四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终252号 上诉人（原审原告）：魏强，男，1970年10月9日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 上诉人（原审原告）：甘锦秀，女，1970年4月20日出生，汉族，住四川省乐山市沙湾区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾贤兵，四川浩典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川兆丰地产集团有限公司，住所地四川省遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何静，系该公司员工，女，1991年2月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人魏强、甘锦秀因与被上诉人四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏强、甘锦秀的委托诉讼代理人曾贤兵、被上诉人兆丰公司的委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏强、甘锦秀上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认兆丰公司解除与魏强、甘锦秀之间签订的《商品房买卖合同》的行为无效；3.判决兆丰公司继续履行与魏强、甘锦秀之间签订的《商品房买卖合同》并将案涉房屋交付给魏强、甘锦秀；4.判决兆丰公司协助为魏强、甘锦秀办理不动产权属登记；5.本案一、二审诉讼费由兆丰公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，兆丰公司对魏强、甘锦秀与赵勇之间以实物抵债方式给付购房款知情并认可，魏强、甘锦秀给付购房款的义务已经履行完毕。第一，从李勇林将合伙股份转让给赵勇、魏强、甘锦秀与兆丰公司签订《商品房买卖合同》的角度来说，魏强、甘锦秀与赵勇之间以实物抵债方式给付购房款的事实完全成立，兆丰公司解除合同的理由不成立。赵勇与李勇林签订《股权转让协议》，收购了李勇林合伙份额，李勇林已退出合伙，赵勇是以挂靠于兆丰公司名下，开发其自己所有的房产来抵付转让款项的方式支付上述合伙份额的收购款项。在李勇林的指定下，兆丰公司与魏强、甘锦秀签订“一次性付款”的《商品房买卖合同》，故魏强、甘锦秀与赵勇之间实物抵债的事实成立。《商品房买卖合同》涉及的房屋楼层编号、价格与《补充协议》完全一致，且办理了网签手续，兆丰公司事隔三年声称未收到房款与事实不符，也违背正常生活逻辑。第二，从双方当事人订立合同及交易习惯的角度来说，兆丰公司作为专业从事房地产开发的公司，买房收钱是其存在的根本目的，但其在未收到房款的情况下与购房者签订合同且在合同签订后三年内从未催收过房款，显然不符合常理。按照交易习惯，“一次性付款”通常是指签订合同时已全部或绝大部分交纳房款，兆丰公司拒绝提供其它“一次性付款”购房户的款项支付情况，从侧面印证了魏强、甘锦秀已付清购房款的事实。第三，从魏强、甘锦秀与兆丰公司之间关系的角度来说，双方互不认识，没有任何特殊关系，按照正常生活逻辑，兆丰公司不可能在魏强、甘锦秀未交纳购房款的情况下与二人签订购房合同并办理网签且三年多时间不进行催款。第四，从赵勇系案涉房屋实际所有人的角度来说，根据《股权转让协议》及《补充协议》的约定，赵勇自持有大英半山华庭项目的房产，其有权自行处置房屋，兆丰公司只是名义上的所有人。第五，从赵勇与兆丰公司之间特定关系的角度来说，赵勇系公司法定代表人，公司股东仅有赵勇（占90%股权份额）及其妻子蒋雪梅（占10%股权份额）两人，赵勇作为兆丰公司的法定代表人和实际控制人，完全能够控制公司并安排公司事务，《商品房买卖合同》是赵勇履行职务行为、三方协商一致的结果。综上，魏强、甘锦秀与赵勇之间的合伙份额转让款通过以房抵债的方式进行支付，没有违反法律规定、损害国家、集体利益或其他个人的利益，兆丰公司受赵勇安排与魏强、甘锦秀签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，兆丰公司请求解除合同的理由不能成立。2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第46条的规定，《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》性质上属于诺成合同和以物抵债协议，该协议内容是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并合法有效；同时，兆丰公司明知上述协议且以《商品房买卖合同》的签订予以确认，其逾期交房的行为构成根本性违约，兆丰公司违背诚信原则，否认基本事实，为规避违约责任而向魏强、甘锦秀发出解除合同通知，其不享有解除权，解除合同通知亦不具有法律效力，不能产生合同解除的效果。3.《商品房买卖合同》约定兆丰公司应当在2016年6月30日前交付房屋并按规定办理房屋权属转移登记手续，其违反上述合同约定，已构成严重违约，应当立即交付房屋、办理权属转移登记并承担相应的违约责任。4.本案应当依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条等法律规定作出裁判，一审判决适用法律错误。 兆丰公司辩称，李勇林与赵勇之间基于《股份转让协议》及《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》产生的债权债务系赵勇的个人债务，与兆丰公司无关，赵勇在《补充协议》的签字并非代表兆丰公司，该协议对兆丰公司不产生法律约束力。《商品房买卖合同》涉及的房屋不属于赵勇个人所有，该项目尚在建设中，系兆丰公司与第三方联合开发的项目，兆丰公司仅享有项目利润分红权，不对项目物业享有所有权，故不可能使用个别房屋抵偿赵勇欠付李勇林的欠款。魏强、甘锦秀无任何证据证明兆丰公司承诺替赵勇清偿其个人债务，兆丰公司也不知晓赵勇与李勇林之间的约定，双方签订《商品房买卖合同》仅系一般市场交易行为，魏强、甘锦秀不能以赵勇个人承诺对抗其支付购房款的合同义务，应当承担违约责任。兆丰公司与魏强、甘锦秀签订《商品房买卖合同》并进行网签，表明兆丰公司充分认可合同约定并保障合同效力；兆丰公司未收到购房款、未出具收款收据亦未进行备案登记；案涉房屋所属项目因投资不足于2016年初烂尾停工，兆丰公司考虑到魏强、甘锦秀存在不安抗辩的情形，在烂尾停工的三年期间未催收购房款，并在工程2019年复工建设后且行业主管部门的监管下，对所有应收购房款进行催收，上述行为均符合交易习惯。兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇仅为法定代表人和股东，其个人意志不能上升为公司意志。2.魏强、甘锦秀与兆丰公司签订《商品房买卖合同》，双方成立房屋买卖关系，其具有支付购房款的合同义务，兆丰公司因其未支付购房款的行为，经合理催告后依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同符合法律规定，解除有效。3.魏强、甘锦秀未支付购房款已构成根本性违约，其违约在先，兆丰公司有权行使不安抗辩权，暂不交付房屋或办理房产证，且《商品房买卖合同》已经解除，魏强、甘锦秀无权要求兆丰公司支付相关违约金。4.魏强、甘锦秀称将李勇林享有赵勇个人的债权抵交购房款，但并未通知兆丰公司，兆丰公司既不知情也未追认，从未承诺用自有资产或联合开发的半山华庭项目收益替赵勇个人偿还债务，该主张对兆丰公司不发生效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 魏强、甘锦秀向一审法院起诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认兆丰公司解除与魏强、甘锦秀之间签订的《商品房买卖合同》的行为无效；3.判决兆丰公司继续履行与魏强、甘锦秀之间签订的《商品房买卖合同》并将案涉房屋交付给魏强、甘锦秀；4.判决兆丰公司协助为魏强、甘锦秀办理不动产权属登记；5.本案一、二审诉讼费由兆丰公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月25日，原告魏强、甘锦秀夫妇与被告四川兆丰地产集团有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2016000324号、2016000325号、2016000327号。合同约定，原告购买被告开发的位于大英县房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢Ｘ单元第7层7-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢Ｘ单元第27层27-3号房屋（预测建筑面积为79.79㎡）。其中，1幢第Ｘ单元第6层6-1号房屋单价为3578.58元／㎡，总价款为343579元；1幢Ｘ单元第7层7-1号房屋合同约定的房屋单价为3586.1元／㎡，总价款为344301元；1幢Ｘ单元第27层27-3号房屋合同约定的房屋单价为3774.10元／㎡，总价款为301815元。合同约定交付时间为2016年6月30日前。付款方式为一次性付款。合同第十条约定了逾期付款的违约责任：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第十三条约定逾期交房责任“1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。双方还将合同上传至大英县房管局的房产信息网，但未向大英县房管局进行了备案登记。2019年1月22日，被告四川兆丰地产集团有限公司在遂宁日报刊登《催交购房款公示》，载明该公司半山华庭项目中，原告魏强、甘锦秀购买的1-Ｘ-601、1-Ｘ-701号、1-Ｘ-2703号房等在内的31套房屋按照合同应一次性付款，但均未付款，要求原告等在公示之日起15个工作日内向被告付款。逾期不交和办理相关手续，将视为买受人已构成根本性违约，被告将依法解除买卖合同。原告认为其所购房屋已经交付了房款，房款系按照《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》赵勇应当退还原告的投资款及其收益。因此，原告没有按照通知要求履行交款义务。2019年3月24日，被告向原告发出《解除合通知书》，明确表示自本通知发出之日，解除原告与被告签订的半山华庭项目房屋的2016000324号、2016000325号、2016000327号《商品房买卖合同》。另查明：2011年11月，四川兆丰房地产开发有限公司（甲方）与赵治鑫（乙方）、苏义福（丙方）、李勇林（丁方）签订了《房地产联合开发协议》，约定由四方共同出资开发射洪县城北二小区东、太和大道东的商住项目，四川兆丰房地产开发有限公司占股40%、赵治鑫占股30%、李勇林占15%的股份、苏义福占15%的股份，以挂靠于四川兆丰房地产开发有限公司的名义进行开发。该项目后命名为“射洪环球大厦开发项目”。2014年10月10日，李勇林与四川兆丰地产集团有限公司签订《股份转让协议》，将其所有的“射洪环球大厦开发项目”15%股权中的一半即7.5%转让给被告，2015年7月8日，李勇林（甲方）与赵勇（乙方）签订《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》，约定李勇林将其持有的环球大厦项目7.5%股权转让给赵勇，李勇林前期投资本金165万元，转让补偿金115万元，共计280万元，用赵勇所持有的大英半山华庭项目的等值房产以实物方式支付给李勇林。2015年8月30日，李勇林与赵勇签订《补充协议》，按照赵勇与李勇林2015年7月8日的协议，将半山华庭1-1-6-1、1-1-7-1、1-1-27-3、5-1-2-1、5-2-7-1、5-2-9-1、5-2-7-2、5-2-10-2共8套房屋抵付折价280万元投资款本息抵付给李勇林。2016年1月25日，原告与被告签订该三套房屋的商品房买卖合同。四川兆丰地产集团有限公司成立于2010年3月31日，曾用名遂宁市兆丰房地产开发有限公司、四川兆丰房地产开发有限公司。法定代表人为赵勇，股东为蒋雪梅和赵勇。 一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，应由双方共同遵守并履行。本案的争议焦点是：第一，原告是否实际履行付款义务；第二，被告是否应当交付房屋并承担违约责任。关于争议焦点一，通过庭审和原、被告的陈述，可以明确的是原告在签订商品房买卖合同之后，原告没有单独支付购房款。根据双方的争议，被告认为，原告没有就签订的合同支付购房款，就是没有履行合同。原告认为，他与李勇林系合伙人，李勇林与兆丰房地产开发有限公司签订射洪项目并投资后，将7.5%的股权转让给赵勇，赵勇与李勇林签订《补充协议》，勇其持有的半山华庭项目中的8套房产抵付李勇林280万元款项。根据该协议，被告与原告签订了三份商品房买卖合同，抵偿三套房屋到原告名下，抵付应支付给李勇林的款项，是以物抵债的行为，应当得到支持。本案中，原告没有给付购房款，也没有证据证明被告已经认可赵勇与原告签订的《补充协议》中的以房抵付股权款。虽然赵勇系兆丰地产集团有限公司的法定代表人，系股东，但原告与赵勇之间签订的协议，只对原告与赵勇产生约束力。被告公司没有签字盖章认可该《补充协议》，且没有承诺以原告享有对赵勇的债权来支付其应当支付的购房款，因此对原告提出的被告已经认可用该两套房产为赵勇抵付股权款的诉讼主张，本院不予支持。据此，被告没有同意用公司房产为赵勇个人抵偿其应当支付的股权款项，原告与被告签订商品房买卖合同约定的3套房屋的购房款并没有支付。关于争议焦点二，因原告没有按照合同约定一次性给付购房款，且在被告公告要求给付房款后，仅向被告进行了回复，仍未履行给付房款的义务，被告依据相关法律规定，向原告发出解除合同通知书，该解除合同书合法有效。解除合同书明确解除了合同，被告不再履行该合同。因合同已经解除，原告要求被告交付房屋及过户的主张，不应当得到支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条规定，判决：“驳回原告魏强、甘锦秀的诉讼请求。本案诉讼费13600元，由原告魏强、甘锦秀负担。“ 二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、《股权转让协议》、《《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》、《补充协议》关于以房抵付股权转让价款的约定对兆丰公司是否有约束力；二、兆丰公司作出的《解除合同通知书》是否有效，魏强、甘锦秀要求兆丰公司交付房屋、协助办理权属登记的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一，根据已查明的案件事实，兆丰公司因与案外人李勇林、苏义福、赵治鑫以挂靠于兆丰公司的名义联合开发“射洪环球大厦开发项目”。李勇林将该项目股份15%股权中的一半即7.5%转让给赵勇，双方分别于2014年10月10日、2015年7月8日、2015年8月30日签订《股份转让协议》、《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》、《补充协议》，约定2800000元股权转让款赵勇以其自持有的包括案涉三套房屋在内的大英半山华庭项目共八套住房作为实物予以支付，《补充协议》明确载明了八套房屋的楼号、价格，共计抵款金额为2800000元。2016年1月25日，兆丰公司按照《补充协议》记载的房屋楼号、价格与魏强、甘锦秀签订三份《商品房买卖合同》，并对合同进行了网签。本案中，兆丰公司对前述事实的真实性不持异议，但认为赵勇与李勇林之间因股权转让发生的债权债务系赵勇的个人债务，与兆丰公司无关，兆丰公司从未作出代偿承诺，且案涉房屋所在的大英半山华庭项目系由兆丰公司与第三方联合开发，兆丰公司对项目物业仅具有利润分红权并不享有所有权。从本案相关事实看，虽然兆丰公司就案涉房屋与魏强、甘锦秀签订了《商品房买卖合同》，但魏强、甘锦秀主张以房屋抵偿股权转让款的方式一次性支付案涉房屋购房款所涉及的股权转让款系赵勇与李勇林两名自然人之间因联合开发射洪环球大厦开发项目而产生的股权转让结算款项，且《股份转让协议》、《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》、《补充协议》也由赵勇、李勇林签订，兆丰公司并未签章确认。同时，兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇虽为法定代表人和股东，其在《补充协议》中亦承诺以其自持有的包括案涉三套房屋在内的大英半山华庭项目共八套住房作为实物来支付2800000元股权转让款，但兆丰公司与赵勇之间系公司与股东的关系，且半山华庭项目由兆丰公司与第三方联合开发，魏强、甘锦秀未举证证明赵勇代表兆丰公司对案涉房屋行使处置权或者兆丰公司同意为赵勇清偿其个人债务，赵勇用半山华庭的项目资产抵偿其个人债务，损害了半山华庭项目合伙人及兆丰公司其他债权人的合法权益，因此赵勇与李勇林在《股份转让协议》、《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》、《补充协议》中关于以房抵付股权转让价款的约定对兆丰公司没有约束力，魏强、甘锦秀认为其以冲抵股权转让款的方式已一次性支付案涉房屋购房款的抗辩主张不能成立。承前所述，魏强、甘锦秀与兆丰公司签订《商品房买卖合同》系平等主体间的普通民事行为，双方建立了房屋买卖的法律关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。魏强、甘锦秀作为房屋买受人，负有支付购房款的主合同义务，经兆丰公司登报催收，魏强、甘锦秀至今未支付合同约定款项，已构成根本违约。 关于争议焦点二，2019年3月24日，兆丰公司向魏强、甘锦秀发出《解除合同通知书》，关于《解除合同通知书》效力的认定本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同”之规定，对兆丰公司解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形进行分析认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是合同的约定解除，本案《商品房买卖合同》第27条仅约定了“对本合同的解除，应当采用书面形式”，并未约定一方解除合同的条件，双方也未达成解除合同的合意，因此本案不存在约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是合同的法定解除，兆丰公司以魏强、甘锦秀逾期未交纳购房款构成根本违约且明示拒绝履行合同义务为由主张解除《商品房买卖合同》，提出解除合同的理由符合该条法律规定的情形，兆丰公司享有法定解除权，其向魏强、甘锦秀发出的解除通知发生解除合同的法律效力，合法有效。因《商品房买卖合同》已经解除，魏强、甘锦秀请求兆丰公司依约交付房屋、协助办理权属登记的诉讼请求丧失了事实基础，依法不能得到支持。 综上所述，魏强、甘锦秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由魏强、甘锦秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年六月九日 书记员  李 安