湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1018号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊，男，1962年8月27日生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘强，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭才旺，男，1956年8月1日生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘强，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：段先姣，女，1963年10月22日生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘强，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洁，女，1984年8月11日生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：张沛，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐秀军，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏麒，男，1980年4月21日生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张沛，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐秀军，湖北朋来律师事务所律师。上诉人张俊、谭才旺、段先姣因与被上诉人王洁、夏麒房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初1015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张俊、谭才旺、段先姣上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持一审反诉请求；二、驳回王洁、夏麒的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由王洁、夏麒承担。事实与理由：第一、一审认定事实错误。王洁、夏麒在张俊、谭才旺、段先姣催缴后补交了履约保证金和第一季度房屋租金，并写下《承诺书》合同才得以继续履行。张俊、谭才旺、段先姣同意解除合同是在王洁、夏麒愿意承担违约责任和损失的情况下，对于王洁、夏麒提出的解除合同的条件并未同意。且交接房屋钥匙并不是双方解除合同的合意。双方的租赁合同应该是在2019年7月9日解除。第二、一审法院适用法律错误。本案应该适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第三款的规定。王洁、夏麒共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方的合同已经于2018年8月20日协商解除，并且已经交付钥匙，双方交付房屋是一种事实状态，并且双方对物业费、垃圾费等均进行了结算。王洁、夏麒向一审法院提出诉讼请求：1、判令张俊、谭才旺、段先姣共同返还保证金128150元及其利息；2、判令张俊、谭才旺、段先姣共同返还剩余租金154615.76元及其利息；3、一审的诉讼费用由张俊、谭才旺、段先姣承担。一审诉讼过程中，王洁、夏麒增加诉讼请求，要求确认双方于2018年8月20日房屋租赁合同解除。张俊、谭才旺、段先姣向一审法院提出反诉请求：1、判决王洁、夏麒支付欠交租金728900元，其中向张俊支付445038元；向谭才旺支付107952元；向段先娇支付215910元；2、判决王洁、夏麒向张俊、谭才旺、段先姣支付逾期支付租金的违约金（自逾期付款之日起按每月2%计息至实际支付租金之日止）；3、一审本诉及反诉诉讼费用全部由王洁、夏麒承担。一审法院经审理查明，2018年6月28日王洁、夏麒与张俊、谭才旺、段先姣签订《商业租赁合同》，约定：张俊、谭才旺、段先姣将其位于武汉市硚口区解放大道109号汉口春天1-1/2(4、5、6、7、8)总计建筑面积为1423.88平方米的商业物业出租给王洁、夏麒使用；租赁期限为五年，即从2018年6月28日至2023年6月27日止；月租金为128150元，租金自第四年开始，每年递增5%；租金按季度支付，其中向段先姣支付保证金35985元、月租金35985元、季度租金107955元，向张俊支付保证金74173元、季度租金为222519元，向谭才旺支付保证金17992元、月租金17992元、季度租金53976元。同时合同约定，王洁、夏麒（系乙方）共支付保证金128000元，如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚。合同还约定，乙方逾期支付合同租赁费用超过一个月的，甲方有权选择提前终止合同；乙方拖欠租赁费用及其他相关费用的，每逾期一日，按应收费用之0.8%支付违约金；在乙方单方面无故意解除合同时，乙方已缴纳的租赁费用、合同保证金等甲方不予退还，同时乙方还应按照配合同剩余租赁期间租赁费用总额的10%向甲方支付违约金。合同签订后，王洁、夏麒支付了保证金128150元、2018年6月28日至9月27日的租金384450元。2018年8月18日王洁、夏麒与张俊协商解除租赁合同事宜，张俊同意解除合同，退还押金，但对于租金支付多少双方未能达成一致意见。2018年8月20日王洁、夏麒聘请的出纳叶巧与段先姣办理了房屋交接手续，将房屋钥匙交给了段先姣，此后王洁、夏麒未再使用诉争房屋，张俊、谭才旺、段先姣在房屋上贴有招租公告。2019年7月9日张俊、谭才旺、段先姣向王洁、夏麒送达解除《商业租赁合同》的通知书，告知王洁、夏麒因未按合同约定支付第二季度及之后的房屋租金，通知解除与王洁、夏麒签订的《商业租赁合同》，自收到解除通知书之日起正式解除。2019年7月9日王洁、夏麒在微信上收到上述解除通知书，于同年7月15日收到书面的解除通知书。一审法院认为，王洁、夏麒与张俊、谭才旺、段先姣签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。王洁、夏麒在承租房屋期间，欲提前解除租赁合同，经与张俊、谭才旺、段先姣协商，张俊、谭才旺、段先姣同意王洁、夏麒解除租赁合同，并于2018年8月20日办理了房屋交接手续。虽双方就合同解除后的违约责任即返还多少租金未能达成一致，但张俊、谭才旺、段先姣同意返还王洁、夏麒保证金，故现王洁、夏麒起诉要求确认租赁合同解除及返还保证金的请求，应予以支持，王洁、夏麒与张俊、谭才旺、段先姣签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月20日解除，张俊、谭才旺、段先姣应向王洁、夏麒返还保证金128150元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未改造的，终止履行；……。双方的租赁合同已于2018年8月20日解除，此后未履行的部分不再履行，王洁、夏麒已缴纳的租金，张俊、谭才旺、段先姣应予退还。王洁、夏麒已缴纳2018年6月28日至9月27日的租金384450元，张俊、谭才旺、段先姣应向王洁、夏麒退还2018年8月21日至9月27日的租金158051.67元（384450元/3个月÷3个月÷30天×37天），王洁、夏麒诉讼请求要求张俊、谭才旺、段先姣退还154615.76元，未超出上述金额，应予以支持。张俊、谭才旺、段先姣认为与王洁、夏麒的租赁关系直至2019年7月15日解除的辩解意见与事实不符，不予认可，其反诉要求王洁、夏麒缴纳租金及支付逾期付款违约金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认王洁、夏麒与张俊、谭才旺、段先姣签订的《商业租赁合同》已于2018年8月20日解除；二、张俊、谭才旺、段先姣于判决生效后三日内向王洁、夏麒返还保证金128150元及房屋租金154615.76元；如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张俊、谭才旺、段先姣的全部反诉请求。一审本诉案件受理费5542元、反诉案件受理费6156元，共计11698元，由张俊、谭才旺、段先姣承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，王洁、夏麒与张俊、谭才旺、段先姣签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守合同约定履行各自义务。王洁、夏麒在合同未到期时单方提出解除合同构成违约，虽经与张俊协商并与段先姣办理了房屋交接手续，但在与张俊协商时，张俊仅同意退还押金，对于已支付租金的退还双方并未达成一致。而根据《房屋租赁合同》的约定，在王洁、夏麒单方面无故解除合同时，王洁、夏麒已缴纳的租赁费用、合同保证金等张俊、谭才旺、段先姣不予退还。故本案中王洁、夏麒要求张俊、谭才旺、段先姣退还已交付租金的请求，因张俊、谭才旺、段先姣并未同意免除王洁、夏麒该部分违约责任，故本院不予支持，原审法院对此认定有误，本院予以改正。张俊、谭才旺、段先姣上诉请求支持其一审反诉请求，因合同已于2018年8月20日解除，张俊、谭才旺、段先姣要求王洁、夏麒支付2018然后9月27日之后的租金及违约金无合同依据，本院不予支持。综上所述，张俊、谭才旺、段先姣的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初1015号民事判决第一项、第三项；二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初1015号民事判决第二项为：张俊、谭才旺、段先姣于本判决生效之日起三日内向王洁、夏麒返还保证金128150元；三、驳回王洁、夏麒的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5542元、反诉受理费6156元，共计11698元，由张俊、谭才旺、段先姣负担9019元、王洁、夏麒负担2679元。二审案件受理费11698元，由张俊、谭才旺、段先姣负担9019元、王洁、夏麒负担2679元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月十七日书记员  余文婷