江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1076号上诉人（原审被告）：董入刚，男，汉族，1964年9月20日出生，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘志玉，连云港市秉公法律咨询服务中心法律工作者。被上诉人（原审原告）：南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区人民东路222号泰恒华府1#楼101室。负责人：秦建林，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李海宁，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘喜，江苏云港律师事务所实习律师。上诉人董入刚因与被上诉人南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初8477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董入刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。一、被上诉人无诉讼主体资格，一审法院认定《前期物业管理合同》对小区业主具有约束力，缺乏事实和法律依据。被上诉人与案外人签订的《前期物业管理合同》是无效合同，该合同没有经过房地产行政主管部门授权或登记，因此被上诉人与案外人签订的《前期物业管理合同》对上诉人居住的小区业主没有约束力。另外，上诉人的小区至今没有成立业委会，被上诉人与开发商签订的前期物业管理合同早已失效，被上诉人没有遵守物业管理法的规定及合同约定，其继续管理上诉人居住小区没有主体资格。二、一审法院对《前期物业管理合同》约定的条款断章取义。1.涉案的《前期物业管理合同》第三章第7条第2款约定：因甲方与购房业主的合同纠纷，或因房屋施工质量问题导致购房业主拒交物业服务费的，由甲方承担。依据该条约定，被上诉人应当向案外人连云港泰恒房地产开发有限公司主张物业费。但一审法院认为上诉人抗辩房屋质量有问题，应由开发商承担物业费责任，被上诉人承担的系物业保修责任。2.《前期物业管理合同》第七章第23条约定：甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法到达本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或者协商赔偿相关利益人的损失。一审法院对上诉人居住的房屋是施工质量问题还是房屋维修不到位的问题没有查清，如果是因维修不到位造成的应当由被上诉人承担物业费，如果是房屋施工质量问题，应当按照合同约定由案外人开发商承担物业费。三、被上诉人催交程序违法且存在违反法律规定乱收费、重复收费的客观事实。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务企业应当书面催交业主缴纳物业费，但是被上诉人没有经过书面催交程序。四、被上诉人的起诉属于重复诉讼。2019年7月17日，被上诉人向一审法院起诉上诉人，该案进行了法庭调查、法庭辩论等程序，开庭后被上诉人向一审法院提出了撤诉申请，一审区法院准许被上诉人撤诉并作出了裁定书。随后，被上诉人又以上诉人为被告，以相同的事实和理由，提起诉讼，属于重复诉讼。根据相关法律规定，对于被上诉人的重复诉讼，已经受理的，应当驳回起诉。被上诉人天一物业公司答辩称：一、被上诉人与开发商签订的前期物管合同符合相关规定，且该合同约定的有效期限到成立业主大会，由业委会与相关物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同终止。至今案涉小区没有成立业委会，所以前期的物业合同依然合法有效，上诉人所称第一条无主体资格没有事实和法律依据。二、对于前期物业服务合同中约定的被上诉人的服务内容，被上诉人都按照合同约定履行了相关内容，所以上诉人所称的因为房屋漏雨问题拒交物业费没有事实和法律依据，对于漏雨原因根本没有查清，是上诉人自己的装修问题还是因为房屋本身装修质量问题，或者建造的问题，都是和被上诉人无关的。三、被上诉人收费项目都是依据合同约定，并不存在重复收费现象，收费都是由符合法律和合同约定。四、被上诉人的诉讼不存在重复诉讼，虽然第一次起诉，但是没有任何结果，故不存在重复诉讼，本次诉讼符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。天一物业公司向一审法院起诉，请求判令：1.董入刚支付拖欠的物业费18624元（暂计算至2019年9月30日）；2.由董入刚承担诉讼费。一审法院查明事实：董入刚及案外人陈家某系海州区人民东路222-2号楼1901室房屋所有权人，房屋建筑面积203.19平方米。天一物业公司（乙方）与连云港泰恒房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理合同，约定：甲方选聘乙方对泰恒华府小区提供前期物业管理服务，合同期限自物业交付之日起至成立业主大会，由业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅0.8元/月/平方米，电梯使用费0.35元/月/平方米；服务费不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用、代收代交的公共能耗费、电梯使用费、停车费、停车管理服务费；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和300元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年9月份之前履行交纳义务；公共能耗分摊费用及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按实际发生金额数分摊；2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按实际发生金额数分摊；3、电梯运行电费由所有使用业主按实际发生金额数分摊；4、二次加压供水水泵电费由被供水业主按用水量分摊。董入刚自2013年10月1日起至2019年9月30日止，未支付物业服务费、电梯使用费、公共能耗费。经书面催交，董入刚仍未交纳上述费用。一审法院认为，连云港泰恒房地产开发有限公司与天一物业公司签订的《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对小区业主具有约束力。董入刚作为小区业主，应按约定支付物业服务费用。天一物业公司主张2013年10月1日至2019年9月30日期间物业服务费、电梯使用费、公共能耗费，结合天一物业公司的诉讼请求，董入刚欠付物业服务费11703.74元（0.8元/月/平方米×203.19平方米×72个月）、电梯使用费5120.39元（0.35/月/平方米×203.19平方米×72个月）、公共能耗费1800元（300÷12×72），综合本案实际，物业服务费依法酌情按80%由董入刚向天一物业公司缴纳，董入刚应当缴纳的物业服务费为9363元（11703.74元×80%），以上共计16283.39元（9363元+5120.39元+1800元），董入刚应给付天一物业公司。董入刚抗辩本案系重复起诉，应裁定驳回起诉，一审法院认为，因前次诉讼天一物业公司申请撤诉，该案并无实际审理结果，天一物业公司再次起诉不违反法律规定，对董入刚的该意见，一审法院不予采纳。董入刚抗辩称公共能耗费系重复收费，但天一物业公司向一审法院提交了相关缴费明细及缴费发票，且合同中就公共能耗费的收取亦进行了相关内容约定，故对董入刚该抗辩意见，一审法院不予采纳。董入刚抗辩房屋质量有问题，应由开发商承担给付物业费责任，但天一物业公司承担的系物业保修责任，董入刚亦称天一物业公司对此进行了维修服务，董入刚已实际接收并长期居住，且未提供证据证实其向开发商主张相关房屋质量问题，故对于董入刚该抗辩主张，一审法院不予采纳。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董入刚于判决生效之日起十日内给付天一物业公司16283.39元；二、驳回天一物业公司的其他诉讼请求。案件受理费266元，由天一物业公司负担58元，董入刚负担208元（天一物业公司已预交，董入刚将此款与上述款项一并给付天一物业公司）。二审期间，被上诉人天一物业公司提供连云港市物业服务合同备案证明一份，证明被上诉人作为涉案小区物业服务企业当时经过了的城乡建设局备案。上诉人董入刚质证认为：1、该证明不是原件，不能作为证据使用；2、本证据不属于新证据，已经过了举证期限，本案两次诉讼，三次开庭审理都没有向法庭出示，故该证据不能作为证据使用；3、备案证明显示服务合同期限准许为2009年4月28日至2012年4月27日，表明从2012年4月27日至今被上诉人是没有权限在涉案小区服务的，所以该前期合同是无效的；4、该备案证明只能证明被上诉人进行了报批，但是其上有明确的服务期限，而被上诉人没有按照房产局规定继续签订服务合同，所以前期合同无效，被上诉人是无诉讼主体资格。本院认证意见为：对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。上诉人董入刚未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.《前期物业管理合同》的效力如何认定；2.本案是否属于重复诉讼。关于第一个争议焦点，本院认为，董入刚上诉称《前期物业管理合同》是无效合同的主要理由是根据该合同第二十二条、第三十二条的规定，涉案小区至今未成立业主委员会，天一物业公司与小区开发商签订的合同早已失效，天一物业公司没有依据物业管理法的规定及该合同约定，继续管理上诉人居住小区是没有主体资格的。对此，本院认为，根据《前期物业管理合同》第三十条、第三十一条的规定，该合同期限自物业交付之日起至成立业主大会，由业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。在相关规定内，业主大会尚未成立的，甲（连云港泰恒房地产开发有限公司）、乙（天一物业公司）双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。本案中，双方均确认涉案小区尚未成立业主委员会，因此《前期物业管理合同》应当继续有效，且该合同也不属于法律规定的只有经过备案才能生效的合同，该合同也未违反法律法规的强制性规定，故董入刚上诉称该合同无效没有法律依据。关于第二个争议焦点，本院认为，天一公司在起诉后撤回起诉，并再次起诉并不违反法律规定，而且天一公司在本案起诉中增加了3个月物业管理费的诉讼请求，故天一公司在前后两个案件的诉讼请求并不相同，因此本案也不属于重复诉讼，董入刚称本案是重复诉讼的上诉请求不能成立。综上，上诉人董入刚的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元（董入刚已预交），由董入刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月十二日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。