吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终375号上诉人（原审被告）：田某，自由职业者，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金某，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁某，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：林某，吉林诚途律师事务所律师。上诉人田某因与被上诉人梁某买卖合同纠纷吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田某上诉请求：一、依法追加案外人延边延亿房地产开发有限公司、纪某为本案当事人进行审理。二、驳回原审原告梁某的诉讼请求。事实与理由：2017年4月2日，梁某与田某签订以房屋抵顶砖款的协议，约定田某以延吉市佰翠源小区12号楼2单元401号房屋抵顶梁某砖款。该房屋是田某为延边延亿房地产开发有限公司进行土建施工后，延边延亿房地产开发有限公司作为工程款抵顶给田某的，对此延边廷亿房地产开发有限公司及该公司实际控制人纪某均认可。抵顶房屋后梁某委托延边延亿房地产开发有限公司变卖该房屋，变卖后延边延亿房地产开发有限公司将房款私自截留，尚未交付给梁某致使产生了本纠纷。延边延亿房地产开发有限公司严重侵害了梁某与田某的合法权益，延边延亿房地产开发有限公司、纪某曾对田某做出保证，在抵顶工程款产生纠纷时，其承担全部责任，故应追加延边延亿房地产开发有限公司、纪某为本案当事人进行审理。梁某明知在“佰翠源小区”施工中，由上诉人施工的工程款全部以抵顶12号楼房屋的方式收取，我方不可能以现金的方式支付给梁某，故在签订合同时直接将12号楼2单元401好房屋作为供砖的预付款，并明确了房价，即445128元，并将房屋交付。此后，此房屋一直由梁某占有。期间，此房由案外人与梁某、纪某、延边延亿房地产开发有限公司达成口头协议后由案外人变卖，并截留了房款。综上所述，梁某的房屋被变卖并被截留房款的事实是案外人纪某、延边延亿房地产开发有限公司的债权行为造成的，并不是原审原、被告因履行合同所造成的，原审判决程序错误，事实不清，适用法律不当，应予以纠正。梁某辩称，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。具体理由如下：一、上诉人没有支付货款应当承担继续履行义务，从新债与旧债的关系看，如果抵债物已经交付给债权人的，类似于民法的代物清偿自已抵以物抵债有效成立之日起，新旧两债均归于消灭，消灭债权人取得抵债物的所有权，但旧债不因协议的签订而归于消灭，协议并不会免去上诉人支付购买货款的义务。新债未得到清偿的旧债依然存在，应当恢复原债的履行。二、本案所为乙方提供担保并非属于预付款，余款应在买卖合同签订时一并交付，但上诉人并没有采取签订房屋买卖合同交付、占有等物权公示的方法交付房屋，且担保物通过我们过后了解也处于抵押中，根本就不具备交付条件。三、1.本协议没有达到消灭债权债务关系的法律后果，作为债务担保的房屋及其价款，被上诉人都没有拿到，债务没有得到履行。根据九民会议纪要规该涉案协议就是买卖合同的一个担保，在此种情况下原给付继续存在，涉案房屋作为原债权担保；2.债的担保就是以债权人消灭债务为目的，必须要有所有权的转移，但上诉人不但没有向被上诉人交付担保物，被上诉人也没有受领占有过担保物，更谈不上按物权法规定为债权人办理过户登记手续，因此原债务没有消灭，在买卖合同之债没有得到清偿的情况下，被告对原告应当承担继续履行的义务。梁某向一审法院起诉请求：请求判令田某支付货款445128元及利息（从2017年6月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2017年4月21日，原告与被告签订了建筑用砖购销合同约定，被告将延吉市佰翠园小区12号楼2单元401室的房屋作为支付原告供砖的预付款，此房屋总价45128元，砖的单价分别为砌块每立方180元／71块、小灰砖0.35元／块、二条砖200元／立方／142块，以实际供货数量为准。2017年6月14日双方在买卖合同约定的事项结束后，签署对账单对该笔购销合同的实际供货数量和金额进行确认，确认原告共向被告供货金额为465223元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告经原告多次催告即未按照约定交付房屋抵顶货款也未支付该笔货款。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，原告特向人民法院提起诉讼，请人民法院公正审理，依法判决，维护原告的合法权益。要求被告支付货款445128元及利息（从2017年6月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：2017年4月21日，田某与梁某签订《合同书》，约定田某将延吉市佰翠源小区12号楼2单元401号房屋作为支付梁某供砖的预付款，该房屋总价为445128元，以实际供货数量为准。砖的价格为砌块（390*190*190）180元/立/71块、小灰砖（190*90*50）0.35元/块、二条砖（390*190*90）200元/立/142块。砖的质量应达到相应质量标准，并提供质检报告，因梁某的原因导致工程质量达不到约定的质量标准时，梁某承担违约责任，如梁某未按此合同的约定执行，田某有权收回房屋并解除合同。2017年4月至2017年6月期间，梁某陆续向田某提供砖。2017年6月14日，梁某雇佣的工作人员张岩与田某雇佣的工作人员孙立君签订《对账单》，确认梁某向田某提供价值为465223元的砖。一审法院认为，梁某与田某已形成买卖合同关系，双方之间签订的《合同书》未违反法律强制性规定，合法有效。梁某已将货物交付给田某，双方亦于2017年6月14日对货款进行核对后确认，故田某应及时向梁某支付货款。因双方未对支付货款时间进行约定，故田某应在收到货物的同时支付货款，因其未及时支付货款，已构成违约，应承担因此对梁某造成的损失。根据双方之间确认的《对账单》可以认定梁某已向田某提供价值为465223元的砖，对此梁某仅主张445128元，其未违反法律规定，故对梁某要求田某支付货款445128元及利息（从2017年6月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，予以支持。田某虽主张其将延吉市佰翠源小区12号楼2单元401号房屋交付给梁某抵顶砖款后，梁某委托延边延亿房地产开发有限公司对外出售该房屋，但对此均未能提供充分证据证明，故对该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条规定，判决：被告田某于本判决发生法律效力后立即支付原告梁某货款445128元及利息（从2017年6月15日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费7977元（原告已预交），减半收取3988.50元，由被告田某负担。本院在二审期间，田洪亮向本院提供了如下证据：证据一：2019年4月1日延边延亿房地产开发有限公司与案外人朴某签订的《商品房买卖合同》一份，欲证明延边延亿房地产开发有限公司将已抵顶给田洪亮、田洪亮又抵顶给梁某的房屋，出卖给了案外人朴某。梁某对证据的真实性无异议，但认为该份合同恰恰证明了该房屋由上诉人及其延边延亿房地产开发公司占有使用控制的事实，该房屋买卖交易行为，证明了房屋权利人是延边延亿房地产开发公司及上诉人，被上诉人对该房屋没有任何权利。证据二：延边延亿房地产开发公司出具证明3份。证明：佰翠园小区12号楼二单元401房屋是延边延亿房地产开发有限公司抵顶给田某父子工程款的房屋，后由田某父子将该房屋抵顶给了梁某作为建筑材料款，后期延边延亿房地产开发有限公司销售该房屋是与梁某协商后出售的，房款由延边延亿房地产开发有限公司收取，因该房屋所产生的纠纷由延边延亿房地产开发有限公司负责。梁某对该证据的真实性有异议，认为田某提供的该证据不能证明梁某是涉案房屋的所有权人，只能证明该房屋是田某和延边延亿房地产开发有限公司对该房屋进行处分的，至于房屋有谁所有及由谁出售，与梁某没有任何关联性，梁某签订红砖买卖合同并交付红砖的目的在于取得货款。证据三：宋某证言“我是延边延亿房地产开发有限公司房屋销售处的负责人，佰翠园小区12号楼二单元401室即涉案房屋是我负责卖出的，该房屋是延边延亿房地产开发有限公司抵顶给田某工程款的房屋，出售该房屋我们应当通过田某的同意，我是通过田某下面分包人王某同意将涉案房屋出卖的，没有经过田某的同意，房屋价款我们公司全部收到了，但房屋价款我们还没有给王某。因为案涉房屋出售后始终没有将售房款交给王某，所以梁某来向我要售房款。当时王某同意出卖案涉房屋时曾经提到该房屋的价款中有梁某的一部分，所以梁某来向我要售房款时我就接待了，并以公司的名义给梁某出具了34万元的欠据，欠据只有一份，在梁某手中。”梁某对证言的真实性提出异议，认为该证言里关于人物之间的关系身份表述错误，王某与梁某没有业务上的联系和隶属关系。证据四：证人纪某证言“我是延亿公司的法定代表人，佰翠园小区12号楼二单元401室梁某委托我公司销售的，我们将案涉房屋的房款用了，后期给梁某补了一份还款计划。此前我公司向法院出具的证明的我公司出具的，内容属实。关于梁某委托我公司出售房屋的事实是通过向我公司房屋销售处的工作人员了解知道的，田某父子没有通知过我公司涉案房屋抵顶给梁某。”梁某对证言的真实性提出异议，认为证人证言不属实。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：田某与梁某签订的红砖买卖合同合法有效。双方对于货款的支付方式约定以延边延亿房地产开发有限公司开发建设的××园抵顶，但由于约定的房屋已经由延边延亿房地产开发有限公司出卖给了案外人，原约定以房抵付货款的履行方式已无法履行，梁某要求田某以现金方式支付货款符合法律规定，一审判决田某支付红砖款445128元及利息并无不当。田某主张其已经按照约定将佰翠园小区12号楼二单元401室交付给了梁某，但从田某提供的证据可以认定，所谓佰翠园小区12号楼二单元401室是延边延亿房地产开发有限公司为了抵顶田某施工款项而约定给付的房屋，田某对延边延亿房地产开发有限公司拥有的是基于建设工程施工合同而产生的债权，并非对佰翠园小区12号楼二单元401室享有物权。此时，田某再与梁某约定用该房屋抵顶红砖款，无非存在两种可以履行的方式，第一种是田某取得该房屋所有权后再将该房屋所有权转移给梁某，另一种是直接将对延边延亿房地产开发有限公司的债权转移给梁某。第一种履行方式因房屋出卖给他人已不存在履行的可能性，只剩下第二种履行方式，通过田某提供的证人延边延亿房地产开发有限公司的法定代表人证实，延边延亿房地产开发有限公司并没有接到田某将该部分债权转移给梁某的通知，因此，第二种履行方式也不存在。关于证人宋某、纪某证明延边延亿房地产开发有限公司出售涉案房屋是经梁某的同意后出售的，但宋某证言称“出售房屋是经案外人王某的同意，并非经梁某的同意，只是在房屋出售后梁某前来索要过房款。”而纪某证言称“听房屋销售处的工作人员说是经过梁某的同意出售的房屋。”那么，该二人证言本身并没有直接证明出售涉案房屋是受梁某的旨意，并且，对延边延亿房地产开发有限公司向梁某出具欠据的事实仅有证言，没有其他具有更高证明力的证据加以佐证，而且该证人与该事实存在利害关系，因此，证人证言的证明力极低，无法独立认定争议的事实。退一步讲，即便是梁某同意延边延亿房地产开发有限公司出卖的涉案房屋，也是在将售房款给付给梁某用以消灭对田某的债权为前提。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”据此，延边延亿房地产开发有限公司未将售房款及时支付给梁某，其后果仍然应当由田某承担。综上所述，田某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7977元，由田某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  全智光审判员  宋 丹审判员  申爱顺二〇二〇年六月十六日书记员  段崇鹏