江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初12115号原告：南京善杰义房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MQPWD9K，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：蒋铁峰，职务董事长。委托诉讼代理人：李功成，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：常莎莎，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：何伊凡，女，汉族，1989年2月20日出生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王海萍（系被告母亲），住址同上。委托诉讼代理人：何光林（系被告父亲），住址同上。原告南京善杰义房地产开发有限公司（简称善杰义房地产公司）与被告何伊凡商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告善杰义房地产公司的委托诉讼代理人李功成、常莎莎，被告何伊凡及委托诉讼代理人王海萍、何光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告善杰义房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《桃园世纪华庭商品房预售合同》（宁房预售合字2018037280号）于2019年8月9日解除；2、判令被告支付违约金（2019年3月17日至2019年8月9日以8400000元为基数按日万分之二的标准计算，自2019年8月20日至被告配合办理商品房预售合同备案注销手续时止以12001320元为基数按日万分之五的标准计算）；3、判令被告已付的定金100万元不予返还；4、判令被告配合原告办理《桃园世纪华庭商品房预售合同》相关的各项登记备案注销手续；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月28日，原、被告双方签订《桃园世纪华庭商品房预售合同》，约定被告将位于南京市鼓楼区热河南路桃园世纪华庭和园3幢501室的房屋预售给被告，建筑面积220.14平方米，房屋总价为12001320元，付款方式为2018年12月26日前支付定金100万元，2019年1月28日前支付首期购房款2601320元，签订合同时办理银行按揭手续，2019年3月16日前将银行贷款840万元付至原告账户，被告应在签订合同的当天将相关资料交给贷款银行，提交材料不完备，视为被告延期付款；合同还对解除条件、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，被告至今未完成将银行贷款840万元付至原告账户的义务，原告催告无果后向被告发出解约通知书，被告于2019年8月9日签收。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判如所请。被告何伊凡辩称：不同意原告的诉讼请求，一直都是原告的工作人员帮被告去协商贷款事宜，是因为原告工作人员的拖延才导致贷款没有及时审批下来，不是被告的原因造成的；被告希望继续履行案涉房屋买卖合同；不同意没收定金，违约金的约定过高，是不合理的。本院经审理认定事实如下：原告善杰义房地产公司（预售人、甲方）与被告何伊凡（预购人、乙方）于2019年1月28日签订《商品房预售合同》及补充约定，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市鼓楼区热河南路桃园世纪华庭和园3幢501室（以下简称涉案房屋），建筑面积226.44平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为53000元/平方米，总价款合计12001320元；乙方应于2018年12月26日前向甲方支付定金100万元，2019年1月28日前支付2601320元，商业性抵押贷款方式支付840万元，乙方应于签订本合同时办理银行按揭手续，于2019年3月16日前将银行贷款840万元付至甲方账户。乙方应在签订本合同当天将贷款银行要求的审查资料完备交付给贷款银行；提交的资料不完备，视为乙方延期付款；乙方应按通知的时间带齐证件到银行指定的地点签署借款文件，办理有关手续及支付相关费用，如乙方拖延办理，则视为乙方延期付款；银行审查后不同意乙方申请或部分不同意乙方申请，乙方应在接到通知后三日内向甲方支付差额部分；逾期则构成乙方延期付款。乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之2/天向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款且未付到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算：乙方按照未付到期价款的万分之2/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。乙方应在甲方解除本合同10日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续；因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之5/天计算向甲方支付迟延期间的违约金等；甲方有权暂停退还已收价款，直至乙方完成各项登记手续的注销事宜等。上述合同于2019年3月19日在南京市国土资源局办理了不动产预告登记。2019年3月25日，原告向被告发出催告函，载明被告应于2019年3月16日前支付840万元，经多次催告，原告至今未付，按合同约定，已产生逾期利息，请务必在2019年4月6日前付清逾期款项，逾期将按预售合同第五条相关约定处理。被告于次日签收该催告函。2019年8月5日，原告向被告发送解约通知书，载明被告于2019年1月28日签署南京市商品房预售合同，购买原告开发的涉案房屋，根据该合同约定，被告应于2019年3月16日前向该公司支付购房款840万元，被告至今未付，逾期付款已超过142日，该行为已经严重违反购房合同约定，故原告特致函通知：1.解除双方签订的购房合同；2.被告按未付到期价款的万分之2/天标准支付违约金，并赔偿给公司造成的损失及由此产生的相关费用，定金不予返还，且公司有权从被告已付的款项中扣除；3.被告收到通知书后三日内配合原告到南京市房地产交易登记中心办理备案解除及预售登记注销手续；4.扣除应支付的违约金及给公司造成的损失等费用后，剩余款项在被告配合办理备案解除及预售登记注销后退还。被告于2019年8月9日收到该通知书。另查明，被告于2018年12月26日支付原告涉案房屋购房定金100万元、2019年1月28日支付首期购房款2601320元。被告申请的预购商品房抵押贷款840万元至今未审批通过，被告亦未以现金方式支付余款840万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方就涉案房屋签订的南京市商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款且未付到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除合同。由于被告未能按约定时间获得银行贷款，且双方未能就剩余购房款的支付协商一致，经原告催告后被告仍未在合理期限内支付剩余购房款，原告据此要求解除合同，符合合同约定和法律规定，原告于2019年8月5日向被告发送了解约通知书，被告于2019年8月9日收到该通知书，故本院确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》于2019年8月9日解除。关于协助办理合同备案注销登记手续问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的商品房预售合同解除后，被告应按合同约定协助原告到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，故原告要求被告协助办理合同备案注销登记手续的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的期限办妥贷款，且在原告催告后仍未履行相应付款义务，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的损失，实为违约金，被告认为该违约金标准过高，应予调整，本院结合合同履行情况、被告违约情况及原告实际损失情况，对原告主张的违约金调整为：以840万元为基数，自2019年3月17日至被告配合办理商品房预售合同备案注销手续时止按日万分之二的标准。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在原告已经通过违约金填补损失的情况下，原告同时主张定金不予返还，有违公平原则，对该项请求本院不予支持。被告已向原告支付购房款合计3601320元，原告可在被告配合办理南京市商品房预售合同的备案注销登记手续后，扣除被告应支付费用后将余款退还被告。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告南京善杰义房地产开发有限公司与被告何伊凡就南京市鼓楼区热河南路桃园世纪华庭和园3幢501室房屋签订的《商品房预售合同》于2019年8月9日解除；二、被告何伊凡于本判决生效之日起十日内协助原告南京善杰义房地产开发有限公司办理南京市商品房预售合同的备案注销登记手续；三、被告何伊凡于本判决生效之日起十日内支付原告南京善杰义房地产开发有限公司违约金（以840万元为基数，自2019年3月17日至被告配合办理商品房预售合同备案注销手续时止按日万分之二的标准）；四、驳回原告南京善杰义房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103034元，由原告负担72124元，被告何伊凡负担30910元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  邢 锐人民陪审员  曹延俊人民陪审员  邱 娟二〇二〇年六月四日书 记 员  张智玉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。