河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7075号上诉人（原审原告、反诉被告）：王梦阳，男，1991年7月16日生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：杨培源，河南品缔晖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏昊，河南品缔晖诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。原审第三人：莫岩歌，女，1990年2月21日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。原审第三人：王立柱，男，1973年12月22日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人王梦阳与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）及原审第三人莫岩歌房屋买卖合同纠纷一案，洛阳市涧西区人民法院原作出（2018）豫0305民初3572号民事判决，王梦阳与尚锦置业均不服向本院提起上诉，本院作出（2019）豫03民终365号民事裁定，撤销原判发回重审。一审法院重新组成合议庭，审理中王梦阳申请追加王立柱为本案第三人参加诉讼，一审法院审理后作出（2019）豫0305民初1309号民事判决，王梦阳仍不服再次提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王梦阳的委托诉讼代理人杨培源、张鹏昊，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋到庭参加诉讼。原审第三人莫岩歌、王立柱经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梦阳上诉请求：撤销原判，改判确认尚锦公司2018年6月15日单方解除合同行为无效，判令尚锦公司继续履行双方之间的商品房买卖合同，判令尚锦公司交付合同约定的升龙城B区23栋2803号房，并赔偿因尚锦公司违约造成王梦阳房租损失、利息损失等各项费用10万元。事实和理由：一、一审认定所谓的虚假结婚证系王梦阳制作提交，明显与基本事实和社会常理不相符。尚锦公司提交的证据具有明显的瑕疵，证明力极弱，部分证据存在明显伪造。一审法院以结婚证属于比较私密的证件，在王梦阳不予配合的情况下尚锦公司难以获得为由，认定虚假结婚证系王梦阳制作，缺乏事实根据。开发商往往会要求买房人提供结婚证等相关资料送至贷款银行审核，因此尚锦公司对于王梦阳和莫岩歌各自的结婚证信息完全具备条件和能力知悉并掌握。该假结婚证复印件明显是尚锦公司将王梦阳的结婚证和莫岩歌的结婚证复印件放在一起再次复印制作的。尚锦公司的工作人员是见过莫岩歌和王梦阳的，审核资料时没有提出异议，随后又与王梦阳签订了涉案房屋的一系列合同资料，说明尚锦公司对王梦阳与莫岩歌更名是同意的。尚锦公司提交的《更名审批单》存在明显瑕疵，有三种以上笔迹，不排除为了配合后期解除合同而随意编造填写的可能。该审批单在莫岩歌和王梦阳签字时内容为空白，其他内容均为尚锦公司事后填写。更名原因纯属虚构，仅仅是为了配合证明虚假结婚证系王梦阳提交而在后期编造填写的内容。王梦阳2017年8月16日办理面签时已经提交了与吴志萍的结婚证，没有任何动机和理由在三个月后再向尚锦公司提交一份假的结婚证。二、通过现有证据，完全能够证明王梦阳与尚锦公司已经签订了商品房买卖合同，双方之间系商品房买卖合同关系，而非商品房预约合同关系。王梦阳已经依约履行了有关付款、提交按揭资料等合同义务，尚锦公司理应继续履行该合同有关交房、协助办理房屋登记等合同义务。一审以没有事实以及法律依据为由，认为王梦阳与尚锦公司之间属于房屋认购合同关系显属错误。尚锦公司于2017年12月29日向王梦阳出具的增值税发票系本案核心证据，能够证明双方已经签订了商品房预售合同，能够证明尚锦公司同意与王梦阳继续履行案涉房屋买卖合同。《认购协议书》对房号、房屋面积、总价款等进行了约定，加上发票中的内容，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，具备商品房买卖合同本约的条件。三、尚锦公司将案涉房屋出卖给第三人王立柱，已经构成违约，应当承担全部责任。由于王梦阳与尚锦公司之间签订的认购协议书和商品房买卖合同成立日期在前，且涉案房屋仍在尚锦公司名下并被查封保全，本案商品房买卖合同仍应当继续履行，尚锦公司应当交房并协助办理相关手续，并赔偿王梦阳的房屋租赁、利息等合理损失。四、王梦阳与尚锦公司之间的商品房买卖合同关系，系双方真实意思表示，不存在合同法第五十四条“可撤销的合同”规定的情形，一审法院将案涉认购书是否属于尚锦公司的真实意思表示的举证责任强加给王梦阳，并据此认定该协议书属可撤销合同，明显属于适用法律错误。由于房价上涨，在王梦阳没有任何违约的情形下，尚锦公司单方解除合同，应当根据合同法第九十六条“解除的效力”确认尚锦公司单方解除合同的行为无效。尚锦公司辩称：一、莫岩歌作为认购权利人，其转让认购权利受到限制。尚锦公司与莫岩歌之间签订的《升龙城-B区认购协议书》第3条明确“非配偶及直系亲属不得更名”，莫岩歌、王梦阳对此条件均应知情。限制更名是房地产行业的通常做法，不违反法律的禁止性规定。莫岩歌、王梦阳基于认购书上述约定申请更名，并提供夫妻关系证明。二、更名申请单所附的莫岩歌与王梦阳的结婚证复印件只能是莫岩歌和王梦阳所提供。莫岩歌是以个人名义与尚锦公司签订的认购书，认购书签订后，在莫岩歌未向银行申请过贷款的情况下，尚锦公司不可能掌握莫岩歌的婚姻状况，更不可能掌握王梦阳是否是莫岩歌配偶及王梦阳实际的配偶等信息。在莫岩歌、王梦阳明知更名限制条件的情况下，只有伪造结婚证从而实现其更名、交易的目的，这也是其提交虚假结婚证的动机。莫岩歌向尚锦公司申请更名是2017年11月21日，在此之前尚锦公司对莫岩歌与王梦阳之间的交易动向及王梦阳向银行提交贷款资料一无所知。结婚证只能是莫岩歌与王梦阳所伪造。三、尚锦公司没有帮助伪造结婚证的动机。莫岩歌签订认购书的目的是为了转售牟利，所以从未准备或提交过贷款资料。莫岩歌是贷款的申请主体，能否发放贷款完全取决于莫岩歌的个人信用及提交资料的完备程度，与尚锦公司无关。且其申请贷款时间越早尚锦公司可以早日实现足额收到全部购房款的合同目的，没有拖延不配合办理贷款的可能性。认购书已约定信贷政策调整的风险由认购权利人承担，尚锦公司不存在因信贷政策调整给买受人可能造成的损失进行赔偿的可能性。王梦阳上诉称为避免买受人征信问题可能造成交易无法完成，要求买受人提交贷款资料审核，与事实不符，认购权利人办理贷款是在认购书签订之后。莫岩歌、王梦阳签订的两份认购书房屋总价款一样，尚锦公司完全可以解除与莫岩歌签订的认购书后再与王梦阳签订认购书，没有必要为更名而伪造二人结婚证。四、王梦阳与尚锦公司签订认购书的基础是更名申请单及莫岩歌与王梦阳的“结婚证”，在得知结婚证虚假后有权依法行使撤销权，一审判决撤销认购书，事实清楚，适用法律正确。王梦阳2017年8月16日的面签是其私自所为，尚锦公司不知情，在更名审批单审核过程中不可能掌握王梦阳的结婚证信息。王梦阳单方可以完成面签的行为也证实在办理贷款过程中不需要开发商配合，进一步说明莫岩歌、王梦阳所谓因尚锦公司的原因导致其不能办理贷款是无稽之谈。莫岩歌、王梦阳均在更名审批单上签字，确认二人是夫妻关系，不存在二人签字时其他内容空白的情形。五、尚锦公司与王梦阳之间只是签订了认购书，未签订《商品房买卖合同》，王梦阳无权基于认购书强制性要求签订本约并基于本约向尚锦公司主张权利。认购书明确“双方均认可本认购协议书为预约合同，所指向标的为签约行为”，其中关于交房时间、办证时间均未涉及。一般情况下，在客户交款后即可开具发票，尚锦公司在更名审批完成的同时将莫岩歌的收据更换为王梦阳的发票，确认已收到基于认购书所交的款项。原审第三人莫岩歌、王立柱均未到庭及答辩。王梦阳向一审法院起诉请求：确认尚锦公司2018年6月15日单方解除合同行为无效，判令尚锦公司继续履行双方商品房买卖合同(房屋合同价款693866元)，并交付合同约定的升龙城B区23栋2803号房，并赔偿因尚锦公司违约造成王梦阳房租损失、利息损失等各项费用70万元。尚锦公司向一审法院反诉请求：撤销王梦阳与尚锦公司在2017年12月29日签订的《升龙城-B区认购协议书》。一审法院认定事实：2017年5月19日，尚锦公司与莫岩歌签订《升龙城-B区认购协议书》一份，莫岩歌认购尚锦公司位于升龙城B区23幢2803号房屋一套，参考建筑面积为106.51㎡，暂定总价为693866元，定金10000元，预付款133866元（需在2017年5月25日之前支付），莫岩歌选择以按揭付款方式支付购房款并办理相关手续。该《升龙城-B区认购协议书》第3条载明“本协议书权益不得转让。签订《商品房买卖合同》时，乙方（××）须与本协议书所签署的乙方姓名一致；配偶及直系亲属更名需要提供有效的关系证明，非配偶及直系亲属不得更名”。第6条载明“若甲方（即开发商）无故将乙方认购房产另行出售予他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，超出定金部分的预付款按同期贷款利率支付利息”。2017年8月16日，王梦阳及案外人吴志萍（即王梦阳配偶）就涉案房屋共同向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行办理贷款面签手续。2017年11月21日，尚锦公司的内部《更名审批单》显示，基于莫岩歌与王梦阳系夫妻关系，将涉案房屋由莫岩歌更名至王梦阳名下。在该《更名审批单》中，载明“莫岩歌自愿将所购的洛阳升龙城B区23幢-2803房并于2017.11.2已交款项壹拾叁万叁仟捌佰陆拾陆（￥：133866）票据号J0008494转给王梦阳，由此产生的一切费用及责任均由本人承担，与贵公司无关，本人与贵司之前的权利义务结清”。该《更名审批单》后附有莫岩歌与王梦阳结婚证复印件一份。庭审中王梦阳确认该《更名审批单》中签名系其本人所签写，同时称其签字时内容为空白，其对与莫岩歌的结婚证复印件并不知情。经核实，《更名审批单》后所附的王梦阳与莫岩歌的结婚证复印件与王梦阳在中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行留存的结婚证复印件，除女方信息不一致外，结婚证字号及结婚合照等完全一致。莫岩歌与王梦阳系朋友关系。2017年12月29日，王梦阳与尚锦公司签订《升龙城-B区认购协议书》一份，该《升龙城-B区认购协议书》与尚锦公司和莫岩歌于2017年5月19日签订的《升龙城-B区认购协议书》内容条款一致。同日，尚锦公司向王梦阳出具133866元预付款发票。2018年6月15日，尚锦公司以王梦阳提供了伪造的结婚证，在违背真实意思的情况下，同意办理更名手续，与王梦阳签订的《升龙城-B区房屋认购书》不是尚锦公司的真实意思表示为由，向王梦阳发出《通知书》终止认购书的履行。一审另查明，就涉案房屋，尚锦公司于2018年7月13日与王立柱签订《商品房预售合同》。因王梦阳就本案提出诉前保全申请，涉案房屋已被一审法院查封。一审法院认为，王梦阳与尚锦公司签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且王梦阳亦未缴纳全部购房款，因此该《升龙城－Ｂ区认购协议书》不属于房屋买卖合同，应属于房屋认购合同。因此就王梦阳请求判令尚锦公司继续履行双方商品房买卖合同，并交付合同约定的升龙城Ｂ区23栋2803号房的诉求，没有事实以及法律依据,一审法院不予支持。本案中，在尚锦公司与莫岩歌之间签订的《升龙城-B区认购协议书》以及王梦阳与尚锦公司签订的《升龙城-B区认购协议书》中第三条均明确载明“非配偶及直系亲属不得更名”，而尚锦公司提交的《更名审批单》中显示，王梦阳与莫岩歌系基于“夫妻关系”才办理了更名手续，王梦阳与莫岩歌在该审批单中均签名确认，且更名审批单后所附的王梦阳与莫岩歌的“结婚证”复印件，除女方身份信息系莫岩歌身份信息外，无论是结婚证合照、结婚证字号等都与王梦阳真实的结婚证信息完全一致；而结婚证属于公民较为私密的证件，在王梦阳不予配合的情况下，尚锦公司难以获取其结婚证复印件，因此对王梦阳辩称对虚假的结婚证复印件不知情的意见，一审法院不予采信。故王梦阳与莫岩歌之间的变更手续违反了认购协议书的具体规定，而王梦阳也未提供证据证明其与尚锦公司重新签订的《升龙城-B区认购协议书》系其真实意思表示，故该认购协议书属可撤销合同。但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，可撤销合同需通过人民法院或仲裁机构才能予以撤销。而尚锦公司以向王梦阳发出通知书的形式决定终止合同的履行，系行使权利不当，依法不产生合同解除的法律后果，因此，对王梦阳请求确认尚锦公司2018年6月15日单方解除合同行为无效的诉求，一审法院予以支持；对于尚锦公司反诉请求撤销王梦阳与其于2017年12月29日签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》的诉求，一审法院亦予以支持。在王梦阳与莫岩歌变更手续过程中，对提供虚假结婚证信息，王梦阳有不可推卸的责任，而尚锦公司疏于审查核对亦有一定责任。尚锦公司单方通知王梦阳不再履行该认购协议书，并将争议商品房售与他人的行为，存在过错。综上，王梦阳请求退还购房首付款133866元，并赔偿利息损失的诉求，一审法院予以支持；但王梦阳主张利息损失83402元过高，一审法院确定为以133866元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年12月29日起计算至购房首付款返还完毕之日止。王梦阳主张赔偿133866元以及房租损失20万元的诉求，因缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认尚锦公司2018年6月15日单方终止合同行为无效；二、撤销王梦阳与尚锦公司于2017年12月29日签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》；三、尚锦公司于判决生效后十日内向王梦阳退还购房首付款133866元及利息（以133866元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年12月29日起计算至购房首付款退还完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回王梦阳其他诉讼请求。一审案件受理费13976元，由王梦阳负担9000元，由尚锦公司负担4976元；保全费1170元，由尚锦公司负担。反诉费5370元，由王梦阳负担3370元，尚锦公司负担2000元。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，莫岩歌与尚锦公司签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有法律约束力。该协议书明确约定配偶及直系亲属更名需要提供有效的关系证明，非配偶及直系亲属不得更名。王梦阳与莫岩歌向尚锦公司申请更名，尚锦公司以其据以申请更名的结婚证复印件系伪造为由，通知王梦阳终止认购书的履行。尚锦公司主张的王梦阳、莫岩歌提供虚假结婚证使其在违背真实意思的情况下订立合同的理由符合法定的撤销条件，一审法院据此撤销王梦阳与尚锦公司签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》处理并无不当。王梦阳上诉称该虚假结婚证是尚锦公司伪造，没有事实依据。认购协议书明确约定非配偶及直系亲属不得更名，王梦阳明知其与莫岩歌之间更名不符合该约定，其主张与尚锦公司协商一致后办理的更名手续，应就其主张的事实承担举证责任。王梦阳上诉认为一审法院举证责任分配不当，不能成立。一审法院依据现有证据对王梦阳的主张不予支持，处理并无不当。因尚锦公司要求撤销认购协议书的主张符合法定条件，因此王梦阳上诉主张的双方之间系买卖合同关系而非预约合同关系，及尚锦公司将诉争房产出卖给王立柱构成违约，均不影响本案处理结果。综上所述，王梦阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王梦阳负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年六月五日书记员  高会茹