河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1461号上诉人（原审原告）：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区启明北路。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李娱乐，女，1984年9月25日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张胜（李娱乐之夫），住河南省洛阳市西工区。上诉人洛阳中迈置业有限公司（以下简称中迈公司）、上诉人李娱乐因双方房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人中迈公司的委托诉讼代理人吴峰辉、黄蕊晓，上诉人李娱乐及其委托诉讼代理人张胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中迈公司上诉请求：撤销原判第三项、第四项，改判支持中迈公司一审诉求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院根据李娱乐提交的与所谓的中迈公司工作人员通话记录，认定双方存在一个月免租期与事实不符。二、李娱乐自2019年3月16日开始拖欠房租，一直占有使用涉案房屋，既不交租，也不搬离。中迈公司为催促李娱乐交纳房租，迫于无奈曾短暂断电后又恢复供电，李娱乐应当支付租金至实际搬离之日。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条的规定，中迈公司在一审诉求中已作出让步，仅要求李娱乐向其支付合同期内全额租金20%的违约金36408.96元，未要求合同约定的其他违约金。一审判决李娱乐向中迈公司支付违约金18204元没有事实与法律依据。李娱乐辩称：一、一审中李娱乐提交与中迈公司销售部经理的通话录音证明中迈公司向其承诺给予一个月免租期。二、中迈公司隐瞒涉案房屋未经消防验收合格的事实，致使李娱乐投入巨额资金对房屋进行装修装饰，现因消防部门要求停业整改且停电至今，因此李娱乐有权拒付房屋租金及违约金，双方签订的租赁合同属于无效。李娱乐上诉请求：撤销原判第二项、第三项、第四项，改判驳回中迈公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决李娱乐返还涉案商铺，认定事实不清，判决错误。双方签订《房屋租赁合同》后，李娱乐投入巨额资金对商铺进行装修装饰，由于中迈公司消防不合格，导致李娱乐无法继续使用该房屋，李娱乐已通过诉讼向中迈公司主张解除合同并要求其赔偿房屋装修损失。目前该案已经进入鉴定程序，涉案商铺无法返还。二、一审法院因李娱乐能够占有使用涉案商铺并开展经营活动，依此认定李娱乐的合同目的已经实现而应当支付租金，该事实认定错误。中迈公司隐瞒商铺消防不合格的事实，将不符合安全使用条件的房屋出租给李娱乐使用，属于实质违约，李娱乐有权拒付房屋租金。三、一审判决违约金过高。涉案商铺因消防不合格被相关行政部门处罚且至今没有取得消防验收合格证。李娱乐承租期间，房屋又出现墙体脱落、停车位规划不合理等其他不能正常经营的条件，中迈公司久拖不决，李娱乐是迫于无奈才拒付房租。中迈公司违约在先，李娱乐是行使履行抗辩权，防止损失扩大。中迈公司辩称，一审法院认定李娱乐拖欠房租违约在先，判令其向中迈公司返还涉案房屋、支付租金及违约金事实认定清楚，适用法律正确，但一审法院判决租金及违约金的数额与事实不符。李娱乐单方所说的消防不合格、墙体脱落、停车位规划不合理等因素并未实际阻却李娱乐合同目的的实现，李娱乐能够正常占有并使用涉案房屋，其应当按照合同约定向中迈公司支付房租。李娱乐恶意拖欠房租，扰乱中迈公司的正常秩序，明显已经构成违约。李娱乐在其上诉状中明确认可一审判决第一项，中迈公司有理由相信李娱乐的真实意思表示是想要继续使用涉案房屋，因此李娱乐应当向中迈公司支付租金到实际搬离之日。中迈公司从未以任何形式与李娱乐约定过免租期，李娱乐应当提供书面证据予以证明。一审法院判令李娱乐向中迈公司支付年租金20%作为违约金无事实依据与法律依据，合同约定“合同期内全额租金20%的违约金”是双方真实意思表达，亦不违背相关法律规定，依法应予支持。中迈公司向一审法院起诉请求：1．解除“HDF商C121号”租赁合同，责令李娱乐于合同解除之日起5日内搬离房屋，其所租赁房屋内装修及自装设备归中迈公司所有；2．李娱乐按合同约定支付自2019年3月17日至实际搬离之日止的房屋租金（暂计算至2019年8月17日为37926元）；3．判令李娱乐以拖欠租金为基数，自2019年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（暂计算至2019年8月17日为696.07元）；4．判令李娱乐向中迈公司支付违约金36408.96元。一审法院认定事实：2018年5月18日，中迈公司（出租人、甲方）与李娱乐（承租人、乙方）签订编号为HDF商C121号的《房屋租赁合同》，约定：一、中迈公司将位于洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区121＃商铺出租给李娱乐使用，房屋建筑面积为54.18㎡，租赁期限为2018年6月16日至2020年6月15日，租赁单价140元/㎡/月，年租金91022.4元。乙方应向甲方支付保证金1万元，租赁期满后，如乙方无违约行为且租赁房屋及附属物完好无损的情况下，无息退还乙方。租金采取先付后用的方式，每季度支付一次，每季度开始前3日支付该期租金。乙方于本合同签订生效后3日内支付租赁保证金、首期租金共计32755.6元；支付方式为银行转账（汇票）或现金方式支付。二、在租赁期内，甲方应保证租赁房屋的正常使用。租赁房屋及原有所属配套设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方向甲方或物业公司提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。租赁期未满乙方终止承租的，乙方装修及自装设施归甲方所有。三、租赁房屋楼顶公用部位、门前场地与广场、外墙及楼顶广告位的使用权不在租赁范围内。四、乙方迟交租金，每逾期一天按年租金的5‰支付违约金。逾期10天甲方有权解除合同，并不负责乙方因合同解除的损失，乙方还需支付合同期内全额租金20％的违约金给甲方。2018年6月12日，中迈公司将租赁房屋交付给李娱乐，李娱乐用于经营壁纸生意。李娱乐向中迈公司共交付保证金1万元及三个季度的租金68267.6元，之后租金未支付。中迈公司于2019年7月3日向李娱乐邮寄送达《催款通知书》，李娱乐未签收。李娱乐提交了如下证据：1．洛阳市中级人民法院（2019）豫03执622号公告，证明涉案房屋已于2019年3月12日被洛阳市中级人民法院查封；2．涉案房屋外墙及门面前场地照片，显示涉案房屋外墙脱落；3．李娱乐与中迈公司工作人员通话记录，主张双方曾口头约定免租期一个月；4．行政处罚决定书，证明中迈红东方广场C区建设工程曾因未消防验收被行政处罚；5．证人杨某1、杨某2证言，证明2019年7月，该房屋处于停电状态。一审法院认为，第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。中迈公司与李娱乐签订了《房屋租赁合同》，中迈公司已依约履行了向李娱乐交付房屋的义务，李娱乐应当向中迈公司支付租金。消防部门作出的行政处罚及法院在房管部门查封等因素均未实际阻却李娱乐合同目的的实现，李娱乐能够正常占有、使用涉案房屋，可以开展经营活动，李娱乐应向中迈公司支付租金。第二，通过李娱乐提交的证据及庭审查明事实，双方约定有一个月的免租期，故起租时间应为2018年7月16日。合同签订后，李娱乐实际支付了三个季度的租金，故李娱乐的租金已实际支付至2019年4月16日，李娱乐应当自2019年4月17日开始按合同约定支付房屋租金。因李娱乐拖欠房租等问题，2019年7月期间，中迈公司采取将房屋断电的措施，造成李娱乐至今无法正常经营，因此自2019年7月16日以后的房租一审法院不予支持。第三，李娱乐未按约定支付租金已超合同约定的十天，按照合同约定，中迈公司有权解除合同，且李娱乐也表示涉案房屋不适合继续经营，因此，中迈公司要求解除本案《房屋租赁合同》、李娱乐搬离租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。第四，李娱乐拖欠房租违约在先，其应向中迈公司支付违约金，违约金以造成的损失为基础，双方应避免损失进一步扩大，结合本案中双方过错程度以及合同履行情况，一审法院酌定违约金为年租金的20%即18204元。关于中迈公司提出的利息损失不再重复计算。第五，中迈公司要求涉案房屋内装修及李娱乐自装设施归其所有的诉讼请求不明，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、解除中迈公司与李娱乐于2018年5月18日签订的编号为HDF商C121号《房屋租赁合同》；二、李娱乐于判决生效后十日内向中迈公司返还洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区121＃商铺；三、李娱乐于判决生效后十日内向中迈公司支付租金22755.6元；四、李娱乐于判决生效后十日内向中迈公司支付违约金18204元；五、驳回中迈公司其他诉讼请求。一审案件受理费1676元，减半收取计838元，由李娱乐负担。本院二审期间，李娱乐围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。诉争商铺应当经消防验收合格才能投入使用，中迈公司未经消防验收合格即出租给李娱乐使用，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》依法应认定无效。因合同无效，对中迈公司要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持，一审法院对此适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中的租赁合同虽然应认定无效，但中迈公司可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，一审法院根据现有证据，判令李娱乐按合同约定的租金标准向中迈公司支付22755.6元作为房屋占有使用费，处理并无不当。关于中迈公司主张的违约金，一审法院根据双方过错，参照双方合同中关于违约责任的约定，酌定李娱乐按照年租金的20%向中迈公司支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于中迈公司的违约责任，因李娱乐已另案主张中迈公司赔偿损失，不属本案审理范围。李娱乐上诉认为其另行起诉中迈公司赔偿损失的案件审理已进入鉴定程序，涉案商铺无法返还，其主张没有事实和法律依据，该案审理不影响李娱乐返还商铺的义务，中迈公司收回商铺后仍应配合相关司法鉴定。综上所述，中迈公司和李娱乐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4764号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4764号民事判决第一项、第五项；三、驳回洛阳中迈置业有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费2500元，由上诉人洛阳中迈置业有限公司负担1676元，由上诉人李娱乐负担824元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年六月八日书记员  高会茹