湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4218号上诉人（原审被告）：长沙市雨花区卡库茶餐厅，经营场所长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里1号栋二楼203号。经营者：余虎。上诉人（原审被告）：余虎，男，1985年12月4日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：李才岗，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙，总经理。委托诉讼代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。上诉人长沙市雨花区卡库茶餐厅（以下简称卡库茶餐厅）、余虎因与被上诉人湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称湘诚壹佰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卡库茶餐厅、余虎的上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人系被上诉人招商而来，当初招商时的承诺至今未兑现。二、上诉人所在二楼房店绝大多数均拒交物业费和租金，与被上诉人先违约有关。三、上诉人经营的场所，楼顶天花板漏水，至今未解决，裂缝越来越严重。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人湘诚壹佰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人自2017年9月承租至今未缴纳任何租赁费用，其拖欠租金行为有极大恶意，给被上诉人造成极大损失，被上诉人一审已经主动降低违约标准，一审认定违约责任适当。本案仅起诉截止2019年6月30日欠付的租赁费，此后上诉人欠付租赁费用仍在继续增加。被上诉人从未做出合同约定范围外的承诺，上诉人所称的招商承诺未提供任何证据证明。湘诚壹佰公司的一审诉讼请求：1.判令长沙市雨花区卡库茶餐厅支付欠付租金465850元、欠付物业管理费133100元、欠付水电费108075.44元；2.判令长沙市雨花区卡库茶餐厅支付违约金81678元（按照欠付租金的万分之六每天的标准计算，暂计算至2019年6月13日，实际应计算至上诉人支付全部欠付款项之日止）；3.判令余虎对上述债务承担连带保证责任；4.判令两上诉人承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2017年5月，湘诚壹佰公司（甲方）、余虎（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：湘诚壹佰公司将长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里铺位出租给余虎，面积约605平方米，租赁期限2017年9月1日起至2022年8月31日止；租金自培育期届满之次日起按租赁面积计算，第一年40元每平方米每月（前四个月属于培育期按10元每平方米每月，后8个月按35元每平方米），第二年45元每月每平方米，第三年50元每月每平方米，第四年55元每月每平方米，第五年60元每月每平方米；乙方应按季度支付租金，应于商铺交付时预付首期租金，其后的租金应于每个季度首月的10日之前支付；乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本租赁合同的承租人，乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；自进场日（2017年5月20日前，以实际交付时间为准）起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水电、燃气、热力等能源费用（以上在本合同中统称为能源费用），本合同项下乙方向甲方交纳的各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取；乙方延迟交纳本合同项下综合租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方就其他权利、义务进行了约定。其后湘诚壹佰公司将房屋交付上诉人使用。余虎在涉案铺面上注册了个体工商户长沙市雨花区卡库茶餐厅。在使用房屋期间，上诉人自2017年9月1日开始拖欠湘诚壹佰公司租金、物业管理费。2019年4月16日，湘诚壹佰公司通过湖南金州律师事务所向余虎邮寄《律师函》，告知余虎，其拖欠湘诚壹佰公司2017年9月1日至2019年3月31日租金384175元，物业管理费及水电费223025.44元的行为已构成违约，并督促上诉人五日内向湘诚壹佰公司缴纳上述各项费用及违约金，否则将提起诉讼，由上诉人承担一切不利法律后果。2019年5月8日，湘诚壹佰公司向余虎发送《逾期欠款催收函》，督促余虎支付截止2019年4月30日拖欠的租金411400元，物业管理费96800元，水电费108075.44元，共计616275.44元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，湘诚壹佰公司、余虎签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，可以作为认定当事人间权利、义务的依据。依照合同约定，卡库茶餐厅应履行承租人的义务，余虎对卡库茶餐厅履行本合同承担连带保证责任。卡库茶餐厅未按《租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，已构成违约。湘诚壹佰公司诉请卡库茶餐厅支付拖欠的租金465850元、物业管理费133100元、水电费108075.44元，并承担违约责任，余虎承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。双方在合同中未约定保证期间，依法应为主债务履行期届满之日起六个月。本案的主债务履行期为整个租赁合同履行期间，湘诚壹佰公司向余虎主张权利未超出有效的保证期间。关于违约金。《租赁合同》约定上诉人延迟缴纳租金及其他费用的，每延迟一日，应当向湘诚壹佰公司支付相当于欠费金额1%的违约金，湘诚壹佰公司诉请按照欠付租金的万分之六每天计算不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、长沙市雨花区卡库茶餐厅于本判决生效之日起10日内向湖南湘诚壹佰置地有限公司支付欠付租金465850元、物业管理费133100元、水电费108075.44元，共计707025.44元；二、长沙市雨花区卡库茶餐厅于本判决生效之日起10日内向湖南湘诚壹佰置地有限公司支付违约金（根据合同约定的租金标准，自2017年9月1日起，以欠付的租金为基数，按照日万分之六的标准计算违约金至全部租金465850元付清之日止，其中计算至2019年6月13日为81678元）；三、余虎对上述第一项、第二项支付义务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11687元，因适用简易程序减半收取计5843.5元，由长沙市雨花区卡库茶餐厅、余虎连带负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：照片一组，拟证明租赁房屋从承租开始漏水十分严重。湘诚壹佰公司质证意见：该组证据不属于新证据不予采纳。该组证据三性均不认可，无法体现拍摄时间、地点，是否是涉案商铺。租赁房屋经过二次装修，即便漏水，没有鉴定，不能证明是出租方责任。即便体现漏水点一个到二个，被上诉人仅承担维修义务，显然不能构成上诉人自租赁房屋起至今不缴纳租赁费用的理由。上诉人申请证人李某、谢某出庭作证，拟证明茶餐厅天花板漏水，影响生意，并听说有大型商家拟入驻商场。湘诚壹佰公司质证意见：茶餐厅顾客与上诉人存在利害关系，不能作为定案依据。偶尔漏水不能构成拒交租金的理由。品牌入驻并非招商人员对上诉人的承诺。本院经审查认为，上述证据及证人证言不能达到证明目的，不予采纳。湘诚壹佰公司没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：湘诚壹佰公司、余虎签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应作为认定当事人间权利、义务的依据。依照合同约定，卡库茶餐厅应履行承租人的义务，余虎对卡库茶餐厅履行本合同承担连带保证责任。卡库茶餐厅未按《租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，已构成违约。湘诚壹佰公司诉请卡库茶餐厅支付拖欠的租金465850元、物业管理费133100元、水电费108075.44元，并承担违约责任，余虎承担连带保证责任符合法律规定及合同约定，应予以支持。上诉人未提供充分证据证明茶餐厅天花板漏水是否会严重影响茶餐厅经营，导致不能实现合同目的，以及证明被上诉人应兑现的承诺，不能以此成为拒付自租赁开始起就欠付租金的理由，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决符合法律规定，处理适当，应予维持。综上所述，上诉人卡库茶餐厅、余虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11687元，由上诉人长沙市雨花区卡库茶餐厅、余虎负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇二〇年六月二十二日法官助理周卓书记员肖佳敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。