杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14230号 原告：童军民，男，1982年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：曾志坤，浙江博方律师事务所律师。 被告：胡丹，男，1990年5月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：信智研，浙江民禾（合肥）律师事务所律师。 原告童军民诉被告胡丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理期间，被告提出反诉，本院经审查后予以准许，但被告未按本院通知预交案件受理费，故反诉按被告撤回反诉处理，书面裁定另行制作。本案于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾志坤，被告及其委托诉讼代理人信智研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方的出租房位于杭州市萧山区畈里童社区；该房屋租赁年限4年，2018年6月1日至2022年5月30日；该房屋年租金为45万元；乙方在第一年可半年一付（23万元＋22万元），其余三年在租赁起始日提前三十天一次性交给甲方；在租用期内，每年按总租金5%的涨幅递增；乙方如拖欠租金等超过30天或在租赁屋内从事违法经营活动被相关行政部门查处的，甲方有权提前解除本协议并由乙方支付违约金即年租金的20%给甲方，甲方以传真或信函等书面通知方式到达乙方的第3日，本协议自动终止。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告违反合同约定，自2019年1月1日起拖欠原告租金至今。原告多次催讨未果。故原告起诉要求判决：一、解除原、被告于2018年5月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告腾退案涉位于杭州市萧山区畈里童社区的承租房屋并交还原告。三、被告向原告支付2019年1月1日起至实际搬离之日止的房租（按450000元／年标准自2019年1月1日起至2019年6月30日止为220000元，按472500元／年标准计算自2019年7月1日起至2019年7月30日止为39375元）。四、被告向原告支付违约金90000元。审理中，原告补充事实：2019年8月或9月，原告已经请人将未腾退的房屋清空。故原告撤回第二项诉讼请求，并变更第三项讼请为：被告向原告支付2018年12月1日起至实际搬离之日止（2019年7月30日）的房租247671元（按450000元／年标准自2018年12月1日起至2019年5月31日止为220000元，按4725000元／年标准计算自2019年6月1日起至2019年7月30日止为77671元，扣减50000元款项后，合计247671元）。 被告辩称：第一，被告认为原告无出租房屋的权利,被告无需向原告支付租金。原告无证据证明自己为案涉房屋的实际权利人，被告曾查案涉房屋的不动产权登记信息，但是根据此地址无法查出信息，被告无法确定房屋的实际权利人以及房屋的性质，在原告无法证明其为房屋实际权利人之前，被告认为其无需向原告支付租金。第二，原告诉称情况与事实不符，且原告已经构成根本违约，理由如下：1、原告实际提供的房屋标的与合同约定不符。双方于2018年5月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋独立庭院面积约为5亩地，而房屋实际面积只有4.3亩，此4.3亩是根据原告提供的证据得出的结论，原告没有按照合同约定履行相应标准的标的，根据合同法第8条约定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该法第107条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告构成违约。2、原告存在延期交付房屋的事实。被告系经营海尔洗衣机等设备的个体工商户，租赁原告的房屋作为仓库存放机械设备。然而，双方于2018年6月15日签订《房屋租赁合同》之后，原告没有按照约定如实交付房屋，该房屋当时并无大门，无法使用。而原告承诺在2018年6月1日之前将大门安装完毕，交付被告使用。但直至2019年3月3日，原告才将安装大门的钥匙交付给被告。故被告认为2019年3月3日原告才向被告交付房屋，实际租金起算日期应该为2019年3月3日。3、截止起诉之日前原告还在仓库进口部分区域进行施工建造房屋，但由于无法取得许可而停工，占用此部分区域。被告经过丈量，此区域宽24米、长36米，共计864个平方。在此期间，被告认为对于施工部分的区域无法使用租金，也不应该计算。4、原告房屋漏水，无法使用。漏水的房屋还给被告造成了极大的损失。原告提供的仓库被告在其暂存了一批货物，但是2018年7月2日房屋漏水，所有的货物都浸湿，给被告造成755951.55元的损失。对于损失，双方一直在协商，也没有达成一致意见，并且房屋因为漏水，被告一直无法使用，故原告房屋存在未按期交付，而且其交付后的房屋也漏水，无法满足合同目的。原告已经构成了根本违约。被告不仅不用支付租金，原告还应当赔偿被告的损失。综上，被告认为，原告明知出租房屋无法使用还继续承租给被告的行为违背了诚实信用原则。原告的诉讼请求没有事实以及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、厂房出让合同一份和出卖土地协议书一份，证明被告承租的位于杭州市萧山区畈里童社区的房屋为原告所有。 2、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2018年5月15日签订租赁合同，合同约定租赁期限、租金及支付方式、递增比例、违约金等内容。 3、电子回单一份，证明截止开庭之日被告向原告支付共计280000元租金的事实。 4、微信聊天记录一份，证明被告未按约向原告支付房租的事实。 经质证，被告认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。厂房出让合同出让方是何妙羊，出卖土地协议书系何妙洋，且该份证据上新螺路3号合法土地面积为4.3亩，与原告提供的房屋租赁合同5亩地不一致。对证据2、证据3无异议。对证据4的真实性和合法性没有异议，但是原告提供的微信记录是不完整的，其中2018年3月21日9时39分被告曾向原告提出配了钥匙、门被踹开了、房屋不能使用的情况。 经审查，本院认为,对原告提供的证据1、证据2的真实性、关联性予以认定，但案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，未有相关产权证，故房屋租赁合同无效。对证据3、证据4的真实性、合法性、关联性予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、微信聊天记录一份和光盘一份，证明案涉房屋无法使用，导致被告货物受损且被告多次告知原告要求其整改的事实，原告房屋实际交付时间是2019年而不是签订合同时间；被告向原告曾经主张过原告房屋漏水的事实，并且原告也承认漏水，并且要整改，但是多次没有整改完毕的事实 2、损失清单一份，证明因案涉房屋不符合储备货物条件导致被告货物受到损失的事实。 经质证，原告认为，对证据1中的微信聊天记录的真实性和合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，针对房屋存在所谓的问题都是被告单方陈述，原告没有认可过，其次，根据双方全部的聊天记录，可以反映的一个客观事实：2018年2月，被告就已经实地看过案涉房屋，2018年3月，原告就已经将钥匙交给了被告，被告也已经将部分机器设备放入房屋，即在2018年5月15日签订合同时，被告已提前3个月实地前往过房屋，也实际使用了房屋，对于房屋状况是清楚知悉的，也认可房屋状况，符合双方约定的用途，才签订了正式的合同。再者，该聊天内容本身也无法说明案涉房屋是无法使用的。故微信聊天记录无法达到被告主张的证明目的。对光盘的真实性、合法性、证明目的不予认可，虽然确实是租赁的厂房，但是首先视频的拍摄时间以及拍摄时厂房的原始使用状态均无法确定，所以原告无法认可其作为本案证据的真实性。其次，该组视频无法证明被告所说的其货物受有损失。退一步讲，视频本身反而反映了一个事实，即被告在使用案涉厂房而非其陈述的厂房无法使用。即便案涉厂房真如被告所说是漏水的，但房屋漏水本身并不会导致租赁房屋完全无法使用，房屋渗漏情况也并非完全不能补救，所以原告对该证据的待证目的不予认可。对证据2的真实性、合法性、证明目的均不予认可。首先，该份清单系被告单方提供，对其真实性原告无法确认，也不予认可。其次，该份证据也无法证明案涉房屋存在问题，更无法证明该问题导致被告损失以及损失的具体计量，故对其证明目的不予认可。 经审查，本院认为，对被告提供的证据1的真实性予以认定，但不足以证明其待证事实。证据2系被告制作的清单，真实性无法认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年5月15日，原告和被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将位于杭州市萧山区畈里童社区的房屋出租给被告；出租房独立庭院面积约五亩地；该房屋通水通电，门窗、地砖、墙砖已装修；租赁年限4年，2018年6月1日至2022年5月30日；年租金为450000元，第一年可半年一付（230000元＋220000元）；其余三年在租赁起始日提前三十天一次性支付；在租用期内，每年按总租金5%的涨幅递增；被告如拖欠租金等超过30天的，原告有权提前解除本协议并由被告支付违约金即每年租金的20%。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了2018年6月1日至11月30日的半年租金230000元。另外，被告支付了原告50000元。 2019年7月12日，被告通知原告将房屋钥匙放在租赁房屋的窗户处，原告收到被告通知后，按照原告陈述租赁房屋内仍有被告物品，原告过了几天在确定被告退租后拿回钥匙、收回房屋并清理打扫。 另查明，案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，未有相关产权证，系原告从何妙羊、何柏林处受让的，原告在2012年3月28日与何妙羊、何柏林签订《厂房出让合同》，租赁厂房概况为：出让厂房位于杭州市萧山区，合法土地面积为4.3亩及铁路四周圈建用地，由何妙羊、何柏林合资兴建而成。 本院认为：第一，案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，未有相关产权证，故原告和被告签订的《房屋租赁合同》无效。因租赁合同无效，双方实际也已终止履行，故无须本院判决解除合同。第二，租赁合同虽然无效，但当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经本院释明，原告同意参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于房屋的腾退时间，被告在审理中陈述其已于2018年3月清除货物，该陈述与其辩称的2019年3月3日才交付房屋相互矛盾，且被告未能提供证据证明其主张的腾退时间。被告于2019年7月12日将租赁房屋钥匙放至租赁房屋的窗户处，可以视为被告提出腾退房屋的意思表示，原告也收回了钥匙和房屋，虽然未能明确收回钥匙的具体时间，但考虑原告从确定被告退租、收回房屋、清理房屋等需要一定时间，本院酌情认定房屋占有使用费计算至2019年7月20日。被告应付自2018年12月1日起至2019年7月20日的房屋占有使用费234726元（其中2018年12月1日至2019年5月31日为220000元，自2019年6月1日起参照租金472500元/年标准计算至2019年7月20日止为64726元，合计284726元，扣减被告支付的50000元后为234726元）。第三，关于原告主张的违约金，因租赁合同无效，关于违约金条款的约定亦无效，原告按照合同约定主张违约金90000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称的租赁房屋实际面积只有4.3亩、原告履行义务不符合约定的意见，本院认为，《厂房出让合同》中4.3亩系合法土地，并不包括铁路四周的圈建用地，故《房屋租赁合同》约定的庭院面积约为5亩地，未明显不合理。况且，《房屋租赁合同》约定的租赁标的物不仅是庭院，还包括出租房屋，即便庭院面积不足5亩地，也并不影响租赁合同的履行。关于被告辩称原告存在延期交房、原告施工建造房屋的区域不计算租金、房屋漏水导致无法使用租赁物的意见，依据不足，本院不予采信。至于被告提出的房屋漏水导致的损失，因被告反诉未预交案件受理费，本院按被告撤回反诉处理，故被告提出的反诉诉请不在本案中处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下: 一、胡丹在本判决生效后十日内支付童军民房屋占有使用费234726元。 二、驳回童军民的其余诉讼请求。 如胡丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6366元，减半收取3183元，由胡丹负担2410元，由童军民负担773元。童军民于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；胡丹于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇二〇年六月八日 书记员  庞嘉楠