湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1092号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁剑上诉人（原审被告、反诉原告）：伍绍飞上诉人（原审被告、反诉原告）：李小玲上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡文胜上诉人丁剑、伍绍飞与上诉人蔡文胜、李小玲房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。丁剑、伍绍飞共同的委托诉讼代理人罗志峰，蔡文胜及李小玲的委托诉讼代理人吴珍妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁剑、伍绍飞上诉请求:撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：其在一审中提交的档案馆证明，形式合法。案涉房屋未完成建设工程验收，未经消防验收合格，是违法建筑。蔡文胜、李小玲隐瞒房屋没有办理一次消防的事实，导致二次消防不能办理，合同目的不能实现，应当承担本案责任。一审将不能办理消防手续归责于丁剑、伍绍飞，属适用法律错误。蔡文胜、李小玲辩称，门面已办理或完全可以办理产权证，一次消防安全手续是没有问题的，未能办理二次消防安全手续的责任在于承租人而非出租人。蔡文胜、李小玲上诉请求:撤销一审判决第三项、第五项，改判丁剑、伍绍飞向蔡文胜支付拖欠的租金148050元、违约金5万元、律师费5000元；向李小玲支付拖欠的租金101200元、违约金5万元、律师费5000元；并恢复租赁门面的原状。事实和理由：租赁合同双方对违约责任及律师费承担的约定不违法，对方拖欠租金的行为构成违约，一审没有判决对方承担违约责任和律师费错误，请求二审改判。丁剑、伍绍飞辩称，由于案涉门面不能办理消防安全手续，导致其承租门面的目的无法实现，出租人的诉请没有依据，请求驳回。丁剑、伍绍飞向一审法院起诉请求：1.解除丁剑、伍绍飞与蔡文胜、李小玲签订的《房屋租赁合同》；2.蔡文胜向丁剑、伍绍飞退还租金14805元、押金44415元，共计59220元；3.李小玲向丁剑、伍绍飞退还租金10120元、押金30360元，共计40780元；4、蔡文胜、李小玲连带赔偿丁剑、伍绍飞各项损失79185元。蔡文胜、李小玲向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《门面租赁合同》，并判令丁剑、伍绍飞恢复“邦特咖啡店”原状，返还门面；2.丁剑、伍绍飞向蔡文胜支付拖欠的租金148050元（自2018年4月1日至2019年6月1日）及违约金5万元，并支付2019年6月1日起至门面实际返还之日止的租金；并承担蔡文胜、李小玲已支付的律师费5000元；丁剑、伍绍飞向李小玲支付拖欠的租金101200元（自2018年4月1日至2019年6月1日）违约金5万元，并支付2019年6月1日起至门面实际返还之日止的租金；并承担蔡文胜、李小玲已支付的律师费5000元。一审法院认定事实：丁剑与伍绍飞属合伙关系。李小玲（甲方）与丁剑、伍绍飞（乙方）于2018年3月29日、蔡文胜（甲方）与丁剑（乙方）于2018年3月30日分别签订了《门面租赁合同》，该二份合同约定：1.甲方(即蔡文胜)将其所有的位于耒阳市房屋（面积为705.43平方米）和甲方(即李小玲)其所有的位于耒阳市地面上第二层门面房屋（面积为562平方米）租赁给乙方即丁剑、伍绍飞经营使用；2.合同租赁期为15年，即自2018年4月1日起至2033年4月1日止，甲方同意3个月的免租期；乙方在租赁期满后，若继续租赁甲方门面时，应当在租赁期满前三个月内书须向甲方提出续租申请。如甲方在租期届满后仍对外出租且乙方无违约行为时，在同等条件下，乙方对该门面享有优先租赁权，双方应当重新订立租赁合同。未签订租赁合同前，乙方不得以任何理由或方式占用甲方门面，否则由此产生的一切法律后果由乙方负责承担；门面租赁期满后乙方不再续租或本合同终止、解除时，甲方即收回门面，乙方应于合同期满或合同终止、解除之日起15日内必须腾出门面；乙方交还承租方门面应当保持门面及设备设施的完好状态，不得影响门面的正常使用，保持门面清洁。对未经甲方同意留存在门面里的属于乙方可搬走的物品，乙方不及时搬走时，视为乙方已经放弃该物品，甲方有权任意处置，且不向乙方支付任何费用，由此造成的损失由乙方自己承担，甲方不承担责任；3.门面租赁用途：乙方承租甲方门面用于商业经营;乙方承租甲方门面不得从事本合同约定租赁用途之外的经营活动，不得改变门面租赁用途;4.租金及押金：本合同门面租金的计算方法为第一年每月租金为10120元和14805元（分别为李小玲、蔡文胜。以后乙方按每2年递增一次，递增按第一年租金基础递增5%向甲方交纳租金）；租金支付时间为每月的1-5日（以银行到账为准）；租金支付方式为银行转账，乙方可以通过现金或银行转账方式向甲方支付租金，乙方应按期将租金汇入甲方的银行账户；乙方在签订本合同时应向甲方交纳合同押金30360元（李小玲）和44415元（蔡文胜）及预付第一个月租金10120元和14805元，共计40480元和55920元，该押金不冲抵租金，在合同期满且乙方无违约行为时，甲方不计息还给乙方，若乙方有违约行为，根据违约造成的实际损失予以相应扣除；5.门面装修装饰、水电、物业、电话、宽带网络、消防安全的承担与处理：乙方必须在不改变门面结构，不影响或危害门面安全的情况下对该门面进行装饰装修、安装设备等，但所有费用由乙方承担，有关手续由乙方办理。本合同期满后或合同终止、解除时，乙方不得以任何理由或方式损坏、侵占门面的装修装饰和设备设施、各种用品等；租赁期间的包括水费、电费、电话费、有线电视费、宽带网络费、煤气费、消防费等费用均由乙方承担并自行向有关部门交纳；合同履行期间，乙方无论何因而中途终止或解除合同时，甲方均不向乙方承担任何责任和费用；6.租赁期间，如乙方经营不善，有权转让或转租给第三方做合法经营，但必须通知甲方，不得影响甲方收取租金；7.甲方责任：甲方应确保其对乙方承租本合同项下的门面有权进行出租；甲方有权向乙方按时收取租金，如乙方延期两个月未交租金或其他违约行为时，甲方有权采取停水，停电及关门等措施，有权无条件解除本合同，收回门面、由此产生的责任和造成的损失由乙方承担；在租赁期内，如甲方将其土地使用权、建筑物所有权抵押或是出售给其他单位或个人时，甲方应保证本合同不因甲方的抵押或是出售行为而终止；本合同签订之前的水、电、网络费用、国地税等，及其涉及的其他供应商欠款或纠纷等均由甲方负责处理。由于本合同签订之前的纠纷而导致影响到乙方的后期经营，甲方应承担乙方相应的经济损失责任；甲方在交房前应保证本租赁房屋自来水，国家合法三厢电表入户，保证乙方有单独的三厢电变压器供电，保证乙方设备有地方置放。乙方责任：乙方必须依本合同约定按时交纳租金及其它税、费，不得以经济效益不好、经营困难等理由拖欠租金。乙方拖欠租金所造成的后果包括甲方对乙方承租的门面停水、停电、关门、解除合同、收回门面及由此产生的责任、造成的损失均由乙方自己承担；乙方对租赁门面及相关的设备设施负有保护和维修的责任，维修费由乙方负责；乙方在租赁期间应确保承租门面的使用安全，必须做到防火、防盗、防抢，使用门面必须符合消防安全要求，办理相关消防证件手续，费用由乙方承担，不得有安全隐患，否则由此产生的安全事故或罚款等法律责任和后果均由乙方承担，造成的一切损失由乙方负责赔偿；租赁期满或合同终止、解除时，乙方必须按时将甲方门面、设备设施完整地（自然折旧除外）交给甲方，属于甲方原有的财产按双方签订确认的《财产清单》数完好移交给甲方；乙方保证按租赁用途使用门面，必须合法经营，自负盈亏，债权债务及税费均由乙方负责享有和承担。因乙方违法经营、未清偿债务或未交清租金、税费而产生的法律责任及造成的经济损失由乙方负责承担；乙方装修门面时应安全文明施工，因乙方施工和经营而造成的一切人员安全、财产损失均由乙方负责承担；乙方有权根据本合同约定的用途使用租赁门面，但无权处置门面包括但不限于将门面抵押担保、转让、出售等行为；乙方应向甲方提供身份证复印件、经常居住地房屋产权证复印件以及在工商行政管理和税务部门办理工商营业执照、税务登记证及其它经营许可证件的复印件交给甲方备案，以便甲方进行有效监督；8.合同的变更、解除与终止双方可以协商变更或终止本合同。门面租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并及时收回门面：乙方未经甲方及相关部门同意改变门面结构、乙方损坏承租门面，在甲方提出的合理期限内仍未修复的、乙方未经甲方同意私自改变门面租赁用途、乙方利用承租门面存放危险物品或进行违法活动、乙方拖欠房租2个月、乙方逾期未交纳有关税、费，给甲方造成损失的；租赁期满合同自然终止；因不可抗力自然因素导致合同无法履行的，合同终止；在租赁期限届满之前，乙方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；乙方及其他违约或违法行为致使合同不能履行；9.甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以特快专递或者挂号信形式寄出的，自发出之日起第5日视为送达之日，无论何人签收，均视为已经签收该通知。在合同有效期内，任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担；双方约定了联系地址、联系人及电话；10.违约责任本合同签订后，甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方违反本合同规定的，应向对方承担违约责任并支付违约金人民币5万元;乙方逾期支付租金承担违约金外，每逾期一日按所欠租金的每日5%支付滞纳金;因市政建设需要拆除或改造本合同租赁门面，甲方有意隐瞒的情况下，使乙方造成损失。甲方应承担乙方的经济损失;租赁期满或本合同终止、解除时，乙方逾期交还门面须承担违约金外，每逾期一日应向甲方支付本合同约定的最后一年租金标准的双倍向甲方支付门面占用费，且乙方还应承担甲方为实现收回门面、租金等债权所花费的一切费用包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、交通费等;免责条件租赁期间因不可抗力的自然灾害导致门面损毁或造成乙方损失的，互不承担责任;因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，蔡文胜、李小玲按约定将其各自的房屋交由丁剑、伍绍飞开办经营鼎旺足道分店。丁剑、伍绍飞于2018年3月29日向李小玲银行账户内汇入现金40480元（其中房屋租金10120元、合同押金30360元），2018年3月29日向蔡文胜银行账户内汇入现金59220元（其中房屋租金14805元、合同押金44415元）。随后丁剑、伍绍飞组织对涉案租赁房屋进行装修，2018年4月2日，丁剑与邓作外签订了《门面施工合同》，并与深圳市一峰装饰设计有限公司签订《室内设计委托合同书》，于2019年3月8日双方协议解除该合同，丁剑前期向深圳市一峰装饰设计有限公司支付的设计费26800元不予退还。2018年6月20日，丁剑又向耒阳市正一装饰设计工程有限公司交纳设计费5000元，2018年8月6日向耒阳市湘万和图文广告装饰有限公司支付广告费4480元，零星支付其他广告费4585元（无票据），共计40865元。但丁剑、伍绍飞未能办理消防安全合格手续，致使欲开办的鼎旺足道分店未能如期经营使用。之后，丁剑、伍绍飞既未向蔡文胜、李小玲继续支付租金，也未与蔡文胜、李小玲协商解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁房屋退还给蔡文胜、李小玲，从而引起纠纷。一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蔡文胜、李小玲与丁剑、伍绍飞签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，应当恪守履行。涉案租赁合同签订后，蔡文胜、李小玲已按合同约定向丁剑、伍绍飞交付了涉案租赁房屋，丁剑、伍绍飞应按照合同约定及时给付蔡文胜、李小玲租金；根据合同约定：“由乙方办理相关消防证件及承担相关费用”，因此，丁剑、伍绍飞不能如期办理经营所需的消防许可手续，以致涉案租赁房屋不能正常经营使用，致使涉案合同不能实现合同目的，丁剑、伍绍飞应承担全部责任，由此所造成的损失，丁剑、伍绍飞应自行承担。双方对合同的解除均不持异议，予以照准，应予解除。根据双方自从丁剑、伍绍飞起诉时，双方均表示有解除合同的意向，该院酌情确定以起诉之日作为合同解除之日，即2019年6月10日。在此之前，双方虽有解除合同之意，但丁剑、伍绍飞与蔡文胜、李小玲既未解除租赁合同，也未办理租赁房屋移交手续，对租赁房屋实际仍在控制中，故合同解除时，丁剑、伍绍飞应向蔡文胜支付租金138180元[（14个月-3个月免租期+10天）×14805元]，但丁剑、伍绍飞已向蔡文胜支付了租金14805元，并交纳了合同押金44415元，该押金应抵扣房屋租金，丁剑、伍绍飞还应向蔡文胜支付了租金78960元；丁剑、伍绍飞应向李小玲支付租金94453元[（14个月-3个月免租期+10天）×10120元]，但丁剑、伍绍飞已向李小玲支付了租金10120元，并交纳了合同押金30360元，该押金应抵扣房屋租金，丁剑、伍绍飞还应向李小玲支付了租金53973元。丁剑、伍绍飞要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。丁剑、伍绍飞要求蔡文胜、李小玲退还所付租金及合同押金并赔偿损失79185元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。蔡文胜要求丁剑、伍绍飞支付租金148050元中的78960元及李小玲要求丁剑、伍绍飞支付租金101200元中的53973元的反诉请求,符合法律规定，予以支持。蔡文胜、李小玲要求丁剑、伍绍飞将涉案房屋恢复至“邦特咖啡”店原状的诉讼请求，因丁剑、伍绍飞对承租后的房屋进行装修，是基于租赁合同的约定，装修过程中对房屋原有设施的改变，并不违反合同约定，且蔡文胜、李小玲不能提供证据证实该项装修已变动了房屋的建筑主体或承重结构，故对蔡文胜、李小玲的该项反诉请求不予支持。蔡文胜、李小玲要求丁剑、伍绍飞赔偿违约金、支付律师费的反诉请求,不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条之规定，判决：一、解除李小玲与丁剑、伍绍飞于2018年3月29日签订的《门面租赁合同》;二、解除蔡文胜与丁剑于2018年3月30日签订的《门面租赁合同》；三、丁剑、伍绍飞于本判决发生法律效力之日起三天内给付蔡文胜租金78960元；给付李小玲租金53973元（先行交纳的租金和合同押金均已扣减）；四、驳回丁剑、伍绍飞的其他诉讼请求；五、驳回蔡文胜、李小玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3878元，反诉案件受理费3270元，共计7148元，由丁剑、伍绍飞负担3878元，蔡文胜、李小玲负担3270元。本院二审期间，蔡文胜提交有两份证据；李小玲提交有一份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因证据待证事实与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点：本案租赁合同双方在合同解除后的权利义务应如何认定，即承租人丁剑、伍绍飞主张退回租金与押金，出租人蔡文胜、李小玲主张违约金与律师费及恢复租赁门面的原状等，各有无依据。分述如下：关于承租人丁剑、伍绍飞的权利义务。蔡文胜与李小玲的本案出租门面毗邻于同一栋房屋，其中蔡文胜的门面已于出租前办理了产权登记，说明门面所在的该栋房屋是合法建造的，案涉门面本身是可以用于出租的。因出租人没有法定或者约定义务为门面经营使用所需办理消防安全手续，故承租人无权以此为由不付或者少付租金。据此，一审判令承租人承担租赁期间的租金，并无不当。关于出租人蔡文胜、李小玲的权利义务。案涉门面虽符合适租条件，但双方约定将门面用于特定的生产经营的目的实际上未能实现，且该事实的出现并非出于承租人的意愿，承租人对案涉门面进行装饰装修的行为，也没有违反双方在案涉租赁合同中的约定。据此，一审在判令承租人承担租赁期间的全额租金时，驳回出租人主张由承租人承担违约金与律师费以及恢复租赁门面原状的诉请，亦无不妥。综上，上诉人丁剑、伍绍飞与上诉人蔡文胜、李小玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7751元，由上诉人丁剑、伍绍飞共同负担3878元，上诉人蔡文胜、李小玲共同负担3873元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月一日法官助理 张华清书 记 员 陈 浅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。