辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初1403号 原告（反诉被告）：凤城市家家物业服务有限公司住所地：凤城市凤凰大街鑫康花园二期邓铁梅路79-13-1-202。 法定代表人：周鹏，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨波，女，1978年2月13日出生，满族，住凤城市。 被告（反诉原告）：徐光红，女，1960年12月20日出生，汉族，无业，住凤城市。 委托诉讼代理人：梁兴林，男，1958年11月21日出生，汉族，无业，住凤城市。 原告（反诉被告）凤城市家家物业服务有限公司(以下简称家家物业)与被告（反诉原告）徐光红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家物业的委托诉讼代理人杨波到庭、被告徐光红的委托诉讼代理人梁兴林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）家家物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向家家物业支付拖欠的物业费，2年合计1862元；2、判令被告立即向家家物业支付欠费违约金559元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2013年11月19日通过公开竞聘取得了凤城市鑫康花园小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，原告每年1月1日至12月31日收取全年的物业服务费，但是被告从2018年至2019年之间，经原告多次催费，无正当理由拒不缴纳物业服务费用。被告房屋面积：96.94平方米，收费标准：2018年开始：0.8元（每年收费金额931元）。为了保证鑫康花园小区正常的物业服务费收取及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告缴纳2018年度至2019年度的物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）徐光红提出诉讼请求并辩称：1，请求人民法院依法判决被反诉人违约并支付反诉人垃圾清理费800元；请求人民法院依法判令被反诉人继续履行合同，履行定期（一个月一次）清扫门垛平台义务；3、反诉费由被反诉人承担。同时辩称首先原告未全面履行物业服务合同，物业服务、管理不到位，影响被告家的居住环境，已经构成违约；其次原告与被告此前已经因此纠纷提起过诉讼，物业公司当时在贵院答应被告此后会提供清扫服务，但是原告撤诉，减免部分物业费，被告当时即缴纳了剩余的物业费，但是原告撤诉后仍未提供清扫服务，继续违约，被告家庭长期被困扰，生活质量严重下降；再者被告家卧室和厨房墙壁处漏水，系外墙漏水造成，原告始终未处理；小区院内车辆管理混乱，小区院内停车位收费，该笔收益应归全体业主。以上事实有照片为证。 原告（反诉被告）辩称：原告所提供的照片属实，但是原告家清扫部位属于高空作业，需要高空挂绳子作业，原告提供的录音确实是原来我们物业工作人员鲁金华的声音，但是如果原告所述部位是我们应该履行的责任我们确实应该去清扫，但是该部位不是物业服务的范围，鲁金华承诺是人情，从原告照片显示确实有垃圾，但是我建议被告找楼上邻居说一下，不要扔垃圾。但是日后如果有机会上去，我们可以帮助清扫，但是这个事情不是拒交物业费的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）家家物业于2013年11月19日通过公开竞聘取得了凤城市鑫康花园小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。2014年1月12日，原告与该小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：履行期限为一年，原告（反诉被告）每年1月1日至12月31日收取全年的物业服务费，多层住宅物业费为每月每平方米收取0.5元，高层住宅（电梯楼）每月每平方米收取1.2元，商业用房每平方米收取0.8元，车库（库房）每月每平方米收取0.5元。2018年1月23日，原告（反诉被告）又与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，将2015年11月30日签订的物业服务合同第二十七条中的多层住宅的收费改为每月每平方米收取0.8元，期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止。 被告（反诉原告）徐光红作为凤城市鑫康花园一期的业主，居住于该小区，房屋面积96.94平方米，2018年至2019年拖欠物业服务费1862元(0.8元x96.94平方米x24个月)。对被告提出的违约问题原告逐一进行了回复和解答。 从庭审被告（反诉原告）徐光红提供照片中显示，涉案平台确实有生活垃圾，且被告（反诉原告）庭审自认该平台垃圾包括楼上掉落生活垃圾、灰尘垃圾、维修废弃材料（约4至5厘米）。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告所在小区业主委员会签订了物业服务合同，对服务期限、服务内容、收费金额作出了明确约定，对此被告并无异议，所以原告主张给付物业费具有合同依据，应予支持。 关于原告家家物业主张违约金及被告主张减免物业费的问题。被告以其他业主高空抛物、平台垃圾没有及时清扫影响居住环境、家里墙体漏水不能及时修复，小区院内车辆管理混乱等原因提出原告服务不到位，其主张的内容超出了原告的职责范围，原告在物业服务过程中对上述行为仅存有劝导、督导和提示义务，不具有管理和强行制止职责，所以其以此为依据主张原告服务不到位，不具有法律依据，不能支持。 关于被告（反诉原告）徐光红提出原告（反诉被告）未全面履行物业服务合同，且因该涉案平台原告承诺会提供清扫服务应减免物业费的观点，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《物业服务合同》中第二十四条保洁服务条款中，保洁范围及保洁制度中未涉及被告（反诉原告）所述平台，且该平台垃圾包括楼上用户生活垃圾和日常灰尘，还有部分维修垃圾，关于生活垃圾如若被告（反诉原告）能友好与楼上用户协商处理，相信可以和平解决，日常灰尘的问题系自然规律和自然气候现象造成，属于大气空间和天气综合因素结合产生无法规避，关于维修废弃材料，系物业在进行维修作业不慎跌落，因此被告（反诉原告）徐光红的反诉请求本院不予支持。 从被告提供的照片可以证明原告在服务过程中存在管理不到位等现象，应由其向有关部门反映解决的问题，其亦未提供证据证明已履行了义务，故应认定其物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，由此导致业主不满，进而不能及时交纳物业费，并非被告主观恶意拖欠，故主要责任不在业主。家家物业作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。因此，凤城市家家物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告同时不能因为物业服务存在一般瑕疵而拒付或减少物业服务费。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐光红于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）凤城市家家物业服务有限公司物业服务费1862元； 二、驳回原告（反诉被告）凤城市家家物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）徐光红的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，合计50元，由被告徐光红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  张伟荣 二〇二〇年六月十八日 书记员  高 丁