江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初1651号原告：徐贵伍，男，1975年6月2日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告：陈杰，男，1982年10月12日生，汉族，住盐城市亭湖区。被告：张霞，女，1983年10月24日生，汉族，住址。原告徐贵伍与被告陈杰、张霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易诉讼程序由审判员李东生独任审判，并于同年5月18日、6月10日公开开庭进行了审理。原告徐贵伍，被告陈杰、张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐贵伍向本院提出诉讼请求：1、两被告付清购房尾款叁仟元人民币；2、两被告赔偿原告5.04万元人民币；3、两被告给付原告因迟延付清购房款产生的违约金伍万元；4、两被告按照实际交易额126万元缴纳税费。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年9月23日与被告签署了《盐城市房地产转让合同》，被告购买原告位于北港花苑9号楼606室的商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务关系进行了详细的约定。但合同签订后，被告未能按约支付全部购房款，而且还强行要求原告提前交房。原告遂具状诉至法院，请求依法判决。被告陈杰、张霞共同辩称，1、3000元并不是原告所主张的购房尾款，而是当时在房产交易中心由中介人员在场的情况下向原告收取的租房押金；2、当时签订房屋合同时，口头约定6月底将房屋清空交给我。合同上注明的7月底是中介人员的笔误。当场，我让中介改。但原告夫妻说，小孩一放暑假就搬走了，就不要改了。所以5.04万元我不同意赔偿；3、我也不同意赔偿5万元违约金，我认为我没有任何的违约行为；4、至于税费，我是按照当时房产交易中心的相关规定缴纳，不存在少缴税的情况。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，徐贵伍、吴益桂（出卖方、甲方，两人夫妻关系）与陈杰（买受方、乙方，两人夫妻关系）签订房地产转让合同一份。该合同约定：1、甲方将坐落于×××××房地产转让给乙方所有，建筑面积88.65平方米、6.68平方米；2、成交价格126万元，2018年10月15日前分期付款，9月23日前付定金1万元；3、乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方结付房地产价款千分之五的违约金；4、上述房地产办理过户手续所需缴纳税费，由乙方缴纳；5、本合同在履行过程中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成由亭湖区法院诉讼；6、甲方在成交后15天内将户口迁出、水电费结清；乙方无偿让甲方居住至2019年7月30日，水电煤气物业费由甲方承担，搬出后由甲方结清后移交乙方；房屋内空调贰台、电视壹台、冰箱壹台、电热水器壹台、滚筒洗衣机壹台、饭桌壹张、床贰张归乙方所有；7、双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，陈杰、张霞先支付定金1万元，后又陆续支付购房款123万元（合计124万元，均发生在2018年10月15日前）。10月22日，陈杰、张霞在房产部门办理所有权变更手续时又支付房款17000元，并经双方一致同意由张霞出具收条一份，注明剩余3000元为“租房押金”。庭审中，陈杰还向本院提交了其与徐贵伍之间的微信聊天记录。其上显示从2019年6月2日至7月17日双方一直就房屋交接事宜进行沟通。7月17日晚，吴益桂与陈杰发生矛盾。后经报警，盐城市公安局盐南高新区分局黄海派出所出警，并将双方带回该派出所处理。又经盐城市盐南高新区黄海街道人民调解委员会驻黄海派出所调解工作室调解，双方达成调解协议。在双方达成的人民调解协议书中的主要事实部分注明:陈杰与吴益桂因房屋交接时，屋内设备损坏问题，发生口角争吵而引发矛盾纠纷后报警。具体调解协议内容为：1、吴益桂一次性出资人民币500元给陈杰用于维修损坏的开关面板、卧室顶灯以及卫生间损坏的墙面；2、吴益桂截止交房时保证房屋无新增损坏，陈杰实际退还吴益贵租房押金2500元；3、因水电费缴纳期限存在差异，商量最后两月的水电费用参照5、6两月的水电费缴纳数各自承担一半；4、燃气费用截止2019年7月21日晚6时止，根据燃气表实际剩余数按照市场价格折算后由陈杰支付给吴益桂。双方也均表示上述调解协议中注明的“2019年7月21日晚6时”就是双方调解确定的交接房屋时间。7月21日晚7时左右，双方将案涉房屋进行了交接，陈杰也表示当时“看了一遍房屋”。至于房屋损坏的情况，陈杰、张霞还向本院提交了房屋中介机构拍摄的出售前的照片以及其接手房屋后的照片。徐贵伍表示这些损坏之前就已存在。陈杰、张霞还表示在公安机关调解之后新的损坏为：1、原告将自来水增压泵私自拆走了，而且把水管接到了热水器的水管上面；2、进户门上的猫眼被拆走；3、所有遥控器里面的电池、两个房间的两张床垫也被带走；4、徐贵伍搬走之后，才能发现房间里面的柜门损坏、阳台上的水管接头被封死（但至于什么时间损坏也不清楚）。对此，徐贵伍表示:1、水泵确实是在公安调解之后拆除的，但合同中并未明确将水泵留下来；2、遥控器里面的电池确实被拿走了；3、门上的猫眼本来就没有；4、合同上约定的很清楚，床是得留下来的，但没提到床垫不可以带走；5、柜门和阳台水管接头，也是早就坏了。至于水电、天然气费用，双方一致确认：陈杰、张霞返还徐贵伍10元天然气费用；徐贵伍返还7月21日房屋交接前使用的水电费用171元。另查明：2018年10月8日，双方又在不动产交易部门签订了盐城市存量房自行交易合同一份，约定了房价为105万元、2018年10月30日前正式交付房屋等内容。10月22日，陈杰、张霞依约向税务机关交纳了契税、印花税、个人所得税等，相应税收缴款书上注明的计税金额为105万元。至于上述缴税问题，徐贵伍表示其曾向税务部门进行了举报，但税务部门至本案庭审终结也未进行处理。上述事实，有房地产转让合同、微信聊天记录、人民调解协议、照片、盐城市存量房自行交易合同、缴税发票以及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：一、关于本案构成何种法律关系的问题。原、被告双方签订了房地产转让合同。在合同中对于房屋交接的时间进行了约定，即原告作为出售人在出售房屋并办理产权变更登记手续后，仍享有一定时间的居住权利。可以说，这是双方对于房屋买卖所达成的附加条件，也是对于房屋交接的特殊约定。剩余的3000元房款，虽在被告张霞出具的收条中注明为“租房押金”，但不能依据字面意思就简单推定双方又达成了房屋租赁合同关系的合意。这也仅仅是房屋买卖合同履行的一个“收尾环节”。故本院依法认定双方构成的仅是房屋买卖合同关系，且这一关系不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另外，双方在签订了房地产转让合同后，又签订了存量房自行交易合同。但无论是房屋总价，还是履行情况，双方并未按此履行，故本院依法认定代表双方真实意图的仍是之前签订的房地产转让合同。二、关于房屋尾款的问题。2019年7月17日，双方发生矛盾后在人民调解组织调解时，达成了返还2500元尾款的一致意见（即3000元扣除500元，用于维修损坏项目）。在本案审理过程中，双方对于水电、天然气费用也达成了结算意见，本院均予以确认。至于两被告提出的水泵、床垫被原告带走的问题，此两样物品并不在合同约定的留给被告的物品范围内。而猫眼、柜门、阳台水管等部位的损坏，两被告也均不能证明原告是在人民调解协议达成之后的故意所为。故对此本院均不予采信。至于电视、空调遥控器中的电池，这属于配合相关电器使用的必要配套装备，原告私自带走有违双方约定，本院酌情在尾款中扣除10元。综上，两被告应当支付的尾款为2500元+10元（天然气费用）-171元（水电费用）-10元（电池费用）=2329元。三、关于提前交房的问题。原、被告双方最终的房屋交接时间，是依据之前所达成的人民调解协议。对此，两被告并不存在任何违约行为，故也不应承担违约责任。四、关于延迟付清房款的问题。案涉房地产转让合同中虽约定2018年10月15日前分期付款，但较为笼统，并不明确。之后双方的履行行为也一直较为连贯，并无争议。在矛盾发生后，人民调解组织的调解过程中，双方对于之前的房款交付亦未提出任何异议。至于尾款，在已经具备的按期交房“保证金”的意义的情况下，两被告在2019年7月21日晚接手房屋后，应当立即予以返还。但对此原告所主张的违约金标准已远远超出其可能存在的实际损失的范围，故本院酌情调整为从2019年7月22日起，按年利率6%计算。五、关于税金的问题。双方在不动产交易部门另外签订的交易合同中约定的房款仅为105万元。两被告也是按此交纳了相关税费。现原告已将相关情况举报至税务机关，税务机关尚无明确的处理意见。此事项属于行政机关处理的范畴，并不属于民事案件的审理范围，故本院在本案中不予理涉。综上，原告徐贵伍的相关诉请，本院依法予以适当支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告陈杰、张霞应于本判决生效之日起十日内支付原告徐贵伍人民币2329元及违约金（以2329元为基数，从2019年7月22日起按年利率6%计付支付实际还款之日）。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费2368元，依法减半收取1184元，由原告徐贵伍负担1000元，两被告负担184元。现限两被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 李东生二〇二〇年六月十二日法官助理 孙志杰书 记 员 杨淑芮附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。