湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初853号原告：张家界市永定区教育服务中心，统一社会信用代码12430802750638847P，住所地张家界市永定区紫舞路253号。法定代表人：丁力生，主任。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。被告：田宏富，男，1971年8月28日出生，土家族，户籍地张家界市永定区，现住张家界市永定区（逸臣广场斜对面）。第三人：于海明，1975年1月31日出生，土家族，户籍地湖南省吉首市，现住张家界市永定区（茂隆商城隔壁）。原告张家界市永定区教育服务中心（以下简称区教育服务中心）与被告田宏富、第三人于海明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区教育服务中心的法定代表人丁力生及委托诉讼代理人邓富文、被告田宏富、第三人于海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区教育服务中心向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第6间门面（以下简称该门面）的租赁关系；2.判令终止被告与第三人间就该门面的租赁关系，确认被告与第三人间就该门面转租合同的期限，自解除原、被告间就该门面的租赁关系无效；3.判令被告自2020年1月起至退还该门面日止，每月按230元的标准支付原告欠交租金或占用使用费（暂算至起诉之日计920元）；4.判令被告和第三人立即退还、腾让该门面给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年5月23日，区编委办根据（2003）1号纪要文件精神，撤销了教工之家、教学仪器厂等单位，组建成立了区教育服务中心。2005年12月31日，原告取得了该门面的《房屋所有权证》，及原有的《国有土地使用证》，成为该门面的所有权人。由于历史原因，被告多年来一直占用着该门面，原、被告双方没有签订书面租赁合同。被告系原告职工，原告只得每月末扣减被告部分工资作租金或占有使用费，被告将该门面出租给第三人使用。2016年该门面被鉴定为Ｄ级危房，依法不得再出租使用。原告已经通知了被告、第三人终止租赁关系。本案中原告可以行使随时解除权，租赁关系被解除后，转租行为应当依法终止；转租合同中超过租赁合同期限部分应当认定无效。欠交的租金、占用使用费应依法继续支付。原告基于物权主张腾让、退还门面，应当依法支持。为避免发生安全责任事故，维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告田宏富辩称，1.本案不属于房屋租赁合同纠纷。1990年2月份，答辩人因人事招工就招到张家界市永定区教育局下属二级机构澧滨教学仪器厂，成为澧滨教学仪器厂的一名正式职工。大约1994-1995年左右，当时任澧滨教学仪器厂的法定代表人龙斌厂长对答辩人等一起5名职工作出安排，答辩人等5名职工不安排上班，仪器厂也不发工资，给个门面使用抵答辩人工资、生活费以及几险一金。2.涉案门面抵给被告使用，是澧滨教学仪器厂安置职工、解决职工生活出路的一种方式；澧滨教学仪器厂以这种方式对被告进行安置后，澧滨教学仪器厂就再未给被告发过工资或生活费，被告至今靠出租涉案门面解决生活出路问题。3.被告依法取得涉案门面的占有、使用和收益权，在用人单位未对被告妥善安置前，原告无权收回涉案门面。4.原告没有合同解除权；本案涉案门面外在形式虽表现为租赁合同等相关法律关系，但本质体现的实际上是职工安置的一种方式，在用人单位未对被告妥善安置前，原告不具备我国相关法律规定的合同解除权。5.被告与第三人于海明是房屋租赁法律关系，依法受法律保护；被告依法取得涉案门面的占有、使用、收益权后，将涉案门面出租给于海明，被告收取的租金作为用人单位发给被告的工资或生活费，被告有权利将涉案门面出租给第三人于海明。被告与于海明是一种房屋租赁法律关系，而不是转租法律关系，原告没有权利解除自己诉称与被告的房屋租赁合同以及终止与第三人的转租合同；6.原告的起诉状错列当事人，诉讼请求违反相关法律规定，显示的法律关系混乱。综上，对原告诉讼请求应全部予以驳回。第三人于海明述称，第三人与田宏富签订的租赁合同，没有与原告签订合同，与原告没有合同关系。查明的事实根据双方当事人的主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.田宏富系张家界市永定区教育局二级机构澧滨教学仪器厂职工。1994年以来，田宏富一直占有、使用澧滨教学仪器厂所有的位于城区交汇处从西往东第六间门面（以下简称涉案门面）。2003年5月23日，张家界市永定区委机构编制委员会下发张定编发【2003】3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建张家界市永定区教育服务中心，隶属张家界市永定区教育局管理，并将以上撤销单位的117名自收自支人员编制划归区教育服务中心。区教育服务中心成立后，每月给田宏富发放了部分工资。2.2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载：房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会，房屋平面图显示门面为长23.4米、宽1.2米＋6.4米。田宏富占有门面后，将门面后面的职工宿舍与门面打通，全部改为门面对外出租使用，现田宏富使用的门面面积约30平方米。从2005年3月至2019年12月，区教育服务中心按每月230元的标准从发放给田宏富的工资收入中扣除门面租金。3.2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对原澧滨教学仪器厂的房屋进行安全性（危险等级）鉴定。2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构二层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立柱基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。4.2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向张家界市永定区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。5.2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1#楼的安全性与抗震性进行鉴定。2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1#楼在非抗震条件下的安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》（GB50023-2009）的要求；处理建议为：⑴因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；⑵当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。6.2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：原澧滨教学仪器厂住户及经营户，经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为D级、C级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置，恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。7.从2009年开始，田宏富将占有的6号门面出租给第三人于海明经营使用至今。区教育服务中心于2015年知晓田宏富已将该门面出租给于海明。上述事实，有当事人陈述及原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、张家界市永定区机构编制委员会文件、张家界市安泰司法鉴定中心司法鉴定报告书、区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书、公告、照片等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，被告田宏富于1994年以来一直占有使用的位于永定区交汇处从西往东第6间门面的所有权人系区教育服务中心，依照法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。自2003年5月区教育服务中心成立以来，一直认可田宏富占用涉案门面的行为系租赁行为，并从田宏富的工资收入中扣除了部分租金，故原被告双方构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因被告田宏富占有的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，区教育服务中心已采用公告的方式通知与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出，履行了合同期限的通知义务。故原告区教育服务中心要求解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第6间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求本院予以支持；合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付占用门面期间的租金，故原告区教育服务中心要求被告田宏富自2020年1月起至退还涉案门面日止，按每月230元的标准支付欠交租金或占用使用费理由正当，该诉讼请求本院亦予以支持。被告田宏富转租案涉门面虽未征得原告永定区教育服务中心的同意，但原告区教育服务中心于2015年已知晓被告田宏富将案涉门面转租给于海明。原告区教育服务中心未在知晓后的6个月期限内提出异议，应视为其同意被告田宏富对案涉门面进行转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案的原、被告为不定期租赁合同关系，原告区教育服务中心行使解除权让双方的房屋租赁合同终止后，被告与第三人之间的租赁合同应认定为无效。第三人与被告之间的房屋转租关系，不能对抗房屋所有权人依法行使物权，故原告作为案涉门面的所有权人，有权要求第三人于海明腾让门面。综上所述，本院对原告永定区教育服务中心要求终止被告田宏富与第三人于海明之间的租赁合同，确认自原、被告之间的房屋租赁合同解除后的转租租赁合同无效，以及要求被告及第三人立即腾退门面的诉讼请求，本院予以支持。被告田宏富称双方不构成租赁合同关系，该门面系原澧滨教学仪器厂抵其工资和生活费，是安置职工、解决职工生活出路的一种方式，原告不享有合同解除权的观点，没有提交相关证据证实，且区教育服务中心成立以来，一直给被告发放了部分工资，故被告田宏富的辩称观点无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告张家界市永定区教育服务中心与被告田宏富之间就原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第6间门面的不定期租赁关系；二、被告田宏富自2020年1月起至退还门面之日止，按每月230元的标准向原告张家界市永定区教育服务中心支付占用门面期间的租金；三、终止被告田宏富与第三人于海明的房屋租赁合同，被告田宏富与第三人于海明的房屋租赁关系自原告张家界市永定区教育服务中心与被告田宏富的房屋租赁合同解除后就无效；四、被告田宏富、第三人于海明立即退还占用的原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东的第6间门面。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告田宏富负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年六月五日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。