重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4818号 原告（反诉被告）：秦明美，女,1975年2月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托代理人:游国平，重庆聚立信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆华辰国际大酒店有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号华辰财富广场4幢，统一社会信用代码91500112053213288J。 法定代表人：张琴,职务不详。 委托诉讼代理人：许创新，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：林彤，女，系公司员工。 原告（反诉被告）秦明美与被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司（以下简称华辰酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后。依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦明美及其委托诉讼代理人游国平、被告（反诉原告）华辰酒店公司的委托诉讼代理人许创新、林彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2019年12月5日前的欠付房屋租金181115.9元；2.请求判令被告支付违约金，计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日按每日千分之一计算至付清时止；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月20日，原被告签订《华辰财富广场租赁合同》，约定原告将位于渝北区双龙湖街道祥和路x号附x号华辰财富广场x幢xx-12房屋出租给被告用于酒店经营等。后被告分期支付了部分租金，尚欠诉请期间租金未付，为维护权益，起诉来院。 被告答辩称：案涉房屋系清水房，未达交付标准，至今没有交付，故不具备租金支付条件，且违约金标准过高，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提起反诉请求：确认双方于2015年6月20日签订的《华辰财富广场租赁合同》已于2019年12月5日解除；诉讼费用由原告负担。事实和理由：2015年6月20日，原被告签订《华辰财富广场租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告用于酒店经营，房屋以开发商交付现状交付被告等。根据开发商重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）与原告的购房合同，由开发商对房屋进行精装修后交付，现开发商已进入破产程序，无法按约定对租赁房屋进行精装修，合同已事实上不能履行，被告已于2019年12月4日发出了解除合同通知书，2019年12月5日原告签收了该通知书。另原告多次到被告处吵闹，影响了正常经营。由于案涉房屋未交付，被告无法用于经营酒店，租赁合同目的无法实现，符合法定解除条件，故双方租赁合同已于通知书签收之日解除。为维护权益，起诉来院。 原告答辩称：被告与华辰物业公司系关联公司，实际控制人都是林锋，原告购买案涉房屋是基于华辰物业公司对原告的承诺由被告返租，签订房屋买卖合同当日原告就和被告签订了租赁合同，按合同约定由被告装修并使用，所以被告的反诉事实理由不属实，不存在原告需要单独向被告移交案涉房屋，因为被告与开发商为关联公司。请求驳回被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，产权证、华辰财富广场租赁合同、租金对账单、重庆聚立信律师事务所关于回复合同解除通知书的律师函、快递回执、企业信用信息公示报告、重庆市商品房买卖合同，本院予以确认并在卷为凭。 对当事人有异议之证据，即被告举示的邮寄单、查询记录、照片，拟证明其已向原告邮寄解除合同通知书、邮件于2019年12月5日签收，部分业主到酒店闹事。质证时，原告对真实性有异议，陈述未收到解除合同通知书，照片是拍摄的何人亦不清楚。经本院审查，邮寄单上并未载明邮寄物品，照片拍摄地点、拍摄时间均无法核实，达不到被告的证明目的，本院对上述证据均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月26日，原告与华辰物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，房屋为现房、装修房，装修标准详见附件4等。附件4房屋装修标准说明约定：因系商业房产，为整体招商及统一经营使用所需，装修事宜具体按下列办法执行1.甲方先按房屋现状即竣工验收合格的房屋移交给乙方，乙方接房后按同样的现状移交给承租方，并按租赁合同的约定起租、计收租金；2.承租方接房后，按其用途、功能需求及装修的整体要求和装修设计，由甲方负责实施装修（包括由甲方发包给有资质的施工单位施工），并有利于装修施工配合，利用开发施工所存便利条件；3.乙方不参与装修事宜，除购房款项（含税费）之外乙方不承担装修费用及其他费用，不承担装修方面发生的任何风险和经济、法律责任。但需配合的，乙方予以无条件配合；4.装修事宜及装修工程款的结算、支付均由甲方负责并承担。同时，甲方实施装修过程中，必须遵守相关法律规定和本合同约定，遵守物管相关管理办法，并承担与装修相关的全部风险与责任；5.装修标准按重庆产权式酒店通行的精装修档次实施，具体由甲方和承租方根据经营使用需求确定。承租方在合法经营前提下另行确定用途的可相应调整。 2015年6月2日，原告取得了案涉房屋的产权登记。 2015年6月20日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）就案涉房屋签订《华辰财富广场租赁合同》，第1.3条约定：甲方按“买卖合同”约定的开发商交付房屋的现状，出租给乙方；第2.2条约定：租期10年，甲方将租赁房屋交付给乙方之日，即为租赁起算日，即自2015年6月20日至2025年6月19日，特别约定开发商将房屋交付给甲方的同日，甲方即按开发商交付现状交付给乙方；第3.1条约定：租金为77261元/年，固定租金，任何一方均不得要求调增或调减；第3.2条约定：年为租赁年度，即从起算日开始到届满12个月的对应日。租赁期内，乙方于每一年的6月19日将年租金足额一次性支付给甲方；第4.4条约定：甲方按揭购房的，应按“买卖合同”及按揭合同的约定按时足额支付按揭款。乙方支付租金时，若甲方尚有拖欠按揭款本金及滞纳金的，甲方同意乙方从租金中扣除相应额度予以清偿；第5.1条约定：若因乙方原因逾期支付租金的，每逾期一天，以逾期总金额为基数按照0.1%标准向甲方支付违约金。 2019年12月23日，原告向被告邮寄重庆聚立信律师事务所关于回复合同解除通知书的律师函，称被告于2019年11月向原告送达《合同解除通知书》，解除双方的租赁合同，因租赁合同合法有效，没有无效情形，也没有合同约定解除的情形，原告不同意解除租赁合同。庭审时，原告陈述从未收到过被告的解除合同通知书，只是在群里听其他业主说收到了解除通知，就统一让律师发了一份回函。 2020年1月9日，原被告双方共同出具租金对账单，载明被告欠付原告2019年12月5日前的租金共计181115.9元。 为证明案涉房屋现仍系清水房，被告举示了重庆捌拾壹物业管理有限公司出具的《关于华辰酒店应诉佐证拍照情况说明》，说明称2020年4月21日在物业公司工作人员龚丽的陪同监督下到现场拍照录像，房屋系未装修、未交付、清水房。原告对该份证据的真实性有异议，但认可案涉房屋现系清水房状态。 审理中，原告陈述购买及出租案涉房屋的过程中，原告只负责交房款等，从未接收过案涉房屋的钥匙，房屋交接由被告和华辰物业公司自行处理。 另查明：华辰物业公司的法定代表人为林锋，被告的法定代表人为张琴，二者的股东均为林锋、吴育建。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方均应依照合同履行义务。 本案中，双方确认2019年12月5日前的欠付租金金额为181115.9元，被告作为承租人占有使用案涉房屋，理应向原告支付租金，故本院对此项诉讼请求予以支持。被告称案涉房屋未达交付条件，不应支付租金。因租赁合同特别约定开发商将房屋交付原告同日，原告即按交付现状交付被告，而买卖合同约定开发商交付的房屋现状为竣工验收合格的房屋，至于房屋装修待被告接房后按被告的意见再行实施，故原告交付清水房并未违反租赁合同约定，且华辰酒店公司与原告签订租赁合同至今已近五年，与其他业主就同类房屋的租赁合同也履行了多年，被告辩称原告未交付装修完毕的房屋，没有事实依据，故本院对此意见不予采纳。 被告逾期支付租金给原告造成了损失，应当支付违约金。然合同约定的违约金标准过高，被告亦提出了过高抗辩，本院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准。原告自愿将违约金的起算点调整为2019年12月5日，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故违约金计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日计算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 被告请求确认双方租赁合同于2019年12月5日解除。审理中，原告自行举示的律师函上载明被告于2019年11月送达了《合同解除通知书》，故本院依法认定被告曾向原告送达过《合同解除通知书》的事实。然对于合同解除的理由，被告并未举示证据予以证明，根据被告的反诉状及庭审陈述，其是依据法律规定，以合同目的无法实现为由行使解除权，然对此被告未举示充分证据予以证明，故其送达解除租赁合同通知书的行为不发生法律效力，本院对此项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下： 一、被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）秦明美2019年12月5日前的欠付租金181115.9元； 二、被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效之日立即支付原告（反诉被告）秦明美违约金，计算方式为：以181115.9元为基数，从2019年12月5日计算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍； 三、驳回原告（反诉被告）秦明美的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4840元、减半收取2420元，反诉案件受理费3837元，由被告（反诉原告）重庆华辰国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年六月二日 书记员  符 爽