湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6712号上诉人（原审被告）：长沙市望智城市建设开发有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路201号。法定代表人：谢公望，总经理。委托诉讼代理人：许文，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丽丽，女，1985年6月14日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人长沙市望智城市建设开发有限公司（以下简称望智公司）因与被上诉人刘丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11951号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人望智公司的上诉请求：对一审判决第二项依法改判，驳回被上诉人要求上诉人支付违约金2830.23元的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、望智公司提交的证据可以证明其未能如期为刘丽丽办理房屋不动产权证系政府部门原因所致。2、双方于2017年3月6日所签订的《长沙市商品房买卖合同》之附件六《补充协议》第六条约定了违约责任，本案中，望智公司具有合同约定的不属违约的情形，故望智公司不应承担违约责任。3、一审未查明、认定望智公司具有不属违约的情形，因为导致适用法律不当。被上诉人刘丽丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望智公司的上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。双方2017年3月6日签订房屋买卖合同，合同约定望智公司应在商品房交付后730日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。刘丽丽支付了全部房款，望智公司于2017年4月28日向其交付了房屋后至今未办理房屋产权证，望智公司已经构成违约，至于望智公司与政府的事情与刘丽丽无关。根据93号函的内容来说，望智公司从未告知刘丽丽国土证有问题，望智公司未按照合同约定如期办理产权证却把责任推给政府，侵害了刘丽丽的知情权。望智公司提供的格式合同特意注明的免责条款是其明知国土证有问题。刘丽丽向一审法院起诉请求：1、判令望智公司履行合同约定，为刘丽丽办妥不动产证；2、判令望智公司支付违约金贰仟捌佰叁拾元贰角叁分（2830.23元）；3、判令望智公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年3月6日，双方签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150199304），约定刘丽丽向望智公司购买位于长沙市开福区房屋，房屋建筑面积45.01㎡，单价为6288.00元／㎡，总房价为283023.00元。合同关于产权登记约定，在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：1、…；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。当日，刘丽丽支付了相关费用及50%的购房款，2017年6月2日刘丽丽交齐全部购房款。2017年4月27日，望智公司向刘丽丽交付了房屋，但望智公司一直未办理该房屋所有权证。2019年10月8日与10月9日，刘丽丽通过快递和短信方式向望智公司送达了告知材料，要求望智公司履行合同义务，在15日之内办妥房屋产权证书，望智公司收到刘丽丽通知后仍未予办理，故酿至纠纷。已查明，望智公司系2004年6月由长沙市开福区城市建设综合开发公司产权整体转让并重组更名而成立，产权整体转让的其中一项标的为长沙市开福区蚌塘喻家冲可供开发的两宗国有划拨住宅用地，刘丽丽所购买的爱尚大厦304号房屋在上述两块土地上开发的房地产项目上。由于原企业改制需办理产权交割手续的档案已无法找齐，产权交割手续无法落实，国土证原件在原长沙市国土局未出窗，故该项目一直不能办理房屋不动产权证。庭审中，望智公司提交了长沙市开福区人民政府出具的《长沙市开福区人民政府关于请求支持解决长沙市望智城市建设开发有限公司国有土地转让遗留问题的函》（开政函[2019]93号）拟证明以上事实。一审法院认为:一、关于办理涉案房屋不动产权证的问题。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行合同义务，合同约定望智公司应在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。合同签订后，刘丽丽支付了全部房款，望智公司于2017年4月28日向刘丽丽交付了房屋，但至今未办理房屋产权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，刘丽丽有权要求望智公司继续履行合同义务，且望智公司也未属于履行不能，故刘丽丽请求望智公司办理房屋不动产权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持；二、关于违约金认定的问题。本案中，双方在合同中约定：如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。现望智公司行为构成违约，刘丽丽已付购房总价款为283023元，刘丽丽请求望智公司支付违约金2830.23元，经该院核算，并未超过按已付房款283023元的0.1‰/天从2019年4月28日（逾期之日）算至2019年12月25日（起诉之日）的数额，刘丽丽该项主张系自由处分自己的权利，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、望智公司于判决生效之日起六十日内为刘丽丽办理爱尚大厦304号房屋的房屋不动产权证；二、望智公司于判决生效之日起十日内向刘丽丽支付违约金2830.23元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由望智公司承担。本案二审期间上诉人望智公司为支持其上诉主张向本院提交证据：证据1、刘丽丽所购房屋网上签约进度查询表，证明望智公司已为刘丽丽所购房屋办理网上签约、银行审核、数据登记；证据2、关于长沙市望智城市建设开发有限公司国有土地转让的说明，证明望智公司取得开发项目的土地是通过企业改制方式所取得；证据3、开福区人民政府开政函【2019】93号函，证明望智公司开发土地的相关资料不齐全，找不到，且以前所在企业改制对望智公司的优惠现希望望智公司放弃关于土地出让金的优惠；证据4、长沙市国土收入征缴情况反馈单，证明望智公司补交之前的土地出让金的优惠金额160余万元；证据5、缴费发票，证明望智公司已实际补缴纳160余万元，证据6、不动产登记中心备案资料收件回执单（2020.6.8），证明望智公司就商品房办理不动产登记已经提供了相关的办证资料。被上诉人刘丽丽对望智公司的质证意见为对真实性没有异议，但达不到其证明目的，望智公司在二审开庭前几天才补交费用，依据合同约定其实际早已违约。被上诉人刘丽丽为支持其答辩意见提交证据：市长信箱回复（2020.6.2），证明望智公司并没有按照合同约定的补充协议第六条第五点约定向不动产登记中心提交资料。上诉人望智公司对该份证据发表如下质证意见：真实性、合法性、关联性都没有异议，但是对于其要证明的证明目的有异议。本院对上述证据认证如下：对望智公司提供的证据的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的本院不予采信。对刘丽丽提供的证据本院予以确认。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。望智公司与刘丽丽签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同约定望智公司应在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。合同签订后，刘丽丽支付了全部房款，望智公司于2017年4月28日向刘丽丽交付了房屋，但至今未办理房屋产权证，望智公司构成违约，应当承担违约责任。望智公司上诉主张其未能如期办理权证是因政府部门所致，属于不可抗力的行为，故不应当承担逾期办证的违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。望智公司作为房地产开发商在开发该项目时就应当预计到因土地性质和国有企业改制的遗留问题会影响开发报建和办理相关权证的风险，其在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，且本案商品房买卖合同是望智公司提供的格式合同，其预留给自己的办证期限长达730日，因此望智公司未能如期办证不属于不可抗力的情形。对望智公司的该上诉请求，本院不予支持。现望智公司构成违约，一审法院确定望智公司支付违约金2830.23元，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人望智公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人长沙市望智城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘完玲审判员  杨 霞审判员  刘忠二二〇二〇年六月二十二日书记员  卢 沙附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。