湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终422号上诉人（原审被告）：潘金保，女，1964年3月4日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：冀磊，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐臣，男，1965年12月22日出生，汉族，住洪山武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田凤华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：潘夏保，女，1962年5月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：冀磊，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原审第三人：张静，男，1977年5月3日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。原审第三人：赵勇，男，1965年5月11日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：冀磊，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈欣，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人潘金保因与被上诉人徐臣、原审第三人赵勇、潘夏保、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6514号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘金保上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐臣一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、我方所欠债务为赌债，是非法债务，本案房屋买卖实则是恶意串通的以房抵债，不应予以保护。二、潘金保离婚协议明确将夫妻二人所有房屋均赠与儿子，当然也包括本案诉争房屋。二、原审判决适用法律明显错误。我离婚协议已明确诉争房屋赠与给儿子，那么在未办理房屋所有权变更登记的情况下，无论是从占有情况还是合同成立先后顺序，我方的赠与行为应优先得到保护。三、本案诉争房屋现金价值远远超过房屋买卖合同中约定的出让价款，原审法院不考量该因素而直接判决房屋过户，有违公平等价原则。徐臣答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵勇、潘夏保述称，同意潘金保的上诉意见。张静未到庭陈述意见。徐臣向一审法院起诉请求：1、确认徐臣与潘金保间签订的房屋转让合同有效；2、请求确认位于武汉市硚口区石码头右二巷23号第二层16.36平方米的房屋产权属徐臣所有；3、依法判令潘金保及原审第三人配合徐臣办理房屋过户手续；4、诉讼费用由潘金保承担。一审法院查明，武汉市硚口区石码头右二巷23号房屋系潘金保、潘夏保、张静共有，其中潘金保占有份额为第二层16.36平方米。2008年4月18日潘金保向王三珍出具借条，内容为:今借到王三珍人民币4万元，借期为三个月，此借款以本人房产证（武汉市国有土地使用证、房证03—1683），面积16.36平方米，石码头右二巷23号，如到期不还，则以此房作为还款（房价定为7万元）作为抵押。同年5月20日潘金保又向王三珍出具借款3000元的借条。后因无力还款，潘金保欲将诉争房屋出售给徐臣，与徐臣签订《出售合同》，约定潘金保将位于武汉市硚口区石码头右二巷23号一栋三层楼的第二层面积16.36平方米产权房屋卖给徐臣，价格7万元，合同签订时一次性付清，潘金保必须将所有的资料交给徐臣办理过户手续，潘金保须无条件配合办理。2008年6月26日潘金保向徐臣出具借条一张，内容为“今借到徐臣人民币15000元。”同日潘金保向徐臣出具收条一张，内容为“潘金保自愿将房屋卖给徐臣，一切手续正在办理，现收到购房人徐臣购房款人民币55000元。以前借条全部作废，以此为据。”2008年12月5日张静、潘夏保均出具放弃购房声明，表示张静、潘夏保放弃石码头右二巷23号二楼潘金保房屋优先购买权，同意将房屋卖给徐臣。潘金保将房屋所有权证交付给徐臣。此后徐臣曾要求潘金保配合其办理过户手续，但潘金保去向不明，无法联系，未配合该房屋过户手续。现徐臣起诉来院，要求确认房屋买卖合同合法有效、诉争房屋所有权归徐臣所有，潘金保配合办理诉争房屋过户手续。一审法院另查明，赵勇与潘金保1987年8月5日登记结婚，2007年7月24日赵勇与潘金保离婚。离婚时双方达成一致协议，其中第一条房产处理约定“双方在武汉市前三路73号拥有7层高的私房一栋，以及在武汉市汉正街拥有私房一间，两套房屋及房屋中的家具均为夫妻共同共有财产；经协商一致，双方均同意放弃武汉市前三路73号的7层私房和武汉市汉正街的私房的所有权，将该房屋赠于二人之子赵雳俊一人享有。”一审法院认为，本案争议的焦点：1、离婚协议中的约定能否对抗之后的买卖行为？2、徐臣与潘金保的买卖行为是否效？对于本案争议焦点1的问题，一审法院认为，本案中的诉争房屋潘金保所享有的份额系潘金保与赵勇的夫妻共同财产。我国《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。本案中潘金保与赵勇在离婚协议中约定“汉正街私房一间”归儿子赵雳俊所有，该约定所指房屋坐落地址并不明确，无法证明是本案诉争房屋中潘金保所有的部分。即使该约定中的房屋就是本案诉争房屋，离婚协议的约定也是对潘金保所拥有的房产份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，潘金保仍为该部分房屋产权的权利人，在其产权份额尚未变更至赵雳俊名下时，并不能对抗后面买卖行为中的受让人。对于本案争议焦点2的问题，一审法院认为，潘金保欠债后因无钱还债准备要卖房还债，其与徐臣交易时，徐臣也向其支付了购房款，潘金保也向徐臣交付了房屋凭证。潘金保要卖房的意思表示，徐臣也愿意购买，并支付了对价，双方的买卖行为未违反法律法规的禁止性规定，其买卖行为合法有效。潘金保认为其不是房屋买卖，只是向徐臣借款，因双方有书面的买卖协议，潘金保也有过卖房意愿，且并无证据证明买卖协议系在欺诈或胁迫下签订的，故对潘金保的辩解意见不予认可。综上所述，一审法院认为，徐臣与潘金保签订的《出售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。虽然潘金保与赵勇签订的离婚协议中约定诉争房屋中潘金保的份额归其子赵雳俊所有，但该协议签订后并没有办理产权变更，不产生物权变动的法律效力，该部分产权份额仍属于潘金保所有，其与徐臣的买卖交易行为并不是无权处分，故潘金保和赵勇认为该部分房屋权属已经归儿子赵雳俊所有的辩解意见于法无据，不予认可。潘金保认为只是向徐臣用房子抵押借款，但因其有卖房还债的意愿，也无证据证明出售合同是被胁迫的情况下所签，且在长达二十年的时间并未主张撤销该协议，故对其辩解意见不予支持。因潘金保与徐臣之间的买卖行为合法有效，徐臣又向潘金保支付了购房款，潘金保应配合徐臣办理房屋产权份额变更手续。徐臣要求确认转让协议有效及配合办理产权份额变更手续的请求于法有据，予以支持。因潘金保与徐臣之间是房屋买卖合同关系，徐臣只是享有债权的请求权，并不享有其物权，故徐臣要求确认潘金保的房屋产权份额归其所有的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、徐臣与潘金保签订的《出售合同》合法有效；二、潘金保于判决生效后十日内协助徐臣办理位于武汉市硚口区石码头右二巷23号房屋第二层16.36平方米产权变更过户登记手续。三、驳回徐臣其他诉讼请求。一审案件受理费2050元、保全费3000元、公告费700元，共计5750元，由潘金保负担（徐臣已预付上述费用，潘金保于判决书生效后三日内向徐臣支付上述费用）。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，从本案查明事实来看，潘金保系因无力偿还案外人借款，欲卖房还款而与徐臣签订涉案房屋的《出售合同》，合同签订后，徐臣向潘金保支付了购房款，潘金保也向徐臣出具收条并交付了房屋凭证，之后张静、潘夏保均出具了放弃购房声明，同意将房屋卖给徐臣。房屋出售后，诉争房屋租金亦由徐臣收取管业，长达十年时间内双方均未就合同效力主张撤销，目前也无证据证明徐臣与案外人之间存在恶意串通，胁迫潘金保以房抵债的事实。由此，双方签订的《出售合同》应属房屋买卖的真实意思表示，合法有效。而潘金保在离婚协议中约定的房屋赠与内容，因其未办理产权变更登记而不必然发生物权变动，依据物权公示公信效力，潘金保仍属房屋所有权人，其就涉案房屋签订的《出售合同》真实有效，潘金保理应按约协助徐臣办理房屋变更过户登记。潘金保的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，潘金保上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人潘金保负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年六月八日书记员 严 洁