广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初16203号原告（反诉被告）冼顺敬，女，汉族，1969年7月6日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区,原告刘日球，男，汉族，1966年9月28日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，两原告共同委托代理人唐碧宁，广东德荣律师事务所律师。两原告共同委托代理人韩军，广东德荣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）简四华，女，汉族，1966年3月8日出生，户籍地址江西省樟树市，委托代理人阙再仑，广东乐为律师事务所律师。原告（反诉被告）冼顺敬、刘日球与被告（反诉原告）简四华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，两原告委托代理人唐碧宁、被告简四华及其委托代理人阙再仑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系，位于平湖镇辅城坳岐岭新村68-1巷共六层房屋登记在原告冼顺敬名下，原告冼顺敬委托原告刘日球进行管理。2016年5月1日，原告冼顺敬委托原告刘日球与被告就上述房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，租赁期满，出租方有权收回该房产，承租方应如期交还，租金为每月6000元，承租方应于每月5日前支付出租方当月租金；承租方在本合同签订时应向出租方支付人民币6000元押金；租赁期间，该房屋的物业管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等一切费用，均由承租方承担。租赁合同期限届满前，原告分别于2019年3月、4月口头通知被告，合同期限届满后将不再续签，要求被告尽快搬离并交付标的房屋，但被告全然不顾契约精神，对原告的通知置之不理。租赁合同期限届满后，原告多次寻求社区工作站及相关政府部门从中协调，要求被告履行搬离并交付标的房屋的义务，并于2019年5月27日向被告发出《律师函》，要求被告三日内切实履行房屋交接手续，否则租赁期限届满后，被告占有房屋期间的房屋使用费，按原租金双倍标准即每月12000元计算至被告实际向原告交付房屋之日止。被告不仅不予理睬，更无丝毫廉耻之心，大放厥词，表示不愿归还租赁房屋。原被告双方在法院主持归还房屋时，房屋内留有大量垃圾且尚有一名租客周培堂未搬离，原告为此清理该垃圾支付9000元卫生清理费。租客周培堂因被告不肯退还押金拒绝搬离，仍将该房屋作为仓库使用，原告因此代被告退还周培堂租赁押金2000元。原告及其家人因此事奔波辗转，颇费心力，被告此行为已严重损害原告的合法权益，根据合同法及民事诉讼法相关规定，故诉至法院要求判令：一、确认原告刘日球与被告签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告立即返还二原告位于龙岗区平湖镇辅城坳岐岭新村68-1巷共六层房屋；三、被告缴清双方房屋租赁关系存续期间及其无权占有房屋期间产生的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等一切费用；四、被告向二原告支付无权占有房屋的使用费12000元（暂计算至2019年5月31日，实际损失按原租金双倍标准12000元/月计算至被告实际向原告交付房屋之日止）；五、被告承担本案全部诉讼费用。经本院向原告释明《租赁合同》系无效合同后，原告变更诉讼请求为：一、被告立即返还二原告位于龙岗区平湖镇辅城坳岐岭新村68-1项共六层房屋；二、被告缴清占有标的房屋期间产生的水电费、卫生费约3000元；三、被告向二原告支付从2019年5月1日至2019年10月17日期间的房屋使用费，按市价每月12000元计算；四、被告向二原告支付房屋卫生清理费用共9000元；五、被告向二原告支付二原告代被告退还租客周培堂的押金共2000元；六、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、原被告双方的租赁合同合法有效，依据房屋租赁的惯例，被告依法享有优先租赁权。原告在2014年4月30日要求解除合同，没有法律依据。二、原告早在2019年4月27日就已经前行收回了房屋的控制权，并且停水停电，被告早就没有控制房屋，因此其请求房屋占有使用费以及由此产生的管理费等一切费用都没有事实依据。三、房屋清洁的责任并不在被告，被告在2019年5月份就已经对房屋是失去了控制，原告事实上在2019年5月份就已经对房屋进行了控制，原告清洁的时间是2019年10月份，因此与被告无关。四、原告起诉的清洁费费用明显过高，该费用系原告与清洁公司协商的费用，写多少是他们双方的意愿，与被告无关。五、关于押金问题，被告认为原告于2019年5月份已收回涉案房屋，因此押金退还与被告无关。而且原告退还押金的人与交押金的人不是同一个人，被告对此不予认可，也没有关联性。总之，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，原告冼顺敬与被告双方分别于2012年、2016年多次签订《房屋租赁合同》，最近一次签订合同，约定租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日，租赁押金为12000元，每月租金6000元。在租赁期间，2009年，原告冼顺敬要求被告前任承租者建造涉案房屋的第六层，后被告以120000元的价格，从前任承租者张利初手中受让涉案房屋承租权。被告承担之后，原告冼顺敬又于2016年要求被告在涉案房屋的院子中搭建铁皮房，面积约80平方米，被告为此支付搭建费60000元。2019年4月，双方发生争议，原告冼顺敬强行断水断电，并且起诉被告。被告发现原告冼顺敬的房屋登记只有三层半，其他均系违建。双方签订的租赁合同无效，现被告基于无效合同的事实，反诉要求判令：一、确认双方租赁合同无效；二、原告冼顺敬返还被告租赁押金12000元；三、原告冼顺敬支付被告建造铁皮房的经济损失60000元；四、原告冼顺敬承担本案所有诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，一、根据租赁合同第三条约定及合同时间履行情况，原告实际只收取了被告6000元押金，现因被告在租赁合同期限届满后，双方合意不再续租的前提下，被告拒不搬离涉案房屋，且将涉案房屋内堆满垃圾，堵塞下水道，严重影响原告的再次使用，根据法律规定及租赁合同约定，涉案押金6000元，原告依法不予退还。二、涉案铁皮房系上两任租客姜德文及欧阳细龙于2011年所建，根据原告冼顺敬与姜德文及欧阳细龙所签订的房屋租赁合同第六条的约定，该涉案房屋装修或改动后的设施期满后归甲方即原告冼顺敬所有。因此涉案铁皮房与被告无关，被告不存在任何损失。根据评估报告回复函中第三点的表述，装修工程正常使用情况下经济寿命年限为10年，按租赁日开始计算至评估基准日2009年11月26日，该装修工程已投入使用3.57年可知，评估公司并未根据基准日铁皮房的实际耗损情况，就涉案铁皮房的实际建造年份进行判断而得出结论，而仅仅毫无根据的以租赁日为起算点，如根据评估公司作为评估依据的起算点及房屋租赁的开始日，作为涉案铁皮房的使用起算点，则该铁皮房的建设时间因为2016年5月1日之前，则根据被告提供的原告冼顺敬与章志平于2012年签订的房屋租赁合同第六条的约定可知，该涉案铁皮房在房屋租赁期满后应归甲方即原告冼顺敬所有。因此，不论从事实或是现有证据可知，涉案铁皮房与被告都无关，应驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳岐岭新村68-1号房屋产权人为原告冼顺敬，《房屋所有权证》上登记为三层半，实际为六层楼。2007年7月15日，原告冼顺敬与案外人姜德文、欧阳细龙签订一份《房屋租赁合同》，约定原告冼顺敬将岐岭新村68-1号房屋（共五层）出租给姜德文及欧阳细龙使用，租期为五年，自2007年8月1日至2012年7月30日，每月租金5000元，并约定装修或改动后的设施，期满后归原告冼顺敬所有。姜德文及欧阳细龙承租期间，加建了涉案房屋的第六层。2012年7月1日，原告冼顺敬与被告丈夫章志平签订一份《房屋租赁合同》，约定原告冼顺敬将岐岭新村68-1号房屋（共六层）出租给章志平使用，租期为两年，自2012年7月1日至2014年7月1日，每月租金5000元，并约定装修或改动后的设施，期满后归原告冼顺敬所有。2014年7月1日合同到期后，原告冼顺敬与被告丈夫章志平未续签合同，但实际按原合同约定继续履行。2016年5月1日，原告冼顺敬委托其丈夫刘日球与被告签订《租赁合同》，约定原告将岐岭新村68-1号房屋（共六层）出租给被告使用，租期为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金6000元。原告承租涉案房屋后，用作经营出租房，将房间分租给各小租户使用。《租赁合同》即将到期时，2019年4月17日，原告通知被告期满后不再续约，要求被告合同期满后清场搬离。合同期满后，被告拒不清场搬离，原告为收回房屋，从2019年5月开始对涉案房屋进行了停水停电措施，迫使小租户搬离，但仍无法清场收回房屋，遂诉至本院提出上述诉讼请求，被告在诉讼中提起反诉。诉讼中，本院于2019年10月17日召集原被告双方到现场进行勘察，经现场查看，涉案房屋整栋处理空置状态，无人居住，房屋内遗留大量烂床架、床垫、桌子等生活垃圾。被告当场表态屋内无其任何物品，原告可随时收回房屋，本院遂通知原告收回房屋。原告表示同意按现状收回房屋，但要求被告承担清理房屋内垃圾的费用。之后，原告向本院提交《保洁合同》、发票及转账记录，证明其支付清洁费用9000元，增加诉讼请求要求被告承担。原告称其收回房屋后，发现仍有一楼租户周培堂因被告未退还租赁押金拒绝搬离，原告遂代被告退还该租户2000元租赁押金让其搬离，增加诉讼请求被告承担该2000元费用。原告为此提交周培堂签名的《情况说明》、转账2000元给周培堂的转账记录、被告收取案外人王正朝2400元的押金收据佐证。被告解释称，王正朝承租后，其确实收取王正朝2400元租赁押金，但王正朝租了一个月就搬走了，搬走以后要求被告退押金，被告以王正朝未租满一年为由未退押金；后来，来了一个周培堂，自称王正朝系他舅舅，被告要求王正朝过来办理变更承租手续，但王正朝一直未过来；因此，被告并不认可王正朝的押金已转给周培堂，周培堂无权要求退押金。原被告双方确认，被告租金交至2019年4月，2019年5月1日之后未交；被告已交纳租赁押金12000元，原告尚未退还被告。被告主张租赁房屋一楼门前铁皮棚为其所建，反诉要求原告冼顺敬赔偿铁皮雨棚装修损失60000元。原告否认铁皮雨棚的装修损失数额，被告遂申请本院对此进行评估。2019年11月26日，本院召集原被告双方进行现场评估时，被告又指认，除铁皮雨棚外，一楼的砖房、卷闸门等亦是被告装修的，要求一并评估。评估公司根据被告指认的评估项目，出具评估报告评估各项装修现值如下：铁皮雨棚18206.64元、砖墙6146.4元、木板上盖水泥现交板4140元、地面砖372.24元、铁皮平开门624元、卷闸门513元、蹲厕1050元，共计31052.28元。原告否认被告指认的装修项目系被告所装修的，认为系之前的承租人所装修的。被告解释称，其丈夫章志平于2011年8月1日从姜德文及欧阳细龙的亲戚张利初处受让涉案房屋承租权后，一直经营至今，铁皮平开门系其大概2012年装修的，卷闸门大概四、五年前装修的，地面砖大概三、四年前装修的，木板上盖水泥现浇板大概三、四年前装修的，蹲厕大概2012年12月份左右装修的，铁皮雨棚系其在与原告签订租赁之前装修的，铁皮雨棚装修后，原告才与被告签订租赁合同的，现在已无法提供相应装修票据。原告称，不管是其与姜德文及欧阳细龙的租赁合同还是其与章志平的租赁合同，均约定装修或改动后的设施，期满后归原告冼顺敬所有，故被告无法获得赔偿，况且原告与被告签订的租赁合同也已届满，即使是被告的装修项目，也已在租赁期内摊销完毕，被告无权要求赔偿。本院认为，两原告确认由原告冼顺敬委托原告刘日球与被告简四华签订本案《租赁合同》，被告表示清楚两原告夫妻及委托关系，故《租赁合同》的双方主体为原告冼顺敬与被告简四华。由于原告冼顺敬房屋的《房屋所有权证》登记为三层半，而涉案租赁房屋实际为六层，多出的二层半房屋未取得建筑工程规划许可证及房地产证，故原告冼顺敬与被告签订的《租赁合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，原告冼顺敬应将租赁押金12000元退还被告。关于原告请求的房屋占有使用费问题，由于租赁合同2019年4月30日到期后，原告进行停水停电处理，被告实际已无法使用涉案房屋，但被告未与原告办理交接手续，未将房屋清场交还原告，导致2019年5月1日至本院主持交接之日即2019年10年17日期间处于空置状态。对该空置状态的产生，双方均有过错，故本院酌情由被告按租金一半的标准支付原告冼顺敬该期间的房屋占有使用费，以弥补该期间的一半空置损失。据此，被告应支付原告冼顺敬2019年5月1日至2019年10月17日期间的占有使用费16645元（3000元×5个月＋3000元÷31天×17天）。根据无效合同的处理原则，被告应将房屋清理干净交还原告，但被告拒不清场，本院主持原被告双方交接时，涉案房屋内仍遗留大量垃圾，故原告自行清理该垃圾产生的费用9000元，要求被告承担，本院予以支持。关于原告请求被告占用期间产生的水电费、卫生费约3000元，由于原告未提交证据证明，本院不予支持。关于原告请求被告支付其代被告退还租客周培堂押金2000元的问题，由于交纳押金的是案外人王正朝，被告并不认可押金已由王正朝转给周培堂，故原告退还押金给周培堂后要求被告承担，缺乏依据，本院不予支持。关于被告请求原告冼顺敬赔偿建造铁皮雨棚的经济损失60000元的问题，由于被告未提交证据证明铁皮雨棚为其装修，故被告主张系其装修，依据不足，本院不予采信；即便铁皮雨棚系被告装修，被告装修时也应考虑租期问题，现租赁期限已届满，应视为被告装修价值已在租赁期限内摊销完毕，故被告在租赁期限届满后仍请求装修损失，本院不予支持。被告要求评估的其他装修损失，由于未提起反诉，亦未提交证据系其装修，另租赁期限也已届满，本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告冼顺敬与被告简四华签订的《租赁合同》无效；二、被告简四华应于本判决生效之日起三日内支付原告冼顺敬2019年5月1日至2019年10月17日期间的房屋占有使用费人民币16645元；三、被告简四华应于本判决生效之日起三日内支付原告冼顺敬垃圾清理费人民币9000元；四、原告冼顺敬应于本判决生效之日起三日内退还被告简四华租赁押金人民币12000元；五、驳回两原告的其他诉讼请求；六、驳回被告简四华的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99.5元（原告冼顺敬已预交），由原告冼顺敬承担66.5元，由被告承担33元。反诉费人民币400元（被告已预交），由原告冼顺敬承担67元，由被告承担333元。评估费3000元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年六月九日书记员  宋德彪