河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1376号 原告：北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司，住所地唐山路北区港小区801楼S-13底商。 负责人：于庆新，该公司总经理。 委托代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。 被告：张吉永，男，1984年12月27日生，汉族，户籍地唐山滦南县，现住唐山市路北区。 委托代理人：高文韬，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 委托代理人：张微微，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被告：程学花，女，1985年9月12日生，汉族，户籍地河北省石家庄市灵寿县，现住唐山市路北区。 委托代理人：张吉永，男，1984年12月27日生，汉族，户籍地唐山滦南县，现住唐山市路北区。 原告北京市均豪物业管理有限公司唐山分公司（以下简称均豪物业唐山分公司）与被告张吉永、程学花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业唐山分公司的委托代理人张志杰、被告张吉永及其委托代理人张微微，被告程学花的委托代理人张吉永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告均豪物业唐山分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年7月20日至2018年12月31日期间的物业服务管理费6559.81元，判决被告支付违约金1311.96元，共计7871.77元。2、判决被告承担本案诉讼费用。原告于2014年2月起与唐山新天地美域房地产开发有限公司连续签订《唐山市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的唐山市路北区（建筑面积124.06平方米，单价1.8元／建筑平方米／月）房产提供物业服务，合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后通过电话、上门、张贴催缴通知等方式催收，被告仍然拒绝缴纳。截止到2018年12月31日，被告共欠缴物业服务费6559.81元。因被告对于缴费义务的迟延履行，给原告造成了严重的经济损失，依据合同约定，被告还应支付违约金1311.96元。共计人民币7871.77元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益、侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利。现根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告张吉永、程学花共同辩称，一、被答辩人诉答辩人缴纳2016年和2017年的物业费已经超出法律规定的诉讼时效期间，应该驳回诉讼请求。二、答辩人未按时缴纳物业费是因为被答辩人物业服务不到位、管理方面有瑕疵，未能按照物业服务合同约定履行物业服务职能，具体理由如下：1、电梯前室垃圾无人清理；2、小区内随意停放车辆无人管理（且有新能源汽车私自拉线进行充电，容易发生火灾）；3、小区绿地草皮无人打理，已完全破坏；4、小区大门口管理差，保安不负责，外来人员无登记随意进出小区，夜间保安值守不负责，造成多户家中被盗；5、小区保安上班期间喝酒，属于醉酒状态上班，给小区安保造成极大隐患，且殴打业主；6、小区内个别户有经营情况，物业无人管理；7、入户门被贴满小广告，消防栓门玻璃贴整张广告物业无人管理，发生火灾时会造成很大隐患；8、小区内垃圾多且有异味儿，垃圾处理不及时造成小区环境很差；9、地下车库入口处墙壁上摆满各种各样酒；10、入户大厅停满电动车及摩托车且物业无管理；11、小区内有私搭乱接现象，小区底商朝小区内侧私自违规开洞做门，物业无人管理，且给小区造成安保隐患；12、大量硬纸壳儿存放楼梯处，占用楼梯无法正常上下楼，物业无人管理；13、电梯呼叫器及电梯内灯管防护罩损坏无人维修14、电梯故障时找物业经常打不通电话，维修慢且电梯经常故障，给个人造人很大危险；15、小区公共区域内入户大堂瓷砖、采光井玻璃、车库入口玻璃、便道砖、花砖损坏物业无人管理及维修；16、小区公区凉亭大理石柱子损坏无人修理，给人身造成危险；17、小区内外露大量电缆；18、公区通风井墙砖脱落损坏无人维修；19、屋面及房间窗户损坏，无人维修；20、有部分消防栓内消防设施不全，发生火灾有重大隐患；21、公区地灯损坏无人修理；22、家中入户门被撬未遂，找物业不管；23、家中有需要维修项，找物业反应极慢，维修经常等待且等待时间较长；24、小区19：00后不给业主充电费，给生活造成极大困扰；25、疫情期间物业给未交物业费的业主只允许一天充10元电费。26、代缴电费不菲开具发票；27、地下车位门岗管理不严格，其自家车位多次被占。三、因物业服务不到位和管理瑕疵，应相应扣减物业服务单价，应至少扣减20%；四、被答辩人利用公共部位张贴广告，所有收入都装入自己口袋，不符合法律规定，侵害业主权利；五、答辩人不交物业费是履行抗辩权，不存在违约行为；综上要求人民法院驳回原告诉请。 本院经审理查明事实如下：被告张吉永、程学花系夫妻关系，二人是新天地美域1403-1-1001号业主。2015年7月18日被告张吉永作为委托方（甲方）与作为受托方（乙方）的原告均豪物业唐山分公司签订《新天地美域前期物业管理服务协议》，该协议对物业管理费标准进行了约定，住宅部分收费标准：1.8元/月/平方米（建筑面积124.06平方米）。现原告均豪物业提交《新天地美域前期物业管理服务协议》1份、前期物业委托合同2份，并提交《禁止占用消防堵塞消防通道的通知》、《关于清理14区僵尸车通知》、《新天地美域运营部（保洁）工作记录》、《曳引与强制驱动电梯日常维护保养记录》、《停水停电紧急通知》、小区内公告栏及温馨提示照片、消防栓、园区绿化照片各1份，以此证实原告正常为小区提供服务且物业合格。被告认可其未交物业费期间，但主张按时间计算金额应为6557.87元；对于原告提交的照片证据显示部分属于2019年拍摄、部分未显示时间、地点，与本案无关。被告提供新天地美域业主入住文件汇编1份、照片175张、录音录像光盘2张及对应书面整理材料、小区内业主向人民网反映问题的信息回复打印件6张、车位管理协议1份，主张物业公司服务存在瑕疵，达不到1.8元/月/平方米的标准；提供司法判例1份，主张如物业管理不到位，应减少物业费；被告另提供物业代收电费收据1张，主张物业对为缴纳物业费的业主每次代收电费仅收10元，故意刁难业主；提供三方会谈纪要1份，主张开发商曾承诺改进物业服务，但并未实现。原告认为被告提交的照片、视频等材料均未显示时间地点，与本案关联性不予认可；被告所述电费收费问题是2020年的事情，与本案无关；水电费为物业代收，没有开票义务；保安在车位管理上已尽到通知义务。 本院认为，原告均豪物业唐山分公司与被告张吉永签订的《新天地美域前期物业管理服务协议》以及原告均豪物业唐山分公司与唐山新天地房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，主体适格、内容合法，依法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务。原告提供的证据，能够证实其尽到了日常物业服务，其要求被告张吉永及其妻子程学花支付2016年7月20日至2018年12月31日期间的物业服务管理费6557.87的主张，理据充分，本院予以支持；被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是被告未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付违约金1311.96元的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张吉永、程学花于本判决生效之日起十日内共同向原告北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司支付2016年7月20日至2018年12月31日期间的物业服务管理费人民币6557.87元； 二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司唐山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告张吉永、程学花共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张莉 二〇二〇年六月二十二日 法官助理刘宪 书记员陈扬 ——