江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2419号上诉人（原审被告）：韦清云，男，1969年4月30日出生，汉族，东台市东台镇美心家美木门经营部经营者，户籍地东台市，现住东台市。被上诉人（原审原告）：东台市明星家俱广场有限公司，住所地东台市东台镇长青八组。法定代表人：庞学城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤平，东台市东台法律服务所法律工作者。上诉人韦清云因与被上诉人东台市明星家俱广场有限公司（以下简称明星家俱广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韦清云上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回明星家俱广场的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由明星家俱广场承担。事实与理由：一、一审法院不以本案明星家俱广场侵害韦清云所租商铺使用权和通行权的事实为依据，作出的判决错误。一审法院判决中所述，属于韦清云的可移动物品（灯具、木地板、隔层板、玻璃幕墙、吊棚等），有支持霸王合同条款的嫌疑，韦清云所租商铺装修后的商铺中不仅仅是可移动物品，还有许多可拆卸物品，原审法官对韦清云所租赁商铺内，韦清云拥有物品认定不清的情况下，作出的判决错误。二、原审判决第二项中要求韦清云给明星家俱广场商铺使用费错误。韦清云在2018年3月租赁案涉商铺时预付了2018年3月至2019年6月30日的房租，明星家俱广场于2018年4月5月期间将案涉商铺合法规划附属设施电梯楼梯一层区域改建成商铺另行它用，该处附属设施电梯楼梯区域被圈进明星家俱广场新改建成的商铺内，明星家俱广场还铲除了此处所有经营户张贴的导向标志，明星家俱广场只是案涉商铺这幢楼所有商铺租赁合同中甲乙丙三方的乙方，也就是受托方，改建行为是明星家俱广场的私自行为，附属设施是房产原值不可分割的部分，明星家俱广场此行为是违法的侵占行为，这种行为也限制了韦清云所租案涉商铺的使用权和通告权，致案涉商铺区域二三楼所有商铺经营户无法进行正常的经营活动，由此可见明星家俱广场的改建侵占行为，使案涉商铺失去商铺的特性。从2018年5月起韦清云就明星家俱广场的改建侵占行为，跟明星家俱广场进行过多次的交涉，至今一直未有结果，2018年8月后，案涉商铺区域所有商铺经营户经营活动全部处于瘫痪状态。韦清云从明星家俱广场的改建侵占行为后，一直无法经营，2018年10月韦清云只能关门停业，根据合同法第二百三十一条的规定，韦清云拒绝给付所谓“使用费”，现韦清云事实上也无力给付。韦清云因明星家俱广场侵占韦清云所租案涉商铺附属设施的行为，已造成韦清云重大经济损失，韦清云保留另案诉讼索赔经营损失的权利，至今侵害还在延续中。明星家俱广场辩称，韦清云的上诉理由及适用法律不符合客观事实，明显是适用法律错误。理由如下：第一，2018年6月30日韦清云与明星家俱广场签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律的规定，该合同是合法有效的，合同签订后，韦清云与明星家俱广场均按约履行了各自的权利义务。韦清云已经实际使用了合同期内的商铺，但合同到期后，韦清云既没有续签合同，也没有缴纳相应的房租，至今没有搬迁，明显侵害了明星家俱广场的利益。第二，韦清云认为明星家俱广场侵害其合法权益，造成其损失，并于2020年1月3日向东台市人民法院起诉要求明星家俱广场赔偿损失，经法院审理后，驳回了韦清云的诉讼请求，韦清云表示服判未上诉。由此可见，韦清云所谓造成损失的理由无事实和法律依据。第三，韦清云在上诉状中采用合同法第二百三十一条规定，明显是适用法律错误，因为涉案商铺既没有毁损更没有灭失，韦清云以此拒缴租金并至今没有搬迁，明显是违背了法律规定，侵害了明星家俱广场的权利。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。明星家俱广场向一审法院提出诉讼请求：1.判令韦清云迁出明星家俱广场东区二楼2108、2109商铺(共计92.4㎡)；2.韦清云支付2019年7月1日至2019年11月30日的商铺使用费10645元（25550元÷12个月×5个月）；3.本案的诉讼费用由韦清云负担。一审法院经审理查明，2018年6月30日，明星家俱广场(乙方)与韦清云(丙方)签订《商铺租赁合同》，约定:乙方将甲方(何云庆和吴陆云)委托租赁的东区2楼2108、2109号92.4㎡的商铺租赁给丙方从事美心木门品牌经营。租赁期：从2018年7月1日起至2019年6月30日止。租金缴纳：1.租金计人民币25550元；2.租金缴纳时间：全年按1次缴纳，于2018年6月30日前缴纳。合同续订：租赁期满，租赁合同自行终止。租赁合同终止，乙方有权收回租赁商铺。丙方需要续租，应当在合同期届满日前三十天向乙方书面提出续签租赁合同申请，经三方协商一致，可以签订新的商铺租赁合同。租赁物返还：1.商铺租赁期满不再续租或甲方委托租赁期满不再委托乙方租赁时，丙方须及时清场并交还商铺。逾期交还，视为丙方对商铺内滞留物放弃权利，乙方和甲方有权处置。2.丙方撤场时，商铺内的固定装修物（地面瓷砖、吊顶、隔断、隔层等）不得损坏或者拆除，否则须承担赔偿责任；商铺内可移动物（灯具、木地板、隔层木板、玻璃幕墙、吊栅等）在不欠乙方租金费用、质保金、水电费等各项费用的前提下可自行处置，但电源线不得扯断，否则须承担赔偿责任。商铺撤场：1.商铺租赁合同无论因何种原因解除或终止，丙方均应在与乙方办理书面撤场手续后方可撤场。如丙方欠付租金费用、违约金、赔偿金等款项的，必须在全额偿付欠付款项后方可撤场。2.合同解除后，未经乙方书面同意，丙方逾期占用租赁商铺的，丙方须每日按原月租金费用加百分之五的金额支付场地占用费。合同另对质量保证金、水电费、商铺装修及双方的权利义务等进行了约定。韦清云实际使用上述商铺，并于2018年7月30日向明星家俱广场缴纳了2018年7月1日起至2019年6月30日期间的租金25550元。2019年3月20日，明星家俱广场向韦清云送达告知函，该函载明“尊敬的韦清云商户：首先感谢您对明星市场管理工作的大力支持。为充分利用明星市场综合优势，抢占东台首家五金机电市场空白，进一步优化明星市场结构，不断做大做强明星市场，现经明星家俱广场董事会研究，决定将明星东区家居建材市场经营业态全部调整为专业五金机电商城，故本年度东区市场租赁合同到期将不再续约，请您做好相关准备工作。因明星市场业态调整给您带来不便敬请谅解，谢谢合作！”2019年6月26日，东台市东台法律服务所受明星家俱广场委托向韦清云邮寄送达落款时间为2019年6月24日的告知函，该函载明“韦清云商户：我所受东台明星家俱广场有限公司的委托，特向你发出告知函。你于2018年6月30日与东台明星家俱广场有限公司签订的《商铺租赁合同》，于2019年6月30日到期。东台明星家俱广场已于今年的3月20日向你发出不再续租的告知函。如你愿意接受市场的布局调整继续经营，请在收到告知后五日内与明星家俱广场市场部、居然之家东台店招商部联系。若你在合同期满前未与上述两部门联系，合同期满后又不迁让，东台明星家俱广场将停止服务。同时，我所将按东台明星家俱广场有限公司的委托要求，通过诉讼途径维护委托人的权益。”韦清云认为2018年4月明星家俱广场封闭广场内电梯通道的行为侵犯其合法权益，故2019年6月30日上述合同到期后，未与明星家俱广场续签《租赁合同》，亦未迁出上述商铺，并于2019年11月28日，向明星家俱广场邮寄书面意见一份，载明：因你公司封闭东区西南角电梯楼梯，改变二楼商户主要通道用途的行为，使东台市东台镇美心木门经营部无法经营，现东台市东台镇美心木门经营部不再租用现商铺，我因封闭通道一事找你们多次，要求恢复原状，你们置之不理，那因此而延续超期未缴房租本人不承担。一审法院认为，明星家俱广场与韦清云签订的案涉《商铺租赁合同》系其真实意思表示且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，韦清云已使用商铺，并已按约给付租赁期内的租金，符合合同约定。现租赁期已于2019年6月30日届满,按上述《商铺租赁合同》约定“租赁期满，租赁合同自行终止。租赁合同终止，乙方有权收回租赁商铺。”庭审中，韦清云亦同意从案涉商铺中搬出，故明星家俱广场要求韦清云迁出案涉商铺的诉讼请求，依法予以支持。2019年6月30日，上述《商铺租赁合同》到期后，双方未续签合同，韦清云继续占用商铺，按上述《商铺租赁合同》约定“丙方逾期占用租赁商铺的，丙方须每日按原月租金费用加百分之五的金额支付场地占用费”，现明星家俱广场仅主张按原合同租金标准计算使用费，减轻了韦清云的责任，且不违反法律规定，故明星家俱广场要求韦清给付2019年7月1日至2019年11月30日的商铺使用费10645元（25550元÷12个月×5个月）的诉讼请求，依法亦予支持。韦清云辩称明星家俱广场封闭电梯通道及侵犯其合法权益，其未能举证证明，明星家俱广场亦予否认，故对其辩称理由，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、韦清云于判决生效后30日内将位于明星家俱广场东区二楼2108、2109商铺（共计92.4㎡)中属于自己的可移动物品（灯具、木地板、隔层木板、玻璃幕墙、吊栅等）迁出，腾空后交给明星家俱广场；二、韦清云于判决生效后30日内给付明星家俱广场2019年7月1日至2019年11月30日的商铺使用费10645元；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，减半收取74元，由韦清云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韦清云提交了证据一，三份信息公开申请书及三份政府信息公开申请答复书，证明明星家俱广场整改的附属设施没有审批手续；证据二，2018年3月后的附属设施照片五张，证明明星家俱广场将附属设施铲除了；证据三，明星家俱广场的规划图纸一页，证明明星家俱广场原规划。明星家俱广场质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。明星家俱广场二审中未提交新的证据。本院对韦清云提交的证据，认证如下：韦清云提交的所有证据真实性、合法性无异议，但与本案无关联，本院不予采信。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，明星家俱广场与韦清云于2018年6月30日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案明星家俱广场在合同期满前三个月，2019年3月20日通知韦清云租赁合同到期将不再续约；2019年6月26日又向韦清云发函：如韦清云愿意接受市场的布局调整继续经营，可在收到告知后五日内与明星家俱广场市场部、居然之家东台店招商部联系，否则将停止服务。但至今韦清云未续签合同又不支付租金。根据案涉《商铺租赁合同》第八条、第九条的约定，韦清云应及时清场并交还商铺，逾期交还，视为韦清云对商铺内滞留物放弃权利，何云庆、吴陆云（甲方）及明星家俱广场（乙方）有权处置。同时根据《商铺租赁合同》第十二条的约定，未经明星家俱广场书面同意，韦清云逾期占用租赁商铺的，韦清云须每日按原月租金费用加百分之五的金额支付场地占用费。明星家俱广场起诉要求韦清云迁出案涉商铺，支付商铺使用费有事实和法律依据，应予支持。至于韦清云提出明星家俱广场封闭电梯通道，导致其无法经营的上诉理由，韦清云曾以此向法院提出诉讼，请求判令明星家俱广场赔偿其损失、退还房租及质保金等，东台市人民法院经审理判决驳回韦清云的诉讼请求，目前判决已生效。综上，韦清云的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由韦清云负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二〇年六月二十二日法官助理  徐 平书 记 员  成以琴