吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1252号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓妍，女，1989年3月19日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：侯云亮（系徐晓妍之夫），男，1992年10月8日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：王国涛，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：吴明超，总经理。委托诉讼代理人：汤峰，吉林寒松律师事务所律师。上诉人徐晓妍因与被上诉人蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐晓妍及其委托诉讼代理人侯云亮、王国涛、被上诉人润辉公司的委托诉讼代理人汤峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓妍上诉请求：1.撤销吉林省蛟河市法院（2019）吉0281民初1520号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项，发回重审或改判本案，依法支持徐晓妍的一审反诉请求；2.一、二审发生的所有费用由润辉公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一审法院在润辉公司未提供合法销售商品房的情况下，没有审查润辉公司主张的真实性、合法性。徐晓妍多次向法庭要求润辉公司当庭出示商品房销售许可证明，以证明其销售商品房的合法性。而一审法院忽略此点，从而规避润辉公司故意隐瞒事实欺骗徐晓妍。在一审法院审理中润辉公司当庭承认与徐晓妍签订的是交付30%现金，其余房款为按揭贷款购买房屋，而润辉公司在本诉中的诉请是故意违反合同约定，不但没有给徐晓妍办理按揭手续，反而要求一次性交付售楼款10.8万元，如没有按照润辉公司要求交款，则收回房屋，装修和首付归润辉公司所有，并提出了要求徐晓妍支付剩余房款10%违约金。徐晓妍无奈提出反诉。徐晓妍在一审当庭提出违约金约定，要求润辉公司承担违约金，而一审法院却以双方无约定违约金驳回了徐晓妍的请求，是错误的。徐晓妍在无奈的情况下要求法院委托鉴定机构对房屋装潢进行鉴定，鉴定价值远远低于实际装潢费用。所以，润辉公司应给付违约金。一审法院判决书第三项在没有任何的法律依据及鉴定依据的情况下，支持润辉公司要求徐晓妍给付房屋使用费用，其判定严重脱离事实，变相支持润辉公司欺骗徐晓妍的行为，于法无据。在一审判决书第四、五、六项中有以附条件的形式故意支持润辉公司违约行为，应予以纠正改判。一审法院在判决书第八项驳回徐晓妍关于违约金请求错误，一审开庭时徐晓妍同意润辉公司约定违约金数额约定，应视为双方约定有效，一审法院不应强行否认约定的存在，应支持徐晓妍一审请求。综上，一审法院认定事实错误，判决结果缺乏事实及法律依据，部分判决适用法律错误，请求发回重审或改判。庭审中，徐晓妍变更上诉请求为：要求对一审判决的第三项和第八项改判，驳回润辉公司请求徐晓妍承担的房屋使用费及徐晓妍违约金诉讼请求。润辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉维持原判。润辉公司向一审法院起诉请求：1.徐晓妍给付房屋价款10.8万元；2.徐晓妍支付违约金1.08万元（10.8万元×10%）；3.如徐晓妍反诉请求成立，则徐晓妍立即给付2017年6月12日-2020年1月12日期间的31个月房屋使用费3.1万元（1,000元/月×31个月）；4.案件受理费由徐晓妍承担。徐晓妍向一审法院反诉请求：1.解除润辉公司与徐晓妍于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》；2.润辉公司向徐晓妍返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元，合计58,568元；3.润辉公司赔偿装饰装修损失55,732元及装饰装修款利息损失5,859元（以55,732元为基数，自2017年7月31日起至2019年12月31日止共计29个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）；4.润辉公司赔偿已交款项58,568元（首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元）的利息损失6,582元（以58,568元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）；5.润辉公司支付违约金10,800元（10.8万元×10%）；6.诉讼费、鉴定费2,000元由润辉公司承担。一审法院认定事实：2017年6月7日，徐晓妍在润辉公司处购买坐落在蛟河市河北街道山水人家小区xx号楼x单元xxx室建筑面积为79.07平方米房屋，约定价款为154,819元，购买方式为按揭贷款，在徐晓妍向润辉公司交付首付款46,819元后，剩余价款10.8万元由润辉公司负责办理按揭贷款，但双方未签订书面合同。当日，徐晓妍向润辉公司交付首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元。2017年6月10日，润辉公司与徐晓妍补签了1份《商品房买卖合同》，该合同为润辉公司制作的制式合同，未填写相关内容，只有徐晓妍在买受人处签名按捺。徐晓妍向润辉公司交付2017年6月10日至2019年6月9日期间的物业费3,165元。2017年6月12日，润辉公司（甲方）与徐晓妍（乙方）签订《购房补充协议书》，约定：“1.乙方购买甲方的位于山水人家25-3-403房屋，面积79.07平方米，单价1,958元，房屋总价15,489元，首付款46,819元，欠贷款10.8万元。2.乙方必须保证在办理贷款手续下来之前符合贷款要求，不影响贷款。3.因乙方原因如不能贷款，乙方需在接到甲方通知后（含电话通知）十日内一次性付清剩余房屋欠款10.8万元。4.如甲方通知乙方可以办理贷款之后（含电话通知），乙方十日之内不来办理相关房屋贷款手续，甲方有权收回房屋，另行出售，乙方装修和首付归甲方所有。”2017年6月12日，润辉公司将该房屋交付给徐晓妍，徐晓妍对该房屋进行装修至2017年7月31日结束，入住使用该房屋至今。润辉公司至今未为徐晓妍办理剩余价款10.8万元的按揭贷款。本案审理过程中，徐晓妍于2019年9月19日向一审法院提出鉴定申请，请求对该房屋的装修价值进行评估。一审法院委托吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司进行评估。吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司于2019年12月4日作出《资产评估报告》，评估结论为：“在评估基准日2019年10月29日，委估的房屋装饰装修评估价值为55,732元。”徐晓妍支付评估费2,000元。一审法院认为：根据润辉公司的诉讼请求和徐晓妍的答辩意见，以及徐晓妍的反诉请求和润辉公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：润辉公司是否存在违约行为。润辉公司与徐晓妍签订的《商品房买卖合同》《购房补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。润辉公司未按合同约定履行为徐晓妍办理按揭贷款的义务，致使合同目的不能实现，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，徐晓妍请求解除润辉公司与徐晓妍于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》的诉讼请求，符合法定解除条件，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，徐晓妍应当向润辉公司返还房屋，并支付房屋使用费；润辉公司应当向徐晓妍返还已交付的合理款项，并赔偿损失。润辉公司赔偿装饰装修损失后，装饰装修财产（以《资产评估报告》确定的财产为准）归润辉公司所有。关于徐晓妍请求润辉公司向徐晓妍返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元，合计58,568元的诉讼请求。因首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，合计57,394元，属于润辉公司应返还的款项，故此项诉讼请求，予以支持。因物业费1,174元，属于徐晓妍使用该房屋应支付的费用，故此项诉讼请求，不予支持。关于徐晓妍请求润辉公司赔偿装饰装修损失55,732元及装饰装修款利息损失5,859元（以55,732元为基数，自2017年7月31日起至2019年12月31日止共计29个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）的诉讼请求。因润辉公司的违约行为给徐晓妍造成了装饰装修损失和装饰装修款利息损失，徐晓妍请求的装饰装修损失价值是经过司法鉴定作出的，徐晓妍请求的装饰装修款利息损失的计算基数、计算期间、计算标准符合法律规定，故此项诉讼请求，予以支持。关于徐晓妍请求润辉公司赔偿已交款项58,568元（首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元）的利息损失6,582元（以58,568元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）的诉讼请求。因其请求的已交款项58,568元的计算有误，应扣除物业费1,174元后，以57,394元为基数计算，故此项诉讼请求，按6,450元（以57,394元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算），予以支持。超出部分，不予支持。关于徐晓妍请求润辉公司支付违约金1.08万元（10.8万元×10%）的诉讼请求。因双方签订的合同中没有约定违约金的计算标准和方式，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求徐晓妍给付房屋价款10.8万元的诉讼请求。因润辉公司的违约行为而导致合同解除，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求徐晓妍支付违约金1.08万元（10.8万元×10%）的诉讼请求。因双方签订的合同中没有约定违约金计算标准和方式，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求如徐晓妍反诉请求成立，则徐晓妍立即给付2017年6月12日-2020年1月12日期间的31个月房屋使用费3.1万元（1,000元/月×31个月）的诉讼请求。因徐晓妍使用房屋至今，应当给付润辉公司合理的房屋使用费，且润辉公司参照当地的房屋租金标准按1,000元/月主张房屋使用费，符合本案实际，故此项诉讼请求，予以支持。综上所述，润辉公司的诉讼请求，合理部分，予以支持。徐晓妍的反诉请求，合理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，作出判决。一审判决：一、解除润辉公司与徐晓妍于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》；二、徐晓妍于本判决生效后七日内向润辉公司返还坐落在蛟河市河北街道山水人家小区xx号楼x单元xxx室建筑面积为79.07平方米房屋，并将装饰装修财产（以《资产评估报告》确定的财产为准）一并交付给润辉公司；三、徐晓妍于本判决生效后七日内立即给付润辉公司房屋使用费3.1万元；四、润辉公司在徐晓妍履行第二项确定义务的同时，向徐晓妍返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，合计57,394元；五、润辉公司在徐晓妍履行第二项确定义务的同时，向反诉徐晓妍赔偿装饰装修损失55,732元、装饰装修款利息损失5,859元，合计61,591元；六、润辉公司在徐晓妍履行第二项确定义务的同时，向徐晓妍赔偿已交款项57,394元的利息损失6,450元；七、驳回润辉公司的其他诉讼请求；八、驳回徐晓妍的其他诉讼请求。案件受理费1,338元，由润辉公司负担。反诉案件受理费2,207元，评估费2,000元，合计4,207元，由徐晓妍负担123元，由润辉公司负担3,405元，退还徐晓妍679元（按照减少后的诉讼请求数额计算退还）。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：润辉公司一审陈述：虽然2017年6月10日签订房屋买卖协议书，约定润辉公司为徐晓妍办理按揭贷款一事，截止今日按揭贷款未办理成功，但润辉公司表示在2020年4月有可能办理按揭贷款一事…；徐晓妍于2019年6月26日提出反诉状，要求解除合同等，润辉公司于次日收到该反诉状。本院认为：一、关于徐晓妍应否支付3.1万元房屋使用费问题。徐晓妍于2017年6月购买房屋后实际入住房屋，按照《购房补充协议书》约定，应由润辉公司通知徐晓妍办理贷款，而后徐晓妍办理相关房屋贷款手续。本案中，双方对于润辉公司何时通知办理相关房屋贷款手续并无约定，结合润辉公司一审陈述，润辉公司截止至2019年6月27日收到徐晓妍提出解除合同等内容反诉状时，仍未办理成功，即未通知徐晓妍办理贷款，其行为构成违约，而在此期间徐晓妍因购买而占有使用涉案房屋，其行为系有权占有，在润辉公司存在违约行为情况下主张徐晓妍赔偿该段时间（2017年6月12日至2019年6月27日）房屋使用费无事实及法律依据，不应支持。对于润辉公司主张支付2019年6月28日至2020年1月12日房屋使用费的请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…。即本案中购房合同应自润辉公司收到反诉状时解除，之后徐晓妍占有房屋应属无权占有，应当支付房屋使用费。一审法院参照当地的房屋租金标准确定房屋使用费按照1,000元/月支持合理，故徐晓妍在本案中应支付房屋（占有）使用费为6,500元【（6个月+15天）×1,000元/月=6,500元】。二、关于润辉公司应否向徐晓妍支付违约金1.08万元问题。徐晓妍认为润辉公司在一审中提出违约金诉请，而现徐晓妍予以同意，应视为双方对违约金已经进行了约定，本院认为，润辉公司提出支付违约金请求并非为约定违约金之意思表示，而徐晓妍的观点也并不能认为双方对违约事由、前提、数额、计算方式等违约责任条款进行约定，故其请求由润辉公司支付1.08万元违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。另，鉴于徐晓妍在二审庭审中明确调整上诉请求，本院对二审案件受理费予以相应调整。综上，徐晓妍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初1520号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第八项诉讼请求；二、撤销吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初1520号民事判决第三项、第七项；三、变更吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初1520号民事判决第三项为徐晓妍于本判决生效后七日内立即给付蛟河市润辉房地产开发有限公司房屋使用费6,500元；四、驳回蛟河市润辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1,338元，由蛟河市润辉房地产开发有限公司负担（已交纳）。一审反诉案件受理费2,207元，评估费2,000元，合计4,207元，由徐晓妍负担123元，由蛟河市润辉房地产开发有限公司负担3,405元，退还徐晓妍679元（按照减少后的诉讼请求数额计算退还）。蛟河市润辉房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费5,649元，由徐晓妍负担795元，由蛟河市润辉房地产开发有限公司负担50元，二审案件受理费4,804元，予以退还徐晓妍。蛟河市润辉房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年六月十五日书记员  聂 力