山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5133号 上诉人（原审原告）：青岛福寿缘养老服务有限公司，住所地山东省青岛市市北区浮山后四小区4-31-3-102。 法定代表人：丁建华，总经理。 委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雷，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛万汇通货运代理有限公司，住所地山东省平度市经济开发区烟台路3-1号。 法定代表人：代涛，经理。 被上诉人（原审被告）：于梓浩，男，1980年4月2日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：焦秋和，山东平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢信暖，山东平都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鑫飞翔货运代理有限公司，住所地山东省平度市经济开发区烟台路3-1号。 法定代表人：邱家祝，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛安能鑫达货运代理有限公司，住所地山东省平度市经济开发区烟台路3-1号。 法定代表人：马朋涛，执行董事兼总经理。 上诉人青岛福寿缘养老服务有限公司（以下简称福寿缘公司）因与被上诉人于梓浩、青岛万汇通货运代理有限公司（以下简称万汇通公司）、青岛鑫飞翔货运代理有限公司（以下简称鑫飞翔公司）、青岛安能鑫达货运代理有限公司（以下简称安能鑫达公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初6559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福寿缘公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或者发回重审。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审中上诉人提交《调取证据申请书》及《增加诉讼请求申请书》，一审法院在未对上诉人的申请事项作出任何决定的情况下作出判决，严重违反法定程序。2.本案中没有任何一组证据能够证明于梓浩是涉案土地租赁方。首先，于梓浩提供的其与青岛瑞茨水泵有限公司于2010年1月1日签订的租赁合同不能证明合同的真实性，也并未提供任何租赁费收据等相互佐证。其次，一审法院从市南区人民法院调取的(2013)南执字第10091号案卷卷宗材料，其中潘涛提交的于梓浩与瑞茨水泵签订的租赁合同两份，没有于梓浩的签字，即该两份合同不是于梓浩与瑞茨水泵签订。于梓浩询问笔录，也没有于梓浩的签字。潘涛询问笔录没有提到于梓浩租赁涉案土地的内容，仅仅是潘涛同意拍卖涉案土地。市南区人民法院依据上述材料断定于梓浩是涉案土地的租户，与事实不符。再次，于梓浩提供的其与青岛瑞茨水泵有限公司的欠款确认书用于证明该公司欠于梓浩300万元证据不足。在没有起诉的情况下，于梓浩应当提交详细的借款合同、打款记录、还款记录来证实欠款存在的真实性。加之潘涛私自起草两份《租赁合同》交到市南区人民法院，上诉人有充足理由相信，即使于梓浩提交的《租赁合同》是真实的，于梓浩与潘涛之行为也系恶意串通，损害上诉人合法权益的行为，其签订的《租赁合同》系无效合同。最后，市南区人民法院的拍卖公告中虽然提到涉案土地内有租户，但并未提供租户姓名。 于梓浩辩称，上诉人受让涉案资产之前于梓浩在2010年1月1日就涉案资产有租赁关系，2013年1月8日于梓浩接受市南法院询问时就租赁关系进行确认，7月9日在法院诉讼资产拍卖的公告上对租赁关系进一步给予确认，特别说明一栏明确载明涉案房产内有租户，买受人需自行清迁。2013年6月5日市南法院李国伟法官就涉案资产向鉴定资产出具的瑕疵说明中说明涉案房产中有租户，买受人需自行清迁。以上事实有书面材料。涉案资产早在司法处置之前就存有租赁关系。于梓浩与瑞茨公司有债权债务关系，也有相关证据予以确认。上诉人主张1万元财产损失，是其本身确信租赁关系存在，只不过拿1万元损失投石问路。上诉人仅对租赁关系客观事实村怀疑态度，但没有任何证据予以否认。 万汇通公司、鑫飞翔公司、安能鑫达公司未答辩。 福寿缘公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告赔偿原告损失暂计10000元；2.本案全部诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2013年12月6日，原告福寿缘公司通过合法途径依法取得涉案房屋所有权。2018年1月，被告万汇通公司、鑫飞翔公司、安能鑫达公司在于梓浩的指示下，未经过房屋所有权人原告同意，私自占用使用，进行物流经营。 一审法院认定事实：青岛瑞茨水泵有限公司于2007年3月8日成立，经营场所位于平度市经济开发区，自有土地使用面积31927平方米，土地证号:平国用（2008）字第01008号。建造房产建造面积4681.59平方米，房权证号：青房地权平自字第××号。 被告于梓浩提交2010年1月1日青岛瑞茨水泵有限公司与被告于梓浩签订的《租赁合同》一份。合同约定：甲方（青岛瑞茨水泵有限公司）将位于平度市经济开发区的土地厂房出租给乙方（于梓浩）使用，租赁期间共30年，甲方从2010年1月1日起将出租物交付乙方使用。双方议定租金每年20万元（可从甲方欠乙方款中扣除）。乙方租赁期间基础建设投资归乙方所有，合同到期后甲方按评估价偿还乙方，也可抵顶租赁费。被告于梓浩称，租赁合同签订后，于梓浩即接受租赁厂房、场地进行经营，由青岛瑞茨水泵有限公司盖章及被告于梓浩签字确认。用于证明在原告买受青岛市市南区人民法院拍卖的涉案房屋土地前，涉案房屋土地已租赁给被告于梓浩占有使用的事实。 于梓浩提交其通过青岛卡尔机械设备有限公司用银行汇款的方式向青岛瑞茨水泵有限公司出借款的银行汇款明细表一份和2012年9月3日青岛瑞茨水泵有限公司与被告于梓浩签订的借款结算单一份，载明：截止到2012年9月1日青岛瑞茨水泵有限公司共欠被告于梓浩人民币900万元，于2012年9月3日还款600万元，尚欠款300万元双方无争议，由青岛瑞茨水泵有限公司盖章及其法定代表人潘涛的签字及被告于梓浩签字确认。被告于梓浩提交青岛瑞茨水泵有限公司法定代表人潘涛为该借款出具的担保《确认书》一份，载明：经核对，截止到2012年9月3日，青岛瑞茨水泵有限公司尚欠被告于梓浩借款300万元整，月利率3分。以上债务青岛瑞茨水泵有限公司予以确认，于2012年10月15日前偿还，并由潘涛对上述债务提供连带担保。由潘涛的签字确认。用于证明青岛瑞茨水泵有限公司欠被告于梓浩借款300万元的事实。 法院调取了青岛市市南区人民法院（2013）南执字第10091号案卷卷宗材料，2013年1月8日青岛市市南区人民法院对于梓浩的询问笔录一份，委托拍卖审批移送表一份，瑕疵情况说明一份，青岛市市南区人民法院（2013）南执字第10091号执行裁定书一份，协助执行通知书一份等相关材料显示：青岛市市南区人民法院关于申请人孙燕群与被执行人青岛瑞茨水泵有限公司执行一案，从法院2013年1月8日对于梓浩询问笔录询问笔录中可以确认，涉案房屋和土地在法院委托拍卖前于梓浩为上述财产的租赁方。而于梓浩称他是被执行人的债权人，该公司尚欠其款项310万元，已用其上述土地及房产租赁费抵顶欠其款。2013年6月25日，青岛市市南区人民法院委托司法鉴定中心对涉案土地及房产拍卖的《瑕疵情况说明》书上载明:“现委托贵中心将平度市经济开发区烟台路北侧土地使用权（土地证号：平国用第2018号）及地号上的自管房产（建筑面积：4681.59平方米，房产证号：青房地权平自字第××号）进行拍卖，并对上述房产瑕疵进行以下说明：“该房产内有租户，买受人需自行清迁；拍卖成交后，买受人负担过户产生的各种税费”。2013年7月9日，青岛鑫海拍卖有限公司受青岛市市南区人民法院委托拍卖上述财产，对外发布《司法拍卖公告》其中第四条特别说明：“内有租户，买受人自行清迁”。原告参加竞拍并取得了上述厂房所有权及场地的使用权，并于2013年12月6日办理了土地使用权及房屋所有权登记变更手续。 另查明，被告于梓浩租赁青岛瑞茨水泵有限公司的涉案房屋、土地后又租赁给万汇通公司、鑫飞翔公司、安能鑫达公司，并收取相关的租赁费。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。 根据查明的事实能够确认，原告竞拍取得涉案土地、房屋之前，被告于梓浩与青岛瑞茨水泵有限公司已签订租赁合同，并由于梓浩占有使用，且租赁合同载明期限为30年。原告在竞拍时法院已明确告知涉案房屋土地与案外人存在租赁关系，原告应当是明知的。根据上述法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告应当继续履行原租赁合同。租赁合同显示现租赁期限尚未到期，其租赁费被告以债权抵顶方式已经向原房地产权所有人交付。原告在没有确认该租赁合同的效力及租赁合同的合法期限的情况下，主张被告私自占有涉案土地、房屋构成侵权证据不足；原告主张要求被告立即向原告赔偿损失，无事实根据和法律依据，法院不予支持。 一审法院判决：一、驳回原告青岛福寿缘养老服务有限公司对被告青岛万汇通货运代理有限公司的诉讼请求；二、驳回原告青岛福寿缘养老服务有限公司对被告于梓浩的诉讼请求；三、驳回原告青岛福寿缘养老服务有限公司对被告青岛鑫飞翔货运代理有限公司的诉讼请求；四、驳回原告青岛福寿缘养老服务有限公司对被告青岛安能鑫达货运代理有限公司的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交证据。本院对上诉人拍卖取得涉案土地使用权的事实予以确认，对一审判决认定的其他事实不予确认。 本院认为，上诉人通过司法拍卖程序拍得涉案土地使用权有权主张财产损害赔偿，但是上诉人在一审中提出的1万元的暂定赔偿数额，未提交证据予以证明，其应承担举证不能的不利诉讼后果，对于上诉人的诉讼请求不应予以支持。于梓浩一审提交的租赁合同，与市南区人民法院执行案卷留存的租赁合同内容彼此不一致，且还与其他证据存在一定矛盾之处，鉴于上诉人的损失数额在本次诉讼中无证据证明，故对于梓浩是否租赁涉案房屋以及与此有关的事实不予认定并不影响裁判结果。且，青岛市市南区人民法院委托司法鉴定中心对涉案土地及房产拍卖的《瑕疵情况说明》书上载明:“现委托贵中心将平度市经济开发区烟台路北侧土地使用权（土地证号：平国用第2018号）及地号上的自管房产（建筑面积：4681.59平方米，房产证号：青房地权平自字第××号）进行拍卖，并对上述房产瑕疵进行以下说明：“该房产内有租户，买受人需自行清迁；拍卖成交后，买受人负担过户产生的各种税费”。青岛鑫海拍卖有限公司受青岛市市南区人民法院委托拍卖上述财产，对外发布《司法拍卖公告》其中第四条特别说明：“内有租户，买受人自行清迁”。上诉人参加竞拍并取得了上述厂房所有权及场地的使用权。上诉人应该知道该涉案房地产存在租户，预知将来实现涉案房地产的全部权益应受到一定限制。 综上所述，一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对青岛福寿缘养老服务有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由青岛福寿缘养老服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 涛 审判员 杨海东 审判员 鲁 宇 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 唐伟柏 书记员刘云龙 书记员李勇