江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终606号上诉人（原审原告）：连云港市万得园小区第一届业主委员会，住所地连云港市海州区沈圩路168-1号商铺。负责人：朱同富，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：林勤兴，该业主委员会委员。委托诉讼代理人：宫超，江苏苍佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:连云港国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区盐河北路168号江南映像小区物业办公室。法定代表人：闫新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：于永勤，该公司办公室主任。上诉人连云港市万得园小区第一届业主委员会（以下简称万得园业委会）因与被上诉人连云港国大物业管理有限公司（以下简称国大公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万得园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、2015年8月1日上诉人虽然与连云港瑞和物业管理有限公司（以下简称瑞和公司）签订《物业管理服务合同》，但因被上诉人拒绝交接，瑞和公司一直无法开展工作。2015年8月3日，海州区住建局就该问题召开协调会也印证了涉案小区物业服务存在问题的事实。二、2015年8月3日达成的三方协议未履行系被上诉人拒绝履行导致。该协议较为笼统系考虑到既已约定2015年8月8日前进行交接，就小区物业相关问题待实地勘察再行详细罗列。但被上诉人拒绝按照合同交接，为了维护小区业主的共同利益，保证小区物业正常运转，上诉人、瑞和公司和涉案小区开发商连云港富某城建投资有限公司（富某公司）在浦西街道办事处沈某社区的组织下形成了《前期物业遗留问题会商纪要》，该纪要客观地反映了涉案小区当时的物业状况。因此，一审法院仅以《前期物业遗留问题会商纪要》罗列问题超出三方协议以及被上诉人对遗留问题不予认可不支持上诉人一审的诉求，属于认定事实不清。被上诉人国大公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。一、《前期物业遗留问题会商纪要》没有当事人签字,没有我公司法定代表人签字，也没有我公司盖章，不能作为证据使用，没有证明力。二、上诉人称《前期物业遗留问题会商纪要》是上诉人、瑞和公司、涉案小区开发商在居委会的主持下形成的，经过核实，居委会是不承认的，开发商在一审时作为第三人没有出庭，也没有做出说明，被上诉人没有接到通知去参加该会议，也没有实际参加，我方对该会商纪要不予认可。三、海州区住建局召开的协商会议，被上诉人已经按照会议达成的意见把应该完成的工作都完成了，化粪池畅通，监控系统，道闸等设备都是正常使用，一直到现在为止，作为签约另一方开发商没有对被上诉人物业服务提出任何异议，被上诉人也没有收到任何一位业主不满意的投诉，被上诉人认为自己的工作很到位。四、我公司撤退后和下一任物业公司实际上是没有进行交接的，因为在2015年7月15日，所谓的一帮业主在一个人带动下进行不文明的手段，抢走被上诉人原来保管的资料，当时有报案记录，导致被上诉人和下一任物管单位无法交接，所以不是被上诉人原因造成无法交接。万得园业委会向一审法院起诉，请求判令：1.国大公司赔偿万得园业委会各项损失共计19万元及利息1.3万元；2.国大公司承担本案诉讼费和律师费。一审法院查明事实：2009年12月22日，富某公司（甲方）与国大公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对万得园小区提供前期物业管理服务事宜，乙方提供的服务包括物业共用部位和共用设施设备的养护、维修和管理，共用部位和场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等。合同附件四明确了具体的服务质量标准。合同第三十五条约定，服务期限自2010年8月1日起至业主委员会成立之日止。2011年2月23日，富某公司与国大公司签订《前期物业服务补充协议》。合同签订后，国大公司进驻万得园小区提供物业服务。2015年6月17日，万得园业委会成立并于同年6月30日登记备案。2015年8月1日，万得园业委会与瑞和公司签订《物业管理服务合同》，约定由瑞和公司为万得园小区提供物业服务，期限至2020年7月31日。合同第十九条约定业委会协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。该合同签订后，瑞和公司进驻万得园小区。2015年8月3日，国大公司、富某公司和万得园业委会在海州区住建局召开协调会并达成如下意见：1.前期物业服务合同顺延至7月31日。2.小区内化粪池由国大公司负责，保证畅通。3.小区内大门，道匣、监控保证完好，正常使用。4.交接文件资料、档案、记录等固定资料、资产完整、齐全（按照物业条例执行）。5.物业费交接遵循诚实信用，结清费用，保证小区内无矛盾发生，水电费用结清。6.物业提供开办费用清单、明细（八万元）。7.交接时间节点8月8日前。2015年8月6日，万得园业委会、富某公司与瑞和公司形成《万得园前期物业遗留问题会商纪要》，载明小区存在大量垃圾未清理、污水管道堵塞、雨污水井和化粪池未清掏、绿化未修剪、路灯及监控等共用设施损坏等问题，该问题均系国大公司管理不到位造成，费用应由该公司承担。由于国大公司已退出小区，三方一致同意上述遗留问题由连云港福泰建筑工程有限公司（以下简称福泰公司）施工解决。该会商纪要没有载明到场人员也没有到场人员签字。此后，万得园业委会列出施工明细，福泰公司针对该明细提出施工报价，总报价为214093.30元。2015年9月2日，万得园业委会、福泰公司和瑞和公司签订《施工协议书》，约定工程价款19.7万元（包干价，不含税，不开发票，开收据），工期20天，验收合格后一周内付清。万得园业委会于2015年11月20日支付工程款15万元，于2016年12月2日根据决算明细表支付工程款4万元，福泰公司开具了收据。万得园业委会称该19万元系从富某公司借得。国大公司对上述事实不予认可。一审诉讼中，万得园业委会申请财产保全，支出保全费1770元。一审法院归纳本案一审争议焦点如下：1.万得园业委会是否具有原告资格；2.万得园业委会的起诉是否超过诉讼时效；3.国大公司是否应当赔偿因管理不到位造成的损失。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主有权请求不履行或不完全履行物业服务合同约定的物业服务企业承担赔偿损失等违约责任。而根据《物业管理条例》及相关规定，依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权从事与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜。本案万得园业委会依法成立并办理了备案手续，其基于全体业主利益以国大公司未尽到小区物业管理、养护责任为由提起民事诉讼要求赔偿相关损失，依法具备原告资格。关于诉讼时效。根据《民法通则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受损之日起计算。万得园业委会于2016年12月21日将款项支付完毕，其自2019年6月提起诉讼要求国大公司赔偿损失未超过诉讼时效。关于损失赔偿问题。根据富某公司与国大公司签订的《前期物业服务合同》，合同的终期为业委会成立之日。万得园业委会于2015年6月17日成立，但此后富某公司、国大公司及万得园业委会三方一致同意将合同延续至2015年7月31日，且万得园业委会与瑞和公司之间的《物业服务合同》于2015年8月1日生效，故《前期物业服务合同》自2015年7月31日终止。在合同终止时，业委会没有协调国大公司与新选聘的瑞和公司进行交接，无证据证明国大公司管理不到位，小区存在问题以及该问题系由国大公司管理不到位所致。此后，万得园业委会、富某公司和国大公司于2015年8月3日达成了三方协议，但该三方协议约定较为笼统，没有明确小区存在何种待解决的问题，国大公司需履行何种具体义务以及违反约定应如何承担责任。虽然该协议约定了国大公司需保证化粪池畅通，大门道闸、监控正常使用，但万得园业委会没有充分证据证明国大公司在退出小区时化粪池不畅通以及道闸、监控不能正常使用，也不能证明其在当时就该问题向国大公司提出异议。2015年8月6日勘查现场时新选聘的瑞和公司已进驻小区，万得园业委会未通知国大公司到场，形成的《前期物业遗留问题会商纪要》未载明现场勘查人员，关于遗留问题应由国大公司负责并支付费用的约定系为未在场的国大公司设定义务，未得到国大公司的追认，对其没有约束力。该纪要罗列的遗留问题以及此后的施工明细、工程价款等均已超出了三方协议的内容，相关证据均系单方证据，且国大公司不予认可，不能作为赔偿损失的依据。据此，万得园业委会要求国大公司赔偿损失的主张证据不充分，一审法院不予支持。综上，万得园业委会的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《物业管理条例》第十九条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回万得园业委会的诉讼请求。案件受理费4345元、保全费1770元（万得园业委会均已预交），由万得园业委会负担。二审期间，上诉人万得园业委会与被上诉人国大公司均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人国大公司是否应当承担19万元损失及利息。本院认为，万得园业委会要求国大公司承担19万元损失的依据是2015年8月6日《万得园前期物业遗留问题会商纪要》、2015年9月2日《施工协议书》等，但上述文件均没有国大公司的参与以及确认，虽然国大公司在2015年8月3日海州区住建局召开的协调会中确认负责保持小区内化粪池的畅通以及保证小区大门、道闸以及监控的完好使用，但该协调会上并没有确定国大公司的管理是存在问题的以及该问题是国大公司管理造成的，而且万得园业委会也确认2015年8月6日的《万得园前期物业遗留问题会商纪要》以及后续的第三方施工明细的范围超过了2015年8月3日协议确定的内容，因此在此情况下，万得园业委会要求国大公司对其找第三方维修产生的损失19万元及利息承担责任没有合同依据，本院依法不予支持。综上，上诉人万得园业委会的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4345元（连云港市万得园小区第一届业主委员会已预交），由连云港市万得园小区第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月十二日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。