云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初322号原告（反诉被告）：李某某，男，1986年3月13日生，汉族，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：王昆，云南大贵律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：邹某，男，1990年8月25日生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李兴，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：林松柏，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告李某某与被告邹某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，被告邹某于2020年4月27日提起反诉。本院依法适用普通程序，于同年5月18日公开合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人王昆、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李兴、林松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金120000元；2、判令被告与原告继续履行2017年7月6日签订的《房屋买卖协议》，由被告将其名下位于昆明市富民县的房产过户至原告名下，并由被告缴纳办理房产过户所需缴纳的全部税费；3、由被告承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费、保全担保费等全部费用。事实和理由：2017年5月21日，原告与被告签订《个人买房协议书》，约定：被告将其名下位于昆明市富民县的房产出售给原告，价款为1060000元，原告向被告支付60000元的定金。剩余款项1000000元，银行按揭贷款支付给被告。2017年5月22日，原告向被告支付60000元定金。2017年7月6日，原告和被告就房屋买卖事宜签订《房屋买卖协议》，再次明确被告将房产出售给原告，并由被告缴纳办理房产过户所需缴纳的全部税费。两份协议签订后，原告多次要求被告办理房产过户手续，但被告均以各种理由拒不办理，并将房屋另售他人。被告的行为已经构成违约，应当承担双倍返还定金的责任，也应当继续履行合同约定的义务，现原告起诉至贵院，请依法裁决。被告邹某答辩称，1、李某某主张返还定金120,000元没有事实和法律依据，本案系李某某不履行买卖合同违约在先，根据买卖合同约定，李某某应在支付60,000元定金后，还应向邹某支付360,000元，但是李某某由于在了解到涉案房屋无法办理按揭贷款后，不愿意继续履行合同，邹某曾多次电话联系李某某，但李某某拒不接听电话；2、李某某诉请继续履行房屋买卖协议，并要求办理过户手续、承担税费没有法律依据。根据《担保法》第89条及《合同法》第115条，定金罚则的适用条件是合同目的得不到实现，适用定金罚则和要求继续履行合同不能同时主张，原告的第一项诉讼请求已经选择要求适用定金罚则，那么就相当于原告接受了合同目的不能实现的事实，放弃了要求债务继续履行的权利；3、本案纠纷系原告违约在先导致，因此本案诉讼费用应由原告自行承担。反诉原告邹某向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年5月21日签订的《个人买房协议》、于2017年7月6日签订的《房屋买卖协议》；2、判令反诉原告有权没收反诉被告交付的定金60000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失200000元；4、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告于2017年5月21日签订了《个人买房协议》、于2017年7月6日签订了《房屋买卖协议》，反诉被告向反诉原告购买位于昆明市富民县的房产，合同价款为1060000元，反诉被告支付了定金60000元。但是，反诉被告在支付定金后，拒不按照合同约定支付剩余房款。反诉被告的严重违约行为直接导致反诉原告产生260000元的经济损失，反诉原告在没收定金后，仍然还遭受了200000元的经济损失。反诉原告为维护自身合法权益，特根据《合同法》及相关法律规定，向贵院提出如上反诉请求，恳请贵院依法予以支持。反诉被告李某某答辩称，1、2017年5月21日签订的《个人买房协议书》及2017年7月6日签订的《房屋买卖协议》，系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同，内容合法，应当受法律的保护，合同的任何一方无法定或合同约定的事由，均不得解除；2、合同签订后，依据合同约定的权利和义务，李某某没有任何的违约情形，邹某无权没收李某某60,000元的定金；3、邹某没能提供任何证据证明所谓的200,000元经济损失的真实性，以及该经济损失如何计算得出，且与李某某有因果关系。这是邹某的滥诉行为。综上，请依法驳回邹某的反诉请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求及反诉答辩依法提交了以下证据：1、《个人买房协议书》，2、《银行流水凭证》，3、《收条》，4、《房屋买卖协议》，5、《承诺书》，6、《个人信用报告》。经质证，邹某对证据1、2、3、4的三性及证明事项予以认可；对证据5、6的真实性无异议，但认为与本案无关。被告（反诉原告）邹某围绕其辩解及反诉请求依法提交了：1、《个人买房协议书》，2、《房屋买卖协议》，3、《云南省二手房买卖合同》（自行成交版），4、《不动产登记信息查询结果证明》，5、《中国银行交易流水明细清单》，6、《安居客及法院拍卖公告》，7、《承诺书》一份、《欠条》三份。经质证，原告对证据1、2的三性予以认可；对证据3的三性不予认可；对证据4、5、6的真实性予以认可，对其证明内容不予认可；对证据7的关联性不予认可。综上，本院对双方在质证中无异议的证据予以采证并在卷佐证，原告提供的《承诺书》《个人信用报告》及被告提供的《承诺书》《欠条》因与本案无关联性，本院不予采证。案经审理，本院依据各方当事人对真实性无争议的证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2017年5月21日，李某某与邹某签订《个人买房协议书》，约定：被告将其所有的座落于昆明市富民县大营街道办事处枫桥家园一期33栋（Ｆ0033、户号0001，建筑面积283.21平方米，不动产权证号：云（2017）富民县不动产权第××号）的房产出售给原告，价款为1060000元，李某某向邹某支付定金60000元。剩余房款1000000元，银行按揭贷款支付给邹某。2017年5月22日，李某某通过银行转账向邹某支付定金60000元。2017年7月6日，李某某与邹某就房屋买卖事宜又签订了《房屋买卖协议》，再次明确邹某将其所有的涉案房屋出售给李某某，李某某按约定时间支付购房款，并约定房屋过户税费由邹某承担。同时在两份协议中均约定了违约责任。两份协议签订后，就涉案房屋一直未办理房产过户手续，李某某也没有支付剩余房款。2019年1月4日，邹某与案外人颜晨熙签订了编号为ＨＦＭ201901041422019185906的《二手房买卖合同》，约定将涉案房屋以成交价款800000元出售给案外人颜晨熙，并于2019年2月18日在富民县不动产登记中心进行了登记。另，在诉讼过程中，李某某于2020年4月8日向本院申请财产保全，请求对诉争的涉案房屋采取保全措施，本院于同日作出（2020）云0124民初322号民事裁定书，对涉案房屋进行查封，在执行过程中发现此房屋已出售案外人颜晨熙，并于2019年2月18日办理了不动产转移登记，从而至涉案房产未能保全成功。综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳双方争议焦点为：一、关于违约问题；二、反诉原告的反诉请求是否成立。本院认为，一、关于违约问题。李某某与邹某签订《个人买房协议书》《房屋买卖协议》系双方在平等自愿的前提下所签订，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。原告李某某在签订《个人买房协议书》后已按约向被告邹某支付定金60,000元，而后在双方2017年7月6日签订的《房屋买卖协议》中对李某某应付购房款的条件、时间、金额予以明确约定，此后对双方诉争的涉案房屋一直未办理过户登记手续，李某某也未按约定的时间支付购房款。直至2019年1月4日，邹某在未解除其与李某某的房屋买卖合同关系的情况下，将诉争的涉案房屋出售给他人，并于2019年2月18日办理了不动产转移登记，从而导致其与李某某之间的合同目的不能实现，邹某的行为已属违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院确定因邹某的违约行为而导致合同目的不能实现，邹某应当双倍返还定金120,000元，而对于李某某的第2项诉讼请求不再予以支持，理由不再赘述。另因原告李某某在未查明保全财产状况的情况下，即申请查封，从而导致保全不成功，对原告因此而产生的保全费、保全担保费应由原告李某某自行承担。二、关于反诉问题。反诉原告提供的证据不足以证明反诉被告存在违约在先行为，且也不能证明其在无法联系反诉被告的情况下，被迫将涉案房屋低价出售给案外人，但其提供的证据能够证明诉争的涉案房屋已出售他人，并已办理了不动产转移登记，致反诉原告与反诉被告间的合同目的已不能实现，故对反诉原告请求解除其与李某某签订《个人买房协议书》《房屋买卖协议》的诉求予以支持。因反诉原告提供的证据不能证明其以800,000元的成交价款将涉案房屋出售给案外人系反诉被告的违约行为所致，故对反诉原告要求没收反诉被告交付的定金60,000元及要求反诉被告赔偿经济损失200,000元的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年5月21日签订的《个人买房协议书》、于2017年7月6日签订《房屋买卖协议》；二、被告（反诉原告）邹某须于本判决生效后三日内双倍返还原告（反诉被告）李某某定金120,000元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邹某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元（原告已预交），由被告邹某负担；反诉案件受理费5200元，减半收取计2600元（反诉原告已预交），由反诉原告邹某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李庆芬人民陪审员  杨艳芬人民陪审员  司迎虹二〇二〇年六月十一日书 记 员  周勇晶