湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6574号上诉人（原审原告）：扶革文委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区合能大酒店经营者：任铁红委托诉讼代理人：杨章红，湖南弘天律师事务所律师。上诉人扶革文因与被上诉人长沙市雨花区合能大酒店（以下简称合能大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。扶革文上诉请求：1.撤销判决书第一、二、三项判决;确认双方于2019年7月12日订立的《门面租赁合同》尚未解除。请求你院依法解除；2.责令被上诉人退还上诉人押金4万元及转让设备费5万元并赔偿因其违约给上诉人造成的直接经济损失263782元，共计353782元；3.责令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案关键事实认定上存在错误，导致判决错误。一、判决书认定：“按照合同约定，原告应于2019年11月1日前支付半年租金12万元，而原告并未支付。后经双方协商，原告应于2019年11月将半年租金付清，但原告在11月仅支付了3个月租金，剩余3个月租金仍未支付。虽然原告于2019年12月28日通过微信向被告支付剩余3个月的租金，但此时原告逾期支付租金的时间已经超过15天且被告予以拒收。因此，根据《门面租赁合同》的约定，被告有权解除合同且不退押金”该认定是错误的。2019年9月30日双方通过微信达成一致，半年的租金“先付部分剩余部分下个月付清。”11月1日被上诉人通过语音催要房租也印证了11月先付部分剩余部分下个月付清的说法。为此，上诉人依约支付了租金6万元（即2019年11月、12月、2020年元月），被上诉人以实际收款并出具收据的行为印证上述说法及上诉人的理解（11月份付6万，12月份再付6万）的再行确认。上诉人2020年12月28日再行支付6万元，符合双方的约定且只受月份（12月）限制不受原合同约定的15日的限制也无法受原合同约定的15日的限制。因此，被上诉人解除合同的条件未成就，一审判决认定上诉人违约是错误的。上诉人在预交半年租金的时间上虽然与合同约定不一致，但这是在征得被上诉人认可认同默认的情况下进行的，是对合同的修改，在履行修改合同时，上诉人没有违约。二、判决书认定：“被告已于2019年12月28日通知原告解除合同，故双方签订的《门面租赁合同》应于当日解除。”该认定错误，从微信聊天看，未收款是在2019年12月28日，通知三日内搬完是被上诉人在2019年12月29日时以陈总的名义通知的，从文字形式及口头表述被上诉人并未直接提出提前单方解除合同。本案“解除合同”是在上诉人提起诉讼时才正式提到。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”直至庭审前上诉人未收到被上诉人解除合同的书面或口头通知，也一直在局部使用门面并进一步磋商中。一审判决认定涉案合同解除为2019年12月28日的基础事实错误，接着导致对门面改建等责任认定等一系列错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。合能大酒店辩称，一、一审法院事实认定正确，上诉人认为2019年10月31日双方达成租金支付一致意见的观点无任何事实依据。上诉人在上诉状中所称，2019年10月31日双方通过微信达成一致，关于半年的租金“先付部分剩余部分下个月付清”是指2029年11月份付6万，12月份再付6万。该观点是有悖事实毫无证据。根据双方之间《门面租赁合同》的约定，上诉人应于2019年10月份交付半年租金。双方在2019年9月30日的微信中就马上需支付的半年租金进行沟通，被被上诉人多次表示“没得钱交房租”、“做了这五个月换地方算了”、“做完三个月就换地方”等拒绝履行合同约定。被上诉人在多次协商无果并一再让步的情况下于9月30日22:57分同意“先付部分(租金)剩余部分(租金)下月付清”。那么最终双方议定的租金交付时间是2019年10月份付部分租金，1l月份付清剩余租金，而并非12月底前付清。另外，在2019年10月31日双方无微信往来。财务人员开具收据不是双方另行约定的证据，收据只起到证明收到多少租金的作用。二、一审法院判决双方之间《门面租赁合同》于2019年12月28日解除不存在事实错误，符合法律规定。因被答辫人多次在电话、微信、面谈中表示要换地方、退门面租金、要转让门面等不准备继续履行合同的意思表示。按照双方2019年9月30日22:57分在微信中达成“先付部分(租金)剩余部分(租金)下月付清”的约定，及《门面租赁合同》第八条之约定“乙方承租期间必须按时交租金，每逾期一天甲方按照5%收取滞纳金，如果超过15天，甲方有权收回房屋经营权并不退还押金，乙方需净身出户”。截止到2019年12月15日被被上诉人没有支付剩余租金已经违约，被上诉人单方面解除合同的条件已成就。在12月初，被上诉人为保证被被上诉人的利益仍多次与被被上诉人协商，希望其能按照合同履行交纳租金的义务，但是被被上诉人置之不理。12月26日，双方当面协商不成，被上诉人看到被被上诉人毫无继续履约的诚意故当面通知其其解除合同。在12月28日被被上诉人通过微信支付剩余3个月租金时被上诉人予以拒收。故被上诉人行使合同解除权解除双方间的《门面租赁合同》的时间应为12月26日，只是定12月28日更为显现。该判决符合《合同法》第九十三条、第九十六条之规定。综上所述，被被上诉人上诉的事实和理由均不成立，为此特请求人民法院依法驳回其所有的上诉请求。扶革文向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除扶革文、合能大酒店于2019年7月12日订立的《门面租赁合同》；2.判令合能大酒店退还扶革文押金40000元、设备转让款50000元及赔偿因其违约给扶革文造成的直接经济损失263782元，共计353782元；3、判令合能大酒店承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案外人姜智财系长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8栋113、115房的所有权人，案外人王拥军系长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8栋114房的所有权人。合能大酒店与案外人签订了《门面租赁合同》取得了承租权。租赁期限从2015年4月10日至2020年6月9日，后分别续租至2026年6月9日和2025年6月9日。案外人姜智财、王拥军均同意合能大酒店对外转租。2019年7月12日，合能大酒店（甲方）与扶革文（乙方）签订《门面租赁合同》作出如下约定：甲方从业主王拥军、姜智财承租沙湾路雨花公馆8栋113、114、115商铺五年，已使用了四年，剩余租赁时间一年；乙方从甲方分租部分面积作粉馆使用，进场有装修投入承租合同期必须保证五年以上，甲方保证房东会与自己续签四年以上租赁合同，如果乙方装修后经营合同使用期未做完，甲方按乙方装修投入金额未使用的时间作为相应赔偿；甲方与乙方现签订租赁期限为五年，乙方每月支付2万元租金，前三年不涨价，第四年开始在原有基础上递增5%；乙方付押金40000元，第一次租金按季支付，第二次按半年支付，按合同支付租金的时间提前一个月付下批租金。合同从2019年8月1日开始计租；现进大门左侧为酒店吧台，右侧及现饭店区域全归乙方使用；甲方现饭店内设施设备齐全，投入巨大，乙方需一次性给甲方伍万元整，作为饭店设施设备补偿；乙方承租期间必须按时交租金，每逾期一天甲方按5%收取滞纳金，如超过15天，甲方有权收回房屋和经营权并不退押金，乙方需净身出户；签订合同当日乙方支付定金两万元，其余金额在五日内付清。扶革文于2019年7月13日支付2万元，7月20日支付8万元，7月23日支付5万元，共计15万元。上述金额的组成分别是押金4万元，饭店设施设备补偿5万元，2019年8月、9月、10月的租金6万元。扶革文承租房屋后对房屋进行了装修，并购买了经营粉店需要的碗碟、桌椅、厨房设备等。扶革文从2019年8月开始对外营业。2019年9月30日，扶革文通过微信告知合能大酒店无钱交房租，并表示生意不好做考虑换地方。合能大酒店于当日通过微信告知扶革文，10月份先付部分租金，剩余部分11月份付清。2019年11月2日，扶革文支付了2019年11月、12月、2020年1月的租金6万元。合能大酒店于2019年11月向扶革文催缴剩余3个月的租金6万元未果。扶革文于2019年12月28日通过微信向合能大酒店支付剩余3个月的租金6万元，合能大酒店拒收并告知扶革文解除合同，要求扶革文三日内搬离。2020年1月3日，合能大酒店在合同约定归扶革文使用的大门右侧设置酒店吧台，扶革文遂向本院提起诉讼。在本案审理过程中，扶革文主张解除合同的理由是合能大酒店将酒店吧台建在粉店门口，挡住了顾客进出的通道，导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。合能大酒店主张合同已于2019年12月26日通知扶革文解除，理由是扶革文逾期支付租金已超过15天。一审法院认为：扶革文与合能大酒店签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，扶革文应于2019年11月1日前支付半年租金12万元，而扶革文并未支付。后经双方协商，扶革文应于2019年11月将半年租金付清，但扶革文在11月仅支付了3个月租金，剩余3个月租金仍未支付。虽然扶革文于2019年12月28日通过微信向合能大酒店支付剩余3个月的租金，但此时扶革文逾期支付租金的时间已经超过15天，且合能大酒店予以拒收。因此，根据《门面租赁合同》的约定，合能大酒店有权解除合同且不退押金。合能大酒店已于2019年12月28日通知扶革文解除合同，故双方签订的《门面租赁合同》应于当日解除。扶革文向合能大酒店支付的50000元，其性质为酒店设施设备的转让款，该标的物已交付给扶革文，所有权已发生转移，故扶革文请求被告退还，没有法律依据，一审法院不予支持。《门面租赁合同》解除后，扶革文对于门面内的设施设备可以自行搬离或处理。对于门面内已形成附合的装饰装修物，因扶革文违约导致合同解除，故合能大酒店无需承担装饰装修物的损失。综上，扶革文要求合能大酒店赔偿设施设备及装修损失，没有法律依据，一审法院不予支持。扶革文称合能大酒店设置吧台影响其正常经营造成损失。经查，合能大酒店设置吧台是在合同解除之后，且扶革文未提交存在损失的证据。故对扶革文的该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、扶革文与合能大酒店签订的《门面租赁合同》于2019年12月28日解除；二、驳回扶革文的其他诉讼请求。二审中，合能大酒店未向本院提交新证据。扶革文提交了其与任铁红（合能大酒店经营者）的微信聊天记录截图（4张），拟证明直至2019年12月29日涉案合同仍未解除，双方协商继续履行。合能大酒店认可该证据的真实性、合法性。根据扶革文提交的其与任铁红的微信聊天记录截图以及合能大酒店在一审中提交的任铁红与扶革文的微信聊天记录截图，本院查明，2019年12月28日，扶革文通过微信向任铁红转账6万元，任铁红未收款。2019年12月29日20时15分，扶革文发送消息：“任总：公司的人还是不同意：得请你帮个忙我们还是按现在这样让我们做着”；21时22分任铁红回复消息：“胡总，陈总刚才叫我通知你三天之内必须搬完，否则后果自负”；22时23分任铁红发送消息：“讲这些没用，你违约照合同办，你自己找退路，没资格再提要求了”。截至2020年6月16日，涉案门面仍由扶革文继续占有，但未用于经营。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《门面租赁合同》（以下简称合同）是否符合解除条件；二、合同解除后双方的权利义务关系。关于第一个焦点，按照合同约定，合同从2019年8月1日开始计租，第一次租金按季支付，第二次按半年支付，按合同支付租金的时间提前一个月付下批租金，扶革文承租期间必须按时交租金，如逾期超过15天，合能大酒店有权收回房屋和经营权。故扶革文应于2019年10月1日前支付半年（2019年11月1日至2020年4月30日）租金12万元，而扶革文并未支付。后经双方协商，重新约定扶革文应于2019年11月将半年租金付清，但扶革文在11月仅支付了3个月租金，剩余3个月租金仍未支付。虽然扶革文于2019年12月28日通过微信向合能大酒店支付剩余3个月的租金，但此时其逾期支付租金的时间已经超过15天，合同约定的解除条件成就，合能大酒店有权解除合同。因扶革文称合能大酒店拒收其2019年12月28日支付的租金同时还以口头方式通知其解除合同，故双方签订的合同应于当日解除。关于第二个焦点，根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同约定，扶革文逾期支付租金超过15天引发的后果除合能大酒店有权收回房屋和经营权外，还包括不退押金以及“净身出户”，故扶革文无权要求退还押金。合同系因扶革文逾期支付租金的违约行为导致解除，作为违约方，亦无权要求守约方合能大酒店赔偿其因装修门面、购置设备、用品等已支出的经营成本。对于扶革文向合能大酒店支付的5万元，其性质属于酒店设施设备转让款。因标的物在合同签订后已向扶革文交付，所有权发生转移，故扶革文要求合能大酒店退还该款项缺乏法律依据。综上所述，扶革文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5870元，由上诉人扶革文负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  程 婧二〇二〇年六月十八日书记员  胡 妍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。