浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1755号上诉人（原审原告）:温州市宣泰鞋材有限公司，住所地温州市中国鞋都产业园区三期66号地块（温州市辉泰实业有限公司五楼），统一社会信用代码913303020683588771。法定代表人:黄海琦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人:施园园，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号11、12层，统一社会信用代码91330000717611474R。法定代表人:胡德，总经理。原审第三人:温州市辉泰实业有限公司，住所地温州市中国鞋都产业园区三期66号地块，统一社会信用代码91330300728479587L。法定代表人:吴辉，执行董事兼总经理。上诉人温州市宣泰鞋材有限公司（以下简称宣泰公司）与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、原审第三人温州市辉泰实业有限公司（以下简称辉泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，通过庭询、阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宣泰公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.租赁行为合法有效，租金已经全部付清。2013年4月17日，上诉人因从事鞋业生产经营所需，由法定代表人黄海琦与辉泰公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定租用坐落温州市中国鞋都三期66号地块辉泰公司的厂房二楼（以下简称案涉房产），租赁期限为2013年4月22日至2021年4月21日，每年租金21万元整，押金10万元，租赁面积1350平方米。上诉人依约支付租金，缴纳有关税费，并据此在鹿城区市场监督管理局办理了工商登记手续。同月22日，上诉人领取了营业执照。2.租赁在先，抵押在后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条等规定，案涉抵押权的抵押期限为2011年5月11日至2013年5月10日，案涉房产抵押登记时间为2013年5月16日，原审第三人延长抵押登记期限，应当视为新的抵押，不能影响其之前登记的公示效力。上诉人基于对银行、抵押登记部门的信任，考虑到抵押期限很快到期，不会影响案涉房产的正常使用，不能改变租赁在先的事实。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人信达公司未发表答辩意见。原审第三人辉泰公司未陈述意见。宣泰公司向原审法院提出诉讼请求：1.对案涉房产实行带租拍卖或变卖（租期至2021年4月21日，剩余租期租金已付金额45万元）；2.停止对上述厂房进行腾空；3.本案诉讼费由信达公司承担。原审法院认定，2011年5月11日，中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称建设银行）与辉泰公司签订编号为ＸＣ62871092511075《最高额抵押合同》，辉泰公司提供坐落于温州市鹿城区地块的房产及国有土地使用权作为抵押物，为其与建设银行在2011年5月11日至2013年5月10日期间内签订的资金借款合同等主合同提供抵押担保，被担保的最高限额为3214万元，并办理了抵押登记。嗣后，建设银行与辉泰公司签订了一份《房屋登记延期协议》，约定将上述《最高额抵押合同》中期限“2011年5月11日至2013年5月10日”变更为“债权人自2011年5月11日至2015年5月10日止期间与债务人办理各类业务融资业务所发生的债权”。2015年1月13日，辉泰公司与建设银行签订《人民币流动资金贷款合同》，向建设银行贷款。后因辉泰公司未按约还款，建设银行将其及各担保人诉至该院。该院于2016年1月4日作出（2015）温鹿西商初字第603号民事判决，判令辉泰公司向建设银行偿还借款本息，若辉泰公司未按期履行债务，则建设银行有权以拍卖、变卖辉泰公司名下坐落于温州市鹿城区地产所得价款优先受偿，但建设银行对包括本案借款在内的ＸＣ62871092511075号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以3214万元为限等。后，建设银行将上述债权转让给信达公司。信达公司与2016年8月12日向该院申请执行。该院依法查封了涉案房地产，并责令被执行人或房屋实际使用人限期腾空。宣泰公司知晓后，向该院提出异议，主张对案涉房产进行带租拍卖或变卖，停止腾空。该院于2019年1月28日作出（2019）浙0302执异31号执行裁定，驳回了宣泰公司的执行异议。另查明，一、2013年4月17日，黄海琦以宣泰公司（筹）名义与辉泰公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定租用坐落于温州市鹿城区厂房。租赁期限为2013年4月22日至2021年4月21日，年租金21万元整，押金10万元，租赁面积1350平方米。同月22日，宣泰公司领取了营业执照，法定代表人为黄海琦。宣泰公司占有使用案涉房产二楼，并支付了部分租金。后，宣泰公司又将公司搬至案涉房产五楼。二、宣泰公司在庭审过程中陈述，其经营场所变更到案涉房产的五楼是因为二楼的租金较高，承担的资金压力较大，自己搬到五楼，并将二楼转租给其他公司，但二楼的使用权还是归宣泰公司所有。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百零五条的规定，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。本案中，建设银行与辉泰公司之间于2011年5月11日签订《最高额抵押合同》，提供坐落于温州市鹿城区地块的房产及国有土地使用权作为抵押物，并已办理抵押登记。双方又签订了一份《房屋登记延期协议》，将债权确定期限变更至2015年5月10日止。因此，本案所涉抵押权设立在2011年，并非以债权确定期限的变更时间判断抵押权的设立时间。宣泰公司与辉泰公司之间签订的租赁合同的时间为2014年，该时间晚于案涉房产抵押设立的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。双方的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故宣泰公司的租赁关系不得对抗抵押权。另外，根据宣泰公司的陈述，其将公司搬至案涉房产的五楼，且将二楼转租给他人，可见其对案涉房产二楼的使用也不具有依赖性。因此，宣泰公司主张对案涉房产二楼实行带租拍卖或变卖，停止腾空，不符合法律规定，该院不予支持。辉泰公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响该案审理。遂依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第二款的规定，判决驳回原告宣泰公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由宣泰公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，案涉房产所在地块即中国鞋都产业园区三期66号地块在2011年5月11日已经进行抵押登记，设立抵押权，期限至2013年5月11日，2013年5月16日将抵押期限延长至2015年5月11日。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，上诉人宣泰公司对案涉房产享有的民事权益不符合上述规定的条件，不足以排除强制执行，其主张对案涉房产实行带租拍卖或变卖、停止对案涉房产进行腾空的请求不能得到支持，理由如下：1.建设银行已于2011年5月11日进行抵押登记，设立抵押权，而宣泰公司于2013年4月17日才与辉泰公司签订案涉房产的书面房屋租赁合同，其租赁关系不得对抗建设银行的抵押权。2.上诉人宣泰公司没有按照约定支付租金。上诉人宣泰公司没有提供证据证明其已经按照2013年4月17日与辉泰公司签订的《厂房租赁合同》的约定支付租金。该《厂房租赁合同》约定，房屋面积1350平方米，年租金21万元，一年一付，每年提前两个月付清，押金10万元，一次性付清给甲方，先付后用。上诉人提供的银行转账凭证金额为130万元，注明款项系往来款，与合同约定不一致，税费发票上载明的房屋面积、金额与合同约定不一致，无法证明系支付案涉房产的租金。上诉人主张签订书面房屋租赁合同后，又与被上诉人辉泰公司口头约定变更年租金为24万元，房屋面积1600平方米，一次性支付五年租金，但没有证据证明，本院不予采信。3.上诉人宣泰公司提供的证据不能证明抵押权登记前已占有使用案涉房产，且述称现已搬出案涉房产，其对案涉房产享有的民事权益不足以排除强制执行。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由温州市宣泰鞋材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年六月十六日法官助理曹爽代书记员 余文静代书记员 徐琪琪