江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初2085号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，统一社会信用代码913203007780114054，住所地徐州市二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊、冯梁，该公司职工。被告：李慧，男，1964年4月10日出生，汉族，住睢宁县成候花园Ｂ区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告李慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人陈磊，被告李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付物业费9194.8元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2013年5月31日至2020年4月30日欠缴物业费9194.8元，经数次催要未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李慧辩称：1、小区业主委员会的成立未经正当程序，不合法，因此其签订的物业合同亦不合法；2、被告从未与原告签订物业服务合同，未享受物业服务，由哪家物业公司提供物业服务以及物业收费标准均不知晓；3、楼顶屋面存在多处严重漏水现象，物业答应给予解决，但至今未解决，造成我方重大经济损失，原告应该赔偿；4、小区内部管理不善、混乱不堪，物业服务质量太差，小区整体就像垃圾场，我的车从来都不让进小区，业主权利被剥夺；5、原告从未向我催要过物业费，已经超出诉讼时效；6、涉案房屋已经多次出租给他人，且均在租赁合同中约定由承租方负担物业费，且承租方均告知我不欠任何费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交物业服务合同书四份，拟证明原告已经与开发商、成侯花园业主委员会签订了物业服务合同，并提供了物业服务，被告对该组证据有异议，认为合同不具有连贯性，缺少合同。经审查，原告提供的四份合同所载明的物业服务期限具有连续性，可以作为本案的定案依据；2、原告提交公告照片，拟证明原告在被告欠费期间一直向业主索要物业费，未超出诉讼时效。被告对该组证据有异议，主张原告从未向其催要过物业费，且未见过公告。本院认为，原告提供的照片能够证明其每年通告张贴公告形式索要物业费，被告认为其未见过该公告的抗辩意见不能反驳原告张贴公告催要物业费的事实，故该组证据能够作为本案的定案依据；3、被告提交照片61张、光盘一张，拟证明物业脏乱差、一塌糊涂。原告经质证认为该组照片无拍摄时间，无法证明被告的观点。本院通过对该组证据的审查以及结合同时期本院处理的该小区物业服务合同纠纷案件中反映出的物业服务质量情况，认为能够证明该原告在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的情况，故对被告提供的该组证据予以采信；4、被告提供成侯业主微信群聊天记录，拟证明业主对物业催要物业费的通知均没有看到以及小区业主委员会的成立不合法，原告经质证对该份证据不予认可。本院认为该微信聊天内容并未涉及关于通知缴纳物业费的内容，且无法证实业委会的成立是否合法，故该微信聊天记录不能作为本案的定案依据；5、被告提供电话记录，拟证明业主委员会的成立不合法，原告对此不予认可，认为业主委员会成立后已经进行备案，所签订的合同合法。因涉及案外人，本院对电话记录的真实性无法确定，故不能作为本案的定案依据；6、被告提供民事起诉状，拟证明2019年12月3日，原告因服务有瑕疵撤诉。原告经质证认为该案系因从诉前调程序转立案，并非因服务存在瑕疵而撤诉。本院认为，该份证据无法证明被告的观点，故不能作为本案的定案依据。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，查明如下事实：2012年2月13日，原告阳光物业公司与徐州鸿翔房地产开发有限公司（该小区开发商）签订了一份《成侯花园物业管理服务合同》，合同约定物业费用收取标准为：商铺0.9元/月/平方米，合同期限自双方签约至业主委员会成立选聘新的物业公司止。合同签订后，原告进驻成侯花园小区进行物业服务管理。后原告分别于2013年10月25日、2017年9月1日、2019年9月1日三次与睢宁县成侯花园小区业主委员会签订了《成侯花园小区物业管理服务合同》，收费标准无变动，合同期限分别为自双方签字盖章之日起生效至业主委员会另行选聘新的物业公司止、自2017年9月1日至2019年9月1日、自双方签字盖章之日起至下届业主委员会成立止。被告李慧系睢宁县成侯花园小区B区41号楼101商铺业主，房屋建筑面积为123.09平方米。被告欠缴物业费的期间为2013年5月31日至2020年4月30日，共83个月计9194.8元。原告催缴未果，遂提起诉讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与成侯花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容真实、合法有效。业主委员会的决定，对业主具有约束力，该合同对原、被告均具有约束力。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业费。现被告拖欠物业费的行为构成违约，依法应当承担违约责任。经核算，被告自2013年5月31日至2020年4月30日，共欠物业费9194.8元。但原告应严格按照物业管理服务合同的约定，履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则，原告物业服务确实存在不到位的地方，服务质量存在瑕疵。本院根据原告物业服务的质量状况，酌定将原告收取的物业费下调20%。综上，被告应支付原告物业费7355.84元（9194.8元*80%）。被告李慧抗辩不知晓是哪家物业公司提供物业服务，从被告举证的部分照片中，能够看出原告在单元楼门口张贴“大彭阳光物业温馨提示2单元请随手关门”提示牌，能够证明原告对该小区进行了物业服务，故本院对被告的上述意见不予支持；被告抗辩房屋漏水，物业公司未给予解决。本院认为原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，可以启动维修基金予以维修，原告可以予以协助解决，但被告据此不予缴纳物业费用，显属不当，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳；被告抗辩涉案房屋已经多次出租给他人，且均在租赁合同中约定由承租方负担物业费，且承租方均告知我不欠任何费用。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故，被告并不能因房屋租赁给他人而拒交物业费，且被告抗辩物业费已经由承租方交清，但未提供相应的证据予以证明，故本院对其抗辩意见亦不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第十二条第四款、第二十一条、第三十四条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李慧于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业费7355.84元；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司的其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李慧负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄玉宝二〇二〇年六月五日法官助理 鹿一琳书 记 员 贾皓博附相关法律条文：《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。