杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初403号 原告：柳连云，男，1974年10月4日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：梅凯，浙江泽大律师事务所律师。 被告：陈阿翠，女，1970年1月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶烨，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原告柳连云诉被告陈阿翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梅凯，被告委托诉讼代理人许方良到庭参加诉讼。期间，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告柳连云向本院提出诉讼请求：1.被告补偿原告装修损失30万元（最终金额以司法评估鉴定金额为准）；2.判令被告支付原告利息损失（以装修损失为基数，自起诉之日起计算至实际履行之日，以银行同期贷款利率为准计算）。事实和理由：2016年9月19日，原告与被告就被告位于萧山区房屋签订租赁合同。原告承租时，被告该房屋为毛坯房，经被告同意，原告承租后花费大量资金装修，后双方合同因故提前解除，然被告迟迟不予对装修价值予以补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，现提起诉讼。 被告陈阿翠辩称：一、原、被告之间存在租赁关系是事实，原告确实将租赁物进行了装修，由于原告未按合同约定时间支付租金，以及在租赁期间擅自将租赁物转交给第三人或转租给第三人使用，造成根本违约，此事实在（2019）浙0109民初8898号案中已经被认定。二、根据双方的租赁合同第十二条的违约责任约定，承租人如果违约，出租人有权收回房屋，承租人需将租赁房屋的硬装修部分保留。由于本案原告违约在先，其硬装部分应当保留给出租人所有，即原告无权主张相应款项。三、在租赁期间，由于原告将租房转租给杭州尤米优库智能科技有限公司（以下简称尤米优库公司）使用，该公司因经营不善被其他债权人诉至萧山区人民法院，并被强制执行，执行案号为（2019）浙0109执1032号，通过拍卖方式将原告相关的办公设备及家具依法拍卖，所以，原告所谓的硬装部分、办公家具部分相应价值已经被法院处置，不存在诉请要求补偿装修的问题。综上，原告违约事实清楚，按租赁合同的约定没有权利主张装修损失，更何况，相应的设备、家具已经被法院拍卖，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.租赁合同1份（2页，包括首页和尾页），以证明原、被告双方存在租赁合同法律关系的事实； 2.结算单、消防工程改造合同、地板结算单各1份，以证明原告出资对被告房屋进行装修的事实； 3.微信聊天记录、支付宝实名认证信息各1份，以证明被告于2018年12月将房屋上锁的事实； 4.卫浴产品订购单、转账记录各1份，以证明原告支付卫浴装修款19670元的事实。 经质证，被告认为：对证据1的真实性无异议，但原告只提供了第1页、第3页，故意去掉了中间一页，中间这一页上的第十二条恰恰能够印证双方对违约责任的约定，原告这个证据是欠缺的；证据2，对结算单的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均有异议，不能印证原告的待证事实，不能推导出争议标的的装修是由柳连云进行装修的；对消防工程改造合同的三性及待证事实有异议，从合同形式看，甲方主体是杭州万保路网络科技有限公司，不能证明是原告装修的；对地板结算单的三性均有异议，系第三人出具，不能直接证明该部分支出必然是原告对承租房屋的实际支出；证据3，对微信聊天记录的形式真实性无异议，但对待证事实及合法性、关联性有异议，从微信内容来看，头像就是原告的委托代理人，该微信内容不能证明被告于2018年12月将案涉房屋上锁的事实，对支付宝实名认证信息的三性有异议，与本案没有任何关联；证据4，对产品销售订单的三性有异议，不能证明该产品用于原告对案涉房屋的装修，对转账记录的三性有异议，该付款方、收款方与本案双方当事人没有任何关联。 经审查，本院认为，上述证据1，对其真实性及证明对象予以认定，但内容不完整；证据2，原告对租赁房屋予以室内装修是事实，但结算单等证据系案外人签署，无法核实真实性及与本案的关联性，故不予认定；证据3，真实性予以认定，但微信内容并没有显示物业公司员工确认被告于2018年12月将房屋上锁的事实，对其证明目的不予认定；证据4，卫浴产品订单上的时间与案涉租房装修时间不能对应，无法核实真实性及与本案的关联性，故不予认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：房屋租赁合同1份，以证明完整的合同中第12条违约责任约定，如果承租方发生拖欠租金等违约情形，硬装修部分归属出租方的事实。 经质证，原告认为，对证据三性无异议，但对于违约责任条款中关于硬装修保留的内容，认为约定不明。经审查，本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联，确认具有证据效力。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2016年9月19日，出租方（甲方）陈阿翠与承租方（乙方）柳连云签订《杭州房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于杭州市萧山区房屋出租给乙方使用，建筑面积433平方米；该房屋的装修及设施状况：完好；乙方租赁该房屋作为办公使用。该房屋租赁期为2016年9月20日起至2021年10月19日止；租金支付方式为先付后用，每6个月支付一次，首次支付租金计110631元，于合同签订3个工作日内支付，下期租金于到期前7天支付。除房屋内已有装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应按规定向有关部门办理申报手续，须办妥有关手续后方可进行，租赁期满，乙方应甲方要求保留固定装修，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋主体结构。甲方的违约责任：在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，如乙方已经进行装修，则甲方还应当赔偿乙方折损后的装修费用。乙方的违约责任：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，且乙方应支付一个月租金作为违约金，若乙方已经对房屋进行装修的，且需将硬装修保留：拖欠租金累计半月以上的；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。物品清单包括两台东芝空调外机。 另查明：被告交付的房屋状况为符合商务写字楼交付标准的大平层，原告租赁期间进行了室内装修，后用作尤米优库公司的办公用房。原告系尤米优库公司股东，又系杭州万保路网络科技有限公司（已注销）的法定代表人。 又查明：陈阿翠诉柳连云、杭州万保路网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案【一审案号：（2019）浙0109民初8898号，二审案号：（2019）浙01民终10728号】，于2020年3月19日作出二审判决，已判决驳回上诉，维持原判。该案生效判决查明，本院2019年3月7日出具（2019）浙0109执1032号执行裁定书，裁定查封尤米优库公司名下财产（位于杭州市萧山区内办公设备及家具）。2019年7月31日，拍卖人尤米优库公司管理人与买受人陈阿翠签订《拍卖成交确认书》，确认买受人陈阿翠于2019年7月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物尤米优库公司的办公设备、家具一批（详见明细），成交价为61330元；买受人于2019年7月31日到杭州市萧山区签署《拍卖成交确认书》，办理拍卖标的物交付手续，自行提取拍卖标的物。该案生效判决认定柳连云未支付陈阿翠2019年4月21日之后的租金，已构成违约，柳连云还拖欠部分物业费、能耗费、水电费，由陈阿翠代为垫付，故柳连云应承担相应的违约责任；鉴于陈阿翠实际已于2019年7月31日收回案涉租赁房屋，接收案涉房屋内的动产，确认双方之间的租赁合同关系自2019年7月31日解除，无需再腾退。 本院认为：原、被告签订的《杭州房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同。原告柳连云未按合同约定及时支付租金，且拖欠物业费、水电费等，构成违约的事实，已在陈阿翠诉柳连云、杭州万保路网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案中为生效判决所认定，故依据双方租赁合同第十二条违约责任的约定，原告拖欠租金累计半个月以上，被告“有权终止本合同，收回该房屋且应支付一个月租金作为违约金”，若原告“已经对房屋进行装修的，且需将硬装修保留”。根据该约定，原告除支付一个月租金作为违约金外，“且需将硬装修保留”，“且”字表明将硬装修保留是作为违约责任的一部分，即将硬装修留给出租方的意思，而非原告所谓对保留后的残值归属约定不明。原告租房内可移动的办公设备、家具已被法院依法拍卖处置，原告在本案中主张的所谓墙面装修、地板、卫浴设备、消防工程、中央空调、窗户玻璃、灯具这些装修损失，即属于硬装修部分，与租房已形成附合。即使参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于合同解除时租赁双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，除非出租人同意利用的，应在利用范围内适当补偿，可见，因承租人违约导致合同解除后对已附合的硬装修的处理，原则上出租人不作赔偿，本案中更是双方合同明确约定的内容。因此，原告诉请被告赔偿其租房内的硬装修残值损失，有违双方合同约定，本院不予支持，原告为此目的而提出的装修残值鉴定申请，也无鉴定必要，故不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回柳连云的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由柳连云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年六月四日 书记员  富美芳