湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0281民初4275号 原告（反诉被告）：欧阳天虎，男，1969年10月20日生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市。 原告（反诉被告）：欧阳天梅，女，1971年6月24日生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：欧阳天虎，男，1969年10月20日生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市，系原告欧阳天梅之兄，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：醴陵市兴天置业有限公司，住所：湖南省醴陵市白兔潭镇车站路48号。 法定代表人：徐云，董事长。 委托诉讼代理人：张锋，男，1986年10月14日生，汉族，湖南省浏阳市人，住湖南省浏阳市，系被告醴陵市兴天置业有限公司的工作人员，代理权限：特别授权。 原告欧阳天虎、欧阳天梅与被告醴陵市兴天置业有限公司（以下简称：兴天置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序。后被告兴天置业公司提出反诉，本院依法准许。本案于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告欧阳天梅的委托诉讼代理人原告欧阳天虎、被告兴天置业公司的委托诉讼代理人张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳天虎、欧阳天梅向本院提出诉讼请求：1．被告向两原告支付逾期办证违约金35667.5元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2015年12月4日，两原告购买被告开发的湖南省醴陵市白兔潭中央广场1层110号商铺，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价为1297062元。该合同约定2016年12月31日前交房，交房后360日办证。2017年3月，被告将商铺交给两原告。2019年1月左右，被告通知两原告办证。后2019年7月才为两原告办理了产权证。因被告违反合同约定办证，故两原告主张以房屋总价1297062元作为基数，按日万分之一，从2018年4月至2019年1月共计300天，计算违约金。 被告兴天置业公司辩称：一、合同是约定双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。被告于2018年12月已通知两原告办证，尽到了协助义务，但两原告以各种理由拖拉不去办理产权证；二、合同附件的约定，两原告委托被告代办权属登记、国土手续，于被告通知两原告办理产权之日起10日内提交登记手续的资料并缴纳相关税费，否则被告不承担逾期办证的责任；三、合同约定了支付首付款时间及银行按揭到款时间，但两原告极度拖拉，从首付款到按揭款的支付，明显存在先行违约；四、两原告主张的违约金计算标准过高。因产权证办理下来后，两原告也是抵押在银行，所以对两原告没有造成实际影响。综上，被告没有违约，请求法院驳回两原告的诉讼请求。 反诉原告兴天置业公司向本院提出反诉请求：1．反诉被告向反诉原告支付违约金89280元；2．反诉诉讼费用由反诉被告承担。理由与理由：反诉原告与反诉被告于2015年12月4日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同附件五补充协议的第一、二、三条约定，买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款的，自行与贷款银行订立贷款合同，自行办理银行按揭贷款相关手续并承担相关费用。买受人没有按期支付购房款，逾期超过30日后，如出卖人要求买受人继续履行本合同的，自本合同约定的付款期限届满之次日起至实际全额支付应付购房款之日止，买受人每日应按应付而未付购房款的5‰向出卖人支付逾期付款违约金。反诉原告与反诉被告于2015年12月4日签订了《商品房买卖合同（预售）》，银行按揭到款时间为30日，即：2016年1月4日，但两原告拖拉，直到2016年9月13日才办理银行按揭贷款，超过合同约定时间279天，贷款金额为640000元，按每日5‰计算，反诉被告应支付违约金为892800元，反诉原告愿意按违约金的10﹪主张损失。 反诉被告欧阳天虎、欧阳天梅对反诉原告兴天置业公司的反诉辩称：一、反诉被告有按反诉原告的要求办理银行按揭贷款，至于银行按揭的流程，反诉被告并不清楚，都是等待反诉被告的通知再办理；二、合同对于反诉原告违约，按日万分之一计算违约金，而反诉被告违约，则按千分之五计算违约金，明显不公平，这部分协议无效。反诉被告请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、VIP申领须知、手写清单，被告认为两原告提供的证据没有加盖单位的公章或签字，不予认可，因两原告不能证明证据出自被告，故本院不予认定；2、微信聊天记录截图、短信记录、2019年7月10日通知，两原告认为被告通知办证时，已经是逾期办证。因证据能够证实被告催促两原告办证的情况，故本院予以认定；3、按揭贷款时间表，两原告认为没有及时办理按揭是因为被告没有带其前往办理。因该证据能够证明被告通知业主办理按揭贷款的时间，本院予以认定；4、被告单位会计与原负责两原告商铺的员工微信聊天记录截图，两原告不认可被告员工有催促其办理按揭贷款。因被告没有其他的证据予以佐证，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月4日，两原告欧阳天虎（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20151001110），约定：两原告购买被告开发的坐落于湖南省醴陵市白兔潭镇金牛购物广场（也称中央广场）1层110号商铺，预测建筑面积共51.85平方米，商品房毛坯单价为每平方米25015.66元，总价为1297062元；买受人应当在签订本合同前支付首期房价款657062元，约占全部房价款的50%，余款640000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；房屋登记。⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起[360日内]取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理:买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；⑶因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任；买受人在签订正式《商品房买卖合同》时，应将所需资料全部备齐，并按国家政策规定及合同约定将买受人承担的相关费用交付完毕，否则，由买受人承担不能按期备案、办理银行按揭和办理产权证的责任（附件五补充协议第一条）；买受人采取银行按揭或公积金贷款方式支付购房款的，买受人自行与贷款银行或公积金中心订立借款合同，自行办理银行按揭贷款或公积金贷款相关手续并承担相关费用（附件五补充协议第二条）；买受人未按本合同或本附件第二条约定的期限支付购房款，按逾期时间，分别处理：逾期超过30日后，如出卖人要求买受人继续履行本合同的，自本合同约定的付款期限届满之次日起至实际全额支付应付购房款之日止，买受人每日应按应付而未付购房款的5‰向出卖人支付逾期付款违约金（补充协议第三条）等。两原告按约定向被告支付了首付款。2016年3月、4月，很多购买被告房屋的业主办理了银行按揭贷款。同年9月，原告欧阳天虎办理银行按揭贷款。2017年3月，被告将商铺交给两原告。2018年12月12日，被告开发的坐落在醴陵市白兔潭镇金牛居委会的房屋进行了不动产权的初始登记。2019年1月左右，被告通知两原告办证。同年6月、7月，被告通过短信、微信、通知的方式催促原告到醴陵市不动产登记中心签字办理产权证。同年下半年，醴陵市国土资源局不动产登记中心为两原告办理了不动产权证书的登记。2019年12月24日，原告诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现双方的争议焦点为：一、原告是否存在逾期付款的违约行为；二、被告是否存在逾期办证的违约行为。 一、《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）项第3款约定，两原告应当在签订本合同前支付首期房价款657062元，余款640000元向贷款机构申请贷款支付。两原告按约定向被告支付了首期房价款，对于房屋的余款，合同及附件没有明确约定支付的时间，但两原告采取银行按揭方式支付购房款，应当自行与贷款银行订立合同。由于被告未提供有效的证据证明有通知两原告及时办理按揭贷款，并给予合理的期限，故被告主张要求两原告支付逾期付款违约金，本院以证据不足，予以驳回。 二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条对房屋登记进行了约定，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，若被告的原因，两原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，需承担违约责任。被告于2017年3月将商铺交付给两原告，则被告应当在2018年3月为两原告办理产权证，但被告于2019年1月左右才通知两原告办证，已经存在逾期办证的违约行为。考虑到被告逾期办证的行为对两原告的影响较小，且被告主张违约金过高，有减少违约金的要求，故本院根据案情酌情认定违约金为5000元，超出部分，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告醴陵市兴天置业有限公司于本判决生效后十日内向原告欧阳天虎、欧阳天梅支付逾期办证违约金5000元； 二、驳回原告欧阳天虎、欧阳天梅的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告醴陵市兴天置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费691.68元，由原告欧阳天虎、欧阳天梅负担595元，被告醴陵市兴天置业有限公司负担96.68元；反诉费1016元，由被告醴陵市兴天置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 长  文 茂 人民陪审员  吴广军 人民陪审员  李金明 二〇二〇年六月四日 书 记 员  黄 芳 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。