辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4068号上诉人（原审被告）：郭昕，女，1974年12月26日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王秀峰（郭昕配偶），男，1973年7月2日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。法定代表人：荣波军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵亚洲，男，该公司职员。上诉人郭昕因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初10750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭昕上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并追究被上诉人提供虚假证据的责任。主要事实和理由：1.姜建国未得到业主大会、业委会的授权，其无权代业委会与被上诉人签订物业合同，该合同应无效。2.上诉人在一审已举证证明被上诉人对其他业主按0.65元/平方米标准收费，其要求上诉人按0.96元/平方米交费不合理。3.被上诉人在一审伪造《物业服务收费备案证》，应当被追究责任。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令郭昕支付拖欠的物业管理费524元（自2018年1月1日至2018年6月30日，按每平方米0.96元/月计算）；2、案件受理费由郭昕承担。一审法院经审理查明，原告系温泉花园住宅小区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告系温泉花园住宅小区业主，该住宅的建筑面积为90.94平方米。2017年之前，被告正常交纳物业管理费，尤其是2015年至2017年，被告均是以每月每平方米0.65元标准向原告交纳的物业管理费。2018年以后，被告则以原告的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2018年6月30日，被告已累计拖欠物业管理费524元未付。原告多次向被告索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经本院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现原告请求判令被告立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，予以支持。至于被告之辩言，其中关于电梯停运和超范围经营停车场的相关抗辩，证据充分，予以采纳；另外其他各项抗辩，无据认定，不予考虑。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郭昕给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费366.8元（以被告拖欠的物业管理费524元的70%计算）。二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），原告负担25元，被告负担25元（被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，双方二审主要争议的焦点问题有两个，一个是案涉物业管理委托合同的效力，一个是物业收费标准问题。关于物业管理委托合同的效力问题。本案一审法院已查明，本院审理的（2019）辽02民终7204号被上诉人与大连市甘井子区温泉花园业主委员会物业服务合同纠纷案民事判决对案涉物业管理委托合同效力已作出认定，认定该合同合法有效，该判决已生效，具有既判力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）之规定，在上诉人无相反证据足以推翻的情况下，上诉人主张该合同无效不能得到支持。关于物业费标准问题。案涉物业管理委托合同对物业费标准有明确约定，该合同对本案双方当事人有约束力，被上诉人有权按照合同约定标准向上诉人主张物业费。上诉人主张物业费标准应为0.65元/平方米/月，被上诉人不认可，上诉人未能举证证明双方达成了按此标准交费的合意，上诉人应当承担举证不能的不利后果。关于上诉人主张被上诉人伪造证据应被追究法律责任的问题，上诉人未能提交相关证据，应当另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭昕负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月十九日书记员  黄月妍