山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终150号 上诉人（原审原告）山西融尚家居产业有限公司，住所地阳泉市。 法定代表人陈舒怀，总经理。 委托代理人杨建钢，山西硕明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）李美华，女，1975年5月6日出生，汉族，现住阳泉市。 上诉人山西融尚家居产业有限公司（以下简称融尚公司）与上诉人李美华因租赁合同纠纷一案，均不服山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人融尚公司的委托代理人杨建钢、上诉人李美华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审中，融尚公司提出诉讼请求：1、解除合同，要求被告立即搬离占用场地；2、请求被告支付拖欠至2018年12月31日的房屋租赁费159910.87元、暖气费7377元，以上共计167287.87元；3、要求被告按照2018年的合同向原告支付2019年1月1日起至实际腾房之日的租金和暖气费；4、按照年利率6.175%向原告支付从2018年1月1日起至实际腾房之日的违约金（滞纳金）；5、诉讼费由被告负担。 一审法院审理查明，2017年5月11日,原告融尚公司（合同中称出租方、甲方）与被告李美华（合同中称乙方,合同中承租方为××陶瓷）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方租赁甲方市场内主座一层建筑面积148平方米的展位，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，每平方米租金41元，合同期租金共计72816元。2018年2月3日，原告融尚公司（合同中称出租方、甲方）与被告李美华（合同中称承租方、乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方使用甲方市场内主座一层展位，建筑面积共计368.87平方米；乙方主要经营项目为××；乙方合同租赁期限为12个月，起始时间为2018年1月1日，终止日期为2018年12月31日，合同的起租时间为2018年1月1日；乙方赁用主座一层面积368.87平方米，每平方米租金40元，合同期租金共计177057.6元；租金采用“先付租金后使用”的原则，“交租方式为：享受交12个月送2个月优惠政策，给予该商户改造装修期3个月10天，若未按时交费，则不享受此优惠政策”。用电、用气条例：1、甲方根据乙方实际用电数，按每度时价收费，如遇国家电费调整，甲方调幅参照国家调幅进行；2、甲方根据乙方实用面积数，按每平方米6元收费，如遇国家天然气用费调整，甲方调幅参照国家调幅进行。 同时，《合同》约定了甲方的自救措施，即“若因拖欠租金而导致闭店，但又不撤场的，逾期不予处理，甲方有权对乙方展厅内的展品货物进行留滞封存或拍卖处理，以补甲方因乙方上述行为所造成的损失，并追究乙方的违约责任，同时所交保证金不予退还。其他的违约处置办法，按《合同法》的有关法律规定执行”。“乙方未按本合同规定期限付款，导致甲方解除合同时，乙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有（展品数量以及双方解除合同时展厅的样品为准），并授权甲方自行处置，甲方有权决定是否接受乙方的展品。如甲方接受展品，展品价值以变卖金额为准。变卖金额可抵作乙方应向甲方支付的展位租金，暖气费、违约金等及损失赔偿款，不足部分仍应由乙方补足。未经甲方同意，乙方不得将本款所称‘展品’作价出售，甲方亦有权视具体情况选择将前述乙方展品采取异地留置”。“本合同终止之日，乙方应将展位（包括已有的装修）无条件完整地移交给甲方，并于终止后三日内撤出。如乙方逾期未撤出，应承担违约责任，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品……乙方无权因此想甲方索要任何费用或损失……” 另查明，2017年12月14日，融尚家居运营部向被告送达《通知》：“××商户您好：为了维护融尚家居永续经营的宗旨，提升商户品牌保护的意识，经商场研究决定，现商户从12月15日开始装修，15号前围挡布必须围起，改造门宽度要求为3.6米以上，装修进行期为2个月，时间为2018年1月至2月份，2017年12月15日至2017年12月31日之前的租金仍按原来的面积单价收取，2018年3月1日前土建工程必须完成，2018年3月15日前所有样品必须安装到位”。被告也实际进行了装修。 又查明，被告在租赁原告上述展位期间，“××”、“××陶瓷”所对应的商户为被告李美华。庭审中，被告李美华向法庭提交五份收据，用以证明其已向原告交纳2018年租金37299.05元，对此，原告的质证意见为：对上述票据的真实性予以认可，但是其中只有17146.73元是2018年的租金，其余款项均是2017年的租金和暖气费，是被告补交2017年的。为此被告提供2018年10月17日原告下发的《通知》一份，证实截至2018年10月31日租金欠费金额为147548元，上年度欠费2726元，《通知》内容为“…….截止2018年10月31日租金欠费金额为147548元，上年度欠费2726元，合计共欠150274元，现已逾期，请贵方于2018年10月18日前交齐所欠一切费用，若贵方不按时缴纳费用，商场将按双方年底的合同的违约条例执行，给予断电处理，因此带来的一切损失由贵方承担。”下发通知后，被告李美华于2018年11月13日缴纳租金19873.05元。 还查明，被告李美华认可2018年4月26日向原告交纳2017年的暖气费2960元。原告当庭陈述暖气费收费的计算公式为148平方米（被告2017年的租赁面积）÷1.2×6元×4个月＝2960元，由此主张2018年被告应交纳的暖气费为368.87平方米（被告2018年的租赁面积）÷1.2×6元×4个月＝7377元。 另，被告李美华称原告共计给被告商铺停电两次，一次发生在2018年10月18日，停电不到两小时，一次发生在2018年12月1日，原告因被告未缴纳暖气费而断电，但原告称当天下午就来电了。被告李美华提供其于2018年10月18日签字的《××交费明细表》复印件，内容为“10月31日交2万11月30日交1万12月31日交2万1月31日交2万2月28日交1万3月31日及4月30日剩余交齐”，其称当时说好按这个缴费，但是12月1日原告断电后，被告李美华去缴费，原告让其一次性缴纳8万元，原告对此的质证意见为：该证据为复印件，没有原件，不认可，且被告李美华并未在上述规定期限内缴纳费用，已经构成违约。 又查明，2018年10月18日，因被告经营的商铺通道打开，重新测量面积后，比原来减少了57.46平方米。 庭审中，被告提供了六份录音资料（六张光盘），其中，四份录音资料为被告与原告方工作人员张某某的通话录音，一份为被告与“李某某”的通话录音，一份为被告与“小王”的通话录音，欲证明事实真相，原告对此的质证意见为：是否是张某某本人与被告的通话需要核实，即使是张某某本人的录音，张某某也无权代表原告与被告进行房屋租赁事项的洽谈，因为在录音中张某某多次说其做不了主，让被告与原告公司经理廉某某商谈，而且录音中所做的陈述无法证明被告想要证明的事实；被告无法提供“李某某”和“小王”的身份信息，“李某某”和“小王”非我单位员工，也未出庭作证，无法核实证据的真实性。原告提供了一份视频资料（U盘一个），欲证明被告租赁经营的××展厅的现状以及被告仍占用租赁场地的事实，被告对此的质证意见为：租赁场地是我的，场地上的瓷砖样品都是我的，场地原告不让我干了。 一审法院认为，原告融尚公司与被告李美华于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案争议焦点为：原告在被告欠缴租金的情形下，给被告的商铺断电是否应当承担违约责任。本案中，原告融尚公司于2018年10月17日向被告下发《通知》一份“……截止2018年10月31日……合计共欠150274元，现已逾期，请贵方于2018年10月18日前交齐所欠一切费用，若贵方不按时缴纳费用，商场将按双方年底的合同的违约条例执行，给予断电处理，因此带来的一切损失由贵方承担”。2018年10月18日，李美华在内容为“10月31日交2万11月30日交1万12月31日交2万1月31日交2万2月28日交1万3月31日及4月30日剩余交齐”的《××交费明细表》上签字，应视为原、被告对付款期限重新进行了约定，双方应根据上述约定履行自己的义务。而被告李美华并未按照上述约定支付原告租金。一审法院认为，在房屋租赁履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，本案中，原告融尚公司已事先告知被告李美华如不按期交纳费用将采取断电的行为，但被告仍未按期交纳，故原告于12月1日对被告断电的行为系行使合同履行抗辩权的行为，因被告李美华未按照2018年10月18日的承诺及合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，且上述租赁合同约定的租赁期限已届满，但被告仍占用所租赁的展位。故原告要求解除上述《房屋租赁合同》并要求被告立即腾出展位的诉讼请求，予以支持。被告抗辩称2018年10月18日原告给被告商铺停电不到两小时，因原告不认可，被告无证据证实其商铺停电确系原告原因所致，故对其抗辩不予支持。 双方在《房屋租赁合同》中明确约定：“交租方式为：享受交12个月送2个月优惠政策，给与该商户改造装修期3个月10天，若未按时交费，则不享受此优惠政策”，且2017年12月14日，原告向被告送达了书面装修通知，故双方租赁合同到期日为2019年3月10日，去除装修期间，被告正常营业时间应当自2018年3月10日至2019年3月10日，因自2018年10月18日始被告租赁的商铺打通，商铺面积减少了57.46平方米，则自2018年10月18日至2019年3月10日的租金应当按照面积减少后的租金收取，具体应当为：2018年3月10日至2018年10月18日期间的租金计算为107218.21元（368.87平方米×40元×7月+368.87平方米×40元÷30天×8天），2018年10月19日至2019年3月10日期间的租金计算为58129.87元[（368.87平方米-57.46平方米）×40元×4月+（368.87平方米-57.46平方米）×40元÷30天×20天]，以上合同期限内租金共计165348.08元（107218.21元+58129.87元），因被告李美华已向原告交纳2018年度租金为49382.65元[177057.6元-147548元（《通知》中注明2018年度剩余未付租金）+19873.05元]，被告李美华自认缴纳2018年度租金37299.05元，则尚欠128049.03元（165348.08元-37299.05元）租金未付。故被告应当向原告支付2018年至2019年3月10日的租金128049.03元。关于原告主张的暖气费7377元，依法予以支持。 关于原告主张要求被告按照2018年的合同向原告支付2019年1月1日起至实际腾房之日的租金和暖气费的请求，因合同到期日为2019年3月10日，一审法院已支持2018年至2019年3月10日的租金及暖气费请求。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，双方签订的租赁合同明确约定了合同终止后，如被告逾期搬离，原告“有权腾空展位及处理相关物品，并对遗留物封存并变卖”，即合同赋予了原告自我救济的权利以防止损失扩大。本案中，被告李美华在合同到期后未及时履行退租的相关手续，未如期撤离已构成违约，原告未及时采取适当措施，致使2019年3月11日后的租金损失扩大，原告应当自行承担后果，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。 关于原告主张被告应按照年利率6.175%向原告支付从2018年1月1日起至实际腾房之日的违约金（滞纳金）的诉讼请求，符合法律规定，但计算标准有误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务，对方可以要求赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，本案中，因被告李美华并未按2018年10月18日《××交费明细表》履行给付租金的义务，给原告造成租金未收回期间的利息损失，被告李美华应承担违约责任。原告主张按照年利率6.175%为标准计算自2018年1月1日起至实际腾房之日的违约金，计算标准无法律依据，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）的标准，应当支付以剩余租金128049.03元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月1日（逾期给付租金之日）至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际给付租金之日的利息。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告融尚公司与被告李美华于2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》，被告李美华立即搬出所租展位；二、被告李美华于本判决生效后十日内支付原告融尚公司房屋租赁费128049.03元及利息[以剩余租金128049.03元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月1日（逾期给付租金之日）至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际给付之日的利息]，并支付原告融尚公司暖气费7377元（截至2019年3月10日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2861元，由被告李美华负担。 一审判决送达后，融尚公司与李美华均不服，向本院提起上诉。 上诉人融尚公司上诉请求：1、改判被上诉人支付上诉人2018年1月1日至2018年12月31日的租金和暖气费167287.87元，并按照同期贷款基准利率和贷款市场报价利率的130%向上诉人支付2018年11月1日起至实际给付之日的利息。2、改判被上诉人按照2018年2月3日与上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准和暖气费收费标准向上诉人支付2019年1月1日起至实际腾房之日的房屋占用费和暖气费。具体理由：1、根据上诉人与被上诉人2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》，装修期免租金的前提是被上诉人按时交费，由于被上诉人未按照约定交纳租金，所以不能享受三个月十天的装修免租期，租赁期应为2018年1月1日至2018年12月31日，被上诉人欠付此期间的租金和暖气费共计167287.87元，理应向上诉人支付。租赁合同中约定的违约金偏高，被上诉人拖欠租金和暖气费为事实，上诉人的直接损失为拖欠该笔费用的利息，上诉人要求被上诉人按照利息损失的130%支付违约金，符合法律规定。2、被上诉人至今仍实际占有租赁房屋拒不腾房，上诉人要求被上诉人按照2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准和暖气费收费标准向上诉人支付2019年1月1日起至实际腾房之日的房屋占用费和暖气费，有充分的事实和法律依据。 李美华辩称：第一，融尚说装修期免租金前提为被上诉人按时交费，我想问按什么时间交费。我认为××交费明细是合同的补充，我的合同到期日是2019年6月10日，他说我未按约定交费，我是按××明细交了，是融尚认可的，我并未违约。我的合同日期2018年1月1日至12月31日，实际合同日期是至2019年6月10日，期间我交过租金，和他说的16万多是不符的。我认为我付的租金按1月算到12月份之前我肯定欠他。他拿前半部分合同起诉我，但实际上合同没有到期。第二，融尚说我至今仍实际占有，但实际占有方是融尚，从12月1日断电来看商场控制权在融尚，不是由我控制，我只是在租用他的商铺，我怎么控制商铺。既然我不是实际占有，就不存在腾房。 上诉人李美华上诉请求：1、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1821号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体理由：1、上诉人与被上诉人2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》，实际约定的租赁期为一年五个月零10天（即2018年1月1日至2019年6月10日），租金为177057.06元，2018年10月18日所签的《××交费明细》为合同的补充，一审法院没有查明认定。2、上诉人与被上诉人于2018年10月18日签订的《××交费明细》双方约定了交费日期和金额，同时约定上诉人可以缓期交租金，是融尚公司对外签署合同的代理人张某某书写，上诉人签字认可，上诉人在2018年11月13日向融尚公司缴纳了2018年10月31日应交的租金2万（除去费用19873.05元），融尚公司认可是《××交费明细》约定的10月31日所交租金并开具收据一份。2018年11月27日，被上诉人经理以言语、微信相威胁收店，上诉人不同意。2018年12月1日上诉人去缴费，被上诉人单方毁约，要求上诉人缴纳86136.87元，上诉人要求按约定交费，被上诉人不允许，随即给上诉人停电并将店面收回，被上诉人显然构成违约，一审法院没有查明认定。3、2018年10月18日被上诉人在合同期内拆除上诉人所租赁商铺面积57.46m2，租赁面积368.87m2，在送暖气前已减少至311.41m2，暖气费不应按原面积计算，2018年12月1日被上诉人给上诉人停电，致使上诉人一直未能正常营业，上诉人不应再付没使用期间的暖气费，一审法院没有认定。 融尚公司辩称：第一，租赁合同2018年1月1日至12月31日在租赁合同中有明确约定，并不是李美华所说的从2018年1月1日至2019年6月10日。第二，即使××交费明细存在，李美华未按照××交费明细约定向上诉人支付租金，也未按照租赁合同的约定向上诉人支付租金，因此，是李美华违约在先。第三，所谓拆除面积57.46平方米，是李美华所为，因此，租金和相应的暖气费不应核减。 经二审审理，本院对原审查明的案件事实予以确认。二审中双方均未提供新的证据。 经上诉人李美华申请，本院组织双方当事人及融尚公司工作人员张某某共同再次听取李美华提供的录音，并发表了质证意见。 李美华提供与张某某的录音，欲证明张某某同意其在××交费明细的基础上可以缓期交租金，并且口头承诺给其五个月十天的装修期，合同延长到5月10日。但融尚公司却给其停电，要求交纳租金8万多,已构成违约。 张某某陈述录音内容是其与李美华的对话，但其并未向李美华作出过上述承诺，其告知李美华一切以合同为主，具体事宜可找公司总经理廉某某协商。 融尚公司质证称，张某某在通话录音中并没有同意李美华在××交费明细的基础上缓交，而且张某某虽然是我公司的管理人员，但不能对外代表融尚公司，行使权利只有廉某某总经理，张某某只是负责和商户沟通后向廉总汇报，得到廉总同意后，才能形成统一意见。张某某负责上传下达，并不是决策人。录音更能充分说明我公司廉总向李美华催要2018年5月到11月的事实,公司会计算的交费单就是让他交5月到11月八万多租金。将李美华的录音联系起来可知，我公司没有同意过××明细，更没有承诺在××明细的基础上再缓交。张某某也没有说过送李美华五个月十天装修期的话，根据合同送装修期的前提是一次性交纳十二个月的租金。 本院认为，本案中，双方签订的租赁合同合法有效，受法律保护。根据双方2018年2月3日签订的《房屋租赁合同》，李美华的“租赁期限为12个月”，并“享受交12个月送2个月优惠政策，给予该商户改造装修期3个月10天，若未按时交费，则不享受此优惠政策”，结合融尚公司2017年12月14日向李美华送达的书面装修通知及李美华实际进行了装修的事实，一审法院扣除装修期后认定李美华租赁合同到期日为2019年3月10日，符合情理，并无不当。融尚公司关于李美华不能享受三个月十天装修免租期、租赁期应为2018年1月1日至2018年12月31日的上诉理由不能成立；李美华虽还提供录音证据欲证明融尚公司承诺送其五个月十天装修期，其实际租赁期为一年五个月零十天即2018年1月1日至2019年6月10日，但录音内容并不能证明其主张，融尚公司亦不予认可，故李美华关于租赁期的上诉理由亦不能成立。 关于租期内的租金，应根据李美华所租商铺的面积予以计算，考虑2018年10月18日李美华商铺通道改造、面积减少的情况，一审法院以此日期为界分段核算租金，计算方式正确、金额核算无误。融尚公司关于通道拆除是李美华所为，该租金不予核减的上诉理由不能成立。 关于租金的支付，李美华主张按2018年10月18日其签字确认的《××交费明细表》交纳，一审对此已予认定，李美华关于一审没有对此明细表查明认定的主张不能成立。融尚公司对此明细表虽不予认可，但并未就该问题提出上诉，故本院对《××交费明细表》予以认定，李美华应按该表约定履行交纳租金的义务。根据该交费明细表，本案双方当事人就租金交费期限重新确定为“10月31日交2万、11月30日交1万、12月31日交2万、1月31日交2万、2月28日交1万、3月31日及4月30日剩余交齐”，然李美华2018年11月13日才交纳2018年10月31日租金、2018年12月1日才去交纳2018年11月30日的租金，仍非依约按时交费，构成违约，融尚公司因此给其停电属于合同履行抗辩权的行使，不构成违约。李美华因其拖延租金的违约行为不能享受“交12个月送2个月优惠政策”，并应依法承担相应的违约责任，向融尚公司支付逾期交租的利息损失。 关于利息损失，融尚公司要求按照利息130%的标准支付违约金的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。可见，是否超过损失的百分之三十可以作为认定约定违约金是否过高的标准，但却非人民法院裁决违约金的必然尺度，一审法院依法按贷款基准利率及贷款市场报价利率支持融尚公司实际产生的利息损失，符合法律规定，融尚公司关于利息损失标准的上诉理由不能成立。 关于暖气费，因2018年10月18日李美华商铺通道改造、面积减少，故该年度暖气费应相应减少，具体计算为：（368.87-57.46）平方米（2018年10月18日通道改造后的租赁面积）÷1.2×6元×4个月＝6228.2元。李美华关于暖气费应按减少后面积计算的上诉理由，本院予以支持。另李美华虽提2018年12月1日停电后的暖气费不应支付，但停电系因其未按约交费所致，且融尚公司已事先告知，故其主张本院不予支持。 关于合同到期后的租金及暖气费，一审法院认定其属当事人未采取适当措施所致的扩大损失，判决由融尚公司自行承担，符合合同约定及事实情况，并无不当。融尚公司关于合同到期后租金及暖气费的上诉主张，本院不予支持。 综上，李美华关于2018年度暖气费应按减少后面积计算的上诉主张，本院予以支持。融尚公司与李美华的其他上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1821号民事判决第一项； 二、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1821号民事判决第二、三项； 三、李美华于本判决生效后十日内支付山西融尚家居产业有限公司房屋租赁费128049.03元及利息[以剩余租金128049.03元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月1日（逾期给付租金之日）至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际给付之日的利息]； 四、李美华于本判决生效后十日内支付山西融尚家居产业有限公司2018年度的暖气费6228.2元。 如未按本判决确定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2861元，由李美华负担。二审案件受理费2861元，由山西融尚家居产业有限公司负担1790元，由李美华负担1071元。 本判决为终审判决。 审判长  郝连昱 审判员  张敏芳 审判员  任晓辉 二〇二〇年六月十二日 书记员  任怀青