湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终884号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖国华，男，1956年7月18日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：彭国军，湖南开旗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马君，女，1968年6月28日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师。原审第三人：常德市楠竹山农贸市场服务中心（个人独资企业），住所地湖南省常德市武陵区永安街道办事处东苑社区三闾路（正达房产旁）。投资人：周远云。委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师。上诉人廖国华因与被上诉人马君、原审第三人常德市楠竹山农贸市场服务中心（以下简称楠竹山市场）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖国华上诉请求：撤销原判，改判廖国华解除《门面转让协议》的行为有效，并驳回马君的诉讼请求。本案诉讼费用由马君承担。事实与理由：1．廖国华与楠竹山市场是房屋买卖关系，廖国华向楠竹山市场支付涉案门面款25万元的行为基础是双方签订的《常德市存量房买卖合同》，取得门面所有权的物权原因行为是《常德市存量房买卖合同》，不是廖国华与马君签订《门面转让协议》，廖国华依据该合同取得了门面的不动产权证，该合同已经履行完毕。2．廖国华与马君签订《门面转让协议》，产生了门面转让合同关系，马君自始至终都没有取得涉案门面的所有权与处分权，廖国华并无违约行为，在马君无法将门面的所有权转移给廖国华的情况下，廖国华有权行使同时履行抗辩权和合同解除权，拒绝向马君支付剩余的房款，《门面转让协议》已经解除，廖国华有权拒绝向其支付剩余房款30万元，廖国华无需继续履行该协议义务，也不应承担违约责任。3．楠竹山市场与马君签订的是《租赁协议》，在马君不行使优先购买权的情况下，楠竹山市场有权依据《租赁协议》将门面另行出售给廖国华，且该租赁合同关系与本案无关联，不应混淆。马君辩称，1．一审判决并未认定廖国华与楠竹山市场之间的房屋买卖合同关系，且廖国华向楠竹山市场支付25万元款项的前提是楠竹山市场和廖国华均认可廖国华与马君的《门面转让协议》，并非以廖国华与楠竹山市场签订的《存量房买卖合同》为基础。2．《门面转让协议》是《租赁协议》的权利义务概括转移的协议，根据该协议，廖国华支付30万元尾款的条件为楠竹山市场取得土地出让手续，该条件已经成就，廖国华无权拒绝付款。3．廖国华称其取得案涉门面物权的原因行为是《存量房买卖合同》错误。4.2019年6月21日廖国华在诉讼中行使合同解除权，不能产生合同解除的法律后果，其上诉称《门面转让协议》已依法解除错误。5．马君在《门面转让协议》中的义务已经履行完毕，廖国华不享有同时履行抗辩权。6．廖国华称马君与楠竹山市场签订的《租赁协议》与本案无关的上诉理由不能成立。楠竹山市场述称，对廖国华的上诉观点与陈述的事实均予以认可，请求撤销一审判决，改判支持廖国华的上诉请求。马君与楠竹山市场签订的《租赁协议》应认定为租赁关系，而不是名为租赁，实为买卖的合同关系；一审法院认定楠竹山市场取得土地使用权后，《门面转让协议》约定的廖国华向马君支付30万元尾款条件成就的观点错误，马君无法为廖国华办理过户手续，该协议已经解除；《常德市存量房买卖合同》是廖国华与楠竹山市场重新建立的独立的买卖合同关系，该合同并没有以《租赁协议》为基础的，廖国华基于该合同取得门面所有权，与马君没有关系。马君向一审法院起诉请求：一、判令廖国华支付门面买受价款余额30万元及逾期付款违约金5.2282万元（系按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算自2016年7月12日至2019年4月23日的违约金，此后仍按该标准计算至清偿买受价款余额之日止）；二、由廖国华负担诉讼保全担保费及本案全部诉讼费用。廖国华向一审法院反诉请求：一、确认解除《门面转让协议》的行为有效；二、本案诉讼费用由马君承担。一审法院认定事实：一、2011年9月6日，楠竹山市场与马君签署了《租赁协议》，该协议约定：楠竹山市场将湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1层113号门面租赁给马君，租赁期限为40年，自2011年10月30日起至2051年10月29日，租赁总价计人民币70万元；马君取得该租赁物使用权后，如需转让，必需经楠竹山市场同意并办理过户手续，否则转让无效；楠竹山市场在取得国有土地出让权后，马君具有优先购买权，马君需在楠竹山市场取得《商品房预售许可证》后三天内与甲方签订《商品房预售合同》，本协议所体现所缴纳租金全部转为购房款。常德森雨兴房地产营销策划有限公司与楠竹山市场曾有销售合同关系，常德森雨兴房地产营销策划有限公司为楠竹山市场销售房屋，楠竹山市场向常德森雨兴房地产营销策划有限公司支付代理费。上述《租赁协议》中的价款70万元即以常德森雨兴房地产营销策划有限公司应收楠竹山市场的代理费充抵，楠竹山市场于2011年9月6日向常德森雨兴房地产营销策划有限公司的法定代理人马君出具了“门面113#”70万元的收款收据一张。另，2017年8月，常德森雨兴房地产营销策划有限公司与楠竹山市场因代理费金额发生争议，楠竹山市场对抵扣上述《租赁协议》中70万元价款的代理费亦有异议。二、2012年3月2日，马君与廖国华签署了《门面转让协议》，协议约定：1、马君以人民币80万元的价格将湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1层113号门面转让给廖国华，廖国华首付50万元（在签订转让协议的当天廖国华已支付马君门面首付款50万元），待开发商取得土地出让手续后再支付30万元；2、双方对所售商铺之权属等约定均按马君与楠竹山市场所签《租赁协议》之一切内容；3、若开发商最终未取得土地出让手续，马君负责退还廖国华人民币10万元。三、此后，楠竹山市场取得湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1层13号的土地使用权证（权属证号为：常国用2016商第3535号）。2016年12月19日，楠竹山市场为廖国华出具70万元的增值税发票。2017年9月28日，廖国华向楠竹山市场支付涉案门面款25万元。2017年10月10日，楠竹山市场与廖国华签订《常德市存量房买卖合同》，楠竹山市场将坐落于湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1层113号门面出售给廖国华，房屋成交价格为70万元。2017年10月26日，廖国华获得湘（2017）常德市不动产权第0018234号湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1层113号门面的不动产权证书。马君知晓此情后，要求廖国华支付剩余房款30万元，协商未果，马君遂诉至一审法院。马君起诉后，廖国华于2019年6月20日向马君发出解除《门面转让协议》通知，此后寄送了相关通知书，马君签收。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、本案三方当事人的法律关系。因本案中三方当事人围绕涉案门面相互订立了合同，为查明当事人订立合同时的真实意思表示，以倒推方式进行。1、廖国华与楠竹山市场之间系房屋买卖合同关系。楠竹山市场在既未与廖国华签订合同、亦未收到相关购房款的情况下，即于2016年12月19日向廖国华出具了70万元的增值税发票，并在廖国华仅支付购房款25万元的情况下配合廖国华办理了相关产权登记手续；廖国华在未签订合同的情况下，即向楠竹山市场支付了“购房尾款”25万元，其行为的基础即楠竹山市场与马君签订的《租赁协议》及马君与廖国华签订的《门面转让协议》。2、马君与楠竹山市场之间名为“租赁”实为房屋买卖合同关系。根据《租赁协议》的约定，双方约定的租赁期限为40年，这一期限与商业用地的土地使用期限一致，明显超过合同法规定的最长租赁期限20年；且协议中约定楠竹山市场“在取得国有土地出让权后，乙方（即马君）具有优先购买权”、“本协议所体现所缴纳租金全部转为购房款”，上述约定表明协议双方在签订协议时已有买卖房屋的合意，但因楠竹山市场尚未取得国有土地出让权，不具备买卖房屋条件，待条件成就时，即将此“租赁”关系转换为“买卖”关系，也就是说，马君在楠竹山市场取得了国有土地出让权时，也相应有取得涉案门面所有权的期待权利。至于马君与楠竹山市场所签订合同是否符合法律规定，因本案中无须对该合同效力进行单独认定，且无论合同效力如何，楠竹山市场已经基于《租赁协议》、《门面转让协议》与廖国华签订房屋买卖合同并办理产权登记手续，楠竹山市场出售门面获得价款、廖国华取得门面所有权、马君赚取差价的各方合同目的已经实现，无须再行返还。3、马君与廖国华系房屋“转让”合同关系。根据马君与廖国华的《门面转让协议》，廖国华作为接受“转让”的一方，受让的是马君在《租赁协议》中的所有权利，其需要向马君支付的对价为80万元，且实际已支付50万元，并取得了马君向楠竹山市场支付70万元价款的原始收据一张。此后，廖国华以马君提供的这张面值70万元的收据，由楠竹山市场出具相应面值发票，为办理相关产权登记证书，廖国华与楠竹山市场以70万元的价款订立《常德市存量房买卖合同》，并以已支付给马君的50万元为基础，仅向楠竹山市场支付了25万元“购房余款”。作为转出的一方，马君所转让的是带有缺陷的所有权，是一种取得涉案门面所有权的期待权利，需要在条件成就时才能取得，而关于这一权利的风险，双方也在合同第三条予以了明确表述“若开发商最终未取得土地出让手续，甲方（即马君）负责退还乙方（即廖国华）人民币壹拾万元”，所以才在合同第一条约定了“待开发商取得土地出让手续后再支付叁拾万元”。廖国华、楠竹山市场虽然系房屋买卖合同关系，但廖国华与马君的《门面转让协议》、马君与楠竹山市场的《租赁协议》是该房屋买卖合同关系的基础关联点，不能孤立、片面的理解这三份合同。综上所述，三方在订立合同时，指向的都是门面的所有权，廖国华即使与楠竹山市场单独签订了房屋买卖合同，仍受《门面转让协议》的限制。二、廖国华向楠竹山市场支付25万元价款是否应当抵销《门面转让协议》中未支付的30万元？根据马君与廖国华签订的《门面转让协议》，廖国华在“开发商取得土地出让手续后再支付叁拾万元”；廖国华称不付款的原因是马君不能向其转让房屋所有权，根据上述分析，廖国华虽与楠竹山市场签订《常德市存量房买卖合同》并办理过户手续，但其所有权的取得与《门面转让协议》、《租赁协议》密切相关，“开发商取得土地出让手续”是尾款支付条件，现条件已成就，且廖国华已办理不动产权证书，廖国华应当支付剩余款项30万元。廖国华在已知马君向楠竹山市场支付全款70万元的情况下，另行向楠竹山市场支付25万元，侵害了马君的权益，廖国华因此产生的相关损失应当另行主张权利。对于马君主张的违约金，因《门面转让协议》中未约定违约责任，一审法院酌定以30万元为基数，自马君起诉之日2019年5月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至廖国华付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于廖国华要求确认解除《门面转让协议》的行为有效的问题。廖国华在马君起诉后、一审法院第一次庭审时向马君提出解除合同，并提起反诉，要求确认解除行为有效，一审法院不予支持：其一，马君与廖国华之间《门面转让协议》未约定解除合同的条件，廖国华在诉讼期间发出解除合同通知，该通知即使马君签收，也不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，廖国华解除合同的行为亦有违诚实信用原则，不能产生解除合同的法律效力；其二，廖国华以《中华人民共和国合同法》第九十四条为依据，认为马君未取得所有权致使标的物所有权不能转移，而实际上，廖国华直接从楠竹山市场处取得门面所有权而不必先由马君取得门面所有权再行过户给廖国华，是符合廖国华取得门面所有权时三方共同利益的，廖国华已实际占有、使用涉案门面，并办理了不动产权证书，合同目的已实现，不符合法律规定解除合同的条件。楠竹山市场主张马君与廖国华的房屋转让合同因未经其同意而无效，一审法院认为，自2012年廖国华从马君处获得门面使用权后，一直以廖国华名义交纳相关物业管理费、水电费，且楠竹山市场的原工作人员作为见证人在马君与廖国华的转让协议上签字，并在此后向廖国华开具增值税发票，应当视为楠竹山市场对转让一事是知晓并认可的，故对该主张一审法院不予采纳。综上所述，廖国华应当向马君支付剩余转让款30万元并支付相应利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款,《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、廖国华于本判决生效之日起十日内向马君支付转让款30万元及利息（以30万元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至廖国华付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回廖国华的反诉诉讼请求。本案一审本诉案件受理费0.6584万元，保全费0.277万元，反诉案件受理费0.01万元，计0.9454万元，均由廖国华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另查明，2012年3月2日，马君与廖国华签署了《门面转让协议》以后，马君即将涉案门面及楠竹山市场向马君出具的该门面70万元收款收据交付廖国华。2016年7月12日，楠竹山市场取得湖南省常德市武陵区三闾路楠竹山市场1楼13号的土地使用权证（权属证号为：常国用2016商第3535号）。2016年12月19日，楠竹山市场开具了廖国华购买面的70万元的增值税发票，但并未将该票据交给廖国华，廖国华也一直未将楠竹山市场向马君开具的70万元收款收据交付楠竹山市场。此后廖国华多次联系马君告知楠竹山市场要求廖国华补交房款的情况及要求一同去楠竹山市场办理门面不动产权证，马君答复不要给楠竹山市场补钱，等马君从外地回来后一起去办证。楠竹山市场销售人员多次催促廖国华办证，2017年9月28日，廖国华向楠竹山市场支付涉案门面款25万元。楠竹山市场向廖国华出具的收款收据载明：“今收到113#门面业主廖国华交来购门面尾款（抵收马君欠款）金额25万元。”二审中，楠竹山市场表示因与常德森雨兴房地产营销策划有限公司存在销售代理费金额及马君抵扣70万元门面款争议，即使马君与廖国华一起找楠竹山市场办理该涉案门面的不动产权证，该争议不解决，楠竹山市场也不会给廖国华办证。又查明，2017年8月31日常德森雨兴房地产营销策划有限公司向楠竹山市场出具一份《关于支付楠竹山市场营销代理费的报告》，要求楠竹山市场支付欠付的销售代理费。楠竹山市场则于2017年9月1日向常德森雨兴房地产营销策划有限公司发出《退款通知书》，要求常德森雨兴房地产营销策划有限公司退回代理费30.845907万元。对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是：廖国华解除《门面转让协议》的行为是否有效；廖国华是否应向马君支付门面转让款30万元及利息。马君与楠竹山市场签订的《租赁协议》名为“租赁”实为附条件的房屋买卖合同关系。该协议内容表明双方在签订协议时已有买卖房屋的合意，待楠竹山市场取得国有土地出让权之后，马君所缴纳的租金全部转为购房款，取得优先购买权，“租赁”关系转换为“买卖”关系，即马君取得涉案门面所有权的期待权。马君与廖国华签订的《门面转让协议》、廖国华与楠竹山市场签订的《常德市存量房买卖合同》均系房屋转让合同关系，系就同一标的物订立的多重买卖合同关系。虽然马君在签订《门面转让协议》时，只具有涉案门面所有权的期待权，尚未取得门面的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，马君与廖国华签订的《门面转让协议》，应认定有效。廖国华依据其与楠竹山市场签订的《常德市存量房买卖合同》办理了门面所有权过户登记手续，该买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，亦应认定有效。但廖国华与楠竹山市场签订该合同的目的是为了履行《门面转让协议》，办理门面所有权过户登记手续，楠竹山市场也是在承认《门面转让协议》有效的情况与廖国华签订《常德市存量房买卖合同》，故《门面转让协议》与《常德市存量房买卖合同》具有关联性、相互补充，二者结合，达到廖国华购买涉案门面的目的。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”马君与廖国华签订《门面转让协议》时，虽未约定如何办理门面所有权转移手续。但买卖合同关系中卖方的主给付义务就是交付标的物，并转移标的物所有权。按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产权的转移不仅要交付标的物，而且必须办理转让登记手续。现马君未取得涉案门面的所有权，楠竹山市场又因与常德森雨兴房地产营销策划有限公司存在销售代理费及马君抵扣70万元门面款的争议，而拒绝依据楠竹山市场与马君签订的《租赁协议》及马君与廖国华签订的《门面转让协议》为廖国华办理门面不动产权证。故应认定马君未履行其与廖国华签订的《门面转让协议》中为廖国华办理门面不动产权证的主要义务。马君虽未履行为廖国华办理门面不动产权证的主要义务，但因楠竹山市场与廖国华另行签订《常德市存量房买卖合同》，并协助廖国华办理了争议门面的不动产权证手续，《门面转让协议》中廖国华的合同目的已经实现，应由马君履行的义务已经履行完毕。现廖国华提出解除合同，不符合法律规定，一审法院对此不予支持并驳回廖国华的反诉请求并无不当。故廖国华关于请求确认解除《门面转让协议》行为有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。马君与廖国华签订的《门面转让协议》应继续履行，廖国华向马君首付门面款50万元之后，尚欠马君涉案门面款30万元，廖国华为完成马君应该履行的门面办证义务，已支付的25万元应抵扣其所欠门面款，故廖国华尚需向马君支付余下尚未支付的门面款5万元。一审法院判决廖国华还应向马君支付30万元及利息不当，本院予以纠正。至于马君与楠竹山市场之间销售代理费抵扣70万元门面款的争议以及楠竹山市场向廖国华收取门面尾款25万抵偿马君欠款的问题，马君可另行向楠竹山市场主张。综上所述，廖国华的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初129号民事判决；二、廖国华于本判决生效之日起十日内向马君支付门面转让款5万元；三、驳回马君的其他诉讼请求；四、驳回廖国华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费0.6584万元，保全费0.277万元，反诉案件受理费0.01万元，合计0.9454万元；二审案件受理费0.6584万元，共计1.6038万元，由廖国华负担0.2673万元，马君负担1.3365万元。本判决为终审判决。审判长  孙权新审判员  蒋晓玲审判员  涂江波二〇二〇年六月十二日法官助理赵昌华书记员周小娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。