辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2835号上诉人（一审原告、反诉被告）：张楠，男，1962年4月27日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：李琳（系张楠之妻），女，1975年6月19日生，汉族，住大连市金州区。被上诉人（一审被告、反诉原告）：翟智华，女，1982年8月22日出生，蒙古族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：贾承泉，辽宁金普律师事务所律师。上诉人张楠因与被上诉人翟智华房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张楠上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判案涉合同为有效合同；二、撤销一审判决第二项，改判被上诉人按照合同约定，缴清第一年房租尾款2万元；三、撤销一审判决第三项；四、被上诉人承担本案诉讼费。主要事实与理由：一、一审法院认定案涉合同无效，违背合同法第十三章租赁合同相关条款的规定。案涉合同虽既有租赁还有承包名称，但根据案涉合同的实质和内容，就是一个房屋租赁合同外加上诉人无任何收费白送给、或称被上诉人白捡个幼儿园的经营、收益，但上诉人方仍参与其日常活动中。一个合同到底是什么性质不是取决于它的名字，而是取决于实际的权利、义务、约定，即合同的实质内容决定了它的性质，如果叫承包合同，但内容上都是在约定租赁和租赁关系的权利义务，则实质上为租赁合同。二、一审法院认为，上诉人提供教育资质给被上诉人使用，且学校、幼儿园的日常教学、管理均由被上诉人负责，这是与事实及上诉人在一审时提交给法庭的证据不相符。三、至今案涉房屋仍由被上诉人占有、控制，一审法院判定上诉人返还被上诉人押金20,000元于法无据，押金退回、案涉房子、幼儿园也应判决退回。一审法院偏袒被上诉人倒可见一斑。四、一审法院未组成合议庭审判本案，审判程序违法。翟志华辩称，不同意上诉人上诉请求。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁及承包经营合同，其目的就是要租赁使用上诉人的办学场地及执照等，这一点在合同的第一条，第三条第四项，第四条第一项、第五项第七项，第七条第一项均有表述，可以看出合同当中反复强调的是证照及学校印章的使用情况，充分说明上诉人与被上诉人双方出借出租办学场地及执照等这样一个合同目的。2、被上诉人提出解除合同，是在收到了金州区教委查处违法出租办学场地及证照通知之后，提出了要解除这个合同，并不是被上诉人主观上要违反租赁合同，双方合同违法性在签订当时是没有认识到这一点，但经教育部门通知后认识到违法性，便立即通知上诉人方解除合同。3、上诉人在上诉状当中以及刚才的陈述当中多次讲到他们一直在行使张楠英语学校以及幼儿园的相关的权利。但是这个可以明显的看到一直是在配合被上诉人方的租赁行为以及使用该学校相关证照的这种行为，恰恰说明了合同的目的就是为了出借出租场地及证照的这个目的，因此是违反了相关的法律及行政法规的规定，一审判决解除合同确认违法是正确的。张楠向一审法院起诉请求：1、按照双方于2018年4月28日签署的合同第三项第2条约定，交付第一年即2018年房租尾款2万元。2、诉讼费由被告承担。翟智华向一审法院反讼请求：1.确认原、被告双方于2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》及2018年5月15日签订的《二楼南教室承租合同》无效；2.要求反诉被告返还押金、租赁费用14万元；3.要求反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月18日，原告张楠（甲方）与被告翟智华（乙方）原告张楠（甲方）签订《房屋租赁及承包经营合同》，内容为甲方出租给乙方的房屋位于大连市金州区房屋，产权证号为2001002576号，2001002578号以及第三层楼其他建筑和室内外设施，乙方已对甲方所要出租的房屋结构及正在经营的幼儿园、学校了解，愿意承租并继续经营幼儿园、电脑外语培训学校。期限五年，自2018年5月1日至2023年4月30日止。租赁费及支付方式：第一年租金12万元，第二至第四年租金16万元，第五年租金18万元。第一年收取押金2万元合同到期解除后，甲方一次性返给乙方。租金交付方式：第一年一次性交12万元，其中2万为押金，第一年剩余房租2万在2018年12月31日前交。第二年至第五年的房租半年一交。另约定租赁期间乙方无偿使用甲方的大连市金州区金华幼儿园、大连市金州张楠外语培训学校营业执照。甲方提供的两个执照和两个房证真实有效可用，未作抵押和其他用途否则承担违约责任，甲方承担违约金20万元。在合同期内，乙方对承租的房屋，两个执照拥有合法的使用权，乙方应遵照国家法规依法经营，如因乙方使用不当，给房屋或他人造成一切损失由乙方负责赔偿。合同期内，乙方负责幼儿园、培训学校日常工作、相关领导单位营业执照、证件的年检、报送材料等工作，甲方对上述工作有协助义务。甲方对外出租一楼二楼时，只有学校执照可以共享。租户不能开设幼儿园，幼儿园执照只有乙方单独拥有使用权。合同解除与违约责任：乙方有如下情形之一，甲方有权提前终止合同，押金和当年房租不予返还，并收回房屋，乙方承担违约金20万元。（1）乙方拖欠租金超过三十天的（2）因乙方过错导致幼儿园执照或学校执照被吊销、废止。租赁期内，若乙方提前退租，易付房租及当年房租不予返还。并赔偿甲方十五万元作为违约金。合同生效及纠纷处理：本合同自双方签字盖章后生效，甲方移交张楠外语培训学校、金华幼儿园相关证件、法人印章、一枚，办公印章两枚，财务印章两枚。合同签订当日，原告将房屋及印章等交付给被告使用。被告交给原告租金10万元，押金2万元，第一年余下租金2万被告未按约定时间交付给原告。2018年12月30日，被告通知原告解除租赁合同。2019年1月20日，被告通知原告进行房屋交接。一审法院认为，张楠外语学校及幼儿园均属民办学校及幼儿园。国家依法保护民办教育机构的教育自主权，民办教育机构应遵守国家的法律法规，贯彻国家的教育方针，保证教学质量，从原、被告双方所签订合同的内容和合同实际履行情况看，本案原告提供教育资质给承租人使用的行为，而且学校、幼儿园的日常教学、管理均由承租方负责，显然不是民办学校办学自主权的体现，而与教育法的精神相悖，出借、出租办学许可证及营业执照均是违法行为。原、被告双方所签订的《房屋租赁及承包经营合同》应认定无效。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还。在审理中，一审法院已向原告释明是否变更诉讼请求，要求被告给付房屋使用费。原告明确表示不予变更，因此，原告主张给付尚欠租金2万元，于法无据，一审法院不予支持。反诉原告要求确认合同无效，返还房屋使用费14万元及押金2万元。虽然已确认合同无效，但反诉原告已实际使用房屋，反诉原告应参照合同约定租金价格给付使用费，反诉原告要求返还房屋使用费10万元没有法律依据，一审法院不予支持。反诉原告要求返还押金2万元，一审法院予以支持。反诉原告要求确认2018年5月5日签订的《二楼南教室租赁合同》无效，返还租金2万元。反诉原告主张的事实与本诉非同一法律事实，一审法院不予一并处理，反诉原告可另行起诉。反诉被告提交的2018民办教育机构年度办学情况报告书、《审计报告》、《卫生监督意见书》等证据均不足以证明反诉被告未出租办学许可证、营业执照的行为，反诉被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决:一、原告张楠与被告翟智华2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》无效。二、驳回原告张楠的诉讼请求。三、反诉被告张楠于判决生效后十日内返还给反诉原告翟智华押金20000元。四、驳回反诉原告翟智华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元（原告张楠预交150元，反诉原告翟智华预交3100元），由原告张楠（反诉被告）承担负担593元，由被告翟智华（反诉原告）负担2657元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1、照片17张和一份微信记录，拟证明被上诉人自己挂牌子叫羽佳培训中心，上诉人执照对被上诉人是无效的，超出了上诉人的办学内容。证据2、2019年学校年检财务审计，拟证明2019年的年检也是上诉人做的。证据3、被上诉人在2018年5月3日写的上诉人转给被上诉人的幼儿园孩子的托费押金，拟证明上诉人把已经收取的托费及押金均给了被上诉人。证据4、微信两页，拟证明要求法定代表人参加的会议被上诉人也通知上诉人参加，上诉人也去了。证据5、微信两页及被上诉人报给金州区教育部门的表格，拟证明2018年年末上报教育行政部门政府有关的教师资质幼儿数量被上诉人承包干，被上诉人应该报，有上诉人和李琳的名字，上诉人仍然是任园长。证据6、微信两页，拟证明上诉人向被上诉人催过交房租的事实。被上诉人质证认为，证据1真实性无法核实，但照片中可见仍然有上诉人的金华幼儿园的名称混同在一起；证据2与本案无关；证据3恰恰说明被上诉人继续沿用金华幼儿园的相关手续，没有单独做其他经营；证据4、5说明上诉人配合被上诉人使用相关证照；证据6可看出被上诉人明确告诉上诉人可以走法律程序。本院经审查认为，证据1双方牌子挂在一起，无法证明待证事项，不予采信；证据2、3与本案无关，不予采信；证据4、5予以采信，可证明上诉人配合被上诉人使用相关证照；证据6与本案处理结果无直接关联性，不予采信。本院对一审查明事实中除“2018年12月30日，被告通知原告解除租赁合同”以外的内容予以确认。本院认为，国家依法保护民办教育机构的教育自主权，民办教育机构应遵守国家的法律法规，贯彻国家的教育方针，保证教学质量。本案中上诉人向被上诉人出借办学许可证及营业执照的行为，均是违法行为。双方所签订的《房屋租赁及承包经营合同》中有关出借幼儿园、培训学校营业执照的内容应认定无效。该合同中关于房屋租赁的内容，因未违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效。一审认定案涉《房屋租赁及承包经营合同》全部无效，适用法律不当，本院予以纠正。本案中上诉人诉请被上诉给付第一年租金尾款2万元，被上诉人虽于2019年1月20日通知上诉人进行房屋交接，但被上诉人并未举证证明其已在第一年租期内搬离案涉房屋，故被上诉人应向上诉人支付该笔租金尾款2万元。关于被上诉人请求上诉人返还押金、租赁费用14万元的反诉请求，被上诉人已经实际使用房屋，已付租金12万元不应予以返还；关于押金，双方在合同中约定被上诉人拖欠租金超过30天，押金不予返还，本案中，第一年租期内的房屋租赁尾款被上诉人至今未付，故被上诉人诉请返还2万元押金不符合合同约定，不应得到支持。综上所述，上诉人张楠的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民办教育促进法》第六十二条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初2651号民事判决；二、上诉人张楠与被上诉人翟智华于2018年4月18日签订的《房屋租赁及承包经营合同》中关于出借大连市金州区金华幼儿园、大连市金州张楠电脑外语培训学校营业执照、证件的相关内容无效；三、被上诉人翟智华于本判决生效后十日内给付上诉人张楠第一年租期内（即2018年5月1日-2019年4月30日）房租尾款2万元；四、驳回被上诉人翟智华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3250元（原审原告已预交150元，原审被告已预交3100元），由原审被告（反诉原告）翟智华负担；二审案件受理费6500元（上诉人已预付），由被上诉人翟智华负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年六月一日书记员 任建芳