辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终302号上诉人（原审原告）：王影，女，1972年9月18日生，汉族，个体业者，现住锦州市太和区。委托诉讼代理人：韩学林，男，1949年6月3日生，汉族，现住葫芦岛市龙港区。上诉人（原审被告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人：王磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人王影因与上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称润欣（葫芦岛）公司）租赁合同纠纷一案，葫芦岛市连山区人民法院于2018年5月17日作出（2016）辽1402民初696号民事判决，王影、润欣（葫芦岛）公司均不服该判决，上诉至本院。本院于2018年12月4日作出（2018）辽14民终1351号民事裁定，将该案发回重审。葫芦岛市连山法院经审理后于2019年10月22日作出（2019）辽1402民初370号民事判决，王影、润欣（葫芦岛）公司均不服该判决，上诉至本院，本院于2020年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王影及其委托诉讼代理人韩学林，润欣（葫芦岛）公司的委托诉讼代理人吴春伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王影上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第四项。2、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿利息323017.74元。3、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿362件库存非应大品牌服饰损失195741元。4、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿王影和证人等差旅费35414元。5、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿670414.2元。6、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿侵权损失费191358元。7、请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿消防装置漏水事故损失费70000元。8、因王影在合同中无过错，不应承担30%的违约过错责任，请求二审判定由润欣（葫芦岛）公司对王影补充赔偿损失费1550315.18元。9、本案的全部鉴定费、诉讼费由润欣（葫芦岛）公司承担。以上共计：3036260元。事实与理由：王影（乐都汇购物中心LIF009、LIF010号店铺承租商铺）诉润欣（葫芦岛）公司（店铺出租方）合同纠纷案一审下达了（2019)辽1402民初370号判决书。判决书虽然确定了乐都汇购物中心没有整体开业造成了商铺损失，但只判定对王影承担违约过错的一部分经济损失3617402.08元、润欣（葫芦岛）公司退回王影保证金39090元，并未对润欣（葫芦岛）公司以下其它的违约、泡制虚假合同以及侵权的事实予以审判并对王影予以判赔：一、润欣（葫芦岛）公司出租店铺时其乐都汇建筑工程尚未竣工验收，未依法在建设工程竣工后申请消防验收，未取得产权证明。依法不得交付使用，更不得出租。说明：一审辩论早已终结，润欣（葫芦岛）公司至今仍未按庭审要求提交上述证件。根据证据规则可以认定，其建筑工程没有竣工验收，其出租建筑无产权证明和没有进行TESCO乐都汇整体建设工程综合消防验收。润欣（葫芦岛）公司属故意违反国家效力性强制性规定、隐瞒合同重大事实的出租违法建筑行为，不仅是制定格式合同先期违约，也是欺骗王影行为。二、润欣（葫芦岛）公司出租房屋未按《店铺租赁合同》第18条依法登记备案，对店铺的经营损失应承担违约、赔偿责任。三、润欣（葫芦岛）公司不是商业企业，对承租的店铺未有商业企业的管理权利，其雇佣的“乐购”、“乐购超市”、“乐都汇购物中心”、“华润万家”管理公司在葫芦岛市没有注册登记子公司或分公司，无主体资格，诉讼主体不适格，对承租的商铺更无商业管理权利。应属合同先期违约。润欣（葫芦岛）公司泡制的格式化合同以制约强制店铺遵守，不仅是对企业出资人的经营管理权和个人财产所有权（店铺）的侵权，其加重店铺责任、排除商铺权利的条款，依法属无效或应撤销条款。润欣（葫芦岛）公司冒用公司的名义的违法行为应由有关部门予以取缔和处罚，并对承租店铺的损失优先承担民事赔偿责任。四、依据《企业名称登记管理规定》第三条；《企业法人登记管理条例》第十四条；《无照经营查处取缔办法》第二十条规定，商业企业依法必须进行名称登记、办理营业执照并经企业法人登记后方能开业，而乐购、乐都汇及华润万家在葫芦岛市未依法进行名称登记、办理营业执照并经企业法人登记，不仅不能开业，还应追究无照无证非法经营责任。五、润欣（葫芦岛）公司没有按合同约定向店铺发出：“购物中心开幕（开业）通知”和“店铺交付日通知”，致使店铺至今未能开业应属违约行为。六、上诉状称2013年11月26日其购物广场的购物中心可以交付使用是错误的，因其项目竣工和环境保护届时未经验收。根据《建筑工程消防监督管理规定》第二十条规定，润欣（葫芦岛）公司在应大服装专卖店实体墙开设防火门及乐都汇一层东侧实体外墙开设安全门和疏散走道的设计变更及竣工后必须经消防监督机关核准验收。验收责任人依法应是产权人润欣（葫芦岛）公司。七、一审判决漏掉润欣（葫芦岛）公司对王影的违约损失赔偿项目如下：1、利息判赔至2019年2月28日是错误的，王影实际诉讼请求是至判决给付之日止，现暂时计算到2019年12月31日，应补充赔偿323017.74元；2、根据辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司《资产评估报告》辽天渤资评鉴字[2019]第009号第十一条5款说明，王影申报的362件库存非应大品牌服饰计195741元，因未能查询到评估基准日的市场价格未予评估。判决书中漏掉了该项赔偿。据此，润欣（葫芦岛）公司还应对王影补充违约赔偿195741元，并且这部分服装至今还被润欣（葫芦岛）公司扣押，由于长期漏水、受潮，已经发霉变质；3、王影和证人等往返锦州和葫芦岛的维权诉讼差旅费、车辆过路及加油费，计35414元。八、一审判决书采信无资质的北京希地环球建设工程顾问有限公司出具的《乐都汇购物中心LIF009、LIF010号商铺司法鉴定评估报告》（2018)北希地第234号（以下简称《评估报告》)定案是错误的。王影承租的店铺装修造价为1431500元，应由润欣（葫芦岛）公司承担违约赔偿全部损失。但是判决书釆信了无资质的鉴定机构的《评估结论》定案是错误的，理由如下：1、首先，王影店铺由北京梵尚优品装饰设计有限公司总承包，既在一线城市北京地区釆购装饰材料由公司技术人员、工人设计施工，然后运抵四线城市葫芦岛地区施工，其实际工程及安装消耗定额配套费用定额及人工取费标准的差价显然不同，一线城市远远高于四线城市。而《评估报告适用《辽宁省装饰装修工程消耗量定额》（2008)、《辽宁省安装工程消耗量额定》（2008)及其配套的费用定额、施工期间辽宁省建筑建材业建材市场信息平均价格”做出的工程鉴定金额仅为：761085.88元，远远低于实际造价的1431500元，显然是错误的、不公平的。再者，其造价应适用2013年工程消耗定额和人工取费标准，但其却适用了过期的2008年标准，不仅如此在现场勘察中极不认真，不仅漏掉了一些鉴定项目，而且将800mm规格的地砖误检为600mm规格等还有其他多项不实结论详见明细。2、根据《司法鉴定通则》第十九条和三十七条规定，司法鉴定意见书即评估报告必须由二名司法鉴定人到场鉴定并签字，而该鉴定机构只有一人到场（复核人没有到场），评估报告签名是违反鉴定法定程序的。3、该鉴定机构的《工程造价咨询企业资质证书》2018年12月31日资质有效期止，2019年起作废，已没有了鉴定资格。据此，以上司法鉴定机构的《评估报告》是无效的，而一审法院釆信该证据定案是错误的。据此，润欣（葫芦岛）公司应赔偿王影装修费用的全部损失，即还应补充赔偿王影损失1431500元-761085.88元（一审已判赔)=670414.2元。九、至今本案处于诉讼期和润欣（葫芦岛）公司对王影店铺的租赁期，而润欣（葫芦岛）公司在未告知王影及司法机关的许可下擅自毁坏撬开王影原有的店铺门锁，然后加封了自己的二道门锁，造成王影无法检验处理店内货品。更为严重的是造成店内4箱(54件）应大皮草服装丟失价值117999元；灯具、轨道、电线等丟失价值45100元；收银系统、地毯和房门丢失价值20259元；店内货柜、货架等装饰被拆毁损失8000元。以上侵权损失计191358元，另外，润欣（葫芦岛）公司对王影不仅应承担侵权赔偿责任，还应追究其非法占有他人财物的法律责任。其次，因润欣（葫芦岛）公司的店铺屋顶灭火喷淋消防装置、墙面等漏水，造成了王影店内装修装饰、道具和货品浸渍，重新刮大白等修复费70000元，润欣（葫芦岛）公司对王影应承担赔偿责任。再者，本起合同纠纷均为润欣（葫芦岛）公司对合同的先期违约、合同履行期违约、提供虚假格式合同诱骗商户上当以及侵犯商户合法权益所造成的，是全部的违法过错方。可以说证据确凿，而找不出王影的任何过错证据，这与判决书所谓“商业风险”无关，应遵守过错赔偿法则。据此，判决书以商业风险为由，认定由王影承担违约损失赔偿额的30%。是无理由的,无法律依据的，无证据的，应予以纠正。应由润欣（葫芦岛）公司补充赔偿王影损失1550315.18元。综上，一审对润欣（葫芦岛）公司上述的违约责任造成王影不能实现合同的目的（经营净利润）、泡制虚假合同诱骗王影（承租店铺）上当过错，以及对王影的侵权的事实没有认定并审判。据此，请求二审法院予以纠正并支持王影的上诉请求，做出公正的裁决。润欣（葫芦岛）公司辩称，王影的上诉理由没有证据支持，不应得到法院支持。润欣（葫芦岛）公司上诉请求：依法改判驳回王影的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案店铺系经消防验收合格的房屋，能够开业经营，王影没有开业经营是其自身原因导致，而不是润欣（葫芦岛）公司原因导致，润欣（葫芦岛）公司不应承担违约责任。涉案店铺所在楼层已经取得《建设工程消防验收意见书》，与《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条1规定，涉案店铺所在楼层已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。润欣（葫芦岛）公司已经交付了店铺，商铺不存在不能开业经营的任何法律障碍。根据葫芦岛本地法院其它同类案件的生效判决认定内容，涉案店铺所在楼层具备开业条件且其它店铺也已经实际经营。王影装修完成后商铺具备经营条件，其自行决定不开业经营并在其他场所增开新店，不是润欣（葫芦岛）公司的过错。在承租店铺已经具备开业条件的情况下，王影没有正常开业，一审法院却认定润欣（葫芦岛）公司存在违约，实际上是把正常应当由王影承担的商业经营风险完全转嫁给了润欣（葫芦岛）公司。从全国各地法院的类似商场租赁合同纠纷案件的判例看，各地法院均认为在商场的消防验收合格后，装修后进行开业前消防安全检查申报的义务人是租赁经营者自身，因此，各地法院判例均认定，在整体消防验收合格的情况下，即使租赁商铺自身没有办理消防安全检查合格证，租赁经营者也不能以此作为拒付租金的理由。二、王影没有任何证据证明锦州的货物是为润欣（葫芦岛）公司店经营购进，其货物损失与润欣（葫芦岛）公司店不存在唯一的关联关系，不应由润欣（葫芦岛）公司承担。王影购进的道具及服装存放于锦州，却主张是由于葫芦岛乐都汇店不能开业而将货物运至锦州销售，不符合基本的生活常识。王影早在1999年就在锦州成立了应大服装专卖店，此后又在锦州成立了多家服装店。如果王影的说法成立，货物的运输路径应当是从发货地先运送至葫芦岛，再从葫芦岛运送至锦州，不应当将货物直接运送至锦州。更为重要的是，早在与润欣（葫芦岛）公司签订租赁合同的2013年7月13日，王影已在葫芦岛的宏运商厦成立了一家服装店，而王影进货的时间也在宏运商厦店成立之前。在进货时间、货物运输路径、店铺成立时间地点之间存在诸多矛盾的情况下，原审法院在只有王影自述无其他任何证据的情况下，依据什么认定其进货就是为了润欣（葫芦岛）公司店，而将所有货损都归属于润欣（葫芦岛）公司，而王影在锦州、葫芦岛两地经营多家服装店是客观事实，正是由于这一事实，法院应当有最基本的合理怀疑，在其不能提供证据证明进货与润欣（葫芦岛）公司店存在唯一关联关系情况下，一审法院简单粗暴的认定上诉人对王影所谓的货物损失承担赔偿责任，缺乏证据证明。三、一审法院认定润欣（葫芦岛）公司赔偿租金、保管费、货物搬运费没有任何依据。首先，一审法院判决润欣（葫芦岛）公司承担租金、保管费、货物搬运费的逻辑与驳回装修费运费的逻辑是相互矛盾的。按照王影的逻辑，由于其承租的涉案商铺没有开业，其另行租用房屋存放货物、另行租用商铺装修，并发生了运费。不管是租金、保管费、运费还是装修费的产生都应该是基于相同的事实和理由。一审法院在已经认定装修费用595000元及运费3300元与本案无关联的情况下，又判决润欣（葫芦岛）公司承担所谓的租金68万、保管费6万及搬运货物的运费12650元，完全是自相矛盾的。其次，即使部分货物是乐都汇店经营而购进，润欣（葫芦岛）公司已经在2013年10月30日将商铺交付到王影手中，无论其开不开业，都可以将货物置于润欣（葫芦岛）公司店中，没有必要再另行租用场地存放。再退一步讲，即使另行仓储是必要的，王影完全可以在葫芦岛本地寻找仓库而不是门市进行储存，仓储费用也会更低，而不符合逻辑的是，王影租赁锦州的门市房用于储存货物。其一锦州到萌芦岛调货不便，其二租赁门市房的房租要远远高于仓库的租金，其三润欣（葫芦岛）公司店的年租金仅为18万元，王影却另租门市用来储存货物，承担每年34万元的高租金，因此其另行仓储的行为本身就是不必要的，远高于租赁仓库费用的门市租金更不符合常理，润欣（葫芦岛）公司不应当负担。四、王影借款行为发生于双方达成合作意向之前，其利息损失不属于因筹备润欣（葫芦岛）公司店而发生的损失，款项来源与润欣（葫芦岛）公司无关，原审法院认定有误。首先，王影与锦州银行永丰支行签订借款合同的时间是2013年5月30日，而王影与润欣（葫芦岛）公司签订租赁合同的时间是2013年10月30日。原审法院认定事实中模糊了租赁合同签订的时间，但是其借款的时间远远早于租赁合同签署的时间，王影的借款行为与润欣（葫芦岛）公司的经营不具有关联性。其次，原审法院认定事实中将首次借款的300万均认定为订货款，但王影提供的证据中仅有一笔230万的汇款单上备注了是订货款，原审法院认定有误。而由于王影在锦州与葫芦岛拥有不止一家店铺，原审法院不应当认定此订货款与润欣（葫芦岛）公司店存在唯一的因果关系。再次，原审法院仅凭王影单方的陈述即判决了巨额的利息，而对利息的计算方法、计息基数、计息期间、计息利率等均未予查明，甚至王影以年利率24%向自然人借款的超高利息，仍判令由润欣（葫芦岛）公司承担，完全超出了润欣（葫芦岛）公司订立合同时的可预见损失。最后，除了首笔借款中的230万的汇款单上有“订货款”的备注外，其余所有款项以及后续借款均无证据支撑与经营有关，更不能证明与润欣（葫芦岛）公司店有关。原审法院也不应仅凭一方的陈述而无任何证据支撑的情况下认定后续的借款与前期借款存在关联关系。因此，王影的借款行为与润欣（葫芦岛）公司无关，借款利息不应得到支持。需要强调的是，无论王影的款项来源如何，此款项最终都转化为了等值的货物及装修，那么一方对货物及装修的损失进行赔偿，即已经达到了法律规定的填平损失的状态。在此基础上，又对利息进行索赔，实际上是存在着重复赔偿的陷阱。同时，在最高院与各地高院的判例中，对于合同一方的融资利息，在另一方没有明确要求其融资借贷的情况下，法院认定为是间接损失，没有法律依据，或者依照《合同法》第一百一十三条“损失赔偿的范围”认定利息损失已经超过润欣（葫芦岛）公司订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，均予以驳回。综上，润欣（葫芦岛）公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，原审法院的判决无事实及法律依据，请求法院依法维护润欣（葫芦岛）公司的合法权益。王影辩称，一、润欣（葫芦岛）公司一期购物中心（含润欣（葫芦岛）公司L1F009、L1F010商铺应大店铺以下简称应大店铺）消防验收不合格整体没有开业是导致王影的应大店铺没有开张的直接原因。润欣（葫芦岛）公司应承担违约赔偿责任。二、根据《建筑工程消防监督管理规定》第13条、第14条，《公共娱乐场所安全管理规定》第2条规定，王影承租店铺的装修工程部署申请报批消防验收之列。据此，承租商铺不是申报消防安全检查合格证的义务人。三、王影在锦州租库存货是为葫芦岛应大服装乐都汇专卖店经营商品所需，具有唯一关联性，其产生的租金、保管费及搬运费应由润欣（葫芦岛）公司承担损失赔偿责任。四、王影借款行为是发生于双方达成合作意向之后，其利息损失属于因筹备应大服装乐都汇专卖店而发生的损失，与润欣（葫芦岛）公司有关，原审法院认定事实正确，判赔合法。五、除一审认定的违约行为外，润欣（葫芦岛）公司还存在着多个违约行为。六、首先，至今本案处于诉讼期和润欣（葫芦岛）公司对王影店铺的租赁期，而润欣（葫芦岛）公司在未告知王影及司法机关的许可下擅自毁坏王影原有的店铺门锁，然后加封了二道门锁，造成王影无法检验处理店内货品（在进场评估货品时发现仓库门被打开已经确定有物品丢失）。据此，润欣（葫芦岛）公司对王影不仅应承担侵权赔偿责任，还应追究其非法占有他人财物的法律责任。其次，因润欣（葫芦岛）公司的店铺屋顶灭火喷淋消防装置、墙面等漏水，造成王影店内装修装饰、道具和货品浸渍损失，应承担赔偿责任。王影向一审法院起诉请求：1、解除与润欣（葫芦岛）公司签订的租赁合同；2、判令润欣（葫芦岛）公司赔偿损失8053302.38元；3、本案诉讼费、律师费、鉴定费由润欣（葫芦岛）公司承担。一审法院认定事实，2013年5月，润欣（葫芦岛）公司的葫芦岛乐都汇购物中心对外招商，王影与润欣（葫芦岛）公司开始洽谈租赁乐都汇店铺事宜，达成合作意向，王影决定承租乐都汇购物中心地上一层铺位号为L1F009、L1F010铺位，总面积409平方米，润欣（葫芦岛）公司告知乐都汇购物中心将于2013年10月1日开业。王影随后开始为开业做准备，取得了天津应大股份有限公司“应大”品牌服装的经销权。2013年8月10日，王影与北京梵尚优品装饰设计有限公司签订《装饰工程合同》，由北京梵尚优品装饰设计有限公司对上述两店铺进行装修，约定工程总造价1431500.00元，工程竣工时间为2013年9月28日，后该工程于2013年11月20日竣工。其间，王影按合同约定，分三次给付北京梵尚优品装饰设计有限公司装修款1431500.00元。2013年7月，王影向天津应大股份有限公司订购2231615.00元的服装等货物，2013年11月2日，购进了价值196741.00元的非应大品牌的货物。2013年10月30日，王影与润欣（葫芦岛）公司签订名为“乐都汇购物中心《店铺租赁合同》”，租用铺位号为L1F009、L1F010用于经营“应大”服装，两个铺位总面积为409平方米，租期为61个月（包括装修期），开业日为2013年10月26日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方（承租方）实际开业日为准。合同还约定，购物中心开幕日指于购物中心正式开始营业并向公众开放的日期。合同还约定了租金、管理费、租赁保证金、装修保证金的支付数额、方式和时间以及违约责任等。合同签订后，王影向润欣（葫芦岛）公司交付租赁保证金30000.00元及装修保证金9090.00元。2013年11月中旬，王影向北京梵尚优品装饰设计有限公司支付订购的陈列道具款162840.00元，向天津应大股份有限公司支付购买模特25500.00元。2013年11月27日，乐都汇购物中心地下一层超市对外营业，地上一层对外开放，二、三、四层封闭，王影租赁的商铺未对外营业。2013年12月，王影就未能按时开业与润欣（葫芦岛）公司公司商谈处理办法，但未果。另查明，乐都汇购物中心未整体开业，王影于2014年10月26日与袁旭群签订租赁合同，租用袁旭群的房屋，用于存放货品，并由袁旭群代为保管，王影交付租金及保管费60000.00元，2015年12月2日，王影与王庆娥签订租赁协议，租用位于锦州市亿隆国际2-177-178门市，租期2年，交付年租金340000.00元，用于开店经销“应大”服装。在此期间，王影为搬运货物发生搬运费用12650元。再查明，2013年5月30日，王影与锦州银行永丰支行签订借款合同，向锦州银行借款3000000.00元，借款期限为2013年5月30日至2014年5月29日，借款年利率为9%。其中，2013年6月9日发放贷款300000.00元，2013年6月26日发放贷款100000.00元，2013年7月22日发放贷款300000.00元，2013年7月30日发放贷款2300000.00元，王影将上述款项分别电汇给了天津应大股份有限公司，汇款凭证附加信息及用途栏显示该款为订货款。此后王影于2014年1月9日及2015年1月9日又与锦州银行永丰支行签订两份借款合同，借款数额均3000000.00元，期限均为一年，王影自述这两次借款是对第一次借款的倒贷。2015年5月19日，王影与中国邮政储蓄银行股份有限公司锦州分行签订借款合同，借款3490000.00元，期限十年，王影称此两笔借款是为了偿还锦州银行的借款。另，2013年6月1日，王影向案外人王洪艳借款500000.00元，月息2分，借期一年，王影称此借款是为了乐都汇店铺装修及进货需要。又查明，乐都汇购物中心分为地下二层、地上四层。根据润欣（葫芦岛）公司提交的相关证据，可以证明乐都汇购物中心的土建部分、消防设施工程以及装修工程均已通过消防验收，但未整体开业。因经营问题，乐都汇购物中心的租户与润欣（葫芦岛）公司产生矛盾。2014年11月17日，润欣（葫芦岛）公司召集各租户开会时表示：开业之初公司对葫芦岛当地市场调研欠缺，开业率不足，二层以上开业时间推迟，导致租户和商户损失。并表示对于在市场经营效益不佳的租户，将考虑再给予一段时间的免租期，对于确实因为商场原因造成损失的租户提出的赔偿要求，一定本着公平、务实的原则依法进行赔偿。还表示公司委派了专业的团队来领导乐都汇葫芦岛项目的招商、运营及市场营销，并加大市场促销活动，继续引进优质的品牌，带动客流，提升营销，为经营者提供良好的经营空间，扭转乐都汇的经营状况。2015年11月17日，润欣（葫芦岛）公司向王影发出“解除通知函”，通知与王影解除合同。此前，润欣（葫芦岛）公司将王影的店铺另行加锁。因王影申请，一审法院依法委托辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司对王影购进的应大品牌、非应大品牌的服饰、模特及陈列道具等贬值损失价值进行评估，评估单位于2019年8月22日作出辽天渤资评鉴字（2019）第009号资产评估报告，结论为：王影购进的应大品牌、非应大品牌的服饰、模特及陈列道具等在2019年7月11日的贬值损失价值为1524429.00元。因润欣（葫芦岛）公司申请，一审法院依法委托北京希地环球建设工程顾问有限公司对王影租赁的商铺装饰工程及家具道具进行造价鉴定评估，该单位于2019年8月15日作出（2018）北希地第234号司法鉴定评估报告，结论为：该工程鉴定金额为761085.88元。一审法院认为，王影与润欣（葫芦岛）公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《店铺租赁合同》约定，润欣（葫芦岛）公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方签订的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同实际履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了润欣（葫芦岛）公司的认可，同时润欣（葫芦岛）公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上润欣（葫芦岛）公司对其他商户作出过赔偿的事实也证明了润欣（葫芦岛）公司存在未按约定履行义务的事实。润欣（葫芦岛）公司的违约行为在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了王影正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛。王影作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的私营业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越，同时也会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身商业经营中的风险。王影经营的商铺，其生意是否火爆，营业额是否优异，影响因素较多，比如王影自身经营定位、服务质量、管理水平等，比如本地潜在消费客户总量、客户消费水平等，当然还会受到上述的商铺所在购物中心整体商业氛围是否能够带动人流、客流等因素的综合影响。这种商业风险也应予以考虑且该风险不能全部由润欣（葫芦岛）公司来承担。综合考虑双方当事人在履行租赁合同中的各自过错程度，特别是润欣（葫芦岛）公司违约行为对王影的影响程度，王影经营中的商业风险（资金、技术、管理、员工、客户）等综合因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷，最大限度平衡民事利益并兼顾公平的原则，一审法院确定本案适用适当赔偿原则，对王影损失进行赔偿。就王影主张的各项经济损失，一审法院分别确认如下：1、装修失。王影主张装修总造价1431500.00元，王影已将部分可移动物品和设施搬离，润欣（葫芦岛）公司申请对剩余室内装修现值进行了评估，一审法院以评估结论为准，确定王影的装修损失为761085.88元。2、道具及服装损失。王影主张道具损失162840.00元，模特费25500.00元，服装损失2428365.00元，并申请了评估。一审法院以评估结论为准，确定服装及道具等损失为1524429元。3、另行租用房屋存放货物而发生的房屋租金680000.00元、保管费60000.00元、搬运货物的运费12650.00元，均系王影的实际损失，润欣（葫芦岛）公司应予赔偿。王影另行装修店铺而发生的装修费用595000.00元及运费3300.00元，与本案无必然的关联性，不予支持。4、借款利息损失。王影主张因筹备店铺开业对外借款而导致的利息损失共计2129552.38元，一审法院认为这些损失实际存在，王影的计算方式也属合理，润欣（葫芦岛）公司应予赔偿。关于王影主张因倒贷产生的利息损失13100元，该请求缺乏依据，不予支持。王影交纳的租赁保证金30000.00元及装修保证金9090.00元，润欣（葫芦岛）公司应予退还。6、员工工资损失。王影主张其支付了员工工资237600.00元，但不能举证证明其与该些人员之间因涉讼商铺的筹备存在劳动关系，且涉讼商铺尚未实际开业经营，王影并未举证证明工资支出与本案之间的关联性，故其诉请润欣（葫芦岛）公司承担工人工资损失证据不足。8、王影主张因店铺屋顶漏水造成物品、道具损失70000.00元，往返锦州至葫芦岛参加诉讼、与润欣（葫芦岛）公司交涉维权等产生的差旅费35414.00元及律师费45000.00元，因其主张缺乏充分证据佐证的情况下，无法确定具体的损失情况及数额，对上述主张无法予以支持。综上，王影各项经济损失合计为5167717.26元，其超出此范围的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除王影与润欣商业发展（葫芦岛）有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，王影于本判决生效后十日内向润欣商业发展（葫芦岛）有限公司返还租赁店铺。二、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿王影经济损失3617402.08元。三、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内退还王影租赁保证金30000.00元、装修保证金9090.00元。四、驳回王影的其他诉讼请求。案件受理费84540.32元，鉴定费86820.00元，由王影承担51408.00元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担119952.32元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，王影与润欣（葫芦岛）公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《店铺租赁合同》约定，润欣（葫芦岛）公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方签订的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同实际履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了润欣（葫芦岛）公司的认可，同时润欣（葫芦岛）公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上润欣（葫芦岛）公司对其他商户作出过赔偿的事实也证明了该公司存在未按约定履行义务的事实。经营环境和经营状况影响着实体经济的发展，一个大型商场只有两层商铺开业，且在部分楼层开业不足一年时间内就出现商铺悬挂条幅要求维权事件，在这种环境下经营势必影响经营收益。另外，当今社会多种经营方式并存给实体店经营带来一定的影响，这种实际经营过程中的商业风险也应予以考虑且该风险不应由润欣（葫芦岛）公司来承担。王影未实际经营是客观事实，但该结果也是由于润欣（葫芦岛）公司未按双方约定给付王影另开门所致，其责任并不在王影方。综合分析各方面因素，为最终促使本案纠纷妥善解决，一审法院确定适用适当赔偿原则并无不当，且确定的赔偿比例也比较合理，故王影提出润欣（葫芦岛）公司应全部赔偿其经济损失的上诉请求，本院不予支持。润欣（葫芦岛）公司提出其不应承担违约责任的诉请，本院也不予支持。根据润欣（葫芦岛）公司提交的葫公消审字（2013）第47号《建设工程消防设计审核意见书》、葫公消验字（2013）第0060号《建设工程消防验收意见书》、第70号《建设工程消防验收意见书》及葫公消验字（2014）第0016号、第24号、第33号《建设工程消防验收意见书》及辽葫公消安检字（2013）第0008号、（2014）第0007号、0011号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，可以证明乐都汇购物中心的土建部分、消防设施工程以及装修工程均已通过消防验收。在王影未提供购物中心消防需经过整体消防验收法律依据的情况下，本院对此主张不予支持。关于王影各项经济损失问题：1、店铺装修损失：王影经营的服装店进行装修是双方认可的事实，现双方只是对装修所花费用数额产生争议。经润欣（葫芦岛）公司申请，法院依法委托北京希地环球建设工程顾问有限公司进行鉴定，委托程序合法，该公司具备工程造价的鉴定资质，鉴定人员经现场勘查，依据国家规范、标准及有关建筑法律、法规，进行了市场调查、询价，并结合网刊等综合分析，确定的工程项目鉴定结果依据充分。鉴于此，本院对此鉴定结论予以采信。王影主张该鉴定结果不予采信的上诉请求，本院不予支持。2、非应大品牌服装损失：王影虽然与应大服装公司存在多年的合作关系，但是此笔汇往应大服装店的汇款时间与王影和润欣（葫芦岛）公司签订《租赁合同》的时间、金融吻合。王影为了如期开业，提前与服装公司联系并提前订货符合交易习惯。王影解释因物流路线原因，应大服装公司将货品发往锦州，再由锦州发至葫芦岛，该解释符合常理，故在润欣（葫芦岛）公司未提供充分证据证明王影此次进货与润欣（葫芦岛）公司无关的情况下，此上诉主张，本院不予支持。关于王影提出非应大服装损失195741元问题，王影服装损失是经评估机构评估的，因评估机构未能查询到评估基准日的市场价格未予支持是正确的。另，王影在庭审中陈述，应大服装公司只允许销售应大服装，不包括其他品牌服装，故王影提出赔偿非应大品牌服装损失的上诉请求，本院不予支持。3、租金、保管费、搬运费损失：王影租来的店铺未能开业，王影为了避免损失的进一步扩大，另行租用其他店铺用于销售积压的服装，其行为本身是一种止损行为，是值得提倡的。因王影经常居住地为锦州，在锦州租赁店铺处理服装对王影来说更方便些，不必要损失会减少些，且王影也提供租赁及保管、搬运方面的相关证据，虽证据形式不太规范，但也符合普通商业经营者的交易习惯，一审法院对该方面的费用予以支持并无不当。故润欣（葫芦岛）公司此点上诉请求，本院不予支持。4、侵权造成损失：本案系租赁合同纠纷，如润欣（葫芦岛）公司属实存在侵权行为，且该侵权行为造成王影经济损失存在，王影应另行主张侵权方面损失，不应在本案中解决。5、差旅费及670414.2元损失：因王影未提供其与证人出差及670414.2元损失的相关证据，故王影此主张，本院不予支持。6、利息损失：王影主张的利息损失包括两部分，一部分是银行贷款利息，另一部分是向个人借款利息。关于银行贷款利息的产生，王影提供了与锦州银行及邮储银行签订的三份《借款合同》，但只有2013年5月30日《借款合同》中的借款290万元用于服装经营，另两份借款合同王影主张是偿还在锦州银行首次300万元贷款，但所提证据无法证明。王影主张的利息损失数额较大，但是这么大数额的利息，只是王影自行计算，对其中的计算方式、计算基数、计息期间无权威部门（银行）予以核准确认，故该笔利息损失本院不予支持。另外，王影主张的借款利息损失中，有一笔是向个人借款50万元产生的利息，在计算王影经济损失中一审法院并未认定该笔债务的存在，且针对该笔借款王影也只提供了借款凭证，并未提供资金支付的相关证据，在现有证据下这笔个人借款事实难以确定，王影计算此笔利息259397.25元不应支持，故王影自行计算的高额利息本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初370号民事判决第一项、第三项、第四项。二、变更葫芦岛市连山区人民法院（2019）辽1402民初370号民事判决第二项“润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿王影经济损失3617402.08元”为“润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿王影经济损失2126715.42元。”一审案件受理费84540.32元，鉴定费86820元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司71360元，王影负担100000元；二审案件受理费85540.32元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担55540元，王影负担30000.32元。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇二〇年六月二日书记员  王 宁本判决书援引的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”