辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽02执异204号案外人：大连星海湾金融商务区投资管理股份有限公司，住所地大连市沙河口区中山路576-18号。法定代表人：吴健，经理。委托诉讼代理人：孙永波，辽宁中信德源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晔，辽宁中信德源律师事务所律师。申请执行人：达波尔酒店物业管理（大连）有限公司，住所地大连市中山区友好路101号33层15号。法定代表人：王红军，董事长。委托诉讼代理人：赵正阳，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市康达律师事务所律师。被执行人：大连保税区大城物流有限公司，住所地辽宁省大连保税区1/3/11#地。法定代表人：董希忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张欣如，女，1992年8月20日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。在本院执行申请执行人达波尔酒店物业管理（大连）有限公司（以下简称达波尔）与被执行人大连保税区大城物流有限公司（以下简称大城物流）等物业服务合同纠纷一案中，案外人大连星海湾金融商务区投资管理股份有限公司（以下简称星海湾公司）对位于大连市中山区同兴街25号世贸大厦地下二至三层（房屋所有权证号为大房权证中单字第××号，以下简称案涉房产）房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人星海湾公司称，请求中止对案涉房产的执行，并解除对房产的查封。事实及理由：2012年9月29日，案外人从大城物流处受让案涉房屋及地上第46层的房产，并于同日付清全额房款。2014年5月28日，双方就2012年9月已实际履行内容签署书面的《资产转让协议》，并约定由大城物流承担上述房产产权过户前的物业费。2017年12月6日，案外人因大城物流不配合办理案涉房屋的过户登记，申请至大连仲裁委员会。2018年10月15日，大连仲裁委员会作出[2016]大仲字第946号裁决书，裁定大城物流将46层房产过户登记至案外人名下，二至三层房屋因被法院查封，仲裁委员会以不具备办理产权过户的条件为由，对该部分房屋产权过户申请作出不予审理的裁决，待该房屋具备过户条件后由案外人另行解决。因案外人此前提起执行异议程序，辽宁省大连市中级人民法院于2019年5月30日做出（2019）辽02执异250号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。2018年8月，达波尔向贵院申请强制执行，查封了案涉房产，使得案外人申请仲裁再次出现“不具备办理产权过户的条件”障碍。申请执行人达波尔称，不同意案外人星海湾公司的异议请求。理由如下：案外人异议理由不符合《执行异议规定》第28条规定四个条件中的三个条件，1.不符合非因买受人的自身原因未办理过户；2.没有证明在法院查封之前已经签署了合法有效的书面买卖合同；3.没有证明在法院查封之前已经合法占有了该不动产。星海湾公司提出的异议不符合《九民纪要》第127条、第124条的规定。被执行人大城物流称，不同意案外人的异议请求，申请中显示2017年12月6日案外人在此日期未向大城物流申请仲裁，作出（2016）大仲字第946号裁定日期也与事实不符。并且本案相关裁判文书本身有问题，大城物流虽签订资产转让合同，但从未收到申请人购房款，合同未履行完毕。本院查明，原告第一东方（大连）物业服务有限公司（以下简称第一东方）诉被告大城物流、第三人达波尔等物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月5日作出（2016）辽02民初420号民事判决，判决：一、被告大城物流于本判决生效之日起十日内向原告第一东方支付2012年4月1日至2017年4月30日期间的物业管理费人民币14086057元；二、被告大城物流于本判决生效之日起十日内向原告第一东方支付迟延履行违约金；如未按本判决确定的给付时间履行上述第一、二项给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告第一东方的其他诉讼请求；四、驳回第三人达波尔酒店物业管理（大连）有限公司的全部独立诉讼请求。辽宁省高级人民法院于2018年5月30日作出（2017）辽民终1217号民事判决：一、维持（2016）辽02民初420号民事判决主文第一、第二、第三判项；二、撤销第四判项；三、大城物流于本判决生效之日起十日内向达波尔支付自2007年5月1日起至2012年4月1日期间的物业管理费、滞纳金合计5680056.25元；四、驳回达波尔的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，因被告未履行义务，达波尔向本院申请执行。2018年8月15日，本院做出（2018）辽02执767号执行裁定，裁定：查封被执行人大城物流名下位于大连市××山区××大厦地下××至××层（建筑面积6109.91平方米）、位于大连市中山区同兴街25号46层（建筑面积1503.13平方米）的房产，查封期限三年，协助执行登记信息为自2018年8月24日至2021年8月23日（轮候查封）。案涉房屋此前的查封信息显示为大连市中山区人民法院（2016）辽0202财保47号，查封期限自2016年12月7日至2019年12月6日，申请保全人为案外人星海湾公司，该查封期限已届满。又查，申请人星海湾公司与被申请人大城物流房屋买卖合同纠纷一案，大连仲裁委员会于2018年9月17日作出[2016]大仲字第946号仲裁裁决：大城物流自收到本裁决书之日起60日内将46层房产协助过户登记至星海湾公司名下。该裁决中查明事实及认定的内容包括：“2014年5月28日，当事人双方签订《资产转让协议》（其书面标注的合同签订日期为2012年9月29日），该协议约定，申请人向被申请人收购坐落于大连市××山区××大厦地下××至××层（所有权证号为大房权证中单字第2007200698号）及地上46层（所有权证号为大房权证中单字第××号）的房产共计7613.04平方米。2012年9月29日，申请人已经按照被申请人与华夏银行的付款指令，将全部转让价款9350万元支付至大连鑫沅新材料科技有限公司账户……。大城物流主张的其为案涉房屋代持人的观点不能成立。案涉房屋的所有权人系大城物流。基于涉案协议为有效合同，有效合同具有法律约束力，故星海湾公司主张按照协议的约定，要求大城物流协助办理过户手续的主张应当予以支持。但是案涉房屋涉及两个部分，其中二至三层的部分，由于先为案外人申请大连市中级人民法院查封，其不具有办理产权过户的条件，故对该部分房屋产权过户申请本庭不予审理，待该房屋具备过户条件后由星海湾公司另行解决。”大连市沙河口区人民法院于2018年8月16日作出（2018）辽0204民初1216号民事判决书，认定“对于第一东方主张大城物流与星海湾公司签订的《资产转让协议》为无效的主张不予支持，驳回第一东方的诉讼请求。”本院于2018年11月26日作出（2018）辽02民终8116号民事判决书，认定“[2016]大仲字第946号裁决书已认定，星海湾公司已实际支付房屋转让款，不支持大城物流提出《资产转让协议》无效的主张”，判决驳回上诉，维持原判。再查，在本院执行申请执行人第一东方与被执行人大城物流等物业服务合同纠纷一案中，因案外人星海湾公司对位于大连市××山区××大厦地下××至××层及46层房屋提出执行异议，本院于2019年5月30日做出（2019）辽02执异250号执行裁定，裁定：中止对位于大连市××山区××大厦地下××至××层及46层房屋的执行。此后，在本院审理的原告第一东方诉被告星海湾公司及第三人大城物流申请执行人执行异议之诉一案中，原告第一东方提出撤诉申请，本院于2019年9月27日做出（2019）辽02民初839号民事裁定，裁定准许原告第一东方撤诉。本院做出的（2019）辽02执异250号执行裁定已生效。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，生效法律文书业已认定，星海湾公司与大城物流在法院查封案涉房屋之前即已签订了合法有效的《资产转让协议》，并支付了房屋转让款。根据星海湾公司提供的车位管理协议书可以认定，其已于法院查封之前即对案涉房产进行了占有、使用、收益。关于达波尔主张星海湾公司的执行异议不符合《全国民商事审判工作会议纪要》相关规定以及该纪要理解与适用的论述，其自身未尽到合理注意义务，为了逃避相关税费而导致无法办理变更登记，故星海湾公司对未办理过户登记存在过错一节，本院认为，因生效裁决已对此作出认定，在无其他相反证据足以推翻的情形下，对于星海湾公司所述未及时办理过户登记，其对此不存在过错的意见，本院予以认可。且，执行异议本质上为执行程序，应以程序性审查为原则，实质性审查为例外。因此，达波尔的相关陈述因缺乏充足的法律依据，本院不予采纳。至于大城物流所述意见，亦与生效裁决的认定内容不符，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：中止对位于大连市中山区同兴街25号世贸大厦地下二至三层的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李奎哲审判员  唐利群审判员  景梦婵二〇二〇年六月二日书记员  李玉萱