广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35227号上诉人（原审原告）：潘青冬。被上诉人（原审被告）：深圳自如友家资产管理有限公司。法定代表人：单一刚。委托诉讼代理人：丁兵，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。上诉人潘青冬因与被上诉人深圳自如友家资产管理有限公司（以下简称"自如公司"）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘青冬的上诉请求：依法改判，支持潘青冬全部诉求。自如公司辩称，自如公司认为潘青冬的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回潘青冬的全部诉讼请求。潘青冬向一审法院起诉请求：1.返还位于某园11-13H住房一套；2.按目前同小区户型的租金市场价10000元，收取自2018年8月31日起到实际收回房产时的租金，至2018年9月30日，应收取租金10000元；3.其他损失，包括防盗大门、回复隔断工程等，费用5000元。一审庭审中，潘青冬当庭撤销第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为收取自2018年8月31日至2019年1月30日的租金共计50000元。一审法院认定事实：2016年6月25日，潘青冬（甲方）与自如公司（乙方）签订资产管理服务合同，约定将甲方位于南山区某园11栋2单元13层13H房屋委托乙方管理运营；本协议管理期限自2016年6月27日至2021年11月13日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情合理预期为7100元每个月，从第2个管理周期起每个管理周期递增5%（适用管理期间为三年以上合同）；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（甲方应得收益）;首个结算日为2016年7月1日，除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付；关于合同解除，双方在第6.2条约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或擅自处分标的资产、其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的、乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；关于合同提前解除的收益结算，双方在6.3条约定：由于甲方原因导致合同提前解除的，自甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除之日止，甲方收益不再适用预期收益补偿，此期间内甲方的收益＝（甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除已经历的日历天数－标的资产此期间实际发生的空置天数）×日预期收益；关于违约责任，双方在第7条约定：甲方违反本合同约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月租期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失；乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失；附件中约定水费、电费、燃气费甲方不承担；以及其他内容。为证明自如公司拖欠、延期支付水电费，潘青冬向法庭提交了自行制作的自如公司从2017年7月1日至2018年8月1日止的支付情况表、与自如公司的微信聊天记录、致自如管家的情况说明。自如公司对上述证据均予以认可。为证明潘青冬违约提前收回涉案房屋，自如公司向法庭提交了2018年12月26日潘青冬自行更换门锁的照片、2018年9月3日、18日潘青冬手写贴条、短信聊天记录。潘青冬对上述证据的真实性予以认可，但认为门锁是其起诉后加上的，手写贴条是为了告知租客其与自如公司的纠纷，如不能解决，租客需做好搬离的准备。为证明自如公司向潘青冬支付了2016年6月28日至2019年1月17日的租金、服务质量保证金、生活费用共计208526.23元，自如公司向法庭提交了银行付款回单、银行对账单及汇总表。潘青冬对该证据予以认可。其中，第一个管理周期（2016年6月至2017年7月)月租金为7100元，第二个管理管理周期（2017年8月至2018年7月）月租金为7455元，第三个管理周期租金（2018年8月起）为7827.75元。另查，涉案房屋与自如公司签约的租客于2018年10月20日搬离；潘青冬于2019年1月底将涉案房屋另行出租。一审庭审中，潘青冬认为涉案合同已于2018年9月3日解除，自如公司认为因尚未签订正式解除协议，涉案合同未正式解除。一审庭审后，自如公司表示同意涉案合同于2018年10月21日解除。一审庭审中，潘青冬确认收到自如公司支付的相当于2018年9月及10月两个月租金的款项，但认为该款项系自如公司应赔付的违约金，并非租金。一审庭审中，潘青冬确认关于其主张的防盗门、恢复隔断的损失没有证据提交，5000元系其估计的数额。一审法院认为，潘青冬与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。关于潘青冬是否有权单方解除合同。潘青冬提出自如公司屡次拖欠水、电、燃气费，违反合同2.7条关于“收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付”的约定，且符合合同6.1条关于“迟延支付当期甲方应得收益15个工作日”、“乙方对本合同构成严重违约，在甲方催告后的15个工作日内未能纠正”的约定，潘青冬有权单方解除合同。自如公司抗辩认为水电费不属于合同约定的收益及费用，且不构成严重违约。对此，一审法院评判如下：首先，合同第2条“标的资产收益费用结算”，包括预期收益、空置期、增值收益、增值收益分成、服务质量保证金、结算方式、付款免责八个条款，在第2.7条结算方式中约定“除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付”，综合上下条款，该条“标的资产收益费用结算”并无关于水电费的约定。其次，根据合同第2.3条预定，乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，甲方应得收益系乙方根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用后，将剩余收益部分支付给甲方的部分。由此可知，水电费不属于合同约定的应得收益，不符合合同6.2条约定的“迟延支付当期甲方应得收益15个工作日”的情形。再次，涉案合同附件三中约定水电费、燃气费甲方不负担，但关于水电费、燃气费的支付方式、支付时间并无进一步约定；退一步分析，根据自如公司提交且经潘青冬认可的银行对账单显示，合同期间自如公司每月均向潘青冬足额支付租金，自如公司拖欠水电费的行为亦不构成严重违约，不符合合同第6.2条约定的“乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的”的情形。综上，潘青冬无权单方解除合同，故其主张合同已于2018年9月3日由其单方通知解除没有事实及法律依据。关于潘青冬主张自如公司支付其2018年8月31日至2019年1月30日的租金50000元（按每月10000元计算）。首先，一审庭审中，自如公司提出已向潘青冬支付2018年9月及10月的租金，潘青冬确认收到该款项，但认为该款项系等额于双倍月预期收益的违约金。一审法院认为，承前所述，由于潘青冬无权单方解除合同，该笔款项并不符合合同第7.3条“乙方违反合同约定导致甲方解除合同，乙方应向甲方支付违约金”的约定，潘青冬关于该款项性质的主张没有事实依据，一审法院不予采纳，故潘青冬无权再请求自如公司支付2018年9月份及10月份的租金。其次，关于2018年11月至2019年1月的租金。由于租客于2018年10月份搬出，涉案房屋从2018年11月到2019年1月处于空置状态。根据合同约定，乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（甲方应得收益），即房屋空置期潘青冬无权获得收益。故潘青冬请求自如公司支付该空置期的租金没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于潘青冬要求自如公司支付其防盗门、恢复隔断等工程的费用5000元的费用。由于潘青冬未能提供相应证据证明该损失系由自如公司造成，且未能提供实际发生损失5000元的证据，该主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回潘青冬的全部诉讼请求。一审案件受理费587.5元，由潘青冬负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，潘青冬与自如公司签订的涉案《资产管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据该合同约定内容，潘青冬虽不承担水电费、燃气费，但双方并未明确约定水电费、燃气费包含在每个结算日自如公司应支付给潘青冬的“标的资产收益费用”范围之内，潘青冬也未能举证证实自如公司迟延支付水电费、燃气费的行为已构成合同所约定的“严重违约”情形或已影响到潘青冬合同目的的实现，在此情况下，潘青冬关于其有权单方解除合同并应由自如公司承担违约赔偿责任的主张，依据不足，本院不予支持。由于与自如公司签约的租户已于2018年10月20日搬离涉案房屋，自如公司也已向潘青冬付清2018年10月份前的租金收益，此后自如公司并未实际取得租金收益，故潘青冬诉请的房屋空置期间的租金收益并不符合双方合同约定，一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人潘青冬的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币175元，由上诉人潘青冬负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年六月八日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。