湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终135号上诉人（原审被告）：徐佑军，男，1970年10月7日出生，汉族，住益阳市。委托诉讼代理人：刘建华，湖南九方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：益阳华亿物业管理服务有限公司，住所益阳市。法定代表人：吴新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：匡奕，湖南博敏律师事务所律师。上诉人徐佑军因与被上诉人益阳华亿物业管理服务有限公司（以下简称华亿公司）物业服务合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐佑军及其委托诉讼代理人刘建华、被上诉人华亿公司委托诉讼代理人匡奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐佑军上诉请求：撤销一审判决并改判驳回华亿公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，徐佑军未与案涉房屋开发商益阳某房地产开发有限公司（以下简称某公司）办理房屋交付手续，其物业费不应由徐佑军支付，而应由某公司承担。徐佑军虽领取了案涉房屋房产证，但仅系以房抵债的安全考虑，案涉房屋实际未达到双方约定的交房条件，且某公司未通知收房。徐佑军一直未办理房屋交付手续，也未实际占有使用案涉房屋。根据徐佑军与某公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定，徐佑军有权拒绝收房，由此产生的责任应由某公司承担。另根据《前期物业管理委托合同》相关规定，已办理房屋交付手续的由买受人承担物业费，未交付使用的由开发商承担。因此，在徐佑军未办理房屋交付手续之前，物业管理费应由某公司承担；2、案涉房屋不在《前期物业管理委托合同》约定范围内，对此某公司在一审中也出具了《情况说明》。案涉房屋设计用途为商业，属于益阳某大酒店的经营场所，至今未安装水、电、燃气，被用来堆放酒店的垃圾和杂物。案涉房屋由益阳某大酒店物业部提供物业服务，华亿公司未实际提供物业服务。同时，据调查了解，华亿公司物业服务存在瑕疵，在公共设施维护及保洁等方面存在诸多问题，并未完全履行其应尽义务，华亿公司无权要求徐佑军支付物业管理费。华亿公司辩称：1、根据规定，房屋买卖中的交付，应以产权登记作为交付标准。徐佑军已领取房产证，并用该房屋办理了商业贷款，系对案涉房屋实际支配使用，应视为已完成交付，徐佑军应承担相应物业管理费。徐佑军在领取房产证认可案涉房产后，另提出房屋质量问题应另行向某公司主张；2、配合办理交房手续系徐佑军作为业主应履行的义务，若因其单方拒绝履行收房义务而免予缴纳物业费，对华亿公司明显不公，且违背公序良俗；3、华亿公司与某公司就某商住综合楼签订了《前期物业管理委托合同》，约定由华亿公司为全体业主提供物业管理服务，并收取相应的物业管理费。案涉房屋属于某项目，依据合同约定，应当由华亿公司为徐佑军提供相关的物业管理服务。徐佑军所称案涉房屋由益阳某大酒店物业部提供物业服务与事实不符，也无任何合同依据。徐佑军虽不配合与华亿公司签订书面物业合同，但自其购房以来一直享受华亿公司提供的物业管理服务，包括但不限于门禁管理、卫生清洁、安保巡查、代缴水费、公共设施维修维护、协调解决各种矛盾纠纷等。华亿公司已实际履行提供物业管理服务的义务，不存管理瑕疵。徐佑军主张案涉房屋私有部分的卫生、设施维修维护属于华亿公司的管理职责，系扩大物业公司之服务范围；4、华亿公司与某公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，其效力及于所有业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，徐佑军不能以未实际居住无需接受物业服务为由拒绝缴纳物业管理费。请求驳回上诉，维持原判。华亿公司向一审法院起诉请求：判令徐佑军向华亿公司支付拖欠的物业管理费109916元（从2015年6月计算至2019年6月）。一审判决查明：2011年9月30日，华亿公司（乙方，受委托方）与某公司（甲方，委托人）签订了《前期物业管理委托合同》。合同约定：甲方将益阳市某房地产开发项目委托乙方实行前期物业管理，物业类型为商住综合楼，项目总建筑面积为92000平方米，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；本合同签订之日起，在业主委员会成立后，通过业主大会重新确定新的物业管理公司之前的这段时间，为本合同的委托管理期间。合同第十九条规定，乙方必须按下列约定，实施目标管理：1.房屋外观整洁完好，无乱搭建；2.设备运行正常；3.房屋及设施、设备的维修、养护及时合格；4.公共环境干净卫生；……合同第二十条规定，自本合同签订后，乙方进场开始至甲方向业主交房之前的物业管理费用由甲方承担，交房之后的物业管理费用由业主承担。合同第二十一条规定，超高层住宅类房屋由乙方按建筑面积暂定每月每平方米1.5元左右向业主和使用人收取，商铺每平方米按住宅类收费加收120%，计每平方米3元。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2012年10月10日，徐佑军作为买受人与作为出卖人的某公司签订《商品房预（销）售合同》，徐佑军向某公司购买某项目中的X栋第X层XXX号房（暂定号）。2015年5月28日，徐佑军作为买受人与作为出卖人的某公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定徐佑军购买某·国际商务社区X幢X层XXX号商业用房，建筑面积747.73平方米，约定交付期限为2015年1月31日前。该合同第二十条规定，出卖人以招标方式选聘华亿公司对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的期限自2013年1月31日至业主委员会成立后选聘的新的物业管理企业接手管理之日，收费标准为写字楼3元每平方，收费的起始时间为业主办理交房手续之日起。2015年7月23日，徐佑军领取了案涉房屋的所有权证。徐佑军向一审法院提交了一份由某公司出具的《情况说明》，华亿公司对此不予认可。一审法院认为，该份说明上无负责人及经办人的签名或盖章，不符合证据的形式要件，且案涉房屋属于徐佑军的私有房产，并非公共区域，故对该份《情况说明》不予采信。一审法院认为，华亿公司与某公司签订的《前期物业管理委托合同》和徐佑军与某公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对徐佑军具有约束力，应按照合同约定的内容按时交纳物业管理费。徐佑军已领取了房屋所有权证，涉案房屋已归其所有，故对徐佑军辩称未收房的意见不予采信。华亿公司未提供证据证明徐佑军的具体收房时间，故确认以徐佑军领取房屋所有权证的次日即2015年7月24日为其应交纳物业管理费的起算日。华亿公司主张物业管理费暂计算至2019年6月，故截至2019年6月23日，徐佑军欠缴物业费105429.93元（747.73平方米×3元/平方米·月×47月）。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。徐佑军辩称华亿公司至今为止未提供物业服务，虽证据不充分，但综合实际情况，酌情减免徐佑军5000元的物业费，故徐佑军应支付华亿公司物业费100429.93元（105429.93元-5000元），对华亿公司主张的物业费超过一审法院认定的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、徐佑军自判决生效后五日内支付益阳华亿物业管理服务有限公司物业管理费100429.93元。二、驳回益阳华亿物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由益阳华亿物业管理服务有限公司负担110元，徐佑军负担1140元。二审中，徐佑军提交了相关视频资料，拟证明一审开庭前和一审判决后，其所拍摄的案涉房屋情况，案涉房屋未达到合同约定的交房条件，其周边的公共区域处于无人管理的状态。对此，华亿公司对证据三性均有异议，认为视频拍摄时间及地点不明确，无法证实拍摄地点系案涉房屋，且存在摆拍的可能性，不能达到其证明目的。华亿公司提交了证据一：防火巡查记录、维护保养情况记录及保洁和安保值勤的照片，拟证明华亿公司为徐佑军提供了门禁管理、保洁、安保巡查、公共设施维护等服务；提交了证据二：《建设工程竣工验收备案表》，拟证明某项目房屋已验收合格，不存在徐佑军所称房屋质量不合格，未达到交付条件的情况。对此，徐佑军认为，证据一与本案无关，证据二仅能证明案涉房屋整体在质量安全方面验收合格，但案涉买卖合同约定的交付条件远高于此。对二审争议的事实，本院认为，徐佑军提交的视频资料不能充分有效地证实其主张，在本案中不予确认其证明力；华亿公司提交的证据一能证实其提供的部分物业管理服务，但证据二仅系案涉房屋所属建设工程竣工验收情况，在本案所审理内容仅系物业服务合同纠纷的情况下，并不当然能作为徐佑军与某公司另争议之判断，在本案中亦不确认其证明力。一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中争议焦点为：华亿公司主张的案涉物业管理费能否得到支持。现评析如下：首先，徐佑军主张案涉房屋未办理交付手续，不应由其支付物业管理费。根据一审中查明的事实，案涉房屋已为徐佑军所购并已登记至徐佑军名下，徐佑军于2015年7月23日领取了房产证，并自认已用案涉房屋办理了商业贷款，该房屋已完成交付。徐佑军未收房、未入住系其对物业的自主处理，其主张房屋未达买卖合同所约定条件，系与某公司的另争议，亦属于另法律关系，徐佑军以此为由对抗华亿公司并拒交案涉物业管理费理由不充分。就房屋未达买卖合同所约定条件及由此产生的损失，徐佑军可依法另行救济；其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华亿公司与开发商某公司签订的《前期物业管理委托合同》，对业主徐佑军具有约束力。徐佑军主张案涉房屋系由案外人提供物业服务，但未提交充分有效之证据加以证明，应承担举证不能之后果；最后，徐佑军主张华亿公司所提供物业管理服务存在瑕疵，但其提交的证据不足以证实华亿公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形，徐佑军拒缴物业管理费无法律依据。一审判决以徐佑军领取房产证次日起算案涉物业管理费并依据案件实际，酌情减少并最终认定的物业管理费数额并无不当，本院予以维持。综上，徐佑军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由徐佑军负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄  柯审 判 员 陈 运 泉审 判 员 蒋 远 军二〇二〇年六月十日法官助理 陈 海 霞书 记 员 欧阳帅祺