山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5838号上诉人(原审原告，反诉被告)：杜明，男，1969年12月5日出生，汉族，住山东省烟台市。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭(济南)律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：山东民丰市政工程有限公司，住所地山东省冠县。法定代表人：杜培民，执行董事。委托诉讼代理人：牛小丽，女，1978年9月13日出生，汉族，该单位员工，住济南市。上诉人杜明因与被上诉人山东民丰市政工程有限公司（以下简称民丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜明上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审。2.判令民丰公司承担一、二审的一切诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，致使判决显失公正，严重损害了杜明的合法权益。一、韩芳芳在未取得民丰公司明确授权的情况下，其无权代表民丰公司作出解除《房屋租赁合同》的意思表示，进而产生解除《房屋租赁合同》的效力。2019年3月1日，自称“民丰市政小韩”的人员在微信上联系杜明，但杜明不清楚其身份，其亦未提交资料予以佐证。杜明与民丰公司签订的《房屋租赁合同》中民丰公司书面授权的委托代理人是姜海燕，民丰公司所涉房屋租赁事宜均是由姜海燕通过租赁合同指定的邮箱处理。2019年5月22日姜海燕给杜明发送韩芳芳的相关授权之前，民丰公司并没有更换委托代理人，也没有书面授权其他人。据此，在韩芳芳身份存疑、没有民丰公司授权委托的情况下，韩芳芳个人无权代表民丰公司作出解除合同的意思表示。退一步讲，即便韩芳芳有权发出通知，其应发送的解除合同通知也应该是加盖民丰公司公章的扫描件。二、一审判决认定2019年3月20日起杜明与民丰公司深度沟通合同解除事宜与事实不符。在韩芳芳未取得民丰公司授权之前，双方交涉内容未涉及解除房屋租赁合同内容，即并不存在一审判决认定的在2019年3月20日的时间节点双方已深度沟通合同解除事宜的情形。2019年5月22日，一直负责处理涉案房屋租赁事宜的民丰公司员工姜海燕通过指定邮箱向杜明发送了关于韩芳芳授权内容，此后杜明正式与韩芳芳交涉解除房屋租赁合同。三、民丰公司未依约支付下一租期租金，应承担违约责任。民丰公司向杜明发出解除合同书面通知的日期(5月27日)迟于其应交纳下一租期房租日期(5月1日)，民丰公司未支付下一租期租金，应向杜明承担违约责任，支付违约金。四、民丰公司不仅破坏了涉案房屋设施，而且破坏了房屋结构且均未恢复原状，杜明可以追究其违约责任。杜明与民丰公司在《房屋交接手续》中已确认部分设施损坏情况，民丰公司对于拆除1003、1004房间中间的混凝土墙壁以及1004室东门拆除堵死等严重改变房屋结构的行为予以确认并承诺维修，但至今未落实，民丰公司的行为违约，依照双方签订的《房屋租赁合同》，民丰公司应向杜明承担违约责任，支付违约金。民丰公司辩称，一、《房屋租赁合同》签订后，一直都是民丰公司职员韩芳芳与杜明以微信、电话的形式就有关房屋租赁事项进行联系和协调，包括房屋租金的缴纳。姜海燕只是签订合同的授权委托人，合同签订后，后续房屋租赁合同的相关事宜都是由韩芳芳进行联系和协调的，而且杜明在整个租赁期间从未提过任何异议，包括每期房租的缴纳，甚至韩芳芳以个人的账户也向杜明缴纳过房租，杜明在整个租赁期都默认了韩芳芳有代理公司处理房屋租赁相关事宜的委托权利。在一审庭审中杜明的代理人也承认了韩芳芳联系的微信号为杜明的微信号，而且杜明在提交证据中也截取了部分民丰公司和杜明公司职员韩芳芳的聊天记录，而且民丰公司提供的聊天记录和杜明提供的聊天记录内容完全一致，由此可见，民丰公司职员韩芳芳和杜明的聊天记录真实、合法、有效。在通讯联系如此发达的时代，微信已成为所有人必要的联系方式，不管用什么形式相互联系，都是为了实现更快更高效的目的，用微信进行通知就是为了实现上述目的，真实合法的微信聊天记录应该被作为证据采纳。二、民丰公司按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定解除合同，不存在任何违约行为，不应该再交纳房租。民丰公司与杜明于2016年5月6日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年6月1日开始至2022年5月31日止，在合同履行期间，民丰公司和杜明一直都按合同约定履行着合同，双方也从未有过任何争议。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（二）项第4条的约定“租赁满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方。”从2016年6月1日至2019年5月31日，民丰公司和杜明双方的租赁期正好满三年，民丰公司也已将房租交至2019年5月31日，民丰公司按合同约定提前三个月通知了杜明，2019年3月1日民丰公司企管部的职员韩芳芳通过微信号Hxx713311向杜明微信号为xm344865933发出了于2019年5月31日解除《房屋租赁合同》的通知，杜明也收到了通知，并且还询问了不租赁的原因，杜明收到民丰公司解除《房屋租赁合同》的通知后，就在一家叫“鸿泰房地产中介”公司登记了房屋出租信息，由此可见杜明不仅收到了民丰公司的通知，而且还在收到通知后付诸实际行动。民丰公司与杜明已经按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定合法解除了合同，不应该再继续交纳房租，更不应该承担任何违约责任。三、民丰公司的装修没有严重破坏房屋结构。依据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。民丰公司的装修只是为了办公需要，简单装修，并未进行上述任何一项禁止行为。四、民丰公司与杜明办理完房屋交接手续后，杜明一直拒绝返还民丰公司交纳的房屋押金35073元，并且拒绝和民丰公司沟通如何恢复房屋装修。民丰公司与杜明办理完房屋交接手续后，民丰公司的职员韩芳芳通过微信和电话与杜明多次进行了沟通，想通过沟通确定房屋如何恢复，房屋押金什么时候能退还，每次沟通时杜明都是以有事或是不方便拒绝沟通，或是直接不回复信息，是由于杜明的原因一直未返还民丰公司的房屋押金以及未就房屋装修如何恢复达成一致，是杜明违约，而非民丰公司违约。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维护民丰公司的合法权益。杜明向一审法院起诉请求：1.判令民丰公司赔偿杜明违约金221567元。2.诉讼费等相关费用由民丰公司承担。民丰公司向一审法院院提出反诉请求：1.判令杜明返还民丰公司的房屋押金35073元，返还民丰公司多交的物业费2128.8元、电费1061.5元，共计38263.3元。2.本诉和反诉的诉讼费由杜明承担。一审法院认定事实：杜明与民丰公司于2016年5月6日签订房屋租赁合同，杜明将其坐落于济南市历下区经十路9777号2号楼的1002房间、1003房间和1004房间（建筑面积443.49平方米）出租给民丰公司。合同约定租赁期为自2016年6月1日起，至2022年5月31日止。租赁期六年，每半年为一个租赁付款周期。关于租金及支付方式约定为：前三年按每平方米2.6元/天，年租金为420872元，每个租赁付款周期（半年）租金为210436元；后三年按每平2.74元/天，年租金为443534元，每个租赁付款周期为221567元。履约定金为一个月的租金35073元。合同第八条第（二）项约定，有下列情形之一的，民丰公司可在书面通知杜明解除合同，并且民丰公司不构成违约且不承担违约责任：第4条约定，租赁满三年后且不欠付杜明租金的情况下，民丰公司可单方解除合同，但须提前三个月通知杜明。通知到达杜明时，如民丰公司尚欠解除日之前的租金，民丰公司需向杜明付清解除日之前的全部租金，解除合同的通知才生效。合同签订后，民丰公司于2016年5月13日向杜明汇款245509元。2019年3月1日，民丰公司职员韩芳芳通过其微信号向杜明微信号xm344865933发送消息，称下半年不再续租。2019年5月20日，民丰公司通过电子邮箱向杜明发送授权委托书，授权韩芳芳办理涉案房产退租事宜。2019年6月4日，韩芳芳与杜明的委托人刘超签订房屋交接手续，载明涉案房屋天花板缺失一块，破损两块；玻璃破碎两块；西侧地板小面积损坏；1002室电表剩余1105.25度，1003、1004室电表剩余74.31度；物业费交至2019年6月。一审法院认为，杜明与民丰公司签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且实际履行，故合法有效。《房屋租赁合同》第8条第2款第4项约定“有下列情形之一的，乙方可在书面通知甲方后解除本合同，‘租赁满三年后且不欠付甲方租金的情况下，乙方可单方解除合同，但须提前三个月通知甲方；通知到达甲方时，如乙方尚欠解除日之前的租金，乙需向甲方付清解除日之前的全部租金，解除本合同的通知才生效’”。关于合同双方的联系方式，合同第12条约定“甲乙双方在合同履行过程中，可通过本合同载明的邮箱电子邮件的形式互相联系，邮件中的通知、书函等同于书面形式”。该合同当事人签字处分别载明了各自的电子邮箱。由上述条款可以看出，双方认可的书面联系方式首先为合同载明的邮箱。根据民丰公司提交的韩芳芳与杜明的微信聊天记录，2019年3月1日之前双方未有微信往来，当日韩芳芳以民丰市政小韩的名义提出国奥城的办公室下半年不租了，在杜明追问原因之后未有任何答复；3月20日，杜明主动联系韩芳芳后，双方才有进一步的沟通。故一审法院认为，民丰公司解除合同的通知未完全符合合同约定，有一定的瑕疵，杜明因此要求民丰公司赔偿221567元明显过高，一审法院结合民丰公司的过错程度予以调整，民丰公司应赔偿2019年3月1日至2019年3月20日双方深度沟通合同解除事宜之日的房屋租金损失23061元（年租金420872元/365天*20天）。对民丰公司主张的杜明退还房屋押金35073元，根据双方的房屋交接手续，民丰公司使用期间对涉案房屋造成一定的损坏且未修补，其要求杜明返还押金无事实与法律依据，一审法院不予支持；对民丰公司主张的物业费，根据其提交的证据，物业公司的发票系向其出具，现要求杜明返还，证据不足，一审法院不予支持；对民丰公司主张的电费，其只提交交回房屋时的电表度数，未提交接收房屋时的电表度数，故其计算电费的方式一审法院不予认可，对其要求杜明返还的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东民丰市政工程有限公司于判决生效后十日内向杜明支付23061元；二、驳回杜明的其他诉讼请求；三、驳回山东民丰市政工程有限公司的反诉请求。案件受理费4620元，减半收取计2310元，反诉费378元，均由山东民丰市政工程有限公司负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为民丰公司是否存在违约行为，杜明是否可以向民丰公司主张违约责任。杜明的上诉理由有二：一、民丰公司没有提前三个月告知杜明解除涉案租赁合同；二、民丰公司破坏涉案房屋结构，并未将涉案房屋恢复原状。关于理由一。根据《房屋租赁合同》第8条第2款第4项约定，租赁满三年后且不欠付杜明租金的情况下，民丰公司可单方解除合同，但须提前三个月通知杜明。一审中民丰公司提交了其职工韩芳芳与杜明的微信聊天记录，拟证实2019年3月1日民丰公司就提出解除涉案租赁合同，符合上述约定，并不存在违约行为，杜明辩称韩芳芳并非涉案租赁合同指定的民丰公司委托代理人，并且其没有提供民丰公司的授权委托书，不能代表民丰公司作出解除合同的意思表示。经本院审查，杜明认可微信聊天记录中的微信号系其本人所有，并且于2019年3月20日，杜明使用该微信号主动联系韩芳芳进一步沟通解除涉案租赁合同事宜，故本院可以认定在2019年3月份，杜明和民丰公司已经就涉案租赁合同的解除事宜进行沟通，杜明主张民丰公司向其出具授权委托书的时间即2019年5月22日才就涉案租赁合同解除事宜进行协商与事实不符，本院对此不予支持。关于理由二。2019年6月4日，民丰公司委托人韩芳芳与杜明的委托人刘超签订房屋交接手续，载明涉案房屋天花板缺失一块，破损两块；玻璃破碎两块；西侧地板小面积损坏。其中并未记载有民丰公司破坏房屋结构的情况，杜明亦未提交其他证据予以证实。且一审法院认定民丰公司在使用期间对涉案房屋造成一定的损坏未修补，未支持民丰公司要求杜明返还押金的请求，实质上已对杜明的损失进行了补偿。在此情况下，杜明要求民丰公司承担违约责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4620元，由杜明负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年六月十日法官助理 乔斌书 记 员 李杨