浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初312号 原告（反诉被告）：浙江兴隆包装有限公司，住所地武义县熟溪街道端村工业区。 法定代表人：徐剑平。 诉讼代表人：浙江五义律师事务所，该公司管理人。 委托代理人：王子林（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武义县恒江包装有限公司，住所地武义县熟溪街道余西村12号地块（浙江兴隆包装有限公司内第1幢）。 法定代表人：罗建军，执行董事。 委托代理人：崔红伟（特别授权代理），浙江一墨律师事务所律师。 第三人：武义诚信五金机械有限公司，住所地武义县熟溪街道东南工业区。 法定代表人：郑小菊，执行董事。 委托代理人：陈根兴（特别授权代理），男，1963年8月15日出生，汉族，住武义县。 原告浙江兴隆包装有限公司（以下简称“兴隆公司”）与被告武义县恒江包装有限公司（以下简称“恒江公司”）租赁合同纠纷一案，于2020年1月13日诉至本院，本院于同日受理立案。2020年2月18日，被告恒江公司向本院提出反诉。本案依法适用简易程序由审判员卢永胜独任审判，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告兴隆公司委托代理人王子林，被告恒江公司法定代表人罗建军及其委托代理人崔红伟到庭参加诉讼。2020年4月2日，本院依法追加武义诚信五金机械有限公司（以下简称“诚信公司”）为本案第三人，于2020年4月30日第二次公开开庭进行了审理，原告兴隆公司委托代理人王子林，被告恒江公司法定代表人罗建军及其委托代理人崔红伟，第三人诚信公司委托代理人陈根兴到庭参加诉讼。因原告兴隆公司未在法律规定的期限内交纳诉讼费用，本院于2020年6月10日裁定本案本诉按撤诉处理。本案现已审理终结。 被告恒江公司反诉称：2015年10月25日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于武义县余西村登记在原告名下以及登记在诚信公司名下房地产，租赁期限6年，自2015年10月25日至2021年10月24日，厂房及设备每年租金计238万元。合同签订后，原告向被告交付了租赁厂房及设备，由于原告出租的厂房、设备存在问题导致被告投入使用后产生损失，双方经协商签订了《租赁合同补充协议》就租金标准、租赁期限以及租金支付等事宜进行了重新约定，租赁合同期限调整为从2016年4月25日至2022年4月24日，调整后租金每年79万元，经过折抵后被告向原告预付租金413万元，剩余租金61万元于2021年4月25日一次性付清。2019年4月2日，被告通过司法竞拍后得登记在诚信公司名下的房地产，该地块的租金支付期限应计算至2019年4月2日，对于登记在原告名下的房地产实际上仍由原告使用，故认为应当按照《租赁合同补充协议》约定标准计算至实际腾退之日。根据租赁房地产实际使用时间计算，被告预付给原告的租金超过了被告实际承担的租金数额，原告应予以返还。被告在涉案房地产交付后，进行了部分厂房、办公室、配套用房等的建造，其中登记在诚信公司名下土地所建造的工程量经双方确认后共计2735908元；登记在原告名下土地上建造的工程量为967500元；上述工程量根据《租赁合同》第七条约定，被告所建造的工程可在租赁期限结束后折价给原告，由于被告在竞拍登记在诚信公司名下房地产时，该代建工程部分金额已经评估在内，且登记在原告名下的房地产所建造的工程也将与房地产一并返还给被告。由于原告进入破产程序，在租赁期限届满前提前解除租赁合同，原告继续占有被告多预付的租金以及连同房地产一并返还代建工程，无合法依据，根据破产法相关规定应当列为共益债务，由原告财产随时清偿。同时因租赁合同提前解除，给被告造成了提前腾空的搬迁损失预估损失10万元，该损失系原告解除合同所造成的必要且必然会发生的损失。综上，请求依法判令：1、原告向被告返还租金1601233.25元（其中23960.71平方米的租金计算至2019年4月2日，10795.18平方米的租金暂计算至2020年2月3日，实际计算至实际腾退之日止）；2、原告向被告返还租赁标的代建工程折价款1753288元（其中土地证号为2××4第04××49号土地上代建厂房折价款1395313元，土地证号2××3第07××23号土地上代建厂房折价款357975元）；3、确认上述第1、2项诉讼请求为原告的共益债务，由原告财产随时清偿；4、原告支付被告搬迁费用100000元；5、由原告承担本案诉讼费用。庭后，恒江公司撤回登记在诚信公司名下部分代建工程款的反诉请求，将诉讼请求变更为：1、原告向被告返还租金1601233.25元（其中23960.71平方米的租金计算至2019年4月2日，10795.18平方米的租金暂计算至2020年2月3日，实际计算至实际腾退之日止）；2、原告向被告返还租赁标的土地证号2××3第07××23号土地上代建厂房折价款357975元；3、确认上述第1、2项诉讼请求为原告的共益债务，由原告财产随时清偿；4、原告支付被告搬迁费用100000元；5、由原告承担本案诉讼费用。之后，恒江公司又撤回对变更后的第二、四项诉讼请求。 原告兴隆公司针对反诉答辩称：被告仅按租赁合同约定支付了第一年租金238万元，之后的租金从未支付过；管理人对于租赁补充协议并不清楚。按照破产法规定，双方租赁合同因法定原因解除，被告继续占用厂房理应按照市场价155元/平方米支付相应占用费，双方解除租赁合同后产生的后果并不构成共益债务；对于登记在诚信公司名下代建工程款与本案无关，被告在兴隆公司中并未代建过工程，无须返还代建工程款。 第三人诚信公司答辩称：兴隆公司和恒江公司之间的租赁合同纠纷，应由双方依照租赁合同约定处理，答辩人不是合同相对人，无权进行处理，不能行使相应的权利和义务。2××3年5月30日，诚信公司与兴隆公司签订土地买卖协议，将本案涉及诚信公司名下土地出卖给兴隆公司，兴隆公司在该土地上建造了厂房并办理了产权证，已实际占用及使用该厂房，但兴隆公司至今未付清转让款及办理过户手续，双方仅存在债权债务关系，对兴隆公司实际享有本案涉及诚信公司土地和厂房的所有权并无争议。目前兴隆公司已进入破产程序，但诚信公司和兴隆公司之间土地转让协议尚未履行完毕，管理人有权决定继续履行，依法办理过户手续及支付尚欠的转让款。 原告兴隆公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、民事裁定书和决定书，证明法院裁定受理兴隆公司破产清算一案，并指定浙江五义律师事务所担任兴隆公司管理人。 证据2、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系及租金标准、支付时间等事实。 证据3、租赁厂房协议，证明被告继续占用使用原告的厂房，并以155元/平方转租给武义维肯有限公司的事实。 证据4、解除合同及履行债务通知书、邮寄面单，证明管理人通知被告解除租赁合同及要求支付租金的事实。 被告恒江公司对上述证据质证后，认为证据1-3的证据三性均无异议，对证据4的真实性和合法性无异议，但应当给予被告在收到通知后六个月的腾退时间；第三人诚信公司未提出异议；原告提供的证据1-4来源合法、内容真实，且与本案存在关联性，本院予以认定。 被告恒江公司为证明其本诉和反诉主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、租赁合同及补充协议，证明原、被告之间就涉案厂房租赁期限、租金标准及支付等事项进行了重新约定。 证据2、代建工程明细清单（诚信公司部分），证明恒江公司在租赁期间对诚信公司的厂房进行了修改建造的工程量。 证据3、代建工程明细清单（兴隆公司部分）及照片，证明恒江公司在租赁期间对兴隆公司的厂房进行了修改建造的工程量。 原告兴隆公司对被告提供的证据质证后认为证据1显失公平，不予认可；证据2系诚信公司的工程量，与兴隆公司无关；证据3明细清单无兴隆公司签字盖章，对工程不予认可。第三人诚信公司未提出异议。本院认为证据1补充协议中有双方法定代表人签名并盖有公司印章，本院对补充协议予以认定；对证据2与兴隆公司无关，恒江公司也撤回该部分的反诉请求，故在本案中不作认定；证据3恒江公司在租赁期限的改建工程，因恒江公司在本案中撤回该诉请，本院在本案中不作认定。 综上，结合当事人的陈述及本院对证据的分析认定，本院认定事实如下： 2015年10月25日，兴隆公司和恒江公司签订了《租赁合同》一份，约定兴隆公司将坐落于武义县余西村的全部厂房（包括诚信公司名下的全部厂房）及生产设备租赁给恒江公司经营使用，租赁标的物为兴隆公司土地证号07××23，总面积10000平方米，办公楼（房产证号：20××18、20××17）总面积10795.18平方米；诚信公司名下（土地证号：04××49）总面积约为12843.3平方米，厂房、办公楼（房产证号20××19、20××20）总面积23960.71平方米，及生产设备。租赁期限6年，自2015年10月25日至2021年10月24日止。每年租金238万元，6年共计租金1428万元，每年支付一次，2015年10月25日支付238万元，余款于每年7月25日支付238万元；恒江公司在租赁期间如进行改造及新增设备，应征得兴隆公司同意，费用由恒江公司承担，所增加的设备归恒江公司所有，租赁期满后，恒江公司可自行拆回或折价给兴隆公司。合同签订后，恒江公司支付了第一年的租金238万元。 2016年1月10日，经兴隆公司同意，诚信公司、恒江公司和浙江雅安诺工贸有限公司签订《租赁合同》一份，约定诚信公司、恒江公司将坐落于武义县东南工业区余西工业区的厂房（房产证号：20××19、土地证号04××49，建筑面积6651.15平方米）出租给浙江雅安诺工贸有限公司使用，厂房装修期自2016年1月10日起至2016年2月28日止，装修期间免收租费，租赁期六年，自2016年3月1日至2022年2月28日，租金每年45万元。 2016年4月10日，兴隆公司和恒江公司因出租的厂房权属存在争议及设备有质量问题给恒江公司造成了损失，签订了《租赁合同补充协议》一份，约定：一、因厂房所有权争议及设备有质量问题导致恒江公司生产期限延误，双方同意为弥补恒江公司损失，将租赁期限在原有基础上往后顺延半年，即原租赁期限自2015年10月25日至2021年10月24日止变更为租赁期限为自2016年4月25日至2022年4月24日止，租赁期依旧为6年；二、因兴隆公司出租的厂房、设备问题导致恒江公司预生产投入等各项失达近150万元，双方协商一致由兴隆公司负责补偿90万元，该款项由恒江公司用以抵偿租金；三、因兴隆公司出租给恒江公司的厂房中尚有部分厂房产权归诚信公司所有，其中1号厂房底层已出租给浙江雅安诺工贸有限公司，所获租金45万元，其中27万元/年已划归诚信公司所有，1号厂房2-5层经三方协商同意全部划回诚信公司出租，面积为8915.5平方米，以平均价55元/平方米计算，计49万元，以上二项费用76万元应从原租金中扣除，另兴隆公司出租的五层纸板流水线设备存在严重质量问题，经双方协商一致同意该设备归还兴隆公司自行处置，按价值比例计算，机器部分每年应减少租金68万元，该机器存放占厂房面积3000平方米，租金每年减少15万元，扣除上述费用，兴隆公司出租给恒江公司租金变更为79万元，6年租金共计474万元；四、付款期限：2015年11月5日已付租金238万元，加上补充协议第二条90万元补偿款，和兴隆公司欠恒江公司货款本息、税费85万元，合计413万元先抵偿前五年租金，尚欠租金61万元于2021年4月25日一次性付清。 2018年11月8日，本院作出（2018）浙0723破申6号民事裁定书，裁定受理兴隆公司破产清算一案，并指定浙江五义律师事务所担任兴隆公司管理人。2019年6月17日，兴隆公司管理人向恒江公司发出解除合同及履行债务通知书，告知恒江公司与兴隆公司的租赁合同已视为解除，解除时间为2019年1月8日，请恒江公司于2019年6月21日前至管理人处协商租金交纳及腾空事宜。2020年4月18日，管理人在淘宝资产拍卖平台上公开拍卖兴隆公司位于武义县熟溪街道余西12号地块的不动产，武义广劲工贸有限公司以20982252元竞得上述房产，并于2020年5月13日付清了全部拍卖款。 2019年6月10日，恒江公司和武义维肯工具有限公司签订了《租赁厂房协议》一份，约定恒江公司承租的坐落于武义县东南工业区余西村原兴隆公司厂房一处，租用面积3100平方米，租金155元/平方米计租金480500元/年，宿舍楼6间，租金3360元/间/年计20160元，以上租金共计500660元。租用期间2019年6月20日至2020年6月19日。 2016年10月9日，本院作出（2016）浙0723民初1317号民事判决书，判决兴隆公司于本判决生效后十日内归还中国农业银行股份有限公司武义县支行借款本金2290万元及利息，中国农业银行股份有限公司武义县支行对登记在诚信公司名下坐落在武义县熟溪街道东南工业区（房他证武字第××号）的房地产拍卖、变卖后的价款在3823万元范围内享有优先受偿权。该民事判决书发生法律效力后，兴隆公司和诚信公司未在法律规定期限内履行法律义务。本院在执行过程中依法拍卖诚信公司名下的房产，恒江公司于2019年4月2日拍得诚信公司的上述房产。 本院认为，一、《厂房租赁合同》及补充合同效力：原、被告及诚信公司对2015年10月25日签订的《厂房租赁合同》均无异议，诚信公司在庭审中也明确同意租赁合同中涉及诚信公司名下厂房由兴隆公司负责出租；2016年4月10日，兴隆公司和恒江公司因出租的厂房权属存在争议及设备有质量问题给恒江公司造成了损失等问题又签订了《租赁合同补充协议》一份，对原厂房租赁合同的租期、租金等作了调整；依照合同法第七十七条之规定，当事人协商，可以变更合同，故上述二份协议均系当事人真实意思表示，且发生在法院受理兴隆公司破产清算一年之前，可认定为合同有效。双方对租金、租期等在补充协议有约定的内容应以补充协议重新约定为准；故认定兴隆公司和恒江公司之间的租赁期限为6年即2016年4月25日至2022年4月24日止。租金每年79万元，6年租金共计474万元，恒江公司已付租金238万元，折抵补偿款90万元和货款本息、税费85万元，共计已交房租413万元。 关于租金从238万元/年调整为79万元/年的说明：1、诚信公司面积6651.15平方米（2228.88+4422.27）出租给浙江雅安诺工贸有限公司，年租金45万元，其中27万元归诚信五金；2、诚信公司1号厂房2-5层面积8915.5平方米同意划归诚信公司，该部分租金49万元；3、机器部分租金68万元；4、机器存放占兴隆公司厂房面积3000平方米，减少租金15万元。 二、兴隆公司和诚信公司的租赁面积和租金：2015年10月25日租赁时兴隆公司的面积为10795.18平方米，诚信公司的面积为23960.71平方米。2016年1月10日，诚信公司经恒江公司出租给浙江雅安诺工贸有限公司的面积6651.15平方米，根据兴隆公司和诚信公司收取租金比例计算，由兴隆公司收取租金的面积为2660.46平方米。2016年4月10日兴隆公司和恒江公司签订补充协议时，兴隆公司存放机器的面积为3000平方米，兴隆公司划回诚信公司出租的面积8915.5平方米，经计算双方签订补充协议时的恒江公司租用兴隆公司的面积7795.18平方米，诚信公司的面积为11054.52平方米；年租金79万元按面积分摊计算兴隆公司部分的年租金为326699.75元，诚信公司部分的租金为463300.25元。 三、租金的计算：根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复，视为解除合同。租赁合同解除后，承租人负有返还租赁物的义务，出租人多收的剩余租金则构成不当得利，应予以返还，根据破产法第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。本院于2018年11月8日受理兴隆公司破产清算一案，管理人未通知其履行租赁合同，双方的租赁合同视为解除。双方解除合同后，未对租金进行重新约定，应按原租赁合同约定的厂房租金标准计算租金，但恒江公司在合同解除后擅自转租的租金应返还给兴隆公司。兴隆公司部分的租金（包含占用费）：自2016年4月25日至转租之日即2019年6月10日，以年租金326699.76元计算为1021272.40元，转租部分的租金收入500660元返还给兴隆公司所有；未转租部分的租金根据面积4695.18平方米按年租金326699.76元计算租金182760.25元。诚信公司部分的租金（包含占用费）：自2016年4月25日至2019年4月2日，以年租金463300.25元计算租金为1360706.49元；综上，恒江公司应交租金3065399.14元，恒江公司已预付租金413万元，相抵后由兴隆公司退还恒江公司租金1064600.86元，该租金系解除租赁合同产生的共益费用，从兴隆公司的财产中优先支付。兴隆公司辩称其多次与恒江公司协商租金未果，在本案要求恒江公司按市场价155元/平方米计算合同解除后的租金，因依据不足，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，第四十二条，第四十三条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江兴隆包装有限公司与武义县恒江包装有限公司租赁合同解除后，浙江兴隆包装有限公司返还武义县恒江包装有限公司预付租金为共益债务为1064600.86元； 二、驳回被告武义县恒江包装有限公司的其他反讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件反诉受理费17218元，由原告浙江兴隆包装有限公司负担7191元，被告武义县恒江包装有限公司负担10027元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢永胜 二〇二〇年六月十日 代书记员 江 莉