广东省韶关市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤02执复22号 复议申请人（异议人、利害关系人）：韶关市日促东方企业营销策划部（有限合伙）。住所地：韶关市武江区康乐村46号第一层。 法定代表人：张邦荣，执行事务合伙人。 申请执行人：韶关盛安典当行有限责任公司。住所地：韶关市浈江区南郊一公里站南路26幢。 法定代表人：陈贵卡。 被执行人：张邦荣，男，1975年5月26日出生，汉族，住：深圳市福田区。 申请执行人韶关盛安典当行有限责任公司（以下简称盛安典当行）与被执行人张邦荣典当纠纷执行一案，利害关系人，也就是复议申请人韶关市日促东方企业营销策划部（有限合伙）（以下简称日促东方策划部）不服浈江区人民法院（以下称浈江法院）2020年3月18日作出的（2020）粤0204执异2号执行裁定，向本院提出复议申请。 浈江法院查明，盛安典当行与张邦荣典当纠纷一案,该院作出的（2017）粤0204民初2423号民事调解书已发生法律效力，盛安典当行于2018年5月10日向该院申请强制执行。浈江法院在执行过程中，于2018年6月4日作出（2018）粤0204执582号执行裁定，查封了张邦荣所有的位于浈江区房及武江区的房产，查封期限为三年。同年9月6日，该院作出（2018）粤0204执582-2号执行裁定，裁定拍卖张邦荣名下的位于武江区房产。9月17日，发出（2018）粤0204执582号公告，并张贴于涉案房产处，责令张邦荣在2018年10月7日前将上述房产腾空交给该院处理，逾期将强制执行。11月14日，该院作出（2018）粤0204执582-3号执行裁定，裁定查封张邦荣所有的位于武江区的土地使用权[证号：韶府国用（2010）第xx号]，查封期限为三年。11月26日，该院作出（2018）粤0204执582-4号执行裁定，裁定拍卖康乐村土地使用权。 2019年6月19日，浈江法院在淘宝网司法拍卖平台上发布拍卖公告，公开拍卖武江区××号的房地产。7月20日至21日竞价期间，买受人聂细平以38.3万元的最高应价竞买成功。8月2日，该院作出（2018）粤0204执582-5号执行裁定书，裁定注销上述房地产的原登记证和抵押权，并解除查封和确认上述房地产自该裁定送达之日起归买受人聂细平所有。 日促东方策划部对浈江法院的上述执行行为不服而于2020年3月5日向该院提出异议称，张邦荣于2017年5月25日向韶关市工商局出具《场地使用证明》，将其名下位于康乐村第一层无偿提供给该部作为经营场所使用，该部于2017年6月7日取得工商营业执照，次日即与张邦荣签订了租赁协议，租赁了康乐村第一层作为公司经营场所使用。浈江法院在执行拍卖上述房地产过程中，未依法告知该部作为承租人行使优先购买权，该拍卖行为剥夺了其对涉案房产的优先购买权，应属无效拍卖，故请求依法撤销（2018）粤0204执582-5号民事裁定书，将涉案房屋重新拍卖，维护申请人对涉案房屋在同等条件下的优先购买权。 浈江法院还查明，该院2018年11月间查询涉案房地产的登记情况显示，康乐村不动产于2014年10月29日办理抵押登记，抵押权人盛安典当行，抵押期限至2015年4月28日；于2014年11月13日起由深圳市福田区人民法院分别以不同的案件查封或轮候查封，2018年6月5日由浈江法院以本案执行轮候查封。8月2日，深圳市福田区人民法院出具（2015）深福法执字第2921号移送执行函，将上述查封财产移送给浈江法院执行，由浈江法院负责对上述涉案房地产进行查封、解封和变价、分配。 日促东方策划部于2017年6月7日登记成立，登记的经营场所为韶关市武江区××号一层，该部提交的租赁合同显示，该部从签订合同之日2017年6月8日起租赁上述房产作为经营场，期限至2027年6月7日止。 浈江法院认为，被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院应对被执行人的财产予以强制执行，由于被执行人张邦荣未按执行通知书履行生效法律文书所确定的义务，该院对其房屋予以查封、拍卖，符合法律规定。本案张邦荣涉案房产已于2014年10月29日抵押登记给申请执行人盛安典当行，期间于2014年11月13日被深圳市福田区人民法院查封，而日促东方策划部承租该房屋的时间为2017年6月8日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为的，不得对抗申请执行人。因此，本案涉案房屋被抵押、查封后再出租，承租人不能以租赁权对抗强制执行。执行过程中，该院已依法公告责令被执行人腾空涉案房屋，交由该院拍卖处理。因此，日促东方策划部提出的异议请求，理由不成立。据此，浈江法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回韶关市日促东方企业营销策划部（有限合伙）的异议请求。 日促东方策划部不服上述裁定，书面向本院提出复议申请。该部认为，根据法律和司法解释的规定，人民法院应对拟拍卖财产的权属、占有等情况进行调查，并在拍卖前以适当的方式通知当事人和已知的优先购买权人，但浈江法院在拍卖涉案财产过程中，并未依上述规定通知被执行人和承租人，在能联系到被执行人的情况下仍以公告方式通知被执行人腾空房屋，既违反了送达规定，也剥夺了被执行人和承租人的优先购买权，故其拍卖行为违法，请求撤销浈江法院作出的（2020）粤0204执异2号执行裁定，重新对涉案房地产进行拍卖，以维护其优先购买权。 本院查明的事实与浈江法院查明的事实基本一致，对浈江法院查明的事实，本院予以确认，并还查明以下事实： 1、2018年6月6日上午，浈江法院在该院执行局对张邦荣进行了执行调查，张邦荣表示，其除了可以拿出风度中路房产进行拍卖还债外，还可以将已抵押给盛安典当行的康乐村房子进行拍卖还债，并还称该房产为两层楼，目前其在居住。调查中，张邦荣并未提及房产租赁的事实。 2、2018年9月6日，浈江法院作出了（2018）粤0204执528-2号执行裁定，裁定拍卖康乐村的房产，并以xx号法院专递将上述裁定和腾房告知书、税务价格核定书一并寄给张邦荣，张邦荣作了签收。 3、2018年11月26日，浈江法院作出了（2018）粤0204执528-4号执行裁定，裁定拍卖康乐村的土地使用权。2019年1月11日，浈江法院以xx号法院专递连同议价通知书一并寄给了张邦荣，张邦荣有签收。 4、2019年5月5日，浈江法院以xx号法院专递向张邦荣寄送了涉案房产的估价报告，张邦荣于5月11日签收。 本院认为，本案执行异议及复议是因复议申请人认为浈江法院在对涉案房产进行网络司法拍卖时，未将拍卖告知复议申请人，损害了其优先购买权，因而要求认定拍卖行为无效，重新对涉案房产进行拍卖。对此，本院审查认为： 日促东方策划部是否为已知优先购买权人。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下称《网络司法拍卖规定》）第十六条规定，网络司法拍卖的事实应当在拍卖公告发布三日前以书面或其他能够确认收悉的合理方式通知当事人和已知优先购买权人。根据相关法律规定，承租人属于优先购买权人的一种情形。日促东方策划部主张其为涉案拍卖房产的承租人而享有优先购买权，是在浈江法院拍卖行为结束后提出的。在执行过程中的拍卖前，并无证据显示日促东方策划部已向浈江法院提供了租赁被拍卖房产的租赁协议等证据并主张优先购买权。同时，既作为被执行人，又作为日促东方策划部法定代表人的张邦荣，在执行过程中，在知悉浈江法院要拍卖涉案房产的情况下，既没有向浈江法院披露涉案房产租赁的事实，更没有以日促东方策划部法定代表人的身份代表该部提出优先购买权的主张。因此，从现有证据看，并无证据表明浈江法院在拍卖前已明确知悉日促东方策划部为涉案房产的承租人，也就是说，在拍卖前，没有证据表明日促东方策划部属于《网络司法拍卖规定》第十六条规定的已知优先购买权人。 浈江法院执行过程中的一系列行为，已足以让日促东方策划部知悉涉案房产的拍卖信息。浈江法院在执行过程中，张邦荣不仅没有向法院披露涉案房产租赁的事实，反而积极主动提出拍卖涉案房产。浈江法院作出拍卖裁定后，不仅通过法院专递送达给张邦荣外，还在涉案房产的显眼处张贴了腾房公告，并且在拍卖前还向其送达了议价通知、估价报告等反映拍卖准备工作的证据材料，无论是作为被执行人，还是作为日促东方策划部法定代表人的张邦荣，均已知悉涉案房产将被拍卖的事实；而且，浈江法院在进入执行阶段后不久便已在该房产显眼位置张贴了腾房公告，如果日促东方策划部承租了涉案房产，显然早已知道涉案房产将被执行的事实，但直至该房产拍卖完毕7个月后该部提出异议前，均未有证据表明其已向浈江法院提出了作为承租人的任何权利主张。另外，浈江法院在正式拍卖前，已按相关规定在互联网司法拍卖平台上进行了为期一个月的公告，日促东方策划部也未在公告期内提出优先购买权主张。因此，即使日促东方策划部符合已知优先购买权人的条件，浈江法院在拍卖前未按规定方式通知优先购买权人，其执行行为已足以达到与以合理方式让优先购买权人知悉的程度。 从法律和司法解释规定看，以优先购买权未得到保障为由否认司法拍卖的效力，并无明确法律依据。人民法院在执行中依法采取的强制拍卖措施，是基于国家公权力的行为，买受人聂细平通过浈江法院具有强制性的司法拍卖行为取得了涉案房产，该拍卖行为不同于一般的民事交易行为，司法拍卖行为的撤销，应当基于法定情形。虽然《网络司法拍卖规定》第十六条规定网络司法拍卖的事实应当在拍卖公告发布前三日前以书面或其他能够确认收悉的合理方式已知优先购买权人，但并未规定未履行该通知会导致拍卖被撤销的法律后果。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人基于以下情形之一提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持：1、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或其他竞买人利益的；2、竞买人不具备法律规定的竞买人资格的；3、违法限制竞买人参加竞买或对不同竞买人规定不同条件的；4、未按法律、司法解释规定对拍卖标的物进行公告的；5、其他违严重反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的。本案中，日促东方策划部以浈江法院未在拍卖前对其进行合理通知而剥夺了其优先购买权，进而认为拍卖应当予以撤销，其这一异议和复议请求并不符合上述情形。因此，即使日促东方策划部符合已知优先购买权人的条件，浈江法院的未通知行为也不足以构成严重违反拍卖程序，同时也未构成损害当事人和竞买人的利益，故日促东方策划部以浈江法院未按规定提前将拍卖事项通知其为由，请求撤销该司法拍卖行为的请求，本院不予支持。 对于浈江法院以抵押权设定在先而租赁在后，租赁权不能对抗抵押权、承租人不得以租赁权对抗执行为由驳回日促东方策划部的异议请求，本院认为，相关法律规定的成立在后的租赁权不得对抗成立在先的抵押权是指该租赁权不能以“买卖不破租赁”原则来对抗对抵押物的执行行为和主张原租赁关系对买受人继续有效。本案中，日促东方策划部是以其作为承租人对租赁物具有的优先购买权未得到保障为由来否定拍卖效力，并非主张不得对抵押物进行执行或租赁权对租赁物的买受人继续有效。因此，对于浈江法院驳回日促东方策划部执行异议请求的这一理由，本院不予认同，但其驳回日促东方策划部异议请求的处理结果，本院予以认可。 综上所述，日促东方策划部虽然在提出异议时提交了租赁合同来证明其为涉案房产的承租人，但在浈江法院拍卖之前，并没有证据表明其是浈江法院已知的优先购买权人，而即使其符合优先购买权人的条件，浈江法院未通知的行为也不足以构成导致撤销拍卖的严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形，对其以优先购买权受到侵害为由要求撤销司法拍卖的请求，本院不予支持。浈江法院驳回日促东方策划部异议请求虽然适用法律不当，但其认定事实清楚，处理结果并无不当，本院对其适用法律予以纠正，但对其处理结果予以维持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第（二）项、第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回韶关市日促东方企业营销策划部（有限合伙）的复议请求，维持浈江区人法院作出的（2020）粤0204执异2号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  谭伟才 审判员  欧倩余 审判员  邓荣斌 二〇二〇年六月八日 法官助理陈怡 书记员张倍旗