四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初2935号 原告：宜宾尚诚物业管理有限责任公司。住所地：四川省宜宾市江北天馨嘉祥小区1幢1层。统一社会信用代码：915115026922856322。 法定代表人：王凌，经理。 委托诉讼代理人：孟旭军，系宜宾尚诚物业管理有限责任公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐流芳，系宜宾尚诚物业管理有限责任公司工作人员。 被告:王莉秀，女，1971年2月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王莉琼，女，1965年6月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾尚诚物业管理有限责任公司（以下简称：尚诚物业公司）与被告王莉秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚诚物业公司的委托诉讼代理人唐流芳，被告王莉秀及其委托诉讼代理人王莉琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告尚诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠的物业服务费1392.72元（欠费日从2018年1月1日起至2019年12月31日）、垃圾清运费126元（2017年9月1日至2019年12月31日），共计1518.72元；2.请求判决被告支付拖欠原告物业服务费千分之一的违约金（违约金计算从2018年1月1日起至2019年12月31日止，并请求计算至付清之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与宜宾奇龙房产公司、自贡远达房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于宜宾房屋（建筑面积105.51㎡）。同日，原被告签订《前期物业管理协议》，约定由原告为该物业提供物业管理服务，并约定了物业服务费用收费标准以及违约责任。根据该协议约定，多层住宅按房屋面积每平米收取服务费0.55元；乙方按季定期交纳，首次管理费从乙方交接房屋完毕之日起计算。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从乙方逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。原告根据约定向被告及其所在的物业提供了物业服务，被告应按约定按时足额交纳物业服务费。但是被告严重违反约定和承诺，经原告多次催收，被告拒不交纳。截止2019年12月31日共拖欠物业服务费和生活垃圾处理费共计1518.72元。依照《物业管理条例》第四十二条的规定，被告应向原告支付物业服务费。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告王莉秀辩称，被告购买了位于宜宾。2009年12月9日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并约定了服务内容及违约责任，原告违反了其中第三条“物业管理服务质量”中“房屋外观：完好、整洁”和第十二条“住户室内维修：零修急修及时率100%、返修率不高于2%”。原告外墙质量不过关，造成被告内墙经原告多次修补仍存在质量问题，原告收费不给发票，还有其他物业服务质量不过关的违约行为，故被告不应交纳全额物业费且原告应支付被告违约金。如果原告给我把房屋问题解决了，我愿意交纳物业费。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交证据：原被告身份信息、物业费欠费明细表、催缴通知单、商品房买卖合同、业主入住缴款通知单、业主入住验房表、入住流转单、远达尚城钥匙领用表、物业管理服务合同，收据、前期物业管理协议等，本院组织双方进行证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月9日，被告王莉秀与宜宾奇龙房地产开发有限责任公司、自贡市远达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买位于宜宾市翠屏区（以下简称远达尚城小区）6幢2单元1层102号住宅一套，该房建筑面积为105.51㎡。同时，被告还与原告签订了《前期物业管理协议》，约定了原告与业主的权利义务，甲方负责对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；其中物业服务收费标准为：多层住宅按房屋面积0.55元／㎡／月；乙方依据本协议向甲方缴纳物业服务费用，缴纳时间为按季定期（每季度5日之前）。对违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求其补交并从乙方逾期之日起按每天0.3%缴纳违约金。2011年2月，被告经对该房屋进行验收后，领取房屋钥匙入住至今。 2017年，原告（乙方）与被告房屋所在的远达.尚诚小区的业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：服务管理期限为叁年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止；物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，多层住宅0.55元/平方米.月（住宅1栋-11栋）；生活垃圾处理费暂按宜价字费【2003】231号文执行，住宅4.5元/户/月，向业主或使用人收取；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本物业物管费每日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金的最高限额不得超过实际损失的数额，但因物业未尽到工作职责的，业主不承担违约责任。原告于2017年2月24日在该合同上签字盖章，远达.尚诚小区业主委员会于2017年3月1日在该合同上签字盖章。 《物业管理服务合同》签订后至今，被告王莉秀以房屋漏水问题未解决为由，未向原告缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费用和垃圾清运费。被告欠费期间，原告通过向其发送短信的方式向被告王莉秀催收物业费，在催收未果后遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”之规定，远达.尚诚小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，对被告具有约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应及时缴纳物业服务费及垃圾清运费。现原告请求被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费1392.72元，符合合同约定和法律规定，且被告也自认其未交纳原告诉请期间的物业服务费、垃圾清运费，故本院对原告的该项请求依法予以支持；本案中，原告诉请垃圾清运费126元计算有误，本院予以纠正为108元（4.5元/户/月×24个月）。因被告提交的证据证明被告确实存在对房屋外墙管理维护不到位且原告未举证证明其已按物业服务合同约定全面履行其应尽的义务，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 被告王莉秀辩称因原告不履行维修房屋漏水等义务和责任，故而不缴纳物业服务费。本案中原告在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且被告所举证据尚不能证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故被告拒付物业费的抗辩理由本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告王莉秀于本判决生效之日起十日内向原告宜宾尚诚物业管理有限责任公司支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业服务费1392.72元、垃圾清运费108元，共计1500.72元； 二、驳回宜宾尚诚物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果被告王莉秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王莉秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  赵 杨 二〇二〇年六月九日 法官助理  李 会 书 记 员  李皓琦