四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1244号 上诉人（原审原告，反诉被告）：刘菊，女，1969年4月4日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所律师。 上诉人（原审原告，反诉被告）：杨朔，男，1993年12月9日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：段时（曾用名段小毛），男，1963年5月19日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：张涵，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：纪文，女，1964年3月31日出生，汉族，住四川省江油市。 上诉人刘菊、杨朔因与被上诉人段时、纪文买卖合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2020）川0781民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘菊、杨朔上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判支持刘菊、杨朔的全部诉讼请求并驳回段时的反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费、保全费及保函费均由段时、纪文承担。事实与理由：一、一审法院对本案事实认定错误，混淆法律关系，将双方约定的资金利息认定为违约金，侵害了刘菊、杨朔的合法利益，同时也违背了自愿处分原则。本案因段时违约导致双方解除《房屋买卖合同》后再转化为民间借贷的法律关系，且是双方真实意思表示，不违反法律法规，一审法院的错误认定应当得到纠正。二、刘菊、杨朔与段时达成《协议》时，对附属二楼及临时门面的购转租作了约定，且双方已经履行，但一审法院在审理时却将没有的事实作为定案依据，请求二审人民法院依法改判。双方在案涉《协议》中明确互免租金及资金占用费是附条件的，即须在2019年9月18日前将58万元全部还完，否则段时自愿承担所欠款按月利率2%的资金利息，本案中若按定金双倍返还的规定，资金占用费不止月利率2%，在段时未提出抗辩时一审法院即主动让其提出降低违约金的请求，且将所有标准均定格在2019的，明显是在向段时倾斜。三、一审法院错误认定纪文不承担责任。纪文与段时是夫妻关系，且纪文一直知晓段时将房屋出售给刘菊、杨朔，在收到购房款与定金68万元后，纪文亲自将附属二楼及临时门面移交给了刘菊、杨朔，且对于刘菊、杨朔租赁的其他门面也是纪文在收取了上一年度的租金后将房屋全部移交给了刘菊、杨朔。四、一审法院适用法律错误。案涉《协议》约定的利息计算标准即月利率2%未超过法律规定的范围，一审法院错误将该利息约定认定为违约金约定且予以调整。 段时辩称，一、本案基础法律关系是房屋买卖合同，并未转化为民间借贷合同，双方约定的是违约金条款，但违约金并不等同于民间借贷的资金利息。二、段时一审中提起反诉有法可依。三、对刘菊、杨朔其他缺乏法律依据、与本案无关的事实及理由段时不予答辩。四、刘菊、杨朔从2016年起一直无偿占有使用段时所有的门面房屋，段时虽于2019年9月19日起违约，逾期未返还其购房尾款，但于本案一审判决之前，段时已积极归还大部分本金，目前仅剩余56413元，且也愿意承担相当的违约责任。刘菊、杨朔竟然要求段时支付40余万元的资金利息，实在有违法理与情理，其主张不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 纪文未作答辩。 刘菊、杨朔向一审法院起诉请求：1.判令段时、纪文立即向刘菊、杨朔偿还购房款480000元；2.判令段时、纪文向刘菊、杨朔支付资金利息440800元（从2016年9月19日起至2019年11月18日止，月息2%）；3.本案的诉讼费、保函费、保全费由段时、纪文承担。在诉讼中，刘菊、杨朔变更其第2项诉讼请求为判令段时、纪文向刘菊、杨朔支付资金利息按照本金58万元的月息2%计算至刘菊、杨朔收到全部款项时止。 段时向一审法院反诉请求：1.判令刘菊、杨朔向段时支付“金牛苑”小区临时门面房屋占有使用费45000元、附属二楼房屋占有使用费250000元；2.判令刘菊、杨朔承担本案反诉费。 一审法院认定事实：2001年,段时挂靠四川省江油市金城房地产开发有限公司开发建成江油市，该小区附属一层1、2、4号营业用房、二层房屋（监证字第××号、建筑面积159.48平方米）及临时门面（约55平方米）归段时所有。2009年6月16日，刘菊个人举办江油市星宝贝昂立幼儿园，后更名江油市朗硕昂立幼儿园。2015年9月2日，刘菊承租段时位于江油市临时门面，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限三年，从2015年9月2日起至2018年9月2日止，年租金分别为14000元、15400元、16400元，临时门面现仍由刘菊占有使用。2019年7月10日，段时（甲方）和刘菊、杨朔（乙方）为处理购房退款，双方经协商签订协议一份,协议约定：一、双方确认乙方为购买甲方位于中坝镇××街“××”小区附属××房屋、××、××、××营业用房，分别于2016年9月18日、2017年10月13日预付甲方购房定金28万元、40万元。应乙方请求，甲方已于2019年6月18日退给乙方10万元；二、双方同意2019年9月18日前，甲方应向乙方退还购房尾款58万元；三、甲方同意不收取乙方2016年9月2日至2019年9月18日“金牛苑”小区临时门面使用费、乙方2016年3月1日至2019年9月18日“金牛苑”小区附属二层房屋使用费；四、乙方同意不收取2019年9月18日前甲方预收乙方所付购房款68万元的资金占有费；五、2019年9月18日前，乙方将“金牛苑”小区附属二层房屋及小区临时门面退还给甲方。退还原则乙方将设施、设备及可移动物品拆除，撤离后原装移交退还甲方，乙方在结清物管费用及水、电费后甲方即退给乙方临时门面押金1000元。如双方有租赁意愿，须在2019年9月10日前签署新的租赁文件；六、如2019年9月18日前，甲方未退还乙方购房尾款58万元，或者不能如数退还，视为违约。发生违约后，从2016年9月19日起，乙方有权按甲方所欠资金总额及月利息2%的标准计算资金利息，直至乙方收到全部款项为止；七、如乙方未按照约定退还使用的临时门面及二楼房屋和未结清使用期间的物管费、水电费，即视为违约，自2019年9月19日开始，除乙方应按照初始双方议定的价格支付租金外，甲方还将暂不全额退还乙方购房款。2019年8月1日，段时（甲方）和江油市朗硕昂立幼儿园（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其“金牛苑”小区附属二层房屋出租给乙方使用，租赁期6年，从2019年9月10日起至2025年9月9日止，第一年租金4万元，第二年租金上浮5%，第三、四、五、六年每年租金按4.4万元执行。2019年11月6日，段时退还刘菊10万元。2019年12月3日，段时退还刘菊423587元。另查明，段时和纪文系夫妻关系。 一审法院认为，刘菊、杨朔和段时为处理购房退款、用房等事宜，双方于2019年7月10日签订协议，该协议未违反法律法规禁止性规定，合法有效。段时未按协议退还刘菊、杨朔购房尾款，依法应当承担退还责任。经查明，段时尚欠刘菊、杨朔购房尾款本金56413元，故对刘菊、杨朔提出的段时退还其购房尾款诉讼请求，一审法院予以部分支持。对于刘菊、杨朔主张的退还购房款资金利息，根据双方2019年7月10日签订协议情形及内容,当时段时已退还刘菊、杨朔购房款10万元、尚欠尾款58万元，刘菊、杨朔占有使用段时“金牛苑”小区临时门面及附属二层房屋。双方在协议中约定，以段时2019年9月18日退还刘菊、杨朔58万元购房款尾款为界，该日前刘菊、杨朔的资金占用费（利息）与段时的两处房屋使用费（房租）互不收取，如段时逾期支付尾款，则构成违约，承担从2016年9月18日收款之日起按2%月利息计算的违约利息。意即在2019年9月18日段时违约前，刘菊、杨朔的利息与段时的房租相互抵偿；在签约日刘菊、杨朔的58万元购房款尾款资金占用费（利息）折抵段时的两处房屋使用费（房租）。因协议对刘菊、杨朔的资金占用费（利息）、段时的两处房屋使用费（房租）均未约定具体数额。对于段时的两处房屋使用费，一审法院根据双方已签订的两处租赁合同，以三年租金的平均数酌定为年使用费，即“金牛苑”小区临时门面年使用费为15266元、附属二层房屋年使用费为42000元。临时门面、二层房屋的使用费从协议确定的占用时间起至2019年9月18日止，分别为46509元、149243元，合计195752元。根据刘菊、杨朔的资金占用费与段时的二处房屋使用费互不收取、相互抵偿的协议约定，视为二者数额相当。段时在逾期退款违约前应付刘菊、杨朔的资金占用费（利息损失）为195752元（从2016年9月18日起至2019年9月18日止）。因本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，并非民间借贷合同关系，因此，协议约定因一方违约而承担的利息损失，其中超过实际利息损失的部分属于违约金，对刘菊、杨朔主张的段时逾期退款违约，应承担资金利息440800元（2016年9月18日起至2019年11月18日止，月息2%），段时已在诉讼中提出因违约承担的利息过高，可视为其要求调整过高违约金，根据合同法及相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，一审法院予以调整双方约定的违约金不超过造成其损失的百分之三十，即从2016年9月18日起至2019年9月18日止，段时应支付刘菊、杨朔的购房退还款资金利息损失为195752元及违约的资金利息损失58725.60元（195752元×30%）；从2019年9月19日起，按段时当时所欠刘菊、杨朔购房退还款58万元的年资金利息损失57266元及违约的资金利息损失17179.80元（57266元×30%），刘菊、杨朔的购房退还款年资金利率为12.835%。因涉案债务明显超过家庭日常生活需要所负债务，刘菊、杨朔仅证明了纪文与段时系夫妻关系，未举证证明段时所负该债务用于其夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故刘菊、杨朔对纪文提出的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方协议约定了段时交付刘菊、杨朔的“金牛苑”小区临时门面2016年9月2日至2019年9月18日期间的使用费、附属二层房屋2016年3月1日至2019年9月18日期间的使用费，且二处房屋为其实际占有使用，针对刘菊、杨朔的本诉请求，段时据此提出反诉，但反诉主张的房屋使用费（房租损失）与一审法院查明的损失额不符，根据查明的损失额，一审法院予以部分支持。遂判决：一、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔购房款56413元；二、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔的购房款资金利息195752元及违约的资金利息58725.60元；三、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔购房款资金利息（按年资金利率12.835%，从2019年9月19日起按本金580000元计算至2019年11月6日；从2019年11月7日起按本金480000元计算至2019年12月3日；从2019年12月4日起按本金56413元计算至付清时止）；四、原告刘菊、杨朔（反诉被告）在本判决生效后十日内支付段时（反诉原告）房屋使用费195752元；五、驳回原告刘菊、杨朔的其他诉讼请求；六、驳回段时（反诉原告）的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点之一，关于刘菊、杨朔主张资金利息的问题。刘菊、杨朔称其与段时解除案涉《房屋买卖合同》后，双方另行签订《协议》将已支付的购房款转化为民间借贷关系，故应当按照该协议约定的月息2%计算资金利息。经查，双方是为处理购房款退还、房屋使用费及房屋退还等事宜而签订的案涉《协议》，并未明确将段时应退还的购房款转化为双方之间的借款，且《协议》第六条主要内容为如段时未能按期或如数退还刘菊、杨朔的购房尾款，则视为违约，发生违约后，从2016年9月19日起按所欠资金总额及月利率2%的标准计算资金利息。本院认为，基于上述事实，该条应系双方就段时未能按期或如数退还购房款应承担违约责任的约定。刘菊、杨朔主张其与段时之间已形成民间借贷关系且双方约定了资金利息的理由不能成立。一审法院在段时主张违约金过高的情况下，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素对违约金予以调整，本院认为该认定合理，应予以确认。 本案争议焦点之二，关于纪文是否应当与段时承担共同给付责任的问题。刘菊、杨朔称纪文与段时系夫妻关系，在收到购房款与定金68万元后，纪文亲自将附属二楼及临时门面移交给了刘菊、杨朔，且对于刘菊、杨朔租赁的其他门面也是纪文在收取了上一年度的租金后将房屋全部移交给了刘菊、杨朔，但并未就该主张提交相应的证据。本院认为，案涉债务明显超过家庭日常生活需要所负的债务，且刘菊、杨朔未举证证明段时所负债务用于其夫妻共同生活、共同生产经营或者系基于夫妻双方共同意思表示，故刘菊、杨朔主张纪文应承担共同给付义务的理由不能成立，本院不予支持。 本案争议焦点之三，关于段时主张门面及房屋使用费的问题。根据双方签订《协议》的约定，以段时于2019年9月18日退还刘菊、杨朔58万元购房款尾款为界，该日前刘菊、杨朔的资金占用费（利息）与段时的两处房屋使用费（房租）互不收取，如段时逾期支付尾款，则构成违约并承担违约责任。如前所述，段时未按期退还购房款已构成违约，段时应承担相应的资金利息及违约金，则刘菊、杨朔基于其实际使用案涉门面及房屋的事实，亦应当承担相应的门面及房屋使用费。一审法院根据双方已签订的两处租赁合同并以三年租金的平均数酌定年使用费，再以刘菊、杨朔实际占用房屋的时间计算门面及房屋使用费，该认定合理，本院予以确认。 综上所述，刘菊、杨朔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5706元，由上诉人刘菊、杨朔负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年六月十二日 书记员 贾蕊帆