安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1090号上诉人（原审原告）：李学勇,男,1974年1月11日出生,汉族,住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：王尚斌，安徽上宾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:安徽盛富商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市南谯北路353号，统一社会信用代码91341102394259831L（1-1）。法定代表人:黄剑岚,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮殿顺，安徽皖大律师事务所律师。上诉人李学勇因与被上诉人安徽盛富商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2019)皖1103民初5266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李学勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判安徽盛富商业管理有限公司支付其委托经营收益款（2018年10月1日至2019年6月30日期间)41343.75元；2.本案诉讼费用由安徽盛富商业管理有限公司负担。事实和理由：2014年11月9日,李学勇与安徽国耀金牛置地有限公司签订了《滁州市商品房预售合同》,合同约定由安徽国耀金牛公司向李学勇出售其开发建设的中都大道2888号(亚太五金机电城)20幢门面单元122室商业用房,房屋建筑面积87.25平方米,购房单价7221元每平方米,购房总价630004元,开发公司于2015年7月31日前将房屋交付给李学勇,如逾期交付房屋,应当向李学勇支付违约金,违约金按李学勇已付房款日万分之一计算至实际交付之日止,合同还对其他条款作了约定。同日,李学勇根据开发公司统一要求,与安徽盛富商业管理有限公司签订了《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》,由李学勇将所购商铺委托安徽盛富商业管理有限公司统一经营,委托期限为十年,分为四个连续的托管期限,该房屋的第一个托管期自2015年10月1日至2018年9月30日止,第二个托管期自2018年10月1日至2019年9月30日止,第三个托管期自2019年10月1日至2020年9月30日止,第四个托管期自2020年10月1日至2025年9月30日。在该房屋的托管期限内,安徽盛富商业管理有限公司向李学勇支付房屋的委托经营收益为:第一年至第三年的收益,在李学勇与开发公司签订的《商品房买卖合同》时已一次性扣除房款的20%的委托经营收益,第四年支付保底7%的收益(即人民币55125元),第五年支付保底8%的收益(即人民币63000元),第六年至第十年的收益按市场实际租金计算,安徽盛富商业管理有限公司收取租金的10%作为管理费,向李学勇支付租金的90%作为委托经营收益。第四年开始,安徽盛富商业管理有限公司每三个月向李学勇支付一次委托经营收益,安徽盛富商业管理有限公司于每三个月终了之日起第5日向李学勇支付前三个月的委托经营收益。协议同时约定,李学勇委托安徽盛富商业管理有限公司与开发商办理房屋交接手续,在办理房屋交接手续时,安徽盛富商业管理有限公司的签收行为,视为李学勇接收该房屋,协议还对其他条款作了约定。上述两份协议签订后,因开发公司未按期交付房屋,李学勇多次找到开发公司总经理黄剑岚交涉,后李学勇对开发公司提起支付违约金诉讼,在该案诉讼中,安徽盛富商业管理有限公司出具给开发公司《情况说明》一份，载明:“该房交付后,因市场业态调整以及部分房屋验收手续不完善,对我司统一运营造成了很大影响,为便于我司统一运营以及贵司工作的开展,我司同意按照贵司的要求,自2015年10月1日起计算李学勇的委托期,前三年的委托期自2015年10月1日起至2018年9月30日至,自2018年10月1日起,由我司向李学勇结算第四年的委托收益”。该案生效后,开发公司支付了李学勇逾期交房违约金。李学勇与开发公司签订的《滁州市商品房预售合同》以及本案中李学勇与安徽盛富商业管理有限公司签订的《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》是两份独立的合同,且安徽盛富商业管理有限公司与开发公司是关联公司,《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》签订后,虽然开发公司在《商品房预售合同》约定的交房期限内没有向李学勇交付房屋,但安徽盛富商业管理有限公司明知开发公司未能按期交付房屋,但其未与李学勇协商变更《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》,安徽盛富商业管理有限公司仍然应当按照《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》约定履行合同义务。且安徽盛富商业管理有限公司出具的《情况说明》中已明确表示其愿意继续履行合同义务。李学勇为购买案涉商铺出资63万余元,并按照开发公司的统一要求与安徽盛富商业管理有限公司同期签订了《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》,该协议约定的委托经营管理收益,就是李学勇购房款的投资收益,是三方协商一致确定的,与开发公司支付给李学勇逾期交房违约金之间没有冲突。一审法院错误认定李学勇与安徽盛富商业管理有限公司《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》约定的委托经营收益为预算数额,同时将开发公司支付给李学勇的逾期交房违约金与商铺委托经营协议约定的委托经营收益混为一谈,实属认定事实不清。同时,一审法院置《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》约定的李学勇已经委托安徽盛富商业管理有限公司代为收取房屋的事实于不顾,反而以李学勇没有在约定的时间向安徽盛富商业管理有限公司交房为由,不支持其一审诉讼请求,也属认定事实不清。安徽盛富商业管理有限公司辩称，一、双方之间的租赁合同合法有效。2019年11月9日,李学勇在购买案涉商品房时安徽盛富商业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》,将该商品房委托安徽盛富商业管理有限公司经营,其公司已将前三年的租金收益交付李学勇并扣减了其购房款。该合同的法律关系为房屋租赁合同关系,并不违反法律规定,合法有效。二、李学勇逾期交付房屋,故双方租赁期限,应顺延至房屋交付之日即2019年8月31日起计算。首先,因开发公司交房逾期,涉案房屋于2019年8月25日方办妥竣工验收与消防验收手续,具备使用的基本条件,在此之前,无法交付使用；其次,李学勇拒不办理房屋交接手续,对安徽盛富商业管理有限公司领取并使用房屋造成影响。领取房屋是安徽盛富商业管理有限公司的权利而不是义务,同时李学勇有义务协助安徽盛富商业管理有限公司办理房屋领取手续。自2019年8月25日、10月20日、11月6日期间,开发公司与安徽盛富商业管理有限公司多次催促李学勇办理交房手续,提供合同与收据,缴纳办证税费与物业费等,但是李学勇至今均不予配合,严重影响了安徽盛富商业管理有限公司接管房屋。为减少损失,安徽盛富商业管理有限公司于2019年8月31日与开发公司办理了交接手续,安徽盛富商业管理有限公司同意房屋租期自2019年8月31日起计算。三、就逾期交房事宜,已判决开发公司支付李学勇逾期交房违约金。李学勇就逾期交房事宜,已经起诉开发公司,人民法院已做出生效判决,判令开发公司支付李学勇逾期交房的违约金。四、李学勇称,安徽盛富商业管理有限公司未履行合同义务,迟延领取房屋对其造成损失,所以应支付第4年的房屋租金,没有法律依据。首先,为协调本案的处理,2019年6月3日,安徽盛富商业管理有限公司向开发公司出具《情况说明》一份,同意双方之间的合同期限从2015年10月1日起至2025年9月30日止执行,但因房屋实际交付延缓,安徽盛富商业管理有限公司要求开发公司给予一定的补偿；其次,该《情况说明》出具后,开发公司与安徽盛富商业管理有限公司未就补偿事宜达成一致,故该情况说明所在是以后未得到具体实施；最后,李学勇在另案审理中,对该份《情况说明》的证据三性均不予认可。现又认可该《情况说明》，并据此主张权利,导致另案可能因为李学勇隐瞒事实,而出现事实认定上的错误。五、李学勇只有一处房屋,所以只应得到一份补偿。涉案的《委托经营管理合同》与《商品房预售合同》是紧密相连的,因为其标的物为同一套商品房。在房屋交付迟延的情况下,李学勇在逾期交房违约金或租金中,只能取得一份补偿。李学勇对开发公司主张权利后,其已经就房屋交付迟延事宜选择了逾期交房违约金予以弥补损失。现在李学勇又基于同一事实,向安徽盛富商业管理有限公司主张权利,显然没有事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。李学勇向一审法院提出诉讼请求：1.安徽盛富商业管理有限公司支付李学勇委托经营收益款(2018年10月1日至2019年6月30日期间)41343.75元；2.安徽盛富商业管理有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月27日，李学勇与安徽国耀金牛置地有限公司签订一份《中国（滁州）亚太五金机电城认购书》，约定李学勇购买安徽国耀金牛置地有限公司开发的中国（滁州）亚太五金机电城20幢122号房屋，建筑面积87.25㎡，总价款795540元，并约定九九折后一次性折抵三年20%委托收益，优惠后房屋总价630004元。2014年11月9日，李学勇与安徽国耀金牛置地有限公司又签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定李学勇以630004元价格购买案涉房屋，并约定2015年7月31日将案涉房屋交付给李学勇。2018年12月5日，安徽国耀金牛置地有限公司向李学勇开具面额为630004元购房发票。2014年11月9日,李学勇与安徽盛富商业管理有限公司签订一份《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》,约定由李学勇将购买的中都大道2888号(亚太五金机电城)20幢门面单元122室商铺(房屋建筑面积87.25平方米)委托安徽盛富商业管理有限公司经营,委托期限为十年,分为四个连续的托管期限,该房屋的第一个托管期自2015年10月1日至2018年9月30日止,第二个托管期自2018年10月1日至2019年9月30日止,第三个托管期自2019年10月1日至2020年9月30日止,第四个托管期自2020年10月1日至2025年9月30日；双方协议并约定李学勇委托协助安徽盛富商业管理有限公司与开发商安徽国耀金牛置地有限公司办理交房手续，在办理交房手续时安徽盛富商业管理有限公司的签收行为视为李学勇接收该房屋；该协议还约定，在该房屋的托管期限内,安徽盛富商业管理有限公司向李学勇支付房屋的委托经营收益为第一年至第三年的收益,在李学勇与开发商安徽国耀金牛置地有限公司签订的《商品房买卖合同》时已一次性扣除房款的20%的委托经营收益,第四年支付保底7%的收益(即人民币55125元)。2019年5月6日，李学勇将开发商安徽国耀金牛置地有限公司诉至安徽省滁州市南谯区人民法院，该院作出（2019）皖1103民初2396号民事判决书，判决安徽国耀金牛置地有限公司支付至实际交付房屋的2019年8月31日前迟延交房违约金93744元。2019年8月14日、9月19日安徽国耀金牛置地有限公司两次向李学勇支付（2019）皖1103民初2396号案件的案款93744元（84105元、9639元）。2019年8月31日，安徽国耀金牛置地有限公司与安徽盛富商业管理有限公司签订案涉房屋的交接表。一审法院认为，李学勇与安徽盛富商业管理有限公司2014年11月9日签订的《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》约定在案涉房屋的托管期限内,安徽盛富商业管理有限公司向李学勇支付房屋的委托经营收益为第一年至第三年的收益,在李学勇与开发商安徽国耀金牛置地有限公司签订的《商品房买卖合同》时已一次性扣除房款的20%的委托经营收益,第四年支付保底7%的收益(即人民币55125元)。本案中，李学勇主张第四年度委托经营收益（人民币55125元）的3／4即41343.75元，是建立在李学勇与开发商安徽国耀金牛置地有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的向安徽盛富商业管理有限公司于2015年7月31日交房情况下的预算数额，而本案实际委托交房时间是2019年8月31日，且李学勇已经在（2019）皖1103民初2396号案件中，从开发商安徽国耀金牛置地有限公司处获得了截止到实际交付房屋的2019年8月31日前迟延交房违约金93744元，其损失已经得以补偿。李学勇没有在约定的时间内向安徽盛富商业管理有限公司委托交房，安徽盛富商业管理有限公司也没有就案涉房屋在2019年8月31日前受托经营，故李学勇要求安徽盛富商业管理有限公司支付第四年度的委托经营收益的3／4即41343.75元，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第七十三条规定，判决：驳回李学勇的诉讼请求。案件受理费834元，减半收取计417元，由李学勇负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，李学勇与安徽盛富商业管理有限公司签订的《中国(滁州)亚太五金机电城商铺委托经营协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。案涉委托经营协议虽然约定安徽盛富商业管理有限公司应当自2018年10月1日起至2019年9月30日止期间应向李学勇支付委托经营收益，但在另案已生效判决中，已认定案涉房屋实际交付时间为2019年8月31日，开发商存在逾期交房的违约行为，并判令开发商承担相应的违约责任，故可以认定李学勇与安徽盛富商业管理有限公司之间的委托经营期限应当从2019年8月31日起计算。因案涉委托经营协议约定在该房屋的托管期限内,安徽盛富商业管理有限公司向李学勇支付房屋的委托经营收益为第一年至第三年的收益,在李学勇与开发商安徽国耀金牛置地有限公司签订的《商品房买卖合同》时已一次性扣除房款的20%的委托经营收益，故李学勇主张安徽盛富商业管理有限公司向其支付2018年10月1日至2019年6月30日期间的经营收益，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然在另案诉讼中，安徽盛富商业管理有限公司出具了情况说明，但该情况说明并非安徽盛富商业管理有限公司向李学勇出具，不能视为安徽盛富商业管理有限公司对李学勇的单方承诺，且李学勇对该情况说明在另案诉讼中也不予认可，生效判决也未予认定，现李学勇在本案诉讼中又以此情况说明作为主张权利的依据，不能成立，本院不予采纳。综上，李学勇的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人李学勇负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年六月二十三日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。