四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15525号 上诉人（原审原告）：狄文耀，男，1989年7月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马晓东，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都美洲地产有限公司。住所地：成都高新区南三环路五段188号125栋905号。 法定代表人：王若洋。 委托诉讼代理人：陈伟，男，1974年9月6日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人狄文耀因与被上诉人成都美洲地产有限公司（以下简称美洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 狄文耀上诉请求：依法发回重审或者依法改判狄文耀与美洲公司之间的《租赁服务合同》于2017年11月14日解除，美洲公司向狄文耀赔偿自2017年8月19日至2020年5月15日期间按50%分摊的装修改造成本77169元。事实和理由：一、首先，狄文耀租赁房屋时，向美洲公司表明租赁房屋的用途为从事经营火锅串串香店，并在合同中明确约定使用用途为“串串香”，但最终事实证实美洲公司提供的房屋不符合合同约定，不具备从事餐饮的法定条件。2017年8月18日，狄文耀被行政机关勒令停业，从此再未重新开业。狄文耀随后多次向行政部门申办《食品经营许可证》，但均因房屋不符合要求而被拒绝。随后，狄文耀多次找到美洲公司协商，告知狄文耀因行政处罚已停业，且无法申办《食品经营许可证》《卫生许可证》等事宜，请求美洲公司对房屋设置专用烟道，但美洲公司采取不理不睬的态度，狄文耀无奈之下于2017年11月11日向美洲公司发函，以书面形式再次提出请求，但美洲公司拒不履行配合义务。且狄文耀装修时安装了不锈钢烟道、油烟进化器和除味器等排烟设施，已尽到合理使用义务。因案涉房屋属于商住楼，美洲公司将该商住楼向狄文耀出租用于餐饮，即负有设置专用烟道的义务。现美洲公司提供的房屋不符合合同约定的经营餐饮的要求，且在狄文耀再三请求的情况下，拒绝配置专用烟道，美洲公司的行为已构成违约。同时，美洲公司的违约行为直接导致狄文耀无法使用租赁房屋从事餐饮经营，合同目的根本无法实现。因此，狄文耀有权解除合同。其次，狄文耀于2017年11月14日通过邮寄方式向美洲公司发出《关于解除租赁服务合同的函》，合同已于该通知送达之日起解除。狄文耀于一审中向法庭提交狄文耀与美洲公司工作人员黄亚灵的通话录音，证明黄亚灵在录音中已承认收到上述两份书面通知，但一审法院无任何合理说明和依据即不予采信该证据，且在一审判决中未提及该证据，系事实认定不清、证据不足。二、狄文耀于2017年8月18日起即被勒令停止营业而无法使用租赁房屋，狄文耀的装修改造损失应自次日起开始计算。狄文耀被勒令停业后与美洲公司协商未果，未再支付租金，美洲公司以狄文耀逾期支付租金为由将租赁房屋上锁，狄文耀无法单方腾退房屋。一审判决以狄文耀未腾退房屋为由，认定狄文耀承担房屋腾退前全部的装修及烟道改造成本损失缺乏事实和法律依据。 美洲公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回狄文耀的上诉请求。关于狄文耀提到合同解除时间，认可一审判决认定的合同解除时间。关于装修损失，一审已鉴定清楚。 狄文耀向一审法院起诉请求：1.判决解除狄文耀、美洲公司双方于2017年4月24日签订的《租赁服务合同》；2.判决美洲公司向狄文耀退还租金49233元、履约保证金49233元，合计98466元；3.判决美洲公司向狄文耀赔偿经济损失（包括装修损失、烟道改造费用）380000元；4.本案的诉讼费等费用由美洲公司承担。 一审法院认定事实：成都华人房地产开发有限公司（以下简称华人房地产公司）将其位于成都市高新区房屋（商铺）委托给美洲公司进行出租。狄文耀考察了该案涉房屋，认为可在此经营火锅串串香生意。2017年4月24日，狄文耀（承租人、乙方）与美洲公司（出租人、甲方）签订了《租赁服务合同》，约定由美洲公司将坐落于成都市高新区房屋（面积约164.11平方米）出租给狄文耀，合同明确约定租赁房屋用于经营火锅串串香。合同还约定：1、出租房屋租赁期限为3年零20天，租赁时间自2017年4月26日起至2020年5月15日止。2、交房时间：2017年4月26日，3、自2017年4月26日起至2017年5月15日止，为甲方向乙方提供的20天装修期，免付管理费。4、乙方于2017年4月26日入驻商铺前，向甲方支付2017年4月26日至2017年8月15日止的管理费共计49233元，同时向甲方交纳履约保证金计49233元。租赁期满，乙方结清所有应付费用，且无其他违约行为的，甲方在收到乙方退还的租赁房屋后7个工作日内办完退款手续，无息退还乙方履约保证金。该商铺上面为居民综合楼，且没有设置专用烟道。同日，狄文耀（乙方、承租人）与美洲公司（出租人，甲方）又签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》，该约定载明：“一、甲、乙双方签订的《租赁服务合同》出现终止情形时，乙方应按合同约定退还甲方商铺，具体约定如下：1、乙方退还商铺时，对商铺墙面、地面、顶面及店内的装饰必须完整保留，不得对其进行拆除，不论其装修有多么豪华。……2、乙方退还商铺时，对商铺内的装饰灯具除灯泡、工艺吊灯外的灯具不得拆除。……二、如乙方违反以上约定，甲方有权扣除乙方商铺的履约保证金，履约保证金不足以恢复被拆坏的装饰的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”双方合同签订后，狄文耀于2017年4月24日向美洲公司交纳了2017年5月16日至2018年5月15日的商铺管理费49233元和履约保证金49233元。 2017年4月26日，狄文耀接受案涉租赁商铺并对其进行了装修、烟道改造，安装了不锈钢烟道、油烟净化器和除味器等排烟设备，于2017年5月16日开始经营“高新区七路串串香店”。由于案涉租赁房屋没有设置专用烟道，狄文耀经营的“高新区七路串串香店”安装的烟道排烟不完善，影响了周围居民的生活，当地的居民向有关部门进行反映。2017年8月13日，狄文耀收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字［2017］第4049号责令限期改正通知书，要求狄文耀经营的“高新区七路串串香店”责令改正，并要求在2017年8月16日前提供排烟检测合格报告。由于狄文耀没有进行整改，2017年8月18日狄文耀又收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字（2017）第10071号责令限期改正通知书，认为在成都高新区从事餐饮经营，经营场所未配置专用烟道，与居民住房相邻，要求狄文耀立即停止营业和改正违法行为。狄文耀认为该租赁房屋由于未设置专用烟道，影响了相邻的居民的生活，使自己经营的火锅串串香无法进行，于2017年11月11日在成都市高新公证处的证据保全下向美洲公司的注册地成都市高新区邮寄了《关于请求贵公司设置专用烟道的函》，恳请美洲公司在收到函件后对出租房屋设置专用烟道。2017年11月14日狄文耀又再次通过邮政特快专递的方式向美洲公司的注册地成都市高新区南三环路五段188号125栋905号发出《关于解除租赁服务合同的函》，美洲公司在庭审中陈述其经营地址在成都高新区美洲中心，没有收到狄文耀要求设置专用烟道和解除租赁服务合同的函件。 一审庭审中，狄文耀与美洲公司对位于成都市高新区的房屋装修和烟道改造的价值无法达成一致意见，狄文耀申请一审法院对上述房屋的装修和烟道改造价值进行委托评估，一审法院依法委托了四川安必信工程造价事务所有限责任公司对上述房屋的装修及烟道改造价值进行评估，狄文耀、美洲公司均同意该租赁房屋的装修及烟道改造价值的评估时间点为2018年8月13日，四川安必信工程造价事务所有限责任公司评估的装修和烟道改造价值为169000元（装修价值为127566元，烟道改造价值41434元）。对此狄文耀无异议，美洲公司则认为评估价值过高，但没有提供相应证据证明。狄文耀于2019年4月26日垫支了鉴定费25000元。 一审法院还查明，狄文耀于2019年5月18日将自己购置的餐具、厨具等设备搬离案涉租赁房屋，将案涉租赁房屋腾退给美洲公司。 一审法院认为，狄文耀与美洲公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反国家的相关法律规定，双方均应按照合同确定的义务履行。本案的争议焦点为：一、狄文耀与美洲公司签订的房屋租赁合同是否解除；二、美洲公司是否应当退还狄文耀已支付的租金和履约保证金；三、狄文耀的经济损失如何认定。 一、关于狄文耀与美洲公司签订的《租赁服务合同》是否解除问题。根据一审庭审查明的事实，狄文耀因案涉房屋未设置专用烟道，在经营火锅串串香的过程中多次受到行政处罚，于2017年11月14日通过邮政特快专递的方式向美洲公司发出了《关于解除租赁服务合同的函》，双方的租赁合同是否因此解除，一审法院认为：首先，美洲公司将案涉房屋出租给狄文耀，双方在合同中明确约定了承租房屋用于经营火锅串串香，而案涉租赁商铺的上面系居民住宅楼，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住楼以及商住综合楼与居民层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”之规定，美洲公司将没有设置专用烟道的商铺租赁给狄文耀，对狄文耀提出经营火锅串串香餐饮项目没有进行认真的审查是否符合法律规定，在合同的签订和履行过程中存在一定过错。其次，狄文耀作为一个餐饮的经营者，应当知晓餐饮的废气排放措施，其在订立租赁合同时对案涉房屋进行了查勘和评估，并对其经营的火锅串串香的油烟、废气等排放应当有一个充分的了解和判断，且其在经营的过程中，没有实施正确的油烟、废气排放措施，造成了当地的环境污染，致使当地行政环境执法部门要求其停业整顿和改正，对此，狄文耀也存在过错，应当承担相应的责任。因此，狄文耀和美洲公司在签订和履行合同过程中均存在审查不严、考虑不周的过错，从而使案涉合同不能得到有效执行，并非美洲公司单方行为致使合同目的不能实现，狄文耀以美洲公司没有设置专用烟道而提出解除租赁服务合同的诉请，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除的要件，对此一审法院不予支持；加之双方在合同中没有约定对是否设置专用烟道可以解除的条款，故双方也没有约定解除权。此外，在一审庭审中，美洲公司陈述并未收到《关于解除租赁服务合同的函》，且狄文耀也无证据证明美洲公司已签收该通知。故，狄文耀和美洲公司签订的《租赁服务合同》没有因狄文耀的单方解除而解除。 2018年4月26日，狄文耀与美洲公司在本案庭前证据交换中均表示同意解除双方签订的《租赁服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，一审法院认定双方签订的租赁合同于2018年4月26日协商解除。 二、美洲公司是否应当退还狄文耀已支付的租金和履约保证金。 （一）关于狄文耀要求美洲公司退还租金49233元的诉请的问题。根据一审庭审查明的事实，狄文耀于2017年4月26日接收并占有案涉租赁房屋，于2019年5月18日将案涉租赁房屋腾退给美洲公司。在此期间，案涉租赁房屋均由狄文耀占有使用，狄文耀实际经营时间为2017年5月16日至2017年8月18日，其已支付的2017年5月16日至2017年8月15日的租金属于使用房屋应支付的费用，美洲公司基于租赁合同可以获得该项收益。故，美洲公司不应当退还狄文耀已经交纳的租金49233元，对狄文耀要求美洲公司退还租金49233元的诉请，一审法院不予支持。 （二）关于狄文耀要求美洲公司退还履约保证金49233元的诉请的问题。根据文义解释，租赁合同中的出租方收取的履约保证金属于为合同履行提供的一种金钱保证，是指出租人为防止承租方在合同履行过程中违约，以弥补承租方给出租方造成的经济损失。本案中，双方签订的《租赁服务合同》于2018年4月26日因协商解除已终止，双方均认可已无履行合同的义务，故，美洲公司应当依照合同约定退还履约保证金49233元。故对狄文耀要求美洲公司退还履约保证金49233元的诉请，一审法院予以支持。 三、关于狄文耀的经济损失的认定问题。狄文耀为经营火锅串串香投入了装修和烟道改造成本，经鉴定案涉房屋的装修、烟道改造的价值为169000元。装修和烟道改造成本应当摊入租赁期间，本案租赁期限为3年零20天（共计1115天）。一审庭审查明，狄文耀在停止经营后仍继续占有案涉房屋直至2019年5月18日，由于狄文耀未积极腾退租赁房屋，应由其承担占有期间的装修和烟道改造的成本损失。故，狄文耀实际使用租赁房屋期间为2017年4月26日至2019年5月18日，共计753天，剩余租赁期间362天，则狄文耀剩余租赁期间对应的装修和烟道改造成本价值为54868元。因此，狄文耀的经济损失共计54868元。基于双方在签订和履行合同过程中均存在审查不严、考虑不周的过错，一审法院认定狄文耀和美洲公司对合同订立后无法得到有效执行均有过错，对此双方应各承担50%的责任，即由美洲公司向狄文耀赔偿经济损失27434元。故，一审法院对狄文耀请求美洲公司在27434元的数额范围内的经济损失赔偿请求予以支持，对其超出部分的诉请，一审法院不予支持。 因本案双方在合同签订和履行过程中均存在过错，故诉讼费由狄文耀和美洲公司各自承担一半。 关于美洲公司提出其不是适格的主体，应当由华人房地产公司退还租金、履约保证金的辩称意见，由于华人房地产公司委托了美洲公司将案涉房屋进行出租，而美洲公司接受了委托，以自己的名义将案涉房屋进行对外出租，并以自己的名义接受租金和履约保证金，应当是本案的合同的相对方，对此应当由美洲公司承担相应的法律责任，对其辩称意见，一审法院不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、狄文耀与美洲公司签订的《租赁服务合同》于2018年4月26日解除；二、美洲公司在判决生效后十日内向狄文耀退还已付的履约保证金共计49233元；三、美洲公司在判决生效后十日内向狄文耀赔偿经济损失27434元；四、驳回狄文耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4239元，鉴定费25000元，共计29239元，由美洲公司负担14619元，狄文耀负担14620元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。狄文耀提交了登记有等房屋2017-2019年水电收费数据的统计表3张，该统计表无出具单位、个人的具体信息，拟证明2017年8月开始狄文耀没有再使用案涉房屋，2018年3月开始没有再产生电费。美洲公司对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。 本院审查认为，因狄文耀提交的上述证据无出具单位、个人等信息，仅为统计有芳沁街54号、56号在内的水电费用统计表，其真实性无法确认，加之美洲公司也不认可，故本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2017年8月18日成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字（2017）第10071号责令限期改正通知书载明，高新区七路串串香店在成都高新区从事餐饮经营，经营场所未配置专用烟道，与居民住房相邻，违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，要求立即停业，改正违法行为。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同是否应认定为美洲公司违约而解除，二是一审判决认定狄文耀所受装修改造损失的截止日期是否正确。现结合事实证据分析认定如下: 一、关于案涉合同是否应认定为美洲公司违约导致解除。本院认为，第一，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定，禁止在居民住宅楼通过新建、改建、扩建的方式开设产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，属于我国法律为加强环境保护对特定房屋开设餐饮服务项目的管理性强制规定。案涉房屋的上层即为居民住宅，本案双方当事人约定将该商铺用于餐饮项目违反了这一禁止性规定，加之在履行过程中当地环保部门也是基于该规定责令立即停业，表明案涉合同继续履行面临法律上的障碍，双方均可以此为由请求解除合同。但狄文耀一审以美洲公司提供的房屋违约为由请求判令合同解除，不符合案涉合同继续履行面临法律障碍的客观情况，故一审法院未认定美洲公司违约导致合同解除并无不当。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持。据此，狄文耀享有基于该条规定的法定解除权，因其一审中未行使这一解除权，一审判决基于案涉合同继续履行上的法律障碍和双方当事人均同意解除合同的情况，认定案涉合同于双方均同意解除的第一次庭审之日解除正确。同时，因双方在该次庭审中解除合同的理由并不一致，双方在庭审中均同意解除的意思表示仅应认定为对解除这一法律后果和解除时间上达成一致，而不应认定为双方协商一致解除。因此，一审判决认定狄文耀无法定解除权、案涉合同因双方协商一致解除存在错误，但本案在合同存在法定解除事由，双方也在诉讼中同意解除的情况下，一审判决认定案涉合同于双方达成解除一致意见的2018年4月26日解除的结果正确，本院予以维持。 二、关于狄文耀所受装修改造损失截止日期的认定问题。本院认为，因狄文耀截止2019年5月18日仍在占有案涉房屋，且未以实际行为腾退和交还，其单方控制、占有房屋的行为导致房屋的改造装修价值继续处于贬损状态，故一审判决以其实际搬离日期认定既有装修改造工程的剩余价值正确。狄文耀以其被环保执法部门责令停业的次日作为认定改造装修剩余价值的起算之日的上诉意见不能成立，本院不予支持。 综上所述，狄文耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定狄文耀就案涉合同在法律上不能履行时无法定解除权存在法律适用错误，因不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1729元，由狄文耀负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年六月一日 书记员  刘小春