四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终376号 上诉人（原审原告）：兰昌林，男，1988年10月24日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：兰军，男，1990年5月29日出生，汉族，住四川省资中县。 被上诉人（原审被告）：四川宇华实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南一段1号B-1-4-2。 法定代表人：李阳春，总经理。 上诉人兰昌林、兰军因与被上诉人四川宇华实业有限公司（以下简称四川宇华公司）商品房预售合同纠纷一案，兰昌林、兰军不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因新冠肺炎疫情影响，经征求各方当事人的意见，各方当事人均同意本院二审不开庭审理。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 兰昌林、兰军上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判四川宇华公司向兰昌林、兰军赔偿违约金50324.37元；3.本案一审、二审诉讼费由四川宇华公司承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。以政府发布的关于实施不动产统一登记公告为由掩盖《商品房买卖合同》中第十九条约定的违约责任和错误，不符合法律法规。成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记，是对符合法律有合法资料的进行登记，对没有合法资料和资料不齐全的不予登记，与房屋产权登记违约毫无关系，也没有任何关联。请求二审法院撤销原审判决，支持兰昌林、兰军的上诉请求。 四川宇华公司未提交答辩意见。 兰昌林、兰军向一审法院起诉请求：判令四川宇华公司支付兰昌林、兰违约金51175.95元。 一审法院认定事实：2013年8月20日，兰昌林、兰军与四川宇华公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定四川宇华公司将其开发建设位于成都市龙泉驿区房屋出售给兰昌林、兰军，测绘建筑面积109.61平方米，房屋总价563000元（后实际测量房屋面积为108.89平方米，实际总价559301.51元）。合同第十九条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2014年9月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。（二）转移登记。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同签订后，兰昌林、兰军向四川宇华公司支付了购房款。但四川宇华公司未在合同约定的时间即2014年9月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。2014年2月13日，四川宇华公司向兰昌林、兰军交付房屋。2018年11月5日，兰昌林、兰军取得不动产权证书。 一审法院另查明，1.2016年4月20日，四川宇华公司为兰昌林、兰军出具购房发票，金额为559301.51元；2.经成都市龙泉驿区人民法院及本院判决，案涉合同逾期办理初始登记违约金已予以处理，转移登记违约金处理至2016年5月9日；3.2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月20日开始在全区范围内实施不动产统一登记工作。 一审法院认定以上事实，有《四川省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、购房款收据及发票、民事判决书2份及当事人庭审陈述笔录收集在案佐证。 一审法院认为，兰昌林、兰军与四川宇华公司签订《四川省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。已经有生效判决对四川宇华公司逾期办理初始登记的违约金进行了处理，故本案不再重复处理。对于逾期办理转移登记的违约金，生效判决已经处理至2016年5月9日，故本案自2016年5月10日开始计算逾期办理转移登记违约金。该违约金的计算截止时间，一审法院认为，双方签订的买卖合同及补充协议仅约定四川宇华公司应于交房后365日内取得兰昌林、兰军所购房屋的所有权证书。2016年9月28日，成都市龙泉驿区人民政府发布《成都市龙泉驿区人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月20日开始在全区范围内实施不动产统一登记工作。双方未对办理不动产权证进行约定，实施不动产统一登记政策事实上对四川宇华公司为兰昌林、兰军办理房屋转移登记造成了影响。因此在不动产统一登记政策实施以后的逾期，属于情势变更，四川宇华公司不应承担违约责任。故违约金计算应从2016年5月10日起至2016年10月20日止，共计164天，四川宇华公司应向兰昌林、兰军支付转移登记违约金9172.5元（559301.51元×1/10000×164天）。对兰昌林、兰军超出部分诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、四川宇华实业有限公司于一审判决生效之日起十日内向兰昌林、兰军支付转移登记违约金9172.5元；二、驳回兰昌林、兰军的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1079元，减半收取计539.5元，由兰昌林、兰军负担439.5元，四川宇华实业有限公司负担100元。 本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。 本院认为，开发商有义务为买受人办理房屋权属证书，若其不能在合同约定时间内或合理期限内为买受人办理权属证书，则其应承担违约责任。根据查明的事实，成都市龙泉驿区人民政府于2016年10月20日实施不动产统一登记政策，该政策实施后，不再颁发房屋所有权证，而是启用不动产统一登记簿证，颁发不动产权证书。四川宇华公司直至上述时间仍没有为兰昌林、兰军办理房屋所有权证。上述政策实施后，四川宇华公司作为开发商仍有义务继续为兰昌林、兰军办理不动产权证书。因案涉合同仅约定了四川宇华公司为兰昌林、兰军办理房屋所有权证及逾期办理该证应承担的违约责任，没有约定为兰昌林、兰军办理国有土地使用证，所以应给予四川宇华公司办理不动产权证所需的合理期限。本院认为，该合理期限为90日为宜。因本院（2017）川01民终5064号民事判决已生效，该判决对四川宇华公司逾期办理案涉房屋转移登记的违约金已经处理至2016年5月9日，故本案自2016年5月10日开始计算逾期办理转移登记违约金。而案涉房屋的不动产权证办理时间为2018年11月5日，即违约金的止点为2018年11月4日。因此，四川宇华公司逾期办理不动产权证违约金的起止时间为2016年5月10日至2018年11月4日止，扣除四川宇华公司办理不动产权证的合理期限90日后，共819天。根据合同约定的四川宇华公司按日计算向兰昌林、兰军支付全部已付款万分之一的违约金，则四川宇华公司应向兰昌林、兰军支付转移登记违约金45806.8元（559301.51元×1/10000×819天）。 综上所述，兰昌林、兰军的上诉请求部分成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8738号民事判决； 二、四川宇华实业有限公司于本判决生效后十日内向兰昌林、兰军支付逾期办理不动产权证违约金45806.8元； 三、驳回兰昌林、兰军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1079元，减半收539.5元，由四川宇华实业有限公司负担；二审案件受理费1079元，由四川宇华实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年六月一日 书记员  杨珍梅