安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1371号上诉人（原审原告）：蚌埠市绿宇物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市金山花园18栋2单元201室。法定代表人：肖寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**，男，1978年10月17日出生，汉族，住安徽省怀远县包集镇包集村中郢组74号，现住怀远县。上诉人蚌埠市绿宇物业管理有限公司与被上诉人**物业服务合同纠纷一案，不服安徽省怀远县法院（2019）皖0321民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蚌埠市绿宇物业管理有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判支持蚌埠市绿宇物业管理有限公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由**负担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。2013年12月31日蚌埠市绿宇物业管理有限公司与蚌埠市嘉鸿房地产开发有限公司签订了《前期委托物业管理合同》，该份合同系双方真实意思表示，合同成立并有效，该份合同对签订合同双方及对案涉小区房屋享有物权的权利人均具有法律约束力。《最高人民法院＜关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案一审判决以蚌埠市绿宇物业管理有限公司与蚌埠市嘉鸿房地产开发有限公司签订了物业服务合同而未与**签订物业合同为由，判决驳回蚌埠市绿宇物业管理有限公司一审诉讼请求显然与法律规定完全相悖。二、一审法院认定事实错误。蚌埠市绿宇物业管理有限公司提供的物业服务是长期连续性的服务，服务内容多数是为小区的公共卫生、公共环境以及公共设施提供服务。本案一审判决完全认可采纳了**的辩称，草率的表示蚌埠市绿宇物业管理有限公司未提供物业服务，以被上诉人未享受到上诉人提供的物业服务为由，判决驳回蚌埠市绿宇物业管理有限公司一审诉讼请求显然是一审法院认定事实错误。蚌埠市绿宇物业管理有限公司为该小区全体业主提供物业服务是事实，与本案同时提交的同类物业服务合同纠纷案件，已有多数业主通过怀远县人民法院调解缴纳物业费。这些业主都已认可了蚌埠市绿宇物业管理有限公司为该小区提供物业服务的事实，其中有一户判决的也可以证明这一事实。综上，请求支持上诉请求。**辩称，**没有享受到任何物业公司提供的服务，不应交纳物业费。一审认定事实清楚，适用法律正确，蚌埠市绿宇物业管理有限公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。蚌埠市绿宇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令**支付拖欠的2014年1月1日－2018年12月31日期间的物业服务费人民币5992.8元；2、判令**承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月31日，蚌埠市绿宇物业管理有限公司与蚌埠市嘉鸿房地产开发有限公司签订了《前期委托物业管理合同》，合同约定由蚌埠市绿宇物业管理有限公司向怀远县涡北新区禹都华庭小区提供物业管理服务。蚌埠市绿宇物业管理有限公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向蚌埠市绿宇物业管理有限公司支付物业管理费用。**系怀远县涡北新区禹都华庭小区的业主，物业面积249.7平方米，房号为东商铺89号、91号、93号。一审法院认为，蚌埠市绿宇物业管理有限公司与蚌埠市嘉鸿房地产开发有限公司签订了《前期委托物业管理合同》，并没有与**签订物业合同，且蚌埠市绿宇物业管理有限公司未提供相关证据，证明蚌埠市绿宇物业管理有限公司履行了物业管理确定的相关义务，同时**也未享受到有蚌埠市绿宇物业管理有限公司的物业服务带来的惠处。因此，蚌埠市绿宇物业管理有限公司要求**支付物业费，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：驳回蚌埠市绿宇物业管理有限公司请求判令**支付物业服务费人民币5992.8元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由蚌埠市绿宇物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求和答辩意见提交了新证据，本院组织当事人对证据进行了质证。蚌埠市绿宇物业管理有限公司提交了维修报修记录、培训记录、保洁主管日常巡查表及照片，证明蚌埠市绿宇物业管理有限公司为小区提供物业服务的事实。**质证意见，对证据本身没有异议，但认为不能证明蚌埠市绿宇物业管理有限公司对其提供了服务。**提交照片8张和视频一份，证明蚌埠市绿宇物业管理有限公司没有向**提供物业服务。蚌埠市绿宇物业管理有限公司质证意见，对证据的真实性没有异议，关联性不予认可。照片和视频展示的内容是一名环卫工人清扫街面的情况，该路面不属于物业公司的服务范围，是市政环卫工人负责清扫，不能证明蚌埠市绿宇物业管理有限公司未提供物业管理服务。本院认证意见，蚌埠市绿宇物业管理有限公司提交的维修报修记录、培训记录、保洁主管日常巡查表及照片，系蚌埠市绿宇物业管理有限公司在履行《前期委托物业管理合同》中约定的物业管理服务过程中产生的相关资料，且**对该组证据亦没有异议，仅认为不是给其个人提供的服务。本院认为，物业服务的对象应为全体业主，服务内容为小区公共区域的环境卫生打扫、安全保障、公共设施的维修、维护等内容，故该组证据能够反映蚌埠市绿宇物业管理有限公司对案涉小区提供了相应的物业管理服务，本院予以认定；**提交的照片和视频反映的内容为环卫工人在清扫路面，不能证实该区域系应由物业公司负责的案涉小区公共区域，与本案没有关联性，故仅对证据的真实性予以确认，与本案的关联性不予认定。双方当事人对一审认定的事实均无异议，对当事人无异议的事实部分，本院依法予以确认。二审另查明，《前期委托物业管理合同》中关于物业服务费用收费标准约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.45元/月·平方米；高层住宅：0.6元/月·平方米；商业物业：0.9元/月·平方米”。蚌埠市绿宇物业管理有限公司于2019年5月21日通过中通快递向**邮寄催交物业费用书面律师函；于2019年5月23日向**“135××××2666”手机号发送催收短信。本院认为，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中怀远县嘉鸿房地产开发有限公司与蚌埠市绿宇物业管理有限公司签订的《前期委托物业管理合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，合同成立并有效，该合同对签订合同双方及案涉小区房屋享有物权的权利人均具有法律约束力。蚌埠市绿宇物业管理有限公司依据上述合同，对案涉小区提供物业服务后有权依据合同收取相应的物业管理费用，经蚌埠市绿宇物业管理有限公司书面催交，**以其不是《前期委托物业管理合同》的当事人，也没有享受到物业公司的服务为由仍拒绝交纳物业管理费用。依据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条的规定，对蚌埠市绿宇物业管理有限公司要求**交纳物业费的诉讼请求，本院应予支持。关于物业费的计算标准，《前期委托物业管理合同》中明确约定商业物业：0.9元/月·平方米计算，本案中蚌埠市绿宇物业管理有限公司自愿按0.4元/月·平方米计算，系对自己权利的处分，且不损害**的利益，应予支持，故**自2014年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业费用应为5992.8元（0.4元/月·平方米＊249.7平方米＊60个月）。综上，蚌埠市绿宇物业管理有限公司上诉理由成立，应予支持。一审判决适用法律有误，二审应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初4713号民事判决；二、**于本判决生效之日起十日内给付蚌埠市绿宇物业管理有限公司，自2014年1月1日起至2018年12月31日期间欠付的物业服务费人民币5992.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由**负担；二审案件受理费50元，由**负担。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年六月三日法官助理王海燕书记员杨璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。