北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1740号上诉人（原审原告）：北京百合惠好购物中心有限责任公司，住所地北京市石景山区古城路。法定代表人：肖抚平，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，北京嘉纳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京宏润商业管理有限公司，住所地北京市石景山区八角西街商业1号楼。法定代表人：胡志勇，董事长。委托诉讼代理人:仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人:张增峰，大沧海律师事务所北京分所实习律师。上诉人北京百合惠好购物中心有限责任公司(以下简称百合公司)因与被上诉人北京宏润商业管理有限公司（以下简称宏润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初27813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。百合公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持百合公司的一审诉讼请求或发回重审；2.案件受理费及鉴定费由宏润公司承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。宏润公司要求百合公司关停转型，不属于不可归责于双方当事人的事由。宏润公司要求百合公司关停餐饮业务进行转型无法律法规依据，政府也从未要求百合公司转型和禁止经营餐饮业务。一审认定宏润公司基于公共和环保事由，要求我方关停无依据。宏润公司强制关停百合公司餐饮业务的行为违反《房屋租赁合同》的约定，应当承担违约责任。2.宏润公司应当赔偿百合公司因餐饮被关停产生的、百合公司一审主张的全部经济损失。宏润公司辩称，同意一审判决。百合公司向一审法院起诉请求：一、宏润公司赔偿如下损失：1.装修损失586.05万元；2.设备及家具损失143.65万元；3.拆除装修的费用损失31.5万元；4.员工遣散费损失375.34万元；5.因停业造成的经营损失每日6000元，自2018年7月25日起计算至2019年8月25日共计396日，共计237.6万元；6.2018至2019年度供暖费11.2443万元；二、退还2018年7月25日起至2019年8月25日止百合公司未实际经营期间的租金,标准为每日2739.73元,(年租金100万元÷365天=2739.73元)共计396日,108.4933万元；三、诉讼费、鉴定费由宏润公司承担。一审法院认定事实：2011年10月14日，百合公司与宏润公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定宏润公司将坐落石景山百货商场(占地面积607.4平方米，建筑面积2429.6平方米，以下简称诉争房屋)租赁给百合公司使用，租赁期限为2011年11月1日起至2023年12月31日止。因承租方需对房屋的供暖、供水等设施进行更新改造，2011年11月1日至12月31日不收取租金。租金每三年递增，2018年1月1日至2020年12月31日期间，年租金为100万元。租金的交纳实行上交租金，截至2019年8月25日租金均已交纳，百合公司在此经营百合烤鸭店（以下简称烤鸭店）。2018至2019年度供暖费112444元，百合公司已交纳完毕。2018年5月24日，宏润公司向百合惠好公司送达《通知》一份，内容为:“为了提高市、区及周边居民的生活和空气质量，减少油烟等有害物质排放对大气造成的污染。为此，我公司要求贵公司自接到此通知30日之内，将承租我公司所属产权的古城路百货商场经营的餐饮企业关停，并进行业态调整。业态调整时需具有大局意识，积极谋划高端绿色产业，要有利于石景山区区域经济的发展，并符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》要求。”2018年7月23日，宏润公司再次向百合公司发出《通知》，内容为：“贵司承租我司坐落于百货商场经营‘百合烤鸭店’。现根据北京市石景山区环保局‘石环委办发【2017】2号’《石景山区实施超常规措施改善空气质量行动工作方案》规定，特通知贵司：望贵司2018年7月31日前关停前述‘百合烤鸭店’餐饮经营、转变经营业态。届时如未关停，我司将采取断水、断电措施，所产生的法律后果由贵司自行承担。”2018年7月26日，百合公司在诉争房屋贴出公告，该公告载明百合烤鸭店由7月30日停业，新店迁移到古城西路名门会旁边祥福轩餐厅，重新开业时间预计8月25日。宏润公司称，要求百合公司企业转型，是为落实《北京市蓝天保卫战2018年行动计划》，属不可抗力。本案审理过程中，百合公司申请对涉案房屋装修残值、拆除装修费用、设备残值、家具残值进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定中鸿茂盛资产评估有限责任公司进行鉴定，评估基准日为2018年7月2日，百合公司装修残值、拆除费用、设备和家具残值评估价值合计为761.2万元，其装修价值为586.05万元、拆除装修费用31.5万元，设备和家具为143.65万元，百合公司支付鉴定费20万元，宏润公司支付鉴定人出庭费用240元。宏润公司主张评估报告内一楼后院厨房（255218元）、后院宿舍（152488元）均不在双方租赁合同内，百合公司对此予以认可。宏润公司不认可百合公司2018年对烤鸭店三楼进行装修、2017年对烤鸭店一楼、二楼扩建及装修。百合公司称餐饮行业装修使用时间一般5年，2011年的装修已经不能使用，因烤鸭店为三层，故分批装修，没有停业，雇佣了张延聚给找工人，材料款都是百合公司直接付的店内现金流水。庭审过程中，张延聚、王振三就烤鸭店2017年、2018年装修情况到庭作证。经宏润公司申请，鉴定人出庭，鉴定人员表明调查市场情况，餐饮行业装修需不断更新，其报告载明的装修竣工日是在现场勘查，参考新旧程度综合考虑年限的结论。评估报告内一楼原库房改建厨房（273492元）、二楼扩建（464213元）均为改建项目。百合公司主张原烤鸭店被关停前员工104人，因转型遣散大部分人员，按照违法解除劳动合同的标准对遣散人员予以赔偿，共计支付375.34万元，提供员工花名册、工资表、工商银行电子回单（共18张）、员工领取解除劳动合同经济赔偿金支出凭单为证，宏润公司对该损失不予认可，对百合公司主张的数额不予认可。经询问，烤鸭店员工大部分未签订劳动合同、未缴纳社会保险。百合公司按照日6000元为标准主张2018年7月25日至2019年8月25日共396日营业损失共计237.6万元，提供2017年7月至2018年6月期间损益表为证，主张该期间烤鸭店的净利润为2190309元，日均利润为6000元，宏润公司对该损失不予认可，且认为不是直接损失不予赔偿。庭审过程中，宏润公司主张百合公司已经将烤鸭店转至古城西路继续经营，提供如下证据：1、张贴在诉争房屋门口公告照片为证，该公告内通知了百合烤鸭店于7月30日停业，新店迁移到古城西路名门会旁边祥福轩餐厅，重新开业时间为8月25日；2、悬挂百合烤鸭照片的新店照片；3、百合公司于2018年9月27日开具的餐费发票。百合公司对宏润公司主张不予认可，主张并未开设新店，而是与北京祥福轩餐厅（以下简称祥福轩餐厅）存在商标使用合作关系，提供与祥福轩餐厅签订的商标使用合作协议为证，该合作协议显示百合公司将自有的百合烤鸭店商标交祥福轩餐厅使用，百合公司获取净利润的15%。另查明，百合公司计划将诉争房屋转型经营连锁酒店，双方租赁合同仍在履行中。一审法院认为，百合公司、宏润公司2011年10月14日签订的租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。百合公司、宏润公司合同履行过程中，宏润公司基于环保公共利益的目的，要求百合公司关停转型，属不可归责于双方当事人的事由,鉴于双方的合同尚在履行中，基于公平原则考虑，对百合公司产业转型产生的全部合理损失宏润公司应适当负担。因一楼后院厨房、后院宿舍不在双方合同范围内，故对宏润公司的该抗辩理由法院予以采信。百合公司提供的证人证言、烤鸭店照片、及鉴定报告均可以认定鉴定报告载明的竣工时间，故对宏润公司该抗辩理由，法院不予采信。关于转型过程中的其他各项损失，法院考虑以下几点：1、百合公司的设备家具均已拉走，自行处理,损失有所减少；2、百合公司通过授权其他企业使用商标方式减轻自身损失；3、双方的租赁合同尚未解除，且百合公司在宏润公司通知转型后，选择继续履行合同，而不是解除合同；4、百合公司按照违法解除劳动合同处理员工遣散事宜，并未经过劳动仲裁，且补偿金的支付大部分没有转账凭证，宏润公司对真实性不予认可。故综合本案证据,考虑百合公司原有装修情况、合同履行状态、百合公司现有证据证明的损失情况，法院判决宏润公司赔偿百合公司装修损失、营业损失、拆除损失、员工解散损失、设备及家具损失、租金损失、供暖费损失等共计2858271元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决:一、北京宏润投资经营公司赔偿北京百合惠好购物中心有限责任公司装修损失、营业损失、拆除损失、员工解散损失、设备及家具损失、租金损失、供暖费损失共计2858271元；二、驳回北京百合惠好购物中心有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经查，北京宏润投资经营公司于2019年12月16日名称变更为北京宏润商业管理有限公司。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，百合公司与宏润公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在《房屋租赁合同》履行过程中，由于涉及业态调整，故百合公司将百合烤鸭店停业并搬出诉争房屋。合同部分无法履行，属于不可归责于双方当事人的原因，故对于百合公司认为宏润公司强制关停进而违反合同约定的上诉理由，本院不予支持。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。对于百合公司在履约过程中的损失，应考虑以下情形在百合公司与宏润公司之间合理分担。首先，宏润公司两次向百合公司送达《通知》并与之协商，告知百合公司关停百合烤鸭店进行业态调整事宜，后百合烤鸭店关停。百合公司对于合同暂时无法履行知情且有预期。其次，百合公司、宏润公司对百合烤鸭店关停事宜及损失进行了协商，百合公司已计划将诉争房屋转型经营连锁酒店，且《房屋租赁合同》仍在履行中。再次，百合公司新店已于搬迁后的8月25日重新开业，百合公司已自行减轻了部分损失。对于具体的损失数额，一审已对装修残值、设备及家具残值评估价值、拆除费用进行鉴定，依据公平原则在双方之间分担；对于员工遣散费损失、供暖费损失、停业经营损失、租金损失，亦应当在双方之间分担。综合以上分析，一审依据百合公司原有装修情况、合同履行状态、损失证明情况判定的损失数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，百合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112633元，由北京百合惠好购物中心有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇