北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1742号上诉人（原审被告）：宋良萍，女，1964年7月22日出生。委托诉讼代理人：杨幼南，北京首北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市石景山区房屋修缮所，住所地北京市石景山区八角南路古城房管所院内。法定代表人：高峰，所长。委托诉讼代理人：刘驰，北京邦辰律师事务所律师。上诉人宋良萍因与被上诉人北京市石景山区房屋修缮所（以下简称房屋修缮所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2018)京0107民初17686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋良萍上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回房屋修缮所一审全部诉讼请求；2.诉讼费由房屋修缮所承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当。1.原审认定宋良萍和房屋修缮所之间存在事实上的租赁关系没有事实依据。宋良萍在《附件》上签名，以及向房屋修缮所交纳房屋管理费、物业费、供暖费均不能证明双方存在事实上的租赁关系。2.原审认定房屋修缮所拥有对涉案房屋的所有权管理职能不当。2004年10月25日接管协议书中所列资产清单中并不包括涉案房屋，且房屋修缮所未提交涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其他权属证明材料，交接清单、交接明细、房租收缴情况等均未显示有涉案房屋。3.原审未查明涉案房屋现状判令宋良萍腾退房屋不当。200平方米的钢筋棚、原大食堂的一部分约24平方米已被拆除，客观上不可能腾退。房屋现状和合同已经不一致，不可能发生房屋使用费。4.原审在未解除所认定的事实租赁关系的情况下，直接判决宋良萍腾退房屋，无法律依据。房屋修缮所辩称，同意一审法院判决。房屋修缮所向一审法院起诉请求：1.宋良萍迁出北京市石景山区36号楼东侧毛坯房原大食堂、楼后钢筋棚、后院平房，将房屋腾空交还房屋修缮所；2.宋良萍支付房屋使用费人民币28333元（2017年1月1日至2018年5月31日，20000元/年÷12*17个月。要求计算至宋良萍交还房屋之日）；3.诉讼费由宋良萍承担。一审法院认定事实：2004年10月25日，北京首钢重型机器厂破产清算组（移交方、甲方）与北京市石景山区国土资源和房屋管理局（接收方、乙方）签订《原北京首钢重型机器厂石景山区非经营性资产移交接管协议书》，协议约定将包括永乐小区的非经营性资产全面交接给北京市石景山区国土资源和房屋管理局。2004年11月17日，北京首钢重型机器厂房管科与石景山区古城房管所就永乐东、西区商用出租房的交接签订了《原北京首钢重型机器厂石景山区永乐东、西区商用出租房交接清单》。2005年7月4日，经石编办【2005】44号《关于石景山区国土资源和房屋管理体制改革有关问题的通知》通知，石景山区国土资源局和房屋管理局被撤销，变更为北京市石景山区第一房屋修缮所；2010年11月3日，经石编办【2010】64号《关于核定石景山区房屋经营和市场管理中心所属事业单位主要职责和人员编制的批复》通知，石景山区房屋第一修缮所、石景山区房屋第二修缮所整合为石景山区房屋修缮所，主要职责包括负责管辖区内的房屋租赁管理工作。庭审中，房屋修缮所主张其与宋良萍之间系房屋租赁关系，并提交签订日期为2012年1月1日的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方：北京市山区房屋修缮所乙方：宋良萍一、甲方将36号楼东侧毛坯房屋原大食堂、楼后钢筋棚、后院平房等房屋建筑面积715平方米租赁给乙方使用。二、乙方出资对甲方出租的房屋实施装饰改造。三、租赁期五年为一期，即2012年1月1日至2016年12月31日期止，如双方对该合同无异议此合同顺延。四、租金金额：20000元/年。五、付款方式：乙方以年付方式支付给甲方租金。付款时间为每年的1月1日至1月15日，一次性付清当年的租金。……注：另备附件一页。附件：1、甲方租给乙方时，实际建筑面积254平方米，其余为乙方后建，建筑面积为461平方米；2、乙方如不对外经营的情况下，甲方收取乙方电费按每度电0.49元计算，否则按商业用电按每度0.87元计算；3、经乙方改造后实际供暖面积为：555平方米，供暖费每平方米按18元计算，实际供暖费为10000元/年。合同第3页及附件中落款的甲方处北京市石景山区房屋修缮所均盖章确认，乙方处亦均有宋良萍字样签字。对此，宋良萍认可合同附件部分的签字为自己所书写，但是对于合同中第3页处的签名不予认可，辩称该处签名系他人伪造，并于2018年8月8日提交笔迹鉴定申请，要求对涉案房屋租赁合同中第3页处签名“宋良萍”是否本人所写进行鉴定。2019年5月10日，经摇号随机确定鉴定机构，法院委托北京天平司法鉴定中心对当事人签订的《房屋租赁合同》中“宋良萍”字样的签字进行笔迹鉴定，并提供了6份样本。北京天平司法鉴定中心于2019年10月29日作出鉴定意见为：《房屋租赁合同》中“宋良萍”签名笔迹，与样本中宋良萍签名笔（字）迹不是同一人书写的。对该鉴定意见，房屋修缮所存在异议。房屋修缮所提交情况说明、政务公开网站截图等证据，证明2012年1月5日，北京市石景山区教育委员会批准由宋良萍出资65万元，王兰红出资35万元在北京市石景山区景阳东街开办北京市石景山区蓝天宇锋幼儿园，法定代表人为宋良萍；2016年4月25日，北京市石景山区教育委员会批准将北京市石景山区蓝天宇锋幼儿园变更为举办者宋良萍，学校名称变更为北京石景山区蓝天领航国际幼儿园。房屋修缮所提交4张发票及收据，主张其与宋良萍之间有履行房屋租赁的事实行为，内容表明：2012年4月1日、2013年1月16日、2014年1月9日房屋修缮所共向北京市石景山区蓝天宇锋幼儿园收取3次房费，每次20000元；2012年12月19日，房屋修缮所向北京市石景山区蓝天宇锋幼儿园收取2013年度供暖费10000元；2012年12月23日，房屋修缮所向北京市石景山区蓝天宇锋幼儿园、宋良萍就永乐东区36号楼东侧平房收取2014年度供暖费10000元；2015年12月14日房屋修缮所就永乐东区40号楼北侧平房向宋良萍收取房屋综合管理费20000元。对此，宋良萍辩称其从未向房屋修缮所交纳过房租，双方并不存在房屋租赁关系，并提交2张发票及收据，内容表明：2007年2月2日，宋良萍向房屋修缮所交纳永乐东小区房屋综合管理费1年供暖费7500元，人民币贰万柒仟伍佰元??27500；2009年5月6日，宋良萍向房屋修缮所交纳物业费40000元；2010年1月14日，宋良萍向房屋修缮所交纳永乐东小区房屋管理费（1年）贰万元??20000；2015年12月11日，宋良萍向房屋修缮所交纳2015年永乐东区40#北侧平屋房屋综合管理费20000元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据在案证据，房屋修缮所拥有涉案房屋的所有权管理职能，对于其主张宋良萍迁出涉案房屋、腾空交还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求拥有诉讼主体资格，法院予以确认。房屋修缮所提交房屋租赁合同证明其与宋良萍之间签订了书面租赁房屋合同，但经鉴定机构鉴定合同第3页中落款处“宋良萍”签字字样并非宋良萍本人书写，故法院无法认定房屋修缮所与宋良萍之间签订了书面租赁房屋合同，但是宋良萍自认合同中附件部分落款处乙方签字为其本人书写，且根据其本人提交的发票及收据可以证明，宋良萍从2007年开始一直在使用涉案房屋并向房屋修缮所交纳房屋管理费、物业费、供暖费等，与房屋修缮所提交的显示是宋良萍交纳涉案房屋房租的发票收据在时间、金额上形成对应，与涉案租赁合同附件部分中关于供暖费的约定形成对应，因此法院认为双方形成了事实租赁合同关系，租金为20000元/年，供暖费为10000元/年。现房屋修缮所作为涉案房屋的管理人要求宋良萍在租赁期满之后腾退承租房屋，并给付从2017年1月1日至实际腾退之日止占用期间的房屋使用费（20000元/年÷12月*实际占有月数），而宋良萍未提交其他证据证明其与房屋修缮所签订了后续期间的租赁合同，亦不能证明已经交付过占用期间的费用，故房屋修缮所的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宋良萍于本判决生效后七日内迁出北京市石景山区36号楼东侧毛坯房原大食堂、楼后钢筋棚、后院平房，将房屋腾空交还给北京市石景山区房屋修缮所；二、宋良萍于本判决生效后七日内给付北京市石景山区房屋修缮所自2017年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（计算方式为20000元/年÷12月*实际占有月数）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，宋良萍提交钢筋棚和平房拆除前后的照片、大食堂部分被拆除前后照片、涉案房屋示意图，证明标的物已灭失。房屋修缮所对三份证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。房屋修缮所认可宋良萍在合同范围内有自建，且表示即使部分拆除，合同范围内的房屋亦均需要返还。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》虽非宋良萍本人签字，但宋良萍自认附件中为本人签字，且房屋修缮所已按照合同约定交付房屋，宋良萍亦按时支付相关费用，故宋良萍和房屋修缮所之间已形成事实上的房屋租赁合同关系，一审对此认定无误，本院予以确认。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方的房屋租赁合同已于2016年12月31日届满，房屋修缮所要求宋良萍返还涉案房屋具有合同和法律依据，本院予以支持。对于宋良萍主张涉案房屋已灭失无法返还的上诉理由，房屋租赁合同标的物中原大食堂等房屋仍存在，房屋修缮所亦认可按现状进行返还。且房屋修缮所同意就自建部分与宋良萍另行解决，亦同意一审判决第一项的表述。故对于该项上诉理由，本院不予支持。宋良萍在房屋租赁合同期满后，仍继续占有使用涉案房屋，故应当支付自2017年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，一审的计算方式正确，本院予以确认。综上所述，宋良萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费508元，由宋良萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇