辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终724号上诉人（原审原告）：铁道部兴城疗养院，住所地兴城市兴海南街108号。负责人：严旭明，该院院长。委托诉讼代理人：刘冰，辽宁华轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金翼，辽宁华轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：顾绍斌，男，1966年6月10日出生，汉族，无业，住兴城市。原审第三人：兴城市歌在飞音乐广场，住所地兴城市温泉办事处铁路疗养院西侧。经营者：咸立华。原审第三人：兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店，住所地兴城市温泉街道温泉商贸别墅门市房。经营者：陈洁洁。原审第三人：兴城市万盛隆超市，住所地兴城市温泉办事处兴城铁路疗养院西侧1#、2#。经营者：张颖。上诉人铁道部兴城疗养院因与被上诉人顾绍斌，原审第三人兴城市歌在飞音乐广场、兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店、兴城市万盛隆超市房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人铁道部兴城疗养院的委托诉讼代理人刘冰，被上诉人顾绍斌到庭参加诉讼。原审第三人兴城市歌在飞音乐广场、兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店、兴城市万盛隆超市经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。铁道部兴城疗养院上诉请求：1、判令铁道部兴城疗养院与顾绍斌解除租赁合同关系，立即腾退占用房屋；2、判令顾绍斌支付至实际腾退房屋之日房屋租金（2012年6月30日至2018年6月30日租金为420000元；2018年7月1日至实际腾退房屋之日租金,暂计至2019年4月30日为87164元）；3、判令顾绍斌向铁道部兴城疗养院支付违约金（暂计至2019年4月30日为50716.4元）；4一、二审诉讼费用由顾绍斌承担。事实和理由：1、铁道部兴城疗养院与顾绍斌之间租赁关系合法有效。2011年6月30日、2012年6月30日，铁道部兴城疗养院分别同顾绍斌签订《不动产租赁合同》,约定铁道部兴城疗养院将位于兴城市出租给顾绍斌用于超市经营，每年租金共计48000元。上述合同效力已经一审法院判决确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条，顾绍斌在2012年6月30日签订的《不动产租赁合同》租赁期满后，继续使用房屋，因此租赁合同继续有效。2、铁道部兴城疗养院有权要求顾绍斌支付租金及违约金，依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十七条。3、铁道部兴城疗养院有权要求与顾绍斌解除合同并要求其腾退房屋，依据是《中华人民共和国合同法》第二百二十七条。因顾绍斌房屋租赁关系一直存在，一审法院认定的铁道部兴城疗养院怠于行使权利权导致合同履行期限届满权利消灭，是错误的。4、顾绍斌主张房屋系拆迁安置房屋，无事实及法律依据。根据葫芦岛市中级人民法院2014年3月11日作出的（2014)葫民一终字第00050号民事判决书，顾绍斌因拆迁纠纷产生的损失已经作出赔偿,不存在顾绍斌所称拆迁相关部门安置的问题。另，根据上述生效判决，顾绍斌的房屋被拆迁后，便租用铁道部兴城疗养院的房屋，缴纳了部分租金，其拆迁赔偿主体系锦州锦铁房地产开发有限责任公司。铁道部兴城疗养院无义务为顾绍斌提供安置房屋。顾绍斌租赁房屋三处，面积510平方米，用于超市经营。现顾绍斌转租他人使用并从中获利，显然与其描述拆迁后安置生活居住事实不符。请求二审法院支持上诉请求。顾绍斌答辩称，顾绍斌和铁道部兴城疗养院之间没有合同。铁道部兴城疗养院非法暴力拆毁顾绍斌的房屋，已由兴城市公安局立案。2019年6月3日，兴城市扫黑办出具相关证明，证明房子是因为违法拆迁暴力涉黑，安排顾绍斌居住和生活的地方。案涉房屋是两级政府找的沈阳市有关领导，安排顾绍斌来这里居住。院领导通知顾绍斌，让其住，不让其去北京上访。顾绍斌同意一审判决。兴城市歌在飞音乐广场、兴城市千千百味炸鸡烤肉饭店、兴城市万盛隆超市均未答辩。铁道部兴城疗养院向一审法院起诉请求：1、判令解除铁道部兴城疗养院与顾绍斌之间的租赁合同关系；2、判令顾绍斌立即腾退占用房屋；3、判令顾绍斌向铁道部兴城疗养院支付至实际腾退房屋之日止的房屋租金555164元（2011年7月1日始至2018年6月30日止，金额为468000元；2018年7月1日始暂计至2019年4月30日止，金额87164元）；4、判令顾绍斌向铁道部兴城疗养院按照中国人民银行同期贷款利率给付延期支付租金的利息（暂计至2019年4月30日止，金额110101.3元）；5、判令顾绍斌向铁道部兴城疗养院支付违约金（暂计至2019年4月30日止，金额55516.4元）；6、判令顾绍斌承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月30日，铁道部兴城疗养院（出租方、甲方）与顾绍斌（承租方、乙方）签订了不动产租赁合同，约定：一、甲方将位于兴城市，建筑面积为170平方米×3=510平方米的房屋（场地）出租给乙方，乙方同意按房屋（场地）现状承租；二、乙方用于超市；三、租期共一年，自2011年6月30日起至2012年6月30日止；四、房屋（场地）年租金为4.8万元，合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）……；六、（二）乙方有下列情形之一的，甲方可以随时解除合同、收回房屋（场地）：1、乙方擅自将房屋（场地）整体转租、转让或转借的，以及未经甲方书面同意将房屋（场地）整层(或部分)转租、转让或转借的；……3、乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的……；七、2、如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋（场地）年租金10%的违约金……2012年6月30日，铁道部兴城疗养院（出租方、甲方）与顾绍斌（承租方、乙方）再次签订不动产租赁合同，约定将上述三室房屋继续出租给乙方，租赁期限自2012年6月30日起至2013年6月30日止。租金标准及其他合同条款内容均同2011年6月30日签订合同相一致。2012年7月2日，顾绍斌缴纳了2011年6月30日至2012年6月30日的房屋租金4.8万元，铁道部兴城疗养院出具收据予以确认。2012年6月30日至2013年6月30日的房屋租金4.8万元，顾绍斌至今未付，并占用上述门市房至今。现顾绍斌将上述门市房分别出租给本案原审第三人。另查明，2013年6月6日，铁道部兴城疗养院召开会议研究疗养院管辖内不动产（出租房）租赁合同，形成会议纪要：1、我院管辖临街门市房12户合同到期，经与原承租方协商，同意续租。地址坐落在兴城市：每户面积150平方米，年租金2万元。承租户信誉较好，有支付能力，同意承租。2、以上12处不动产租赁合同，租期为一年即2013.6.30-2014.7.1，结算方式为上纳租，按当年一次性结算，合同总价款24万元。经讨论无异议，报请集团公司审批后履行合同。此后，铁道部兴城疗养院以“承租人有经济能力、信誉可靠，有履行合同的能力，不会给疗养院造成经济损失，所开办的经营项目符合国家法律、法规、政策”为理由，分别就IG、IF、IE室填报了“房屋(建筑物及场地)租赁审批表”，拟将上述三室门市房“出租”给顾绍斌，获得上级机关批准。三份审批表均为铁道部兴城疗养院自制的打印文本，无顾绍斌签名字样。铁道部兴城疗养院未就其与顾绍斌协商房屋续租事宜提供其他证据材料。顾绍斌对此予以否认，称自2013年7月1日起从未与铁道部兴城疗养院签订过房屋租赁协议，案涉三间门市房系铁道部兴城疗养院按上级主管单位要求，为其安排的拆迁安置补偿住所。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同的内容应包括房屋情况、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款。双方当事人先后于2011年6月30日和2012年6月30日签订的两份“不动产租赁合同”，系双方真实意思表示，客观真实，双方对此均无异议，依法确认为无争议事实。关于2013年6月30日之后顾绍斌持续占用案涉三处门市房至今的事实，因顾绍斌一审当庭自认，予以确认。对此，铁道部兴城疗养院主张，经双方协商，自2013年6月30日起由顾绍斌继续租用案涉三处门市房，每年租金价格则按照铁道部兴城疗养院及主管部门协商批准而相应调整，并于沈阳铁路局招商网予以公告，即双方口头达成了租赁合同。顾绍斌对此则予以否认，称自2013年6月30日起至今的房屋占用行为系因拆迁纠纷引起的安置补偿行为。铁道部兴城疗养院提供了2013年6月6日的内部会议纪要和三份“房屋（建筑物及场地）租赁审批表”（自2013年6月30日至2014年7月1日）。该组证据材料均为铁道部兴城疗养院单方制作形成，并无顾绍斌签名确认。且铁道部兴城疗养院自制并上报主管机关的“房屋(建筑物及场地)租赁审批表”，记载有“承租人有经济能力、信誉可靠，有履行合同的能力，不会给疗养院造成经济损失”，该内容显然与一审庭审查明的顾绍斌逾期缴纳租金的事实及铁道部兴城疗养院诉状记载内容相互矛盾。铁道部兴城疗养院对此未能做出合理解释。此外，通过一审庭审查明可知，铁道部兴城疗养院此前与顾绍斌的历次房屋租赁行为，均通过书面合同形式予以确认。2013年后，铁道部兴城疗养院与其他承租户的房屋租赁行为，更是通过网上发布招商公告、招商公告结果公示、召开院长办公会研究审议、签订书面租赁合同等一系列程序进行。现铁道部兴城疗养院主张称与顾绍斌口头约定续租事宜，显然与其长期以来形成的交易习惯相悖，且不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的要求。同时，结合顾绍斌所提证据材料可知，顾绍斌辩称的房屋拆迁事实客观存在，其答辩意见具有一定的事实基础。参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，对铁道部兴城疗养院主张的自2013年6月30日起订立口头租赁合同一事，依现有证据不予采信。铁道部兴城疗养院可待取得新证据后，另行解决。（一）关于铁道部兴城疗养院要求解除租赁合同关系的诉讼请求。两份“不动产租赁合同”均明确记载，房屋租金应于“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”，同时约定“乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的，甲方可以随时解除合同、收回房屋”。依查明事实可知，铁道部兴城疗养院在明知顾绍斌欠缴2011年6月30日合同租金达一年之久的情况下，仍与其签订了租期自2012年6月30日起至2013年6月30日止的“不动产租赁合同”，而且直至该合同履行期限届满，顾绍斌仍未缴纳该期间的房屋租金。由此可知，铁道部兴城疗养院在明知顾绍斌未依约履行按时足额交付租金义务的情况下，怠于行使合同解除权，直至合同履行期限届满。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条，铁道部兴城疗养院依据“不动产租赁合同”享有的合同解除权，由于其自身怠于行使权利，已于合同履行期限届满时消灭。加之，双方对2013年6月30日之后顾绍斌据以占用房屋的基础法律关系存在较大争议，且铁道部兴城疗养院提供的现有证据材料尚不足以认定双方之间存在房屋租赁合同关系，故不具备行使解除合同关系的事实基础。对铁道部兴城疗养院要求解除双方租赁合同关系的诉讼请求，依法不予支持。（二）关于铁道部兴城疗养院要求顾绍斌立即腾退占用房屋的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，铁道部兴城疗养院基于房屋租赁合同关系诉请返还房屋，但双方签订的房屋租赁合同已于2013年6月30日期限届满。顾绍斌在此后占用房屋至今所依据的事实基础法律关系尚不清楚。铁道部兴城疗养院基于房屋租赁合同关系诉请腾退房屋缺乏事实基础，故依法不予支持。（三）关于铁道部兴城疗养院要求顾绍斌支付至实际腾退房屋之日止555164元房屋租金的诉讼请求。关于2011年6月30日至2012年6月30日止的房屋租金4.8万元，顾绍斌已于2012年7月2日全额缴纳，铁道部兴城疗养院亦予认可。铁道部兴城疗养院虽辩称该款已经生效判决确认作为拆迁损失返还顾绍斌，并提交了（2014）葫民一终字第00050号民事判决书予以佐证。但该民事判决书载明的赔偿义务主体是锦州锦铁房地产开发有限责任公司，而非铁道部兴城疗养院。铁道部兴城疗养院收取相应租金的事实并未改变，对该辩解依法不予支持。关于2012年6月30日至2013年6月30日的房屋租金4.8万元。顾绍斌辩称经铁道部兴城疗养院工作人员林海军、刘忠民之手已缴纳，铁道部兴城疗养院对此予以否认。顾绍斌提供了其与林海军和刘忠民二人的电话录音予以佐证。经一审当庭播放并质证，在录音中林海军虽称确曾收取过一次租金，但就收取租金的时间、金额均已记不清楚。而刘忠民并未承认收取过顾绍斌缴纳的租金。顾绍斌关于“不动产租赁合同”已记载“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”，如未交款铁道部兴城疗养院不可能与其签订合同的抗辩，与查明事实不符，且与顾绍斌和刘忠民通话中自述的“冬季取款”一事相互矛盾。故，顾绍斌关于已缴纳2012年6月30日至2013年6月30日房屋租金的辩解，因其提供的证据材料不足以支持其主张，依法不予采信。对顾绍斌欠缴该期间租金4.8万元的事实依法予以确认。关于铁道部兴城疗养院主张的2013年6月30日之后的“房屋租金”。因铁道部兴城疗养院所举证据材料尚不足以证明双方之间存在房屋租赁合同关系，故依法不予支持。（四）关于铁道部兴城疗养院要求顾绍斌就迟延交付租金按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求。双方签订的两份“不动产租赁合同”均明确约定租金应于“合同签订之日一次性交付给出租人（租金上打租）”、“乙方拖欠租金及其他应由乙方承担的费用达1个月的，甲方可以随时解除合同、收回房屋”。铁道部兴城疗养院在明知顾绍斌未依约按时、足额缴纳房屋租金的情况下，仍与其签订合同并交付房屋，至合同履行期限届满后时隔近六年之久才起诉主张迟延付款利息。在铁道部兴城疗养院未提供其催要房屋租金有关证据的情况下，对此期间的迟延付款利息不予支持。依法判令顾绍斌自2019年5月13日（本案起诉之日）起，以查明的欠缴租金4.8万元数额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。（五）关于铁道部兴城疗养院要求顾绍斌支付违约金的诉讼请求。双方签订的两份“不动产租赁合同”均清楚载明“如违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向甲方支付房屋（场地）年租金10%的违约金”。铁道部兴城疗养院在明知顾绍斌未依约按时缴纳2011年6月30日所签合同租金的情况下，仍与其在2012年6月30日签订了下一年度的房屋租赁合同，并在2012年7月2日收取前一年度租金4.8万元后，仍未采取措施主张违约金。至2012年6月30日签订合同履行期限届满后，时隔近六年之久方起诉主张违约金。基于以上事实，对铁道部兴城疗养院现提出的违约金诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决：一、顾绍斌应于判决生效后七日内，一次性给付铁道部兴城疗养院自2012年6月30日起至2013年6月30日止的房屋租金4.8万元，并按照中国人民银行同期贷款利率，支付自2019年5月13日起至租金本息付清之日止的利息；二、驳回铁道部兴城疗养院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11008元，由铁道部兴城疗养院负担10270元，由顾绍斌负担738元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，铁道部兴城疗养院诉请解除与顾绍斌之间的房屋租赁合同，由顾绍斌腾退房屋并支付2013年6月30日之后的房屋租金、违约金，其基础事实为铁道部兴城疗养院与顾绍斌之间在2013年6月30日之后存在房屋租赁合同关系。依据现有证据，无法证明在2013年6月30日之后，铁道部兴城疗养院与顾绍斌之间存在房屋租赁合同关系。一审法院对铁道部兴城疗养院的部分诉求未予支持，并无不当。综上所述，铁道部兴城疗养院的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11008元，由铁道部兴城疗养院负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年六月一日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”