黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终614号上诉人（一审原告）：李杰，女，1953年6月2日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。上诉人（一审原告）：李铁军，男，1977年7月27日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。上诉人（一审原告）：李铁成，男，1979年8月3日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。三上诉人共同委托诉讼代理人：戴俊峰，黑龙江普瑞特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张晓江，男，1959年7月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：佳木斯恒泰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区西林路677号。法定代表人：丛义芬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宝林，黑龙江同和律师事务所律师。上诉人李杰、李铁军、李铁成因与被上诉人张晓江、佳木斯恒泰房地产开发有限公司（下称恒泰公司）第三人撤销之诉一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初1014号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李杰、李铁军、李铁成上诉请求：一、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初1014号民事判决，发回重审或依法改判；二、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2018）黑0803民初913号民事判决；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、张晓江购买诉争房屋时的一系列行为明显不符合交易习惯，一审认定二被上诉人之间存在房屋买卖关系属于认定事实错误。1、二被上诉人签订商品房买卖合同的时间晚于装修和交房款时间。根据房屋买卖的交易习惯，双方应先签订商品房买卖合同，然后交款、装修，本案中张晓江是在交完所有款项后才签订商品房买卖合同，不符合常理和交易习惯。并且从口头购买诉争房屋到装修入户时间仅为一个月时间，工期明显不足，装修后未进行有害气体排放而直接入住明显与生活常理不符。2、张晓江购买的诉争房屋总价为258219.80元，单价为1934.69元/㎡，李子瑞购买诉争房屋价格为2650元/㎡，总价为347150元，张晓江购买诉争房屋的价格明显低于当时同期的市场销售价格。3、2003年开发公司当时合同样式均为商品房购销合同，与张晓江提交的商品房买卖合同明显不同，该合同是二被上诉人恶意串通后补的合同。4、一审时张晓江提供4张交款收据，却未提供现金来源或银行流水，开发公司无法提供张晓江2003年购房交款的财务账，可见张晓江交款事实不存在。二、一审时上诉人提交的一系列个人按揭贷款及交款手续，足以证实李子瑞已经成为涉案房屋的所有权人及李子瑞按约定陆续偿还银行贷款的事实。一审法院认定李子瑞与开发公司的商品房购销合同合法有效，贷款行为也合法有效，足以证实向阳区法院（2018）黑0803号民事判决损害了上诉人的合法权益，结果却判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实与裁判结果相矛盾。三、一审未对张晓江提交的交款收据、商品房买卖合同及李子瑞在银行偿还贷款明细进行调查核实，导致相关事实无法查清，程序违法。四、一审适用法律错误，李子瑞已经将诉争房屋进行贷款抵押，李子瑞购房行为优于张晓江的商品房买卖合同。一审法院以张晓江已经占有使用诉争房屋，进而认定占有使用优于贷款抵押，此认定无法律依据。被上诉人张晓江辩称，被上诉人先付定金再付房款并不违反交易习惯，且二被上诉人之间签订了商品房买卖合同，是双方真实意思表示，一审判决认定二被上诉人合同有效正确，上诉人以2020年的生活习惯来评价2003年的生活行为不符合客观事实，2003年左右案涉房产所在的一楼门市销售价格为3000元左右，而上诉人提供的房屋买卖合同价格为2650元，上诉人的首付款怎么取得如何支付没有提供证据，银行贷款24万元也没有付至恒泰公司账户，上诉人应当先证明自己履行了商品房买卖合同的义务再来主张合同权利，上诉人未证明上述事实之前法院驳回其诉讼请求是正确的。恒泰公司的财务账是其内部财务记录，张晓江提供了恒泰公司的收款收据足以证明张晓江的付款行为事实存在，不需再另行调取其他证据来证明。商品房买卖合同以及上诉人办理的抵押预登记并不产生案涉房屋的物权效力，仅产生了合同关系，上诉人错误的将抵押预登记视为抵押登记是对法律关系的错误认识。综上所述，上诉人不能证明其将全部房款交付给了恒泰公司，不能证明其履行了房屋买卖合同主要义务，办理的登记也不是抵押登记，上诉人在合同签订后的17年间未到案涉房屋一次，未向恒泰公司主张过权利，上诉人所做不符合逻辑，所以上诉人并不是案涉房屋的真正所有权人，也无权向被上诉人主张权利，一审裁判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人恒泰公司辩称，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。一、恒泰公司与李子瑞并不存在真实的房屋买卖关系，本案事实是2003年2月上诉人李铁军谎称欲在恒泰公司购买房屋，需要恒泰公司提供购房合同和首付款收据到银行协调以其父李子瑞名义能否在银行贷款为由骗取购房合同一份及首付款收据一份，后李铁军伙同农业银行和平支行内部人员骗取贷款24万元被挪作他用。二、一审诉讼过程中经恒泰公司申请，法院调取银行转账凭证，已经证实24万元直接转付给李铁军名下。三、李子瑞并没有向恒泰公司交付任何首付款，银行按揭贷款也未流入恒泰公司。四、上诉人所述对购买恒泰公司房屋十余年未实际交付，不主张任何权利，没有提供任何理由及证据，有悖日常生活基本常理及生活准则。五、上诉人李铁军涉嫌骗取贷款犯罪及虚假诉讼，恒泰公司已经申请向阳区人民法院将刑事案件线索移交侦查机关处理，现案件正在侦查中。六、二被上诉人房屋买卖合同关系真实有效，张晓江已经将涉案房屋的房款交付完毕，恒泰公司于2003年1月将该房屋交付给张晓江，现张晓江已经对争议房屋实际占有及使用17年，恒泰公司与张晓江房屋买卖真实合法有效。一审原告李杰、李铁军、李铁成向一审法院起诉请求：1.撤销佳木斯市向阳区法院（2018）黑0803民初913号民事判决书的全部内容；2.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定，2003年3月25日，李子瑞与天麒房地产公司签订《商品房购销合同》，约定李子瑞购买佳木斯天麒房地产开发有限公司开发的位于佳木斯市青少年宫综合楼2-8-2号，建筑面积133.47平方米房屋，交纳了首付款107150元。2003年4月2日，李子瑞与天麒房地产公司、农行百兴分理处签订《个人住房按揭合同》，约定李子瑞向银行贷款24万元购买诉争房屋，合同期限从2003年4月2日至2013年4月1日。同时约定，农行百兴分理处将贷款打入天麒房地产公司在该行开立的售房专用账户。2003年4月10日，天麒房地产公司为李子瑞出具商品房销售专用结算单。2003年4月16日，农行百兴分理处将240000元打入原告李铁军个人账户内。另查明，2002年12月12日，张晓江与天麒房地产公司达成口头约定：张晓江购买被告开发建设的位于佳木斯市××区青少年宫综合楼2单元8层2号，建筑面积133.468平方米现房一套，总价款258219.80元。当日，张晓江交纳购房款50000元，天麒房地产公司将诉争房屋交付张晓江，张晓江对该房屋进行了装修。2003年1月，张晓江占有使用诉争房屋至今。2003年3月13日、6月5日、9月12日，张晓江分别向天麒房地产公司交纳购房款60000元、100000元和48219.80元。2003年9月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，同时天麒房地产公司为张晓江出具了《商品房销售专用结算单》和《商品房销售许可证》，但未开具购房款税务发票。又查明，2019年5月27日，张晓江以商品房销售合同纠纷为由，起诉天麒房地产公司，本院于2019年1月6日作出（2018）黑0803民初913号民事判决书，判决双方签订的商品房买卖合同有效；恒泰房地产公司为张晓江出具相关手续，并协助办理房屋产权登记。再查明，李子瑞于2017年3月9日去世，三原告系李瑞第一顺位继承人。天麒房地产公司于2005年6月20日名称变更为恒泰房地产公司。一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定,第三人撤销之诉,指无论是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本案中，天麒房地产开发公司就本案诉争房产分别与李子瑞及张晓江签订《商品房购销合同》及《商品房买卖合同》，两份合同均合法有效。原告主张李子瑞签订《商品房买卖合同》时间早于张晓江签订的时间，李子瑞是诉争房屋的真正所有权人。本院认为，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。本案中，张晓江已经占有使用诉争房屋十六年之久，李子瑞未占有使用诉争房屋，且双方均未办理诉争房屋产权登记，根据上述规则，本院作出的（2018）黑0803民初913号民事判决，判决张晓江和恒泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同的结果并无错误。虽然李子瑞也购买了诉争房屋，但其合同并未实际履行完毕，三原告可依房屋买卖合同向被告天麒房地产公司另行主张权利。综上所述，原告要求撤销本院于2019年1月6日作出的（2018）黑0803民初913号民事判决书的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。一审判决：驳回原告李杰、李铁军、李铁成的诉讼请求。二审期间双方当事人均未提供新证据，本院经审查认为，因恒泰公司否认与李子瑞存在真实的买卖合同关系，否认收到李子瑞首付款107150元、否认为李子瑞出具过商品房销售专用结算单，且通过银行查询24万元按揭贷款没有汇入恒泰公司账户而是汇入李铁军个人账户，现上诉人也无法提供李子瑞商品房销售专用结算单的原件，故对一审判决认定的李子瑞交纳首付款107150元及天麒房地产公司为李子瑞出具商品房销售专用结算单的事实在本案中不予确认。张晓江以商品房销售合同纠纷起诉天麒房地产公司的时间是2018年11月14日。对一审判决认定的其他案件事实予以确认。本院认为，上诉人认为自己购买商品房的合法权益受到侵害提起第三人撤销之诉，首先要提供证据证明自己的房屋买卖合同客观真实，合法有效，且已全部履行了合同义务。上诉人与天麒房地产公司之间虽然存在书面的买卖合同及首付款收据，但恒泰公司否认合同的真实性，否认收到首付款，银行票据显示贷款24万元汇入李铁军个人账户，没有汇入天麒房地产公司账户，上诉人也无法提供李子瑞商品房销售专用结算单的原件，现有证据不足以证实李子瑞已履行了房屋买受人的全部合同义务。另上诉人陈述未实际入住房屋的理由是购买涉案房屋后开发商又将该房屋进行了租用，每年给付李子瑞租金，该陈述没有证据证实，未办理入住及多年来未主张房屋权利的理由难以让人信服。张晓江与天麒房地产公司的书面合同虽然签订于2003年9月12日，但在2002年12月12日张晓江即与天麒房地产公司达成口头协议并交纳购房款5万元，后又分期交纳了全部购房款，履行了全部合同义务，说明张晓江与天麒房地产公司之间的商品房买卖合同成立的时间是2002年12月12日，分期付款后签订书面买卖合同并不违背常理，恒泰公司认可与张晓江之间的房屋买卖合同且已为张晓江出具了商品房销售专用结算单的原件，双方之间的买卖合同客观真实，合法有效，上诉人认为张晓江与天麒房地产公司恶意串通倒签合同的主张不能成立。退一步讲，即使李子瑞与天麒房地产公司的商品房买卖合同客观真实，但其合同成立的时间晚于张晓江与天麒房地产公司商品房买卖合同的成立时间，李子瑞交纳全部购房款的证据不足，而张晓江交纳全部购房款且早已实际入住，李子瑞对案涉房屋的权利不能优于张晓江对案涉房屋的权利，上诉人认为佳木斯市向阳区法院（2018）黑0803民初913号民事判决侵害其合法权利的理由亦不能成立。综上，上诉人的主张没有事实及法律依据，上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人李杰、李铁军、李铁成负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二日书记员  蒋婧玮