重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2437号上诉人（原审被告）：重庆喜世达木制品有限公司，住所地重庆市巴南区界石镇新玉村杨家扁组，统一社会信用代码915001130891283764。法定代表人：张光裕，董事长。委托诉讼代理人：周攀，重庆渝深律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡章，重庆渝深律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：罗光明，男，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市江北区洋河中路。上诉人重庆喜世达木制品有限公司（以下简称“喜世达公司”）因与被上诉人罗光明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初11475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人喜世达公司的委托诉讼代理人周攀、蔡章；被上诉人罗光明到庭参加了审理。本案现已审理终结。喜世达公司上诉请求：撤销原审判决第二项；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：上诉人在前案（2018）渝0108民初10521案审理中及时通知了被上诉人无法继续履行双方的租赁合同明确解除合同，租金计算应到前案的判决书认定日。被上诉人将门面交付上诉人时为完全清水房，上诉人装修该门面虽未完全完工，但门面内除了有少量遗留装修余料外，完全不影响第二次租赁和使用，所以上诉人理当不具有支付租金及相关费用的义务。罗光明答辩称：原判正确，上诉人的上诉理由不成立。在前案审理过程中，被上诉人并没有口头或书面同意解除合同。上诉人没有将涉案门面恢复原状退还，理应承担相应租金。罗光明向一审法院起诉请求：“1、解除双方于2016年10月20日签订的《租赁合同》并由被告将门面恢复原状后返还给原告；2、由被告支付原告租金40200元（2018年8月9日至2019年8月8日）、物业服务费3473元（2018年8月1日至2019年7月31日）；3、诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：坐落于重庆市南岸区米兰路40号附13号的商业用房，建筑面积57.89平方米，系罗光明的所有权房屋。2016年10月20日，罗光明与重庆喜世达木制品有限公司签订《门面租赁合同》，该合同约定重庆喜世达木制品有限公司向罗光明承租上述门面房，租期从2016年10月24日至2021年10月31日止，第一年月租金3000元、第二年月租金3200元、第三年月租金3400元、第四年月租金3700元、第五年月租金4000元，在签约当日缴纳6个月租金，其余按照季度支付，但须提前15日付；保证金为3000元；重庆喜世达木制品有限公司在承租期内可以转租。2016年10月24日，罗光明将门面房交付给重庆喜世达木制品有限公司使用。合同签订后，重庆喜世达木制品有限公司除支付租赁保证金3000元外，还向罗光明分三次共计支付租金36000元，但从未向物管公司缴纳物业管理费。2018年5月，罗光明曾起诉要求重庆喜世达木制品有限公司立即向罗光明支付2017年11月8日至2018年8月8日的房屋租金28800元、2016年11月1日至2018年7月30日的物业管理费5490.24元。该院于2018年10月15日作出（2018）渝0108民初10521号民事判决书，判决一、重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起七日内支付罗光明房屋租金28800元人民币（2017年11月8日至2018年8月8日期间）。二、重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起七日内支付罗光明物业管理费5490.24元人民币（2016年11月1日至2018年7月30日期间）。一审庭审中，重庆喜世达木制品有限公司认为双方的租赁关系已于前次案件判决后解除，申请依法调取该院2018-10521号案件的庭审笔录。罗光明对庭审笔录的真实性无异议，但认为罗光明在上一案件起诉时并未要求解除合同，上一案件开庭时也没有同意解除合同，没有同意的理由是因为重庆喜世达木制品有限公司在房屋内的装修尚未完工，房屋里面还有大量被告的物品，并且重庆喜世达木制品有限公司对房屋进行了改造。一审庭审中，重庆喜世达木制品有限公司认为2019年4月28日，重庆喜世达木制品有限公司发短信给罗光明称“铝合金门坏掉的锁我们已经安排更换好了，钥匙在我同事处随时可以给你，你看是快递给你还是带到哪里交给你？”就表明双方已经同意解除租赁合同。罗光明认为双方在2019年4月22日、2019年4月23日、2019年4月26日、2019年4月28日均有短信记录，但并未载明双方是否解除租赁合同关系，并提交了短信记录。重庆喜世达木制品有限公司对短信记录无异议。关于租金，罗光明请求40200元（2018年8月9日至2018年11月8日共3个月，每月3200元，共计9600元；2018年11月9日至2019年8月8日共9个月，每月3400元，共计30600元）。一审庭审中，重庆喜世达木制品有限公司认为重庆喜世达木制品有限公司没有实际使用涉案房屋，不应支付租金。关于物业服务费，罗光明请求3473元（57.89平方米×5元/平方米/月×12个月），从2018年8月1日至2019年7月31日。一审庭审中，重庆喜世达木制品有限公司认为重庆喜世达木制品有限公司没有实际使用涉案房屋，不应支付物管费。原告亦未提交其已经支付该费用的相关证据。一审另查明，重庆喜世达木制品有限公司于2019年6月12日收到一审法院送达的罗光明本次起诉的起诉状副本。2019年8月7日重庆喜世达木制品有限公司将案涉房屋交还给罗光明。一审法院认为，双方签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中重庆喜世达木制品有限公司提交的证据不能证明双方已经协商一致解除合同，故对重庆喜世达木制品有限公司辩称双方已解除租赁合同的抗辩理由，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，罗光明将房屋交付给重庆喜世达木制品有限公司使用后，重庆喜世达木制品有限公司应当按期缴纳租金。但重庆喜世达木制品有限公司从2018年8月9日起至今未付，重庆喜世达木制品有限公司未缴纳租金的违约行为导致租赁合同目的不能实现，现罗光明起诉要求解除双方签订的《门面租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，重庆喜世达木制品有限公司于2019年6月12日收到一审法院送达的罗光明本次起诉的起诉状副本，解除合同的通知于当日到达重庆喜世达木制品有限公司，故双方于2019年6月12日解除《门面租赁合同》。对于罗光明请求的租金40200元。根据双方合同约定，租金计算标准为第一年月租金3000元、第二年月租金3200元、第三年月租金3400元。双方于2016年10月20日签订租赁合同，2018年8月9日至2018年10月20日的租金应为3200元/月，2018年10月21日起的租金应按3400元/月计算，现罗光明自愿请求截止2018年11月8日的租金按每月3200元，不违反法律规定，一审法院予以准许，故对2018年8月9日至2018年11月8日的租金，一审法院确认为9600元（3200元/月×3个月）。由于双方于2019年6月12日解除《门面租赁合同》，故租金应从2018年11月9日计算至2019年6月12日，从2019年6月13日起至实际还房之日（2019年8月7日）止，应计算房屋占用费，由于双方在合同中并未约定房屋占用费的计算方式，故一审法院参照租金计算。罗光明请求计算至2019年8月8日，多计算一日，应予扣除113.33元（3400元/月÷30天×1天）。故对2018年11月9日至2019年8月7日的租金和房屋占用费，一审法院确认为3400元/月×9个月-113.33元=30486.67元。对于罗光明请求的物业服务费3473元。由于该费用并未实际产生，故对罗光明请求的物业服务费3473元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、罗光明与重庆喜世达木制品有限公司在2016年10月20日签订的《门面租赁合同》于2019年6月12日解除。二、由重庆喜世达木制品有限公司在本判决生效之日起五日内支付罗光明2018年8月9日至2019年8月7日的房屋租金、房屋占用费共计40086.67元。三、驳回罗光明的其他诉讼请求。一审案件受理费890元，由重庆喜世达木制品有限公司承担（此款于本判决生效之日起五日内由重庆喜世达木制品有限公司缴纳至一审法院）。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的《门面租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。上诉人称其已与被上诉人解除合同，既未提供充分证据佐证，也与查明的事实不符，本院对此不予采信。上诉人从2018年8月9日起就未付租金，实属违约，被上诉人有权解除合同。原审法院以上诉人收到本案起诉状副本当日为合同解除之日，符合法律规定。上诉人于2019年8月7日才将案涉房屋交还与被上诉人，拖欠的租金和房屋占用使用费理应支付。上诉人以案涉门面内的装修余料不影响第二次租赁和使用，为此拒付租金和房屋占用使用费的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费892元，由上诉人重庆喜世达木制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 夏兴芸审 判 员 周 舟二〇二〇年六月三日（院印法官助法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪