湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2237号上诉人（原审被告）：李银华，男，1988年10月4日生，瑶族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李健，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新安，湖南万和联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳锐，男，1989年2月2日生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：覃娅利，湖南德都律师事务所律师。原审被告：凌红，女，1992年6月21日生，汉族，住湖南省衡阳县。上诉人李银华因与被上诉人欧阳锐及原审被告凌红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李银华上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判。2、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人在一审中系重复起诉，依法应裁定驳回。首先，被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同纠纷早在2018年10月23日由长沙市雨花区人民法院出具（2018）湘0111民初3788号民事判决书（以下称：前诉）中已经裁决，该文书也早已生效。其次，本案一审与前诉当事人相同，诉讼标的相同。虽然一审法院认定本案与前诉的诉讼请求不完全相同，但一审法院忽视了民诉司法解释第247条第三款后半部分规定“或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。本案中，一审除了与前诉当事人相同，诉讼标的相同外，后诉（即本案一审）的诉讼请求实质上否定了前诉的裁判结果。后诉的诉讼请求为解除双方的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，而前诉的判决结果为驳回被上诉人的诉讼请求。由此可知，后诉的诉讼请求已实质上否定了前诉的裁判结果。二、一审法院认定本案被上诉人的合同目的无法实现属于认定事实错误。一审法院认为根据2018年6月25日长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，限购区域内的商品房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，所以被上诉人的合同目的不能实现，其解除合同有事实依据。该观点既缺乏法律依据又认定事实错误。涉案《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》合法有效，不具备法定解除条件，被上诉人的合同目的仍然具备履行条件，房屋买卖交易仍可完成。一审判决适用的《合同法》第94条，虽然规定了合同法定解除情形之一为：因不可抗力致使不能实现合同目的的。但本案中，长沙销售政策出现时限变动，并非属于合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因为双方恰恰就是为了解决政策不确定性问题，所以才会特意在《房屋买卖补充合同》中约定“所购房屋在符合长沙市房屋过户政策一个月以内办理过户手续”。而不是精确约定办理过户时间，这就是双方已经成功预见了政策不确定性，以及成功避免了若约定精确时间不能履约的矛盾，因为这样约定后，即使政策发生变化，但办理房屋过户手续这一合同目的仍然可以实现，政策的阻碍稍等时日也是可以成功顺利克服的。三、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终9658号民事判决书以及长沙市不动产登记中心关于执行长政办函【2018】75号文件的细则，该细则第4条明确的对之前历史遗留问题做了一个补充，即上诉人与被上诉人的情形符合第4条第1项第2款的规定，合同可以继续按之前的限购政策履行。因此，一审认定事实错误，根据该政策双方争议的合同是可以合法正当正常履行。综上所述，一审法院判决程序违法，认定事实不清，适用法律明显错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人欧阳锐辩称，1、本案的诉讼请求与2018年5月5日起诉的诉讼请求并不完全相同，本案的诉讼请求为解除合同，而前诉为撤销合同，故被上诉人在一审中的诉讼不是重复诉讼。2、上诉人与凌红就涉案房屋签订了《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》约定的房屋过户时间，上诉人在（2018）湘0111民初3788号判决书中已认可双方约定的过户时间为2019年7月27日至2019年8月26日。后因2018年6月25日出台的长政办函【2018】75号《通知》规定，在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，故因政策的变化一审判决认定双方无法在约定时间内完成交易，不能实现合同目的认定事实清楚。且上诉人称双方恰恰是为了解决政策不确定性问题，才在《房屋买卖补充合同》中约定“所购房屋在符合长沙房屋过户政策一个月以内办理过户手续”，明显与其在（2018）湘0111民初3788号判决书中的辩称不一致，且房屋属于不动产，被上诉人签订房屋买卖合同的目的是通过办理过户登记实现房屋的所有权。因为政策调控情势变更的原因导致房子无法在约定的时间过户，被上诉人的合同目的无法实现，所以原审法院判决解除合同有法可依，并无不当，符合《合同法》关于合同解除的法定情形。3、我国不是判例法国家，且上诉人所称的长沙市不动产登记中心关于执行长政办函【2018】75号文件的细则第4条第2款的规定，并不符合上诉人与被上诉人之间的情形，双方并未实际成交。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审被告凌红二审中未予答辩。被上诉人欧阳锐向一审法院起诉请求：1、判令解除欧阳锐、凌红签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，李银华、凌红退还欧阳锐已交的购房款共计500000元；2、本案的诉讼费用由李银华、凌红承担。一审法院认定事实：凌红系位于长沙市雨花区房屋（权证号：长房权证雨花字第××号，建筑面积为164.12平方米）的所有权人，该房屋登记时间为2016年7月26日。2018年3月17日，欧阳锐（乙方、买方）与凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：1、甲方将长沙市雨花区房屋出售给乙方；2、成交总价为1498000元，定金即首付共500000元，分三次付清：第一次为签订协议当天支付50000元，第二次为2018年3月21日之前去房产局打印不动产登记情况表，只要甲方名下确有涉案房屋，则当日签订购房合同并支付250000元，第三次在2018年3月31日之前付200000元，以上定金不退；在2018年4月17日之前乙方需替甲方将上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证。乙方须在过户后一个月内付清剩余尾款；3、由甲方负责过户，除过户由甲方负责外，其余的赎楼、贷款等事项均由乙方负责，甲方协助办理。李银华作为凌红的代理人在该协议上签字。同日，欧阳锐向凌红支付50000元。2018年3月19日，经凌红申请，长沙市不动产登记中心出具《长沙市不动产信息查询证明》，内容为：经查询，凌红截止2018年3月19日止，在长沙市不动产登记中心业务系统内，共有一条信息：权证号716219633，登记类型为现房，登记日期为2016年7月26日，不动产坐落在长沙市雨花区，登记状况为有效。同日，欧阳锐（乙方、买方）与凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将涉案房屋以1498000元的成交总价出售给乙方。乙方于2018年3月21日之前支付甲方购房定金300000元，2018年3月31日前支付首付款200000元，2018年5月31日前支付尾款998000元；2、乙方需在2018年4月17日前替甲方把上述房屋抵押在长沙银行的剩余贷款（大概700000元左右）还清，赎回房产证，并于当日公证；3、合同一方未按本合同条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付1200元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十五日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。李银华作为凌红的代理人在该合同上签字。合同签订后，欧阳锐分别于2018年3月20日、3月31日通过银行转账向凌红支付250000元、200000元（均转入李银华的银行账户中）。2018年4月20日，欧阳锐（乙方、买方）与凌红（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖补充合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，长沙市房地产的相关政策规定，甲乙双方就房屋买卖相关事项在原合同的基础上，签订补充合同。该合同第四条约定：甲方在符合长沙市房屋过户政策一个月内必须无条件的办理过户手续，因甲方原因造成该房屋不能办理产权过户的，乙方有权终止购房，甲方必须向乙方一次性支付三十万的违约金。上述合同由欧阳锐、凌红及李银华三方签字、捺印确认。同日，凌红向李银华出具《授权委托书》，授权李银华就涉案房屋出售事宜与欧阳锐签订房屋买卖合同，并协助办理房屋过户手续。2018年3月17日，凌红将涉案房屋钥匙交付给欧阳锐，欧阳锐并未入住。后因涉案房屋过户问题发生争议，双方协商未果。欧阳锐曾于2018年5月5日诉至该院，请求判令撤销欧阳锐、凌红签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，并由李银华、凌红退还欧阳锐已交的购房款50万元，该院于2018年10月23日作出（2018）湘0111民初3788号《民事判决书》，判决：驳回欧阳锐的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。欧阳锐于2019年1月27日再次诉至该院，请求判如所诉。庭审中，欧阳锐明确第一项诉讼请求为“判令解除原告与被告凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，两被告退还原告已交的购房款共计500000元”。另查明，2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发［2017］151号《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（以下简称长住建发［2017］151号《通知》），其中第一条载明：在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布了长政办函［2018］75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（以下简称长政办函［2018］75号《通知》），其中第3条第（六）项载明：在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。一审法院认为，欧阳锐与凌红就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据长住建发[2017]151号《通知》的规定，在本市购买的商品住房（含二手住房）需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。欧阳锐与李银华、凌红双方均认可在签订涉案合同时知晓长住建发[2017]151号《通知》的相关内容，而涉案房屋的权证登记时间为2016年7月26日，结合涉案合同的签订时间及《房屋买卖补充合同》中载明的“根据长沙市房地产的相关政策规定”、“符合长沙市房屋过户政策一个月内办理过户手续”等内容，该院认定欧阳锐与李银华、凌红在该《房屋买卖补充合同》约定的房屋过户时间应为2019年7月27日至2019年8月26日。因欧阳锐与李银华、凌红双方签订《房屋买卖补充合同》时，长政办函[2018]75号《通知》并未下发，故李银华辩解涉案房屋过户时间应依据该《通知》延长一年即2020年7月27日至2020年8月26日，无事实依据，该院不予采纳。根据长政办函[2018]75号《通知》的规定，在本市限购区域内购买的商品住房，必须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。故欧阳锐与李银华、凌红双方就涉案房屋的买卖交易现已无法完成，不能实现欧阳锐的合同目的，欧阳锐请求解除双方签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，有事实依据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，欧阳锐于2019年1月27日向该院提起诉讼，凌红于同年6月2日收到起诉状副本，因此该院确认欧阳锐与凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》已于2019年6月2日解除。合同解除后，凌红、李银华应当共同返还欧阳锐已支付的购房款共计500000元。因本案的诉讼请求与欧阳锐于2018年5月5日起诉的诉讼请求并不完全相同，故李银华辩解本案系重复起诉，无事实依据，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、欧阳锐与凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》已于2019年6月2日解除；二、凌红、李银华应于本判决生效后10日内共同返还欧阳锐购房款500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，公告费560元，合计9360元，由凌红、李银华共同负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人欧阳锐与原审被告凌红签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照上述合同的约定全面履行各自的义务。因政策原因导致被上诉人未能及时办理涉案房屋产权证书，被上诉人要求解除合同及退还购房款500000元的诉请应予支持。上诉人李银华提出被上诉人欧阳锐与原审被告凌红之间的相关合同可按长政办函（2018）75号文件以前的限购政策履行的上诉意见，因证据不足，本院不予支持。因本案与被上诉人欧阳锐于2018年5月就涉案房屋起诉的诉讼请求并不完全相同，上诉人提出本案系重复起诉的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李银华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8800元，由上诉人李银华负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月二日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。