陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 (2020)陕0602民初998号 原告（反诉被告）张辉，男，汉族，1982年3月9日出生，大学文化，西安市雁塔区人，现住西安市雁塔区。原告（反诉被告）刘小艳，女，汉族，1983年7月15日出生，大学文化，无业，西安市雁塔区人。委托代理人：魏磊磊，陕西旷达律师事务所律师。被告（反诉原告）宋京轩，男，汉族，1989年9月23日出生，大学文化，西安市碑林区人，现住延安市宝塔区。  原告张辉、刘小艳与被告宋京轩买卖合同纠纷及被告宋京轩反诉原告张辉、刘小艳买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款200,000元，并承担自2020年3月12日起至实际付款之日止逾期付款损失（截止起诉之日约614元，按房款总价万分之二计算，即438000元×2‱×天数）。2、判令被告支付原告违约金40000元。3、本案诉讼费及保全费等费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原系宝塔区圣都花园B幢一单元27层2706室房屋所有权人。2019年11月23日，二原告与被告就圣都花园B幢一单元27层2706室房屋买卖事宜达成一致意见，被告向原告支付定金10000元后，双方于2019年11月30日签订了《购房合同》。合同约定：房屋总价款为438000元，除已付定金10000元外，被告在房产证过户后3日内向原告付清428000元全部房款，原告收到全部付款后向被告交房。同时，合同第四条1款约定，被告保证按要求付清房费，逾期将按照房款总价万分之二/天赔偿；第五条约定，一方违约的，按照购买本房总价款的50%给对方赔偿。合同签订后，双方于2019年12月10日前往延安市政府大厅办理过户手续，由于按揭还款解除抵押期限未到，当时未能办理过户手续。因被告急于搬入房屋居住，经双方口头协商一致，被告向二原告支付了228000元房款后（下欠200000元未付），二原告同意其12月11日在未付全款的情况下提前搬进居住。2020年1月底至3月初，由于全国新冠肺炎疫情影响，原告无法配合被告办理过户手续，直至3月9日，相关单位逐步恢复工作后，双方才正式办理了房屋过户手续。但被告却在过户完成后以各种理由拒不支付下余房款，而原告也因已经将房屋实际交付被告使用，无法对其再进行有效约束，故而成诉。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，而原告现已完全履行了自身义务，但被告却在取得房屋产权证后，拒不按约定履行合同义务，其违约事实清楚。故除应向原告支付购房款外，还应当承担违约责任。被告辩称，合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2019年11月23日,被告与二原告就圣都花园 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幢一单元27层2706室房屋买卖事宜达成一致意见,被告向二位原告付定金10000元后,双方于2019年11月30日签订了《购房合同》，写明过户后三天内一次性付清房款，并在微信上与原告张辉约定12月9日进行过户事宜，因原告原因，没有过户成功。因原告迟迟不过户，被告遂于12月13日与原告见面并进行第一次催告。因催告过户无果，原告存在不想履行合同的行为，被告做出让步，与原告口头协商先付22.8万元，要求原告立即进行过户，过户后再由被告支付剩余款项，原告于2019年12月13日当天收到被告款项后，口头表示立即过户。至2020年1月6日，被告进行第二次催告，原告因各种借口不过户，且在短信中明确表示要求被告支付剩余款项再过户，明确拒绝履行过户义务，这距离新冠状病毒爆发还有相当长一段时间，且至2020年1月23日，新城办理房地产过户的窗口都未曾关停。直至2020年3月8日，原告也没有关于过户向被告作出任何意思表达，而这却成为原告不履行过户义务的借口。因害怕原告再次反悔，被告答应了原告过户的请求，于3月9号到新城进行房产过户，窗口给的告知书上明确说明5个工作日后领取房产证，合同上明确写明过户后三天内付清房款，3月20前付清即不构成违约。但在3月12日，原告刘小艳到被告单位闹事，对被告造成恶劣影响，并在当晚堵住被告家门，经被告报警后，枣园派出所警察将其劝离。次日早，原告张辉带着两人再次闯入被告家中，经被告报警，与原告张辉到派出所调解，原告张辉当天对枣园派出所民警表示将通过去法院起诉解决问题。截至3月初，圣都花园同房型成交每平米均价为7400元，因原告延迟过户对被告造成的直接损失约38622元{【8115.62元（购买本房时每平米均价）-7400元（过户当天市场交易本小区同户型二手房每平米均价）】*53.97㎡=38622元}。合同第三项第2条约定:按照前述业务（包括过户）的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。第三项第3条约定：在办理房产过户时，甲方应协助乙方办理相关手续。第五项约定：一方违约的，按照房款总价的50%支付。综上所述，根据合同法规定、相关证据支持下的事实描述，形成原告违反合同约定在前的事实。根据合同法第九十九条规定，债务的抵销及行使当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告于3月12日当天，对原告违约事实，通过微信通知主张抵销的意思表达，协商未果，被告形成先履行抗辩权的事实。3月9号到新城进行房产过户，窗口给的告知书上明确说明5个工作日后领取房产证，即最早3月17号领取房产证，合同上明确写明过户后三天内付清房款，3月20前付清即不构成违约。在被告付款违约期前对被告成诉，是被告中止付款的原因，原告所诉的逾期付款赔偿及违约金对被告不具法律约束力。反诉原告诉称，1、判令反诉被告支付反诉原告违约金30000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年11月23日,反诉原告与反诉被告就圣都花园 B 幢一单元27层2706室房屋买卖事宜达成一致意见,反诉原告支付定金10000元后,双方于2019年11月30日签订了《购房合同》，并约定12月9日进行过户事宜，因反诉被告原因，没有过户成功。反诉原告遂于12月13日与反诉被告见面并进行第一次催告。因催告过户无果，反诉被告做出让步，与反诉原告口头协商先付22.8万元，反诉原告立即进行过户，过户后反诉被告支付剩余款项。反诉原告于2019年12月13日收到款项后，口头表示立即过户。2020年1月6日，反诉原告在短信中进行第二次催告，反诉被告因各种借口不过户，且在短信中明确拒绝履行合同中规定的过户义务，表示要求反诉原告支付剩余款项再过户，这距离新冠状病毒爆发还有一段时间，不构成反诉被告对延迟过户不可抗力的抗辩事实，且至2020年1月23日，新城办理房地产过户的窗口都未曾关停，直至2020年3月8日，反诉被告也没有向反诉原告作出关于过户的任何意思表达，而上述事宜却成为反诉被告不履行过户义务、延迟过户的借口。3月9号，延迟过户84天的反诉被告在违约后首次表达愿意配合过户的意思，因害怕对方再次反悔，反诉原告答应了反诉被告的过户的请求，于3月9日到新城进行房产过户，领取房产证告知书上明确说明5个工作日后领取房产证，合同上也明确写明过户后三天内付清房款，即3月19前付清即不构成违约，因反诉被告于3月12日在枣园派出所调解时作出起诉的意思表达，且于3月19日将反诉原告诉至法院，造成支付的中止。截至3月初，圣都花园同房型成交每平米均价为7400元，因反诉被告违约对反诉原告造成的直接损失约38622元{【8115.62元（购买本房每平米均价）-7400元（过户当天市场交易本小区同户型二手房每平米均价）】*53.97㎡=38622元}。反诉原告于3月12日当天对反诉被告违约事实，通过微信通知主张抵销的意思表达，协商未果，反诉原告形成先履行抗辩权的事实。综上所述，反诉原告从合同约定时间上讲，没有违反任何约定；因先履行抗辩权和主张抵销意思表达的送达，中止了债务支付的时间。反诉被告形成故意延迟过户的事实，虽后期履行了义务，但造成了反诉原告的其他损失，根据双方的合同约定及合同法的相关规定，反诉原告认为,反诉被告延迟过户、扰乱反诉被告名誉等事实成立，其拒不按约定时间履行合同中规定的及时过户义务的违约事实清楚，恳请人民法院依法查明本案事实,判如所请。反诉被告辩称，双方未约定过户时间，反诉原告可根据自身时间等因素配合过户，目前双方已经在3月9日办理了过户登记手续，反诉被告已经完全履行了过户义务，反诉原告应于3月12日前履行付款义务。反诉原告与反诉被告刘小艳之间的纠纷确因买卖合同关系纠纷产生，但与本案并非同一法律关系，反诉原告如果认为其造成损害可以另案主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2019年11月30日，二原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《购房合同》，约定，一、甲方将其拥有的位于延安市宝塔区XX路XX号XX花园XX幢XX单元XX层XX室房屋（建筑面积53.97平方米）以人民币438000元出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、付款方式：乙方已在2019年11月23日向甲方给付定金10000元，上述定金充抵房款。乙方在房产证过户后3日内向甲方给付清428000元，甲方在收到此次付款后交房。三、甲方承诺：自签订本协议起，甲方承诺保证，依法将该房屋出售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人。逾期交房将按照房款总价万分之二/天赔偿。…在办理产权过户时，应协助乙方办理相关手续。四、乙方承诺：1、保证按要求付清房费，逾期将按照房款总价万分之二/天赔偿。五、违约责任：该协议签订生效后，甲乙双方不得以任何理由违约；如有违约，按照购买本房屋总价款的50%给对方赔偿。合同签订后，被告于2019年12月13日向原告支付228000元。2019年12月14日二原告将房屋交付给被告。2019年3月9日，双方办理了房屋过户登记。本院认为，原告张辉、刘小艳与被告宋京轩之间签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定,应属合法有效。合同生效后，双方均应按照合同约定履行义务，二原告将涉案房屋交付给被告并配合被告办理了房屋产权过户登记，被告应将剩余购房款交付二原告，故对二原告要求被告支付购房款200000元的诉讼请求依法予以支持。原告诉请被告承担从2020年3月12日起至实际付款之日止按照房款总价万分之二计算的逾期付款损失，根据合同约定，被告逾期付款将按照房款总价万分之二/天赔偿，原、被告于2020年3月9日办理了过户登记，根据合同约定，其应于3月12日前向原告支付剩余房款，被告逾期付款，故对原告的该项诉请依法予以支持，但应从2020年3月13日开始计算。二原告诉请被告依据合同第五条约定承担违约金，但该条的约定与前述迟延付款赔偿金的约定实际均为违约金的约定，该条约定系重复约定，本院依法不予支持。被告认为二原告迟延过户，构成违约，故反诉请求二原告向其支付违约金30000元，因合同中并未就房产证过户时间进行约定，故对被告的该项反诉请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宋京轩于本判决生效之日起十五日内一次性向原告张辉、刘小艳支付购房款200000元，并承担从2020年3月13日起至实际付款之日止，每日按438000元的2‱计算的损失；二、驳回原告张辉、刘小艳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋京轩的诉讼请求。案件受理费4909元，原告已预交，减半收取，实际由被告宋京轩负担2045.5元，原告张辉、刘小艳负担409元。反诉费275元，反诉原告宋京轩已预交，实际由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员      李  梅  二0二0年六月八日  书  记  员      丁  娟  1