广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5683号上诉人（原审原告）：张长清，男，1974年9月1日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：曾信用，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州云星投资集团有限公司，住所地广州市从化街口镇青云路307号三楼。法定代表人：潘超文，董事长。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。上诉人张长清因与被上诉人广州云星投资集团有限公司（以下简称云星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张长清上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持张长清的诉讼请求，撤销四个合同：与高峰签订的购房转让协议、与云星公司签订的商品房订购协议书、广州市商品房买卖合同，与广州财通装饰工程有限公司（以下简称财通公司）签订的房屋装修合同，由高峰、云星公司、财通公司、广州鼎德丰有限公司退还款项1862496.5元和支付利息，或者发回重审；3.本案的一审、二审诉讼费用由云星公司承担。事实与理由：一审判决认定事实部分存在多处错误。1.一审判决载明张长清当庭变更第一项诉讼请求为“撤销张长清与云星公司签订的《广州市商品房买卖合同》，云星公司退回所有购房款1869500元及支付利息给张长清，利息从2018年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算”，这是错误的，张长清经一审法官的释明、诱使其变更诉讼请求，张长清的原意是撤销与云星公司签订的广州市商品房买卖合同、与高峰签订的购房转让协议、与财通公司签订的房屋装修合同，并由高峰、云星公司、财通公司、广州鼎德丰房地产代理有限公司退还款项1869500元和支付利息。张长清签订上述合同及支付上述款项，都是受云星公司的员工欺骗，如果单撤销与云星公司的商品房买卖合同，退回的款项就不够1869500元，一审的记录不全面，歪曲张长清的意思；2.张长清始终并未实际收楼，一审认为张长清收楼后才发现604房阳台与样板房不同是错误的，张长清自始至终未收楼；3.云星公司售楼人员存在虚假承诺，构成欺诈，并非张长清所为，一审判决混淆主体；4.一审法院没有采纳刘某的证人证言，导致刘某的证言无法成为张长清的有力证据，违反程序和公平公正原则；5.张长清并没有与高峰签订购房转让协议的真实意思表示，事实是2017年12月29日张长清经云星公司的销售人员指示才在购房协议上签名，直至2018年1月8日云星公司的财务人员才将有高峰等签名的《购房转让协议》交给张长清，忽悠张长清向所谓的高峰帐户转了308458元；6.288458元的收据不是高峰出具给张长清的，是云星公司的财务人员交给张长清的，张长清不承认收据上的签名是高峰所署；7.张长清购买的就是精装修房，没必要再进行装修，所谓与财通公司签订《房屋装修合同》完全是基于云星公司与财通公司的欺骗；8.云星公司基于商品房买卖合同于2019年12月30日向张长清交付精装修的604房，财通公司难以在当天向张长清交付装修成果，故《房屋装修合同》是云星公司与财通公司恶意串通所为；9.一审判决书第7页第6至7行明显错误，如前所述，云星公司本身就应当向张长清交付精装修房;10.《声明》里的所有内容不是张长清的真实意思表示，是云星公司精心策划好的；11.云星公司并没有将六层阳台平面标识清楚。买卖合同附件一《房地产平面图》中完全看不出实体房阳台是砖砌结构，该图标明的阳台尺寸数字极小，消费者难以看清，这是云星公司义务的严重缺失，且云星公司没有采取合理方式对该条款予以详细说明，对张长清严重不公平；12.云星公司还向张长清收取了预告登记费50元；13.张长清购买房屋时，在303、304样板房的阳台上往外看完全看不出每栋6层阳台的样式。张长清购房时受云星公司售楼人员虚假承诺造成重大误解，商品房买卖合同理应撤销；14.本案中张长清称云星公司存在欺诈的主要依据不仅是刘某的证人证言，还有张长清的陈述以及庭审中提供的所有证据。张长清认为一审判决无法律和事实依据，因此请求二审法院撤销原判决，支持张长清的上诉请求。被上诉人云星公司辩称：不同意张长清的上诉请求。一、一审程序合法。1.张长清在一审中提出的诉讼请求不明确，一审法官依法行使释明权，告知张长清可以变更诉讼请求，张长清及其代理律师经商讨考虑后，当庭作出变更诉讼请求的决定；2.张长清从未向法庭申请证人出庭作证，张长清称一审法官没有叫刘某回避等的观点不成立。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、张长清的上诉理由不成立。1.张长清称云星公司与案外人恶意串通，诱骗其签订涉案合同不是事实，张长清与案外人签订的合同与本案无关；2.张长清称因售楼人员的虚假承诺而导致其陷入错误认识，对商品房买卖合同内容产生重大误解，不是事实；3.涉案b4栋604房经依法规划设计报建后施工，阳台设计完全符合建筑设计规范，符合生活居住需要，张长清提供的证据不能证实其因此遭受重大损失，其诉请撤销合同的主张不成立。即使张长清因误解签订涉案买卖合同，根据《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第71条的规定，本案的情形也不应认定为重大误解。另，本案是商品房买卖合同纠纷，涉案的当事人为云星公司与张长清，并不涉及广州鼎德丰有限公司、高峰及财通公司，张长清与案外人的关系，应当提起其他的诉讼解决。其次对于张长清所述的1862496.5元，云星公司根据原审提交的付款记录证明所有票据之和仅仅是1832496.5元，并不是张长清所述的1862496.5元，涉及本案的焦点是1524038.5元，其中包括房款1511042元，房屋维修基金12946.5元和预告登记费50元，其他的款项与云星公司无关，张长清提交的付款记录和凭证没有涉及到张长清所述的装修合同的那部分金额。张长清向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令云星公司按照双方签订的《广州市商品房买卖合同》及样板房B3栋303房及304房的阳台样式标准重新向张长清交付同等面积同等朝向的房屋（更换成7楼至20楼的新房均可）；2.请求法院判令本案诉讼费及律师费20000元由云星公司承担。张长清当庭变更第1项诉讼请求为：1.撤销张长清与云星公司签订的《广州市商品房买卖合同》，云星公司退回所有购房款1869500元及支付利息给张长清，利息从2018年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。一审法院经审理查明：2017年12月29日，案外人高峰的委托人梁莹莹与张长清签订《购房转让协议》，约定高峰将其在涉案楼盘604房的员工内部购房资格转让给张长清，转让房屋折后14756.69元/平方米，折后成交总价款为1819500元。张长清于签订本协议的同时向高峰交纳定金20000元，于2018年1月8日前支付补差费用308458元后，高峰同意将购房资格转让给张长清。高峰配合张长清办理房屋更名等有关手续并开具收据给张长清，张长清同时交付20000元定金以及签订订购协议书，订购协议书金额为1141142元，以及10000元定金给装修公司以及签订装修合同，装修合同金额为369900元。同日，高峰出具收据给张长清，确认收到张长清交纳的604房差价款20000元，2018年1月8日，高峰出具收据给张长清，确认收到张长清交纳的604房差价款288458元。2018年1月8日，张长清作为买受人（乙方）、云星公司作为出卖人（甲方），双方签订《云星·钱隆天誉商品房订购协议书》，约定张长清自愿订购云星公司开发的位于从××太平镇云星·钱隆天誉项目的××房，预售建筑面积123.3平方米，预售套内建筑面积96.53平方米，实际成交预售建筑面积单价为每平方米12255元，实际成交总价为1511042元。张长清同意以银行按揭方式付款，在签订《商品房买卖合同》的同时支付不少于总房款30%的首期房款461042元（含定金），张长清同意其实际应支付的购房首期款、贷款金额及年限以银行批准为准。张长清在签订本协议的同时向云星公司交纳购房定金20000元。同日，张长清与广州财通装饰工程有限公司（以下简称财通公司）签订《房屋装修合同》，约定由财通公司对张长清购买的604房进行装修，装修需于2019年12月30日前完成，装修总价款为184950元，该款项由张长清分三期，分别于2019年1月30日前支付51650元、于2019年7月30日前支付61650元、于2020年1月30日前支付61650元给财通公司。《装修合同》附件四委托授权书约定：张长清自愿委托财通公司对604房代为验收并办理该商品房的收楼手续，领取相关资料，代为签收该商品房的钥匙。自财通公司代收钥匙之日起，即视为云星公司完成该商品房的毛坯入伙及交付手续。因房屋属张长清委托装修改造过，装修改造后如与《商品房买卖合同》户型图及建设部门备案户型图不一致的，与云星公司无关。装修改造协议附图中对主卧部分有加建一个小房间，对阳台部分未改造装修。同日，张长清出具《申明》，内容如下：本人为广州市从化区太平明珠路与丰盈路交汇处钱隆天誉B4栋604房的业主，已办妥入伙手续，财通公司有权进入该商品房进行装修工程。2018年12月20日，张长清作为借款人、中国银行股份有限公司广州从化支行作为贷款人、云星公司作为保证人三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定张长清为购买涉案604房向中国银行股份有限公司广州从化支行贷款人民币1050000元，由中国银行股份有限公司广州从化支行将上述款项直接支付至云星公司账户。后，中国银行股份有限公司广州从化支行按照约定将1050000元发放至云星公司指定账户中。2018年12月28日，张长清与云星公司签订《广州市商品房买卖合同》编号：201812413497，约定：张长清购买云星公司开发的位于钱隆天誉花园××房，房屋地址：从化区经济开发区高技术产业园××房。该商品房层高为3米，户型结构为3房2厅1厨2卫，非封闭式阳台2个。房屋总价款为每平方米15653.6元，总金额为人民币1511042元。张长清以按揭方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.51%，金额461042元。除首期款外，剩余房款1050000元须于2018年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同十三条约定：云星公司应当在2019年12月30日前将作为本合同标的的房屋交付张长清使用。第十九条约定：该商品房预售后，云星公司未经张长清同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，云星公司应书面征得张长清同意并报规划管理部门审核批准。双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件一《房地产平面层图》为B4栋四到二十四层标准层的平面图，该图中将六层、二十三层、二十四层、二十五层阳台平面图单独列出标识。云星公司分别于2018年1月8日、2018年9月5日、2018年12月28日共出具6张收据确认收到张长清604房首期款定金20000元、首期款100000元、购房款230000元、首期款101042元、10000元及住房维修基金12946.5元。一审另查，张长清提交的证人刘某出具的《证明》，其内容就刘某带张长清及其妻子看房的经过进行陈述。主要内容为云星公司销售人员未告知张长清及其妻子涉案××房阳台格局与样板房不同，并在张长清提出看××实体房时，销售人员称正在装修没有钥匙上去看，并明确告知张长清及其妻子样板房与实体格局是一样的。为查明案件事实，一审法院于2019年12月17日到涉案604房进行现场勘验，张长清及其妻子、云星公司委托诉讼代理人及云星公司涉案房屋设计部工作人员到场参加勘验。本次勘验发现，涉案小区每栋楼6层阳台从外观上看均一样，均为砖砌结构栏杆式样。张长清所购买的604房，阳台围栏为砖砌结构，围栏高约1.2米，宽约80至90公分。且设计人员明确表明每栋6层××房设计均为砖砌结构栏杆式样，均与张长清购买的涉案房屋阳台设计一致。涉案小区楼盘处B3栋部分未销售完毕外，其他栋6层房屋均已销售完毕。另，张长清在看房时，涉案小区除B3、B4栋外均已建好，外部排栅已拆除。在一审法院问及张长清，××房与《房屋平面图》中区别时，张长清称××房主卧设计与样板房不同，阳台高度高于40公分，宽度也与样板房不一样。张长清称其与中介刘某之前就认识，关系不错。一审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。张长清以云星公司销售人员告知其样板房阳台与××房阳台一致，但实际604房阳台围栏为砖砌结构，笨重厚实且不可改动，与样板房栏杆围栏不一致，云星公司构成欺诈为由，要求撤销其与云星公司签订的商品房买卖合同，云星公司对该事实予以否认。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据该规定，可撤销的受欺诈行为须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。结合本案，张长清称云星公司存在欺诈行为的主要证据为刘某证言，但张长清与刘某相熟，刘某证言可信度低，一审法院对该证言不予采信。因6层阳台与其他层不同，云星公司已在双方签订的房屋买卖合同《平面示意图》中将涉案604房所在6层的阳台情况作明确标识，张长清在《房屋买卖合同》中签名，视为清楚涉案房屋阳台的特殊情况。且涉案小区每栋楼6层阳台围栏均为砖砌栏杆式样，即便如张长清所述，其在看房时销售人员称房屋装修无法给张长清看实体房，张长清也可到其他栋6楼实际勘验阳台情况。小区户型及阳台设计均需相关部门备案，允许不同楼层之间存在阳台设计差异，且经一审法院现场勘验，涉案小区其他栋6层房屋已基本销售完毕，6层楼房屋阳台现状并不影响住户对涉案房屋的居住使用，故，张长清以受欺诈为由，要求撤销买卖合同及退还购房款的诉求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回张长清的全部诉讼请求。本案受理费9290元，由张长清负担。二审经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一、云星公司于2018年12月28日向张长清出具了《收据》，载明收到张长清××房预告登记费50元。二、张长清在一审开庭后向法院提交了《个人账户交易明细清单》，拟证明其在云星公司销售人员的诈骗、欺诈、安排下于2017年12月29日向广州鼎德丰房地产代理有限公司支付了20000元，2018年1月8日向财通公司支付了10000元装修定金，二审中，一、张长清提交了：1.张长清微信头像注册信息，拟证明张长清身份；2.云星钱隆天誉中介刘某微信头像注册信息，拟证明刘某的身份；3.张长清与刘某2019年8月6日20时36分至同年8月11日11时35分微信对话微信截图；4.张长清与刘某2019年8月6日20时36分至同年8月11日11时35分微信对话光盘；5.张长清与刘某2019年8月6日20时36分至同年8月11日11时35分微信对话文字详细版，证据3、4、5拟证明上述《房屋装修合同》并不是张长清的真实意思表示，是云星公司恶意串通强加给张长清，损害张长清的利益，是无效合同经查。云星公司表示该五份证据不属于法律规定的新证据，请求法院不予采信，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，中介刘某与张长清相识，可信度低，对话内容涉及案外人第三者的，与本案无关，不存在张长清所述的恶意串通的事实，签订合同是张长清的真实意思表示，不存在可撤销的事由。二、张长清提交了《证人出庭作证申请书》，申请刘某出庭作证。云星公司表示不同意张长清的申请，理由为证人出庭作证应当在举证期间届满之前，而本案已经到了二审，举证期限已过，张长清的申请不符合法律规定，且刘某在本案一审中已经旁听过了整个过程，违反了证人不得旁听的规定，其证言的可信度极低；张长清明知法律对证人出庭作证的相关规定，在一审诉讼过程中并没有向法院提出申请，反而在二审中提出。三、张长清提交了《律师调查令申请书》，以档案资料最能反映涉案楼房工程规划设计的时候是否包含室内装修及涉案604房所在B4栋楼房建筑工程规划、施工、装修、竣工验收的详细资料，最能反映该栋楼房工程规划设计时候是否包含室内装修等的重要证据，故申请律师调查令前往广州市从化区自然资源局调查收集云星公司投资开发的上述B4栋竣工后向城市建设工程档案馆提交的一套符合规定的建设工程档案的原件资料。云星公司表示张长清申请调查的内容与本案无关，云星公司在一审过程中已提交了竣工备案表。二审中，一、云星公司与张长清均确认刘某旁听一审的开庭；二、云星公司与张长清均确认张长清未正式收取××房。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，张长清以其购买的v房时云星公司的售楼人员告知604房的阳台与样板房的样式一致，而事实上604房的阳台与样板房的样式不一致为由，主张云星公司构成欺诈，要求撤销因购买604房所签订的合同，并返还其所支付的款项。故本案的争议焦点为云星公司是否构成欺诈的问题。鉴于：1.因6层阳台与其他层阳台的样式不同，云星公司已在双方签订的房屋买卖合同《平面示意图》中将涉案604房所在6层的阳台情况作单独作出了标识，张长清在《房屋买卖合同》中签名，可视为其应当清楚××房阳台与样板房不一致的情况，如张长清认为阳台的样式系其决定是否购买××房重大因素的话，其应尽谨慎义务，了解清楚为何上述平面图就6层的阳台单独作出标识后再决定是否购买××房；2.依据现有证据不足以认定云星公司交付的房屋阳台与双方所签订合同的约定不符，即使张长清主**台货不对板成立，也不足以影响其对整个××房作出的购买行为；3.张长清以刘某的证言作为证据，主张云星公司的售楼人员未告知××房的阳台与样板房的样式不一致，即使该证言属实，亦不足以推翻上述合同中《平面示意图》所证明的事实。故张长清主张云星公司构成欺诈的依据不足，据此，其要求撤销与云星公司签订的买卖合同理由不成立，一审法院不予支持并无当，本院予以维持。至于张长清在二审提出的其他问题。1.张长清在二审提交的证据拟证明《房屋装修合同》是无效合同，但该合同是否有效并不影响本案的处理结果，故本院对上述证据不予接纳；2.张长清申请刘某出庭作证。张长清在一审已将刘某的证言作为证据提交，且刘某在一审已参加旁听，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款的规定，本院对张长清的该申请不予接纳；3.关于张长清申请律师调查令的问题。如第一点所述，本案是因阳台的样式而引起的纠纷，装修合同是否有效并不影响本案的处理，故对张长清的该申请，本院亦不予接纳。综上所述，张长清的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18580元，由张长清负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月十一日书记员  郭 俏