湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初556号原告（反诉被告）：株洲市爱家湾市场管理有限公司，住所：株洲市荷塘区雅立爱家湾商住楼三楼。统一社会信用代码：91430202584924142P。法定代表人：喻荣，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：彭芳梅，湖南中禹航律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹国荣，湖南中禹航律师事务所律师。被告（反诉原告）：石全胜，男，汉族，1969年5月16日出生，住湖南省娄底市娄星区。被告（反诉原告）：汤建雄，男，汉族，1970年2月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。被告（反诉原告）：刘海波，女，汉族，1973年12月14日出生，户籍所在地：湖南省株洲市天元区，现住湖南省涟源市，系石全胜妻子。被告（反诉原告）：周检华，女，汉族，1972年7月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系汤建雄妻子。四被告共同特别授权委托诉讼代理人：王强，湖南卓进律师事务所律师。原告株洲市爱家湾市场管理有限公司（以下简称爱家湾公司）诉被告石全胜、汤建雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，原告于2020年4月30日向本院申请追加刘海波、周检华为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许，并通知刘海波、周检华作为本案被告参加诉讼；四被告于2020年5月27日向本院申请追加刘海波、周检华为本案反诉原告参加诉讼，本院依法予以准许，并通知刘海波、周检华作为本案反诉原告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告爱家湾公司的委托诉讼代理人尹国荣、被告汤建雄及四被告的委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱家湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付雅立爱家湾201号商铺2019年1月15日至2020年1月14日的物业管理费47,304元（1314.28×3×12）、滞纳金5,204元及后续滞纳金（以实际欠费金额为基数，按月息2％的标准计算）；2、判令被告向原告支付雅立爱家湾202号商铺欠缴水电费3,244元、2017年3月至2020年1月的物业管理费76,908元、滞纳金25,379元及后续滞纳金（以实际欠费金额为基数，按月息2％的标准计算），以上两项暂合计157,769元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年10月27日，被告石全胜、汤建雄出资购买了雅立爱家湾商住楼二楼商铺201、202、203号商铺，建筑面积分别为1314.28平方米、754.41平方米、599.24平方米。其中，201号商铺原为宾馆、202号商铺为网吧、203号商铺为彭厨饭店。2019年1月15日，石全胜、汤建雄与原告就201号商铺签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告爱家湾公司提供物业管理服务。同时，合同还对合同期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告严格按合同约定提供物业服务，认真履行合同，但被告却未按合同约定支付物业管理费用。截至2020年1月14日止，被告尚欠原告物业管理费用47,304元，且被告未按合同约定支付物业费用的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付截止2020年1月14日的滞纳金5,204元及后续滞纳金（以实际欠费金额为基数，按月息2％的标准计算）。同时，被告202号商铺（网吧）尚欠2017年水电费3,244元、2017年3月至2020年1月的物业管理费76,908元、滞纳金25,379元及后续滞纳金（以实际欠费金额为基数，按月息2％的标准计算）。以上费用共计157,769元，且被告应支付自2020年1月15日起至欠款全部付清之日止的后续滞纳金（以实际欠费金额为基数，按月息2％的标准计算）。对于上述款项，原告多次催要，被告均不予支付。因此，为维护原告的合法权益，依据我国有关法律规定，特提起诉讼，恳请支持。被告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华共同辩称：1、原告要求被告支付物业管理费，因为原告没有履行物业管理义务，并且处处设置障碍刁难业主，占用消防通道，允许商户摆摊经营，严重影响了被告的合法权益；2、原、被告之间没有就202号商铺签订物业管理合同，因此原告无权向被告要求支付物业管理费，在202号商铺的使用过程中，原告也是人为设置障碍，阻止装修。请求法庭根据事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金损失96,000元；2、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月15日，反诉原告与反诉被告就201号商铺签订了物业管理服务合同，合同约定反诉被告提供物业管理服务。合同签订后，反诉被告没有履行物业管理服务义务，长期占用消防通道，干扰反诉原告出租房屋。虽然经反诉原告多次反映情况要求整改，但是反诉被告置之不理。同时，反诉被告擅自提高水电费收费标准，致使反诉原告201号商铺至今不能出租，租金损失48万余元。为维护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉。反诉被告爱家湾公司辩称：1、反诉原告的反诉请求不属于反诉的范畴。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，反诉与本诉的当事人相同，因此，本案审理的焦点在于反诉与本诉的诉讼请求是否基于相同的法律关系、是否具有因果关系或者是否基于相同的事实。（1）本案石全胜、汤建雄提起的反诉与本诉并非基于相同的法律关系。本案本诉是爱家湾公司以石全胜、汤建雄拒交物业管理费构成违约为由提起的诉讼，其基于的法律关系系物业管理服务合同关系。本案石全胜、汤建雄提起的反诉是以爱家湾公司应当赔偿其租金损失为由，其基于的法律关系是侵权，反诉的法律关系与本诉并不相同。（2）本案石全胜、汤建雄提起的反诉与本诉之间不存在因果关系。反诉的目的在于抵消、吞并本诉的主张，在本案反诉主张即使成立的情况下，也不能抵消、吞并本诉的主张。二者之间不存在因果关系或牵连性。（3）本案石全胜、汤建雄提起的反诉与本诉并非基于相同的事实。本案本诉主张基于的事实是石全胜、汤建雄在接受了物业服务之后拒交物业费。石全胜、汤建雄提起反诉主张基于的事实是因爱家湾公司的原因致其门面没人承租从而造成租金损失。石全胜、汤建雄提起的反诉与本诉主张并非基于相同的事实。综上，石全胜、汤建雄提起的反诉不符合民事诉讼法关于应当合并审理的反诉的规定。2、反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，不能成立。涉案201号商铺签订物业管理服务合同后至今没有人承租是事实，但石全胜、汤建雄不能将此归咎于爱家湾公司，201号商铺之所以没人承租完全是石全胜、汤建雄自身原因造成，与爱家湾公司无关。（1）租金要价过高，租金从每平方米每月15元涨到35元，超出了租户的承受能力。（2）对进场经营的业态进行审核是爱家湾公司的份内职责。其一，进场经营的业态必须服从整个市场的规划；其二，市场管理方有责任把可能涉嫌违法犯罪、涉黄的业态摒弃在市场之外。综上，请求法院对反诉原告的反诉请求依法予以驳回。经审理查明，位于株洲市荷塘区商铺（以下简称201号商铺）、202号商铺（以下简称202号商铺）、203号商铺均系四被告共同共有，201号商铺、202号商铺均于2010年1月1日办理了不动产权证，其中201号商铺建筑面积1314.28㎡，202号商铺建筑面积754.41㎡。自2011年7月4日以来，原告一直对位于株洲市荷塘区雅立爱家湾小区（以下简称雅立爱家湾小区）进行物业管理，涉案的201号商铺、202号商铺属于雅立爱家湾小区范围，水电表没有单独立户，纳入原告进行物业管理的晏家湾农贸市场水电总表。2011年10月27日，被告石全胜、汤建雄在原告出具的承诺书上签名，确认已详细阅读株洲市雅立房地产有限责任公司制定的《临时管理规约》。被告201号商铺于2012年出租作华联商务宾馆使用，2017年租赁合同到期，华联商务宾馆撤走；原告于2019年1月15日将201号商铺交付给被告，201号商铺现已空置。被告202号商铺出租作巨蟹座网吧使用，2017年3月撤走，后于2018年4月将其中建筑面积300多平方米出租作铭道跆拳馆使用，租赁期限5年；于2019年9月将剩余建筑面积300多平方米出租作艾灸养生馆使用，租赁期限1年。被告203号商铺出租作彭厨饭店使用，一直经营至今。2014年上半年，被告对202号商铺予以收房。2014年3月16日，被告汤建雄、刘海波与汤勇签订了《商铺租赁合同》，汤勇承租被告203号商铺经营彭厨饭店，租赁期限为10年。2017年6月29日，原告向被告发出了《关于爱家湾2楼巨蟹座网吧欠缴水电费通知》，内容为：“巨蟹座网吧老板刘向荣在爱家湾2楼经营网吧，现欠缴2017年3月份水电费共计人民币叁仟贰佰肆拾肆元整（￥3244元），滞纳金按当时实际情况清算，其中电：2548度×1.15元＝2930元，水：73吨×4.3元＝314元。”2019年1月15日，被告对201号商铺予以收房。同日，原告（甲方）与被告石全胜、汤建雄（乙方）就201号商铺签订了《雅立爱家湾小区物业管理服务合同》，物业名称为雅立爱家湾小区，类型为小高层商住楼，坐落位置为株洲市荷塘区，建筑面积1314.28平方米；委托管理期限为二年，委托期限自2019年1月15日起至2021年1月15日止，双方约定了以下内容：1、双方的权利和义务。甲方的权利和义务：（1）对房屋公共部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序、道路等项目进行公共性日常维护、保养、服务、管理及协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；……（4）制止违反本物业《业主临时管理规约》等相关管理制度的行为……（8）依据本协议向乙方收取物业管理费用。本物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。甲方也可根据企业自身经营状况接受其委托代收前款费用（代收缴费用不属于物业管理服务费用），并有权按照政府相关部门规定的基准价和浮动幅度在物业服务过程中进行调整收费项目和收费标准……；乙方的权利和义务：……（2）监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出合理的意见和建议……；3、物业管理服务费用：……（2）乙方交纳费用时间：乙方应该按《交房通知书》的相关约定办理入伙手续，并按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用以一个月为缴费周期，乙方或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费；（3）物业管理服务费用：本物业管理区域物业收费标准选择包干制方式（甲方可根据市物价局审批文件进行调整），甲方收取的物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积（建筑面积以售房合同为准）交纳，具体标准如下：多层住宅为1.5元／月／平方米，商铺及门面为3元／月／平方米；（4）乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳；乙方与承租人约定由承租人交纳，在承租人不能按时交纳时乙方仍负交纳义务……；5、代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用由业主承担），并有权按照政府相关部门规定的基准价和浮动幅度在物业服务过程中进行调整收费项目和收费标准……；9、违约责任：（1）甲方若违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，直至承担法律责任；……（4）乙方不按本协议约定的时间交纳有关费用或拒绝交费的，甲方可采取在物业区域内显著位置公布欠费名单和欠费情况，并有权要求乙方补交所有欠费，从逾期之日起按每天5%交纳违约金；逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可以采取相应措施或投诉法律，直到乙方缴齐有关费用、违约金等……。同时，双方还对物业管理服务内容、其他有偿服务费用、广告牌的设置及权益等进行了约定。合同签订后，被告没有按照合同约定向原告支付物业管理费。2018年11月12日，湖南省发展和改革委员会下发了《关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函》，决定自2018年11月抄见电量起，对全省电网（含地方电网）转供电终端一般工商业用户到户电价实行最高限价，即终端用户电价不得高于《关于进一步清理规范转供电环节加价有关事项的通知》（湘发改电［2018］11号）文件规定的“预购电”价格（0.919元／千瓦时）。2019年1月25日，原告向被告发出了《催费通知单》，主要内容为：“汤建雄、石全胜（株洲市桂花路雅立爱家湾综合楼二楼202），贵店已欠缴2017年3月水电费3244元；2017年3月－2019年1月欠缴物管费32200元（折后），共计欠缴水电费、物管费合计金额人民币叁万伍仟肆佰肆拾肆元（￥35444元），请于2019年1月31日之前缴纳。”被告石全胜在该《催费通知单》上予以签名。同日，被告石全胜、汤建雄向原告提交了报告，内容：“我们是二楼201室、202室、203室的业主，现发现通往桂花路的通道左右两边由经营包子铺的店主私自开了后门，在过道上作业，堵塞楼道正常通行，现恳请雅立房产公司爱家湾物业给予封堵，以免造成双方矛盾升级。”自2019年5月至8月期间，被告202号商铺承租人（铭道跆拳道）多次向原告提出多交电费，原告因被告202号商铺自2017年3月起欠缴物业管理费，限制被告202号商铺多交电费，被告202号商铺承租人在此期间实际交纳了20元至598元不等的电费。2019年8月19日，原告将艾灸养生馆的消防通道门钥匙交付给被告。被告202号商铺自2017年3月以来没有交纳物业管理费，被告201号商铺自2019年1月15日以来也没有交纳物业管理费。截至2020年1月，被告201号商铺尚欠原告自2019年1月15日至2020年1月14日的物业管理费47314元（具体计算方式：1314.28㎡×3元／㎡·月×12个月）；被告202号商铺尚欠原告2017年水电费3244元、自2017年3月至2020年1月的物业管理费79213元（具体计算方式：754.41㎡×3元／㎡·月×35个月）。但是原告进行物业管理的靠长寿路一楼晏家湾农贸市场出入口，艾灸养生馆的消防通道存在锁门、蔬菜堵塞通道的状态以及靠荷塘区政府机关宿舍区的消防通道仅容一人通行的状态。原告多次向被告催缴所欠费用，被告以原告没有履行物业管理服务义务，且存在设置障碍、刁难业主为由拒绝交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证明及身份信息、被告身份证复印件、物业管理服务合同、催费通知单、临时管理规约，被告提供的原告营业执照、被告身份证复印件、雅立爱家湾小区物业管理服务合同、关于爱家湾2楼巨蟹座网吧欠缴水电费通知、湖南省发展和改革委员会关于对转供电终端一般工商业用电价格实行最高限价的函、申请排除侵害报告、电费收款收据、视频资料、竣工平面图、商铺租赁合同，本院依法调取的房地产登记信息在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告爱家湾公司与被告石全胜、汤建雄就201号商铺签订的《雅立爱家湾小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。原、被告应当按照合同约定履行各自义务。原告爱家湾公司已提供相应的物业服务，被告应当按约支付物业管理费；原告为被告201号商铺、202号商铺提供了物业服务，其向被告收取物业管理费的行为，符合法律规定。根据被告201号商铺、202号商铺的建筑面积以及原告爱家湾公司与被告石全胜、汤建雄就201号商铺签订的《雅立爱家湾小区物业管理服务合同》所约定的商铺管理服务费为3元/月/㎡，被告201号商铺应向原告交纳自2019年1月15日至2020年1月14日的物业管理费47,314元；被告202号商铺应向原告交纳2017年水电费3,244元、自2017年3月至2020年1月的物业管理费79,213元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告爱家湾公司在对被告201号商铺、202号商铺提供物业管理服务的过程中存在不足，对被告拒绝交纳物业管理费负有一定责任。综合考虑原告爱家湾公司的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素、被告201号商铺与202号商铺使用情况以及原告于2019年1月25日向被告发出的《催费通知单》给予被告202号商铺打折情况，本院酌定按照30%的比例相应扣减被告应承担的物业管理费，即被告201号商铺应向原告交纳自2019年1月15日至2020年1月14日的物业管理费为33,120元（47,314元×70%）；被告202号商铺应向原告交纳自2017年3月至2020年1月的物业管理费55,449元（79,213元×70%）。原告应不断提高服务质量，为被告提供优质的物业管理服务。在原告提供物业管理服务达到标准的情况下，被告仍应按照原有标准交纳物业管理费。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，虽然双方签订的《雅立爱家湾小区物业管理服务合同》约定了逾期缴纳物业管理费的违约责任，但是原告物业管理确实存在不足，导致被告不缴纳物业管理费，其自身存在一定过错，故对原告提出的该项诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告反诉要求原告支付租金损失的反诉请求，因被告201号商铺能否出租与被告的出租要求、承租人的承租要求以及租赁市场行情有关，且被告并未提供充分证据证明原告擅自提高水电费收费标准以及存在阻碍被告出租，故被告提出的反诉请求缺乏事实依据与法律依据，本院依法不予支持。对原告提出“被告的反诉请求不属于反诉的范畴”的辩称意见，因反诉与本诉的当事人相同，且原告以提供物业管理服务为由诉讼请求被告支付物业管理费、水电费及滞纳金，被告以原告没有履行物业管理服务义务为由反诉请求原告支付租金损失，被告的反诉请求与原告的诉讼请求是基于相同的物业服务合同法律关系，反诉请求与本诉请求具有因果关系，本院应当合并审理，故对原告提出的该项辩称意见，本院依法不予采纳。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）石全胜、汤建雄、刘海波、周检华在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲市爱家湾市场管理有限公司支付雅立爱家湾201号商铺自2019年1月15日至2020年1月14日的物业管理费人民币33,120元；二、被告（反诉原告）石全胜、汤建雄、刘海波、周检华在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲市爱家湾市场管理有限公司支付雅立爱家湾202号商铺2017年水电费人民币3,244元、自2017年3月至2020年1月的物业管理费人民币55,449元；三、驳回原告（反诉被告）株洲市爱家湾市场管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）石全胜、汤建雄、刘海波、周检华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,456元，减半收取1,728元，反诉受理费2,200元，减半收取1,100元，财产保全费1,420元，合计4,248元，由原告（反诉被告）株洲市爱家湾市场管理有限公司承担1,767元，被告（反诉原告）石全胜、汤建雄、刘海波、周检华承担2,481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提出上诉状的，应递交上诉状后七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××01。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年六月二日书记员  舒敏附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。