文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终55号上诉人（原审原告）：重庆市涪陵区荔枝街道办事处稻香社区居民委员会四组，住所地重庆市涪陵区稻香路7号。负责人：董泽云，该居民小组组长。委托诉讼代理人：蔺显谋，重庆市涪陵区荔枝法律事务所工作者。被上诉人（原审被告）：夏永涛，男，1974年3月26日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区李渡龙桥4组133号附2号，公民身份号码512301197403262037。委托诉讼代理人：吴英，重庆云佳越律师事务所律师。上诉人重庆市涪陵区荔枝街道办事处稻香社区居民委员会四组（以下简称稻香四组）与被上诉人夏永涛租赁合同纠纷一案，不服涪陵区人民法院（2019）渝0102民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。稻香四组上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为夏永涛向稻香四组支付所欠租金37.05万元，并支付违约金6.84万元，由夏永涛支付本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人夏永涛违约是客观事实，上诉人稻香四组向其索要租金合理合法。2.被上诉人夏永涛是出于自我保护才决定解除合同、交出钥匙，并放弃房屋内的添加物，稻香四组与夏永涛之间诉前并未达成提前解除合同协议。3.稻香四组是为避免损失进一步扩大，才于诉讼中同意提前解除合同。4.一审法院程序违法，致使上诉人损失更大。被上诉人夏永涛辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人否认其与夏永涛之间达成提前解除合同协议，实属不尊重客观事实。若双方并未达成协议，则稻香四组应该告知夏永涛将设施设备搬离或自行提存，且夏永涛不可能对房内的设施设备置之不理。正是因为稻香四组认可了双方提前解除协议的协商，且在接收房屋时未表明还要缴纳租金，也未表明不同意用设备冲抵租金，双方才非常融洽地完成了交付事项。2.夏永涛并非是放弃租赁房屋的添置物，而是依据双方提前解除合同协议，以租赁房屋的装修、设施设备冲抵应付租金。3.一审程序符合法律规定，上诉人没有任何证据证明一审程序违法。稻香四组向一审法院起诉请求：1.确认稻香四组与夏永涛2011年9月10日签订的《房屋出租协议》在2019年3月9日解除。2.判决夏永涛支付2018年2月10日起至2019年3月9日期间的租金37.05万元、违约金6.84万元。3.由夏永涛负担案件受理费。一审法院认定事实：2011年9月10日，稻香四组与夏永涛签订《房屋出租协议》约定，稻香四组将位于重庆市涪陵区稻香路7号2楼1500平方米的房屋出租给夏永涛，租用期为8年。租金从2011年12月10日起计算，每月2.85万元，租金按季缴纳，采用先交后用方式履行，承租人需提前15日交纳下季度的租金，违约则还需支付按二年租金10%计算的违约金。夏永涛承租后，从2018年2月9日起即未支付租金。2019年1月，双方协商提前解除合同，约定夏永涛在2019年3月交还房屋，并用装修添附物和购置的设施、设备冲抵欠原告的租金。2019年3月9日，夏永涛将钥匙交还给了稻香四组，双方未进行财物清点，稻香四组也未要求夏永涛将租赁房屋内的财物搬离。2019年5月10日，稻香四组诉至法院。诉讼中，稻香四组提出2019年1月双方提前解除合同的约定附有需经稻香四组内部讨论通过的生效条件，事后，该协议未能获得通过。2019年3月9日，夏永涛交还钥匙是在稻香四组督促下交还，不是履行2019年1月提前解除合同约定的行为。一审法院认为：夏永涛2019年3月9日交还房屋钥匙，可以确认是履行提前解除合同约定的行为。理由如下：第一、双方对提前解除合同约定的内容没有争议，争议的内容仅是该约定是否附有生效条件的问题。第二、若提前解除合同的约定没有生效，稻香四组在未通知解除合同的前提下，强行要求夏永涛交还钥匙不符合常理；夏永涛明知提前解除约定未生效，经稻香四组督促即交还钥匙也不符合人们正常的自我保护反应。由此推理，即使提前解除合同约定附生效条件，在夏永涛自愿交还钥匙时该约定被告知已生效更具可能性。第三、夏永涛交钥匙后双方未进行财物清点，可进一步佐证双方的交接就是履行提前解除合同约定的行为。因为，即使夏永涛基于其他考虑同意交还钥匙，但为避免今后可能会为租赁房屋内财物的交还发生纠纷，双方进行财物清点或由夏永涛将相应财产搬离是一般人均应知道的常识。稻香四组对双方没有完成相应清点工作的原因，未能作合理解释。反之，若是履行提前解除合同约定，因夏永涛需用租赁房屋的添附物和相应的设施设备抵欠付的租金，清点财物的意义则明显不大，则可解释未进行财物清点的原因。稻香四组与夏永涛达成提前解除合同的协议，由夏永涛用租赁房屋的添附物和相应的设施设备抵欠付的租金的协议没有违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，属有效协议，对当事人均有约束力。现该协议已履行完毕，故，稻香四组请求确认双方的租赁合同在2019年3月9日解除符合法律规定，予以确认。稻香四组及夏永涛履行提前解除租赁合同约定后，夏永涛欠付的租金已用租赁房屋的添附物和相应的设施设备抵偿，相应的债权债务已消灭。稻香四组再要求夏永涛给付租金没有理由，其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、稻香四组与夏永涛2011年9月10日签订的《房屋出租协议》在2019年3月9日解除。二、驳回稻香四组的其他诉讼请求。案件受理费7878元，由稻香四组负担7718元，夏永涛负担160元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人稻香四组在二审中向本院提交了下列证据：1.重庆市农村集体经济组织收据，拟证明被上诉人夏永涛2016年9月至2018年4月期间向稻香四组缴纳租金，违约拖欠租金的事实。2.一审法院开庭传票，拟证明一审法院三次变更开庭时间，程序违法。被上诉人夏永涛对证据1的真实性无异议，但认为证明目的与本案的争议事实无关；对证据2的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的。本院二审补充查明：夏永涛承租稻香四组的房屋开设酒楼。2019年3月7日晚，稻香四组向夏永涛索要钥匙，夏永涛将钥匙交付给稻香四组社员代表。2019年3月8日，夏永涛开设的酒楼停止营业。几天后，稻香四组更换了房屋门锁与钥匙。承租房屋内的所有设施设备至今仍在酒楼内，由稻香四组实际控制。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，夏永涛2019年1月之前欠付稻香四组租金是事实，双方对此均无异议。本案争议的焦点在于双方是否达成了提前解除房屋租赁合同，并以租赁房屋装修添附物及设施设备冲抵欠付租金的协议。对此，夏永涛主张，2019年1月与稻香四组负责人董泽云已协商一致，约定以房屋装修添附物及设施设备冲抵欠付租金；稻香四组主张，董泽云只是表明个人没意见，但需经社员讨论，但事后社员讨论并不同意，因此并未达成一致协议。双方对各自的主张，均未提供充分的证据予以证明。根据本案查明的事实，2019年3月，稻香四组主动向夏永涛索要钥匙，夏永涛在未对房屋内添附物及设备进行清点的前提下，将钥匙交出，交钥匙的过程双方未出现任何争执。夏永涛交出房屋钥匙后，未对房屋内的设施设备主张任何权利。稻香四组拿到钥匙后，很快更换了房屋的门锁与钥匙，实现了对该房屋及屋内设施设备的实际占有和控制，排除了夏永涛对屋内添附物及设施设备的权利，夏永涛对此亦未提出任何异议。由此可以推定，双方已达成了以租赁房屋装修添附物及设施设备冲抵欠付租金的协议，且已实际履行完毕。稻香四组认为夏永涛不对屋内设施设备主张权利是其自行放弃权利，该主张与一般生活常理不符，本院对该意见不予采纳。根据《合同法》第九十三条、第九十一条，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，合同的权利义务终止。本案，稻香四组与夏永涛之间达成了提前解除合同的协议，约定以租赁房屋装修添附物及设施设备冲抵欠付租金，且已履行完毕，双方之间的合同权利义务终止，债权债务均已消灭。现稻香四组主张夏永涛支付租金及违约金于法无据，本院不予支持。稻香四组上诉称一审法院程序违法，并举示了一审法院的两张传票予以证明。本院认为，根据民事诉讼法的规定，法院有权根据案件进展的情况变更开庭时间，但应提前通知当事人。本案一审法院根据案件实际情况变更开庭时间后，已提前通知当事人，符合法律规定。稻香四组的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，稻香四组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7878元，由上诉人重庆市涪陵区荔枝街道办事处稻香社区居民委员会四组负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继雁审 判 员 王 利审 判 员 吴 聪二〇二〇年六月二日法官助理 南洪会书 记 员 梅 玮