江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1314号上诉人（原审被告、反诉原告）：盛娟，女，1986年7月14日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：岳斐，南京知识律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翔，南京知识律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玖龙，男，1964年6月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人盛娟因与被上诉人吴玖龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛娟上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人认为其无需支付涉案房屋空置期间的损失。一审判决中关于上诉人未能向被上诉人交付钥匙属于上诉人过错的认定存在错误。上诉人曾多次向被上诉人表达希望向其交付房屋，由于被上诉人自身的原因导致涉案房屋迟迟未能交付，涉案房屋空置期间的损失应当由被上诉人来承担，而非上诉人。2、上诉人认为其无需支付被上诉人违约金。被上诉人于2019年6月4日发给上诉人的告知函中，也提出了解除合同的要求，双方已达成解除合同的合意，上诉人并无违约的行为。退一步说，即使上诉人存在违约的行为，原审判决中也不应当同时判处上诉人承担赔偿损失和赔付违约金的法律责任。综上所述，原审法院的一审判决存在事实认定不清，法律适用错误，恳请撤销一审判决，并依法改判。吴玖龙辩称，不同意上诉人提出其无需支付涉案房屋空置期间的损失及无需支付被上诉人押金的主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吴玖龙向一审法院起诉请求：1、解除吴玖龙、盛娟双方签订的房屋租赁合同；2、盛娟向吴玖龙支付2019年6月9日起至2019年10月15日止的房屋空置损失29541元（129天×229元/天）；3、盛娟向吴玖龙支付违约金31730元（83500元×38%）；4、诉讼费由盛娟承担。盛娟向一审法院反诉请求：判令吴玖龙向其返还押金7000元。一审法院认定事实：吴玖龙系南京市鼓楼区黑龙江路26号7幢103室的房屋产权人。2017年12月8日，吴玖龙作为甲方与乙方盛娟签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租期3年，自2017年12月9日至2020年12月8日，租金83500元/年，先付后租，每半年支付一次；乙方需先付半年租金，自合同生效后第六个月付下半年租金，即提前30天支付，乙方若拒交或拖欠租金，甲方无条件收回房屋，装修设施不予补偿；甲方向乙方收取押金7000元，合同期满结清各项费用，甲方退还押金，否则押金不退还；乙方不得改变现有房屋结构，若有改动须经甲方同意，否则甲方有权收回房屋；合同自生效之日起，双方均不得借故解除合同，否则违约方应支付对方违约金（年租金的38%）；一方如因特殊情况中止合同时，应提前一个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用，违约方应支付对方违约金；在履行中，如有争议，双方协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉，违约方按年租金的80%作为违约金支付给对方；如乙方提前退租，则需至当期已付租金期满前找好新承租方，此种情况时，甲方退换乙方押金和当期已付的剩余租金。合同签订后，吴玖龙将上述房屋交付给了盛娟，盛娟支付了2017年12月9日至2019年6月8日的房租，并支付了押金7000元，且对房屋进行了装修。2019年5月20日，盛娟电话通知吴玖龙希望退租，并表示希望用押金抵扣2019年6月9日至6月30日的租金，但未获得吴玖龙的同意。2019年6月4日，吴玖龙向盛娟发送了《告知函》，明确“因你方提出不再承租黑龙江路26号7幢103室房屋，拒绝支付下半年房租，我方根据合同约定，追究你方违约责任，并勒令你方于2019年6月9日交房”。2019年6月5日，盛娟至现场向吴玖龙交房，但吴玖龙拒绝接受钥匙。当日，盛娟通过手机向吴玖龙发送了《致“黑龙江路26号-17临”房东关于此房的退租函》，并该函张贴在了涉案房屋的门上，该函的内容为：“因客观原因，此房无法再续租，本期已交租金至2019年6月8日，此事已提前跟你提出，并经前期电话和当面沟通已经讲明，目前房屋已经整理完成、水电结清，并于2019年6月5日下午约定，当日下午共同进行交房事宜。下午我们双方均到现场欲完成交房，但你方未接受钥匙交房。后期时间关于钥匙、交房你可每天随时联系我，约定时间即可拿取，或由你自行更换锁具均可，以完成最终交接，便于你使用，特函告知晓”。同日，盛娟还向鼓楼公安分局报警，称其与房东有纠纷，其不租了，也不要押金了，房东让其写书面证明，明确其违约。民警至现场调解，但未能成功，遂告知双方通过司法途径解决。2019年6月9日，吴玖龙向盛娟发送了通知函，明确因盛娟拒付2019年6月9日以后的租金，又不写任何东西（指的是解除或终止合同的书面文件）即终止合同，直到6月5日才写退租函贴在门上，6月7日其收到退租函，实际证明盛娟已经违约，但盛娟不提违约责任，故根据双方合同约定，拒交房租，其可无条件收房，现在其接受钥匙，但不代表双方合同的解除，并保留追究责任的权利。但是，盛娟在收到该函后，并未将钥匙交给吴玖龙。2019年7月31日，一审法院第一次开庭后，双方办理了交接手续。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同的解除问题。本案中，吴玖龙、盛娟双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。因合同约定双方在合同生效后均不得借故解除合同，否则违约方应支付对方违约金，故盛娟在租期尚未届满时即提出不再承租该房屋，且未继续支付2019年6月9日以后的租金，故其行为构成违约，吴玖龙作为出租人有权根据合同的约定解除合同。盛娟虽于2019年5月20日向吴玖龙提出退房的意思表示，但双方并未达成解除房屋租赁合同的协议，故盛娟于2019年5月20日作出的意思表示，并不发生提前通知对方而导致合同解除的法律效力。吴玖龙于2019年5月4日向盛娟发送的函件虽未明确其单方解除合同，但从该文件的内容可以看出，其系以盛娟单方面提出不再承租该房屋和未付下半年租金为由勒令对方于2019年6月9日交房的，因盛娟的确存在该行为，且勒令对方交房实际即是解除合同，故应认定吴玖龙于2019年6月4日作出了单方解除合同的意思表示。因该意思表示于当日送达对方，故应认定双方的租赁合同于吴玖龙所指定的强制交房之日即2019年6月9日解除。因双方的租赁合同已因吴玖龙的行为解除，故吴玖龙再行请求一审法院判令解除双方的租赁合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于房屋空置期间的损失问题。盛娟在接到吴玖龙的通知函后，虽于2019年6月5日提前交房，但吴玖龙作为出租人并未同意其提前交房，因此盛娟仍应按照吴玖龙所发出的通知函的要求于2019年6月9日交房。盛娟虽于2019年6月5日通知吴玖龙可以随时要求其交付房屋钥匙，亦可以自行破门而入，但吴玖龙并未自行进入房屋，而是于2019年6月9日作出了同意接收钥匙的意思表示，故盛娟应于2019年6月9日交付房屋钥匙。因盛娟并未交付该钥匙，且上述期间房屋处于空置状态，吴玖龙未能收到租金，故盛娟应承担吴玖龙在2019年6月9日起至2019年7月31期间的房屋占有使用费损失11895元（83500元÷365天×52天）。三、关于违约金问题。因盛娟未依约支付租金，且提前通知吴玖龙不再承租该房屋，故其行为构成违约，应承担相应的违约责任。但是，因双方所签合同约定的违约金标准过高，且盛娟的确存在主动向吴玖龙交付钥匙的事实，故盛娟请求调整违约金具有事实和法律依据。根据双方合同所约定的租金标准以及吴玖龙在接收房屋后尚未将该房屋出租出去的事实，一审法院酌定盛娟应向吴玖龙支付违约金13917元（83500元÷12个月×2个月）。四、关于2019年8月1日至2019年10月15日期间的房屋空置损失问题。因2019年7月31日吴玖龙已经取得了房屋，且一审法院已经支持了其违约金请求，故其再行请求判令盛娟支付上述期间的房屋空置损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。五、关于押金问题。因吴玖龙表示双方的租赁合同解除后，其同意返还押金，故一审法院对盛娟主张的吴玖龙应返还押金7000元的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）盛娟于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴玖龙支付2019年6月9日至2019年7月31日期间的损失11895元；二、被告（反诉原告）盛娟于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴玖龙支付违约金13917元；三、原告（反诉被告）吴玖龙于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）盛娟返还押金7000元；四、驳回原告（反诉被告）吴玖龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1241元，反诉费25元，共计1266元，由原告（反诉被告）吴玖龙负担541元，被告（反诉原告）盛娟负担725元。二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人吴玖龙申请向公安部门调取2019年6月4日的监控录像，证明其曾给上诉人两份函，但是上诉人不要，以此证明其与上诉人在2019年6月4日并未就解除合同达成合意。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人盛娟与被上诉人吴玖龙签订的房屋租赁合同约定的租赁期为2017年12月9日至2020年12月8日，上诉人在合同期间内单方提出解除合同，已经构成违约。被上诉人鉴于上诉人不愿意继续承租的要求，同意解除合同，是属于防止损失扩大的合理行为，该行为不能成为上诉人不构成违约的理由。被上诉人虽然同意解除合同，但并未免除上诉人的违约责任，故上诉人仍然应当承担违约责任。因此，上诉人以被上诉人2019年6月4日作出解除意思表示为由主张其不承担违约责任的主张本院不予支持。双方虽然均有解除的意思表示，但是被上诉人作为违约一方，未能配合交接房屋，在上诉人要求其2019年6月9日交房时，未按时交房，造成双方直至2019年7月31日才正式交接房屋，故对涉案房屋造成的空置损失应当予以赔偿。被上诉人吴玖龙二审中申请本院向公安部门调取2019年6月4日的监控录像，证明双方在2019年6月4日并未就解除合同达成合意，本院经审查认为，一审法院对于该事实已经查明，该申请本院不予采纳。违约金具有赔偿损失及惩罚违约的双重性质。当事人在对方违约给其造成损失时，可以选择要求对方赔偿损失，也可以选择要求对方给付违约金。在当事人选择主张违约金且违约金数额超过损失数额时，不应再对当事人赔偿损失的主张再行支持。被上诉人吴玖龙主张的违约金已经超过一审法院确定的损失的数额，不应同时支持其违约金和赔偿损失的诉讼请求。本院根据上诉人盛娟的违约情形、被上诉人吴玖龙的损失情况等因素，酌定上诉人盛娟给付被上诉人吴玖龙违约金25812元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7622号民事判决第三、四项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7622号民事判决第一项；三、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7622号民事判决第二项为：二、盛娟于判决生效之日起十日内向吴玖龙支付违约金25812元。一审本诉案件受理费1241元，反诉费25元，共计1266元，由吴玖龙负担541元，由盛娟负担725元。二审案件受理费1266元，由盛娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年六月五日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳