文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终940号上诉人(原审被告)：耒阳华欣房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市灶市街街道办事处彭桥居委会城北路1幢2层205室。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓丽，湖南楚章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丽婷，女委托诉讼代理人：翁晓冬(刘丽婷姐夫)，男委托诉讼代理人：肖卫华，湖南八方律师事务所律师。上诉人耒阳华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）与被上诉人刘丽婷商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。华欣公司上诉请求：撤销一审判决，驳回刘丽婷诉讼请求。事实与理由：1.一审程序违法。刘丽婷在发回重审后变更诉讼请求为确认合同无效赔偿损失，而不是主张违约金，一审法院判非所请；一审法院允许刘丽婷在合同有效情况下提出要求华欣公司承担违约责任和在合同无效情况下提出要求华欣公司赔偿损失的两种可选择的诉讼请求违反程序；刘丽婷变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，而本案是在开庭审理中提出；刘丽婷没有明确请求华欣公司应支付多少违约金，一审法院超出诉讼请求按银行同期贷款利率计算，违反法律规定。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，只有在双方合同没有约定违约金的情况下才参照银行的贷款利率计算，而本案的情形是双方约定了违约金，一审法院以约定的违约金过低为由按银行贷款利率计算违约金没有法律依据。3.刘丽婷购买房屋后用于自住，未予办证并未造成实际损失，故支付其违约金没有事实依据。4.类似刘丽婷的购房户还有一百多户，如判决华欣公司支付巨额违约金对华欣公司明显不公，也不利于社会经济秩序稳定。5.合同约定自2012年11月7日交付后90日内即由华欣公司进行办证，刘丽婷主张违约金的诉讼时效应从2013年2月8日开始计算，即便华欣公司的违约行为在持续，刘丽婷主张承担违约责任应自2019年3月14日起诉时提前三年计算，在2016年3月14日前刘丽婷主张违约责任已超过诉讼时效，人民法院不应予以支持。刘丽婷辩称，没有按照合同约定办证的责任在华欣公司，华欣公司应按银行同期借款利率支付违约金，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。刘丽婷向一审法院起诉请求：1、解除双方于2012年5月11日签订的《商品房买卖合同》；2、华欣公司赔偿刘丽婷损失461600元；3、本案诉讼费由华欣公司承担。重审立案后，刘丽婷将诉讼请求变更为：1、华欣公司对不能办理房屋所有权登记承担全部合同责任；2、解除双方签订的合同编号为LY2012000927《商品房买卖合同》；3、华欣公司返还购房款181562元；4、华欣公司支付自2012年5月11日至今同期银行贷款利率的利息；5、华欣公司赔偿刘丽婷购房经济损失280038元；6、华欣公司承担已付181562元购房款一倍的赔偿责任；7、华欣公司赔偿刘丽婷缴纳的水电初装费3800元、契税3631.24元、房屋维修基金3447元、评估费900元、其他相关费用660元；8、华欣公司承担刘丽婷实现债权支付的合理费用包括法律服务费15000元；9、华欣公司承担受理费。辩论终结前，刘丽婷将上述第2项请求再变更为：请求确认双方签订的合同编号为LY2012000927《商品房买卖合同》无效；将第8项请求金额减少为12000元。辩论终结后，刘丽婷又撤回了第6项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年5月,华欣公司在耒阳市城北路与白沙路交汇处开发建设华欣公寓项目。2012年3月1日，耒阳市房产管理局向华欣公司颁发了华欣公寓项目的商品房预售许可证[证号：耒预许字（2012）第009号]。2012年5月11日，刘丽婷与华欣公司签订《商品房买卖合同》，刘丽婷以181562元价款购买华欣公司开发的华欣公寓501室，其中关于交房期限及办理权属登记事项约定：1、出卖人（即华欣公司，下同）应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（即刘丽婷，下同）使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日以上不接受房屋，由此而产生的违约记录，费用和相关损失均由买受人负责，出卖人有权解除合同。3、双方关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。双方当天还签订补充协议，约定出卖人应在商品房交付使用后180天内为买受人提供办理房屋所有权证的资料。合同签订后，刘丽婷依约于2012年8月23日向华欣公司支付购房款181562元，华欣公司向刘丽婷出具了销售不动产税务发票；刘丽婷还向其他相关部门交纳了契税3631.24元、房屋维修基金3447元、评估费900元及其他相关费用660元。华欣公司将该合同向房屋销售主管部门作了备案登记，备案登记编号：LY2012000927。华欣公司于2012年11月7日才向刘丽婷交付了房屋，刘丽婷签署了《业主验房情况确认单》，同意接收房屋。刘丽婷接收涉案房屋后，进行了装修，之后入住。但因华欣公司未取得房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，以致未能为刘丽婷办理不动产产权登记，双方为此酿成纠纷。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，华欣公司在2012年3月1日即取得了主管部门颁发的华欣公寓项目商品房预售许可证，因而有权预售华欣公寓项目的房屋。双方2012年5月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘丽婷请求确认涉案《商品房买卖合同》无效，不符合法律规定，不予支持。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，因此，建设单位取得竣工验收备案登记表是建设工程通过竣工验收并取得不动产产权登记证书的必备文件。双方约定的房屋交付时间为2012年6月30日前，虽然直至2012年11月7日，华欣公司才向刘丽婷交付了房屋，逾期110天，刘丽婷在有权可请求解除房屋买卖合同的情况下，选择继续履行合同接收房屋，未要求解除合同，这是刘丽婷行使处分权的行为，不违反法律规定，予以准许。刘丽婷未另行提出解除合同的诉讼请求，却要求华欣公司返还购房款181562元及利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。刘丽婷按约定交清了购房款，并在2012年11月7日接收华欣公司交付的房屋，之后装修居住使用。刘丽婷所交的水电初装费，显属使用房屋的必要费用，刘丽婷要求华欣公司返还水电初装费3800元，不符合法律规定，不予支持。至于契税、房屋维修基金、评估费等，属不动产交易的必需费用，刘丽婷要求华欣公司返还，不符合法律规定，不予支持。涉案房屋虽已竣工，但经该院释明，华欣公司未在指定期限内提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，虽然提供了建筑工程竣工规划验收单、工程初步验收合格通知单，但结合双方的陈述，可以认定涉案工程项目未通过竣工验收备案登记，该项事务依法属出卖人即华欣公司应当履行的义务，正是由于华欣公司不能提交房地产开发建设项目竣工综合验收合格证或竣工验收备案表，致使刘丽婷不能取得不动产产权登记证书，华欣公司对此应承担逾期办证的违约责任,违约金相当于刘丽婷遭受的损失。刘丽婷已要求华欣公司承担不能办证的违约责任，且要求赔偿损失280038元。在双方签订的涉案合同中，对逾期办证的违约责任约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。依照此项约定计算，违约金总额为18.16元（181562元×0.01%），该约定明显过低；依照《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”规定，结合本案的实际情况，自华欣公司向刘丽婷交付房屋之日即2012年11月7日后的180日届满之次日计付，亦即自2013年5月7日起计算至2019年8月19日，共计2293天；2012年7月6日，中国人民银行公布的5年以上期贷款基准利率为6.55%，逾期可在基准利率水平上加收30%-50%，本案酌定加收30%，故刘丽婷因逾期办证遭受的损失为98471元[181562元×6.55%（1+30%）÷360天×2293天]，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30支付至本息付清时止。双方约定的违约金过低，不足以弥补刘丽婷的损失，刘丽婷有权请求增加；刘丽婷要求华欣公司赔偿损失280038元，过分高于依法确定的损失，应调整降低，刘丽婷要求华欣公司赔偿损失280038元中至2019年8月9日止的损失的98471元，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付华欣公司为刘丽婷实际办理好产权证之日止，过高部分不予支持。刘丽婷请求的律师代理费损失12000元，因双方对此未作约定，且无法律规定，不予支持。华欣公司关于刘丽婷未能按时办证的责任不在于华欣公司，涉案房屋已验收合格，具有办理不动产产权证登记的条件，刘丽婷的诉讼请求已超过诉讼时效的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、被告耒阳华欣房地产开发有限公司以原告刘丽婷已付购房款总额181562元为基数，向原告刘丽婷赔偿截止2019年8月19日止逾期办理不动产产权证书的损失98471元，之后的损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收30%支付为原告刘丽婷实际办理好不动产权登记证书之日止，限在本判决生效之日起20日内付清；二、驳回原告刘丽婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费8591元，由华欣公司负担2262元，刘丽婷负担6329元，刘丽婷已垫付2262元，华欣公司应在执行中清偿。刘丽婷预交的另3701元予以退还。本院二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，华欣公司主张一审程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本案中，刘丽婷在一审法庭辩论结束前变更诉讼请求未违反法律规定。刘丽婷虽一审诉讼请求要求确认合同无效，但同时要求华欣公司承担违反合同的全部责任，支付违约金是承担违反合同责任的方式之一，人民法院均可在向其释明后径行判决，未超出其诉讼请求。华欣公司主张一审程序违法，没有事实和法律依据，本院不予支持。华欣公司主张一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定按金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，属适用法律错误。本院认为，本案双方当事人约定了违约金，不属于适用上述法律规定以逾期贷款利息计算违约金的情形，一审法院适用上述法律规定不当，应予纠正。华欣公司主张合同约定自2012年11月7日交付之日起90日内办理房产证，诉讼时效应从2013年2月8日起算，在刘丽婷于2019年3月14日向一审法院起诉主张权利时，在2016年3月14日前的违约金已超过民事诉讼法规定的诉讼时效，本院认为，刘丽婷要求华欣公司承担逾期办证的违约责任，属于因合同之债而产生的债权请求权。刘丽婷作为购房户，在商品房交付之日起90日内，就应当知道华欣公司是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即应当知道华欣公司是否存在违约行为、权利是否被侵害，故要求华欣公司承担逾期办证的违约责任，诉讼时效应从应当知道权利被侵害之日起计算，因违约在持续中，因违约自知道和应该知道之日起诉讼时效为三年，故刘丽婷对自2016年3月14日起华欣公司承担逾期办证违约责任的主张未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”如根据合同约定，因华欣公司逾期办证的违约金为18元。本院认为，本案双方当事人约定的违约金显属过低，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”刘丽婷诉请按银行同期贷款利率支付违约金，可视为请求增加违约金。鉴于刘丽婷的购房目的、使用现状，在刘丽婷未举证证明其存在实际损失的情况下，一审判决违约金过高，本院酌情判决由华欣公司向刘丽婷支付违约金5000元。本案纠纷系因华欣公司违约造成，诉讼费用均由华欣公司承担。综上所述，华欣公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院(2019)湘0481民初11702号民事判决；二、由耒阳华欣房地产开发有限公司在十日内向刘丽婷支付违约金5000元；三、驳回刘丽婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8591元，二审案件受理费2261元，共计10852元，由耒阳华欣房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年六月一日法官助理  许晓华书 记 员  刘婉君