河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1607号 上诉人（原审原告）：李倩，女，汉族，1982年12月20日出生，住址：北京市大兴区。 被上诉人（原审被告）：廊坊开发区宏宇广通房地产开发有限公司，住所地廊坊经济技术开发区耀华道南。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 上诉人李倩因与被上诉人廊坊开发区宏宇广通房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李倩上诉请求：1．发回重审或依法改判，支持李倩的全部诉讼请求；2．判令宏宇公司承担一、二审全部的诉讼费用。事实与理由：1．案涉房屋定金交付日期为2016年6月21日，《补充协议》的签订时间为2016年12月8日，《商品房买卖合同》的签订时间2017年2月4日。而宏宇公司获取涉案房屋的预售许可证时间为2017年。宏宇公司之所以先签订《补充协议》，后签订《商品房买卖合同》是因为宏宇公司在五证不全的情况下就开始了涉案房屋的预售，宏宇公司当时不与李倩签订《商品房买卖合同》，是为了逃避房管部门的监管和避免因手续不全所带来的退房风险。宏宇公司选择《商品房买卖合同》在案涉房屋预售许可证获得之后签订，完全是人为操纵。从内容上来看，《补充协议》中的条款都是对《商品房买卖合同》相应条款内容的补充与说明。若论先后顺序，不仅要看时间顺序，更要结合其中的内容，否则《补充协议》中的补充条款成为无本之源、无中生有。而一审判决仅仅以时间先后为顺序，把后签订的《商品房买卖合同》作为主要判决依据，正好中了宏宇公司不法行为的圈套，判决没有以事实为根据，是错误的，其判决结果必然有失公允。《补充协议》第一条中的第五款已明确约定：凡《买卖合同》文本与《补充协议》约定不一致的，均以《补充协议》约定为准。《补充协议》与网上备案登记的《买卖合同》如有不一致的，以该《补充协议》约定为准。因此法院应以《补充协议》作为最终的判决依据。2．《补充协议》第五条明确约定了涉案房屋不含税的总金额、增值税额以及适用于11%的增值税率。既然双方约定以补充协议为准，按照合同法原则，《补充协议》中约定的不含税房价就不能单方擅自变更，且增值税款实际由业主全部缴纳，增值税的实际纳税主体在补充协议中已经约定为李倩，宏宇公司实为代缴。既然11%的增值税是由李倩实际缴纳的，增值税率由11%下调到9%，宏宇公司没有合同依据及法律依据把李倩多缴纳的2%据为己有，宏宇公司理应将多收取的增值税款返还给李倩。3．政府治理大气污染虽然下达了停工令，但宏宇公司并未按照政府规定停工停建，根据我方提供的照片及视频材料可知，宏宇公司在停工令期限内依然在进行施工。故，政府治理大气污染并没有导致宏宇公司处于停工状态，一审法院不能仅仅根据政府的规定去让宏宇公司免责，而是应该根据实际情况，具体调查宏宇公司是否处于停工状态。根据证据可知，宏宇公司并未处于停工状态。宏宇公司应承担逾期交房的违约责任。 宏宇公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，符合客观事实。1．商品房买卖合同及补充协议对于房屋价款的约定一致，不存在变更的情形。商品房买卖合同及补充协议签订的先后顺序并不影响本案的事实。商品房买卖合同第四条约定，按照建筑面积乘以固定每平方米单价的方式计算商品房价款。商品房买卖合同除第五条因建筑面积差异可能涉及房屋价款调整外，其他合同条款均不涉及房屋价款变更的问题。2．补充协议对房屋总价款并未产生变动，而是对房款组成进行了客观罗列和说明。营改增政策的重要体现之一即为房屋价款构成要求价税分离，由不含税价和增值税额组成，其目的在于既能保障购买者的知情权，又能符合价款恒定的意思表示，故商品房买卖合同及补充协议对于房屋价款的约定一致。增值税的纳税主体是宏宇公司，增值税不存在代收代缴的行为。增值税为销售商品房不动产的房地产企业，发生了增值税应税销售行为，应依法缴纳的费用。3．宏宇公司代收代缴的税费为契税和公共维修基金是有明确约定的。4．宏宇公司未能按合同约定的交付期限交付商品房，原因是大气污染、政府行为等因素造成的，依法依约交付期限理应予顺延，故涉案房屋交房日期应顺延至2020年1月24日，在此期间前交付房屋，宏宇公司不应承担违约责任。一审法院认定涉案房屋交房日期应予顺延，符合公平公正的原则。 李倩向一审法院起诉请求：1.被告返还原告多支付的涉案房屋增值税款；2.被告支付原告逾期交房违约金；3.被告提供合同附件二中每栋楼总建筑面积及分摊建筑面积明细（地下部分及地上部分各房间面积明细）及公摊面积计算方法；4.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：李倩与宏宇公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定了房屋坐落、房款计价方式、房款缴纳方式、违约责任等内容。其中该合同第四条约定，出卖人与买受人按建筑面积乘以每平方米的单价的计价方式计算涉案房屋总价款。第五条约定了房屋面积差异处理方式。该合同第八条约定了房屋交付期限。此外，在该份《商品房买卖合同》签订之前，李倩与宏宇公司签订了《补充协议》（对备案合同之前签订的《商品房买卖合同》的补充）。该《补充协议》第三条，关于“不可抗力”和“免责条款”的约定，包含政府行为的免责情形。其约定内容如下：政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁或治理大气导致的停工等实质影响双方履约的情形。第五条，关于房屋价款的约定：商品房总价款为价税合计的金额，……适用增值税税率为11%。第十五条为关于办理房屋备案登记及产权登记等事项的约定。其中第四款约定，如因国家法律政策变化或政府部门要求，需要买受人补交或更换新的资料或补交税费的，买受人应在收到出卖人或出卖人指定代理机构的通知之日起10日内补交或更换新的资料或补交税费。如有逾期，买受人不能按期取得商品房所有权证书的责任及损失由买受人自行承担，如因此给出卖人造成损失的，买受人应给予赔偿。另查明，针对涉案房屋建设，自2017年1月1日至2019年4月30日，因重污染天气政府通知停工限产，2017年度226天，2018年度153天，2019年计算至4月30日为71天，合计450天。涉案房屋约定的交房日期为2018年10月30日，交付条件为将具备商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。其中，2-12号楼涉案房屋已于2019年4月14日由廊坊开发区建设工程质量监督站进行了竣工验收备案，具备《商品房买卖合同》约定的交付。13-22号楼涉案房屋于2019年8月19日进行了竣工验收备案，达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件。再查明，廊坊开发区房管部门委托河北省欣航测绘院就涉案房屋所在楼盘的建筑面积等数据进行了测算并出具了成果表，据此可知涉案房屋的建筑面积、使用面积、公摊面积等情况。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，其内容不违反国家法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。就原、被告争议的应否退还原告增值税款问题：本案中《商品房买卖合同》签订在后，《补充协议》签订在前，如二者字面内容不一致则签订在后的合同视为对签订在前合同内容的变更，故关于房屋价款的约定应为建筑面积乘以“合同约定的单价”（已交房案件履行的《面积差价协议》对此也可印证）。本案中增值税的法定纳税义务人为被告，在发生增值税应税销售行为时，应缴纳税额在销售价格中所占比例的调整，是针对纳税义务人即被告而言的，国家降低增值税率旨在减轻企业负担，激发企业活力，原告主张返还增值税无法律、政策依据。《补充协议》第十五条是对于办理房屋备案登记及产权登记等事项的约定，该条第四款关于买受人更新资料或补交税费是指在该环节产生的买受人应予以配合的从义务或因办理产权登记而应缴纳的税费，该处税费的缴纳义务人为买受人，简言之该处税费通常为契税。综上，对原告主张的被告应退还其增值税款差额，本院不予支持。 对被告应否支付原告延期交房违约金问题，根据《补充协议》第三条约定，因政府治理大气污染导致的停工状态，属于该协议约定的免责情形。政府的停工、限工对建设企业必然产生工期滞后的影响，交房期限应予以顺延。故对原告的该项主张本院不予支持。 对各原告的第三项诉讼请求，被告作为案涉房屋的开发商，提供了案涉房屋建筑面积构成的说明，以及案涉房屋建筑面积、公摊面积、产权面积的测绘数据，基本满足了原告对房屋面积的知情权。如原告认为案涉房屋建筑面积、使用面积、公摊面积的数据及比例不符合合同约定或法律规定致使实体权利受到侵犯，可以依法主张权利。但要求被告就每个房屋的建筑面积、公摊面积提供计算明细和计算方法，人为扩大被告的人工成本，没有合同约定和法律强制性规定，本院不予支持。一审法院判决：驳回李倩的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计184元，由李倩负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明：双方于2016年12月8日签订《补充协议》，于2017年2月4日签订《商品房买卖合同》。双方就购买孔雀城大学里四期14栋3单元1502号商品房进行了约定。《商品房买卖合同》第三条约定，案涉房屋建筑面积共86.55平方米，套内建筑面积63.04平方米，公共部位与公用房屋分摊面积23.51平方米；《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款约定，案涉房屋按建筑面积计算，单价为每平方米10141.42元，房屋总价款为877740元；《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，房屋交付期限为2018年10月30日前，但如遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实顺延交房期限。如出卖人逾期交房按补充协议的相关约定执行。《补充协议》第十一条约定，出卖人逾期交房双方不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.33的违约金；《补充协议》第三条对不可抗力进行说明，其中第2项约定为“政府行为，包括但不限于政府实施土地征用或商品房拆迁或治理大气导致的停工等实质影响双方履约的情形”；《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第四条进行补充，表述为商品房总价款为价税合计的金额，其中不含税总金额为人民币790756.76元，增值税为人民币86983.24元，适用增值税税率为11%。另查明，针对涉案房屋建设，自2017年1月1日至2019年4月30日，因重污染天气政府通知停工限产，合计450天。 本院认为，针对双方诉辩情况，本案二审的争议焦点：一、李倩提出的宏宇公司因增值税率降低而少交的税款应退还给买受人的观点能否成立；二、李倩提出的宏宇公司应承担逾期交房违约责任的观点能否成立。 关于第一个焦点，本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中明确约定了房屋建筑面积、单价及总价，双方交易价格是根据建筑面积与单价的乘积予以确定，亦是按照合同约定的计价方式履行，符合现行此类商品房交易的惯例。李倩在诉讼中提出增值税的实际纳税主体在补充协议中已经约定为李倩，宏宇公司实为代缴。本院经审查后认为，《补充协议》并未表述增值税的纳税主体约定为李倩，亦未表述宏宇公司代缴增值税。双方签订案涉合同及补充协议时，正值我国“营改增”税制改革过程中，《补充协议》条款内容的解读不能离开该背景，协议第五条仅为卖方在“营改增”情形下对于房屋价款基本结构的罗列说明，并未约定税率变化则总价款随之变化。增值税的法定纳税义务人为宏宇公司，税率的调整，是卖方宏宇公司发生增值税应税销售时，应缴税额在售价中占比的调整，对房屋总价款不产生影响。宏宇公司是基于国家增值税率的调整而减税，具有国家税收政策调整依据，并不是没有法律依据。故，李倩关于增值税率下调，宏宇公司应将多收的增值税款返还的观点，一审法院不予采纳，并无不妥。 关于第二个焦点，本院认为，因雾霾天气停工限产，系保护社会公共利益的举措。一审法院综合审查在案证据，认定宏宇公司施工期间确有政府因防治大气污染而被责令停止施工的情形，有事实基础。停工造成延期交房不归责于宏宇公司，故一审法院扣除停工限产天数，认定宏宇公司未超过交房的合理期限合法有据。 综合上述分析，李倩的上诉理由和请求，依据不足，不予支持，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费368元。由李倩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二０年六月十一日 法官助理 马 占 书 记 员 于学娇 书 记 员 田孟姣