辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终951号上诉人（原审被告）：吕巨成，男，1949年11月19日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山正帆物业管理有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区湖南街479-3号。法定代表人：郭艳，经理。委托诉讼代理人：赵丹，该公司职员。上诉人吕巨成因与被上诉人鞍山正帆物业管理有限公司（以下简称正帆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初4105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕巨成上诉请求：不能接受向正帆物业公司缴纳1665.89元的判决，按照同质同价的原则，缴纳500元，不承担案件受理费50元，请求重新审理公正判决。事实与理由：一、正帆物业公司进驻小区近两年来，没有执行《鞍山市城市住宅区物业管理办法》，在落实物业服务合同的实施过程中，服务管理不履职，不尽责，没有很好尽到合同中应尽的义务，是一种严重的违约行为，应承担违约责任。具体列举如下：1、严重侵占业主利益，正帆物业公司在未经小区相关部门允许的情况下，在小区内设立广告牌，搭建活动房，对外出租和商业广告。2、物业收取的停车费，全部由物业占有。按照鞍山市城市住宅区物业管理办法第22条的规定，利用共用场地设立的停车场停车泊位收取的费用，扣除管理成本相关费用后，归全体业主所有。而正帆物业公司既不公开账目也不向业主公示，把所得的费用自己占有，就是侵占业主利益。二、物业服务管理，不履责、不尽责。物业合同中第三条规定，正帆物业公司应当提供的物业服务包括的内容。每条都没能很好地落实和执行。列举如下：1、没有服务工作计划，没有制定物业服务的相关规定，更谈不上向业主进行公示，让业主对他们的工作无法进行考核和监督。2、共用部位的日常维护维修、养护和管理，根本就没做或做的不到位，例如各楼的楼梯间的墙面有很多脱落的部位，露出一片片黑色墙面，从来无人维修，影响楼内的环境。3、共用设施设备维修养护，根本就没做或做的不到位。例如楼梯间的表箱很多遭到损坏，箱门丢失。小区设置的石凳很多凳面都已经不见踪影。国家拨给小小区的健身器材，长期弃之不管或安装不当，无法使用，造成国家资产的浪费。4、公共绿地景观的养护，物业根本不管，任由业主圈占种菜堆放杂物，影响小区整体环境。5、清洁服务小区的清扫，垃圾的清理，关系到小区的环境和形象。正帆物业公司做的根本不到位、不及时、不彻底，存在很多卫生死角，业主丢弃的固体物长期无人清理。6、冬天除雪不及时、不彻底，有的部位根本无人清扫，给业主安全出行带来隐患。7、小区内有两条对外通道，正帆物业公司只在东面大门设置人员值守，而坡上的大门，白天根本不安排人员值守，锁头看门，这样的安保不安全。8、合同中规定的编制共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案，他们根本没有，工作推着干，小区内的道路道板砖，很多地方破损严重，整体影响小区的环境和形象。他们只是对黑色路面用水泥涂抹一下，其他部位根本不管。综上正帆物业公司不很好履行合同义务，服务管理缺失太大，不尽职、不尽责，应承担相应的违约责任。请求法院给予公正判决。正帆物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决准确无误。正帆物业公司收费率已超过95.5%，符合国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》及合同法等相关规定。请求依法驳回吕巨成的上诉请求，维持一审判决正帆物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吕巨成给付正帆公司从2018年3月8月起至2020年3月7日止的物业费1666元及滞纳金(按每日千分之三从2018年3月3日计算至今)；2、判令本案诉讼费由吕巨成承担。一审法院认定事实：正帆物业公司与吕巨成系物业与业主之间的关系，吕巨成房屋面积为99.16平方米，物业费收费标准为按建筑面积每平方米每月0.7元。现吕巨成拖欠2018年3月8月至2020年3月7日的物业费1665.89(99.16×0.7×24=1665.89)元。一审法院认为，正帆物业公司与吕巨成之间的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中吕巨成作为案涉房屋的业主，接受了正帆物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向正帆物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，正帆物业公司提出要求吕巨成支付其所拖欠1665.89元物业费的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院予以支持，对超出部分该院不予支持。关于正帆物业公司提出要求判令吕巨成支付按合同约定计算的滞纳金的诉讼请求，该院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、吕巨成于该判决生效后十日内偿还正帆物业公司物业管理费1665.89元；二、驳回正帆物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由吕巨成负担。二审中，吕巨成围绕上诉请求向本院提供13张照片，第1张照片显示在铁东区人民法院门口附近设立广告牌及一个法律事务所，正帆物业公司对两处是收费的。第2、10、11、12张照片显示的是冬季除雪不到位。第3、4张显示公共设施维修不到位，箱盒盖损坏，墙皮脱落未粉刷，石凳的凳面没有了。第6、7张显示业主随意种菜占用绿地。第5张显示健身器材弃之不管被扔到绿地上。第8张显示卫生死角，楼梯井里没人清扫。第9张显示固体垃圾清运不及时，放置时间长。第13张显示坡上大门不设岗，锁上。正帆物业公司质证认为，广告牌是免费的，律师事务所的活动房属于公益性，正帆物业公司不收费。关于除雪是否及时，小区存在两个大高坡，下大雪时，正帆物业公司是雇佣铲车除雪，再由员工重新撒盐清扫。关于墙皮脱落，有业主报修，正帆物业公司就去维修。电表箱和有线电视箱等都不归正帆物业公司维修。关于石凳，发现后就会及时处理。关于业主种菜占地，正帆物业公司已经上报了综合执法局和社区。正帆物业公司有绿篱机和打草机随时清理绿地。关于健身器材已经在开春重新安装到6到7号楼的小广场上。关于卫生死角、建筑垃圾不及时问题，正帆物业公司认为服务比较好，业主很满意。所说的大门是消防通道，本身是不通车的，在签订合同时，曾和业主委员会商定，大门附近安装高清摄像头就可以，正帆物业公司安装了监控。吕巨成提供的上述证据能够证明正帆物业公司在物业服务中还存在一定的令业主不满意的问题，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：正帆物业公司与盛世桃园新派小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，吕巨成作为该小区的业主，物业服务合同对吕巨成具有约束力。吕巨成接受了正帆物业公司的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业管理费。从吕巨成提供的照片看，正帆物业公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但正帆物业公司基本履行了物业服务合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。正帆物业公司基本履行了物业服务合同义务，正帆物业公司履行物业服务中的一般瑕疵不能作为吕巨成拒绝交纳物业服务费的正当理由。如对正帆物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。吕巨成拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故吕巨成作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向正帆物业公司交纳尚欠的物业服务费。对吕巨成提出的上诉理由，本院不予支持。综上所述，吕巨成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕巨成负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年六月十二日书记员 赵婷婷