湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1990号上诉人（原审被告）：湛干才，男，汉族，1970年4月2日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：冯震，岳阳市岳阳楼区城陵矶法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨冰，男，汉族，1963年12月14日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：徐爱新，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。原审被告：贺新建，男，汉族，1968年10月5日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人湛干才因与被上诉人杨冰、原审被告湛干才确认合同无效纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。湛干才上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回杨冰的全部诉求；2、本案一审、二审诉讼费用由杨冰承担。事实与理由：1、贺新建与杨冰分别于2007年9月7日和9月13日签订了两份房屋转让合同，后一份合同是对前一份合同进一步修改和完善，是双方的真实意思表示，合法有效。后一份合同中特别约定：①甲方（指贺新建）有买卖权，乙方（指杨冰）有居住权。②房间内所有装修设施以及生活用品不得损坏，如有损坏，乙方将照价赔偿。根据上述约定，贺新建在五年内有权出售房屋，即从2007年9月13日至2012年9月13日止，贺新建有权出售该房屋。依法成立的合同，受法律保护。杨冰并没有在法定期限内要求对2007年9月13日所签订的合同予以撤销，并且杨冰的撤销权已经消灭。一审法院在没有确认2007年9月13日所签订的《房屋转让合同》无效的情况下，否认该合同的约定，否认贺新建对该房屋的买卖权，违背合同自由原则，明显属于认定事实不清，适用法律错误。2．贺新建与湛干才于2012年8月3日签订房屋买卖合同，湛干才已交纳房款9万元给贺新建，该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，并在房产部门已备案。2012年10月11日，岳阳市房地产管理局依法为湛干才办理了房屋产权证，而岳阳楼区人民法院（2011）楼民城初字第128号民事调解书是2015年3月20日被撤销的，湛干才购买该房屋前到房产部门进行过查询，并到涉案房屋进行实地查看，贺新建称房屋已出租给杨冰五年，杨冰在外打工，没有房屋钥匙，湛干才才未能进入房屋查看。因此湛干才作为房屋买受人尽到了自己的审查义务，湛干才能完全相信贺新建有权处分自己的房产。原判认定杨冰一直居住在涉案房屋中明显错误。杨冰没有提供水电费证据证明2012年8月3日贺新建与湛干才签订《房屋买卖合同》时的几个月一直居住在涉案房屋的证据，杨冰应承担举证不能的法律后果。事实上，杨冰长期在外打工，没有居住在涉案房屋里。3、原判适用法律错误。本案纠纷的起因是一房多卖。根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第15条：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。故上诉人依法享有的物权应当优先受到法律保护。杨冰辩称，1、湛干才曲解合同自由原则，贺新建作出的不符合常理和交易习惯的合同内容变更，对答辩人不具有法律约束力。2、贺建新与湛干才民间借贷纠纷一案民事调解书中关于两人以房抵债协议条款被撤销，两人建立在该协议基础上的《房屋买卖合同》已经失去了其存在的合法依据。3、贺建新与湛干才签订的阴阳两份房屋买卖合同以合法形式掩盖非法目的，依照法律规定，应认定无效。4、湛干才根据物权法第106条的规定主张善意取得的观点不能成立。综上，一审判决完全正确，请求驳回上诉，维持原判。贺新建未做答辩。杨冰向一审法院起诉请求：1、确认贺新建与湛干才于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖合同》无效；2、判令贺新建与湛干才协助杨冰办理房屋产权变更登记手续；3、由贺新建与湛干才承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年9月7日杨冰（乙方）与贺新建（甲方）签订《关于贺新建转让华能一区14栋501房的合同》一份，双方约定甲方愿将华能岳阳电厂生活一区14栋501房转让给乙方。同时转让的包括室内装修及基本生活用品。转让价格为50000元。付款方式为乙方拿到产权证、土地证及房间钥匙后，一次性将现金50000元交给甲方。房屋住满五年后甲方协助乙方办理过户手续，乙方负责房产产权过户手续费。乙方在五年内如要转让，甲方有优先购买权。合同同时对其他事项进行了约定。2007年9月13日，杨冰（甲方）与贺新建（乙方）再次签订《关于华能电厂一区14栋501号房屋转让合同书》一份，该合同书基本内容与2007年9月7日签订的《关于贺新建转让华能一区14栋501房的合同》一致，但增加了“甲方有买卖权，乙方有居住权。房间内所有装修设施以及生活用品不得损坏，如有损坏乙方将照价赔偿”的条款。二份合同签订后，杨冰于2007年9月26日将50000元购房款交付给贺新建，贺新建出具收条。当日，贺新建向杨冰交付了房屋，并将房屋所有权证、土地使用权证交给杨冰。杨冰随后搬入该房屋，并居住至今。2011年11月1日，一审法院受理湛干才诉贺新建民间借贷纠纷一案。案件审理过程中，双方达成调解协议，内容为“1、截至2011年12月30日，贺新建拖欠湛干才本金109000元及利息；2、贺新建用其所有的房产证号为16××33房屋（坐落于岳阳市岳阳楼区大月冲居委会，面积61.16平方、地丘号571815030）作价90000元偿还湛干才借款，房屋过户费各承担一半；该房屋2012年10月底以前的房租属于贺新建。另外，贺新建通过工资分期支付45000元给湛干才；3、案件受理费2900元，由湛干才自愿承担。双方签署上述调解协议后，一审法院依据该协议内容制作（2011）楼民城初字第128号民事调解书。民事调解书所涉房屋即为华能岳阳电厂生活一区14栋501房。2012年5月3日，贺新建以房产证、土地使用证遗失为由，在长江信息报登报公告，申明作废。2012年8月3日，贺新建（甲方）与湛干才（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，双方约定甲方自愿将坐落在岳阳华能电厂一区14栋501房出售给乙方，价格为90000元整，在双方签订合同时一次性支付。甲方无条件协助乙方办理房屋过户手续，过户费由甲、乙双方各承担一半。同日，贺新建、湛干才再次签订《房地产买卖合同》，该合同内容与《房屋买卖合同》内容基本一致，但为了少交纳税款，双方将房屋出售价格变更为60000元。同时，贺新建向湛干才出具收条一张，确认收取湛干才购房款90000元。2012年10月11日，岳阳市房地产管理局云溪分局依据作废公告申明及《房地产买卖合同》将涉案房屋过户至湛干才名下，房产证号为岳房权证云溪区字第××号。湛干才自称在协商以房屋买卖方式抵债过程中，曾至房产部门进行过查询，并至涉案房屋进行过实地查看。但由于贺新建称房屋已出租给杨冰使用，而杨冰又在外打工，没有房屋钥匙湛干才未能进入房屋查看。但湛干才未向贺新建索取其所称的租赁合同进行核实。同时，杨冰对湛干才、贺新建之间的民间借贷纠纷一案的审理及涉案房屋办理手续均不知情。2012年10月期间，湛干才、贺新建在办理涉案房屋过户手续时，贺新建曾以到银行贷款为由向杨冰索要房产证和国土使用证，遭到拒绝。2013年1月，湛干才联系杨冰，以房屋所有权人的身要求交还涉案房屋，遭到杨冰拒绝，双方因此发生纠纷。2013年6月9日，杨冰以贺新建为被告、湛干才为第三人提起诉讼，请求人民法院撤销（2011）楼民城初字第128号民事调解书。该院于2014年5月23日作出（2013）楼民城初字第111号民事判决，对民事调解书中关于“贺新建用其所有的房产证号为16××33房屋（坐落于岳阳市岳阳楼区大月冲居委会，面积61.16平方米、地丘号571815030）作价90000元偿还被告湛干才借款，房屋过户费双方各承担一半”的调解内容予以撤销。贺新建对该判决不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉，岳阳市中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）岳中民一终字第12号民事判决，认定贺新建在明知房屋已转让他人的情况下，隐瞒涉案房屋已转让的事实，企图通过法院调解方式将房屋以90000元抵偿给其债权人湛干才获取更大利益的行为损害了杨冰的合法权益，其行为不应受到法律保护，遂作出驳回上诉，维持原判的裁决结果。2015年5月4日，杨冰以贺建新为被告，以湛干才为第三人向一审法院提起诉讼，请求确认华能生活一区14栋501号房屋的所有权归杨冰所有。该院于2015年11月3日作出（2015）楼民城初字第108号民事判决书，驳回了杨冰的诉讼请求。杨冰不服该判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉。岳阳市中级人民法院以事实不清将该案发回重审。在重审过程中，杨冰将诉讼请求变更为：1、确认杨冰与贺新建2007年9月7日签订的《关于贺新建转让华能一区14栋501房的合同》合法有效；2、确认位于岳阳市临港新区的所有权归属杨冰；3、判令贺新建、第三人湛干才协助杨冰办理涉案房屋产权变更登记手续；4、由贺新建、第三人湛干才承担诉讼费用。一审法院在审理过程中认为贺新建与第三人湛干才签订了房屋买卖合同并办理了产权过户，房屋产权已登记在第三人湛干才名下，在贺新建与第三人湛干才签订的房屋买卖合同未被确认无效，产权登记未予撤销的情况下，杨冰主张确认位于岳阳市临港新区屋所有权归属杨冰，并要求贺新建、第三人湛干才协助杨冰办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求暂无法实现，遂以（2018）湘0602民初4842号民事判决书，作出认定杨冰与贺新建2007年9月7日签订的《关于贺新建转让华能一区14栋501房的合同》合法有效，并驳回杨冰其他诉讼请求的裁决结果。现该民事判决书已发生法律效力。杨冰遂再次向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。一审法院认为，一、贺新建与湛干才于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》的效力如何认定。根据本案查明的事实，贺新建早已于2007年9月期间将涉案房屋出售给了杨冰，并在收取了杨冰交纳的全部购房款后，将房屋交付给杨冰居住至今。此后，贺新建为达到抵偿前期所欠被告湛干才的债务的目的，向房产部门隐瞒房屋已出售并已将房屋产权证交付给杨冰的事实，以房屋产权证遗失为由，将原房屋产权证公告申明作废，并补领了新的房屋产权证。而后又于2012年8月3日与被告湛干才签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，以虚构买卖事实的方式，将房屋过户至湛干才名下，其行为属于贺新建以合法形式掩盖获取不当利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，贺新建、湛干才签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》应属无效。二、湛干才获取房屋产权的行为是否属于善意取得。该院审查认为，湛干才在贺新建谎称房屋出租给杨冰的情况下，并未向贺新建索取租赁合同进行核实，且此后也未向杨冰进行调查确认。据此，可以认定湛干才在此过程中并未尽到审慎义务，其以物抵债的行为不属于善意。同时，在（2011）楼民城初字第128号民事调解书被撤销的情况下，不能认定湛干才向贺新建支付了合理对价。综上，湛干才取得涉案房屋产权的行为不属于善意取得。三、在《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》被确认无效后产生何种法律后果，贺新建、湛干才是否应协助杨冰办理房屋变更登记。该院审查认为，在《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“双方因合同取得的财产，应当予以返还”的规定，故湛干才应将已登记在自己名下的涉案房屋变更登记至贺新建的名下，而贺新建未实际支付的购房款，湛干才可另行向贺新建进行追偿。在湛干才将涉案房屋产权变更登记至贺新建名下后，贺新建应按与杨冰之间的约定，将涉案房屋产权变更登记至杨冰名下。贺新建在已将涉案房屋出售给杨冰的情况下，利用房屋未能及时变更登记至杨冰名下的漏洞，又于2012年8月3日与湛干才签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，以虚构买卖事实的方式，将房屋过户至湛干才名下，其行为属于贺新建以合法形式掩盖获取不当利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项之规定，二被告签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》应属无效，杨冰主张确认《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，合理合法，予以支持。湛干才在此过程中，未尽到审慎义务且未支付合理对价，其取得房屋产权的行为不属于善意取得，依法应将取得的财产以变更登记的方式返还给贺新建。而后贺新建则按约定协助杨冰办理涉案房屋变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、贺新建与湛干才于2012年8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效；二、限湛干才在判决生效后三十日内将位于岳阳市临港新区华能生活一区14栋501房屋产权变更登记至贺新建名下。贺新建在上述房屋变更登记至其名下后三十日内将该房屋产权变更登记至杨冰名下。逾期履行上述第二项义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。三、驳回杨冰的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由贺新建、湛干才共同负担。二审期间，各方当事人均未提供证据。本院认为，本案二审争议的焦点主要如下：一、2012年8月3日贺新建与湛干才签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》是否有效；二、杨冰与贺新建2007年9月13日签订的《关于华能电厂一区14栋501号房屋转让合同书》是否有效；三、一审法院适用法律是否正确。关于第一个焦点，2011年11月1日，一审法院受理湛干才诉贺新建民间借贷纠纷一案后，在案件审理过程中，双方达成了将案涉房屋作价90000元偿还湛干才债务等内容的调解协议，一审法院亦制作（2011）楼民城初字第128号民事调解书。湛干才在调解书撤销之前本可以依据调解书将案涉房屋办理产权过户手续。但湛干才为民少交税款的目的，于2012年8月3日又与贺新建签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，该房屋买卖合同并非湛干才与贺新建的真实意思表示，事实上湛干才与贺新建之间也并不存在真实的房屋买卖关系，故一审认定2012年8月3日的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效正确。因2012年8月3日的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效，则杨冰是否一直居住案涉房屋对本案的处理并无影响，本院无须审理查明。关于第二个焦点，2007年9月13日签订的《关于华能电厂一区14栋501号房屋转让合同书》约定贺新建将华能电厂一区14栋501号房屋转让给杨冰，5年内协助杨冰办理房屋过户手续，同时该合同又约定贺新建有买卖权，杨冰有居住权。合同内容存在明显矛盾之处。在贺新建与杨冰未明确废止2007年9月7日签订合同的情况下，该意见显然与杨冰购买房屋的本意相悖。且从常理分析，杨冰在贺新建未归还杨冰支付的购房款的前提下，杨冰不可能同意贺新建出售案涉房屋。另外，贺新建在岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初4842号一案中辩称，该合同系附条件合同，即在5年内其有买卖权。即使贺新建主张的其在5年内有出售权的观点成立，也应是2012年8月3日的《房屋买卖合同》有效，才对本案的处理结果有影响。根据前文分析，2012年8月3日的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》无效，故2007年9月13日签订的《关于华能电厂一区14栋501号房屋转让合同书》是否有效及贺新建对案涉房屋是否有买卖权对本案的处理不产生影响，本院对该合同的效力不做评析。关于第三个焦点，因湛干才取得案涉房屋所有权系根据无效的房屋买卖合同，故湛干才认为一审适用法律错误的理由亦不能成立。综上，湛干才的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费200元，减半收取100元，由贺新建、湛干才共同负担。二审案件受理费200元，由湛干才负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春、审判员余立根审判员  许 进二〇二〇年六月三日书记员  刘 珂