湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2582号上诉人（原审原告）：朱新慎，女，1951年1月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：陈慧，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：程定均，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街67号。法定代表人：钟涛，执行董事。上诉人朱新慎因与被上诉人罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱新慎上诉请求：1.请求撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8327号民事判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求，或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定朱新慎交付的购房款实际系由案外人刘萼清与金园公司原法定代理人钟选才的个人借款转化而来系认定事实错误。朱新慎在一审提交的《借据》、《借款合同》及银行流水、收据等材料证实刘萼清根据金园公司的要求为其提供48万元借款，金园公司向刘萼清出具了借据及借款合同，刘萼清与金园公司存在借款关系。一审判决对朱新慎主张以案外人刘萼清对钟选才的借款抵作购房款的说法不予认可，从而认定朱新慎对罗向红申请执行的涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，系认定事实错误。刘萼清与金园公司的借款到期后，刘萼清与金园公司协商一致同意以借款本息抵作朱新慎涉案房产购房款、装修押金的方式偿还借款本息的行为是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘萼清与金园公司之间的借款关系也因此终止。本案中，罗向红向法院申请执行金钱债权，法院在2016年11月17日查封，朱新慎在法院查封之前已经于2014年11月29日与金园公司签订合法有效的书面买卖合同，购买涉案房产用于居住且名下无其他用于居住的房屋，并支付了全部购房款579,250元（以刘萼清借款抵作购房款）。金园公司向朱新慎交付该房屋，朱新慎收房后实际占有房屋且动工装修，并向金园公司及物业公司交付了装修押金、有线电视开通费、煤气开通费、物业管理费、办证费等相关费用，已办理完结收房手续，但房屋产权证因金园公司不予配合一直未能办理过户登记手续。朱新慎对涉案房产享有完全的所有权，系实际所有权人。同时，朱新慎作为购房消费者，其所购本房屋系其唯一住房，其对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。二、一审判决适用法律错误，从而导致判决错误。本案朱新慎是商品房买受人，购买房屋用于居住，对强制执行标的所提出的执行异议之诉应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但一审错误适用二十八条的规定，从而导致判决错误。三、朱新慎在一审中变更了诉讼请求并且改变了诉状中的事实与理由，但是一审判决书并未体现更改内容。朱新慎的情况与其他案件不同，一审并未区分。朱新慎在一审提交了13份证据，但一审判决书却认定只提供了4份证据，朱新慎提交的证据客观上能形成证据链证明朱新慎适用法律的意见。刘萼清并非向钟选才个人提供借款，钟选才是金园公司的法定代表人，金园公司盖了章，一审中金园公司代理人当庭陈述为了规避公司非法集资的风险，所以才将公司的民间融资全部转到钟选才的个人账户。罗向红辩称，1.朱新慎提交的证据有重大瑕疵，商品房买卖合同有14处空白，甚至连合同编号都没有，合同第八条约定交房时间在2010年6月30日，合同签订的时间在2014年11月29日，该商品房买卖合同作为核心证据明显系伪造，商品房买卖合同没有进行网签。2.因购房人的过错，导致涉案房屋至今登记在被执行人金园公司名下，购房款错误地付给了自然人钟选才，而没有按照商品房买卖合同的约定，一次性支付给房地产公司，金园公司并没有收购房款，金园公司也没有开具发票，朱新慎私自去税务局开票，所以房屋买卖也无法办理网签，合同流、资金流、票据流或货物流,完全被上诉人搞乱了，上诉人不可能获得房屋所有权或者对抗法院对金园公司的物权的执行。3.上诉人在执行异议申请书和上诉状中谎称自己签订合同后一次性将购房款支付给了金园公司，实际情况是刘萼清借钱给钟选才，朱新慎要用刘萼清对钟选才的债权抵作自己的购房款。综上，上诉人的请求没有任何事实与法律依据，请二审驳回上诉，维持原判。金园公司未答辩。朱新慎向一审法院起诉请求：1、停止对娄底市娄星区房屋（权证号码00××22）的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区房屋（权证号码00××22）的产权人为朱新慎；3、罗向红、金园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：罗向红与钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月1日立案审理，根据罗向红的申请，一审法院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结了金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，一审法院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，罗向红向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。朱新慎就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异63号执行裁定书，裁定驳回朱新慎的执行异议。朱新慎不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。朱新慎为证明其主张向一审法院提交如下主要购房证据：1、案外人刘萼清向钟选才（金园公司原法定代表人）个人账户于2008年8月16日转账35万元的银行流水；2、案外人刘萼清、钟选才于2010年10月16日签订《借款合同》，合同约定钟选才向案外人刘萼清借款48万元，借款期限自2010年10月16日至2011年10月16日，借款月利率为2.5%，并向其出具了《借据》；3、朱新慎与金园公司于2014年11月29日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：朱新慎购买金园公司位于娄底市娄星区，建筑面积165.5平方米，单价为3500元／ｍ2,购房款总金额为579250元。4、案外人刘萼清于2019年10月9日出具的《情况说明》，叙述：其与朱新慎系亲家关系，已同意将借与钟选才的借款本金及部分利息共计583,250元抵作朱新慎购买金园大厦0001幢2504号房屋的购房款及装修费用等。一审法院认为：一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。朱新慎与金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、朱新慎对案涉房产未享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，朱新慎称其已支付了的购房款，实际系由案外人刘萼清与金园公司原法定代表人钟选才的个人借款转化而来，朱新慎提交的证据表明，案外人刘萼清的借款进入的是钟选才的个人账户，并未通过案涉房屋开发商金园公司的账户，而钟选才并非是《商品房买卖合同》出卖人，案外人刘萼清亦非是《商品房买卖合同》买受人，虽案外人刘萼清出具《情况说明》“同意将借与钟选才的借款本息583,250元抵作朱新慎购买金园大厦0001幢2504房屋的购房款及装修费用等”，但《商品房买卖合同》买卖双方与将借款抵作购房款的借贷双方均不一致，故一审法院对朱新慎主张以案外人刘萼清对钟选才的借款抵作购房款的说法不予认可，朱新慎对罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。三、金园公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决：驳回朱新慎的全部诉讼请求。案件受理费4,850元，由朱新慎承担。二审中，朱新慎向本院提交如下证据：娄底市金园物业服务有限责任公司企业信用信息，拟证明:朱新慎2014年11月27日签订的《前期物业管理服务协议》的签订和服务主体为金园公司的前期物业，物业管理费等费用由金园公司前期物业公司收取并出具收据加盖印章，金园公司原法定代表人钟选才系该物业公司股东之一。金园公司前期物业与宏诚物业金园小区管理处之间关系系内部关系，不影响朱新慎签订物业合同、交付物业费的事实。罗向红质证意见认为，该证据并非新证据，该份证据不能改变物业服合同上宏诚物业的盖章，也不能改变物业服务合同上上诉人签名是空白的事实。本院经审查认为，朱新慎提供的该组证据内容无其他证据佐证其证明目的，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为朱新慎是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人认为，其用刘萼清的债权抵作购房款支付了购房款，与金园公司签订了商品房买卖合同，且涉案房产是其购买的用于居住的唯一房产，故其对涉案房产享有足以阻止强制执行的民事权益。被上诉人罗向红认为，朱新慎提供的商品房买卖合同有重大瑕疵，金园公司也没有收到朱新慎的购房款，刘萼清享有的债权的债务人是钟选才，并非金园公司。本院认为，首先，朱新慎提供的《商品房买卖合同》签订的时间为2014年11月29日，而第八条关于交付期限的约定为“出卖人应当在2009年12月30日前交钥匙，2010年6月30日前交房”，涉案合同的签订与常理不符；其次，虽案外人刘萼清出具《情况说明》“同意将借与钟选才的借款本息583,250元抵作朱新慎购买金园大厦0001幢2504房屋的购房款及装修费用等”，但案外人刘萼清的借款进入的是钟选才的个人账户，并未通过案涉房屋开发商金园公司的账户，案外人刘萼清与钟选才之间的债权债务关系并不及于金园公司，钟选才、刘萼清亦并非《商品房买卖合同》双方当事人，故朱新慎称其用刘萼清对钟选才的债权抵扣购房款的主张不能成立，本案不宜认定朱新慎已经按照合同约定支付价款。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱新慎对于登记在金园公司名下的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。本案系案外人执行异议之诉，一审适用法律正确，上诉人认为一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立。综上所述，朱新慎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,850元，由上诉人朱新慎负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年六月一日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……