四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16630号 上诉人（原审原告）：倪正杰，男，1993年7月11日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：谢安鸿，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许雯婧，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司。住所地：四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 上诉人倪正杰因与被上诉人四川省房地产开发建设公司（以下简称省房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 倪正杰上诉请求：1.依法撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4834号民事判决书，改判支持倪正杰的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由省房公司承担。事实和理由：一、根据一审判决书的第三页已查明的事实，案涉房屋于2000年9月18日网签备案至郑学军名下，郑学军及其妻蔡军于2009年9月14日向石嘉福出具经过公证的《委托书》，委托事项为：办理案涉房屋的合同备案注销、退房相关手续。石嘉福为省房公司的员工，由于郑学军及其妻蔡军已出具经公证的《委托书》证明其委托省房公司石嘉福为其办理案涉房屋的备案注销和退房相关手续，只是最后石嘉福并未实际办理相关手续。基于此，郑学军与省房公司之间的购房合同关系已解除，双方之间不可能存在合同纠纷。故一审法院认定倪正杰请求省房公司撤销其与郑学军之间的案涉房屋备案登记手续的请求不属于本案的审查范围是错误的。二、基于一审法院已查明的事实，可知倪正杰基于其与省房公司签订的《商品房买卖合同》，倪正杰对于案涉房屋的权利符合物权期待权的成立要件，其对案涉房屋所拥有的应是物权期待权，而不是普通的物权请求权。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，及一审法院已查明的事实，一审法院对于案涉房屋的查封行为违反相关法律规定。故省房公司作为被执行人需将办理过户登记案涉房屋出卖给倪正杰，倪正杰作为第三人已支付全部价款并实际占有，且倪正杰一直督促省房公司为其办理过户手续，其对于未办理过户手续一事无任何过错，故针对案涉房屋不得进行查封、扣押、冻结。四、案涉房屋是因省房公司的原因查封的，成都中级人民法院出具裁定书，即原来购买了房屋的人需要办理过户，需要将没有交够的房款支付到法院指定的会计师事务所办证，涉案房屋都是这样的情况。给原有的购房者附条件的解除合同，再将涉案房屋出售给倪正杰，与原购房者解除合同或办理手续等，都是省房公司的工作人员石嘉福（音）告知倪正杰的。成都中级人民法院收了钱支付给省房公司后，省房公司没有将钱支付到成都中级人民法院指定的会计师事务所里面，导致一直无法解决，所以本案与原购房者没有任何关系。 省房公司辩称，对一审法院的结果无异议。对于倪正杰主张撤销原来的备案请求，一审法院处理正确。对于倪正杰主张的办证问题，案涉房屋在与倪正杰签订时已处于查封状态，倪正杰应是清楚的，即案涉房屋查封在前，签订合同在后。案涉房屋被多家法院查封，不具备办证条件。 倪正杰向一审法院起诉请求：判令省房公司为倪正杰办理成都市锦江区房的房屋产权证。案件审理过程中，倪正杰增加诉讼请求:判令省房公司办理撤销成都市锦江区房屋的商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号为：3××3）。 一审法院认定事实：倪正杰作为买受人与省房公司作为出卖人于2009年7月14日签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的房，建筑面积共151.06平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6200元，总金额人民币936572元；出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，倪正杰于2009年9月17日向省房公司缴纳代收契税、维修基金等21885.73元；2009年7月14日倪正杰向省房公司支付购房款500000元；2009年8月24日倪正杰向省房公司支付剩余购房款436572元。随后，省房公司向倪正杰交付案涉房屋，倪正杰使用案涉房屋至今。 省房公司于2009年8月24日向房业主出具承诺书，其上载明省房公司承诺在2009年10月31日前为倪正杰办理完毕涉案住宅的产权证。 一审法院另查明，案涉房屋于2000年9月18日网签备案至案外人郑学军名下，现该房屋仍被多家法院司法查封。郑学军及其妻蔡军于2009年9月14向案外人石嘉福出具经公证的《委托书》，委托事项为：办理案涉房屋的合同备案注销、退房相关手续。 一审法院认为，倪正杰与省房公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应为合法有效。 关于倪正杰要求省房公司撤销其与郑学军之间的涉案房屋备案登记手续的诉求。该诉求系省房公司与郑学军之间的合同纠纷，不属于本案的审查范围，一审法院不予处理。 关于倪正杰要求省房公司协助其办理备案登记手续的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本案中，履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉房屋尚备案登记在郑学军名下，且现仍被多家法院查封，导致案涉房屋过户存在事实上和法律上的障碍，故倪正杰主张省房公司协助其过户案涉房屋的诉讼请，一审法院不予支持。倪正杰可待上述障碍消除后，另行处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决：驳回倪正杰的诉讼请求。一审案件受理费100元，由倪正杰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。省房公司提交案涉房屋的《房屋信息查询记录》，主要内容为案涉房屋所有权人为省房公司，自2011年3月21日至2017年8月21日被成都高新技术开发区人民法院、成都铁路运输法院、本院查封。拟证明涉案房屋目前的权属登记人仍为省房公司，案涉房屋至今仍被多家法院查封。倪正杰质证认为，房屋信息查询记录上的房屋房号与省房公司出售给倪正杰的房屋房号是一致的，倪正杰不清楚该房屋是何时变更到省房公司名下的，对房屋查询记录的真实性予以认可，该证据反而证明不存在郑学军的权利问题；涉案房屋已登记在省房公司名下，目前就只存在是否可以为倪正杰办理产权登记手续的问题。 倪正杰提交本院（2004）成执字第296-23号《通知》，主要内容为2008年本院曾向省房公司、案外人四川格林建筑工程有限公司发出通知，称：本院曾分别下达通知交付案涉楼盘中的160套住宅，对于剩余的36套二公司对其中的30套房屋即日起按程序办理交房手续，对其余未交付的6套房屋由权利通过法律程序确权后再办理交房手续；所有房屋的交付，在四川正则会计师事务所有限责任公司审核购房尾款足额付清后，本院依法解除查封，以便办理分户产权证。拟证明：省房公司在将案涉房屋出售给倪正杰时，成都市中级人民法院发布了一个通知，即原购房者将剩余的购房款支付给省房公司，购房者是可以办证的。省房公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证明目的有异议，因该通知的处理方式仅是针对在四川正则会计师事务所有限责任公司进行了统计的购房户，而不包含案涉的两名购房户。 本院审查认为，省房公司提交的房屋信息查询记录载明信息与本院调取的网签合同信息查询记录中关于查封信息部分一致，仅存在无郑学军备案信息的内容，与本案有关，且倪正杰认可其真实性，故对该证据予以采信。该证据虽无备案在郑学军名下相关信息，但本院依法调取的《网签合同信息查询记录》载明了郑学军的购房备案信息，表明普通房屋信息查询无法显示已有备案登记信息，根据本院实际查明情况应认定郑学军的购房备案登记仍然存在。因此，对倪正杰所提该证据不能证明案涉房屋存在案外人郑学军的权利登记的质证意见本院不予采纳。针对倪正杰提交的本院（2004）成执字第296-23号《通知》，省房公司认可其真实性、合法性，本院对其真实性、合法性予以确认，但无证据证明倪正杰购买的案涉房屋在该通知所指的36套房屋之内，故不能体现与本案的关联性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。另查明，锦江区大科甲巷43号1单元15楼1501号目前备案登记在郑学军名下，该房屋现仍被自2011年3月21日至2017年8月21日期间，先后被本院、成都高新技术产业开发区人民法院多次查封。该证据由经本院调取、双方当事人均无异议的《网签合同信息查询记录》予以证实。 本院认为，倪正杰与省房公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点一是倪正杰请求为案涉房屋办理过户的主张是否成立；二是一审判决未审理倪正杰请求解除郑学军在案涉房屋上的备案登记是否正确。现结合事实和证据分析认定如下： 一、关于案涉房屋能否办理过户的问题。本院认为，截止本院作出判决前，案涉房屋仍被本院及成都高新技术产业开发区人民法院查封，在该查封解除之前，该房屋的产权变动将受到法律上的限制。基于此，一审判决驳回倪正杰要求省房公司协助办理不动产权属登记的主张正确，本院予以维持。倪正杰所提有关法院在其签订合同、付清房款之后查封程序违法的问题，属于对人民法院执行中查封裁定所提异议，应通过提出执行异议解决，本院不予审查处理。 二、关于是否应当审理解除郑学军在案涉房屋上的备案问题，本院认为，郑学军在案涉房屋登记中的备案登记，根据《网签合同信息查询记录》的载明方式其性质属于房管部门对其与省房公司所签房屋买卖合同的登记备案，既有实施房地产行政管理的特定功能，也有对相关当事人的签约行为予以确认的特定意义。倪正杰请求解除这一备案登记既涉及房地产行政管理机关登记行为的效力，又属于对他人合同登记信息的注销，应在郑学军与省房公司之间的纠纷中解决。因此一审法院对此不予审理正确，本院予以维持。 综上所述，倪正杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由倪正杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年六月十日 书记员  刘小春