湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初228号原告：李伟，男，1990年3月3日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：何英杰，资兴市乾安法律服务所法律工作者，由资兴市法律援助中心指派。被告：陈建国，男，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：邓言助，男，1980年8月20日出生，汉族，住湖南省蓝山县。原告李伟与被告陈建国、邓言助居间合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟的委托诉讼代理人何英杰及被告邓言助到庭参加诉讼，被告陈建国经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1．判决两被告共同偿还原告20000元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年7月初，原告通过网络信息了解到两被告合伙注册成立的资兴有家房地产经纪有限公司发布有一套合适的房屋出售。原告与被告邓言助取得了联系，由被告邓言助与另一业务员带着原告查看了相关的房屋，并了解到该房房主是宋孝安、张艳艳两人。被告邓言助作为居间人告诉原告买房的一些相关规定，并告知原告如需购买此套房屋需缴纳7000元的中介费和200元的手续费。经过十多天的沟通、协商，被告以宋孝安、张艳艳的名义给原告报价630000元，原告砍价至600000元成交，并达成了房屋买卖合同。原告于2018年7月24日至2018年8月24日先后六次转款给资兴有家房地产经纪有限公司和宋孝安账户上609200元，其中包括支付给资兴有家房地产经纪有限公司9200元中介费。事后，原告在与卖方房主解除的过程中发现，被告欺哄原告该房的实际成交价为600000元，而欺哄卖方房主宋孝安、张艳艳该房的成交价是580000元，被告从中抽取差价20000元。被告的行为严重违反了相关行业的法律规定，同时也侵害了原告的合法权益。为此，原告要求被告退还20000元，经多次协商未果，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告邓言助辩称：一、原告与被告签订的二手房买卖合同上明确约定原告购买涉案房屋价格为人民币600000元整（不包含其它费用），系双方真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力。被告已协助原告与原房主就涉案房屋进行了房产评估、贷款审批及发放、产权转移登记、房屋交接等流程，双方合同中涉及被告应尽的义务均已履行完毕。二、关于原告诉称的被告抽取差价。涉案房屋原业主与被告之间签订的房屋独家代理出售委托书第五条约定“业主委托出售定价：该房产售价为人民币（大写）（实收）伍拾捌万元整”，第二条约定“居间报酬：房屋成交价高于业主定价部分作为中介服务费”，第七条约定“乙方（即被告）可视行情调整出售标价，但不能低于甲方定价”，根据上述约定房屋出售价格高于房主的委托价格部分应是作为房主支付给被告的中介费用，为被告所有，且并没有损害原告的任何利益。因此，原告要求退还20000元的请求是不合理的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈建国未予答辩。本院经审理，认定事实如下：2017年12月5日，被告陈建国和被告邓言助共同注册成立了资兴有家房地产经纪有限公司（以下简称有家房产公司），两被告为该公司股东。2018年7月7日，案外人宋孝安、张艳艳与有家房产公司签订《房屋独家代理出售委托书》，合同约定宋孝安、张艳艳将其所有的位于资兴市东江开发区（以下简称涉案房屋）委托给有家房产公司出售，售价为580000元，房屋成交价高于业主定价部分作为中介服务费。合同签订后，有家房产公司通过网络发布了出售涉案房屋的信息，原告了解到该信息后与被告邓言助取得了联系，被告邓言助及公司另一业务员带着原告查看了涉案房屋。后经被告的磋商，原告同意以600000元的价款购买涉案房屋，并支付有家房产公司中介费7000元。2018年7月7日，有家房产公司的业务员黄英代原告与宋孝安签订了《二手房买卖合同》，约定宋孝安、张艳艳以580000元的价格将涉案房屋转让给原告，买方签名处的“黄英代李伟”系黄英所签。2018年7月10日，原告与张艳艳签订了《二手房买卖合同》，约定原告以600000元的价格购买涉案房屋，付款方式为合同生效之日支付定金50000元，余款采取银行按揭方式支付，但该合同上“张艳艳”的签名并不是其本人所签，手印亦不是其本人所按，而是有家房产公司的人员代签、代按。合同签订后，原告通过银行转账支付了购房款600000元，并支付了有家房产公司中介费7000元、评估费2000元、手续费200元。事后，原告得知有家房产公司与宋孝安、张艳艳约定的涉案房屋的成交价为580000元，原告便要求被告退还其20000元，双方协商未果，原告遂起诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案系居间合同纠纷。《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；《湖南省房地产经纪管理办法实施细则》第三十六条第（二）款规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收购高价卖（租）出房屋赚取差价，第（十）款规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外收益。本案中，有家房产公司故意隐瞒其与卖家宋孝安、张艳艳约定以580000元出售涉案房屋的事实，以600000元的价格卖给原告，并背着买卖双方分别代签了两份《二手房买卖合同》，从中赚取差价，该行为违反了上述规定，故应当予以退还。对于退还的具体金额，本院按照房屋中介的行业标准即对买卖双方分别收取1.5%的中介费予以计算差价，故具体金额计算为20000元－580000元×1.5%×2＋7000元＝9600元。因有家房产公司已进行注销登记，且该公司的股东即两被告并未提供证据证明公司系经依法清算等程序进行注销的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，两被告应当对公司所负的债务承担清偿责任。因此，两被告应当退还原告9600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《房地产经纪管理办法》第十八条，《湖南省房地产经纪管理办法实施细则》第三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈建国、邓言助于本判决生效之日起十日内退还原告李伟9600元；二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由原、被告各负担75元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  王飞燕二〇二〇年六月五日书记员  任彩霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。《湖南省房地产经纪管理办法实施细则》第三十六条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；……（十）通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外收益的；……《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。