四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7475号 上诉人（原审被告）：四川置都房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道迎春路一段173号。 法定代表人：肖淼，执行董事。 委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗媛，女，1974年10月17日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：侯炎，四川蜀航律师事务所律师。 上诉人四川置都房地产开发有限公司（以下简称置都公司）因与被上诉人罗媛商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。置都公司的委托诉讼代理人杨章强、罗媛的委托诉讼代理人侯炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 置都公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回罗媛一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由罗媛承担。事实与理由：一、一审认定置都公司未在2014年12月1日向罗媛送达合同解除通知的事实认定错误和法律适用错误。根据罗媛在2014年8月29日出具的《承诺书》，双方所签合同在2014年11月30日即已自动解除，置都公司按照《商品房买卖合同》上约定的地址、收件人、联系电话向罗媛邮寄送达了书面解除通知，应当认定解除通知已经到达。二、一审认定双方合同在诉状送达置都公司之日起解除，且罗媛主张退款未超诉讼时效，法律适用严重错误。合同已经于2014年解除，罗媛起诉无约定和法定解除权，已超过诉讼时效；三、置都公司一审明确抗辩购房款与违约金进行抵销，一审法院在审理中重点审理了违约金金额及置都公司的损失，但在判决书中认定违约金金额不是本案审理范围，也未释明置都公司就违约金提出主张，违反了九民会议以一次性解决双方纠纷的意见，属于明显的法律适用错误。 罗媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、对置都公司提出的合同自动解除问题不予认可，合同法没有规定合同可以自动解除，承诺书约定到期合同解除本身就违反了法律规定。二、罗媛未收到置都公司邮寄的解除通知，收到尾款通知函并不代表一定收到解除合同通知。三、罗媛是在2019年1月才知晓案涉房屋被置都公司卖给第三人，基于合同目的不能实现，才提起诉讼解除合同。四、对逾期缴纳房款的事实，罗媛愿意承担违约责任，但不代表可以自动解除合同，置都公司将房屋卖给第三人，价格远远高于罗媛买房的价格，因此置都公司不存在损失，置都公司要追究罗媛的违约责任应当另行起诉。 罗媛向一审法院提起诉讼请求：1.解除罗媛与置都公司之间的编号为JX：370103的《商品房买卖合同》；2.置都公司退还罗媛支付的购房首付款395020元。 一审法院认定事实：2013年10月11日，罗媛（乙方）与置都公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，约定罗媛购买置都公司开发的房屋，房屋总价2599600元。协议签订后，罗媛支付了定金100000元。 2013年10月31日，罗媛与置都公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：“……第九条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《商品房买卖合同》中罗媛留存的通讯地址为“成都市双流”，联系电话为“150××××1761”。同日，双方还签订了《分期付款协议》，约定“买受人向出卖人支付的首付款为人民币伍拾万元（含已付认购定金）。其余部分的购房款人民币贰佰零玖万元整由买受人采用分期付款方式进行支付。1、一期付款：2013年12月31日还款700000元……2、二期付款：2014年2月28日还款700000元……3、三期付款2014年4月30日还款699600元……双方同意对上述房款付款方式及期限，乙方仔细阅读后签字同意以下特别约定（非格式条款）：……若乙方未能按照上述约定期限（任意一期）支付房款，逾期不满30日的，每逾期一日，则按照未付款金额的万分之五支付违约金，逾期超过30日（含30日）的，每逾期一日，则按未付金额的千分之一支付违约金。……若任意一期付款日期逾期超过60日（61日起）的，甲方有权以书面方式通知乙方解除本合同（甲方以挂号信的方式告知乙方，挂号地址为甲乙双方签订的《商品房买卖合同》通讯地址，自挂号信寄交回执日期之7日后视为通知到达乙方），自通知送达之日起本合同自动解除，甲方可对该套房屋另作它售，由此造成的一切经济损失及法律责任由乙方自行承担。”《分期付款协议》中罗媛留存的通讯地址为“成都市双流大成天府景秀16-1402”，联系方式为“150××××1761”。 合同签订后，罗媛向置都公司支付了房款500000元，置都公司向罗媛出具《收据》载明“罗媛首付款500000元”。 2014年8月12日，置都公司向罗媛邮寄了《关于支付购房尾款的函告》，载明“尊敬的罗媛女士，您好！关于您未按约支付‘锦镇二期’购房尾款一事，现致函于您：您于2013年10月31日与置都公司签订了‘锦镇’《商品房买卖合同》，购买了房屋（建筑面积为270.97平方米，总房款为2599600元整），已于2013年10月31日支付首付款人民币500000元整，剩余款项2099600元整，您仍未向我公司支付购房尾款，现已逾122天。按照贵我双方签订的合同约定，您已构成违约，且您对此无明确回复。我公司在此期间一直将您所签署的物业仍予以保留。本公司特此郑重通知您：请您务必于2014年8月15日前向我公司支付全部尾款，否则，我公司将有权解除合同，并对你所购物业予以另作他售，且保留如下权利：1、按《商品房买卖合同》第九条约定追究您逾期应付款项5%的违约责任，共计104980元，2、按《分期付款协议》第四条约定，因逾期122天，应承担共计256151.2元的逾期违约责任。” 2014年8月29日，罗媛出具《承诺书》载明“本人罗媛（身份证号：5101281974××××××××）于2013年10月31日签约分期购买房源，签约总价2599600元，并于签约当日缴纳房款500000元，剩余房款2099600元约定于2014年4月30日前分三期付清，因本人资金问题，截止2014年8月30日，剩余房款2099600元仍未支付。经双方协商，就该房屋尾款支付问题，本人承诺如下：1、本人承诺于2014年11月30日前一次性付清尾款，共计2099600元；2、如本人在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元，则前期所签分期付款协议所约定的违约金予以免除；3、如本人未能在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元，则按商品房买卖合同及原分期付款协议所约定违约责任处理（即从2014年4月30日起计算违约金），同时，自动放弃认购该房源，该房源不予保留并由开发商另做他售。” 一审法院认为，一、关于双方签订的合同是否已经解除的问题。虽然置都公司称其于2014年12月1日按照合同约定的地址向罗媛邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，但并未提供妥投证明，也未提供合同载明的“挂号信寄交回执”，故无法认定该邮件已经邮寄送达给了罗媛，故对置都公司主张关于双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年12月1日解除的抗辩不予采纳。罗媛主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，置都房地产公司仅对合同解除时间有异议，但对合同解除本身也无异议，故双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，双方的合同自罗媛主张解除合同的民事诉状送达置都公司之日（即2019年12月3日）解除。 二、关于罗媛主张退还购房款是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”之规定，由于罗媛与置都公司签订的合同于2019年12月3日解除，罗媛主张退还房款的诉讼时效应当自该日起计算，故罗媛的主张并未超过诉讼时效，故对置都公司对于罗媛的主张已经超过诉讼时效的抗辩不予采纳。 三、关于置都公司是否应当向罗媛退还购房款395020元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，置都公司应当退还购房款500000元。因置都公司在本案中并未提出诉讼主张，罗媛应当承担的违约金金额并非本案审理的范围，但罗媛在本案中仅主张退还购房款395020元系对其权利的自由处分，不违反法律法规的禁止性规定，故对罗媛主张退还购房款395020元予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、罗媛与置都公司签订的编号为JX：3××3的《商品房买卖合同》于2019年12月3日解除；二、置都公司于判决发生法律效力之日起七日内向罗媛返还购房款395020元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3613元，由置都公司负担。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.罗媛与置都公司签订的商品房买卖合同何时解除的；2.罗媛于2019年提起诉讼是否超过诉讼时效；3.一审法院是否可以就违约金进行抵扣。 关于双方所签商品房买卖合同是否已于2014年12月1日解除的问题。本院认为，2014年8月12日，置都公司按照合同约定的地址、电话、收件人向罗媛邮寄了《关于支付购房尾款的函告》，明确告知其房款逾期，并陈述出卖方解除合同的权利、买受人的违约责任等，罗媛收到该函件后，于2014年8月29日出具《承诺书》，承诺“如未在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元，则按商品房买卖合同及原分期付款协议所约定违约责任处理（即从2014年4月30日起计算违约金）”。罗媛的承诺到达置都公司后，置都公司未作出异议，应当视为双方对付款时间形成了新的协议，即“在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元”，即2014年11月30日前罗媛一次性付清尾款，而该承诺中“同时，自动放弃认购该房源，该房源不予保留并由开发商另做他售”的内容就是逾期不付款则合同解除的意思表示。在罗媛未在承诺的2014年11月30日付款的情况下，置都公司于2014年12月1日再次按照合同预留信息向罗媛邮寄送达了解除合同通知，置都公司邮寄的地址，是罗媛在双方合同中预留的送达地址，而收件人、联系电话均系罗媛本人提供并确认的，在合同履行期间罗媛也未就上述预留信息提出过变更或修改，且罗媛已按此方式收到《关于支付购房尾款的函告》，在此情况下，应当推定罗媛已经收到了置都公司的函件，故罗媛在一审、二审中提出的关于“地址错误”“未收到解除合同通知”的理由不成立。因罗媛未按承诺的期限支付房款，致使其“自动放弃认购该房源，并由开发商另做他售”的条件成就，即导致合同解除的条件成就，置都公司也履行了通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方所签《商品房买卖合同》已于2014年12月1日解除。 关于罗媛于2019年提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。案涉《商品房买卖合同》2014年12月1日解除后，至2019年11月18日向一审法院起诉前，罗媛未就违约金支付、房款退还等问题主张权利，已经超过了诉讼时效。 关于一审法院是否可以就违约金进行抵扣的问题。本院认为，在双务合同发生纠纷时，在一方当事人主张合同解除的情况下，对方当事人可以就合同是否应当解除、解除的后果、违约责任等内容进行抗辩，人民法院也应当对当事人的抗辩理由进行审查，以全面查清事实并作出裁判，确保各方当事人诉讼权利和义务。本案中罗媛一审起诉主张退还购房款，而置都公司抗辩因罗媛违约应承担违约责任，在此情况下一审法院应当对双方的主张内容进行审查并作出裁判，一审法院对置都公司抗辩的违约金不予审理不当。对于二审中罗媛主张双方约定的违约金过高的问题，本院认为，双方在合同中约定了违约责任，而罗媛在《承诺书》中再次明确作出如未如期支付房款则愿意按照双方约定承担违约责任的承诺，表明其对违约金的计算方式和结果完全知晓并无异议，且多年未进行主张，本院对置都公司主张按合同约定计算违约金予以支持。结合双方对合同的履行情况和违约的事实、过错，本院对罗媛关于违约金过高的主张不予支持。 综上，置都公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院(2019)川0116民初8691号民事判决； 二、驳回罗媛的全部诉讼请求。 一审案件受理费3613元，二审案件受理费7226元，均由罗媛负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年六月四日 书记员 杨珍梅