广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终268号上诉人（原审原告、反诉被告）：林振荣，男，1961年2月23日出生，汉族，住潮州市湘桥区***************。委托诉讼代理人：吴健生，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽娜，广东建升律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张清，女，1970年4月8日出生，汉族，住潮州市湘桥区*********************。委托诉讼代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊楷，广东新安律师事务所律师。上诉人林振荣因与被上诉人张清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行审理。上诉人林振荣的委托诉讼代理人李丽娜，被上诉人张清的委托诉讼代理人杨树雄、陈俊楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林振荣上诉请求：1.撤销潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初803号民事判决；2.支持上诉人原审所请。事实和理由：一、案涉《房屋（铺面、生产用房）租赁合同书》已明确约定张清应将座落潮州市*******的楼房（面积约1万平方米）及附属设施出租给林振荣经营使用，但张清仅交付了部分租赁场地，首层商铺一直没有移交。此后，林振荣多次交涉无果，只得拒付租金。作为合同先履行方的张清没有依约移交全部租赁场地，作为合同后履行方的林振荣有权进行抗辩，拒付到期租金。因此，原判决判令林振荣付还张清租金是错误的。二、2016年2月29日，张清移交部分租赁场地后，林振荣委托深圳市联丰设计工程有限公司进行总体规划改造设计和室内装修设计。本案纠纷的发生，不但使林振荣支付的首期设计费350000元打水漂，而且还致林振荣存在依约承担设计公司已发生的设计费及其他相关费用，须按合同价款总额的20%支付违约金的法律风险。林振荣因本案纠纷所遭受的损失，在原判决中却没有得到相应的赔偿。三、张清不满林振荣拒付租金，直接反锁大门，不让林振荣出入租赁场地，并扬言解除租赁合同。这一系列行为导致合同无法履行，也表明其解除合同的意思。因此，张清在本案中存在重大过错。四、原审判决显失公平。林振荣己依照合同约定，腾退案涉租赁场地，张清也已将场地分割出租，可见其大部分损失已得到弥补。但张清本应承担本案纠纷的主要责任，却没有依照合同约定赔偿林振荣的损失。张清辩称，一、林振荣与张清签订的租赁合同合法有效。租赁标的物为出租人所有的潮州市**********。本宗房产月租金83300元，年租金1000000元，承租人每年先向出租人交纳500000元保证金分摊在12个月租金中，每月15号前付41600元租金。2016年2月15日，张清交房给林振荣。张清同意自2016年6月1日开始计租的前提条件是交纳保证金500000元，但林振荣只交付300000元，尚欠200000元。按照合同约定，2016年6月15日，林振荣应当付还首期租金41600元。经多次催讨，林振荣称无能力付还，并擅自撤离装修，其承租的房产也没有交还。原审认定林振荣付还2016年6月1日至2016年6月30日的租金，有充分的法律及事实依据。二、林振荣未按约定支付全额保证金，也未支付到期租金，违约在先，其对合同的解除存在过错。另外装修、设计产生的费用也与本案租赁合同无关。三、林振荣称被反锁大门毫无证据，原审中证人证言所反映的内容与本案无关。当时****没有安装大门，无法锁门，不得将其他方面的纠葛扯进本案。四、林振荣于2016年7月15日自行离开案涉租赁场地，没有交纳租金，也没有办理移交手续。张清于2017年进入案涉租赁场地，规划建设停车场。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院维持原判，驳回上诉。林振荣向原审法院起诉请求：1.判决确认林振荣、张清2016年2月14日订立的房屋（铺面、生产用房）租赁合同于2016年6月30日解除；2.判决张清返还林振荣已交保证金300000元，并偿付该款自2016年2月15日起至判决确定还款之日按年利率6%计算的利息；3.判决张清赔偿林振荣因张清的违约行为而造成的经济损失350000元及该款自2016年6月27日起至判决确定还款之日按年利率6%计算的利息损失。张清反诉称，1.判令林振荣继续履行合同；2.判令林振荣向张清补交200000元保证金；3.判令林振荣付还张清租金915700元（具体计算办法为：自2016年6月1日起至2017年5月30日止共12个月，以月租金41600元计；自2017年6月至10月共5个月，以月租金83300元计）；4.判令林振荣承担本案一切诉讼费用。原审法院认定事实：2016年2月14日，林振荣作为承租方（乙方）与张清作为出租方（甲方）签订《房屋（铺面、生产用房）租赁合同书》，约定：甲方为座落在潮州市*******占地面积约1万平方米，附属设施含地上建筑物，除掉原甲方使用5楼及首层办公的房屋（铺面、生产用房）并设施租给乙方经营使用，租赁期限自2016年2月14日至2025年2月13日共9年，月租金83300元，付款方式及时间为年租金一百万，乙方保证金五十万元，每月15号前付41600元租金，甲方退装修期三个月，自2016年6月1日开始计租。该合同还对双方其他权利义务作出约定。案外人徐燕作为在见证人在上述合同签名并加盖指纹。合同签订后，林振荣通过银行转账向张泽群的账号622********13101214转账300000元，该款系合同中约定的保证金，后张清陆续将租赁标的物交付林振荣。2016年6月30日，因林振荣认为合同约定范围内原经营石锅鸡的店铺没有交付，张清认为林振荣没有按约定交付租金，双方发生纠纷，张清将租赁标的物的门反锁，不同意林振荣继续使用租赁场地。因双方就纠纷问题无法协商解决，林振荣于2017年6月21日诉至法院，张清于2017年10月11日收到应诉材料，并于同月25日提起反诉。另查明，根据粤房地证字第C1815013号房地产权证记载，座落于潮州市*******的房屋权属人为张清，建筑结构为混合结构、其他结构，层数为二、一，建筑面积为907.61平方米，土地使用面积为1596.04平方米。诉讼过程中，林振荣及张清均确认潮州市*******所在场地原系作为经营石锅鸡生意及临时车场使用。张清陈述案涉租赁合同的租赁标的物为座落于潮州市*******的场地，2016年2月15日林振荣将保证金300000元转账到其胞兄张泽群的银行账户后，其就将该场地交付给林振荣使用，因为当时是空旷的场地，也就没有具体的交接手续，只是当时与林振荣在现场进行指认，现场跟林振荣说案涉租赁标的物交接给他，其当时并没交付任何钥匙给林振荣，其也没有锁门或指使丈夫陈吉其锁门，因为当时****没有门锁和钥匙，无法锁门。对于通过以现场指认的方式与林振荣交接案涉租赁物，张清没有举证予以证明。张清同时还陈述因为林振荣于2016年7月15日自行离开案涉租赁场地，其于2016年9月份进入潮州市*******的场地，对潮州市******、25号场地作为旅游开发项目进行整体规划，并在2017年7月份拆除潮州市*******原经营石锅鸡生意及临时车场所搭的铁棚，现潮州市*******场地作为临时停车场使用。再查明，2016年5月20日，林振荣与深圳市联丰装饰设计工程有限公司签订《设计委托合同》，林振荣委托深圳市联丰装饰设计工程有限公司进行潮州文化旅游创意园总体规划改造设计及室内装修设计。林振荣提交了2016年6月27日深圳市联丰装饰设计工程有限公司出具的收到林振荣交来的潮州古城文化旅游园设计费用350000元的收款收据。原审法院认为，本案系房屋租赁合同。林振荣与张清于2016年2月14日签订《房屋（铺面、生产用房）租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，该租赁合同成立并生效。关于上述租赁合同是否解除的问题，2016年6月30日，因张清认为林振荣应按照上述合同约定支付租金而没有支付，林振荣则主张张清在签订合同后没有交付原经营石锅鸡生意的场地，双方发生纠纷。林振荣主张张清于2016年6月30日将租赁场地的门反锁，并提供徐燕、文佩清、张春合的证人证言予以证明，徐燕作为双方签订上述租赁合同的见证人，其证言可予采信。文佩清、张春合系林振荣的朋友，与林振荣有利害关系，其二人的证言，不予采信。张清因林振荣没有按照约定交付租金而将租赁场地的门反锁，不同意林振荣继续使用租赁场地，应视为张清作为出租人以自己的行为表明其不再履行提供租赁场地的主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，林振荣与张清于2016年2月14日签订的房屋（铺面、生产用房）租赁合同于2016年6月30日解除。张清反诉请求继续履行合同及补交200000元保证金，不予支持。关于林振荣请求张清返还保证金及相应利息损失，以及张清反诉请求林振荣支付租金的问题，林振荣没有按照约定支付租金，张清在双方就租赁场地交付问题尚有争议的情况下采用将租赁场地锁门的方式表明不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条规定，双方对合同解除均存在相应的过错，根据双方履行情况及合同性质，张清应将其收取的保证金300000元返还林振荣，同时，林振荣应付还张清2016年6月1日至2016年6月30日的租金合计83300元，张清请求在该期限内以月租金41600元计算，即请求林振荣付还2016年6月1日至2016年6月30日的租金为41600元，予以照准。两者相抵后张清应付还林振荣258400元。因双方对合同解除均负有相应的过错，对林振荣请求赔偿保证金300000元的利息损失，不予支持。张清请求的租金超过部分，不予支持。关于林振荣请求张清赔偿因张清违约行为而造成的经济损失350000元及该款的利息损失的问题，从林振荣签订合同后的履行情况看，林振荣未按约定支付到期租金，且林振荣提供的设计委托合同及收款收据不足以证明其经济损失350000元，对上述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）张清应于本判决发生法律效力之日起十日内付还本诉原告（反诉被告）林振荣258400元；二、驳回本诉原告（反诉被告）林振荣的其他诉讼请求；三、驳回本诉被告（反诉原告）张清的其他反诉请求。本案本诉受理费10300元，由林振荣负担4500元，由张清负担5800元。本案反诉受理费7421元，由张清负担6581元，由林振荣负担840元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明本案事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：合同履行发生纠纷的原因及责任；上诉人应否交付2016年6月份租金及其主张的经济损失应否得到支持。关于合同履行发生纠纷的原因及责任方面。林振荣与张清于2016年2月14日签订的《房屋（铺面、生产用房）租赁合同书》是双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性的规定，依法应确认有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人对合同履行过程发生纠纷的原因各执一词。张清主张因林振荣没有依约支付租金而发生纠纷，林振荣主张因张清没有交付原经营石锅鸡生意的场地而拒付租金，张清认为已交付租赁场地。证明租赁物依约交付的责任在出租方，双方交付出租场地时没有办理交接手续，造成交付范围不清，应由张清承担不能证明已全部交付的不利后果。但合同签订后林振荣已接手租赁场地，且无依据证明在拒付租金前对场地范围提出异议，而且，双方约定抵扣租金的保证金其并未足额交付，即使存在部分场地未交付，也不必然是其拒付租的充分条件，林振荣拒付租金也存在一定过错。双方没有办理交接手续，造成交付时是否对场地范围存在异议或另作协商未能证明，发生矛盾后也不能妥善协商解决，对纠纷的发生双方均有过错，应承担相应的责任。关于林振荣应否交付2016年6月份租金方面。原审认定双方签订的租赁合同于2016年6月30日解除，双方未对此提起上诉，可予确认。林振荣主张张清于2016年6月30日将租赁场地的门反锁也从另一侧面证明其使用场地至6月30日。虽然场地是否全部交付存在争议，但原审已判决张清返还保证金，41600元仅占每月租金83300元的一半，林振荣主张不应支付，理由不足。原审根据张清的诉请判决林振荣支付2016年6月份租金41600元，处理恰当。关于林振荣主张的经济损失应否得到支持方面。林振荣主张2016年5月20日与深圳市联丰装饰设计工程有限公司签订《设计委托合同》，委托深圳市联丰装饰设计工程有限公司对租赁场地进行潮州文化旅游创意园总体规划改造设计及室内装修设计，并于同年6月27日交付设计费用350000元，据此要求张清赔偿损失350000元及该款自2016年6月27日起至判决确定还款之日按年利率6%计算的利息损失。经审查，其与深圳市联丰装饰设计工程有限公司之间的合同关系尚未处理，是否存在损失及具体数额情况不明。而且，林振荣在认为租赁场地没有全部交付，且自6月15日起拒付租金，租赁合同存在履行争议的情况下还继续委托设计和支付设计费，对损失的产生和扩大存在过错。综上，林振荣要求张清赔偿损失350000元及该款利息损失，依据不足。综上所述，林振荣的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由林振荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭辉聪审 判 员 张越彬审 判 员 佘淡英二〇二〇年六月十二日法官助理 翁玉茹书 记 员 杨金锋