浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终267号 上诉人（原审被告）：赵葛斌，男，1974年12月21日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人（原审被告）：浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店，住所地浙江省缙云县新碧街道镇南路102号，统一社会信用代码913311227818229464。 负责人：张英，经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：华盛，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：缙云县大通小额贷款股份有限公司，住所地：浙江省缙云县新建镇新溪路89号一层、二层，统一社会信用代码91331100081680617J。 法定代表人：叶锦铭，董事长。 委托诉讼代理人：周白鸥，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马雅静，浙江六和律师事务所律师。 上诉人赵葛斌、浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店（以下简称万客隆新碧便利店）因与被上诉人缙云县大通小额贷款股份有限公司（以下简称缙云大通公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2019）浙1122民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵葛斌、万客隆新碧便利店上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“第三份《租房协议书》签订的时间是2017年7月10日，在法院查封案涉房屋之后，2019年8月12日至2021年8月11日止的租赁权不适用‘买卖不破租赁’的原则，被告不享有继续租赁权”错误，导致判决结果错误。根据一审查明的事实：2015年1月29日，缙云县人民法院裁定查封周晋夫的案涉房产，查封期限为2015年1月29日至2017年1月28日；2017年1月，上述案件转由云和县人民法院执行；2017年1月23日，云和县人民法院裁定继续查封周晋夫所有的案涉房产，查封期限为三年；2017年6月20日，云和县人民法院裁定终结案件的执行。2017年7月21日，云和县人民法院对涉案案件立案恢复执行。1.案涉第三份《租房协议书》签订的时间是2017年7月10日，应认定为法院依法查封之前。第一，2015年1月29日缙云县人民法院查封的期限在2017年1月28日到期，且该案件在2017年1月已转由云和县人民法院执行，缙云县法院查封显然在2017年7月10日之前。第二，根据上诉人一审提供的证据云和县人民法院（2017）浙1125执181号之一执行裁定书载明：因在执行过程中，申请人与被申请人达成还款协议，申请执行人（即被上诉人）向法院提出撤回本次执行申请，法院裁定终结申请执行人（2017）浙1125执181号案件的执行。据此，2017年1月23日云和县人民法院采取查封措施的执行案件，在2017年6月20日已经裁定终结。根据《民事诉讼法》关于执行的相关规定，法律文书生效后，根据债权人的申请，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院可以对被执行人的财产采取查封等强制执行措施。2017年1月23日云和县人民法院采取查封措施依据的执行案件为（2017）浙1125执181号案件，该案在2017年6月20日申请执行人已经向法院提出撤回执行申请，且法院也已做出了终结执行的裁定。2017年1月23日的查封措施的基础不再存在（即执行案件已经完结），该查封措施不再具有法律约束力。据此，2017年7月10日第三份《租房协议书》签订时，该查封已不具有法律约束力。第三，2017年7月21日，云和县人民法院对涉案案件立案恢复执行，此时已是在第三份《租房协议书》签订的时间（2017年7月10日）之后。如前所述，2015年8月17日，缙云县人民法院裁定扣留周晋夫在上诉人经营的万客隆超市的房屋租金收入220万元，在缙云县人民法院执行案件转由云和县人民法院执行时，该扣留依据的缙云县人民法院执行案件已经终结，不再具有法律约束力。而在2017年9月17日，云和县人民法院裁定扣留周晋夫、郑素珍在上诉人经营的万客隆超市房屋租金93.14万元，该裁定的时间在2017年7月10日第三份《租房协议书》签订时间之后。云和县人民法院在缙云县人民法院没有解除扣留房屋租金裁定的情形下，重新在2017年9月17日向上诉人发送扣留裁定，恰恰证明2017年7月21日，云和县人民法院对涉案案件立案执行属于新的执行案件，此前的执行案件都已终结。据此，2017年7月10日第三份《租房协议书》签订时，并不存在未终结的执行案件，也就没有具有法律约束力的查封等强制执行措施，该《租房协议书》合法有效，应受法律保护。2.上诉人在签订第三份《租房协议书》已尽到了善意第三人应尽的义务，应属于善意第三人。云和县人民法院（2017）浙1125执181号之一执行裁定书明确，被上诉人已经向法院撤回执行申请，且法院也已经裁定终结该执行案件。上诉人作为非专业的法律人士，看到该份裁定书，当然有理由相信生效裁定书所确认的事实，有理由相信法院已经不再对案涉租赁房产进行强制执行，上诉人已经尽到了应尽的注意义务。一审判决以法院在2017年7月10日上诉人与周晋夫签订《租房协议签》前，法院并没有向上诉人发送过解除扣留的房屋租金的裁定书，认定上诉人未尽到善意第三人应尽的注意义务，不能成立。2017年9月17日，云和县人民法院重新发送扣留房屋租金裁定的行为，证明此前缙云县人民法院的扣留房屋租金裁定书已经自动解除，法院并非都会采取发送解除扣留房屋租金裁定的措施，截至目前上诉人都未收到缙云县人民法院关于解除扣留房屋租金的裁定。3.上诉人已支付第三份《租房协议书》的租金21.8万元（未扣回不再租用的一间半店面租金2.3万元）及押金5万元，无须再支付此部分租金，支付时间为2017年7月12日，在云和县人民法院2017年9月19日发送扣留房屋租金的裁定书之前，无须再支付此部分的租金。第三份《租房协议书》的租赁期限为2019年8月12日至2021年8月11日，上诉人的租赁权应保护至2021年8月11日，在租赁期内无须向被上诉人移交上述不动产。二、在执行案涉房屋的过程中，上诉人合法、正当的权益未受到保护。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的”。据此，案涉房屋一直从2007年开始就由上诉人合法占有承租至今，上诉人依法应为案涉房屋的承租人，而非案外人周晓锋。从法院向上诉人送达的协助执行通知书可以看出，法院执行过程中明确知晓案涉房产系由上诉人承租，而非案外人周晓锋。但在法院拍卖案涉房产公告的标的物基本信息中，只保护了周晓锋的租赁权而非上诉人，导致上诉人丧失了相应的救济权利，也无法行使承租人的优先购买权。2.根据民事诉讼法第236条规定：调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被上诉人与周晓锋达成的《民事调解书》中明确约定腾退位于缙云县新碧街道镇南路102号房屋。据此，就镇南路102号房屋的腾退事宜，应当依法通过执行程序解决。被上诉人直接起诉上诉人不符合法定程序，且使上诉人丧生了执行的相关救济权利。周晓锋在租赁房屋时，就明确知晓案涉房屋由答辩人承租使用，而被上诉人在拍卖房产时，无论是从现场还是从法院的拍卖资料中，也应当知道一层房产由上诉人承租。但周晓锋与被上诉人在明知上诉人承租事实的情形下，仍通过法院诉讼后调解，阻却上诉人对案涉房屋的租赁权，严重侵害了上诉人的合法权益，存在虚假诉讼之嫌，而周晋夫与周晓锋隐瞒事实骗取上诉人租金的行为涉嫌诈骗，请法院查明事实，依法移送公安机关处理。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 缙云大通公司辩称，一、上诉人在涉案执行案件中作为协助执行人，应当知道被执行人以及涉案房产真实情况，不符合善意第三人条件。缙云法院裁定涉案房产于2015年1月29日查封至2017年1月28日。缙云法院于2015年4月22日调查笔录中，被调查人万客隆员工应珏成陈述万客隆已支付2015年租金，2016年尚未支付，法院告知其转告赵葛斌，“因周晋夫在法院有很多执行案件，涉案债务很多，从现在起，你公司不得支付租金给周晋夫”。又2015年8月20日，缙云法院向上诉人送达《协助执行通知书》，协助执行扣留被执行人房租收入220万元，不得以任何方式向周晋夫支付。缙云法院于2015年10月28日冻结房租7.2万元，于2016年12月2日冻结49940元。2016年4月7日，万客隆向缙云法院提交《情况说明》，因店内漏水严重影响经营需修缮，请法院予以帮助。因此，自2015年起，上诉人应当知道周晋夫债务繁重，涉及诸多执行案件，以及租赁房产已被查封等真实情况。在2017年7月10日上诉人与周晋夫签订《租房协议书》前，法院并没有向其送达过解除扣留房租的裁定。上诉人在没有与法院进一步核实协助执行义务是否解除以及扣留租金如何结算情况下，仅凭终结案件执行裁定书就与周晋夫签订协议，显然属于应当知道而不知道，故意疏忽的行为，不符合善意第三人条件。二、上诉人与周晋夫签订的第三份《租房协议书》，已构成《合同法》第52条恶意串通损害第三人利益，协议应属无效，更不适用“买卖不破租赁”原则。上诉人与周晋夫的“恶意串通”行为如下：1.第三份合同签订时间不合理，不符合交易习惯。上诉人与周晋夫第二份合同有效期至2019年8月11日，却在2017年7月10日签订第三份协议，将租赁期限延长至2021年8月11日，并且是在2017年6月20日《终结执行裁定》之后一个月，上诉人作为知情的承租人、协助执行义务人，在没有与法院进一步核实下，立即签订第三份协议，明显具有主观恶意。2.上诉人租金支付行为不合理。根据上诉人提供的证据，先于2017年7月12日支付了2019年8月至2020年的租金加押金26.8万元，后于2017年7月19日支付2017年5月11日至2018年5月房租19.5万元，再于2018年8月支付2018年至2019年房租19.5万元。上述先后倒置的租金支付方式，明显是双方出于主观恶意的心虚，希望通过先支付第三份合同的房租以此坐实第三份合同的有效性。上述不合理的行为，完全符合《合同法》第52条规定双方恶意串通的行为，并且已损害第三人被上诉人利益，应属无效。3.2017年9月云和法院在恢复执行程序后，再次向上诉人送达执行裁定书，裁定扣留租金931400元后，上诉人于2018年直接支付给周晋夫2018年至2019年房租19.5万元的行为，再次体现其主观恶性。三、第三份租赁协议签订时间在查封期限内，不适用“买卖不破租赁”原则。首先根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已被法院查封的，不适用“买卖不破租赁”原则。案涉房屋分别于2015年1月29日、2017年1月23日被法院裁定查封，法院对房屋的查封，只要经过房屋管理部门登记，就具有公示效力。并且本案在缙云法院执行期间，经丽水市中级人民法院提级指定云和法院执行，按照变更执行法院的相关规定，缙云法院的执行措施应当延续至云和法院继续有效，缙云法院作出扣留租金的裁定仍具法律约束力。其次，根据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》规定，“法院裁定采取财产保全措施后，除作出保全裁定的法院自行解除和其上级法院决定解除外，在财产保全期限内，任何单位都不得解除保全措施”。即不存在房屋在查封期间自动解除查封失去法律效力的情形。云和法院作出执行终结的裁定，系因法院程序所需，上诉人并未收到法院关于房屋解封、扣留租金解冻的通知，并且法院又立即恢复执行程序，前期采取的查封措施系持续有效的。因此，第三份租赁协议签订时间在查封期限内，不适用“买卖不破租赁”原则，况且如一、二所述，上诉人与周晋夫为恶意串通损害被上诉人利益，签订的协议应属无效。四、上诉人在收到法院协助执行裁定后，仍直接支付租金给周晋夫的行为，已构成拒不执行法院判决、裁定罪。2015年8月20日缙云法院向上诉人送法协助执行扣留租房收入220万元的执行裁定书，但上诉人在未与法院核实解除冻结租金的情况下，于2017年7月份分别向周晋夫支付19.5万元、26.8万元。更甚者，在云和法院于2017年9月19日向上诉人送达协助执行扣留租金93.14万元的执行裁定书后，于2018年8月9日又直接向周晋夫转账19.5万元。并且于2017年7月恶意串通签订第三份协议。云和法院于2017年1月24日重新查封涉案房产后，多次到现场张贴腾房公告，遭上诉人多次阻拦。上诉人上述行为属于有能力执行而拒不执行，情节严重，至判决、裁定无法执行的情况，违反了《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，构成拒不执行判决、裁定罪。被上诉人恳请人民法院将上诉人涉嫌拒不执行判决、裁定罪的行为移送公安机关立案侦查。五、上诉人在执行、拍卖程序中，在知道或应当知道租赁房屋会被执行拍卖情况下，未向法院主张过承租人权益。而周晋夫与周晓峰签订的《房屋租赁协议》经两次司法程序确认，均认定合法有效。原房屋所有权人周晋夫隐瞒房屋实际租赁情况，进行转租或二次租赁，上诉人可向其主张损害赔偿，现房屋所有权已经转移，拒绝腾退行为侵犯被上诉人合法权益，应当停止侵害，并支付自2019年8月12日起至实际腾空涉案房产之日止的房屋占用费。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 缙云大通公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告立即从新碧街道镇南路102号房屋腾退；2.判令两被告支付2019年7月29日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费，具体金额按照周晋夫与被告签订的《房屋租赁协议》约定计算；3.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：周晋夫原为缙云县新碧镇姓尚村（后地址变更为新碧街道镇南路102号，现地址变更为新碧街道镇南路128号，证号为缙房权证字第××号）房产的所有权人，共有人为郑素珍。周晋夫与周晓锋系父子关系。2007年8月22日，周晋夫与被告赵葛斌签订《租房协议》，约定周晋夫将上述房产的第一层店面4间、仓库2间出租给被告赵葛斌使用，租期5年，自2007年10月1日起至2012年9月31日止，每年租金6万元等内容。被告赵葛斌将承租的店面用于经营万客隆新碧便利店。2009年1月8日，周晋夫与周晓锋签订《房屋租赁协议》，约定周晋夫将上述房产出租给周晓锋使用，租期15年，从2009年1月8日起至2024年1月7日止，年租金为15万元，每年租金在12月7日前一次性付清，第一年租金在签订合同时一次性付清。前三年租金不变，以后每年在前一年租金的基础上递增5%等内容。2011年3月11日，周晋夫与被告赵葛斌又签订《租房协议书》，约定周晋夫将上述房产第一层店面五间半和后新建的矮屋第一层五间半及钢棚结构（面积约为850平方米）出租给被告赵葛斌使用；租用期限8年，实际交房日为2011年8月11日，每年租金21.8万元，第一年租金在实际交房日付清，其后每年的租金在每年8月11日前按时交付；在签订协议后赵葛斌预付30万元给周晋夫用于搭建钢棚，并按工程进展实际工程量根据建设需要分批预付，但预付总额不超过60万元，该预付款在应付年租金中陆续扣除，前六年每年扣回10万元等内容。2014年，因周晓锋、孙威夫妻俩欠原告借款本息未还，该借款由周晋夫、郑素珍等人提供连带责任保证。2014年9月份，该院作出（2014）丽缙商初字第1592号民事判决书。在该案执行过程中，该院于2015年1月29日裁定查封周晋夫的上述房产，查封期限为2015年1月29日至2017年1月28日止。2015年8月17日，该院裁定扣留周晋夫在赵葛斌个体经营的万客隆超市的房屋租金收入220万元，并于同年8月20日向两被告送达了协助执行通知书。2017年1月份，上述案件转由云和县人民法院执行，2017年1月23日，云和县人民法院裁定继续查封周晋夫所有的上述房产，查封期限为三年。2017年6月20日，云和县人民法院裁定终结上述案件的执行。2017年7月10日，周晋夫再次与被告赵葛斌签订《租房协议书》，租赁标的物、年租金与2011年3月11日签订的《租房协议书》约定相同，还约定了租期为2年，即2019年8月12日至2021年8月11日；第一年2019年8月12日至2020年8月11日期间的租金在2017年7月15日前付清，第二年2020年8月12日至2021年8月11日期间的租金在2020年7月12日前交付；签订协议后，第一年租金21.8万元与押金5万元一并支付，押金在第二年租金中扣回等内容。同年7月12日，被告支付了2019年8月12日至2020年8月11日的年租金21.8万元及押金5万元，共26.8万元。同年7月19日及2018年8月9日，被告分别支付了2017年8月至2018年8月及2018年8月至2019年8月的年租金19.5万元（已扣减被告不再租用的一间半店面的租金2.3万元）。2017年7月21日，云和县人民法院对上述案件立案恢复执行。同年9月17日，云和县人民法院裁定扣留周晋夫、郑素珍在赵葛斌个体经营的万客隆超市的房屋租金93.14万元，于同年9月19日向两被告送了协助执行通知书。2017年11月3日，云县人民法院在周晋夫的上述房产张贴了腾房公告，责令周晋夫、郑素珍于本公告张贴之起20日迁出房屋。2017年11月17日，周晓锋向云和县人民法院提供了相关房屋租赁协议等材料，云和县人民法院工作人员向周晓锋作了谈话笔录。2018年10月11日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得周晋夫、郑素珍所有的上述房产，原告成为案涉房屋新的所有权人。后因周晓锋未按时向原告支付租金，同年4月28日，经该院主持调解，原告与周晓锋达成如下协议：一、解除周晓锋与周晋夫于2009年1月8日签订的《房屋租赁协议》；二、周晓锋于2019年7月28日前腾退位于缙云县后起大酒店名下的所有房产）等内容，并由该院出具了（2019）浙1122民初530号民事调解书。在该案执行过程中，因两被告占用案涉房屋第一层店面四间、后新建矮屋第一层五间半及钢棚结构，故原告起诉到该院，要求两被告立即腾退上述所占用的房屋，并由两被告从2019年7月29日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等程序解决。本案中，原告通过司法拍卖程序取得案涉房屋的产权，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现原告以两被告无权占有案涉房屋为由向该院提出诉讼，符合法律程序。故两被告提出原告的诉讼存在法律障碍，应当通过执行程序解决的辩称意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于原告要求两被告腾退案涉房屋的诉讼请求是否应当支持。本案中，被告与周晋夫曾签订过三份《租房协议书》，前二份《租房协议书》签订的时间在法院查封案涉房屋之前，租赁期限到2019年8月10日止，此前的租赁权应适用“买卖不破租赁”的原则。第三份《租房协议书》签订的时间是2017年7月10日，在法院查封案涉房屋之后，2019年8月12日至2021年8月11日止的租赁权不应适用“买卖不破租赁”的原则，被告不享有继续租赁权。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:（一）房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该条规定了“买卖不破租赁”原则的除外情形。案涉房屋分别于2015年1月29日、2017年1月23日被法院裁定查封，法院对房屋的查封,只要经过了房屋管理部门的登记,就具有了公示的效力。其次，被告作为承租人在租赁房屋前,有义务核实房屋的权属情况。虽然法院曾于2017年6月20日作出终结案件执行的裁定，但是法院也曾于2015年8月17日作出过扣留房屋租金的裁定，在被告于2017年7月10日与周晋夫签订《租房协议书》前，法院并没有向其发送过解除扣留房屋租金的裁定书，被告仅凭上述终结案件执行裁定书就与周晋夫签订《租房协议书》，显然未尽到善意第三人应尽的注意义务，因为被告的疏忽而没有核实的,是属于应当知道而不知道的情形,不符合善意第三人条件。故原告的该诉讼请求合法，该院予以支持。关于两被告提出其与周晋夫签订《租房协议书》时系善意，其租赁权应受法律保护的辩称意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于原告要求两被告支付从2019年7月29日起至实际腾房之日止房屋占有使用费的诉讼请求是否应当支持。本案中，虽被告已向案涉房屋原所有人支付了2019年8月12日至2020年8月11日的租金和押金，但因被告知道或者应当知道案涉房屋已被法院查封仍与周晋夫签订《租房协议书》,应视为其对房屋被查封所带来的风险予以认可,由此所带来的风险和法律后果,应由被告承担。原告通过合法程序,在支付了房款的条件下取得了案涉房屋所有权,没有义务对原所有人所负债务承担清偿或者赔偿义务，被告不能将本应由自己承担的风险转嫁给原告。两被告应当从2019年8月12日起至实际腾空案涉房屋之日止向原告支付房屋占用费，标准可按被告支付给原房屋所有人年租金19.5万元计算。故对原告该诉讼请求的合理部分，该院予以支持。关于两被告提出已向周晋夫支付了2019年8月12日至2020年8月11日的租金和押金，原告无权要求被告支付房屋占有使用费的辩称意见，缺乏依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、被告赵葛斌、浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店于本判决生效之日起三十日内从缙云县新碧街道镇南路128号房屋（第一层店面四间、后新建矮屋第一层五间半及钢棚结构）腾退。二、被告赵葛斌、浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店于本判决生效之日起三十日内向原告缙云县大通小额贷款股份有限公司从2019年8月12日起至实际腾房之日止按年租金19.5万元计付房屋占有使用费。三、驳回原告缙云县大通小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1559元，减半收取计779.50元，由被告赵葛斌、浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店负担。两被告负担的费用限本判决生效之日即向该院缴纳，逾期该院将强制执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，2017年1月份，申请执行人缙云大通公司与被执行人周晓锋、孙威、周晋夫、郑素珍、舒建明、周微东借款合同纠纷一案转由云和法院执行后，2017年1月23日，云和法院作出（2017）浙1125执181号执行裁定，查封周晋夫所有的案涉房产，查封期限为三年。虽然云和法院于2017年6月20日作出（2017）浙1125执181号之一裁定，终结申请人缙云大通公司（2017）浙1125执181号案件的执行，但该终结执行的事由为申请人与被执行达成还款协议，该案件并未案结事了。且上述查封措施在被法院依法解除前，仍然具有法律效力。2017年7月10日，周晋夫与上诉人签订《租房协议书》，将案涉房产继续出租给上诉人，该出租行为发生在云和法院上述查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，上诉人因该第三份《租房协议书》取得的租赁权不得对抗被上诉人。且上诉人基于前两份《租房协议书》享有的合法租赁权也已于2019年8月11日届满，现被上诉人通过司法拍卖成为案涉房产的所有权人，其有权要求两上诉人腾退案涉房产并支付从2019年8月12日至实际腾房之日的占有使用费，一审法院予以支持，并无不当。 综上所述，上诉人赵葛斌、万客隆新碧便利店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1559元，由上诉人赵葛斌、浙江万客隆商贸有限公司新碧便利店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年六月一日 代书记员 应煜丽