河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终853号 上诉人（原审原告）：卢永鑫，男，1972年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘帅、肖环兰，北京市金洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涿州康乔房地产开发有限公司，住所地：涿州市高铁新城鹏渤书香别苑小区S1号商业楼。统一社会信用代码：91130681336189898E。 法定代表人：韩建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所地:北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839。统一社会信用代码：91110111335465870A。 法定代表人：赵林英，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡英东，该公司职员。 上诉人卢永鑫因与被上诉人涿州康乔房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢永鑫上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0681民初2917号民事判决书；2、判令解除上诉人与被上诉人一签订的《商品房买卖协议》；3、判令解除上诉人与被上诉人二签订的《九里京城项目团购优惠告知书》；4、判令被告一返还上诉人已支付的购房款521628元及利息损失（以521628元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算2017年3月24日至2017年7月29日期间的利息650.10元；以521628元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算2017年7月30日至实际支付完毕之日止的利息）；5、判令被上诉人一、被上诉人二退还“中介费”40000元；6、判令被上诉人一、被上诉人二承担本案的诉讼费。事实与理由：1、原审判决基本事实认定错误。（1）上诉人认购的房屋由三居室变为两居室，地面总楼层由《商品房买卖协议》约定的30层变更为27层，被上诉人一、被上诉人二的严重违约行为致使《商品房买卖协议》的目的无法实现，依法应予解除。被上诉人一、被上诉二销售时允诺“九里京城”第5幢1单元1704为三居室、楼层地面设计30层并作为广告宣传内容，上诉人基于前述承诺和广告宣传与被上诉人一签署了《商品房买卖协议》协议约定建筑层数为地上30层；与被上诉人二签署了《九里京城项目团购优惠告知书》约定“交纳4万元中介费可优惠8万元总房款”，该4万元名为“中介费”实为购房款。2017年6月22日被上诉人的销售代理樊凡通过微信告知上诉人购买的房屋由三居改为两居，建筑面积由80.55平方米改为78平方米。被上诉人一、被上诉人二实际竣工的房屋为两居室与其销售允诺的三居室明显不同，该变更对房屋的使用功能产生重大影响；涉案房屋所在建筑已经封顶，且总楼层为27层，违背《商品房买卖协议》约定的建筑层数为地上30层，以上违约行为致使合同目的无法实现。房屋的位置、楼层、户型、面积均决定着房屋的功能、价格以及《商品房买卖协议》的目的能否实现。上诉人与被上诉人一、被上诉人二就“九里京城”第5幢1单元30层中的位于第17层1704的3居室达成购买合意，但是建成的房屋仅有27层、户型为两居室，导致房屋的结构、功能、价格发生重大变更、尤其是合同目的无法实现，继续履行合同则违背诚实信用原则和公平原则，依法应予解除。（2）原审判决在证据认定一节，遗漏销售经理李东平承认涉案实际户型、楼层结构等与《商品房买卖协议》不一致的关键录音证据，导致涉案基本事实认定错误。2019年5月18日，上诉人、符坚、李胜良、汤学军与被上诉人的销售经理李东平就房屋退赔进行交涉，李东平承认上诉人购买的楼盘、楼层与实际建造的不一致，之前约定的地面建筑30层、三室两居一卫实际建造的楼盘为27层、两居室，严重违背了上诉人购房的目的。李东平承诺正在积极与公司协调沟通。该份录音证据足以证实被上诉人一、被上诉人二存在重大违约的事实，涉案协议均应解除，并退还上诉人已支付的购房款及赔偿利息损失。2、被上诉人一、被上诉人二未依照《商品房买卖协议》第九条的约定在有关部门批准房屋规划、设计变更之日起10日内通知买受人，但上诉人仍然在知悉户型等变更后依据第九条约定在15日内书面要求退房，上诉人享有《商品房买卖协议》的单方解除权，《商品房买卖协议》《九星京城项目团购优惠告知书》自2017年7月3日送达被上诉人一时解除。上诉人与被上诉人一签订的《商品房买卖协议》第九条约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”，根据以上约定和原审法院查明的部分事实，2017年4月28日被上诉人一取得房屋预售许可证，即在2017年4月28日之前被上诉人一、被上诉人二已然知晓房屋的户型和楼层等进行了设计变更；但是迟至2017年6月22日被上诉人二的销售代理樊凡才通过微信告知房屋户型由三居室变为两居室，查证属实后上诉人和符坚、李胜良、汤学军依照《商品房买卖协议》的约定向被上诉人一发出《关于符坚、李胜良、卢永鑫、汤学军要求涿州九里京城项目开发商合同违约要求退房的申请》被上诉人一于2017年7月3日签收，上诉人享有《商品房买卖协议》的单方解除权，涉案《商品房买卖协议》《九里京城项目团购优惠告知书》自2017年7月3日送达被上诉人一时解除。3、原审判决适用法律错误。无论是依据《中华人民共和国合同法》九十四条第四款“当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的法定解除权，还是依据《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条关于单方解除权的规定，涉案《商品房买卖协议》《九里京城项目团购优惠告知书》均应解除。但是原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》及解释驳回上诉人的起诉，属于适用法律错误。综上，原审判决认定基本事实错误、遗漏关键证据、适用法律错误，上诉人特此提起上诉。请求贵院依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。 涿州康乔房地产开发有限公司答辩称，（1）首都新机场的建设导致规划变更，由30层减至27层，我公司受损也没有办法，这个行为对上诉人没有任何影响；（2）上诉状说的面积户型的主张我方均不认可，中介公司只是介绍买卖双方相识进行交易，具体权利义务是买卖双方以合同形式约定，中介公司无权对合同的内容进行解释和变更；（3）上诉状说的退房申请不是解除合同通知书，不具有解除合同的效力，上诉人适用法律错误。综上，我方认为上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。 北京东方鼎石科技发展有限公司答辩称，认可被上诉人涿州康乔房地产开发有限公司的意见。我公司只是作为案件居间方，促成买卖双方签订合同，后面的事只是其他双方沟通，我们不知道承诺的两人是谁，我们也没有权利让开发商作房子上的承诺。 卢永鑫向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与第一被告康乔房地产公司签订的《商品房买卖协议》；判令解除原告与第二被告签订的《九里京城项目团购优惠告知书》；2、判令第一被告退还原告已经支付的房款521628元并支付利息损失（以521628元为基数，以中国人民银行发布的同期活期存款利率，计算2017年3月24日至2017年7月29日期间的利息650.10元；以521628元为基数，以中国人民银行发布的同期银行贷款利率，计算2017年7月30日起至实际支付之日止的利息）；3、判令二被告共同退还“中介费”40000元人民币；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月24日，原告与第一被告签订《商品房买卖协议》，约定原告购买第一被告开发的九里京城项目第5幢1单元1704号房，建筑层数地上30层；该商品房规划建筑面积约为80.55平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；买受人于2017年3月24日交齐首付款506518元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行发布的同期活期存款利率付给利息；出卖人暂定在2019年6月30日前，具体交房时间以正式合同为准；买受人不得以此时间追究出卖人延期交房的责任。同日，原告与第二被告签订《九里京城项目团购优惠告知书》，约定于2017年3月24日自愿参加九里京城项目的团购活动，缴纳40000元洽商中介服务费，购买指定楼座，享受团购优惠。2017年3月18日，原告向第一被告交付涉案房屋定金20000元，第一被告向原告开具定金收据一张，2017年3月24日，交付购房款506518元，第一被告向原告开具收据一张。同日，原告向第二被告交付涉案房屋洽商中介服务费40000元，第二被告向其开具收据一张。查明，2017年4月28日，涉案项目取得商品房预售许可证。现涉案房屋建筑层数为地上27层，涉案房屋为两居室，且尚未交付使用。 一审法院认为，庭审中根据原、被告陈述，本案争议焦点为：1、涉案的《商品房买卖协议》及《团购告知书》应否解除；2、第一被告应否返还原告购房款526518元及利息；3、二被告应否共同退还原告中介费40000元。本案中，《商品房买卖协议》、《九里京城项目团购优惠告知书》系双方真实意思表示，合法有效。原告诉称其所购房屋户型约定为三室两厅一卫，后第一被告通知其房屋户型变为两居室，但依据双方所签协议，对户型并未作出明确约定，原告亦未提交其他证据证实其所购买房屋户型情况，故对该意见本院不予采信。关于建筑楼层由30层变更为27层，该情形不符合双方约定及法定解除的情形，故原告主张解除其与第一被告签订的《商品房买卖协议》、与第二被告签订的《九里京城项目团购优惠告知书》，并返还原告已付购房款、利息及中介费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条、一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告卢永鑫的诉讼请求。案件受理费9472元，由原告卢永鑫负担。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人卢永鑫提交的证据1，上诉人、苻坚等与被上诉人销售经理李东平的谈话录音及文字稿。证明李东平认可被上诉人更改房屋设计，户型有三居室改为两居室，楼层有三十层变更为27层以及面积减少，因被上诉人的违约行为导致涉案房屋的结构、户型、空间尺寸等发生变化，合同目的无法实现，应予以解除；证据2，樊凡微信聊天公证书。证明：九里京城售楼处员工通过微信告知上诉人，原约定的户型由三居室变成了两居室，且房屋面积减少，因被上诉人的违约行为导致房屋的结构、户型、空间尺寸等发生重大变化，合同目的无法实现，应予以解除，上诉人提交的通话录音原审质证后并没有在判决上认定，这个证据对上诉人很重要，里面和被上诉人的销售经理的对话，他认可了房子的户型和楼层进行了变更。根据一审查明的事实被上诉人在知道户型变更后没有依照户型变更的规定通知我们进行变更，是通过公证书中叫樊凡告诉我们户型变更，我们要求对方解除合同，我们按照合同进行了退房申请，是合同解除的依据。被上诉人涿州康乔房地产开发有限公司质证称，证据1不是新证据，一审出示过，上诉人说一审判决遗漏是不对的，只是一审法院没有采信，李东平不是我公司销售人员，我们也不知道什么证据能体现出他的身份，假设李东平是东方鼎石的工作人员，他的销售工作完成后他没有权利代表我公司做任何评判，我们怀疑李东平和上诉人之间串通，证据本身不能证明户型和面积问题，李东平也不能确定户型和面积的问题。证据2是把微信记录做了公正，核心的部分在一审提交过，我方认可公正这个行为，但内容我们不认可，我们不能确认樊凡的身份，樊凡不是我公司的人，其没有权利说明我方的合同问题，微信内容与本案无关，一审也没有采信。被上诉人北京东方鼎石科技发展有限公司质证称，我方认可康乔公司的质证意见，上诉人提交的证据一审已经提交过。我方不知道樊凡和李东平这两个人，我们只是居间方，就算这两个人是我公司的人，我们也只是促成签订合同。根据当事人的出证、质证，本院对上述证据认定如下：上诉人提交的证据1、证据2，是李东平、樊凡与卢永鑫等人电话录音、及微信聊天记录，被上诉人对上述证据不认可，且上诉人无其他证据与之相互佐证，无法达到该证据的证明目的。故本院对上诉人提交的上述证据不予采纳。 二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于涉案房屋是否存在重大变更，导致合同目的无法实现的问题。涉案房屋的建筑楼层由30层变更为27层是客观事实，与合同中载明的楼层30层存在差异。但涉案房屋位于17层，建筑楼层由30层变更为27层，不影响所购房屋使用，也不影响合同目的实现，且该楼层整体变更不属于双方约定及法定解除合同的情形。卢永鑫与涿州康乔房地产开发有限公司所签的额《商品房买卖协议》并未明确所购房屋户型，凭现有证据不足以认定涉案房屋户型由三居室变为两居室，故对上诉人称所购房屋结构、户型、空间尺寸发生根本变化，合同目的无法实现的上诉理由不予支持；关于卢永鑫是否享有单方解除权问题。卢永鑫认为，根据其与涿州康乔房地产开发有限公司所签的《商品房买卖协议》第九条约定，其享有单方合同解除权。该协议第九条约定：“经规划部门批准的规划变更、涉及单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，根据本案现有证据，只能确定涉案房屋所在的建筑楼层由30层变更为27层，无法确定该变更“影响到买受人所购商品房质量或使用功能”，以及涉案商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向与协议的约定发生重大变化，因此卢永鑫依据《商品房买卖协议》第九条主张有单方合同解除权的主张不能成立；经审查，一审适用法律并无不当。 综上所述，上诉人卢永鑫的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9472元，由上诉人卢永鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  王志强 审判员  康珍惠 审判员  杨玉龙 二〇二〇年六月十二日 法官助理李尧 书记员卢灏辰 ——