湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13086号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉黑豹极峰体育发展有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区武大园路6号武汉博奇玉宇环保股份有限公司办公楼2楼西北面一半，统一社会信用代码：91420100MA4KYUJC9J。法定代表人：程玉娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晖、卞晓玉，均系湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉博奇玉宇环保股份有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区武大园路6号，统一社会信用代码：914201006983194185。法定代表人：韩洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵力国、吴新军，均系湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉黑豹极峰体育发展有限公司（以下简称黑豹公司）因与被上诉人武汉博奇玉宇环保股份有限公司（以下简称博奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黑豹公司的上诉请求：撤销一审判决，改判博奇公司支付黑豹公司违约金26068元及赔偿黑豹公司停业损失14000元、装修损失10000元、搬迁损失10000元，共计60068元；一、二审全部诉讼费用均由博奇公司承担。事实及理由：根据黑豹公司与博奇公司之间的合同约定及租赁合同的法律规定，承租人的主要义务是按时支付租金，出租人的主要义务是将符合合同约定用途的房屋交付给承租人使用。黑豹公司作为承租人，在租赁期内按时履行支付租金的义务，一直保持良好的履约习惯，但是博奇公司自将黑豹公司承租房屋所在的整栋楼出租给案外人并安排装修后，黑豹公司所承租房屋就出现频繁停电、房屋漏水、噪音污染等故障。合同约定的租赁用途为商用，且黑豹公司作为专业从事赛事策划执行、赛事执行和武汉唯一一家拥有世界级芯片计时服务的企业，日常工作主要依靠电脑和网络等软硬件，是非常需要一个稳定、舒适、安全的办公环境，尤是对用电稳定、网络稳定的依赖。频繁停电致使网络断开，网络断开导致无法正常上网使用电脑，从而致使整个公司办公运营的瘫痪。事实上，频繁停电直接导致黑豹公司难以办公，给黑豹公司造成了严重的经济损失。博奇公司作为出租人，将不符合合同约定用途的房屋交付给黑豹公司使用，且在经黑豹公司积极协商之后，亦未采取任何使租赁物回归到稳定租赁环境的措施，黑豹公司不得不行使抗辩权，延付租金维护自身合法权益。博奇公司在与黑豹公司的租赁期内，将黑豹公司承租房屋所在的整栋楼出租给案外人，侵犯了黑豹公司的优先承租权，属于预期违约。虽然博奇公司提交了与案外人的租赁合同，上面载明的租赁范围是排除黑豹公司所租2层外的1层、3层办公楼，但这明显不合常理。首先，案外人承租房屋是为了办幼儿园，只承租一栋楼的第一层和第三层明显不符合办学条件；其次，合同上约定的案外人应付的月租金为40.5元/平方米，高于黑豹公司应交付的租金，而案外人所承租的场地面积是远远大于黑豹公司的承租面积，这明显违背市场规律，案外人在此种条件下依然选择签订合同不合逻辑；然后，案外人幼儿园的负责人也曾在黑豹公司负责人面前亲口承认其向博奇公司承租的是整栋办公楼，包含黑豹公司所承租的第二层办公楼；最后，在黑豹公司被迫搬走后，黑豹公司所租的第二层办公室随即被毁坏装修，现整栋办公楼均已被改造成幼儿园。博奇公司经实际行为表明将黑豹公司所承租的房屋在内的整栋楼全部出租给案外人，侵犯了黑豹公司的优先承租权，属于预期违约行为。2018年12月14日，黑豹公司是在博奇公司强行断电的情况下而不得不搬离租赁房屋，该行为属违约行为。博奇公司答辩称：博奇公司在与黑豹公司租赁合同履行期间，未将涉案租赁房屋出租给案外人，并且未采取黑豹公司所称的停水停电措施，黑豹公司所述的抗辩权不存在，且即便存在停水停电，黑豹公司也不能以瑕疵履行的责任对抗合同主要义务。关于黑豹公司所述博奇公司预期违约行为的四个理由均无证据支撑，缺乏事实依据，且既非自然规律，亦非日常生活的经验法则，博奇公司不存在预期违约行为。关于租赁合同是否解除的问题，黑豹公司在合同约定的期限内未支付租金，博奇公司依据合同约定发出解除合同通知书，租赁合同应自通知书送达之日起解除。同时，如果黑豹公司在租赁期间确实因为案外人的行为导致其可能存在损失，其应向案外人主张损失。黑豹公司通过封门、堵路等方式影响案外人正常经营，迫使案外人向其支付了5万元的费用，且签署了相关协议。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉。黑豹公司向一审法院起诉请求：1、判令博奇公司支付黑豹公司违约金26068元；2、判令博奇公司赔偿黑豹公司停业、装修、搬迁等损失共计34000元（停业14000元、装修10000元、搬迁10000元）；3、本案诉讼费用由博奇公司承担。博奇公司向一审法院提起反诉请求：1、确认黑豹公司与博奇公司之间的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除；2、判令黑豹公司向博奇公司支付租赁期内逾期交付租金的滞纳金860.24元（以39102元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年11月7日计算至2018年12月10日）；3、判令黑豹公司向博奇公司支付自2018年11月7日至2018年12月14日期间的租金及占用费16075.27元，并支付逾期滞纳金2572.04元（暂计至2019年8月11日，实际以16075.27元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年12月11日计算至实际付款之日）；4、判令黑豹公司不得再使用案涉房产所在地作为工商注册地址，并在10日内变更；5、本案诉讼费用等费用由黑豹公司承担。一审庭审过程中，博奇公司撤回第4项反诉请求，一审法院予以准许。一审法院认定事实：2018年8月7日，黑豹公司、博奇公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：F201808002），载明：甲方（出租方、博奇公司）房屋位于武汉东湖新技术开发区武大科技园一路6号，出租玉宇楼2楼西北面一半为乙方办公室，建筑面积为343平方米；租赁期自2018年8月7日至2019年8月6日止；履约保证金0元，租金38元/平方米/月，月租金13034元，按季度支付，按照先付费后使用的原则；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、电费等费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金。逾期达30日的，甲方有权采取停水、停电或停止使用的权利，且甲方有权单方面解除或者终止本合同，收回房屋，对乙方投入的不动产等装修装饰部分不予以补偿，其所有权归甲方；如乙方逾期归还，每逾期一日，则乙方需向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金。该合同还约定了其他条款。黑豹公司已缴纳房租至2018年11月6日。后因博奇公司将案涉楼栋的第一层、第三层区域出租给案外人湖北一江工程咨询有限责任公司用于经营幼儿园，案外人进入其租赁区域进行装修后，黑豹公司认为装修行为导致诸多问题影响其承租案涉房屋时的正常经营使用。2018年11月23日，黑豹公司向博奇公司寄送《关于违约通知》，载明“贵公司在我们房屋承租期内将整栋楼同时整租给另一家公司，并在未通知我公司情况下，安排装修公司入驻该楼进行装修，导致我公司在租赁期以内出现以下问题：1.频繁停电；2.装修噪音巨大；3.私自拆除消防栓后漏水；4.对装修人员疏于管理…为督促贵公司解决以上问题，所以我公司延迟支付下季度的房屋租金，并保留我公司的索赔权利。特此通知”。2018年12月7日，博奇公司向黑豹公司送达《解除合同通知书》，载明“贵公司应于2018年11月6日前向我公司支付下季度租金，但截至目前，贵公司仍未支付，且逾期已超过30日…为维护我公司合法权益，我公司郑重通知贵公司：一、本通知书送达之日，我公司与贵公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更合同》即告解除。二、请贵公司在收到通知书之日起三日内向我公司支付2018年11月7日至收到本通知书之日期间的房屋租金及滞纳金，并将以相关票据和凭证为依据将租赁关系存续期间的电费等费用结清。三、请贵公司在2018年12月13日前腾房，并与我公司办理交接手续，并在交接之时按原租金标准向我公司支付合同解除之日至交接日的房屋占用费用。若贵公司逾期腾房或者交接，则视为贵公司抛弃置于标的场地内的全部财产，我公司将自行组织清退，以维护我公司的合法权益”。2018年12月10日，黑豹公司在收到上述通知书后向博奇公司送达《关于解除合同通知书的回函》，载明：我公司在2018年12月10日收到贵公司关于《解除合同通知书》的函，关于该函中提到的“因未支付房屋合同租金需要解除房屋租赁合同”回复如下：1.根据双方签订合同中约定“甲方应提供房产证，出具具有出租权的有效证明”，但目前该房一直未出示消防检验的合格证明；2.从11月初开始，贵公司在我们房屋承租期内，租赁房屋供电系统经常出现停电故障和房屋漏水，其中一次漏水导致我公司财产损失，贵公司未保证我公司在租赁期内用水用电的合理保障权益；3.贵公司违约期间，我公司始终保持积极态度与贵公司沟通力求协商解决，鉴于贵公司依然我行我素的行为，我公司在2018年11月23日正式发函《关于租赁房屋不能正常使用的通知》，但至今贵公司依然没有执行《房屋租赁合同》的行为表示；4.在房屋承租期内在未通知我公司情况下，将整栋楼整租给另一家公司，我公司保留行使优先承租权的权利。鉴于贵公司这种不遵守合同违约在先的行为，为保障我公司的权利，我公司继续坚持我公司发函《关于租赁房屋不能正常使用的通知》中处理意见“坚持暂不支付房屋租金并保留我公司的索赔权利”。2018年12月14日，黑豹公司向博奇公司寄送《关于租赁房屋不能使用的通知》，载明“贵公司在房屋承租期内，单方面强制要求解除房屋租赁合同，并在2018年12月14日将租赁房屋强行断电，导致公司办公全面瘫痪，每天直接经济损失10000元以上，我公司已在停电当天向茅店派出所报警反映停电事实，并拨打市长热线寻求帮助。现我公司需要重新寻找新的办公场所，对于贵公司违约行为给我公司带来的损失，我公司保留索赔权”。2018年12月14日，黑豹公司搬离案涉房屋，双方并未办理交接手续。一审法院另查明，博奇公司与案外人湖北一江工程咨询有限责任公司于2018年9月8日签订《物业租赁合同》（合同编号：F201807002），载明甲方（博奇公司、出租方）物业位于武汉东湖新技术开发区武大科技园‘二’路6号办公楼及场地出租至乙方（案外人、承租方）使用，1、3层办公楼建筑面积为2055.78平方米，场地面积3600平方米；物业租赁期自2018年12月1日起至2030年11月30日止；甲方同意2018年9月30日起至2018年11月30日免费提供给乙方装修使用。该合同还约定了其他条款。一审法院再查明，2019年5月7日，黑豹公司与案外人湖北一江工程咨询有限责任公司总经理赵刚签订《协议书》，载明：经双方友好协商，现就甲方（黑豹公司）终止与武汉博奇玉宇环保股份有限公司房屋协议与放弃优先承租权有关事宜达成如下协议：1.乙方（赵刚）补偿甲方50000元；2.甲方同意在收到全部乙方支付的款项后，立即终止与武汉博奇玉宇环保股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，同时放弃优先承租权，不影响乙方任何条件的租赁合同，并积极支持和配合乙方装修使用…。该协议还约定了其他条款。一审庭审过程中，黑豹公司、博奇公司对以下问题存在争议：1.黑豹公司主张其延付租金系因案涉房屋多次漏水断电，属正当行使抗辩权，博奇公司对此不予认可并称自己公司该时间段不在案涉房屋所在办公楼内办公，漏水断电并非博奇公司所为，且黑豹公司在拒付租金期间一直正常经营，另外双方合同中未约定意定抗辩权，也未发生法定抗辩权的情形；2.黑豹公司主张其于2018年12月14日搬离系因当天案涉房屋被博奇公司断电，博奇公司对此不予认可并称从录音中大致可看出当天有断电情况，但对是何人断电不知情；3.黑豹公司主张博奇公司在租赁期内将整栋楼整租给案外人，属预期违约，博奇公司对此不予认可并称仅出租第一层、第三层给案外人。一审法院认为，黑豹公司、博奇公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。关于黑豹公司是否有权拒付租金的问题。根据黑豹公司、博奇公司间的合同约定及租赁合同的法律规定，出租人的主要义务是将房屋交给承租人使用，作为对价，承租人的主要义务是按时支付租金。本案中，博奇公司履行了合同的主要义务，将案涉房屋交付给黑豹公司经营使用，黑豹公司应按约支付租金。黑豹公司诉称其拖欠租金是在频繁发生断电、淹水情况而博奇公司不采取任何措施的情况下，黑豹公司行使的抗辩权，首先，根据黑豹公司向法院提交的照片，无法证明淹水、断电等情况的存在。其次，瑕疵责任不能对抗合同主义务。即使淹水、断电等情况确实存在，也需要证明上述情形已达合同目的无法实现的程度，否则黑豹公司不能据此拒绝履行支付租金的主合同义务，从黑豹公司2018年12月10日《关于解除合同通知书的回函》中“其中一次漏水导致我公司财产损失”的描述看，案涉房屋的漏水也并没有严重到不能正常使用的程度，故黑豹公司拒付租金的行为构成违约，对黑豹公司主张博奇公司支付违约金并承担停业、装修、搬迁等损失的主张不予支持。关于案涉合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及案涉合同“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、电费等费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金。逾期达30日的，甲方有权采取停水、停电或停止使用的权利，且甲方有权单方面解除或者终止本合同，收回房屋，对乙方投入的不动产等装修装饰部分不予以补偿，其所有权归甲方”的约定，黑豹公司应于2018年11月6日前支付下一季度租金，但至今未支付，博奇公司在2018年12月7日向黑豹公司发出《解除合同通知书》时案涉合同已达解除条件，案涉合同应自《解除合同通知书》到达对方时即2018年12月10日解除，故确认黑豹公司、博奇公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除。关于租金和占用费计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因案涉合同已于2018年12月10日解除，黑豹公司的租金缴纳至2018年11月6日，黑豹公司应按照租金13034元/月的标准，向博奇公司支付自2018年11月7日起至实际腾退之日即2018年12月14日的租金及占用费，黑豹公司主张租金及占用费，予以支持；合同约定的滞纳金计算标准过高，确定黑豹公司应以16075.27元为基数，从2018年11月7日起按照年利率24%的标准计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉黑豹极峰体育发展有限公司与武汉博奇玉宇环保股份有限公司于2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、武汉黑豹极峰体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向武汉博奇玉宇环保股份有限公司支付租金及占用费共计16075.27元并按照年利率24%的标准从2018年11月7日起计算滞纳金；三、驳回武汉黑豹极峰体育发展有限公司的诉讼请求；四、驳回武汉博奇玉宇环保股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费651元，由武汉黑豹极峰体育发展有限公司负担；反诉案件受理费651元，由武汉博奇玉宇环保股份有限公司负担151元，由武汉黑豹极峰体育发展有限公司负担500元（此款武汉博奇玉宇环保股份有限公司已垫付，武汉黑豹极峰体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给武汉博奇玉宇环保股份有限公司）。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对黑豹公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于黑豹公司上诉称博奇公司在租赁期内将整栋楼整租给案外人，属预期违约，故黑豹公司延付租金属于行使抗辩权的问题，根据民事诉讼证据规则的规定，当事人对其诉讼主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的后果。在本案一、二审诉讼过程中，黑豹公司均未提交充足的证据证明博奇公司在租赁期内将整栋楼整租给案外人的诉讼主张，黑豹公司应当承担举证不能的后果。故其认为博奇公司存在预期违约，黑豹公司延付租金属于行使抗辩权的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同是否解除的问题，一审已作详细评述，本院不再赘述。综上所述，黑豹公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1302元（武汉黑豹极峰体育发展有限公司已预缴），由武汉黑豹极峰体育发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇二〇年六月九日法官助理严洁书记员陈佳佳