河南省舞钢市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0481执异23号异议申请人（案外人）：雷某，男，汉族，住河南省舞钢市。申请执行人：潘某某，男，汉族。住舞钢市。被执行人：贾某某，男，汉族，住舞钢市。本院在执行潘某某与贾某某借款合同纠纷一案中，雷某对本院查封位于舞钢市朱兰安居苑小区2号楼东单元二楼东户201房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人雷某称：一、申请人已经与涉案房屋的登记所有人签订了合法、有效的房屋买卖合同。2012年6月21日,申请人与贾某某、王玉贤签订《房屋买卖合同》一份,约定申请人以208000元的价格购得案涉房屋。上述买卖合同系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应确认有效。二、申请人已经实际占有和控制涉案房屋。自签订协议后,申请人就取得涉案房屋得钥匙,随即对涉案房屋进行装修,购置家具家电,作为申请人的婚房入住使用,所有的装修款和货款全部由申请人支付,在申请人全家入住期间未曾有任何人任何单位就涉案房屋向申请人提出过异议,申请人早已实际占有和控制了涉案房屋。三、申请人做为买受人已经履行了全部合同义务,房屋买卖合同已经履行完毕。合同签订并生效后,申请人已经按照约定支付了全部价款,并取得了涉案房屋的钥匙及相关手续,在2012年时该购房款208000元也不低于市场价格,申请人已经全面履行了购房合同。四、非因申请人原因未办理房屋过户手续。案涉房屋按照2012年的政策规定属于安置房,在5年内无法办理案涉房屋的过户续,2016年时案涉房屋符合办理过户于续时但贾某某本人却消失不见,经申请人了解贾某某至今也不知去向,因贾某某去向不明,无人配合中请人办理案涉房产的过户于续,因此至今申请人也无法理房产过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请人的情况已经符合上述法律规定,申请人的合同签订时间在2012年6月12日,在法院查封之前:申请人已经合法占有控制案涉房产居住已经有8年时间;申请人购房时已经支付完208000元购房款;并且未办理过户的原因是贾某某自2015年就消失不知去向,无人配合申请人办理房产过户手续,依据上述法律规定,涉案房产法院不得查封。综上所述，贵院查封此房影响到申请人的利益，为维护申请人的合法权益，故提出书面异议，请法院解除对位于舞钢市××小区××楼东单元××楼××房屋的查封。申请执行人潘某某称，异议申请人提出的事实和理由不实,纯属编造,有恶意对抗执行,故意协助债务人逃避债务的嫌疑。理由是：一、其所谓已经与涉案房屋登记所有人签订的买卖合同是非法的，二、申请人并没有实际占有和控制该房屋申请提交的水费,电费及物业等相关收据,也可以通过租的方式获得。三、做为非法无效的合同,所谓的合同款交付是不存在的。我认为是合同价款明显高于当时价款不合情理，大额现金交付有违常规。四、申请人未办理房屋过户手续,并非产权人原因。综上所述，我个人认为贾某某、王玉贤、雷某三人有合伙编造事实,对抗法院执行的故意,其无权力排除执行。因此请求法院查证核实后,驳回其异议请求，以维护债权人正当合法权益。经审查查明：一、本案的执行依据是本院于2019年12月30日作出的（2019）豫0481民初2769号民事判决书。判决内容为：“贾某某于本判决生效之日起十五日内向潘某某偿还借款本金5万元及利息13万元，本息共计18万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由贾某某负担。”二、因贾某某未按判决书履行义务，潘某某于2020年4月申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2020年5月13日作出（2020）豫0481执354号执行裁定书，查封被执行人贾某某名下位于舞钢市××休一街××南侧××小区××楼××号房屋。三、贾某某（甲方）与王玉贤（乙方）于2010年2月1日签订协议，主要内容为：“甲方同意将政府分配的经济适用房（朱兰安居苑小区2号楼1单元二层东户，建筑面积84.81平方米）转让给乙方。依据有关部门要求，甲方同意，暂以甲方户名协助乙方办理房屋产权有关证件，办证费用乙方承担。乙方同意支付购房全部款项，另支付甲方酬劳费7000元整。房屋产权归乙方所有，所有证件由乙方保管。根据有关部门规定的过户时间，若需过户，甲方同意全力及时配合，过户费由乙方支付。”协议见证人为吴文跃。三、贾某某、王玉贤（甲方）与雷某（乙方）于2012年6月21日签订房屋买卖合同，主要内容为：“一、甲方自愿将位于舞钢市××小区××楼东单元××楼××房，面积89.4平方米的住房一套以208000元价格卖给乙方。购房款自本协议签订后2日内一次性支付甲方。因该房是舞钢市经济适用房，按照政策规定暂时无法履行过户手续，因此甲方将该套住房的房产证及住房钥匙交给乙方后视为交付。按照政策可以办理过户时，甲方应当提供所需的手续积极协助乙方办理过户手续，其一切费用由乙方承担。”协议见证人为朱松森。王玉贤于2012年6月21日出具收条证明收到雷某案涉房屋购房款208000元。四、雷某出示2017——2020年水费、电费、物业费部分缴费收据及手机账单，证明其已实际入住。舞钢市森源物业管理有限公司于2020年5月31日出具居住证明一份，证明雷某自从2012年6月在安居苑小区2号楼东单元2层东户，装修、结婚、生子居住至今，在此期间物业费按时缴纳。异议申请人雷某及称多次找贾某某办理房产证，但贾某某下落不明未能办理直至案涉房屋被本院查封。王玉贤认可雷某陈述。本院认为，本案执行异议的争议焦点为：雷某享有的实体权利是否足以阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”具体本案而言，经审查，从雷某提供的证据来看，案涉房产的转让行为已形成完整的证据链，且雷某与贾某某、王玉贤签订的案涉买卖协议时间、全部交付房款并合法占有案涉房屋时间均早于本院查封近八年之久，虽雷某未办理涉案房产的过户登记，但综合全案来看，雷某对此并无过错。综上，雷某所购涉案房屋符合《最高人民法院关于》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，足以阻却对案涉房屋的执行，故雷某的异议请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对舞钢市朱兰干休一街东段南侧安居苑小区2号楼208号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  蔡卓琳审判员  张冬仙审判员  曹俊美二〇二〇年六月十八日书记员  杨儒哲附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。