陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕06民终913号 上诉人（原审被告）：孙建清。委托诉讼代理人：秦岭，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟。上诉孙建清因租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2020）陕0602民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙建清及其委托诉讼代理人秦岭、被上诉人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙建清的上诉请求：请求依法撤销延安市宝塔区人民法院作出的（2020）陕0602民初344号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：原判决事实认定不清，导致法律适用错误，判决错误。第一，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》为可撤销合同。上诉人所承租的案涉房屋在2016年已被延安市人民政府纳入棚户区改造项目范围，那时候被上诉人为杨家岭村委会书记，不可能不知悉此情况，且从合同约定的内容来看，被上诉人对于案涉房屋将要被拆迁是完全知道的，其无论从主体地位还是合同内容约定上都处于优势地位，上诉人在不知情的情况下签订合同，并投入财物对案涉房屋进行了装潢、购买设备，但是上诉人尚未正式营业，就被被上诉人断水断电，要求搬离，导致合同目的不能实现，该合同严重显失公平，应当依法撤销。第二，上诉人无需支付被上诉人房屋租赁费。即使房屋租赁合同为有效合同，按照约定2018年10月1日至2019年10月1日为免租期，而延安市人民政府于2019年4月1日已经发出案涉房屋的征收公告，尚在免租期，2019年10月1日之前被上诉人也已经与征收实施单位延安市房屋征收局签订了《征收补偿安置协议》，案涉房屋已经进行了勘测、评估等，该房屋被查封、断水、断电，早已经不具备使用的功能和价值，即案涉房屋已经不属于被上诉人，上诉人之所以没有搬离是因为与被上诉人之间关于停业损失费、搬迁补助费存在争议未达成一致意见，因此，上诉人不应当支付被上诉人房屋租赁费。第三，原审法院判决双方解除租赁合同关系，却仍要求上诉人支付2019年10月2日至实际搬离之日的房屋租赁费，无事实和法律依据。被上诉人王伟辩称：拆迁是政府行为不是我个人行为，断水断电是政府断的，不是我断的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。  被上诉人王伟向一审法院起诉请求：解除原、被告于2018年9月8日签订的房屋租赁合同，被告立即搬离房屋，被告支付租赁期间产生的水电费6000元，小房子（员工休息室）租赁费（即自2019年2月至8月20日期间）每月300元，合计1800元，被告支付自2019年10月1日至2020年1月1日期间的房屋租赁费用30000元，并依据每月10000元支付至实际搬离之日止。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，原告王伟作为出租方与被告孙建清作为承租方于2018年9月8日，签订了《院落租赁合同》，该合同约定：原告将拥有的座落杨家岭旧址边一院20间的房子出租给被告孙建清用于经营。（约500 m2）。原告必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保。被告租赁房屋为商业使用。被告向原告承诺：在租赁期限内，未事先征得原告的书面同意，并按规定报经有关部门核准，被告不得擅自改变院子的原有结构和用途。本合同租赁期为三年，自2018年10月1日起至2021年10月1日止。租金每月为10000元，第一年免租赁费补被告装潢资金。第二年租金提前一个月支付一年租金。在租赁期内，因租赁房所产生的水、电、卫生费、税、管理费由被告自行承担。为保证合同的履行，被告于本合同签订之日向原告支付履约保证金60000元，若被告无违约行为，本保证金由租赁第二年转做租赁费。租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋。可以移动设备设施归被告所有，其余部分归原告所有，被告应在租赁期满后30日内搬离。租赁期内，国家征迁双方互不承担责任，第一年征迁被告无条件退出，第二年起租赁费按月多退少补。在租赁期间，被告承租的院子被征收、征用或被拆迁，原、被告均可变更或解除合同。2019年4月1日，延安市人民政府发出关于杨家岭周边棚户区改造项目房屋征收公告，对原告向被告出租的房屋进行征收、拆迁。原告现以向被告出租的房屋被征收、拆迁，被告拒不腾出该房屋为由，将被告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告王伟与被告孙建清之间签订的《院落租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、法规，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。基于该租赁合同第八条的约定，在租赁期间，被告承租的院子被征收、征用或被拆迁，原告有权解除该租赁合同，故原告主张解除《院落租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告支付租赁费的诉讼请求，鉴于被告承租原告的房屋，至今未腾出，故被告应向原告支付从2019年10月2日起至实际腾房之日止的房屋租赁费。原告主张被告支付所欠水电费6000元，未向本院提供相关的证据证明，故本院依法不予支持。原告主张被告支付租赁其小房子作为员工休息室的房屋租赁费，未向本院提供相关的证据证明，故本院依法不予支持。在庭审过程中，被告提出原告已知悉，给被告出租的房屋将被征收的情况下，与被告签订《院落租赁合同》显失公平，该租赁合同应为可撤销合同，且被告向原告支付房屋租赁费的期限应为2019年4月1日止为抗辩理由，被告虽向本院提供了相关的证据证明，但该证据并不能证明其所要证明的目的，故该辩解，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告王伟与被告孙建清于2018年9月8日签订的《院落租赁合同》；二、由被告孙建清于本判决生效之日起十五日内腾出租赁原告王伟位于延安市宝塔区杨家岭旧址边的房屋；三、由被告孙建清于本判决生效之日起十五日内向原告王伟支付从2019年10月2日起至实际腾房之日止的房屋租赁费，房屋租赁费每月按10000元计算；四、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，原告已预交，减半收取，实际由被告孙建清负担372.5元。（于兑付案件款时一并支付给原告）。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合本案的实际情况，涉案房屋在2016年被延安市人民政府纳入棚户区改造项目范围，上诉人在其周边居住且具有完全民事行为能力，在租赁涉案房屋之前应当对涉案房屋予以考察，知悉上述情况，现涉案房屋在租赁期间因政府征收行为导致合同不能继续履行，该责任不能归于任一合同当事人，故上诉人与被上诉人签订的《院落租赁合同》不属于一方利用其优势地位导致合同显失公平的情况，该合同合法有效，上诉人应当按照该合同的约定履行其义务。关于上诉人称其未搬离涉案房屋是因与被上诉人之间关于停业损失费、搬迁补助费存在争议未达成一致意见，故不应支付被上诉人租赁费，该主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人孙建清负担。本判决为终审判决。   审   判  长   周  海  龙审   判  员   李  欣  南审   判  员   樊      宁 二○二〇年六月十七日 法 官 助 理   吴  思  兰 书   记  员   樊      蓉 1