江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11565号上诉人（原审被告）：赵小羊，男，1979年2月22日生，汉族，住南京市高淳区。上诉人（原审被告）：赵强，男，1990年3月9日生，汉族，住南京市高淳区。被上诉人（原审原告）:陈建荣，男，1965年8月15日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：陈辰，江苏海越律师事务所律师。上诉人赵小羊、赵强因与被上诉人陈建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵小羊、赵强共同的上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或依法改判，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认可拖欠被上诉人房屋租金40000元，但是对于房屋占用期间的损失27808元，不予认可。1.被上诉人在诉状中并未诉请要求法院审理支持上诉人占用房屋期间的损失。2.上诉人在合同租赁期满当月月底就已经将涉案房屋钥匙交给了被上诉人。3.按照双方合同约定，在租赁期满或者租赁中止时，乙方（上诉人）不得拆除建筑装潢（不含空调、电器、办公用品），甲方（被上诉人）也不予装潢补偿。因此，根本不存在占用期间损失一说。钥匙上诉人已经归还，不应让上诉人再赔偿相应的损失，缴纳的押金也是为了处理后续的情况，假如有些东西上诉人占用了对方也可以自行进行处理，因为一审法院要求上诉人必须拆除，给上诉人造成经济损失，大概1万元左右，装修清理费不应是上诉人承担。陈建荣辩称：上诉人与被上诉人建立房屋租赁合同关系后，上诉人仅支付了两年租金，2017年10月1日至今的房租未予支付。被上诉人请求支付2017年10月1日至实际交还房屋之日的租金请求理应获得支持。涉案租赁房屋内设施填平、拆除并非是2019年6月30日前完成，房屋内锅炉设备等是在2019年11月23日才拆除搬走，房屋内淋浴器等设施至今还未拆除，上述设施设备并非合同约定的建筑装潢，上诉人当然需承担占用房屋期间对被上诉人造成的租金损失。上诉人在房屋使用期间，拆除了被上诉人房屋门窗等设施至今未予恢复，玻璃也遭破坏，对被上诉人房屋当然构成不安全的使用隐患，应当承担赔偿责任。请求法院查明案件事实，依法裁判。陈建荣向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令赵小羊、赵强将存放于南京市高淳区淳溪镇河城村河城394号房屋中的物品全部清除，恢复原状，并将租赁房屋钥匙返还给陈建荣；2.请求判令赵小羊、赵强支付自2017年10月1日起至实际交付之日的租金及水电费；3.请求判令赵小羊、赵强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年10月1日，陈建荣与赵小羊、赵强签订了房屋租赁合同1份，合同约定陈建荣（甲方）将坐落在南京市高淳区淳溪街道双塔河城村394号房屋租赁给赵小羊、赵强（乙方）赵小羊、赵强用于浴室经营；租期自2015年10月1日起至2018年10月1日止，年租金40000元；租金按年支付，押金2000元签订合同时一并收取；租赁期内，乙方所使用的水电费由乙方支付；乙方在租赁期内可对房屋进行装饰，但不能破坏房屋整体结构或留下不安全的隐患，否则一切后果由乙方负责，租赁期满或租赁中止时，乙方不得拆除建筑装潢（不含空调、电器及办公用品），甲方也不予装潢补偿。合同到期后，赵小羊、赵强未续租该房屋，也未将该房屋中因经营浴室进行的相关设施改造恢复原状。本案审理过程中，陈建荣自愿放弃对水电费的主张。后经一审法院协调，赵小羊、赵强已于2019年6月30日前将租赁房屋中用于洗浴的设施填平、拆除。以上事实，有房屋租赁合同以及双方当事人陈述等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，陈建荣与赵小羊、赵强签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该房屋租赁期限业已届满，赵小羊、赵强应按照合同约定给付租金、返还租赁房屋。赵小羊、赵强辩称房屋钥匙已于2018年10月底交还给了陈建荣，因此只欠陈建荣一年的房屋租金，因赵小羊、赵强租赁房屋用于经营浴室，对房屋设施改造较大，未将房屋恢复原状无法另作他用，因此在租赁期限届满后，赵小羊、赵强应当继续承担占用房屋期间对陈建荣造成的损失。陈建荣自愿放弃对水电费的主张，系对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告赵小羊、赵强应于判决发生法律效力之日起10日内给付原告陈建荣租金40000元及房屋占用期间的损失27808元（已扣减押金2000元），合计67808元；二、驳回原告陈建荣的其他诉讼请求。案件受理费1422元，由被告赵小羊、赵强负担。二审期间，被上诉人陈建荣认为，案涉房屋中淋浴器、隔断至今未拆除，房屋内的锅炉等设备在2019年11月23日才搬离。对一审查明的其他事实，本院二审予以确认。二审期间，上诉人赵小羊、赵强称，案涉房屋的钥匙是2018年10月向被上诉人交付，但未提供相关证据证明。其在2019年6月30日将案涉房屋的洗浴设施全部填平，将所有柜子拆除，并将锅炉拆分。当时因为锅炉在另外一个房间，且很大，需要找人切割，认为对被上诉人影响也不大，一审判决之后，才重新找人来弄。被上诉人陈建荣陈述，案涉房屋有两个钥匙，其是在2019年2月最早收到赵小羊的钥匙，但赵强的至今未收到。上述事实，有二审谈话笔录予以证明。二审期间，上诉人无新证据提供。被上诉人提供照片一组，拟证明上诉人直至2019年11月23日才将房屋内锅炉设备拆除搬走，至2020年4月19日上诉人仍未将案涉房屋恢复原状，仍保留淋浴器、隔断等设施占用房屋至今。上诉人质证认为，对真实性无异议，但不拆除是因为上诉人是按照合同来办的。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付房屋占有使用费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方均应依约履行。房屋租赁期满后，上诉人应按照合同约定给付租金、返还租赁房屋。双方合同中虽然约定“租赁期满或租赁中止时，乙方不得拆除建筑装潢（不含空调、电器及办公用品）”，但对“建筑装潢”的具体内涵及范围未做明确约定，在双方对此存在分歧亦未达成补充协议的情况下，对上述条款的理解应结合合同条款及交易习惯予以综合考量。本案中，双方约定对案涉房屋的装饰“不能破坏房屋整体结构或留下不安全的隐患”，因案涉房屋用于浴室经营，上诉人对房屋改造较大，客观上对房屋的正常使用造成极大影响，并非简单的“建筑装潢”，且上诉人二审亦自称填平洗浴设施、拆分及搬运锅炉等设施花费较大、难度较高，在此情况下，如上诉人在未作处理的情况下即认为完成交还房屋义务，客观上造成双方合同权利义务的失衡，有违双方的合同目的。一审期间，被上诉人主张的租金实质上包含了部分租赁合同期限届满后因上诉人的占有使用行为而产生的损失，一审结合租赁合同的约定及上诉人实际将洗浴设施填平、拆除的时间，为减少当事人讼累，认定上诉人应向被上诉人支付占有使用费27808元（扣减押金2000元），并无不当。综上所述，赵小羊、赵强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由赵小羊、赵强负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月九日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东