云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初230号原告：施嘉祁,男，汉族，1976年9月28日生，住云南省曲靖市麒麟区。现住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：路文伟，曲靖市麒麟区寥廓街道办事处法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：薛章涛,男，汉族，1987年1月19日生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：**，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。（特别授权）原告施嘉祁诉被告薛章涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告施嘉祁及其委托诉讼代理人路文伟、被告薛章涛的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请请求：1、判令解除原告与被告于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》，由被告返还原告的房屋；2、判令被告向原告支付下欠的房租135000元，以及自2020年1月1日至搬离房屋时止按月租金2500元计算的租金；3、判令被告支付逾期付款违约金45000元；4、判令被告支付租房期间所欠物业费10963元，其中原昱弘物业管理有限公司管理期间的物管费6026元（含水费787元、电费413元），现曲靖市盛运物业管理有限公司管理期间的物管费4936元；5、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第2项诉请变更为：由被告支付截止2020年5月1日的房租157500元，及自2020年5月2日至被告搬离涉案房屋之日止每月按2500元计算租金支付。在第4项诉请中增加物业管理费1015元。综上，诉请总额变更为214477元。事实和理由：原、被告经协商一致后于2013年8月30日签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将其所有的坐落于麒麟区房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，即2013年9月1日至2018年8月31日止；月租金2500元，年租金30000元，租金于每年8月30日交付一次，租赁期间该房屋的物业管理费、水电、煤气、通讯、有线电视、卫生等费用由被告承担；违反合同的一方，应向另一方按年租金的两倍支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交由被告使用，但被告在租赁期间内仅支付了45000元，截止2018年8月31日下欠105000元房租未支付。2018年8月31日合同到期后，被告仍然租用原告的房屋，但一直未及时支付房租，且被告租赁房屋期间所产生的物业管理费共10963元也未支付。原告多次向被告催要无果，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告薛章涛辩称：1、原告所述不是事实，原、被告于2013年9月1日签订了房屋租赁合同，约定其租用涉案房屋用于办公。因租赁房屋为毛坯房，其在使用该房屋时需进行装修，故而原告承诺五年内不涨租金，租赁期限并非五年而是一年。2、其实际租赁使用涉案房屋的时间为三年，即自2013年9月1日至2016年9月1日，期间双方并未另行签订合同，其已支付了原告一年半的租金45000元。因为经营困难其于2016年8月向原告提出退租，之后其已将涉案房屋基本腾空，只有少量物品滞留在房屋内。其遗失了涉案房屋钥匙，且在外地出差，就委托其朋友到涉案房屋所在的物业管理部门，要求物业配合、见证开锁师傅开锁，并搬走滞留物品，但物业管理人员却说接到了原告的通知，要求其支付一年半的租金并承担违约金，否则不允许其搬动室内物品。此后其与原告商量，用其投入的10多万元装修来抵偿一年半的租金及违约金，但原告不同意，还打电话给被告及亲属进行诋毁、威胁，自此双方矛盾不断加深。综上，其已经搬离了涉案房屋并将房屋返还给了原告，虽然双方就租金及违约金问题一直未能协商一致，但涉案租赁合同已于2016年8月份解除，其不应再向原告支付任何租金。另，按合同约定，其欠付的45000元租金的履行期应为2016年8月30日，对该租金主张权利的诉请时效已经过。3、其只应承担三年的物业管理费，其于2014年1月份向物业管理部门缴纳了2013年度的物业管理费，剩余两年的物业管理费只有在原告实际承担了交纳义务之后才能向被告追偿，但根据原告提交的收据来看，该诉请同样超过了诉请时效。4、原告提交的欠缴水费、电费的证据能够间接证实其以上陈述，若其一直租赁使用涉案房屋，怎么可能才产生1000元的水电费。综上所述，在2016年8月份，原告就已经接到了被告不再租赁房屋的通知，并且房屋已经返还给了原告，涉案房屋的占有、使用、收益均在原告的控制当中，应当视为涉案租赁合同已经解除。按照合同约定，截止2016年8月，被告已经违约，而原告未采取任何措施止损，恶意拖至现在才来主张多年未付的租金及违约金，其目的昭然若揭，故原告主张的自2016年8月份起产生的一切费用应当由其自行承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的身份信息和诉讼主体资格。2、不动产权证书复印件一份、不动产信息查询表一份，用于证明涉案房屋坐落于麒麟区，所有权人为原告施嘉祁，其有权对外出租。3、《房屋租赁合同书》原件一份，用于证明原、被告签订了房屋租赁合同，约定涉案房屋租赁期为5年即2013年9月1日至2018年8月31日，且5年期间租金不变。4、证明原件三份，用于证明曲靖市盛运物业管理有限公司、曲靖市昱弘物业管理有限公司出具证明证实涉案房屋拖欠物管费及水电费情况。5、收款收据复印件两张（证据来源：昱弘物业管理有限公司），用于证明被告在租赁期间交纳了涉案房屋的物业费、水电费、垃圾清运费等4826元情况。经质证，被告对证据1的三性无异议；对证据2中的不动产权证书的三性均不予认可，认为系复印件，对不动产信息查询表无异议；对证据3的三性无异议，但不认可原告所述的证明内容，其认为租赁期限为一年；对证据4的三性均不予认可，认为无法核实出具该证明的物业管理公司与涉案房屋业主之间是否存在物业服务合同关系，另，该证明内容含糊不清，不具有证据效力；对证据5的三性不予认可，认为该收据系复印件，无法核实其真实性。本案在审理过程中，为了查明案件事实，本院于2020年6月11日依法到涉案小区的物业曲靖市盛运物业管理有限公司进行了询问，向其工作人员吴震芬出示了上述原告提举的证据4，其看后陈述如下：文津苑小区2栋1单元801室是我公司负责管理的物业，你院向我出示的三份证明中，签章为我公司的两份证明确实是我公司出具的，证明中载明的金额是该房屋所欠物业费，客观真实。现在该房屋应该没有人居住，因为我们接管之后就没有产生过水电费。我公司接手管理该小区之前是曲靖市昱弘物业管理有限公司在管理，现在这个物业公司管理哪里小区我们不清楚。经质证，原、被告对上述询问笔录均无异议。针对辩解，被告薛章涛申请证人出庭作证，证人陈述如下：1、出庭证人刘某1的证言，内容概括如下：我和薛章涛是朋友，我在曲靖从事广告行业。大约在2016年，薛章涛叫我帮他去文津苑搬东西，说他要退租，我和我同事刘某2就开着面包车去到小区。因为薛章涛没给我们房门钥匙，我们就去找物管，物管工作人员说他们也没钥匙，接着物管工作人员就给房东打了电话，房东说不能搬，最后没搬成，我们就离开了。我不知道房屋具体位置，房东是谁也不清楚。2、出庭证人刘某2的证言，内容概括如下：我和薛章涛原来是同事，大概三、四年前，薛章涛委托我和刘某1帮他去文津苑搬东西，当时他说没有房门钥匙，叫我们去问一下物管。我们向物管要钥匙，物管也没有，还问我们是干什么的，我们说明了来意，物管就打电话问了房东，之后物管就告诉我们不能进去，我和刘某1就走了。我不知道文津苑这个房屋的房东是谁，只知道是薛章涛租的，当时是我们重新租了办公地点，薛章涛要退租，所以才叫我们去搬东西。经质证，原告认为两名证人的证言与本案不具有关联性，无法证实原、被告双方是否已经解除了房屋租赁合同。被告对上述证人证言的真实性无异议，认为能够证实原、被告双方于2016年已就退租及下欠租金问题进行过协商。对原、被告双方提举的证据及本院依法调查所做的询问笔录，本院综合认证如下：1、原、被告双方对曲靖市盛运物业管理有限公司工作人员吴震芬所做的陈述均无异议，本院对该询问笔录的真实性予以确认；2、原告提交的证据1、2、3客观、真实，本院对其真实性予以确认；证据4与本院上述确认的曲靖市盛运物业管理有限公司工作人员吴震芬所做的陈述能够相互印证，共同证实涉案房屋物业情况及所欠物管费事实，予以采信；原告提交证据5欲证实被告在租赁涉案房屋期间缴纳的物管费等费用情况，虽然被告对证据5三性不予认可，但在法庭调查阶段，被告认可其租赁期间缴纳了物业费等费用与证据5载明的金额一致，故对证据5本院予以采信；3、被告申请的出庭证人的证言客观、真实，本院对其真实性予以确认。但两名证人的证言仅能证实证人刘某1、刘某2受被告所托到涉案房屋处搬东西未果的事实，无证据印证被告向原告主张过退租，故针对被告所述的证明目的，本院不予采信。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依法组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘验，并制作了现场勘验笔录，内容如下：2020年6月11日，本案承办法官及法官助理、原告施嘉祁、被告薛章涛及其代理人**均来到麒麟区2幢1单元801门口，见房门紧锁，施嘉祁叫来开锁工开锁，十分钟后，房门被打开，房屋约100余平方米，室内房屋大小共六间，屋内共有办公桌六张、凳子若干、茶几两个、饮水机两台、文件柜两组、台式电脑两部等。勘验结束后，针对上述房屋的勘验情况，本院依法对原、被告进行了询问。被告陈述涉案房屋是其装修的，但是屋内除了两部台式电脑外其余物品均不是其的。当日，被告薛章涛将两部台式电脑从涉案房屋中带走。原告补充提交了开锁费收据一张（载明金额280元），主张其请人开锁开支的费用280元应当由被告承担。针对原告提交的收据，被告对其真实性无异议，但认为此费用不应由其承担。根据庭审举证、质证及双方当事人自认，本院确认如下法律事实：被告薛章涛（乙方）欲承租原告施嘉祁（甲方）所有的位于曲靖市房屋用于办公，双方协商一致后于2013年8月30日签订《房屋租赁合同书》，约定主要内容如下：1、租赁期限自2013年9月1日至2013年8月31日，甲方应于2013年8月30日前向乙方交付房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2、房屋月租金2500元，一年总计30000元。租金五年内不变。合同五年一签，租金按年支付，于每年8月30日交付；3、租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、卫生等费用由乙方承担；4、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：①甲方交付的房屋不符合本合同的约定，只是不能实现租赁目的的。或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。②乙方未征得甲方同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的。③因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、租赁期限，非本合同规定情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同还对双方的其他权利义务等内容作了约定。上述合同签订后，原告于2013年8月31日将涉案房屋及五把钥匙交付给了被告，被告接收后对涉案房屋进行了装修用做办公场所。后被告向原告交付了一年半的房屋租金共计45000元，并交纳了2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3816元，二次加压及水池清洁费、垃圾清运费、电梯维修费共计1010元。此后未再向原告交付房租及物业费、水电费，也一直未将房屋及钥匙交还原告。另查明，涉案房屋所在小区“文津苑”的前物业公司曲靖市昱弘物业管理有限公司出具证明，载明：涉案租赁房屋2013年至2018年期间共计产生水电费1200元、2016年1月1日至2017年12月31日期间产生物业管理费4826元，至今未支付。现物业公司曲靖市盛运物业管理有限公司先后出具证明，载明：涉案租赁房屋2018年1月1日至2019年12月31日期间产生物业管理费4936元、2020年1月1日至2020年12月31日期间产生物业费2436元，至今未支付。本案在审理过程中，本院为查明案件事实，于2020年6月11日组织双方当事人到场对涉案房屋进行了现场勘验，在双方当事人见证下，由原告请人开锁打开了涉案房屋的房门，对房屋内的物品进行了清点，被告薛章涛认可屋内的两部台式电脑是其本人的物品，并于当天将两台电脑带走。当日为打开涉案房屋门锁，原告开支开锁费280元。本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违法法律及行政法规的规定，属有效合同，原、被告双方应当按照合同约定严格履行合同义务。本案的争议焦点之一为涉案《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为一年还是五年？针对租赁期限，涉案租赁合同中载明“租赁期自2013年9月1日至2013年8月31日”。对此，原告认为系笔误，实际租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，被告辩解此系对租赁期限约定不明，应当视为不定期租赁。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定”，本案中，涉案租赁合同载明的租赁期限届满之日早于起租日，确属约定不明，但根据合同条款中关于“租金五年内不变”、“本合同五年一签”的约定，可以确定涉案租赁合同对租赁期限的约定应为五年，即自2013年9月1日至2018年8月31日。本案的争议焦点之二为原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》的诉请是否成立？根据本院查明的事实可知，涉案租赁合同签订后，原告将涉案房屋及五把钥匙交付给了被告，履行了合同义务。被告辩解其在2016年8月联系原告要求退租，但其未提交证据证实，亦未提交证据证实租赁期限届满后向原告主张过退租或返还房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案租赁合同自约定租期届满之日起（即2018年9月1日）已成为不定期租赁。原告在合理期限内通知被告后，可以随时解除合同。且被告租赁涉案房屋至今，仅交付了一年半的房租及部分物业管理费、水电费，迟延履行主要债务致使合同目的不能实现。综上，原告主张解除案涉《房屋租赁合同书》的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案房屋房门已于2020年6月11日在本院组织下、双方当事人见证下打开，被告已将其遗留在房屋内的物品取走，房屋已实际交还给了原告，原告主张返还房屋的诉请已无实际意义，故针对该项诉请，本院不予支持。本案的争议焦点之三为原告主张由被告支付截止2020年5月1日的房租157500元，及自2020年5月2日起至被告搬离房屋时止由被告按每月2500元的标准支付租金的诉请是否成立？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，涉案租赁合同因租赁期限届满被告未退租而成为不定期租赁合同，现该合同已经本院依法解除，至2020年6月11日，被告一直未将涉案房屋返还给原告，故被告应当按照租赁合同的约定，计算自2013年9月1日至2020年6月11日止（租期6年9个月零10日）期间的租金，扣除已付租金45000元后，将下欠租金支付给原告。综上，租期内应付租金为203330元（81个月×2500元/月+10天×2500元/月÷30天），扣除被告已经支付的租金45000元，截止2020年6月11日，被告尚欠原告租金158330元（203330元-45000元）。此欠付租金应当由被告予以支付。被告提出原告诉请租金的诉讼时效已经过的辩解意见不能成立。本案的争议焦点之四为原告主张由被告支付其违约金45000元的诉请是否成立？被告未按约支付租金确属违约，案涉租赁合同也确实约定了违约责任及违约金，但并未就被告逾期交付租金的情形约定违约金，故原告主张由被告支付违约金的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。本案的争议焦点之五为原告主张由被告支付水电费、物业管理费、开锁费280元的诉请是否成立？《房屋租赁合同书》约定，租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、卫生等费用由被告承担，故原告主张由被告支付租期内的水电费及物业管理费用的诉请成立。涉案房屋自2013年至2017年12月31日期间欠付水电费、物业费共计6026元，自2018年1月1日至2019年12月31日期间欠付物业费4936元，共计10962元理应由被告承担。关于2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2436元是否应当由被告承担，本院认为，涉案房屋大门已在原、被告双方的见证下于2020年6月11日打开，双方对物品进行了清点交接，被告也将其遗留在屋内的物品带走，涉案房屋实际已于此日交还给了原告，故2020年期间的物业管理费被告仅应支付一半即1218元（2436元/年÷2）。原告要求支付2020年的物业管理费1015元系对自己权利的处分，本院不持异议。综上，被告应支付的物业费、水电费为11977元（6026元+4936元+1015元）。被告至2020年6月11日未将涉案房屋交还给原告，且自认将涉案房屋钥匙丢失，故原告开支的开锁费280元应当由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告施嘉祁与被告薛章涛于2013年8月30日签订的《房屋租赁合同书》。二、由被告薛章涛于本判决生效后三十日内一次性支付原告施嘉祁房屋租金158330元，水电、物业管理费11977元，开锁费280元，以上共计170587元。三、驳回原告施嘉祁的其余诉讼请求。案件受理费4517.2元（原告已预交），由被告薛章涛承担3600元，由原告施嘉祁承担917.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘春宏人民陪审员  陈茜娟人民陪审员  周金祥二〇二〇年六月二十四日书 记 员  朱 颖