山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1024号 上诉人（原审被告）：平陆县鑫慧房地产开发有限公司，住所地：平陆县春元街东5号（春元街蔬菜市场）4号5号幢1层113号。 法定代表人：林金川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：皇甫丽利，山西瀛航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨惠淇，男，1980年10月10日出生，汉族，平陆县常乐镇中张村十组居民。 上诉人平陆县鑫慧房地产开发有限公司(以下简称鑫慧房地产公司）因与被上诉人杨惠淇买卖合同纠纷一案，不服山西省平陆县人民法院（2019）晋0829民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫慧房地产公司委托诉讼代理人皇甫丽利，被上诉人杨惠淇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人鑫慧房地产公司上诉请求：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销平陆县人民法院（2019）晋0829民初1476号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。二、本案诉讼费、其他费用由被告承担。事实及理由:一、一审法院对证据分析错误，所以依据其证据分析所得的事实亦错误，理由如下：1.《荟萃花园合作预约书》应为无效合同首先，虽然有上诉人与被上诉人签订的《荟萃花园合作预约书》及收款收据，但该合作预约书并不是双方真实的房屋买卖意思表示，收款收据已经写明是“荟萃项目白灰款抵房”，并且上诉人与案外人王永强签订的《外墙保温施工白灰供应合同》中第7条也约定“本合同签订前，发包方应提前给承包方王永强开荟萃花园合作预约书一份，户名为王永强指定的杨惠淇名下，作为工程款支付保证。”而王永强与被上诉人之间有民间借贷关系（这一事实在一审中也已经查明且被上诉人在庭审中也承认这一事实），所以王永强才指示上诉人将该讼争房屋抵押给被上诉人，作为他们之间民间借贷关系的一种担保，以上这些证据均能够证明本案的讼争房屋是名为买卖实为借贷关系的担保。根据《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此上诉人与被上诉人签订的《荟萃花园合作预约书》应为无效合同。2、一审法院通过证据分析认为“本案是因王永强与被告鑫慧房地产公司之间的《外墙保温施工白灰供应合同》未履行完而引起的纠纷，据此对王永强的调查笔录及上诉人提供的录音证据不予采信，上诉人认为对证据认定错误。首先本案的案由一直是买卖合同纠纷，争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否形成房屋买卖关系，而一审法院却依据证据分析所得为王永强与被告鑫慧房地产公司之间的《外墙保温施工白灰供应合同》未履行完而引起的纠纷，依据证据得出另一种法律关系，上诉人认为是对证据分析错误。3、在本案中，王永强属于与双方都有利害关系的案外人，其最清楚本案的来龙去脉，两次到一审法院说明情况并做了笔录，其所做的笔录最具有真实性，而一审法院只对王永强所做调查笔录部分予以确认，而不认定其所述的其他事实，选择性的认定笔录，且王永强的笔录与上诉人递交的录音证据相互结合并不是单一的证据，这两个证据能够证明一个事实就是被上诉人与王永强之间是一种民间借贷的关系，王永强也只是将讼争房屋抵押给被上诉人的，双方之间并没有买卖房屋的意思表示。4、一审法院认定“被告鑫慧房地产公司同意用荟萃花园4号楼5单元602号房给王永强预支工程款和白灰款”，上诉人认为事实认定错误：《外墙保温施工白灰供应合同》上约定就是该房是作为工程款的支付保证，并不是预支工程款和白灰款。5、一审法院认定被上诉人未向上诉人支付房款，但认定其直接给案外人王永强支付了相关款项，却不明确是什么款项，是借款还是购房款一审法院也未予说明，而王永强的调查笔录已经说得很清楚，是被上诉人借给王永强的钱，并不是购买房屋的钱。二、一审法院认定预约书应视为房屋买卖协议，上诉人认为属于认定事实错误。1、双方只是签订了一份合作预约书，并没有签订正式的房屋买卖合同。且预约书中第四条第（四）款明确约定该预约书并非房屋买卖合同的组成部分，该预约书仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，而不涉及本约中所约定的内容。2、对于房款的支付方式：被上诉人只是提供了收款收据，但是并没有相关的转账记录，上诉人也从没有收到过被上诉人的任何款项。依照“谁主张谁举证”的原则，被上诉人对其房款的交付事实负有举证责任，被上诉人一审说是分期付的，二审说一次性现金付清，发还重审又说是分期付的，对于付款方式一直含糊其辞，互相矛盾，又不提供相关的交易记录，且都说是现金交付，对于这种大额的交易，其说是现金交付并不现实，也不符合交易习惯。综上，上诉人认为与被上诉人之间的房屋买卖合同实际并不存在。根据本案的事实，该买卖合同的签订方式、履行方式等都有违常理，事实上是名为买卖实为借款担保的约定，该约定违反了物权法禁止流押的原则，根据法律规定，应认定房屋买卖合同无效，并驳回被上诉人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。 被上诉人杨惠淇答辩称：协议就是有效的；白灰施工合同在二审开庭前我才知情，之前一直不知情；荟萃花园开的收据是双方真实意思表达，王永强和对方存在利害关系，本案所争房屋与王永强之间没有关系。 原审原告杨惠淇向一审法院提出诉讼请求：1、判令鑫慧房地产公司按照合同约定履行交付荟萃花园四号楼五单元602房屋；2、本次诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实如下：2014年，案外人王永强为被告鑫慧房地产公司承建的平陆县荟萃花园小区供应白灰、施工外墙保温工程。期间，因被告鑫慧房地产公司无资金支付王永强的工程款和白灰款，经王永强与被告鑫慧房地产公司的项目负责人韩玉洁协商，被告鑫慧房地产公司同意用荟萃花园4号楼5单元602号给王永强预支工程款和白灰款。经韩玉洁、原告杨惠淇、王永强三方协商，均同意将荟萃花园小区4号楼5单元602号房屋开到原告杨惠淇名下。2014年6月13日，被告鑫慧房地产公司作为甲方与原告杨惠淇作为乙方签订了《荟萃花园合作预约书》，约定甲方以经济适用的价格让乙方享受到优惠住宅，甲方自签订协议之日起十八个月内交付合格的联建住宅给乙方使用，约定的联建住宅为荟萃花园小区4号楼5单元602号住宅，住宅单价为2700元/平方米，总价为368442元，付款方式为一次性付款。当日，被告鑫慧房地产公司给原告杨惠淇出具了收款368442元的收据，收据中的收款事由为“荟萃项目白灰款抵房”。原告杨惠淇未向被告鑫慧房地产公司支付368422元房款，直接向案外人王永强支付了相关款项。 2014年7月21日，被告鑫慧房地产公司与王永强补签了《外墙保温施工白灰供应合同》，双方在合同中对工程概况、工程承包范围、合同工期、违约责任等进行了约定，其中第七条付款方式约定：承包方以每平方米59元承包甲方外墙保温工程，发包方以每平方米2700元的房价给承包方抵工程款，工程竣工后，发包方根据承包方实际施工面积总价款的95%开具购房合同给承包方，剩余工程款以现金支付，剩余的5%作为保修款在保修期结束后付清，本工程保修期为一年。该条中备注了：“以房抵工程款，房源为4号楼5单元602室。本合同签订前，发包方应提前给承包方王永强开具荟萃花园合作预约书一份，户名为王永强指定的杨惠淇名下，作为工程款支付保证”的内容。后因荟萃花园停工，王永强涉嫌诈骗被判刑，双方签订的《外墙保温施工白灰供应合同》未能履行完。被告鑫慧房地产公司与王永强进行了结算，王永强就未供应完的白灰和未施工完的外墙保温工程给被告鑫慧房地产公司出具了相关欠款手续。 另查明，原、被告签订《荟萃花园合作预约书》时，荟萃花园4号楼5单元602室主体已完工，但不具备交房条件。荟萃花园具备交房条件开始交付房屋后，原告杨惠淇找被告鑫慧房地产公司要求交付4号楼5单元602室房屋未果，遂起诉于一审法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否形成房屋买卖关系，被告鑫慧房地产公司应否向原告杨惠淇履行交付房屋的义务。第一、被告鑫慧房地产公司与原告杨惠淇签订的《荟萃花园合作预约书》不但具备了房屋买卖合同的主要条款，而且与被告鑫慧房地产公司和其他购房人所签订的购房合同格式、内容基本一致，故原、被告所签订的《荟萃花园合作预约书》实际为房屋买卖合同；第二、被告鑫慧房地产公司同意将4号楼5单元602室开到原告杨惠淇名下为王永强预支白灰款和外墙保温工程款，其在未收取原告杨惠淇房款的情况下，与原告杨惠淇签订《荟萃花园合作预约书》，并给原告杨惠淇出具了收款368442元的购房收据，说明三方同意原告杨惠淇将房款直接支付给王永强，而原告杨惠淇也实际向王永强支付了相关款项，至于原告杨惠淇是否将368442元房款给王永强付清，系原告杨惠淇与王永强之间的法律关系，与本案无关；第三、被告鑫慧房地产公司与王永强之间签订的《外墙保温施工白灰供应合同》未履行完是被告停工、王永强被判刑所致，与原告杨惠淇无关，且王永强与被告鑫慧房地产公司已对未履行完的外墙保温施工工程和未供应完的白灰进行了结算，王永强也给被告鑫慧房地产公司出具了相关的欠款手续，至于王永强欠被告鑫慧房地产公司的款项如何处理，应由被告鑫慧房地产公司向王永强主张权利，与本案无关；第三、被告鑫慧房地产公司辩称原、被告及王永强三方没有买卖房屋的意思表示，该房屋是王永强向原告杨惠淇借款抵押给原告杨惠淇的，其辩解的观点与双方签订的《荟萃花园合作预约书》和开具的收据不符，其所提供的王永强的录音也不能作为证据使用，其应承担举证不能的法律后果，故被告鑫慧房地产公司的辩解观点不能成立，一审法院不予采信。 综上所述，原、被告之间的房屋买卖关系成立，双方所签订的《荟萃花园合作预约书》系双方的真实意思表示，被告鑫慧房地产公司应当向原告杨惠淇履行交付房屋的义务。现荟萃花园的房屋已具备交付条件，原告杨惠淇要求被告鑫慧房地产公司交付4号楼5单元602室房屋，理由正当，一审法院应当予以支持，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告平陆县鑫慧房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告杨惠淇交付平陆县荟萃花园4号楼5单元602室房屋。案件受理费100元，由被告平陆县鑫慧房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人没有提供新证据。双方当事人对一审判决认定的基本事实均无异议，本院予以确认。同时查明，双方争议的房屋已具备交付条件，上诉人出售的房屋现五证俱全（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。 本院认为，本案争议焦点为：双方签订的《荟萃花园合作预约书》是否有效。上诉人认为该合同不是双方真实意思表示，且收款收据上写明“荟萃项目白灰款抵房”，上诉人将外墙保温抹灰工程承包给案外人王永强，并且给王永强签订有《外墙保温施工白灰供应合同》，故上诉人与被上诉人签订的《荟萃花园合作预约书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人提供的证据不能证明双方签订的合同存在以上情形之一，并且在二审时，上诉人认可出售给被上诉人的房屋五证俱全，上诉人与被上诉人签订的《荟萃花园合作预约书》实际为房屋买卖合同，该合同当时系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定为有效合同。上诉人认为合同无效的理由不能成立。关于房屋款项是否交付的问题，上诉人向被上诉人在签订合同时已经出具收款收据；上诉人认为收据批注“荟萃项目白灰款抵房”表示款未收，但抹白灰工程系王永强所承包。因涉及案外人王永强的白灰工程款项问题及剩余房款如何交付的问题，上诉人提出的此问题并不影响双方签订的合同效力。综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人平陆县鑫慧房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张山平 审判员  毛松伟 审判员  淮 钢 二〇二〇年六月十五日 书记员  牛晓彤