广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1157号 上诉人（原审原告）：玉林市财富100大厦业主委员会，住所地玉林市城站路141号。 代表人：梁树培，该业主委员会主任。 被上诉人（原审被告）：广西东臻置业开发有限公司，住所地玉林市城站路141号705房，统一社会信用代码：91450900791344220T。 法定代表人：李晓梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾海东，男，1983年7月19日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省渭源县。 原审被告：广西博白县隆西堂食品加工厂，住所地广西博白县龙潭镇蕉林村。 法定代表人：李朗，该厂厂长。 上诉人玉林市财富100大厦业主委员会（以下简称财富100业委会）因与被上诉人广西东臻置业开发有限公司(以下简称东臻开发公司)，原审被告广西博白县隆西堂食品加工厂（以下简称隆西堂食品厂）物权保护纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后,依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 财富100业委会上诉请求:1、撤销一审判决；2、改判被上诉人东臻开发公司排除妨害，拆除、搬离大堂及过道上的冰箱、货架、垃圾等障碍物，拆除广告牌；3、判令被上诉人东臻开发公司赔偿上诉人财富100业委会的租金损失18000元；4、一、二审诉讼费由被上诉人东臻开发公司负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。2019年10月16日，在市创卫办和警方干涉下，玉林市财富100大厦（以下简称财富100大厦）一楼大堂及过道上的生活垃圾已被广西香都大酒店有限公司（案外人，以下简称香都酒店）清理，但对烂玻璃、烂水管、烂铁板等大件垃圾并没有搬离。财富100业委会出租给香都酒店使用的地方被被上诉人强占出租给他人做大排档和堆放烂玻璃等垃圾，上诉人的租金损失与被上诉人强占大堂出租和堆放垃圾有因果关系。根据我国《物权法》第三十五条、第三十七条、第八十三条和《物业管理条例》第二十七条、第五十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条等法律法规的规定，被上诉人应排除妨碍，并赔偿上诉人的租金损失。 东臻开发公司辩称，其对涉讼大堂与过道的垃圾已经清理完毕，现已没有任何垃圾，该大堂中存放的玻璃是原从大堂上拆下来的整块玻璃，并不是烂玻璃；存放的铁板是用来遮挡通道门的，并不是垃圾。请求：驳回上诉，维持原判。 隆西堂食品厂未陈述其意见。 财富100业委会向一审法院起诉请求：1、判令东臻开发公司、隆西堂食品厂排除妨害，拆除、搬离大堂及过道上冰箱、货架、垃圾等障碍物，拆除广告牌；2、判令东臻开发公司、隆西堂食品厂赔偿财富100业委会的租金损失18000元。3、本案诉讼费由东臻开发公司、隆西堂食品厂负担。 一审法院认定事实:财富100大厦一楼大堂及过道，属于财富100大厦全体业主共有，对此事实已有生效的玉林市中级人民法院作出的（2019）桂09民终72号民事判决书确认。涉讼大堂及过道在2019年7月被他人占用放置冰箱、货架和垃圾等物品，该物品在本案开庭前，除冰箱以外的其余物品已清理干净。2019年8月，东臻开发公司的代理人贾海东未经隆西堂食品厂同意，在该大厦大堂门口上方制作安放了“隆西堂-金隆香”的月饼广告牌，于同年9月已拆除。2019年10月，财富100业委会以东臻开发公司、隆西堂食品厂侵权为由诉至法院，要求东臻开发公司、隆西堂食品厂赔偿其租金损失。 另查明，目前放置在涉讼大堂的冰箱并非东臻开发公司、隆西堂食品厂所有。 一审法院审理认为，占用涉讼大堂及过道的货架、垃圾和广告牌等已清理拆除，无判决之必要。财富100业委会要求东臻开发公司、隆西堂食品厂赔偿其租金损失18000元，东臻开发公司、隆西堂食品厂予以否认。财富100业委会提供的证据仅能证实其与案外人签订有合同，不足以支持其因本案侵权所受到经济损失18000元的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回财富100业委会的诉讼请求。本案受理费250元，减半收取125元，由财富100业委会负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 财富100业委会提交的证据有：1、玉州区人民法院执行人员所作的执行笔录复印件1份。欲证明东臻开发公司已于2019年7月15日开始霸占财富100大厦一楼大堂出租给他人做饮食生意使用。2、现场照片1张。欲证明香都酒店人员冲洗大堂，准备把其酒店的服务前台搬到其向财富100业委会租用财富100大厦一楼部分大堂时，东臻开发公司藐视法律，不听社区、街道干部劝阻，暴力阻止香都酒店使用涉讼大堂。3、玉州区南江街道玉铁社区居委会出具的调解说明复印件1份。欲证明东臻开发公司占用财富100大厦一楼部分大堂和大堂门口出租给他人使用，妨害业主、旅客通行，损害财富100业委会和业主的合法权益。4、玉林市创卫办出具的整改通知书1份。欲证明涉讼大堂到处是被上诉人堆放的烂玻璃、烂水管等垃圾，无人敢清理。5、财富100业主大会公告。用于证明财富100业委会与香都酒店签订大堂租赁协议系经过业主大会多数人同意，具有法律效力。 东臻开发公司、隆西堂食品厂未向法院提供新证据。 经组织质证，东臻开发公司对财富100业委会提交证据1的真实性无异议，但认为其公司及其员工从未将涉讼大堂出租给他人使用；对证据2、3、4的真实性、证明目的有异议，认为其公司没有藐视法律、对抗法院判决，没有暴力阻止香都酒店使用涉讼大堂；其公司没有接到玉铁社区工作人员的电话通知去调解，也没有占用涉讼大堂及大堂门口出租，没有妨害业主、旅客通行，涉讼大堂现无任何垃圾，没有烂玻璃、烂水管等；其公司在2019年也没有将涉讼大堂门口上方出租给隆西堂食品加工厂打广告使用，涉讼广告牌是其公司在2019年中秋节期间自行制作后临时摆放在涉讼大堂门口上的，早已拆除；对证据5的三性均有异议，认为其作为最大的业主，财富100业委会未通知其参加会议表决，另外，在公告上签字业主也有部分不是其本人签名，因此该证据不具有法律效力。隆西堂食品厂未对财富100业委会提交的证据发表质证意见。 本院认为，财富100业委会提交的证据1-4客观真实，该证据能够证明东臻开发公司侵权行为存在、侵权行为造成财富100业委会的租金损失后果等事实，该证据是与本案基本事实有关的证据，足以证明其主张待证的事实；证据5亦系各业主签名所形成的业主大会决议，能够代表业主的意志，本院对该证据予以采纳并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，东臻开发公司是财富100大厦的开发商，该大厦楼房除了1、2、3、4、19层全部房屋和7层的三间房屋登记在东臻开发公司的名下外，其余房屋均已出售,归财富100大厦其他个人业主所有。财富100业委会成立于2019年1月12日，已经玉林市玉州区南江街道办事处登记备案。本院于2019年3月15日作出并已生效的（2019）桂09民终72号民事判决，确认财富100大厦一楼大堂及过道属于财富100大厦全体业主共同所有，由全体业主共同使用。2019年7月1日，财富100业委会作为甲方，香都酒店作为乙方，双方签订了一份《协议书》，该协议约定：“一、经双方协商同意，在乙方租用大厦第8至第17层业主客户期间，甲方同意按第二届业主大会通过的议事规则规定，将一楼大堂部分场地和大堂门口上面广告牌位从2019年7月份起出租给乙方在法律允许范围内使用。二、甲方负责处理一楼大堂和广告牌位的有关纠纷，若约定出租标的不能正常使用，乙方不用支付约定出租标的的租金。三、一楼部分大堂租金按月份计，乙方每月30日前将当月租金伍千元支付给甲方；广告牌位按年度计，乙方每年10月前将当年租金叁千元支付给甲方。四、所得租金用于业主委员会办公经费和重新装修一楼大堂……”。（2019）桂09民终72号民事判决生效后，经财富100业委会向玉州区人民法院申请，该法院派出执行人员于2019年7月8日到财富100大厦进行强制执行，将涉讼大堂与过道封闭的门予以拆除，对存放大堂的建筑垃圾进行清除，对侵占大堂做饮食的摊位进行了搬迁，恢复了大堂通道的畅通。同月15日，东臻开发公司又在财富100大厦一楼大堂堆放玻璃、铁板等物品，并且其出租一楼商铺的承租人钟某又在该大堂经营饮食生意，堆放冰箱、货架、餐具、垃圾等障碍物，严重影响了全体业主、旅客出入通行，也妨害了财富100业委会出租涉讼大堂给香都酒店经营使用，造成财富100业委会不能按租赁合同约定收取租金。 再查明，在本案二审诉讼中，东臻开发公司已将其在财富100大厦一楼大堂堆放的玻璃、铁板等物品搬走，其也通知一楼商铺的承租人钟某将其在涉讼大堂堆放的冰箱、货架、餐具、垃圾等物品搬走。财富100业委会于2020年6月3日向本院提交了《玉林市财富100大厦业主大会公告》《是否同意业委会出租小部分大堂的方案》各1份，欲证明其于2020年5月8日向全体业主发出公告，征求全体业主对财富100业委会出租一楼大堂过道以外的小部分场地给香都酒店做前台开展酒店业务的方案的意见，已超过一半以上业主签名同意追认该方案。本院已通知东臻开发公司对该两份证据发表了质证意见。隆西堂食品厂未对该两份证据发表其质证意见。 本院认为：关于东臻开发公司擅自占用涉讼大堂及过道的行为是否构成侵权的问题。本案涉讼大堂及过道属于财富100大厦全体业主共同所有，对此事实有本院作出并已发生法律效力的民事判决所确认。但东臻开发公司却不顾财富100大厦全体业主的共同利益，擅自在公共大堂中堆放玻璃、铁板等杂物、在大堂门口挂广告牌，并放任其承租户在涉讼大堂堆放冰箱、货架、餐具、垃圾等物品，其行为严重影响了财富100大厦全体业主、旅客的出入通行，也侵犯了财富100业委会对涉讼大堂出租经营管理收益的权利。因此，财富100业委会请求东臻开发公司排除妨碍，并赔偿租金损失合理合法，本院依法应予支持。但鉴于东臻开发公司在本案诉讼前已将涉讼大堂门口的广告牌拆除，在本案诉讼中已将涉讼大堂及过道的物品全部搬走，已不存在妨害全体业主和旅客出入通行的侵权行为。因此，本院对财富100业委会主张要东臻开发公司排除妨害，搬走涉讼大堂及过道的冰箱、货架、垃圾等障碍物，拆除广告牌的诉讼请求，已无需再作出判决。关于财富100业委会在本案中的租金应否支持以及租金损失是多少的问题。财富100业委会就一楼大堂的使用问题经召开业主大会，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将一楼大堂部分出租给香都酒店作服务总台使用，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，具有法律效力，对全体业主均有约束力。财富100业委会诉请租金损失的期间为2019年7月至9月，此期间属于财富100业委会与香都酒店之间协议约定的租赁期间，财富100业委会约定此期间的租金收入为5000元/月。因东臻开发公司及其承租人占用涉讼大堂与过道后，香都酒店无法将服务总台设置在一楼大堂使用，财富100业委会基于不能履行其与香都酒店签订租赁合同约定的义务，香都酒店就不支付涉讼大堂被占用期间的租金给财富100业委会，造成财富100业委会的租金损失15000元，故财富100业委会请求东臻开发公司赔偿其因占用涉讼大堂及过道期间所造成的租金损失15000元有理有据，一审判决不予支持明显不当，本院依法予以纠正。对于东臻开发公司在2019年中秋前夕将涉讼大堂门前安装广告牌的行为是否会对财富100业委会的租金收益产生实质影响的问题。因财富100业委会已于2019年7月1日将涉讼大堂门前广告牌位出租给香都酒店使用，但香都酒店当月并未使用该广告牌位，也未支付租金给财富100业委会。而东臻开发公司在2019年中秋前安装广告牌后又自行拆除，在此前后，香都酒店均未对广告牌位进行使用，财富100业委会未提供充足的证据证实其存在广告牌位租金损失的依据。故本院对财富100业委会主张2019年广告牌租金损失3000元的诉讼请求不予支持。 综上所述，财富100业委会的上诉请求部分成立，本院对其有理部分应以支持，对其无理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条,以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4432号民事判决； 二、被上诉人广西东臻置业开发有限公司赔偿租金损失15000元给上诉人玉林市财富100大厦业主委员会； 三、驳回上诉人玉林市财富100大厦业主委员会的其他诉讼请求。 上述判决所确定的债务，义务人应于本判决送达次日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费250元（上诉人已预交），减半收取为125元，由被上诉人广西东臻置业开发有限公司负担；二审案件受理费250元（上诉人已预交），由被上诉人广西东臻置业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁开路 审 判 员 陈凤贞 审 判 员 蒋 慧 二〇二〇年六月八日 法官助理 雷 蕾 书 记 员 吴晓蕾