湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异59号案外人：康运年，男，1964年5月28日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：周伟，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者。申请执行人：陶优，女，1993年4月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：余泽维，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：邹永聪，国浩律师（长沙）事务所律师。被执行人：湖南省中杰科技发展股份有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇仁和村零阳镇营盘村交界处（工业园内）。法定代表人：李学文。被执行人：李学文，男，1963年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被执行人：文一五，男，1971年7月5日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。被执行人：湖南国实控股集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路万象新天公寓5栋2901号。法定代表人：郭运斌。被执行人：湖南银日实业有限公司,住所地湖南省益阳市赫山区陆贾山路187号。法定代表人：李建萍。在本院执行申请执行人陶优与被执行人湖南省中杰科技发展股份有限公司、李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人康运年对本院执行位于益阳市赫山区房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人康运年称，本院于2019年9月26日依据（2019）湘0111执4224号执行裁定查封了湖南银日实业有限公司名下位于益阳市赫山区房屋的产权，其中705号房屋系案外人所有。案外人于2000年与湖南银日实业有限公司签订了房屋买卖合同，案外人已按合同约定通过银行按揭贷款或现金支付的方式支付了全部房款，并已交付使用入住至今。由于湖南银日实业有限公司未缴纳企业税费等问题，导致至今未办理分户证登记到个人名下，案外人多次向益阳市相关职能部门反映情况，主张自己的合法权益未果。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人已经支付全部房款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但案外人对此没有过错，本院不应当查封案外人购买的房产，请求：1.依法中止对涉案房屋的执行措施；2.解除对该房屋的查封、冻结。申请执行人陶优称，案外人有关排除执行而援引的法律依据错误、过期，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。而案外人提交的证据非常不足，且关键证据为事后补签和出具，完全不足以证明本案的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。案外人仅仅提交了湖南银日实业有限公司盖章的财务收据，没有提交给湖南银日实业有限公司付款的银行转账凭证，无法证明已按约定支付房屋价款。案外人与湖南银日实业有限公司签订商品房买卖合同时，房屋预售许可证等根本没有办理，本案的商品房买卖合同是无效合同。申请执行人认为，本案的合同、收据均是为排除法院执行而事后补签、出具的，故案外人提供不了预售许可证、房屋预售登记或预抵押登记证明，也提供不了不动产发票、银行流水，案外人的证据实际都是虚假的。涉案房屋之所以没有办理房产证，是因为该房屋系违章加层搭建，案外人明知此种情况仍然购买，存在重大过错。本院查明，原告陶优诉被告湖南省中杰科技发展股份有限公司、李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司、广东富升投资管理有限公司、深圳市中金能投资科技有限公司、湖南金源创业投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月26日作出（2018）湘0111民初9320号民事判决：一、被告湖南省中杰科技发展股份有限公司应于本判决生效后10日内返还原告陶优借款本金200万元及利息216.66万元，并支付后续利息（后续利息以借款本金200万元为基数，按月利率2%的标准，自2018年10月21日起计算至实际清偿之日止）；二、如被告湖南省中杰科技发展股份有限公司逾期未履行上述还款义务，原告陶优有权对被告李学文在湖南省中杰科技发展股份有限公司所享有的100万元/万股股权折价或者拍卖、变卖价款在200万元借款本息范围内优先受偿；三、被告李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司对被告湖南省中杰科技发展股份有限公司的第一项付款义务承担连带清偿责任；被告李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司承担责任后有权向被告湖南省中杰科技发展股份有限公司追偿；四、驳回原告陶优的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49947元，财产保全费5000元，公告费910元，合计55857元，由原告陶优负担11759元，被告湖南省中杰科技发展股份有限公司、李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司负担44098元。判决生效后，陶优向本院申请执行，本院于2019年8月15日作出（2019）湘0111执4224号执行裁定：冻结、扣划被执行人湖南省中杰科技发展股份有限公司、李学文、文一五、湖南国实控股集团有限公司、湖南银日实业有限公司银行存款或其他收入4665748元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产。2019年9月26日，本院向益阳市不动产登记中心发出（2019）湘0111执4224号《协助执行通知书》，冻结了湖南银日实业有限公司名下位于益阳市赫山区房屋的产权（权证号码：00××48），查封期限为2019年9月26日至2022年9月25日。康运年不服，向本院提出执行异议。另查明，2000年12月5日，湖南银日实业有限公司（卖方、甲方）与康运年（买房、乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：2000030），约定乙方向甲方购买商品房一套，暂测建筑面积共156平方米，房号为706，单位售价为688元/平方米，总价合计108704元。除上述购房款外，甲方依据国家有关政策规定代收应由乙方承担的水、电、有线电视等开户费，其它办证税费归乙方缴纳的由乙方直接缴纳。甲方根据乙方按揭付款方式，优惠后的购房款总金额为93600元，最终购房款总金额按实测建筑面积调整。乙方在2000年11月8日付购房定金5000元，2000年12月5日交付购房首期款28600元，余款60000元在中国银行办理按揭。甲方在2000年12月31日前，将经竣工验收合格，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。乙方在实际接收该商品房之日起，甲方协助乙方约60天在房地产产权登记机关办理权属登记手续。康运年按照合同约定支付了房屋定金及首期房款，并就剩余房款支付办理了银行按揭贷款手续。湖南银日实业有限公司已将涉案房屋交付康运年，并于2004年6月21日办理了房屋初始登记（栋证），但因未缴纳企业税费等原因，导致涉案房屋至今未办理分户登记。再查明，1.康运年向本院提交书面说明称，“银日广场”共有24套商品房，分4层，每层6套房。因当时住户避讳，没有设置尾数4和7的房号。2019年，房屋管理部门为规范房屋编号，统一按顺序进行了编号，康运年原房号“706号”现为“705号”。2.涉案房屋按揭贷款现已结清。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系金钱债权执行案件，且涉及不动产买卖权利人认定问题，上述法律规定现均有效，可以作为本案的审查依据。本案中，在本院查封涉案房屋之前,被执行人湖南银日实业有限公司已就涉案房屋办理了房屋产权初始登记并与案外人康运年签订了《商品房购销合同》，案外人康运年按照合同约定支付了房屋全部价款并占有使用涉案房屋至今,涉案房屋未办理过户登记并非案外人康运年自身原因所致。案外人康运年要求解除涉案房屋的查封措施，中止执行，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人湖南银日实业有限公司名下位于益阳市赫山区房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇二〇年六月八日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。