天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终344号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李楠，男，1990年5月19日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李凤山，蓟州区和谐法律服务所法律工作者。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人李楠商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初8068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛、田亮及被上诉人李楠的委托诉讼代理人李凤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。李楠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李楠向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业给付逾期交房已付款利息49528.38元（按已付总房款657317元为基数，自2016年11月1日起至2018年5月5日止，合计579天，按照年利率4.75%计算）；2．诉讼费用由嘉华兴业承担。一审法院认定事实：2015年5月19日，李楠（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积95.30平方米，每平方米价格为6897.35元，总价款为657317元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同签订后，李楠按约付清房款，嘉华兴业未能如期交房。2017年9月30日，嘉华兴业通知李楠验收房屋，并出示帕提欧洋房交房流程，具体流程为：1．查验客户资料、发放号码；2．缴纳代收水费、电费、取暖费；3．领取两书；4．签署物业相关协议及缴纳相关费用；5验房及领取钥匙。其中备注：已售洋房楼栋现已验收完毕，具备使用条件，《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等相关手续正在积极办理当中。李楠按照交房流程缴纳了物业费，但在验房过程中认为涉案房屋存在质量问题，未在房屋设施验收单上签字，加之李楠得知嘉华兴业尚未对诉争房屋进行竣工验收，故未领取房屋钥匙。2018年5月5日，李楠在涉案房屋质量问题修复完毕后领取房屋钥匙，接收了房屋。另查，至一审庭审辩论终结前，涉案房屋尚未经竣工验收备案。双方对房屋实际交付的时间存在争议。李楠主张在2018年5月5日才接收房屋。为此，李楠提供2017年9月30日房屋设施验收单1份（复印件）、2018年5月5日房屋设施验收单1份（复印件）以及2018年5月5日帕醍欧物业服务中心一位孙姓女工作人员出具的书面证明1份，证明李楠在2017年9月30日去收房，在验房时发现房屋存在质量问题，加之其已知该房屋尚未竣工验收，其没有接收房屋，在2018年5月5日嘉华兴业将房屋修缮后，李楠才在房屋设施验收单上签字并领取涉案房屋钥匙接收房屋，为此当场还让孙姓的工作人员出具的证明。嘉华兴业质证认为对房屋设施验收单及书面证明需要庭后核实。一审法院限其于庭后三日将核实情况以书面形式报告法庭，并释明逾期不报告视为嘉华兴业对李楠提供的证据及证明目的认可，但嘉华兴业未将核实情况回复法庭，其应承担相应法律后果。故一审法院对李楠提供的证据予以采信，对其证明目的予以确认。嘉华兴业主张李楠于2017年9月30日已实际接收房屋。嘉华兴业提交2017年9月30日李楠向物业公司交纳物业费的收据1张（复印件）和钥匙领取明细表（复印件）一份，证实李楠于2017年9月30日已实际接收房屋，但钥匙领取明细表中没有标注李楠领取钥匙的时间。李楠对嘉华兴业提交的证据真实性没有异议，但不认可其证明目的。李楠反驳称之所以交纳了物业费，是因为不交物业费，物业公司不让李楠看房，故缴纳物业费不能证实李楠实际收房，李楠领取钥匙的时间是2018年5月5日。通过嘉华兴业提交的交房流程，交纳物业费在实地看房和领取钥匙之前，而嘉华兴业提交的钥匙领取明细表中也没有反映出李楠领取钥匙的时间，故嘉华兴业提供的证据不能证实李楠已实际接收房屋。综上，一审法院确认李楠收房时间为2018年5月5日。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系其真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，李楠按合同约定付清了所有款项，而嘉华兴业未按合同约定的2016年10月31日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给李楠。至2018年5月5日李楠接收房屋时，该房屋尚未竣工验收完毕，故嘉华兴业应承担逾期交房的违约责任。关于嘉华兴业逾期交房违约责任承担问题。双方签订的补充协议第四条是嘉华兴业为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请对方注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起李楠注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了李楠在嘉华兴业持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业自身在持续违约情况下的违约责任，故补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担给付已付款利息的违约责任。因嘉华兴业至法庭辩论终结时涉诉房屋尚未竣工验收完毕，故李楠主张嘉华兴业给付其自2016年11月1日起至2018年5月5日止按中国人民银行同期贷款利率计算的已付房款款利息，一审法院予以支持。经核算至2018年5月5日的利息应为47701.13元。李楠请求超出47701.13元的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向李楠支付已付房款利息47701.13元；二、驳回李楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，减半收取计519元，由李楠负担21元，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担498元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与李楠签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。嘉华兴业于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付李楠使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，嘉华兴业应按约承担相应逾期交房违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合李楠的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。因涉诉房屋至一审庭审辩论终结前尚未竣工验收备案，一审法院以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2016年11月1日作为起算日，计算至李楠实际收房之日2018年5月5日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年六月一日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；