江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初11145号 原告：李军，女，1952年1月14日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张金平，江苏维世德律师事务所律师。 被告：方广强，男，1946年9月27日出生，汉族，南京交通工程有限公司员工，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：马国华，女，1949年4月14日出生，汉族，南京新宇装饰有限公司退休员工，住南京市玄武区。 被告：李莉，女，1973年2月13日出生，汉族，苏果超市有限公司员工，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：徐凤，江苏锐观律师事务所律师。 被告：陈秋萍，女，1966年11月16日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐凤，江苏锐观律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司南京汉府支行，住所地在南京市中山东路404号一楼。 负责人：冯凡，该行行长。 委托诉讼代理人：房方，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：史艳莉，女，该公司工作人员。 原告李军与被告方广强、李莉、陈秋萍确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日立案。被告陈秋萍提出管辖权异议，本院于2019年10月8日对本案暂停计算审限。本院裁定驳回被告陈秋萍对本案管辖权提出的异议，陈秋萍不服本院裁定，向南京市中级人民法院提起上诉，该院于2019年11月27日作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年12月16日，本院对本案恢复计算审限。本案依法由审判员李伟独任审判，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。因中国工商银行股份有限公司南京汉府支行（以下简称工商银行汉府支行）与本案有利害关系，原告申请追加该行为第三人，本院予以准许。2020年1月14日，本院裁定对本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人张金平，被告方广强的委托诉讼代理人马国华，被告李莉、第三人陈秋萍的共同委托诉讼代理人徐凤，第三人工商银行汉府支行的委托诉讼代理人房方、史艳莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李军向本院提出诉讼请求：1.确认被告方广强与被告李莉于2015年10月26日签订的关于南京市玄武区不动产的买卖合同无效；2.判令被告方广强、李莉将上述不动产恢复至合同签订之前的登记状态;3.判令被告方广强、李莉、陈秋萍承担诉讼费。事实和理由：原告李军与被告方广强系朋友关系。自2013年9月30日起，方广强与其妻子马国华陆续向原告借款532000元，截至2019年5月5日，方广强一共欠原告本息约80万元，现方广强拒不归还借款及利息，且已纳入失信人员名单。经查，方广强居住的南京市玄武区不动产（以下简称案涉不动产），于2015年10月26日过户给了被告李莉，该不动产建筑面积为61.42平方米，当时市场总价约180万元，但方广强仅以100万元的价格出售给李莉。2019年5月7日，原告向法院提起诉讼，请求法院撤销案涉不动产买卖合同。在该案的审理过程中，方广强否认卖房给陈秋萍的事实，签订不动产买卖合同的目的是借新还旧，并称陈秋萍是职业放贷人。陈秋萍则称方广强将案涉不动产抵债给陈秋萍，双方之间不是买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十六条的规定，案涉不动产买卖合同无效。原告作为利益相关人具备诉权，三被告的行为已经侵犯了原告的财产权益，给原告造成经济损失，故原告诉至法院。 被告方广强辩称：方广强欠陈秋萍借款，借款利率比较高，故想通过买卖不动产的形式向银行借款，以所借款项偿还陈秋萍的借款，故双方之间并不存在真实的不动产买卖合同关系，双方之间的不动产买卖合同无效。 被告李莉、陈秋萍辩称：1.原告不是不动产买卖合同的相对人，不具备确认合同无效的诉讼主体资格。确认合同无效之诉不是给付之诉，而是确认之诉，原告与本案无关系，无权提起确认之诉。2.案涉不动产买卖合同不符合合同法第五十二条规定的合同无效情形，不具备确认无效的法定事由。3.陈秋萍已向方广强和马国华提起民间借贷诉讼，且经过多次开庭审理，而陈秋萍和方广强、马国华之间的债权债务关系与本案与不动产买卖合同的真实有效性有直接影响，故申请本案中止审理，待民间借贷案件审结后才判决。 第三人工商银行汉府支行述称：第三人同意根据法院的判决履行配合义务。 本院经审理认定事实如下：案涉不动产建筑面积为61.42平方米，建筑年代为1998年，原登记在被告方广强名下。2015年8月12日，被告方广强在江苏省南京市鼓楼公证处申请办理了委托公证，委托其配偶马国华办理关于案涉不动产的出售事宜。2015年10月26日，马国华受被告方广强（甲方）委托，与被告李莉（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方将案涉不动产出售给乙方，不动产转让价款为100万元，其中定金2万元，乙方于合同签订当日以现金和贷款的方式支付全部购房款。2015年10月30日，李莉与第三人工商银行汉府支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定李莉向工商银行汉府支行借款110万元用于购买案涉不动产。同日，李莉与第三人签订了《南京市房地产抵押合同》，李莉以案涉不动产为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记。除该抵押登记外，案涉不动产没有被查封、其他抵押登记等权利变动障碍。 2019年5月6日，本院对原告李军与被告方广强、李莉及第三人陈秋萍债权人撤销权纠纷一案予以立案，李军在该案中要求撤销方广强与李莉之间关于案涉不动产的买卖合同。方广强在该案中称：方广强和马国华均不认识李莉，方广强和李莉签订的不动产买卖合同不真实；马国华欠陈秋萍借款100多万元无法归还，陈秋萍提出以李莉的名义购买案涉不动产，目的是从银行取得的贷款用于还款。李莉在该案中称：马国华欠陈秋萍借款未还，她们商议以案涉不动产抵债，由于案涉不动产不能登记至陈秋萍名下，便登记在李莉名下。陈秋萍在该案中称：陈秋萍系马国华、方广强二人好友，马国华、方广强欠陈秋萍借款，欠款本金为200余万元；由于他们无力偿还借款，便主动提出以案涉不动产作价115万元抵充部分债务，但为了避税，合同中只写了100万元；除这115万元欠款以房抵债外，马国华、方广强仍欠陈秋萍110多万元；因陈秋萍不便将案涉不动产登记在其个人名下，故提出让弟媳李莉挂名。2019年8月27日，李军向本院提出撤诉申请，本院于同日准许李军撤诉。 诉讼过程中，原告为主张其系被告方广强的合法债权人，提交了如下证据： 1.马国华、方广强于2017年9月30日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强于2013年9月30日向李军借款100000元，年利率15%，截至2017年9月30日本息合计160000元，原借条作废收回，年利率继续按15%计算；中国工商银行个人业务凭证1份，载明李军于2013年9月30日向马国华转账100000元； 2.马国华、方广强于2018年4月30日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强于2015年4月30日向李军借款100000元，年利率15%，截至2018年4月30日本息合计145000元，原借条作废收回，年利率继续按15%计算；中国工商银行转账凭证1份，载明李军于2015年4月30日向马国华转账100000元； 3.马国华、方广强于2018年7月8日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强于2015年7月8日向李军借款50000元，年利率15%，截至2018年7月8日本息合计72500元，原借条作废收回，年利率继续按15%计算；中国工商银行转账凭证1份，载明李军于2015年7月8日向马国华转账50000元； 4.马国华、方广强于2016年8月3日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强向李军借款250000元，年利率12%，借款期限为2016年8月3日至2019年8月3日；中国工商银行转账凭证1份，载明李军于2016年8月3日向马国华转账250000元；（2019）苏0102民初3272号民事判决书，判决内容为马国华、方广强共同偿还李军250000元及相应利息； 5.马国华、方广强于2018年8月5日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强向李军借款12000元，年利率12%，于2018年11月30日归还； 6.马国华、方广强于2018年12月5日出具的借条，主要内容是：马国华、方广强向李军借款20000元。 被告方广强对原告李军提交的上述证据均无异议。被告李莉、陈秋萍质证称：证据1、2、3均系原告与方广强、马国华恶意串通而产生，且《南京市存量房买卖合同》签订之日，借款期限尚未到期，无法达到原告的证明目的；证据4、5、6均与本案无关，因为借款日期发生于《南京市存量房买卖合同》之后。第三人工商银行汉府支行认为上述证据与第三人无关。 诉讼过程中，原告称：无论按被告方广强所称的通过签订不动产买卖合同以套取银行贷款，还是按被告陈秋萍所称的以房抵债，都表明案涉不动产买卖合同并非双方基于不动产买卖的真实意思而签订。因此，依据《民法总则》第一百四十六条的规定，案涉不动产买卖合同应为无效。原告是被告方广强的合法债权人，方广强签订案涉不动产买卖合同已对原告权利造成损害，故原告主体适格。 被告李莉、陈秋萍称：本案是确认合同无效之诉，并不审理马国华和陈秋萍的民间借贷关系；案涉不动产买卖合同的真实合同相对方是方广强和陈秋萍，但双方之间并无真实的不动产买卖合同关系，而是以房抵债，即以案涉不动产充抵方广强欠陈秋萍的借款本金110万元；原告提交的证据无法证实案涉不动产买卖合同存在无效情形，且《民法总则》第一百四十六条所规定的行为人与相对人并不包括原告这个案外第三人，因此原告的主张无事实和法律依据。 第三人工商银行汉府支行称：案涉不动产的贷款每月按约偿还，截至2020年4月26日，本金尚欠985841.51元。 本院认为：依据《民法总则》第一百四十三条的规定，“意思表示真实”是民事法律行为有效的条件之一。《民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据该规定，如当事人之间存在通谋的虚假意思表示，基于该虚假意思表示实施的民事法律行为无效。 本案中，被告方广强、李莉与陈秋萍均确认李莉仅是名义购房人，案涉《南京市存量房买卖合同》真实的合同双方主体为方广强与陈秋萍。虽然方广强与陈秋萍对签订《南京市存量房买卖合同》的目的陈述不一，但可以确认的事实是双方之间并不存在真实的不动产买卖的意思表示。因此，双方签订的《南京市存量房买卖合同》符合《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，应属无效。 依据《民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。依据《民法总则》第一百三十四条第一款的规定，民事法律行为可以基于双方或多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。方广强陈述签订上述《南京市存量房买卖合同》是为了将案涉不动产进行抵押，以获取银行贷款，而陈秋萍则陈述签订上述合同是为了以房抵债。因双方的陈述不一，而双方又未举证证明各自主张，故无论隐藏的民事法律行为是为了套取银行贷款还是以房抵债，均因意思表示不一致而不成立。 关于原告的诉讼主体资格问题。根据原告所举证据，至2015年10月26日被告方广强与被告李莉签订《南京市存量房买卖合同》时，被告方广强及马国华共欠原告李军291249元。因此，被告方广强处置其名下资产的行为对原告的债权能否实现会有影响，原告有权提起确认上述合同无效的诉讼，其诉讼主体适格。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告李军请求将案涉不动产恢复登记至被告方广强名下，符合法律规定，本院予以支持。因案涉不动产上设定有抵押，第三人工商银行汉府支行善意取得的抵押权应予优先保护，该抵押权即成为案涉不动产权属变更登记的有效障碍，须先行涤除抵押，方可进行权属变更。原告也同意涤除抵押，故在原告涤除抵押后，被告方广强、李莉办理案涉不动产的权属变更登记手续。 关于本案是否应中止审理的问题。由于本院认定被告方广强与被告李莉之间的《南京市存量房买卖合同》因虚假的意思表示而无效，而被告陈秋萍与被告方广强及马国华之间的民间借贷纠纷的审理结果与上述合同效力的认定不具有关联性，本院无须中止审理。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认被告方广强与被告李莉于2015年10月26日签订的关于南京市玄武区不动产的《南京市存量房买卖合同》无效； 二、原告李军于本判决生效之日起十日内涤除在坐落于南京市玄武区不动产上设立的抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行的抵押，第三人予以协助； 三、在原告李军履行完毕本判决第二项内容后十日内，被告方广强、李莉办理上述不动产的权属变更登记手续，将该不动产的所有权人由被告李莉变更为被告方广强。 案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元，由被告方广强、李莉、陈秋萍负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 李 伟 人民陪审员 陶 芬 人民陪审员 杨锦强 二〇二〇年六月一日 书 记 员 李 程