辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3563号上诉人（原审被告）：大连百年港湾商业开发有限公司，住大连市西岗区香二坊134号。统一社会信用代码9121020069603964XK。法定代表人：吴步晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：张迎春，该公司员工。被上诉人（原审原告）：尹斌，男，1965年6月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称“百年港湾”）因与被上诉人尹斌商品房销售合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。大连百年港湾商业开发有限公司上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议二的时间为2018年10月30日，其中约定了如案涉房屋的执行异议被驳回也就是房屋仍被查封状态时，被上诉人有权解除商品房买卖合同，但上诉人与被上诉人及案外人大连广嘉汇众科技有限公司、大连联益建筑设计装饰工程有限公司于2019年3月13日又签订了《四方协议》，该协议中约定由上诉人垫付出资对案涉房屋进行装修，未补偿被上诉人的损失，上诉人自2019年3月1日期按每月2600元标准向被上诉人支付赔偿金，知道房屋装修完毕。之后，上诉人按上述约定支付了装修费用及每月2600元的赔偿金，案涉房屋也装修完毕，被上诉人也于2019年6月接收了装修好的案涉房屋。此四方协议的签订及被上诉人接受补偿，以及接收装修房屋的情形应视为被上诉人对之前商品房买卖合同补充协议二的变更。被上诉人接收案涉房屋是2019年6月，北京市第三中级人民法院驳回执行异议裁定的时间是2019年3月，也就是被上诉人接收案涉房屋时已经完全知晓执行一一被驳回，而被上诉人依然接收房屋，其行为是对商品房买卖合同的履行，也就是对商品房买卖合同补充协议二中约定驳回执行异议选择退房约定的变更。二、一审法院判决对违约条款约定适用错误。一审法院判决第二项：被告于判决生效之日起十日内日返还原告购房款并支付违约金，违约金自2018年11月1日起至购房款全部返还之日止，按日万分之三的标准计付。此判决是依据原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议二第1.5条的约定，但在该补充协议二之后双方又签订了四方协议，该四方协议第九条明确约定了，如商品房买卖合同解除，甲方与乙方之间签署的所有《协议》同时一并解除，乙方按照《商品房买卖合同》约定向甲方承担违约责任。现，一审法院判决双方商品房买卖合同解除，那么根据签订在后的《四方协议》约定，甲乙双方所签署的协议同时一并解除，甲方应承担的责任按商品房买卖合同约定执行，而并不应依据补充协议二，一审法院对该违约金判罚错误。三、案涉房屋虽然现在是查封状态，但案涉房屋完全符合交屋标准，且已经实际交付给被上诉人，查封情形也会在近期解封，况且查封只是影响房屋产权证书的办理，但商品房迈阿密合同第十二条、第十五条已经明确约定了如果不能办理产权证的上诉人承担的违约责任，并非是解除商品房买卖合同，也就是根据双方签订的商品房买卖合同约定房屋查封并不是解除商品房买卖合同必要条件。综上所述，该房屋自被上诉人交接之后应是其对继续履行合同的确认，也是对补充协议二的变更，且房屋已经交付完毕，根据双方商品房买卖合同约定还未到办理产权证的日期，而且对此合同中也有相关违约责任人的约定，不影响合同的正常履行，请求依法改判。尹斌辩称,不同意上诉人的上诉请求。原审法院判决法律事实很清楚，我要求维持原判，同意一审判决。尹斌向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2018年7月1日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款350938元，并支付违约金（以350938元为基数，自2018年11月1日起至购房款全部返还之日止，按日万分之三的标准计付）。一审法院认定事实：2018年7月1日，原被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发建设的位于大连市西岗区房屋，建筑面积55.63平方米，单价12600元/㎡，总房款700938元，首付款350938元，原告于2018年7月1日之前付清，余款35万元以按揭贷款的方式支付，被告于2018年10月30日前交付房屋。同日，原告向被告支付购房首付款350938元。2018年10月30日，原被告因案涉查封签订商品房买卖合同补充协议二，约定：若原告同意按现状接受房屋的，原告可自行选择是否就该房屋向法院提出执行异议……原告在发生下列情况时可选择退房：（1）原告提出的执行异议被驳回；（2）在进行执行异议期间，若因被告原因出现包括但不限于该房屋被拍卖、被告宣布破产公告等情况的；（3）该房屋原告所提执行异议虽被法院通过，房屋顺利解封，但在15天内被告原因无法对该房屋进行解押，或该房屋被再次查封的；双方解除商品房买卖合同及所有补充协议，被告应退还原告已交购房款，并自2018年11月1日起，按日向原告赔偿已交房价款万分之三的违约金直至已交房价款全部退还之日止……被告对案涉房屋至法庭辩论终结之时仍处于被查封状态无异议。一审法院认为：原被告于2018年10月30日签订的商品房买卖合同补充协议二系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行其义务。该补充协议明确约定了案涉房屋被查封状态无法消除时，原告有权解除商品房买卖合同，被告应退还原告已交购房款，并赔偿违约金。原告诉请解除双方于2018年7月1日签订的商品房买卖合同，并由被告返还购房款350938元，支付违约金（以350938元为基数，自2018年11月1日起至购房款全部返还之日止，按日万分之三的标准计付）的诉讼请求，符合法律规定与双方约定，予以支持。被告答辩意见没有法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告尹斌与被告大连百年港湾商业开发有限公司于2018年7月1日签订的商品房买卖合同；二、被告大连百年港湾商业开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告尹斌购房款350938元，并支付违约金（以350938元为基数，自2018年11月1日起至购房款全部返还之日止，按日万分之三的标准计付）。如被告未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3436元（原告已预交），由被告大连百年港湾商业开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，尹斌向北京市第三中级人民法院提出执行异议，案号为（2019）京03执异242号，北京市第三中级人民法院于2019年3月18日作出民事裁定书，驳回尹斌的异议请求。本院认为，尹斌与百年港湾签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议二（以下简称“《补充协议二》”）和《四方协议》基于双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定享受权利，履行义务。关于解除合同，按照《补充协议二》明确约定“乙方在发生下列情况时可选择退房：（1）乙方提出的执行异议被驳回；……”。根据查明事实，尹斌的执行异议被驳回的时间是2019年3月18日，而签订《四方协议》的时间是2019年3月13日，可知，尹斌在签订《四方协议》时并不知道自己符合退房条件，虽然尹斌于2019年6月13日签署了《精装交付确认单》同意收房，但其于2019年4月29日已经向大连市西岗区人民法院提出诉讼请求，要求解除尹斌与百年港湾签订的《商品房买卖合同》，由此可知，尹斌已经作出退房的明确表示，故一审法院判令解除尹斌与百年港湾于2018年7月1日签订的商品房买卖合同并无不当，本院依法予以维持。关于违约金一节，由于双方之前签订的一系列合同及协议是双方多个意思表示，先前签订的《商品房销售合同》已被后签订的协议的意思表示所改变，合同双方协议对合同违约条款进行变更后，一方当事人违约应当按照变更后的违约条款承担违约责任。因《四方协议》中未对违约金的数额作出约定，故应该以后签订的《补充协议》的意思表示为准。关于上诉人主张《四方协议》中约定《商品房买卖合同》解除后，甲乙双方之间签署的所有协议同时一并解除，由于合同因一方违约而解除后，解除的溯及力不及于合同中的违约金条款，即违约金条款对合同当事人依然具有约束力。故一审法院判令百年港湾返还购房款350,938元，支付违约金（以350938元为基数，自2018年11月1日起至购房款全部返还之日止，按日万分之三的标准计付）并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人大连百年港湾商业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45元（大连百年港湾商业开发有限公司已预交），由上诉人大连百年港湾商业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月十日书记员 连亚妮