重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5650号 原告：潘旭东，男，汉族，1966年10月10日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：文先兰，重庆博永律师事务所律师。 原告：潘锦程，男，汉族，1995年4月15日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：文先兰，重庆博永律师事务所律师。 被告：重庆盛牧房地产开发有限公司，住所重庆市渝北区双凤桥街道碧湖路36号，统一社会信用代码91500112MA5UJ9QP1X。 法定代表人：唐云龙，总经理。 委托诉讼代理人：杨沙，女，汉族，1984年10月23日出生，住重庆市万州区，系公司员工。 原告潘旭东、潘锦程与被告重庆盛牧房地产开发有限公司（以下简称盛牧公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文先兰，被告盛牧公司的委托诉讼代理人杨沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘旭东、潘锦程向本院提出诉讼请求：被告立即返还原告税款差额14618.6元。事实和理由：2018年6月28日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发修建的新城·金科·桃李郡X号楼X单元X-X号房屋，房屋总价款1608041元。合同签订后，原告按照合同约定支付了所有房屋价款。2019年10月，被告通知原告接房，被告给原告开具的增值税发票与补充协议第三条约定内容不相符。补充协议第十三条第2点约定，除明确约定为不含税合同价款外，合同约定的合同价款均包含税金，税金由买受人承担，且明确房屋不含税价款为1461855.45元，税金146185.55元。补充协议系双方的真实意思表示，改变了合同价款为固定总价的约定。原被告之间关于税费的约定合法有效，被告已将税率上升或者降低的风险和收益转移给原告。被告在缴纳税款时应当按照合同约定的不含税价乘以税率9%，这与原告签订合同时预交增值税形成的税款差额即是被告应当返还款项。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告盛牧公司辩称，1、从合同约定看，案涉房屋成交价系固定总价，并无降税即降价的意思表示。依据双方最开始的置业预算表、认购协议到中间的商品房买卖合同、备案证明，再到交付时签字的结算清单，均能得出案涉房屋成交价是固定含税总价的意思表示，相应的具体计价方式为固定单价乘以面积，从始至终都没有成交价随增值税变动而调整的意思表示。该含税总价不应因被告的工程成本、税负成本等经营成本变动而变动。该总价也是商品房买卖合同备案、原告办理按揭、被告代收费用的基础，维持着市场交易的稳定性。商品房买卖合同的交易标的是一方支付房款一方交付房屋，补充协议13.2条约定合同价款系含税价款，税金由买受人承担，是指买受人应支付的房款是含税的，跟房款由买受人承担意思等同，并无冲突，并不存在将增值税纳税义务由被告转为原告的意思表示，更得不出降税即降价的意思表示。被告交付房屋开具的发票也为该含税总价。2、从交易惯例看，固定总价是房地产行业乃至整个商品销售市场的惯例，也是维护交易稳定性的必然做法，因为销售在前，纳税在后，如税调则价调，则交易永无稳定，市场秩序将被严重破坏。3、从法律关系看，增税减税系政府与开发商之间的税收行政法律关系，与原被告之间的民事法律关系并非同一性质，减税让利针对的是开发商，与原告无关。增值税纳税义务人是开发商，是税法法定的。这个具体行政行为存在于开发商与税务局之间，被告实际是否缴纳增值税、缴纳了多少，也只关乎被告经营成本，均与原告无关。4、从增值税应纳税额的计算方式看，应纳税额等于销项税减进项税，税率下降则销项税、进项税均存在下降，开发商实际获得的税收优惠并不大，而案涉合同仅能体现销项税。销项税税率减低一个点或两个点，不代表被告就享受了一个点或两个点的优惠。原告诉请与实际不符。同时，房地产增值税实行预缴制，从案涉项目销售时起，被告即开始预缴增值税。补充协议对含税总价中的税金、不含税金额按当时的税法政策计算并罗列合法合理，最终被告是否缴纳增值税、交多少，则是依据整个项目的销项税减进项税差额确定，是被告的税负成本问题，与原告无关。5、从国家税改降税的政策目的看，降税系为作为纳税义务人的企业减负，激发经济活力，并不意味已签订未履行完毕的合同需要重新核算合同交易总价，如真引发此结果，则不但没达到给企业减负的目的，还破坏了交易稳定性，制造纷争，违背国家的政策初衷。同时，案涉发票开具时间在2019年10月，被告只能按当时9%税率进行价税分离开具发票，该开票行为有税收政策依据，合法合理。6、结合双方关于代缴契税、大修基金多退少补的约定及履行，也印证了税收优惠由纳税义务人享有的基本逻辑。补充协议13.1条是关于开发商代收代缴按国家规定应由买受人缴纳的税和费的约定，也就是众所周知的契税和大修基金，开发商按政府实际收取情况多退少补。这与置业预算书、认购书约定一致，与结算书确认的一致。该约定及实际履行退契税款也符合法律规定的谁是纳税义务人谁享有税费减免这一基本逻辑。按此逻辑，本案增值税纳税义务人是被告，如有增值税优惠也应由被告享有。综上，原告诉求没有合同依据、法律依据，不符合交易惯例、国家政策，违背诚实信用原则，请求驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、重庆增值税普通发票、《置业预算表》、《商品房认购协议》、商品房房屋结算清单、税收完税证明、《中华人民共和国增值税暂行条例》、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》，因双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月28日，盛牧公司作为甲方（售房方），潘旭东、潘锦程作为乙方（购房方）签订了《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），主要约定乙方认购渝北区XX路X号X号楼X单元X-X，房屋用途为成套住宅，建筑面积为136.25平方米，套内面积为112.07平方米；乙方认购的商品房按套内建筑面积计价，成交单价为14348.54元/平方米，成交总价款为人民币1608041元。 2018年6月28日的《置业预算表》中载明：房号X-X-X，套内面积112.07平方米，套内成交单价14349元；建筑面积136.25平方米，建面成交单价11802元，房款总价1608041元。代收费合计59174.73元（具体为：总房款×3%的契税、贷款金额×0.05%的按揭印花税、建筑面积×80的大修基金）。 2018年6月28日，盛牧公司作为甲方（卖方），潘旭东、潘锦程作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定:乙方购买甲方开发建设的位于重庆市渝北区XX路X号X号楼X单元X-X；本商品房建筑面积136.25平方米，套内面积为112.07平方米。第四条载明：本商品房总成交金额为1608041元，建筑面积单价为11802.14元/平方米，套内建筑面积单价为14348.54元/平方米。第六条载明了面积确认及面积差异处理的具体约定。 合同附件五补充协议第十三条关于税、费的约定载明：1、本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。在本合同签订时或办理产权登记前由乙方自行到相关部门交纳相关税、费后，将相关凭证复印件交存甲方（如乙方需要委托甲方代为交纳的，甲方收取后代交）……。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税、费相关标准和数额进行调整和变更，双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退少补。2、合同价款补充约定：（1）除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金，税金按照合同约定的支付时点之有效税法规范计算，由买受人承担。……（4）本协议中载明的面积补差款、违约金、赔偿/补偿金等其他所有款项，均为包含增值税金额，或以包含增值税金额的款项为基数进行计算。该条款下方以表格的形式载明：房屋的总房价款：价款（不含税）1461855.45元，税率10%，税金146185.55元，价税总额（含税）1608041元。 盛牧公司于2019年10月14日向原告开具的案涉房屋的重庆增值税普通发票上载明：购买方为潘锦程，重庆新城.金科桃李郡X号楼X单元XXX,数量136.25平方米，单价10827.647486元，金额1475266.97元，税率9%，税额132774.03元，价税合计1608041元。销售方：重庆盛牧房地产开发有限公司。 2019年12月1日，原告潘锦程与被告就案涉房屋签订的《商品房房屋结算清单》主要载明：客户姓名潘旭东；潘锦程，房号X-X-X，已交房款1608041元，需补交（退）房款0元；应退契税差额：已退；……，结算款项合计0元。 原告认为，补充协议第十三条第二款中明确约定合同价款均包含税金，税金由买受人承担，且明确房屋不含税价款为1461855.45元，税率10%，税金146185.55元，故根据上述约定被告已经将税率上升或降低的风险和收益转移给原告。从被告开具的重庆增值税普通发票可以看出，税率为9%，被告应当按照合同约定的不含税价1461855.45元乘以9%缴纳税款，应当将差额1%的税款14618.6元返还给原告。 另查明，《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条明确：销售不动产的单位和个人为增值税的纳税人。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十一条载明：应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。 2018年10月18日，国家税务总局重庆市渝北区税务局向纳税人即盛牧公司出具的《税收完税证明》载明：征收项目增值税，征收品目构筑物（11%、10%、5%）-增量房，入（退）库日期2018-10-17。 再查明，2019年3月20日发布的《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》，明确增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%。 本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点在于增值税税率下调后，原告是否有权要求被告盛牧公司向其退还因税率调整而产生的税款差额。 原、被告通过合同作出案涉房屋含税总价款固定为1608041元的意思表示。首先，双方订立的《认购协议》、《置业预算表》上均显示案涉房屋系根据房屋面积与相应单价确定案涉房屋的总价款为1608041元。《置业预算表》同时载明被告盛牧公司代收费用为契税、按揭印花税、大修基金，而并未包含增值税税款。其次，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第四条也载明案涉房屋的总成交金额为1608041元，且系根据房屋面积（套内面积或建筑面积）与相应单价（套内单价或建面单价）计算确定的。再次，双方签字确认的《商品房房屋结算清单》也进一步载明案涉房屋价款为1608041元。从以上合同签订及履行过程可以看出，双方已通过合同作出含增值税在内的房屋总价款固定为1608041元的约定。同时，合同补充协议第十三条第二款约定“除明确约定为不含税合同价款金额外，本合同约定的合同单价、合同总价以及其他合同价款金额均包含税金……”。因案涉合同未明确约定房屋总价款为不含税价款，故案涉房屋的总价款1608041元就是双方通过合同明确约定的、包含增值税金额的固定总价款。另外，房屋总价款除因合同第六条约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。故原告称双方通过补充协议改变了合同价款为固定总价的约定，这不符合客观事实。本院对此不予采信。加之，商品房屋买卖属于大宗交易，对家庭、对社会都关系重大。在合同中固定房屋总价款是商品房买卖中的交易习惯，这不仅有利于计算交易契税、办理银行按揭，更有利于维护商品房交易秩序的稳定。 案涉合同补充协议不能推论出税率下调后税款差额应予退还。如前所述，原、被告通过合同作出案涉房屋含税总价款固定为1608041元的意思表示。合同补充协议第十三条第二款虽然载明“总房价款：价款（不含税）1461855.45元，税率10%，税金146185.55元，价税总额（含税）1608041元”，但是结合整个合同的约定、履行及商品房交易惯例可以看出，该条款中载明的价款（不含税）1461855.45元、税率10%、税金146185.55元，是在案涉房屋含税总价款固定为1608041元的基础上适用当时的增值税税率10%计算出来的结果，是在固定房屋含税总价款为1608041元的前提下，对适用税率的一种列明方式，并非对房款或房款计价方式的变更。同时，该条款也明确案涉房屋含税总价款为1608041元。这充分表明补充协议第十三条第二款并未将房屋总价款或房款的计价方式变为房屋不含税价款加上增值税税款。故该条款并不具有降税即降价的意思表示。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中亦没有明确约定降税可降价或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更，更不能推论出原告所主张的“补充协议第十三条已将税率上升或降低的风险和收益转移给原告”的意见。并且，被告因销售商品房而产生的增值税税款系经营、销售成本，有权在计算商品房成本并作价出售时将其考虑在内。原告理应按照双方约定支付该房屋固定总价款，无权要求被告返还因税率调整而形成的税款差额。 最后，原告要求被告退还税款差额无法律依据。按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定，被告盛牧公司作为商品房开发商，销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应缴纳相应增值税，故增值税的纳税义务人是被告盛牧公司，而非原告潘旭东、潘锦程。增值税发票上税率的增减以及税额的变化，均是被告盛牧公司作为纳税义务人应承担的商业风险。增值税税率的调整，并不改变增值税的纳税义务人为被告盛牧公司的事实。对于增值税，被告盛牧公司与原告之间并非代扣代缴关系。双方签订的《置业预算表》载明被告盛牧公司代收费用为契税、按揭印花税、大修基金，并未包含增值税，也可印证这一点。既然原告并非增值税的纳税主体，故增值税税率的调整也不会影响原告为购买涉案房屋而承担的、包括增值税在内的房屋总价款。原告主张“补充协议第十三条已将税率上升或降低的风险和收益转移给原告”的意见，没有法律依据，也与商品房交易惯例不符。 综上，原告潘旭东、潘锦程要求被告盛牧公司向其退还税款14618.6元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告潘旭东、潘锦程的诉讼请求。 案件受理费减半收取82元，由原告潘旭东、潘锦程负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年六月九日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞