湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终954号上诉人（原审原告）：衡阳市荣兴房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新开发区青松路16号华湘小区F栋二楼。法定代表人：何荣华,该公司经理。委托诉讼代理人：周益群，湖南君杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宜钢，湖南君杰律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：衡阳县农场服务中心，住所地衡阳县西渡镇新正街97号。法定代表人：屈春志，该中心主任。委托诉讼代理人：邱伟东，男被上诉人(原审被告）：凌均平，男委托诉讼代理人：李鑫，衡阳县西渡法律服务所法律工作者。上诉人衡阳市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）因与被上诉人衡阳县农场服务中心（以下简称农场中心）、凌均平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人理应赔偿荣兴公司的装修损失，一审法院认定涉案租赁合同已届满，上诉人丧失请求赔偿装修残值权利属于事实认定错误，法律适用不当。上诉人与被上诉人口头约定续租且上诉人继续缴纳租金，双方之间形成了不定期租赁合同关系。在该不定期租赁合同中，虽然双方皆享有任意解除权，但是出租人在解除合同时应在合理期限之前通知承租人，且在同等条件下上诉人有优先承租权以及转租权，但被上诉人在上诉人还在继续付租金的情况下就将门面租赁给了他人，根据《城镇房屋租赁合同解释》第十一条之规定，因出租人的违约导致合同解除的，由出租人承担形成附合部分的装饰装修物的残余价值。被上诉人存在违约行为，理应赔偿上诉人装修物的残余价值。二、上诉人在本案中并不存在违约，一审法院认定上诉人存在违约与事实不符。上诉人最后一次缴纳房租的时间为2017年6月22日，而被上诉人将门面租给他人的时间为同年6月1日，即在上诉人未缴纳房租之前被上诉人就已经将门面租赁给了他人，此严重违约行为致使合同因被上诉人的过错而实际解除。上诉人在2017年6月22日后未缴房租并不构成违约，在合同的解除中无任何过错。一审法院认定上诉人的行为构成违约属事实认定错误。三、上诉人所有的红木茶几因被上诉人的行为导致丢失，应承担相应的赔偿责任。综上所述，一审判决违背案件事实，有失公允，请求支持上诉请求。农场中心辩称，农场中心与本案无任何关系，不是本案责任主体，一审认定正确，请求驳回荣兴公司对农场中心的诉讼请求。凌均平辩称，双方原签订的租赁合同期限届满，上诉人对附合装修残值丧失，附合装修残傎权益转移归凌均平所有。在租赁合同期限届满后，凌均平多次要求上诉人重签有期限的租赁合同，上诉人拒绝重签合同，一味等他人转租成功才重签，并将原本设在租赁门面内的售楼中心搬迁至自己开发建设的门面内，并搬走租赁门面内所有有价值的物品，要凌均平采取报警经警方处理才挤牙膏式地交租金，2017年6月15日后不再交租金，用行动表明不再履行不定期租赁合同，上诉人欲规避签了固定期限租赁合同又转租不出去的风险，导致不定期租赁合同无法继续履行的原因在于上诉人违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荣兴公司向一审法院起诉请求：1.确认荣兴公司的优先承租权，判令农场中心、凌均平向荣兴公司赔偿装修损失150000元，返还财物40000元；2.请求判决凌均平返还荣兴公司广告租金30000元。经该院行使释明权，荣兴公司在庭审时变更诉讼请求为：1.判令农场中心、凌均平赔偿荣兴公司装修损失150000元，赔偿茶几损失40000元；2.放弃享有优先承租权的诉讼请求；3.放弃要求凌均平返还荣兴公司广告租金30000元的诉讼请求。一审法院认定事实：农场中心（原国营衡阳县原种场）将案涉房屋租赁给凌均平，租期至2023年4月30日止。2013年9月18日，荣兴公司欲开设尚品国际楼盘售楼中心与凌均平签订一份租赁合同，该合同约定：1.凌均平将其租赁的原种场办公楼南面一、二楼（不含二楼西面第一间）租赁给荣兴公司；2.租期至2016年10月15日止，期满后荣兴公司享有优先续租权；3、租金为6000元/月，半年支付一次；4.合同期内，荣兴公司享有转让权，但合同期满后，以现状交付，可移动的设施、装修属于荣兴公司..。合同期满后，双方没有续签合同，至2017年6月14日，荣兴公司按8000元/月支付租金给凌均平。双方就租房事宜多次发生纠纷，衡阳县公安局城东派出所多次出警处理未果。2017年5月底，荣兴公司将案涉房屋内的绝大部分物品搬出至荣兴公司建设的尚品国际楼盘内。2017年6月1日，凌均平就案涉房屋与他人签订了一份租赁合同及一份补充合同并于2017年10月开始实际履行。一审法院认为，本案中案涉房屋租赁合同到期后，双方未续签合同，荣兴公司继续使用租赁物并交纳租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法的规定，不定期租赁中荣兴公司、凌均平均有权随时解除租赁合同。凌均平在未通知荣兴公司解除合同的情况下与他人签订房屋租赁合同并实际履行，导致案涉合同实际解除，行为显系违约，故该院对荣兴公司请求凌均平赔偿损失的诉讼请求予以支持。对于赔偿损失的数额问题。该院认为，荣兴公司主张凌均平赔偿已形成附合的装修残值损失不符合民法理论及相关法律规定，理由如下：1.附合是物权理论中添附的一种类型，是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如本案中荣兴公司对租赁房屋铺设地板砖、粉刷墙壁、吊设天花板、安装的空调管道、照明设施等。依照添附理论，动产与不动产的附合发生物权法上和债权法上的双重法律效果。物权法的效果包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失；二是不动产所有人即时取得动产的所有权。2.《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，案涉租赁合同的租期已于2016年10月15日届满，荣兴公司已经丧失要求凌均平赔偿装修残值的权利。对于荣兴公司请求凌均平赔偿未形成附合的物品损失，该院认为，荣兴公司在合同解除前将房屋内大部分未形成附合的物品搬走，但仍遗留有部分物品在租赁房屋内（楼盘模型、床等），凌均平在未经荣兴公司允许的情况下将物品搬走或者毁损，应承担赔偿责任，因毁损的物品已不复存在，价值无法评估，且荣兴公司自2017年6月15日后再未向凌均平缴纳租金，其行为也构成违约，对案涉合同的解除存在过错，该院酌情认定由凌均平赔偿12000元。对于荣兴公司请求凌均平赔偿茶几损失40000元的诉讼请求，该院认为，荣兴公司未举证证明案涉茶几系凌均平搬走，故该院对荣兴公司该项诉讼请求不予支持。对于荣兴公司请求农场中心承担赔偿责任的诉讼请求，该院认为，农场中心不是案涉合同当事人，故该院对荣兴公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、凌均平在本判决书生效后五日内赔偿衡阳市荣兴房地产开发有限公司损失12000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回衡阳市荣兴房地产开发有限公司对被告衡阳县农场服务中心的诉讼请求；三、驳回衡阳市荣兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4100元，减半收取2050元，由凌均平负担200元，由衡阳市荣兴房地产开发有限公司负担1850元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，一、关于本案责任主体问题。农场中心将案涉房屋租赁给凌均平，租期至2023年4月30日止。凌均平在租赁期限内依合同约定并经农场中心同意，将案涉房屋转租给荣兴公司，凌均平与荣兴公司就案涉房屋另行签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，凌均平与荣兴公司是合同主体，农场中心不是案涉合同当事人，农场中心不是合同主体，凌均平与荣兴公司就租赁合同的履行过程中发生纠纷，应由其双方承担合同责任。一审据此驳回荣兴公司要求农场中心承担赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，并无不当。二、关于荣兴公司请求凌均平赔偿装修损失150000元及茶几损失40000元的问题。根据《中华人民共各和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案中凌均平与荣兴公司签订的《租赁合同》，约定的租赁期限至2016年10月15日止。2016年10月16日起至2017年6月14日止，荣兴公司按8000元/月支付租金给凌均平，双方形成不定期租赁关系。《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，案涉租赁合同的租期已于2016年10月15日届满，双方对合同届满后荣兴公司的附合装饰装修费用未在租赁合同中约定，且荣兴公司在不定期租赁期间没有进行新的装修，依据上述规定，荣兴公司已经丧失要求凌均平赔偿装修残值的权利。凌均平在未通知荣兴公司解除合同的情况下与他人签订房屋租赁合同并实际履行，导致案涉合同实际解除，行为显系违约，对于荣兴公司请求凌均平赔偿未形成附合的物品损失，荣兴公司在合同解除前已将房屋内大部分未形成附合的物品搬走，但仍遗留有部分物品在租赁房屋内（楼盘模型、床等），凌均平在未经荣兴公司允许的情况下将物品搬走或者毁损，应承担赔偿责任，因毁损的物品已不复存在，价值无法评估，荣兴公司自2017年6月15日后不主动向凌均平缴纳租金，亦不同意与凌均平续签书面租赁合同，双方就租房事宜多次发生纠纷，衡阳县公安局城东派出所多次出警处理未果，荣兴公司对案涉合同的解除存在过错，凌均平在未通知荣兴公司解除合同的情况下与他人签订房屋租赁合同并实际履行，亦对案涉合同的解除存在过错，一审法院酌情认定由凌均平就搬走或者毁损的物品赔偿荣兴公司12000元，并无不妥。对于荣兴公司请求凌均平赔偿茶几损失40000元的上诉请求，荣兴公司未举证证明案涉茶几系凌均平搬走，应承担举证不能的法律后果，依法不予支持。综上所述，荣兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人荣兴公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月十七日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅