山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终844号 上诉人（原审原告、反诉被告）：东阿紫金城文化娱乐管理有限公司，住所地：东阿县前进街北首路东。 法定代表人：赵云侠，经理。 委托诉讼代理人：刘祥晓，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告）：东阿县百团家电有限公司，住所地：东阿县城商业街198号。 法定代表人：王灵利，经理。 委托诉讼代理人：张东旺，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雷，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 上诉人东阿紫金城文化娱乐管理有限公司（以下简称“紫金城公司”）与上诉人东阿县百团家电有限公司（以下简称“百团公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服山东省东阿县人民法院（2018）鲁1524民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人紫金城公司上诉请求：一、撤销东阿县人民法院(2018)鲁1524民初2753号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，依法改判支持紫金城公司一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由百团公司承担。事实与理由： （一）一审判决认定百团公司欠付房屋租金数额有误，截至2017年7月2日(一审认定案涉房屋租赁合同解除之日)，百团公司欠付紫金城公司房屋租金除一审认定的2016年9月30日至2017年8月2日租金914028元外，还应包括2015年10月1日至2016年9月30日期间负一层欠付租金370000元，合计欠付1284028元。 1.《关于2016年度租金交纳的协议》签订后因百团公司存在违约情形而终止，2015年10月1日至2016年9月30日期间负一层租金应按照双方在2012年2月14日签订的《房屋租赁合同》支付。2016年1月28日，经百团公司主动协商，紫金城公司考虑到百团公司的经营情况，同意协商签订《关于2016年度租金交纳的协议》，该协议约定2015年10月1日至2016年9月30日期间房租交纳办法及负一层协助外租事宜。协议签订后，百团公司存在多处违约情形，一是未按照协议第二条约定的租金交纳时限支付房租；二是未按照协议第三条约定在合同签订后10日内清理完毕房屋交付给紫金城公司。根据协议第五条约定，百团公司出现一次或一个条款违约时，该协议终止，双方租赁事宜按照2012年2月14日签订的《房屋租赁协议》及补充协议执行。因此，《关于2016年度租金交纳的协议》因百团公司违约已经终止，百团公司应当按照原房屋租赁协议约定支付2015年10月1日至2016年9月30日期间租金，除去百团公司已经支付的143万元，百团公司还应支付紫金城公司37万元。 2.根据《关于2016年度租金交纳的协议》约定的合同目的，百团公司应支付欠付的负一层房屋租金。即便是按照百团公司的主张，履行《关于2016年度租金交纳的协议》，因该协议签订的初衷和目的是百团公司申请延期支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，协议虽然约定该期间租金负一层租金采取“即租即交”的办法，但紫金城公司仅负责协助百团公司对外出租，并非免除百团公司负一层房租支付义务，且紫金城公司在协议签订后并未按协议约定清理完毕负一层房屋，应视为放弃该权利，百团公司作为承租方仍负有租金支付义务。 3.2015年10月1日至2016年9月30日，百团公司实际占有使用负一层房屋，应支付37万元租金。案涉房屋符合规划，并办理产权手续，房屋租赁合同合法有效。百团公司承租房屋后，根据其自身经营实际，将负一层用作超市冷库及办公室实际使用，应当向紫金城公司支付使用期间的房租。 （二）一审判决以百团公司支付的100万元定金转化为履约保证金可抵扣欠付租金为由不支持紫金城公司主张的违约金，没有事实和法律依据。 首先，履约保证金100万元并不足以抵扣欠付租金；其次，《房屋租赁合同》第5.2条约定，逾期缴纳房租违约金由百团公司按日向紫金城公司交纳应交款额的20%。百团公司在租赁案涉房屋期间，多次存在逾期支付房租的违约情形，且涉案房屋至今仍闲置，给紫金城公司造成巨额经济损失，根据《合同法》第114条规定，紫金城公司有权向百团公司主张逾期支付房租的违约金，同时，紫金城公司主张参照民间借贷纠纷案件支持的最高利率标准按照年息24%进行计算百团公司逾期支付房租的违约金。 （三）一审判决认定百团公司于2017年12月27日向紫金城公司交付涉案房屋，百团公司支付紫金城公司自合同解除次日至2017年12月27日期间的房屋使用费724930.5元不符合事实。 1.本案审理期间，百团公司一直拒绝配合腾空涉案房屋，直至2019年11月13日，紫金城公司收到本案2753号判决书后，为避免损失扩大，才逐步将案涉房屋内全部物品予以清理。紫金城公司一审提交的鲁西公证处(2018)鲁聊城鲁西证民字第1752号公证书案涉房屋足以证明在2018年4月24日，百团公司在案涉房屋内仍存放经营物品尚未腾空，在本案发回重审审理期间，百团公司事实上也没有腾空房屋，也没有明确向紫金城公司表示放弃房屋内全部物品的所有权，不能视为百团公司已经向紫金城公司交付房屋。 2.百团公司在2017年12月27日一审庭审时陈述不要百团公司提交的照片中的东西并不能视为将涉案房屋交付紫金城公司。紫金城公司在2017年12月27日原审庭审中提交的照片仅拍摄了涉案房屋中的部分物品。事实上，百团公司在案涉房屋负一层至四层均放置了大量的货架、商品等，一审法庭在未组织双方勘察清点及交付房屋的情况下，仅以百团公司庭审质证意见推定交付不符合事实。 3.直至2019年11月13日，紫金城公司才逐步将案涉房屋进行清理腾空，为此花费清理费用和垃圾填埋费用，紫金城公司将另行主张。因此，房屋使用费应按照每日4931.5元标准计算自2017年8月3日计算至2019年11月13日为4103008元。 （四）一审判决认定紫金城公司在项目区内招租其他超市的行为违反合同约定，认定百团公司要求紫金城公司承担赔偿损失的违约责任符合法律规定没有事实和法律依据。 1.百团公司在一审庭审之前对大顺发超市经营知情并认可未提出异议，紫金城公司不构成违约。大顺发超市实际系紫金城公司和第三方合作的东阿县本地一家自营超市，并非招租及大型连锁超市，超市的经营品类与百团公司经营的超市不同，在百团公司经营超市面积不足合同约定的4000m2情况下，紫金城公司基于紫金城发展需求设立，且百团公司一直知情未提出异议。 2.华联乐购商厦经营不善的原因是因资金实力不足和市场经济形势不景气，与紫金城公司无关。华联乐购商厦根据百团公司自行规划，除经营超市外，还经营服装、儿童玩具设施等项目，在百团公司向紫金城公司提交的多份申请中显示百团公司自身资金不足、资金链断裂，且百团公司另行承租了恒源广场用于经营，因此，华联乐购商厦经营不善系其自身原因，与紫金城公司无关。 3.百团公司主张紫金城公司返还其实际投入损失599.397万元没有事实和法律依据。案涉房屋租赁合同系紫金城公司基于百团公司逾期支付房租合法解除，另根据《房屋租赁合同》第2.10和4.1条约定，租赁期限届满或者因其他原因提前终止本合同，属于动产的由百团公司收回，属于不动产的部分、硬件设施或因装修形成的附属设施不准拆除归紫金城公司所有。因此，百团公司无权就该部分投入主张赔偿损失。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，依法改判支持紫金城公司的诉讼请求，驳回百团公司的反诉请求。 上诉人百团公司辩称，应驳回紫金城公司的全部上诉请求，本案的诉讼费、律师费等费用由紫金城公司承担。 （一）紫金城公司的第一条上诉理由，即关于欠付房屋租金数额计算有误的上诉理由不能成立。紫金城公司将不能用作超市经营的建筑物作为超市出租给百团公司，违反了法律规定，给百团公司造成了巨大损失，无权主张该部分租赁费。所以不但百团公司不用给予紫金城公司租金，反而应是紫金城公司应当返回百团公司已经缴纳的负一层租金。2012年2月14日，双方签订房屋租赁合同，合同第一条约定了房屋的使用性质及范围，明确约定紫金城公司的紫金城项目B区的用途为经营用商场用房，其中包括(B区负一楼、一层部分、二层部分、三楼部分、四楼全部共五层)。但是紫金城公司在二审法庭提供的建筑工程规划许可证，明确标明了负一层的用途是仓库，无论层高、消防还是安全，都无法用做经营性商场。紫金城公司明知地下室无法用作商场，还与百团公司签订合同，以经营性商场的租赁价格，租赁给百团公司，具有欺诈成分。因负一层不具有商场功能，百团公司无法用作商场经营，为此遭受了巨大的经济损失，紫金城公司当然不能收取租金，反而应当赔偿百团公司损失。《山东省城乡规划条例》第五十六条规定：“已经建成并投入使用的建筑物、构筑物不得擅自改变建设工程规划许可证规定的使用性质及用途。确需改变的，应当向城市、县城乡规划主管部门提出申请，由城乡规划主管部门按照有关法律、法规及本条例规定的程序办理规划许可证变更手续。”因此，规划许可证规划的负一层用于仓库，不得用于商场，租赁合同却让用于商场经营，违反了规划许可、违反了有关法律规定，该部分属于无效约定。该负一层百团公司也从来没有使用过。因此，紫金城公司应当返还百团公司已经缴纳的负一层的租赁费(63.9459万元)及相应利息，而百团公司没有义务再向紫金城公司支付本不该支付的2015年10月1日至2016年9月30日期间负一层的租金37万元。 （二）紫金城公司的第二条上诉理由不能成立，百团公司不存在违约之处，当然不用支付违约金，紫金城公司存在根本违约导致百团公司巨额损失，应当承担违约责任的是紫金城公司而非百团公司。百团公司先期所交付的资金足以支付合法租金，不存在违约之处，当然无需向紫金城公司支付违约金。 （三）紫金城公司的第三条上诉理由不能成立，合同已经合法解除，且紫金城公司已经于2017年7月6日接收了房屋，无权主张2017年7月7日之后的房屋使用费。2017年6月14日之前，因紫金城公司违约导致百团公司无法经营，双方已经就合同解除进行了多次商谈，2017年6月14日，百团公司向紫金城公司提出解除合同的要求，紫金城公司同意与百团公司解除合同。百团公司于2017年7月6日将钥匙交给了紫金城公司的管理人员，已经全面履行了解除合同后的交付房屋的义务。2017年7月7日，紫金城公司对涉案房屋的锁具进行了更换，对该房屋已经实际占有管理，对于将涉案房屋锁具更换的事实，紫金城公司已经在一审的庭审过程中明确予以认可，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除的事实且房屋已经交付的事实客观存在。紫金城公司仅凭其代理人提供的他在(2017)鲁1524民初1786号判决书中作为百团家电的代理人所做的陈述而作为主要的证据，以此来证明截止到2017年12月20日百团家电仍占用该涉案房屋，其陈述和照片，完全是由紫金城公司代理人个人编造和制作，不可予以采信。所以，百团公司和紫金城公司的房屋租赁合同已经解除，并且已经将上述房屋完成交付。在一审判决书中，已经确认百团公司与紫金城公司的《房屋租赁合同》已于2017年8月2日解除且百团公司已将租赁房屋交付紫金城公司，所以紫金城公司要求百团公司自合同解除之日始至房屋交付之日止按每日4931.5元给付公司使用费，没有任何事实和法律依据，相反，紫金城公司应当返还百团公司扣除租赁费后的定金及利息(即剩余定金60.0812万元及利息)，而不是一审判决书中认定的应当返还85972元。百团公司于2017年7月6日将钥匙交给了紫金城的管理人员，紫金城公司对涉案房屋的锁具进行了更换，对该房屋已经实际占有管理，对于将涉案房屋锁具更换的事实，紫金城公司已经在一审的庭审过程中明确予以认可，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除的事实客观存在且已经全面履行了解除合同后的交付房屋的义务，判决书中判决让百团公司支付紫金城公司支付房屋租赁费到2017年12月27日，没有法律依据和事实依据，紫金城公司要求百团公司支付租金至2019年11月13日，租金410.3008万元，更是无理要求。 （四）紫金城公司的第四条上诉理由不能成立，紫禁城公司的违约事实铁证如山。百团公司和紫金城公司在《房屋租赁合同》第1条第3款中明确约定，紫金城公司不得在紫金城项目内招租第二家连锁超市和大型连锁家电。订立本条的目的就是为了避免同一区域内的同类经营。但是2014年5月25日，紫金城公司不顾合同的明确约定和百团公司的强烈反对，单方决定在紫金城项目内招租大顺发超市。紫金城公司在紫金城项目内招租大顺发的违约行为，给百团公司的经营造成严重冲击，也给百团公司带来了致命的打击，造成先期投入及后期收益损失达几千万之巨，紫金城公司的行为已经构成根本违约，应当承担因其违约给百团公司造成的损失。原审法院对百团公司损失的事实应予认定而未认定，属于认定事实错误，应支持的诉求未予支持属于法律适用错误。紫金城公司的行为已经构成根本违约，应当承担因其违约给百团公司造成的损失。所以百团公司也没有责任再给紫金城公司承担损失。 综上所述，紫金城公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回紫金城公司的上诉请求。 上诉人百团公司上诉请求：撤销山东省东阿县人民法院(2018)鲁1524民初2753号民事判决书，依法改判，上诉费由紫金城公司承担。事实和理由： （一）一审判决已经认定紫金城公司存在根本违约行为，因此给百团公司造成的损失，原审法院应当予以查实并支持百团公司所主张的紫金城公司赔偿百团公司直接损失599.397万元及利息的诉求。百团公司和紫金城公司在《房屋租赁合同》第1条第3款中明确约定，紫金城公司不得在紫金城项目内招租第二家连锁超市和大型连锁家电，订立本条款的目的就是为了避免同一区域内的同类经营。但是2014年5月25日，紫金城公司不顾百团公司的强烈反对，单方决定在紫金城项目内招租大顺发超市。紫金城公司在紫金城项目内招租大顺发的违约行为，给百团公司的经营造成严重冲击，也给百团公司带来了致命的打击，造成先期投入及后期收益损失达几千万之巨，其中直接投入就达到599.397万元。紫金城公司的行为已经构成根本违约，应当承担因其违约给百团公司造成的损失。原审法院对百团公司损失的事实应予认定而未认定，请求二审人民法院依法纠正，改判紫金城公司赔偿直接损失599.397万元，对于造成的间接损失，百团公司保留另行主张的权利。 （二）双方合同已经解除，紫金城公司主张合同解除后的房屋占用费，没有事实根据，而是应当返还百团公司扣除租赁费后的定金60.0812万元及相关利息，而不是一审判决书中认定的85972元。判决书中判决百团公司向紫金城公司支付房屋使用费724930.5元，没有法律依据和事实依据。2017年6月14日，百团公司向紫金城公司提出解除合同的申请，紫金城公司同意与百团公司解除合同，百团公司于2017年7月6日将钥匙交给了紫金城公司的管理人员，已经全面履行了解除合同后的交付房屋的义务。2017年7月7日，紫金城公司对涉案房屋的锁具进行了更换，对该房屋已经实际占有管理，对于将涉案房屋锁具更换的事实，紫金城公司已经在一审的庭审过程中明确予以认可，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除、房屋已经于2017年7月7日实际交付给紫金城公司的事实客观存在。紫金城公司的代理人李兆德也曾经是百团公司的代理人，代理百团公司与谭建亮联营合同一案，即(2017)鲁1524民初1786号案件，在那个案件中他陈述截止到2017年12月20日在紫金城仍有儿童玩具、儿童乐园仍留在紫金城店经营，本次诉讼中，紫金城公司代理人又将(2017)鲁1524民初1786号判决书作为证据提交，百团公司认为这是紫金城公司代理人挖的一个坑，而一审判决依据紫金城公司代理人在作为百团公司另案代理人时所作的陈述作为主要证据，以此来证明截止到2017年12月20日百团公司仍占用该涉案房屋，百团公司认为不当。事实上，2017年7月6日百团公司交完钥匙时，紫金城公司就换了锁、停了电，剩余的部分货架百团公司已经明确放弃，已经将房屋全部交还给紫金城公司。 综上，百团公司和紫金城公司的房屋租赁合同已经解除，并且已经将上述房屋完成交付。在一审判决书中，已经确认百团公司与紫金城公司的《房屋租赁合同》已于2017年8月2日解除且百团公司已将租赁房屋交付紫金城公司，所以紫金城公司要求百团公司自合同解除之日始至房屋交付之日止按每日4931.5元给付公司使用费，没有任何事实和法律依据，相反，紫金城公司应当返还百团公司扣除租赁费后的定金及利息(即剩余定金60.0812万元及利息) （三）紫金城公司将不能用作超市经营的地下室作为超市出租给百团公司，违反了法律规定且给百团公司造成了巨大损失，无权就该部分主张租赁费，应该返还百团公司地下室租赁费63.9459万元及相关利息。2012年2月14日，双方签订房屋租赁合同，合同第一条约定了房屋的使用性质及范围，明确约定紫金城公司的紫金城项目B区的用途为经营用商场用房，其中包括(B区负一楼、一层部分、二层部分、三楼部分、四楼全部共五层)。但是紫金城公司在二审法庭提供的建设工程规划许可证，明确标明了负一层的用途是仓库，无论层高、消防还是安全，都无法用做经营性商场。紫金城公司明知地下室无法用作商场，还与百团公司签订合同，以经营性商场的租赁价格，租赁给百团公司，具有欺诈成分。因负一层不具有商场功能，百团公司无法用作商场经营，为此遭受了巨大的经济损失。《山东省城乡规划条例》第五十五条规定：“已经建成并投入使用的建筑物、构筑物不得擅自改变建设工程规划许可证规定的使用性质及用途。确需改变的，应当向城市、县城乡规划主管部门提出申请，由城乡规划主管部门按照有关法律、法规及本条例规定的程序办理规划许可证变更手续。”因此，规划许可证规划的负一层用于仓库，不得用于商场，租赁合同却让用于商场经营，违反了规划许可、违反了有关法律规定，该部分属于无效约定。该负一层百团公司也从来没有使用过。因此，紫金城公司应当返还百团公司已经缴纳的负一层的租赁费用及利息。 （四）百团公司不存在拖欠租赁费情形，一审认定百团公司拖欠租赁费属认定事实错误。首先，根据规划，紫金城B区负一层规划为仓库，不能用于开设商场超市，紫金城公司隐瞒此事实将负一层作为超市出租给百团公司，并按可以用作超市的价格收取租金，此属无效行为，无权取得地下部分租金，已经收取的租金应当予以返还。其次，百团公司在紫金城公司出存有保证金，保证金的目的就是用以交纳租赁费，截止到合同解除之日，百团公司交纳的保证金还足以抵偿租赁费，对此，一审判决也予以认可，因此，不应认定百团公司拖欠紫金城公司租赁费。本案合同解除的直接、根本原因，是紫金城公司交付了不符合合同约定的标的物，更为重要的是违反合同约定擅自引进大型连锁超市，紫金城公司的根本违约行为导致百团公司无法经营，损失巨大，合同目的无法实现，紫金城公司应当承担全部违约责任。 综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院支持百团公司的诉求，维护百团公司的合法权益。 上诉人紫金城公司辩称，（一）百团公司在租赁合同履行中存在拖欠租金、未按照合同约定用途使用租赁房屋等违约行为，紫金城公司自营的超市与案涉租赁房屋实际经营范围不同，不构成违约。 1.百团公司并非案涉租赁房屋的使用主体，且未按照合同约定用途使用租赁房屋构成违约。一是百团公司2012年租赁案涉房屋后随即转租给东阿县华联商贸公司（以下简称“华联商贸公司”），由华联商贸公司使用案涉房屋开设华联商厦，百团公司向华联商贸公司收取租金，百团公司在租赁合同履行中，并未实际经营案涉房屋，紫金城自营超市不损害其利益。二是结合百团公司在2018年7月25日调查笔录第9页陈述，华联商贸公司实际将地下一层用于超市冷库仓储及办公，一层用于超市经营，二层经营文体，三层经营电玩及衣服鞋帽，超市经营面积不足租赁合同约定的4000平方米，也没有实际经营家电，构成违约。 2.大顺发超市并非紫金城招租，也不是连锁超市及连锁家电，紫金城公司不构成违约。大顺发超市系2014年以后开设，系紫金城公司和第三方合作的东阿县本地一家自营超市，并非招租及大型连锁超市和大型连锁家电，经营，该超市与华联商厦的位置、名称、经营时间和经营范围、品类均不同，对华联商厦经营不产生任何影响，不构成同业竞争，百团公司对此一直知情且从未提出异议。 3.华联乐购商厦经营不善的原因是因自身资金实力不足和经营方向调整，与紫金城公司无关。华联商厦根据华联商贸公司自行规划，除经营超市外，还经营服装、儿童玩具设施等项目，在百团公司向紫金城公司提交的多份申请中显示百团公司自身资金不足、资金链断裂，且百团公司另行承租了恒源广场用于经营，因此，华联商厦经营不善系其自身原因，与紫金城公司无关。 （二）百团公司主张紫金城公司返还其直接损失599.397万元没有事实和法律依据。 1.百团公司并非案涉华联商厦的经营主体和投资方，无权主张经济损失。根据百团公司提交的鲁舜评报字（2012）第3702243号《资产评估报告》固定资产-机器设备清查评估明细表和长期待摊费用清查评估明细表显示，其主张的价值共422万余元的电梯、冷库安装、货架等固定资产和建筑装饰施工、强电安装等其他资产的产权单位是华联商贸公司，且案涉房屋装修及采购合同多数是华联商贸公司签订并履行，与百团公司无关。 2.装修损失应综合按照过错责任及使用摊销时间和后期利用情况综合考虑。一是案涉房屋租赁合同解除是因百团公司延期支付租金违约导致，紫金城公司没有过错；二是华联商贸公司在2012年开设华联商厦时投入的装修设备至今已经8年，折旧已经摊销完毕，不存在经济损失；三是该装修是华联商贸公司为其经营专门规划，对紫金城公司后期经营使用没有用处，紫金城公司已经于2019年11月在清理完毕百团公司占用租赁房屋的遗留货架等物品后委托第三方重新进行水电、消防、监控、中央空调等装修。因此，百团公司不存在任何经济损失。 3.根据《房屋租赁合同》第2.10和4.1条约定，租赁期限届满或者因其他原因提前终止本合同，属于动产的由百团公司收回，属于不动产的部分、硬件设施或因装修形成的附属设施不准拆除归紫金城公司所有。在实际履行中，华联商贸公司已经将装修时买进的冷库、可移动货架搬离租赁房屋，百团公司无权就案涉房屋不可拆除部分的投入主张损失。 （三）紫金城公司向百团公司提供的租赁房屋具有合法产权，百团公司转租给华联商贸公司使用，应全额支付租赁费直至2019年11月13日。 1.房屋租金应全额支付。百团公司主张的2012年2月14日图纸系其自行规划，并非双方的合意，而根据2012年6月12日紫金城公司向百团家电发出的《房屋交付使用通知书》，要求百团公司提供拟开办的家电卖场及超市卖场布局和商品结构布局，也足以证明紫金城公司在2012年2月14日合同签订时并未对负一层用途作出承诺，案涉房屋负一层至四楼作为经营性商场，并非要求每层都用作经营，可以作为商场经营的辅助使用，案涉房屋建设符合规划，且办法房屋产权手续，具有合法产权，百团公司在符合房屋原有规划和消防手续及行业标准的情况下，可选择任何一层经营超市，事实上，百团公司也实际使用了负一层房屋，用于超市仓储，而华联商贸公司实际使用中也将地下一层用作超市冷柜，和图纸超市用途并不冲突，紫金城不存在违约。 “即租即交”并非免除百团公司支付负一层房租的义务，《关于2016年度租金交纳的协议》签订后因被上诉人存在违约情形而终止，2015年10月1日至2016年9月30日期间负一层租金应按照双方在2012年2月14日签订的《房屋租赁合同》支付。 2.百团公司主张案涉房屋租赁合同于2017年6月14日解除，并于2017年7月7日将房屋交付紫金城公司没有事实和法律依据。首先，2017年6月14日，百团公司以经营不善为由向紫金城公司提出解除合同申请，不符合法定和合同约定的合同解除条件，紫金城公司并未同意，因此，百团公司不享有单方合同解除权。其次，根据最高院民事审判指导与参考34集意见，根据《合同法》第96条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。本案一审，紫金城公司一审的诉讼请求是请求法院判决解除案涉租赁合同，而非确认解除合同通知的效力，一审法院判决将起诉状送达百团家电公司是行使法定的民事诉讼程序的公权力行为，并不代表将请求解除合同的具有私法性质的意思表示送达到百团公司，因此一审判决认定起诉状送达百团公司之日即2017年8月2日解除属于适用法律不当。再次，百团公司在紫金城公司起诉后并未在庭审中认可同意解除合同，也没有以行动表示出解除合同的意思表示，只是在2017年12月27日庭审中针对部分遗留货架表示不要了，不能视为对整体房屋的交付。直至2019年11月14日，在百团公司未清理华联商厦负一层至四层经营所用的柜台、货架的情况下，紫金城公司在收到本案一审2753号判决后，为避免损失扩大，才委托劳务公司对租赁房屋遗留物品进行清理，并委托第三方针对案涉房屋进行装修，此时，双方租赁合同实际履行不能而解除。 综上，百团公司的各项上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，驳回其上诉请求。 紫金城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与百团公司签订的房屋租赁合同，并将房屋腾空交付与紫金城公司；2、判令百团公司给付租金120.4万元；3、依法确认百团公司在承租房屋上添加的不动产、硬件设备、附和的装饰装修物和附属设备、所交定金归紫金城公司所有。重审审理中，紫金城公司提交变更诉讼请求申请书，将诉求变更为：1、判令解除与百团公司签订的房屋租赁合同，并将房屋腾空交付与紫金城公司；2、判令百团公司给付紫金城公司2017年9月30日前所欠租金157.4165万元及约定违约金；3、判令百团公司赔偿因筹备期给紫金城公司造成的损失19.9036万元；4、判令百团公司自合同解除之日始至房屋交付之日止按每日4931.5元给付紫金城公司房屋使用费。 百团公司向一审法院反诉请求：撤销或变更《房屋租赁合同》中第2.10及4.1条中“关于附和的装饰装修物及附属设备等归被反诉人所有”的条款约定。重审审理中，百团公司提交变更反诉请求申请书，将反诉请求变更为：1、判令紫金城公司向百团公司返还地下室租赁费63.9459万元及利息；2、判令紫金城公司向百团公司返还保证金61.9万元及利息。3、判令紫金城公司向百团公司支付损失599.397万元及利息。4、本诉及反诉的诉讼费、律师费由紫金城公司承担。 一审法院认定事实：2012年2月14日，紫金城公司（甲方）与百团公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定百团公司承租紫金城公司“紫金城”项目B区五层经营用商场一处，双方合作期为2012年10月1日至2025年9月30日。合同约定中，与本案有关的主要内容如下： 关于房屋使用范围（第一条）：负一层、一层、二层、三层、四层，总租赁建筑面积11400平方；乙方自主经营，超市经营面积不得低于4000㎡；甲方在紫金城项目内不得招租第二家连锁超市和大型连锁家电。 关于租金缴纳数额及方式（2.1条、2.3条、5.3.2条）：租金第一年为人民币80万元、第二年90万元、第三年100万元，自2015年10月起为每年180万元，每年于起租日交付下一年度租金；延迟60日给付租金，甲方有权解除合同。 关于定金、履约保证金（2.5条）：本合同签订后5天内乙方向甲方交纳人民币400万元定金；…开业后，乙方所交人民币400万元定金中的200万元转为履约保证金，在本合同履行期满后无息返还。另外200万元转为第一年租金，装修开始后第一年租金剩余部分退还乙方。 关于交付房屋（2.8条）：甲方于2012年6月15日向乙方交付该房屋，乙方2012年6月20日前完成验房收房工作。乙方筹备期从甲方交房至2012年9月30日，筹备期满后按起租日开始计算交付租金，即2012年10月1日起计算交付租金……。 关于房屋装修（2.10条）：乙方负责经营设施购置和内部装修加工等资金的投入，租赁期满或因其他原因提前终止本合同，属动产部分由乙方收回，属不动产的部分、硬件设备或因装修形成的附属设施等，不准拆改，应无条件无偿交给甲方； 关于合同的终止（4.1条）：租赁合同期满或本合同提前终止（包括解除合同）时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止后的约定期限内向甲方交还房屋。租赁房屋的装修、改善增设他物的处理，不能够拆除的归甲方所有。…… （4.3条）：无论是合同到期还是合同提前终止，如双方存在任何争议均应协商解决，协商不成的均应通过法律途径解决争议。 其他及违约责任（5.2条）：乙方须按本合同约定的方式和时间向甲方交纳房屋租赁费，如逾期交纳租赁费用须按逾期天数向甲方交纳违约滞纳金，该违约滞纳金由乙方按日向甲方交纳应交款额的20%。上述违约滞纳金应自该拖欠款到期应付日之次日其计算，直至乙方付清所有拖欠款项的租金及滞纳金。 关于解除合同（5.3.2条）：出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，无论乙方解除合同与否，乙方应当赔偿违约金按照乙方发生下列情形当年的租赁费用的5%支付给甲方，乙方还应当赔偿甲方因此受到的全部损失：乙方迟延60天以上交付租赁费用的。 紫金城公司的合同签订代理人为王鲁林，百团公司的合同签订人为王长祥。合同后附图纸，图纸显示负一层超市2700㎡，一层超市1873㎡，二层1830㎡，三层家电2700㎡，四层家电2300㎡，共计11403㎡，图纸每页均有合同签订代理人王鲁林的签名和百团公司的公章。 合同签订后，紫金城公司依约交付了承租房屋，百团公司对承租房屋进行了装修并安装了中央空调及电梯设备等硬件设施，成立了华联乐购商厦。 2016年1月28日，紫金城公司与百团公司签订《关于2016年度租金交纳的协议》，约定2015年10月1日至2016年9月30日间，负一层租金37万元采取“即租即交”的办法，百团公司于合同签订10日内清理完毕交付承租方，设施设备进行登记交接。 2016年4月10日、11月4日，因百团公司未将负一层清理完毕，紫金城公司先后两次下达书面通知，对负一层清理、交付及对外租赁进行催促。 2017年7月，因经营不善，百团公司将华联乐购商厦闭店，将货物主体搬离，遗留货架、垃圾等未予清理。 另查明，2013年11月25日，紫金城公司在紫金城项目内招租了东阿县凯悦购物广场有限公司；百团公司依约给付紫金城公司2012年10月1日至2015年9月30日的租金；2015年10月1日至2016年9月30日间约定租金180万元，已给付143万元，尚欠负一层租金37万元；2016年10月1日至2017年6月26日（起诉日期）前，已给付租金595835元；另向紫金城公司交付了200万元定金，其中100万元转化为租金，剩余100万元作为定金现于紫金城公司处留存。2017年6月26日，紫金城公司向法院提起诉讼，要求解除案涉房屋租赁合同，百团公司于2017年8月2日收到起诉状并签字确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.紫金城公司与百团公司签订的房屋租赁合同是否已解除；2.紫金城公司诉求的依据和数额认定；3.百团公司反诉的依据和数额认定。 根据当事人的举证、质证，对争议焦点综合分析评定如下： 针对焦点一，百团公司与紫金城公司于2012年2月14日签订《房屋租赁合同》，约定合作期为十三年，提前终止合同如双方存在任何争议应协商解决，协商不成通过法律途径解决。经查，百团公司因经营不善，于2017年6月14日向紫金城公司递交解除合同申请书，2017年6月至7月间闭店、撤柜、搬离，但货架、垃圾等遗留未予清理。百团公司答辩称其于2017年6月14日提交解除合同《申请函》后，双方已协商解除合同，但未递交证据证明其主张；紫金城公司于2017年8月21日庭审时自认收到过《申请函》，但并未作出是否同意解除合同的答复，法院对百团公司关于房屋租赁合同已协商解除的答辩意见不予采信。《房屋租赁合同》中双方约定，延迟60日交付租赁费用的，甲方（紫金城公司）有权解除合同，2017年6月26日，紫金城公司以拖欠租金为由提起诉讼，明确表示要求解除《房屋租赁合同》，法院于2017年8月2日将诉状送达至百团公司签收。《合同法》第93条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第96条规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。法院认为，解除权作为形成权可通过诉讼的方式行使，起诉状可视为解除权的通知，无论是直接通知、间接通知，皆系解除权人行使解除权意思表示的不同形式，当载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力。本案中，百团公司在合同履行期届满前，申请解除合同、撤柜、闭店，该单方搬离行为在紫金城公司未明确同意解除租赁合同前，不产生合同解除的效力。紫金城因双方约定“延迟60日给付租金，我司有权解除合同”条件成就为由以提起诉讼的方式行使解除权，另基于合同目的已无法实现且百团公司亦有解除合同的意愿，房屋租赁合同自该意思表示到达百团公司时，即2017年8月2日合同解除，对紫金城公司的相关辩称不予采纳。 针对焦点二，百团公司答辩称其于2017年7月6日将商场钥匙交付，但紫金城公司称并未收到商场钥匙，其仅为尽业主责任在百团公司搬离货物主体时存在两个门口敞开、未上锁情况下为商场西南门、东南门上锁，但商场有多个门可进入，百团公司至今仍可进入商场。庭审过程中，紫金城公司提交110报警记录一份，以证明截至2017年12月20日百团公司仍阻止三楼儿童乐园联营租户将电玩设施拉走。另结合我院审理（2017）鲁1524民初1786号谭建亮诉东阿县华联商贸有限公司联营合同案件过程中，华联商贸（百团公司在租赁房屋上成立了“华联乐购商厦”，为原告提供联合经营场所）于2017年8月18日庭审中仍称“我公司在紫金城店提供了经营场所，截至今日，原告提供的儿童玩具仍然摆放原处…我方与原告经营的儿童乐园仍留在紫金城店经营，并非停止运营…”。涉案照片、录像亦显示，百团公司仍留有部分货架、垃圾未清理。上述证据可证明，百团公司在租赁合同解除后，未将承租房屋及时清理、腾空，但百团公司原审庭审时（2017年12月27日）已明确陈述不再要紫金城公司提交的照片中的东西，故百团公司虽然未及时清理、腾空案涉房屋，但已明确放弃案涉房屋中遗留的东西，且紫金城公司庭审时也知道这个情况，应认定2017年12月27日百团公司已将案涉房屋交付完毕。紫金城公司提交的（2018）鲁聊城鲁西证民字第1752号公证书只能证明对案涉房屋及内部现状进行了证据保全。 紫金城公司诉称百团公司截至2017年9月30日欠其租金157.4165万元及约定违约金，百团公司答辩称还欠39.9288万元。双方争议点为百团公司是否应当承担2016年度、2017年度负一层租金37万元。2016年1月28日，双方签订《关于2016年度租金交纳的协议》，约定负一层实行“即租即交”，由紫金城公司协助外租，虽紫金城公司提出因百团公司未将该层清理、交付致使对外招租滞后，百团公司应承担该层37万元租金，但无法证实未清理与未能对外转租结果间的必然关联性。因双方关于“即租即交”、负一层未能对外转租、百团公司是否应承担该37万元约定不明的情况下，结合补充协议签订的目的和2016年度负一层未对外转租的事实，百团公司不再承担该年度37万元租金。另因《关于2016年度租金交纳的协议》明确约定“本协议约定的事宜仅限于2015年10月1日至2016年9月30日间的房费缴纳，本协议以外的其他条款遵照2012年2月14日签订的原始合同执行”，2016年10月1日至起诉日，双方未再对负一层租金特别约定，百团公司应按照2012年2月14日《房屋租赁合同》约定承担该年度负一层37万元租金。经审理查明，2015年10月1日至2016年9月30日间，年度租金总额180万元，百团公司已交纳143万元，负一层37万元无需交纳，该年度租金已交纳完毕；2016年10月1日至2017年8月2日（合同解除之日）应支付的租金总额为1509863元（15万元/月×10个月+180万元/365天×2天），扣除百团公司已交纳595835元，尚欠914028元未支付。因紫金城公司处有百团公司的100万元定金可转为履约保证金，对百团公司所欠付的租金914028元可直接从100万元扣除，不再存在支付违约金的问题，故对紫金城公司的该项违约金诉求不予支持。 紫金城公司诉称百团公司赔偿因筹备期给其造成的损失19.9036万元，因房屋租赁合同中没有约定，故不予支持。 紫金城公司诉称百团公司支付自合同解除之日始至房屋交付之日止，按每日4931.5元（180万元/365天）计算案涉房屋使用费。因2017年8月2日《房屋租赁合同》解除后，百团公司未将承租房屋及时清理、腾空，故百团公司应支付自合同解除之次日即2017年8月3日至房屋交付之日即2017年12月27日期间的案涉房屋使用费，紫金城公司主张参照合同约定，按日均租金4931.5元（180万元/365天）计算，应予支持，数额为：147天×4931.5元=724930.5元。 针对焦点三，百团公司反诉要求紫金城公司返还地下室租赁费63.9459万元及利息，认为紫金城公司提供的负一层不符合合同约定的用途，紫金城公司应返还百团公司已缴纳的负一层租金（2012年10月1日至2015年9月30日）及相应利息。案涉房屋的建设工程规划许可证中明确载明B区地下建筑商场（仓库），百团公司也实际使用了负一层，且在2016年1月28日双方签订《关于2016年度租金交纳的协议》之前，双方未对负一层的使用费进行协商或提出异议，故对该项反诉请求不予支持。 百团公司反诉要求紫金城公司返还保证金60.0712万元及利息，认为紫金城公司处有百团公司的保证金100万元，扣除2016-2017年百团公司欠付租金39.3288万元，紫金城公司应返还剩余60.0712万元。现紫金城公司与百团公司的案涉合同解除，紫金城公司应返还百团公司保证金100万元，扣除百团公司需支付给紫金城的租金914028元，紫金城公司还应返还百团公司85972元。因房屋租赁合同中，对保证金的返还无利息约定，故对利息的反诉请求不予支持。 百团公司反诉要求因紫金城公司在紫金城项目区内招租大顺发的行为违约，给其先期投入和经营造成损失，紫金城公司应向百团公司赔偿投入损失599.397万元及利息和经营损失。2013年11月25日紫金城公司在紫金城项目区内引进了东阿县凯悦购物广场有限公司，其法定代表人为聊城市大顺发超市有限公司的法定代表人周送宝，至今登记状态仍在业（开业）企业。紫金城公司虽辩称商城内东阿县惠客购物广场有限公司系为提升商场人气自营设立，但该公司的住所地与东阿县凯悦购物广场有限公司的住所地相同，而且紫金城公司只是股东发起人之一，且在原审庭审中，紫金城公司对招租大顺发无异议。《房屋租赁合同》第1.3条“紫金城公司在紫金城项目内不得招租第二家连锁超市和大型连锁家电”的约定，该约定未对招租附加条件，其设立目的应是为了避免同一区域内的同类经营。紫金城公司以百团公司超市经营面积不到4000㎡为由，在项目区内招租其他超市的行为，系违反合同约定，故百团公司要求紫金城公司承担赔偿损失的违约责任符合法律规定。 百团公司提交东阿县华联商贸有限公司投入明细及所附装修合同、购买电梯合同等证据证明实际投入，紫金城公司对其真实性和关联性均有异议。法院经审查认为，百团公司因经营不善，于2017年6月14日向紫金城公司提交解除合同申请书，其经营不善有个人原因，与紫金城公司在项目区内违约招租其他超市也有关系。另外，因百团公司拖欠紫金城公司租赁费才引发本案，在双方都有责任，合同未履行期满解除的情况下，对百团公司的投入如仍按《房屋租赁合同》的约定处理，有失公平。百团公司对其实际投入未提交其他证据或未委托鉴定的情况下，仅凭现有证据，无法认定百团公司的具体投入额，百团公司对其投入损失可另行主张权利。百团公司虽提交了司法鉴定申请，对因紫金城公司引进大型超市给其经营造成的直接和间接经济损失做物价评估司法鉴定，但未提交相关证据材料，视为百团公司放弃鉴定，百团公司对该部分损失亦可另行主张权利。 百团公司反诉要求律师费由紫金城公司承担，因未提交证据证明，故对该反诉请求不予支持。 一审法院认为，紫金城公司与百团公司签订的《房屋租赁合同》、《关于2016年度租金交纳的协议》是合同双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法、有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。紫金城公司交付房屋后，百团公司应当按照合同约定足额交纳租赁费用，在合同解除后，及时将房屋清理、腾空并交付。百团公司主张案涉房屋租赁合同已于2017年7月6日协商解除，但未提供证据证明，对其主张不予支持。紫金城公司要求百团公司补交拖欠租赁费用的诉求，应予支持。对百团公司反诉紫金城公司返还保证金100万元，在扣除百团公司需支付给紫金城公司的租金914028元外，紫金城公司应返还85972元。对百团公司反诉的其他诉求，不予支持。因紫金城公司违约在项目区内招租其他超市，百团公司反诉要求紫金城公司承担赔偿损失的诉求，应予支持，但对具体损失，百团公司待其提交其他证据或委托鉴定后，可另行主张权利。 经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）东阿紫金城文化娱乐管理有限公司与被告（反诉原告）东阿县百团家电有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月2日解除；认定2017年12月27日被告（反诉原告）东阿县百团家电有限公司已将案涉房屋向原告（反诉被告）东阿紫金城文化娱乐管理有限公司交付完毕。 二、被告（反诉原告）东阿县百团家电有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）东阿紫金城文化娱乐管理有限公司自2017年8月2日至2017年12月27日的案涉房屋使用费724930.5元。 三、驳回原告（反诉被告）东阿紫金城文化娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）东阿紫金城文化娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）东阿县百团家电有限公司扣除租金后的剩余保证金85972元。 五、驳回被告（反诉原告）东阿县百团家电有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20758元，由东阿县百团家电有限公司承担19550.63元，由东阿紫金城文化娱乐管理有限公司承担1207.37元。反诉案件受理费31284元，由东阿紫金城文化娱乐管理有限公司承担6900元，由东阿县百团家电有限公司承担24384元。 本案二审期间，上诉人紫金城公司提交证据：一、2012年6月12日，紫金城公司向百团公司送达的《房屋交付使用通知书》复印件一份，证明2016年6月12日，房屋交付后，紫金城公司要求百团公司提供拟开办的家电卖场及超市卖场布局和商品结构布局、商品结构表等相关内容，2012年2月14日图纸系百团公司自行规划，并非紫金城公司对其规划布局的承诺，而百团公司也确定收到房屋交付使用通知。案涉房屋负一层至四层作为经营性用途，办理房屋产权手续，均有合法产权，百团家电公司在符合房屋原有规划和消防手续及行业标准的情况下，可以选择任何一层经营超市。事实上，百团公司也实际使用了负一层房屋用于超市仓储和办公使用，在房屋使用期间也没有提出异议。二、经营扩展申请书复印件，证明2015年3月3日案涉房屋的实际使用方华联公司针对负一层提出计划启动经营，因资金不足，请求紫金城公司拨付资金，能更进一步证明案涉房屋交付之日负一层并没有约定为超市用途，华联公司及百团公司也予以认可，并实际使用了负一层房屋应支付租赁费用。三、2019年11月19日，东阿县祥隆建筑劳务有限公司出具的收据和证明各一份。证明：直至2019年11月14日，在百团公司未清理华联商厦负一层至四层经营所用的柜台、货架，没有向紫金城公司交付案涉房屋的情况下，紫金城公司在收到本案一审2753号判决后，为避免损失扩大，才委托劳务公司对租赁房屋遗留物品进行清理，并支付遗留货架和垃圾清理费，案涉房屋租赁合同事实上在2019年11月14日解除，百团公司应当支付房租或者房屋占有使用费直至2019年11月14日。四、2019年11月14日，紫金城公司与东阿县信达建筑安装有限公司签订的《紫金城装修施工合同》一份。证明：2019年11月14日，紫金城公司委托劳务公司清理完毕案涉房屋后，紫金城公司委托装修公司对案涉房屋1层至4层房屋进行装修。五、2019年12月14日，紫金城公司与山东泓方屹宇智能科技有限公司签订的《东阿紫金城消防改造项目施工合同》一份。六、2019年12月23日，紫金城公司与东阿县新城中科联想电脑销售店签订的《监控系统施工合同》一份。七、2019年11月23日，紫金城公司与东阿县信达建筑安装有限公司签订的《布线、线路安装施工合同》一份。证据四至七综合证明紫金城公司在2019年11月14日收回案涉房屋后，委托第三方针对案涉房屋陆续开展房屋室内外设计装修及消防、监控、电路等工程安装，目前已经基本施工完毕。华联商贸公司在2012年投入的装修因时间过长已经摊销折旧完毕，不可拆除的装修对紫金城公司后期经营使用没有用途，且一审中，百团公司放弃房屋装修部分的司法鉴定程序，目前涉案房屋不具备司法鉴定条件。以上证据出示原件，提交复印件。八、2012年，百团公司与华联商贸公司签订的《房屋租赁协议》复印件一份，原件由百团公司保存。证明：百团公司租赁案涉房屋后，将案涉房屋全部转租给华联商贸公司，百团公司并非案涉房屋的实际使用人，没有实际经营华联商厦，无权主张装修投入的经营损失。 经质证，百团公司对真实性庭后核实后向法庭提交书面意见。如果是真实的，紫金城公司提交的证据一只能证明紫金城公司通知百团公司交接承租的房屋，事实上房屋也已交接使用，该证据和第一个焦点问题没有关联。关于证据二可以证明直至2015年3月3日负一层仍没有启动经营，在此之前负一层一直闲置。同时证据二可证明负一层用作超市经营是存在现实困难的，所以才在第二条提出要求紫金城公司帮助百团公司招商，包括整体超市经营，这也说明负一层用作超市经营百团公司自己解决不了，只能由紫金城公司提供帮助，可间接证明负一层不可用于超市。总之，以上证据可证明负一层没有使用，不符合用于超市的条件，紫金城公司不能收取负一层的租金。证据四至七均与本案无关，无法证明紫金城公司提交以上证据要证明的内容。涉案房屋早已交付紫金城公司，至于紫金城公司何时使用与百团公司无关。对证据八的真实性不认可，上面不是王长祥签字，百团家电也没有在出租人中盖章。 本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点问题为：1.百团公司是否拖欠租赁费，如果拖欠，欠付租金的数额是多少，是否应支付负一层租金；2.百团公司支付的100万元定金应否转化为履约保证金从而抵扣租金；3.百团公司交付给紫金城公司涉案房屋是什么时间，一审认定的房屋使用费数额是否正确；4.紫金城公司在项目区内招租其他超市的行为是否违约，应否承担赔偿损失的违约责任。 关于第一个焦点问题。根据双方签订的《2016年度租金交纳的协议》，对原租赁合同进行变更，负一层实行“即租即交”，但并未约定负一层在未转租的情况下百团公司是否应承担租金，故紫金城公司要求百团公司承担2015年10月1日至2016年9月30日期间负一层租金，一审未予支持，并无不当。百团公司已支付2012年10月1日至2015年9月30日租金，2015年10月1日至2016年9月30日给付了143万元，除去负一层无需缴纳，2016年9月30日前租金也已缴纳完毕。双方的租赁合同于2017年8月2日解除，百团公司应支付租金至2017年8月2日。自2016年10月1日至2017年8月2日百团公司应支付租金1509863元，其仅支付了595835元，尚欠租金914028元，一审对该事实的认定，亦无不当。 关于第二个焦点问题。双方签订的合同第2.5条明确约定：“开业后，乙方所交人民币400万元定金中的200万元转为履约保证金”，因此该200万元的定金性质在百团公司开业后已经转化为履约保证金。履约保证金的功能在于交纳一方违约时，赔偿收取方的损失，在百团公司欠付租金时，紫金城公司可以以留存的100万履约保证金抵扣租金来赔偿租金损失。一审认定100万元定金应转为履约保证金从而抵扣租金，符合双方的约定，并无不当。 关于第三个焦点问题。百团公司主张其于2017年7月6日交付涉案房屋，但紫金城公司不予认可，百团公司未提交证据予以证明，对其主张本院不予支持。2017年12月27日，百团公司在庭审中明确陈述不再要紫金城公司提交的照片中的东西，放弃涉案房屋中的遗留物品，至此，紫金城公司拥有了涉案房屋的完全处置权，一审认定2017年12月27日为百团公司交付涉案房屋给紫金城公司的时间，合理适当。紫金城公司主张2019年11月14日才清理涉案房屋并以此作为交付时间，不符合常理，且其长时间未使用房屋，自己亦有责任。双方合同于2017年8月2日解除，至百团公司2017年12月27日交付涉案房屋，在此期间的房屋使用费用应由百团公司承担，一审法院参照合同约定的房屋日租金与房屋占用天数之积计算房屋使用费，亦无不当。 关于第四个焦点问题。双方签订的租赁合同第一条明确约定：“甲方在紫金城项目内不得招租第二家连锁超市和大型连锁家电”，紫金城公司应当依照约定履行该项义务。但紫金城公司在2013年11月招租了东阿县凯悦购物广场有限公司，违反了该项合同义务，一审认定紫金城公司该行为系违约行为，符合案件事实和法律规定。紫金城公司主张所招租的公司系其自营，但未提交充分证据证明。即便系其自营，按照合同订立的目的和原意，亦不应允许。紫金城公司违约招租其他超市，造成百团公司在该项目区内与其他超市形成同类经营的局面，势必对百团公司的经营产生不利影响。最终百团公司关闭店面，与紫金城公司该招租行为亦相关。因此，对于百团公司的损失，紫金城公司亦应承担部分责任。 综合全案来看，在本案合同的签订及履行等过程中，双方均有过错，均应承担相应责任。在出现矛盾和问题时，双方应及时沟通，积极协商，相互理解，诚实信用，共同采取措施，避免各自损失，而不应听之任之，相互指责，动辄诉讼，得不偿失。 综上，上诉人紫金城公司、百团公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52042元，由上诉人东阿紫金城文化娱乐管理有限公司负担20758元，上诉人东阿县百团家电有限公司负担31284元。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  孙久强 审判员  郭召勇 二〇二〇年六月十日 法官助理陈守菊 书记员郭静