江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初3081号原告：刘秀梅，女，1970年2月18日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：乐国元，系刘秀梅儿子。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德东恒律师事务所律师。原告刘秀梅诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀梅委托诉讼代理人乐国元，被告图腾置业公司委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀梅向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年4月30日至2020年4月29日期间租金347282元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年4月7日签订了《南京大观天地MALL商铺房屋委托经营合同》，约定原告将其所有的建宁路300号大观天地MALL1058号商铺（以下简称1058号商铺）交于被告经营管理，期限为2010年4月30日至2018年4月29日，被告对该商铺享有经营管理并取得收益的权利，原告则向被告收取租赁回报，被告每年分四次向原告支付租赁回报，每3个月支付一次，每次回报为人民币43410.25元。原合同履行期满，双方并未续签任何形式的合同，但被告却拒不归还商铺，也不支付任何占用费用，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾置业公司辩称：首先，案涉商铺系产权式商铺，需要统一进行管理，原、被告双方所签合同到期后，被告作为商场的经营管理者继续统一使用包括案涉商铺在内的全部产权商铺，并非恶意强占。其次，合同到期后被告基于商场经营现状向原告提出了新的租赁合作标准，即按照商铺购买价的4%确定年度回报标准，但双方至今未谈妥，故被告未能向原告支付2018年4月30日以后的占有使用费。再次，结合商场其他商铺的回报标准和生效判决的结论，被告认为应当按照年4%的标准向原告支付占有使用费。综上，请求人民法院依法判决。经审理查明：刘秀梅系1058号商铺的产权人。2010年4月7日，刘秀梅作为甲方与乙方图腾置业公司签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方同意在本合同有效期内将1058号商铺委托乙方自营或对外租赁经营，房屋总价款为2154282元；乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（最终以商品房屋核准登记总价款计算）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为45778元（此租赁回报金额中含甲方应纳的税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。刘秀梅购买1058号商铺的实际价格为2154282元，扣除相关税费后，图腾置业公司实际按照每三个月43410.25元的标准支付了租赁回报。合同到期后，刘秀梅未能与该商铺的租赁价格与图腾置业公司达成新的协议，图腾置业公司亦未将1058号商铺返还给刘秀梅，且未向刘秀梅支付2018年4月30日起的房屋占有使用费。2019年2月28日，刘秀梅向图腾置业公司寄送了《催收函》，要求图腾置业公司按照不少于原合同约定的租金标准向其支付房租及违约金。2019年9月24日，刘秀梅再次发函，要求图腾置业公司按照不少于原合同所约定的租金标准向其支付租金。但是，图腾置业公司在收到该函后并未支付。2017年9月30日，本院曾对张某等人诉图腾置业公司房屋租赁合同纠纷案作出（2017）苏0106民初6565号民事判决书，该判决依据双方合同约定的标准即8.5%的租赁回报率确定了图腾置业公司应支付的占有使用费。2018年8月27日，本院对原告郜永红与被告图腾置业公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初9983号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，酌定按照房屋总价款4%的标准确定年租赁回报为41814元（1045359×4%）”，并判决图腾置业公司给付原告郜永红2018年4月30日至2018年10月29日期间的房屋占有使用费20907元，且驳回了原告郜永红的其他诉讼请求。该案判决作出后，郜永红不服，向南京市中级人民法院提出上诉。2019年12月26日，南京市中级人民法院对该案作出了（2019）苏01民终183号民事判决书，驳回了郜永红的上诉，目前该案一审判决已生效。另外，本院在同期还做出了多份判决，均按照4%的标准计算租赁回报，多位原告在判决作出后均提出上诉，但其上诉均被南京市中级人民法院驳回。庭审中，刘秀梅与图腾置业公司之间对是否应按照原委托经营合同书所约定的8.5%的年租赁回报率计算房屋占有使用费产生了争议。刘秀梅为证明按照该标准计算占有使用费具有合理性，向本院提供了多份南京网上房地产的网络截屏，以证明周边商铺的价格已经达到了7万元/平方米，而本案所涉商铺仍按原房价计算，若继续按照4%的标准计算占有使用费则有违公平。另外，刘秀梅还提供了载有47名业主签名的《大观天地业主声明》复印件，以证明许多业主要求按照8.5%的标准计算租金。图腾置业公司对上述两份证据的真实性均不予确认，且向本院提供了其公司《2015年至2017年度租金收入专项审计报告》，以证明其在2015年至2017年实际获得的租赁回报率仅在2%左右，不足以支撑8.5%的租赁回报。刘秀梅认为，该审计报告与其索要的2018年4月30日之后的占有使用费无关。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告按季度向原告支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋而自行收取经营收益的合同，因此双方之间所签订的《委托经营合同》实质上系是租赁合同。因原、被告之间的委托经营合同期限届满后，双方未能对按照何种标准继续出租该房屋达成一致意见，故双方之间的租赁合同实际已经到期终止，被告图腾置业公司在合同到期终止后未能返还房屋，故应向刘秀梅支付房屋占有使用费。但是，房屋占有使用费的性质实际是损害赔偿款，刘秀梅作为房屋所有权人应举证证明其损失达到了房屋总价的8.5%，否则不应按此标准计算其损失。本案中，刘秀梅虽提供了周边房屋市场价格的网络截屏，但该截屏中所载明的房屋用途多为酒店式公寓、门面房、小商店等，而非本案所涉的产权式商铺，故该房屋的价格不能作为本院认定其损失的依据。另外，刘秀梅提供的（2017）苏0106民初6565号民事判决书虽系按照房屋总价8.5%的标准计算的房屋占有使用费，但此后本院作出的多份判决均更改了原判决所认定的占有使用费标准，且已为南京市中级人民法院所支持，故刘秀梅请求参照（2017）苏0106民初6565号民事判决书所确定的总房价8.5%的标准支付占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。因图腾置业公司提供的审计报告显示其并未获得较高的租赁收益，且刘秀梅未能提供充分证据证明其年利益损失达到了房屋总价的8.5%，故参照（2018）苏0106民初9983号民事判决书所确定的占有使用费标准，本院酌定图腾置业公司应按照房屋总价的4%支付2018年4月30日至2020年4月29日期间的占有使用费172342.56元（2154282元×4%/年×2年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘秀梅2018年4月30日至2020年4月29日期间的占有使用费172342.56元；二、驳回原告刘秀梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6509元，减半收取3254.5元，由原告刘秀梅负担1000元，被告南京图腾置业发展有限公司负担2254.5元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇二〇年六月十一日书记员  赵晶晶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。