浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初7192号 原告（反诉被告）：杭州邦驰房产代理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区中山北路607号1003室，统一社会信用代码913301080709675404。 法定代表人：虞海翔，执行董事。 委托诉讼代理人：王敏，浙江凯麦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯美松，浙江凯麦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：绍兴沃洲科技有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区小越街道小越村，统一社会信用代码913306043501349493。 法定代表人：张利锋，执行董事。 委托诉讼代理人：王永，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司（以下简称“邦驰公司”）与被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司（以下简称“沃洲公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）邦驰公司委托诉讼代理人王敏、被告（反诉原告）沃洲公司委托诉讼代理人王永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邦驰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还保证金100万元，并支付违约金20万元；2.判令被告支付房屋销售佣金255568元及逾期付款利息9370.83元（利息已计算至2019年9月10日，利息计算标准为：以255568元为本，按年利率24%计算自2019年7月18日至2019年9月10日，之后的利息至实际清偿之日止的利息按实计算）；3.本案诉讼费、保全费用由被告承担。在审理期间原告（反诉被告）邦驰公司增加一项诉讼请求为：判令原、被告之间签订的《科峰商业广场项目总代理服务合同》（以下简称“总代理合同”）于2019年7月2日解除。事实与理由：2018年8月份，原告与被告签订总代理合同。双方约定在保证金打入之日至2018年11月30日期间由原告代理销售被告的科峰商业广场商铺，代理标的为全部可售房源，销售指标为可售房源数量的70%。被告负责办理好项目投资、开发、转让所需的所有手续并取得批文，承诺上述文件真实、合法、有效、并承担证件缺失所带来的所有法律与经济责任，此外，被告还承诺项目物业毛坯交付日期为2018年12月31日，产权证办理截止日期为2019年4月30日。2018年8月17日，原告依约向被告支付100万元保证金。但在双方合作过程中，原告发现被告的在建商铺并未办理符合要求的国有土地使用权证、未取得商品房预售许可证。被告未取得相关售房许可的行为导致原告未能在合同履行期限内对商铺开展正常的销售，未能完成销售指标。2018年11月30日之后，被告请原告继续销售被告商铺，被告支付商铺佣金，双方继续履行总代理合同至2019年6月底。在此期间原被告未继续履行合同关于销售指标、销售期限的约定，被告未要求原告支付定金，原告也未作出购房的意思表示。期间，被告依然未能办理售房手续，被告的项目在2019年1月29日才通过竣工验收，竣工验收时间已经超过了合同承诺的毛坯交付日期，被告也未能于2019年4月30日前办理产权证。在2018年11月30日之后的合作过程中，原告销售了4套商铺，双方对佣金数额均做过结算。其中被告仅支付了3套商铺的佣金，尚有1套商铺佣金255568元拖欠至今。鉴于被告种种违约行为，原告无奈于2019年7月1日函告被告停止履行总代理合同，并要求被告返还100万元保证金、支付20万元违约金，结清所欠佣金255568元，但是被告收函后未履行相应义务，故原告向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）沃洲公司辩称：1.根据双方签订的总代理合同约定，案涉房产销售模式是一种类似二手房的交易方式，在提供给原告的《商业物业转让合同》中已经有了明确阐述(且原告也已经用该文件签订成交部分交易），故此不存在欺骗原告关于预售证的情况，且原告作为专业机构在合同签订前已经完全知晓该项目实际情况，案涉房产销售不存在预售证的问题。2.本案不存在产证办理延期的问题。案涉房产项目在规定时间内验收及办理产权证，再根据《商业物业转让合同》约定全款付清后180天内给客户办理完成产权证书。不存在原告陈述的产证延期问题，邦驰公司代理销售的4套房子在内，沃洲公司均在规定期限内给客户办理了转让手续，没有发生延期办理和其他纠纷。3.转让指标约定。根据总代理合同第5.9约定，在2018年11月30日前，原告应完成70%的转让指标，但实际上原告在该期间一套未成交。后经协商延长，到2019年7月原告单方解约，原告也只完成4套房子，仍未完成转让指标考核，原告存在根本性违约。4.单方面违约事实。因原告未在转让期限内完成指标，后经协商按照总代理合同第5.9条延长代理期限，但2019年7月原告单方面发函解除，属单方面解除合同。5.邦驰公司所主张的保证金及佣金均是存在的，但是邦驰公司未能按合同约定履行，已构成违约，故应根据合同约定在上述资金中扣除违约金及定金，综上，被告认为原告未按照总代理合同约定完成考核指标且单方面解除合同事实充分，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）沃洲公司向本院提出诉讼请求为：1.判令原告（反诉被告）支付赔偿款112万元；2.判令原告（反诉被告）支付违约金20万元；3.本案反诉费用由原告（反诉被告）负担。事实和理由：2018年8月份，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订总代理合同，双方约定代理服务期为保证金打入日至2018年11月30日，原告（反诉被告）应在合同约定的转让期间（即上述2018年11月30日前）销售间数达到70%；若未能达到70%指标时，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2万元/间定金购买已转让房屋数与总转让房屋数量的70%的差额房屋，代理服务期限自动延长6个月；若6个月后，已销售间数仍未达到70%销售指标时，原告（反诉被告）可以选择出资受让销售指标差额房源，保证金转为房款；若原告（反诉被告）不出资受让，则被告（反诉原告）不予退还2万元/间及20万元保证金。如因原告（反诉被告）原因终止本合同的履行时，则原告（反诉被告）应按照本合同规定支付违约金20万元。原告（反诉被告）接受项目转让委托后，未能在规定服务代理期限内完成转让指标考核，经6个月延长仍未完成，且反诉被告在2019年7月2日晚未办理任何交接手续情况下突然撤场单方面终止本合同履行，已经构成明显违约。为此，反诉原告提出上述反诉请求，望予以支持。被告（反诉原告）进一步明确诉讼请求中要求原告（反诉被告）支付112万元赔偿款的计算方式为：1.邦驰公司应缴纳购房定金数额为192万元[（148间×70%-4间）×2万元/间=192万元（实际为198万元）]，2.邦驰公司已缴纳的保证金100万元中因未完成销售指标，故应扣20万元，故保证金尚剩余80万元，该80万元冲抵应缴纳的192万元购房定金，故邦驰公司尚应支付沃洲公司112万元。庭后沃洲公司就反诉请求发表补充意见：请求邦驰公司支付赔偿款192万元是基于邦驰公司未能按照总代理合同第5.9条约定完成销售指标，导致其回款压力，给沃洲公司造成严重的财务成本及利息损失将近200万元。 原告（反诉被告）邦驰公司辩称：1.原告与被告签订合同时并不知道是二手房屋销售，直至进场后才知道证件是不齐的，之后一直也是在催的，但一直是没有达到试售的标准，房屋无法销售。2.2018年11月30日合同到期后，并非原告要求被告将合同延期，只是双方的合意，因为原告在前期投入，想尝试继续销售，让被告继续把证件办好。3.《商业物业转让合同》在第一次签订代理合同的时候是没有的，原告也是不知情的。被告陈述在该转让合同上约定房产交付时间是在2019年1月，并没有逾期。因该份转让合同是在2018年11月30日以后签订的，被告已经把具体房产的交付时间做出了变更了，调整到了他们竣工验收后的时间了，故不能把已经变更过的合同拿到本案中证明原告已知悉该情况。且该转让合同是在总代理合同签订之后才知道的。其余的意见与本诉的事实和理由一致。 原告（反诉被告）向本院提交如下证据： 1.总代理合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房委托代理销售合同法律关系，同时双方约定由原告代理销售被告的科峰商业广场商铺，并对服务范围、双方责任及权利、转让价格及溢价支付、合同终止变更和违约责任等事项作出约定； 2.转账凭证，拟证明2018年8月17日，原告依约向被告法定代表人支付100万元保证金的事实； 3.商业回款明细、账户交易明细回单，拟证明原告共销售4套商铺，被告已按约支付了3套商铺的佣金，尚有一套商铺佣金未予以支付的事实； 4.公证书，拟证明2019年7月1日，原告向被告函告停止履行合同，并要求返还保证金100万元、支付违约金20万元及结清所欠佣金的事实。 对原告提交的上述证据，被告对上述证据的真实性均无异议。但对证据1的证明目的有异议，其一，对原告提出的销售的概念不认可，在原、被告双方签订的代理合同中未使用“销售”的概念，均是使用“转让”的概念；其二，对代理合同中原、被告双方约定的毛坯交付时间、产证办理时间都是早于与实际原告与买受人之间签订合同中约定时间（2019年1月31日）；其三，总代理合同第5.5条中提到了《商业物业转让合同》，故原告是明知案涉房产的销售模式是二手房销售。总代理合同第5.9条对原告转让指标都做了很明确的约定，且对合同延期的也做了相应的约定。总代理合同第6.3条中对被告需要支付违约金的情形是原告成功转让房产，但因被告的原因导致解约的情形。总代理合同第7.3条约定如原告单方解约，则需要支付被告违约金20万元。证据2、3能明确原告在合同约定期限内未能完成约定的转让指标，原告销售的4套房产也是在合同延期后完成的，对其中一套房屋销售佣金255568元未付也是事实。对证据4，该份《通知函》被告已收到，但原告未与被告沟通，在2019年7月1日晚上或者7月2日临时撤场。结合被告的质证意见，本院对证据1、2、3、4均予以确认。 被告为反驳原告本诉部分诉讼请求、事实和理由及证明反诉部分的诉讼请求向本院提交了以下证据： 5.国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、验收报告（复印件），拟证明案涉房产开发的证件齐全，并已通过相关部门验收； 6.《商业物业转让合同》，拟证明原、被告双方的房屋转让模式，并不存在需要预售证的情形； 7.总代理合同，拟证明合同双方签署合同约定转让代理服务事宜，并约定转让期限、业绩考核及未完成业绩考核的惩罚责任； 8.商业回款明细，拟证明原告在合同约定期间未完成房产成交，在合同延长期间仅仅转让4套，严重违反合同约定； 9.2019年7月1日原告（反诉被告）的《律师函》、2019年7月5日被告（反诉原告）的《律师函》，拟证明原告于2019年7月1日擅自终止本合同履行，属于违约。被告于2019年7月5日发出律师函，要求原告办理项目交接及支付相关款项； 10.聊天记录，拟证明案涉项目系二手房转让方式，不存在所谓的预售证，原告也是知道的。 原告（反诉被告）的质证意见：对证据7、9的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，对证据6、8的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议。对证据5，因无原件，对真实性、合法性保留意见，但关联性方面，集中验收意见是在2019年1月29日，并不能证明被告在2018年12月31日前达到房屋交付标准。对证据10，该聊天记录的形成时间是2018年8月23日以后，邦驰公司在签约时并不知道销售模式，事实是沃洲公司隐瞒了相关信息。结合原告的质证意见，本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，对上述证据能否达到被告（反诉原告）的证明目的，本院将在后文予以阐述。 结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月份，沃洲公司（甲方）与邦驰公司（乙方）签订了总代理合同。双方就服务范围、双方责任及权利、转让价格及溢价支付、合同终止变更和违约责任等事项进行了约定。其中： 第1.3条：项目物业毛坯交付时间为2018年12月31日。 第1.4条：产权证办理时间为2019年4月30日。 第2.1条、2.2条：甲方开发的科峰商业广场项目的全部可售房源在合同期限内由乙方独家代理销售，合同期限为乙方打入保证金之日起至2018年11月30日。 第5.2条：溢价结算周期为一周，即周一至周日，客户签约成功后按一周签约总套数全额核算乙方的溢价，次周一乙方提供对应的应结算溢价金额报表，甲方两天内完成核对后通知乙方开具相应足额的有效发票，发票递交给甲方后，甲方一天内支付应结的溢价给乙方。 第5.9条：乙方保证金为100万，在合同签订后5日内，打入甲方指定的账户。合同约定转让期间为甲乙签订合同后，以乙方打入保证金之日起至2018年11月30日。在合同约定期间内，乙方销售间数达到双方签约时可转让的房屋总数的70%时，甲方在三个工作日内无条件退还该保证金。若在合同约定期限内，乙方销售数量未达到70%指标时，由乙方向甲方支付2万元每间定金购买已销售房屋数与总转让房屋数量的70%的差额房屋，代理期限自动延长六个月，每成功转让一间，每间定金与溢价核对结算时一同退还，定金原卡原退，若六个月后，已销售间数仍未达到70%销售指标时，乙方可选择出资受让销售指标差额房源，乙方保证金转为房款，物业持有人为乙方；若乙方选择不出资受让销售指标差额房源，则甲方不予退还销售指标差额房源的2万元每间定金及20万元保证金，合同终止。 第7.1条：因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。 第7.2条：甲方超过合同约定时间付款，除支付乙方应付款项外，并按应付款项每日千分之三向乙方赔付超期付款的资金利息。合同到期或者终止后甲方15天内结清所有溢价部分，除应扣除部分。 第7.3条：如因甲方原因致使乙方终止本合同的履行时，则甲方应按本合同的规定向乙方支付违约金人民币20万元整。 总代理合同签订后，2018年8月17日，邦驰公司向沃洲公司支付保证金100万元。2018年11月30日，邦驰公司未完成销售指标（销售房屋数量为零）。之后，邦驰公司未按约定向沃洲公司支付2万元每间的购房定金，沃洲公司亦未要求邦驰公司支付该定金，邦驰公司继续代理销售沃洲公司房产。2019年2月份至4月份每月各代理销售房产1套，沃洲公司已按约定向邦驰公司结清该3套代理销售房产的溢价（销售佣金）。2019年5月30日，邦驰公司成功代理销售了房产1套，2019年6月5日经双方确认，该套房产的溢价（销售佣金）为255568元，但该溢价（销售佣金）沃洲公司未予以结清。2019年7月1日，邦驰公司向沃洲公司邮寄《通知函》一份，载明：邦驰公司在沃洲公司收到通知函7个工作日内撤场，停止双方签订的总代理合同，并要求沃洲公司在收到通知函15日内支付溢价（销售佣金），退还保证金100万元及支付违约金20万元。 另查明，沃洲公司于2017年1月12日取得科峰商业广场项目建设用地规划许可证，于2017年9月16日取得建筑工程施工许可证，于2019年1月29日通过项目建设工程集中验收，2019年5月21日取得不动产权证书。 本院认为，沃洲公司与邦驰公司之间签订总代理合同，系双方真实意思表示，虽在合同签订时，沃洲公司未取得房屋产权证书，但在本案诉讼前已取得了相关房产的权属证书，应当认定合同有效。本案主要存在以下争议焦点： 1.关于本案的保证金100万元是否应退还的问题。根据双方总代理第5.9条约定，邦驰公司若不能在合同延长期限内达到相应的销售指标，则沃洲公司有权不予返还保证金20万元。现邦驰公司主张其未达到约定的销售指标原因为沃洲公司未取得国有土地使用权证及商品房屋预售许可证书。邦驰公司作为专业的房产中介公司，在签订总代理时有义务查明被代理销售公司的权证情况，必要时亦可以去有关部门查询相关权证情况，故邦驰公司上述主张无事实依据，不予采信。但沃洲公司在合同履行期间，亦存在毛坯交付，办理产证延迟等行为，存在一定的过错。综上，酌情确定沃洲公司扣留邦驰公司保证金16万元，返还邦驰公司保证金84万元。 2.关于合同约定定金适用问题。根据法律规定，定金合同系实践性合同，需要实际交付后才能生效。本案中，双方虽在合同约定邦驰公司销售数量未达到70%指标时，由邦驰公司向沃洲公司支付2万元每间定金购买已销售房屋数与总转让房屋数量的70%的差额房屋，但在2018年11月30日合同到期后的在延长履行期限内，邦驰公司未交付该约定的定金，沃洲公司亦未要求邦驰公司交付上述约定的定金，且接受了邦驰公司履行主合同，因此，可视为沃洲公司放弃关于定金部分的约定，故沃洲公司主张用保证金折抵定金的请求，于法无据，本院不予采纳。 3.关于合同双方的违约责任确定的问题。首先，沃洲公司在合同履行过程中存在违约行为。根据总代理合同约定，合同期限是2018年8月23日至2018年11月30日，且约定可顺延六个月。邦驰公司在合同延长期限内，累计代理销售房产4套，且沃洲公司按照约定及时给付了邦驰公司约定的前3套房产销售溢价（销售佣金）。对于5月份代理销售的第4套房产，根据合同有关溢价结算周期的约定，沃洲公司未按时支付该套房产的销售溢价（佣金）255568元，存在违约情形。其次，邦驰公司在合同履行过程中是否存在违约行为。第一，对于邦驰公司逾期未完成销售指标的合同责任,总代理合同有明确约定的解决方法,本院酌定扣留保证金16万元后，沃洲公司不能以未完成销售指标的行为再主张其他违约责任。第二，双方的总代理合同已对销售溢价（佣金）支付时间及逾期支付的后果进行了约定，邦驰公司以沃洲公司未按合同约定时间办理产权证及支付销售溢价（佣金）等理由，于2019年7月1日通过邮寄《通知函》的形式，要求与沃洲公司解除合同关系。根据案涉合同第7.1条约定，因一方未遵守合同中的任何条款，或者未履行本合同中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同履行。故邦驰公司的要求解除合同的行为符合双方约定。 4.关于沃洲公司基于未完成销售指标主张的损失赔偿责任问题。首先，案涉代理销售合同的委托事项是代为销售商品房这一代理行为，并未约定必须完成合同约定的销售指标，根据合同第5.9条约定，70%的销售指标是作为保证金及定金罚没的依据，沃洲公司以邦驰公司未完成该销售指标，要求其承担相应未销售房屋的总底价利息损失并无合同依据。其次，沃洲公司主张的损失是未完成的销售指标所对应总底价的利息，明显超出邦驰公司在签订总代理合同时所能预见的损失范围。作为代理销售公司，邦驰公司订立合同时所能预见的损失，是未达到销售指标所应承担的责任，即沃洲公司扣留20万元保证金及罚没相应的定金（未实际缴纳），而非不能成功销售商品房所造成资金无法按时回笼的利息损失，如果该利息损失由邦驰公司承担，显失公平。第三，商品房的销售受多种因素影响，合同履行过程中，沃洲公司也存在毛坯交付、办理产证延迟等行为，均会影响到商品房的销售业绩，邦驰公司的销售行为与沃洲公司主张的利息损失之间并无必然的因果关系。综上，对沃洲公司基于未销售房屋的总底价利息损失向邦驰公司主张赔偿责任的请求，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求中合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司与被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司之间签订的《科峰商业广场项目总代理服务合同》于2019年7月2日解除； 二、被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司保证金84万元，并支付违约金20万元，合计104万元； 三、被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司房产销售溢价（佣金）255568元，并支付以该款为本，从2019年7月18日起至实际付清为止，按年利率24%计算的利息，利随本清； 四、驳回原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17984元，减半收取计8992元，财产保全费5000元，合计13992元，由被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司负担12242元，由原告（反诉被告）杭州邦驰房产代理有限公司负担1750元；反诉案件受理费16680元，减半收取计8340元，由被告（反诉原告）绍兴沃洲科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王永 二〇二〇年六月十日 法官助理戚利锋 书记员顾莹菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。