江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1349号上诉人（原审被告）：王先迪，男，1991年2月8日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：单发云，女，1966年6月12日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：盛全物业股份有限公司徐州分公司，住所地沛县汉源街道办事处刘园社区德信九龙城红郡9号楼101室。负责人：夏应志。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1987年3月18日出生，汉族，该公司职员，住沛县。委托诉讼代理人：孟啸，男，1989年7月20日出生，汉族，该公司经理，住安徽省合肥市包河区。上诉人王先迪因与被上诉人盛全物业股份有限公司徐州分公司（以下简称盛全物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2019)苏0322民初6600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王先迪及其委托诉讼代理人单发云，被上诉人盛全物业的委托诉讼代理人王丹丹、孟啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王先迪上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法予以改判。事实和理由：一、盛全物业未能按《前期物业管理服务协议》约定提供相应的物业管理服务。根据《协议》第1页第一条甲方权利义务中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”，而甲方实际上并未履行相应的义务：1.物业服务质量不到位，我上房入住后发现楼内有污水恶臭味，多次就室内污水恶臭味等问题向盛全物业进行反映，要求其进行相应的处理，但盛全物业置之不理。直到2016年交物业费时我被告知缴费就给处理，但缴费后未见处理结果，依然恶臭。后我们同层业主又多次一起找到物业，物业一再讲给处理，直至2019年初再次收缴物业费时才在门外两根雨水管中的一根上方添加一处弯管，污水恶臭污染问题依然存在。2.环境卫生清洁不到位，入住以来三楼阳台外平台经常性垃圾成堆物业从未打扫，门外平台也不是每天主动打扫，上级检查时会主动打扫，我反映一次盛全物业就打扫一次。3.南阳台外屋顶平台长期存在漏水情况，我多次向盛全物业进行反映，要求其进行相应的维修，但盛全物业置之不理，听之任之，直至一楼商铺对外出租时盛全物业才采取措施，措施为铺设一层反光防水卷材及沥青灌缝，但阳光照射时室内反光严重，并伴有刺鼻的气味，我又多次反映光污染问题，盛全物业不予处理。之后利用上级来小区检查时反映该问题，上级领导现场查看后明确指出这是危害人体健康的光污染，盛全物业半年后又在平台局部抹了一层薄薄的砂浆敷衍了事，但墙体光污染问题和异味目前为止仍未彻底解决。4.未经业主同意盛全物业擅自允许陌生商贩随便出入小区设立摊点进行营利。5.我购买沛县九龙城红郡时，购买合同签订的物业费是每平方0.8元，现在物业实际收费是每平方1.1元，我也与物业提出并多次沟通，物业态度强硬，以上房时签订的《前期物业管理服务协议》为准。上房是集中上房，当天在德信九龙城红郡1号楼楼下一间门面房内大量业主排队办理房屋面积差价和物业手续，并未注意物业服务合同内单价，但是后来有业主提出，物业及时更正并按购房合同内签订的单价收费。6.一号楼前后经常垃圾成堆污水横流，小区道路随意摆放护栏。地下停车位上房时签订的是36元每月，现在是360元每月，造成地面随意乱停车地下停车位大量空置等，盛全物业未能做到应有的服务，一审判决我按协议约定金额足额支付相关费用，我不能接受。基于上述盛全物业的所作所为，盛全物业应当承担相应的违约责任，并对我予以赔偿。盛全物业辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛全物业向一审法院起诉请求：1.判令王先迪支付欠缴物业服务管理费、公共能耗费、生活垃圾处理费等共计5757元，并以4281为基数，按照每日万分之五，支付自2017年6月1日起至款清为止的资金占用利息；2.判令王先迪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：王先迪系德信九龙城（红郡）业主。王先迪作为乙方于2015年5月29日与作为甲方的盛全物业签订《前期物业管理服务协议》。协议约定由盛全物业为其提供物业服务，并载明乙方房屋建筑面积为108.12平方米。其中协议第四条第一款规定：业主首年的物业服务服务费自开发商发出的《房屋交付使用通知书》载明的交付之日的次月1日起计收，交付首年预交一年费用。以后每年预收一次，支付时间为每年起每月15日前。该协议第四条第二款规定：小高层、高层住宅物业服务费为1.1元/平方米•月；第三款规定：小高层、高层住宅公共能耗费为40元/户•月；第四款住宅小区生活垃圾处置费每户12元。该协议第八条第四款规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五加收违约金。王先迪未交自2017年6月1日至今未缴纳物业服务管理费、公共能耗费、生活垃圾处理费。另查明，沛县物价局核准盛全物业在沛县德信九龙城红郡前期物业服务费的收费标准为带电梯的普通住宅每月每平方（产权面积）1.1元。一审法院认为，王先迪与盛全物业自愿签订的《前期物业管理服务协议》，系真实有效的物业服务合同。王先迪居住于沛县龙城红郡，故以上合同对本案双方当事人有约束力。合同签订后，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。故，对盛全物业要求王先迪支付物业服务管理费、公共能耗费、生活垃圾处理费予以支持。庭审中，王先迪提出居住过程中因为地下管道异味、路面存水以及对面反光问题，严重影响家庭生活，因此不缴纳物业服务费。一审法院认为，物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果王先迪对盛全物业提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。综上，王先迪抗辩不能作为不交纳物业服务费的理由；如果盛全物业在服务过程中违规或者侵犯了自己的合法权益，作为业主的王先迪可向有关部门反映或者另行主张权利。故王先迪的抗辩，一审法院不予采纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，盛全物业为支持其主张提供了相关证据及其陈述，王先迪欠交的物业服务费的期限为2017年6月1日至2020年5月31日，计36个月。经计算，截止判决之日，王先迪拖欠物业服务管理费、公共能耗费、生活垃圾处理费共30.5个月，经计算，对盛全物业服务管理费3627.43元、公共能耗费1220元、生活垃圾处理费30.5元，一审法院予以支持，对于超出部分，不予支持。对盛全物业所主张的资金占用期间的利息，不违反法律规定，但一审法院认为应以3627.43元为基数，按年利率6%，自2019年10月21日起计算至实际付清之日。对盛全物业主张的超出部分，不予支持。综上，遂判决：一、王先迪于判决生效后十日内支付给盛全物业股份有限公司徐州分公司物业服务费、公共能耗费、生活垃圾处理费共计4877.93元及资金占用期间的利息（以3627.43元为基数，按年利率6%，自2019年10月21日起计算至实际付清之日）；二、驳回盛全物业股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。二审中，王先迪提交：1.案外人陈某某与徐州德信置业有限公司所签订的合同编号为PX0026871的商品房买卖合同复印件一份，拟证明物业费为每平方0.8元，盛全物业按照每平方1.1元收取过高。2.三楼阳台照片及地下污水的照片，拟证明盛全物业服务不到位。盛全物业经质证认为，王先迪提交的案外人房屋买卖合同是他们与开发商所拟定的物业费价格，而实际上我公司与王先迪所签订的前期物业服务协议约定的价格为每平方1.1元米，从王先迪提交的照片中看不出来是哪个地方。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王先迪与盛全物业所签订的涉案《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容具体明确，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十一条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中王先迪作为业主，其个人或同住家属在盛全物业提供物业服务的小区内接受物业服务，应当按照物业服务合同约定交纳期间产生的相应物业服务费用。王先迪辩称物业服务公司未尽到合同约定义务，从而拒绝交纳物业服务费用，无法律依据。此外，双方当事人所签订的上述《前期物业管理服务协议》明确约定涉案物业服务费为每平方1.1元，且该价格亦经沛县物价局核准，王先迪主张的案外人商品房买卖合同中所约定物业费价格，不足以否定本案双方所签订《前期物业管理服务协议》所约定的价格，对王先迪该项上诉请求，本院不予采信。综上所述，上诉人王先迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王先迪负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年六月十五日书记员  李 雯