江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13831号原告：王伟，男，汉族，I974年4月11日出生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汤小玲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被告：黄军，男，汉族，1974年8月23日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曾强，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱长春，江苏东恒律师事务所律师。原告王伟与被告黄军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟委托诉讼代理人汤小玲、陈茜，被告黄军委托诉讼代理人曾强、朱长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期支付的房屋租金（2019年8月9日至9月28日）及逾期支付违约金、车位租金及逾期支付违约金、房屋占用费（9月29日至11月15日）、车位占用费共计人民币806596.67元；2.判令被告结清截止于2019年11月15日所承租房屋的电话费、宽带费、电费、水费、物业管理费30665.76元、公摊水电费、空调使用费等；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月26日，原告委托其父亲王仁明通过南京亦谷房地产经纪有限公司将其拥有的南京市鼓楼区房屋及9个自有车位一并出租给了被告用于办公经营。合同约定承租期共99个月，自2012年8月8日至2020年11月7日。房屋租金按不同年份分别计价，分为六个月和三个月支付一次。2018年11月8日至2019年11月7日期间每年的2月8日、5月8日、8月8日、11月8日每三个月付款一次。合同第七条约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，应按月租0.5%向原告支付违约金，逾期15天仍不履行，原告有权终止合同，被告应按上述规定支付违约金。2019年8月8日被告应支付租金，但被告未能按期支付租金。原告委托家人上门查看时发现无人应答。原告委托律师2019年9月16日发送律师函催缴未果。2019年9月28日，原告委托律师向被告在房屋租赁合同预留的手机号码发送了解除合同的短信通知。被告始终未能反馈。2019年11月12日，原告收到案外人发送的一条告知涉案房屋门禁密码的微信，原告家人于2019年11月15日上门查看时发现有人从该房屋向外搬东西。此后，原告才得以进入房屋。被告始终未能与原告方面办理具体交接事宜。自2019年8月9日至2019年9月28日合同解除时，被告拖欠租金40天，合同解除后继续占用房屋至2019年11月15日48天。特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄军辩称，房屋租赁合同终止，系原告违约所致。原告提供的房屋长期漏水不能修复，被告不能正常使用，2019年8月31日前被告通知原告解除房屋租赁合同，并于2019年8月31日迁出。被告通知原告解除租赁合同后，由于原告不配合交接房屋，致使房屋在被告迁出后长期空置，这是原告的原因导致损失扩大应由原告自行承担损失。原告起诉时主张的逾期支付房租违约金按每日0.5%主张，按这个计算每年182.5%明显过高，如果判决被告违约申请调低违约金。被告租赁房屋时被告提供给原告一个月租金12.5万元，车位押金5.25万元，如果法院判决由被告承担租金，请求在租金中扣减上述金额，故请求法院驳回原告相应的诉讼请求。经审理查明，2012年7月26日，被告为其担任法定代表人的南京煜天美熙健康信息咨询有限公司经营，与原告（甲方、授权代表王仁明）与签订房屋租赁合同，原告将其拥有的南京市鼓楼区房屋（出租给被告，租期99个月，自2012年8月8日至2020年11月7日，其中自2012年8月8日至2012年11月7日为装修免租期，不计租金，装修产生费用由被告承担。租金每年1500000元至1852200元不等。其中2017年11月8日至2019年11月7日，年租金1764000元，2019年11月8日至2020年11月7日，年租金1852200元。此期间房租支付时间为2017年至2020年的2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。9个车位租金第一、二年年租金为105000元，第三、四年年租金110250元，第五、六年年租金115763元，第七、八年年租金121551元。第一次付款为2012年7月26日，第二次付款为2013年5月8日，以后每三个月支付一次。原告同意给被告装修补偿款40万元整，该费用从被告的第一期付款人民币927500元（含半年租金75万元、押金12.5万元和车位押金5.25万元）中扣除，被告第一期付款只需支付人民币527500元。结清交房前的一切费用，被告承担该房屋交房后的电话费、宽带费、电费、水费、物业管理费、公摊水电费、空调使用费、停车费等产生的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期间，由于不可抗力及非被告的原因造成房屋及其附属设施有损坏或故障时，被告应及时通知原告修复；原告应在接被告通知后的次日进行维修，逾期不维修的，被告可以代为维修，由原告负责承担有关维修的费用。租赁期内，若被告中途擅自退租，被告应向原告支付相当于该年度两个月的租金作为违约金。被告若逾期支付租金，每逾期一天，被告应按月租金0.5%向原告支付违约金，逾期15天仍不履行，原告有权终止合同，被告应按上述规定支付违约金。原告主张其于2019年9月28日解除合同，并提供了其2019年9月16日向被告发送催缴租金律师函两份，函件内有“……2019年8月8日应为您支付租金的日期，您应支付委托人三个月的租金（含车位）应为人民币471387.75元……自2019年8月9日至2019年9月15日，您累计逾期付款达37天，应支付逾期违约金共计人民币29069.5元。”2019年9月28日，原告律师通过其个人手机向被告租赁合同所留短信发送解除合同通知。被告认为原告所发催缴律师函的身份证复印件地址被告早就已经搬走了，原、被告在微信是可以沟通的，双方一直通过微信沟通。原告律师所发短信因被告手机被公安机关收走，未实际收到。房屋在2019年8月30日前就搬空了。2019年11月15日是原告父母认为有用的东西做了标记，原告父母不要的东西就作为垃圾搬走处理了。为证实合同解除系漏水所致，被告提供公司员工赵兴红与原告母亲的聊天记录。原告认可聊天记录的真实性，对证明目的不认可，认为漏水集中在2019年1、2月份。也通知物业进行了维修，房屋是三层，不影响房屋的正常经营，达不到被告的合同解除目的。为证实6月22日、7月13日、8月21日通知原告合同解除，被告提供其公司员工赵兴红与原告本人聊天记录。自2019年6月10日后双方一直在沟通，6月22日，赵兴红向原告发送解除合约通知、解除房屋租赁合同协议。原告回复“你好收到我需要知道具体租赁中止日期”。赵兴红“我们预计八月份中下旬退租，但是不知道您这边验收需要多久！如果您验收需要的时间久，那我就把时间安排宽一点。”7月13日，原告发送“你好，从侧面了解到你们退租的真实原因是你们在绿地之窗买了自己的物业，而不是因为漏水问题，这种情况下我不同意你们提出的退还一个月押金要求，除了不退押金，并且要求你们额外赔偿两个月的租金，我们的租约到明年到期，你们买了写字楼装修都没有通知我们，现在临时就要搬走，对我们肯定会带来损失，这么大的面积不可能一下就租掉，租金的损失你们要负责赔偿。”同日晚，赵兴红发送“致王总”，就搬家事宜与原告进行沟通。7月26日，原告发送信息“漏水问题已经解决了如果还有漏水请你联系物业”“搬家之前我们需要解决赔偿的问题租约没有到期并且临时通知我们需要两个月的租金补偿。”8月21日，被告公司员工赵兴红向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知》，称房屋自2016年起一直出现漏水，2018年梅雨季节出现严重漏水。2019年4月中旬，物业才开始全面维修了顶层。2019年6月，房屋又出现了大面积的渗漏。2019年6月6日及2019年7月12日，又找物业进行保修。漏水期间导致公司客流大幅减少。因租赁物无法在租赁期间保持正常和可使用状态，被告认为出现大面积渗漏且原告置之不理构成违约，致使合同目的无法实现。故通知原告2019年8月13日停止营业并决定最迟于2019年8月30日搬离租赁场所。原告认为赵兴红不是合同相对方，发送的内容没有被告的签名，不能说明是被告的意思表示。原告对被告提出的解除合同的意思表示不同意，双方没有达成一致。为证实存在漏水，被告提供赵兴红与物业公司蔡主管的聊天记录及漏水视频。聊天记录集中在2019年6月至8月10日，内容为双方就漏水问题进行保修及维修过程。2019年7月31日早上8:38蔡主管发送维修图片两张及信息“早安，玻璃幕墙已经打胶处理了，等下雨再看看维修情况吧，有漏水请及时给我们说。”赵兴红回复“早这样多好，漏水的问题持续多年，过去一年为维修的事你们跟房主协调来协调去后来终于修了但还是漏水！我们领导已经决心退租了。8月10日下午17:38，赵兴红又发送了图片两张，及信息“蔡主管漏雨又开始了。”原告认为微信聊天的真实性无法核实，认可有漏水的事实，物业也进行了维修，漏水视频真实性认可，但并漏水并不严重。为证实合同解除情况，被告提供赵兴红与物业公司蔡主管的聊天记录，证明2019年8月27日向物业公司发出通知，告知物业公司被告8月13日停业，8月30日搬离，后续费用请联系原告。原告认为该聊天记录与本案无关，落款不是被告。为证明原告、原告母亲及委托的律师拒不配合房屋交接事宜，被告提供落款为郑秀慧寄出的快递面单四份（收件人王伟、汤小玲的2019年8月29日、收件人王仁明的2019年9月3日，收件人科瑞物业的为2019年8月30日）、2019年10月10日扬子晚报、2019年8月13日被告张贴的公告、2019年9月2日在租赁场所提供的退租公告。原告认为邮寄的材料并非被告寄出，原告及其家人拒收有合理理由。公告是门诊部名义发出的，且门诊部已经注销，房屋门口张贴的公告也与本案无关。为证实房屋装修修复情况，被告提供公司经理奚某与深圳中国装饰集团南京分公司工作人员就装修问题的报价。时间为2019年6月。报价256903元。原告认为真实性无法确认，且系案外人的单方报价。为证实房屋交接情况，被告提供江苏黄蚂蚁搬家有限公司说明，载明2019年11月15日，赵兴红联系搬家公司，将房屋内有“留”的物品留下，其余的直接搬到垃圾场。原告称为防止搬错，赵兴红让原告父母将留下的物品写个“留”。为证实被告手机未接收到原告解除合同短信，原告提供逮捕证一份。原告认为被告逮捕不能成为抗辩的理由，被告长时间不能沟通，导致原告只能向该手机发信息。2019年11月26日，赵兴红与原告父母到现场，将门禁密码交给了原告父母。以上事实，有原、被告陈述、律师函、EMS面单及快递退件、照片、手机短信截图、微信聊天记录（多份）等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王伟与黄军签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告将其名下的房屋出租给被告，租赁期间为2012年8月8日至2020年11月7日，2016年开始，房屋出现了漏水情形，由被告与物业沟通处理，2018年开始，出现较大面积漏水，双方一直保持沟通，至2019年7月26日，原告向被告工作人员赵兴红发出信息明确“漏水问题已经解决了如果还有漏水请你联系物业”“搬家之前我们需要解决赔偿的问题租约没有到期并且临时通知我们需要两个月的租金补偿。”被告虽然提供了2019年8月10日因漏水向物业公司保修的情况，但该物业公司工作人员回复可以看出，该次漏水与之前保修是否一致需工程部门核实处理。综上，原告出租的租赁物虽然有漏水情形，但尚无法达到使租赁物不符合约定的特定用途，且依据合同约定，租赁期间，由于不可抗力及非被告的原因造成房屋及其附属设施有损坏或故障时，被告应及时通知原告修复；原告应在接到被告通知后的次日进行维修，逾期不维修的，被告可以代为维修，由原告负责承担有关维修的费用。故被告以漏水为由主张解除租赁合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张于2019年9月28向被告住址及手机发送的解除合同短信后合同解除。依据双方合同约定，被告超过15天未缴纳房租，原告有权解除合同。现因被告未按约定于2019年8月8日缴纳房租，已超过15天，原告通知到达被告后，双方租赁合同即解除。原告主张双方租赁合同于2019年9月28日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告应支付自2019年8月9日至2019年9月28日合同解除期间的房屋租金196000元、车位租金13505.6元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。关于车位租金的违约金，双方并未在合同中约定，故原告该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。因被告未支付租金致合同解除，故原告要求被告按合同约定向原告支付相当于该年度两个月的租金作为违约金，应予支持。具体数额为当期房租两个月294000元（176400÷12×2）。关于原告主张的逾期支付房租违约金29400元，因被告已承担未支付房租导致合同解除的违约责任，该项主张与上述责任重合，本院不予支持。关于占有使用费问题，原告及其父母一直和被告员工赵兴红沟通，并未对被告赵兴红的代理身份提出异议，在其提出代理问题后，赵兴红亦及时提供了相应的授权委托手续。且在前期的维修等交涉过程中，一直由赵兴红进行交涉。2019年6月至7月份的沟通中，赵兴红亦代表被告向原告提出了解除合同的主张。2019年9月28日原告行使其解除权时，被告公司已经通知原告被告公司于2019年8月30日搬离，当时已具备交接条件。故对于2019年9月28日之后产生的费用，系原告原因未及时通知办理房屋交接所致，被告不应承担由此损失扩大的责任。故原告主张被告承担2019年9月28日以后的占有使用费、车位占有使用费及物业管理费等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在房屋租赁合同签订后，原告收取了被告押金12.5万元，原告主张如判其承担违约责任，应予以并抵扣，该主张不违反法律规定，本院予以支持。被告主张支付了车位押金5.25万元，原告予以否认，被告亦未提供证据证明上述款项有支付的依据和支付的记录，故被告主张原告收取车位押金5.25万元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、黄军于本判决生效之日起十日内支付王伟租金、违约金378505.6元（已扣除押金125000元）；二、驳回王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11866元，减半收取5933元，由王伟负担2333元，由黄军负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  贾亚东二〇二〇年六月一日书记员  吴 丹