湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终485号上诉人（原审原告）：强军文，男，1981年11月16日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人（原审原告）：钟雪瑛，女，1980年1月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：强军文，系钟雪瑛丈夫，身份信息同上。被上诉人（原审被告）：武汉联投生态城房地产有限公司，住所地：武汉市东湖开发区关东科技工业园一号地块。法定代表人：文鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧宜，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。上诉人强军文、钟雪瑛因与被上诉人武汉联投生态城房地产有限公司（以下简称联投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1499号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。强军文、钟雪瑛上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，改判（一）联投公司除支付一审判决已支持的逾期交房违约金10355.78元外，再依据合同第十二条就未取得涉案商品房买卖合同第九条约定的人防专项验收文件造成逾期交房，向强军文、钟雪瑛支付违约金35900.04元（逾期截止日计算至实际收房日2016年11月29日）。（二）联投公司赔偿强军文、钟雪瑛9.15平方米防空地下室权益损失，并增加赔偿3倍面积的防空地下室。赔偿方案按照联投公司在涉案商品房所在楼栋，就地提供防空地下室36.6平方米，交由强军文、钟雪瑛享有权利并承担义务，且不收取费用，强军文、钟雪瑛共有期截止2082年9月12日，期间维护费自担。二、涉诉一审、二审费用全部由联投公司承担。事实与理由：一、一审判决用《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》证明人防专项验收合格，免除联投公司被拒收房屋违约责任，违反人防工程管理规定和合同法。（一）《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不是“完成人防专项验收”法定证明文件。（二）用武汉东湖新技术开发区建设管理局认可替代合同约定，侵犯我方订立合同自由，应予撤销。（三）联投公司庭审辩解是谎言，不能将3月14日作为逾期交房违约金计算截止时间。二、一审将合同词句“完成人防专项验收”视同为“缴纳人防易地建设费”，以政府许可人防易地建设为由免除联投公司告知义务和欺诈责任，适用法律错误。（一）将人防专项验收视同为缴纳人防易地建设费违法。（二）即使缴纳易地建设费合法，联投公司也有告知我方实情的法定义务。（三）联投公司出售涉案商品房时存在欺诈行为。1、有隐瞒的故意；2、有欺诈的行为；3、我方因联投公司诱导作出了错误意思表示；4、联投公司的欺诈行为违反法律和诚实信用原则。三、一审关于“若联投公司存在欺诈行为，本案是否使用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的问题”的解释，脱离事实，违反《民事诉讼法》和《合同法》。（一）判词释法超越了诉请所涉事实。（二）专挑专家学者否定性意见抄袭判案，违反《民事诉讼法》。（三）判词4“从法理的角度……主张惩罚性赔偿金，应该先证明自己的损失，并提出补偿性赔偿的要求，而不能单独提出惩罚性赔偿的诉请。”不符合实际和法律。（四）判词4“即使联投公司存在欺诈行为也不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定”，违反《合同法》第一百一十三条和《民事诉讼法》第八条。（五）对我方欺诈造成的损失赔偿适用可得利益赔偿原则违法。四、按照物权法以及相关司法解释，我方按份共有的防空地下室面积应为183.02平方米*5%即9.15平方米，因联投公司2013年6月获得人防易地建设许可，本无防空地下室共有权益提供，却在与我方签订的商品房买卖合同中作“完成人防专项验收”及“人防出入口”等虚假承诺，存在欺诈行为，理应承担全部赔偿责任。因联投公司欺诈行为仅见于防空地下室，且已履行合同其他部分，当事人双方认可，故合同不撤销。依照物权法以及消费者权益保护法的规定，请求法院判令联投公司赔偿我方9.15平方米防空地下室损失，并增加赔偿3倍面积防空地下室。因防空地下室成本依合同包干在房屋总价中，我方无法单算，且按原价现已无法购买同等权益，故主张实物赔偿。联投公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我方不存在侵权行为，请求法院驳回上诉、维持原判。强军文、钟雪瑛向一审法院起诉请求：1、判令联投公司自生效之日起30日内向强军文、钟雪瑛支付：（1）延迟交房违约金46255.82元（自2015年12月31日起至2016年11月29日止，共计335天）；（2）联投公司支付出售商品房有欺诈行为的赔偿金4142313元；2、判令联投公司自判决生效之日起30日内为强军文、钟雪瑛提供花山郡一期一组团D5栋地下停车场地1个作为强军文、钟雪瑛的自用车位，使用至2082年9月12日，使用费为免费；3、由联投公司全额承担本案诉讼费用。一审法院查明，2015年7月19日，强军文、钟雪瑛（作为买受人）与联投公司（作为出卖人）签订编号为湖130263560号《武汉市商品房买卖合同》及附件（以下简称合同）。合同约定：买受人强军文、钟雪瑛向出卖人联投公司购买花山郡一期一组团第D5号楼【幢】2单元3-4层2号商品房一套，建筑面积为182.90平方米，总房价款为1380771元整，……。合同第九条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用手续X；5、供电：2015年12月30日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2018年3月31日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2015年12月30日前，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理；……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起45日内书面告知买受人。合同第十条约定：所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续之前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面通知（包括但不限于通过报刊或其他媒体发布通知的方式）的时间办理收房手续。如买受人未按出卖人书面通知的时间内办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人。自交付之日起，该房屋的风险责任同时转移由买受人承担，同时买受人还应缴纳一切相关费用，包括但不限于物业管理及相关管理费用，若对出卖人造成损失的，买受人须赔偿。合同第十九条约定：……。3、出卖人享有该商品房所在项目的：（1）如有按规划批准兴建及设置的医院、学校等建筑物、设施均由出卖人投资，其所有权及相应的土地使用权归属出卖人或由出卖人按有关政府管理部门的要求移交相关政府管理部门，具体以规划部门批准为准……。合同附件七第四条约定：……（2）有关产权的约定：未计入公共部位与共用房屋分摊建筑面积的部分，包括但不限于幼儿园、停车场（地下及地下）等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人……。第六条约定：买受人于签订本合同及补充协议前，已清楚明了所购商品房、商品房周围、项目红线内及项目红线外周围影响或可能影响其使用该商品房的因素（包括但不限于该商品房所在楼栋的外观及附属物或构筑物、生产设备、变电设备、水泵房、垃圾中转站、污水处理厂、车行出入口、人防出入口、商业、体育活动设施等）。以上不利因素信息出卖人已善意提醒买受人在订立合同时充分考虑和注意，且出卖人在制定价格时，已充分考虑以上不利因素的影响。出卖人对上述不利因素不再承担任何责任。同日，强军文、钟雪瑛与联投公司签订《联投花山郡一期一组团叠拼合同补充协议》，约定：……1、出卖人同意将附件中所示场地提供给买受人作为自用车位使用（共1个车位），使用期限为自交付买受人使用之日起至2082年9月12日止，使用费用为X元。买受人认可并同意在本协议约定期限内，该场地由买受人按本协议约定使用，并承担维修责任。2、交付时间及物业管理费用：与原合同购买房屋一并交付；车辆停泊服务费由买受人按《前期物业管理服务协议》中的收费标准按期向物业公司交纳。3、买受人与出卖人双方同意：（1）买受人明确知晓仅能按本协议约定使用上述停车场地，出卖人不提供（亦不办理）任何权属证书给买受人……。一审另查明，2015年7月12日，强军文、钟雪瑛向联投公司支付购房定金20000元；2015年7月19日，支付购房首付款400771元；2015年12月1日，强军文、钟雪瑛与兴业银行武汉分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额为960000元，兴业银行武汉分行于2015年12月15日发放贷款960000元，至此，强军文、钟雪瑛已履行了支付购房款的义务。一审再查明，2013年5月23日，武汉东湖新技术开发区人民防空部出具的《人民防空行政许可决定书》，载明：……根据《中华人民共和国人民防空法》以及鄂价费【2014】206号文件的规定，决定如下：经核算，花山郡一期一组团项目应配建人防面积5926.35平方米，同意该项目缴纳人防易地建设费8943525元。联投公司于2013年6月5日缴纳了花山郡一期一组团项目防空地下室易地建设费，人防审批手续已经办结。2016年2月1日，武汉东湖新技术开发区建设管理局向联投公司出具《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（15-16-097号）》。2016年3月10日，联投公司发出《房屋交付通知书》，通知强军文、钟雪瑛于2016年3月14日办理交付手续。2016年8月11日，联投公司取得了武汉东湖新技术开发区严西湖路1号花山郡一期D5号楼2单元3-4层2号《不动产权属证明》。2016年11月29日，强军文、钟雪瑛与联投公司办理了涉案商品房的交付手续。花山郡一期一组团D5栋有地下停车场地。本案的争议焦点为：1、联投公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任承担的问题；2、关于地下停车位应否交付的问题；3、联投公司是否存在欺诈行为及是否应承担因欺诈行为而产生的责任问题；4、若联投公司存在欺诈行为，本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的问题。一审法院认为，强军文、钟雪瑛与联投公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于联投公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的承担问题。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定，联投公司应当在2015年12月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付给强军文、钟雪瑛使用。但涉案房屋于2016年2月1日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（15-16-097号）》，联投公司于2016年3月10日邮寄《房屋交付通知书》，通知强军文、钟雪瑛于2016年3月14日办理交付手续，联投公司通知交付的时间明显晚于合同约定的交付时间。本院认定联投公司存在逾期交房的违约行为。对计算逾期交房违约金的截止时间，因联投公司已于2016年2月1日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（15-16-097号》，符合法定的交房条件，联投公司亦通知强军文、钟雪瑛于2016年3月14日办理收房手续。联投公司取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（15-16-097号》，表明相关行政主管部门对本案商品房项目验收合格，也表明相关行政主管部门对本案所涉商品房项目的人防工程易地建设予以认可。故本案逾期交房的违约金计算的截止时间应为2016年3月14日。对强军文、钟雪瑛要求联投公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。联投公司应从2015年12月31日起，按日向强军文、钟雪瑛支付已付房价款万分之一的违约金，直至2016年3月14日止，即1380771元×0.0001×75天=10355.78元（取小数点后两位数）。二、关于地下停车位交付的问题。根据强军文、钟雪瑛提交的花山郡一期一组团建设工程规划许可证网络查询结果，花山郡一期一组团地下室建筑面积在不计容建筑面积范围内，故地下停车场面积不属于公共分摊面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应优先满足业主的需要。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……。根据强军文、钟雪瑛与联投公司双方签订的《联投花山郡一期一组团叠拼合同补充协议》约定，联投公司同意在地下停车场提供给强军文、钟雪瑛一个自用车位使用，强军文、钟雪瑛认可并同意在协议约定的期限内按约定内容使用地下停车位，联投公司不提供（亦不办理）任何权属证书给强军文、钟雪瑛。在本案所涉商品房竣工验收后，联投公司车位已经具备交付条件，应为强军文、钟雪瑛交付一个具体车位供其使用。故对强军文、钟雪瑛要求联投公司为其提供花山郡一期一组团D5栋地下停车场地1个作为自用车位的诉讼请求，本院予以支持。三、关于联投公司是否存在欺诈行为及是否应承担因欺诈行为产生的责任问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此，欺诈的构成要件有：1、欺诈人有欺诈的故意；2、欺诈人实施了欺诈行为；3、被欺诈人因诱导而作出错误意思表示；4、欺诈具有违法性，欺诈须违反法律、诚实信用原则。经武汉东湖新技术开发区人民防空部门决定，同意联投公司花山郡一期一组团商品房项目应配建人防面积为5962.35平方米，应缴纳人防易地建设费8943525元，后联投公司已按照行政许可决定书向人防部门完成了缴纳义务。按照国家规定，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建地下人防工程的，经人民防空主管部门批准，可以按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一易地修建。本案合同第九条约定的交房条件为：1、完成……人防……等专项验收的房屋交付买受人使用……；因此，应视为联投公司完成了涉案项目其应修建的人防工程面积。且合同第九条并未约定联投公司一定要在本小区范围内建设人防工程，亦并未排除联投公司缴纳易地建设费后，交由相关政府管理部门统一安排的情形。因本案商品房项目的人防工程易地建设并不等于没有建设。联投公司无就此项事宜告知的法定义务，在主观上对强军文、钟雪瑛亦不存在隐瞒真实情况的故意，故对强军文、钟雪瑛主张联投公司赔偿以欺诈行为诱导其签订合同赔偿金4142313元的诉讼请求，本院不予支持。四、若联投公司存在欺诈行为，本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定……。”1、从立法的本意的角度来说，在《消费者权益保护法》制定时，所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围不包括商品房在内。商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观。商品房买卖合同金额大，判决双倍赔偿将导致双方利害关系的显失平衡，商品房买卖合同倾向于不适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定。2、《消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区别，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品有关的消费者权益保护为主。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和《消费者权益保护法》第五十五条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第五十五条的直接适用，《消费者权益保护法》第五十五条的惩罚性赔偿责任不能直接适用于商品房买卖合同。3、从商品房性质的角度，购买商品房和其它商品在认定用途上存在很大区别，购买包括家用电器在内的基本社会消费品是否用于生活消费很容易认定，因为这些消费品在一次性购买量小的情况下基本上不具有明显的投资价值，而这些消费品也不可能因个人生活需要而大量购买。简单的从购买的物品属于生活消费品作为判断是否为“生活消费”的标准，是不妥当的。在从消费者的客观行为方面认定主观意图是用于生活需要还是投资获利需要发生困难时，消费者权益保护法适用于商品房买卖便失去合理性。4、从法理的角度，民事损害赔偿制度以补偿性赔偿为一般形式，惩罚性赔偿是附随于一般形式即补偿性赔偿之上的一种特殊的责任承担形式，只是民事损害赔偿的特殊形式，它的适用是以补偿性赔偿的存在为前提的。因此，主张惩罚性赔偿金，应该先证明自己的损失，并提出补偿性赔偿的请求，而不能单独提出惩罚性赔偿的诉请。故本案即便联投公司存在欺诈行为也不应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、联投公司于判决生效之日起十日内向强军文、钟雪瑛支付逾期交房的违约金10355.78元；二、联投公司于判决生效之日起三十日内在花山郡一期一组团第D5栋地下停车场地向强军文、钟雪瑛提供一个自用车位供其使用（使用期限至2082年9月12日止）；三、驳回强军文、钟雪瑛的其他诉讼请求。一审案件受理费40419元，由强军文、钟雪瑛负担40360元，联投公司负担59元。本院二审期间，强军文、钟雪瑛围绕上诉请求提交了一份证据：照片两张，拟证明2016年3月14日因联投公司未出具交房文件导致不符合交房条件，我方拒收了房屋，目前对方也未提供证明文件。联投公司质证后认为涉案房屋是2016年2月1日取得竣工验收备案证，符合交付条件，3月通知收房时是完全具备交付条件的，而且竣工验收备案证是属于行政公开事项，在网上都可以查询，交房现场也是有悬挂相关证件的。本院经审查认为，上述证据不属于二审期间的新证据，且不能达到证明目的，本院不予采信。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，针对强军文、钟雪瑛的上诉请求，本院评判如下：关于逾期交房违约金计算时间问题。因联投公司通知收房时间2016年3月14日明显晚于合同约定的交付时间2015年12月30日，存在逾期交房，应按约承担相应期间的违约责任，强军文、钟雪瑛在联投公司2016年3月14日通知交房时拒收房屋，而涉案房屋已经于2016年2月1日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（15-16-097号）》，符合交房条件，一审判决认定逾期交房违约金计算至联投公司通知收房之日止并无不妥，本院依法予以确认。强军文、钟雪瑛上诉要求逾期交房违约金计算至实际收房之日止，于法无据，本院不予支持。关于联投公司是否存在欺诈以及应否赔偿3倍面积防空地下室问题。强军文、钟雪瑛在与联投公司签订商品房买卖合同之前，联投公司已依法缴纳了人防易地建设费用，配备的人防面积符合交房条件，对于人防工程易地建设事项其主观上并不存在隐瞒的故意，不符合欺诈的法定构成要件。强军文、钟雪瑛一审系以商品房买卖合同为由提起诉讼，并非诉请侵权，不宜适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定。而强军文、钟雪瑛上诉要求赔偿3倍面积防空地下室的请求，也超出其一审诉讼请求，本案二审不应审理。故对强军文、钟雪瑛要求赔偿其9.15平方米防空地下室权益损失，并增加赔偿3倍面积的防空地下室的上诉请求，本院不予支持。综上所述，强军文、钟雪瑛上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40226元，由上诉人强军文、钟雪瑛负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年六月八日书记员 严 洁