山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终566号 上诉人（一审被告）：绛县信远房地产开发有限公司（以下简称信远公司），住所地绛县振兴街西端。 委托诉讼代理人：樊仙妮，韦绪军，山西南风律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：郭旭辉，男，1977年11月6日出生，汉族，山西省绛县横水镇灌底村第三居民组居民。 委托诉讼代理人：孙冬青，山西仗义律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司(以下简称晓天绛县分公司），住所地绛县古绛镇东关村南窑西12号。 负责人：毋世刚。 被上诉人（一审被告）：山西新晓天房地产开发有限公司（以下简称新晓天公司），住所地运城市盐湖区人民北路（锦绣花城北区19号楼9号门面）。 法定代表人：吕佐平，职务：该公司执行董事兼总经理。 上诉人信远公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服绛县人民法院（2019）晋0826民初234号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人信远公司委托诉讼代理人樊仙妮，韦绪军，被上诉人郭旭辉及其委托诉讼代理人孙冬青，到庭参加诉讼。被上诉人晓天绛县分公司、新晓天公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案按缺席审理，现已审理终结。 上诉人信远公司的上诉理由为：根据合同相对性，上诉人非诉争合同的当事人，不应承担返还房款责任，一审依据转让协议认定上诉人承担责任错误。作为收取购房款的新晓天公司应承担还款责任。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担民事责任。 被上诉人郭旭辉辩称：答辩人于2014年3月16日与晓天房地产开发有限公司绛县分公司签订《商品房买卖合同》购买了本案诉争房屋，并一次性付清购房款332131元。2014年10月25日，答辩人又出资13360元购买了地下室。被上诉人晓天绛县分公司于2016年5月25日与上诉人信远公司签订转让协议，将部分工程转让给上诉人信远公司并在2016年5月29日进行了交接，包括答辩人购买的房屋，被上诉人晓天绛县分公司与上诉人信远公司未按合同约定向答辩人交付房屋，上诉人信远公司擅自将房屋出售他人，违法违约。因被上诉人晓天绛县分公司为新晓天公司的分公司，不具有法人资格。一审判决被上诉人新晓天公司与上诉人信远公司共同返还被上诉人郭旭辉购房款及违约金，事实清楚，适用法律正确，应予维持。 被上诉人山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司、山西新晓天房地产开发有限公司未做答辩。 一审原告郭旭辉向一审法院提出的诉讼请求为：1、请求法院依法判决解除原告同被告晓天绛县分公司、新晓天公司于2014年3月16日签订的商品房买卖合同，并判决三被告连带退还原告已付房款332131元及利息，赔偿原告损失并承担已付房款一倍的赔偿责任。2、三被告承担本案诉讼费用及其他费用。 一审查明，2014年3月16日，原告郭旭辉与被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司在晓天·紫金城售楼中心签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告新晓天公司（原山西晓天房地产开发有限公司）开发的位于绛县××路××小区××单元××室建筑面积119.30平方米房产一套，价格为每平米2784元，房款共计332131元。原告于2014年3月16日按照约定一次性付清了购房款332131元，被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司给原告出具了收款收据。2014年10月25日，原告与被告新晓天公司（原山西晓天房地产开发有限公司）又签订了一份购买晓天紫金城地下室负2-24号的协议书，并一次性的付清了13360元的购买地下室的款项。购房合同还约定被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司应在2015年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备验收合格符合合同约定的商品房交付给原告。并约定若逾期交房：1、应按日向买受人交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2、买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。2016年5月25日，被告山西新晓天房地产开发公司与被告绛县信远房地产开发有限公司签订了转让协议，协议约定：1、山西新晓天房地产开发有限公司不再分取建设一号楼和即将建设的九号楼和二期工程的利润。2、一号楼、九号楼和二期工程建成后，所建的全部房产均归绛县信远房地产开发有限公司所有。被告山西新晓天房地产开发公司与被告绛县信远房地产开发有限公司并于2016年5月29日进行了移交，所移交的1号楼中包括原告郭旭辉所购买的1号楼2单元801号房屋。 同时查明，山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司是山西新晓天房地产开发有限公司的分公司，山西新晓天房地产开发公司的名称原为山西晓天房地产开发有限公司。 另查明，本案所涉房屋紫金城小区1号楼2单元801号房屋不动产权权利人为绛县信远房地产开发有限公司。后被告绛县信远房地产开发有限公司将原告所购买的房屋又出售给他人。 一审认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司签订的合同符合商品房买卖合同的构成要件，且不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已支付了全部房款，被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司理应转移房屋所有权给原告郭旭辉。被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司未能按合同约定向原告交付房屋，原告要求解除房屋购买合同并返还购房款于法有据，一审法院予以支持。关于被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司、山西新晓天房地产开发有限公司责任承担问题，根据公司法第十四条规定，公司可以设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故应由山西新晓天房地产开发有限公司返还原告购房款。依据被告绛县信远房地产开发有限公司所递交的证据，可以确定原告所购买的房屋（紫金城1号楼2单元801室）原建设单位为被告山西新晓天房地产开发有限公司，后变更为被告山西信远房地产开发有限公司，被告山西新晓天房地产开发有限公司将1号楼转让给被告信远房地产开发公司时约定新晓天公司不再分取1号楼的工程利润，并且1号楼建成后的房产归被告绛县信远房地产开发有限公司，故被告绛县信远房地产开发有限公司通过转让成为本案原告所购买房屋的“承建者和销售者”，后被告绛县信远房地产开发有限公司将原告所购买的房屋又出售给他人，被告山西新晓天房地产开发有限公司与被告信远房地产开发有限公司的转让行为系二被告之间权利义务的转让，不能对抗原告要求返还房款的权利，故二被告应对原告的房款承担共同返还责任。关于原告要求三被告承担已付房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，一审法院认为，原、被告签订的合同已约定了违约责任，是双方当事人的意思自治，应按合同约定履行各自的责任，即按累计已付房款的1%向原告支付违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审判决： 一、解除2014年3月16日原告郭旭辉与被告山西晓天房地产开发有限公司绛县分公司签订的商品房买卖合同； 二、被告山西新晓天房地产开发有限公司与被告信远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告郭旭辉房款332131元及违约金（违约金按照已付房款332131元的1%向原告郭旭辉支付）。 二审查明，上诉人信远公司对2016年5月29日的交接清单及所附的1#楼的交款明细表当庭不持异议，信远公司称晓天公司在给其移交财产时，由5套房屋（其中包含涉案房屋）抵顶了工程款，因为工程款没有结算，可能超出了工程款的数额，后来，信远公司就把房屋收回来了，后又卖给了他人。被上诉人郭旭辉陈述，晓天公司和信远公司交接后，他们还是合作关系，他们于2016年5月25日签订转让协议后，又于2016年5月29日签订补充协议，补充协议的第6条约定“本补充协议书未约定部分， 协议各方同意按甲、乙双方于2013年6月4日签订的合作开发《协议书》条款执行”，而2013年的协议书所约定的内容为合作开发关系，所以双方是合作开发关系，晓天公司没有按照合同交付房屋，信远公司通过转让协议接收涉案房屋后，又另行进行出卖，侵犯了被上诉人的权益，一审法院判决双方共同承担责任正确，应予维持。 其余与一审事实查明一致。 本院认为，被上诉人郭旭辉与被上诉人晓天房产公司绛县分公司于2014年3月16日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制规定，应为有效合同。郭旭辉已按合同履行了购房款的义务，被上诉人晓天绛县分公司理应向其交付房屋，其未能按合同约定向郭旭辉交付房屋的行为，违反了合同约定，应对郭旭辉因解除商品房买卖合同应返还购房款的诉求承担相应责任。上诉人信远公司在与晓天公司进行部分工程交接后，通过交接清单，可以证明信远公司明知本案所涉房屋已售予郭旭辉，而另行出卖给他人的行为，侵犯了郭旭辉的合法权益，因其过错亦应承担相应责任。对信远公司辩解因其不是购房合同的相对人，而不应承担返还房款的责任之理由，本院不予支持。信远公司二审中称，晓天公司已将涉案房屋作为工程欠款进行了抵顶，因其对工程欠款的数额提出异议，后将房屋收回，进行出售，与晓天公司将涉案房屋已向其交付的事实相矛盾，均不足以对抗被上诉人郭旭辉的诉求，对此，本院不予采信。信远公司与新晓天公司因工程转让产生的相关经济纠纷，可另行处理，本案不予涉及。一审认定山西新晓天开发有限公司作为绛县分公司的的总公司，承担本案的相应责任，并无不当，应予以维持。基上事实与理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62825元，由上诉人绛县信远房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  兰晓红 审判员  卫文学 审判员  李俊骥 二〇二〇年六月二日 书记员  王 宁