江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3845号上诉人（原审被告）：吴杰，男，1988年6月17日生，汉族，住南京市高淳区。被上诉人（原审原告）：明发集团南京房地产开发有限公司，住所地在南京市江北新区浦东北路5号总部商务广场3幢。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜振道，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茜，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。上诉人吴杰因与被上诉人明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴杰上诉请求：一、撤销一审法院民事判决第一项判决内容，改判合同继续履行；二、撤销一审法院民事判决第二项判决内容，改判吴杰分期支付欠付租金和使用费给被上诉人，并撤销违约金。事实和理由如下：一、上诉人逾期支付租金有根本性因素导致。1、上诉人承租涉案租赁商铺系用于经营，在上诉人承租该涉案商铺期间，电梯多次损坏停运，导致无法正常经营；2、案涉商铺共4613.6平米，涉及上诉人9个经营项目，因前期长时间电梯损坏导致经营困难，经营收益远远不够承担租金。二、若合同解除，商铺退还存在实际困难。1、涉案商铺9个经营项目，装修投入巨大，经营两年多才开始略见收益，若合同解除，上诉人的损失是无法估测和承担的；2、合同解除停业后将有上百个员工面临失业；3、涉案商铺用于经营教育培训和餐饮，停业后学员无法按约定完成学业，餐饮会员也涉及退费等一系列问题。明发房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、一审关于确认合同解除的判决，符合相关事实和法律规定，上诉人对此的上诉理由不能成立。根据一审已经查明且双方当事人共同确认的情况，明发滨江新城外滩广场项目租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应当按照约定履行义务。上述合同及补充协议签订之后，上诉人于2018年开始反复长期的拖欠租金，并先后于18年3月5日、19年3月22日签订了承诺书、还款承诺，但上述承诺均未实际履行，后明发集团南京公司也分别于2018年11月30日，2019年2月21日向上诉人寄送了催告函，上诉人也分别签收了上述函件，但上诉人并未按照承诺来支付租金，故被上诉人最后于2019年7月31日发出解约通知书，书面通知上诉人解除四份明发滨江外滩广场项目租赁合同及两份补充协议，上诉人也于2019年8月6日签收了该通知，根据合同约定及法律规定，在上诉人长期拖欠租金的情况下，经催告仍不支付的，被上诉人有理由解除合同，被上诉人均履行了正常的催告、解约等法律程序，一审判决本案租赁合同于2019年8月6日解除，认定事实正确，适用法律无误，于法有据。二、关于违约金部分的判决，一审判决符合相关事实与法律规定，上诉人请求撤销违约金的理由不能成立。本案在一审的诉请中，明发集团作为原告涉及两部分违约金，一是欠付房租产生的滞纳金，第二是合同解除后三个月的租金的违约金。上述的滞纳金违约金的请求均有相应的合同依据，滞纳金属于上诉人拖欠租金给被上诉人带来的直接损失，三个月租金的违约金，属于合同中明确约定的，因上诉人拖欠租金导致合同解除的违约金，但是在一审判决中，法官为平衡上诉人所陈述的电梯多次维修问题，带来的营业影响部分的损失，未支持被上诉人对于租金产生的滞纳金的请求，该未支持的部分已属于对上诉人陈述的电梯部分的补偿，故在一审判决中仅支持了合同解除后的三个月租金的违约金，已属于充分考虑了上诉人的利益。此处上诉人在上诉请求撤销三个月违约金部分的理由不能成立，既然合同有约定部分，因充分的尊重双方当事人的意思自治，一审法院判决违约金有合同和法律上的依据，上诉人请求撤销违约金部分不能成立。三、对于上诉人提出分期支付的问题，这涉及到后期执行，在判决当中不具有撤销的理由。四、关于上诉人所陈述的电梯所造成的营业带来的损失问题。第一，目前所有的商铺均在实际运营的状态当中，上诉人属于在承租明发集团的商铺之后再次转租，现在大部分被上诉人转租出去的商铺均在运营状态当中，也均在持续的运营，并没有发生因电梯故障产生的维修、停业等问题。同时电梯的损耗部分经我们与相关营业商铺确认，均在合理的维修范围内。同时上诉人在向我方出具承诺函的同时，也未提及电梯问题造成营运损失，其出具的承诺函中，没有提因电梯故障导致影响其营运，而出具承诺函之后又一再的违反承诺，是上诉人不诚信的表现。同时对于上诉人提出的有可能造成社会稳定因素，上诉人属于转租明发集团的商铺，目前为止上诉人仍在单方收取租金，租金也未向我方上缴，且所有商铺均在实际运营过程中，不存在对方所说的社会稳定问题。明发房地产公司向一审法院起诉请求：一、确认双方之间的租赁合同及补充协议已于2019年8月6日解除；二、判令吴杰支付2019年3月10日至2019年8月6日期间的房屋租金1190271.80元及滞纳金（按每日迟延部分万分之五的标准计算至实际给付之日止）；三、判令吴杰支付解约后的房屋占用费（自2019年8月7日起计算至吴杰实际交还涉案房屋时止）；四、判令吴杰承担违约金71566.5元（保证金抵扣后）；五、判令吴杰承担本案诉讼、保全费用。一审法院认定事实如下：明发房地产公司（甲方）与吴杰（乙方）自2016年6月6日起先后签订四份明发滨江新城外滩广场项目租赁合同及两份补充协议，约定明发房地产公司将位于浦口区明发滨江新城249-250栋104号、1311号、1313号、1316号、249栋2F部分区域、249栋4F部分区域、249栋4F协议区、249-250栋4F部分区域及249-250幢1层部分区域租赁给吴杰使用，租赁面积合计4613.16平方米。上述租赁合同及补充协议对各租赁区域的租赁期限、租金等约定如下：（一）249-250栋104号、1311号、1313号、1316号商铺，面积1256.62㎡，租赁期限5年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止；104号商铺面积479.73㎡,租金第1年按建筑面积计1.35元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.89元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.9845元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.08372元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.18791元/㎡/天；1311号商铺面积188.74㎡，租金第1年按建筑面积计1.2元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.68元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.764元/㎡/天，第4年按建筑面积计1.8522元/㎡/天，第5年按建筑面积计1.94481元/㎡/天;1313号商铺面积242.44㎡，租金第1年按建筑面积计1.5元/㎡/天，第2年按建筑面积计2.1元/㎡/天，第3年按建筑面积计2.205元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.31525元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.4310125元/㎡/天;1316号商铺面积345.71㎡，租金第1年按建筑面积计1.5元/㎡/天，第2年按建筑面积计2.1元/㎡/天，第3年按建筑面积计2.205元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.31525元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.43101元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币3元/㎡/月。（二）249栋2F部分区域，面积1210.82㎡，租赁期限5年，自2016年12月10日起至2021年12月9日止，店铺租金第1年按实际面积计1.2元/㎡/天，第2年按实际面积计1.68元/㎡/天，第3年按实际面积计1.764元/㎡/天，第4年按实际面积计1.8522元/㎡/天，第5年按实际面积计1.94481元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币3元/㎡/月。（三）249栋4F部分区域，面积70.1㎡，租赁期限5年，自2017年1月7日起至2022年1月6日止，店铺租金第1年按实际面积计1.35元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.083725元/㎡/天，第5年按实际面积计2.187911元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币4元/㎡/月。（四）249-250幢4层部分区域（协议区），面积40.99㎡，租赁期限暂为4年281天，自2017年4月1日起至2022年1月6日止，店铺租金第1年按实际面积计1.65元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.08373元/㎡/天，第5年按实际面积计2.18791元/㎡/天；该区域的综合管理费按实际面积计人民币4元/㎡/月。（五）249-250栋4F部分区域，面积2008.58㎡，租赁期限8年，自2017年11月27日起至2025年11月26日止，租金第1年按建筑面积计0.8元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.26元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.323元/㎡/天，第4年按建筑面积计1.38915元/㎡/天，第5年按建筑面积计1.458608元/㎡/天，第6年按建筑面积计1.531538元/㎡/天，第7年按建筑面积计1.608115元/㎡/天，第8年按建筑面积计1.688521元/㎡/天。（六）249-250幢1层部分协议区区域，面积26.05㎡，租赁期限暂为5年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止，店铺租金第1年按实际面积计1.35元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.08373元/㎡/天，第5年按实际面积计2.18791元/㎡/天；该协议区的综合管理费按实际面积计人民币3元/㎡/月。双方同时约定：乙方在签订合同时应向甲方交纳履约保证金，在合同履行期间，对乙方拖欠甲方承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因乙方违约、过失给甲方造成的损失，甲方有权即时从相应保证金中扣除，在甲方向乙方出具正式书面通知后15个工作日内，乙方应补足扣除部分的保证金，合同履行期间，因乙方原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还；提前终止合同或合同期满时，乙方应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和甲方按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满5年内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案，每逾期一日，乙方需向甲方缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准2倍的租金及综合管理费），逾期超过十五日，乙方将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，甲方有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知乙方；乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，乙方仍未按期缴款时，甲方有权断水断电、并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分甲方有权向乙方追偿；合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金。2019年3月22日，吴杰出具还款承诺，载明：“2016年6月起吴杰（明发集团南京房地产开发有限公司）签订了四份《‘明发滨江外滩广场项目’租赁合同》及二份补充协议，约定承租明发外滩广场249区域1楼、2楼、4楼部分店铺，合同中约定租赁期限、租金标准、交付时间、保证金、违约责任等。其后，贵司按约定交付房屋，一直正常经营。后由于经营业绩下滑，多次拖欠租金，贵司虽多次催告，仍无法缴纳。因资金周转困难，为表达履约诚意，特承诺按以下期限付款。1、本人承诺2019年3月22日支付20万元；2019年3月27日前支付40万元；2019年4月3日前支付32万元。2019年4月10日支付32万元；2019年4月17日前支付32万元；2019年4月31日前支付32万元；其后按租赁合同约定，提前15日支付租金，先付后用。本人将严格遵守以上付款节点，逾期贵司可解除合同收回租赁场地；本人根本违约，将按《租赁合同》承担所有违约责任”。明发房地产公司于2018年11月30日、2019年2月21日两次向吴杰寄送催告函，催告吴杰支付租金，吴杰分别于2018年12月4日、2019年2月23日收到上述函件。2019年7月31日，明发房地产公司发出解约通知书，书面通知吴杰解除四份《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》及二份补充协议，吴杰于2019年8月6日签收该通知。一审庭审中，双方对以下事实予以确认：1、合同签订后，吴杰共向明发房地产公司交纳履约保证金637972元；2、截止2019年8月6日吴杰尚拖欠明发房地产公司租金1190271.80元（其中249幢104、1311、1313、1316号商铺计算至2019年9月9日共计拖欠租金及综合管理费491558.8元；249幢2F部分区域计算至2019年9月9日共计拖欠租金及综合管理费206635元；249幢4F部分区域计算至2019年8月26日共计拖欠租金及综合管理费461873元；249幢4F协议区计算至2019年9月30日共计拖欠综合管理费984元；250幢4F部分区域计算至2020年1月6日共计拖欠租金及综合管理费28752元；250幢1F协议区计算至2019年12月9日共计拖欠综合管理费469元）；3、吴杰已向明发房地产公司支付房屋占有使用费200000元。另，吴杰提交微信聊天记录、电梯维修记录单等证据，证明涉案房屋在租赁期内多次出现电梯损坏的情况。明发房地产公司认为上述证据无法证明吴杰在答辩中陈述的电梯维修频率及损坏程度，不能构成吴杰欠付房租的理由。一审法院认为：明发房地产公司与吴杰签订的《“明发滨江新城外滩广场项目”租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于明发房地产公司的诉讼请求：1、确认双方之间的租赁合同及补充协议已于2019年8月6日解除。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，吴杰未按合同约定的期限给付租金，经明发房地产公司催告后仍未履行，明发房地产公司据此主张解除与吴杰所签物业租赁合同符合法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除时间，明发房地产公司已于2019年7月31日作出解约通知书，吴杰认可于2019年8月6日收到该解除通知书，故双方之间的租赁合同及补充协议应于2019年8月6日解除。2、判令吴杰支付2019年3月10日至2019年8月6日期间的房屋租金1190271.80元及滞纳金（按每日迟延部分万分之五的标准计算至实际给付之日止）。关于租金，因庭审中吴杰对欠付明发房地产公司租金的事实及数额均不持异议，故对明发房地产公司该项诉讼请求一审法院予以支持。关于滞纳金，一审法院认为，通过吴杰庭审中提交的证据，涉案租赁商铺的电梯确实存在多次维修的情况，电梯损坏虽不能成为吴杰拖欠租金的理由，但确实对吴杰使用租赁商铺造成一定影响，在此情形下，明发房地产公司主张吴杰支付滞纳金有违合同的公平原则，一审法院不予支持。3、判令吴杰支付解约后的房屋占用费（自2019年8月7日起按最后一个租赁年度租金标准的2倍计算至吴杰实际交还涉案房屋时止）。一审法院认为，双方所签房屋租赁合同及补充协议于2019年8月6日解除后，吴杰仍占有、使用涉案房屋，故明发房地产公司主张吴杰支付房屋占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，庭审中明发房地产公司陈述按最后一个租赁年度租金标准的2倍计算房屋占有使用费是依据双方关于逾期交付房屋滞纳金的约定。一审法院认为，首先，房屋占有使用费并非滞纳金，明发房地产公司参照逾期交付房屋滞纳金的标准主张吴杰支付房屋占有使用费并无合同依据；其次，本案共涉及四份租赁合同及二份补充协议，租赁面积合计4613.16平方米，租赁区域分布于明发滨江外滩广场249-250幢的1-4层，即使吴杰存在逾期支付房租的违约行为，明发房地产公司在行使合同单方解除权时也应给予吴杰合理的迁让时间；再次，吴杰租赁涉案房屋系用于经营，而根据吴杰提交的电梯维修记录，在吴杰租赁涉案房屋期间，电梯确实存在多次损坏的事实。因此明发房地产公司作为涉案房屋的权利人，在收取吴杰租金及综合管理费的同时，亦不应由吴杰承担全部责任。综合考虑以上因素，一审法院认为双方在合同中约定的逾期交付房屋滞纳金具有一定惩罚性，并不适用于本案，故一审法院酌定按照双方合同约定的最后一个租赁年度承租费（含租金及综合管理费）标准计算房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的起算时间，双方虽对吴杰欠付租金数额1190271.80元不持异议，但根据合同约定，租金支付方式为先支付后使用，吴杰应按半年度支付承租费，当个租赁期限届满前15日交纳下期的承租费。结合明发房地产公司庭审中提交的欠费明细，明发房地产公司统计的截止2019年8月6日吴杰欠费金额中包含吴杰应当预交的租金数额，各租赁区域的租金计算期限亦不一致，因此房屋占有使用费的起算时间应从各租赁区域租金计算期限届满的次日开始计算，具体计算方式如下：（1）249幢104号商铺租赁面积479.73㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计1096.92元/天（2.18791元/㎡/天×479.73㎡+3元/㎡/月×479.73㎡×12个月÷365天）；1311号商铺租赁面积188.74㎡，最后一个租赁年度租金为1.94481元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计385.68元/天（1.94481元/㎡/天×188.74㎡+3元/㎡/月×188.74㎡×12个月÷365天）；1313号商铺租赁面积242.44㎡，最后一个租赁年度租金为2.4310125元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计613.28元/天（2.4310125元/㎡/天×242.44㎡+3元/㎡/月×242.44㎡×12个月÷365天）；1316号商铺租赁面积345.71㎡，最后一个租赁年度租金为2.43101元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计874.52元/天（2.43101元/㎡/天×345.71㎡+3元/㎡/月×345.71㎡×12个月÷365天）。上述商铺最后一个租赁年度承租费合计2970.4元/天（1096.92元+385.68元+613.28元+874.52元），承租费已计算至2019年9月9日，故吴杰应当自2019年9月10日起按2970.4元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。（2）249幢2F部分区域租赁面积1210.82㎡，最后一个租赁年度租金为1.94481元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计2474.23元/天（1.94481元/㎡/天×1210.82㎡+3元/㎡/月×1210.82㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年9月9日，故吴杰应当自2019年9月10日起按2474.23元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。（3）249幢4F部分区域租赁面积70.1㎡，最后一个租赁年度租金为2.187911元/㎡/天，综合管理费为4元/㎡/月，承租费合计162.59元/天（2.187911元/㎡/天×70.1㎡+4元/㎡/月×70.1㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年8月26日，故吴杰应当自2019年8月27日起按162.59元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。（4）249幢4F协议区租赁面积40.99㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为4元/㎡/月，承租费合计95.07元/天（2.18791元/㎡/天×40.99㎡+4元/㎡/月×40.99㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年9月30日，故吴杰应当自2019年10月1日起按95.07元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。（5）250幢4F部分区域租赁面积2008.58㎡，最后一个租赁年度租金为1.688521元/㎡/天，综合管理费为/元/㎡/月，承租费合计3391.53元/天（1.688521元/㎡/天×2008.58㎡），承租费已计算至2020年1月6日，故吴杰应当自2020年1月7日起按3391.53元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。（6）250幢1F协议区租赁面积26.05㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计59.57元/天（2.18791元/㎡/天×26.05㎡+3元/㎡/月×26.05㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年12月9日，故吴杰应当自2019年12月10日起按59.57元/天的标准向明发房地产公司支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。判令吴杰承担违约金71566.5元（保证金抵扣后）。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴杰未按合同约定的期限给付租金，构成违约，明发房地产公司主张吴杰支付违约金符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于应支付的违约金数额，根据双方合同约定：“合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金”。双方合同于2019年8月6日解除，2019年度各租赁区域租金合计232759.25元/月[（364862元+127598+204878+292148+779599元+50776元+29691元+923746元+19813元）÷12个月]，故吴杰应当向明发房地产公司支付违约金698277.75元（232759.25元×3个月）。关于吴杰向明发房地产公司交纳的履约保证金637972元，根据双方合同约定，如吴杰拖欠明发房地产公司承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金，或因违约、过失给明发房地产公司造成损失，明发房地产公司有权即时从相应保证金中扣除。因此，明发房地产公司主张在本案中用吴杰交纳的保证金直接抵扣吴杰欠付的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。另，庭审中明发房地产公司认可吴杰已交纳房屋占有使用费200000元，因吴杰尚未搬离涉案房屋，房屋占有使用费的数额尚不明确，为便于案件审理，一审法院在吴杰欠付的租金中直接扣除吴杰已支付的房屋占有使用费200000元。综上，吴杰应当向明发房地产公司支付租金1190271.80元、违约金698277.75元，合计1888549.55元，扣除吴杰交纳的履约保证金637972元、房屋占有使用费200000元，吴杰还需向明发房地产公司支付租金及违约金合计1050577.55元（1888549.55元-637972元-200000元）。一审法院判决：一、明发集团南京房地产开发有限公司与吴杰签订的四份《“明发滨江新城外滩广场项目”租赁合同》及两份补充协议于2019年8月6日解除；二、吴杰于判决生效之日起五日内给付南京明发集团南京房地产开发有限公司租金、违约金1050577.55元及房屋占有使用费（计算方式如下：249幢104号、1311号、1313号、1316号商铺自2019年9月10日起按2970.4元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止；249幢2F部分区域自2019年9月10日起按2474.23元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止；249幢4F部分区域自2019年8月27日起按162.59元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止；249幢4F协议区自2019年10月1日起按95.07元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止；250幢4F部分区域租赁自2020年1月7日起按3391.53元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止；250幢1F协议区自2019年12月10日起按59.57元/天的标准支付至吴杰实际交还房屋时止）；三、驳回明发集团南京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21196元，由明发集团南京房地产开发有限公司负担4239元、吴杰负担16957元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审庭审中，上诉人吴杰对一审法院认定的租金、房屋占有使用费和违约金的计算方式及数额均无异议。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方签订的四份租赁合同及两份补充协议是否应当解除；二、上诉人吴杰是否应当向被上诉人明发房地产公司支付违约金；三、上诉人吴杰是否有权分期给付被上诉人明发房地产公司主张的租金和房屋占有使用费。关于争议焦点一。双方合同约定上诉人拖欠租金被上诉人有权终止合同。本案上诉人长期拖欠租金并在出具还款承诺后仍未及时交纳，故按照双方约定被上诉人有权解除合同。被上诉人向上诉人发出合同解除通知书后，上诉人于2019年8月6日收到，故一审法院认定双方之间合同于2019年8月6日解除并无不当。上诉人主张其逾期支付租金存在电梯故障的因素。从本案查明的事实看，涉案电梯确实存在多次维修的情况，但上诉人提交的证据不足以证明电梯故障的严重程度构成其拒付租金的合理理由；关于上诉人主张的合同解除后可能造成的不利影响，均非影响双方合同终止的因素，故上诉人主张不解除合同依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点二。双方约定：合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金。故一审法院认定上诉人应当向被上诉人支付违约金符合双方约定。上诉人主张不同意解除合同故不支付违约金的理由不能成立，本院对此不予支持。关于争议焦点三。本案一审法院已经认定了上诉人应当支付的租金和房屋占有使用费的数额和计算方式，上诉人对此数额并无异议，但主张分期支付，被上诉人对此未予同意。因双方在合同中并未约定上诉人有权分期支付租金和房屋占有使用费，故上诉人该主张不能成立，本院对此不予支持。综上所述，上诉人吴杰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10783元，由上诉人吴杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月二十二日书记员 戴 苗