江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1939号上诉人（原审原告）：徐州市大鹏房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市下淀路159号。法定代表人：孙守响，该公司总经理。委托诉讼代理人：李培，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙向洋，男，1969年4月25日出生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：王运花，女，1966年6月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。上诉人徐州市大鹏房地产开发有限公司（以下简称“大鹏公司”）因与被上诉人孙向洋、王运花商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大鹏公司的委托诉讼代理人李培到庭接受询问。本案现已审理终结。大鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持大鹏公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由孙向洋、王运花承担。事实和理由：一、一审法院没有将本案的特殊性予以考虑，机械认定相关事实。1.从一审判决可以看出，大鹏公司起诉前按照孙向洋、王运花预留的地址进行催告均被退回，诉讼中也无法找到孙向洋、王运花。孙向洋、王运花已处于失联状态。因孙向洋、王运花长期拖欠银行贷款，银行已向大鹏公司发函，要求解除与孙向洋、王运花之间的贷款合同，同时作为阶段性担保人的大鹏公司需承担连带还款责任。为减少诉累，所欠银行贷款由大鹏公司全部偿还完毕，孙向洋、王运花在涉案房产中并未支付一分钱。2.在首付款未付清前，房产所有权及实际控制人仍属大鹏公司，孙向洋、王运花从未提出要求进行房屋交付，也未办理相关的产权登记，涉案房产仅进行了备案登记。从物权角度上来说，大鹏公司是涉案房产的所有权人。3.孙向洋、王运花无法联系，通过电话、住址都已无法找到人，如果继续履行合同，无法实现合同目的，这种情形属合同履行不能。对于履行不能的合同，当事人通知对方解除或者起诉请求法院判决解除合同，是否适用除斥期间，法律没有规定。合同法第91条规定了合同权利义务终止的情形有七种，包含了“履行完毕的合同”，但没有将“不能履行的合同”列入其中。从合同履行的角度来看，不能履行的合同与履行完毕合同所处的实际状态是一样的，并没有什么区别。简言之，不能履行的合同只是未办合同终止的法律手续而已。从另一个角度看，当事人通知解除或者请求法院判决解除合同，实际上是对早已终止的法律关系进行确认(属确认之诉)，并加之消灭。因此，当事人通知解除或者请求法院判决解除合同，根本就不涉及除斥期间问题，双方合同关系早已终止，只是对已终止的合同再次确认，不受除斥期间的限制。对不能履行的合同，不适用除斥期间的规定。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条规定，人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。二、一审法院适用法律不当。一审法院引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为大鹏公司的解除权已经灭失。根据大鹏公司、孙向洋、王运花签订的《商品房买卖合同》的约定：“买受人应在2016年8月25日前支付首付款。逾期付款超过30天，出卖人享有合同解除权”，这只是约定了因买受人违约、出卖人所享有的一种权利，并不能说明合同解除权自2016年9月25日计算，因为这时大鹏公司并没有向孙向洋、王运花发出任何催告(包括合同解除的意思表示)。根据本案事实，结合《合同法》第九十四条第(三)款规定的单方解除合同的情形“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，那么解除权发生之日就是“违约方在守约方指定的履行合同主要债务的合理期间”届满之日，即大鹏公司在2018年7月26日通过EMS向孙向洋、王运花邮寄《告知函》一份，要求其在收到本函后3日内向大鹏公司付清所有款项，鉴于此告知函因孙向洋、王运花无法联系上，而被退回，故大鹏公司于2018年8月1日又向其邮寄了一份《合同解除通知书》，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。《合同解除通知书》到达违约方时，解除权才发生法律效力，2018年8月才是解除权发生之日，一审法院适用法律不当。三、原审判决将导致大鹏公司国有资产流失。孙向洋、王运花已无法联系，从拖欠银行贷款的情况看出，孙向洋、王运花已无力支付涉案房产的款项，由于涉案房屋只办理了预告登记，如继续履行合同，孙向洋、王运花又处于失联状态，根本无法实现合同的目的；若要求孙向洋、王运花赔偿损失，大鹏公司虽然能查封涉案房屋，可涉案房产并没有办理相关的产权手续，没有产权证书，房产的所有权人仍是大鹏公司，到了执行阶段，法院也无法拍卖，导致案件进入了怪圈，大鹏公司作为国有企业，必将造成国有资产的流失。大鹏公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除大鹏公司与孙向洋、王运花于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0397654）；2.判令孙向洋、王运花协助大鹏公司办理涉案房屋商品房买卖合同网上备案的注销手续；3.判令孙向洋、王运花支付违约金10213.5元（按累计应付款204270元的5%计算）；4.诉讼费、保全费由孙向洋、王运花承担。事实和理由：孙向洋、王运花系夫妻关系。2016年1月26日，大鹏公司与孙向洋签订书面《商品房买卖合同》，约定：孙向洋以664270元的价格购买大鹏公司开发的坐落于鼓楼区房屋。大鹏公司为增加销售业绩，允许孙向洋以零首付的方式购买。但孙向洋、王运花应在2016年8月25日前支付首付款204270元，其余款项孙向洋、王运花通过银行贷款获得。孙向洋、王运花至今未向大鹏公司履行支付首付款义务，且逾期长达2年，已构成违约。大鹏公司多次找孙向洋、王运花协商未果，故诉至法院，请求维护大鹏公司的合法权益。孙向洋、王运花一审未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审法院查明：2016年1月26日，大鹏公司作为出卖人与孙向洋作为买受人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0397654），约定大鹏公司将其开发建设的大鹏小区1幢3单元1603室出售给孙向洋；房屋预测建筑面积103.34平方米，每平方米单价6428元，房屋总价款为664270元。该合同第七条约定：买受人采取商业贷款方式付款，应于2016年8月25日前支付首期房价款204270元，余款460000元向徐州市工商银行或其他商业银行申请贷款支付。该合同第八条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同第十一条及附件四约定，出卖人应当在2016年8月26日前向买受人交付该商品房；买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其相关义务的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应延续。该合同还约定了其他事项。合同签订后，孙向洋向中国工商银行申请了个人一手住房贷款460000元，大鹏公司对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，该笔贷款已支付至大鹏公司，但孙向洋至今未按照《商品房买卖合同》的约定支付房屋首付款204270元。2018年7月26日，大鹏公司通过EMS向孙向洋、王运花邮寄《告知函》一份，内容为：孙向洋、王运花，你们应当于2016年8月25日前将首期房价款204270元支付至我公司，但至今未能按约支付前述房款，已经构成违约。请接函后三日内来我公司足额支付首付款本金及违约金。该函因查无此人于2018年7月29日退回。2018年8月1日，大鹏公司再次通过EMS向孙向洋、王运花邮寄《解除合同通知书》一份，内容为：孙向洋、王运花，贵方已经明显违反合同约定，长期恶意拖欠房款的行为给我司造成重大损失，已构成根本违约，特此函告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，请在收到本函后三日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。2018年12月11日，中国工商银行股份有限公司徐州分行向大鹏公司邮寄《贷款催收函》一份，主要内容为：孙向洋向我行贷款460000元用于购买大鹏小区1-3-1603室房产，截止至2018年12月10日，孙向洋尚拖欠贷款本息75356.03元，鉴于大鹏公司对前述贷款承担阶段性连带责任保证，故要求大鹏公司收到本函后五个工作日内办理还款手续。2018年12月19日，中国工商银行股份有限公司徐州分行向大鹏公司再次邮寄《贷款催收函》一份，主要内容为：截止至2018年12月17日，孙向洋尚拖欠贷款本息75446.19元。因孙向洋严重违约，我行已通知孙向洋和我行于2016年2月4日签订的《个人一手住房贷款合同》提前到期。鉴于大鹏公司对前述贷款承担阶段性连带责任保证，请大鹏公司收到本函后五个工作日内办理还款手续。2018年12月25日，大鹏公司向中国工商银行偿还孙向洋个人一手住房贷款本息410504.31元。一审另查明，大鹏公司与孙向洋签订的《商品房买卖合同》已经进行网上备案登记，且涉案房屋于2016年2月4日办理了预告登记，登记所有权人为孙向洋、王运花，同日办理了不动产抵押登记，抵押人为孙向洋、王运花。涉案房屋现已具备上房条件，大鹏公司因孙向洋、王运花拖欠购房款而未向孙向洋、王运花交付房屋。因孙向洋、王运花未到庭，至本案无法调解。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，大鹏公司基于孙向洋、王运花存在迟延支付首付款的行为，行使合同解除权，要求解除《商品房买卖合同》。关于买受人迟延付款的违约责任，《商品房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。孙向洋应当于2016年8月25日前支付首付款，但至今未付，逾期远超过30日，故大鹏公司依法享有合同解除权。但鉴于大鹏公司、孙向洋在《商品房买卖合同》中对解除权的行使期限未作约定，孙向洋也未就此解除权催告过大鹏公司，故根据相关法律规定，大鹏公司所享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，大鹏公司自2016年9月25日起享有合同解除权，至2018年8月6日其起诉之日止，已经超过行使解除权的除斥期间，解除权已经灭失。故大鹏公司要求解除双方的《商品房买卖合同》并以该合同解除为前提提出的各项诉请，事实和法律依据不足，不予支持。需要说明的是，虽然大鹏公司作为出卖人已经丧失了解除合同的权利，但其仍可以依据合同相关约定要求孙向洋承担继续履行合同、支付违约金或赔偿损失等权利。孙向洋、王运花经一审法院依法公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回徐州市大鹏房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10630元，保全费5000元，公告费1560元，合计17190元（大鹏公司已预交），由徐州市大鹏房地产开发有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：大鹏公司要求解除涉案商品房销售合同，并由对方支付违约金的主张能否成立。二审中，当事人未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：大鹏公司有关涉案合同解除的主张应予支持，理由如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上述规定涉及《合同法》第九十四条规定的“法定解除”的情形。法定解除是当事人依据法律规定的解除权解除合同。本案当事人在合同第八条中约定了“逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同……”。本案大鹏公司系引用合同第八条规定的“约定解除”的条件来解除合同。约定解除是当事人按照合同约定的解除权解除合同。综上，本案情形与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的情形存在一定区别。其次，法律规定合同解除权除斥期间，目的是为了公正保护双方的利益，特别是保护义务人（违约方）的利益，避免享有解除权的一方对解除权的滥用。本案付款义务人孙向洋既未缴纳首付款，也未及时归还银行贷款，孙向洋现无法联系。孙向洋的违约状态处于不断持续状态，双方合同现无法继续有效履行。在此情况下，如果不赋予作为守约方的大鹏公司合同解除权，将违背有关合同解除权除斥期间规定的立法本意。再次，本案因孙向洋无法取得联系，涉案合同处于无法履行状态，从社会资源有效管控的角度讲，如果判令双方合同继续履行，相关房产权利处于悬置状态，不利于社会资源的有效利用和管控。综上所述，大鹏公司有关涉案合同解除的主张应予支持。至于大鹏公司诉请的违约金问题，按照违约金与因违约导致的损失相一致原则，本案因房产价格上涨，合同解除后，相关房屋涨价的利益归属于大鹏公司，大鹏公司虽主张按照合同约定的未付款数额的5％计算违约金，但大鹏公司并未举证证明其因此遭受的损失，故对大鹏公司有关违约金的主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初3966号民事判决。二、解除徐州市大鹏房地产开发有限公司与孙向洋于2016年1月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0397654）。三、孙向洋、王运花于本判决生效之日起十日内协助徐州市大鹏房地产开发有限公司办理涉案房屋商品房买卖合同网上备案的注销手续。四、驳回徐州市大鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10630元，保全费5000元，公告费1560元，合计17190元（大鹏公司已预交），由孙向洋负担。二审案件受理费10630元（大鹏公司已预交），由孙向洋、王运花负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月十八日书记员  侯梦池