陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初1478号原告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司，住所地西安市碑林区与XX路XX号楼XX单元XX层XX号，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1853法定代表人乔晶晶，该公司总经理。委托诉讼代理人孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告李新玉，男，汉族，1968年3月1日出生，住西安市新城区。委托诉讼代理人王发明，陕西省老法律工作者协会法律工作者。第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行，住所地西安市雁塔区。负责人黄晓荣，行长。委托诉讼代理人林李，男，汉族，1978年7月6日，住西安市雁塔区，系单位员工。委托诉讼代理人张健，男，汉族，1972年7月29日，住西安市莲湖区，系单位员工。原告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司与被告李新玉、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行无因管理一案。本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序程序，由审判员凌小鸿独任审理，公开开庭进行了审理。原告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司委托诉讼代理人孙雪梅、被告李新玉及其委托诉讼代理人王发明、陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行委托诉讼代理人林李、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告偿还垫付的2017年8月21日之后的利息、罚息90308.78元，并以90308.78元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年3月28日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际还款之日止的利息，以上利息现合并暂计算至2020年1月1日为3324.49元；2、诉讼费被告承担。事实与理由：2017年5月24日，原告与被告、案外人雷某某签订《房屋买卖合同》，约定雷某某将位于西安市新城区XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX室，建筑面积132.24平方米房屋，以72万元出售给被告，第6条约定该房产处于抵押状态，被告同意本合同生效之日1起3日内（含当日）由中介方筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。被告将该房屋于2015年1月13日及2017年1月10日抵押给第三人陕西农村商业银行股份有限公司大寨路支行，借款金额人民币50万元整。2017年6月21日被告与雷某某、西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，次日雷某某将首付款22万元转入，2017年8月28 日 50万元银行贷款办理完毕。但因房屋价格上涨被告未按照合同约定时间办理解押手续，导致原告无法将解压款50万元转入第三人账户，雷某某无法办理过户手续，雷某某诉至西安市新城区人民法院。2018年6月26日西安市新城区人民法院判决被告直接向陕西农村商业银行股份有限公司大寨路支行清偿自2017年8月21日至贷款实际还清之日止的利息、罚息，之前的由原告承担，原告经询问第三人为6700元。判决后因被告并未还款，原告为减少损失，法院判决得以顺利执行，于2019年3月28日被告办理解押手续时全额支付了利息、罚息97008. 78元，其中90308. 78元应当由被告承担，原告垫付后被告应当及时归还。未及时归还应当向原告支付利息损失。综上，经原告多次催促被告拒不偿还，恳请贵院查明事实，依法公平公正审理本案，支持原告诉请，维护原告的合法权益。庭审中西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司变更诉讼请求为无因管理纠纷，将诉讼标的额变更为90171.27元。被告李新玉辩称，1、被答辩人起诉答辩人属不当诉讼主张，所诉银行利息、罚息90308.78元应自行承担，2017年5月24日，被答辩人作为中介公司、居间方。约定将答辩人位于西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号卖给雷某某，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定所售房屋价款72万元，被答辩人应得居间费用4万元。该《房屋买卖合同》第六条（2）款约定：“该房产处于抵押状态，卖方同意生效之日1-3日内（含当日）由中介方筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续”为履行好《房屋买卖合同》当日被答辩人为乙方，并与甲方的答辩人签订《房屋出售居间委托协议》一份，协议第一条约定：“上述房屋售价68万元，实际成交价高于拟售价，高出部分属委托人按实际成交价收取佣金”协议第六条“备注：甲方净拿68万元整，如有额外费用由乙方承担”合同和协议两份均明确约定答辩人所售房屋保底价给答辩人68万元，其中包含答辩人应偿还秦农银行的贷款50万元，其余义务均应为被答辩人所负责。充分说明因该房产处于抵押状态，三方才约定合同生效之日1-3日由中介方筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记。但是被答辩人没有按约定履行，才形成未及时还被答辩人在秦农银行的50万元借款。形成了利息、罚息等费用。2、被答辩人行为不为垫付责任，答辩人从未授权向银行借款付此款项。3、被答辩人以贷款孳息、被罚息的费用90308.78元为基数主张利息更是错误。4、被答辩人应向答辩人承担违约金21600元、补付雷某某已付入监管账户，其少付给答辩人的售房款30000元、及人民法院强制超额划付答辩人的5000元。陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行辩称，2019年3月28日雷某某与刘某某、赵宝行向我行偿还了被告名下的50万元贷款本金及全部欠息，其中该笔50万元贷款截止2017年8月20日结息合计102460.85元，欠息6837.51元，2017年8月21日至贷款结清日该笔贷款合计欠息90171.27元。该案实际上为雷某某、原告和被告之间的追诉追偿权之争与我行无关，请求法院依法驳回原告对第三人的请求。被告李新玉向本院提起反诉，因房产中介纠纷的原因，反诉被告不当起诉反诉原告，主张银行利息、罚息90308. 78元及此款之利息3324.49 元一案提起反诉。请求：1、判令反诉被告支付原三方签订《房屋买卖合同》、《房屋出售居间委托协议》履行中少付反诉原告售房款叁万元（30000元）；2、判令反诉被告应承担反诉原告违约补偿金21600元；上述共计51600元；3、反诉费用由反诉被告承担。2017年5月24日，反诉被告作为居间方，约定将反诉原告位于西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房卖给雷某某，三方签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋价款柒拾贰万元（72万元），反诉被告应得居间费用肆万元整（4万元）。《房屋买卖合同》第六条（2) 款约定：“该房产处于抵押状态，卖方同意生效之日1-3日内（含当日）由中介方（反诉被告）筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续。”但是，反诉被告违约没有做到，致使形成未及时偿还反诉原告还银行贷款，从而形成孳息增加。为履行好《房屋买卖合同》，当日，反诉被告为乙方，与为甲方的反诉原告还签订《房屋出售居间委托协议》一份，第一条约定：“上述房屋售价陆拾捌万元（68万元），实际成交价高于拟售价格，高出部分属委托人按实际成交价收取佣金”。第四条：违约责任：“2. 违约补偿金额为房屋交易价格3%.”第六条：“备注：甲方净拿陆拾捌万元整，如有额外费用由乙方承担。”后由于反诉被告违约，未及时使房屋过户，雷某某诉至新城区人民法院，经法院审理，以（2018) 陕0102民初1118号判决书证实反诉被告应承担违约责任以外亦证实雷某某给第三人西安市置诚资产管理有限公司监管账户分别交款贰拾贰万元（22万元）、伍拾万元（50万元）(注：反诉被告未经反诉原告手转付还贷），共计柒拾贰万元（72万元）。反诉被告仅给付反诉原告售房款壹拾伍万元（15万元）、偿还反诉原告抵押陕西秦农银行股份有限公司大寨路支行贷款伍拾万元（50万元）、留其居间人应得佣金肆万元（4万元）之外，还剩余叁万元（3万元）反诉被告未给付反诉原告，或继续留存在第三人账户，反诉被告与第三人应连带将此售房款叁万元（3万元）给付反诉原告。人民法院（2018) 陕0102民初1118号、 (2018) 陕01民终8656号判决书证实反诉被告应承担违约责任，按照协议约定的对等原则，据售房价款72万元的3%计算，反诉被告应向反诉原告承担补偿金21600元。因反诉被告违约，未及时履行筹资或找第三方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，经新城区人民法院（2018) 陕0102民初1118号判决书定原告额外承担自2017年8月21日计算至贷款实际还款日的陕西秦农银行大寨路支行银行利息、罚息。未经反诉原告签证同意，陕西秦农银行股份有限公司大寨路支行称雷某某付了银行的50万本金利息、罚息90308.78元，反诉被告却称是其付了此款项。反诉原告认为除50万元本金之外额外损失包括利息、罚息90308. 78元均应由反诉被告承担。反诉被告在本反诉案中负有完全责任，应承担本反诉案全部诉讼费用。西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司对反诉辩称，第一项3万元认可，但是因欠付原告抵扣后还剩9万余元，应当驳回第二项反诉请求，根据（2018）陕0102民初1118民事判决书，认定是反诉原告未尽到协助反诉被告办理解押手续的义务，导致该房产交易手续迟延。陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行对反诉辩称，原、被告之争，与我行无关系。经审理查明，2017 年 5 月 24 日，雷某某（买方）与李新玉（卖方）、安翔嘉途房产公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，同日，李新玉与安翔嘉途房产公司签订《房屋出售居间委托协议》。被告安翔嘉途房产公司接受被告李新玉的委托，出售被告李新玉名下涉诉房屋。协议第一条约定：“上述房屋售价68万元，实际成交价高于拟售价，高出部分属委托人按实际成交价收取佣金”。协议第六条“备注：甲方净拿68万元整，如有额外费用由乙方承担”。2017 年 6 月 20 日，被告李新玉办理了公证委托手续，将办理涉诉房屋抵押贷款提前还款相关手续；抵押登记注销手续；代为出售上述房产，包括网签手续、收取售房款以及办理资金监管手续等在内的转让涉案房产的相关事宜委托给刘某某。2017 年 6 月 21 日，雷某某将房屋首付款 220000元，2017 年 8 月 28 日雷某某将 50 万元并转入上述第三方刘某某的结算资金账户。2018年4月23日，被告李新玉公证撤销了上述委托书。2018年6月26日，本院（2018）陕0102民初1118号民事判决书第三条判决“本判决生效之日起十日内，被告李新玉直接向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款自 2017年 8月21日计算至贷款实际还清日止的利息、罚息（按照个人借款合同以及借款展期协议的约定计算）”。2019年3月28日刘某某将结算资金账户中雷某某所付给李新玉的房款中的597008.78元转入陕西秦农农村商业银行股份有限公司大寨路支行作为李新玉的所还贷款及利息，120000元转给原告，余款归己。随后原告协助雷某某办理了原李新玉的房屋过户手续。诉讼中刘某某作证称，其与原告系合作关系，系原告委托其还款。以上事实，有房屋买卖合同、（2018）陕0102民初1118号、（2018）陕01民终8656号民事判决书、执行通知书、情况说明、房屋买卖合同、房屋出售居间委托协议、秦农银行贷款催收通知书西安市莲湖区公证处核实函、贷款50万元的利息明细、结清贷款凭证、二手房交易结算资金监管协议；二手房交易结算资金划转通知书、中国光大银行贷记通知、银行流水、秦农银行转账回单、证人证言及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是原告委托他人替李新玉向第三人还欠息90171.27元，是否成立，是否构成无因管理。《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”所以无因管理是指没有法定或者约定的义务，为了避免他人的利益受到损害而自愿管理他人事务或者提供服务的行为。其有三个构成要件，其一，管理人没有法定或约定的义务，也未受本人委托；其二管理人从事管理他人事物的事实行为；其三，管理人具有为他人管理的意思，其目的在于为他人谋利或免于他人利益受损。就本案而讲，原告的行为符合前两个要件。但原告的行为不符合“为他人谋利或免于他人利益受损”的要件，第一，被告欠第三人的利息由被告和第三人的合同约定，原告的行为使被告失去了抗辩权，存在损害被告利益的可能；第二，原告委托刘某某替还被告所欠第三人的利息，使用的是雷某某付给被告的房款，原告并没有付出，且刘某某还扣留了部分房款，并把剩余120000元给付了原告，实质上侵害了被告的利益；第三，2017 年 5 月 24 日李新玉与安翔嘉途房产公司签订《房屋出售居间委托协议》。2017 年 6 月 20 日，被告李新玉办理了委托刘某某的公证委托手续。2018 年 4 月 23 日，李新玉公证撤销了该委托书。上述居间协议和委托书的撤销问题，李新玉均提出了异议，如无因管理成立，也使李新玉失去了抗辩权。而因对被管理人的利益可能产生侵害，不符合被管理人的意愿，不符合无因管理的要件，故无因管理不能成立，原告诉求依法不予支持。至于李新玉的反诉，原告承认，故其反诉成立，依法予以支持。    综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条之规定，判决如下：    一、驳回西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司的诉讼请求；二、李新玉反诉成立，西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司在本判决生效后五日内给付李新玉3万元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元、反诉费545元，由西安安翔嘉途房产营销策划有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员  凌小鸿                               二〇二〇年六月七日  法 官 助 理  梁嘉玮                             书  记  员  赵怡萌  1