甘肃省临洮县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘1124民初701号 原告杜仲国，男，汉族，1947年8月20日出生，甘肃省临洮县人，农民，住临洮县。 委托代理人朱亚宏，甘肃洮鼎律师事务所律师。 被告梁亚雄，男，汉族，1989年10月24日出生，甘肃省临洮县人，农民，住临洮县。 第三人杜玉红，女，汉族，1977年3月2日出生，甘肃省定西市人，住定西市安定区。 委托代理人杜玉忠，临洮县洮阳镇法律服务所法律工作者。 原告杜仲国与被告梁亚雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，杜玉红以第三人身份申请参加该案的诉讼，本院通知杜玉红以第三人身份参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜仲国的委托代理人朱亚宏、被告梁亚雄、第三人杜玉红的委托代理人杜玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜仲国向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与被告签订的租房合同；2、依法判决原告收取涉及合同租金11000元返还被告。审理中，杜仲国变更诉讼请求，1、请求依法确认杜仲国与梁亚雄于2020年3月12日签订的租房合同无效；2、退还梁亚雄已缴纳的租金11000元。事实和理由：2019年原告身患轻度老年痴呆及健忘症，把自己以前经营的嘴头砖厂已经出卖给杜玉红的事实健忘，2020年3月10日被告的叔叔梁成贵称其侄儿梁亚雄需要租厂房，由于原告老年痴呆及健忘症于2020年3月12日与被告梁亚雄签订租赁合同，将2015年4月28日已经将“个人独资企业转让协议书”确定出卖的厂房进行重复出租，3月14日收取租金，3月15日原告侄儿杜兆识发现梁亚雄在侵占已经出卖的砖厂，电话通知杜仲国，杜仲国发现租错了，就及时将梁成贵叫来通知租错了，退还租金。但是梁成贵及梁亚雄不答应，不听劝阻，就开始违法推土地，原告与被告签订的租赁合同违反了合同法的明确规定，遂提起诉讼，请求如前。 梁亚雄辩称：杜仲国诉状所述有人对其进行劝阻，但其未收到任何劝阻信息，杜仲国诉状所述患有老年痴呆症，但杜仲国可以自己签字，生活完全可以自理，也能数清钱数，所以老年痴呆症和健忘症都是不存在的，杜仲国转让给杜玉红的是砖厂，我签订的合同租用的是复合肥料厂厂房，并不是砖厂的前身，与砖厂无任何关系，该复合肥料厂归杜仲国所有，所以租赁合同是合法有效的，至于赔偿问题，现在我的损失不是11000元的事情，我前期规划花费六七万元，现在总投入已经达到一百五六十万元了，要求驳回杜仲国的诉讼请求。 第三人杜玉红述称：2015年4月28日，第三人杜玉红与杜仲国签订了个人独资企业转让协议书，转让协议书转让价款为45万元，协议签订后，对于刘家沟门嘴头砖厂的营业执照进行了重新变更，当时考虑到复合肥料厂与砖厂用同一块地，将复合肥料厂又写了一个转让变更协议书，2015年7月15日写的变更协议将复合肥料厂的四至又进行了明确，有杜玉红与杜仲国于2015年7月15日签订的个人独资企业转让协议变更协议书为证，杜仲国的子女杜海珍也签字确认。今年在梁亚雄修建时才发现杜仲国又将砖厂租给他人，杜玉红拿变更协议问杜仲国，杜仲国才回复他弄错了，现在对杜仲国与梁亚雄2020年3月12日签订的租房合同不予认可，该合同侵害了第三人杜玉红的权益。 本院经审理认定的事实如下：1998年11月17日杜仲国作为法定代表人与其他股东共同出资成立了甘肃临洮润丰化肥有限责任公司（已于2013年8月12日吊销营业执照），2005年4月10日杜仲国投资成立了临洮县刘家沟门咀头砖厂（该砖厂为个人独资企业），2015年4月28日，杜仲国作为转让方（甲方），杜玉红作为受让方（乙方），双方签订了《个人独资企业转让协议书》，该协议书约定：一、转让价格及转让款的支付期限和方式：1、甲方以人民币45万元的价格将企业全部资产整体转让给乙方；2、乙方应于本协议生效之日起30日内以货币的方式将上述款项支付给甲方；二、甲方保证对企业资产享有完全所有权和处分权，若企业资产存在瑕疵并因此给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。三、转让的效力：本协议书自双方签字之日起生效，并在15日内到工商机关办理变更登记，办理投资人变更登记，甲方不再作为企业的投资人，乙方作为投资人并对企业全部财产享有所有权和处分权。企业转让前的债务由现有企业继承，并由甲乙双方承担补充责任。企业和乙方个人承担责任后有权向甲方追偿。四、违约责任：1、双方必须自觉履行本协议，任何一方未按协议书的规定履行义务，应当依照法律规定承担相应责任；2、如乙方不能按期支付转让款，如因乙方违约给甲方造成损失，乙方应承担相应责任。五、甲乙双方经协商一致，可以变更或解除本协议书。经协商变更或解除本协议书的，双方应另签订变更或解除协议。同日，双方在临洮县市场监督管理局办理了个人独资企业变更登记，临洮县刘家沟门咀头砖厂投资人变更为杜玉红，企业类型为个人独资企业。 2015年7月15日，杜仲国作为甲方，杜玉红作为乙方，双方又签订了《个人独资企业转让变更协议书》，该变更协议书约定：甲乙双方于2015年4月28日签订的个人独资企业转让协议书，协议第一条约定甲方以45万元将企业全部资产整体转让给乙方，协议第五条还约定经甲乙双方协商一致，可以变更或者解除本协议书，经协商变更或者解除本协议书的双方应另签订变更或解除协议书。甲乙双方在签订协议时，由于对乙方的经营使用场地及办公用房未进行考虑周全，根据协议约定，现经甲乙双方共同协商达成如下变更协议：一、2015年4月28日甲乙双方于签订协议的当日向临洮县市场监督管理局进行了变更登记申请，对甲方转让的企业予以变更登记，现就甲方经营的复合肥厂一并转让给乙方，由乙方经营使用。二、甲方转让给乙方的复合肥厂现状四址为准，办公用房以现状为准，办公用房在签订个人独资企业转让协议书时将财产权属及场地使用权按照办公楼房现状及场地现状移交给了乙方，不再移交。三、由于刘家沟门咀头砖厂企业登记已变更在了乙方名下，对于补充变更转让的复合肥厂因该厂已停产多年，变更登记没有实质性意义，不再进行变更登记；四、复合肥厂财产为二层办公楼现状，厂房15间，门房3间，车库1间，西方5间，水泥房7间，砖厂及复合肥厂总面积约50.096亩；五、甲方转让给乙方的两处企业使用的土地租费自转让之日起由乙方负责付给农户，如因乙方给农户付不清租费导致的后果责任由乙方自行承担。该补充协议有杜仲国及其子女杜海珍、杜玉红签字确认。 2020年3月12日，杜仲国作为出租方（甲方），梁亚雄作为承租方（乙方）又签订了《租房合同》，该合同约定：经甲乙双方协商同意，甲方将自己所有的位于临洮县新添镇咀头村原复合肥料厂厂房出租给乙方，具体事宜协商如下：一、甲方将位于临洮县新添镇咀头村原复合肥料厂厂房出租给乙方使用，租赁期限自2020年3月12日至2029年3月11日。二、本房屋年租金为人民币11000元，按年结算，合同签订后一次性付款。乙方如需续租与甲方商议后签订续租合同。三、乙方在承租前甲方必须交清其在试用期间产生的相关费用，乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担，租赁结束时，乙方需交清所有消费费用。四、房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并按实际使用结算租费。五、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方需要甲方提供房屋产权证明或其他相关证明材料的，甲方应予以全力配合。该租房合同由杜仲国在甲方项下签字捺印，梁亚雄在乙方项下签字确认。 《租房合同》签订后，梁亚雄即对所租赁的复合肥料厂厂房进行清理和对厂房后的土地进行平整，杜玉红知道后拿变更协议问杜仲国，杜仲国才知道租错了，就及时与梁亚雄叔叔梁成贵协商退回租金，但协商未果。杜仲国遂提取诉讼，请求如前。 后经本院征求杜玉红意见，杜玉红对杜仲国与梁亚雄2020年3月12日签订《租房合同》不予追认。认为该合同侵犯了杜玉红的合法权益。 认定上述事实的主要证据有： 1、杜仲国、梁亚雄、杜玉红身份证复印件各一份，证实当事人的主体资格； 2、临洮县市场监督管理局内资企业基本信息一份五页、个人独资企业变更登记申请书一份、内资企业基本信息一份，《个人独资企业转让协议书》一份，临洮县刘家沟门咀头砖厂营业执照复印件一份，证实1998年11月17日杜仲国作为法定代表人与其他股东共同出资成立了甘肃临洮润丰化肥有限责任公司（已于2013年8月12日吊销营业执照），2005年4月10日杜仲国投资成立了临洮县刘家沟门咀头砖厂（该砖厂为个人独资企业）的事实以及2015年4月28日，杜仲国将临洮县刘家沟门咀头砖厂转让给杜玉红的事实； 3、2015年7月15日《个人独资企业转让变更协议书》一份，证实2015年7月15日杜仲国将临洮县新添镇咀头村原复合肥料厂厂房转让给了杜玉红，杜玉红即为该复合肥料厂厂房的权利人的事实； 4、2020年3月12日《租房合同》一份，证实杜仲国将该厂房出租给梁亚雄并收取11000租金的事实； 5、支付凭据复印件69页，证实杜玉红支付村民土地租赁费的事实； 上述证据，均真实有效，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该案中，杜仲国与杜玉红于2015年7月15日签订了《个人独资企业转让变更协议书》，将临洮县新添镇咀头村原复合肥料厂厂房转让给了杜玉红，杜玉红即为该复合肥料厂厂房的权利人，杜仲国作为对该厂房无处分权的人，而与梁亚雄签订《租房合同》，将该厂房出租给梁亚雄并收取了11000租金。且杜仲国在订立合同后未取得处分权，权利人杜玉红对该《租房合同》也不予追认。故杜仲国与梁亚雄签订的《租房合同》应为无效合同。杜仲国起诉请求依法确认杜仲国与梁亚雄于2020年3月12日签订的租房合同无效；退还梁亚雄已缴纳的租金11000元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。另合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，杜仲国与梁亚雄签订的《租房合同》被确认无效后，当事人对其所受到的损失，可另行主张权利。 综上所述，杜仲国的诉讼请求，理由充足，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下： 一、杜仲国与梁亚雄于2020年3月12日签订的《租房合同》无效； 二、杜仲国于判决书发生法律效力后立即退还梁亚雄房屋租赁费11000元； 案件受理费146元，减半收取计73元，由杜仲国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审判员  杜海涌 二〇二〇年六月十一日 书记员  董 静