台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初2239号原告：郑华，男，1981年12月23日出生，汉族，住温岭市。委托代理人：刘渊，北京中银（台州）律师事务所律师。委托代理人：周玲玲，北京中银（台州）律师事务所律师。被告：董增为，男，1953年7月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：顾新海，男，1963年11月20曰出生，汉族，住台州市黄岩区。两被告的共同委托代理人：牟锡荣，浙江永宁江律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：杨巧媚，浙江永宁江律师事务所律师。被告：蔡继忠，男，1976年9月6日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。原告郑华为与被告董增为、顾新海、蔡继忠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉，本院于同日予以受理，于2020年6月4日对本案公开开庭进行了审理。原告郑华及其委托代理人刘渊、周玲玲，被告董增为、顾新海及其共同委托代理人牟锡荣、杨巧媚，被告蔡继忠及其委托代理人周兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑华提出诉讼请求称：1、请求确认原告与被告董增为、顾新海签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求判决被告蔡继忠返还原告店铺转让费160000元，并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行之日止的利息损失；3、请求判令三被告承担原告因店铺装修费用142128元及评估费3500元，并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行之日止的利息损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月原告因经营所需，寻找店面租赁。而被告蔡继忠经营的店面正在转让，该店面是被告蔡继忠向被告董增为、顾新海租赁的，租期是2018年10月30日至2020年10月30日。后原告和被告蔡继忠协商房屋租赁事宜，原告要求被告蔡继忠提供房产证查看，而被告董增为、顾新海、蔡继忠—直未提供房产证。后原告与被告蔡继忠于2019年5月11日达成店面转让协议，转让费为160000元，当日支付定金5000元，余款于2019年5月15日支付。该《房屋租赁协议》由原告与被告董增为、顾新海签订，而租赁期限延续之前三被告间签订的房屋租赁协议。尔后原告装修完毕，开始营业。期间，原告要求三被告提供房产证，但被告一直未提供，称要向村里去拿。后在8月消防检查得知，该房屋是违章建筑。为此，原告为维护自身其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告董增为、顾新海答辩称：一、涉案当事人之间存在两次转租关系。两被告于2013年与台州市黄岩区新前街道西范村村民委员会（以下简称西范村）签订租赁合同，约定的租赁期限是3年，于2016年期满。后两被告继续使用房屋，出租方西范村亦未提出异议，继续收取两被告租金，双方存在不定期的房屋租赁关系。2017年、2018年前后，两被告将房屋转租给被告蔡继忠，双方签订合同约定租期两年。在2019年5月被告蔡继忠将房屋转租给原告，双方达成店面转让协议，被告蔡继忠收取原告转让费160000元。二、涉案租赁房屋位于西范村办公楼斜对面5069号，该房屋是西范村集体建造，未办理产权证。原告对涉案房屋产权系明知。1、两被告在签订房屋租赁协议时已经向原告明确告知涉案房屋系西范村村集体所有，有可能随时被西范村收回，并将此备注在协议第三条，同时在协议第十条约定乙方（原告）在租赁期间遇到一切事情乙方自负，与甲方（被告董增为、顾新海）无关。两被告已经履行了房屋产权及租赁风险告知义务。2、西范村也已经告知原告房屋产权情况，2019年6月18日原告郑华为办理营业执照需要与西范村签订房屋租赁协议，并向市场监督管理局提交有关证明，明确记载“本房屋产权归西范村所有，尚未办理相关的产权证”，在该证明上有原告郑华本人的签字认可。三、原告要求三被告承担装修费用缺乏相关的法律依据。1、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，即使本案租赁合同无效，承租人未经出租人同意擅自装修装饰的出租人不承担责任。原告未取得两被告的同意自行对租赁房屋进行装饰装修，其费用理应由其自负，与两被告无关。2、原告主张的装修费用142128元于法无据。首先原告单方委托浙江安信保险公估有限公司（以下简称安信公司）鉴定；该鉴定公司鉴定的专业类别是保险公估；其经营范围无房屋装饰装修评估范围；且不能依据保险估价规范，应按房地产的估价规范进行鉴定。因此两被告对公估报告不予认可。根据上述司法解释，即使承租人经过出租人同意装饰装修的，对于已经形成的装饰装修物，如果出租人不同意利用的双方应当按照因合同无效的过错去分担现值损失。原告单方出具的公估报告不是现有价值评估，而是重置成本，在该公估报告第四条明确记载“我司对本次房屋修饰装修项目重置工程预算报价，结合当地市场造价……核定142128元”，所以该数额并不是法律所规定的现有价值，而是重置价格。故不应当由三被告承担。综上所述，原告主张的要求三被告承担店铺装修费用142128元以及评估费3500元等缺乏事实依据，请依法予以驳回。被告蔡继忠答辩称：1、本案房屋租赁关系不是被告蔡继忠与原告间转租关系，而是原告与被告董增为、顾新海间形成新的租赁关系。2、被告蔡继忠的租期并不是2018年的10月31日到2020年10月31日，被告蔡继忠仅支付租金到2019年10月31日，同时也未承诺原告租赁房屋可用到2020年10月31日；原告后期的租赁期限完全是跟被告董增为、顾新海间协商的结果，跟被告蔡继忠无关。3、原告从未要求被告蔡继忠出具过房产证。结合被告董增为、顾新海的答辩意见，原告在办理工商登记时已经知道租赁房屋是没有产权证，故原告诉称要求被告蔡继忠出具房产证是子虚乌有。原告开始营业后也没有向被告蔡继忠要求出具房产证，是否系违章建筑被告蔡继忠不清楚，但据了解合法性应是没有问题的。4、被告蔡继忠收取的转让费是159000元，不是160000元，其中包含未到期租金40000元，店内的装修、所有物品（如桌椅板凳、锅碗瓢盆、饮料、米、油等等），经双方自行协商确定120000元左右，租期与上述物品原告均已使用，至今未向被告蔡继忠返还，即使返还亦不予接受。故原告要求被告蔡继忠返还160000元不应当得到支持。5、关于原告主张的店铺装修费用损失142128元，因为被告蔡继忠不是出租方，故与被告蔡继忠无关。且被告蔡继忠对公估报告的合法性有异议。原告的第一项诉讼请求与被告蔡继忠无关，但是其主张无效的理由不充分，综上请求驳回对被告蔡继忠的所有诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告户籍信息、《房屋租赁协议》（原告与被告董增为、顾新海所签）、转账凭证、公估报告及公估发票、照片及录像、通话录音。被告董增为、顾新海为支持其抗辩主张，向本院提交了《房屋租赁协议》（原告与西范村所签）、住所（经营场所）使用证明、《房屋租用合同》（西范村与案外人何灵兵所签）、照片、证人施某1及施某2当庭所作的证人证言。被告蔡继忠未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实综合认定如下：对原告提供的《房屋租赁协议》及被告董增为、顾新海提供的原告与西范村间的《房屋租赁协议》、住所（经营场所）使用证明真实性予以认定。对原告提交的转账凭证真实性予以认定。鉴于被告蔡继忠未认可原告另以现金支付1000元，故本院确定原告实际支付的转让费为159000元。对于原告提供的公估报告及公估发票，其目的是为了证明其损失，系本案争议焦点，本院在论理部分予以阐述。对于原告提供的照片与录像，结合被告蔡继忠的当庭辩认，可以证明原告承租后对室内装饰装修有部分改变的事实，但不能直接证明其损失。对于原告提供的通话录音真实性予以确定。对于被告董增为、顾新海提供的西范村与案外人何灵兵所签的《房屋租用合同》与本案无关，本院不予认定。对于被告董增为、顾新海提供的照片、结合证人施某1、施某2的证人证言可知租赁房屋内的装饰装修在新承租人入场前已经被破坏，但具体侵权人、侵权行为发生时间不明。经审理，本院认定的事实如下：被告董增为、顾新海承租西范村所有位于该村委会大楼斜对面第1、2间店铺后转租给被告蔡继忠，蔡继忠支付租金至2019年10月31日。后原告与被告蔡继忠达成店面转让协议，并经协商确定由原告支付被告蔡继忠2019年5月至10月底的租金40000元，店内装修及物品等计价约120000元。2019年5月11日、5月15日原告以电子支付方式向被告蔡继忠支付转让费合计159000元。双方未签订书面房屋转租协议，直接由被告董增为、顾新海（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定租赁期间自2018年10月30日至2020年10月30日止，确定为2年，租金定每年83800元；所出租房屋权属清楚合法……如村集体收回，乙方必须遵守退出；乙方在租赁期间遇到一切事实乙方自负，与甲方无关；同时甲方备注同意蔡继忠转让等内容。原告承租后对内部装修进行了部分改变。后涉案租赁房屋由西范村收回对外公开招租，原告未投标成功，后其于2019年10月29日停止营业自行退出租赁房屋。另查明，涉案房屋无产权登记信息及批准建设的文件。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁房屋至今无产权登记信息及批准建设的相关文件，依法应当认定原告与被告董增为、顾新海间签订的《房屋租赁协议》无效。根据查明的事实，原告与被告蔡继忠间的房屋转租行为至其向被告蔡继忠支付转让费用159000元时已经实际履行完毕，且其中包含的至2019年10月31日的剩余租期已经由原告使用完毕，故其无权要求被告蔡继忠返还店铺转让费并赔偿店铺装修费用、评估费等损失。原告提供的公估报告系其单方委托形成，原告及安信公司未及时通知被告方参与现场勘察；同时，原告并未举证证明其在2019年10月29日停止营业退场时向被告顾新海、蔡继忠履行了交接义务以确认房屋内装饰装修完好。经查明，至新承租人入场前租赁房屋内装饰装修已经遭人为破坏，具体侵权人、侵权时间不明，故原告无法以公估报告核定的数额142128元确定为其退场时的装饰装修现值损失，即原告要求被告董增为、顾新海赔偿店铺装修费用142128元及评估费3500元的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告可待查明具体侵权人后另行向其主张损害赔偿。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑华与被告董增为、顾新海签订的《房屋租赁协议》无效；二、驳回原告郑华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5884元，减半收取2942元，由原告郑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 洪金献二〇二〇年六月十五日法官助理陈苏苏代书记员 王佳梦