湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4026号原告：金碧物业有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区金星北路二段89号恒大华府5栋1楼。法定代表人：董万新，董事长。委托诉讼代理人：陈日锋，男，1993年9月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：曹莎，女，1986年2月24日出生，汉族，住湖南省沅江市。被告：范丹，女，1975年8月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告金碧物业有限公司长沙分公司与被告范丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人陈日锋、曹莎，被告范丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金碧物业有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照与原告签订的《前期物业管理服务协议》支付物业服务费至付清物业服务费之日止，截止到2019年6月30日止共计9278.4元，之后按照每月物业服务费215.8元予以支付；2、被告按双方的《前期物业管理服务协议》的约定承担违约责任，截止到2019年6月应向原告支付逾期付款违约金6124.404元，后续违约金按每天欠费总额的1‰支付；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了长沙市恒大华府17栋0102房，并与原告签订《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》签订后，原告依约履行了物业服务义务，但被告却一直拖欠原告物业服务费，从2015年11月1日至2019年6月30日，被告拖欠原告物业服务费共计9278.4元，并应承担违约金6124.404元，以上两项费用共计15402.804元。被告的行为影响了原告的管理服务工作，阻碍了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益，故原告诉至法院。被告范丹辩称：一、被告自2015年2月5日购买郭润葵名下毛坯房屋恒大华府17栋102房以来一直未曾装修居住，至今为交房毛坯装修。二、被告于购买本房屋后2015年4月交接之时由原房主交纳了自2011年1月至2015年1月30日为止的所有物业费，费用为4年多，一共是3884元，购买后被告一直保持房屋原样未曾装修居住，于2018年8月收到物业费催交通知，因被告不在此处居住不方便来交费，微信转账2000元给恒大华府17栋物业管家，由管家代为交纳，管家按215.8元／月(1.6元／平方米*135平)无任何折扣交9个月共1942.2元。三、被告与原房主于2015年4月7日交接之时，原告要被告签署了一份《物业服务协议》，协议中第四条物业管理服务费用中第3条明确写明了空置物业的管理服务费，按本物业区域同类物业标准90%交纳。但是被告交纳的9个月物业费用为全额交纳，原告并没有按照协议打折。被告与原告签订的《物业服务协议管理规约》是由原告印发的，可以说是内容条款完全偏向原告的，就是这样一份协议原告也不遵约，可见此原告是如何强势，被告作为弱势群体完全没有发言权，都是原告说了算，原告不仅违约更可笑的是以当时湖南省的物业条款中作为空置房要求服务费90%收取，后来本省的物业条款中这句话取消了为理由，原告就要按全额收取物业费，这种说法可笑至极。首先新的湖南省物业管理条例中的确取消了之前条例中的这一句，但是条例并没有任何条款说明空置房物业管理费用按居住房屋同类收取，如果湖南省的物业管理条例中有规定空置房按全额收取那么被告毫无异议，没有规定的当以合同协议为准。众所周知，在国家或地区法律条例没有规定最高限价时，是按合同协议执行，在国家或地区法规条例中有明确规定的，是按国家出台的法规条例为准，事实上全国已经有多省出台物业条例明确规定了空置房物业收费标准为70%，湖南省物业条例取消空置房按90%收取服务费，正是顺应各广大民意，绝对不是原告以此为名要全额收取物业费的理由。原告作为协议违约方，没有任何合法理由要求被告按全额交纳物业费，被告不能接受，作为违约方不但无视双方协议，毫无道理的乱收物业费，还起诉被告，对被告造成了精神上的困扰和损失，作为合同违约方理应有所处罚。本人要求本套空置房按全国大多数省市对空置房的管理条例为参照按协议收取物业费，作为对原告合同违约的处罚。经审理查明：原告金碧物业有限公司长沙分公司为长沙市岳麓区恒大华府小区的服务物业。被告范丹于2015年2月购买了案外人郭润葵名下的长沙市岳麓区恒大华府17栋102号房，该房屋属于高层住宅，建筑面积为134.88平方米。2015年4月7日，原告金碧物业有限公司长沙分公司（甲方）与被告范丹（乙方）签订《前期物业服务协议及临时管理规约》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中第四条物业管理服务费用约定：一、乙方交纳费用起始时间：自收楼通知书载明的交楼次日起开始计收。二、收费标准1、物业服务费（均按建筑面积计收）：高层每月每平方米1.6元；三、空置物业的管理服务费，按本物业区域同类物业标准90%交纳。七、交纳方式及每次交纳费用时间：2、交纳时间：每半年首月5日前交纳费用。第十一条违约责任约定：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一交纳违约金。上述物业服务协议签订后，原告为被告范丹所住的恒大华府小区提供了物业管理服务，被告向原告缴纳了2015年2月至10月的物业服务费1941.6元，自2015年11月1日开始至今未按协议的约定按时交纳物业管理服务费。被告的房屋一直空置。因被告注册恒大APP原告对被告2016年5月的物业管理服务费予以减免。原告催索无果，酿成纠纷。上述事实，有当事人陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业服务协议及临时管理规约》及被告提交并经庭审质证的照片、微信截屏等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告金碧物业有限公司长沙分公司与被告范丹签订的《前期物业服务协议及临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告自2015年11月1日起一直未交纳物业管理服务费，2016年5月物业管理服务费原告已予以减免，依照双方上述协议的约定，被告应于每半年首月5日交纳费用，被告房屋为空置房，应按协议约定90%缴纳，故被告应交纳自2015年11月1日起至2016年4月、2016年6月至2020年6月30日止的物业管理服务费10682.5元（134.88平方米×1.6元/月/平方米×55个月×90%=10682.5元）。另外扣除被告已支付的1941.6元中原告多收取的10%即194元，故本院确认被告应向原告支付物业管理服务费10488.5元。对原告要求被告支付违约金6124.404元的诉讼请求，虽然合同中约定被告拖欠物业费应支付违约金，但考虑到被告房屋多年空置，系对收费标准有异议拖欠物业费，并非恶意拖欠，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告主张原告物业服务存在服务瑕疵，因被告未提交充分证据予以证明，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告范丹在本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司长沙分公司支付2015年11月1日起至2016年4月、2016年6月至2020年6月30日的物业管理服务费10488.5元。二、驳回原告金碧物业有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取93元，由被告范丹负担。本判决为终审判决。审判员  黎春林二〇二〇年六月五日书记员  陈旸芷