江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏01行初347号 原告朱玉琴，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人黄晋，江苏联勤律师事务所律师。 被告南京市秦淮区人民政府，住所地南京市太平南路69号。 法定代表人司勇，南京市秦淮区人民政府区长。 委托代理人张燕艳，南京市秦淮区司法局工作人员。 委托代理人尹艳，江苏君远律师事务所律师。 第三人朱裕英，性别××年××月××日生，××族。 第三人朱玉泉，性别××年××月××日生，××族。 第三人金莉莎，性别××年××月××日生，××族。 原告朱玉琴不服被告南京市秦淮区人民政府（以下称秦淮区政府）作出的宁秦府征补字〔2019〕第23号《南京市秦淮区人民政府征收补偿决定书》（以下称23号《征收补偿决定书》），于2019年6月20日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理，并于同日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因朱裕英、朱玉泉、金莉莎与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭审理了本案。原告朱玉琴及委托代理人黄晋，被告秦淮区政府的委托代理人张燕艳、尹艳到庭参加诉讼。第三人朱裕英、朱玉泉、金莉莎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案件疑难、复杂，经江苏省高级人民法院批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 因石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目需要，被告秦淮区政府于2017年3月6日作出宁秦府征字〔2017〕5号《南京市秦淮区人民政府房屋征收决定》（以下称5号《房屋征收决定》），对秦淮区石门坎后街1-34号（含单双号）、44号；石门坎61号；石门坎103-115号（单号）；沿河边1号、2号范围内的房屋实施征收。2019年5月29日，被告秦淮区政府对被征收人朱裕英、朱玉泉、朱玉琴、金莉莎作出23号《征收补偿决定书》。 原告朱玉琴诉称，秦淮区石门坎后街1号房屋（以下称案涉房屋）位于石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目（以下称案涉项目）征收范围内，其中公房部分由原告母亲朱桂兰承租，私房部分产权人为原告父亲朱庭风。朱庭风、朱桂兰先后于2013年11月、2015年7月去世，案涉房屋未进行遗产分割，并于2017年4月被拆除。2019年4月24日，江苏省南京市钟山公证处出具（2019）宁钟证民内字第1677号《公证书》（以下称1677号《公证书》），对案涉房屋中的公房使用权归属协议进行公证，原南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下称秦淮区征收办）依据1677号《公证书》与朱玉泉签订了《征收补偿协议》。2019年6月12日，江苏省南京市钟山公证处作出（2019）苏钟证撤字第2号《关于撤销（2019）宁钟证民内字第1677号公证书的决定》，明确1677号《公证书》自始无效。2019年5月29日，被告秦淮区政府对被征收人朱裕英、朱玉琴、朱玉泉、金莉莎作出23号《征收补偿决定书》，要求被征收人在收到决定后十五日内办理案涉房屋征收与补偿手续，腾空房屋交征收部门。原告认为，23号《征收补偿决定书》违反了有关法律和政策规定，严重侵犯了原告的合法权益。1.23号《征收补偿决定书》依据的是2017年5月5日的评估结果，没有依据2019年3月5日的复核评估，属于认定事实错误。2.秦淮区征收办依据被撤销的1677号《公证书》与朱玉泉签订的《征收补偿协议》应属无效，被告秦淮区政府应当对案涉房屋（包括公房和私房）重新作出征收补偿决定。3.案涉房屋已于2017年4月被拆除，23号《征收补偿决定书》仍要求在收到决定后十五日内腾空房屋交征收部门，该行政行为明显不当。综上，被告秦淮区政府作出的23号《征收补偿决定书》主要证据不足，认定事实错误且明显不当，请求人民法院判决撤销23号《征收补偿决定书》，责令被告秦淮区政府对案涉房屋的全部（包括公房和私房）重新作出征收补偿决定。 原告朱玉琴提交的证据有： 证据1、23号《征收补偿决定书》，证明本案被诉行政行为系被告秦淮区政府作出的征收补偿决定。 证据2、1677号《公证书》，证明案涉房屋的公房部分在被征收时承租人为朱桂兰。 证据3、（2019）苏钟证撤字第2号《关于撤销（2019）宁钟证民内字第1677号公证书的决定》，证明1677号《公证书》涉及到的协议中的公房已经被拆除，标的物已经灭失，1677号《公证书》自始无效，因此秦淮区征收办与第三人朱玉泉就案涉房屋的公房部分签订的房屋征收补偿协议无效。 证据4、《装饰大世界危旧房改造和环境整治项目历史原因形成未登记建筑认定审核表》，证明经过壹城集团、月牙湖街道、秦淮区征收办等部门共同认定，案涉房屋私房建筑面积为54平方米，同时证明第一次审核时本案原告及其他法定继承人中已经有人已经向秦淮区征收办提出异议，上述部门在2019年对房屋面积重新认定，确定了案涉房屋中私房建筑面积为54平方米，并且在公证处公证时就是依照这个面积进行公证的，和23号《征收补偿决定书》认定的16.55平方米有很大区别，23号《征收补偿决定书》认定的16.55平方米面积错误。 证据5、《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》2份，证明公房部分建筑面积43.33平方米，征收时的承租人为朱桂兰，补偿款为936708元，私房部分建筑面积54平方米，产权人朱庭风，可以证明案涉房屋包括公房和私房，公房部分承租人为朱桂兰，征收补偿决定中没有对公房作出任何认定。 证据2—5共同证明23号《征收补偿决定书》对案涉房屋面积认定错误。 证据6、《南京市公有住房租赁合约》，证明案涉房屋公房的承租人为原告母亲朱桂兰，至今没有变更过承租人，公房使用面积35.9平方米。 证据7、南京市秦淮区市场监督管理局企业登记资料查询表，证明案涉房屋在征收时领有三份个体工商营业执照，开业日期分别是1997年和2003年，可以证明案涉房屋在被征收时其用途为商业用房，符合南京市征收补偿相关规定，应当按照商业用房给予补偿。 证据8、南京市公安局秦淮分局月牙湖派出所《接处警工作登记表》及照片，证明2017年原告及丈夫到案涉项目征收小组要求商谈征收补偿事宜被拒绝。 证据9、南京庆盛房屋拆迁有限公司出具的《证明》，证明朱玉泉在2019年5月依据被撤销的1677号《公证书》与该公司签订了征收补偿协议，原告认为征收补偿协议应当与秦淮区征收办签订，而且签订该征收补偿协议未经其他法定继承人同意，违反了法律规定，也违反了法定程序。 被告秦淮区政府辩称：一、秦淮区政府作出的5号《房屋征收决定》主体合法、程序合法、适用法律正确。1.秦淮区政府具有作出5号《房屋征收决定》的主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称《征收与补偿条例》）第八条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字〔2012〕13号，以下称《南京市征收补偿办法》）第二条、第三条之规定，被告作为区人民政府，负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，具有作出5号《房屋征收决定》的主体资格。2.为进一步加快秦淮区危旧房改造，提升城市环境品质、改善落后的基础设施条件，案涉项目于2016年4月18日经南京市秦淮区发展和改革局备案（秦发改投资字〔2016〕114号），并于2016年5月16日取得了原南京市规划局《关于秦淮区石门坎装饰大世界地块征收规划意见的复函》（宁规函字〔2016〕2015号）。由房屋征收部门会同发改、规划、国土等部门对拟征收范围进行调查、论证，确定房屋征收范围，并对房屋征收项目费用进行概算。2017年1月17日，房屋征收部门拟定征收补偿方案并在征收范围内公开征求意见。因案涉项目符合《征收与补偿条例》第八条第（五）项规定的情形，2017年3月6日，被告作出了5号《房屋征收决定》并依法进行公示，征收补偿实施方案也一并进行了公示。故被告作出5号《房屋征收决定》的程序合法、适用法律正确。二、被告作出23号《征收补偿决定书》主体合法、证据充分、适用法律正确、符合法定程序。1.被告具备作出案涉征收补偿决定的主体资格。根据《征收与补偿条例》第二十六条第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”之规定，本案中，被告作为作出5号《房屋征收决定》的区人民政府，具有作出案涉征收补偿决定的法定职责。2.被告作出案涉征收补偿决定的证据充分、适用法律正确、符合法定程序。秦淮区征收办作为案涉项目的房屋征收部门，于2017年3月24日在被征收范围内公告了候选评估机构名单，由于被征收人未能协商选定评估机构，最终于2017年3月27日通过摇号选定江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司（以下称金宏业公司）作为案涉项目评估机构，公证书和摇号结果也在相应范围内进行了公示。金宏业公司查验了委托估价房屋的相关资料，对现场进行了勘查，按照房地产评估的有关法律、法规和政策的要求，对案涉房屋进行了公平公正的评估。2017年5月5日，金宏业公司出具了房屋征收分户估价报告，并由房屋征收实施单位依法进行送达。评估结果公布、送达后，原告未在法定期限内书面申请复核评估。秦淮区征收办于2017年5月27日、2018年12月15日、2018年12月21日、2019年5月28日多次与原告及相关人员进行协商。因与被征收人在规定的签约期限内未达成补偿协议，秦淮区征收办向被告作出了《关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示》。2019年5月29日，被告作出23号《征收补偿决定书》并依法送达，且在被征收范围内进行了公示。综上，被告秦淮区政府作出23号《征收补偿决定书》的证据充分、适用法律正确、符合法定程序，请求人民法院依法驳回原告朱玉琴的诉讼请求。 被告秦淮区政府向本院提交了证明行政行为合法的证据和法律依据，证据有: 证据1、《秦淮区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； 证据2、《关于秦淮区2016年国民经济和社会发展计划执行情况及2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》、《南京市秦淮区第二届人民代表大会第一次会议关于秦淮区2016年国民经济和社会发展计划执行情况及2017年国民经济和社会发展计划的决议》； 证据3、《关于秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目备案的通知书》（秦发改投资字〔2016〕114号）； 证据4、《关于秦淮区石门坎装饰大世界地块征收规划意见的复函》（宁规函字〔2016〕215号）及附件《秦淮区石门坎装饰大世界拟征收地块规划用地范围和条件附图》； 证据5、《建设项目用地勘测定界成果报告》及附页； 证据6、建设用地勘测定界图； 证据7、《启动秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收程序申请》； 证据8、《关于秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋确认征收范围的情况说明》； 证据9、《秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋确认征收范围调查情况及论证意见》； 证据10、《关于征收范围的意见函》（编号：2016025）。 证据1－10证明案涉征收项目符合相关规划要求，征收程序合法。 证据11、《南京市住房和城乡建设委员会征收房屋产权情况表》、《房屋征收产权情况汇总表》、《房屋征收产权处理意见书》； 证据12、《房屋征收冻结通知书》（项目编号201604011）及《秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治项目冻结通知书送达回执》； 证据13、《通知》（确定概算中签评估机构）； 证据14、《南京市国有土地上房屋征收项目补偿资金概算表》； 证据15、《南京市国有土地上房屋征收与补偿专项存款开户通知书》、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目征收补偿资金的承诺书》。 证据11－15证明房屋征收部门依法对征收范围内的房屋进行调查，委托评估机构进行补偿资金概算，资金足额到位、专款专用。 证据16、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿方案备案申请书》； 证据17、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿方案》； 证据18、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿方案公告》； 证据19、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿方案公告》公示照片； 证据20、《征收补偿方案回复》、《石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿方案修改情况说明》； 证据21、《征收补偿实施方案回复》； 证据22、《秦淮区实施社会稳定风险评估项目备案通知书》、《江苏省社会稳定风险评估评审表》。 证据16－22证明房屋征收部门拟定征收方案、征收补偿方案并公示征求意见，被征收人在规定期限内未提出书面修改意见，经社会稳定风险评估论证，案涉项目为低风险，准予实施。 证据23、5号《征收决定》及《公告》； 证据24、《秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目房屋征收补偿实施方案》及公示照片。 证据23－24证明被告依法作出征收决定并依法公告。 证据25、《通知》； 证据26、《协商选定评估机构征求意见表》、《评估机构选择签收表》、《选定评估机构征求意见汇总表》； 证据27、《公告》及附表； 证据28、（2017）宁南证经内字第2514号《公证书》及公示照片； 证据29、《房地产估价机构资质证书》、《营业执照》、评估人员资质证书及征收评估岗位证。 证据25－29证明房屋征收部门依法选定征收评估机构。 证据30、《被征收房屋查勘记录表》及照片； 证据31、《房屋征收分户估价报告》（编号：苏金宏业征估字（2017）-0401-018号）； 证据32、分户初步估价结果表及公示照片； 证据33、《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》及《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户评估结果表送达回证》； 证据34、《南京市国有土地上住宅房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》及《南京市国有土地上房屋征收补偿装修评估结果表送达回证》。 证据30－34证明评估公司对原告房屋进行现场勘查，制作分户评估结果表，并由征收实施单位依法送达，评估结果合法。 证据35、《情况说明》； 证据36、《南京市国有土地上住宅房屋征收调查登记分户表》； 证据37、《关于石门坎后街1号情况》； 证据38、《户籍信息证明》； 证据39、《常住人口登记表》； 证据40、《常住人口登记卡》； 证据41、《独生子女光荣证》； 证据42、《南京市公共交通公司职工登记表》； 证据43、朱玉琴等人身份证复印件； 证据44、《关于朱玉平同志因工死亡善后处理的意见》； 证据45、《南京市私有房屋所有权证》、土地证； 证据46、南京市房屋平面图。 证据35－46证明在作出征收补偿决定之前，房屋征收部门对于案涉项目地块征收范围内的案涉房屋依法进行了调查登记。 证据47、《房屋征收补偿协商笔录》； 证据48、参与协商人员动迁及见证人工作证； 证据49、《国有土地上房屋征收补偿明细表》； 证据50、朱庭风（已故）户征收补偿决定房源； 证据51、《关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示》； 证据52、23号《征收补偿决定书》、送达回证及公示照片； 证据47－52证明征收实施单位依法履行职责，多次与原告进行协商，因未能在签约期限内达成补偿协议，经房屋征收部门报请，被告作出23号《征收补偿决定书》并送达、公示。 法律依据有： 1.《征收与补偿条例》第八条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十六条第一款； 2、《南京市征收补偿办法》（宁政规字〔2012〕13号）第二条、第三条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十条。 第三人朱裕英、朱玉泉、金莉莎未陈述意见，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，被告秦淮区政府对原告朱玉琴提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2－4、证据6、证据7及证据5中公房部分的估价表的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为无法达到原告的证明目的，23号《征收补偿决定书》是针对案涉房屋私房的有证部分即16.55平方米，对于一层翻建11.55平方米、二层翻建25.9平方米，因为第三人朱玉泉已就该部分的继承权问题提起民事诉讼，目前尚未签订补偿协议，也未作出征收补偿决定，承租公房部分43.33平方米已经与第三人朱玉泉签订补偿协议，与本案没有关联，对证据5中私房部分估价表的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可；对证据8中接处警登记表的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，对证据8中照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据9的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。 原告朱玉琴对被告秦淮区政府提交的证据1-10的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据11－15的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为证据11第17页明确记载现在房屋面积为24.79平方米，产权证上是18.38平方米，11.55平方米没有依据，概算明确区分住宅房屋和营业用房（住改非），营业用房均价为一层41446元/平方米、二层34400元/平方米、三层29288元/平方米，案涉房屋属于住改非的营业用房，应当按照营业用房进行征收补偿；对证据16-22的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据23-24的真实性没有异议，公告明确征收补偿协议的签约期限为2017年3月26日至2017年6月23日，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（南京市人民政府第318号令，以下称318号令）已经于2017年3月10日正式实施，被告应当按照318号令进行征收补偿；对证据25-29的真实性没有异议，认为征求意见表上仅有朱玉泉签名，没有其他法定继承人签名，秦淮区征收办没有将相关法律文件向其他法定继承人送达，程序严重违法；对证据30的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为案涉房屋包含公房和私房，23号《征收补偿决定书》遗漏了公房，查勘记录表中并没有明确公房面积以及私房面积，案涉房屋应当属于朱桂兰和朱庭风，不是朱玉泉，勘察记录表中只有朱玉泉的签字，没有其他法定继承人的签字，秦淮区征收办的现场查勘严重违反法定程序；对证据31—34的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为证据31与证据32确定的私房面积及评估价格均不一致，估价报告认定的面积为16.55平方米，单价为22061元/平方米，而分户汇总表认定的是18.38平方米，单价24517元/平方米，同时分户估价报告对公房部分没有作出任何评估结论，不能反映出案涉房屋全部房屋的客观事实，送达回证记载的送达方式不合法，不具备法律效力；对证据35的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该情况说明于2019年5月25日出具且刻意隐瞒重要事实，没有经办人签名，不符合书证的形式要求，不能作为本案认定事实的依据；对证据36－46的真实性没有异议，认为可以证明石门坎后街1号包括公房和私房，公房承租人为朱桂兰，私房面积为18.38平方米；对证据47的真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为原告于5月27日才知道房屋的评估情况，房屋征收工作人员介入原告及家人的纠纷违法；对证据48、证据50、证据51没有异议；认为证据49没有反映案涉房屋的全部情况，应当对公房和私房的全部面积进行补偿；对证据52的真实性没有异议，认为23号《征收补偿决定书》确实送达了原告且由本人签字。 本院经审查认为，原告朱玉琴向本院提交的证据1-7、证据9，被告秦淮区政府向本院提交的证据1-32、证据33中的《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》、证据34中的《南京市国有土地上住宅房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》、证据35-52均与待证事实相关，且来源真实、合法，符合行政诉讼证据要求，本院均予以确认。原告朱玉琴提交的证据8与待证事实无关，本院不予确认。被告秦淮区政府提交的证据33中的《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户评估结果表送达回证》、证据34中的《南京市国有土地上房屋征收补偿装修评估结果表送达回证》真实性存疑，本院亦不予确认。 经审理查明，因石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目的需要，秦淮区政府于2017年3月6日作出5号《房屋征收决定》，对秦淮区石门坎后街1-34号（含单双号）、44号；石门坎61号；石门坎103-115号（单号）；沿河边1号、2号范围内的房屋（具体范围以征收范围红线图为准）实施征收，本次房屋征收部门为秦淮区征收办。同日，秦淮区政府发布公告，将本项目征收目的、征收范围、征收补偿方案、房屋征收部门、征收签约期限、监督举报电话、被征收人行政复议与行政诉讼权利及公告期限等事项予以公布。至2017年9月5日起诉期限届满之时，没有被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼。 案涉房屋位于南京市××区××门坎后街××号，在案涉项目征收范围内，由公房和私房两部分组成，其中公房部分建筑面积43.33平方米，原承租人为朱桂兰（已故）；私房部分证载建筑面积18.38平方米，土地使用权面积为28.1平方米，所有权人均为朱庭风（已故）。《南京市住房和城乡建设委员会征收房屋产权情况表》对案涉房屋产权情况备注记载为：“1993年领证，拆除剩余，现面积约8.31平方米，请实核。”“加层，现面积约16.48平方米，请实核”，该16.48平方米中，建筑面积8.24平方米，未登记面积8.24平方米。关于私房面积与证载面积的问题，2019年5月25日，秦淮区征收办出具《情况说明》称：“根据调查，该户1993年领取产权证，产权证发证日期为1989年10月10日，丘号945100-53，建筑面积18.38㎡（2处平房分别为10.14㎡和8.24㎡，其中10.14㎡在1993年领证前有部分拆除，拆除面积约1.83㎡）。”2019年2－3月，秦淮区征收办联合南京市秦淮区建设局、南京市秦淮区人民政府月牙湖办事处、南京壹城建设集团有限责任公司出具《装饰大世界危旧房改造和环境整治项目历史原因形成未登记建筑认定审核表》，认定意见为：“产权证面积16.55㎡，土地证面积28.1㎡”“同意对该户土地证内一层翻建房屋11.55㎡按有证房屋进行评估补偿，二层翻建房屋25.9㎡按有证房屋评估价格的90%进行补偿”，即包括有证部分面积16.55平方米在内，案涉房屋私房部分认定总建筑面积为54㎡。朱庭风于2013年死亡，朱桂兰于2015年死亡，双方育有子女四人，即原告朱玉琴、第三人朱裕英、第三人朱玉泉及案外人朱玉平，因朱玉平于1988年死亡，其女儿即本案第三人金莉莎代位继承案外人朱玉平的份额。朱玉泉与秦淮区房屋征收部门就公房部分签订了征收补偿协议。案涉房屋于2017年4月被拆除。 2017年3月10日，秦淮区征收办就选择评估机构发出通知，并公布了符合报名条件的评估机构名单。因未能协商一致选定评估机构，经南京市南京公证处公证，南京市房屋征收管理办公室以摇号方式选定金宏业公司为案涉项目的征收评估机构。朱玉琴称对选定评估机构不知情，但对采用摇号选定评估机构没有异议。2017年5月5日，金宏业公司就委托评估的案涉房屋的私房部分有证面积16.55平方米作出《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，包括地大于房部分的补偿金额合计人民币649577元（房屋部分评估单价24517元/平方米，8.31平方米价款203736元、8.24平方米价款202020元，房屋部分总价款为405756元）。2019年3月5日，金宏业公司重新就案涉房屋的私房部分作出《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，认定案涉私房部分总建筑面积54平方米，分为8.31平方米（价款203736元）、8.24平方米（价款202020元）、11.55平方米（价款283171元）、25.9平方米（价款571484元）四部分，其中25.9平方米部分的评估单价为22065元/平方米，其他部分的评估单价为24517元/平方米，补偿金额合计人民币1260411元。 经与朱玉泉、朱裕英、朱玉琴、金莉莎多次协商未能达成协议，秦淮区征收办报请秦淮区政府对案涉房屋作出征收补偿决定。因在协商过程中案涉房屋的被征收人均要求进行产权调换，秦淮区征收办提供了大里聚福城觅秀东苑2幢1303室（面积88.13平方米，单价9952元/平方米）作为调换房源。2019年5月29日，秦淮区政府就案涉房屋的私房有证部分16.55平方米及地大于房部分作出23号《征收补偿决定书》,对被征收人朱裕英、朱玉泉、朱玉琴、金莉莎作出如下补偿决定：“1、征收人以产权调换的方式补偿被征收人，用于产权调换的房屋地址为：本市大里聚福城觅秀东苑02幢1303室（建筑面积约为88.13㎡），由区征收部门依法结清被征收房屋价值与上述产权调换房屋价值的差价。2、征收人支付被征收人装饰装修补偿款人民币5246元，搬迁补助费人民币1000元，过渡补助费人民币7200元，宽带补助费人民币1500元，电话补助费人民币310元，有线电视补助费人民币400元，空调补助费人民币400元，电增容补贴人民币280元，以上共计人民币16336元。区征收部门已将补偿款专户存储（开户银行：华夏银行南京新街口支行，户名：南京秦淮区长干里房屋征收服务有限公司，账号10×××87）。”并告知了被征收人申请行政复议和提起行政诉讼的权利。23号《征收补偿决定书》于2019年5月31日分别送达朱裕英、朱玉泉、朱玉琴、金莉莎，并进行张贴公示。朱玉琴不服23号《征收补偿决定书》，遂提起本案行政诉讼。 本院认为，《征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。据此，被告秦淮区政府具有负责其行政区域内房屋征收与补偿工作的法定职权。在房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的情况下，对于房屋征收部门提起的作出补偿决定的申请，秦淮区政府有权依法作出房屋征收补偿决定。原告朱玉琴作为被征收人，不服被告秦淮区政府作出的23号《征收补偿决定书》，有权提起行政诉讼。 根据《征收与补偿条例》第二条、第八条第（五）项之规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，秦淮区政府因秦淮区石门坎装饰大世界危旧房城中村改造及环境整治工程项目需要，对案涉房屋实施征收，符合《征收与补偿条例》的上述要求。因秦淮区政府于2017年3月6日作出5号《房屋征收决定》并公告时，已经告知了被征收人具有申请行政复议和提起行政诉讼的权利，至朱玉琴提起本案诉讼时，对5号《房屋征收决定》提起行政诉讼的法定起诉期限已经届满，且没有被征收人对5号《房屋征收决定》提起行政复议或者行政诉讼，朱玉琴在庭审中亦表示对5号《房屋征收决定》没有异议，据此，5号《房屋征收决定》的法律效力已经确定，本院对其合法性亦予以确认。 本案中，被告秦淮区政府称5号《房屋征收决定》的法律依据为2012年4月28日发布的《南京市征收补偿办法》。朱玉琴认为，318号令已经自2017年3月10日起施行，5号《房屋征收决定》的公告期限为2017年3月6日至2017年3月25日，征收补偿协议的签约期限为2017年3月26日至2017年6月23日，此时《南京市征收补偿办法》已经废止，应该适用318号令。对此，本院认为，秦淮区政府于2017年3月6日作出5号《房屋征收决定》并于同日发布，此时318号令尚未施行，征收决定、征收补偿实施方案等均是依据《南京市征收补偿办法》，虽然在征收过程中318号令已经施行，但5号《房屋征收决定》附属的补偿实施方案已经明确了相应的依据为《南京市征收补偿办法》，故秦淮区政府依据《南京市征收补偿办法》开展征收补偿工作并无不当。需要指出的是，虽然秦淮区政府提交的法律依据为《南京市征收补偿办法》，但根据相应条款的内容，秦淮区政府在23号《征收补偿决定书》中引用的应当是318号令的内容，考虑到《南京市征收补偿办法》与318号令的相应条款并没有实质性的区别，且亦未影响被征收人的合法权益，本院认为该问题应当属于瑕疵，尚不构成适用法律错误，但秦淮区政府在今后的工作中应当予以注意。 《征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。本案中，秦淮区征收办向案涉项目的被征收人公告了协商选择评估机构的相关事宜，并发放了《协商选定评估机构征求意见表》，由被征收人协商选定评估机构。因未能协商一致选定评估机构，经南京市南京公证处公证，南京市房屋征收管理办公室以摇号方式选定金宏业公司为案涉项目的征收评估机构。原告朱玉琴称对选定评估机构不知情，但对采用摇号选定评估机构没有异议，故本院认为案涉项目评估机构的选定符合《征收与补偿条例》及相关规定的要求。 《征收与补偿条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”2017年5月5日，金宏业公司就案涉房屋的私房部分有证面积16.55平方米作出《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，包括地大于房部分的补偿金额合计人民币649577元。关于案涉房屋的评估及产权调换情况在协商时已经由房屋征收工作人员告知被征收人，且朱玉琴在庭审中称已经申请复核，故朱玉琴提出的评估报告未送达的意见本院不予支持。因案涉房屋情况复杂，在秦淮区征收办联合相关部门对案涉房屋的情况进行认定后，金宏业公司于2019年3月5日重新就案涉房屋的私房部分作出《南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户估价表》，认定案涉私房部分总建筑面积54平方米，分为8.31平方米（有证）、8.24平方米（有证）、11.55平方米、25.9平方米四部分，其中25.9平方米部分的评估单价为22065元/平方米，其他部分的评估单价为24517元/平方米，补偿金额合计人民币1260411元。两次评估的时点均为2017年3月6日，且对案涉房屋私房有证部分评估出的补偿金额一致，故本院认为对案涉房屋的评估行为符合《国有土地上房屋征收评估办法》要求，并无不当。 本案的主要争议问题在于对案涉房屋应当如何补偿。《征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”根据本案查明的事实，石门坎后街1号房屋包括朱桂兰的承租公房（面积43.33平方米）及朱庭风的私房，其中朱庭风的私房包括有证和无证两部分。经秦淮区相关部门认定，朱庭风的私房部分有证面积为16.55平方米（登记面积为18.38平方米，后拆除1.83平方米，其中一层8.31平方米、二层8.24平方米），无证部分面积为一层11.55平方米、二层25.9平方米，总面积为54平方米，秦淮区相关部门同意按照54平方米予以补偿，其中一层11.55平方米按照有证房屋评估，二层25.9平方米按照有证房屋评估价格的90%进行补偿。朱玉泉在23号《征收补偿决定书》作出之前，已经就承租公房部分变更承租人户名、并与南京市雨花台区房产经营公司签订了《公有住房租赁契约》，秦淮区征收办在认可朱玉泉合法承租人身份的前提下，与其签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，故23号《征收补偿决定书》未将该部分公房纳入征收补偿决定范围符合相关规定，朱玉琴如对朱玉泉与秦淮区房屋征收部门签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》不服，可另行提起诉讼，本案不予理涉。此外，经查明，朱玉泉于2019年7月8日以朱裕英、朱玉琴、金莉莎为被告，就案涉房屋的继承问题提起民事诉讼，南京市秦淮区人民法院于2019年11月7日作出（2019）苏0104民初7675号民事判决，认为公房部分仍登记在朱玉泉名下，未予处理；对于私房有证的18.38平方米确定由朱裕英、朱玉泉、朱玉琴、金莉莎各继承四分之一。因其他无证房屋的权属尚未能确定，故秦淮区政府先行就登记在朱庭风名下的有证部分房屋作出补偿决定并无不当。 朱玉琴认为，案涉房屋分别注册了三家个体工商户，开业时间均在2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》实施前，应当按照318号令第三十条第二款之规定以营业用房给予补偿，本院认为，案涉房屋注册的三家个体工商户的经营者分别为朱庭风、朱玉泉、王文娟，但相应的经营用房具体为何处房屋目前未能明确，且私房部分尚有无证房屋未进行补偿，故秦淮区政府可以在对石门坎后街1号房屋中的无证部分进行补偿时与地大于房的补偿问题一并予以考虑，23号《征收补偿决定书》未对经营用房的问题进行补偿并不违法。 《征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，因经多次协商但未能在签约期限内达成征收补偿协议，经秦淮区征收办申请，秦淮区政府作出23号《征收补偿决定书》并予以公告，符合上述法律规定。《征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因被征收人在协商过程中均提出要求提供安置房屋，秦淮区政府作出的23号《征收补偿决定书》决定以产权调换方式进行补偿，并提供了产权调换房源。提供的产权调换房屋建筑面积88.13平方米，大于被征收房屋面积，秦淮区政府并对产权调换房源的申购价格予以优惠，且要求秦淮区征收办依法结清被征收房屋与产权调换房屋的价值差价，充分保护了被征收人的利益。 综上，被告秦淮区政府作出的23号《征收补偿决定书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告朱玉琴的诉讼请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告朱玉琴的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告朱玉琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长 洪 途 审判员 付 双 审判员 王玉刚 二〇二〇年六月十八日 书记员 孙 皓