湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再221号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王华，男，1984年3月28日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘高，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彪，湖南芙蓉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南华菱置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路269号华菱大厦22楼。法定代表人：杨臣轩，执行董事。委托诉讼代理人：邓开桂，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，湖南联合创业律师事务所律师。再审申请人王华与被申请人湖南华菱置业有限公司（以下简称“华菱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，长沙市天心区人民法院于2018年4月4日作出（2017）湘0103民初6481号民事判决。华菱公司、王华均不服，向本院提起上诉，本院于2018年11月19日作出（2018）湘01民终4756号民事判决。王华不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年3月15日作出（2019）湘民申367号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人王华及其委托诉讼代理人刘高、被申请人华菱公司的委托诉讼代理人邓开桂、杨佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人王华再审请求：撤销长沙市中级人民法院（2018）湘01民终4756号民事判决，改判支持王华一审诉讼请求。事实与理由：原一、二审判决均认为涉案房屋转让协议上加盖的是“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章，项目部印章无法代表华菱公司，因此房屋转让协议无效，这属于适用法律错误。一、长沙市中级人民法院生效判决（2011）长中民二终字第2419号民事判决中，已查明“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章系项目部一直对外使用的印章，且在税务部门办理了备案。二、华菱·香墅美地项目部系依《带资承包协议合作开发协议》而设立，具有房屋销售权，其作出的销售行为是有效的。三、根据《补充协议》，1、华菱公司对转让协议明知；2、补充协议由华菱公司直接签定，该协议确认了王华购买101-105号商铺的事实，华菱公司认可原房屋转让协议；3、补充协议另约定了整改及费用问题，也是建立在认可原协议基础之上。四、王华在二审时对于补充证据三“长沙有色冶金设计研究院文件、请款报告、业务合同”等出示了部分原件，二审判决以无原件核对而对其真实性不予认可是错误的。五、案涉房屋已交付使用逾十年之久，如确认无效将对现有秩序造成破坏，造成权利义务的失衡。被申请人华菱公司答辩称：一、原判决认定《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》无效，驳回王华“确认案件房屋买卖合同有效的诉讼请求”是正确的，应当维持。（一）、项目部无民事行为能力，其签订的《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》无效，且自始没有法律约束力。（二）、《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》违反国有资产法规效力性强制性规定和《合同法》第52条第2、3、5项的规定无效。二、王华的诉讼请求是确认“本约”、“房屋买卖合同”有效，而不是“预约”有效。《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》不是本约合同，而是预约合同，且本约“正式的商品房买卖合同”没有签订，原审驳回王华诉讼请求正确。《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》是认购协议，本案王华的诉请有效证实商品房买卖合同没有签订，其诉请的标的不存在，应当驳回；预约和本约的性质、效力、履行标的、违约责任不同。王华向一审法院提出诉讼请求：1、判令华菱公司立即为王华办理华菱香墅美地3栋101、102、103、104、105号房的房屋产权过户手续；2、判令华菱公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王华支付逾期未办理房屋权属证书的违约金（计息期限：自2008年7月1日起至实际办理过户手续之日止）；3、华菱公司承担本案的诉讼费用。经一审法院释明，王华将诉讼请求变更为：确认王华与华菱公司于2008年1月15日签订的《转让协议》有效。一审法院认定事实如下：2004年8月16日，华菱公司（甲方）与岳阳新天地置业发展有限公司（以下简称“岳阳新天地公司”）（乙方）签订《带资承包合作开发协议书》（以下简称《承包协议》），约定乙方以甲方名义成立项目部，实施项目的统一管理，乙方享有项目的独立开发权、工程发包权、房屋销售权、物业管理权，以及项目的人事权和费用开支权，但项目部招聘的人报甲方备案；甲方提供项目部所需要的合同、财务印鉴各一枚用于本项目的相关事宜，不能挪作他用；甲方现有人员可由乙方聘用，所需费用由乙方负责，不与甲方存在劳动关系；项目进入预售阶段后，销售款进入单独设立的双控账户，其中20%按月付给甲方，80%作为后期工程用款，项目的销售面积达到总销售面积的85%时或在协议签订后28个月内，乙方结清应向甲方缴纳的固定回报和前期投资款，在甲方前期投资款及固定回报收回之后，剩余物业过户到乙方或其他业主名下之前，乙方应将项目质保金移交给甲方等。2004年9月14日，项目部成立，胡成任项目部负责人。曾桃珍、张鸿、岳某等均系上述项目部聘用的人员。2008年1月15日，王华（乙方）与项目部（甲方，签约代表人胡成、岳某）签订了《转让协议》，约定：1、乙方自愿受让甲方开发的位于长沙市门面，乙方可以将该处房屋作为商铺使用；2、乙方所受让房屋的使用年限为2008年1月1日至2072年12月31日，上述房屋有产权手续，甲方承诺乙方在2008年6月30日前，与乙方签订正式的商品房买卖合同，并办理房屋产权证书；3、房屋建筑面积约为134.96平方米，销售单价3300元／平方米，总价计人民币445368元，房屋具体坐落及交房标准按实际为准；4、在本协议签定后3日内，乙方一次性支付甲方全部购房款，甲方开具收款收据；5、乙方使用前须与物业管理公司签订房屋管理公约，使用权期限内，乙方有权按物业管理公司规定自行转让给第三方，但不得退还甲方。胡成作为甲方代表在该协议上签字，并加盖了“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章。2008年1月21日，项目部向王华出具《收据》1张，内容为“今收到王华交来房款3号栋一层101、102、103、104、105号商铺（共134.96平方米）房款445368元”，并加盖了“湖南省华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章。2008年4月12日，王华与湖南省家园物业管理有限公司签订《华菱·香墅美地签约手册》，并交纳物业管理费至2017年8月5日。另查明，王华曾于2006年6月14日在项目部与华菱公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了香墅美地2栋108-111门面，价格为16380元／平方米。王华于庭后提交了案外人胡卫红与华菱公司签订的《商品房买卖合同》及与项目部签订的《转让协议》等材料，自述其及家人共计在“华菱·香墅美地”购买房产14套，2006年签订正式买卖合同的6套房屋均已付清所有房款税费等所有款项。在2007年后王华就2栋112房签订了正式合同，其与家人王祥兰、王羊成又分别与项目部签订了《转让协议》，所涉房产包括2栋115房及其他6套房产。王华提交了向胡成中国建设银行个人账户62×××03转账或存款的银行凭证17张，共计金额2676004元：1、2007年4月12日王华转账200000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“112门面”）；2、2007年5月29日凭卡号汇款2笔共计219000元；3、2007年9月17日凭卡号汇款50000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“付车库5万元”）；4、2007年9月18日王华转账108004元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“汇款5万＋108004元”）；5、2007年11月16日王华转账100000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，无法辨认）；6、2007年11月16日王华转账59000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“转超市边小门面”“余937579元”）；7、2007年11月19日王华转账500000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“买付10门面，本来8000元／平方米，后改6000元／平方米，故50万给他，没发票”）；8、2008年1月16日王华转账300000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“蓝调门面”）；9、2008年1月22日王华转账160000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“5个小门面及蓝调后面的门面”）；10、2008年1月31日凭卡号汇款200000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“5个小门面”）；11、2008年2月1日凭卡号汇款400000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“蓝调门面”）；12、2008年4月1日凭卡号汇款160000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“因大包房漏水拉西这边抵16万”等字样）；13、2008年4月4日王华向曹金亮汇款100000元；14、2008年5月22日凭卡号汇款50000元（有手写备注字迹但已被修正液覆盖，在对光处辨认可见“4月4日汇10万，已汇25万，3、4、15日汇10万”）；15、2008年6月6日凭卡号汇款50000元；16、2008年7月1日凭卡号汇款20000元。另王华申请证人岳某出庭作证，该证人当庭陈述华菱·香墅美地项目的房屋销售流程为：先由客户填写项目部盖章的转让协议，再填写商品房买卖合同及电子备案合同；房屋销售款先由客户交给项目部账户（在项目后期也有部分房款交至胡成个人账户），再由项目部账户定期转至华菱公司账户；胡成失踪后一段时期华菱·香墅美地项目无人接管，后由华菱公司处理产权办证问题，对于项目部未将款项转入华菱公司账户的都没有办理房产证。华菱·香墅美地项目位于长沙市天心区，相应地块土地使用年限自2002年12月31日至2072年12月31日。涉案3号栋101、102、103、104、105号门面已于2007年10月24日办理不动产登记（权证号码00××55），产权面积76.34平方米，所有权人为华菱公司，该房屋曾于2012年11月6日至2014年11月5日被查封，案号（2012）长中民执字第0106号，现为“不可售”状态。经一审法院向王华释明上述情况后，王华变更诉讼请求为确认王华与华菱公司签订的《转让协议》有效。一审法院认为：王华关于变更诉讼请求的申请虽在庭审辩论终结后提出，但确认合同效力系解决合同纠纷的前提，王华在该院释明涉诉房产被限制权利的情况后，将诉讼请求变更为确认合同有效，并未超出原有诉讼请求的审查范围，应予准许。本案中《转让协议》虽名为“使用权转让协议”，但转让使用年限截止日期即项目土地使用权期限届满日，同时该协议中明确约定房屋具体位置、面积、物业用途、价款及支付方式等内容，亦约定日后签订正式的商品房买卖合同及办理房屋产权证书，具备了商品房买卖合同的主要内容，可见该协议的签订双方具有商品房买卖意向，该合同实质系双方关于“华菱·香墅美地”项目3号栋101、102、103、104、105号房屋的认购协议。华菱公司以该协议约定的销售价格过低为由主张该合同系项目部负责人胡成与王华恶意串通损害国家利益，但根据证人岳某的证言，华菱·香墅美地项目的房屋销售流程为先由客户填写项目部盖章的转让协议再填写商品房买卖合同及电子备案合同，房屋销售款先由客户交给项目部账户（在项目后期也有部分房款交至胡成个人账户），再由项目部账户定期转至华菱公司账户，而本案王华曾在项目部多次购房，其有理由相信项目部负责人胡成有权代表华菱公司对涉案3号栋101、102、103、104、105号房屋进行定价销售，而华菱公司亦会认可由项目部签订的合同；其次，依据华菱公司与岳阳新天地公司签订的《承包协议》约定，“华菱·香墅美地”项目由岳阳新天地公司带资承包，华菱公司依约收回前期投资及固定回报款，即无论项目部以何种价格出售房屋均不应影响岳阳新天地公司向华菱公司支付前期投资约1亿元及固定回报款1100万元的合同义务，不会因此损害华菱公司利益；另协议约定的涉案3号栋101、102、103、104、105号房屋销售价格3300元／平方米虽低于王华此前购买的108-111号商铺的销售价格，但因商品房价格存在波动、各商铺门面状况有别及开发商资金周转回笼等因素存在，华菱公司仅以销售价格过低为由不足以认定王华存在恶意串通的行为。本案中《转让协议》的内容虽未违反法律、行政法规的强制性规定，但该协议由王华与项目部签订，该项目部系华菱公司按照与岳阳新天地公司《承包协议》约定而专为开发华菱·香墅美地项目设立，尽管享有房屋销售权职权，但其未领取营业执照亦不具有独立法人资格，其性质系华菱公司的内设机构，不能独立承担民事责任，其以项目部名义对外签订的《转让协议》应认定为无效，但其实施该行为产生的法律后果应由华菱公司承担，王华可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：驳回王华的诉讼请求。本案案件受理费80元、保全费2746元，由王华承担。华菱公司不服一审判决，向本院上诉称，请求：一、一审判决有遗漏诉讼请求等严重违反法定程序，认定事实错误、不清，理由不恰当等情形，请求改判华菱公司对合同无效行为不承担法律后果或发回重审。二、本案一、二审全部诉讼费用由王华承担。王华不服一审判决，向本院上诉称，请求：一、撤销一审判决。二、确认王华与华菱公司于2008年1月15日签订的《房屋使用权有偿转让协议》有效。三、判令华菱公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向王华支付逾期未办理房屋权属证书的违约金（计息期限：自2008年7月1日起至实际办理过户手续之日止）。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、关于一审判决是否遗漏诉讼请求的问题。华菱公司上诉认为，王华在一审中未请求变更违约金的诉讼请求，一审判决遗漏该项诉讼诉求。本院二审认为，一审法院向王华说明涉诉房产已被查封，处于“不可售”的状态，并向王华释明是否需要增加或变更诉讼请求，王华变更诉讼请求为确认王华与华菱公司签订的《转让协议》有效。因此，王华变更诉讼请求的同时亦撤回了关于违约金部分的主张，且王华对该事实亦予以认可，在二审辩称中亦主动撤回该项请求。因此，一审判决并未遗漏诉讼请求，适用程序合法。华菱公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于《转让协议》是否有效及法律后果由谁来承担的问题。华菱公司上诉认为，其对合同无效行为不承担法律后果。王华上诉认为，项目部的印章亦代表华菱公司，因此合同有效，法律后果应由华菱公司承担。本院二审认为，根据《承包协议》项目部享有销售权，但其与王华签订的《转让协议》仅加盖“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章，并未加盖“湖南华菱置业有限公司商品房买卖合同专用章”印章，且项目部印章未取得华菱公司认可，因此项目部印章无法代表华菱公司。故一审判决《转让协议》无效并无不当。同时，因项目部未领取营业执照亦不具有独立法人资格，其性质系华菱公司的内设机构，不能独立承担民事责任，故合同无效产生的法律后果应由华菱公司承担。因此，一审判决《转让协议》无效并由华菱公司承担合同无效的法律后果并无不当。华菱公司和王华的上诉理由均不能成立，本院二审不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人王华、华菱公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人王华负担40元，由上诉人湖南华菱置业有限公司负担40元。本院再审审理期间，再审申请人王华提交如下证据：证据1、长沙市中级人民法院（2011）长中民二终字第2419号民事判决书，证明华菱·香墅美地项目部对外使用的印章不是华菱公司向法院提交的印章；证据2、借款协议，证明华菱·香墅美地项目部对外使用的是“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章；证据3、华菱公司提供的印章样式，证明华菱公司主张项目部使用的印章；证据4、项目部公章变更字样的请示报告，证明2005年3月8日经请示华菱公司，项目部印章变更为“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”；证据5、税务登记证，证明香墅美地项目部在税务部门办理税务登记时使用的是“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章；证据6、湖南省家园物业管理有限公司收据，证明案涉房屋一直由王华实际占有，房屋物业费由王华（或其承租人）缴纳；证据7、情况说明，证据来源是项目部后面提供给王华的，证明胡成是华菱·香墅美地项目部负责人，王祥兰、王羊成、王华向胡成个人账户支付购房款系根据项目部的指示，项目部对该付款行为予以认可；证据8、认购书，证明转让协议与认购书有本质区别；证据9、车位使用权有偿转让协议，证明华菱公司在胡成出走，接管华菱·香墅美地项目后，仍使用之前项目部所制作的协议进行了大量销售行为。证据2、3、4、5均来源于（2011）长中民二终字第2419号案件。本案中最开始的印章字样为“华菱公司华菱·香树美地项目部”，后变更为“华菱公司华菱·香墅美地项目部”。华菱公司质证称：证据1，对于其关联性与证明目的有异议，该判决的内容与结果不能达到对方证明本约有效的目的，项目部印章不需要在税务机关备案，该判决认定印章在税务机关备案是错误的。证据2，对于借款协议的三性与证明目的均有异议，借款协议是岳阳新天地公司与胡成、深圳公司用私刻的印章签订的，华菱公司认为不具有真实性，对于签订行为华菱公司也不知情。该借款协议不是预约合同，而是本约合同，合同性质与本案案涉预约合同的性质不同。该证据不能达到王华证明案涉协议有效的目的。证据3，无异议，只能证明华菱．香墅印章是私刻的。证据4，对于其三性均有异议，华菱公司从未收到过该请示报告，华菱公司对岳阳新天地公司实施的行为不知情。证据5，对于其三性有异议，项目部无法人主体资格，不具有民事权利和行为能力，签订的合同应该认定为无效。证据6、对于其关联性与证明目的有异议，只能证明王华是非法占有、侵占，而不是其所称的合法占有，主动缴纳物业管理费并不是合法占有的必然结果，华菱公司未向王华交付该商铺，没有办理任何交付手续，并且一直要求停止侵占，才有了本案诉讼。证据7、对于其三性均有异议，同时请求法庭留存该份证据的原件，华菱公司向法庭申请鉴定该份证据的印模的真实性和形成时间。证据8、对于其证明目的有异议，认购书与本案案涉协议在性质上没有区别，都是预约合同，认购书与案涉协议均约定了还需再签订正式的商品房买卖合同，同时，认购书的单价是17188元，另是18088元，恰好说明本案案涉协议是以不合理的低价签订合同。证据9，对于其证明目的有异议，车位转让协议并未约定还需签订正式的商品房买卖协议，同时根据商品房买卖合同司法解释的规定，该性质与案涉协议性质不同，不能达到其证明目的。被申请人华菱公司提交如下证据：第一组证据：证据1、湖南省高级人民法院（2012）湘高法民一终字第71号民事判决书、《协议书》，证明项目部无主体资格，其签订的《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》无效；证据2、最高人民法院（2013）民一终字209号《民事判决书》、《带资承包合作开发协议》、王华提供的与自然人胡成的17笔银行往来款凭证、胡成出具的《收款收据》，证明《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》违反合同法和国有资产法规相关效力性规定无效；证据3、3号栋李浩1803、谢淼1802号住宅《长沙市商品房买卖合同》各一份，证明转让协议单价显著低于市场价格，违反效力性强制性规定无效；证据4、⑴、2007年12月24日，何大宏与华菱公司签订的1栋1416房、1417房《华菱·香墅美地认购书》、2008年1月8日签订《长沙市商品房认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、银行进账单。⑵2008年1月12日，孟晶与华菱公司签订的1栋1413房《长沙市商品房认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、银行进账单。⑶王祥兰（王华母亲）2栋205房《入伙流程签名表》、《业主信息登记表》、《房款缴清证明书》、《业主验房登记表》、《装修验收表》、《华菱·香墅美地装饰装修管理服务协议书》。证明：不是项目部销售流程已经改变，而是王华、胡成各自为了达到自己的目的不按正规流程进行房屋交易，即签订合同、支付房款、办理物业交接和入伙等，《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》合同是“恶意串通”、“以合法形式掩盖非法目的”，无效。岳某作证香墅美地房屋销售流程改变，涉及串通作假证。证据5、2012年12月19日《函》、湖南省高级人民法院《民事审判笔录》，证明：私刻的“湖南华菱置业有限公司华菱香墅美地项目部”公章，成了胡成个人侵吞国有资产的工具。以此私刻项目部公章从事的民事行为无效，其法律责任依法应当由行为人胡成自己承担。证据6、2010年5月18日《重要信访专报》、2010年5月31日长沙市处理信访突发问题及群体性事件联席会议办公室《关于落实市领导批示的通知》、2013年9月11日《关于强烈要求打击造谣诽谤行为的报案》。证明：胡成约2008年底携款失踪，岳阳新天地公司没有履行《带资承包合作开发协议》，华菱公司被迫再次投巨资完成香墅美地项目的后期开发，华菱公司国有资产因此受到巨大损失和侵害，《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》以“明显不合理低价”进行房产交易无效。第二组证据：证据7、2018年3月28日王华《撤回部分诉讼请求的申请》；证据8、长沙市天心区人民法院一审谈话笔录；证据9、2019年8月6日湖南省高级人民法院询问笔录（再审）；证据10、湖南省高级人民法院（2019）湘民申2674号民事裁定书；证据7、8、9、10证明：本案王华诉讼请求是迳行诉请确认所涉101-105商铺《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》，即王华诉请的“房屋买卖合同”是“本约”合同，且有效。而不是诉请确认本案101-105商铺《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》是预约合同，且有效。证据11、原一、二审《民事判决书》，证明：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受了购房款，而可以直接认定为本约，即认定为王华诉请的“房屋买卖合同”。原判决已经认定《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》是认购协议，即是预约合同，不是本约合同。王华诉讼请求“本约合同有效”原判决予以驳回正确。证据12、长沙市天心区人民法院一审庭审笔录，证明：《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》商铺预约合同，因王华不按照该预约合同第4条支付房款，且表示要给华菱公司交房款，房屋就“不要了”，因而双方没有依该协议第2条约定签订本约，即签订“正式的房屋买卖合同”本约。华菱公司因此也表示不再签订本约“正式的商品房买卖合同”，也不将涉案房屋卖给王华。基于上述原因，本案101-105商铺预约合同《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》已因此早就“终止”。王华诉请的标的合同也就不存在有效、无效。已经“终止”了的预约合同《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》，也同样无所谓有效和无效。假定王华另外再次起诉，诉请《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》预约合同有效，也应当驳回诉请。针对华菱公司提交的上述证据，王华质证称：第一组证据，对于证据1，湖南省高级人民法院71号判决书，该案事实与本案完全不同，该案件的当事人是在岳阳新天地公司承包之后，岳阳新天地公司找来的合作开发人，他们所签署的合作开发协议明确将带资承包协议作为附件，因此湖南省高级人民法院认为黄颂阳对于项目部的房屋销售权限是500万元以下的标准是明知的，同时，协议书的签订并非基于房屋买卖，而是解除合作协议之后岳阳新天地公司要向黄颂阳返还他所在合作期间投入的资金及违约金1616万元，所以项目部继而签订协议以房屋相抵，所以该协议与本案的协议完全不同，当事人身份不同，因为王华作为外部的购房者对于内部承包情况此前不知情。对于证据3、4，案外人李浩、谢淼的合同，一方面与本案无关联，其次，这些房屋销售均是由项目部主导所进行的，其中的认购书很清楚的表明在预售阶段所签订的认购书与作为本约的商品房买卖合同明显不同，认购书的内容是只对房号定金等极为简要的事情进行约定，与本案进行转让的事情完全不同。其中所谓的交易习惯并不存在，只有一个大致的流程，并没有形成交易习惯。对于证据5的三性均不予认可，也不能达到其证明目的，根据带资承包协议，项目部可以使用自己的一套印章体系，同时，根据长沙市中级人民法院2419号判决，该项目部印章出现在向华菱公司请示，且在税务部门备案，同时也大量出现在对外的业务合同中，该印章的效力依法应予认定。证据6，对于其真实性无异议，对其证明目的有异议，由该专报可看出本案纠纷的产生是由于胡成在2018年8月突然失踪跑路，由此对于该项目购房者权益造成重大损害，引发了全体购房业主的群体上访行为。本案的当事人王华就属于权利受到极大损害的购房业主。该信访局的处理建议包括由政府部门联合协调解决包括房屋产权办理等问题，也要求华菱公司切实履行社会责任，维护业主合法权益。关于落实的通知，对其真实性无异议，对其证明目的有异议，该文件还发给了长沙市中级人民法院，恰好证明由于胡成的失踪给包括王华在内的大量购房业主造成了重大损害。关于要求打击函与本案无关。对于第二组证据，真实性无异议，1、在撤回诉讼请求申请的谈话笔录中，一共是三个案件同时进行，有偿转让就是买卖，我们在该笔录中请求确认案涉房屋买卖合同有效，具体针对的就是确认三个案件中所涉及的转让协议有效；2、对方称王华诉请是请求确认本约有效，本约也好，预约也好，这属于对方所臆测的内容，王华的诉请就是确认转让协议有效，所以严格的说，转让协议是预约还是本约不是本案争议焦点；3、一审判决中论述本案转让协议具备了商品房买卖合同主要内容，认购协议不等同于预约。对于王华提交的证据，本院认为，可以结合本案其他证据综合认定如下事实：岳阳新天地公司与华菱公司签订《带资承包合作开发协议书》后，胡成多次使用“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章以项目部的名义从事对外对内经营管理活动。对于华菱公司提交的证据，本院认为，不能证明王华受让案涉房屋具有主观恶意，不能达到华菱公司的证明目的。关于华菱公司鉴定申请，申请事项不影响本案基本事实认定，再审不予鉴定。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为，王华关于确认《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》有效的诉讼请求能否成立。一、关于《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》的内容与性质。从该协议签订的内容来看，双方对于转让标的物及其面积描述明确，对于转让的价格以及付款时间约定明确，其中关于出让方承诺签订正式的商品房买卖合同并办理房屋产权证书的约定，系对出让方合同义务的约定，不是本协议成立或者生效的形式要件，不能推定出双方具有“若未签订正式商品房买卖合同，本协议自动失效或者本协议不成立”的法律后果。该转让协议亦无关于交付定金等类似于认购协议的约定内容，该转让协议符合买卖合同形式要件，其对案涉房屋使用权有偿转让的约定，属于买卖合同法律关系。二、《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》出让方是否有权处分。该协议落款处胡成、王华分别签名，并加盖“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”字样的圆形印章。从岳阳新天地公司与华菱公司签订的《带资承包合作开发协议书》内容来看，岳阳新天地公司可以使用项目部公章，项目部依据该协议取得案涉房屋的销售权，结合胡成项目部负责人的身份，胡成与王华签订的诉争转让协议系履行职务的行为。根据本案现有证据，胡成多次使用该“湖南华菱置业有限公司华菱·香墅美地项目部”印章以项目部的名义从事对外对内经营管理活动，不能因为华菱公司使用过其他印章而推翻胡成使用该印章系代表项目部民事行为的真实性与客观性。岳阳新天地公司依约取得案涉房屋销售权，胡成签订本案转让协议履行职务的行为，系有权处分行为。三、《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》的责任主体。项目部是依据华菱公司其与岳阳新天地公司之间的协议专为开发华菱·香墅美地项目而设，该项目部未领取营业执照且不具有独立法人资格，其性质为华菱公司内设机构，不能独立承担民事责任，其民事行为产生的法律后果依法应由华菱公司承担。四、从《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》的履行情况来看，王华交付了转让价款，协议约定的案涉房屋交由王华实际使用，且以王华的名义交付物业管理费，从王华的角度来看，当时胡成有权限履行转让协议。这一点从双方于2008年1月21日签订的《补充协议》可见，该《补充协议》主要目的是王华要求整改案涉五套房屋，但是明确记载王华于2008年1月15日购买了案涉房屋，该《补充协议》加盖了“湖南华菱置业有限公司商品房买卖合同专用章”，根据华菱公司与岳阳新天地公司签订的开发协议将商品房买卖合同专用章授予岳阳新天地公司，对岳阳新天地公司使用该印章可能造成的后果，华菱公司应当是明知并认可的，由此产生的法律后果应由华菱公司承担。本案中，双方对于本案转让协议的实际履行，进一步印证了争议的转让协议系华菱公司真实意思表示。综上，《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》系双方真实意思表示，项目部有权处分该标的物，负责人签署该转让协议系职务行为，由于项目部不是独立法人，该转让协议的效力及于设立项目部的华菱公司。根据本案现有证据，在本案转让协议的签订与履行过程中，王华不存在恶意串通、虚假诉讼等情况。项目部依约定行使销售权的行为，系经营行为，不是擅自处分国有资产，其对价格的约定，系其作为民事主体的意思自治的表现，合同相对人不具备恶意占有国有资产的合意。本案转让协议没有违反《中华人民共和国合同法》关于合同效力的强制性规定。本案仅处理合同效力问题，其他问题涉及当事人请求权基础的选择，可另行追索。再审申请人的请求部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘01民终4756号民事判决；二、撤销长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初6481号民事判决；三、确认王华与湖南华菱置业有限公司签订的落款日期为2008年1月15日的《华菱·香墅美地房屋使用权有偿转让协议》有效；四、驳回王华的其他诉讼请求。本案一审受理费80元，保全费2746元，二审受理费80元，合计2906元，由王华负担保全费2746元，湖南华菱置业有限公司负担160元。本判决为终审判决。审判长 易 颖审判员 杨 雅审判员 肖志维二〇二〇年六月八日法官助理严新龙书记员邓晓亭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。