吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终883号上诉人（原审原告）：珲春森林山房地产开发有限公司。法定代表人：宋某，董事长。委托诉讼代理人：宫某，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄某，住敦化市。上诉人珲春森林山房地产开发有限公司（以下简称森林山房地产公司）因与被上诉人黄某商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院于2020年2月11日作出的（2020）吉2404民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法由审判长全贞姬、审判员葛福祥、赵颖组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。森林山房地产公司上诉称，一、请求二审法院依法改判，解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，返还房屋（珲春市合作区春景新苑7栋1单元201室）。二、一、二审诉讼费用及公告费由黄某承担。事实和理由：一、一审认定“黄某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而森林山房地产公司也已将涉案房屋交付给黄某，双方均按合同约定履行各自义务。”认定错误。依据2014年8月3日双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第五条约定，森林山房地产公司为黄某垫付首付款，实质是同意黄某缓交首付款，缓交方式为黄某分三次支付，因此双方之间的商品房买卖合同没有履行完毕，双方之间没有另签垫付合同或借款合同，因此仍属于商品房买卖合同纠纷。案涉房屋面积小于90㎡，黄某在珲春是首次购房，缓交首付款的比例不违反法律法规强制性规定，合同约定缓交条款合法有效。二、《商品房买卖合同补充协议书》第八条约定“如黄某未在约定期限内偿还垫付的首付款（含一期、二期、三期），视为根本违约，并自动放弃该房屋的相关权益，森林山房地产公司有权收回此房屋，另行出售，黄某缴纳的任何一笔首付款和办理按揭的每月月供及房屋装修费作为森林山房地产公司的损失，不予退款，不予补偿”。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条，黄某不履行支付义务，森林山房地产公司有权按照约定单方解除商品房买卖合同，收回房屋。三、黄某以自己的行为表明不履行合同，放弃购买该房屋。（一）案涉房屋2015年10月26日交付给黄某，黄某至今没有对其进行装修、使用。（二）黄某仅支付首付款10000元，剩余首付款98362元未支付。（三）按揭贷款期限为2014年9月25日-2029年9月24日，黄某仅支付到2016年9月26日，剩余按揭款均是银行从森林山房地产公司保证金账户内扣缴的。（四）黄某已经更换了住址及原来的电话号码，至今已4年没有联系，其在珲春没有住所、工作或生意。四、森林山房地产公司在（2019）吉2404民初1049号案件中，曾起诉要求黄某支付到期购房款及代扣的按揭款，因黄某下落不明，不能解决欠付的到期房款和后期代扣的按揭款问题，黄某没有可供执行的财产亦无法拍卖涉案房屋，不能根本解决问题，因此撤回起诉，提起本案解除合同之诉，请求解除合同，收回房屋。五、森林山房地产公司承诺依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条之规定，合同解除后负责偿还后续的按揭贷款。黄某未答辩。森林山房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》；2.返还房屋（珲春市合作区春景新苑7栋1单元201室）；3.诉讼费、公告费由黄某承担。原审法院查明，2014年8月3日森林山房地产公司与黄某签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，约定黄某购买森林山房地产公司开发的位于珲春市××区的房屋，面积89.78㎡，单价2900元/㎡，总房款260362元。并约定黄某应于2014年8月3日付房款10836元，剩余房款152000元申请办理银行按揭。双方在补充协议中约定甲方森林山房地产公司为乙方黄某垫付首付金额108362元，黄某以三年期限返还给森林山房地产公司全额首付，2015年10月3日前还款15000元，2016年8月3日还款43362元，2017年8月3日还款50000元。逾期，黄某未按期支付上述款项。2014年9月26日，黄某与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定黄某为购买森林山房地产公司出售的珲春市××街房屋借款152000元，借款期限为180个月，从2014年9月25日至2029年9月24日止。还款日期为每月20日。同时在该合同中还载明了借款人黄某已向售房人森林山房地产公司支付了首付款108362元这一发放贷款条件。担保方式为保证加抵押，抵押物为黄某所购买的珲春市××街房屋。吉林珲春农村商业银行股份有限公司在贷款人处盖章并有法定代表人签字，黄某在借款人及抵押人处签名，森林山房地产公司在保证人处盖章并有法定代表人签字。森林山房地产公司于2015年10月26日将房屋交付给了黄某。因黄某未按约定偿还银行按揭贷款，吉林珲春农村商业银行股份有限公司从2016年9月26日至2019年6月28日共从森林山房地产公司保证金账户中扣款38404.93元，森林山房地产公司现金缴存6407.80元，森林山房地产公司共计替黄某偿还贷款44812.73元。一审法院认为，本案的争议焦点为，森林山房地产公司能否因其为黄某代偿银行按揭贷款及因黄某不履行偿还垫付首付款的约定而解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》。在商品房买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出售人的义务是交付房屋。在本案中，黄某通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而森林山房地产公司也已将涉案房屋交付给黄某，双方均按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。现森林山房地产公司要求与黄某与解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，没有法律依据。关于森林山房地产公司为黄某垫付首付款的问题。因为在森林山房地产公司与黄某签订的《商品房买卖合同补充协议书》和吉林珲春农村商业银行股份有限公司与黄某签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，均明确约定了系以黄某名义支付的首付款，即首付款108362元视为黄某支付，且已支付完毕。而森林山房地产公司通过为黄某“垫付”首付款的方式为其所购房屋办理按揭贷款，其目的是为了规避我国关于人住房贷款购房最低首付款比例的相关规定，不符合法律规定，双方由此产生的债权债务关系，森林山房地产公司可另行向黄某主张。关于森林山房地产公司代替黄某偿还银行按揭贷款的问题。因在黄某与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，森林山房地产公司系保证人，其代替黄某向银行支付按揭贷款的行为是承担保证责任。对于该部分款项，森林山房地产公司在承担了保证责任后，可依法向黄某行使追偿权。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告珲春森林山房地产开发有限公司的诉讼请求；案件受理费5205元，公告费600元，由原告珲春森林山房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人未向法庭提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，黄某与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中载明，借款人黄某已向售房人森林山房地产公司支付了首付款108362元，余款以按揭贷款方式支付，即买受人黄某已履行了支付购房款的合同义务，森林山房地产公司也于2015年10月26日将房屋交付给黄某，至此，黄某与森林山房地产公司商品房买卖合同已经履行完毕，双方权利义务终止。关于森林山房地产公司主张的为黄某垫付首付款问题，属于与黄某的债权债务纠纷，森林山房地产公司可另行向黄某主张。因黄某与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，森林山房地产公司作为保证人为黄某的债务提供担保，黄某未予履行债务情况下，吉林珲春农村商业银行股份有限公司要求保证人承担责任并无不当，亦不属于解除商品房买卖合同情形，一审法院未予支持森林山房地产公司请求并无不当。综上，森林山房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5205元，由森林山房地产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 全贞姬审 判 员 赵 颖审 判 员 葛福祥二〇二〇年六月十一日法官助理 （孟佳书 记 员 池宥贞