浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终688号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丹，女，1983年2月24日出生，汉族，住台州市路桥区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泮桔兰，女，1958年12月15日出生，汉族，住台州市路桥区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘增飞，男，1955年2月17日出生，汉族，住台州市路桥区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王中林，男，1967年11月23日出生，汉族，住台州市路桥区。 上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞因与被上诉人王中林房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初8500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丹、泮桔兰、刘增飞上诉请求：依法撤销原审判决第四项内容，改判由被上诉人王中林对现住香樟湖畔2幢1单元301室套房中超过房屋转让协议约定面积部分（14.28平方米）按市场价9500元每平方米计算的价款135660元支付给上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞。事实和理由如下： 1、一审法院在认定合同有效的前提下，又提出“根据双方订立的房屋转让协议，鉴于涉讼房屋系拆迁安置房，尚未明确位置、楼层等确切情况，被告应明知……显然，上述约定的房屋转让价应为一套安置房的价款，包括了相关配套的杂物间、停车位在内，此亦完全契合普通人的日常生活经验和房产交易习惯”。上诉人认为，在现有安置房交易中，比较普遍的现象区分为以个人指标交易或以房屋明确面积进行交易两种方式。在以个人安置指标交易中，若未明确具体安置面积以及相关权益，可认定本案转让价款指向为一套安置房价款；在存在面积争议的情况下，权利归属于购买人。但本案中，作为关键证据的房屋转让协议，明确写着：“自愿将安置房360平米中的120平米转让给乙方”并在协议第一条中进一步明确120平米安置房转让金为362000元。因此，在上诉人与被上诉人的约定中，转让面积明确为120平米，被上诉人据此支付对价。一审法院在对证据未充分了解的情况下，既认定了协议真实有效，又罔顾协议内容，以生活经验和交易习惯来认定协议转让价款为一套安置房的价款，在认定上明显存有严重错误。 同时，一审法院认为结合“其中一套自行参与抽取，且明确约定必须将安置房所得到的配套享受归还给原告”来认定符合日常生活经验和房产交易习惯，与现有法律规定相违背。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中的“相关设施”，一般包括基础设施及相关配套设施。基础设施指供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。因此，所谓的配套享受，不应当包含因房屋面积改变而产生的额外面积争议。一审既认定协议有效，又对协议作出自相矛盾的解释，在认定事实上存在严重错误。 2、一审认为被告自原告于2009年间实际居住，至今历经十余年无异议。故被告关于争讼安置房价款仅为约定的120平方米面积对应价款，……既无转让协议的明确约定，亦与双方订立时的真实意思表示不符。上诉人则认为，第一、上诉人获得安置房的权利是基于上诉人与政府签订的拆迁安置协议，而该协议中明确上诉人获得的面积实际为360平米，同时，在经过测量后，上诉人又根据与政府的协商，对超平方面积部分支付了实际对价，该超平方部分面积是基于上诉人支付对价后所获得，并不在上诉人根据安置协议既得权利之内。第二、上诉人与被上诉人之间双方权利义务产生的前提是上诉人与被上诉人签订的协议，而协议在明确了售卖房屋面积的情况下，上诉人因支付对价而获得的超面积部分并不应当计算在双方的协议范围之内。上诉人因支付对价获得的超面积部分的权利，不能因为上诉人在被上诉人居住期间未提出异议而必然归属于被上诉人。如双方未就此达成补充协议，应当在认定原协议的基础上，作出合理的对价后认定。一审法院以居住期间未提出异议，双方又未约定，而认定该权利必然归属于被上诉人，明显违背了公平公正原则。 3、一审认定“此外，根据双方订立的房屋转让协议约定，被告应无条件协助原告办理房产过户手续，……从另一方面也说明，即使存在如被告所言的向政府有关部门缴纳超平方面积部分的费用，此亦为房屋所有权人办理房屋产权初始登记的费用……”。上诉人认为，依照一审法院认定，假设在被上诉人就此获取更大面积房屋的情况下，是否应由上诉人向政府部门支付高额的超面积部分费用后，将该权利无条件地归属于被上诉人方。该认定既不符合常理，也侵害了上诉人的合法权利。 综上，上诉人认为一审认定事实错误，违背了公平公正原则，严重侵害了上诉人的合法权利，现特向贵院提起上诉，要求依法撤销一审判决，发回重审或者改判。 王中林辩称，被上诉人已支付了所有购房款，三个上诉人虽交付了套房（台州市路桥区螺洋街道灵山西街777号香樟湖畔2幢1单元301室），但却不协助原告办理房产过户手续，构成违约。刘丹、泮桔兰、刘增飞的反诉请求超过诉讼时效、其上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王中林向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2008年6月19日签订的《房屋转让协议》有效；2、判令三被告协助原告办理位于台州市路桥区的过户手续；3、本案诉讼费用由三被告负担。 刘丹、泮桔兰、刘增飞向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告王中林立即偿付剩余购房款20000元；2、判令反诉被告王中林对现住香樟湖畔2幢1单元301室套房中超过房屋转让协议约定面积部分（14.28平方米）按照市价9500/平方米计算共计135660元，由反诉被告立即支付给反诉原告；3、本案全部诉讼费用由反诉被告王中林承担。 一审法院认定事实：2003年8月，被告刘增飞户与路桥中心工业区管委会、路桥区螺洋街道办事处签订房屋拆迁安置协议，双方就套式安置房的座落位置及套型选择、安置人及面积、被拆房屋面积结算、拆迁补偿费等作了约定。2008年6月19日，原告王中林与被告刘丹、泮桔兰、刘增飞签订房屋转让协议，约定被告自愿将双庙小区安置房360平方米中的120平方米转让给原告，转让金为362000元，签订协议之日付款342000元，余下20000元等办理好房产过户手续时付清；被告无条件协助原告办理房产过户手续，过户所需的一切费用由原告承担，被告必须将因120平方米安置房所得到的配套享受（如杂物间、停车位等）归还给原告；假如安置房进行抽签，先由被告优先挑选一套，再由原告选一套，第三套归被告所有。当日，被告刘增飞收取原告王中林购房款342000元，出具收条载明：今收到王中林商品房转让金叁拾肆万贰仟元正。2009年1月12日，被告刘增飞户就其名下的三套安置房超面积应付金额等与有关部门进行了结算并缴纳了相关款项。尔后，原告王中林按照房屋转让协议约定参与抽签选取了套房一套，即位于路桥区，后领取了该房屋钥匙。被告自行抽取了其他二套房屋。2009年间，原告王中林对该房屋进行了装修并入住。2016年11月21日，被告刘丹以其名义到有关部门缴纳了商品房买卖契税，并办理了涉讼房屋的不动产权证书，载明面积134.28平方米，其中专有建筑面积104.76平方米、分摊建筑面积29.52平方米。尔后，被告刘丹曾以涉讼房屋作为抵押物，向台州路桥农村商业银行办理抵押贷款50万元。此后，原、被告为办理房屋过户手续发生纠纷，经村、社区干部协商未果，原告王中林于2019年11月21日诉至一审法院。审理中，王中林申请对涉讼房屋进行财产保全。案经调解未成。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告王中林与被告刘丹、泮桔兰、刘增飞之间签订的房屋转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应按约履行合同义务。根据双方订立的房屋转让协议，鉴于涉讼房屋系拆迁安置房，尚未明确位置、楼层等确切情况，被告应明知其360平方米安置房对应三套房屋的其中一套120平方米转让给原告，转让款为362000元，而非按120平方米面积对应362000元来计算房价。在转让协议中双方对三套安置房的每套房屋抽签顺序也进行了约定，其中一套由原告自行参与抽取，且明确约定被告必须将120平方米安置房所得到的配套享受（如杂物间、停车位等）归还给原告。显然，上述约定的房屋转让价应为一套安置房的价款，包括了相关配套的杂物间、停车位在内，此亦完全契合普通人的日常生活经验和房产交易习惯。被告自原告于2009年间实际居住至今才发生纠纷，历经十余年，亦无异议。故被告关于讼争安置房价款仅为约定的120平方米面积的对应价款，实际超平方面积部分（14.28平方米）应由原告再按市价9500元/平方计算支付给被告的主张，既无转让协议的明确约定，亦与双方订立协议时的真实意思表示不符，且与普通人的日常生活经验和交易习惯相悖。 另从一审法院查明的案件事实看，被告在明知涉讼房屋已经出卖于原告且已居住管业的情况下，仍持该房屋不动产权证书向有关银行办理抵押贷款，亦显然有悖诚信原则。此外，根据双方订立的房屋转让协议约定，被告应无条件协助原告办理房产过户手续，过户所需的一切费用由原告承担。从另一个方面也说明，即使存在如被告所言的向政府有关部门缴纳超平方面积部分的费用，此亦为房屋所有权人办理房屋产权初始登记的费用，在双方并无约定的情况下，无疑应由被告自行负担。该费用与办理过户手续所需的费用无涉。况且，被告在办理不动产权证书后又用于其抵押贷款。综上，原告诉请合理合法，一审法院依法予以支持。被告反诉要求原告按市价9500元/平方支付超平方面积部分价款的主张于法无据，于情不合，一审法院不予支持。 至于原、被告关于剩余购房款20000元有无支付的争议，原告主张于2019年间已通过中间人徐学初支付给被告刘增飞，而被告予以否认，原告虽提供证人出庭作证，但其主张仍依据不足无法采信，故对被告要求判令原告偿付剩余房款20000元的反诉请求，鉴于原、被告之间已经发生纠纷，亦为减少双方诉累之考量，一并判由原告按约在双方办理好房产过户手续时支付给被告为妥。关于原告认为被告反诉请求已超诉讼时效的主张，因涉讼房屋尚未办理过户手续，双方有关房屋实际应付价款的争议，并不涉诉讼时效的起算，故一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：确认原告王中林与被告刘丹、泮桔兰、刘增飞于2008年6月19日签订的房屋转让协议有效。二、被告刘丹、泮桔兰、刘增飞于判决发生法律效力之日起五日内协助原告王中林办理位于台州市路桥区房屋的不动产所有权过户手续。三、反诉被告王中林于判决发生法律效力之日起七日内支付给反诉原告刘丹、泮桔兰、刘增飞房款20000元。四、驳回反诉原告刘丹、泮桔兰、刘增飞的其他反诉请求。案件受理费6730元，减半收取3365元，保全费2330元，反诉案件受理费1700元，合计7395元，由原告王中林负担300元，由被告刘丹、泮桔兰、刘增飞负担7095元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，综合上诉人的诉称以及被上诉人的抗辩，本案争议焦点可归纳如下：被上诉人王中林是否要向上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞支付香樟湖畔2幢1单元301室套房中超过房屋转让协议约定的面积部分（14.28平方米）按市场价9500每平方米计算的价款135660元。上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞主张，房屋转让协议明确写着：“自愿将安置房360平米中120平米转让给乙方”，在协议第一条中进一步明确120平米安置房转让金为362000元。本案超出约定面积部分是基于上诉人支付对价所获得，并不在上诉人根据安置协议既得权利之内。若未超出5平方米的，村民不再补交差价，只有本村村民身份的农户才能享受此待遇，而被上诉人王中林是无权利享受的。被上诉人王中林则辩称其已经支付了所有购房款，上诉人方应当依约配合办理过户手续。本院认为，《房屋转让协议》明确约定“……乙方（王中林）给付甲方（刘增飞）安置房转让金342000元，余下20000元等办理好房产过户手续时付清。甲方无条件协助乙方办理房产过户手续……假如安置房进行抽签，先由甲优先挑选一套、再由乙方选一套，第三套归甲方所有”。开发建设方在移交安置房前即已收取了超面积部分代建费用。交付房屋以前结清应付建房款、购房款是一般房屋建造、买卖的交易习惯，被上诉人王中林在2009年间就实际接收了所购房屋，居住管业至今，上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞未提出过异议，直至2019年11月21日才向一审法院提起诉讼，据此可以认定被上诉人王中林已经支付了除购房尾款20000元以外的其他全部款项。因此，上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞关于讼争安置房价款仅为约定的120平方米面积的对应价款，实际超出约定面积部分（14.28平方米）应由被上诉人王中林再按市价9500元/平方计算支付给上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞的主张，无合同依据，一审法院未予支持并无不当。 对于上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞户三套套式安置房超面积部分代建费（合计29942元），台州市路桥中心工业区房地产开发有限公司在结算单上盖章、台州湾循环经济产业集聚区路桥分区管理委员会在往来款票据上盖章，上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞主张该款系上诉人所缴纳，而被上诉人王中林则称其缴纳了自己的份额，发票是按当时户名开具的。本院认为，即便案涉的超面积部分代建费（2万余元）系上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞一方缴纳，王中林在接收房屋时就应该付清“超面积部分代建费”，应付而未付，则侵害了出售方的权利，诉讼时效应从此时起算。自2009年至今已逾10年，上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞未行使“超面积部分代建费”给付请求权，而在本案诉讼中，上诉人一方提供了相关票据，行使给付请求权。王中林在本案一审期间提出诉讼时效期间已超过的抗辩，且本案不存诉讼时效中止、中断、延长的事由，王中林的抗辩理由成立。一审法院未支持上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞的给付请求，亦无不当。 综上所述，刘丹、泮桔兰、刘增飞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3013元，由上诉人刘丹、泮桔兰、刘增飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童明强 审 判 员 陈永领 审 判 员 徐黎明 二〇二〇年六月十二日 代书记员 鲍园园