浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1667号 原告（反诉被告）：全益华，男，1970年2月19日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：史一峰，宁波市鄞州区钱湖法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：维正知识产权科技有限公司（统一社会信用代码为91440300MA5F2DF01W）。住所地：深圳市南山区西丽街道茶光路与创科路交汇处波顿科技园B座万科云创20层2001号。 法定代表人：夏华标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梅陈伟，浙江欧硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王家涵，浙江欧硕律师事务所律师。 原告全益华与被告维正知识产权科技有限公司（下称维正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告维正公司在举证期限内提出反诉，经本院审查，符合反诉受理条件，本院予以合并审理。本案于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人史一峰，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人梅陈伟、王家涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告承租原告房屋作为其员工宿舍。承租期间，因被告员工未关窗户，台风导致大量雨水入侵造成原告房屋及楼下304、404房损失。现要求判令：1.被告赔偿原告房屋损失40000元、其他损失2200元；2.被告赔偿原告自2019年11月20日起每月的租金损失3200元，直至房屋修复之日；3.诉讼费、保全费由被告承担。 被告答辩并反诉称：被告承租原告房屋以及台风期间大量雨水入侵造成原告房屋和楼下二层房屋受损属实，但并非是被告方原因造成，不应由被告承担。因原告房屋不存在防水功能，故原告自身有较大原因。另外，对损失的金额有异议。同时被告提出，房屋承租时，被反诉人的室内墙面因房屋渗水长期处于潮湿状态，多处墙面存在起皮、墙面脱落的现象。且部分墙面因装修质量残次表现有明显的水痕；地板因长期处于潮湿状态，出现明显的起泡现象。反诉人的员工入住后，墙面在阴雨天经常出现明显的渗水现象。2019年9月3日，台风玲玲带来大量雨水，因房屋本身存在严重的质量问题，不具备防水功能，导致雨水大量渗漏，并通过地板渗漏至5楼、4楼404室及3楼304室，接连渗漏3层楼，造成不同程度的财产损失。事故发生后，反诉人向楼下住户先行赔付财产损失15000元，该笔赔偿款已于2019年9月10日支付给楼下业主。反诉人认为，被反诉人作为出租方，其提供给承租人的房屋存在严重的质量问题，导致雨水接连渗漏3层造成反诉人的财产损失，严重损害反诉人的合法权益。要求判令：1.被反诉人向反诉人返还押金5000元；2.被反诉人向反诉人赔偿损失15000元；3.由被反诉人承认本案反诉费用。 原告针对被告的反诉答辩称：反诉所称的意见与事实不符。但押金确实存在，由于被告违约，该押金不应返还。至于被告赔偿的15000元是被告原因造成，所以应由被告承担。要求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理，认定与本案有关的事实如下： 2015年起，被告向原告承租上述房屋作为员工宿舍。最后一次租期为一年，即自2018年11月20日到2019年11月19日，每月租金为3200元，房屋押金为5000元。2019年9月3日台风期间，因门窗未关，导致雨水大量侵入原告房屋，后又渗漏至楼下404、304室，造成原告房屋及楼下房屋的损失。后经协商，被告赔偿了404户的损失15000元。对原告及304户未予赔偿。2020年1月2日，经人民调解委员会调解，原告与楼下304户达成协议，原告赔付了304户的损失2200元。但对原告的损失，双方协商未果。原告一直未能进行修复，也未能继续出租。 另查明，位于宁波市鄞州区房屋（系复式房，共有五六二层）属于原告所有，于1999年1月11日办理房屋产权证书。该房屋的楼板系预制多孔板结构，并非现浇板。 审理中，征得双方当事人同意，对原告的房屋损失，本院委托宁波市政府81890办公室的专业人员进行了现场勘察和评估，其建议室内吊顶等所需修改费用为14000元左右、墙壁油漆粉刷等费用为18000元左右、楼上楼下地板砖翻修等费用2000元左右，再考虑房屋装修已多年，实际损失存在折旧，同时考虑修复需要进行整体性修复，不可能仅修复损失的面积，故综合考虑，建议该房屋修复价格在30000-35000元之间。双方当事人对修复费用金额无异议，但被告认为房屋本身存在老化现象，因此，该修复费用不仅仅包括了案涉台风雨水入侵损失，也包括其他老化等损失。 以上事实有原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、证明、照片、人民调解协议书、收条，被告提供的中国工商银行电子银行回单、屋内照片、微信转账记录及原、被告在庭审的陈述等予以证实。 本院认为，本案原、被告之间存在房屋租赁关系，且在被告员工使用期间因台风雨水大量侵入造成原告房屋及楼下304、404户的损失无争议，本案存在的主要争议问题是：一是雨水侵入并造成房屋损失的责任如何认定；二是损失如何确定。 争议问题一，本案台风入侵造成房屋损失，因当时是被告员工在使用，未关好门窗，首先推定属于使用人的责任；除非使用人能够证明损失系出租人的责任造成，但被告未举证证明系原告责任造成雨水入侵。现被告称原告的房屋在出租时即已存在严重老化现象，并提供了2016年3月17日存放于QQ空间的照片，但该组照片有些无法核实是否属于原告的房屋墙面，原告也不予认可，故本院无法确认。但因原告的房屋属于90年代的老房子，墙面部分存在老化现象也属正常。因此，因台风导致大量雨水入侵的责任在被告无其他证据证明的情况下，本院确认是由被告员工使用过程中引发，该责任应由被告承担。至于渗漏严重至楼下304、404户造成损失，与出租房屋老式预制多孔板结构确实有一定的因果关系，但这是以前房屋楼板建筑的传统结构，原告并不存在过错。故应由被告承担赔偿责任。 关于争议问题二，损失如何确定。损失包括四部分：一是原告的房屋损失；二是304户的损失；三是404户的损失；四是原告的房租损失。 1.原告的房屋损失。包括房屋本身存在老化现象需要修复的部分和因本次台风雨水入侵造成的损失；其中504室的室内吊顶的修复费用及地面修复的费用，毫无疑问是6楼的雨水浸泡及渗漏造成，不论以前是否存在损坏问题，都需要重新修复，该部分费用为16000元左右，应全部由被告承担。至于墙面的修复费用，虽然房屋本身因老房子存在部分老化现象，可能与水浸渗漏造成的损失无法难以区分，但鉴于被告提供的照片并不能明确显示哪部分、有多少面积属于老房子老化现象，而从现场勘察情况看，所评估测算的面积基本属于水浸渗漏范围，故本院酌情确定墙面修复费用由被告承担80%，即18000*80%=14400元。合计原告房屋损失为30400元。 2.304户的损失。根据人民调解协议书可以确认因台风雨水渗漏造成304户的损失原告经人民调解组织调解已赔付2200元，虽然被告对此损失不予认可，但其并没有提供反证证明该损失不实，故对该损失本院予以确认。因该损失完全是由于台风雨水渗漏下去造成的损失，应由被告承担。 3.404户的损失。该404户损失，被告称已与该户协商赔付了15000元，虽然被告未提供赔偿协议及收条，仅提供了微信转账记录，但原告认可404户的损失确实已由被告赔付，故本院予以确认。但被告称当时原告表示仅需赔偿404户，原告及304户的损失无需被告赔偿，该辩称意见原告不予认可，故本院不予采信。因404户的损失也系台风雨水渗漏造成，应由被告赔偿责任。被告反诉要求原告承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。 4.原告的房租损失。由于双方对房屋损失的赔偿问题未协商解决，导致原告一直未对出租房屋进行修复使用，存在房租损失属实。原房租3200元/月作为损失计算标准，至于损失计算时间，考虑原告实际未能出租的时间以及需要修复的时间，同时因双方一致同意由市政府81890办公室提供修复参考意见，已为双方当事人节约了相应的鉴定评估时间，防止了房租损失的进一步扩大。故本院酌情确定房租损失为6个月，即3200*6=19200元，应由被告承担。 上述各项损失合计51800元，应由被告赔偿。 至于房屋押金5000元是否应予返还。根据原、被告双方的房屋租赁合同约定，并没有约定可以没收押金。故房屋租赁期满，原告应返还房屋押金。现被告反诉要求返还房屋押金5000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）维正知识产权科技有限公司赔偿原告（反诉被告）全益华各项损失51800元； 二、原告（反诉被告）全益华返还被告（反诉原告）维正知识产权科技有限公司房屋押金5000元； 上述一、二项经折抵后，被告（反诉原告）维正知识产权科技有限公司应支付原告（反诉被告）全益华人民币46800元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）全益华的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）维正知识产权科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件本诉受理费1335元，减半收取计668元，由原告全益华负担100元，被告维正知识产权科技有限公司负担568元；保全费474元，由被告维正知识产权科技有限公司负担；反诉受理费150元，由原告全益华负担38元，被告维正知识产权科技有限公司负担112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  徐力英 二〇二〇年六月十一日 书记员  徐 超