文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终1270号上诉人(原审原告)：衡阳县兴源农机制造有限公司，住所地衡阳县西渡镇工业园裕华路。法定代表人:贺菊亮，该公司经理。委托诉讼代理人：高孝道，男，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：唐维兆，男上诉人衡阳县兴源农机制造有限公司(以下简称兴源公司)因与被上诉人唐维兆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。兴源公司上诉请求：撤销一审判决，改判唐维兆支付购房款15520元，利息28800元，办理不动产证费用15000元。事实与理由：1.购房合同确定每平方米单价1380元，依据合同约定按实际面积计算，扣除唐维兆已交纳房款，唐维兆尚欠房款15520元。2.合同约定了利息，根据相关法律规定，将利息降为2%，应按所欠房款支付利息，以15520为基数，从2012年1月18日计算止2020年1月20日，利息为28800元。3.一审法院对交纳税款已做判决，但不应扣除唐维兆已交税款6000元，唐维兆仍应向兴源公司交纳税款15000元。唐维兆辩称，兴源公司跟我承诺，我支付房款，兴源公司就将房产证给我，但兴源公司未将房产证交付给我，要求我支付所欠房款的利息没有事实依据。而税费我没有义务负担，如果兴源公司提前办证就不会产生这么多税费。一审判决认定事实清楚，我没有上诉，同意按一审判决处理。兴源公司向一审法院起诉请求：1、判令唐维兆向兴源公司支付水电费、契税、门窗、河沙等费用共计29400元；2、判令唐维兆与兴源公司结清购房款并支付资金利息；3、本案诉讼费由唐维兆承担。一审法院认定事实：2011年2月10日，兴源公司、唐维兆签订《集资建房协议书》，约定唐维兆出资198720元拟购买兴源公司在其享有工业用地使用权的土地上所建房屋一套（约定面积144㎡），签协议时付房款100000元，余款在工程竣工验收时全部付清(扣除5000元待兴源公司办好房产证时支付)；对房屋两证及税金亦进行了约定：具体约定兴源公司负责办理房产证，唐维兆负责税费，土地使用证兴源公司只提供复印件；违约责任约定为：若唐维兆不能及时交清房款，则按10%月息计收资金利息。庭审中，兴源公司要求按月利率2%计息至庭审时止。2018年1月18日前唐维兆已共支付兴源公司房款210000元（含水电开户费4200元，门窗3020元，河沙1200元，契税6000元），经双方结算，唐维兆下欠10000元。因签订该协议时间为2011年2月，按当时政策规定所建房屋要办“房产证”和“土地使用证”两证以确权，而涉案建房用地原系工业用地，非建设用地，仅兴源公司有使用权，若依约定只办房产证，而无集资户的国有土地使用证，所购房屋即为小产权房，权属并不完整。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，两证合一为“不动产权证”，故土地需变性为城镇住宅建设用地，2013年12月至2019年5月兴源公司相继支付土地增值税、测绘费、个人所得税、营业税及其他税费合计856763元后将建房用地变性成城镇住宅建设用地，并于2019年7月为包括唐维兆在内的36个集资户分别办理了不动产权证书。其中唐仕意、彭春田、李冠军等绝大部分集资户均按兴源公司的要求已支付或同意支付15000元办理不动产权证所产生的税费。一审法院认为，兴源公司、唐维兆签订的《集资建房协议书》合法有效，应受法律保护，唐维兆未依约付清购房款，依法应承担违约责任。兴源公司要求唐维兆支付所欠房款10000元并按月利率2%支付利息的主张于法有据，应予支持，因双方当事人均未能明确竣工验收的具体时间，故纳入计息金额依双方约定应为5000元，起息时间宜为兴源公司自述的办理涉案房屋不动产权证的时间(2019年7月)，计至2020年4月共计9个月，月利率2%，利息共计900元；兴源公司将建房用地变性是因为政策的客观变动所致，为唐维兆办理不动产权证而使唐维兆取得了涉案房屋的全产权，显然利于唐维兆，由此额外支付的税费由唐维兆适当负担既符合双方的约定，也合乎情理，兴源公司办理不动产权证共支出856763元，按36户人均分摊费用应为23798元，因双方当事人未约定办证期限，加之政策变动系客观原因，非兴源公司所能控制，兴源公司将土地变性并为集资户办理体现房屋完整权属的不动产权证之行为实为善意之举，兴源公司要求唐维兆酌情分摊该项开支15000元合理适当，应予支持，但唐维兆已付6000元办证契税应予扣除，即唐维兆还应向兴源公司支付9000元。唐维兆称其因买房和兴源公司迟延办证亦存在损失，并愿意通过另案诉讼向兴源公司主张权利，该院表示予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：唐维兆在本判决生效后十日内向衡阳县兴源农机制造有限公司支付购房款10000元、利息900元、办证税费9000元，合计19900元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由唐维兆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴源公司提交证据1.建房协议及收据，拟证明唐维兆与兴源公司约定按合同面积计算房款以及未交房款应支付违约金。证据2.呈报单及收据，拟证明兴源公司为了将小产权房变性缴纳土地出让金支付的费用。3.结帐单与房产证，证明其他多户购房户同意在原来合同的基础上再增加支付15000元的税费。本院组织双方当事人进行了质证，兴源公司提交证据1在一审程序中已质证，不属于新证据。唐维兆对兴源公司提交新证据的质证意见如下：对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，对证据3真实性有异议，和本案没有关联性。本院对兴源公司提交的证据认证如下：唐维兆对证据2的真实性没有异议，该份证据接合一审程序中兴源公司提交证据，可证明兴源公司为将土地变为出让性质办理不动产权证所缴纳的税费，对此份证据予以采信。证据3兴源公司提交了原件，可证明部分购房户与其达成协议支付了15000元税费，对此份证据予以采信。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据兴源公司的上诉请求与唐维兆的答辩意见，本案的争议焦点主要有以下几点，本院分别评析如下：关于兴源公司要求唐维兆支付购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《集资建房协议书》在案涉房屋土地是工业用地时属于效力待定合同，在兴源公司取得城镇住宅建设用地使用权证后，该合同应属有效。《集资建房协议书》约定“面积如有误，以房产证为准”，合同签订时预测面积为144平方米，而取得房产证上面积为148.16平方米，唐维兆应按148.16的面积以每平方米1380元支付兴源公司剩余15520元房款。兴源公司主张按15520元支付购房款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据双方签订的《集资建房协议书》中载明：“七、违约责任：在规定期限内，乙方(唐维兆)若不能及时交清购房款，甲方(兴源公司)按10%的月息计收乙方所欠房款的资金利息”的内容可知，在唐维兆不及时交清购房款，兴源公司可向其主张违约金，兴源公司将违约金主张依据相关法律规定降为月息2%应予支持，以欠付15520元房款为基数。鉴于本案兴源公司未提供何时竣工验收的依据，本院以双方约定的《集资建房协议书》中“第二次付款在工程竣工验收时，除5000元待甲方办好房产证时付款外，其余房款全部付清”的内容为依据，确认计付利息的时间为办好房产证时，故本院认定欠付15520元自其于2019年7月取得房产证时开始计算利息。唐维兆主张兴源公司未给付房产证故不应支付欠付房款利息，未提供证据证明，本院不予采信。关于办理不动产权证税费的问题。本院认为，唐维兆在购买案涉房屋时已明知办理的只有房产证而不包括土地使用权证，并为此支付6000元契税，在双方签订的《集资建房协议书》中约定“甲方(兴源公司)负责办理房产证，乙方(唐维兆)负责契税费用，土地使用证甲方只提供复印件”,上述合同未约定办理房产证时间，在2015年办证时因政策发生变化，《不动产登记暂行条例》施行，两证合一为不动产权证，这属于双方未能预见到的情况。合同中虽未约定因此而增加的税费由谁支出，但对房屋的买受人而言，同时取得两证合一的不动产权证，对案涉房屋价值会产生增值的结果，有益于房屋的买受人，兴源公司交纳的税费是为办证所必须缴纳的费用，结合合同的条款和本案的实际，从公平原则出发，合同中约定“乙方(唐维兆)负责契税费用”，同时兴源公司已为每户变更土地使用权性质支付达23798的税费，其关于要求唐维兆再予支付15000元税费的主张本院予以支持。唐维兆主张系因兴源公司办证过迟导致多缴税费未提供证据支持，且合同未约定具体办证时间，对其主张本院不予采信。兴源公司主张唐维兆应支付的15000元税费中未包括唐维兆已支付的6000元税费，本院认为，兴源公司在一审庭审中明确表示，是在唐维兆已支付6000元税费的基础上，再增加15000元的税费，并非在15000元的税费中扣减已支付6000元税费，且根据兴源公司平摊到36房住户的税费支出金额达23798元的事实，亦可以明确其意思表示为6000元以外再另行增加15000元税费，一审法院对其15000元税费予以核减不当。综上所述，兴源公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳县人民法院(2020)湘0421民初251号民事判决；二、唐维兆在本判决生效后十日内向衡阳县兴源农机制造有限公司支付购房款15520元(自2019年7月1日起至判决履行之日止，按月息2%计付利息)；三、由唐维兆在本判决生效后十日内向衡阳县兴源农机制造有限公司支付办证税费15000元；四、驳回衡阳县兴源农机制造有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费268元，二审案件受理费536元，共计804元，由衡阳县兴源农机制造有限公司负担81元，由唐维兆负担723元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  杨丽萍二〇二〇年六月十二日法官助理  许晓华书 记 员  匡光美