吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终971号上诉人：（原审原告、申请执行人）：缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：缪力，女，1970年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省巢湖市无为县。被上诉人（原审被告、执行案外人）：杨刚，男，1976年9月13日出生，汉族，工人，住吉林省磐石市。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人缪希彦因与被上诉人杨刚、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缪希彦的委托诉讼代理人缪力、被上诉人杨刚、原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。缪希彦上诉请求：撤销（2019）吉0291民初867号民事判决，继续查封宇佳公司名下的位于磐石市明城镇房屋，由杨刚负担诉讼费用。事实和理由：1.杨刚出具的收款收据的收款人是秦启祥，付款时间没有，不能证明是宇佳公司收到的购房款。2.购房合同没有购房时间，不能证明杨刚购买诉争房产的时间是在法院查封之前。3.物业费单据不能证明此物业是明城镇的物业。4.杨刚不能提供水电费单据，不能证明杨刚居住。杨刚辩称，一审判决正确，房屋是我的。宇佳公司述称，支持杨刚意见。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。缪希彦向一审法院起诉请求：1.对吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291执异（80）号裁定不服，请求继续查封磐石市明城镇房屋执行查封，房屋价值约为18,000元；2.诉讼费用由宇佳公司和徐炳文共同承担。一审法院认定事实：杨刚与宇佳公司于2016年4月18日签订商品房订购协议书，约定：杨刚订购宇佳公司开发的，面积49.34平方米。付款方式:签订合同时一次性付款49,340元。同日，杨刚向宇佳公司支付购房款49,340元，宇佳公司给杨刚出具收款收据一份，载明：“客户：杨刚，商品名称及规格：紫金铭苑小区房购房款，金额：49,340元。”宇佳公司在杨刚交纳购房款后，向杨刚交付了房屋。磐石市明城镇人民政府城镇建设办公室于2016年4月18日出具证明一份，内容：“明城地税分局、明城房产所：明城镇为无籍房，为保障购房户利益，明城镇城建办现作出如下证明：业主姓名杨刚，交易面积49.34平方米，最终测绘面积49.34平方米，购买价格1,000元/平方米。”业主签字处有杨刚签字及捺印，下方有签名为徐炳文的签名及捺印。另查明：杨刚名下在磐石市明城镇并无房屋。再查明：缪希彦与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月30日作出（2016）吉0291民初773号民事判决书，该民事判决生效后，缪希彦向一审法院申请执行，案号为（2017）吉0291执335号。一审法院于2017年6月28日作出（2017）吉0291执334、335号执行裁定书，查封了案涉房屋。杨刚向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年6月4日作出（2019）吉0291执异80号执行裁定书，裁定：中止对磐石市明城镇49.34平方米房屋的执行。一审法院认为，缪希彦诉讼请求继续执行查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为：杨刚对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，杨刚在一审法院查封前与宇佳公司签订了商品房屋订购协议书，因该协议书中明确约定了房屋位置、面积及价款，价款的支付方式，该协议具有房屋买卖协议的性质，应认定杨刚与宇佳公司在一审法院查封前已经签订了书面的房屋买卖合同。缪希彦请求执行涉案房屋，其负有证明涉案房屋符合执行的证明责任，其未提供杨刚名下在磐石明城镇有其他房屋的证据，应承担举证不能的责任。杨刚所购买的房屋是住宅房屋，可以认定杨刚购买时是为了居住，且杨刚已经支付购房款，故杨刚对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。对缪希彦的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告缪希彦的诉讼请求。案件受理费250元（缓交），由原告缪希彦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪希彦提交了以下证据：证据1.华中国、王艳霞、王俊波、彭喜森、魏明奎、朱玉丽的房屋产权证复印件6份，拟证明案涉紫金铭苑小区已经能够办理房屋产权证；证据2.调查申请书一份，拟证明通过调查来确定杨刚及其配偶、未成年子女名下有无其他房产。杨刚质证认为，对证据1的真实性有异议，案涉小区现在不能办理房屋产权证，因为被查封了；证据2是缪希彦自己提出的申请，不能证明其主张。宇佳公司质证认为，对证据1无异议，该6人都是回迁户，所以手续齐全；证据2与宇佳公司无关。杨刚、宇佳公司在二审中未提交新证据。徐炳文未到庭，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。本院经审核后认证如下：缪希彦提交的房屋产权证系复印件，未与原件核对，本院不予确认；其提交的调查申请不属于证据，应否准许，将在论理部分综合阐述。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为杨刚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合针对案涉房屋在查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件，方可排除执行。本案中，杨刚与宇佳公司的协议书签订于查封之前，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且杨刚所提举的相应证据能够证明杨刚于人民法院查封案涉房屋前，实现了对该房屋的实际占有和管理并支付了房款。经一、二审法院查明，案涉房屋未办理过户登记，是由紫金铭苑小区特殊性质决定的，非因杨刚自身原因未办理过户登记，故杨刚对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。缪希彦的上诉主张依据不足，其提出的上诉请求本院不予支持。关于缪希彦申请调查杨刚及其配偶、未成年子女名下有无其他房产的问题，因该调查结果并不影响本案裁判，故不予准许。综上所述，缪希彦的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由缪希彦负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年六月四日书记员  李晓楠