山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3030号 上诉人（原审被告、反诉原告）:崔玉清，女，1970年1月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东宏程物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市黄岛区灵山湾路380号。 主要负责人：徐道良，总经理。 委托诉讼代理人：张慧，女，系该分公司员工。 委托诉讼代理人：张辉，女，系该分公司员工。 原审被告（反诉原告）：杨洪勇，男，1970年2月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：崔玉清，系杨洪勇之妻。 上诉人崔玉清因与被上诉人山东宏程物业管理有限公司青岛分公司（以下简称宏程物业公司），原审被告杨洪勇物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初13649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人崔玉清上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判上诉人向被上诉人支付50%物业服务费6182.6元，同意放弃一半权利；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方从来没有签订过物业合同，但被上诉人却公然伪造物业合同，其向法庭提供虚假证据（包括不是上诉人大门的催款通知），索要五万多块钱的违约金，虚构事实以非法占用为目的。2019年9月9日第一次开庭因被上诉人未带原件，未深入审理，但书记员给上诉人提供了被上诉人提交的合同复印件，与9月25日第二次和10月28日第三次开庭时被上诉人提供的所谓原件完全不同，原提交法庭的合同复印件为全部左侧印痕的A4大小的单页，而庭上出示的所谓原件是A3大纸对折为A4的合订本，而且其笔迹、手印、印章明显是一本高科技复印本，被上诉人多次拒绝解释这么明显的造假行为，属于默认（这时才放弃五万多的违约金）。该行为严重妨碍了法院正常审理，被上诉人应负民事和刑事责任，应当依法判驳回其所有诉讼请求，并应该开出“诚信罚单”予以惩戒！二、原审判决认定一部分事实基本清楚，如：认定其合同不具有真实性，及房屋交付时间为2014年9月27日，这些事实上诉人认可。既然合同不具有真实性和无效，假设没有伪造合同的前提下，那么物业费属于无约定。服务差，也不能强制交易，且上诉人多次反映其物业服务项目都不到位，尤其是看管大门，存在客观的先天缺陷和主观后天不努力，未能阻止外来闲杂人员随便出入，不及时维修公共设施导致上诉人损失严重。绿化、卫生、维护等，仅尽了一部分义务和责任，因此按照1.7元的计费没有法律依据，应该减半计费。一审判决多处陈述错误：第六页“二被告否认前期物业合同上崔玉清的签名及手印非其本人所为”，应该为“二被告否认前期物业合同上崔玉清的签名、日期及手印是其本人所为”。第七页第六行应为“2014年9月27日”应纠正。三、补充理由：被上诉人没有提供任何证据证明上诉人在2014年10月至12月没有缴停车服务费150元，且小区车库入口为电动开启的大栏杆，不缴费无法进入，判决上诉人支付停车服务费150元没有任何事实和法律依据。综上所述，一审判决适用法律不当，请求二审法院依法纠正，维护上诉人的合法权益。 被上诉人宏程物业公司答辩称：1、物业合同是上诉人崔玉清本人签署，被上诉人没有必要伪造。2、2013年11月份开始收取停车服务费用，进入小区的过程中即使有业主没有办理车位进出的门禁卡，安保人员也会开启门禁。 宏程物业公司向一审法院起诉请求：1、判令崔玉清、杨洪勇支付物业管理费及车位服务费17769.70元及逾期支付滞纳金51192.86元。2、本案诉讼费由其承担。事实和理由：宏程物业公司经青岛宏程家天下投资管理有限公司委托受聘负责青岛市黄岛区（原胶南市）贝多芬公馆小区的前期物业管理服务工作。崔玉清、杨洪勇在该小区购买了1套房屋和一个车位，即13号楼1单元1703户及63号车位，物业管理费为1.3元/㎡/月，电梯服务费为0.40元/㎡/月，车位服务费0.40元/㎡/月。宏程青岛分公司为崔玉清、杨洪勇足额提供了“物业管理合同”中约定的物业管理服务，但崔玉清、杨洪勇自2013年5月1日起再未向宏程青岛分公司支付物业管理费。截至2019年6月30日，共欠物业管理费及车位费本金17769.70元、滞纳金51192.86元。宏程物业公司多次催缴，但其拒不支付，望判如所请。 崔玉清、杨洪勇在一审中辩称：一、双方之间从未签订《物业管理合同》。二、即使应缴纳物业管理费，大部分物业管理费也超出法律规定的诉讼时效，依法应当予以驳回。对于未超出诉讼时效的物业费，宏程物业公司要求滞纳金没有法律依据，并且数额过高。其自2014年9月27日接收房屋后，一直每季度缴纳电费、车位费，但是宏程物业公司从未向其催收，按照法律规定，自2016年6月24日以前的物业费已经超过诉讼时效。三、宏程物业公司的物业服务质量太差，不能为包括其在内的业主提供一个良好的居住环境，对于小区内的环境卫生、硬件设施维护维修等均未尽到管理服务义务，其有权拒缴物业服务费。综上，宏程物业公司要求物业服务费、车位服务费和滞纳金无事实和法律依据，请依法驳回宏程物业公司的诉讼请求。 崔玉清、杨洪勇向一审法院提出反诉请求：1、要求宏程物业公司依法返还车位服务费510元。2、承担全部诉讼费用。事实与理由：崔玉清、杨洪勇自2014年9月27日接收房屋后，宏程物业公司按照每月60元收取车位费，一直到2018年12月31日。但是按照国家有关规定，车位服务费应当每月不超过50元。崔玉清、杨洪勇多次要求宏程物业公司返还，但该公司仅仅返还了2019年以后的车位服务费。为此，特提起反诉，请求依法判决。 宏程物业公司在一审中对崔玉清、杨洪勇的反诉辩称：车位服务费在物业服务合同中约定的是每月60元，2019年1月1日起降低到每月50元。对以前的不予返还。 一审法院认定事实：崔玉清、杨洪勇系夫妻关系，二人为青岛市黄岛区贝多芬公馆小区13号楼1单元1703户业主，涉案房屋2011年购买，同时购买车位，涉案房屋建筑面积为126.06㎡，该小区物业服务企业为宏程物业公司。 双方争议的事项：（一）前期物业服务合同中崔玉清的签名、捺印是否系本人所为。宏程物业公司提交其与山东宏程置业（青岛）有限公司签订的宏程贝多芬公馆前期物业服务合同、2013年10月17日其称与崔玉清所签的前期物业服务合同及临时管理规约、室内装饰装修协议、房屋装修责任书、装修防火责任书，根据该前期物业服务合同，约定宏程青岛分公司为崔玉清、杨洪勇提供物业服务，崔玉清、杨洪勇应在每月10-15日按建筑面积1.30元/㎡向宏程青岛分公司支付物业服务费，停车服务费按每月60元收取，若未按约支付物业服务费和停车服务费，每日按应付费用的3‰支付违约金。崔玉清、杨洪勇每月应向宏程青岛分公司交纳物业服务费214.3元（含电梯运行费）、停车服务费60元。崔玉清、杨洪勇质证称，对宏程物业公司与置业公司签订的宏程贝多芬公馆前期物业服务合同不清楚，合同第五条可以证实在其没有办理入住手续时，无需缴纳物业服务费。该合同的第十一条也约定了乙方及物业公司应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督，但是宏程物业公司并没有按照合同约定履行该义务。根据该合同第十九条，亦说明崔玉清、杨洪勇提起反诉要求宏程物业公司返还多收的停车服务费是符合前期服务合同的。对前期物业服务合同中乙方崔玉清的签名和时间签名不认可，不是崔玉清签的，手印也不是其按的，对临时管理规约，没有涉及收费，与本案无关，对其他装修协议、责任书等与本案没有关联，上面的签名手印大部分也不是其签的。对物品交接确认书真实性有异议，崔玉清、杨洪勇也有一份物品交接确认书，是在2014年9月27日，进行物品交接并且有房屋验收。签名日期2014年9月27日比2013年10月17日晚了一年，但纸张明显感觉2013年比2014年的新，崔玉清提交的工资明细可以证明其在2013年10月17日没有请假（该月全勤），没有去办理房屋交接手续。 （二）宏程物业公司主张是否超过法律规定的诉讼时效。宏程物业公司提交催款通知书、短信通知、照片等，主张已向崔玉清、杨洪勇催收。崔玉清、杨洪勇抗辩称，宏程物业公司的证据都是复印件，从未收到催款通知，催款通知从照片位置来看，不是其家的房门，是提供的虚假证据。崔玉清、杨洪勇从未收到这些短信通知，并且该短信上的日期都是2015年的，根据法律规定，即使是真实的也已经超过法律规定的诉讼时效。 （三）宏程物业公司主张的物业管理费、停车服务费及滞纳金数额，崔玉清、杨洪勇要求返还停车服务费的数额。宏程物业公司主张，从2013年6月1日起计算物业管理费每月每平米1.3元、电梯运行费每月每平米0.4元计算是根据房屋建筑面积126.06平米，计算到2019年6月30日，共15643.90元。车位服务费是2013年11月到2014年12月，共840元，共计16483.9元。滞纳金是按照前期物业服务合同第八条第四项，按欠费的日千分之三，从2013年7月1日起，至2019年6月30日，欠费数额按照16483.9元计算，滞纳金共计51192.86元。对此，崔玉清、杨洪勇提交房屋验收表、物品交接确认书一份，时间均为2014年9月27日，主张宏程物业公司收取物业费的时间应为此日期，物业费应从房屋交付之日起计算。提交建设工程竣工规划合格证，证明该小区房屋2014年1月28日才取得验收合格证，房屋只能在此后交付。提交贝多芬公馆收款收据，证明入住后每月缴纳电费、水费、车位管理费。提交录音证据，证明多次主张返还多收取的停车服务费，以及要求宏程物业公司对物业公共设施进行维修服务，向宏程物业公司提出没有签订物业合同。提交照片19张，证明宏程物业公司所管理的物业存在脏乱差，没有提供合格的物业服务，业主有权不缴纳物业费，其购买并入住涉案房屋后从未交过物业服务费费。提交两份照片打印件，证明其家房门与催款通知上的不一样，宏程物业公司提交的证据是伪造的，明显看出宏程物业公司张贴催款通知的房门位置右下角没有“福”字。宏程物业公司对物品交接确认书不认可，无物业公司的签字。房屋验收表的日期是后写在复印件上的，与本案无关。竣工合格证是复印件，不予认可，与本案无关。交款收据与本案无关，证明崔玉清、杨洪勇确实入住并接受了物业服务。录音证据系断章取义，不予认可。照片19张，不能确认是本小区，垃圾在夜间可能会多些，物业服务是即时性的。宏程物业公司张贴催款通知不会有错误。 另，宏程物业公司不同意对前期物业服务合同崔玉清的签名和手印是否系崔玉清所签（按）进行司法鉴定，称双方存在事实上物业服务关系，但上面崔玉清的签名及捺印就是其所为。崔玉清、杨洪勇认为该鉴定应由原告提出，其没有义务、没有必要进行司法鉴定。法庭辩论终结前，宏程物业公司明确表示同意2013年11月到2014年12月的停车服务费按照每月50元计算，共700元。放弃向宏程物业公司主张滞纳金51192.86元，同意返还停车服务费510元。 一审法院认为，宏程物业公司提交其称与崔玉清签订的前期物业服务合同，证明其与崔玉清、杨洪勇存在物业服务合同关系，并向崔玉清、杨洪勇主张物业服务费和停车服务费，崔玉清、杨洪勇否认前期物业服务合同上面崔玉清的签名及手印系其本人所为，宏程物业公司不同意并申请司法鉴定，崔玉清、杨洪勇认为其没有义务、无必要进行司法鉴定，但是结合当事人的庭审陈述，尤其是崔玉清明确表示其购买、装修案涉房屋后和杨洪勇一直在此居住，与宏程物业公司工作人员办理物品交接手续，入住后每月缴纳电费、水费、停车服务费等，该院认为双方已经形成事实物业服务合同关系，崔玉清、杨洪勇应当向宏程物业公司交纳物业服务费及停车服务费。同时，宏程物业公司的收费标准是针对居住在该小区全体业主的，故崔玉清、杨洪勇亦应按照此标准进行交纳，宏程物业公司提交的证据能够证明其已经催收，并未超过法律规定的诉讼时效。关于崔玉清、杨洪勇应缴纳的物业服务费的起算点，宏程物业公司主张应从2013年6月1日开始计算，但是根据宏程物业公司提交的其与置业公司签订的宏程贝多芬公馆前期物业服务合同第五条规定：业主应于办理入住手续之日的次月一日起，交纳物业服务费用，其提交与崔玉清、杨洪勇的物品交接清单书的日期为2013年10月17日，而崔玉清、杨洪勇提交日期为2014年1月28日的建设工程规划验收合格证及日期为2013年9月27日的物品交接书予以否认，据此该院对宏程物业公司主张应从2013年6月1日开始缴纳物业服务费和车位服务费不予采信，故崔玉清、杨洪勇应从2014年9月27日起缴纳上述费用，计算至2019年6月30日，物业服务费应为12215.2元。宏程物业公司主张的车位服务费，因根据国家有关规定，车位服务费每月不应超过50元，故崔玉清、杨洪勇应支付2014年10月至12月的停车服务费150元。对崔玉清、杨洪勇反诉要求返还多交纳的车位服务费510元，该请求国家有相关规定，宏程物业公司亦表示同意，该院予以支持。宏程青岛分公司提出放弃收取滞纳金，系对自己诉讼权利的处分，该院予以确认。崔玉清、杨洪勇提出宏程物业公司未提供合格的物业服务，存在脏乱差等问题，其有权拒缴物业费，其提交的证据不能证明其主张，该院不予采信。 综上所述，崔玉清、杨洪勇应向宏程物业公司支付物业服务费12215.2元，停车服务费150元；对崔玉清、杨洪勇要求宏程物业公司返还车位服务费510元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、崔玉清、杨洪勇向宏程物业公司支付物业服务费及停车服务费12365.2元。二、宏程物业公司向崔玉清、杨洪勇返还停车服务费510元。上列第一、二项折抵后，由崔玉清、杨洪勇于判决生效之日起10日内给付宏程物业公司11855.2元。三、驳回宏程物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，减半收取762元，由崔玉清、杨洪勇负担137元，宏程物业公司负担625元；反诉案件受理费25元，由宏程物业公司负担。 二审中，上诉人崔玉清提交证据一、二，屋角现状、房屋质量问题照片，证明：2014年春季的六处漏雨维修后于夏季依然三处漏雨严重，包括其他质量问题等，故不存在交接房屋的意愿和可能。至今依然有屋角漏雨一直未修好，地板厨子均有腐烂发黑痕迹。证据三、补交印花税收据及放假安排截图，证明：2014年10月7日去宏程物业公司正式办理交割，退还多付面积一万多元、补税费等并交材料申请办理房产证。证据四、房产证日期页，证明：房产证审批登记日期2014年10月14日为工作日、合乎常规，证据三、四共同证明上诉人一审提供的《房屋验收表》、《交接书》是真正交付期2014年9月27日。证据五、宏程物业公司原提交一审法庭的物业合同8-10页，后提交的物业合同之拍照，证明：对比两合同可见，原提交的合同复印件为全部左上侧装订印痕的A4单页，而庭上出示的所谓原件则是A3大纸对折为A4的合订本，伪造合同痕迹明显。证据六、小区内照片，证明：宏程物业公司未尽绿化、环境卫生、维护维修等服务职责和义务。证据七、公共垃圾场送垃圾，证明：自己经常将垃圾送至小区外的公共垃圾桶。证据八、走廊照片，证明：门外几天未打扫，自己打扫时发现，随便出入的外来人员，将一叠广告塞到上诉人家门口的脚垫下。证据九、广告，证明：小区内很多广告，广告费一直不公开不归还。证据六至九共同证明物业服务不合格，未形成事实物业关系，中高档收费、较低档服务是对百姓的不公。被上诉人宏程物业公司质证认为：证据一、二房屋质量问题与物业公司服务是两个问题，与物业费无关。证据三、四与我方无关。证据五不予认可。证据六至九，绿化没有约定该使用什么植物。不能说明24小时都存在垃圾，物业公司按照合同约定，已定期处理。门口广告不能证明是外人送的。广告费不会返回到个人，宏程物业公司会用于公共设施设备维护、道路维修。 被上诉人宏程物业公司提交证据一、2013年10月17日客服记录，证明上诉人到物业公司造访的记录。证据二、商品房预售合同，证明：如上诉人个人的原因不收取房屋，视为上诉人自己的原因，物业费应由上诉人自己承担。上诉人崔玉清质证认为：证据一记录是物业公司单方制作，没有其本人的签名，不能证明其真实性。证据二规划验收合格证是2014年取得，涉案房屋不达国家的法定交付标准，所以没有收取房屋，因此合同约定无效。 本院经审理查明，上诉人崔玉清对一审中的《前期物业服务合同》原件认为，合同第7页中室内装修协议中崔玉清两个签名像是本人书写，其他不确认，合同中捺印全部不是其本人捺印。被上诉人宏程物业公司称，涉案小区共有639户，空置房6户，物业费收费率为86.9%。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人宏程物业公司与山东宏程置业（青岛）有限公司签订《前期物业服务合同》，不违反法律法规的规定，合法有效。上诉人崔玉清在与山东宏程置业（青岛）有限公司签订的《商品房预售》附件中对《前期物业服务合同》亦作出了承诺，故《前期物业服务合同》对上诉人崔玉清具有约束力。被上诉人宏程物业公司为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的崔玉清应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人宏程物业公司诉请上诉人崔玉清支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。上诉人崔玉清主张的被上诉人物业服务存在的瑕疵等问题，不足以构成其拒缴或减免物业费的理由，对其该项上诉理由，本院不予采纳。上诉人崔玉清未提交证据证明已经全部支付了停车服务费，应当承担不利的法律后果。其主张被上诉人宏程物业公司对此承担举证责任，于法无据，本院不予采纳。 另，一审判决中的笔误问题，不影响判决结果，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人崔玉清负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年六月二日 书记员  方高海