长春新区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0193民初1069号原告：傅琦峰，男，1973年6月29日生，汉族，住长春市南关区。原告：段永昌，男，1978年1月24日生，汉族，住长春市双阳区。以上二原告委托诉讼代理人：迟法利，吉林率真律师事务所律师。被告：吉海林，男，1969年3月8日生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：陈鹏，吉林良智律师事务所律师。原告傅琦峰、段永昌与吉海林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。傅琦峰、段永昌及其委托诉讼代理人迟法利、吉海林其委托诉讼代理人陈鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅琦峰、段永昌向本院提出诉讼请求：1.判令吉海林返还傅琦峰、段永昌多支付的房费4万元；2.判令吉海林支付傅琦峰、段永昌违约金20万元；3.诉讼费用由吉海林承担。事实与理由：2016年1月1日，吉海林（甲方）与傅琦峰、段永昌（乙方）签订《房屋租赁合同》，吉海林将其从吉林某学院租赁的，位于吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园友谊4门门市分割出110平方米转租给傅琦峰、段永昌。合同约定：甲方承诺只要校方不统一收回所有商家门市，甲方能用，本房屋就归乙方使用，租金第一年为11万元，第二年、第三年租金为12万元，第四年校方统一调价甲乙双方各分担一半，合同还约定在不是学校统一收回所有商家的门市时，甲方单方不能以任何理由收回乙方的房屋使用权，如甲方违约赔偿乙方相应费用，第一年违约赔付乙方30万元，第二年违约赔付25万元，第三年违约赔付20万元，以后不变都是赔付20万元。2019年10月，吉海林两次向傅琦峰、段永昌下达通知函，函告2020年1月4日之后房屋不再续租，并要求傅琦峰、段永昌限期将房屋腾空。吉海林的行为严重违反《房屋租赁合同》的约定，构成违约。吉海林在傅琦峰、段永昌经营期间，第二年、第三年吉海林没有按照合同约定的租金数额收取房屋租金，以各种借口多收取原告的房费4万元，故诉至法院。吉海林辩称，一、傅琦峰、段永昌多支付的4万元是双方协商一致后变更租赁标准的法律行为，不存在欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危等可撤销情形，傅琦峰、段永昌的第一项诉请无法律依据。吉海林与吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园的租赁合同是一年一签，禁止转租。2016年租金为9.6万元，2017年租金为11.82万元，2018年租金为19.7万元，2019年租金为19.7万元。2016年吉海林与傅琦峰、段永昌签订《房屋租赁合同》后，因房主禁止转租，吉海林在租金之外另行向管理人员支付1万元转租费用。2017年、2018年由于吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园上调租金，吉海林与傅琦峰、段永昌协商后，傅琦峰、段永昌同意支付超出合同约定数额的租金。具体为：2017年支付租金13.5万元，超付1.5万元中的1万元用于承担转租费，0.5万元分担上调租金；2018年支付租金14.5万元，超付2.5万元中的0.5万元用于承担转租费，2万元分担上调租金。《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”据此，傅琦峰、段永昌已支付的4万元房费的行为早已生效，傅琦峰、段永昌在《房屋租赁合同》终止后主张返还，无法律依据，且与事实相悖，依法不应得到支持。二、双方签订的《房屋租赁合同》属于不定期租赁，吉海林有权随时解除合同，吉海林不存在违约行为，无需承担违约责任。第一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”吉海林与傅琦峰、段永昌签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2016年1月5日至2017年1月4日，合同期限届满，傅琦峰、段永昌继续使用租赁房屋，吉海林也没有提出异议，根据该条规定，《房屋租赁合同》的租赁期限为不定期，吉海林有权随时解除合同。第二，《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《房屋租赁合同》第二条中约定的“只要校方不统一收回所有商家门市，乙方就享有使用权”属于约定不明，并且根据《合同法》第六十一条仍不能确定，故该《房屋租赁合同》为不定期租赁，并且吉海林于2019年10月28日发出了解除合同通知函。第三，2019年下半年吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园严格禁止租户转租行为，要求存在的转租行为的租户立即予以纠正。在此情况下，吉海林多次与傅琦峰、段永昌沟通，协商解决，但傅琦峰、段永昌不愿承兑该店铺，与房主直接签订租赁合同，吉海林无奈之下选择在满足傅琦峰、段永昌租期届满情况下解除合同。涉案房屋在吉林建筑学院（大学）校园之内，受新冠疫情影响，学校的学生至今未开学，自合同解除至今，吉海林承担的房屋一直处于闲置状态，没有经营收入。客观上讲，吉海林解除合同的行为非但没有给傅琦峰、段永昌造成损失，反而避免了因疫情可能造成的损失。综上，傅琦峰、段永昌诉请与事实不符，且无法律依据，请法院依法驳回其全部诉请。经审理查明：吉海林将其从吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园处承租而来的友谊园4门门市的部分面积房屋出租给傅琦峰、段永昌用于经营餐饮，并签订了《房屋租赁合同》，甲方为吉海林，乙方为傅琦峰、段永昌。合同第二条约定：本协议自2016年1月5日起至2017年1月4日止，租金为11万元整。乙方于签订合同之日起交付一年租金，计11万元，上打租。因本房屋甲方与学校是一年一签，甲方承诺，只要校方不统一收回所有商家门市，甲方能用，本房屋就归乙方使用，第一年租金11万元，以后租金第二年、第三年为12万元，如果第四年校方统一调整房价情况下，甲乙双方各自承担涨价的费用50%。第七条约定：甲方在不是学校统一收回所有商家门市时，甲方单方不能以任何理由收回乙方的房屋使用权，如甲方违约赔偿乙方相应的费用：第一年违约赔付乙方30万元，第二年违约赔付25万元，第三年违约赔付20万元，以后不变都是赔付20万元。如是学校行为，甲方不予赔偿乙方费用。另查明，傅琦峰、段永昌向吉海林支付2016年租金11万元，支付2017年租金13.5万元，支付2018年租金14.5万元，支付2019年租金17.5万元。又查明，2019年7月20日，吉海林与吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园管理中心签订《后勤服务网点目标管理责任书》，约定承租人如擅自转租的，出租人有权解除租赁协议。2019年10月28日，吉海林向傅琦峰、段永昌发出《通知函》，函告傅琦峰、段永昌2020年1月4日合同期限届满后，不再续租，要求二人限期搬离。再查明，2020年1月5日，傅琦峰、段永昌与吉海林双方解除了房屋租赁合同关系，傅琦峰、段永昌腾离案涉房屋，将房屋返还给吉海林。现吉海林将案涉房屋整体出兑中，尚未实现出兑目的。证人王林出庭证实：王林同为吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园的承租户，吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园自2019年起因更换管理团队，强化了租户管理，严格禁止租户转租行为。以上事实认定有傅琦峰、段永昌《房屋租赁合同》《通知函》、吉海林提交的《后勤服务网点目标管理责任书》、证人王林证言以及双方当事人陈述在卷佐证。据傅琦峰、段永昌的诉请、吉海林的答辩意见，本案争议焦点为：一、吉海林应否返还傅琦峰、段永昌租金4万元；二、吉海林是否存在违约行为，应否支付违约金20万元。针对上述争议焦点，本院综合评判如下：一、吉海林应否返还傅琦峰、段永昌4万元租金的问题。傅琦峰、段永昌以吉海林违反《房屋租赁合同》关于租金数额的约定，多收取第二年租金1.5万元，第三年租金2.5万元为由要求吉海林返还4万元租金。本院认为，据傅琦峰、段永昌与吉海林签订的《房屋租赁合同》中关于第二年至第四年租金数额、房屋使用权收回情况下违约责任的约定，结合双方在《房屋租赁合同》约定期限届满后，仍继续履行租赁合同的事实，可认定双方建立了不定期租赁合同关系。在吉海林要求傅琦峰、段永昌以高于合同约定的数额支付2017年、2018年租金后，傅琦峰、段永昌未提出异议，并按照吉海林要求数额履行了支付义务，应视为双方对《房屋租赁合同》约定的租金数额的变更，现傅琦峰、段永昌主张按照《房屋租赁合同》约定数额计算租金，要求吉海林返还4万元租金有悖变更后合同内容的约定，没有事实基础，本院不予支持。关于傅琦峰、段永昌述称吉海林存在欺诈、胁迫、乘人之危的意见，因无证据证实，且未在法定期限内行使撤销权，故本院不予采信。二、吉海林是否存在违约行为，应否支付20万元违约金的问题。傅琦峰、段永昌以吉海林解除租赁合同，要求傅琦峰、段永昌限期腾房为由主张违约金。本院认为，首先，傅琦峰、段永昌与吉海林形成的是不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，吉海林可随时解除《房屋租赁合同》，另，吉海林于2019年10月28日向傅琦峰、段永昌发出解除合同的通知函，履行了合理期限前的通知义务，吉海林解除合同，要求傅琦峰、段永昌限期腾房符合法律规定。其次，据证人王林的证言、吉海林与吉林省某装饰集团东北亚文化创意科技园管理中心签订的《后期服务网点项目管理责任书》中禁止转租的内容及吉海林将房屋整体出兑的行为可确定吉海林解除租赁合同系出租方严格管理所致，并非吉海林主观原因，符合双方签订《房屋租赁合同》时对出租方管理制度不确定可能造成租赁合同履行不能的风险预期。吉海林解除合同，要求傅琦峰、段永昌限期腾房亦符合合同约定。据《房屋租赁合同》第七条约定，因学校行为导致无法行使房屋使用权的，吉海林不承担违约责任。故傅琦峰、段永昌要求吉海林支付违约金无事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：驳回原告傅琦峰、段永昌的诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由原告傅琦峰、段永昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  王小磊二〇二〇年六月九日书记员  王 聪