湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3080号上诉人（原审原告）：陶兰芳，女，1985年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红月，湖南揽胜律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。上诉人陶兰芳与被上诉人浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称金汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，陶兰芳不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陶兰芳上诉请求：1.依法撤销湖南省浏阳市人民法院作出的（2019）湘0181民初6201号判决；2.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金61830元（2015年6月30日至2016年9月30日，共计459天。以已付房款270000元为基数，按万分之五/日的标准计算）；3.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期未办妥房屋产权证的违约金2700元；4.依法改判被上诉人退还上诉人已支付的办证费用2000元；5.依法改判上诉人无须向被上诉人支付任何面积差价款；6.依法改判被上诉人对涉案房屋存在的玻璃雾化、厨房管道排烟故障的问题进行整改；7.依法改判由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由要点：1.上诉人并非收取水费和专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非上诉人于《商品房买卖合同》项下的主要义务，被上诉人以他人的权利来免除自身的主要义务，不符合先履行抗辩的行使条件，买卖双方的抗辩范围仅限于对价义务，即一方不履行对价义务，向对方才有抗辩权，按期交付标的房屋的义务与缴纳相关税费的义务是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者并非主要义务，不具有对等关系，不满足先履行抗辩权的适用前提；2.被上诉人的违约行为原审已经确认，应当承担相应违约责任；3.被上诉人交房时间系2016年9月28日，而非上诉人主张或一审法院认定的2016年1月28日；4.一审法院未能从宏观上准确把握整个案件的全貌，以致作出错误的判决。涉案楼盘至晚于2015年即出现大量问题，被上诉人因资金周转困难而致工期延误，各项事宜无法按时推进，就此业主自发组织了多次维权行动。由于多种原因，被上诉人无法按照既定的时间为上诉人办理房产证。除逾期交房外，涉案楼盘还存在欺诈消费者，质量问题严重、绿化不达标等多重问题。被上诉人浏阳市金汇置业发展有限公司答辩要点：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉人自己没有按时交齐相应费用（含物业维修基金等），根据双方签订的合同第八条交付期限约定，买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续，出卖可据实予以延期。关于逾期办证，系上诉人自己没有缴纳物业维修基金，导致无法办理。办证费用系双方签订的合同自愿约定，被上诉人系依约收取，并无违法违规行为。双方签订的合同系合法有效的合同，应当遵守。被上诉人根据测绘面积缴纳税费，被上诉人没有理由要求免除。陶兰芳向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判决金汇置业公司向陶兰芳支付逾期交房违约金61830元（违约金计算方法：以已付房款270000元为基数，按每日万分之五，自2015年6月30日起计算至2016年9月30日止）；2.判决金汇置业公司向陶兰芳支付逾期未办妥房屋产权证的违约金2700元；3.判决金汇置业公司退还陶兰芳已支付的办证费用2000元；4.判决陶兰芳无需支付被告任何面积差价款；5.判决金汇置业公司对于涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟问题进行整改；6.本案诉讼费由金汇置业公司负担。一审法院认定的事实：陶兰芳与金汇置业公司于2015年4月8日签订编号为2013021704007《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同及补充协议约定：陶兰芳出资购买金汇置业公司开发的金汇.御景花园(推广名：金汇.大瑶公馆)1幢04007号房，房屋建筑面积97.56平方米，单价每平方米2767.53元，购房总价270000元。金汇置业公司应在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给陶兰芳使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2016年6月30日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，陶兰芳于2015年4月8日交纳房屋款270000元。2015年10月10日，金汇置业公司向陶兰芳交付了涉案商品房，陶兰芳并于当日交纳办证费2000元。2017年5月9日，经浏阳市不动产测绘服务中心测绘，涉案商品房实际测绘建筑面积为100.87平方米，合同约定建筑面积为97.56平方米，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比绝对值为3.39%。另查明，陶兰芳至今未补交房屋面积差款，亦未缴纳物业维修基金。涉案房屋至今未办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题：《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件:……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，陶兰芳提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。金汇置业公司提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》经核实均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经本院调取查阅全部原始备案资料及调查后结合本案实际情况，本院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、销售不动产统一发票税收缴款书、银行对账单、房产勘测成果表、物业收据、房屋不动产权证办理通知书、小区房屋交付验收单、业主资料登记表、大瑶公馆装修申报表、通知及城建官网回复截图、广告宣传折页、会议纪要、录音机配套文稿等证据证明，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，陶兰芳与金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2015年6月30日前交付陶兰芳，陶兰芳实际于2015年10月10日收取房屋。《商品房买卖合同》及补充协议约定陶兰芳应当在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，陶兰芳未按合同约定在首次交付房款时缴纳维修基金等相关费用，系其违约在先，金汇置业公司根据合同约定有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成逾期交房的违约责任。故陶兰芳要求金汇置业公司承担逾期交房违约责任的事实及理由均不成立，本院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题，本案中，金汇置业公司作为房地产开发商，其义务在于通知陶兰芳按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及按照合同约定协助陶兰芳履行义务。而陶兰芳的义务主要在于按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及向金汇置业公司出具委托书，出示已付清全部购房款、及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。《商品房买卖合同》及补充协议约定，金汇置业公司应在交房后1年内，于2016年6月30日前为陶兰芳办理不动产权证登记。但众所周知，办理产权证书的前提是必须先缴纳房屋契税以及缴纳物业维修基金，若已缴纳房屋契税但未缴纳物业维修基金，金汇置业公司无法办妥房屋产权证。经金汇置业公司多次催告，陶兰芳至今仍未缴纳物业维修基金，若不顾陶兰芳是否缴纳物业维修基金及缴纳时间。若不顾陶兰芳自身怠于履行义务的行为，而只苛责金汇置业公司必须在交房后1年内办妥权属证书显然有失公平。且根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，在陶兰芳未缴纳物业维修基金，完善并提交相关资料前，金汇置业公司可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。故在陶兰芳缴纳了物业维修基金后，如金汇置业公司在合理的时间内未能办妥权属证书，因此追究金汇置业公司的违约责任，应属合理、合法以及公平的范畴。综上，故对陶兰芳要求金汇置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于陶兰芳要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求。《商品房买卖合同》及补充协议约定因涉案商品房买卖产生的有关费用，按现行标准由出卖人代为预收取，按办证时当时的相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。该约定系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定。故对陶兰芳要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于陶兰芳要求不支付房屋面积差价款的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。涉案商品房实际测绘建筑面积为100.87平方米，合同约定建筑面积为97.56平方米，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比绝对值为3.39%。根据上述约定，面积误差比绝对值为3%以内部分房价款应由陶兰芳补足，超出3%部分的房价款由金汇置业公司承担，产权归陶兰芳。故对陶兰芳该主张，依法亦不予支持。关于陶兰芳要求金汇置业公司对涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题进行整改的请求。金汇置业公司异议认为，陶兰芳未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见亦未提供其他证据予以证明。一审法院认为，陶兰芳未提供证据证明涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题系涉案房屋质量问题或金汇置业公司原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对陶兰芳该主张，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陶兰芳全部诉讼请求。案件受理费1463元，由陶兰芳负担。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人陶兰芳与被上诉人金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。依据该合同约定，上诉人陶兰芳应当在首次交付房款时缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等费用，但上诉人陶兰芳并未履行上述义务，被上诉人金汇置业公司未能按照合同约定的时间交付房屋系对上诉人陶兰芳先行违约行为对抗的结果，不应当承担逾期交房的责任。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在上诉人陶兰芳缴纳物业维修基金并提交相关资料前，被上诉人金汇置业公司可不在约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记，故上诉人陶兰芳请求要求被上诉人金汇置业公司承担逾期办证的违约金缺乏事实依据，本院亦不予支持。上诉人陶兰芳上诉请求被上诉人金汇置业公司返还办证费用2000元，经查，该办证费用系双方依据合同约定，依据办证缴费标准代为预收费用，并采取多退少补据实结算的方式认定，上诉人陶兰芳请求返还该费用缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人陶兰芳还请求无须支付案涉房屋的面积差价，经查，《商品房买卖合同》中就面积误差房屋价款的补足有明确约定，且经对案涉房屋实际测绘建筑面积为100.87平方米，与合同约定的建筑面积97.56平方米相比，超出约定建筑面积3.31平方米，面积误差比值为3.39%，故上诉人陶兰芳该项上述请求与合同约定不符，本院不予采纳。上诉人陶兰芳提出的玻璃雾化及厨房管道排烟不畅的问题，现有证据尚不能证明系房屋质量瑕疵所致，对该项上诉理由本院不予支持。综上，上诉人陶兰芳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由上诉人陶兰芳负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  陈新华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十八日书记员  杨 蓓