辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终482号上诉人（原审被告）朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。法定代表人李树明，理事长。委托诉讼代理人裴向海，男，汉族，1970年10月24日出生，该联社营业部副主任，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人刘雅丽，女，汉族，1983年12月4日出生，该联社职员，住朝阳市龙城区。被上诉人（原审原告）潘立峰，男，汉族，1961年10月18日出生，无职业，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人李佳，辽宁东宝律师事务所律师。原审被告乔金辉，男，汉族，1977年10月30日出生，住朝阳市双塔区。原审被告朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段凌河现代城2号103、104。法定代表人赵连朋，总经理。委托诉讼代理人王琦，男，汉族，1992年8月12日出生，该公司职员，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人马文军，男，汉族，1978年11月24日出生，该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社因与被上诉人潘立峰、原审被告乔金辉、朝阳凌河房地产开发有限公司抵押权纠纷一案，不服双塔区人民法院（2019）辽1302民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人朝阳市龙城区农村信用合作联社的委托诉讼代理人裴向海、刘雅丽，被上诉人潘立峰及其委托诉讼代理人李佳、原审被告朝阳凌河房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王琦、马文军到庭参加诉讼，原审被告乔金辉经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳市龙城区农村信用合作联社上诉请求:1、撤销原审法院判决并依法改判；2、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:1、原审判决事实认定错误，上诉人在接受抵押时，对抵押物的权属状况进行了审慎审查，该房屋权属登记在抵押人朝阳凌河房地产开发有限公司名下，并且委托评估机构对该房屋价值进行评估中，现场对该房屋进行了评估核验，并对房屋内外状况拍照留存，该房屋当时为毛坯房；2、原审判决适用法律错误，本案抵押物权属明确，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，而被上诉人对本案作为抵押物的房屋并未办理相关登记，被上诉人虽然与抵押人签有房屋买卖合同，但在未办理房屋产权登记前享有的只是债权，不存在原审判决所称的事实物权，不能对抗上诉人所享有的抵押物权。潘立峰答辩称，1、被答辩人作为专业的金融机构，在从事信贷业务时负有比一般民事主体更高的注意义务和审查义务，被答辩人如果在发放贷款时能亲自到现场进行核实，就能发现答辩人实际装修入住的真实情况，被答辩人存在发放贷款过程中未认真履行相应审核义务的情况；2、原审判决适用法律正确，答辩人虽未依法办理所有权登记，但其已经基于全额付款的房屋买卖行为和实际合法占有房屋的事实取得了物权法规定的房屋所有权，被答辩人的抵押权晚于答辩人对涉案房屋的购买、付款及占有使用，所以其抵押权设立不能优于答辩人基于买卖和占有使用而确立的物权优先权。朝阳凌河房地产开发有限公司二审中表示服从一审法院判决。乔金辉未出庭，亦未出具书面陈述意见。潘立峰向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除三被告对原告位于双塔区凌河街四段116E幢103、203、303号房，面积272.49平方米共三层房屋产权的抵押；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月17日，原告潘立峰与被告凌河房产公司签订《商品房买卖合同》，原告从被告凌河房产公司处购买坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋，并于合同签订当日向被告凌河房产公司交纳了购房款2,369,624元，地下室款972,092元，营业税、配套费238,284元，维修基金17,955元，供暖费10,474元，信报箱费120元，总计3,608,549元整,被告凌河房产公司为原告出具交纳上述款项的收据。原告于2014年6月16日向朝阳凌河物业管理有限公司交纳2014、2015两年物业费10,774元，2014年6月17日交纳装修咨询服务费及垃圾清运费9,226元。2014年8月1日，朝阳凌河湾物业为原告出具了凌河物业装修许可证，原告开始对其购买的上述房屋进行装修并入住。2016年9月13日，被告凌河房产公司为原告出具了购房发票，2016年9月19日，原告交纳了房屋契税。2015年4月27日，被告乔金辉以登记在被告凌河房产公司名下的，包括原告购买的上述房屋在内的4户房产做抵押物，向被告农村信用社借款300万元，借款期限自2015年4月30日至2016年4月26日，被告凌河房产公司作为抵押人，被告农村信用社作为抵押权人，签订了抵押合同，并办理抵押登记。2016年4月26日，被告乔金辉作为借款人，被告农村信用社作为贷款人，被告凌河房产公司作为抵押人，针对上述300万元借款又签订了《抵押担保借款展期合同》，展期还款时间为2017年3月24日，并进行了抵押登记。2019年初，原告去房产部门办理不动产登记时发现，其购买的上述房屋因被抵押登记无法办理不动产登记证，故诉至本院，要求解除对其房屋的抵押。一审法院判决认为，本案争议的焦点是，被告凌河房产公司及乔金辉，将原告潘立峰全款购置且已交付使用的商品房，抵押于被告农村信用社办理抵押借款，是否符合法定解除要件。本案的买受人原告潘立峰于2014年6月17日，与被告凌河房产公司签订的购买坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋《商品房买卖合同》，是双方协商一致的真实意思表，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于签订合同当日付清了全部房款，被告凌河房产公司将案涉商品房实际转移交付于原告潘立峰，且原告已经长期合法占有使用。据此，原告潘立峰虽未办理产权登记，但基于其付清了所购商品房全款，且实际交付占有使用的事实，原告潘立峰已经取得了案涉商品房的事实物权，具有法律效力。被告农村信用社对案涉商品房抵押权设立，是在原告潘立峰已足额支付了全额房款，且已交付占有使用期间，故其抵押权设立不能优先于原告已完成商品房购买，且已交付占有使用而确立的优先权。此外，被告凌河房产公司将已经出售交付的商品房进行抵押担保，且事前未得到买受人的授权和追认，有悖于民法的诚信原则，被告农村信用社在接受商品房进行抵押时，对抵押物权属状况负有谨慎的审查义务，其审查不仔细，应对此后果负责。被告乔金辉经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，且未提供反驳的证据，视为其自愿对抗辩权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。综上所述，对原告要求解除三被告对坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋的抵押的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:自本判决生效后十日内解除被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、被告乔金辉、被告朝阳凌河房地产开发有限公司对坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋的抵押。案件受理费200元，由被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、被告乔金辉、被告朝阳凌河房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，原审被告凌河房产公司将被上诉人潘立峰全款购置且已交付使用的商品房抵押于农村信用社办理抵押借款，是否符合法定解除要件。涉案房屋买受人潘立峰于2014年6月17日与凌河房产公司签订的购买坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋《商品房买卖合同》，是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然凌河房产公司与农村信用社签订的抵押合同及办理抵押登记在潘立峰购买涉案房屋及缴纳全部购房款之后，但凌河房产公司与农村信用社签订的抵押合同亦是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，并且该抵押已经办理了抵押登记，且上诉人信用社在签订抵押合同前已经对涉案房屋的产权状况进行了审查，且无证据证明凌河房产公司与农村信用社之间存在恶意串通，损害第三人利益的情形，该抵押合同合法有效。虽然潘立峰基于已缴纳全部购房款而享有的物权期待权优于成立在后的抵押权，但系法律对不同权利的优先保护顺序的差异，而不是构成抵押权无效的理由，并且潘立峰并非抵押合同签订的当事人，其无权解除涉案抵押合同，且该涉案抵押合同亦不符合解除的法定条件，故被上诉人潘立峰要求解除农村信用社对坐落于双塔区，建筑面积为272.49平方米的房屋的抵押的请求不应予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销双塔区人民法院（2019）辽1302民初3817号民事判决；二、驳回潘立峰的诉讼请求。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400由潘立峰负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志33909004762500审判员王海娇二〇二〇年六月二十二日-11430026987500书记员  贲 娜