文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2206号原告：重庆富美嘉物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路36号52层，统一社会信用代码915001087365798953。法定代表人：刘春梅，重庆富美嘉物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓容，重庆富美嘉物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告：余乔，女，1975年1月27日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：金正文，男，1979年1月16日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：苟光建，男，1974年2月11日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆富美嘉物业管理有限公司（以下简称富美嘉物业公司）诉被告余乔、金正文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，在审理过程中，被告余乔、金正文申请追加苟光建为被告，经本院审查后，依法追加苟光建为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员刘丹独任审理，并适用小额诉讼程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告重庆富美嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭晓容、张仁强、被告余乔、金正文、被告苟光建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆富美嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2016年10月1日起至2020年3月31日止的物业服务费6030.72元、违约金1206.14元，合计7236.86元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商于2011年12月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“XXXX”小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，物业服务费按月缴纳。被告系“XXXX”小区XX-X-X门面的业主，房屋建筑面积43.23平方米，其拖欠2016年10月1日至2020年3月31日的物业服务费6030.72元、违约金1206.14元。经原告多次催收，被告均未缴纳。原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告余乔、金正文辩称，欠费金额不对,之前给我们说的是半年一交就是2元还是2.5元，现在起诉我们的收费标准是3元。我们门面是租给苟光建，从租给他开始一直漏水长达三年，期间一直给物管反映这个问题，物管来看过一两次，但是一直没有解决处理。直到2019年的11月份才最终解决，因此前面的物业费一直没有交。被告苟光建辩称，我从2016年开始租余乔的门面，当时就存在漏水的问题，我找到物管发映，门面上面的住户栽树栽花却不做防水造成漏水，但是上面的用户不予处理，物管也不积极协调处理。经审理查明：2011年12月1日，重庆德凯置业有限公司（甲方）与原告富美嘉物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘富美嘉物业公司对南川区XXXX小区提供前期物业管理服务的事宜。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.6元/月·平方米，该标准不含公共水电公摊，公共水电损耗按户每月据实分摊；（2）商业物业5.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。委托服务期限自2011年12月9日起至2014年12月8日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。各业主/使用人应在当月15日前至乙方物业收费处缴纳完清当月物业管理服务费、公共水电公摊、特约服务费、商业电费及其它应缴费用，否则由业主承担违约责任并向乙方缴纳违约金，违约金为按日加收应纳费用的千分之三，自应缴月份的16日起计，至乙方收到业主缴清的全部欠费及结清已发生违约金之日止，按日累计。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务。另查明，被告余乔、金正文系南川区XXXX小区XX-X-X号商服用房的业主，该房屋的建筑面积为43.23平方米。原告主张被告未缴纳2016年10月1日至2020年3月31日期间的物业费6030.72元，并提出2019年之前门面的物业费收费标准为3.5元/月·平方米，2019年之后门面的物业费收费标准为3元/月·平方米。还查明，2016年9月26日，被告余乔（甲方）与被告苟光建（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方将南川区XXX路X号附XX号门面（即本案涉案门面）出租给乙方经营，租赁期为2016年10月1日至2017年9月30日止。乙方租赁期间，该房屋所产生的一切经济费用（工商、税务、房屋出租税、水、电、卫生、物管等费用）乙方自己承担，并按时交纳，甲方将不负责。2019年9月30日，被告余乔（甲方）与被告苟光建（乙方）续签《门面租赁合同》，合同约定：租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日止。其他约定内容与上一份合同基本一致。以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、重庆市商品房买卖合同、不动产登记查询证明、照片和被告提交的门面租赁合同、照片等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告富美嘉物业公司与南川区XXXX小区的建设单位重庆德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对XXXX小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“XXXX”小区进行了物业管理服务，作为业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。对于被告提出的门面漏水问题，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。被告余乔、金正文将涉案门面出租给被告苟光建，并在租赁合同中约定了物业费由承租人苟光建承担。苟光建亦认可原告主张的未交费期间是其在租赁该门面，故被告苟光建应当承担其租赁案涉门面期间即2016年10月1日至2020年3月31日期间的物业费6030.59元（43.23平方米×3.5元/月·平方米×27个月+43.23平方米×3元/月·平方米×15个月）。原告主张超出的部分，本院不予支持。被告余乔、金正文作为涉案门面的产权人，应当与被告苟光建承担连带交纳责任。本院在审理XXXX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告富美嘉物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告苟光建于本判决生效后立即支付原告重庆富美嘉物业管理有限公司2016年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6030.59元。被告余乔、金正文承担连带交纳责任。二、驳回原告重庆富美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告苟光建、余乔、金正文负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇二〇年六月一日书记员  李珑