河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终640号 上诉人（原审原告、申请执行人）：孙学宇，男，1986年2月2日出生，汉族，住南宫市。 委托诉讼代理人：洪利雷，河北民盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：刘畅，男，1991年9月22日出生，汉族，住南宫市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张倩倩，女，1990年12月18日出生，汉族，住南宫市。 上诉人孙学宇因与被上诉人刘畅、张倩倩申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙学宇及其委托诉讼代理人洪利雷、被上诉人刘畅和被上诉人张倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙学宇上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；判决由被上诉人承担本案一、二审费用。事实和理由：一审判决认定被上诉刘畅对诉争房产享有排除强制执行的权益系错误认定事实，依法应当予以改判。根据《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，涉及房屋查封的执行异议之诉的案件，法院审查异议请求是否成立，主要考量标准是案件情况是否同时满足以下四个构成要件，必须同时满足，缺一不可。1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。在我国关于房屋物权的变动实行“债权合意加登记”制度，物权能够变动的前提是以物权表动为内容的债权合同的成立并且有效，《城市房地产管理法》第41条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。基于法律的强制性规定及经济生活中涉及大额标的关乎住房的交易安全应当签订书面合同的一般社会观念，所以对抗法院执行查封而保护物权期待权的首要条件就是在人民法院查封之前已签订合法有效的网签标准书面买卖合同。而本案中两被上诉人在签订的房屋买卖合同中签订日期都没有，补充协议的日期亦是打印好的，连极为重要的过户事项都未约定，且这明显不符合常理，因此两被上诉人签订的合同应为无效合同。2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。买受人为取得物权履行了一定义务，并进行了一定外观公示后买受人的物权期待权才受法律保护，此处的“占有”应为买受人直接占有，并实际入住使用，以满足公民基本生活居住权的特殊保障功能的实现。如果是在接收房屋后委托他人进行装修、租赁给第三人使用或者空置的情形下，则不应认定为占有。本案中被上诉人张倩倩为逃避债务，将涉案房产转让给被上诉人刘畅的行为属于恶意转移财产；现在房屋处于出租状态，因此，被上诉人刘畅未合法占有该房屋。3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本规定是对于买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，才纳入保护范围。被上诉人刘畅虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，自然没有拒绝保护的道理。本案被上诉人刘畅并未支付全部价款，且也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。金钱债权执行中，买受人因自身原因未办理过户登记而对登记在被执行人名下的房屋提出执行异议的，其权利不能排除执行。涉案房屋在两被上诉人签订无效买卖合同之前即设定了抵押，即便上诉人抵押权未登记，本案也符合金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的前置条件。被上诉人刘畅在签订该协议时知道或应当知道涉案房屋设定了他项权利而与被上诉人张倩倩签订转让协议，系对他人权利障碍的忽略，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。两被上诉人在补充协议中约定房屋产权两年后办理更名过户手续，被上诉人刘畅作为买受人在与出卖人张倩倩的房产交易中，不及时行使申办受让登记权利，属于认可担负交易安全与风险的行为，未履行交易过程中应尽的注意义务。因此，刘畅对上述房产未办理过户手续以至于被人民法院查封存在过错，属于买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，刘畅与张倩倩签订的《转让房屋产权协议》无效，未合法占有涉案房屋且未支付全部价款，涉案房屋未办理过户登记亦有刘畅自身原因，故刘畅不享有排除执行的权利，一审法院认定事实错误。为维护上诉人合法权益，特提起上诉。 刘畅答辩称，根据《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债券执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。第一、在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，刘畅于2018年10月31日从张倩倩手中购入该处房产，并通过第三方中介公司签订了合法有效的书面买卖合同，此过程先于人民法院对该处房产的查封。第二、在人民法院查封前已经合法占有该不动产，在2018年10月31日签订完买卖合同以后刘畅随即与天一和院小区物业公司签订业主承诺书、装修许可证，并缴纳相应的契税、电费、水费等，后装修入住，并于2019年2月3日将案涉房屋租给他人使用，房屋使用是收益权，属于所有权范畴。第三、已经支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。刘畅在于张倩倩签订完房屋买卖合同以后，向张倩倩支付案涉房产的首付款22万元，剩余价款按照合同约定每月由刘畅本人向银行按时缴纳。第四、非因买受人自身原因未办理过户登记手续。案涉房产由于开发商未向南宫不动产交易中心申请下发不动产登记证，并非刘畅自身原因不去办理。案涉房产的燃气、电表、自来水、热力等登记信息都已经变更为刘畅。第五、2020年3月2日刘畅将案涉房产出租给南宫市农村信用联社股份有限公司，在出租过程中，刘畅向南宫市税务局缴纳了房产税和个人所得税。此过程南宫市税务局对案涉房产的所有权进行了严格的审核并开出了完税证明。同时南宫市十里派出所对房屋的租赁过程进行了监督并予以登记。上述事实同样证明刘畅对案涉房产享有合法的占有权。孙学宇的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张倩倩答辩称，案涉房屋是张倩倩与孙学宇有利益关系的时候进行的买卖，2018年10月31日签订的房屋买卖合同，把案涉房屋卖给了刘畅，当时刘畅支付给张倩倩22万元首付款。余款由刘畅每月向农业银行支付，每月1156元。因案涉房产是登记在张倩倩名下还未过户，案涉房产是以顺贷房的名义卖出，后续的交房手续都是由刘畅自己办理。张倩倩与孙学宇债务纠纷是在该房屋买卖之后，案涉房屋是因为开发商没有办理房产证无法过户，所以暂时还在张倩倩的名下，但是案涉房屋自2018年10月31日就归刘畅所有。孙学宇的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孙学宇向一审法院起诉请求：1、准许继续执行被告张倩倩名下位于南宫市天一和院西区的房产；2、被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年3月2日，原告孙学宇与被告张倩倩签订个人借款协议书，约定原告出借给被告张倩倩15万元，月利息1.5%，并约定被告张倩倩以其名下位于南宫市天一和院西区的房产为该笔借款作抵押。后被告张倩倩未按期还款，原告向南宫市人民法院提起诉讼，2019年6月4日南宫市人民法院作出（2019）冀0581民初575号民事判决书，判决：被告张倩倩于本判决生效后十日内偿付原告孙学宇借款本金120000元及利息（利息按月利率1.5%计算自2019年3月1日起至债务全部清偿完毕之日止）。上述判决生效后，被告张倩倩未在判决指定期间履行债务，原告孙学宇向法院申请强制执行，该案进入执行程序，2019年7月23日南宫市人民法院作出（2019）冀0581执529号执行裁定书，查封被告张倩倩名下位于南宫市天一和院西区的房产。 在执行过程中，被告刘畅作为案外人向本院提出书面异议，法院经审理于2019年9月4日作出（2019）冀0581执异30号执行裁定书，裁定：中止对被告张倩倩名下天一和院西区12号楼1单元702室房产的执行。 另查明，2018年10月29日，被告张倩倩、刘畅及南宫市风光房地产中介有限公司签订买卖定金合同，合同约定被告刘畅购买被告张倩倩名下的位于南宫市天一和院西区的房产，房屋总价款43万元，被告刘畅向张倩倩支付购房定金1万元，向南宫市风光房地产中介有限公司支付服务费5000元，被告张倩倩在合同甲方处签字捺印，刘畅在乙方处签字捺印，南宫市风光房地产中介有限公司在丙方处扣章。2018年10月30日，被告张倩倩、刘畅签订房屋买卖合同和补充协议，约定房屋首付款22万元，签订协议当日支付7万元，2018年10月31日支付15万元，并对权属转移登记、物业交割等作了约定。按照约定被告刘畅于2018年10月30日向张倩倩余额宝内转账7万元，2018年10月31日向张倩倩支付剩余首付款15万元，张倩倩出具收条，证明收到刘畅交付的首付款22万元。2018年10月31日，被告刘畅与天一和院物业管理处签订了业主承诺书，办理了装修许可证，交纳了相应的契税、物业费及电费，并从物业公司处领取了房屋钥匙。自2018年11月1日起，被告刘畅每月交纳房屋贷款1356元，至原告起诉时，被告刘畅一直正常交纳房屋贷款。2019年2月3日，被告刘畅将诉争房屋租赁给郝忠强使用。 一审法院认为，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的的实体权利存有争议而引起的诉讼，本案所讼争的房产原属被告张倩倩所有，其对该房产享有占有、使用、处分的权利。张倩倩与被告刘畅通过房产中介机构居间服务，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，被告刘畅已按约定向张倩倩支付了部分价款，并合法占有了该不动产，以上行为均发生在南宫市人民法院对该房产查封之前。因被告张倩倩尚未取得诉争房产的房产证，故未办理房屋过户登记的行为非因被告刘畅自身原因造成。因此，被告刘畅对该讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告庭审中主张其对诉争房产享有抵押权，抵押权优先于二被告之间的债权，在原告与被告张倩倩的民间借贷纠纷案中，本院（2019）冀0581民初575号生效判决书对原告主张的抵押权并未确认，原告没有证据证明其与张倩倩以书面形式订立抵押合同，并到相关部门办理抵押物登记，该抵押行为没有生效，不得对抗第三人。因此，对原告请求继续执行被告张倩倩名下位于南宫市天一和院西区的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告孙学宇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙学宇负担。 本院二审期间，刘畅提交八份新证据：1、出租屋治安责任保证书；2、完税证明；3、南宫热力公司过户更名申请表；4、南宫市自来水公司用户基本资料截图；5、南宫市供电公司电费收取凭证；6、南宫市中裕燃气有限公司专用收据；7、增值税普通发票；8、房屋租赁合同。八份新证据欲证实案涉房产刘畅享有合法的所有权。本院组织当事人进行了证据交换和质证，孙学宇对八份新证据均有异议，认为上述证据不能证明刘畅对案涉房屋享有所有权，张倩倩对八份新证据均予以认可。对刘畅提交的八份新证据，本院认证意见如下：首先该八份新证据均是发生在2020年，不能证实法院查封时刘畅占有了案涉房屋。其次，该八份新证据仅能证明现在刘畅占有了案涉房屋，并不能证明刘畅对案涉房屋享有所有权。一审法院查明的事实清楚，本院予以认可。 本院认为，本案的争议焦点为刘畅对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘畅与张倩倩在签订完房屋买卖合同和补充协议后，刘畅共向张倩倩支付了首付款22万元，并自2018年11月起，刘畅通过微信转账、银行代缴等方式，以张倩倩的名义继续向银行支付按揭贷款。这种情况下，本院认为不能认定刘畅已将支付了全部价款，理由如下：刘畅以代偿按揭的方式购买房屋，其实质系以债务转移的方式向出卖人支付对价，债务承担须经债权人同意方免除债务人的还款义务。案涉房屋尚在按揭贷款期间，只有在经过银行同意，并办理了转按揭手续的情况下，债务转移才合法有效。在未经银行同意，未办理转按揭的情况下，刘畅以张倩倩的名义偿还按揭贷款，此时按揭贷款的法定还款义务人仍为张倩倩，双方关于按揭还款义务的债务转移行为不发生法律效力，在按揭贷款全部清偿完毕前，不能认定已经支付了全部价款。为达到少交契税的目的，刘畅与张倩倩在补充协议中约定在房产证下发之日起，两年后双方进行网签缴税过户等手续，依据该约定即使案涉房屋现在有完整的不动产登记手续，案涉房屋也不能完成过户手续。故刘畅提交的证据不足以证明其就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，孙学宇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初1605号民事判决； 二、继续执行张倩倩名下位于南宫市天一和院西区的房产。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100.0元，均由刘畅负担。 本判决为终审判决。 河北省南宫市人民法院（2019）冀0581执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  孙瑞刚 审判员  王朝辉 审判员  张怀喜 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨熔坷