辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初85号原告：营口加伦置业有限公司，住所地：辽宁省营口市站前区太和北街19-甲28号，统一社会信用代码：91210800584175807G。法定代表人：倪国兴，系总经理。委托诉讼代理人：原宁，女，1979年9月10日出生，汉族，该公司员工，住大石桥市。委托诉讼代理人：罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省本溪市明山区。被告：毛宏伟，男，1979年2月1日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。第三人：崔杰栋，男，1978年8月6日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。原告营口加伦置业有限公司（以下简称“加伦置业”）与被告毛宏伟及第三人崔杰栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原宁、罗少宁及被告毛宏伟均到庭参加了诉讼，第三人崔杰栋经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告加伦置业向本院提出的诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠租金449232元；二、判令被告向原告支付滞纳金120753元；以上一至二项金额合计569985元（伍拾陆万玖仟玖佰捌拾伍元整）。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2017年11月1日至2020年3月31日欠付的租金548380元；2、判令被告向原告支付至实际支付租金之日止的滞纳金，暂计算至2019年12月31日为114450元。以上合计为662830元；增加第3项诉讼请求：诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月1日签订《商铺租赁协议书》，约定被告承租原告的锦联经典汇24#—3—3，共计891.24平方米，租期为6年，从2017年1月1日起至2022年12月31日止，租金为0.7/日/平米。合同签订后，原告应于2017年1月1日按合同约定交付房屋。截止至2019年9月9日，被告拖欠租金548380元。按照合同约定被告应于每季度末前支付，逾期支付的应支付滞纳金，暂计算至2019年12月31日为114450元。原告多次催促，被告推脱拒绝支付。因此，按照合同约定，被告还应该支付滞纳金120753元。鉴于上述状况，原告依据相关法律规定，为维护自身合法权益，特起诉来院。请求贵院对本案做出裁判，以期弥补原告经济损失。被告毛宏伟答辩，先租的456平方米房屋，在2016年8月份开始租赁，但是租金是自2017年1月开始支付，有半年的免租期，当时的经理说我先交一万元的保证金，2017年7月份以后感觉经营没问题你再交租金。我是5月份开始装修，7月份当时一个宋总跟我研究日期，因消防等手续需要报批因此搁置到现在。我实际从2016年8月份开始经营，后期签订的800多平房屋租赁没有实际经营，因为房屋本身没有水和电，消防验收无法通过，前期456平方米因为平数小，消防验收标准没有那么高，追加租赁891平方米后，消防缺少硬件设施无法通过验收。第三人崔杰栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院结合其他证据印证，认定事实如下：2016年9月28日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订了《商铺租赁协议书》（以下简称“租房协议”），约定原告将位于营口市站前区太和北街路北与东升路路西交汇处的锦联经典汇项目24#楼-3-2号（24#楼第三层3F-2号）的商铺（建筑面积456.1平方米）租给被告，用于经营宏伟艺术教育培训；原告于2017年1月1日前将承租商铺交付给被告，被告在2017年1月1日前正式开业；租期6年，自2017年1月1日至2022年12月31日止；自租房协议签订之日起，被告向原告一次性缴纳首期租金，以后租金以季度预付的方式提前30日支付，若逾期一日，按欠缴费用总额的5‰支付滞纳金；租赁协议履约保证金为9578.1元，被告于协议签订当日一次性支付；承租建筑物区域内的所有设施通道必须无条件符合国家消防要求，未经消防部门许可，被告不允许改动原告已施工完毕的消防、通风等公共部分设施；关于消防问题，约定由原告负责根据被告要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，被告自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批等验收手续并承担费用。原告给予被告六个月的免租期，免租期间不收取租金，但物业费被告正常缴纳。租房协议附件中约定消防由原告负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交被告，二次消防系统报验由被告自行解决；租金为首年（6个月）租金57468.6元、2-3年（24个月）租金229874.4元、4-6年（36个月）租金379292.8元。之后，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订了《商铺租赁协议书补充协议》（以下简称：“补充协议”），约定对24#楼三层追加租赁面积891.24平方米，租金采取按季度支付方式，被告签订协议时支付一万元作为履约保证金，2017年春节后补交一万元，7月1日前付清首期租金余款54864.14元及免租期物业费13368.6元，租金为首年（6个月）租金112296.2元、2-3年（24个月）租金449185元、4-6年（36个月）租金741155.2元；该补充协议为租房协议不可分割的组成部分，补充协议未约定部分适用租房协议与其具有同等法律效力。另查，2016年10月25日被告向原告支付租金1000元、2016年10月26日支付租金4000元、2017年1月23日交付租金5000元、2017年8月22日支付租金66148元。原告分别于2018年8月29日、2018年12月7日、2019年1月22日向宏伟艺术培训学校（被告）送达《缴费通知单》，要求被告按照租赁协议约定的租金收取和付款方式支付891.34平方米商铺2017年11月1日至2018年10月31日租期内租金224617.68元。又查，2015年11月9日，原告取得了建设工程竣工验收消防备案凭证，包含本案租赁房屋在内的建设工程备案材料齐全，依法核发备案凭证，已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场合的投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2018年4月17日，原告的员工原宁通过电子邮件向原告内部的工作人员汇报“关于营口锦联项目24#楼一次消防水、电相关事宜”，邮件中写明“营口项目24#楼因一次消防喷淋没水、烟感器未联网没电，一次消防未达标导致商户入驻至今仍未完成二次消防验收，不能正常营业，不符合租赁合同工程交付标准……”，2018年4月18日原告内部员工王野回复邮件称“24#楼消防暂无供水，是因考虑业户入驻数量较低，防止管线冻裂，对管线进行保护泄水。消防路线故障是24#楼原汉熙装修所致，且前期汉熙装修时未交物业管理；当物业接管后已对其下达整改通知，并多次协调施工单位到场配合维修但汉熙种种推委、不予配合。物业已多次与商管、地产沟通此事但未见成效”。2019年7月4日，原告出具一份《通知函》，载明“被告租赁的891.34平方米区域因24#楼其他商户前期装修消防改造导致被告二次消防验收未能通过，给被告开业运营造成不良影响，现原告已收到关于被告消防问题损失说明的书面材料，已上交集团法务部。原告于2019年5月17日前完成了一次消防的整改，已发函至被告签字确认，针对消防问题期间所产生的租金暂且搁置，纠纷要求交由原告法务部一并处理。为保证双方长期稳定的发展，良好的合作关系，请被告从2019年5月17日起按租赁合同执行，按合同约定如期缴租金及物业费，如违约将承担违约责任”。本案审理过程中，原告以崔杰栋作为本案被告毛宏伟临近商铺的承租人，在装修过程中违反合同约定改动消防设施，造成消防设施失灵为由，为了在本案中解决租赁合同履行过程中的损失赔偿问题，原告向本院申请追加崔杰栋为第三人。本院认为，《商铺租赁协议书》及其《补充协议》是原被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，现双方对《商铺租赁协议书》中456m2租赁房屋的履行并无异议，争议焦点为《补充协议》中891.34m2租赁房屋租金给付问题。根据补充协议的约定，租金采用季度支付的方式，被告应以季度预付的方式提前30日向原告支付租金，但被告现在逾期给付。根据庭审中原被告陈述以及双方提交的证据可以认定，被告逾期支付租金系因承租商铺所在的24#楼消防设备存在问题、一次消防未达标造成被告无法完成二次消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，本案被告承租房屋用于开办艺术培训学校，属于公众聚集场所，故其开展正常营业活动应依法申请进行消防安全检查并需验收合格；根据双方租房协议约定“消防由原告负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交被告，二次消防系统报验由被告自行解决”，故因租赁房屋前期存在消防问题，原告交付的房屋不能进行二次消防验收，无法满足被告开展正常经营的需要，被告订立合同的目的未能实现，故被告有权据此要求原告修复消防设备，直至房屋验收合格满足交房条件后再支付租金。根据原告出具的《通知函》载明，租赁房屋于2019年5月17日完成一次消防的整改，被告对该事实予以认可，故本院认为，租赁房屋在2019年5月17日符合交付条件，被告应自该日起按照《商铺租赁协议书》及其《补充协议》的约定，向原告支付891.34m2商铺的租金，现原告诉请租金计算至2020年3月31日，故被告应支付租金为201887.12元（其中，2019年5月17日至2019年12月31日[共计228天]按照年租金[449185元/2年]的标准为140293.4元，2020年1月1日至2020年3月31日[共计91天]按照年租金[741155.2元/3年]的标准为61593.72元）。原告要求的滞纳金，根据租房协议的约定，被告未按时缴纳租金应支付滞纳金，按照逾期一日支付欠缴费用总额的5‰的标准支付，本院认为，滞纳金具有惩罚性质，属于行政机关的执行惩罚措施，本案租房协议中约定的滞纳金实际是违约金性质，是补偿原告因逾期支付租金造成的利息损失，而协议约定按照欠付费用总额的5‰每日的标准，明显过高，且本案被告逾期付租金的原因是承租商铺消防设施存在问题，原告对此存在过错，故综合各方过错程度、原告预期损失等因素。本院将滞纳金的标准调整为年利率24%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定,判决如下：一、被告毛宏伟于本判决生效之日起十日内向原告营口加伦置业有限公司支付租金201,887.12元；二、被告毛宏伟于本判决生效之日起十日内向原告营口加伦置业有限公司支付逾期租金的滞纳金，滞纳金以201,887.12元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年5月17日计算至租金付清之日止。如未按指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9500元，补交928元（原告均已预交），由原告承担5373元、由被告承担5055元并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  朱秀艳人民陪审员  苏月英二〇二〇年六月一日法官助理陶茹男书记员邓超