江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1071号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏月恒置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区郭猛镇黄刘村江苏荣华纺织有限公司内。法定代表人：叶磊，该公司总经理。诉讼代表人：江苏月恒置业有限公司管理人（江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司，江苏一正律师事务所）。负责人：梁泽泉。委托诉讼代理人：冯晶，江苏一正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽丽，女，1987年11月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市区。委托诉讼代理人：徐金林，江苏灜鑫律师事务所委托诉讼代理人：苏华，江苏灜鑫律师事务所实习律师。原审被告：张建坤，男，1972年8月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人江苏月恒置业有限公司（以下简称月恒公司）与上诉人王丽丽因与原审被告张建坤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。月恒公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回王丽丽的一审反诉请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由王丽丽负担。事实与理由：1.王丽丽主张月恒公司赔偿其损失无事实与法律依据，因为月恒公司对案涉房屋的司法拍卖行为在2018年3月就已开始，且拍卖前已经向王丽丽书面送达了优先购买权通知，现王丽丽并无相关有效证据证明其所谓的2018年8月份产生的损失与案涉司法拍卖行为有直接的因果关系，而且其损失难以确定，证据明显不足，故对其该主张依法不应支持。2.一审法院已经认定，王丽丽经营的营业额减少是诸多因素引起的，并非网拍直接造成的，月恒公司的司法拍卖行为符合法律规定，符合大多数债权人的利益，故一审法院判决恒月公司承担赔偿责任属扩大自由裁量权。请求二审法院依法驳回王丽丽的一审反诉请求。王丽丽辩称，月恒公司在拍卖过程中对王丽丽一方的正常经营行为造成极大损失，一审过程中的证人以及相关证据对此已经确认，现一审法院判决月恒公司赔偿5万元损失，该数额远不及王丽丽的实际损失，王丽丽的实际损失是客观存在的，并且是月恒公司司法拍卖行为直接引起的，对此，一审法院虽然裁量，但实际并未能够对王丽丽的损失足额认定。月恒公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。张建坤未作陈述。王丽丽上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判月恒公司赔偿王丽丽损失15万元；2.一、二审诉讼费用由恒月公司负担。事实与理由：1.月恒公司应当对王丽丽的经营损失承担全额赔偿，因为租赁合同第十二条明确约定租赁期未满，甲方出售房屋应承担乙方相应的损失费用，现月恒公司破产重组，其管理人因拍卖房屋等原因给王丽丽正常经营带来损失，王丽丽对此已经提交证据证明，月恒公司理应承担全额赔偿。2.王丽丽向一审法院提交的证据能够证明，其因会员客户退卡面值损失就达16万元余元，另2018年8月至2019年1月比上年度同期营业额骤减107万余元，按实际损失额计算，月恒公司应当向王丽丽赔偿15万元。月恒公司辩称，1.月恒公司的拍卖行为发生在2018年3月，而王丽丽在一审时提交的证据退卡明细表均系在2018年7、8月份，故与月恒公司拍卖行为无直接因果关系，一审法院也未认定其中的直接因果关系。2.王丽丽与月恒公司的租期截止2020年3月1日到期，截止目前其仍占有使用月恒公司的商铺，月恒公司已多次告知并通过书面发函方式要求其腾空房屋，并且2020年5月12日又由一审法院当面送达腾空公告，王丽丽违反租赁合同约定未能诚实守约的行为给月恒公司造成一定的经济损失，直至目前，该商铺也未能正常经营出售，严重影响月恒公司破产重整程序的进行，损害了全体债权人的利益，故请求二审法院予以考虑。月恒公司同样要求王丽丽交纳超出租期而占用商铺的使用费，参照原租赁合同执行。张建坤未作陈述。月恒公司向一审法院起诉请求：1.解除月恒公司与张建坤之间签订的房屋租赁合同（103-1011室）、解除张建坤与王丽丽之间签订的转租合同，责令王丽丽立即将其物品从涉案房屋内搬出，交还商铺钥匙。2.判令王丽丽向月恒公司支付恒荣世家25号楼103-105商铺从2019年6月1日至实际搬出之日的租金，按年租金95000元计算（暂算至2019年9月30日，租金为31667元）。3.判令王丽丽向月恒公司支付恒荣世家25号楼106-1011商铺从2019年3月1日至实际搬出之日的租金，按年租金205000元计算（暂算至2019年9月30日，租金为119583元）。王丽丽向一审法院反诉请求：判令月恒公司赔偿王丽丽损失413068元，并判令月恒公司按合同要求明确划分王丽丽经营的专有停车位。一审法院认定事实：2014年11月18日，月恒公司与张建坤签订《房屋租赁合同》，约定：月恒公司将位于盐城市区间）出租给张建坤经营餐饮，租赁期限5年，从2015年3月1日至2020年3月1日，年租金为29.5万元；付款方式：于租赁期限内每年的第一个月支付租金，第一次租金于合同生效之日起支付，如不按期支付，甲方有权收回房屋；甲方于合同生效之日（2014年11月18日）起将房屋交付给乙方；水电费、煤气费、物业管理费、电话网络费按实际支付；甲方帮助乙方协调解决停车位，具体位置以甲乙双方与物业方商定后划出的范围为准；租赁期未满，如甲方要求出售房屋，甲方应承担乙方相应的损失费用；以及其他内容。2015年2月12日，双方就恒荣世家25号楼第103-105间商铺（共3间）又签订了《房屋租赁合同》，约定租期5年，从2015年6月1日至2020年3月1日，年租金为9.5万元，第4年起交租金时另交10000元押金，其中有一年为9个月，租金按整年单位比例下调计算，合同生效之日为2015年2月12日，其他内容与上述合同内容相同。张建坤承租后经营餐饮的字号为“盐阜六大碗”，并按约支付了第一年的租金。2015年7月8日，因月恒公司向江苏银行盐都支行申请贷款，需以出租房屋作抵押，月恒公司向张建坤出具《承诺书》，主要内容：“1.借款期限的租金变更为在借款期限届满且我公司未因借款对你造成损失后再支付，剩余租金按合同约定履行；2.如果我公司因未及时足额偿还借款对你造成损失，则我公司向你承担借款期限相对应租金的违约金并另全额赔偿你的所有损失。后张建坤按约支付了第二年、第三年的租金。”2016年8月28日，张建坤将上述商铺全部转让给王丽丽经营，双方签订了《转让协议》，约定：租赁期限到2020年3月1日止，年租金为30万元，酒店转让给王丽丽后，月恒公司同意租赁合同的权利义务全部转让给王丽丽，从转让合同签订之日起一切责任由王丽丽承担，与张建坤无关；酒店现有装饰、装修、设备在收到转让金后全部归王丽丽所有使用，王丽丽在协议签订之日支付顶手费（转让费）现金150万元、酒店充值卡20万元，其余酒店充值卡10万元在王丽丽接手经营起1个月内双方交接完成时支付，共计180万元；“盐阜六大碗”店名无偿给王丽丽使用；以及其他内容。月恒公司在其与张建坤签订的两份《房屋租赁合同》落款下方签署“同意转让给王丽丽，因甲方造成无法经营应赔偿一切经济损失，此合同与张建坤无关”，并加盖月恒公司印章。2017年9月6日，一审法院作出（2017）苏0903破申3号民事裁定，受理江苏鑫鼐律师事务所提出的对月恒公司的破产重整申请，并于2017年9月29日作出决定书，指定江苏仁禾中衡会计师事务所有限公司、江苏一正律师事务所联合担任月恒公司的破产管理人。王丽丽接手经营后按约支付了2017年3月1日至2018年3月1日的租金30万元。经催要，王丽丽于2019年3月5日向月恒公司管理人支付了2018年3月1日至2019年3月1日的租金30万元。2019年9月17日，月恒公司向王丽丽送达《租金催收函》，载明：根据合同约定，贵方应于2019年3月1日缴纳2019年3月1日至2020年3月1日的租金30万元，请贵方于2019年9月20日向管理人支付，若不按时结清所欠费用，管理人将依法追究迟延履行金并解除租赁合同。2018年3月，月恒公司管理人在网上发布竞买公告，并委托中介公司进行销售，拍卖包括案涉租赁房屋在内的恒荣世家25号楼商铺，并发布了包括“六大碗”在内的商铺照片，月恒公司管理人向王丽丽送达了优先购买通知书。后多家中介公司至2018年8月在网上挂拍，并带有意向购买的人多轮多次到“六大碗”店铺内看房，原有酒店充值卡的客户闻讯后前往要求退卡。王丽丽主张退卡金额为165738元，根据出庭证人的证言，证明在网上看到案涉店铺拍卖的信息后要求退卡，但退卡时扣除了充值时增送的额度，实际退卡的金额不是卡内余额。2019年2月1日，王丽丽向月恒公司送达书面意见，要求赔偿因网上拍卖造成的经营损失。2019年9月25日，恒荣世家物业人员将石墩摆放到包括“六大碗”酒店门前路边，王丽丽方认为影响到酒店门口正常停车，后酒店人员与物业人员发生纠纷，经盐城市公安局盐南高新区分局新都派出所接处警处理，石墩恢复原状。王丽丽认为因网上拍卖和停车位问题，2018年8月至2019年1月的营业额比上年度同期减少1073468元，合计减少营业额1239206元，按餐饮业毛利润40%计算，主张营业损失413068元。一审法院认为，月恒公司与张建坤签订的两份《房屋租赁合同书》，是双方当事人的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。经月恒公司同意后，张建坤与王丽丽签订了《转让协议》，该转让协议应当认定为有效。《转让协议》约定将案涉房屋租赁合同的权利义务、装饰装修、设备及酒店字号全部转让给王丽丽，月恒公司在与张建坤签订的《房屋租赁合同书》中注明“同意转让给王丽丽，此合同与张建坤无关”，且王丽丽接手后直接向月恒公司履行支付租金的义务，故张建坤与王丽丽之间并非转租关系，为了规避抵押与租赁先后顺序问题，月恒公司未与王丽丽签订租赁合同，但月恒公司已经认可了王丽丽的承租行为，王丽丽取代了张建坤的承租人地位。因此，王丽丽与月恒公司已经形成了直接的房屋租赁关系。关于月恒公司行使合同解除权的问题。租赁合同约定“乙方（承租人）如不按期支付租金，甲方（出租人）有权收回房屋”，《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，王丽丽因月恒公司的网上拍卖等问题而与之发生矛盾，要求解决赔偿未果而迟延支付租金，虽然构成违约，但事出有因，而且，案涉租赁并不影响月恒公司的拍卖，双方的租赁期限即将届满，考虑到利益衡平以及本案实际情况，月恒公司主张解除租赁合同并要求让出租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金支付问题。合同约定“于租赁期限内每年的第一个月支付租金”，属于先付租金，后使用。王丽丽未按约定时间支付租金，构成违约。故月恒公司要求王丽丽支付租金的诉讼请求，一审法院应予支持。根据合同约定及租金支付情况，王丽丽应当支付2019年3月1日至2020年3月1日期间的租金为30万元。王丽丽辩称月恒公司出具承诺书同意迟延交付租金，该承诺书是月恒公司为了办理抵押贷款而向张建坤出具，张建坤转让后交给王丽丽，问题是该抵押行为有没有对张建坤或王丽丽的经营造成影响，事实上，该抵押行为并不影响张建坤或王丽丽的正常经营，张建坤与王丽丽均在出具该承诺书后按约履行了当期的租金支付义务，故王丽丽的该辩称理由不成立，一审法院不予采信。关于王丽丽主张赔偿损失的问题。王丽丽认为月恒公司的网上拍卖行为给其正常经营带来了负面影响，造成会员卡客户退卡及营业额减少。客观上，有会员卡客户闻讯而退卡的情况存在，而营业额减少有多方面的因素造成，并非网上拍卖直接造成或者必然造成，而且减少的金额难以确定，实际上，王丽丽要求解决的是合同期满后的续租问题，综合本案实际，一审法院酌定赔偿金额为5万元。关于停车位的问题。合同约定“甲方（出租人）帮助乙方（承租人）协调解决停车位，具体位置以甲乙双方与物业方商定后划出的范围为准”。在张建坤经营期间，该停车位问题即已获得解决，王丽丽接手后，虽然因停车位问题发生纠纷而报警，但根据接处警证明，是与物业方发生的纠纷，根据合同约定也是由物业方确定并划出范围，而且，停车位并非租赁标的物的范围。故王丽丽要求月恒公司划分专有停车位的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王丽丽向月恒公司支付租金30万元。二、月恒公司赔偿王丽丽损失5万元。上列一、二项互相抵充后，王丽丽向月恒公司支付25万元，限判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回月恒公司的其他诉讼请求。四、驳回王丽丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8168元，减半收取4084元，财产保全费2900元，反诉费3748元，合计10732元，由月恒公司负担4723元，王丽丽负担6009元。二审中，月恒公司提交一审法院于2020年5月12日作出的腾空公告一份，证明：截至目前王丽丽仍然占用案涉房屋。王丽丽、张建坤未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，王丽丽对上述腾空公告的质证意见为：该证据是复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关，也未通过一审法院处理。经本院审核，对月恒公司二审提交的一审法院于2020年5月12日作出的腾空公告予以认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，月恒公司与张建坤签订的房屋租赁合同系该双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。且该租赁合同履行过程中经月恒公司同意，张建坤与王丽丽签订的转让协议也应认定为合法有效。根据当事人之间的上述房屋租赁合同及转让协议的约定，就案涉房屋租赁合同形成的权利义务相对方已转化为月恒公司与王丽丽。据此，该双方均应按约全面履行各自的义务。合同履行过程中，王丽丽虽未按约定时间支付租金构成违约，其依法应承担支付租金的责任。但考虑到其间，双方因月恒公司网拍案涉房屋产生过矛盾且就王丽丽要求赔偿的问题未能协商解决，故王丽丽迟延交纳租金并非全部系其单方主观原因所致。据于此，一审法院根据当事人举证情况，结合案涉租赁合同即将期满等实际状况，从衡平利益角度认定双方租赁合同应继续履行，判决王丽丽支付所欠租金，并酌定判决月恒公司赔偿王丽丽损失5万元，符合有关法律规定，裁量并无不当。关于月恒公司与王丽丽所提上诉理由，本院认为，由于月恒公司对案涉房屋的拍卖行为发生于双方履行租赁合同期间，根据日常经验法则结合相关证据，能够认定该拍卖行为在客观上对王丽丽的经营行为产生一定的影响，但并未导致王丽丽无法承租经营或中断经营，且王丽丽所提交的相关证据并不能充分证明其全额赔偿的主张。因此，一审法院根据现有证据及查明的事实，酌定由月恒公司赔偿王丽丽相应损失5万元，并未超出合理的范畴。月恒公司主张对案涉房屋的拍卖行为与王丽丽的经营状况无关，其不应赔偿，其理由无事实与法律依据，本院不予采信。王丽丽主张月恒公司应当向其赔偿15万元证据不足，本院不予支持。综上，月恒公司与王丽丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8098元，由上诉人江苏月恒置业有限公司负担4798元，王丽丽负担3300元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月二十三日书记员  周 洋