河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0827民初165号 原告：周秀环，女，1971年1月25日出生，满族，住河北省承德市宽城满族自治县。 被告：承德市天宝房地产开发有限责任公司。住所地，承德市宽城满族自治县饮食服务有限公司。 法定代表人：陈力民，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘来全，男，1968年12月24日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：孙世兴，河北伸正律师事务所律师。 原告周秀环与被告承德市天宝房地产开发有限责任公司（以下简称“天宝公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告周秀环、被告天宝公司的委托诉讼代理人刘来全、孙世兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周秀环向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付迟延交房违约金55663.00元；2、请求退回2017年交的物业费1154.00元、电梯费339.00元、取暖费2421.00元、装修垃圾清运费513.00元、测绘费174.00元、挂暖改地暖641.30元、装修入住后又扣200.00元垃圾清运费，合计5442.30元；3、请求判令被告退回贷款保证金6000.00元及利息（2015年9月29日至现在）；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年9月26日，我与被告签订了商品房买卖合同，合同第八条规定购买的楼房于2016年10月31日前交付，可被告没有任何理由，于2017年12月11日才交付房屋，共延期407天，在2017年交房时只付了50202.00元，下欠55663.00元。并且在交房时扣除了物业费1154.00元、电梯费339.00元、取暖费2421.00元、装修垃圾清运费513.00元、测绘费174.00元、维修基金8978.00元、面积差769.00元、防损承诺金3000.00元、挂暖改地暖641.30元，装修入住后在防损承诺金里又扣200.00元垃圾清运费。楼房还未入住现支付很多不合理费用，有些不合理的费用被告应该退回原告；并且被告在2015年9月29日还向原告收取贷款保证金6000.00元，至今不予退回。上述款项在交房之后原告多次索要，被告一直再拖，仍没有给付。 被告天宝公司辩称，因周秀环诉我公司房屋买卖合同纠纷一案，我公司认为，原告诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回，具体理由如下：一、我公司房屋交付的最后期限并非2016年10月31日，而是2017年5月10日。根据合同第八条约定，我公司于2016年11月1日就已经按约告知原告，将交房最后期限延期至2017年5月10日。因此，原告按2016年11月1日开始计算违约金的诉求，没有事实依据。二、我公司之所以出现延期193天即2016年10月31日至2017年5月10日，完全是政策性停工，并非逾期违约。事实上，我公司开发建设的富丽湾楼盘于2013年10月15日便破土动工，如果不发生国家政策性停工及不可抗力等因素，2016年10月31日之前交房，是完全可以实现的。因此，我公司在办理预售许可证过程中，才将提供备案的买卖合同交房期限，确定为2016年10月31日。同时，也正是因为考虑到在三年的施工周期内，可能会发生非我公司原因导致工程进度延误的因素，所以才在合同第八条中增加了第二款约定的延期条款。而富丽湾楼盘开工建设以来，先后发生政策性停工83天，直接导致增加了2016年120天的越冬期。我公司在2016年11月1日，已经将相关延期事实，通报给了所有业主。因此，该期间属于合同第八条第二款约定的政策性停工，并不是逾期。我公司对此期间依法不应承担违约责任。三、原告已经认可了我公司197天延期而非逾期的事实。2017年5月8日，我公司在延期期限内不能按期交房的情况下，向包括原告在内的所有业主发出了《告知书》，再次明示了合同第九条的约定，即我公司在2017年5月10日，不能履行交房义务，如果原告选择继续履行合同，我公司自2017年5月11日开始，承担逾期违约责任。同时也明确告知原告逾期超过28天的，可以选择解除合同。而原告选择了继续履行合同的事实，就足以证明，原告对延期的事实是明知的、是认可的。四、我公司逾期交房天数只有210天即自2017年5月11日至2017年12月11日，且我公司已经将违约金支付完毕。由于在交房之前发生业主信访事件，2017年11月19日，宽城满族自治县人民政府依法做出【2017】23号《专题会议纪要》。根据该纪要精神及合同约定，我公司向包括原告在内的业主，支付了逾期期间的违约金。五、原告关于退还2017年交的物业费、电梯费、取暖费、装修垃圾清运费、挂暖该地暖费、装修入住垃圾清运费的诉讼请求，我公司并未收取，与我公司无关。因此，我公司不是适格的主体，对此不作事实答辩。六、我公司虽然收取了原告6000.00元的贷款保证金，但该费用系我公司按照规定替银行统一代收的，待原告房产证下发时，银行会予以退还。因此原告诉请我公司退还该保证金，没有事实和法律依据。七、测绘费系办理房产证时所必须支付费用，我公司与业主各承担一半，我公司认为公平合理。综上，我公司认为，原告的诉讼请求依法应当予以驳回。另，我公司实际支付周秀环违约金55664.00元。 原告周秀环围绕其诉讼请求依法向本院提交了合同编号为2015F16-1071号《商品房买卖合同》复印件一份、收据收条复印件11张、2013年3月27日承德市住房公积金管理中心《关于调整个人住房公积金贷款保证金比例的通知》。 被告天宝公司依法向本院提交了以下证据： 1号证据：2016年11月1日《关于富丽湾小区延期交付使用致广大业主的一封公开信》； 2号证据：2018年4月24日河北地矿建设工程集团承德公司出具的《天宝富丽湾小区桩基础工期说明》； 3号证据：2014年6月3日宽住建字【2014】39号《宽城满族自治县住房和城乡建设规划局关于做好两考期间施工安排的通知》； 4号证据：2014年10月15日宽住建【2014】78号《宽城满族自治县住房和城乡规划建设局关于印发的通知》及2018年4月18日被告公司出具的《证明》； 5号证据：宽政办【2015】28号《宽城满族自治县人民政府办公室关于为全县高考中考考生创造良好考试环境的通知》、宽住建字【2015】25号《宽城满族自治县住房和城乡建设规划局关于做好两考期间施工安排的通知》； 6号证据：宽字【2015】42号《中共宽城满族自治县委宽城满族自治县人民政府关于印发的通知》； 7号证据：宽城县住建局工程建设施工安全监督站《关于做好迎接环保部挂牌督办核查准备工作的通知》； 8号证据：《宽城满族自治县住房和城乡规划建设局关于印发建筑施工领域保障中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量实施方案的通知》、2018年4月18日宽城满族自治县住房和城乡规划建设局、宽城满族自治县工程建设施工安全监督站出具的《证明》； 9号证据：《迎接国家卫生县城考核验收接待方案》； 10号证据：宽住建【2016】32号《宽城满族自治县住房和城乡建设规划局关于做好两考期间施工安排的通知》； 11号证据：宽住建【2016】64号《宽城满族自治县住房和城乡规划建设局关于确保冬季施工及越冬建筑工程质量安全的通知》及《停工申请报告》、《工程开工报审表》； 12号证据：2017年5月8日《关于富丽湾小区延期交房说明及业主权利告知书》； 13号证据：【2017】23号《关于富丽湾小区商品楼及返迁安置楼房有关问题的专题会议纪要》； 14号证据：（2018）冀0827民初991号、（2018）冀0827民初2431号民事判决书； 15号证据：2017年12月11日收据一张； 16号证据：承德银行客户回单及2020年1月18日被告向宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司支付的测绘费及开具的两张增值税发票； 17号证据：《住房公积金贷款保证金缴存登记单》、《客户回单联》、《承德市住房公积金贷款保证金收取明细表》； 18号证据：承德市住房公积金管理中心宽城满族自治县管理部文件宽公告字【2017】第1号《关于不得将由企业交存的保证金转嫁给借款人的告知书》。 原被告双方依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交《商品房买卖合同》符合证据的合法性、关联性、真实性要求，本院予以采信；对原告周秀环提交的收据11张，其中有3张收据的收款单位为宽城天宝物业服务有限公司，与本案缺乏关联性，对这3张收据本院不予采信，对其他8张票据，真实性予以采信；对原告周秀环提交的2013年3月27日承德市住房公积金管理中心《关于调整个人住房公积金贷款保证金比例的通知》，对该《通知》的真实性无法认定，本院不予采信；对被告提交的1-18号证据，原告不予认可，对被告提交的1-13号证据的真实性本院予以认可，对被告提交的证据中涉及的政府、机关的文件、通知等政策规定，虽是在原被告签订商品房买卖合同之间，但确实客观存在并对交房期限造成不可抗力的影响，且与整体工期存在关联性，对被告提交的1-13号证据本院予以采信；对被告天宝公司提交的14号证据系已生效民事判决，本院予以采信；对被告天宝公司提交的15-17号证据，证实了原告周秀环已收取被告天宝公司支付的违约金55664.00元，被告天宝公司将原告周秀环提交的贷款保证金6000.00元缴存至专项账户，被告天宝公司将收取的测绘费124300.00元支付宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司，对被告提交的15-17号证据予以采信；对被告提交的18号证据系政策文件，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告天宝公司系具有商品房预售许可资质的出卖人。2015年9月6日，原告周秀环作为买受人与作为出卖人的被告天宝公司签订合同编号为2015F16-1071的《商品房买卖合同》，原告周秀环购买被告天宝公司负责销售的位于富丽湾小区的预售商品房16号楼1单元7层1071室。关于交付时间，该商品房买卖合同第八条约定，被告天宝公司应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，并同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起28日内告知买受人的；（2）国家政策性变化；（3）工程变更，且出卖人在发生之日起28日内告知买受人的。关于出卖人逾期交房的违约责任，该买卖合同约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式处理，不做累加：（1）逾期不超过28日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过28天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。 根据被告提交的政府、机关的文件、通知等政策规定表明，自富丽湾小区开工以来，先后经历了几次政策性停工，包括两考期间停工、亚太经合组织会议宽城县空气质量保障停工、宽城满族自治县“三城同创”、迎接环保部挂牌督办核查、建筑施工领域保障中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量施工工地停工、迎接国家卫生县城考核验收接待方案，其中2016年11月15日至2017年3月15日因天气及温度变化导致无法施工停工。2016年11月1日，被告天宝公司向原告及富丽湾小区业主送达了《关于富丽湾小区延期交付使用致广大业主的一封公开信》，该公开信载明，因不可抗力因素、国家大政方针，富丽湾小区工程顺延至2017年5月10日交付使用。2017年5月8日，被告向原告及富丽湾小区业主送达《关于富丽湾小区延期交房说明及业主权利告知书》，该告知书载明“因我公司无力改变的原因，工程在2017年5月10日之前仍不能完工……我公司逾期交房已是既成事实，我公司不推脱责任，会根据《商品房买卖合同》第九条的约定，对各位业主承担违约责任。同时也尊重各位业主根据该第九条约定作出的选择，具体方案如下：（1）如我公司于2017年5月10日之后的28天内交房，我公司自2017年5月11日开始至实际交房日止，按日计算，向业主支付已付房款万分之五的违约金，《商品房买卖合同》继续履行；（2）如我公司于2017年5月10日之后逾期交房超过了28天，各位业主可选择继续履行合同或解除合同。各位业主选择继续履行合同的，我公司自2017年5月11日开始至实际交房日止，按日计算，向业主支付已交房款万分之五的违约金。各位业主选择解除合同的，需要在15日内书面通知我公司，我公司自接到该书面解除通知之日起30日内，退还各位业主已付的全部房款，并自2017年5月11日起至递交书面解除通知之日止按日计算，向业主支付已交房款万分之五的违约金……”。2017年11月19日，宽城满族自治县人民政府召开《关于富丽湾小区商品楼及返迁安置楼房有关问题的专题会议纪要》，该会议纪要指出，“天宝富丽湾小区项目规划方案审批程序依法合规……加快项目工程验收，力争12月10日前完成全部楼房验收工作并交付使用，同时，原则上同意天宝房地产开发有限公司承诺的如12月10日前交付房屋，由天宝房地产开发公司按协议约定支付商品楼业主2017年5月11日至交钥匙之日期间的违约金；如12月10日仍不能交付房屋，则12月11日至交钥匙之日期间的违约金按万分之十计算，由天宝房地产公司支付”。 原被告双方之间的商品房买卖合同一直继续履行，被告天宝公司向原告周秀环交付了2017年5月11日至房屋实际交付之日止的违约金55664.00元。 此外，原告周秀环向被告天宝公司交付维修基金8978.00元、测绘费174.00元、面积差费769.00元、楼款520223.00元、富丽湾小区16号楼负一层30号仓库14850.00元、贷款保证金6000.00元；原告周秀环向宽城天宝物业服务有限公司交付物业费1154.00元、电梯费339.00元、装修垃圾清运处理费513.00元、2017-2018年度取暖费2421.00元、储藏间电费30.00元。被告天宝公司于2015年10月8日将原告周秀环缴纳的贷款保证金6000.00元缴存至专项账户。被告天宝公司于2020年1月18日向宽城满族自治县三圣房地产测绘有限公司银行转账测绘费124300.00元。 本院认为，原、被告双方于2015年9月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因该商品房买卖合同第八条明确约定了被告天宝公司可据实予以延期的事由，被告天宝公司因政策性停工导致延期交房，并及时向原告履行了延期交房的告知义务。对被告提交的证据中原告认为一些政策、通知是在签订商品房买卖合同之前，且冬季停工时间属于开发商可预见情形，本院认为自被告开工至实际交付楼房，因政府政策性停工、冬季停工对工程进度造成影响，签订合同之前不可抗力的因素与延期交房事实存在紧密联系。被告天宝公司已按宽城满族自治县人民政府《关于富丽湾小区商品楼及返迁安置楼房有关问题的专题会议纪要》的指示精神，向原告支付了自2017年5月11日至实际交钥匙之日止的逾期交房期间违约金，现原告周秀环主张被告天宝公司支付违约金55663.00元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告周秀环主张退回的物业费、电梯费、取暖费、装修垃圾清运处理费的诉讼请求，因上述费用收费主体为宽城天宝物业服务有限公司，本案被告不是适格主体，原告周秀环可另行主张权利。关于原告周秀环要求退还的挂暖改地暖费用，原告未提供证据，本院不予支持；对原告周秀环主张退回测绘费174.00元的诉讼请求，因根据当时的行业交易习惯，房地产开发公司在收取测绘费方面均采用业主承担一部分、房地产开发商承担一部分的收费方式，对原告的该项诉讼请求本院不予支持；对原告周秀环主张退回贷款保证金6000.00元并支付自2015年9月29日利息的诉讼请求，根据当时的行业交易习惯，因未明确规定贷款保证金由业主缴纳还是由房地产开发公司缴纳，贷款保证金均由业主缴纳给房地产开发公司，房地产开发公司再将该部分资金存入银行专项账户，在业主办理完不动产权属登记证书之后，这部分费用再退回业主。因该诉讼请求涉及到办理房屋权属登记的事宜，原告可待取得房屋权属登记证书后主张该部分权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周秀环的诉讼请求。 案件受理费1478.00元，由原告周秀环负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  许先权 审 判 员  唐仕铁 人民陪审员  范姝微 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  宋佳莹 附页 一、（2020）冀0827民初165号民事判决书所适用的相关法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、当事人如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳与一审案件受理费相同数额的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定上诉期内不交上诉状及上诉费，则视为未上诉，本判决即发生法律效力。