汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初1686号     原告：汉中和顺物业有限公司，住所：陕西省汉中市南郑县。   法定代表人：周文兵，系该公司执行董事。   诉讼委托代理人：宋丹丹，系该公司财务人员。   诉讼委托代理人：李进，系该公司员工。   被告：王惠兰，女，汉族，住汉中市汉台区。   诉讼委托代理人：邱丽芹，又名王丽，女，汉族，户籍地汉中市汉台区，现住汉中市汉台区，系被告王惠兰之女。   原告汉中和顺物业有限公司诉被告王惠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中和顺物业有限公司委托代理人宋丹丹、李进，被告王惠兰委托代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告汉中和顺物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠物业服务相关费用及滞纳金合计：9139. 78元（其中物业费1321.77元、业主室内水费未抄表、垃圾清理费197.5元、电梯年检及维保费1185元、电梯电费790元、水电费公摊费395元；滞纳金5250.51元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月18日被告与原告签定了莲湖茗居小区物业管理服务合同书，合同号：2014(08#)，房屋面积86.39㎡。被告对合同书中涉及的条款和应交纳的各项费用均已签字确认。被告入住期间，从2018年1月1日至2019年5月31日无故拖欠物业服务相关费用；2019年6月1日，我公司已退出莲湖茗居小区的前期物业服务，退出公告已提前告知全体业主，限2019年6月30日前缴清所欠物业相关费用以及办理相关退费手续，逾期未缴纳的我公司将通过法律程序追缴。综上所述，被告之行为违背了双方合同约定，给原告造成了一定的经济损失，同时也侵害了其他已交费业主的合法权利。   被告王惠兰辩称，1、汉中和顺物业有限公司于2014年12月12日才取得物业资质证，2014年2月签订的合同属于无效合同，是和顺物业公司单方面的合同。2、该物业合同中的各项费用也不合理，是物业公司单方面的意思表示，原告擅自提高物业费用，其中电梯电费、电梯维修费、垃圾费应该包含于物业管理费中，不应该再重复计算。3、和顺物业公司长期不公示收支运营成本，小区的业主所缴纳的费用是直接按照物业公司自己计算的金额来缴纳，并且莲湖茗居小区在和顺物业公司的管理下，长期脏乱差，小区大门没有门禁，其物业管理服务水平与其收缴业主的物业费严重不符。4、物业合同履行期间原告一直未在莲湖茗居小区0303号房屋中居住。   经审理查明：原告汉中和顺物业有限公司于2014年2月18日与被告王惠兰签订了《小区物业管理服务合同》，该合同约定被告王惠兰位于莲湖茗居小区0303号高层住宅面积为86.39㎡，物业管理服务费每月每平方米0.9元（6个月未住人，且电表流量累计不超过10度按收费标准70%计收）；电梯维修、维护费及年检费360元/年/户（每月30元），按年一次性计收，电梯的电费执行预收办法，按年一次性预收240元/年/户（每月20元），每年公布电梯的电表数，实际用电费超过预收款时须续交；公摊费用按年一次性计收120元/年/户（每月10元）。收费方式为物业管理服务费实行按月、按季、按年收费。该合同第三条第六项还约定业主的义务是按照物业管理费的收费标准，缴纳物业管理服务费，代收的水、电、燃气费、垃圾清运费、电梯年检维修保养费，公摊费等。   物业服务合同签订后，被告王惠兰于2014年2月18日按合同约定缴纳了2014年2月至2015年2月期间的物业服务费829元、电梯年检费360元、电梯电费240元、生活垃圾清运费48元、水电公摊费120元、预收水费320元，又缴纳了物业合同约定之外的装修押金1000元、装修电梯使用费345元、装修垃圾清运费345元。因王惠兰自交房后一直未在此居住，其在2015年与物业公司交涉后，汉中和顺物业有限公司以空置房屋按70%的标准收取2015年2月至2018年1月期间的物业服务费1877元，但2016年2月至2018年1月的电梯年检费675元、电梯电费450元、水电公摊225元、生活垃圾清运费112.50元，共计1462.50元，王惠兰一直未缴纳。此后自2018年1月至2019年5月31日原告退出小区为止，期间17个月的物业服务费925元，电梯年检费510元、电梯电费340元、水电公摊170元、生活垃圾清运费85元，共计2030元，王惠兰再未缴纳。   另查明，被告王惠兰莲湖茗居小区A座0303号房屋曾于2018年8月进行过装修。庭审结束后，被告将家中水表拍照提交法庭，显示截止2020年5月该户共用水5吨。   上述事实，原告汉中和顺物业有限公司提交有工商营业执照、小区物业管理服务合同、物业服务合同备案表、欠费明细。被告王惠兰提交有身份证复印件、物业公司收款收据，水表照片、装修材料订货单等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。   本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费，而物业服务企业也不得违反物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。原告汉中和顺物业有限公司与被告王惠兰签订的《小区物业管理服务合同》，明确约定了物业管理服务费收费项目、标准及方式，双方均应遵守。被告王惠兰应按照合同约定支付未交纳的物业服务费及原告汉中和顺物业有限公司代收的相关费用。   对被告王惠兰提出该房屋在原告汉中和顺物业有限公司管理期间一直未居住，应按合同约定减少物业收费的抗辩理由，王惠兰提交了总吨数为5吨的近期水表照片，原告出具2015年2月至2018年1月期间按70%的标准收取物业费的收款收据以及2018年期间的装修物料采购清单，以上三份证据均能有效印证王惠兰所述长期未居住的事实，故2018年1月至2019年5月31日的物业服务费仍按70%的标准计算。对于2014年2月至2015年1月之间收取超出70%部分的物业服务费176元用于冲抵王惠兰拖欠的物业服务费。   虽然王惠兰辩称电梯维护费应包含在物业服务费中，再次收取属重复收费，但原、被告双方签订的小区物业管理服务合同对电梯维修、维护及年检费有约定，并不违背法律规定，并且业主对所居住楼盘公共设施负有共同维护义务，故对原告要求被告缴纳电梯维修维护及年检费用的诉讼请求予以支持。但因王惠兰长期未居住，而小区公共用电费用已包含在水电公摊费中，故电梯电费在其未居住期间不应再收取，考虑到王惠兰曾于2018年对房屋进行过装修，装修期间使用电梯应承担相应电费，根据一般房屋装修周期，酌情按照2个月40元的标准支持电梯电费。生活垃圾清运费、水电公摊费王惠兰当庭表示没有异议，对该两项费用的诉讼请求予以支持。对被告在缴纳电梯年检费后又缴装修电梯使用费345元，该费用物业服务合同未约定，并且与电梯维修维护及年检费用重合，属不合理收费，应予以冲抵物业服务费。装修垃圾清运费345元考虑被告王惠兰房屋已进行过装修，并且装修期间建筑垃圾清运成本并不包含在生活垃圾清运费中，故该费用视为已产生，不予冲抵物业服务费。对原告要求被告交纳水费的诉讼请求，根据《关于汉中市中心城区居民生活用水实行阶梯价格的制度的通知》（汉市价发[2015]18号），居民生活用水按3.1/吨计算，确认被告已经产生水费为15.5元，根据原告进入至退出小区时间综合认定应缴的水费为12.40元。对于被告王惠兰预先支付的装修押金1000元、预交水费320元一并用于冲抵物业服务费。被告王惠兰之前缴纳超出物业服务合同约定之外的费用应优先予以冲抵物业服务费。   经核算，被告王惠兰共拖欠汉中和顺物业有限公司费用为：2018年1月至2019年5月的物业服务费925元（按70%计算）、垃圾清理费197.50元、2016年2月至2019年5月的电梯年检及维保费1185元、2018年装修2个月期间电梯电费40元、水费12.40元、水电费公摊费395元，合计2754.90元。   汉中和顺物业有限公司多收取被告王惠兰的各项费用为：2014年2月至2015年1月电梯电费240元、2014年2月至2015年1月物业费超出70%的部分176元、装修电梯使用费345元，另有装修押金1000元、预收水费320元，合计2081元。以上费用一并冲抵物业服务费及其他约定应缴纳费用，经冲抵被告王惠兰还应缴纳各项费用673.90元。   关于原告主张被告支付2019年1月1日至2020年3月31日物业费滞纳金5250.51元之请求，原、被告就逾期缴纳物业管理服务费约定的滞纳金有违约金的性质，但根据物业合同第三条第六项的约定，除物业管理服务费外，水、电、燃气费、垃圾清运费、电梯年检维修保养费、公摊费等均属于原告代收的费用，因被告应缴纳的物业管理服务费已冲抵清结，而代收的各项费用则不应适用逾期缴纳物业管理服务费的违约金条款，但可按6%的年利率计算资金占用利息，考虑到原告部分费用收费不合理，导致被告因多缴纳费用进而产生争议，资金占用利息按未缴纳金额673.90元予以计算，自被告2019年5月31日退出小区之日计算，共10个月33.70元。   综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：   一、由被告王惠兰于本判决生效后十五日内向原告汉中和顺物业有限公司缴纳所拖欠的各项费用673.90元、资金占用利息33.70元，共计707.60元；   二、驳回原告汉中和顺物业有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元减半收取计25元，由原告汉中和顺物业有限公司与被告王惠兰各负担12.50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审判员  徐熠     二〇二〇年六月四日     书 记 员 潘一凡