山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终5310号 上诉人（原审原告）：高兴华,男,1948年2月16日出生,汉族,住山东省潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人:汤云青,山东宪越律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡方伟,山东宪越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：纪淑荣，女，1971年8月2日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人高兴华因与被上诉人纪淑荣合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2020年5月19日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人高兴华及其委托诉讼代理人胡方伟、被上诉人纪淑荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 高兴华上诉请求：1、请求撤销青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初5252号民事判决书第二、三项内容；2、依法判令纪淑荣支付高兴华房屋租赁费29.8万元（以实际为准）、装修费18万元（以评估为准）及房屋增值款143万元；3、判令本案的诉讼费、上诉费等费用由纪淑荣承担。审理中，高兴华明确上诉请求为维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判纪淑荣支付高兴华房屋租赁费29.8万元、装修费18万元及房屋增值款143万元，诉讼费、上诉费由纪淑荣承担。事实与理由：一审判决事实认定与法律适用均错误，应予以撤销。1、2008年10月，高兴华（乙方）与纪淑荣（甲方）口头约定:“乙方以甲方名义购买甲方所在四八零八单位开发的位于青岛市市北区户楼；购房款48.111万元由乙方以甲方名义支付；条件允许时由甲方办理房产过户手续至乙方名下，过户费用由乙方负担；房产过户后，由乙方支付甲方顶名费5万元；甲方应保证楼房在与乙方未过户之前产权清楚，无任何纠纷。”当月23日，高兴华支付购房定金15万元。上述合意除“条件允许时由甲方办理房产过户手续至乙方名下”因条件未成就尚未履行外，其余内容双方均已按照约定履行完毕，事后，于2009年11月10日形成《协议书》予以佐证。本《协议书》与房屋买卖合同完全不同，本案系双方依据合意，由高兴华购买房产后交由纪淑荣打理，而非纪淑荣购买房产后转卖给高兴华，两者是完全不同的事实，一审法院认定错误，应该坚持同案同判的原则，更应该坚持不同案不同判的原则，严格理清事实界限，准确适用法律。本《协议书》系约束双方购房、付款义务及附条件履行过户义务的普通无名合同，待条件成就（即政策允许自由买卖）时双方进行交易过户的一般合同，约定内容不违反法律行政法规关于效力性强制性规定，也无《合同法》规定的无效事由，而且纪淑荣签订的购房合同中规定的5年禁售期已过，无购房合同的违约情形，故本《协议书》合法有效，双方应本着诚信原则，待条件成就时继续妥善履行。2、既然协议有效，高兴华选择继续履行。纪淑荣选择解除协议的，应返还高兴华支付的购房款48.111万元及装修款18万元（以评估为准）；基于购买房屋的行为无法恢复到原始状态，依据物权法定原则，标的房屋的所有权人仍为开发商，纪淑荣不是物权人，与高兴华对房产的权利平等，即基于《协议书》的约定平等享有对房屋的占有、使用、收益等债权，故纪淑荣还应返还房屋的历史租金收益29.8万元（以实际为准）、增值收益143万元。3、即便一审法院认为本《协议书》无效，纪淑荣选择房产的，除应返还给高兴华购房款48.111万元及装修款18万元（以评估为准）外，基于购买房屋的行为无法恢复到原始状态，依据物权法定原则，标的房屋的所有权人仍为开发商，纪淑荣不是物权人，与高兴华对房屋的权利是平等的，即基于《协议书》约定的事实而平等享有对房屋的占有、使用、收益等债权，故纪淑荣还应返还房屋的历史租金收益29.8万元（以实际为准）、增值收益143万元。本案纠纷发生在近亲属之间，涉及高兴华紧迫的实际养老问题，不能因为纪淑荣的不诚信导致老人居无定所、无家可归的处境，更不能因为房屋价值无法评估就违背原则不予处理、拒绝裁判。 纪淑荣辩称，一审判决适用法律正确，对案件调查事实清楚，体现了法律的公平公正，应予以支持。一审双方对该房屋的情况做了陈述已经备案，涉案房屋属于部队的经济适用房，是单位的福利分房，产权归部队所有，无产权、无房产证，只允许居住，不能上市买卖，高兴华是知情的，因此不产生房屋增值收益。高兴华有11个月的房屋贷款未偿还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律无误，应维持一审判决。 高兴华向一审法院起诉请求：1、依法确认位于青岛市户房屋所有权归高兴华所有；2、判令纪淑荣承担诉讼费、保全费等费用。后变更为：1、纪淑荣返还高兴华支付的购房款、装修款的本金681110元及利息（按年息6%计算，自2008年10月23日起至实际付清之日止，暂计算至2019年9月9日为451008.34元）；2、判令纪淑荣支付高兴华房屋租赁费365000元；3、纪淑荣支付高兴华房屋增值款1976640元；4、本案诉讼费、鉴定费由纪淑荣承担。 一审法院认定事实： 1、2009年6月26日，纪淑荣与中国人民解放军第四八零八工厂签订《前进嘉苑经济适用住房买卖合同》，纪淑荣购买青岛市户房屋，总价481110元。该房产系军队经济适用住房，不得自行转让他人。 2、2009年11月10日,高兴华（乙方）与纪淑荣（甲方）签订《协议书》一份，约定：“乙方以甲方名义购买甲方所在四八零八单位开发的位于青岛市市北区户楼；购房款481110元由乙方以甲方名义支付；条件允许时由甲方办理房产过户手续至乙方名下，过户费用由乙方负担；房产过户后，由乙方支付甲方顶名费5万元；甲方应保证楼房在与乙方未过户之前产权清楚，无任何纠纷”。 3、高兴华与纪淑荣签订协议前，高兴华代纪淑荣支付了部分购房款332110元，并于2009年10月28日以纪淑荣的名义申请交通银行购房贷款149000元用于支付房款，贷款期限60个月。对于贷款偿还问题，纪淑荣先是主张其中最后11个月由其偿还，后又辩称全部由其偿还，因纪淑荣并未提交证据予以证明且前后陈述不一致，一审法院对纪淑荣的该项主张无法认定，结合高兴华与纪淑荣签订的协议中关于付款的约定，一审法院认定高兴华已支付全部购房款。 4、房屋交付后，高兴华主张对该房屋进行了装修，为此提交装修单据一宗；纪淑荣虽称由其装修，既无证据予以证明亦不符合常理，故一审法院对高兴华装修涉案房屋装的事实予以认定。 5、涉案房屋装修后，高兴华并未使用涉案房屋，纪淑荣提交的租赁合同载明由其配偶签订合同对外出租。 一审法院认为，高兴华、纪淑荣所签协议买卖的标的物为军队经济适用房，该房屋不能上市交易，故双方签订的协议无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高兴华、纪淑荣双方在签订协议之前均明知涉案房屋的性质，因此其双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。其中：高兴华代纪淑荣支付的购房款481110元，纪淑荣应返还给高兴华，高兴华支付上述款项的利息损失，纪淑荣亦应返还给纪淑荣，但高兴华支付上述购房款项时间不统一，故利息自双方达成协议之日即2009年11月10日起算较为合理。因涉案合同无效，双方均有过错，故高兴华要求纪淑荣支付租金的请求于法无据，一审法院不予照准。高兴华对涉案房屋的装修属于出资部分，且纪淑荣主张涉案房屋一直由其控制使用，故高兴华要求纪淑荣返还装修款的请求于法有据，但高兴华提交的装修单据金额不明确，纪淑荣均不予认可，高兴华对装修价值亦未申请评估，故高兴华的该项请求因证据不足一审法院不予照准。高兴华主张的房屋增值款，因涉案房屋现无法上市交易，故该房屋的市场价值不确定，本案中一审法院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、纪淑荣于判决生效之日起十日内返还高兴华垫付的购房款481110元；二、纪淑荣于判决生效之日起十日内支付高兴华上述款项481110元自2009年11月10日起至实际付清之日止的利息，自2009年11月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、驳回高兴华要求纪淑荣支付租金和装修款的诉讼请求。如果纪淑荣未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费23810元，由高兴华负担3810元，由纪淑荣负担20000元。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实。 本院认为,高兴华与纪淑荣签订《协议书》约定的主要内容为高兴华借用纪淑荣的名义购买涉案房屋，双方之间法律关系的实质为借名买房，而非房屋买卖，一审认定本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，有所不当，本院予以纠正。因涉案房屋系军队的经济适用住房，而非普通的商品房，其对购买主体有严格限制，高兴华通过与纪淑荣签订协议书的方式借用纪淑荣的名义购买涉案房屋，破坏了经济适用住房的分配秩序，损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，高兴华与纪淑荣签订的《协议书》无效。一审根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效法律后果的规定，判令纪淑荣返还高兴华代为支付的购房款并判令纪淑荣支付相应利息，并无不当，本院予以维持。一审在核算高兴华代为支付的购房款数额时，未采信纪淑荣关于高兴华欠付11个月购房贷款的主张，纪淑荣未对此提出上诉，应视为认定一审认定事实和一审判决结果，故纪淑荣在二审期间要求扣减11个月购房贷款，不符合法律规定，本院不予支持。 因涉案房屋交付后双方均未实际居住，而是对外出租，高兴华主张的租金系涉案房屋的收益，而非损失，一审以双方均有过错为由判决驳回高兴华关于租金收益的诉讼请求，依据不足，本院予以纠正。高兴华与纪淑荣签订的《协议书》虽然无效，但因涉案房屋的购房款均由高兴华交纳，涉案房屋亦由高兴华装修，根据公平原则，涉案房屋的租金收益应由高兴华实际享有，根据纪淑荣的自认，2011年至今其共收取租金200000元，因高兴华未举证证明纪淑荣实际收取的租金数额高于200000元，故高兴华要求纪淑荣支付房屋租赁费29.8万元的诉讼请求，本院予以部分支持，纪淑荣应将其收取的200000元租金支付给高兴华。关于房屋装修款，根据日常生活经验法则，涉案房屋能够对外出租的前提是涉案房屋具备居住条件，即高兴华对涉案房屋进行装修是涉案房屋能够对外出租的前提和基础，距离涉案房屋装修至今已有十余年时间，装修的实际价值已近乎消耗完毕，高兴华对涉案房屋的装修成本已实际转化为租金收益，因本院已支持高兴华关于租金收益的诉讼请求，其再要求纪淑荣返还装修费用，不符合公平原则，本院不予支持。 关于房屋增值款，二审期间，双方一致确认涉案房屋至今仍不具备交易条件，故该房屋的市场价值仍不能确定，本院在本案中对此无法处理，高兴华可待涉案房屋具备交易条件后另案主张。 综上所述，高兴华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5252号民事判决第一项、第二项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5252号民事判决第三项为：驳回高兴华要求纪淑荣支付装修款的诉讼请求； 三、纪淑荣于本判决生效之日起十日内支付高兴华租金收益200000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23810元，由高兴华负担3810元，纪淑荣负担20000元。二审案件受理费23810元，由高兴华负担20000元，纪淑荣负担3810元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年六月一日 法官助理 王莉莉 书记员 胡浩东 书记员 于国英