河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1600号原告（案外人）：张建国，男，1958年7月24日生，汉族，住汝阳县，退休职工。被告（申请执行人）：尚孟见，男，1952年10月29日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：候利坡，男，1975年8月5日生，汉族，住汝阳县，教师。特别授权。被告（被执行人）：赵孝功，男，1965年3月20日生，汉族，住汝阳县，农民。第三人（案外人）：李现豪，男，1976年2月24日生，汉族，住汝阳县内埠镇大安村十组，农民。原告张建国与被告尚孟见及第三人赵孝功、李现豪案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年9月18日起诉。本院立案后，因赵孝功外出下落不明，依法公告送达了应诉手续及开庭传票，适用普通程序组成合议庭于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张建国，被告尚孟见委托诉讼代理人候利坡，第三人李现豪到庭参加了诉讼，第三人赵孝功经本院传唤逾期未到庭，本院因赵孝功未到庭（提出答辩）而依法将他由第三人变更为被告。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对汝阳县城神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产的查封,并解除查封措施；2、确认该小区5号楼1单元1101房产归原告张建国所有；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月4日第三人李现豪购买开发商河南神舟龙水岸汝阳神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产时,因被售房部查出系黑名单,不能办理按揭手续，而将该房产办理在他二姐父被告赵孝功名下,购房中的所有手续除签字顶名外,首付款、购房定金、水电费、房贷款及装修房子等均系李现豪操作办理，赵孝功分文没管而只是顶个空名。期间，李现豪为还首付款及装修房子,于2014年4月21日由县林业局杨豪丽担保向原告借款2万元，于2014年6月24日由他二姐李现敏及赵孝功提供房产抵押手续向原告借款6万元，于2015年4月4日由他大姐夫申银良及赵孝功提供担保向原告借款5万元,三笔借款合计13万元。利息仅封至2015年5月份,经多次催要分文没给,其中6万元一笔，赵孝功、李现敏承诺“还不上，房产权归张建国所有”。双方协商还款中，因李现豪提出将案涉房子卖给原告，于2016年2月29日达成一致（以首付26万元卖给原告）并制作了《房产出售协议》,李现豪和闫向花、赵孝功和李现敏均在协议上签了字。当时还商定：李现豪所欠原告本金13万元，2015年5月至2016年2月利息（2.34万元）按2万元，本息合计15万元，折抵后下欠的11万元待交房后全清。买卖手续办完后,李现豪因他母亲不走而又与原告商量“待与他妈商量通后再腾房”。后李现豪因急用钱而要款，原告于同年4月4日从邮政银行取款5万元而交付李现豪，于同年5月26日又从邮政银行取款3万元而交付李现豪；2017年3月下旬李现豪给原告滕空房子，原告于当月24日又付李现豪3万元，至此购房款全清。2017年3月底原告实际入住该房，并开始履行后期房贷交款手续，过户手续因开发商手续不完备而一直没能办理。2019年8月初原告办理过户手续时发现该房产被法院查封，于当月6日向法院提出执行异议，法院于同年9月5日出具（2018）豫0326执异43号执行裁定书，以原告未提交购房款如何支付的证据而驳回了执行异议请求。综上,原告认为：在法院查封该房产前，其已与赵孝功、李现豪签订《房产出售协议》,已付清了全部购房款，并合法占有了该房产，未办理过户手续原因是开发商手续不全造成，且赵孝功仅是名义上的房屋所有权人，原告至今仍在交付房贷款项，该房屋实际所有权人应为原告，对该房产查封侵犯了原告财产权益。被告尚孟见辩称：开发商处购买该房所有手续中，买受人、借款人、购房人、交付款人均系赵孝功，不是李现豪。原告说李现豪购买该房时用他姐夫名字，而赵孝功当时系离异单身；原告所说的“赵孝功、李现敏承诺，还不上，房产权归张建国所有”，这证明原告知道该房产是赵孝功的，与李现豪和原告无关系。被告赵孝功未提交答辩意见。第三人李现豪述称：原告诉称系事实，无异议。赵孝功、李现敏虽已离婚但仍在一起生活。案涉的房贷抵押银行系中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行，抵押人名字是赵孝功，分期付款15年，已经归还了7年，均系李现豪所交，逾期就扣开发商款。本院根据当事人诉辩述意见，确认事实如下：2017年6月21日被告尚孟见以赵孝功向其借款20万元逾期未还而申请法院财产保全，本院当日作出（2017）豫0326财保16号民事裁定书，对被申请人赵孝功名下的神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产予以查封。尚孟见起诉后，本院作出（2017）豫0326民初1813号民事判决书，尚孟见于2018年3月27日申请执行，案号（2018）豫0326执415号。案件执行中，张建国于2019年8月6日提出书面异议，本院于该案认为：原告对其主张虽提交有购房条，但没有证明购房款如何支付，于同年8月29日作出（2018）豫0326执异43号执行裁定书，驳回张建国的异议请求。驳回后，张建国于当月18日提起本案之诉。针对当事人争议事实，本院归纳争议焦点并分配举证责任后组织双方进行了举证、质证和辩论。原告出示证据：1、李现豪的《借条》3张（计13万元）。2、前述《房产出售协议》及相应《收款条》。3、开发商《证明》3张、单据26张（以证明2017年3月交至2020年4月房贷款8万余元系原告所交，神舟龙水岸房子自2019年8月份开始办证，张建国在涉案房子里居住）。4、李现豪移交的首付款《收据》1张、暖气初装费收据2张。5、李现豪与物业公司的“装修协议”及所交押金、垃圾处理费、物业费《收据》。6、李现豪的人行征信查询记录。7、房屋装修施工人洪志强证明（是给李现豪装修房子）。被告尚孟见、第三人李现豪质证表示无异议。被告尚孟见针对其辩解出示证据：其从县房管部门复制的案涉《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、《商品房销售卡》、《洛阳市房地产抵押》、《销售不动产统一发票》、《河南省住房专项维修基金专用票据》各1份。县民政局婚姻登记处《无婚姻登记记录证明》1份（以证明2013年6月20日至2013年7月31日未发现赵孝功离婚后再婚）。原告及第三人李现豪质证表示无异议。被告赵孝功、第三人李现豪未出示证据。本院依认证规则确认事实如下：2012年9月6日，第三人李现豪向河南省神舟房地产开发有限公司订购了该公司开发销售的汝阳县城神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产，于当日和次日交购房款计6万元，于2013年5月21日又交购房款5.5240万元并就该房与开发商签订了“商品房买卖合同”，约定：购房价款37.5240万元，买受人于2013年5月21日付清首付11.524万元，余款26万元以按揭贷款方式付清。后李现豪因存在不良贷款记录而按揭贷款未通过，李现豪与他二姐李现敏及被告赵孝功（与李现敏已离婚）商量后，于2013年7月4日以赵孝功为买受人与该开发商又签订《商品房买卖合同》，填写了《洛阳市房地产抵押》（抵押人赵孝功、担保人河南省神舟房地产开发有限公司、抵押权人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行），开发商给李现豪出具了“付款方赵孝功，金额11.524万元”的《销售不动产统一发票》，及“购房人赵孝功”的《商品房销售卡》。2014年8月5日李现豪向开发商交纳了装修押金、工料及垃圾管理费、生活垃圾处理费、物业费、电费等，开发商给李现豪出具了相应《收据》，交付了涉案房屋并批准了李现豪的《装修申请》，李现豪委托他人装修后实际入住了该房屋。期间，李现豪为偿还首付借款及装修房子，于2014年4月21日由案外人杨豪丽提供担保而向原告借款2万元，于2014年6月24日由李现敏、赵孝功提供房产抵押担保而向原告借款6万元，于2015年4月4日由其大姐夫申银良及赵孝功提供担保而向原告借款5万元。原告讨要借款中，2016年2月29日赵孝功和李现敏、李现豪和闫向花（作为甲方、卖方）与原告（乙方、买方）经协商签订《房产出售协议》，约定：甲方自愿将案涉的神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房（面积143.8㎡）以26万元（包括挂式空调和热水器各1个）出售，乙方一次性付甲方售房款26万元；该房产为房贷式（分期付款），甲方从开始交到2016年2月底，乙方从2016年3月1日开始续交，以后房贷与甲方无关；该房产协议确立后，无论前后甲方发生的一切房产经济牵连与乙方无关，乙方概不负责，房产过户时甲方积极配合并提交一切相关手续。后原告于2016年的4月4日、5月26日又分别支付李现豪5万元、3万元，2017年3月24日李现豪将案涉房屋腾空而交付给了原告，原告当日又给李现豪又付款3万元，于2017年3月底入住该房。2017年夏，工行洛阳九都支行因案涉房贷分期款2017年3月和4月份未付而从担保人开发商账户扣款4153.38元，原告接到通知后向开发商补交了银行扣款，后直接代赵孝功、李现豪向银行履行后期房贷交款手续至今。本院认为：本案系案外人就金钱债权执行中的涉不动产异议之诉。依法律规定：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。本案诉争之房产，虽备案登记的买受人为赵孝功，但从开发商销售及所实际出具手续看，涉开发商的订购人、各项费用出资人、房屋交付相对人等均系李现豪，从当事人所举其他证据看，该房屋装修、房贷初期款交纳及初期入住人也系李现豪，即李现豪系购买该房屋的实际买受人和使用权人。尽管当事人二手房买卖没有办理房产过户手续，但原因不在原告，且该房屋系按揭贷款购买，分期付款期限未满，房贷买受人尚不享有自由处分权。另外：1、当事人二手房交易的《房产出售协议》系双方真实意思表示，除前述的处分限制外，其他不违背法律禁止性规定；当事人的二手房买卖发生在案涉的保全查封之前。2、李现豪将案涉房屋通过买卖已交给原告居住，原告对该房屋属合法占有，且对该房屋的过户及所有权转移享有期待权；3、原告已按协议约定向李现豪足额支付了应付款项。综上，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，其主张的停止对汝阳县城神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产的执行，应予支持，主张的确认汝阳县神舟龙水岸小区5号楼1单元1101房产归原告张建国所有，暂无法支持，驳回后可待相应按揭贷款抵押手续解除后另行主张。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零八条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对汝阳县城神舟龙水岸小区5号楼1单元1101号房产的执行。二、驳回原告张建国的其他诉讼请求。诉讼费5200元，公告费260元，由原告张建国1800元，被告尚孟见、赵孝功承担3660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李建华审判员  任素梅审判员  程晓光二〇二〇年六月一日书记员  李嘉熙