呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终656号上诉人（原审被告、反诉原告）：付学东，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古金石物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明西街咱家小区西区办公楼2楼201室、202室。法定代表人：张建英，该公司总经理。委托诉讼代理人：石长江，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人付学东因与被上诉人内蒙古金石物业服务有限责任公司（以下简称金石物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付学东、被上诉人金石物业公司的委托诉讼代理人石长江、李文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付学东上诉请求：一、请求人民法院依法撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1641号民事判决书第一项、第二项、第五项判决内容；二、依法改判金石物业公司降低物业服务费用标准至2元/平方米/月；三、依法改判金石物业公司退还付学东因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元；四、依法改判金石物业公司公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细等；五、本案上诉费由金石物业公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。理由如下：一、一审法院认定付学东的第一项、第二项反诉请求于法无据，法院不予支持是错误的。一审开庭期间付学东举出充足的证据证明了金石物业公司的物业服务合同履行有重大瑕疵，达不到物业服务合同约定的甲级服务标准。如：1.未每日清理物业服务区域的垃圾，未每日提供物业服务区域清洁卫生服务。公共卫生环境脏、乱、差，连乙级服务标准都达不到。2.未提供公共区域绿化服务。整栋建筑公共区域无任何绿化区域。3.未保持建筑外墙玻璃的干净整洁。几年未擦拭外墙玻璃，上面沾满了厚厚的一层灰尘。4.未经全体业主同意将公共大厅部位出租给他人用于商业用途。5.公共停车场管理混乱，未经全体业主同意将公共停车场对外营业收取高额的停车费用，对业主也同样收取高额的停车费等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，付学东的第一项、第二项反诉请求即适当下调物业服务费用标准和返还因提供不符合合同约定物业服务而收取的物业费的请求有充足的事实和法律依据。二、一审期间付学东的第四项反诉请求有充足的事实和法律依据，应全部予以支持。付学东已经向法院举证公共大厅由金石物业公司封堵，未让业主使用的证据，且金石物业公司向外出租该区域是事实。公共停车场是否属于公共面积法院应依职权向金石物业公司确认。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”付学东的一审第四项反诉请求有充足的事实和法律依据。一审法院在没有查明事实的情况下未支持此部分反诉请求属事实认定错误，应依查明事实，支持付学东的请求。综上所述，付学东的上诉请求有充分的事实和法律依据，请求二审法院查清事实，依法支持付学东的上诉请求。金石物业公司辩称，一、付学东上诉请求错误，缺乏事实依据和法律依据。1.请求人民法院依法判决金石物业公司降低物业服务费用标准至2元/平方米/月的请求缺乏法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，物业服务费价格的确定包含在物业服务企业的选聘中，是需要双过半业主共同决定的，并不是付学东通过诉讼能解决的。2.请求人民法院依法判决金石物业公司退还因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元的请求，缺乏事实依据。金石物业公司提供的物业服务并非付学东所称不合格，对此付学东应当出示充分的证据加以证明。金石物业公司有证据证明所提供的服务达到了约定的标准，不存在向付学东退还物业服务费的基础。另外付学东主张的5107.75元计算依据不明。3.请求人民法院依法判决金石物业公司依法公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细的请求，缺乏事实依据。（1）广告收益金石物业公司在收到一审判决后就已经进行了公布。（2）付学东所称公共大厅出租收益，缺乏事实依据。首先，并不存在公共大厅，付学东所称的公共大厅所有权人为内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司。其次，该处建筑是否出租与金石物业公司无关，金石物业公司并不掌握该处房屋是否出租，是否有收益。（3）付学东所称的停车场所有权人为内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，是否出租、是否有收益与金石物业公司无关。二、付学东在事实与理由部分中的叙述存在错误之处。付学东在事实与部分称金石物业公司的服务不符合约定的甲级服务标准不是事实。依据民事诉讼法的规定，当事人对此负有举证责任。其次，金石物业公司有证据证明金石物业公司提供的物业服务良好，且云鼎大厦多次获得各种奖励和表彰，这些都是金石物业公司服务良好的有力证据。综上所述，金石物业公司的上诉请求存在错误，对所述事实应当承担举证责任。一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予维持。金石物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令付学东支付拖欠的2015年1月1日至2018年12月31日物业费总计13392元；2.请求依法判令付学东支付违约金2530元（实际金额计算至2018年12月31日）；3.本案的诉讼费由付学东承担。付学东向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法判决金石物业公司降低物业服务费用标准至2元/平方米/月；2.请求人民法院依法判决金石物业公司退还因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元；3.请求人民法院依法判决金石物业公司依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等）；4.请求人民法院依法判决金石物业公司依法公开小区物业所有广告收益、公共大厅出租收益和公共停车场收益明细；5.由金石物业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：1.2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（甲方）与金石物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业类型为商业。第七条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：8元/月平方米，商业物业：13元/月平方米。第八条约定：业主或者物业使用人应于物业交付使用日之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。2.2012年10月25日，建设单位内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具《临时管理规约示范文本》，第五条约定：物业名称为云鼎，坐落位置××区交界处，物业类型为商业。第三十一条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：3.95元/月平方米，写字间：8元/月平方米，商业物业：13元/月平方米。3.2011年12月30日，付学东在承诺书承诺人处签字，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。4.2012年5月25日，内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司出具证明载明：“云鼎商业中心房屋面积为98㎡以下物业服务费按3.95元/㎡/月收取，房屋面积为98㎡以上的物业服务费用按8元/㎡/月收取；房屋面积为98平方米以下的物业服务费差价4.05元/㎡/月，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司给金石物业公司补贴”。5.付学东系内蒙古呼和浩特市××区的业主，金石物业公司、付学东双方认可的该房屋面积为70.63平方米，付学东拖欠金石物业公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：1.金石物业公司的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持；2.付学东的反诉请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，虽然2012年10月25日建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定物业费收费标准为公寓3.95元/月平方米，写字间8元/月平方米，商业物业13元/月平方米，但物业买受人付学东却在早于该示范文本制定前的2011年12月27日已签署了承诺书，该院无法确定该承诺书中所指的业主临时管理规约即是2012年10月25日建设单位所制定的临时管理规约，故该院对于上述临时管理规约中确定的事项不予采信。金石物业公司为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，金石物业公司与付学东所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同示范文本》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同示范文本》对业主具有约束力。金石物业公司为付学东所在小区提供了物业管理服务，付学东作为业主已实际接受了金石物业公司提供的物业服务，金石物业公司有权请求业主交纳相应的物业费。对于付学东辩称2015年度物业费已经超过诉讼时效的抗辩理由，该院认为，金石物业公司并未提供证据证明其曾经向付学东催要过物业费导致诉讼时效发生中断的相关证据，故该院对付学东2015年度物业费超过诉讼时效的抗辩理由予以支持。虽然《前期物业服务合同示范文本》内约定物业费为8元/平方米/月，但因金石物业公司自愿要求付学东按照3.95元/平方米/月交纳物业费，并以3.95元/平方米/月的标准向该院提起民事诉讼，故付学东应向金石物业公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费10044元。付学东拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于金石物业公司诉请的违约金，根据《前期物业服务合同示范文本》约定付学东应在每年前30日内履行缴费义务，故违约金应从每年的1月31日起计算，违约金依法计算为1413元。针对第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，付学东的第一项反诉请求请求人民法院依法判决金石物业公司降低物业服务费用标准至2元/平方米/月，第二项反诉请求请求人民法院判决金石物业公司退还因其提供不合格物业而收取的物业费5107.75元以及第三项反诉请求请求人民法院依法判决金石物业公司依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括物业服务人员工资；物业公共部位及公共设施日常运营维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共有部位、公共设施设备及公众责任保险费用；物业服务企业利润；法定税收等），因上述请求于法无据，该院不予支持。对于第四项反诉请求中请求人民法院判决金石物业公司依法公开小区公共大厅出租收益和公共停车场收益明细的诉讼请求，因付学东没有证据证明大厅是否由金石物业公司出租，也没有证据证明停车场是否属于公共面积，故该院对该反诉请求不予支持。对于第四项反诉请求中请求依法公开小区物业所有广告收益的诉请，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予以支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”，故该院支持付学东要求公开云鼎共有区域的广告收益的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、付学东于本判决生效后十日内一次性给付金石物业公司物业费10044元；二、付学东于本判决生效后十日内一次性支付金石物业公司违约金1413元；三、驳回金石物业公司其他诉讼请求；四、金石物业公司于本判决生效后十日内公开云鼎共有区域广告收益；五、驳回付学东的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费200元，由付学东负担144元，金石物业公司负担56元；反诉部分案件受理费30元，由付学东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、付学东应否向金石物业公司支付物业费及违约金，具体数额是多少；二、付学东请求金石物业公司公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细等有无事实和法律依据。针对第一个争议焦点，付学东主张金石物业公司的物业服务合同履行有重大瑕疵，达不到物业服务合同约定的甲级标准，请求金石物业公司降低物业服务费用标准并退还因提供不合格物业而收取的物业费。鉴于金石物业公司在一审中提供的照片、巡查记录、维修记录、消杀记录等证据可以证明其已为付学东所在小区提供了相应的物业服务，付学东在一审中提供的照片并不足以证明金石物业公司的合同履行行为达不到合同约定的甲级标准，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，付学东应当承担举证不能的不利法律后果。付学东请求金石物业公司降低物业服务费用标准并退还因提供不合格物业而收取的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于付学东作为业主已经实际接受了金石物业公司提供的物业服务，且其存在拖欠物业费的行为，故一审判决付学东向金石物业公司支付物业费10044元及违约金1413元有事实和法律依据，本院予以维持。针对第二个争议焦点，付学东上诉时请求金石物业公司公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细等，其庭审时称“等”字还包括广告收益和其他业主共同认为的收益。鉴于付学东一审反诉时仅就广告收益、公共大厅出租收益和公共停车场收益提出公开请求，且其一审主张的广告收益公开请求已被一审判决予以支持，金石物业公司对此亦未提起上诉，故本院仅就付学东提出的公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细的上诉请求进行审理。为证明该上诉请求，付学东在二审中提供了《公告》和《关于“云鼎”商住楼抵押房产的说明》，拟证明金石物业公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司之间存在关联关系。鉴于金石物业公司仅在上述《公告》上加盖印章，该行为并不能证明其与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司之间存在关联关系，付学东亦未提供其他证据证明所诉公共大厅和公共停车场属于建筑物专有部分以外的共有部分，故其请求金石物业公司公开公共大厅出租收益和公共停车场收益明细没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，付学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由付学东负担。本判决为终审判决。审 判 长 巴特尔仓审 判 员 何 建 军审 判 员 蔡 世 杰 二〇二〇年六月一日法官助理 樱  子书 记 员 宋 晓 昂