广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15473号上诉人（原审被告）：张新明，男，1956年1月12日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。委托诉讼代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓伟贤，男，1964年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：许学军，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦四强，广东国晖律师事务所律师。原审被告：张波，男，1983年10月2日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。委托诉讼代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。原审被告：张静，女，1980年3月31日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。委托诉讼代理人：苏军华，广东建鹏律师事务所律师。上诉人张新明因与被上诉人邓伟贤及原审被告张波、张静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人张新明上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，上诉人与被上诉人邓伟贤之间的房屋租赁合同关系，事实上，上诉人不仅按时支付了租金长达十年之久，而且投入了大量的资金装修房屋。而涉案的房产被上诉人也办理了房产证(房地产证号：深房地字第××号），涉案房屋虽属历史遗留违法建筑，但已经行政主管部门进行处理并已办理房地产初始登记，房屋权利人邓伟贤对长达十年的出租行为亦从无异议。但在2017年9月被上诉人邓伟贤的儿子邓月龙在没有当事人任何授权委托，在上诉人张新明不在现场的情况下，以安装电梯的名义指示施工队强行进入涉案房屋，并要求将所有租户迁出，并对6-9楼进行墙体拆除及重新改建房屋格局（上诉人在一审中也提交了相应的证据：现场照片和微信聊天记录等）。后经了解，当时万科集团出台了一项“万科万村公寓楼计划工程”，工作人员找到了邓伟贤的儿子邓月龙，并开出了超过上诉人支付的租金一倍的天价。被上诉人心动了就找机会以安装电梯的名义收房，想解除租赁合同后再租给万科。后来万科“万村计划”因哄抬城中村的租金而被政府叫停，但被上诉人就认为现在房产租金就有人民币4.5万左右每月，觉得2013年续签的租赁协议约定的租金少了，因此想找种种理由毁约。在被上诉人强行迁出所有租客并破坏上诉人的房屋装修和房产结构下，是被上诉人违约在先，因此被上诉人不但无权解除《租赁协议》还要承担违约责任。一审法院不顾本案的基本事实及常理，以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”为由，在认定事实和适用法律方面都作出了错误的判决。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。在一审庭审结束判决前，上诉人委托了广东建鹏律师事务所的律师作为上诉人的一审诉讼代理人，代理人也提交了相关的委托手续给一审法院，一审法院也进行了签收确认，代理人也向一审法院提交了针对本案的代理意见，一审法院也进行了签收。同时一审法院也多次与上诉人的代理人沟通本案双方的调解事宜等，因此一审法院对上诉人代理人的身份和庭审后才参与诉讼的事实是确认的。但在一审判决中一审法院故意遗漏上诉人的代理人，也对上诉人代理人的代理意见根本未在判决书中体现，导致一审法院未能充分保护上诉人的诉讼权利，相当于剥夺了上诉人委托诉讼代理人的权利，上诉人有权利在一审的任何阶段有委托律师参与诉讼的权利。因此一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人邓伟贤答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审期间上诉人一审代理律师并未参加庭审，故被上诉人并不清楚上诉人一审代理律师的相关代理行为，综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告张波、张静答辩意见与上诉人上诉意见一致。邓伟贤向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的租赁合同无效；2、判被告支付拖欠租金款12.6万元整（以月租金9000元计算，暂计自2017年9月20日至2018年9月19日止，合计为12.6万元）；3、判令被告向原告支付利息损失（利息包括以人民币12.6万元为本金，按年利率6%计算，自2018年9月21日起至实际款项付清之日止）；4、判令被告于判决生效后10日内归还物权、搬离该栋房屋、排除妨害，并将房屋恢复原状；5、判三被告承担连带法律责任；6、本案诉讼费等费用均由以上被告承担。一审法院查明：2009年开始，原告将其名下位于深圳市龙华区××水××新村××区××号整栋房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告张新明使用，并收取张新明押金共计90000元，双方未签订租赁合同。2013年8月20日，原告与张新明签订租房协议，确认张新明继续承租涉案房屋，期限为10年，每月租金暂定为22000元（租金每年按市场行情调整），押金为90000元不变。2017年3月17日，被告张波将涉案房屋的1-2层出租给案外人彭某使用。2013年10月29日，涉案房屋的地3-4层登记为深圳市龙华新区民治大宝旅馆的经营场所，该旅馆经营者为被告张静。2017年10月，原告指派的施工队将涉案房屋6-9层的现状予以拆除。自此，被告张新明就未向原告支付房屋租金。2018年8月12日，原告向被告张新明发送解除租赁合同通知书，告知张新明因其未按期支付租金，并私自改变房屋用途，要求与张新明解除租赁合同关系，并限其于通知书发出之日起7日内将房屋交还原告，被告张新明确认收到上述通知。以上事实有收据、租房协议、银行交易明细、工商注册信息、通知书、微信聊天记录、照片等证据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此原、被告双方自2009年建立事实租赁关系以及2013年签订的租赁协议均应为无效。故原告主张确认涉案租赁协议无效，于法有据，法院予以支持。关于租金，原告与被告张新明确认每个月15至20号缴纳下个月房租，同时被告张新明自认从2017年10月起就未向原告支付过租金，即被告张新明此后实际占用涉案商铺的时间为2017年10月20日至今，其应参照合同标准支付占有使用费。原告主张按9000元/月的标准进行计算，法院予以认可。因此被告张新明应支付2017年10月20日至2018年12月20日（即庭审之日当月）期间的场地占用费为126000元（9000元/月×14个月）。原告与被告张新明系本案租赁关系的相对方，原告未能举证证明被告张波与被告张静对涉案房屋租金的缴纳做出过承担连带责任的意思表示，其要求被告张波和被告张静承担连带责任的主张，法院不予认可。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。原告要求被告张新明返还涉案房屋，法院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告张新明因涉案房屋不能取得相应建设工程规划许可证而被认定为无效，对于原告主张的利息损失，原告对该合同的无效负有过错，故原告请求被告支付利息的主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决：一、确认原告邓伟贤与被告张新明于2013年8月20日签订的《租房协议》无效；二、被告张新明于判决生效之日十日内向原告邓伟贤返还位于深圳市龙华区××水××新村××区××号的整栋房屋；三、被告张新明于判决生效之日起十日内向原告邓伟贤支付场地占用费人民币126000元（2018年12月20日之后的场地占用费以人民币9000元/月计至被告张新明向原告邓伟贤返还位于深圳市龙华区××水××新村××区××号的整栋房屋止）；四、驳回原告邓伟贤其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1410元，由被告张新明负担。原告邓伟贤已预交受理费3170元，法院应退还原告邓伟贤案件受理费1760元。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、双方均同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人确认一审法院认定的2017年10月20日至2018年12月20日的使用费126000元计算正确，确认系其应当支付的使用费用，但认为一审法院不应认定合同无效。三、上诉人张新明主张涉案房产虽属于历史遗留违法建筑，但已经行政主管部门处理并办理了房产证，并提交其在不动产登记中心查询的涉案房屋产权信息资料。被上诉人确认涉案房屋有一个房产证，并提交了该房地产证。涉案房屋的房地产证记载涉案房屋为非市场商品房，土地权属为集体，土地用途为私宅用地，该建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测。不动产权资料查询结果表亦记载登记类型为村民私宅登记。本院认为，上诉人对于拖欠的租金数额没有异议，亦确认属于其应当支付的使用费，本院对此予以确认。一审法院审理本案亦程序合法，并无不当。双方争议的焦点为涉案租赁合同是否为无效合同。涉案房屋属于没有取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就涉案房屋与承租人订立的租赁合同为无效合同。上诉人主张涉案房屋已经办理了房地产证，租赁合同应当有效，但根据查明的事实，涉案房屋虽然办理有房地产证，但该房地产证亦明确记载涉案房屋性质为非市场商品房，建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测，用途为私宅用地。该涉案房产仍然属于没有取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此一审法院认为涉案房屋租赁合同无效，具有事实和法律依据，并无不当。上诉人以涉案房屋办理了房地产证为由主张合同有效，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人张新明上诉理由不成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人张新明负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年六月十日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。