吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终597号上诉人（一审被告、反诉原告）：延边仁和集团房地产开发有限公司。法定代表人：卢某。委托诉讼代理人：杨某，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：唐某，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：张某，吉林海兰江律师事务所律师。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人唐某委托合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仁和公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持仁和公司的全部反诉请求,驳回唐某的诉讼请求。事实与理由：一、关于事实部分，唐某在“代理销售合同”到期后，未将委托销售的44套门市房及132套住宅交付给仁和公司，而以自己的名义对外继续销售房屋,其中一套房屋购房者起诉法院判决解除购房合同，返还购房款22万元。据仁和公司通过物业公司及其他渠道了解，唐某除在合同期间内销售19套房屋外，还私自出售房屋70多套,收取房款或定金300多万元,目前该款还在唐某手中，所出售的房屋均已装修入住无法收回。一审法院判决中对仁和公司请求结算的事实未予评判。二、双方签订合同时，在第三条约定了销售底价4800万元，同时在合同第七条3款约定乙方在委托期间没有完成或销售额低于4800万元应承担480万元的违约责任。唐某合同期内只售出了19套房屋，价款为167万元，远远低于合同约定的销售底价。唐某在合同到期后仍以自己的名义对外销售房屋70多套，将所得300余万元房款占为己有。由于唐某恶意违约，唐某应承担违约责任。三、关于按揭贷款问题，一审判决认定事实与合同约定事实不符。合同第六条二款4项中约定:“（甲方)授权专人协助乙方在与乙方合作的银行规定的时间内办理完毕购房客户的银行按揭放款等工作”；第5项：委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项；第7项：甲方负责协助乙方办理好房屋按揭贷款相关事宜。从上述约定来看，办理按揭贷款的工作是由唐某负责的，包括乙方联系贷款银行等等，仁和公司只提供协助义务。唐某未能以按揭贷款的方式进行销售房屋,原因在于唐某与贷款银行之间的沟通问题，而不在于仁和公司是否提供协助。代理销售合同中并没有约定房屋销售方式必须通过按揭方式销售，所以是否进行按揭并不构成唐某对于未完成销售低价的抗辩理由。四、唐某关于销售提成的诉讼请求不应得到支持。依据合同第五条约定，甲方在乙方每销售20套房屋后，5个工作日内支付50%的代理费用，剩余50%待合同期满后，根据履行情况用剩余房屋以本合同销售底价顶代理费方式支付。即甲方支付50%代理费用后,剩余50%代理费以销售底价抵顶,也就是说未完成销售底价的不能提取代理费用。另外，合同履行期限届满后，双方应当履行自己的义务，甲方应按约定结清代理费用，乙方应将未售出的房屋交给甲方。但本案中乙方在委托期限届满后拒不返还房屋,仍以自己的名义对外进行销售，致使房屋大部分无法收回,在这种情况下,法院还要支持所谓代理费用对于仁和公司显然不公，也违反了合同的诚信原则。合同到期后唐某又私自出售了78套房屋，房屋涉及的总价款不清楚，但唐某收取定金以及首付款的方式,总共收取了3628937.70元。唐某辩称，一审判决正确。至于一审没有支持的服务费及维修费用唐某会另案诉讼。因为当时金融家苑没有任何手续，不单纯是无法办理按揭贷款。2018年8月25日，孟某起诉唐某，孟某的起诉理由也是因为涉案房屋没有经过消防竣工验收合格，所以要求解除合同，现在金融家苑所能办理产权是由唐某通过个人关系沟通，才可以为所谓住户办理产权证书。唐某从2016年5月销售至2018年1月仁和公司从未找过唐某主张要求返还房屋，或者要求支付所谓的购房款。之后唐某起诉仁和公司，仁和公司才提出唐某在合同之外销售房屋。唐某向一审法院提出诉讼请求：判令仁和公司向其支付销售房屋服务费暂定274958元及楼房改造费用984787元，共计1259745元。诉讼费由仁和公司承担。仁和公司向一审法院提出反诉请求：对《金融家苑小区房屋代售合同》进行结算，判令唐某支付违约金480万元。一审法院认定事实：2016年5月，唐某（乙方、承接方）与仁和公司（甲方、委托方）就唐某代理销售及楼房改造工程金融家苑小区房屋事宜签订《金融家苑小区房屋代售合同》，约定仁和公司委托唐某代理销售汪清县滨河路门市44套、住宅132套房屋。第二条：委托时间为自本协议签订日至2016年10月30日止，到期后委托权限终止，委托合同终止，唐某的一切行为与仁和公司无关。仁和公司委托唐某独家代理宣传、制定营销方案，完成上述房源总套数的90%以上。第三条：委托代售房屋底价为4800万元。第四条：报酬支付方式:以每套（每户）房屋销售总额10％的金额，支付给唐某销售代理服务费用，销售价格均按实际销售总额计算为准（委托代理的详细房源及价格以附件为准）,产生的税、费由唐某负担。第五条：仁和公司在唐某每销售20套房屋后,5个工作日内支付双方约定的已售房款的代理费用50%,剩余50%待合同期满后,根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐某。第六.（一）条：未经仁和公司授权,唐某不得在其他场所以仁和公司的名义或本项目名义进行其他任何与本项目有关的活动。唐某负责项目房源控制与购房人洽谈、封房、定金收取(定金由仁和公司指定财务人员收取),并与购房人签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》。楼房改造必须符合国家建筑规范。第六.（二）条：仁和公司办理该项目的房地产开发、商品房预售所需的全部文件及户型图,保证无任何虚假或非法之处,并且无任何法律纠纷。房屋一切纠纷与法律责任均由仁和公司负责承担解决,唐某均不负责。仁和公司保证按图、户型、配套、用材等提供给唐某,如需要变更时,仁和公司须在第一时间以书面通知唐某,否则唐某不承担造成的后果。仁和公司授权专人负责与唐某的沟通、协调、交接、确认并协助唐某在与唐某合作的银行规定的时间内办理完毕购房客户的银行按揭放款等工作。仁和公司委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项。仁和公司根据本合同第四条向唐某不定期支付菅销代理服务费。仁和公司协助唐某办理好房屋按揭贷款相关事宜。第七条：合同的终止与变更：双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜。本合同一旦终止,双方的合同关系即告结束。合作期内,一方拟提前解除本合同,须提前一个月书面通知对方,并阐明理由。唐某在委托期间内,没有完成本合同约定房屋销售总量或实际销售房款低于4800万元,承担违约责任,违约金为人民币480万元。合同签订后，唐某以仁和公司的名义出售房屋，并收取房款定金、首付款。2016年10月30日合同到期后,唐某仍然以仁和公司的名义继续销售房屋，并收取部分房款。2018年，案外人孟某将唐某、仁和公司诉至吉林省汪清县人民法院，要求唐某、仁和公司返还其已支付的购房款22万元及利息。2018年8月25日，吉林省汪清县人民法院作出（2018）吉2424民初537号民事判决，判决唐某于判决生效后立即向孟某支付收取的购房预付款本金22万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年4月23日起至款清之日止）。唐某不服该判决，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）吉24民终1870号民事判决：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2018）吉2424民初537号民事判决；二、解除唐某与孟某于2017年9月1日形成的××苑、建筑面积1144.26平方米的房屋买卖合同；三、唐某于判决生效后立即向孟某返还购房预付款220000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月23日起计算至还款之日止）。2018年1月5日，唐某向仁和公司发出《关于解除唐某与仁和公司金融家苑小区房屋代售合同通知书》，称合同期满后，双方口头延续代售合同，2017年双方正常履行代售合同（包括房款接收），已售出的房屋均是要办理按揭购房手续，但仁和公司在合同期内直至今日没有将按揭贷款手续办理完毕，故要求解除双方的代售合同。2018年2月7日，仁和公司向唐某发出《通知函》，内容为根据代售合同第二条，2016年10月30日到期后，唐某的委托权限即自行终止。仁和公司多次接到群众反映在2016年10月30日到期以后，唐某冒用仁和公司工作人员名义销售房屋，甚至收受房款，给仁和公司造成恶劣影响。郑重函告：自2016年10月30日以后，唐某委托权限已终止，无任何权利销售金融家苑小区的房屋，无权代收房款、定金，并要求将已收款项于2018年2月14日之前退还，否则将进行刑事控告。另查，仁和公司委托财务人员为尹红。2016年5月至2016年10月30日期间，唐某共售出房屋19套。2017年4月25日，案外人荣某将唐某、仁和公司诉至吉林省汪清县人民法院，要求仁和公司支付门窗装饰工程款151000元。2017年11月9日，吉林省汪清县人民法院作出（2017）吉2424民初538号民事判决，判决仁和公司于判决生效后10日内向荣某支付工程款117966元、工程造价鉴定费1562元。仁和公司提起上诉。2018年3月29日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终208号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。2018年9月21日，仁和公司在本院审理（2018）吉2401民初5115号案件庭审质证过程中，自认唐某维修房屋属实，但不能确定具体维修房屋情况。现仁和公司认可已将金融家苑小区A-2-2、A-2-3、C-1-1三套房屋折抵唐某的房屋维修款1232373元，双方之间的房屋维修款已结清。唐某主张仁和公司尚欠房屋维修款984787元，但并未举证证明。一审法院认为，唐某与仁和公司签订的《金融家苑小区房屋代售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方已约定委托期限至2016年10月30日止，到期后委托权限终止。现唐某主张双方委托期限口头延续，仁和公司未予认可，因唐某未能举证予以证明，故本院不予支持。唐某增加诉讼请求，但至今仍未补交相应诉讼费用，故增加部分，一审法院不予审理。根据《金融家苑小区房屋代售合同》的约定，报酬支付方式以每套房屋销售总额10％的金额，支付给唐某销售代理服务费用，销售价格均按实际销售总额计算为准。根据仁和公司的陈述以及其提供的售房明细表，唐某在委托期限内即2016年6月2日至2016年7月19日期间售出的房屋共计19套，但其中有六套房屋中未注明房屋单价及总价，现唐某未举证证明上述六套已售房屋价格，仁和公司自认价格为2200元每平方米，故按照上述价格，19套房屋总价款为1679438元，报酬应为房款总额的10%即167943.80元。根据双方对支付方式的约定为仁和公司在唐某每销售20套房屋后,5个工作日内支付双方约定的已售房款的代理费用50%,剩余50%待合同期满后,根据履行合同情况，用剩余房屋以本合同销售底价抵顶销售代理费方式支付给唐某。现双方对代理费产生分歧，故对唐某主张的销售房屋服务费274958元，一审法院予以支持167943.80元。关于唐某主张的楼房改造费用，因唐某提交的其与汪清县恒信建筑安装有限责任公司签订的《房屋维修合同》及证人江某的证言，不足以证明房屋改造情况及相关费用的事实，故一审法院不予支持。关于仁和公司主张的违约金480万元的反诉请求，根据《金融家苑小区房屋代售合同》第六（二）5条的约定，仁和公司委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项，故唐某仅是负责房屋代售，房款支付方式采取现金全款还是按揭贷款以及其他合法形式，应由房屋买受人与开发商协商确定后，由开发商协助买受人办理按揭贷款手续，并由开发商依照相关法律规定以及贷款合同约定提供相关贷款材料，另外，仁和公司认可的19套房屋至今亦未办理按揭贷款，仁和公司亦未举证证明唐某对未办理按揭贷款存有过错，故仁和公司主张唐某违约并承担违约金480万元的请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告唐某支付销售房屋服务费167943.80元；二、驳回原告唐某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告延边仁和集团房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费16138元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担3658元，由唐某负担12480元；一审反诉案件受理费22600元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：仁和公司诉请依照与唐某之间的《金融家苑小区房屋代售合同》进行结算，但未明确结算的具体事项，故本案中无法予以审理，该诉求明确后可另行主张。一审认定双方无异议的19套房屋，并以19套房屋总价款1679438元为依据判决仁和公司支付代理费并无不当。唐某在委托期间内未能完成房屋销售总量，实际销售房款低于4800万元，按照仁和公司与唐某签订的《金融家苑小区房屋代售合同》，其应当承担违约责任。但唐某违约产生的原因为仁和公司未能按照双方合同的约定，全面履行自己的义务，办理该项目的房地产开发、商品房预售所需的全部文件及户型图，委派财务专业人员负责所有合同、协议审核盖章、相关款项的收取、办理按揭贷款等事项。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。唐某因仁和公司的原因未能按照双方合同的约定完成委托事务，唐某不存在应当承担违约责任的相应过错。对仁和公司要求唐某应当承担违约责任的主张不予支持。综上所述，延边仁和集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3658元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董志忠审判员  林 一审判员  秦承兰二〇二〇年六月十八日书记员  吴 迪