陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终2912号 上诉人（原审被告）：蓝田县食品公司，住所地蓝田县县白马坡。法定代表人：曾俊锋，该公司经理。委托诉讼代理人：张林，陕西群鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦建宏，男，1966年1月29日出生，汉族，住西安市蓝田县。上诉人蓝田县食品公司因与被上诉人焦建宏房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。蓝田县食品公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项及第二项，驳回焦建宏的诉讼请求；二、由焦建宏承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据蓝田县食品公司和焦建宏之间签订的《蓝田县洩湖食品站场地及房屋租赁合同》的内容可以认定，蓝田县食品公司和焦建宏签订的租赁合同包括两部分的内容即场地租赁及院内房屋（其中场地面为4593.5平方米、房屋646.32平方米）。一审法院在未对租赁物进行区分的情况下统一认定第三方的拆除房屋的行为导致了被上诉对租赁物无法使用，认定事实错误。由于涉案场地土地使用权人自签订租赁合同后交由焦建宏实际管理和使用，2014年8月份洩湖镇为整治环境卫生对围墙进行修缮，并不影响焦建宏对场地实际使用的权利。且根据双方签订的《蓝田县洩湖食品站场地及房屋租赁合同》第五条第二项“同等其他建筑乙方应在一个月内拆除完毕”的约定，可以认定乙方在租赁期间是可以在场地内新建或者扩建建筑物，故洩湖镇人民政府的行为并不必然导致被上诉对租赁物无法正常使用，一审法院认定洩湖镇人民政府重修围墙致焦建宏无法使用，该认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。根据我国《合同法》第二百一十六条出租人基本义务，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。蓝田县食品公司在和被上诉签订租赁合同后就已经于2014年5月19日将租赁物交付焦建宏（其中场地面为4593.5平方米、房屋646.32平方米），且蓝田县食品公司已经开始了前期准备工作，应认定蓝田县食品公司已经履行了交付行为，焦建宏也已经实际使用。另外洩湖镇人民政府修缮围墙的行为并不影响被答辩人对场地的实际使用，其租赁物并未灭失。房屋仅是租赁物中很小一部分，并不影响焦建宏使用场地。故一审法院直接认定租赁物灭失并适用《中华人民共和国合同法》第231条属于适用法律错误。三、焦建宏起诉蓝田县洩湖镇人民政府行政强制一案，要求政府赔偿拆除646.32平方米的房屋，并非解决场地租赁问题，而且，洩湖镇人民政府已于2016年5月份将围墙恢复原状，再未使用该场地。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法撤销一审判决，驳回焦建宏一审全部诉讼请求。焦建宏辩称，一审法院认定事实正确，焦建宏履行的义务符合租赁合同约定的情形，不存在违约行为。而在合同履行中遇到问题时蓝田县食品公司非但没有协助焦建宏解决问题，反而逃避责任，最终导致合同无法继续履行。故焦建宏的诉讼请求合理合法，合同应当解除，蓝田县食品公司应承担退还责任。一审法院适用法律正确。综上，蓝田县食品公司的上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。焦建宏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除焦建宏、蓝田县食品公司于2014年5月19日签订的《蓝田洩湖食品站场地及房屋租赁合同》；2.请求依法判令蓝田县食品公司退还焦建宏租金150000元，保证金20000元，共计170000元；3.蓝田县食品公司承担本案的诉讼费用。一审审理中，焦建宏变更诉讼请求为：1. 请求依法判令蓝田县食品公司退还焦建宏租金150000元，保证金20000元，共计170000元；2.蓝田县食品公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月19日，焦建宏与蓝田县食品公司签订《蓝田洩湖食品站场地及房屋租赁合同》，约定内容摘要如下：由乙方（焦建宏）租赁甲方（蓝田县食品公司）食品公司位于洩湖镇食品站的场地、房屋，租赁期自2014年5月19日起，至2019年5月30日止，租期为5年；双方约定场地及房屋年租金为叁万元，一次性缴纳，共计壹拾伍万元人民币；另乙方（焦建宏）支付甲方（蓝田县食品公司）场地及房屋保证金贰万元人民币；租赁期间乙方（焦建宏）应合理使用场地、房屋，并爱护维护基础设施，费用由乙方（焦建宏）承担；租赁期满后，该场地及房屋归还时，场地应该有四周围墙、大门，房屋应该是租赁时所拆除房屋的建筑面积，同等其他建筑乙方（焦建宏）应在一个月内拆除完毕；否则甲方（蓝田县食品公司）收回驻进，乙方（焦建宏）不得再次拆除。租赁期间，乙方（焦建宏）应处理好各种内外环境关系，否则，由此引发的一切事件与甲方（蓝田县食品公司）无关。合同签订后，焦建宏向蓝田县食品公司缴纳了全部租金及押金。由于该场地及房屋已闲置多年，已无钥匙移交，蓝田县食品公司时任经理吴瑞昭告知焦建宏可以进入院内，如需要可将门锁撬开。焦建宏租赁该场地及房屋后，还未进行实际使用， 2014年8月洩湖镇政府按照县政府关于整治农村环境卫生的工作要求在未告知焦建宏、蓝田县食品公司的情况下将焦建宏租赁的院落围墙与洩湖镇政府院墙打通，并将该食品站原来临街的大门用围墙围住，刷成文化墙，致使焦建宏无法进入食品站。焦建宏发现后找蓝田县食品公司单位时任经理吴瑞昭，要求蓝田县食品公司与其一起找洩湖镇政府询问此事，共同起诉洩湖镇政府，蓝田县食品公司时任经理吴瑞昭表示该场地及房屋已租赁给焦建宏，与蓝田县食品公司再无关系，让焦建宏自行找洩湖镇政府维权。2016年1月焦建宏雇佣装载机将洩湖镇政府在沿街围起来的围墙处挖了个出口，后洩湖派出所出警制止焦建宏的行为，洩湖镇政府又将围墙开口处用广告布遮挡。焦建宏为此事以自己租赁的食品站内房屋和树木被人破坏为由，向公安机关报案，后洩湖派出所答复，是洩湖镇政府为了环境治理对院内残损房屋、猪舍进行平整，无犯罪事实，不予立案。就此事焦建宏又向蓝田县人民检察院申请立案监督申请，蓝田县人民检察院认为焦建宏反映的情况无公安机关不予立案决定书，不符合立案监督的条件，故对焦建宏的立案监督申请不予支持。焦建宏又将洩湖镇人民政府作为被告、蓝田县食品公司作为第三人诉至西安市铁路运输法院，铁路运输法院于2017年4月27日作出（2017）陕7102行初549号行政裁定书，以焦建宏不是与拆除行为有法律上利害关系的人，主体资格不适格为由，驳回焦建宏的起诉。一审法院认为，焦建宏与蓝田县食品公司就洩湖食品站场地、房屋租赁事宜自愿签订《蓝田洩湖食品站场地及房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，为有效合同。焦建宏作为承租人有向蓝田县食品公司足额缴纳租金及押金的义务，蓝田县食品公司作为出租人，有保证焦建宏在租赁期间不受他人干扰使用该出租物的义务。焦建宏在租赁合同签订后仅几个月内便发现洩湖镇政府拆除该出租场地的围墙及院落内的房屋，并将该事实告知蓝田县食品公司，已经履行租赁合同中关于因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用时，承租人及时通知出租人的义务。而蓝田县食品公司知道该事实后并未积极主动与洩湖镇人民政府交涉，而是将该项义务推脱给焦建宏，导致焦建宏多方投诉不被受理，诉讼也因主体不适格被驳回。在本案审理的过程中双方所签订的合同已经届满，但从洩湖镇人民政府重新修建围墙、拆除原院落内房屋后，焦建宏并未实际对该场地及院落进行使用、收益，故根据法律规定，焦建宏有权利要求减少或者不支付租金。本案中洩湖镇政府于2014年8月对焦建宏租赁的场地围起院墙，致使焦建宏无法使用，故自此后的租金应由蓝田县食品公司退还给焦建宏。关于退还押金一节，因房屋的拆除并非焦建宏过错造成，故蓝田县食品公司应退还焦建宏全额押金。蓝田县食品公司主张焦建宏未在合同期限届满后按照约定归还房屋面积，所以拒绝退还押金一节，因院内房屋的拆除系洩湖镇政府的侵权行为所致，故焦建宏不应承担赔偿责任，对蓝田县食品公司不予退还押金的主张不应采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十一条之规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告蓝田县食品公司退还原告焦建宏租金140000元。二、本判决生效后十五日内，被告蓝田县食品公司退还原告焦建宏押金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元（原告已预交），由原告焦建宏负担1850元，被告蓝田县食品公司负担1850元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，焦建宏与蓝田县食品公司签订的《蓝田洩湖食品站场地及房屋租赁合同》，系双方真实意思表示， 合同有效，双方均应依约履行。焦建宏作为承租人负有足额缴纳租金及押金的义务，蓝田县食品公司作为出租人负有保证租赁的房屋在租赁期间保持适租状态的义务。一审法院查明，焦建宏在租赁合同签订后仅几个月内便发现洩湖镇政府拆除该出租场地的围墙及院落内的房屋，并将该事实告知蓝田县食品公司，已经履行租赁合同中关于因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用时，承租人及时通知出租人的义务，而蓝田县食品公司知道该事实后并未积极主动与洩湖镇人民政府交涉，而是将该项义务推脱给焦建宏，导致焦建宏多方投诉不被受理，诉讼也因主体不适格被驳回，在本案审理的过程中双方所签订的合同已经届满，但从洩湖镇人民政府重新修建围墙、拆除原院落内房屋后，焦建宏并未实际对该场地及院落进行使用、收益，一审法院鉴于以上事实，认定焦建宏有权利要求减少或者不支付租金，一审法院考虑到本案中洩湖镇政府于2014年8月对焦建宏租赁的场地围起院墙，致使焦建宏无法使用，判令此后的租金由蓝田县食品公司退还给焦建宏，因房屋的拆除并非焦建宏过错造成，故判令蓝田县食品公司退还焦建宏全额押金，判决并无不当。蓝田县食品公司的上诉不能成立，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，蓝田县食品公司已预交，由蓝田县食品公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年五月二十五日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1