镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初4775号原告：镇江城市建设产业集团有限公司，统一社会信用代码913211001414148057，住所地：镇江市南徐大道62号-1楼。法定代表人：庞迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚永霞、周仁华，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：镇江亚东天泰投资发展有限公司，统一社会信用代码913211005677582692，住所地：镇江市林隐路8号朴园兰亭苑GJ3综合楼。法定代表人：杨伟忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单行之，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建集团公司）与被告镇江亚东天泰投资发展有限公司（以下简称亚东天泰公司）房屋迁让纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周仁华，被告委托诉讼代理人贾仲明、单行之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建集团公司向本院提出诉讼请求，判令：1、被告亚东天泰公司返还床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张；2、被告支付2017年11月1日至2020年1月21日占用镇江市润州区中山西路100号明珠大厦12层1201、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1216、1218、1220室的房屋使用费652198.40元；3、被告支付原告代为垫付的电费43559.23元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2012年签订房屋借用合同，原告将位于镇江市润州区中山房屋内的家具、电器等借给被告使用，被告支付借用期间的水电费用。借用期限届满，被告未按约定将房屋及其附属设施归还给原告。经多次协商，被告已于2020年1月21日将房屋归还原告，但部分家具未返还，拖欠原告垫付的电费未给付，且拒绝支付占用期间的使用费，故诉讼来院，请求法院判如所请。被告亚东天泰公司辩称，1、原、被告签订的房屋借用合同有其背景和来历，原告与被告的股东有土地项目合作开发关系，根据相关补充协议，原告委托被告股东代建房屋并将代建房屋无偿交给被告股东使用20年。因代建工程未实际进行，原告同意将案涉房屋借给被告使用，使用期限为20年。2、房屋借用合同到期后原告未向被告提出腾房的要求，原告还一直为被告垫付电费，可见双方对合同的履行无异议，双方成立不定期的房屋借用关系，即使计算占有使用费也应当自原告起诉之日起计算，原告提供的使用费标准无参考意义，被告不予认可；3、原告垫付的电费被告同意按实计算。本院经审理认定事实如下：位于本市润州区津渡文化旅游有限责任公司，该公司委托城建集团公司对上述房产进行经营管理。城建集团公司与亚东天泰公司签订房屋借用合同，合同主要约定：1、城建集团公司将1201、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1216、1218、1220室房屋无偿借用给亚东天泰公司用于办公，房屋建筑面积为730.18平方米，借用期限为5年，自2012年11月1日至2017年10月30日止。合同有效期届满，城建集团公司收回房屋。2、亚东天泰公司负责支付借用房屋的水电费，水电费按照实际使用量根据有关部门核定的收费标准缴纳。3、合同终止或者解除之日起7个工作日内，亚东天泰公司应当将借用房屋内财物全部空出，原借用房屋包括所涉固定装置及设备完好无缺地交还城建集团公司。城建集团公司按照合同约定将案涉房屋交付给亚东天泰公司使用，并进行了相关物品交接。后双方因为房屋交还问题发生争议，2020年1月21日，亚东天泰公司将房屋返还给城建集团公司，经交接核对，尚有床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张未返还。原告垫付的电费58550.09元，被告尚结欠43559.23元未付。城建集团公司提交了其与中信银行股份有限公司南京分行的房屋租赁合同，租赁房屋为明珠大厦1209室、1216室、1218室、1220室，租赁房屋用途为办公，租赁期限为2010年8月5日至2010年12月5日，租金标准经计算为33.20元/㎡·月。经本院查询市房产交易中心发布的镇江市市区主要路段非居住房屋租赁价格信息表，中山西路属于二类地区甲等，2017年、2018年、2019年该地段办公用房租金标准分别为10-40元/㎡·月、15-40元/㎡·月、15-40元/㎡·月。又查明：2010年12月23日，城建集团公司与镇江亚东置业有限公司签订了《镇江市白龙潭地块综合开发项目合作协议》，约定了项目用地合作开发事宜，并对合作收益分配进行了约定。2012年，城建集团公司（甲方）与江苏镇江亚东置业有限公司（乙方）签订补充协议一份，就乙方先后累计支付的合作履约保证金3亿元转为土地出让金缴纳及履约保证金利息进行约定，城建集团公司承担履约保证金利息2900万元（计息止日为2012年5月30日），由城建集团公司于2012年7月31日前支付利息资金1930万元、代建出让宗地规划内由乙方承担建设的幼儿园（建安费用970万元以内由甲方承担，超出部分由乙方承担），以及将甲方在白龙潭公园内的管理用房（规划建筑面积约2000平方米）委托乙方代建，费用由乙方承担，建成后无偿租赁给乙方使用20年。江苏镇江亚东置业有限公司系亚东天泰公司的股东。以上事实，有房屋借用合同、物品交接单、电费缴费凭证等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房屋借用合同》合法有效，对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同的约定享有权利和承担义务。房屋借用合同明确规定借用期限为五年，2017年10月30日借用期限届满，被告亚东天泰公司应当向原告归还房屋和附属设施。被告辩称双方的房屋借用合同由其特定背景和渊源，被告的股东与原告存在项目用地合作开发关系，原告允诺由被告股东代建并无偿使用20年的房屋未实际履行，故双方协商一直将讼争房屋无偿借用给被告使用20年，本院认为，被告股东与原告之间的项目用地合作开发关系为另一法律关系，该法律关系指向的权利义务内容与讼争房屋无关联性，被告提出无偿借用期限为20年，对原借用合同的借用期限进行了变更，主张法律关系变更的当事人应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任，被告未提供双方就借用期限变更的补充协议等证据，本院对该辩称意见不予采纳。被告又提出借用合同到期后原告未及时主张权利，代垫电费的行为应当认定为双方成立不定期的借用关系，本院认为，借用合同系无偿单务合同，与房屋租赁合同性质不同，不能当然适用租赁合同续租的相关规定，借用期限届满后被告即负有返还标的物的义务，被告直至2020年1月21日才与原告办理房屋交接手续，应当承担2017年11月9日（期限届满后第8个工作日）至2020年1月21日期间的占有使用费，使用费标准法院酌情支持28元/㎡·月，则占有使用费为540362.41元（28元/㎡·月×730.18平方米×26.43个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江亚东天泰投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告镇江城市建设产业集团有限公司归还床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张。二、被告镇江亚东天泰投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告镇江城市建设产业集团有限公司支付占有使用费540362.41元。三、被告镇江亚东天泰投资发展有限公司于本判决生效后十日内向原告镇江城市建设产业集团有限公司支付电费43559.23元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费10758元，由原告负担1125元，由被告负担9633元（该款原告已预付，被告将应负担的部分连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  倪秀芳人民陪审员  陈 芸二〇二〇年六月二日法官 助理  何莉婷书 记 员  周 阳