广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10522号上诉人（原审原告）：林培于，男，1983年11月20日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：陈德宁，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州甘源物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟三村钟屏岔道五羊茶叶城H103。法定代表人：刘国新，职务：经理。委托诉讼代理人：吴志锋，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁璐，广东仲衡（南沙）律师事务所实习律师。上诉人林培于因与被上诉人广州甘源物业管理有限公司（以下简称甘源公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林培于上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令甘源公司向林培于支付装修定金损失20000元，停工损失21000元，合计41000元；2.一、二审诉讼费用由甘源公司承担。事实与理由：（一）根据双方微信聊天记录显示的内容可以证实，双方关于涉案场地的装修问题是获得了甘源公司物业管理主任的同意的情况下才进行，事后也是甘源公司告知林培于因投诉问题要暂时停工，对此，林培于不存在任何过错。（二）本案发生在林培于拆除之前的装饰装修物过程中，林培于新的装饰装修工作并未实质展开，甘源公司以其他商户投诉阻碍消防、影响通风采光等要求林培于停止施工，其应当对林培于的相关损失予以赔偿。甘源公司在2018年3月22日开具的收款收据载明“B0l通道装修按金”，从甘源公司收取林培于通道装修按金的行为，也可以得知甘源公司对林培于的装修行为是采取默许认可的态度，表明其对林培于的装修行为属明知且同意，否则，林培于在未取得甘源公司的同意下，是不会进行下一步的拆除装饰装修工作的。且林培于采取装饰装修的位置，与合同约定的商铺位置一致，没有对消防通道进行阻碍，也没有私自占用过道的行为。林培于自接手涉案商铺后，一直按照合同约定的区域进行经营和管理，甘源公司始终没有提出任何异议，也没有提出反对，直至双方约定的合同期间届满，林培于想要继续经营才申请重新装修，对此，甘源公司也收取了相应的装修按金。（三）对于涉案商铺，林培于已经向案外装修公司实际支付了装修定金和停工损失，该费用为林培于所实际支出的费用，甘源公司应当对林培于的上述费用予以赔偿。因此，一审认定事实不清，导致其作出的判决适用法律错误，恳请二审法院依法改判。被上诉人甘源公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。具体理由如下：（一）导致装修无法进行的原因在于林培于自身，甘源公司作为出租方不存在过错，因此，一审判决认定林培于对于装修无法进行存在过错从而不支持林培于的诉讼请求，符合法律规定。虽然林培于与甘源公司就续租一事达成初步意向，同意林培于继续使用广州市番禺区x号的商铺（以下简称涉讼商铺），但根据装修的习惯以及双方原来的租赁合同的约定，承租人需要对租赁物进行装修的，应将装修图纸交由出租人审核，经审核通过后方允许开工。且林培于明知服务公约中明确约定商户不得擅自占用物业公共部位和公共场所的，但本案中，林培于明知该约定的存在，在装修前未将其装修图纸发给甘源公司进行审核，未取得出租人的同意即自行开工。现由于林培于在装修过程中，私自改变商铺的结构，并占用消防通道兴建玻璃房导致其他商户投诉，并被消防部门勒令其停工。因此，装修停工的原因在于林培于在装修前未向甘源公司报备且擅自改变商铺结构并占用消防通道所造成的，一审法院认定林培于存在过错，并无不妥。因此，即使存在停工或装修停工损失，其后果应由林培于自行承担。（二）关于停工损失以及装修定金损失的问题。装修停工的原因在于林培于自身，与甘源公司无关。因此，应由林培于自行承担装修停工的后果及损失。其次，双方并未就装修停工及装修定金的损失承担达成任何约定，且法律也并未规定出租人应承担承租人的该装修损失，林培于的主张没有任何事实与法律依据。目前，没有证据证明林培于存在停工损失以及装修定金损失。根据林培于与第三人签订的合同，并无关于装修定金的约定，更无需要没收装修定金的约定。因此，暂且不论林培于是否支付过该20000元，在没有合同约定的情况下，第三人是无权没收该20000元的，因此，林培于完全可以自行向第三人要求返还该款项，该20000元并不属于损失。另外，林培于于2018年4月初即停工，窝工损失计算至7月份，同样不合理。在林培于未充分举证其存在损失的情况下，一审法院对林培于的诉求不予支持，是合法有据的。林培于在向一审法院起诉请求：1.判令确认林培于、甘源公司间《商铺租赁合同》已于2018年4月22日解除；2.判令甘源公司向林培于返还押金2688元、装修按金3000元、停工损失21000元、装修定金损失20000元，以上合计46688元；3.案件诉讼费用由甘源公司承担。一审法院认定事实：2011年12月15日，广州市番禺五羊电缆厂出具一份《同意出租证明》，称位于广州市番禺区钟村街钟三村钟屏叉道侧的商铺，即广州市番禺区钟村街钟三村钟屏叉道侧五羊茶叶城，房地产权证号为粤房地权证穗自第[x]号，建筑面积为1153.2平方米，属于其厂物业；现其厂同意甘源公司将上述物业分割转租，租期自2012年1月1日至2020年12月31日止，转租期限最长不超过二十年。2015年3月17日，甘源公司出具一份《甘源物业公司押金收款收据》（NO.x），确认收到林培于缴纳租通道B01商铺28平方米的租赁押金2688元。2015年3月20日，甘源公司作为出租方（甲方），与林培于、马x作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区x号的商铺出租给乙方，商铺面积28平方米，主营餐饮；租赁期限3年，从2015年4月1日起至2018年3月31日止；乙方一次性交付押金2688元给甲方，合同期满甲方将押金无息退还给乙方（合同期满一个月内不办理退押金手续，押金作废）；租金每月48元/平方米（1344元/月，不含发票税金），按月缴纳，从2016年3月1日期租金每年递增6%；自商铺交付使用日开始管理费按每月6元/平方米（168元/月，不含发票税金）计收；乙方如需装修，设计好图纸交甲方审批，不得改变原结构和外观；合同期满，乙方享有租用该商铺的优先权；租赁期满，甲方有权收回该商铺（含甲乙双方的装修），乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；因战争、自然灾害、政府行为等不可抗力而致租赁物无法使用或因政府部门征用、拆迁，甲方无能力保留的情况下，本合同自动终止，双方互免承担违约责任，甲方将乙方所交的押金无息退回给乙方（需凭押金收据原件，如遗失原件作自动放弃处理），且甲方同意如因政府部门征收征用、拆迁所涉及的补偿款中的装修补偿款，搬迁费、经营损失补偿款归乙方所有；甲乙双方不能违约，如甲方违约，除双倍返还押金给乙方外，乙方有权追究由此造成的经纪损失；如乙方违约，甲方收回商铺（含甲乙双方的装修），押金不退，限期7天内缴清所欠费用，方可搬走铺内物品，逾期后所有铺内物品作自动放弃处理；2015年3月20日由张小青转名为林培于，原来合同编号Cx合同作废。签订上述合同当天，甘源公司（甲方）与林培于（乙方）并签订了一份《防火责任书》，约定了双方各自的防火责任。同日，甘源公司与林培于还签订了一份《五羊茶叶城商户公约》，其中“商铺物业的使用及违约责任”约定：商户应在指定地点放置货物、材料及垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所；因装饰装修商铺影响房屋，共用设施设备的正常使用以及侵害相邻商户合法经营权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿损失；为维护商户的共同利益，五羊茶叶城全体商户同意在管理服务活动中接受甘源公司以下权利：根据本公约配合茶叶城物业共用部位和共同设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；商户违反本规约和规章制度行为的，管理处有权制止等。2015年4月1日，甘源公司依约交付涉讼商铺给林培于使用。2018年2月20日，林培于通过微信转账方式向甘源公司支付了装修按金3000元。2018年3月22日，甘源公司出具一份《收据》（NO.x）确认收到林培于支付B01通道的装修按金，并备注“租金66元/平方米，管理费6元/平方米，共55平方米，装修期1个月，3年内不递增。”2018年8月1日，林培于以甘源公司将不具备装修条件的场地交付给其导致无法装修为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。诉讼中，双方当事人均确认涉讼商铺的权属人为广州市番禺五羊电缆厂，交由甘源公司经营管理；双方并确认林培于已缴清2015年4月1日至2018年3月31日的租金，2015年3月17日缴纳商铺租赁押金2688元，2018年3月22日缴纳装修按金3000元。但双方对于以下问题存在争议：一、针对涉讼商铺的面积问题。林培于称其刚开始接收涉讼商铺时的建筑面积为28平方米，2018年3月22日甘源公司在收取其装修押金3000元所出具的收款收据中注明面积为55平方米，也注明了涉讼商铺为“B01通道商铺”。甘源公司则认为由于林培于要求在涉讼商铺内加建夹层，加上夹层后涉讼商铺的面积大约为55平方米，故其司才在装修押金的收款收据上注明为55平方米。二、对于涉讼商铺的使用情况及其现状的问题。林培于称其承租涉讼商铺时夹层已经存在，其自接收涉讼商铺后一直作餐饮用途使用，在《商铺租赁合同》约定租赁期限届满前，其与甘源公司就续租问题进行口头协商，但双方尚未签订书面合同，待装修完毕后签订新的租赁合同时再确定租期，而加建玻璃房是发生在其与甘源公司就商铺续租事宜进行协商过程中；其使用涉讼商铺至2018年3月27日，之后其开始对涉讼商铺进行装修，装修前其已口头告知甘源公司，但甘源公司并没有向其提出要求提供相关装修方案和图纸进行备案；其向甘源公司支付了3000元装修押金后，聘请了佛山市顺德区贝斯特装修有限公司对涉讼商铺进行装修报价并制作施工图纸，当时其让装修公司保留第一层原来的用途，第二层即夹层用于办公室使用，在拆除、搬离租赁物品、设施设备的过程中，甘源公司告知其收到商户投诉说噪音和占用通道要求其停工，但占用的通道是在其接收时就一直用于摆放餐椅的，甘源公司对此一直没有提出异议，也是允许其这样摆放的；其只是拆除和搬离商铺之前设施设备，没有进行加建，其在拆除时被其他商铺投诉，后被甘源公司要求暂停施工，其之后一直找甘源公司协商装修方案，但甘源公司一直没有回复，导致涉讼商铺一直闲置，因涉讼商铺在其方装修时已经拆了门，属于开放式的，现涉讼商铺也已经交还给甘源公司管业，具体时间其方不清楚，但甘源公司现用于存放单车、电动车；由于甘源公司要求其中止涉讼商铺的装修导致其无法继续进行装修，故主张甘源公司应赔偿其装修停工损失、装修定金损失。为证实其上述主张，林培于提交了以下证据：1.其与甘源公司员工刘学的微信聊天记录、微信转账记录、装修按金的收款收据，拟证明甘源公司收取其装修押金，双方就无法装修的赔偿事宜无法协商一致；2.《装饰工程施工合同》、工程项目报价单、施工图纸、收款收据、工程联系函、转账回单，拟证明其对涉讼商铺进行装修以及为此支付的费用。甘源公司确认证据1的真实性，对证据2则不予确认，并主张2018年3月下旬林培于向其司口头提出续租，其司基本同意，但双方对租期等细节尚未达成一致意见，所以没有签订新的租赁合同；2018年3月22日其司收取林培于装修按金后同意其进行装修，但合同约定了林培于装修时应将装修图纸交予其司，经其司同意后方可施工，林培于在施工时仍在合同期内，故应受合同条款的约束，将相关装修图纸交报其司，但林培于从未将施工合同及图纸交其司审批同意，也未告知装修时间，2018年4月1日隔壁商铺投诉林培于将拆除的设备、砂石及杂物堆放在走廊堵塞通道，并了解到林培于在通道上围蔽加建玻璃房，而向其司投诉，其司从未同意林培于改装加建玻璃房，而且在其司知道林培于擅自改动结构、占用通道时，已经要求林培于停工，但林培于仍继续施工，后隔壁商铺直接向消防部门投诉，消防部门到现场责令林培于停工；林培于未按约定提交装修图纸以及继续施工的行为导致涉讼商铺的装修无法进行，所造成损失的过错在于林培于一方，林培于主张的停工损失及要求退还装修按金缺乏依据；涉讼商铺现为空置状态，但是否开放式不清楚。庭后甘源公司未按一审法院要求答复涉讼商铺是否如林培于所述拆了门且被甘源公司用于停放车辆的现状，视为确认林培于陈述。三、对于双方就涉讼商铺建立的合同关系的法律状态问题。林培于认为《商铺租赁合同》原约定租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，2018年3月22日甘源公司收取装修按金后给予其一个月装修期，因该时间还在合同租赁期限内，故《商铺租赁合同》的租赁期限应顺延至2018年4月21日；在租赁期限届满前，双方曾口头约定续租，待装修完毕后再签订新的租赁合同并确定租期，由于甘源公司的原因导致双方未能签订新的租赁合同，租赁合同自2018年4月22日起事实上已履行不能，故双方于2015年签订的《商铺租赁合同》已于2018年4月22日起解除。甘源公司则认为《商铺租赁合同》约定的租赁期限是2015年4月1日至2018年3月31日，该合同因到期而终止，因双方就续租仅达成初步意向，尚未签订新的租赁合同以及确定租期等内容，林培于之后占有使用涉讼商铺，双方已经建立事实租赁关系。经一审法院向双方当事人的释明，双方当事人明确表示同意解除双方就涉讼商铺建立的租赁合同关系。一审法院认为，五羊茶叶城属广州市番禺五羊电缆厂合法登记产权的物业，甘源公司经广州市番禺五羊电缆厂同意将五羊茶叶城分割转租，林培于与甘源公司就涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。针对双方争议的涉讼商铺的租赁期限以及双方协商续租的问题，林培于主张因甘源公司同意给予其装修期一个月，因此《商铺租赁合同》的租赁期限延长至2018年4月21日止，但林培于对此未予以充分举证，且从双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可知，林培于缴纳装修按金时正处于双方协商续租的期间，林培于认为甘源公司出具的装修按金收据中载明装修期一个月即是延长了租赁期限，缺乏理据，一审法院不予采纳。而关于续租的问题，尽管林培于已就涉讼商铺向甘源公司提出续租意向，但对于续租期限、条件、违约责任等与续租相关的主要合同条款内容双方尚未进行详尽的约定，可见双方就续租涉讼商铺的事宜尚存在大量的不确定内容。从林培于提交的微信聊天记录来看，在《商铺租赁合同》约定租赁期限届满后，甘源公司仅对林培于对商铺内的装修存有异议，而对林培于继续使用涉讼商铺未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，案涉《商铺租赁合同》应视为继续有效，双方就涉讼商铺自2018年4月1日起转为不定期租赁关系。由于双方当事人就涉讼商铺建立的租赁合同关系尚未解除，自2018年4月1日起处于不定期租赁关系的存续中，现双方当事人均同意解除就涉讼商铺建立的租赁合同关系，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”虽然双方主张在本案中一并处理涉讼商铺的返还问题，但鉴于甘源公司对于林培于在庭审中所述涉讼商铺属于开放式状态且被甘源公司用于存放车辆并未提出异议，视为甘源公司已自行收回场地，本案无需就涉讼商铺返还问题进行处理。对于林培于主张返还租赁押金、装修按金的问题。鉴于双方未能签署正式详尽的书面续租商铺合同，造成涉讼商铺续租交易未能继续进行的结果不可归责于任一方当事人。故，合同关系解除后，甘源公司应将收取林培于的租赁押金2688元、装修按金3000元退还给林培于。至于停工损失、装修定金损失的问题，根据《商铺租赁合同》约定“承租方如需装修，设计好图纸交出租方审批，不得改变原结构和外观”，以及《五羊茶叶城商户公约》约定“商户应在指定地点放置货物、材料及垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所”，林培于作为承租方，在对涉讼商铺进行装修前理应主动、积极向出租方甘源公司沟通，在征得甘源公司审批同意后方可对涉讼商铺进行装修，但甘源公司表示林培于未将施工合同及图纸交其司审批，林培于对此亦未能举证证实其已按照合同约定向甘源公司提交装修图纸进行审批，而且林培于亦未能举证证实其在装修过程中严格遵守《五羊茶叶城商户公约》约定进行施工，对造成装修不能继续施工，其自身存在过错，由此带来的损失应当自行承担。而且，林培于主张其方存在停工损失21000元和装修定金损失20000元，亦未能予以充分举证，故对于林培于诉请甘源公司赔偿停工损失21000元、装修定金损失20000元的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月1日作出如下判决：一、确认林培于与甘源公司就位于广州市番禺区x号商铺所建立的租赁合同关系于判决发生法律效力之日起解除；二、甘源公司应于判决发生法律效力之日起三日内返还林培于租赁押金2688元、装修按金3000元；三、驳回林培于的其余诉讼请求。一审案件受理费967元，由林培于负担849元，甘源公司负担118元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据，并同意本院采用书面审理的形式审处本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林培于的上诉请求和理由以及甘源公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林培于主张甘源公司支付装修定金损失及停工损失应否支持问题。现评析如下：林培于称其在《商铺租赁合同》租赁期满之前，口头向甘源公司提出续租，甘源公司也表示双方曾就续租达成了初步意向，但在上述合同期满后，双方并未签订书面租赁合同。之后，林培于继续使用涉讼商铺，甘源公司除了对林培于装修商铺存有异议外，对林培于继续使用涉讼商铺并无提出异议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，一审法院认定案涉《商铺租赁合同》继续有效，双方就涉讼商铺自2018年4月1日起转为不定期租赁关系正确，本院予以确认。虽然甘源公司在双方租赁合同未届满之前，收取了林培于的装修按金，但林培于对涉讼商铺进行装修时，并无依照《商铺租赁合同》的约定将施工合同及图纸交由甘源公司审批，且未能举证证明其在装修过程中严格遵守《五羊茶叶城商户公约》约定进行施工，而甘源公司收取林培于装修按金，并不代表甘源公司认可林培于的装修方案，双方之间的微信聊天记录也难以证实甘源公司同意林培于的施工计划，为此，一审法院认为对造成装修不能继续施工，林培于自身存在过错，由此带来的损失应当由其自行承担恰当。同时，林培于对于其主张的停工损失和装修定金损失也未提供充分证据予以佐证，因此，一审法院作出驳回林培于上述诉请的判决，并无不妥，本院予以维持。林培于上诉坚持要求赔偿上述费用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，林培于的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费825元，由上诉人林培于负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 李 静审判员 邓 颖二〇二〇年六月八日书记员 李志康谢金泽