山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终182号上诉人（原审被告）：夏强，男，1978年3月3日出生，汉族，住威海经济技术开发区委托诉讼代理人：葛圣芬，北京市盈科（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛培森，男，1949年7月18日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。上诉人夏强因与被上诉人丛培森房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏强上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.诉讼费用由丛培森承担。事实与理由：1.涉案房屋租赁合同不具备解除条件应继续履行，夏强在涉案房屋中投入巨大装修花费，如果直接解除双方租赁合同，会造成巨大浪费，对夏强明显不公平；2.一审法院判决解除双方的租赁合同关系没有事实依据，适用法律错误，双方在签订租赁合同之后，夏强一直如约履行租金的支付义务，自2018年的8月份因资金运转紧张导致逾期，但2018年的9月份，丛培森即擅自将夏强的经营场所上锁，限制其继续经营，直接导致夏强经营性损失，同时因为合同签定的履行期限比较长，夏强对经营场所投入了大量的资金进行装修，其逾期支付租金，并非根本性违约，未触及丛培森的根本利益，解除合同事由不能成立，一审法院应根据合同法，遵循公平原则，不予解除双方的租赁合同；3.即便双方合同关系解除，一审法院判决支付租金的金额，明显与事实不符，丛培森于2018年的9月份擅自上锁控制了房屋，直接导致夏强无法正常使用该房屋，合同目的自2018年9月无法实现，应视为丛培森自此作出了解除租赁关系的意思表示；4.丛培森擅自锁门，由此给夏强造成日常经营损失及装修损失，丛培森应当赔偿。丛培森辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。理由：1.一审法院判决解除双方合同于法有据，夏强自2018年7月1日起就没有按照合同约定缴纳租金，其行为已严重违反合同约定，依据合同约定及法律规定，丛培森有权解除合同，丛培森于2019年2月24日向夏强发送短信催告，2月25日短信通知解除合同，自此合同应视为解除；2.合同解除主要原因是夏强严重违约引起的，经催告后丛培森通知夏强解除了双方合同，并预留了三天办理交接的时间，夏强在接到通知后并未积极将物品搬出，其所受损失是其放任的态度导致的，一审参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费较为合理；3.夏强主张丛培森是自2018年9月份上锁没有事实依据，丛培森从未阻碍夏强正常的经营活动。丛培森向一审法院提出诉讼请求：1.解除丛培森、夏强之间的房屋租赁合同，夏强将位于威海市附楼地下面积为2107平方米的房屋腾退返还给丛培森；2.丛培森支付夏强截至2019年5月1日的租金215000元及损失（自2019年5月2日起至实际给付房租之日止，参照每月房租25000元标准计算）。一审法院认定事实：2015年6月30日，丛培森（甲方）与夏强（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定夏强租赁丛培森位于海滨北路46号附楼地下的房屋、设备及物品（双方认可的设备物品清单）租赁给夏强用于经营洗浴会馆，该房屋面积为2107平方米；租赁期为壹拾贰年，自2015年7月1日至2027年6月30日，租金为每年叁拾万元，乙方每半年付租金一次，提前向甲方支付半年的租金壹拾伍万元，每年交纳日期为1月1日前交一次，7月1日前交一次，乙方租赁期间内装修不得改变房屋结构，费用由乙方承担，租赁期满后，移动物品可带走；乙方未按本合同第三条履行付款义务的视为单方面终止合同，拖欠房屋租金的情况下经协商甲方有权收回合同项下的房屋设备及物品；甲、乙任何一方违反本合同任一约定的，要向对方支付计算损失违约金并赔偿对方损失。合同签订后，夏强对房屋进行了装修并用于经营洗浴中心。但自2018年7月开始，未按照约定时间支付租金。2019年2月24日，丛培森向夏强发送短信，告知其自2018年9月起一直未缴纳房租，根据双方签订的租赁合同，已经违约，故正式通知夏强，限夏强在2019年2月27日前将所租赁房屋内的物品搬走，逾期视为放弃，将收回该房屋。2019年2月25日，丛培森向夏强发送短信，称夏强已违反双方租赁合同第八条的规定，视为夏强单方终止合同，现正式通知夏强终止房屋租赁合同。关于夏强交纳租金的具体数额，庭审中，丛培森自认夏强自2018年7月1日起未按期交纳租金，后仅于2018年8月5日交纳15000元、8月13日交纳10000元，11月12日交纳10000元。夏强就其支付租金的情况向本院提交以下证据：1、2018年6月21日的银行客户回单一份，金额为25000元，回单书写有2018年6月份房租；2、2018年7月14日丛培森出具的收条一份，内容为今收到六月份房租二万五千元整；3、2018年11月12日丛培森出具的收条一份，内容为仅收到八月租金（部分）一万元。由丛培森的自认以及夏强提供的证据，认定夏强已经向丛培森支付了2018年6、7月份租金，以及2018年8月份租金中的10000元。就丛培森锁门的事实，庭审中，丛培森自认其在向夏强发送终止合同的短信通知后（2019年2月25日）将租赁房屋上锁。夏强则主张丛培森2018年10月份将租赁房屋上锁，并提交以下证据：1、2019年1月7日和1月14日夏强向丛培森发送的短信截图，内容为夏强要求丛培森将门打开；2、照片一份，显示房屋大门被锁锁住；3、2018年6月22日丛培森向夏强代理人发送的短信，要求夏强方六月末把六、七月份的房租一块付清，以后就按照上次信息上说的每个月末我去拿下个月的，咱们以后都按这个约定来办；4、丛培森向夏强代理人发送时间无法显示的短信截图一页，内容为丛培森称再给你们一上午的时间，如果今天十二点以前不能先付五万元给我，那只能终止合同，下午我们就去锁门。丛培森质证称，对短信截图的真实性无异议，但不能证实夏强的主张，对于照片不能证实拍摄时间和锁门时间以及由谁锁门。一审法院认为，由夏强于2019年1月7日发送的信息可以证实，丛培森在此之前已经对租赁房屋上锁。庭审中，夏强还提交以下证据：夏强及其代理人2019年四、五月份的病历、诊断书、住院病案一宗，用于证实系因夏强及其代理人的身体状况不好导致耽误了解决租赁合同问题的时间，夏强不是恶意违约。一审法院认为，由丛培森、夏强所签订的《房屋租赁合同》可以确认丛培森、夏强之间存在租赁合同关系，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。尽管合同约定的租金交纳方式为每半年交纳一次，但夏强提供的丛培森发送的短信可以确认，双方自2018年6月22起协定将租金的交纳方式变更为每月月末交纳下个月的租金。但从2018年7月开始夏强交纳租金的情况来看，仍未按照变更后的方式按时交纳，构成违约，按照合同约定丛培森有权解除合同，丛培森于2019年2月25日向夏强发出解除合同的通知，合同自通知到达夏强之日起解除，故丛培森、夏强之间的租赁合同已于2019年2月25日解除，合同解除前，夏强的物品一直存放在租赁房屋内，尽管丛培森存在锁门的行为，但并非不可抗拒的以导致夏强无法经营，夏强欠付丛培森的租金（自2018年8月1日起计算至2019年2月25日止，扣除夏强已经支付的10000元）162321元仍应支付。夏强主张丛培森自2018年10月将租赁房屋的门上锁，但未能提供充分证据予以证实，故其辩称理由，证据不足，不予采纳。夏强在接到合同解除通知后未能积极联系丛培森将物品搬出，放任租赁费损失的扩大，存在过错；但由于2019年1月7日之前丛培森已将房屋上锁，该房屋的钥匙已经由丛培森控制，一方面为夏强实际使用房屋造成了障碍，另一方面，合同解除后，丛培森可以将夏强的物品另行存放或托管以减少扩大的损失，但丛培森未采取上述措施，对于扩大的损失，丛培森亦存在过错；综合考虑双方的过错程度，酌定夏强支付丛培森合同解除后1个月的房屋占用费作为损失的赔偿，占用费数额参照合同约定的每月25000元的租金标准计算。对于夏强提出的装修等损失，由于并未在本案中提起反诉，故不予处理该部分纠纷。综上，丛培森诉讼请求的合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、丛培森、夏强之间于2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除，夏强于判决生效后十日内将位于威海市附楼地下面积为2107平方米的房屋腾退返还给丛培森；二、夏强支付丛培森截至2019年2月25日的租金162321；三、夏强赔偿丛培森自2019年2月26日起一个月的房屋占用费损失25000元；四、驳回丛培森其余诉讼请求。判决于生效后十日内履行完毕。如果夏强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4626元，由夏强负担。二审中，夏强提交短信聊天截图三份，其一是时间为2018年的9月13日，夏强的合伙人与丛培森之间的短信聊天，一审法院因日期模糊未予采信，重新截图之后日期确定为2018年的9月13日，其二是时间为2019年的9月8日以及2019年10月18日短信聊天截图，这三份证据相互印证，拟证实在2018年的9月份，丛培森即将案涉房屋进行上锁，阻碍夏强继续使用，其行为可视为作出的解除合同的意思表示。经质证，丛培森认为，上述截屏不属于新证据，在一审的时候就已经提供，且并没有提供截屏的原始载体，2018年的9月13日截屏假设是真实的，也只能认为丛培森是在催促夏强缴纳房租；2019年9月8日截屏是夏强发给案外人刘华强的，但是并没有刘华强的回复或确认；2019年10月18日截屏信息也是在夏强已经严重违约，无法交纳房租的情况下，意欲将停业及违约的责任强加于丛培森。以上三份证据，都无法证明夏强所要证明的事实。经审查，上述三份截屏均未提交原始载体，且均不属于民事诉讼法规定的新证据，本院均不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于案涉合同是否应继续履行以及合同应否解除的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》关于“乙方未按本合同第三条履行付款义务的视为单方面终止合同，拖欠房屋租金的情况下经协商甲方有权收回合同项下的房屋设备及物品”的条款，应视为系双方对出租方解除合同条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。夏强自2018年8月起拖欠租金的行为已构成违约，夏强提供的证据不足以证实丛培森在其拖欠租金前即将案涉房屋上锁阻碍夏强继续经营，不能成为其拒付租金的合法事由。丛培森于2019年2月25日向夏强发出解除合同的通知，合同自通知到达夏强之日起解除，故一审法院认定丛培森、夏强之间的租赁合同已于2019年2月25日解除合法有据，本院予以维持。一审认定夏强欠付丛培森的租金计算时间及数额并无不当，本院亦予以确认。夏强请求继续履行该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。关于夏强主张经营损失的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。夏强在一审程序时并未提起反诉请求，系二审中增加的诉讼请求，经本院调解不成，其可另行主张。综上所述，夏强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4626元，由夏强负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  郑华章审判员  潘 慧二〇二〇年六月十一日法官助理姜雅群书记员刘珍琪