湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终742号 上诉人（原审原告）：郴州市湘南驾驶员培训学校，住所地：郴州市城东王仙岭北麓湘南学院内。 法定代表人：李志忠，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：李志忠，男，1960年10月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：郭国万，男，1956年10月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 上诉人（原审原告）：郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司，住所地：湖南省郴州市苏仙区。 法定代表人：郭国万，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：郭国万，男，1956年10月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被上诉人（原审被告）：郴州市苏仙区金果果幼儿园，住所地：郴州市苏仙区。 法定代表人：胡贵竹，该幼儿园园长。 被上诉人（原审被告）：朱青，男，1965年1月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：雷斌，湖南福城律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李虹，湖南福城律师事务所律师。 上诉人郴州市湘南驾驶员培训学校（以下简称湘南驾校）、李志忠、郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司（以下简称湘院公司）、郭国万因与被上诉人郴州市苏仙区金果果幼儿园（以下简称金果果幼儿园）、朱青合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问各方当事人后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万上诉请求：一、请求撤销苏仙区法院（2019）湘1003民初2593号民事判决，改判：⑴由金果果幼儿园、朱青支付房屋及场地租金60,000元；⑵金果果幼儿园搬离现经营使用的房屋及场地，并将该房屋及场地交付上诉人经营管理。二、本案一、二审诉讼费用由金果果幼儿园、朱青承担。事实和理由：1.自2013年至2020年3月1日，金果果幼儿园每年协助苏仙区法院执行40,000元，但金果果幼儿园每年又从该院退回20,000元，金果果幼儿园应对每年退回的20,000元作出说明，并将退回的场地及房屋租金60,000元支付给上诉人；2.上诉人与金果果幼儿园没有签订任何租赁合同，金果果幼儿园在没有征得上诉人同意的情况下，转租案涉房屋及场地并经营管理至今，上诉人有权随时解除合同，请求判令金果果幼儿园搬离案涉房屋及场地，将该房屋及场地交付上诉人。 金果果幼儿园答辩称，金果果幼儿园已依约足额支付了租金,合法占有使用租赁房屋及场地,上诉人的诉请没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 朱青答辩称：上诉人的诉请没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万一审诉讼请求：1、判令金果果幼儿园、朱青支付其场地及房屋租金(2016年5月2日至2019年12月31日)共计146,666元；2、判令金果果幼儿园、朱青支付违约金157,600元;3、判令金果果幼儿园于2019年12月31日之前搬离现经营使用的房屋及场地,并把房屋及场地交付原告经营管理;4、诉讼费用由金果果幼儿园、朱青承担。 一审法院认定的事实：2011年初，湘南驾校(甲方)与胡某2、徐某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于湘南驾校院内二楼、三楼部分房屋出租用于乙方承办幼儿园，租赁期限为6年，从2011年3月1日至2017年3月1日，年租金为40,000元。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%-20%作为违约金。 2011年7月18日,湘南驾校(甲方)与朱青(乙方)就湘南驾校办公大楼建设所欠朱青工程款280,000元及利息60,000元的偿还签订《协议书》,约定:湘南驾校同意办公楼一栋(该办公楼由朱青承建,建筑面积约2200㎡的三层楼房)自协议签订之日起整体让给乙方使用7年,作为抵工程欠款340,000元,在使用期间,乙方享有办公楼的自主使用权、经营权、对外租赁权和收益权。使用期间,在不影响办公楼主体结构的情况下,乙方可以对房屋进行装修,使用权到期后装修无偿给甲方;甲方保证乙方对办公楼的七年使用权,如甲方因其他纠纷影响乙方的使用权,甲方必须出面解决好,解决不好,导致不能实现本协议,甲方应承担违约责任;如遇政策变化、国家征收或确有不可抗力的原因导致本协议不能实现,则按乙方使用的实际年限来计算折抵工程欠款,折抵后剩余工程欠款由湘南驾校偿还,并按月率2分计算利息;甲方违约(遇政策变化、国家征收或确有不可抗力的原因导致除外),除偿还乙方全部工程款外,还需按全部工程欠款总额的30%承担违约金,并承担乙方因装修造成的全部损失和其他损失,乙方违约,按所欠工程款总额30%承担违约金,并且自负装修造成的损失。 2012年8月13日，徐某与胡贵竹、胡某签订《金果果幼儿园转让协议》，徐某将金果果幼儿园作价240,000元转让给胡贵竹、胡某。 2016年5月2日,湘南驾校李志忠(甲方)与朱青(乙方)签订《协议书》,该协议内容:1、2011年7月18日,甲乙双方签订了因甲方欠乙方工程款34万元,另借20万元,用甲方所建的湘南驾校办公大楼一栋约2200平方米的三层楼房作为抵押出租来还所欠的工程款,直到2018年7月18日抵还清工程款34万元；2、甲方因欠债的金额数目大,和欠债的人数多,甲方无能偿还这些债务,因此,甲方只能与乙方协商终止甲、乙双方于2011年7月18日所签订的协议书,并赔偿乙方的损失；3、原协议终止后,甲方欠乙方的工程款34万元,一年内还清,另加借现金贰拾万,共计伍拾肆万元整,甲方从驾校的利润中限一年内还清。如一年内没有还清,甲方必须要按所欠乙方的伍拾肆万元按2.5%的月利息计算给乙方(本协议签字当天计算,并且把湘南驾校的经营权交给乙方经营,乙方收清甲方所欠乙方的欠款为止(欠款和利息)……。同日,李志忠与朱青又签订《补充协议》,约定:1、甲方因终止乙方于2017年7月18日所签订协议违约,应给予赔偿;2、甲、乙双方同意将湘南驾校学员住房的两层楼房以中间上二楼的楼梯口为界,北头归湘南驾校所管,南面包括南面围墙小院子归朱青所管,出租作为甲方对乙方的违约补偿;3、甲、乙双方谁违约,赔偿另一方伍拾万元损失,签字生效。 2017年8月3日,郭国万代理湘南驾校、李志忠为甲方,朱青为乙方,湘院公司及股东郭国万、肖某1、罗某、何某、肖某2为共同丙方签订《协议书》,该协议载明:甲、乙、丙三方本着平等自愿、互惠互利原则,就有关甲、乙双方之间的债权债务清偿事宜,经协商达成如下协议:1甲、乙双方于2011年7月18日签订的《协议书》一份,于2016年5月2日签订的《协议书》及《补充协议》各一份至2017年7月30日自行终止,除上述三份协议书外,双方一致确认,无其他任何协议书或合同;2、至2017年7月30日止,经甲、乙、丙三方确认,甲方尚欠乙方工程款34万元,借款20万元，利息205,000元,乙方同意将《补充协议》中约定归乙方出租的区域交付给甲方,由甲方补偿乙方现金45,500元,上述四款项共计788,000元,由甲方在2018年3月31日前付清(从2017年8月份开始按月平均支付到位,本合同签订之日起3日内支付10万元),丙方自愿承担上述款项的清偿保证责任至该款项全部清偿完毕时止;3、本协议签订起3日内,乙方无条件将甲方抵押给其出租的办公楼(2016年5月2日乙方已实际交付甲方使用)及《补充协议》中约定归乙方出租的区域(村民存放寿木的场地,乙方配合甲方做寿木只出不进的工作,上述款项付清后在2018年6月30日前,由丙方协调村民搬出,并由丙方另行安排场地给未搬完寿木的村民存放寿木)交付给甲方;乙方现已出租的场地,双方一致认可至租赁期满时止(以乙方签订的一年合同期为限);驾校大门的两条道路归甲方使用,乙方不得持有异议;4、甲、乙、丙三方之间再无其他争议亦无其他任何债权债务;5、本协议履行期间任何一方均不得违约,否则按本合同总金额的20%承担违约责任。湘南驾校部分债权人作为见证人在协议上签名。协议签订后至2018年6月7日止,湘院公司从经营收入中分五次偿还被告朱青420,000元,尚欠朱青368,000元未付。为追讨该款项,2018年8月28日,朱青将湘院驾校、郭国万、肖某1、罗某、何某、肖某2作为被告诉至苏仙区法院。2019年2月28日,苏仙区法院作出(2018)湘1003民初1818号民事判决书,判决“一、被告郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司、郭国万、肖某1、罗某、何某、肖某2偿还原告朱青债务368,000元;二、被告郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司、郭国万、肖某1、罗某、何某、肖某2支付原告朱青违约金36,800元;以上款项合计404,800元,由上述被告于本判决生效后十日内给付原告朱青,并互负连带清偿责任。已经承担保证责任的被告可以向债务人郴州市湘南驾驶员培训学校追偿”。后双方均不服该判决向郴州市中级人民法院提起上诉,该院于2019年6月24日作出(2019)湘10民终1996号民事判决书,判决:“驳回上诉,维持原判。”2019年8月9日，湘南驾校、李志忠、郭国万以朱青违约为由，向苏仙区法院提起诉讼，请求：1、判令朱青返还其非法占有并出租给案外人经营幼儿园的原湘南驾校办公楼给原告;2、判令朱青支付其非法出租原湘南驾校的训练广场、学员住房和办公楼等场地获取的租金52万元给原告;3、判令朱青支付原告违约损失费用50万元。苏仙区法院作出（2019）湘1003民初2171号民事判决书，认为朱青不存在违约行为，判决驳回湘南驾校、李志忠、郭国万的诉讼请求。湘南驾校、李志忠、郭国万不服，上诉至郴州市中级人民法院，现在二审审理中。 另查明，因李某2与李志忠、李慢华借款合同纠纷案，苏仙区法院于2011年3月和2016年12月向金果果幼儿园发出协助执行通知书，要求扣留、提取李志忠每年的租金40,000元，金果果幼儿园按该执行通知书已将从2013年3月1日至2020年3月1日每年40,000元的租金交至苏仙区法院。 还查明,湘南驾校系李志忠个人独资企业,成立于2006年6月30日,2013年7月3日因未办理2011年度年检手续被郴州市工商行政管理局苏仙分局吊销了营业执照,至今尚未办理注销手续。李志忠在开办湘南驾校期间,因欠下债务,驾校资产被法院予以查封、冻结。郭国万系湘南驾校和李志忠的债权人之一,李志忠因不便管理驾校事务于2015年8月18日出具授权委托书长期授权委托郭国万全权负责驾校的经营和债权债务的处理。 一审法院认为，2011年初湘南驾校将湘南驾校院内二、三楼部分房屋出租给胡某2、徐某承办幼儿园，租赁期限至2017年3月1日。2011年7月18日湘南驾校将办公楼给朱青使用7年,由朱青对办公楼行使自主使用权、经营权、对外租赁权和收益权。期间，徐某将幼儿园转让给胡贵竹、胡某，朱青对此予以认可。2017年8月3日，湘南驾校、李志忠与朱青、湘院公司及股东郭国万、肖某1、罗某、何某、肖某2签订《协议书》确认双方的债权债务，并认可2016年5月2日朱青已实际将湘南驾校、李志忠抵押给其出租的办公楼交付给湘南驾校、李志忠使用。郭国万亦当庭陈述称2016年5月2日的协议签订后，朱青带他去过幼儿园，朱青告诉过幼儿园原来是他管，现在交给驾校了，后来租金没有交给朱青。之后他找过幼儿园，幼儿园说与他无关，朱青又说幼儿园已经交给他了，他没有提出要幼儿园搬出去也没有向法院起诉。由此可见，金果果幼儿园所租赁的场地已交付给了湘南驾校、李志忠，在2017年3月1日租赁期限届满后，湘南驾校、李志忠与金果果幼儿园双方虽未签订继续租赁合同，但湘南驾校并未向金果果幼儿园提出异议，则湘南驾校、李志忠与金果果幼儿园原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。且湘南驾校在知晓北湖区法院向金果果幼儿园发出协助执行通知书，要求扣留、提取李志忠每年的租金40,000元，金果果幼儿园已按协助执行通知书将从2013年3月1日至2020年3月1日的租金交至苏仙区法院的情况下，亦未向北湖区法院提出执行异议。故金果果幼儿园在2017年3月1日租赁期限届满后继续租赁符合合同履行的规则和法律的规定，且其已支付了租金，无违约行为。朱青在履行与湘南驾校的协议中，根据2017年8月3日的《协议书》和已生效的(2018)湘1003民初1818号民事判决书及（2019）湘10民终1996号民事判决书可以确认朱青已按照约定全面履行了其应尽的义务，不存在违约行为，之前签订的数份协议均是用于抵偿湘南驾校所欠朱青的工程款和借款，且至今尚未抵偿清结。故对湘南驾校的诉请，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告郴州市湘南驾驶员培训学校、李志忠、郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司、郭国万的诉讼请求。案件受理费5863.99元，减半收取2931.99元，由原告郴州市湘南驾驶员培训学校、李志忠、郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司、郭国万负担。” 二审中，金果果幼儿园向本院提交《调解书》一份。拟证明，金果果幼儿园已足额支付4万元/年的租金。苏仙区法院退回的2万元租金系执行分配款。湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万对该份证据质证认为，对该份证据的真实性、合法性均无异议。本院对该份证据认定如下，因该份证据证明苏仙区法院在执行另案过程中，对金果果幼儿园协助执行4万元/年的租金进行分配的事实。可以证明金果果幼儿园已足额支付4万元/年的租金。故本院对该份证据予以采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：上诉人湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万的诉讼请求应否予以支持。 一、关于金果果幼儿园每年从苏仙区法院协助执行的款项中退回20,000元应否支付给上诉人的问题。经查，自2013年3月1日至2020年3月1日，金果果幼儿园已按照苏仙区法院下达的协助执行通知书，将每年应交付给湘南驾校、李志忠的40,000元租金，如数足额协助执行交付给了苏仙区法院。湘南驾校、李志忠在得知上述情况后，并未向该院提出执行异议。且苏仙区法院在执行另案过程中，自2013年3月20日起已分别将金果果幼儿园每年协助执行的4万元/年租金，执行分配给了另案申请执行人李某2和朱青各20,000元。对此，金果果幼儿园二审期间向本院提交的《调解书》以及朱青的当庭陈述亦足以证明，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于金果果幼儿园应否搬离案涉房屋及场地，将该房屋及场地交付上诉人的问题。经查，郭国万在一审的陈述可以认定，金果果幼儿园虽然没有与湘院公司、郭国万签订租赁合同，但金果果幼儿园在2017年3月1日租赁期限届满后，继续租赁符合合同履行的规则和法律的规定，且金果果幼儿园已足额支付了租金，无违约行为。一审判决据此认定并判决驳回湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万的诉请，与查明认定的事实相符，并无不当。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于一审判决认定朱青已按约全面履行了应尽义务，不存在违约行为的事实和理由，一审判决已作出认定和论述，对此本院予以确定，相关事实和理由不再赘述。 综上所述，湘南驾校、李志忠、湘院公司、郭国万的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人郴州市湘南驾驶员培训学校、李志忠、郴州市湘院驾驶员培训学校有限公司、郭国万承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年六月十二日 法官助理 邹群英 书 记 员 邓宇岑 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。