天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终590号上诉人（原审原告）：孙乃浩，男，1991年3月3日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：谭军，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥然，北京东卫（天津）律师事务所律师。上诉人孙乃浩因与被上诉人天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行审理。上诉人孙乃浩，被上诉人海航置业之委托诉讼代理人潘峰、孟祥然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙乃浩上诉请求：1.撤销一审民事判决,查清事实审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；2.依照海航置业交房时所承诺的违约金赔付金额计算方式得出违约金加已付款利息合计36,250.27元。且继续追究海航置业违约责任直至海航置业履行《天津市商品房买卖合同》中第十一条以及补充协议8.1条的约定(具体金额应根据海航置业实际违约天数或者给孙乃浩造成的实际经济损失计算)；3.海航置业应赔付孙乃浩商品房权属登记违约金为453.46元；4.海航置业应赔付孙乃浩7,380.15元的房屋面积差额；5.海航置业应承担一审及二审的起诉费或部分起诉费。事实及理由：一、一审判决书中美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工(2016)27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》载明2016年11月15日至12月31日停工,而2016年11月24日双方已签订购房合同。上述在购房合同签订之前就已发生,故该时间段内的停工是海航置业事先知情并能预判和掌握的。故不属于海航置业免责的合理时间；美丽天津一号工程[2017]9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、津建质安总[2017]73号《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》证明,2017年8月25日至9月10日,室外土石方停工(17天)[2017]75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》、《天津市2017-2018秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》[津党厅(2017)82号]津建工程[2017]362号《市建委关于印发《市建委2017-2018年秋冬建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》的通知》、津建工程[2018]81号《天津市城乡建设委员会关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》2017年10月1日至2018年3月15日共计165天，上述限令限制施工要求各类建设工程停止土石方作业(一审法院已查明),故土石方之外的作业可以依法依规照常进行。海航置业涉诉项目于2017年12月28日竣工验收备案,根据其备案情况推断其他施工并不在该文件要求的停工范围,且海航置业在此期间全面停工,从而导致工程延误。故此不属于不可抗力,不能计入免责天数；本次停工并不是偶然行动,该防治措施具有延续性和连贯性,是大气污染治理一以贯之的体现。而海航置业订立合同之初,上述事件已经发生,开发商作为专业的建筑单位应当予以预见；该事件并非不可避免,根据《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》规定,对于“重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目,涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业,确实无法停工的,可以申请特许施工”。也即海航置业可以通过申请特许施工的方式来避免这一事件的影响。开发商应在此期间申请特许施工,为施工做出充分努力后,才能援引该政策为自己辩解；该事件并非不可克服,限令限制施工要求各类建设工程停止土石方作业,土石方之外的作业可以依法依规照常进行；海航置业全面停工与政府文件不符,不属于执行政府部门发出的强制性文件。上述通知虽均系政府部门发出的强制性文件,但均未要求全面停工,也可以通过申请特许施工的方式来避免这一事件的影响,且不符合其他影响合同义务履行的双方不能预见、不能克服、不能避免的情形,同时也未影响涉诉项目在约定时间内完成竣工验收。故一审民事判决书中核算的海航置业免责天数218天不成立。依照海航置业交房时所承诺的违约金赔付金额计算方式得出违约金加已付款利息合计36,250.27元。海航置业且承诺随后会将《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品房住宅使用说明书》邮寄到孙乃浩修改后的住址,至今孙乃浩未收到。房屋钥匙是由天津市大通物业管理有限公司与孙乃浩交接,并非海航置业与孙乃浩交接。上述是由海航置业以欺骗的方式在交房手续不全的情况下与孙乃浩签署了入住流程，违反《天津市商品房买卖合同》中第十一条及补充协议8.1条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十二条(三)和第一百零七条规定。所以应继续追究海航置业的违约责任以及给孙乃浩造成的经济损失直至海航置业履行《天津市商品房买卖合同》中第十一条及补充协议8.1条的约定。判决书中写明涉案房屋于2019年1月14日完成初始登记,2019年10月23日一审开庭时,孙乃浩并没有收到修正面积差后的不动产增值税发票,以及办理商品房权属登记的相关材料。此时已经违反海航置业与孙乃浩签订的《天津市商品房买卖合同》中第十二条的约定,超出初始登记完毕之日起180日期限内办结房屋权属转移登记。实际办结房屋权属转移登记的时间是2019年12月5日。一审法院判决有误，商品房权属登记违约金为453.46元。一审判决违反《中华人民共和国合同法》第四十二条(三)规定。所以应继续追究海航置业的违约责任以及给孙乃浩造成的经济损失直至2019年12月5日。孙乃浩一审所提供房屋信息网页截图为政府公开网站,是由开发商工作人员所提供,且涉案房屋于2019年1月14日完成初始登记,故海航置业早已知晓涉案房屋存在面积差的事实,则海航置业不应否认孙乃浩提供的网站截图内容的真实性。2019年12月3日海航置业提供了《天津市商品房买卖合同》补充协议,证明存在房屋面积差1.23平方米。海航置业没有按约定及时提供不动产增值税发票以及办结房屋权属转移登记,海航置业应赔付孙乃浩7,380.15元的房屋面积差额。五、契税与维修基金在孙乃浩购房时由海航置业代收,故由于涉诉房屋面积差所造成契税差与维修基金差应由海航置业向相应主管部门要回。海航置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于孙乃浩主张的房屋面积差额款7,380.15元，海航置业认可，同意给付。对于孙乃浩主张的其他损失和违约金及利息，海航置业不同意给付。孙乃浩向一审法院起诉请求：1．海航置业承担逾期交房违约金50,575.79元、购房合同与实际房屋面积差额7,380.15元、契税与维修基金差额179.43元、商品房权属登记违约金453.46元，并给予赔偿具体期限；2．海航置业承担诉讼费等费用。一审法院认定事实：2016年11月24日，孙乃浩、海航置业双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定，孙乃浩购买海航置业开发建设的坐落于天津市宁河区，房屋价款906918元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（海航置业）于2018年12月31日前，将符合上述条件的商品房，交付乙方（孙乃浩）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按予以延期方式处理。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任。第3条约定内容为：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并每日按乙方已付房款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限不超过总房款的2%，乙方因办理退房手续产生的税费损失均由甲方承担。经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上限亦不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方（孙乃浩）未按甲方（海航置业）《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，孙乃浩依约向海航置业支付了房屋价款，而海航置业未能在合同约定的期限内交付房屋。海航置业向孙乃浩发出了入住通知书通知孙乃浩于2019年6月30日收房，孙乃浩已于2019年7月8日收房。另查，涉案房屋所在的海航社区三期航瑞雅庭洋房项目于2015年9月10日开工，2017年12月27日完成建设工程消防验收，并于当日取得《建设工程规划验收合格证》，2017年12月28日，通过竣工验收备案，2018年10月29日，取得新建住宅商品房供气配套证明，2019年5月16日取得新建住宅商品房电力验收合格证明，2019年6月3日新建住宅商品房供水配套证明、新建住宅商品房排水配套证明。2019年1月14日完成了不动产首次登记证明。《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利化审批支付改革细则》规定自2018年11月20日起，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》。再查，2015年12月4日，美丽天津一号工程指挥部发出《关于做好扬尘专项防治工作的紧急通知》，载明自2015年12月7日至12月31日，停止中心城区、环城四区、滨海新区核心区范围内，所有房屋建筑等施工工地的土石方作业和露天施工，停止工程渣土运输。美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明：2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，可允许特许施工的除外。2017年8月25日美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强供气质量保障工作的通知》，载明：于2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，载明：按照美丽天津一号工程指挥部9号文件要求，8月25日至9月10日期间，全市所有建筑工地停止土石方作业，停止混凝土搅拌作业，全面停止使用道路移动机械。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，载明：从2017年10月至2018年3月份，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工。2017年9月21日天津市城乡建设委员会发出津建工程（2017）362号文件《天津市城乡建设委员会关于印发的通知》，载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。2018年3月5日天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。一审法院认为，孙乃浩、海航置业所签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。孙乃浩作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，海航置业作为房屋的出卖方没有按合同约定的期限向孙乃浩履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：1．海航置业迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；2．如果海航置业违约，海航置业应该向孙乃浩支付的违约金数额。孙乃浩、海航置业双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条及补充协议第1条的约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部于2015年12月4日发出的《关于做好扬尘专项防止工作的紧急通知》。美丽天津一号工程指挥部于2016年11月12日发出的《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》。天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年8月29日发布的《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，2017年9月4日发布的《关于建议不加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》。天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的《天津市城乡建设委员会关于印发年秋季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案的通知》。上述通知均系政府部门发出的强制性文件，文件均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等作业，而案涉房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，海航置业为落实政府部门的限期停工要求，分别于2015年12月7日至12月31日停工25天，2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天、2017年10月1日至2018年3月16日停工165天，共计253天。由上述停工引发的逾期交房，海航置业可予以免责。双方签订《天津市商品房买卖合同》之前的停工时间（2015年12月7日至12月31日停工25天，2016年11月15日到2016年11月24日停工10天，共计35天）不应计算在免责的合理天数内。经核算，海航置业受不可抗力影响而停工天数共计218天，该时间段内的停工是海航置业事先不能预判和掌控的，属于海航置业免责的合理时间。合同约定海航置业应交付房屋的时间为2018年12月31日，实际通知孙乃浩收房时间为2019年6月30日，海航置业共逾期182天，扣除因政府停工令影响的免责天数，海航置业未逾期交房，不应承担违约责任。孙乃浩主张的面积差价款、契税与维修基金差额、商品房权属登记违约金均无相关的事实依据，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“驳回原告孙乃浩全部诉讼请求。案件受理费632.37元，由原告孙乃浩负担。”二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于孙乃浩提交的录音、视频资料，经双方质证，不能达到其证明目的，本院不予采信。对于孙乃浩提交的政府部门信息公开文件，对该证据真实性本院予以认可，但不能达到孙乃浩的证明目的。对于孙乃浩提交的房屋面积差发票和房本复印件，海航置业对该证据没有异议，本院予以确认，该证据能够反映涉案房屋实际登记面积与合同约定面积存在差额，产生的房屋面积差价为7,380.15元。对于海航置业提交的《国内支付业务付款回单》、《网上银行电子回单》以及案涉房屋所在小区其他住户成讼案件作出的民事判决书、民事调解书等，欲证明该小区其他住户关于逾期交房的问题均已了结，且均与本案一审裁判尺度一致。鉴于海航置业提交的民事法律文书均已生效，本院对以上证据的真实性予以认定，但据此尚无法作出其他住户就逾期交房问题再无争议的认定，故对证据的关联性不予认定。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系开发商在商品房买卖合同履行过程中出现迟延交房情形，买受人主张开发商承担逾期交房违约责任成讼的案件，争议焦点为：对海航置业因政府有关部门根据相关文件发布的停工令而免除逾期交付商品房责任天数的认定以及孙乃浩各项损失是否有事实和法律依据。海航置业与孙乃浩签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。许名瑞与海航置业签订的《天津市商品房买卖合同》以及补充协议中约定，执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为导致商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。现孙乃浩提出，双方在2016年11月24日签订商品房买卖合同之时，已经发生因执行停工令而停工的事实，故2016年11月25日至2016年12月31日期间，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不应免除逾期交房违约责任。鉴于不可抗力系法定免责情形，不属于当事人约定范畴，但执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，属于双方对延期交房的约定。现双方签订合同时，均知晓已处于停工期间，应当视为双方均同意按照约定据实延期交房。一审法院将2016年11月25日至2016年12月31日期间计入免责期间，符合双方合同的约定，并无不当。对于孙乃浩主张的2017-2018年停工令指向为天津市建成区的停工，案涉房屋并不属于建成区，不受停工令影响，且根据监理日志，2017年10月时案涉房屋已经主体结构完成，内部装修已完成大部分，内部装修亦不应受停工令的影响一节，首先，孙乃浩对于案涉房屋所在区域不属于建成区并未提供充分证据证明，而根据一般概念，建成区即城市建成区，是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区，基于此分析，案涉工程应处于建成区且受停工令的影响；其次，根据监理日志的记载，2018年3月恢复施工后，案涉房屋所在项目继续完成了外檐装修、配套建筑施工、场地平整、铺装、路面碾压、种植土回填等停工令所涵盖的禁止施工项目，即便存在孙乃浩陈述的案涉房屋早已经竣工验收合格以及停工期室内装修仍可进行的情况，案涉房屋亦因综合配套设施尚未完成，并无法在停工期间交付，应认定该项目的施工进度受到停工令的影响。据此对孙乃浩的该主张不予支持。综上，一审判决认定海航置业受政府停工令影响应予免责的停工天数共计218天，并无不当。海航置业实际逾期交房182天，该逾期交房天数少于因不可抗力造成的停工天数，据此一审法院认定海航置业不承担逾期交房的违约责任，对孙乃浩的诉讼请求未予支持，并无不当。孙乃浩二审当庭表示放弃契约违约金的上诉请求，本院予以照准。对于其要求对合同效力予以确认，对此一审本院认为中都已对合同效力作出评价，对其该项上诉请求，本院不再评价。关于孙乃浩主张的房屋面积差额导致的房屋面积差价款7,380.15元，海航置业予以认可并同意给付，本院予以确认。综上所述，上诉人孙乃浩的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分错误，本院应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初4550号民事判决；二、本判决生效后十日内，天津宁河海航置业投资开发有限公司给付孙乃浩房屋面积差价款7,380.15元；三、驳回孙乃浩的其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取632.37元，由孙乃浩负担550.16元，由天津宁河海航置业投资开发有限公司负担82.21元。二审案件受理费1,264.74元，由孙乃浩负担1,100.32元，由天津宁河海航置业投资开发有限公司负担164.42元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 李兴明二〇二〇年六月二十三日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……