吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终682号上诉人（原审原告）：陈某，个体工商户，现住珲春市。委托诉讼代理人：潘某，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢某，个体工商户，现住珲春市。委托诉讼代理人：金某，吉林何晓明律师事务所律师。原审第三人：杨某，个体工商户，现住珲春市。委托诉讼代理人：赵某，吉林何晓明律师事务所律师。原审第三人：马某，现住珲春市。上诉人陈某因与被上诉人卢某房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院于2020年3月24日作出的（2019）吉2404民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法由全贞姬、葛福祥、赵颖组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理完毕。陈某不服一审判决提出上诉称，一、请求撤销珲春市人民法院（2019）吉2404民初3196号民事判决书。二、本案一审、二审费用由卢某承担。事实与理由：一、卢某与王某在购买房屋时恶意串通。从陈某提供的杨某夫妻与陈某夫妻的通话记录内容中，杨某4分30秒的陈述、杨某妻子5分21秒陈述、杨某5分50秒陈述、陈某12分13秒陈述、杨某28分46秒陈述、杨某妻子34分6秒陈述可以看出杨某夫妻在王某本次出售案涉房屋前曾向抵押人崔某表示要通知陈某，但因崔某威胁及房屋价款低未告知陈某，因此，杨某夫妇清楚房屋的实际权利人为陈某，才会做出要告知陈某出售房屋的意思表示。从陈某妻子34分10秒、杨某34分18秒、杨某35分20秒通话记录内容，可以看出杨某知道王某欠陈某钱并提示陈某用王某的房子进行抵账，也向陈某妻子提出过要买其中一套房子，但因房屋价格和房屋价款方式原因未能达成交易。通过以上可以证明杨某在将在售房屋出售给卢某前知道王某已将房屋出售给陈某的事实。二、本案卢某只是权利登记人，实际购买人为卢某的父亲卢某忠，而卢某忠将房屋购买事宜全权委托给杨某，杨某作为受托人理应将其知晓的房屋情况告知卢某忠，因此，卢某忠也应了解情况。善意的买受人应对受让标的尽到谨慎的审查义务，至少包括对房屋权属状况和房屋占有使用情况的核实。本案中，杨某对于陈某为案涉房屋的实际权利人和使用人这一情况知晓，且对于崔某出售房屋的不合理行为提出了质疑，但其仍作为受托人进行房屋买卖磋商，主观恶意具备高度盖然性，卢某忠在低价购买房屋的前提下对房屋情况不核实也不符合常理，一审法院认定事实不清，适用法律错误。卢某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、本案中签订的房屋和买卖合同是双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，理应合法有效。卢某在购买房屋时审查手续是否齐全过程中，发现该房屋已办理他项权，发现产权登记人与出售人不一致情况，卢某在确认过公证书和委托书后才签订合同，又经慎重考虑未支付任何款项，经卖方对房屋解除抵押后，办理过户当天支付38.5万元房款，办理完过户登记第二天支付剩余尾款，因此，在购买房屋时尽到了普通买受人应尽的必要合理的审慎注意义务。二、根据合同相对性特点，若陈某向王永胜购买了该房屋，因王永胜违约而利益受损，应向王永胜主张权利。卢某与陈某不存在合同上的权利义务关系，陈某向卢某主张合同效力问题，主体不适格。三、卢某在一审中得知陈某与王永胜签订合同时，该房屋登记在马某名下，未办理任何委托。陈某从无权处分的王某处购房后五年未办理过户登记，现作为善意第三人向卢某主张权利不合法。四、卢某在购买案涉房屋时支付的合理对价，在购买房屋前后，卢某与王某不存在不合理经济往来，且购买过程是卢某忠和卢某亲自办理，未全权委托杨某。杨某述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，陈某的上诉请求没有法律依据和事实依据，请二审人民法院维持原判。马某未作陈述意见。陈某向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认卢某与马某之间的房屋买卖合同无效；2.请求确认陈某与王某签订的房屋买卖合同有效，判令卢某协助陈某办理坐落于珲春市靖和街4-3-134-112，建筑面积为88.17平方米，房屋所有权证号为珲房权证珲字第XXXX号的房屋过户手续；3.判令卢某向陈某返还上述房屋。一审法院查明：2005年12月22日，涉案的珲房权证字第XXXX号房屋（丘地号：4-3-134-112）登记在马某名下。2010年3月18日，陈某与王某签订《协议书》，协议内容为“甲方：王永胜，乙方：陈某，甲方位于碧云公寓门市房112、113号一层出卖给乙方，以总金额为650.000.00元。地下室由甲方使用，甲方不用的情况下给乙方使用，甲方不得转让地下室或出租。双方签订后生效。甲方：王永胜（签字），乙方：陈某（签字），2010年3月18日。”签订上述协议后，珲春市碧云公寓112号、113号门市一直由陈某占有使用。2014年6月26日，王某、马某与案外人崔某签订《个人借款抵押合同》，内容为“出借人（甲方）：崔某；借款方（乙方）：王某；担保人（丙方）：马某；一、乙方向甲方借款，借款金额为人民币450000元（大写肆拾伍万元整）。用于流动资金，借款期限：自2014年6月26日至2014年9月26日止，双方约定借款利息为2分。二、乙方或者丙方自愿将自有房屋做借款抵押担保，房屋产权人姓名马某，房屋丘地号4-3-134-112，房屋面积88.17平方米，…出借人：崔某（签字并捺手印）…借款方王某（签字并捺手印）…担保人：马某（签字并捺手印）…合同签订时间：2014年6月26日。”同日，崔某对涉案房屋办理了他项权（房屋他项权证为0015584号）。2014年9月25日，王永胜、崔某、马某签订《借款协议书》，内容为“借款人：王某；出借人：崔某；抵押人：马某；马某同意将自己名下林建碧云公寓一楼门市房房屋所有权证珲字第061765号，面积88.17平方米，所在层1曾，用途商业房。丘地号：4-3-134-112，土地证号：珲国用2006第240404311号，继续抵押给崔某三个月（借款金额肆拾伍万元人民币整），房产抵押手续继续由崔某保管。如借款方违约所抵押房屋归崔某自行拆除。利息提前扣除。借款人：王某（签字并捺手印）；出借人：崔某（签字并捺手印）；抵押人：马某（签字并捺手印）；2014年9月25日。”次日，马某书面委托王某处理珲房权证珲字第XXXX号房屋有关解除抵押登记、出售、贷款有关的事宜，并对上述委托办理了公证。2015年10月20日，王某、卢某、卢三忠、崔某签订《房屋买卖合同》，内容为“双方协商签订以下房屋买卖合同：4-3-134-112。一、甲方将碧云公寓一层门市出售乙方，价格人民币陆拾万元整。二、过户费由甲方承担。三、付款方式：1.签订合同后，乙方付购房款叁拾万元整，余款叁拾万元整，办完过户手续甲方拿到房照办抵押货款后付清。2.购房款付给丙方，丙方收到购房款后由甲方出具收条。3.合同签订后，丙方付乙方过户保证金伍万元整。如乙方收不到房照，保证金不返。四、甲方按房屋现状交给乙方，之前房屋所欠供热，水电等费用，由乙方承担（包括清退在该房存放商品的用户）。五、本合同一式三份，三方各持一份。甲方：王某（签字并捺手印）；乙方：卢某（签字并捺手印）、卢某忠（签字并捺手印）；丙方：崔某（签字并捺手印）；2015年10月20日”，该合同下方手写备注“房款两清；崔某（签字捺手印）”。2015年10月26日，马某、崔某在珲春市房屋产权管理中心办理了涉案房屋他项权的注销登记，崔某同意解除抵押。2015年10月28日，珲房权证珲字第XXXX号房屋登记在卢某名下，同日卢某以银行汇款的方式向崔某支付38.5万元，现金支付1.5万元；次日，卢某再次汇款给崔某20万元。一审法院另查明，2016年5月31日，陈某以王某涉嫌合同诈骗为由，向珲春市公安局经济犯罪侦查大队报案。珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2016年6月29日立案侦查。王某于2018年10月29日因病死亡，故珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2019年9月17日作出珲公（经）撤案字[2019]5号撤销案件决定书，撤销20160629珲春市王某合同诈骗案。一审法院法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈某与王某于2010年3月18日签订《协议书》，约定王某将登记在马某名下的涉案房屋出售给陈某，而马某于2014年9月25日书面委托王某处理该房屋买卖的相关事宜并进行了公证，王某基于上述委托于2015年10月20日和卢某签订《房屋买卖合同》并于2015年10月28日办理物权变更登记，卢某亦根据合同约定支付了购房款，现陈某提供的证据不足以证明卢某购买涉案房屋时与王某存在恶意串通等上述法定无效情形，故陈某要求确认卢某与马某之间的房屋买卖合同无效，要求卢某协助变更房屋登记，以及要求卢某返还涉案房屋的主张依据不足，不予支持。关于陈某向卢某主张确认其与王某签订的房屋买卖合同有效的问题，因诉讼主体不适格，在本案中不予评判。第三人马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈某的诉讼请求。案件受理费6175元，由陈某负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，陈某主张卢某购买案涉房屋存在恶意串通情形，请求确认房屋买卖合同无效，并提供对话录音予以证明。但是，录音是陈某、陈某妻子、杨某及杨某妻子四人的对话，并无卢某本人对购房事实的陈述，以此录音无法证明卢某在购买案涉房屋时存在恶意串通的事实。陈某主张案涉房屋实际买受人为卢某的父亲卢某忠，卢某忠把买卖事宜全权委托杨某办理，但卢某及杨某对此予以否认，陈某也未能提供证据证明，该主张本院无法支持。综上所述，陈某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6175元，由陈某负担。审 判 长 全贞姬审 判 员 赵 颖审 判 员 葛福祥二〇二〇年六月五日法官助理 孟 佳书 记 员 池宥贞