陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民终674号 上诉人（原审原告）：杨朗，男，1984年12月4日出生，汉族，陕西省延长县七里村镇居民区居民，现住陕西省延长县。 委托诉讼代理人：刘美豆，陕西益能达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延安大森林房地产开发有限公司，住所地：延安市宝塔区南市。法定代表人：赵占军 ，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯延梅，女，1988年9月2日出生，汉族，现住陕西省延长县，系该公司职员。 上诉人杨朗与被上诉人延安大森林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，陕西省宜川县人民法院作出(2019)陕0630民初899号民事判决，上诉人杨朗不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨朗的委托诉讼代理人刘美豆与被上诉人延安大森林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯延梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、请求撤销陕西省宜川县人民法院（2019）陕0630民初899号民事判决，并改判被上诉人向上诉人返还交纳的购房款163248元，并支付自2014年3月6日起至实际支付之日止的利息，利息按月利率2%计算；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人杨朗交纳的购房首付款属于定金性质错误。在被上诉人一审庭前提交的答辩状中，被上诉人自称“定金按1万元计算”，说明实际上上诉人杨朗交纳的163248元仅仅是购房首付款，上诉人与被上诉人并没有将首付款约定为定金性质，并且上诉人与被上诉人从未书面约定定金相关事宜。2、《延长•城市花园首付款延期交款申请》中的内容为“本人承诺于2013年12月31日前交纳首付尾款，如不能按时交纳，该房源可对外出售，本人已交纳房款不退”。该承诺仅仅针对首付尾款的交纳，被上诉人在一审庭审中也表明延期交款申请只针对首付款的交纳。上诉人于2014年3月6日向被上诉人交纳了首付尾款100000元，被上诉人出具收据一张，虽然上诉人交纳时间延迟，但被上诉人的行为已表明同意及接受上诉人延迟交纳购房首付款，“交纳房款不退”不能生效适用。3、被上诉人于2018年9月25日将涉案房屋出售于案外人王智兰。既然与上诉人的房屋买卖已无法实现，被上诉人应当及时将购房首付款返还上诉人，但被上诉人恶意扣留，应当向上诉人支付资金占用期间的利息。4、上诉人与被上诉人签订的预购协议中没有关于违约责任的约定，被上诉人不应承担违约责任。被上诉人答辩称：答辩人在原审提供的5份证据均证明了被答辩人违约的基本事实，被答辩人缴纳的163248元，是首付款，也是定金。因被答辩人的违约行为，原审法院判决返还一半，答辩人没有异议，但是原审法院没有判决被答辩人给答辩人赔偿损失是错误的，由于被答辩人在5年时间内不提交按揭材料，也不现金缴纳房款。答辩人多次催要未果，在迫不得已的情况下才将涉案房屋出售。且由于市场楼房价格变化，答辩人损失了133248元，现请求对本案予以改判，由被答辩人赔偿答辩人经济损失133248元。上诉人向一审法院起诉请求：依法判令被告限期返还原告交纳的购房款163248元，并支付自2014年3月6日起至实际返还之日按二分计算的利息。事实与理由：2013年，被告在延长县开发“延长.城市花园”楼房项目。原告意向购买其延长.城市花园1号楼二单元17层1703号房，建筑面积为128.59平方米。成交总价523248元，由于原告准备采取按揭方式购房，于是交纳了63248元，先期购房款，随后通过被告联系按揭贷款。但是到了8月份被告仍然没有将房屋按揭联系好，于是原告与被告签订了一份：延长.城市花园首付款延期缴款申请，到了2014年3月6日，被告给原告承诺延长.城市花园可以办理按揭贷款了，原告就将剩余首付款10万元交给被告。此后，原告去农业银行办理按揭手续，被告知延长.城市花园不能办理按揭。为此，原告多次找被告售楼人员协商，均无结果，后得知被告又将该房屋出售给他人，无奈诉至法院。一审法院认定，2013年8月7日原告杨朗预购了被告开发建设的“延长.城市花园”房屋一套，双方签订预购协议一份，协议约定乙方（即原告）自愿购买甲方（即被告）开发的“延长.城市花园”1号楼二单元17层1703号房屋一套，建筑面积为128.59平方米，每平方米4069.12元，预购房款总计523248元。双方约定按揭付款，其中首付款163248元，购房总款余额36万元做银行按揭付款。乙方应接到甲方通知之日起15日内按规定提交办理银行按揭贷款所需的材料，逾期不递交符合按揭银行规定的按揭贷款材料或贷款材料无法通过按揭银行审核，又不再甲方变更付款方式，通知之日起15日内提供其他方式支付房款的，视为自愿放弃预购预定的房产，变更有权另行处分，乙方所交纳购房定金不予退还。在甲方通知乙方签订正式《商品房买卖合同》后，乙方应在七日内至营销中心签订《商品房买卖合同》，如逾期则视为乙方放弃该商品房买卖，甲方有权处分本套房屋，乙方所交纳购房定金不予退还。本协议在双方签订《商品房买卖合同》之日起自动终止。本协议甲乙双方各持一份，协议自双方签字盖章之日起生效。同日，原告向被告公司递交首付款延期交款申请，约定采用按揭付款方式，原告已交纳首付款63248元，剩余首付款10万元申请延期交纳。原告承诺于2013年12月31日前交纳首付尾款，如不能按时交纳，该房源可对外出售，原告已交纳房款不退。2014年3月6日被告告知原告可以办理按揭贷款了，原告当天向被告公司交纳了10万元房款。此后原告在银行办理按揭手续没能办成。双方多次协商未果。2014年7月15日被告建设的该商品房项目经延长县房地产管理所批准预售，预售许可证号为长房2014字第02号。2018年9月5日被告公司通过短信/彩信向原告持有的1533255XXXX电话号码发送信息，告知原告在被告处购买的2-1703号房屋还有36万元余款未付清，告知原告在7日内付清房款，逾期房屋不予保留，开发商有权另行处理。由此产生的法律后果自行承担。2018年9月25日被告公司将原告预定的该2-1703号房屋出售于王智兰，双方签订了商品房买卖合同，约定房款总价39万元，王智兰同日向被告交纳了房款总计39万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据原、被告双方提供的证据及陈述的事实，能够证明原告自愿购买被告所建延长城市花园房屋，签订预购协议，并交纳了预付房款，该协议系双方真实意思表示，在原告起诉前，被告已取得该商品房的预售许可证，对该预售协议可认定为有效合同，原、被告应按照合同约定履行合同内容。原、被告双方签订合同内容写明“在甲方（即被告）通知乙方（即原告）签订正式《商品房买卖合同》后，乙方应在七日内至营销中心签订《商品房买卖合同》，如逾期则视为原告放弃该商品房买卖，甲方有权处分本套房屋，乙方所交纳购房定金不予退还”，结合原告提交的延期交款申请写明“本人承诺如不能按时交纳，该房源可对外出售，本人已交纳房款不退”，能够证实原告所交纳的购房首付款属于定金性质，对于定金的数额由原、被告约定，但不得超过主合同标的百分之二十。本案原告没有按照协议履行交付剩余房款的义务，无权要求返还定金，但被告提出因原告不履行合同义务，造成该房源低价出售，给被告造成了损失，被告同意在抵扣损失后，退还原告预付房款三万元。法律规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取补救措施，防止损失的扩大。本案被告在与原告签订协议四年后才将该房源对外出售，视为没有及时采取措施致使损失扩大。综上，结合本案事实，根据公平原则，被告酌情返还原告预付款。原告提出被告应支付相应利息，但未提供证据证明，对该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 、第九十一条、第九十二条 、第九十三条第（四）项，判决如下：一、由被告延安市大森林房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告杨朗预付款81174元。二、驳回原告杨朗其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3565元，由原告杨朗承担1783元，被告延安市大森林房地产开发有限公司负担1782元。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人杨朗交纳的163248元购房首付款是否属于定金，是否应予返还，返还多少。首先，上诉人提交的《延长•城市花园首付款延期交款申请》是其真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。该申请内容“本人承诺于2013年12月31日前交纳首付尾款，如不能按时交纳，该房源可对外出售，本人已交纳房款不退”。表明上诉人杨朗交纳的购房首付款属于定金性质。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。合同法规定支付定金一方违约，定金不予退还，接收定金一方违约应双倍返还。本案上诉人未按约定缴纳后续房款明显违约，定金不予返还但超出部分应予返还。其次，本案客观上被上诉人受到了损失，也是因上诉人违约造成，但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中被上诉人与上诉人签订协议四年后才将涉案房屋出售，表明其没有及时采取补救措施致使损失扩大，且被上诉人也未提供证据证明其采取过相应的补救措施。故一审法院依照公平合理的原则酌定被上诉人返还上诉人预付款81174元并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3565元，由上诉人杨朗负担。本判决为终审判决。    审  判 长  郑晓梅审   判  员    郭  丹审   判  员   王  欣 二〇二〇年六月三日 法 官 助 理    张  杰      书   记 员    贺雅荣 1