河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终391号 上诉人（原审原告）：徐静，女，1971年3月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：赵永广，男，1984年4月26日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：张春生，男，1966年2月13日出生，满族，住河北省邢台市桥西区钢铁南路161号邢钢东生活区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：左利军，男，1969年3月23日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：白双龙，男，1979年11月7日出生，汉族，住河北省邢台市南和县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：李彬，女，1972年7月6日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：靳利津，女，1974年11月2日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：王会彬，男，1963年11月4日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：刘佩华，男，1978年11月14日出生，汉族，住河北省邢台市任县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：马振杰，女，1976年1月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：吴泽，男，1992年8月27日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区钢铁路军需学院加五2门，系邢台市碧桂园业主。 委托诉讼代理人：吴兴强，男，1965年10月24日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系吴泽父亲。 上诉人（原审原告）：高廷花，女，1970年8月11日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：师晨光，男，1988年7月5日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：王瑞雪，女，1978年4月3日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：程金福，男，1968年10月11日出生，蒙古族，住北京市顺义区木林镇魏家店南二街，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：王新如，男，1963年9月25日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：王桂兰，女，1972年6月14日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：刘宪伟，男，1977年2月16日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：候秀丽，女，1963年11月4日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区百合尚筑11号楼1单元，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：包胜军，男，1970年1月25日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：张桂平，男，1985年9月18日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：杨建军，男，1983年9月11日出生，汉族，住河北省邢台市内丘县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：乔桂芳，女，1971年12月16日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：马纯，女，1972年3月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：赵利刚，男，1985年1月21日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：张继风，女，1974年2月6日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：付建忠，男，1973年10月4日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区钢铁路33号晶牛集团，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：连凯，男，1984年4月25日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：王军函，男，1980年10月21日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：殷延海，男，1973年5月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：李亮，男，1985年5月6日出生，汉族，住河北省沙河市，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：秦亚辉，男，1963年1月15日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 共同诉讼代表人：徐静，女，1971年3月18日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 共同诉讼代表人：靳利津，女，1974年11月2日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 共同诉讼代表人：王瑞雪，女，1978年4月3日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 共同诉讼代表人：赵利刚，男，1985年1月21日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县，系邢台市碧桂园业主。 共同诉讼代表人：王军函，男，1980年10月21日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。 上诉人（原审原告）：韩庆芳，女，1974年6月12日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区，系邢台市碧桂园业主。 委托诉讼代理人：王瑞雪，女，1978年4月3日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区，系邢台市碧桂园业主。系韩庆芳的邻居。 上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司邢台分公司），住所地河北省邢台市邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：石仁祥，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙亚楠，河北君合欣律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（原广东碧桂园物业服务有限公司），住所地佛山市顺德区北镇碧桂园写字楼西楼。 法定代表人：李长江，该公司总经理 委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙亚楠，河北君合欣律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市碧桂园房地产开发有限公司。住所地河北省邢台市邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓明，该公司执行董事 委托诉讼代理人：郝刚，该公司员工。 上诉人徐静、赵永广、张春生、左利军、白双龙、李彬、靳利津、王会彬、刘佩华、马振杰、吴泽、高廷花、师晨光、王瑞雪、程金福、王新如、王桂兰、刘宪伟、候秀丽、包胜军、张桂平、杨建军、乔桂芳、马纯、赵利刚、张继风、付建忠、连凯、王军函、殷延海、韩庆芳、李亮、秦亚辉（以下简称徐静等33人）、上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司（以下简称碧桂园物业公司邢台分公司）因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）、被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台县人民法院（2019）冀0521民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐静、赵永广、左利军、白双龙、靳利津、吴泽、高廷花、王瑞雪、王新如、王桂兰、杨建军、乔桂芳、马纯、赵利刚、张继风、付建忠、连凯、王军函、殷延海、李亮、秦亚辉、上诉人徐静、赵永广、张春生、左利军、白双龙、李彬、靳利津、王会彬、刘佩华、马振杰、吴泽、高廷花、师晨光、王瑞雪、程金福、王新如、王桂兰、刘宪伟、候秀丽、包胜军、张桂平、杨建军、乔桂芳、马纯、赵利刚、张继风、付建忠、连凯、王军函、殷延海、李亮、秦亚辉的共同诉讼代表人徐静、靳利津、王瑞雪、赵利刚、王军函、韩庆芳的委托诉讼代理人王瑞雪、吴泽的委托诉讼代理人吴兴强、上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘晓瑞、孙亚楠、被上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝刚本案现已审理终结。 徐静等33人上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0521民初1524号一审法院的错误判决。2、判令被上诉人依据国家及邢台市物价部门的规定，将物业费降到0.8元每平每月，多收的3元每平每月退还业主。3、请求二审法院依法确认双方所签物业合同，因违背法律强制性规定而无效。4、判令被上诉人履行《业主公开信》所有内容；该信明确赠送的是全体业主一年物业费，返还业主收房之前被强行扣除或无理挪用的物业费及违约金。5、判令被上诉人履行《合同》及《宣传页》所写内容。6、判令被上诉人将小区承诺的设施完善，没提供这些设施服务无权收取高额物业费。所收费用应依法返还业主。7、判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，审理程序错误，具体理由如下：一、一审法院认定本案主要事实错误，在市政府、规划局、建设局、地管局等多部门批准碧桂园为成套住宅的情况下，一审法官竟然在无任何证据情况下，偏听偏信，认定本案争议的物业为别墅，是对本案事实的错误认定。因此被上诉人无权收取每平每月3元的高额物业费，被上诉人也未提供任何证据证明其成本为3元，更未提供政府所批准为别墅的任何证据，并且，因其虚假宣传为别墅而被政府部门罚款。依据邢台市物价局于2016年4月19日所发布实施的《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》邢价经费（2016）8号文件规定：最高的一级物业费0.8元每平每月，而本案被上诉人在无任何法律依据的情况下，强迫业主按每平每月3元收取物业费，否则便不交房于业主，是违法的，应责令其改正，并将多收的物业费退还业主，且因其欺诈强迫业主所签订的物业合同因违背法律及政府部门规定而无效。物业费全称物业服务费，应按服务等级进行服务，才能按等级进行收费。必须遵照邢台本地的物价规定和国家文件规定。一审判决违反以下多项规定（1）房产证上明确写着住宅用途是成套住宅并非别墅。（2）国土资源部国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知：十七项第1条别墅类房地产开发项目。证明碧桂园审批、立项、备案并非别墅。（3）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中，第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。碧桂园凤凰郡双拼住宅开发、设计如果是别墅，根本不能立项、备案、验收。（4）邢台市工商行政管理局，2016年03月14日，邢工商处字（2015）01第1号，违反《中华人民共和国广告法》第五十八条第一款第八项，行政处罚，罚6.0000万元。证明碧桂园宣传别墅违法，按别墅定物业费更违法。（5）邢台县住房和城乡建设局，于2017年4月14日下发的整改通知，要求碧桂园整改并重新验收，未经验收合格不得擅自交房。充分说明碧桂园给业主的交房不符合交付条件。一个没水没电，没燃气，达不到生活居住条件，是个不符合交付条件的小区。根据物业管理条例第42条的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。证明碧桂园未达交付条件之前的物业费应由碧桂园房产承担。（6）碧桂园一审开庭未提供邢台市物价局备案，存在欺骗政府欺诈业主行为，不符合事实。被上诉人未经过邢台市物价局审批。充分证明碧桂园把非别墅住宅充当别墅违法的定价，欺瞒政府，欺诈业主，逃避执行邢台物价局规定。证明物业合同中所收的物业费标准，违背邢台物价局文件规定，属于欺诈性无效合同。且这份告知性备案并未显示凤凰郡物业费。说明对方提供的这份证据是无效的。上述各项证据充分证明碧桂园凤凰郡是成套住宅并非别墅。违反国家、地方法规的物业协议，必须废除。房产未达到交付条件之前的物业费应依法退还。房产重新验收合格达到交付标准后，达到一级物业标准后，才能按邢台物价局规定的一级物业服务标准收费0.8元，签物业合同、收物业费。因此，一审法院认定本案争议物业为别墅于法无据，系对本案事实的严重认定错误。二、本案一审判决适用法律错误，依法应撤销一审判决，并改判。一审判决书所适用的法律条款为五条，即：1、《中华人民共和国民法总则》第7条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2、第176条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。3、《中华人民共和国合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条：诉讼管辖是指各级法院之间以及不同地区的同级法院之间，受理第一审民商事案件、知识产权案件及其他各类案件的职权范围和具体分工。管辖可以按照不同标准作多种分类，其中最重要、最常用的是级别管辖和地域管辖。具体案件的诉讼管辖，并不能只根据级别管辖或地域管辖加以判断，而应将相关规则相结合，综合判断。地域管辖、专属管辖、协议管辖均不得违反级别管辖的规定。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案应当依据的法律规定是《物业法》、《民事诉讼法》关于无效合同的规定，及双方所签订立的《物业合同》、《买卖合同》所规定的条款而判决，因此，一审法院适用法律错误。碧桂园物业明显违反了《物业合同》1、2、3、5、11条之规定，根据国家规定，前期物业应在建设企业交房时，对公共区域和公共设施履行验收义务，在前期接手后，物业公司未妥善履行相关验收义务，导致公共区域景观水系至今无法使用，污水系统、供水系统无法接入市政设施。物业服务差，处理投诉不达标。对小区乱搭乱建侵占公共绿地的行为，放任不管，违反合同规定。如此物业服务根本达不到一级物业0.8元收费标准，碧桂园物业靠欺骗业主签下的违规违法合同向业主讨要3元每平每月超高物业费是违法行为。要求将欺骗业主签下的前期临时物业协议废除。物业服务等级达到一级物业标准后，再重新签订物业协议。三、判令被上诉人履行《业主公开信》所承诺的16项内容。被告在接到邢台县住房和城乡建设局，于2017年4月14日的《整改通知》后，于2017年4月28日，向全体业主发出一封《业主公开信》承诺对房屋所存在全部质量问题进行维护，并承诺建凯旋门、免一年物业费等16项承诺，针对的是全体业主，而非如一审法院所说只针对个别业主，但至今都未做到。物业接收此房产，对此房产有验收责任，对小区存在的各项问题有督促维修、完善的责任。而物业却收着超高的物业费，不为业主服务，不为业主报修房屋，只为是一味的推责任抵赖，造成业主房子得不到维修，小区入住率极低的现状。现在小区无正门（凯旋门），无通往小区的正式道路（现走到七里河观光道），原有的公交车已取消，至今无自来水，小区连入住条件都达不到，按哪条法规哪项依据都不该收3元每平的物业费。请求法院判令其履行公开信所有内容，达到交房条件后，遵照邢台物价局文件规定达到一级物业服务等级，按一级物业0.8元收费。四、判令被上诉人将小区交房至今设施不完善，没提供这些设施服务而收取高额物业费依法退还。交房时小区没自来水，没水表，没电表，没燃气，小区污水排放管网没接通，无正式进小区道路（现只能走七里河观光道），无正式门（凯旋门），公交车被取消，小区景观河没投用，根本达不到交付条件。一审法院对此事实认定，但却未依法判决被上诉人承担责任，被上诉人至今未按2017年4月14日下发的建设局通知要求对房屋质量问题进行整改、并重新验收，碧桂园房产违背了县建设局通知“未经重新验收合格，不得擅自交付”的规定，擅自欺骗交房给业主。根据物业管理条例第42条的规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。碧桂园是硬件设施未施工完成，不具备居住条件的小区，物业费应退还。应该将物业欺骗强迫收取的物业费已缴费的金额进行核对并退还或向后顺延。五、判令被上诉人返还业主收房之前被无理扣除或挪用物业费。因房屋质量问题，多家业主在合同交房时，收不了房子，需要维修，给存在房屋质量问题的业主带来了很大损失。邢台县住房和城乡建设局，于2017年4月14日下发的整改通知，要求碧桂园整改并重新验收，未经验收合格不得擅自交房。充分说明碧桂园给业主的交房不符合交付条件。一个没水没电，没燃气，达不到生活居住条件不符合交付条件的小区，物业费应由开发商负担。根本就不该收业主物业费。碧桂园赠送了每个业主收房大礼包6个月物业费，2017年4月28日，向全体业主发出一封《业主公开信》，承诺赠一年物业费。全体业主统一赠送物业费共计18个月，赠送单据由业主、物业各留一份存根。一审开庭时，被告自己拿出了赠物业费的明细，显示赠物业费月数不够。在赠送物业费月数不够的前提下，物业又强行无理的将业主所赠物业费及个人所交物业费用在了业主收房之前。在业主物业费不到期的情况下，物业告知业主系统显示欠费，已出现高额违约金，向业主追讨物业费及违约金。物业的行为是明显的违法违约行为，必须纠正，应将承诺赠送给业主的物业费正确实施，业主所交物业费及赠送的物业费，物业无权挪用到收房之前。要求物业将错误挪用的物业费核对正确，将业主自缴物业费在赠送物业费到期后向后顺延。六、判令被上诉人依据自己所做宣传页及合同履行。碧桂园宣传承诺的五星级服务，监控无死角，五星级的家，全是欺骗。现在的碧桂园小区景观河是臭水沟，住宅区是贼窝，家家丢东西，家家的房裂、墙裂，小院塑料围栏破烂或丢失，院中树木遭破坏，垃圾堆积不清运。造成这种破房漏屋、臭水沟的破败景象，物业公司应负主要责任。如果没有房产公司与物业公司内部互相勾结擅自交接这种不达标的房产，也不会造成小区现在这种破败的景象。对造成这种严重影响业主正常生活与财产增值的后果，要求物业公司应按照相关法律规定向开发商追讨物业费，返还房屋经重新验收达到交付条件之前业主所交物业费或按所收金额顺延物业费。七、本案一审法院审理程序错误，依法应撤销改判。依据《律师法》规定，实习律师不允许单独开庭，但在本案中，开庭时，第一、二被上诉人所委托的诉讼代理人，系河北君合欣律师事务所刘晓瑞、孙亚楠两位律师，但开庭时，仅孙亚楠一个实习律师单独出庭，无论是依据《民事诉讼法》，还是《律师法》之规定，都不允许一名实习律师单独出庭，一审法院在明知的情况下，而进行的诉讼行为因程序违法而应撤销。综上所述，因一审法院认定事实错误，适用法律错误，审理程序错误，且被上诉人存在多处违法违约之处，33名业主在未等到公正判决的情况之下，只能向邢台市中级人民法院上诉，请求中院以法为天，公正判决本案，以维护人民群众的利益，及法院的尊严！ 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司答辩称，第一点尽管本案已经到达第二审程序，答辩人还是认为本案分属两个法律关系，商品房买卖合同纠纷和物业服务合同纠纷应当分开审理。第二点，关于物业费的收费标准，答辩人认为物业服务合同为自愿签订，合法有效，且该收费标准已经向物价局备案，一审判决也已经予以认定。第三点，关于房屋质量问题及配套设施，房屋质量问题，由业主直接向房地产售后部门报修，与答辩人无关，相关配套设施的完善问题，答辩人在发现问题后及时同房地产沟通，以联系函的方式，已经尽到了管理义务。对此一审中房地产公司也予以认可，该义务属于房地产公司的义务，并非答辩人的义务。第四点，答辩人是依据商品房买卖合同，期楼收楼通知书，确定的收楼时间来收取物业费，业主上诉状适用物业管理条例第42条，属于适用法律错误，与本案无关。第五点，一审法院适用法律及审理程序均正确。一审开庭同步录音录像，且一审笔录上有刘晓瑞律师本人的签字，一审程序合法。 邢台市碧桂园房地产开发有限公司答辩称，本案系物业服务合同纠纷，上诉人对我方的主张都属于房屋买卖合同纠纷，故我方非本案适格被告，且上诉人人数众多，每一户情况各有特殊性，本案不应适用共同诉讼。另通过一审查明的事实，我方亦不存在违约行为。综上，一审判决驳回上诉人对我司的诉讼请求，无任何问题。 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0521民初1524号民事判决书，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决判令上诉人在邢台市碧桂园小区收取的广告费、小区停车费归小区全体业主所有，该项判决内容与事实不符，应当依法予以改判。一审判决确认“本案中，关于原告主张确认物业合同无效……因《邢台碧桂园前期物业服务协议》是双方在自愿基础上签订的……物业服务合同不存在无效的情形。”，已确认《邢台碧桂园前期物业服务协议》（以下简称“本协议”）有效，且被上诉人与上诉人均应按照本协议约定行使权利、履行义务的事实。本协议第九条约定：“甲方同意委托乙方对本园区内物业共用部位、共用设施设备提供经营管理服务……乙方按经营收入总额的30%提取增值管理服务费后，剩余部分全部纳入园区服务资金，用于支付未计入物业服务成本的相关经营成本。”，以及一审中上诉人提交了《邢台碧桂园住宅临时管理公约》和《小区公共资源经营收入约定分配意见》均证实，被上诉人同意委托上诉人对业主共有的车位、场地等共有部位、共用设施设备提供经营管理服务，且上诉人同业主已就小区公共资源经营收入情况达成合意，上诉人有权按总收入的30%提取增值管理服务费（含公共资源经营成本，该分配比例并未违反国家的法律法规，且符合“按劳取酬”的市场经济规律）后，剩余部分全部纳入物业服务资金，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造及共用设施设备的增设，或用于经业主依法同意的其他用途。因此，上诉人依据双方约定享有对园区内物业共用部位、共用设施的经营管理权。并有权按约定比例提取增值管理服务费。二、一审判决确认事实部分（第八页、第九页）认定经一审法院组织两次现场勘查。碧桂园小区存在垃圾清运不及时、景观河断流、路面破损、私搭乱建、未公示公共收益等情况，物业公司服务存在瑕疵。上诉人认为前述事实认定有误。（一）关于小区垃圾清运不及时问题，一是由于邢台市旅发大会及国际自行车比赛导致垃圾车市区限行、限运，因此无法及时清运小区建筑垃圾，但上诉人管家吕志昆已通过发布朋友圈形式告知全体业主（业主均同吕志昆为好友关系），并于解禁后及时清运垃圾。二是关于业主花园内垃圾为有偿服务，《邢台碧桂园住宅临时管理公约》第五条第九项约定上诉人仅对交付费用的业主提供有偿的垃圾清运服务。（二）关于景观河问题，上诉人在景观河保修期内已就公共区域问题向原审被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司多次报修。且于一审庭审过程中，邢台市碧桂园房地产开发有限公司与上诉人的主张并已对该事项作出充分说明。（三）关于业主私搭乱建的问题，上诉人均拍摄照片，并通过在违建业主门牌号处张贴《违法行为整改告知书》视情况采取制止材料入园、制止违建施工人员入园、对违建行为当场制止，或以邮寄形式向政府执法部门进行报告的形式，力求解决违建行为。其中被上诉人殷延海、杨建军、张继风、李彬、连凯、马纯、张桂平、王军函，均存在不同程度的违建问题。特别是被上诉人王军函，上诉人在发现其在院内私搭车棚后，2019年1月17日制止违建施工人员入园；于2019年1月18日向其发出《整改通知书》，限期于2019年1月20日前予以拆除或整改；邢台县城市管理综合行政执法局于2019年4月2日出具的邢县城拆字（2019）第04号《限期拆除通知书》，明确指出王军函位于碧桂园小区118号楼2单元别墅所建的院内棚亭工程，违反相关法律规定，限期于2019年4月5日前拆除。上诉人并非执法部门无法强拆，但已在职责范围内对该事项作出妥善处理，已经充分履行了管理义务。（四）关于小区广告费、停车费等收益的收支情况公示、监督问题，上诉人于一审时已提交三张关于物业公共收益收支情况公示的照片，关于小区商业出租、车位经营、场地租赁、社区传媒项目及其他等范围的收入的收支、结余情况报告均张贴于物业服务中心、各单元楼大堂及别墅室外公示栏，上诉人已履行有关公共收益收支情况公示、公开的义务。综上，上诉人认为一审法院事实认定不清，依据《民事诉讼法》第一百六十四条规定，上诉人依法提起上诉，请求贵院依法改判。 徐静等33人答辩称，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司上诉请求不能成立，同我方上诉状意见。 碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司答辩称，同意碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司上诉请求。 邢台市碧桂园房地产开发有限公司无答辩意见。 徐静等33人向一审法院起诉请求：1、判令被告依据国家及邢台市物价局规定，将物业费降到0.8元每平每月，多收的3元每平每月退还业主，要求法院依法确认双方所签合同因违背法律强制性规定而无效；2、判令被告对业主房屋存在的质量问题进行修理并赔偿损失，如裂缝、漏雨、下沉、无法正常使用水电等问题；3、判令被告履行《业主公开信》所有内容；4、判令被告履行合同及宣传页所写内容；5、判令被告将属于业主的收益，小区门口广告费、小区停车费归还业主；6、判令被告将小区交房至今设备没完善，没提供这些设施服务而收取高额物业费，依法返还给业主；7、判令被告将房产公司在业主公开信上赠送全体业主的1年物业费正确使用，返还业主收房之前被强行扣除或无理挪用的物业费及违约金；8、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：本案原告分别与被告碧桂园房产开发公司签订商品房买卖合同，购买了该公司开发的别墅，后部分原告又分别与被告碧桂园物业公司邢台分公司签订了《邢台碧桂园前期物业服务协议》。协议约定物业费收费标准为按建筑面积每月每平3元计算。经本院两次现场勘查，碧桂园小区物业存在垃圾清运不及时、景观河断流、路面破损、私搭乱建等情况，物业公司服务存在瑕疵。关于小区广告费、停车费收取及使用问题，也存在不公开不透明的情况。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方请求所依据的事实，应当提供相应证据予以证明，若未能提供证据的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告主张确认物业合同无效，将物业费降至0.8元每平每月，多收的3元每平每月退还业主的请求，因《邢台碧桂园前期物业服务协议》是双方在自愿基础上签订的，针对别墅物业费标准问题，物价部门没有强制性规定，且被告碧桂园物业公司邢台分公司就收费标准在市物价局进行了备案登记，物业合同不存在无效的情形。碧桂园物业公司邢台分公司服务虽存在瑕疵，但未达到解除物业合同，减免物业费的程度，故对该项主张，本院依法不予支持。被告碧桂园物业公司邢台分公司和碧桂园房产开发公司应相互积极配合，立即整改，对小区的设施检修，确保各项设施能够正常使用，同时物业公司要提高服务质量，给业主一个舒适的生活环境。关于原告主张房屋存在质量问题，应进行修理及赔偿的请求，属于《商品房买卖合同》调整的范围，不属于本案物业服务合同的审理范围，故对该项主张不予审查，各原告针对房屋质量问题可另行主张权利。关于原告主张履行《业主公开信》所有内容的请求，因该证据内容主要针对房屋质量问题，故不属于本案审理范围；其间涉及赠送1年物业费的问题，是针对2017年4月份存在房屋缺陷整改及小院栅栏等问题的业主，不具有普遍适用性，故对该项主张本院不予支持。关于原告要求被告履行《合同》及《宣传页》所写内容，被告将小区交房至今设施没完善、没提供这些设施服务而收取高额物业费依法返还给业主的主张，因原告涉及该项目的诉讼请求不具体明确，故本院无法支持。关于原告主张小区广告费，停车费等收益归还业主的请求，根据相关法律规定，小区广告费、停车费等收益应归全体业主所有，鉴于该小区尚未成立业主委员会，被告碧桂园物业公司邢台分公司应把相关收益的收取和使用情况及时向全体业主公开，主动接受全体业主的监督。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决：一、被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司在邢台市碧桂园小区收取的广告费、小区停车费归该小区全体业主所有；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司、邢台市碧桂园房地产开发有限公司共同承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，徐静等33人所主张的《合同》及《宣传页》为《房产合同》和《房产宣传页》。《致业主的公开信》中第三条第2项记载：“由于房屋缺陷整改和小院栅栏等问题，赠送物业费一年。”。一审开庭笔录显示碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘晓瑞、孙亚楠均出庭，并在开庭笔录上签字。 本院认为，关于徐静等33人主张确认物业合同无效，将物业费降至0.8元每平每月，多收的3元每平每月退换业主的请求，因《邢台碧桂园前期物业服务协议》是双方在自愿基础上签订的，且碧桂园物业公司邢台分公司就收费标准在邢台市物价局进行了备案登记，物业合同不存在无效的情形。碧桂园物业公司邢台分公司服务虽存在瑕疵，但未达到解除物业合同，减免物业费的程度，故对该项主张，本院不予支持。关于徐静等33人主张被上诉人履行《业主公开信》所有内容、履行《合同》（房产合同）的问题，由于《业主公开信》内容主要是针对房屋质量的问题，该信中第三条第2项规定的赠送一年的物业费是针对房屋缺陷整改和小院栅栏有问题的业主，不具有普遍适用性；《合同》（房产合同）的法律关系与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，故对徐静等33人要求履行《业主公开信》的所有内容、履行《合同》（房产合同）的内容的主张，本院不予支持。关于徐静等33人主张被上诉人履行《宣传页》（房产宣传页）所写内容，将小区承诺的设施完善，没提供这些设施服务无权收取高额物业费，所收费用应依法返还给业主的主张，因该主张涉及项目的诉讼请求不具体明确，对该主张一审不予支持并无不当。根据相关法律规定，小区广告费、停车费等收益应归全体业主所有，鉴于该小区尚未成立业主委员会，碧桂园物业公司邢台分公司应把相关收益的收取和使用情况及时向全体业主公开，主动接受全体业主的监督。一审开庭笔录显示碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘晓瑞、孙亚楠均出庭，并在开庭笔录上签字，徐静等33人上诉称一审开庭仅孙亚楠一名实习律师单独出庭，本院不予采信。 综上所述，徐静等33人、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由徐静等33人负担80元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司邢台分公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  梁国彬 审判员  信深谦 审判员  张志春 二〇二〇年六月二十三日 书记员  邱 岳