宁夏回族自治区高级人民法院   民事判决书   （2019）宁民终507号   上诉人（原审被告）：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：苏某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：韩某。   委托诉讼代理人：张某1，宁夏宁正律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：黄某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：张某2、李某1，宁夏致和律师事务所律师。   原审第三人：李某2，住宁夏回族自治区石嘴山市。   原审第三人：顾某，住宁夏回族自治区石嘴山市。   原审第三人：秦某，住宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路丽子家园A区。   原审第三人：朱某，住宁夏回族自治区石嘴山市。   原审第三人：姜某，住宁夏回族自治区石嘴山市。   上诉人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司（以下简称平罗农商行）因与被上诉人黄某、原审第三人李某2、顾某、秦某、朱某、姜某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平罗农商行的委托诉讼代理人张某1、韩某，被上诉人黄某的委托诉讼代理人张某2、李某1，原审第三人顾某到庭参加诉讼。原审第三人李某2、秦某、朱某、姜某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   平罗农商行上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民初65号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、公告费由黄某承担。事实与理由：一、黄某与执行人顾某恶意串通签订租赁合同，以明显不合理低价承租被执行人顾某位于银川市××区房屋，依据《最高院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，黄某不享有足以排除或者阻却本案的强制执行的民事权利。二、平罗农商行依法对涉案房屋享有抵押权，并优先受偿，该房屋在抵押时并不存在对外租赁的情况，平罗农商行与原审第三人顾某于2013年12月29日签署的抵押合同充分证实。三、黄某无证据证实支付了租赁费。黄某与被执行人顾某的另案诉讼平罗农商行并不知情，且在另案诉讼中并未对租赁合同的有效性进行法律鉴定，租赁合同不真实。宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院在查封、评估、拍卖抵押的银川市××区房屋时，被执行人不是通过正常的执行异议程序提出申请，而是与被执行人恶意串通，通过其他程序阻碍执行程序进行。综上所述，平罗农商行认为，一审判决认定事实错误，法律适用错误，黄某不享有排除涉案强制执的民事权利。   黄某答辩称，平罗农商行的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，驳回平罗农商行请求。黄某与第三人顾某并无恶意串通签订租赁合同的情形，租赁价格符合当时市场租赁价格，且涉案房屋的面积为60.64平米，根据租赁合同的内容折合计算，每月租赁费为555元，根据2013年涉案房屋小区位于清和北街和清净巷以及当时的交通及地理位置，已经算是地区偏远，完全符合市场价格的要求，即便放到目前涉案小区的月租赁费也不过在800元左右。黄某与第三人顾某签署的房屋租赁合同与平罗农商行和第三人签订的抵押合同不存在相互矛盾的情形，且涉案的租赁合同已经有宁夏回族自治区银川市兴庆区法院生效的法律文书予以认定，平罗农商行对房屋租赁合同存在异议，应当按照民诉法维护权益，而不是在本案中凭空猜测，综上，请求法庭依法驳回，维持原判。   原审第三人顾某答辩称，不同意平罗农商行诉请，这些年确实是将房屋租给黄某，物业费、水电费也没有拖欠，房屋租赁合同真实存在。   黄某一审提出诉讼请求：1.停止对银川市兴庆区金马华庭C座1113室的房屋（房权证号：兴庆区字第2011025923）的强制执行，同时判决黄某继续使用该房屋至租赁期满；2.本案的诉讼费用由平罗农商行负担。   一审认定事实如下：1.平罗农商行与李某2、顾某、秦某、朱某、姜某金融借款合同纠纷一案中，一审法院于2015年11月11日作出（2015）石民初字第74号民事判决书，判决：一、李某2、顾某于判决生效之日起十五日内返还平罗农商行借款500万元、支付利息752661.61元，合计5752661.61元；自2015年6月3日起的利息按月利率13.65‰支付至判决确定的给付之日；二、秦某、朱某、姜某对上述第一项中的借款本息承担连带清偿责任。秦某、朱某、姜某承担责任后，有权向李某2、顾某追偿；三、平罗农商行有权对顾某、李某2共有的位于石嘴山市××区及顾某名下位于银川市××区的两套房产，以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在他项权利证书登记的债权数额内优先受偿。案件受理费52681元，公告费600元，由平罗农商行负担789元，由李某2、顾某、秦某、朱某、姜某负担52492元。   2.因李某2、顾某、秦某、朱某、姜某未在期限内履行给付义务，平罗农商行申请一审法院强制执行，一审法院于2016年2月29日作出（2016）宁02执48号执行裁定书，裁定：冻结、扣划李某2、顾某、秦某、朱某、姜某在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入6487204.61元，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。在执行过程中一审法院于2016年3月29日查封了李某2、顾某抵押在平罗农商行的银川市××区房产并进行了评估、拍卖。经过三次拍卖，因无人报名竞买而流拍。银川市兴庆区金马华庭C座1113室房产第三次拍卖保留价255000元。2017年12月14日，平罗农商行向一审法院递交以物抵债申请，请求将该房产以流拍价格交付该行，以抵偿被执行人拖欠的债务。一审法院于2017年12月19日作出（2016）宁02执48号之一执行裁定书，裁定：一、解除对位于银川市××区（产权证号：房权证兴庆区字第2011025923）、位于石嘴山市××区（产权证号：石房权证大武口区字第D201004569）房产的查封；二、将位于银川市××区房产（产权证号：房权证兴庆区字第2011025923）以255000元交付平罗农商行抵偿债务；将位于石嘴山市××区（产权证号：石房权证大武口区字第D201004569）房产以238000元交付平罗农商行抵偿债务。上述房产所有权自裁定送达申请执行人时转移；三、平罗农商行可持裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。   3.一审法院于2017年12月19日作出（2016）宁02执48号之二执行裁定书，裁定：终结一审法院作出的（2015）石民初字第74号民事判决的本次执行程序，未执行标的5994504.61元（含执行申请费56426元）。平罗农商行如发现李某2、顾某、秦某、朱某、姜某有财产可供执行的，可再次提出执行申请。   4.2018年6月5日，平罗农商行将位于银川市××区办理了不动产权证书.   5.2017年6月15日，黄某与顾某房屋租赁合同纠纷一案，银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初5185号民事判决，认定事实为：2013年2月19日，顾某与黄某签订《租房协议书》，约定顾某将位于银川市××区房屋出租给黄某居住，租期自2013年2月19日至2028年2月18日，时间为15年，租期内15年房租为100000元，……合同签订当日，黄某通过马丽梅银行账户向顾某转款支付租金100000元，顾某向黄某出具收据一张，载明收到黄某通过马丽梅付15年房屋租金100000元。黄某居住期间缴纳了涉案房屋2014年9月1日至2015年12月物业费，并由宁夏万嘉阳光物业服务有限公司出具收据三张，另于2016年12月15日交纳涉案房屋采暖费1152元。判决：一、黄某与顾某于2013年2月19日签订的《租房协议书》合法、有效；二、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费125元，由黄某负担75元，由顾某负担50元。   一审法院认为，本案的争议焦点为：案外人黄某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。   依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初5185号民事判决已认定黄某与顾某于2013年2月19日签订《租房协议书》合法有效，且认定了黄某居住期间交纳了涉案房屋2014年9月1日至2015年12月物业费，另于2016年12月15日交纳涉案房屋采暖费1152元。而一审法院于2016年2月29日作出（2016）宁02执48号执行裁定书，本案中承租人黄某在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人顾某签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用涉案房屋，应当认定为“先租赁后查封”。（2019）宁02执异7号执行裁定书认为：“……依据现有证据无法确定是马丽梅替案外人转付给顾某的房屋租金；案外人是否实际占有使用该房屋无证据证明”、“不能证明《租房协议书》已实际履行”，故实际上否定了承租人租赁权的成立或存续，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。涉案房产所有权自（2016）宁02执48号之一执行裁定书送达平罗农商行时发生转移，且该行于2018年6月5日已为涉案房屋办理了不动产权证书。2017年12月19日本院作出的（2016）宁02执48号之二执行裁定书，只是终结本次执行程序，而不是执行程序终结。依据《最高人民法院》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”故黄某提起案外人执行异议之诉符合法律规定。黄某请求停止对涉案房屋的查封、拍卖及搬离涉案房屋的强制措施，继续使用该房屋至租赁期满。涉案房屋已经查封、拍卖后交付平罗农商行用于抵偿债务，平罗农商行亦办理了不动产权证书，故一审法院对黄某请求停止对涉案房屋的查封、拍卖强制措施的诉讼请求，不予支持。承租人黄某享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，一审法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行即在租赁期内停止向平罗农商行进行移交占有涉案房屋的诉讼请求，应当予以支持。   综上所述，黄某就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求继续使用该房屋至租赁期满的诉讼请求应当予以支持。第三人李某2、秦某、朱某、姜某经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：不得执行平罗农商行所有的位于银川市××区房屋。案件受理费100元，公告费600元，由平罗农商行负担。   二审中，平罗农商行提交证据抵押合同一份，系顾某、李某2与其签订，证明顾某、李某2在向平罗农商行贷款时，明确承诺抵押物不存在租赁及其他影响抵押权人实现抵押权的情形。黄某质证认为，对该证据的三性及证明目的均不予认可，黄某不是合同当中的权利义务人，其对该合同的情况不知情，且承诺的内容不能够对抗黄某和顾某签订的租赁合同。原审第三人顾某质证认为，抵押合同确系其本人签定，但是平罗农商行并未过问涉案房屋是否存在租赁的情况。黄某提交新证据收据八份（原件），证明其自2018年7月至今居住使用涉案房屋，并交纳使用期间的电梯费、物业费的事实。平罗农商行质证认为，对该证据的三性及证明目的均有异议，达不到黄某的证明目的，涉案房屋从查封直至过户到平罗农商行名下，并未收到或接到任何关于涉案房屋的异议，黄某在涉案房屋已过户到平罗农商行名下后，才提出执行异议，其涉案房屋在评估拍卖过程中，执行法院已将评估、拍卖公告内容张贴于涉案房屋的门口，黄某陈述不知情或不知道，不符合事实。原审第三人顾某质证认为，对该证据没有异议。   本院经审查认为，平罗农商行提交的证据不足以证明涉案房屋抵押时不存在租赁情形，本院不予采信。黄某提交证据形成于一审判决后，属于二审新证据，可证明黄某自2018年7月至今居住使用涉案房屋，并交纳使用期间的电梯费、物业费的事实，本院予以采信。   二审对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，根据当事人的主张，本案二审涉及的焦点是：黄某针对涉案房屋是否享有在租赁期停止向平罗农商行进行移交占有的民事权益。   首先，黄某与顾某关于涉案房屋的租赁已经人民法院生效判决认定为有效。黄某提交的宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初5185号民事判决中查明，2013年2月19日，顾某与黄某就本案涉案房屋签订《租房协议书》，约定租期15年，租期内房租100000元。当日，黄某通过马丽梅银行账户向顾某转款支付租金100000元，顾某向黄某出具收据一张。黄某居住期间缴纳了涉案房屋2014年9月1日至2015年12月物业费，取得宁夏万嘉阳光物业服务有限公司出具收据；另于2016年12月15日交纳涉案房屋采暖费1152元。上述生效判决查明的事实，结合二审期间黄某提交的新证据，可充分证明黄某与顾某关于涉案房屋的租赁真实有效，黄某一直占有使用涉案房屋。   其次，黄某针对涉案房屋享有在租赁期停止向平罗农商行进行移交占有的民事权益。平罗农商行关于“黄某与顾某恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房屋或者伪造交付租金的证据”的主张，实质是指对宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院上述已生效的判决所确认的内容而提主张，不是本案案外人执行异议之诉的审理范围。同时平罗农商行主张涉案房屋抵押之时不存在出租情形，对此，平罗农商行提交的证据不足以证明，其应承担举证不利的法律后果。黄某对涉案房屋在租赁期间享有的占有、使用权，符合《最高人民法院》第三十一条第一款之规定，足以排除人民法院的强制执行。故一审法院判令不得执行涉案房屋并无不当。   综上，平罗农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4675元，由宁夏平罗农村商业银行股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 孙泽诚   审判员 陶爱珍   审判员 罗卫江     二〇二〇年六月一日   书记员 牟 荣