辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3389号上诉人（原审被告）：大连环球外商俱乐部有限公司，住所地大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。法定代表人：李伟建，该公司总经理。上诉人（原审被告）：大连国际娱乐有限公司，住所地大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区金座庄园。法定代表人：李伟建，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐昆、于晓荷，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志鹏，男，1964年8月18日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：魏先保，辽宁碧海律师事务所律师。上诉人大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司因与被上诉人刘志鹏商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初8332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、迟延交房违约金最多只能计算到上诉人通知交房之日，而不应当计算至实际交房之日。上诉人于2016年12月中旬通过电话及邮件通知被上诉人于2016年12月30日前交房。被上诉人正是因为接到上诉人通知，才会在2017年3月前来收房。被上诉人因为自身原因没有及时收房责任，不应当由上诉人承担。所以上诉人迟延交房的违约责任应当计算到2016年12月30日，而不是2017年3月末。二、被上诉人并未举证逾期交房给其造成的损失，上诉人认为按照日万分之一标准计算逾期交房违约金更加合理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。上诉人逾期交房时间不长，未给被上诉人造成大的经济损失。鉴于被上诉人也未能举证其实际损失，应按照日万之一标准调低逾期交房违约金标准。三、被上诉人拖欠物业费和采暖费，应当抵减其主张的逾期交房违约金。被上诉人购房面积111.78平方米，但扩建面积107.54平方米。供热公司要求上诉人垫付业主扩建面积的采暖费，上诉人为此垫付2796元。被上诉人还欠付2018.1-2019.12期间物业费12,072.24元。被上诉人应当本着诚实信用原则，从其请求中如实扣减以上合计14,868.24元。四、被上诉人迟延办证违约金的诉请不应当被支持。首先，《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得权属证书，由出卖人负责继续办理。该条款排除了对违约金的适用，因此只要是在继续办理产权期间，不应计算上诉人公司的违约金。其次，退一步讲，即便按照原审法院的判决思路，被上诉人可以随时要求上诉人履行办证的义务，但应当给予上诉人必要的准备时间（三个月），原审法院的判决也存在错误。上诉人于2019年7月26日才接到法院送达的起诉状（原审第一次传票时间，即上诉人接收被上诉人起诉状的时间），才收到被上诉人关于产权证方面的主张。那么上诉人的必要准备时间应当是2019年7月26日至10月26日，原审法院判决上诉人应自2019年7月16日起算逾期办证违约金，显然错误。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。刘志鹏辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。刘志鹏向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同向原告支付逾期交房的违约金47,128元；2、判令二被告共同向原告支付逾期办理产权登记的违约金51,062.5元；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年7月18日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买二被告开发的位于大连经济技术开发区房屋，建筑面积111.78平方米，房款86万元。房屋交付期限为2016年6月30日，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因卖方原因，买方不能在规定期限内取得房产证的，由卖方继续协助办理。由于甲方的原因，乙方不能自商品房交付使用之日起两年内取得房地产权属证书的，双方同意按合同第十五条约定处理即卖方继续协助办理。另查明，案涉房屋于2017年3月30日交付原告使用。案涉房屋因配套手续没有完善,现仍不能办理产权登记手续。一审法院认为：原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为两点。争议焦点一，二被告是否存在逾期交房的行为。案涉合同约定二被告于2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，而被告实际交付房屋的时间为2017年3月30日,被告提交的交付通知书没有证明表明实际送达给了原告并经原告签收，应视为二被告存在逾期交房的行为。因此,二被告应该依照合同约定的交房日期的第二天即2016年7月1日起至2017年3月30日止向二被告支付逾期交房违约金46,956元（860,000×0.0002×273天）。二被告辩称逾期交房违约金过高予以调整的问题,日万分之二的标准并不违反法律规定且属合理，二被告的抗辩本院不予采信。争议焦点二，二被告是否存在逾期办证的行为及是否需要支付逾期办证违约金。对于协助办理产权登记手续的期限，双方约定由于二被告原因,二原告不能自商品房交付使用之日起两年内取得房地产权属证书的，二被告负责继续协助办理。根据上述约定房屋交付之日起两年应为二被告协助办理产权登记的期限。而对于未在约定期限内办理产权登记的处理方式，双方约定为“继续协助办理”，但对于继续办理的具体期限，双方并未作出明确的约定。一审法院认为《中华人民共和国合同法》)第六十二条第四项规定“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间”，依照上述法律规定，《房屋买卖合同》及《补充协议》中对于继续履行的期限存在约定不明的情形，二原告依法可以随时要求二被告履行协助办证的义务，同时，亦应当给予二被告必要的准备时间。诉讼中，原告未能提供其在起诉之前向二被告要求履行协助办证义务的证据，故本案以原告提起本案诉讼之日2019年4月16日认定其向二被告主张权利的时间。同时,结合实际情况及交易习惯，应当给予被告90日的必要准备时间，因此，本案被告逾期办证违约责任应自2019年7月16日开始起算,因案涉房屋尚未完成初始登记，无法确定违约行为的终止时间，故本案违约金暂支持至2019年11月29日，对于以后发生的违约责任，当事人可另行主张。双方当事人对逾期办证责任并没有约定,原告在庭审中主张按已付购房款86万元为基数，按年利率4.75%计算，应属合理，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。故二被告应当支付原告逾期办证违约金15,091.81元。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、于判决生效之日起十日内，被告大连环球外商俱乐部有限公司、被告大连国际娱乐有限公司共同向原告刘志鹏支付逾期交房违约金46,956元（自2016年7月1日起至2017年3月30日止，以已付房款860,000元为基数，按日万分之二计算）；二、于判决生效之日起十日内，被告大连环球外商俱乐部有限公司、被告大连国际娱乐有限公司共同向原告刘志鹏支付逾期办证违约金15,091.81元（自2019年7月16日起至2019年11月29日止，以已付房款860,000元为基数，按年利率4.75%计算）；三、驳回原告刘志鹏其他诉讼请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间务利息。案件受理费1127元，由原告刘志鹏负担417元，由被告大连环球外商俱乐部有限公司、被告大连国际娱乐有限公司共同负担710元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人订立《商品房买卖合同》及《补充协议》后，双方均应依照合同及协议约定履行各自义务。综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为上诉人应承担的逾期交房违约金及逾期办证违约金应如何予以认定。首先，关于逾期交房违约金一节。根据庭审查明的事实，双方合同约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，而案涉房屋的实际交付时间是在2017年3月30日，上诉人存在逾期交房违约行为，应当承担相应违约责任。上诉人虽主张已于2016年12月中旬向被上诉人邮寄了房屋交付通知书，但上诉人未能提交证据证明该邮件已经实际发出及被上诉人已经签收该通知书的事实，故一审法院认定上诉人应自2016年7月1日起至2017年3月30日承担逾期交房违约金并无不当，本院对此予以认定。至于上诉人提出该项违约金标准约定过高要求予以调整一节，本院认为，双方合同关于逾期交房应承担日万分之二违约金标准的约定并不存在明显不合理之处，且上诉人作为违约方未对违约金过分高于实际损失的主张提交任何证据，故一审法院依据双方合同约定认定违约金计算标准，并无不当。关于上诉人主张应从逾期交房违约金中扣减取暖费和物业费的上诉理由，因违约金的发生与取暖费、物业费并非基于同一法律关系，无法直接予以折抵和扣减，上诉人对此可另行主张权利。上诉人的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于逾期办证违约金一节。因双方在合同中将逾期办证的处理方式约定为“继续协助办理”，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，认定应从被上诉人主张权利之日再给予上诉人90日合理办证期间的计算方式合理合法，本院予以确认。关于要求履行该项义务的时间，上诉人主张应以起诉状实际送达的时间作为被上诉人主张权利的时间节点。经查，一审法院在收到被上诉人的起诉状后虽未立即向上诉人进行送达，但一审法院对双方争议开展了诉前调解工作，上诉人亦认可一审法院通过电话组织双方进行了调解，显然，被上诉人要求上诉人协助办证及承担逾期办证违约责任的意思表示已经告知上诉人，其办证请求亦已通过诉讼调解的方式送达给上诉人，故一审法院以被上诉人提起本案诉讼的时间认定其向上诉人主张权利的时间并无明显不当，本院对此予以维持。综上，大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由上诉人大连环球外商俱乐部有限公司、大连国际娱乐有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月十八日书记员 连亚妮