文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终73号上诉人（原审原告）：结扎果，女，1976年1月10日出生，回族，居民，住青海省尖扎县。委托诉讼代理人：辛小平，青海龙启律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李远碧，女，1972年1月6日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽华，女，1954年7月28日出生，汉族，居民，住四川省营山县。被上诉人（原审被告）：刘跃均，女，1976年3月9日出生，汉族，居民，住四川省营山县。被上诉人（原审被告）：刘祖国，男，1980年10月1日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。原审第三人：青海永盛工贸有限责任公司，住所地：青海省黄南州尖扎县马克唐镇人民街，统一社会信用代码91632322227121069X。法定代表人：张绍坤，该公司董事长兼总经理。上诉人结扎果因与被上诉人李远碧、张丽华、刘跃均、刘祖国，原审第三人青海永盛工贸有限责任公司（以下简称青海永盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人结扎果上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我在一审中的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以在涉案房屋被查封前我没有与刘新民本人签订《房屋买卖合同》而驳回解除查封的请求是不成立的。为日后办证方便，刘新民以青海永盛公司第六项目部的名义与我签订房屋买卖合同，并出具了收条和收据，且青海永盛公司也出具证明表明该公司与涉案房屋没有关系。按照一审法院的逻辑，刘新民对涉案房屋没有权利，则法院也不应该查封该房屋。二、一审法院以掌握房屋钥匙不足以证明在涉案房屋查封前我已实际占有该房屋的理由是不成立的。我在一审中对何时掌握房屋钥匙已经作了充分的说明，现刘新民已死亡，我也没有其他证据证明掌握房屋钥匙的时间。按照交易习惯，在房屋不能及时办证的情况下，签订合同后交完房款，购房人就有权要求出卖人交付钥匙。我在法院查封前已经支付给刘新民74万元房款，我在查封前掌握钥匙才符合常理。三、本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。四、一审法院以涉案房屋没有办理任何登记为由驳回请求确认房屋所有权是不成立的。一审法院查封的是刘新民的财产，刘新民已将涉案房屋卖给我，我有权确认该房屋的所有权归我。如按照一审法院的逻辑，涉案房屋没有办理任何登记，不是刘新民的财产，也不应被查封了。被上诉人李远碧辩称：上诉人在一审中提交的证据不能证明其在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有涉案房屋，其主张不能排除人民法院的强制执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张丽华、刘跃均、刘祖国均未作答辩。原审第三人青海永盛公司未作陈述。结扎果向一审法院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于青海省尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺的强制执行，并解除对该商铺的查封。二、判决确认以上商铺的所有权归其所有。三、本案诉讼费用由李远碧、张丽华、刘跃均、刘祖国承担。一审法院认定事实：2017年11月15日，本案李远碧向一审法院提起民事诉讼[案号为(2017)渝0119民初7772号]，要求本案案外人刘新民尽快偿还借款613000元、利息144000元，并以613000元为基数，从2017年5月8日起至还清本金时止，按月息2%支付利息，同时要求刘新民按约承担李远碧支付的律师费及案件受理费和保全费、车旅费1990元。该院经审理查明，2017年5月8日，刘新民以还款人的身份向李远碧出具《还款协议书》，协议书载明“李安会2014年11月16日至2016年2月3日期间共计在李远碧处借款1063000元，截止2017年5月8日止还下欠李远碧本金加利息共计757000元，其中本金613000元，利息144000元，利息按2016年8月8日刘新民承诺书约定的利息计算的。经双方协商现达成如下还款协议：一、我刘新民自愿为李安会向李远碧偿还全部借款以及利息；二、因资金原因一次性偿还困难，特定于2017年7月30日前我刘新民向李远碧偿还307000元，于2017年12月31日前我刘新民向李远碧清完所有借款本金及利息，第一次还款后，余下借款利息按原承诺和借款时的约定履行；三、我刘新民到期未能按照本协议履行，李远碧可向重庆市南川区人民法院提起诉讼，并由我刘新民承担所有的诉讼费和律师费用以及差旅费等。”李远碧在该《还款协议书》的下方书写了“本人同意由刘新民代李安会偿还该笔债务”的内容。还查明，刘新民就上述借款还于2016年8月8日以担保人的身份向李远碧出具《承诺书》，承诺以其位于青海省扎尖县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺的房屋、土地（土地证：地号22222XXXX）〔尖国用（2013）第174号〕作为上述债务的抵押，但并未办理抵押登记。后该院于2018年4月12日判决由刘新民于判决发生法律效力后立即偿还李远碧借款本金613000元和借款利息144000元，并以借款本金613000元为基数从2017年8月1日起至该款还清之日止按月利率2%计付利息，并支付李远碧为实现涉案债权所产生的律师费用26000元，同时驳回了李远碧的其他诉讼请求。另外，李远碧向该院提起(2017)渝0119民初7772号民事案件前，向该院申请了诉前财产保全，本院于2017年8月17日作出了（2017）渝0119执保357号执行裁定书，裁定查封了刘新民名下位于青海省扎尖县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺，并于同年8月22日向青海省尖扎县不动产登记中心送达了执行裁定书。(2017)渝0119民初7772号民事判决书生效后，李远碧申请执行。执行过程中，结扎果向该院提出书面异议。2019年4月22日该院以（2019）渝0119执异35号执行裁定书，裁定驳回了结扎果所提异议请求。结扎果遂于法定期间内向该院提起前述诉讼。一审庭审中，结扎果为证明自己的主张向该院提交了如下证据：《商住楼集资购房协议书》、《收条》、《收据》、结扎果本人2017年7月4日至2017年8月16日期间的银行流水、证人任大元2017年7月9日至2017年8月28日期间中国建设银行个人活期账户交易明细和2017年7月4日至2017年12月31日期间中国农业银行银行卡交易明细清单、尖扎县不动产登记中心出具的《情况说明》、结扎果用钥匙打开一间商铺的照片、刘新民的死亡医学证明（推断）书复印件、《借条》、青海永盛公司出具的《证明》、证人任大元出具的情况说明、涉案商铺国有土地使用权证复印件、三段视频资料等，拟证明涉案商铺已于该院查封前由刘新民出卖并交付给结扎果，且结扎果已于该院查封前支付完全部款项。庭审中，结扎果委托诉讼代理人自述，结扎果与证人任大元虽未办理结婚证，但系事实上的夫妻，国家对少数民族的这个风俗也不干预，结扎果与任大元二人之前均有合法有效的婚姻关系，并各自育有孩子。结扎果提交的《商住楼集资购房协议书》显示，协议甲方为青海永盛公司第六项目部，乙方（购房人）为结扎果。协议写明“为了认真贯彻落实党的十七大精神，切实改善民生，从而解决住房问题和社会部分住户购买住宅的愿望，拟在尖扎县马克唐镇铁岭路修建永盛花园6号商住楼，现将有关事宜如下：1、……3、本住宅是X号楼X号商铺一二层，建筑面积为310平方米。单价每平方米2387.10元，合计价为740000元，竣工验收合格后一次性付清，交付钥匙，该价为封顶价。4、甲方于2012年4月开工至2013年5月竣工。……6、自从签订购房协议后，甲乙双方必须遵守此协议，乙方必须按期付款，不得随意退房，如任何一方违约，违约金并按该套房屋总价款的20%收取手续费（作为损失费）。……8、办理房产证及土地使用证时发生的税费如：土地证的契税、出让金、测图费、工本费、登记费、房产证的房产契税、制图费、登记费、工本费、印花税、房屋的不动产税和暖气、电、自来水接口费及照明用电与专线等费用均由乙方自行承担，不包括在总价内。9、若房屋总价的不动产税乙方要求甲方承担时按当地实际情况每平方米另行增加收取260元的房价，或者房屋产权证也可以由住户自行办理，但住户自愿领取土地证去办理房产证，再次退还土地证甲方再不受理此事，由住户自行负责。……”协议尾部甲方处打印为青海永盛公司第六项目部，并加盖有青海永盛公司第六项目部印章，下方委托代理人打印为刘新民并打印有电话号码。乙方（购房人）处手写签名结扎果，地址尖扎县铁岭路并手写有电话号码。落款时间为2017年7月2日。结扎果委托诉讼代理人陈述《商住楼集资购房协议书》是刘新民与结扎果签订的，乙方签名结扎果为结扎果证人任大元书写，结扎果本人捺印。刘新民系青海永盛公司第六项目的负责人，因刘新民表示只能以公司名义出卖房屋办理产权证，因此才以青海永盛公司第六项目部的名义签订了协议。并表示结扎果购买涉案房屋时该房屋已经修建完工。但结扎果没有提交证据证明刘新民系青海永盛公司第六项目部负责人的身份。《收条》写明：“今收到结扎果买永盛花园X号楼X号商铺310㎡共计740000元，柒拾肆万元正已全部付清。。收款人刘新民2017年8月6日”。《收据》载明：“2017年8月6日交款单位结扎果收款方式转账人民币柒拾肆万元740000收款事由交购房款”，并加盖了青海永盛公司第六项目部财务专用章。结扎果本人及证人的银行流水显示，2017年7月30日结扎果向刘新民转账支付90000元，7月31日结扎果账户现金存入50000元，同日向刘新民转账50000元。证人任大元建设银行账户于2017年7月26日向刘新民转账150000元，余额为83837.24元；7月30日向刘新民转账10000元，余额73337.24元；7月31日向刘新民转账50000元，余额23185.74元；8月4日自定义转入100000元，8月5日向刘新民转账100000元，余额14752.74元。证人任大元农业银行账户于2017年7月31日向刘新民转账50000元，余额2673.54元；8月1日转存50000元，向刘新民转账50000元；8月4日转存205000元，8月6日向刘新民转账190000元。结扎果提交的视频中证人任大元自述之所以没有一次性转款是因为自己也没有那么多钱，是借了之后又借给结扎果的。结扎果委托诉讼代理人在回答为什么证人在银行账户有很多余额的情况下没有将钱全部转给刘新民的提问时表示，证人有孩子要上学，怕急需用钱，故保留了一部分。尖扎县不动产登记中心出具的《情况说明》写明：“兹有土地使用权人刘新民，63232219511119XXXX，坐落于尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺于2013年9月13日已办理土地使用证。土地使用证号：尖国用（2013）第174号，土地使用权面积：52.74㎡；经查询在我中心未办理任何登记。”《借条》写明：“今借任大元人民币陆拾万元整（60000）用于支付结扎果购买刘新民商铺款，由任大元直接转入刘新民卡中，具体明细如下：2017.7.26由建行转入15万元，2017.7.30由建行转入1万，2017.7.31由建行转入5万元，2017.7.31由农行转入5万元，2017.8.2由农行转入5万元，2017.8.5由建行转入10万元，2017.8.6由农行转入19万元。共计60万元，陆拾万元整借款人：结扎果2017.8.6”。庭审中，结扎果诉讼代理人自述该借条是本案发生后，代理人告知其没有结婚证，结扎果和证人害怕就由证人任大元补写了一份借条，但借条上手印是结扎果按的。青海永盛公司出具落款时间为2019年7月1日的《证明》载明：“青海省尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺，系刘新民个人购买，已办理了土地所有权证，不动产证正在办理中。该商铺系刘新民个人房产。”一审法院另查明：涉案房屋由青海省高级人民法院司法技术室委托给青海科艺房地产资产评估咨询有限公司于2018年12月10日进行过不动产价值评估，结扎果对此事实没有异议。但表示当时刘新民已经将钥匙交付给结扎果，是刘新民打电话要求结扎果打开房门进行评估，若不打开房门就以妨害公务罪抓走，结扎果因为害怕才将房门打开。但结扎果对此说法没有提交相关证据予以证明。一审法院认为：结扎果依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对涉案房屋享有实体权利且该实体权利足以排除强制执行。现结扎果主张其系涉案房屋的买受人，就应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。但结扎果提交的《商住楼集资购房协议书》是与青海永盛公司第六项目签订，最后落款中刘新民的名字为打印体，且为委托代理人。结扎果也没有提交其他证据证明该《商住楼集资购房协议书》系刘新民与其签订。即使刘新民有权并将涉案房屋出卖给了结扎果，双方也没有签订合法有效的书面买卖合同。该院于2017年8月17日裁定查封涉案房屋，并于同年8月22日向青海省尖扎县不动产登记中心送达了执行裁定书。即使结扎果目前掌握涉案房屋的钥匙也不足以证明其于该院查封前已实际占有该房屋。故结扎果以买受人身份主张排除强制执行的诉讼请求该院不予支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，及目前涉案房屋没有办理任何登记的事实，该院对结扎果要求确认涉案商铺的所有权归其所有的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决：驳回结扎果的诉讼请求。本案案件受理费11200元，由结扎果负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人结扎果在二审中提交了下列证据：1.营业执照，拟证明涉案房屋现在结扎果实际控制中，已凭涉案房屋买卖合同办理了营业执照。2.证人任大元出庭作证的证言，拟证明涉案房屋系刘新民本人出卖给结扎果，在法院查封前已支付完全部房款并签订房屋买卖合同，付款当日刘新民就将房屋钥匙交付给结扎果。由于尖扎县的管理很不规范，没有正规的房地产开发公司，刘新民是青海永盛公司的项目负责人，涉案房屋是刘新民开发的。签订涉案合同是证人与刘新民商谈的，刘新民要求在一个月内支付完全部房款，由于当时价格便宜，证人就借钱给结扎果购买涉案房屋。3.《商住楼集资购房协议书》、不动产权证、税收完税证明、不动产收费明细单、青海省增值税普通发票、青海省不动产收费票据；拟通过与涉案房屋同小区的房屋按照涉案房屋一样的交易过程，都是与青海永盛公司第六项目部签订房屋买卖合同，合同上加盖项目部的公章和刘新民的私章或刘新民的女婿徐兵的私章，现在都办了不动产权证的事实，来证明涉案房屋已签订合法有效的房屋买卖合同，结扎果与刘新民之间是真实的房屋买卖关系，结扎果的主张足以排除人民法院的强制执行。被上诉人李远碧的质证意见是：1.对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，该营业执照登记的时间是2020年3月30日，不是涉案房屋被查封时，不能达到其证明目的。2.对证据2的三性均不予认可：证人与上诉人之间存在特殊的身份关系，其陈述签协议和缴款的事实相互矛盾，时间上不相吻合；证人陈述刘新民要求一个月内付款74万元，但证人和上诉人在10天内就支付完毕，这样的付款形式不符合交易习惯。且青海永盛公司第六项目部的负责人是徐兵不是刘新民。3.对证据3的真实性无法确认，证据中的不动产权证办理的时间均是涉案房屋被查封以后，刘新民死亡以后办理的，不能达到上诉人的证明目的。本院二审补充查明：1.案涉《商住楼集资购房协议书》原件显示该协议书加盖青海永盛公司第六项目部印章，并有徐兵个人私章印。被上诉人李远碧在二审中陈述徐兵系青海永盛公司第六项目部负责人。2.案涉房屋所在小区其他房屋已办理不动产权证，办证依据为与案涉《商住楼集资购房协议书》格式相同、打印部分内容一致的《商住楼集资购房协议书》，协议书中加盖青海永盛公司第六项目部印章，并有刘新民个人私章印。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于结扎果对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明的事实，结扎果在2017年7月26日至8月6日期间，通过自己银行账户或委托任大元向刘新民的个人账户转账支付共计74万元，刘新民在2017年8月6日向结扎果出具收到74万购房款的收条，青海永盛公司第六项目部也于同日向结扎果出具收到购房款的收据。上述事实均发生在一审法院查封本案案涉房屋之前。结合青海永盛公司出具的案涉房屋与该公司无关的说明来看，案涉房屋实际是刘新民以青海永盛公司第六项目部的名义出卖给结扎果，合同的实际主体应为结扎果与刘新民。同时，结扎果在二审中举示证据证明了案涉房屋所在小区其他房屋均以相同格式的《商住楼集资建房协议书》办理了不动产权证的事实，足以认定结扎果陈述双方为办理房屋产权证的需要而以青海永盛公司第六项目部的名义签订《商住楼集资建房协议书》的事实。该《商住楼集资建房协议书》虽系刘新民以青海永盛公司第六项目部的名义签订，但不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，应当受到法律保护。根据房屋买卖的一般交易习惯，购房人付清全部购房款后，出卖人就应将房屋钥匙交付给购房人。现被上诉人李远碧未举示证据证明结扎果系在法院查封后才取得案涉房屋钥匙，故应当认定结扎果系在一审法院查封前已取得房屋钥匙，实际控制了案涉房屋。案涉房屋在结扎果签订房屋买卖合同并支付购房款后不到一个月就被查封，故不能办理房屋产权证的原因亦不在结扎果。综上，结扎果与刘新民在一审法院查封案涉房屋前已签订合法有效的合同，并已支付全部购房款；结扎果掌握案涉房屋钥匙，已实现了对案涉房屋的实际控制，案涉房屋未办理产权证的原因亦不在结扎果。因此，结扎果享有案涉房屋所有权，足以排除强制执行。本案因二审中出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、撤销重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初3159号民事判决；二、停止执行坐落于青海省尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺，并解除该商铺的司法查封；三、确认坐落于青海省尖扎县马克唐镇铁岭路永盛花园X号楼X号商铺所有权归上诉人结扎果所有。一审案件受理费11200元，二审案件受理费11200元，共计22400元，由被上诉人李远碧、张丽华、刘跃均、刘祖国共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘继雁审 判 员 王 利审 判 员 吴 聪二〇二〇年六月一日法官助理 南洪会书 记 员 梅 玮