北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4424号上诉人（原审被告）：李杨，男，1966年8月20日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业区北京龙熙温泉度假酒店有限公司4016房间。法定代表人：张建彪，总经理。委托诉讼代理人：姜培锁，北京六信律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，北京六信律师事务所实习律师。上诉人李杨因与被上诉人北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李杨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司（下称龙熙兴瑞物业）的诉讼请求，并判令其承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法官以龙熙兴瑞物业自2006年6月1日至2019年5月31日持续提供物业服务为由，对我提出的龙熙兴瑞物业起诉超过诉讼时效的意见不予采纳，明显违背客观事实，违反法律规定。首先，龙熙兴瑞物业没有提供任何证据证明其自2006年6月1日至2019年5月31日持续提供符合《清澄名苑（北区）住宅小区物业管理公约》（下称《物业管理公约》）规定的物业服务。其次，龙熙兴瑞物业是否持续提供物业服务并不能影响或改变依据《物业管理公约》约定而形成的双方债权债务的诉讼时效。二、一审判决对于我提出的龙熙兴瑞物业在提供物业服务期间存在占用公共空间、中央空调噪声防护不完善影响我生活的问题不予采信，原因是未提供相应证据，这完全不是事实，我向一审法官提交了楼顶过道住人的照片6张和录像视频1段及因空调噪声无法开窗的照片6张为证。三、一审判决回避了龙熙兴瑞物业收取的地下停车场租金基本可以弥补物业管理费用这一项重要答辩意见。根据《物业管理公约》及《物权法》规定，我家住宅地下二层停车场的产权应归业主所有，地下停车位出租所得收入也应归业主所有，车位每年的收入大致可以弥补物业管理费用。另，电梯的广告费用也应该归业主所有，但被龙熙兴瑞物业侵占了。综上，一审判决认定事实证据不足，对诉讼时效的粗暴否定严重违反《合同法》和《民法通则》的规定，请求二审法院依法予以纠正。龙熙兴瑞物业辩称，同意一审判决，我公司是开发商选定的物业管理企业，小区开盘出售到今天一直是我公司提供物业服务，2006年李杨收房的时候交了一年的物业费，此后就再也没有交过物业费。关于诉讼时效，李杨欠费期间，我公司有专门的楼管对欠费业主进行催缴，没有放弃收取物业费的权利。根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，只要物业管理企业没有怠于行使权利，就可认定持续主张权利。物业管理企业提供物业服务有明显的公共服务特性，针对的是全体业主，并非李杨自己。虽然李杨与其他业主欠费，但我公司仍然提供了物业服务，就是为了保证全体业主的整体利益，故李杨对诉讼时效的抗辩是不成立的。关于占用公共空间的问题，楼顶我公司安排了专门人员对供暖水箱和设备电源风机进行监控，要24小时不断人，李杨所称的公共空间系工作用房，故我公司占用公共空间的问题不存在。李杨主张我公司侵犯了其在楼顶的通行权利，但楼道、天台并不是公共活动场所，出于安全考虑，我公司不希望无关人员上去。关于空调噪音，排风系统经过了改进，不会产生噪音，不会对业主产生大的影响。关于地下车位的收益问题，地下车库是人防工程，人防工程属于国家所有，并非业主所有，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，即“谁投资、谁使用、谁受益”。综上，李杨的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙熙兴瑞物业向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令李杨给付所欠2006年6月1日至2019年5月31日的物业费36972元、垃圾清运费390元、垃圾处理费468元、楼道电费850元，以上共计38680元；2、请求人民法院判令李杨承担滞纳金38680元（自2006年6月1日至2019年5月31日）；3、诉讼费由李杨承担。一审法院认定事实如下：李杨系北京市大兴区×××2212室业主，房屋建筑面积为103.04平方米。2006年6月1日，李杨在《清澄名苑（北区）入住文件确认单》上签字，认可自己收到《物业管理公约》与《清澄名苑（北区）物业管理协议》（下称《物业管理协议》），并在《清澄名苑（北区）承诺书》上签字，同意遵守《物业管理公约》的相关条款。2006年6月1日至2019年5月31日的物业费，李杨尚未交纳。一审法院认为：龙熙兴瑞物业提供的《物业管理公约》与《物业管理协议》上，虽然没有其与李杨双方的签字，但李杨在承诺书上签字，表明其同意遵守《物业管理公约》的条款。且龙熙兴瑞物业为李杨所居住的清澄名苑（北区）提供了物业服务，李杨实际接受了龙熙兴瑞物业提供的物业服务，双方形成了事实物业关系，故龙熙兴瑞物业有权请求李杨交纳相应的物业费用，龙熙兴瑞物业要求李杨给付物业费的合理部分，法院予以支持;根据小区物业服务实际情况及本案个案情况，酌情确定物业费为34812元。对于李杨提出的龙熙兴瑞物业的起诉超过诉讼时效的答辩意见，因龙熙兴瑞物业在2006年6月1日至2019年5月31日持续向李杨提供物业服务，故对李杨该项答辩意见，法院不予采纳；对于李杨提出的龙熙兴瑞物业在提供物业服务期间存在私自占用公共空间及安装的中央空调系统产生噪音影响业主正常生活等问题，因未向法院提供相应证据，故不予采信。应当指出，龙熙兴瑞物业在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。据此，一审法院于2020年2月判决:一、李杨给付北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司自2006年6月1日至2019年5月31日的物业服务费34812元（于判决生效后十日内给付）；二、驳回北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审期间，李杨提交视频及照片证明龙熙兴瑞物业在楼顶过道安排工作人员居住影响业主通行，在楼顶天台种植葡萄及堆放垃圾，由于水箱在楼顶，龙熙兴瑞物业的行为给业主的饮水造成安全隐患。龙熙兴瑞物业不认可上述证据的证明目的，认为上述证据与本案无关，楼顶不是公共场所，业主不能随意上去，龙熙兴瑞物业对楼顶是合理使用。龙熙兴瑞物业提交公京【大】防用字2015-6号《人防工程使用证》，证明案涉住宅地下二层地下车库系人防工程，并非业主所有。李杨认为该《人防工程使用证》仅能证明其上载明的有效期限内地下车库系人防工程，不认可龙熙兴瑞物业的证明目的。二审庭审中，龙熙兴瑞物业认可李杨已交纳案涉房屋2006年6月1日至2007年5月31日的物业费，并表示其在本案中主张的案涉房屋物业费等费用的期间为2007年6月1日至2020年5月31日，经查阅一审笔录，龙熙兴瑞物业在2020年2月24日的庭审中明确的诉讼请求为：请求人民法院判令李杨给付所欠2006年6月1日至2019年5月31日的物业费36972元、垃圾清运费390元、垃圾处理费468元、楼道电费850元，以上共计38680元；2、请求人民法院判令李杨承担滞纳金38680元（自2006年6月1日至2019年5月31日）；3、诉讼费由李杨承担。李杨与龙熙兴瑞物业均认可李杨所在楼宇的物业费的标准为2.3元每平米每月。龙熙兴瑞物业提交2013年10月20日开始向李杨催缴物业费的证据以证明其催缴的证据，李杨不认可证明效力。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，龙熙兴瑞物业为李杨所居住的清澄名苑（北区）提供了物业服务，李杨实际接受了龙熙兴瑞物业提供的物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系，李杨应向龙熙兴瑞物业给付物业费。李杨与龙熙兴瑞物业均认可李杨所在楼宇的物业费的标准为2.3元每平米每月，本院对此不持异议。李杨已经交纳2006年6月1日至2007年5月31日的物业费，龙熙兴瑞物业对此表示认可。原审法院认定该事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。龙熙兴瑞物业未提供证据证明其于2013年之前向李杨催缴过物业费，李杨亦不认可龙熙兴瑞物业向其催缴过物业费，龙熙兴瑞物业应承担举证不利的法律后果；本院认定龙熙兴瑞物业所主张的2011年之前的物业费已经超过诉讼时效。龙熙兴瑞物业提供了2013年之后持续向李杨主张物业费的证据，本院依法采信该证据的效力。原审法院对诉讼时效的认定有误，本院予以改判。龙熙兴瑞物业在小区公共管理方面存在服务瑕疵，原审法院对物业费按比例予以酌减，本院对此不持异议。《物业管理公约》的效力及于全体业主，龙熙兴瑞物业主张垃圾清运费、垃圾处理费、楼道电费于法有据，本院予以支持。李杨上诉所称龙熙兴瑞物业占用公共空间、中央空调噪声防护不完善的问题，属于独立的诉讼请求，可另行解决；但其上述意见不构成其拒付物业费的合理抗辩事由，本院对其该上诉意见不予采纳。李杨上诉要求用地下停车位出租所得收入折抵物业管理费用的问题，涉及小区业主之公共利益，需全体业主达成共识后通过业主委员会提起诉讼，李杨的主张不能代表全体业主利益，其在本案作为个体业主以此作为抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。另应指出，物业管理服务需要物业管理企业与全体业主的良好配合，对于李杨提出的问题，龙熙兴瑞物业应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。综上所述，李杨上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初4355号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初4355号民事判决第一项为：李杨于本判决生效之日起支付北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司2011年6月1日至2019年5月31日物业管理费20476.11元、垃圾清运费240元、垃圾处理费288元、楼道电费400元；三、驳回北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费867元，由北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司负担627元（已交纳）；由李杨负担240元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费671元，由李杨负担412元（已交纳），由北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司负担259元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年六月九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥