湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1447号上诉人(原审被告)：永州龙华投资置业（集团）有限公司。住所地湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇萌渚路（爱塞丽雅大酒店一楼）。法定代表人：夏庭，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴联钰，男，湖南苍松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗新妹，女，1990年7月5日生，瑶族，农民，现住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗睿蛟（系罗新妹的父亲），男，瑶族，1965年11月出生，住湖南省**瑶族自治县。上诉人永州龙华投资置业（集团）有限公司（以下简称永州龙华公司）因与被上诉人罗新妹商品房销售合同纠纷一案，不服**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永州龙华公司上诉请求：一、请求撤销原判；二、依法改判驳回被上诉人罗新妹要求上诉人永州龙华公司给付迟延交房违约金的诉讼请求或者发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法，上诉人永州龙华公司未收到一审传票；2、本案审理期间属于新冠病毒疫情期间，根据全国人大法工委意见本次疫情为不可抗力，未收到传票属于不可抗力；3、被上诉人要求支付迟延交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。罗新妹辩称，上诉人的交房日期为2016年10月2日，根据法律规定有三年的诉讼时效，2019年9月20日左右被上诉人就已经将诉状交给了湖南省**瑶族自治县人民法院，湖南省**瑶族自治县人民法院在24日作出了调解情况登记表。罗新妹向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2016年1月1日至2016年10月2日逾期交房违约金人民币21800元；2、判决被告在房屋交付使用之日起365日内未原告办理房屋产权证，并承担相关违约责任；3、案件诉讼费及相关费用由被告承担；4、确认**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城第3幢2单元13层1305-1307号房为原告罗新妹所有。一审法院认定事实：2013年12月14日，原告罗新妹与被告龙华公司签订合同编号为3-1305-1307号《商品房买卖合同》，该合同约定，原告在被告处购买位于**瑶族自治县北侧龙华世纪城第三幢2单元13层1305-1307号商品房，商品房建筑面积共134.1平方米，单价为人民币每平米3010.65元，商品房总价款为403728元，被告应当在2015年2月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备商品房经五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付条件后，交付买受人使用。该合同载明该商品房预售许可证号为江房售许字（2013）第（58）号。该合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（3）逾期超过在60日后，出卖人按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金，合同继续履行……”。该合同附件四：合同补充协议第七条约定：“由于出卖人原因，为按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该合同第十五条约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人承诺自买受人提供齐全办理产权的所有资料并缴清办理权证所需全部费用之日起壹年内办理产权证……”。原告于2015年6月12日，被告向原告出具编号为0238018号的收据一张，该收据载明123728元购房款由收据编号为3035781号收到73728元、收据编号为7034567号收到的20000元以及收据编号为7034566号收到的30000元组成。2015年7月27日，被告向原告出具编号为0094481号收据一张，该收据载明，被告收到原告现金1万元，由罗艳清借款抵购房款270000元，共计280000元。2015年11月6日，原告已缴纳房屋契税8074.56元。同日，原告在**瑶族自治县地方税务局开具发票编号为40005956号《销售不动产统一发票（代开）》，并缴税30683.33元。2016年10月1日，被告短信通知原告收房，原告于2016年10月2日收房，并向湖南华庭物业管理有限公司**分公司支付时间段为2016年11月1日至2017年10月31日的物业管理费1850元。一审法院认为，案件属商品房销售合同纠纷。原告罗新妹已按原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定履行完交款义务，被告应按照合同约定2015年12月31日前向原告如期交房，但是被告并未依约交房，而是于2016年10月1日通过短信形式通知原告收房，故被告存在迟延交房事实。并且被告并未向法院提交合同约定因不可抗力或者重大技术问题导致开发建设周期延长进而导致迟延交房的免责事由。因此，法院认定被告迟延交房时间从2016年1月1日至2016年9月30日，共计274天。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条及该合同附件四：合同补充协议第七条中约定出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理，且不做累加，故对逾期交房超过60日的情形，应当在逾期交房时间内减除60日后，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。因此，被告应当支付原告的违约金数额为17,279.56元［原告已付房价403,728元×迟延交房时间（274天-60天）×（2÷10,000）=17,279.56元］。原告除缴纳契税外，还应交付房屋维修基金等房屋买受人应当承担的其他必要费用，被告应当依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定在原告依约提交相关税、费和资料后，应协助原告办理过户登记手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由……关于原告诉请被告承担逾期未协助原告办理过户登记手续的违约责任，因原告未说明具体为何种违约责任、被告需如何承担，诉讼请求不具体且不明确，故本院认定原告该项诉请不明，在本案中，本院不作判决，原告可明确具体诉讼请求后另行起诉主张该权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，原告已全额支付购房款，被告应按照合同约定协助办理过户登记手续，将房屋所有权转移至原告名下。因原、被告之间买卖的房屋并未办理过户登记手续，在被告未协助原告办理过户登记手续且被告已经取得房屋预售许可证［商品房预售许可证号为江房售许字（2013）第（58）号］的情况下，为保证原告合法权益，原告可要求被告为其办理商品房预告登记，在被告具备协助原告办理过户登记手续时，再要求被告协助原告办理过户登记手续。故关于原告诉请确认**瑶族自治县沱江镇龙华世纪城第三幢2单元13层1305-1307号房为原告罗新妹所有的诉讼请求，法院认为待被告具备协助原告办理过户登记手续条件时，办理过户登记即可。被告龙华公司经本院合法传唤未到庭，应作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告永州龙华投资置业（集团）有限公司在具备办理不动产权证书条件时协助原告罗新妹办理龙华世纪城第3幢2单元13层1305-1307号房不动产权证；二、限被告永州龙华投资置业（集团）有限公司在本判决生效之日起给付原告罗新妹迟延交房违约金人民币17279.56元；三、驳回原告罗新妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，减半收取172元，由被告永州龙华投资置业（集团）有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题是上诉人是否应当承担逾期交房的违约金，一审审判程序是否合法。对此，本院分析如下：一、上诉人是否应当承担逾期交房的违约金的问题。被上诉人罗新妹已按双方签订的《房屋买卖合同》的约定履行交款义务，上诉人也应按合同履行其交房义务。根据双方合同之约定，上诉人应于2015年12月31日前交房，但是上诉人并未依约交房，而是于2016年10月1日通过短信形式通知被上诉人收房。故上诉人存在迟延交房事实，应按合同约定承担相应的违约责任。故上诉人提出不承担逾期交房的违约金的请求，本院不予支持。二、一审审判程序是否合法。上诉人提出在原审审判过程中未收到原审法院的传票，审判程序不合法。经查，原审案卷第54页送达回证中有上诉人公司员工签字并留有电话。故此上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的被上诉人诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，上诉人应于2015年12月31日前交房。故被上诉人可以于2016年1月1日起主张权利。被上诉人于2019年9月15日具状主张权利，根据湖南省**瑶族自治县人民法院2019年9月24日的调解情况登记表，此时法院已在处理该案，故本案未超过诉讼时效。综上，上诉人永州龙华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元344元，由上诉人永州龙华投资置业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇二〇年六月十五日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。