山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异29号 案外人：张丽，女，住东明县。 委托代理人：王明建，山东兴东律师事务所律师。 申请执行人：穆化东，男，住东明县。 被执行人：穆化宽，男，原住东明县。现在菏泽监狱服刑。 在本院执行申请执行人穆化东与被执行人穆化宽民间借贷纠纷一案中，案外人张丽于2020年5月15日对执行东明县站前路龙脉庄园小区19号楼1单元7002室房产（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人张丽称，其经人介绍购买了被执行人穆化宽和妻子王真真位于东明县站前路龙脉庄园小区××楼××单元××室房屋。合同签订时间为2018年3月28日，由于涉案房屋系按揭购买，合同总价款暂定为500000元，包含首付款230000元，未缴纳的房款以向银行实际缴纳为准。合同签订当天支付现金50000元，合同签订后不久案外人即搬入涉案房屋居住。物业费收据可以证明其实际占有和使用涉案房屋。但因客观原因无法办理产权过户登记手续，本应办理完产权过户登记手续后一个月内支付剩余的180000元，后因被执行人急需用钱，案外人于2019年1月26日、1月27日把剩余的180000元分两笔打给了王真真。之后案外人准备把银行的按揭贷款一次性还清办理产权过户登记手续，却经查询得知涉案房屋被穆化东于2019年1月22日申请诉前保全查封，2020年1月17日又进行了续查封。经比对时间节点，法院查封之前案外人与被执行人已经签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记，从而导致在查封之前没有支付全部价款。案外人拥有涉案房屋的实际产权，应能排除对涉案房屋的执行。贵院的执行侵犯了案外人对涉案房屋支配的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，向贵院提起执行异议申请，望贵院查明事实后依据上述司法解释第二十八条规定中止对涉案房屋的执行。 案外人张丽向本院提交以下证据：1、本院（2020）鲁1728执69号之一执行裁定书；2、个人房屋买卖合同；3、两张由王真真出具的收到条；4、中国农业银行股份有限公司东明县支行业务凭证两张；5、物业费收款收据两张；6、菏泽市新建商品房买卖合同。 申请执行人穆化东未向本院提交书面意见。 申请执行人穆化东向本院提交以下证据：1、本院（2019）鲁1728民初575号民事调解书；2、本院（2019）鲁1728财保21号民事裁定书。 被执行人穆化宽未向本院提交书面意见及证据。 本院依职权调取以下证据：1、本院于2020年5月21日调查穆化东的笔录；2、本院（2019）鲁1728财保21号民事裁定书送达回证。 本院查明，穆化东于2019年1月18日向本院申请诉前财产保全，请求保全穆化宽名下位于东明县站前路龙脉庄园小区××楼××单元××室房产（即涉案房屋）。本院受理上述穆化东的保全申请后于2019年1月21日作出（2019）鲁1728财保21号民事裁定，裁定查封了涉案房屋，查封期限为一年。之后，穆化东以穆化宽、穆化路、穆凤瑞为被告诉至本院，要求被告偿还借款本金30万元及利息。本院受理穆化东诉穆化宽、穆化路、穆凤瑞民间借贷纠纷一案后，于2019年4月2日作出（2019）鲁1728民初575号民事调解书，该民事调解书调解主文载明：“一、被告穆化宽于2019年10月31日前偿还原告穆化东下剩借款本金257000元。二、被告穆化路（又名穆风伟）与穆凤瑞（又名穆风瑞）对上述债务承担连带清偿责任。三、其他原、被告互不追究。案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2520元，均由原告穆化东负担。上述协议符合法律规定，本院予以确认。”上述民事调解书生效后穆化东向本院申请强制执行，本院受理了穆化东的强制申请后于2020年1月17日作出了（2020）鲁1728执69号之一执行裁定书，该执行裁定书裁定主文载明：“一、续查封被执行人穆化宽名下的位于东明县站前路龙脉庄园小区××楼××单元××室房产，房产合同编号为：20170309007，保全金额为400000元。二、查封不动产的期限为三年。” 另查明，2017年3月9日，山东瑞鼎房地产开发有限公司与穆化宽签订新建商品房买卖合同，双方约定山东瑞鼎房地产开发有限公司将涉案房屋以605000元的价格出卖给穆化宽，其中首付款215000元，商业贷款390000元。案外人提交的个人房屋买卖合同载明，卖方为穆华宽、王真真，买方为王丽，双方约定涉案房屋的购买价格为50万元，买方于本合同生效之日向卖方支付首付款23万元，并约定在办理完毕产权过户登记交割手续后一个月内支付剩余房款给卖方；卖方应予本合同生效之日起三日内将涉案房屋的钥匙、购房合同、水电、燃气、暖气卡等手续全部交给买方，并将房屋交付给买方使用；卖方应于本合同签订后六日内，无条件为买方办理产权过户登记手续；卖方穆化宽、王真真签名，买方张丽签名，签订日期2018年3月28日。案外人提交的两张收到条分别载明：“收到条，今收到龙脉庄园19#楼一单元七层（702室）房款壹拾捌万元整（180000元整），2018年3月27号，王真真，”“收到条，今收到龙脉庄园19#楼一单元七层（702室）房款现金伍万元整（50000元整），2018年3月28号，王真真。”案外人提交的中国农业银行股份有限公司东明县支行业务凭证两张载明，2019年1月26日从张玉柱名下转账到王真真名下10万元，2019年1月27日从张玉柱名下转账到王真真名下8万元。案外人张丽提交的一张落款时间为2018年3月28日的收款收据载明：“收款收据，客户名称：19#702,2018年3月28日，商品名称及规格：物业费（2018年6月1日-2019年6月1日），金额：贰仟叁佰壹拾肆元。”案外人张丽提交的一张落款时间为2019年8月16日的收款收据载明：“收款收据，客户名称：19#702,2019年8月16日，商品名称及规格：物业费（2019年6月1日-2020年6月1日），金额：贰仟叁佰壹拾肆元。” 本院认为，虽然案外人张丽与穆化宽、王真真就涉案房屋签订房屋买卖合同时间2018年3月28日，在本院作出保全查封涉案房屋的（2019）鲁1728财保21号民事裁定时间2019年1月21日之前。但是张丽没有提交其与穆化宽、王真真实际交付涉案房屋及交付涉案房屋时间方面的证据，仅根据案外人提交的两张物业费收到条不足以确定其实际占有涉案房屋及占有涉案房屋的时间。案外人没有提交证据证明其与张玉柱之间的关系，本院仅根据案外人提交的两张张玉柱分别于2019年1月26日、2019年1月27日向王真真两次转款的中国农业银行业务凭证，不足以认定系案外人支付的涉案房屋购房款，且即使上述张玉柱的两次通过银行转款是案外人支付的涉案房屋购房款，算上案外人分别于2018年3月27日、3月28日支付的18万元、5万元购房款，尚没有付清双方约定的50万元购房款。再说案外人在其执行异议申请书中称其于合同签订当天的2018年3月28日支付购房款现金50000元，后又于2019年1月26日、1月27日把剩余的180000元分两笔打给了王真真，但是案外人除其提交的上述款项的收到条外还提交了房屋买卖合同签订之前2018年3月27日的一张180000元收到条。显然案外人所述其支付的购房款与其提交证据证明的支付购房款数额不一致，存在一定疑问，故本院难以认定案外人实际支付购房款数额或者其是否实际支付了购房款。另外，案外人与穆化宽、王真真在房屋买卖合同中约定合同签订后六日内办理产权过户登记手续，但是双方在本院于2019年1月21日作出查封涉案房屋的（2019）鲁1728财保21号民事裁定之前较长时间内都没有办理涉案房屋的过户登记手续，案外人对此却没有提交非因其自身原因未办理过户登记方面的证据，故其应承担举证不能的法律后果。综上所述，案外人的异议不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对案外人张丽的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人张丽的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李福忠 审判员  李铁山 审判员  高红霞 二〇二〇年六月二十二日 书记员  刘媛媛