河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4381号上诉人（原审被告）：郑州市中产置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道136号。法定代表人：李磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵新彦，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伦鑫，女，1992年8月27日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：刘蕾，女，1983年6月7日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：王一妹，女，1989年12月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈楠，河南郑大律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨艺帆，河南郑大律师事务所律师。上诉人郑州市中产置业有限公司（以下简称中产置业公司）因与被上诉人伦鑫、刘蕾、王一妹房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人中产置业公司的委托诉讼代理人赵新彦，被上诉人伦鑫、刘蕾、王一妹的委托诉讼代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中产置业公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项，改判中产置业公司不向三被上诉人支付延期交房违约金或者按自逾期交房之日起至三被上诉人起诉之日止并扣除相应停工天数的延期交房违约金；2.请求二审法院依法查清事实后将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由三被上诉人分别承担。事实与理由：一、原审事实认定错误。1.中产置业公司不存在故意拖延工期、延期交房的事实。涉案项目是中产置业公司和河南泽亿房地产开发集团有限公司(以下简称泽亿公司)合作开发，泽亿公司负责项目的具体建设、销售工作。双方的合作过程中，泽亿公司在具体施工建设中未按合同约定履行，造成现在这个事实。所以延期交房的原因并不是中产置业公司造成的，其不应当承担延期交房的违约责任。2.全国范围内的大气污染防治工作一直在持续，涉案项目亦一直未交付，所以在交付前，郑州市政府及相关部门根据大气污染的程度发布黄色、橙色、红色等级别的预警及管控是客观存在的。原审考虑到了截至2020年1月24日之前的预警及管控期间，并对这期间的违约金予以扣除，但对2020年1月24日之后客观存在的预警及管控期间未写进判决，这就造成在2020年1月24日之后的预警及管控期间的违约金不能扣除的事实。二审法院对2020年1月24日之后预警及管控期间的违约金应当扣除。3.自2020年1月以来，因新型冠状病毒引发的肺炎疫情在全国乃至全世界迅速蔓延，严重程度及影响范围空前。由于本次疫情及政府的一系列管控措施，导致涉案项目在2020年春节后无法按时复工，后续复工时间目前无法确定，致使涉案项目会继续延期交付。根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条以及《商品房买卖合同》的相关约定，本次疫情及管控行为属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成不可抗力事件，根据法律规定和合同约定管控期间是免责的，不能计算延期交房违约金。虽然原审考虑到目前正在发生且在持续状态的不可抗力事实，但在判决时，违约金仍是计算至实际交房之日止。这样的判决内容有违事实和法律规定及合同约定，请二审法院基于本次疫情的不可抗力事实，认定在疫情期间的违约金应当予以扣除。二、原审认定扣除天数错误。根据一审法院查明的天数及扣减比例，伦鑫与中产置业公司纠纷中应当扣减的是316天，而不是291天;刘蕾与中产置业公司纠纷中应当扣减的是335天，而不是307天;王一妹与中产置业公司纠纷中应当扣减的是319天，而不是294天。三、原审遗漏当事人。因该项目是中产置业公司和泽亿公司合作开发，泽亿公司负责项目的具体建设、销售工作。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，泽亿公司应当作为本案的当事人参加诉讼。原审法院未将泽亿公司列为案件当事人，属于遗漏，根据法律规定应当发回重审。综上所述，原审法院存在认定事实错误和遗漏当事人的法定改判或者发回重审的事由。请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的请求。伦鑫、刘蕾、王一妹共同辩称：一、一审事实认定清楚，上诉人系本案的适格被告。泽亿公司并非本案的适格被告，同时泽亿公司与被上诉人之间也并无任何的合同关系。二、对于管控期间的天数，一审法院已经查明扣除天数，上诉人并无新的证据证明扣除天数错误。疫情并非出现在涉案合同约定的交房履行期之内，根据最高法院相关的司法解释的规定，疫情期间并不得作为本案的扣除天数。三、一审法院适用法律正确，程序合法，依法应当驳回上诉人的全部上诉请求。伦鑫向一审法院起诉请求：1.要求被告支付逾期交房违约金（从2018年2月1日起至伦鑫实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2.赔偿租金损失3332元；3.本案诉讼费用由被告承担；刘蕾向一审法院起诉请求：1.要求被告支付逾期交房违约金（从2018年2月1日起至刘蕾实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2.要求被告给刘蕾办理合同备案；3.本案诉讼费用由被告承担；王一妹向一审法院起诉请求：1.要求被告支付逾期交房违约金（自2018年2月1日起至王一妹实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2.赔偿租金损失5220元；3.要求被告给王一妹办理合同备案；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，原告伦鑫作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003236118的《商品房买卖合同》一份，原告伦鑫认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××房，户型为一室一厅。该商品房建筑面积52.72平方米，每平方米7661.38元，总房款403908元。合同签订后，原告伦鑫按照约定数额向被告中产置业公司支付了购房款。被告中产置业公司至今未向原告伦鑫交付涉案房屋。2017年1月18日，原告刘蕾作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003139933的《商品房买卖合同》一份，原告刘蕾认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××单元××房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积122.25平方米，每平方米7754.27元，总房款947960元。合同签订后，原告刘蕾按照约定数额向被告中产置业公司支付了购房款。被告中产置业公司至今未向原告刘蕾交付涉案房屋。2017年3月3日，原告王一妹作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003191977的《商品房买卖合同》一份，原告王一妹认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××单元××房，户型为二室二厅。建筑面积122.25平方米，每平方米7775.13元，总房款950510元。合同签订后，原告王一妹依约向被告中产置业公司支付了全部购房款。被告中产置业公司至今未向原告王一妹交付涉案房屋。上述三位原告与被告中产置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：‘商品房取得商品住宅交付使用批准文件’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因等；3、如遭遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以顺延交房时间，买受人应免除出卖人逾期交付等责任。”第九条规定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。另查明，郑州市人民政府分别于2017年、2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险工程、重点民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司自签订合同之日起至2020年1月24日期间，郑州市人民政府均发布有上述预警并实施了“封土行动”，另结合与涉案房屋属同一地产项目的王平等十六位买受人、朱蒲等十四位买受人分别与被告中产置业公司房屋买卖合同纠纷案，该院已作出的（2019）豫0122民初5533号、（2019）豫0122民初5437号生效判决中查明的黄色、橙色、红色预警天数，扣除与“封土行动”重合天数，经核算，本案原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司自签订合同之日起至2020年1月24日期间黄色、橙色、红色预警天数具体如下：原告伦鑫与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为48天（2017年期间为2天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为170天；原告刘蕾与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为51天（2017年期间为5天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为186天；原告王一妹与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为51天（2017年期间为5天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为170天；上述三个房屋买卖合同履行过程中均经历了121天的“封土行动”。2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应至今。一审法院认为，原告的起诉应属于人民法院受理民事诉讼的范围。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，办理合同备案手续属行政审批事项，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故关于原告刘蕾、王一妹要求被告中产置业公司为其办理合同备案的诉讼请求，该院不予审理。待具备办理涉案房屋合同备案的客观条件后，原告刘蕾、王一妹可另行起诉。关于原告伦鑫、王一妹要求被告中产置业公司支付租金损失的诉讼请求，因原告伦鑫、王一妹没有提供充分的证据证明，该院不予支持。原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告伦鑫、刘蕾、王一妹均按照约定数额支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付三位原告，被告未按期履行上述义务，应当承担相应的违约责任。由于在施工过程中遇政府下达停工、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应等客观原因，致使被告在上述期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故该院对被告延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，该院酌定对2018年度以来政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在三级预警、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间工程进度及工程项目情况，酌定被告承担的天数具体如下：原告伦鑫与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的291天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以403908元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除291天），按日万分之3计算；原告刘蕾与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的307天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以947960元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除307天），按日万分之3计算；原告王一妹与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的294天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以950510元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除294天），按日万分之3计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伦鑫延期交房违约金[以403908元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除291天），按日万分之3计算]；二、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕾延期交房违约金[以947960元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除307天），按日万分之3计算]；三、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王一妹延期交房违约金[以950510元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除294天），按日万分之3计算]；四、驳回原告伦鑫、刘蕾、王一妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告伦鑫与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费792元，由被告郑州市中产置业有限公司负担；原告刘蕾与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费2038元，由被告郑州市中产置业有限公司负担；原告王一妹与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费2331元，由被告郑州市中产置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人郑州市中产置业有限公司与被上诉人伦鑫、刘蕾、王一妹签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。合同签订后，被上诉人均依约支付了购房款，上诉人应当依约将验收合格、符合合同约定的商品房交付三被上诉人。上诉人未按合同约定向被上诉人交付案涉房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。因案涉房屋在施工过程中遇政府下达停工、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应等客观原因，在上述期间内无法正常施工。一审法院在计算上诉人的违约天数时，已经综合考虑了本案工程在三级预警、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间工程进度及工程项目情况，酌定扣减了上诉人的违约天数。上诉人上诉称一审扣除天数错误的理由不能成立。上诉人称一审遗漏了河南泽亿房地产开发集团有限公司作为当事人，其该项主张理由不足，本院不予支持。综上所述，郑州市中产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5161元，由郑州市中产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年六月五日书记员  韩 冰