吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1255号上诉人（原审被告、申请执行人）：胡磊，男，1981年11月6日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：郭百惠，吉林丰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李姗姗，吉林丰德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张辉，男，1983年7月16日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张晨东（曾用名张铁东），男，1981年2月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人胡磊因与被上诉人张辉、张晨东案外人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。上诉人胡磊的委托诉讼代理人郭百惠、李珊珊、被上诉人张辉及委托诉讼代理人浦克到庭接受询问，本案现已审理终结。胡磊上诉请求：撤销（2020）吉0204民初720号民事判决，依法改判驳回张辉的诉讼请求，诉讼费用由张辉负担。事实和理由：一审法院查明，2010年，张辉在明知张晨东名下房屋存在按揭贷款的情况下，选择以分期付款的方式购买案涉房屋。2017年6月，胡磊依据人民法院生效判决申请查封被执行人张晨东名下房屋，查封期间，张辉仍继续向张晨东支付购房款。张辉明知购买案涉房屋将长期不能更名过户，了解房屋登记在他人名下的法律风险，知道提前结清贷款即可办理过户，却仍选择购买案涉房屋，按月向张晨东支付购房款，案涉房屋在查封时不能办理过户是由张辉自身原因所致。一审判决无视案涉房屋客观上能够办理过户的事实，无视张辉自愿接受相关风险并选择购买按揭房屋的事实，认定张辉对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，认定事实不清，适用法律错误。张辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回胡磊的上诉请求。张晨东未到庭，亦未提交书面陈述意见。张辉向一审法院起诉请求：1.确认张辉与张晨东于2010年5月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认坐落于吉林市昌邑区案涉房屋所有权属于张辉；3.停止对吉林市昌邑区案涉房屋强制执行。一审法院认定事实：一审法院于2017年5月9日对胡磊与魏嘉兴、张晨东民间借贷纠纷一案作出（2017）吉0204民初1158号民事判决书，判决主文内容：一、魏嘉兴于判决生效之日起七日内偿还胡磊借款9万元；二、魏嘉兴支付胡磊借款本金9万元的利息及违约金，自2016年11月1日起按月利率2%计算至2017年5月1日时止，与前款同时履行；三、张晨东对上述第一、二项承担连带保证责任；四、驳回胡磊的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，魏嘉兴、张晨东逾期未履行判决确定的义务，胡磊申请强制执行，一审法院立案执行案号为（2017）吉0204执1011号。在该案执行过程中，一审法院依法作出（2017）吉0204执1011号执行裁定书，裁定查封张晨东名下坐落于吉林市昌邑区案涉房屋，查封期限3年。张辉作为案外人对该处被查封的房产主张实体权利，向一审法院提出排除执行异议。一审法院于2019年11月7日作出（2019）吉0204执异143号执行裁定书，驳回案外人张辉的异议请求。张辉遂提起本案诉讼。另查明：“张晓东”与张晨东为同一人，身份证号均为案涉身份证号码。2009年3月27日，张晨东与吉林市华隆房地产开发有限责任公司签订案涉房屋《房屋买卖合同》。2009年4月14日，张晨东与建行吉林市分行、吉林市华隆房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，张晨东以案涉房屋抵押借款7万元，吉林市华隆房地产开发有限责任公司承担阶段性保证责任担保。吉林市华隆房地产开发有限责任公司向张晨东交付了案涉房产。张辉与“张晓东”于2010年5月1日签订《房屋买卖合同》，约定：“张晓东”将坐落于吉林市昌邑区案涉房屋所有权转让给张辉，交易价格为18.5万元，2010年5月1日交付购房款12.5万元，剩余6万元由张辉按月还房贷款；张辉还完银行贷款后“张晓东”配合办理房屋所有权、土地使用权更名，合同签订当日完成房屋交割给张辉，“张晓东”承担办理房屋、土地权属更名税费，姜波为保证人等内容。同日，张辉给付张晨东购房款12.5万元，剩余房款先由张辉按张晨东与中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2009年4月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款时间，将款汇入到张晨东办理按揭贷款时所使用的银行卡中，银行直接从该卡中扣划，于每月18日由银行扣款金额为721.47元。张晨东于《房屋买卖合同》签订当日将房屋交付给张辉，张辉对该房屋占有、使用至今，交付了物业费、水费、电费、燃气费、供热费等费用。截止2019年5月19日张辉已清偿了建行吉林市分行全部借款本息。一审法院认为，张辉是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益问题。案外人执行异议之诉，应当就案外人与第三人之间交易的真实性、合法性进行审查，然后根据审查结果再确定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张辉与张晨东的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张晨东在案涉房产查封前已将本案诉争房屋出售给张辉，并签订书面房屋买卖合同，张辉按合同约定支付了房产价款，张晨东交付了房屋，张辉在人民法院查封之前已合法占有了该不动产。因该不动产为按揭贷款所购买，在张辉未完全偿付银行贷款之前无法办理不动产登记，并非张辉自身原因所致，故应当认定张辉对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故对张辉关于确认该房屋买卖合同有效及终止执行该房屋的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张辉与出卖人张晨东签订房屋买卖合同、付清房屋价款、占有使用该房屋，但在未办理房屋登记的前提下，张辉主张物权条件未成就，对其关于确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决：一、确认张晨东与张辉于2010年5月1日签订的房屋买卖合同合法有效；二、不得执行坐落于吉林市昌邑区案涉房屋；三、驳回张辉的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人张辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。关于张辉对案涉房屋未更名过户是否存在过错的问题，张辉在购买案涉房屋时，该房屋系张晨东以贷款方式购买，但张辉并未对该情况及相关法律风险加以合理注意；张辉对该房屋因银行设定抵押权而存在办理更名过户登记障碍的情况系明知，故其应当及时涤除抵押权以消除无法办理过户登记的风险，但张辉仍选择通过以张晨东名义偿还银行贷款的方式支付剩余购房款，故张辉因其个人主观原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，此种情形不属于张辉意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系张辉自身原因。张辉对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，胡磊的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初720号民事判决；二、驳回张辉的诉讼请求。一审案件受理费4000元，二审案件受理费4000元，均由张辉负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年六月十六日书记员  王 健