江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2434号上诉人(原审被告)：铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司，住所地徐州市铜山区柳新镇马楼村。法定代表人：刘世水，该公司经理。委托诉讼代理人：陈继东，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区柳新镇马楼村。法定代表人：陈公涛，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：李百果，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会（以下简称马楼村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初8659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案诉讼费用由马楼村委会承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，对因果关系及违约责任的确定不当。1.关于违约行为问题。租赁合同约定的租期是2011年1月1日至2020年12月31日，且约定马楼村委会负责协调外部关系，保证汇鑫公司的经营不受任何干扰，保障汇鑫公司的合法权益。但2018年马楼村委会在租赁期限未到且未经汇鑫公司同意的情况下，擅自将租赁土地中的3亩出租给了案外人。该部分土地系汇鑫公司的生产必用土地，马楼村委会的违约行为直接导致汇鑫公司无法继续生产经营。故马楼村委会违约在先，且属于根本违约，汇鑫公司享有同时履行抗辩权，不应承担租赁费用。2.一审法院认定断电系汇鑫公司因其自身原因而被政府相关部门整治是错误的。租赁合同约定马楼村委会保证汇鑫公司在租赁期间内的水、电、路正常，确保汇鑫公司的生产正常运转。在2017年相关部门要求汇鑫公司增加环保设备且验收合格继续生产后，政府部门并未向汇鑫公司送达相关整治通知，汇鑫公司一直按照规范要求正常生产经营，断电行为系马楼村委会的单方行为。马楼村委会2018年擅自将汇鑫公司的电路切断，导致汇鑫公司无法生产，严重侵害汇鑫公司合法权益，由此造成的损失，马楼村委会应当承担赔偿责任。马楼村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马楼村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除马楼村委会与汇鑫公司于2011年1月1日签订的租赁合同；2.判令汇鑫公司支付自2018年起至合同解除之日止的租金133834.8元、违约金13383.4元；3.诉讼费用由汇鑫公司承担。一审法院认定事实：1999年起，汇鑫公司法定代表人刘世水开始租赁涉案场地用于经营砖厂。2006年10月18日，刘世水作为法定代表人注册成立汇鑫公司，经营范围：空心砖生产、销售。2011年1月1日，马楼村委会（甲方）与刘世水（乙方）签订租赁合同，约定：甲方同意将汇鑫公司砖瓦厂，面积25014.05平方米，交给乙方租赁经营，甲方负责乙方的外部协调，保证其生产不受干扰；租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日止；租金为4元/平方米，甲方将25014.05平方米土地的使用权租给乙方使用，乙方租赁后，不得出租转让、抵押；乙方在当年1月25日前交纳每年租金100056.2元；若乙方拖欠，甲方将在2月15日前，按拖欠总额的5%收取违约金，在2月15日后拖欠按总额的10%收取违约金；甲方应保证乙方在租赁期内的水、电、路正常（乙方应与马楼村宝马集团公司另行签订用电协议）使用，确保乙方生产正常运转；任何一方不得单方随意终止本合同，否则，违约方应负担由此造成的守约损失，违约金为10万元。2017年，因环保检查，要求汇鑫公司进行整治，增加环保设备，2017年9月5日环保验收合格，汇鑫公司继续生产经营。2018年4月，政府相关部门对当地“散乱污”企业进行整治，对包括汇鑫公司在内的企业采取了断电等措施。后汇鑫公司未再正常经营。2018年4月左右，经马楼村委会同意，涉案场地的约3亩土地（位于场地东部）让水厂建设厂房时占用。2019年2月16日，汇鑫公司让刘世水的女儿在朋友圈中发布砖厂30亩的招租信息并附图片，后未实际租赁给他人。马楼村委会得知汇鑫公司对外招租后，要求解除合同，双方协商未果，引发本案。一审庭审中，马楼村委会同意不再收取3亩土地被水厂占用后的租金。汇鑫公司称其对水厂占地的情况事先不知情，而且水厂建设后，堵住租赁土地的排水沟影响排水，虽已被疏通，但因此造成其砖坯损失要求赔偿。马楼村委会则称排水沟被堵的事是汇鑫公司后来说的，村委会去现场时没有看到损坏的砖坯。另查明，涉案土地为村镇建设用地。一审法院认为，马楼村委会与汇鑫公司于2011年1月1日签订的租赁合同有效，当事人应当依约履行各自义务。依据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，马楼村委会认为汇鑫公司存在拖欠租金及转租的违约情形，要求解除租赁合同。关于拖欠租金问题。自2018年4月左右，汇鑫公司因环保整治被采取断电措施、3亩土地被水厂建设占用、排水沟被堵财产受损，要求马楼村委会承担责任赔偿损失，双方发生纠纷。后汇鑫公司以此为由拖欠租金至今。经查，汇鑫公司被断电系因其自身原因被政府相关部门列入整治范围，与马楼村委会无关。但是，汇鑫公司自2011年承租以来的8年多的时间内，一直按约交付租金，自2018年才因上述纠纷暂停交付租金，系事出有因，但未根本违约，马楼村委会可以通过要求汇鑫公司实际履行、采取补救措施、赔偿损失等实现合同目的。故马楼村委会据此要求解除合同，不符合上述法律规定，不予支持。关于转租问题。汇鑫公司虽经他人发布过招租信息，但未成功招租，故马楼村委会主张的转租事实不成立。马楼村委会主张汇鑫公司支付自2018年起至2019年12月31日的租金133834.8元，符合合同约定，予以支持。另外，汇鑫公司租赁期间，马楼村委会未经汇鑫公司同意，允许水厂占用租赁土地中的3亩土地建设厂房，自身存在违约，也系汇鑫公司未再付租金的因素之一，汇鑫公司有权主张同时履行抗辩权，故马楼村委会主张汇鑫公司支付违约金，不予支持。汇鑫公司未在本案中提供财产损失的相关证据，对其财产损失的原因、数额均无法确认，如其确有损失，也并非租金支付的前提条件，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司于判决生效之日起十日内支付徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会截止2019年12月31日的租金133834.8元；二、驳回徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，马楼村委会与汇鑫公司之间存在土地租赁合同关系，双方之间签订的租赁合同合法有效，马楼村委会与汇鑫公司均应当按照约定履行自己的合同义务。在合同履行期间，对于涉案租赁土地2018年的部分租金及2019年的租金，汇鑫公司以马楼村委会擅自向案外人转租部分土地、对汇鑫公司进行断电等理由拒绝向马楼村委会支付。但本院认为汇鑫公司拒不支付租金的理由并不能成立。其一，尽管马楼村委会在租赁合同履行期间确实将租赁土地中的3亩土地另行交给他人使用，马楼村委会存在违约行为，但是，这3亩土地（约2000平方米）仅为双方当事人实际租赁土地面积（25014.05平方米）的很少一部分，且不影响汇鑫公司的正常经营。在诉讼过程中，马楼村委会已经放弃向汇鑫公司主张该3亩土地的租金。同时，一审法院考虑到马楼村委会也有违约行为，故对其提出的要求汇鑫公司承担违约金的诉讼请求未予支持。在此情况下，作为根据合同仍正常租赁使用马楼村委会23000余平方米土地的汇鑫公司，其应当向马楼村委会支付该部分土地的租金。其二，汇鑫公司认为马楼村委会对其进行断电导致其无法经营，但马楼村委会并不认可其实施了断电行为。从全案证据来看，是政府相关部门对当地“散乱污”企业进行整治时，对包括汇鑫公司在内的企业采取了断电等措施，故汇鑫公司的该项主张缺乏事实根据。综上，汇鑫公司的上诉请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由上诉人铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 李帅胜审判员 周美来二〇二〇年六月十六日书记员 杜心舒