河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1136号上诉人（原审原告、反诉被告）：董军，男，1963年4月5日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王春霞，女，1966年2月19日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙晓峰，男，1992年5月19日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：赵孟路，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：宋丽丽，女，1981年10月11日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：仝利明，洛阳市工区阳光法律服务所法律工作者。上诉人董军、王春霞，上诉人孙晓峰因双方及被上诉人宋丽丽房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董军、王春霞，上诉人孙晓峰的委托诉讼代理人赵孟路，被上诉人宋丽丽及其委托诉讼代理人仝利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董军、王春霞上诉请求：撤销原判，依法改判支持董军、王春霞的诉讼请求，驳回孙晓峰的反诉请求，或发还重审。事实和理由：一、董军、王春霞对案涉房产享有所有权，二人持有不动产权证书。二、孙晓峰以“买卖不破租赁”为由对抗董军、王春霞对案涉房屋使用权的行使，其提交的证据不足以证明其反驳辩解及一审反诉主张，应当予以驳回。古城派出所的卷宗材料可证明孙晓峰提供的租赁合同明显存在倒签日期造假的事实。房屋租金是否交付不确定，孙晓峰仅提供了《收条》六份，其中较大金额达6.5万元，应当提供银行转账流水予以证明，故不能证明已向案外人曹瑛交付房屋租金。孙晓峰提供的《房屋租赁合同》及六张《收条》在外观形式上存在瑕疵，且广东南天司法鉴定所作出因“检材有污染”导致鉴定不能的结论，故不能作为定案证据使用。孙晓峰辩称：一、一审法院对于孙晓峰与案外人曹瑛签订租赁合同予以认定，符合法律规定。其在一审中提供的租赁合同、收条以及涧西法院、洛阳市中院作出的判决文书相互佐证，证实了该租赁合同是真实有效的。二、在一、二审中，董军、王春霞不能够提供足够的证据证明孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同书虚假或者双方故意串通，董军、王春霞的上诉意见系其单方面的臆想，并没有实际证据予以佐证，孙晓峰不予认可。孙晓峰上诉请求：1．变更原判第一项、第二项，改判孙晓峰与案外人曹瑛签订的租赁合同继续履行；2．改判董军、王春霞赔偿孙晓峰自2017年8月至今（暂计算至2019年11月）的租金损失7万元。事实和理由：一审法院在法律适用上存在偏差，孙晓峰继续居住符合法律规定。孙晓峰自2013年12月6日入住承租房屋后，房屋内的装修、家电、家具均系其添置，董军、王春霞自2017年7月在孙晓峰不知情的情况下以取得房屋产权为由，强行更换房屋门锁，是对孙晓峰合法居住权利的破坏。应依据《合同法》二百一十四条规定维护交易安全及社会经济秩序稳定，减少承租人的承租风险。董军、王春霞辩称，答辩意见同上诉意见。宋丽丽对董军、王春霞以及孙晓峰的上诉共同答辩称：支持董军、王春霞的上诉，原审判决认定事实不清，证据不足，应当予以改判或者发回重审。一、孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同是虚假的。宋丽丽2014年8月间和曹瑛签订了借款合同，签订借款合同时曹瑛在里边居住，到14年的12月，宋丽丽作为原告起诉曹瑛，法院对该房屋进行了查封冻结。该房产上并没有房管局备案的租赁合同。二、2016年4月1日，涧西区人民法院入户评估的时间，也是曹瑛在里面居住，并没有租赁合同这个事实存在。三、一审孙晓峰所提供的租赁合同及五份收条不具有真实性，全都经过化学处理，鉴定机构无法进行鉴定。四、五份收据显示在很短的时间内，孙晓峰提供了3万、3.5万、2万、6万、6.5万的收条，在当时足以支付一套新房的首付。孙晓峰既没有提供银行转账流水也违背交易习惯，且其提供的证据经过化学处理，不具有真实性和关联性。董军、王春霞向一审法院起诉请求：判令孙晓峰从董军、王春霞所有的位于洛阳市××区××路××号房屋搬离。孙晓峰向一审法院反诉请求：1．判令孙晓峰继续履行《房屋租赁合同》，继续居住位于洛阳市××区××路××单元××号房屋；2．判令董军、王春霞赔偿孙晓峰经济损失30000元。一审法院认定事实：2017年7月份，董军、王春霞从宋丽丽处购买位于洛阳市××区××路××号房屋，并于2017年8月份办理了房屋不动产权证书，建筑面积为153.97㎡。后董军、王春霞发现孙晓峰在该房居住，经交涉孙晓峰以租赁合同未到期为由拒不搬离。2017年8月，董军、王春霞将该房门锁更换，并诉至一审法院。孙晓峰提供2013年12月2日其和案外人曹瑛签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：出租方曹瑛将其位于洛阳新区南苑一路北侧九鼎中和湾11幢1-2001号房屋即本案涉案房产租赁给承租方孙晓峰，租赁期限为8年，即自2013年12月6日至2021年12月6日止，租金每月2500元，租金支付方式为分期支付，签署合同之日起5日内先行支付三万元，2014年10月6日前支付剩余租金21万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，孙晓峰于2013年12月5日支付曹瑛租金3万元、2014年2月28日支付3.5万元、同年3月30日支付2万元、5月11日支付6万元、8月21日支付6.5万元、9月29日支付3万元，共计24万元，曹瑛出具有收条。对该租赁合同及曹瑛出具的收条，董军、王春霞有异议，认为租赁合同及曹瑛出具的收条是在2015年1月5日涧西区法院对涉案房屋进行保全查封后形成的，系孙晓峰和曹瑛串通合谋采用倒签日期的方式签订的，为此向一审法院提出鉴定申请，要求：1．对孙晓峰和曹瑛于2013年12月2日签订的《房屋租赁合同》形成的具体时间进行司法鉴定，鉴定是否系2015年1月后所形成，对该合同第四页中甲方曹瑛下端的手写日期“2013年12月2日”和乙方孙晓峰下端的手写日期“2013年12月2日”形成的具体时间进行司法鉴定，鉴定是否系2015年元月份后所形成。2．对孙晓峰提交的落款日期为：2013年12月5日、2014年2月28日、2014年3月30日、2014年5月11日、2014年8月21日、2014年9月29日的六张收条形成的具体时间进行鉴定，鉴定是否系2015年元月份后所形成。经一审法院委托河南金剑司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心以委托事项超出本机构司法鉴定业务范围为由，不予受理。后根据董军、王春霞的申请，一审法院又委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定，该所以鉴定事项超出该所的技术条件和鉴定能力为由不予受理。因董军、王春霞继续要求鉴定，一审法院再次委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所以检材检验条件存在一定局限（检材有污染）、缺少同时期比对样本为由不予受理。一审另查明：宋丽丽因和案外人曹瑛有借款纠纷，宋丽丽将曹瑛诉至洛阳市涧西区人民法院，经该院判决并执行，将曹瑛位于洛阳市××区××路××号房屋即涉案房屋抵账给宋丽丽并办理了过户手续，2016年5月17日，涧西法院告知宋丽丽，该院查封曹瑛的滨河南路49号11幢1-2001号房屋，案外人孙晓峰提交租赁合同并称租金已全部支付，买卖不破租赁。宋丽丽称房屋既然租给他们就租给他们吧，我只要求尽快评估、拍卖，不考虑房屋租赁费用是否影响房产的价值，如果影响到房屋的交付，我自愿承担一切责任。2017年7月10日，宋丽丽将涉案房屋卖给董军、王春霞。孙晓峰于2017年10月24日与案外人张宁宁签订房屋租赁合同一份，租用张宁宁位于洛龙区盛唐至尊14栋1-3201房屋，从2017年10月24日至2018年10月24日，支付租金29000元，并提供转账凭证。一审法院认为，董军、王春霞购买宋丽丽位于洛阳市××区××路××号房屋，并已取得房产证，该房系宋丽丽因案外人曹瑛欠其款被涧西区法院执行抵账所得。孙晓峰于2013年12月2日，和原房主曹瑛签订有《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年12月6日至2021年12月6日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即买卖不破租赁，因此孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同不因该房所有权变动影响其法律效力，虽然董军、王春霞及宋丽丽对孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同有异议，并申请对租赁合同形成的具体时间进行鉴定，经一审法院委托相关鉴定机构，鉴定机构均以超出鉴定机构的技术条件和鉴定能力为由不予受理。董军、王春霞也不能提供足够证据证明孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同是虚假或是双方故意串通的，因此一审法院对孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同予以认定。但鉴于董军、王春霞已实际入住该房，如孙晓峰继续要求履行租赁合同在该房屋居住，势必造成孙晓峰入住困难，不能实现平稳入住达到安居乐业的合同目的，根据情势变更原则，孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同应终止履行，但孙晓峰已经向曹瑛交纳的租金应根据孙晓峰未实际居住的期间折算后由董军、王春霞予以赔偿，孙晓峰2017年8月未再居住，按每月2500元计算，从2017年8月至2021年12月共计52个月租金共计13万元，董军、王春霞应予以赔偿，其赔偿后，有权向宋丽丽主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条规定、判决：一、孙晓峰与曹瑛签订的租赁合同终止履行；二、董军、王春霞赔偿孙晓峰租金损失13万元；三、驳回孙晓峰其他请求。一审案件本诉受理费100元，由董军、王春霞承担50元，由孙晓峰承担50元；反诉费275元，由董军、王春霞承担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中孙晓峰提交有与曹瑛的《房屋租赁合同》以及曹瑛出具的收到租金的《收条》，董军、王春霞主张该《房屋租赁合同》、《收条》系伪造，但不能提交证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。一审法院依据现有证据，及董军、王春霞已实际入住诉争房产的现状，判令孙晓峰与曹瑛签订的《房屋租赁合同》终止履行，由董军、王春霞赔偿孙晓峰租金损失13万元，处理并无不当。对董军、王春霞要求驳回孙晓峰反诉请求，及孙晓峰要求继续履行租赁合同的上诉请求，本院均不予支持。综上所述，上诉人董军、王春霞，上诉人孙晓峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人董军、王春霞负担2900元，由上诉人孙晓峰负担1400元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年六月四日书记员  高会茹