山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终798号上诉人（原审原告）：朱海苓，女，1971年2月3日出生，汉族，东阿县棉厂下岗职工，住山东省东阿县。委托诉讼代理人：闫既猛，山东智祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟桂云，女，1962年11月29日出生，汉族，农民，住山东省东阿县。被上诉人（原审被告）：孙立明（曾用名孙庆峰），男，1962年6月20日出生，汉族，农民，住山东省东阿县。系孟桂云之夫。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟宪平，东阿同圆法律服务所法律工作者。上诉人朱海苓因与被上诉人孟桂云、孙立明排除妨害纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱海苓上诉请求：依法撤销山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初1750号民事判决，改判孟桂云、孙立明立即搬出盛发综合公司家属楼西单元五层东户的房屋；本案一、二审诉讼费用由孟桂云、孙立明承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，审查的焦点错误。本案焦点应为哪一方有证据证明对房屋有使用权，而不是买卖或者租赁关系。既然双方当事人均认为“朱海苓购买了原房屋使用权人温立东的房屋”，就足以认定朱海苓对房屋有使用权，可以排除孟桂云、孙立明的妨碍。而朱海苓认为后期租赁给了孟桂云、孙立明，孟桂云、孙立明认为购买了朱海苓的房屋，双方均没有提供充分的证据予以证明，只是各执一词。既然无法确定双方的买卖或者租赁关系，就应当根据证据规则认定没有买卖或者租赁关系，双方各自承担不是买卖或租赁的法律后果，就可以根据双方认可的“朱海苓购买了原房屋使用权人温立东的房屋”予以排除孟桂云、孙立明的妨碍。2.一审法院不能根据经验判决本案，更不能根据猜测的交易习惯予以判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面客观地审查核实证据。即使朱海苓提交的证据不足以证明双方租赁关系的存在，朱海苓作为涉案房屋合法占有使用权人有权要求孟桂云、孙立明腾退房屋。但一审法院只根据孟桂云、孙立明手中与买卖没有任何关系的单据予以认定存在买卖关系是臆断行为，与事实不符，于法无据。3.双方认可的“朱海苓与温立东的协议”就能够充分证明朱海苓是涉案房屋的合法占有使用权人，其他证据的证明力均达不到该证据的证明力。原审判决书中认定涉案房屋是案外人温立东于2002年自盛发公司购得，后朱海苓于2004年5月份自温立东处购得，该事实双方均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。朱海苓作为涉案房屋合法占有使用权人，应当有对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，孟桂云、孙立明占有涉案房屋的行为已经妨害了朱海苓物权行为的行使，朱海苓为涉案房屋的合法占有使用权人。因此，朱海苓一审诉讼请求合法有据应当予以支持。综上所述，一审认定事实错误，审查的焦点错误，适用法律错误，一审法院不能根据经验判决本案，更不能根据猜测的交易习惯予以判决，朱海苓与温立东的协议就能够充分证明朱海苓是涉案房屋的合法占有使用权人，其他证据的证明力均达不到该证据的证明力。请二审法院依法审查，支持朱海苓的上诉请求。孟桂云、孙立明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，比较细致地调查了本案中的细节，判决公正，应予维持。朱海苓向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令孟桂云、孙立明搬出其居住的朱海苓的盛发公司家属楼西单元五层东户楼房；本案诉讼费用由孟桂云、孙立明承担。一审法院认定事实如下：朱海苓之夫与孙立明系亲兄弟，孟桂云、孙立明系夫妻。涉案楼房位于东阿县光明街西首盛发公司家属楼西单元5层东户，没有办理房地产登记手续，系案外人温立东于2002年以62000元自盛发公司购得，2004年5月朱海苓又自温立东处以63000元购得该楼房，2004年11月朱海苓向东阿县盛发公司缴纳地下室款2900元。2007年左右，孟桂云、孙立明入住案涉房屋，孟桂云、孙立明于2012年6月10日缴纳暖气改装费3400元、2012年10月20日缴纳暖气开口费3552元、2014年4月16日缴纳修房顶费200元、2017年6月缴纳管道维修费1400元、2018年5月18日缴纳二次维修房顶费500元。孟桂云、孙立明的女儿孙琳琳于2007年9月开始进入东阿县铜城街道办事处第一中学上初中。2007年左右，东阿县租赁楼房的市场价格为二、三百元之间。一审审理中，朱海苓称其购买该楼房的两张缴款凭证系自己在搬离该楼房时遗漏在未搬出的写字台抽屉中，从2007年到2018年期间一直都没有找这个手续，也没有发现这个手续没有，2018年起诉时才发现。2018年9月份发现写字台在孟桂云、孙立明老家家中，当时就发现写字台被别开，买房手续没有了，后朱海苓曾向孟桂云、孙立明索要该两张票据，孟桂云、孙立明拒不交还；朱海苓是2007年或是2008年租赁给孟桂云、孙立明的，孟桂云、孙立明一次交了两年的租赁费12000元，后来每年交一次6000元，原审时朱海苓称最后一次是2018年2月份，都是支付的现金，也从没写过手续。2018年起诉时就不给租赁费了。孟桂云、孙立明称，我们是购买的朱海苓的房屋，不是租赁的，没有支付过租金，当时是以现金的方式给付的朱海苓楼房款，朱海苓没有写收据，只是将她当时购买楼房的缴款凭证两张交给孟桂云、孙立明，当时有朱海苓、孟桂云、孙立明的父母及妹妹在场，在购买楼房之前朱海苓丈夫孙庆习曾借过孟桂云、孙立明4000元钱，在2007年8月份，朱海苓丈夫孙庆习交孟桂云、孙立明楼房钥匙时提到用他之前的4000元欠款抵顶地下室款项。一审法院认为：当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据加以证实，不能提供证据或者提供的证据不足以证实自己主张的，应当承担相应的不利后果。本案中，朱海苓称，于2008年将涉案楼房出租给孟桂云、孙立明，现要求孟桂云、孙立明搬出涉案楼房。但朱海苓所提交的证据不足以证实自己是将涉案楼房出租给孟桂云、孙立明。朱海苓庭审中提出测谎鉴定申请，法院认为，测谎鉴定并没有百分百正确及排除其他合理怀疑的科学依据，不能单独作为证据使用，故不予启动。本案争议的实质问题是朱海苓和孟桂云、孙立明谁具有涉案房屋的使用权，朱海苓与孟桂云、孙立明之间是存在买卖合同关系还是租赁合同关系。针对本案双方引发的争议，法院认为，应结合双方口头合同订立背景、交易习惯及居住情况等因素综合分析，以确定双方真实的合同关系。1.从合同订立背景看，案争楼房为案外人卖与朱海苓，该楼房未办理房产证，权利属性存有瑕疵，但并不影响双方买卖合同效力。朱海苓取得该房产后，基于其相关权利进行处分，同样产生相应的合同效力。朱海苓之夫与孙立明为亲兄弟，双方之间相互信任，没有签订书面合同、收到款项后也没有书写收款凭证，均符合常理。对没有房产证的涉案房屋，朱海苓从案外人温立东处购买房屋时取得的只有两张原始收款单据，应该清楚该两张单据的重要性，即使没有任何法律常识的完全民事行为能力人也会知晓遗失单据所带来的法律后果；朱海苓所称遗漏在未搬出的家具抽屉中，11年之后即2018年9月才发现抽屉被撬开、单据丢失，不符合一般认知。现在孟桂云、孙立明手中持有两张原始收款单据，且朱海苓11年间从未寻找过该单据，只能说明朱海苓、孟桂云、孙立明之间存在房屋买卖的真实意思。2.从日常交易习惯及居住情况分析，①租赁合同中承租人的主要义务是向出租人交付符合约定的租赁费，并合理、正确的使用租赁物，对租赁物原有的质量缺陷或权利瑕疵并不承担责任。而孟桂云、孙立明承担的暖气改装费3400元、暖气开口费3552元、管道维修费1400元、两次维修房顶费共700元明显背离租赁意图。在不涉及房屋所有权的情况下，承租人不会作出既承担租赁费又承担这些费用的行为。因此，应认定双方存在房屋买卖关系。②订立合同前，孟桂云、孙立明处于孩子上学需要房屋居住的生活状态，而朱海苓购买了其他房屋有稳定的居住场所。在此情况下，孟桂云、孙立明具有购房的主观愿望，朱海苓也具有售房的客观条件。双方为亲兄弟，订立口头买卖楼房协议符合当时的客观环境。同时，在当时的市场形势下，买卖相对于租赁具有长期稳定和所有权处分等绝对优势，购买住房是城市居住人群的普遍心理，孟桂云、孙立明再以近于高出市场一倍的价格租赁亲兄弟的住房并向朱海苓支付房屋租赁费，明显不符合一般情理。再则，孟桂云、孙立明按约定于2007年迁入该楼房居住，居住于案争楼房已达十一年之久，期间双方未发生任何争议，孟桂云、孙立明从未履行房屋管理义务，这也与其主张的租赁关系相矛盾。故，法院认为，朱海苓、孟桂云、孙立明之间存在买卖合同关系，孟桂云、孙立明享有案争房屋的使用权。综上，朱海苓主张双方之间是租赁关系不合常理，且有违日常交易习惯和经验法则，依法不予采纳。法院对朱海苓的诉讼主张无法保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回朱海苓的诉讼请求。案件受理费200元，由朱海苓负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：确定双方当事人之间是存在买卖合同关系还是租赁合同关系是确定谁具有房屋使用权、孟桂云与孙立明应否搬出涉案房屋的前提条件，一审法院将此作为审理焦点并无错误。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；……（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”经验法则是人们从生活经验中归纳获得的关于事物因果关系或属性状态的知识。根据法律规定，法院在案件审理过程中，有适用经验法则的职权，特别是在一些当事人没有直接证据证明的案件中，法官通过将间接证据与经验法则相结合对事实进行推定实属必要。在本案中，一审法院对合同的订立背景、交易习惯、居住情况等因素进行了综合分析，通过对当事人间的亲属关系、当事人家庭的实际需求、当事人持有的收款单据、暖气改装费交纳情况、房屋租赁市场价格等一些细节的论证，得出了最终的结论，论据充分，合情合理。朱海苓所主张的其系从案外人温立东处购得房屋，与孟桂云、孙立明再从朱海苓处购得房屋并不矛盾，朱海苓的该项理由不能成立。一审法院对朱海苓与孟桂云、孙立明就涉案房屋存在买卖合同关系的认定于法有据，并无不当，孟桂云、孙立明居住涉案房屋并未侵犯朱海苓的合法权益，其无权要求孟桂云、孙立明搬离该房屋。综上所述，朱海苓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由朱海苓负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 孔繁奎审判员 石 鑫二〇二〇年六月一日法官助理刘豪书记员刘琦萌