湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异73号 案外人：张为国，男，1964年2月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 申请人：罗献林，男，1977年6月20日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托代理人：段小娟，湖南民浩律师事务所律师。 被申请人：陈胜，男，1973年10月25日出生，汉族，住湖南省茶陵县。 被申请人：尹年朱，男，1959年12月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被申请人：邝德喜，男，1955年4月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被申请人：邝慧丹，男，1981年10月13日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被申请人：郴州市金源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪大道香雪东院26号211、212、213室。 法定代表人：邓申明。 本院在执行申请人罗献林与被申请人陈胜、尹年朱、邝德喜、邝慧丹、郴州市金源房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案的财产保全过程中，案外人张为国对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张为国称，案外人认购郴州市金源房地产开发有限公司开发的“金源·棕榈园”3＃栋房号为203的房产，贵院于2019年3月14日以（2019）湘1002执保167号案进行查封。该房屋系案外人于2013年9月9日一次性首付购房款30万元，并己确定房号，用于本人居住的房屋。为避免开发商的债务诉讼纠纷，确保工程建设资金，2017年4月13日，经北湖区处置金源·棕榈园项目遗留问题工作组负责人组织相关人员会议，形成《关于金源棕榈园项目商品房预售网至施工方名下有关事项备忘录》，“金源·棕榈园”项目的所有房产在2017年4月14日取得预售许可证后，除司法查封外，均网签备案在陈胜、邝德喜等几个施工承包人的名下。然后，根据真实购房户办理网签手续的进程需要再逐户配合进行变更网签备案登记到真实购房户名下，3＃栋203房也被网签在施工承包人邝德喜的名下。3＃栋203房的实际购房人是案外人，该房于2017年9月-11月间申请办理网签，手续齐全，无任何争议。依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第二十九条之规定，案外人购买的“金源·棕榈园”3＃栋203房产，符合排除执行的法定情形。请求事项：解除对案外人张为国认购郴州市金源房地产开发有限公司开发的位于郴州市金源·棕榈园预售许可证编号为2017-0039（3＃栋）、房号203房屋的查封。 申请人罗献林称，案外人张为国提供的《认购书》中内容与涉案房屋在2017年4月14日取得《商品房预售许可证》自相矛盾，若签订《认购书》时房号已经明确，说明在当时已经具备签订商品房预售买卖合同的条件，选择签订《认购书》不符合保障交易安全的常理。案外人签订《认购书》的目的是为了将来订立商品房买卖合同，属于预约，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同。案外人作为律师在没有签订商品房买卖合同的情况下向个人账户李雄飞支付21万元，现称是支付金源公司购房款30万元的行为非常不合常理，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的能够排除执行的情形。案外人是湖南民安律师事务所的专职律师，是金源公司的法律顾问，在与罗献林买卖合同纠纷案件中是郴州市金源房地产开发有限公司、邝德喜、邝慧丹及陈胜共同的诉讼代理人，其提出保全异议的行为，存在串通损害答辩人的合法权益的。案外人未能证明其对涉案房屋享有足以能够排除查封措施的权益，请求贵院依法对其异议予以驳回。 本院查明，一、申请人罗献林在与被申请人陈胜、尹年朱、邝德喜、邝慧丹、郴州市金源房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中申请诉讼保全，本院于2019年3月12日作出（2019）湘1002执保167号执行裁定，裁定冻结陈胜、尹年朱、邝德喜、邝慧丹、郴州市金源房地产开发有限公司银行存款16688316元，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年3月14日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知及执行裁定，查封了邝德喜名下位于郴州市房屋（合同编号20170039203），查封期限为三年，自2019年3月14日起至2022年3月13日止。 二、2013年9月9日，被申请人（甲方）郴州市金源房地产开发有限公司与案外人张为国（乙方）签订一份《认购书》，约定乙方预购甲方位于郴州市刘仙岭南岭大道旁由甲方新建并出售的金源·棕榈园3栋203号房地产，建筑面积约110.58平方米，单价为3060元／平方米；乙方签订《认购书》时须向甲方交纳总房款的40%，在乙方签署正式的《商品房预售买卖合同》后，此款作为购房款的首付款；乙方签订《认购书》后在收到甲方通知后7日内签署正式《商品房预售买卖合同》，一次性付款30万元后，余款在办理房产证时缴纳。同日，张为国经银行转账向另一案外人李雄飞转账210000元；郴州市金源房地产开发有限公司亦于该日向张为国出具一张《收据》，内容为“兹收到张为国交来3栋203购房款（现金玖万元）人民币300000元”。 三、2017年4月14日，郴州市金源房地产开发有限公司在不动产登记部门办理了金源·棕榈园3栋的《商品房预售许可证》。2017年9月14日，张为国向郴州市金源房地产开发有限公司填报《金源棕榈园项目申请网签明细表》，但未在不动产登记部门办理网签手续。 四、2020年3月16日，郴州市不动产档案馆出具的查询结果显示张为国名下无房产。 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张为国与郴州市金源房地产开发有限公司签订的《认购书》约定“乙方签订《认购书》后在收到甲方通知后7日内签署正式《商品房预售买卖合同》，一次性付款30万元后，余款在办理房产证时缴纳”，可以确定张为国签订《认购书》的目的是为了将来订立商品房买卖合同，属于预约，而非本约，该《认购书》不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定为商品房买卖合同。因在本院所查封金源棕榈园203房屋（合同编号20170039203）系登记在邝德喜名下，而张为国与郴州市金源房地产开发有限公司在本院查封该房前未就该房签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张为国主张解除对金源棕榈园3栋203房屋的查封，于法无据，本院不予支持。张为国的异议理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人张为国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  罗文林 人民陪审员  李金林 人民陪审员  李 立 二〇二〇年六月六日 书 记 员  肖 隽 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。