四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1126号 原告：凉山彝族自治州劳动职业技术学校，住所地：西昌市长安北路，统一社会信用代码：125134004527047897。 法定代表人：罗华。 委托诉讼代理人：钟尤华，四川迈德律师事务所律师（特别授权）。 被告：西昌市菜篮子市场投资管理有限公司，住所地：西昌市西郊乡长安村三组综合楼五楼，统一社会信用代码：91513401MA62H3414C。 法定代表人：姚加伦，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王斌，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。 原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校（以下简称：职业技术学校）诉被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司（以下简称：菜篮子公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校的委托诉讼代理人钟尤华、被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司的委托诉讼代理人王斌均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 职业技术学校向本院提出诉讼请求：1、判令被告按197452元／年的标准，向原告计算支付自2019年12月14日起至被告向原告实际腾退场地之日止的租金。2、请求判令被告就其自2018年12月14日起违约占用原告场地的行为，按违约占用期内应付租金总额20%的标准向原告支付违约赔偿金（暂计算至2020年2月28日为46567元）。3、请求判令被告向原告结清自2020年2月24日起至实际腾退场地之日止占有使用案涉场地期间的未付的水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度）。4、依法判令被告在十日内腾退其占有使用的原告场地、拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施，并将场地交还给原告。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年起，被告根据双方约定出租原告所有的位于西昌市房屋（期间：2015年未签订书面合同；此后租赁合同每年一签；原、被告双方签订的最近一期《场地租赁协议书》租赁期限已于2018年12月13日届满）。因原告教育教学需要，凉山州（西昌市）拆除城市建成区“彩钢棚”违建专项行动要求等原因，原告在前述2018年12月13日租赁期限届满前多次以各种形式告知被告，不再向其出租该场地，并要求被告及时向原告腾退双方租赁关系所涉的全部场地。但是截至2020年2月28日，被告既未向原告腾退场地，也未就其在租赁期限届满后继续占有、使用原告场地的行为向原告支付租赁费用。同时，被告自2018年1月起就已未向原告支付其占用、使用案涉场地所产生的水、电费。被告的行为已严重违反了双方的约定，损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 菜篮子公司辩称：一、双方仍然按照原协议内容在履行租赁行为。原告诉请的197452元/年的租金费用是按照协议约定在2019年租金的基础上增加了30%，即为2020年的租金。表明：1、原告认可了2020年度，双方租赁关系客观存在的事实。2、原告诉请的租金额是对协议内容的实际认可。所以，被告愿意按照协议内容支付2019年12月14日之后的租金。2、被告是通过合法程序租赁案涉场地，投入了大量资金进行改造，并出让几百平方的房屋由原告自主经营。双方协议约定：“本协议租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即甲方不使用该场地的情况下，乙方优先续签协议。”明确了协议终止的条件。双方一直按照约定履行，但在原告更换领导后就不顾客观事实，以各种理由要求被告撤走。虽然双方在履行期间，无书面协议，但实际都是按照协议内容履行的。2020年，因原告无故改变协议内容，导致双方未签订书面协议，但双方并未停止履行协议约定。因此，原告拒绝签订书面协议并违反约定，应承担违约责任。二、原告要求被告承担违约金的诉求不应得到支持。三、被告并未拖欠原告水电费，均是按照原告的要求缴纳，不存在拖欠的情形。四、本案是原告不顾客观事实滥用诉权的行为。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供了证据：《事业单位法人证书》、《凉编办2015年186号文件》、《国有土地使用证》、《场地租赁协议书》、《腾退房屋、场地通知》、《回复》、《照片》5张、《地图截图》2张、《凉委办（2018）133号文件》、《限期拆除违建通知书》、《关于拆除“彩钢棚”违法建设告知书》、《教学楼照片》。上述证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告提供了证据：《场地租赁协议》、《微信截屏》、《付款回单》、《通知》、《结算票据》、《凉山州劳动职业技术学校关于要求立即拆除侵权设施的函》、《回函》、《回复函》、《照片》，上述证据真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月14日，原、被告签订了《场地租赁协议书》，约定原告将面积共3330平方米的场地出租给被告使用，租赁期限为一年，租金为人民币20万元。租赁期限届满，在原告不使用该场地情况下，被告续签合同，租金支付标准为第一年租金基础上递增3%（即每年递增人民币陆仟元正）。合同到期后，双方在未签订续租合同的情况下继续履行租赁协议。2016年11月30日，双方又签订《场地租赁协议书》，租赁期限为一年，约定租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即原告不使用该场地情况下，被告优先续签合同，租金支付标准为上一年租金基础上递增3%，合同一年一签。租金为人民币180353.00元。2017年12月10日，双方再次签订《场地租赁协议书》，租赁场地面积约为2760平方米。租赁期限为一年，自签订之日起至2018年12月13日止。租赁期限届满，若无政府规划、主管部门及学校规划建设发展，即原告不使用该场地情况下，被告优先续签合同，租金支付标准为上一年租金基础上递增3%，合同一年一签。租金为人民币186117.00元。双方须按照约定履行权利义务，违约方承担守约方因此所遭受的全部经济损失和法律责任，并赔偿租赁使用总额的20%作为违约赔偿。如被告未能及时支付租金，在5日内按5%计收滞纳金，到期仍不能全部付清，甲方有权单方终止协议履行。双方在合同期限届满前一个月，被告应向原告提出是否续签合同。合同期满被告没有提出续签合同，视同合同终止。双方合同终止时，被告在该土地上建筑由被告自行拆除。合同到期后，被告方并未提出续签合同的请求。原告以学校规划建设需要为由向被告提出腾退房屋、场地的要求，被告以该请求不符合双方约定为由拒绝。2019年年初，原告收到西昌市长安街道办事处出具的《责令限期拆除违建通知书》，要求原告将其单位楼顶违法违章未办理任何手续的建筑物限于2019年2月28日前自行拆除，未拆除者将由相关部门进行强拆。原告以《通知》的形式将“彩钢棚”拆除事宜告知了被告。2018年12月14日至今被告一直占有使用案涉场地。2020年2月25日，被告向原告缴纳了2018年1月至2020年2月24日的水电费，共计37060元。2020年3月24日，被告向原告缴纳了2018年12月14日起至2019年12月13日止的租金191700.50元。 本院认为，从2014年起，原、被告就建立了租赁合同关系，书面合同约定为一年一签，但在实际履行中也存在未签订书面合同的情形。2017年12月10日，双方签订了最后一份书面《场地租赁协议书》。该份《场地租赁协议书》到期后，原告虽于2019年年初向被告提出腾退房屋、场地的要求，被告以该要求违反双方协议为由拒绝腾退，继续占有使用案涉场地。原告之后未再提出异议，也未向相关部门主张其权益，应视为其对被告2019年度继续使用租赁场地无异议。2020年3月24日，被告向原告缴纳了2019年度的场地租金191700.50元。原告对该笔费用无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，本案双方签订的《场地租赁协议书》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，本案双方当事人可以随时解除合同。原告于2020年2月28日草拟了起诉状向人民法院提起诉讼，主张被告腾退租赁场地，终止双方的租赁关系，故双方的租赁合同关系应于2020年4月8日人民法院立案受理原告的起诉时解除。原告提出由被告腾退其占有使用的原告场地、拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施，并将场地交还给原告的诉讼请求，有法可依，应予支持。对原告主张被告按照197452元/年的标准，向原告计算支付自2019年12月14日起至被告实际腾退场地之日止的租金和主张被告结清自2020年2月24日起至实际腾退场地之日止占有使用案涉场地期间未付水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度）的诉讼请求，根据双方在协议中的约定，本院均予以支持。关于被告是否应当自2018年12月14日起按应付租金总额20%的标准向原告支付违约赔偿金的问题，前面已述，案涉《场地租赁协议书》期限届满后，双方未再签订书面合同，但被告实际仍继续使用租赁场地，租赁期限已变更为不定期。虽然作为出租人的原告依法可随时解除合同，但作为承租人的被告，不存在违约行为。原告的该项诉讼请求，与事实不符，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司于本判决生效之日起六十日内，自行拆除其在场地上搭建的彩钢棚等设施并向原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校腾退租赁场地； 二、对自2019年12月14日起至案涉租赁场地实际退还之日止的场地占用费，按197452元/年的标准，由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司在实际归还租赁场地之日，支付给原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校; 三、对自2020年2月24日起至案涉租赁场地实际退还之日止未付的水费（水表起数为8815吨）、电费（电表起数105940度），由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司在实际归还租赁场地之日，据实支付给原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校; 四、驳回原告凉山彝族自治州劳动职业技术学校的其他诉讼请求。 案件受理费4648.00元，减半收取2324.00元，由被告西昌市菜篮子市场投资管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 阿苏嘉佳 二〇二〇年六月一日 书记员 刘  俐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。