湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4017号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥街道白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县，系该公司法务。被告：邓立春，女，1967年1月3日出生，汉族，居民，住湖南省。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告邓立春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏博玲、被告邓立春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出如下诉讼请求：请求人民法院判令被告邓立春支付物业费8957元，生活垃圾费356元，违约金500元，共计9813元。事实与理由：2014年5月15日，原告与宁乡县锦江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向宁乡县锦江房地产开发有限公司提供物业管理服务，合同期限至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业2-610业主，物业面积136.64平方米，收费标准为1.15元/月/平米计算，按照约定应当向原告缴纳从2015年6月30日至2020年3月31日的物业管理费用共计8957元，生活垃圾费356元，违约金500元，共计9813元，被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告邓立春辩称：答辩人居住的房子在原锦江房产公司交付住房后就有外墙渗水的质量问题，答辩人2013年房子装修完就因此情况导致多处墙纸、顶板发霉、变黑，当时物业公司就外墙作了防水处理，但无济于事。后来答辩人多次找物业公司报告，物业公司找来了开发商和工程部相关人员对房屋渗水一事进行了现场考察，当面作了登记及解决方案，由物业公司代开发商对房屋漏水问题进行维修，并对已装修的渗坏、霉变的房屋重做装修处理，物业公司承诺当年雨季过后搞好。但是由于物业公司人员更换频繁，到2016年初一直没有解决。因为房屋漏水导致房子发霉、变黑，无法居住，物业公司人员建议我搬离。并承诺帮我解决问题。答辩人从2016年3月就搬离了锦绣兰亭小区，现在一直未搬进去居住，期间多次找物业公司协商解决，直到2018年７月才请人帮答辩人用油漆刷白。物业公司负责人曾经承诺在维修好之前的物业费减免或者免交，物业公司2020年之前没有催缴过物业费，答辩人不拖欠物业服务费。物业公司服务不到位，违约金不同意支付。由于物业公司承诺维修及装修但又一拖再拖，给我造成60000元的损失，答辩人请求由原告负责赔偿。经审理查明：被告邓立春系锦绣兰亭小区2栋610室业主，房屋面积136.64㎡。2014年5月15日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与宁乡县锦江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告物业所在区域的物业服务费为电梯房1.2元/月/平方米，商铺2.0元/月/平方米，车位服务费30元/月，二次供水加压电费为0.5元/吨。被告自2015年6月30日至2020年3月31日未向原告支付物业服务费。因房屋漏水导致房子发霉、变黑，无法居住，被告于2016年3月就搬离了锦绣兰亭小区，现在一直未搬进去居住，期间多次找物业公司协商解决，直到2018年７月物业公司请人用油漆刷白被告住房。2020年３月至４月，原告向被告发送律师函催收欠款未果后，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。2019年10月11日，宁乡市市容环境卫生管理局出具证明称：该局自2014年1月1日至2019年12月31日曾委托原告公司按每户每年75元的标准向锦绣兰亭小区住户收取城市生活垃圾处理费，所有费额已全部缴至该局。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、企业登记基本情况表、不动产登记信息表、物业服务收费核定表、律师函催收、照片、保安交接班记录、来访处理登记表、秩序维护安全巡查表、宁乡市市容环境卫生管理局证明、联合公告、总用水量明细和被告提供的房屋发霉、发黑照片及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。对于被告提供的房屋租赁合同，本院无法查实其真实性，不予采信。本院认为，基于庭审查明的事实，被告邓立春系原告所服务的锦绣兰亭2栋610室业主，房屋面积136.64㎡。原告方与开发商签订的《前期物业服务协议》对双方均具有约束力。原告为小区业主提供了部分物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。因其房屋漏水导致房子发霉、变黑，无法居住，被告于2016年3月搬离了锦绣兰亭小区，期间多次找物业公司协商解决，直到2018年７月物业公司请人用油漆刷白被告住房，被告至今未搬进去居住。原告物业服务存在瑕疵，情况属实，且根据合同约定，原告作为物业服务企业应对其服务的小区及业主提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等服务，现原告仅提供了曾进行垃圾清扫、公共区域维修、下水道疏通、绿化维护、保安值班、来访登记、秩序维护安全的部分证据，不能证明原告已全部按约履行了物业服务方面的义务，故本院认为原告未全部按约提供物业服务，被告应交物业费应酌情扣减，结合本案实际本院酌定对2015年6月30日至2018年6月30日的物业费以扣减50%为宜，2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费以扣减10%为宜。故本案被告应向原告交纳自2015年6月30日至2018年6月30日的物业管理费2828元（136.64平方米×1.15元/月/平方米×36个月×50%＝2828元）、2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费2970元（136.64平方米×1.15元/月/平方米×21个月×90%＝2970元）、生活垃圾费356元（75元/年÷12个月×57个月），合计6154元。因原告没有提供证据证明被告逾期交费给原告造成的实际损失，原告所主张的违约金500元本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓立春于本判决生效之日起七日内支付原告长沙京派物业管理有限公司物业管理费5798元及生活垃圾费356元，合计6154元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙京派物业管理有限公司负担9元，由被告邓立春负担16元。本判决为终审判决。审判员  谢细珍二〇二〇年六月三日书记员  徐佳莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。