呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1770号上诉人（原审被告）：呼和浩特市ENC英语培训学校，住所地呼和浩特市赛罕区桥靠西街金宇文苑商业街东口。法定代表人：张改荣，该学校校长。委托诉讼代理人：李亚君，女，该学校代理校长。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市亮洁物业服务有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区锡林南路与地质局南街交汇处未名楼A段2层2-2。法定代表人：于淑娟，该公司总经理。上诉人呼和浩特市ENC英语培训学校（以下简称ENC培训学校）因与被上诉人呼和浩特市亮洁物业服务有限公司（以下简称亮洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ENC培训学校上诉请求：变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初9904号民事判决结果。事实和理由：一、一审判决认为，甲方(内蒙古云农实业有限公司，以下简称云农实业公司)聘乙方(即亮洁物业公司)对内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区商业楼提供前期物业管理服务事宜，并约定收费标准为每平方米3.5元，并且一审法院法院认为“此收费标准对所有业主具有约束力”，ENC培训学校不同意此项主张。ENC培训学校认为，物业费收费标准是按服务项目及服务质量分等级进行收费的，而且应该经当地物价管理部门批准并备案，对所有业主进行公示，方可按此标准收费。甲方(云农实业公司)与乙方(亮洁物业公司)私下签署此收费协议，并未在相关行政部门备案，也未对业主进行公示。除此之外，亮洁物业公司的物业服务水平太差，承诺服务内容没有做到(例如:配备保安，提供收银员等)，ENC培训学校曾多次遇到下水管及线路故障，请求物业人员给予查看或者维修对方都是拒绝提供相关服务。此外，ENC培训学校入驻金花园商业楼以来，截止到2019年7月中旬，共计缴纳物业费37500元，亮洁物业公司从未按国家相关行政部门要求给ENC培训学校开具发票。故ENC培训学校认为，亮洁物业公司提供的物业服务根本达不到3.5元每平方米的收费标准，并且存在偷税漏税行为。另外，ENC培训学校与亮洁物业服务公司在2017年10月27日签订的《物业合同》约定，该合同履行届满后恢复到和别的商户同样的价格，但并未表示别的业主都是按3.5元每平方米支付亮洁物业公司物业服务费的。ENC培训学校认为，一审法院在支持此项主张前，应该先确定好别的业主物业费的实际支付标准，而不是单单依靠亮洁物业公司提供的一份合同来决断。二、关于应当给付物业费的期间，一审法院支持亮洁物业公司主张的给付期间为2019年2月8日至2019年8月27日，ENC培训学校不认可此项主张。因ENC培训学校与甲方(云农实业公司)商定撤场时间为2019年8月1日，并且ENC培训学校于2019年7月15日正式放假，校区处于关闭状态，故不需要任何物业服务。另外，亮洁物业公司也无法提供任何证据证明ENC培训学校撤场时间为2019年8月27日，一审法院此项主张有何依据。三、2018年10月12日左右，因ENC培训学校与亮洁物业公司物业费支付金额存在争议，亮洁物业公司私自给ENC培训学校校区断水断电达三天以上。导致校区内学生无法正常上课，员工无法正常办公。一审开庭时，ENC培训学校曾提出索赔要求，亮洁物业公司辩解称是由于供电局统一停电造成，并非亮洁物业公司私自拉闸断电造成。ENC培训学校通过多方搜集，已掌握部分证据，可以证明供电局在此期间从未停过电，故要求亮洁物业服务公司因为私自断电造成的ENC培训学校经济损失进行赔偿。综上所述，一审判决认定事实不清，确定事实不当。亮洁物业公司辩称，对于收费标准ENC培训学校是同意的，ENC培训学校主张不同意与事实不符。双方协商后签过协议，在一定时间内有优惠，但是ENC培训学校还是没有缴纳费用。一审中ENC培训学校认可该事实。发票情况是因为ENC培训学校没有缴纳过物业费。ENC培训学校主张断电情况与事实不符，因为是统一供电，亮洁物业公司不可能断电。亮洁物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令ENC培训学校向亮洁物业公司支付自2019年2月8日至2019年8月27日的物业费20650元；2.诉讼费由ENC培训学校承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，云农实业公司（甲方）与亮洁物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定由亮洁物业公司为金花园商业楼（南二环儿童素质培训中心）提供前期物业服务管理。合同期限自2017年8月8日至2020年止，合同期限3年，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有建筑面积交纳，商业物业3.5元／月·平方米。2018年5月25日，云农实业公司（甲方）、呼和浩特市儿童产业联合会（乙方）、ENC培训学校（丙方）签署《关于呼和浩特市ENC英语培训学校部分场地退出说明》，该说明主要内容为：ENC培训学校在内蒙古儿童高端素质教育基地原占地面积1505平方米，2018年由于经营需要退出部分场地，退出场地面积为620平方米。庭审过程中，ENC培训学校认可其向云农实业公司租赁房屋，合同期限2019年1月1日起至2019年12月31日；双方对租赁房屋的位置及房屋面积为885平方米无异议；亮洁物业公司自认其2019年11月30日从金花园商业楼撤场。另查明，2017年10月24日，亮洁物业公司与ENC培训学校签订《物业合同》，双方约定服务期限自2017年8月8日至2019年2月7日共计18个月，第二条服务内容约定：位于金桥金华园商业楼儿童素质教育中心三楼的工作场所的物业服务。第三条服务费用约定：服务费用共计45000元。第四条付款方式约定：每次按月付，一次付费2500元，每月10号付。第五条约定：……合同到期后物业服务费恢复到和别的商户同样的价格。。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”。本案中，亮洁物业公司依据其与云农实业公司签订的前期物业服务合同为金花园商业楼（南二环素质培训中心）提供物业服务，该合同对该楼的业主具有约束力，ENC培训学校与亮洁物业公司签订的《物业合同》中约定了2017年8月8日至2019年2月7日的物业费收费标准及合同到期后物业服务费恢复到和别的商户同样的价格，该合同2019年2月7日履行期限届满后双方未再续签合同，2019年2月8日起ENC培训学校作为案涉租赁房屋的物业使用人与亮洁物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应参照前期物业服务合同约定的标准即3.5元／月／平方米向亮洁物业公司支付2019年2月8日起的物业费。关于应当给付物业费的期间，亮洁物业公司主张ENC培训学校支付至2019年8月27日，ENC培训学校自认租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日、学校实际使用租赁房屋至2019年7月14日，但其未就提前搬离提供证据，其应承担举证不能的法律后果，故一审法院对亮洁物业公司主张的物业费支持至2019年8月27日，即ENC培训学校向亮洁物业公司支付2019年2月8日至2019年8月27日期间的物业费20583．39元（3.5元×885平方米×6个月20天），对亮洁物业公司的该项诉讼请求，一审法院按照20583.39元予以支持。对于ENC培训学校主张按照《物业合同》约定的标准支付物业费的意见，因《物业合同》已明确约定该合同履行期间届满后恢复到和别的商户同样的价格，故其该项意见无事实及法律依据，一审法院不予采纳。对于ENC培训学校提出的其他抗辩意见，因其未提供证据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：呼和浩特市ENC英语培训学校于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市亮洁物业服务有限公司支付物业费20583.39元。案件受理费减半收取计158元（原告已预交），由呼和浩特市ENC培训学校负担158元。本院二审期间，ENC培训学校举示了两份新证据并申请证人刘某出庭作证。第一份新证据为：英派斯健身俱乐部向亮洁物业公司缴纳物业服务费发票，第二份新证据为：英卓教育提供的亮洁物业公司下发的物业费用明细表，拟共同证明：亮洁物业公司在同商业场所内向其他业主收取物业费标准为每平方米每月3元。证人刘某的证人证言拟证明：亮洁物业公司于2018年10月12日对ENC培训学校自行停电三到四天，并造成损失，刘某时任ENC培训学校的行政人员。亮洁物业公司对上述两份新证据的真实性认可，证明问题不予认可；对证人证言不予认可。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为亮洁物业公司请求ENC培训学校支付物业费20650元是否有事实及法律依据。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中亮洁物业公司与云农实业公司于2017年8月8日签订《前期物业服务合同》，约定由亮洁物业公司对涉案金花园商业楼提供物业服务合同，收费标准为商业物业为每平方米每月3.5元，合同期间为3年。该合同对该楼业主具有约束力。ENC培训学校与亮洁物业公司于2017年10月24日签订的《物业合同》约定2017年8月8日至2019年2月7日的物业费收费标准为每月2500元，并约定了2019年2月7日该合同到期后物业服务费收费标准恢复到和其他商户一致。但该合同到期后ENC培训学校并未与亮洁物业公司就新的收费标准达成合意，且该合同亦未明确约定其他商户的具体指向性信息及相应的收费标准，故亮洁物业公司主张按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准收取物业服务费并无不当。同时，ENC培训学校自认涉案商业租赁期限至2019年12月31日，但并未举证证明其于2019年7月14日即已搬离。故对于亮洁物业公司主张ENC培训学校支付2019年2月8日至2019年8月27日的物业服务费，本院依法予以支持。综上所述，ENC培训学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元（已由呼和浩特市ENC英语培训学校预交），由呼和浩特市ENC英语培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 怡审 判 员 蔡世杰审 判 员 张蒙江 二〇二〇年六月十五日法官助理 齐兴宇书 记 员 翟 玥