四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1521执异14号案外人：陈永恒，男，1991年9月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：杨文平，四川瀛领禾石律师事务所律师。申请执行人：陈梦巧，女，1990年2月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：陈言桥，男，1964年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系陈梦巧之父。被执行人：熊万聪，女，1967年1月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被执行人：杨崇富，男，1967年6月11日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被执行人：甯倩，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。在本院执行陈梦巧与熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案中，案外人陈永恒对本院查封宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xx号房屋及提取房屋租金提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈永恒称，法院在执行陈梦巧与熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案中，查封了案外人购买的位于宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xx号的房屋（产权证号：xxx号）。该房屋已于2019年2月1日被案外人因抵偿而占有使用。2019年1月29日，案外人与杨崇富、宜宾诚展建设有限公司、宜宾玉鹏商贸有限责任公司买卖合同纠纷一案在法院主持下达成（2018）川1521民初2968号民事调解书。法院主持调解时，案外人与杨崇富提出用该房屋抵偿债务但未载明在调解书上。案外人与杨崇富另行达成了抵偿协议，杨崇富于2019年2月1日交房，交房后从2019年2月至今的租金根据案外人与杨崇富、承租人陈勇签订的《房屋租赁合同》由案外人收取。案外人多次催告杨崇富到不动产登记中心协助办理过户手续但杨崇富均未到场，故未能办理过户手续并非案外人自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xx号的房屋享有排除强制执行的权益，故请求中止对该房屋及租金的执行并解除查封。申请执行人陈梦巧称，陈永恒主张的以物抵债存在疑问，即便以物抵债是事实，按照法律规定其不享有排除强制执行的权益，陈永恒的异议理由不成立，应当驳回其异议请求。被执行人杨崇富称，陈永恒陈述的是事实，对其异议申请无意见，应当支持其异议请求。本院查明，陈梦巧诉熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案，本院受理后，依陈梦巧的财产保全申请，于2019年7月3日以（2019）川1521民初2796号民事裁定书及（2019）川1521执保170号协助执行通知书，查封了熊万聪、杨崇富位于宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xxx号的房产（产权证号为：xxx号、xxx号、xxx号），该查封为轮候查封。2019年9月23日，本院作出（2019）川1521民初2796号民事判决，判决：1.杨崇富、熊万聪于本判决生效之日起十日内共同偿还陈梦巧借款本金4000000元及利息；2.杨崇富、熊万聪到期不履行本判决第一项确定的给付义务，陈梦巧可以与杨崇富、熊万聪协议，以xxx号《不动产登记证》载明的抵押房产折价或者申请以拍卖、变卖所得价款优先受偿，受偿金额仅限抵押房产价值范围。折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归杨崇富、熊万聪所有，不足部分由杨崇富、熊万聪清偿；3.甯倩对本判决第一项确定的杨崇富、熊万聪的给付义务，向陈梦巧负连带给付义务；4.甯倩履行本判决第三项确定的连带给付义务后，可向杨崇富、熊万聪追偿；驳回陈梦巧的其他诉讼请求。熊万聪、杨崇富、甯倩未履行生效判决，陈梦巧申请执行本院于2020年1月6日立案受理。2017年11月3日，杨崇富、熊万聪与陈勇签订了《房屋租赁合同》，合同约定杨崇富、熊万聪将其位于宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xxx号房屋以每月20000元的价格租赁给陈勇，租赁期限为10年，租金每两年上涨一次，在第一年租金基础上上涨5%。2020年1月21日，本院作出（2020）川1521执153号之一执行裁定书及协助执行通知书，提取上述房屋的租金收入6000000元，并将上述裁定及协助执行通知书送达陈勇。另查明，2017年12月12日，杨崇富、熊万聪与宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司白沙支行签订了《最高额抵押合同》，将其位于宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xx号房屋抵押给该行，为陈永恒、王晓筱在该行的借款800000元提供担保。2017年12月15日，该行办理了不动产登记证明，他项权证号：xxxx号。陈永恒与杨崇富、宜宾诚展建设有限责任公司、宜宾玉鹏商贸有限责任公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人达成协议后本院于2019年1月29日作出（2018）川1521民初2968号民事调解书：1.杨崇富共计支付陈永恒货款3850000元，分别于2019年3月1日前支付2260000元，于2019年8月31日前支付1590000元；2.如果杨崇富未按上述第一条约定支付货款，则还应支付利息，利息计算方法为：以实际未支付货款金额为基数，自2018年8月1日起按月利率1%支付至货款付清为止；3.宜宾诚展建设有限责任公司、第三人宜宾玉鹏商贸有限责任公司在本案中不享有权利、不承担义务。2019年2月1日，陈永恒与杨崇富签订了《抵偿协议书》，协议约定：杨崇富用宜宾市叙州区xxxx幢xx单元xx层xx号房屋作价226万元偿还本院（2018）川1521民初2968号民事调解书中的第一期债务；双方在2019年3月28日共同到不动产登记机关办理产权过户，过户费用各自承担；因杨崇富用该房产在宜宾市翠屏农村商业银行股份有限公司白沙支行抵押贷款80万元，杨崇富承诺在2019年3月28日前归还全部贷款本息余额，并以实际归还的贷款本息余额抵付（2018）川1521民初2968号民事调解书中159万元中的债务，剩余款项在2019年8月31日付清；杨崇富于2019年2月1日向陈永恒交付该房屋，并协助陈永恒与房屋承租人陈勇签订《房屋租赁合同》，房屋租金在交付以后由陈永恒向承租人收取。当日，按照上述抵偿协议陈永恒与陈勇、杨崇富又签订了一份《房屋租赁合同》。自2019年2月起该房屋的承租人陈勇向陈永恒缴纳租金。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，在本院查封案涉房屋之前案外人陈永恒与杨崇富只签订了抵偿协议而未签订书面买卖合同；其次，陈永恒与杨崇富签订抵偿协议时已明知案涉房屋上设立有抵押权，故案涉房屋在法院查封前未能办理过户登记一定程度属陈永恒自身原因所致。因此，案外人陈永恒未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的保护要件，其不属该条所保护的一般买受人的范围，陈永恒对案涉房屋及房屋租金不享有足以排除强制执行的权益。案外人陈永恒的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人陈永恒的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐兴江审判员  江 琳审判员  朱汉武二〇二〇年六月十九日书记员  赵修群