辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3833号上诉人（原审被告）：许鹤，男，1982年10月21日出生，汉族，住黑龙江省安达市。被上诉人（原审原告）：大连众和物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区鞍山路丽都园1号。法定代表人：张阔，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张棋、任婧，辽宁兴中律师事务所律师。上诉人许鹤因与被上诉人大连众和物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许鹤上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判减收物业费1500元。主要事实和理由：入住之初，被上诉人收取了1000元用电押金和500元排渣费，因押金不系预付电费，且上诉人是自行找人排渣，该两笔款应予退还或抵顶物业费。被上诉人不同意上诉人许鹤的上诉请求，主要答辩如下：电费押金和排渣费与本案物业费并非同一法律关系，上诉人应当另行主张。而且电费已实际发生，上诉人可到被上诉人办公室查询实际用电量，多退少补；关于排渣费，如业主自行排渣，应由装修后找物业经理盖章，并办理退费。大连众和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付物业服务费4987.20元（自2016年11月14日至2019年8月31日止）及滞纳金5012.80元，合计10,000元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的坐落于大连市甘井子区祥龙西园的“美辰香醒”小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区祥龙西园30号楼2单元301室业主，房屋面积102.7平方米。2012年4月15日，顺和房地产与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对坐落于大连市甘井子区祥龙西园的美辰香醒小区进行前期物业服务。合同约定的服务费用为祥龙西园1、2、3、4、5、15、18、22、27、28、29、30、31号楼按照1.45元/月·平方米（含电梯费）；合同期限自2012年4月15日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年11月14日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅（带电梯住宅）按合同约定的建筑面积，每平方米暂定为1.45元/月；物业管理服务费起收时间按实际入伙时间或接到入伙时间截止日期次日开始计收，一次性以现金形式向物业管理公司缴纳12个月费用；入伙后按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费；逾期交费，则从逾期之日起，每日按当年全年物业管理服务费总额的3‰支付违约金。同日，被告在《临时管理规约》、《承诺书》中签字确认。其中《临时管理规约》第二十八条再次确认了物业服务费计费起收时间、缴纳物业费的时限，均与《前期物业服务协议》的规定一致；同时该条中明确“房屋交付后，无论是否入住，均应当缴纳物业服务费”；第三十条对于逾期缴费的违约处理再次进行了约定，亦与《前期物业服务协议》的规定一致。《承诺书》中被告对案涉小区《临时管理规约》的内容予以确认，并承诺同意遵守临时管理规约、同意承担相应责任。被告于2014年11月14日领取房屋钥匙。房屋交付后，被告曾缴纳过两年的物业服务费。原告主张被告拖欠2016年11月14日至2019年8月31日期间物业费尚未交纳。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.45元，交纳方式为一次性以现金形式向物业管理公司缴纳12个月费用；入伙后按季度预缴，每季度第一个月1-10日缴纳本季度物业管理服务费。被告现拖欠自2016年11月14日起至2019年8月31日止的物业费4988.65元（1.45元/月/平方米×102.7平方米×33.5个月）未付，实属无理。现原告主张被告支付物业费4987.20元的诉讼请求，不超过上述标准，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩解的物业费的缴纳应自其取得房屋产权证后开始计算的意见。依照《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》以及《临时管理规约》的规定，物业服务费用应自物业交付使用之日起计收，且事实上被告自领取房屋钥匙后即已实际享受了原告提供的物业服务，故被告以此为由拒交物业费用依据不足。关于被告辩解的开发商曾承诺用逾期办证违约金抵顶物业费的意见。房屋开发商与物业管理公司并非同一法律主体，因房屋开发商逾期办理房屋产权证书而产生的逾期办证违约金，被告应向房屋开发商主张，而非向原告主张。故对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于被告辩解的原告物业服务不到位的问题。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。且被告并未提供证据证明其主张。故对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于被告辩解的领取房屋钥匙时缴纳1,000元水电押金及500元排渣费的问题。被告应就自己的主张提供相关证据加以证明，庭审中，被告未提供缴纳上述费用的书面证据，也未能提供证据证明原告应当返还上述费用。故对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于逾期缴费违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。一审法院判决如下：一、被告许鹤于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连众和物业管理有限公司物业服务费人民币4987.20元（自2016年11月14日起至2019年8月31日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连众和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告许鹤负担。被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，上诉人许鹤提交三组新证据，并申请证人张某出庭作证。证据一是电押金收据、临时出入证收款收据、装修许可证收款收据，拟共同证明被上诉人向上诉人收取了该三项费用，尚未退还。证据二是排渣费收据，拟证明被上诉人收取了上诉人的排渣费，上诉人自行排渣，该款应予退还。证据三是证人证言，拟证明上诉人自行排渣的事实。被上诉人发表如下质证意见：对于第一组证据，上诉人在上诉主张中未提及临时出入证费和装修许可证费的问题，此二张票据与本案没有关联性；用电押金的真实性没有异议，因上诉人在接入正常用电之前已实际使用临时用电，临时用电也需交费，具体使用多少临时用电，上诉人可到物业公司查询，多退少补，该费用应否退还、退还多少与本案不是同一法律关系。对于证据二，该排渣费的收款人是华能国际电力股份有限公司大连电厂，并非被上诉人，被上诉人不予质证。对于证人证言，无他证相佐，被上诉人对真实性不予认可。被上诉人二审未提交新证据。对于上诉人二审提交的新证据，本院采信被上诉人的质证意见，对三组证据均不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在物业单位提供了物业服务后，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。本案中，上诉人对于其欠付物业费和案涉期间被上诉人是案涉小区物业服务单位的事实不持异议，一审支持被上诉人的诉请、判令上诉人给付所欠物业费并无不当。上诉人在二审中主张被上诉人收取的电押金1000元和排渣费500元，合计1500元，应与欠缴物业费作相应抵顶，被上诉人对此主张不予认可。本院认为，上诉人在二审中提交的排渣费收款票据显示的收款人并非被上诉人，被上诉人不认可曾收取过上诉人500元的排渣费，故上诉人要求被上诉人以此款抵顶物业费没有事实依据。关于电押金的问题。被上诉人确认收取过上诉人的电押金1000元，但主张该款已由上诉人以使用临时用电的方式予以消费，上诉人如认为自己实际使用的临时电量相对应的电费数不足1000元，可向被上诉人另行主张返还。该款项因与案涉物业费并非同一法律关系，且应退还金额不明，本案不予一并处理。综上，上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许鹤负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月十一日书记员  黄月妍