江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复49号 复议申请人（被执行人）：徐明，男，汉族。 申请执行人：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，住所地泰州市姜堰区东方不夜城3号楼112室。 负责人：陈芳。 被执行人：东台市加宇不锈钢制品有限公司，住所地东台市溱东镇不锈钢产业园区青蒲分区。 法定代表人：王以干。 被执行人：王子玲，女，汉族。 被执行人：徐文月，女，汉族。 复议申请人徐明不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2020）苏1204执异29号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年9月13日，姜堰法院对原告江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）与被告东台市加宇不锈钢制品有限公司（以下简称加宇公司）、徐明、王子玲、徐文月金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初5624号民事判决：一、加宇公司于判决生效之日起十日内向长江银行姜堰支行偿还借款本金800000元、支付期内利息（自2015年9月14日起至2018年9月9日止按年利率10.8%计算，扣除已付的52800元）及逾期利息（自2018年9月10日起至实际清偿之日止按年利率14.04%计算）；二、如加宇公司不按上述期限履行，长江银行姜堰支行有权对徐明所有的座落于泰州市××区××组××号的房屋（姜房权证姜堰字第××号）以拍卖或变卖的价款优先受偿；三、徐明、王子玲、徐文月对加宇公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向加宇公司追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12820元、公告费560元，合计13380元，由加宇公司、徐明、王子玲、徐文月负担（加宇公司、徐明、王子玲、徐文月于判决生效之日起十日内向长江银行姜堰支行支付）。 根据长江银行姜堰支行的申请，姜堰法院于2018年6月22日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执1860号。2018年7月5日，该院作出（2018）苏1204执1860号之二执行裁定：查封被执行人徐明所有的位于泰州市××区××号的房产（姜房权证姜堰字第××号）。2018年8月8日，该院作出（2018）苏1204执1860号之四执行裁定：拍卖被执行人徐明所有的坐落于泰州市××区××号的不动产（姜房权证姜堰字第××号）。2018年9月4日该院委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对上述不动产的价值进行评估。该公司于2018年10月19日作出房地产估价报告，房屋的有证面积为292.91平方米，价值为2497000元，无证自建房的面积为180平方米，价值为206000元，围墙树木等附属物的价值为13000元，共计2716000元。该院于2018年11月2日作出（2018）苏1204执1860号告知书，载明：当事人或利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向法院提出；逾期，法院将依据评估报告书确定的不动产价值（2716000元）确定不动产的起拍价。2018年11月19日，该院将告知书与评估报告寄往江苏省龙潭监狱转徐明，江苏省龙潭监狱于2018年11月20日签收。2018年11月25日，徐明向姜堰法院回信，表示：“尊重法院依法执行，已与家人联系，责令和督促朱文泾及加宇公司与法院沟通落实还款事宜；如果法院强行以拍卖我的住房的形式执行，我确有异议：1、我至今不知晓法院执行的法律依据；2、房价评估过低，与现市场价差距太大；3、评估报告中包括两侧辅房，但不在抵押房产中；4、我仅有这一套房产，是我和老太婆赖以生存、养老的依托，还有一个儿子尚未成家。恳请暂缓拍卖房产”。姜堰法院执行人员于2018年12月13日至江苏省龙潭监狱与徐明制作谈话笔录，徐明在该谈话笔录中注明：“请等徐文月房子拍卖后，如无余钱，才可以执行我的房子……辅助用房不可以拍卖，因为不在抵押拍卖范围之内”。 姜堰法院于2019年3月30日10时至31日10时在江苏省泰州市姜堰区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，对被执行人徐明所有的坐落于泰州市××区××号住宅房产进行了公开拍卖。2019年3月31日，褚卫军以1522000元的最高价竞得。该院于2019年4月15日作出（2018）苏1204执1860号之五执行裁定：一、泰州市××区××号住宅房产[房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号]归买受人褚卫军所有，上述财产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人褚卫军时起转移；二、买受人褚卫军可持本裁定书到不动产管理机构办理相关产权转移登记手续。 2019年5月17号，姜堰法院以（2017）苏1204民初5624号民事判决确有错误为由，作出（2019）苏1204民监4号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年8月1日，该院作出（2019）苏1204民再1号民事判决：维持（2017）苏1204民初5624号民事判决。原审案件受理费12820元，公告费560元，合计13380元，由加宇公司、徐明、王子玲、徐文月负担（由加宇公司、徐明、王子玲、徐文月于判决生效之日起十日内向长江银行姜堰支行支付）。徐明不服，上诉于本院，在上诉案件审理过程中徐明撤回上诉，本院于2020年1月8日作出（2019）苏12民再75号民事裁定：准许徐明撤回上诉。 执行过程中，徐明向姜堰法院提出执行异议。 姜堰法院认为，（2017）苏1204民初5624号民事判决虽由法院以确有错误为由作出（2019）苏1204民监4号民事裁定进行再审和中止原判决的执行，但经再审后作出的（2019）苏1204民再1号民事判决维持（2017）苏1204民初5624号民事判决，且二审中异议申请人作为上诉人已申请撤诉，一审判决已发生法律效力。至此，本案执行依据效力问题已经解决，异议人仍是所负债务的履行义务人。本案生效的执行依据并未对偿债义务人的顺序有特殊记载，亦无相关法律规定对案涉被执行人的执行顺序有明确规定，故对被执行人的执行不存在先后顺序问题，异议人提出先执行朱文泾、徐文月在亚方大厦1幢1402室房产、不足部分再执行其房产的异议请求，与执行依据并不相符，且没有法律依据，不予支持。执行过程中拍卖的目的是为了尽快实现申请人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供参考，并不是最终交易价格，最终交易价格仍需市场检验。异议人以资产评估价格过低提出异议不符合法律规定，不予采信。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。由此可见，即便房产为被执行人的唯一住房，只要房产设置了抵押，人民法院即可根据抵押权人的申请，依法采取拍卖措施。异议人作为抵押人，在明知所涉房屋重要性的前提下仍将房屋抵押为他人提供担保，其对到期不能清偿贷款本息即拍卖抵押房屋的法律后果可以预见，也应当知晓。故异议人以案涉房屋为其仅有的一套住房为由提出异议，于法不符，不予支持。异议人所称两侧无证未抵押的辅助用房问题，属于配套房屋，功能和价值上不具有独立性，故为了保障房屋使用功能的完整性和房屋价值的最大化，将两侧辅助用房纳入一并评估和拍卖并无不当，对异议人的该异议理由，不予支持。法院已按法律规定向异议人送达了法律文书，且在2018年12月13日谈话笔录中对评估、拍卖事宜均有涉及，因此异议人称没有通知，与事实不符，不予采信。据此，姜堰法院于2020年3月30日作出（2020）苏1204执异29号执行裁定：驳回徐明的异议请求。 徐明不服上述裁定，向本院申请复议称，1、房产估价过低,2018年的“估价评估书”只评估271.6万元，严重侵犯了复议申请人的合法资产；2、拍卖是违规操作，应视为无效。只有重新评估，才能显示法律公平；3、评估报告有效期是12个月，早已过期。至于中止执行的责任，理应由姜堰法院负责，与复议申请人没有任何关系；4、尽管没有明文规定按执行顺序，但通行做法都是按顺序的。姜堰法院光讲法理，不讲道理，更谈不上兼顾民情、民生。复议申请人只有一套房子，是一家赖以栖身的依托。应当先执行借款人朱文泾、徐文月的房子。请求撤销姜堰法院（2020）苏1204执异29号执行裁定。 本院认为，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司是具有评估资质的合法评估机构，其根据姜堰法院的委托作出评估报告，程序正当，人民法院应当对专业机构出具的专业报告予以认可。况且，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者所提供的一种参考价，并非交易价格，最终的实际成交价格最终由拍卖的市场决定。因此，徐明要求重新评估的请求，不能成立。江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2018年10月19日作出房地产估价报告，该报告的有效期为2018年10月19日起至2019年10月18日止。在此期限内，姜堰法院向徐明送达了告知书与评估报告，徐明向姜堰法院回信表明自己的意见，其称评估报告过期与事实不符。其另称拍卖属于违规操作，无证据证实，本院不予采信。本案生效民事判决已经确认抵押权人长江银行姜堰支行对案涉土地房产拍卖所得的价款享有优先受偿权，姜堰法院对于上述设定抵押的房屋，根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债与法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案中，人民法院拍卖抵押房产后，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，由被执行人用于租赁房屋。因此，复议申请人以其只有一套房子，是一家赖以栖身的依托为由，不能阻却法院的执行。复议申请人提出应当先执行朱文泾、徐文月的财产，不足部分再执行其房产的复议请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。 综上，复议申请人徐明的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回徐明的复议申请，维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204执异29号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟