辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1068号上诉人(原审被告）：张文达，男，1971年5月16日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人(原审原告）：刘雅贤，女，1953年7月27日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人张文达与被上诉人刘雅贤房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张文达上诉请求：1、撤销抚顺市新抚区人民法院(2019)辽0402民初2171号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审案件受理费，由被上诉人承担。事实理由：原审认定事实、适用法律错误，导致判决有失公允。上诉人与被上诉人于2007年11月15日曾签订承租协议书，协议约定了上诉人租用被上诉人本案争议的厂房，租期为六年，既从2007年11月20日至2013年11月20日，年租金为20000元，一年一交房租。还约定了房屋上盖防水、墙裂、由自然灾害引起的房屋损坏由被上诉人维修。还约定了政府征占所给的企业赔偿给上诉人。此后为了生产经营，上诉人加高了围墙、新建了厂房、厕所等建筑，并安装了大量的生产设备，在此合同的履行过程中，上诉人与被上诉人完全履行了协议。直到2014年上诉人才拖欠了被上诉人租金，但上诉人与被上诉人就拖欠的租金问题也达成了协议，2016年1月13日，上诉人给被上诉人写了欠条，所欠的租金为2014年11月至2016年11月，被上诉人同意上诉人继续租赁。然而，2016年7月一场由邻居引发的大火，将厂房烧毁，使上诉人无法进行生产，按照上诉人与被上诉人之间的约定，厂房的损坏应由被上诉人负责修复，然而，上诉人多次找被上诉人维修，被上诉人均未给维修。上诉人无法生产一直持续至今。根据上述的事实，上诉人认为，到失火之日，上诉人尚不欠被上诉人的40000元的租金，而大约是31000元，故原审的这一事实是错误的。如果计算租金，上诉人也只能给被上诉人31000元的租金。同时上诉人认为，自2016年7月失火后，被上诉人的厂房己不具备使用的功能，双方不再形成租赁关系，按照租赁合同的要求，被上诉人必须给上诉人提供的是符合租赁条件的厂房。由于厂房被烧毁，上诉人的机器设备受到严重的损失。此时被上诉人无力修复厂房，对外己无租赁他人的价值，所以，这以后，被上诉人是让上诉人将设备放在厂院内，是对场地的无偿使用。原审在本院认为中引用合同法二百三十六条关于不定期租赁的条款，上诉人认为是错误的，这时，被上诉人的厂房已不具备出租的条件，根本就不能形成租赁关系，更不能形成不定期租赁。由此也可以看出，被上诉人不能要租金，也无法要租金的事实。所以原审在法律的适用上是错误的。而且，后期被上诉人还就动迁的补偿问题与上诉人协商，只是，被上诉人提的意见显失公平，上诉人没有同意。本案争议的厂房在采沉区，按照相关的政策，拆迁部门对上诉人要给予补偿，在上诉人与被上诉人的协议中也曾约定，企业的赔偿给上诉人。所以就此赔偿被上诉人不配合上诉人办理，进而导致纠纷，被上诉人向法院起诉。所以上诉人认为被上诉人所诉和一审法院认定的事实不符合实际。一审法院的判决适用法律是错误的，进而导致判决的错误。同时，法院的判决结果，不考虑客观实际，武断的让上诉人在判决生效后十日内腾出房屋和土地也是不现实的，上诉人的机械设备全是大型的设备，根本无法短期搬出，而且，动迁单位也需要对企业的赔偿进行核算，所以，这一不顾客观实际的判决也是不尽合理的。综上，上诉人认为原审适用法律错误、判决显失公平。故上诉人为维护自身的合法权益，依法提出上诉，请二审法院纠正错误，支持上诉人的上诉请求。刘雅贤辩称，上诉人隔壁的房子是我弟弟的，当时着火救火的时候，别人都能看到上诉人在但是不给开门，而且现在的房子还在，房盖根本没有被挑，完好的，现在都有证据在，就烧到他一点工具。着火的时候，欠了我两年的房租，有条，现在欠我多少房租，我记不住了。刘雅贤向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法判令被告腾空房屋，返还原告自己所有的房屋，给付拖欠的房租40000元；2、判令被告补偿原告无故侵占房屋损失60000元、原告诉讼过程中的交通费500元；3、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告张文达自2008年10月开始租用原告刘雅贤所有的位于抚顺市新抚区、面积195平方米的房屋，同时使用该房屋所附着的集体土地979平方米，用于经营抚顺市新抚文杰机械加工厂，约定房租为上打租。被告自2014年11月开始拖欠原告房租，于2016年1月13日向原告出具欠条一张，内容为：“今张文达欠刘凤春房租款40000元(肆万元整)。房租期限(2014年11月-2016年11月)。欠款人：张文达2016年1月13日”。被告至今未给付原告拖欠房租，并使用原告房屋和土地至今。被告在使用期间，为配合营业，加髙围墙、加盖简易厂房、厕所等建筑和设施。2016年7月，因该房屋隔壁邻居失火，造成被告部分设备损失。现该房屋内有被告的部分机器设备等未搬离，原告以诉称理由来院告诉。另查明，刘凤春系原告刘雅贤的丈夫。一审法院认为，被告租用原告的房屋，同时使用房屋所附着的土地，虽未签订书面合同，但双方形成事实上的租赁合同关系，该合同关系是双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告拖欠原告房租，且出具了欠条，至今未支付拖欠房租，其行为已构成违约，故本院对原告依据双方约定要求被告腾空并返还房屋、支付拖欠房租款4万元的诉讼请求，本院予以支持。关于2016年11月之后至今的房租款，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因被告至今仍使用、控制所租用的房屋和土地，尚有设备等未搬出，故被告应支付原告自2016年12月起至今的房租，原告要求被告补偿房屋损失的诉讼请求，本院予以支持，被告应补偿原告占用房屋损失60000元。故被告张文达共应给付原告刘雅贤房租款100000元。关于原告主张交通费一节，因其未提交证据，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、七十七条、第九十四条(二)项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张文达于本判决生效之日起十日内腾出原告刘雅贤所有的位于抚顺市新抚区房屋及土地；二、被告张文达于本判决生效之日起十日内支付原告刘雅贤房租款100000元；三、驳回原告刘雅贤其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310元，本院减半收取1155元，由被告张文达负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。本院认为，上诉人张文达与被上诉人刘雅贤存在租赁合同关系，上诉人张文达从2014年11月开始拖欠房租，原审法院根据被上诉人张文达诉请，认定上诉人张文达存在违约情形，判令张文达腾空返还房屋。同时依据上诉人张文达向被上诉人刘雅贤出具的欠条，认定上诉人张文达支付2014年11月到2016年11月的4万元房租，并按照双方既往租金每年2万元标准，从2016年12月份暂计算至2019年11月份，认定上诉人张文达这期间持续占用房屋造成被上诉人刘雅贤损失6万元，从而判令上诉人张文达支付房租10万元，符合事实和法律，并无不当。关于上诉人上诉主张案涉房屋发生过火灾损害、拆迁补偿分配协商等问题，应减少房租的请求。因案涉房屋发生过火灾损害、拆迁补偿分配协商等问题与本案不具有关联性，是另外的法律关系，对该上诉主张不予支持。如有产生，上诉人可以另行起诉解决。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张文达承担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  田 丰审判员  刘晓菲二〇二〇年六月十日法官助理王莎莎书记员祝微微