沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初1462号 原告张建兴，男，汉族，1959年3月21日出生，辽宁公安司法管理干部学院职工，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人谢姝玮，女，1964年9月13日出生，汉族，辽宁公安司法管理干部学院职工，系社区推荐，住沈阳市皇姑区。 被告辽宁公安司法管理干部学院,住所地沈阳市东陵区。 法定代表人关飞，该学院院长。 委托诉讼代理人陈晓宇，男，1967年10月28日出生，汉族，该学校职工，住址沈阳市皇姑区。 原告张建兴与被告辽宁公安司法管理干部学院委托合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建兴委托诉讼代理人谢姝玮与被告辽宁公安司法管理干部学院委托诉讼代理人陈晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建兴诉称：2009年12月13日，被告与沈阳东瀛房地产开发有限公司(以下简称东瀛公司）签订了《辽宁公安司法管理干部学院职工住宅委托开发建设合同》（以下简称《建设合同》）和《辽宁公安司法管理干部学院职工住宅委托开发建设合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。2010年1月27日，被告召集原告等有购房意向的职工进行动员，告知购房款须于2010年1月29日至2月5日交与被告，交款比例为全款或70%。交全款者按交款先后顺序享有优先选房权，逾期不交视为放弃购房。原告知道被告提前收钱是为了解决当时还职工集资款本息、支付学院职工年终奖、新校区建设工程款等燃眉之急，以及对于有购房意向职工的集资款提前转为购房款可以不再付息，节约被告的成本之目的。但原告为了获得购房资格，不得不接受被告提出的不合理条件。当时，为了获得优先选房资格，在了解了房款是预先交与被告而不是开发商，开发商交钥匙时被告才与开发商进行结算，在被告承诺本金并无风险的情况下，按照被告要求交付了购房款。因开发商到期未能交付房屋，原告和购房职工多次向被告提出返还购房本金及赔偿损失，被告历届领导、党委，进行过多次研究，也做过多次会议纪要和职工通报情况，但均未解决问题。长达八年的时间，原告承受了巨大的经济和精神损失，原告认为这些损失是被告的过错造成的。鉴于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民法总则》之相关规定，现原告提出如下诉讼请求，请求法院依法判令：1、被告返还预购房款本金520,170.00元；2、被告支付利息197,166.30元（自交款之次日起计算至2018年1月起诉时）实际计算至被告给付之日止，以购房款为本金，按照年10%计算。 被告辽宁公安司法管理干部学院辩称：1、被告尊重事实和法律，请求法院依法判决；2、被告对购房款数额没有异议；3、被告同意返还原告购房款，但请求法院依法查明事实，依法公正判决；4、被告不同意支付购房款利息，因购房款产生是委托开发建设合同，并不是借款合同；被告收到原告购房款后交给开发商；被告未以此购房款产生实际利益，因此不同意支付利息。 经审理查明：2009年12月13日，被告与东瀛公司签订《建设合同》及《补充协议》各一份。《建设合同》约定：被告委托东瀛公司开发建设职工商品房住宅，项目商品住宅及园区建设须于2011年5月31日前竣工交付使用，并于2012年5月31日前办结商品住宅产权证的相关手续。合同还对开发建设方式、双方权利义务、违约责任等一系列问题进行了约定。《补充协议》约定：双方签订委托开发建设协议后，被告可对所享有的12,000.00平方米特价商品房住宅开始预售，价格暂定为：别墅5,100.00元/㎡,情景洋房3,300.00元/㎡。被告应在本协议签订后3日内向东瀛公司提供所销售特价商品住宅的购房者名单；被告掌控特价商品房预售款的使用，在工程竣工验收合格后的10个工作日内开始结算，在该批特价商品住宅交钥匙（双方审计决算须在2011年2月底前开始实施，东瀛公司须保证该项目具备审计决算条件，否则延期交付使用的责任由东瀛公司承担，届时，被告教职工交付的特价商品住宅预购房款按照本协议界定的暂定价格，采取多退少不补的方式结算）后的10个工作日结算完毕（多退少补）；东瀛公司最后交付使用时间不得晚于主合同约定。东瀛公司捐赠给被告人民币叁仟壹佰壹拾万元整支持被告新校区建设。签约时，东瀛公司支付被告捐赠款人民币壹仟贰佰肆拾柒万元整，余款在该批特价商品住宅交钥匙后的10个工作日内结算完毕。2009年12月11日，被告会议纪要载明：“工程交付使用时，甲乙双方进行决算，实际在工程竣工前，甲方无需向乙方支付土地配套期间的费用。就是说，由他们待建的商品房在交付使用前，不需要我们交付使用资金，时间结点为交钥匙后的十个工作日，到时候再向他们支付资金”。2010年1月27日，被告召集原告等有购房意向的职工开会，并达成口头协议，购房款于当年1月29日至2月5日交与被告账户，交款比例为全款或70%。交全款者按交款先后顺序享有优先选房权，逾期不交视为放弃购房。会上，被告口头承诺东瀛公司交钥匙时被告才与东瀛公司进行结算。同时，被告因偿还职工集资款本息、支付学院职工年终奖、新校区建设工程款等资金需要，被告可先期占用职工购房款用于资金周转。2010年5月12日，被告会议纪要载明：“会议同意计财处提交的教工预购联建商品房房款管理办法，并经讨论同意从教工预购房款中暂借200万元，用于中国江苏国际经济技术合作公司保证金”。此后，原告于2010年2月13日、2011年7月11日分别向被告交付购房款370,000.00元和150,170.00元。被告收取原告等职工购房款后，于2010年1月29日至2017年6月23日将购房款中29,547,465.98元用于新校区建设工程。在未征得原告等购房职工同意，于2010年12月21日、2011年5月11日、6月23日、7月15日、9月2日、9月26日及2012年5月8日共向东瀛公司支付购房款43,100,000.00元。2013年5月，东瀛公司依据《补充协议》约定向被告捐赠30,000,000.00元。因东瀛公司至今未能将工程完工，双方就返还购房款及支付利息产生纠纷，原告起诉来院。 上述事实，有《建设合同》、《补充协议》、收款收据、2009年12月11日及2010年5月12日《会议纪要》、职工购房户与东瀛公司往来明细、情况说明及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。在授权范围内,受托人善意地、尽职地处理委托事务,所产生的法律后果或法律责任由委托人承担。根据受托人是否收取报酬可以将委托合同分为有偿委托合同和无偿委托合同。无偿委托合同中的受托人负有与处理自己事务同样的注意义务。受托人在办理受托事务时给委托人造成损失的，如果受托人的行为与委托人的损失存在故意或者重大过失，委托人可以要求受托人承担民事赔偿责任。 关于本案原被告之间存在何种法律关系问题。被告组织原告等单位职工购买商品房是单位为使职工能购买到价格较低的商品房所采取的一种办法,双方之间是基于平等自愿及相互信赖的基础上产生的民事合同关系。原告基于对被告的信任而选购单位选定的东瀛公司商品房,对于是否购买商品房以及商品房具体面积、位置、楼层等具有选择权;所购商品房的权属归原告所有,真正的买方应是原告而非被告,被告仅是团购的组织者、全体团购职工的代表。虽原被告双方在被告组织团购过程中没有书面的委托合同,但原告履行《建设合同》及《补充协议》中确定义务的行为,体现出委托合同的特点。因被告在处理原告购房事务中没有实际收取原告报酬,故本案双方合同性质为无偿委托合同。 关于原告财产损失被告是否应当赔偿问题。2009年12月11日的《会议纪要》及《职工购房户与东瀛公司往来明细》均系被告出具，其内容应视为原被告双方的购房约定。被告在处理原告委托事项时，有义务按照会议纪要的规定善意地、尽职地处理委托事务。因被告未按照《会议纪要》及2010年1月27日购房会议中约定在东瀛公司交付房屋及开具商品房销售发票后将购房款交付东瀛公司，而是在房屋尚未建成的情形下，违反受托人的注意义务，将购房款提前支付给东瀛公司，被告在处理原告委托事务时存在故意行为，并由此损害了委托人利益，故对因此给原告造成的损失，应当由被告赔偿。 关于原告损失数额问题。被告代表原告等购房职工就开发建设职工住宅项目与东瀛公司签订《建设合同》后，原告作为委托人将购房款交付被告。现房屋因东瀛公司原因至今未建成，对原告损失被告同意返还购房款，故对原告主张被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。因被告在处理原告委托事务时故意损害委托人利益，故对原告主张被告应向其支付利息的诉讼请求，本院予以支持。因原告在交付购房款时，对于是否购买商品房以及被告占用其购房款等具有选择权，原告以其实际行为表明同意被告占用其购房款用于新校区工程建设等资金周转，故对原告主张被告支付利息的起算点应从被告实际侵害原告权利之日，即违背原告意愿向东瀛公司转款之日起计算，即从2010年12月21日开始分段计算；同时，本院综合被告故意程度及给原告带来的损失、其自身的受益情况等因素，认定被告应按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。对于原告提出占用期间系被告借用其购房款的主张，属另一法律关系，本院对其该部分诉讼请求不予审理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条之规定，判决如下： 一、被告辽宁公安司法管理干部学院于本判决生效之日起10日内退还原告张建兴购房款520,170.00元； 二、被告辽宁公安司法管理干部学院于本判决生效之日起10日内赔偿原告张建兴购房款利息（以370,000.00元为基数，自2010年12月21日起至本判决确定的给付之日止；以150,170.00元为基数，自2011年7月15日起至本判决确定的给付之日止。上述利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、驳回原告张建兴其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,973.00元，由被告辽宁公安司法管理干部学院负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  吴国栋 审 判 员  肖军威 人民陪审员  金 丽 二〇一八年三月二十八日 法官助理朱婉姝 书记员周立颖 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事项的合同。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。