江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0981民初894号原告：贺永忠，男，1965年2月26日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。被告：陆秋凤，女，1968年10月31日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。被告：臧日新，男，1963年8月2日出生，汉族，居民，住东台市。两被告共同委托诉讼代理人：白亚军，江苏苏东律师事务所律师。第三人：刘丽，女，1986年11月18日出生，汉族，居民，户籍地东台市，现住东台市。原告贺永忠与被告陆秋凤、臧日新，第三人刘丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告贺永忠及其诉讼代理人张进，被告陆秋凤、臧日新的共同诉讼代理人白亚军到庭参加诉讼；后原告贺永忠申请追加刘丽为第三人，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告贺永忠的诉讼代理人张进，被告陆秋凤、臧日新的共同诉讼代理人白亚军，第三人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺永忠向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告就东台市101-102房屋租赁合同关系；2.判令陆秋凤、臧日新迁出租赁房屋；3.判令陆秋凤、臧日新从2019年8月1日起至实际迁出之日止给付房屋占用费每月3750元；4.诉讼费由陆秋凤、臧日新负担。事实和理由：陆秋凤经营个体五金机电销售，与臧日新系夫妻关系。2018年7月30日，臧日新与贺永忠通过微信协商，由贺永忠将位于东台市房屋转租给臧日新、陆秋凤，用于机电销售经营，年租金45000元，每年使用前缴纳。臧日新、陆秋凤于2018年7月30日付清2018年8月1日至2019年7月底的租金，贺永忠按约交付房屋。2019年8月1日，陆秋凤、臧日新未能按期给付租金，经贺永忠催要仍未给付。后贺永忠向陆秋凤发出书面通知，表明因陆秋凤的行为构成根本违约，贺永忠与其解除房屋租赁合同，限其在2020年1月31日前搬出上述承租房屋，并支付房屋占用费。通知发出后，陆秋凤、臧日新未迁出案涉房屋，亦未缴纳房屋使用费，故贺永忠诉至法院，要求支持如前所请。陆秋凤、臧日新辩称，1.2018年7月，陆秋凤委托臧日新与贺永忠商谈案涉房屋租赁事宜，后陆秋凤接收案涉房屋并用于个体经营。臧日新与陆秋凤不是夫妻关系，仅是受陆秋凤的委托洽谈租赁及付款事宜，既非案涉房屋的承租人也非使用人，故臧日新不是本案适格被告；2.贺永忠诉称案涉房屋租金45000元/年不是事实。2018年7月30日，臧日新与贺永忠达成口头租赁协议，由陆秋凤承租案涉房屋（系贺永忠转租），租赁期限为2018年8月1日至2021年4月1日止，租金共计45000元。贺永忠向房主租赁房屋时缴纳的租金为33000元/年（系102-102室上下两层），贺永忠转租给陆秋凤的仅为一楼两间，贺永忠称其与臧日新商定案涉房屋租金为45000元/年既不符合客观事实，也不符合市场行情；3.陆秋凤已履行租金给付义务，贺永忠要求提前解除合同无事实和法律依据；4.贺永忠在履行合同过程中存在诸多违约行为，给陆秋凤造成重大经济损失，应予赔偿。综上，请求人民法院驳回贺永忠的诉讼请求。刘丽述称，1.案涉房屋所有人为刘丽及丈夫吴东升。2017年10月12日，吴东升与贺永忠签订《门面房出租协议》，将案涉房屋出租给贺永忠；2.刘丽夫妇同意贺永忠将案涉房屋转租，双方约定租赁期满后，贺永忠须将房屋归还给刘丽夫妇。综上，请求人民法院依法处理。经审理查明，2017年10月12日，贺永忠（乙方）与案外人吴东升（甲方）签订《门面房出租协议》，主要约定甲方将刘丽、吴东升夫妇所有的位于金海东路28号新光一幢（即1号楼，下同）101-102室租给乙方，租用期5年，租金33000元/年，每年定于4月1号交全当年租金。乙方在租用期间不得损坏房屋内外部墙面结构，并保持周围清洁卫生。租用期结束后，乙方确保转租的房屋全部交还给甲方。2018年5月，臧日新与贺永忠通过微信协商，向贺永忠租赁位于东台市的商铺。2018年7月，臧日新与贺永忠协商租赁商铺3间。协商过程中，臧日新主张为租金65000元/年，贺永忠主张租金为70000元/年。2018年7月30日，二人商定租赁商铺2间（101-102室），租金45000元/年，双方未签订书面租赁合同。同日，臧日新将房租45000元汇至贺永忠指定的银行账户，并接收案涉房屋。2019年12月31日，贺永忠的委托诉讼代理人张进向陆秋凤发出《法律意见书》，载明受贺永忠委托，就与陆秋凤房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，根据贺永忠提供的证据显示，2018年7月，贺永忠、陆秋凤口头约定，由陆秋凤承租其位于东台市门面房，租金每年45000元，先交后用。但陆秋凤仅支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金，2019年8月1日起的租金至今未付，贺永忠多次催要未果。陆秋凤的行为已经构成根本违约，自本通知发送之日，贺永忠与陆秋凤解除案涉门面房口头租赁合同，限陆秋凤于2020年1月31日前搬出上述承租房租，将房屋交贺永忠收产，并支付2019年8月1日起至2020年1月31日期间的房屋占用费18750元。2020年1月3日，臧日新签收该意见书。审理中，贺永忠未能提交臧日新、陆秋凤系夫妻关系的相关证据。本案争议焦点为：一、臧日新是否为本案适格被告；二、案涉租赁合同租金如何认定；三、案涉租赁合同是否应当解除，贺永忠的诉讼请求能否得到支持。本院认为，关于争议焦点一，臧日新不是本案适格被告。1.尽管是臧日新与贺永忠协商租赁事宜，但臧日新、陆秋凤辩称案涉房屋实际租赁人为陆秋凤，臧日新仅是受陆秋凤委托处理租赁事宜；2.2019年12月31日，贺永忠的委托诉讼代理人张进向陆秋凤发出《法律意见书》，可见其知晓案涉房屋实际使用人为陆秋凤；3.贺永忠诉称臧日新、陆秋凤系夫妻关系，但未能提供相关证据证明。综上，贺永忠与臧日新之间不形成租赁关系，臧日新不是本案适格被告。关于争议焦点二，案涉租赁合同租金标准应为45000元/年。1.2018年7月,臧日新与贺永忠协商租赁细节时，臧日新在微信聊天时询问“三间店铺加上后面的仓库租金65000元/年行不行啊”,贺永忠回复“70000”,可知双方是以年租金协商而非以2018年8月1日至2021年4月1日的总租金协商；2.案涉房屋系贺永忠向吴东升租赁，租金为33000元/年，陆秋凤辩称其与贺永忠约定的租金为二年八个月共计45000元，即贺永忠将两间商铺以租金16875元/年转租，这明显不合常理；3.陆秋凤辩称案涉房屋二年八个月租金共计45000元，未能提供其他证据予以证明，对其辩称理由本院依法不予采信。综上，案涉房屋租金应为45000元/年。关于争议焦点三，1.贺永忠与陆秋凤未签订书面租赁合同，且租赁期限六个月以上，双方形成不定期租赁关系。现陆秋凤已缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，2019年8月1日后的租金未缴纳。虽双方未明确约定先使用租赁物还是先缴纳租金，综合市场交易习惯和2018年7月30日臧日新先行缴纳下一年度租金的行为，双方应是先缴纳租金后使用租赁物。现陆秋凤至今未缴纳2019年8月1日后的租金，构成根本违约，贺永忠有权解除案涉租赁合同，并要求陆秋凤迁出案涉房屋；2.2019年8月1日后，陆秋凤在未缴纳租金的情况下使用案涉房屋至今，故贺永忠参照第一年度租金标准主张使用费（45000元/年÷365天=123.29元/天），于法有据，本院依法支持。综上，贺永忠要求解除案涉租赁合同，陆秋凤迁出案涉房屋，并给付使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告贺永忠与被告陆秋凤就东台市101-102房屋租赁合同关系；二、被告陆秋凤于本判决生效后30日内将位于东台市101-102房屋内属于自己的可移动物品迁出，腾空后交给原告贺永忠；三、被告陆秋凤与本判决生效后30日内给付原告贺永忠自2019年8月1日起至实际迁出上述房屋之日止的使用费（按123.29元/天标准计算）；四、驳回原告贺永忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取2100元，由被告陆秋凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二〇年六月四日法官助理 潘佳文书 记 员 冯芸芸