河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1620号 上诉人（原审原告）：李建，男，1980年1月1日出生，汉族，住辽宁省阜新蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：由莉雅，北京市圣奇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊和美房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安县惠文西街合美帝宝壹號25号楼四至五层。 法定代表人：张向阳，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵若琛，河北乾翔（北京）律师事务所律师。 上诉人李建因与被上诉人廊坊和美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初4771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的代理人郝旭东、由莉雅、被上诉人的代理人杨雪飞、赵若琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李建上诉请求：1、撤销原审判决；发回重审或依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约责任承担的条款属于格式条款，不能起到督促被上诉人履行义务、进行惩罚的目的。被上诉人应按已付总房款的同期贷款利率向上诉人支付违约金。二、原审判决关于燃气入户费的认定与事实不符，被上诉人提交的该小区二期业主的收费票据与本案无关，上诉人开具的收据中明确载明为燃气进户费，而非燃气采暖炉费和安装费，双方合同中约定了房价款中包括安装燃气采暖的所有费用，被上诉人应返还收取的燃气进户费5000元。 廊坊和美房地产开发有限公司辩称,一、双方签订的《商品房买卖合同》中关于迟延办理房屋权属证书的违约责任系双方在平等、自愿的基础上进行的约定，上述条款并非格式条款，也不存在合同法第五十二条、五十三条规定的无效情形，合法有效。二、本案争议的5000元性质属于燃气炉款及安装费用，被上诉人有权收取，依据被上诉人提交的预售许可证燃气炉采购合同、安装合同等证据足以证明被上诉人向上诉人提供了采暖炉并支付了相关的费用。根据固安县物价局阳光理政回复函内容，经营者在提供采暖炉的情况下，有权收取采暖炉费用；上诉人称的房价中包含安装燃气采暖的所有费用与事实不符，合同附件四约定的包含燃气采暖费用与本案的5000元燃气炉款是两种不同的费用，不可混淆，合同附件四中依据的廊价经费函【2008】21号文件，根据上述固安县物价局阳光理政的回复函显示，廊价经费函【2008】21号文仅涉及管网建设费用，不涉及燃气采暖炉具的费用，采暖炉价格属于市场调节，被上诉人有权收取。 李建向一审法院起诉请求：1、判令被告按合同约定协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告支付自2015年10月31日至2019年8月5日违约金共计166790.05元；3、判令被告支付自2019年8月6日起至向原告实际交付房屋所有权证之日期间违约金；4、判令被告返还燃气入户费5000元；以上费用暂计171790.05元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月20日原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人以出让方式取得位于永兴路西侧、编号为1-（1）-0007-0049的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为固国用（2015）第010005号。该地块土地面积为6773.39平方米，规划用途为城镇住宅用地。买受人购买的商品房为第3幢1单元23层2301号房。付款方式及期限：买受人银行按揭：首付款282109元，贷款650000元。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理等内容。该《商品房买卖合同》于2015年6月26日进行备案登记，登记备案号为2015620116。合同签订后，被告于2015年8月3日向原告交付了房屋，原告于同日向被告交纳了2015年8月1日至2015年12月31日物业服务费976元、契税13982元、住宅专项维修资金8037元，同时交纳了燃气进户费5000元，被告均给原告出具了收据。由于政府土地资源指标不足，被告虽然取得了法定开发建设所必须的手续并取得了大部分地块的国有土地使用权，政府同意开发建设，但现未取得原告所购房屋所在地块的国有土地使用权，被告至今未能协助原告办理房屋产权登记。对原告所主张的燃气进户费5000元，被告主张应是原告应支付的燃气采暖炉费用，书写燃气进户费为会计笔误，故对原告的诉讼请求双方未能达成一致意见成讼。另查明，被告廊坊和美房地产开发有限公司于2013年8月23日采购海尔牌采暖炉589台、史麦斯采暖炉500台，并于2012年与石家庄市深华建筑有限公司签订了《建设工程补充协议书》协议内容为石家庄市深华建筑有限公司承建和美·紫晶花园小区3#楼的土建工程、安装被告提供的壁挂炉等工程，双方已进行了验收结算。原告所购买的房屋为和美·紫晶花园一期第3幢1单元23层2301号房屋，该小区3号、4号、7号、8号楼预售房屋615套、廉租房35套、公租房36套、共建房13套，11号、12号楼预售房屋389套、公建房1套，该小区合计共应安装采暖炉1089台。被告开发建设的和美·紫晶花园二期收取的采暖炉费用是6500元/台。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告向一审法院提供的《商品房买卖合同》、《物业费等相关收据》、《燃气入户费收据》及被告所提供的《和美·紫晶花园规划设计方案》、《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《河北阳光理政答复截屏》、《海尔采暖炉供货合同》、《史麦斯采暖炉供货合同》、《采暖炉采购发票》、《建设工程补充协议书（北京）》、《建设工程补充协议书（石家庄）》、《和美·紫晶花园其他业主采购燃气炉的收据》、《海尔、史麦斯品牌市场价格》、《成本价格总表》、《一期与二期费用明细》等证据材料在案佐证。 一审法院认为，被告廊坊和美房地产开发有限公司取得了和美·紫晶花园小区的商品房预售许可证明，与原告李建签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务，按原、被告约定，被告按约向原告交房后应在约定的期限内负有协助原告办理房屋权属证书的合同义务，现因政府土地资源指标不足，被告未取得原告所购买房屋所在地块的国有土地使用权，未能协助原告办理房屋产权登记，系被告与政府协调的问题，属于被告的责任和义务，与原告无关，不能归责于原告，对此被告应积极作为，尽快与政府协调，取得该地块的用地指标后，积极协助原告办理房地产权属证书，并依约承担违约责任，根据原、被告的约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金处理，该条款不存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除本案被告的法律责任，也未加重本案原告的责任，排除本案原告的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力，原告主张该条款系格式条款应为无效、解除或撤销被告应按已付房价款的同期贷款利率向原告支付自2015年10月31日至2019年8月5日违约金共计166790.05元并支付自2019年8月6日起至向原告实际交付房屋所有权证之日期间违约金，无事实依据、法律依据及合同依据，亦未向一审法院提交相应的证据加以证实，一审法院不予采信，被告应向原告承担违约金932.11元（932109*0.1%）。原告主张的燃气入户费5000元被告应予返还，根据被告所提交的证据能够形成完整的证据链条证实该费用系被告收取的燃气炉费及安装费，原告也未向一审法院提供被告另行收取了燃气炉费及安装费的证据材料，被告收取该费用不违反相关法律、法规及政策的规定，对原告的该项主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，判决：一、被告廊坊和美房地产开发有限公司在取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权后三十日内协助原告办理廊坊市固安县和美·紫晶花园第3幢1单元23层2301号房屋的房屋权属证书。二、被告廊坊和美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告李建支付违约金932.11元。三、驳回原告李建的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交新证据。证据一：河北新闻网阳光理政回复，回复日期为2018年9月17日、2019年1月17日、2019年5月30日、2019年4月25日、2019年4月3日、2019年10月8日。证明目的：证明被上诉人未履行合同义务，未向不动产登记中心申请办理房产证，造成涉案房产的房产证无法办理。买卖合同只规定了固定的违约金，而没有按日承担违约责任，是显失公平的。证据二：《河北省管道燃气配气价格管理办法》第十二条居民住宅燃气工程安装费由开发商缴纳，不得另外向燃气用户收取。证明被上诉人违规收取燃气入户费。被上诉人的质证意见为，对于上诉人提交的证据一真实性不予认可，也无法核实，证明目的也不予认可。关于《河北省管道燃气配气价格管理办法》，其不符合证据形式要件，不属于证据，该管理办法所提及的居民新建住宅燃气安装费由开发商缴纳，不得另外向燃气用户收取，与本案中被上诉人所收取的燃气炉具费用性质不同，因此该管理办法在本案中并不适用。本院经审查认为，对于证据一无法确认其真实性，故不予认定。对于证据二，因《河北省管道燃气配气价格管理办法》自2018年5月1日施行，对本案合同并不具有溯及力，故不予采信。被上诉人没有提交新证据。 本院二审查明事实与原审认定事实相一致。 本院认为，本案争议的焦点一是上诉人主张被上诉人逾期办证按已付房款同期银行贷款利率支付违约金是否具有事实基础，是否符合法律规定。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依据合同约定履行合同义务。依据《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上诉人主张该条款为格式条款，属无效条款，无事实依据。被上诉人逾期办证应依据合同约定承担相应的违约责任。一审判决对于被上诉人逾期办证的违约责任承担，符合双方合同约定和法律规定，是完全正确的。上诉人主张被上诉人应按已付房款的同期银行贷款利率支付违约金没有事实基础，亦不符合法律规定。故上诉人该上诉理由不能成立。本案争议的焦点二是上诉人主张被上诉人返还燃气进户费5000元是否具有事实和法律依据。上诉人于2015年8月3日交付被上诉人5000元，被上诉人称收取该5000元系购买燃气采暖炉的费用并非燃气进户费，提供了相应的证据，结合合同附件三、四中约定的装饰、设备标准和文件内容，能够证实合同当中约定的设备标准并未包括燃气采暖炉。被上诉人为上诉人配备燃气炉具，被上诉人收取燃气炉具费不违反相关法律规定，上诉人应予支付，且已实际履行。上诉人的该上诉理由亦不能成立。本院对上诉人该返还诉求亦不予以支持。一审判决驳回上诉人要求返还5000元的诉讼请求合法有据。综上所述，上诉人的上诉均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3736元，由上诉人李建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵洪亮 审 判 员 宋 强 审 判 员 田雪芹 二〇二〇年六月二日 法官助理 宋 巍 书 记 员 郝新宇