陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书     (2020)陕02民终127号     上诉人（原审原告）：雷伟，男，汉族，1968年6月26日生，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：梁安，陕西兰天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张玉霞，陕西兰天律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：铜川市振兴房地产开发公司，住所地：铜川市王益区。   法定代表人：牛宏儒，男，系该公司经理。   委托诉讼代理人：李冬玲，女，汉族，1971年1月14日生，住铜川市王益区，系该公司工作人员。   上诉人雷伟与被上诉人铜川市振兴房地产开发公司(以下简称振兴房地产公司)买卖合同纠纷一案，铜川市王益区人民法院于2020年1月2日作出(2019)陕0202民初232号民事判决，上诉人雷伟对该判决不服，于2020年1月6日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人雷伟及其委托诉讼代理人梁安、张玉霞，被上诉人振兴房地产公司的委托诉讼代理人李冬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   雷伟上诉请求：依法撤销（2019）陕0202民初232号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，判决被上诉人赔偿上诉人损失155.73万元，并由被上诉人承担评估费及一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定上诉人支付被上诉人定金20000元与事实不符，上诉人支付被上诉人定金30000元，共支付房款797980.4元，除了房款以外，上诉人还支付被上诉人维修基金21040.74元、可视门镜电卡1830元、天然气初装费4800元，一审判决中没有认定。本案被上诉人虽然陈述有《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，但是两书是空白的，也没有交给上诉人，一审判决认定铜川市房屋发展局出具《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，却对被上诉人没有履行向上诉人提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的法定义务，对这一违约事实没有认定，一审判决在认定事实上明显刻意回避被上诉人的违约行为，偏袒被上诉人。二、一审判决以超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求，无法律依据和事实根据。本案不适用诉讼时效规定，上诉人是因无法取得物权证请求解除合同，所以属于《民法总则》第一百九十六条（四）项不适用诉讼时效的情形，一审判决以超过诉讼时效驳回上诉人的诉讼请求，违反上述法律规定。上诉人要求解除合同符合法律规定，上诉人与被上诉人签订的合同没有约定被上诉人不能办理房屋权属证书上诉人可解除合同的期限，法律也没有规定商品房出卖人不能办理房屋权属证书买受人解除合同的期限。本案上诉人是因为被上诉人不能在法定期限内办理房屋权属证书，而不是因为出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付房款而解除的合同，因此不能适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，认定上诉人的解除权消灭。被上诉人从未通知上诉人消防不达标，房产证办不了，也没有告知上诉人在一定期限内行使合同解除权，同时合同也没有约定房产证办理的期限，上诉人因房屋无法上市交易，一直催促被上诉人办理房屋产权证，直到现在被上诉人还在说协调办理房产证，不让上诉人解除合同，上诉人在第一次诉讼中才知道，被上诉人因消防原因根本无法办理房产证，因此退一步讲，本案即使适用诉讼时效，诉讼时效的期间也只能从上诉人知道被上诉人客观上不能办理房产证之日计算。由此可见，本案不存在上诉人解除权消灭的客观事实，所以一审判决以超过时效为由驳回上诉人的诉讼请求不能成立。一审法院适用法律错误，因超过诉讼时效驳回诉讼请求，应适用诉讼时效的法律规定，但一审判决没有适用相应的法律规定，一审判决所适用的合同法第八条与判决认定事实部分互相矛盾，一审判决在论理部分认为上诉人要求解除合同符合法律规定，但判决结果与该论理是相违背的，没有任何因果关系。根据一审判决所适用的法律规定，无法得出应当驳回上诉人诉讼请求的结论。《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同赔偿损失的应予支持。上述规定明确了上诉人是从什么时间有权解除合同、赔偿损失，但是没有规定上诉人丧失合同解除权及赔偿损失权利的时间，是上诉人行使解除权、赔偿损失权利的依据，而非丧失解除权的依据。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益，无视人民群众的财产安全。一审判决纵容被上诉人的违法行为，将直接导致被上诉人对自己的违法违约行为不承担任何违约责任，业主永远拿不到办理的房产证，特别是被上诉人会更加肆无忌惮地无视业主生命安全，不解决消防问题，一旦出现重大事故，由于消防车无法在小区内回转，消防部门无法施救，即使消防车勉强进入小区，也会殃及周围群众的生命安全。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，损害的不仅是上诉人一人的利益，更包括上诉人在内的所有业主及周围群众的生命财产安全。   振兴房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。本案不符合《民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的四种情形，根据物权法规定，不动产物权变动的原因与结果分立，即物权变动的合同属于债权性质，而物权登记的行为属于物权性质，也就是说双方当事人于2010年11月20日所签订的商品房买卖合同属于债权性质，被答辩人请求解除该合同理应适用诉讼时效的规定，被答辩人主张诉讼时效应自其知道答辩人客观上不能办理房产证之日起算。首先关于办理房产证，答辩人仅为协助义务，被答辩人没有依据因此解除合同并要求退款。其次，2010年9月30日，答辩人就已将涉案房屋交付于被答辩人，房产证十年之久都无法办理，现被答辩人称其一审时才知道房产证无法办理有悖常理。再次上诉人的诉讼请求不符合合同解除的法定条件，答辩人已经向被答辩人交付了案涉房屋，履行了合同的主要义务，被答辩人也正常使用达十年之久，合同目的已然实现，现因公司搬离而要求解除合同，实在有违公平原则。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。   雷伟向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的两份《商品房买卖合同》；2、依法判决被告按照房屋现值赔偿给原告造成的损失约155.73万元；3、依法判决被告承担本案诉讼费用及评估费用。   一审判决认定: 2009年9月9日雷伟向振兴当地产公司交纳定金共计20000元，购买被告位于铜川市王益区XX街的丽景花园商住楼房屋三套，即丽景花园11XXX、11XXX、11XXX号房屋。2009年9月24日，原、被告签订《房屋户型变更约定》，将11806号房与11XXX、11XXX号房打通，并将11XXX号房面积分摊至11XXX号房、11XXX号房，改造成两套房屋。2010年9月30日，被告按原告要求将1XXXXX、11XXX、11XXX号房屋户型变更后交与原告使用至今。2010年11月20日，原、被告双方就上述改造过的房屋补签11XXX、11XXX号房的两份《商品房买卖合同》，原告共交纳购房款782473元（包括20000元定金），该合同中未约定办理房屋所有权登记的日期。原告将上述房屋作为其公司办公场所使用，在本案诉讼前，原告公司搬离该经营场所。另查明，被告于2007年9月27日取得《建设用地规划许可证》，2008年12月1日取得《建设工程规划许可证》、2008年12月14日取得《建筑工程施工许可证》，2008年12月3日取得《国有土地使用权证》，2009年5月19日取得《商品房预售许可证》。2012年4月5日经过竣工验收，出具《陕西省工程竣工验收报告》，铜川市房屋发展局出具《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。再查明，2008年10月27日，铜川市公安局消防局向被告振兴房地产公司出具铜公消审字（2008）第0035号《建筑工程消防设计审核意见书》，该意见书载明，同意铜川市丽景花园商住楼工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。在商住楼工程建设中，因丽景花园规划设计部门与相邻小区梅苑小区规划设计不属同一部门，规划设计不统一，商住楼建设未能按照审核图纸设置环形消防车道。2012年4月27日，铜川市公安局消防局向被告振兴房地产公司出具铜公消验字（2012）第0005号《建筑工程消防验收意见书》，该意见书载明，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。后因消防验收未通过，丽景花园商住楼房至今未能办理房产证。2019年8月7日，经陕西正和房地产评估有限责任公司评估，本案涉案房屋市场价值155.73万元。   一审法院认为: 本案双方当事人争议的焦点问题为：双方当事人之间签订的商品房买卖合同是否应当解除。原告诉称，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，被告未给其办理房屋所有权登记，请求判令解除合同；被告辩称，关于办理房产证，被告只是协助义务，且根据法律规定，原告主张解除合同应当在诉讼时效内主张。经查，2010年9月30日，被告按原告要求将房屋户型变更后交与原告使用至今。2010年11月20日，原、被告双方补签商品房买卖合同。后因房屋消防设计不符合规定，消防验收不达标，未能办理房屋产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方当事人未约定办理房屋所有权登记的期限，但因房屋消防设计不符合规定，消防验收不达标，导致原告至今无法办理房屋所有权登记，故原告有权请求解除合同和并要求被告赔偿损失。但原告应当在诉讼时效内主张其权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，因其要求解除合同并赔偿损失的诉讼时效应当从办理房屋所有权登记的期限届满超过一年后起算。2010年11月20日，原、被告双方补签商品房买卖合同，原告应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。在该期限届满一年后，因被告方原因，其未能办理房屋产权登记，即从2012年2月20日开始计算诉讼时效。本案原告于2018年10月26日向本院起诉要求解除合同，诉讼时效期间已经届满，且被告提出了原告主张权利应在诉讼时效内的抗辩，故本院依法对被告辩称予以采纳，对原告的诉讼请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告请求判令解除原、被告签订的两份商品房买卖合同的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费17725元，由原告雷伟负担。   二审中双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”合同解除权系形成权，适用除斥期间的规定，不适用诉讼时效的规定。一审法院以上诉人解除合同超过诉讼时效期间为由判决驳回其诉讼请求，适用法律错误。由于解除合同对双方当事人权利义务的影响重大，故对解除合同的权利需进行合理限制，以平衡双方当事人的利益，符合公平原则和权利义务相一致原则。   从本案合同的实际履行情况看，自2010年9月30日振兴房地产公司已按上诉人要求将案涉房屋交付上诉人使用至今。期间，当地经济社会发展的客观情况和房地产市场的情况已发生较大变化，如允许随时解除商品房买卖合同将对双方的合法权益造成不利影响，另外合同长期处于不确定状态也会对市场交易的安定性和安全性造成不利影响，有违合同法促进交易、维护交易安全的基本精神，故权利人应及时行使权利，无论诉讼时效制度，还是除斥期间的规定，都体现了督促权利人及时行使权利这一法律精神，当事人合理合法的权利也要通过合理合法的形式去实现。合同解除权的行使虽然不适用诉讼时效的规定，但是应当在当事人约定或者法律规定的期限（除斥期间）内行使，就合同解除而言，除斥期间经过,解除权消灭。对除斥期间的确定有两种方式，一是当事人的约定，一是法律的规定。在法律没有规定、当事人没有约定的情况下，人民法院可以根据案件的实际情况确定合理期限。关于商品房买卖合同解除权的行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条进行了规定。虽然与本案的情形略有不同，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定，在法律没有明文规定的情况下，可以参照最相类似的规定进行处理。因此在缺乏相关规定的情况下，对本案可以依据上述司法解释的精神，参照该解释第十五条的规定进行处理。本案中，双方当事人没有约定解除权的行使期限，振兴房地产公司也未催告，则权利人在解除事由出现之日起1年内行使解除权是合理的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，预售房屋自交付之日起90日内、现售房屋自销售合同签订之日起90日内应当办理权属登记，上述期限届满后超过1年，权利人即享有合同解除权。上诉人应当在1年的合理时间内行使解除权，逾期不行使解除权消灭，买受人不得要求解除合同，但可以请求出卖人承担赔偿损失的责任。而赔偿损失系请求权，适用诉讼时效的规定。权利人应当自知道或者应当知道权利受侵害之日起3年内主张权利。一审法院关于赔偿请求诉讼时效从2012年2月20日开始计算是正确的。上诉人没有提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，则诉讼时效从2012年2月20日开始连续计算，至上诉人一审起诉时已超过法定诉讼时效期间，上诉人主张解除合同不适用诉讼时效的规定，理由正确，应予支持；但是因上诉人未在合理期间内行使合同解除权，解除权已消灭，上诉人无权要求解除合同。上诉人虽有权请求振兴房地产公司赔偿损失，但是该请求已超过诉讼时效期间，应予驳回。一审法院适用法律部分错误，本院予以纠正。但认定事实清楚，程序合法，处理结果正确，予以维持。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，处理结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费17725元，由上诉人雷伟负担。   本判决为终审判决。       审判员  贺晓华    审判员  康建军  审判员  吴娜     二〇二〇年六月十二日   （院印）   书 记 员 张敏