山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1060号 上诉人（原审原告）：泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市创业大街中段超越广场。 法定代表人：宋晋，该公司总经理。 委托代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市泰山区海顺餐饮中心，住所地泰安市创业大街超越广场80号二楼。 经营者：张洪顺，男，1984年10月14日出生，汉族，住泰安市。 被上诉人（原审被告）：泰安市泰山区禾苗餐饮中心，住所地泰安市创业大街中段超越广场80号。 经营者：王苗苗,女，1985年11月25日出生，汉族，住泰安市。 被上诉人（原审被告）：王苗苗，身份同上。 上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）因与被上诉人泰安市泰山区海顺餐饮中心（以下简称海顺餐饮中心）、泰安市泰山区禾苗餐饮中心（以下简称禾苗餐饮中心）、王苗苗物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 超越公司上诉请求：一、撤销一审判决，判决支持超越公司的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费、保全费由海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗承担。事实与理由：一、一审认定超越公司未向海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗张贴告知书错误。超越公司在一审时提交的照片及报警记录能够证实超越公司因海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗拒收告知书而张贴告知书的事实，告知书上注明了不动产权证号，超越公司履行了告知义务。同样情形的其他租户中，61号经营者时建青和301-310、401-410号经营者赵兴勇在告知书上亲自确认。二、一审判决认为本案焦点是王苗苗与姬慧卿签订的《房屋租赁合同》是否有效错误，认定超越公司不应当向海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗主张损失错误。超越公司在一审中没有否定租赁合同效力，只是不认可租赁合同约束超越公司。本案焦点应是涉案房屋所有权变动后，涉案租赁合同是否约束超越公司，是否适用买卖不破租赁原则。如果适用该原则，涉案房屋所有权变动后，承租人应向超越公司履行未履行的支付租赁费义务；如果不适用该原则，承租人应自知道涉案房屋所有权变动后搬出涉案房屋或与超越公司签订租赁合同。一审判决认为本案不适用买卖不破租赁原则，超越公司通知海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗涉案房屋所有权变动，并告知其不适用该原则后，海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗没有合法理由继续占有房屋，其既不搬出房屋，也不与超越公司签订房屋租赁合同，应当交纳房屋占用费。一审判决认定海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗向姬慧卿交纳租赁费的时间均在超越公司张贴告知书后。海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗的经济损失，应向姬慧卿主张，其以已将租金交给姬慧卿为由作为抗辩理由不成立。 海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗辩称，海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心的经营者系夫妻关系，通过合法手续获得涉案房屋的租赁权，直到2018年11月8日其收到邮寄的律师函才得知涉案房屋有纠纷，其作为善意第三人向当时租赁合同的相对方姬慧卿交纳租金并无不当，合法权利应受法律保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回超越公司上诉请求。 超越公司向一审法院起诉请求：一、判令海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗赔偿超越公司房屋占用费64488.78元（2017年8月10日至2019年2月9日）；二、判令海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、判令海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗返还涉案房屋给超越公司；四、诉讼费用由海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗承担。 一审法院认定事实：2017年5月10日，王苗苗（承租人）与案外人姬慧卿（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在泰安市高新技术产业开发区，面积96.76m2；租赁期限自2017年5月10日至2019年5月10日；租金每年25000元；租金支付方式为半年一交，2017年5月10日至2017年11月10日12500元，2017年11月10日至2018年5月10日12500元，2018年5月10日至2018年11月10日12500元，2018年11月10日至2019年5月10日12500元；合同还约定了其他内容。该《房屋租赁合同》签订后，被告分别于2017年5月10日、11月10日、2018年5月10日向案外人姬慧卿交纳房屋租金计37500元，租金交纳至2018年11月10日。另查明，超越公司与案外人黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民曾签订《商品房买卖合同》，黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安民基于《商品房买卖合同》于2003年分别取得了包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产房屋所有权证。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：其愿意以个人的名义购买超越农贸综合广场房，作为该工程二期建设用款。同时其愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行调查，办理合同，严守公司秘密。在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，超越公司作为保证人、黄强等六人作为借款人与泰山工商银行签订六份《个人购房借款合同》，合计借款本金7590000元。在《个人购房借款合同》履行过程中，泰山工商银行与黄强等六人作为委托方，委托案外人华银拍卖公司对包括涉案房产在内超越农贸综合广场1-5层（共六套）房产进行拍卖，后由述房产由周东方、姬慧卿竞买，并办理了过户登记。其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。超越公司于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等六人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认超越公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。超越公司于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。还查明，张洪顺与被告王苗苗系夫妻关系，两人在涉案房屋共同经营海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心。 一审法院认为，包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产原归超越公司所有、后基于超越公司与案外人黄强等六人之间的买卖合同于2003年登记在案外人黄强等六人名下，后又因超越公司及案外人黄强等六人与泰山工商银行之间的借款合同履行问题，由案外人黄强等六人与泰山工商银行银行委托拍卖公司进行拍卖，进而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下（涉案房产过户至姬慧卿名下）。后超越公司通过诉讼，由法院认定拍卖公司与姬慧卿的房屋拍卖（成交确认书）无效、超越公司对包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产享有所有权，上述房产于2017年8月10日登记至超越公司名下。上述事实由超越公司提交的证据足以认定。本案争议的焦点是王苗苗与姬慧卿签订的《房屋租赁合同》是否有效。该《房屋租赁合同》是合同双方当事人真实意思表示，合同内容不违背相关法律规定。且该《房屋租赁合同》签订时，涉案房产登记在姬慧卿名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，姬慧卿对涉案房屋享有所有权，其有权对涉案房屋进行出租，因此姬慧卿与王苗苗签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。即王苗苗系基于其与姬慧卿之间合法有效的《房屋租赁合同》承租涉案房屋，占用并使用该房屋。尽管超越公司通过诉讼法院认定拍卖公司与姬慧卿的房屋拍卖（成交确认书）无效、超越公司对涉案房屋享有所有权且于2017年8月10日办理了不动产登记，姬慧卿向王苗苗出示了涉案房产的房屋所有权证，王苗苗有理由相信涉案房产归姬慧卿所有，姬慧卿对涉案房产有权利进行出租，王苗苗承租涉案房屋是善意的，其占用、使用涉案房产系基于其与姬慧卿之间的房屋租赁合同，系合法占有使用，且王苗苗亦按其姬慧卿之间的房屋租赁合同履行了支付2017年5月10日至2018年11月10日期间的房屋租金的义务。尽管通过诉讼法院认定了拍卖公司与姬慧卿的房屋拍卖（成交确认书）无效、超越公司对涉案房屋享有所有权且于2017年8月10日办理了不动产登记，但涉案房产登记在姬慧卿名下与本案王苗苗无关。因此，因拍卖公司与姬慧卿的房屋拍卖（成交确认书）无效、涉案房屋登记在姬慧卿名下给超越公司造成的损失包括涉案房屋占用费，不应由超越公司向王苗苗主张。超越公司主张其于2017年8月15日向包括王苗苗在内的承租户送达告知书，已告知包括被告在内的承租户涉案房产已过户至超越公司名下，但被告提交的报警记录等无法直接证实超越公司向本案王苗苗送达或张贴过告知书且本案王苗苗确已收到超越公司的告知书。超越公司于2018年10月31日向王苗苗邮寄律师函，王苗苗对此予以认可，但王苗苗收到原告律师函前已按其与姬慧卿签订的《房屋租赁合同》交纳了涉案房屋租金，对于王苗苗收到律师函前已交纳的涉案房屋租金，超越公司不应再向王苗苗主张。综上所述，超越公司要求王苗苗支付2017年8月10日至2018年11月9日期间的房屋占用费53740.65元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院判决：驳回超越公司的诉讼请求。案件受理费706.11元、财产保全费820元，共计1526.11元由超越公司负担765.11元、王苗苗负担761元。 本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，关于超越公司是否向海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗张贴了告知书的问题，超越公司在一审时提交的报警记录能证明其工作人员发放告知书时被杨宝喜阻止，但未提供杨宝喜与海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗关系的证据，在报警记录中也未出现海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗的信息，故仅凭该报警记录等不能证明超越公司向海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心、王苗苗送达了告知书，一审认定并无不当。 王苗苗（承租人）基于对姬慧卿为涉案不动产权属证书登记权利人的合理信赖，与案外人姬慧卿（出租人）签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且超越公司未提供证据证明双方存在恶意串通，损害超越公司利益的情形，租赁合同应认定为合法有效。在超越公司于2018年10月31日向王苗苗邮寄律师函前，王苗苗不知姬慧卿对于租赁房屋的权利瑕疵，其作为善意第三人，按照租赁合同约定向姬慧卿给付租金的行为，应受法律保护。一审法院对超越公司要求支付2017年8月10日至2018年11月9日期间房屋占用费的主张，不予支持，并无不当。 综上所述，超越公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1412.22元，由泰安超越投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年六月三日 书记员 袁 琳