宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终322号 上诉人（原审被告）：黄波，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：万军，宁夏君元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：米文龙，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师。 原审第三人：王春生，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 原审第三人：周淑贤，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 二原审第三人共同委托诉讼代理人：王太明，宁夏天盛律师事务所律师。 上诉人黄波与被上诉人米文龙、原审第三人王春生、周淑贤案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄波上诉请求：l、请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、米文龙与王春生之间以涉案房屋抵顶的债务不真实、不合法，一审法院判决认定米文龙提供的证据及证明内容错误。2018年11月7日，米文龙与王春生签订《房屋抵顶协议》，因宁夏荣盛商业连锁股份有限公司欠米文龙工程款271万元，由王春生用其所有的位于沙坡头区**号营业房代荣盛公司偿还工程款，从而消灭了米文龙与荣盛公司之间给付金钱的债权债务关系，产生了米文龙与王春生之间新的以房抵债的债权债务关系。一审审理过程中，米文龙提供2014年9月l8日、2015年11月15日、2016年11月9日分别与中卫市荣盛超级市场有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议》拟证明米文龙与荣盛公司之间存在271万元基础债权的事实。但是通过一审法庭调查证明：1、中卫市荣盛超级市场有限责任公司的法定代表人是王俊，注册资本金500万元，于2005年10月3日成立。而荣盛公司是新三板上市的股份有限公司，两家公司的资产、债务没有混同情形，是两个独立的企业法人，独立承担民事责任。2、米文龙与中卫市荣盛超级商场有限责任公司合同工程款是414万元，而不是《房屋抵顶协议》中的271万元债权，米文龙也没有提供2018年3月份结算工程款为271万元的凭据。3、米文龙分别于2018年12月19日支付王春生30万元、2019年l月9日付款14万元，该44万元是米文龙接受荣盛超市店面支付的库存商品款和加盟费等。王春生一审庭审时当庭表示自己不知道该款项何时支付、支付多少。况且，米文龙和王春生均知道2018年11月19日一审法院已经查封案涉房屋仍故意而为之，在查封之后主观上仍恶意以房屋抵债。4、2018年11月13日，王春生主动提出自己是涉案房屋所有权人，要求黄波查封，并带黄波的法律顾问温馨律师到中卫房产交易中心核实没有买卖公示、抵押、查封等权利瑕疵的情况下，黄波才申请法院查封，王春生并未告知黄波案涉房屋已抵账给米文龙并与其签协议。二、米文龙以《房屋抵债协议》主张排除强制执行没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的转让经登记发生效力”规定，由于案涉房屋仍登记在王春生名下，因而涉案房屋未发生物权移转，米文龙对房屋不享有所有权。米文龙作为债权人仅仅是对王春生享有债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，不能直接取得房屋的所有权，也不能优于其他债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，权利人必须同时具备四个条件，对法院执行不动产的异议才能成立。在本案中，米文龙提出执行异议的事实不符合法定条件。1、米文龙与王春生恶意串通虚构债权，伪造相关协议等，损害了黄波的合法利益，其行为违反《合同法》第五十二条(二)款之规定，于法院查封前l2天即2018年ll月7日签订的《房屋抵顶协议》、《房屋转让协议》属于无效协议。况且，米文龙与王春生签订的是《房屋抵顶协议》，而不是该规定特指的《房屋买卖合同》。前者是以消灭金钱债务为目的，物的交付为以物抵债的实际履行方式，产生的是普通请求权。后者是基于用现金买卖房屋而产生的物权期待权，二者存在基础性的区别。2、在法院查封案涉房屋前一直由王春生经营，直至20l9年4月，米文龙加盟荣盛超市后才占有使用，而不是基于买卖关系的房屋产权交付而实际占有使用。3、米文龙给王春生支付44万元是库存商品、加盟费，还是房款无确实充分证据证明，且法院查封后，米文龙没有将款项交付给法院。4、米文龙在20l8年11月19日前，有充分时间办理过户登记而未过户，存在过错。三、一审庭审结束后，王春生的朋友反映涉案《房屋抵顶协议》是在2019年元月份补签的，是为了对抗法院执行所签，并不是当时所签，故黄波二审要求对所签协议的内容及时间进行鉴定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人米文龙答辩称，一、本案原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本案的基本事实是2014年9月18日，米文龙与中卫市荣盛超级市场有限责任公司签订《建设工程施工合同》，约定米文龙承建中卫市荣盛超级市场有限责任公司开发建设的“常乐镇剧院改造工程”，合同工期自2014年9月15日至2014年10月30日，合同总价185万元，后经结算，中卫市荣盛超级市场有限责任公司按照增加施工量为米文龙增加工程款10万元,该工程合计工程款195万元。2015年11月15日，米文龙与中卫市荣盛购物广场有限责任公司签订《建设工程施工合同》，约定米文龙承建中卫市荣盛购物广场有限责任公司开发建设的“城乡一体化试点项目荣盛宣和商贸服务中心”，合同工期自2015年11月15日至2016年5月1日，合同总价175万元，后经结算，中卫市荣盛购物广场有限责任公司按照增加施工量为米文龙增加工程款54万元，该工程合计工程款229万元。上述两项工程合计工程款424万元，中卫市荣盛超级市场有限责任公司、中卫市荣盛购物广场有限责任公司只向米文龙支付153万元，剩余工程款271万元未付。2018年11月7日，为解决中卫市荣盛超级市场有限责任公司、中卫市荣盛购物广场有限责任公司拖欠米文龙工程款问题，米文龙与王春生、周淑贤以及宁夏荣盛商业连锁股份有限公司签订《房屋抵顶协议》、《房屋转让协议书》、《房屋移交约定书》，约定王春生、周淑贤以其所有的位于中卫市沙坡头区**房产抵顶所欠米文龙工程款271万元，该房屋价值315万元，超出工程款部分金额44万元由米文龙于2019年1月10日以现金方式向王春生补足；在《房屋抵顶协议》及《房屋转让协议书》、《房屋移交约定书》签订后，王春生、周淑贤将上述房产交付米文龙，并于2019年5月1日前将房屋过户登记在米文龙名下......。上述协议签订后，王春生、周淑贤于同日将涉案房产交付于米文龙，米文龙由此取得上述房屋的所有权，并开始商业经营活动。2019年1月9日，米文龙向王春生夫妇转账支付房屋差价44万元；2019年4月11日，米文龙依约将中卫市荣盛超市众一山水城东门店的经营者变更成自己。米文龙合法占有涉案房产后，从事商业经营期间一直自己支付员工工资、房产物业费、水电费等各项费用。2018年11月29日，黄波以王春生、周淑贤为被申请人，向中卫市沙坡头区人民法院提出财产保全申请，申请保全王春生、周淑贤名下的涉案房产。2018年11月29日，中卫市沙坡头区人民法院作出（2018）宁0502财保88号民事裁定书，对王春生、周淑贤名下的涉案房产进行了保全。2019年4月，米文龙要求王春生按照约定向其办理过户手续时得知黄波已申请对涉案房产进行了查封，米文龙立即向中卫市沙坡头区人民法院提出执行异议，2019年5月28日，中卫市沙坡头区人民法院作出（2019）宁0502执异13号执行裁定书，驳回米文龙的异议请求，遂引发本案。二、依据上述事实以及一审法院结合双方当事人提交的证据查明的事实，可以确定黄波申请中卫市沙坡头区人民法院查封案涉房产的时间为2018年11月29日，中卫市沙坡头区人民法院作出（2018）宁0502财保88号民事裁定书的时间为2018年11月29日；米文龙与王春生、周淑贤以及宁夏荣盛商业连锁股份有限公司签订《房屋抵顶协议》、《房屋转让协议书》、《房屋移交约定书》的时间为2018年11月7日，即本案以房抵债发生在中卫市沙坡头区人民法院对涉案房产采取查封措施之前，在人民法院查封之前，米文龙已经合法占有并使用该不动产，米文龙已经按照约定支付了房屋对价。三、中卫市荣盛超级市场有限责任公司的原法定代表人为王春生，2019年1月10日变更为王俊，但中卫市荣盛超级市场有限责任公司的实际控制者仍然为王春生，王春生以其合法所有的房产抵顶与米文龙之间的债务，与中卫市荣盛超级市场有限责任公司的法定代表人是否更换没有关联性，原审不存在认定事实错误问题。一审庭审过程中，黄波对米文龙提交的两份《建设工程施工合同》的真实性、合法性均无异议。两项工程合计工程款424万元，中卫市荣盛超级市场有限责任公司、中卫市荣盛购物广场有限责任公司只向米文龙支付153万元，剩余工程款271万元，在债务明确、有合法处分权的大前提下，王春生基于消灭债务的目的而处分其合法财产并无恶意，原审认定事实亦无错误。四、案涉房产系王春生合法财产，王春生有处分权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，米文龙与王春生签订的《房屋抵顶协议》、《房屋转让协议书》、《房屋移交约定书》实质为商品房买卖合同，且买卖行为发生在中卫市沙坡头区人民法院对涉案房产查封之前。五、原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定对本案进行裁判适用法律正确。米文龙实际于2018年11月7日取得涉案房产的所有权并使用，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，米文龙基于该事实提出的诉求依法应当得到支持。最高人民法院公布的指导性案例（2019）最高法民申1560号民事裁定书确认以抵账方式进行的房屋交易中，该抵账行为可认定为买受人已实际支付了购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中任意一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。六、2018年11月7日王春生与米文龙之间达成的以房抵债协议，王春生在一审期间已向法庭作了详细的说明，一审期间黄波也未申请法庭对相关证据进行鉴定，二审中黄波已经丧失申请鉴定的权利，该上诉理由不能成立。综上，上诉人黄波的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 原审第三人王春生、周淑贤答辩称，一、黄波质疑王春生与米文龙房屋抵顶债务的真实性缺少事实和法律依据，应承担举证不能的不利后果。王春生与米文龙签订的《房屋顶账协议》是真实的，双方的债权债务合法，以物抵债是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。以房抵债发生在2018年11月7日，2018年11月19日经黄波申请才查封了涉案房屋，顶账行为发生在查封之前。二、王春生夫妇与米文龙不存在亲属关系，黄波主张王春生与米文龙相互恶意串通虚构债权债务的事实不存在。王春生夫妇作为股东的荣盛公司与米文龙属于《建设工程施工合同》中的发包方与承建方，王春生夫妇作为股东，以自己的房产代替公司偿还债务合理合法。黄波未提交证据证明王春生与米文龙之间存在虚构债务的事实。况且王春生对黄波申请法院查封涉案房屋的情况不知情，所以不存在恶意串通虚构债务的事实。另外一审审理程序合法，黄波理解的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条错误，该司法解释规定的是审判人员审查案外人提出异议的，应当审查案外人是否是权利人，其主张权利的合法性、真实性，而不是审查王春生与米文龙。三、一审判决不违背物权法及物权法的立法本意，王春生与米文龙在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的很明确，本案中，米文龙与王春生在查封之前就已经签订了有效的以房抵债合同及房屋移交协议书，一审时米文龙提交的证据可以证实其已经履行了全部房款的支付义务，双方形成了合法的房屋买卖合同关系。虽然米文龙购买涉案房屋时房屋存在抵押，但并不影响合同的有效和成立。综上，黄波的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。 被上诉人米文龙向一审法院起诉请求：1、判令解除对位于中卫市沙坡头区**号房屋的查封，并停止执行；2、本案诉讼费由黄波承担。 一审法院查明事实：2018年11月7日，王春生、周淑贤（甲方）与米文龙（乙方）签订《房屋转让协议》约定：1.甲方将其所有的位于中卫市沙坡头区**室房屋转让于乙方，房屋作价315万元，协议签订后，甲方所欠乙方工程款271万元转为房屋房款，剩余房款于2019年1月10日前向甲方付清；2.甲方保证于2019年5月1日前还清房屋按揭贷款，按揭贷款还清后，由甲方负责协助乙方办理房屋产权过户手续；3.本协议签订之日，房屋已交乙方双方无异议，因甲方所办公司仍在经营超市，因此房屋暂由乙方提供给超市使用，直至乙方新年度加盟；4.其他权利义务等内容。双方同日还签订了《房屋移交约定书》，约定：1.甲方已将房屋二楼出租给荣和春医药公司使用，租期自2018年5月16日至2023年5月15日，乙方不得再收取荣和春医药公司2019年5月15日前的房租，此后由乙方与荣和春医药公司重新签订租赁协议；2.因该房屋尚有银行按揭贷款未还清，由甲方于2019年5月1日前负责还清，并协助乙方办理产权过户手续。同日，王春生（甲方）、宁夏荣盛商业连锁股份有限公司（乙方）、米文龙（丙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：1.乙方欠付丙方工程款，经甲乙丙三方协议，由甲方用坐落于中卫市沙坡头区**室房屋抵顶欠付乙方工程款；2.甲方和乙方的相关手续，由甲方和乙方自行处理；3.自房屋抵顶协议签订后，乙方和丙方相应金额的债权债务关系消灭；4.其他权利义务等内容。 2018年11月29日，原审法院依当事人黄波的申请，作出（2018）宁0502财保88号诉前财产保全民事裁定书，裁定：查封登记于被申请人王春生名下的位于中卫市沙坡头区**室房屋。2018年12月25日，一审法院受理了申请人黄波与被申请人宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤司法确认调解协议的申请，并作出（2018）宁0502民特623号民事裁定书，对如下协议进行了司法确认：1.被申请人宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤共同于2019年3月20日前一次性返还申请人黄波借款本金300万元，支付利息120万元（计算至2018年12月1日），此后按照年息24%的标准继续支付利息直至本金清偿完毕之日止；2.案件申请费5000元由宁夏荣盛商业连锁股份有限公司、王春生、周淑贤负担。后王春生、周淑贤未按照人民调解协议履行支付义务，黄波向一审法院申请强制执行。 2019年1月9日，王春生向米文龙出具收据1份，载明：今收到米文龙交来房款共计315万元，其中271万元为抵顶宁夏荣盛商业连锁股份有限公司工程款，另44万元为现金。同日，米文龙通过银行转账方式向王春生账户转账支付44万元。2019年4月11日，米文龙以涉案房屋登记注册个体工商户，店名：中卫市荣盛超市众一山水城东门店。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，米文龙与王春生在法院查封涉案房屋之前就已签订了有效的以房抵债合同，王春生同日与米文龙签订了《房屋移交约定书》，对房屋进行了移交。米文龙提交的《房屋转让协议》、《房屋移交约定书》、《房屋抵顶协议》结合其提交的银行转账记录及证人证言，可以证实米文龙已经履行了全部房款支付义务。米文龙提交的《房屋转让协议》、《房屋移交约定书》中约定房屋已经移交给其本人，由案外人荣盛超市公司暂时使用，直至米文龙新年度加盟，故可以认定双方进行了指示交付，米文龙实际占有并使用涉案房屋。米文龙购买涉案房屋时存在抵押权，但并不影响合同的有效和成立，涉案房屋存在权力负担，在抵押权消除前，米文龙客观上无法办理产权过户手续，不能将其认定为米文龙自身原因无法办理过户登记。如上，米文龙要求排除执行的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，依法应予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院关于执行异议及办理复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于中卫市沙坡头区**室房屋的执行。案件受理费200元，由黄波负担。 二审期间，上诉人黄波与被上诉人米文龙、原审第三人王春生、周淑贤均未提交证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，根据米文龙、王春生与黄波三人之间围绕涉案房屋发生纠纷的时间顺序来看，2018年11月7日王春生夫妇与米文龙签订了《房屋转让协议》、《房屋移交协议书》。同日，王春生、米文龙与宁夏荣盛商业连锁股份有限公司签订《房屋抵顶协议》，2018年11月29日黄波申请原审法院对涉案房屋进行了查封，2019年1月9日，王春生向米文龙出具收据证明米文龙交清涉案房款。从上述时间排序可以看出米文龙与王春生通过以物抵债的方式将涉案房屋处置给米文龙的时间要早于黄波申请查封涉案房屋的时间。上述协议签订完毕之后涉案房屋就实际交由米文龙占有支配，而且米文龙也已付清了全部房款，米文龙对涉案房屋之所以没有在签订协议之时办理房屋过户登记手续是因为房屋当时存在房贷未还清的情形，王春生也承诺待其还清房贷后将房屋过户至米文龙名下，因此米文龙未及时办理房屋过户登记手续并不是由于其主观原因所致，王春生对以房抵债及用自己名下的资产来处理两公司与米文龙之间涉案纠纷的事实亦予以认可。另中卫市荣盛超级市场有限责任公司在涉案纠纷发生之时的法人是王春生，之后才变更为王俊，且二审中经核，米文龙与王春生签订协议进行以房抵债处理的就是米文龙与中卫市荣盛超级市场有限责任公司、中卫市荣盛购物广场有限责任公司这两个合同约定的工程项下的债务，该债务已进行结算，王春生已支付米文龙部分工程款，对于下欠的工程款通过涉案以房抵债的行为进行了处理。以房抵债实质是对涉案房屋的权属进行了处分，本质上与房屋买卖行为产生的法律后果无异，故原审依据《最高人民法院关于人民法院执行异议及办理复议案件若干问题的规定》判决黄波停止对涉案房屋的执行并无不当，黄波上诉认为米文龙与王春生之间以房抵债的行为不真实不合法，米文龙以《房屋抵顶协议》主张排除强制执行没有法律依据，但未提交证据予以证明，故对其上诉意见本院均不予采纳。 另对黄波二审要求对米文龙与王春生签订协议进行鉴定的申请，因米文龙与王春生均认可协议系当日所签，且以房抵债的意思表示真实，该行为不违反法律法规规定，故对黄波的申请本院不予受理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人黄波的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人黄波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈文普 审 判 员 孙 静 审 判 员 杨 涛 二〇二〇年六月十日 法官助理 谈 雪 书 记 员 李佰平 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。