广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初6100号原告：佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社，住所地广东省佛山市***********。广东省农村集体经济组织证明书：粤农集字第060404004002号。社长：黄启新。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏嘉怡，女，汉族，1997年12月13日出生，住广东省清远市清新区**************。公民身份号码441************320。被告：李万国，男，汉族，1970年11月7日出生，住湖南省常德市武陵区********村民组。公民身份号码432************331。原告佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社与被告李万国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈伟杰、苏嘉怡到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金121466.4元、垃圾费7392元、电梯费5892元；2.被告向原告支付暂计至2019年12月31日止的滞纳金15916.02元，实际请求至拖欠费用付清之日止；3.原告有权没收被告的租赁保证金12000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月15日签订了《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》，约定原告将位于佛山市禅城区*******************厂房、办公室、宿舍出租给被告，租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中六楼厂房每月租金为6885.2元，七亩D座办公室每月租金为2025元，D座二楼宿舍每月1212元，垃圾费每月616元，电梯费每月491元。合同签订后，双方开始履行合同。但被告自2019年1月开始拖欠原告的租金、垃圾费和电梯费，经原告多次催收，但被告仍不予支付。2019年11月，被告在没有通知原告的情况下逃离他处，现已不知所踪，并将厂房内的全部设备转移。根据双方签订的租赁合同约定，被告应向原告支付未付的2019年全年租金、垃圾费、电梯费，在被告恶意拖延交租超过1个月的情况下，原告也有权没收其租赁保证金。同时，根据合同约定，若被告逾期未支付应交款项，则逾期一日，应需向原告按未付金额的千分之五每日支付滞纳金。原告考虑合同履行情况，自愿将滞纳金调整为年利率24%进行计算，即原告应按未付金额自逾期支付之日起按年利率24%的标准向被告支付滞纳金，经计算暂计至2019年12月31日止为15916.02元。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供租赁场所，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告广东省农村集体经济组织证明书、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》、集体土地所有证，证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方关于租金的约定、违约责任的约定。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》，主要约定：甲方出租给乙方的租赁物坐落于朝安北路加油站侧后座六楼601厂房，租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该租赁物，乙方应如期返还。履行先交租后使用的原则，乙方应于每月或当季中间月份15号前向甲方交付当（月、季）租金；乙方每月15号交清上月水电费，如乙方拖欠租金及水、电费，超出一个月，甲方有权取消租赁承包合同和对出租场地断水、断电及没收保证金，并追究乙方的违约责任及经济损失。租赁明细为：六楼厂房每月应交租金6885.2元、七亩D座办公室每月应交租金2025元、D座二楼宿舍每月应交租金1212元，垃圾费每月应交616元、电梯费每月应交491元。甲方交付该租赁场地时，乙方应向甲方交付租赁保证金12000元，租赁关系终止时，乙方需办理好退租手续并结清全部费用后，凭甲方开出的保证金收据，三个月内无息领回租赁保证金，过期作自动放弃处理。租赁期间，乙方所发生的水、电等费用由乙方承担。乙方逾期支付应交款项，逾期一日，则乙方需按未付金额的千分之5支付滞纳金。本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局调查，该局作出复函回复，未查到涉案房屋的有关规划报建资料。诉讼中，原告陈述：被告自2019年1月1日起至2019年12月31日拖欠涉案租赁物的租金、垃圾费、电梯费；原告主张以每月欠交租金为本金，从每个欠费月的16日起按照年利率24%计算滞纳金至2019年12月31日止，以每月欠交垃圾费、电梯费为本金，从每个欠费次月的16日起按照年利率24%计算滞纳金至2019年12月31日止，此后计算至被告实际付清之日止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，涉案房屋未办理相关的报批报建手续，故原告与被告签订的《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》应属无效。关于原告主张没收被告租赁保证金。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告因涉案合同收取被告的租赁保证金，基于合同无效，原告应当予以返还。关于原告主张被告支付租金的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且被告占有使用该房屋，故被告向原告支付的租金应系占有使用费。原告主张被告自2019年1月1日起至2019年12月31日拖欠占用使用费，被告未到庭抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。故，参照涉案租赁合同的租金标准，被告应向原告支付上述期间的占有使用费121466.4元【（6885.2元+2025元+1212元）×12个月】。关于原告主张被告支付垃圾费、电梯费的诉请。因被告实际占有使用涉案房屋，原告有权参照合同约定向被告收取相应的垃圾费、电梯费。原告主张被告自2019年1月1日起至2019年12月31日拖欠垃圾费、电梯费，被告未到庭抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。故，被告应向原告支付上述期间的垃圾费7392元（616元×12个月）、电梯费5892元（491元×12个月）。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请。因涉案租赁合同属无效合同，原告据此主张计收滞纳金缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社与被告李万国于2016年12月15日签订的《佛山市禅城区******集体资产租赁合同书》为无效合同；二、被告李万国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社支付2019年1月1日至2019年12月31日的占有使用费121466.4元、垃圾费7392元、电梯费5892元；三、驳回原告佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社的其他诉讼请求。如被告李万国未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1777元，由原告佛山市禅城区****朝东朝二股份合作经济社负担355元，被告李万国负担1422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年五月二十一日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。