辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2973号上诉人（原审原告）：那迎迎，女，1987年6月18日生，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人（原审原告）：那成宽，男，1955年4月20日生，满族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王福纯，辽宁芳鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邢竹仕，男，1949年8月15日生，汉族，住大连经济技术开发区。上诉人（原审被告）：鞠文娥，女，1951年6月16日生，汉族，住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：邢竹仕，系鞠文娥丈夫。上诉人那迎迎、那成宽因与上诉人邢竹仕、鞠文娥合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。那迎迎、那成宽上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失15万元。事实及理由：一、原审判决被上诉人不承担损失赔偿责任事实不清。一是被上诉人所谓自身损失没有事实和相关证据可以证明，被上诉人自身根本没有损失，上诉人不存在给被上诉人造成损失的客观事实和行为，原审却认定被上诉人存在损失无事实依据。二审原审以工业用地价格合算租地价格没有客观依据。原审已经查明，邢竹仕租赁给我方的15亩土地均为基本农田，但在判决中却仅写明了已拆除厂房部分为基本农田，属于事实认定遗漏，按照基本农田出租的价格显然不能等同于工业用地价格，这是市场的一般规律，当地农业用地通常的租赁价格平均为每亩1000元左右，15亩地每年不过15000元，而被上诉人却按工业用地收取了每年150000元的租金，获利相当正常价格的10倍。事实上，被上诉人通过非法租赁土地，从始至终欺骗上诉人，用实际为基本农田的农业土地出租获取了反常高额的利润，我方连续三年共缴纳了450000元的租金，该租金价格是按照工业用地价格核算的。被上诉人实际出租的价格违反公平和诚实信用原则，原审未按真实的土地性质和周边租金价格核算应支付租金属于事实认定错误。二、原审对无效的租赁合同履行认定及租金核算存在严重错误。本案中，双方的租赁合同已被认定为无效合同，其根本依据是土地的性质是农业用地，那么原土地的租赁价格也应当按农业用地的价格计算，被上诉人基于欺诈的行为，掩盖土地真实性质，以农业用地冒充工业用地出租，其租金收益高于原土地实际租赁价值的，应当予以返还。根据法律规定，无效的合同自始无效，原审以无效的合同已履行两年认定2016、2017年度缴纳的30万租金无返还的必要没有法律依据。虽然，原审中上诉人曾对2016、2017年度缴纳的30万租金提出过反诉后又撤回，但上诉人该项权利不应被否定。三、原审认定被上诉人存在过错，但未判决其承担过错责任。根据合同无效各自承担过错责任的原则，邢竹仕在与我方签订租赁合同时隐瞒土地为基本农田的事实，至原审（发回重审）时仍陈述其土地为基本农田，其行为明显为欺诈，如按过错原则，应否定其至少存在主要过错，我方的厂房被拆造成至少30万损失，从公平角度，该损失也至少由对方承担一半以上，邢竹仕自身所谓的损失根本不存在，在原审几次审理中，均未提供任何相关证据可以证明其存在损失。原审在没有任何损失事实的情况下认定被上诉人存在损失并且按过错责任自担分配没有法律依据。邢竹仕、鞠文娥辩称，不同意那迎迎、那成宽的上诉请求。理由：那迎迎、那成宽租了我的房子后，连续生产了一年半，后期因为他生产的项目没经过许可，后来被环保查了之后，因为该项目有污染，不能在这生产，在这种情况下，那成宽提出终止合同，这期间我们对所有的纠纷都重新写了一个协议，而且双方都同意了，而且协议后我们正在执行，正在生产期间，被环保期间有严重的污染，不让生产了，那成宽生产的项目当时是没经过工商许可，而且他原来和我签的合同，要依据我的建筑材料生产项目，建厂房也是一样，当时依据的是合同，根据合同规定的项目依法建厂房，依法得到申请，他租了我的场地，我原有的厂房足以生产，而且也有营业执照和环保手续，我们之前生产了5、6年，正在生产的厂房租过去后，上诉人又要增加新的项目，叫珍珠岩，但是工商没给审批，因为环保不过关，要拿我的手续，我的手续只能生产以前的项目，新增的项目是不允许生产的，那成宽生产的项目是被天眼查处理，被发现后，这种情况下，其又强行在使用的土地上建了厂房，未经任何审批，建了之后行政部门就准备罚款，说是违章建筑，在这期间，那成宽就给我挂电话，我说如果不审批就不可以生产，土地部门让他交上罚款，生产厂房暂时可以保留，这种情况下，罚款是我和他各交一份，就把这个问题解决了。罚款一年后，又不经审批建了2000多平的仓库，当时土地部门要追究刑事责任，对方害怕了就拆除了，在这期间我们又签了一份补充协议，把这个问题给解决了，这之后就继续生产，3个月后，因为环保不让，对方又起诉到法院，对方终止合同给我造成直接损失200万元，我原来的场地两台砖机、附属设备还有场地内的果树全被毁掉了，损失非常巨大，所以我方不同意上诉人的上诉请求。邢竹仕、鞠文娥上诉请求：撤销原审判决，确认上诉人与被上诉人2018年4月10日签订的补充协议有效。事实及理由：一、2016年4月27日双方签订的合同（以下简称没修改前的合同）属部分有效部分无效合同。1.该合同标的物是土地和厂房。关于土地这块，经核实所涉的土地共15亩，9990平方米，其中有7.5亩499.5平米是非农用地（村庄地），另7.5亩是农用地。（附土地勘测图），那成宽、那迎迎签订合同后没经任何审批在农用地这一侧非法建筑了钢构厂房和铁皮房仓库。改变了土地原使用性质，构成了修改之前的合同无效，农用地这侧原属上诉人农业合作社经营地，签订合同时对方明知，厂区始终挂着农业合作社的牌匾，（附合作社营业执照）。2.非农业用地这侧，是可以建厂房的，而且所有面积也足够用。但不管农用地和非农用地改变使用性质之前都必须满足法律规定的条件，包括依据程序申请批准。而土地申请义务人正是土地实际的使用人而不是出租人。3.关于厂房这块，包括我方2007年在非农用地这侧所建筑的建材厂厂房、高压变压器设施、水井房设施办公房、工人宿舍、厂区大院、院大门等固定设施，现总价值按成本价折算近1000万元。这部分固定设施正是依据我方当时需要申请而建筑的，（不是金州国营农场申请的），依据该场地和厂房我方办理了建材厂经营许可证，已合法经营12年之多，至今无任何行政部门禁止或任何干涉。那成宽、那迎迎租赁后，经营器件也无任何干涉因素，因此，厂房这块既无纠纷也无违法。属有效合同。（附大魏镇政府建房证明材料）。4.对方签订合同时特别强调以我方原建材厂的营业执照许可的范围经营，并将我方的营业执照和环保许可审查后作为合同的附件予以收管（对方在第一次庭审时已认可的事实）。这里要强调的是，被上诉人后来所建钢构厂房的生产项目“生产珍珠岩”并非是我建材厂所许可项目，该项目属严重污染，也属非法经营范围，因此，违背了没修改前合同的第十一条强制性约定“根据需要依法建筑必要的厂房”。二、没修改前的合同第十一条原文约定“因乙方（被上诉人）生产需要可依据大连市金州区国有农场与鞠文娥签订的土地租赁合同依法建筑必要的钢构厂房。1.这是一条关于土地租赁合同的唯一约定条款。它强调了（1）生产需要和必要，（2）依法。2.这里生活需要是指合法经营许可项目的生产需要，而对方所建筑的生产“珍珠岩”项目是高度环境污染的项目并无许可准许，至今仍属非法生产。3.依法建厂房是指依法申请达到法律规定的条件。4.建必要的厂房而不是仓库。因此，对方在农用地这侧在明知违法的前提下强行两次违建既无法律依据也无合同依据，是造成土地合同无效后果的完全过错人。试想一下，如果被上诉人建厂前提出申请，或要求上诉人协助办理申请，是完全可避免后来的上诉人的巨额损失的。（附建材厂营业执照和环保材料）。5.实际上该合同关于土地方面的约定，上诉人和被上诉人已于2018年4月10日对合同作了重大的补充和修改，修改后的合同特别对改变土地使用性质作了强制性约定既“不经批准不得建筑”。三，关于2018年4月10日双方对2016年4月27日签订的补充协议的事实。其具体内容：1.明确约定该协议是原合同的补充。2.对已违建部分服从政府处理，并对罚款做了承担约定，特别强调不经批准不得强建，依法按土地性质使用土地。3.继续履行合同，被上诉人在签订了该协议后又继续满负荷生产了三个月，后因被发信“珍珠岩”生产污染环境，被行政部门警告，加之市场销售不景气，对方借由起诉中止合同。4.该补充协议约定了若那成宽、那迎迎终止合同赔偿我方经济损失。5.这里要强调的是该补充协议：第一，不违反法律，第二，双方在充分知情无任何隐瞒的情况下签订的，第三，完全自愿。因此，该协议的效力是合法有效，该补充协议也决定了全合同的效力。（附补充协议件）。四，关于对大连中院（2019）辽02民终565号民事裁定发回重审理由是“本案所涉土地是否非农用地，如属于是否依法改变了权属和用途应予查清，并根据审查的事实向当事人释明合同的效力。”之看法：1.我方认为二审发回重审的裁定理由是正当合法的，因双方争议的土地性质与权属的事实确实没有查证。2.二审发回的理由仅指土地这块，而非指厂房。本合同土地和厂房实际上是完全独立的两个法律关系，我方原建材厂的厂房及土地是完全可独立经营的而且是非农用地，再建也有余面积的，只是需要按程序办理而已，事实上这块的土地和厂房也无任何争议和违法。3.“查明土地性质”重要的是是否依法改变了土地所属权和用途，如果改变是否依法改变。这里包括两个内容：（1）若没有改变合同是有效的。（2）若违法改变合同无效。4.本案事实上是违法改变了，而违法改变的事实正是被上诉人不履行法律规定和约定造成的。尤其可恶的是对方在明知第一次违建后而不听劝阻和行政部门的禁止事隔一年后又强行违建仓库。5.目前对方继续占用我方的巨额资源，且继续生产并拒付租金，给我方造成的损失每天都在扩大。那迎迎、那成宽辩称，不同意对方的上诉请求，对方的请求所谓的补充协议有效是没有法律依据的，根据对方租的土地性质是农用地，所以按照法律规定，双方签订的用于工业用途是无效的，基于主合同而形成补充协议当然也应无效。那迎迎、那成宽向一审法院起诉称：请求被告返还提前交纳的租金15万元及造成的经济损失15万元；庭审中又增加诉讼请求，即：1、因合同无效请求被告返还租金45万元并赔偿损失15万元；2、请求确认原告在被告处增建的设施归原告所有。一审法院认定事实：二原告系父女关系、二被告系夫妻关系。2007年3月28日，被告鞠文娥与大连市金州区国营农场签订了《土地租赁合同》，由被告鞠文娥租赁大连市金州区国营农场稻香村土地15亩暨园艺场小莲泡土地9990㎡，用于建设工业项目。期限50年。2016年4月27日，二原告与二被告签订了一份《厂房、土地出租合同》，二被告将被告鞠文娥租自大连市金州区国营农场的土地及厂房、场地、变压器、水井设备等，转租给二原告使用，合同主要内容有，租期15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止。每年租金15万元，第一年租金合同签订之日交付，以后每年租金于当年4月1日前交付。其他费用均由原告承担。在原告经营期间，对国家职能部门负责，依法经营。合同终止后原告所建的固定资产无偿归被告所有。原告因生产需要可依据被告鞠文娥与大连市金州区国营农场签订的《土地租赁合同》依法建筑必要的钢结构厂房等。合同在履行过程中，原告交付了当年及至2019年4月30日的三年租金共计45万元。同时原告在租赁场地建起第一座钢结构厂房，利用被告原已经注册的大连市金州区大魏家大正建筑材料厂的营业执照进行珍珠盐颗粒等材料的生产。2017年5月，原告又在租赁场地建起第二座钢结构厂房。2017年5月18日，大连金普新区大魏家街道办事处对被告鞠文娥下发了《关于对2016年度土地矿产卫片督查发现的违法用地进行整改的通知》，对擅自在小莲泡村私建厂房的行为，责令于2017年5月30日前自行拆除违法建筑，恢复土地原貌。2018年4月10日，原告那成宽与被告邢竹仕针对违法建筑缴纳罚款等相关约定签订了一份《补充协议》，协议中第一项条款约定，第一座厂房双方已经缴纳了罚款，自合同期满后所有权归被告，第二座厂房由被告缴纳全部罚款，自本协议签订后所有权归被告。2018年4月11日，大连市国土资源和房屋局对原告那成宽下发了大国土资监停字［2018］第D014-2号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令停止违法行为，听候处理。2018年5月11日，大连金普新区三十里堡街道办事处对原告那成宽下发了三十里堡规建办字［2018］第14号《责令拆除违法建筑通知书》，要求3日内，自行拆除违法建筑并恢复原状，复耕复种到位。第一座厂房缴纳罚款后予以保留，第二座厂房已经拆除。另查，原告根据本院为其出具的调查令，向金普新区国土资源分局调取相关证据。金普新区国土资源分局为其出具了原告被拆除厂房的测绘图及地类面积统计表，证明被拆除厂房占用基本农用2458平方米。一审法院认为，本案争议焦点为原、被告间签订的厂房、土地出租合同的效力问题。被告基于与大连市金州区国营农场签订的土地租赁合同而取得案涉土地的使用权，用途为建设工业项目。后被告将案涉土地及厂房、变压器、水井设备等地上附属设施一并转租给原告。双方在转租合同第十一条约定：原告因生产需要可依据大连市金州区国营农场与被告签订的土地租赁合同依法建筑必要的钢构厂房。可见，原告承租案涉土地及其附属物的目的与被告与国营农场签订的租赁合同案涉土地的用途一致，即建设工业项目。我国对土地用途是实行管制制度。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”本案原告使用案涉土地不属于该规定后半段规定的情形，故依据上述规定，原告在案涉工地上兴建厂房，必须依法使用国有土地。《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据查明的事实，原告建造的厂房占用基本农田2458平方米，显然违反了上述法律规定，且上述规定应属效力性强制性规定，违反的法律后果则是导致双方间签订的合同无效。被告作为出租人对租赁物负有权利瑕疵担保责任，须按用地用途满足承租人对案涉土地的使用功能。而作为承租人的原告在合同签订前应尽审慎的注意、审查义务。现原、被告双方均未履行各自的职责且原告在合同履行过程中明知案涉土地为基本农田遭受处罚后的仍进行违章建设，故原、被告双方对合同无效均有过错，且过错责任大体相同。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效首先发生恢复原状的法律后果，而后根据过错产生赔偿损失的民事责任。本案中，原告共交付被告三年租金计45万元，但鉴于合同已履行两年，对此已无返还的必要。对于2018年度至2019年度的租金15万元，因原告的厂房被拆除而未实际使用案涉场地，故被告应予返还。对于原、被告双方在本诉及反诉中提出赔偿损失的诉讼请求，因双方的过错责任相当，故依法应各自承担损失，故对原告要求被告赔偿其损失的诉请，不予支持。被告因未交纳反诉案件受理费，对其反诉请求不予审理。关于原告诉请在被告处增建的设施归原告所有的诉讼请求，因该建筑具有违法性，不宜确认其归属，故不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告那迎迎、那成宽与被告鞠文娥、邢竹仕签订的厂房、土地租赁合同无效；二、被告鞠文娥、邢竹仕于判决生效后十日内返还原告那迎迎、那成宽租金15万元；三、驳回原告那迎迎、那成宽的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告已预交），由原告那迎迎、那成宽负担2900元、被告鞠文娥、邢竹仕负担2900元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，那迎迎、那成宽与邢竹仕、鞠文娥签订的《厂房、土地出租合同》因违反《土地管理法》的规定，一审法院认定无效并由双方按过错责任承担相应损失并无不妥，双方上诉的理由不具有事实依据，理由如下：一、土地制度是我国的根本制度，保护土地关系到国家的根本利益。具体本案，鞠文娥与大连市金州区国营农场签订的《土地租赁合同》的土地用途是用于建设工业项目，根据案涉合同“原告因生产需要可依据被告鞠文娥与大连市金州区国营农场签订的《土地租赁合同》依法建筑必要的钢结构厂房等”的内容可见，那迎迎、那成宽订立案涉合同的目的是实现工业生产之需，而案涉部分土地为农用土地，那迎迎、那成宽因租用案涉土地，势必违反《土地管理法》第四十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及第六十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，案涉合同会因继续履行，改变土地用途，一审判决认定涉案合同无效符合法律规定精神。另外，案涉合同中既有土地租赁也有房屋租赁，从合同订立的目的及履行考量，案涉合同的内容不具有独立、可分割的性质，所以，一审判决认定案涉合同无效，本院对邢竹仕、鞠文娥主张合同应认定部分有效的理由不予采纳。二、本案当事人均为完全民事行为能力人，在订立合同时应本着审慎、注意义务，在法律准许的框架下订立有利于维护社会秩序、有利于生产经营的民事合同，基于前述，案涉合同因违反法律的强制性规定被确认无效，无论是出租人还是承租人自身都存在过错责任，因此，双方因合同无效所产生的损失应各自承担。案涉合同约定了租金的数额及履行方式，并未约定租金标准设立的依据，且合同中涵盖了土地、房屋及相关设备等，因此那迎迎、那成宽对租金损失所持异议不具有事实依据。那迎迎、那成宽在案涉土地建造厂房前未行使相关审批程序，也即未能采取合理合法的方式避免损失的发生，有鉴于此，一审判决只对因厂房拆除没有经营期间的租金不应再由那迎迎、那成宽承担，此项作为邢竹仕、鞠文娥应自行承担的损失于法有据。综上所述，上诉人那迎迎、那成宽；上诉人邢竹仕、鞠文娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人那迎迎、那成宽负担3300元、由上诉人邢竹仕、鞠文娥负担5800元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年六月十九日书记员  杜玉洁