四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5037号 上诉人（原审被告）：成都东方广益投资有限公司。住所地：四川省成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 法定代表人：晏永康，董事长。 委托诉讼代理人：尹文逸，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯建清，女，1973年3月30日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：袁晓靖，四川谐首律师事务所律师。 上诉人成都东方广益投资有限公司（以下简称东方广益公司）因与被上诉人冯建清房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制公开开庭对本案进行审理。上诉人东方广益公司的委托诉讼代理人尹文逸，被上诉人冯建清的委托诉讼代理人袁晓靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方广益公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回冯建清的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费及保全费均由冯建清负担。 事实与理由：1.东方广益公司一直在积极履行办证义务，未能如约办证非东方广益公司原因。首先，根据双方签订的《资产转让协议》第3条第5款、第4条第1款的约定，案涉商铺是在划拨土地上修建完成后对外进行销售，东方广益公司在签订合同时已将土地使用性质告知冯建清，并以远低于当时的市场价将商铺出售，冯建清未对土地、房屋现状提出异议。其次，案涉房屋产权证办理受到了“双证合一”政策影响，在双方约定的办证期限内，成都市停止办理所有权证及国有土地使用权证，开始实施不动产权登记制度，东方广益公司已积极协调争取到成都市遗留产权办理通道，主动协商市级、区级相关部门解决。虽然东方广益公司对办证时间作出承诺，但由于土地性质原因、国家政策变动、政策规定等因素是东方广益公司不能主导和掌控的，由此导致办理不动产权证的时间有所迟延，该情形不应归责于东方广益公司。2.合同主要义务已经履行完毕，解除合同不利于交易的安全性和稳定性。案涉房屋是在签订合同时就已办理大产权证，东方广益公司作为出卖方的主要义务是交付房屋，冯建清购买房屋的主要合同目的是占有、使用房屋，未进行产权登记不影响其作为买受人实现合同的目的。案涉商铺自2013年实际交付给冯建清使用达5年之久，冯建清通过出租房屋获取利益，从《资产转让协议》第5条第2项关于“乙方可以选择退还房屋……乙方在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还甲方”的约定内容，足以看出东方广益公司愿意全面履行合同的诚意，虽案涉商铺未能如期办证，但冯建清已经正常占有使用并通过该房屋获取了相应利益，房屋亦不存在任何质量问题。在东方广益公司已履行合同主要义务并为实现产权证办理支出大量成本的情况下，若在合同即将履行完毕时贸然解除，必然危及交易安全，有悖法律的公平正义。3.案涉商铺已具备办理产权证的现实条件。案涉商铺属于拆迁安置房三期，2013年东方广益公司已售出同类型商铺共43间，案涉商铺是其中一间。2018年下半年开始，上述商铺已具备办理产权证的条件，截止目前已成功办理完毕产权证的商铺有38间，余下商铺的产权证也正在办理过程中。但因冯建清不配合提供办证需要的相应材料不积极缴纳相关契税，导致东方广益公司未能协助办理案涉房屋的不动产权证。 冯建清辩称，合同责任系严格责任，除不可抗力或未进行约定的情况外，违约方不能以违约事实系第三方原因导致为由主张免责。《资产转让协议》签订时，东方广益公司就对案涉房屋所有权证办理过程中可能存在的政策影响因素明确知晓，而双方签订《资产转让协议》，即将该政策因素风险转化为商业风险，并约定了商业风险的承担方式。东方广益公司理应按约定承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 冯建清向一审法院起诉请求：1.确认冯建清与东方广益公司签订的《资产转让协议》于2019年4月24日解除；2.判令东方广益公司向冯建清退还房屋转让款2931216元。 一审法院认定事实：2014年2月17日，东方广益公司（转让方、甲方）与冯建清（受让方、乙方）签订《资产转让协议》一份，约定：“乙方于2014年1月17日在甲方委托成都联合拍卖有限公司依法举办的拍卖会上竞得下列房产，经甲乙双方友好协商，现订立协议如下：一、房屋基本情况：建筑面积123.68平方米，幢号。转让价格23700元/㎡，总价款人民币293.1216万元，拍卖成交后，乙方需在2014年2月14日前付清成交总价款的50%，剩余50%成交总价款在2014年2月28日前付清，成交价款缴至甲方指定的账户。乙方在付清全部成交价款之日起10个工作日内，甲方和甲方指定的物业管理公司共同将标的物交付给乙方；甲方承诺在乙方付清全部成交价款之日起，五年内为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；办理该房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用证》涉及的所有费用，包括但不限于契税、营业税、所得税、印花税、土地增值税、过户手续费、房屋维修基金等任何环节可能发生的税项、规费等，按照国家法律法规和行政部门相关规定由甲方、乙方各自承担，没有规定的由乙方承担。甲方应按照本协议的约定为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，若五年期限届满，非乙方原因导致《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未能办理完毕，乙方可以选择退还房屋，甲方在确认退房之日起10个工作日内将全部拍卖成交价款（无息）退还乙方（乙方在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还甲方）。无论乙方选择退还房屋或继续持有该房屋，均不得以此为由，向甲方和拍卖人追究任何法律责任。” 《资产转让协议》签订后，冯建清向东方广益公司支付购房款2931216元，2014年2月20日，东方广益公司向冯建清出具《收据》，载明收到冯建清转账2931216元，收款事由为三期西区拍卖款（华彩路21号附11号）。 一审另查明，2019年3月18日，四川谐首律师事务所袁晓靖律师向东方广益公司发出《律师函暨退房退款申请》，载明：“冯建清与贵司签署《资产转让协议》……但截至本函发送之日，贵司仍未向冯建清办理完毕《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，已超合同约定五年期限，故冯建清根据合同约定，享有退房权，但经与贵司多次沟通，贵司就退房退款事宜均不予理睬，现冯建清委托本所并指定袁晓靖律师作为其全权代表，函告贵司如下：一、依据双方签订的《协议》第五条违约责任第2点约定，向贵司提出退房退款申请，请贵司在收到本函件10日内确认退房，并在确认退房起10个工作日内退还冯建清已缴纳的房屋转让款人民币2931216元；二、冯建清将积极配合贵司完成退房相关事宜；三、若贵司逾期未予确认退房并退款，本所及冯建清将依法通过诉讼程序维护自身合法权益，并要求贵司承担因此造成的全部损失。” 2019年3月20日，东方广益公司向冯建清发出《东方广益公司致四川谐首律师事务所退房退款申请的回函》，载明：“我公司已于2019年3月19日收悉你方委托四川谐首律师事务所出具的退房退款申请。根据你方与我公司签订的《资产转让协议》。该资产位于成华区华彩路21号附11号。目前因政策调整，我公司正在积极协调市国土资源局完善手续，预计2019年第四季度可接件办理分户产权。” 2019年4月24日，四川谐首律师事务所袁晓靖律师向东方广益公司邮寄发出《解除合同暨退房退款通知》，载明：“本所接受冯建清的委托并指派袁晓靖律师全权代理冯建清与贵司房屋买卖纠纷相关事宜，本所于2019年3月18日向贵司发送了《律师函暨退房退款申请》，贵司已于2019年3月19日收悉并于2019年4月9日向本所回函，确认已收悉退房退款申请，但就办理分户产权事宜仍未给予明确的期限。现本所经与委托人冯建清商议确认，现代表冯建清通知贵司如下：一、冯建清于2019年4月24日正式解除与贵司签订的《资产转让协议》；二、请贵司在收到本通知后5日内，依据合同约定一次性退还冯建清房屋转让款2931216元；三、贵司退款后，冯建清将积极配合贵司办理房屋退房交接手续；四、若贵司逾期未予退款，冯建清将通过司法途径维护自身合法权益并依法追究因贵司延迟退款导致的资金损失。”东方广益公司于2019年4月25日收到该邮件。 一审还查明，案涉房屋于2014年11月28日登记在东方广益公司名下。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《资产转让协议》、《律师函暨退房退款申请》、《收据》、《东方广益公司致四川谐首律师事务所退房退款申请的回函》、《解除合同暨退房退款通知》、邮寄单、房屋信息查询记录、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，冯建清与东方广益公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定行使权力、履行义务。冯建清在协议签订后已经按约于2014年2月20日支付完毕全部购房款，东方广益公司亦应按照协议约定，至迟于2019年2月20日为冯建清办理房屋产权证及过户手续。东方广益公司抗辩称系因政策调整导致无法为冯建清办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。一审法院认为，双方签订的《资产转让协议》明确约定非因冯建清原因导致五年期限届满不能办理产权证及过户手续的，冯建清即有权解除合同，东方广益公司提出的因政策原因并非冯建清的原因，因此东方广益公司此项抗辩理由不成立；另，东方广益公司辩称冯建清未配合提交相关办证所需材料导致办证延迟，但东方广益公司并未举证予以证明，一审法院不予采信。因此，根据双方《资产转让协议》的约定，冯建清有权解除双方签订的《资产转让协议》，冯建清于2019年4月24日向东方广益公司发出了《解除合同暨退房退款通知》，东方广益公司于2019年4月25日收到该通知，故《资产转让协议》的解除时间为2019年4月25日。合同解除后，东方广益公司应退还冯建清购房款2931216元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、冯建清与东方广益公司于2014年2月17日签订的《资产转让协议》于2019年4月25日已经解除；二、东方广益公司于判决生效之日起十五日内向冯建清退还购房款2931216元；三、驳回冯建清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费预收30250元，减半收取15125元，由东方广益公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，东方广益公司当庭表示：如果经法院审查认为案涉《资产转让协议》已经解除，则在判决东方广益公司向冯建清退还全部房款的同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（[2019]254号）第36条、第49条的规定，应当同时判令冯建清向东方广益公司返还案涉房屋，并要求二审法院同时确认在《资产转让协议》解除的次日起案涉房屋的租金收益归东方广益公司所有。对此，冯建清明确表示：案涉房屋目前租赁给案外人使用，但冯建清已在提起本案诉讼后与承租人积极协商，一旦案涉《资产转让协议》经生效判决确认已解除，冯建清将积极与东方广益公司办理房屋退还事务；但，冯建清认为，应由东方广益公司先退还购房款，再由冯建清退还房屋，在东方广益公司尚未实际退还全部购房款之前，不应在本案中加判冯建清向东方广益公司退还房屋；东方广益公司关于合同解除之次日起的租金收益由其享有的主张，缺乏合同依据和法律依据，不应支持。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：案涉《资产转让协议》是否已于2019年4月25日解除，东方广益公司应否向冯建清退还已收取的全部购房款。现评判如下： 庭审已查明，《资产转让协议》签订后，冯建清向东方广益公司支付了2931216元，东方广益公司于2014年2月20日出具《收据》，载明收到冯建清支付的案涉全部购房款，但至今东方广益公司仍未能协助冯建清取得案涉房屋产权权属证明。根据《资产转让协议》第三条第2款关于“甲方（即东方广益公司）承诺在乙方（即冯建清）付清全部成交价款之日起，五年内为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》”的约定，能够认定东方广益公司逾期办证的违约事实客观存在。东方广益公司虽抗辩认为因缴纳土地出让金以及办证政策调整等因素造成的办证逾期并非东方广益公司的原因，但对此主张未举示任何证据予以佐证。在此情况下，冯建清于2019年4月24日委托律师向东方广益公司发出《解除合同暨退房退款通知》，符合《资产转让协议》第五条第2款关于“甲方应按本协议第三条第2款的约定为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，若五年期限届满，非乙方原因致使《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未能办理完毕，乙方可以选择退还房屋”的约定，其有权行使约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款及第九十七条的规定，案涉《资产转让协议》自冯建清发出的《解除合同暨退房退款通知》于2019年4月25日到达东方广益公司时解除，东方广益公司应向冯建清退还已收取的全部购房款，一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于东方广益公司在二审中提出应在本案中一并判决冯建清退还房屋以及确认自《资产转让协议》解除之日起的租金收益归东方广益公司所有的问题。本院认为，因案涉房屋目前由冯建清出租给案外人使用，案涉房屋的退还事宜必然涉及租赁合同关系中的承租方利益，在承租方未作为诉讼当事人参加本案诉讼，且双方对于合同解除后租金收益权明显存在分歧的情况下，本案不宜径行判令冯建清向东方广益公司返还房屋。双方之间可就房屋返还以及房屋的租金收益权在《资产转让协议》解除后的归属问题另案主张权利。 综上，东方广益公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30250元，由上诉人成都东方广益投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年六月三日 书记员 王朝阳