吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1122号上诉人（原审被告）：吉林市丰满区和悦老年护理院有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：潘家华，经理。委托诉讼代理人：林彬，吉林坤儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫子豪，男，1982年4月24日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：李魁钧，吉林保民律师事务所律师。原审被告：王扶林，男，1967年12月16日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。上诉人吉林市丰满区和悦老年护理院有限责任公司（以下简称和悦公司）因与被上诉人闫子豪、原审被告王扶林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和悦公司的法定代表人潘家华和委托诉讼代理人林彬，被上诉人闫子豪的委托诉讼代理人李魁钧到庭参加诉讼，原审被告王扶林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和悦公司上诉请求：撤销一审判决，并将此案改判驳回闫子豪对和悦公司的诉请或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，判令和悦公司返还闫子豪5.5万元没有事实依据和法律依据。首先，一审判决没有认定和悦公司与闫子豪之间是何种法律关系。闫子豪与王扶林之间认定是房屋买卖关系，依据合同的相对性，和悦公司与闫子豪之间不存在房屋买卖合同关系。闫子豪与王扶林之间是何种法律关系与和悦公司没有任何关联，一审认定法律关系混淆，导致认定事实错误。其次，一审认定和悦公司返还闫子豪5.5万元的构成实际是由两个法律关系构成。其中的2.5万元，是双方形成物业服务合同关系，闫子豪在案涉小区居住期间，享受了物业服务，和悦公司提供了物业服务，双方均应当履行权利义务，故闫子豪应当缴纳物业服务费用，该笔款项不应当予以返还。其中的3万元，是闫子豪委托和悦公司办理案涉小区的土地、林地等手续费用，双方形成委托代理关系，闫子豪是委托人，和悦公司是受委托人。委托人与受委托人之间因委托事项产生的权利、义务及法律风险应当由委托人承担。本案中，该笔费用受委托人已经按照与委托人之间的约定，办理手续支付出去，办理风险应当由委托人承担，不存在费用返还的事由，一审法院判令和悦公司承担返还该款义务，即无事实依据又无法律依据。一审法院审理程序违法。和悦公司与闫子豪之间存在两个法律关系，一个是物业服务合同关系，二是委托代理关系。与闫子豪和王扶林之间的法律关系非同一法律关系且三方主体各自独立，无关联关系。根据法律规定，三方不同法律关系产生的权利义务关系不应当在同一案件中一并审理，并作出不同法律关系产生不同权利义务的裁判结果。而一审法院将不同法律关系一并审理，作出裁判显然是程序严重违法。综上所述，一审判决认定事实错误，审理程序严重违法，应依法改判驳回闫子豪对和悦公司的诉请或发回重审。闫子豪辩称，和悦公司必须依法返还闫子豪5.5万元，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1.王扶林是涉案二手房屋的转让方，和悦公司自认是涉案房屋的建设方和管理人。2017年5月3日，闫子豪从王扶林处购买了于凯夫开发建设的涉案房屋。该房屋建成于2014年，2015年王扶林从曲录喜处得知于凯夫出售涉案房屋，便从于凯夫处购买了该房屋，装修后入住二年对外转让，闫子豪通过农业银行转帐方式向王扶林支付了280万元购房款后入住该房屋。2019年9月26日，闫子豪向和悦公司交纳了2019年10月至2020年10月期间的2.5万元供热、物业费，3万元办证费。2019年10月19日，吉林市丰满区江南乡人民政府发出通知，称该建筑物因违章建筑被政府没收。由于王扶林和和悦公司一直隐瞒涉案房屋违法建筑的事实，致使闫子豪无法实现合同目的，无法继续占有使用涉案房屋，一审法院认定房屋转让合同无效，王扶林返还280万元购房款，和悦公司一次性返还收取的5.5万元是正确的。2.关于和悦公司与涉案房屋的关系。一审诉讼中，和悦公司自认涉案房屋是建设方，共建设别墅房屋10栋，涉案房屋是其中的一栋，编号为9号别墅东侧房屋。同时，和悦公司负责10栋别墅房屋的物业管理工作，指派周立国负责收取物业费、供热费、及其他费用。因此，和悦公司是涉案房屋的建设单位，又是物业管理单位。3.和悦公司收取闫子豪的5.5万元应当返还。（1）闫子豪要求返还的2.5万元供热、物业费系2019年10月至2020年10月的缴费区间。由于2019年10月，闫子豪无法占有使用居住涉案房屋，这个区间的供热、物业费应当返还。（2）2018年9月22日，闫子豪向和悦公司交纳了2018年10月至2019年10月缴费区间的供热、物业费2.5万元，证据11证明，2019年9月26日，闫子豪向和悦公司交纳的2.5万元供热、物业费的缴费区间应当是2019年10月至2020年10月缴费区间。（3）和悦公司收取3万元房屋办证费，还没有支付出去，房屋已被政府没收，房屋的办证费应当返还。否则，和悦公司构成不当得利。（4）微信管理群聊天记录证实为5.5万元，和悦公司上诉主张不成立。上诉状中所谓“两个法律关系”说，闫子豪与和悦公司之间“物业服务关系”是正确的，但同时，和悦公司又是涉案房屋的开发者、建设单位。因此，该5.5万元应当返还。办理土地手续是开发商和建设者的责任，不需要业主住户委托。业主住户与和悦公司没有委托代理合同，所谓委托关系不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。王扶林未作答辩。闫子豪向一审法院起诉请求：1.王扶林立即返还房屋转让款280万元；2.和悦公司退还新收取的办理土地、林地手续费、物业费合计5.5万元；3.王扶林、和悦公司赔偿搬迁过程中产生的全部损失。一审法院认定事实：2014年至2017年期间，和悦公司在吉林市丰满区孟家村五组兴建10栋别墅及其他设施，并成立了物业。2015年2月3日，王扶林在交付案外人于凯夫200万元后取得案涉房屋。王扶林对案涉房屋进行了装修。2017年5月3日，王扶林以280万元的价格将案涉房屋卖给了闫子豪。此后，闫子豪入住案涉房屋。2019年7月29日、2019年9月26日，闫子豪分两次向和悦公司交纳办理土地、林业等相关手续费用共计3万元。2019年9月26日，闫子豪向和悦公司交纳2019年10月之后的物业费2.5万。和悦公司自行填写的吉林省企业投资项目备案信息登记表显示，其要在吉林市丰满区建设吉林市丰满区和悦老年护理院，计划开工时间2018年7月，计划竣工时间2018年8月。主要建设内容：建设老年活动中心480.45平方米、老年康复中心9998.7平方米、门卫31.81平方米、床位140余张，建设规模占地面积11117平方米、总建筑面积10601.22平方米。该信息登记表备注有：备案项目符合产业政策，项目信息系项目单位自行填写在开工前应根据相关法律法规规定办理其他相关手续。2019年10月19日，吉林市丰满区江南乡人民政府向吉林市丰满区和悦老年护理院下发清空建筑物内物品通知书，决定对吉林市丰满区和悦老年护理院建筑物予以没收，要求于2日内清空建筑物内所有物品。2019年10月20日，闫子豪按通知书的要求搬离案涉房屋。2019年11月15日，吉林市规划和自然资源局就和悦公司非法占地一案作出吉市国土资罚字（2019）4018号行政处罚决定书。吉林市规划和自然资源局认定和悦公司于2014年至2017年，未经国土资源管理部门批准，擅自在吉林市丰满区孟家村五组占用9890平方米集体土地建设养老院的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。和悦公司占用的土地中，符合吉林市土地利用总体规划面积9890平方米（村庆673平方米，林土9217平方米）。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：1.责令和悦公司退还在丰满区孟家村五组非法占用的9890平方米土地；2.没收在符合吉林市土地利用总体规划的土地上新建的建筑物和其他设施（建筑占地面积4195平方米）。同日，吉林市丰满区国有资产经营管理中心将没收的建筑物和其他设施查封。一审法院认为：当事人之间订立合同应遵守法律、行政法规，违反法律和行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地......前款所称依法申请使用的国有土地，包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”本案中，经庭审查明的事实认定，和悦公司建设的案涉房屋系违法占用土地建设，属于违法建筑。因此闫子豪、王扶林之间的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因闫子豪、王扶林之间的房屋买卖合同无效，王扶林从闫子豪处取得的280万元应予以返还。相应地，和悦公司收取闫子豪的办理土地、林地手续费3万元及物业费2.5万元亦应返还。关于闫子豪主张的损失问题，因其未提供相应证据予以佐证，故本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决：一、王扶林于本判决生效后十日内一次性返还闫子豪280万元；二、和悦公司于本判决生效后十日内一次性返还闫子豪5.5万元；三、驳回闫子豪的其他诉讼请求。一审案件受理费14820元（已减半收取），由王扶林负担14535元，和悦公司负担285元。本院二审期间，和悦公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。和悦公司向本院提交证据：1.维修费等费用票据共计169张；购煤款票据11张；工资表（包含收据）共计41张；电费票据（包含截图）共14张，证明2018年10月-2019年10月闫子豪等人所缴纳的物业费已经全部支出。包含2019年9月26日补交的物业费；2.吉林市慧林林业调查设计有限公司开具的发票一张，证明闫子豪缴纳的办理手续费用已经支出。案涉金额均已合法支出，和悦公司不应当承担返还义务。闫子豪质证称：对证据1，除了正规电费收据外其他票据真实性、合法性、关联性都有异议。这些材料均是和悦公司单方制作，有的是微信截图或复印件，没有一份合法有效票据。且从记载内容看，与本案无关联，如红塔山、芙蓉王香烟、五花肉、鸡蛋、大白菜，深水泵，机油汽油，于学福家用轿车保单、炉具、轮胎、修车费、白雪微信转账、周立国个人取款等，不能证明用于涉案物业应支付的费用。同时，这些材料上和悦公司要证明的发生时间是2018年-2019年度，无论这些材料是否真实，均与本案无关。购煤款材料或是复印件，或是和悦公司自行开具，合法性、关联性有异议，不能证明实际发生购煤款的准确数额，也不能证明与本案有关。工资表的真实性、合法性、关联性有异议，和悦公司未提供工资和具体工作情况等具有劳动关系的证据，而支付时间是2018-2019年度，不能证明和悦公司主张；对证据2，发票真实性无异议，未提供设计合同和设计方案，不能证明该设计与本案争议问题有关。闫子豪、王扶林二审期间未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院经审查认为：对于和悦公司提交维修费票据、购煤款票据、工资表（包含收据）、电费票据（包含截图），该部分证据为证实和悦公司在2018年-2019年相关费用支出，但闫子豪诉请为要求返还2019年-2020年物业费用，证据因不具有关联性，本院不予采信；关于和悦公司提交吉林市慧林林业调查设计有限公司发票，该份证据名头为和悦公司，无法体现为案涉房屋办理相关手续而花费费用，与本案不具有关联性，不予采信。另查明，2019年9月20日，和悦公司在和悦家园微信群中发出《重要通知》显示，管理费为每年每户2.5万元。本院查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……本案系因涉案房屋属违法建筑而导致房屋买卖合同无效。和悦公司因此收取的相关费用，应当予以返还。对于和悦公司主张闫子豪要求返还2.5万元物业费系2018年-2019年度费用且已正常消费的主张，自和悦公司《重要通知》显示，管理费为每年每户2.5万元，而闫子豪要求返还的并非该年度费用，故该上诉主张，本院不予采纳。对于和悦公司认为办理土地、林地手续费已经支出的主张，自和悦公司举证来看，开具发票购买方名称为和悦公司设计服务、林业设计费，无法体现为涉案房屋办理土地、林地手续费支付，而涉案房屋因涉及违法建筑并无相关合法手续，本院无法认定该笔费用系为涉案房屋办理土地、林地手续费而支出，故对该主张，亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人吉林市丰满区和悦老年护理院有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年六月十八日书记员  聂 力