湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初230号原告（反诉被告）：湖北祥光腾金属科技有限公司，住所地鄂州葛店开发区东湖高新智慧城一期9栋102号。法定代表人：温祥威，该公司总经理。委托代理人：余精明，该公司员工，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：武汉东湖高新葛店投资有限公司，住所地鄂州市葛店开发区创业服务中心。法定代表人：郭万强，该公司董事兼总经理。委托代理人：杨瑞，湖北今天律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北祥光腾金属科技有限公司诉被告武汉东湖高新葛店投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，被告武汉东湖高新葛店投资有限公司于2020年4月24日对原告湖北祥光腾金属科技有限公司提起反诉。本院依法适用简易程序于2020年6月5日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖北祥光腾金属科技有限公司的委托代理人余精明，被告（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司的委托代理人杨瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告湖北祥光腾金属科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付违约金800492.363元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号2017051900047），约定原告购买被告的厂房，最晚于2017年8月30日交付。实际被告交付时间为2018年3月27号，期间原告未收到被告的正式书面交付通知书，原告派人至现场催促才于2018年3月27日办理交房。综上所述，原告已经履行完毕《商品房买卖合同》约定的全部义务，付清全部房款。但直至今日，被告未向原告支付逾期交付违约金，为维护原告的合法利益，故诉至法院。原告湖北祥光腾金属科技有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，商品房买卖合同，证明原、被告之间的买卖合同关系，以及原、被告应履行的义务。证据二，银行办理借贷合同的聊天记录，证明2017年8月17日，原告与银行签署借贷合同。证据三，转账凭证，证明2017年11月30日，贷款已支付给被告，全款支付完毕。证据四，房产证复印件，证明房产证于2017年11月9日办理，贷款在2017年11月30日放款，是房产证办理延期，银行办理抵押贷款晚，造成贷款放款延迟为被告责任。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司在答辩期内向本院提交了书面答辩意见：一、答辩人不构成违约。1.答辩人享有先履行抗辩权；2.答辩人不存在因涉案房屋不具备交房条件而违约的客观情形；3.涉案房屋2017年11月9日已经过户给被答辩人，答辩人要求先取得购房款全款，符合公平原则与诚实信用原则；4.涉案房屋已经于2017年11月1日交付，本案原告主张的收房日期为2018年3月27日，该收房系被答辩人自身原因延误所导致。二、答辩人不应承担违约责任，不应当支付违约金。1.案涉《商品房买卖合同》虽然约定了交房时间为2017年8月30日，但双方明确约定补充协议效力高于《商品房买卖合同》，即被答辩人支付全部购房款为答辩人交付房屋的前提条件，否则延期交房答辩人不承担违约责任；2.本案中被答辩人没有损失，即便按照被答辩人主张的诉请，答辩人也认为违约金过高；3.被答辩人于2017年11月30日才足额支付剩余购房款228万元，被答辩人的违约行为给答辩人造成资金占用损失，按照补充协议约定须向答辩人支付违约金。综上，被答辩人湖北祥光腾金属科技有限公司要求答辩人支付违约金的诉请，不应该获得支持，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司为证实自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：证据一，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及预售合同附件十一《补充协议》。证明内容：双方约定“原告未在交房前付清全部购房款的，被告有权延期交房，且不承担逾期交房责任。”证据二，原告湖北祥光腾金属科技有限公司的付款《银行业务回单》。证明内容：原告湖北祥光腾金属科技有限公司是在2017年11月30日才支付剩余的228万购房款，被告没有违约；原告未在交房日前付清全部购房款，被告有权延期交房，且不承担逾期交房责任。证据三，《建设工程竣工验收备案证明》及《房屋测绘报告》。证明内容：该涉案房屋早在2017年8月1日已经具备交付条件，可以交房。之所以推迟交房时间原因在于依据补充协议，原告未支付全额购房款，被告有权推迟交房。证据四，《微信聊天记录》及《情况说明》。证明内容：原告湖北祥光腾金属科技有限公司的法定代表人温祥威知晓、认可涉案房屋于2017年11月1日移交，且未提出异议。证据五，《葛店智慧城房屋移交表》存根及《东湖高新物业交接清单》。证明内容：原告自身推迟至3月27日与物业公司办理房屋入住手续。经庭审质证，本院对双方当事人在本诉中提交的上述证据及其质证意见归纳并评析如下：原告湖北祥光腾金属科技有限公司提交的证据：被告武汉东湖高新葛店投资有限公司对证据一、证据二、证据三的真实性及证明目的无异议，本院予以采信。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。认为按揭贷款迟延放款并不是被告武汉东湖高新葛店投资有限公司的原因造成的。本院认为，从双方提供的证据来看，本案中没有证据证实银行的按揭贷款延迟发放系哪一方的责任所造成，原、被告双方在合同中约定贷款发放的最后日期时未考虑到银行贷款的审批程序、放款时限并不受原、被告双方合同的约束，故本院对证据四的真实性予以采信，对证明目的不予认可。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司提交的证据：原告湖北祥光腾金属科技有限公司对证据三的真实性及证明目的无异议，本院予以采信。原告湖北祥光腾金属科技有限公司对证据一、二、四、五的真实性无异议，对证明目的有异议。认为：证据一及证据二，银行贷款不能如期发放是因为被告方原因导致的，在合同补充协议十一（合同第20页）提到了贷款方式及付款方式，主合同签署当日乙方已付清总房款的45%，剩余资金进行贷款，若因买方原因导致贷款不能按期发放，则买方需要在合同约定的2017年8月30日前交付剩余总房款；而贷款不能如期发放因为被告方原因才导致的。证据四中的房屋移交时间及签收过程与事实不符，不能达到被告的证明目的。证据五不能证实是原告自身原因推迟至3月27日才与物业公司办理房屋入住手续。对上述有异议的证据，本院认为，涉案合同最后的付款时间应以银行发放贷款的时间为准；买方的按揭贷款到达卖方的银行账户后，依据合同约定被告方存在延期交房的责任。故本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的均不予认可。二、反诉反诉原告（即本诉被告）武汉东湖高新葛店投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即向原告支付逾期付款违约金61.56万元；2.判令反诉被告承担本案的本诉诉讼费及反诉诉讼费。事实及理由：2017年5月19日，反诉原告与反诉被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件补充协议。其中补充协议第三条第2款约定，反诉被告应于房屋交付日即2017年8月30日前付清全部购房款。若未在房屋交付前付清全部付款，反诉原告有权向反诉被告按照朱合同约定收取违约金，且有权迟延交付，并不承担任何责任。实际履行中，反诉被告于2017年6月6日付清首期房价款155.0107万元后，于2017年11月30日才支付完剩余购房款228万元，已逾期90天。按照双方的约定，反诉被告应按日向反诉原告支付逾期应付款千分之三的违约金，共计61.56万元。综上，反诉被告违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，应当依约向反诉原告支付逾期付款违约金。由于反诉被告对反诉原告索要逾期交付违约金，也系同一因履行《商品房买卖合同（预售）》及补充协议这一基础合同法律关系所产生，因而，反诉原告现特依法提起反诉，请求判如所请。反诉被告（即本诉原告）湖北祥光腾金属科技有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、附件十一《补充协议》、银行的付款凭证。共同证实：1.双方约定，逾期付款超过60日的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期违约金；若买受人未在房屋交付前付清全部付款，出卖人有权向买受人按照上诉标准收取违约金，且有权迟延交房，并不承担任何责任。2.买受人实际逾期付款90日，应向出卖人支付逾期付款违约金。（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司向本院提交了书面答辩意见：1.被答辩人武汉东湖高新葛店投资有限公司于2018年2月1日通过微信提供的2017年11月1日代签收房屋移交表，其上面的签名为代签，并非答辩人授权或亲自签字，且房屋移交表的日期显示就是违规、违法的，答辩人并未同意也不认可，并电话内质问梁传韬“这个是你可以代签字的吗？”答辩人暂时保留追究销售违规代签字的权利。也请被答辩人作为国企，合同起草方，以身作则，履行契约精神，承担延期交房的责任。2.被答辩人提供的微信聊天记录显示，房屋移交表是销售梁传韬私人发送给答辩人的，发送日期为2018年2月1日，这个是答辩人唯一一次收到交房的信息，交房时间显示为2017年11月1日，答辩人肯定是不认可的，并且这个聊天记录并非房产公司书面交房通知书，只是销售发了一张时间错误的照片，答辩人从未收到正式书面的交房通知书。目前答辩人只能认可2018年3月27日的交房时间。3.被答辩人办理房产证时间延迟，房产证于2017年11月9号才被办理，银行放款时间延迟系被答辩人造成的。根据《鄂州城市房产抵押管理办法》规定要求办理房产抵押必须提供房屋产权证明，显示银行放款延期为被答辩人原因造成，后果损失应由被答辩人承担。反诉被告（本诉原告）湖北祥光腾金属科技有限公司为证实其答辩主张，在举证期内向本院举出了如下证据：证据一，房屋移交表。证明被答辩人提供的房屋移交表签字为代签，并非答辩人签字。答辩人不认可（也不符合房屋移交手续）。证据二，微信聊天记录。证明房屋移交表系被答辩人于2018年2月1日由销售私人微信发送，房产不是2017年11月1日移交；该记录并非是正式的书面交房通知书，答辩人只认可2018年3月27日收房时间为正式交房时间。证据三，房产证复印件。证明2017年11月9号才办理房产证，银行延期放贷系反诉方造成。损失后果应由反诉人承担，不存在被反诉人违约。因反诉中，双方提出的上述证据均在本诉部分进行了列举与分析，故本院在此不再重复评判。经审理查明，2017年5月19日，武汉东湖高新葛店投资有限公司（出卖人）与湖北祥光腾金属科技有限公司（买受人）与签署了的一份《商品房买卖合同》。现将该合同的有关内容摘录如下：（第1条）出卖人以出让方式取得坐落于葛店经济技术开发区建设大道地块的建设用地使用权。该地块〔国有土地使用证号〕为鄂州国用（2015）第2-××号，土地使用权面积为1040.79平方米。该商品房所占用的土地用途为工业，土地使用权终止日期为2065年08月25日。（第八条）买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金。（第十一条）逾期付款责任。出卖人应当在2017年08月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（第十二条）逾期交付责任。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。此外，合同还对面积差异、保修责任、物业管理等等其他方面进行了约定。同日，双方还签订了《补充协议》。该协议对于付款方式及期限、商品房交付、通知及送达的方式和效力约定如下：（第二条）主合同签署当日乙方（指买受人）付清总房款的40.47%作为首期房款（含定金）共计人民币壹佰伍拾伍萬零壹佰零柒圆整，按揭金额共计人民币贰佰贰拾捌万圆整。银行按揭部分以银行最终审批金额为准，如因乙方原因导致银行不受理按揭，则剩余厂房款须由乙方以自有资金在2017年8月30日前补足。乙方逾期未完成上述事项的任何一项，乙方构成违约，视同逾期付款，应按主合同第八条逾期付款违约责任的约定承担逾期办理按揭手续违约责任。（第三条）若乙方的购房款已全额到达甲方指定账户，甲方在主合同约定的房屋交付日的十日前，以特快专递、挂号邮件、直接送达、签字领取或本地报纸公告等方式向乙方发出《房屋入住通知书》。乙方应当按照该《房屋入住通知书》载明的房屋交付时间、地点以及需提供的相关资料前往甲方处办理房屋交接手续。（第十一条）主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄、特快专递、本地报纸刊登、甲方专人送达或者乙方签字领取的形式送达，文件送达至乙方签署主合同时预留的通信地址、乙方本人或授权代理人即为有效送达。合同签订后，原告（反诉被告）湖北祥光腾金属科技有限公司于按照约定的时限于2017年6月6日付清了首期购房款155.0107万元；随后，原告湖北祥光腾金属科技有限公司向被告武汉东湖高新葛店投资有限公司提交了办理权属证书以申请银行按揭贷款的相关材料。2017年11月9日，原告湖北祥光腾金属科技有限公司取得了鄂（2017）鄂州市不动产权第0033981号不动产权属证书。2017年11月30日，原告湖北祥光腾金属科技有限公司获得了武汉农村商业银行股份有限公司审批的银行按揭贷款228万元（以涉案房产抵押），并同日将该款转账至被告（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司名下。2018年2月1日，被告武汉东湖高新葛店投资有限公司负责办理此房产销售的业务员梁传韬以微信方式向原告湖北祥光腾金属科技有限公司的法定代表人温祥威传递了一张“葛店智慧城房屋移交表（招商存根）”，该表上注明签发时间、交房时间均为2017年11月1日，签收人为梁传韬代签温祥威的名字；温祥威当即对此行为提出质疑及异议。2018年3月27日，原告湖北祥光腾金属科技有限公司的工作人员到东湖高新物业部门办理了收房手续。此后，双方对延期交房的问题协商未果，于是形成本次诉讼。本案争议的焦点：违约责任的认定及承担。本案中，银行按揭贷款放款的时间（2017年11月30日）晚于合同约定的付款时间（2017年8月30日），双方当事人在合同中约定的最后付款期限及商品房交付期限均为2017年8月30日。既然双方约定的是按揭贷款方式，那么，从原、被告双方提交的证据来看，此阶段的逾期付款责任并不能归责于哪一方当事人；而且银行贷款是否能通过审批、最后的审批时限也不是合同双方当事人所能掌控和决定的。故本院认为，此阶段双方当事人均不承担违约责任，履行期限的延误系由于双方在签订合同时对履行期限的不可控因素考虑不周所造成的。2017年11月30日之后至2018年3月27日期限内的违约责任。依据上述双方合同的约定，被告方在收到原告方支付的全部购房款后应立即交付涉案商品房。而本案中，被告武汉东湖高新葛店投资有限公司未按约定向原告湖北祥光腾金属科技有限公司送达相关的交房资料及房屋入住通知书，应承担此阶段的违约责任。双方在合同中有关违约金的约定过高，本院予以调整，以房屋总价款3830107元为基数按人民银行同期贷款基准利率从2017年12月1日计算至2018年3月26日，共计68516元。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）湖北祥光腾金属科技有限公司与被告（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意志，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本院认为，本案中，原告湖北祥光腾金属科技有限公司与被告武汉东湖高新葛店投资有限公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，证据充分，双方均已履行了各自的付款及交付商品房义务，但被告武汉东湖高新葛店投资有限公司的履行义务迟延，理应承担交付迟延的违约责任。故原告湖北祥光腾金属科技有限公司要求被告武汉东湖高新葛店投资有限公司支付部分违约金的诉讼请求符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持；对于违约金请求过高的部分，根据公平原则予以调整。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司在本诉中关于双务合同的一方当事人享有不安抗辩权、应同时履行的辩称意见，符合法律规定，予以采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。被告武汉东湖高新葛店投资有限公司提出的反诉请求，不符合客观事实，也无相关证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉东湖高新葛店投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告湖北祥光腾金属科技有限公司支付逾期交付商品房的违约金68516元；逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖北祥光腾金属科技有限公司在本诉中的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司的全部反诉诉讼请求。本案案件受理费（本诉）减半收取后计元5903元，由被告武汉东湖高新葛店投资有限公司负担756元，由原告负担5147元；（反诉）案件受理费减半收取后计4978元，由被告（反诉原告）武汉东湖高新葛店投资有限公司自行负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇二〇年六月十二日书记员  夏江伦