贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初5521号原告：陈鹏，男，1967年3月26日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。原告：杨文香，女，1968年1月8日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。二原告委托诉讼代理人：刘映雪，女，贵州电网有限责任公司凯里供电局公司律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司经理助理。第三人：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女，凯里市恒丰物业服务有限责任公司职员。原告陈鹏、杨文香与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）、第三人凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告陈鹏、杨文香的委托诉讼代理人刘映雪、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、第三人恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鹏、杨文香向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款无效；2.判决被告退还原告天然气开户费2,400元、供电开户费520元、电视开户费265元，共计3,185元；3.判决被告按中国人民银行同期同类存款利率向原告支付2014年7月24日至2020年4月23日资金占用期间利息732.99元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告恒丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第四项第2款的第5项、附件十二《补充协议》第一条第2款、《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款无效。事实及理由：2011年12月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买了凯里金泉国际新城第1栋3单元902号房并支付了购房款。2014年7月24日，原告按照被告的要求到第三人处接房时，第三人代被告向原告另行收取了供电开户费520元、电视开户费265元、天然气开户费2,400元，共计3,185元。根据国家的相关规定，三通费用属于商品房的建设成本，应当包含在商品房总价格中。本案中，被告向原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议均为预先拟定且在订立合同时未与原告协商的格式合同，《商品房买卖合同》第十四条第四项第2款的第5项、附件十二《补充协议》第一条第2款、《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款约定的三通费用由原告自行承担与《商品房买卖合同》第七条的规定自相矛盾，并且擅自免除其自身责任、加重对方责任，没有采取合理的方式提请原告注意并加以说明，违反了合同法第39条的规定，根据合同法第40条的规定，请求法院依法认定该条款无效。根据合同法第58条、民法总则第162条的规定，请求法院依法判决被告返还原告交纳的三通费用并向原告支付资金占用期间的利息。恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天然气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收。4、《贵州省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）明确规定了有线电视初装费（工本费及安装工料费）由用户交纳，被告根据通知规定及补充协议约定一次性代收代付该费用。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。在案涉房屋交房时，供水专业经营单位已为原告办理了开户及安装手续，原告也实际进行了使用，该开户费也未包含在合同约定的房价中。被告开发的案涉小区系于2004年获得立项批复并投入建设的，故而不属于新建商品房项目之范畴。7、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，被告恒丰房地产公司是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后代收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。8、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司述称，其意见与被告恒丰房地产公司的答辩意见一致。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。该条例虽不属于法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”所保护法益价值取向一致。二原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》第十四条第四项第2款的第5项、附件十二《补充协议》第一条第2款、《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。虽双方在《商品房买卖合同》及补充协议中用格式条款将已包含在商品房价款中的水、电、天然气、有线电视等的开户费用约定由买受人承担，但该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，依法应当属于无效条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告恒丰房地产公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还，故二原告要求被告恒丰房地产公司退还供电开户费520元、有线电视开户费265元、天然气开户费2,400元，合计3,185元，本院应予以支持。庭审中，被告恒丰房地产公司认可上述费用系其委托恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产公司负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产公司予以退还二原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给二原告造成一定的经济损失，故二原告要求按照中国人民银行同期同类存款利率为标准支付利息从资金收取之日即2014年7月24日起计算至2020年4月23日止，本院予以支持。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩二原告退还开户费用主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈鹏、杨文香与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十四条第四项第2款的第5项、附件十二《补充协议》第一条第2款、《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告陈鹏、杨文香供电开户费520元、有线电视开户费265元、燃气管道开通费2,400元，共计3,185元，并以3,185元为基数从2014年7月24日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至2020年4月23日止。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年六月八日法官助理黄惠珍书记员李佳学