三人（被执行人）：贾太平，女，1962年12月12日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。上诉人贾玉忠因与被上诉人天津辰晔煤业有限公司（以下简称辰晔公司），原审第三人太原市陆通铸造有限公司（以下简称陆通公司）、薛永安、贾太平案外人执行异议一案，不服天津市第一中级人民法院（2019）津01民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贾玉忠上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持贾玉忠一审诉讼请求。事实和理由：根据贾玉忠提供的，薛永安本人出具的愿意将自己名下全部房产出租给出借人的借据,薛永安有出租涉案1XX1、1××2号房屋的意愿。一审判决认定涉案1XX1、1××2号房屋没有出租给贾玉忠是错误的。一审法院仅从《租房合同》约定的表面内容进行表述,未核实该约定内容的基础和实际履行情况,作出该租房合同约定不明确的认定,是错误的。太原祥河物业管理有限公司出具的证明，薛永安、贾太平的陈述,足以认定贾玉忠在涉案房屋自2009年居住至今的事实,贾玉忠提供的占有使用涉案房屋期间持有的电卡、煤气卡等证件,也可以印证占有使用涉案房屋的事实。一审法院认定贾玉忠未实际占有使用涉案房屋错误。一审法院对陆通公司、薛永安和贾太平的陈述证据,未组织质证,直接作为审理的依据并采纳,违反法定程序。辰晔公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求,维持原判。原审第三人陆通公司、薛永安、贾太平均未提交答辩意见。贾玉忠一审起诉请求：1．确认贾玉忠对涉案房屋（山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1、1XX2、1XX3、1××4号）享有承租权（从2009年8月6日至2039年8月5日止）；2．对涉案房屋停止执行。一审法院认定事实：辰晔公司起诉陆通公司、薛永安、贾太平买卖合同纠纷一案，辰晔公司向一审法院提出财产保全申请，请求对陆通公司、薛永安、贾太平的财产进行诉讼保全。一审法院于2011年5月16日作出（2011）一中民三初字第13号民事裁定书，冻结陆通公司、薛永安、贾太平的银行存款47682510元或查封、扣押其同等价值的财产。2011年5月18日，一审法院向太原市房地产管理局发出协助执行通知书，查封了陆通公司名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1号、1××2号房地产（产权证号：00××20），查封期限均自2011年5月18日至2013年5月18日。2011年9月22日，一审法院作出（2011）一中民三初字第13号民事判决书，判决：“一、被告太原市陆通铸造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津辰晔实业有限公司预付货款47682510.01元；二、被告薛永安、被告贾太平对上述款项承担连带给付责任。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280212元、财产保全费5000元，合计285212元由被告太原市陆通铸造有限公司、被告薛永安、被告贾太平连带负担”。判决生效后，陆通公司、薛永安、贾太平未履行生效判决确定的给付义务，辰晔公司向一审法院申请执行。一审法院以（2012）一中执字第2号立案执行。在执行过程中，一审法院作出（2012）一中执字第2号民事裁定，查封被执行人陆通公司名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1号、1××2号房地产（产权证号：00××20）。2018年5月29日，一审法院作出（2017）津01执恢145号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人太原市陆通铸造有限公司名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1号、1××2号房地产（产权证号：00××20）作价6884800元，交付申请执行人天津辰晔煤业有限公司抵偿欠款6884800元；上述房地产所有权及相应权利自本裁定送达申请执行人天津辰晔煤业有限公司时起转移。二、解除本院（2012）一中执字第2号民事裁定对被执行人太原市陆通铸造有限公司名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX3号、1××4号房地产（产权证号：00××61、00××60）及薛永安名下坐落于山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1号、1××2号房地产（产权证号：00××20）的查封。三、申请执行人天津辰晔煤业有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”2018年10月22日，辰晔公司取得涉案山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1、1XX2、1XX3、1××4号房屋的不动产产权证书。贾玉忠于2018年12月15日向一审法院提出书面异议，请求：1．中止对涉案房屋（山西省太原市迎泽园小区35幢Ａ区1XX1、1XX2、1XX3、1××4号）的执行，停止贾玉忠向辰晔公司移交房屋；2．撤销拍卖、变卖、以物抵债的相关裁定书。一审法院于2019年3月19日作出（2019）津01执异15号执行裁定书裁决：“驳回案外人贾玉忠异议请求。”贾玉忠遂提起本案诉讼。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：陆通公司出具收据如下：1．交款人为山西润甫物流有限公司的收据共计八份，金额均为1000000元，共计8000000元。山西润甫物流有限公司出具证明证实上述款项实际所有人为贾玉忠，系贾玉忠出借给陆通公司，该款与山西润甫物流有限公司无关。2．交款人为贾玉忠的收据共计四份，金额分别为1700000元、100000元、1200000元、369500元，以上共计3369500元。贾玉忠主张其中369500元系预付的利息，实际该款并未支付贾玉忠。陆通公司及薛永安对上述借款借据真实性不持异议。薛永安及陆通公司均出具借据，分别载明已收到出借款11000000元，借款期限为一年。到期不能归还，愿将名下位于太原市迎泽大街130号锦盛大厦15层全部房产租赁给出借人30年，以租金抵偿全部借款及利息。贾玉忠主张上述借款系同一笔借款共计11000000元，借款人系陆通公司和薛永安。薛永安认可借款11000000元的事实，但主张借款人为陆通公司。2009年8月6日，贾玉忠（承租方）与陆通公司（出租方）签订《租房合同》约定：因陆通公司未能按期归还贾玉忠借款11000000元本金及孳生利息，陆通公司将太原市迎泽大街130号锦盛大厦15层整层租赁给贾玉忠。租期自2009年8月6日起至2039年8月5日，共计30年。房屋租金以陆通公司向贾玉忠借款11000000元本金及孳生利息抵偿。陆通公司不得在租赁期内向贾玉忠收取房租及其他费用。贾玉忠提供太原祥河物业管理有限公司出具的证明载明，迎泽园小区XX层1XX1、1XX2、1XX3、1××4号房屋，从2009年至今一直由贾玉忠及其家人居住使用，该房物业费已交至2014年，水、电、燃气费用正常结算。但预付费电量收费收据载明电费的缴款单位为山西新联泰冶金有限公司。辰晔公司对上述贾玉忠提供的借据、借款事实、租赁合同及贾玉忠实际使用涉案房屋的事实均不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．贾玉忠与陆通公司、薛永安之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系；2．贾玉忠有无排除执行的实体权利，是否应移交涉案房屋。依据规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，承租人请求在租赁期内阻止移交占有被执行的不动产的，应当以其与被执行人在法院采取保全或执行措施之前即建立合法有效的租赁关系为前提，而合法有效的租赁关系应当以存在真实的租赁合同、按约支付租金和占有使用不动产为条件。本案中，贾玉忠虽然提供了租赁合同，租赁合同显示的落款时间也早于一审法院查封涉案房屋的时间，但仅凭租赁合同外观不能证明双方在法院查封前即存在合法有效的租赁关系，还应结合租赁合同履行情况等进行综合审查判断。首先，从合同内容来看，签订合同的主体为陆通公司和贾玉忠，而涉案1XX1号、1××2号房屋所有权人为薛永安，在薛永安未出具授权的情况下，陆通公司并无出租涉案1XX1号、1××2号房屋的权利；涉案合同约定的租赁期限共计30年，已超出法律规定的期限；合同约定房屋租金以借款11000000元本金及孳生利息抵偿，但双方并未约定利息的具体数额；贾玉忠主张以借款及利息抵付租金，但对抵扣数量、抵扣时间等均未予明确，亦未提交交纳租金或已实际抵扣的相关凭证。其次，从合同的履行情况来看，贾玉忠主张其已实际占有使用涉案房屋，并提供物业公司出具的证明，证明其有缴纳物业费，但并未提供其自2009年签订租赁合同至今缴纳物业费的票据。一审法院曾于2017年7月6日在涉案房屋张贴查封公告，要求与上述房屋有利害关系的案外人，如承租、居住、借用等情况，请于20日内将有关材料交至一审法院，逾期将依法对上述房地产进行处置。在指定期限内，贾玉忠未向一审法院进行申报。综合以上事实，贾玉忠提供的证据不能证明其在法院采取查封措施之前即实际占有使用涉案房屋。对贾玉忠提出的阻止移交占有的请求，不予支持。即便贾玉忠与陆通公司存在借贷关系，依据双方签订的租赁合同约定的条款，系陆通公司将涉案房屋交付贾玉忠使用，将应得使用权益偿还所欠债务。实际是约定债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，该合同性质应为债权债务合同，并非房屋租赁合同。因此，贾玉忠只能依据借贷关系主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上所述，对贾玉忠提出的阻止移交占有的请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回贾玉忠的诉讼请求。案件受理费80元，由贾玉忠负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，贾玉忠提供了其与陆通公司签订的《租房合同》，该合同显示签约日期为法院查封之前。贾玉忠主张其于法院查封之前即占有使用涉案房屋，提供了太原祥河物业管理有限公司出具的证明，被上诉人辰晔公司对该证据的真实性不予认可，贾玉忠亦未能提供其他充分证据对其于法院查封之前即占有使用涉案房屋予以佐证。同时，一审法院曾于2017年7月6日在涉案房屋张贴查封公告，要求与涉案房屋有利害关系的案外人，如承租、居住、借用等情况，于20日内将有关材料交至一审法院，逾期将依法对上述房地产进行处置。在指定期限内，贾玉忠未向一审法院进行申报。综上，贾玉忠对其于法院查封之前即占有使用涉案房屋未能提供充分证据予以证实，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。此外，经审查，一审程序亦无不妥。综上，贾玉忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贾玉忠负担。本判决为终审判决。审判长  强兆彤审判员  秦 爽审判员  林世开二〇二〇年六月十日书记员  魏海功