江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1281号上诉人(原审被告):张鹏年，男，1964年5月15日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告）：连云港市公路管理处，统一社会信用代码123207004680477791，住所地连云港市海州区苍梧路36-6号。法定代表人：金立富，该管理处主任。委托诉讼代理人：张军，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人张鹏年因与被上诉人连云港市公路管理处（以下简称公路管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张鹏年上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：两被上诉人恶意串通损害上诉人利益，具体表现为：1.上诉人不应支付房租，合同到期前的租赁使用费用已过诉讼时效，合同到期后的场地使用费应与上诉人看管场地被上诉人应支付的看管费用相抵充。2.被上诉人未按合同约定开通水电，应支付上诉人开通水电的费用。3.上诉人在场地内新建了房屋且进行了装修，被上诉人若收回房屋应赔偿上诉人该部分费用。4.被上诉人无权收回该场地，因被上诉人欠上诉人工程款，早已约定用该场地抵充尚未支付的工程款，否则十几年不收取上诉人租赁费也不合常理。5.被上诉人原领导同意将此房屋折成工程款抵充给上诉人。被上诉人公路管理处答辩称：上诉人的上诉理由事实不成立，应当依法予以驳回。公路管理处向一审法院起诉请求：1、依法判决张鹏年返还房屋、庭院；2、依法判决张鹏年支付2005年1月1日至2015年1月1日租金60000元，2015年1月2日至今房屋占有使用费27000元（暂计算至2019年6月31日，之后按照6000元/年的标准计算至实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由张鹏年承担。一审法院认定事实：公路管理处由连云港市交通运输局举办，系事业单位法人，对辖区内公路收费站进行管理。2005年1月1日，公路管理处辖区的310国道朝阳收费站（甲方）与张鹏年（乙方）签订租赁合同，内容为：“甲方为了原老站房的完整与整洁，将所有的平房及庭院租赁给乙方看管及使用，具体事宜如下：一、甲方在租赁期间要保证乙方使用中的供电、供水正常。二、乙方要保证对房屋的配套设施维护及保护。三、付款方式每年一次付清全部租金，租金为每年6000元，租期从2005年1月1日至2015年1月1日。”合同签订后，张鹏年占有使用租赁房屋及场地，并搭建了临时建筑。2005年9月，310国道朝阳收费站停止收费并被撤销，收费站的资产及债务清算工作由公路管理处接管。涉案租赁合同期满后，张鹏年未返还租赁物，公路管理处亦未要求收回租赁物。至2019年6月20日，公路管理处委托律师向张鹏年发函，要求张鹏年于收到律师函后5个工作日内清空房屋及庭院内物品，将房屋、场地及配套设施返还给公路管理处，并缴纳2005年1月1日至2015年1月1日的租金，以及2019年6月1日的房屋占有使用费。张鹏年于2019年6月22日收到律师函，但至今仍未搬离场地和缴纳租金。另经证人证实，张鹏年于2004年之前曾承接公路管理处多项道路工程项目。一审法院认为：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，当事人未能提供证据证明其主张的，由负有举证责任一方承担不利后果。张鹏年辩称双方名为租赁，实为以房抵债合同关系，但未对以房抵债基本事实进行举证，待证事实不清、证据不足，依法对该辩解意见不予采纳。公路管理处提供房屋租赁合同足以证明双方租赁合同关系成立。张鹏年于租赁期限届满后继续使用租赁物，公路管理处未提出异议，双方形成不定期租赁，不定期租赁期间的租金继续沿用租赁合同约定。直至公路管理处于2019年6月22日向张鹏年送达解除合同的律师函，租赁合同得以解除。合同解除后，张鹏年应当腾退房屋、场地，并按照租金标准缴纳至腾退之日的租赁物占有使用费。关于张鹏年辩称租金给付请求已超出诉讼时效的辩解意见。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日起实施，《民法总则》施行前关于民事权利诉讼时效的保护适用《中华人民共和国民法通则》规定，即给付租金诉讼时效为一年。《民法总则》施行后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。现公路管理处仅提供2019年6月22日向张鹏年催缴租金的证据，未能证明在此之前的十余年期间曾向张鹏年主张过权利，故人民法院仅能保护公路管理处提出履行请求的前三年（2016年6月23日至2019年6月22日）租金计18000元，以及2019年6月23日以后的占有使用费。公路管理处所主张的2016年6月22日之前租金已超过诉讼时效，依法不予保护。对于张鹏年提出公路管理处应当对其投入的装修及扩建费用进行补偿的意见。一审法院认为，双方在租赁合同中未对装饰装修及扩建房屋进行约定，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，张鹏年在不破坏房屋的情况下，对未形成附和的装饰装修物可自行拆除；对于已形成房屋符合的装饰装修物及扩建房屋，张鹏年无法拆除的，公路管理处不具有补偿义务。张鹏年该辩解意见，依法不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：张鹏年于判决生效之日起十日内向公路管理处返还原310国道朝阳收费站所有的平房及庭院；张鹏年于判决生效之日起十日内向公路管理处支付2016年6月23日至2019年6月22日三年租金共计18000元，以及2019年6月23日以后的租赁物占有使用费（按年租金6000元的标准计算至实际搬离之日）；三、驳回公路管理处的其他诉讼请求。案件受理费1976元，公告费400元，合计2376元，公路管理处已预交1388元，由公路管理处负担1388元，由张鹏年负担988元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。根据上诉人与310国道朝阳收费站签订的租赁合同，上诉人应当按约履行支付租金义务。2016年6月22日涉案合同解除后，上诉人仍继续占用涉案房屋，故其应当按照租金标准支付房屋占有使用费。一审法院据此判决上诉人支付2016年6月22日之后的租金及占有使用费符合法律规定。上诉人称被上诉人应当按照合同约定支付其场地看管费用及赔偿其新建房屋及装修费用，但是该租赁合同虽然约定涉案房屋及庭院给上诉人看管，但是并未约定相关看管费用，且上诉人不能提供证据证实其进行的装饰装修及扩建经过被上诉人同意，故此上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称因上诉人欠付其工程款，双方早已约定涉案租赁房屋抵充工程款归上诉人所有，但是对此不能提供充分证据证实，故此上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人张鹏年负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年六月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。