湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4509号上诉人（原审被告）：长沙金房房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路39号701房。法定代表人：吴建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐倩，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾佳，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周利君，女，1971年6月18日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：王海云，男，1965年4月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：周浩波，女，1978年2月2日出生，系周利君之姐。上诉人长沙金房房地产开发有限公司（以下简称金房公司）因与被上诉人周利君、王海云商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金房公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回周利君、王海云关于逾期交房违约金的诉讼请求；2、判令本案一审、二审诉讼费用由周利君、王海云承担。事实与理由：一、周利君、王海云并未在诉讼时效期间内向金房公司行使债权请求权，一审判决认定周利君、王海云曾向金房公司提出该项主张错误，买受人因房屋质量问题向开发商主张修复和买受人向开发商主张逾期交房违约金系两项不同的债权请求权，二者相互独立；二、周利君、王海云提交的证据为复印件，且提出主张内容仅涉及保修义务的履行，主张对方并非金房公司，一审法院认定周利君、王海云向案外人主张房屋保修责任将产生逾期交房违约金的效果明显不当；三、在逾期交房违约金数额明确的情况下，周利君、王海云并未在诉讼时效期间内提出相应的履行请求，一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定明显不当。周利君、王海云辩称，案涉房屋因为渗水至今没有交房，金房公司逾期交房是事实，金房公司在处理逾期交房违约金问题时存在故意拖延的问题，关于逾期交房违约金已经过了诉讼时效的问题，与一审的答辩意见一致。请求二审法院驳回金房公司的上诉。周利君、王海云向一审法院起诉请求：1、判令金房公司支付周利君、王海云从2014年12月28日起至2015年12月26日止共363日逾期交房违约金26118元；2、判令金房公司支付周利君、王海云以26118元为计算基数，年利率6%为计算标准，自2016年1月1日起至实际偿还之日止的利息；3、判令金房公司支付周利君、王海云从2017年2月27日至2018年1月24日止共331日逾期办理房产证违约金11908元；4、判令金房公司支付周利君、王海云以11908元为计算基数，年利率6%为计算标准，自2017年2月27日起至实际偿还之日止的利息；5、判令金房公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月13日，周利君、王海云（买受人）与金房公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号：20130308603），合同约定：1、买受人购买出卖人开发的坐落于长沙市天心区第7栋1单元6层603号房屋，该商品房建筑面积为62.57㎡，单价为5749.50元／㎡，总房价为359746元。2、第八条约定出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应已经竣工验收备案，满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，联合验收，出卖人还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、该商品房在达到交付条件后，出卖人应在交付日的15日前书面通知买受人办理交接手续，买受人应当在收到书面通知后30日内办理该商品房的交接手续。4、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时买受人对墙面、卫生间地面渗漏及地面空鼓开裂等房屋质量缺陷提出异议的由出卖人自查验该商品房之次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复完成后再行交付。5、除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。6、出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。7、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理即买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同就其他相关权利义务进行了约定。在该合同上周利君、王海云签名确认，金房公司加盖合同专用章予以确认。合同签订后，周利君、王海云依约一次性支付金房公司购房款359746元以及房屋契税、专项维修基金等相关费用。2014年12月28日交房期限届满，金房公司未将周利君、王海云所购房屋交付。2015年12月11日，金房公司向周利君、王海云邮寄交房通知书，交房通知载明“您所购买的金房.奥斯苑（金房.奥斯卡）7栋603号房经验收合格，现已具备交房条件，请予入住。兹定于2015年12月11日起15天内办理交房手续。请您携带此通知书、购房合同、发票、身份证等资料前往金房.奥斯苑物业管理处办理交房手续。在您来办理各项手续前，如有疑问，请致电力天物业金房.奥斯苑物业服务处”。周利君、王海云在2015年12月11日办理收房过程中，认为案涉房屋有漏水等质量问题，便拒绝收房至今。期间，周利君、王海云及其委托代理人周浩波找小区物业长沙力天物业管理有限公司金房.奥斯苑物业服务处协商房屋的相关事宜未果，遂酿成纠纷。周利君、王海云的不动产权证的登记时间为2018年1月25日，产权证号为湘（2018）长沙市不动产权第0036487号。2016年8月19日，长沙市人民政府发布《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发【2016】15号），决定：自2016年9月9日起在芙蓉区雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，长沙市国土资源局为长沙市不动产登记机构。实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。一审法院已另行分别审结案涉小区的部分业主诉金房公司逾期交房以及逾期办证的相关案件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周利君、王海云与金房公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。周利君、王海云依约支付了全部购房款、税费、房屋专项维修基金等相应款项，金房公司应依约交付房屋并为其办理房屋权属证书，否则应承担违约责任。现就双方争议的焦点分述如下：一、延期交房问题。双方约定金房公司于2014年12月28日前向周利君、王海云交房，但周利君、王海云直至2015年12月11日才收到交房通知书属实，金房公司的行为确已构成逾期交房。现金房公司认为其因此承担违约责任已超过诉讼时效。金房公司未依约交付房屋的行为属继续性法律行为，其诉讼时效的起算日期应从逾期交房违约行为终了之日起算。本案中，周利君、王海云以房屋质量问题为由至今未办理收房手续，未提交该房屋存在主体质量不合格、对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患的相关证据，周利君、王海云不能拒绝收房，但可另行要求金房公司承担修复、更换等责任。根据交房通知书“兹定于2015年12月11日起15天内办理交房手续。”的约定，周利君、王海云主张逾期交房的截止时间为2015年12月26日，予以确认。同时，诉讼时效起算日期亦应从此时开始计算。周利君、王海云于2019年11月20日诉至一审法院，期间，周利君、王海云以录音、照片等证据证实其与委托代理人多次就房屋问题向金房公司委托办理交房手续的物业公司进行协商的事实，具有诉讼时效中断的情形，对金房公司的辩称意见不予采纳。综上，金房公司应支付周利君、王海云从2014年12月29日起至2015年12月26日止共计363天的逾期交房违约金。关于逾期交房的违约金标准双方已在合同中约定为按每日万分之二计算，且一审法院对该违约金计算标准已在案涉小区其他业主已发生法律效力的判决书中确认，故金房公司应向周利君、王海云支付违约金的数额为26118元（359746元×0.0002×363天=26118元）。二、逾期办证问题。周利君、王海云要求逾期办证的时间从合同约定交房时间即2014年12月28日后的540个工作日开始计算。因一审法院已将金房公司逾期交房的违约金从合同约定交房时间的次日开始计算，该违约金不应重叠计算，故逾期办证计算违约金的时间基点则应从周利君、王海云实际收房即2015年12月26日的次日开始计算。2016年9月9日起长沙市实施不动产统一登记，而合同约定“出卖人应在商品房交付后540个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证”。周利君、王海云与金房公司就办证期限发生争议。一审法院认为在实施不动产统一登记政策时，金房公司尚未完成任一办证权项，故认定办证期限为540个工作日较为公允。逾期办证的违约金起算时间即为2018年2月27日。综上，金房公司已在办证期限内即2018年1月25日完成对周利君、王海云不动产权证书的登记，对周利君、王海云的该项诉求不予支持。周利君、王海云诉求逾期交房违约金以及逾期办证违约金的利息，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、限金房公司于判决生效后十日内向周利君、王海云支付逾期交房的违约金26118元；二、驳回周利君、王海云的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取375元，由金房公司负担226元，周利君、王海云负担149元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：周利君、王海云就逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，周利君、王海云提交的证据能够证明其已就房屋问题多次向金房公司委托办理交房手续的物业公司进行协商，能够导致诉讼时效的中断，金房公司虽不予认可，但其并未提交有效证据予以反驳，一审法院根据金房公司逾期交房的时间以及违约金标准，判决金房公司支付周利君、王海云逾期交房违约金26118元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人金房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人长沙金房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月八日书记员  叶慧灵