辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3677号上诉人（原审被告）：王艳，女，1970年6月16日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：边杰君，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭蓉，辽宁住邦律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：大连鲸军海产品有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路688号-271。法定代表人：毕建华，该公司经理。委托诉讼代理人：张德刚，辽宁律桥律师事务所律师。原审被告：钟晓璇，女，2000年5月1日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：边杰君，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭蓉，辽宁住邦律师事务所实习人员。上诉人王艳因与被上诉人大连鲸军海产品有限公司、原审被告钟晓璇房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王艳上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审查明的“2015年8月17日被上诉人将位于大连市西岗区整栋楼房（不包括农业银行承租的房屋部分）出租给钟韶男使用”与事实不符。实际上自签订合同之日起至今天止，1-8层整栋楼房中，除农业银行承租的房屋部分外，尚有工商银行、陶瓷商店因与被上诉人存在纠纷始终承租或占领着，被上诉人隐瞒该节事实的目的是掩盖其违约在先并给钟韶男造成巨额经济损失的事实。整栋大楼就是个框架，签订合同后，钟韶男按照轻栋大楼进行装修，包括购置电梯、修道及街面、化粪池、便民道等等在内，钟韶男花费数百万元装修，被上诉人迟迟不将一层工商银行、陶瓷商店占据的一层部分交给钟韶男，钟韶男知道被骗后到处寻找被上诉人的实际控制人张永军，张永军曾给钟韶男出具过一份授权委托书后始终不敢再出面，钟韶男因借大量外债用于装修大楼，过于着急上火引发脑出血死亡，这也是被上诉人的实控人张永军始终不敢露面、不敢接管该大楼的主要原因。2、一审查明的“钟韶男于2016年10月31日死亡。其父亲钟永盛、母亲王玉君、配偶王艳、婚生女钟晓璇系其继承人。”查明的该事实与实际情况不符。一审判决后，上诉人才得知，钟韶男去世时尚有一非婚生女钟某，在大连市沙河口区小学上学，其法定监护人的母亲廖某住沙河口区。因此一审法院在未查清钟韶男遗产继承人的情况下，判决上诉人、原审被告在遗产范围内承担共同清偿责任于法无据。3、原审被告钟晓璇自2017年4月去日本留学，其本人亲自书写自愿放弃其父亲钟韶男的遗产继承，其代理人当庭也明确表示放弃遗产继承的情况下，一审法院仍判决钟晓璇在遗产范围内承担共同清偿责任，明显不当。4、一审判决后，上诉人在整理钟韶男遗留物品时发现，2015年7月1日起，上诉人给钟韶男授权委托书，明确授权委托钟韶男为本公司的合法代理人，代理本公司位于大连市沙河口区房屋的看护、出租及使用。因此2015年8月17日被上诉人与钟韶男签订的《房屋租赁合同》已经变更为钟韶男代表被上诉人看护、出租及使用，而没有约定各种费用，签定授权委托书的目的是因上诉人始终不能将整栋大楼交给钟韶男而违约，弥补钟韶男装修等各种损失。5、钟韶男去世后，上诉人从没有派人来过该大楼，也从没有人向看护大楼的任何人主张过任何权利。大楼不能无人管理，不能无人看护，毕竟钟韶男投入大量资金装修并添置设备，钟韶男去世后,由钟韶男的弟弟钟韶武始终看护管理着大连市沙河口区房屋。6、钟韶男生前投入大量资金装修、购买各种设各，目前大楼内外装修及添置的设备仍然具有一定的价值，上诉人愿意在可不承担经济赔偿责任的前提下主动说服钟韶武配合将大楼移交给上诉人，上诉人也不再另行起诉被上诉人违约并贴偿损失。大连鲸军海产品有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人王艳上诉的第一项理由认为被上诉人作为出租方仅交付了部分的大楼，该观点与事实不符。1、2013年8月22日《大连市拍卖成交确认书》，拍卖标的“大连春达呢绒服装厂抵债资产位于大连市西岗区房屋”，此处的“一层部分”，不包括“工商银行的部分的”工商银行有独立的产权证明，所以被上诉人拍得物不包括此部分，无权出租。2、2015年8月17日，被上诉人与钟韶男签订房屋租赁合同，第二条2项，将房屋中农业银行承租的部分排除在此房屋租赁合同之外。3、上诉人提出“陶瓷商店与被上诉人存在纠纷被其占领，被上诉人隐瞒”是不存在的。房屋租赁合同签订后，钟韶男分三次交付租金，并未提出存在“陶瓷商店”、“存在纠纷，被其占领出租房屋”的事实。4、上诉人提出承租的1到8层楼房，除框架外钟韶男进行了所有的装修，包括购置电梯、修道及街面、化粪池便民道。本案出租物原属于大连春达呢绒服装厂，具备厂房所有的功能，即便钟韶男进行了部分装修、修整，也是为了其承租使用，不存在被欺骗的事实。5、钟韶男死亡在一审判决当中已经明确，钟朝南在甘井子法院与大连至池科贸有限公司打官司的时候死亡，钟朝南拖欠大连至池科贸有限公司租金被起诉，这个案子到现在还没有执行。钟朝南的死亡事实，上诉人诬赖在被上诉人身上。二、钟韶男和王艳是夫妻关系，双方共同承租并经营租赁物，应当共同承担责任。2015年8月17日被上诉人与钟韶男签订房屋租赁合同、2015年7月27日上诉人王艳经营沙河口区无与伦比海鲜烧烤全羊城、2016年10月20日上诉人王艳经营沙河口区男歌歌厅、2017年11月30日上诉人王艳经营沙河口区快捷客舍、2019年4月份上诉人王艳还以房主的名义将二楼出租给刘娜经营沙河口区佳怡餐厅。通过以上证据充分的证明钟韶男和王艳是共同承租，共同经营。三、上诉人提出钟韶男还有私生女一事，无事实和法律依据。1、钟韶男是否存在私生女，未得到任何司法确认。2、甘井子法院审理的（2016）辽0211民初4078号案件中，判决书查明事实部分“钟韶男于2016年10月31日死亡，钟韶男父亲钟永盛、母亲王玉君、配偶王艳、婚生女钟晓璇系其继承人。仲永盛、王玉君自愿放弃继承。”根据该判决可以确定不存在私生女的事实。3、2016年10月31日钟韶男死亡的时候，钟晓璇16岁，2017年4月份去日本留学留学，甘井子法院4078号案件在2017年8月30日审结，王艳、钟晓璇提起上诉，2017年12月1日二审驳回上诉维持原判。2009年6月份本案一审庭审钟晓璇提出放弃继承，根据继承法的意见49条，放弃继承在继承开始后，遗产分割前。2016年10月31日钟韶男死亡后继承开始，2019年6月份本案一审一审前甘井子法院审理期间，钟晓璇一直是以继承人的身份参与诉讼，钟韶男死亡两年八个月后，钟晓璇放弃继承，那么此前钟晓璇留学费用是谁给的，钟晓璇可能会说是上诉人给的，但是上诉人的钱有一半属于其配偶，所以钟晓璇持放弃行为是无效的。根据被上诉人一审期间经过西岗法院允许，被上诉人代理持法院调查令，可以确定钟晓璇在日本，放弃继承是否是其本人签字，其真实性存在怀疑。四、上诉人提出2015年7月1日钟韶男被授权看护出租使用，因此2015年5年8月17日被上诉人与钟韶男签订的房屋租赁合同已变更为钟韶男代表被上诉人看护、出租、使用，没有约定费用，系逻辑错误。五、上诉人提出被上诉人没有派人来来过大楼。没主张过权利。楼无人看管、无人看护，钟韶男去世后钟韶武看管。按照上诉人的这种说法，只要出租人不去查看出租物、不去索要租金，即变成了无人看管、无人看护，承租人可以不支付任何租金，这种方法是行不通的。钟晓璇同意上诉人王艳的上诉请求和理由。大连鲸军海产品有限公司向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与钟韶男、王艳签订的《房屋租赁合同》，并将华北路39号1-8层楼房腾退给原告；2、判令被告王艳支付自2015年9月1日至2016年10月31日拖欠租金67.34万元；3、判令钟韶男的法定继承人被告钟晓璇在继承钟韶男遗产的范围内对拖欠租金67.34万元与被告王艳承担共同清偿责任；4、请求判令被告王艳支付自2016年11月1日至2019年6月30日拖欠租金293.44万元；5、判令被告王艳支付违约金、滞纳金1.48万元，合计3,622,600元。一审法院认定事实：原告于2013年8月21日通过竞价买得位于大连西岗区房屋，又于2015年4月8日竞价买得3-8层房屋。2015年8月17日原告与钟韶男签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于大连市西岗区整栋楼房（不包括农业银行承租的房屋部分）出租给钟韶男使用，租赁期10年，自2015年9月1日至2025年8月31日，年租金110万元，原告应于每年8月31日前预收下一年度租金。逾期支付租金，每逾期一日，钟韶男须按日租金2倍支付滞纳金。拖欠房租累计1个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，钟韶男应按照合同总租金5%支付违约金。合同签订后，钟韶男于2015年分三笔向原告支付租金共计61万元。被告王艳持与原告签订的日期为2015年7月1日的租赁合同等材料取得沙河口区男歌歌厅营业执照，持与原告于2017年11月10日签订的租赁合同等材料取得沙河口区快捷客舍营业执照，另有经营者为王艳、名称为沙河口区无与伦比海鲜烧烤全羊城、成立日期为2015年7月27日的个体户。上述个体经营场所均为沙河口区华北路39号。钟韶男于2016年10月31日死亡。其父亲钟永盛、母亲王玉君、配偶王艳、婚生女钟晓璇系其继承人。在大连市甘井子区人民法院于2016年4月26日受理的钟韶男与案外人的房屋租赁合同纠纷中，钟韶男作为被告于诉讼中死亡，其父亲钟永盛、母亲王玉君自愿放弃继承。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钟韶男应当按照其与原告签订的房屋租赁合同按时足额支付租金，至其死亡之时，其拖欠原告14个月房屋租金673,333元（110万元÷12×14-61万元）。依据合同约定，拖欠房租累计1个月以上的，原告有权终止合同收回房屋，故对原告解除其与钟韶男签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。原告钟韶男所负租金债务发生于其与被告王艳婚姻存续期间，属夫妻共同债务，故原告要求被告王艳支付自2015年9月1日至2016年10月31日拖欠租金673,333元及违约金14,800元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告钟晓璇作为钟韶男的继承人，应在继承遗产的范围内对钟韶男的债务承担清偿责任。故对原告要求被告钟晓璇在继承钟韶男遗产的范围内对拖欠租金673,333元与被告王艳承担共同清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。被告王艳作为经营者的几家个体商户在钟韶男死亡后继续使用案涉房屋开展经营。合同解除后，被告王艳应予以腾退返还房屋。故对原告要求腾退房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。同时被告王艳应支付房屋的占有使用费，原告主张自2016年11月1日至2019年6月30日，按照房租标准110万元/年计算占有使用费为2,933,333元（110万元÷12×32），一审法院予以支持。被告王艳辩称对上述几个个体工商户是名义挂名，未提供证据证明，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告大连鲸军海产品有限公司与钟韶男签订的《房屋租赁合同》；二、被告王艳于判决生效之日起十日内向原告大连鲸军海产品有限公司支付自2015年9月1日至2016年10月31日拖欠租金673,333元及违约金14,800元；三、被告钟晓璇于判决生效之日起十日内在继承钟韶男遗产的范围内对拖欠租金673,333元与被告王艳承担共同清偿责任；四、被告王艳于判决生效之日起十日内向原告大连鲸军海产品有限公司支付自2016年11月1日至2019年6月30日拖欠租金2,933,333元；五、被告王艳于判决生效之日起三十日内向原告大连鲸军海产品有限公司返还华北路39号1-8层楼房；六、驳回原告大连鲸军海产品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17,890元（原告已预交），由被告王艳负担。二审中，被上诉人提交双方交接单一份，拟证明：案涉房屋已于2019年11月29日完成交接。上诉人对该证据表示认可。本院对该证据予以采信。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同订立后，承租人应当依照合同约定及时支付租金。现被上诉人诉请主张欠付的租金，符合双方合同约定的租金标准，一审法院予以支持并无不当。上诉人虽提出被上诉人未将案涉房屋全部交付故不应支付租金的抗辩理由，但上诉人并未提供证据证明钟韶男曾在承租房屋期间就案涉房屋的交付或使用面积问题向出租人提出过异议或因此要求解除合同，事实上，钟韶男及上诉人对案涉房屋已实际占有使用多年，案涉租赁合同已经实际履行，上诉人关于房屋未全部交付的主张与合同约定及实际履行情况不符，本院不予采纳。而上诉人虽主张应由钟韶男的非婚生女共同承担清偿责任，但上诉人未提供证据证明钟韶男存在其他合法继承人，上诉人对此应自行承担举证不能的法律后果，故上诉人的该项抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。至于上诉人认为一审判决认定原审被告钟晓璇在遗产范围内承担共同清偿责任不当的问题，因原审被告钟晓璇对此并未提出上诉，一审相应判项已对其发生法律效力，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。另外，上诉人与被上诉人均认可案涉房屋已于2019年11月29日自行完成交接，故一审判决第五项已无实际履行意义，但鉴于一审裁判结果正确，本院对一审判决予以维持。综上，王艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35,662.40元，由上诉人王艳负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月十八日书记员 王丽秋