江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9812号上诉人（原审原告）:郭金邦，男，1963年6月5日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：赵崇诰，男，1938年11月7日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：郭辉，女，1949年6月26日生，汉族，住址同上。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾学德，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原审第三人：郭金城，男，1955年1月6日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：郭银娣，女，1958年6月13日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：郭连珍，女，1947年1月30日生，住址不详。上诉人郭金邦因与被上诉人赵崇诰、郭辉，原审第三人郭金城、郭银娣、郭连珍所有权确认纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初8513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭于2020年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人郭金邦；被上诉人赵崇诰、郭辉及其委托诉讼代理人贾学德；原审第三人郭金城、郭银娣到庭参加诉讼，原审第三人郭连珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人郭金邦上诉请求：撤销一审判决，依法改判登记在赵崇诰名下的江宁区麒麟镇锦绣花园丹桂园78-103室的房产所有权为郭金邦所有，并判令两被上诉人将该房屋产权过户登记至郭金邦名下。事实与理由：(一)案涉房屋的实际出资人是乔桂英。（二）“借名买房”的合意客观存在。（三）案涉房屋理应属于上诉人郭金邦所有。（四）案涉房屋虽然登记在赵崇诰名下，但在购房时，赵崇诰不具有购买案涉房屋的经济实力。（五）一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回郭金邦的诉讼请求，与其在庭审过程中查明的事实不一致，明显错误。被上诉人赵崇诰、郭辉辩称：(一)涉案房屋归赵崇诰所有。（二）上诉人与涉案房屋无直接利害关系。（三）涉案房屋由赵崇诰全资购买。（四）上诉人的诉求已超过诉讼时效。（五）赵崇诰购房补贴余额与涉案房屋无关联。（六）上诉人对借名买房的陈述前后不一。（七）上诉人提供的录音系非法证据。原审第三人郭金城陈述：当时由其与郭辉共同去买房，由于赵崇诰有两万余元购房补贴可用，就写了赵崇诰的名字。首付的40600元是用拆迁的6万余元支付，剩余的费用是赵崇诰、郭辉垫付。事后，也一直要返还垫付的费用，但赵崇诰、郭辉未接受。原审第三人郭银娣陈述：当时买房的事是交给郭金城、郭辉处理。之所以写赵崇诰的名字，是因为只有这样，赵崇诰才能取出两万元的房补。原审第三人郭连珍未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。郭金邦一审请求：1.确认登记在赵崇诰名下的位于南京市江宁区锦绣花园案涉房屋归其所有；2.赵崇诰、郭辉协助将上述房屋变更登记至其名下。一审法院认定事实：2002年5月24日，赵崇诰与江苏锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣公司）签订一份商品房买卖契约，该契约载明：立契约人卖方（下称甲方）：江苏锦绣房地产开发有限公司，买方（下称乙方）：赵崇诰320113381107489。甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，已合法取得江宁区麒麟镇麒东路地块54000平方米国有土地使用权，土地使用权年限自2001年至2071年止。甲方在上述土地建设的商品房项目名称为锦绣花园，坐落麒麟镇麒东路，项目总平面见附件。甲乙双方经协商一致，就上述项目之商品房买卖，订立本契约。第一条、乙方向甲方购买上述商品房中丹桂园H型78幢103室房屋（下称该房屋）。其主要建筑总层数陆层，属砖混结构，该房屋使用功能为住宅；建筑面积85.65平方米……第二条、乙方购买该房屋单价为1580元/平方米，房款合计壹拾叁万伍仟叁佰贰拾柒圆整（小写：￥135372圆）。以上价款不包括：（1）煤气增容费2800元/户（2）单元电子防盗门700元/户（3）有线电视费450元/户（4）公共维修基金15元/㎡（5）契税（6）房产交易登记费。第三条、乙方应于2002年5月4日前向甲方支付定金（大写）壹万元整（小写￥10000），币种人民币。甲乙双方履行本契约时，定金按下列第2种方式处理：……2、充抵首期房款。第四条、乙方按照下列方式向甲方支付房款。1、乙方于2002年5月16日付首期房款￥40598及代收费￥5235，合计肆万伍仟捌佰叁拾叁元整（含定金）。2、乙方于2002年8月16日付二期房款肆万零伍佰玖拾捌元整。3、乙方于2002年11月16日付三期房款肆万零伍佰玖拾捌元整。5、乙方剩余房款壹万叁仟伍佰叁拾叁元整于交房时付清。……第五条、甲方应于2003年8月30日将该房屋交付乙方。……‛2003年8月28日，锦绣公司交付了上述案涉房屋。此后，案涉房屋进行了装修，赵崇诰、郭辉持有装修购买装饰材料的相关凭证。2003年9月28日，郭金邦及其女儿，郭金城及其儿子、儿媳，乔桂英及另外一名女性进入上述房屋居住。目前，郭金邦及其女儿，郭金城夫妇及儿子、儿媳均在上述房屋居住。2004年，赵崇诰交纳了房屋维修基金、工程建设安装费、契税等费用。2004年7月27日，赵崇诰取得了位于南京市江宁区房屋的所有权证，登记所有权人为赵崇诰。2004年9月14日，赵崇诰取得了该房屋的国有土地使用证。另查明，2002年5月8日，乔桂兰与南京市房屋拆迁公司签订南京市房屋拆迁补偿协议，约定由南京市房屋拆迁公司对在南京市玄武区太平桥南地块实施变电所项目的房屋拆迁，被拆迁房屋坐落于太平桥南3号，系乔桂兰、乔桂英所有。南京市房屋拆迁公司对被拆迁房屋应支付的货币补偿金额为193446.6元及其他补助费用。同月22日，乔桂英领取了拆迁房款50000元；同月31日，乔桂英领取了剩余款14482.1元(拆迁房款提现)，合计64482.1元。乔桂兰领取了其他拆迁补偿款及费用。又查明，郭海涛、乔桂英生育子女郭金邦、郭辉（曾用名郭来弟）及第三人郭金城、郭银娣、郭连珍。郭海涛已于多年前去世，乔桂英于2006年12月13日去世。还查明，2015年1月，郭金邦向一审法院提起继承纠纷诉讼，要求确认其享有位于南京市江宁区锦绣花园案涉房屋25%的份额，并要求在该房屋产权证及国有土地使用权证上增加其姓名。在该次继承纠纷诉讼中，郭金城辩称：其对郭金邦的要求没有意见。房屋是其母亲委托其与郭辉购买的。当时赵崇诰为了拿单位的两万多元的住房公积金，就将房产证的名字写成了赵崇诰的名字，说好之后再变成郭金邦的名字。此后，其与赵崇诰、郭辉说要改名字，赵崇诰、郭辉称改名字需要交税，其认为大家系亲姊妹，就再等一段时间。母亲购买房屋实际上就是为了郭金邦，因为郭金邦没有房屋，郭金邦与母亲共同生活。案涉房屋是属于母亲所有，也应该有其的份额。郭银娣辩称：当时郭金城的条件较差，将原有的两套房屋租出后重新租了一套房屋自己住，其中的房屋租金差价补贴生活。母亲的工资一直在其处存放，郭辉说这个钱与其长期租房付房租，还不如购买房屋还房贷，全家人表示赞成，郭辉就带其与郭金城等人去看房。当时母亲将64000元交给了郭辉和郭金城，就购买了上述房屋，后来具体购买房屋的事情都是郭辉和郭金城一手操办的。其个人出了12000元交给郭辉装修房屋，另外还将代母亲保管的工资8000元交给了郭辉。其认为该房屋是母亲购买的，要求分得相应的份额。2015年12月7日，一审法院依法作出（2015）江宁汤民初字第00128号民事判决，判决驳回郭金邦的诉讼请求。郭金邦不服该判决，向本院提起上诉。在本院审理期间，郭金城辩称，购买诉争房屋时乔桂英出资6.4万元，郭金城给了1.72万元，乔桂英向赵崇诰、郭辉借款5万多元；诉争房屋没有郭金城和乔桂英的份额，亦没有赵崇诰和郭辉的份额，该房屋是乔桂英替郭金邦买的，诉争房屋不是乔桂英的遗产，产权应全部给郭金邦；郭金城虽然出资1.72万元，但郭金城不要了，郭金城愿意出钱给郭金邦买房子。郭银娣辩称，诉争房屋乔桂英出资6.4万元，郭金城出资1.72万元，剩余5万多元是乔桂英向赵崇诰和郭辉所借；诉争房屋一开始就是乔桂英买给郭金邦的，该房屋产权全部属于郭金邦，诉争房屋不是乔桂英的遗产。本院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。一审原告郭金邦的诉请为按照乔桂英生前口头遗嘱对诉争房屋权属份额进行分割，其提交的申请也载明，其是按照继承纠纷来主张权利的，故一审法院将本案案由定为继承纠纷，并无不当。因诉争房屋目前登记在赵崇诰名下，赵崇诰亦不认可该房屋属乔桂英遗产，在无生效判决确认本案诉争房屋全部或部分为乔桂英所有的前提下，一审法院判决驳回郭金邦要求继承该房的诉讼请求，并无不当。关于诉争房屋的权属以及诉争房屋是否系乔桂英的遗产，本案各方分歧巨大，且部分当事人在一、二审中对此陈述不一。因上述房屋目前登记在赵崇诰名下，如郭金邦、郭金城、郭银娣认为该房屋不应归赵崇诰所有或者不应全部归赵崇诰所有，可以另行通过确权诉讼解决。如经过确权诉讼，法院生效判决确认诉争房屋中包含乔桂英的相应权利份额，或相关权利义务人达成一致确认诉争房屋中包含乔桂英的相应权利份额，在乔桂英继承人就继承方案不能协商一致的情况下，可以就继承另行提起诉讼。本院遂于2016年9月8日作出（2016）苏01民终5985号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月，郭金邦向一审法院提起诉讼，要求确认其享有位于南京市江宁区锦绣花园案涉房屋的所有权，并要求赵崇诰、郭辉协助其将上述房屋产权变更登记至其名下。审理中，郭金邦为证明其母乔桂英出资为其购买房屋，并借用赵崇诰的名义登记，申请证人出庭作证；为证明乔桂英在购买房屋时出资，提交了其侄子郭全中与赵崇诰、郭辉的对话录音资料及部分购买房屋的收据存根等材料；为证明赵崇诰、郭辉在2002年5月左右没有购房的经济能力、乔桂英有购房的经济能力，申请法院开具调查令调取了赵崇诰、郭辉的收入证明、乔桂英签订的房屋拆迁补偿协议等材料；其认可赵崇诰、郭辉支付了第三期购房款40598元、第四期购房款17594元，合计58192元，但认为上述款项中亦有乔桂英的退休金等在内，仅认可赵崇诰、郭辉实际支付约17000元左右。一审法院遂于2017年11月10日作出(2016)苏0115民初15835号民事判决书，判决：驳回郭金邦的诉讼请求。郭金邦不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月25日作出(2018)苏01民终1356号民事裁定书，裁定：一、撤销一审法院(2016)苏0115民初15835号民事判决；二、本案发回一审法院重审。在(2016)苏0115民初15835号案件审理期间，郭金邦提交了郭全中(系郭金城之子，郭金邦、郭辉侄儿)与赵崇诰、郭辉的录音资料，录音资料摘录如下(郭辉简称辉，郭全中简称全，赵崇诰简称诰)：……辉:‘湖西街那个地方，受那个罪，我怎么买这个房子的，我为了你们不要受罪，为了你们的那个那个过好一些，正好那个那边又那个，第一期我没得那么多钱，没买，这个房子大，一百多呢。还有个就是你舅爷爷要来，从台湾过来，你说你们要是住那个地方，舅爷爷看到，心里怎么想，我为什么要买这个房子，那个时候你比较争气，我也比较喜欢，你奶奶也在，你奶在世，我总觉得让你们，你爸爸下岗，没有生活费这个房子你们拿它出租，生活费，给你们生活的好一些，姑妈是吃一辈子的苦，管了一辈子的家，操了一辈子的心，我不想你们再吃这个苦。我能帮你们就帮你们，……有心支持买房子，但是事情以后发生变化，伊川哥哥离婚七年，那个时候你伊川哥哥也买房子了，我说我们这个也有的住的，结果你伊川哥哥离婚了，房子也没得了，……不是我不给你们，现在是有个变化，还有那个，在这个房子几个人对莫呢，……’全:‘新街口那房子是奶的吧。’辉:‘是你奶的啊，但是你奶写的遗嘱给你爸爸了。’全:‘小叔他还知道啊?’辉:‘他不知道。’全:‘那那小叔怎么办?’辉:‘小叔有居住权，他有居住权，但是最后最终的产权不是给他的，东西都在我这个地方。现在就是我说什么也不打破，你就住在这个地方，……我说我就为你们的生活考虑，……非要要这个房子。我说我又没撵你们，又没赶你们走，你们就住到那个地方就行了，安安心住着就是了。话再说回来，这个房子我花了多少心血，花了多少钱买的，你姑爹那时候上课，退休后又多上了五年，头一笔钱，那个太平桥拆迁钱拿不到，定金交了，没有办法弄房子，三天不交钱，定金就作废，你姑爹去跑到他侄子那个地方借的钱，借的几万块钱交的，然后二付、三付，那个是我们每次拿的，你伊川哥哥没离婚买的房子，……’全：‘那个定金，我爸说是他交的。’辉:‘是他借的那个房子钱，你光是交定金，你就先在去买房子交……’全:‘然后他也讲，那个什么，就是什么大行宫拆迁。’辉:‘那个跟他不相干的事，他四分之一有多少啊?六万四。不就一万六吗。’全：‘就是，他说就是那个嘛，大家的。’辉：‘那就是个零头哎，是大家的哎，大家他不就是四分之一吗？’全：‘那房子多少钱啊’辉:‘十四万多，你以为几万块钱买房子到哪买去?那一万块钱定金，那三天不交的话，我们不去借钱的话，就充公了。我要不是为你们，我们去抛那个头露。就打算这笔六万四，你小叔是个赌鬼，你奶奶稀里糊涂，摸了就去赌去，有了钱成天成夜不回来，你还有房子啊，……爸爸把握不住，有些事情，为什么叫他去啊，他说他要去贷款，你贷款你还得起?你全中你家的情况你了解，你下岗你爸爸拿几百块钱，你能还得起贷款啊？他现在跟我说他还。我们非要出这个钱，我非要出这个钱，我要还贷款。是他要贷款，我不让他贷款，就说你要贷，你没贷成，现在钱是我们出的……这边全是我搞的，什么都是弄得夜夜当当的，弄的，连厕所的接水桶都是我买的，洗手液都是我买的，哪样不是我搞的我就当着自己家……而且那时候我叫你小娘也买，你小娘不肯买，101、103,我说西晒不好，我就没挑的103,我全部弄好了，我就喊他们看去，看了就定下来买了，……我过户就是亲情，不过户就是仇人……。’全:‘关键小叔他到时候怎么办?’辉:‘跟他没关系，你讲究证据讲究法律，现在就是你姑爹的名字，我要认，什么都好说，要不认，对不起你们，我要是翻起脸来，对不起，走法律程序，就强制执行，你们一起走，这房于就是我，我怎么处理是我们家的，跟任何人无关，……你小娘那部分的钱，我给过了，算它总共68年的年限，你们在里面住了9年了，你爸跟你小叔，就是那一部分的产权的话，也就17年的事情，你已经住9年了，你还要你姑妈怎么样。……那个是你奶奶那边那个房子太平桥拆迁，那你爸有多大的分量，……你就四分之一，六万四，一人一万六。……那算我们家拿一半那，那34年，68年，一半，我们家34年，34年还有4个人分，一个人划到几年?你小娘那个钱我给过了，17年我们的，你爸跟你小叔，我算在里面也就17年，现在你们已经住了9年了，你还要姑妈怎么弄?……’全:‘我爸不是说买房时候是跟你们借钱的吗。后来还吗。’辉:那个借啊，借呢，还吗？一毛钱没还，怎么可能的事，房产证是我们，现在，我不可能，……要买房你自己买，有能力的话自己买，他说给我钱，我要钱干什么，姑妈姑爹现在退休一个月一万，一万多点，我要钱有什么用，你现在伊川哥哥还单身，我们就这一套房子。……多少年住下来了，你现在要房子，说还，我现在要这个钱干什么啊，我现在需要房子，我不需要钱，……你住十七年也好，或者以后换着住，我没意见:那边拆迁，有什么动静，咱们再说，……你知道现在的制度，都是凭法律，凭证据的，我认你，我那个，我要不认呢，你没有，你又没资格，有什么证件。什么钱是你的啊，哪个钱是你的啊。房产证是我们家的，就是你姑爹的名字……’诰:‘锦绣花园那个房子跟你爸爸没有关系，那个是你奶的钱跟我的钱，两家来拿的来买房的。那个是太平桥的那个。’辉：‘拆迁费’，诰：‘所以，那个要再分下来的话，那就是，你奶去世以后那个遗产来分，跟你爸爸没关系’……辉：‘我们掏的大钱，那么多年交那个物业费，后来才交，你们。不方便老跑来……讲原则讲什么东西，那谈亲情那我还愿意，跟你说，你要跟我那个的话，那我们就里外里，我也不跟你们说那个，那你讲那个的话，那房产证现在不就是的吗，那房产证，一切东西，哪怕装修的任何一张小白纸条，全在我手上……就是到法院，去告我们，什么都没有，我东西全在我手上，我认你是太平桥拆迁的钱，我要不认你:谁也没办法，对不对?何况你们还住了九年呢，你小叔跟你爸加起来就17年，还有8年……’。本案发回重审后，审理中，一审法院依法追加郭金城、郭银娣、郭连珍为第三人参加诉讼。因郭连珍下落不明，一审法院依法公告向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、参加诉讼通知书、举证通知书及开庭传票，逾期，郭连珍未到庭参加诉讼。因当事人意见分歧，致调解未成。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。郭金邦主张登记在赵崇诰名下的位于南京市江宁区锦绣花园案涉房屋系其母乔桂英借用赵崇诰的名义出资为其所购买，其未能提交充分有效的证据予以证明，故一审法院对其诉讼请求均不予支持。但根据郭金邦提供的郭全中与郭辉、赵崇诰的谈话录音中，郭辉表明购买该案涉房屋的款项中涉及到乔桂英因太平桥南3号房屋拆迁安置所得的款项64000元，郭金城所出资定金部分，且赵崇诰在该录音资料中亦表示,是你奶的钱跟我的钱，两家来拿的来买房的，从中可以看出案涉房屋系乔桂英与他人共同出资购买，案涉房屋应有乔桂英的部分份额。在当事人不能协商一致的情况下，可通过析产、继承诉讼等方式另行处理。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回郭金邦的诉讼请求。一审案件受理费80元，由郭金邦负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，郭金邦、郭金城、郭银娣认为一审未查明当时购房的意向。其余事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院二审补充查明，郭金邦就涉案房屋纠纷第一次提起诉讼[（2015）江宁汤民初字第128号案件]的起诉状中称：乔桂英以拆迁补偿款加积蓄、工资、房屋出租收益及向赵崇诰、郭辉借款约五万余元，向郭银娣借款给乔桂英购买涉案房屋。本院认为：本案中，涉案房屋买卖合同系赵崇诰签订，相应票据登记的付款人均为赵崇诰，涉案房屋亦产权登记在赵崇诰名下。上诉人郭金邦、原审第三人郭金城、郭银娣虽主张涉案房屋系借名买房，但未能就此充分举证证明，郭金邦提交的录音中郭辉也无涉案房屋系乔桂英当年借赵崇诰名义为郭金邦购买的表述。且郭金邦关于借名买房的陈述与其在（2015）江宁汤民初字第128号案件的自诉明显不符。故郭金邦主张涉案房屋系借名买房缺乏相应事实依据。另，根据郭金邦、郭金城、郭银娣陈述可知郭金邦对涉案房屋并无直接出资。故综合上述两点，本院认为一审判决驳回郭金邦的诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。当事人之间如对涉案房屋份额存在争议，可通过析产、继承等方式另行主张。综上所述，上诉人郭金邦的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郭金邦负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇二〇年六月十五日法官助理 李晓龙书 记 员 杨文艳