辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1352号上诉人（原审被告）：营口一世酒店物业服务有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区盐场09新海小区1楼神门市，统一社会信用代码91210800590925205F。法定代表人：武丹妮，经理。委托诉讼代理人：赵伟伟，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凯宾国际小区业主委员会，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街88号。负责人：陈凤威，主任。委托诉讼代理人：王旭彬，营口市鲅鱼圈区凯星法律服务所法律工作者。上诉人营口一世酒店物业服务有限公司因与被上诉人凯宾国际小区业主委员会排除妨害纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口一世酒店物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵伟伟，被上诉人凯宾国际小区业主委员会的负责人陈凤威及其委托诉讼代理人王旭彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口一世酒店物业服务有限公司的上诉请求：1、撤销营口市鲅鱼圈人民法院2019辽0804民初3478号民事判决书，改判或发回重审，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案的一审案件受理费、二审的上诉费均由被上诉人承担。事实与理由，1、原审判决认定被上诉人业主委员会成立经社区委员、办事处、区城乡建设和公用事业中心备案，其业主委员会成员未经业主大会选举产生，程序违法是恶意串通行为取得不合法。被上诉人业主委员会没有接收物业的主体资格和资质管理。经上诉人查取新的证据可认定被上诉人业主委员会在成立组建时程序不合法，签字入户调查等都是违法的，原审认定经备案是业主委员会成员本身伪造签字形成小区业主代表比例及人数不符，应参加37人到会30人认定不合法，而业主委员会无权，不具备接收物业管理的资质、资格。2、被上诉人与上诉人签订的《辽宁省物业服务合同》是启用没有备案的伪造被上诉人的公章形成，该合同是无效的，公章被公安局治安部门扣押，重新刻印的公章不具有时间的效力与《辽宁省物业服务合同》无关，并且以认定是一方采取欺诈形成依据我国合同法第五十二条的规定是无效的。原审认定，《辽宁省物业服务合同》是双方真实意思表示，终止上诉人前期的物业接管合同，以我国合同法第九十二条的规定，终止上诉人的权利义务是明显错误有意袒护、偏袒被上诉人的违法使用没有备案公章，而不采纳被上诉人主观故意干扰破坏上诉人经营干扰物业管理营商环境行为，有派出所报案现场照片等为证原审不给予认定不释明，明显的袒护被上诉人涉嫌违法犯罪行为。被上诉人凯宾国际小区业主委员会辩称，答辩人通过法定程序依法成立了业主委员会，与上诉人签订了《辽宁省物业服务合同》，服务期限为一年，于2019年5月1日到期，由于上诉人的服务不符合合同约定，答辩人依据合同约定以及法定程序依法履行了职责，并且在合同到期后要求上诉人交付物业管理权，因此上诉人的上诉没有法律依据和事实依据。上诉人的陈述答辩人伪造公章属于虚假陈述，公安机关备案公章只是一个技术规范，不涉及到合同主体问题。合同履行期间，由于上诉人的物业服务不符合约定，答辩人发出通知以及召开的业主大会所加盖的公章都是备案公章，且本案中合同除了公章之外，双方有负责人法人的签字确认，因此符合合同法的合同生成，构成要件。本案中上诉人属于无理诉讼，合同到期后已经超过一年，上诉人拖延交付物业管理权，导致小区物业管理混乱，上诉人的行为严重的违反了诚实守信的原则，依据物权法和《物业管理条例》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷适用案件的法律若干问题的解释》第八条、第十条规定，答辩人都有权选聘物业服务公司，上诉人没有任何法定理由拒绝交出管理权。本案中业主委员会的成立是经过鲅鱼圈、海宁办事处定屯社区还有物业处三级政府批准并现场指导召开大会予以确认，成立的相关证据已经在一审法院提供，因此不存在着违法成立的相关事实。被上诉人凯宾国际小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告排除妨害，倒出凯宾国际小区的物业管理办公室、机房、厨房，交出A、B座楼房相关工程图纸、档案、竣工验收资料，物业管理水、电、暖的机房钥匙，恢复小区正常秩序。2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月5日，营口中世房地产开发有限公司(甲方)与被告营口一世酒店物业服务有限公司(乙方)签订物业管理承包协议，主要内容：甲方将《凯宾国际》物业承包给乙方实行物业管理。物业名称：凯宾国际A、B座，类型：酒店式管理，坐落位置：营口市鲅鱼圈区辽东湾大街北88号，占地面积：4947平方米，建筑面积：3.5万平方米。协议期限：承包期限暂定为二十五年，自2017年11月5日起至2042年11月4日止，承包期满，双方无异议可以顺延，但需在承包期满前一个月另行订立书面协议。承包费为人民币20000元年，自签订协议之日起，乙方需一次性向甲方支付承包费20000(2019年承包费)，承包期从2020年开始，每年一月五日前乙方及时付给甲方承包费20000元。A座509号物业用房给乙方物业公司使用，B座1817号物业用房归甲方使用。双方对物业管理服务标准、物业管理服务费及相关费用收取办法及法律责任作出了约定。另查，2018年4月，凯宾国际小区成立业主委员，并向营口市鲅鱼圈区丁屯社区居民委员会、营口经济技术开发区海星办事处、营口市鲅鱼圈区城乡建设和公用事业中心备案。2018年5月16日，原告凯宾国际业主委员会(甲方)与被告营口一世酒店服务有限公司(乙方)签订辽宁省物业服务合同，主要内容：物业服务期限为1年，自2018年5月1日至2019年5月1日止，合同每年签订一次。本物业区域服务收费方式为：包干制，住宅：1.8平方米月，商住(非住宅)：0.9元平方米月。业主应按季预缴纳物业服务费用。双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约，均应在期满3个月前书面通知对方。服务期届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。并约定本合同终止后，乙方按程序向新物业服务企业进行交接。双方就物业服务标准、违约责任等作出约定。又查，2019年5月23日，营口经济技术开发区公安局治安大队崔贺、郭洪仁警官在营口经济技术开发区公安局受案中心对陈凤威、于文成进行了询问，并形成询问笔录。主要内容为：凯宾国际小区业主委员会成立于2018年4月，业主委员会的公章是在区房产局物业处出具函后，由一名张姓业主去刻的公章，但没有编码和防伪标识。该公章于当日被治安大队扣押。经公安机关指导又重新刻制带有编码和防伪标识的公章。凯宾国际业主代表对物业服务的评议，结果为：对目前物业公司服务不满意并不再聘用。2019年1月25日，原告向被告下达了通知，内容为：凯宾国际业委会成立一年来，在广大业主和政府相应部门及社区的支持下，对物业公司的具体工作进行指导和监督。凯宾国际小区业主代表大会于2019年1月19日在业委会办公室召开，参加会议代表三十人(应参加37人)符合相关法律规定人数。会议主要内容：(1)评议小区聘用的物业公司一年工作，具体填写满意和不满意的评议。(2)代表签字决定是否继续聘用现有物业公司为本小区服务，绝大多数代表的意见是不再继续聘用一世公司为本小区服务。据此凯宾国际小区业委会决定不再继续聘用贵公司为本小区服务，希望贵公司在2019年5月1日前和委员会交接完毕相关工作。特此通知。2019年6月6日，营口市鲅鱼圈区丁屯社区居民委员会出具证明，内容为：凯宾国际小区业委会成立过程中丁屯社区直接指导并参与，召开的业主代表大会海星办事处相关领导参加，丁屯社区书记、主任还有其他相关人员参加，程序合规合法，并在办事处、物业处和社区备案。业主代表大会通过的不再继续聘用营口一世酒店服务有限公司为该小区服务的通知于2019年1月28日报给丁屯社区备案。一审法院认为，原告与被告于2018年5月16日签订的辽宁省物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，系合法有效。双方在约定的合同期限届满后未签订物业服务合同，原告亦在按照合同的约定通知被告不再续约，双方合同关系已终止。虽双方在合同中约定合同终止后，被告（乙方）按程序向新物业服务企业进行交接，但原告作为合同一方主体，在没有新的物业服务企业情况下，原告应与被告做好物业服务的交接和善后工作。故原告要求被告腾出物业管理办公室、机房、厨房，交出被告保管的园区水、电、供暖等钥匙及园区水电图纸的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告交出园区工程图纸、竣工档案相关材料的诉讼请求，被告称园区工程图纸在营口中世房地产开发有限公司，园区竣工档案在房产局质监站保管，原告未提供证据证明上述图纸和档案在被告处，故被告不承担交出义务，原告可到上述两处部门查找。关于被告辩称原告的公章不符合相关规定，双方签订的辽宁省物业服务合同无效的答辩意见，因原公章被公安机关扣押，后重新刻制的公章符合相关规定，公章是否符合相关刻制规定，并不影响双方签订合同的效力，故此，被告本项答辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，判决：一、被告营口一世酒店物业服务有限公司于本判决生效后10日内将凯宾国际小区物业管理办公室、机房、厨房腾出交给原告；将其保管的园区水、电、供暖相关图纸、钥匙交给原告。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。本院二审期间，上诉人提交证据一、是否本楼业主统计表。证明业主大会召开的会议有30个人签字，经过物业公司的核实存在不是业主和伪造业主签名的情况。我们核实这30个人和业主不符。被上诉人质证意见：真实性有异议，有原始资料、该组证据系单方作出，没有法律依据。证据二、凯宾国际房子出售的情况。证明被上诉人作出的决议，不管是从人数面积，根据双过半的要求其作出决议的人数及所占有的专有面积均不符合作出决议的法律规定。被上诉人质证意见：真实性有异议，单方做出，没有法律依据。本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人营口一世酒店物业服务有限公司是否应当倒出凯宾国际小区物业管理办公室、机房、厨房问题。本案中被上诉人凯宾国际小区业主委员会与上诉人营口一世酒店物业服务有限公司所签订的辽宁省物业服务合同，虽加盖的公章没有备案，但有业主委员会主任签字，亦为双方真实意思表示，依法有效，双方应依据合同的约定享有权利和履行义务。该合同到期，双方未续签服务合同，合同已终止，业主委员会亦按合同的约定于一个月前通知物业服务公司，营口一世酒店物业服务有限公司应当撤离小区并做好交接工作，其拒绝撤离小区及拒绝向业主委员会交接无法律及合同依据。综上所述，上诉人营口一世酒店物业服务有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人营口一世酒店物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈友占审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年六月十六日法官助理王睿书记员李佩益