新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1416号   上诉人（原审原告）：马强，男，1980年12月28日出生，回族，乌鲁木齐果域飘香有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审被告）：文善葵，男，1956年3月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审被告）：文亭，女，1984年1月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵艳，新疆金扬律师事务所律师。   上诉人马强因与被上诉人文善葵、文亭房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人马强、被上诉人文善葵、文善葵与文亭的共同委托诉讼代理人赵艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   马强上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判文善葵、文亭支付违约金30,000元；2.判令文善葵、文亭返还多交电费2,320元；3.驳回要求我支付电费3,843.6元的诉讼请求。事实和理由：1.我认可在租赁期间接用的是文善葵的电，并不认可接的是红山村的电，我与文善葵使用的楼层同属于华凌房产，应当按照华凌的电费标准缴纳，一审法院以文善葵提供的他人名称的用电票据计算我应缴纳的电费明显错误，文善葵应当退还我合同履行期间多缴纳的电费，并以华凌市场的电费收取标准计算我未缴纳的电费部分；2.本案因文善葵单方违约造成双方的房屋同无法继续履行，文善葵应当依照合同约定支付违约金30,000元，一审法院仅因我与文善葵解除合同后又与华凌房产续签合同就认为对我没有造成实际损失，认为我主张的违约金过分高于造成的损失而予以调减与事实不符；3.我的押金条上的名称是文亭，所有的房屋租赁房款均是打入文亭的账户，文善葵与文亭系父女关系，故文亭应与文善葵共同承担责任。一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法支持我的上诉请求。   文善葵、文亭共同辩称，1.马强的上诉请求不能成立，我与马强于2015年10月签订房屋租赁合同，租期至2020年12月31日，租赁合同中第14条约定，双方合同履行的前提是我继续从华凌房产承租该房屋，2019年2月华凌房产收回了马强承租房屋的管理权，我则与马强解除了房屋租赁合同，但马强2019年3月又与华凌房产签订了房屋租赁合同，该房屋由马强及其经营的乌鲁木齐果域飘香有限公司继续使用至今，办理交接手续时华凌房产科的工作人员和我还有马强均在场，我不存在违约的行为，马强主张30,000的违约金没有事实及法律依据；2.马强主张的多交电费没有依据，我们双方的租赁合同履行期间都是按每度电1.2元收取的，是双方协商一致的结果，同商铺用电标准均是1.1元每度，我加了0.1元的用电损耗，故不应当向其退还已缴纳的电费；3.马强对其2018年1月1日至2019年2月共使用3203度电无异议，期间其未缴纳电费，应当按照双方协商一致的每度1.2元支付电费。   马强向一审法院起诉请求：1.判令文善葵、文亭返还房租30,000元；2.判令文善葵、文亭返还房屋押金3,000元；3.判令文善葵、文亭赔偿违约金30,000元以及房屋装修费128,000元；4.判令文善葵、文亭返还电费2,530.2元。   文善葵、文亭向一审法院起诉请求：1.判令马强支付暖气费2,530元（2018年至2019年2月）；2.判令马强支付电费3,843．6元（2018年1月1日至2019年2月3203度，以1.2元／度计算）以上两项费用合计为：6,373.6元。   一审法院认定事实：2015年10月13日马强与文善葵签订房屋租赁合同，约定文善葵将位于乌鲁木齐市××路，华凌房产（原鲁建军房，前排地下室）租赁给文善葵，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金3万元，租赁期间的一切费用由马强承担。合同签订时马强向文善葵支付3,000元押金。合同第八条违约责任约定：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20％违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同第十四条约定，在华凌房产科租期和租金不变的条件下，按照第一年租金支付。如果租期变动和租金上调，按照华凌房产科相应浮动上调变动。合同履行中，2017年双方协商年租为36,000元。马强于2019年1月22日向文善葵支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金36,000元，2019年2月由于文善葵提前解除与案外人华凌公司的租赁合同，因此亦与马强提前解除租赁合同。马强已于2019年3月与案外人华凌公司就涉案房产签订租赁合同，租金标准与涉案合同相同。庭审中，双方确认自2018年1月1日至2019年2月马强用电3203度，且马强未支付电费。一审法院认为，第一，马强与文善葵签订租赁合同，两者是合同关系的主体，因此本诉及反诉的给付对象为马强与文善葵，与文亭无关，驳回马强要求文亭承担责任的诉讼请求，同时驳回文亭提起反诉的诉讼请求。第二，针对本诉，对于马强要求返还租金30,000元及押金3,000元的诉讼请求，文善葵无异议，一审法院认为双方租赁合同已于2019年2月解除，文善葵应当退还马强2019年3月至2019年12月的租金30,000元及押金3,000元，应予以支持马强此两项诉讼请求。对于马强要求文善葵赔偿房屋装修费128,000元，马强未在规定的期限内提交评估申请，马强亦无其他证据证实装修损失，对于马强此项诉讼请求不予支持。对于马强要求文善葵返还原告电费2,530.2元的诉讼请求，庭审中双方均确认在合同履行期间使用的并非华凌市场用电，而是使用红山村商业用电，收费标准并不相同，且马强已经按照此标准履行了两年，视为双方就此收费标准达成合意，对于马强此项诉讼请求不予支持。对于马强要求文善葵赔偿违约金30,000元的诉讼请求，文善葵抗辩系案外人华凌公司收回房屋，符合租赁合同第十四条约定，文善葵未违约，且马强已经与案外人华凌公司继续就涉案房屋签订了租赁合同，未给马强造成任何损失，请求驳回此项诉讼请求，文善葵未就案外人华凌公司统一收回涉案房屋的主张提交证据以证实，文善葵违反租赁合同中租期的约定，属于违约。至于违约金，双方签订的租赁合同第八条违约责任约定：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20％违约金，并赔偿其他的一切损失和费用，但文善葵抗辩违约金过高，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金是否过高是以实际损失为基础，马强陈述其实际损失为丧失了转让店铺的机会，本案中马强与文善葵解除合同后又继续与案外人签订了涉案房屋的租赁合同，其装修、客源均未损失，至于其所称转让机会并未向法庭举证与他人就转让进行磋商，所以应采纳文善葵的主张，认为违约金过高，结合合同履行情况，文善葵违约情况，应酌情支持违约金1万元。第三，针对反诉，对于文善葵要求马强给付暖气费2,530元的诉讼请求，马强抗辩称暖气未通，但暖气未通的原因在本案中双方并未举证，且马强陈述其已经就暖气漏水造成其侵权向法院诉讼，一审法院认为文善葵替马强交纳了2,530元暖气费用，马强应当返还文善葵2,530元，至于是否因漏水未使用暖气而造成暖气费损失属于侵权案件中马强的主张，在本案中不予评判漏水侵权原因。对于文善葵要求马强给付电费3,843.6元的诉讼请求，双方对于度数没有异议，应按照文善葵主张的每度1.2元支持，对于文善葵此项诉讼请求，予以支持。判决：一、文善葵返还马强租金30,000元；二、文善葵返还马强押金3,000元；三、文善葵赔偿马强违约金10,000元；四、马强给付文善葵暖气费2,530元；五、马强给付文善葵电费3,843.6元；六、驳回马强其余诉讼请求；七、驳回文亭的诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。   本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.马强要求文善葵、文亭赔偿违约金30,000元有无事实及法律依据；2.马强要求文善葵、文亭返还多支付的电费2,320元有无事实及法律依据；3.马强要求不予支付2018年1月1日至2019年2月电费3,843.6元有无事实及法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，马强与文善葵签订的房屋租赁合同本应于2020年12月31日到期，文善葵却于2019年2月提前与马强解除涉案房屋租赁合同，导致合同无法继续履行，故文善葵行为构成违约，应当依照合同约定向马强支付违约金，但马强已于2019年3月与华凌房产公司就涉案房屋另行签订了房屋租赁合同，租金标准与涉案房屋租赁合同相同，故文善葵提前与马强解除双方之间的房屋租赁合同并未对马强造成实际损失，马强上诉称其与华凌房产公司签订的房屋租赁合同中约定不允许其就涉案房屋进行转租，但在与文善葵签订的房屋租赁合同中是允许其进行转租的，故因为文善葵的违约行为对其造成了损失，对此马强应当就实际造成的损失承担举证责任，而在庭审过程中马强未提交其因涉案房屋无法转租而产生实际损失的证据，本院对其上诉主张不予支持，一审法院根据双方房屋租赁合同解除后马强的实际损失情况，结合双方当事人的过错程度将马强主张的30,000元违约金酌情减少为10,000元并无不当，本院予以维持；   本案中，马强认可在与文善葵签订的房屋租赁合同履行期间使用的是文善葵的电，而文善葵使用的是红山村商业用电，虽然红山村商业用电与华林市场用电收费标准不相同，但马强在双方合同履行期间已按照红山村商业用电的标准支付了相应电费，其应当知道实际缴纳电费的标准，期间马强并未对此提出异议，视为双方就电费缴纳标准达成了合意，现马强认为已交纳的电费应当按照华凌市场用电收费标准收取，请求文善葵退还其在合同履行期间多缴纳电费的上诉请求，本院不予支持；   《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，马强与文善葵签订的房屋租赁合同真实有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务，双方合同履行过程中，马强未缴纳2018年1月1日至2019年2月使用期间产生的电费，应当向文善葵予以支付，双方对该期间已用电计量读数为3203度均无异议，文善葵认为该期间其是以1.1元/度缴纳的电费，还应当加收0.1元/度的用电损耗费，但对此文善葵未提交相应的证据予以佐证，一审法院仅凭文善葵的陈述认定马强应当以1.2元/度支付未缴纳电费的数额无事实依据，本院予以纠正。马强认可文善葵主张未缴纳电费期间的用电度数为3203度，亦在庭审中同意按照华林市场的电费收取标准0.626元/度向文善葵支付，结合其一审提交的“新疆家瑞祥物业服务有限公司售电收费单据”可以看出姓名为文善葵的2019年4月缴纳电费单价为0.626元/度，故本院对马强的该部分的上诉理由予以采信，马强应当向文善葵支付2018年1月1日至2019年2月的电费2,005.08元（3203度×0.626元/度）。   因涉案房屋租赁合同的双方当事人系马强与文善葵，现马强要求文亭承担各项付款责任的上诉请求无事实及法律依据，本院对马强上诉要求文亭与文善葵承担连带责任的主张不予支持。   综上所述，马强的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   （2019）新0105民初2651号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项即：文善葵返还马强租金30,000元；文善葵返还马强押金3,000元；文善葵赔偿马强违约金10,000元；马强给付文善葵暖气费2,530元；驳回马强其余诉讼请求；驳回文亭的诉讼请求；   二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初2651号民事判决第五项马强给付文善葵电费3843.6元为：马强给付文善葵电费2,005.08元。   上述马强与文善葵的给付义务相互折抵后，文善葵应给付马强38,464.92元，于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费4,170.6元，减半收取2,085.3元（马强已付），由马强负担1,622.3元，文善葵负担463元；反诉案件受理费25元（文善葵已付），由马强负担17.79元，文善葵负担7.21元；二审案件受理费704.09元（马强已预交），由马强负担470.33元，文善葵负担233.76元。   本判决为终审判决。         审判长冯宁   审判员卫 杨  审判员瞿佩茹   二〇二〇年六月十九日   书记员 赵紫薇