青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申173号 再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：李相龙,1976年9月4日出生，住青海省海东市乐都区世翔轩洲7号楼1单元1121室。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：青海世翔房地产开发有限公司，住所：青海省西宁市城西区西川南路17号1号楼2楼东侧。 法定代表人：刘彦君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭国新，青海捷传律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文隽，青海捷传律师事务所律师。 再审申请人李相龙因与被申请人青海世翔房地产开发有限公司（以下简称世翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省海东市中级人民法院（2020）青02民终33号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 李相龙申请再审称，请求：1.撤销青海省海东市中级人民法院(2020)青02民终33号民事判决;2.维持青海省海东市乐都区人民法院(2019)青0202民初1680号民事判决,判令世翔公司支付李相龙违约金125200元。3.本案诉讼费用由世翔公司负担。事实与理由:（一）双方约定的违约金系真实意思表示,应当按约定履行。对于违约金,二审法院主要依照的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，对违约金数额进行确定,系对该法条的误读。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金是由当事人协商确定的,是法律确立的合同自由原则或者意思自治原则的具体体现。同时,违约金即具有担保的作用,而且违约金与违约行为导致的实际损失并没有必然的因果关系,即使合同一方违约没有造成合同另一方任何损失,也要按照合同的约定承担违约责任。本案中,世翔公司逾期交房,应当按照合同约定的违约金承担违约责任。且李相龙的房屋是旧城改造搬迁安置房,房屋性质不属于商品房,李相龙等均是下岗和退休职工,是社会的弱势群体,应当受到法律的保护和社会的关心。因二审法院对违约金的计算方式是以房屋总价为依据,那么李相龙的房屋总价(126.14平方米×4420＝557539元)，违约金应该是总房价557539元×30%＝167262元，而李相龙主张的违约金金额为125200元，并未超出总房价的30%。故，一审法院此节认定事实清楚,二审法院不应改判。（二）争议煤房产权应归李相龙所有,世翔公司继续履行拆迁协议。1.李相龙持有的《职工购买公有住房审批表》明确规定成本价实际售价包括煤房的实际售款,及《职工以房改成本价购买公有住房协议书》第二项表示李相龙缴付的售房款包括煤房售价,且集资建房款原始收据可以印证争议煤房系住房职工全额集资建设的事实,集资房是由国有企业和用人单位出面组织,并提供自有的国有划拨土地实际为征用出让土地用作建房用地,房屋建成后归职工。煤房所对应的56套住房全部办理了职工个人的房屋所有权证,根据原青海省乐都水泥厂一住房一煤房的分配原则,李相龙就房改房可分煤房一间,煤房的建设款项是李相龙等住宅户所筹。2.根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十七条的规定,煤房作为附属物已于房改办理住房转移登记时就属于李相龙使用。3.即便法院采用证据证明力原则，认定以房管局调取的产权登记信息煤房所有权性质为全民所有的证据优先采用,但煤房作为住宅房的附属品,李相龙等人长期占用、维护,依旧享有煤房的永久使用权。4.《房屋拆迁补偿回签协议》并未约定煤房无产权证不予补偿18平方米，且青海省乐都水泥厂破产时生活区不属于破产范围,煤房作为附属品不存在任何争议第三方,李相龙为煤房的合法占有使用人。之后世翔公司以煤房存在产权纠纷,煤房登记状态为全民所有,迫使李相龙等签订《补充协议》，进而取消《房屋拆迁补偿回签协议》第六条第一项关于“煤房另外增加10平方米,公共设施每户分摊8平方米”的条款,但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:......(3)以合法手段掩盖非法目的”的规定,该协议应当无效。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，申请再审。 世翔公司提交意见称，（一）一审法院认定违约金数额属适用法律错误,二审法院予以纠正符合法律规定。第一,一审中世翔公司法定代表人亲自出庭,其在庭审时明确提出过违约金过高的抗辩主张,但一审法院未予处理。第二,李相龙主张的违约金明显过高。根据《合同法司法解释(二)》第二十九条的规定,在认定违约金时应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。世翔公司在一审中提交的证据可以证实，虽然世翔公司存在逾期交房的情形,但在此期间已经以“过渡费”的形式对李相龙进行了补偿。因此,世翔公司不应当再承担违约金。第三,我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方,更不是非违约方通过高额违约金从违约方违约行为中获取暴利的手段。李相龙主张的违约金明显过高,已经严重脱离实际情况,且其也未提交证据来证实其主张的违约金在合理的范围之内。（二）刘家明案的判决结果不应适用于本案。青海省海东市中级人民所作出的刘家明与世翔公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案,在认定事实和适用法律方面均存在错误。为此,世翔公司已经向青海省高级人民法院申请再审且已被受理。故，刘家明案的判决结果不应适用于本案。综上,二审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,判决结果正确，请求驳回李相龙的再审申请。 本院经审查认为，关于二审法院认定的基本事实是否缺乏证据证明及适用法律是否错误的问题。1.关于违约金的认定。李相龙与世翔公司签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，且不违背法律法规，合法有效，双方应予以履行。合同签订后，李相龙交付购房款的主要义务已履行完毕，世翔公司亦接受了房款。而世翔公司交付房屋的主要义务却未履行，应按照合同约定向李相龙支付逾期交房违约金。故，一、二审法院认定世翔公司构成合同违约正确。二审中，世翔公司认为双方在《房屋拆迁补偿回迁协议》中“如延迟工期按每户每日200元支付违约金”的约定过高，要求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依此规定，结合李相龙实际损失为其提交的《房屋租赁协议》显示房屋租金每月1200元，及世翔公司在逾期交房期间，通过“过渡费”的形式对李相龙进行了部分补偿的事实，为了公平保障双方当事人合法权利，应当按照法律规定对双方在《房屋拆迁补偿回迁协议》中约定的逾期金进行调整。故，二审法院参照中国人民银行同期贷款基准利率计算，认定世翔公司应支付李相龙违约金为45420.32元（126.14平方米×4420元×626天÷365天×4.75%），并无不当。2.关于案涉煤房的认定。2018年8月30日,李相龙与世翔公司签订《补充协议》,该协议第二条约定:“《房屋拆迁补偿回迁协议》第六条第一项约定的‘煤房另外增加10平方米,公共设施每户均摊8平方米’的内容予以取消”，应视为对《房屋拆迁补偿回迁协议》部分内容的变更。现李相龙根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:...(3)以合法手段掩盖非法目的”的规定,主张《补充协议》无效，与其一审时称其在世翔公司胁迫下签订《补充协议》不一致。且即使按李相龙一审所称受胁迫签订《补充协议》，那么，李相龙也应当根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭,故该《补充协议》系有效合同。 综上，李相龙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回李相龙的再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  吉素梅 审 判 员  王 娟 二〇二〇年六月十一日 法官助理  梁 桥 书 记 员  芦世玉