河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1265号 原告：绿城物业服务集团有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路南区学院南路西侧。 负责人：徐璟剑，该公司总经理。 委托代理人：孟祥连，该公司职工。 委托代理人：王文彬，该公司副总经理。 被告：张彩祥，男，1963年3月13日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：朱国娜，女，1984年8月14日生，汉族，唐山市路北区。 原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司（以下简称绿城物业唐山分公司）与被告张彩祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司的委托代理人孟祥连、王文彬，被告张彩祥及其委托代理人朱国娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业唐山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币8283.53元（2017年9月18日-2019年8月17日，按照2.60元/月/平方米计算）。2、判令被告支付原告逾期违约金人民币3846.87元（自逾期之日起以应交物业服务费8283.53元为基数按照日万分之六的标准的暂算至2019年12月31日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用；原告在庭审中增加诉讼请求，要求被告支付车位管理费1467.76元，欠费期间为2018年5月28日至2019年8月17日。事实与理由：被告购买了河北省唐山市路北区绿城凤凰湖畔住房一套，该商品房的建筑面积为138.63平方米。于2016年8月28日办理了入住，我公司与开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该住宅小区提供物业服务，被告应按照2.60元/月/平方米的标准支付物业服务费，被告一直未缴纳2017年9月18日至2019年8月17日的物业服务费。综上所述，原告认为：原告与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告未按合同约定支付物业服务费用已构成违约，应向原告承担支付物业服务费以及违约金的法律责任。为此原告依法向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告张彩祥辩称，一、关于双方签订的《前期物业服务合同》并非出于答辩人的真实意思表示所签订的，2.6元/平米的物业收费标准是被答辩人的单方定价。根据答辩人与天鸿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的是由湖畔物业服务有限公司提供前期物业服务，后在答辩人办理交房入住手续时，却变更为本案的被答辩人（以下简称绿城物业），绿城物业在为答辩人办理房屋入住手续时，强制要求答辩人与其签订物业服务合同并交纳物业费后才能办理房屋钥匙交接，也就是说绿城物业将签订物业合同、预交物业费作为交房入住的前置条件，否则答辩人将不能正常入住房屋。答辩人为了能够入住房屋不得不在这种条件下与绿城签订了《前期物业服务合同》，且该合同内容均为绿城物业单方编纂，多为格式条款和霸王条款，答辩人没有变更和选择的余地，因此双方签订的《前期物业服务合同》本身就存在瑕疵，不能作为绿城物业主张物业费的依据。二、绿城物业并没有按照2.6元/平米的收费标准即特级标准进行物业服务，根据《唐山市物业服务收费管理实施办法》，绿城物业提供的物业服务勉强只能达到三级服务标准即1.2元-1.5元/平米的服务标准。自答辩人2016年9月30日入住凤凰湖畔小区以来，该小区在绿城物业提供物业服务期间各个方面均存在很严重的问题。1、综合服务：（1）小区物业服务电话没有做到24小时值守，业主打电话经常无人接听，另外小区物业服务电话只有一部，经常占线，严重影响业主紧急情况报修。（2）受理的咨询报修没有做到处置完成率100％，回访率100％，很多报修后严重拖延，有些甚至半个月没有答复，更无回访。（3）巡视不到位，管理无手段，工作很被动。（4）对区域内违反管理规约和私自占用公共用地摆放杂物的行为不能有效制止，行使管理责任不到位。（5）发生电梯故障、事故和困人事件，报警电话打不通，救援和技术人员不能及时到场，引起众多业主对电梯的恐惧和担心。（6）没有设置意见箱，没有物业服务意见征集，没有将业主的意见和解决情况进行公示，对业主的问题置之不理。（7）未向业主公布账目，侵犯业主对物业管理的知情权。（8）工作人员自由散漫，无统一着装。2、物业共用部位及共用设设备管理：（1）停电频繁，送电缓慢。对于停电原因底数不清，改进维护不力，给用户造成极大麻烦。（2）地下室漏水长期得不到解决，给用户带来不便。（3）通讯保障不力，手机电话长期打不通。（4）庭院灯长期不亮，晚上小区一片漆黑。公共照明达标率极低。（5）停电故障频发，用户报修电话长期占线或无人接听。即使是报修成功，工程部人员也是懒散解怠，迟迟不到场。（6）电梯维保不善，电梯故障频发，发生故障处置不及时。电梯隐患太多，一直未有效解决。（7）6号楼2单元电梯近半年未开启，原因竟是电梯储水池自动开关未开启。业务人员不熟悉设备所致。（8）电梯无通话保障和报警系统。“五方对讲”一直未解决。（9）电梯维护保养不力，卫生状况不好，打扫不及时。设施损坏维修不及时。外来人员乱涂乱画和轿厢内垃圾问题经常发生而未及时处理。（10）公共楼梯间瓷砖剥落，业主报修后也很难得到及时修复。（11）二次供水管理。水压不稳，解决不及时。（12）地下车位路面不平路中间铁板翘起，造成车辆通过时声音巨大，并极易扎胎。（13）地下车位的车辆识别系统不灵敏，晚上经常不能识别。（14）雨水井、污水井没有及时清掏，井里积水严重，致使临近地下室墙体阴湿。3、公共秩序维护：（1）人员管控不严，外来人员随意进入生活区；对进出小区的装修工、服务人员管理松散，不能实行亮证管理。（2）外来车辆管控和登记不严，经常堵塞车位出口和行车通道甚至进入私家停车，发生问题保安到场不及时，处置不及时，给业主出行和正常生活带来极大不便。（3）保安人员玩忽职守，对不良现象不能有效制止。对乱占共用部位，影响观瞻卫生现象听之任之。（4）对外来和无专属车位车辆管理施之于宽，经常发生道路停放和非属车位停放，矛盾纠纷频发。（5）通道不畅，影响正常通行。（6）小区不能封闭式管理，主出入口经常无安保人员。（7）巡视工作不到位，不能做到两小时一巡视。（8）非机动车乱停乱放，堵塞消防通道。4、公共卫生保洁服务：（1）垃圾清运不及时，周围混放建筑垃圾和生活垃圾，一直未按楼层设置垃圾桶，更没有袋装化管理。（2）楼道过道等公共通道发现动物粪便，巡查，清理不及时。（3）电梯轿厢卫生状况不好，常有生活垃圾。（4）步行到地下室的楼道基本无人打扫，经常有粪便。（5）地下室遍地积水，垃圾，还有大小便，无人及时打扫清理，致使地下室虽己交付，至今业主无法使用。（6）公共卫生不整洁。5、公共绿化养护服务：（1）有大面积黄土裸露，草坪斑禿，多处超过1平米。（2）花卉和乔木有明显的死株和枯枝，绿化成活率低。（3）部分草坪有碾压和挤占现象。乔木无标牌和专门管护。（4）绿化成活率达不到95%。6、装饰装修服务：（1）有登记无检查，特别是装修人员违规操作导致整个楼停电。对相关人员不培训，不检查，不追究。（2）有早起和晚归装修现象，影响业主正常生活。（3）对装修人员乱涂乱画、长时间占用电梯和损坏设施发现不及时，处理赔偿不到位。（4）建筑垃圾随意堆放在电梯、过道、垃圾桶等处，无人制止。（5）建筑垃圾清运不及时。以上问题只是答辩人粗略的统计，如果严格按照市政府颁发的《唐山市物业服务收费管理实施办法》衡量绿城物业的服务，那么绿城物业实际提供的服务与特级服务标准更是天悬地隔。以上问题包括答辩人在内的几百名业主曾联名于2017年9月1日向绿城物业写过一封公开信，要求其整改，并邮寄到绿城物业杭州总部，但没有得到任何的答复和改善，当时绿城物业的领导及管理人员只是搪塞和漠视业主，对自身存在的严重问题更是置之不理，整体的物业服务不仅没有任何起色，脏乱差的物业服务反而变本加厉。无奈，答辩人只好缓交物业费而非拒交物业费。三、对于车位管理费答辩人认为收费标准过高，而绿城物业的服务质量问题却数不胜数，车库照明、卫生均不达标，车辆在车库停放被砸，因道路问题多次陷车，私家车位车辆被外来车辆刚蹭、行车道车辆乱停放、车库无人巡视、外来车辆随意进入等问题比比皆是，而这样的服务管理竟然在全唐山市收费最高，100元/月，对比凤凰湖畔同地段其他小区的车位管理费：梧桐府、恒泰悦季、橡树湾、水电首郡、铂锐山等均是在50-80元/月不等，服务质量却高出绿城物业很多，根据绿城物业提供的车位管理服务勉强能达到50元/月。四、根据《唐山市物业服务收费管理实施办法》第四条业主大会成立之前的居民普通住宅区（别墅除外）物业服务收费实行政府指导价。第七条物业管理单位应当按照普通住宅物业服务等级标准及相对应的政府指导价向业主提供服务并收取费用。第十三条新建住宅建设单位依法选聘物业管理单位进行前期物业服务，被选聘的物业管理单位要在实施收费前，将前期物业服务收费标准、等级标准报所在地县（市）区价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案。物业管理单位计费满一年，由主管部门对其服务等级、收费标准进行考核。第二十四条物业管理单位应当每年不少于一次向全体业主公布普通住宅区内的物业服务收支情况及服务工作开展情况，进行满意度测评。第二十八条各县（市）区价格主管部门及住房和城乡建设行政主管部门应当定期对物业管理单位物业服务收费标准、物业服务等级执行情况进行考核。绿城物业自接管凤凰湖畔小区的物业服务以来，基于其物业服务不能达到2.6元/平米的特级标准，在物业工作中失职失责，因此业主多次要求其公布物业服务收支情况及服务工作开展情况，但均遭到拒绝，该物业也没有进行过任何的满意度测评，因为绿城物业明知业主对其服务极其不满，因此不敢测评。对于主管部门对其每年一次的评级和考核结果，绿城物业也从未向业主告知过，即使业主多次要求对其物业进行评级，也没有得到任何回应。也就是说绿城物业不仅在服务质量上存在问题，在自身管理及规范方面也是漏洞百出，它的一系列做法均违背了《唐山市物业服务收费管理实施办法》。五、关于绿城物业主张的违约金，答辩人不能认可。绿城物业在提供物业服务过程中问题重重，包括答辩人在内的业主们不止一次两次的向绿城物业反映，形式包括：口头反映、在绿城APP上反映、以联名公开信的形式反映、向绿城总公司反映、在阳光理政平台上反映、向果园乡政府反映、拉条幅维权......能用的途径基本用尽，却没有得到绿城物业一丝丝的改善和回映，试问业主因为服务质量差而缓交物业费就是违约，那么绿城物业这种不作为的行为就不是违约吗？答辩人认为绿城物业所主张的违约金没有任何事实和法律依据，而是其本身违约在先，没能按照2.6元的特级收费标准提供服务，作为业主答辩人享有后履行抗辩权，是因绿城物业的不适当履行，到履行期限后，答辩人享有不履行或部分履行的权利，因此答辩人不是拒交物业费，而是缓交物业费，答辩人的行为并不构成违约，不应承担违约金。综上，答辩人应按照三级物业服务收费标准交纳物业费即1.2元-1.5元/平米标准缴纳，请求法院驳回绿城物业关于违约金的诉讼请求，其他诉讼请求法院依法公正判决！ 本院组织双方到当事人围绕争议焦点交换了证据，并对当事人有争议的证据做出如下认定： 一、原告提交《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》、临时管理规约各1份、催缴单1组，协议显示物业服务期间为2016年7月15日至2019年7月14日止，物业服务费2.6元/月·平方米，车位管理费100元/月/个，建筑面积为138.63平方米。原告据此主张被告同意物业费的收费标准和缴纳办法，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费及车位管理费。被告对此不予认可，主张该服务协议及管理规约是原告以交房为条件强迫被告与其签订的。协议内容为其单方编撰，多为格式条款、单方定价，不能作为原告主张物业费的依据，被告提供（2018）冀0203民初179号、（2018）冀02民终4844号民事判决书两份，主张在办理入住过程中，原告要求被告签订物业协议、预交物业费才可以交钥匙。本院认为，原告绿城物业与被告张彩祥签订的《凤凰湖畔项目前期物业服务协议》，主体适格、内容合法，依法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务；被告提交的判决书显示被告均为天鸿房地产开发有限公司，对于其签订服务协议受到原告胁迫的主张，本院不予采信。 二、原告提交日常工作记录16组、物业收支明细1组、外包服务合同1组，主张其在管期间内，做到了相应的服务，且进行了收支公示。被告对上述证据不予认可，主张原告提交的工作记录均系其单方书写，记录笔迹均为1人；从未见过原告公示的收支情况。被告提交提供照片及光盘1份，主张绿城物业在服务期间，存在门禁安保，照明，绿化，消防设施、设备，垃圾清理，保洁、绿化，基础设施维护，清积水、清淤等答辩状中列举的严重问题，达不到2.6元/平米的特级标准，对业主反映的问题不能及时解决、无回访。原告认可上述照片显示的问题，但主张施工、道路积水、绿化、路灯等问题是开发商建设的问题，其已经就该问题及时向开发商反馈，照片显示的垃圾清运、消防设施损坏的问题，其做到了及时清理和维修，照片显示的情况是在清理和维修的间隔。本院认为，对于开发商建设问题应由被告另行向建设单位主张，不应构成对原告诉请的抗辩；物业服务系持续性服务，被告提交证据的不足以证实原告的服务确有瑕疵。 三、被告提交唐山市人民政府文件唐政发【2016】28号关于印发唐山市物业服务收费管理实施办法的通知、唐山市物业服务收费管理实施办法各1份，主张原告2.6元／平米的收费标准属于特级服务标准，市政府文件有明确的服务标准细则，原告实际提供的服务只能勉强达到三级。绿城物业违反该办法，管理不当，不公示账目，拒绝等级评定；提交凤凰新城周边小区地下车位管理费统计表，主张绿城物业车位管理费收费标准高于同地段；提交公开信1份，主张其向绿城物业写过一封公开信，要求其整改，但无成效；提交民意书1份，主张绿城物业服务不到位是整个小区的共性问题，而非本案被告的个性问题，小区业主对绿城物业服务不满意；提交《绿城.南湖春晓前期物业协议》1份、视频光盘1张，欲证实同是绿城物业服务的小区，绿城南湖春晓2.5元的收费标准，服务水平却远远高于凤凰湖畔；提交视频光盘1张，主张世博广场小区收费1.8元的物业现状，服务水平却远远高于凤凰湖畔；提交民事判决书2份，主张其他法院在审理物业服务不达标的判例；被告另提交赵某的证人证言1份，证人赵某陈述，其协同其他业主代表一起向绿城物业写过一封公开信，要求绿城物业整改，当时的物业经理接收并组织会议，但事后物业服务并无提高。原告对被告提供该组证据不予认可，主张其唐山市物业服务收费管理实施办法试运营时间晚于合同签订时间；未收到过公开信；其他小区的收费、判例与本案无关。本院认为，原告绿城物业是否违反唐山市物业服务收费管理实施办法，应由相应行政单位核实并处理，并不构成被告拒缴物业费的抗辩理由；公开信由被告单方制作、原告所服务的其他小区情况与本案无关联性，故对被告的上述抗辩主张，本院均不予采纳。 另查，被告在地下车库曾因盖板突出问题导致车辆被刮，已经由建设单位赔偿完毕。 综合以上证据认定情况，本院认为，原告要求被告支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费8283.53元及2018年5月28日至2019年8月17日的车位管理费1467.76元的主张，理据充分，本院予以支持；被告与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张彩祥自本判决生效起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司支付2017年9月18日至2019年8月17日期间的物业服务费人民币8283.53元； 二、被告张彩祥自本判决生效起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司支付2018年5月28日至2019年8月17日的车位管理费人民币1467.76元； 三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103元，减半收取计52元，由原告绿城物业服务集团有限公司唐山分公司负担12元，由被告张彩祥负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张莉 二〇二〇年六月十五日 法官助理刘宪 书记员梁晶晶 ——