文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民再49号二审上诉人（一审被告）镇江致胜汽车销售服务有限公司，住所地镇江市南徐路与林隐路交叉口。法定代表人王安敏，该公司董事长。委托代理人王琦，该公司总经理。委托代理人彭斌，镇江市润州区金润法律服务所法律工作者。二审被上诉人（一审原告）镇江大照集团有限公司，住所地镇江市黄山南路15号。法定代表人王惠明，该公司董事长。委托代理人李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。二审被上诉人镇江大照集团有限公司（以下简称大照公司）与二审上诉人镇江致胜汽车销售服务有限公司（以下简称致胜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月8日作出（2013）镇民终字第1199号民事判决，已经发生法律效力。致胜公司向江苏省高级人民法院（以下简称省院）申请再审，省院于2014年12月30日作出（2014）苏审三民申字第0582号民事裁定，驳回致胜公司再审请求。致胜公司继续申诉，本院经审判委员会讨论决定，于2019年8月27日作出（2019）苏11民监5号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭进行了开庭审理，现已审理终结。原告大照公司于2013年4月25日向润州法院提起诉讼，大照公司的诉请：1.判令致胜公司立即迁让承租的房屋；2.支付拖欠的租金并支付逾期付款违约金；3.承担此后的实际使用房屋使用费。一审查明的事实：2010年3月19日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于镇江市房屋的营业用房（建筑面积4579.39平方米）租赁给被告使用，租期3年，即自2010年4月15日起至2013年4月14日止，到期不再续租；第一年年租金600000元，后两年每年增长5%，即第二年年租金630000元，第三年年租金661500元。租金支付方式为：2010年4月15日缴纳年租金的50%；2010年10月14日缴纳剩余的50%；2011年4月15日缴纳年租金的50%；2011年10月14日缴纳剩余的50%；2012年4月15日缴纳年租金的50%；2012年10月14日缴纳剩余的50%。被告如每逾期一日缴纳租金，则每天按当年租金千分之三交纳违约金。被告如擅自将房屋转租、转让或转借的，或擅自调换的，原告可以单方解除合同，收回房屋，并可索赔损失。水（安装分表计量）、电独立安装，照明、动力、（中央）空调以及消防等设备产生的水、电费用按表计量，由被告自行承担。在租赁期满、合同解除、因被告原因提前终止、因拆迁征收提前终止等情况下，被告同意在上述情况发生后30日内无条件将房屋及设施交还原告，并将房屋内属于被告的所有财物搬走，但不得破坏已装修部分及房屋结构和设施，原告不作任何补偿。逾期不搬，视为放弃所有财产权利，原告有权处理剩余财产，并不作任何补偿。任何情况下，原告对被告的所有装饰装修添附都不予补偿。协议签订后，原告按照约定将房屋交付给了被告使用，截止到2013年4月14日，被告仅支付租金450000元，尚有剩余租金1441500元未支付。原告多次通过律师函等方式主张租金、水电费等权利。另查明，2007年12月29日，原告与镇江隆众汽车销售有限公司签订租赁协议一份，镇江隆众汽车销售有限公司租赁原告位于镇江市南徐路与林隐路交叉口房屋的营业用房（建筑面积4579.39平方米），租期两年，即自2008年1月1日到2009年12月30日。2008年5月21日，原告和被告签订协议一份，镇江隆众汽车销售有限公司的租赁合同权利义务由被告履行。2009年2月18日，该房产评估价为7498000元，此后原、被告双方未能就房屋买卖达成一致意见。一审法院认为：一、原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效。因原、被告之间于2010年3月19日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反国家法律强制性规定，故合法有效。被告抗辩认为该《房屋租赁协议》内容因原告私自添加内容存在欺诈，且该《房屋租赁协议》是买卖前提下的租赁，因其没有提供证据予以证明，故本院不予采信。二、原告诉请被告迁让出租赁房屋，符合合同约定和法律规定。1.原、被告在《房屋租赁协议》第二条约定，租赁期限为三年，从2010年4月15日起至2013年4月14日，合同期满，不再续租。该协议第七条第2点约定，在租赁期满情况下，承租方（被告）同意在上述情况发生后30日内无条件将房屋及设施交还出租人（原告）。因此租赁期间届满，被告依法应当返还租赁物，即被告应于2013年4月14日期满后及时向原告返还租赁房屋。2.被告无权因装修、扩建而拒绝迁让出租赁房屋。根据双方《房屋租赁协议》第七条第2点约定，在租赁期满情况下，承租方（被告）同意在上述情况发生后30日内无条件将房屋及设施交还出租人（原告），并将房屋内属于承租人的所有财物搬走但不得破坏已装修部分及房屋结构和设施，出租方不作任何补偿。逾期不搬，视为放弃所有财产权利，出租方有权处理剩余财产，并不作任何补偿。因此，造成的承租方的损失由承租方自行承担，承租方还应赔偿出租方因此遭受的一切经济损失。任何情况（包括但不限于上述情况）下，出租方对承租方的所有装饰装修添附都不予补偿。因此，被告不但无权要求任何补偿，而且依法还有义务按原告要求恢复原状。3.被告无权提出因拆迁而拒绝迁让。《房屋租赁协议》第七条第3点的约定，是指在租赁期间如发生拆迁征收，自拆迁征收决定公告之日起本租赁合同立即无条件终止，而本案租赁合同期间已经届满，被告也未能举证证明在租赁期间政府已经做出拆迁征收决定，所以被告无权以拆迁征收为由拒绝迁让。且讼争的房屋亦不存在拆迁征收，故对被告上述抗辩意见本院不予采纳。三、原告要求被告立即支付租金1441500元、逾期付款违约金176744.17元，以及租赁期满后的房屋使用费，有事实和法律依据，且没有超过诉讼时效，应予支持。1.根据《房屋租赁协议》第三条约定的租金标准被告应该向原告支付的三年租金为1891500元，但被告仅支付了450000元，尚有1441500元租金未支付，事实清楚，证据充分。被告提出因原告没有开具租赁费发票，无法做账而不付租金，因合同没有约定开票是付款的条件且是否开具发票属于行政机关管理范畴，故该理由不成立。被告提出房屋进水、漏水等维修问题的抗辩，因《房屋租赁协议》第三条第6点约定，租赁场所及附属设施的维护由承租方（被告）负责并承担相关费用，且被告未提供任何证据证明原告负有责任，故本院不作涉理，被告可另行主张其权利。2.《房屋租赁协议》第三条第3点约定，被告如每逾期一日缴纳租金，则每天按当年租金千分之三交纳违约金，由于该约定的违约金过分高于造成的损失，现原告予以适当减少约定的违约金，仅要求被告按照逾期付款利息损失的1.3倍承担违约金176744.17元，符合法律规定，本院予以支持。3.租赁期满后，被告没有及时交还房屋，仍继续使用房屋，依法应当按照原租金标准承担自2013年4月15日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。4.原告主张租金的诉讼请求，没有超过诉讼时效。本案租金给付是因同一份《房屋租赁协议》产生的同一债务，《房屋租赁协议》第三条约定三年的租金分期履行，最后一期履行期限届满之日为2012年10月14日，根据最高人民法院《关于民事案件诉讼时效司法解释》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，因此本案没有超过诉讼时效。据此判决：致胜公司迁让出租赁房屋；致胜公司支付租金1441500元，支付违约金176744.17元；致胜公司从2013年4月15日起按每日1812元（每年661500元）支付房屋使用费。致胜公司不服一审判决，向本院提起上诉。致胜公司上诉称：1.涉案房屋在签订租赁协议前已经被公告列入拆迁范围，租赁协议约定拆迁决定公告之日起，租赁合同立即终止，故租赁期尚未开始租赁协议就因拆迁而归于无效，被上诉人在明知拆迁事实时与上诉人签订租赁协议是合同欺诈，该租赁协议对双方没有约束力；2.被上诉人起诉时，起诉日一年之前的租金已经超过诉讼时效，其相应的诉讼请求不应支持；3.上诉人对讼争房屋进行了装潢、修缮，上诉人因添附享有相应的获得补偿的权利，因租赁协议无效，不应根据无效的协议驳回上诉人获得补偿的权利；被上诉人怠于履行房屋出租人修缮房屋的义务，上诉人自行维修之处的费用应由被上诉人承担；4.租赁协议虽然无效，上诉人实际使用该房屋，双方形成事实租赁关系，原审没有解除该实际租赁关系，就判决要求上诉人迁让出实际使用的房屋，逻辑混乱，没有事实和法律依据。二审查明的事实与原审查明的上述事实一致。另查明合同第七条第3款规定，如遇租赁房屋全部或部分拆迁征收，自拆迁决定公告之日起，本租赁合同立即无条件终止，承租人将完全同意出租方与拆迁征收人达成的拆迁征收补偿安置方案。承租人除可获得政府按照规定对承租方的补偿外，不得向拆迁征收人和出租方主张其他任何权利和补偿要求。因拆迁征收原因本合同提前终止，如承租方获得拆迁征收人给予的承租方所装修的拆迁征收补偿，出租方不再退还上述第五条第2项所约定的10万元保证金。在拆迁征收的情况下，已交付的租金按照实际使用时间计算，多付的租金不计利息退还承租人。同时根据镇江市拆迁管理办公室拆迁管理科加盖了业务专用章的“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目（二）期非居住房屋拆迁汇总表，本案双方讼争的房屋不在“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目（二）期非居住房屋拆迁范围内。本院二审认为，1.房屋租赁合同是出租方以取得租金为对价，让与一定期限内的房屋使用权给承租方的合同，承租方以支付租金的代价，获得承租房屋一定期限内的使用权。在房屋租赁合同中，出租方的主要权利是获得租金，主要义务是让与房屋使用权；承租方的主要权利是取得房屋使用权，主要义务是支付租金。房屋在租赁合同期内被拆迁时，被拆迁人获得相应的补偿，但承租人不能继续使用房屋，通常会因此与出租方就损失承担事项产生矛盾。本案双方签订的租赁协议第七条第3款的约定，体现的是预先明确双方的权利、义务，服从拆迁，限制被上诉人责任范围、限制上诉人权利范围，避免发生争议的目的。2008年5月21日，上诉人即开始使用讼争房屋，如果讼争房屋属于上诉人所称的拆迁公告记载拆迁范围，且上诉人所称的房屋拆迁公告在2010年4月8日已经公告发布，上诉人在公告发布时，应当知晓该事项。如果讼争房屋属于拆迁范围，上诉人又知晓该事项，双方此后签订协议的行为已经否定了协议中“如遇租赁房屋全部或部分拆迁征收，自拆迁决定公告之日起，本租赁合同立即无条件终止”的约定。如果讼争房屋属于拆迁范围，上诉人不知晓该事项，但讼争房屋事实上未被拆迁，上诉人在约定的租期内按照协议约定使用了讼争房屋，租赁期限届满至今，讼争房屋仍未拆迁，上诉人仍然在使用讼争房屋，应当认定双方租赁协议事实上并非终止。上诉人称，被上诉人明知拆迁事实还与上诉人签订租赁协议，是合同欺诈，损害上诉人权益的意见，以及上诉人称租赁协议无效，不能约束双方的意见依据不足，本院不予支持。双方签订的房屋租赁协议对租赁房屋、租赁期限、租金标准有明确的约定，上诉人已经根据合同约定使用了承租房屋，双方在该协议上签章的时间不影响双方的权利、义务，上诉人对协议签订时间进行司法鉴定的申请，本院不予准许。2.双方签订的房租租赁协议约定的租赁期限是3年，上诉人根据合同享有的是承租使用3年讼争房屋的权利，承担的是支付3年租金的义务，3年租金的给付义务是同一债务，协议约定的租金交纳时间是2012年10月14日，根据该约定，即使起诉前被上诉人没有向上诉人主张给付租金的权利，被上诉人主张全部租金的请求亦未超过诉讼时效。3.成立生效的协议中对合同期满终止时，上诉人对讼争房屋进行装潢形成的添附如何处理，以及迁让房屋等有明确的约定，该约定对双方当事人具有法律约束力，上诉人要求对上述添附以及迁让损失进行估价、赔偿没有法律依据，本院不予支持。上诉人称对房屋进行了装修，但上诉人没有提交足够的证据；原审认为，协议约定，租赁场所及附属设施的维护由承租方负责并承担相关费用，上诉人未提交任何证据证明被上诉人负有责任，故该院不作涉理，上诉人可另行主张权利，并无不当。4.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。上诉人没有在协议约定的租赁期限届满后及时将房屋交还被上诉人，被上诉人有权起诉要求上诉人返还房屋。上诉人称双方是事实租赁关系，被上诉人未主张解除该事实租赁关系前，不得要求上诉人迁让房屋的意见不成立。据此，本院驳回了致胜公司的上诉请求。致胜公司向省院申请再审称：1.一、二审判决认定事实错误。2010年3月19日签订的《房屋租赁协议》约定，“如遇租赁房屋全部或部分拆迁征收，自拆迁征收决定公告之日起，本租赁合同立即无条件终止。”2010年4月8日，镇江市拆迁管理办公室（以下简称镇江拆迁办）发布房屋拆迁公告，租赁房屋在“镇址[2009]037号选址意见用地范围中磨笄山生态修复项目范围内的房屋”之拆迁范围。故该房屋租赁协议已于2010年4月8日失效，对致胜公司及大照公司已不具有约束力。错误体现在：其一，偷换概念，认定租赁房屋不在“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目（二）期非居住房屋之拆迁范围有误。其二，虚拟事实，二审法院用两个“如果”陈述案件事实，并以假设性的事实作为判决依据错误。其三，双方发生争议的真正原因是由于租赁房屋拆迁过程中的补偿费用，房屋漏水自行修理的费用，营业损失等问题。一、二审判决未予查清。2.致胜公司缴纳部分租金后，大照公司没有再要求致胜公司支付租金，大照公司主张租金或使用费的请求已超过诉讼时效。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期届满之日起计算。”本规定是针对分期给付债务而不是租金等定期给付债务，定期给付债务，主要是继续性合同在履行中持续定期发生的债务。判决租金这种定期给付债务方式适用该司法解释错误。省院审查查明：2007年12月29日，大照公司与镇江隆众汽车销售有限公司（以下简称隆众公司）签订租赁协议，隆众公司租赁大照公司位于镇江市南徐路与林隐路交叉口建筑面积为4579.39平方米的房屋，租期两年，自2008年1月1日到2009年12月30日。2008年5月21日，致胜公司和大照公司签订协议，隆众公司的权利义务由致胜公司履行。2009年2月18日，经致胜公司和大照公司委托评估，该房产评估确定的价格为7498000元，此后双方未能就房屋买卖达成一致意见。2010年3月19日，大照公司与致胜公司续签房屋租赁协议。合同内容与一、二审查明的一致。省院认为：1.即使案涉房屋在拆迁范围内，但双方均未在2010年4月8日镇江拆迁办发布房屋拆迁公告后，向对方提出终止协议，仍继续履行协议直至2013年4月14日协议到期。致胜公司使用大照公司房屋三年时间，应当支付租金。关于致胜公司提出房屋拆迁中的补偿费用和房屋漏水维修费用，本院认为，时至今日，该租赁房屋仍未拆迁，并无证据证明致胜公司在租赁期内对房屋的使用及经营受到影响，进而产生损失，对于房屋维修费用，致胜公司在一、二审中虽提出抗辩，但未能提供证据证明，本院不予采纳。2.双方签订的房屋租赁协议约定租赁期限为三年，租金分六次支付，对该分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，大照公司主张全部租金的请求未超过诉讼时效。据此，省院裁定驳回了致胜公司的再审申请。在本院再审中致胜公司的诉求是：确认本案租赁房屋在拆迁范围内，按照江苏省高级人民法院苏高法【2004】第164号文第三条“法院受理城市房屋拆迁案件，应当依据法律和国务院《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律规范的规定。对于拆迁双方当事人达成安置补偿协议后，一方当事人反悔并起诉的，应作为民事案件受理；拆迁当事人未达成安置补偿协议的，应当申请房屋拆迁管理机关作出裁决，拆迁当事人对裁决不服的应当作为行政案件受理。拆迁当事人既未达成安置补偿协议又未经裁决而直接向法院提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，本案应不予受理。致胜公司的依据是镇江市拆迁管理办公室（简称拆迁办）出具的《关于对镇江致胜汽车销售服务有限公司（东风标致4S店）王琦信访事项的答复》。本案再审查明的租赁合同签订和履行情况与一、二审查明的一致。根据再审中致胜公司的诉请，本案再审中的争议焦点为涉案房屋是否在拆迁范围；本案是否应当不予受理。（一）关于涉案房产是否属于拆迁范围经再审查明，致胜公司提供的《关于对镇江致胜汽车销售服务有限公司（东风标致4S店）王琦信访事项的答复》和一审卷内收集的《“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目（二期）非居房拆迁汇总表》（简称拆迁汇总表）均出自镇江市拆迁办。在市拆迁办保管的拆迁档案中收存了该项目的拆迁许可证申请表、拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表、延长拆迁期限申请表等，档案显示，“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目（二期）的拆迁人是镇江市风景旅游发展有限责任公司，上述资料记载的数据一致，即：拆迁范围内需拆迁的房屋中非住宅用房6户，面积5179.49平方米，该六户单位名称、坐落、面积均在拆迁汇总表中有明确表述，其中未见大照公司涉案房产的信息，至本案再审为止，涉案房产尚未拆除。拆迁办据此颁发的镇拆办拆许字（2010）第09号拆迁许可证的内容是，拆迁范围：镇址意（2009）037号选址用地范围中磨笄山生态修复项目范围内的房屋（详见规划图），拆迁面积：非住宅5180㎡。延长拆迁期限申请表记载上述范围内的拆迁工作最后一期延长期限至2014年12月31日，理由是还有一户住宅109平方米未拆除。市拆迁办出具的《关于对镇江致胜汽车销售服务有限公司（东风标致4S店）王琦信访事项的答复》的内容是，致胜公司租赁大照公司房屋在2010年4月8日磨笄山生态修复项目拆迁范围，汇总表是项目启动前，拆迁实施单位前期初步调查资料，不作为拆迁依据。该办相关人员在省院再审审查中以及本次再审中提供证言均证明涉案房屋在拆迁范围内，理由是，镇江市风景旅游发展有限责任公司在2010“青山绿水”工程黄鹤景区生态修复项目中申请的的拆迁范围是根据该项目规划，涉案房屋在该景区规划红线图范围内，景区红线范围内都要拆迁，汇总表只是前期准备工作，可能遗漏了涉案房产。2006年6月1日开始实施的《镇江市城市房屋拆迁管理办法》第七条规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列资料：……（四）拆迁调查资料、拆迁计划和拆迁方案；……拆迁计划和拆迁方案应包括下列内容：1.确切的拆迁范围；2.拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状；……4.拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时性过渡措施的落实情况；5.拆迁的方式、时限等。对此，本院认为，根据《镇江市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁许可证申请表、拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表是申请领取拆迁许可证的必备要件。拆迁许可证是根据拆迁人的申请，经审查后颁发的行政许可证书。本案中（2010）第09号拆迁许可证虽只载明了规划红线和拆迁面积，但档案记载中拆迁人有明确的拆迁目标房产、拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表中明确的拆迁范围，与拆迁许可证许可的拆迁面积一致。拆迁许可证与拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表是拆迁行为的一个整体，在对拆迁许可证是否包含涉案房产有争议的情况下，应当结合拆迁申请人的申请以及拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表进行判断，而并非像拆迁办所述“拆迁范围只看红线，红线范围都是拆迁范围、汇总表不是拆迁的依据”。本案中拆迁许可证申请表、拆迁补偿实施方案、拆迁汇总表、延长拆迁期限申请表与拆迁许可证载明的拆迁面积、户数一致，均不含大照公司，档案所见镇江市风景旅游发展有限责任公司在申请（2010）第09号拆迁许可证时并未申请拆迁涉案房产，涉案房产目前仍未拆除的现状也证明了致胜公司的再审请求没有依据。拆迁办的答复以及拆迁办工作人员的证言没有法律和事实依据，与档案记载的客观情况相悖，本院不予采纳。（二）关于本案是否应当按照省院苏高法【2004】第164号文第三条的规定不予受理。本院认为，该条款适用的前提是涉案房屋在拆迁范围内，针对的是在拆迁过程中拆迁利益的纠纷。而本案涉案房产不在（2010）第09号拆迁许可证拆迁范围，至今也未发生拆迁或征收情形，本案不属于拆迁利益纠纷，故不应当适用该条款，致胜公司此项诉求本院不予支持。综上所述，本案为租赁合同纠纷，在租赁期限内，致胜公司享受了合同权利，应当承担合同义务。一、二审判决对“讼争的房屋亦不存在拆迁征收”、“根据镇江市拆迁管理办公室拆迁管理科加盖了业务专用章的‘青山绿水’工程黄鹤景区生态修复项目（二）期非居住房屋拆迁汇总表，本案双方讼争的房屋不在‘青山绿水’工程黄鹤景区生态修复项目（二）期非居住房屋拆迁范围内”的事实认定并无不当。在本案一、二审及省院再审审查中，双方在租赁协议签订的时间、效力、租金的计算等方面的诉争，三份生效法律文书均有明确的事实依据和法律适用的释明，并无不当。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持本院（2013）镇民终字第1199号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 曹嘉祥审 判 员 邰玉妹审 判 员 方道清二〇二〇年六月一日法官助理 郇 瑀书 记 员 周俊辰