湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终978号上诉人(原审被告)：李辉，男委托诉讼代理人：王一龙，湖南秦湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹全，湖南秦湘律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：衡阳世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区外环西路80号新衡阳中心汽车站主站第六层。法定代表人：张世权，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌，男上诉人李辉因与被上诉人衡阳世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称中鑫房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0408民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求依据《限时销售合同》，改判被上诉人按限时销售合同第五条向上诉人支付违约金15200元，按限时销售合同第三条退还给上诉人限时销售保证金10元；3.请求判令被上诉人赔偿上诉人技术开门及更换门锁总费用500元；4.请求判定杨斌向上诉人提供房地产经纪人职业资格证书；5.请求认定被上诉人为恶意诉讼并追究其相关法律责任；6.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：中鑫房地产公司带客户看房不超过两次，且这两次均是在与李辉签订《限时销售合同》的前期，与中鑫房地产公司真实履行合同毫无关联。2019年10月12日上诉人发现房屋门锁被人为破坏导致其无法进入房内，便请开锁人员打开房门更换门锁，房屋遭人恶意损坏已其人身、财产安全构成威胁，上诉人更换门锁合情、合理、合法，不构成合同违约。中鑫房地产公司多次恶意压低房屋售价并单方要求更改《限时销售合同》，因此而酿成本次纠纷，一审判决严重违背事实，损害了上诉人的合法权益，故请求支持其上诉请求。中鑫房地产公司辩称，公司有职业资格证书，属合法经营。公司是帮上诉人出售房屋，上诉人欲出售的房屋的门锁是上诉人自行更换的，故不存在由公司负担换锁费用。公司为上诉人找到了客户，但上诉人却不同意出售其房屋了，是上诉人的违约行为导致《限时销售合同》无法履行，故上诉人应承担本案的违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。中鑫房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令李辉返还中鑫房地产公司限时销售保证金10元；2.判令李辉支付违约金15200元（该房地产委托交易交割的4%即380,000×4%＝15200元）；3.判令李辉承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月19日，中鑫房地产公司与李辉签订《限时销售合同》，双方约定，由中鑫房地产公司代为李辉限时销售位于衡阳市雁峰区，建筑面积为124.15㎡的房屋一套，交易委托价格为380000元，交房时间为收齐所有房款后，限时销售期限为签订本合同之日起至2019年12月19日，中介服务费为委托交易的2.8%。合同签订后，中鑫房地产公司向李辉支付限时销售保证金10元，且中鑫房地产公司保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为李辉找到适合的买家，则李辉有权没收此限售保证金，如中鑫房地产公司在限售期限内找到适合的买家，则此限售保证金在李辉与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给中鑫房地产公司，李辉若拒绝与中鑫房地产公司找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则李辉须向中鑫房地产公司返还此限时销售保证金，且李辉应向中鑫房地产公司支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同第十七条其他约定的第七条也再次约定：如中鑫房地产公司找到合适的买家，李辉不配合或不愿意交易过户，则所有责任由李辉负责，并按净收价格的4%赔偿中鑫房地产公司违约金15200元。之后，中鑫房地产公司按约定支付10元保证金给李辉，李辉将房产证复印件、银行卡、身份证复印件及房屋钥匙交付了给中鑫房地产公司，但在之后的合同履行过程中，李辉拒不配合中鑫房地产公司，私自将房屋门锁换掉，明确告知中鑫房地产公司房屋不卖了，且将限售保证金退还给了中鑫房地产公司，中鑫房地产公司于2019年10月27日向李辉发送催告函，告知其已违约，且要求其支付违约金，双方协商未果，中鑫房地产公司诉至该院。一审法院认为，中鑫房地产公司、李辉在平等自愿的基础上签订的《限时销售合同》真实合法有效，应受法律保护。中鑫房地产公司依约向李辉支付限售保证金，且李辉在庭审中也已认可中鑫房地产公司带买家看房的事实，中鑫房地产公司按照合同约定履行了自己的义务，李辉在销售期间更换门锁拒不配合中鑫房地产公司履行合同和单方面表示房屋不再出售房屋系酿成本次纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任。李辉辩称中鑫房地产公司存在恶意压价，消极履行合同义务，且违约保证金存在显失公平。该院认为，中鑫房地产公司在履约过程中，根据客户报价需求情况，及时将信息反馈给李辉征求其意见不属于主观恶意压价行为，是否变更合同约定的价格出售房屋，最终由李辉决定。合同第四、五条对违约金进行了明确约定，任意一方违约均须支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金，不存在显失公平的情形，故对其辩称该院不予采信。但合同约定李辉支付违约金的前提条件为中鑫房地产公司为李辉找到适格买家而李辉拒绝签订合同，本案中中鑫房地产公司并未找到适格买家，故本案不适用违约金罚则，但李辉拒不配合故意阻止合同条件成就，视为条件已经成就，应按合同约定支付2.8%的中介费，即380000×2.8%＝10640元。对中鑫房地产公司依据合同的约定要求李辉返回限时销售保证金10元（李辉已退还）及支付违约金15200元的诉请，该院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、李辉于本判决生效之日起十日内一次性支付衡阳世华中鑫房地产代理有限公司10640元；二、驳回衡阳世华中鑫房地产代理有限公司其他诉讼请求。李辉如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90元，由李辉负担。本院二审期间，李辉提供了案涉房屋的贷款还款通知、不动产权利登记信息，拟证明案涉房屋的贷款已还清，抵押登记已注销，随时可以进行市场交易，证明李辉在《限时销售合同》的履行期间内积极履行合同，不存在拒绝履行合同的情形；李辉同时提供了房屋门锁及损坏情况说明、通话录音，拟证明案涉房屋的门锁被他人破坏，李辉无奈更换门锁，通话录音反映其希望履行合同，故不存在拒绝履行合同的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对二审当事人提供的证据拟证明的事实，本院认定如下：李辉提供了案涉房屋的贷款还款通知、不动产权利登记信息，与本案缺乏关联性，不予采信；提供了房屋门锁及损坏情况说明、通话录音，反映了双方的合同履行情况，不能达到李辉的证明目的。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，中鑫房地产公司、李辉双方签订的《限时销售合同》是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具法律约束力。中鑫房地产公司依合同约定履行了带买家看房的义务，而李辉在销售期间更换门锁拒不配合中鑫房地产公司履行合同和单方面表示房屋不再出售房屋系酿成本次纠纷的主要原因，应承担相应的违约责任。关于违约责任如何确定的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因李辉在合同的履行过程中拒不配合中鑫房地产公司，存在违约行为，故意阻止合同条件成就，视为条件已经成就，中鑫房地产公司为李辉提供交易平台、发布售房信息、带客户看房，提供中介服务，一审参照合同中约定的中介服务费条款即委托交易价格的2.8%（380000×2.8%＝10640元）作为中介服务费计付中鑫房地产公司因该笔交易完成后可得利益计算其损失，由李辉付中介服务费以赔偿中鑫房地产公司的损失，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人李辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月九日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅