湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2730号原告：恩施福万佳物业服务有限公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路特66号，统一社会信用代码914228010581324015。法定代表人：何诗双，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘德坤，湖北施州律师事务所律师。被告：吴学恒，男，1958年6月25日出生，住恩施市，原告恩施福万佳物业服务有限公司（以下简称福万佳物业公司）与被告吴学恒物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年5月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福万佳物业公司的委托诉讼代理人刘德坤，被告吴学恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福万佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令吴学恒向福万佳物业公司支付自欠缴之日起至2020年12月底的物业服务费、垃圾费、滞纳金等合计7272.58元（暂计算至2019年10月1日），并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清之日止；2、请求判令吴学恒承担本案诉讼费、快递费。诉讼过程中，福万佳物业公司将第1项诉讼请求明确为：判令吴学恒支付2015年9月1日至2020年12月31日的物业费8859元，并以8859元为基数按年利率6%支付自开庭之日起至实际付清之日止的资金占用费。同时放弃要求吴学恒支付滞纳金、垃圾费及快递费的诉讼请求。事实与理由：2015年8月31日，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，根据该合同约定福万佳物业公司成为首府小区的物业服务企业，其小区业主应当按照住宅每平方米每月1.2元、商业物业每平方米2.2元的标准按年支付物业费。后，福万佳物业公司在合同期间全面履行了合同义务，吴学恒生活在该小区，经福万佳物业公司向吴学恒发出交纳物业管理费的通知后，吴学恒仍没有履行完毕交纳物业费的义务。综上，福万佳物业公司依法向法院起诉，望判如所请。吴学恒辩称，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订的物业合同，根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘物业服务企业。福万佳物业公司在未招投标的情况下承接物业服务不合法；自己并没有与福万佳物业公司签订物业服务合同；福万佳物业公司入驻首府小区提供物业服务以来并没有给业主提供良好的物业服务，自己居住楼栋的电梯也经常出现故障，自己的妻子在乘坐电梯时因电梯故障受到惊吓后一家人已搬出首府小区，未实际居住在该小区。小区管理也混乱，自己的私家车被擦物业也未处理。综上，自己不应向福万佳物业公司缴纳物业管理费，请求人民法院依法驳回福万佳物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴学恒系恩施市叶挺路66号首府小区17栋2702室的业主，其房屋建筑面积为115.35㎡。2015年8月29日，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，约定由福万佳物业公司为首府小区提供物业管理服务，服务期限为2015年9月1日起至业主委员会正式成立并与福万佳物业公司或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。合同第三条约定福万佳物业公司提供的公共性物业服务为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护与管理等内容。第六条关于物业服务收费标准为：住宅1.2元/月/平方米。第八条约定物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年第一个月履行缴纳义务。该合同签订后，福万佳物业公司依约在2015年9月1日起为该小区提供物业管理服务，但吴学恒欠交2015年9月1日起至2020年12月31日的物业费，经福万佳物业公司催收未果，致福万佳物业公司诉至本院，请求判准前述诉请。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订的《信达首府前期物业管理服务合同》，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对全体业主具有约束力。故吴学恒关于未与福万佳物业公司签订物业合同的抗辩理由本院不予采纳。吴学恒虽长期未在案涉房产居住，亦并不属于减免物业费的法定理由。吴学恒提出的车被擦挂问题，属另一法律关系，可另行主张权利，亦不属于减免物业费的依据。吴学恒辩称，根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，住宅物业的建设单位，应通过招投标的方式选聘物业服务企业，福万佳物业公司在未招投标的情况下承接物业服务不合法。对此，本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十四条之规定，“国家提倡建设单位……通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，但该条款并非强制性规定，且福万佳物业公司亦实际向业主提供了相应的物业服务，吴学恒作为业主事实上也接受了该公司提供的物业服务，故对该辩称观点，本院不予采纳。综上，福万佳物业公司为包括吴学恒在内的恩施市叶挺路66号首府小区的业主提供了物业管理服务，吴学恒应按照合同约定交纳物业费。但吴学恒在福万佳物业公司进行催收之后仍未交纳，已构成违约。故福万佳物业公司主张要求吴学恒支付2015年9月1日至2020年12月31日欠交的物业费8859元（1.2元/㎡/月×115.35㎡×64个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于福万佳物业公司主张的资金占用费的诉讼请求，因无合同约定，且考虑到福万佳物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故对福万佳物业公司主张的资金占用费本院不予支持。但需指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。本案审理中，福万佳物业公司自愿放弃关于滞纳金、垃圾费及快递费的诉讼请求，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、吴学恒于本判决生效之日起三日内支付恩施福万佳物业服务有限公司2015年9月1日至2020年12月31日期间的物业费共计8859元。二、驳回恩施福万佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由吴学恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 凤二〇二〇年六月十一日书记员 陈晓东