沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初1872号 原告：沈阳地铁房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。 法定代表人：向春兵，系该公司总裁。 委托诉讼代理人：张华丽、王迪，系辽宁弘立律师事务所律师。 被告：栗建明，男，汉族，1963年5月18日出生，住址沈阳市和平区。 原告沈阳地铁房地产开发有限公司与被告栗建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳地铁房地产开发有限公司委托诉讼代理人张华丽，被告栗建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年，原告与被告签订了《沈阳地铁丽水新城公租房一期商业网点3-1#房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告栗建明承租坐落于沈阳市浑南新区，商业网点3-1#一层、租赁面积为260平方米的房屋，租赁期限为2015年11月1日起至2017年10月31日止；租金标准为16元/平/月，取整数50,000.00元/年；租金支付周期为12个月，每租赁周期的租金支付时限为上一周期租金到期前30日历日前一次性支付（以到账日为准），以此类推。同时，租赁合同第十三条第4款约定，租赁期满前，被告要继续租赁的，应当在租赁期满前2个月书面通知原告；第十四条第3款约定，被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及其附属设施、设备返还原告；第十六条第5款约定，租赁期满，被告应如期交还该房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金5倍的滞纳金，给原告造成损失的还应当承担赔偿责任。同时，租赁合同第十六条第一款第2项规定，未经原告书面同意，拆改变动房屋结构或损害房屋的，则被告应按照合同总租金的2%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告负责赔偿直至达到弥补全损失为止，并根据第三条第3款的规定，不退还租金及房屋押金。租赁合同签订后，原告如约履行了合同义务，租赁合同于2017年10月31日到期，被告栗建明未按照合同约定的期限通知原告继续租赁，也未返还租赁房屋，虽经原告多次催告，被告至仍拒不腾退租赁房屋。截至2018年1月17日，被告应按照合同第十六条第5款约定的计算标准支付原告违约金53,387.95元。此外，原告还发现，被告未经原告书面同意私自改动房屋结构，因此，被告还应当支付原告因拆改房屋结构的违约金2,000.00元，若该违约金不足弥补原告损失的，被告负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。综上，被告拒不返还租赁房屋，已严重违反合同义务，构成了违约。现原告根据租赁合同的约定及相关法律的规定，要求被告立即腾退租赁房屋，并向原告支付违约金；因其私自改变房屋结构的违约金及其他实际损失等。故原告起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《沈阳地铁丽水新城公租房一期商业网点3-21#房屋租赁合同》；2、被告立即滕退坐落于沈阳市浑南区，商业网点3-1#一层的租赁房屋并返还给原告；3、被告支付原告逾期腾房违约金53,387.95元，按照日租金的三倍计算（暂计算至2018年1月17日），自2018年1月18日起至被告实际滕退房之日止的金额按日租金的三倍标准计算）；4、被告按照合同约定支付原告私自拆改房屋结构违约金2,000.00元；5、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。 被告辩称：不同意解除租赁合同，当时签订合同时双方协商租期五年，签订合同时原告领导称只能两年一签，不能一起签五年，但两年到期后，原告不想将房屋租给被告了，故被告不同意返还房屋，双方应继续保持房屋租赁合同关系；不同意支付违约金，被告并没有违约。 经审理查明：原、被告签订《沈阳地铁丽水新城公租房一起商业网点3-1#房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：租赁房屋坐落于沈阳市浑南新区（县南大甸子378-1号，商业网点3-1#一层，租赁面积260平方米（经双方现场确认租赁面积）；原告于2015年8月1日前将房屋交由被告经营使用；以房屋现有情况作为交房标准；清水房，如需进行装修，由被告自行承担费用，租赁期满后，装修部分保持正常使用状态，装修残值无偿归原告所有；该房屋租赁期共2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止；租赁期满，被告如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知原告，经原告同意，按照重新商定的租金价格签订租赁合同，若双方无法达成一致，则合同期满终止；若原告未收到乙方续租申请，则视为合同到期终止，原告有权收回租赁房屋，被告应于合同期满前，保持完整归还租赁房屋；租金标准：16元/平/月，取整数50,000.00元/年；被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。合同第十六条约定：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同总租金的2%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（2）未经原告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。该条还约定：租赁期满，被告应如期交还该房屋，被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金5倍的滞留金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告于2015年11月1日至2017年10月31日租赁期间内在涉案房屋从事麻将社经营活动。期间，未经原告书面同意，被告将涉案房屋窗户改成门。合同到期后，被告未书面通知原告续租，双方也未就续租达成一致。因房屋租赁期限届满后，被告未腾退房屋，经原告催促，仍不腾退，故原告起诉来院。 上述事实，有《沈阳地铁丽水新城公租房一期商业网点3-1#房屋租赁合同》、土地使用权证、新建楼房号码审批表、照片律师函、限期返还租赁房屋的通知及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《沈阳地铁丽水新城公租房一期商业网点3-1#房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限为二年，2017年10月31日租赁期限届满。因合同已约定了解除期限，故于2017年11月1日起，合同已依照约定解除，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。根据双方约定，租赁期限届满、合同解除后，被告应当返还房屋，故对原告主张被告返还房屋的诉讼请求本院予以支持。因未在合同解除后返还房屋，且至今占有涉案房屋，根据双方约定，被告应当承担逾期返还房屋的违约责任。关于违约责任的计算方式，原告主张低于合同约定的日租金5倍的标准，以日租金3倍的标准主张权利，本院予以支持，即自2017年11月1日起至判决确定的给付之日止，被告应当向原告支付违约金410.95元/日（50,000.00元/365日×3）；关于判决确定的给付之日之后产生的违约金，原告可另行主张。因被告未经原告书面同意拆改房屋，根据合同约定，被告应当向原告支付违约金2,000.00元（100,000.00×2%），故对原告主张被告支付原告拆改房屋结构违约金2,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的原告曾承诺房屋租期为五年、原告同意被告将窗改门的抗辩，因没能提供证据，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告沈阳地铁房地产开发有限公司与被告栗建明签订的标的物为沈阳市浑南区商业网点3-1#一层《沈阳市地铁丽水新城公租房一期商业网点3-1#房屋租赁合同》于2017年11月1日解除； 二、被告栗建明于本判决生效之日起五日内腾退位于沈阳市浑南区房屋并返还给原告沈阳地铁房地产开发有限公司； 三、被告栗建明于本判决生效之日起五日内向原告沈阳地铁房地产开发有限公司支付逾期返还房屋违约金（自2017年11月1日起至本判决确定的给付之日止，按照每日410.95元计算）； 四、被告栗建明于本判决生效之日起5日内向原告沈阳地铁房地产开发有限公司支付拆改房屋结构违约金2,000.00元； 五、驳回原告沈阳地铁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,998.00元，由被告栗建明负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肖军威 审 判 员  孙 迪 人民陪审员  金 丽 二〇一八年五月十八日 法官助理朱婉姝 书记员周立颖 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据都事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。