兴城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1481民初1370号原告：刘慧波，男，1980年1月21日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：杨放，辽宁大鸣律师事务所律师。被告：葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司。住所地：兴城市首山路18号。统一社会信用代码：912114005841779926。法定代表人：韩志军，男，1971年9月30日出生，汉族，该公司经理，住阜新市。委托诉讼代理人：李辉，男，1956年6月18日出生，汉族，公司职员，住黑龙江省牡丹江市。原告刘慧波与被告葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司（以下简称：丽汤房产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨放，被告丽汤房产公司委托诉讼代理人李辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘慧波向本院提出的诉讼请求：一、请求依法判令被告给付原告欠款柒拾肆万玖仟肆佰陆拾玖元（749469元）。二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年7月29日，辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司受被告委托，承建“首山.梦之湾”售楼处-商网钢结构、酒店餐饮用房钢结构、圆形广场区域钢结构玻璃雨棚、酒店W-Z轴钢层架、酒店二区钢网架五项工程。原告作为实际施工人，完成了上述工程。经双方协商，被告用其单位两处房产D23楼1单元4层401室和B12号楼1单元6层601室对该笔工程款进行抵扣。故辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司于2016年3月22日给被告发函，要求被告将该两套房屋所有权落户到原告名下。原告与被告签订《商品房认购书》之后，原告将D23楼1单元4层401室对外出售。2017年12月29日，贵院作出（2016)辽1481民初1259号民事判决书，判决被告给付案外人李键欠款并支付利息。2018年4月8日，李键向贵院提出强制执行申请，2019年3月13日，贵院给兴城市建设开发办公室下达（2018)辽1481执478号协助执行通知书，查封丽汤房产公司位于兴城首山丽汤温泉小区（梦之湾）的房屋四套，其中包括兴城市首山丽汤温泉小区B区12号1单元601室。原告得知此事后向法院提出异议，贵院于2019年12月2日作出（2019)辽1481执异114号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。因被告抵债房屋被案外人申请强制执行，原告的债权无法实现，原被告签订的《商品房认购书》中约定该房屋价款749469元，故被告应按此金额给付原告款项。综上，请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。丽汤房产公司辩称，一、原告所诉两处以房抵工程款的房产使用权已经属于原告。答辩人因与原告存在建筑工程施工合同的关系就工程款事宜双方达成以两房抵付工程款，并已经为原告办理了相关手续，包括《商品房认购书》，该两处房产使用权依法已经转移给原告，原告诉讼中所述“原告将D23-1-4-401室对外出售”，这就足以书名，原告已经获得了该两处房产的所有权，而且双方的工程款已经结算完毕，施工合同也履行终止。二、原告诉称一户房产被法院查封，但所有权并未改变，仍属于原告。事实是，答辩人因与李键的债务关系原告的房产被法院查封，长风只是法律上采取的保全措施，并未处理该房产，所以产权并未发生变化。基于上述事实，答辩人认为，如果法院依法拍卖该房产，抵付了答辩人欠案外人李健的款项，答辩人与原告就产生了新的债权债务关系，如果这样情况出现，答辩人同意偿付给原告该笔款项，但事实并非如此，使用权没有改变，与原告新的债权债务没有发生，所以原告诉请没有事实依据和法律依据，为此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系兴城市“首山·梦之湾”小区的房地产开发企业，将该项目的部分建设工程发包给案外人辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司承建。2016年3月22日，辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司向被告发“函”一封，内容为：“葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司：我司负责为贵司施工的丽汤酒店钢结构相关工程剩余工程款2252475.35元人民币（大写：贰佰贰拾伍万贰仟肆佰柒拾伍元参角伍分）未支付。经友好协商用贵单位两处房产D23号楼1单元4层401室和B12号楼1单元6层601室对该笔工程款进行抵扣。现我单位指定将该两处房产所有权落户到刘慧波名下。刘慧波身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXX。请贵单位予以办理。”次日，原、被告签订“商品房认购书”，其中，本案所涉及的房屋的商品房认购书的内容可归纳为，原告作为认购房认购被告B12号楼1单元6层601室，实际成交单价为6366元，总房款为749469元。该认购书签订当日，被告为原告出具收房款的专用收款收据一张。但原告并未实际支付此购房款。2019年3月13日，本院作出（2018）辽1481执478号协助执行通知书，协助执行事项为查封丽汤房产公司位于兴城首山丽汤温泉小区（梦之湾）的房屋四套，其中含有B12号楼1单元6层601室。之后，本案原告刘慧波针对该执行行为提出案外人执行异议，本院于2019年12月2日作出（2019）辽1481执异114号执行裁定书，驳回刘慧波的异议请求。原告遂诉至本院，要求被告给付楼款749469元。上述事实，有商品房认购书、收款收据、函、执行裁定书及双方当事人陈述笔录等证据载卷佐证，并经当庭质证，可以认定。本院认为，被告因与案外人辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司形成建设工程施工合同关系，辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司向被告发函，明确同意用被告开发的两处房屋抵项工程款，并指定抵款房屋落户到原告名下。被告接函后即按函示内容，与原告签订了两户抵债房屋的商品房认购书。至此，被告与辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司之间的相应工程款债权债务关系结清。虽然被告是用两处房屋抵顶拖欠辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司的工程款，但用于抵债的商品房未办至辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司名下，而是被告同意按函示内容与原告直接签订商品房认购协议，将抵债房屋售予原告，因此，应当认定原被告之间形成了商品房认购合同关系。该行为系三方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告虽未实际向被告交付购房款，但辽宁亚鹰钢结构幕墙工程有限公司同意用对被告享有的相应工程款债权予以冲抵刘慧波应付被告的房款，应视为原告履行了房款交付义务，被告负有依约交付商品房给原告的义务。现该认购房屋因被告拖欠他人债务被法院通过执行程序予以查封并驳回了原告的执行异议，导致原告无法取得该宗房产。因此，该商品房认购书已实际履行不能，原告诉请被告返还房款749469元，于法有据，本院予以支持。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十一条（一）项、第一百零七条规定，判决如下：被告葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司于本判决生效后十返还原告刘慧波购房款749469元。如未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息损失。案件受理费11295元、保全费4268元，由被告葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  李 霁人民陪审员  刘玉梅人民陪审员  陆 航二〇二〇年六月十日书 记 员  王 维援引法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十四条：【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条：【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。