丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初27号 原告：范光亮，男，1969年12月16日出生，汉族，住庆元县。 委托诉讼代理人：朱竟业、陈楚，浙江海昌律师事务所律师。 被告：卢香兰，女，1941年5月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：梅庆君，男，1962年5月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：程忠雄，男，1968年6月24日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告范光亮与被告卢香兰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月2日起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告范光亮及其委托代理人朱竟业、陈楚、被告卢香兰的委托代理人梅庆君、程忠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范光亮诉称：原告为经营酒店所需，于2015年7月1日与被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租坐落在丽水市莲都区灯塔街227号至229号房屋。该栋房子共四层每层六直，一楼西面店面两直（包括楼梯间及老卫生间），二楼和三楼西面四直七间房间及楼梯间和老卫生间，四楼整层所有面积；合同期限为12年，到期时间为2027年6月30日；房屋按现状交付给原告装修；合同期内如有遇到政府拆迁（含宾馆内装修部分政府补贴）归原告所有。原告承租房屋后，便办理营业执照等手续，装修并添置设备后开始对外经营“丽水市莲都区豪迪快捷酒店”，此后多年诚信经营。2019年8月上旬，政府部门发出“丽东一村（紫金区块）城中村改造项目房屋征收签约期限及签约腾空奖励办法的公告”，告知各被征收户，根据莲都区人民政府房屋征收决定公告2019（第22号），结合市政府房屋征收奖励办法公告签约期限、签约腾空奖励办法，其中项目设定具体起止日期为：2019年8月10日-2019年9月15日。此后原告曾多次前往政府部门设立在丽青路76号设立的丽东一村（紫金区，了解房屋经营者有关补偿事宜，但是被拒绝。而后被告与政府部门签订了丽水市莲都区灯塔街227号至229号房屋有关征收补偿协议。依据被告与政府部门签订的《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，对于被拆迁房屋有关的住改店补偿、拆除误工费、房屋装修补偿、附属物补偿、停产停业损失费、三相电材料补偿费均作了详尽的规定。另规定：协议书签订后15日内，预付补偿款5717602元给被告。但迄今为止，被告未将相关补偿款支付给原告。综上所述，原告为经营酒店投入了巨大的资金成本，政府部门发出拆迁有关公告后，酒店经营难以维继，被告与政府部门签订的补偿协议中的补偿项目：住改店补偿、拆除误工费、房屋装修补偿、附属物补偿、停产停业损失费、三相电材料补偿费均含原告作为房屋承租人、经营者的实际损失，但被告未能依法依约支付对应款项，已经严重损害了原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》、《合同法》的规定，提起诉讼，请求查明事实，作出公正的裁判。为此，请求判令：一、确认原告与被告签订的租赁合同于2019年9月15日解除；二、被告返还租房押金10000元；三、被告给付住改店补偿款、拆除误工费、房屋装修补偿、附属物补偿、停产停业损失费、三相电材料费，合计1125005.75元（住改店补偿款342782.75元、拆除误工费20000元（混合部分）、房屋装修补偿497332元、附属物补偿16800元、停产停业损失费241491元、三相电材料费（6600元）；四、本案诉讼费及保全费由被告承担。 被告卢香兰辩称：一、案涉房屋与征迁相关事实。因丽东一村区块城中村改造前期开发项目建设的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，2019年5月30日莲都区人民政府发布了2019年(第22号)房屋征收决定的公告。本案所涉及房屋被列入此次征收范围。答辩人卢香兰在2019年9月15日与莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了房屋征收与补偿协议书。 二、原告范光亮在起诉状中表述与事实不符。原告为经营酒店所需，于2015年7月1日与答辩人签订了《房屋租赁合同》约定：由原告承租坐落在丽水市莲都区灯塔街227号至229号房屋，该栋房子共四层每层六直，一楼西面店面两直(包括楼梯间及老卫生间)，二楼和三楼西面四直七间房间及楼梯间和老卫生间，四楼整层所有面积，(宾馆总面积为452.91平方)，合同期限为12年，到期时间为2027年6月30日；房屋按现状交付给原告装修；合同期内如有遇到政府拆迁(“含”宾馆内装修部分政府补贴)归原告所有。原告刻意在陈述租赁合同第八条前面特意加了一个“含”字，原告利用嫁接，形成偷换概念，让人理解为宾馆还有其他补偿，有误导法庭的嫌疑。(行政诉讼时已经提醒原告更改)。原告诉求也不合常理，任何产权人都不可能把自己所有的房子未来可能拆迁的收益让承租人享有。双方签订的合同中也明确体现这个意思，且答辩人也充分考虑到承租人的利益，所以双方的租赁合同中已经约定宾馆内部装修部分政府补贴补偿给原告。 三、请求驳回原告在诉讼请求中的住改店补偿款，拆除误工费，部分房屋装修补偿，停产停业损失费。1、根据《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第十七条，作出房屋征收决定的市，县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收人房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁，临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。可见案涉的停产停业损失补偿费的补偿对象，是明确清楚的，并不包括该房屋的承租人即原告，结合这两个条款的含义，意味着我国现行的房屋征收与补偿，主要是以房屋所有人作为征收拆迁对象，而承租人基于合同关系所成立的“房屋使用权人”，却并非征收拆迁对象，所以说对于原告提出的停产停业损失补偿诉求，应当以双方签订的租赁合同约定作为诉求依据。如果停产停业补偿按原告诉讼请求计算：补偿协议为362237元，(宾馆涉及的补偿为296323元)合同约定租期为12年，目前剩余8年折算后为241491元，原告是不能单单考虑自身个人利益，并不是原告宾馆到期了，答辩人的产权就到期了，答辩人至少还有37年产权可以继续使用，那么根据浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中第二十九条为公共利益需要使用土地或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，经依法批准收回国有土地使用权，对土地使用权人按照规定补偿，应按照土地有偿使用合同期限的余期、土地用途、开发建设成本因素等给与补偿，所以按余期37年折算一年8008.7元，原告也只能是64070元，那么原告是在答辩人的产权下产生的补偿，那是否也相应交纳这8年的房租108万元。2、根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《丽水市征收集体所有土地房屋补偿管理办法》《丽水市市区国有土地上房屋补偿管理办法》中关于房屋改变用途补贴标准：1990年4月1日以后改变用途为商业用房并连续使用的凭合法有效的营业执照、税务登记证、纳税发票，按原法定用途补偿安置后，根据改变用途的不同时间按征收商业用房市场评估价的30%(1990年4月1日-2001年7月31日)或20%(2001年8月1日一征收公告发布的前两年)给予补贴，答辩人在2000年就已经开始店面经营了，同时开始经营的还有一楼其它的店。而且住改是经过市区房屋监测认定小组根据不动产登记，房屋征收政策和(丽水市中心城区房屋征收监测认定暂行办法)有关规定，通过查阅档案及实地勘查，于2019年9月11日召开小组会议，公示结果认定的，(答辩人是享受30%)。而且与原告租赁合同上也明确写明了一楼西面店面两直，并非原告开宾馆改变性质。所以原告的住改店补偿诉求不能成立。3、原告所说拆除误工费混合部分，混合部分是指四楼及一楼阳台超出面积部分，此部分为1990年加建，经过丽水市综合执法局审查后确认，所以说原告的混合部分补偿诉求不能成立。4、原告要求房屋装修补偿，合同中已明确约定宾馆内装修部分政府补贴归原告，原告却诉求的是整栋楼的装修补偿费，根据丽水市市区房屋征收装修补偿包干指导价格，砖混以上结构普通装修为500元每平方米，装修程度较好的特殊户，可选择由评估机构按市场评估价值确定，经过申请后宾馆装修评估折合人民币为每平方281.72元，共计127593.8元，此笔款项答辩人愿意按租赁合同的约定给原告。5、原告在诉讼请求中返还租房押金一万元，附属物补偿费(16800元)及三相电材料费(6600)基本是事实，给与原告。6、本案诉讼费及保全费是由于原告存在违约行为，而且答辩人因为原告的民事诉讼造成部分拆迁款被以保全名义被扣至今没有拿到，根据民事诉讼法第105条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。 另外，原告在2019年9月2日微信发给答辩人股东函中，(客流量减少按30天50%比例计算损失费起码48000元以上)如此计算原告经营四年半已经有营业额500多万。投资已经取得很大的收益，为此答辩人要求原告向法庭提供丽水市公安消防支队莲都区大队合法的经营场所证明以及宾馆相关的工商、税务、莲都区旅馆住宿登记簿。答辩人在签约前后，多次与原告商议履行租赁合同以及相关拆迁条例，拆迁工作组也进行多次调解，并告之搬迁期限及违约责任。但原告拒绝履行租赁合同也不提供银行转帐帐户，并于2019年10月16日进行行政诉讼，诉讼过程中相关被告对拆迁条例再进行解释，希望能圆满调解，行政法官也组织多方调解仍无果，原告无理要价，在其间原告将宾馆水电箱进行焊接，造成答辩人在规定期限内无法履行拆迁合同，不能拿到拆迁全款，造成重大损失，对此答辩人保留相关赔偿权力。答辩人与原告双方的房屋租赁合同是在双方自愿平等的情况下签订，在签约过程中已经考虑到房屋在租赁期间遇到拆迁情况下各方权益，约定了合同中的拆迁条款：合同期内如有遇到政府拆迁(宾馆内装修部分政府补贴)归原告所有。原告作为投资经营者，除了从事宾馆外还经营其他的产业,更应该懂得投资的风险以及相关合同法，但不能将自己的投资风险强加于他人，不遵守双方租赁合同，漫天要价。答辩人以上的答辩情况属实，理由成立，依据充分。敬请贵院依法驳回原告的住改店补偿款、拆除误工费、部分房屋装修补偿费，停产停业失费以及本案诉讼费及保全费由答辩人承担的要求。并根据原告的诚信度是否能履行合同约定或存在违约行为做出判决。 经审理本院认定，原告为经营酒店所需，于2015年7月1日与被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租坐落在丽水市莲都区灯塔街227号至229号房屋，到期时间为2027年6月30日；房屋按现状交付给原告装修；合同期内如有遇到政府拆迁(宾馆内装修部分政府补贴)归原告所有。2019年8月上旬，政府部门发出“丽东一村(紫金区块)城中村改造项目房屋征收签约期限及签约腾空奖励办法的公告”。2019年9月15日，被告与政府部门就原告租赁的房屋签订了《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被告于2019年9月20日前腾空搬离房屋，房屋面积636.2平方米，其中“两违”处置后认定为合法建筑面积52.86平方米。被告因上述房屋的拆除获得各项补偿共计17007469元，其中停产停业损失费362237元、装修补偿497332元、附属物补偿19583元、搬迁费19086元（两次）、三相电材料费6600元、拆除误工费（混合）22594元、住改店补偿款1371131元。庭审中，双方对下列事实进行了确认无争议：1、附属物补偿清单中的16800元属于原告；2、三相电材料费6600元属于原告；3、被告收取了原告10000元押金且未退还；4、案涉房屋原告租赁的面积为452.91平方，其中住改店面积46.72平方；5、拆除误工费20000元给原告；6、原告搬出租赁房屋的日期为2019年12月30日。 本院据以认定上述事实的证据有：原告提交的原被告身份信息、公告、房屋征收与补偿协议书、附属物清单、证明、房屋租赁合同、营业执照、国有土地使用证、房屋产权证及当事人庭审陈述。原告提供的工程造价咨询报价书不能待证其所要待证的事实，不符合证据三性，本院不予采信。 本院认为：原告与被告签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。原告要求确认其与被告签订的租赁合同于2019年9月15日（征收协议签订日期）解除，但是，在签订征收协议时，征收公告确定的搬迁期限未届满，房屋虽列入征收范围，但房屋的占有、使用、收益权仍受被征收人的支配，合同目的尚能实现。当征收协议确定的搬迁日期届满，可视为已经对房屋租赁造成实质障碍，合同目的已无法实现，故本案的房屋租赁合同解除日期为征收补偿协议约定的腾空搬离日期，即2019年9月20日。原告诉请要求被告支付拆除误工费20000元(混合部分)、附属物补偿16800元、三相电材料费6600元、押金10000元，因被告在庭审中对上述款项确认归属原告并无争议，且诉请合理合法，本院予以支持。原告诉请要求被告支付停产停业损失241491元，本院认为宾馆停产停业损失费既有对生产经营者的经营状态造成损失的补偿，又有对房屋用途性质或固有属性的补偿，综合考虑本案合同的履行情况、被征收人租金损失，根据公平原则和填平补齐原则，酌定宾馆停产停业损助费240000元归原告享有，其余部分予以驳回。对于原告主张的装修补偿497332元，因案涉租赁合同约定“合同期内如有遇到政府拆迁(宾馆内装修部分政府补贴)归原告所有”，综合案涉拆迁房屋的租赁面积，本院支持原告354050元，其余部分予以驳回。住改店补偿款即房屋改变用途补贴，系因住宅用房在实际使用过程中因改变用途为商业用房而取得的征用补偿，此改变用途的行为是由被征收人为营业目的而实施，与承租人无关，该项补贴应归被告所有，故对于原告对于住改店补偿款的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告范光亮与被告卢香兰的租赁合同于2019年9月20日解除； 二、被告卢香兰于本判决生效之日起十五日内退还原告范光亮押金10000元； 三、被告卢香兰于本判决生效之日起十五日内支付原告范光亮各项拆迁补偿款共计637450元； 四、驳回原告范光亮的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15015元，由原告范光亮负担4741元，被告卢香兰负担10274元；财产保全申请费5000元，由原告范光亮负担3757元，被告卢香兰负担1243元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  施丽青 人民陪审员  叶小虹 人民陪审员  陈淑平 二〇二〇年六月二十一日 代书 记员  李张敏