天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终8151号上诉人（一审被告，反诉原告）：天津雨沐龙泽科技发展有限公司，住所地天津市和平区五大道街新华路新182号。法定代表人：吴治强，总经理。委托诉讼代理人：孔繁玲，天津承讼律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：天津市手表宝石轴承厂，住所地天津市和平区新华路新182号。法定代表人：朱勤，总经理。委托诉讼代理人：杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津雨沐龙泽科技发展有限公司（以下简称雨沐龙泽公司）因与被上诉人天津市手表宝石轴承厂（以下简称手表轴承厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2018)津0101民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雨沐龙泽公司的委托诉讼代理人孔繁玲，被上诉人手表轴承厂法定代表人朱勤及委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雨沐龙泽公司上诉请求：1.依法改判被上诉人退还上诉人已经支付的房租3023295元；2.依法改判被上诉人赔偿上诉人装修相关损失4258897元（包括中央空调和电梯购置与安装费）；3.依法改判上诉人不予支付房屋使用费；4.本案诉讼费、反诉费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年11月1日签订了《天津市房屋租赁合同》，于2016年12月1日签订了《补充协议》，于2017年4月11日办理了房屋交接手续。上诉人进场装修完工后报验收时，消防部门告知因涉案房屋无法办理消防验收，不能投入经营使用，为此上诉人于2017年11月13日及20日分别就消防等问题致函被上诉人，被上诉人在接到沟通函件后并未积极办理。上诉人认为被上诉人在签订租赁合同时，故意隐瞒了涉案房屋未建立消防档案、没有进行消防验收这一事实，且保证“该房屋是用于经营的适格房屋”为上诉人提供了不实信息，并在上诉人提出消防问题后，被上诉人对涉案房屋存在的瑕疵一直不予改正，导致无法实现合同目的，故应承担给上诉人带来的各项损失。一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.本案争议关键是涉案房屋因土地使用及消防一消手续问题，无法办理消防手续取得消防合格证。而在双方2017年4月11日所签订的《补充协议》中明确约定：该房屋是用于“经营”的适格房屋，所以无论从土地使用性质还是消防手续的办理上，作为出租人，被上诉人均应保障该房是用于“经营”的适格房屋。因此，被上诉人应对涉诉房屋因土地使用性质及消防一消手续问题，而导致的不能办理消防合作证承担主要责任。2.一审判决中，关于一审法院向消防部门的调查核实的情况表述不正确。一审法院未在判决中表述法院向消防部门调查的结果：涉案房屋已经停止使用，不在消防监管范围，如须重新启用须重新报消防验收。3.一审判决中，对“消防协调会”的认定断章取义，消防部门在会上没有提出涉案房屋的土地使用性质及消防问题。4.一审法院对诉讼期间使用房屋费问题认定错误。本案于2018年4月19日立案，在一审原告立案时，上诉人并不拖欠房租，上诉人将租赁费支付至2018年6月11日。诉讼期间，一审法院当庭明确责令上诉人除已经进入的四家企业不允许对房屋其他部分进行出租，所以该房屋只能闲置，还由上诉人承担管理房屋的相关费用。其次，从消防的角度考虑，涉案房屋没有消防合格证，也不能投入使用，没有合法的理由支持房屋占用费。另外，涉案房屋是工业性质，并且没有变更过使用性质，所以不能参照商业经营性收费标准进行取费。5.一审法院对装修损失的范围认定错误。涉案房屋的装修投入，除装修施工费还有设计、监理等费用，因在鉴定时，设计、监理等费用属于二类费用，不属于鉴定的范围，所以未列入鉴定。另外，对于设计、监理等费用，上诉人均已进行了支付，也是实际损失的一部分。6.一审法院对电梯和空调的处理认定错误。本案房屋在装修过程中，中央空调与电梯均属于定制产品，属房屋的附着物。如强行拆走，将对建筑和物品产生破坏，产生价值上的损坏，因此，电梯和空调均应属损失赔偿范围。手表轴承厂辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人了解土地性质是工业用地。上诉人利用被上诉人成立了这个公司，取得了天津市科委的200万元关于众创的支持资金，所以上诉人受益了。关于消防问题，双方签订的合同及补充合同，对消防问题以及产生的法律后果都做了十分详细的表述，并且双方在签订合同之前也多次进行了沟通，上诉人知晓消防手续需自行办理。被上诉人把曾经做过锦江之星快捷酒店的项目及整套的图纸以及和平区消防支队的审合意见书都提供给了上诉人。双方签订合同的第一条就明确约定了甲方以现状房屋出租给乙方。合同约定：乙方负责办理含消防在内的一切相关手续，甲方给予协助。在相关手续办理过程当中，如果因为政府审批不通过，且无法协调，合同自动解除，双方损失自行承担。上诉人损失的原因其实是租不出去，没有收入。关于装修的问题是上诉人在后期的工程当中没有将防火设计上报到消防部门审批。上诉人没有按照消防设计对该房进行施工，既没将设计报消防部门，同时也没就这个设计进行施工，所以就根本谈不上上诉人提到的无法办理消防验收这个问题。合同中有明确约定，上诉人作为承租方，应该去做消防的设计、审核，然后装修。手表轴承厂向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》，被告将其承租的坐落在天津市和平区腾空交付原告；2.判令被告向原告支付自2018年1月1日至2018年4月19日止房屋租金1203796元；3.判令被告向原告支付自2017年12月1日至实际交付拖欠租金之日止的违约金；4.判令被告返还原告为改善办公条件投入的资金806160元；5.判令被告向原告支付自2018年4月20日至被告实际腾空租赁房屋期间的房屋使用费；6.本案诉讼费及律师费用由被告承担。雨沐龙泽公司向一审法院反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》；2.判令原告退还已经支付的房租3023295元；3.原告赔偿被告厂房改造的装修费3986044元，支付炫泰广告公司现场管理委托费220000元，脚手架搭建租赁费46000元、垃圾清理费62400元，日常办公费用、人员工资、水电费483383.07元，招商代理费200000元，广告宣传费148000元，因次承租人天津九萱哈你科技发展有限公司与被告解除租赁合同要求赔偿经济损失479738.16元、室内设计费12000元、立项厂区外围设计费10000元、C座平房加固维修费61000元、主楼中央空调系统610000元、电梯（一部）115000元、电梯井改造53000元、装修图审费9240元、脚手架租赁费用46000元、造价咨询费9000元、招标代理服务费35000元、整体设计费用79800元、施工监理费30000元、软装制作与设计30000元、四个雕塑15190元；4、本案诉讼费和反诉费由原告承担。一审法院认定事实：2016年11月1日，原、被告签订《天津市房屋租赁合同》。合同约定：出租人（以下简称甲方）天津市手表宝石轴承厂，承租人（以下简称乙方）天津雨沐龙泽科技发展有限公司。甲方将坐落在天津市和平区现状出租给乙方。该房屋产权证记载建筑面积为5019.25平方米。该房屋未设定抵押或者其他任何担保。（承租房屋面积、现状等情况以该房屋产权证实际记载为准）；租赁用途为乙方承租房屋拟用做创业基地及其相关的配套，租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日止；租金2.2元／平方米／日，直至本合同终止。乙方首次支付三个月租金合计1007765元，合同签订二日内乙方向甲方支付200000元，合同签订二十日内乙方向甲方支付300000元，剩余507765元于2016年12月31日前支付。乙方按半年支付租金，上半年房租于前一年的12月1日之前支付甲方，下半年房租于当年6月1日前支付甲方；免租期自2016年11月1日至2017年3月31日为乙方装修施工期；租赁期间使用房屋发生的费用均由乙方承担，合同签订二十日乙方交纳给甲方保证金50000元，用于支付合同到期后乙方拖欠的第三方费用。租赁期满如不拖欠租期内产生的费用，甲方将收取的保证金返还乙方；乙方负责办理含消防在内的一切相关手续，甲方给予协助。在相关手续办理过程中如因政府审批不通过且无法协调，合同自动解除，甲乙双方损失自行承担。甲方同意乙方可以将承租的部分房屋转租给第三方使用，第三方仅限于创业基地提供配套服务的企业或者个人。转租期限不得超过本合同约定的终止日期。2016年12月1日，双方签订《补充协议》，协议约定被告租赁原告位于房屋，原告委托天津北方首创建筑工程试验检测有限公司对该处房屋进行安全性鉴定，鉴定报告结论为该房屋主体结构目前尚好，无明显结构性损坏现象，具备改造条件。原告将根据有资质的加固设计单位出具加固设计方案对该处房屋进行必要加固，并承担相应的方案设计及加固费用。如因房屋结构出现的安全问题与被告无关。2017年4月11日，原、被告签订《补充协议》，协议约定，甲方天津市手表宝石轴承厂，乙方天津雨沐龙泽科技发展有限公司。为保证甲乙双方签订的“房屋租赁合同”（以下简称“合同”）能够如约履行，避免在履行合同中发生各种纠纷或者争议，经甲乙双方协商，双方以最大诚信一致同意签订补充协议如下条款，以资遵守。甲方于补充协议签订后向乙方交付的房屋是以完成并经天津北方首创建筑工程试验检测有限公司验收合格，以《天津市手表宝石轴承厂房屋基数鉴定报告》（此报告复印件提供给乙方）所载内容为现状提供乙方使用。同时甲乙双方均确认该房屋是用于经营的适格房屋，故乙方在“合同”履行中不得以房屋存在任何问题为由拒付租金。另甲方交付房屋时提供正常市政府用水（现有院内自来水）。甲乙双方确认，乙方每次支付的房屋租金中50万元作为履约金担保，如“合同”正常履行则担保款充作当期的房屋，若甲乙任何一方违约，则按照《合同法》定金罚责承担相应责任。乙方在承租房屋装修施工过程中若出现含政府审批在内的任何问题及造成“合同”解除，乙方投入到该房屋的所有费用及产生的损失全部自行承担。本补充协议是“合同”的组成部分，与“合同”具有同等的法律效力，“合同”以补充协议约定不一致的应以本补充协议的内容为准。上述合同签订后，原告对讼争房屋进行变电改造、水泵维修、房屋加固等相关措施。2017年4月11日，原、被告就房屋钥匙、水电、技术监督报告等办理交接手续，并在交接备忘录上签字确认。被告接收房屋后开始装修，并自2016年12月至2017年10月共向原告交纳房屋租金3023295元。被告在装修房屋过程中，由区建委于2017年5月3日召开宝石轴承厂装修改造协调会，在《原宝石轴承厂装修改造工作协调会议纪要》载明：1.设计方案应与五大道已有建筑风貌相匹配的；2.以原厂提供的原始图纸为依据，判断可否在洛阳一侧新开大门，由区市容园林、区审批局审定；3.关于消防通道宽度，外挂楼梯等问题与消防和平支队专业技术人员对接；4.装修垃圾及时清运；5.原建筑屋面钢架结构保留原样。被告、消防和平支队、区审批局等单位出席，原告作为出租房没有再出席范围。被告出席会议后未就会议内容及讼争房屋的消防问题与原告沟通，被告参会后继续装修讼争房屋，2017年11月13日，被告向原告发送文函，载明被告在引进天津电视台少儿艺术部（三层）及古斯妈妈儿童教育（二层部分）发现前期原告没有报验一消，导致二消无法报验。在办理二消过程中，如果没有一消二消的政府审批通过，且无法协调解决，按照合同条款约定，将会导致自动解除，由此造成损失由原告负责。原告收到文函后于同年11月16日回函，载明双方签订的租赁合同受法律保护，文函涉及的内容在租赁合同均有明确约定，如被告不能履行合同义务，原告将按合同约定维护自己的合法权益。合同履行期间，被告与案外人柒拾壹（天津）商业有限公司于2016年11月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2016年11月15日至2022年1月14日，其中自2016年11月15日至2017年1月14日免租期，该公司经装修后营业使用，现在租赁期内。被告与案外人思度（天津）汽车销售有限公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，约定租赁期间自2017年3月31日至2019年3月30日，其中2017年5月11日至同年6月11日为装修期，现已租赁期满。被告将讼争房屋Ａ201-Ａ207转租给案外人天津九萱哈你科技发展有限公司，在一审法院于2019年5月19日进行询问时被告自认该公司仍在租赁房屋内经营使用。同时，被告还引进了案外人张大千艺术研究会美术展览馆，该展览馆现仍在讼争房屋中洛阳临街建筑和Ａ106-107号房屋内经营。原告表示要求被告腾空全部讼争房屋，不同意将次承租人追加为本案当事人。案件审理过程中，被告向一审法院申请对讼争房屋的装修进行鉴定，一审法院委托天津市明正工程咨询有限公司对讼争房屋装修进行鉴定，鉴定结论为：确定项造价2129985元，待定项一造价285948元，待定项二造价137494元，合计2553427元，待定项一、二在鉴定单位进行现场勘验时双方当事人均认可发生的项目。发生鉴定费160000元。一审法院在2018年5月21日开庭审理中，被告答辩同意解除合同，并提出反诉。反诉请求解除双方签订的租赁合同。2018年7月21日向一审法院提交变更诉讼请求申请，其中要求确认双方签订的租赁合同无效。2018年8月2日开庭审理中，被告对租赁合同坚持原反诉请求，要求解除双方签订的租赁合同，原告同意解除合同。讼争房屋经一审法院现场勘验无扩建搭建情况。同时一审法院到天津市和平区公安和平消防支队对讼争房屋的消防问题进行征询，答复为讼争房屋土地性质为工业用地，进行商业经营需要变更土地性质后才能进行消防相关事宜的审批。原宝石轴承厂的协调会确实有过这样的协调会，有关部门参加，但没有给出最终解决方案，此事搁置下来。一审法院认为，原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》和两份《补充协议》系当事人真实意思表示，双方应按照合同约定的权利义务全面履行。按照租赁合同中关于“甲方将坐落在天津市和平区现状出租给乙方，该房屋产权证记载建筑面积为5019.25平方米（承租房屋面积、现状等情况以该房屋产权证实际记载为准）。乙方负责办理含消防在内的一切相关手续，甲方给予协助。在相关手续办理过程中如因政府审批不通过且无法协调，合同自动解除，甲乙双方损失自行承担。”的约定，以及双方2017年4月11日签订《补充协议》关于“甲乙双方均确认该房屋是用于经营的适格房屋，故乙方在“合同”履行中不得以房屋存在任何问题为由拒付租金。乙方在承租房屋装修施工过程中若出现含政府审批在内的任何问题及造成“合同”解除，乙方投入到该房屋的所有费用及产生的损失全部自行承担。”的约定，能够证明，被告对讼争房屋的现状，房屋面积、结构、产权记载房屋用途为工业性质和产权类别等内容的认可，也是对合同约定的讼争房屋消防状况的认可，并对因含消防手续在内一切相关手续政府审批不通过且无法协调的情况下自行承担相应损失的确认，同时在租赁合同及补充协议中没有约定“一消和二消”手续由谁办理问题。被告作为承租人对房屋产权性质，用途及房屋架构、消防状况负有充分了解考察的义务，在《原宝石轴承厂装修改造工作协调会议纪要》中明确载明讼争房屋的消防对接事宜，也能够证明讼争房屋存在消防审批问题，被告参会后应就此问题与原告积极进行沟通，并到相关部门询问解决问题的办法，然其既未与原告沟通，也未到相关部门咨询，在明知讼争房屋存在消防审批问题的情况下仍继续装修和改造，以致在2017年11月装修基本完工引进天津电视台少儿艺术部及古斯妈妈儿童教育时就消防的“一消和二消”情况致函原告，被告在案件审理中未提供证据证明其向消防部门进件报验而被审批不通过的相关证据，因此被告对合同解除负有主要责任，自行承担80%的损失，交纳租金和房屋使用费的80%。原告作为出租方所交付的房屋应符合租赁合同约定的租赁用途，合同中虽约定消防手续由被告自行办理，但根据一审法院对消防部门征询情况看需改变土地性质方可进行商业经营，改变土地性质应由产权单位办理，故原告对合同目的无法实现负有20%的次要责任，按照合同法相关规定应承担减少租金和赔偿损失的责任。原、被告均同意解除租赁合同时间为2018年8月2日，符合法律规定一审法院予以确认。被告提供交接备忘录能够证明实际交付房屋的时间为2017年4月11日，原告主张次承租人存在提前承租经营情形，然房屋的交付应为整体交付，故原告该主张不予支持。按照租赁合同约定免租期五个月，被告交付租金应从2017年9月12日起算，交纳租金总额为3023295元，应交至2018年6月11日。原告应减收被告租金604659元（3023295*20%）。关于原告主张的房屋租金和使用费一节，被告应交付原告自2018年6月12日至2018年8月2日租金459361.76元（5019.25*2.2*52天*80%）。同时被告应支付自2018年8月3日至实际腾房之日止的房屋80%的使用费（租用面积5019.25平方米，每天每平方米2.2元计算），并扣除应减收的房屋租金604659元。双方均存在违约，原告诉请的违约金不予支持。发生的房屋加固费用是原告为符合租赁用途和房屋安全使用标准及改善出租房屋的环境应尽义务，双方于2016年12月1日，双方签订《补充协议》中约定房屋的加固设计费和加固费用由原告承担，故该主张不予支持。律师费在签订合同中没有约定，亦不予支持。被告反诉的各项损失一节，原告应给付被告装修损失510685.40元（2553427*20%）。反诉中垃圾清运费、电梯井改造及手脚架租赁费在鉴定报告中已进行核算，不予支持；主张的炫泰广告公司现场管理委托费220000元、室内设计费12000元、立项厂区外围设计费10000元、装修图审费9240元、整体设计费用79800元、施工监理费30000元及软装制作与设计30000元，被告未提供证据证明其对讼争房屋装修发生上述费用的必要性及合理性，不予支持；主张的招商代理费200000元，广告宣传费148000元、招标代理服务费35000元，系被告对外宣传和运营发生的费用，自行受益，由原告承担没有事实和法律依据，不予支持；主张C座平房加固维修费61000元，在被告向鉴定单位提交的鉴定事项未予提交，是自身造成，故该主张证据不足，不予认定；主张四个雕塑、中央空调及电梯一部由被告自行拆除搬走。被告主张的日常办公费和人员工资为自身经营产生的费用，费用的发放均由天津炫泰文化发展公司支出，证据不足以证明与本次纠纷造成的直接损失和关联性，不予支持；主张的案外人天津九萱哈你科技发展有限公司与被告解除租赁合同要求赔偿经济损失479738.16元一节，提供该公司于2016年1月31日的解约申请，而一审法院在2019年5月19日对被告进行询问时其确认该公司仍在使用租赁房屋，损失的数额缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院判决如下：“一、确认原告天津市手表宝石轴承厂与被告天津雨沐龙泽科技发展有限公司于2018年8月2日双方签订的《天津市房屋租赁合同》予以解除；二、本判决书生效后二十日内，被告天津雨沐龙泽科技发展有限公司将坐落在天津市和平区房屋腾空交付原告天津市手表宝石轴承厂（租赁面积5019.25平方米）；三、本判决书生效后二十日内，被告将雕塑四个、中央空调及电梯一部拆除搬离讼争房屋；四、本判决书生效后二十日内，被告给付原告自2018年6月12日至2018年8月2日房屋租金459361.76元；五、本判决书生效后二十日内，被告给付原告自2018年8月3日至实际腾房之日止80%的房屋使用费（计算标准为：租用面积5019.25平方米，每天每平方米2.2元），上述房屋使用费扣除应减收被告支付的租金604659元；六、本判决书生效后二十日内，原告给付被告装修损失费510685.40元；七、原告其他诉讼请求及被告其他反诉请求均予驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费28749元，反诉费71880.02元，鉴定费160000元，合计260629.02元，由原告负担66531元，被告承担194098.02元（本判决生效之日起十日内直接交付本院）。”二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人之间合同约定的内容看，双方已经预见租赁物在租赁过程中遇政府审批不通过，可能出现合同须解除的情形，并对合同因此解除的后果进行了约定，并以此作为双方合同解除、损失承担的依据。一审法院根据实际情况认定双方合同解除责任和损失范围，并无不当。现实中，承租方基于自身经营的需要对租赁物进行装修建设，作为出租方亦无法对承租方装修的规模、程度加以限制，现上诉人主张被上诉人承担全部装修损失，有违公平原则，本院不予支持。上诉人已实际使用租赁物，应交纳租金，上诉人主张被上诉人退还已经支付的房租，于法无据，本院不予支持。上诉人实际占用租赁物期间，应交纳相应的占用使用费。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62775元，由天津雨沐龙泽科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国忠审判员  王 路审判员  张玉明二〇二〇年六月十二日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；