辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3922号上诉人（原审被告）：景艳娥，女，1977年6月11日出生，满族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘庆贺，辽宁中霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连中岳物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中山路572号25层11号。法定代表人：崔媛源，该公司总经理。委托诉讼代理人：王楠、王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人景艳娥因与被上诉人大连中岳物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人景艳娥上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1.上诉人只是案涉两套房屋的挂名产权人，并未实际入住，也未交纳过任何购房款，被上诉人起诉上诉人系主体错误。2.2004年的前期物业服务合同未约定非住宅的收费标准，且被上诉人未举证证明前任物业公司将对上诉人的应收物业费债权转让给了被上诉人，故被上诉人主张的物业费数额有误。3.被上诉人的部分诉请已过诉讼时效。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。主要答辩意见如下：1.上诉人是案涉房屋登记产权人，被上诉人向其主张物业费主体无误。2.历次债权转让均包含了小区内全体业主欠付的物业费，也包含案涉两套房屋。3.上诉人在一审中未提出时效的抗辩，二审提出不应得到支持。大连中岳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告立即支付物业管理费372,279.64元，违约金37,227.96元（按照物业费本金10%标准计算），共409,507.6元。一审法院经审理查明，2004年6月1日，大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称“欧美亚公司”）与大连联华物业管理有限公司（以下简称“联华物业”）签订一份《前期物业委托服务合同》，约定欧美亚公司将大连市西岗区八一路210号建筑面积130,000平方米的物业服务项目委托联华物业提供服务，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.58元交纳物业费，逾期交纳，应按每天3‰的标准支付违约金。2013年7月15日，欧美亚公司与大连峰霖物业管理有限公司（以下简称“峰霖物业”）签订一份《中华名城小区物业委托管理合同书》，约定欧美亚公司将大连市西岗区中华名城（含名城国际公馆）小区项目物业管理服务重新委托峰霖物业管理，从本合同书签订生效之日起，欧美亚公司之前委托进行物业管理的物业公司联华物业在与中华名城小区业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转移给峰霖物业，2013年7月15日前，中华名城小区业主拖欠联华物业的物业费等权益约为人民币6,945,863元，欧美亚公司共有用于抵顶峰霖物业进场施工维修所花费的人民币300万元左右的维修费，剩余的权益额度用于抵顶峰霖物业以后日常对中华名城小区共用部位、共用设施设备等的维修、更新和改造所需费用。当日，欧美亚公司（甲方）与峰霖物业（乙方）、联华物业（丙方）共同签订一份《授权委托协议》，约定：甲方、乙方、丙方三方共同确认，自甲、乙双方签订的《中华名城小区物业管理合同书》生效之日起，甲方将其与中华名城业主签订的《物业管理合同》中所约定的权利、义务一并转让给乙方，丙方退出中华名城小区，不再参与中华名城小区的物业服务以及管理；丙方授权乙方向中华名城小区业主主张拖欠丙方自2013年7月15日之前的物业费等权益。2014年7月12日，大连市西岗区八一路中华名城小区业主委员会（以下简称“中华名城业委会”）与峰霖物业签订一份《中华名城小区物业服务合同》，中华名城业委会委托峰霖物业对其小区物业管理服务，物业服务费用暂定如下标准：（按建筑面积计算）住宅为每月1.58元/平方米，商业/非住宅每月2.5元/平方米，配套公建每月2.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的每日2.5‰比例交纳违约金。2016年7月29日，中华名城业委会与原告中岳物业签订一份《中华名城小区物业服务合同》，中华名城业委会委托原告对中华名城小区的物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2016年7月29日起至2019年7月29日止，物业服务费标准为（按建筑面积计算）：住宅每月1.58/平方米，商业及非住宅每月2.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的每日2.5‰比例交纳违约金。2016年8月1日，峰霖物业与原告中岳物业签订一份《债权转让协议》，约定2016年7月5日，峰霖物业与小区业主委员会解除了物业管理合同，中岳物业接手进行物业管理服务，对于2013年之前业主尚未清交的物业费以及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费，以上所有债权峰霖物业全部转让给中岳物业。2016年8月2日，峰霖物业作出一份《大连峰霖物业管理有限公司关于物业费债权转让的通知》并张贴于小区的公告栏中，通知中华名城拖欠峰霖物业物业费的业主，峰霖物业将追索物业费的债权转让给中岳物业，请业主向中岳物业清偿债务。另查，被告景艳娥于2011年12月22日在房产登记行政管理部门办理了位于大连市西岗区八一路210-37号1单元-1-1层房屋和210-37号1单元1层2号房屋的产权登记，建筑面积分别为1566平方米和363.11平方米，上述二套房屋的房屋用途均为非住宅，被告于2012年1月19日将上述两套房屋办理了抵押登记。此后，被告景艳娥与大连欧美亚房地产开发有限公司签订二份《房屋权属确认书》，约定坐落于大连市西岗区（建筑面积363.11平方米）及45#1-1-1号房屋（建筑面积1566平方米）的实际真正财产所有权人为大连欧美亚房地产开发有限公司，上述房屋系由该所有权人出资获得，即该房屋的占有、使用、收益、处分的权利归该所有权人所有，被告景艳娥并未向该房屋进行任何投资行为，并不享有任何占有、使用、收益、处分的权利，景艳娥与该房屋权属无任何关联，景艳娥仅仅帮助该所有权人挂名登记该房屋，在该房屋上产生的任何抵押等的权利也与本人无关，本人无权也不会对该房屋主张任何与房屋权属及其他物权、债权权益等有关的请求，本人会按该所有权人的要求无条件的随时向该所有权人或该所有权人指定的人办理房屋撤押、退房、过户委托买卖公证等一切处分行为的手续。2013年6月8日，大连鼎业商贸有限公司、欧美亚公司共同向被告景艳娥出具承诺书，承诺案涉两套房屋临时过户至景艳娥名下，房屋抵押贷款产生的费用与景艳娥无关。2015年3月20日，大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行与大连顶峰商贸有限公司、景艳娥、姜丕强金融借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2014）大民三初字第90号民事判决，该判决第二项为：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行对景艳娥所有的位于大连市西岗区（权证号：西私有2011305374），建筑面积:363.11平方米，大连市西岗区八一路210-37号1单元-1层1号（权证号：西私有2011305375），建筑面积：1566平方米两套房屋享有抵押权，在上述1,500万元贷款本金及利息范围内优先受偿。该案在执行过程中，案外人中华名城小区业委会对执行标的提出书面异议，大连市中级人民法院于2016年3月3日作出（2015）大执异字第240号执行裁定，驳回中华名城小区业委会的异议。2016年3月22日，中华名城小区业委会向大连市中级人民法院提起诉讼，1、要求停止（2015）大执异字第240号执行裁定的执行；2、依法确认中华名城小区201-37号（即45号楼）1单元1楼2号房产的权属为全体小区业主共有，2016年11月17日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初132号民事判决，驳回中华名城小区业委会的诉讼请求。中华名城小区业委会向辽宁省高人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年6月21日作出（2017）辽民终459号民事裁定，撤销大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初132号民事判决，驳回中华名城小区业委会的起诉。2018年7月3日中华名城小区业委会向一审法院提起诉讼，要求确认欧美亚公司擅自将位于大连市西岗区房屋处分（出售）给景艳娥的行为无效，恢复原状（房屋权属登记恢复到欧美亚公司），一审法院于2018年9月11日作出（2018）辽0203民初2962号民事裁定，驳回中华名城小区业委会的起诉。中华名城小区业委会不服裁定，提起上诉，大连市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）辽02民终9764号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年3月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02执恢261号执行裁定：一、将景艳娥名下位于大连市西岗区房屋作价12,251,561元交付申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行抵偿一审法院（2014）大民三初字第90号民事判决书项下本金11,958,768元，案件受理费120,542元，评估费92,600元，执行费79,651元。以上财产所有权自本裁定送达申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行时起转移。二、申请执行人大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为被告的主体是否适格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。本案被告景艳娥于2011年12月22日在房产登记部门办理了案涉二套房屋的产权登记，依照上述规定，被告景艳娥是案涉二套房屋的业主，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，故被告景艳娥是本案适格主体。关于被告辩称其仅是案涉二套房屋的挂名，并非真正所有权人的意见。因《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉二套房屋登记在被告景艳娥名下，依照上述规定，被告景艳娥是案涉二套房屋的所有权人。被告与欧美亚公司签订的《房屋权属确认书》并未经物业公司同意，对物业公司没有约束力，大连鼎业商贸有限公司、鸥美亚公司共同向被告景艳娥出具承诺书同样不能免除其交纳物业服务费的义务，故被告该项辩解，依据不足，不予支持。被告景艳娥办理了案涉二套房屋产权登记后，应按照《前期物业委托服务合同》规定的标准即1.58元/月/平方米向联华物业交纳物业服务费，被告未交纳，联华物业享有对被告的债权。2013年7月15日，案涉小区的物业管理服务公司调整为峰霖物业，联华物业将前期拖欠物业服务费转让给峰霖物业，峰霖物业取得了被告前期拖欠的物业服务费的债权，《中华名城小区物业服务合同》约定非住宅每月2.5元/平方米，被告此后应按照每月2.5元/平方米标准向峰霖物业交纳物业服务费。2016年7月29日，案涉小区的物业服务由原告中岳物业提供，峰霖物业将前期拖欠的物业服务费转让给原告中岳物业，原告取得被告前期拖欠物业服务费的债权，被告此后应按照约定的每月2.5元/平方米标准向原告交纳物业服务费。综上，原告主张被告给付自2011年12月31日至2018年12月31日的物业服务费372,279.64元{计算方法：[（1566平方米+363.11平方米）×1.58/月/平方米×18.5个月]+[（1566平方米+363.11平方米）×2.5/月/平方米×65.5个月]}合理，予以支持。关于原告主张违约金37,227.96元一节，因被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。《前期物业委托服务合同》及《中华名城小区物业服务合同》中约定的违约金标准过高，原告主张按被告所欠物业费10%计算违约金合理，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告景艳娥于判决生效之日起十日内给付原告大连中岳物业管理有限公司自2011年12月31日至2018年12月31日期间物业费372,279.64元及违约金37,227.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7986元，诉讼保全费2696元，合计10,682元（原告已预交），由被告景艳娥负担。二审中，上诉人提交了一份网页拍卖截图作为新证据，拟证明案涉两套房屋进行了司法拍卖，拍卖公告中注明房屋所欠费用由竞买人承担。被上诉人对该份证据的真实性予以认可，但对关联性不认可，认为该公告内容与案涉纠纷无关。本院认为，因案涉两套房屋未拍卖成交，故拍卖公告中记载的案涉房屋债务问题没有发生效力。故对该份证据不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，二审应当围绕当事人上诉主张进行审理。关于上诉人作为被告的主体资格问题。上诉人是案涉两套房屋登记的物权人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，上诉人是案涉两套房屋的业主，被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同对上诉人有约束力。故被上诉人有权以上诉人为被告，要求其给付所欠物业费。上诉人在一审中虽举证证明其是案涉两套房屋挂名物权人，仍不影响其应承担案涉物业费的给付义务，其在履行义务后，可另行追偿。一审对此已作详述，二审不再赘述。关于物业费金额是否正确的问题。一审查明：1.2004年6月1日，开发商委托联华物业为案涉小区提供物业服务，合同约定住宅的物业费标准为1.5元/平方米/月。2.2013年7月15日，开发商变更委托峰霖物业为案涉小区的物业服务单位，华联物业授权峰霖物业向案涉小区业主主张2013年7月15日之前拖欠的物业费等权益。3.2014年7月12日，中华名城业委会委托峰霖物业对案涉小区提供物业管理服务，约定物业费标准为：住宅1.58元/平方米/月，商业/非住宅2.5元/平方米/月，配套公建每月2.5元/平方米/月。4.2016年7月29日，中华名城业委会又变更委托被上诉人为案涉小区的物业服务单位，约定物业费标准为：住宅1.58/平方米/月，商业及非住宅2.5元/平方米/月。峰霖物业将其对2013年之前业主尚未清交的物业费以及2013年7月15日至2016年7月5日期间业主拖欠的物业费债权全部转让给被上诉人。根据以上查明事实可知，被上诉人通过受让债权的方式，对上诉人多年来拖欠的物业费享有诉权。从以上查明事实还可知，2014年7月12日以后的物业服务合同中均明确约定了非住宅的物业费标准为2.5元/平方米/月，2014年7月12日以前的合同虽未明确约定非住宅的物业费标准，但因案涉两套房屋在合同约定的物业服务区域内，物业公司已实际提供了物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，物业公司主张按收费较低的住宅物业费标准对案涉两套非住宅收取物业费属合理诉求，一审予以支持并无不当。上诉人以物业合同未约定收费标准而拒付相应物业费的主张不能成立。关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审未就时效问题提出抗辩，其在二审中也未就被上诉人诉请已过诉讼时效期间提举任何证据，故其此项上诉理由不能得到本院支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7442.61元，由上诉人景艳娥负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月十一日书记员  黄月妍