河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2143号原告（反诉被告）:岳瑞霞，女，1975年3月27日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：郭茹贤，河南君召律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晓云，女，1967年11月24日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杜可清，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迪，河南智言律师事务所律师。原告岳瑞霞诉被告李晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告岳瑞霞及委托诉讼代理人郭贤茹、被告委托诉讼代理人杜可清、刘迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告返还原告押金20000元、转让费40000元，共计60000元，并按年利率6%的标准，支付自2019年10月9日至实际返还之日止的利息；2.判令被告赔偿原告装修费150000元。事实与理由：原告与被告于2015年4月9日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于郑州市××楼××号商铺。被告要求原告交纳40000元转让费后，同意原告有自行转租给他人并收取转让费的权利，随后原告向被告交纳了40000元转让费及20000元押金。原告花费150000元多对店铺进行精装修后，做美容美体店。2019年8月，原告和被告协商转让商铺事宜，被告也同意了，但是2019年9月10日，被告突然强行将出租房屋锁门，并且自己贴出转让的通知，强行要求原告搬出出租房屋内的所有物品。原告向被告交纳40000元转让费的时候，被告同意原告有自行转租的权利，现被告强行锁门并转让出租房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，应当向原告退还押金、转让费及装修费。被告辩称:1.原告支付的40000元转让费，实际上是租赁房屋内的设施、设备及装修的折价款，支付该款是双方签订租赁合同的前提和条件，不违反法律的禁止性规定，是双方的真实意思表示，与是否同意原告转租没有任何关系，根本不存在退还问题。原告诉状中称“被告收取40000元转让费后，同意原告有转租并收取转让费的权利”的说法不是事实；2.原告缴纳的20000元押金系履约保证金，原告现尚欠房租、水费等费用，按照合同约定，退还的条件尚不成就；3.原告诉请的装修费150000元，没有任何事实根据和法律依据，且原告违约在先，现租赁合同已经解除，在此情况下，即便有所谓的装修损失，也应由原告自行承担。按照约定，合同解除后，原告应自行将房屋结构恢复原状，否则，原告应承担将房屋结构恢复原状的费用。综上，在原告拖欠被告房租及相关费用，合同已经解除的情形下，被告本可以将租赁房屋内所有物品归为已有，但被告仍多次通知、督促原告将租赁房屋内的物品尽快搬走（但时至今日，仍有部分物品未搬走）。无论被告是否同意原告转租及原告转租是否成功，原告都应支付租赁费，故原告的诉讼请求均没有事实根据和法律依据，应驳回原告的各项诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付所欠租金10000元及违约金1500元（自2019年8月26日起，按月利率2%暂计算至2020年4月9日，之后以实际欠付租金为基数，计算至实际付清之日止）及被告为原告垫付的水费64.20元，共计11564.20元；2.判令原告向被告支付租期内终止合同的违约金30000元。事实与理由：2015年4月9日，原、被告经多次协商，在原告同意就上家租户全部遗留设施、设备支付40000元转让费的前提下，双方就位于陇海西路××楼××号的商铺签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2015年5月10日至2020年5月9日；租赁用途为美容美体；租金前3年为每月8000元，后2年为每月10000元；租金支付方式为3个月一付，提前15天支付，每逾期一日，支付日百分之一的违约金，累计拖欠租金超过15天，被告有权停水停电，并解除租赁合同；因原告原因租赁期未满解约的，原告应支付当月租金3倍的违约金；合同解除后，原告应在3日内将房屋腾空并办理房屋及财产交接手续；原告缴纳押金20000元，作为履约保证金。合同对转租（转让）有明确约定。合同签订后，被告依约将房屋交付原告使用。原告虽然多次未按约定支付租金，但被告考虑到原告做生意难免会有周转不开的情况，并未追究。2019年7月26日，被告向原告催要2019年8月、9月、10月三个月的租金，原告仅于2019年8月4日支付1个月的租金。即便在此情况下，被告并未按照合同约定停水停电或解除合同，直到2019年10月，经原、被告多次沟通无果，被告才于10月上旬，由物业公司作证，用原告提供的钥匙打开租赁房屋房门，更换了门锁。按合同约定，原告应于租赁合同解除之日起3日内办理房屋及财产交接手续，但被告多次通知原告将房屋内物品搬离并办理手续，但时至今日，租赁房屋内仍有大量物品没有搬离，水费也没有结清。被告为了维护自己的合法权益，特提出反诉。原告针对被告提出的反诉辩称：1.被告要求原告支付30000元违约金无事实根据及法律依据。2019年8月，原告向被告提出因生意不好做打算解除合同，被告也同意了，所以原告才向被告交付了一个月的租金，原告的租金已经足额支付到2019年9月10日，当时合同已经解除，所以原告不存在违约；2.2019年10月12日，原告已将出租房屋内属于自己的物品全部搬空，虽然双方的合同已于2019年9月10日解除，但是原告同意支付2019年9月10日至2019年10月10日期间的房屋未腾空占用房屋期间的租金，租金可以从原告交纳的押金中扣除，原告尚有20000元的押金在被告处，扣除占用期间的租金后仍有剩余，并未给被告造成实际损失。原、被告围绕各自的诉讼请求向法院提交证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，根据双方的举证、质证意见及各自保证陈述真实的情况下，本院认定事实如下：1.2015年4月9日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于郑州市××楼××号商铺用于开办美容美体店；租赁期限自2015年5月10日至2020年5月9日；第一年至第三年租金为每月8000元，第四年至第五年为每月10000元；租金3个月一支付，提前15天支付，每逾期一日，原告应向被告支付日百分之一的违约金，累计拖欠租金超过15天，被告有权停水停电，并解除租赁合同；原告应向被告支付押金20000元，合同期满如无任何欠费，被告应将该押金免息如数退还；租赁期间，被告同意原告转让，价格由原告与第三方协商，但原告和第三方书面通知被告并经被告书面同意后方可执行；租赁期满，乙方可以续租，租赁期未满按违约处理，违约金为当月租金的3倍。2.合同签订过后，被告将租赁房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修后用于开办美容美体店。2015年4月10日被告向原告出具《收到条》一份，载明今收到岳瑞霞现金64000元（转让费40000元，租金24000元）。被告收取原告20000元押金。3.租赁期间，原告与第三方林林于2019年7月25日签订《美容院转让合同》，原告称因某些原因，未能实际履行该转让合同。2019年8月，被告同意原告转让，原告于2019年8月4日向被告支付了10000元租金。2019年10月，被告以其在同意原告转让两个月后，但原告仍未将其开办的美容院实际转让出去，且被告以原告拖欠房租为由，自行将原告开办的美容院房门打开，并更换了门锁。4.诉讼中，被告称其将涉案租赁房屋租赁给原告使用之前，上家租户的承租人徐正方在租赁房屋开办饭店“方亮泡馍”，因拖欠物业费、电费、水费及房租，在合同解除后，被告退还徐正方保证金3000元，余款7000元不予退还，由被告负担徐正方拖欠的物业费、电费、水费，徐正方经营饭店内的物品（美的大三匹空调两台、消毒柜两个、冰柜两个、圆桌2张、长条桌12张、椅子70把、吧台、厨房灶台、煤气罐、灶具、炒锅、不锈钢桶、抽油烟机、烟道净化机、饭碗、茶杯、酒杯、勺子、筷子、茶壶、灯具及装修所铺的地板砖）归被告所有用于冲抵所欠被告的房租近50000元，故原告支付的40000元转让费系租赁房屋内设施、设备及装修的折价款，该款系双方签订合同的前提和条件而非原告所述的该40000元转让费系被告同意原告可在租赁期间转让租赁房屋而收取的费用。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在租赁期间，虽被告同意原告转让其开办的美容院，但原告在转让期间，仍然负有向被告履行按约支付租金的合同义务，被告在原告累计拖欠租金超过15天的情形下，根据合同约定，享有单方解除合同的权利，故在合同解除后及被告通知要求原告搬离原告的物品后，被告享有自行招租的权利。现双方均认可上述合同业已实际解除，只是对合同解除的时间未有一致认同，本院以原、被告在双方于2019年12月13日的通话中均认可的被告于2019年10月9日将涉案房屋房门锁门的日期作为双方解除合同的时间。鉴于原告同意支付被告主张的2019年9月10日至2019年10月10日期间的10000元租金及被告垫付的水费64.20元，故本院对被告的上述反诉请求予以支持，原告未按合同约定及时支付租金，构成违约，合同已明确约定原告每逾期一日支付租金，原告应向被告支付日百分之一的违约金，被告虽已主动降低违约金的计算标准，但双方系租赁关系，月利率2%的标准仍然过高，本院调整至年利率6%的标准，故本院对被告要求原告自2019年8月26日起按照年利率6%支付逾期未付租金的违约金的反诉请求，亦予以支持，同时，本院对原告要求被告退还押金20000元的诉讼请求予以支持，但合同约定被告押金免息退还，故本院对原告要求被告支付押金利息的诉讼请求不予支持。本案中，因原告未按约及时支付租金，构成违约，致被告按照合同约定单方解除合同，从而致双方合同的租赁期限未履行届满提前终止，故本院对被告要求原告按照合同约定支付月租金3倍的终止合同违约金30000元的反诉请求予以支持。原告租赁涉案房屋由于开办开办美容美体店，其对涉案房屋进行装修系为了其自身的经营需要，双方的租赁合同已履行四年有余，致使双方合同解除的原因并在于原告未按约支付租金，故原告要求被告赔偿装修费150000元没有合同依据及法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。本案中，原、被告争议的焦点问题在于被告收取原告的40000元转让费系因何而收取的款项。该40000元的收取及退还在双方签订的合同中未有体现，因被告称该款项系上家租户用遗留的物品（设备、设施等）以及相应的装修冲抵所欠被告的房租，遗留的空调、餐桌椅、厨房用具、餐具等上述物品及以及装修价值（被告称仅是铺设的地板砖就价值30000元）按照40000元的价格转让给原告，但原告不予认可，本院尤其注意到上家租户系经营餐饮的商户，而非从事相关美容行业，其所遗留物品中诸如众多的餐桌椅、厨房用具、餐饮具、灶台与本案原告租赁房屋后用于开办美容店应无关联，对于原告从事美容亦未有使用价值，且原告在被告交付房屋后因自身经营的需要对于房屋又重新投资进行装修并添加相应物品；再者，原、被告系房屋租赁合同关系，原告租赁的标的物系房屋，其主要的合同义务系按照合同约定及时足额向被告支付房租，被告称除租金外另行收取原告相当于上家租户遗留物品及装修价值的转让费，则在对自身从事美容经营无使用价值的物品，并且原告还需重新进行装修的情形下，原告同意被告向其转让上家租户遗留物品，且同意按照40000元的价值受让，显然有违常理和社会公众常识，且合同中未对此有相关内容的约定，被告亦未提交证据证明原告实际收到受让物品（设施、设备等）；同样，根据常理，出租方为了保证己方的利益，在租赁期间大多数是不同意承租方转让（转租）的，以防止自身的利益受损，但双方在合同中明确约定被告同意原告转让，由原告与第三方商定转让价格，故本院对原告关于其因何向被告交纳40000元转让费的陈述即交纳转让费系被告同意其转让的前提，被告在收取转让费40000元后才同意其转租的陈述与被告所称的40000元系上家租户遗留物品与装修的价值向原告进行转让而收取的转让费的陈述，二者相较而言，原告的陈述更具有合理性，原告对于向被告交纳40000元转让费的解释理由可信度更高，故在原告未能实际转让，被告在双方合同业已解除的情形下，应退还原告该40000元转让费，双方系租赁关系，原告要求被告按照相关民间借贷的利率年利率6%的标准支付利息没有依据，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百六十二条、判决如下：一、被告李晓云自本判决生效之日起十日内退还原告岳瑞霞押金20000元、转让费40000元并支付利息（以40000元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止，按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告岳瑞霞自本判决生效之日起十日内支付被告李晓云租金10000元并支付利息（以10000元为基数，自2019年8月26日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算）、水费62.40元、终止合同违约金30000元；三、驳回原告岳瑞霞的其他诉讼请求；四、驳回被告李晓云的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，原告岳瑞霞负担1589元，被告李晓云负担636元；反诉费420元，原告岳瑞霞负担。本判决为终审判决。审判员  史艺娜二〇二〇年六月九日书记员  时 雯