广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7901号上诉人（原审被告）：广州市天河区圣淘沙商务宾馆，住所地广东省广州市天河区天阳路146-150号2A铺。执行事务合伙人：魏文琼。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷南华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨杉，女，1968年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：彭中林，广东易恒律师事务所律师。原审被告：广州领汇投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站西路26号二层D202。法定代表人：危潮忠，该公司执行董事兼总经理。上诉人广州市天河区圣淘沙商务宾馆（以下简称“圣淘沙宾馆”）与被上诉人杨杉、原审被告广州领汇投资有限公司（以下简称“领汇公司”）相邻权纠纷一案，上诉人不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人圣淘沙宾馆的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的上诉请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不正确。本案中涉案商铺漏水的原因并非上诉人使用不当造成，而是由于天面伸缩缝过宽造成，上诉人根本无法修复，也不应当承担任何费用。具体理由如下：（一）案涉商铺漏水是因所致裙楼的伸缩缝的质量瑕疵造成，并非上诉人的装修行为造成。1.案涉商铺对应二楼是上诉人的员工宿舍和838号客房，二楼裙楼再往上并无房屋而是天面，在二楼天面也就是员工宿舍与806、838房屋顶的天花以上有一条东西通透的伸缩缝，此伸缩缝贯通二楼墙面到二楼地面，每到雨天，雨水会沿着伸缩缝一直往下流至积水排干，因此，从二楼天面经二楼墙面一直到二楼地面再到一楼楼面，包括上诉人的员工宿舍、838、803、806房以及一楼美发店以及图文店天花均有漏水现象。从上诉人一审提供的照片可以看到，上诉人使用的伸缩缝附近房屋也是从天花即开始有同样渗水情形，此为建筑主体结构的问题，非单一楼层能解决和修复；2.上诉人装修时已经依照国家标准对二楼地板做防水处理，甚至除所有卫浴区域外四周都会多做出半米到一米的防水层，已经能够确保卫浴设施不会造成漏水，而且被上诉人的漏水点与上诉人卫浴设施和区域距离很远，因此案涉商铺出现的漏水并非上诉人的使用不当造成；3.本案当事人之前曾多次协商，上诉人也曾找过装修公司对被上诉人提出的漏水问题进行维修，装修公司称漏水系天面伸缩层造成，无法维修。收到本案诉讼材料后，上诉人又联系了一家专业防水公司进行现场检测，该防水公司经检测回复上诉人称漏水系天面伸缩层造成，无解决方案。4.《房屋安全鉴定报告》的处理意见第一条明确“对房屋的伸缩缝做好防水处理”。因此，从该份鉴定报告也可以看出：鉴定报告也认定了天面伸缩缝是造成漏水的原因，而判决书却完全忽视该事实，并未对该事实进行认定和处理。上诉人认为即使最后认定上诉人的使用段是造成漏水的原因之一，但也应当将上诉人的责任与天面伸缩缝造成漏水的责任分开处理而不应当判决全部由上诉人承担责任。虽然《房屋安全鉴定报告》已组织当事人进行质证，程序上合法，但是鉴定报告的内容存在不合理之处，我方不予认可。（二）一审判决上诉人赔偿被上诉人20000元没有任何事实和法律依据。被上诉人杨杉辩称，我方不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。我方认为房屋漏水是由于对方采取的防水措施未到位引起的，不是对方所述的伸缩缝问题引起的。《房屋安全鉴定报告》已经过当事人质证，程序合法。原审被告领汇公司述称，同意上诉人的上诉请求。本案涉案商铺漏水原因系天面伸缩层的主体结构裂缝的原因造成，该天面伸缩缝裂缝属太阳广场整体建筑主体结构问题，不属于领汇公司的专有部分，领汇公司依法无需承担专有部分的法定义务。领汇公司也是众多漏水受害者之一，但领汇公司为了被上诉人等广大商铺业主免受漏水之苦，于2016年6月27日独自花费89191.32元对太阳广场二楼天面伸缩缝裂缝进行补漏防水施工【详见附件：《建筑防水施工合同》及支付凭证】。由于天面伸缩缝过宽，即使花费巨额款项进行补漏，碰到台风暴雨天气仍无法彻底解决漏水问题。因此被上诉人诉请领汇公司承担侵权、修复及赔偿责任显属错误。杨杉向一审法院提出诉讼请求：1、圣淘沙宾馆、领汇公司停止侵权，修复加固广州市天河区天阳路146-150号2A铺地板防水层，消除杨杉商铺漏水危害；2、圣淘沙宾馆、领汇公司赔偿杨杉修复商铺装修费用30000元；3、圣淘沙宾馆、领汇公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：杨杉为广州市天河区天阳路146-150号首层19铺（以下简称“19铺”）的权属人，建筑面积65.52平方米，规划用途为商业；领汇公司为广州市天河区天阳路146-150号2A铺（以下简称“2A铺”）的权属人，建筑面积563.9428平方米，规划用途为商业。19铺与2A铺上下相邻。领汇公司与圣淘沙宾馆就2A铺签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，由圣淘沙宾馆承租2A铺，租期自2016年8月1日起算，其中约定圣淘沙宾馆在租赁期间自行承担房屋及附属设施设备的修缮费用，并承担因怠于修缮给领汇公司或第三方造成的经济损失。圣淘沙宾馆清楚了解房屋交付时的质量状况，承诺在租赁期间负责该房屋的修缮、附属设施设备的维护（包括但不限于该房屋的整体防水、补漏、外墙的维护等）等。杨杉称2015年上半年发现漏水，经物业公司、居委会与被告沟通，被告曾派人前往，曾经将水引流到其他地方的处理，但漏水仍存在。圣淘沙宾馆抗辩其修复后曾委托广州国鼎防水工程有限公司检测，该公司回复为墙面漏水问题是天面伸缩缝过宽造成，目前无有效处理方案，无法修复。杨杉表示未参加该公司的鉴定，亦不确认为大楼共有部分致使漏水的成因意见。关于漏水成因，杨杉申请鉴定，一审法院摇珠选定广东建准检测技术有限公司（以下简称“建准公司”）为鉴定机构，由杨杉预缴鉴定费用10000元。2019年7月4日，一审法院随同建准公司现场勘查，现场发现19铺有漏水痕迹，当事人现场向鉴定机构陈述情况，建准公司予以现场勘查记录，及后建准公司作出《房屋安全鉴定报告》，报告中载明现场查勘情况为：19铺共计有9处渗水痕迹，分别标识为a、b、c、d、e、f、g、h、j，a号位置顶板与下水管接位处有渗水、发黄痕迹，抹灰层有剥落现象，面积约为0.7㎡;b号位置顶板有一条呈西北东南走向的裂缝，缝长约2.6m，经开凿检测，缝宽约0.07mm，裂缝深度至楼板混凝土层，且有渗水、发黄、发黑痕迹，面积约为0.5㎡；c号位置顶板有渗水痕迹，面积约为0.09㎡；d号位置东南角下水管与顶板接位处有渗水、发黄痕迹，面积约为0.96㎡；e号位置顶板和墙体上方有渗水痕迹，现呈湿润状态，面积约为0.84㎡，该位置位于铁盒线管与顶板接位处，铁盒线管有锈蚀、水迹；f号位置顶板有一条呈东西走向的裂缝，缝长约2.5m，经开凿检测，缝宽约0.08mm，裂缝深度至楼板混凝土层，且有渗水、发黄、发霉痕迹和滴水现象，面积约为1.50m2；g号位置顶板有一条东西走向和一条南北走向的缝隙，缝长约0.8m，经开凿检测，缝宽约0.01mm，裂缝深度至楼板混凝土层，且板和梁均有渗水、发黄痕迹，现呈湿润状态，面积约为0.8m2；h位置顶板有一条呈东西走向的裂缝，缝长约2.0m，经开凿检测缝宽约0.07mm，裂缝深度至楼板混凝土层，且有渗水、发黄痕迹和滴水现象；j号位置顶板有一条呈西北东南走向的裂缝、缝长约2.0m，缝宽约0.05mm，且有渗水、发黄痕迹，该处有注浆修补的痕迹；首层19号铺对应二层喆啡酒店的房间：（1）据现场查勘和业主描述，二层酒店楼板饰面层厚度约为30cm，酒店浴室、卫生间水管埋置在饰面层内，e号位置对应二层的员工宿舍的小房间，地面低约30cm，且地面局部有约1cm深的积水，铁盒线管有锈蚀、水迹；（2）据业主描述，838、839房大约于2019年3月底、4月初开始停用，现各方间地漏均有少量积水；裙楼喆啡酒店屋面：屋面伸缩缝位置的地面砖饰面层有积水；鉴定结论为：a号位置楼板渗水主要是二层酒店的838房卫浴间地面的防水措施不足，卫浴间的日常用水通过地面防水措施不足处渗下引起；b、j号位置楼板渗水主要是二层酒店的838房卫浴间的防水措施不足，卫浴间的日常用水通过地面砂浆层渗漏至b、j号位置，水再通过楼板裂缝渗下引起；c、d号位置楼板渗水主要是二层酒店的838房卫浴间的防水措施不足，卫浴间的日常用水通过地面砂浆层渗漏至c、d号位置，水再通过楼板渗下引起；e号位置渗水主要是线管与楼板接位处没有做好防水，二层酒店员工宿舍的小房间地面的积水通过线管和楼板接位处渗下引起；f号位置楼板渗水主要是楼板出现裂缝，二层酒店员工宿舍的小房间地面的积水通过地面砂浆层渗漏至f号位置，水再通过裂缝渗下引起；g、h位置楼板渗水主要是二层酒店员工宿舍卫生间的防水措施不足，卫生间的日常用水通过地面砂浆层渗漏至g、h号位置，水再通过裂缝渗下引起；处理意见为：1、应对首层渗水位置对应的二楼酒店卫浴间、卫生间做好防水处理，对房屋的伸缩缝做好防水处理；2、应对二层酒店有积水的位置做好清扫处理，对有渗水的管道进行更换或修复处理；3、建议对上述位置都做好防水处理后，再对19号铺出现渗水的损坏部位做修复处理；4、聘请有资质的公司进行安全文明施工。一审法院向各方送达《房屋安全鉴定报告》。杨杉明确其第2项诉讼请求为修复19铺费用，费用为估算，《房屋安全鉴定报告》出具后，杨杉申请撤回对修复费用的评估申请，请求法院合理裁决。另查，杨杉在立案时将喆啡酒店管理（深圳）有限公司广州分公司列为被告，请求该公司与本案圣淘沙宾馆、领汇公司一并承责，庭审时，杨杉撤回对该公司的起诉，一审法院出具（2018）粤0106民初27143号民事裁定书，准许杨杉撤回对喆啡酒店管理（深圳）有限公司广州分公司的起诉。一审法院认为：杨杉、领汇公司为相邻业主，圣淘沙宾馆为2A铺实际使用人，应当按方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。杨杉主张因2A铺漏水导致其19铺漏水受损，根据鉴定公司现场勘查后作出鉴定，19铺的漏水与2A铺的不当使用存在因果关系，对建准公司出具的《房屋安全鉴定报告》的意见，在无反证下，予以采纳。圣淘沙宾馆抗辩漏水是裙楼伸缩缝的质量所致缺乏事实依据，不予采纳。圣淘沙宾馆基于向业主领汇公司租赁使用2A铺，其作为使用人应正确处理相邻关系。领汇公司为2A铺业主，为专有部分所有权人，其对外出租不免除对其专有部分的法定义务，其行使专有部分权利不得损害其他业主的合法权益，其抗辩与圣淘沙宾馆存在约定由圣淘沙宾馆承责，其非承责主体缺乏依据，不予采纳。杨杉主张圣淘沙宾馆、领汇公司共同承责，具有法律依据，予以支持。至于圣淘沙宾馆、领汇公司租赁关系，属另一法律关系，本案不作调处，由圣淘沙宾馆、领汇公司另循途径处理。结合《房屋安全鉴定报告》意见，一审法院判令圣淘沙宾馆、领汇公司于本判决发生法律效力之日起10日内，聘请具有施工资质公司按《房屋安全鉴定报告》处理意见对漏水部分进行修复，施工期间发生的费用由圣淘沙宾馆、领汇公司负担。鉴定费用10000元，由圣淘沙宾馆、领汇公司负担。对于第2项修复费用请求，为免诉累，结合现场勘查情况，考虑修复存在一定时间造成杨杉使用19铺的不便，从公平角度，酌情判令圣淘沙宾馆、领汇公司赔偿杨杉修复19铺费用20000元。对于主张的超出部分，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条、第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内，聘请有施工资质公司按《房屋安全鉴定报告》处理意见，对广州市天河区天阳路146-150号首层19铺、广州市天河区天阳路146-150号2A铺漏水部位进行修复，排除对杨杉的妨害；修复费用由广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司负担。二、广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内赔偿杨杉20000元。三、驳回杨杉的其它诉讼请求。如果广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向杨杉支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费550元，由杨杉承担100元，由广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司承担450元；鉴定费10000元，由广州市天河区圣淘沙商务宾馆、广州领汇投资有限公司承担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。二审期间，圣淘沙宾馆提交《关于申请使用太阳广场公共维修资金的函》《关于维修通知函的复函》拟证实其酒店的806、838、858、860等房间存在严重漏水，需动用小区公共维修资金进行维修。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据上诉人圣淘沙宾馆的上诉意见，本案二审争议焦点为涉案19铺存在渗漏、墙壁发黄等损害后果是否因涉案2A铺的漏水造成的。本案中，在双方对造成涉案19铺的存在渗漏、墙壁发黄等问题的原因存在重大分歧和争议的情形下，因该事实专业性强，一审法院为查清该事实，接受杨杉的鉴定申请，并委托有鉴定资质的机构进行鉴定，该鉴定程序合法，一审法院对涉案司法鉴定报告已组织质证，鉴定所采信的证据材料亦经双方质证且无明显违法之处。圣淘沙宾馆在一审中未能提供充分证据推翻该司法鉴定书，故一审法院将涉案鉴定报告作为定案依据并无不当，本院予以维持。现圣淘沙宾馆虽于二审期间提交《关于申请使用太阳广场公共维修资金的函》《关于维修通知函的复函》，但上述证据仅能证实其酒店的806、838、858、860等房间因存在严重漏水已申请动用小区的公共维修资金进行维修。但该房屋的漏水原因并不等同于涉案19铺的漏水原因，故其二审提交的证据并不足以推翻上述鉴定结论。根据该报告的鉴定结论，涉案19铺存在渗漏、墙壁发黄等系渗水位置对应的2A铺的卫浴间、卫生间防水措施不足或楼板出现裂缝，导致积水渗漏造成。由此可见，涉案19铺的损坏均与涉案2A铺存在因果关系。圣淘沙宾馆上诉称涉案商铺漏水的原因并非其使用不当造成，而是由天面伸缩缝造成，其不应承担任何修复费用的理由因缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人圣淘沙宾馆的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人广州市天河区圣淘沙商务宾馆负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年六月十七日法官助理何美婷书记员吴嘉茵