山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5224号上诉人(原审被告、反诉原告)：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙绪虎，男，1992年2月16日出生，汉族，该单位员工，住山东省东阿县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王美花，女，1966年6月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文浩（系王美花之子），男，1991年2月2日出生，汉族，住济南市。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）因与被上诉人王美花房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王美花的诉讼请求，并支持诚城成公司一审全部反诉请求或发回重审。2.一、二审的诉讼费用均由王美花承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，颠倒诚城成公司与王美花履行的先后顺序，并违反法无禁止即自由这一法律原则，无故加重诚城成公司的义务，适用法律错误。一、王美花交于诚城成公司处的装修保证金、质量保证金，因王美花未按照合同约定退铺，不具备退还条件。1.诚城成公司与王美花签订的《商铺经营权出让协议》明确约定：合同到期后，王美花应当无瑕疵返还商铺，在办理完商铺交还手续后，方可凭借交还铺位凭证办理保证金退还手续。该约定不违反法律规定，双方应当按照约定履行权利和义务，双方履行义务是有先后顺序的，王美花既然未合格交付商铺，诚城成公司对其相关费用暂不返还是合法合理的。2.虽然诚城成公司已具备控制涉案商铺的部分能力，但保证金的作用在于督促义务人履行应尽的义务，现王美花仍未对涉案商铺的装修进行清理及恢复原貌，诚城成公司暂时保留相关款项是必要的，应在王美花履行完相关义务后再进行退还。3.该费用的退还是附条件的，且该条件具备成立的可行性，诚城成公司对该费用具有留置的权利。在设定条件未成立前，王美花的诉讼请求具有不明确性，一审法院在王美花未履行义务的前提下，判令诚城成公司进行退还，显然违反诚城成公司与王美花的约定，一审法院剥夺了诚城成公司法律规定的救济权。二、王美花主张的物业管理费报销款，在合同中并未约定，其主张没有事实和法律依据。1.王美花提交的《签约优惠政策》是其内部员工掌握的优惠参考资料，并非针对不特定主体的宣传，王美花从何取得不得而知，且该优惠活动在内部早已结束。2.双方主张权利的依据为合同，要约仅为订立合同的意愿，诚城成公司与王美花签订的《商铺经营权出让协议》日期在《签约优惠政策》之后且明确约定了物业费的金额，合同和补充条款并未对王美花承诺给予物业费报销优惠，因此其不享有该优惠权利。3.诚城成公司提供的民事判决书，依据法律规定无需审查其真实性，其涉及商铺租赁的区位和时间与王美花具有较大一致性，但其物业费相差几倍，足以证明在合同签订时，王美花已享受了更大的优惠福利。三、王美花所主张的额外费用，明确载明交于业主，其无权向诚城成公司主张，因涉及第三人利益，明显不应在本案处理，一审法院适用法律错误。1.王美花提交的收到条明确载明“交于业主”，其主体并非诚城成公司，诚城成公司工作人员于永胜明显不能构成职务行为，因该款项非交于诚城成公司，而于永胜又非业主员工。诚城成公司向王美花主张该款项，明显主体错误。2.诚城成公司从未收到过该款项，更未向王美花出具过收据，同时在王美花提交的《用户申请事项表》中也未载明该款项，王美花应向业主主张该费用。3.该款项涉及的法律关系、主体与本案不同，应当另案查清后处理。本案处理的是诚城成公司与王美花之间的房屋租赁合同纠纷，而该款项实际是王美花、诚城成公司与业主之间的纠纷，在该纠纷中诚城成公司仅为中间人。从法律关系上来说并非是合同当事人，而是不同合同的独立性。四、依据诚城成公司与王美花签订的合同，诚城成公司有对市场管理的权利，且该行为为共益行为且经过多数人同意，诚城成公司不存在过错，王美花也不能证明其损失，应当自行承担不利后果。1.双方签订的合同，明确约定诚城成公司对市场具有管理权，王美花在签订合同时，就应当意识到相关风险，否则诚城成公司无法履行管理职能，且该行为为共益行为，诚城成公司也未有过错，不存在故意或疏忽大意给王美花造成损失。2.另一方面，王美花也享受了改造后带来的利益，根据权利和义务相统一的原则，诚城成公司不应当承担赔偿责任。3.诚城成公司在改造前已经进行了告知，并得到了大部分业主的同意，诚城成公司尽到了谨慎义务。4.王美花经营损失为其正常的商业风险，没有证据证明是装修带来的损失和具体损失金额，依据谁主张谁举证原则，王美花应当自行承担不利的后果。5.因诚城成公司装修涉及整个商场利益，一审法院以偏概全的认定，引起群体效应，给原本经营困难的企业雪上加霜。五、因王美花违约，未返还商铺，且至今未将商铺恢复原貌，其租赁费应当支付至实际交付房屋之日。1.依据双方签订的合同，本案出现的实际原因在于王美花违约未返还商铺，其给诚城成公司造成巨大损失，直至目前仍未按约履行义务。一审法院将租赁费计算至2019年6月15日，明显是让诚城成公司为王美花的违约行为买单。2.因王美花未按约定交房，直至目前，该房屋并未满足向外出租的条件，无法进行止损。3.王美花装修的电路图等未向诚城成公司提供，诚城成公司无法自行拆除，否则极易出现安全事故。4.虽然诚城成公司曾在报纸上公示，但王美花一直未履行义务，因涉案商铺至2019年8月一直由王美花关闭，诚城成公司对内部情况不了解，无法进行止损，同时即便采取止损措施也应当给予一定宽限期限，因此该损失自然应由王美花承担。综上所述，请求二审法院支持诚城成公司的上诉请求。王美花辩称，一、其未提起上诉，但也认为一审法院认定的部分案件事实和判决内容是错误的，因为涉案标的数额较小，且综合考虑并衡量将要付出的诉讼成本后，本着“案结事了”的处事原则，接受一审判决，并未提起上诉。二、一审法院对于王美花向诚城成公司返还商铺时，该公司不接受的主张不予认定有异议，王美花履行合同过程中并无违约行为。一审审理过程中，王美花已向法院提交了与商场管理人员王元明的电话录音，录音内容可以证明王美花依约向诚城成公司交付商铺，诚城成公司明确表示王美花无违约行为，不接收店铺，也不对外出租。王美花在庭审时提交的录音证据虽然有一定瑕疵，但结合双方提交的其他证据可以看出，诚城成公司在租赁期限届满后并未积极要求王美花交付房屋，也未主动向王美花告知交付商铺时应当按照什么样的标准交付，王美花在租赁期限届满前多次与诚城成公司工作人员交涉返还商铺事宜，诚城成公司均不予理会，怠于履行店铺接收义务，其随意编造王美花存在违约的情形，拒绝退还保证金的意图昭然若揭。诚城成公司作为商铺管理方，在租户租赁期限届满后拒绝接收商铺或提出苛刻要求为难租户，以租户违约为由拒付或拖延支付租户保证金，严重缺乏诚信意识，破坏了市场交易秩序。三、一审法院对于物业报销款、额外费用、经营损失部分的处理认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。关于物业报销款，根据诚城成公司发布《签约优惠政策》的时间节点及后续发布《关于商户装修报销款的通知》可以看出，优惠政策是在王美花签约前已长期执行的。诚城成公司一方面称该优惠政策是内部参照标准，签约时优惠政策已结束，一方面又称王美花在签约时已经享受了优惠政策显然自相矛盾。签约时大肆宣传、招揽商户，履约时百般抵赖、拒不承认，并非诚信企业所为。关于额外费用，诚城成公司在一审审理中先是否认于永胜的员工身份，称不清楚是否为诚城成公司的员工，在王美花提交了《用户申请事项表》证明于永胜确系诚城成公司员工后，诚城成公司又称于永胜非职务行为，非代表公司出具，但收条上明确加盖了诚城成公司的业务管理公章。一审法院认定于永胜的行为属于职务行为并无不当。诚城成公司在上诉状中称该费用是交付于业主，诚城成公司未收到相关款项，显然是虚假陈述。在未收到款项的情况下出具收到条，不符合交易习惯。王美花已举证证明向诚城成公司交付了款项，至于诚城成公司将此项款项如何处理，王美花无权干涉，也无力干涉，诚城成公司未能举证证明该款项的具体流向，应当承担对其不利的法律后果。关于其主张法律关系、主体不同显然无事实及法律依据，该款项系因租赁协议履行过程中产生，王美花也从未见过或者与所谓的“业主”存在任何的联系。诚城成公司称该款项系王美花与业主间的纠纷，而业主的具体身份是谁，是否真实存在，诚城成公司应当举证证明。关于经营损失，王美花不否认诚城成公司对于市场有管理权，但该管理权的行使不得妨碍商铺的正常经营活动。在王美花经营的商铺正常营业期间，诚城成公司组织装修施工活动、并肆意堆放装修垃圾，必然影响王美花正常营业，造成一定的经营损失。王美花已充分举证证明装修前后经营收益对比状况，装修期间的损失远比一审法院认定的数额要高。一审法院适用自由裁量权对经营损失作出认定并无不当。四、一审法院对于诚城成公司主张的租赁费用的认定，属于认定事实错误，王美花并不应向其支付租赁费用，但因王美花未提起上诉，对法院认定的部分不做赘述。综上，请求二审法院依法驳回诚城成公司的上诉请求。王美花向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司退还王美花装修保证金2000元、质量保证金5000元，以上共计7000元及逾期付款利息（以7000元为基数，自2019年5月1日计算至清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算）。2.依法判令诚城成公司支付王美花8个月的物业管理费报销款13378元及逾期付款利息（以13378元为基数，自2019年5月1日计算至清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算）。3.依法判令诚城成公司返还王美花额外费用支出15000元及逾期付款利息（以15000元为基数，自2019年5月1日计算至清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算）。4.依法判令诚城成公司赔偿王美花经营损失20000元。5.本案诉讼费用由诚城成公司承担。诚城成公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王美花立即将其在天天淘宝街内租赁C08号商铺内的私拉电线、装修以及室内改造清理、恢复后，将该商铺原貌返还。2.判令王美花向诚城成公司支付逾期交付的经营损失（按每天444元计算，自2019年5月1日开始至将涉案商铺恢复原貌交付之日止）。3.本案的诉讼费用由王美花承担。一审法院认定事实：1.诚城成公司（甲方、经营权出让方）与王美花（乙方、经营权受让方）签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内C08号商铺经营权出让给王美花；经营权出让期一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止；经营权出让期内的出让金为每年142000元，另加仓库使用费每年3000元，签订合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金；乙方在入场前向甲方交纳5000元的质量保证金，作为对履行义务的保证。乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还。甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计20067元。乙方的权利及义务包括乙方不得在所经营铺位内私接、拉电线，违章用电。经营铺位的交还包括在合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将经营铺位及甲方提供的设施、设备等（按物品清单为准）以良好、清洁、适租的状态交还甲方，到甲方管理部门办理相关手续。交还铺位时乙方应恢复租用前的原貌或保持使用时的格局，乙方在办理完商铺交还手续后，方可凭交还铺位凭证办理保证金退款手续。落款处甲方有诚城成公司盖章，乙方有王美花签字捺印。2.王美花按照约定向诚城成公司交纳了出让金145000元（包括仓库使用费3000元）、质量保证金5000元、装修保证金2000元、物业费20067元及空调费3822元。对当事人争议的事实，一审法院查明如下：1.诚城成公司是否应退还王美花装修保证金2000元、质量保证金5000元。王美花主张，在合同到期后，其向诚城成公司提出验收商铺，但对方一直不验收，其搬出后，房屋由诚城成公司上锁并控制，诚城成公司应按约定退还上述款项。诚城成公司对此不予认可，主张房屋一直由王美花上锁并控制，其在2019年8月份消防检查时，强行将锁打开。王美花未按协议约定返还商铺，保证金暂不具备返还条件。2.诚城成公司是否应支付王美花物业管理费报销款13378元。王美花主张，2017年8月24日，诚城成公司面向社会发布招商信息，并对外公布《签约优惠政策》，承诺对2017年9月10日后签约的商户报销8个月的物业管理费。2018年4月10日，诚城成公司发布《关于商户装修报销款的通知》对物业管理费报销的方式进行明确，并承诺对不再续签的商户，商场一次性结算付清。根据上述内容，王美花有权要求诚城成公司将其承诺的8个月的物业管理费13378元一次性返还。物业管理费计算方式：20067元/12月×8月=13378元。提交诚城成公司对外发布的《签约优惠政策》1份，载明：诚城成公司推出签约优惠政策，具体如下：……4）2017年9月10日后签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖诚城成公司印章，时间为2017年8月24日；《关于商户装修报销款的通知》1份，载明：为防止商户领走报销款，继而转铺这一行为的出现，公司特此声明，所有报销装修款统一在合同到期时进行。若续签合同，将共同商议是以抵物业费的形式，还是直接返还的形式进行报销；若不再续签，商场将一次性结算付清。公司承诺，允诺给商户的报销优惠，将一分不差的返还。落款处有诚城成公司的盖章，时间为2018年4月10日。诚城成公司对上述证据的真实性没有异议，辩称该材料仅为诚城成公司工作人员在招商时掌控尺度的参照，王美花提供的照片应说明原始来源；同时，该签约优惠在王美花签约前发布，其性质为要约，应当以双方具体签订的合同为准，且该优惠政策早已停止，签订涉案合同时，王美花已享受了更大的优惠政策。提交（2019）鲁0112民初2769号民事判决书，案外人万人浩、王庆敏与诚城成公司签订的《商铺经营权出让协议》复印件各1份，拟证实经对比，王美花已享受到优惠待遇。王美花对此不予认可。3.诚城成公司是否应返还王美花额外费用支出15000元。王美花主张诚城成公司工作人员2018年1月17日向其收取15000元租金预付款，工作人员曾口头承诺租期届满后予以全额退还。提交加盖“天天淘宝街商场管理专用章”的“收到条”1份及有于永胜及诚城成公司总经理柴孝文、负责人丛林签字的“商户申请事项表”复印件一份及加盖天天淘宝街商场管理专用章的“餐饮区退铺流程”一份，证实“天天淘宝街商场管理专用章”系诚城成公司为便于商场运营刻制的管理章，该公司工作人员于永胜向王美花收取费用的行为属于职务行为，王美花有权要求诚城成公司予以返还。“收到条”载明：今已收到C-08商户交付于业主的15000元额外费用，剩余租金于年后3月1日签订合同补齐。落款时间为2018年1月17日；《餐饮区退铺流程》载明了退铺的流程及需要提交的材料；《用户申请事项表》载明：铺位编号C08，出让金142000元，外加3000元仓库使用费，物业费20067元，空调费3822元，押金5000元，今天交70000元+20067元+3822元+5000元=98889元，剩余75000元租金8月1日前补齐。负责人处理建议为望领导同意盖章收款，原厕所改仓库，请工程部于3.25日前清理完毕。申请事项处加盖“天天淘宝街商场管理专用章”。诚城成公司对上述材料加盖的印章的真实性没有异议，辩称《用户申请事项表》上的丛林已辞职，于永胜被开除，两人签字已无法核实，总经理柴孝文的签名为其本人所签，但上述15000元费用所交付的主体为业主，诚城成公司并非实际权利人，王美花不应向其主张，同时，该材料并未说明需要返还，因此不具备返还的依据，诚城成公司也并未承诺过返还该款项。4.王美花要求诚城成公司赔偿因该公司对商场进行装修给其造成的经营损失2万元有无依据。王美花提交个人制作的《统计表》1份，营业概况截图打印件4份，装修照片打印件4张、装修视频2段，证实其营业损失。诚城成公司对《统计表》、营业概况截图打印件辩称真实性无法核实，不能证实其主张及是否存在刷单情况。对装修照片打印件4张、装修视频2段真实性均无异议，但辩称通过照片显示，施工多是夜间，该改造是共益行为，其提交案外人王加蕊、刘庆磊、袁立群作为经营者的营业执照复印件及三人身份证复印件及《证明》各1份，证实其装修已经业主同意。《证明》载明：天天淘宝街出于对餐饮区的整体经营情况考虑，决定于2019年3月对餐饮区中心区的商铺进行拆除升级改造。并于2019年2月28日开会通知餐饮区商户，并且得到餐饮区全部商户的同意。落款处有上述三人的签名捺印。王美花对上述证据不予认可。5.诚城成公司要求王美花恢复原状的请求有无依据。诚城成公司主张王美花应将在所租赁的C08号商铺内私拉的电线拆除、吊顶拆除、开设的窗子封死、门口招牌拆除、墙壁上的挡板拆除、将改建的仓库恢复为原来的厕所，因上述装修未恢复原状，该公司无法再次租赁。提交整改通知存根2份、涉案商铺情况照片打印件5份，证实已要求王美花恢复原状。王美花对整改通知真实性不予认可，辩称未向其送达，主张厕所为诚城成公司封堵做的仓库外，认可进行了上述其他装修，并陈述，若商铺未出租给他人仍是现状，同意将私拉电线拆除、吊顶拆除、开设的窗子封死、门口招牌拆除、墙壁上的挡板拆除。对将上述装修恢复原状的费用，王美花与诚城成公司均陈述不清楚。6.诚城成公司主张的逾期交房损失有无依据。诚城成公司主张合同到期后，王美花没有返还商铺，一直由其上锁并控制，在2019年8月份消防检查时，诚城成公司强行将锁打开，对此应由其支付逾期交付房屋的经营损失（按每天444元计算，自2019年5月1日起至涉案商铺恢复原状交付之日止），提交公示照片打印件2张、报纸公告声明1份。公示照片载明：因原编号为C08的筋牛座商铺，未按照《商铺经营权出让协议》内规定对铺位装修进行恢复，特此公示如下：请原筋牛座经营商户在2019年5月31日前按照合同内规定，在不毁坏铺位原始装修的情况下，对铺位后续装修进行拆除，如到期未进行恢复，商场将有权自行处理。落款处加盖天天淘宝街商场管理专用章，时间为2019年5月13日。报纸公告载明：历城区筋牛座小吃店经营人王美花，租赁山东诚城成商业管理有限公司商位（编号C08），未按合同规定2019年5月31日前对商位后续装修进行拆除，现商城声明自登报日起七日内，经营者需立即进行恢复，逾期未恢复，商城将有权自行处理，由此引发的一切后果将由商户自行承担。王美花辩称公示照片系打印件，未进行公证，无法证明张贴的时间与地点，也无法证明通知到王美花。对报纸公告声明一份的真实性无异议，但辩称该声明系在王美花于2019年6月5日向人民法院提起诉讼后作出，的这一行为显属欲盖弥彰，用于伪造王美花未按其要求恢复店铺状况的相关证据。王美花主张合同到期后，其向诚城成公司提出验收商铺，但该公司一直不验收，其搬出后，房屋由诚城成公司上锁，房屋一直由诚城成公司控制，且房屋现处于经营状态，提交手机通话录音一份，拟证实王元明（号码尾号4567）与王美花儿媳李莹（号码尾号2236）的通话中，王元明表示王美花无违约行为，不接收店铺，亦不对外出租。诚城成公司对通话录音的真实性不予认可，辩称王美花未提供通话记录，不能证明储存主体为原始载体，不能排除其删减拼凑的情况。同时，不能证明通话相对人为其主张的王元明，王元明也无权就该问题代表诚城成公司进行表决，该公司并未将商铺对外出租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王美花与诚城成公司签订的涉案协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效，双方均应按照协议约定履行义务。关于争议事实1，诚城成公司是否应退还王美花装修保证金2000元、质量保证金5000元。首先，对于王美花是否按照约定退还商铺，一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉案协议到期之前，商铺一直由王美花控制，王美花有按照协议的约定交还商铺的义务。王美花提交的李莹与王元明的通话录音没有原始载体予以核对，且未提交证据证实通话对方为王元明，王美花提交的其它证据亦不能证实其已向诚城成公司涉案商铺，故一审法院对王美花主张的向诚城成公司返还商铺时该公司不接受的主张不予认定。诚城成公司认可在2019年8月份消防检查时，将涉案房屋破锁打开的事实，故之后，诚城成公司能够控制涉案商铺。其次，涉案协议约定“乙方在入场前向甲方交纳5000元的质量保证金，作为对履行义务的保证。乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还”，同时约定“经营铺位的交还包括在合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将经营铺位及甲方提供的设施、设备等（按物品清单为准）以良好、清洁、适租的状态交还甲方，到甲方管理部门办理相关手续”、“交还铺位时乙方应恢复租用前的原貌或保持使用时的格局，乙方在办理完商铺交还手续后，方可凭交还铺位凭证办理保证金退款手续”。双方对装修保证金的退还时间虽未进行约定，但根据常理，该款项亦应在协议期满无可扣留装修保证金的情况下退还。王美花本应在向诚城成公司按协议约定返还涉案商铺后，再主张返还装修保证金和质量保证金，但鉴于涉案商铺事实上已能够由诚城成公司实际控制，且诚城成公司已提起要求王美花对房屋装修部分恢复原状的反诉请求，故一审法院对王美花要求诚城成公司返还装修保证金2000元、质量保证金5000元的诉讼请求予以支持。因装修保证金2000元、质量保证金5000元之前未退还系王美花未及时返还商铺，且未将商铺恢复原状，故对其主张的逾期付款利息一审法院不予支持。关于争议事实2，诚城成公司是否应支付王美花物业管理费报销款13378元，一审法院认为，诚城成公司发出的《签约优惠政策》明确载明“2017年9月10日后签约的商户报销8个月的物业管理费”，该《签约优惠政策》系向不特定潜在客户发出，距2018年1月17日诚城成公司加盖印章向王美花出具收取15000元费用时仅4个月。2018年4月10日，诚城成公司又发布《关于商户装修报销款的通知》，对物业管理费报销的方式进行了明确，可以认定该物业管理费报销系诚城成公司一直进行的经营方式的一种，签约商户对此应知。王美花2018年5月1日的签约系对包含上述内容的诚城成公司要约的承诺，诚城成公司应按《签约优惠政策》履行相应义务。诚城成公司辩称双方签订的《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》约定的物业管理费已经进行优惠，但该约定并未说明系报销8个月物业费之后的金额，其提交的民事判决书及与他人签订的合同与本案亦无直接关系，故一审法院对王美花要求报销其8个月物业管理费13378元的诉讼请求予以支持。王美花并未按约定将涉案商铺交还诚城成公司，对物业管理费的报销时间双方亦无明确约定，结合本案已认定事实，一审法院对其主张的逾期利息不予支持。关于争议事实3，诚城成公司是否应返还王美花额外费用支出15000元，一审法院认为，王美花提交的“收到条”加盖诚城成公司使用的印章，可以证实该费用系诚城成公司收取。“收到条”内容虽记载该费用系交于业主，但根据合同相对性，王美花应当向诚城成公司主张权利。诚城成公司未提交证据证实该费用已交给业主且应由王美花负担，故一审法院对王美花要求诚城成公司返还15000元的请求予以支持。双方对该费用的返还时间未进行约定，且王美花与诚城成公司就涉案协议的履行争议尚未处理完毕，一审法院对王美花要求诚城成公司支付该款项逾期付款利息的诉讼请求不予支持。关于争议事实4，王美花要求诚城成公司赔偿因该公司对商场进行装修给其造成的经营损失2万元有无依据，一审法院认为，诚城成公司在王美花经营的店铺附近进行改造施工，虽系基于商场改造的需要，协议对诚城成公司相关的管理行为亦进行了约定，但该行为会对王美花的经营造成一定影响。王美花提交了平台显示的三个月的销售金额主张装修造成的经营损失，但营业收入受多方面因素的影响，经营过程中存在风险因素和经营成本，王美花提交的证据不能证实其实际损失为2万元，考虑到诚城成公司的改造施工必然会给王美花的正常经营造成一定影响，结合其提交的证据，一审法院酌情确定诚城成公司赔偿王美花经营损失8000元。关于争议事实5，诚城成公司要求王美花恢复原状的请求有无依据，一审法院认为，涉案协议约定交还铺位时，王美花应恢复租用前的原貌或保持使用时的格局，诚城成公司提交的现状照片可以证实上述装修内容确实存在，王美花对诚城成公司主张的除厕所之外其它装修部分均系其所为没有异议，并同意在商铺未再次出租的情况下恢复原状，故一审法院对诚城成公司要求王美花将天天淘宝街C08号商铺内其所拉的电线、吊顶、开设的窗子、门口招牌、墙壁上的挡板恢复原状即拆除所拉的电线、吊顶，封死开设的窗子，拆除门口招牌、墙壁上的挡板的诉讼请求予以支持。因涉案房屋现并未由王美花控制，故在王美花恢复原状时，诚城成公司应予以配合。关于诚城成公司要求王美花将改建的仓库恢复为厕所的诉讼请求，一审法院认为，根据王美花提交的《商户申请事项表》载明的“出让金142000元，外加3000元仓库使用费”、“原厕所改仓库，请工程部于3.25日前清理完毕”，以及双方协议中约定“另加仓库使用费3000元”和王美花已支付该3000元使用费的事实可知，该厕所改仓库应为诚城成公司自行改造，王美花对仓库的使用需交纳使用费，故不应由王美花恢复原状，一审法院对诚城成公司该请求不予支持。关于争议事实6，诚城成公司主张的逾期交房损失有无依据，一审法院认为，前已述及，王美花未按协议约定向诚城成公司交付商铺，王美花应支付因逾期返还商铺给诚城成公司造成的损失。诚城成公司主张每天损失额参照双方签订的合同中经营权出让期内的出让金和物业管理费金额计算为444元/天【（142000元+20067元）÷365天】不违反法律规定，一审法院予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据诚城成公司提交的报纸公告，在王美花未在2019年5月31日前对商位后续装修拆除的情况下，诚城成公司称在登报之日（2019年6月7日）起七日内，经营者逾期未恢复的，诚城成公司自行处理，故诚城成公司应在2019年6月15日采取措施防止损失扩大，一审法院对诚城成公司主张的逾期交房损失酌情支持19980元（444元/天×45天）。综上所述，一审法院对王美花要求诚城成公司退还装修保证金2000元、质量保证金5000元，支付物业管理费报销款13378元，支付逾期交房损失8000元，返还款项15000元的诉讼请求予以支持，驳回王美花的其他诉讼请求；对诚城成公司要求王美花将涉案天天淘宝街C08商铺内其装修时所拉的电线、所做的吊顶、开设的窗子、所做门口招牌、所做墙壁上的挡板恢复原状，要求王美花支付逾期交房损失19980元的诉讼请求予以支持，驳回诚城成公司的其他反诉请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定判决：一、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内退还王美花装修保证金2000元、质量保证金5000元；二、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付王美花物业管理费报销款13378元；三、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还王美花15000元；四、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付王美花经营损失8000元；五、驳回王美花的其他诉讼请求；六、王美花于判决生效之日起十日内将涉案天天淘宝街C08商铺内其装修时所拉的电线、所做的吊顶、开设的窗子、门口招牌、墙壁上的挡板恢复原状；七、王美花于判决生效之日起十日内支付山东诚城成商贸有限公司逾期交房损失19980元；八、驳回山东诚城成商贸有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1184元，由王美花负担300元，山东诚城成商贸有限公司负担884元；反诉案件受理费888元，由山东诚城成商贸有限公司负担628元，王美花负担260元。二审中，诚城成公司向法庭提交了济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初547号、548号、549号判决书，拟证实诚城成公司实际并未发布签约优惠政策，相关判决中的优惠政策相互矛盾，王美花的该项请求不应得到支持。王美花质证称，对证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，该组证据并不能证明案件中所涉的优惠政策适用于王美花。作为商铺管理方，完全有可能对于不同的经营商铺采取不同的优惠政策，从提供的该组证据中的其他商铺的优惠政策看，诚城成公司确实发布过类似的优惠措施。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于装修保证金、质量保证金。诚城成公司与王美花之间的租赁协议约定，王美花在入场前向甲方交纳5000元的质量保证金，作为对履行义务的保证。王美花在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还。同时约定，交还铺位时王美花应恢复租用前的原貌或保持使用时的格局，在办理完商铺交还手续后，方可凭交还铺位凭证办理保证金退款手续。根据上述约定，诚城成公司在王美花返还涉案商铺并恢复原状后应返还保证金，鉴于王美花在合同履行期限内无违约行为且一审法院已经支持诚城成公司要求王美花对房屋装修部分恢复原状的反诉请求，本着减少当事人诉累的原则，一审法院一并对王美花主张诚城成公司返还装修保证金2000元、质量保证金5000元的诉讼请求予以支持并无不当。关于物业管理费报销款。诚城成公司向不特定主体发出的《签约优惠政策》明确载明，2017年9月10日后签约的商户报销8个月的物业管理费。2018年4月10日，诚城成公司又发布《关于商户装修报销款的通知》，对物业管理费报销的方式进行了明确。王美花2018年5月1日的签约完全符合上述条件，诚城成公司提交的另案民事判决书及合同与本案无直接关系，不能据此认定王美花已经享受过优惠政策，故一审法院对王美花要求报销其8个月物业管理费13378元的诉讼请求予以支持并无不当。关于额外费用支出。一审中王美花提交的收到条上加盖诚城成公司使用的印章，可以证实该费用系诚城成公司收取。根据合同相对性原则，王美花向诚城成公司主张权利并无不当。关于经营损失。诚城成公司在王美花经营期间，在涉案店铺附近进行了改造施工，该改造行为必然对王美花的经营造成一定影响。一审法院结合王美花的销售收入情况酌定诚城成公司赔偿王美花经营损失8000元并无不当。关于逾期交房损失。根据诚城成公司提交的报纸公告，在王美花未在2019年5月31日前对商位后续装修拆除的情况下，诚城成公司称在登报之日（2019年6月7日）起七日内，经营者逾期未恢复的，诚城成公司自行处理，因此诚城成公司应在2019年6月15日之前采取措施防止损失扩大，2019年6月15日之后的扩大损失应由其自身承担责任。故，一审法院支持自合同期限届满之日至2019年6月15日期间的逾期交房损失并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2072元，由山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年六月一日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨