文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终195号上诉人（原审原告）：镇江市裕安电力燃料有限公司，统一社会信用代码91321102711511931B，住所地镇江市南门大街29号。法定代表人：赵伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘建国，男，1968年12月21日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：韦晓龙，镇江市京口区谏壁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丁泉，男，1976年2月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：韦晓龙，镇江市京口区谏壁法律服务所法律工作者。上诉人镇江市裕安电力燃料有限公司（以下简称裕安公司）因与被上诉人潘建国、丁泉房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裕安公司上诉请求：1、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认为被上诉人无法使用租赁房屋与事实不符。被上诉人虽然于2018年4月9日办理了酒楼的注销手续，但一直占用至今。上诉人在2018年1月26日、3月24日发函给被上诉人，要求解除合同，但至今仍占据租赁房屋，在法院审理期间，上诉人要求办理交接手续，但被上诉人仍不配合。2、被上诉人丁泉作为酒店共同经营人，应当与潘建国共同承担房屋的使用费用。潘建国、丁泉答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。裕安公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除2017年4月18日与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付拖欠的租金（2018年1月1日至2019年4月30日的租金21.25万元及自2019年5月1日至房屋实际交付之日按《房屋租赁协议》计算的租金）。一审法院认定事实如下：镇江市京口区古通巷2号一至四层楼房（建筑面积901.78㎡）登记在原告裕安公司名下。2015年3月24日原告与被告潘建国签订《房屋租赁合同》（以下简称3·24合同），原告将镇江市京口区古通巷2号二、三、四层房屋租赁给被告潘建国作为经营之用。约定租赁期限自2015年5月1日起至2020年5月1日止；年租金24.8万元，每一年度结算一次，先交后租；租金每年5月1日前交纳，第一年租金2015年3月24日交纳；自第二年起每年按年租金6%递增（每年递增的6%可用于在店里消费使用）。合同还对房屋装修、优先承租权、违约责任等进行了约定。合同签订后，同年3月26日京口区名厨汇大酒楼经工商登记设立，经营场所为镇江市京口区古通巷2号二、三、四层，经营者被告潘建国，经营范围为餐饮服务、预包装食品的零售。原告为有限责任公司，股东有赵伟、方某秀两人，营业执照载明的法定代表人为赵伟。赵伟与方某秀系夫妻关系，与被告潘建国系朋友关系。赵伟因犯职务侵占罪于2017年4月19日被判处有期徒刑一年四个月（服刑的期间为2016年9月8日至2017年11月11日）。3·24合同履行期间，2016年方某秀代表原告向京口区名厨汇大酒楼收取房租。2017年4月18日，方某秀（甲方）以原告的名义与京口区名厨汇大酒楼（乙方）签订《租房协议》（以下简称4·18协议）。约定：甲方将位于房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2017年4月18日至2020年4月17日；年租金为17万元，每半年支付一次，先租后用，到期前一个月内提前交纳。4·18协议还就水电费、装修等事项进行了约定，并言明“2015年3月24日，甲方和潘建国签订的协议同时作废。”方某秀在4·18协议的甲方落款处签名，乙方落款处被告潘建国签名并加盖了京口区名厨汇大酒楼的印章。被告丁泉与被告潘建国系合作关系，因欲将京口区名厨汇大酒楼的经营者变更为被告丁泉，被告丁泉作为乙方与方某秀（甲方）签订了与4·18协议内容一致、落款时间相同的《租房协议》。4·18协议签订后，同年5月23日京口区名厨汇大酒楼更名为京口区鲟品汇大酒楼，被告潘建国为经营者。方某秀于2017年12月14日向被告潘建国出具《情况说明》，载明“现有潘建国租赁赵伟（镇江市裕安电力燃料公司）位于古通巷的房屋，经营饭店期间。在2016年5月份起，赵伟外出直到2017年11月11日回来，房屋租赁的房租一直委托其妻方某秀收取。其中2017年2月-5月，该酒楼停业关闭。租赁人在此期间一致积极按时交纳房租，现经核对，在2016年5月1日至2017年12月31日期间共交纳房租22万元，全部缴清，不再欠费。”事后，原告对方某秀与被告潘建国收取房租、签订协议等存在异议。2018年1月19日原告向被告潘建国寄送函件，认为按照3·24合同欠付租金39.6万元，要求2018年1月22日12:00前将款项汇入原告账户，并言明“逾期不缴纳则镇江裕安公司有权解除合同并向法院起诉，同时查封承租房屋大门。”同月22日、25日，镇江市公安局京口分局正东路派出所分别接到报警，报警内容为南门大街38号名厨汇大酒店大门被锁，有人砸店。2018年1月26日原告向被告潘建国寄送了《关于解除租赁房屋合同的通知》，载明“本公司自即日起解除与潘建国签订的房屋租赁合同”。通知当日，酒店的大门被锁。1月28日，原告在酒店大门上张贴了房屋招租公告，公告上的联系人为赵伟。原告提出上述异议后，双方曾进行过多次沟通、协商，但未果。京口区鲟品汇大酒楼自2018年1月22日起停止经营，同年4月9日办理了注销手续。2018年5月28日原告以潘建国为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，后撤回起诉。同年11月26日再次以3·24合同为基础法律关系诉至本院，主张解除3·24合同，主张租金及逾期付款的损失。本院经审理认为，方某秀代表原告与被告潘建国签订4·18协议属于对3·24合同的变更，3·24合同已经终止；2017年12月14日方某秀向被告潘建国出具的《情况说明》是对双方租金的结算，原告2018年1月19日函件中认为被告潘建国欠付租金不符合客观事实。2019年3月本院作出（2018）苏1102民初4390号民事判决，驳回原告的诉讼请求。同年4月，原告以4·18协议为基础法律关系提起诉讼。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁关系中，出租人主要义务是按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，承租人主要义务是按照约定支付租金并按照约定的方法或房屋的性质使用房屋。出租人、承租人的义务相辅相成、互为条件。本案中，原告裕安公司与被告潘建国签订的3·24合同在履行过程中签订4·18协议，变更了3·24合同的主要内容。事后原告对于变更提出异议，要求按照3·24合同支付租金，本质上是对4·18协议的反悔，并由此发生争议，进而导致被告潘建国丧失了依照合同约定对承租房屋的使用、收益。原告由于其自身原因，未履行保证承租人使用承租房屋的主要义务，主张被告潘建国支付丧失使用承租房屋后的房屋租金，不符合法律规定，本院不予支持。原告对4·18协议提出异议后于2018年1月26日向被告潘建国寄送了《关于解除租赁房屋合同的通知》，明确言明即日起解除房屋租赁合同，且客观上被告潘建国亦已无法实际控制和使用承租的房屋，故4·18协议在2018年1月26日已被终止履行。原告诉请要求解除已终止履行的房屋租赁合同，缺乏基于约定或法定事由解除合同的事实和法律依据。鉴于4·18协议已被终止履行和被告潘建国在（2018）苏1102民初4390号民事案件及本案诉讼中表示同意解除合同，本院确认4·18协议已于2018年1月26日解除。被告潘建国应当依照4·18协议给付2018年1月1日至解除之日的房屋租金12109.59元。京口区名厨汇大酒楼和变更名称后的京口区鲟品汇大酒楼的经营者均为被告潘建国，被告潘建国签订4·18协议系代表京口区名厨汇大酒楼，承租的房屋实际用于京口区名厨汇大酒楼和变更后的京口区鲟品汇大酒楼的经营。被告丁泉签订协议的目的亦为酒楼的经营，且与之内容相同的4·18协议系由京口区名厨汇大酒楼和变更后的京口区鲟品汇大酒楼实际履行，原告主张被告丁泉个人承担房屋租赁合同的义务，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认2017年4月18日原告镇江市裕安电力燃料有限公司与被告潘建国签订的《租房协议》于2018年1月26日解除。二、被告潘建国于本判决生效后十日内给付原告镇江市裕安电力燃料有限公司房屋租金12109.59元。三、驳回原告镇江市裕安电力燃料有限公司的其他诉讼请求。二审审理期间，当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，潘建国与裕安公司签订3·24合同，但在实际履行过程中，裕安公司两股东之一方某秀在另一股东也是其丈夫赵伟不便行使权利时代表裕安公司与潘建国重新签订4·18协议，变更了3·24合同的主要内容。在履行一段期间后，裕安公司重新要求以按照3·24合同履行，致双方发生争议，裕安公司于2018年1月26日向被告潘建国寄送了《关于解除租赁房屋合同的通知》，载明“本公司自即日起解除与潘建国签订的房屋租赁合同”。通知当日，酒店的大门被锁，其后裕安公司贴出招租广告，致潘建国对该租赁房屋失去控制。后裕安公司诉至法院，要求潘建国以3·24合同履行为基础法律关系诉至一审法院，2019年3月一审法院作出（2018）苏1102民初4390号民事判决，驳回裕安公司的诉讼请求，故双方的租赁合同的履行应当以4·18协议为基础。由于2018年1月26日潘建国租用的房屋被锁，丧失了依照合同约定对租用房屋的使用、收益权，一审法院认定双方4·18协议于2018年1月26日解除，不支持裕安公司此时间后的房租请求并无不当。由于潘建国系与裕安公司房屋租赁协议的相对方且系租赁房屋开设酒楼的经营者，被上诉人丁泉签订协议的目的亦为酒楼的经营，一审法院未支持裕安公司要求丁泉共同给付租金也无不当。上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4488元，由上诉人镇江市裕安电力燃料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年六月十五日书记员 童 丹