江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2555号上诉人（原审原告）：陈迎春，女，1974年1月4日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：余子莹，女，1996年12月31日生，汉族，南京市秦淮区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京江宁万达广场有限公司，住所地南京市江宁区东山街道竹山路68号江宁万达广场（西区）7幢161室。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张宁华，江苏博士达律师事务所律师。委托诉讼代理人：武馨，江苏博士达律师事务所实习律师。上诉人陈迎春、余子莹与上诉人南京江宁万达广场有限公司（以下简称江宁万达公司）因商品房预售合同纠纷一案,均不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人陈迎春及其与余子莹共同的委托诉讼代理人陈志毅，上诉人江宁万达公司的委托诉讼代理人张宁华、武馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈迎春、余子莹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院根据双方的补充协议认定江宁万达公司在向上诉人发出《入住通知书》时，上诉人即应无条件地受领房屋，而未考虑房屋是否存在质量问题。且一审法院直接以江宁万达公司提交了竣工验收备案证明文件，即不予审查案涉房屋存在的装修质量问题是否属于拒绝受领房屋的正当理由。一审法院亦未考虑到双方补充协议的效力问题，因该补充协议系江宁万达公司提供的格式文本，内容中直接排除了上诉人关于就装修部分质量的异议权部分的条款应为无效。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，江宁万达公司存在修复未果、拖延修复的情形，故即使不考虑迟延交付房屋的问题，江宁万达公司亦应赔偿上诉人房屋修复期间的修复费用及其他损失，而其他损失必然包括修复期间房屋不能正常居住的租金损失。此外，案涉房屋位于江宁区万达广场，楼盘品质定位不同于一般公寓住宅，关于装修标准是否影响居住，应适用严格于一般公寓住宅的装修标准，故案涉房屋装修质量问题属于严重影响正常居住使用的情形。三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。江宁万达公司在销售案涉房屋时向众多业主明示，其所销房屋的装修标准为5000元/平方，而装修标准对房屋买卖合同的订立及房屋的价格均有重大影响，而江宁万达公司在一审时亦认可其铺设的大理石地砖存在质量问题，故江宁万达公司应就装修部分承担相应的违约责任。四、关于鉴定报告问题，上诉人对鉴定报告的工期部分不予认可，鉴定机构根据经验及行业内了解，认为15天左右较为合理，而修复施工前需有相应准备，修复施工后亦需一定时间方能入住，一审判决未能考虑实际情况，亦有不妥。五、江宁万达公司作为物业销售单位，应该对于交付的房屋承担瑕疵担保责任。六、由于上诉人在2015年1月和3月的合理期限内及时对于涉案房屋的质量问题提出异议，江宁万达公司应该及时对涉案房屋的客厅70余平方米的大理石地面进行拆除、更换和重新铺设。客厅通常是老百姓吃饭、接待、休息、娱乐消遣的重要区域，所以70余平方米如此大面积的大理石地面的拆除和铺装必然会对上诉人的居住环境、居住安全以及正常使用产生实质性的影响，所以上诉人拒绝收房是合理的。七、根据江宁万达公司在2018年6月起诉上诉人办证问题的诉状中，其自认于2015年9月15日交付房屋，与其愿意或实际上进行修复后再次交付的实际情况是相符的，故可以认定江宁万达公司至少在2015年9月15日前确实存在迟延交付的情况。江宁万达公司辩称：一、一审法院关于江宁万达公司不构成延期交房的认定系正确的。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第十五条规定，装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。本案中江宁万达公司在预售合同约定的交付时间之前就向陈迎春、余子莹发出交房通知书，案涉房屋大理石地砖虽然存在少量瑕疵，但该瑕疵显然对正常居住使用没有实质性影响。因此，陈迎春、余子莹拒绝收房应自行承担后果。二、一审法院已经判决江宁万达公司赔偿各项损失8万余元，该金额就是江宁万达公司因大理石地砖存在瑕疵应该承担的责任。请求二审法院驳回陈迎春、余子莹的上诉请求。江宁万达公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项中关于交付《全装修住宅工程质量分户验收记录》的判决，驳回陈迎春、余子莹该项诉讼请求；2、本案二审诉讼费用由陈迎春、余子莹承担。主要事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决在另查明部分认定：依《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行)》（以下简称验收办法）的规定，《全装修住宅工程质量分户验收记录》（以下简称验收记录）作为《住宅工程质量保证书附件》附件，在房屋交付时一并交给住户。《验收办法》由南京市建筑工程局制定，性质为政府规范性文件，自2012年1月1日起施行。《南京市规范性文件管理规定》第二十八条规定：规范性文件应当注明有效期，自实施之日起一般不超过5年，其中暂行(试行)文件一般不超过2年；有效期届满，规范性文件自行失效。因此，《验收办法》早已因有效期届满自行失效。二、一审判决判令江宁万达公司交付《验收记录》没有法律依据，属于适用法律错误。依法理，《验收办法》作为政府规范性文件，不论是否失效，均不能成为人民法院的裁判依据。交付《验收记录》既不是法定义务也不是合同约定义务，一审法院判令交付《验收记录》于法无据。陈迎春、余子莹辩称，一审判决要求江宁万达公司提交分户验收记录的判决系正确且适当的。陈迎春、余子莹向一审法院起诉请求：1、判令江宁万达公司向陈迎春、余子莹支付逾期交房造成的租金损失150000元；2、判令江宁万达公司赔偿陈迎春、余子莹装修价格损失77112.31元、1个月工期租金损失15000元、维修期间即2015年全年的物业费损失6097.01元，合计248209.32元；3、判令江宁万达公司向陈迎春、余子莹交付案涉房屋的精装修分户验收报告。一审法院查明事实：2014年6月15日，陈迎春、余子莹（乙方）与江宁万达公司（甲方）签订江宁万达广场商品房预售合同一份。双方约定，由陈迎春、余子莹购买江宁万达公司开发建设的2幢804室，建筑面积为243.67平方米，单价为每平方米17450.86元，总价款为4252251元；甲方应于2015年3月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格证书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，并已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；双方约定了装饰装修材料，但未约定具体标准。根据《合同补充协议》，房屋交付时间为2015年3月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准；交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，且为该房屋交付的唯一条件，条件成就后，甲方可发出房屋交付通知；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行受领房屋义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付办理。合同签订后，江宁万达广场东区2幢楼于2014年11月20日办理了竣工验收备案。江宁万达公司于2015年1月14日作出交付通知书，通知陈迎春、余子莹于2015年1月21日办理交付手续。因江宁万达公司交付的房屋石材和装修存在质量问题，故双方于2015年9月15日签署房屋交接单。另查明，根据《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》的规定，《全装修住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户。一审诉讼过程中，江宁万达公司对交付的房屋自认其铺设的大理石地砖存在少部分空鼓、色差、接缝处不吻合等现象。陈迎春、余子莹提供了内部联络单复印件及物业费发票，以证明江宁万达公司同意减免其2015年整年物业费，江宁万达公司对该联络单的真实性不予认可。对于2幢804室房屋大理石地面维修恢复工程造价，一审法院委托江苏东佳工程项目管理咨询有限公司进行鉴定，根据其出具的鉴定意见书，维修恢复工程造价为75677.91元，工期为15日。关于同地段租金，陈迎春、余子莹提供了该小区在租赁市场上的价格截图，但江宁万达公司对此不予认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈迎春、余子莹与江宁万达公司签订的商品房预售合同合法有效。双方约定，在江宁万达公司取得竣工验收备案证明文件后发出交付通知时，为房屋交付时间；江宁万达公司已于2015年1月14日通知陈迎春、余子莹于2015年1月21日办理交付手续，故不构成延期交房；陈迎春、余子莹于2015年9月15日签署房屋交接单，系因陈迎春、余子莹认为装饰装修存在质量问题导致的，并无证据证明不符合居住条件，故对于陈迎春、余子莹要求江宁万达公司赔偿逾期交房损失及物业费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因双方对装饰装修标准无具体详细约定，但江宁万达公司认可维修恢复工程造价为75677.91元，工期15日，故陈迎春、余子莹要求江宁万达公司赔偿工程维修费用75677.91元及15日租金损失的诉讼请求，一审法院予以支持；超过部分，一审法院不予支持。陈迎春、余子莹主张按月租金15000元计算，有证据证实，一审法院予以采信。经计算，江宁万达公司应赔偿陈迎春、余子莹各项损失83177.91元。陈迎春、余子莹要求江宁万达公司交付案涉房屋的精装修分户验收报告的诉讼请求，符合规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、南京江宁万达广场有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿陈迎春、余子莹各项损失83177.91元，并交付《全装修住宅工程质量分户验收记录》；二、驳回陈迎春、余子莹的其他诉讼请求。二审中，陈迎春、余子莹代提交起诉状一份，系江宁万达公司起诉陈迎春、余子莹要求办理房产证的案件，证明江宁万达公司起诉时自认2015年9月15日交付房屋，所以江宁万达公司存在迟延交付的情况，该案件最终双方协商调解结案。江宁万达公司质证对证据真实性需庭后核实，即使该证据是真实的，江宁万达公司于2015年1月14日就发出交付通知书，但陈迎春、余子莹一直拖延到2015年9月15日才实际接收案涉房屋，相应的责任及后果应当由陈迎春、余子莹自行承担。本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的在本院认为部分阐述。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有商品房预售合同、竣工验收备案表、交付通知书、房屋交接单、鉴定意见书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈迎春、余子莹与江宁万达公司签订的商品房预售合同合法有效。当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据双方约定，在江宁万达公司取得竣工验收备案证明文件后发出交付通知时，为房屋交付时间；江宁万达公司已于2015年1月14日通知陈迎春、余子莹于2015年1月21日办理交付手续。陈迎春、余子莹则主张案涉房屋存在装修质量问题，其拒绝受领房屋有正当理由。本院认为，装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，应不予支持。根据法院查明的事实，结合案涉鉴定意见书，案涉装修质量问题不属于对买受人正常居住使用构成实质性影响的情形，就装修质量问题的修复及修复期间的损失，一审法院已经判令江宁万达公司赔偿工程维修费用75677.91元及修复期间的租金损失，并无不当。陈迎春、余子莹二审中提交起诉状拟证明江宁万达公司自认于2015年9月15日交付案涉房屋，如前所述，江宁万达公司已按约定期限通知陈迎春、余子莹办理交付手续，陈迎春、余子莹拒绝受领房屋的理由不能成立，陈迎春、余子莹要求江宁万达公司赔偿逾期交房损失及物业费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。关于陈迎春、余子莹要求江宁万达公司交付《全装修住宅工程质量分户验收记录》的问题。首先，陈迎春、余子莹此项主张没有合同依据。其次，江宁万达公司二审中明确陈述一审法院判决其交付的该项材料并不存在。本院认为，陈迎春、余子莹此项主张缺乏合同依据，且江宁万达公司事实上对该请求亦无法履行，故本院对陈迎春、余子莹此项主张不予支持。陈迎春、余子莹如认为江宁万达公司不能提供该项材料违反相关规定，可向有关部门投诉举报。综上所述，陈迎春、余子莹的上诉请求不能成立，应予驳回。江宁万达公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16459号民事判决第一项为：南京江宁万达广场有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿陈迎春、余子莹各项损失83177.91元；二、撤销南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16459号民事判决第二项；三、驳回陈迎春、余子莹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2552元，鉴定费3000元，合计5552元，由陈迎春、余子莹负担692元，江宁万达公司负担1860元。二审案件受理费3600元，由陈迎春、余子莹负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年六月十八日书记员  汪海燕