山东省聊城市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁15行终89号 上诉人（一审原告）：王进良，男，1953年12月1日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托代理人：梁月梅（系原告之妻），女，1970年3月27日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（一审被告）：聊城市自然资源和规划局。地址：聊城市开发区湄河路266。 法定代表人：冯能斌，局长。 出庭负责人：张银先，聊城市自然资源和规划局党组成员、副局长。 委托代理人：王培石，聊城市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人：徐晓军，山东光岳律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：白霞，女，1970年2月2日出生，汉族，群众，住址山东省聊城市东昌府区。 委托代理人：王长荣（系白霞之夫），聊城旅游度假区社会发展局工作人员。 委托代理人：刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 上诉人王进良诉被上诉人聊城市自然资源和规划局、被上诉人白霞不动产行政登记一案，不服聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502行初172号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人王进良及其委托代理人梁月梅，被上诉人聊城市自然资源和规划局出庭负责人张银先及委托代理人王培石、徐晓军，被上诉人白霞的委托代理人王长荣、刁焕荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院查明:原告王进良与贾玉芹原系夫妻关系，王鹏、王超系二人的婚生子女。在王进良与贾玉芹婚姻关系存续期间在聊城市××小区××号有平房一处。该房产于1997年12月16日办理了聊房改权字第××号房产证，产权人为原告王进良。2004年该房屋出租给第三人白霞居住。2006年1月13日王进良、贾玉芹、王鹏、王超作为甲方，与乙方白霞签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于聊城市××小区××号的房地产及附属物出售给白霞，出售总价格70000元。因王进良未在场，其签名由王超代签。2006年10月8日贾玉芹、王鹏、王超及白霞去房管部门办理房屋过户手续，并按要求重新填写了日期为2006年10月8日的制式《房屋买卖合同》。2006年10月16日涉案房产过户到第三人白霞名下，原市房管局为白霞颁发了被诉的聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》。 2010年12月22日原告王进良以贾玉芹、王鹏、王超及白霞为被告，向法院提起房屋买卖合同纠纷，经审理，聊城市东昌府区人民法院于2011年11月10日作出（2011）聊东民一初字第74号民事判决，认为贾玉芹、王鹏、王超与白霞签订的《房屋买卖合同》为有效合同，故判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向聊城市中级人民法院提起上诉，2012年7月30日聊城市中级人民法院作出（2012）聊民一终字第253号民事判决，认为白霞购买争议房屋的行为，已完全符合善意取得的构成要件，应认定白霞取得了争议房屋的所有权。王进良要求确认《房屋买卖合同》无效的上诉理由不能成立，故判决驳回上诉，维持原判。后原告向山东省高级人民法院申请再审，2013年12月30日山东省高级人民法院作出（2013）鲁民申字第1133号民事裁定书，驳回了王进良的再审申请。 另审理查明，自2010年至今，因房产被过户及行政诉讼不立案问题，王进良多次到区、市、省及北京信访部门反映。其中2014年6月19日山东省高级人民法院给聊城市东昌府区人民法院出具公函，要求对王进良反映的行政不予立案问题依法处理。 2013年8月5日聊城市人民政府作出聊政复决字（2013）第103号行政复议决定，认为原告自2010年6月知道被告的颁证行为，于2013年7月申请复议，超过了法律规定的复议申请期限，不符合受理条件，故决定驳回原告提出的行政复议申请。 因机构改革，原聊城市房地产管理局（以下简称原市房管局）颁发涉案房产证的行政职能现由被告聊城市自然资源和规划局行使。原告向法院提起诉讼，要求撤销原市房管局2006年10月14日为第三人白霞颁发的聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：原告的起诉是否超过法定的起诉期限；被告为第三人颁发的被诉房产证是否应当撤销。 关于原告王进良的起诉是否超过法定起诉期限的问题。被告认为原告承认其于2010年6月知道涉案房产证的办理情况，应从此时计算原告的起诉期限，至2019年提起本次诉讼，超过法定的两年起诉期限。2000年3月10日施行的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，虽然被诉的聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》的颁发时间为2006年10月14日，但是根据（2005）聊东民一初字2301号民事判决书载明，2004年9月王进良离家出走，下落不明，该判决于2006年6月3日刊登公告向王进良进行送达。2006年10月8日贾玉芹、王鹏、王超与白霞办理房屋转移登记时，原告王进良亦未到现场，故可以认定王进良当时并不知道涉案房产证的办理。原告于2010年6月知道第三人办理了涉案房产证后，就民事争议问题提起了民事诉讼，至2013年12月30日山东省高级人民法院作出（2013）鲁民申字第1133号民事裁定书，驳回王进良的再审申请，民事争议处理程序结束，自此才应当计算原告的行政诉讼起诉期限。而根据2014年6月19日山东省高级人民法院给本院出具的信函，可以证明在此之前，原告曾经向法院申请行政诉讼立案，对涉案房产证的办理提出了异议并要求主张权利。即使按照聊城市中级人民法院作出（2012）聊民一终字第253号民事判决的时间2012年7月30日，至山东省高级人民法院出具信函的时间，亦未超过两年的起诉期限。原告在此后数年中，多次信访反映房屋被过户及诉讼立案问题，也证明原告始终未放弃其诉讼的权利。故原告提起的本次诉讼，未超过法律规定的起诉期限。 关于被告为第三人颁发的被诉房产证是否应予撤销问题。因涉案聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》的颁发时间为2006年10月14日，应当适用当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》对被告的行政行为进行审查。《城市房屋权属登记管理办法》第十二条规定：权利人可以委托代理人申请房屋权属登记。第十三条规定，代理人申请登记的，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。根据上述规定，涉案房屋在转移登记至第三人白霞名下前，该房屋登记在原告王进良名下，即王进良是涉案房屋在转移登记前的所有权人。根据上述规定，房屋所有权人不能到场亲自办理转移登记的情况下，应当出具书面授权委托书，委托其他人员代为办理。在本案中，原市房管局在原告本人未到场，也未对其他人进行书面授权的情况下，仅依据贾玉芹、王鹏、王超及白霞签订的《房屋买卖合同》，即由王超代替其父王进良签字，给第三人颁发被诉房产证，未能尽到审慎的审查义务，属于认定事实不清，证据不足。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。根据第三人提交的（2011）聊东民一初字第74号民事判决书、（2011）聊东民一初字第74号民事判决书及（2013）鲁民申字第1133号民事裁定书，三级法院均已认定贾玉芹、王鹏、王超与白霞签订的《房屋买卖合同》合法有效，并认定白霞对涉案房屋的所有权构成善意取得的要件，对涉案房产依法有所有权。本案中，虽然原市房管局在办理涉案房产证的过程中存在证据不足，程序违法问题，但因生效的民事判决已经对涉案房屋的归属作出了明确裁判，根据上述规定，应当确认原市房管局为第三人白霞颁发被诉房产证的行政行为违法，但不撤销被告作出的对涉案房屋的登记行为，即维持聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》的法律效力。 综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决确认原市房管局于2006年10月14日向第三人白霞颁发聊房权证柳字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法。案件受理费50元，由被告聊城市自然资源和规划局负担。 上诉人王进良不服一审判决，上诉称：一、一审判决既然认定被上诉人为白霞颁发房产证的行政行为违法，就是认定买卖合同为无效合同，就应当纠正错误，撤销错发的房产证。一审法院一方面认定颁证行为违法，一方面又不纠正该错误行为，自相矛盾。一审法院判决颁证行为违法，白霞取得案涉房产就不是善意取得，而是恶意骗取，应当撤销恢复上诉人的合法权益。二、白霞不构成善意购买也不属于善意购买。因上诉人与前妻贾玉芹婚姻矛盾，贾玉芹与白霞恶意转移上诉人的财产，贾玉芹的行为不构成表见代理。交易面积与实际面积严重不符，白霞用七万元购买上诉人房屋，价格严重不公平。三、白霞没有验证房屋产权人上诉人的真实意思，没有直接与产权人交易谈判、签订合同等，在合同签订过程中存在过错，其过错目的是为了谋骗上诉人的房产。四、合同中不是上诉人本人签字，民事判决认定王超签的也不真实，过户时提供的虚假材料都是白霞乙方伪造的，是房管局经办人刘春霞和白霞丈夫一手操办，买方卖方签名都是同一人所签。故应撤销被上诉人违法向白霞颁发的房产证，恢复上诉人的合法权益。 被上诉人聊城市自然资源和规划局辩称：一、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。被上诉人对权属登记材料进行形式审查，虽存在瑕疵，但不影响白霞对房屋的所有权。二、上诉人的诉求应予驳回。房屋买卖合同已被民事判决确认为有效合同，本案所有权证不应被撤销。另转移登记的面积应以证载面积为准，上诉人主张的实际面积没有事实依据。综上应维持一审判决。 被上诉人白霞辩称：房产的变更基于民事权利的效力产生物权变动，房屋买卖合同已经民事判决认定白霞善意取得，房产归属白霞所有。对上诉人所称签字行为民事判决已有论述，不影响物权归白霞的事实。上诉人与其前妻之间的矛盾不能否决三级法院认定的白霞对涉案房屋善意取得的事实。请二审法院维持原判。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本案经合议庭评议，本院认为。 本案被诉不动产登记行为的颁发时间为2006年10月14日，依据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十三条第二款规定，权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。本案中，案涉房屋在转移登记前是登记在上诉人王进良名下，王进良为依法享有房屋所有权的权利人，原市房管局在王进良未在现场办理转移登记，又未出具书面委托书委托代理人代为办理的情况下，将案涉房屋为白霞颁发房屋所有权证的行政行为违反上述法律规定。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。生效的民事判决认定房屋买卖合同有效，白霞购买案涉房屋的行为符合善意取得的构成要件，取得案涉房屋的所有权。故本案被诉房屋登记行为虽然违法，但在民事判决认定白霞善意取得房屋所有权的情况下，一审法院判决确认被诉颁证行为违法适用法律正确。 综上，一审判决确认被诉行政行为违法并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王进良负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙金昌 审判员  李 扬 审判员  孟庆杰 二〇二〇年六月十九日 法官助理高明明 书记员任义凡