山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2119号 上诉人（原审被告）：刘爱香，女，1980年10月7日出生，汉族，户籍地住山东省单县，现住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张鑫，男，1973年7月29日出生，系刘爱香朋友。 被上诉人（原审原告）：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市志高月星国际广场志高国际小区会所。 法定代表人：张洪涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：时迎春，女，户籍地住山东省泰安市泰山区，系该公司办公室主任。 上诉人刘爱香因与被上诉人泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称泰安鸿瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0902民初633号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘爱香上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回泰安鸿瑞物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序严重违法。庭审中，泰安鸿瑞物业公司没有出示任何证据，这可以通过庭审同步录音录像予以证明。并且从一审判决书也可以清楚地看到：除了泰安鸿瑞物业公司陈述、刘爱香答辩以及刘爱香提交的证据之外。泰安鸿瑞物业公司没有提交任何证据，一审判决没有泰安鸿瑞物业公司举证的任何内容的记载。一审法院程序严重违法，判决根本就是建立在没有任何证据事实基础上的主观人为臆测。二、一审判决认定事实不清。一审中，刘爱香要求泰安鸿瑞物业公司提供，泰安鸿瑞物业公司何时与泰安志高实业集团有限责任公司签的《前期物业服务合同》以及《志高国际项目物业服务承包协议》并且要求其证明债权债务详细明细、债权债务认定的法律依据。但是一审法院置之不理，对未经业主知情和同意所谓的《前期物业服务合同》、《志高国际项目物业服务承包协议》真实性和效力作出有效的错误认定，泰安鸿瑞物业公司诉称其在小区内张贴《缴款通知单》、《告知函》，告诉刘爱香缴纳物业费。但刘爱香从来也未接到或见到过任何《缴款通知单》、《告知函》。一审庭审中，泰安鸿瑞物业公司没有向法庭提交任何证据，对于泰安鸿瑞物业公司如何履约的事实未经举证、质证和审理就径行做出了判决。刘爱香长期在青岛居住，涉案房屋空闲。根据最新的《山东省物业服务收费管理办法》，普通住宅空置6个月以上，物业服务费应当减收，收取的费用最高不得超过60％。一审中刘爱香提交了泰安银行个人活期存款账户交易明细一宗，该明细证明水电费缴纳明细由此可以证明刘爱香长期不再涉案房屋中居住的事实。但一审判决无视该基本事实并且以需业主申请才能享受空置。与正常居住相比较刘爱香水电费缴纳情况可以明显看出涉案房屋处于空置状态，一审判决对此不予采信是错误的。关于本案诉讼时效，即便是泰安鸿瑞物业公司有权利进行主张，泰安鸿瑞物业公司要求刘爱香缴纳2016年12月31日前的物业费及违约金的主张超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权。三、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。本案中刘爱香与泰安志高物业有限公司签署的《志高国际项目物业服务承包协议》即便是存在也是无效的。同时，一审判决依照《山东省物业服务收费管理办法》，认为房屋空置需业主提前申请，业主未提前申请无法享受空置为由不支持刘爱香关于房屋空置的主张是对法律的曲解。首先，刘爱香收取物业费应当有合法依据一一与业主之间的物业管理合同。依照《山东省物业服务收费管理办法》第六条规定：实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。泰安鸿瑞物业公司与刘爱香之间没有合同关系，其收费依据何在?《山东省物业服务收费管理办法》第十六条规定因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定;属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。第十七条普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。以上物业管理规定并没有要求业主需要提前申请，一审判决不支持涉案房屋应予享受空置是对法律的错误适用。 泰安鸿瑞物业公司辩称，一、一审程序合法合规，并非如刘爱香所称的泰安鸿瑞物业公司未出示任何证据。泰安鸿瑞物业公司提交证据在案卷中可查阅。刘爱香称一审中泰安鸿瑞物业公司未提交任何证据，纯属无稽之谈。二、审法院认定事实清楚。1.刘爱香要求泰安鸿瑞物业公司提供何时与建设单位泰安志高实业集团有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，并要求泰安鸿瑞物业公司提供《志高国际项目物业服务承包协议》债权债务详细明细，债权债务认定的法律依据。一审庭审中，泰安鸿瑞物业公司提供上述证据，刘爱香进行了质证，针对合同签订日期、合同内容等刘爱香已发表了质证意见。具体《志高国际项目物业服务承包协议》中规定的债权债务详细明细等内容，根据合同相对性原则，泰安鸿瑞物业公司无义务向刘爱香提供。该项主张与物业服务合同纠纷无关。2.关于泰安鸿瑞物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》的效力问题。在业主委员会成立前，原物业公司撤离，建设单位有权进行重新选聘。泰安鸿瑞物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违背法律相关规定，系合法有效的合同。3.关于泰安鸿瑞物业公司与原物业公司泰安志高物业有限公司签订的《志高国际项目物业服务承包协议》效力问题。2013年12月16日，双方签订上述合同，属于泰安志高物业有限公司物业服务期间，泰安志高物业有限公司有权将部分物业服务进行转包。该协议是双方真实意思表示，也不违背法律相关规定，系合法有效合同。4.关于刘爱香称从未接到或者见到物业费催缴通知单或者债权转让告知函的问题。泰安鸿瑞物业公司多次电话催缴刘爱香物业费，刘爱香每次都回复其与建设单位有债权债务纠纷，并据此拒交物业费。泰安鸿瑞物业公司每年2次在公共区域张贴物业费催通知单，针对刘爱香拒交物业费的行为进行上门催缴、并在门口张贴催缴通知单，泰安鸿瑞物业公司在一审中已提交书面催缴通知单张贴照片可以证实。5.针对房屋空置问题。根据泰安市物价局、泰安市房产管理局2018年6月26日发布的关于贯彻落实《山东省物业服务收费管理办法》的通知（泰价费发【2018】94号文件）第三款第一条的规定：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60％交纳。刘爱香提交了泰安银行个人活期存款账户交易明细一宗，有自来水公司、供电公司的扣款记录，无法证实刘爱香房屋空置。且根据法律规定，物业服务费用申请空置六折优惠应向物业公司提出书面的申请，泰安鸿瑞物业公司从未接到刘爱香的书面申请。6.诉讼时效问题。泰安鸿瑞物业公司提交证据有物业费催缴通知单照片、债权转让温馨提示等，足以证实向刘爱香主张物业费的事实。泰安鸿瑞物业公司认为物业费并未超过诉讼时效。刘爱香还称一审适用法律错误。泰安鸿瑞物业公司认为一审判决适用法律正确无误。认定事实清楚，审判程序无误。请求法院驳回刘爱香上诉请求，维持一审判决。 泰安鸿瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.刘爱香支付2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费1837.49元；2.刘爱香支付2014年1月1日至2019年12月31日的物业费14699.88元及违约金7652.59元（按同期贷款利率四倍计算），物业费及违约金共计24189.95元。 一审法院认定事实：2012年9月4日，泰安志高物业有限公司（甲方）与刘爱香（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：志高国际；地址：温泉路588号；乙方所购房屋为：住宅。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月?平方米。业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费，物业服务费用每半年缴纳一次，缴纳日期为每年度（4月、10月）10日前预交下期物业费。第八条违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高国际项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包志高国际的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金；第4条约定：原志高物业公司的债权债务仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修金的由甲方确认后，由乙方按照退还手续申请退还，10日内划转到乙方账户。2013年12月31日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高?月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高?月星国际广场（3#—13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米?月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月5日，泰安鸿瑞物业公司张贴温馨提示，告知业主泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业公司签订《志高国际项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费，刘爱香称并不知情。泰安鸿瑞物业公司提交泰安鸿瑞物业公司催缴通知单，用于证明泰安鸿瑞物业公司多次向刘爱香催缴物业费的情况，刘爱香对此有异议，称没有收到过该催款通知单。泰安鸿瑞物业公司称刘爱香应支付2013年4月1日至2013年12月31日的物业费1837.49元，2014年1月1日至2019年12月31日的物业费14699.88元及违约金7652.59元，物业费及违约金共计24189.95元。刘爱香提交违约金计算明细表一份，称志高实业集团欠刘爱香违约金共计419272元，并提交（2014）泰山民初字第1302号、（2014）泰山民初字第1183号判决书各一份。泰安鸿瑞物业公司对此没有异议，但称该证据只能证明建设单位与刘爱香有债权债务关系，与物业服务合同无关。刘爱香提交其泰安银行个人活期存款账户交易明细一宗，称该明细中有其水电费缴费明细，能证明刘爱香长期不在涉案房屋中居住。泰安鸿瑞物业公司对该证据的真实性、合法性无异议，但该交易明细有水费、电费的扣款，能证实刘爱香在志高小区内居住，无法证实房屋空置，按照山东省物业收费管理办法的规定，房屋空置需业主提前申请，业主未申请无法享受空置。刘爱香提交装修押金收据一份，称志高物业欠刘爱香装修押金3000元。泰安鸿瑞物业公司质证称对该装修押金的真实性、合法性没有异议，但只能证明刘爱香向泰安志高物业有限公司缴纳装修押金，未缴纳给泰安鸿瑞物业公司，与物业服务合同无关。但泰安鸿瑞物业公司、刘爱香均同意将该装修押金抵顶物业费。另查明，泰安鸿瑞物业公司、刘爱香均认可刘爱香购买了泰安市志高实业集团有限责任公司开发的位于志高?月星国际广场5号楼1单元201室的涉案房屋，建筑面积136.11平方米。刘爱香自2013年4月1日起未缴纳物业费，刘爱香亦认可泰安鸿瑞物业公司物业费的计算标准。经查，2019年8月20日前即中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）之前，一年以下银行贷款年利率为4.35%，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%，五年以上的银行贷款年利率为4.9%。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘泰安鸿瑞物业公司作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。泰安鸿瑞物业公司自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，刘爱香虽不认可泰安鸿瑞物业公司自2014年1月1日起开始为涉案小区提供物业服务，但刘爱香已实际入住该房屋，且已接受了泰安鸿瑞物业公司提供的物业服务，应认定原刘爱香之间存在的物业服务合同关系。刘爱香辩称其长期不在涉案房屋居住，但其所提交的水电费缴费明细不足以证实其主张，且泰安鸿瑞物业公司不予认可，刘爱香亦未向泰安鸿瑞物业公司申请，故一审法院依法不予采信。刘爱香称卫生间及屋顶漏水给生活带来不便，但未提交证据证实，且该项辩称意见亦不能作为刘爱香拒交物业费的理由。刘爱香称其与泰安志高实业集团有限责任公司存在债权债务关系，志高实业集团有限责任公司欠刘爱香违约金419272元，并以此拒交物业费，但刘爱香与志高实业集团有限责任公司之间的债权债务关系与本案不属同一法律关系，故对刘爱香的该项辩称意见，一审法院不予采纳。关于自2013年4月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费。泰安鸿瑞物业公司、刘爱香均认可刘爱香未交纳自2013年4月1日起至2013年12月31日期间的物业服务费，故刘爱香应承担相应的责任。泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业公司签订的志高国际项目物业服务承包协议明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给泰安鸿瑞物业公司的部分前期启动资金，直接由泰安鸿瑞物业公司催收，应视为泰安志高物业有限公司将该部分债权转让给泰安鸿瑞物业公司。泰安鸿瑞物业公司已向包括刘爱香在内的业主张贴了温馨提示进行了催收，同时在多次向刘爱香发出的催缴物业费通知中也包含了2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费内容，应视为已经将债权转让事宜通知到了刘爱香，故刘爱香该项辩称理由，一审法院不予支持，刘爱香应当支付泰安鸿瑞物业公司该期间的物业服务费。刘爱香认可泰安鸿瑞物业公司所主张的物业服务费的计算标准，故该期间物业服务费共计1837.49元（1.5元/平方米?月×136.11平方米×9个月）。关于自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业公司签订的前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。自2014年1月1日起至2019年12月31日止，刘爱香应支付泰安鸿瑞物业公司物业服务费14699.88元（1.5元/平方米?月×136.11平方米×72个月）。因此，自2013年4月1日起至2013年12月31日、2014年1月1日起至2019年12月31日止，刘爱香应向泰安鸿瑞物业公司支付物业管理费1837.49元+14699.88元=16537.37元。因泰安鸿瑞物业公司对刘爱香主张的装修押金3000元未退还并无异议，泰安鸿瑞物业公司、刘爱香均同意该笔费用折抵物业服务费，故刘爱香还应支付泰安鸿瑞物业公司16537.37元-3000元=13537.37元。对于泰安鸿瑞物业公司主张的违约金，刘爱香无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，泰安鸿瑞物业公司要求刘爱香按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，一审法院予以支持，因贷款利率标准变化，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。合同约定，物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务，每半年的应缴纳物业费用为1224.99元（1.5元/平方米?月×136.11平方米×6个月），因刘爱香至今未予缴纳，现泰安鸿瑞物业公司自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并仅就2014年1月1日以后的物业费主张违约金，同时要求计算至2019年12月31日，视为泰安鸿瑞物业公司对自己诉讼权利的处分，刘爱香应当分别自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日起，均以1224.99元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍标准自2019年8月20日计算至2019年12月31日。关于泰安鸿瑞物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效，泰安鸿瑞物业公司提交上门催缴物业费的照片、公告等足以证实向刘爱香催要的事实，刘爱香虽不认可，但亦未提交相反证据予以证明，故本案中诉讼时效已发生中止中断事由，泰安鸿瑞物业公司起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘爱香于一审判决生效后五日内支付泰安鸿瑞物业公司物业服务费13537.37元；二、刘爱香于一审判决生效后五日内支付泰安鸿瑞物业公司违约金（分别自2014年7月1日、2015年1月1日、2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日起，均以1224.99元为基数计算至2019年12月31日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍标准计付）。如果刘爱香未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元，由刘爱香负担。 二审中，刘爱香提交学生在校证明一份，常住人口登记卡及索引表一份四页，用以证明刘爱香的女儿在青岛为明学校就读，刘爱香在青岛陪读。经质证，泰安鸿瑞物业公司对证据真实性无异议，认为刘爱香提交的学生在校证明只能证明其女儿在学校就读，与本案无关联。常住人口登记卡及索引表只能证明刘爱香的身份信息，与本案无关联。经审核，本院对该证据真实性予以确认。泰安鸿瑞物业公司提交刘爱香缴纳的水费证明，期间是2014年11月-2017年3月24日，用以证明刘爱香案涉房屋一直有水费产生，无法证实其不在涉案房屋居住。经质证，泰安鸿瑞物业公司对提交的水费证明认为没有自来水公司的印章，真实性有疑问，通过水表量可以看出业主这四年期间业主使用水费量很小。经审核，该水费统计情况系单方制作，本院对其证明力不予确认。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，关于刘爱香主张的一审程序违法问题。经审核，泰安鸿瑞物业公司一审时提交了五组证据，刘爱香均发表了质证意见。二审时其代理人对泰安鸿瑞物业公司一审举证及刘爱香质证情况均无异议，其主张泰安鸿瑞物业公司一审时未出示任何证据，与事实不符。基于泰安鸿瑞物业公司上述举证情况，除泰安志高物业有限公司与其签订《志高国际项目物业服务承包协议》外，泰安志高实业集团有限责任公司也与泰安鸿瑞物业公司签订了《志高．月星国际广场前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，在泰安鸿瑞物业公司已实际提供物业服务的情况下，泰安鸿瑞物业公司与刘爱香已建立物业服务合同关系。刘爱香应根据合同约定交纳物业费。关于刘爱香主张的案涉房屋处于空置状态问题。其一审时提交的水电费扣费明细可以证实案涉房屋并非处于空置状态，二审时其代理人亦陈述刘爱香存在寒暑假在案涉房屋居住的事实，刘爱香主张应按照空置房屋标准交纳物业费，无事实根据。关于刘爱香主张的诉讼时效问题。根据泰安鸿瑞物业公司一审举证情况，其已向刘爱香进行了催要，本案诉讼时效存在中断事由，泰安鸿瑞物业公司起诉未超出诉讼时效。 综上所述，刘爱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费405元，由刘爱香负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月四日 书记员 苏 倩