江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11271号原告：赵艺洁，女，1986年9月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵翔（系原告父亲）。被告：南京华宏家纺科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，该公司员工。被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇建新，该公司员工。第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地南京市玄武区中山东路139号。负责人：张桢华，该分行行长。委托诉讼代理人：张樯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘欢，女，该公司员工。原告赵艺洁与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）及第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艺洁及其委托诉讼代理人赵翔、被告华宏科技公司及华宏家纺创业园公司共同委托诉讼代理人仇建新，第三人稠州银行南京分行委托诉讼代理人张樯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艺洁向本院提出诉讼请求：1.被告华宏科技公司继续履行2013年10月31日与原告签订的《房产转让协议书》及《补充协议》;2.两被告协助原告办理中央北路185号705室房屋（以下简称705室房屋）的不动产权证书；2.两被告向原告支付2018年11月1日至2019年8月8日逾期办理不动产权证书的违约金28000元，并按照100元/天的标准继续支付自2019年8月9日起至原告实际取得不动产登记证书之日止的违约金；3.诉讼费由被告承担。事实理由：2013年10月6日，原告与华宏科技公司签订了《房产转让协议》及《补充协议》，约定由原告购买705室房屋，被告于2014年12月31日交付房屋，且不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证的手续，逾期办理的，不协助方按照10元/天的标准计算违约金。由于被告拖延为原告办理产权证书，双方发生矛盾，2017年6月30日、9月7日，被告华宏科技公司两次书面表示歉意，并承诺于2017年9月30日前有结果，但该期限届满后，被告仍未为原告办理产权证书。2018年4月2日，被告再次书面承诺于2018年10月31日为原告办理产权证，若不能办理，则从2018年11月1日至产权过户完成期间，按每间房100元/天的标准每月支付一次违约金。但是，截至原告起诉之日，被告仍未为原告办理产权证，原告认为被告华宏科技公司的行为已经构成违约，且华宏产业园公司实际在用华宏科技公司的名义对外销售房屋，该两个公司的地址、法定代表人及委托诉讼代理人等均相同，两公司之间属于人格混同或构成代理，故原告请求判令两被告向原告承担责任。被告华宏科技公司辩称：首先，被告华宏科技公司愿意继续履行合同，并为原告办理产权证书，但是因该房屋已经抵押给了稠州银行南京分行，且登记在华宏产业园公司名下，故被告华宏科技公司不能为原告办理产权过户手续。其次，违约金应当以实际损失为基础，华宏科技公司在合同签订后已经将房屋交付给原告，核心义务已经履行完毕，原告不存在其他法律意义上的可预见经济损失，被告同意按照10元每天的标准支付违约金，原告主张自2018年11月1日起按照100元/天的标准计算违约金，显然过高，且2018年4月20日的承诺系被告受到胁迫时做出的，不是被告的真实意思表示，因此应当被认定为无效。另外，办理不动产权证的流程是华宏产业园公司将房屋过户至华宏科技公司，华宏科技公司再配合原告办理产权证，目前案涉房屋均已抵押给第三人稠州银行南京分行，两被告正在积极解决解押问题。综上，请求人民法院依法判决。被告华宏产业园公司辩称：被告华宏产业园公司同意原告要求办理不动产权证书的诉讼请求，其他答辩意见与华宏科技公司的答辩意见一致。第三人稠州银行南京分行述称：第三人并不知悉原告与被告华宏科技公司之间签订房屋买卖合同的事实，案涉房屋系华宏产业园公司所有，且华宏产业园公司与第三人签订了抵押合同，并办理了抵押登记手续，第三人依法取得了对涉案房屋的抵押权，若被告华宏产业园公司能够结清抵押借款，或提供其他等值的资产提供抵押，第三人可配合双方办理解押手续。本院经审理认定事实如下:华宏科技公司与华宏产业园公司的法定代表人均为朱大卫，住所地均在鼓楼区。华宏产业园公司系705室房屋的登记产权人。2013年10月31日，华宏科技公司作为甲方与乙方赵艺洁签订了一份《房产转让协议书》。该协议书约定：甲方将705室房屋出售给乙方，总价575745.3元，乙方应于2013年10月31日前向甲方预付房款20000元，于2013年11月15日前支付剩余房款555745.3元；甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；双方约定不迟于2015年12月31日前，按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方按10元/天向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了一份《补充协议书》，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，赵艺洁于2013年10月31日支付了定金20000元，并于2013年11月13日支付了余款555745.3元。2018年4月2日，被告华宏科技公司向赵艺洁出具一份承诺函，承诺于2018年10月31日前办理产权证，如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按100元/天支付违约金，违约金月付清。庭审中，原、被告双方对承诺函的效力产生了争议。两被告称，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门，每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的结果，该承诺函系被胁迫而签订的，因此应当被认定为无效。赵艺洁称，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。华宏科技公司认为，不能因为没有报警记录而认定其没有受到胁迫。2019年2月2日，华宏产业园公司将包含705室房屋在内的多套房屋抵押给了稠州银行南京分行。2019年2月21日，华宏产业园公司再次将705室房屋抵押给了稠州银行南京分行，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。案件审理中，稠州银行南京分行与华宏产业园公司涂消了上述房屋的抵押登记手续，现两被告同意共同协助赵艺洁办理705室房屋的不动产转移登记手续。以上事实，有原告提供的《房产转让协议书》、《补充协议书》、承诺函及不动产登记资料查询结果证明以及原、被告双方和第三人的当庭陈述与抗辩等予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵艺洁与被告华宏科技公司签订的《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。赵艺洁作为705室房屋的购买人，在合同签订后已依约支付了全部购房款，被告华宏科技公司应按照合同的约定协助赵艺洁办理房屋产权的转移登记手续，而其并未依约履行自己的义务，故其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因705室房屋的抵押权已经被涂消，具备了继续履行合同的条件，且两被告均同意共同协助原告赵艺洁办理705室房屋所有权转移登记手续，故本院对原告主张的要求被告华宏科技公司继续履行合同，并与华宏产业园公司一起协助其办理产权登记手续的诉讼请求，予以支持。被告华宏科技公司虽辩称其签署承诺函时受到了包括原告在内的多位业主的胁迫，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对其主张的该项事实，不予认定。另外，即使其受到胁迫，因其未在法定期限内申请撤销该函，故该函已经发生法律效力。因该函载明华宏科技公司自2018年11月1日起按照100元/天的标准向705室业主支付违约金，故赵艺洁请求判令其按照该标准支付2018年11月1日起2019年8月8日逾期办理不动产权证书的违约金28000元，并按该标准继续支付自2019年8月9日起至实际协助原告办理完毕不动产登记证书之日止的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于华宏产业园公司是否应对金钱债务承担连带责任的问题。华宏科技公司与华宏产业园公司的地址、法定代表人及委托诉讼代理人等虽均相同，但并不能使本院认定两公司之间构成了混同或代理关系，故原告主张华宏产业园公司应对华宏科技公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京华宏家纺科技有限公司继续履行2013年10月31日与原告赵艺洁签订的《房产转让协议书》及《补充协议》；二、被告南京华宏家纺科技有限公司及南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本案判决生效之日起十日内协助原告赵艺洁办理中央北路185号705室房屋的不动产权证书；三、被告南京华宏家纺科技有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告赵艺洁支付2018年11月1日起2019年8月8日期间逾期办理不动产权证书的违约金28000元，并按100元/天的标准支付自2019年8月9日起至实际协助原告赵艺洁办理完毕不动产登记证书之日止的违约金；四、驳回原告赵艺洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告南京华宏家纺科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  王志强人民陪审员  夏 红二〇二〇年六月八日书 记 员  赵晶晶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。