辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3573号上诉人（原审被告）：张玉琴，女，1950年3月7日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：孙盛毅（张玉琴儿子），男，1974年8月5日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：张玉芬，女，1939年11月13日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人张玉琴因与被上诉人张玉芬房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉琴及其委托诉讼代理人孙盛毅、被上诉人张玉芬的委托诉讼代理人杨锡文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉琴上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审程序违法，没有对上诉人提交的录音证据充分质证即采信了被上诉人的观点。2.被上诉人在录音中已明确承认房子是上诉人买的，产权归上诉人，被上诉人是租案涉房屋住，因困难两年多没给房租。如果房子是被上诉人的，她为什么有上述表述？3.一审中，上诉人提交了充分的证据证明案涉房屋系上诉人于2004年花费16万元从银行买回，此时案涉房屋已在银行抵押7年之久，如果房屋是被上诉人的，其不可能在法院询问时表述对房子在1998年至2004年间的去向不知情。实际上，上诉人系于1994年将案涉房屋买下，并在此居住，因当时上诉人的户口不在案涉房屋所在地，所以是以被上诉人的名义购买，因系姊妹关系就没有着急过户。1998年因上诉人的儿子欠银行钱，就将房屋抵押给沈阳建行，房屋、产权证一并交给了银行，所以2000年案涉房屋系由银行对外出租。4.本案的焦点是10万元购房款的买卖合同是否是双方真实意思表示。被上诉人在起诉状中已表明双方间仅是名义上的过户，并未实际形成房屋买卖关系，可见，10万元不是房屋的金额，双方间的买卖也不是真实意思。从合同本身看，既未约定交房时间，又未约定付款方式、付款时间等内容，亦可以佐证案涉买卖合同不是真实的。案涉的合同仅是为了配合上诉人与被上诉人间的过户行为而签订，10万元的金额也是为了缴纳房屋买卖契税而确定，不是购房款，房款早已付清。5.本案已过诉讼时效。张玉芬辩称，不同意上诉人的上诉请求。案涉房屋是老人留给四个子女的，只是因为产权已变更至上诉人名下，无法根据物权法的规定要求分割，才按照买卖合同的约定要求上诉人给付10万元。10万元作为房款确实低，但被上诉人没有办法，要求10万元只是为了挽回一点损失。关于上诉人所称的抵押，在抵押给银行期间房子登记在被上诉人名下，属于被上诉人所有。关于时效，案涉的买卖合同并未约定时间，只要在20年之内随时可以要求。张玉芬向一审法院起诉请求：依法判决被告给付原告购房款10万元。一审法院认定事实：原告张玉芬与被告张玉琴系姐妹，1997年，原告将原父母承租的大连市中山区云程巷17号8层2号公有住房（建筑面积59.78平方米）变更至原告名下，并于1998年通过购买公有住房产权的方式，取得了该房屋的产权，并于1998年5月6日取得该房屋的产权证书。2009年3月9日，原告张玉芬与被告张玉琴签订了《房地产买卖契约》，合同约定，原告自愿将座落在中山区云程巷17号的房地产（建筑面积59.78平方米）出售给被告，成交价格为人民币10万元。合同中对付款时间未作约定。又查，2004年12月10日，被告张玉琴（乙方）与中国建设银行沈阳通汇支行（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方于1998年11月11日写“我自愿将大连市中山区云程巷17号8层2号两室一厅住房一套（个人产权）做为孙盛毅欠款抵偿沈阳建行铁路支行，就此双方债权债务纠纷彻底了结”的原件作废；二、乙方于1998年11月11日将权属张玉芬位于中山区（建筑面积59.78㎡）现从甲方处收回；三、乙方向甲方壹次性支付人民币现金壹拾陆万元整，甲方将张玉芬房屋产权证及乙方出具的有关抵押手续（原件）返还乙方，返还不了的废止。四、双方办完交接手续后，甲、乙双方不再有任何经济、财产、民事等方面的有关法律关系，由乙方的产权人自由支配自己的房屋，无任何争议。中国建设银行沈阳通汇支行并未在该协议上盖章，赵海功在甲方处签字并摁手印，并于2014年（笔误，应为2004年）12月10日出据收条，确认收到大连市中山区云程巷17号8楼2号房款壹拾陆万元整。再查，2000年11月14日，中国建设银行沈阳汇通支行（笔误，应为通汇支行）与案外人王大同签订《租房协议书》，中国建设银行沈阳汇通支行（笔误，应为通汇支行）将大连市中山区云程巷17号8层2号建筑面积59.78平方米住宅出租给王大同居住，租期壹年，自2001年1月1日起至2001年12月31日止。2006年3月11日，被告张玉琴与案外人段文玉签订《房屋租赁协议书》，张玉琴将案涉房屋租赁给段文玉使用，租金为1年，自2006年3月11日起至2007年3月10日止。2008年11月17日，张玉琴与案外人乔军签订《房屋租赁协议书》，张玉琴将案涉房屋租赁给乔军使用，租金为壹年，自2008年11月23日起至2009年11月22日止。2012年10月10日，2013年11月17日、2015年11月22日，张玉琴又与案外人姜英分别签订三次《房屋租赁协议书》，张玉琴将案涉房屋租赁给姜英使用。被告张玉琴向法庭提交了1992年1月4日出具的预收张树光（又名张星五）电费壹佰贰拾元整的收条复印件，以及1996年11月15日至1998年3月30日、2000年11月15日至2001年3月31日、2005年11月15至2006年3月31日的案涉房屋供暖费发票复印件，原告对该复印件真实性没有异议，认为收据本身只能证明交款的事实，不能证明是被告交付，更不能证明案涉房屋的承租人是本案被告。庭审中被告提供了其于2018年7月18日与原告张玉芬的电话录音证据，在该录音证据中，张玉芬确认“这个房子我知道，前因后果我知道，这个房子你买的我也承认，房照是你的我也承认……”。被告同时提供其于2018年7月18日、2018年7月19日与张涛（原告及被告的弟弟）的电话录音证据，拟证明案涉房屋系被告张玉琴花钱买下的，当初给原告张玉芬两万块钱、给张德财两万块钱，给张涛五万块钱，且房改的时候其花了两万六千块钱买下的房屋。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有合同的权利，亦均应按约履行各自义务。原告依据《房地产买卖契约》的约定将案涉房屋出售给被告且将房屋产权过户至被告名下后，被告付有支付房款的义务，现被告未能证明其向原告支付过房款，故原告要求被告支付房款的主张，一审法院予以支持。关于被告辩称案涉房屋在2009年前已由其购买仅是登记在原告名下的主张，一审法院认为，被告提供的电费及供暖费交费收据并不能证明案涉房屋的购买主体及交费主体；被告提供的房屋租赁协议仅能证明房屋使用情况，并不能证明房屋的权属，在房屋产权人未认可该房屋归被告所有的情况下，房屋的产权人仍应以房屋产权证书登记的产权人为准；被告提供的与张涛的录音证据，因房屋产权登记在原告名下，故被告与张涛的录音内容在未得到原告确认的情况下，同样对原告并不产生法律效力；被告提供的与原告的录音证据，虽然原告承认案涉房屋系被告购买，但该录音证据形成于2018年，原告并未确认被告系通过房改方式购买，还是2009年前已购买，或是2009年从原告处购买，故被告以该录音证据证明案涉房屋系其2009年前已购买的主张，一审法院不予支持。关于被告主张案涉房屋系其从中国建设银行沈阳汇通支行（笔误，应为通汇支行）处购买的主张，一审法院认为，根据被告与中国建设银行沈阳汇通支行（笔误，应为通汇支行）签订的协议书，被告系将案涉房屋抵付给其儿子欠付银行欠款的银行，并由被告支付款项后收回，但此整个过程案涉房屋仍登记在原告名下，房屋权属并未发生转移，抵债行为并未得到原告确认，故被告主张案涉房屋系其从中国建设银行沈阳汇通支行（笔误，应为通汇支行）购买的观点，一审法院同样不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，一审法院判决：被告张玉琴于判决发生法律效力之日起十日内给付原告张玉芬房款人民币10万元。若被告逾期履行给付前述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告张玉琴负担。二审中，上诉人提交一份瑞家地产《房屋买卖交接书》及《委托代办协议》，拟证明一个正常的房屋买卖合同应包括的内容，佐证案涉的房屋买卖合同不是双方真实意思表示。本院组织当事人对证据进行了质证，被上诉人认为该份证据与本案无关。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关，不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉的《房地产买卖契约》是否是双方的真实意思表示，上诉人与被上诉人间是否存在房屋买卖关系。对此，张玉芬主张案涉房屋是老人所留，张玉芬已购买了产权，只是由于2008年末为了帮助张玉琴儿子偿还债务，用案涉房屋抵押，才将房屋过户至张玉琴名下，双方仅是名义上的过户，10万元仅是为了办理手续按最低标准确认的数额。张玉琴表述案涉房屋是老人留下的遗产，当时姊妹四人均同意由张玉琴购买，所以张玉琴在分别向其他三姊妹支付了价款的情况下，购买了案涉房屋，因张玉琴的户口不在案涉房屋内，故以张玉芬的名义购买，后在2009年因契税政策优惠，才进行了更名。至于10万元，仅是为了办理过户手续时缴纳契税而确定的金额，并不是房款。从以上查明的事实可见，双方当事人均认可案涉的《房地产买卖契约》不是基于双方间就案涉房屋买卖形成的合意，双方间不存在真实的房屋买卖合同关系，10万元也不是案涉房屋的买卖价款，故无论是张玉芬主张的为了帮助张玉琴的儿子还款抵押给银行而过户，还是张玉琴主张的案涉房屋原来即由其购买，张玉芬仅是名义上的买房人的观点，均表明张玉芬与张玉琴间不存在房屋买卖法律关系，现张玉芬基于双方均认可不是真实买卖关系而签订的《房地产买卖契约》主张所谓的房款10万元，没有事实基础且不符合法律规定，本院不予支持。至于双方提到的案涉房屋的购买、姊妹之间的款项给付、遗产的分割、房屋的抵偿及赎回等，因不影响本案的实体处理，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初9055号民事判决；二、驳回张玉芬的诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元（张玉琴缴纳），合计4600元，由张玉芬承担（于本判决生效后十日内将张玉琴缴纳的案件受理费2300元向其给付）。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月二十二日书记员  任建芳