河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1123号上诉人（原审被告）：侯会喜，男，1976年8月25日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：梁红军，河南纳圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩知晓，河南纳圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦作市宇达汽车修理厂。住所地：河南省焦作市塔南路南段西侧。法定代表人：冉小四，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘波，河南路通律师事务所律师。原审被告：焦作市俊荣贸易有限责任公司。住所地：河南省焦作市解放区上白作乡政府楼三楼。法定代表人：齐保，该公司经理。委托诉讼代理人：侯忠民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：侯月玲，女，该公司员工。上诉人侯会喜因与被上诉人焦作市宇达汽车修理厂（以下简称：宇达汽修厂），原审被告焦作市俊荣贸易有限责任公司（以下简称：俊荣贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年2月25日作出的（2019）豫0811民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侯会喜上诉请求：1、撤销焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4153号民事判决书，驳回被上诉人一审的诉讼请求或将案件发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律法律错误且程序违法。上诉人及俊荣公司不存在违约情形，从2012年9月1日双方签订合同开始，原合同租赁方及俊荣公司、上诉人按约定支付了相应的租金，在合同履行期间，上诉人经被上诉人法定代表人同意，于2013年开始在租赁场地内开始进行房屋改造建设，并且在此期间被上诉人还同俊荣公司及上诉人补充签订了两份协议，对涉案建筑具体位置及体积做出了详细的约定，这说明，被上诉人对涉案建筑的开工建设是完全知情的，是双方合意的结果，否则上诉人等也不会投入巨资对原场地进行改造建设，一审法院认定上诉人、俊荣公司没经出租人同意擅自拆除部分设施并实施改造的说法是错误的，所以上诉人、俊荣公司不存在任何违约情形。上诉人及俊荣公司对涉案建筑已经投资近两千余万元，并且该建筑已经完工，开始对外出租营业，而且很多商户正处于正常经营的状态，而一审法院对于该事实视而不见，对涉案建筑不做任何处理，只是单方面让上诉人退出场地，这对上诉人是极不公平的。根据案件事实并结合上述理由，上诉人在所租用的土地上建成了具有规模的商场一座，并且投资两千余万元，虽然双方未再约定延长合同的租赁期限，这是完全不符合正常的交易习惯和基本的社会常识，所以在上诉人建造商场之前，被上诉人已经对延长租期做出了承诺，否则，上诉人是不可能进行这么大的巨额投入，并且，该商场在一审时，已经进行了现场勘验，根据不动产地随房的原则，上诉人所租土地乃是依附建筑物而存在的，而该建筑物是在被上诉人明知的情况下建成的，对于土地的租赁期限则应根据案件实际情况而予以延长，而建筑物是否应存在，并非民事案件所应解决的问题，依法应由政府职能部门现对建筑物作出处理，并使土地独立存在后，法院才能作出处理，而一审法院在该建筑物存在的前提下而判令上诉人归还土地，乃是无法执行的判决书。对于附着于场地的设备筹租赁物，上诉人已经全部按照被上诉人的要求予以归还，一审法院对此没有进行查明而让上诉人重新归还是错误的，并且判决书所附清单中的物品已经不复存在，上诉人对此也是无法执行的。宇达汽修厂辩称，一审判决正确，侯会喜的上诉理由不能成立，理由如下：1、双方合同只有两年期限，早已过期，本案不存在合同展期情况，因此上诉人继续占据宇达公司场地是严重的违约行为。本案的所有证据证明，上诉人在宇达公司场地的建房行为是违法行为，面对宇达公司和各职能部门的十几份违法行为通知书，上诉人顶风偷建。合同已于2014年10月31到期，没有延长展期的约定，故上诉人说其没有违约是空穴之风。2、上诉人投入资金的多少不是合同延期的理由。合同延期一是要有法定的情形，二是要有双方的合意，这在本案中都没有。上诉人所称投入的资金状况，从未在法庭展示过。3、上诉人应当返还宇达公司场地及附着房屋和设备。在双方的租赁合同中，这些都标注的清清楚楚。上诉人说还过了，应拿出证据来证明。俊荣贸易公司述称，同意侯会喜的上诉意见。宇达汽修厂向一审法院起诉请求：1、由被告俊荣贸易公司、侯会喜退出位于焦作市高新区迎宾路与韩愈路口西南角其租赁原告的场地；2、由被告俊荣贸易公司、侯会喜立即向原告返还附着于该场地的房屋及设备等租赁物（返还范围详见财产清单）；3、由被告俊荣贸易公司、侯会喜向原告支付违约金12万元；4、由被告俊荣贸易公司、侯会喜返还原告为其垫付的款项10.4万元；5、本案诉讼费用由被告俊荣贸易公司、侯会喜承担。一审法院认定，2012年9月1日，原告宇达汽修厂（出租人）与焦作市越秀轿车修理厂（××）签订租赁合同，由焦作市越秀轿车修理厂租赁原告宇达汽修厂的场地、房屋及设备经营汽车修理，租赁期限二年，自2012年9月1日起至2014年10月31日止（含两个月优惠期），租赁费60万元，库存配件20万元，合计80万元。双方约定××必须在院内开北大门，三个月内完成大门改造，费用自理，合同期满无条件移交与出租人。××不得在厂区内建设永久建筑，如在厂内建设临时性建筑必须经出租人同意，合同期满后××须无条件拆除并恢复原状。违约责任：合同期内任何一方不得擅自变更、终止、解除合同，否则按实际损失赔偿对方，并承担租金总额20%的一次性违约金。在合同履行过程中，原告宇达汽修厂于2012年9月10日依约将上述场地（含房屋）、设备等移交与被告侯会喜，双方签署了移交物品清单。在合同履行过程中，被告侯会喜擅自拆除该场地内南大棚（即修车工棚8间）和西维修车间（修车工房7间）等，在该租赁的场地内建造了三层钢结构的建筑物。2013年9月23日，原告宇达汽修厂通知被告侯会喜，指出其未经规划、国土部门批准，未事先告知擅自拆除其维修厂房，扩大厂区内房屋建筑规模，严重违反了租赁协议，要求其立即停止在租赁场地实施的房屋建设，尽快恢复原貌并承担一切后果。此前2013年8月10日，焦作市越秀轿车修理厂制作书面通知，载明上述租赁合同权利义务一并由被告俊荣贸易公司承受。9月29日，被告俊荣贸易公司委托被告侯会喜为其代理人，办理相关租赁事宜并签订补充协议。9月30日，因侯会喜擅自变更出租人设施，被告侯会喜与原告宇达汽修厂签订补充协议：1、原告宇达汽修厂同意侯会喜（××）在厂区北边建临时门面房及房屋，所建临时房屋最东侧边缘线不得超过办公楼北侧自东向西第二根柱子基础的西边缘，高度小于主楼两米以上，与主楼南北间距不得少于6米；施工前须经院内相关部门同意，与原告宇达汽修厂达成一致协议后方可施工；2、厂区内临时房屋及所占面积严禁转租；3、因侯会喜（××）擅自拆除厂区南大棚和西维修车间重建。合同期满后，这些改造后的建筑无条件移交原告宇达汽修厂（即大修厂最南侧办公房以东，路政处最南侧办公房以西，宽度距南围墙11.32米范围内；大修厂最南侧办公房以北，大修厂北侧办公房以南，距离西侧围墙11.75米范围内的临时建筑；两区域内均含三层建筑）；4、侯会喜（××）在北区内新建临时门面房所占面积内的房屋等建筑，在合同期满后10日内无条件拆除。否则视为放弃权利，由原告宇达汽修厂自行处理；5、经原告宇达汽修厂同意临时更换的变压器材等设施，合同期满后无条件移交原告宇达汽修厂；6、本协议所指临时门面房，院内增加临时建筑，年租金5万元。双方同意该租金为履约保证金，即合同履行完毕时若××按约履行不存在违约时，原告宇达汽修厂不再收取，否则必须缴纳；7、承租方变更公司名称，新公司证件不符合原告宇达汽修厂的要求，承租方同意注册必须由被告侯会喜为法人的新公司，经营范围需要与汽车维修相关，为了不影响××的施工进度，特拟定增加本条款，限两个月内注册完毕，再签订更名后的合同和补充协议，逾期注册不得使用上述场地施工及一切经营活动。2014年1月9日，侯会喜与原告宇达汽修厂又签订租赁合同补充协议，约定：1、原租赁合同项下的租赁标的物，土地及附着物（包括所有新、改建项目），如遇国家征用或原告宇达汽修厂开发，原告宇达汽修厂在征用前3个月或自行开发前12个月书面告知××后可单方终止合同，××应无条件接受；2、依照原合同及补充协议分别对合同项下的建筑物予以保留或者拆除，需要保留的建筑物（含租赁设备）必须保证完好无损全部无偿移交给原告宇达汽修厂。约定拆除的建筑物侯会喜必须按照约定的时间限期拆除，逾期由原告宇达汽修厂代为处置，处置费用及造成原告宇达汽修厂的损失由侯会喜承担；3、侯会喜接到合同终止告知书后，应及时做好生产经营安排和善后工作，在规定时间内搬离厂区，逾期承担给原告宇达汽修厂造成的损失，并依照租赁合同第13条承担违约责任；4、原租赁合同中双方约定××必须在院内开北大门，在租赁合同终止后，侯会喜应保证其完好无损，按原状无偿移交给原告宇达汽修厂。另查明，2013年8月9日，焦作市城乡规划管理局发现被告侯会喜在上述租赁场地正在建造钢结构房，遂责令停止建造听候处理。10月8日，该局再次通知侯会喜停止施工接受处理。2013年11月5日，焦作市城乡规划管理局发出拆除通告，要求被告侯会喜在五日内自行拆除。2014年5月19日，焦作市国土资源局高新分局向焦作市公路管理局（原告宇达汽修厂的出资人，租赁场地的土地使用权人）发出责令停止违法行为通知书，指出在上述租赁场地进行钢结构房建设抬高行为违法，要求停止上述行为接受处理。5月20日，原告宇达汽修厂向侯会喜予以反馈。侯会喜表示取消招租广告与规划部门等出面协调。6月6日，焦作市国土资源局高新分局向焦作市公路管理局发出履行义务通知书，指出该局未按要求提供书面情况说明及宗地合法资料等，违反了土地管理法第67条第一款、第二款。原告宇达汽修厂遂根据该通知，告知侯会喜5日内提出拆除意见，尽快实施拆除。2014年8月4日，焦作新区制止违法用地和违法建设综合执法领导小组对焦作市公路管理局发出督办通知，查明上述租赁场地院内建设的三层钢架结构属违法建设，要求限期拆除。当日，焦作市城乡规划管理局也对该局发出责令停止违法行为通知书。8月11日，原告宇达汽修厂告知了侯会喜上述通知内容。2014年10月31日租赁合同到期后，被告侯会喜、俊荣贸易公司并未依约返还上述租赁的场地设备等。同年12月17日，被告侯会喜出具欠条，载明原告宇达汽修厂代其垫付租赁土地税款共计10.4万元，保证于2015年元月30日还清。12月22日，原告宇达汽修厂向被告侯会喜发出通知，指出合同已经到期并不再续签合同，要求侯会喜于2015年元月31日前无条件撤离原租用的场地，自行对违章建筑实施拆除，并按每月2.5万元支付拆除和恢复原状前的租金。如果侯会喜能在2015年元月25日前取得建筑许可，使该建筑予以合法保留可以参加公开招租，允许侯会喜参加投标。2014年12月26日，焦作市城乡规划管理局发出拆除通告，要求焦作市公路管理局在三日内自行拆除上述三层钢结构。被告侯会喜、俊荣贸易公司至今未返还上述租赁的场地、房屋及设备，也未清偿垫付的税款。一审法院认为，原告宇达汽修厂与被告侯会喜、俊荣贸易公司之间租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并有效。原告宇达汽修厂作为出租人已经按照约定履行了交付租赁物的义务，被告侯会喜、俊荣贸易公司作为××应当按照约定的方法使用租赁物并交付租金，在租赁期限届满后应当依约返还租赁物。有鉴于被告侯会喜、俊荣贸易公司并未依约定方法使用租赁物，未经出租人同意擅自拆除部分设施并实施改造，在租赁期满后未依约返还租赁物等已经构成违约，应当承担违约责任。原告宇达汽修厂要求被告侯会喜、俊荣贸易公司履行合同，返还（退出）租赁的场地、房屋、设备并支付违约金等符合双方的约定，除南大棚（即修车工棚8间）、西维修车间（修车工房7间）被拆除后不具有返还的条件外，其他请求应当予以支持。被告侯会喜已经出具欠条认可原告宇达汽修厂垫付的土地税款10.4万元，应当一并予以清偿，被告侯会喜、俊荣贸易公司辩称建造钢结构房屋事先获得原告宇达汽修厂的同意、部分设备已经返还等缺乏证据佐证，二人辩称不应支付违约金也不能成立，该院不予采纳。一审法院判决：一、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内退出位于焦作市迎宾路与韩愈路口西南角所租赁原告焦作市宇达汽车修理厂的场地；二、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂返还附着于该场地的房屋及设备等租赁物（返还范围详见所附清单）；三、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂支付违约金12万元；四、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂清偿垫付的土地税款10.4万元。案件受理费4660元，由被告侯会喜负担。二审中，除原审证据外各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同，××应当按照约定的方法使用租赁物，××未经出租赁同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求××恢复原状或者赔偿损失。租赁期届满，××应当返还租赁物。××未经出租人同意扩建发生的费用，由××负担。本案中，宇达汽修厂与侯会喜、俊荣贸易公司签订的租赁合同、补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，租赁期间二年，自2012年9月1日起至2014年10月31日止，××不得在厂区内建设永久建筑，如在厂内建设临时性建筑必须经出租人同意，合同期满后××须无条件拆除并恢复原状。被上诉人宇达汽修厂依约将租赁场地、房屋、设备等移交与侯会喜。但侯会喜在合同履行过程中，未经宇达汽修厂同意，未按约定的方法使用租赁物，擅自进行了改建和扩建，2013年8月9日焦作市城乡规划管理局发现侯会喜建造钢结构房时，责令其停止建造听候处理，宇达汽修厂9月23日已通知侯会喜违反协议约定，要求其立即停止，恢复原貌。侯会喜的擅自建造行为在前，双方的补充约定在后，侯会喜称宇达汽修厂对其开工建设知情并系双方合意，证据不足。因侯会喜在合同履行期间擅自变更宇达汽修厂设施，双方分别于2013年9月30日及2014年1月9日达成补充协议，即便侯会喜进行改扩建行为已经形成事实，但双方仍没有对租赁期间进行变更的意向。补充协议对租赁合同终止后改扩建部分如何处理，进行了明确约定，双方均应当按约定履行。侯会喜称在其建造之前，宇达汽修厂对延长租期作出承诺，证据不足，本院不予认定。补充协议约定，侯会喜在接到合同终止告知书后，应及时做好生产经营安排和善后工作，在规定时间内搬离厂区，逾期承担给宇达汽修厂造成的损失，并依照租赁合同第13条承担租金总额20%的一次性违约金责任。合同期届满，侯会喜在接到宇达汽修厂发出的不再续签合同通知，并未按协议约定返还租赁场地、房屋，一审认定侯会喜、俊荣贸易公司存在未依约定方法使用租赁物，未经出租人同意擅自拆除部分设施并实施改造，在租赁期满后未依约返还租赁物等违约行为，判决侯会喜、俊荣贸易公司承担相应违约责任并无不当。综上所述，上诉人侯会喜的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由上诉人侯会喜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十五日书记员 王向静