云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云29民终604号上诉人（原审原告）：祥云利安物业管理有限公司,住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。统一社会信用代码：91532923099099636U。法定代表人：赵旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨家良，男，1978年6月28日出生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州祥云县。现住云南省大理白族自治州祥云县。被上诉人（原审被告）：李建琴，女,1982年12月4日生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州祥云县。现住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：杨家良，与李建琴系夫妻关系，特别授权代理。上诉人祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业公司”）因与被上诉人杨家良、李建琴物业服务合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭于同年5月15日接待上诉人利安物业公司的特别授权委托诉讼代理人王娟，被上诉人杨家良及李建琴的特别授权委托诉讼代理人杨家良,对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。利安物业公司上诉请求：1、依法撤销祥云县人民法院作出的（2019）云2923民初2408号民事判决；2、依法改判由杨家良、李建琴向利安物业公司支付以拖欠的物业服务费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费、水电费4607.1元按照3‰/天计算的自2019年3月15日至2019年12月4日的违约金3579.7元；3、依法改判由杨家良、李建琴承担利安物业公司为主张权利所支出的一审律师费3000元；4、依法判令一、二审诉讼费由杨家良、李建琴承担。事实和理由：利安物业公司系由祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）选聘的前期物业服务公司，杨家良、李建琴购买了佳和广场2栋2204室房屋一套，佳和公司向杨家良、李建琴交房后，利安物业公司与杨家良、李建琴签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，杨家良、李建琴依照协议及规约约定的各项物业管理收费规定向利安物业公司缴纳了2017年度及2018年度的费用，按照协议约定2019年度的物业费应当在当年的第一个月缴纳，杨家良、李建琴不依约向利安物业公司缴纳2019年度的各项物业管理费用构成违约。2019年11月利安物业公司多次以短信、微信、催收函、律师函的方式向杨家良、李建琴催收过2019年度的物业服务费用，但杨家良、李建琴均不缴纳，无奈之下利安物业公司于2019年11月份委托以诉讼方式予以催收，一审法院于2019年11月15日立案，杨家良、李建琴收到传票后，于2019年12月5日到利安物业公司缴纳了物业费、二次水加压费、电梯使用费等费用，但拒绝按照协议和规约的约定向利安物业公司缴纳违约金和律师代理费，后在双方协商过程中利安物业公司主动提出放弃违约金主张但要求杨家良、李建琴承担律师代理费的调解意见，均受到杨家良、李建琴拒绝。以上事实，一审法院均予以确认，并认为双方协商签订的《前期物业服务协议》及《临时业主管理规约》合法有效，也认定了杨家良、李建琴逾期缴纳2019年度的物业管理费用存在违约。但一审法院在认定了上述事实的基础上，还作出不支持律师代理费主张，下调了违约金计算标准的判决明显与本案事实不相符，适用法律错误，具体为：一、违约金问题。利安物业公司与杨家良、李建琴签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》中，对逾期缴纳费用的违约金计算标准有明确约定，由于物业费用属于长期收费，并不能单纯以某一年的标的来计算，同时在法庭审理过程中，杨家良、李建琴也明确表态不要求法院对违约金计算标准进行调整。同时根据一审法院作出了案号（2019）云2923民初323号判决中支持协议中对违约金的计算标准，但在本案中同样的案件一审法院却作出了不同的判决。二、律师费问题。利安物业公司与杨家良、李建琴签订的《业主临时管理规约》第五十三条的约定，在规约执行过程中，如双方发生争议，任一方均可向法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或受害方因此发生的诉讼费、律师费、调查费、调查取证费等费用。杨家良、李建琴逾期缴纳2019年度物业费用的事实一审法院已经予以确认，也认定构成违约。既然杨家良、李建琴构成违约，利安物业公司就有权起诉。综上，请求二审依法查明事实，撤销一审判决，改判支持利安物业公司上诉请求。杨家良、李建琴辩称，与利安物业公司签订《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》是事实，但在实际履行中，已经于2019年12月5日向利安物业公司交清了所欠物业管理费，故不存在违约情况，利安物业公司主张的律师代理费不是本案必然支付的费用，应由利安物业公司承担，一审判决公正公平。请求二审驳回利安物业公司上诉，维持原判。利安物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令杨家良、李建琴向利安物业公司支付以拖欠的物业服务费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费、水电费4607.1元按照3‰计算的自2019年3月15日至2019年12月4日的违约金3579.7元；2、依法判令杨家良、李建琴承担利安物业公司为主张权利所支出的律师费3000元；3、依法判令本案诉讼费用由杨家良、李建琴承担。一审法院认定事实：杨家良、李建琴系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋2204室的房屋一套。利安物业公司系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年1月14日，利安物业公司与杨家良签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方（杨家良、李建琴）交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。协议及规约签订后，杨家良、李建琴按时向利安物业公司缴纳了2017、2018年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。因双方就物业管理问题存有争议，2019年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费合计4607.1元，杨家良、李建琴未交纳。利安物业公司于2019年11月15日诉至一审法院，杨家良、李建琴于2019年11月14日缴纳了水电费2439.50元，2019年12月5日缴纳了物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费2167.6元。现利安物业公司要求杨家良、李建琴支付违约金及律师费。另查明，各业主水电费由利安物业公司代收，以预存方式缴纳。杨家良、李建琴主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中利安物业公司与杨家良、李建琴签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。一、物管费（含二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方（杨家良、李建琴）交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。杨家良、李建琴2017年1月14日接房时交纳了2017年度物管费，2018年6月20日交纳了2018年度物管费（年度起止时间段为2018年3月13日-2019年3月12日），按双方交易习惯2019年的物管费年度起止时间段为2019年3月13日至2020年3月12日，结合《规约》约定，杨家良、李建琴2019年度的物管费应在2019年3月13日至2019年4月12日之间交纳。杨家良、李建琴于2019年12月5日交纳了2019年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应以调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金。逾期时间从2019年4月13日起算至杨家良缴费前一日即2019年12月4日止，违约金为90.13元（2167.6元231天0.012％1.5）。利安物业公司主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，予以支持，超出部分，不予支持。二、水电费违约问题。杨家良、李建琴水电费系以预存方式缴纳由利安物业公司代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。利安物业公司主张水电费违约金的诉请，不予支持。三、律师费问题。利安物业公司诉至一审法院前，杨家良、李建琴即交纳了尚欠的水电费，开庭审理前亦交清了尚欠的物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但利安物业公司在杨家良、李建琴已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求杨家良、李建琴承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故利安物业公司主张杨家良、李建琴支付律师费的诉请，不予支持。关于杨家良、李建琴的答辩主张，除要求驳回利安物业公司的诉讼请求予以部分采纳外，其余答辩主张与本案不属同一法律关系，本案中不作裁处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨家良、李建琴于判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年4月13日起至2019年12月4日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算的违约金90.13元；二、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担30元，被告杨家良、李建琴负担7元。二审中，利安物业公司无新证据提交，对一审认定的案件事实，利安物业公司提出两点异议：（1）一审认定利安物业公司于2019年11月15日诉至法院，该表述不准确，其公司实际上在2019年11月初就向法院起诉，2019年11月15日应该是一审法院立案的日期；（2）一审认定杨家良、李建琴对其公司主张违约金按照日3‰计算过高，申请调整，与庭审事实不相符，实际上，杨家良、李建琴在本案中未提出调整违约金请求。杨家良、李建琴对一审认定的案件事实无异议，并提交其二人房屋不动产权证、缴纳物业管理费复印件各一份，光盘一张，欲证明利安物业公司所收的物业管理费未按国家规定的住宅收费标准收取，存在违法违规情况。利安物业公司对杨家良、李建琴提交的上述三份材料质证认为其不是新证据，对其三性均不予认可。本院认为，利安物业公司异议请求（1）成立，2019年11月初为利安物业公司起诉，2019年11月15日为一审立案日期，与在案证据证明的事实相符，本院予以采纳；其异议请求（2）在一审中杨家良、李建琴已对利安物业公司主张违约金按日3‰计算过高问题提出请求调整，故利安物业公司该项异议请求不成立，本院不予采纳。杨家良、李建琴提交的上述证据能与在案的相关证据相互印证，具有真实性，但其不能证明杨家良、李建琴主张的方向，故不作为证据采信。对一审认定的其他案件事实，本院予以确认。归纳上述诉辩双方意见及案件事实，本院认为，本案二审争议的焦点为：利安物业公司请求由杨家良、李建琴按日3‰计算支付拖欠物业管理费的违约金和律师代理费是否成立。关于利安物业公司请求由杨家良、李建琴按日3‰计算支付违约金问题。利安物业公司该项请求权，是基于其与业主杨家良、李建琴签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》约定的条款内容，但就水电费交付问题，双方采用以业主预存方式交付由利安物业公司代收，在协议中双方未明确约定预存日期，故不存在逾期违约问题，因此利安物业公司对杨家良、李建琴欠付水电费部分主张违约金不成立,且该部分水电费2439.50元，杨家良已于2019年11月14日付清。杨家良、李建琴实际未按约向利安物业公司支付2019年期间的物业管理费2167.6元。但利安物业公司主张按日3‰计算违约金，已明显高于法律法规，且上述协议和规约采用的合同文本均由利安物业公司提供，未经业主讨论。同时杨家良、李建琴在2019年12月5日向利安物业公司结清了其所欠的物业管理费用2167.6元。从2019年12月5日利安物业公司向杨家良出具的财务《收据》看，也能证实利安物业公司接受杨家良这种交付方式，综合上述因素，一审对利安物业公司主张的违约金酌情进行调整，并无不当。同时，在杨家良与利安物业公司结清所欠物业管理费后，杨家良、李建琴原拖欠物业管理费而违约的事实已经消除，但利安物业公司置该事实不顾，仍然以杨家良、李建琴拖欠物业管理费为由，请求由杨家良、李建琴承担按日3‰计算的违约金，已缺乏事实及法律依据，故其该上诉请求不成立，本院不予支持。关于支付律师代理费问题。双方在《业主临时管理规约》第五十三条规定“在本规约执行过程中，如物业服务企业与业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿意协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费、调查取证费等费用”，就本案而言，利安物业公司对杨家良、李建琴提起诉讼后，杨家良已在2019年12月5日向利安物业公司结清了其所欠的物业管理费，对此，利安物业公司在一、二审中均认可，说明双方已经通过协商解决了争议的欠费问题，也符合双方《业主临时管理规约》中上述条款的约定，利安物业公司因此可以选择撤诉。但利安物业公司仍然坚持诉讼主张杨家良、李建琴存在违约，由杨家良、李建琴承担其公司支付的律师诉讼代理费，系属自行扩大损失。同时，律师诉讼代理费不是本案利安物业公司必然产生的支付费用。杨家良、李建琴抗辩称其已结清管理费用后不再存在违约，也不该承担利安物业公司主张支付的律师诉讼代理费的理由成立，本院应予以支持。故利安物业公司该项上诉请求也不成立，本院不予支持。综上所述，利安物业公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37元，由上诉人祥云利安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  胡代勇审判员  马克辉二〇二〇年六月二日法官助理王润芬书记员杨春