辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2387号上诉人（原审被告）：刘望君。委托诉讼代理人：赵冬煊，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明志，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市国有房屋经营集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区水仙街16-1号。法定代表人：卢鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明昌，辽宁昌信律师事务所律师。上诉人刘望君因与被上诉人大连市国有房屋经营集团有限公司（以下简称国有房屋经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘望君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、本案主体错误。被上诉人系2018年4月接管争议租赁房产，该房产原系大连西岗大力惠吉老人院二部（以下简称惠吉老人院二部）与大连澳嘉商贸置业有限公司（以下简称澳嘉公司）签订的房屋租赁协议，自2009年至2018年一直由惠吉老人院二部使用该房屋，不是刘望君使用，被上诉人起诉刘望君错误，一审未核实清楚，应予纠正。2、2018年4月，被上诉人接收大连市政府办公厅老干部处管理的争讼房产，未与刘望君个人签订租赁合同。2018年起惠吉老人院二部多次协商与被上诉人续签合同，因老人院尚有民政部门交来的失能孤寡老人，被上诉人不续签合同，却一直收取房租，给老人院造成重大损失。请求二审法院查明事实，公平判决。国有房屋经营公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、关于主体资格问题。上诉人于2010年7月22日签订《租赁合同》，合同中载明承租人为刘望君。合同签订后，刘望君于2010年9月30日成立惠吉老人院二部，负责人为刘望君，登记地址为大连市西岗区康庄街1号，即案涉房屋地址，将案涉房屋作为老人院使用。上诉人于2018年9月14日缴纳了2018年1月至7月的租金之后，被上诉人按照交易习惯和要求为上诉人开具收款收据，交款单位按照上诉人要求开具为惠吉老人院二部。我方认为老人院代上诉人缴纳房租，并不代表案涉房屋的租赁主体发生变化，承租人并没有变更为老人院，仍为上诉人。老人院是上诉人经营的，根据合同相对性原则，不影响刘望君作为本案被告的主体。此外，被上诉人于2018年10月12日向刘望君送达解除租赁关系《通知》时写明“刘望君先生”，刘望君本人签收“已收到本通知”，直至一审庭审结束，针对被告主体身份一直未提出异议。2、上诉人关于被上诉人未与其签订合同并拒签合同的陈述及理由，缺乏事实与法律依据。案涉房屋租赁合同约定租期5年，自2009年9月1日至2014年8月30日。因合同期满后没有续签，上诉人继续使用案涉房屋并交纳租金，应视为上诉人与原产权人大连市政府办公厅老干部处形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。2018年1月1日，案涉房屋的产权自大连市政府办公厅老干部处划转至被上诉人名下之后，我方即取得了出租方所享有的相应权利。被上诉人在接受案涉房屋的划转后立即对房屋的安全性能委托鉴定，因为安全性能严重不符合国家安全标准，因此通知上诉人解除合同，要求上诉人搬离并对案涉房屋进行施工加固，故于2018年10月12日向上诉人送达《通知》解除租赁关系，租赁关系于当日解除。国有房屋经营公司向一审法院起诉请求:1、刘望君立即将其占用的位于大连市的房屋腾退给国有房屋经营公司；2、刘望君支付自2018年8月1日起至实际腾退之日止的使用费（暂计至2019年6月15日为82765.86元）。一审法院认定事实：2009年6月30日，大连市政府办公厅老干部处与澳嘉公司签订《房屋租赁协议》，将大连市面积2000平方米的综合楼及锅炉设备、洗浴设备出租给澳嘉公司，租赁期限为5年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止。2010年7月22日，澳嘉公司负责人张麟祥与刘望君签订《租赁合同》，将上述房屋中的三层和一层出租给刘望君使用，租赁期限5年，自2009年9月1日起至2014年8月30日止，年租金为9.5万元。2018年4月11日，大连市人民政府办公厅将康庄街1号综合楼的所有权及经营权无偿划转给国有房屋经营公司。2018年9月14日，刘望君向国有房屋经营公司交租金55300元，国有房屋经营公司开具的收据中的收款事由载明“预收康庄街1号养老院2018年1月至7月租金”。2018年10月12日，国有房屋经营公司以案涉房屋安全性严重不符合国家安全标准需加固为由，通知刘望君解除租赁关系。刘望君现实际使用的房屋为康庄街1号第四层。一审法院认为：澳嘉公司租赁案涉2000平方米房屋后，将部分房屋转租给刘望君使用。因刘望君与澳嘉公司的合同约定的租赁期限至2014年8月14日，合同期满后没有再续签，故刘望君的租赁期限为不定期。对于不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中，国有房屋经营公司已于2018年10月12日通知刘望君解除租赁关系，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，国有房屋经营公司与刘望君之间的租赁于该时间解除。合同解除后，刘望君应将租赁物及时返还权利人。故对国有房屋经营公司主张刘望君腾退房屋的请求，予以支持。关于欠交租金的问题，刘望君对2018年9月给付国有房屋经营公司的55300元租金对应的时间有异议，但没有提交其他证据证明其已给付2018年1月至7月的租金。因国有房屋经营公司提交的收据载明是收取2018年1月至7月的租金，刘望君没有对该证据提交相反的证据予以反驳，刘望君陈述付款当时国有房屋经营公司没有出具手续是不符合日常的交易习惯的，故采信国有房屋经营公司提交的收据，应认定刘望君于2018年9月14日交付的55300元为2018年1月至7月的租金。对2018年10月以后的租金，刘望君应按照上述标准给付国有房屋经营公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、二百三十六条之规定，判决：一、被告刘望君于判决生效之日起三十日内将租赁使用的位于大连市房屋腾退给原告大连市国有房屋经营集团有限公司；二、被告刘望君于判决生效之日起十日内给付原告大连市国有房屋经营集团有限公司2018年8月至实际腾退之日止按月租金7900元（55300元÷7个月）计算的租金。如果被告未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元（原告已预交），由被告刘望君负担。本院二审期间,上诉人为证明其上诉主张，提交以下证据：证据1：民办非企业登记单位证书；证据2：开户许可证；证据3：机构信用代码证；证据4：行政处罚决定书；证据5：大连市建设项目环境备案申请表。以上证据证明案涉房屋的实际承租人及实际使用人是惠吉老人院二部，而不是刘望君本人；证据6：租赁协议，证明租赁双方是澳嘉公司与惠吉老人院二部。被上诉人提交《公建房屋验收表》（2020年1月3日）一份，证明上诉人已于2020年1月3日实际腾退，双方已办理交接手续。被上诉人对上诉人提交的证据1-证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为租赁关系的认定应以租赁合同记载为准，租赁合同已经明确载明承租人为刘望君，刘望君在承租房屋之后是个人使用还是经营公司不影响其承租人主体资格；认为证据6的真实性无法确认，且该证据上甲、乙双方标注不一致，多处存在涂改。上诉人对被上诉人提交的《公建房屋验收表》的真实性无异议，但认为2019年12月份即腾退，但被上诉人不接收。本院认为，鉴于被上诉人对上诉人提交的证据6的真实性有异议，且该证据存在多处涂改痕迹，上诉人未做出合理解释，本院对该证据的真实性不予确认，对双方无异议的其他证据的真实性予以确认。但根据企业登记信息显示，惠吉老人院二部的组织形式为民办非企业单位，成立于2010年9月30日，在刘望君与澳嘉公司的法定代表人张麟祥2010年7月22日签订《租赁合同》时，惠吉老人院二部尚未成立，故承租人应为刘望君个人，而非惠吉老人院二部，本院对上诉人提交的证据1-证据5的关联性不予认定；被上诉人提交的《公建房屋验收表》中注明了验收日期、验收项目、缴费情况，并有刘望君本人签字确认，故对关联性予以确认。鉴于澳嘉公司与刘望君签订的《租赁合同》中约定将“房屋中的三层和部分一层”租赁给刘望君，而在国有房屋经营公司向一审法院提交的鉴定报告中记载“康庄街1号地上共4层（1层为半地下），目前该结构的1、2层作为洗浴中心使用，3楼闲置，4楼作为养老院使用”，为核实刘望君实际使用的房屋，本院于2020年5月29日组织双方当事人到现场进行了核实。该康庄街1号半地下部分与一层的部分房间为浴池，惠吉老人院二部所占用的为整个三层，一层除浴池外，门头房另开设有惠吉便利店。刘望君承认自2010年澳嘉公司向其交付房屋后一直占有使用，2013年左右其在一层门头房（报告中所称的2楼）处开设了便利店，并称2015年该门头房被原产权人大连市政府办公厅老干部处收回，但未提交相关证据。根据现场核实情况，本院除对一审判决中“刘望君现实际使用的房屋为康庄街1号第四层”不予确认外，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院另查明如下事实：2018年10月12日，刘望君在国有房屋经营公司向其送达的《通知》上签字“已收到此通知刘望君”。该《通知》的主要内容为：“1、自本通知收到之日起，解除与贵方的租赁关系；2、贵方接到通知后，停止一切营业行为，并于3日内迁出；3、于2018年10月底之前一次性缴齐2018年8月1日至2018年9月30日所产生的占有使用费15800元。”2020年1月3日，刘望君与大连城投物业管理有限公司针对诉争房屋进行了交接，并在《公建房屋验收表》上签字确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，刘望君上诉要求改判驳回国有房屋经营公司的诉讼请求，故本院二审针对刘望君的上诉请求及理由进行审理。首先，关于案涉租赁关系的相对方是刘望君还是惠吉老人院二部问题。案涉房屋的原权利人大连市政府办公厅老干部处与澳嘉公司于2009年6月30日签订《房屋租赁协议》，将位于，包括案涉房屋在内的2000平方米的综合楼及锅炉设备、洗浴设备出租给澳嘉公司后，澳嘉公司的法定代表人张麟祥与刘望君于2010年7月22日签订《租赁合同》，此时，惠吉老人院二部尚未成立，合同的乙方为“刘望君”，刘望君本人在合同上签字，因此，租赁合同的相对方为刘望君，至于刘望君承租案涉房屋后交由谁使用，不影响其租赁合同相对方的地位，刘望君上诉称其代表惠吉老人院二部签订合同的理由不能成立。在案涉房屋所有权划转至国有房屋经营公司处后，双方未签订书面合同，刘望君仍占有、使用案涉房屋，其与国有房屋经营公司之间应视为不定期租赁关系。刘望君称付款单位是惠吉老人院二部，故其不是适格被告。从国有房屋经营公司一审提交的现金交款单和专用收款收据看，交款单位确为惠吉老人院二部，但如前所述，交款单位并不等同于合同相对方，刘望君在2018年10月12日收到《通知》时未提出异议，且一审时刘望君亦出庭参加诉讼，对于合同主体并未提出异议，只是抗辩经济困难，对方不签订合同。综上，案涉租赁关系的相对方是刘望君，而非惠吉老人院二部。刘望君此点上诉理由不能成立。其次，关于刘望君应否支付自2018年8月至实际腾退之日止的占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。刘望君在2018年9月交纳了案涉房屋2018年1月至7月的租金，此后再未交纳租金。2018年10月10日，国有房屋经营公司以案涉房屋不符合国家安全标准、需进行加固修缮为由，向刘望君发出通知，要求解除合同、缴纳尚欠的占有使用费，刘望君在收到该通知时，本人已签字确认，且未提出异议，故该通知已发生合同解除的效果。刘望君在收到通知后未将租赁物返还，继续占有、使用至2020年1月3日才办理交接手续，故应自2018年8月1日起至实际腾退之日2020年1月3日，按月租金7900元的标准支付占有使用费。刘望君上诉称其交纳的并非2018年1月至7月的租金、早已要求办理交接手续，但未提交相关证据证实其主张；因租赁关系的相对方是刘望君，而非惠吉老人院二部，故刘望君上诉称国有房屋经营公司与老人院的合同并未解除的理由不能成立；刘望君上诉称其仅使用了案涉房屋的四层，故不应按原标准交纳占有使用费，本院经实地核实，并结合原租赁合同、鉴定报告，可认定刘望君所称的四层即为租赁合同中所称的三层，一层门头部分房屋原由刘望君开设惠吉便利店，其虽称2015年该门头房被原产权人大连市政府办公厅老干部处收回，但未提交相关证据。因刘望君在交纳2018年1月至7月的租金时按每月7900元交纳，故一审法院判令其按此标准支付占有使用费至腾退之日有合法依据。综上所述，刘望君的上诉理由均不能成立，对于其上诉请求，本院不予支持。鉴于刘望君已从案涉房屋中迁出，故本院对一审判决第一项关于腾退的判项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4691号民事判决第一项；二、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4691号民事判决第二项为“刘望君于本判决生效之日起十日内按每月7900元的标准，向大连市国有房屋经营集团有限公司支付自2018年8月1日起至2020年1月3日止的占有使用费”；三、驳回大连市国有房屋经营集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2070元、二审案件受理费4140元，合计6210元由刘望君负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年六月三日书记员  任建芳