山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初694号 原告：张洪超，男，汉族，1989年6月19日出生，住青州市。 委托诉讼代理人：王亚杰、郑姗，山东万舜律师事务所律师。 被告：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地：青州市邵庄镇岔河工业园。 法定代表人:杨新升，总经理。 被告：董国华，男，汉族，1963年3月6日出生，住青州市。 被告：杨新升，男，汉族，1959年8月14日出生，住青州市。 被告：王传胜，男，汉族，1964年9月11日出生，住青州市。 四被告委托诉代理人：王者军，山东昌潍大鹏律师事务所律师。 原告张洪超诉被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）、董国华、杨新升、王传胜商品房买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王亚杰、郑姗，被告万达公司、董国华、杨新升、王传胜共同委托诉讼代理人王者军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洪超向本院提出诉讼请求:1、依法判令四被告继续履行与张洪超签订的《购房款返还协议》；2、判令四被告返还张洪超购房款36010元及逾期利息损失（自2018年4月6日起，按照中国人民银行同期同贷人民币贷款基准利率的1.5倍计算至全部付清之日止）；3、判令四被告自2019年6月5日始，每月返还购房款2770元，直至购房款全部付清之日止；4、本案诉讼费、保全费由四被告承担。事实和理由：2015年3月5日，张洪超与四被告签订《购房款返还协议》一份，作为张洪超从四被告处购买盛世花都商务中心6号楼2单元703室购房合同的附件。双方约定：该房屋面积137.06平方米，房屋单价3638元，房款共计498624元，四被告应在15年内将该房款全部返还给张洪超，每年返还33242元，即每月返还2770元。协议签订后，四被告依约开始按月返还张洪超购房款。但自2018年4月5日始，四被告无故违反协议，停止向张洪超返款，至2019年5月5日止，四被告已拖欠张洪超13个月返还款，共计36010元。为此，张洪超多次向四被告主张权益，四被告均不予理睬。为维护张洪超的合法权益，特诉至贵院，望判如所诉。 万达公司、董国华、杨新升、王传胜辩称，一、杨新升、王传胜、董国华不是本案的适格被告。首先，《购房款返还协议》作为万达公司与张洪超签订的《商品房买卖合同》的附件，其签订主体应当一致，出售商品房与返还购房款的主体均应为万达公司，董国华、杨新升、王传胜没有权利出售商品房，也没有义务支付返还的房款；其次，如同所有法人对外签订合同一样，除了盖法人章之外，还需要有具体的工作人员进行签字，本案中董国华、杨新升、王传胜正是作为万达公司的工作人员在协议上签字，而非作为甲方。同样，从债务承担、担保责任的角度看，根据相关的法律规定，承担返还义务和保证责任必须明确、具体约定，董国华、杨新升、王传胜没有明确承担返还义务的意思表示，不应承担返还房款义务。二、张洪超与万达公司签订的《购房款返还协议》和《商品房买卖合同》，共同构成一份完整的商品房买卖合同，其本质内容就是变相返本销售，这种行为是《商品房销售管理办法》明令禁止的商品房销售行为，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的立法本意，应当予以匡正。请求法庭依法确认双方之间的商品房买卖关系成立，《购房款返还协议》终止履行。三、根据上述答辩意见，我方认为张洪超诉求第三项超出了《购房款返还协议》的约定，加重了万达公司的负担，请求法庭予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年2月7日,张洪超（买受人）与万达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定张洪超向万达公司购买盛世花都商务中心6号楼2单元703号商品房,房屋面积137.06平方米，单价3638元，总价款498624元。买受人应当于2015年2月6日前支付首期房价款人民币158624元，余款340000元向山东农村商业银行昭德支行申请贷款支付。2015年3月30日前向买受人交付该商品房。 2015年3月5日，万达公司（甲方）与张洪超（乙方）签订《购房款返还协议》一份，重新确认上述房屋的位置、面积、单价及房款，并约定待乙方交纳全额房款后，甲方将在15年内全部返还房款给乙方，车位费不返，每年返还购房款的十五分之一，即每月返还2770元。返还时间以房款全额到达甲方账户的时间为准，第一次返还时间为全额缴款的下个月当天返还，以后以此类推。同时约定甲方将房屋卖给乙方后，不能再卖给其他人，如果违约甲方承担已付房款两倍的违约金。如甲方不能按时返还购房款，乙方可向青州市人民法院起诉。乙方如有未按时付清按揭等违约行为，承担应付部分两倍的违约金。在协议尾部，万达公司于甲方处加盖公章，公司股东董国华、杨新升、王传胜亦签字确认；张洪超于乙方处签字并捺印。 合同签订后，张洪超于2015年3月15日付清购房款，万达公司于当日为其开具购房发票一份，票面金额498624元。自2015年4月2日起至2018年4月5日止，万达公司按照返还协议分批次向张洪超返还购房款38笔，共计105260元。此后万达公司停止向张洪超返款，截止2019年5月5日，已拖欠张洪超13个月购房返还款，合计36010元。为此，张洪超多次催要该款，万达公司未再继续支付。 上述事实，有张洪超向本院提交的《商品房买卖合同》（预售）、《购房款返还协议》、购房发票、返款银行流水明细，及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时即产生法律效力，合同双方应秉持诚信原则依法履行，违反合同约定则须承担相应的违约责任。归纳双方诉辩意见，本案争议焦点有三个，一是购房款返还协议的责任主体问题；二是返还协议中返还房款条款的效力问题；三是关于逾期付款利息损失问题。 一、关于购房款返还协议的责任主体问题。 民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，意思表示须明确、真实，否则无效。订立合同作为一种民事法律行为，合同双方需采取要约和承诺的方式达成一致，合同主体应具体明确。万达公司与张洪超签订的《购房款返还协议》作为双方之前《商品房买卖合同》的附件，是购房合同的组成部分，万达公司具备开发房地产的资质，将其开发的涉案房产出售给张洪超，并签订商品房买卖合同，符合法律规定，合法有效。杨新升、王传胜、董国华只是万达公司的股东，其个人并不具备商品房开发资质，无权对外以个人名义出售房屋，在购房合同及返款协议上也并未载明（打印）出卖方包括此三人，这既顺应法律政策要求，又符合案件客观事实，涉案唯一的合法合同主体应系万达公司，而非个人。因杨新升同时兼任万达公司的法定代表人，其在合同尾部签印，从常规意义上讲是一种按程序要求而为的职务行为，根据《民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担。杨新升三人既非独立的合同主体，由于其股东的的特殊身份，通常情况下是代表公司履行职务的行为，如果诚如张洪超所言不是履行职务行为，那就是以个人身份实施的民事法律行为，进而言之，其承担民事责任的法定事由无非两点，一是债务加入人身份，二是担保人身份，但据《民法通则》关于民事法律行为的意思表示必须明确、真实，以及《担保法》司法解释关于以保证人身份签字必须明确的规定，三人在返款协议上签字的法律后果不能仅靠推断，而必须其个人认可，或有充分的反证予以证明，而本案中二者并不具备，故张洪超应承担举证不能的法律后果，对其要求杨新升等三人共同履行合同义务的主张，本院不予采信。由上，本院认定杨新升三人签字是履行职务行为，因此产生的法律后果由公司承担，三人无须为公司债务个人担责。 二、关于返还协议中返还条款的效力问题。 万达公司辩称返还协议的返还条款无效，其根据是《商品房销售管理办法》第11条、第45条中关于禁止返利返本销售的规定。万达公司之所以与购房者订立这样的返还条款，其目的是通过这种特殊的有吸引力的促销手段，达到迅速回笼资金以获取投资利润的目的，让资金压力逐年分解到分期返款的过程中，其部分履行协议的行为也表明对该营销方式的认可。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。为了决维护合同对双方当事人的约束力，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，在审判实践中，对于合同无效的条件应严格掌握，尽量维护合同关系的确定。对上述法条需做准确全面解读，其内涵包括两方面，一是违反法律法规的效力等级下限仅至行政法规，不包括部门规章；二是须违反法律法规的效力性强制规定，不包括管理性规定。《商品房销售管理办法》首先是部门规章，效力等级尚未达到行政法规的级别；其次该《办法》第11条、第45条内容的性质是管理性规定，其目的是为了维护健康有序的市场交易秩序，不能以该《办法》作为认定协议返还条款无效的法定事由，故万达公司的此项答辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。万达公司与张洪超签订的房款返还协议不违反法律、行政法规的强制性规定，且符合平等自愿有偿的法律原则，应为有效合同，双方当事人须严格全面履行各自的合同义务。万达公司在履行部分义务后拒绝继续返还购房款，背离了诚实守信的商业交易规则，其行为已构成违约，依法应予纠正。因此，万达公司应继续履行与张洪超签订的《购房款返还协议》，足额偿还所欠张洪超的购房款36010元，自2019年6月5日之后的购房款每月应按约定返还给张洪超，直至全部付清。 三、关于逾期付款利息损失问题。 张洪超主张的逾期付款利息损失，其性质属于逾期付款违约金的范畴。万达公司的逾期返款违约行为，致使张洪超的购房款迟迟得不到兑付，客观上必然给其产生一定的经济损失，给予相应的利息损失补偿合法有据。鉴于双方对逾期利息未作出明确约定，因本案的性质属房地产买卖合同纠纷，故应参照最高院审理商品房买卖纠纷案件司法解释关于利息损失的赔偿标准，构成逾期付款的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，利息起算时间应从2018年4月6日开始，直至本案判决生效之日止。张洪超主张按照最高院审理买卖合同纠纷案件司法解释第24条第4款规定的标准计算利息损失,与依据事实不符，适用法律不当，本院不予采纳。 综上所述，张洪超主张万达公司继续履行《购房款返还协议》，并返还购房款36010元及逾期利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，对超出请求部分，则依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司继续履行与原告张洪超签订的《购房款返还协议》； 二、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张洪超偿付所欠房屋返还款36010元及利息损失（利息以36010元为基数，自2018年4月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止）； 三、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告张洪超返还自2019年6月5日至本判决生效之日的购房款，之后则应按每月返还房款2770元的约定继续履行涉案协议，直至全部付清之日； 四、驳回原告张洪超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费702元，减半收取351元，诉讼保全费381元，由被告青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费702元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘曰明 二〇二〇年六月八日 书记员  石 雷