山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1364号上诉人（原审原告）：山东瀚景商业发展有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区民生路。法定代表人：刘易鑫，经理。委托诉讼代理人：朱士革，山东龙头律师事务所律师。委托诉讼代理人：董飞，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄耀莱成龙电影有限公司，住所地枣庄市薛城区民生路瀚景购物公园。法定代表人：韩林，执行董事。委托诉讼代理人：王晋莉，北京方耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐苗苗，北京方耀律师事务所律师。上诉人山东瀚景商业发展有限公司因与被上诉人枣庄耀莱成龙电影有限公司确认合同有效纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2018)鲁0403民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。山东瀚景商业发展有限公司上诉请求：1、不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初3382号民事判决故提出上诉；2、二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人枣庄耀莱成龙电影有限公司诉讼请求或依法发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人截至2018年8月27日仍未完成一次消防验收是错误的。一审法院认为上诉人提交的该消防设计审核意见书只能够证明瀚景名座商务中心建设工程消防设计合格，但不能证明合同约定的涉案租赁标的物（电影城）消防工程工一次验收合格。但是事实，2011年5月24日，枣庄市公安消防分局下发的建设工程消防设计审核意见书，认定翰景名座商务中心消防设计合格，已经通过一次消防验收。即使按照一审法院的陈述，认为该验收不代表电影城消防验收通过，也是由于被上诉人枣庄耀莱成龙电影有限公司方原因导致。合同签订后，进行消防变更要根据被上诉人提供的图纸进行更改，而其设计的电影院消防方案未能通过，导致其消防验收也未能完成，被上诉人对此是明知并认可的，直未就此向上诉人提出异议，并且在2018年2月2日，被上诉人的消防也已经验收完毕，庭审过程中被上诉人也已经向法庭提供了该份证据，被上诉人用自己的行为对未通过消防验收这一事实进行认可，故法院认定在2018年8月27日仍未通过消防验收是错误的，上诉人要求以此解除该合同无法律依据。2、一审法院认为“至2018年8月27日，瀚景购物公园（瀚景名座商务中心）整体开业率尚未完成70%”，与事实不符。庭审过程中，上诉人已经提交瀚景名座商务中心1层至5层的租赁合同以及照片，能相互印证瀚景公司出租区域所在的商业中心开业率已经超过70%的事实。瀚景名座商务中心属于商住一体式建筑模式，按照双方合回的约定，为全部商业物业面积，自然也应当包含住宅区域，瀚景名座商务中心商业区面积共计89600m2，其中商品房口销售面积36006.75平方米，门市租赁面积33823.72平方米，共计69830.47平方米，作为电影院人员数量对其极其重要，其中在被告符合开业条件时（2018年2月2日）自身商圈招商规模及开业率已达70%以上，其违约主张不能成立。另外，瀚翰景名座商务中心地理位置优越，是凤鸣湖公园范围内唯一的-座商务办公住宅一体建筑，除自身招商规模达标外，靠四季菁华园小区，该小区目前是新城入住率最高的小区，在此基础上，拖延开业，完全是被告自身原因导致。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回枣庄耀莱成龙电影有限公司诉讼请求或依法发回重审。枣庄耀莱成龙电影有限公司辩称，一、一审法院认定“瀚景公司在租赁合同签订后未按时完成涉案房产影院报建使用性质的一次消防验收工作且未取得一次消防验收合格意见书，瀚景公司存在违约行为”，事实清楚，适用法律正确。基于上诉人的违约行为，被上诉人有权解除与其签署的租赁合同;二、一审法院认定“至2018年8月27日，瀚景购物公园（瀚景名座商务中心）整体开业率尚未完成70%”，事实清楚，适用法律正确，应予维持。山东瀚景商业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认被告解除《租赁合同》通知无效；2、判令被告继续履行合同；3、判令被告支付原告租金并承担违约金、损失等共计215万元（原告当庭变更诉讼请求为：2,035,595.50元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，予以确认。2016年7月14日，北京耀莱腾龙国际影城管理有限公司与原告山东瀚景商业发展有限公司签订一份《租赁合同》，该合同约定：自影城管理公司的营业执照签发之日起，被告枣庄耀莱成龙电影有限公司成为本合同的主体，原告将其位于枣庄市薛城区民生路瀚景购物公园（瀚景名座商务中心），建筑面积共约1,780平方米出租给被告使用，租赁期限为15年，自装修免租期满的次日起开始计算，在原告正式将涉案房产交付之日起，给予被告4个月的装修免租期。原告承诺于2017年1月1日前将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给耀莱公司，如果原告迟延交付超过30日，则被告有权解除合同，并要求原告双倍返还履约保证金，被告可选择原告继续履行合同，此情况下，自约定的交房日届满之次日起，每延期交房一日，被告装修免租期、开业日期、租赁期限相应顺延一日，并从被告的实际计租日起免收被告与延期天数相等天数的租金；在合同签订后30个工作日内，被告向原告支付履约保证金人民币60万元。被告须在4个月的装修免租期内完成装修并开业，如因原告的原因导致被告无法按时完成装修并开业，则装修免租期应顺延至原告的阻碍原因消除且被告办理完毕装修并开业，由此导致的损失由原告负责赔偿。租赁期第一至三年，每年租金60万元，分成10%。同时，原告承诺最晚于2017年5月1日之前项目整体开业，被告须在4个月的装修免租期内完成装修并开业。对原告与被告之间解除合同作了具体约定，其中原告保证建筑商业体的品牌效应及承诺的招商规模，如被告装修免租期截止之日原告建筑商业体的整体招商规模及开业率不足70%，则免租期需相应延长，直至达到此招商比例，若原告招商规模及开业率不足70%，则被告有权提前解除本租赁合同等合同内容。2017年4月12日，被告依法成立并取得营业执照。2017年3月，被告进场进行装修。2018年8月27日，被告以原告招商规模及开业率仍不足70%为由，依据双方租赁合同的约定，向原告发出《法务函-解约通知》，原告收到该通知后于2018年9月25日向被告发送《解约异议暨继续履行合同函》，认为其已完成一次消防验收，截止至2017年5月，标的物业开业率已完成70%，完全具备被告的开业条件，并要求被告支付租金85万元、违约金30万元及损失100万元。原、被告对有争议的证据和事实，认定如下：1、被告认为原告至2018年8月27日尚未完成涉案租赁物一次消防验收；被告认为，涉案租赁物已于2011年5月24日通过一次消防验收，为此向一审法院提交《枣庄市公安消防分局建设工程消防设计审核意见书》。经审理认定，原告提交的该消防设计审核意见书只能够证明瀚景名座商务中心建设工程消防设计合格，但不能证明原、被告合同约定的涉案租赁标的物（电影城）消防工程竣工一次验收合格。2、被告认为至2018年8月27日，瀚景购物公园（瀚景名座商务中心）整体开业率尚未完成70%，并提交瀚景名座商务中心1层至5层的照片及各楼层已开业经营商户及空置的面积统计表，能够相互印证原告出租区域所在的商业中心开业率不足70%的事实，原告提交的“瀚景名座销售合同统计表”等证据材料仅能证明原告已销售的商业中心面积情况，并不等同于已销售并开业的商业中心面积情况。综合分析原、被告提交的上述证据，认定原告并未按照合同约定保证该商业中心开业率达到70%。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，双方均应按照合同约定履行。本案争议焦点如下：原告与被告在履行合同过程中谁存在违约行为，被告给原告发出的解除《租赁合同》的效力；二、原告主张被告支付租赁费及违约金、赔偿损失等共计2,035,595.50元能否在本案中得到法律支持。关于本案争议焦点一，一、被告租赁标的物用于开设影院，影院作为人员密集场所，其影院建设工程作为特殊建设工程应当依据《建设工程消防监督管理规定》之第十三条、第十四条之规定向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后申请消防验收审核。《建设工程消防监督管理规定》十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程…”。依据上述规定，影院所在的房产建筑商业体即瀚景名座商务中心除应当向相应公安消防机构申报整体商业中心的一次消防设计及验收审核，还应当针对被告拟开设影城的承租区域（瀚景购物公园五层）申报影院报建使用性质的一次消防设计及验收审核。但原告作为涉案影院所在房产的出租方，直至本案庭审之日，均未取得并向被告提供影院承租的房产五层报建使用性质为电影院的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》，也未提供涉案影院所在房产区域的电影院报建使用性质的一次消防验收合格的相关证明材料，根据《租赁合同》约定：“甲方承诺将符合本合同附件二及附件四的约定，并且取得一次消防验收合格证、具备进场施工条件的房产交付给乙方。”；《租赁合同》附件四“一、甲方需要完成的项目中”“消防工程”中第5项约定：“电影城所在建筑物的楼层整体一次消防验收完成；”；第6项约定：“电影城所在建筑物的报建使用性质为电影院。”原告在租赁合同签订后未按时完成涉案房产影院报建使用性质的一次消防验收工作且未取得一次消防验收合格意见书，存在违约行为。二、《租赁合同》第9.6条约定：“甲方需保证建筑商业体的品牌效应及承诺的招商规模。若乙方装修期截至之日甲方建筑商业体的整体招商规模及开业率不足70%，则装修免租期需相应延长，直至达到此招商比例。在此期间乙方有权按期或延期开业。如自本合同2.1条约定的4个月装修免租期截至之日起（不包含上述延长日期）90日后，甲方招商规模及开业率仍不足70%，则乙方有权提前解除本租约，因上述原因导致合同提前终止的，甲方需赔偿乙方包括但不限于装修实际支出、人员工资及与设立影城相关的一切费用。”故依据上述合同约定，被告在4个月装修免租期截止后，如发现商业中心整体招商率不符合合同约定最低比率，有权选择延期开业直至原告提高该商业体整体开业率。庭审中被告提交了瀚景名座商务中心1层至5层的照片及各楼层已开业经营商户及空置的面积统计表，能够相互印证原告出租区域所在的商业中心开业率不足70%的事实。被告基于原告违反招商率及开业率达到70%之保证义务之事实，向原告发出《法务函—解约通知》，符合《租赁合同》第9.6条约定：“如自本合同2.1条约定的4个月装修免租期截至之日起（不包含上述延长日期）90日后，甲方招商规模及开业率仍不足70%，则乙方有权提前解除本租约”的约定及法律规定，并履行了依法送达原告之义务，具有相应法律效力，故原告主张该解除《租赁合同》通知无效，判令被告继续履行《租赁合同》，无事实依据，不予支持。关于本案争议焦点二，根据原、被告之间签订的《租赁合同》约定，租赁年度内租金自装修免租期满的次日起开始计算，基于原告未取得一次消防验收，且开业率未达到合同约定的70%，依据《租赁合同》第9.6条的约定应依法延长被告装修免租期并选择延期开业，故原告要求被告支付租金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持。在被告不存在违约行为前提下，原告主张要求被告承担违约金、赔偿损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告山东瀚景商业有限公司诉讼请求。案件受理费23,084.76元，由原告承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了四组新证据。证据1、鲁（2020）枣庄市不动产权第4000163号《不动产所有权证》。证明：瀚景名座商务中心用途为商业、高档公寓（商业）、办公（商业）、房屋建筑面积94051.88平方米。商业300套建筑面积42355.38平方米，高档公寓（商业）450套建筑面积44803.76平方米，办公（商业）72套建筑面积6893.74平方米。双方租赁合同明确开业率基数为全部商业物业面积，即该产权证书下全部面积;证据2、薛城区住房和城乡建设局开发管理办公室出具的瀚景名座预售情况表。证明：一审中，我方提交的瀚景名座预售信息及名单的真实性;证据3、租赁合同三份、照片两张。证明：目前，商业、高档公寓（商业）、办公（商业）经营面积进一步扩大，先后与山东微桌科技服务有限公司（5200+1300=6500平方米），山东麦凯龙管理有限公司9772平方米，东阳市宝植家具有限公司1340平方米，配套照片。合计扩大17612平方米；证据4、山东省消防监督结果公开网站的截图一张。证明：2018年2月2日被上诉人已经取得建设工程消防验收许可证。通过一、二审我方提交的证据可以看出，商业办公经营总面积38543.72平方米，占商业面积42355.38加上办公商业面积6893.74等于49249.12平方米的78.26%，另高档公寓（商业）面积44803.76平方米，截止一审开庭时已出售并网签面积36006.75平方米，占公寓商业面积80.37%，结合以上2类商业办公经营总面积38543.72平方米加上高档公寓商业面积36006.75平方米，共计74550.47平方米，占其商业物业总面积94051.88平方米的79.26%。被上诉人发表质证意见，认为证据1、不动产所有权证真实性认可，对证明目的不认可。该房产证取得时间是2020年5月5日，我方提出与上诉人解除租赁合同时间是2018年8月27日，该证据的关联性无法认可。双方签署租赁合同时，上诉人提供的被上诉人承租区域所在建筑物的建设工程规划许可证，该建筑物位于新城区黄山路西雁荡山东，建设规模89000平米，但是不动产权证上的建筑物位于薛城区民生路，地址不同。房屋建筑面积是94051.88平方米，无法确认该不动产权证与我方承租区域所在建筑物存在对应关系。在房屋用途方面高档公寓（商业），但依据上诉人一审提交的商品房预售许可证房屋用途性质一项中写的是公寓式住宅，相互矛盾，上诉人无法自证其说。我方认为上诉人是想将住宅式公寓作为商业用途，以使其纳入商业范围，以证明其招商率及开业率达到了租赁合同的约定，但是这使上诉人对双方租赁合同约定的扩大解释。依据租赁合同9.6条，所谓开业率是被上诉人承租区域所属的物业范围内，上诉人已经出租、联营、自营或以其他形式经营并开业的建筑面积，强调的是商业用房的经营性，而不是将住宅式公寓或商业性质公寓的自行出售后第三方使用，对该证据的证明目的不认可;证据2、预售情况表真实性认可，对证明目的不认可。上诉人提供的表格中业务细类一项中均为期房网上签约，我方可以合理推定该房屋并未实际交付，并投入使用，并且上诉人也未提交将签约的期房实际交付给买方的相关证据。而且该查询的申请时间是2020年4月24日，晚于我方提出因招商率不足解除租赁合同的时间，所以该证据的关联性无法认可;证据3、关于第一份与家具公司签署的租赁合同真实性不认可，其为上诉人与第三方签署的合同，上诉人可自行与第三方联合制作，上诉人未提供双方款项往来的凭据，及房屋实际交付情况，真实性不认可，证明目的不认可。该合同租赁期限为2020年5月30日至2020年8月30日，是在一审判决做出后半年左右时间才与对方签署，对证明目的不认可。关于第二份合同，该合同生效日期是2019年12月，而且依据该合同相关的补充协议，租赁期限是2020年4月1日开始，对真实性不认可，时间晚于一审判决做出时间，系上诉人为支持其不合理主张后续补签，上诉人未提供双方款项往来的凭据，及房屋实际交付情况。关于第三份超市租赁合同，该合同租期是2019年5月6日开始，晚于我方提出解约的时间。上诉人并未提交该超市实际开业并经营的相关凭据，也没有双方就租赁合同支付款项的凭据，所以我方认为该合同系上诉人自行与第三方制作，真实性不认可，关联性不认可。上诉人表述其他区域为商业用途的，上诉人未提交租赁合同以证明达到租赁合同约定的招商规模。双方租赁合同约定的是招商规模及开业率，没有提交相关证据证明上述区域已正常开业，我方对该组证据均不认可。关于照片的真实性认可，但该照片可能与第一份合同有关，但根据我方现场了解情况，是临时做的红木家具特卖会，特卖会持续时间较短，仅仅是在一层电梯附近，就上诉人提交的照片来看，可能整个商业区域内有开业情况的就这一个家具特卖会，我方拍摄的照片当时整个楼都是空的;证据4、对该截图真实性认可，对关联性不认可。双方租赁合同中上诉人的义务是其交付的房产要符合租赁合同附件2和附件4的约定，并且要取得该整体建筑物的一次消防验收合格证，该验收合格证中我方承租区域报建性质应为电影院，但是根据上诉人一审时自行提交的一次消防设计审核意见书中，其5层的消防设计为酒店客户、洗浴中心、娱乐休闲中心，上诉人本应首先变更其一次消防设计审核，之后再取得与租赁合同约定相符的一次消防验收合格证，而上诉人提交的二次消防验收合格证是被上诉人基于上诉人怠于履行义务，经多方努力自行获得与上诉人无关，并且与双方争议的租赁合同无关，说明被上诉人为积极履约做了大量艰苦工作。对于上诉人的综合意见，其所述的商业办公经营总面积与其在二审上诉状中所述的面积不同，上诉人当庭陈述是94051.88平方米，上诉状所述是89600平方米，上诉人前后表述自相矛盾，对其证据和表述应不予采信。我方认为，公寓最早商品房预售许可证中公寓性质是住宅，与所谓的商住两用公寓没有关系。产权证上又标注为高档公寓（商业），而上诉人并未提交相关变更该建设工程规划的文件，我方认为其所有权证描述的信息不真实、不准确。被上诉人提交一组新证据：2020年6月1日我方拍摄的照片26张，证明：现在我方承租区域所在建筑物大部分区域处于空置状态，招商率及开业率远远不符合双方租赁合同的约定，目前我方提出解约，已经有一年半时间，目前状况与我方提出解约时仍无较大改观，说明当时上诉人已经根本违反租赁合同约定，我方提出解约有事实和法律依据。其中一张照片是上诉人当庭提交的红木家具展览的照片，除了红木家具展之外，没有其他任何商业体开业经营，并且拍摄时间是下午14时52分，是正常工作时间内，该红木家具展没有任何人参观，证明该商业体人流稀少，导致任何商家在该商业体内无法正常经营。上诉人发表质证意见，认为：在该时间段拍摄的照片真实性没有异议，不能达到被上诉人的证明目的。通过该照片反应的图像，该楼层是已经装修过的，即已经投入经营的，扶梯、电梯、外观装修都是客观存在的。仅有一部分楼层尚未装修完毕，不能证明该区域没有投入经营。因为装修设计需要一段时间。目前仍入于疫情刚结束阶段，企业经营滞后是不可抗力造成的。被上诉人所拍摄的照片反应区域范围仅是整体商业区域的一小部分，不能从照片推断商业区域的经营活动。通过双方当事人的举证、质证，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人山东瀚景商业发展有限公司与被上诉人枣庄耀莱成龙电影有限公司间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被上诉人投资所建影院所在的房产建筑商业体即瀚景名座商务中心，除应当向相应公安消防机构申报整体商业中心的一次消防设计及验收审核。上诉人还对拟开设影城的承租区域（瀚景购物公园五层）申报影院报建使用性质的一次消防设计及验收审核。但上诉人作为涉案影院所在房产的出租方，直至一审庭审之日，未取得并向被上诉人提供影院承租的房产五层报建使用性质为电影院的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》，也未提供涉案影院所在房产区域的电影院报建使用性质的一次消防验收合格的相关证明材料，上诉人已构成违约;一审庭审中，被上诉人提交了瀚景名座商务中心1层至5层的照片及各楼层已开业经营商户及空置的面积统计表，能够相互印证上诉人出租区域所在的商业中心开业率不足70%的事实，被上诉人向上诉人发出《法务函—解约通知》，符合《租赁合同》约定，理由正当。二审中，上诉人提交的相关证据，不能证明其上诉请求。综上所述，山东瀚景商业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23085元，由上诉人山东瀚景商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年六月十七日书记员  高文娜