文书内容江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终559号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：罗会鹏，男，1964年8月20日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：罗贤东，江西金乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许思银，男，1964年4月12日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：宁贝贝，江西时空律师事务所律师。上诉人罗会鹏因与被上诉人许思银租赁合同纠纷一案，不服上饶市广信区人民法院（2019）赣1121民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗会鹏上诉请求：1、撤销本案一审判决第三项、第五项，改判支持罗会鹏一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由许思银承担。事实和理由：一、土地租赁的起始日期为2015年1月6日。在签订合同时，罗会鹏己告知许思银该土地贷款抵押的情况。双方签订的土地租赁合同上的租赁期限为2015年1月6日至2025年12月30日（此终止日期实际应为2025年1月6日，系罗会鹏表达错误。2015年10月25日罗会鹏所写收条日期为同种表达错误），许思银提供的报价单上的日期为2015年10月18日，亦可佐证罗会鹏于2015年10月25日前便在租赁土地上动工。按常理推断，如果合同是2015年10月25日签订，约定从2016年1月开始租赁，2015年罗会鹏是不可能会让许思银在租赁土地上施工的，故该土地租赁起始日期应为2015年1月6日。同时，在签订合同时，罗会鹏告知了许思银该土地贷款抵押的情况。原审判决认为双方重新约定了土地租赁时间是错误的。二、许思银应该再支付土地租金和占用费55万元、违约金7.6万元，原审判决认定租金和不支持占用费是错误的。合同签订后，罗会鹏即将涉案土地交由许思银使用，按照合同约定，从2015年1月6日至2019年9月6日止，许思银应需支付租金700,000元整，实际上许思银仅支付租金15万元整（2015年10月25日罗会鹏实际仅收到7万元租金，许思银对租金支付具有举证义务，许思银拒不举证，原审法院反而予以认定，是错误的），许思银租地将近五年的时间仅支付一年的租金，其故意拖欠租金的行为，构成严重违约。许思银一直在使用土地，租金和占用费应该计算到其实际搬离为止，许思银在2019年9月6日左右才搬离，故应再支付罗会鹏租金550,000元（租金从2015年1月6日计算至2019年9月6日），违约金76,000元（从2016年1月6日暂计算至2019年9月6日），共计626,000元。三、案涉土地被法院执行系许思银不按时支付租金引起的，许思银的损失应该由其自己承担，罗会鹏不应该承担赔偿责任。许思银承租土地将近五年的时间仅支付一年租金，其故意拖欠租金的行为，构成严重违约。关于涉案土地的执行，2018年4月相关法院才与许思银有接触，而许思银从2017年9月开始便未支付分文利息，此事不能成为原告不支付租金的理由。由于许思银逾期不支付租金，构成严重违约，罗会鹏根据土地租赁合同规定解除合同有理有据。许思银厂房在起诉前一直处于正常经营状态，并没有停产停业，也未因涉案土地产生任何损失，许思银的经济损失应由其自行承担。许思银辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许思银向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失200万元；2、诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告的损失约计120万元，实际赔偿金额以评估数额为准，该损失包括工厂搬迁费45.44万元、投资建厂费42.8万元及经营性损失31.76万元。罗会鹏向一审法院提出反诉请求：1、确认解除双方签订的《土地租赁合同》，由反诉被告将土地交还给被告并恢复原状；2、要求反诉被告支付拖欠的租金55万元（租金暂计算至2019年9月6日）；3、要求反诉被告支付违约金5.45万元（按逾期支付租金数额的年利率6%计算，暂计算至2019年9月6日，后续违约金计算至反诉被告付清全部款项之日止）；4、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定以下事实：原、被告双方签订《土地租赁合同》，合同约定出租方罗会鹏（以下简称“甲方”），承租方许思银（以下简称“乙方”）。案涉相关条款内容为，第一条：租赁位置和面积。甲方租赁给乙方的土地位于旭日工业园区，总面积约1万㎡，四至以土地证为准，具体面积、位置以合同附图为准。第二条：租赁土地用途为综合用地。第三条：租赁期限为10年，自2015年1月6日起至2025年12月30日止，租赁期限内土地经营使用权属乙方，所有权属甲方；租赁期内如该地被政府征用，地面建筑设备的损失补偿归乙方所有。第四条：租赁费用和支付方式。该土地的租赁费用为每年15万元，首次支付2万元，由乙方于2015年2月10日前向甲方支付；支付方式为现金支付，其余租赁费用由乙方开始使用时先交后用，每年按同一时期交纳。第五条：甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1、甲方对所租土地拥有所有权，土地租给乙方合法经营；甲方只租赁场地给乙方使用，乙方一切经营权证，由乙方自行办理。（二）乙方的权利和义务。1、乙方有权依法按照合同约定的用途和期限，合法利用和经营所承包的土地。2、乙方对其所承包的土地有独立自主经营权和收益权，任何单位和个人不得干涉，所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。3、乙方有权在其所承包的土地上建设与合同约定用途有关的生产、生活设施，甲方及其甲方所在村委会不得收取任何费用。4、乙方有权在租赁期内对所租赁的土地进行基本改造，对改造形成的资产如厂房、电网、水利设施等由乙方全部投入建设的，在租赁合同到期后享有处置权。第六条：合同的变更和解除。1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。2、因不可抗力的因素，造成甲乙双方无法履行合同，或是合同确有必要变更或解除的，可以经双方协商后，按照法律程序变更或解除合同，由此造成的经济损失双方自行承担或双方协商解除。3、如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。4、如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担等条款。合同落款日期为2015年元月6日。《土地租赁合同》签订后，2015年9月14日原告经依法登记注册成立个体工商户上饶县恒通水泥制品厂，经营者为原告许思银，经营场所即为案涉租赁土地，经营范围为水泥制品加工及销售。在此基础上，2017年4月13日经依法登记成立上饶市源通水泥制品有限公司，原告许思银经登记为公司法定代表人。原告许思银在租赁的土地上建厂并进行了生产。2019年2月21日上饶市源通水泥制品有限公司向本院出具授权委托书，委托事项及权限为：本案租赁事宜所涉及的投资建设损失、搬迁损失、经营损失等一切权利均由受托人许思银名义代为主张（通过诉讼但不限于诉讼方式）并受让，本案租赁所涉及的一切义务均由受托人承担。租赁合同签订后原告陆续向被告支付租金，租金支付情况：2017年1月27日由案外人胡自成出具《收条》收到原告租金5万元、2017年2月20日、3月20日、8月11日被告出具《收据》分别收到2017年2月20日、3月20日、4月23日支付的租金1万元、1万元、1万元，上述租金合计8万元，对此被告没有异议。但对原告提供的被告于2015年10月25日出具的便条和《土地租赁押条》持有异议。被告于2015年10月25日出具的便条载明：“收到许思银租金人民币壹拾伍万元整，租金2016年1月1日至2017年12月30日。”被告认为系其先出条子后付款，原告仅付7万元，余款8万元实际并未支付。原告提供的被告2015年10月25日出具的《土地租赁押条》载明：“今收到许思银土地租赁押金伍万元整。”被告认为原告并未给付押金，该《土地租赁押条》中的被告签名是伪造的。案涉土地的抵押和执行情况：根据上饶市信州区人民法院于2016年3月21日作出的（2016）赣1102执151号执行裁定书和该案的流程管理信息表，表明申请执行人上饶农村商业银行股份有限公司与被执行人罗会鹏、李爱菊借款合同纠纷案，上饶市信州区人民法院于2016年2月17日执行立案，于2016年3月21日裁定冻结、划拨被执行人罗会鹏、李爱菊的银行存款600万元或查封、扣押、提取相当价值的财产、收入。在执行过程中，上饶市信州区人民法院于2016年5月11日向上饶县国土局送达了执行裁定书及协助执行通知书要求协助查封案涉租赁土地，于2017年6月23日向罗会鹏之子罗昌送达了案涉土地评估报告。2017年8月15日上饶市信州区人民法院作出（2016）赣1102执151号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人罗会鹏位于江西省上饶市旭日工业园区的饶县国用（2009）00444号、00445号、00446号的土地。上饶县人民政府于2009年6月9日颁发的该三宗国有土地使用权证均载明；“土地使用权人罗会鹏，坐落旭日工业园区，土地用途综合用地，使用权类型出让，使用面积3,333.5㎡，终止日期为2054年12月。”该三宗土地面积合计10,000.5㎡，即为案涉租赁土地。2018年1月22日上饶市信州区人民法院发布执行公告，该公告载明：“本院依据已经发生法律效力的（2012）饶证字第362号债权文书公证书依法对上饶市农村商业银行股份有限公司与罗会鹏、李爱菊借款合同纠纷一案立案执行，因被执行人罗会鹏、李爱菊未按生效法律文书履行义务，本院将依法处置本案抵押物（江西省上饶市旭日工业园区土地使用权证号：饶县国用（2009）00444号、饶县国用（2009）00445号、饶县国用（2009）00446号的土地），为保障司法执行正常进行，现公告通知如下：在上述土地中与被执行人有租赁协议的；占有使用上述土地的；在该土地中放置其他财物的，于本公告张贴之日起十日内向本院提交书面证据主张权利并将上述房产中不属于罗会鹏、李爱菊的物品搬离，逾期则视为放弃权利，所造成损失自行承担。”2018年3月5日上饶市信州区人民法院作出（2016）赣1102执151号之三执行裁定书，认为案涉土地系先抵押后租赁，因此裁定：“案外人许思银对江西省上饶市旭日工业园区饶县国用（2009）00444号、00445号、00446号土地的租赁权不得对抗本案申请执行人。”该裁定书并于2018年4月1日向本案原告许思银送达。2018年10月22日，原告向上饶市信州区人民法院出具书面承诺：“本人承诺在2018年11月22日之前将我公司的机器设备办公用品全部拆除移走，同时承诺在2018年12月22日之前将我公司生产出来的水泥涵管全部移走，如未兑现承诺，本人愿意承担一切法律责任并接受处罚。”截止2019年8月底原告将属于其物品全部搬离案涉租赁的土地。另，在上饶市信州区人民法院立案执行前，上饶市广信区人民法院已于2014年10月27日作出（2014）饶民保字第13号民事裁定书，并于2014年11月4日向被告进行了送达，裁定查封了被告罗会鹏所有的案涉租赁土地。被告承认案涉土地在2012年已抵押给上饶农村商业银行股份有限公司（原名上饶市信州区农村信用合作联社），并表示签订租赁合同时已将抵押情况告知原告，原告不予认可，认为2017年6月才得知案涉土地因抵押已被查封、拍卖。2018年4月4日被告罗会鹏向其儿子罗昌出具《授权委托书》，表示：“罗昌在处理与许思银土地租赁纠纷中，所签署的文件均代表委托人的意愿，自签署之日起至2018年12月31日内有效，委托人罗会鹏愿意承担由此产生的法律后果。”次日罗昌通过手机微信发函给原告要求解除《土地租赁合同》。该书面通知函载明：“您于2015年1月与我签订《土地租赁合同》，约定您租赁我的上述房屋，租金每年人民币15万元整，于每年2月10日前支付当年租金。该合同履行期间，您至今未付清2017年租金及2018年全部租金，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《土地租赁合同》。我现在依法通知您：一、自本通知函发出之日起，您我之间签订的《土地租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后7日内搬出位于我上饶市经济技术开发区世纪大道旁土地。二、若您在上述期限内不搬出上述土地，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。特“此通知”。因土地租赁发生纠纷后，双方经协商无果，原告遂于2018年6月26日向上饶市广信区人民法院起诉要求被告赔偿厂房投资建设费用、工厂搬迁费用、因搬迁造成的停产损失、经营损失等合计200万元。但对原告主张的损失被告不予认可。经原告申请，上饶市广信区人民法院委托鉴定机构对原告主张的有关损失进行鉴定。在鉴定过程中，原告于2018年8月27日申请撤回经营损失鉴定。对原告申请鉴定的厂房投资建设费用、工厂搬迁费用，江西神州司法鉴定中心2018年11月27日作出赣神州司鉴字（2018）第57号《对原告许思银位于旭日工业园的厂房投资建设费用及工厂搬迁费用司法鉴定意见书》，鉴定意见认为：于鉴定基准日2018年9月21日，厂房投资建设费用鉴定原值为42.8万元，工厂搬迁费用鉴定价值为45.44万元。该鉴定意见书特别事项说明认为：“考虑到鉴定目的，许思银申请鉴定的厂房投资建设费用与工厂搬迁费用，为不同概念，其涵盖的内容和范围不尽相同，有重复鉴定的范围，可依据鉴定目的的选择性适用，请本意见书使用者注意。”发生鉴定费3.6万元已由原告支付。根据该司法鉴定意见书，原告主张两项损失为88.24万元。被告质证认为：如果本案裁判要计算这些费用，因相应设施已经使用多年，应该按评估净值计算，不应按评估原值计算；在鉴定意见中“工厂搬迁费用鉴定价值为45.44万元”，但是在明细表中只有“周转材料的0.246万元”和“及其设备的13.951万元”，两者不符，不应该采纳；如果“将固定资产—构筑物及其他辅助设施”的评估净值312,387.95元作为投资建设费用，要求被告方赔偿的话，该部分就不能再计算搬迁费用，鉴定意见书也说明“有重复鉴定的范围”，故该评估净值312,387.95元不能重复计算为搬迁费用，因为作为投资建设费用由被告方赔偿后，该财产就属于被告方的财产，不存在对方又可以搬走的问题，不应再重复计算搬迁费用。对重复的项目和金额等问题，原、被告一致要求鉴定机构出具书面说明。根据原、被告对鉴定意见书的上述举证、质证意见，上饶市广信区人民法院于2018年12月26日作出（2018）赣1121民初3511号通知书，通知江西神州司法鉴定中心对下列问题作出书面答复：“1、在原告既要求赔偿厂房投资建设费用、又要求赔偿工厂搬迁费用情况下，重复的鉴定项目有哪些，或者说重复的金额是多少。2、工厂搬迁费用鉴定价值为45.44万元，但明细表只有周转材料的搬迁费用0.246万元，和机器设备的搬迁费用13.951万元；差额部分312,430元是否指构筑物及其他辅助设施的净值？如果是，该净值为何计入搬迁费用项目内？3、投资建设费用的鉴定金额为原值42.8万元，净值是否为42.8万元×73%=312,387.95元；净值是否即为现值？。”2019年1月17日江西神州司法鉴定中心作出《对许思银诉罗会鹏租赁合同一案的回复》，回复意见认为：1、问：“原告既要求赔偿厂房投资建设费用……重复金额是多少”。答：①厂房投资建设费用，鉴定项目为房屋及构筑物，涉及鉴定的资产全部在“固定资产—构筑物及其他辅助设施清查鉴定明细表”列示，鉴定值为明细表内的评估原值427,928.69元，取整为42.8万元。②工厂搬迁费用，鉴定项目为鉴定明细表内的全部资产，具体为周转材料、构筑物、机器设备，对应的鉴定价值如下：            鉴定范围              鉴定价值（元）                  周转材料              2,460.00                  构筑物              312,387.95                  机器设备              139,510.00                  合计              454,357.95      周转材料和机器设备，因为能够搬迁，按照搬迁费用鉴定；构筑物因为无法搬迁（搬迁后无法正常使用或搬迁产生的损耗过大），视为报废，依现行市价鉴定；鉴定价值取整为45.4,万元。综上，工厂投资费用和搬迁费用涉及重复鉴定的项目为构筑物，重复鉴定金额为312,387.95元。2、问：“工厂搬迁费用鉴定价值……该净值为何计入搬迁费用项目内”。答：①差额部分312,430元是构筑物的评估净值。②构筑物也是企业所拥有的资产，构筑物因为无法搬迁（搬迁后无法正常使用或搬迁产生的损耗过大），视为报废，依现行市价鉴定，计入最终鉴定结果。3、问：“投资建设费用……净值是否即为现值”。答：①投资建设费用，指的是在现行时点（鉴定基准日）重新建设一个工厂需要投入的费用，对应的价值内涵为重置成本，体现在明细表内，既为评估原值42.8万元，与净值无关。②评估净值312,387.95元，对应的是构筑物因为搬迁产生的费用（因为无法搬迁，视为报废）。与“现值”无关。4、关于法院询问的“评估原值、净值”的关系。答：评估净值=评估原值x成新率。①评估原值，指在鉴定基准之日时重新购置被鉴定资产所产生的实际支出，或同类资产全新状态下的市场价格。在本案中，许思银工厂的投资建设费用，就是其在鉴定基准日之时为重新进建设一个同样的工程，对应的评估原值取值，即427,928元。②成新率，指重新购置或建造一个全新状态的鉴定对象扣除各种贬值因素后的比率。其是反映设备的新旧程度，也可俗称为折旧。③净值，指重置成本扣除各种贬值后的价值。可理解为全新的资产扣除折旧后的价值。在本案中，构筑物的搬迁费用，应按照扣除折旧后的价值取值，即312,388元。5、关于法院询问“评估净值和现值”的关系，是否需要另行鉴定。答：现值是个与本案无关的概念，无需另行鉴定。2019年9月19日，原告又向上饶市广信区人民法院递交重新鉴定申请书，申请事项请求法院依法对原告位于旭日工业园的厂房投资建设费用及工厂搬迁费用进行重新鉴定，认为江西神州司法鉴定中心作出的赣神州鉴字（2018）第57号《对原告许思银位于旭日工业园的厂房投资建设费用及工厂搬迁费用司法鉴定意见书》缺乏客观性，不符合事实。其中认为对钢棚的造价鉴定单价、钢棚内进行装修装饰、铺设地砖、安装防盗门窗建安造价明显偏低，以及鉴定初稿遗漏原场地挖土方平整压产、航车基座底梁等损失的评估。对原告提出重新鉴定申请上饶市广信区人民法院未准许。根据被告申请，上饶市广信区人民法院委托鉴定机构对2015年10月25日被告出具的《土地租赁押条》的签名真伪进行鉴定。2018年11月12日江西天剑司法鉴定中心作出赣天剑司鉴（2018）文鉴字第1099号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见认为，检材《土地租赁押条》内容字迹及“罗会鹏”签名笔迹不是罗会鹏本人书写。发生鉴定费4千元已由被告支付。原告质证认为，该鉴定意见只能确定押金条签名不是罗会鹏本人所签，但不代表罗会鹏没有收取5万元押金；押金条系由罗会鹏交给原告，原告确实没有目睹其亲笔书写，是否系罗会鹏儿子罗昌书写并进行鉴定，原告会在2018年12月25日前答复，但逾期后原告未答复也未申请鉴定。一审法院认为，综合原、被告诉辩主张、庭审活动情况、双方提供的证据，一审法院对双方争议的事实评析如下：关于合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告在与原告签订租赁合同时违背诚实信用原则隐瞒出租物已设定抵押的情况，违背了合同订立时的先契约义务（附随义务）。但被告对其已抵押的土地仍享有完全的物权，包括合法出租的权利。而且最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。该条已对抵押人出租抵押财产时未书面告知承租人该财产已抵押，因此给承租人造成损失的情况作出了明确的规定，对承租人可能遭到的潜在风险给予了充分的司法救济。综上，原、被告双方签订合同未违反法律禁止性规定，故原、被告双方签订的土地租赁合同合法、有效。本案租赁合同签订后在履行过程中，原、被告对合同起租日期、已付租金数额、是否违约及违约责任的承担等事实均有争议，现围绕争议的焦点分别阐述如下：一、关于合同起租日期。原、被告双方在庭审中均确认第一次支付租金的时间为2015年10月25日，被告于同日向原告出具便条，明确载明收到许思银租金壹拾伍万元，租金2016年元月1日至2017年12月30日。从便条的内容来看，被告收取租金的时间段2016年元月1日至……，若被告收取2015年10月25日之前的租金，不可能在收条中载明租金起算时间从2016年元月1日至……；虽然双方当事人对2015年10月25日土地租赁押条真伪有异议，但也能反映地块租赁起算时间在2015年10月25日之后；从原告提供用户用电开户信息表、电费通知单等证据证明，原告租赁土地后开始用电日期为2016年1月6日之后，也可以佐证原告租赁土地后的实际架设用电设施日期为2015年11月之后，结合合同约定先付租金后使用，及被告自认收到租金起算时间，可以认定该便条双方对合同约定起租时间进行了重新约定，该约定系双方当事人合意不违反法律规定，故原告主张实际租赁日期为2016年1月6日，予以采信。据此一审法院确认原、被告双方实际起租日期为2016年1月6日，即交付租金的起算时间为2016年1月6日。二、关于已付租金数额。2017年1月27日已付的5万元，2017年2月20日、3月20日、4月23日各支付1万元，合计租金8万元，原、被告无异议，予以确认。被告在2015年10月25日出具的便条中明确注明已收原告租金15万元，又辩称实际收款7万元，其余8万元未实际支付，原告对此不认可，但被告未能提供相应证据佐证，对被告这一辩称意见不予采信。原告提供的被告于2015年10月25日出具的《土地租赁押条》经鉴定非被告本人书写和签名，故原告依据《土地租赁押条》主张已付租赁土地押金5万元，不予采信。综上，一审法院确认原告至今共向被告支付2016年租金15万元及2017年租金8万元，合计已付租金数额为23万元。三、关于违约责任。案涉租赁土地在原、被告签订租赁合同前已抵押给上饶农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记手续。案涉租赁土地于2017年进入强制执行程序启动评估拍卖，但被告至今未清偿债务并解除抵押，原告于2018年4月1日收到执行法院的执行裁定书告知租赁权不得对抗执行，并要求原告将属于其的物品搬离案涉土地，由于司法干预，本案租赁合同客观上无法继续履行，被告对案涉的土地存在抵押情形没有证据证明原告知情，被告在与原告签订租赁合同时违背诚实信用原则隐瞒出租物已设定抵押的情况，现案涉土地进入法院强制执行程序，导致原告不能继续占用、使用租赁土地，客观上已造成案涉合同无法继续履行，合同的目的无法实现，被告的行为已构成根本性违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。损失的数额以一审法院确认为准。原告认为应按鉴定结论厂房投资建设费用42.8万元及工厂搬迁费用45.44万元赔偿投资建设费用及工厂搬迁的损失，被告则认为该两项费用有重叠，即使赔偿不能重复计算。一审法院审查认为，根据江西神州司法鉴定中心于2018年11月27日出具的赣神州司鉴字（2018）第57号《对许思银位于旭日工业园区的厂房投资建设费用及工厂搬迁费用的司法鉴定意见书》、于2019年1月17日出具的《对许思银诉罗会鹏租赁合同一案的回复》，以及原、被告的质证意见，鉴定中周转材料和机器设备，因为能够搬迁，按照搬迁费用鉴定，构筑物为工厂投资费用和搬迁费用涉及重复鉴定项目，金额为312,387.95元，重复项目应予扣减，构筑物的搬迁应按扣除折旧后价值取值，故本院确认原告企业搬迁造成的损失为：厂房投资建设费用净值为312,388元、机器设备搬迁费用为139,510元、周转材料搬迁费用为2,460元，合计454,358元。原告主张的经营性损失31.76万元，无事实和法律依据，故对原告该项主张不予采信。原告于2019年9月19日向一审法院提出重新鉴定的申请,一审法院认为，鉴定部门对钢棚等造价鉴定已向建设施工单位进行询价确定建安工程造价，原告认为该价格偏低，并未提供证据；另原告提出鉴定初稿有遗漏项目，鉴定部门于2018年12月5日对初稿调整向法院作出了说明，对遗漏项目进行补充鉴定，新增构筑物金额69,045.43元，本院也是以调整后的数额作出处理。为减少当事人诉累，对原告提出重新鉴定申请不予准许。在合同履行期间，原告确实存有欠付租金的情形，故被告反诉要求原告支付拖欠租金的诉讼请求，予以支持。支付租金的数额以法院确认为准。原告应于2016年10月25日前支付2017年度租金15万元，但原告实际仅支付8万元，尚欠2017年租金7万元未付。另租金支付结止时间以原告收到执行法院裁定书时间为准即2018年4月1日，原告尚应支付2018年的3个月租金3.75万元，上述合计原告应支付被告租金10.75万元。由于司法干预，原、被告双方签订的合同已无法履行，2018年4月1日以后及至原告实际搬迁之日的占用费，即使原告未按执行法院规定时间搬离，也应由执行法院对其作出处理，被告无权收取相应占用费。故被告反诉要求原告支付至实际搬迁完毕的土地占用费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。被告的行为已构成根本性违约，致使原告合同目的不能实现，原告在2017年度虽存有迟延交付租金的情形，在此期间原告通过执行法院得知案涉的土地被查封、拍卖的情形，且该事实客观存在，故原告据此主张未付清2017年度的租金有正当理由，予以采信，因此被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告（反诉被告）许思银与被告（反诉原告）罗会鹏2015年1月6日签订的《土地租赁合同》；二、被告（反诉原告）罗会鹏赔偿原告（反诉被告）许思银损失454,358元；三、原告（反诉被告）许思银支付被告（反诉原告）罗会鹏租金107,500元；上述款项对抵，被告（反诉原告）罗会鹏向原告（反诉被告）许思银支付赔偿款计346,858元，该款在本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告（反诉被告）许思银其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗会鹏其他反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实，与一审法院认定的事实相一致。本院认为，关于案涉土地租金起算之日如何认定的问题，本案双方于2015年1月6日签订的《土地租赁合同》第四条“租赁费用和支付方式”中约定，每年租金为15万元，首次支付2万元，其余租金由许思银开始使用租赁物时先交后用。为此，罗会鹏在该合同背面签字证明其于2015年9月9日才收取第一笔首付款2万元，直至2015年10月25日才收齐第一年的租金15万元。对于该笔第一年租金15万元，罗会鹏已经在该合同背面特别标明该租金起算日期为2016年1月1日，可以说明罗会鹏已经自愿将案涉土地租金的起算日期确定为2016年1月1日。根据本案双方关于先付租金后使用租赁物的合同约定，结合许思银直至2016年1月6日之后开始用电的事实，一审法院将本案租金的起算日期确定为2016年1月6日，并无不当。许思银提供的《报价单》所涉及的平整土地、砌墙及铺设地砖等事项虽然发生在2016年1月6日之前，但考虑到租赁合同中存在前期装修施工免收租金的情况，故承租人进场施工日期并不当然等同于租金的起算日期。因此，罗会鹏仅凭许思银提供的《报价单》及本案双方关于租赁期限的合同约定主张本案租金的起算日期为2015年1月6日，本院不予采纳。罗会鹏以2015年1月6日为租金起算日，主张许思银在一审判决基础上再支付土地租金及占用费55万元、违约金7.6万元，本院亦不予支持。因上饶农村商业银行股份有限公司与罗会鹏、李爱菊借款合同纠纷一案，上饶市信州区人民法院启动评估拍卖的强制执行程序。因此，罗会鹏主张案涉土地被法院执行系由许思银不按时支付租金引起，与本案事实不符。罗会鹏据此主张许思银的损失应当由许思银自行承担，本院不予支持。综上所述，罗会鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,750元，由上诉人罗会鹏负担。本判决为终审判决。审判长 程 锐审判员 徐迎风审判员 李 虹二〇二〇年六月十一日书记员 周美霞