山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民再17号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：淄博卓正房地产销售有限公司。住所地：山东省淄博市张店区新村西路29号。 法定代表人：沈朋开，执行董事。 委托诉讼代理人：王锋，山东致公律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张店区人民政府湖田街道办事处西张村村民委员会。住所地：山东省淄博市张店区湖田街道办事处西张村。 法定代表人:王伟，主任。 委托诉讼代理人：崔征，山东柳泉律师事务所律师。 再审申请人淄博卓正房地产销售有限公司（以下简称卓正公司）因与被申请人张店区人民政府湖田街道办事处西张村村民委员会（以下简称西张村委）合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁03民终968号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于二〇二〇年三月十九日作出（2020）鲁民申1432号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卓正公司及其委托诉讼代理人王锋，被申请人西张村委的委托诉讼代理人崔征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓正公司申请再审请求：1、撤销本院（2018）鲁03民终968号民事判决和淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初1733号民事判决；2、依法判决驳回被申请人的诉讼请求；3、相关诉讼费均由被申请人承担。事实和理由：1、原审认为《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》中约定的卓正公司负责为所分全部房产办理相关“三证”与《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》无关联性错误。2、原审未予查明涉案房产未能办理三证的根本原因在于被申请人“以土地入股”的约8公顷项目土地未予办理国有土地使用权手续更未过户交付这一关键事实，导致认定事实错误。3、原审未将《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》认定为土地使用权转让合同，适用法律错误；订立协议时涉案土地尚属农村集体土地，该协议应为无效合同；即使合同有效，被申请人没有交付8公顷土地违约在先，申请人有权不为被申请人办证而行使后履行抗辩权。4、原审以鉴代审，直接根据鉴定结论作出判决，严重错误。 辩称：原审判决正确，应驳回再审申请人的请求。 向一审法院起诉请求：1.依法判令卓正公司一个月内将位于张店区，商场东路以南，东四路以西，东大化工以东的筑泰商城面积2000平方米的房产交付；2.赔偿损失1000万元；3.诉讼费、保全费由卓正公司负担。后变更诉讼请求为：请求赔偿经济损失1546.57万元；诉讼费、保全费由卓正公司承担。 山东省淄博市张店区人民法院原一审认定，2004年6月28日，为甲方、卓正公司为乙方，签订《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》，约定：甲方土地入股，乙方投资建设，共同开发建设鲁中工业品展销中心项目，项目位置南至张店区新村东路，东至东四路，北至商场东路，西至东大化工。建成后以规划建筑面积为基数，规划建筑容积率为系数，按照27.5%返还甲方平均楼层的楼房产权。2004年6月29日，原卓正公司签订《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》，约定卓正公司负责为所分全部房产办理相关“三证”并承担全部费用。2006年8月14日，双方签订了《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》，确定应分得展销中心2号楼房产面积5989.84平方米，实际分得6018.82平方米，因受房间布局所限，卓正公司多让出28.98平方米，至此双方合作的全部权利义务履行完毕。双方对已经实际分得6018.82平方米房产没有异议。要求卓正公司为其办理房屋房产证、土地证、契证等证书，卓正公司认为违约，至今未能办理三证的责任在。原、被告于2017年5月15日提出申请，要求对本案已经建成竣工房产的建筑面积进行测绘。因卓正公司未按规定缴纳费用，也未提交相应的鉴定资料，2017年6月7日，法院技术室终止鉴定予以退回。 原一审法院认为，撤回要求卓正公司返还房产面积从2000平方米变更为926.86平方米或赔偿损失454.07万元的诉讼请求，是对自身诉讼权利的行使，并不违反法律规定，与之相关的部分证据和司法鉴定问题不再作分析认定。本案争议焦点为，一、所诉要求卓正公司赔偿未办理三证的经济损失的诉讼请求是否应予支持；二、《房地产司法鉴定估价报告》是否应予采信。关于争议焦点一，原、被告2004年6月29日签订的《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》中，约定了卓正公司负责为所分全部房产办理相关“三证”并承担全部费用，因所分的房产至今未办理三证，2006年8月14日《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》中所称的至此双方合作权利义务履行完毕的内容与事实不符，对该补充协议中的相关内容不予采纳。卓正公司提交的3份网页中通报批评的是筑泰化工城1号楼工程，卓正公司关于违规建设4号楼导致2号楼三证无法办理的辩称，没有相应证据支持，不予采信。卓正公司关于因违规建设4号楼导致行政处罚并通报全市，以及违反合同约定，堆放土堆的辩称，与本案没有关联性，对相关事实和证据不予认定。卓正公司未完整履行合同义务，应当赔偿的经济损失。关于争议焦点二，经申请，法院委托，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作出鲁金鉴估字（2016）第024号《房地产司法鉴定估价报告》，结论为2号楼所分6018.82平方米减损价值为1546.57万元。该公司在《关于司法鉴定估价报告有关内容的补充说明》中对减损价值作出说明，减损价值即无法办理三证导致的直接经济损失，间接经济损失因影响因素较多并且带有不确定性而无法评估，本次估价报告未涉及。卓正公司对评估报告虽然持有异议，但并无相反证据证实其异议成立，对鲁金鉴估字（2016）第024号《房地产司法鉴定估价报告》依法应予采信。 原一审法院判决：淄博卓正房地产销售有限公司于本判决生效后三十日内赔偿张店区人民政府湖田街道办事处西张村村民委员会经济损失1546.57万元。 宣判后，卓正公司不服，提起上诉称：1、依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：涉案房产未办理三证的原因系被上诉人“以土地入股”的土地未办理国有土地使用权手续交付于上诉人所致。上诉人与被上诉人的协议约定被上诉人以土地入股，上诉人按27.5%的分配比例返还给被上诉人平均楼层的楼房房产。《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》应当依法认定为“土地使用权转让合同”，签订该协议时该土地尚属“农村集体土地”，该协议应属无效合同，两份补充协议亦当然无效。一审判决未对协议作出认定实属不当。一审法院委托的鉴定，无法律依据，该协议应为无效合同，不存在损失鉴定问题。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原一审一致。 本院二审认为，关于上诉人卓正公司应否赔偿被上诉人经济损失1546.57万元的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，卓正公司与签订的《鲁中工业品展销中心联合开发补充协议》中约定卓正公司负责为所分全部房产办理相关“三证”并承担全部费用，该补充协议约定的办证事项与《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》无关联性，卓正公司未按照补充协议约定履行义务，应当承担的经济损失，原一审判决认定卓正公司赔偿经济损失1546.57万元并无不当，本院予以确认。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案争议的焦点有三个：一、涉案合同是否合法有效；二、再审申请人卓正公司对涉案房产未办理三证是否属于违约行为；三、被申请人主张的损失应如何计算。 关于焦点一，本院认为，再审申请人卓正公司的前身淄博博泰房地产开发有限公司与被申请人签订的《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》明确约定，淄博博泰房地产开发有限公司投资建设，以土地入股，由淄博博泰房地产开发有限公司具体管理实施，双方的利益分配最终以房产分配比例来确定。签订协议时合同涉及的土地虽为农村集体土地，但经过淄博市人民政府请示和山东省人民政府的批准，涉案土地2.4619公顷已经收归国有。再审申请人已经在涉案土地上建设了营业房，并办理了《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》，说明对于涉案土地的建设已经取得了政府相关部门的审批许可，故双方当事人签订的合作协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于焦点二，本院认为，《鲁中工业品展销中心合作开发建设协议书》约定，在开发建设“中心”过程中，甲方（）提供该项目占地的集体土地所有权证书，负责办理土地四至边界的确认及土地的过付手续，并协助乙方（淄博博泰房地产开发有限公司）办理土地出让，出具办理土地出让所需甲方应提供的手续；乙方在办理土地出让时须交纳土地出让金、土地有偿使用费、土地评估费、土地交易契税以及管理费和工本费。对于涉案2.4619公顷土地已经被收归国有，被申请人履行了自己的义务，再审申请人卓正公司的前身山东筑泰置业有限公司也向淄博市国土资源局递交了竞买申请书，但山东筑泰置业有限公司没有参与竞买，未缴纳土地出让金等费用，导致再审申请人卓正公司未能获得涉案2.4619公顷土地的使用权证，故再审申请人卓正公司存在违约行为。再审申请人卓正公司主张被申请人未能按照合同约定提供全部8公顷土地，以此为由作为不办理涉案房产“三证”的抗辩，本院认为，涉案房产系在2.4619公顷土地上建造，双方对2.4619公顷土地上建造的房屋如何分配也已经达成了补充协议，涉案房产能否办理“三证”与后续的合作开发没有必然联系，对于涉案2.4619公顷土地上的合作开发双方均应当按照合同约定履行自己的义务，再审申请人至今未能为被申请人办理涉案房产的“三证”，应当承担违约责任。 关于焦点三，本院认为，原审依法委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司作出鲁金鉴估字（2016）第024号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告载明涉案房产在完全产权下的价值为33227268元，不完全产权下价值为17761538元，减损价值为1546.57万元。卓正公司对评估报告虽然持有异议，但并无相反证据证实其异议成立，故原审对鲁金鉴估字（2016）第024号《房地产司法鉴定估价报告》予以采信，并无不当。再审申请人卓正公司自2006年8月14日双方当事人达成分房的补充协议至今已经近14年，仍未取得涉案土地的使用权证，无法办理涉案房产的“三证”，在本案审理过程中，再审申请人卓正公司也未提供证据证明其已经采取措施为被申请人办理涉案房产的“三证”，因再审申请人卓正公司的严重违约行为，原审按照涉案房屋未能办理“三证”的减损损失确定再审申请人卓正公司的赔偿金额，并无不当。 据此，再审申请人卓正公司的申请理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持本院（2018）鲁03民终968号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  王希宝 审判员  郭红利 审判员  胡文伟 二〇二〇年六月十日 书记员  刘 洪