广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2433号上诉人（原审原告）：袁锦煌，男，1984年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师所事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万盛物业管理有限公司，住所地广州市番禺区某某105国道大石段561号自编办公楼2-11号。法定代表人：邱建华，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：广州番禺粤台机电有限公司，住所地广州市番禺区某某105国道大石段561号。法定代表人：杨瑞明，职务：总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺区人民政府大石街道办事处，住所地广东省广州市番禺区大石朝阳西路51号。法定代表人：罗健雄，职务：主任。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习律师。上诉人袁锦煌因与被上诉人广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）、广州番禺粤台机电有限公司（以下简称粤台公司）、原审第三人广州市番禺区人民政府大石街道办事处（以下简称大石街道办）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人袁锦煌上诉请求：1.撤销一审判决，改判万盛公司、粤台公司、大石街道办将属于袁锦煌的商铺装修补偿费714552.5元、经营损失834933元一次性支付给袁锦煌；2.万盛公司、粤台公司、大石街道办事承担全部诉讼费用及保全费。事实和理由：一、案涉房屋的征收补偿款虽是对案涉物业所有权人发放，但该补偿款实际包含了袁锦煌应得的征收补偿利益。征收补偿款并非只是对产权人的补偿，还包括了租赁场地实际经营者即袁锦煌的利益。根据本案证据《国有土地征收补偿协议》及附件、大石街道办出具的《情况说明》等证据，大石街道办已支付给粤台公司的征收款项及尚未支付的部分，实际包含被征收场地所有租户对案涉场地出资形成的装修补偿款以及案涉物业对应的经济损失等应得的征收补偿利益。二、一审遗漏重要事实，万盛公司、粤台公司提供的虚假合同做损失评估是扩大自身损失，企图侵吞属于袁锦煌的经营损失的行为。因万盛公司、粤台公司使用虚假租赁合同获取评估报告，导致计算出袁锦煌的经济损失极低，与实际情况相差甚远，评估结果严重损害了袁锦煌的利益。三、一审适用法律错误，袁锦煌主张万盛公司、粤台公司和大石街道办支付装修补偿费、广告牌补偿费、经营损失费有事实和法律依据。万盛公司和粤台公司在案涉物业拆迁过程中的经营损失仅仅是租金损失，案涉物业上的实际经营、进行物业装修均是袁锦煌的行为，故万盛公司和粤台公司获得的经营补偿超过租金的部分、装修补偿等，属于袁锦煌因政府拆迁行为导致损失，袁锦煌可以依据租赁合同主张。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审支持袁锦煌的上诉请求。粤台公司辩称：粤台公司与袁锦煌之间不存在合同关系及其他形式上的法律关系，袁锦煌直接向粤台公司主张权利没有事实和法律依据，请求二审驳回袁锦煌的上诉请求，维持一审判决。万盛公司辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一、万盛公司与袁锦煌的租赁合同中约定合同期满后，袁锦煌可以搬走可移动财物，其余装饰装修属于粤台公司所有；万盛公司与粤台公司的合同中约定合同终止后，袁锦煌就案涉物业的装饰装修，属于固定于商铺的，归万盛公司所有。故此，因案涉物业被拆迁时相应装饰装修补偿款应属于万盛公司，袁锦煌主张装修补偿款没有合同依据。二、根据万盛公司与袁锦煌的合同约定，袁锦煌享有的补偿项目请求权仅限于经营及搬迁补偿，不包括装修补偿，而根据袁锦煌在2019年1月28日签订的搬迁费补偿协议，其已收取了该部分款项，故袁锦煌再主张该部分款项无合同依据。三、袁锦煌的上诉主张实际上是对评估报告提出了异议，但其在一审中既没有申请评估人员出庭，也没有提出重新鉴定，故其已丧失对评估报告提出异议的权利。综上，袁锦煌的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉。大石街道办辩称：一、关于装修补偿款的问题。1.袁锦煌主张的商铺装修补偿费实质上是租赁合同终止后装修投入和广告牌等附着物投入的损失赔偿承担问题，属于袁锦煌与出租人之间的民事租赁合同纠纷，与大石街道办没有关联。2.大石街道办通过评估确定了案涉商铺装修工程和广告牌等附着物的价值，已采取合理措施保障各方合法权益，并通过协议留存了部分款项，用于袁锦煌可能获得的损失赔偿。3.大石街道办与粤台公司签订的《国有土地征收补偿协议》中约定的总补偿金额包括了涉案商铺的装修补偿款，在存在争议的情况下，大石街道办无法核实、判断该补偿款的最终归属。二、关于经营损失补偿问题。袁锦煌应依据其与万盛公司、粤台公司的合同约定分配或者协商涉案商铺的经营损失补偿款。袁锦煌因与万盛公司合谋倒签合同致相应补偿金存在争议，应由袁锦煌与万盛公司自行承担，该行为不应被鼓励。袁锦煌于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.万盛公司、粤台公司一次性将属于袁锦煌的商铺装修补偿费653096元、广告牌16846.5元、经营损失1178133元支付给袁锦煌；2.大石街道办协助将属于万盛公司和粤台公司的拆迁补偿款直接支付给袁锦煌；3.本案诉讼及诉讼的相关费用由万盛公司和粤台公司承担。一审法院认定事实：粤台公司将位于广州市番禺区某某105国道大石段561号的房地产及上盖建筑物出租给万盛公司作广州某瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。《广州市番禺区人民政府关于番禺区南大干线工程建设的通告》（番府[2016]68号）及网上公告显示大石街道办是征收补偿安置工作实施单位。袁锦煌为广州市城某某餐饮服务有限公司（自然人独资企业）的法定代表人和股东。2016年3月28日，万盛公司（出租方、甲方）与袁锦煌（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）（编号：[租]L101），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街铺层L101号商铺（以下简称“涉案场地”）出租给乙方用于代理餐饮城某某家；租赁面积440平方米，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日；租金标准为每月65元（租金30元、管理费35元）/平方米，共计28600元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；自2017年6月1日起，租金及管理费每年递增8%。乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金57200元作为租赁保证金；7.6、在本合同期满不续约或终止合同时，乙方需将承租商铺内物品自行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿损失。10.4、如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方。11.2租赁期限内，除本合同另有约定外，如出现下述情况，可以解除本合同；11.2.2在租赁期间，政府征用、征收该商铺所在土地而需拆除该物业的。11.3因解除本合同使一方遭受损失，除因不可抗力或政府行为可依法免除责任外，有过错的一方应赔偿另一方的损失等。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。袁锦煌还提交了租金发票及收据拟证明该份合同实际履行。袁锦煌称万盛公司、粤台公司为骗取大石街道办的拆迁补偿款，袁锦煌与万盛公司又签订了一份《商铺租赁合同》编号【租】L101，倒签合同签订日期为2014年5月13日，约定租赁期限为2014年6月1日至2029年5月31日，租金标准为每月126元/平方米，共计115920元。自2015年6月1日起，租金及管理费每年递增5%，等等。合同其他内容与2016年3月28日双方签订的《商铺租赁合同》基本一致。大石街道办表示上述合同是袁锦煌与粤台公司提交给大石街道办的，签名是双方真实签名，其已经达到了审查义务；评估公司确定经济损失的标准有两个，本案是按照同类房屋市场租金标准计算；因此两个合同约定的面积及租赁时限不一致不影响最终的征收赔偿款项的计算。2018年5月22日，粤台公司（乙方）与大石街道办（丙方）及案外人广州市番禺某设管理有限公司（甲方）签订《国有土地征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）（南大拆迁406号），内容为第一条甲方给予乙方征收补偿的用地面积为2500.02平方米，土地面积、位置详见佛山市南海某元工程勘测有限公司佛冈分公司出具的征地红线图。乙方为该土地的使用权人，房地产权证（粤房地证字××号）。第二条补偿方式及金额，根据三方选定的广东某兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房产估价报告》（编号：财兴房评字（2017）第1xx号）的评估价作为补偿价，补偿金额合共人民币叁仟壹佰叁拾万零伍拾元伍角（小写：￥31300050.5元）。第三条本协议第二条所约定的补偿金额为上述土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失费等的全部补偿费用，乙方不得再向甲方、丙方主张其他任何补偿。第五条土地移交及补偿的支付方式，2、在三方签订本协议日起20个工作日内，甲方委托丙方将上述款项支付给乙方。丙方收到拨付的补偿款后5个工作日内通知乙方凭有效票据到乙方处领取补偿款￥28170045元。乙方收到补偿费后，在15个工作日内搬迁完毕，并将征地红线图红线范围内的土地交付甲方后，凭有效票据和全部受影响租户的解租协议书到乙方处领取剩余补偿款￥3130005.5元，逾期视为乙方放弃土地上所有设施设备的处置权，甲方有权自行处理，等等。《征收补偿协议》的附件，即编号为财兴房评字[2017]第1xx号的《房产征收估价报告》，内容为：估价时间点为2017年4月26日。《房屋建筑物清查评估明细表》显示序号4，测绘栋1号LC01-3，结构层次框架2层，测绘面积456.86平方米，评估单价1170元/平方米，评估价值499426元，备注为装修价值;结构层次木质简易板房1层，测绘面积213.43平方米，评估单价720元/平方米，评估价值153670元，备注为装修价值。《构筑物及其他辅助设施清查评估细表》序号62-65，广告牌、广告牌、门楼、雨棚，评估价值2295元、5242元、3870元、5439.5元，备注为城某某家。《资产清查评估明细表》显示序号二、城某某家，铺面装修数量640平方米，备注为在建筑物中评估，序号3-6为空调机搬迁费8000元、监控设备搬迁费1800元、厨房灶台、排烟罩、排污评估值为29750元、存货用具等搬迁费22570元，搬迁费合计为32370元。经营损失：LCO1-3，第1层面积213.43平方米，单价220元/平方米/月，补偿额563455元；第2层面积213.43平方米，单价120元/平方米/月，补偿额307339元；第3层面积213.43平方米，单价120元/平方米/月，补偿额307339元；…含业主及租户补偿7145825元。人员遣散费：城某某家110340元。2019年1月28日，大石街道办（甲方）与被告粤台机电（乙方）及广州城某某餐饮服务有限公司即袁锦煌（丙方）签订《番禺南大干线建设工程项目设备搬迁及人员遣散费补偿协议》内容如下：第一条丙方承租房产及构筑物基本情况：1、位于广州市番禺区某某105国道大石段561号临街铺L101号；2、权属人：粤台机电公司（详查宗号：LC01）。第四条补偿项目及金额，经乙、丙方协商，丙方所租赁商铺的设备设施搬迁、人员遣散费补偿项目和具体金额如下：1、设备设施搬迁费32370元；2、人员遣散费110340元。上述1-2项合计人民币壹拾肆万贰仟柒佰壹拾圆整（小写￥142710元正）。第五条本协议第四条所约定的补偿金额为设备设施搬迁、人员遣散费补偿款中丙方应得的全部补偿费用，丙方不得再向甲、乙方主张增加上述项目的补偿或赔偿款项；等等。另，大石街道办还提交了编号为财兴房评字[2017]第1xx-2号的《房产征收估价报告》,估价项目名称为广州粤台机电有限公司拥有的位于番禺××××段（宗号：LC01）（其中租户：广州城某某餐饮服务有限公司）征收价值估价报告，《资产清查评估明细表》显示序号1铺面装修LC01-3：一二层426.86平方米，评估值499426元；序号2铺面装修LC01-3：第三层213平方米，评估值153670元;序号3-7、广告牌、广告牌、广告牌、门楼、雨棚，评估价值14860元、2295元、5242元、3870元、5439.5元；序号8、9、11空调机、监控设备、存货用具等搬迁费补偿金额合计32370元；序号10厨房灶台、排烟罩、排污罩、排污评估值29750元;上述序号1-7、10合计评估值为746922.5元。《经济损失评估明细表》显示一、正常经营损失,根据企业所得税申报表：企业1996年净利润4917.87元，6个月补偿计算，补偿额2459元；二、人员遣散费小计110340元等，上述合计112799元。袁锦煌对该估价报告的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为评估公司依照1996年净利润计算袁锦煌的经营损失是没有依据的，认为粤台公司利用重新签订的《商铺租赁合同》骗取了高额的经济补偿款，认为上述评估报告评估的金额是错误的，不能作为定案依据；万盛公司、粤台公司对该估价报告的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。万盛公司认为根据《租赁合同》第10.4条约定商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归其所有，故不归袁锦煌所有。粤台公司认为评估报告中的款项并非袁锦煌应得的补偿款，其并未授权也不认可万盛公司与袁锦煌就涉案场地装修部分拆迁补偿款分配的约定，因此装修补偿归其所有；其是通过出租涉案场地来获得经济收入，现涉案商铺拆迁已造成其损失，因此评估报告中的全部经济补偿应归其所有。袁锦煌确认于2019年1月25日之前搬离涉案场地，并在本案中起诉要求万盛公司、粤台公司支付袁锦煌装修商铺装修补偿费653096元、广告招牌补偿16846.5元、经济损失1178133元等。袁锦煌称基于房屋租赁合同关系要求万盛公司承担责任，拆迁补偿款是建立在租赁合同的基础上因此要求粤台公司一同承担责任。万盛公司表示袁锦煌与其是租赁合同关系，而袁锦煌对于拆迁补偿款的诉请与万盛公司无关，万盛公司也没有收取拆迁补偿款或签订拆迁补偿协议。粤台公司认为其与袁锦煌之间不存在合同关系或其他法律关系，粤台公司签订的拆迁补偿协议，袁锦煌并非合同的签署方，根据合同的相对性原则，拆迁补偿协议对袁锦煌没有法律约束力；袁锦煌也没有权利就拆迁补偿协议享有合同权利或获得利益，也无权依据拆权补偿协议向粤台公司主张权利。关于装修补偿费、广告招牌补偿费。袁锦煌称该诉请的计算方式为，根据财兴房评字[2017]第1xx号的《房产征收估价报告》的《房屋建筑清查评估明细表》中按照备注是装修价值，评估单价1170元/平方米，乘以装修面积426.86平方米，得出499426元；木质简易房一层，评估单价720平方米，乘以面积213.43平方米，得出153670元；因此袁锦煌要求万盛公司、粤台公司支付装修补偿款为653096元（499426元+153670元）。另外，《构筑物及其他辅助设施清查评估细表》中备注为城某某家，序号62-65，广告牌、广告牌、门楼、雨棚，评估价值2295元、5242元、3870元、5439.5元，得出广告招牌补偿费16846.5元。另外袁锦煌还提供了《建筑工程承保合同》、《合同书》等拟证明袁锦煌对涉案场地进行了厨房设备装修更新，全面装修和大范围的安装工程。关于要求万盛公司、粤台公司支付装修补偿费、广告招牌补偿费的依据为袁锦煌称因为涉案场地是袁锦煌使用，并由袁锦煌装修，《租赁合同》第10.4条约定经营及搬迁的补偿属于袁锦煌，另外第7.6条不是对拆迁补偿的约定，没有约定装修补偿款属于被告。万盛公司表示依据《租赁合同》的第7.6条约定在本合同期满不续约或终止合同时，一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归万盛公司所有；第10.4条约定政府征收的情况下，商铺及设施、设备的补偿及其他补偿归万盛公司，其他补偿即包括装饰装修等补偿。因此袁锦煌的装修应归属万盛公司。粤台公司表示对装修补偿款、广告招牌补偿款的金额不予认可，认为袁锦煌依据财兴房评字[2017]第1xx号的《房产征收估价报告》中装修价值为1170元/平方米计算装修损失是没有依据的，另外即使袁锦煌与万盛公司就装修补偿款进行约定也与粤台公司无关，其不认可。大石街道办表示其不清楚装修补偿款的归属。关于经营损失。袁锦煌称经营损失的计算方式为财兴房评字[2017]第1xx号的《房产征收估价报告》的“经营损失”中，LCO1-3，第1-3层均为袁锦煌承租，第1层面积213.43平方米，单价220元/平方米/月；第2、3层面积均为213.43平方米，单价120元/平方米/月；因此经营损失补偿合计为1178133元（213.43平方米×220元/平方米/月×12个月+213.43平方米×120元/平方米/月×12个月×2）。袁锦煌称依据《租赁合同》第10.4条的约定，因此要求万盛公司、粤台公司承担经营损失。万盛公司、粤台公司对上述经营损失均不予认可。粤台公司表示袁锦煌的计算经济补偿的方式没有依据，假如万盛公司与袁锦煌确实有关于经营损失归谁的约定，粤台公司也不予认可，评估报告的经营损失是整栋建筑物经营者的损失而不仅包含袁锦煌。大石街道办表示经营损失以评估报告的数额为准，与评估公司核实，评估报告中的经营损失是整栋建筑物的经营损失，包含了粤台公司与袁锦煌的经营损失，是总的经营损失。一审法院认为：就涉案场地袁锦煌与万盛公司先于2016年3月28日签订《租赁合同》，后双方又签订了一份《商铺租赁合同》并倒签合同签订日期为2014年5月13日。袁锦煌称2016年3月28日签订《租赁合同》为双方真实履行的合同，并提供了租金发票及收据等作为证据。万盛公司对此不持异议。本院认为2016年3月28日签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。关于袁锦煌根据《租赁合同》第10.4条的约定要求万盛公司支付装修补偿费、广告招牌补偿费、经营损失补偿费的诉请。庭审过程中已查明，涉案场地因征收而产生补偿费用，《征收补偿协议》系由被征收物业的所有人即粤台公司与征收方签订，袁锦煌与万盛公司并非上述协议的签订方，《征收补偿协议》并不直接对其产生权利义务的约束。虽然袁锦煌和万盛公司均为涉案场地的使用人，对政府征收产生的补偿费的分配亦在《租赁合同》第10.4条进行了约定，但适用该约定对补偿费进行分割的前提是万盛公司已获取补偿费,而万盛公司依其与粤台公司之间的租赁合同关系可获多少补偿费处于不明确的状态，亦属于另一法律关系，不属本案调处范畴，袁锦煌亦无证据证实万盛公司收取了补偿费。在此情况下，袁锦煌要求万盛公司支付装修补偿费、广告招牌补偿费、经营损失补偿费的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。关于袁锦煌要求粤台公司承担装修补偿费、广告牌补偿费、经营损失补偿费的诉请。民事法律关系的产生、权利义务关系的形成，非因法律的特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。粤台公司并非前述《租赁合同》的相对人，袁锦煌与万盛公司在该《租赁合同》中对征收补偿款的约定对粤台公司并不产生法律约束力，因此袁锦煌针对粤台公司的上述诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。基于前述分析，对于袁锦煌要求大石街道办协助将属于袁锦煌的拆迁补偿款直接支付给袁锦煌的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月15日判决如下：驳回袁锦煌的全部诉讼请求。案件受理费29702元，保全费5000元，由袁锦煌负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，粤台公司与大石街道办和建设公司签订的《征收补偿协议》第四条约定，粤台公司与他人发生的场地租赁关系等由粤台公司负责解除，并由粤台公司负责支付相关补偿费用，大石街道办扣除部分补偿费用，待粤台公司取得与全部受影响租户解租协议书后，粤台公司方能领取剩余补偿费用。2019年1月28日，大石街道办（甲方）、粤台公司（乙方）和城某某家（丙方）签订的《补偿协议》第二条约定，丙方所租赁商铺的装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业经济损失，由于乙方和丙方存在异议，待日后乙方与丙方协商处理或通过法律途径另行解决。二审过程中，大石街道办向本院陈述，财兴房评字【2017】第1xx号评估报告中经营损失补偿金额包括业主和租户经营损失补偿，总的经营损失就是用同类房屋市场租金标准价计算12个月，产权人的经营损失就是以其与租户签订的租赁合同的租金计算，租户的经营损失则是总的经营损失减去产权人的经营损失的差额；如果租户能够提供纳税资料，那么承租人的经营损失则按照纳税资料计算。各方对该计算方法均无异议。大石街道办确认万盛公司与袁锦煌签订的用于获取拆迁补偿费用的虚假租赁合同不影响最终评估的经营损失总金额，仅影响在粤台公司和袁锦煌之间关于经营损失补偿的分配。根据财兴房评字【2017】第1xx号评估报告，LC01-3第1、2、3层面积均为213.43平方米，市场租金参考价为第1层220元/平方米/月，第2、3层均为120元/平方米/月，三层合计总经营损失（含业主及租户补偿）为1178133元，即按市场租金参考价计算每月租金为98177.75元。根据财兴房评字【2017】第137-2号评估报告，资产清查评估明细表记载，租户为城某某家，包括广告牌、空调机、铺面装修（LC01-3一二层426.86平方米，LC01-3三层213平方米）等在内的不可迁移资产（弃产）补偿金额评估值为714552.5元，经营损失则按照1996年企业净利润6个月计算为2459元。后大石街道办提交评估机构的说明称该1996年为笔误，应为2016年。二审中，袁锦煌提交了万盛公司与粤台公司的租赁合同，该证据在一审中由粤台公司提交，不属于本案新证据。万盛公司、粤台公司、大石街道办二审未提交新证据。本院认为：袁锦煌与万盛公司均确认2016年3月28日签订的租赁合同为双方当事人真实履行的合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现因该合同项下的租赁物被征收致使该合同无法继续履行，袁锦煌作为装修涉案物业并在该物业实际进行经营的当事人，起诉主张其上一手出租人万盛公司和已经取得征收补偿款的粤台公司以及征收人大石街道办向其赔偿物业装修损失和经营损失，结合各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、袁锦煌能否向万盛公司、粤台公司和大石街道办主张案涉物业征收装修损失补偿、广告牌损失补偿和经营损失补偿；二、如袁锦煌有权主张上述损失补偿，各项补偿款具体金额。关于争议焦点一，袁锦煌能否向万盛公司、粤台公司和大石街道办主张案涉物业征收相关补偿。第一，关于袁锦煌能否主张大石街道办向其支付相关补偿款的问题。按照粤台公司、大石街道办与建设公司签订的《征收补偿协议》的约定，案涉房屋所在土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失等补偿费用，由征收方直接补偿给粤台公司，粤台公司与他人发生的场地租赁关系等由粤台公司负责解除，并由粤台公司负责支付相关补偿费用。因此，袁锦煌并非该拆迁补偿协议的补偿权利人，其直接请求大石街道办支付补偿款缺乏法律依据。大石街道办依据该协议保管的部分补偿费，仅是为了保证粤台公司妥善处理与各租户之间就拆迁补偿款分配的争议，不构成袁锦煌直接请求大石街道办付款的依据。故对于袁锦煌主张大石街道办支付补偿款的请求，本院不予支持。第二，关于袁锦煌能否主张万盛公司向其支付涉案征收补偿款的问题。袁锦煌与万盛公司在案涉租赁合同中约定：如政府征用，补偿费用的分配：商铺及设施设备补偿及其他补偿归万盛公司，属于袁锦煌经营及搬迁的补偿归袁锦煌。根据该合同约定，在政府征收的情况下，袁锦煌的经营损失补偿和搬迁补偿属于袁锦煌，但该约定仅是针对政府征收款在万盛公司和袁锦煌之间如何进行分配的约定，该约定是针对政府征收款在万盛公司和袁锦煌之间如何进行分配的约定，以符合合同目的原则及公平原则解释，系万盛公司作为一手承租人和袁锦煌作为直接使用人，均意在以政府补偿的征收款弥补各自因租赁标的灭失带来的各项损失，如万盛公司尚未取得补偿款而袁锦煌即得以请求万盛公司向其支付补偿款，则对万盛公司显失公平。故此，鉴于本案并无证据证明万盛公司已取得相关补偿款，袁锦煌仅依据案涉租赁合同中关于补偿款分配的约定主张万盛公司向其支付补偿款依据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。第三，关于袁锦煌能否主张粤台公司向其支付相关赔偿款的问题。首先，粤台公司将涉案物业出租给万盛公司并同意其转租，万盛公司在与粤台公司签订租赁合同前三天即将涉案物业出租给了袁锦煌，袁锦煌是案涉物业的实际使用人和经营者，其装修并经营涉案物业，本可以获得租赁合同的履行利益。而根据本案查明的事实，粤台公司作为产权人因物业被征收取得了土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、搬迁费等补偿费用和经营损失补偿，上述补偿款中，与涉案商铺有关的包括广告牌在内的装饰装修补偿款来源于实际经营人袁锦煌对涉案商铺的装修，袁锦煌为装饰装修房屋投入了资金，房屋征收部门对此进行了补偿，而经营损失即停产停业损失，在房屋征收部门为了征收补偿所作的评估报告中，已经区分了补给产权人的经营损失和补给实际经营人的经营损失。因此，粤台公司从房屋征收人处获取的补偿款中，实际上包括了属于袁锦煌的装饰装修补偿和经营损失补偿，即属于袁锦煌的合同履行利益补偿，而粤台公司和万盛公司均在本案中陈述粤台公司并未将拆迁补偿款分配给万盛公司并进而分配给袁锦煌。其次，从法律规定沿革来看，2011年1月之前，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。2011年1月实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则在第二条规定，征收应当对所有权人给与补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任；被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。可见，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》之后，在进行房屋征收时，征收人对所有权人给与赔偿，一般不再直接与承租人等实际经营人发生关系，但所有权人取得该赔偿款后，负有向被征收房屋上的实际经营人分配相关补偿款并清退被征收房屋的义务。本案中，粤台公司与大石街道办、建设公司签订的《征收补偿协议》中也约定了由粤台公司负责解除场地租赁关系并负责支付补偿费用，且粤台公司取得全部受影响租户的解租协议方可领取剩余补偿款。因此，袁锦煌作为在被征收房屋上因与万盛公司之间的租赁合同关系实际进行生产、经营的个人，即使与被征收人粤台公司之间没有直接的合同约定，依据上述规定，也应由被征收人粤台公司与其协商分配相关补偿款。再次，2019年1月28日，大石街道办、粤台公司与袁锦煌签订的《设备搬迁和遣散费补偿协议》载明，粤台公司同意大石街道办在解租保证金中向袁锦煌支付设备搬迁费和人员遣散费给袁锦煌，而袁锦煌租赁商铺的装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业损失，由于袁锦煌与粤台公司存在异议，待日后袁锦煌与粤台公司协商处理或通过法律途径另行解决。可见，在粤台公司、万盛公司与袁锦煌在拆迁补偿款分配的问题上，粤台公司是承认对袁锦煌的相关损失负有补偿义务，只是因双方对于装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业经济损失有异议，才未能在该协议中一并处理。现粤台公司与袁锦煌就案涉争议补偿项目数额仍不能协商一致，不影响其应当履行补偿袁锦煌的义务。综上，袁锦煌向粤台公司直接主张因案涉物业被征收给其带来的损失中的装修损失和停产停业损失，有相应依据，应予支持。关于争议焦点二，袁锦煌有权主张的具体补偿款项目和数额。首先，关于装修损失补偿。虽然案涉商铺系袁锦煌装修，征收补偿款中也包含了装修损失补偿，但万盛公司与袁锦煌签订的租赁合同10.4条已明确约定如遇政府征用，袁锦煌的经营及搬迁补偿归袁锦煌，商铺和其设施设备的补偿及其他补偿归万盛公司，同时，该合同还约定合同期满终止情形下，装修设施应归万盛公司所有。可见，无论根据合同中关于政府拆迁补偿费分配的约定，还是根据合同关于期满装修添附的归属约定，涉案商铺装修损失的补偿均属于万盛公司，而非袁锦煌。该约定虽然是袁锦煌和万盛公司之间的约定，但该约定是袁锦煌在承租涉案商铺并进行装修时与出租人就未来遇政府征收时应如何分配补偿款的真实意思表示，该约定对双方当事人均有约束力，现袁锦煌向粤台公司主张分配征收补偿款，但不能因此损害万盛公司的权益，故本案中袁锦煌能够主张分配的补偿款不包括上述合同中已经约定应由万盛公司获得的补偿款。结合袁锦煌搬离案涉场地时合同期限已接近届满的事实，对袁锦煌要求装修损失补偿的请求，本院不予支持。其次，关于经营损失即停产停业损失补偿款。因各方当事人对案涉评估报告评估经营损失的计算方法、租户经营损失补偿测算面积、案涉场地总经营损失补偿（含业主和租户补偿）数额没有异议，且大石街道办已经按照上述评估报告的结论向粤台公司支付了大部分补偿款，故本院对评估报告上述内容予以确认。依据评估报告的计算方法，袁锦煌的经营损失本应为按市场租金参考价评估出的经营损失总额减去以袁锦煌实缴租金为标准评估的产权人的经营损失金额，但因万盛公司和袁锦煌在2017年3月签订了虚假租赁合同，该虚假合同约定了每月115920元的租金标准，远远高于评估报告作为包含业主和租户在内的总经营损失认定标准的市场月租金参考价98177.75元，按照评估报告的计算方式得出袁锦煌的经营损失为负数，故评估报告最终依据企业净利润计算袁锦煌商铺的经营损失为2459元，该金额系袁锦煌与万盛公司假意签订合同导致且明显不符合实际情况，本院不予采纳。因每月115920元租金的合同是虚假表意，在袁锦煌和万盛公司之间并不发生法律效力，且大石街道办确认该虚假合同仅影响粤台公司和袁锦煌之间经营损失的分配，并不影响大石街道办向粤台公司支付的总的赔偿款数额，故计算袁锦煌的经营损失仍应当回归双方的真实租赁合同。按照各方均认可的评估报告采纳的计算方式和袁锦煌真实履行的租赁合同计算，袁锦煌可以获得的经营损失应为834913元（1178113元-28600元/月×12个月）。在该计算方式下，袁锦煌可分配的经营损失补偿款并不包含万盛公司可获得的经营损失补偿，不影响万盛公司与粤台公司之间进行经营损失的分配。需要指出的是，针对万盛公司和袁锦煌签订虚假合同提供给粤台公司以获取高额拆迁补偿款的行为，粤台公司应当知情却仍然提交给拆迁方作为计算损失依据，三方的行为属于严重不诚信行为。虽然因大石街道办确认该合同未影响其支付给粤台公司的补偿款数额，本院仍按照双方当事人之间真实的合同处理袁锦煌应得的经营补偿，但并不鼓励该行为，如有他人因该虚假合同受到损失，可另循法律途径解决。综上所述，袁锦煌的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1518号民事判决；二、广州番禺粤台机电有限公司应自本判决生效之日起十日内，一次性支付袁锦煌经营损失补偿834913元；三、驳回袁锦煌其余诉讼请求。如广州番禺粤台机电有限公司未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21433元，由袁锦煌负担11750元，广州番禺粤台机电有限公司负担9683元，财产保全费5000元由广州番禺粤台机电有限公司负担。二审案件受理费18745.37元，由袁锦煌负担8644.37元,广州番禺粤台机电有限公司负担10101元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月十七日书记员  眭 翘黄晶晶