江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1218号上诉人（原审原告）：刘苏宁，男，1980年6月5日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：朱娟，女，系上诉人妻子，住睢宁县。被上诉人（原审被告）：孙远锋，男，1970年3月2日生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审被告）：胡居胜(胡峰)，男，1979年4月12日生，汉族，住睢宁县邱集镇，现住睢宁县。上诉人刘苏宁因与被上诉人孙远锋、胡居胜房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初6591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘苏宁及其委托的诉讼代理人朱娟、被上诉人孙远锋、胡居胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘苏宁上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、刘苏宁与孙远锋之间合同无效，孙远峰应返还购房款2万元。2019年6月，刘苏宁经中介胡居胜的推荐，购买孙远峰的涉案房屋一套。2019年6月21日双方确定房屋总价款为53万元，孙远峰要求刘苏宁交付定金2万元，并出具定金收条一份，约定2019年6月25日之前签订合同，否则视为违约。后刘苏宁听中介胡居胜说该房屋是回迁安置房，无产权登记，系韩爱玲拆迁安置的房屋。2019年5月许磊、贺宁将涉案房屋经四喜中介以46万元出售给孙远峰。回迁安置人与卖方不一致，无法确定产权的所有人。根据《城市房地产管理法》第38条规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让。”一审中两次庭审孙远锋均未提供其对涉案房屋享有所有权及处分权的相关证据。故刘苏宁与孙远锋之间的定金合同违反法律的强制性规定，是无效的，孙远峰应返还定金2万元。二、退一步说，即使双方定金合同有效，孙远峰的行为构成违约，应双倍返还刘苏宁定金4万元。2019年6月23日刘苏宁找到胡居胜要求孙远峰提供原房主的联系方式，或在25日签订合同时要求原房主到场，以便将来协助办证。胡居胜转告孙远锋，但孙远锋以在给付定金当天未提出，刘苏宁的要求违约为由，25日当天拒不到场签订正式合同，而后下落不明，上诉人多次通过中介胡居胜联系未果。2019年7月初，刘苏宁四次到睢宁县住建局投诉，四喜中介才提供孙远峰的联系方式。虽然孙远锋答应处理，仍迟迟不予到场。无奈，刘苏宁在2019年7月8日向睢城派出所报警，公安机关告知属房屋买卖纠纷，让通过中介找孙远锋协商，或到法院提起诉讼。首先，上诉人为了交易安全提出在签订正式合同时要求原房主到场以便了解涉案房屋产权等真实情况，是合情、合理、合法，是对合同如何协助过户的主要条款进行协商，不应视为刘苏宁违约。其次，孙远峰收到定金后，以刘苏宁提出条件违约为由，恶意躲避，不积极协商房产交易问题、怠于签订正式合同构成违约。刘苏宁对孙远峰将房屋交给四喜出售并不知情，刘苏宁是通过江南中介胡峰联系购买，孙远峰未按约定时间到场，刘苏宁与中介胡居胜争吵10多天，其与孙远峰也无法联系。刘苏宁投诉后，四喜中介才将孙远峰的手机号码提供给睢宁县住建局，因此，四喜中介的工作人员作证与孙远峰有联系，也不能证明孙远峰履行合同的附随义务。另外孙远峰在一审诉讼中认可又将涉案房屋出售他人，又同意继续与刘苏宁签订房屋买卖合同，显然存在恶意。三、胡居胜保证刘苏宁定金没有问题，孙远峰的房屋手续押在其处，又私自返还，也应承担责任。综上，孙远峰收受定金后，违背诚信，以种种理由拒绝签订正式合同，其行为构成违约，应双倍返还定金。被上诉人孙远峰、胡居胜答辩称：同一审意见。刘苏宁向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙远峰双倍返还定金40000元；2.诉讼费由孙远峰、胡居胜负担。在诉讼过程中，刘苏宁变更第一项诉讼请求为：判令孙远锋返还刘苏宁定金20000元；胡居胜承担连带责任。一审法院查明：经江南房产中介和四喜房屋中介介绍，刘苏宁欲购买孙远锋位于睢宁县的房产。江南房产中介负责与刘苏宁沟通联系，四喜房屋中介负责与孙远锋沟通联系。刘苏宁于2019年6月21日支付孙远锋购房定金20000元，孙远锋为刘苏宁出具定金说明一份，载明：今收到刘苏宁购买定金2万元，房屋总价53万元。2019年6月21日之前产生的债权债务由卖方孙远锋承担，2019年6月21日之后所有的费用由买方（刘苏宁）承担，如买方不买定金不退，如卖方不卖双倍返还定金。定于2019年6月25日前签订合同，否则视为违约。因涉案房屋系孙远锋在他人处购买的回迁房，目前尚不具备办理房屋产权登记的条件，在双方准备签订合同时，刘苏宁提出要求原房主到场签字确认，双方因此产生争议，未有签订正式合同，遂引诉争，刘苏宁诉讼来院，请求判如前请。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案刘苏宁向孙远锋购买涉案房产，并交付定金2万元，孙远峰为刘苏宁出具了定金收据，事实清楚，双方对此均无异议，法院依法予以确认。刘苏宁购房时，胡居胜已将该房系回迁房及孙远锋系二房主等事实情况明确告诉了刘苏宁及其亲属，并将拆迁协议、房屋买卖合同等材料交给刘苏宁及其亲属查看，并不存在隐瞒行为，刘苏宁对该房屋的所有权状况应当了解。在此情况下刘苏宁仍然愿意购买该房产，应当认定为系其真实意思表示。孙远锋出具的定金说明对房屋总价、债权债务的负担以及双方反悔的后果等问题，均作出了明确约定，并将定金说明交给刘苏宁，应当视为双方就此达成一致意见。根据本案查明事实，双方未签订正式合同的原因系刘苏宁后来提出原房主必须到场的要求引起，在第一次庭审过程中及庭后的调解阶段，孙远峰均明确同意刘苏宁该项要求，并同意继续签订房屋买卖合同，但刘苏宁不同意继续购买，应当认定为刘苏宁反悔。因刘苏宁反悔在先，违反了诚实信用原则，故根据定金合同约定，刘苏宁无权主张返还定金。胡居胜并非合同相对方，也不是定金接受人，不具有返还定金的义务，刘苏宁要求胡居胜承担连带责任，无事实和法律依据，法院亦不予支持。综上，刘苏宁诉讼请求依据不足，法院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决，驳回刘苏宁的诉讼请求。本案案件受理费300元，由刘苏宁负担。刘苏宁已经交纳400元，剩余100元，退还刘苏宁。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：上诉人刘苏宁要求被上诉人返还定金2万元，有无事实和法律依据。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，刘苏宁与孙远锋定于2019年6月25日前签订合同，而因涉案房屋系被上诉人孙远峰从他人处购买的回迁房，而且目前尚不具备办理房屋产权登记的条件。在签订涉案房屋买卖合同时，上诉人刘苏宁要求原房主到场签字确认，以确保涉案房屋能过户至自己名下，符合常理。而被上诉人孙远峰则不同意原房主到场，并认为自己可以将涉案房屋办理至上诉人刘苏宁名下，双方对合同内容未达成一致意见，而且双方也没有提交证据证明对方恶意违约而致书面房屋转让合同无法签订，故本案不适用定金罚则，因定金具有从合同性质，而双方一直未签订书面主合同，亦未就该2万元定金如何处置达成一致意见，故孙远峰继续占用该2万元定金无合法根据，故出卖人孙远峰应当将定金返还买受人刘苏宁。综上，上诉人刘苏宁的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初6591号民事判决；二、孙远锋于本判决生效之日起十五日内返还刘苏宁定金20000元。三、驳回刘苏宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，均由孙远峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 娟审 判 员  胡元静审 判 员  张 伟二〇二〇年六月十五日法官助理  葛文伟书 记 员  赵 莹