河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1163号 上诉人（原审原告）：喻磊，男，1992年10月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：刘可心，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊景丰房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县贾八里庄村北、朱庄村南，统一社会信用代码91131023MA07N92M6H。 法定代表人：赵鸿靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 上诉人喻磊因与被上诉人廊坊景丰房地产开发有限公司（以下简称景丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喻磊上诉请求：1、撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初3397号民事判决；2、依法判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、被上诉人向上诉人退还已付全部房款906763元；4、被上诉人向上诉人支付房价款一倍的赔偿金；5、被上诉人向上诉人支付贷款利息及损失（按照最终实际发生的利息损失额度为准）；6、被上诉人向上诉人支付其他购房损失35000元。事实和理由：1、2016年初，被上诉人在河北省永清县开发楼盘，以“森林新都孔雀城”名义进行对外宣传、发布广告信息，在永清县设立“森林新都孔雀城”售楼部，委托北京朗运通房地产经纪有限公司向社会公开销售森林新都孔雀城楼盘。被上诉人给上诉人开具的首付款等所有收据均明确注明是孔雀城。2019年1月，小区建成交房时，无论是小区大门还是小区内部，全部注明“森林新都孔雀城”或孔雀城。被上诉人发放的入住通知书明确注明“孔雀城全国客服热线及保修热线”及孔雀城客户平台公众号，小区物业公司幸福基业物业服务有限公司发放的业主临时管理规约明确附有“森林新都孔雀城签约业主调查问卷”及“孔雀城业主入住流转单”。上诉人相信购买的就是“森林新都孔雀城”。2019年1月24日，被上诉人收到永清县民政局限期整改通知书，内容为被上诉人开发建设位于永清县项目，现设标“汤林玉苑二区森林新都孔雀城”属于未按审批名称设标，责令限期整改。至此，上诉人才知道自己购买的小区不是真正的“森林新都孔雀城”。被上诉人对外以森林新都孔雀城宣传，销售、交房、小区设标的所有环节，属于虚假宣传、虚假销售、欺诈消费、欺诈收房。2、一审中被上诉人没有提交商品房的五证，一审法院对上诉人提供的证据三性没有采信、认定的过程。双方在签订商品房买卖合同时，被上诉人告知小区只是暂定名为汤林御府，该楼盘为“森林新都孔雀城”。3、补充协议第一条第3款约定的事项，违反了法律、法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条、第十条规定，提供格式条款一方当事人违反合同第三十九条关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此《补充协议》第一条第3款属于无效条款，且该条款只针对宣传销售环节，并不包含收房环节。被上诉人没有举证证明签订《补充协议》时已就该条款的事项明进行了明确提示。被上诉人在没有取得销售许可证的情况下，以“森林新都孔雀城”名义宣传并预售，其行为违反法律规定，存在进行虚假宣传的事实，骗取上诉人交纳首付款，其行为已构成严重欺诈。4、涉案的商标许可使用合同没有具体签订日期，没有约定商品使用费，真实性无法确定。即使存在商标使用关系，该商标使用关系与案涉项目是否是森林新都孔雀城或孔雀城，没有任何关联。签订合同时，被上诉人明知小区名称是汤林玉苑，仍使用汤林御府预售许可与上诉人签订小区暂定为汤林御府的商品房买卖合同，并告知该小区是高端房地产品牌，即“森新都孔雀城”品牌，并没有如实告知小区的真实名称或如实告知该楼盘不是森林新都孔雀城，只是以孔雀城项目的名义对外进行宣传并出售该房屋，属于广告营销行为。被上诉人的行为属于严重欺诈。5、《补充协议》没有具体签订时间，出卖人处没有出被上诉人的盖章，没有负责人或者法定代表人签字，属于未生效协议，不能作为证据使用。被上诉人没有提供证据证明协议在主管部门办理了备案。商品房目前周边没有任何的配套设施，与其宣传的不符。 景丰公司辩称，1、《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》不存在加重上诉人义务，免除被上诉人责任，排除上诉人主要权利的条款。被上诉人尽到了提示、提醒、说明的义务。《补充协议》首页部分以加粗加黑形式写明“买卖双方已注意到并接受了本协议涉及的免责或限制双方权利、违约后果、形权期限等重要条款”。尾部写明“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议条款，并已全面正确理解本协议全部条款含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示。”充分说明被上诉人已尽到了提示、提醒的义务。上诉人完全理解合同的条款含义，协议的签订是其自愿的行为。补充协议的内容不违反《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2、被上诉人不同意解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，该协议的履行不具有合同法第九十四条规定的情形，上诉人无权要求解除该协议。3、上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在欺诈行为，即使被上诉人存在欺诈行为，也不构成解除合同的法定事由。《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人所购商品房的具体信息，包括小区暂定名、坐落位置、房号、交付条件等，双方对此不存在歧义，该合同已在永清县住房保障和房屋产管理局办理备案。即使被上诉人存在欺诈行为，上诉人也应当主张撤销权，本案存在撤销权灭失的情形。4、被上诉人出售商品房有合法依据，证件齐全，持有商品房预售许可证。被上诉人有权使用“孔雀城”商标。孔雀城的商标持有人廊坊京御房地产开发有限公司与被上诉人签订了《商标许可合同》。许可被上诉人在经营过程中使用“孔雀城”’商标。5、一审法院对双方提供的全部证据，依法进行综合审查判断，依据能够证明案件事实的证据作出了判决。6、被上诉人已将商品房交付上诉人使用，上诉人已办理收房手续，在收房过程中并未提出异议。诉争商品房所在小区于2018年12月11日、2019年12月26日变更项目名称，现名为“孔雀城·汤林玉苑二区”。7、本案不适用消费者权益保护法，应依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，只有符合该条规定的情形才赔偿一倍的购房款，本案不具备该条规定的事实。孔雀城是“商标”，不是地产的一个项目，本案小区更名符合法律规定。 喻磊向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还已付全部房价款906763元；3、判令被告向原告支付房价款一倍的赔偿金906763元；4、判令被告向原告支付贷款利息损失（按照最终实际发生的利息损失额度为准）；5、判令被告向原告支付其他购房损失35000元；6、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月3日，原被告双方经协商签订了《商品房买卖合同》（20170503116）及《补充协议》。该合同约定原告向被告购买位于河北省廊坊市永清县汤林御府二期（暂定名）15号楼1单元901号房屋，该房屋建筑面积共99.01平方米，单价为每平方米9158.30元，房屋总价款为906763元。该《补充协议》第一条第3款约定，买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书画、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任何一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据；出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓。《补充协议》尾部写明：买受人的代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议条款，并已全面理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议系双方真实意思的表示。合同签订后，原告向被告支付购房首付款276763元,后通过商业贷款支付购房余款630000元。同年5月21日，原告向北京朗运通房地产经纪有限公司交纳团购费35000元。2019年1月13日，被告向原告交付了房屋，原告向被告交纳了公摊维修基金、抵押登记费、产权代办、产权登记等费用。2017年4月7日，案涉房屋所在楼盘取得了商品房预售许可证。2019年1月16日，案涉房屋所在楼盘完成了竣工验收，并于次日进行备案。另查明，被告与廊坊京御房地产开发有限公司签订《商标许可合同》，约定廊坊京御房地产开发有限公司将其注册的六款“孔雀城”商标许可被告在经营过程中使用，使用期限自2014年11月28日至2020年1月6日。 一审法院认为，本案争执焦点之一为被告在销售案涉房屋过程中是否向原告做了虚假宣传和存在欺诈行为。原被告双方签订的《补充协议》第一条第3款约定，买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书画、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息等不作为买卖双方权利义务确定的依据。根据上述约定，商品房买卖合同及该协议为确定双方权利义务的最终依据，被告以孔雀城项目的名义对外进行宣传并向原告出售房屋，属于广告营销，该广告所表达的信息不能作为原告向被告主张权利的依据，故原告主张被告构成虚假宣传和欺诈没有合同依据。另据本案查明的事实，被告在经营活动中使用“孔雀城”商标是经商标注册人许可的，商品房买卖合同明确约定原告所购买楼房的项目名称为“汤林御府二期”，且原告在签订合同时对此也是知晓的，补充协议已约定“对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”，故被告并不构成虚假宣传和欺诈。原告提及的所购楼房项目名称的变化，属正常的名称变更，也与虚假宣传和欺诈无关。原告主张所购案涉房屋存在质量问题，未提供充足证据予以证明，故一审法院不予认定。综上，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，故该合同及协议合法、有效。现原告已经交纳了全部购房款，被告也已交付房屋，原告也未提供其他足已解除合同的理由和证据，故一审法院对原告主张解除原被告双方所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。对原告的其他诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告的全部诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人提交“汤林玉苑二区”更名批复一份，证明诉争小区现用名为孔雀城·汤林玉苑二区，被上诉人在售卖房屋的过程中不存在欺诈行为。上诉人质证意见，对证据的真实性认可，但是对合法性、关联性有异议，民政局出具的证据已明确永清县的小区楼盘中没有孔雀城的楼盘，该更名批复只是一个小区名称的变化，被上诉人在宣传、销售、收房时并没有取得该批复。本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，该证据能够证实涉案楼房的小区现用名为孔雀城·汤林玉苑二区。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第一条第3款约定，买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预定单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。根据该约定，《商品房买卖合同》及《补充协议》为确定双方权利义务的最终依据，被上诉人以孔雀城项目的名义进行宣传、出售房屋，属于广告营销。被上诉人与廊坊京御房地产开发有限公司签订的《商标许可合同》约定，廊坊京御房地产开发有限公司将其注册的六款“孔雀城”商标许可被上诉人在经营过程中使用。在《商品房买卖合同》中已明确约定上诉人所购买楼房项目的暂定名为“汤林御府二期”，上诉人对此知情。《补充协议》中约定，对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓。故不能认定被上诉人构成虚假宣传和欺诈。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法、有效。现涉案合同已履行完毕，且涉案楼房的小区已更名为孔雀城·汤林玉苑二区。上诉人要求解除案涉合同的理据不足，一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，喻磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21436元，由喻磊负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年六月二日 书记员 周 雪