辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初86号原告：营口加伦置业有限公司，住所地：辽宁省营口市站前区太和北街19-甲28号，统一社会信用代码：91210800584175807G法定代表人：付铁汉，系总经理。委托诉讼代理人：原宁，女，1979年9月10日出生，汉族，该公司员工，住大石桥市。委托诉讼代理人：种影刚，男，1979年5月12日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。被告：崔杰栋，男，1978年8月6日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。第三人：毛宏伟，男，1979年2月1日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。第三人：郭洪猛，男，1976年8月28日出生，住营口市站前区。原告营口加伦置业有限公司（以下简称“加伦置业”）与被告崔杰栋及第三人毛宏伟、郭洪猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原宁、种影刚，被告崔杰栋，第三人毛宏伟均到庭参加了诉讼，第三人郭洪猛经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告加伦置业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金509767元；2、判令被告向原告支付滞纳金828371元；3、判令被告向原告支付一次消防整改费用75000元。以上1-3项金额合计1413138元。庭审过程中，原告提出变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、确认双方签订的《商铺租赁协议书》及其补充协议解除；2、判令被告立即返回营口市站前区东升路49甲-甲16号、49甲-甲24号、49甲-甲27号（锦联经典汇24#-1-20、24#2-1、24#3-1）；3、判令被告按日租金1687元，向原告支付拖欠的2018年4月29日至实际交换房屋之日止的租金（暂计算至2019年12月31日为924762元）；4、判令被告向原告支付以509767元为本金从2018年10月16日至实际付款之日止按年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2019年12月31日共441日为157365元）；5、判令被告向原告支付违约金6个月租金307872元；6、判令被告赔偿原告因破坏消防设施给原告造成的损失75000元；以上诉请的合计为1464999元。事实与理由：按照我司与被告签订的《商铺租赁协议书》4.3条约定，被告未按时交纳租金超过15日，甲方有权解除协议，因此原告按协议约定有权解除协议书及相关补充协议。按照协议书约定，2018年4月29日至2019年4月28日租金为509767元，被告付款5万元，未付509767元；2019年4月29日之后日租金为615744/365=1687元。按照协议书11.3条约定，因被告原因解除协议，被告应支付给我司6个月租金作为违约金，因此被告应支付给我司307872元。被告违反合同约定改动消防设施，给原告和其他临近商铺造成损失，依法应当赔偿，原告因维修消防设施支出75000元，被告应当赔偿。被告崔杰栋答辩，1、我没有收到完整的起诉材料；2、房租是欠的，但是对消防设施有异议，我的消防都是经过相关部门批准的，没有违法。3、拖欠租金问题我承认，也有还款意向，但是违约金希望能够协商，在近期约定一个时间给原告拿出部分资金偿还，但是一次性偿还没有能力，因此能否与原告进行调解，以后的租金能否减免部分，之前欠款能否分期偿还，否则我没有能力偿还。第三人毛宏伟答辩，没有意见。第三人郭洪猛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院结合其他证据印证，认定事实如下：2017年4月28日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订了《商铺租赁协议书》（以下简称“租房协议”），约定原告将位于营口市站前区太和北街路北与东升路路西交汇处的锦联经典汇项目24#楼（24#-1-20、24#-2-1、24#-3-1）的商铺（建筑面积1504.54平方米）租给被告，用于经营汉熙烤肉；原告于2016年4月29日前将承租商铺交付给被告，被告在房屋交付后8个月内正式开业；租期6年，自2016年4月29日至2022年4月28日止；双方约定首次交纳租金559767元、物业费45136元，2016年4月29日至2019年4月28日，合计租金为1399418元；2019年4月29日至2022年4月28日，每年租金为615744元。自本协议签订之日起，乙方须向甲方一次性缴纳首期的租金，以后租金以年度预付的方式，提前15日向甲方支付；若逾期交纳租金，每逾期一日，按欠缴费用总额的5‰支付滞纳金；租赁协议履约保证金为93295元，于协议签订当日一次性支付，履约保证金系乙方履行本协议的保证，乙方如逾期未付租金、协议规定的各项费用或乙方应负损害赔偿责任、违约责任而不支付时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额，或将履约保证金抵作为赔偿金，若仍不足弥补甲方损失，乙方应予补足，乙方并应在收到甲方通知起15日内将履约保证金补足，逾期不补，甲方有权解除本协议。承租建筑物区域内的所有设施通道必须无条件符合国家消防要求，未经消防部门许可，乙方不允许改动甲方已施工完毕的消防、通风等公共部分设施；关于消防问题，约定由甲方负责根据被告要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，乙方自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批等验收手续并承担费用。违约责任：租赁期内，如因乙方原因解除协议，乙方除必须结清租金及其他应缴纳的费用外，乙方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，乙方还需支付甲方相当于协议解除平均月租金的六倍作为违约金。乙方应当于租赁商铺租期期满之日的次日（本协议提前解除的，乙方应当于本协议解除之日起7日内），将租赁商铺及其设施、设备保持完整交还甲方，乙方的财产（不包括第12.2条所列的装修和财产），由乙方自行运出租赁商铺，并拆除乙方的各种标识等，同时交出房屋钥匙。另查，根据租房协议附件三约定：2018年4月29日至2019年4月28日的租金为559767元，付款时间为2018年10月15日；2019年4月29日至2020年4月28日的租金为615744元，付款时间为2019年10月15日；2020年4月29日至2021年4月28日的租金为615744元，付款时间为2020年10月15日。2017年4月28日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订了《汉熙合同补充协议》，约定甲方给予乙方免租装修期为2017年4月29日至2017年10月28日，免租装修期内乙方免收租金，但乙方仍应支付该期间物业费22568元，乙方应于2017年10月15日前交纳第二年租金279884元。另查，2016年4月29日，原告向被告交付租赁商铺的钥匙、物品等。2017年5月16日至2019年6月27日，被告向原告支付租金八笔，共计888767元。2018年9月5日、2018年12月7日和2019年1月7日，原告分三次向被告（七美烤肉）送达缴费通知单，要求其支付2018年4月29日至2019年4月28日的年租金559767元。又查，2015年11月9日，原告取得了建设工程竣工验收消防备案凭证，包含本案租赁房屋在内的建设工程备案材料齐全，依法核发备案凭证；已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场合的投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2017年9月13日，锦联经典名郡物业服务中心向汉熙烤肉送达了违规行为整改通知单，载明“经查，你在物业使用装饰装修过程中有下列行为：一、消防设施改动，请于15日内恢复；二、消防烟感线路损失，请于15内恢复；三、消防管线由于私自改动导致24#楼的整体消防联动报警；四、系统全部瘫痪，多次警告若限期内不执行，后果由租户自行承担”，被告崔杰栋于2018年7月18日签收，并注明“30日内，自查完毕”。再查，沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与营口消防工程有限公司签订了《锦联经典名郡24#楼消防维修合同》，约定维修工程内容为“1、锦联24#楼屏蔽韩熙烤肉部分；2、锦联24#宏伟、洗浴、网吧维修；3、锦联24#恢复韩熙烤肉部分。包括主要项目为自动探测报警系统、消防联动控制系统，其中包括开维修口及室外电缆预埋部分，由甲方与业主协调，乙方负责施工”，工期时间为2019年3月25日至2019年5月30日完工，合同价款75000元。2016年9月21日，被告经营的营口市站前区汉熙炭火烤肉馆办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，后因被告经营的烤肉店名称变更，其于2019年8月1日重新办理了承租商铺（营口市站前区金山峰烤肉店）的消防验收手续，取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本案审理过程中，原告提出：因被告在装修过程中违反合同约定改动消防设施造成原告损失，并造成郭洪猛、毛宏伟延期开业等损失，为明确其二人损失、在本案中解决相关纠纷，申请将毛宏伟、郭洪猛列为第三人；因被告崔杰栋使用夫妻共同财产使用租赁商铺经营汉熙烤肉项目，因此申请追加崔杰栋配偶李瑞作为共同被告。原告向本院提出追加当事人申请后，又于2020年4月22日，向本院提交了撤诉追加被告李瑞声明，对李瑞进行撤诉。本院认为，原被告签订的《商铺租赁协议书》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，现原告依约交付了房屋，被告应当按照约定支付租金。根据租房协议的约定“2018年4月29日至2019年4月28日租期内的租金559767元应于2018年10月15日支付”，据庭审中原被告陈述，该期租金被告已付50,000元，尚欠509,767元，被告应予支付；“2019年4月29日至2020年4月28日租期内的租金615744元应于2019年10月15日支付”，被告尚未支付，应予支付；“2020年4月29日至2021年4月28日租期内的租金615744元应于2020年10月15日支付”，该租期租金尚未到支付日期。综上，现被告拖欠原告租金为1,125,511元（即509767元+615744元，拖欠的租期为2018年4月29日至2020年4月28日）,应当向原告支付。根据租房协议第4.3条约定，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除协议；第12.1条约定协议提前解除的，被告应当于解除之日起7日内返还租赁商铺，现被告逾期支付租金的违约行为已经符合解除合同的约定，故原告要求解除《商铺租赁协议》及其《补充协议》、要求被告返还租赁房屋的请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金和违约金，根据租房协议的内容，其中第4.3条约定了逾期支付租金的滞纳金，其标准为每逾期一日缴纳租金应按照欠付费用总额的5‰支付；第11.3条约定了解除协议的违约金，即因被告原因解除协议的，按照协议解除平均月租金的6倍作为违约金，现原告依据上述内容要求被告支付滞纳金和违约金，而被告称约定的滞纳金和违约金过高、不符合法律规定，且其已支付了履约保证金，如有违约应当执行履约保证金，结合案件实际情况，本院认为，滞纳金具有惩罚性质，属于行政机关的执行惩罚措施，本案租房协议中约定的滞纳金实际是违约金性质；现被告逾期付租金，其要承担支付“滞纳金”的违约责任，同时，因被告逾期付租金导致协议解除，其还要承担支付违约金的违约责任，则相当于被告逾期支付租金的一个违约行为要支付两份违约金，属于重复要求赔偿，且两类违约金数额近50万元，庭审中被告提出违约金过高，故本院综合考虑合同的履行情况、原告的预期利益等因素，认为被告承担解除合同的违约责任后，不应再承担滞纳金，即被告应向原告支付租房协议解除时六倍的月租金307,872元（即按照当前租期的年租金615,744元计算为[615744元/12个月*6个月]）作为违约金。关于被告破坏消防设施给原告造成的损失，根据庭审中原告提交的证据，不能证明被告装修损坏了24#楼内商铺的消防设施，故对此项诉请，本院现不予支持，原告可以在取得新的证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、二百二十六条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定,判决如下：一、解除原告营口加伦置业有限公司与被告崔杰栋在2017年4月28日签订的《商铺租赁协议书》及《汉熙合同补充协议》；二、被告崔杰栋于本判决生效之日起三十日内返还原告营口加伦置业有限公司租赁的房屋（位于营口市站前区锦联经典汇24#-1-20、24#-2-1、24#3-1）；三、被告崔杰栋于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付租金1,125,511元（以上租金计算至2020年4月28日），剩余租金按照《商铺租赁协议书》的约定支付至实际交还房屋之日止；四、被告崔杰栋于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付违约金307,872元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17518元、补交467元（原告均已预交），由原告承担285元、被告崔杰栋承担17700元并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  朱秀艳人民陪审员  苏月英二〇二〇年六月一日法官助理陶茹男书记员邓超