湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初987号原告：株洲市忆家物业运营管理有限公司，住所：株洲市荷塘区红旗中路309号城市公馆213号，统一社会信用代码：91430200565906934E。法定代表人：宾新强，系公司经理。特别授权委托诉讼代理人：胡军，湖南犀城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文京，湖南犀城律师事务所实习律师。被告：袁玉云，女，汉族，1968年7月30日出生，户籍所在地：湖南省株洲县，现住株洲市荷塘区。被告：何小平，男，汉族，1973年10月2日出生，户籍所在地：湖南省株洲县，现住株洲市荷塘区，系原告袁玉云丈夫。原告株洲市忆家物业运营管理有限公司（以下简称“忆家物业公司”）与被告袁玉云、何小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告忆家物业公司的委托诉讼代理人胡军、黄文京、被告袁玉云到庭参加诉讼，被告何小平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忆家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业管理费4756元［89.26㎡×1.48元／㎡／月×36个月（2016.10.1-2019.9.30）］及逾期付款的违约金4756元［（4756元×0.003×30天×36个月），以4756元为基数按每日千分之三的标准计算，不超过应交物业服务费总额为限］，共计人民币9512元；2、判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年6月3日，两被告与株洲市亿都房地产开发有限责任公司（以下简称“亿都房产公司”）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被告购买亿都房产公司预售的《亿都铂金时代》荷塘区亿都铂金时代3栋203室。亿都房产公司与株洲市亿都物业管理有限责任公司于2013年9月1日签订了《前期物业管理服务合同》，亿都房产公司将前期物业管理事项委托给株洲市亿都物业管理公司，物业管理费收费标准为住宅1.8元／平方米／月（按建筑面积计算）。2014年5月12日，株洲市亿都物业管理有限责任公司变更为忆家物业公司，并于2015年8月27日与被告袁玉云签订了《铂金时代前期物业管理服务协议》，协议约定：铂金时代商住小区的每月物业服务费用为住宅1.8元／平方米／月。因小区属于分期开发，铂金时代4号栋交房前的物业管理费按1.48元／平方米／月收取，之前差价由开发公司承担。被告未按时交纳物业管理费等相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三的比例向被告收取违约金。截止到起诉之日，两被告欠付原告的物业管理费及违约金共计人民币9512元。原告多次通过电话、小区公示、上门催收等多种方式向被告催收欠款未果。综上所述，原告为维护自己的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及相关法律、法规之规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告袁玉云辩称：被告是2015年7、8月份收房，收房时并没有仔细检查。装修时，工人告诉被告，厨房上面有一根四、五米的燃气管道。被告找物业公司的王主任，要求王主任向燃气公司反映，把该燃气管道移走。王主任答应后，半个月都没有向燃气公司反映，连电话都没有打。被告曾经打了市长热线12345，半个月后燃气公司大概在2015年9月份派工作人员上门查看，燃气公司的工作人员说该燃气管道可以从下面走，为什么要走上面。王主任跟被告及燃气公司的工作人员说，该燃气管道只能从厨房内铺设。之后，物业公司的王主任找人把燃气管道改到厨房的下面。被告就直接跟王主任说，燃气管道不能从被告家里过，过个1、2米可以，现在过了3米多。如果燃气管道不移走，以后被告不会交纳物业管理费。被告何小平未予答辩，两被告均未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告何小平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。对原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、株洲市工商行政管理局出具的证明、企业注册登记资料、株洲市前期公共性物业服务收费备案登记通知单、公共性物业服务收费备案登记表（前期）、原告资质证书、中标通知书、株洲市商品房（预）销售合同、前期物业管理服务合同、铂金时代前期物业管理服务协议、图片、催缴物业通知书、EMS快递单，经被告袁玉云质证无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：株洲市亿都物业管理有限责任公司注册成立于2010年11月25日，于2014年5月12日变更为原告忆家物业公司。被告袁玉云与何小平系夫妻关系，两被告于2014年6月3日向株洲市亿都房地产开发有限责任公司（以下简称“亿都房产公司”）共同购买了位于株洲市荷塘区房屋（以下简称该房屋）一套，该房屋建筑面积为89.26㎡。2013年8月30日，亿都房产公司向株洲市亿都物业管理有限责任公司发出了《中标通知书》，通知株洲市亿都物业管理有限责任公司为亿都铂金时代项目前期物业管理的中标人。2013年9月1日，亿都房产公司与株洲市亿都物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定了以下内容：“株洲市亿都房地产开发有限责任公司委托株洲市亿都物业管理有限责任公司对亿都铂金时代项目实行专业化、一体化前期物业管理，物业名称为亿都铂金时代，物业类型为商住住宅小区，坐落位置为株洲市荷塘区，总建筑面积为73504.86平方米，高层住宅的物业管理费标准为1.8元／月·平方米。”2015年7月，被告对该房屋予以接收。2015年8月19日，亿都房产公司开发建设的位于株洲市荷塘区亿都铂金时代4号栋房屋予以交房。2015年8月20日，株洲市物价局向原告发出了株价服物［2015］16号］株洲市前期公共性物业服务收费备案登记通知单，确定原告管理服务的亿都铂金时代住宅小区（地址：株洲市荷塘区）前期公共性物业服务收费标准：高层住宅为1.80元／月·平方米建筑面积。2015年8月27日，原告忆家物业公司（甲方）与被告袁玉云（乙方）签订了《铂金时代前期物业管理服务协议》，双方约定了以下内容：“1、经株洲市物价部门审批，铂金时代商住小区的每月物业服务费用为住宅1.8元／月／㎡（按建筑面积计算）。因小区属于分期开发，铂金时代4号栋交房前的物业费按1.48元／月／㎡收取，之间差价由开发公司承担。4栋交房之日起恢复原价，商铺3.6元／月／㎡，车库车位管理费50元／月／个；2、乙方在入伙时一次性预交12个月的物业服务费，预交款期限已满后，乙方按年度向甲方缴纳物业服务费，在每年度首月10日前预缴纳本年度的物业服务费用。乙方缴纳物业服务费的起始日为入伙的次月1日起算；物业买受人拖延不办理入伙手续的，按湘价服［2010］76号文件《湖南省物业服务收费管理办法》的规定办理；3、乙方未按时缴纳物业管理服务费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的比例向乙方收取违约金，并可诉诸人民法院予以执行。”被告袁玉云在《铂金时代前期物业管理服务协议》上签了被告何小平的名字。协议签订后，被告按约向原告缴纳物业管理费至2016年9月30日止，自2016年10月1日起并没有向原告缴纳物业管理费。2016年11月8日，湖南省住房和城乡建设厅向原告颁发了二级资质证书，有效期至2019年11月7日。2018年12月4日，原告向被告催缴物业管理费。2019年7月21日，原告向被告邮寄发出了《催缴物业费通知书》，通知被告在收到《催缴物业费通知书》后7日内缴纳2016年10月1日至2019年6月30日的物业管理费用4358.48元及从逾期之日起按每日3‰的比例计算的滞纳金6276.20元。尔后，原告多次向被告催收欠款未果，遂向本院提起诉讼。另查明，被告袁玉云、何小平自2016年10月1日起至2019年9月30日止所欠原告的物业管理费计算为4,756元（具体计算方式：89.26㎡×1.48元/㎡/月×36个月=4,756元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告忆家物业公司与被告袁玉云签订的《铂金时代前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。原、被告应当按照合同约定履行各自义务。原告忆家物业公司已提供相应的物业服务，被告应当按约支付物业管理费。故原告提出要求被告按1.48元/㎡/月的标准支付物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告袁玉云、何小平应当向原告支付自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理费4,756元。被告袁玉云提出该房屋厨房内铺设的3米多燃气管道应由原告移走的辩称意见，因被告并未提供证据证明该燃气管道系原告施工铺设，缺乏事实依据与法律依据，本院依法不予采纳。对于原告要求被告袁玉云、何小平支付逾期付款违约金的主张，因原、被告在《铂金时代前期物业管理服务协议》中约定了被告按年度向原告缴纳物业服务费，在每年度首月10日前预缴纳本年度的物业服务费用；逾期交纳物业服务费，按每日千分之三收取违约金，被告没有按照合同约定的时间交纳物业服务费，应当承担支付违约金的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，应予以降低，本院认定违约金不超过本金的三分之一为宜，即本院认定逾期付款违约金为1,000元。因被告何小平未到庭参加诉讼，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告袁玉云、何小平在本判决生效后三日内向原告株洲市忆家物业运营管理有限公司支付自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业管理费人民币4,756元；二、被告袁玉云、何小平在本判决生效后三日内向原告株洲市忆家物业运营管理有限公司支付逾期付款违约金人民币1,000元；三、驳回原告株洲市忆家物业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告袁玉云、何小平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××01。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年六月四日书记员  舒敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。