四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初1497号 原告：林桂英，女，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：黄述良，三台县观桥法律服务所法律工作者。 被告：左辉，男，汉族，住四川省三台县。 被告：左军，男，汉族，住四川省三台县，系左辉之子。 被告：秦秀容，女，汉族，住四川省三台县，系左军之妻。 被告：周冬梅，女，汉族，住四川省三台县，系左辉之妻。 委托诉讼代理人：陈德平，四川擎剑律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人。特别授权。 原告林桂英与被告左辉、左军秦秀容、周冬梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理，依法由审判员张炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林桂英及其委托诉讼代理人黄述良，被告秦秀容、周冬梅及委托诉讼代理人陈德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林桂英向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告双方签订的购房协议，由四被告返还原告给付的购房预付款50000元。事实与理由：2019年11月27日，原、被告签订一份《购房协议》，协议中约定三被告将自有房出售给原告所有，成交价款350000元，签订协议时预付50000元，其余尾款交房时付清。原告依据协议约定，当日交付被告50000元，后经咨询相关职能部门，该交易房不能办理过户登记手续，不是同一集体经济组织成员间的买卖不合法，是国家法律禁止的买卖行为。被告在出售该房签订协议时承诺房屋证件齐备，成交后能登记过户，但被告至今无法履行承诺，其买卖协议无效，后经多次协议返还购房预付款无果。 被告左辉、左军、秦秀容共同答辩称，1.原告所述该房屋签订协议时被告承诺证件齐全能够过户与客观事实不符，当时是给原告说清楚的，该房是农村房无法提供过户相关手续，原告提出购买；2.根据合同的情况，合同规定的买方除林桂英以外，还有其余二人，现起诉仅林桂英一人起诉，仅能主张所诉标的三分之一的权利；3.本案中，被告左军、秦秀容不应当是本案的被告，根据协议，左军和秦秀容对该房没有产权，不能作为被告，协议尾部甲方签字是补签的；4.本案合同系双方自愿签订，本案标的物属于左辉的合法资产，他有权处理，且该资产位于场镇，随着政策的变化以后有交易可能，如果原告迁户籍至标的物所在地，也是可以实现合同目的；5.依据合同的规定，一方解除合同要双倍付款，本案中被告左辉包括儿子、儿媳未要求解除，所以该款不应当退还；6.根据合同，原、被告协商购房时，原告对房屋具体情况是知道的，清楚被告不能提供过户材料，依然坚持达成协议，后要求左军、秦秀容补签，原告应当承担缔约过失责任；7.原告购房时知道被告左辉仅一处房屋，被告为配合原告要求，抓紧时间另建房屋，由于正值春节，工价高、材料费高，造成不必要的损失，房屋建成后，原告提出不购买被告房屋，被告还为此借款建房，造成利息等损失，被告应当承担赔偿责任。 被告周冬梅答辩称，我是收了原告的钱，我同意退还原告的钱款最多3万元，签订房屋买卖合同我也知道，买卖房屋我也清楚，当时都是我丈夫左辉在签字，当时是林桂英给的现金，是到我家里来给的。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年11月27日，被告左辉（售房人，甲方）与原告林桂英（购房人，乙方）签订了购房协议，双方约定：“甲乙双方经自愿协议出售，购买位于三台县临公路自建砖混楼房（门牌号××，227号）一处，其协议如下：“一、楼房坐东向西，砖混结构，甲方修建于2009年7月……二、甲乙双方经自愿协定：以人民币叁拾伍万元整（小写：350000.00元）达成售购。资金交付为首付金额伍万元整，尾款经甲方房屋搬出为准，乙方与接房之日向甲方结清一切款项（叁拾万元整）。其购房资金中已包含水、电、气均为乙方所有。同时乙方在办证中所需的相关资料，甲方无条件提供，但所产生的一切税费与甲方无关……四、甲乙双方售购房产……双方不得有违，如有一方违约，将双倍付款给另一方……”，该协议还对其它事项进行了约定，并有甲方左辉、左军和秦秀容的签字捺印，乙方林桂英的签字捺印，证明人周丽华唐冬梅陈春梅和林桂华的签字捺印。协议签订后，原告林桂英将首付款50000元交付于被告周冬梅。审理中，根据原告的申请，本院依法追加周东梅为被告，并通知其参加了诉讼。 另查明，原、被告所签《购房协议》中所涉及房屋系被告左辉于2008年“5.12”大地震灾后农村村民住房自行重建，于2009年8月底前竣工，所涉及的土地使用权人为左辉，土地所有权人为三台县，地类（用途）为农村宅基地，属于农村集体所有，房屋现由四被告共同居住。因原告户籍系四川省中江县，非同一集体组织成员，无法办理土地使用权人权属变更，遂涉诉。 上述事实，原告身份信息复印件、被告户籍信息复印件、原、被告所签订的《购房协议》、被告左辉和三台县原菊河乡人民政府签订的《三台县“5.12”地震灾后农村村民住房重建协议书》、案涉房屋集体土地使用权证书复印件、当事人陈述等证据证实。 本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。本案中，结合诉辩双方的意见以及庭审中查明的事实，争议的焦点在于：1.原、被告所签订的《购房协议》是否合法有效；2.原、被告的诉讼主体是否适格；3.被告是否应当全部退还原告购房首付款，对此，本院评析如下: 1.关于《购房协议》是否合法有效的问题。本案涉案房屋系左辉、周冬梅在农村集体所有土地上建造的房屋，农村宅基地使用权有其特殊性，只有本集体经济组织成员才有权享有农村宅基地使用权，林桂英与左辉、周冬梅不是同一集体经济组织成员，案涉房屋无法在非同一农村集体组织成员之间进行交易，所以双方签订的《购房协议》违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。 2.关于诉讼主体的问题。双方签订的《购房协议》明确载明了购房人为林桂英（乙方），在协议上乙方处也只有林桂英一人签字捺印，且首付购房款50000元也是林桂英给付的，故林桂英为适格的原告主体，对被告所提原告二子也是本案原告的抗辩，本院不予采纳；虽然案涉房屋的土地使用权证书上登记的权属人只有左辉一人，但是该房屋系左辉于2008年时自行重建，是左辉和周冬梅婚姻关系存续期间的共同财产，且原、被告签订协议时周冬梅也在场，并收取了原告林桂英的50000元购房首付款，对房屋交易一事知悉并认可，因此周冬梅应为被告；被告左军和秦秀容虽然在《购房协议》甲方处签字捺印，但是该房屋修建和完工的时候，左军还未成年，没有参与到其中的修建过程，该房屋不应当是四被告的家庭共同财产，故左军和秦秀容不是本案适格被告。 3.对于被告应当返还原告购房首付款数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案原、被告在签订《购房协议》时，对房屋现状及现行法律规定应当加以了解，并且双方均应预见到该房屋无法正常交易和办理权属变更的可能性，在此情况下，双方仍然签定了买卖协议，原、被告均存在过错，所造成的损失应当由各自承担相应的责任。对于原告所主张的由被告退还全部购房首付款的请求，结合本案实际情况，本院认为被告方过错比原告方更大，本院酌定原、被告分别承担损失的20%和80%，即由被告左辉和周冬梅返还购房首付款40000元。 综上，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立，对于成立的部分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条规定，判决如下： 一、由被告左辉和周冬梅在本判决生效之日起10日内返还原告林桂英支付的购房首付款40000元； 二、驳回原告林桂英其它的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费525元，由原告林桂英负担125元，被告左辉负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  张 炜 二〇二〇年六月三日 法官助理  孙义超 书 记 员  尹正彬