四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1203号 原告：叶大军，男，1978年11月12日出生，彝族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：向华，四川三才律师事务所律师，执业证号15104200910494554。 委托诉讼代理人：叶映灵，女，1991年8月30日出生，汉族，住四川省盐边县，系叶大军侄女。 被告：攀枝花鼎佳商贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区冶金中路（原攀钢修建公司一楼），统一社会信用代码91510402097439879U。 法定代表人：李举德，总经理。 委托诉讼代理人：雷旭涛，男，1975年10月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：肖恩，四川信恒律师事务所律师，执业证号15104201210356795。 原告叶大军与被告攀枝花鼎佳商贸有限公司（以下简称鼎佳商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告叶大军的委托诉讼代理人向华、叶映灵，被告鼎佳商贸公司的委托诉讼代理人肖恩、雷旭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶大军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金26814元，房屋占用期间的使用费25026.4元，违约金560235.09元，合计612075.49元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系案涉房屋出租人，被告系案涉房屋承租人。2019年1月，原告与被告订立《商业房屋租赁合同》，约定原告将位于攀枝花市东区出租给被告使用，并约定了租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任。原告依约将房屋交付被告使用后，被告未按照合同约定期限支付租金。经原告多次催要，被告仍不支付。为此，原告于2019年11月7日向被告发出解除租赁合同通知书，2019年11月19日被告向原告发函称，收到解除合同通知书，并实际于2019年12月5日将案涉房屋交还原告，但至今未向原告支付剩余租金、房屋占用期间使用费以及合同约定的违约金。综上，被告未按照合同约定支付租金，应承担合同解除导致的法律后果。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告承认原、被告间房屋租赁以及合同已经解除的事实。辩称，原被告双方是协商一致后解除合同，并且协商2019年10月至12月的租金由履约保证金80442元抵扣，相互不负任何债务，被告没有违约行为。双方协商解除了租赁合同后，原告的门面没有因空置而造成损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及备案表（预售），拟证明原告系攀枝花市东区房屋所有权人，享有合法出租房屋的权利。 2.《商业房屋租赁合同》，拟证明原被告双方房屋租赁合同依法成立并生效，被告承租了原告所有位于攀枝花市东区房屋；合同约定了房屋租赁的期限、租金计算方式、租金支付期限和方式、违约责任等。 3.解除租赁合同通知书、回复关于叶大军解除我公司租赁合同通知，拟证明被告未按期支付租金，原告行使法定解除权，双方房屋租赁合同于2019年11月7日解除。 4.收房证明，拟证明被告于2019年12月5日将案涉房屋交还原告。 5.原告与一心堂公司签订的租赁合同，拟证明2020年1月5日，原告将案涉房屋出租给一心堂公司，实际交房时间是2020年1月1日，租金每月减少2681.4元，且没有约定租金涨幅，仅此一项原告受到的损失高达998676.71元。 经质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议。认为证据3、4证实了双方是协商一致解除合同，并且被告用履约保证金抵扣2019年10月8日至2020年1月8日的房屋租金，而不是原告行使法定解除权解除合同。证据5证实一心堂公司是被告介绍与原告认识，一心堂公司承租原告的门面，没有给原告造成损失，被告也没有违约行为。 被告提交了如下证据： 1.收条、账户明细查询、记账凭证、中国建设银行卡交易明细，拟证明被告承租了原告的房屋，交付租金241320元，其中保证金80442元，被告和原告协商一致支付了2019年10月8日至2020年1月8日的租金；还证明被告没有违约行为，是双方协商一致解除租赁合同，被告在2019年12月5日与物业公司结清了水电费及垃圾费，交房给原告。 2.微信聊天记录打印件，拟证明被告与原告协商支付租金，且一心堂药店是被告介绍与原告认识。 3.2020年1月3日收据，拟证明一心堂公司入驻原告门面并进行装修，原告没有受到损失，被告方未违约。 4.解除租赁合同通知书、回复关于叶大军解除我公司租赁合同通知、收房证明，拟证明原被告双方协商一致解除了双方的租赁合同，原告提起诉求不真实，没有法律依据。 经质证，原告认为：证据1与本案没有关联性，收条中的缴款人是李华，账户明细查询、中国建设银行卡交易明细的交款方及户名仍然是李华，记账凭证中的收款人并非原告，时间也不是案涉房屋的租赁期间。对证据2的真实性予以认可，但聊天记录表述内容不真实。证据3与本案不具有关联性，是一心堂公司交装修保证金给物业公司的凭证。对证据4的三性予以认可。 本院对事实和证据认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即2019年1月原、被告双方签订了《商业房屋租赁合同》，叶大军为甲方，鼎佳商贸公司为乙方，约定：1.甲方将位于攀枝花市东区出租给乙方使用。2.租赁期限为6年，即从2019年1月8日起至2025年1月7日。6.1.为了支持乙方的经营，甲方将给予乙方租赁免租期；6.2.免租期为3个月，即2019年1月8日起至2019年4月7日。7.1.2.租赁房屋的月租金标准为200元／㎡／月；7.1.3.从2021年1月开始按212元／㎡／月、224.72元／㎡／月、238.2元／㎡／月、252.49元／㎡／月标准逐年递增；7.2.1.乙方应按3个月／期提前支付租金；7.2.2.除第一次租金外，乙方应于每次租金届满10个工作日之前，将下期租金交付给甲方。8.1.乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳定金人民币80442元，双方合同履行后，定金转为履约保证金；8.2.本合同终止时，定金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定归还租赁场所并履行完毕其他合同义务后30日内无息退还。13.6.乙方应按照本合同规定按期足额支付租金及物业管理公司要求支付的物业服务费及其他应付款项。21.1.若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理；21.3.在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：①按照本合同其他条款约定，甲方选择解除本合同的；②乙方未经甲方同意，对租赁场所进行建筑物结构、设施、设备的变更改造、破坏，且在甲方书面通知后20日内未能恢复原状的；③乙方擅自变更租赁用途对外经营，经甲方书面通知后未在20日内改正的；④乙方违反本合同项下的转租约定的；21.4.1.甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任；21.4.2.在本合同解除时，乙方除承担本合同第21.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于剩余租期租金总额百分之30的违约金。 合同签订后，2019年5月7日，“中环.天地”的开发商正恒房地产开发有限公司将其收取的被告的保证金80442元及2019年4月至2019年6月的租金80442元一并交与原告，原告出具收条。2019年7月23日，被告通过李华的私人账户向原告转账80442元支付了2019年7月至2019年9月的房屋租金。2019年10月18日，原告代理人叶映灵发微信给被告公司员工李华：“房租我商量了，我们贷起款还是恼火，没办法降房租，今天都18号了，你看多久可以把房租交了。”，李华当日回复“他们都没有交，在转让呢，我们公司的款项都几乎是月底最后一天才能到账。能不能在我定金里先扣一个月。等我公司这边回款了给你补上。” 2019年11月7日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，通知载明：你公司应该于2019年10月8日缴纳10-12月租金80442元，经多次催缴无结果，根据我国合同法规定，我作为出租人有权通知您解除租赁关系。2019年11月19日，被告向原告发出了《回复关于叶大军解除我公司租赁合同通知》，回复载明：您于2019年11月7日发函，我公司已经收到，按您解除租赁合同要求，我公司与您多次协商及电话沟通后，同意你方收房，鉴于你2019年11月17日未到现场办理相关收房手续，我公司再次依法通知您：1.请您于2019年11月22日上午10：00派人员到商铺现场接收房屋及办理相关手续。2.请您按合同约定返还我公司剩余履约保证金。3.如你方未按约定时间到场进行接收商铺及办理相关手续，所造成的一切损失及后果由您自行承担。2019年12月5日，被告结清了2019年12月5日前应缴的物业费、水电费，原告收回了位于攀枝花市东区，原被告双方办理了收（交）房手续，并签订了收房证明。合同解除后，原告至今未退还被告履约保证金。2020年1月5日，原告将案涉房屋出租给四川鸿翔一心堂医药连锁有限公司，并签订了房屋租赁合同。 对当事人无异议的证据，即原告提交的证据及被告提交的证据4，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据1虽不予认可，但原告当庭承认1.2019年5月7日收到了房地产开发商转付的被告交付的履约保证金80442元及2019年4月至6月的房屋租金80442元；2.2019年7月23日收到了被告通过李华个人账户转账支付的2019年7月至10月的房屋租金80442元。因此，对被告提交的证据1的真实性、合法性及证明力本院予以确认。原告对被告提交的证据2的真实性无异议，原告虽认为聊天记录不完整，原告未同意被告用履约保证金抵扣租金，但被告提交的证据2证明了在合同履行过程中，其向原告表达了愿意积极履行合同的意思，本院对证明力予以确认，并对该证据予以采信。被告提交的证据3系四川鸿翔一心堂医药连锁有限公司向攀枝花市商居物业服务有限公司缴纳装修保证金的收据，与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，叶大军与鼎佳商贸公司签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因鼎佳商贸公司延迟交付租金，叶大军发出了解除合同的通知，鼎佳商贸公司同意后，缴纳了其租赁期间的相关费用，腾退了承租房屋，双方解除了房屋租赁合同，对此，双方均无异议。出租人叶大军主张承租人鼎佳商贸公司延迟交付租金的违约行为导致合同解除，其依据合同法的规定行使法定解除权，鼎佳商贸公司应按合同约定承担违约责任。而承租人鼎佳商贸公司主张双方是协商一致解除合同，合同解除并未给出租人造成损失，鼎佳商贸公司不应承担违约责任。本案双方争议的焦点为：案涉房屋租赁合同的解除是法定解除还是协议解除；合同解除后，违约方是否承担违约责任，违约金的计算标准问题。1.关于合同解除性质问题。合同的解除分为法定解除、约定解除和协议解除三类。本案合同双方未作出承租人延迟支付租金，出租人有权解除合同的约定，因此本案不存在约定解除的情形，且出租人亦主张其行通知解除合同是行使法定解除权。法定解除，是指当事人基于法律的规定行使合同解除权致使合同发生解除效果。根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，只有一方当事人不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，另一方当事人才能行使法定解除权。本案承租人鼎佳商贸公司虽然客观上有延迟支付房屋租金的行为，但其在收到出租人催告后，及时作出了用履约保证金先行垫付房屋租金的意思表示，而履约保证金足够支付一期（三个月）的房屋租金，承租人延迟支付一期房屋租金的行为违约程度显著轻微，并不必然导致出租人不能实现合同目的，不构成根本性违约，因而出租人并不享有法定的合同解除权。协议解除，是指合同的解除既非基于法律的规定，也不是合同双方当事人在合同中明确约定的，而是在合同履行过程中双方当事人经过协商一致后决定终结合同的效力。出租人叶大军发出解除合同的通知，承租人鼎佳商贸公司在收到通知后，作出同意解除合同的意思表示并进行回复，继而鼎佳商贸公司为达到解除合同的目的结清了租赁期间的相关费用，最后双方完成了交、收房义务，这一系列行为均表明了双方协商一致，达成解除合意后，自愿履行从而达到了双方之间的《商业房屋租赁合同》于2019年12月5日解除的目的，属于协议解除。2.关于合同解除后，违约方承担违约责任及违约金的计算标准问题。首先，叶大军主张的违约金计算标准是依据双方《商业房屋租赁合同》第21.4.2条的约定，而该条是建立在约定解除的基础上，即出租人按照合同约定有权解除合同时，承租人应按该标准支付违约金，承担违约责任。但本案不存在约定解除的情形，而双方在协议解除时并未具体约定违约金计算标准，《商业房屋租赁合同》中约定解除的违约金计算标准并不必然适用于协议解除，叶大军于本案中所主张的违约金560235.09元既无合同约定，又无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。叶大军虽在本案中主张违约责任而非损失赔偿，但2019年12月5日叶大军与攀枝花鼎佳商贸有限公司的《商业房屋租赁合同》解除后，叶大军于2020年1月5日将案涉房屋出租给他人，期间因合同的解除导致叶大军产生了一月的房屋租金收入的损失，鼎佳商贸公司庭审中明确表示愿意以履约保证金80442元抵付三个月的房屋租金，双方自合同解除后互不负债务，即自愿用履约保证金支付2019年10月8日至2019年12月5日的房屋租金53628元，并承担叶大军2019年12月5日至2020年1月5日所损失的房屋租金26814元，该意思表示不违反法律的规定，符合诚实信用，以善意的方式履行义务的原则，本院予以确认。叶大军关于支付房屋租金及房屋占用期间的使用费的主张也因鼎佳商贸公司已实际履行了给付义务而丧失诉讼的意义，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回叶大军的诉讼请求。 案件受理费4960元，由叶大军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二〇年六月九日 书记员  严媛