河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2784号原告：张智，男，汉族，1977年6月1日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地：郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静、杨颖苗，该公司员工。原告张智诉被告河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智及委托诉讼代理人彭兵兵，被告河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人刘玉静、杨颖苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张智向本院提出起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层105房屋不动产权证书；2.依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金47198.43元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年11月14日，2019年11月15日之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办理房屋产权登记之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月6日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层105房屋，房屋总价格为452960元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权利，现起诉至法院。河南台兴房产有限公司辩称：一、根据我方与被告签订的商品房买卖合同第七条，买受人逾期付款的，逾期超过90日的出卖人有权解除合同，买受人愿意要继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。商品房买卖合同显示，约定付款时间为2013年12月6日，原告实际付款时间为2014年7月19日。所以原告的违约金为2812.50元，我方主张先履行抗辩权，对方先期违约，所以我方主张顺延合同约定交房日期以及提供办理房屋权属初始登记的资料日期。根据双方的商品房买卖合同第六条第一款约定，提供办理房屋权属初始登记的资料时间为交房日期后60日。因为被答辩人实际付款日期为2014年7月19日，只有被答辩人实际履行合同约定的付款义务后，我方才可履行自己交房以及提供办理房屋权属初始登记资料的义务，基于此，我方主张提供办理房屋权属初始登记的时间共顺延285天。并主张这部分金额在被告诉求的违约金对等额度内相互抵消。二、2016年因房管局职能调整，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证；2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的申请人义务-房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接收资料，属于政府职能调整导致申请人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件四第六条的部分款项规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记递交资料逾期的责任。三、原告向被告主张的截止日期为2019年11月14日，但根据郑州市不动产登记中心出具的不动产受理凭证首次登记时间为2019年3月11日。四、原告主张的部分违约金诉讼时效已过，原告向被告主张的截止日期为2020年2月28日，根据民法总则第188条，一般诉讼时效为三年，所以有效违约金诉讼时效应为2017年2月28日到2020年2月28日，即2014年3月1日到2017年的2月28日的诉讼时效己过，故不应承担部分违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及案件事实本院认定如下：1.2013年11月6日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买台兴房产公司开发的位于二七区××南××、××南街××侧××单元××层××号房屋（合同信息备案摘要显示房屋坐落：二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层105号）房屋一套，建筑面积56.62平方米，房屋总价款为452960元。同时，该合同附件四约定被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2．原告分别于2013年10月12日向被告交纳预售定金10000元、2013年11月6日向被告缴纳购房款192960元、2014年7月19日向被告缴纳购房款250000元。3.被告提交房屋面积测绘报告显示2016年10月24日完成涉案房屋实测，2019年3月11日办理初始登记。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，被告于2019年3月11日才完成产权初始登记，应当承担违约责任。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允，本院结合本案情况，按照公平原则适当予以酌减，赔偿数额确定为24949.04元为宜。原、被告合同中约定被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并通知原告领取，但原告至今未取得房屋不动产权属证书，故原告该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告张智办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧3幢2单元1层105号（合同信息备案摘要显示房屋坐落：二七区京广南路西、代庄南街两侧3号楼2单元1层105号）的不动产权属证书;二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张智逾期办证违约金24949.04元；三、驳回原告张智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取490元，由被告河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张卫青二〇二〇年六月九日书记员  张 丽