河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初1419号 原告：陈友淼，男，1967年6月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 被告：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张纬，河北英陆律师事务所律师。 被告：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉。 原告陈友淼与被告石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称“永熹房地产公司”）、石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称“荣远房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈友淼及其委托诉讼代理人吴艳超，被告永熹房地产公司的委托诉讼代理人张纬到庭参加诉讼。被告石家庄荣远房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈友淼向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行0000684号《北城山水售房合同》，向原告交付房屋；2、判令二被告协助原告办理房屋的网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金69550.6元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等各项费用。事实与理由：2014年7月25日，原告与被告荣远房地产公司签订了0000684号《北城山水售房合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买房屋，建筑面积为94.25平方米，房屋总价款357385元，同时约定被告荣远房地产公司于2012年12月31日前交房。签订合同后，原告按照约定支付首付款267753元。之后该项目由被告永熹房地产公司接手，继续开发经营，房屋实际测量面积比合同约定面积略小，房屋总价款变更为347753元。北城山水小区5号住宅楼于2018年12月26日取得商品房预售许可证，预售证号为2018152号。时至今日，被告仍未向原告交房，拒不履行合同约定的各项义务，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告永熹房地产公司辩称，一、永熹房地产公司与荣远房地产公司之间没有法律上的承接关系。工商登记显示，荣远房地产公司原系永熹房地产公司的股东，后荣远房地产公司将其持有的全部股权转让给第三人。永熹房地产公司通过土地交易中心拍卖程序，按“北城山水”项目现状摘牌取得土地使用权，并以永熹房地产公司自己的名义办理了一系列的手续。也就是说，永熹房地产公司仅接收了荣远房地产公司的北城山水项目，但两公司之间不存在民法上关于权利义务的承接，也不存在公司法上公司之间权利义务的承接。二、永熹房地产公司与陈友淼之间没有签订书面的购房合同，双方对于交房日期没有约定，本案中永熹房地产公司不存在逾期交房的违约行为，故永熹房地产公司无需承担逾期交房的违约责任。三、本案案涉房屋未经竣工验收，不具备交付条件。陈友淼的诉讼请求于法无据，应当驳回。2018年8月30日，石家庄市住房和城乡建设局作出的《告知书》中明确载明：“北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。具体入住时限要求和建设项目手续的办理，需经长安区政府及相关部门的同意后，方可实施。目前，长安区政府及相关部门尚未批准永熹房地产公司向业主办理入住手续，也未给该项目办理相关建设项目手续，根据该《告知书》的要求以及相关法律法规的规定，涉案房屋不具备交付条件。四、石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》明确告知永熹房地产公司不得安排业主入住，具体入住的时间需经政府及相关部门同意。根据《民法总则》第一百八十条的规定，此政府行为属于不可抗力，由此导致的不能履行交房义务，永熹房地产公司应当不承担民事责任。永熹房地产公司不能向本案原告陈友淼交付其购买的商品房，系根据石家庄市住房和城乡建设局向永熹房地产公司送达的《告知书》的要求。《告知书》对永熹房地产公司交房的限制，是永熹房地产公司不能提前预见的，亦不可避免的政府行为，该行为应当属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。综上，永熹房地产公司不能将尚未办理竣工验收手续的商品房交付给陈友淼，且不能交付的原因系因不可抗力导致，故永熹房地产公司不应承担由此产生的民事责任。请法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。 被告荣远房地产公司未作答辩。 经审理查明，2014年7月25日，原告陈友淼（乙方）与被告荣远房地产公司（甲方）签订《北城山水售房合同》，约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城·山水。第二条乙方购买的房屋为第5【幢】2【单元】25层02号房，建筑面积94.25平方米。每平方米叁仟柒佰玖拾壹元，总金额叁拾伍万柒仟叁佰捌拾伍元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：乙方于2010年9月12日付房款人民币壹拾壹万贰仟叁佰捌拾伍元（含认购定金），于2014年7月25日付房款人民币壹拾伍万零仟零佰零拾零元，余款玖万伍仟零佰零拾零元以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限为甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。2018年12月26日，被告永熹房地产公司作为开发企业取得北城山水小区5号住宅楼的商品房预售许可证。2019年1月11日被告永熹房地产公司出具《收据》二张，载明收到房款262385元、5368元。 以上事实，有北城山水售房合同、收据、预售许可证公示信息、及庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为，2014年7月25日原告陈友淼与被告荣远房地产公司签订的《北城山水售房合同》，是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远房地产公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由被告永熹房地产公司开发建设并取得了商品房预售许可证，原告陈友淼起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，且2019年1月11日被告永熹房地产公司向原告陈友淼出具收据，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另被告永熹房地产公司提供的公证书中自称“您购买的位于石家庄市环交汇处西北角的北城山水项目以下房屋：业主名字陈友淼，房屋5号楼2单元2502室。现上述房屋已经具备办理签订正式合同、办理网签、备案等手续。现我公司郑重通知您于本通知收到之日起五日内，到北城山水小区内办理正式合同签字等相关手续，逾期不来办理，视为您拒不履行合同义务，并视为放弃购买该房屋，我公司将另行处置......”。由此可知，被告永熹房地产公司自认其与原告陈友淼之间存在房屋买卖合同关系，即双方应当受《北城山水售房合同》的约束，故对被告永熹房地产公司抗辩其与被告荣远房地产公司之间没有法律上的承接关系，且与原告陈友淼之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，本院不予采信。双方合同约定，原告陈友淼于2010年9月12日付房款人民币壹拾壹万贰仟叁佰捌拾伍元（含认购定金），于2014年7月25日付房款人民币壹拾伍万零仟零佰零拾零元，余款玖万伍仟零佰零拾零元以银行按揭方式支付。原告陈友淼按约交付了房款，其符合办理银行按揭贷款的相关条件，被告永熹房地产公司应当协助其办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给陈友淼，现被告永熹房地产公司具备交房条件，应当按照合同约定向原告陈友淼交付涉案房屋。被告永熹房地产公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹房地产公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念，被告永熹房地产公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签、备案，但双方均提出进行网签，本院对此予以支持。被告永熹房地产公司至今未将验收合格的房屋交付给原告陈友淼使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，其应向原告陈友淼支付合同约定的已付房款百分之三的违约金，即267753＊3%＝8032.59元。原告陈友淼要求按照总房款20%计算违约金无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同未就不动产登记手续事宜进行约定，本院对原告陈友淼此项诉求不予处理，待双方另行约定或法律法规规定被告永熹房地产公司应当办理不动产登记手续时可另行起诉。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈友淼交付位于石家庄市房屋一套； 二、被告石家庄永熹房地产开发有限公司协助原告陈友淼办理位于石家庄市房屋住房按揭贷款、网签及登记备案手续； 三、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告陈友淼支付逾期交房违约金8032.59元； 四、驳回原告陈友淼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7560元,保全费2670元，原告陈友淼负担1338元，被告石家庄永熹房地产开发有限公司负担8892元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长 高 涵 人民陪审员 单 鹏 人民陪审员 任 静 二〇二〇年六月五日 书 记 员 李佳佳