重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1226号 原告（反诉被告）：郑定芳，女，1961年5月7出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：崔周平，重庆瀛永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王熙，重庆瀛永律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖鸣，男，1981年8月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：彭浩，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰艳，重庆百君律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑定芳与被告（反诉原告）肖鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后。依法适用简易程序于2020年3月27日、2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郑定芳的委托诉讼代理人崔周平、王熙，被告（反诉原告）肖鸣及其委托诉讼代理人兰艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求确认原被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被告向原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以每月12000元为基数，自2019年10月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）；3.请求判令被告立即向原告返还租赁房屋；诉讼费用由被告负担。事实和理由：双方于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1-2层的2车间出租给被告等。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告确拖欠租金。为维护权益，起诉来院。 被告答辩称：案涉房屋无建设工程规划许可证，租赁合同应属无效，原告无权主张违约金且应该返还已经收取的保证金1万元并承担资金占用损失。请求驳回原告的诉讼请求。 被告提起反诉请求称：1.请求确认《房屋租赁合同》无效；2.请求判令原告立即返还被告保证金1万元；3.请求判令原告立即向被告支付保证金1万元的资金占用损失（以1万元为基数，自2017年6月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%（1-3年期）的标准计算；仍然以1万元为基数，自2019年8月20日至2020年2月19日按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%（1年期）的标准计算；继续以1万元为基数，自2020年2月20日至全部款项付清之日止按全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%（1年期）的标准计算；截至反诉之日暂计1300元）；3.请求判令原告承担被告的搬迁损失15万元；诉讼费由原告负担。事实和理由同答辩意见。 原告答辩称：1.双方之间的租赁合同无效，被告应立即返还案涉房屋；2.即使租赁合同无效，根据相关规定，被告应该按原被告双方约定的租金标准12000元/月向原告支付占用期间的房屋占有使用费；3.关于1万元保证金，原告愿意退还但不应该支付任何资金占用损失，保证金不计利息是原被告的真实意思表示，原告基于被告的真实意愿收取保证金不是恶意占用，案涉房屋的状况被告在租赁之前是知悉的，被告对合同无效有过错，双方过失相抵，公平起见原告不应该向被告支付任何资金占有使用费；4.被告在租赁合同签订前就曾用案涉房屋的产权证书为其名下的公司办理注册地址，其是对房屋状况明知的，即使合同无效也不应由原告承担相应的搬迁损失，此外，被告尚未搬迁，并未实际产生搬迁损失，其主张无依据，不应支持。请求驳回被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，房屋租赁合同、产权证、宗地详细信息、建设项目竣工验收合格证、银行转账记录、房租支付明细、收据、民事起诉状，本院予以确认并在卷为凭。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月1日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第3.1条约定：租期自2017年6月1日至2020年6月1日，第一年租金为144000元/季度，第二、三年租金为36000元/季度；第3.2条约定：乙方签订本合同时向甲方缴纳保证金10000元，保证金在合同到期，且乙方无违约行为，并结清所有费用时退回（不计利息），如乙方在本合同约定期间违约，此保证金甲方不予退还；第3.3条约定：本租赁关系实行先交租金后使用原则，签订本合同时乙方向甲方交付一季度租金，以后乙方应于每一季度到来之前15日以上按甲方的要求或指定的方式向甲方缴纳租金；第3.5条约定：本合同租赁期间如国家征用或开发商开发及其他甲方不能控制的原因需要收回房屋，双方无条件解除合同，乙方无条件搬出该房屋，甲方不给予任何补偿或费用。因该房屋及附属物、添加物等所有补偿归甲方所有，乙方不得提出任何要求；第7条约定：乙方应严格按照本合同执行，不得有任何违约行为。如乙方拖欠包括但不限于租金、水电费、物管费等费用，乙方除支付应支付的部分外，还应向甲方每日支付本合同约定租赁期间租金总额的百分之三的违约金，直至付清时止。同时甲方有权采取停水电等相应措施督促乙方缴纳。任何一项费用拖欠达十五天的，甲方有权单方解除合同，保证金不退还。同日，原告出具收据载明收到了被告支付的10000元保证金。 审理中，双方均认可租赁房屋系渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1-2层房屋旁的搭建物，2019年9月30日前的租金已付清。原告陈述该搭建物至今未取得建设工程规划许可证。 被告陈述案涉房屋用作库房使用，2019年9月得知案涉房屋即将拆迁，被告积极与原告协商，亦寻找新仓库搬离，然因春节长假及疫情原因，被告无法及时搬离，故原告亦应免除2019年10月至疫情结束期间的房屋占有使用费。 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。审理中，原告亦认可租赁房屋至今未取得建设工程规划许可，故双方就租赁房屋签订的租赁合同系无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉租赁合同无效，原告有权要求被告返还其占有的租赁房屋，本院对此项诉讼请求予以支持。至于保证金，因租赁合同无效，原告无权收取，审理中其亦同意返还保证金，故本院对被告要求原告返还保证金10000元的诉讼请求予以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条约定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。庭审查明，被告仍占有租赁房屋，2019年9月30日前的费用已结清，故其应当参照租金标准支付2019年10月1日之后的房屋占有使用费，本院对原告请求判令被告以12000元/月为标准，支付2019年10月1日至返还租赁房屋时止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。被告辩称因拆迁和疫情因素，被告无法及时搬离，原告应免除2019年10月至疫情结束期间的房屋占有使用费。因案涉房屋用作库房，现无证据证明拆迁、疫情导致了被告无法正常使用房屋，且如被告所述，2019年9月之后即开始计划搬迁工程，然其至今仍未搬离，审理中也未举示证据证明被告搬离时因疫情原因阻碍了进程，故其要求免除房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予采纳。 被告另要求原告支付保证金资金占用损失，签订租赁合同时，原告应确保其房屋具备出租的条件，被告也应该对房屋是否能够出租进行核实，案涉租赁合同因未取得建设工程规划许可证无效，双方均应承担过错责任。故对于保证金的资金占用损失，本院酌情以起诉之日做为资金占用损失的起算点，即资金占用损失计算方式为：以10000元为基数，从2020年1月9日计算至保证金返还时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 被告另要求原告支付搬迁损失，因被告尚未搬迁，该损失尚未产生，故本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郑定芳与被告（反诉原告）肖鸣于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）肖鸣于本判决生效之日起十日内将渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1-2层房屋旁的搭建物返还原告（反诉被告）郑定芳； 三、被告（反诉原告）肖鸣于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）郑定芳房屋占有使用费，计算方式为：以12000元/月为标准，从2019年10月1日计算至返还租赁房屋时止； 四、原告（反诉被告）郑定芳于本判决生效之日立即返还被告（反诉原告）肖鸣保证金10000元； 五、原告（反诉被告）郑定芳于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）肖鸣资金占用损失，计算方式为：以10000元为基数，从2020年1月9日计算至保证金返还时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率； 六、驳回被告（反诉原告）肖鸣的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7780元，减半收取3890元，由被告（反诉原告）肖鸣负担，反诉案件受理费3890元，由原告（反诉被告）郑定芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年六月三日 书记员  符 爽