江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1562号上诉人（原审被告）：晏志国，男，1982年3月28日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢江，男，1974年12月27日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：宋宇，男，1974年12月8日生，汉族，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人晏志国因与被上诉人谢江、宋宇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法由审判员李飞鸽独任开庭审理。上诉人晏志国及其委托诉讼代理人张大明，被上诉人谢江、宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏志国上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉请或依法发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人在一审阶段当庭增加新的诉讼请求，一审法院对于上诉人要求举证期和答辩期的合理要求，当庭拒绝，属于程序违法。根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释，谢江、宋宇变更诉讼请求必须在举证期限届满前提出，否则法院不予支持。被上诉人一审起诉状诉请只有两项，在开庭过程中当庭变更为四项诉请。上诉人己经提醒法官要求给与举证期和答辩期，但是一审法官当庭予以拒绝。二、被上诉人在一审期间当庭提供证据，其并未在举证期内提出，其应承担举证不能的不利后果，一审法院对超过举证期的证据材料不应安排质证且不应予采信。三、一审法院认定上诉人需承担从2019年9月1日至实际腾空房屋之日止的房屋占用费，明显不符合常理。1、法院审理阶段己经查明，谢江、宋宇在2019年9月1日己经更换了门锁并拆除了商铺内部隔断且断水、断电。在该种情况之下，商铺己经被谢江、宋宇所掌控和管理。2、上诉人无法进入和使用该商铺，对于该商铺己经不具备控制力，该商铺己经不存在继续被晏志国占有使用的可能性。一审法院认定继续由晏志国承担占有使用费无事实和法律依据。四、一审法院认定晏志国承担违约金、拆除费、物业费、水电费，无事实和法律依据。1、上诉人从2012年开始租赁被上诉人的商铺，排油烟管道、下水等设施都是由上诉人自行解决的。实际上对于转租的事实被上诉人是知情的，只是因为后期双方关于商铺买卖合同履行的首付款多少问题，才造成了矛盾。2、该商铺已经由被上诉人于2019年9月1日更换了门锁且断水、断电，在该种情况下商铺己由被上诉人所掌控，上诉人未使用的情况下，何来物业、水电费。3、仅凭被上诉人当庭提供的一张收据，在没有提供发票的条件下，一审法院就认定该费用的真实性，实属自由心证。综上，一审法院程序违法、认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。谢江、宋宇辩称，上诉人认为2019年9月1日我方更换了门锁且断水断电，实际情况是在此之后晏志国大概在2019年9月2日-3日左右又重新更换了门锁，并重新经营，并不存在我方已经收回商铺的情况，如果上诉人主张我方收回商铺应该进行举证。我方认可一审判决的结果，请求依法驳回上诉人上诉请求。谢江、宋宇向一审法院起诉请求：1、判令解除谢江、宋宇与晏志国之间的房屋租赁合同并立即搬离；2、判令晏志国按照40000元/年的标准支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止的房屋租赁费用；3、判令晏志国承担违约金10000元及隔墙拆除等相关费用1850元及自2019年9月1日至实际搬离之日期间的物业费、水电费；4、晏志国承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：南京市栖霞区文苑路108号B041号商铺（以下简称案涉商铺）的所有权人为谢江、宋宇。2018年8月10日，宋宇、谢江（甲方）与晏志国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金40000元。合同第五条约定：承租该房屋期间的物业费、水费、电费、天然气费、电梯费等各项费用由乙方承担；第七条约定：乙方有擅自将房屋转租、转让、转借等行为时，甲方有权提前终止合同并提出赔偿；第九条约定：提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有壹万元的违约金。晏志国租赁案涉商铺期间，将该商铺分隔成三间分别对外转租给了案外人朱丽萍、孙婷等三人，租金均为40000元/年。2019年7月，谢江、宋宇得知晏志国擅自分隔并转租商铺，与晏志国之间就转租问题产生争议，谢江、宋宇以晏志国未经同意擅自转租为由，通知晏志国终止合同并要求返还商铺。同年8月1日，谢江、宋宇通知物业部门对商铺停止供电，同日晏志国与谢江、宋宇及其他次承租人签订一份协议，约定暂时恢复供电至2019年8月15日，期间不得从事经营活动，2019年8月15日之前将商铺清空。后因商铺未清空返还，谢江、宋宇于2019年9月1日更换门锁并拆除了商铺内部隔断，拆除费用为1600元。另查明，晏志国向谢江、宋宇缴纳了租房押金5000元，并已缴纳房屋租金至2019年8月31日。之后，晏志国未再交纳房屋租金。2019年9月1日更换门锁后，晏志国仍未清空、搬离案涉商铺。谢江、宋宇自行缴纳案涉商铺2019年10月1日至2019年11月27日期间的物业费493元，2019年9月、10月的公摊水电费363.7元。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方理应按照合同约定全面履行各自的义务。晏志国向房屋产权人谢江、宋宇租赁案涉商铺后，擅自将该商铺隔断成三小间转租给案外人朱丽萍、孙婷等人使用，该转租行为未征得谢江、宋宇的同意，违反了双方签订的房屋租赁合同第七条的约定，其行为已构成违约，谢江、宋宇依约有权提前终止合同。在协商未果的情况下，谢江、宋宇于2019年9月1日自行更换了门锁并拆除了商铺内部隔断，至此该商铺已无法使用，双方租赁合同目的已无法实现，房屋租赁合同予以解除。晏志国的行为构成违约，依照合同第九条约定应当向守约方即谢江、宋宇支付违约金10000元，故本院对谢江、宋宇要求晏志国支付违约金10000元的诉请予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的房屋租赁合同解除后，晏志国理应腾空并返还租赁物，故对谢江、宋宇要求晏志国腾空并返还南京市栖霞区文苑路108号B041号商铺的诉讼请求，予以支持。晏志国擅自对商铺内部进行隔断，造成谢江、宋宇支出拆除费用1600元，理应由晏志国承担。晏志国已支付房屋租金至2019年8月31日，自2019年9月1日即合同解除之日至腾空并交付房屋之日，晏志国继续占用案涉商铺，应当参照租金标准支付在此期间的房屋占用费。谢江、宋宇还主张晏志国承担其已缴纳的2019年10月1日至2019年11月27日期间的物业费493元和2019年9月、10月的公摊水电费363.7元，因在此期间晏志国尚未清空、搬离，致使谢江、宋宇无法正常使用案涉商铺，参照双方租赁合同的约定，一审法院确认该费用由晏志国承担。晏志国的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条之规定，一审判决：一、解除谢江、宋宇与晏志国签订的《房屋租赁合同》；二、晏志国于判决生效之日起五日内腾空南京市栖霞区文苑路108号B041号商铺并交付给谢江、宋宇；三、晏志国于判决生效之日起七日内按照40000元/年的标准支付谢江、宋宇自2019年9月1日起至实际腾空交付房屋之日止的房屋占用费；四、晏志国于判决生效之日起七日内支付谢江、宋宇违约金10000元、拆除费1600元、物业费493元、公摊水电费363.7元，合计12456.7元。如果晏志国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，减半收取48元，由谢江、宋宇负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，上诉人晏志国违反合同约定，擅自将房屋分隔后转租他人，被上诉人谢江、宋宇作为出租人有权解除合同并要求其承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因上诉人合同解除后未及时返还房屋，其应向被上诉人支付占有使用期间产生的费用。故一审根据合同的履行情况，判令上诉人返还房屋，支付欠付的水电费等费用并酌定按原合同约定年租金的标准支付房屋占有使用费，并无不当。上诉人另主张，一审法院拒绝其要求举证期和答辩期的合理要求，属于程序违法。本院认为，一审法院适用简易程序开庭审理，根据当事人增加诉讼请求的性质未重新指定举证期限和答辩期，但明确可以庭后提交新的证据，故一审审理程序并不违反法律规定，对上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，晏志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人晏志国负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年六月十六日书记员  杨文艳