吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终951号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙杰，女，1951年11月9日出生，汉族，退休职员，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：周显华，吉林领商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林市金信融资担保有限责任公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：于虹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋涛，该公司职员。被上诉人（原审被告、被执行人）：张敬礼，男，1959年1月25日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。被上诉人（原审被告、被执行人）：邱丽敏，女，1961年7月27日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。上诉人孙杰因与被上诉人邱丽敏、张敬礼、吉林市金信融资担保有限责任公司（以下简称金信公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙杰诉讼请求。事实和理由：一审判决认定“本案中，虽然在法院查封前孙杰与邱丽敏签订了买卖房屋协议，邱丽敏将本案诉争的门市楼出售给孙杰，孙杰交付了房款，邱丽敏将该楼房实际交付给孙杰占有和使用至今，但孙杰未能提供证据证明非因其自身原因未办理房屋产权转移登记手续，且自2005年孙杰购买涉案房屋至今十余年时间，孙杰未提供证据证明其在此期间积极主张办理过户登记，孙杰怠于行使权利存在过错。故孙杰不具备对执行标的排除执行的条件，不享有排除强制执行的民事权益。”一审判决关于此节的论述不符合本案的基本事实，适用法律存在错误。涉案房屋是张敬礼于2000年7月将孙杰原位于涉案房屋位置的房屋动迁，被动迁的房屋的房证号为XX，孙杰当时主张对方给付动迁款，但由于当时张敬礼资金紧张，于2005年5月11日张敬礼与孙杰签订协议书，协议书约定把张敬礼开发的正楼东数第四号跃层房屋顶欠孙杰的动迁款，孙杰再补2万元的差价款。因当时该楼临时登记在邱丽敏名下，故孙杰和邱丽敏于同日又签订门市楼出售协议书。协议签订后，双方履行了协议，交付了房屋，孙杰一直在向张敬礼、邱丽敏主张办理房屋产权过户登记，在主张办理房屋产权过户登记过程中，发现涉案房屋的土地使用权为租赁性质，主管部门拒绝办理过户登记。同时张敬礼一直也不给孙杰出具动迁证明，致使迟迟不能办理过户登记。张敬礼、邱丽敏推拖一段时间后即离开桦甸市，孙杰找不到张敬礼、邱丽敏协助办理过户登记，致使涉案房屋至今未过户。以上事实说明该房屋未办理过户登记的原因不是孙杰自身的原因和过错，而且孙杰取得的涉案房屋是基于既得权，而不是基于买卖行为而取得的物权期待权。孙杰具有排除执行涉案房屋的实体权利，足以对抗金信公司的普通债权。金信公司辩称，案涉房屋不是商品房，是营业用房，不是用于居住。找不到邱丽敏不是事实，孙杰明知土地性质，未积极主张变更登记系自身原因。应维持一审判决。孙杰向一审法院起诉请求：停止执行（2019）吉0282执538号之二执行裁定书，判决解除对XX单元，面积138.38平方米房屋的执行查封。一审法院认定事实：本案诉争房屋登记在邱丽敏名下，邱丽敏与张敬礼系夫妻关系。2005年5月11日，孙杰与邱丽敏签订了门市楼出售协议书，约定邱丽敏将本案诉争的门市楼以13.8万元的价格出售给孙杰，协议签订后孙杰交付了房款，邱丽敏出具了收据并将房屋实际交付给孙杰，该房屋一直由孙杰占有和使用至今，但未办理房屋产权转移登记手续。金信公司与张敬礼、邱丽敏合同纠纷案，因张敬礼、邱丽敏未履行生效判决，金信公司申请强制执行。2019年3月22日，一审法院作出（2019）吉0282执538号之二执行裁定：查封被执行人邱丽敏所有的位于桦甸市启新街医药公司综合楼XX单元XX，不动产权证号XX，面积138.38平方米房屋的产籍，查封期限为三年。查封期间不得转让，不得设定抵押或者其他权利负担。孙杰不服该裁定，提起案外人执行异议，一审法院于2019年4月18日作出（2019）吉0282执异19号执行裁定书，驳回了孙杰的异议请求。孙杰不服，提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽然在法院查封前孙杰与邱丽敏签订了买卖房屋协议，邱丽敏将本案诉争的门市楼出售给孙杰，孙杰交付了房款，邱丽敏将该楼房实际交付给孙杰占有和使用至今，但孙杰未能提供证据证明非因其自身原因未办理房屋产权转移登记手续，且自2005年孙杰购买涉案房屋至今十余年时间，孙杰未提供证据证明其在此期间积极主张办理过户登记，孙杰怠于行使权利存在过错。故孙杰不具备对执行标的排除执行的条件，其不享有排除强制执行的民事权益。对孙杰的诉讼请求,不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回孙杰的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，孙杰共向本院提交6份证据，证据1.桦房权证启字XX号房屋所有权人为孙杰的房证一份，证明张敬礼把案涉房屋动迁了，动迁款为15万元，张敬礼没有给付动迁款。证据2.张敬礼于2001年6月13日给孙杰出具的欠条一份，证明欠动迁款115,000元。证据3.2005年5月11日甲方张敬礼、邱丽敏和乙方孙杰的协议书一份，证据4.邱丽敏证明材料一份，证明甲方2000年动迁孙杰的房屋，因甲方长期拖欠动迁款，给乙方造成经济损失，达成了协议书中的内容，甲方同意把自己开发的正楼东数第4号越层房屋给乙方顶欠款，乙方在甲方原欠款的基础上给甲方人民币2万元作为差价款，证明从协议签订之日起抵顶的房屋产权归乙方孙杰所有，在协议中甲方提供产权证、土地证、身份证、收据等相关材料为乙方办理过户提供上述手续。证据5.收据两份。证明案涉房屋抵顶时孙杰给张敬礼2万元的差价款。证据6.张敬礼、邱丽敏二人出具的说明一份。证明邱丽敏房权证XX号门市楼此房是张敬礼的，办理房证时写邱丽敏的名字是为了贷款，后来贷款没有办成。金信公司质证认为，证据1与本案无关；证据2只能证明有债务，欠条的经手人是张敬礼，并不是邱丽敏，与本案无关；证据3的协议书有更改的地方，对真实性有异议。证据4只能说明房屋确实是邱丽敏的。证据5只能证明张敬礼收到了钱，无法证明孙杰所要证明的问题，而且跨度时间很大，前后差了一年之久，一审时已出具过138,000元的收据。证据6说明房屋是邱丽敏的。本院经审核认为，孙杰提交的几份证据欲证明其与张敬礼之间存在房屋拆迁补偿安置法律关系，而孙杰在本案一审起诉状及庭审中均陈述案涉房屋系其购买，未曾提及其与张敬礼存在动迁事实，张敬礼在一审庭审中亦主张案涉房屋系卖予孙杰，并未陈述双方存在过动迁或拆迁行为。孙杰提交的几份证据并无其他证据佐证，张敬礼亦未出庭予以确认，且金信公司对几份证据均提出了异议，据现有证据本院不能认定张敬礼与孙杰之间存在动迁行为，不能认定双方形成了房屋拆迁补偿安置法律关系，对孙杰提交的证据本院不予采信。金信公司未向本院提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为孙杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。本案中，孙杰在购买案涉房屋时对该房屋登记在邱丽敏名下的情况明知，其作为房屋买受人应当清楚无法办理过户登记的风险，孙杰虽主张系因联系不上邱丽敏至未能办理过户但并未提交充分证据证明。孙杰在案涉房屋已不存在过户障碍的情况下，于取得房屋后长达十余年的时间内未办理过户登记，系其主观原因将自己置于未办理变更登记、无法取得物权的风险之中，故此种情形并不属于孙杰意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系孙杰自身原因所致，孙杰对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。综上，孙杰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由孙杰负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年六月二十二日书记员  李元生