浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初2074号 原告：宁波市鄞州新华书店有限公司（统一社会信用代码为91330212144417008L）。住所地：宁波市鄞州区贸城中路629号。 法定代表人：许静杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金晶，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波远恒商业管理有限公司（统一社会信用代码为913302046950608349）。住所地：宁波市鄞州区天伦时代广场79号026幢（6-2）（集中办公区）。 法定代表人：吴胜广，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：符灵菲、马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 原告宁波市鄞州新华书店有限公司诉被告宁博远恒商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金晶、被告的委托诉讼代理人马琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波市鄞州新华书店有限公司以被告宁博远恒商业管理有限公司未按约支付房屋租金由诉至法院，请求判令：1.确认原、被告双方《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除，并要求被告立即腾退涉案房屋；2.被告支付2020年1月21日至2020年3月3日的欠付租金77753.42元；3.被告支付欠缴的水电费17935.76元（暂算至2020年4月2日）；4.被告支付2020年3月4日起至腾退房屋之日止房屋占有使用费162739.73（按照租金的3倍计算，暂算至2020年4月2日）；5.被告支付原告违约38000（应扣除押金150000元）；6.被告支付本案诉讼费。 被告宁波远恒商业管理有限公司答辩称：1.不同意解除合同，被告是因为疫情期间经营困难才会出现延迟支付租金的情形，涉案房屋是国有房屋，按国家政策减免三个月租金后，本案的情形根本不符合合同约定的解除情形；2.原告主张的租金计算准确，但涉案房屋是国有房屋，按照相关政策应减免三个月租金；3.水电费，只有一部分有证据证明，剩余部分无证据，请求驳回；4.如果法院认定合同解除，占有使用费应参照租金的1倍计算，而不应该按照3倍计算；5.违约金过高，请求予以调整。 本院经审理查明以下事实：2018年1月21日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于百丈路102号1-4层部分商业用房出租给被告，租期为3年，自2018年1月21日起至2021年1月20日止；租金为660000元每年，先付后租，每年支付一次；被告逾期不支付租金超过1个月的，原告有权单方书面通知被告解除本合同，且有权要求被告按照年租金的30%支付违约金；承租期间的水费、电费由被告承担；租赁期满，被告拒不腾退的，应按拖延部分时间向原告支付实际占用期间的房屋使用费（按原租金的三倍计算）并按年租金的30%向原告支付违约金。2019年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告继续租赁房屋两年，租赁期限自2019年1月21日至2021年1月20日止，租金依旧为660000元；租金支付期限为2018年12月21日前、2019年5月21日前、2019年12月21日以及2020年5月21日前各支付半年租金330000元；除本协议明确所修改的条款外，原合同的其余部分继续有效。被告未按约于2019年12月21日支付约定的330000元租金。2019年12月23日，原告发函快递至被告，要求被告按约支付330000元租金，否则原告会提起诉讼，要求被告承担违约责任，同时原告还有权终止与被告的房屋租赁协议。快递于次日妥投。被告于次日收到了函件。被告未付租金。2020年3月2日，原告再次发函快递至被告，载明因被告延迟支付租金超过1个月以上，故要求解除合同并要求被告支付违约金。快递于3月4日妥投。直至庭审结束，被告仍未支付租金。庭审结束后，双方进行了自行调解，但未达成一致意见。 另查明，被告另支付押金150000元。涉案房屋尚有电费16399.64元未缴纳。 再查明，涉案房屋登记在原告名下，建筑面积为1269.38平方米。被告承租了涉案房屋1-4层部分商业用房，建筑面积为1135平方米。 以上事实由原告提供的并经本院确认的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、律师函及快递凭证、通知函及快递凭证、电费清单、产权证、用电说明、照片以及原告、被告在庭审中的陈述等予以证明。 本院认为：《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》客观真实，合法有效。被告应按约于2019年12月21日前支付2021年1月21日起半年的租金，但被告逾期付款，已超过一个月，原告有权按照合同约定解除合同，并要求被告支付违约金。被告辩称，其因疫情导致经济困难，根据最高人民法院的有关规定，原告无权主张合同解除和违约金。本院认为，被告的违约行为产生于疫情开始前，并非疫情期间，故对被告辩称不予采信。原告要求解除合同的函件送达至被告，合同即解除，被告需腾退房屋，故原告要求本院确认涉案租赁合同于2020年3月4日解除并要求被告立即腾退的诉讼请求，本院予以确认。合同解除后，原告还有权要求被告支付合同解除前的租金以及合同解除后房屋腾退前的房屋占有使用费，但是庭审中，原告自愿减免两个月租金，本院予以支持，另外，合同约定的租金3倍的标准过高，被告要求降低，本院降低为按照租金的1倍计算。被告还辩称，国家相关政策规定，涉案房屋应减免三个月租金，但国家政策并非法律规定，且原告不同意减免，故本院对被告要求减免三个月的意见不予采信。被告违约导致合同解除，原告有权要求被告支付合同解除的违约金，但合同约定的违约金标准偏高，被告要求降低。考虑到原告的房屋空置成本及疫情原因，本院将违约金酌定确定为一个半月租金。原告还要求被告支付欠缴的水费和电费，但水费无充分证据证明，本院不支持，电费方面，因证据显示的是涉案房屋全部的电费，而被告并未承租全部房屋，在电费无法作明确区分的情况下，被告要求按照承租面积占全部面积的比例计算电费的答辩意见合理，本院予以支持。经核算，被告应承担的电费为14595.67元。综上，据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市鄞州新华书店有限公司与被告宁波远恒商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除； 二、被告宁波远恒商业管理有限公司于本判决生效后十日内腾退涉案房屋； 三、被告宁波远恒商业管理有限公司支付原告宁波市鄞州新华书店有限公司租金及房屋占有使用费148574.42元（租金已减免2个月，暂算至2020年6月11日，2020年6月12日起至房屋实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费按照年租金660000元的标准继续进行计算）； 四、被告宁波远恒商业管理有限公司支付原告宁波市鄞州新华书店有限公司违约金82500元； 五、被告宁波远恒商业管理有限公司支付原告宁波市鄞州新华书店有限公司电费14595.67元； 上述第三至五项共计245670.09元，扣除被告已付的押金150000元后，被告宁波远恒商业管理有限公司尚需支付原告宁波市鄞州新华书店有限公司95670.09元，由被告于本判决生效后十日内履行完毕； 六、驳回原告宁波市鄞州新华书店有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 本案受理费5746元，减半收取2873元，由原告宁波市鄞州新华书店有限公司负担1954元，被告宁波远恒商业管理有限公司负担919元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 黄文娟 二〇二〇年六月十一日 代书记员 章晨健