河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初4023号原告胡晓培，女，1981年10月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人范闯、王伟峰（实习），河南译达律师事务所律师。被告付周丽，女，1978年5月2日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告张全中，男，1974年11月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。二被告委托代理人赵少杰，河南仟铄律师事务所律师。第三人姬周龙，男，1989年4月29日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。第三人河南石佛艺术公社有限责任公司，住郑州高新开发区石佛办事处石佛村179号。法定代表人张栩,执行董事兼总经理。委托代理人万晨燕，系该公司员工。原告胡晓培诉被告付周丽、张全中、第三人姬周龙、河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称“石佛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范闯、被告委托代理人赵少杰到庭参加了诉讼，第三人姬周龙、河南石佛艺术公社有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡晓培向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告及二被告签订的《房屋买卖协议书》；2、请求判令二被告退还购房款48万元并向原告支付违约金14.4万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年7月3日，经第三人姬周龙居间介绍，原告与二被告签订了《房屋买卖协议书》。根据该协议约定：二被告将其所有的位于郑州市××新区××大道石佛艺术公社1号楼2单元9层1569（南22）出售给原告；该房屋的出售价为48万元，其中2万元定金支付至第三人账户，剩余46万元支付至被告付周丽账户；二被告保证对该房屋拥有完全的所有权，并明确该房屋没有抵押等各种负担。同时，二被告又承诺在2018年8月为原告办理与开发商的签约手续。上述协议签订后，经原告查询得知，二被告隐瞒“案涉房屋已因开发商原因被法院查封，至今仍未解封”的事实，仍向原告出售案涉房屋，致使原被告签订的《房屋买卖协议书》的合同目的不能实现。二被告付周丽、张全中答辩称，答辩人与原告胡晓培之间的买卖协议履行过程中答辩人不存在任何违约行为，双方协议已经按约定履行完毕，双方签订的房屋买卖协议已经终止，原告胡晓培与河南石佛艺术公社有限责任公司已经形成了房屋买卖合同，原告起诉要求答辩人解除《房屋买卖协议书》并返还购房款没有依据。2018年7月3日答辩人通过石佛艺术公社的置业顾问姬周龙将自己认购的郑州高新技术产业开发区科学大道石佛艺术公社1号楼2单元9层1569（南22）面积47.49平方米的房屋转让给原告，原告也是在充分了解涉案房屋情况后，双方自愿签订了《房屋买卖协议书》，原告胡晓培也明知答辩人仅是认购该房屋，没有办理正式网签备案手续，答辩人也积极配合原告在开发商处河南石佛艺术公社有限责任公司将房屋购买协议更名为原告，答辩人此前支付的房款收据和购买房屋的协议书也被开发商收回，开发商向原告胡晓培重新出具了购房款收据，与原告签署了购买协议。因此，原告与答辩人之间的房屋买卖协议已经按照约定履行完毕，合同已经终止，现向法院起诉要求与答辩人解除房屋买卖协议不能成立。答辩人收取房款后也为原告办理了更名手续，原告与开发商河南石佛艺术公社有限责任公司之间已经形成了新的房屋买卖合同，购房款也是由河南石佛艺术公社有限责任公司收取，开发商也向原告出具了收据，原告要求返还购房款，也只能依据合同相对性，向开发商主张，现原告要求答辩返还购房款没有事实依据。答辩人按合同约定履行了自身的义务，不存在任何违约，就原告陈述的“答辩人隐瞒涉案房屋已因开发商原因被法院查封，至今仍未解封”的事实，没有任何依据，答辩人签订认购房屋协议后，开发商也未与答辩人办理正式的网签备案手续，答辩人对涉案房屋是否被查封，何时被查封均一无所知，且原告也认可是因为开发商的原因被查封的，与答辩人没有任何关系，答辩人已经按照约定为原告在开发商处办理了更名手续，双方签订的《房屋买卖协议书》的目的已经实现，原告捏造答辩人违约，索要违约金的请求不能成立。综上所述，答辩人与原告之间的《房屋买卖协议书》已经履行完毕而终止，且答辩人已经按照约定完成了自身义务，不存在任何违约行为，应依法驳回对答辩人的诉讼请求。第三人姬周龙未答辩。第三人石佛公司庭后提交书面答辩意见称，一、石佛公司与原告无合同关系，其诉讼请求无事实和法律依据。2015年6月1日，石佛公司与被告付周丽签订内部房认购协议书，约定付周丽向石佛公司认购开发的位于郑州市××新区××大道石佛艺术公社2号楼9层南22号房屋，面积42㎡，成交单价为4750元/㎡，成交总价为人民币200000元（大写：贰拾万元）。后经测算后，该涉案房屋面积为47.49㎡，2018年7月3日，付周丽向石佛公司申请将房屋接收人改为胡晓培，为办理相关手续故将该涉案房屋更名为胡晓培，并由付周丽补交差价25578元，石佛公司按照付周丽要求开具收款人为胡晓培，金额为225578元，含换票20万元的收据。二、原告胡晓培与石佛公司无合同关系，其所主张的违约金与石佛公司无关，且无相应证据支持。综上所述，石佛公司不应向原告胡晓培承担任何责任。经审理查明：2015年6月1日，被告付周丽与石佛公司签订《内部房认购协议书》，约定：被告付周丽向石佛公司认购由其开发的郑州市××新区××大道石佛艺术公社项目2号楼9层南22号，成交价为4750元/㎡，成交总价为200000元。2018年7月3日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：二被告将郑州市××新区××大道石佛艺术公社1号楼2单元9层1569南22号房屋出售给原告，二被告保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。原告全款支付转账到被告付周丽交通银行卡号62×××17余款46万元，已付定金贰万元整转账至姬周龙工商银行6212261709002357379。房屋售价为人民币48万元。房屋目前尚未签订正式合同，二被告应保证开发商将房屋顺利签至乙方名下。原告胡晓培于2018年6月16日向第三人姬周龙转款20000元，于2018年7月3日向被告付周丽转款300000元，于2018年7月5日向被告付周丽转款160000元。2018年7月3日，石佛公司出具收据载明：收款金额为贰拾贰万伍仟伍佰柒拾捌元整（225578元）、收款事由石佛1-2-9-1569（南22）房款，付周丽更名为胡晓培。另查明，2016年12月9日，河南省郑州市中级人民法院对涉案高新技术产业开发区科学大道9号1号楼2单元1569号房屋进行查封。2019年12月5日，河南省郑州市中级人民法院再次对涉案房屋进行续封，续封日期截止至2022年12月4日。以上事实有原告提交的《房屋买卖协议书》、中国建设银行电子回单、《收据》、《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》及被告提供的《内部房认购协议书》及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与二被告签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，由双方签字予以确认，协议内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。关于原告要求解除原告与二被告签订《房屋买卖协议》的诉请，合同签订后，原告按照合同约定支付购房款480000元，被告也应履行相应的义务，原告与二被告签订该协议的目的是为取得涉案房屋的所有权，协议约定二被告保证对涉案房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担，但涉案房屋于2016年12月9日被河南省郑州市中级人民法院进行查封，且原告与二被告签订协议时，涉案房屋仍处于查封状态，即协议订立时，合同目的已无法实现,依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此对原告诉请解除原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告关于原告已与第三人石佛公司签订购买协议，形成房屋买卖合同关系的辩称，第三人石佛公司答辩称至今未与原告签订任何房屋买卖协议，其仅是在被告付周丽补足房屋面积差价后，按照被告付周丽的要求将《收据》金额及名称进行了变更，又因原告按照合同约定将购房款支付至二被告指定账户而非第三人石佛公司账户，基于合同相对性原则，原告仅与二被告之间形成房屋买卖合同关系，并未与第三人石佛公司形成合同关系，因此，本院对于二被告的上述辩称不予采纳。关于原告要求二被告退还购房款48万元并向原告支付违约金14.4万元（房款价格的30%）的诉请，合同解除后，二被告应退还原告购房款48万元，根据涉案《房屋买卖协议书》第4条约定，二被告有保证第三人石佛公司将涉案房屋顺利签在原告胡晓培名下的义务，现因第三人石佛公司原因致使涉案房屋无法顺利签至原告付晓培名下，二被告构成违约，应承担相应的违约责任，但因原告未提供证据证明其实际损失，且双方签订的协议中也未对违约责任约定，原告诉求违约金过高，综合考虑本案案情，本院酌定违约金为50000元，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告违约金的诉请本院部分予以支持。第三人姬周龙、河南石佛艺术公社有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告胡晓培与被告付周丽、张全中签订的《房屋买卖协议书》；二、被告付周丽、张全中于本判决生效后十日内返还原告胡晓培购房款480000元并支付违约金50000元；三、驳回原告胡晓培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10040元，减半收取5020元，由原告胡晓培负担756元，由被告付周丽、张全中负担4264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李建涛二〇二〇年六月八日书记员  赵梦阳