山东省广饶县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0523执异30号 案外人：李赓，男，汉族，1984年8月28日出生，现住东营市东营区。 申请执行人：东营如恒商贸有限公司，住所地：东营区牛庄镇文化路68号。 法定代表人：牟德忠，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：东营市黄河口土特产有限公司，住所地：山东省东营市广饶县滨海工业园黄特大道001号。 法定代表人：邵光进，职务：执行董事兼总经理。 被执行人：马建明，男，1973年5月15日出生，汉族，现住广饶县。 被执行人：东营市隆泰橡胶有限责任公司，住所地：广饶县稻庄镇高湾村。 法定代表人：万光辉，该公司董事长。 被执行人：万光辉，男，1975年5月2日出生，汉族，住。 在本院执行申请执行人东营如恒商贸有限公司（以下简称如恒公司）与被执行人东营市黄河口土特产有限公司（以下简称黄河口公司）、马建明、东营市隆泰橡胶有限责任公司（以下简称隆泰公司）、万光辉债权转让合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人黄河口公司所有的办公楼。案外人李赓对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人李赓称，申请事项：案外人享有被执行人黄河口公司位于西马楼村无产权手续3层楼房使用权，他人无权主张和处置。事实与理由：被执行人早在2016年4月7日就与债权人签订《以物抵债协议》，将其位于西马楼村的“黄河土特产办公楼”（3层，无产权登记手续）作价576万元抵顶借款本息且债权人已实际入住，只因该房屋无产权登记手续而无法办理过户登记，后因楼房中水电气暖等无法解决导致闲置至今。现如恒公司拟在贵院（2016）鲁0523执1780号案件中主张对上述无产权手续3层楼采取评估、拍卖等处置程序没有依据。根据我国民事诉讼法司法解释第四百九十一条“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”、第四百九十二条“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理”的规定，申请人已经与被执行人达成抵债协议且已实际交付履行，他人无权再要求以该房屋抵债或者进行其他处置。特此申请，请予以批准为盼。 申请执行人如恒公司称，一、被答辩人与被执行人所签订的《以物抵债协议》无效。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项的规定及《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被答辩人与被执行人签订《以物抵债协议》时,该房屋并未依法登记领取权属证书,该协议违反了法律的强制性规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定应认定无效。其次，被答辩人所列举的民事诉讼法司法解释第四百九十一条、四百九十二条之中,明确说明是在不损害其他债权人的合法权益和社会公共利益的前提下,方可适用该条。答辩人与被执行人早在2014年已签订抵押合同,根据房随地走的原则,抵押物包含地上附着物。而被答辩人与被执行人在2016年所签订的以物抵债协议,损害了答辩人所享有的抵押权,影响了答辩人债权的实现。被答辩人和被执行人双方在都已知晓标的物已被设立抵押权的基础上,签订了《以物抵债协议》势必损害答辩人担保物权的实现。所以其主张的法律依据不成立。二、退一步讲,即便《以物抵债协议》有效,答辩人对西马楼村3层办公楼享有抵押权,法院裁定将该套房屋所占有的土地转移给答辩人,根据房随地走的原则,该房屋也应转移给答辩人,并无不当。2014年10月24日,广饶丰泰小额贷款股份有限公司(以下简称丰泰公司)与被执行人签订抵押合同,约定被执行人以其所有的广国用(2013)第504号土地为合同编号2014年丰泰信贷借字310号的借款合同提供抵押担保,并于同日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第182条规定,以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。因异议财产西马楼村无产权手续的3层办公楼位于广国用(2013)第504号土地,故该套房屋也一并抵押给了丰泰公司。根据《中华人民共和国物权法》第191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。虽然被答辩人与被执行人在2016年签订了《以物抵债协议》,但该房产并不能够转让给被答辩人。2019年3月20日,广饶县人民法院裁定将该套房屋所占有的土地转移给答辩人,根据房随地走的原则,该房屋也应转移给答辩人,并无不当。被答辩人不能获得该房屋,也没有对该房屋的优先受偿权。被答辩人拟采取以物抵债的方式取得目标房屋,应属继受取得。因目标房屋属于应当登记的不动产,故按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。在办理产权登记之前,继受取得的法定公示要件尚未达成,因而目标房屋的物权并未发生变动,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。被答辩人依据《以物抵债协议》仅享有未来据实抵债的普通债权请求权,而不能直接获得房屋所有权,也没有对目标房屋拍卖所得价款的优先受偿权。同时依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。这种优先受偿权是优于普通债权的实现的。即债权不得对抗物权。所以被答辩人的债权并不能对抗答辩人所有的物权,故被答辩人不能获得该房屋。综上,请求法院驳回被答辩人的执行异议申请。依法执行(2016)鲁0523执1780号执行裁定书的交付内容,以维护法律的尊严。 经查，申请执行人如恒公司与被执行人黄河口公司、马建明、隆泰公司、万光辉债权转让合同纠纷一案的债权，系如恒公司自广饶县丰泰小额贷款有限责任公司（以下简称丰泰公司）受让而来。该案本院于2016年6月15日作出（2016）鲁0523民初1822号民事判决书，判决内容如下：一、被告东营市黄河口土特产有限公司于本判决生效后十日内支付原告东营如恒商贸有限公司款项4300000元及利息（以借款本金4300000元为基数，自2015年1月21日起至借款付清之日止按月利率15‰计算）；二、原告东营如恒商贸有限公司对被告东营市黄河口土特产有限公司抵押的东营市房权证广饶县字第广丁庄046号、047号、048号、049号房产及广国用（2013）第504号土地折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、被告东营市隆泰橡胶有限责任公司、马建明、万光辉在上述第二项范围外未清偿部分承担连带清偿责任；四、被告东营市黄河口土特产有限公司于本判决生效后十日内支付原告东营如恒商贸有限公司律师代理费20000元；五、驳回原告的其它诉讼请求。申请执行人如恒公司依据本院作出的上述民事判决书申请对被执行人黄河口公司、马建明、隆泰公司、万光辉、高俊进行强制执行，执行案号为（2016）鲁0523执1780号。案件执行过程中，本院于2019年8月28日作出（2016）鲁0523执1780号执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄河口公司所有的办公楼。案外人李赓对此向本院提出执行异议。 再查，案涉的被执行人黄河口公司所有的三层办公楼建筑在该公司的广国用（2013）第504号土地上，该三层办公楼无房产证等产权证明。据到广饶县××办事处××村村委会调查的相关情况，该三层办公楼建设于2012年左右。申请执行人如恒公司对广国用（2013）第504号土地享有的抵押权设定时间为2014年10月24日。 案外人李赓于2019年5月29日以黄河口公司、马建明、马辽宁、李建峰、山东明润石化有限公司、第三人东营市人力资源开发研究会、王德荣为被告向本院提起民事诉讼，案由为民间借贷纠纷，案号为（2019）鲁0523民初2575号。2019年10月8日，本院作出（2019）鲁0523民初2575号民事判决书，在该民事判决书认定事实部分认定：“2016年4月7日，东营市黄河口土特产有限公司（乙方）与东营市人力资源开发研究会（甲方）达成以物抵债协议一份，载明：鉴于乙方于2014年4月4日向甲方借款150万元，于2014年4月21日向甲方借款200万元，计欠利息226万元，因乙方到期无力偿还，经双方协商，甲方同意以黄河土特产办公楼（西马楼村）作价576万元抵顶借款本息，冲抵上述债务后，剩余债务乙方继续履行还款义务。2019年1月29日，东营市人力资源开发研究会等与李赓签订债权转让协议一份，约定由东营市人力资源开发研究会将享有的到期本金350万元及相应利息债权转让给李赓。同日，东营市人力资源开发研究会向东营市黄河口土特产有限公司、马建明、马辽宁、李建峰、山东明润石化有限公司分别邮寄了债权转让暨催款通知书一份，告知上述当事人涉案债权已转让给李赓的事实，但该通知上述当事人均未收到。庭审中李赓陈述，在东营市黄河口土特产有限公司对东营市人力资源开发研究会承诺过以房抵债的前提下，其希望东营市黄河口土特产有限公司能够继续用该房屋来抵顶涉案债务。”本院认为部分，认定了以下内容：“。李赓虽希望东营市黄河口土特产有限公司能够用以物抵债协议所涉房屋抵顶涉案借款本息，但东营市黄河口土特产有限公司未到庭参加诉讼，该房屋的权属状况本院无法查清，双方可就该问题另行处理。”。李赓未就案涉房屋提起另行处理。 本院认为，本案争议焦点是案外人李赓主张的以物抵债协议能否排除对案涉被执行人黄河口公司所有的三层无证楼房的强制执行。首先，案外人李赓系从东营市人力资源开发研究会受让的对黄河口公司的债权，对该债务已经（2019）鲁0523民初2575号民事判决书予以确认，李赓在该案的诉讼过程中主张以案涉的三层无证楼房予以抵债，但因黄河口公司在该案中未到庭，法庭不能查清案涉房屋的权属情况，故民事判决书中告知双方可就该问题另行处理，截止目前李赓并未对案涉楼房能否以物抵债另行处理；其次，案涉三层无证楼房的建筑时间早于其所涉土地的抵押时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，案涉三层无证楼房应视为一并抵押。因此，对案外人李赓排除对案涉房屋强制执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人李赓的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  孙峻华 人民陪审员  韩 广 人民陪审员  王 欣 二〇二〇年六月二十三日 法官助理程淑蓉 书记员张巧