山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终541号 上诉人（原审原告）宫瑞亭，男，1955年3月23日出生，汉族，住青岛市市北区。 法定代理人王某，女，1956年1月8日生，汉族，住青岛市市北区。系宫瑞亭之妻。 委托代理人王立江，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市北区延吉路80号。 法定代表人张永国，区长。 委托代理人曲汝斌，市北区人民政府房屋征收安置管理中心工作人员。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 宫瑞亭诉青岛市市北区人民政府（以下简称市北区政府）房屋征收补偿一案，不服山东省青岛市中级人民法院于2019年10月28日作出的（2019）鲁02行初148号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原告宫瑞亭在青岛市××××楼108户有房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第房改56196号，证载房屋坐落于四方区××楼108户，用途为住宅，房屋建筑面积31.48㎡，证载权利人为宫瑞亭。 2015年5月16日，被告市北区政府作出青北政发[2015]15号《青岛市市北区人民政府关于瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收决定》，决定于2015年5月16日正式启动瑞昌路三角地片区改造项目的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室，房屋征收组织协调单位为青岛市市北区人民政府四方街道办事处，房屋征收范围为人民路、杭州路、瑞昌路范围内的若干合法房屋。同日，被告市北区政府发布《青岛市市北区人民政府关于对瑞昌路三角地片区改造项目实施房屋征收的公告》，将《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限为2015年5月16日至2015年6月15日，搬家交房时限为2015年6月16日至2015年7月15日。《房屋征收补偿方案》载明该项目被征收房屋基本情况为：征收区域内共有住宅及非住宅约44栋（处），总建筑面积约9000平方米，涉及被征收人约1800余户。发布征收公告当日，市北区房屋征收安置管理办公室还将被告作出的《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收奖励办法》一并公示。原告的涉案房屋在上述房屋征收范围内。 2013年11月22日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选定瑞昌路三角片改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2013年11月22日至2013年12月6日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定7家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并于2013年12月6日（含）前将协商选定结果报告以书面形式通过所在辖区街道办事处认定（盖章）后提交市北区房屋征收安置管理办公室。同时告知，协商选定评估机构未能达成一致意见的，市北区房屋征收安置管理办公室将从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。2013年12月12日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选择瑞昌路三角地片区改造项目房地产评估机构的公告》，告知被征收人因在15日内未能协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定，并载明了青岛世普瑞房产评估有限公司、青岛公信房地产评估咨询有限公司等21家候选评估机构名单。市北区房屋征收安置管理办公室于2013年12月22日在被征收区域内发布了《关于选定瑞昌路三角地片区改造项目房地产价格评估机构的通知》，按照被征收人投票数高低，确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司等7家房地产价格评估机构承担瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估工作。 2018年5月3日，房屋评估机构青岛亚泰房地产评估咨询有限公司就原告的涉案房屋出具了《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》，载明的评估时点均为2015年5月16日，房屋评估单价为10710元/平方米，房屋装修补偿单价为460元/平方米。两份表格均于2018年10月25日送达原告。 因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，2018年10月31日，房屋征收实施单位对原告进行电话约谈，仍未能达成一致。 因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，市北区房屋征收安置管理办公室于2018年11月15日向市北区政府提交《提请区政府作出补偿决定的申请》。被告市北区政府于2018年12月5日作出青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：被征收人宫瑞亭在征收范围内青岛市××××楼108户有私有房屋一处，建筑面积31.48平方米，房屋用途为住宅。经评估，房屋评估单价为每平方米人民币10710元，室内装饰装修价值为每平方米人民币460元。为维护公共利益，保护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》）等规定，经房屋征收部门申请，依法做出征收补偿决定如下：一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供市北区杭州路72号专汽改造项目新建高层住宅房屋一处，建筑面积不低于54.66平方米，被征收人可在安置房屋规定的划档范围内选择。安置房源为现房安置。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币14480.8元、停产停业损失补偿金人民币37776元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：573948.9元；2、货币补偿奖励费人民币：60000元；3、搬迁补助费人民币：1200元；4、临时过渡补助费人民币：12000元；5、装修补偿费人民币：14480.8元；6、停产停业损失补偿金人民币37776元；上述合计为人民币:699405.7元。四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。被征收人对补偿决定书不服，应当自收到本补偿决定书之日起六十日内向青岛市人民政府提请行政复议；也可以在收到本补偿决定书之日起六个月内向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼、又不履行本补偿决定书的，将依法申请人民法院强制执行。”原告于2018年12月13日签收上述《房屋征收补偿决定书》。原告不服该补偿决定，提起诉讼。 另查明，2017年6月20日，被告市北区政府作出《未登记建筑认定结果告知书》，针对原告宫瑞亭要求认定青岛市××××楼108户约40平方米的未登记房屋，确定以上未登记建筑不符合认定条件，不予以认定。原告针对上述《未登记建筑认定结果告知书》另案向青岛市中级人民法院提起行政诉讼，案号为（2019）鲁02行初190号。 原审法院认为：一、关于涉案评估报告是否合法的问题。1、从房屋征收评估机构的选择程序上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为十五日。第十九条规定，被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域内予以公示，由被征收人投票选定。本案中，因市北区瑞昌路三角地片区改造项目的被征收人在房屋征收部门发布的“2013年11月22日—2013年12月6日”协商期限内未能协商一致选定评估机构，房屋征收部门于2013年12月12日公告通知被征收人，从青岛市城乡建设委员会已公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定。后根据得票数高低，于2013年12月22日最终确定江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛亚泰房地产评估咨询有限公司等7家房地产价格评估机构承担瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收评估工作，并实际由青岛亚泰房地产评估咨询有限公司承担原告房屋的分户评估工作。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合上述规定，程序合法。2、从评估价格的形成是否符合规定上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。本案中，房地产评估机构评估时点为2015年5月16日，系作出征收决定公告之日，符合上述规定。关于原告主张其周边区域商品房单价已达三万元以上，而原告房屋评估单价仅一万余元明显不合理的问题。原审法院认为，首先原告对该评估结果未申请复核，且评估价格应考虑房屋的建筑结构、新旧程度等影响房屋价值的因素来总体评定，原告现提供某一特定房屋的网上挂牌价格不具有可比性，评估时点房价与目前房价同样不具有可比性，原告对评估价格的异议不予支持。 二、关于涉案征收补偿决定的合法性问题。1、关于原告主张其房屋属于兼用房性质，被告仅按照住宅予以补偿不合理。原审法院认为，《青岛市主城区棚户区改造房屋征收与补偿办法》第十七条规定，征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合以下条件的，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿：（一）房屋坐落于沿街底层且用于商业或服务业用房的；（二）取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税记录；（三）房屋所有权证书、营业执照或税务登记证载明的营业地点一致。据此，对于住宅参照非住宅的货币补偿，必须要同时符合有营业执照、税务登记、纳税记录、经营一年以上且房屋坐落于沿街底层的条件，而原告房屋虽然有营业执照、税务登记，但并未坐落于沿街底层，因此原告房屋不符合参照非住宅补偿的规定，原告该项主张不予支持。2、从房屋安置方式上分析。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款及第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。征收区域用于住宅房屋建设的，规划主管部门在审批该建设工程规划时，在满足城市规划和国家标准规范的同时，应当考虑被征收人就地房屋补偿的需要。本案被告于2015年5月16日公告的《征收补偿方案》已经确定，本项目采取货币补偿和异地房屋补偿两种方式，被告系依据该补偿方案，作出异地房屋安置。且该方案亦根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条在拟征收房屋范围内公布，征求公众意见，相应的异地安置房源也予以公示。综上，被告依据该补偿方案，作出异地房屋安置并无不当。3、对于应补偿面积以及搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费等的补偿标准，经比对《市北区瑞昌路三角地片区改造项目房屋征收补偿方案》中所确定的标准，被告对相关数额的计算并无错误，故对此予以确认。4、至于原告主张的未登记建筑应当补偿的问题。因原告已经针对未登记建筑认定提起另案诉讼，可待案件审结后，根据审判结果依法主张权利，原告要求本案中止审理的主张不予支持。 综上，被告市北区政府作出青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告宫瑞亭的诉讼请求。 宫瑞亭不服原审法院判决提起上诉，请求：1.撤销山东省青岛市中级人民法院(2019)鲁02行初148号行政判决书；2.撤销被上诉人市北区政府作出的青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：1.补偿决定的评估程序违法；2.补偿决定的异地安置条件、补偿标准方式等违法；3、本人自建建筑部分属于历史遗留问题未登记，应当给予合理补偿。原审判决没有中止审理本案，程序违法。 被上诉人青岛市市北区人民政府提交答辩认为：1.青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为十五日。市北区政府在征收范围确定后，组织居民选定评估机构，在征收启动当日出具评估结果，居民可根据评估结果选择房屋或者货币补偿方式，有利于居民尽早获得拆迁补偿，且不影响被征收居民的实体权益。2.房屋征收补偿方式为货币补偿和异地房屋安置补偿方式两种。异地安置房源距离被征收区域500米，安置区域较被征收区域相隔一条马路，属于就近安置的范围，充分保障了宫瑞亭的居住权和选择权；3.住宅参照非住宅货币化补偿必须要同时满足营业执照或税务登记证一年以上，并由纳税记录、房屋坐落于沿街底层且用于商业等条件，本案被征收房屋不属于参照非住宅的补偿标准。本案房屋征收补偿决定书程序合法、事实清楚，上诉人主张无事实和法律依据。 双方当事人原审期间提交的证据材料已随案卷移送本院。经审理，本院同意原审法院查明的案件事实。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案被征收人在房屋征收部门发布的协商期限内未能协商一致选定评估机构，公告通知被征收人后，从已公布的评估机构名录中按比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定，根据得票数高低，最终确定房地产价格评估机构承担房屋征收评估工作。因此，原审法院认为涉案房屋征收评估机构的选择符合规定，程序合法，并无不当。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”第十三条第一款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”第二十条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案房地产评估机构评估时点为2015年5月16日，系作出征收决定公告之日。房屋评估机构作出的《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》载明,采取市场法、成本法等评估方法，使用估价时点等原则，对涉案房屋出具了相应的评估价格。市北区政府作出的青北补决字[2018]497号《房屋征收补偿决定书》载明，涉案房屋用途为住宅；被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供市北区杭州路72号专汽改造项目新建高层住宅房屋一处。《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《瑞昌路三角地片区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》于2018年10月25日送达，宫瑞亭对该评估结果未申请复核。综上，原审法院认为，本案补偿决定的异地安置条件适当，综合考虑房屋的建筑结构、新旧程度等因素总体评定，参照非住宅房屋确定补偿标准，并无不当。 《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条第一款规定：“在诉讼程序中，有下列情形之一的，中止诉讼:（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的”。原审诉讼期间，因青岛市市北区人民政府对市北区瑞昌路137号3号楼108户约40平方米的未登记房屋作出《未登记建筑认定结果告知书》，宫瑞亭要求对案件中止审理。宫瑞亭已经针对未登记建筑认定另案提起诉讼，其主张的权利可另行寻求救济，本案的审判不须以另案的审理结果为依据。宫瑞亭的申请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条第一款第六项的规定。因此，原审法院对宫瑞亭释明后，对该申请不予支持，诉讼程序合法。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人宫瑞亭负担。 本判决为终审判决。 审判长 山 莹 审判员 王修晖 审判员 李 拙 二〇二〇年六月三日 书记员 孟 真