吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终855号上诉人（原审原告）：胡某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王某，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，个体工商户，住吉林省汪清县。委托诉讼代理人：黄某，吉林林海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪清县誉鹏房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：邹某，公司法律顾问。上诉人胡某因与被上诉人张某、汪清县誉鹏房地产开发有限公司（以下简称誉鹏公司）确认合同无效纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2020）吉2424民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡某上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡某的诉讼请求，一、二审诉讼费由张某和誉鹏公司负担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人双方以虚假意思表示作出的民事法律行为无效，以虚伪表示掩盖其他真心所欲达成的民事法律行为效力应根据相关规定处理。本案中，张某在多次诉讼中均承认2014年9月16日其与誉鹏公司签订房屋买卖合同的目的系其与胡某间借款关系的担保，张某并没有购买房屋的意思表示，故本案买卖合同是虚假意思表示，真心所欲达成的民事法律关系是担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，签订买卖合同作为民间借贷担保，因合同双方缺乏达成买卖合意的意思表示，故买卖关系不应受到法律的保护，担保行为有效不代表买卖合同有效，债权人应通过民间借贷关系解决争议，房屋买卖合同不应受到法律的保护。结合本案借款担保的情况，本案符合后让与担保的情形。根据九民会纪要第71条规定，债权人根据让与担保合同完成了财产权利变动，即取得了产权证，但并不取得物权，债权人要想得到法律保护的物权则仍需担保双方达成一致或诉讼后解决，故本案房屋买卖属让与行为的合同，并不必然有效，其情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审法院认定本案买卖合同不违反法律强制性规定，适用法律错误。2.一审法院认定事实不清。胡某共计从誉鹏公司获得7套房屋抵押给张某借款，实际获得借款100万元。2019年11月29日延边州法院的听证笔录中张某陈述仅在2014年9月6日签订过一份房屋买卖合同，该合同的签订目的系借款抵押的事实再次予以确认。2018年11月9日汪清县人民法院（2018）吉2424民初1156号案件审理笔录中，张某对于李某自2016年取得涉案房屋钥匙并装修入住的事实均予以认可，完全可以佐证其并不具备购买房屋的意思表示。2019年4月，张某在未通过借款诉讼的情况下，仅依据2014年9月6日签订的房屋买卖合同私自办理房屋产权证的行为系《物权法》第一百八十六条规定的无效流押行为。张某辩称，胡某的上诉请求没有事实和法律依据，其理由不成立。1.案涉房屋买卖合同的双方是张某与誉鹏公司，胡某不是案涉合同的相对人，合同中没有约定胡某的权利义务，对胡某不产生影响，未损害其利益，故其不具有诉讼主体资格。2.2014年9月16日胡某向张某借款110万元，于当日将包括案涉房屋在内的7套房屋抵债给张某，经胡某同意，张某与誉鹏公司签订了包括案涉房屋在内的房屋买卖合同并到房产部门办理了备案，至此胡某和张某之间的债权债务关系已通过以物抵债的方式消灭。2019年4月11日张某办理了房屋不动产权证，对案涉房屋享有了物权。张某和誉鹏公司签订的案涉合同是双方真实意思表示，未违反法律规定。3.胡某要求适用《民法总则》第一百四十六条及《最高法关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作为确认案涉合同无效的法律依据的主张是错误的。案涉合同是通过誉鹏公司与胡某、胡某与张某之间达成的相互间债权债务关系，采取以物抵债的清偿方式成立的诺成合同，只要双方意思表示一致就能成立。本案是确认之诉，不属于民间借贷到期后要求借款人履行买卖合同的给付之诉，胡某的上诉理由不成立。誉鹏公司辩称，胡某的上诉请求没有事实和法律依据，其理由不成立。1.案涉房屋买卖合同的双方是张某与誉鹏公司，胡某不是案涉合同的相对人，合同中没有约定胡某的权利义务，对胡某不产生影响，未损害其利益，故其不具有诉讼主体资格。2.誉鹏公司因欠胡某工程款，双方口头达成以物抵债协议，将包括案涉房屋在内的11套房屋抵顶给胡某，并出具收据，双方签字认可。胡某实际受领债务后，将案涉房屋抵顶给张某，誉鹏公司根据胡某的要求与张某签订案涉合同，并办理备案。该合同系通过以物抵债达成，交付房屋是以消灭金钱债务为目的的债务履行方式，张某成为案涉房屋的受让人，该合同是双方当事人真实意思表示，不存在违反法律规定的情形。3.该合同是通过以物抵债达成的诺成合同，胡某没有证据证明该合同是以虚假的意思表示隐瞒民事法律行为，且本案是确认之诉，不是民间借贷到期后要求借款人履行买卖合同的给付之诉。胡某要求适用《民法总则》第一百四十六条及《最高法关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作为确认案涉合同无效的法律依据的主张是错误的。胡某向一审法院起诉请求：1.确认张某与誉鹏公司于2014年9月16日签订的××县的商品房买卖合同无效。2.张某、誉鹏公司承担案件受理费。一审法院认定事实：誉鹏公司用七套房屋抵顶欠胡某的工程款，胡某以该七套房屋向张某抵押借款110万元。经胡某沟通，誉鹏公司于2014年9月16日与张某签订案涉的××县商品房买卖合同，办理备案登记，胡某在房屋抵押借款期间，又将房屋抵债给案外人宋某。宋某将该房屋卖给案外人李某。案涉房屋交付后，案外人李某于2016年起装修居住，张某于2019年取得涉案房屋不动产权证。胡某与张某就案涉房屋的处分权产生纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案张某与誉鹏公司签订的××县住宅商品房买卖合同，张某的目的是以胡某房屋（未办理产权证）为借款抵押，该合同是当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。案涉房屋的处分权产生纠纷不在本案审理范围，可另行处理。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：驳回胡某的诉讼请求。案件受理费25元，由胡某负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，胡某为誉鹏公司施工，誉鹏公司用包括本案房屋在内的11套房屋作价2968806元抵顶欠胡某的工程款。胡某在2014年9月16日向张某借款110万，并于当日要求誉鹏公司就抵债给胡某的11套房屋中的7套与张某签订房屋买卖合同。2019年11月29日本院审理（2019）吉24民终1927号案件的听证笔录中张某陈述：“案涉房屋是誉鹏公司抵债给胡某的房屋，胡某在2014年9月16日向我借款110万元，胡某是以借款的担保给我抵押该房屋，同一天也就是2014年9月16日我和誉鹏公司签订了房屋买卖合同。”张某在2018年11月9日汪清县人民法院审理（2018）吉2424民初1156号案件庭审笔录中陈述：“2014年9月16日胡某从我处借款110万元，后偿还不上，于2015年7月左右明确将本案争议房屋在内的共6套房屋以顶账房的方式顶给我。除本案争议房屋外均已卖出，正常办理了产权证。”本院认为，根据张某在其他案件中的陈述，案涉房屋买卖合同的签订是为胡某向张某借款提供担保，在次年还不上借款后，将6套房屋抵账给张某。现张某主张该买卖合同的签订当日即是抵顶钱款，与之前的主张自相矛盾，且没有提交证据证明，本院不予采信，应认定胡某关于张某和誉鹏公司之间签订案涉合同是为胡某向张某借款提供担保的主张成立，张某在签订合同时并不具有购买房屋的真实意思。案涉合同的签订双方虽为张某和誉鹏公司，但誉鹏公司是为了履行与胡某之间的以物抵债协议，在胡某的授意下与张某订立，该合同的性质是胡某以其具有处分权的房屋为欠张某的债务进行让与担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。案涉房屋买卖合同是行为人双方以虚伪意思表示实施的民事行为，应属无效。胡某要求确认合同无效的诉讼主张于法有据，应予支持。关于让与担保合同的效力，如果事先约定无法偿还债务时以担保财产抵债，则应适用《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的条款而认定无效，但《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定以签订买卖合同为民间借贷合同担保，出借人应按照民间借贷关系审理，并在借款人不履行民间借贷判决确定的金钱债务时要求拍卖合同标的，故法律上不禁止清算型让与担保。本案中胡某与张某对让与担保的方式约定不明，但张某主张借款次年胡某同意以担保的7套房屋抵债，则违反了禁止流押的规定，不能得到法律的认可。张某与胡某之间的债权债务关系，仍应归于最初的民间借贷法律关系来解决，对债务进行清算后，在法律允许的范围内行使合法的担保权利。综上所述，胡某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2020）吉2424民初16号民事判决；二、确认张某与汪清县誉鹏房地产开发有限公司于2014年9月16日签订的××县的商品房买卖合同无效。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张  丽审 判 员 咸 柱 英审 判 员 张 新 颜二〇二〇年六月二十二日法官助理 （战明宇书 记 员 陈  阳