文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终201号上诉人（原审原告）：胡卫华，男，1967年1月25日出生，汉族，住丹阳市。被上诉人（原审被告）：丹阳恒大置业有限公司，住所地丹阳市经济开发区普善社区居民委员会5楼。法定代表人：王能文，该公司总经理。上诉人胡卫华因与被上诉人丹阳恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2019）苏1181民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡卫华上诉请求：撤销一审判决，并改判支持胡卫华的诉讼请求。事实和理由：房屋的工程质量经验收合格是合同约定的商品房交付条件之一，按照合同第十一条的约定还需“双方进行验收交接”、“签署房屋交接单”以及还需提供或出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后才具备房屋交付条件。且双方在验收中签字认可的房屋工程质量问题有50余项之多，除涉及装饰装修分部外，还涉及主体结构分部、屋面分部、通风与空调分部、建筑电气分部、智能建筑分部、建筑节能分部、电梯分部以及使用功能、使用安全等诸多质量问题，因此房屋延期交付不是胡卫华自身原因造成的，是恒大公司不具备商品房交付条件，责任完全在恒大公司。涉案房屋的交付时间为2014年6月18日，恒大公司实际违约2013年7月1日至2014年6月18日计351天。恒大公司按约应承担胡卫华逾期交付房屋的违约金26250元（747877元×351×0.0001）。另关于双方签字认可的50余项质量问题，法院应当判定恒大公司限期修复整改到位，而不应判定双方交涉处理。被上诉人恒大公司书面辩称，恒大公司2013年7月19日通知胡卫华收房时涉案房屋是经验收合格的，是符合合同约定的交付条件的；胡卫华提及的房屋质量问题属于房屋一般质量瑕疵，并不属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，胡卫华不能就此拒收涉案房屋，故本案延期交房违约金应当自2013年7月1日算至2013年7月19日。另关于胡卫华主张的修复整改问题，胡卫华已于2014年6月18日实际入住涉案房屋，其在一审庭审中亦明确表示涉案房屋已修整完毕，对于公共部分问题既不存在，其也无权主张。因此，一审判决是正确的，应予以维持。胡卫华一审法院起诉请求：1、判令恒大公司立即支付迟延交房违约金26250元；2、判令限期恒大公司对胡卫华房屋仍未修理的部分在一个月内进行修理和整改（室外公共部分）；3、判令恒大公司承担本案诉讼费用。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、胡卫华提交的楼宇情况反馈表原件3张及现场照片51张，以证明2013年7月27日胡卫华与恒大公司委托的物业公司员工去涉案房屋检查房屋，胡卫华反馈了50余项房屋存在的质量问题，该房屋尚不具备交付使用的条件的事实。恒大公司认为，现交付的1号楼已经相关主管单位验收合格，已符合交付条件。一审法院认为，房屋交付的条件是否成就，应以双方房屋买卖合同约定的条件是否成就为依据。双方的《商品房买卖合同》第八条第一款在交付房屋条件是否成就的5个条件选项中，选择的是第1项“该商品房经验收合格”为成就条件。经查，涉案房屋所在楼盘已于2013年7月12日经消防验收合格，同年7月15日经竣工验收合格。可见该涉案房屋至2013年7月15日始已具备了双方合同约定的交付条件，依合同约定胡卫华应当按恒大公司的通知接受房屋。至于所交房屋存在非主体质量问题，胡卫华可以要求出卖方予以修缮或整改，但不能成为拒绝接受房屋的理由。因此，胡卫华的该举证不能证明所交付房屋主体质量存在不合格的问题，不影响房屋的交付。2、胡卫华提交的楼宇情况反馈表、房屋钥匙签收确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物品签收单、钥匙托管承诺书、安全消防紧急情况处置责任书等证据，以证明自2013年7月19日恒大公司通知收房日始双方一直在为房屋质量问题进行交涉，直至2014年6月18日胡卫华才勉强收房的事实；也证明恒大公司延期交房351天，应按约承担违约金26250元的事实。恒大公司认为，这些证据只能证明胡卫华延期接受该房，而不能证明恒大公司延期351天交付房屋。恒大公司只认可延期交房的时间为2013年7月1日至2013年7月19日计19天。一审法院认为，房屋的主体质量经相关部门验收合格是合同约定的商品房的交条件，根据双方的《商品房买卖合同》第十三条第二、三项：“买受人对装饰设备提出异议，按约定修理，不影响双方办理房屋交接手续”“买受人不得以装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。据此，胡卫华的举证不能证明延期交付房屋的责任归咎于恒大公司。3、胡卫华提交的丹阳恒大名都前期物业管理协议及物业费收据各一份，以证明2014年6月18日胡卫华缴纳物业费时间才是其实际收楼的时间。恒大公司认为，胡卫华的举证不能证明其证明目的，虽然胡卫华缴纳的是2014年6月18日至2015年6月18日的物业费，恒大公司保留对于2013年7月19日至2014年6月18日期间物业费追缴的权利。一审法院认为，胡卫华的该举证试图证明恒大公司交房的时间已延期到了2014年6月18日，本质上是证明恒大公司违约的事实。结合上列证据1、2的认证，胡卫华的该证据不能证明其要证明的目的。4、胡卫华提交的2018年3月16日的录音光盘一份，光盘中恒大公司曾于2018年1月份通知胡卫华领取延期交房的违约金，表明恒大公司同意履行支付违约金的义务，诉讼时效中断。恒大公司认为，该录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，录音是在被谈话人不知情定的情况下进行的，谈话人在谈话时使用了很多诱导性的语言，对该录音内容不予认可。一审法院认为，该证据反映至2018年1月恒大公司还通知胡卫华领取延期交房违约金，表明恒大公司同意履行支付违约金的义务，诉讼时效中断。5、恒大公司提交2013年7月12日镇江市公安局消防支队的消防验收合格书和2013年7月15日丹阳市住建局的竣工验收备案表各一份，以证明胡卫华购买的丹阳恒大名都1号楼已经过验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付条件。胡卫华认为，即使恒大公司所售商品房经相关行政部门验收通过，但交付条件得根据合同的约定，要符合约定的商品房验收合格条件，符合基本的居住使用条件。胡卫华所购的商品房是精装房，行政交付条件的合格不表示涉案房屋的装修和设计以及质量的合格。一审法院认为，根据双方的《商品房买卖合同》的约定，商品房交付的条件为验收合格。现恒大公司提供了国家有权机构作出的验收合格认证文件，应认为该商品房已经验收合格，符合交付条件。一审法院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。根据查明的事实，胡卫华、恒大公司之间签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，是有效的，双方均应全面履行。本案争议的焦点是：1、2013年7月19日恒大公司认为所涉商品房已通过验收合格，具备合同约定的交付条件，才通知胡卫华收房的。胡卫华认为经业主收房验收，恒大公司所待交房屋尚有50余处存在质量问题，尚不符合交付条件，须进行修理和整改后方可接受交付。2、因房屋整修及与恒大公司相关交涉，直到2014年6月18日胡卫华才勉强收房。胡卫华认定恒大公司交房的时间为2014年6月18日，延期351天，按约恒大公司应承担26250元的违约金。恒大公司承认延期交房，但只认可延期2013年7月1日至同年7月19日通知胡卫华收房日，共19天，违约金1421元。一审法院认为，胡卫华、恒大公司争议的实质是所争商品房至2013年7月19日是否符合双方合同约定的交付条件。根据双方的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，商品房交付买受人使用的条件为“该商品房经验收合格”，这里的验收合格，其主体应为国家指定的专门机构的验收合格，验收的客体应指商品房的主体质量。也即只要商品房的主体质量经验收合格，开发商就可以通知买受人交付使用。根据本案查明的事实，胡卫华提出的50余项存在的质量问题都是非主体质量方面的问题，按双方合同第十三条的约定胡卫华不应当拒绝接受恒大公司的通知交付。故一审法院认定2013年7月19日为恒大公司通知胡卫华收房日，恒大公司延期通知胡卫华交付使用的时间为2013年7月1日至同年7月19日。至于所交付商品房存在装饰装修及设备方面的质量问题，胡卫华可以按双方《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的内容与恒大公司交涉处理。综上所述，因胡卫华自身原因未能按期办理收房手续，应当视为房屋已实际交付。恒大公司实际违约2013年7月1日至同年7月19日，计19天。恒大公司按约应承担胡卫华逾期交付房屋的违约金1421元（747877元×19×0.0001）。一审法院判决：一、丹阳恒大置业有限公司于判决生效后十日内支付胡卫华逾期交房违约金1421元；二、驳回胡卫华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，胡卫华与恒大公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“恒大公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。根据恒大公司提交的丹阳市住房和城乡建设局盖章确认的竣工验收备案表，涉案商品房于2013年7月15日已经竣工验收合格，其中亦载明备案文件中包括商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可见涉案房屋于2013年7月15日已符合法定和双方约定的交付条件。2013年7月19日，恒大公司通知胡卫华收房，胡卫华认为房屋存在诸多质量问题而拒绝接受，但胡卫华提出的质量问题并不足以产生无法交付使用的后果，该通知收房日仍应视为房屋的交付日期。因此，一审法院以该时间点作为计算恒大公司逾期交房违约金的截止时间，并无不当。胡卫华主张“逾期交房违约金应当计算至2014年6月18”，依据不足，本院不予支持。至于胡卫华提出的质量修复整改问题，其在一审庭审中已明确表示恒大公司对其房屋室内部分已进行了维修，现其要求恒大公司对室外公共部分进行修复整改，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，胡卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457元，由上诉人胡卫华负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  甘可平审判员  宋 涛二〇二〇年六月十五日书记员  朱玉岑