文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5165号原告：重庆朝立物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7号3单元4-4号，统一社会信用代码915001075842907683。法定代表人：李泽广，总经理。委托代理人：吴鹏、刘友成，重庆朝立物业管理有限公司员工。被告：施昌兰，女，汉族，1964年10月14日出生，住重庆市巴南区。原告重庆朝立物业管理有限公司（以下简称朝立物业）与被告施昌兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告朝立物业的委托代理人吴鹏、刘友成、被告施昌兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝立物业诉称：原告依法取得重庆市巴南区箭河路7号（河畔名居B区）的物业管理权，签订有《物业管理服务合同》，约定了业主具体的交费标准、交费时间以及违约责任，被告的物业在原告服务范围中，被告自2015年9月1日至2020年4月30日欠原告物业服务费及公摊费，原告催收未果。要求被告支付2015年9月1日至2020年4月30日期间物业服务费5876.22元、2017年1月1日至2020年4月30日期间公摊费240元，合计6116.22元；支付欠费期间违约金（按每日千分之三的标准向原告支付违约金）；支付依法维权申请费（支付令）16元。被告施昌兰辩称：原告通过贿赂小区原业委会成员，未经招投标取得《物业管理服务合同》，原告与小区原业委会签订的《物业管理服务合同》无效，该合同未经业主大会审议，并经半数以上业主签字同意并公示；原告与小区原业委会签订的《补充协议》也没有经业主大会讨论，损害业主利益，套取、骗取大修基金，侵占小区公共收益；小区没有业委会，原告不能赖在小区不走；原告是空壳公司，原告从未将服务内容、服务标准、收费项目及标准、服务费收支情况，也没有公示物价部门审批或备案文件，收费无依据、不开具发票；原告对小区管理混乱，时常发生业主家被盗事件，消防通道停满汽车，公共设施设备未进行正常的维修维护，绿地、花木没有进行日常养护，环境卫生脏乱差，房屋共用部分没有维修养护，项目经理平均一年一换，又不给物业服务人员办理社保，不能赖在小区不走；案件不应适用小额诉讼程序。不同意原告的诉求。经审理查明:原告朝立物业是经营物业管理、清洁服务、园林绿化管理的有限责任公司。被告施昌兰系重庆市巴南区重庆市巴南区箭河路7号（河畔名居B区）xxx栋xxx（高层住宅）业主，建筑面积为123.45平方米。2012年4月6日，原告朝立物业（乙方）与河畔名居B区业主委员会（甲方）签订《河畔名居B区物业服务合同》约定，甲方通过招标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就（河畔名居B区）实施本物业区域的物业服务的相关事宜，订立本合同；甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）；物业服务收费，包干制，收取的标准（按建筑面积计算），住宅高层0.85元/平方米（含电梯费）、多层0.6元/平方米,共用的专项设备运行的能源消耗（公共用水、用电费用，柴油发电机油费等机），定额分摊核算，采取每户收取现金方式向业主定额预收，每月每户七元（然后以具体分摊情况结算）；业主应于每月15日之前起交纳下月物业服务费用，业主或物业使用人应于每月15日前履行交纳义务；本合同期限为3年，自2012年4月7日起至2015年4月6日止；附件3，基本要求，公示24小时服务电话，急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，客户投诉处理率90%，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上；房屋管理，根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状态，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修，每1日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；共用设施设备维修养护，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，消防设施完好率95%，小区主出入口24小时执勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；保洁服务，按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫并拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗1次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每季度清洁1次；绿化养护管理，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，适时喷洒药物，预防病虫害。2015年4月6日，原告朝立物业（乙方）与河畔名居B区业主委员会（甲方）续签《河畔名居B区物业服务合同》，将物业服务收费标准做了提高，住宅高层1.05元/平方米（含电梯费）、多层0.85元/平方米；本合同期限调整为2年，自2015年4月7日起至2017年4月6日止；其余约定内容与前一个合同一致。同日，原告朝立物业（乙方）与河畔名居B区业主委员会（甲方）还签订《物业服务合同补充协议》约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部分、公用设施设备由甲方委托乙方统一经营管理，所得收益在扣除乙方的经营税收外，按5比5（业委会5成、物管方5成）分配（每季度下月15日内结算给业委会），用于弥补物业费的不足，本协议期限与《物业服务合同》期限一致。上述合同签订后至今，原告朝立物业一直在为河畔名居B区业主提供物业服务，因被告施昌兰的住宅系高层电梯房的低层，原告朝立物业对其按多层住宅的物业服务费标准收取物业服务费；被告施昌兰自2015年9月1日至2020年4月30日期间未缴纳物业服务费5876.22元（123.45平方米×0.85元/平方米×2015年9月1日至2020年4月30日计56个月），原告朝立物业催收未果，遂诉至本院。审理中，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告朝立物业提交的《河畔名居B区物业服务合同》2份、欠费清单、催费照片、工作照片、权属登记申请书、消防通道照片、消防报告等证据，被告施昌兰提交的小区业委会成立通报、法院受理通知书（原告起诉原业委会副主任）、A区业委会成员工资表和银行账号、小区业主证明、两份相同日期的涨价公示、重庆致祥物业公司承诺书、重庆欧瑞电梯公司与原告的协议、原业委会主任的短信、原告立项目换道闸的公示、原告立项目安装设施的公示、渝府办发（2015）36号文件、渝价（2015）68号文件附件1、乐意苑物业合同节选、重庆南环物业公司河畔名居B区负责人证明、小区业主的证明、照片（小区监控、绿化、广告、消防通道、外来车辆、垃圾、道闸损坏、公共设施没维护、自家外墙浸漏）、保安巡查签到表等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。本院认为：原告朝立物业是依法成立的物业服务企业，被告施昌兰系业主。原告朝立物业与小区业主委员会两次签订的《物业管理服务合同》，符合法律规定，系有效合同，对原告朝立物业、被告施昌兰均具有约束力，原、被告双方应依法按约履行合同义务。原告朝立物业已按合同约定为被告施昌兰提供了基本的物业服务，被告施昌兰应按约支付物业服务费及公摊费，拖欠物业服务费及公摊费系违约行为，应承担违约责任。同时，合同约定的公摊费是共用的专项设备运行能源消耗（公共用水、用电费用，柴油发电机油费等），以具体分摊情况结算，而原告朝立物业未举示相应证据证明能源消耗及具体分摊情况，将向业主的定额预收变为实际收取，不符合约定。被告施昌兰辩称案件不应适用小额诉讼程序，其辩称不符合法律规定。被告施昌兰辩称的内容，有些涉及小区公共事务的管理，应通过业委会的正常工作得以具体落实；若对业委会的工作有异议，应向当地社区、街道办事处、物业管理行政主管部门反应以寻求解决；若有证据证明业委会成员在物业服务事项中涉及犯罪，还可以向侦查机关举报。被告施昌兰辩称中涉及到的原告朝立物业提供的具体物业服务内容，可以看作是被告施昌兰对原告朝立物业提供的物业服务有更高的要求，需要原告朝立物业不断改进工作来提高物业服务质量，也需要业委会及业主的共同配合及维护，这些辩称不足以构成欠交物业服务费及公摊费的合法正当理由；同时，原告朝立物业收取物业服务费及公摊费应按税务机关的要求开具收费凭证。原告朝立物业未举示相应证据证明自己提供的物业管理服务达到合同附件3约定的质量标准，其要求对方支付延期付款违约金，缺乏合法依据；原告朝立物业应严格履行合同，并严格执行物业服务收费政策，将物业服务内容、标准和收费项目、标准等内容在物业收费区域的显著位置进行公示，与业主加强沟通，听取意见建议，改进物业服务工作、提高物业服务质量。原告朝立物业未举示相应证据证明自己支付了依法维权申请费（支付令）16元，要求被告施昌兰支付此项费用，也缺乏证据支撑。为此，原告朝立物业要求被告施昌兰支付2015年9月1日至2020年4月30日期间物业服务费5876.22元、2017年1月1日至2020年4月30日期间公摊费240元，合计6116.22元；支付欠费期间违约金（按每日千分之三的标准向原告支付违约金）；支付依法维权申请费（支付令）16元；其诉求部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第二项、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一条之规定，判决如下：一、被告施昌兰支付原告重庆朝立物业管理有限公司物业服务费及公摊费合计5876.22元；二、驳回原告重庆朝立物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告施昌兰负担；此款原告重庆朝立物业管理有限公司已垫付，限被告施昌兰于本判决生效后十五日内迳付原告重庆朝立物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  卢再祥二〇二〇年六月一日书记员  郭俊伶