河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初913号原告（反诉被告）：孙哲，男，汉族，1992年4月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李欣欣，河南展骥律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘博，男，汉族，1990年1月11日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：刘喜成，男，汉族，1965年1月15日出生，住漯河市郾城区。系被告父亲。原告(反诉被告)孙哲与被告(反诉原告)刘博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理，被告(反诉原告)刘博于2020年5月4日向本院提起反诉。2020年5月19日，本院依法适用简易程序，公开开庭合并审理。各方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孙哲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁协议；2、判决被告返还原告租房押金20000元；3、判决被告将合同约定的转让物品交付给原告或者退还原告支付的转让费100000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）孙哲明确诉讼请求第3项为：被告将合同约定的转让物品交付给原告。事实和理由：2019年5月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告承租被告所有的位于漯河市郾城区××路与××路交叉口向北××西的房屋用于经营饭店。原告按照合同约定向被告支付了半年房租55000元，租房押金20000元，转让费100000元（转让费包含相关物品，以合同附清单为准）。原告经营到10月份，因经营亏损要求提前退租，但被告却以各种无理理由拒不按照合同约定退还原告租房押金20000元，也不将转让物品返还原告。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘博辩称，孙哲并没有在2019年10月份向我提出解除合同，只是在2019年11月14日向我提出想把房屋转让出去，但孙哲未按照合同约定以书面的方式向我提出。孙哲自2019年10月31日起，一直未支付房屋租金，违反合同约定，根据双方对违约责任的约定，孙哲已无理由再提出返还押金诉求。我也并没有扣留对方的任何物品，只是约定对方缴纳房租后才可以处理店里的物品。被告（反诉原告）刘博向本院提出反诉请求：1、要求解除反诉人与被反诉人之间签订的《房屋租赁合同》；2、要求被反诉人返还租用房屋；3、要求被反诉人支付房屋租金人民币55000.2元（2019年12月至2020年5月暂计，实际要求计算至被反诉人返还房屋之日）；4、要求被反诉人支付迟延缴纳租金的违约金人民币916.7元；5、要求房屋押金不予退还，用于抵扣被反诉人房屋改动及附属物、设施适使用的严重损坏，室内外植物死亡的赔偿，押金不足以抵扣时，被反诉人需支付相应的费用；6、被反诉人支付使用房屋产生的水、电费；7、本案诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：2019年5月30日，孙哲因经营饭店与刘博签订《房屋租赁合同》约定，刘博将其位于漯河市郾城区××路与××路交叉口向北××西的房屋租给被孙哲使用，租赁期间自2019年6月1日至2021年5月31日共计2年，每月租金9166.7元，支付方式为年付。后因孙哲称资金紧张，双方协商第一年的房租每半年支付一次，第二年为年付。孙哲缴纳房屋租赁押金20000元，用于其在租赁期间内，若因保管不当或者不合理使用造成的房屋及附属物品、设施损坏或故障维修的赔偿。合同签订后，孙哲未按照约定支付房屋租金、水电费及违约金等，已构成严重违约，侵犯了反诉人的合法权益。原告(反诉被告)孙哲辩称，同意与刘博解除租赁合同。刘博反诉请求的第二至七项，无事实法律依据，应驳回其诉讼请求。2019年11月涉案房屋已由刘博实际控制，孙哲也不再使用，并不存在孙哲违约的情形，所以孙哲不应该再支付租金。涉案房屋刘博交付给孙哲使用时，已有部分损坏，房屋改造也是因房屋在无法满足正常经营条件时而必然要进行的合理改造，且经过刘博同意，其房屋设施、植物损坏是合理使用情况下的自然损耗，因此，孙哲不应当承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人举证、质证及陈述情况，本院认定事实如下：2019年5月30日，刘博（甲方）与孙哲（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：刘博将其位于漯河市郾城区××路与××路交叉口向北300米（原堂浪餐厅）租赁给孙哲用于餐饮商用。房屋租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，共计2年。租金标准为每月9166.7元，2019年6月1日至2020年5月31日的付款方式为每6个月支付，第一次付款时间为2019年6月1日，第二次付款时间为2019年11月1日。押金人民币20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方（孙哲）承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。转让费人民币100000元，包含物品由甲乙双方确认备注附件。乙方（孙哲）有下列情形之一的，甲方（刘博）有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达1000元的……。乙方（孙哲）需提前退租的，应当提前30日通知对方，甲方应退还相应租金。原告（反诉被告）孙哲于2019年5月25日至2019年5月30日分5次向被告（反诉原告）刘博支付2019年6月1日至2019年11月30日的房屋租金、转让费、押金共计175000元。2019年11月14日，原告（反诉被告）孙哲通知被告（反诉原告）刘博父亲刘喜成（本案中刘博的委托诉讼代理人）提前解除合同，并在房租到期后停止经营。另查明：涉案房屋登记产权人为王华光，王华光就该房屋的诉讼事宜及变更登记事宜委托给被告刘博父亲刘喜成代为办理。本院认为：原告(反诉被告)孙哲与被告(反诉原告)刘博于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同,对双方当事人具有约束力，原告(反诉被告)孙哲及被告(反诉原告)刘博均应按合同约定全面履行各自的义务。现双方均要求解除合同，本院予以准许。关于原告（反诉被告）孙哲要求被告（反诉原告）刘博退还押金及被告（反诉原告）刘博要求反诉原告（反诉被告）孙哲缴纳2019年12月至2020年5月的房租55000.2元的反诉请求，根据合同约定，如乙方（孙哲）提前退租，应提前30日通知甲方（刘博）。原告(反诉被告)孙哲称其于2019年10月底已通知被告（反诉原告）刘博提前解除合同，对此被告(反诉原告)刘博不予认可，在原告(反诉被告)孙哲无其他证据予以佐证的情况下，其通知被告（反诉原告）刘博解除合同的时间应以被告（反诉原告）刘博提交的微信聊天记录中自认的时间2019年11月14日为准。原告（反诉被告）孙哲未按照合同约定提前30日通知被告（反诉原告）刘博解除合同，对此给被告（反诉原告）刘博造成的租金损失，应予以赔偿，原告（反诉被告）孙哲需向被告（反诉原告）刘博缴纳2019年11月1日至2019年11月15日的租金4583.4元（9166.7元/月÷30天×15天）。被告（反诉原告）刘博提交的证据不足以证明原告（反诉被告）孙哲因保管不当或不合理适用造成其房屋及附属物品的损坏，故对其不予返还押金用于抵扣损失赔偿的主张，因证据不足，本院不予采信。扣除原告（反诉被告）孙哲仍需缴纳的租金，被告（反诉原告）刘博应当退还的房屋押金为15416.6元（20000元－4583.4元）。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定：“乙方（孙哲）有下列情形之一的，甲方（刘博）有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的……。”原告（反诉被告）孙哲的租金缴纳至2019年10月30日，此后未缴纳租金，被告（反诉原告）刘博有权在2019年11月7日单方解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告（反诉原告）刘博在单方解除权成就时未采取措施，致使损失扩大，故对其要求原告（反诉被告）孙哲支付2019年11月至2020年5月的房屋租金55000.02元及延迟支付租金的违约金的主张，本院不予支持。对原告（反诉被告）孙哲要求被告（反诉原告）刘博将合同约定的转让物品交付给原告（反诉被告）孙哲的请求，因原告（反诉被告）孙哲未在本院指定的时间内明确要求交付的具体物品，故对该主张，本院不予处理。对被告（反诉原告）刘博要求原告（反诉被告）孙哲返还房屋的反诉请求，原告（反诉被告）孙哲称已于2019年10月底停止营业，与被告（反诉原告）刘博当庭提交的水、电费票据显示的2019年11月费水费30元、电费137.2元相互印证，本院予以采信。被告（反诉原告）刘博认可其可以进出争议房屋，故对其要求交付房屋的主张，因已成就，本院不再处理。对被告（反诉原告）刘博要求原告（反诉被告）孙哲支付租赁期届满后所产生的水电费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙哲与被告（反诉原告）刘博于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）刘博于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）房屋租赁押金15416.6元。三、驳回原告（反诉被告）孙哲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘博的其他反诉请求。案件受理费减半收取1350元、反诉费600元，由被告（反诉原告）刘博负担780元，原告（反诉被告）孙哲负担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  王佳佳二〇二〇年六月十七日书记员  李 源