河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初483号 原告：刘立会，男，1974年9月12日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托代理人：贾新占，河北树仁律师事务所律师。 被告：河北浩乐永耀房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区新华中路388-11号。 统一社会信用代码：911306085854116212 法定代表人：王文祥，该公司执行总经理。 委托代理人：赵丽君、刘伟娜，河北奎步律师事务所律师。 原告刘立会与被告河北浩乐永耀房地产开发有限公司（以下简称浩乐永耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立会与委托代理人贾新占、被告河北浩乐永耀房地产开发有限公司委托代理人赵丽君、刘伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘立会向本院提出诉讼请求：一、判令被告河北浩乐永耀房地产开发有限公司给付原告逾期交房违约金189040.5元。二、判令被告赔偿因违约延期交房造成原告多支付的2019年1月至10月物业费损失1166元。三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于清苑区，总房款为687420元，首付款为417420元、银行贷款为270000元；按照购房合同约定，被告应当2018年6月30日前，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房超过60日，原告有权要求被告每日已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、保定市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司清苑支行签订了《住房公积金借款合同》，合同编号为20180205140001，中国建设银行股份有限公司清苑支行也向被告支付了270000元。原告已经从2018年3月开始向中国建设银行股份有限公司清苑支行偿还贷款本金和利息。2018年9月18日，原告根据被告通知，准备履行收房手续，在索要竣工验收备案登记表时，被告没有提供。后原告多次向售楼处工作人员索要，工作人员说竣工验收备案登记表等资料由管理工程的人员保管，但一直没有提供，故原告没有收房并要求及时提供竣工验收备案登记表。因拖延时间太长，原告急于住房，不得不于2019年11月2日领取了住房钥题，虽经多次要求但被告仍然没有提供楼房竣工验收备案登记表。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、关于商品房交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定“建设工程质量监督管理。可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查。最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，保定市清苑区建设行政主管部门作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被告一直未向原告出具或提供验收备案表应视为没有达到交房条件，应承担相应后果。综合上述国家法律、法规和《商品房买卖合同》第十一条约定，未经竣工验收备案或交房时不能提供竣工验收备案登记证明的房屋，不得交付使用，购买人有权拒绝收房并主张权利。截至2020年1月2日、被告延期交房550天。原告于2019年11月2日，领住房钥匙时，补交2019年物业费1400元。原告没有入住仍需缴纳物业费是因被告违约造成，被告应承担赔偿原告十个月物业费损失1166元的责任。综上，被告不能按时提供建设工程竣工验收备案凭证完备的交房手续。其不能提供完备手续的行为已构成逾期交房，应承担违约赔偿责任。原告有权要求赔偿。据此，原告依据我国《民事诉讼法》第108条之规定，诉请贵院。请准予所诉。 河北浩乐永耀房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人存在违约情形，按双方约定应于2017年3月28日前付款417420元，而被答辩人是在2017年4月12日才支付207420元，直至2018年2月5日才又支付210000元，根据合同约定，被答辩人应支付利息和违约金。2、被答辩人是故意迟延收房，答辩人也按约定及时履行了交付房屋的义务，但被答辩人以没有竣工验收登记表为由拒绝收房，被答辩人违约。答辩人交房的依据是建筑工程的竣工验收报告，而被答辩人所提到的竣工验收备案登记表并不是双方约定的交房条件。3、被答辩人自2019年11月份已办理入住，视为答辩人已履行了交房义务。 本院经审理认定事实如下：原告陈述：事实如诉状，2017年4月份双方签过一个合同，2018年为办理购房贷款又签的正式合同，对被告所说的交购房款时间认可，按约定2018年6月30日交房，2018年8月业主微信群发布要交房的信息，2018年9月18日我找被告要求交房，当时我要求被告提供竣工验收手续，被告说没有，我就没有交费用，也没收房，因着急住房，2019年11月2日我收的房，被告还收取了2019年一年的物业费。至今被告仍未提供房屋验收合格的手续和备案表。所购房屋位于清苑区，首付和贷款在收房前只能给到90%，但原告给付到了100%，付清了全部款项，不存在延期情形，属于超额付款。被告称：不知道之前还有合同，被告是经过与原告充分协商才签订的2017年3月28日的合同，物业费是物业公司收取的，被告并不知情，对其他的陈述没有异议；诉争房屋竣工验收时间是2018年8月3日，提交六份文件，证明被告交房延期的原因，原告于2017年4月12日交了部分首付款，于2018年又交了一部分，被告已履行了竣工验收合格的义务，不存在违约情形。原告提供证据：证据一：商品房买卖合同，证明原、被告的买卖关系及交房时间，违约责任为万分之五，原件在公积金管理处，合同的票是一块补的；合同第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、——。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的； 第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊何况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理(不作累加) （1）逾期不超过60日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分二的违约金，合同继续履行； (2)逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分五的违约金。 证据二：房款收据，证明原告已将首付款全部交付；证据三：住房公积金贷款合同、公积金提取证明，证明其余款项由公积金贷款；证据四：交纳物业费收据原件，证明交纳物业费的事实；证据五：原告要求被告提供备案表手续，和被告售楼人员就此进行的短信和2019年微信聊天截图，证明被告违约的事实。证据六：房屋附属设备移交清单原件、住户费用明细单，证明原告实际收房是2019年11月2日。被告质证称：对商品房买卖合同真实性没有异议；对房款收据的真实性不认可，原告应提供相应付款依据，即使是真的，也不代表原告就付清了款；对公积金贷款没有异议；原告提供的微信聊天记录说的是去看备案登记表，并不是被告交付房屋的依据，是办理产权证书的依据；关于住户费用明细单不予质证，费用是物业公司收的；对移交清单没有异议，恰好证明被告已履行交房的义务。被告提供证据：证据一：2018年8月3日的《建设工程竣工验收报告》，证明被告取得了房屋竣工验收合格证书。证据二：20170525《关于加强高考期间建筑施工现场管理工作的通知》、20170913清苑住建局《关于建立建筑施工扬尘治理驻场监管制度的实施方案》、20170921清苑行政执法局下发的《大气污染应急响应通知》、20171126清苑行政执法局《大气污染防治应急响应通知书》、20171130清苑行政执法局《大气污染防治应急响应通知书》、20180329清苑行政执法局《关于继续维持重污染天气二级应急响应措施的紧急通知书》，证明工程施工过程中，由于环保和高考等因素有停工现象，属于工程合理延期。证据三：交首付款：2017年4月12日207420元、2018年2月5日210000元交房款收据，建设银行单位客户专用回单二张，证明原告逾期付款。原告质证称：对商品房合同真实性没有异议，但为后补的；原告从未看到过竣工验收报告，验收也只是住宅楼3号的验收，被告未提供环保和消防的验收，报告存在瑕疵，存在空白和没有盖章的情形，不符合相关规定，报告为一式五份，还应提供住建局验收备案表，用以确定是否合格，因此对验收报告的证明目的不认可；对被告称高考和环保影响施工的说法不认可，被告应预见到，采取相应措施，所提供的文件均没有停工的内容，与被告的主张没有关联性；被告已将实际交房款收据收回，并统一开具了收款收据，说明被告认可原告交了款。原告主张：根据合同第八条约定的交付期限、第九条逾期交房的违约责任，如逾期交房应按日万分之五承担违约金，被告有延期交房的事实，按总房款687420元乘以万分之五乘以550天，违约金应为189045.5元。并要求被告赔偿因延期交房产生的物业费1166元（自2019年1月至12月交物业费1400元，主张10个月），证据在第一个调查重点中已出示。被告主张：原告的诉讼请求依法不应支持，正如被告一直阐述的原告存在违约付款的事实，被告已按合同第八条约定的该商品房经验收合格交付使用，被告经过竣工验收，持有验收报告，属于依法交付使用，符合合同约定，日期虽有所迟延，但也说明了理由；被告没有义务承担原告主张的上述费用，物业费也不是被告收取的，原告就物业费应另案起诉，合同第8条中明确写明房屋是经验收合格，而不是经过综合验收合格，被告在取得商品房竣工验收报告前提下为原告交付房屋是合法有据；且被告也已取得消防验收合格，原告称房屋不合格未提供任何证据。据被告了解，不动产中心已在办理原告和其他住房的产权证书；原告主张交付违约金的请求也应驳回。原告主张：根据双方合同第11条约定，被告没有在交接过程中出示竣工验收报告和消防、环保验收合格文件，原告有权拒绝交接。根据合同法第158条第3款的规定，原告即使领了房屋钥匙也有权利要求开发商承担违约责任；工程验收只是其中一项，消防和环保是国家规定必备的，被告的商品房没有经过消防和环保验收，原告也未看到相关验收文件。根据消防法和相关实施条例，未经验收合格的不得使用，工程交付属于违法行为；备案表是办理房产证的依据，现龙泽苑没有一人办理房本，被告应承担违约责任。被告主张：如果被告没有出示任何文件原告也不会收房，被告已取得验收合格的手续，且交房时已向所有业主出示。备案表是在所有程序完结后由建设单位去办理产权登记证书的文件，本案交付条件并非综合验收，被告并没有违约；竣工验收是依法经过所有要求的相关部门的联合验收，都经过盖章确认，报告具有合法性，合同第八条并不是综合验收的义务，原告的诉求应予驳回。 本院认为，对于2017年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于清苑区，总房款为687420元，首付款为417420元、银行贷款为270000元；合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、保定市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司清苑支行签订了《住房公积金借款合同》，中国建设银行股份有限公司清苑支行也向被告支付了270000元的事实，原告提供证据，被告认可，本院予以认定，该合同为有效合同。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，2018年9月18日，被告通知原告收房（原告未收），超过了约定的交付期限，被告提供2018年8月3日的《建设工程竣工验收报告》，证明被告取得了房屋竣工验收合格证书，同时提供清苑住建局《关于建立建筑施工扬尘治理驻场监管制度的实施方案》、清苑行政执法局的《大气污染应急响应通知》，证明自己对于逾期交付没有过错，但《商品房买卖合同》约定遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人，被告没有提供将上述情形通知原告的证据，上述免责事由对于原告不成立，被告应承担逾期交付的责任。双方根据建设部规范的样本签订的《商品房买卖合同》第八条，对于交付的条件允许从下列选项中选择、排除：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、——。双方选择了1、该商品房经验收合格，排除了其它选项，该约定对双方具有约束力。原告主张被告交房时不能提供竣工验收备案登记证明的房屋，截至2020年1月2日，被告延期交房550天，按总房款687420元乘以万分之五乘以550天，主张违约金189045.5元，不符合合同约定，本院不予支持。被告提供2018年8月3日的《建设工程竣工验收报告》，2018年9月18日，被告通知原告收房，证明当时被告符合约定的交付条件，被告逾期交付自2018年7月1日至2018年9月18日认定为80日，逾期超过了合同约定的60日，按总房款687420元乘以万分之五乘以80天，违约金应为27496.8元。原告要求被告赔偿因延期交房产生的物业费1166元与本案非统一法律关系，应另案起诉。被告主张原告逾期付款，根据合同约定，被答辩人应支付利息和违约金，被告未提供向原告催收房款的证据，不能证明对逾期交房造成了影响，被告未就要求原告支付利息和违约金提出反诉，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告河北浩乐永耀房地产开发有限公司给付原告刘立会逾期交付违约金27496.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4104元，减半收取计2052元，由原告负担1755元，被告负担297元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴玉纯 二〇二〇年六月十五日 书记员  王 娜