安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民再7号 上诉人（被申诉人，原审原告）：安徽徽商农家福有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县新城区徽商农产品批发市场综合楼，统一社会信用代码913400007408705383。 法定代表人：王玉柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。 被上诉人（申诉人，原审被告）：李建平，男，1964年5月9日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人安徽徽商农家福有限公司（以下简称徽商农家福公司）与被上诉人李建平房屋租赁合同纠纷一案，霍邱县人民法院作出（2017）皖1522民初852号民事判决，已经发生法律效力。李建平不服，向检察机关申诉。六安市人民检察院提起抗诉，霍邱县人民法院对本案进行再审，作出（2019）皖1522民再6号民事判决，徽商农家福公司不服，提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人徽商农家福公司的委托诉讼代理人汪磊、万廷鹏，被上诉人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徽商农家福公司上诉称：根据双方的合同约定，合同期限届满后，双方不再续约的，承租方应于经营期限届满时依约交还经营场所。合同到期后，李建平未交还商铺，继续占有使用该商铺，由此，双方之间形成的是不定期租赁合同关系，应当参照合同约定的标准支付租金及使用费用。原审一审的判决是正确的，再审一审的判决是错误的。请求依法改判。 李建平辩称：合同到期准备交房租给徽商农家福公司，可是找不到工作人员，没有办法交房租，但是生意还要继续做。请求维持原判。 徽商农家福公司起诉请求：判令被告支付租金49000元及律师费，租金自2015年5月1日计算至2016年6月30日，以42000元/年为标准计算。另徽商农家福公司的诉状请求为59500元，计算截止日为2016年9月30日，在原审一审审理中予以变更。 原审一审查明：霍邱徽商大市场系徽商农家福公司在霍邱县投资兴建的招商引资项目。2011年5月，该项目陆续有房屋建成交付使用，徽商农家福公司负责经营管理大市场内自有房屋和业主委托经营管理房屋的租赁经营。2012年5月1日，双方签订经营管理合同，李建平租赁徽商农家福公司管理的房屋经营惠尔地板，合同对经营期限、经营管理费的交纳方式、保证金、违约责任等权利义务均做了明确约定。其中租金约定为第1年费用4.2万元，第2年费用8万元，第3年费用10万元，交第1年租金免第2、3年租金。合同约定的经营期限为2012年5月1日至2015年4月30日，到期后，双方未续签新的合同，租赁关系变成了不定期的租赁合同关系。另，李建平已经与相关业主重新签订了房屋租赁合同，合同期限从2016年7月1日起计算。 原审一审认为：双方之间的经营管理合同关系实为房屋租赁合同关系。双方在签订合同后，均应按合同约定履行自己的义务。合同约定的经营期限届满后，未续签新合同，之后的租赁关系视为不定期租赁，对于不定期租赁，双方均可以随时解除租赁合同。徽商农家福公司诉请李建平支付租赁期内的租金，应予以支持。在合同期满后，李建平未及时交还房屋，故应承担2015年5月1日至2016年6月30日期间的租金。关于徽商农家福公司主张的律师代理费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、李建平于本判决生效后五日内支付给徽商农家福公司房屋租金49000元；二、驳回徽商农家福公司的其他诉讼请求。案件受理费1288元，由李建平负担。 再审一审查明：霍邱徽商大市场系徽商农家福公司在霍邱县投资兴建的招商引资项目。2011年5月，该项目陆续有房屋建成交付使用，徽商农家福公司负责经营管理大市场内自有房屋和业主委托经营管理房屋的租赁经营。2012年5月1日，双方当事人签订了经营管理合同，李建平租赁房屋经营惠尔地板，合同对经营期限、经营管理费的缴纳方式，以及保证金、违约责任等权利义务做了明确约定。其中租金约定为第1年费用4.2万元，第2年费用为8万元，第3年费用为10万元，交第1年租金免交第2年、第3年租金。合同约定的经营期限为2012年5月1日至2015年4月30日，李建平依约交纳了租期内租金。同时，对于合同即将到期如何处理，合同约定为合同期限届满后双方是否续签经营管理合同，双方应于经营期限到期3个月之前达成是否续约的共识，如经营期限仅有3个月或少于3个月，双方尚未达成是否延续经营管理关系的共识，则视为双方不再续约，徽商农家福公司可自行安排经营场所，李建平应于经营期限届满时依约交还经营场所。双方在合同到期的前三个月未达成续签事宜，合同已按约定解除，徽商农家福公司已可自行处置承租房屋。 再审一审认为：双方签订的经营管理合同，实为房屋租赁合同，属有效合同，双方均应按合同履行各自义务。对于合同到期如何处置，合同做了明确约定，双方均应依约履行。2015年4月30日合同到期后，双方未续签合同，双方原租赁合同已按约定解除，原审一审认定双方之间形成不定期租赁关系，系认定事实错误。原审判决李建平给付解除合同后的租金49000元不当，因双方未续签合同，合同已自行解除，徽商农家福公司不能提供证据明李建平在合同到期后在该承租房内继续经营且拒不交付房屋的事实。徽商农家福公司怠于行使自行处置的权利，因自身过错要求李建平承担解除合同后的房租损失，无事实及法律依据，应予以纠正。双方对合同解除后房屋已交付不持异议。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、撤销原审一审判决；二、驳回徽商农家福公司的诉讼请求。一审案件受理费1288元，由徽商农家福公司负担。 二审对于合同期限届满之后，双方当事人就涉案房屋形成的法律关系以及租赁合同是否已经解除，将结合全案情况与法律规定做分析认定。另，关于原审一审认定的李建平与他人签订租赁合同情况，经查阅卷宗，无对应证据材料，对此不做认定。综上，对此之外的事实，二审认定同再审一审以及原审一审。 同时，二审中，经法庭询问，李建平称在合同到期之后，李建平继续在徽商大市场经营到2015年底，2016年初开始基本是停业状态，2016年5月搬离房屋。徽商农家福公司称2016年在市场找不到李建平，对停业状态予以认可，也陈述李建平是2016年5月搬离房屋。 本院认为：李建平在合同期满后继续使用房屋经营，实际是对自身承租状态的延续，双方之间继续存在租赁关系。由于双方未重新签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方之间构成不定期租赁关系。同时，根据审理查明情况，2016年初到2016年5月搬离期间处于停业状态。徽商农家福公司作为市场管理方对承租户享有管理权，合同也明确徽商农家福公司对停业状态商铺享有处置权，因此，徽商农家福公司对于商铺的持续停业状态应承担更大责任。李建平作为承租户，在停业之后，不及时搬离，也应承担一定的责任。双方当事人都应当尽到自身责任，避免损失扩大。综合上述情况，同时根据合同法对于不定期租赁合同，双方都可以随时解除合同的规定，酌定给予双方一个月的时间作为合同解除、合同结算及相关事务清理的时间。对于这一个月的费用，可参照合同约定的租金标准，由李建平支付。对于此后的费用或可能造成的损失，属于徽商农家福公司自身管理不当，不予支持。 综上，李建平应当支付费用的期间为2015年5月1日至2016年1月31日，共计9个月。徽商农家福公司诉请的42000元/年，在合同约定范围内，应予以支持，即为3500元/月。因此，李建平应支付的费用为3500元/月*9个月=31500元。一审认定事实存在错误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销霍邱县人民法院（2019）皖1522民再6号民事判决以及（2017）皖1522民初852号民事判决。 二、李建平于本判决生效之日起十五日内支付安徽徽商农家福有限公司租金31500元。 三、驳回安徽徽商农家福有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1288元，由安徽徽商农家福有限公司负担528元，李建平负担700元。二审案件受理费1288元，由安徽徽商农家福有限公司负担528元，李建平负担700元。 本判决为终审判决。 审判长  徐波 审判员  项军 审判员  张菊 二〇二〇年六月八日 法官助理王婷婷 书记员刘畅