陕西省武功县人民法院民事判决书 (2020)陕0431民初328号 原告：武功县普集街道办事处李大村村民委员会，住所地陕西省武功县东南角。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：李磊，该村委会主任。委托诉讼代理人：李建英，男，汉族，1951年8月生，住陕西省武功县，系村委会工作人员。委托诉讼代理人：李玄博，陕西五功律师事务所律师。被告：李对兵，男，汉族，1962年05月出生，住陕西省武功县。委托诉讼代理人：乔晓强，陕西荣功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一恒，陕西荣功律师事务所实习律师。原告武功县普集镇李大村村民委员会与被告李对兵、武功县房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月01日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武功县普集镇李大村村民委员会及其委托诉讼代理人李剑英、李玄博、被告李对兵及其委托诉讼代理人乔晓强、王一恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武功县普集镇李大村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金455360元及利息（按同期银行商业贷款利率计算，自立案之日起清付日止）；2.本案诉讼费及诉讼有关的费用由被告承担。事实和理由：被告系原告村村民。2002年被告租赁原告三处（15间）门面房，至今共拖欠租金511675元。原告屡次索要无果，便每年扣除被告应分得的集体利益，时至2019年仅扣回款项56315元。被告以各种理由单方面拒绝支付租金等费用及私自转租的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。李对兵辩称，原告所诉的15间房中有9间房实为陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司租赁及使用，并非李对兵，原告就该9间房及场地租金向李对兵主张于法无据。东风路3间房系李对兵2004年1月从案外人徐某甲手中转租而来，对于2004年1月之前的房租应向徐某甲主张。东风路3间房及被告使用的其他3间房的租金应当按照1500元／年／间计算，且原告主张的2016年11月10日之前的租金已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据本院认定如下：（一）原告提供的证据：李大村出纳帐一页、李对兵的李大村门面房租金交欠清单二页、XX房XX组证明，证明截止2019年年底被告欠租金共455360元；2.XX村1998年元月2日会议纪要、2004年商品房欠费情况、2003年李林追记，证明李对兵租赁原告房屋及场地，截止2004年李对兵欠九间房费及地皮费共106630元，及李对兵撕毁合同的情况；3.李对兵之弟李广兵门面房租金交欠清单，证明李大村租赁房屋收费模式和交易惯例，2019年3月2日扣李对兵欠缴租金2万元；4.李对兵2019年租金收据，证明李大村一直在扣费，被告李对兵从无异议。经质证，李对兵认为原告提供的账单、清单无李对兵签字，对李对兵不产生效力；会议纪要无参会人员签字，追记、房管组证明均属证人证言，证人应出庭作证；李广兵的交欠清单与本案无关联；租金收据系单方扣除，不明晰，故对原告提供的证据的证明目的均不予认可。（二）被告提供的证据：《村委会同建筑队有关事宜如下》、李大建筑队营业执照、《关于批准李大建筑队为第十工程公司的通知》、武功县XX乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司营业执照、拆迁照片3张、陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司工商信息资料、房屋经营权转让合同，证明原告主张15间房中9间房及场地的租赁主体为陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司，原告向被告李对兵个人主张租金于法无据；其中东风路3间系被告于2004年1月从案外人徐某甲转租而来，2004年之前的房租原告应向案外人徐某甲主张；原告向被告主张每间房的租金应参照“村委会同建筑队有关事宜”内容中每间每年租金1500元。经质证，原告对照片不予质证，对其他证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为企业的营业执照不代表企业的实际掌控人，转让合同恰好证明了李对兵应从2005年开始向原告支付租金。本院庭后对原告当庭提供的证据与原件进行了核对，当庭提交的复印件与原件一致。本院认为原告并无证据证明争议房屋中的9间从2005年至2019年的承租人均是李对兵，被告提供的证据证明了9间房与李大建筑队即后来的武功县XX乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司、陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司有关系，故对原告证据中由自己书写、记账、计算的关于9间房租金的证据本院不予采信；会议纪要无参会人员签字，不予采信，追记、房管组证明均属证人证言，证人未出庭，不予采信；李广兵的交欠清单能证明与本案争议房屋同地段的房租价格，予以采信；租金收据有村委会盖章，予以采信。对被告提供证据的真实性、关联性予以认可，对证明房租应为1500元／间／年的证明目的不予认可，因被告认可的占用的6间房与李大建筑队占用的9间房的占用时间和地段均不一样。经审理查明，被告李对兵系原告李大村村民委员会村民。1996年李大村民委员会建设商品房10间，施工方为武功县李大建筑队。房屋建成后因李大村委会资金紧张，遂将其中9间房出租给李大建筑队，用于折抵工程款。李大村村民委员会与武功县李大建筑队于1998年1月2日签订《村委会同建筑队有关事宜如下》，形成书面材料。李对兵为武功县李大村建筑队股东之一，武功县李大村建筑队后更名为武功县XX乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司，李对兵为法定代表人，武功县XX乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司后更名为陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司，李对兵不再担任法定代表人。2004年1月1日，被告与案外人徐某甲签订房屋经营权转让合同，徐某甲将李大村三间营业房的经营权无偿准让给被告，该三间房为原告主张的东风路3间房。被告李对兵承认东风路3间房从2004年1月份之后由其使用，XX路XX楼XX路南1间共3间房一直由其使用。2005年至2019年，原告均从被告年终分配中扣款，被告亦向原告交过租金，扣除的年终分配与已交的租金共计60815元。              本院认为，本案的争议焦点为原告主张的15间房中9间房的房租是否应由被告承担，被告实际使用的6间房的房租标准是多少，2016年11月10日之前的租金是否已过诉讼时效。原告提供的证据无法证明其中9间房从2002年至今一直由被告占有、租赁使用，被告提供的证据则证明9间房曾由陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司（原武功县李大村建筑队、武功县XX乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司）租赁使用，故对原告要求被告支付9间房房租的请求本院不予支持。关于剩余6间房，被告承认占有使用，原、被告之间形成房屋租赁关系，被告应向原告支付租金。关于租金标准，原告作为出租方，同地段房屋出租价格相同，参考李对兵之弟李广兵及其他商户交租标准，东风路3间房2002年-2005年房租为3500元／间／年，2006年-2009年房租为5000元／间／年，2018年-2018年房租为6000元／间／年；XX路XX楼XX间房（2005年被告租赁1间，2006年-2017年租赁2间）2005年-2009年房租为3000元／间／年,2010年-2017年房租为4000元／间／年；后稷路南（农扩房）2005年房租为2300元／间／年，2006年-2009年房租为2800元／间／年，2010年-2018年房租为4000元／间／年。关于被告主张的诉讼时效一节，原告提供的证据显示2005年-2018年，被告在村集体的年终分配均被原告扣除，能证明原告一直向被告主张租赁费，故对于被告主张的2016年以前租赁费诉讼时效已过的观点本院不予支持。根据以上租金标准及被告租赁房屋的间数，东风路3间房2004年-2018年10月，租金共240000元；XX路XX楼XX间房2005年-2017年，租金共91000元；后稷南路1间房2005年-2018年10月，租金共48800元。6间房的房租共计379800元减去原告已扣除的被告年终分配和被告已交的费用60815元，总计欠租金318985元，被告李对兵应当支付给原告。原告主张的利息是被告拖欠租金给原告造成的合理损失，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告李对兵限判决生效后10日内支付原告武功县普集街道办事处李大村村民委员会房屋租金318985元并从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至还清为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8130元，减半收取计4065元，由李对兵负担2848元，武功县普集街道办事处李大村村民委员会负担1217元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  员  李红梅  二〇二〇年六月八日 书  记  员  韩飞颖      附相关法律规定：一、中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 1