四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初6279号 原告：绵阳市万盛实业集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：侯多,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王波，四川誓贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简坤才，四川誓贤律师事务所律师。 被告：绵阳市金跃汽车销售服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人：王洪，该公司执行董事。 被告：王志强，男，1960年2月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 二被告共同委托诉讼代理人：罗健全，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。 原告绵阳市万盛实业集团有限公司（以下简称万盛实业公司）与被告绵阳市金跃汽车销售服务有限公司（以下简称金跃汽车销售公司）、王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简坤才、二被告的委托诉讼代理人罗健全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万盛实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一向原告支付房屋租金1122110元（租金计算至2018年12月31日）并承担224422元的违约金；2、请求判令被告二对所拖欠的房屋租金以及违约金承担连带支付义务；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月25日起，被告一因经营需要租赁了原告位于绵阳市门面，双方签订了《房屋租赁合同》。合同对租赁面积、租金以及租金支付时间和逾期支付租金的违约责任等均进行了明确约定。2016年11月9日，因被告一多次拖欠原告房屋租金，被告一与原告签订了《协议书》，被告二自愿为被告一的租赁行为提供连带责任保证担保。租赁期间，被告一多次逾期支付租金，原告也多次向二被告发出催收函以及律师函，要求被告一履行支付租金的义务，要求被告二履行保证担保责任，但二被告均未履行付款义务，致使原告的合法权益无端遭受损失。2018年12月，被告在未结清租金的情况下，搬离了租赁房屋，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持所请。 被告金跃汽车销售公司、王志强辩称，所欠原告租金数额不实，违约金约定过高，不应当得到支持。实际上2013年原、被告就建立了租赁关系，当时租赁的是三层楼，后来原告收回2、3楼，被告仅租赁1楼，大概在2017年5月原告将1楼的一半面积收回去另外出租，收回去的1楼一半面积的租金也没有进行相应的抵扣，当时原告法定代表人承诺补偿被告8万元也一直没有给。公司早已没有经营了，下欠租金大概在30万元左右。 本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，原告万盛实业公司作为出租方（甲方）与承租方被告金跃汽车销售公司（乙方）、担保方王志强（丙方）签订《房屋租赁合同》（绵万盛集团房屋租赁［2015］XX号），约定原告将位于绵阳市建筑面积1435.99平方米房屋出租给被告经营名车行使用，租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止；租金标准：从2015年10月1日起至2016年9月30日止，￥35.00元／㎡／月，租金总额为603115.8元；乙方应在2015年10月1日前支付2015年10月1日至2015年12月31日三个月的租金150779元，剩余租金每3个月结算一次，由乙方按已付租金对应的租赁期限提前30日将下3个月租金付给甲方；乙方违约处理：租期内，乙方逾期交纳租金及相关费用的，每逾期一天，甲方按乙方应交费用总额的2%收取违约金；丙方对乙方应支付的租金及其他应缴纳费用承担无限连带责任。被告王志强在《房屋租赁合同》上承租方经办人及担保方处签名捺印。因被告金跃汽车销售公司未按约定及时支付租金，原告万盛实业公司于2016年3月向其发出《房屋租金催告函》，被告王志强于2016年3月30日签收该函件。 《房屋租赁合同》期限届满后，被告金跃汽车销售公司继续使用上述房屋经营名车行。2016年11月9日，原告万盛实业公司作为甲方（出租方）与乙方被告金跃汽车销售公司（承租方）、丙方王志强（担保方）签订《协议书》，载明：甲、乙双方于2015年9月25日签订编号为“绵万盛集团房屋租赁（2015）第XX号”的《房屋租赁合同》。乙方承租甲方位于绵阳市的房屋，租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止。现乙方因经营困难，申请缓交房租。甲乙双方经友好协商就缓交房租的事宜达成以下协议，供双方遵照执行：一、甲、乙双方签订的租赁合同已于2016年9月30日到期，截止2016年10月31日，乙方尚欠甲方2016年7月1日至2016年9月30日期间的房屋租金150779.00元；二、鉴于甲、乙双方良好的合作关系，甲方从2016年10月1日至2017年3月31日期间给予乙方租金单价下调的优惠政策，即：在此期间共计收取乙方249221.00元的房屋租金，乙方自2016年7月1日至2017年3月31日期间共计应支付给甲方的房屋租金总额为400000.00元；三、基于乙方享受了甲方缓交租金及资金下调优惠的原因，乙方承诺：（1）、在2016年12月30日前支付房屋租金人民币100000.00元；（2）、在2017年1月30日前支付房屋租金人民币100000.00元；（3）、在2017年2月28日前支付房屋租金人民币100000.00元；（4）、在2017年3月30日前支付剩余房屋租金人民币100000.00元；四、如果乙方对本协议第三条承诺不能依次履行，则：（1）甲方将不给予乙方任何租金的优惠，即2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金仍按照“绵万盛集团房屋租赁（2015）第XX号”的《房屋租赁合同》执行；（2）乙方向甲方支付拖欠房租的20%的违约金……五、甲方对乙方拖欠的房屋租金、利息及其他应缴纳费用保留追诉的权利；六、丙方对乙方应缴未交的房屋租金、资金利息及其他应缴费用（包括物管费、水电费等）承担无限连带责任。被告王志强在《协议书》乙方代表人及丙方处签名。 2017年4月28日至2018年3月6日，被告金跃汽车销售公司向原告万盛实业公司转账或通过指定人员支付上述房屋租金共计207700元（2017年4月28日支付35900元、2017年5月29日支付35900元、2017年7月14日支付35900元、2018年2月28日支付20000元、2018年3月2日支付30000元、2018年3月6日支付50000元）。此后，被告金跃汽车销售公司未再向原告支付房屋租金。2018年8月1日，原告将“XX”2号商业楼1层建筑面积718平方米房屋收回另行出租，被告金跃汽车销售公司实际使用该房屋的建筑面积为717.99平方米。2018年12月，被告金跃汽车销售公司未结清租金即搬离了上述租赁房屋。2019年1月1日，被告金跃汽车销售公司向物业公司交纳了截止2018年12月的物业服务费及水电费。 因被告金跃汽车销售公司未按时支付租金，原告万盛实业公司先后于2017年10月、2018年10月、2018年12月以快递方式向其发送《催告函》。2019年1月8日，原告工作人员向被告王志强发送短信催收截止2018年12月底下欠租金及违约金。2019年4月2日，王志强向原告工作人员短信回复“晚一点给你打电话”。2019年4月4日，原告工作人员向王志强短信发送《律师函》，并电话催收下欠租金。电话录音中，王志强称“你好，你发的那个我看了，看了我那个等到过完节过后，我和老板坐一下，坐下来谈一下这个……”。 被告金跃汽车销售公司应支付原告万盛实业公司房屋租金：2016年7月1日至2017年3月31日共计400000元（《协议书》中结算确认）、2017年4月1日至2018年7月31日共计804154.40元（1435.99㎡×35元×16个月）、2018年8月1日至2018年12月31日共计125648.25元（717.99㎡×35元×5个月），以上合计1329802.65元。2017年4月28日至2018年3月6日，被告已经实际支付房租207700元，截止2018年12月31日，被告金跃汽车销售公司尚下欠原告租金1122102.65元。 上述事实，有原被告营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《协议书》、催告函、快递单、律师函、短信截图、电话录音、物业服务费专用收据、农村信用社支付来账专用凭证、被告公司交易明细等证据，经庭审质证在卷证实。 本院认为，原、被告于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》期限届满后，被告金跃汽车销售公司继续占有、使用合同约定的租赁房屋经营名车行。双方于2016年11月9日就租赁相关事宜签订了《协议书》，该协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。《协议书》对租赁期限没有明确约定，应视为双方建立了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告应当按照“绵万盛集团房屋租赁（2015）第XX号”《房屋租赁合同》的约定履行各自的权利义务。《协议书》签订后，被告金跃汽车销售公司既未按照该协议约定期限支付2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金400000元，也没有按照《房屋租赁合同》约定期限支付2017年4月1日以后的租金，违反了诚实信用原则，已构成违约，除向原告支付下欠租金外，还应按照合同约定承担相应的违约责任。 案涉房屋租金及违约金的确定。原告万盛实业公司举出的证据显示被告金跃汽车销售公司2019年1月1日还在交纳2018年12月的物业服务费及水电费，结合2019年1月8日原告工作人员向被告王志强通过发送短信方式催收截止2018年12月底下欠的租金及违约金事实，以及2019年4月4日原告工作人员向王志强短信发送《律师函》并电话催收下欠租金时，作为金跃汽车销售公司经办人及担保方的王志强在电话录音中仅对租金计算标准及滞纳金有疑问，并未对租金计算至2018年12月底提出异议，故被告金跃汽车销售公司应支付原告万盛实业公司的租金应计算至2018年12月31日。2018年8月1日，原告将“XX”2号商业楼1层建筑面积718平方米房屋收回另行出租，被告金跃汽车销售公司实际使用该房屋的建筑面积为717.99平方米，2018年8月1日至12月31日的租金应当以被告实际使用面积717.99平方米按35元/㎡/月计算，其余时间段应以建筑面积1435.99平方米按35元/㎡/月计算。原告虽然是以上述方式计算的租金，但每月计算的租金数额进行了收零归整，所主张的下欠租金1122110元并不准确。截止2018年12月31日，被告金跃汽车销售公司尚下欠原告万盛实业公司租金实际应为1122102.65元，本院以此金额为限予以支持。被告辩称原告将“东圣·清华园”2号商业楼1层一半面积的房屋收回另行出租，未抵扣相应的租金，与客观事实不符，本院不予采信。被告所持原告承诺补偿其8万元及欠付租金大概30万元左右的辩解意见，未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果。因《房屋租赁合同》中约定“租期内，乙方逾期交纳租金及相关费用的，每逾期一天，甲方按乙方应交费用总额的2%收取违约金”的标准过高，原告自愿调整为按拖欠房租总额的20%主张违约金不违反法律规定，也与双方在《协议书》中约定的违约金计算标准一致，本院予以支持。故被告应承担逾期支付租金的违约金为224420.53元（1122102.65元×20%）。 《房屋租赁合同》及《协议书》中均约定，被告王志强作为担保方对被告金跃汽车销售公司应支付的租金及其他应缴费用承担无限连带责任，该约定不违反法律规定，对当事人具有法律约束力。故对于原告要求被告王志强对被告金跃汽车销售公司应支付的租金及违约金承担连带支付义务的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绵阳市金跃汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市万盛实业集团有限公司支付租金1122102.65元及违约金224420.53元； 二、被告王志强对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8459元，由被告绵阳市金跃汽车销售服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  韩乾兵 二〇二〇年六月十一日 书记员  鲁清华