浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1094号 原告：宁波城市商业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212309010135L）。住所地：宁波市鄞州区宁南北路和四明西路路口华茂悦峰项目商业区。 法定代表人：陈斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，浙江永为律师事务所律师。 被告：毛林焕，男，1980年1月30日出生汉族，住宁波市奉化区。 被告：宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店（统一社会信用代码为92330212MA2CKK144Q，个体工商户）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道四明中路7号明州里C区地下层B1008。 经营者：吴明松，男1979年8月9日出生汉族，住杭州市西湖区。 两被告共同委托诉讼代理人：蒋奋，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告宁波城市商业管理有限公司与被告毛林焕、被告宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店（以下简称：艾娴百货店）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波城市商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认合同编号为NBMZL-B1028的《宁波明州里租赁合同》于2020年3月3日解除；二、判令被告立即腾退涉案房屋；三、判令被告支付自2020年3月4日起按226.51元/平方米/月的标准计算至实际腾退之日止的涉案房屋占用费（暂算至起诉之日2020年3月9日为16308元）。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告毛林焕签订的合同编号为NBMZL-B1O28的《宁波明州里租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定由被告毛林焕承租明州里室内地下[1]层，铺位/位置为[B1OO6+B1OO7+B1OO8+B1D－3+B1D－5+B1D－8+B1D－9]区域，用以经营品牌为“NOME”的商品。依据租赁合同约定，被告毛林焕作为承租人应在开业前取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》或相关证明文件；且被告毛林焕在租赁合同中保证，经营期间严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，接受安全检查，并按要求无条件整改。2019年11月21日，宁波市公安消防支队鄞州区大队（以下简称：鄞州消防大队）对NOME商铺进行检查，发现该商铺存在占用疏散通道等安全隐患，且未取得消防安全检查合格证；原告于次日发函要求被告毛林焕在2019年12月7日前整改完毕。但截至2020年1月19日该商铺仍未整改完毕，鄞州消防大队向被告艾娴百货店作出鄞消安不字〔2020〕第0006号《不同意投入使用、营业决定书》，明确NOME商铺未通过投入使用、营业前消防安全检查，存在消防安全问题。原告此时方获悉实际经营商铺“艾娴百货店”的经营者为吴明松，而非被告毛林焕。原告亦于2020年1月22日发函要求两被告自收到上述消防部门通知之日起至2020年1月30日10时停业整改，消除安全隐患，取得《消防安全检查合格证》。上述消防整改问题，经消防部门2019年11月21日指出、原告两次要求整改后，仍未能按要求整改完毕，所造成的违约状态已达到《租赁合同》20.5.7款约定“承租人连续停业达7天或每年累计停业达14天”的单方解除条件，原告有权单方终止合同，承租人应承担导致本合同提前终止的违约责任，且应按合同约定在合同终止后7日内交还房屋。因此，原告于2020年3月3日向两被告送达《解约函》，正式解除《租赁合同》，且截至原告发函解除《租赁合同》之日，该商铺仍未恢复营业。此外，原告认为，被告毛林焕在未经原告同意的情况下，擅自让吴明松设立的个体工商户即被告艾娴百货店占有使用该房屋，违反了租赁合同14.8款之约定，即：当被告毛林焕发生转让、分租、出借、停止使用或转租该房屋或其任何部分的行为，或批准或容许任何安排或交易，致任何第三者获得使用、占有、享用该房屋或其任何部分的权利时（无论是否收取金钱或其它方面的代价），在不影响原告任何其它权利的前提下，原告有权提前终止本合同，被告必须搬出该房屋交还原告。被告行为构成违约，原告在权解除《租赁合同》。 被告毛林焕、被告艾娴百货店答辩称，本案成讼原因不是原告所称的消防安全隐患，而是原告想找个理由把被告赶走。一、2018年宁波消防支队取消了针对300平方米以下商铺营业前消防安全检查，被告商铺开业时间是2018年11月25日，商铺面积为266平方米，属于这项政策适用范围，《租赁合同》第7.1条“乙方在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》或相关证明文件并向甲方备案”的约定，是双方基于重大误解而订立。且原告直至2019年11月22日向被告发函日止均没有要求被告提交《消防安全检查合格证》，可理解为原告知晓上述消防政策，故被告未在开业前取得《消防安全检查合格证》不构成违约。二、2019年11月鄞州消防大队根据匿名举报上门检查与2020年1月鄞州消防大队“投入使用、营业前消防安全检查”是彼此独立的两件事，对于前一次检查发现问题，被告已于当日完成整改。三、被告未在《关于临时闭店停业整顿的函（2020年1月22日）》指定的停业期间内通过消防“营业前检查”的原因是疫情等不可抗力及原告未诚信履行协助义务。四、原告已于2018年11月21日知悉被告转租事宜。 本院经审理认定以下事实： 2018年10月23日，原告宁波城市商业管理有限公司与被告毛林焕签订的合同编号为NBMZL-B1O28的《租赁合同》一份，约定：由被告毛林焕承租明州里室内地下[1]层,铺位/位置为[B1OO6+B1OO7+B1OO8+B1D－3+B1D－5+B1D－8+B1D－9]区域，计租面积为266平方米，用以经营“NOME”品牌商品。租赁期限60个月，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。装修期内，被告毛林焕无需承担租金、物业管理服务费，但需承担装修管理费等，被告毛林焕开业日为2018年12月1日。租金标准为抽成租金和固定租金，抽成租金＝月营业额×抽成比例，即租赁期内NOME月销售低于35万（含35万）时，原告同意被告毛林焕免交该月租金及物业管理费，月销售35万－40万（含40万）时，原告同意被告毛林焕免交租金，但需缴纳物业管理费；月销售40万－60万（含60万）时，原告抽成比例为8%；月销售60万－100万（含100万）时，固定租金标准为每月每平方米250元；月销售100万以上时，原告抽成比例为8%。本合同项下承租人应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体或个体工商户，如被告毛林焕不符合前述要求，应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替被告毛林焕成为本合同的承租人，被告毛林焕对该主体履行本合同承担连带保证责任。租赁期间（每年12月1日－次年11月30日为一个年周期计算），NOME年销售未满600万，原告同意给被告补贴扶持，补贴金额＝（600万－NOME实际年销售）×10%。被告毛林焕在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》或相关证明文件并向原告备案，否则原告有权拒绝被告开业。被告毛林焕对房屋的装饰装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调风机盘管机组、风口的安装，均必须事先取得原告书面同意并由原告指定或认可的公司来实施完成，费用及相关责任均由被告毛林焕自行承担。被告毛林焕应当遵守原告制定的商业广场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店；应严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，服从商业广场消防管理，不得以任何理由拒绝或拖延执行原告有关消防管理和整改要求。未经原告书面批准，被告毛林焕不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为严重违约，原告有权提前解除合同。被告毛林焕连续停业七天或每年累计停业达十四天的，原告有权单方终止本合同，被告毛林焕应承担导致本合同提前终止的违约责任。被告毛林焕违反合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，原告有权书面通知其限期改正，经原告书面通知，仍不改正的，如原告发出第二次书面通知后15日内仍未改正，原告有权解除合同，被告毛林焕承担导致合同提前终止的违约责任。合同因被告毛林焕违约而提前终止的，被告毛林焕应在合同解除后7日内向原告赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金及三个月物业服务费的违约金等。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告毛林焕。2018年11月1日，吴明松与被告毛林焕签订《租赁合同》一份，约定被告毛林焕将明州里的上述涉案商铺租赁给吴明松。2018年11月21日，被告毛林焕将登记的经营者为吴明松的艾娴百货店的营业执照发给原告。2018年11月25日，艾娴百货店经营NOME品牌商品的商铺（以下简称：NOME商铺）在明州里商场开业，相关事宜一直由被告毛林焕同原告联系。 2019年11月22日，原告宁波城市商业管理有限公司向被告毛林焕发函称，2019年11月21日，鄞州消防大队对NOME商铺进行检查中发现该商铺未取得消防安全检查合格证，要求被告毛林焕在2019年12月7日前完成消防问题整改并取得商铺消防安全合格证。2020年3月20日，鄞州消防大队向艾娴百货店出具回复函称，2019年11月22日该大队据举报对NOME商铺占用疏散通道问题进行现场检查，并发《责令立即改正通知书》，责令该店立即拆除卷帘门，消除消防隐患，该举报当日处理完毕。2020年1月17日，鄞州消防大队据被告艾娴百货店申请，对NOME商铺进行消防安全检查，并于同年1月19日作出鄞消安不字〔2020〕第0006号《不同意投入使用、营业决定书》，称经消防安全检查，该店存在试衣间区域未设置烟感和喷淋、部分区域烟感位置不符合要求、仓库隔墙未分隔到位且未设置防火门和喷淋、排烟口损坏的消防安全问题，决定不同意该商铺投入使用、营业。2020年1月22日，原告发函给两被告，要求两被告自收到上述消防部门通知之日起至2020年1月30日10时停业整改，消除安全隐患，取得《消防安全检查合格证》及相关同意投入营业的证明文件，尽快恢复营业。2020年1月22日开始，NOME商铺停业，至今未开业。2020年1月28日至30日，被告请木工对NOME商铺的仓库隔墙进行了施工整改。2020年2月4日至19日，明州里商场因疫情原因闭市。2020年2月25日，被告毛林焕在给原告方黄经理的微信答复中称还有烟感和喷淋两项整改未做完，消防施工队晚上进场两个小时改管，防火门已订购，因疫情物流停运月底才能发货，门到货安装，就全搞完了。2020年2月27日下午，被告毛林焕告知黄经理进场资料已准备齐全。次日，黄经理告知毛林焕称已通知施工方今天办手续，被告请的施工队即对NOME商铺的烟感和喷淋等进行了施工整改。2020年3月3日，原告向两被告送达《解约函》，指出被告未按要求整改完毕且未恢复营业，据租赁合同约定被告连续停业达7天或每年累计停业达14天的，原告有权单方解除合同，告知两被告自收到《解约函》之日起正式解除双方于2018年签订的编号为NBMZL－BIO28的《租赁合同》。次日，被告回函给原告，称原告的解约函属无效解约行为。2020年3月20日，宁波市公安消防支队鄞州区大队出具情况说明称，2019年3月2日艾娴百货店向其申请开业检查，后又以该店与商场存在纠纷为由，撤回申请。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、2019年11月22日原告发给被告毛林焕的函、宁波市公安消防支队鄞州区大队出具的《不同意投入使用、营业决定书》、原告发给被告的《要求临时闭店停业整顿的函》、《解约函》、《公证书》、外来施工单位登记表，被告提供的《公证书》、情况说明、证人证言等证据及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原告宁波城市商业管理有限公司与被告毛林焕签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约全面实际履行。合同签订后，原告已将约定房屋交付给被告使用，被告承租原告房屋后，应严格执行消防法律法规及商业广场消防相关规范，服从商业广场消防管理，不得以任何理由拒绝或拖延执行原告有关消防管理和整改要求，在鄞州消防大队对NOME商铺进行消防安全检查并作出《不同意投入使用、营业决定书》及原告两次发函要求被告整改并取得《消防安全检查合格证》后，被告毛林焕和艾娴百货店未按约及时完成整改，取得消防部门出具的《消防安全检查合格证》或相关同意投入营业的证明文件，致使NOME商铺从2019年1月22日起停业至今，这虽然有疫情影响原因，但店铺停业的原因是存在消防安全问题，过错在被告。《租赁合同》约定连续停业七天或每年累计停业达十四天的，原告有权单方终止合同，2020年3月3日原告向两被告送达《解约函》时《租赁合同》约定的原告有权单方解除合同的条件已成就，原告有权解除《租赁合同》，该《租赁合同》已于2020年3月3日解除。合同解除后，被告应尽快将涉案房屋腾退给原告。原告要求确认涉案《租赁合同》已解除及被告腾退房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。本案原、被告约定的租金标准是抽成租金和固定租金，具体金额需以NOME商铺月销售额为依据，月销售额小于40万元的免收租金，原告要求被告按226.51元/平方米/月的标准支付自2020年3月4日起至实际腾退之日止的涉案房屋占用费，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波城市商业管理有限公司与被告毛林焕2018年10月23日签订的编号为NBMZL-B1028的《宁波明州里租赁合同》于2020年3月3日解除； 二、被告宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店、毛林焕于本判决生效之日起十五日内将明州里室内地下[1]层[B1OO6+B1OO7+B1OO8+B1D－3+B1D－5+B1D－8+B1D－9]房屋腾退给原告宁波城市商业管理有限公司； 三、驳回原告宁波城市商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费208元，减半收取104元，由原告宁波城市商业管理有限公司负担25元，由被告宁波鄞州区钟公庙艾娴日用百货店、毛林焕共同负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄优芬 二〇二〇年六月三日 代书记员 王娇娇