湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初7307号 原告：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区云集路世纪花园主楼C座29楼，统一社会信用代码：914312001889280378。 法定代表人：艾德将。 诉讼代表人：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司管理人，负责人：粟宝珍。 委托诉讼代理人：丁健（特别授权），湖南云天（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312200010441875。 委托诉讼代理人：刘智林，男，1969年6月18日出生，汉族，住湖南省溆浦县，系公司执行董事。 被告刘慧，女，1981年10月14日出生，汉族，住湖南省中方县。 原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称“武陵城房产公司”）诉被告刘慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告武陵城房产公司的委托诉讼代理人丁健、刘智林，被告刘慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告武陵城房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告租金20371元；2、判令被告支付原告违约金25667元（违约金自2017年10月28日起算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月25日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定：原告将拥有管理权的位于怀化市鹤城区河西武陵城广场二楼202的物业出租给被告用于经营圣保罗门业，租赁面积为181.54平方米，租赁期为12个月，自2016年5月28日起至2017年5月27日止。约定租金为每月5573元，年租金为66876元，2017年5月27日，合同到期后，双方再次续签合同，约定租期自2017年5月28日至2018年5月27日，租赁期共计12个月，年租金为66876元，原告同意给被告优惠8060元，优惠后的年租金为58816元，被告于2018年2月15日申请提前退租，实际租用期限为8个月19天，应付租金为58816元÷12×8+58816元÷12÷30×19=42315元。共计应付租金为66876元+42315元=109191元。在租赁期间，被告共支付租金88820元，尚欠20371元，原告多次上门、打电话、发催告函的方式，被告均拒绝支付。根据双方在《租赁合同》第九条第二款第二项约定了逾期支付租金的违约责任；乙方（被告）逾期支付租金应付费用超过10日（不含10日），乙方（被告）按日利率2‰向甲方（原告）支付违约金，原告特诉至法院。 被告刘慧辩称：被告缴纳了押金3776元，原告未将押金进行扣减，原告诉称中被告的退出时间有误，被告系2018年1月提出的申请，2018年2月1日搬走，物业和监控都可以证实。被告所承租门面面积只有137-138平方米。违约金不应当支付，欠付租金系原告一直未给被告答复。 经审理查明：2016年5月28日，被告承租原告出租的河西武陵城建材广场202号物业，双方签订一份《租赁合同》，约定：租赁门面面积为181.54平方米，租期一年。租金标准为每平方米30.7元，每月租赁费为5573元。每半年预交一次，每次预交提前30天。签订合同时，被告应交租金33438元。逾期交付租赁费的，自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付应付款之日止，按日利率2‰支付逾期利息。合同期内，被告给原告造成损失首先以押金抵付。2017年5月31日，双方又续签合同，将租赁期限延长至2018年5月27日。原告优惠租金后，年租金为58816元。租金改为按季预交，提交30日预交租金。签订合同时交清第一季度的租金。其他内容不变。2018年2月15日，被告提前退租，共向原告交纳租金88820元。原、被告双方因欠付租金产生纠纷，原告因而诉至法院。 原告对上述门面测量确定使用面积约为145平方米，被告承租门面同一层编号237的门面使用面积约为63平方米，产权登记面积为78.63平方米。 另查明，原告提交的租金计算表中注明收到押金100元。 上述案件事实有《租赁合同》2份、租金计算表、武陵城家具装饰品广场平面图、测量照片、237号门面产权证及庭审笔录在案证实。 本院认为：原、被告双方签订两份《租赁合同》，系当事人自愿签订，内容合法，合同当事人应全面履行。本案涉案门面使用面积为145平方米，门面所在同一层编号为237号的产权面积为78.63平方米，使用面积约为63平方米，公摊比例约为20%，根据此公摊比例，本案涉案门面的公摊面积为36.25平方米。租赁合同中约定建筑面积为181.54平方米，实际高出0.29平方米，原告主张所欠租金应按实际面积计算，被告每月的租金应为181.25平方米×30.7=5564元，年租金为66768元（5564元×12月），优惠后的年租金为58708元（5564元×12月-8060元）。被告欠付的租金应为：66768元+58708元÷12月×8+58708元÷365天×19天-88820元=20143元。被告未按约定支付租金构成违约，应承担相应违约责任。原告请求被告支付租金20143元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款违约金的计算，被告提出异议，原告主张的违约金标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准。被告已经缴纳的押金100元应予以扣减。截至2017年10月28日，根据第二份《租赁合同》按季支付租金，提前30天支付租金的约定，被告欠付的租金为66768元+58708元÷2-88820元=7302元，逾期付款违约金基数为7302元。2017年11月28日起，被告欠付的租金为20143元，逾期付款违约金基数为7302元，违约金总额以20143元为限。被告辩称其缴纳了押金3776元、退租时间为2019年2月1日、承租门面面积为137-138平方米，但其提交的证据不能证明其主张，本院对该辩称理由均不予采纳。该据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘慧于本判决生效之日起15日内向原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司支付租金20143元，并自2017年10月28日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至租金付清之日止（2017年10月28日至2017年11月27日本金基数为7302元，2017年11月28日至2019年7月27日本金基数为20143元，违约金总数扣减100元，违约总额以25667元为限）； 二、驳回原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费951元，由被告刘慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 人民陪审员  易理发 人民陪审员  李启江 二〇二〇年六月一日 代理书记员  杨梅云 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。