北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2389号上诉人（原审被告）：太空智造股份有限公司，住所地北京市丰台区中核路3号院3号楼12层1201室。法定代表人：樊立，董事长。委托诉讼代理人：袁柏林，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：王先，男，太空智造股份有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京祥龙京南昌达物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇大庄东天河北路。法定代表人：夏仲华，经理。委托诉讼代理人:霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人:郝培君，北京市格平律师事务所实习律师。上诉人太空智造股份有限公司（以下简称：太空智造公司）因与被上诉人北京祥龙京南昌达物流有限公司（以下简称：祥龙物流公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初20554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太空智造公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祥龙物流公司一审全部诉讼请求，并由祥龙物流公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院判决解除我公司与祥龙物流公司签订的《土地租赁协议》和《补充协议》是错误的。祥龙物流公司在给我公司发出解除通知后仍继续收取我公司房屋租金且仍然以房屋土地租金开具发票，说明祥龙物流公司认可双方签订的《土地租赁协议》继续有效。2.一审判决上诉人将标的物腾退（包括拆除自建房并将承租标的物恢复原状）并返还给祥龙物流公司是错误的。依据合同约定，双方合作关系终止后，上诉人对地上物没有必须拆除腾清的义务，若上诉人不腾清地上物视为自动放弃对地上物的所有权。3.依据上诉人一审判决后发现的新证据，我公司注册成立时的资产注入公司北京太空网架板业有限公司与祥龙物流公司改制更名前的公司即北京市南昌达物资经营储运公司就租赁标的物内自建厂房的投资、建设、使用、产权归属进行了约定，双方联合兴建的4000平米简易库房为生产太空产品车间使用，工程预算2130000元由太空网架公司垫付，库房建成后的财产权归京南昌达公司，并约定京南昌达公司以七年的租金抵偿太空网架公司垫付的工程款，但京南昌达公司并未按协议履行义务，双方并未实际以太空公司的工程建设资金折抵工程款，同时太空公司又趸交了拟折抵租金期间的租金，因此，兴建的车间的所有权和处置权应归太空公司所有，一审判决结果与双方对于地上物的历史沿革及约定均不符。二、一审自立案至判决超过一年零三个月，严重超过了审理期限，违反法律规定。祥龙物流公司辩称：同意一审判决，不同意太空智造公司的上诉请求和事实理由，请求二审法院予以维持。1.《土地租赁协议》及其《补充协议》已于2018年8月31日解除。2.根据合同内容、太空智造公司的违约行为及其搭建的构筑物的性质，其应当予以拆除；3.双方所有在先合作均已清理完毕，仅存涉案的《土地租赁协议》尚未结清。祥龙物流公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《土地租赁协议》及两份《补充协议》于2018年8月31日正式解除；2.判令太空智造公司拆除其在租赁期间自建的地上物，将租赁的全部标的物恢复原状后腾还给我公司；3.判令太空智造公司支付违约金47200元（每日按400元计算，自2018年5月1日起至2018年8月27日共逾期118天）；4.判令太空智造公司支付我公司自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照每年1100000元的标准计算；支付自2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，按照每年20000元的标准计算；5.诉讼费由太空智造公司承担。一审法院认定事实：2005年8月3日，北京市京南昌达物资经营储运公司（以下简称：京南储运公司，甲方，后更名为祥龙物流公司）与北京太空板业股份有限公司（以下简称：太空板业公司，乙方，后更名为太空智造公司）签订《土地租赁协议》，主要内容为：经过友好协商，就乙方租赁甲方的土地、仓库事宜达成一致意见，特签订本协议条款，双方共同遵守：一、出租标的物：1.标的物范围：甲方向乙方出租院内西南侧库房一座4590平方米、土地:3号12亩、5号60亩、6号45亩全部、2号一部分3亩共计120亩；2.价格：土地每年6000元/亩，仓库每日0.20元/平方米。年租金共计1050000元，自第二年起至合作期限结束租金调为每年1100000元。3.租赁期限：自2005年11月1日起至2020年10月31日止，租赁期限为15年，到期后甲、乙双方可以续约，如终止合作关系，乙方可以拆除自建的地上建筑物或另行约定。4.付款方式：每年11月1日前，一次性支付当年10月末至次年4月末的租金，5月1日前一次性支付当年4月末至当年10月末的租金。逾期不交，甲方有权采取相关措施。其中第二条第（一）项甲方的权利中第5款约定：如果乙方违约，甲方有权提前解除协议，收回出租的标的物，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切经济及其他损失。第三条第（二）项乙方的义务中第1款约定：按协议规定如期支付租金、水电、铁路的相关费用及其他费用。第五条规定：2.如乙方拖欠租金，除应向甲方支付所欠租金外，还应支付违约金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取400元/日的违约金。拖欠租金累计达三个月，甲方有权解除协议，收回出租给乙方的标的物。3.甲乙双方任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后十天内予以更正，逾期未更正的，应赔偿对方的直接经济损失。前述协议签订后，京南储运公司将前述库房及土地交付太空板业公司使用，太空板业公司用于存放和生产建材。2007年5月20日，京南储运公司（甲方）与太空板业公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方自2005年8月3日签订《土地租赁协议》后，合作一致比较顺利。由于目前甲方将自有的四栋库房出租给第三方，涉及到乙方。特签订本补充协议：一、甲方库房出租的房屋：东至库房东门及库之间围墙，西至昌达大院围墙，北至一号库北墙，南至四号库南墙。二、签订原协议时，甲方表示日后出租四个库，将采取库东墙封闭租户走库西侧通道的方案。由于甲方运输条件限制，从库区西门进出车有困难，乙方愿意无偿提供库房东门的交通便利，为此甲方表示感谢。有关进出大门的相关事宜，双方另行商定。三、一号库北墙外及四号库南墙外，乙方所建货料棚及所占用土地，由乙方租用。价格每年20000元，租赁期限与《土地租赁协议》一致。四、付款方式：每年6月1日前，一次性支付当年6月1日至11月30日的租金。每年12月1日前支付至次年5月31日的租金。2013年5月28日，祥龙物流公司（甲方）与太空板业公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：由于4590平方米库房常年使用需要定期打扫、清理维护，双方特制定本补充协议：一、乙方自2013年起每年向甲方支付定期打扫、清理维护费9240元。二、付款方式：每年6月30日前，一次性支付当年1月1日至12月31日该项费用。因太空智造公司未按约定支付租金及水电费，祥龙物流公司于2018年6月1日向太空智造公司发出催款函，主要内容为：截至2018年6月1日我公司尚有贵公司欠款637815.50元，已超过双方约定之付款期限。贵司应于2018年6月8日前，支付上述逾期未付欠款。太空智造公司于2018年6月7日向祥龙物流公司回复回执，内容为：我司收到你司2018年6月1日发出的《催款函》一份，我司将于2018年6月20日之前将支付此笔金额为637815.50元的欠款。因太空智造公司仍未支付前述欠款，祥龙物流公司于2018年8月24日通过邮政特快专递的方式向太空智造公司发出解除《土地租赁协议》通知书。该通知书的主要内容如下：根据《土地租赁协议》，贵公司应于2018年5月1日前向我公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金550000元，但虽经我公司多次催缴，截至今日，贵公司仍然拖欠上述期间及补充协议的租金未付。根据前述协议第5条第2款之约定，我公司已享有协议约定的单方解除权。特通知如下：1.贵我双方2005年8月3日签订的《土地租赁协议》及相关《补充协议》于2018年8月31日正式解除。2.请贵公司于2018年8月31日前拆除贵公司在租赁期间自建的地上物，将租赁我公司的全部标的物恢复原状后腾还给我公司，并结清全部欠付租金、违约金、水电费、清理维护费等全部欠款。否则，我公司将通过法律途径解决。2018年8月27日，太空智造公司通过中国工商银行向祥龙物流公司支付了2018年5月1日至2018年10月31日期间120亩租金550000元。2018年8月28日，太空智造公司通过中国工商银行向祥龙物流公司支付6月房屋租金、5月水电费等52876.50元、6月水电费10288.50元、7月水电费6321元。2018年11月9日，太空智造公司向祥龙物流公司支付了2018年11月1日至2019年4月30日120亩土地租金550000元。2019年5月后，太空智造公司支付了水电费36925.50元、南大库清扫费9240元、《补充协议》中的租金10000元。庭审中，双方均认可《土地租赁协议》中租金已支付至2019年4月30日，2007年5月20日签订的《补充协议》中租金已支付至2019年11月30日，太空智造公司目前不拖欠水电费。另查一，2014年，祥龙物流公司取得前述120亩土地的使用证，并取得该土地上库房的房屋所有权证，即大兴区黄村镇天河北路18号1-1幢等43幢房屋及大兴区黄村镇天河北路18号1幢1层全部房屋的所有权证，前述房屋规划用途均为工交。另查二，涉案土地出租给太空智造公司时有4590平方米的库房，太空智造公司称除库房外，剩下的均为空地，祥龙物流公司称除库房外，还有124.50平米零星房屋（用途为厕所和保管室，后被拆除），剩余的都是空地。太空智造公司承租涉案土地后，经祥龙物流公司同意，在该土地上建造了库房等建筑物，但未取得房屋准建手续，现祥龙物流公司不同意对这些房屋加以利用。一审法院认为，祥龙物流公司与太空智造公司签订的《土地租赁协议》及两份《补充协议》，属双方真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。在祥龙物流公司将土地及库房交付太空智造公司使用后，太空智造公司应按照前述协议约定交纳租金。根据前述《土地租赁协议》，太空智造公司应于2018年5月1日前向祥龙物流公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金550000元；经祥龙物流公司于2018年6月1日催要，太空智造公司仍未及时支付，祥龙物流公司于2018年8月24日发出解除《土地租赁协议》通知书时，太空智造公司拖欠租金已超过三个月，其行为已构成违约。根据前述协议第五条第2款的规定，太空智造公司拖欠租金累计达3个月，祥龙物流公司有权解除协议并收回土地及库房。祥龙物流公司发出解除《土地租赁协议》通知书的行为，符合协议约定，其要求确认《土地租赁协议》及两份《补充协议》于2018年8月31日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。太空智造公司使用涉案土地及库房，本应向祥龙物流公司支付租金，即使双方已经解除协议，亦应支付占有使用费（即租金），故其关于祥龙物流公司之后收取租金的行为表明认可双方土地租赁关系继续存在，协议继续履行的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。协议解除后，太空智造公司应腾退涉案土地及库房，因其自建房未取得准建手续，祥龙物流公司不同意加以利用，且因太空智造公司的违约行为导致协议解除，故对祥龙物流公司要求太空智造公司拆除自建房，将租赁的标的物恢复原状后腾还的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。祥龙物流公司要求太空智造公司支付2018年5月1日至2018年8月27日期间逾期支付租金违约金47200元的诉讼请求，经法院核算，该数额合理，法院予以支持。祥龙物流公司要求太空智造公司支付自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每年1100000元的标准计算）及自2019年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（按照每年20000元的标准计算），于法有据，法院予以支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、北京祥龙京南昌达物流有限公司与太空智造股份有限公司签订的《土地租赁协议》（2005年8月3日签订）及两份《补充协议》（分别于2007年5月20日、2013年6月8日签订）已于2018年8月31日解除；二、于判决生效后30日内，太空智造股份有限公司将本判决第一项中《土地租赁协议》及两份《补充协议》中标的物腾退（包括拆除自建房并将承租标的物恢复原状）并返还给北京祥龙京南昌达物流有限公司；三、于判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司逾期交纳租金违约金47200元；四、于判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司占用使用费（按照每年1100000元计算，自2019年5月1日起至实际腾退之日止）；五、于判决生效后10日内，太空智造股份有限公司给付北京祥龙京南昌达物流有限公司占用使用费（按照每年20000元的标准计算，自2019年12月1日起至实际腾退之日止）；六、驳回北京祥龙京南昌达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。在本案二审审理期间，太空智造公司补充提交如下证据：证据1、京南储运公司与北京太空网架板业有限公司1996年2月16日签订的《租赁合同》，证明双方公司在1996年就开始了租赁标的的合作；证据2、京南储运公司与北京太空网架板业有限公司1999年3月25日签订的《协议书》，证明双方曾就共同投资建设车间达成协议，需拆除腾退的标的物产权属于被上诉人，上诉人没有拆除义务；证据3、北京太空板结构工程有限公司《章程修正案》及证据4、2000年11月23日的《变更登记验资报告书》，用以证明被上诉人的前身公司是上诉人前身公司的股东，租赁标的存在着债转股的关系；证据5、丰台科技园区管理委员会1999年12月的批复，证明上诉人前身公司的变化沿革；证据6、北京市物资总公司与北京太空板业股份有限公司2001年9月28日签订的《房屋租赁合同》，证明双方早在2001年就进行了租赁标的的合作；证据7、北京市人民政府2000年12月29日的通知及证据8、北京市工商行政管理局2002年7月16日证明，用以证明上诉人公司名称的变更情况；证据9、京南储运公司与北京太空板业股份有限公司2005年12月1日签订的《站台占用费及二次吊装费协议书》，证明双方就租赁标的的合作；证据10、北京产权交易所《产权交易合同》，证明被上诉人的前身公司将其持有的上诉人的股份转让给上诉人；证据11、京南储运公司2008年11月18日证明，证明上诉人与被上诉人完成股转租，才形成目前的租赁合同。祥龙物流公司对上述证据的质证意见为：上述证据在一审举证期限届满前均已形成，均不属于新证据。对证据1、2的真实性认可，与本案租赁合同没有关联关系；证据3、4、5、6的真实性无法核实，对证明目的不认可；对证据7、8的真实性认可，与本案没有关联关系；证据9、10的真实性无法核实，证明内容与本案无关；证据11的真实性认可，双方在先合同均已清理完毕，与本案无关。在二审期间，太空智造公司陈述，该公司目前仍实际占有并使用租赁土地及库房，但已经开始陆续腾退。另查，本案一审立案时间为2018年9月11日，结案时间为2019年11月29日，一审法院在审理期间按照规定办理了延长审限的审批手续。本院认为，祥龙物流公司与太空智造公司2005年8月3日签订的《土地租赁协议》、2007年5月20日签订的《补充协议》及2013年5月28日签订的《补充协议》，均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案双方在《土地租赁协议》中明确约定，太空智造公司拖欠租金累计达3个月，祥龙物流公司有权解除协议并收回出租的标的物。根据本案查明的事实，太空智造公司应于2018年5月1日前向祥龙物流公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金550000元；经祥龙物流公司于2018年6月1日催要，太空智造公司仍未及时支付。祥龙物流公司于2018年8月24日发出解除《土地租赁协议》通知书时，太空智造公司拖欠租金已超过三个月，其行为构成违约，祥龙物流公司依据协议约定享有合同解除权。原审法院据此认定涉案合同于2018年8月31日解除，于法有据。截至目前，太空智造公司仍实际占有并使用租赁土地及库房，太空智造公司应按照约定的租金标准继续向祥龙物流公司支付占用使用费。太空智造公司提出的，祥龙物流公司仍继续收取房屋租金且仍然以房屋土地租金开具发票，故一审法院判决解除合同错误的上诉主张，依据不足，本院不予采信。本案双方在《土地租赁协议》中明确约定了出租标的物的范围，同时约定，合同到期后如终止合作关系，太空智造公司可以拆除自建的地上建筑物或另行约定。在协议解除后，太空智造公司应将承租的土地及库房进行腾退，鉴于双方未能就加建部分的再利用达成新的合意，原审法院判决太空智造公司将标的物腾退（包括拆除自建房并将承租标的物恢复原状）并返还给祥龙物流公司，并无不妥。太空智造公司在本案二审期间提交了双方自1996年起签订的多份合同，证明双方合作有很长时间的历史沿革。对此，本院认为，依据双方在本案一审期间提出的诉讼主张及答辩意见，本案审理的争议范围为双方2005年8月3日签订的《土地租赁协议》、2007年5月20日签订的《补充协议》及2013年5月28日签订的《补充协议》，该三份合同中均未载明与双方所签其他合同之间有不可分割的关联关系。太空智造公司可就双方签订的其他合同另行主张权利。经审查，本案一审法院在审理期间按照规定办理了延长审限的审批手续。太空智造公司提出的本案超过审理期限、违反法律规定的上诉主张，于法无据。综上所述，太空智造公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93600元，由太空智造股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月三日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇