湖南省郴州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）湘10行终64号 上诉人（原审原告）李香红，女，1968年10月28日出生。 委托代理人李昭华，湖南嘉明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）嘉禾县自然资源局。 法定代表人胡文辉，该局局长。 委托代理人石传江，男，1977年12月24日出生。 委托代理人唐武华，男，1969年1月10日出生。 原审第三人吴友文（李香红之子），男，1987年11月4日出生。 原审第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行。 负责人陈星亮，该分行行长。 委托代理人何为军，男，1972年10月24日出生。 委托代理人李红梅，女，1982年11月7日出生。 上诉人李香红因与被上诉人嘉禾县自然资源局、原审第三人吴友文、原审第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建设银行郴州分行）不动产行政登记一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021行初229号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 一审法院查明，被诉登记行为所涉房屋位于嘉禾县城关镇（现珠泉镇）晋屏南路金泰华成小区10栋402号。2010年10月26日，李香红与湖南金泰华成置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一式四份，合同编号均为：GF－2000－0171。该《商品房买卖合同》约定由出卖人湖南金泰华成置业有限公司将位于嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华成小区10栋402号房屋（已建成的现房）出卖给买受人。该房屋建筑面积155.87平方米，约定单价每平方米1599.33元，总价249,288元。合同还约定按揭付款内容：签约即付房款的30%，即79,288元，余款17万元由买受人向银行申请贷款。 但保存在各方当事人处《商品房买卖合同》的买受人和买受人（签章）落款处不一致，如：李香红处保存的商品房买卖合同在合同第二页的买受人为李香红一人，而在落款签章处买受人为李香红和吴友文；嘉禾县自然资源局处保存并据以进行房屋产权登记的商品房买卖合同的买受人和买受人（签章）落款处仅为吴友文一人，且有明显涂改痕迹；湖南金泰华城置业有限公司处保存的商品房买卖合同的买受人和买受人（签章）落款处为李香红和吴友文。 2010年11月16日，吴友文出具委托书委托湖南金泰华城置业有限公司员工张光元办理《房屋所有权证》。2010年12月28日，原嘉禾县房产管理局根据商品房买卖合同（买受人为吴友文一人）、委托书、房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）、销售不动产统一发票办证联（付款人为吴友文）、契税完税证（纳税人为吴友文）等材料对涉案房屋所有权转移登记申请审批准予登记。其中房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）载明：询问人为张光元，被询问人为吴友文。2010年12月29日，原嘉禾县房产管理局为吴友文登记郴房权证嘉字第00014526号房屋所有权证。房屋所有权人为吴友文；共有情况为单独所有。 另查明，2011年1月31日，吴友文与中国建设银行股份有限公司嘉禾支行签订个人住房（商业用房）借款合同，以案涉房屋即嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华成小区10栋402房作为抵押，向该行贷款17万元，约定借款期限为2011年1月31日至2021年1月31日。2011年１月13日，原嘉禾县房产管理局登记办理郴房他证嘉字第00005326号他项权证，房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司郴州市分行，房屋所有权人为吴友文，房屋所有权证号嘉00014526，他项权利种类为抵押借款。李香红称签订买房合同后，向出卖人湖南金泰华成置业有限公司提供了吴友文的银行卡，用于偿还购房借款。从2011年3月1日起至今，李香红自称其一直以户名为吴友文的银行账号向银行偿还上述购房借款。 2019年原嘉禾县国土资源局在机构改革后变更为嘉禾县自然资源局，原嘉禾县房产管理局有关房屋登记的职权已由嘉禾县自然资源局行使。 一审法院认为，公民、法人或者其他组织对具有行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，向法院提起行政诉讼须在法定期限内提起，无正当理由超过法定期限提起诉讼的不予立案，已经立案的应当裁定驳回起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定,行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。第六十九条第一款第(二)项规定,超过法定起诉期限且无《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定情形的,已经立案的,应当裁定驳回起诉。 本案中，李香红与吴友文系母子关系，一直共同居住生活。李香红在签订买房合同时将吴友文添加为共同买受人，在交完首付房款后向银行按揭借款的事实李香红是知晓的。在李香红支付首付款及其他费用后，其一直以吴友文名义向银行偿还借款，李香红应当知道原嘉禾县房产管理局对该房屋的产权登记事实和房屋抵押借款事实。李香红主张对房屋登记以及抵押情况不知情，直至2018年11月在其子吴友文经营不善、多处欠债情况下，经查询才得知房屋产权登记情况，该主张不符合生活常理，不予采信。为此，李香红于2011年3月1日偿还第一笔借款之前就应当知道该买受房屋的产权登记事实和房屋抵押借款事实，李香红应当自2011年3月1日起一年之内向法院提起诉讼。李香红在2019年10月8日就原嘉禾县房产管理局于2010年12月29日作出的房屋所有权登记发证行为向法院提起诉讼，已经超过了一年起诉期限的规定，且无《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定情形，应当裁定驳回李香红的起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定：“驳回原告李香红的起诉。本案不交纳案件受理费”。 上诉人李香红不服上述行政裁定，上诉称：一、一审认定事实不清，本案并未超过起诉期限，二审应当查明事实后依法改判。一审未查明吴友文是否已经收到案涉房屋权属登记证，未查明李香红是否参与案涉房屋贷款过程及抵押登记情况。嘉禾县自然资源局并未提供证据证明李香红的起诉已经超过起诉限期。李香红并不知道案涉房屋被登记在吴友文名下，是2018年11月到嘉禾县房产管理局查询才得知案涉房屋登记情况，故李香红提起的诉讼并未超过起诉期限。二、嘉禾县自然资源局认为李香红的起诉已经超过起诉期限，按照行政诉讼法的规定，其应当承担举证责任。三、嘉禾县自然资源局没有尽到审查义务，其对案涉房屋进行的登记系错误的，应予撤销并重新登记。综上所述，请求：1.撤销一审裁定，依法改判支持李香红的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由嘉禾县自然资源局负担。 被上诉人嘉禾县自然资源局答辩称，一、案涉房屋登记在吴友文名下是正确的，登记程序合法。虽然买卖合同签名处有涂改，但合同买卖人签名只有吴友文一人，结合不动产统一发票颁证联、契税完税证，可以证明案涉房屋产权人是吴友文。二、根据司法解释的规定，一审法院应当依职权对起诉期限进行审查，无须等待当事人的申请，对于超过起诉期限且无正当理由的，人民法院可以裁定驳回起诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回李香红的上诉，维持原裁定。 原审第三人吴友文陈述，同意李香红的上诉意见。 原审第三人建设银行郴州分行陈述，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原裁定，驳回李香红的上诉请求。 本院审理期间，上诉人李香红提交了以下证据： 1.情况说明，拟证明案涉房屋产权证未交付给吴友文，李香红无法知道案涉房屋产权证已经办理，更不知道其内容，一审裁定推定错误，本案并未超过起诉期限。 2.吴友文的结婚证，拟证明案涉房屋是吴友文结婚后购买的，房子进行抵押时，建设银行郴州分行应当通知吴友文的配偶签署贷款合同，但该行并未通知，故该行审核程序存在严重问题，不排除该行在知道案涉房屋被非法登记在吴友文名下，仍为其办理贷款且不通知李香红。 3.不动产信息查询，拟证明案涉房产证原件保存于嘉禾县不动产中心档案室，李香红及吴友文均未见到过房产证，李香红不知道案涉房屋被错误登记下在吴友文一人名下，该证据与证据1相吻合。 被上诉人嘉禾县自然资源局对上诉人李香红提交的上述证据质证认为，对证据1、3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。案涉房产证办理后直接用于抵押贷款，李香红的陈述不符合事实，在抵押贷款之前吴友文与李香红有沟通，吴友文的陈述不符合常理。证据2与本案无关。原审第三人吴友文对上诉人李香红提交的证据无异议。 原审第三人建设银行郴州分行对上诉人李香红提交的证据质证认为，对证据1-2的证明目的不认可，案涉房屋系先办理房产证再办理抵押登记的，抵押登记时，吴友文并未提供结婚证。对证据3，原件确实保存在嘉禾县自然资源局，办理抵押登记时，案涉房产证已经办理好。办理抵押登记时，吴友文本人必须要到场，其对房产证登记情况是知道的。 本院对上诉人李香红提交的上述证据认为，其提交的证据具有真实性，但是不能证明其证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审裁定认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：李香红的起诉是否超过法定起诉期限。本案是对2015年新行政诉讼法实施之前的行政行为提起的行政诉讼，根据法不溯及既往原则，本案应适用修改前的行政诉讼法及司法解释对李香红的起诉期限进行审查。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或起诉期限的，起诉期限从公民、法人或 其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。本案中，李香红起诉请求撤销案涉房屋的登记行为发生于2010年，李香红与吴友文系母子关系，李香红陈述其支付首付款及其他费用后，一直以吴友文名义向银行偿还贷款，由此可知，李香红至迟于2011年3月1日偿还第一笔贷款时就已经知道或者应当知道涉案房屋产权登记的主要内容，其直至2019年10月8日才提起本案行政诉讼，显然已超过2年的法定起诉期限,且不存在可以依法扣除的正当理由。一审法院据此裁定驳回李香红的起诉并无不当。但一审裁定适用《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款不当，应当适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，本院依法予以指正。李香红主张对房屋登记以及抵押情况不知情，直至2018年11月在其子吴友文经营不善、多处欠债情况下，经查询才得知房屋产权登记情况，该主张不符合生活常理，本院不予采信。综上所述，一审裁定认定事实清楚，处理结果正确。李香红的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案不交纳案件受理费。 本裁定为终审裁定。 （本页无正文） 审 判 长 何文捷 审 判 员 曾 光 审 判 员 邓 群 二〇二〇年六月十二日 法官助理 彭先民 书 记 员 易唐靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。