新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终336号 上诉人（原审被告）：新疆恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司），住所地北京路蓝天花苑1栋2单元1004室。法定代表人：董斗章，该公司董事长。委托诉讼代理人：周燕飞，新疆亚桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娴静，女，汉族，1993年10月20出生，系该公司职员，住博乐市。被上诉人（原审原告）：程全胜，男，汉族，1977年10月3日出生，无固定职业。被上诉人（原审原告）：李海霞，女，汉族，1978年6月5日出生，无固定职业。委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。上诉人恒大房地产公司因与被上诉人程全胜、李海霞房屋租赁合同纠纷一案,不服新疆博尔塔拉蒙古自治州博乐市人民法院于2019年9月17日作出的（2019）新2701民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒大房地产公司的委托诉讼代理人周燕飞、胡娴静，被上诉人程全胜、李海霞的委托诉讼代理人康国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，即驳回被上诉人要求上诉人支付位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的租金116606元的请求，并判决被上诉人承担两审诉讼费用。被上诉人程全胜、李海霞辩称：被上诉人与上诉人签订的两份定金协议2015.1.25号取代2015年1月17日定金协议，在2015.1.25定金协议中明确约定销售房屋单价、总金额及租金的计算方式，因此认为商品房买卖合同独立于定金协议中的租赁关系，租金也未冲抵购房款。程全胜、李海霞向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告程全胜与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订的《商铺销售定金协议》，判令被告返还租赁的房屋(4号楼1层13铺、4号楼1层16铺)；2、请求依法判令被告支付原告两商铺租金共计116606元、逾期利息16472元；3、请求依法判令被告自2019年5月1日起按照两房屋(4号楼1层13铺、4号楼1层16铺)合计日106元支付至实际返还原告的租金；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月25日原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，部分内容为：“乙方（程全胜），房号恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺，建筑面积53.43平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5343元/平方米，总房款279225元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年01月01日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款149225元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》”。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户此次付款付清首付50%即149225元整。甲方加盖新疆恒大伟业房地产开发有限公司印章，乙方程全胜签名。同日，原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》部分内容为：“乙方（程全胜），房号恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺，建筑面积52.26平方米（此面积为房屋暂测面积），销售单价5419元/平方米，总房款283197元（系手写），乙方将该商铺委托给甲方（恒大房地产公司）按汽车类业态进行招商（租）经营，委托日期为2016年01月01日至2019年12月31日，甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同。签订本协议时付购定金5000元，首付款143197元须于本协议签订之日起7日内全部付清。付清后签署《商铺买卖合同》”。协议还约定了认购条款等内容。备注：客户此次付款付清首付50%即143197元整。甲方加盖新疆恒大伟业房地产开发有限公司印章，乙方程全胜签名。被告给原告购买的位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺总房款优惠8000元，给原告购买的位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层16铺总房款优惠4000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》确定的恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的房屋面积均为53.245平方米。一审法院审理认为：争议焦点为：原告程全胜、李海霞要求解除与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订两份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》及返还租赁的商铺是否成立？原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付商铺租金116606元、逾期利息16472元及按日租金106元至实际返还之日的租金是否成立？关于原告程全胜、李海霞要求解除与被告恒大房地产公司于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》并返还租赁的商铺。合同解除的后果为，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告李海霞、程全胜第一项诉讼请求要求解除双方签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，但是其第二项、第三项诉讼请求为要求被告恒大房地产公司继续支付租金相互冲突且定金协议已经实际履行，履行期限将至（2019年12月31日），故对原告李海霞、程全胜要求解除双方于2015年1月25日签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》的诉讼请求并返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付商铺租金116606元、逾期利息16472元及按日租金106元至实际返还之日的租金的问题，被告恒大房地产公司提交的四份《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》其中两份2015年1月25日原、被告签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》与原告李海霞、程全胜提供的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》内容一致，2015年1月17日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，以被2015年1月25日原、被告重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》取代，该定金协议约定按面积1元/平方米/天×365天计算，恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺，《商品房买卖合同》确定的建筑面积均为53.245平方米，合同租赁日期为2016年01月01日至2019年12月31日，租金计算为155475.4元（53.245平方米×365天×1元/平方米×4年×2间），但是原、被告签订《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，约定：“甲方承诺2015年10月1日-7日（开业日）付乙方第一次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算；2018年元月30日付乙方第三次租金，按面积1元/平方米/天×365天计算。为繁荣该市场，甲乙双方均认可在4年的委托期内，甲方共需支付以上三次租金。具体事宜待实测面积确定后，双方签订委托经营合同”。原、被告并未签订《委托经营合同》，按照定金协议，被告恒大房地产公司只需支付原告李海霞、程全胜三年的租金即116606元，故对原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺租金116606元的诉讼请求，予以支持。原告李海霞、程全胜要求按照日租金106元至实际返还之日的租金，原、被告签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》约定的履行期限为2016年01月01日至2019年12月31日，2019年12月31日双方约定的租赁期限已到，到期后协议自动解除，故对原告李海霞、程全胜要求按照日租金106元至实际返还之日的租金的诉讼请求，不予支持。原告李海霞、程全胜要求被告恒大房地产公司支付逾期利息16472元，原、被告双方签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》并未约定逾期利息及违约责任，故对原告李海霞、程全胜的该项诉讼请求，不予支持。被告恒大房地产公司辩称原告李海霞、程全胜的起诉已过诉讼时效，请求民事权利的时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。定金协议约定租赁期限为2016年01月01日至2019年12月31日，支付第三笔租金的期限为2018年元月30日，原告李海霞、程全胜起诉期限为2019年6月3日，故原告李海霞、程全胜起诉未超过诉讼时效，对被告恒大房地产公司的辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：一、被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效后的十日内向原告李海霞、程全胜支付位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的租金116606元；二、驳回原告李海霞、程全胜的其他诉讼请求。案件受理费3102元，减半收取1551元，由原告李海霞负担251元，被告新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担1300元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：2015年1月25日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》是否真实有效。上诉人称：2015年1月25日签订的协议是有延续关系的，即双方签订的正式房屋买卖合同，是已经扣除了四年返租金额后的房屋价格，故不应当再判决上诉人给付于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺2016年1月1日到2019年12月31日期间的租金116606元。但从本案查证事实可印证，2015年1月25日双方签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》内容一致。2015年1月17日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》，其签订日期在前以被2015年1月25日双方重新签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》所取代，故本院对该上诉理由不予采信。2015年1月25日签订的《恒大国际汽车生活广场商铺销售定金协议》真实合法有效，本院予以确认。该协议约定了销售单价、总房款及支付租金的方式，被上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司理应向李海霞、程全胜支付位于恒大国际汽车生活广场4号楼1层13铺、16铺的租金116606元，原判决并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2632.12元，由上诉人新疆恒大伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长 多思别克·居马西审判员 姜斌            审判员 莫俊华           二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日 书记员 侯照            1