四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3301民初119号 原告：所多，男，藏族，住四川省康定市。 原告：群错，女，藏族，住四川省康定市。 上述二原告委托诉讼代理人：西绕让布，男，藏族，住四川省康定市，系二原告侄子。 被告：梁远翼，女，汉族，住黑龙江省绥滨县。 委托诉讼代理人：龚睿，四川首康律师事务所律师。 原告所多、群错诉被告梁远翼租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告所多、委托诉讼代理人西绕让布与被告委托诉讼代理人龚睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告所多、群错向本院提出诉讼请求：1.要求被告交清5年（2019年至2023年）的150000（拾伍万元）房屋租赁费；2.修复因漏电、漏水造成的房屋损坏；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付2018年12月1日至2020年5月1日的欠付租金45000元；2.要求被告支付违约金105000元；3.要求被告支付修复因漏电、漏水造成的房屋损坏30000元。以上金额合计为180000元。事实和理由：2013年12月1日，被告梁远翼与原告所多、群错签订房屋租赁合同，约定将原告位于四川省康定市瓦泽乡麦巴村500平米的藏房及周边设施出租给被告用于经营民宿接待，租赁时间为2013年12月1日至2023年12月1日，租金每年三万元（共计三十万元），一年一交。2013年至2018年被告已均按时交纳了房屋租金。2019年底，原告未按约定时间交付2019年全年租金（三万元），并因被告管理不善导致漏电漏水房屋受损（一是2020年年初电路漏电起火，被原告家属及时发现扑灭，但有4根房梁烧毁；二是二楼水管漏水导致近45个平方的30根房梁长期泡水损坏）。原告主动通过电话、微信多次沟通、催缴租金，被告在微信里表示不再租用原告房屋，提出解除合同，原告提出按照合同第9条违约条款一是被告一次性付清剩余五年房租十五万元（2019年至2023年），二是对房屋受损情况进行维修或赔偿三万元的维修费，被告一直未同意原告要求，为维护原告的合法权益，现按照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼。 梁远翼辩称:1.2019年后被告没有再用该房屋，2019年至今的租房费应当减去在疫情期间的时间，因答辩人在疫情期间无法经营导致没有收益，在全国这个大的环境之下，恳请法院考虑减免部分房租费；2.答辩人不应当承担高达105000元的房屋租赁的违约金，被答辩人也有违约之处；3.答辩人不应承担修复因漏电、漏水造成对房屋损害的赔偿；4.原告因主张过高导致诉讼费过高，高出部分不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告所多、群错提交的原被告之间的微信聊天记录。用以证明被告主动提出解除合同关系，被告违约在先及实际造成房屋损坏的情况。被告梁远翼对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为该组证据只能证明对于房租费在协商，双方至2020年3月都在协商。不能达到原告的证明目的，房屋损坏的照片不能看出实际损害的金额和损坏的起因。本院对该组证据的真实性予以认定但达不到原告的证明目的。 本院经审理认定事实如下:原告所多、群错与被告梁远翼于2013年12月1日签订《租用协议》。双方约定，原告所多、群错将其建于宅基地上的三层楼房以每年三万元的价格出租给被告梁远翼用于民居接待。租用期间为2013年12月1日至2023年12月1日。协议对双方的义务及违约责任进行了约定。2019年底，由于被告梁远翼拖欠租金，双方协商未果，原告于2020年4月8日向本院提起诉讼。 另查明，被告梁远翼已支付2013年12月1日至2018年12月1日的租赁费用，合计150000元。 本院认为，原告所多、群错与被告梁远翼签订《租用协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告梁远翼拖欠租金，并在双方协商租金给付时明确表示不再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人依该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故原告所多、群错与被告梁远翼签订《租用协议》应于2020年4月8日原告向法院起诉之日起解除。被告梁远翼应当支付欠付的2018年12月1日至租赁合同解除之日的租金40000元；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告依据协议要求被告一次性给付剩余约定租期的租金105000元作为违约金,被告认为违约金过高请求法院予以减少。本院认为，违约金的约定应以因违约所造成的损失为基础，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本院酌情按照合同解除后，以房屋空置半年来计算违约金。被告梁远翼应支付15000元违约金；原告提出的要求被告支付修复因漏电、漏水造成的房屋损坏30000元赔偿金的诉讼请求，因原告未能提供相应证据证明实际损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，即不能举证或举证不能应承担举证不能的后果。本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于使用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁远翼于本判决书生效之日起十五日内支付原告所多、群错租金40000元； 二、被告梁远翼于本判决书生效之日起十五日内支付原告所多、群错违约金15000元； 三、驳回原告所多、群错的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3850元，减半收取1925元，由被告梁远翼负担578元，原告所多、群错负担1347元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员 卓  玛 二〇二〇年六月三日 书记员 四郎梅朵 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于使用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。