广东省梅州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤14执复8号 复议申请人（异议人、利害关系人）：张葵生，男，汉族，1957年9月16日出生，住广东省河源市源城区。 申请执行人：梅州市裕鑫小额贷款有限公司，地址：蕉岭县蕉华管理区A区华侨新村8号。 法定代表人：李裕强。 委托诉讼代理人：李政，该公司员工。 被执行人：叶世良，男，汉族，1979年9月2日出生，住梅州市梅江区。 被执行人：蒲娟，女，汉族，1984年7月27日出生，住梅州市梅江区。 被执行人：叶宪焕，男，汉族，1952年10月6日出生，住梅州市梅江区。 被执行人：张清玉，女，汉族，1957年1月20日出生，住梅州市梅江区。 张葵生不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402执异12号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广东省梅州市梅江区人民法院（下称梅江法院）在执行（2019）粤1402执1111号申请执行人梅州市裕鑫小额贷款有限公司与被执行人叶世良、蒲娟、叶宪焕、张清玉借款合同纠纷执行一案中，买受人张葵生对其经拍卖所得的案件执行标的向执行法院提出书面异议，请求撤销此次拍卖，退回其已缴交的位于梅州市梅江区××镇宫××队的房屋[不动产权证号：粤房地权证梅州市字第××号]拍卖标的物全款1420981.1元（含拍卖保证金）。执行异议案号（2020）粤1402执异12号。经执行法院审查，认为异议人异议不成立，2020年4月23日，梅江法院作出（2020）粤1402执异12号执行裁定，驳回张葵生的异议请求。4月24日送达裁定，张葵生不服，4月30日向法院提交申请复议。法规标题最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解公布日期2016.08.02时效性现行有效 梅江法院查明，叶世良、蒲娟、叶宪焕、张清玉均系（2019）粤1402民初675号民事案件的被告,（2019）粤1402执1111号执行案件的被执行人。坐落于梅州市梅江区××镇宫××队的房屋[不动产权证号：粤房地权证梅州市字第××号]房产的登记权利人为叶宪焕、张清玉。因被执行人未履行生效文书确定的义务，2019年7月20日，申请执行人梅州市裕鑫小额贷款有限公司依据已发生法律效力的（2019）粤1402民初675号民事判决书申请执行。执行过程中，梅江法院于2019年9月16日依法查封涉案房产，2020年2月5日作出（2019）粤1402执1111号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，并在阿里巴巴司法拍卖网络平台上登载了竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关材料。其中标的物介绍即拍卖标的调查情况表对拍品名称、权利来源、权证情况、拍品所有人、拍品现状、权利限制情况，以及房屋面积、财产范围、用途、土地类型、楼幢位置、室内装修等情况作了详细介绍，且公告内容第五条特别提醒：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保险”。同时，竞买须知第四条载明“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”第十条载明“请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的现状和一切已知及未知的瑕疵。”2020年3月16日,张葵生以1420981.1元拍卖成交价格竞价成功确认涉案房屋。2020年4月3日，张葵生以法院司法拍卖说明房屋财产的通道与其实际竞得拍卖房屋的通道不符为由，向法院提出书面异议，请求撤销该次网络拍卖程序。 梅江法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法规标题最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2016.08.02时效性现行有效 》》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”的规定，本案中，法院在执行司法拍卖位于梅州市梅江区××镇宫××队的房屋[不动产权证号：粤房地权证梅州市字第××号]房产时，在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，并登载了竞买公告、竞买须知、标的物介绍等相关材料，该材料中，已经对拍卖房屋财产作了详细文字说明。其中，标的物介绍对拍品房屋的拍品名称、权利来源、权证情况、拍品所有人、拍品现状、权利限制情况，以及房屋面积、财产范围、用途、土地类型、楼幢位置、室内装修等情况作了详细介绍，并特别提醒该院不组织统一看样，竞买人可自行前往看样。竞买公告也特别提醒标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样。同时，竞买须知也说明拍卖标的以现状进行拍卖，房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准，拍卖人对拍卖房屋的房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。对此，梅江法院在拍卖涉案房屋时，已经就相关可能存在的瑕疵以及责任承担作了公示说明，且将涉案房屋有关的评估报告作为附件进行了登载，已经履行了相关法律规定的告知义务，并未出现拍卖财产的文字说明严重失实，致使买受人产生重大误解的情形，执行行为也未有违反司法拍卖程序。张葵生以拍卖财产的说明严重失实，致使产生重大误解，购买目的无法实现为由，要求依法撤销该次拍卖程序的异议请求，于法无据，异议请求不成立。2020年4月23日，梅江法院作出（2020）粤1402执异12号执行裁定，裁定驳回张葵生的异议请求。法规标题最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解公布日期2016.08.02时效性现行有效 复议申请人张葵生向本院提出复议申请，认为梅江法院作出的（2020）粤1402执异12号执行裁定书认定事实严重错误，请求撤销(2020)粤1402执异12号执行裁定书，撤销对位于梅州市梅江区三角镇宫前8队的房屋(不动产权证号:粤房地权证梅州市字第××号)的拍卖行为，退还拍卖款1420981.1元(含拍卖保证金)。事实和理由：梅江法院关于涉案房屋的拍卖公告及公告附图严重失实，没有把房屋具体位置面积、周围状况，土地使用证和房产证放公告上，致使竞买人到实地也无法了解房屋事实。1.依照拍卖公告和评估报告第5页、第6页所示估价对象为“二层楼梯房，估价对象位于整栋，建筑面积452.45平方米，土地面积296.08平方米”。事实建筑物为二层楼梯房（占地面积约180平方米，建筑面积约360平方米）和另外两块互不相邻的单层建筑物（占地面积共约80平方米）共同组成，并非整栋，并且，相邻都有建筑物相连，不可分割，无法出入，无法独立使用，因此实际标的物房屋存在重大缺陷严重丧失房屋居住功能。2.评估报告未包含《房地产权证》。3.评估对象有单独内院展示，所以涉案房屋包含内院、主大门、侧门，实际测量时工作人员告知内院、主大门、侧门都不属于涉案房屋。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。另查明，张葵生自述在竞买前到实地进行了查看和网上查看了公示的整栋房外表。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案标的物的拍卖应否撤销，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第一项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……。本案中，梅江法院在网络司法拍卖中已针对涉案标的发布《拍卖公告》及《拍卖须知》，《拍卖公告》第五条注明：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”《拍卖须知》第四条注明：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”买受人张葵生自述在竞买前到实地进行了查看和网上查看了公示的整栋房外表，而后直接参与竞买，即意味着其已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，因此，竞买人作为完全民事行为能力人不能将其主观上对拍卖标的存在的误解归咎于执行法院对拍卖标的的说明。故本案不存在撤销网络司法拍卖的情形。 综上，复议申请人张葵生的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。梅江法院（2020）粤1402执异12号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人张葵生的复议请求，维持广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402执异12号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 慧 审判员 杨 平 审判员 侯秀平 二〇二〇年六月三日 法官助理钟予昕 书记员吴丽珠