甘肃省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘执异43号 异议申请人（案外人）：李小转，女，汉族，1980年11月5日出生，住甘肃省庆城县。 委托诉讼代理人：任率前，甘肃至行律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司。住所地兰州市城关区东岗西路555号。 主要负责人：林华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，甘肃正天合律师事务所实习律师。 被执行人：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地庆阳市西峰区广场路14号。 法定代表人：李小梅，该公司总经理。 被执行人：庆阳智霖实业有限公司。住所地庆阳市西峰区广场路13号。 法定代表人：赵智霖，该公司总经理。 被执行人：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住庆阳市西峰区。 被执行人：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住庆阳市西峰区。 本院在执行中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达公司）与庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖公司）借款合同纠纷一案中，于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之七拍卖通知书，拍卖被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区的房屋。案外人李小转于2020年3月16日对本院作出的（2019）甘执03号拍卖行为提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2020年4月16日举行了听证，李小转及委托代理律师任率前，信达公司委托代理律师富彬茹到庭参加了听证会并提交了书面意见，本案现已审查终结。 案外人李小转向本院申请立即终止对其位于庆阳市西峰区房屋的拍卖、执行程序，依法解除对该房屋的查封。理由是：1、强制拍卖执行的房屋系案外人支付相应对价、买售取得，异议申请人系该房屋的实际所有人。2016年7月5日，异议申请人与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，约定异议申请人认购智霖公司开发的位于庆阳市西峰区的房屋，该房屋建筑面积150.80平方米，单价每平方米4760元；负二15号地下室一间，单价每平方米2200元。以上房款合计人民币752260元。异议申请人在签署协议后，须在10日内向智霖公司交清相应的购房款，并与智霖公司订立《商品房买卖合同》。上述合同签署后，异议申请人分两笔支付房款、地下室款242260元，其余购房款办理了按揭。2017年1月10日，智霖公司将房屋交付异议申请人，异议申请人在办理装修施工许可证后，对该房屋进行了装修，并居住使用该房屋至今；2、异议申请人从未收到过上述房屋被查封、拍卖，以及要求履行相关义务的告知，因此从诉讼时效期间的角度考虑，异议申请人未丧失执行异议申请权；3、依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，异议申请人享有足以排除强制执行的民事权益。 信达公司称，首先，关于对案涉标的物的权利取得及顺位问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，未经信达公司同意并清偿债务的，抵押权项下的商品房不具备转让条件。依据“物权优于债权”的原则，信达公司享有对案涉标的物的担保物权，异议人在此后签订《住宅认购协议书》取得的权利不具有对抗排除执行的效力。信达公司取得抵押权并办理抵押登记的行为，已经符合设立担保物权的抵押权。任何其他权利人的无论债权或是物权，均不得对抗信达公司的优先物权。其次，买受人在购买房产时，已明知智霖公司已取得预售许可证，却未与智霖公司办理正规的网签合同及付款手续。依据《执行异议和复议规定》第二十五条的规定，异议申请人不因第三人的债权抵顶而享有不动产的权利，无法对抗信达公司的优先物权。再次，信达公司办理的抵押登记具有公示效力，各异议申请人的购买行为并非善意取得。最后，信达公司的抵押登记手续在有关机关均已备案公示，物权的登记公示具有公信力，各异议申请人不知情的理由不能抗辩信达公司抵押权的公示效力。异议申请人的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的条件，不能根据该规定排除强制执行。 本院查明，2014年6月24日，信达公司与智霖公司签署《在建工程抵押担保合同协议》，智霖公司以其名下位于庆阳市西峰区项目在建工程提供抵押担保，并于同年7月1日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心办理了抵押登记，由该中心核发了［庆市期抵西峰区建他第（000037）号］证明。具体抵押财产为：一、1号楼：1号商铺3128.05㎡；2号商铺3128.05㎡；3号商铺2469.88㎡；4号商铺2180.08㎡；5号商铺1778.43㎡；计12684.49㎡。二、2号楼1号商铺3912.85㎡；2号商铺3165.78㎡；3号商铺3109.90㎡；计10188.53㎡。三、4号楼：1号商铺151.82㎡；2号商铺390.01㎡；3号商铺284.00㎡；4号商铺5.13㎡；5号商铺13.19㎡；6号商铺5.13㎡；7号商铺162.53㎡；8号商铺235.69㎡；9号商铺437.48㎡；10号商铺235.69㎡；11号商铺437.48㎡；12号商铺235.69㎡；13号商铺437.48㎡；计3031.32㎡。四、住宅部分：5＃、6＃、8＃、9＃、12＃、13＃楼全部住宅，共计414套，59750.90㎡。 信达公司分别在2014年9月17日申请解除“豪庭春天”项目5＃楼、6＃楼、8＃楼、9＃楼全部住宅及12＃楼4套跃式住宅（分别为12-1-1101、12-1-1102、12-2-1101、12-2-1102）的抵押；2016年4月8日申请解除“豪庭春天”项目13＃楼二单元住宅（3549.41㎡）,3＃楼17层、18层部分商业（1734.94㎡）和1＃楼、2＃楼商铺（10887.91㎡）的抵押；2016年7月5日申请解除“豪庭春天”项目12＃楼12-2-0601、12-2-0602、12-1-0801、12-2-0902、12-1-1002、12-2-1002（总面积为903.14㎡）的抵押；2016年10月27日申请解除“豪庭春天”12＃楼12-2-0701、12-2-0801、12-2-0802的抵押；2016年11月11日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-2-0101、12-2-0301、12-2-0401、12-2-0402（合计584.27㎡）的抵押；2016年11月15日申请解除“豪庭春天”小区12＃楼12-1-0802、12-2-0201、12-2-0501（合计449.91㎡）的抵押。 另查明，信达公司因与智霖公司、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷，向兰州中院提起诉讼，并申请财产保全。兰州中院作出（2017）甘01民初字第182号民事裁定，并于2017年3月29日对智霖公司名下位于西峰区安定西路115号南侧“豪庭名苑”部分房地产予以查封，后该案被依法移送本院审理。本案在诉讼阶段，信达公司向本院提出诉讼保全请求，请求对智霖公司已取得预售证第2014008号、第2014009号、第2013026号项下的在建工程抵押房产及未抵押的房产进行查封。本院依据生效的（2017）甘民初69号民事裁定书，于2017年8月10日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对智霖公司上述预售证项下的位于庆阳市西峰区部分房产进行了查封，其中异议申请人李小转购买的12号楼2-0702号的房屋在抵押、查封房产的范围内。2017年11月28日本院作出（2017）甘民初69号民事判决，判决:一、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年7月10日起，以18392.29万元为基数，按年利率6％计算至实际给付之日止）；二、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；三、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；四、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；五、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。信达公司对该判决不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘民初69号民事判决；二、庆阳市智霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司支付重组债务本金及宽限补偿金共计18392.29万元及违约金（自2017年3月26日起，以18392.29万元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）；三、如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；四、赵智霖、李小梅对庆阳市智霖房地产开发有限公司上述给付义务承担连带清偿责任；五、庆阳智霖实业有限公司、赵智霖、李小梅承担担保责任后有权向庆阳市智霖房地产开发有限公司追偿；六、驳回中国信达资产管理有限公司甘肃省分公司其他诉讼请求。该判决生效后，由于上述被执行人未按生效的法律文书履行各自的义务，申请执行人信达公司向本院申请强制执行。在执行过程中，2020年1月22日本院作出（2019）甘执03号之六执行裁定书，对被执行人智霖公司名下位于庆阳市西峰区豪庭春天被查封的房产进行拍卖、变卖。其中包括庆阳市西峰区的房屋。 再查明，2016年7月5日，异议申请人李小转与被执行人智霖公司签署《住宅认购协议书》，由李小转从被执行人智霖公司买售取得庆阳市西峰区的房屋。该房屋建筑面积150.80平方米，单价每平方米4760元；负二15号地下室一间，建筑面积15.66平方米，价格为人民币每平方米2200元。以上房款合计人民币752260元。异议申请人在签署协议后，须在10日内向智霖公司交清相应的购房款，并与智霖公司签订《商品房买卖合同》。上述合同签署后，异议申请人分两笔支付房款、地下室款242260元，2016年7月5日，李小转向智霖公司缴纳217808元房款，同日，李小转缴纳负二层15号地下室款34452元；2016年9月至2019年12月间，李小转向智霖公司缴纳水、电、暖费共计5276元，并缴纳了物业费。根据2020年4月15日庆阳市个人房产信息查询证明显示，庆阳市西峰区的房屋为李小转名下唯一住房。 本案争议的焦点是案外人李小转与智霖公司签署《住宅认购协议书》取得的物权期待权能否对抗抵押优先权而强制排除执行。 本院认为，智霖公司在取得预售证（第2014008号、第2014009号、第2013026号）情况下，将抵押房产对外进行出售。虽然案外人李小转在该房屋抵押之后与智霖公司签订了《住宅认购协议书》，但是智霖公司在受让该房屋时，并没有将抵押情况告知购买人，李小转在不知情的情况下支付了全部价款，履行了《住宅认购协议书》约定的义务，现已实际占有并入住；李小转基于合同享有的物权期待权已经以占有入住的方式对外公示，该房屋被智霖公司抵押给申请执行人，造成房屋不能办理过户登记，李小转对此无主观过错，属于善意取得。李小转购买该房屋系用于居住且已经装修入住，庆阳市个人房产信息查询证明显示该房屋为其常住地且无其他用于居住的房屋，李小转作为房屋消费者的物权期待权应当予以保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人李小转的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对庆阳市西峰区的住宅的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 段 伟 审判员 朱 华 审判员 路金花 二〇二〇年六月一日 书记员 席珍香