浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初4697号原告：彭小春，女，1984年8月19日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：杨成刚，浙江月白律师事务所律师。被告：诸暨市大唐镇好利来针织厂，住所地浙江省诸暨市大唐街道轻纺北路108号。经营者：朱益锋，男，1978年2月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：金余一，浙江勤文律师事务所律师。原告彭小春与被告诸暨市大唐镇好利来针织厂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日、6月1日两次公开开庭进行了审理。原告彭小春及其委托诉讼代理人杨成刚、被告诸暨市大唐镇好利来针织厂的委托诉讼代理人金余一两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭小春向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月31日解除；2.判令被告向原告赔偿剩余租赁期限内收益现值损失20.65万元。事实与理由：被告原系大唐镇轻纺北路108号房产的所有权人，2016年3月2日，被告将该房产抵押给农行诸暨市支行。2017年10月28日，被告在隐瞒该房产已抵押的情况下，与原告签订了房屋租赁协议，约定涉案房产的三楼整层出租给原告用于公寓经营，租赁期限五年，自2017年10月28日至2022年10月27日，前三年每年租金12万元，第四、五年视市场价由双方协商决定，第一年租金在2018年4月底付清，之后每年的租金在当年9月27日前一次性付清。协议签订后，原告对承租的房屋进行了装修，并投入使用。2018年10月中旬某日，原告获悉自己承租的房屋已被农行诸暨市支行申请执行，遂提出执行异议。同年11月7日，诸暨市人民法院作出裁定，驳回了原告的执行异议。2019年3月12日，应诸暨市人民法院要求，原告承诺该房地产成交后三个月内无条件腾退。同年10月17日，诸暨市人民法院作出（2018）浙0681执4611号之二执行裁定，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利，由被告转归案外人所有。2019年12月4日，诸暨市人民法院公告要求原告及其他使用人员在2020年1月20日前腾出房屋。当月底，原告从涉案房屋中腾出。2020年1月16日，北京中勤永励资产评估有限责任公司经过评估，认定原告剩余租赁期内收益现值损失为20.65万元。原告认为，被告隐瞒涉案房产已经抵押的事实，将其出租给原告用于公寓经营，在合同履行期间又致使涉案房屋所有权转归案外人,无法继续履行，实际上解除了该房屋租赁协议，致原告合同目的落空，故原告有权请求被告赔偿剩余租赁期内收益现值损失。被告诸暨市大唐镇好利来针织厂辩称，1.本案是原告主动放弃租赁的权利，并非是租赁不能履行，虽然标的物转移他手，但是买卖不破租赁，所以租赁合同能够继续履行；2.原告的第一项诉讼请求是要求判令确认双方的租赁合同于2019年12月31日解除，但2018年10月28日之后的租金，其只收到6万元，若原告的诉请成立，原告应支付租金至2019年12月31日；3.原告的第二项诉讼请求是未来的可期待利益，本案原、被告签订租赁合同时，原告并未告知租赁是用于公寓，其对原告的经营性损失无法预见，且土地为工业用地，不能作为商业经营，原告至今也没有拿到营业执照，若原告告知是作为公寓经营，其也不一定会把工业用地出租给原告；4.原告对她的可期待利益进行了评估，评估认为价值为20.65万元的损失，该评估是原告单方委托，报告中也没有阐述其运用的计算方式，该评估结论不能作为本案的依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了质证。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的资产评估报告书，系原告单方委托评估，在被告不予认可的情况下，本院不予认定。2.原告提供的欠条，系原告自行书写，无法证明曾经是出具给被告以及原告支付相应款项后又收回的事实，不能达到原告的证明目的，本院不予认定。3.原告提供的收条，落款日期为2018年9月20日，载明被告已收到原告2018年10月27日至2019年10月26日期间的房租费12万元，但原告实际到2018年10月15日才支付了其中6万元，另外5万元按照原告提供的证据，如果已支付的话，至少也是到2019年7月底才支付的，该份证据显然是被告的经营者朱益锋为了配合原告对案涉房产的执行提执行异议所出具，不能达到原告的证明目的，本院不予认定。4.原告提供的水电费收据，上面并无开票人或收款人的签名，在被告不予认可的情况下，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将坐落于原大唐镇轻纺北路108号三楼整层的房屋出租给原告使用，租期为五年，自2017年10月28日至2022年10月27日，第一年租费壹拾贰万元整，第二年、第三年租费不变，第四年、第五年视当时市场价双方协商决定。第一年租费先付柒万元整，余款2018年4月底前付清，每年租费在9月27日前一次付清。协议还约定了其他权利义务。原告于当日支付被告租费7万元，于2018年5月31日支付剩余租费5万元。对于2018年10月27日至2019年10月27日的租费，原告于2018年10月15日通过微信转账支付租费2万元，通过支付宝转账支付租费4万元，合计6万元，另有1万元作为腾房保证金缴纳到本院，对于其余5万元，原告于2019年7月30日微信联系被告的经营者朱益锋，表示可以直接转到朱益锋的支付宝，本来四月份要给的，朱益锋表示要现金，后来又说其跟其哥哥联系过了，其哥哥会跟原告联系，按其哥哥说的汇好了。2019年7月31日，原告微信联系被告的哥哥，让其晚上过去拿一下5万元，然后写个收据。本院于2018年3月26日作出（2017）浙0681民初16388号民事判决，确认案涉房产已经于2016年3月2日抵押给农行诸暨市支行，农行诸暨市支行在借款人浙江旌路化纤有限公司未能按时还款的情况下，对案涉房产经司法处置后的价款享有优先受偿权。后该案于2018年5月23日立案执行，在本院拟依法处置案涉房产的过程中，原告提出执行异议，本院于2018年11月7日裁定驳回。2019年3月12日，原告承诺案涉房产在成交三个月内无条件腾退，交付买受人，并缴纳腾房保证金1万元。2019年10月17日，本院作出（2018）浙0681执4611号之二执行裁定，裁定案涉房产的所有权及相应的其他权利归买受人义乌琬苏饰品有限公司所有，并于同年12月4日发布公告，要求被告以及案涉房屋内居住、使用人员于2020年1月20日前腾出。原告自认已经于2020年1月19日腾退案涉房屋，并收到了本院退还的1万元腾房保证金。本院认为，原告彭小春与被告诸暨市大唐镇好利来针织厂之间的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。未有证据显示被告在将案涉房屋出租时，已明确告知原告房屋的抵押情况，现案涉房屋已被本院司法处置，致使原、被告双方无法按照协议约定履行完毕五年的租赁期限，被告对此显然存在过错，原告要求确认双方的房屋租赁协议解除，于法有据，本院予以支持。对于合同解除时间，因原告并未按照法律规定通知被告解除合同关系，而是直接向本院起诉，故合同解除时间应为本判决生效之后，但是基于案涉房屋的所有权已经于2019年10月17日易主，相关的权利已经归新的买受人所有，被告不得再向原告主张2019年10月17日之后的租费。被告辩称买卖不破租赁，本案租赁合同可以继续履行，该抗辩意见缺乏事实根据和法律依据，否则原告的执行异议也不会被本院驳回，对上述意见本院不予采信。对于原告已支付的2018年10月至2019年10月的租费情况，6万元已支付双方均无异议，腾房保证金1万元也已退还给原告，其余5万元，原告于2019年7月30日明确向朱益锋提出可通过支付宝转账，朱益锋要求最好是现金，后又告知原告其已经跟其哥哥说了，由其哥哥跟原告联系。原告于次日通过微信告知朱益锋哥哥当晚前去领取现金并出具收据。由此可知，原告当时是诚心付款，并且具有付款能力。原告未能提供5万元现金支付的收据，对此解释称当时是朱益锋的哥哥把原告书写的欠条还给原告了。同时，在收到原告的上述信息后，朱益锋的哥哥在微信上并未回复，但在半个月之后又通过微信将需支付的相关水电费收据发给原告，如果原告未支付租费，朱益锋的哥哥在得到朱益锋的授权之后，仅向原告催讨水电费，不合常理，因此原告的上述解释具有一定的合理性，根据民事诉讼高度盖然性原则，本院认定原告已支付5万元租费，总计11万元，原告尚需支付被告2019年9月28日至2019年10月16日期间的租费6333.33元。被告辩称其只收到了6万元，且原告应支付租费至2019年12月31日，本院不予采信。原告要求被告赔偿剩余租赁期内收益现值损失20.65万元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告有权要求被告赔偿损失。违约行为通常导致可得利益损失，根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型，本案原告租赁案涉房屋后系用于开办单身公寓，其可得利益损失属于经营利润损失。对于该损失如何确定，本院认为，原告提供的资产评估报告书系其单方委托，在被告不予认可的情况下，本院难以认定，原告在诉讼过程中又申请对案涉房屋的装饰装修造价进行司法鉴定，以确定赔偿金额，但鉴于案涉房屋已经由新买受人另行处理，无法启动该项鉴定，可原告的损失又客观存在。在商业活动中，店铺租赁合同往往约定了承租人提前退租，需要支付出租方不超过六个月空置期的租金作为违约损失，本院参照这一商业习惯，酌情确定被告赔偿原告六个月租费的金额作为可得利益损失，即6万元，扣除原告尚应支付的租费6333.33元，被告应赔偿原告损失53666.67元。被告辩称合同签订时并不知道原告系用于经营公寓，无法预见原告的经营性损失，而且案涉房产的土地是工业用地，不能用于商业经营，如果知道原告是经营公寓，也不一定会出租给原告。本院认为，无论原告租赁的用途是什么，其租用这么大面积的房屋肯定不会是用于自住，势必是用于生产经营或商业经营，以赚取利润，被告对此不可能不知道，现在案涉房屋因为被告的原因被司法处置，致使原告失去了剩余租期内的预期收益，被告应承担相应的赔偿责任，对被告的上述抗辩意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：原告彭小春与被告诸暨市大唐镇好利来针织厂在2017年10月28日签订的房屋租赁协议于本判决生效之日起解除；被告诸暨市大唐镇好利来针织厂应赔偿原告彭小春可得利益损失53666.67元，款限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告彭小春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4398元，减半收取计2199元，由原告彭小春负担1628元，被告诸暨市大唐镇好利来针织厂负担571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 傅刘强二〇二〇年六月十五日代书记员 郭欢欢