浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1966号上诉人（原审被告）：陈建容，女，1969年8月4日出生，汉族，户籍地为浙江省温州市龙湾区，现住美国。委托诉讼代理人：严恒系、林斌晶，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪笑笑，女，1972年11月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：伍坚帆、高晓帆，北京京师（温州）律师事务所律师。原审被告：黄显连，曾用名黄湘连，男，1969年1月16日出生，汉族，户籍地为浙江省温州市龙湾区，现住美国。上诉人陈建容因与被上诉人汪笑笑及原审被告黄显连房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷调查和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人严恒系、被上诉人的委托诉讼代理人伍坚帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建容上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人汪笑笑全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由汪笑笑承担。事实和理由：上诉人与原审被告黄显连于1990年4月8日前已存在事实婚姻，蒲州镇汤家桥西村房屋系夫妻二人自行建造，后拆迁安置获得案涉房屋，案涉房屋系夫妻共同财产。根据《最高人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，上诉人与黄显连共同生活已过8年，案涉房屋也属夫妻共同财产。一审判决对此未作认定，属事实认定不清。一审判决认定“原告扣30000元作为办理产权过户后支付外，其余购房款已在签订协议之日向被告黄显连付清，被告黄显连亦将转让的房屋向原告交付，之后被告黄显连又以房屋价格卖低了，要求原告加价，原告又支付本应在办产权过户后付的30000元，且还在2000年8月16日又向被告黄显连加价另付55000元。”该事实认定仅为汪笑笑陈述，依据不足。一审判决认定“两被告隐瞒该房屋2000年已转让原告的事实，共同委托案外人黄晓克在房产管理部门办理了房产登记手续，在《房产约定协议》中将坐落于温州经济技术开发区括苍西路338号1幢111室房产约定为夫妻共同所有”属于事实认定错误，上诉人从不知情房屋出售事实，何来隐瞒。证人包建微与汪笑笑存在明显利害关系，陈述内容非其亲眼所见，且受汪笑笑诱导，应不予采信。一审判决认定“两被告在该期间相聚近十年的时间内，被告陈建容称案涉房屋被告黄显连转让时自己不知情无签字、无追认、更无收取任何款项等为由答辩认为契约无效的意见，显然不符常理。”进而推出汪笑笑与黄显连签署的《房屋出卖契约》合法有效，系事实认定及法律适用错误。该《房屋出卖契约》应属预约合同，或属借款担保合同，并非买卖房屋的真实意思表示，如属抵债合同，应为流质条款无效。即使合同有效，汪笑笑也仅能向黄显连主张违约的合同权利。即使黄显连能够处分案涉标的，汪笑笑也仅对案涉标的的二分之一享有合同权利。一审判决对案涉房屋拆迁所获面积未作区分，以及将人身属性的安置费、拆迁费等权益判归汪笑笑所有，也属错误。汪笑笑辩称，上诉人陈建容与原审被告黄显连于1994年4月18日登记结婚，仅以其非婚生子的出生日期为1990年4月8日，无法证明其二人在1990年4月8日前就已夫妻名义共同生活。蒲州镇汤家桥西村房屋系黄显连婚前个人所有的农村宅基地所建房屋，该事实可由黄显连一人于1996年签订《拆迁协议书》及2013年的（20101）浙地契证：00636078所有权人仅黄显连一人予以证实。且陈建容与黄显连婚姻关系开始之日至2000年《房屋出卖契约》签订之日，未满8年。案涉房屋在订立《房屋出卖契约》时系黄显连婚前个人财产，其出卖行为属于有权处分。即使根据《最高人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，上诉人与黄显连共同生活也未满8年。《房屋出卖契约》意思表示真实、内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。即便案涉房产系陈建容与黄显连夫妻共同财产，黄显连属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，也可认定《房屋出卖契约》合法有效。陈建容主张《房屋出卖契约》为借款担保合同或抵债合同，与事实不符。本人已依约向黄显连支付合同价款，履行完合同义务，依法享有案涉房屋的所有权。现案涉房屋已拆迁，相应的房屋权利应转化为拆迁安置权益，应归本人所有。案涉房屋系蒲州镇汤家桥西村房屋拆迁所得两套中的一套，陈建容对另一套出卖情况知情，却称对案涉房屋不知情，显然不符合常理。黄显连未发表意见。汪笑笑于2019年3月13日向一审法院起诉请求：第一，确认原告汪笑笑与被告黄显连于2000年8月12日签订的《房屋出卖契约》合法有效；第二，确认温州高新技术产业开发区上的所有不动产拆迁权益归原告所有；第三，两被告黄显连、陈建容依法协助原告办理变更坐落于温州高新技术产业开发区上的所有不动产拆迁权益的相关过户事宜；第四，两被告返还已领取的第一期临时安置费、搬迁费共计20675元；第五，本案诉讼费、保全费由两被告承担。庭审中，考虑与第二项诉讼请求内容基本一致，原告撤回第三项诉讼请求；其余诉请不变。一审法院认定事实：1996年12月20日，被告黄显连与温州经济技术开发区房屋拆迁指挥部签订一份《温州经济技术开发区民房拆迁协议书》，温州经济技术开发区房屋拆迁指挥部为甲方，被告黄显连为乙方，约定“乙方服从国家建设需要，同意将座落在的房屋交甲方收购拆除，并按下列各项内容执行，总拆除私有性质的壹间贰层砖木结构建筑面积145，使用面积122.30，总计折价金额34389.50元。甲方同意乙方要求购买下列安置房：认购面积15㎡、70㎡、130㎡，店连屋一间，余购套房，自己预收款金额34389.50元；认购地段为就地安置，住宅交付时间1998年1月1日；建筑系数在认购时，按新房实际系数换算，新房超出原使用面积，结算时分别按综合价计划价计算，超面积购买5㎡以内600元／㎡，5至10㎡的850元／㎡，10㎡以上的1080元／㎡……”该协议还约定其他内容。该协议经温州市公证处作出（97）浙温证内字第50014号《公证书》。而后，温州经济技术开发区房屋拆迁指挥部向被告黄显连已分别交付坐落于温州经济技术开发区两处房屋。2000年8月12日，经同村黄瑞华介绍，原、被告及居间人黄瑞华之间签订一份《房屋出卖契约》，约定“立卖契约人黄显连今有店连屋壹间103㎡，坐落于汤家桥西岸纬一路出卖给汪笑笑居住。双方议定屋价32万元叁拾贰万元正，钱屋双方当面点付清楚，是出卖之日起今后产权永归买方所有，各无异议，过户由买方自办。立契约为凭，一立三份，各有一份。此据卖方人：黄显连（签名摁指印），买方人：汪笑笑（签名摁指印），中见人：黄瑞华（签名）”。原告扣30000元作为办理产权过户后支付外，其余购房款已在签订协议之日向被告黄显连付清，被告黄显连亦将转让的房屋向原告交付，之后被告黄显连又以房屋价格卖低了，要求原告加价，原告又支付本应在办产权过户后付的30000元，且还在2000年8月16日又向被告黄显连加价另付55000元。原告收到房屋后，分别向水、电供应部门申报立户，并多次出租他人使用收取房屋租金等。之后，上述签订的《房屋出卖契约》中约定的汤家桥西岸纬一路房屋门牌号经政府相关部门编制为温州经济技术开发区括苍西路338号1幢111室。2013年3月20日，温州市房管局龙湾分局工作人员在办理坐落于温州经济技术开发区房屋产权初始登记询问时，两被告隐瞒该房屋2000年已转让原告的事实，共同委托案外人黄晓克在房产管理部门办理了房产登记手续，在《房产约定协议》中将坐落于温州经济技术开发区括苍西路338号1幢111室房产约定为夫妻共同所有。2013年3月21日，温州经济技术开发区管委会相关部门出具的《证明》中将温州经济技术开发区括苍西路338号1幢111室门牌统一调整为温州高新技术产业开发区。而后，案涉房屋管理部门颁发温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》和温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》，内容登记为被告黄显连、陈建容共同共有，登记时间为2013年4月28日，规划用途为非居住建筑面积15㎡、住宅建筑面积83.44㎡，土地使用权面积23.14平方米等内容。2013年11月8日，温州市国土资源局龙湾分局办理了土地使用权登记手续，案涉房屋的土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，面积为23.14平方米。原告在使用案涉房屋期间，被告黄显连在已转让的案涉房屋旁边空地未经相邻许可及相关部门审批，又违法建设一间二层房屋，出租给他人使用，建筑面积41.48平方米（包括简易房9.8平方米）。后因原告购买的坐落于温州高新技术产业开发区被政府征收拆迁，2019年2月18日，温州市龙湾区蒲州街道办事处与两被告分别签订《征收国有土地上房屋征收协议书》（住宅用房）、《征收国有土地上房屋征收协议书》（商业用房），温州市龙湾区蒲州街道办事处为甲方，两被告为乙方，《征收国有土地上房屋征收协议书》（住宅用房）约定，被征收房屋坐落于温州市龙湾区，总建筑面积124.92㎡，其中合法建筑面积（含视为合法面积）83.44㎡，不合法建筑面积41.48㎡，合法房屋为不动产权证号（含房屋所有权证）温房权证龙湾区字第××号、第××号《房屋所有权证》，房屋建筑面积83.44㎡，用途住宅，未登记建筑面积41.48㎡（其中简易房面积9.8㎡）。依法使用的土地为土地使用权证号温国用（2013）第5-340411号，使用土地权面积23.14㎡，按合法房屋面积给予奖励补助计人民币125160元，包括清障补助费8296元（即不合法建筑面积41.48㎡×200元／㎡）；以及其他内容的约定。《征收国有土地上房屋征收协议书》（商业用房）约定，被征收房屋坐落于龙湾区，总建筑面积15㎡，其中合法建筑面积（含视为合法面积）15㎡，合法房屋为不动产权证号（含房屋所有权证）温房权证龙湾区字第××号、第××号《房屋所有权证》，房屋建筑面积15㎡，用途非住宅；以及其他内容的约定。两份《房屋征收协议书》（住宅用房、商业用房）均约定，为便于乙方及时收到范围征收与补偿文书，乙方如实提供以下确切的送达地址：温州市，如送达地址有变更，应当及时书面告知甲方，如提供的地址不确切或不及时告知变更后的地址，使房屋征收文书无法送达或未及时送达，乙方将自行承担由此可能产生的法律后果。被告黄显连在上述两份《房屋征收协议书》中乙方处分别签名摁指印。2019年6月21日，房屋拆迁部门向被告黄显连指定银行账户汇付案涉房屋拆迁临时安置费、搬迁费共20675元。原告得知案涉房屋要被征收拆迁，到政府征收拆迁部门查询时发现已由两被告与政府征收拆迁部门签订拆迁安置协议，原告主张权益无果诉至一审法院。另查明：1990年4月8日，被告黄显连与被告陈建容同居后生育一子，取名黄炜。1994年4月18日，两被告在婚姻登记部门办理结婚登记，1994年6月21日，被告陈建容户口从温州市龙湾区蒲州街道蒲州街176号迁入温州市龙湾区蒲州街道汤家桥村汤西。同日，两被告向户籍管理部门申报儿子黄炜的户口登记。2000年11月14日，因被告陈建容及其儿子黄炜出国户口被注销。1998年7月10日，被告陈建容在国内申领护照，护照号为145208184，而后非法出境前往美国。2003年5月27日，被告陈建容在中国驻纽约总领事馆换领护照，护照号为150934082。2008年11月6日，被告陈建容在中国驻纽约总领事馆换领护照，护照号为G20166572。2016年1月20日，被告陈建容从美国返回中国过农历春节后，2016年2月19日离境前往美国。2018年2月6日从美国返回中国，2018年2月13日，以被告陈建容及其儿子黄炜回国定居理由户口再迁入登记户籍，2018年3月11日，离境前往美国，现移居美国纽约，并取得美国永久居留权。2018年11月5日，被告陈建容在中国驻纽约总领事馆换领护照，护照号为EC4372277。被告黄显连的护照号为G17463519，2009年4月23日离境前往美国，之后，换领护照，护照号为G50715231。2014年1月7日返回中国，2014年2月7日至2019年2月20日期间，又往返美国9次，现仍在美国。一审法院认为，针对本案原、被告诉辩争议焦点分别评判如下：关于《房屋出卖契约》效力问题。原告与被告黄显连之间签订的《房屋出卖契约》事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法认定该契约合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。案涉房屋系1996年12月20日被告黄显连与温州经济技术开发区拆迁部门达成的《民房拆迁协议书》中一处安置房，该协议中被拆迁房屋地址为温州市龙湾区蒲州街道汤家桥村，被告黄显连作为该被拆迁房屋的原始权益人，以被告黄显连个人作为立协议人一方签署。另被告黄显连出生在该房屋所在村，而被告陈建容出生在。从案涉原始房屋在1996年12月20日之前的房屋（民房）地址坐落于温州市龙湾区岸。原告购买该安置房后，在房屋一直使用、管理、处分该房屋至政府征收拆迁前，时间长达19年，房屋作为家庭的重要财产，两被告在该期间相聚近十年的时间内，被告陈建容称案涉房屋被告黄显连转让时自己不知情无签字、无追认、更无收取任何款项等为由答辩认为契约无效的意见，显然不符常理。故原告要求确认2000年8月12日签订的《房屋出卖契约》合法有效的诉请，于法有据，一审法院予以支持。关于签订的《房屋出卖契约》是否属于预约合同问题。通常情形下，预约合同乃约定将来成立一定契约之契约。是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向为本约的缔结。本案中，虽《房屋出卖契约》约定的房屋地址无具体门牌号，由于交易的拆迁安置房，安置地址无具体门牌号，建筑面积系大概估算，但明确约定“钱屋双方当面点付清楚，是出卖之日起今后产权永归买方所有，各无异议，过户由买方自办”内容。据此，原告与被告黄显连签订的《房屋出卖契约》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件及可履行性，且已经开始实际履行主要的支付购房款、交房义务。虽然案涉房屋在双方签订协议时尚未取得房屋权属证书，但双方在该协议中已明确约定“产权永归买方所有，各无异议，过户由买方自办”等内容。由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚未办理权属证书，且认可等待权属证书办理后过户再由买方自办，且有居间人黄瑞华在《房屋出卖契约》的中见人处签名。被告陈建容答辩称契约中坐落、权属证号，属预约合同的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于两份《房屋征收协议书》中政府征收拆迁的房屋与原告、被告黄显连签订《房屋出卖契约》的房屋是否同一房屋问题。2000年8月12日，原告与被告黄显连签订《房屋出卖契约》约定的拆迁房屋坐落于汤家桥西岸纬一路，拆迁安置房实际交付后，经政府先编制房屋门牌号为温州经济技术开发区括苍西路338号1幢111室，2013年3月21日政府部门出具的《证明》时，又变更房屋门牌号为温州高新技术产业开发区。据此，被告陈建容答辩称原告诉称的房屋与2019年2月18日两被告与拆迁部门签订的被拆迁房屋系不同房屋，一审法院不予采纳，并认定坐落于温州高新技术产业开发区政府征收拆迁的房屋与原告、被告黄显连签订的《房屋出卖契约》中出卖给原告的房屋系同一房屋。综上，案涉房屋拆迁权益除其中被告黄显连违法建设的41.48㎡，政府征收拆迁部门作为清障补助费8296元（即不合法建筑面积41.48㎡×200元／㎡）归被告黄显连外，其余所有的拆迁安置权益均归原告所有。被告黄显连无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权。被告陈建容的答辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。原告的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决“一、确认原告汪笑笑与被告黄显连于2000年8月12日签订的《房屋出卖契约》合法有效；”“二、确认坐落于温州高新技术产业开发区房屋征收拆迁权益归原告汪笑笑所有；”“三、被告黄显连于本判决生效之日起十日内返还原告汪笑笑政府征收拆迁部门汇付在被告黄显连银行账户的第一期临时安置房、搬迁费共计20675元。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，由被告黄显连、陈建容共同负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，陈建容与黄显连夫妻二人共同居住于美国，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条第二项规定，本案属涉外民事案件。但本案为中国公民之间的民事诉讼，本案判决书无需加冠“中华人民共和国”。并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定，受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收。因陈建容已经委托诉讼代理人，故不存在无法向黄显连直接送达的情形，一审法院采取公告送达方式不当，本院一并予以指正。经本院审查，黄显连与汪笑笑就案涉房屋签订的《房屋出卖契约》意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定。并根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，无论案涉房屋是否为黄显连与陈建容的夫妻共同财产，对陈建容关于该合同无效的主张，均不予支持。故一审判决认定该合同合法有效，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现案涉房屋已经拆迁，原《房屋出卖契约》约定的标的物已转化为拆迁权益，该拆迁权益中除黄显连违法建设的41.48㎡清障补助费8296元外，其余所有的拆迁安置权益均归汪笑笑所有。一审判决处理结果正确，本院予以确认。综上所述，陈建容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人陈建容负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年六月八日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁