山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4175号上诉人（原审被告）：刘燕，女，1970年11月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨鸿，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐长群，山东储誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南新龙物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋森，董事长。委托诉讼代理人：李志涛，山东泉运律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洪利，山东泉运律师事务所律师。上诉人刘燕因与被上诉人济南新龙物业管理有限公司（以下简称新龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘燕上诉请求：1.撤销一审判决书，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由新龙物业公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案没有管辖权。刘燕与新龙物业公司在业主公约中明确约定，双方之间发生纠纷，应当提交当地仲裁委员会依法裁决，而之后双方签订的《前期物业管理协议》中，并没有废止业主公约中这项管辖权的约定，所以本案应当由济南仲裁委管辖。二、刘燕没有缴纳物业费是因为新龙物业公司违约在先。面对刘燕多次提出的解决暖气漏水问题以及打开暖气阀门的要求，新龙物业公司都予以拒绝或是无视，新龙物业公司在供暖季停止供暖而且也没有与刘燕沟通解决问题，属于新龙物业公司未尽到物业服务责任。正因新龙物业公司这种不负责任的行为致使刘燕家中暖气无法开放，房客退房，房屋闲置，给刘燕造成了重大损失。在2018年1月之前刘燕均按时交纳物业费，从未恶意欠付，刘燕在与新龙物业公司就供暖问题沟通未果的情况下，停止交纳物业费是被逼无奈的做法，新龙物业公司瑕疵履行双方的物业合同，应由其承担过错责任。三、由于供暖问题得不到解决，刘燕只能用电取暖，但新龙物业公司限制刘燕用电，每次只允许刘燕购买10度电，无法正常取暖造成刘燕旧疾复发。新龙物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘燕支付新龙物业公司物业费1195.8元；2.判令刘燕支付新龙物业公司因未按时缴纳物业费的违约金968.5元；3.本案诉讼费用由刘燕承担。一审法院认定事实：关于本案的管辖权。刘燕主张在业主公约中明确约定双方发生纠纷应当提交当地仲裁委员会依法裁决，刘燕认为一审法院对本案没有管辖权。新龙物业公司称双方在《前期物业管理服务协议》中明确约定或裁或诉，应当由法院进行管辖，且业主公约和物业服务协议相比较，物业服务协议效力更高。一审法院认为，《前期物业管理服务协议》中约定可诉可裁，新龙物业公司选择诉讼的方式解决纠纷，刘燕应诉答辩并在答辩期间提出管辖权异议，法院已对管辖权异议作出处理，刘燕依据业主公约请求仲裁的事由，一审法院不予采信。关于刘燕主张拒交物业费的理由是否成立，刘燕主张新龙物业公司在取暖季停暖，不接电话，房屋漏水时不进行维修，限制用电，刘燕曾向电视台反映，12345投诉，居委会组织过调解，均未果，刘燕认为新龙物业公司提供物业服务不符合标准，为此拒交物业费，刘燕提交五组证据证实其主张，证据一：济南新闻综合频道的今晚特别点击录像、2019年3月18日与物业科的通话录音、2019年3月27日居委会调解录像，证明2016年-2017年取暖季、2017年-2018年取暖季新龙物业公司停暖、不接刘燕电话，新龙物业公司提供物业服务不符合标准；证据二：2017年12月4日物业科回访录音，证明房屋存在漏水问题，物业公司不进行维修；证据三：2019年购电收款收据5张，证明物业限制刘燕购电，每次只允许刘燕购买10度电；证据四：2006年邓来仁出具的收条2张、2011年单位工程材料供应计划，证明刘燕已经维修过地暖，新龙物业公司应无条件供应暖气；证据五：《协议书》，证明刘燕已经与济南拆迁服务公司达成暖气开户协议书，物业公司应当供暖气。新龙物业公司对证据一、证据二的真实性、关联性均不认可，媒体采访及录音都是有一定偏向性，不能完整反映案件事实，并且该录音所反映的问题是关于供暖问题及漏水问题与本案无关联性；新龙物业公司对证据三真实性无异议，但认为无法达到证明目的，购买电的度数不能证明其拒缴物业费的理由；新龙物业公司对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，说明刘燕的暖气在2006年、2011年均出现过故障，维修并且支付了维修费用，并且供暖设施属于业主所有，维修更换的义务应当由业主自行负责，维修费用也应当由业主自行负责；新龙物业公司对证据五有异议，《协议书》是在2005年签订的，由刘燕和济南市拆迁公司达成的暖气开户费，只是证明暖气开户了，并不是以后就不交纳供暖费用了，还是应当每年向供热公司交纳暖气费。一审法院认为，刘燕主张新龙物业公司对房屋漏水问题未进行维修，新龙物业公司不认可，刘燕亦未提交证据证实房屋漏水的时间、部位及维修责任的主体，对刘燕主张因新龙物业公司未及时维修房屋拒交物业费的理由不予采信。刘燕主张新龙物业公司在取暖季停暖多次交涉未果，为此拒交物业费，新龙物业公司不认可，认为供暖问题和本案无关联性，暖气之所以没开是因为刘燕没有交纳暖气费，没有交费不可能开暖气阀，暖气费用应当交纳给供热公司，和物业公司没有任何关系，一审法院认为，新龙物业公司依据《前期物业管理服务协议》需要为刘燕提供热费的代收代缴收费服务、供热线路作为房屋共用设施设备的运行、维护和管理服务，新龙物业公司不是供热义务的主体，现济南市实行集中统一供暖，暖气开闭和供应需要业主和热力公司沟通协调，刘燕亦未提交证据证实暖气阀的开闭由新龙物业公司统一管理，对刘燕主张因新龙物业公司停暖拒交物业费的理由不予采信。一审法院认为，新龙物业公司与刘燕签订了《前期物业管理服务协议》，对物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同权利义务作出了约定，此约定及于该小区业主。新龙物业公司依约提供了物业服务，刘燕应当按照约定交纳物业服务费。故一审法院对新龙物业公司要求刘燕支付2018年1月至2019年6月的物业费1195.8元的请求予以支持。新龙物业公司作为物业服务企业，应为业主提供必要的便利，协助业主解决漏水、供暖等问题，久拖未决使得业主对新龙物业公司心生不满，刘燕亦无主观恶意拖欠物业费的故意，对新龙物业公司要求刘燕支付违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘燕于判决生效之日起十日内支付济南新龙物业管理有限公司物业费1195.8元。二、驳回济南新龙物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由新龙物业公司负担22元，刘燕负担28元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘燕提交证据1，案涉管道井情况照片两张，证明案涉小区管道井实际情况，照片中案涉管道井位于小区公共区域，属于小区共用部位，且平常属于关闭状态，新龙物业公司持有钥匙，不存在业主私自打开的可能。新龙物业公司对该管道井内设施负有维保义务。提交证据2，物业拒绝维修供暖视频一份，证明2017年12月9日，因新龙物业公司一直未就供暖问题给予回复，刘燕前去新龙物业公司办公地点询问，被其工作人员告知要其自行维修供暖。新龙物业公司作为案涉小区的物业服务公司，对物业服务合同中物业公司的约定义务存在瑕疵履行情况。提交证据3，一份；证明新龙物业公司工作人员临时关闭阀门，在一个月前，刘燕通知新龙物业公司要求其关闭案涉暖气管道阀门，新龙物业公司一直不予理会,未能尽到其应尽的管理责任。提交证据4，暖气费预交费凭证原件一份，证明刘燕并非故意不支付供暖费用，但考虑到新龙物业公司曾多次无正当理由私自停暖且未给刘燕任何补偿，才未及时缴费。提交证据5，电话录音一份；证据6，电话录音一份；共同证明新龙物业公司作为小区的物业服务公司，即未能积极解决业主问题，也未能及时与业主联系沟通，且其服务态度恶劣，属于明显未尽到物业管理合同相应义务的违约行为。提交证据7，山东省千佛山医院住院病案首页原件一份；山东省千佛山医院病人费用汇总明细清单原件一份，山东中医药大学附属医院门诊病历原件一份，山东中医药大学附属医院医疗门诊收费票据原件一份，山东省千佛山医院医疗住院收费票据原件一份，证明因新龙物业公司未能及时供暖，导致刘燕旧疾复发，治疗共计花费5734.67元。新龙物业公司对上述证据质证称，通过视频可看出刘燕家里暖气片和管道漏水，属于其专有部分，相应的维修和更换应由其自身来解决，且其也没有缴纳供暖费用，新龙物业公司已经协助刘燕查找问题，并告知解决方式。本院认为，刘燕提交的证据能够证实刘燕与新龙物业公司就供暖问题进行沟通协调，但不能认定供暖问题由新龙物业公司进行解决，对上述证据本院不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院认定事实一致。本院认为，刘燕主张的供热问题属于供热单位进行管理，不属于新龙物业公司服务范围，刘燕以此拒缴物业费的理由不能成立。刘燕家中供暖管道漏水，漏水部位属业主专有部位，刘燕告知新龙物业公司后，新龙物业公司也告知刘燕自行修理，刘燕主张新龙物业公司未进行积极沟通的意见本院不予采信。一审法院对新龙物业公司的物业费请求予以支持符合法律规定。刘燕主张的管辖异议，一、二审法院已作出裁定，对刘燕该上诉理由本院不予审查。综上所述，刘燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘燕负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年六月十日书记员  朱 茜