江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏0722执异42号异议人（被执行人）：东海县郭翰泽房地产开发有限公司，住所地东海县。统一社会信用代码91320722MA1W67KP19。法定代表人：郭勤生，董事长。委托诉讼代理人：宋立新、张伟，江苏润鑫律师事务所律师。申请执行人：刘波，男，1990年9月8日出生，汉族，住东海县。在本院执行刘波与东海县郭某1房地产开发有限公司（以下简称郭某1公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人郭某1公司对本院作出的执行行为不服，提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告刘波与被告郭某1公司民间借贷纠纷一案，于2020年1月14日作出(2019)苏0722民初10208号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：一、被告郭某1公司应偿还原告刘波借款共计750万元（包括郭某1公司借的600万元，郭某2借刘波父亲刘某的100万元、张金松、郭勤生和郭某1公司借刘波50万元）及利息（利息以750万元借款本金为基数，自2018年9月16日起按照月息1.6%计算至实际付清款日止，利随本清），于2020年4月10日前付清；二、被告郭某1公司将其开发的位于东海县××驻地××省道东侧、权证号为苏（2019）东海县不动产权第0010244号的房产网签25套给原告（具体房号为：2-1-102、2-1-202、2-1-502、2-3-101、2-3-201、2-3-301、2-3-401、2-3-501、2-3-601、2-2-101、2-2-201、2-2-301、2-2-501、2-2-102、2-2-202、2-2-302、2-2-402、2-2-502、2-2-602、1-3-201、1-3-301、1-1-202、1-2-301、1-2-302、1-2-401、）作为履行债务的担保，直到本息还清为止；网签时间：被告郭某1公司办理商品房预售许可证后5日（节假日顺延）内将以上协议网签的房产网签到刘波名下；三、如被告郭某1公司一房二卖以及拒绝办理网签，每套赔偿原告10万元；四、原告在被告本息还清以后5日内将房子网签变更退还给被告郭某1公司；五、被告郭某1公司支付原告15万元违约金，定于2020年3月1日前给付原告；六、双方在本协议上签字后，由原告申请法院解除对本案被告郭某1公司房地产的查封；七、原告诉讼费和保全费、保险费、代理费共计10.3万元，有被告郭某1公司负担，于2020年3月1日前给付原告。根据原告刘波的申请，本院于2020年4月23日立案执行，执行案号（2020）苏0722执1045号。2020年4月26日，作出（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人郭某1公司名下位于东海县××驻地××省道东侧青源小区的房产共计47套。具体房号：一号楼1-1-201、1-2-201、1-1-202、1-2-202、1-3-201、1-3-202、1-3-301、1-3-302、1-3-401、1-3-402、1-3-501、1-3-502、1-3-601、1-3-602、1-3-701、1-3-702、1-1-701、1-1-702、1-2-701、1-2-702；二号楼2-1-102、2-1-201、2-1-202、2-1-302、2-1-402、2-1-601、2-1-602、2-1-701、2-1-702、2-2-101、2-2-102、2-2-201、2-2-202、2-3-301、2-3-101、2-3-102、2-3-201、2-3-202、2-3-301、2-3-302、2-3-401、2-3-402、2-3-501、2-3-601、2-3-602、2-3-701、2-3-702，期限为3年。异议人郭某1公司提出异议称，请求解除对异议人名下青源小区共计47套房产的查封。事实和理由，一、查封异议人47套房产，明显超过了异议人所欠借款的本息。根据调解书，异议人应付借款本息及各项费用不到800万元，而查封47套房屋按销售价接近2000万元，严重超标查封。二、调解书确定异议人将青源小区25套房屋网签给原告，以作为异议人履行债务的担保，这种确定是一种以房抵债的合意，异议人一直要求申请执行人配合办理25套房网签手续，申请执行人一直拖延办理。异议人即使无力偿还债务，法院应将25套房评估作价抵偿债务，不足部分，才能执行异议人的其他财产。三、查封异议人47套房屋，使异议人陷入困境，濒临破产边缘，对其他购房人和当地经济造成极大影响，社会效果极为负面。申请执行人刘波未提交答辩意见。另查明，被执行人郭某1公司于2020年1月17日取得商品房预售许可证，但至今双方未按照生效调解书的约定办理房产网签手续。（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封被执行人房产47套，其中2号楼2-3-301房号重复，实际查封46套房产。本案审查过程中，为了对查封房产的价格有规范、合理的参考依据，本院就涉案46套房产中的25套房产价格向江苏达拍网络科技有限公司进行询价，该公司对46套房产中的1-1-201、1-2-201、1-3-201、1-3-301、1-3-401、1-3-501、1-3-601、1-3-701、1-1-701、1-2-701、2-1-102、2-1-201、2-1-302、2-1-402、2-1-601、2-1-602、2-1-701、2-2-101、2-2-202、2-3-101、2-3-201、2-3-401、2-3-501、2-3-601、2-3-701共25套房产进行了评估，出具了《询价意见书》，确定以上房产市场参考价为15089180元。本院认为，本案的争议焦点是，执行中是否存在超标的查封的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”据此，执行过程中不得明显超标的额查封，如存在超标的额查封的情形，应及时予以纠正。本案中，按照(2019)苏0722民初10208号民事调解书，被执行人应履行偿还借款、支付违约金、负担诉讼费等共计1025万余元，以及给付750万元借款的利息。经对查封的46套房产中的25套房产询价，市场参考价为15089180元。因此，执行中查封被执行人郭某1公司46套房产属于明显超标的额查封，应予纠正。但考虑到拍卖保留价可以在评估价基础上降低百分之三十的规定，故对于已询价的25套房产均应予以查封，以确保被执行人郭某1公司能足额履行债务，对其余房产应解除查封。对于双方未按照生效法律文书将25套房产网签到申请执行人刘波名下的原因，异议人提交的相关证据材料不足以证明系申请执行人刘波的原因造成未能办理网签手续。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》指出“严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。”“查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”执行过程中应当参照上述意见办理，虽对25套房产予以查封，但在确保能够控制相应价款的前提下，应监督被执行人郭某1公司尽快按照合理价格自行销售已查封的房屋，尽量减少因查封房产可能对被执行人郭某1公司企业经营造成影响，同时实现执行债权人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：对本院（2020）苏0722执1045号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人郭翰泽公司名下位于东海县青湖镇驻地245省道东侧青源小区的房产共计46套，变更为：查封被执行人郭翰泽公司名下位于东海县青湖镇驻地245省道东侧青源小区的房产共计25套，具体房号：一号楼1-1-201、1-2-201、1-3-201、1-3-301、1-3-401、1-3-501、1-3-601、1-3-701、1-1-701、1-2-701；二号楼2-1-102、2-1-201、2-1-302、2-1-402、2-1-601、2-1-602、2-1-701、2-2-101、2-2-202、2-3-101、2-3-201、2-3-401、2-3-501、2-3-601、2-3-701。期限为3年。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向连云港市中级人民法院申请复议。审判长  肖汉江审判员  徐兴彬审判员  杨司光二〇二〇年六月八日书记员  陆艺璇