江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2382号上诉人（原审被告）：艾米江苏电影文化发展有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路168号1幢401室。法定代表人：陈俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丽斌，男，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：南京琦峻物业管理有限公司，住所地南京市玄武区北京东路1号。法定代表人：贾源，该公司经理。委托诉讼代理人：雷云，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。原审被告：艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店，住所地南京市玄武区北京东路1号。法定代表人：陈丽斌。上诉人艾米江苏电影文化发展有限公司（以下简称艾米公司）因与被上诉人南京琦峻物业管理有限公司（以下简称琦峻公司）、原审被告艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店（以下简称艾米北京东路店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾米公司上诉请求：1.请求判决被上诉人应向上诉人支付房屋被锁无法正常经营，而造成的营业损失；2.请求上诉人不应向被上诉人支付2019年3月1日至2019年3月23日的房屋租金及物业管理费；3.请求上诉人不予支付被上诉人自2019年3月24日至2019年4月12日期间被迫占用房屋的占用费。4.请求依法改判上诉人支付违约金不应超过上限30万；5.反诉被上诉人由于未尽到管理责任，而应向上诉人赔偿上诉人门店被盗损失13万元；6.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人于2019年2月25日向被上诉人发函件申请希望协商2月28日退租一事，被上诉人一直未进行回复，并多次拒绝沟通谈判，并在未与上诉人沟通达成一致的情况下擅自锁门，导致上诉人从2019年2月28日至2019年3月23日期间无法正常进行营业，给上诉人造成营业额损失90146元（参考上诉人门店2018年同期营业水平）。2.在2019年3月1日至2019年3月23日双方就房屋租金及物业管理费没有达成协商一致，且被上诉人一直拒绝谈判的情况下，被上诉人将上诉人门店大门锁上，导致被上诉人无法进行营业，因此被上诉人也是违约行为。此阶段房租及物业管理费上诉人不应支付。3.2019年3月24号至4月12日期间并非场地占用，虽被上诉人2019年3月23日通知上诉人进行解约，但是被上诉人擅自将上诉人门店大门锁住不允许上诉人进场。2019年4月3日发函通知上诉人于七日内进行撤场，被上诉人仍一直锁着大门，导致上诉人在接到通知之后依然不能及时撤场。直到被上诉人于2019年4月7日口头通知上诉人第二天可以撤场，2019年4月8日双方派人进入上诉人门店，上诉人进入门店内后才发现门店被盗，于是立即进行报案，在2019年3月24日至2019年4月12日期间，上诉人为配合公安人员现场保护进行搜集证据、核定损失，以致上诉人到2019年4月12号才完成全部撤场。因此2019年3月23日至2019年4月12日期间上诉人不属于房屋占用。上诉人既没有主观拖延，也没有客观能力自行撤场，属于被迫占用。因此上诉人不应向被上诉人支付房屋占用费。而房屋被迫占用时间也应为2019年4月3日至2019年4月12日。4.上诉人与被上诉人虽然签订了《租赁协议书》，但是其协议书中违约金约定明显过高，即使是按照一审判决的当年三个月租金及管理费之和的1.3倍计算依然过高。违约金不应按照这么高的标准来计算，最多不应超过承租保证金的总额。5.因被上诉人擅自锁了上诉人门店大门，导致上诉人既无法及时将门店内的物品进行撤离，又无法派驻人员进行现场的看护。同时被上诉人作为商场物业管理人每月收取高额的物业管理费，理应做好商场安保，但被上诉人却未尽到其义务，以致上诉人门店被盗窃损失巨大（有备案损失金额13万元），上诉人门店被盗窃后被上诉人才要求上诉人进行清场搬离。因此被上诉人就此应向上诉人进行赔偿。6.在双方没有正式达成结束租约协议之前，由于被上诉人私自锁门并且拒绝沟通谈判致使上诉人无法正常经营且门店被盗，同时由于对方一再拖延致使上诉人被迫占用房屋，因此应由被上诉人承担一、二审诉讼费用。琦峻公司辩称：1.案涉租赁协议已于2019年3月23日解除，艾米公司之前拖欠的租金和之后产生的房屋占用费均应支付。因艾米公司拖欠租金、擅自停业，构成根本违约，根据合同约定琦峻公司有权解约，故于2019年3月21日分别向艾米公司和艾米北京东路店寄送了《律师函》通知解约，艾米公司于2019年3月23日签收了该通知。这一事实一审已经查明、双方均无异议。所以，案涉租赁协议已于该日解除。艾米公司作为违约方无权主张解约，其于2019年2月25日发出的《退租申请书》并未取得琦峻物业公司同意，不发生协议解除的后果。在协议解除之前，2019年3月1日至3月23日的租金，以及协议解除之后2019年3月24日至实际交换房屋之日4月12日的房屋占有使用费，艾米公司作为承租方和房屋占用方理应承担。2.案涉协议约定的违约金标准为当年度三个月租金和管理费之和的两倍，一审法院考虑到艾米公司应承担房屋占用费至2019年4月12日，以及2019年7月案涉房屋重新对外出租等有关情况，将约定的违约金标准酌情降低为三个月租金和管理费之和的1.3倍，虽然不能完全覆盖出租人的实际损失，但也是合乎情理的，故琦峻物业公司对此不持异议。艾米公司主张的30万元违约金，既与租赁协议约定相悖，也不符合琦峻公司的直接损失，只是其一厢情愿。3.艾米公司所称的营业损失、被盗损失没有任何事实依据，而且在二审期间提反诉也违反了民诉法的程序规定。根据一审查明的事实和艾米公司自述，其在2019年2月28日已经擅自停止经营、关门上锁。既然已经停止经营，在租赁协议解除之前又何来经营损失，显然是自相矛盾的，而且也没有任何证据。所称的被盗损失艾米公司同样没有提供任何证据。艾米公司在整个一审期间不反诉、不举证，直到二审提出才所谓的反诉，显然违反了相关司法解释的程序规定。综上所述，艾米公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。原审被告艾米北京东路店述称意见同上诉人。琦峻公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认琦峻公司与艾米北京东路店的《租赁协议书》已于2019年3月23日解除；2、判令艾米北京东路店向琦峻公司支付租金和管理费83352元（自2019年3月1日至2019年3月23日期间）、房屋占用费108720元（参照协议约定房租标准的1.5倍，自2019年3月24日起计算至2019年4月12日止）；3、判令艾米北京东路店支付恢复原状费用118000元；4、判令艾米北京东路店向琦峻公司支付违约金人民币361380元（该金额为按照约定违约金标准已扣除租赁保证金300000元）；5、判令艾米北京东路店支付2019年2月份的水费113.30元；6、判令艾米公司与艾米北京东路店共同承担上述付款义务。一审法院认定的事实：南京台亚百货市场管理有限公司（以下简称台亚公司）系北京东路1号房产的所有权人。2015年9月29日，台亚公司与艾米江苏数字电影文化发展有限公司（现更名为艾米公司）签订《租赁协议书》，由台亚公司将案涉房屋出租给艾米公司作为经营场所，交付现状为毛坯。此后，台亚公司授权琦峻公司就北京东路1号的房产全权代理出租、经营和管理等事宜。2017年5月1日，甲方琦峻公司与乙方艾米江苏数字电影文化发展有限公司南京北京东路店（现更名为艾米北京东路店）签订《租赁协议书》，约定：乙方自愿向甲方承租案涉房屋作为经营场所，案涉房屋建筑面积为1208平方米（含公摊）；乙方应当在租赁期结束前自行将该物业连同其所有的附属物、附加物、设施、装置恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并于租赁期届满之日或本协议提前解除之日准时将案涉房屋交还给甲方。如逾期交还，甲方有权按照本协议中约定的日租金、管理费及其他费用的1.5倍标准，向乙方收取自租赁期届满之日或本协议提前解除之日起至乙方实际交还案涉房屋之日止的使用费，并有权从乙方交付的租赁保证金或管理费押金中扣除该款项，双方另有约定的除外；如乙方未将案涉房屋恢复至甲方交付时的状态，甲方将委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金、管理费押金中扣除，不足部分乙方应在接到甲方通知后5日内补齐；租赁期限自2017年5月1日至2021年4月30日；本合同首年总金额为人民币1322760元（包含租金及管理费）。租金及管理费计算自起始日起每三个月（自然日历日）为一个交费周期，首年度每周期应付费用为人民币330690元，具体构成为：2017年5月1日-2018年4月30日，租金661380元，物业管理费661380元；2018年5月1日至2019年4月30日，租金661380元，物业管理费661380元；乙方须在本协议签订后3日内向甲方交付租赁保证金人民币300000元；在协议有效期内，按先付后用的原则，乙方须于每租赁周期结束前20天向甲方支付下一租赁周期的租金、管理费等；在租赁期内，乙方应保证案涉房屋在甲方指定的营业时间内营业，未经甲方书面同意，乙方擅自中断、停止营业时间连续达三天以上或30天内累计五次不营业的，视为乙方严重违约，甲方依照本协议的17.2条处理；在本协议履行期间，乙方如有违反本协议约定的行为，甲方有权提前终止本协议、收回该物业并要求乙方支付违约金（违约金数额为当年三个月租金及管理费之和的两倍）；甲乙双方协商一致，可提前终止本协议，双方互不承担违约责任，协议的终止须采用书面形式；任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本协议的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为当年三个月租金及管理费之和的两倍）等内容。2019年2月25日，艾米北京东路店向琦峻公司发送《退租申请书》，主要内容为：因艾米北京东路店经营困难，向琦峻公司提出退租申请，关于退租后续事宜希望双方能够协商沟通，并要求正式签署《租赁合同终止协议》，租约履约至2019年2月28日止，考虑撤店需求，要求琦峻公司给予30天的时间等内容。同日，琦峻公司向艾米北京东路店发送《函告》，主要内容为：艾米北京东路店须于每租赁周期结束前20天向琦峻公司支付下一租赁周期的租金、管理费等费用，经多次催告仍未支付，该行为已经属于违约。要求艾米北京东路店两日内按照合同约定交纳所欠租金、管理费、滞纳金等相关费用，逾期将按照约定限制艾米北京东路店经营并收回商铺，因拖欠租金造成的损失由艾米北京东路店承担。2019年2月28日，艾米北京东路店在案涉房屋内的经营停止。2019年3月18日，艾米北京东路店向琦峻公司发送《回复函》，主要内容为：艾米北京东路店经营至2019年2月28日，并缴清相关房租物业费用，后续不再支付；场地恢复毛坯费用，以交纳的保证金进行抵扣，不再承担恢复毛坯费用；在双方签订完《租赁终止协议》7日内，自费将属于艾米北京东路店的相关设备搬离店铺，逾期不清理视为放弃所有权，琦峻公司有权进行处理；以交房时最终实际读表数付清所有的水电费用等。2019年3月21日，琦峻公司委托江苏法德永衡律师事务所向艾米公司、艾米北京东路店发送《律师函》，主要内容为：琦峻公司与艾米北京东路店签订的《租赁协议书》于艾米北京东路店收到该《律师函》之日起解除；要求艾米公司及艾米北京东路店在收到《律师函》之日起三日内与琦峻公司协商支付租金、管理费及清空物业等事宜。2019年3月23日，艾米公司签收了上述《律师函》，发送给艾米北京东路店的《律师函》被退回。2019年4月3日，琦峻公司委托江苏法德永衡律师事务所再次向艾米公司、艾米北京东路店发送《律师函》，主要内容为：要求艾米公司、艾米北京东路店收到律师函之日起7日内腾空案涉房屋，包括所有静止或活动的物品、装置、设备等，并将案涉房屋恢复至毛坯状态。如在7日内未腾空并将案涉房屋恢复至毛坯状态，视为放弃所有的附属物、附加物、设施、装置等所有权。2019年4月4日，艾米公司签收了上述《律师函》。2019年4月3日，艾米北京东路店向琦峻公司发送《回复函》，主要内容为：2019年2月28日为艾米北京东路店最终退租日，相关租金及物业费均已交清至2019年2月28日，后续费用不再缴纳，场地恢复毛坯费用以缴纳的保证金相抵扣。艾米北京东路店将于2019年4月10日安排场地设备的撤出工作，并完成交铺工作，交铺后五个工作日内完成《租赁终止协议》的签订。2019年4月3日，南京巨基商业管理有限公司(以下简称巨基公司，案涉房屋现出租方)与案外人宋海波签订《租赁协议书》，由巨基公司将案涉房屋出租给宋海波经营“魅KTV”,租赁期为8年，租金起算日为2019年7月19日。2019年4月10日，甲方琦峻公司与乙方南京乐雅居房屋拆除有限公司（以下简称乐雅居公司）签订《原撤场商铺物品的拆除合同》，琦峻公司委托乐雅居公司对艾米已撤场后商铺原有装修面及其它废弃不要的物品进行拆除与外运，合同总包金额为118000元。之后，琦峻公司支付了拆除费用118000元，乐雅居公司开具发票。2019年4月12日，艾米北京东路店的代理人邱瑛瑛出具《说明》，主要内容为：案涉房屋内的设备设施已经搬空，钥匙已交至保安部，无力承担拆除恢复至毛坯状态。审理中，双方当事人共同确认以下事实：1.艾米北京东路店在租赁协议签订后向琦峻公司交纳了租赁保证金300000元和装修保证金50000元，共计350000元，该款项尚未退还，琦峻公司同意在艾米北京东路店、艾米公司应付款项中予以冲抵；2、《租赁协议书》中约定的租金及管理费的合计金额即为案涉房屋的实际租金。另查明，艾米北京东路店系艾米公司设立的无独立法人资格的分支机构。上述事实有房屋产权证、授权委托书、租赁协议书、补充协议、函告、退租申请书、回复函、律师函、EMS寄收记录、说明、原撤场商铺物品的拆除合同、收据、南京环亚凯瑟琳广场结算单、江苏增值税普通发票及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，琦峻公司与艾米北京东路店签订的《租赁协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依据相关规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，依据《租赁协议书》约定，艾米北京东路店须于每租赁周期结束前20天向琦峻公司支付下一租赁周期的租金、管理费等费用；在本协议履行期间，艾米北京东路店如有违反本协议约定的行为，琦峻公司有权提前终止本协议、收回该物业并要求支付违约金。合同履行中，艾米北京东路店未能在约定时间内支付下一租赁周期的租金及管理费，故依据双方约定，琦峻公司有权解除合同。2019年3月21日，琦峻公司向艾米公司、艾米北京东路店发送《律师函》要求解除合同，2019年3月23日，艾米公司签收了该《律师函》，虽然琦峻公司寄送给艾米北京东路店的《律师函》被退回，但艾米北京东路店作为艾米公司的分支机构，在艾米公司收悉《律师函》的情况下，应当认定该解除通知效力及到艾米北京东路店。艾米北京东路店认为其于2019年2月25日向琦峻公司发送《退租申请书》要求租约履约至2019年2月28日止，因此双方签订的租赁合同经协商一致于2019年2月28日已经解除。对此，一审法院认为，艾米北京东路店虽向琦峻公司发送申请书要求解除租赁合同，但并未得到琦峻公司的同意，双方并未就解除合同达成合意，不能依据合同约定主张合意解除。故一审法院确认琦峻公司与艾米北京东路店于2017年5月1日签订的《租赁协议书》于2019年3月23日解除。关于琦峻公司要求艾米北京东路店支付自2019年3月1日至2019年3月23日期间的租金及管理费83352元的诉讼请求。因双方签订的《租赁协议书》于2019年3月23日解除，艾米北京东路店仅付清2019年2月28日之前的租金及管理费，故对于此后至合同解除之日的租金及管理费83352元，艾米北京东路店应予支付，对于琦峻公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于琦峻公司要求艾米北京东路店支付自2019年3月24日至2019年4月12日期间的房屋占用费108720元的诉讼请求。一审法院认为，根据艾米北京东路店2019年4月3日发送给琦峻公司的回复函可知，案涉房屋场地设备于2019年4月10日才安排撤出，同时根据2019年4月12日，艾米北京东路店的委托代理人邱瑛瑛出具的说明可知系于当日交付的案涉房屋钥匙。因此应当认定艾米北京东路店向琦峻公司交还案涉房屋的时间为2019年4月12日。因此，自2019年3月24日至2019年4月12日期间，案涉房屋仍实际由艾米北京东路店占用，艾米北京东路店应支付此期间的房屋占有使用费。按照《租赁协议书》的约定，房屋占有使用费以日租金及管理费之和的1.5倍标准计收，应当按照该约定执行，艾米北京东路店应向琦峻公司支付房屋占有使用费108720元，对琦峻公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于琦峻公司要求艾米北京东路店支付恢复原状费用118000元的诉讼请求。一审法院认为，依据《租赁协议书》约定，艾米北京东路店在交还时有义务将案涉房屋恢复至毛坯状态，如未履行，琦峻公司可委托第三方进行该项工作，由此产生的费用由艾米北京东路店承担。在双方往来函件中，艾米北京东路店也曾表示无力恢复原状，要求琦峻公司将恢复原状的费用在保证金中予以扣除。实际履行中，在艾米北京东路店未履行恢复原状的合同义务的情况下，琦峻公司委托乐雅居公司进行拆除，并因此产生拆除费用118000元，该费用应由艾米北京东路店负担，对琦峻公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于琦峻公司要求艾米北京东路店支付违约金人民币361380元（已扣除租赁保证金300000元）的诉讼请求。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求法院适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实原则予以衡量。本案中，首先，双方在《租赁协议书》中约定违约金数额为当年三个月租金及管理费之和的两倍；其次，案涉房屋由后续出租人巨基公司于2019年4月3日即与承租人宋海波签订了租赁合同，该租赁合同租金起算时间为2019年7月19日；最后，艾米北京东路店实际于2019年4月12日交还案涉房屋，并应支付房屋占有使用费至该时间，故因艾米北京东路店违约解除导致案涉房屋未获得租金收入的期间为2019年4月13日至2019年7月19日，该部分租金应系违约行为所产生的直接损失。综上，一审法院认定琦峻公司主张的违约金已过分高于艾米北京东路店的违约行为所造成的损失，故对于双方约定的违约金标准应予调整，一审法院酌定按照当年三个月租金及管理费之和的1.3倍计算，即429897元（未扣除租赁保证金300000元）。关于琦峻公司要求艾米北京东路店支付2019年2月水费113.30元，因艾米北京东路店对欠付事实并无异议，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，艾米北京东路店应当给付琦峻公司欠付租金及管理费83352元、房屋占有使用费108720元、拆除费用118000元、违约金429897元、水费113.30元,合计740082.30元。艾米北京东路店向琦峻公司交付但尚未退还的租赁保证金300000元及装修保证金50000元，合计350000元，应当予以冲抵。两相折抵后，艾米北京东路店应给付琦峻公司款项390082.30元。因艾米北京东路店系艾米公司下属无独立法人资格的分支机构，艾米公司应对艾米北京东路店不能偿还的债务承担补充清偿责任。综上所述，对琦峻公司相应诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认原告南京琦峻物业管理有限公司与被告艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店于2017年5月1日签订的《租赁协议书》自2019年3月23日解除；二、被告艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店应于判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京琦峻物业管理有限公司款项390082.30元；三、被告艾米江苏电影文化发展有限公司对被告艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店上述债务中不能履行部分承担补充清偿责任；四、驳回原告南京琦峻物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费10427元，由被告艾米江苏数字电影院线有限公司南京北京东路店、艾米江苏电影文化发展有限公司共同负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，艾米公司提供接处警工作登记表一份，拟证明在2019年2月28日之后艾米北京东路店被琦峻公司擅自把门锁换了，上诉人不能进入门店，导致门店被盗，所以不应该支付房屋占有使用费。被上诉人质证认为，该证据与本案无关。原审被告质证意见同艾米公司。其他各方无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为1.上诉人是否应向被上诉人支付2019年3月1日至2019年3月23日的房屋租金及物业管理费；2.上诉人是否应向被上诉人支付2019年3月24日至2019年4月12日的房屋占有使用费；3.上诉人应当支付的违约金数额如何确定。本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，艾米北京东路店未按案涉《租赁协议书》的约定及时支付下一租赁周期的租金及管理费，被上诉人琦峻公司有权依据合同约定解除合同。2019年3月21日琦峻公司向艾米公司及艾米北京东路店发送《律师函》要求解除合同，2019年3月23日艾米公司予以签收，艾米北京东路店作为艾米公司的分支机构，在艾米公司收悉《律师函》的情况下，该解除通知效力及于艾米北京东路店，故双方案涉租赁协议应于2019年3月23日解除。艾米北京东路店作为违约方，虽向琦峻公司发送申请书要求解除合同，但并未得到琦峻公司同意，且其虽然于2019年2月28日停止经营，但并未实际按照合同约定的标准交还案涉房屋，不能认定双方已就合同解除达成合意，一审认定其仍应支付2019年3月1日至2019年3月23日的房屋租金及物业管理费，并无不当。关于争议焦点2，结合现有证据，一审法院认定艾米北京东路店向琦峻公司交还案涉房屋的时间为2019年4月12日依据充分，并无不当。上诉人提供的证据尚不足以证明其已采取积极措施退还案涉房屋，因艾米北京东路店对案涉房屋的占有使用行为，客观上对琦峻公司的权益造成损害，一审法院依照双方合同约定，对琦峻公司主张的108720元房屋占有使用费予以支持，于法有据。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院结合双方合同关于违约金的约定，综合案涉房屋因艾米北京东路店违约解除导致租金收入的损失期间，酌定将合同约定的违约金调减至当年三个月的租金及管理费之和的1.3倍计算即429897元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。艾米北京东路店作为上诉人艾米公司下属无独立法人资格的分支机构，一审认定上诉人艾米公司应对上述艾米北京东路店不能偿还的债务承担补充清偿责任依据充分。上诉人艾米公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。上诉人超出一审诉讼范围提出的上诉请求，因双方未能达成一致意见，本院二审不予理涉，可另行主张。综上所述，艾米公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6130元，由艾米江苏电影文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月九日法官助理 谢新辉书 记 员 王 凤