湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终786号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吴伟蔚，男，汉族，1972年4月19日出生，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨黎迎，女，汉族，1972年6月10日出生，住所同前。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑厚红，湖北楚星律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张秋歌，湖北楚星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区。法定代表人：江妍萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。上诉人吴伟蔚、杨黎迎因与被上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴伟蔚、杨黎迎共同上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判由长楹公司支付逾期交房违约金53976.9元。2.上诉费由长楹公司承担。事实和理由：一、一审法院以吴伟蔚、杨黎迎并非合格团购户，从而认定其以团购户身份主张逾期交房违约金没有法律依据，这不仅与一审法院认定《宜昌市商品房买卖合同》的有效性相矛盾，而且违反了《合同法》的公平原则。且吴伟蔚的父亲吴振德是宜昌市环境保护局的在编退休职工，《团购意向协议》及团购房选房确认表是长楹公司与宜昌市环境保护局确认的，从长楹公司出具给吴伟蔚的两张收据可知，长楹公司对于吴伟蔚、杨黎迎的团购资格是明知且认可的。吴伟蔚、杨黎迎根据其与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》相关条款的约定，向长楹公司主张逾期交房违约金有合同依据和法律依据。二、双方就购房一事达成一致意见的时间是2015年，长楹观邸2号楼商品房单价为4399元/平方米，略低市场价，但差距不大。且开展团购活动系长楹公司为提高销量获得利润的营销手段，团购价略低于市场价具有合理性，并未侵犯长楹公司的合法利益，故，也不存在吴伟蔚、杨黎迎获得不当利益。长楹公司辩称：团购身份是依据长楹公司与团购单位签订《团购意向协议》约定的，在职在编在岗人员才有团购资格。实践中，如果团购人员的直系亲属购买团购房，且与团购人员是同一户口的，长楹公司都认可了团购身份。吴伟蔚、杨黎迎的这种情况无论是从团购意向协议的约定，还是长楹公司的人情化处理原则，都不符合团购人员的资格。因此，长楹公司并没有认可吴伟蔚、杨黎迎的团购者身份。综上，请求二审法院驳回吴伟蔚、杨黎迎的上诉，维持原判。吴伟蔚、杨黎迎向一审法院起诉请求：1.请求长楹公司继续履行合同，向吴伟蔚、杨黎迎履行交房义务；2.判令长楹公司承担逾期交房的违约责任，以404928元为计算基数自2016年4月1日起按日万分之一向吴伟蔚、杨黎迎支付违约金直至交房之日止（暂计算至2019年4月1日违约金数额为44339元）；3.长楹公司承担本案诉讼费。长楹公司向一审法院反诉请求：请求撤销长楹公司与吴伟蔚、杨黎迎签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。一审法院认定事实：2011年12月30日，宜昌市环境保护局（甲方）与长楹公司（乙方）签订《团购意向协议》，主要约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋200套。甲方意向购买的房屋价格由土地出让金和建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜。甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续。本协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。吴伟蔚的父亲吴振德在购房时系宜昌市环境保护局在编退休职工，长楹公司对吴伟蔚、杨黎迎的团购身份不予以认可。2015年2月3日，吴伟蔚、杨黎迎作为买受人与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，购买了长楹公司开发的长楹观邸2号楼2单元8层020804号、建筑面积为92.05平方米的商品房，商品房单价每平方米4399元，总金额404928元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同同时约定了其他内容。合同签订后，吴伟蔚、杨黎迎已支付全部购房款404928元，长楹公司于2016年4月29日向吴伟蔚、杨黎迎开具了收房款金额为404928元的发票。但长楹公司至今未向吴伟蔚、杨黎迎交付房屋，也未在合同约定的交房日期前书面告知吴伟蔚、杨黎迎逾期交房的原因。同时认定事实：长楹公司开发的长楹观邸802户的水电、燃气、有线电视均已验收合格，具备开通条件，该小区环保验收、规划验收、绿化验收、消防验收均已通过。2019年1月23日，由长楹公司组织，湖北省地质勘察基础工程有限公司、湖北建科国际工程有限公司、江苏江都建设集团有限公司、宜昌宏业工程项目管理有限公司共同参加，市质监站执行监督，按照验收程序对宜昌长楹观邸住宅小区工程1#—8#楼进行验收，验收结论均为同意验收，确认竣工日期为2019年1月23日。宜昌市住房和城乡建设局于政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息，发布时间均显示为2019年2月15日。2019年7月9日，长楹公司在《三峡晚报》第5版刊登了《交房公告》，内容为通知各业主长楹观邸（1#-8#楼）已竣工验收合格，具备交房条件，请各业主自2019年7月15日至2019年8月15日（每日8：30-17：30）前往物业管理办公室办理房屋交接手续。一审法院认为：一、长楹公司主张撤销合同的诉讼请求是否予以支持。双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，吴伟蔚、杨黎迎已付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现长楹公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故结合本案合同履行情况及公平与诚实信用原则，且没有证据证明损害了第三人的利益，一审法院决定维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力，即对长楹公司主张撤销合同的诉讼请求不予支持。二、吴伟蔚、杨黎迎主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否予以支持。1.《团购意向协议》系宜昌市环境保护局与长楹公司签订，宜昌市环境保护局系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于宜昌市环境保护局在职在编在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在编在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。吴伟蔚、杨黎迎实系从宜昌市环境保护局退休职工吴振德手中获得购房资格，故吴伟蔚、杨黎迎对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，吴伟蔚、杨黎迎存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，可以认定吴伟蔚、杨黎迎在与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹公司的利益。2.虽长楹公司存在逾期交付房屋的行为，但吴伟蔚、杨黎迎享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，长楹公司未主张吴伟蔚、杨黎迎补偿长楹公司团购价与市场价之间的差额，依法对此不予处理。吴伟蔚、杨黎迎并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。因此，对吴伟蔚、杨黎迎主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、吴伟蔚、杨黎迎主张长楹公司交付房屋的诉讼请求是否予以支持。因现已维持双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》的效力，且吴伟蔚、杨黎迎已履行支付购房款的主要合同义务，从减轻双方的诉累及结合公平原则考虑，且案涉房屋已具备交付条件，长楹公司应履行交付房屋这一主要合同义务。希望长楹公司应注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，对吴伟蔚、杨黎迎主张长楹公司交付房屋的诉讼请求予以支持，对吴伟蔚、杨黎迎主张长楹公司支付违约金及长楹公司主张撤销合同的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宜昌长楹置业有限公司于判决生效之日起十五日内向吴伟蔚、杨黎迎交付位于宜昌市中××“××”××楼××单元××层编号为××商品房××套；二、驳回吴伟蔚、杨黎迎其他诉讼请求；三、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费8039元，由吴伟蔚、杨黎迎承担695元，由宜昌长楹置业有限公司承担7344元；反诉案件受理费50元，由宜昌长楹置业有限公司承担。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据宜昌市环境保护局与长楹公司签订的《团购意向协议》，低于市场价的团购价是长楹公司针对宜昌市环境保护局职工给出的优惠方案，该团购价格具有特定的人员享受范围。而吴伟蔚、杨黎迎并非宜昌市环境保护局职工，却以宜昌市环境保护局职工名义参加了团购。吴伟蔚、杨黎迎对其身份的故意隐瞒，导致长楹公司与其签订《宜昌市商品房买卖合同》，作出了违背《团购意向协议》上约定内容的意思表示。吴伟蔚、杨黎迎对此显然存在过错。即便长楹公司2015年8月14日出具的收据上显示的付款人为吴伟蔚，但这也不足以证明长楹公司对无团购资格的吴伟蔚、杨黎迎团购者身份的认可，吴伟蔚、杨黎迎的该上诉理由不能成立。虽然一审基于吴伟蔚、杨黎迎已按照合同约定付清了全部购房款，履行了合同的主要义务，且涉案房屋目前也已具备交付条件等实际情况，为维护交易的稳定及有利于解决纠纷考虑，对双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的效力进行了确认。但对于吴伟蔚、杨黎迎同时又依据该合同，向长楹公司提出要求给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认同一审法院从吴伟蔚、杨黎迎主观上存在过错，损害了长楹公司的利益，且吴伟蔚、杨黎迎已经享受了团购价与市场价之间的差额所带来的利益从这一公平角度出发，不予支持其对逾期交房违约金的请求，并无不当。综上理由，吴伟蔚、杨黎迎的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1149元，由吴伟蔚、杨黎迎负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  苗劲松审判员  罗 娟二〇二〇年六月十日法官助理张肖芳书记员张程程