湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3120号上诉人（原审被告）：张红，女，1966年8月24日出生，女，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李长宁，男，1966年3月4日，汉族，住长沙市雨花区，系张红丈夫。被上诉人（原审原告）：长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人：李红。委托诉讼代理人：陈树平，男，1955年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司股东。上诉人张红因与被上诉人长沙市福凯物业管理有限公司（以下简称福凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张红及其委托诉讼代理人李长宁，被上诉人福凯物业公司的委托诉讼代理人陈树平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张红上诉请求：请求查清事实，重新审核上诉人和被上诉人双方争议的2015年和2016年的物业费交费情况，上诉人不需要交付2015、2016年的物业费。事实与理由：天心区人民法院一审判决:“张红辩称2015年、2016年物业费己缴，未举证证明，该项辩称意见本院不予采纳。本院酌情认定张红应支付2015年1月1日起计算至2019年7月31日止的物业服务费4300元（122.16㎡?0.8元?55月?80%）。”接到判决书后，上诉人于2019年12月15日去了福凯物业办公室、查询上诉人历史交费情况。福凯物业公司工作人员接待并打开电脑资料供上诉人查询:福凯物业电脑资料显示“Ａ4-205房、于2015年12月31日交2015年1月-2015年12月物业服务费1074元;Ａ4-205、湘Ａ×××××因后挡风玻璃碎、2016年1月-2016年12月交停车费700元”。征得福凯物业公司工作人员同意，上诉人将交费情况拍照、打印后作为二审补充证据附于上诉状后面（见附件1、附件2）。附件1材料能证明上诉人2015年的物业服务费己缴。关于2016年物业服务费，上诉人请求法庭要求福凯物业公司在二审庭审中提供上诉人2016年700元停车费的交费存根原件（连同整本收据），因上诉人有物业费停车费一年一起交的习惯。存根上有物业服务费内容就交了，没有上诉人就认可没交。上诉人认为，福凯物业公司有提供上诉人2016年700元停车费的交费存根原件的义务，如果福凯物业公司不履行义务，请求法庭作出有利于上诉人的判决。被上诉人福凯物业公司辩称，被上诉人一审提供了张红缴纳物业费的收款收据，确认了其缴纳了700元停车费，没有缴纳物业费。被上诉人福凯物业公司向一审法院起诉请求：1、张红支付福凯物业公司物业服务费5375元；2、张红支付福凯物业公司滞纳金1359元；3、张红支付福凯物业公司车位停车费3870元；4、张红承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月18日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2011年7月1日至2016年6月30日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用及维修基金筹集办法、特别约定、违约责任等，其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。物业服务费住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米为0.8元向业主或者物业使用人收取。室外地面停车费为月卡（位）90元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年1月1日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用、附则等。其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。委托物业管理服务形式为承包经营。双方权利义务中约定，甲、乙双方考虑小区物业收入较低，同时参照往届业委会与物业合同惯例，甲方同意将公共区域停车位管理费收支的70%补贴给乙方。该补贴标准参照考核标准的年度考核分值将有5%的上下浮动。物业服务费多层住宅乙方每月每平方米收取物业服务费0.8元。露天停车位每辆每月收取90元。福凯物业公司（盛世康城）于2011年7月28日及2014年10月27日取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》。长沙市天心区新开铺街道桥头社区居民委员会与长沙市天心区盛世康城业主委员会共同发布《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》，其中载明：“盛世康城全体业主（实际物业使用人）：根据贵小区原业主委员会与长沙市福凯物业管理有限公司签订的物业服务合同的约定，2016年6月30日合同已到期。由于贵小区业委会现正处于重新选聘阶段，经原业主委员会、小区部分业主及社区协商一致决定，暂时续聘长沙市福凯物业管理有限公司为小区进行公共物业服务。续聘期间，物业公司继续履行原合同约定的义务，做好服务优化改进，受益业主依照合同约定，按时缴纳物业服务费。待小区业主委员会改选完成，正式成立，再签订物业服务合同，决定是续聘或选聘其他物业公司。特此公告。”2017年3月6日，福凯物业公司向案外人李长宁通过挂号信的方式邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年10月12日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》。2019年4月10日及2019年4月23日，福凯物业公司对案外人李长宁发送催缴物业费的短信。庭审中，福凯物业公司与张红一致确认：张红的停车费已支付至2016年年底，自2017年起未付。物业费2015年以前的全部付清，2015年、2016年的物业费是否已经支付双方产生争议。2017年起的物业费张红确认未付。另查明，张红系湖南省长沙市天心区盛世康城小区A4栋205房业主，房屋面积为122.16平方米。张红与案外人李长宁系夫妻。2017年10月10日，盛世康城小区业主委员会发布《通知》，载明：“各位业主，小区与福凯物业公司合同已到期，现福凯物业公司在小区卫生、绿化维护、车辆管理、设施维护等工作，在近年来服务质量明显下降，加之福凯物业公司拖欠我小区停车费提成并拒绝查账，严重违背了合同。现为改善小区环境，急需福凯物业归还拖欠我小区停车费提成。为了维护业主为共同利益，在与物业公司签订新合同前，请所有业主暂时不要缴纳物业费及停车费！如果在此通知后还有向福凯物业缴纳物业费与停车费的，今后的费用纠纷将自行负责！小区将在近期引进有意向的物业公司，经公示后，业主择优选择，需小区50%以上业主签字同意，方可进行签约。但是福凯物业公司在纠正违约问题之前，没有权利在与我小区签订新的物业管理合同。另：业主委员会现已到期，经街道与社区同意与授权。在新的业主委员会产生以前，还是由原业主委员会代行业主委员会职责。继续为小区业主的共同利益而努力。”期间，该小区部分业主认为由于福凯物业公司为盛世康城小区提供服务已超过原合同约定期限（2016年6月30日）一年余，未续签物业服务合同，且服务工作日渐拖沓，服务质量下降明显，自发签名提议解聘长沙市福凯物业管理有限公司对长沙市盛世康城小区物业管理服务。张红提出福凯物业公司提供物业服务期间存在小区门禁杆长期升起、安保服务不到位、楼道卫生未及时清理等各种问题。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主张红具有约束力。2016年7月1日至2019年1月1日期间，福凯物业公司虽未与盛世康城业主委员会签订书面物业服务合同，但福凯物业公司仍然对物业进行管理,对业主进行了服务,业主也接受其管理和服务的,可认定原物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。且小区业委会与居委会共同出具的公告中已经决定暂时续聘福凯物业公司。福凯物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。张红作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务，如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。综合双方提交的证据及庭审情况，福凯物业公司提供的物业服务存有瑕疵。福凯物业公司诉求房屋面积按122.16平方米计算，欠缴时间自2015年1月1日起计算至2019年7月30日止，张红辩称2015年、2016年物业服务费已缴，未举证证明，该项辩称意见该院不予采纳。该院酌情认定张红应支付2015年1月1日起计算至2019年7月31日止的物业服务费4300元（122.16㎡×0.8元×55个月×80%）。福凯物业公司关于滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。福凯物业公司对涉案小区停车位进行管理，其诉称张红长期未交停车费，却任其车辆自由出入小区，系福凯物业公司对自身管理权的处分行为，福凯物业公司要求张红缴纳停车费的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限张红于判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费4300元；二、驳回长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取33元，系长沙市福凯物业管理有限公司预缴，由张红承担。二审中，上诉人张红向本院提交了如下证据：1、被上诉人盛世康城A4-205室收费台账照片打印件，拟证明该台账记录：A4-205房于2015年12月31日交物业费1074元（2015.1-2015.12）。2、被上诉人盛世康城物管处于2019年11月7日发给本人的物业费催款通知书，拟证明该通知书的时段不包含2015年，说明本人2015年物业费应该是缴纳过的。被上诉人发表如下质证意见：对证据1，电脑记录的是未缴纳的费用，不是已缴纳的费用；对证据2，只缴纳了700元停车费，没有缴纳物业费。本院经审查认为，证据1、2可综合证明上诉人交纳了2015年物业费的事实。本院经二审查明，上诉人张红二审中提交的新证据可证明其已经交纳2015年物业费。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人张红系该小区业主，该合同对上诉人具有法律约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费，但被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，可酌情减少物业费，故一审判决上诉人按合同约定标准的80%向被上诉人交纳物业费较为适宜。上诉人在二审中有证据证明其已交纳2015年物业费，应予核减；其提出已尽交纳2016年物业费，因证据不足，本院不予支持。上诉人仍应向被上诉人交纳2016年1月1日起计算至2019年7月31日止的物业服务费3361.84元（122.16㎡×0.8元×43个月×80%）。综上所述，上诉人张红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8125号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8125号民事判决第一项为：限张红于本判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司2016年1月1日至2019年7月31日的物业服务费3361.84元；三、驳回长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费66元，减半收取33元，二审案件受理费66元，共计99元，由长沙市福凯物业管理有限公司负担33元，张红负担66元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年六月一日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。