陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终3963号 上诉人（案外人、原审原告）：陕西翰鼎置业有限公司，住所地陕西省咸阳市三原县。法定代表人：齐东锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，陕西韬达律师事务所实习律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：张安吉，男，1965年11月28日出生，汉族，住陕西省大荔县。被上诉人（被执行人、原审被告）：赵寒，男，1977年6月26日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人陕西翰鼎置业有限公司（简称翰鼎公司）因与被上诉人张安吉、赵寒案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8185民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。翰鼎公司上诉请求：1．撤销一审判决，停止对翰鼎公司所有的坐落于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX房XX幢XX、XX层XX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案的案件受理费由被告共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，赵寒并非涉案房屋的所有权人。赵寒对涉案两所房屋的登记为“预告登记、备案登记”，并非不动产所有权的登记。一审法院却在判决中表述为涉案房屋登记在赵寒名下，并认为涉案房屋的所有权人为赵寒，一审法院对事实认定错误。本案中，赵寒和翰鼎公司于2016年1月4日签订了两份《商品房买卖合同》后，仅办理了商品房预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的所有权登记，故赵寒仅享有该商品房预售合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。随后翰鼎公司因为赵寒不履行双方签订的《商品房买卖合同》义务，翰鼎公司将赵寒诉至法院请求解除上述合同，后该《商品房买卖合同》被三原县人民法院判决解除，后又被成阳中院作出的(2018)陕04民终2211号民事判决予以维持。翰鼎公司与赵寒的上述房屋的《商品房买卖合同》解除后，翰鼎公司有权要求赵寒恢复原状，包含物权的恢复原状。赵寒对上述房屋所有权的权利基础已经丧失，尚未取得涉案房屋的所有权，翰鼎公司是涉案房屋的所有权人。二、一审法院适用法律错误，翰鼎公司是涉案房屋的所有权人。西安市未央区人民法院对预售商品房的查封措施依法属于预查封措施，并不产生正式查封的效力，不是正式查封，目的是为了查封条件成就时的查封。只有涉案房屋所有权在预查封期间登记在赵寒名下时，预查封登记才转为查封登记。本案中，赵寒在取得商品房产权前，买卖合同已经解除，其取得所有权的依据已经不存在。因此该预查封因商品房买卖合同的解除，已经不存在预查封能够实现的可能性，该预查封已经因为商品房买卖合同的解除而失去了查封的意义，应当予以解除。翰鼎公司是房屋的所有权人，而并非赵寒。商品房买卖合同解除后，法律关系消灭，商品房买卖合同的目的无法实现，赵寒须向开发商返还房屋。预告登记是为了实现请求权而进行的不动产登记，使被登记的请求权具有物权的效力，预告登记的前提是存在债权请求权基础。本案中赵寒享有不动产登记请求权，一旦债权请求权消灭，则预告登记失效，翰鼎公司与赵寒之间解除了《商品房买卖合同》，赵寒已经无法取得该房屋的所有权。法院采取预查封措施的条件不具备，继续预查封已没有法律依据和事实基础，因此应当解除预查封措施。翰鼎公司预告登记给赵寒的房屋，属于预售的房屋，尚未进行交付，该房屋还未进行竣工验收，同时也未对赵寒进行交付，赵寒也未实际占有该房屋，并不是该房屋的占有人或者产权登记人。赵寒从翰鼎公司处购买的房屋是预售商品房，该房屋尚未进行正式的竣工验收，仅办理了《商品房预售许可证书》，因此未央法院对涉案房屋的查封属于预查封，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封，不具有正式查封的效力。涉案房屋尚未进行权属登记，其权属所有人应当根据《建设工程规划许可证》《施工许可证》进行判断。根据涉案房屋所在小区的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程麓工许可证》等均可证明，涉案房屋的权利人属于翰鼎公司，而并非赵寒。一审法院应当适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，一审法院适用法律错误。张安吉经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。赵寒经本院合法传唤未到庭，提交书面答辩意见称，其因个人原因未能到庭，对于翰鼎公司的上诉，其表示反对，翰鼎公司尚欠赵寒工程款没有结算清。翰鼎公司向一审法院起诉请求：1.判决停止对翰鼎公司所有的坐落于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX房XX幢XX、XX层XX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案的案件受理费用由被告共同承担。一审法院认定事实：张安吉与中乾公司、蓝金公司、天一公司、朱某某、陈荣华民间借贷纠纷一案，2015年8月25日西安市未央区人民法院作出（2015）未民初字第05816号民事调解书：“经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告中乾公司于2015年12月30日前归还原告借款本金410万元及利息。其中，被告于2015年10月30日前支付150万元本金及利息（起息日自2015年3月1日，至借款给付之日止，利率按年息15%计算）；2015年11月30日前支付150万元本金及利息（起息日自2015年3月1日，至借款给付之日止，利率按年息15%计算）；2015年12月30日前支付110万元本金及利息（起息日自2015年3月1日，至借款给付之日止，利率按年息15%计算）。如上述任何一笔还款逾期，视为所有未到期欠款已到期。二、被告蓝金公司、天一公司、朱某某、陈荣华对上述借款承担连带清偿责任。三、案件受理费44110元，现减半收取22055元，原告已预交，现由被告朱某某承担。于2015年8月28日之前给付原告张安吉。” 2015年12月16日,张安吉向西安市未央区人民法院申请强制执行。执行中，2016年3月1日，赵寒向西安市未央区人民法院提交《担保书》，其愿以名下翰鼎公司开发的位于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX房XX号XX号，第3幢1、2层106号两套房产，为被执行人朱某某作为担保财产，以换取法院对朱某某拘留期的提前解除，若朱某某在2016年5月1日之前未能还款或者提供新的担保或者抵押财产，未央法院可将上述房产进行评估、拍卖以偿还原告债权。同日，张安吉与朱某某达成执行和解协议：“案外人赵寒向法院出具《担保书》承诺用其名下商铺翰鼎公司开发的位于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX号，预售证号201XXXX号商铺作为担保，法院依法将该套房屋查封。……”。西安市未央区人民法院作出（2015）未执字第02605-3号执行裁定：“一、查封担保人赵寒（公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）购买的翰鼎公司开发的位于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX号（合同登记号201601040006，预售证号（三）房预售证第201XXXX号）房产一套。二、查封担保人赵寒（公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX）购买的翰鼎公司开发的位于三原县XX园XX小区XX幢XX、XX层XX号（合同登记号201601040005，预售证号（三）房预售证第201XXXX号）房产一套。”2016年3月1日，西安市未央区人民法院向三原县城镇房屋产权发证办公室送达（2015）未执字第2605号执行裁定书及协助执行通知书。2018年6月8日，原告陕西翰鼎置业有限公司将被告赵寒起诉至三原县人民法院，诉请解除双方于2016年1月4日签订的编号为契字-0016-4-215《商品房买卖合同》和编号为契字-0016-3-207《商品房买卖合同》，2018年8月23日，三原县人民法院作出（2018）陕0422民初1348号和（2018）陕0422民初1349号民事判决，分别判决解除原告和赵寒于2016年1月4日签订的编号为契字-0016-4-215《商品房买卖合同》和编号为契字-0016-3-207《商品房买卖合同》，后赵寒因对（2018）陕0422民初1348号民事判决不服，向咸阳市中级人民法院提起上诉，咸阳市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）陕04民终2211号民事判决，驳回赵寒的上诉请求，维持原判。翰鼎公司随后以案外人身份向本院提出书面执行异议，请求法院裁定中止涉案房屋的执行并解除对该房屋的查。2019年4月8日西安市未央区人民法院作出（2019）陕0112执异74号执行裁定，裁定：驳回案外人陕西翰鼎置业有限公司的异议请求。翰鼎公司不服裁定，提起民事诉讼，请求事项同前。一审法院认为，在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提执行异议的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋现登记在被告赵寒名下，而生效的法律文书只解除了翰鼎公司与赵寒的商品房买卖合同，没有改变涉案房屋的登记及所有权变更，故对翰鼎公司提出的诉讼请求不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款判决：驳回原告陕西翰鼎置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费34208元（原告已预交），现由原告承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，赵寒于2016年3月1日向西安市未央区人民法院提交《担保书》，以名下翰鼎公司开发的案涉房屋作为担保财产，以换取法院对朱某某拘留期的提前解除，若朱某某在2016年5月1日之前未能还款或者提供新的担保或者抵押财产，未央法院可将上述房产进行评估、拍卖以偿还原告债权。2016年3月1日，张安吉与朱某某达成执行和解协议：“案外人赵寒向法院出具《担保书》承诺用其名下翰鼎公司开发的案涉房屋作为担保，法院依法将该套房屋查封。……”。西安市未央区人民法院作出（2015）未执字第02605-3号执行裁定，查封担保人赵寒案涉房屋。2016年3月1日，西安市未央区人民法院向三原县城镇房屋产权发证办公室送达（2015）未执字第2605号执行裁定书及协助执行通知书。2018年6月8日，原告陕西翰鼎置业有限公司将被告赵寒起诉至三原县人民法院，诉请解除双方于2016年1月4日签订的编号为契字-0016-4-215《商品房买卖合同》和编号为契字-0016-3-207《商品房买卖合同》，即案涉房屋被执行法院裁定查封2年之后，翰鼎公司才起诉赵寒解除双方于2016年1月4日签订的编号为契字-0016-4-215《商品房买卖合同》和编号为契字-0016-3-207《商品房买卖合同》，该两案判决的作出时间系在执行标的被查封之后，该情形符合前述司法解释规定的人民法院不予支持的情形。对此，本院认为，案涉房屋被查封后，翰鼎公司起诉赵寒解除双方签订的《商品房买卖合同》，通过另案诉讼，以另案生效判决的方式改变法院对执行标的权属的认定，进而排除执行法院对执行标的的执行，与法律、司法解释的规定不符，与执行异议之诉立法宗旨不符，翰鼎公司以查封后另案诉讼作出的生效判决为由要求排除执行，理由不能成立。案涉房屋办理了合法的商品房预售手续，翰鼎公司与赵寒就案涉房屋签订了书面的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，三原县人民法院（2018）陕0422民初1349号民事案件查明赵寒向翰鼎公司出具借条，翰鼎公司向赵寒出具发票，翰鼎公司主张赵寒的购房款是翰鼎公司“出借”给赵寒，商品房买卖合同并未实际履行，对此，本院认为，赵寒向翰鼎公司出具借条，系借贷法律关系，翰鼎公司向赵寒出具发票，系翰鼎公司与赵寒商品房买卖合同法律关系的履行行为，两者法律性质不同，翰鼎公司与赵寒签订《商品房买卖合同》，翰鼎公司向赵寒出具发票，赵寒向翰鼎公司出具借条，其法律含义应为翰鼎公司与赵寒签订《商品房买卖合同》并完成支付购房款，该购房款系赵寒向翰鼎公司借取，赵寒与翰鼎公司形成借贷法律关系，赵寒负有向翰鼎公司偿还借款的法律责任。案涉房屋因执行法院的查封，成为执行标的，查封前翰鼎公司与赵寒就案涉房屋实施的买卖行为以及赵寒以该房屋提供担保系执行法院查封案涉房屋的事实原因，在此情况下，翰鼎公司为排除法院执行，改变此前房屋买卖中实施的事实行为，进而影响到法院对案涉房屋的执行，其行为与法律、司法解释规定不符，本院不予支持。案涉房屋办理了合法的商品房预售手续，翰鼎公司与赵寒就案涉房屋签订了书面的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，赵寒以该房屋为被执行人提供担保，西安市未央区人民法院对于案涉房屋目前采取的查封行为，符合相关规定。一审法院适用法律错误，但判决结果正确。据此，一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34208元，陕西翰鼎置业有限公司已预交，由陕西翰鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月十五日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1