四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初939号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁西区海银御景小区商网4号楼102号。统一社会信用代码：91220300MA141K547K。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人:李磊，系委托公司法务部工作人员。 被告:张春玲，女，满族，1971年1月14日出生，无职业，住四平市铁东区。 委托代理人：李旭东（系张春玲丈夫），男，汉族，1968年7月3日出生，住四平市铁东区。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森公司）诉被告张春玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。众森公司法定代表人刘仁亭、委托代理人李磊，张春玲委托代理人李旭东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 众森公司诉称：张春玲在金星书苑小区有物业一套,房号为2号楼4单元102室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年5月至今拖欠物业管理费共计6201元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据合同法及物业管理条例之规定，起诉要求:1.判令被告立即支付2017年5月至2020年5月物业管理费6201元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 张春玲辩称：物业公司没有履行好设施管理维修义务，（致使）我方受到损失，物业公司应该包赔我方的损失。 在开庭审理时，众森公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1.企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明众森公司的主体资格。 张春玲质证意见：对该组证据无异议。 2.《前期物业管理转让合同》一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为众森公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日众森公司接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明众森公司收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。 张春玲质证意见：对转让的事情我不清楚，物业没有通知过我；刘经理今年给我打电话，我才知道物业换了。 3.《合同》1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为众森公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意众森公司接管金星书苑小区，众森公司按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。 张春玲质证意见：对业主委员会与物业公司签订的合同我不清楚，也从来没有参与过。 4.《入住通知单》复印件、《业主入住资料移交书》复印件、《业主情况登记表》复印件、《房屋装饰装修管理服务协议》复印件、《楼宇验收记录、认可表》复印件、《业主收楼须知》复印件一份，其中业主均系本案被告张春玲。签订日期均为2013年5月6日。证明业主张春玲入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明众森公司接管金星书苑小区物业后，业主张春玲一直接受众森公司提供的物业服务。 张春玲质证意见：入住的时候签的，他们要啥我们给啥，别的事不清楚。 5.金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，众森公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与众森公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米/月。在众森公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受众森公司提供的各项物业服务，众森公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对众森公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助众森公司进行催缴，但一直未果。 张春玲质证意见：对该组证据我不清楚，物业公司包赔我损失我就交纳物业费，不包赔我就不交物业费。 6.金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单复印件及相关发票，共计5张，证明众森公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 张春玲质证意见：其他业主的交费记录与我无关。 7.众森公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 张春玲质证意见：对证据真实性无异议，我主要对包赔损失部分有意见。 8.众森公司张贴的缴费公告照片1张，证明众森公司曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 张春玲质证意见：我不清楚。 9.众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单、收据及相关发票共计14张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 张春玲质证意见：我不清楚。 10.收据复印件1份，证明2013年5月8日至今，众森公司所收取的物业费与原始由张春玲签订的物业公司的收费标准一致，并未增加，并且车库的收费标准减少三分之二。其中有180元的二次供水费用，收费依据是龙源供水公司硬性规定。 张春玲质证意见：我不清楚，与我无关。 11.收据9份，结合《业主收楼须知》，部分2018年10月12日收缴的物业费收据明细中明确记录了物业费及公共耗能180元。均有物业收费实际数额和公共损耗费用180元。 张春玲质证意见：我不清楚，与我无关。 张春玲没有向法庭提供证据材料。 审理查明：张春玲系四平市铁东区金星书苑小区2号楼4单元102室（建筑面积157.22平方米，以下简称102房屋）所有权人，众森公司系金星书苑小区物业服务提供方。自2017年5月起张春玲未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交（先后以电话通知、张贴书面公告等形式）后张春玲仍未交纳，截至2020年5月（不含），累计拖欠众森公司3年的物业管理费合计6201元（每年物业费：157.22平方米×1元/平方米/月×12个月+公共能耗费180元/年≈2067元；累计拖欠3年）。张春玲主张物业管理人未履行维修管理义务致使降水天气中其承租的车库进水，进而损坏车库内储存的物资造成损失，但未能具体说明车库租赁关系中的出租人名称和租赁关系存续期间物业管理人名称，也不能说明具体受灾时间，且明确表示“没有保留当时损失物品的相关证据”。 上述事实，有众森公司提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、众森公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据。双方在庭审中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案双方争议的焦点是：张春玲拒付物业管理费的抗辩理由（以众森公司没有履行维修管理义务给其造成损失为由提出抗辩）是否成立。 通过众森公司陈述、张春玲答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 张春玲以物业管理人没有履行维修管理义务给张春玲造成损失为由提出抗辩主张拒付物业费不成立。 物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。张春玲系金星书苑小区102房屋业主，依法负有向物业服务提供方支付物业费的义务。众森公司系案涉小区物业服务提供方，故其要求业主张春玲支付拖欠的物业费，应当予以支持。张春玲以众森公司没有履行维修管理义务给其造成损失为由抗辩主张拒付3年的物业费。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外。”众森公司于2016年3月实际接管金星书苑小区物业服务工作，并于2018年同新成立的业主委员会签订书面的《物业服务合同》，庭审时众森公司否认对张春玲作出减免物业费的承诺（庭审笔录第11页第19行，众森公司明确表示张春玲抗辩主张的损失与其无关）。经本院询问，张春玲未能具体说明车库租赁关系中的出租人名称和租赁关系存续期间物业管理人名称，也不能说明具体受灾时间，且明确表示“没有保留当时损失物品的相关证据”。据此可以认定，双方并未就张春玲抗辩时主张的违约或者侵权之债（物业公司没有履行维修管理义务给张春玲造成损失）转化为特定的金钱之债（明确赔偿责任后就具体赔偿款的支付形成合意）达成一致意见，故本案中张春玲拒付物业费的抗辩理由不成立，本院不予支持。质证时张春玲又表示“物业公司包赔我损失我就交纳物业费，不包赔我就不交物业费”。本院认为，本案中众森公司基于102房屋业主负有的交纳物业费义务提出主张，与张春玲抗辩时提出的主张并非基于相同法律关系或者相同事实。故张春玲以众森公司应当先履行赔偿义务为由拒付物业费，本院不予支持。庭审时经本院询问后，根据张春玲所作的陈述，其实际主张为降水前后物业管理人事前没有履行安全保障义务致使其承租的车库进水损坏车库内储存的物资、事中事后没有及时采取抽水等救灾减灾或者其他补救措施致使其损失扩大（据庭审笔录第11页第10-12行、第12页2-6行总结）。前已述及，经本院询问后，张春玲未能具体说明车库租赁关系中的出租人名称和租赁关系存续期间物业管理人名称，也不能说明具体受灾时间，且明确表示“没有保留当时损失物品的相关证据”。故本院认为对张春玲的实际主张，不宜在本案中进行释明后一并处理。张春玲可视其掌握的具体事实，与相关主体协商解决；协商不成，如果自愿承担相关法律风险，也可另行提出主张。 依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告张春玲于本判决生效后5日内向原告四平市众森物业管理有限公司支付物业费6201元（2017年5月1日至2020年4月30日期间）。 案件受理费25元，由被告张春玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费50元，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  闫宁波 二〇二〇年六月二十五日 书记员  栾倩雯