湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终634号上诉人（原审被告）：湘潭长盛市场管理有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇海棠北路东侧196号。法定代表人：朱丽叶，该公司董事长。委托诉讼代理人：金勇，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈可乐，女，1966年11月11日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：陈蓉，广东深港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湘潭宏通置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号（湖南省第三工程有限公司9楼910-918室）。法定代表人：李顺池，该公司副总经理。委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所律师。上诉人湘潭长盛市场管理有限公司（以下简称长盛公司）因与被上诉人陈可乐、湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长盛公司上诉请求：撤销湖南省湘潭县人民法院（2019）湘0321民初2844号民事判决，驳回陈可乐对长盛公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定“陈可乐将案涉购房款和税金支付给了宏通公司”与事实不符。根据《商品房买卖合同》第八条约定，陈可乐应按照合同约定的时间和付款方式如期足额将购房款汇入宏通公司指定的预售款监管账户，而陈可乐提供的《收款收据》没有真实的银行转账交易记录予以佐证，不能证明陈可乐履行了付款义务。2.陈可乐与宏通公司签订的《商品房买卖合同》并未生效。根据《商品房买卖合同》的约定，本合同经房地产登记机构办理备案登记才生效，且只有经房地产登记机构备案登记的《商品房买卖合同》才能申请办理预购商品房的预告登记，案涉合同并未备案，没有生效，对双方无约束力。3.一审判决内容超出了原告诉讼请求。陈可乐起诉时未将长盛公司列为被告，也未要求长盛公司承担交房义务和违约责任，一审开庭时陈可乐及其诉讼代理人均表示不变更和增加诉讼请求，故一审判决要求长盛公司承担连带责任超出了原告诉讼请求，不属于本案审理范围。4.一审判决对诉讼时效问题适用法律错误。陈可乐提起的诉讼超过了诉讼时效的保护期间，其提出商品房买卖合同之诉的诉讼时效应从2014年5月1日起开始计算，该诉所基于的事实发生于《中华人民共和国民法总则》施行之前，应适用二年诉讼时效，陈可乐2019年12月12日才向法院提起诉讼，且在起诉之前从未就案涉《商品房买卖合同》向长盛公司主张权利，其提起的诉讼已超过诉讼时效。一审法院认为所有权纠纷不受短期时效的限制没有法律依据，承担违约责任是案涉合同的附随义务，请求违约金的诉讼时效应与请求交付房屋的诉讼时效一致，不能单独计算诉讼时效。5.一审判决长盛公司承担连带责任没有依据。长盛公司系宏通公司的派生企业，双方于2016年9月22日签订了《湘潭宏通置业有限公司分立协议》，该协议明确约定公司分立之前的所有债务由宏通公司承担，本案系因分立之前的民事活动产生的纠纷，由此产生的债务应由宏通公司全部承担。被上诉人陈可乐辩称，1.陈可乐按时足额向宏通公司缴纳了购房款和税费，在一审庭审质证中，宏通公司对陈可乐提交的收款收据予以认可，并确认收到了上述款项，陈可乐已经按照合同约定，履行了付款义务。2.案涉《商品房买卖合同》有效，宏通公司在合同签订后未向湘潭县房产管理局提交合同备案，怠于履行合同约定的义务。虽然合同未备案，但不必然引起合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定及案涉《商品房买卖合同》第十六条的约定，长盛公司主张合同未生效，没有法律和合同依据。3.长盛公司一审被告主体适格，一审法院判决内容未超出原告诉讼请求范围，长盛公司应当承担连带责任。在陈可乐起诉时，并不知道宏通公司分设成立了长盛公司，也不知晓两家公司私下签订了分立协议，该协议对陈可乐没有约束力。经一审法院审理查明，长盛公司系陈可乐与宏通公司签订合同后分设而成，且案涉房屋现登记于长盛公司名下并由其管理，故长盛公司为本案必要共同诉讼主体。在一审开庭前，陈可乐已向一审法院表明要求追加长盛公司为本案被告。4.本案未超过诉讼时效。本案涉及房屋产权问题，所有权纠纷不受短期诉讼时效的限制。案涉房屋未按照合同的约定达到交付条件，故而一直未向陈可乐交付。直至二审期间，宏通公司和长盛公司仍未提交案涉房屋已达到交付条件以及曾书面通知陈可乐办理交接手续的相关证据，即使要适用诉讼时效，也应自案涉房屋达到交付条件后开始计算。宏通公司和长盛公司应向陈可乐交付延期交房的违约金。案涉房屋至今仍未交付，违约行为持续存在，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，违约金支付期间为合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，由此可见，延期交房违约金的诉讼时效起算点应为实际交房日的第二日。诉讼时效是一个程序性权利，应尽量减少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。5.宏通公司及长盛公司应为陈可乐办理房地产权证。案涉房屋所在的整栋房屋的大证2018年5月24日才办理完毕，远超出合同约定的办证期限，只有大证办完，才能办理陈可乐的房地产权证。被上诉人宏通公司辩称，1.案涉房屋登记在长盛公司名下并由其管理，交付房屋和办理不动产权证的义务应由长盛公司履行。根据《湘潭宏通置业有限公司分立协议》的约定，案涉商品房买卖合同的义务由长盛公司承继，长盛公司在诉讼前已将案涉房屋所在的整栋房屋的大证办至该公司名下，因此交付房屋和办理不动产权证的义务也只能由长盛公司履行。2.一审判决内容没有超出原告诉讼请求。长盛公司是本案必要共同诉讼主体，是经宏通公司申请、法院征得原告同意后追加为被告的。3.宏通公司同意长盛公司关于诉讼时效的上诉意见，宏通公司在一审答辩时也已提出诉讼时效问题。被上诉人陈可乐向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付位于湘潭县易俗河凤凰东路以北宏通御景湘Ｃ区房屋，并自2014年5月1日起暂计至2019年11月8日（此后继续计算至实际交房日止），向原告支付延期交房的违约金22998.57元；2.判令被告办理涉案房屋产权证，并支付延期办证违约金25.48元;3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月4日，陈可乐与宏通公司签订了《商品房买卖合同》编号：金凤凰农贸大市场水果区ＮＯ:155号，陈可乐购买宏通公司开发的宏通御景湘Ｃ区3号水果区一层155号房，建筑面积7.38平方米。陈可乐按约定支付了购房款84936元及税费7000元。合同第十条约定：出卖人应当在2014年4月30日前将达到交付条件的房屋交付给陈可乐。第十一条约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《合同》第十五条约定：由宏通公司办理房地产权证。2013年4月4日陈可乐支付了购房84936元及税费7000元给宏通公司，同日宏通公司开具91936元的收款收据予陈可乐。但合同约定交付房屋期限届满后，宏通公司仍未交付陈可乐涉案房屋及未办理好相应房屋产权证和土地使用证，陈可乐遂诉至法院。另查明，长盛公司系宏通公司分设而立的新公司，2016年9月22日签订分立协议，2016年11月23日成立并注册。案涉房产登记在长盛公司名下并由该公司管理。一审法院认为：陈可乐与宏通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，合同虽未在房管部门进行备案，但并不必然引起合同的无效，故陈可乐与宏通公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方应当依照合同严格履行各自的义务，现陈可乐已按约向宏通公司交付了购房款及办理房屋权证的税费，但宏通公司至今未向陈可乐交付房屋及办理房屋权属登记，属于违反合同约定的行为。陈可乐请求判令被告向其交付位于湘潭县易俗河凤凰东路以北宏通御景湘Ｃ区房屋并办理涉案房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持；关于长盛公司的被告主体资格问题，因陈可乐起诉时并不知道宏通公司分设成立了宏通公司和长盛公司，也没有两公司的分立协议，只向法院起诉了宏通公司，宏通公司应诉后提供了分立协议，并申请追加长盛公司为被告，被告申请追加被告虽有不妥，但经法院审查，长盛公司系陈可乐与宏通公司签订合同后分设而成，且涉案房屋登记长盛公司并由其管理，故长盛公司为本案必要共同诉讼主体，法院在征得陈可乐同意下，允许追加长盛公司为本案被告不违反法律规定，长盛公司作为本案被告主体适格；宏通公司、长盛公司提出陈可乐的起诉超过诉讼时效问题，因本案涉及房屋的产权问题，所有权纠纷不受短期时效的限制，违约金是个持续产生的过程，被告因违约时间的增长，违约金不断变化和增加，在陈可乐起诉时也产生新的违约金，故陈可乐的起诉均未超过诉讼时效，对该抗辩意见一审法院不予采纳；关于违约金及延期办证违约金的计算问题，因陈可乐与宏通公司合同约定了违约金的计算方法，一审法院支持违约金以购房款84936元为基数按每日万分之零点五从2014年5月1日计算至起诉之日2019年11月12日，即84936元×2021天×0.00005＝8582.78元，合同约定了违约金的计算方法，对陈可乐请求按租金计算违约金的请求，一审法院不予以支持，因支持延期交房的违约金，对陈可乐要求支付延期办证违约金25.48元的诉讼请求，一审法院不予支持；长盛公司提出，因分立协议有约定长盛公司不承担债务，本案长盛公司不应承担责任的辩论理由，因分立协议系宏通公司与长盛公司签订，对陈可乐没有约束力，按法律规定长盛公司应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决：一、由湘潭宏通置业有限公司、湘潭长盛市场管理有限公司在本判决生效后十日内交付陈可乐位于湘潭县易俗河镇宏通御景湘Ｃ区3号水果区一层155号房屋，并办理房地产权证手续；二、由湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付还陈可乐违约金8582.78元，湘潭长盛市场管理有限公司承担连带责任；三、驳回陈可乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费376元，减半收取188元，由湘潭宏通置业有限公司、湘潭长盛市场管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。本案中，陈可乐提交了其向宏通公司缴纳购房款及办理房屋权证税费的收款收据，宏通公司对此予以认可，长盛公司虽有异议但未提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的相应责任。宏通公司在与陈可乐签订《商品房买卖合同》后未向房产管理部门提交合同备案，系宏通公司未履行合同约定的义务，且在陈可乐已经足额付款的情况下，长盛公司以合同未备案而主张合同未生效的上诉理由，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》合法有效，宏通公司应当按照合同约定履行自己的义务。2.长盛公司诉讼主体资格及责任承担问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条及第七十三条的规定“企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人”、“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”。本案中，陈可乐与宏通公司于2013年4月4日签订《商品房买卖合同》，宏通公司于2016年9月22日签订分立协议，通过存续分立的方式派生分立出长盛公司，宏通公司主体资格保留。在陈可乐向法院提起诉讼后，长盛公司作为必要共同诉讼的当事人，其诉讼主体资格适格，一审法院将其列为被告并无不当。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十六条规定“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外”。宏通公司与长盛公司分立于陈可乐与宏通公司签订合同之后，且宏通公司分立前与陈可乐也未就债务清偿达成书面协议，故对陈可乐的相关债务，宏通公司、长盛公司应当承担连带责任。3.关于诉讼时效问题。房屋买受人依据购房合同要求交付房屋的诉讼请求，是基于合同约定的请求权，属于债权请求权，应受诉讼时效期间规制。但本案中，宏通公司、长盛公司未能提交证据证实，案涉房屋自何时已达到法定及约定的交付条件，也未举证证明其是否曾通知陈可乐交房，故不能确定诉讼时效的起算时间，不能认定陈可乐要求交付房屋的诉讼请求已过诉讼时效期间。而陈可乐有关办理产权登记的诉讼请求系基于物权期待权，具有物权请求权性质，不受诉讼时效期间的限制。宏通公司至今仍未交付房屋，其违约行为处于持续状态，一审法院根据合同约定确定违约金的数额，并无不当。综上所述，长盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由湘潭长盛市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二〇年六月十一日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……