安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2971号 上诉人（原审原告）：葛丽，女，1973年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：石峻，男，1973年12月5日出生，汉族，住址同上，系葛丽丈夫。 被上诉人（原审被告）：合肥市安居苑业主委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区陈村路安居苑西村84栋3楼。 负责人：田先祥，主任。 委托诉讼代理人：杨天祥，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：珍妮，安徽至达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽禾宇物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区安居苑西村121栋93号商网，统一社会信用代码91340100336776005X。 法定代表人：夏玉春，总经理。 委托诉讼代理人：杨天祥，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：珍妮，安徽至达律师事务所实习律师。 上诉人葛丽因与被上诉人合肥市安居苑业主委员会（以下简称安居苑业委会）、安徽禾宇物业服务有限公司（以下简称禾宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 葛丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持葛丽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由安居苑业委会、禾宇物业公司承担。事实和理由:1.安居苑业委会与禾宇物业公司签订的《安居苑西村物业服务合同》违反法定程序，未提交业主大会表决通过，损害了业主利益，应为无效合同，葛丽作为业主有权请求确认合同无效。2.葛丽申请撤销《安居苑西村物业服务合同》有事实及法律依据。3.《安居苑西村物业服务合同》在程序及内容上均严重违法，禾宇物业公司未按照法律及合同约定履行服务义务，葛丽有权请求禾宇物业公司返还部分已交纳的物业费。 禾宇物业公司、安居苑业委会共同辩称：1.本案为物业服务合同纠纷而非业主撤销权纠纷，葛丽于一审庭审中明确其基于物业服务合同纠纷提起诉请，安居苑业主委员会不应作为被告，葛丽诉请的诉讼主体错误。2.业主撤销权的行使期限应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。葛丽于2018年3月10日交纳物业费，其应已知悉物业服务合同签订事宜，故葛丽提起业主撤销权诉讼已超过了法定的撤销权行使期限。3.葛丽的诉讼请求是撤销案涉《安居苑西村物业服务合同》，返还物业费，但在上诉状中却表述为确认合同无效，其上诉请求无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回葛丽的上诉请求。 葛丽向一审法院提出诉讼请求：1.撤销安居苑业委会、禾宇物业公司于2018年1月1日签订的《安居苑西村物业服务合同》；2、禾宇物业公司返还葛丽物业费672元；3、本案的全部诉讼费用由安居苑业委会、禾宇物业公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月安居苑业委会与禾宇物业公司签订《安居苑西村物业服务合同》一份,约定由禾宇物业公司对安居苑西村进行物业服务，合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；双方对各自权利义务作了相应约定，还约定物业服务费收取标准，高层住宅1.15元/月/平方米，多层住宅0.53元/月/平方米，门面及办公用房1.5元/月/平方米；物业服务费实行包干制按半年或整年进行交纳，业主应在每年的1月份和7月份履行交纳义务，物业服务费也可预收，但预收期限不得超过12个月。合同签订后，禾宇物业公司对小区提供物业服务。葛丽系安居苑72幢405室业主。2018年3月10日葛丽向禾宇物业公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费672元。2019年2月16日葛丽向禾宇物业公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费672元。 一审法院认为：本案系物业服务合同法律关系，葛丽系安居苑小区业主，禾宇物业公司为该小区的物业服务单位。禾宇物业公司与安居苑业委会签订物业服务协议，服务对象系该小区全体业主，协议约定内容也涉及全体业主的共同权益。依据《物业管理条例》第十一条第七项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，应属该小区全体业主共同决定的事项范畴。葛丽对应由全体业主共同决定的事项现以个人名义提起诉讼，要求撤销禾宇物业公司与安居苑业委会签订的物业服务合同，缺乏事实和法律依据，故不予支持。小区物业服务涉及小区全体业主的切身利益，做好物业服务工作对于维护社会稳定，营造安定和谐的社区环境具有重要作用。而要实现创建良好的社区环境这一目的，离不开社区委员会、全体业主及物业服务企业的共同努力，各方应在保障全体业主共同利益的前提下，本着互相理解的态度解决相互间的矛盾与纠纷。禾宇物业公司作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题应及时解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。葛丽作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对物业服务企业在服务质量上存在的瑕疵，可以通过积极沟通或合理合法的方式要求其进行改善，而不能因葛丽服务质量存在瑕疵就要求返还物业费，或与之对抗，从而造成小区内其他业主不安定因素，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。葛丽主张小区内存在安全与卫生服务不完善的情况，但在物业服务瑕疵不足以构成根本违约时，业主仍有缴纳物业服务费的义务。故对葛丽要求禾宇物业公司返还物业费672元的诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回葛丽对安居苑业委会、禾宇物业公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由葛丽承担。 二审期间，葛丽向本院提交下列证据：证据一、蜀山区西园街道《政府信息公开申请答复书》，证明田先祥为现任业委会主任及签订涉案物业管理合同时的业委会主任。证据二、中房公司证据目录及物业管理合同，证明小区之前的物业管理合同部分条款优于涉案合同。安居苑业委会、禾宇物业公司共同质证认为，对葛丽提供的证据真实性无异议，对关联性和证明目的均不予以认可。本院经审查对葛丽提供的证据真实性予以确认。 安居苑业委会、禾宇物业公司二审期间未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据合同相对性原则，当事人一方享有撤销权。本案中，葛丽并非案涉合同一方的签订主体，因此无权请求撤销安居苑业委会、禾宇物业公司之间的合同。根据《物权法》第七十八条的规定，葛丽作为业主，其如果认为业委会与物业公司签订的物业服务合同侵害自身合法权益，可通过撤销就业委会与物业公司签订物业服务合同而作出的相关决议或决定的方式维护自身权益。故其基于物业服务合同法律关系主张撤销安居苑业委会、禾宇物业公司签订的物业服务合同于法无据，本院不予支持。因物业服务具有长期性、整体性的特点，若提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故对葛丽要求禾宇物业公司返还物业费672元的诉请亦不予支持。 综上，葛丽的上诉请求不能成立，一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人葛丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 古开利 审判员 温占敏 二〇二〇年六月九日 法官助理姚瑞芳 书记员周远 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。