山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁15民终1201号上诉人（原审被告）：高唐县奥宇装饰工程有限公司，住所地山东省高唐县鱼邱湖办事处春长街路西。经营者：王红红，该公司经理。委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐本会，女，1979年1月15日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。上诉人高唐县奥宇装饰工程有限公司（以下简称奥宇装饰公司）因与被上诉人唐本会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。奥宇装饰公司上诉请求：依法驳回被上诉人唐本会的起诉。事实和理由：（一）原审判决认定唐本会“成为涉案房产的所有人”错误，唐本会未取得涉案房产的物权（所有权），不享有涉案房产的物权。1.原审判决认为“《拍卖成交确认书》《房屋买卖合同》已足以证明原告的所有人身份”，违反了《物权法》第十五条规定的合同效力和物权效力相区分的原则，将合同效力和无权效力混为一谈，是明显错误的。2.《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”本案不属于法律另有规定的情形。3.《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。”涉案房产未登记在唐本会名下，唐本会依法不享有涉案房产的物权。（二）高唐农商行与唐本会签订的涉案房屋买卖合同尚未生效。涉案房产所占土地为国有划拨土地。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。”涉案房地产的转让至今未向有批准权的人民政府履行任何批准手续，因此，唐本会与高唐农商行签订的涉案房产买卖合同未生效。（三）原审判决适用法律错误。本案案由应为返还原物纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，原审判决依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及其解释（二）第二十九条关于违约责任的规定错误。唐本会辩称：1.涉案房产是唐本会通过公开拍卖取得，竞买中标后与高唐农商行签订买卖合同，并按合同约定付清了全部购楼款，高唐农商行将涉案房产的产权证以及房产的占有、使用、管理权交付给唐本会。因此，从涉案房产交付给唐本会之日起，唐本会就享有对购买房产的占有、使用、收益的权利。高唐农商行将涉案房产的所有权转移给唐本会，唐本会享有的是涉案房产的所有权而不是债权。在没有办理产权变更登记前，唐本会享有的涉案房产的物权期待权应当受到保护。2.高唐农商行根据人民法院生效的执行裁定，将涉案房产过户到了高唐农商行，并办理了产权过户手续取得了房产证，从此涉案房产就归高唐农商行所有，根据《物权法》第二十八条规定，高唐农商行依法享有涉案房产及土地的所有权和使用权，高唐农商行对经人民法院生效的判决和裁定，确权归其所有的房产进行拍卖，无需再经过人民政府批准，奥宇装饰公司诉称的以划拨方式取得的土地使用权，转让时须经人民政府批准的理由完全不成立。3.涉案房产经拍卖、签订买卖合同、支付全部购楼款，并且交付给唐本会，唐本会完全享有涉案房产的所有权和用益物权，享有涉案房产出租并收取租金的权利，奥宇装饰公司拒绝签订合同，拒绝支付租金，就构成侵权，人民法院判决奥宇装饰公司迁出房屋并赔偿占用期间的租金损失，合理合法。唐本会向一审法院起诉请求：1.依法判令被告迁出侵占原告的临街楼房。2.自2018年11月3日起每月1万元赔偿占用期间的损失，赔偿期限至实际归还占用的房屋之日止，起诉额暂定三万元。审理中变更诉讼请求：1.依法判令被告停止侵占原告的临街楼房的行为，立即迁出侵占原告的楼房，按评估价格赔偿原告2018年11月3日至2019年11月4日占用原告房屋期间的租金损失99500元，按每天272.6元标准计算，自2019年11月5日起至实际归还占用原告房屋期间的租金损失。2.赔偿鉴定费损失2980元。一审法院认定事实：位于高唐县首南侧建设临街综合楼一座原属高唐县农业生产资料购销有限公司（以下简称高唐农资公司），2008年因高唐农资公司在高唐县农村信用合作联社（以下简称高唐农信社）有到期借款没有按时偿还，高唐农信社向人民法院提起民事诉讼，诉讼期间高唐农资公司与高唐农信社在人民法院主持下达成了（2008）高商初字第89-131-135-138号民事调解书，调解书送达生效后，高唐农资公司未按调解书确定的期限、金额履行偿还义务。高唐农信社申请法院执行，高唐县人民法院于2008年4月9日作出（2008）高法商执字第89号民事裁定书，裁定将高唐农资公司在大市场福源路西侧西段南侧的综合楼归高唐农信社所有，抵顶拖欠的贷款本息，综合楼占用的土地归高唐农信社使用。高唐农信社根据人民法院生效的裁定书，于2008年11月20日将上述房产从高唐农资公司过户到高唐农信社，并办理了高房权证公××号房权证，此后农商行就接管上述楼房。高唐农商行于2018年10月26日委托山东嘉诚拍卖有限公司将上述房产公开拍卖，唐本会通过竞拍购得上述房产。唐本会竞拍成功后与高唐农商行于2018年11月1日签订房屋买卖合同，并按照拍卖价格全额支付购房款，高唐农商行将房产证交付唐本会。2018年11月3日高唐农商行工作人员与唐本会及律师到上述房产地点与楼房的商户见面，告知被告奥宇装饰公司在内的租赁商户，唐本会已经购买其承租的房屋，今后将房屋租金需支付给唐本会，如需继续租赁在接通知后3日内与唐本会协商租赁事宜。至此，唐本会与高唐农商行办理了购买房屋的交接手续。奥宇装饰公司主张于2016年2月1日与农资公司签订租赁房屋的协议，该协议的租赁期限是5年，2021年2月1日到期，约定租赁费是每年36000元，占用房产证平面图上的15和3其中的三间门头683.145平方米。山东明信价格评估有限公司依本院委托进行价格评估，该所出具价格评估结论书：奥宇装饰公司占用的高唐县大市场福源路西首南侧683.14平临街楼在价格评估基准日的年租金价值为99500元。一审法院认为，涉案房产已于2008年11月20日经过司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商行（原高唐县农村信用合作联社）名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人。农资公司在涉案房产所有权已转移的情况下，仍以所有人身份与奥宇装饰公司签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人财产，且高唐农资公司事后未取得房屋所有权人高唐农商行的追认，该合同属无效合同。奥宇装饰公司主张“买卖不破租赁”，经查，奥宇装饰公司签订房屋租赁协议的时间是2016年2月1日，其时，房屋产权已转移登记到高唐农商行名下，本案不存在适用“买卖不破租赁”原则的情形。唐本会通过法定的拍卖程序成为涉案房产的所有权人，虽未办理不动产登记证书，但《拍卖成交确认书》《房屋买卖合同》已足以证明唐本会的所有人身份。唐本会要求奥宇装饰公司迁出涉案房产，符合《物权法》第三十四条的规定；要求奥宇装饰公司赔偿占用期间的损失，符合《物权法》第三十七条的规定，予以支持。损失数额参照山东明信价格评估有限公司出具的价格评估意见，年租金价值为99500元，自唐本会主张权利之日即起诉之日2019年1月11日起至搬出之日止。唐本会请求的鉴定费损失2980元，系合理支出，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告奥宇装饰公司于判决生效后十五日内搬出所占用的位于高唐县首南侧建设临街综合楼；被告奥宇装饰公司于判决生效后十五日内支付原告唐本会租金损失（按99500元/年自2019年1月11日起计算至实际搬出房屋之日止）；被告奥宇装饰公司于判决生效后十五日内支付原告唐本会鉴定费损失2980元；驳回唐本会的其他诉讼请求。案件受理费2288元由被告奥宇装饰公司负担。二审审理过程中，上诉人奥宇装饰公司提交高国用（2001）字第006号复印件一份和高唐农资公司的证明一份，拟证明涉案土地为国有划拨使用权土地，至今没有过户至高唐农商行，更没有过户至唐本会名下，仍由高唐农资公司享有土地使用权。唐本会质证称，该土地使用证已经被唐本会在一审提交的山东省高唐县人民法院（2008）高法商执字第89号民事裁定书否定，该裁定书已将高唐农资公司的国有划拨土地裁定归高唐农商行合法使用。因此，该证据不能否定唐本会合法购买涉案土地上的房产，并对房产享有所有权的事实。对提交的高唐农资公司证明质证意见同上述意见。本院认为，上诉人奥宇装饰公司提交的证据与本案具有关联性，予以采信。被上诉人唐本会提交照片4张：照片1，拟证明在涉案房产拍卖前，高唐农商行已经通知奥宇装饰公司该房产准备拍卖，房产的产权归高唐农商行所有，广大租赁户不得向他人支付租金。照片2、3、4，拟证明在唐本会购买楼房后，即2018年11月3日高唐农商行工作人员与唐本会及律师向奥宇装饰公司送达通知书，告知奥宇装饰公司已经购买涉案房产，高唐农商行已将房屋向唐本会交接，并通知奥宇装饰公司今后的租金向唐本会交纳。奥宇装饰公司已经收到了该通知，拒不与唐本会签订租赁合同，侵犯了唐本会的财产所有权。奥宇装饰公司质证称，照片1并非原件，对于真实性不予认可，即使该四张照片是真实的，也不能证明唐本会所主张的房产交付事宜。对照片2的意见，对几份合同的真实性不予认可，即使合同是真实的，合同所租赁的房屋与奥宇装饰公司所承租的房子虽然位于同一位置，但是不能证明高唐农商行将奥宇装饰公司所租赁的房子交付唐本会。实际上高唐农资公司将涉案房产交付给奥宇装饰公司使用之后，奥宇装饰公司一直占有使用至今，奥宇装饰公司没有接到过高唐农资公司或者高唐农商行关于涉案房产的其它交付通知，唐本会从未占有过奥宇装饰公司所租赁的涉案房产。本院认为，被上诉人唐本会提交的证据不能证明高唐农商行已将涉案房产实际交付，不予采信。本院二审审理查明的事实同一审。本院认为，本案争议焦点问题是：被上诉人唐本会是否有权向上诉人奥宇装饰公司主张权利。首先，唐本会与奥宇装饰公司之间未签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，唐本会在原审的诉讼请求亦是判令奥宇装饰公司停止侵占其临街楼房的行为，立即迁出，按评估价格赔偿租金损失，故本案案由应为排除妨害纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷不当。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房产于2008年11月20日转移登记到高唐农商行名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人，唐本会虽于2018年10月31日通过拍卖程序拍得该房产，并于2018年11月1日与高唐农商行签订房屋买卖合同，但涉案房产至今未登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不发生物权变动的效力，唐本会依法不享有对涉案房产的物权；另涉案房产长期被奥宇装饰公司租赁使用，唐本会购买该房产后，高唐农商行未实际进行交付，唐本会不是涉案房产的合法占有人，不是与本案有直接利害关系的公民，无权提出排除妨害，不是本案排除妨害纠纷的适格原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。因此，被上诉人唐本会不具备本案原告诉讼主体资格，本案应当裁定驳回其起诉。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释第》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初120号民事判决；二、驳回被上诉人唐本会的起诉。一审案件受理费2288元，退还被上诉人唐本会；上诉人奥宇装饰公司预交的二审案件受理费2288元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王永前审判员  闫 蕾审判员  户凤英二〇二〇年六月十一日书记员  郝喜坤