江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初1255号原告：南京下关军臣服装厂，工商注册号320107000055287，住所地在南京市鼓楼区姜圩路40号2单元203室。负责人：梁志强，该厂厂长。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。被告：**强，男，1957年12月3日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：陈积春，男，1962年6月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京下关军臣服装厂（简称军臣服装厂）与被告**强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法追加陈积春为本案共同被告，由审判员孙军适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告军臣服装厂负责人梁志强及委托诉讼代理人夏为胜，被告**强和陈积春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军臣服装厂向本院提出诉讼请求：判令**强、陈积春共同赔偿厂房装修损失1万元、拆迁搬迁费用2万元、拆迁停业损失补偿费15万元、解聘员工安置补偿费2万元，合计20万元；诉讼费用由**强、陈积春共同负担。事实和理由：厂房及办公楼系**强、陈积春从案外人孙家华、卞文干等五人处购买，该厂房及办公楼未取得建设规划许可，系违法建筑，城管部门多次发出限期拆除公告，至今仍未被拆除。自2012年3月，军臣服装厂与其他单位签订租赁合同后一直租住作为厂房从事生产经营。**强、陈积春购买该房屋后，2017年3月1日，军臣服装厂与**强签订《租赁协议》，约定**强提供南京市下关区2号二楼（简称案涉房屋）给军臣服装厂使用，租赁期间为自2017年3月1日至2020年2月29日，租金8万元/年；租赁期内，如遇国家建设征用，该租赁物整体转让或拆迁时，双方自行协商补偿事宜。军臣服装厂事后得知，案涉房屋属违法建筑，多次被要求拆除。与**强订立《租赁协议》前，案涉房屋所在地块已被列入拆迁范围。**强等隐瞒违法建筑和拆迁事实，欺骗军臣服装厂订立合同，案涉《租赁协议》应属无效。因拆迁公告上墙，军臣服装厂已停产停业，遭受拆迁停工损失和装修损失，产生搬迁费用和解聘员工安置费用。**强、陈积春作为出租人，应赔偿或补偿承租人上述损失。经协商无果，现提起诉讼，请求判如所请。被告**强、陈积春辩称，军臣服装厂所述与事实不符：一是其作为出租人，从未隐瞒案涉房屋没有领取产权证书或面临拆迁的事实。拆迁公告在《租赁协议》前已经上墙，军臣服装厂对此明知；二是因军臣服装厂未按约定支付租金，违约在先，**强提起诉讼要求解除租赁协议并支付租金，已获支持。军臣服装厂拒不履行生效判决确定的搬迁和支付租金义务，**强申请强制执行，目前尚未执行完毕。三是案涉房屋系**强、陈积春以500万元购买。因未领取产权证书，拆迁补偿仅补偿购买成本500万元，无停工停产或其他项目补偿。军臣服装厂提出的停工损失等补偿要求，无法满足。四是《租赁协议》约定，如遇拆迁，补偿由双方协商。因出租人未实际领取除购买成本之外的其他补偿，无协商可能，视为协商不成立，军臣服装厂无权要求支付各项补偿费用。五是军臣服装厂主张的各项补偿费用，均未提交证据，无法证明其实际遭受损失。综上，军臣服装厂的诉讼请求，应予驳回。本案原告军臣服装厂和被告**强、陈积春围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。军臣服装厂提交《租赁协议》、南京市鼓楼区城市管理行政执法局公告、（2019）苏0106民初4538号及（2019）苏01民终9088号民事判决书（两案分别简称4538号案件和9088号案件）、军臣服装厂职工王月霞等出具的证明、案涉房屋现状照片等1组。**强、陈积春提交租赁协议、4538号案件和9088号案件民事判决书、《解除租赁关系协议书》等1组。本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。**强、陈积春对军臣服装厂提交的各项证据，军臣服装厂职工王月霞等出具的证明不予认可，与事实不符，断水断电的情况第二天已恢复。对其他证据真实性不持异议，坚持答辩意见。军臣服装厂对**强、陈积春提交的各项证据，真实性均无异议，坚持诉称意见。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各项证据的证明效力，本院将在之后分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厂房及办公楼（仍简称案涉房屋）原为南京金铃铛食品有限公司股东向南京金大农工商总公司（简称金大农工商公司）租赁的土地上建造。2009年6月30日，孙家华、卞文干、刘湘萍、闵玉兰、王宇作为转让方（甲方）与**强、陈积春作为受让方（乙方）签订《转让合同》，约定甲方将约2800平方米厂房及办公楼所有权转让给乙方，转让总价450万元。2012年3月前后，军臣服装厂开始承租案涉房屋二楼作为厂房开展生产经营。2017年3月1日，**强作为出租人（甲方）与军臣服装厂作为承租人（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方提供南京市下关区2号厂房二楼给乙方使用，水电装表按用量计算费用；租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日；租赁费用8万元/年，每三个月支付，押金6000元，租赁协议到期后乙方无根本性违约行为，甲方无息退还，甲乙双方如违约，违约金6000元（所有税款乙方支付）；乙方应先付后用，如不能按期缴纳费用，每迟交一天，按应交租赁费用的千分之五支付滞纳金，超过三个月时间，甲方有权解除协议，追回欠款并要求赔偿经济损失；租赁期内，如遇国家建设征用，该租赁物整体转让或拆迁时，双方自行协商补偿事宜，乙方已交租赁费用未到期部分，甲方按月退给乙方。合同签订后，军臣服装厂继续占有使用案涉房屋，租金支付至2017年11月底，此后未再支付租金。2018年6月14日，南京市鼓楼区城市管理行政执法局在张贴公告，主要内容为：经查明，金大农工商总公司、**强、陈积春、南京金铃铛食品有限公司在大院内进行的未取得建设工程规划许可证擅自建设房屋、未按照批准内容进行临时建设、临时建筑物超过期限未拆除的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》。2016年3月15日，本机关依法送达《限期拆除决定书》，当事人在规定期间内未自行拆除上述违法建筑物。2016年10月10日，本机关依法送达了《履行行政决定催告书》，当事人在规定期间内仍未拆除。现依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本机关公告督促当事人于公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑物，逾期不拆，本机关将依法强制拆除。2019年3月8日，南京市鼓楼区综合行政执法局再次在张贴内容大致相同的督促拆除公告。案涉南京市下关区2号房屋目前仍未拆除。2019年4月2日，**强提起4538号案件诉讼，要求判令解除租赁协议、军臣服装厂迁出承租房屋并支付拖欠租金等。本院于2019年7月19日作出4538号案件一审判决，认为案涉房屋未取得建设规划许可，在出租前已被确认为违法建筑，**强与军臣服装厂签订的租赁协议无效，军臣服装厂应清空案涉房屋返还给**强并支付房屋使用费。军臣服装厂不服一审判决，提起上诉。2019年12月24日，南京市中级人民法院作出9088号案件终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月18日，南京金大农工商总公司（甲方、出租方）与**强、陈积春（乙方、承租方）签订《解除租赁关系协议书》，约定自本协议生效之日起，解除甲乙双方之间的租赁关系；根据鼓楼区人民政府2019年10月14日第35号会议纪要精神，甲方一次性给予乙方各项补偿款人民币伍佰万元整，此款在乙方搬迁前预付叁佰万，余款在乙方将所承租的土地及房屋全部腾空并交付甲方后一个月内付清。应军臣服装厂申请，本院依法向南京市鼓楼区住房保障和房产局调取南京金大农工商总公司关于南京市鼓楼区的相关拆迁补偿协议，鼓楼区住房保障和房产局档案室答复暂无补偿协议可供查询。案件审理中，军臣服装厂申请变更诉讼请求：请求判令**强、陈积春共同支付停业损失补偿款5万元、设备拆卸安装补偿款4万元、搬迁费1万元、解聘职工的安置补偿费用2万元，合计12万元。本院口头裁定予准许。经本院释明，军臣服装厂明确其要求支付的系拆迁停产停业损失，而非出租人断水断电造成的停产停业损失。军臣服装厂现已停止生产经营，厂房内有部分机械设备。本院认为，**强与军臣服装厂就案涉房屋签订的《租赁协议》已被生效判决认定无效。本案争议的焦点是军臣服装厂是否有权要求**强、陈积春支付各项拆迁补偿费用。出租房屋的拆迁补偿问题，一般由出租方和承租方进行约定或协商。本案中，《租赁协议》是无效协议，协议中亦未有关于拆迁补偿的相关约定。案涉租赁房屋未取得建设许可，属违法建筑已纳入拆迁范围，军臣服装厂在《租赁合同》订立时，即已明知。租赁期间早已届满，生效判决已判令其应迁出承租房屋。军臣服装厂未提交证据证明**强、陈积春已领取相关停工停业损失或其他项目拆迁补偿，其要求支付各项拆迁补偿费用的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下：驳回原告南京下关军臣服装厂的诉讼请求。案件受理费2700元，因适用简易程序减半收取1350元，由原告南京下关军臣服装厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙军二〇二〇年六月五日书记员  韩笑