贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初4620号原告：尹洪英，女，1969年8月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈凯，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201910107120。被告：王胜，男，1976年10月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：廖凯，系贵州璞石律师事务所律师，执业证号：15202200510604883。被告：盖家书，女，1973年11月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：廖凯，系贵州璞石律师事务所律师，执业证号：15202200510604883。原告尹洪英与被告王胜、盖家书房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹洪英及其委托诉讼代理人陈凯，被告王胜、盖家书的委托诉讼代理人廖凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹洪英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的《房地产买卖协议》有效（房屋价值420000元）；2.请求法院依法判令二被告为原告办理产权更名过户手续；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2012年10月12日、2013年6月29日、2014年8月19日、2015年7月1日，被告分别向原告借款200000元、100000元、100000元、36000元，共计436000元。直至2015年7月23日，二被告无力归还原告的借款，原告与二被告协商，二被告将钟山区人民中路30号1919室的房地产（房产证号：字第××号，土地证号：20××07号）以物抵债给原告。协议签订后，原告即入住该房屋至今。现原告要求二被告办理产权更名过户手续时，二被告拒绝履行其义务。综上所述，被告的行为己侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》的有关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请。被告王胜、盖家书辩称，答辩人与原告尹洪英于2015年7月23日签订的《房地产买卖协议》属无效协议，理由如下：一、2015年7月23日签订的《房地产买卖协议》不是答辩人真实意思的表示。本案的事实是答辩人王胜、盖家书于2012年10月、2013年6月、2014年8月以借款人及担保人的身份向原告借款400000元，至2015年7月，因答辩人暂时不能偿还原告上述借款，原告为保障其借款安全，在得知王胜有钟山区人民中路30号1919室的房屋后，多次要求答辩人与其签订房屋买卖合同，以保障其400000元的借款安全，答辩人因暂时无力还款，不得已才与原告签订了《房地产买卖协议》，这份协议根本不是答辩人真实意思的表示。根据《民法总则》第一百四十三条之规定：“有效的民事法律行为应意思表示真实”及第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。答辩人本就没有转让房屋的意思表示，与原告之间仅是民间借贷的法律关系，《房地产买卖协议》中的所有条款都不是答辩人真实意思的表示。该买卖协议也不是原告诉称的“以物抵债”的形式抵给原告，从《房地产买卖协议》的所有条款中，都没有“以物抵债”的意思表述，答辩人认为该《房地产买卖协议》名为房屋买卖协议，实为民间借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，本案的法律关系显然不是房屋买卖合同纠纷，而系民间借贷纠纷，故该协议系无效协议。二、答辩人与原告签订的《房地产买卖协议》违反了法律的禁止性规定，系无效协议。案涉的钟山区人民中路30号1919室的房屋，早在答辩人与原告签订《房地产买卖协议》之前，答辩人因在邮政储蓄银行贷款260000元，就设立了最高额抵押，并办理抵押登记，答辩人将房屋已抵押的事实已经明确告知了原告，但双方签订买卖协议时，没有通知抵押权人并征得其同意，原告方也没有行使涤除权，将设立在房屋上的抵押权消灭，根据《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”及《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。基于买卖协议订立的事情经过和法律的相关规定，案涉买卖协议违反了上列法律的禁止性规定，为无效协议。三、案涉房屋于2018年11月，已经被湖南省永州市冷水滩人民法院查封，六盘水市钟山区人民法院对该房进行了轮候查封。且邮政储蓄银行已经向六盘水市钟山区人民法院提起诉讼，要求答辩人王胜归还贷款，并对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，故原告要求办理变更过户的诉讼请求，也无实现可能。四、答辩人盖家书不是本案适格被告，案涉房屋的所有权人是王胜，盖家书与王胜也非夫妻关系，房屋不是二人的共同财产，显然盖家书无权为原告办理更名过户手续。盖家书之所以在房屋买卖协议上签字，原因就是盖家书向原告借了钱，并出具了借条，原告为保障借款安全，也要求不是房屋产权人的盖家书在买卖协议上签名捺印，这也再次证明本案名为买卖合同纠纷，实为民间借贷的事实。综上，答辩人与原告尹洪英于2015年7月23日签订的《房地产买卖协议》不是答辩人的真实意思表示，且违反了法律的禁止性规定，属无效协议，故请求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告尹洪英提交的贵州省人口和计划生育家庭档案卡一份，因该档案卡上记载的原告居住地址与原、被告签订的房地产买卖协议上约定的房屋坐落位置不一致，故对该份证据的关联性不予确认；2.对原告尹洪英提交的借条四份，对2012年10月12日、2013年6月29日、2014年8月19日的三份借条经被告质证后对真实性无异议，且被告认可向原告借款400000元的事实，故对该三份借条予以确认；对2015年7月1日的该份借条因借款人为被告盖家书，被告王胜并非借款人或担保人，故对该份证据的关联性不予确认；3.对原告尹洪英提交的2015年7月23日《房地产买卖协议》一份，结合原告提交的2012年10月12日、2013年6月29日、2014年8月19日的三份借条与承诺书，可以证明被告王胜自愿将其所有的钟山区人民中路30号1919室房屋出售给原告用于抵偿债务的事实，故对该份证据予以确认；4.对原告尹洪英提交的2015年8月14日原告与案外人杨敏签订的《协议书》、2015年8月13日案外人黄勇军出具的收条各一份，因案外人杨敏、黄勇军未出庭作证，不能核实该证据的真伪，故对该组证据不予确认；5.对原告尹洪英提交的被告王胜于2015年7月24日出具的《承诺书》一份，可以证明被告王胜承诺于2015年12月31日前将本案争议房屋过户给原告的事实，故对该份证据予以确认；6.对被告王胜、盖家书提交的不动产信息查询结果一份，可以证明本案争议房屋现被查封及设立抵押的事实，故对该份证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因被告王胜、盖家书差欠原告尹洪英借款未偿还，2015年7月23日，原告尹洪英作为协议乙方与被告王胜作为协议甲方签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：“甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）肆拾贰万元。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本协议，共同遵守：一、甲方自愿将坐落在钟山区人民中路30号1919室的房地产，房产证号：字第××号，房屋建筑面积：90.88平方米，土地证号：20××07号，土地使用面积：77.69平方米出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写肆拾贰万元）。乙方于2015年7月23日前付清给甲方，购房定金将在最一次付款时冲抵。付款方式为一次性付清。三、双方同意于2015年7月23日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方或其代理人须于2015年12月23日前将该房产过户于乙方名下，过户产生的费用由乙方承担。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途履约，甲方应在悔约之日起5日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付上述房地产价款千分之10%的违约金。六、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产所在地人民法院起诉。七、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议经双方签字后与本协议具有同等效力。八、本协议一式2份，甲乙双方各执1份。九、本协议自签订之日起生效。十、双方约定的其他事项：”，原告尹洪英在协议尾部乙方处签名并捺手印，被告王胜、盖家书在协议尾部甲方处签名并捺手印。2015年7月24日，被告王胜向原告尹洪英出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“本人王胜承诺钟山区人民中路30号1919室出售给尹洪英，于2015年12月31日之前过户给尹洪英，如不能过户，王胜必须赔偿尹洪英人民币壹拾万元整（￥100000.00元），反之，如尹洪英不要此房也必须赔偿王胜壹拾万元整（￥100000.00元），王胜已写肆拾贰万元（￥420000.00元）借条给尹洪英过户之后借条必须还王胜”。签订协议后，被告王胜已将六盘水市钟山区房屋交付给原告使用。现原告尹洪英以被告王胜、盖家书未依约将上述房屋过户给原告为由诉至本院，请求依法判如所诉。另查明，原、被告约定买卖的六盘水市钟山区房屋系被告王胜所有，该房屋现已被查封，并已设立最高额抵押。本院认为，原告尹洪英与被告王胜、盖家书于2015年7月23日签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告要求确认该份《房地产买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。对被告王胜、盖家书辩称案涉房屋已抵押，该份协议违反相关法律规定，应为无效的辩称理由，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，故对二被告的该辩称理由，本院不予采信。对被告王胜、盖家书辩称该协议不是其真实意思表示，实质上是为担保债务的履行而签订的辩称理由，据被告王胜出具的承诺书中体现，在房屋过户给原告尹洪英后被告王胜书写的420000元借条必须还王胜，该承诺表明签订《房地产买卖协议》的目的是被告王胜通过将其所有的房屋出售给原告用于抵偿差欠原告的借款，系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，而非担保债务的履行。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，故对被告王胜、盖家书的该辩称理由，本院不予采信。对原告尹洪英主张被告王胜、盖家书为其办理产权更名过户手续的诉讼请求，因本案争议房屋并非被告盖家书所有，其无权为原告办理房屋过户手续，故对原告主张被告盖家书为其办理房屋产权更名过户手续的诉讼请求，本院不予支持。现本案争议的位于六盘水市钟山区房屋已被查封及设立的抵押尚未解除，因查封及抵押行为导致原告要求办理房屋过户手续的目的不能得到实现，故对原告主张被告王胜为其办理产权更名过户手续的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷的产生系被告王胜未依约履行合同义务所致，故诉讼费用由被告王胜承担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告尹洪英与被告王胜、盖家书于2015年7月23日签订的《房地产买卖协议》有效；二、驳回原告尹洪英的其他诉讼请求。案件受理费7600元，公告费300元，共计7900元，由被告王胜负担（原告已预交，被告王胜于本判决生效后十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  王友英人民陪审员  薛廷芳二〇二〇年六月四日书 记 员  邵莉婷