辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终623号 上诉人（原审被告）：丁国峰，男，1984年1月29日出生，汉族，长城汽车股份有限公司员工，户籍地辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县，现住河北省保定市。 被上诉人（原审原告）：吕璇，女，1978年7月23日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 第三人：丹东金芒果文化传媒有限公司，住所地：辽宁省丹东市振兴区表厂路2-2-9号。 法定代表人：胡长亮，该公司经理。 上诉人丁国峰因与被上诉人吕璇、第三人丹东金芒果文化传媒有限公司（以下简称金芒果公司）确认合同效力纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院（2019）辽0604民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。上诉人丁国峰，被上诉人吕璇的委托诉讼代理人李伯特，第三人金芒果公司的法定代表人胡长亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁国峰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担；3、第三方丹东金芒果传媒有限公司承担全部责任。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：首先，要查清本案的事实部分，我们需要了解上诉人和被上诉人以及丹东金芒果文化传媒有限公司之间就房屋买卖交易过程中一系列细节约定。2018年7月30日，上诉人通过丹东金芒果文化传媒有限公司和被上诉人签订房屋买卖合同，签订合同时，上诉人己经明确告知房屋后续尾款无法还清，需要被上诉人进行提前交付首付款,但丹东金芒果文化传媒有限公司及被上诉人都知晓此事情的情况下并未提出终止协议签订（电话录音2019年5月31日已明确），被上诉人及丹东金芒果文化传媒有限公司清楚的知道后续需要被上诉人提前交纳首付款，但丹东金芒果文化传媒有限公司后续电话沟通中说被上诉人不同意提交首付款，而被上诉人电话沟通中是同意预交首付款，只是丹东金芒果文化传媒有限公司不予担保，导致房屋无法转让（电话录音2019年2月26日明确丹东金芒果文化传媒有限公司不进行担保）；2、而合同中第十一条第三项的补充协议，甲方办理不动产权证为60日，过期此合同作废；就是为了后续上诉人无法还清尾款而附加的；3、上诉人在2018年9月16日己经提交不动产权证的审核材料，现己办理完成，但房屋抵押尾款无法还清，无法进行过户手续签订；上诉人始终积极严格履行合同交易义务，其主客观善意交易非常明显，只是丹东金芒果文化传媒有限公司无法予以担保进行交易（电话录音2019年2月26日明确丹东金芒果文化传媒有限公司不进行担保；），问题并不在上诉人；4、通过对上述买卖双方意思和语境的分析，以及相关证据的佐证，可以清晰的看到，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表达，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，做出错误的裁判。二、一审法院适用法律错误：1、一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，做出错误判决。认为在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》违约的规定是错误的，上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于丹东金芒果传媒有限公司欺骗行为，为了促成交易，才导致过户失败，责任不在上诉人。而上诉人在交易时已经告知被上诉人无法还清尾款，需要提前支付首付款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效（电话录音2019年5月31日己明确对话意思）；根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以进行约定附期限。附生效期限的合同，自期限界至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效，符合合同第十一条第三项的内容。第一百四十九条第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。最后在一审判决书中法官也作出了错误的描述，第二页第十三行被告在该收款收据上确认签字，实际情况是当庭就确认没有上诉人的签字；第二页第二十行第2条被告在签约时己明确告知原告和第三人涉案房屋由抵押贷款，不具备直接出售条件，需要延长办理不动产权的时间。三方因此协商并约定合同第十一条第三项，既被告办理不动产权证在60日，过期此合同作废。实际情况是在签订合同时，上诉人告知被上诉人及第三方丹东金芒果文化传媒有限公司房屋有抵押贷款，后续尾款无法还清，需要被上诉人进行垫付，而丹东金芒果文化传媒有限公司说后续再说，未终止合同签订，已形成欺骗行为（电话录音2019年5月31日已明确）；根据第四页第十七行、十八行、十九行、二十行二十一行被告明确要求原告带被告偿还涉案房屋贷款余额，再办理涉案房屋所有权证及协助原告办理该房屋过户手续。截止目前，被告未办理涉案房屋的所有权，亦未协助原告办理房屋过户手续。实际情况是，不产权证已经办理完成，但房屋尾款无法还清，故无法进行房屋交易，原告同意提前支付房屋首付款，但丹东金芒果文化传媒有限公司不予担保办理，导致一直无法过户（电话录音2019年2月26日明确丹东金芒果文化传媒有限公司不进行担保）；而丹东金芒果传媒有限公司在问题出现期间不进行三方协商，还以订金威胁被上诉人进行事件的扩大化，未起到中间人所应尽的义务。 吕璇辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案案件事实很清楚，上诉人与被上诉人签订完房屋买卖合同，上诉人交付了定金，上诉人反悔，按照定金罚则的规定，一审判决正确。 金芒果公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、我方是居间服务方，我方只对合同中约定的关于合同内容履行服务，我方没有担保义务，额外担保是权利不是义务。2、上诉人是合同先行履行义务的一方，其履行义务分两个方面，一是清偿贷款，二是办理房屋登记书，自合同签订后，我方在服务过程中要求上诉人先行办理产权登记书，上诉人不清偿贷款，公积金部门不出手续就办理不了产权登记书，但一审上诉人陈述办理了产权证，产权证在公积金，上诉人的陈述自相矛盾，涉案房屋是商品房屋经过公积金贷款购买，上诉人持涉案房屋的购买手续仍然可以办理房屋产权登记证书，只是有一份抵押证书，上诉人签订合同后没有履行合同义务，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持。 吕璇向一审法院请求：1、确认原、被告及第三人签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告赔偿原告1万元；3、解除原、被告及第三人于2018年7月30日签订的《房地产买卖合同》。事实和理由：2018年7月，原、被告通过第三人居间介绍就被告所有的房产达成买卖合意。2018年7月30日，原、被告及第三人签订三方房屋买卖合同，约定被告同意将丹东市振安区(私产)，按总房款54万元转让给原告；由被告负责办理房屋产权登记，第三人协助原、被告双方办理转让登记、贷款等买卖事宜。合同签订当日，原告实际支付房屋定金1万元，由第三人无息代管，第三人向原告出具了收款收据，被告在该收款收据上确认签字。原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系合法有效，现被告违约不出售涉案房屋，应当按照合同的定金条款约定，赔偿原告1万元。 一审法院认定事实：2018年7月30日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定被告经第三人居间介绍，将其所有的位于丹东市振安区的房屋出售给原告，房屋价款54万元，面积以不动产权证为准；原告采取按揭贷款方式向被告支付房款，按揭贷款具体金额以银行审批为准，房屋权属过户所需税费由原告承担；合同签订之日起30日内，办理过户手续，原告于当日支付首付款20万元；双方同意过户时间是以不动产权证办理完毕后30日办理过户手续；被告办理不动产权证为60日，过期此合同作废；原、被告共同委托第三人代办房屋产权过户手续，并协助原、被告与银行办理按揭贷款手续；原告同意支付购房定金1万元，并于合同签订之日交由第三人代为无息保管；原、被告委托第三人的报酬1.08万元由原告承担，原告于过户当日一次性付清；若原告违约，不得向被告索还定金；若被告违约，被告应在违约之日起7日内将定金退还原告，另支付原告相当于定金数额的违约金。合同签订后，原告于2018年7月6日交纳给第三人的1万元购房意向金转为购房定金，由第三人代管。原告和第三人分别于2019年2月26日、2019年1月10日和2019年5月31日与被告夫妻进行了电话沟通，被告明确表示要求原告代被告偿还涉案房屋贷款余额，再办理涉案房屋所有权证及协助原告办理该房屋过户手续。截至目前，被告未办理涉案房屋的所有权证，亦未协助原告办理该房屋过户手续。 一审法院认为，涉案《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告虽辩称依据合同第十一条第3项的约定，涉案合同已于2018年9月28日失效，但原告及第三人主张该条款是指如非因被告个人原因60日内无法办理房照，此合同作废。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，各方均认可签约时涉案房屋未取得产权证且存在抵押贷款，结合涉案合同的目的、合同前后文及原、被告和第三人在庭审中的陈述，可以认定原告及第三人有关“合同第十一条第3项的约定是指非因被告个人原因60日内无法办理房照，此合同作废”的主张应为各方签约时的真实意思表示。因此涉案合同并未作废。此外，涉案房屋存在抵押，亦非合同无效的法定条件。故被告的相关辩解，没有事实和法律依据，不予支持。关于原告要求解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，涉案《房地产买卖合同》中未约定原告替其偿还涉案房屋贷款余额。被告以原告口头承诺代其偿还涉案房屋贷款余额为由，拒绝办理房屋所有权证并协助原告办理房屋过户手续，以及被告主张合同已失效的行为，应视为被告明确表示不履行主要债务。现第三人亦同意解除合同，故原告有权要求解除涉案《房地产买卖合同》。关于原告要求被告赔偿1万元的问题。涉案《房地产买卖合同》第八条第1项明确约定，若被告违约，被告应在违约之日起7日内将定金退还原告，另支付原告相当于定金数额的违约金。现被告未按合同约定办理房屋所有权证，亦未协助原告办理房屋过户手续，其行为已构成违约。故原告要求被告赔偿1万元，符合合同约定和法律规定，予以支持。 一审法院判决：一、确认原告吕璇与被告丁国峰及第三人丹东金芒果文化传媒有限公司于2018年7月30日签订的《房地产买卖合同》有效；二、解除原告吕璇、被告丁国峰及第三人丹东金芒果文化传媒有限公司于2018年7月30日签订的《房地产买卖合同》；三、被告丁国峰于本判决生效之日起10日内赔偿原告吕璇1万元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁国峰负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 本案认为，签订于2018年的《房地产买卖合同》，系合同各方的真实意思表示,内容未违反法律的强制性规定,合法有效。根据《房地产买卖合同》第十一条其他事项约定：“丁国峰（甲方）办理不动产权证为60日，过期此合同作废。”根据该条款，上诉人丁国峰应当在合同签订后60日内完成不动产产权证的办理，逾期合同终止。合同签订后，上诉人丁国峰未能在合同约定时限内取得涉案房屋的产权证，亦未办理过户手续。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该项规定，合同的违约方应当承担违约责任。上诉人丁国峰没有按照约定履行合同义务，构成违约行为，应承担违约责任。 关于上诉人主张不应承担违约责任一节。涉案《房地产买卖合同》第八条约定：“丁国峰（甲方）中途违约，应在违约之日起7日内将定金退还吕璇（乙方），另支付吕璇相当于定金数额的违约金。”结合一审当事人之间的电话录音内容和合同履行情况来看，上诉人丁国峰因个人原因未能按合同约定时间办理不动产产权证，亦未办理过户手续。上诉人丁国峰虽主张办证超期的责任不在于自身，但未能提供相应证据证明免责事由的存在。故原审判决上诉人丁国峰赔偿被上诉人吕璇1万元违约金并无不当。因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张第三人金芒果公司应履行担保义务、存在欺诈行为一节。由于《房地产买卖合同》未约定金芒果公司的担保义务，上诉人亦未能提供任何证据证明金芒果公司存在担保义务、欺诈行为。因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人丁国峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由丁国峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 潆 审判员 王殿龙 审判员 李 军 二〇二〇年六月十五日 书记员 王秀文