陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终2918号     上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西博祥置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。    法定代表人：肖星,该公司总经理。委托诉讼代理人：李丽，女，1981年9月13日出生，汉族，陕西博祥置业有限公司法务经理，住西安市雁塔区龙记观澜山。被上诉人（原审原告、反诉被告)：黄峰，男，1979年7月19日出生，壮族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：胡迪，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琳琅，陕西奉长律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陕西恩佐网络服务有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：黄峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡迪，陕西奉长律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琳琅，陕西奉长律师事务所实习律师。上诉人陕西博祥置业有限公司(以下简称博祥公司) 因与被上诉人黄峰、陕西恩佐网络服务有限公司(以下简称恩佐公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。博祥公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或改判驳回黄峰、恩佐公司的诉讼请求。2上诉费用由黄峰、恩佐公司承担。事实和理由：一、一审法院查明基本事实不清，证据不足。黄峰、恩佐公司不享有合同单方解除权，且博祥公司已经履行了合同的主要义务，其单方通知解除不具备法律效力。一审法院判决合同解除时间模糊且与租金支付期间存在逻辑矛盾。博祥公司不同意解除合同，即使一审法院判决解除合同，也应自庭审或判决之曰解除合同，即租金应支付至合同解除之日。因黄峰、恩佐公司一直实际占用租赁房屋，并未腾退房屋，故黄峰、恩佐公司至少应当支付2019年4月1日至庭审或判决之日间的房屋使用租金。一审法院忽视黄峰、恩佐公司并未腾退房屋且实际占用房屋，致博祥公司产生房租损失的事实，径直驳回博祥公司的全部反诉请求，属于基本事实认定错误。合同中并未约定上述人的提供相关资料的相关合同义务，而一审法院确认定博祥公司未提供“相关资料”对于合同不能履行存在过错，属基本事实认定错误。《房屋租赁合同》第八条8.1第二款及8.2.2条均明确约定：黄峰、恩佐公司的生产经营活动需满足消防、环保等行政部门的监督检查，检查中所存在的问题及一切后果，由黄峰、恩佐公司自行承担后果。且合同第八条8.1已明确约定黄峰、恩佐公司应当在营业期间自行取得所有必要的证照，现黄峰、恩佐公司无法取得相应证照而无法开业，系典型的商业法律风险，与博祥公司无关，博祥公司不应为黄峰、恩佐公司的商业风险及合伙内部纠纷买单。本案所涉合同中，并未约定上述人的提供资料的相关合同义务，而一审法院确认定博祥公司未提供“相关资料”对于合同不能履行存在过错，对于此“相关资料”黄峰、恩佐公司不清楚，判决也未进行明确说明，则必然无法提供。该部责任认定不但未划分过错大小，也无相应事实及证据支撑，基本事实认定错误。涉案租赁房屋内剩余的装修残值金额认定证据不足。租赁房屋的装修费用及空调装修造价黄峰、恩佐公司并未提供对应合法的支付发票及凭证，也未经合法机构进行造价鉴定，且黄峰、恩佐公司已经对其费用提出了异议，不认可其主张的价格，一审法院仍依据黄峰、恩佐公司单方提供的证据认定装修费用及空调装修造价分别为331975元及84000元，也未委托向相关机构评估造价。一审判决中认定装修及附属物残值的证据不足，程序违法，价值过高。即使合同对装修残值处理没有约定，涉案租赁房屋内剩余的装修残值损失也应在经过合法的计算或评估后，由博祥公司与黄峰、恩佐公司根据各自的过错承担相应的责任，而不应由博祥公司一人承担。退一步讲，即使因为双方原因导致合同解除，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。那么依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，涉案租赁房屋内剩余的装修残值损失在经过合法的计算或评估后，也应当由博祥公司与黄峰、恩佐公司根据各自的过错承担相应的责任，而不是由博祥公司全部承担。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。根据西公消新消验宇【2017】第0016号《建设工程消防验收意见书》明确记载，本案涉及的商铺工程消防验收复验合格，该工程裙房商业尚未装修，如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法另行申报消防设计审核（备案）及竣工验收（备案），属于公众聚集场所的，投入、营业前应依法申请消防安全检查。黄峰、恩佐公司应当在装修施工之前向公安机关消防机构申请消防设计审核，审核通过后再开始装修施工，根据《商铺租赁合同》7.1.3约定，在装修过程中，乙方须遵守国家和西安市有关建设、装饰、消防等方面的法律、法规、规定，8.1条，乙方在租赁标的内开展经营业务应从政府有关部门取得所有必要的执照、批文或许可证等，如乙方违反本条约定给甲方造成损失的均由乙方承担，甲方有权在履约保证金中扣除。博祥公司在合同签订后履行了全部义务，但黄峰、恩佐公司违反消防法和合同约定，在其装修之前未向消防部门报建、审核、备案装修设计图纸，擅自装修，装修完毕后导致被政府部门以违法建筑要求强行拆除，应当自行承担损失并且应当支付占用商铺期间的租金。黄峰、恩佐公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一、博祥公司作为出租人，在明知承租人对租赁房屋有特殊要求的情况下，未能提供符合租赁用途的房屋，黄峰、佐恩公司多次要求其解决“第二个”安全出口问题，博祥公司一直拖延不予办理，提供的租赁房屋不满足约定租赁用途，其行为已构成严重违约。现黄峰、佐恩公司签订合同的目的不能实现，黄峰、佐恩公司享有单方解除权，案涉合同自解除通知送达之日解除。黄峰与博祥公司签订的《商铺租赁合同》第1.1条和第2.1条明确约定了标的物的租赁用途为经营网咖，且黄峰于合同签订前已经明确告知博祥公司，按照住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局于2015年5月1日颁布实施的GB50016-2014《建筑设计防火规范》（2018年版）第5.5.8条规定，网咖属于公众聚集和人员密集型场所，所承租商铺不得少于两个安全出口通道，且直通室外的安全出口不得少于一个。一审阶段博祥公司也认可签订合同前即知晓黄峰、佐恩公司的上述要求，博祥公司作为出租人，有义务向承租人提供符合约定用途的房屋，但博祥公司在签订合同时却未能向黄峰、佐恩公司提供符合经营网咖要求的房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》四十条规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。博祥公司作为案涉房屋的业主，房屋改建扩建应当由其向相关部门申请，黄峰、佐恩公司作为承租人根本没有就他人享有所有权的不动产申请规划报建的资格。签订合同时，博祥公司向黄峰、佐恩公司提供了附在合同内由中陕西北工程设计院绘制的图号为10107-1J2-7的平面图，误导黄峰、佐恩公司认为其提供的图纸是经规划审批通过的图纸。黄峰、佐恩公司按照博祥公司指示修建外挂楼梯却被行政执法部门认定为违建并予以拆除，黄峰、佐恩公司多次要求博祥公司处理该事宜，博祥公司一直拖延不予办理。根据西公消新消验字[2017]第0016号《建设工程消防验收意见书》中西安市公安消防支队新城区XX大队出具的意见：“该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我XX大队申报建筑工程消防设计审核和消防验收。”博祥公司不能提供外挂楼梯的规划许可材料，导致扩建、改建项目无法向消防XX大队进行申报审核并验收。截止黄峰、佐恩公司起诉之日博祥公司也未能提供案涉房屋扩建楼梯申报审核并经验收合格的相关资料。博祥公司在签订合同时未能提供符合租赁用途的房屋，事后也未能及时报建规划审核，导致租赁物在租赁期间不能满足租赁用途，其行为已构成严重违约。综上，因博祥公司违约导致黄峰、佐恩公司签订合同目的不能实现，依《合同法》第94条第（四）款之规定，黄峰、佐恩公司享有法定解除权。依《合同法》第96条第1款之规定，依照合同法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。黄峰、佐恩公司于2019年3月22日向博祥公司送达《解除合同通知函》，博祥公司在一审过程中也承认收到该通知函。据此，《商铺租赁合同》于博祥公司收到解除通知函之日即已解除。二、博祥公司作为出租方，隐瞒房屋真实规划情况，提供未经规划审批的图纸授意黄峰、佐恩公司修建外挂安全出口，黄峰、佐恩公司修建楼梯、装修房屋、购买设备准备投入经营整个过程中，博祥公司从未告知黄峰、佐恩公司外挂楼梯未取得规划许可，对于给黄峰、佐恩公司造成的损失，博祥公司负有不可推卸的责任。博祥公司作为业主，对房屋的真实规划情况了然于胸，在明知黄峰、佐恩公司租赁房屋的用途及要求的情况下，向黄峰、佐恩公司提供未经规划审批的图纸授意黄峰、佐恩公司垫资修建外挂楼梯，黄峰、佐恩公司修建楼梯、装修房屋、购买设备准备投入经营近半年期间，博祥公司从未告知黄峰、佐恩公司外挂楼梯未取得规划许可，黄峰、佐恩公司签订合同后即着手准备开办网吧的相关事宜，投入资金100多万元，准备投入经营时却因楼梯被认定为违建无法通过消防认证而不能投入正常经营，对于给黄峰、佐恩公司造成的损失，博祥公司负有不可推卸的责任。博祥公司作为违约方应当承担损失赔偿责任。三、在合同已实际不能履行的情况下，双方本应积极沟通及时止损，博祥公司不及时止损，却极尽拖延诉讼之可能，违背诚实信用原则。在合同目的显然已不能实现的情况下，黄峰、佐恩公司向博祥公司发出解除合同通知，博祥公司不积极及时止损，反而一再催收所谓的租金，由此造成的损失系博祥公司自身原因造成，对此黄峰、佐恩公司并无过错，不应承担责任。黄峰、佐恩公司投入大量资金和人力，最终却未能使网咖投入经营，博祥公司收取了黄峰、佐恩公司134750元租金及22458元履约保证金，以“商业风险”推脱责任让黄峰、佐恩公司承担所有损失不公平。黄峰、佐恩公司多次去函向博祥公司沟通解决问题，博祥公司一直拖延，违背诚实信用原则。黄峰、恩佐公司向一审法院起诉请求：1.解除黄峰、恩佐公司、博祥公司2018年6月21日签订的《商铺租赁合同》；2、博祥公司支付黄峰、恩佐公司的经济损失1335616元；3、依法判令博祥公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月21日，黄峰与博祥公司签订《商铺租赁合同》，合同的主要内容为，甲方(出租方)为博祥公司,乙方(承租方)为黄峰;甲方同意将位于西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺租赁给乙方作为经营网咖的场所使用,建筑面积561.46平方米;甲方收到乙方全额首期租金及履约保证金后15个工作日将房屋交付乙方,在本合同签订前,乙方已前往出租房屋现场查看,乙方同意以房屋的毛坯现状作为交付标准; 房屋租赁期限5年,自2018年10月1日起至2023年9月30日止;租金标准,2018年10月1日至2019年9月30日每年每月每平方米为人民币40元, 2019年10月1日至2020年9月30日每年每月每平方米为人民币40元等,每六个月为一个租金交付季,乙方应于本合同签订后10个工作日按本合同约定租金标准付清首期租金134750元和履约保证金22458元；乙方对租赁标的物进行装修时,须经甲方及甲方委托的管理公司同意;合同终止或解除后,乙方应收回所有一切经营设备、标示、带标示的物品等。同时双方签订补充协议，装修期限为3个月，即从2018年7月1日至2018年9月30日止，免除乙方应付的租金。在合同附带的出租房屋图纸中，博祥公司绘制了可以加盖第二个楼梯的位置。2018年6月28日，黄峰向博祥公司指定的银行账户汇款22458元，交纳了履约保证金；同年7月24日黄峰交纳了第一期房屋租金134750元。2018年7月2日，恩佐公司在西安市工商局办理了营业执照，黄峰为法定代表人。2018 年7月15日，恩佐公司与时某某签订装饰工程施工合同，对西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺进行内部装修，工期60天，2018年7月20日开工，9月20日竣工，合同总造价331975元。2018年7月23日，恩佐公司与陕西致晟环境工程有限公司签订设备销售及安装工程合同，在商铺中安装中央空调设备、中央新风设备，工程总造价84000元。2018年8月开始，恩佐公司购买了办公桌、电脑等经营网吧的必要设备。2019年3月恩佐公司在博祥公司建议加盖第二个楼梯的位置上新建的楼梯被行政机关责令拆除。2019年3月22日黄峰、恩佐公司向博祥公司发出解除合同通知函，要求解除合同并赔偿损失。2019年3月26日、4月27日，博祥公司发出催款函要求黄峰交纳第二期房屋租金。一审法院认为，黄峰与博祥公司签订《商铺租赁合同》及补充协议是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。黄峰承租本案涉诉商铺是为了开设网咖，其已注册登记成立恩佐公司，根据国家相关行业规定，网咖属于公众聚集和人员密集型场所，需要建紧急疏散楼梯，黄峰承租的西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号只有一个出入口，不符合开设网咖的条件，故本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》及补充协议，合同目的无法实现，黄峰、恩佐公司已于2019年3月22日向博祥公司发出解除合同通知函，现黄峰要求解除与博祥公司签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，依法予以准许。签订合同时，双方当事人均明知涉诉商铺只有一个出入口，故黄峰和恩佐公司主张博祥公司提供虚假信息与事实不符，一审法院不予采信。博祥公司虽在其提供的商铺平面图中标注了可以搭建楼梯的位置，但其作为业主没有为黄峰提供搭建该楼梯提供必要的相关资料，导致双方合同目的无法实现。综上，黄峰和博祥公司对于合同目的不能实现均有过错，均应当承担相应责任。考虑黄峰和恩佐公司已经将涉诉商铺进行装修，为了尽量减少解除合同给双方当事人造成不必要的损失，结合本案的实际情况，黄峰向博祥公司交纳的房屋保证金22458元，恩佐公司装修商铺的费用331975元、及为商铺安装中央空调设备和中央新风设备的工程总造价84000元，由博祥公司承担。至于黄峰和博祥公司的其他损失，是其应当自行承担的商业风险。博祥公司提出的反诉请求没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百三十一条的规定，判决：一、解除黄峰和陕西博祥置业有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、陕西博祥置业有限公司在本判决生效后十日内退还黄峰房屋保证金22458元。三、陕西博祥置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿陕西恩佐网络服务有限公司装修费、空调设备费共计415975元；同时黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司将西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺腾交给陕西博祥置业有限公司，不得损坏现有设施。四、驳回黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司其余的诉讼请求。五、驳回陕西博祥置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17316 元，由黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司承担8658元，由陕西博祥置业有限公司承担8658元；反诉费3015元由陕西博祥置业有限公司承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，黄峰与博祥公司签订《商铺租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给黄峰作为经营网咖的场所使用，根据国家相关行业规定，网咖属于公众聚集和人员密集型场所，需要建紧急疏散楼梯，一审法院认定黄峰承租的西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号只有一个出入口，不符合开设网咖的条件，博祥公司虽在其提供的商铺平面图中标注了可以搭建楼梯的位置，但其作为业主没有为黄峰提供搭建该楼梯提供必要的相关资料，导致双方合同目的无法实现，对黄峰要求解除与博祥公司签订的《商铺租赁合同》的诉请予以准许，并无不当。一审法院查明，签订合同时，双方当事人均明知涉诉商铺只有一个出入口，故黄峰和恩佐公司主张博祥公司提供虚假信息与事实不符，一审法院不予采信，亦无不当。博祥公司虽在其提供的商铺平面图中标注了可以搭建楼梯的位置，但其作为业主没有为黄峰提供搭建该楼梯提供必要的相关资料，导致双方合同目的无法实现，黄峰和博祥公司对于合同目的不能实现均有过错，均应当承担相应责任。一审法院考虑黄峰和恩佐公司已经将涉诉商铺进行装修，为了减少解除合同给双方当事人造成不必要的损失，判令博祥公司返还黄峰房屋保证金，支付恩佐公司装修商铺的费用以及为商铺安装中央空调设备和中央新风设备的工程造价，并无不当，唯考虑到黄峰、恩佐公司对于案涉房屋无法按照合同约定用途使用亦存在过错，案涉房屋虽未实际使用，但相关装修、设备亦存在折旧等因素，故对于黄峰、恩佐公司装修商铺的费用331975元以及为商铺安装中央空调设备和中央新风设备的工程造价84000元，由博祥公司承担总费用的80%为宜。对于黄峰和博祥公司的其他损失，一审法院认定属于其应当自行承担的商业风险，对博祥公司提出的反诉请求不予支持，并无不当。据此，一审判决第一项、第二项、第四项、第五项应予维持，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3915号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3915号民事判决第三项为：陕西博祥置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿陕西恩佐网络服务有限公司装修费、空调设备费共计332780元；同时黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司将西安市新城区XX路XX号XX栋XX层XX号商铺腾交给陕西博祥置业有限公司，不得损坏现有设施。一审案件受理费17316 元，由黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司负担8658元，由陕西博祥置业有限公司负担8658元；反诉费3015元由陕西博祥置业有限公司负担。二审案件受理费11337元，陕西博祥置业有限公司已预交，由陕西博祥置业有限公司负担9070元，由黄峰和陕西恩佐网络服务有限公司负担2267元。上述款项相抵后，陕西博祥置业有限公司应于本判决执行时直接给付黄峰6391元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年五月二十八日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1