河北省滦南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0224执异13号 案外人：董俊良，男，1966年10月26日出生，汉族，现住河北省唐山市滦南县。 委托代理人：郭琼，河北李香民律师事务所律师。代理权限为一般代理。 申请执行人：高库友，男，1970年7月3日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被执行人：袁希章，男，1972年10月9日出生，汉族，现住河北省滦南县。 被执行人：董志达，女，1972年3月13日出生，汉族，现住河北省滦南县。 在唐山市中级人民法院执行申请执行人高库友与被执行人袁希章、董志达民间借贷纠纷一案中，案外人董俊良于2020年5月27日对执行坐落于滦南县长凝镇农业银行西侧的房屋及国有建设用地（土地证号为倴政国用（1998）字第8329号、房产证号为滦南房权证倴私字第××号房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人董俊良称，被执行人袁希章、董志达与申请执行人高库友民间借贷纠纷一案，滦南县人民法院作出（2019）冀0224民初297号民事判决书，现该案进入执行程序，执行案号为（2019）冀02执8812号，因董俊良早在2015年3月与袁希章签订了《房屋买卖协议》并实际支付了购房款210000元，也实际占有了该涉案房屋，董俊良为该涉案房产的实际所有人。董俊良刚刚得知法院将董俊良所购买的房产，该涉案房产位于滦南县长凝镇农业银行西侧，土地证号为倴政国用（1998）字第8329号、房产证号为滦南房权证倴私字第××号房产进行司法拍卖，法院对该房产的拍卖行为严重侵犯了董俊良的合法权益，故此，为了维护董俊良的合法权益，请求法院依法终止执行（2019）冀02执8812号执行裁定书，解除对案外人所有的坐落于滦南县长凝镇农业银行西侧的房屋及国有建设用地（土地证号为倴政国用（1998）字第8329号、房产证号为滦南房权证倴私字第××号房产）的查封措施，停止对上述房产的评估、拍卖。 申请执行人高库友称，一、查封拍卖的房产，至今登记在袁希章名下。案外人董俊良无所有权，无异议申请人的法律地位。二、诉争房产权证他项权利记载此房屋已抵押，抵押期限为2014年12月25日至2015年12月24日，抵押贷款为40万元，董俊良主张2015年3月份（抵押期内）付款21万元已经实际拥有该房产，显然不真实，且未办理登记过户，房产所有权未发生转移。综上，董俊良的异议申请属虚假诉讼，不符合相关法律规定，应依法驳回董俊良的执行异议申请。 经审查查明，申请执行人高库友与被执行人袁希章、董志达民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月17日作出（2019）冀0224民初297号民事裁定书，裁定：将袁希章、董志达所有的坐落于滦南县长凝镇农业银行西侧的房屋及证号为8329的国有建设用地的相关手续予以查封。查封期限为三年，自2019年1月21日至2022年1月20日。并于2019年3月14日作出（2019）冀0224民初297号民事判决书，判决：袁希章、董志达自该判决生效之日起十日内共同偿还高库友借款人民币430000元，并自2019年1月1日起以430000元为基数，按年利率6%支付至借款清偿之日止的利息。后因袁希章、董志达未履行上述判决确定的义务，高库友于2019年4月23日向本院申请强制执行，同日，本院为高库友出具移交申请执行案件信息表。河北省唐山市中级人民法院于2019年4月24日立案，上述案件进入执行程序。2019年6月20日，河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执8812号执行裁定书，裁定：查封被执行人袁希章（彰）、董志达所有的坐落于滦南县长凝镇农业银行西侧的房屋及国有建设用地。土地证号为倴政国用（1998）字第8329号、房产证号为滦南房权证倴私字第××号。查封期限三年。并于2019年7月4日作出（2019）冀02执8812号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人袁希章（彰）、董志达所有的坐落于滦南县长凝镇农业银行西侧的房屋及国有建设用地。土地证号为倴政国用（1998）字第8329号、房产证号为滦南房权证倴私字第××号。经河北省唐山市中级人民法院委托，唐山德盛房地产价格评估咨询有限公司于2019年10月23日出具编号为唐山德盛房评（2019）字第281号房地产估价报告，该报告显示涉案房产的总价为130.57万元。后河北省唐山市中级人民法院依法将上述房产在淘宝司法拍卖网公开进行网络司法拍卖，截止2020年4月27日10时，由于没有意向竞买人报名，造成第一次拍卖涉案财产流拍。河北省唐山市中级人民法院于2020年5月6日出具二次拍卖降价函，将上述财产在第一次起拍价基础上降价20%，即以835648元的价格，依法进行第二次司法拍卖。在第二次司法拍卖过程中，案外人董俊良就上述房产向本院提出执行异议。 另查明，涉案房产的产权证书中载明，涉案房产所有权人为被执行人袁希章，且该房产上设有他项权利即抵押权，抵押期限自2014年12月25日至2015年12月24日。 再查明，案外人董俊良以涉案房产已经被被执行人袁希章于2015年3月18日卖给自己为由对上述房产的执行提出异议，并提交《房屋买卖协议》、袁希章的中国农业银行个人账户明细、涉案房产产权证复印件证实其主张。《房屋买卖协议》主要内容为，2015年3月18日袁希章作为卖方将坐落在滦南县长凝镇长倴公路北侧（地本号：倴政国用（1998）字第8329号），门楼西侧3间门市房以210000元的价格卖于买方董俊良，付款方式为签订此协议后一次性付清全部房款。董俊良主张通过袁希章的中国农业银行个人账户明细显示，其中有标注的三笔款项为2014年6月25日转存50000元、2015年1月28日转存100000元、2015年3月18日转存60000元。 以上事实，有（2019）冀02执8812号执行卷宗、（2019）冀02执8812号执行裁定书、《房屋买卖协议》、中国农业银行个人账户明细等证据在案佐证。 本院认为，本案属于在金钱债权执行中，董俊良作为买受人对登记在被执行人袁希章名下的不动产提出解除查封、停止拍卖的异议，属于案外人提出排除执行异议。本院将依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定进行审查。具体到本案，案外人董俊良所提执行异议无法成立，理由如下：首先，2015年3月18日董俊良与袁希章签订《房屋买卖协议》在当地法院首次查封涉案房产的时间即2019年1月21日之前，但涉案房产的产权证上明确载明，涉案房产上设有抵押权，抵押期限自2014年12月25日至2015年12月24日，董俊良与袁希章的买卖行为发生在抵押期间，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，现无证据显示，抵押人袁希章履行了告知义务，故涉案《房屋买卖协议》是否合法有效尚不能确定；其次，本案中亦无证据显示，案外人董俊良已经占有涉案房产；再次，案外人董俊良提供袁希章的中国农业银行个人账户明细证实其已经支付双方约定的购房款21万元，但该明细中显示三笔款项为2014年6月25日转存50000元、2015年1月28日转存100000元、2015年3月18日转存60000元，未显示付款方，亦无法证实系涉案房产的购房款，且从三次转款的情况来看，与董俊良和袁希章签订《房屋买卖协议》中约定的一次性付清的付款方式相悖；最后，涉案房产的产权证书已载明抵押登记的内容，案外人董俊良作为买受人没有履行合理的注意义务，导致由于存在他人抵押权而无法转移登记，因此，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人董俊良对涉案房产排除执行的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向滦南县人民法院提起诉讼。 审判长  张宇江 审判员  贾会生 审判员  史 宇 二〇二〇年六月四日 书记员  张 磊