四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初2891号 原告：宜宾坤和物业管理有限责任公司，住所地宜宾市翠屏区西郊两路桥昌谊集团1楼，统一社会信用代码915115027779010004。 法定代表人：谭新福。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师，执业证号：15115200911430222。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师，执业证号：15115201810057753。 被告：尧泽君，男，1968年11月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：樊元湘，女，1969年10月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾坤和物业管理有限责任公司（以下简称坤和物业公司）与被告尧泽君、樊元湘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人李航宇、被告尧泽君、樊元湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年10月31日拖欠的物业管理服务费共计1242.90元，并自2018年4月1日起按日按照拖欠金额的4‰支付原告滞纳金直至全部款项付清为止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，鼎业.江北兴城小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订《鼎业江北兴城小区物业服务合同》（以下简称“合同”），聘请原告对江北.鼎业兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，即从2016年4月1日至2019年3月30日止。双方在合同第六章第二十一条“物业服务管理费用”中约定：“1、本物业管理服务费，由业主按照其拥有的建筑面积，按照下列标准向乙方交纳：（1）多层住宅每平方米0.60元/月；（2）...;（3）...；（4）...；（5）...。2、...。”物业服务合同到期后，因该小区尚未聘请新的物业服务企业，经向业主委员会、社区及房地产管理局汇报后，为了防止小区无人管理后出现不稳定的因素，业主委员会及社区要求原告继续提供服务。2019年10月31日，原告与新物业服务企业完成交接并退场。被告系鼎业江北兴城小区业主，房屋建筑面积86.66平方米，应按合同约定按时向原告缴纳物业管理费，但被告自2018年1月1日至2019年10月31日一直未缴纳，经原告多次催收无果，为维护原告的合法权益，向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告尧泽君、樊元湘辩称：1、原告与被告未签署物业管理协议，二被告不是原告出具合同当事人，与本案合同纠纷无关；2、朱保全在任江北鼎业委会主任期间，同时是坤和物业公司的执行董事，未经业主大会过半业主同意与自己的公司签订服务合同，根据合同法第五十二条的规定，该合同是无效的；3、坤和物业公司在小区物业管理期间，服务管理差，门岗形同虚设，垃圾堆随处可见，消防通道严重堵塞，未经业主同意在地下车库通道划车位出租，小区内的广告收益、公共用房的租金未分配，非法侵占业主利益；4、在原告管理期间，被告发生了入室被盗（已报警），多次与原告反应无果后才拒缴物管费。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2、《物业服务合同》；3、房屋登记簿存根、商品房买卖合同首页；4、鼎业.江北兴城物业服务延期及催收物业费相关事宜的通知、催收单、照片、鼎业.江北兴城业主委员会对坤和物业的函告；被告围绕其答辩意见提交了企业信息查询截图、照片25页。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告尧泽君、樊元湘系鼎业江北兴城小区房屋业主，房屋建筑面积为86.66㎡。2016年5月30日，鼎业.江北兴城小区业主委员会（委托方/甲方）与原告坤和物业公司（乙方）签订《鼎业.江北兴城小区物业服务合同》，该合同约定：甲方聘用乙方对鼎业.江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月30日止。服务事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、使用和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；5.附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生要按标准、规范操作，垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序，做好安全防范工作；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户资料与竣工验收资料；10.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用实施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则应接受委托，但收费由当事人双方协商…。收费标准：按房屋建筑面积，多层住宅每平方米0.6元/月，商铺每平方米1元/月，生活垃圾转运费4.5元/月/户，当月下旬缴纳当月物业服务费，如拖欠超过三个月的，乙方有权按每日千分之四收取滞纳金。该合同第十八条乙方权利义务，负责编制房屋、附属建筑物、实施、设备、绿化、水系等的年度维修养护计划，负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，每年向全体业主和物业使用人公布物业专项维修资金使用情况，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域公示，接受全体业主的监督……；第十九条乙方必须按下列约定实现管理目标：【宜宾普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）】二级服务标准执行。业委会全体成员：朱保全、唐经文、李建奎、罗礼彬、胡任芬、李茂涛、罗厚才、常明、吴晓峰分别在《鼎业.江北兴城小区物业服务合同》中签名，并加盖业主委员会公章。 2016年4月1日至2019年3月31日，原告为案涉小区提供物业管理服务，期满后，原告继续为该小区服务至2019年10月31日。被告在2018年1月1日至2019年10月31日期间未向原告交纳物业服务费。 原告提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，据被告提供的照片显示，小区局部存在垃圾、积水未及时清理，车辆乱停乱放，小区绿化带管理不到位等现象。 本院认为，鼎业.江北兴城小区业主委员会与原告坤和物业公司签订《鼎业.江北兴城小区物业服务合同》，系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与鼎业.江北兴城小区业主委员会签订的《鼎业.江北兴城小区物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。 业主只有基于正当理由才能拒绝交纳物业服务费。对于“正当理由”的判断，在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩的正当理由能否成立，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。根据二被告提交的证据，原告坤和物业公司在提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，但这些瑕疵都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。因此被告尧泽君、樊元湘提出的抗辩理由不属于可拒交物业费的正当理由。 二被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费。根据被告房权证上记载的面积86.66㎡及物业服务合同约定的收费标准0.6元/月,自2018年1月1日起至2019年10月31日止二被告拖欠的物业服务费应为1143.91元（86.66㎡×0.6元/月×22个月），生活垃圾清运费为99元（4.5元/月/户×22个月），以上共计1242.91元。故原告的诉请二被告支付物业费1242.9元符合合同约定，本院予以支持。关于违约金问题，因原告坤和物业公司在提供物业服务管理中确实存在一定的瑕疵，原被告双方均存在违约行为，本院酌情认定原被告双方互负同等违约责任。故对原告的违约金请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告尧泽君、樊元湘于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾坤和物业管理有限责任公司2018年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费、生活垃圾清运费共计1242.9元； 二、驳回原告宜宾坤和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果被告尧泽君、樊元湘未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告尧泽君、樊元湘负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 徐芸海 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟