江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2807号上诉人（原审原告）：杨燕洁，女，1985年11月4日生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭骏贵,江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝芝明，男，1956年6月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区天江卤菜店，住所地南京市鼓楼区福建路农贸市场。经营者：张景法，男，1956年7月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人杨燕洁因与被上诉人蓝芝明、南京市鼓楼区天江卤菜店（以下简称天江卤菜店）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初14216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人杨燕洁的委托诉讼代理人郭骏贵,被上诉人蓝芝明，被上诉人天江卤菜店的经营者张景法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨燕洁上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：南京鼓楼城镇建设开发有限公司于2017年8月2日将包括涉案房屋在内的整个福建路农贸市场出售给杨燕洁，杨燕洁履行相应义务后于2018年5月7日取得不动产权证书。根据法律规定，该不动产权证书可以对抗包括被上诉人在内的任何人，一审法院将一个模糊协议约定的长期租赁权直接等同于最长的20年显然缺乏法律和事实依据。南京鼓楼城镇建设开发有限公司在出售涉案房屋时显然知道有所谓拆迁租赁事实存在，但仍然予以全盘出售，当然可以理解为以买卖的方式否定并替代了之前的所谓拆迁租赁行为，故而从杨燕洁取得不动产权证之日起，被上诉人占有、使用、收益涉案房屋己经不具有合法事由，在取得不动产权证后杨燕洁也己多次通知两被上诉人相关情况并要求其归还涉案房屋。蓝芝明辩称，杨燕洁和南京鼓楼城镇建设开发有限公司存在长期合作的关系。买卖农贸市场的时候，明知里面有旧城改造被拆迁户的安置，杨燕洁和南京鼓楼城镇建设开发有限公司没有通知蓝芝明。杨燕洁办理产权证的时候，也没有向办证机关把里面有被拆迁的安置户这个事讲清楚。1994年拆迁是政府拆迁，蓝芝明相信政府。涉案房屋是南京鼓楼城镇建设开发有限公司两次违反协议之后，第三次签订协议安置给蓝芝明，政府相关部门都有参与。当时是按照1994年政府28号令签订的协议，当时是同意给蓝芝明办产权的，后来一直拖着没有办理，把案涉房子给蓝芝明，是弥补萨家湾房屋没有门面房的缺口。天江卤菜店辩称，没有意见。杨燕洁向一审法院起诉请求：1、判令蓝芝明、天江卤菜店返还杨燕洁所有的位于南京市鼓楼区农贸市场正大门入口处东侧临街第一间的门面房；2、蓝芝明、天江卤菜店按照每年5万元的标准，自2018年5月7日起至实际返还之日止向杨燕洁支付房屋占有使用费。一审法院查明事实：位于南京市鼓楼区房屋（宗地面积12909.73平方米，建筑面积3343.43平方米，用途为批发零售用地/商业）现登记的不动产权人为杨燕洁杨燕洁，产权来源为买受，该宗土地及房屋现被用于经营农贸市场。2017年8月2日，案外人南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城建公司）（甲方、转让方）与杨燕洁（乙方、受让方）、案外人杨庆明（乙方、受让方）签订了《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》，约定福建路农贸市场由甲方开发建设并领取营业执照，市场产权归甲方所有，土地性质为划拨用地，用地分摊面积待办理出让用地时确定；农贸市场经甲方申请已办理完相关经营所需各项手续，是甲方的全资子公司（福建路农贸市场）现转租给承包人正常经营运作中；根据相关法律法规允许条件下，甲、乙双方商定将甲方合法拥有的福建路农贸市场房屋产权出售给乙方，并将该市场的经营管理权一并转让给乙方独立经营。关于市场移交截止日之前的一切经营活动，包括债权、债务均由甲方负责处理，与乙方无关；房屋产权整体出售价格按每平方米肆仟捌佰元计价（4800元/㎡），产权出售合价为壹仟陆佰零肆万陆仟肆佰元整（￥1604.64万元），相关经营权转让以及其他补偿费合计为壹仟叁佰肆拾伍万叁仟陆佰元整（￥1345.36万元），以上两项合计总价为贰仟玖佰伍拾万元整（￥2950万元），关于该款项的支付由乙方全资支付，甲乙双方协商同意乙方分批次支付给甲方指定账号。乙方不得无故延迟付款，直至支付完成，否则甲方有权终止合同；关于农贸市场出售（转让）价2950万元为甲方净得款项，在出售（转让）过程中所发生的税费、土地出让费用、办理过程中甲方应缴纳的税费等以及房产交接、清理、升级改造相关费用均由乙方承担；乙方应妥善协调市场移交接收工作，农贸市场清理移交过程中发生的事宜均由乙方协调处理；农贸市场终止合同如需走法律程序应由乙方根据双方买卖合同向当地法院提出诉讼，甲方派专人配合此项工作；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区的房屋于2018年5月7日过户登记至杨燕洁名下。另查明，因蓝芝明所有的位于南京市鼓楼区和会街52号的房屋被列入拆迁范围，2001年10月22日，鼓楼城建公司（甲方）、蓝芝明（乙方）、鼓楼区开发工委（丙方）三方签订了《协议书》，约定经三方协商，就原和会街52号拆迁户蓝芝明的拆迁安置问题达成如下协议：1、甲方同意安置乙方在福建路农贸市场底层入口处一间约10平方米的门面房给乙方长期使用，乙方应一次性付给甲方人民币伍万元整。乙方在使用门面房期间，应自觉服从甲方农贸市场的统一管理，并按有关规定交纳管理费用。甲方负责将该门面房在2002年1月10日前租赁权交付给乙方使用，从乙方使用之日起，甲方停发乙方个体生活补助费；2、甲方同意安置乙方在萨家湾D10-01幢壹大套连家店。大套连家店按拆迁时政策办理，超面积部分按每平方米3000元计算。甲方同意免收其中的50%,作为对乙方经济损失的补偿，另50%的费用由乙方承担，交付给甲方后，由甲、乙双方共同办理产权手续，按规定乙方交纳有关税费；等等。《协议书》签订后，鼓楼城建公司将约定的门面房交付给蓝芝明，蓝芝明将临街部分门面房（即案涉房屋）出租给张景法，张景法用于经营天江卤菜店。一审法院认为，杨燕洁诉请蓝芝明、天江卤菜店返还其所有的案涉房屋实质为主张返还原物请求权。返还原物请求权是指所有权人以及其他物权人依法享有的要求无权占有其物或侵夺其物的人返还该物的请求权。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨燕洁基于买受取得了案涉房屋的所有权，而蓝芝明基于与鼓楼城建公司、鼓楼区开发工委签订的《协议书》，对案涉房屋进行使用、收益。关于《协议书》对案涉房屋的约定的性质问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《协议书》约定，鼓楼城建公司同意将福建路农贸市场底层入口处一间约10平方米的门面房安置给蓝芝明长期使用，蓝芝明一次性给付鼓楼城建公司人民币五万元。该约定应视为对包括案涉房屋在内的约10平方米门面房租赁事宜的约定，蓝芝明并不能基于《协议书》取得该房屋的所有权权能。关于杨燕洁要求返还案涉房屋问题。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，《协议书》中对案涉房屋约定的长期使用，该约定违反了法律的禁止性规定，超过二十年约定的部分无效。截至法庭辩论终结前，蓝芝明使用案涉房屋并未满二十年，故蓝芝明对案涉房屋仍享有使用、收益的权利。又根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨燕洁在蓝芝明租赁案涉房屋期间取得了案涉房屋的所有权，无权要求蓝芝明终止对租赁物的使用、收益，故杨燕洁要求蓝芝明、天江卤菜店返还案涉房屋并支付房屋占有使用费的诉请，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：驳回杨燕洁的诉讼请求。二审中，蓝芝明提交领导接访登记表2份，拟证明鼓楼城建公司对蓝芝明的事不负责任。杨燕洁质证认为，证据是复印件，无法确认内容的真实性；即使内容属实，也仅能证明蓝芝明进行了上访，不能达到其证明目的。该证据不能否定蓝芝明一审中提交的协议书的内容。天江卤菜店质证认为，其办营业执照的时候用的是这个证明，该房屋没有房产证。其承租蓝芝明的房屋，对证据没有异议。蓝芝明提交的该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨燕洁要求蓝芝明、天江卤菜店返还案涉房屋并支付占有使用费的请求，本院不予支持。理由如下：首先，杨燕洁主张依据其与案外人鼓楼城建公司签订的《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》取得案涉房屋所有权，但并无证据证明鼓楼城建公司已将案涉房屋向杨燕洁完成交付。其次，蓝芝明依据2001年10月22日其与鼓楼城建公司等主体签订的《协议书》占有使用案涉房屋多年。因签订该《协议书》的其他主体未参加本案诉讼，一审法院对该《协议书》的性质及效力直接作出认定，不符合法定程序，本院予以纠正。最后，在鼓楼城建公司等主体未与蓝芝明就前述《协议书》中涉及案涉房屋的权利义务依法处理完毕前，杨燕洁主张蓝芝明、天江卤菜店无权占有案涉房屋，没有依据，本院不予采信。杨燕洁二审中陈述签订《福建路农贸市场产权及经营权转让协议书》过程中，鼓楼城建公司未将相关权利瑕疵向其告知，其与鼓楼城建公司如存在争议，可另行主张权利。综上所述，杨燕洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，处理结果可以维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由杨燕洁负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年六月十八日书记员  朱亚芳