宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终266号 上诉人（原审被告）：赵小华，男，1972年2月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：李海忠，男，1974年3月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：王宏江，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审第三人）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 法定代表人：马仲林，该公司董事长。 上诉人赵小华因与被上诉人李海忠、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人赵小华及其委托诉讼代理人吴轶庭，被上诉人李海忠的委托诉讼代理人王宏江到庭参加诉讼，被上诉人楚雄公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 赵小华上诉请求：撤销原判，改判支持赵小华的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋即应理新社区16号楼3013室系由楚雄公司抵顶给宁夏二建集团第一建筑有限公司（以下简称“宁夏二建一公司”），并非抵顶给李海忠。即令抵顶对象为李海忠，涉案《顶房协议书》签订后，李海忠亦未按约到楚雄公司办理产权变更登记手续，其对涉案房屋无处分权，致使涉案房屋后来被楚雄公司再次转让、涉案《房屋转让协议》不具备履行条件，合同目的不能实现。另，因该房屋系顶账房，李海忠未通知楚雄公司将涉案房屋交付何人，楚雄公司不认可赵小华身份，故未能办理相关手续，应由李海忠与楚雄公司办理相关手续并将房屋交付赵小华。涉案房屋当时不具备办理产权证书条件，李海忠表示可以延后办理，赵小华本人并未怠于行使权利，本案《房屋转让协议》不能完全履行的责任在于李海忠。 李海忠辩称，2013年其向赵小华抵顶了两套房屋，该两套房屋均位于应理新社区16号楼。2017年该栋楼竣工交付后，赵小华携相应《顶房协议书》和《房屋转让协议》到楚雄公司办理了其中一套房屋的交付手续，证实涉案房屋当时具备交付条件，合同目的能够实现。赵小华为了将该房屋产权登记到其父亲名下或在此后转让过程中降低交易成本，未及时办理交付手续，怠于行使权利，致使楚雄公司趁机再次转让该房屋，由此导致赵小华产生的损失不应由李海忠承担。 楚雄公司未作答辩。 赵小华向一审法院起诉请求：1.解除赵小华与李海忠签订的《房屋转让协议》；2.李海忠及楚雄公司退还赵小华房款338562元，并向其支付损失125267元（损失自2013年4月8日至2019年6月8日按年息6%计算），以上合计463829元，此后损失按照年息6%随本付清；3.本案诉讼费用由李海忠及楚雄公司负担。 一审法院认定事实：李海忠挂靠宁夏二建一公司承建楚雄公司开发的中卫市沙坡头区应理新社区4号楼，李海忠承建工程过程中，楚雄公司以多套房屋抵付工程款。2012年11月20日楚雄公司（甲方）将应理新社区16号楼3013室抵顶宁夏二建一公司（乙方）工程款，双方签订《顶房协议书》1份，顶房事宜由李海忠作为宁夏二建一公司的代表人具体负责办理。《顶房协议书》明确：鉴于乙方承建甲方开发建设的应理新社区4号楼工程，乙方申请甲方用房抵付乙方工程款，现经甲乙双方协商一致，就以房抵付工程款事宜达成协议如下：1.经初步核算，乙方已完成工程量价款的80%达到抵偿房屋的条件，最终以决算为准。乙方同意甲方用位于应理新社区16号楼3013室以4200元每平米，房屋总价338562元抵付乙方工程款;2.抵付工程款房屋概况：应理新社区16号楼3013室房屋暂定面积80.61平米，最终以房管部门确认的面积为准。3.上述抵付工程款房屋在竣工验收合格之日起三个月内乙方须持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续，若逾期办理，造成的以下损失赔偿及风险责任由乙方承担：房屋产生的物业费，房屋门窗、水电表、开关等丢失的损失，按照《城市房地产开发经营管理条例》等规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，致使买受人无法办理房屋所有权登记的。协议还约定了其他事项。李海忠持有《顶房协议书》原件1份。因李海忠在承建应理新社区工程过程中，赵小华向其供应建筑材料，李海忠用楚雄公司抵顶的应理新社区16号楼的两套房屋抵付赵小华材料款，案涉房屋是2013年4月8日赵小华与李海忠签订《房屋转让协议》进行抵顶转让，协议约定：李海忠于2012年11月20日顶账楚雄公司开发建设的应理新社区室住宅，暂定面积80.61平米，单价4200元，总价338562元，经双方协商，李海忠一次性现金成交将此房转让给赵小华，并经楚雄公司同意将该房的所有手续都办给赵小华，房屋计量后如计量面积大于协议中的暂定面积则赵小华向楚雄公司按协议单价补交房款，如计量面积小于协议中的暂定面积，则以李海忠的实际成交总价找差价。《房屋转让协议》签订后李海忠将《顶房协议书》交付给赵小华保管。在应理新社区16号楼竣工验收达到交付条件后，赵小华在2017年对李海忠抵顶转让给其的其中一套房屋与楚雄公司正常办理了交付入住手续，对案涉应理新社区某室住宅，因当时赵小华想留给其父亲居住且考虑还需开具发票才能与楚雄公司签订房屋买卖合同办理房产证等因素，赵小华在2017年没有与楚雄公司办理案涉房屋的交付和入住手续，该房屋一直闲置，实际仍由楚雄公司管理。2019年年初，因没有人到楚雄公司处对应理新社区某室住房办理交付和入住手续，该公司便将该房屋又顶付给了他人。2019年2月底赵小华查看案涉房屋时发现有人装修房屋，便将上述情况告诉李海忠，双方共同与房屋装修人交涉后才知道楚雄公司已经将房屋转让他人，随后赵小华、李海忠共同与楚雄公司协商未果。 一审法院认为，李海忠挂靠宁夏二建一公司承建楚雄公司开发的中卫市沙坡头区应理新社区4号楼，楚雄公司用应理新社区16号楼的多套房屋抵付宁夏二建一公司工程款，抵顶的房屋实际由李海忠直接处分。李海忠将楚雄公司抵顶的应理新社区16号楼的两套房屋抵付赵小华材料款并分别签订《房屋转让协议》后将《顶房协议书》原件交付给赵小华，签署《房屋转让协议》时，应理新社区16号楼处于在建状态，尚不具备交付条件，但至2017年该楼盘竣工验收并达到交付条件时，赵小华在2017年凭《顶房协议书》《房屋转让协议》与楚雄公司办理了一套顶账房的交付入住手续，案涉房屋在2017年完全可以与另一套房屋一样正常办理交付和入住，此时赵小华与李海忠签订的《房屋转让协议》完全能够履行，赵小华受让房屋的目的完全能够实现，所以赵小华要求解除《房屋转让协议》的诉讼请求与当时的客观事实不符，不予支持。案涉房屋在2017年本来可以正常办理交付入住，而赵小华却欲将该房留由其父居住而不愿办理交付入住手续，之后又在长达一年多的时间内怠于行使权利，后楚雄公司在明知案涉房屋已经抵顶宁夏二建一公司工程款的情况下，违反《顶房协议书》约定又将案涉房屋抵顶他人，致使赵小华权利受到了损害，对此损害后果，楚雄公司应当承担民事责任，赵小华要求楚雄公司退还房款338562元的诉讼请求成立，依法予以支持。对于赵小华要求楚雄公司按年利率6%承担房款自2013年4月8日至房款退清的利息请求，经审查，案涉房屋在2017年达到交付入住条件时赵小华怠于行使权利，楚雄公司在2019年1月将案涉房屋转让他人，所以楚雄公司应从2019年1月1日开始按年利率6%向赵小华承担房款利息，对于赵小华主张的2019年1月1日之前的房款利息不予支持。对于赵小华要求李海忠退付房款338562元并承担房款利息的诉讼请求，经审查，李海忠实际承建楚雄公司工程后以案涉房屋抵付的工程款，在楚雄公司将房屋再次转让他人后并没有将工程款支付给李海忠，而赵小华不能取得案涉房屋的权利并非李海忠造成，所以赵小华要求李海忠退付房款338562元并承担房款利息的诉讼请求不予支持。李海忠辩称赵小华诉请超过法定诉讼时效，其诉讼主张不应受法律保护的意见，经审查，本案系楚雄公司将案涉房屋在2019年1月转让他人引起，赵小华知道该事实后提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间，故李海忠该辩解意见不予采纳。楚雄公司经传票传唤未到庭应诉，可依法缺席判决。判决：一、楚雄公司于判决生效之日起10日内退还赵小华购房款338562元，并从2019年1月1日开始按年利率6%向赵小华承担房款利息至房款退清止；二、驳回赵小华要求李海忠承担民事责任的诉讼请求；三、驳回赵小华的其他诉讼请求。案件受理费8357元，由赵小华负担1857元，楚雄公司负担6500元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明，赵小华已经办理李海忠抵顶给其的应理新社区16号楼另一套房屋的交付手续，但未能办理相应产权证书，现该房屋已由赵小华转让他人。除此之外，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李海忠作为涉案工程实际施工人，对楚雄公司抵顶给其的涉案应理新社区某室享有处分权，其将该房屋转让给赵小华不违反法律规定，赵小华关于李海忠无权处分该房屋的主张与事实不符。本案中李海忠共向赵小华抵顶16号楼的两套房屋，在该栋楼达到竣工交付条件后，赵小华已于2017年办理完成另一套房屋的交付手续，且其未提交证据证实涉案房屋不具备办理交付手续条件，故应当认定此时赵小华取得该房屋的合同目的能够实现。赵小华主张楚雄公司不认可赵小华身份，致使其未能办理涉案房屋交付手续，但未提交证据证实，亦与其已经实际办理另一套房屋交付手续的事实相矛盾。赵小华在已办理另一套房屋交付手续、未能办理相应产权证书的情况下，在一年多的时间里未及时与楚雄公司就涉案房屋办理交付手续，应认定其怠于行使自身权利，致使楚雄公司再次转让该房屋，一审判决由楚雄公司向其返还购房款及相应利息、驳回其要求李海忠承担房款返还责任等诉讼请求并无不当。赵小华主张其本人并未怠于行使权利，与查明事实不一致，不予支持。 综上，上诉人赵小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8357元，由上诉人赵小华负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛鹏飞 审判员  施秀琴 审判员  吕广飞 二〇二〇年六月十日 书记员  柳莹莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。