湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终499号上诉人（原审原告）：雷志英，女，1972年7月17日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上诉人（原审原告）：李生，男，1969年11月1日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：刘泓君，内蒙古诺敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭艳平，男，1969年8月13日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。被上诉人（原审被告）：何满秀，女，1975年3月11日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李华，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者。原审第三人：王德胜，男，1971年10月9日出生，汉族，住湖南省郴州市嘉禾县。原审第三人：刘玉良，女，1971年12月27日出生，汉族，住湖南省郴州市嘉禾县。上诉人雷志英、李生因与被上诉人彭艳平、何满秀及原审第三人王德胜、刘玉良农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷志英，上诉人李生及其委托诉讼代理人刘泓君，被上诉人彭艳平、何满秀的共同委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。原审第三人王德胜、刘玉良经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷志英、李生上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持雷志英、李生的诉讼请求；2.改判彭艳平、何满秀双倍返还786000元购房款；3.改判彭艳平、何满秀支付因违约造成雷志英、李生的律师代理费393000元；4.判令一、二审案件受理费及诉讼保全等费用由彭艳平、何满秀承担。庭审中，雷志英、李生明确表示对一审判决第一项、第二项无异议。事实与理由：一、一审判决以合同无效为由，不认定彭艳平、何满秀不履行协助雷志英、李生办理房屋产权登记过户等合同义务的行为构成违约，及未判决彭艳平、何满秀双倍返还786000元购房款，属适用法律错误。违约金条款系清算条款，根据合同法第五十七条、第九十八条规定，合同被认定为无效，但合同违约条款仍有效。涉案合同及录音证据，均可以证明彭艳平、何满秀在签订、履行合同过程中存在虚构事实、隐瞒真相、拒绝履行合同义务的行为，构成违约。根据合同法第四十二条、第一百零七条、第一百零八条规定，彭艳平、何满秀应按合同约定，承担违约责任。二、一审判决不支持雷志英、李生诉请的律师代理费，属认定事实不清，适用法律错误。1.雷志英、李生在一审提供了与代理律师协商代理费的微信聊天记录、微信转账截屏、银行转账凭证，证明了雷志英、李生因本案纠纷支付律师代理费393000元。雷志英、李生在与代理律师协商确定代理费数额后，与律师事务所签订了书面委托代理合同。虽雷志英、李生在一审未提交书面委托代理合同，但前述微信聊天记录也是法律允许的合同订立方式，且彭艳平、何满秀在答辩状中未对前述情况提出异议，亦未要求雷志英、李生提供书面委托代理合同。因此，雷志英、李生与律所之间的委托代理合同成立，其二人诉请律师代理费有合同依据。2.雷志英、李生虽知道涉案门面系农村自建房，但彭艳平、何满秀在合同中承诺门面能够办理过户，并将雷志英的户口迁至苟公村，还承诺让苟公村全体村干部在买卖合同上签字认可门面买卖行为；合同签订后，雷志英、李生按合同约定支付了购房款，履行了全部合同义务，在彭艳平、何满秀履行合同义务不能时，仅要求彭艳平、何满秀退还购房款并解除合同。前述事实均可表明雷志英、李生系善意的，尽到了谨慎注意义务，在合同签订、履行过程中均没有过错。若彭艳平、何满秀在履行合同不能时，同意雷志英、李生退还购房款并解除合同的要求，则本案诉讼不会发生，雷志英、李生也不会产生律师代理费及诉讼费用等损失。根据合同法第一百一十三条规定，彭艳平、何满秀应承担雷志英、李生的前述损失。三、根据民事诉讼法第二十九条规定及最高人民法院的案例，诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外；诉讼保全费应由违约方承担。故本案诉讼费、诉讼保全费应由彭艳平、何满秀承担，一审直接判决雷志英、李生、彭艳平、何满秀共同承担诉讼费用，属适用法律错误。综上，请求支持上诉请求。彭艳平、何满秀辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，并经过了一审法院审判委员会集体讨论，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。王德胜、刘玉良未作陈述。雷志英、李生向一审法院起诉请求：1.依法确认买卖或转让集体所有土地使用权的合同无效；2.依法确认彭艳平、何满秀拒不履行协助雷志英、李生办理房屋产权登记过户等合同义务的行为构成违约；3.判令彭艳平、何满秀返还雷志英、李生购房款786000元；4.判令彭艳平、何满秀按照合同约定支付购房款双倍费用786000元；5.判令彭艳平、何满秀支付因违约造成雷志英、李生的一审代理费393000元；6.本案受理费及其他诉讼费用由彭艳平、何满秀承担。一审法院认定事实：1.雷志英、李生系夫妻关系，是郴州市嘉禾县袁家镇行村村民委员会咀下村村民；彭艳平、何满秀系夫妻关系，是郴州市嘉禾县广发镇青山村委会村民；王德胜、刘玉良系夫妻关系，是郴州市嘉禾县珠泉镇坦塘村委会9组（苟公街村）村民。2.2017年4月，王德胜、刘玉良以分配价从嘉禾县苟公街村购得位于嘉禾县棚户区改造公寓式安置房屋2栋4号门面、2栋8号门面各一间。同年4月29日，王德胜、刘玉良与彭艳平、何满秀签订两份《门面买卖合同》，将上述2栋4号门面（59.3㎡）、8号门面（32.51㎡）分别以284600元、156000元的价格转让给彭艳平、何满秀（双方确认以卖房款冲抵王德胜欠彭艳平债务）。3.2019年4月19日，彭艳平、何满秀（甲方）与雷志英（乙方）签订两份《门面买卖合同》，彭艳平、何满秀将从王德胜、刘玉良处受让的上述2栋4号门面（59.3㎡）、8号门面（32.51㎡）分别以436000元、350000元的价格转让给雷志英。两份《门面买卖合同》条款除对门面的位置、面积、价款约定不同外，其余内容一致。合同第一条约定：甲方自愿将位于新城区面积59.3㎡（32.51㎡）的门面出售给乙方，并将与所出卖该门面相关的土地使用权同时出卖给乙方，门面产权要归乙方所有。第二条约定：双方议定上述房地产及附属建筑物及转让费总价款为人民币肆拾叁万陆（仟）元［叁拾伍（万）元］，即小写436000元（350000元）。第四条约定：如乙方要办理产权登记、过户或公证，甲方给予无条件配合，费用由乙方负责。第六条约定：甲方若出现反悔、违约等事情致使合同无法履行（，）按房屋出让总额的双倍金额赔偿乙方。若乙方由违约的事实出现，甲方有权终止合同，并且不退还乙方付与甲方的所有款项。2019年4月18日，李生通过银行转账向彭艳平支付6000元；4月19日，李生通过银行转账向彭艳平支付100000元，雷志英通过银行转账向彭艳平支付100000元；4月20日，李生通过银行转账向彭艳平支付200000元、雷志英通过银行转账向彭艳平支付370000元，同日，李生通过银行转账向彭艳平支付10000元。雷志英、李生共向彭艳平支付购房款786000元。房款支付后，彭艳平已将上述两间门面交付给雷志英、李生。4.2019年8月，李生要彭艳平协助其让村干部在《门面买卖合同》中签字并加盖公章未果，遂酿成纠纷。5.本案在审理过程中，彭艳平、何满秀于2019年11月26日申请追加王德胜、刘玉良为第三人。为查明事实，一审法院于同年11月27日通知王德胜、刘玉良作为第三人参加诉讼。6.雷志英、李生于2019年10月30日申请对彭艳平、何满秀的房产、车辆、银行存款、支付宝、微信账户存款在198万元限额内予以诉讼保全，并提供了担保。一审法院于同日裁定：冻结彭艳平、何满秀的银行、支付宝、微信存款共计198万元，如存款不足，则查封、扣押其二人相应价值的其他财产。一审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是：一、案涉门面买卖合同是否合法有效；二、李生的诉讼主体是否适格；三、雷志英、李生的各项诉讼请求应否支持。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条第三款规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”根据上述规定，农民集体所有的土地使用权除了通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权之外不得出让、转让。本案中，案涉棚户区改造房屋的用地性质属于农村集体建设土地，是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能。根据房地一体原则，农村集体建设用地上的房屋转让必然造成集体建设用地使用权的流转。彭艳平、何满秀、雷志英、李生均非嘉禾县珠泉镇苟公街村村民，他们之间通过转让的形式可能取得王德胜、刘玉良的集体建设用地使用权，因此，雷志英与彭艳平、何满秀签订的《门面买卖合同》违反了法律规定，该房屋买卖合同应确认为无效。关于争议焦点二。李生与雷志英是夫妻关系，且参与本案《门面买卖合同》的协商、履行，李生是本案适格的主体。关于争议焦点三。1.雷志英、李生请求确认本案买卖合同无效应否支持。如前第一个焦点所述，涉案《门面买卖合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。对雷志英、李生的该项诉讼请求，应予以支持。2.雷志英、李生要求确认彭艳平、何满秀拒不履行协助雷志英、李生办理房屋产权登记过户等合同义务的行为构成违约的诉讼请求应否支持。雷志英、李生认为，彭艳平、何满秀未履行口头约定要苟公街村全体村干部在《门面买卖合同》合同上签字盖章，或协助将雷志英的户口迁至苟公街村的行为构成违约。彭艳平、何满秀辩称，棚户区改造房屋在一定时期内不能办理过户手续，雷志英、李生是知情的，合同中没有约定“让苟公街的全部干部签名”“迁户口”的内容，双方事后的商谈内容不是合同的组成部分，合同已经履行，彭艳平、何满秀无违约行为；雷志英、李生混同合同无效之诉与合同违约之诉，适用法律明显冲突。一审法院认为，本案中，因双方签订的《门面买卖合同》被认定为无效合同，无效合同的法律责任依照法律的规定处理。雷志英、李生的该项诉讼请求，没有法律依据，不予支持。3.雷志英、李生要求返还购房款786000元应否支持。雷志英、李生认为，双方签订的《门面转让合同》因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，彭艳平、何满秀应返还购房款786000元。彭艳平、何满秀认为，双方签订合同时意思表示真实，且合同已履行，请求返还购房款没有事实和法律依据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方在签订《门面买卖合同》时，双方对案涉房屋的性质为农村“棚改房”是明知的，故双方对于合同无效均存在过错。鉴于涉案合同系双务合同，彭艳平、何满秀在收取雷志英、李生房款后，雷志英、李生亦实际控制房屋至今，在双方过错相当的情形下，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。对雷志英、李生的该项诉讼请求，予以支持。同时，在彭艳平、何满秀返还雷志英、李生购房款786000元之日起十日内，雷志英、李生应将实际控制的房屋返还给彭艳平、何满秀。4.雷志英、李生要求双倍返还购房款786000元应否支持。雷志英、李生认为，合同无效，合同中约定的惩罚性条款依然有效，涉案合同约定的双倍返还购房款条款属于彭艳平、何满秀履行合同后雷志英、李生可以获得的利益，而且未超过双方订立合同时预见到或应当预见到的情形，该惩罚性条款是双方共同的意思表示，且不违反任何法律规定。彭艳平、何满秀认为，雷志英、李生请求双倍返还购房款没有事实和法律依据。一审法院认为，违约责任是违反有效合同的责任，合同有效是承担违约责任的前提。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，因双方签订的《门面买卖合同》系无效合同，该合同约定的双倍返还条款自始无效。对雷志英、李生的该项诉讼请求，不予支持。5.雷志英、李生诉请一审律师代理费393000元应否支持。雷志英、李生认为，律师代理费属于过错方彭艳平、何满秀应赔偿雷志英、李生的损失，且该项费用不违反法律规定和国内风险代理费的最高标的额的35%上限。彭艳平、何满秀认为，合同中并未约定代理费用承担条款，且律师代理费用收费不合法，雷志英、李生该诉请应予驳回。一审法院认为，其一，雷志英、李生诉请的律师代理费无合同依据；其二，雷志英、李生虽提交了李生与代理人的微信聊天记录、微信转账截屏、银行转账凭证，但该转账款项是否与本案有关联性，其与代理人所在的律师事务所是否签订了委托代理合同及关于本次诉讼委托代理约定收费情况等均未提交相关证据予以证实；其三，对于本案无效合同的签订，双方均存在过错，且过错相当，双方损失可以相抵。因此，对雷志英、李生的该项诉讼请求，不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十三条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：“一、原告雷志英与被告彭艳平、何满秀于2019年4月19日签订的两份《门面买卖合同》无效；二、被告彭艳平、何满秀于本判决生效之日起十日内一次性向原告雷志英、李生返还购房款786000元；在被告返还原告购房款786000元之日起十日内，原告雷志英、李生应将案涉两间门面房返还给被告彭艳平、何满秀；三、驳回原告雷志英、李生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22486元，诉讼保全费5000元，共计27486元，由被告彭艳平、何满秀负担13444元，由原告雷志英、李生负担14042元。彭艳平、何满秀负担的13444元已由雷志英、李生预交，履行时由彭艳平、何满秀直接给付雷志英、李生。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、彭艳平、何满秀是否应双倍返还雷志英、李生购房款786000元；二、彭艳平、何满秀是否应承担雷志英、李生一审律师代理费393000元；三、一审判决本案案件受理费、保全费的承担决定是否合理。关于争议焦点一。雷志英、李生上诉认为涉案门面买卖合同中第六条“甲方（彭艳平、何满秀）若出现反悔、违约等事情致使合同无法履行（，）按房屋出让总额的双倍金额赔偿乙方（雷志英、李生）。若乙方由违约的事实出现，甲方有权终止合同，并且不退还乙方付与甲方的所有款项。”的约定，根据合同法第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”和第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，涉案门面买卖合同无效，但上述合同第六条为有效条款，要求彭艳平、何满秀按该条款约定双倍返还购房款。本院认为：1.根据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”可见，合同违约责任条款与解决争议的方法的条款属于不同的概念，违约责任是指当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。解决争议的方法指合同争议的解决途径，对合同条款发生争议时的解释以及法律适用等。解决争议的途径主要有：一是双方通过协商和解，二是由第三人进行调解，三是通过仲裁解决，四是通过诉讼解决。根据上述法律规定及涉案合同第六条的内容，该合同第六条的约定应属于违约责任条款，而非解决争议的方法条款。2.《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。可见，合同无效和合同的权利义务终止是两个不同的法律概念，合同的权利义务终止的前提是合同有效。涉案合同无效，该合同的违约责任条款应自始没有法律约束力，雷志英、李生上诉要求彭艳平、何满秀按照无效合同的约定双倍返还购房款，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，雷志英与彭艳平、何满秀签订的《门面买卖合同》因违反法律强制性规定为无效合同，双方在签订合同时明知涉案门面为农村“棚改房”，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。且双方并未对因诉讼产生的律师代理费承担问题进行约定，雷志英、李生上诉要求彭艳平、何满秀承担因本案诉讼产生的律师代理费393000元，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”根据上述规定可知，诉讼费用的承担可以根据当事人的胜诉情况决定，也可以由法院根据案件情况决定分担情况，一审判决对雷志英、李生的部分诉讼请求予以支持，雷志英、李生部分胜诉，一审判决根据案件情况决定案件受理费22486元和诉讼保全费5000元，共计27486元，由雷志英、李生负担14042元，彭艳平、何满秀负担13444元，并无不当。雷志英、李生上诉认为案件受理费和诉讼保全费全部应由彭艳平、何满秀负担的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，雷志英、李生的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15411元，由上诉人雷志英、李生负担。本判决为终审判决。审判长  黄**审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年六月一日法官助理黄晓宇书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。