辽宁省朝阳市龙城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽1303执异22号案外人：倪宇，女，1992年10月6日出生，蒙古族，个体，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。委托代理人：魏海涛，男，1984年10月9日出生，汉族，个体，住辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县。申请执行人：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。法定代表人：李树明，理事长。委托代理人：吴琼，男，1973年11月19日出生，汉族，朝阳市龙城区农村信用合作联社法律顾问，住辽宁省锦州市凌河区。委托代理人：黄维维，男，1982年9月12日出生，汉族，朝阳市龙城区农村信用合作联社员工，住辽宁省朝阳市双塔区。被执行人：许莹，男，1971年6月24日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳市双塔区。被执行人：梁国云，女，1969年7月17日出生，汉族，朝阳市教育局干部，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：许莹，男，1971年6月24日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳市双塔区。本院在执行申请执行人朝阳市龙城区农村信用合作联社（以下简称龙城联社）与被执行人许莹、梁国云金融借款合同纠纷一案，案外人倪宇对法院查封被执行人许莹、梁国云所有的位于喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑10幢03011号（喀左县大城子镇滨河南路凌滨鑫苑10幢3单元1层03011号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人倪宇称，法院查封了属于我所有的位于喀左县大城子镇××单元××号房屋。2014年因喀左县金隆园房地产开发有限公司欠我砂石料款，该公司就用涉案房屋抵顶欠我的砂石料款。2014年8月11日我与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订了商品房买卖协议，当日该公司出具了一份房款387,207元的专用收款收据。2017年9月份我取得了房屋钥匙，并对该房屋进行了装修。我交纳了装修保证金、电梯费、物业费、取暖费等费用，2017年12月份入住至今。该房屋的所有权是我的，所以请求法院解除对喀左县大城子镇××单元××号房屋的查封。申请执行人朝阳市龙城区农村信用合作联社称，2016年1月28日许莹、梁国云向我龙城联社借款300万元，当日许莹、梁国云用14户房屋（其中包括喀左县大城子镇××单元××号房屋）做抵押贷款。该贷款到期后，因许莹、梁国云逾期未偿还贷款，我龙城联社向法院起诉，法院作出了（2018）辽1303民初848号民事调解书，调解书生效后，因许莹、梁国云未按调解书履行义务，我龙城联社向法院申请强制执行。法院查封了涉案房屋，涉案房屋已在喀左县房产管理处办理了预告登记及备案，并办理房屋抵押权登记。因此涉案房屋的所有权应属于许莹、梁国云的，故案外人倪宇向法院提出的异议理由不成立。被执行人许莹、梁国云称，法院查封的位于喀左县大城子镇××单元××号房屋是我们购买的，我们于2014年10月16日向喀左县金隆园房地产开发有限公司交纳了房款444,571元，并于2014年11月4日与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（网签），2014年11月7日在喀左县房产管理处办理了备案，2015年1月9日交纳了维修资金10,039元，我们已取得了该房屋，该房屋的所有权是我们的。我们取得该涉案房屋后，在龙城联社办理了抵押贷款，由于贷款的本金及利息我们还不上，龙城联社到法院起诉，法院作出了调解书，调解书生效后，我们未按调解书履行义务。龙城联社向法院申请执行，法院将我们所有的位于喀左县大城子镇××单元××号房屋进行了查封。本院查明，2014年8月11日倪宇与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订了商品房买卖协议，约定，倪宇购买商品房位于喀左县，项目名称凌滨鑫苑，10#楼（东）3单元1层03011号房。该商品房建筑面积为143.41平方米。（实际面积以房产处出具的测量报告书为准）。喀左县金隆园房地产开发有限公司与倪宇按照建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币2700元/m2，总价款为人民币387,207元。一次性付款，总金额为387,027元。喀左县金隆园房地产开发有限公司应当在2015年12月31日前，交付倪宇使用。当日倪宇交纳了房款387,207元。2017年9月10日倪宇与朝阳市金隆园物业有限公司喀左分公司签订了业主入住协议书及交纳了装修保证金、电梯费、物业费、取暖费等费用，并入住至今。另查，许莹与梁国云系夫妻关系，2014年10月16日许莹向喀左县金隆园房地产开发有限公司交纳了房款444,571元（位于喀左县大城子镇××单元××号房屋），2014年11月4日许莹、梁国云与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（预售），合同约定，该商品房单价为每平方米人民币3,100元，总价款为人民币444,571元。签订本合同前，许莹、梁国云已向喀左县金隆园房地产开发有限公司支付定金人民币444,571元，该定金于【本合同签订】时【抵作】商品房价款。许莹、梁国云应当在2014年10月18日前支付该商品房全部价款。2014年11月7日许莹、梁国云在喀左县房产管理处办理了喀左县商品房预（销）售合同备案。2015年1月9日许莹向喀左县房产管理处物业办公室交纳了维修资金10,039元。2015年1月12日许莹、梁国云在喀喇沁左翼蒙古族自治县城镇房屋所有权办公室办理了所有权预告登记。2016年1月28日许莹、梁国云与龙城联社签订了《借款合同》、《抵押合同》，贷款金额为人民币300万元，贷款用途为购货，贷款期限自2016年1月28日至2018年1月26日。许莹、梁国云以共有的14户房屋抵押担保（其中包括位于喀左县大城子镇××单元××号房屋），并在喀喇沁左翼蒙古族自治县房产管理处办理了抵押权预告登记。贷款到期后，因许莹、梁国云未还清贷款本金及利息，龙城联社向法院提起诉讼。本院于2018年5月28日作出了（2018）辽1303民初848号民事调解书，调解如下：“一、许莹、梁国云欠朝阳市龙城区农村信用合作联社贷款本金3,000,000元，于2018年6月10日前付清；二、许莹、梁国云自2016年1月29日起至付清之日止按约定的利率计算给付朝阳市龙城区农村信用合作联社利息、罚息和复利，随本金一并付清（已付421,290元）。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费30,800元，减半收取计15,400元，由许莹、梁国云负担。”该调解书生效后，因许莹、梁国云未按调解书履行义务，龙城联社向法院申请执行，本院于2019年9月7日作出了（2019）辽1303执720号执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人许莹、梁国云所有的位于喀左县大城子镇××、××、××、××、04082，10幢02032、02042、03011、03061、03081，11幢01031、01091、01041、01141号房屋。二、查封期限三年。”案外人倪宇向本院提出书面异议，要求解除对位于喀左县大城子镇××单元××号房屋的查封。上述认定的事实有朝阳市龙城区人民法院（2018）辽1303民初848号民事调解书，（2019）辽1303执720号执行裁定书，商品房买卖协议及房款专用收款收据，业主入住协议书，电梯费、取暖费、物业费等专用收款收据，水、电通知单，商品房买卖合同（预售）及房款专用收款收据，维修资金专用收据，喀左县商品房预（销）售合同备案证明书，结婚证复印件，《借款合同》，《抵押合同》，抵押权预告登记，房屋预告登记证明。案外人倪宇的委托代理人魏海涛，申请执行人朝阳市龙城区农村信用合作联社的委托代理人吴琼、黄维维，被执行人许莹、梁国云的委托代理人许莹陈述笔录等载卷为证。本院认为，依据法律有关规定,“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；。”。本院查封的是登记在被执行人许莹、梁国云名下的位于喀左县大城子镇××单元××号房屋，并且许莹、梁国云已将此房屋作为抵押物在房产管理部门办理了相关抵押手续，故案外人倪宇提出异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人倪宇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋 红审 判 员  郭瑞福人民陪审员  石耐菊二〇二〇年六月二十二日书 记 员  刘 颖