湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终828号上诉人（原审原告）：易进福，男，1966年5月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县，现住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：曾技芝，湖南正義维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何国祥，男，1968年4月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：曾泳辉，女，1970年5月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县，系被上诉人何国祥之妻。被上诉人（原审被告）：朱楚胜，男，1970年6月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：王勤智，女，1974年1月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县，系被上诉人朱楚胜之妻。委托诉讼代理人：朱楚胜（被上诉人王勤智之夫），户籍所在地湖南省娄底市娄星区。上诉人易进福因与被上诉人王勤智、曾泳辉、何国祥、朱楚胜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。易进福上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判增加由被上诉人向上诉人支付2020年1月19日之后的后续租金（计算至被上诉人向上诉人成功交付房屋之日止），并支付逾期支付租金所产生的违约金（按银行同期贷款利率计算利息至实际付清全部租金时止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《房屋租赁合同书》第四条的约定，租金每年交一次，乙方（被上诉人）应在下一个租金年度提前一个月向甲方（上诉人）交付下一年的租金。本案客观事实是被上诉人于2016年起陆续每年拖欠上诉人部分租金，2019年的租金分文未付，上诉人一直催讨未果，被上诉人已严重违约，上诉人有权解除合同。原判决认定被上诉人未按合同约定支付租金，构成根本违约，从而判决解除双方签订的《房屋租赁合同书》。上诉人所出租的房屋是由上诉人四处借款筹资所开发建设，上诉人的部分借款年利率高达36％。被上诉人不及时支付租金，导致上诉人不能及时归还借款，带来实实在在的损失。根据《房屋租赁合同书》第九条约定，在租赁期间内，如任何一方违约，违约方必须赔偿受损方的全部损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。故上诉人主张被上诉人支付逾期支付租金所产生的违约金（按银行同期贷款利率计算利息至实际付清租金时止）的诉讼请求具有充分的事实和法律依据。原判决认为“原告易进福与被告何国祥、朱楚胜未在《房屋租赁合同》中约定迟延交付租金的违约责任，应视为被告何国祥、朱楚胜无需承担迟延交付租金的违约责任，故对原告易进福要求被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉按年利率6％的标准偿付拖欠租金的利息的诉讼请求，法院不予支持。”实属认定事实错误，适用法律错误。同时，原判决认定被上诉人于2020年1月19日当庭通过法庭向上诉人交付了租赁房屋的钥匙，但并没有组织双方去租赁房屋现场移交房屋。经上诉人核实，被上诉人向上诉人交付的钥匙根本打不开租赁房屋的门，并不是租赁房屋的门钥匙。故被上诉人至今也没有向上诉人交付租赁房屋的门钥匙，至今也没有向上诉人成功交付租赁房屋。故原判决对租赁房屋的交付时间以及租金的截止时间等均属认定事实错误，适用法律错误。另外，被上诉人王勤智系被上诉人朱楚胜的配偶。被上诉人租赁房屋所开门店，实际是几位被上诉人开的“夫妻店”。被上诉人承租上诉人房屋后向小车库，每年租金2万元，是被上诉人王勤智签字确认，并由王勤智支付了2014年度即2014年3月至2015年3月租金，王勤智还通过其银行账户向上诉人支付过房屋租金，王勤智也是租赁合同项下的实际承租人和实际经营者之一。上诉人在原审期间亦已提交了相关证据（见一审原告证据三），被上诉人何国祥亦已当庭陈述2016年6月之前，王勤智参与了租赁房屋的经营。前述证据能够证明被上诉人王勤智实际参与了租赁房屋的经营。被上诉人王勤智应与被上诉人朱楚胜、何国祥、曾泳辉依法共同承担合同责任。原判决认定“原告易进福未向法院提供被告王勤智参与被告何国祥、朱楚胜门面经营的证据。”进而“对原告易进福要求被告王勤智承担本案拖欠租金的偿付义务的诉讼请求，法院不予支持。”实属认定事实错误，适用法律错误。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。何国祥辩称，涉案租赁房屋的左邻右舍的门面房租都降租了，故何国祥也要求降租，但易进福不同意，说下一年再降租，但至今也未降租，左邻右舍的房租比涉案房屋的房租便宜一半，被上诉人无法承担昂贵的房租，才要求解除房屋租赁合同，不续租。一审判决公正。曾永辉未作答辩。朱楚胜、王勤智辩称：1、一审庭审的时候，因在外地，故没有参与庭审。2、王勤智、朱楚胜和曾泳辉、何国祥合伙经营参与“富丽真金”家纺店至2015年，但2016年朱楚胜、王勤智就撤出来没有参与合伙经营，2016年之前并未拖欠任何租金，2016年之后的房租跟朱楚胜、王勤智没有任何关系。3、一审判决公正。易进福向一审法院起诉请求判令：解除原告易进福与被告何国祥、朱楚胜签订的《房屋租赁合同》；被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉、王勤智向原告易进福支付拖欠的租金（计算至成功交房之日止），并按年利率6%的标准支付至实际付清租金之日止所产生的违约金。一审法院认定事实：2011年7月22日，原告易进福与被告何国祥、朱楚胜签订《房屋租赁合同》。原告易进福将其所有的坐落于双峰县永丰镇城中路7号地11、12弄未装修的一层前向大厅（与黄忠相邻的门面为第一弄门面，由此向艺芳路方向，连续四个门面）承租给被告何国祥、朱楚胜用于经营“富丽真金”家纺店。租赁期限为拾年，即自2011年7月22日至2021年9月1日止（其中2011年7月22日至2011年9月1日系原告易进福给被告何国祥、朱楚胜装修的时间，装修时间不收租金）。《房屋租赁合同》上第四条“租金和租金的交纳期限条款”约定：租金按年净租金计算；双方确定前三年租金不变，每年净租金为壹拾贰万陆仟捌佰陆拾捌元整（￥126868元），租金每年交一次，第一年的租金在本合同签订之日交清，以后被告何国祥、朱楚胜应在下一个租金年度提前一个月向原告易进福交付下一年的租金；第四年和第五年的租金在前三年租金基础上逐年增长10%，第六年起至第十年合同期满在第五年租金逐年增长的基础上第六年起逐年增长12%至合同期满。第七条“合同的解除和终止条款”约定，有下列情形之一，原告易进福有权解除本合同：被告何国祥、朱楚胜逾期交付租金一个月以上；被告何国祥、朱楚胜所欠各项费用达1个月以上；被告何国祥、朱楚胜擅自转租和分租租赁房屋的。第九条“违约条款”约定：因一方责任造成另一方的损失，由责任方赔偿受损方的损失。合同签订后，被告何国祥、朱楚胜依约向原告易进福交付了第一年的房屋租金。前四年度的租金即自2011年9月1日至2015年8月31日止的租金，被告何国祥、朱楚胜都依约按时交纳。自2016年9月份开始，被告何国祥曾多次要求原告易进福降租，不再递增，原告易进福未同意。2015年9月1日起至2016年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠82.28元租金。2016年9月1日起至2017年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠1931.51元租金。2017年9月1日起至2018年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠32563.29元租金。2018年9月1日起至2019年8月31日止，被告何国祥、朱楚胜余欠45670.88元租金。自2019年9月1日起，被告何国祥、朱楚胜未再交纳租金。另查明，被告曾泳辉系被告何国祥之妻，与被告何国祥、朱楚胜共同经营，以往的房租多由被告曾泳辉交付。被告王勤智系被告朱楚胜之妻。在本案的审理过程中，被告何国祥、曾泳辉于2020年1月上旬搬离租赁门面。2020年1月14日，被告何国祥将租赁门面的钥匙交付一审法院。2020年1月19日，原告易进福已当庭领取本案租赁门面的钥匙。2019年9月1日起至2020年1月19日止，被告何国祥、朱楚胜应当支付的租金为93265.68元。至2020年1月19日止，被告何国祥、朱楚胜尚欠门面租金173513.64元。原告易进福未向一审法院提供被告王勤智参与被告何国祥、朱楚胜门面经营的证据，更未提供被告朱楚胜将租赁门面的经营收入用于与被告王勤智共同生活的证据。一审法院于2020年1月19日当庭告知原告易进福可自2020年1月19日对外招租，被告何国祥无异议。一审法院认为，原告易进福与被告何国祥、朱楚胜所签订的《房屋租赁合同》，系双方意思的真实表示，合法有效，双方均应依约履行。被告何国祥、曾泳辉搬离租赁门面且交出租赁门面的钥匙，已单方面提前终止合同的履行。原告易进福要求解除与被告何国祥、朱楚胜签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，为被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉所接受，一审法院应予支持。原告易进福接受租赁门面钥匙之日，当为本案租赁门面的租赁合同解除之日。自2015年9月1日开始，被告何国祥、朱楚胜就陆续拖欠部分租金。周边门面的降租，并非本案原告易进福降租的法定情形，不影响本案租赁合同的履行，除非原告易进福接受被告何国祥、朱楚胜的降租请求，否则，被告何国祥、朱楚胜应当切实依合同的租金标准履行房屋租金的交付义务。被告何国祥、朱楚胜未按合同约定支付应付的租金，依法应承担偿付拖欠的租金的义务。被告曾泳辉参与被告何国祥、朱楚胜的共同经营，依法应与被告何国祥、朱楚胜共同承担偿付拖欠的租金的责任。原告易进福要求被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉偿付拖欠的租金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告易进福与被告何国祥、朱楚胜未在《房屋租赁合同》中约定迟延交付租金的违约责任，应视为被告何国祥、朱楚胜无须承担迟延交付租金的违约责任，故对原告易进福要求被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉按年利率6%的标准偿付拖欠租金的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。原告易进福未提交被告王勤智参与被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉共同经营的证据，更未提供被告朱楚胜将租赁门面的经营收入用于与被告王勤智共同生活的证据，故原告易进福要求被告王勤智承担本案拖欠租金的偿付义务的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告易进福与被告何国祥、朱楚胜所签订的《房屋租赁合同》自2020年1月19日解除；二、被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉支付原告易进福拖欠的租金173513.64元；三、驳回原告易进福的其他诉讼请求。上述款项，限被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉于判决书生效后十日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰支行设立的标的款账户76×××75，并注明案号。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4008元，减半收取2004元，财产保全费1308元，合计3312元，由被告何国祥、朱楚胜、曾泳辉负担3272元，由原告易进福负担40元。二审期间，易进福向本院提交如下证据：1、银行流水清单，拟证明2015年8月3日，王勤智通过其银行卡向上诉人易进福银行卡转账支付租金153428元，结合一审原告提交法庭的证据三以及何国祥在一审庭审中“2016年6月底之前是王勤智负责经营”的陈述，王勤智实际参与了租赁房屋的经营，被上诉人王勤智应与被上诉人朱楚胜、何国祥、曾泳辉依法共同承担合同责任。2、借款利息支付凭证，拟证明易进福因租赁房屋建设而向信用社贷款，需支付高额利息（其年利率为9.4488%的年利率）。从2017年7月29日至2020年1月31日累计支付贷款利息1203460.24元。被上诉人从2016年开始陆续拖欠租金，应当承担相应的违约责任，故上诉人主张被上诉人按同期贷款利率（或按年利率6%）支付利息损失远低于上诉人实际利息损失，法院应予支持。何国祥、朱楚胜、王勤智经质证后认为：对证据1,2015年之前王勤智确实与何国祥、曾泳辉一起合伙经营“富丽真金”家纺店，但在2016年朱楚胜、王勤智已经退出合伙经营，并通过电话告知了易进福其已撤出合伙经营的事宜。在2016年之前朱楚胜、王勤智从未拖欠过房租，2016年之后的房租与朱楚胜、王勤智无关。对证据2，与本案无关。曾泳辉未发表质证意见。对易进福提交的上述证据，本院结合一审中的证据及与本案事实的关联性，予以综合认定。本院二审经审理查明，确认一审查明的案件事实。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、易进福要求何国祥、曾泳辉、朱楚胜按年利率6%的标准支付拖欠租金的利息是否能够得到支持？2、王勤智在本案中是否应承担责任？3、被上诉人是否交付了租赁房屋？经审查，对于第一个争议焦点问题，因易进福与何国祥、朱楚胜未在《房屋租赁合同》中约定迟延交付租金的违约责任，故一审对易进福要求何国祥、朱楚胜、曾泳辉按年利率6%的标准偿付拖欠租金的利息的诉讼请求不予支持，其处理并无不当。对于第二个争议焦点问题，易进福未提交王勤智参与何国祥、朱楚胜、曾泳辉共同经营的证据，更未提供朱楚胜将租赁门面的经营收入用于与王勤智共同生活的证据，故一审认定王勤智不应承担本案拖欠租金的偿付责任亦无不当。对于第三个争议焦点问题，2020年1月14日，何国祥将租赁门面的钥匙交付一审法院。2020年1月19日，易进福已当庭领取本案租赁门面的钥匙。应当认定被上诉人已经交付租赁房屋。综上所述，易进福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由易进福负担。本判决为终审判决。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  袁米娜二〇二〇年六月十日法官助理俞永清书记员张婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。