吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0284民初2796号原告：磐石市冬晨供热有限公司，住所地：磐石市冬晨花园。法定代表人：张辉，经理。委托诉讼代理人：梁宏，磐石市福安街道法律服务所法律工作者。被告：战永萍，女，1960年1月12日出生，汉族，住磐石市。委托诉讼代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。被告：张津，女，1988年3月19日出生，汉族，住磐石市。委托诉讼代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。磐石市冬晨供热有限公司与被告战永萍、张津合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。磐石市冬晨供热有限公司的法定代表人张辉及其委托诉讼代理人梁宏、张辉、被告战永萍及其委托诉讼代理人王泽宇、被告张津及其委托诉讼代理人王泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。磐石市冬晨供热有限公司、张辉向本院提出诉讼请求：判令战永萍、张津共同给付以下欠款：1.房屋租金为690,594.00元，（644.51平方米×150,675.00元×4年6个月)；2.占有使用期间供热费90,747.01元(644.51平方米×32元/平方米=20.624.32元/年；2015年至2018年：20,624.34元×4年=82,497.28元；2019年供热2个月20,624.32元÷5个月×2个月=8,249.73元)；3.占有使用期间物业费30,771.97元（644.51平方米×1元/平方米×12个月+96元=7,830.12元；2015年：644.51平方米×1元/平方米×9个月+96元=5,896.59元；2016年至2018年：7,830.12元×3年=23,496.36元；2019年：644.51平方米×1元/平方米×2个月+96元=1,385.02元，共计812,112.98元；4.滞纳金296,860.78元(2015年：20,624.32元×3‰×166天=10,270.91元、2016年(20624.32+10,270.91元)×365天×3%。=33,830.28元、2017年（20624.32+33,830.28元）×365天×3%=59,627.79元、2018年（20624.32+59,627.79元)×365天×3%=87,876.06元、2019年（8,249.73元+87,876.06元）×365天×3%=105，257.74。事实与理由：2015年4月2日，张辉与战永萍签订了车爵士汽车美容连锁服务兑店协议，张辉将车爵士整体出让给战永萍经营。在战永萍经营期间不但一直未向磐石市冬晨供热有限公司缴纳物业费及供热费，而且自2015年4月3日起也一直未向磐石市冬晨供热有限公司缴纳房屋租金。磐石市冬晨供热有限公司认为：虽然张辉将车爵士汽车美容连锁服务出兑给战永萍，但在战永萍正常经营期间磐石市冬晨供热有限公司一直为战永萍提供物业费并按照政府供热标准进行供热。战永萍既然享受了相关服务，就应当向磐石市冬晨供热有限公司缴纳物业费及供热费。同时，该房屋系磐石市冬晨供热有限公司名下房屋，战永萍无故占有和使用房屋，已经严重侵害了磐石市冬晨供热有限公司的合法权益，故依法向贵院提起诉讼。战永萍辩称，对磐石市人民法院(2019)吉0284民初2796号磐石市冬晨供热有限公司、张辉合同纠纷案，答辩如下：1.有证据证明，磐石市冬晨供热有限公司起诉战永萍属于主体错误。车爵士汽车美容连锁服务店是战永萍女儿张津承兑并经营的，战永萍只是帮助管理，磐石市冬晨供热有限公司及张辉起诉战永萍，属于主体错误。2.战永萍帮助女儿承兑的是车爵士汽车美容连锁服务店的物品，并没有与磐石市冬晨供热有限公司签订过任何房屋租赁合同、供热合同及物业合同，也没有与磐石市冬晨供热有限公司实际履行过合同，故磐石市冬晨供热有限公司、张辉是无权向战永萍主张给付房屋租赁费、供热费及物业费的。3.战永萍女儿对车爵士汽车美容连锁服务店门市房的占有、使用，是基于磐石市冬晨供热有限公司卖房的交付，并不是承租，双方之间不存在租赁合同关系，磐石市冬晨供热有限公司的诉讼请求没有事实根据及法律依据。张津辩称，对磐石市人民法院（2019）吉0284民初2796号磐石市冬晨供热有限公司、张辉合同纠纷案，答辩如下：1.张辉的主体资格不适格，张津从没有与张辉签订过任何房屋租赁合同、供热合同及物业合同，也没有与其本人实际履行过合同，故张辉是无诉讼权利的，其主体资格不适格。2.磐石市冬晨供热有限公司的诉讼请求是没有事实根据及法律依据的，是依法不成立的，张津对车爵士汽车美容连锁服务店门市房的占有、使用，是基于磐石市冬晨供热有限公司卖房的交付，并不是承租，双方之间不存在租赁合同关系。2015年4月2日，张津与磐石市冬晨供热有限公司的实际控制人张军签订了《门市房买卖协议书》，张津购买了东宁社区一楼门市房(车爵士汽车美容连锁服务店占用的门市房)，合同签订后，张津交了40万元定金，磐石市冬晨供热有限公司及张军将房屋交给张津占有、使用。同日，张辉将其自车爵士汽车美容连锁服务店的物品作价25万元兑给了张津，当时张津委托战永萍进行了签收。由于张军、磐石市冬晨供热有限公司将法院依法查封的房屋（张津当时不知情)出售给了张津，一直拖了四年之久，不能办理产权过户登记，张津出于无奈，只能起诉到法院。两级人民法院已经审理，查清了磐石市冬晨供热有限公司的违约事实，判令其承担了双倍返还定金的责任。磐石市冬晨供热有限公司收回了因买卖合同而交付给张津的房屋。磐石市冬晨供热有限公司向张津交付门市，是基于买卖，而非基于租赁，向张津主张租金，于法无据。张津与磐石市冬晨供热有限公司不存在物业合同关系。磐石市冬晨供热有限公司是供热公司，不是物业公司；张津从没有与磐石市冬晨供热有限公司签订过物业合同，也没有形成事实物业服务关系；在磐石市冬晨供热有限公司交付门市房后，从来没有任何公司向答辩提供过物业服务。基于上述事实，磐石市冬晨供热有限公司诉请张津向其支付物业费是没有事实根据及法律依据的。张津不欠磐石市冬晨供热有限公司的供热费，也不应向其支付供热费。张津没有与磐石市冬晨供热有限公司签订过供热合同，磐石市冬晨供热有限公司供热，是基于实际控制人张军（包括亲属在内）在张津处洗车不交洗车费，是磐石市冬晨供热有限公司的实际控制人张军同意用洗车费抵顶供热费及其它费用的，并且自认，由于其没给张津办房照，张津占用期间的房费及供热费是不要的。弃权是禁止反言的。综上事实，张津与磐石市冬晨供热有限公司存在房屋买卖定金合同关系，而不存在其它合同关系，磐石市冬晨供热有限公司向张津主张房屋租赁费、供热费及物业费是没有任何事实根据及法律依据的，故请人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对磐石市冬晨供热有限公司提交的供热费、物业费收据，因其记载的面积与实际测绘的面积不符，故对其不予采纳；对张津提交的录音光碟、洗车流水账等，因无其他证据予以佐证，故本院不予采纳；2.2015年4月2日，磐石市冬晨供热有限公司与张津签订了磐石市东宁社区残疾人康复中心一楼北侧的门市房车爵仕汽车美容连锁服务店的门市房买卖协议书，合同第一款约定张津向磐石市冬晨供热有限公司交纳卖门市房定金肆拾万元整，第二款约定于2015年6月2日前办完房照，第三款约定甲方和乙方在房屋交易中心办理房屋产权证过户手续签字时，乙方将房款总额余款一次性交给甲方，第四款违约责任约定，如果甲方违约，拒绝将房屋出售或者不能办理过户手续给乙方，应向乙方赔偿双倍定金的损失。但自2015年2月3日至2018年11月7日，本案涉案的门市房被辽源市西安区人民法院等六家法院对其进行了13次查封。因该房屋被司法查封，故无法办理房屋产权过户登记，故本院于2018年8月14日立案受理了张津诉磐石市冬晨供热有限公司定金合同纠纷一案，张津要求磐石市冬晨供热有限公司双倍返还定金，该案经磐石市人民法院、吉林市中级人民法院两级法院审理，判决磐石市冬晨供热有限公司双倍返还张津捌拾万元。该判决已于2019年8月23日生效。2019年9月18日，张津注销了磐石市东宁街车爵士汽车美容装饰服务中心。2019年12月31日，张津将房屋返还给了磐石市冬晨供热有限公司。2019年9月10日，磐石市冬晨供热有限公司、张辉起诉张津、战永萍，要求其支付房屋占用期间的租赁费、物业费、供热费及滞纳金。磐石市人民法院依磐石市冬晨供热有限公司申请，委托吉林市融归资产房地产评估有限公司对涉案门市房（建筑面积644.51平方米）的2015年4月2日至2019年10月31日的租金进行评估，其价值为690,594.00元，年租金为150,675.00元。本院认为，本案是基于磐石市冬晨供热有限公司与张津之间的买卖合同而产生的争议，并非是纯粹的房屋租赁合同纠纷。张津与磐石市冬晨供热有限公司签订的是房屋买卖协议，其合同的目的是购买该门市房用于经营，而协助购买人办理产权过户登记手续是出卖方的法定义务，但磐石市冬晨供热有限公司对其所有的已被司法机关查封的房屋予以出卖，其在合同的履行过程中存在重大过错，应对其行为产生的后果承担责任；张津在购买该房屋时也应尽到审慎的义务，并且在知晓无法实现合同目的时应及时止损，保障自身的权益，但因其未及时行使自身的权益，导致双方之间费用，其也应对此期间产生的费用承担一定的责任。综合双方的过错，双方对损失各承担50%的责任。至涉案房屋由磐石市冬晨供热有限公司交付给张津，并由张津返还给磐石市冬晨供热有限公司，该房屋在张津的控制之下，亦由其实际经营磐石市东宁街车爵士汽车美容装饰服务中心，而磐石市冬晨供热有限公司对该门市房提供供暖及物业服务，张津应当支付供热费及物业费，但基于双方之间对合同的履行均存在过错，故对磐石市冬晨供热有限公司主张的滞纳金，本院不予支持。张津抗辩称张军同意以洗车费抵顶物业费和供热费，但未向本院提交充分的证据予以佐证，故对其抗辩主张，本院不予采纳。张辉系磐石市冬晨供热有限公司的法定代表人，在庭审中明确表示应以公司名义主张权利，撤回个人的主张，其行为符合相关法律规定，应予准许。本案中，战永萍协助女儿张津接收房屋的行为，不是个人行为，其法律后果应有张津承担，战永萍不应承担任何责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条规定，判决如下：一、张津于本判决生效之日起十日内给付磐石市冬晨供热有限公司租赁费345,297.00元；二、张津于本判决生效之日起十日内给付磐石市冬晨供热有限公司供暖费90,747.01元；三、张津于本判决生效之日起十日内给付磐石市冬晨供热有限公司物业服务费30,771.97元；四、鉴定费共计10,866.04元，磐石市冬晨供热有限公司、张津各承担5,433.02元；五、驳回磐石市冬晨供热有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,900.00元，由磐石市冬晨供热有限公司负担8,940.00元，由张津负担5,960.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张怀国人民陪审员  鲁晋阳人民陪审员  王 柏二〇二〇年六月十六日书 记 员  赵木熙