吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初2283号 原告：唐士林，男，1953年12月23日生，汉族，住辽源市龙山区。 原告：闫玉玲，女，1976年2月5日生,汉族，住辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：唐士林，系闫玉玲丈夫。 被告：张海龙，男，汉族，1978年9月24日生，住辽源市西安区。 被告：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司 法定代表人：伍国春，董事长。 委托诉讼代理人：王延安，该公司副经理。 原告唐士林、闫玉玲与被告张海龙、吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。唐士林、张海龙、龙腾公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐士林、闫玉玲向本院提出诉讼请求：一、确认二原告对辽源市龙山区中银大厦5号楼3单元1606室房屋享有所有权；二、停止对辽源市龙山区法院（2018）吉0402执704号裁定书执行；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月10日第三人以签订《龙腾景昇嘉园认购书》的形式，将坐落在中银大厦5号楼三单元1606室，建筑面积108.26平米房屋兑现给原告当初的承诺。2015年，第三人主动将该房钥匙交给原告并关心的让原告抓紧收拾。原告按照第三人的意思对该房屋进行了豪华精装修，共花掉装修费30多万元。现在已经入住4年之久，水费、电费、供热费、物业费等都在原告人名下缴纳。5年间第三人从未向原告提过任何异议。原告已经居住近5年，如果不是兑现当初的承诺，第三人也不可能主动把该房屋钥匙交给原告，原告更不可能花30多万元进行精装修。原告装修时第三人（伍）帮忙参与，还省了几万元钱，不然装修费用更高。房屋装修后，第三人说抓紧时间搬过来，尽快到房产局把房照办了。原告去房产局办理时，房产局工作人员说，因第三人在土地使用权与他人存在纠纷，整个中银大厦楼盘（除2号楼回迁楼外）现在都无法办理产权证。由此可见不是原告一家没有办理产权证，这是第三人因土地与他人存在纠纷所至，原告也是受害者。鉴于上述情况：一、法院在执行过程中应该首先查明该房屋的详细情况。然而，原告在不知情，没有接到法院的任何通知，法院在执行过程中也没有进户验房调查、评估等情况下，将原告的房屋当成执行物，进行拍卖是违法行为。二、被告张海龙在接受执行裁定询问时并没有同意接受对涉案房屋的拍卖，称本人不清楚房屋为什么被拍卖，房屋不是我买的。这充分说明，法院执行程序存在严重错误。三、法院执行局裁定书适用法条不当。最后，恳请龙山区法院依法保护原告人善意取得房屋的所有权，请支持原告的诉讼请求。唐士林在庭审中诉称，2007年龙腾公司董事长伍国春挂靠他人的建筑施工队施工时，我就担任副经理。2008年在我的努力下，通过变更法定代表人的方式把龙腾公司转到伍国春名下。2009年通过我龙腾公司拟开发中银大厦科技城项目，2010年伍国春聘用我为龙腾公司总经理（2018年离开龙腾公司），并承诺年薪20万元，给一台车，年度奖金不低于10万元，在中银大厦项目中免费给一套不少于120平方米的供热楼。2010年就定下将本案争议的房屋给我，2013年我找到伍国春办房屋手续时，伍国春说为了办理过户先签认购书，当时说用闫玉玲的名，因为当时公司的副总多，不想让别人知道。我于2015年花费30多万元对房屋装潢，2016年春节入住。如果是购房，我没有付款，龙腾公司为什么给我钥匙让我入住，所以该房是伍国春承诺给我的劳动报酬，龙腾公司也从未向我要过购房款。此后，因龙腾公司的土地被查封，一直不能办理房屋过户登记，直至被法院查封。 张海龙辩称，我不同意原告的诉讼请求，涉案房屋在房产局体现还是龙腾公司的，不是原告的。 龙腾公司辩称，原告所述与事实不符，该房屋从被告给原告出示的龙腾景昇家园认购书中明确约定的价格，因为当时原告是龙腾公司聘用的总经理，所以该房屋以成本价格出售给原告，房款一直没有交纳，考虑唐士林系公司高管，先让其入住，将来在工资中扣回购房款，并没有将房屋的所有权确认给原告，待交完房款后才能确认，原告的诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：辽源市龙山区人民法院在执行张海龙与龙腾公司买卖合同纠纷一案中，于2019年3月19日以（2018）吉0402执704号执行裁定书，查封龙腾公司名下的位于辽源市龙山区龙腾景昇佳园（原中银大厦）小区5号楼3单元1606室108.26平方米的房屋。案外人唐士林、闫玉玲（夫妻关系）向辽源市龙山区人民法院提出执行异议，法院于作出（2019）吉0402执异95号执行裁定书，驳回案外人唐士林、闫玉玲的异议请求。故唐士林、闫玉玲提起本案案外人执行异议之诉。 2013年3月10日，龙腾公司与闫玉玲签订的《龙腾景昇嘉园认购书》载明案涉房屋价款单价每平方米2980元，总价款322614元，未约定付款方式。 二原告于2016年入住诉争房屋至今，并以装修完毕，龙腾公司未能举证证明向二原告催要过购房款，也未能举证证明在唐士林工资中扣过购房款（2016年后，唐士林多次在龙腾公司借得工资）。 庭审质证过程中，原告申请的证人王某1出庭证明，伍国春于2019年10月份聘用证人到龙腾公司任总工程师，当时伍国春承诺给证人年薪20万元，年度奖金10万元，在中银大厦给证人一套120平方米的供热楼。2010年4月份证人办理的土地挂牌、规划批件等手续全部办完了，然后必须办理拆迁许可证，必须拿施工图纸去备案。施工图纸出来后，伍国春在证人的办公室看着图纸说，伍国春自己留一层（一层两户），让我和唐士林各留一户（兑现承诺给的），我要的9001室（没有实际兑现），唐士林要的5号楼3单元1606室。 庭审质证过程中，原告申请的证人王某2出庭证明，证人系吉林省东丰县鹿乡农贸综合市场有限公司经理，2016年证人与龙腾公司合作东丰县农贸市场开发，龙腾委派唐士林为代表办理相关开发手续。证人当时问伍国春，唐士林工资待遇多少，伍国春说唐士林工资是每年20万元，房子建完后，给他一套房子养老。 上述事实，有辽源市龙山区人民法院裁定书、《龙腾景昇嘉园认购书》、原告所交水电费收据、物业费收据、供热费收据、王某1证言、王某2证言等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点是，二原告主张的诉争房屋系龙腾公司给付给唐士林的劳动报酬（或工资待遇）是否成立。本院结合证人王某1、王某2的证言，并考虑到唐士林在龙腾公司的高管地位、任职时间及对公司所做的贡献，另考虑到如果龙腾公司主张诉争房屋为买卖属实，二原告入住房屋时未支付购房款，且在入住后长达4年多的时间，龙腾公司未向二原告催要过购房款，也未在唐士林工资中扣留购房款，均不符合常理，对二原告主张的诉争房屋系龙腾公司给付给唐士林的劳动报酬予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，应认定龙腾公司与闫玉玲于2013年3月10日签订的《龙腾景昇嘉园认购书》系龙腾公司将房屋兑现给唐士林劳动报酬的方式，签订认购书这一方式不违反法律规定，该认购书合法有效，认购书具有房屋买卖合同的主要条款，认定为房屋买卖合同，合同价款已由应付给唐士林的劳动报酬抵顶，视为价款已经支付。原告举证的水电费收据、物业费收据、供热费收据等，能够证明龙腾公司于2015年末将房屋实际交付给二原告合法占有。以上房屋买卖合同签订时间、购房款交付的时间和房屋合法占有时间均在本院查封之前，房屋至今未办理房屋过户登记的原因是龙腾公司土地信息与房产信息不一致，并非因闫玉玲自身原因未办理过户登记。综上所述，认定原告唐士林、闫玉玲提出的异议符合上述司法解释第二十八条规定的四个条件，应认定二原告系诉争房屋的权利人，对房屋享有物权期待权，该权利能够排除执行，对二原告提出的不得对诉争房屋予以执行的诉讼请求予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。鉴于诉争房屋没有办理过户登记，二原告尚未取得房屋的物权，故对二原告提出的对诉争房屋确权的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 一、不得对辽源市龙山区龙腾景昇佳园小区5号楼3单元1606室108.26平方米的房屋予以执行； 二、驳回原告唐士林、闫玉玲的其他诉讼请求。 案件受理费100元，被告张海龙、被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司各负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  孙锡伟 人民陪审员  邹丽媛 人民陪审员  赵姝娟 二〇二〇年六月五日 书 记 员  谭敬文