河北省黄骅市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0983执异38号 异议人（被执行人）：河北冀学房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市205国道西。 法定代表人：孟宪清，董事长。 委托诉讼代理人：韩向东，黄骅市维权法律服务所法律工作者。 申请执行人：黄骅市华中岩土工程有限公司。住所地：河北省黄骅市红旗大街。 法定代表人：宋兴东，执行董事。 第三人：吕海天，男，1995年6月30日出生，汉族，大学文化，工人，住河北省黄骅市。 本院在执行申请执行人黄骅市华中岩土工程有限公司与被执行人河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司于2020年6月15日对（2018）冀0983执2411号之四、之八执行裁定中查封的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。 异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司称，2018年5月3日，异议人（被执行人）与第三人吕海天就冀学佳园小区B1-2-501室房屋签订了《商品房买卖合同》（合同编号为TXJY-0599号），且涉案房屋已于2018年8月交付给第三人吕海天，第三人吕海天收受房屋并装修居住至今。在申请执行人黄骅市华中岩土工程有限公司与异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司案件执行过程中，黄骅法院以“虽然签订商品房买卖合同，但未实际交付”为由作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定、以“商品房未出售”为由作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定，对冀学家园小区B1-2-501室房屋采取了查封措施。因异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司与第三人吕海天已签订商品房买卖合同且已经实际交付，因此法院作出的两份执行裁定书缺乏法律依据，请求法院解除对涉案房屋的查封。 本院查明，河北冀学房地产开发有限公司开发了“冀学佳园”小区项目工程，一期工程竣工后因资金链断裂，无法再进行后续工程开发。2014年8月11日，河北冀学房地产开发有限公司经董事会决议，聘请宋华忠为公司总经理，由宋华忠负责筹集资金，全权经营“冀学佳园”小区二期工程。“冀学佳园”小区二期工程建成后，2018年6月19日河北冀学房地产开发有限公司董事会决议，免去宋华忠的公司总经理职务，不再参与公司的日常经营管理。黄骅市华中岩土工程有限公司对“冀学佳园”小区的前期投入，作为河北冀学房地产开发有限公司的借款一直未偿还。为此原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院起诉被告河北冀学房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）黄民初字第3096号民事判决书，判决：被告河北冀学房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告黄骅市华中岩土工程有限公司借款15228295元及利息（利息自2018年5月10日起至还清借款之日止按月利率2%的标准计算）。判决生效后因被告未按判决履行义务，原告黄骅市华中岩土工程有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年8月2日立案执行，案号为（2018）冀0983执2411号。在执行过程中本院于2019年6月10日作出（2018）冀0983执2411号之四执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅……），查封期限为三年”。2019年6月12日本院作出（2019）冀0983执2411号之五执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的坐落于黄骅，查封期限为三年”。于2019年6月21日作出查封公告，并于当日将查封公告和查封目录在“冀学佳园”醒目位置进行了张贴，同时将查封裁定送达给“冀学佳园”小区物业管理部门和河北冀学房地产开发有限公司。上述61套商品房被查封后，大部分购房户按规定将房款存入法院指定的河北冀学房地产开发有限公司的售楼专用账户，因此，法院对按规定交纳房款的购房户购买的相应房产解除了查封。至2019年12月27日仍有七位购房户未按法院规定将房款存入指定账户，为了便于不动产部门登记操作，在未对（2018）冀0983执2411号之四、之五两份裁定完全解除查封的情况下，于2019年11月27日作出（2018）冀0983执2411号之八执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北冀学房地产开发有限公司所有的冀学佳园住宅小区项目中Ｃ2-1-301、Ｃ3-3-101、Ｃ11-1-201、Ｃ12-2-602、Ｂ1-1-303、Ｂ1-2-501、Ｂ2-2-202室商品房七套。查封期限三年”。裁定作出后即向河北冀学房地产开发有限公司法定代表人孟宪清进行了邮寄送达，因孟宪清电话长期无人接听，邮件专递被退回。2019年12月19日孟宪清自己到法院将涉及本案的有关裁定书补发签收。2019年11月28日本院向沧州市国土资源局渤海新区分局中捷产业园区国土资源所送达了（2018）冀0983执2411号之八执行裁定和协助执行通知书。 另查明，2018年5月3日第三人吕海天与被执行人河北冀学房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，以495737元的价格购买了案涉房屋。2018年6月7日交纳了首付款155737元，余款340000元准备以按揭贷款的方式交纳。第三人吕海天自述已于2019年11月25日付清余款340000元，被执行人河北冀学房地产开发有限公司也承认收到此款，但没有打款流水记录佐证，河北冀学房地产开发有限公司售楼专用账户也未有收到此款项记录。2018年12月3日第三人交纳涉案房产专项维修基金10640元，2019年12月2日交纳房屋契税7346.05元。2019年1月13日第三人吕海天以同一事实以案外人身份向本院提出执行异议，本院于2020年1月20日作出（2020）冀0983执异2号执行裁定书，裁定驳回案外人吕海天的执行异议请求。第三人吕海天于2020年4月21日再次以同样的事由以案外人身份向本院提出执行异议，本院于2020年4月23日作出（2020）冀0983执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人吕海天的执行异议申请。 本院认为，《最高人民法院关于》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司虽声称与第三人吕海天签订了合法有效的书面买卖合同，但第三人吕海天交纳的首付款为155737元，所支付首付款未超过合同约定总价款的50%。法院于2018年6月10日作出查封案涉房屋裁定，于2018年6月21日以张贴公告的方式进行了送达，（2018）冀0983执2411号之八执行裁定是在（2018）冀0983执2411号之四、之五裁定的基础上延续而来，期间对案涉房屋并未出现中断查封的情形。第三人吕海天在明知案涉房屋被法院查封的情况下，未将余款存入法院指定账户，也无银行明细进行佐证，因此本院均驳回第三人吕海天的执行请求和申请，而异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司作为本案的被执行人，未依法履行生效法律文书确定的义务，其名下的房产被法院依法查封，其执行行为并无不当，因此异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司的异议请求理据不足，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于》第十二条、第十六条第一款、第十七条第一款、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人（被执行人）河北冀学房地产开发有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘志政 人民陪审员  郭庆俊 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  吴 静