广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8868号原告：梁丽嫦，女，汉族，1951年3月10日出生，住址：广东省佛山市南海区************，公民身份号码：440************823。委托诉讼代理人：区庆萍、王子君，分别系广东信广律师事务所律师、实习律师。被告：成天秀，女，汉族，1982年10月25日出生，住址：广东省连州市*****************，公民身份号码：441************627。原告梁丽嫦诉被告成天秀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区庆萍、王子君与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》项下房屋买卖合同关系；2、被告向原告返还购房款370000元；3、被告向原告支付违约金55000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月11日，原告经案外人佛山市南海区金韵房地产中介服务部（以下简称金韵中介服务部）介绍与被告签订涉案《房地产买卖合同》，约定由被告将涉案佛山市禅城区行仁里169号201房以550000元转让予原告，并约定违约方需按总成交价的10%支付违约金。签订合同后，原、被告双方于2018年3月12日共同前往行政服务中心办理房产过户完税手续，原告向税务部门缴纳了房产过户的相关税费。2018年3月14日，原、被告共同向房管部门递交房产过户所需相关合同文件，经房管部门审核后确认：涉案房产为无抵押、无查封状态，可以办理房产过户登记，且原告符合购房条件，房管部门同时向原告出具了收件回执。原告依约合计向被告支付了550000元购房款，被告则于同日向原告出具《交付证明》，将该房产交付给原告占有使用。2018年3月21日，因原、被告双方约定待办理完毕房产过户手续后原告再向被告支付200000元购房款，被告遂向原告女儿庞海华名下银行账户转账200000元。2018年9月22日，原告女儿庞海华又通过其名下银行账户向被告转账20000元，故被告已向原告退还180000元购房款，其实际收取的购房款金额为370000元。后原告向房管部门了解房产办证进度时，被告知该房产因涉被告与案外人张淑仪等人存在物权纠纷，已被佛山市禅城区人民法院查封【案号：（2018）粤0604民初4235号】，故无法成功办理过户登记手续。据原告了解，案外人张淑仪等诉被告物权纠纷一案经一二审法院判决，被告需协助案外人张淑仪将涉案房屋变更登记至案外人张淑仪名下。期间原告曾提出查封异议，但依然无法通过查封异议的相关法律程序维护自身合法权益。现原告已支付购房款和相关税费，被告的违约行为造成了原告的巨大经济损失，严重侵害了原告的合法权益，原告特依法诉诸法院，请法院判如所请。被告辩称：被告同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但被告现无力返还购房款及支付违约金。诉讼中，原告提交以下证据：1.原、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》。证明原、被告双方于2018年3月11日签订《房地产买卖合同》，约定被告将涉案佛山市禅城区行仁里169号201房以550000元转让予原告。3.《收款证明》（2张）、《中国农业银行个人明细对账单》、《常住人口登记卡》（原告与案外人庞熙佳）、案外人庞熙佳身份证复印件。证明原告向被告支付全部购房款550000元，被告确认收到全部购房款，案外人庞熙佳与原告系母子关系。4.《中国农业银行活期存折明细清单》、《账户交易明细查询》、案外人庞海华身份证复印件。证明原告支付完毕购房款550000元后，因双方约定待办理完毕房产过户手续后原告再向被告支付200000元房款，被告于2018年3月21日转账200000元至原告女儿庞海华名下银行账户，后原告女儿庞海华又通过其名下银行账户于2018年9月22日向被告转账20000元，故被告实际仅收取370000元购房款。5.《交付证明》。证明被告于2018年3月14日将涉案房产交付予原告。6.《房产交易申报单》、《一门式业务收件回执第一联》、《广东增值税普通发票》、《税收完税证明》。证明①原、被告双方前往税务部门办理涉案房产的完税手续，原告缴纳了房产过户所需全部税费；②原、被告双方共同在不动产交易中心递交了房产过户所需的全部文件；③经不动产交易中心审核后确认涉案房产无抵押无查封，可以办理过户登记，原告取得收件回执。7.（2018）粤0604民初4235号民事判决书、（2019）粤06民终3394号民事判决书。证明原告在跟踪查询涉案房产的办证进度时得知，涉案房产因涉及案外人张淑仪等人与被告的民事诉讼纠纷而被法院查封，原告在该案一二审均申请作为案件第三人参加诉讼。后法院判决被告协助案外人张淑仪将涉案房产变更登记至案外人张淑仪名下。8.（2018）粤0604民初15755号案卷材料。证明①原告对（2018）粤0604民初4235号一案提出查封异议申请，法院作出（2018）粤0604执异160号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封，后案外人张淑仪提起诉讼，被法院裁定驳回起诉；②原告向法院申请解封房产但最终未能获得批准；③原告进行了查封异议等法律诉讼程序，但涉案房产仍未被解封，原告无法取得房产所有权。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取以下证据：《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第7组证据，系民事判决，且有原件核对，与本案相关联，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年3月13日，原告（买方）、被告（卖方）与案外人金韵中介服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0001412），合同主要内容如下：“……第一条物业情况1、该物业【建筑面积】为92.54平方米……2、产权状况为以下第1项：（1）卖方持有《房地产权证》、《房地产权共有证》号码为：粤（2016）佛禅不动产权第007247……5、该物业之成交价为550000元。……第二条付款方式买卖双方同意按第1种方式收付房款：（1）一次性付款1、定金：50000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。定金余款：500000元，买方须在2018年6月30日前支付给卖方。2、交易递件：买卖双方同意按以下第1种方式办理交易过户手续。（1）买卖双方同意于2018年3月14日前办理交易过户手续。3、首期房款（含定金）：350000元，买方支付时间为以下第2项。（2）房管部门受理交易递件当天。4、尾期房款：200000元，买方支付时间为以下第2项。（2）房屋交付使用当天。……第五条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过10天的仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行；3、买卖双方已知悉佛山市住房限购政策的具体措施，并同意继续交易，双方并无异议。（1）解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。……”同日，原、被告双方就涉案房屋向佛山市禅城区地方税务局申报房产交易。2018年3月14日，被告出具《收款证明》，确认收到原告支付的首期购房款350000元。同日，原、被告共同签订《交付证明》，确认被告向原告交付涉案房屋及钥匙一串。同日，佛山市禅城区******出具《一门式业务收件回执》，确认收取涉案房屋买卖转移登记相关书面材料。2018年3月21日，被告再次出具《收款证明》，确认收到原告支付的购房余款200000元。另查明一，本院于2018年12月10日就张淑仪、李智玲、李智美、李智君、李智观、李迦泽诉成天秀（本案被告）物权纠纷一案作出（2018）粤0604民初4235号民事判决书，判令成天秀协助张淑仪办理佛山市禅城区行仁里169号201房权属变更登记手续至张淑仪名下。后成天秀不服上述判决并向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2019年8月13日作出（2019）粤06民终3394号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明二，依据佛山市自然资源局于2020年4月14日出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，涉案房屋由案外人张淑仪单独所有，取得方式为根据（2019）粤0604执13880号执行裁定书所得，登记日期为2019年10月17日。诉讼中，原、被告一致确认被告实际向原告收取购房款370000元。另，被告自述对原告主张的违约金金额无异议，但目前无力支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及案外人金韵中介服务部签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同约定全面善意地履行各自承担的义务。依据上述《房地产买卖合同》的相关约定，被告负有协助原告办理涉案房屋不动产权转移登记的合同义务。然经查明，涉案房屋因被告与案外人之诉致被变更不动产权登记至案外人名下，原、被告之间已无法就涉案房屋办理不动产权变更登记，故被告已构成违约，并确已导致原告合同目的无法实现，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及上述合同第五条的约定主张解除合同项下房屋买卖合同关系，本院依法予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述房屋买卖合同关系，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除房屋买卖合同关系的通知到达被告，故本院确认涉案《房地产买卖合同》项下房屋买卖合同关系已于2020年4月15日解除。合同解除后，被告依法应向原告返还已收购房款合计370000元，本院对原告相关返还购房款诉请予以支持。至于原告主张的违约金，如上分析所述，被告构成违约并致合同解除，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及上述合同第五条的约定，按购房款总价10%向被告计收违约金55000元（550000元×10%），被告对该违约金金额亦不持异议，本院对原告相关违约金诉请亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告梁丽嫦与被告成天秀、案外人佛山市南海区金韵房地产中介服务部于2018年3月13日签订的《房地产买卖合同》（编号：0001412）项下房屋买卖合同关系于2020年4月15日解除；被告成天秀于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁丽嫦返还佛山市禅城区行仁里169号201房购房款370000元；被告成天秀于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁丽嫦支付违约金55000元。如被告成天秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4650元，由被告成天秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年五月二十二日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。