广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5349号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州盈特金属制品有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠江街南江二路7号自编5栋201室。法定代表人：付峻峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州优世联合互联网科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-C2462（JM）。法定代表人：罗熙平，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：陈晓静，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉敏，广东恒益律师事务所律师。上诉人广州盈特金属制品有限公司（以下简称盈特公司）因与被上诉人广州优世联合互联网科技有限公司（以下简称优世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初6805号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈特公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判优世公司向盈特公司支付解约违约金22165852.78元（按合同期总租金金额的30%计算）；赔偿律师费20万元；2.撤销一审判决第五项，改判盈特公司无须返还优世公司履约保证金936302.4元；3.判令优世公司向盈特公司支付恢复原状费用150万元。事实和理由：一、关于单方解约违约金的问题，一审判决只判令优世公司按6个月的租金标准赔付违约金，违反法律和合同精神，远不足弥补盈特公司的实际损失。1.一审调低双方约定的违约金标准，没有实际考虑优世公司的具体情况和签约履约的相关情况。首先，《多层标准厂房租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）所约定的违约金标准具有其合理性。案涉厂房是一个有15年租期、1.4万余平方米的大型物业，并非如普通物业般可以随时出租，这就要求合同当事人更具有守约精神以保证租赁的稳定性，正因此对违约行为设置更严格的违约责任，这也是行业惯例。其次，优世公司对于合同约定的违约金标准，对其法律后果以及风险具有充分的认识能力和预知能力。优世公司作为一个专业的数据运营企业，在承租物业、订立租赁合同方面具有丰富的经验，而且双方在磋商案涉租赁合同时，其全程都有专业法律和财务人员参与，历时好几个月、十几轮的谈判和合同修改。可见，优世公司完全有能力和条件充分认识到约定的违约金标准的风险和后果，该违约金标准完全是其真实意思表示。再次，从履约过程来看，优世公司的违约具有明显的恶意性，缺乏基本的诚信。优世公司除了签约时预交了3个月的租金外，第4个月开始就没有交过租金，并对盈特公司的追缴通知恍若未闻。甚至以盈特公司所谓的隐瞒附近地铁建设情况，不符合其建设数据中心为借口，提出解约。而且违背双方约定的解约必须对物业装修后的情况进行恢复原状的承诺，这都是严重缺乏诚信的违约行为。一审法院正是因为没考虑到上述因素，而将本案作为普通的小额租赁合同纠纷来处理，将违约金调低至双方约定标准的10%左右，严重背离合同当事人的合约精神，也违背了合同法的诚实信用原则。2.案涉租赁合同约定的违约金标准，符合法律规定，并不过高，一审判决调整后的违约金，远远不能弥补盈特公司的直接损失。首先，双方约定的解约违约金为总租期内的租金的30%，没有超过合同期内总金额本金的30%，并不违反法律规定。其次，一审调整后的违约金，远达不到盈特公司所遭受的直接租金损失。考虑到优世公司承租15年，因此给予其6个月的免租期，但实际上免租期计算在内优世公司只租了1年不到就提出解约，在这种情况下，不可能还享有免租期。因此，6个月的免租期是盈特公司的损失之一。优世公司无理解约之后，盈特公司另行出租后，又给了3个月的免租期给新承租方，这是盈特公司的损失之二。另外，根据案涉租赁合同约定，单方解约应提前6个月提出，即优世公司提出解约后盈特公司可继续收取6个月的租金，但优世公司并没有提前6个月，这是盈特公司的损失之三。仅这三项直接损失，已达15个月共470万元左右的租金损失。按照相关法律，违约金起码要高于损失的30%以上方为过分高于。即使按这一标准，优世公司最低限度应赔偿的违约金也应在610万元左右。而一审法院判赔6个月共计180万左右租金，远不足弥补盈特公司直接损失。二、关于保证金没收问题，一审判决明显违背合同约定。1.根据案涉租赁合同第五条第二款，履约保证金的返还前提条件是承租方不存在未完成合同的义务或者没有拖欠合同款项。本案中优世公司不仅有拖欠租金，而且没有完成关于恢复原状的合同义务，且优世公司一直迟延履行恢复原状的合同义务，导致合同无法履行。因此，一审判决退还保证金是不符合合同约定。2.根据案涉租赁合同第十三条第四款约定，承租方欠缴各项费用达30万元的，出租方有权单方解除合同，并扣除保证金，收回该租赁物。本案中，优世公司拖欠租金达三四个月之久，盈特公司完全有权扣除其保证金。而一审认为盈特公司没有提出解除合同，因此不能扣除保证金，这显然是没有道理的。一是因为出租方提出解除合同和扣除保证金是两个并列救济方式，其既可以选择同时实现，也有权选其中任何一个，而一审法院显然将解除合同作为扣除保证金的前提条件，这是对约定条款的曲解。二是因为优世公司已经提出了解除合同，在这种情况下盈特公司已没有必要再提出。因此，一审法院以盈特公司没有提出解除合同为由而要求其退回该保证金，明显违背合同。三、关于恢复原状的费用弥补问题。根据案涉租赁合同约定，承租方单方解约的，应将厂房恢复原状或支付相应的费用。因此，盈特公司主张优世公司赔偿相应的恢复原状费用是有明确合同依据的。实际上优世公司也是同意恢复原状或支付相关费用的，只是认为恢复费用只需20万左右而已。但这起码说明，盈特公司这一部分的损失是客观存在的。而一审法院认为，盈特公司已经将厂房出租给了第三方，所以恢复原状或支付相应的费用没有必要，这不但违反双方约定，而且也没有法律依据。虽然盈特公司已经将厂房出租给第三方，但对于该部分的维修项目和内容双方是确定的，完全可以通过第三方评估进行确定。盈特公司重新出租租赁物业，是由盈特公司自己的努力促成的。不能因为盈特公司自己的补救措施而减免优世公司的违约责任。而且，正是因为优世公司对厂房的拆除和装修行为，客观上也增加了新承租方的装修成本，这必然使盈特公司在出租条件方面（如租金标准、免租期等）作出了一定的让步，这本身也是一种损失，这种损失应该通过赔偿恢复原状费用的方式进行弥补。综上所述，一审判决在调整违约金标准、保证金退款、恢复原状费用的三个方面违背了合同精神和法律公平原则，罔顾事实，因此作出错误判决，请求二审法院依法予以改判。优世公司二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。盈特公司上诉理由不足，缺乏法律依据，请求依法驳回盈特公司的全部上诉请求，维持原判。事实和理由：一、一审判赔优世公司支付相当于6个月租金的违约金，已足以弥补盈特公司的损失，且符合相关法律规定。1.一审法院查明，优世公司与盈特公司于2018年10月26日解除案涉租赁合同。盈特公司于2019年1月3日与华章数据（广州）科技有限公司（以下简称华章公司）签署《物业租赁合同》，盈特公司称案涉厂房于2019年1月21日交付给华章公司，即从合同解除到新租户承租，期间损失不足三个月。2.盈特公司与华章公司签署《物业租赁合同》约定的租金远高于优世公司与盈特公司签署的案涉租赁合同中约定的租金，大约高出30%左右，盈特公司根本不存租金损失，甚至还因此获利。盈特公司在一审时曾以《物业租赁合同》涉及公司商业秘密为由，拒绝向一审法院和优世公司提供完整的《物业租赁合同》，一审法官要求其掩盖涉及商业秘密信息的条款后提交《物业租赁合同》，以便合议庭参考，恳请二审法官留意该份证据。3.一审判决优世公司向盈特公司支付2019年10月至2019年1月21日的占用费，且占用费的标准为租金的两倍，已经完全弥补了盈特公司的所有损失。二、一审判决盈特公司向优世公司返还履约保证金是符合双方合同约定与法律规定的。1.案涉租赁合同第五条第二款明确适用该条款的前提是合同在正常履行情况下终止，而本案是在合同期未满就进行解除，且是由优世公司解除，应该适用租赁合同第十三条第四款的约定。2.根据案涉租赁合同第十三条第四款约定，盈特公司没收租赁保证金的前提条件是由盈特公司单方解除合同，但盈特公司在租赁期限内一直未提出解除合同，不符合没收租赁保证金的合同约定条件。3.根据案涉租赁合同第五条第二款、第十三条第四款约定，本案的履约保证金实质上就是押金，押金是一种单向担保，只能由债务人提供，结果也只能是全部返还或用于抵扣债权人因此而受到的损失，押金不具惩罚性，既然一审判决的违约金、占用费已经完全弥补了盈特公司的损失，盈特公司应当向优世公司返还全部履约保证金。三、盈特公司从未提供过其恢复原状所支付的合理费用票据、发票及相关施工合同，而且实际上盈特公司根本无需将案涉厂房恢复原状就可重新出租。优世公司承租了案涉厂房后，对厂房仅进行了梁柱加固之类的初步施工后，就得知厂房外部道路要敷设地铁的通知，因此停止了施工且要求解除合同。新承租人使用案涉厂房同样是用于建设数据中心，因此优世公司前期进行的工程，都是可被新承租人所利用的，盈特公司与华章公司签署《物业租赁合同》的显示，双方的免租期为3个月，远远低于优世公司与盈特公司约定的6个月，也可以表明，新承租人华章公司是在优世公司的工程量上继续施工，大大减少了工程量，因此盈特公司只给了华章公司3个月免租期。显然，盈特公司根本无需将案涉厂房恢复原状。综上所述，优世公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，盈特公司上诉理由不足，缺乏法律依据。盈特公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉租赁合同已于2018年10月26日解除；2.优世公司支付2018年6月15日至2018年10月26日的租金1369216.41元及违约金（违约金的计算方式为：以当月租金312100.8元为本金，均按每日万分之五的标准计算，分别从每月11日起计算至付清之日止，各阶段违约金均以本金为限）、2018年8月1日至2018年10月31日的水电费5689.9元；3.优世公司支付违约解除合同的违约金22165852.78元（按合同期总租金金额的30%计算）；4.优世公司将案涉厂房腾空交还给盈特公司，优世公司在本案生效判决确定的时间内将案涉厂房恢复原状，逾期则由盈特公司自行修复，相应的修复费用由优世公司承担；5.优世公司按约定租金标准的两倍即624201.6元支付自2018年10月27日起至优世公司交还案涉厂房之日止的场地占用费；优世公司按约定的租金标准312100.8元向盈特公司支付自交还案涉厂房之次日起至盈特公司就案涉厂房找到新的租户为止的场地占用费；6.本案的律师费20万元由优世公司承担。优世公司向一审法院反诉请求：1.盈特公司返还保证金936302.4元；2.盈特公司赔偿建材、家具、配电箱等物资损失866614.15元；3.盈特公司承担本案律师费20万元。一审法院认定事实：盈特公司是位于广州市南沙区×××厂房的所有权人，产权证号为粤（2016）广州市不动产权第×××号。2017年9月19日，出租方盈特公司与承租方优世公司在广州市南沙区签订案涉租赁合同，约定：“第一条、租赁物详情：1.租赁物名称：出租方盈特公司所有的工业园区内的生产用房一，总建筑面积14186.40平方米……9.承租方在办理生产所需的供电、供水、燃气、消防、环保许可以及厂区的治安管理等相关手续方面，出租方须全力协助配合办理，在协调政府关系等方面应给予必要的支持……出租方提供的协助、配合义务仅限于提供现有的证件以及对承租方提供的上述文件进行盖章，具体经办以及相关费用均由承租方自行承担。第二条、租赁期限：1.租赁期限为15年，自2017年9月15日起至2032年9月14日止。其中装修免租期6个月，自2017年9月15日起至2018年3月14日止……第三条、租金及具体支付期限和支付方式：1.租金按照如下标准分段计算：租赁合同期限为15年，每3年期限进行一次租金幅度调整，并确定每3年涨幅度为15%。（1）第一阶段3年租赁期：自2017年9月15日起至2020年9月14日止。租金合计金额为22元每平米每月。（2）第二阶段3年租赁期：自2020年9月15日起至2023年9月14日止。租金合计金额为25.3元每平米每月……2、租金支付期限：每月10日前承租方支付当月租金，如遇法定节假日，则支付期限顺延到之后的第一个工作日。逾期支付租金的，每逾期一日，承租方按逾期应支付金额的万分之五作为违约金付给出租方。3.租金支付方式：承租方向出租方指定的银行账户转账汇入，出租方提供符合政府税务部门要求的增值税专用发票。4.起租日为2018年3月15日……第四条、双方权利义务及相关责任：……2.由于本租赁地块作建数据中心的用途，因此要进行加固工程、场地放置蓄冷罐、拆除原有电梯、天面放置冷却塔与水箱等特殊工程，需出租方配合实施，但施工及费用由承租方自行负责。第五条、履约保证金及预付租金：1.本合同签订之日起15天内，承租方应以电汇或转账的方式向出租方指定的银行账号支付相当于三个月租金的履约保证金（总额：312100.8元/月×3月=936302.4元）。2.履约保证金的返还：在本合同期满并且承租方明确不再续约时，承租方需按约定退还租赁物并将以该租赁物业作为登记场所的各类证件、执照，包括但不限于办理相关营业执照、税务登记证等注销或变更手续。完成上述手续后，承租方提出书面退款申请后，出租方在收到申请后10个工作日内，经确认承租方无拖欠租金、水电费以及不存在其他未完成之义务的，将履约保证金余额无息返还给承租方。3.本合同签订之日起15天内，承租方应向出租方指定的银行账号预付三个月的租金，总额为936302.4元……第六条、租赁物的交付：租赁物的具体交付日期为2017年10月1日……第七条、租赁期满、合同终止、合同解除后租赁物的处理：1.租赁期满未续约、合同终止、合同解除后，承租方应立即将其在租赁物业内除装修和固定设施外的可移动且移动不会损害租赁物业外观及质量的机器、设备等物资撤离租赁物业，否则视为放弃上述物品的所有权，出租方有权自行处置，处置费可向承租方追索。……出租方在拖欠租金、管理费、水电费或其他款项时，出租方及物业管理单位有权禁止承租方将任何物资搬离租赁物业，直至欠款付清。2.合同终止之日承租方将租赁物业及出租方提供的配套设施以良好的状态交还出租方，内部隔断拆除并清理干净。承租方未按照约定交还的，出租方有权采取必要措施予以收回租赁物业，由此造成租赁物业内物品的损失、收回租赁物业所支出的费用由承租方承担；逾期占用租赁物业的，每占用一天，承租方需按照原日租金的两倍标准向出租方交纳场地占用费用。第八条、租赁物的维修及保养：……3.租赁期内，出租方应保障该租赁物及其附属设施在交付承租方使用时处于适用和安全的状态，承租方在接收租赁物后，如有任何异议，应在3天内书面向出租方提出，否则视为该租赁物处于适用和安全状态。承租方应积极负责接收或负责在使用租赁物及其附属设施期间的维护。由于承租方的责任而造成的损坏、故障，承租方负责维修并承担相关维修费用。第十二条、关于租赁物的相关税金：……2.承租方承担的费用包括：水费、电费……第十三条、合同的中途解除：1.由承租方提出中途中止合同时，必须提前六个月以书面形式通知对方，在双方同意并达成协议的基础上可以提前解除本合同。承租方应将租赁物恢复原状交还给出租方，且需向出租方支付合同期内总租金的30%作为违约金。另外，在出租方未找到新的租户前，承租方应继续按照本合同约定的标准支付租金管理费，并赔偿出租方的其他损失，包括为此而支出的律师费。……3.当因为以下情况导致合同的中途解除时，出租方返还承租方的履约保证金，双方均不承担违约责任。a）因政府的规划承租方租赁的租赁物的全部或一部分被合法征用，影响到承租方正常生产的情况下。……b）因为自然灾害等不可抗力因素导致租赁物无法使用或者承租方的员工的人身安全，健康受到危害的情况下。4.承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，并扣除保证金，收回该租赁物：（1）不支付或者不按照约定支付租金达30日的；……（3）欠缴各项费用达300000元的；……5.出租方有下列情形之一的，承租方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达30日的；（2）交付的房屋不符合合同约定严重影响承租方使用的（首层出现沉降除外）；（3）不承担约定的维修义务致使承租方无法正常使用该房屋的；（4）交付的房屋危及承租方生产人员安全或者健康的；（5）因违法经营而被政府部门责令关闭的。第十四条、违约责任、损失赔偿：1.承租方拖欠租金及水电费或因其他违约行为需承担违约责任或赔偿损失的，出租方有权对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应支付的租金、管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由承租方补足。2.承租方迟延支付租金或水电费超过45天的，出租方有权解除合同，并根据上述第十三条第一款的约定标准追究承租方的违约责任。……5.任何一方如果因违约被追究违约和赔偿责任时，还必须承担对方因此所花费的诉讼费、律师费等追偿费用。……第十八条、争议解决：……2.因履行本合同发生的任何争议，均应提交物业所在地法院解决。”双方在庭审中确认优世公司于2017年10月10日向盈特公司支付2018年3月15日至2018年6月14日共计三个月的租金936302.4元，优世公司至今未缴纳2018年6月15日至其后的租金；优世公司于同日向盈特公司交付履约保证金936302.4元；优世公司至今未缴纳2018年8月1日至2018年10月31日的水电费。因优世公司未及时交纳租金、水电费，盈特公司表示于2018年7月10日出具催款函，后又委托广东格林律师事务所于2018年8月10日出具律师函。关于水电费，盈特公司提交了开票日期为2018年9月4日的发票以及2018年5月至2018年10月的《出租厂房水电费清单》。其中，发票记载的金额为8104.9元；《出租厂房水电费清单》记载了电为1.5元/度、水为5.8元/吨，列明了上月读数、本月读数、本月实际读数、金额等，水电费分别为1893.9元（5月）、3134.2元（6月）、3076.8元（7月）、2789.4元（8月）、2900.5元（9月和10月）。优世公司表示只收到上述发票而没有收到两份催缴款函件，对上述清单也不予确认。盈特公司的代理人黄志明与优世公司负责人罗熙平曾就解除合同事宜通过微信进行沟通。微信聊天记录显示，2018年9月13日，罗熙平称“公司决定解除协议”，但一直没有说明解除协议的原因，黄志明在该日回复时表示因优世公司迟延交租导致合同解除，要求优世公司承担违约责任。2018年10月25日，优世公司向盈特公司出具《关于解除租赁合同的函》，载明：“我司与贵司于2017年9月19日签订了《多层标准厂房租赁合同》……2017年9月20日，我司接收了该物业，并开展数据中心的建设工作。然而，最近我司获悉，该物业距离地铁的最近距离小于80米，因此，该物业不适合建设数据中心，致使我司的合同目的无法实现。贵司在出租物业时，没有明确告知物业周边有规划建设地铁，不适合建设数据中心的相关事实，给我司造成了巨大的损失。为此，根据合同法的有关规定，要求自2018年10月26日起解除合同，并要求赔偿我司相关损失。”2018年10月31日，盈特公司向优世公司出具《复函》，内容为：“贵司2018年10月25日所发的《关于解除租赁合同的函》收悉。我司认为，贵司于函中以物业周边存在地铁为由提出于10月26日解除租赁合同，是没有合同和法律依据的，属于违约提前终止合同，应当承担相应的违约责任。……”优世公司表示因其人员变动，其无法确认是否收到该复函。同时，因优世公司在承租案涉厂房后进行了施工，双方就厂房修复问题进行了沟通。2019年1月9日，罗熙平通过电子邮件发出了“盈特厂房修复方案”，但双方最终未就此达成一致意见。盈特公司表示其根据优世公司提供的上述方案向第三方进行询价，并提交了《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》、《其他项目清单与计价汇总表》，该两份计价表没有第三方的签名或盖章，显示的总价为1383039.42元。优世公司对该两份计价表不予认可，并表示根据其现场走访，案涉厂房在2019年4月时已经有新的单位进行施工，无法对案涉工程的拆卸工程量作出鉴定。盈特公司则表示没有新的施工单位进行施工。在诉讼过程中，优世公司表示案涉厂房在2018年11月26日开始已经由盈特公司控制，但双方没有办理交接手续。双方均表示同意在一审庭审日即2019年5月14日交接案涉厂房。同时，优世公司提供了视频，表示其在2019年1月18日对案涉厂房现场进行了拍摄。该视频中显示有建材。同时，优世公司表示盈特公司阻扰其搬走案涉厂房内的建材、家具、配电箱等物资，并提交了2019年1月28日的报警回执。该报警回执仅记载何平在2019年1月28日15时14分报案，但未记载报警的原因。对于未搬走的案涉厂房内的建材、家具、配电箱等物资，优世公司向一审法院提交了“U3剩余材料清单”，包括：1.土建剩余材料清单一张，记载4月份信息价合计为612887.26元，该单上记载有手写的“同意本单价款（签名人无法看清）2018.10.23”；2.U3项目材料统计表一张，记载了门窗铝合金的型号规格为6063-T5共计28177kg、钢筋5.36吨、加工780个，有三个人的签名，时间为2018年8月16日；3.新购材料及机械进场确认表一张，记载的合价为184188.5元，有广东鸿建建筑工程有限公司的盖章，并有多人签名，有手写的“以上工程量属实”等意见；4.签证确认量、零星材料签证确认表各一张，签证确认量与零星材料签证确认表中记载的名称、工程量一一对应，记载了喷涂磨砂面保护胶膜等12项及相应的数量，签证确认量的各项后均有施工单位和业主单位签名并加盖有湖南省湘天建设工程有限公司的公章；零星材料签证确认表中对12项的金额记载了送审金额，共计69538.4元。盈特公司以其未签名为由对上述材料均不予确认。一审法院于2019年12月11日组织双方当事人对案涉厂房进行现场勘察。经勘察：案涉厂房已经出租给中国联通公司使用，优世公司所有的位于案涉厂房的物品搬离至饭堂内及饭堂外的走廊上。盈特公司表示其出租给中国联通公司的时间为2019年6月份，其在将优世公司的物品从案涉厂房搬离至上述场地时没有进行清点。优世公司向一审法院确认上述物品为其所有,并表示因没有进行清点而不清楚是否包括了全部物品。同时，盈特公司明确表示不同意将上述物品交还给优世公司，优世公司也明确表示不在本案中主张返还上述物品。一审法院指定双方在12月19日前对上述物品进行清点，并提交书面的确认材料。一审法院于2019年12月24日组织双方当事人对案涉物品进行清点，但因堆放密集，无法看清物品型号和数量，优世公司对堆放现场予以拍照及录制视频。2019年1月3日，盈特公司（甲方、出租方）与华章公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区×××自编1栋整栋（含附属区域）（详见附件一《粤（2016）广州市不动产权第×××房产证》）出租给乙方用于云计算数据中心项目建设、运营。租赁期限20年，自2019年1月4日至2039年1月3日止（具体租赁期起始时间以双方签订的附件八《租赁物交接书》确认的时间为准）。租赁物租赁的免租期为3个月，从租赁物实际交付使用后起算（以双方实际盖章签署的附件八《租赁物交接书》日期为准）。甲方应在2019年1月4日前将租赁物按第25条约定的条件交付给乙方。双方应于2019年1月4日当天共同到现场进行交接验收并由双方签署验收及移交确认书。为不影响当天移交。乙方可提前5-10天先行由甲方人员陪同勘察现场，如有任何意见，可提前和甲方进行沟通。租赁物的实际交付日期、租赁期限及免租期起算以甲乙双方签署的附件八《租赁物交接书》中确定的日期为准。其中附件八《租赁物交接书》为空白。盈特公司在一审庭审中陈述其为避免损失扩大将案涉厂房另行出租给华章公司，其与华章公司于2019年1月21日实际交付，且华章公司同样利用案涉厂房做数据中心使用且投入使用。优世公司则主张根据《物业租赁合同》约定盈特公司于2019年1月4日向华章公司交付案涉厂房，但优世公司未提供其他证据予以佐证。就本案诉讼，盈特公司聘请广东格林律师事务所，已经支付律师费5000元，提交了发票及转账记录。同时，盈特公司表示本案纠纷的律师收费是风险代理收费方式，前期费用为5000元，后期是按照收回费用的10%收取，故其主张20万元。优世公司提交了2019年4月15日开具的律师费发票，发票金额为212000元，在备注中记载了本案案号。在诉讼过程中，优世公司称因案涉厂房位于地铁十八号线沿线导致无法建设数据中心，导致其合同目的无法实现。为此，优世公司向一审法院提交：《广州市轨道交通十八号线工程万横区间方案汇报》（2018年5月）、《关于研究地铁十八号线横沥-南沙枢纽区间规划建设工作的会议纪要》（2018年7月18日印发）、案涉厂房桩基础图、案涉厂房改建建筑图、电气图、2018年1月1日实施的《数据中心设计规范（GB50174-2017）》、《汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2012）》以及与中国铁建十九局员工王东的电话录音、照片等。优世公司表示，因地铁十八号线采用“南江二路方案”，案涉厂房距离南江二路的距离使得按照现有规范无法满足埋设地油库的要求，加之地铁桩基与案涉厂房的桩基处于同一平面，会对地铁安全产生影响，因此属于因情势变更情形导致其合同目的无法实现，其解除合同是合法的。同时，优世公司表示根据其于2019年1月23日与湖南省湘天建设工程有限公司员工翟宏政的录音也显示，出租方在2018年4月份就已经知道了地铁建设的事实。另外，优世公司向一审法院提交调取证据申请书，要求调取上述《广州市轨道交通十八号线工程万横区间方案汇报》、《关于研究地铁十八号线横沥-南沙枢纽区间规划建设工作的会议纪要》以及广州地铁集团有限公司关于广州市轨道交通十八号线工程万横区间的最终设计图，盈特公司对此均不予认可，并表示同处于南江二路且距离位置一致的云硕数据中心也是可以运营的，足以证明地铁线路建设并不影响优世公司在案涉厂房建设数据中心。优世公司在一审庭审中主张本案合同解除系因修建地铁的情势变更原因导致的，属于依法解除，解约违约金并不适用本案，案涉租赁合同约定的解约违约金极高，按照总租赁期租金的30%来计算，不符合违约金的补偿原则，申请按照盈特公司实际损失进行调整；盈特公司存在隐瞒场地实际情况的情形，存在一定过错，故优世公司不应当承担迟延付款的违约责任；应当适当降低，具体如何调整由法院处理。在诉讼过程中，盈特公司向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2018年12月6日作出（2018）粤0115民初6805号民事裁定，裁定查封、冻结优世公司名下存款5000000元或等额价值财产。盈特公司为此预交保全费5000元。一审法院认为，案涉租赁合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当全面履行。在诉讼中，优世公司与盈特公司虽然对于解除案涉租赁合同的缘由持有异议，但是盈特公司诉请租赁合同关系已于2018年10月26日解除，盈特公司亦予以确认租赁合同关系于当日解除，故一审法院对此予以确认。根据当事人的诉辩意见和一审庭审陈述，一审法院对本案的争议焦点作评判如下：一、关于优世公司解除案涉租赁合同是否合法有据的问题。结合本案的证据以及法律规定，一审法院认为优世公司解除合同构成违约，理由为：1.《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，我国法律对于合同解除规定了约定解除、法定解除和协商一致解除三种形式。2.从约定上看，案涉租赁合同第十三条第五款约定了优世公司享有单方解除权的情形，但从本案事实上看，上述约定的单方解除权情形尚未成就。因此，优世公司不享有约定解除权。3.盈特公司虽然对于解除合同无异议，但是其认为优世公司解除合同已经违约，故本案不存在协商一致解除合同的情形。4.依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本案不存在该条第一款第（一）项至第（四）项规定的法定解除情形，优世公司亦不是以上述规定来主张解除合同。优世公司主张其依据“情势变更”原则来解除合同，属于上述规定第一款第（五）项之情形。情势变更原则的法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据上述规定，虽然优世公司提交了相关证据，但是上述材料均没有直接反映出案涉厂房无法用于建立数据中心；同时，是否可以用于建立数据中心，优世公司均是基于其自身判断或者与相关人员的对话，其自始至终没有就其建立数据中心一事向相关部门申请办理过埋设地油库等报批手续，根据盈特公司提交的《物业租赁合同》，华章公司租赁案涉厂房用于云计算数据中心项目建设、运营。因此，优世公司提交的证据不能证明因地铁十八号线的原因而导致优世公司的合同目的不能实现或存在继续履行会存在明显不公的情况。因此，一审法院认为优世公司的主张不能成立。因优世公司申请调查取证的两份材料的真实与否并不影响本案作出前述认定，故一审法院对其调查取证申请不予接纳。二、关于合同解除后的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据上述规定，盈特公司提出的其他本诉请求以及优世公司提出的反诉请求均是基于合同解除而提出，故一审法院在前述认定上作出评判。关于本诉部分。1.优世公司未按照案涉租赁合同第三条第一款、第二款之约定支付租金，故盈特公司要求优世公司支付2018年6月15日至2018年10月26日的租金以及违约金符合约定，一审法院予以支持，确认优世公司支付上述期间的租金为1369216.41元（312100.8×4+312100.8÷31×12）及违约金（违约金的计算方式为：分别以欠付的月租金312100.8元（2018年6月15日至2018年7月14日、2018年7月15日至2018年8月14日、2018年8月15日至2018年9月14日、2018年9月15日至2018年10月14日）、120813.21元（2018年10月15日至2018年10月26日）为本金，按每日0.5‰的标准，分别从租赁月周期的11日起计算至实际付清之日止，各段违约金均以本金为限）。因案涉租赁合同解除系优世公司违约主动解除，故优世公司主张调低迟延付款违约金标准，一审法院不予采纳。2.依据案涉租赁合同第十二条第二款之约定，水电费由优世公司负担。优世公司虽然否认盈特公司提交的水电费清单，但其没有提供相反证据予以反驳，且其未在合同解除时及时与盈特公司交接并清算相关费用，其亦未支付上述费用，加之盈特公司计算水电费的单价亦符合实际，故一审法院对盈特公司主张2018年8月1日至10月31日的水电费5689.9元予以支持。3.关于违约解除合同的违约金问题。依据案涉租赁合同第十三条第一款之约定，优世公司应当支付违约解除的违约金，上述约定的违约金为合同期内总租金的30%，结合合同的履行情况，已经明显超过实际损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，一审法院对优世公司要求调整违约金的抗辩意见予以采纳。综合本案合同履行情况对盈特公司的影响程度，一审法院酌情认定违约金为六个月租金1872604.8元。4.依据案涉租赁合同第十三条第一款之约定，优世公司应当将案涉厂房恢复原状并交还给盈特公司，但经现场勘查以及盈特公司的确认，案涉厂房已经在本案一审开庭前的2019年1月21日由盈特公司另行出租给案外人华章公司使用。因此，案涉厂房恢复原状并交还既不必要也不可行，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。同理，盈特公司主张的案涉厂房恢复原状修复费也不应得到支持。5.合同解除后，优世公司未及时交还案涉厂房，应当依约支付相应占用费。优世公司主张盈特公司于2019年1月4日向华章公司交付案涉厂房，但未提供充分证据证实，《物业租赁合同》约定以附件八《租赁物交接书》签署时间作为实际交付时间，但附件八《租赁物交接书》为空白状态，盈特公司自认于2019年1月21日实际交付，一审法院予以采信。综上，优世公司应当向盈特公司支付从2018年10月27日开始至2019年1月21日止的占用费。盈特公司主张依据案涉租赁合同第七条第二款之约定占用费按照租金标准的2倍计算，故优世公司应向盈特公司支付2018年10月27日至2019年1月21日的占用费为1771927.12元（（312100.8÷31×19+312100.8×2+312100.8÷31×7）×2）。因盈特公司于2019年1月4日签订《物业租赁合同》将案涉厂房另行出租给案外人，于2019年1月21日实际收回案涉厂房并交付给案外人，故盈特公司要求优世公司按照312100.8元的租金标准支付交还案涉厂房至其找到新租户为止的费用，依据不足，一审法院对此不予支持。6.关于律师费的问题。依据案涉租赁合同第十三条第一款之约定，盈特公司主张律师费由优世公司承担符合约定，一审法院予以支持。关于律师费的金额，盈特公司主张为20万元，但其仅提交了已经支付5000元律师费的转账凭证及发票。虽然盈特公司称其是按照风险代理方式收费，但是其对此没有予以举证证明。同时，如其所言是按照收回费用的10%计收律师费，故在实际收回费用之前律师费的金额是无法确定的。据此，一审法院认定盈特公司的律师费为5000元。关于反诉部分。1.关于租赁保证金936302.4元的问题。虽然案涉租赁合同第十三条第四款约定在承租方不支付或不按照约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同并扣除保证金。但盈特公司没有提出单方解除合同，故盈特公司要求没收保证金与约定不符，盈特公司应当按照合同约定，将租赁保证金无息返还给优世公司。2.关于优世公司主张赔偿建材、家具、配电箱等物资损失866614.15元的问题。（1）对于物品物资的名称、规格、数量情况，优世公司提交的证据未得到盈特公司的确认，故不能以此作为其主张的依据。一审法院组织双方对现场进行勘察，确认了物品物资的具体位置。优世公司虽然表示无法确认现场物品物资即为其全部未搬走的物品物资，但是其未提交证据予以证实。且优世公司在撤离案涉厂房时，即便存在盈特公司阻扰其搬离物品物资的情况，其亦完全可以与盈特公司就物品物资进行清点确认或通过其他合法途径对物品物资予以清点。因此，案涉物品应以现场确认的为准，一审法院亦通知双方就案涉物品进行清点确认。（2）优世公司在2018年10月26日提出合同解除后便应当及时对其在案涉厂房内的物资物品予以搬离并交还场地给盈特公司，但其一直怠于搬离物品，亦不支付相应的占用费，故其对此应当承担相应的法律责任。而依据案涉租赁合同第十四条第一款之约定，在优世公司拖延支付租金、水电费并违约解除合同的情况下，盈特公司有权对优世公司的相关物品进行留置。因此，优世公司主张盈特公司拒绝其搬离案涉物品而导致其损失与约定不符，一审法院不予支持。（3）盈特公司对于留置的物品应当妥善保管，在其提起本案诉讼并提出相应的诉讼请求后，其相应的权利应当由法院依法予以裁判；即便案涉物品关乎本案判决的执行，其亦应当通过采取财产保全等合法方式而不是自行留置。因此，盈特公司对于其留置的优世公司的物品应当予以返还。因优世公司不在本案中主张返还案涉物品，故一审法院对其直接要求赔偿物品损失的诉请不予支持。3.关于律师费的问题。如前所述，因优世公司解除合同构成违约，故其要求盈特公司承担律师费不符合合同约定，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认盈特公司与优世公司于2017年9月19日签订的《多层标准厂房租赁合同》已于2018年10月26日解除；二、优世公司应于判决发生法律效力之日起十日内向盈特公司支付2018年6月15日至2018年10月26日的租金1369216.41元及逾期付款违约金（违约金的计算方式为：分别以欠付的月租金312100.8元（2018年6月15日至2018年7月14日、2018年7月15日至2018年8月14日、2018年8月15日至2018年9月14日、2018年9月15日至2018年10月14日）、120813.21元（2018年10月15日至2018年10月26日）为本金，按每日0.5‰的标准，分别从租赁月周期的11日起计算至实际付清之日止，各段违约金均以本金为限）;三、优世公司应于判决发生法律效力之日起十日内向盈特公司支付2018年8月1日至10月31日的水电费5689.9元、2018年10月27日至2019年1月21日的占用费1771927.12元；四、优世公司应于判决发生法律效力之日起十日内向盈特公司支付解约违约金1872604.8元、赔偿律师费5000元；五、盈特公司应于判决发生法律效力之日起十日内向优世公司返还履约保证金936302.4元；六、驳回盈特公司的其他诉讼请求；七、驳回优世公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费178183.5元（包括本诉受理费161771.5元、反诉受理费11412元、保全费5000元），由盈特公司负担132418元，由优世公司负担45765.5元。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，盈特公司陈述其主张的案涉厂房恢复原状费用系根据向第三方施工队询价而得出的，其实际上并未为此支付过费用，但其与新承租方有洽谈过修复事宜，约定部分项目由盈特公司自行修复，另一部分交由新承租方进行修复，且其在出租条件上也进行了让步，包括免租期等。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有四：一是优世公司应向盈特公司支付的解约违约金标准如何确定；二是盈特公司应否向优世公司返还履约保证金；三是优世公司应否向盈特公司支付恢复原状费用；四是优世公司应向盈特公司赔偿的律师费如何金额确定。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合本案优世公司的违约情况及给盈特公司造成的实际损失情况，双方在案涉租赁合同中约定的总租金30%之违约金显然过高。一审法院依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定酌情将本案解约违约金调整为六个月租金1872604.8元并无明显不妥。盈特公司上诉主张优世公司按合同约定标准向其支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，尽管案涉租赁合同第十三条第四款约定了优世公司不支付或者不按照约定支付租金达30日及欠缴各项费用达30万元的，盈特公司有权单方解除合同并扣除保证金，收回租赁物，但双方同时就解约约定了违约金，且一审法院已经依盈特公司的主张酌情支持了其该项主张的部分请求。现盈特公司同时要求优世公司支付扣除履约保证金，无异于对优世公司同一违约行为的双重惩罚。因此，一审法院对盈特公司不予返还履约保证金的诉讼请求不予支持并无不当，本院二审予以维持。关于争议焦点三，根据盈特公司二审的陈述，其确认并未就案涉厂房支付过恢复原状费用，而其主张与新承租方就恢复原状费用约定过承担比例及在出租条件上作出让步，但并未能就该主张提供任何证据予以证明。换言之，盈特公司并未能举证证明其存在该项损失，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持合法合理，本院二审予以维持。关于争议焦点四，盈特公司上诉主张优世公司应向其赔偿20万元律师费，但其在本案中仅提供了5000元律师费的转账凭证及发票，故一审法院支持其5000元律师费主张并无不妥。综上所述,广州盈特金属制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156423元，由上诉人广州盈特金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月十一日书记员  张宏淼谢金泽