四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初525号 原告：四川大汇商运物业管理有限公司，住所地：绵阳科创园区。 法定代表人：管亚伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯习敏，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：蒋仕蓉，女，1971年10月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区。 被告：易辉，男，1973年3月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市涪城区。 二被告委托诉讼代理人：陈启政，四川天府风律师事务所律师。 原告四川大汇商运物业管理有限公司与被告蒋仕蓉、易辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯习敏，被告蒋仕蓉、易辉及委托诉讼代理人陈启政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川大汇商运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告双方之间的《房屋租赁合同及补充协议》于2018年7月10日解除；2、请求判决两被告向原告支付房屋租金、商业管理费、物业管理费、违约金及仓储搬运费合计436129元（暂时计算至2018年7月10日，其中租金、商业管理费、物业管理费为190862元，滞纳金为212267元，仓储搬运费33000元）；3、请求判决两被告承担本案诉讼费、保全费等费用。 事实和理由：原告与被告1于2016年11月9日签订为期3年的《房屋租赁合同及补充协议》，合同第一条约定原告将位于商铺合计214平方米租给被告用于“第五元素-便宜”商业经营。《房屋租赁合同及补充协议》第二条、第三条对租赁期限及租金支付方式进行了明确约定，具体为：租赁期限自3个月免租装修期届满次日计算，被告按每3个月支付一次，包括房租、商管费、物管费等在内的租赁费用。《补充协议》第十八条约定了逾期未支付房屋租金、商管服务费及物管服务费的法律后果，具体为：每延迟一日，被告按未付金额的5‰向原告支付滞纳金。经查，上述商铺实际经营者为被告2，原告曾于2018年6月5日向被告送达租赁合同解除通知书。《房屋租赁合同及补充协议》签订以来，原告按时向被告交付涉案房屋，但截至2018年7月10日，被告拖欠房租、商管费、物管费及滞纳金等费用合计436129元人民币，虽然原告多次向被告催收上述费用，但被告均以各种理由拒不履行支付义务，被告的行为已经构成根本违约，极大的损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益特诉至贵院，望支持原告的全部诉讼请求。 被告蒋仕蓉、易辉辩称：首先本案诉状所列的被告均不是适格被告，被告一是受委托签订合同，应当由委托人易辉来承担责任。同时，易辉是在履行绵阳第五元素商贸有限公司的职务行为，最终应当由前述公司来承担责任；2、就算解除合同，合同应该在2018年5月31日就已经解除。对于原告提出的相关的违约金、租金不认可，我方缴纳的保证金、货物损坏赔偿金以及扣押的我方的货物，还包括我方的装修费用，已经完全能够抵扣原告主张的费用。 本院经审理认定事实如下：2016年11月9日,原告（甲方）与被告蒋仕蓉（乙方）签订《房屋租赁合同及补充协议》，原告将位于商铺214平方米出租给被告用于“第五元素-便宜”商业经营。合同约定租赁期限为3个租约年，自免租装修期届满之日的次日起开始计算；免租装修期为3个月，自交付日的次日起算，除甲方书面通知推迟交付日的外，无论乙方是否实际接收租赁房屋，免租装修期都从2016年12月1日开始计算，免租装修期内，乙方免交房屋租金、商业管理费、物业管理费；免租经营期为3个月，自免租装修期届满之日的次日起算，免租经营期内乙方免交房屋租金；房屋租金按第一、第二个租约年50元/月/平方米计算，第三个租约年52.5元/月/平方米计算；租赁房屋商管服务费按第一、第二个租约年21元/月/平方米计算，第三个租约年22.05元/月/平方米计算；租赁房屋物业服务费按第一、第二个租约年4元/月/平方米计算，第三个租约年4.20元/月/平方米计算；乙方按季度支付包括房屋租金、商管服务费、物业管理费在内的租赁费用，自租赁房屋交付日的次日起连续3个月为一个季度。《补充协议》第十八条“违约责任”约定：如乙方未能按照本合同规定向甲方足额支付或补足租赁保证金、房屋租金、商管服务费、物业管理费、质量保证金的，每延迟一日，乙方应按照应付未付金额5‰的标准向甲方支付滞纳金……在租赁期间，如乙方延迟缴纳租金或物业管理费或公共事业费用等连续超过三次（含本数）或累计超过六次（含本数），则甲方有权单方解除合同，并没收乙方租赁合同履约金与质量保证金。 签订合同当日，被告易辉所请员工彭红琼向原告支付了履约保证金16050元、质量保证金5000元。2016年12月9日，彭红琼在《交接验收确认书》上签字，与原告就租赁房屋进行了交接验收。 2017年7月27日，原告出具《关于第五元素商家要求补偿复函》，同意补偿因雨水渗漏造成的货品损失11150元。租赁经营期间，被告易辉仅向原告支付租金15700元，其余租金、商管服务费、物业管理费均未缴纳。2018年1月16日，绵阳科技城科教创业园区创业园街道办事处人民调解委员会受理原告与被告易辉的调解申请。调解过程中，双方均认可以蒋仕蓉和彭红琼名义与原告签订的房屋租赁合同，分别用于经营“便宜”和“第五元素”商铺，易辉为实际使用人与出资人。2018年1月17日，双方就“第五元素”商铺、“便宜”商铺所欠租金、商管费、物管费的支付达成调解协议。协议达成后，被告易辉未按约定支付承租的“便宜”商铺所欠租金、商管费、物管费。 2018年5月31日，原告出具致便宜（易辉）的《通知》，6月4日出具致便宜（易辉）的《解除合同再次通知函》，决定自2018年6月1日起解除双方之间的房屋租赁合作关系。上述通知被告易辉均未签收，但认可双方之间的租赁合同于2018年5月31日已经解除。审理中，被告易辉认可以蒋仕蓉名义与原告签订房屋租赁协议承租的乐荟城二层203、204、205号商铺，实际使用人与出资人为易辉，与原告发生任何债权债务与蒋仕蓉无关，由易辉本人承担。 根据《房屋租赁合同及补充协议》约定，被告易辉应支付商铺租金期间为2017年6月9日至2018年5月31日，以计租面积214平方米按50元/月/平方米计算，租金共计125190元，扣除已交租金15700元，尚欠租金109490元；被告易辉应支付商管服务费期间为2017年3月10日至2018年5月31日，以计费面积214平方米按21元/月/平方米计算，商管服务费共计66105元；被告易辉应支付物业服务费期间为2017年3月10日至2018年5月31日，以计费面积214平方米按4元/月/平方米计算，物业服务费共计12591元。以上被告易辉应付而未付的租金、商管服务费、物业服务费合计188186元。 本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同及补充协议》系原告与被告蒋仕蓉签订，但双方在人民调解委员会调解及本案审理过程中，均认可以蒋仕蓉和彭红琼名义与原告签订的房屋租赁合同所租赁房屋分别用于经营“便宜”和“第五元素”商铺，实际使用人为被告易辉，蒋仕蓉和彭红琼系易辉所雇请员工，结合被告易辉向原告支付租金15700元及其雇请的员工彭红琼向原告交纳履约保证金、质量保证金的事实，能够确认被告易辉为案涉租赁合同的实际承租人，租赁合同及补充协议的权利义务应由被告易辉承受。故案涉房屋所欠租金、商管服务费、物业服务费应由被告易辉承担，被告蒋仕蓉关于其不是本案适格被告，租赁合同的义务应由被告易辉承担的辩解理由成立，本院予以采信。 根据双方租赁合同约定，被告易辉未按季度及时支付租金、商管服务费、物业服务费，原告有权按照约定解除合同并要求被告易辉承担违约责任。原告于2018年5月31日出具的解除合同及催缴租赁费用的《通知》虽然被告易辉未签收，但其认可租赁合同已于2018年5月31日解除，故对于双方2018年5月31日解除《房屋租赁合同及补充协议》的事实本院予以确认。被告易辉未按时支付租赁费用给原告造成的损失为资金利息的损失，合同约定承租人应按照应付未付金额每日5‰向原告支付违约金（滞纳金）的标准过高，本院确定以所欠租金、商管服务费、物业服务费为基数，自合同解除次日起按照人民银行同期同类贷款利率支付违约金。 履约保证金及质量保证金的目的是为了约束承租人按照合同约定履行义务，适当使用承租房屋。因双方之间的租赁合同已经解除，原告已收回出租房屋，被告易辉所交纳的履约保证金及质量保证金21050元应当抵扣其所欠原告租赁费用。关于被告辩称货物损坏赔偿金以及扣押的货物抵扣租赁费用的问题，因与原告的诉请不属于同一法律关系，本案不宜处理，双方可以另行协商或通过诉讼予以解决。 综上所述，原告的诉讼主张中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告四川大汇商运物业管理有限公司与被告易辉之间的《房屋租赁合同及补充协议》于2018年5月31日解除； 二、被告易辉于本判决生效之日起十日内向原告四川大汇商运物业管理有限公司支付所欠房屋租金、商管服务费、物业服务费共计167136元及违约金，违约金计算方法：以167136元为基数，自2018年6月1日起至2019年8月19日止，按照人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告四川大汇商运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3921元，由原告四川大汇商运物业管理有限公司承担2419元，被告易辉承担1502元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  韩乾兵 二〇二〇年六月二十二日 书记员  鲁清华