湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终6758号 上诉人（原审被告）：刘婷，女，1988年11月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：刘虎熊（系上诉人父亲），男，1966年6月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：刘锋（系上诉人叔叔），男，1972年4月9日出生，汉族，住湖南省望城县。 被上诉人(原审原告):湖南高盛房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼（B座）。 法定代表人：常胜。 委托诉讼代理人：常晶（系该公司员工），女，1987年12月7日出生，汉族，住长沙市天心区。 上诉人刘婷因与被上诉人湖南高盛房地产开发有限公司（以下简称高盛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2020)湘0104民初2513号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘婷的上诉请求：1、请求撤销(2020)湘0104民初2513号民事判决，并支持其上诉请求；2、由高盛房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、刘婷与其父亲一起与高盛房地产公司签订《商品房买卖合同》，销售人员口头承诺开盘价不低于预售价，但2016年商品房开盘确低于预售价格。2016年3月11日，刘婷父亲去看房，被工作人员要求付清余款，刘婷父亲即出具了《欠条》，但至今高盛房地产公司没有依据购房合同的约定提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋交接单》等。二、高盛房地产公司的起诉超过了诉讼时效。本案争议的时间节点有两个，2015年12月20日，刘婷承诺付清合同款项时间，另一个是2017年3月11日，刘婷付清出具欠条说明的付款时间。至2020年3月13日，人民法院立案受理高盛房地产公司起诉的时间，均已经超过三年的诉讼时效。三、如果人民法院认为没有超过诉讼时效，那就应当就商品房预售合同、借贷关系、高盛房地产公司起诉请求、刘婷提出异议所涉及的事项一并审理。购房合同约定最后完成交房期限为2015年12月20日，高盛房地产公司延期交房，应当支付违约金41016.92元。 被上诉人高盛房地产公司辩称，1、刘婷上诉称高盛房地产公司未及时通知办理本案中所涉商品房交付手续，刘婷陈述的事实与理由均为其单方面口头陈述，尤其房屋开盘价格为刘婷主观臆断，无任何事实证据佐证；2、刘婷上诉称高盛房地产公司未及时通知办理本案中所涉商品房交付手续，本案虽由商品房买卖引起，但实际性质为刘婷自愿出具还款承诺书，并向高盛房地产公司借款的行为。且承诺书上载明借款114371元，承诺于2015年12月20日之前付清，如未能付清借款则不予办理收房手续。但实际承诺书约定还款日期到期时，刘婷并未清偿借款，期间高盛房地产公司于合同约定交房日期内报告刘婷可以办理交房手续，2016年3月11日，在刘婷委托其父亲写下欠条的同日办理了交房手续，并签署业主承诺书、房屋验房记录表等，一切手续合规合法。故刘婷上诉主张高盛房地产公司未按期交房的理由不能成立。3、关于诉讼时效的问题，一审法院已经依法审查核实高盛房地产公司一直在主张权利，时效多次中断，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 高盛房地产公司向一审法院起诉请求：1、刘婷立即偿还高盛房地产公司购房欠款14371元及支付按银行同期存款利率标准，自2016年3月11日起至还款之日止的利息；2、诉讼费由刘婷承担。 一审法院认定的事实：2014年11月20日，高盛房地产公司与刘婷经协商，签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：ＸＤ1402691207），约定：刘婷购买高盛房地产公司开发的位于岳麓区房屋，建筑面积为74.37平方米，总购房款434371元，其中134371元由刘婷于合同签订当日支付，剩余300000元银行按揭支付。同日，刘婷向高盛房地产公司出具《承诺书》，载明：刘婷购买高新区枫林三路500号高盛华成项目2栋1207号房屋，该房屋应付首付款134371元，首次支付首付款20000元，未付首付款114371元，于2014年11月20日向高盛房地产公司借款114371元，承诺于2015年12月20日交房之前付清给高盛房地产公司，如未付清则不予办理交房手续，该房屋收回归高盛房地产公司处置。之后，高盛房地产公司按约定将房屋交付刘婷。2015年12月9日，刘婷支付房款100000元。2016年3月11日，刘婷父亲刘虎熊向高盛房地产公司出具欠条，写明：今欠到高盛房地产公司购房款14300元，本款要求一年内付清，欠款人：高盛华成2栋1207室。因刘婷未按期支付款项，高盛房地产公司诉至该院。 一审法院认为:高盛房地产公司与刘婷签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合同成立、有效。双方当事人应按合同约定履行。刘婷未按约定支付购房尾款，应承担违约责任，故对高盛房地产公司要求刘婷支付购房尾款14371元的诉讼请求，予以支持，高盛房地产公司要求支付欠款利息，合同未约定，不予支持。刘婷辩称签订合同时销售人员及管理人员口头承诺，如果开盘价低于合同价，减免差额，如果高于合同价，按照合同执行的理由，经查，无证据证实，该理由不能成立，该院不予采纳；刘婷辩称提出争议标的物并非属于借贷关系，而是基于购房合同产生的纠纷的理由，经释明，高盛房地产公司予以变更诉讼请求；刘婷辩称提出本案超过诉讼时效的理由，经查，高盛房地产公司多次向刘婷催收，要求支付购房欠款，时效多次中断，该抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限刘婷于判决生效之日起十日内一次性支付高盛房地产公司购房款14371元；二、驳回高盛房地产公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元，由刘婷负担。 二审中高盛房地产公司提供以下证据：1、高盛华成小区业主领取资料、物品清单；2、高盛华成小区业主承诺书；3、高盛华成小区房屋验房记录表。以上证据证明上诉人声称被上诉人未提交住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交接单没有事实依据，被上诉人已于2016年3月11日在上诉人未清偿借款的情况下已经将房屋交付给被上诉人使用。刘婷质证认为上述证据中签字是真实的，但没有印象收到上述材料。本院对高盛房地产公司提供的三份证据予以确认。二审另查明：高盛房地产公司于2016年3月11日将住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋交接单交付刘婷。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：高盛房地产公司与刘婷签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合同成立、有效。双方当事人应按合同约定履行。刘婷在未交清房款的情形下，向高盛房地产公司出具《承诺书》，同时为了顺利收房，刘婷委托其父亲向高盛房地产公司出具欠条的行为，均是其真实意思表示，刘婷应当依约付清剩余购房款项。刘婷主张高盛房地产公司销售人员及管理人员口头承诺，如果开盘价低于合同价，减免差额，如果高于合同价，按照合同执行的理由，因没有证据予以佐证，本院不予采信。关于刘婷主张延期交房应当支付违约金的问题，首先，高盛房地产公司是在合同约定的期限内通知刘婷办理收房手续，因刘婷未依承诺付清房款，高盛房地产公司有权不予办理收房手续；其次，高盛房地产公司于2016年3月11日在刘婷的父亲出具欠条的情形下为其办理了交房手续；再次，对于违约金的主张，刘婷也未在一审中提出反诉。故对刘婷的该上诉请求，本院不予支持。关于诉讼时效，经查，高盛房地产公司多次向刘婷催收，并以上门发函的形式要求其支付购房欠款，故高盛房地产公司的起诉没有超过诉讼时效。 综上所述，上诉人刘婷的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费160元，由上诉人刘婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘完玲 审判员  刘忠二 审判员  杨 霞 二〇二〇年六月三日 书记员  卢 沙 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。