湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1435号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨富强，男，汉族，1975年9月13日出生，湖南省道县人，居民，户籍地湖南省道县。委托诉讼代理人：秦靖杰，湖南杰联律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贺亮昌，男，1962年1月23日出生，湖南省道县人，居民，住湖南省道县。委托诉讼代理人：王湘彪，湖南中航律师事务所律师。上诉人杨富强因与上诉人贺亮昌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨富强上诉请求：一、改判原审判决第二项不支持上诉人主张的利息部分，改判按年息6%从2017年11月30日计付利息至付清款项之日止；二、撤销原审第三项第四项判决，改判被上诉人赔偿上诉人房屋差价损失人民币417800元；三、由被上诉人承担本案诉讼费，由被上诉人承担上诉人支付的评估费7500元。事实及理由：一、原审认定上诉人在签订及履行合同过程中行为不当，违法诚信原则，存在过错，属认定事实错误；二、本案认定的房产差价损失的标准存在错误；三、根据前述上诉人对合同的解除不存在过错，亦没有过错责任，本案的评估费应当由败诉方承担，原审判定由上诉人承担评估费与法不符。贺亮昌辩称，一、本案所买卖的房屋系现房，就是因为不能办理过户手续才卖的便宜。后来将所涉案房屋更改成电梯房，所以补房价也是合理的。二、从合同的约定来看，系杨富强未按合同的约定时间支付购买房屋款项系违约，应当承担违约责任。三、从合同来看，我方的当事人未违约。因政府没有给我们出总体规划图，所以我们也无法办理房屋产权证。根据中院判决的（2020）湘11民终1023号、1124号判决书，认定双方签订的房屋买卖合同无效。则我认为对方当事人无权主张既得利益的违约责任。贺亮昌上诉请求：一、撤销湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初3294号民事判决；二、解除双方于2017年11月29日签订的《售房协议》；三、判令一审被告向一审原告返还购房款100000元；四、确认反诉成立，并判决被上诉人向上诉人承担违约金58500元；五、一、二审案件受理费由被上诉人承担，一审鉴定费各自承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。违约主体是原审被告而不是原审原告，原审被告应承担责任；二、2017年11月29日已有现房而非预售，合同价格定为29.5万元，双方考虑了办证难度的事实；三、一审法律适用错误。杨富强辩称,一、根据杨富强提交的律师函及上诉人的一审答辩状，本案的合同的解除是对方当事人，其应当对本案合同的解除承担全部的违约责任。二、为涉案房屋安装电梯是贺亮昌在双方签订合同前的承诺。并核价19.5万元系双方协商的结果，贺亮昌以为涉案房屋安装电梯的相关诉讼请求不能成立。三、被上诉人以不能办理房产权证的理由与客观事实不符。综上所述，被上诉人的上诉请由不成立，应当予以驳回。杨富强向原审法院提起的诉讼请求：1、判令解除原告与被告2017年11月29日签订的《售房协议》;2、判令被告立即向原告退还人民币100000元，并按年息6%从2017年11月30日计付利息至付清款项之日止：3、判令被告向原告赔偿房屋差价损失人民币100000元(具体损失数额以评估为准)；4、被告向原告支付房屋占用费暂计5000元（占用费按同等地段房屋租赁市场价计付从2017年12月1日起至被告交付房产之日止）；5、由被告承担本案诉讼费。贺亮昌向原审法院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告承担违约金88500元人民币。判令反诉原告向反诉被告收取合同款余额20%的定金39000元，合计127500元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告195000元银行同期贷款利息(自2017年12月15日起至反诉一审判决之日止的银行同期贷款利息；3、一切本诉、反诉，诉讼案中案件受理费由反诉被告承担。一审经审理查明:被告贺亮昌在购买了道县县城红星五巷123号旧房后，将其改建为九层的楼房。2017年11月29日，原、被告双方经人介绍，双方协商一致，以原告为乙方、被告为甲方签订了一份《售房协议》，该的协议主要内容有“1、甲方同意将坐落于红星五巷123号（除杂房外）第四层上楼梯（左、右）壹套房壹套出售给乙方，房屋建筑面积178.51平方米左右（按实际平方计算），公摊面积7%左右。2、出售的房屋现状：①现房室内混砂浆墙壁粗粉，板面为线浇板。②甲方负责将水、电主管、主线接到杂房的楼梯口；水、电入户的税、费及其它开支由乙方自行负责。3、乙方对甲方所出售的房屋已实地勘察并充分了解愿意购买。4、价格及付款方式：①价格295000元；②付款方式：经甲乙双方协商签订合同时，乙方付现金100000元；余款195000元在700天之内付清。如有拖欠；超过10天，甲方有权将房屋卖给他人，乙方无法干涉。签订协议后，双方共同遵守，如哪方违约，违约方付守约方违约金。5、乙方需要房屋、地产权过户，甲方提供相关资料和证件，但由此所产生的一切税费及其它开支全部由乙方承担，甲方一概不管。……”协议签订后，原告杨富强于2017年11月30日经其爱人郑生翠在中国建设银行道县支行的账户将100000元购房款转至被告贺亮昌的账户内。此后，原告杨富强未将购房的余款195000元支付给被告贺亮昌，被告贺亮昌也未将出售的该套房屋交付给原告杨富强。原告于2019年8月欲将尚余的购房款支付给被告，被告拒收房款。原告又于2019年9月6日委托广东民诚众信律师事务所进行催商，被告仍拒绝尾款购房合同。被告贺亮昌已将出售给原告的该套房屋交给他人居住了。原告杨富强为维护其合法权益，特诉至该院，请求支持其诉讼请求。另查明，该院在审理过程中，原、被告均申请对涉案房屋进行市值鉴定，经该院委托湖南求是土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估。涉案的该套房屋在购房合同签订之日（2017年11月29日）的市场价值为人民币463900元（系被告申请》，评估费8000元，该套房屋诉讼之日（2019年10月24日）的市场价值为人民和由712800元，评估费为7500元。一审法院认为，本案系房屋买卖纠纷。房屋买卖、转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。原、被告双方在自愿的基础上签订的房屋买卖协议书是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，故该合同真实有效。原告杨富强主张因涉案房屋已无法交付给原告，其买卖合同的目的不能实现，请求依法解除原、被告双方签订的《售房协议》是符合法律的规定。被告贺亮昌已将涉案房屋交给他人居住，对解除原、被告双方所签订的《住房协议》亦表示同意，该院对原告的该项诉请予以准许。一、关于原告杨富强诉请由被告贺亮昌返还购房款人民币100000元，并按年息6%支付利息的请求，因原、被告均同意解除购房合同，故原告诉请由被告返还购房款人民币100000元的请求该院予以支持。关于原告诉请所交的购房款应按年息6%支付资金占用期间利息。因原、被告双方在《售房协议》中对此未约定，故该院对原告的该项主张不予支持。二、关于原告诉请由被告向原告支付房屋占用费5000元的请求，因原告在签订《售房协议》后，只交了三分之一的购房款，其涉案房屋不属原告所有，故原告的该项主张该院不予支持。三、关于原告诉请因被告的过错，造成原告的经济损失，因原、被告双方在合同中未约定违约金，故应由被告赔偿涉案房屋提起诉讼之日的市场价712800元与合同签订之日的市场价463900元差额款为人民币248900元计算损失。在该院中，被告贺亮昌在2017年11月与原告杨富强签订《售房协议》时，出售的该套房屋系楼梯房，被告贺亮昌于2018年又另加装电梯，在此期间未告知原告杨富强，双方对此未予协商，且在《售房协议》书约定的700天内又将涉案的该套房屋交给他人居住，已明确表示不再将涉案房屋出售给原告。被告贺亮昌的行为已构成违约，应承担违约责任。如事实查明所述，原告杨富强在合同签订及履行的过程中行为不当，因双方在《售房协议》约定的交购房余款195000元在700天之内付清，该700天系原告填写，且在签订合同时，涉案的房屋已建好。被告贺亮昌出售该楼房的其它套房时所约定的交纳购房余款的时间为70天，而原告杨富强在700天内亦未将购房余款195000元转至被告贺亮昌的账户内。故原告杨富强违反诚信原则，亦存在过错，亦应承担相应的责任。根据湖南求是土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场评估的价值时点是2019年10月24日（起诉之日），经计算，房屋价款差额为248900元，现原告杨富强主张全额赔偿房屋差价，原告的该项主张不予全部支持，考虑到双方的过错程度以及合同的履行情况，且原告只预交了三分之一的购房款，酌情由被告贺亮昌赔偿原告的房屋损失为82967元（房屋价值差额的三分之一）较为公平合理。四、关于被告贺亮昌的反诉请求，因被告贺亮昌在本案中存在过错，且亦未提供反诉请求的相关证据，故本案对其反诉请求不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨富强与被告（反诉原告）贺亮昌于2017年11月29日签订的《售房协议》；二、被告（反诉原告）贺亮昌于本判决生效之日起十日内返还购房款人民币100000元给原告（反诉被告）杨富强；三、被告（反诉原告）贺亮昌于本判决生效之日起十日内赔偿损失款人民币82967元给原告（反诉被告）杨富强；四、驳回原告（反诉被告）杨富强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贺亮昌的反诉请求。本诉案件受理费9028元，减半收取4514元，由原告杨富强负担2000元，由被告贺亮昌负担2514元（被告负担的案件受理费2514原告已预交，被告在给付本案判决款项时一并支付给原告；原告预交案件受理费的余款4514元，由该院退回）；反诉案件受理费3068元，减半收取1534元，由反诉原告贺亮昌负担（反诉原告预交案件受理费的余款1534元，由该院退回）；原告杨富强与被告贺亮昌各自预交的房屋市值评估费由各自负担。二审期间，上诉人杨富强提交一份房屋所有权证存根，拟证明涉案房屋可以依法进行转让并办理登记的事实。上诉人贺亮昌质证：该证据一共是4家老住户，如果可以办的话，也只能办理他们4家老住户的名字。而且你方只提供这一个房屋产权证存根，不能达到你的证明目的。上诉人贺亮昌提交了证据一、国有土地使用证、证据二土地使用权证，拟证明房主已将国有土地使用转给贺亮昌；证据三、售房协议，拟证明贺亮昌获得该房转让；证据四、土地转让协议书，拟证明贺亮昌获得受让；证据五、土地买卖合同，拟证明土地已转让给贺亮昌；证据六、唐常英房屋使用权证，拟证明该房产已售给贺亮昌。杨富强质证：证据一至证据五不属于新证据，不予以质证。证据六无异议。本院认证：上诉人杨富强提交的证据与本案没有关联性，且不能达到其证明目的，本院不予采信；上诉人贺亮昌提交的证据1-5一审中已经提交不属于新的证据，证据六因贺亮昌没有取得房屋的所有权证，且该房屋已经拆除，与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，在本案中，双方签订的合同由于贺亮昌至本案诉讼终结时未取得产权证，双方房屋买卖合同无效。因买卖合同无效的过错主要在贺亮昌，贺亮昌应在杨富强交款之日起计算资金占有费，资金占有费的具体数额参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定应按年息6%计算。综上所述，杨富强的上诉请求部分成立，应予部分支持；贺亮昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销湖南省道县人民法院（2019）湘1124民初3294号民事判决；二、由上诉人贺亮昌返还上诉人杨富强购房款100000元及资金占有费（按年息6%计算，从2017年11月30日开始至本息还清为止）；三、驳回上诉人杨富强的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贺亮昌的诉讼请求。一审案件受理费4514元及反诉费1534元共计6048元由上诉人贺亮昌负担2000元，由上诉人杨富强负担4048元。一审案件鉴定费各自申请各自承担；二审案件受理费9675元，由上诉人杨富强负担6435元，由上诉人贺亮昌负担3240元。本判决为终审判决。审判长 ：李振湘审判员 ：彭样平审判员 ： 魏 蓉二〇二〇年六月十五日书记员 ：邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。