内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终491号上诉人（一审被告、反诉原告）：胡宝安，男，1965年4月8日出生，汉族，个体，现住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：张云波，内蒙古鼎珏律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王奕，女，1979年6月28日出生，个体，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：罗相宝，内蒙古圣泉律师事务所律师。上诉人胡宝安因与被上诉人王奕租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依照组成合议庭审理了本案。上诉人胡宝安及其委托诉讼代理人张云波，被上诉人王奕及其委托诉讼代理人罗相宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡宝安上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第一项、第二项，依法认定合同已于2019年9月15日合意解除；2.一、二审案件受理费由王奕承担。事实和理由：双方已于2019年9月15日合意解除合同，王奕无权主张违约赔偿。协议约定经营期间，王奕未依法履行合同义务也未解决消防问题，否则双方也不会在2019年9月15日清点物品解除合同。请求二审法院支持胡宝安全部上诉请求。王奕辩称，与一审诉请意见一致，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡宝安的上诉请求。王奕向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王奕与胡宝安之间于2018年9月7日签订的租房协议；2.请求判令胡宝安给付租房违约金250000元（500000元×50%）；3.请求判令胡宝安给付租房期间王奕的物品损失费6500元。胡宝安向一审法院提出反诉请求：请求判令王奕立即返还胡宝安保证金43500元。一审法院认定事实，2018年9月7日，王奕（甲方）与胡宝安（乙方）签订一份租房协议。租房协议约定：“甲方将座落在乌兰浩特市爱国北大路79号沐林春快捷酒店出租给乙方使用，现就出租事宜双方达成如下协议：一、租期为三年，2018年9月15日至2021年9月15日止。年租金约定伍拾万元（￥500000元），提前半个月交付，即每年9月1日前。二、出租包括房间内所有设施、备品（清单附后），以及酒店经营的相关手续，乙方只有使用权，没有所有权。消防、环保在现有条件下正常检查出现问题时由甲方负责解决。乙方需保证所有设施正常维护使用，所有手续正常年检，在租赁期满后双方交接无损坏、无争议。乙方如转租需经甲方同意。…六、乙方不得在酒店从事除正常经营外的违法、违纪活动，防火、防盗，造成一切损失及后果由乙方承担，乙方交付甲方押金伍万元（￥50000元），在租赁期满双方无争议后如数返还。…八、以上条款双方共同遵守，如有违约，违约方给付对方合同约定年房租费用等额赔偿，如有不能解决事项由乌兰浩特市人民法院裁决。…”签订协议当日，胡宝安将第一年（2018年9月15日至2019年9月15日）房租500000元，通过银行转账支付给了王奕。2018年10月2日，胡宝安经营沐林春酒店期间，乌兰浩特市公安消防大队检查酒店，并下发整改通知书及临时查封决定书，胡宝安、王奕按要求配合消防大队进行了整改，酒店一直处于营业状态。2018年10月31日、11月6日，乌兰浩特市环境保护局检查酒店并分别下发处罚事先告知书及罚款十万元行政处罚决定书，经王奕沟通协调，酒店整改后胡宝安未向乌兰浩特市环境保护局交纳上述罚款。胡宝安经营上述酒店至2019年9月10日，用微信发给王奕一份告知书，告知因各种原因要解除租赁关系。2019年9月15日，王奕与胡宝安共同到酒店查验酒店内的物品及设施，胡宝安向王奕出具经营期间导致酒店内物品设施损毁折价6500元的字据一枚，王奕接回并管控酒店。因协议租期未到，胡宝安拒交下年度租金，不履行租房协议，损毁酒店内部物品设施，王奕诉至法院。一审法院认为，一、本诉部分。王奕与胡宝安签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应属有效合同，双方均应依约履行合同义务。胡宝安经营沐林春酒店期间，消防、环保部门对酒店进行检查与要求整改，属协议内容事项，王奕积极配合处理，履行了协议约定义务，胡宝安不能因此事由而要求解除租房协议，不按协议约定缴纳房租，其行为违反协议并构成违约，应承担违约责任。王奕要求解除与胡宝安之间租房协议的主张符合法律规定，一审法院予以支持。双方在租房协议中约定违约金相当于一年租金500000元，王奕自治意愿降低请求赔偿数额，要求胡宝安赔偿违约金250000元，根据公平原则并考虑沐林春酒店已由王奕实际收回管控和现实经营状况，关于违约金赔偿数额，应确定为租房协议约定违约金500000元的25%即125000元为宜。二、反诉部分。按租房协议约定：“…乙方交付甲方押金伍万元（￥50000元），在租赁期满双方无争议后如数返还”乙方胡宝安虽然未交纳下一年度租金而违约，但在承担违约责任和扣除酒店物品损失6500元的前提下，甲方王奕应将押金余额43500元退还乙方胡宝安。故对胡宝安提出反诉，要求退回押金43500元的主张，一审法院依法予以维护。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）王奕与被告（反诉原告）胡宝安于2018年9月7日签订的租房协议；二、被告（反诉原告）胡宝安于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）王奕租房违约金125000元，给付原告（反诉被告）王奕酒店物品损失费6500元；三、原告（反诉被告）王奕于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）胡宝安租房押金43500元；四、驳回原告（反诉被告）王奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2574元，由被告（反诉原告）胡宝安负担1465元，原告（反诉被告）王奕负担1109元；反诉案件受理费444元，由原告（反诉被告）王奕负担”。本院二审期间，上诉人胡宝安提交2019年10月16日涉诉酒店重新开业录像光盘一份、2019年9月15日清点物品交接录像光盘一份、2019年9月16日证人隋某与胡宝安通话录音光盘一份及2019年10月15日证人隋某与胡宝安微信聊天记录一份，用以证明胡宝安与王奕已于2019年9月15日双方共同清点损失物品后已经解除合同，酒店已由王奕实际经营。王奕质证认为，因胡宝安未支付下一年度租金故王奕收回酒店由其外甥代管，现在实际承租人也是其外甥，对损失物品清点不代表协议解除。本院对上诉人胡宝安提交的录像光盘证据予以采信。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，解除合同的时间及上诉人胡宝安不同意给付违约金125000元法律依据。本院经审查后认为，胡宝安与王奕签订三年租期的租赁合同，因客观原因双方一致同意解除合同，并与2019年9月15日签订交接记录，但租赁合同已履行一年。上诉人胡宝安虽主张因乌兰浩特市公安消防大队下发临时查封决定书、限期改正通知书、乌兰浩特市环境保护局行政处罚事先（听证）告知书导致其一楼未营业影响其收入，但双方在合同履行过程中其并未找过被上诉人王奕主张过该损失，且在一、二审期间或提起反诉期间亦未提交其主张过损失方面的证据，故对其主张影响收入造成损失本院不予采信。按照双方签订的《租房协议》第一条约定：“胡宝安应提前半个月给付王奕下一年度租赁费”，作为承租人胡宝安应在2019年9月1日前给付王奕2019年度租赁费。第八条约定：“以上条款双方共同遵守，如有违约，违约方给付对方合同约定年房租费用等额赔偿”的约定，承租人胡宝安系完全民事行为能力人，签订《租房协议》亦其自愿。但双方签订的合同违约金条款过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方的违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。王奕虽主张给付违约金，但其亦未提交因胡宝安违约，给其造成损失的具体数额，且涉诉酒店在2019年10月16日由其亲属经营，故本院依照上述法律规定及本案实际情况，认定胡宝安给付王奕违约金数额为75000元（500000元×15%）为宜。双方对于物品损失6500元均无异议，本院予以确认。综上所述，上诉人胡宝安的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5684号民事判决第三项，第四项；二、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5684号民事判决第一项为“被上诉人王奕与上诉人胡宝安于2018年9月7日签订的租房协议，双方自愿于2019年9月15日解除”；三、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5684号民事判决第二项为“上诉人胡宝安于本判决生效后十日内赔偿被上诉人王奕租房违约金75000元，给付被上诉人王奕酒店物品损失费6500元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审本诉案件受理费5148元，由上诉人胡宝安负担1648元，被上诉人王奕负担3500元；反诉案件受理费444元，由被上诉人王奕负担。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇二〇年六月八日书记员 刘福娟