辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3864号上诉人（原审被告）：宋岩，女，1965年1月14日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐克宝（宋岩丈夫），男，1961年2月15日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘福君，女，该公司员工。上诉人宋岩因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称“华安物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋岩上诉请求：撤销原审判决，依法予以改判。主要事实和理由：1.被上诉人是非法接管小区，没征得大多数业主的同意，要求被上诉人公示物业服务合同、570户业主签名文件和街道、社区、半岛地产集团盖章的说明文件；2.被上诉人没履行维修、养护、管理等义务，应承担相应的赔偿责任；3.被上诉人利用公共资源、共有区域进行经营，所得收益应归属于全体业主，但被上诉人对此未公示，也未做物业费消减；4.被上诉人是从2016年6月1日接管小区的，应从此日期开始收费。被上诉人不同意上诉人宋岩的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见如下：1.被上诉人并非非法接管小区，对此已有生效判决予以认定，（2019）辽02民终3592号和（2018）辽02民终7647号；2.被上诉人在一审时未提出时效抗辩，二审提出此主张不应得到支持；3.关于利用公共资源收益的问题，被上诉人在一审中未提起反诉，二审无权提出此主张；4.认可2016年6月1日接管小区的事实。大连华安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付所欠物业服务费人民币6956元、违约金人民币2087元；2.诉讼费由被告承担一审法院经审理查明，被告系半岛·泉水欣座小区2号楼2-7-1号房屋的业主，房屋建筑面积88.05平方米。《半岛·泉水欣座业主临时管理规约》约定，高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米1.58元。一个季度为一个支付期间，业主按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。业主应于每季度首月10日前交纳该季度物业服务费。业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业服务费等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。被告2015年2月1日至2019年3月31日期间共欠缴物业费6956元(88.05平方米x每月每平方米1.58元×50个月)。另查明，案涉小区原物业服务企业为大连半岛物业管理有限公司。2015年1月26日，原告作为乙方与甲方大连半岛集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对半岛泉水欣座项目提供前期物业管理服务；委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时；住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.58元计算；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。后大连半岛集团有限公司与原告共同出具确认了《关于“半岛欣座”小区更换物业服务企业的情况说明》，确认案涉小区于2016年6月1日起由原告接管。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定交纳物业服务费，借故拖欠不妥。故原告要求被告支付2015年2月1日至2019年3月31日期间共欠缴物业费6956元的诉讼请求，于法有据，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故对原告违约金的诉求不予支持。对于被告辩称其与原告没有法定和事实上的物业服务关系，原告提供的《前期物业服务合同》对被告不产生法律上的约束力的意见，于法无据，理由不当，不予采纳。对于被告辩称原物业服务合同没有发生解除与终止，大连半岛集团有限公司无权代理被告与原告签订物业服务合同的意见。因案涉小区没有成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，大连半岛集团有限公司与原告签订的前期物业服务合同不违反《物业管理条例》等相关法律的规定，应属合法有效，对被告具有约束力。故被告的此节辩称意见，理由不充分，亦不予采纳。判决如下：一、被告宋岩于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司2015年2月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币6956元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元(原告已预交)，已减半收取，由被告宋岩负担，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，上诉人提交了两组新证据，证据一是更换物业的业主调查表，拟证明案涉小区的物业单位变更为被上诉人时，大多数业主都不知道，说明被上诉人是强行为小区提供服务的。证据二是一组照片，拟证明被上诉人多项服务不达标。被上诉人质证意见如下：证据一是复印件，对真实性、合法性、关联性都有异议；证据二照片中反映的消防通道是被私人物品占用，而非被上诉人占用，不能证明上诉人的主张。本院认为，当事人提交证据应当提交证据原件。上诉人经本院询问明确表示不能出示第一组证据的原件，其主张的事实又与生效判决相悖，本院不予采信。上诉人提交的第二组照片证据，能够一定程度反映被上诉人服务存在瑕疵，但不是拒交物业费的理由，故亦不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人成立物业服务合同关系，在被上诉人已提供了物业服务的情况下，上诉人理应按约支付物业费。现双方对被上诉人从2016年6月1日开始为案涉小区提供物业服务均无异议，上诉人对于2016年6月1日以后未曾交纳过物业费及一审查明的房屋信息均没有异议，故被上诉人要求上诉人给付2016年6月1日以后所欠物业费有合同和法律依据，应予支持。2016年6月1日至2019年3月31日期间的物业费为4730元（88.05平方米*1.58元/平方米/月*34个月）。被上诉人还要求上诉人给付2016年6月1日之前所欠物业费，被上诉人对此未能举证证明其从前任物业单位处受让了之前的物业费债权，故其该部分主张没有事实和合同依据，不应得到支持，一审裁判不当，应予纠正。关于物业服务瑕疵的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人如认为被上诉人服务不到位，应当另行主张，其以此为由拒交物业费缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于上诉人要求被上诉人公示相应材料、赔偿损失、以公共资源收益消减物业费的主张，因上诉人在一审未提起反诉，本案二审不予审理，上诉人亦应另行主张。被上诉人作为物业服务单位，在今后的工作中，应加强与业主之间的沟通，完善自身服务；上诉人作为业主，在遇到问题时，应采取符合法律规定的方式维权，切不可轻易采取拒不交纳物业服务费的方式间接损害案涉小区其他业主的权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8700号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8700号民事判决第一项为：宋岩于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连华安物业管理有限公司2016年6月1日至2019年3月31日期间的物业服务费人民币4730元。三、驳回大连华安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人宋岩负担25元，由大连华安物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月十一日书记员  黄月妍