湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1941号上诉人（原审被告）：杨奕轩，男，汉族，1989年7月11日出生，住岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：岳阳诚实房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区岳阳大道群和家园B栋307室。法定代表人：蒋周胤，董事长。委托诉讼代理人：徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。上诉人杨奕轩因与被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7326号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月23日立案受理后依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。杨奕轩上诉请求：撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7326号民事判决。事实与理由：2013年与诚实房产开发有限公司达成租赁合同，前期合作良好，按时缴纳租金，在2015年3月开始店面漏水至2019年4月份止，从店面一楼和二楼石膏板吊顶部不断渗水，漏水次数总计5次，店面为了维持经营只能一边用桶接漏的水，一边来接待进店的客户，严重影响日常生意，也导致员工流失每月亏本，我当时的心情是焦急如焚，也有采取双方律师协商的方式解决问题挽回损失，仍然没有得到任何补助，我自己十分不甘心，前后投入150万元的店面造成了巨大损失，并得不到任何补偿，房东推物业，物业推房东，生意也凄惨，感觉时间不能再拖，于是在完全没有资金的情况下，申请银行贷款100万，尽快重新装修，但是此时我再一次找到开发商协商补偿装修期事宜，开发商态度也很强硬，但是此之后再次漏水3-4次，彻底把我这位创业者崩溃了，诚实房产态度强硬，我作为租赁户深知维护自己合法权益，在咨询律师准备上诉法庭时，也考虑到自身经济能力保留了当时的权益选择协商，多次协商无果，试问有哪位租赁户可以频繁的承担5次之多的房屋严重漏水问题。并附上漏水视频及图片等证据，被上诉人也承认事实存在，前后没有一丝的解决问题态度，重新装修期间也未给予免费装修时间，无论如何，事情原由不是我所造成漏水，被上诉人存在管理疏漏。对于上诉人来说是十分不认可的。被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。岳阳诚实房地产开发有限公司在一审提出诉讼请求：1、判令解除原被告租赁合同，被告立即从从位于岳阳市房屋搬出并腾空返还原告;2、被告支付原告自2018年6月1日至返还房屋之日止的租金及按日千分之三计算的违约金，押金不予退还;3、诉讼费用由被告承担。原审认定的事实，判决理由及结果：2018年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）双方续签了门面租赁合同一份，双方约定:1、乙方租用甲方位于岳阳市门面，建筑面积为556.68平方米;2、租期为2018年3月1日至2019年3月1日;3、月租金为22824元，每季度支付一次且提前一个月支付，乙方向甲方支付履约保证金100000元;4、甲方保证门面交付使用时水电及排水排污线路管道畅通;5、乙方如逾期支付租金，每日则应支付应缴租金的千分之三的违约金，逾期一个月未支付租金，则甲方有权单方终止合同和收回门面，并有权拒绝返还保证金。合同签订时，被告支付了履约保证金100000元，并继续使用涉案门，借故不支付租金。在诉讼过程中，原、被告双方确认被告欠自2018年6月1日至2018年9月1日期间的租金24444元，自2018年9月1日起再未支付租金。被告于2019年11月1日向原告返还了岳阳市群和家园Ｂ栋101、102号门面。103号门面的建筑面积为186.32平方米（94.28＋92.04）。原、被告在租赁期限届满后未签订书面租赁合同，但口头对租金进行变更，原告主张每月每平方米上涨2元，被告认可每月每平方米上涨1元。上述事实，有原、被告的陈述，租赁合同证据予以证实。一审法院认为:原、被告在租赁期届满后未签订书面合同，被告继续租赁，原、被告双方形成不定期租赁合同，原告可以解除双方的租赁合同关系，予以支持。由于被告已经向原告返还了岳阳市群和家园Ｂ栋101、102号门面，故原告主张被告返还岳阳市门面的诉讼请求，予以支持。关于租赁期限的租金。原、被告双方确认被告欠原告截止2019年3月1日租金161388元(24444+136944)。关于租赁期限届满后的租金。原告的提交的证据不能达到证明租赁期限届满后按每月每平方米上涨2元计算租金，被告认可每月每平方米上涨1元，故确认在租赁期限届满后每月租金为23380元，折算每平方米42元/月。被告应支付自2019年3月1日至2019年11月1日共计8月的租金187040元。截止2019年11月1日发生租金348428元(161388+187040)。在被告返还101、102号门面后，被告还应当自2019年11月1日起按照每平方米42元/月、建筑面积为186.32平方米即每月租金为7825元/月的标准支付的103号门面的租金。被告提交了租赁门面发生漏水的视频资料，未在规定期限内提出漏水原因鉴定申请，故不能达到证明原告在交付使用时存在违约。原被告双方对租赁物的维修义务没有进行约定，但被告向原告反映漏水后，原告也未承担维修义务，原告主张违约金的依据不足，不予支持。对于原告主张的租金，部分成立，确认被告应支付原告至2019年11月1日的租金为325048元(348428-23380)。原、被告双方约定了履约保证金10万元。原告主张不返还保证金，与保证金的性质相悖，不予支持，原告可以用保证金抵扣租金100000元，故被告应当支付原告截止至2019年11月1日的租金为225048元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告岳阳诚实房地产开发有限公司与被告杨奕轩的租赁合同关系；二、被告杨奕轩在本判决生效之日起十日内返还原告岳阳诚实房地产开发有限公司位于岳阳市房屋，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金;三、被告杨奕轩在判决书生效之日起十日内支付原告岳阳诚实房地产开发有限公司截止到2019年11月1日的租金225048元及自2019年11月1日起按月租金7825元／月的标准计算至实际返还岳阳市房屋之日止的租金，如果未按指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告岳阳诚实房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5518元，减半收取计2759元，由被告杨奕轩负担。本院二审查明，1.双方的租赁关系起始于2013年，2018年3月再次签订了租赁合同，其间上诉人与被上诉人双方就租赁物漏水一事有过纠纷，协商无果，在最后一份合同，即2018年3月的合同中还是没有明确维修责任及损失承担。2.群和家园B栋103号房已于2019年12月初移交给被上诉人。3.二审期间被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司提供新证据，证实岳阳鑫海物业管理有限公司先后减免上诉人杨奕轩物业费16318元。杨奕轩对此予以认可，但认为远没有达到自己的要求。租赁物漏水并造成了损失属实，但损失有多大，上诉人杨奕轩提供不出证据，应承担举证不能的法律后果。本院认为，本案的争执焦点是，维修责任的确定、漏水后果的承担。首先，案外人鑫海物业管理有限公司有维修、管理责任，其与上诉人杨奕轩有过协商，并已减免物业费（约一年），但其不是本案当事人，对其减免补偿是否到位，不作评价。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。据此，本院认为，在上诉人提出维修要求后，被上诉人怠于履行自己的义务，与物业公司相互推诿，应当承担一定的责任；上诉人在被上诉人推脱维修责任时，应当主动维修，避免损失扩大，对此，上诉人亦有一定责任。原审认定基本事实清楚，但处理结果不妥，应予调整。上诉人上诉理由部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7326号民事判决第一、二项。二、撤销第三项、第四项，改判：上诉人杨奕轩在本判决生效后十日内支付被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司截止到2019年11月1日的租金201668元及自2019年11月1日起按月租金7825元／月的标准计算至实际返还岳阳市房屋之日止的租金。三、驳回被上诉人岳阳诚实房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。一审案件受理费2759元，由上诉人杨奕轩承担1759元，由被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司承担1000元；二审案件受理费5028元，由上诉人杨奕轩承担3028元，由被上诉人岳阳诚实房地产开发有限公司公司承担2000元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  许 进审判员  王欣辉二〇二〇年六月八日书记员  方晶晶