广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终634号上诉人（原审被告）：王敏，女，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：蔡露仪，女，身份证住址：广东省高要市。上诉人王敏因与被上诉人蔡露仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后依法组成合议庭对本案进行审理。王敏与蔡露仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王敏上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蔡露仪的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蔡露仪负担。事实和理由：1.本案是蔡露仪擅自解除合同，停止履约，是蔡露仪构成违约。本案中没有出现任何可以解除合同的情况，所以一审法院判令解除合同是不正确的。首先双方当时对于交付的时间协商确定是在6月初，但6月初并没有确定是哪一天，即使是蔡露仪称是6月1日，王敏也认可。2.蔡露仪不租的理由是因涉及到另外一个商铺，蔡露仪认为另外那个商铺更便宜，但该商铺已经有人预定了。3.涉案的商铺早就已经清空了，并不存在蔡露仪所说的商铺没有清空的问题。商铺里不存在大量货物与杂物，里面只有少量物品，是可以随时清空的，所以并不是蔡露仪解约的借口。4.王敏从来没有拒绝履行合同，王敏不存在违约行为。5.蔡露仪陈述其曾多次要求王敏腾空房屋不是事实，合同于5月28日签订，当时蔡露仪想低价承接原商铺中的设备，但其在28日晚上就发信息来说不要了，要求王敏清空。5月31日时蔡露仪询问王敏是否已经搬空，但王敏没有打开微信，所以没有看到微信的信息。如果蔡露仪确实要求腾空应该打电话给王敏，王敏是同意腾空交付房屋的。6月1日王敏看到前一天的微信，就给蔡露仪回了微信，蔡露仪要求腾空，但要求面谈，由于王敏没有时间没有进行协商，当时蔡露仪也一直没有要求拿钥匙交付商铺。6月2日，双方面谈交接问题的时候，蔡露仪却提出其想承租另外一个商铺，不想承租合同约定的涉案商铺了。本案蔡露仪说王敏拒绝交付的事实是不存在的。蔡露仪二审辩称：双方于5月28日签订合同中本来约定是签订合同当天交付商铺的，但因为商铺中杂物多，蔡露仪要求王敏在6月1日前清空再交付。在6月1日前，每天蔡露仪都发出微信给王敏，而且蔡露仪想通过微信语音聊天与王敏协商，但王敏是拒绝的。微信聊天记录中，蔡露仪多次提出要求王敏在6月1日前把商铺腾空交付，但到6月2日的时候商铺仍未清空。蔡露仪要求清空商铺，王敏一直没有处理，蔡露仪认为王敏构成违约，所以要求解除双方的合约，但王敏不答应。蔡露仪起诉后，王敏在2019年9月份之后就将商铺出租给其他人了。蔡露仪有视频、照片可以证明商铺中有大量的杂物。至于其他商铺问题，6月1日蔡露仪打电话问王敏询问有无腾空商铺，王敏说有另外两个商铺可以出租给蔡露仪，但蔡露仪觉得王敏应该按合同交付商铺，不交付的话，就是不诚信，所以也不想再承租王敏另外的商铺。蔡露仪向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除蔡露仪与王敏于2019年5月28日签订的《商铺租赁合同》；2.王敏立即返还蔡露仪支付的保证金5600元、租金2800元、管理费60元，并由王敏自起诉之日起以8460元为基数按照年利率6%的标准向蔡露仪支付违约金；3.本案诉讼费由王敏承担。一审法院认定事实：2019年5月28日，蔡露仪（乙方/承租方）与王敏（甲方/出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广东省广州市天河区龙洞北路迎福小区八巷九号101商铺（以下简称“涉案商铺”），在良好及可租赁的状态下租给乙方使用；租赁期限为贰年，自2019年6月1日起至2021年5月30日止；租金每月2800元，每月1日前支付；为确保出租房屋设施完好以及租赁期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳5600元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；出租房屋的管理费、卫生费等费用为每月60元；甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用；本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：租赁期届满、因乙方过错严重造成房屋毁损的、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的、政府强制征收或拆除该房屋的、乙方迟延交付房租超过10天的；承租期内，若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方……如乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方有权采取相应措施没收保证金并要求乙方因导致甲方经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿……等内容。2019年5月28日，蔡露仪向王敏支付租金2800元、押金5600元、管理费60元，王敏向蔡露仪出具《收据》。一审诉讼中，蔡露仪主张双方另行口头约定王敏须于2019年6月1日前向其交付涉案商铺，王敏则表示双方对交铺时间未有明确约定，但约定自2019年6月1日起租。蔡露仪主张王敏未按期向其交付涉案商铺，2019年6月2日其去到涉案商铺时发现王敏仍未腾空商铺，遂认为王敏缺乏信用，要求解除合同，但王敏表示不同意，其随后离开；王敏确认其曾提前与蔡露仪协商另行安排时间清空涉案商铺，蔡露仪对此不持异议，截至2019年6月2日蔡露仪离开涉案商铺之时其仍未清空商铺，但其当场表示可代为清空并交付钥匙，但蔡露仪不同意接收并要求解除合同。王敏未就其上述主张提供任何证据予以证明。根据蔡露仪与王敏共同确认的双方微信聊天记录截图（2019年5月18日至6月3日）显示，2019年5月28日蔡露仪发送信息称“王敏姐，你好，前租客过来叫他清空店铺给我们，设备那些我们自己有。希望能快点清空，谢谢”；2019年5月31日下午，蔡露仪发送信息称“那边东西都搬空了吧”，“我们可以过去拿钥匙了吗”，对方未予以回复；同日晚上20时25分许，蔡露仪向王敏发起微信通话，微信提示“对方已拒绝”；2019年6月1日，王敏发送信息称“那个东西我会让他抓紧搬的……”，蔡露仪回复称“不行啊，不搬空我们做不了事情。没有确切的时间，什么时候我们能进去呢。我们中午过去跟你谈吧”，王敏回复称“我会让他这两天搬走他的，然后今天你要过来的话我没有时间，我今天不在，要约其他时间”，蔡露仪随后向王敏发起微信通话，微信提示“对方无应答”；2019年6月2日，蔡露仪先是发送信息称“你好，我们到了”，之后又发送信息称“王敏业主，我方于2019年5月与你签订商铺合同，并缴纳了6月租金和保证金、管理费8460元。现你方拒不配合于6月1日前交付商铺给我，将大量货物和杂物滞留商铺内，严重违反合同约定，现通知你我方将解除合同并追加你违约责任”；2019年6月3日，蔡露仪发送信息称“你好，现在是你方失信违约导致我方没有信心租你的店铺，而不是我们不想租你的店铺，我们现在是想跟你协商解除合约，把租金跟押金合计8460元归还给我们就可以，如果你还是不协商的话我们只能走法律程序”。另，蔡露仪一审当庭申请撤回要求王敏自起诉之日起以8460元为基数按照年利率6%的标准向蔡露仪支付违约金的诉请。一审法院认为：经审查，蔡露仪撤回上述部分诉请，符合法律规定，一审法院予以准许。根据已查明事实，蔡露仪、王敏之间就涉案商铺形成租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》虽约定王敏需在签订合同之时（即2019年5月28日）向蔡露仪交付商铺，但蔡露仪自认双方已口头协商变更交铺时间为2019年6月1日，而王敏作为出租方，本就负有交付租赁物的基本义务，其既不确认蔡露仪主张的交铺时间，亦未举证证明双方另行约定其他交铺时间，而是辩称双方未对交铺时间作出约定，此意见缺乏理据，亦与常理相悖，王敏的上述辩解意见，一审法院不予采纳，加之王敏自认起租期间为2019年6月1日，在起租之日前交付商铺亦符合一般租赁习惯，一审法院对蔡露仪的上述主张予以采信。现根据原王敏的微信聊天记录截图显示，蔡露仪在交铺期限前已多次要求王敏腾空涉案商铺进行交付，交铺当日王敏虽表示会通知前租客尽快腾空，但蔡露仪当即明确表示拒绝并称未清空商铺无法正常使用，直至次日蔡露仪去到涉案商铺提出解约事由时王敏仍未能清空涉案商铺并交付钥匙。由此可见，王敏已以实际行动表明拒绝履行租赁合同，违约在先，现蔡露仪诉请要求解除双方签订的《商铺租赁合同》具有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，蔡露仪要求王敏王敏退还保证金5600元、租金2800元、管理费60元的诉请有事实及法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月29日作出判决如下：一、解除原告蔡露仪与被告王敏就广东省广州市天河区龙洞北路迎福小区八巷九号101商铺形成的租赁合同关系；二、被告王敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蔡露仪返还保证金5600元、租金2800元、管理费60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1691元，由被告王敏负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王敏向本院提交2019年5月25日王敏和廖盛栋签订的租赁合同，证明蔡露仪想改承租的8号101商铺，但当时王敏已经和廖盛栋就8号101商铺签订了租赁合同，并收取了相关的押金管理费，不可能出租给蔡露仪。蔡露仪所述王敏推荐另外两个商铺给蔡露仪，并不是事实。蔡露仪质证认为：王敏与廖盛栋的合同与本案并无关系。蔡露仪提交照片4张，证明在2019年9月王敏已经将商铺出租给他人了。王敏质证认为其与蔡露仪的合同是6月份签订的，是在空置了多个月后，王敏才出租给其他人的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王敏的上诉请求及蔡露仪的答辩意见，分析如下：租赁合同中，出租人交付适合租赁的标的物是《中华人民共和国合同法》规定的法定义务。本案蔡露仪与王敏在2019年5月28日签订《商铺租赁合同》时已发现涉案商铺内存在冰箱等设备及杂物，导致双方未能依合同约定在合同签订当日交付承租商铺。在此情况下，蔡露仪已要求王敏予以清空。二审诉讼中，双方虽对此后协商于2019年6月1日前或当日完成交接手续各执一词，但可认定租赁双方最迟于2019年6月1日完成交接手续，为完成交接手续，王敏最迟应于2019年6月1日当日清空商铺。从一审查明事实可知，2019年6月2日，蔡露仪去到涉案商铺提出解约事由时王敏仍未能清空涉案商铺，故王敏并未履行合同约定义务。由此可见，王敏已以实际行动表明拒绝履行租赁合同，违约在先。本案蔡露仪诉请要求解除双方签订的《商铺租赁合同》具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蔡露仪要求王敏退还保证金5600元、租金2800元、管理费60元于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王敏的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1691元,由上诉人王敏负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月九日书记员  颜旭怀徐毅敏