四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终557号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都思源物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区泰宏路118号1栋3层3号，统一社会信用代码91510106690905850R。 法定代表人：刘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：常梁，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈红霞，女，1984年10月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：仲昌碧，系沈红霞之母，1953年6月18日，汉族，住四川省遂宁市船山区。 诉讼代表人：刘义成，男，1973年5月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 上诉人成都思源物业服务有限公司（以下简称思源公司）因与被上诉人沈红霞物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 思源公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3746号民事判决；2.改判沈红霞立即支付思源公司2015年10月1日至2016年9月30日的物业管理费3973.3元、能耗费1350元、滞纳金2007.3元；3.本案一、二审诉讼费由沈红霞承担。事实和理由：1.上诉人要求被上诉人支付公共能耗费有事实依据。“包干制”不包含公共能耗费，《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”由此可知，物业费包干制并未包含公共能耗费，如同未包含装修管理费、垃圾清运费等，故主合同与补充协议并无矛盾。公共能耗费不属于物业服务成本，公共能耗费是小区公共设施、共用设备能耗产生的费用。公共能耗费属代收代缴，与物业服务费不构成重复收费。上诉人在收取的物业费项目下未包含公共能耗费。瑞泽·城市之心小区物业收费标准符合遂宁市房管部门指导标准。2.《补充协议》合法有效，对全体业主具有约束力。未备案不能否定合同效力，上诉人与被上诉人单独签订的《前期物业服务协议》亦不能作为否定收取公共能耗费的依据。被上诉人己足额缴纳前期公共能耗费的依据不足。3.物业服务协议已经就逾期交费应当存在的违约责任进行了明确，故被上诉人应当承担违约责任。 沈红霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 思源公司向一审法院起诉请求：1.判令沈红霞立即支付思源公司2015年10月1日至2019年5月31日期间的物业管理费5205元；2.判令沈红霞支付思源公司滞纳金1290元；3.本案诉讼费由沈红霞承担。诉讼过程中，思源公司变更诉讼请求为：1.沈红霞支付思源公司2015年10月1日至2019年6月30日期间的物业管理费（含能耗费）5323.3元；2.沈红霞支付滞纳金2007.3元。 沈红霞向一审法院反诉请求：1.判决思源公司向沈红霞返还思源公司收取的电梯电费、公共能耗费1440元及利息（利息按人民银行同期贷款利率标准，从2015年10月1日起计算至前述费用给付完毕止）；2.判决对沈红霞、思源公司所签订的《前期物业服务协议》中规定的物业服务费用进行下调，按每平方米0.8元的标准收取；3.反诉诉讼费由思源公司承担。诉讼过程中，沈红霞明确第一项诉讼请求能耗费的期间是从2011年开始计算。 一审法院认定事实：2011年5月17日，思源公司（乙方）与四川瑞泽房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对瑞泽“城市之心”提供前期物业服务事宜，管理期限为交房后三年；合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；乙方所提供的前期物业服务应达到《遂宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准；本物业服务区域物业服务收费采用包干制；已售出物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，电梯住宅1.1元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米；当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于此约定的，按审批标准执行；业主或物业使用人应于房屋交付之日起，按有关《物业管理合同》中的约定日期向乙方交纳全年的物业服务费，逾期交纳的，按以下方式处理：如物业使用人逾期交费，乙方可按《物业管理合同》的规定收取滞纳金，合同中还对双方其他权利义务进行了约定。2011年6月1日，思源公司与四川瑞泽房地产开发有限公司签订《补充协议》，载明因甲乙双方在核定本项目物业收费标准时，忽略了本项目的特种设施设备的运转能耗费用，从而导致了本项目后期会面临的设备运转而产生的能源耗损无具体承担单位的风险，经双方友好协商后，决定增加对公摊费用的约定：1.经过测算，本项目的电梯、二次供水水泵及公共照明系统的电损、电耗、水耗等费用年总金额约为11万元，均摊至每户业主约为360元/年，所以乙方在合同期内增加特种设施设备运转能源分摊费一项，收费标准为住宅每户业主每年缴纳360元的分摊费；2.业主在缴纳本费用后，乙方不得再收取其他任何形式的公摊、分摊费用；3.本协议签订后，应与前期合同一起在办公区内向业主公示。上述《前期物业服务合同》中约定的收费项目及标准于2011年10月17日在遂宁市船山区发展和改革局备案，自2011年9月1日执行，《补充协议》未进行备案。沈红霞购买了瑞泽·城市之心22层2205号（建筑面积80.29平方米）住宅。思源公司未提交其与沈红霞签订的《前期物业服务协议》，但思源公司认可与沈红霞签订的《前期物业服务协议》是与其他业主签订的《前期物业服务协议》中的条款一致，思源公司与刘义成签订的《前期物业服务协议》中约定：物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），物业服务收费标准按市物价局，房管局有关指导文件收取；乙方交纳费用时间为每年10月1日以前，办理交房手续时预付首年物业费；住宅按业主产权证登记面积（交房时按购买合同面积）每月每平方米1.1元；未办产权证书前《商品房购销合同》面积支付，待业主产权证书办成后，所收取费用的面积标准以产权证书登记数据为准，实行多退少补的方式，以后的收费标准应由物价部门和物业服务部门共同核定；甲方（思源公司）违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息、支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按所欠费用的总额以每天万分之五，交纳滞纳金。思源公司于2019年6月30日终止对“瑞泽·城市之心”的物业服务，现该小区已另行选聘物业服务公司。沈红霞未缴纳2015年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。在审理过程中，沈红霞还出示了遂宁市消防支队船山区支队向高升街道办事处关于该小区存在安全隐患的函件及照片等证明思源公司未尽到合同约定的物业服务义务，要求降低物业服务费至0.8元/平方米/每月；思源公司亦提交了关于该小区启动维修基金用于消防整改的申请，证明其积极履行自身的义务。由于各执己见，致使调解未果。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：1.《补充协议》所约定的360元/年的公共能耗费思源公司是否应当收取？沈红霞反诉主张退还已收取的该笔费用是否超过诉讼时效？2.沈红霞反诉主张降低物业服务费的标准即按照0.8元/平方米/每月，是否应当支持？针对争议焦点1.思源公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》约定本物业服务区服务收费采用包干制，若当地房管局、物价局主管部门备案、审批标准低于约定标准的，按审批标准执行。而公共能耗费本应属于物业服务成本或物业服务支出的构成部分，应当包含在物业服务费中，但思源公司却与开发商另行了签订了《补充协议》，约定业主除按照合同约定支付物业费外还应当另行支付每年360元的公共能耗费且未经过主管部门备案，该《补充协议》约定的内容本身与《前期物业服务合同》约定相矛盾。并且，本案中当事人还另行签订了《前期物业服务协议》，该协议是对思源公司与开发商所签订的前期物业服务合同的进一步明确及约定，应当作为判定双方权利、义务关系的依据，而该协议中亦未约定业主需交纳360元/年的公共能耗费，故思源公司要求业主支付该笔费用无正当理由及依据，不予支持；对已经支付的部分，应当予以返还。但鉴于被告从最初缴纳物业费时就知道原告收取了该笔费用，民事案件诉讼时效从其知道或者应当知道权利遭受侵害之日起算三年，故2016年10月31日前所缴纳的费用应当在2019年10月31日前提起诉讼，沈红霞于2019年10月31日提起反诉，故其主张的2011年9月至2015年9月30日期间的公共能耗费，已经超过诉讼时效，且沈红霞从2015年10月1日以后的物业费及公共能耗费未缴纳，故对沈红霞主张的思源公司返还能耗费的诉讼请求，不予支持。针对争议焦点2.沈红霞主张思源公司提供的物业服务质量与价格不相符合，多次出现消防隐患、破坏绿化等问题，未能达到合同约定的三星服务标准。但物业公司的物业服务内容较多，服务质量的好坏也因业主个人的主观感受不同而因人而异，物业服务企业从现实中来说也无法满足每一位业主的需要。从思源公司提交的证据可以看出，在出现问题时也积极想对策进行整改并垫付了电梯维修费等，故从维护合同的稳定性和公平原则出发，对沈红霞反诉要求降低物业服务费标准的诉讼请求，不予支持。综上所述，沈红霞应当按照1.1元/平方米/月的标准向思源公司支付2015年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计3974.355元〔80.29×1.1×45〕。关于思源公司主张的违约金和沈红霞主张的资金占用利息，因双方在合同的履行过程中均有违约行为，故均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、沈红霞于本判决生效后五日内向成都思源物业服务有限公司支付物业费3974.355元；二、驳回成都思源物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回沈红霞的其他诉讼请求。案件本诉受理费减半收取计25元及反诉受理费减半收取计25元，由沈红霞负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：沈红霞是否应当向思源公司支付公共能耗费及滞纳金。首先，思源公司与四川瑞泽房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及沈红霞与思源公司签订的《前期物业服务协议》均未就公共能耗费作出明确约定。其次，思源公司与四川瑞泽房地产开发有限公司签订的《补充协议》载明“每户业主每年缴纳360元的分摊费”的内容未到有关部门进行备案。最后，根据《物业服务收费管理办法》第八条规定“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”现思源公司未举证证明其将《补充协议》向小区业主进行了公示，并就收取能耗费事项与小区业主达成一致意见。因此，思源公司仅依据其与四川瑞泽房地产开发有限公司签订的《补充协议》向小区业主每年收取360元的公共能耗费显然不当，本院不予支持。对于思源公司主张的滞纳金，因滞纳金实际系违约金性质，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考虑，而沈红霞拖欠物业费系不满思源公司服务质量以及双方未就物业管理费的计算标准达成一致意见，并非恶意拖欠，故本院对思源公司主张的该项上诉请求不予支持。 综上所述，成都思源物业服务有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人成都思源物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年六月十二日 书记员  李安