湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终196号上诉人(原审被告)：张军，女，1983年4月13日出生，汉族，户籍地：黄冈市黄州区。上诉人(原审被告)：许斌，男，1975年5月6日出生，汉族，户籍地：湖北省恩施市。被上诉人(原审原告)：胡道远，男，1991年3月25日出生，汉族，湖北省罗田县人，住湖北省罗田县。被上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区红卫路98号。统一社会信用代码：91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人张军、许斌因与被上诉人胡道远、湖北松泰房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军、许斌上诉请求：上诉请求:1、依法撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院(2019)鄂1102民初1954号判决;2、判令被上诉人湖北松泰房地产开发有限公司返还被上诉人胡道远购房款20万元及违约金，上诉人不承担返还责任;3、由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由:原审认定事实不清，适用法律错误。原审认为，涉案《商品房买卖合同(预售)》无效，明显错误，具体如下:两上诉人所在武汉鸿城伟业房地产代理有限公司(以下简称鸿城伟业公司)与被上诉人湖北松泰房地产开发有限公司(以下简称松泰公司)签有独家代理销售合同，因此，鸿城伟业公司的所有销售行为后果均由松泰公司承担，而两上诉人均系鸿城伟业公司在松泰公司该项目的销售负责人，因此，两上诉人的销售行为均系鸿城伟业公司的职务行为，其后果也应由松泰公司承担。况且，“松泰华庭"项目所有预售合同均需在黄冈房地产局网络上进行网签，合同条款也是松泰公司确认后的制式合同，张军是松泰公司正式授权进行网签的执行人。在代理合同期内项目所签预售网签合同均由张军操作执行。而且，被上诉人胡道远已经履行了合同相关义务，系双方真实意思的表示。而被上诉人松泰公司在明知道此房已出售情况下(上诉人一方多次以多种方式告知松泰公司)，还“一房两卖”属严重违约行为，应依照相关法律予以严惩。根据《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原审法院还认为，张军收取被上诉人胡道远所交房款系个人行为，也明显错误，具体如下:鸿城伟业公司与松泰公司之间的代理合同明确约定“甲方应向乙方提供以下文件和资料:乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准”、“在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金”，由于松泰公司在该项目上的混乱管理，查封、抵账、个人收钱等现象频出，对销售公司带来极大的负面影响，合同到期双方进行交接并打包结算，松泰公司至今下欠鸿城伟业公司巨额代理佣金未支付，现正在诉讼讨要阶段。因此，此次销售行为应当认定为上诉人暨鸿城伟业公司的正常代理行为，其后果仍应由松泰公司承担。综上，两上诉人的销售行为职务行为，其退还购房款的后果也应当由松泰公司承担。为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，望贵院查明事实，依法判如所请。湖北松泰房地产开发有限公司辩称，一、上诉人与胡道远2016年11月17日签订的空白《商品房买卖合同》（预售）属于无效合同。1、上诉人张军利用空白的、虚假的《商品房买卖合同》（预售）骗取原审原告胡道远的款项，是不争的事实。正如胡道远在诉状中所述，上诉人张军“欺骗”他签订没有盖章的空白合同，并且要求他将20万元以现金的方式到银行存入上诉人张军指定的个人账户。上诉人张军要求胡道远签订空白合同，且要求其从账户中提取20万元现金存入上诉人指定的个人账户，而不是以转账形式，显然是以合法形式掩盖其非法占有的目的。2、事后，经胡道远向答辩人查明，证实上诉人卖房是假，欺诈是真，于是胡道远要求上诉人返还20万元。此时，上诉人许斌见事情败露，于2017年8月4日向胡道远出具书面《承诺书》，承诺七日内退还购房款20万元，且于2018年2月10日通过手机银行转账5万元给胡道远作为赔偿。显然，上诉人这一行为充分证实其承认欺骗胡道远及愿意返还20万元的事实。3、上诉人与胡道远所签空白购房合同，答辩人不知情，上诉人没有将该合同送到答辩人处备案，并且上诉人收取胡道远的20万元也没有交给答辩人，此20万元至今仍由上诉人个人占有是不争的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第三款的规定，上诉人与胡道远2016年11月17日签订的空白《商品房买卖合同》（预售）应确认无效。二、答辩人在本案中不承担责任。1、胡道远在其民事起诉状中根本没有将答辩人作为主体列入被告，更没有要求答辩人承担责任，因为他知道此事与答辩人无关，显然胡道远尊重事实真相。而在一审中上诉人张军、许斌追加答辩人为本案的被告是企图掩盖事实真相，从而扰乱审判人员查明事实的行为。2、答辩人没有授权上诉人张军、许斌个人销售房屋、收取定金或购房款，更没有授权其与他人签订假合同骗取客户资金。第一，答辩人没有对上诉人张军、许斌个人进行任何形式的授权。上诉人张军、许斌没有任何证据证实上诉人对其个人进行了授权，上诉人张军、许斌与答辩人没有任何关系。上诉人张军、许斌夫妻二人只是与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司有关联，一个是该公司的法定代表人，一个是该公司的会计。第二，答辩人与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司签订的销售代理合同是另一法律关系，不是本案的调整范畴。事实上，答辩人没有授权武汉鸿城伟业房地产代理有限公司与客户签订空白合同骗取客户资金，也没有授权其收取客户购房款。相反，答辩人与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司在合同中约定，该代理公司不得以答辩人的名义从事本合同以外的其他任何活动，并约定代理公司不得收取客户定金、房款、及其他费用。综上所述，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律适当，张军、许斌上诉理由不成立。请依法驳回上诉，维持原判。胡道远未予答辩。胡道远向一审法院起诉请求：1、依法判决张军返还购房款二十万元，支付逾期违约金七万八千元（计算截止2019年6月8日）；2、判令许斌对返还购房款及逾期违约金承担连带责任；3、本案全部诉讼费用由张军、许斌承担。一审法院认定事实：2016年10月9日，张军介绍胡道远购买松泰华庭1号楼2单元2-1002室商品房，张军要求胡道远将购房款20万元存放在张军指定账户。胡道远的父亲与张军一起到中国银行黄州八一路支行以现金方式存入。张军出具收条一份，2016年11月17日，张军让胡道远填写没有盖章的《商品房买卖合同（预售）》。事后，张军没在合同上盖公章，胡道远就找到开发商湖北松泰房地产开发有限公司，其认为公司没有收到该购房款，不承认预售事实。胡道远多次找张军、许斌催要购房款，2017年8月4日，许斌向胡道远出具书面《承诺书》，承诺在七日内退还购房款20万元。如若不能按时付款，将赔付违约金每天一千元整，另承担连带法律责任。2018年2月10日许斌通过手机银行转款5万元给胡道远。因张军、许斌一直采取欺骗、拖延方式不退还购房款。胡道远遂诉至法院。张军、许斌是夫妻关系。2016年8月1日，湖北松泰房地产开发有限公司与武汉鸿城伟业房地产代理有限公司签订一份《销售代理合同》，约定湖北松泰房地产开发有限公司（甲方）指定武汉鸿城伟业房地产代理有限公司（乙方）在黄冈地区的独家销售代理，销售甲方指定的在黄州××大道××号兴建的松泰华庭项目，代理期限为2016年8月1日到2017年8月30日；在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不得擅自收取客户定金、房款及其他费用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动，并对其他事项进行了约定。许斌是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的法定代表人，张军是武汉鸿城伟业房地产代理有限公司的会计。一审法院认为，张军、许斌与胡道远签订《商品房买卖合同（预售）》，购买由湖北松泰房地产公司开发有限公司开发的的松泰华庭1号楼2单元2-1002室商品房，该合同未加盖湖北松泰房地产开发有限公司的公章。张军收取胡道远购房款20万元后，没有将房款交到湖北松泰房地产开发有限公司，亦没入账张军、许斌所在的武汉鸿城伟业房地产代理有限公司账户，张军将胡道远房款存入其个人账户，该《商品房买卖合同（预售）》属无效合同。故胡道远要求张军返还购房款的诉讼请求，法院依法予以支持。许斌向胡道远出具七日内还款承诺书，同时约定，如不能按时还款，将赔付违约金每天一千元整，是其真实意思表示，故许斌亦应同张军互负连带赔偿责任。2018年2月10日许斌转款5万元给胡道远，胡道远认为是张军、许斌赔付的损失，张军在庭审中认为就是转款，故可以认定，该5万元是张军、许斌对胡道远损失的赔付。张军与胡道远所签购房合同为空白合同，亦未到湖北松泰房地产开发有限公司备案，故湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。判决：一、胡道远与张军签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。二、张军在判决生效之日起三十日内返还胡道远购房款200000元。三、许斌对上述第一项承担连带清偿责任。四、湖北松泰房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。五、驳回胡道远的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人在法定举证期限内均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点有以下两点：一、如何认定张军向购房人胡道远收取20万元款项的性质，其收款行为对松泰房地产公司是否具有约束力。本案中，胡道远支付的20万元系由张军个人收取属实，《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。结合已经查明的事实，鸿伟公司作为松泰房地产公司松泰华庭项目的独家销售代理人，该公司的工作人员张军未按照《销售代理合同》的约定履行合同，而且个人向购房人胡道远收取20万元，并出具《收据》，该款亦未进入松泰房地产公司账户，与胡道远签订未加盖松泰房地产公司印章的《商品房买卖合同（预售）》，其行为不符合销售代理合同的约定，所签订的合同对松泰房地产公司不具有约束力。二、松泰房地产公司是否应当承担向胡道远返还购房款的法律责任。本案中，胡道远与张军签订的《商品房买卖合同（预售）》因履行不能，酿成纠纷后，许斌向胡道远承诺退款并承担不按时退款的违约责任，且己部分履行，据此许斌以自已的行为表示在处理与胡道远之间的购房纠纷，既不属于委托代理范畴，也不符合表见代理的特征。许斌按照承诺书约定履行其对胡道远的义务此前签订的合同无效，故张军的行为不构成表见代理。如上所述，鸿伟公司代理收取购房款的行为对松泰公司不具有约束力，松泰房地产公司不承担向胡道远返还购房款的法律责任。因本案处理的是购房户胡道远与松泰公司之间权利义务关系，许斌、张军及鸿伟公司与松泰房地产公司之间的权利义务关系不属于本案审理范畴。综上所述，许斌、张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人许斌、张军负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年六月十日书记员 黄 宁