新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民再40号 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：巴志英，女，1969年4月3日出生，汉族，住新疆生产建设兵团第八师石河子市。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市北京东×××。 主要负责人：王俭峰，该分公司经理。 委托诉讼代理人：亚青春，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 再审申请人巴志英因与被申请人河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司（以下简称创世奎屯分公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2019）新40民终1345号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月27日作出（2020）新民申415号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人巴志英、被申请人创世奎屯分公司的主要负责人王俭峰及其委托诉讼代理人亚青春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巴志英申请再审称，原审法院判令创世奎屯分公司仅赔偿申请人违约金1000元违背事实与法律。一、涉案商铺买卖合同中对双方违约责任的约定明显违反公平原则，原审法院依据格式合同条款确定违约金显失公平。该格式合同中第六条约定申请人逾期支付购房款的，逾期在十日之内的，应当按照日万分之五（606元）支付违约金；逾期超过十日后，如继续履行合同，申请人按日支付应付款的万分之十（1211元）计算违约金，如因申请人自身原因解除的，按总房款的20%（283875元）向被申请人支付违约金。但对于被申请人逾期办理房屋产权证，该格式合同第十四条却约定被申请人按照已付房价款的0.3%支付违约金，双方违约比例明显不公平。二、原审法院依据涉案有失公平的格式合同第十四条约定，确定本案违约金，适用法律不当。因涉案商铺无产权证书，申请人2017年至2018年委托中介出售涉案商铺时无法交易，给申请人造成损失，原审法院认为被申请人未办理房屋产权证书未给申请人造成损失与事实不符。请求依法撤销一、二审判决，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金即8000元。 创世奎屯分公司辩称，双方签订的《房屋使用权转让合同》中有关违约金条款中双方当事人权利义务对等，不存在违反公平原则的情形。合同中双方基于不同的违约法律事实而约定了不同的法律责任，二者没有可比性。申请人取得所购房屋使用权后，已实际出租并获得收益，故其主张损失没有任何依据。由于涉案房屋属于平战结合的人防工程，被申请人并非办理房屋使用权证的义务主体，逾期办证的法律后果不应由答辩人承担。综上，被申请人认为申请人的再审主张无事实和法律依据，请求依法驳回申请人的全部诉讼请求。 巴志英向一审法院起诉请求：1．判令创世奎屯分公司赔偿违约金8000元；2．本案诉讼费、送达费由创世奎屯分公司承担。一审法院认定事实：2013年11月13日，创世奎屯分公司（转让人）与巴志英（受转让人）签订了《房屋使用权转让合同》一份，约定：转让人将以划拨方式取得的的位××街房屋，建筑面积79.74平方米，每平方米17800元，以总金额1419372元价格转让给受转让人；转让人应当在该工程竣工验收合格后365个工作日内，将办理使用权登记需由转让人提供的资料报相关机关备案。如因转让人的原因，如手续不全，受转让人不能在规定期限内取得房地产使用权属证书的，双方同意按下列第2项处理，但因政府行为造成不能办理使用权属证书的，转让人免责；1、受转让人退房，……；2、受转让人不退房，转让人按已付房价款的0.3‰向受转让人支付违约金”。该房屋为平战结合人防工程，自2013年9月30日起至2063年9月30日止，享有使用权期限50年。2013年10月，该工程验收合格。2013年年底，创世奎屯分公司将奎屯市团结西街第一大道商业街地下负一层5-012号商铺交付给巴志英。巴志英已支付创世奎屯分公司转让款1,211,407.72元，将该商铺一直使用至今。但创世奎屯分公司至今仍未办理使用权证书。一审法院判决：一、创世奎屯分公司于判决生效之日起支付巴志英违约金1000元；二、驳回巴志英的其他诉讼请求。 巴志英不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判创世奎屯分公司赔偿其违约金8000元。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点为：案涉合同约定的逾期办理房屋使用权证的违约金是否过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，《房屋使用权转让合同》约定创世奎屯分公司应按已付转让价款的0.3‰支付违约金，巴志英虽提出过低，要求创世奎屯分公司支付违约金8000元，但因未提供证据证实创世奎屯分公司未办理房屋使用权证，给其造成损失的数额，且巴志英自2013年年底收到案涉房屋至今一直正常使用，没有造成何种影响。故一审法院酌定创世奎屯分公司支付巴志英违约金1000元并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审期间，巴志英提供了两份委托售房合同及一份中介公司证明。被申请人对上述证据的真实性予以认可，对证据的合法性及关联性不予认可，本院对该两份证据的真实性予以确认。对于该两份证据的合法性及关联性，因委托售房合同无法证实巴志英产生的损失，且房屋无法出售存在多方面原因，并不能直接证明系该房屋无产权证导致，故对该两份证据的关联性本院不予确认。 本院再审认为，本案争议焦点是：1．创世奎屯分公司是否存在逾期办理房屋产权证书的违约行为。2．涉案合同约定的逾期办理房屋权属证书的违约金是否过低问题。确定上述两个问题的前提是厘清涉案《房屋使用权转让合同》的性质。本案中，涉案建设用地系奎屯市人民政府划拨取得，由创世奎屯分公司建设，涉案房屋属于奎屯市人民防空工程。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，涉案房屋所有权归国家所有，创世奎屯分公司仅有涉案房屋使用、收益的权利。创世奎屯分公司主张其签订的是《房屋使用权转让合同》，转让的只是使用权，不存在办理房产证问题。但创世奎屯分公司与巴志英签订合同时未通过合理方式提请巴志英注意该房屋的性质，且未向巴志英提供签署的合同，导致巴志英对该房屋性质认识错误。考虑到涉案工程确系人民防空工程，故巴志英主张的办理房产证应为人民防空工程平时使用证。尽管合同约定的办理使用权证书与巴志英理解的房产证不同，但直至今日，创世奎屯分公司仍未办理房屋使用权证书。根据双方签订的《房屋使用权转让合同》第十四条规定，创世奎屯分公司应当在涉案房屋竣工验收后365个工作日内将办理使用权登记所需材料向有关机关备案，如因转让人未及时提交或手续不全导致受让人无法在规定期限内取得房地产使用权属证书的，转让人按照已付房款的0.3‰支付违约金。该条款明确规定了创世奎屯分公司逾期提交备案导致无法取得房屋使用权属证书的违约责任。创世奎屯分公司虽辩称向巴志英交付房屋后已将相关办证资料向有关部门备案，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。故巴志英认为创世奎屯分公司存在违约办理权属证书的再审主张成立。《房屋使用权转让合同》第十四条规定的违约金条款系创世奎屯分公司为重复使用预先拟定的，属于格式条款。该条款约定的违约金，远低于巴志英违约承担的违约责任，且创世奎屯分公司并未采取合理的方式提请巴志英注意免除或者限制该公司责任的条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。故上述《房屋使用权转让合同》第十四条应属无效条款。本案属于人防工程使用权转让合同，虽与商品房买卖合同不同，但在违约金条款无效后关于违约金的计算可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定。巴志英计算8000违约金未超过按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算的违约金数额，故本院对其主张8000元违约金予以支持。 综上所述，巴志英的再审请求依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2019）新40民终1345号民事判决； 二、河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司于本判决生效之日起十日内向巴志英支付违约金8000元。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司负担；二审案件受理费50元，由河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司负担。 审 判 长 毛   惠   娟 审 判 员 孙      健 审 判 员 爱丽美热·艾海提 二〇二〇年六月十日 法官助理 孙      艳 书 记 员 王      鑫