浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3848号 上诉人（原审原告）：孙重庆，男，1995年11月25日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：胡洁，浙江杭湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑国军，浙江杭湾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波富洋置业有限公司。住所地：慈溪市浒山街道慈百路276号。 法定代表人：毛银生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周荣伟，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 上诉人孙重庆因与被上诉人宁波富洋置业有限公司（以下简称富洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 孙重庆上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、双方当事人签订的合同及附件并未对涉诉房屋的面积组成有相关的约定，唯一的约定是总的建筑面积是248.28平方米。一审法院认定双方当事人对地上三层的面积没有异议，缺乏依据。上诉人非专业人士，无法确定面积差异的具体部位，只对总面积有异议。签订合同时，涉案房屋已经竣工，被上诉人是清楚所售房屋的建筑面积只有201.07平方米的，其仍在合同上注明房屋建筑面积为248.28平方米，具有欺诈的故意。一审法院认定合同中建筑面积的记载系被上诉人疏忽大意所致，没有任何根据。二、涉案合同未约定“按套计价”的具体计价方式，在面积存在重大偏差的情况下，如不予补偿，有失公平。根据《商品房销售办法》第十九条第二款规定“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围”。本案房产虽未约定误差范围，但本案系以房产物权为交易对象，判断物权价值的主要标准即房屋面积。现房屋面积误差达20%以上，实际已经严重影响本案房产的实际价值，对买受人而言极不公平。一审法院机械套用“按套计价”的约定，割裂了房屋面积，否则需要在合同中约定房屋面积干嘛。三、一审法院一方面认定合同有效，对双方均有约束力，一方面又认定合同中约定的248.28平方米的面积是被上诉人误载，这在逻辑上是矛盾的。本案不仅是个案的合同纠纷，更主要的是一种价值导向，维护公平正义，遵守契约精神，应当是法院所遵循和倡导的基本价值。 富洋公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 孙重庆向一审法院起诉请求：1.判令富洋公司退还孙重庆购房款82656元，并双倍赔偿面积误差比绝对值超出3%部分的房价款882215元；2.诉讼费由富洋公司承担。在一审审理过程中，孙重庆变更第1项诉讼请求为：判令富洋公司退还孙重庆因房屋建筑面积减少而多支付的购房款523889.37元。 一审法院审理认定：2017年12月25日，慈溪市鸿翔测绘有限公司出具郡望府名筑4号楼的预测成果报告书一份，内载明涉案房屋一层至三层的建筑面积分别为80.30平方米、26.07平方米、47.49平方米，地下一层的建筑面积为47.21平方米。同月29日，富洋公司取得郡望府名筑项目商品房预售许可证。2018年5月2日，双方当事人签订定购书一份，内载明孙重庆订购郡望府名筑第4幢1-2号，总建筑面积为153.86平方米，总价为3236000元（包含2个车位）。孙重庆在享受优惠政策后，按约向富洋公司支付了购房款3055200元（其中车位300000元，房屋款2755200元）。2018年6月11日，双方当事人签订商品房买卖合同及补充协议各一份，内载明建筑面积共248.28平方米，其中套内建筑面积237.32平方米，应分摊的共有建筑面积10.96平方米。按套（单元）计算，该商品房总价款为2755200元，当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列方式处理：交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上表示的误差范围的，总房价款不变。在该商品房交付时，建筑面积以产权登记机构确认的建筑面积为准。买受人不得因附设的露台、阳台、地下室、花园、绿地等面积或空间的大小及多少等为由提出减价或索赔等要求。该商品房按套计价，不计算面积误差。2018年11月6日，富洋公司向慈溪市房地产管理中心出具关于郡望府项目合同面积误差情况及变更进展的报告，载明“至2018年6月间，公司发现部分网签合同的面积与该套商品房的预测面积不符，经对项目所有的网签合同进行统计梳理、面积对照及差异原因分析，发现系统对商品房的地下室部分面积进行了重复计算，从而造成了面积误差。经与软件公司沟通及系统筛查后，查找修正了相关问题，贵中心亦支持对此类问题的合同进行变更签订。自7月份开始，公司销售人员与相关客户进行了沟通及合同变更签订手续的办理，截至目前尚有部分客户未办理变更签订手续”。慈溪市房产管理中心在该报告空白处载明“以上情况属实，请开发公司及时沟通做好购房户合同变更手续”，并加盖该中心印章。2019年2月11日，富洋公司向孙重庆邮寄及时变更签订建筑面积的条款的函。2019年3月15日，慈溪市鸿翔测绘有限公司出具郡望府名筑4号楼测绘成果报告书一份，内载明涉案房屋一层至三层的建筑面积分别为80.58平方米、26.10平方米、47.49平方米，地下一层的建筑面积为47.23平方米。2019年4月29日，富洋公司向孙重庆邮寄交付通知书、交房结算单。 一审法院审理认为：本案的争议焦点在于商品房买卖合同载明，涉案商品房的建筑面积为248.28平方米，而富洋公司实际可以交付给孙重庆涉案商品房的建筑面积只有201.40平方米，富洋公司是否返还孙重庆多收的少面积部分的房款523889元。一审法院认为，1.双方当事人于2018年6月11日签订的涉案商品房买卖合同成立且有效，对双方均具有约束力。该合同中所载商品房的建筑面积为248.28平方米，然该商品房的建筑面积已于2017年12月25日前完成预测，预测建筑面积为201.07平方米，其中地上三层的建筑面积为153.86平方米，地下一层的建筑面积为47.21平方米，根据定购书及双方签订的商品房买卖合同的内容来看，双方对地上三层的建筑面积153.86平方米无异议，争议在于地下室的面积。在一审庭审中双方确认签订商品房买卖合同时，涉案商品房已结顶，建筑结构已完成，且合同中也明确约定买受人不得因附设的露台、阳台、地下室、花园、绿地等面积或空间的大小及多少等为由提出减价或索赔等要求。根据慈溪市鸿翔测绘有限公司于2019年3月15日出具的测绘成果报告书，涉案商品房的最终实测建筑面积为201.40平方米，与预测面积多0.33平方米，差距不大，故该合同中所载明的涉案商品房建筑面积248.28平方米，显属错误，现孙重庆未提交证据证明系富洋公司故意而为之，且富洋公司发现差错后与孙重庆进行了沟通要求更正，故一审法院认为该错误应系富洋公司疏忽大意所致。2.孙重庆在签订采取按套计价方式的房屋买卖合同时，作为完全民事行为能力人应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积与实际交付的面积极有可能不一致，仍然与富洋公司约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，理应对该选择承担相应后果。同时，双方当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，也说明房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用，且双方当事人签订的商品房买卖合同中也明确约定商品房按套计价，不计算面积误差。3.双方当事人约定按套计价，因此，判断实际交付的商品房是否符合合同约定，应将实际可交付房屋与合同所附房屋的平面图进行比较，确定套型与设计图纸是否一致，相关尺寸是否在约定的误差范围内。本案中，双方当事人虽未约定相关尺寸的误差范围，但房屋的实际尺寸（总长宽）与商品房买卖合同附图标注的尺寸一致，套型也基本一致，房屋的实际面积比预测面积多0.33平方米。综上，孙重庆要求返还因房屋实际面积小于合同约定面积之差部分房价款的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：驳回孙重庆的诉讼请求。一审案件受理费9039元，减半收取计4519.50元，由孙重庆负担，交纳一审法院。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是：诉争商品房买卖合同是否有效以及富洋公司实际可交付的房屋是否符合合同约定，富洋公司是否应当承担违约责任。 关于合同是否有效，争议的焦点在于本案合同是否双方当事人真实意思表示。所谓意思表示真实，是指表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思。双方当事人在签订诉争商品房买卖合同之前，已经签订了《订购书》，确定了具体房号和总房价。《订购书》载明的建筑面积“153.86平方米”与预测的所购房屋一至三层的建筑面积之和相一致，《订购书》中未涉及地下一层的面积。也就是说双方当事人是在未明确地下一层实际建筑面积的情况下而仅以房屋一至三层的总建筑面积确定的总房价。该总房价确定后并未因之后的商品房买卖合同中载明的建筑面积变更为248.28平方米而变更，即房价并未受合同约定的建筑面积的影响，故诉争房屋总价款2755200元应是双方当事人真实意思表示。关于商品房买卖合同中确定的房屋建筑面积248.28平方米。一方面，孙重庆虽可通过《订购书》明确地面一至三层的建筑面积，但由于涉及层高等因素的影响，地下一层建筑面积非普通购房者可以估算，现有证据也无法证实孙重庆事先已获知或被告知地下一层准确的建筑面积。因此，孙重庆无法判断合同中载明的总建筑面积为248.28平方米是否正确，其有理由相信所购买的房屋包含地下一层的总建筑面积为248.28平方米。另一方面，富洋公司就总建筑面积误确定为248.28平方米的原因已经提供相应证据，根据富洋公司的陈述，因“系统”错将地下室部分面积重复计算导致总面积误差。也就是说富洋公司是根据错误的“系统”数据与孙重庆签订了诉争商品房买卖合同。富洋公司在合同中载明的“248.28平方米”与其当时依据“系统”数据想要表示的意思并无不同，故“248.28平方米”仍属于富洋公司的真实意思表示。错误数据本身属于民法上的误解，由于富洋公司未主张撤销诉争商品房买卖合同，故该误解是否构成重大误解，以及能否据此撤销诉争合同，均不属于本案审理范围。而且富洋公司并未因该错误的建筑面积而提高房价从中获益，故一审法院认定其并非出于故意或欺诈，并无不当。孙重庆主张富洋公司存在欺诈，缺乏事实依据，理由不能成立。因此，诉争商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，具有法律效力，可以具体确定双方当事人买卖诉争房屋的具体权利义务。 关于富洋公司实际可交付的房屋是否符合合同约定，富洋公司是否应当承担违约责任。出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照合同约定处理。根据诉争商品房买卖合同第五条的约定，双方就关于所购房屋的计价方式与价款，选择按套（单元）计算，总价款为2755200元。根据该合同第六条的约定，双方就所购房屋面积确认及面积差异处理，则选择了“交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一平面图上的误差范围的，总房价不变”。由于富洋公司实际可交付的房屋的总建筑面积为201.07平方米，该面积不少于合同附件一平面图确定的面积，符合合同约定。也就是说，虽然双方当事人在合同中有关于房屋建筑面积为248.28平方米的约定，但从合同整体内容看，该约定对双方当事人不具有拘束力。孙重庆主张富洋公司应当交付建筑面积为248.28平方米的房屋，并要求富洋公司返还面积不足部分购房款，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9039元，由上诉人孙重庆负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  赵 晖 审 判 员  周 娜 审 判 员  樊瑞娟 二〇二〇年六月十一日 代书记员  姜黎娜