广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14627号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市万恒达商业运营管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平新北路163号B栋-1楼至5楼。法定代表人：周锋，总经理。委托诉讼代理人：彭见明，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市广弘实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道禾花社区平新北路163号。法定代表人：黄振宇，董事长。委托诉讼代理人：黄渭灏，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟明汝，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市万恒达商业运营管理有限公司（以下简称万恒达公司）因与被上诉人深圳市广弘实业有限公司（以下简称广弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人万恒达公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书；2、依法发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；4、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决认定“原告提交的证据不足以证明存在其无法办理相关手续的情况，原告应自行承担举证不能的不利后果”是错误的。1、上诉人提交的证据已经证明被上诉人未向上诉人提供符合租赁标的物用途的不动产权证书，违反了《租赁合同》的约定和《合同法》规定，被上诉人无权解除《租赁合同》。（1）根据《租赁合同》第二条的规定，上诉人租赁物业的用途为酒店及配套项目，被上诉人作为租赁标的物的所有人，其有义务向上诉人提供符合租赁标的物用途的不动产权证书和建设工程消防验收意见书。（2）迄今为止，被上诉人向上诉人提供的不动产权证书显示租赁标的物的用途仅限仓储。根据不动产权证书的附记第2条，土地用途为仓储用地，根据附记第3条，登记面积包括仓储配送展示90739平方米、仓储管理5521.21平方米、仓储办公15594.3平方米等。（3）根据我国国家标准《土地利用现状分类》（2017年11月1日实施）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（2012年1月1日实施）以及《深圳市城市规划标准与准则》（2017年局部修订稿）（深府函〔2013〕243号）的规定，商业类用途（类别代码为C）与仓储类用途（类别代码为W）分属不同类别，只有商业类中的商业设施用地才能用于经营酒店及配套设施，而租赁标的物的土地用途为仓储，根据前述国家标准，租赁标的物依规不能经营酒店。（4）上诉人的法定代表人周锋在本案审理过程中分别前往深圳市龙岗区行政服务大厅和深圳市行政服务大厅，就租赁标的物是否能够用于开办酒店向有关窗口的工作人员进行了咨询（咨询过程进行了录音录像并刻录成光盘，与录音文字记录一同提交给了一审法院）。①深圳市龙岗区行政服务大厅窗口工作人员明确答复：租赁标的物的土地用途为仓储，开办酒店属于改变土地性质和用途，必须申请变更，而目前平湖这边已经建好的建筑物既不能更改用途，也不能更改性质，除非以城市更新的方式拆除重建。即使消防审批可以开办酒店，土地监察部门也可以对此进行查处。②深圳市行政服务大厅规划和国土资源委员会窗口工作人员明确答复：租赁标的物的土地使用性质不能擅自变更，如果开办酒店，必须向龙岗规划和国土资源委员会申请临时用地，获得审批后签合同、补地价差价才可临时更改土地使用性质，否则有关主管部门可以查处。申请更改土地性质是租赁标的物所有人即被上诉人的义务和责任。根据《深圳市城市更新办法》（2016年修订）第四章的规定，改变功能属于城市更新的一个类别，首先需要市规划国土部门批准并补签土地使用权出让合同，然后再根据批准的功能办理相应的消防设计、验收手续。功能改变涉及到政府对片区的发展规划法定图则，不可能擅自改变。此外不同功能地块的土地出让价格不同，擅自改变功能可能涉及国有资产的流失，所以才需要补签土地使用权出让合同。（5）未办理土地性质变更的房屋擅自改变用途，即便通过了消防主管部门的消防设计、消防验收，也不能合法使用。根据深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队给一审法院的回复，租赁标的物所在建筑物14楼已通过消防设计、消防验收，但根据2019年2月13日上诉人的法定代表人周锋收到平湖街道规划土地监察队出具的《信访事项处理意见书》，该14楼涉嫌违法加建，平湖街道已对该处立案调查，如果构成违建，就会被拆除，这也说明即使通过消防设计、消防验收，如果消防设计和验收通过的使用用途不符合土地、房产的使用性质也不能合法使用。（6）事实上，被上诉人在订立《租赁合同》之时也明知租赁标的物是不能用于开办酒店的，因此才向上诉人承诺一定能够办理既有建筑改变功能的手续（即“工改商”），并提供了《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》、《工作会议纪要》、《情况说明》等文件，以证明其正在办理既有建筑改变功能的手续，由“仓储用途”变更为“商业用途”，并获得所在街道的积极支持。（7）正是基于以上事实，上诉人合理相信被上诉人的承诺能够办理租赁标的物“工改商”，才签订《租赁合同》。而被上诉人同意给予上诉人1年的免租期，也正是基于被上诉人自行评估认为“工改商”的办理尚需要一段时间，期间上诉人不能按照合同约定的用途使用租赁标的物。（8）但合同签订后近一年，租赁标的物的建筑功能改变“工改商”仍未被批准，期间上诉人多次催促被上诉人提供“工改商”批准文件，被上诉人欺骗上诉人已经取得“工改商”批准并与上诉人签订了《补充协议书》，额外给予上诉人四个月的免租期，并在《补充协议书》第三条第3款承诺“若因甲方没提供相应需证件原因而导致乙方不能办理相关手续的情况，责任由甲方承担”。这里所说的办理相关手续，毋庸置疑是指合法合规办理消防手续，而被上诉人（甲方）承担的责任应包括租金的负担以及给上诉人造成的损失。（9）从双方之间的往来函件、《租赁合同》、《补充协议书》以及《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》、《工作会议纪要》、《情况说明》等文件可以明确，上诉人承租租赁标的物是基于被上诉人承诺可以成功办理既有建筑物功能改变为商业为前提。如只是依现状出租，则被上诉人没心要向上诉人提供《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》、《工作会议纪要》、《情况说明》，也不会在往来函件中欺骗上诉人已经办理了“工改商”。（10）综上，被上诉人未向上诉人提供可用于开办酒店的不动产权证书，因此被上诉人所提供的租赁标的物不符合《租赁合同》约定的用途，违反了《合同法》第二百一十六条的规定。上诉人在被上诉人提供可用于开办酒店的不动产权证书前，没有义务支付租金、管理费等相关费用。2、上诉人提交的证据已经证明被上诉人未在其非法解除《租赁合同》前向上诉人提供符合租赁标的物用途的建设工程消防验收意见书，违反了《租赁合同》的约定和《合同法》规定。（1）《租赁合同》订立之时，被上诉人提供的《建设工程消防验收意见书》（深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队出具，日期2015年9月17日，编号：深公龙消验字［2015］第0683号）明确规定“使用功能：1-5层为仓储及仓储配送展示……工程如需扩建、改建（含……用途变更），应依法申报消防设计审核或备案”。（2）被上诉人清楚深公龙消验字［2015］第0683号《建设工程消防验收意见书》无法用于开办酒店，因此一直在申请变更用途，但从未向上诉人披露，期间，为了避免上诉人向其主张违约责任，上诉人不清楚被上诉人通过什么方式取得了一份《建设工程消防设计审核意见书》（深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队出具，日期2017年8月4日，编号：深公龙消审字［2017］第0787号），该意见书确认租赁标的物的4-5层使用功能为酒厉的消防设计合格，但竣工后应申报消防验收。因租赁标的物建设工程消防设计通过的前提是租赁标的物的主体建设工程消防验收通过，在建设工程消防设计确认租赁标的物的4-5层使用功能为酒店的情况下，上诉人理解至少租赁标的物4-5层使用功能为酒店的主体建设工程消防验收已通过，因此上诉人不断催促被上诉人提供使用功能为酒店的主体建设工程消防验收意见书，但被上诉人一直拒绝提供，并于2018年7月28日非法解除了《租赁合同》。（3）上诉人起诉后，一审法院向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队发函调查后，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队回函中提及被上诉人于2018年8月取得了《建设工程消防验收意见书》（深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队出具，日期2018年7月30日，编号：深公龙消验字［2018］第0622号），而根据上述验收意见书，租赁标的物的使用性质已经变更为商业办公楼，但被上诉人从未向上诉人披露该事实并提供该验收意见书，并在2018年7月28日，即深公龙消验字［2018］第0622号《建设工程消防验收意见书》出具之日前，非法解除了《租赁合同》。此外，深公龙消验字［2018］第0622号《建设工程消防验收意见书》明确租赁标的物所在的广弘美居B栋“使用性质：商业办公楼（此次申报不包含地下1层）”，因此即使租赁标的物的1至5层已经可以用于酒店，地下1层仍然不可以，但地下1层是租赁标的物的一部分，是规划中的酒店大堂，也即被上诉人至今也未能提供完全符合《租赁合同》约定用途的租赁标的物。（4）综上，被上诉人明知其已经向有关消防主管部门中请变更租赁标的物的使用性质的情况下，故意向上诉人隐瞒该事实，在其非法解除《租赁合同》之前未向上诉人提供符合《租赁合同》约定用途的租赁标的物，违反了《合同法》第二一百一十六条的规定。上诉人在被上诉人提供可用于开办酒店的建设工程消防验收意见书前，没有义务支付租金、管理费等相关费用。二、一审法院片面忽略了上诉人的代理律师所提交的一系列代理意见及所附证据。上诉人的代理律师在2018年12月25日提交了代理意见，其后根据上诉人所发现的事实及获得的新证据分别于2019年1月22日、1月29日、1月31日和2月18日提交了四份补充代理意见，该四份补充代理意见及所附新证据可证明：租赁标的物的建筑物使用功能未依法变更的，依法不能用于其他用途，擅自变更用途属于违法违规并将会受到土地监察部门的处罚。但一审法院在其判决中并未提及也未采纳，上诉人恳请贵院在查明本案事实时考虑并采纳上诉人的代理律师所提交的上述代理意见及补充代理意见。三、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第六十七条对先履行义务的规定，被上诉人不能提供用途为商业的租赁标的物不动产权证及消防验收意见书，违约在先，且由于被上诉人违约，致使上诉人一直未能使用租赁标的物的情形下，无权要求上诉人支付租金。故，一审判决认定上诉人和被上诉人未在《租赁合同》中约定待被上诉人提供可用于商业用途的建设工程消防验收意见书和不动产权证书后上诉人才交纳租金，并根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，认定上诉人拒交租金依据不足，被上诉人有权解除合同，上诉人应支付合同解除之前所拖欠的租金，属于适用法律错误，应予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，片面忽略了上诉人的代理律师所提交的一系列代理意见及所附证据，适用法律错误，上诉人不存在违约行为，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法改判。被上诉人广弘公司答辩称，在一审结束之后被上诉人已将涉案房屋另行租赁给其他人，且由新的承租人取得了消防验收，所以原合同已经无法履行。且上诉人所说的因涉案房屋的性质问题无法办理消防验收的说法不成立，被上诉人已在庭前提交证据。万恒达公司向一审法院起诉请求：1、确认被告2018年7月28日所发《告知函》不发生解除《租赁合同》和《补充协议书》的效力；2、判令被告继续履行《租赁合同》和《补充协议书》；3、判令被告向原告提供符合租赁标的物用途的建设工程消防验收意见书和不动产权证书；4、判令在被告向原告提供上述第3项诉讼请求中的有关文件前，被告无权向原告收取任何租金、管理费等费用；5、判令被告承担本案的诉讼费等相关费用。广弘公司向一审法院提出反诉请求：1、确认原告与被告的租赁合同已解除；2、原告支付被告租金500000元；3、原告承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2016年10月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将广弘美居B栋负一层大堂、一层东部、二层、三层、四层、五层物业租赁给乙方使用。其中合同第一条约定，建筑面积为15518.12平方米。合同第二条约定租赁用途：乙方租赁物业用途为酒店及配套项目，非经甲方书面同意，乙方不得在租赁期内变更租赁用途。第三条约定，1、租期15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止；2、甲方在完成相关验收后，甲乙双方将按物业交付时状况交付；3、物业的租金从2017年10月1日开始按月收取。如租赁物业的实际交付日迟于约定日期，则租金收取、管理费收取的起止日期相应顺延。第五条约定租金及租金缴纳，1、第一个租赁年度的开始日期以合同约定日起开始计算，依此类推。每个年度以365天计算。2、第一月租金为707537元，经双方协商实际收取金额是687537元为第一个月租金；出租物业按期交付乙方使用的，则2017年10月1日为第一个计租年的开始日。3、管理费收费标准为：按该物业的建筑面积计算，每平方米每月5元人民币，物业的管理费从2017年10月1日开始按月收取。4、乙方应当在当月20日前支付下月租金，首月租金起算日不是该月第一日的，按实际天数计付。第六条约定履约保证金，在本合同签署当日，乙方应向甲方支付2062611元(即共计三个月的租金），其中两个月的租金1375074元作为履约保证金，687537元（即一个的租金）作为第一个计租月的租金。本合同终止后，如乙方未发生欠费及其他违约行为，该保证金(如有）无息退还，保证金因违约情况被扣除时，乙方应当在扣除后十个工作日内以补足。第九条约定甲方的责任与义务，9.2甲方应于乙方租赁物业开业前，协助乙方向当地有关部门办理租赁登记备案手续，双方应当按照国家或当地政府的规定各自承担相关费用等内容。第十条约定乙方的责任与义务，10.2乙方负责办理承租租赁物业用于经营所需的或可能发生的所有申请报批、备案等手续，并应在取得所有必要的政府审批手续，包括但不限于消防验收合格证书后方可正式投入使用。因上述行为所产生的一切费用和相关责任均出乙方承担。10.11租赁期限届满或合同终止时，乙方可拆走租赁物业内所有由乙方安装的可移动的设施及物品。所有不能移动的不动产附着物按乙方撤出时现状交还甲方，并归甲方所有。第十一条约定违约责任，11.1若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理。11.3、如乙方迟延支付租金的，每迟延一日，需按欠付款的千分之二另向甲方支付违约金。迟延支付超过15日以上的，甲方或物业管理公司可以对该物业暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，若乙方迟延支付超过20日以上的，甲方有权立即解除合同，乙方所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，甲方不予退还。11.4若乙方未经甲方同意，提前要求解除合同或擅自退出租赁物业的，乙方所缴纳的租赁保证金作为违约金扣除，甲方不予退还，若乙方有租金或其他费用未缴清的，甲方有权继续追缴。11.5合同租赁期满，甲、乙双方没有达成续租合同或合同因提前解除等原因而终止的，乙方于租赁期届满或合同终止之日起三（3）个工作日内迁离租赁物业，但退租前，乙方须交清所有应付给甲方的租金及延期支付的违约金。如乙方逾期迁离租赁物业的，则甲方有权按终止合同前一个月的日租金标准的150%向乙方收取逾期日的租金。2017年9月7日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充协议书》，内容为：“一、签订本协议后，乙方定于2017年10月底前开始4-5层酒店装修工作，并且按照《消防主体申报意见书》（深公龙消审字[2017]第0787号文件）的相关要求施工，待项目完工后并报竣工验收。甲方协助乙方提供相关手续(包括不限于消防备案所需手续)等资料办理4-5层竣工验收。二、该租赁物业负1层大堂及1-3楼，按照1-2次尽快办理消防审批的程序进行消防设计申报。其中该租赁物业2楼、3楼，若乙方近期未能引入大型的商业配套项目，须经甲方同意后乙方再按临时办公用途对外进行招商。如果要将办公用途变更成商业用途，乙方在提供商业功能用途及装修设计完整方案后，甲方协助配合进行消防备案申报等手续。三、免租期与租金缓交：1、甲方同意免租期在原租赁合同的基础上顺延四个月，即免租期从2016年10月1日开始，至2018年1月30日止。2018年2月1日开始计租(签订原租赁协议时乙方已经支付二押一租)，2018年3月1日至2018年6月30日的租金共计2750148元，甲方同意乙方分十八个月，即从2018年7月份开始每月20号前支付租金152786元。2018年7月1号开始的租金按原合同约定每月20号前支付（租金支付明细详见附件一）。2、双方在签订本补充协议后，乙方确认不再向甲方提出免租期延长，缓交的申请，也不得逾期支付租金，否则需支付甲方给予乙方的全部免租期的租金（自2016年10月1日起至2018年1月30日止）。3、在合同期内，乙方应按相关规定满足开办商业功能（包括酒店）的业务手续报备。若因甲方没提供相应必需证件原因而导致乙方不能办理相关手续的情况，责任由甲方负责。四、其他事项的约定：1、租赁期内，乙方因经营需要办理相关证照，需要甲方协助提供相关手续的，甲方应无条件协助办理。……五、本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。”上述《租赁合同》签订后，原告于2016年11月21日向被告支付了履约保证金1375074元、一个月租金687537元，以上二项共计2062611元。原告除支付了上述的一个月租金外，未再向被告支付租金。被告于2018年7月28日在涉案物业门口张贴《告知函》。该函指出因原告未能依照约定按时支付租金的行为已构成严重违约，于2018年7月28日解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，收回租赁物业，已缴纳的租赁保证金1375074元作为违约金扣除，不予退还；责成原告在2018年7月28日前搬迁。2018年9月26日，原告诉至法院提出上述诉讼请求，被告随后于2018年11月16日提起反诉。庭审时，原告与被告确认被告于2018年8月10日将涉案物业收回。原告称，其租赁涉案物业用途为酒店及配套设施，但是由于被告未能提供使用功能为商业的房屋不动产权证书以及消防验收意见书必需证件导致原告不能办理经营酒店所需的合法合规的消防验收手续，且根据龙岗消防大队《关于龙岗区平湖街道广弘美局主体使用功能投诉的回复》，原告只可依规申报与租赁房屋使用功能相符的室内装修工程消防设计审核、验收或者备案手续，租赁合同关系中被告违约以及欺骗在先，合同未能顺利履行的原因以及责任应由被告承担，因此被告提出解除租赁合同没有依据，原告无违约行为，原告无需支付租金。原告另称，根据2017年版的土地利用现状分类，经营酒店土地用地是商服用地，而租赁房屋为仓储用地，不符合经营酒店的用途；根据2012年实施的城市用地分类与规划建设用地国家标准，建设用地B类为商服用地，W类为仓储用地，在现有租赁房屋的用地性质来说，并不能够用作经营酒店。原告提交2017年6月16日的《回复函》、2017年8月14日的《关于B栋4-5层酒店二次装修设计审核通过告知的复函》、2018年7月19日的《关于要求提供租赁物产权证和商业消防主体的函》，用于证明其多次催促被告提供符合租赁合同规定的租赁物用途的建设工程消防验收意见书和不动产权证书。原告提交2017年7月20日的《回复告知函》用于证明深圳市大某酒店管理有限公司的消防材料正常提交未能接收，后由被告通过非正常手续送至龙岗消防行政服务中心予以审核。原告提交2018年12月10日的《关于龙岗区平湖街道广弘美局主体使用功能投诉的回复》用于证明租赁房屋主体内部场所可依规向消防部门申报建筑主体使用功能相符的室内装修工程消防设计审核验收和备案手续。被告对原告提交的《回复函》、《关于B栋4-5层酒店二次装修设计审核通过告知的复函》、《关于要求提供租赁物产权证和商业消防主体的函》的真实性予以认可，但主张被告提供的建筑物符合消防法律的规定，原告一直主张被告未能提供仓库改商业用途批文而导致其无法办理消防验收，但实践中原告已经成功办理了涉案房产4到5层的消防验收，原告的主张没有事实及法律依据。对《回复告知函》真实性确认，但关联性不予确认，主张该告知函中明确载明是由于沟通的问题暂时未能接收材料，该函明确原告自2016年10月28日签订租赁合同后，历时九个月才提供了部分楼层的设计图纸，明显怠于行使其权利及履行其义务。对《关于龙岗区平湖街道广弘美局主体使用功能投诉的回复》真实性确认，指出根据该回复涉案房产已经通过消防主体验收，由于原告怠于申请因此至今未能取得相应许可。被告指出由于本案涉及的是消防法及租赁合同关系，并不涉及土地类型，且建设工程消防监督管理规定的关于申请材料中并无要求审核土地的性质，因此原告提交的土地利用现状分类、城市用地分类与规划建设用地国家标准与本案无关，完全不妨碍原告根据相关规定申请消防验收。被告称其已提供了建设工程主体消防通过验收的意见书，是符合原告所称的租赁房屋需通过验收的要求，被告提交深公龙消验字[2015]第0683号《建设工程消防验收意见书》、深公龙消审字[2017]第0787号《建设工程消防设计审核意见书》、2017年8月11日的《关于B栋4-5层酒店二次装修设计审核通过告知函》、《针对2017年8月14日贵司复函告知》用于佐证。原告除对《建设工程消防设计审核意见书》不予认可外，对其他证据的真实性认可，但主张由于被告迟迟未能提供租赁房屋成功改为商业的有效批文，原告为了避免扩大损失，不敢贸然投入更多的装修费用；被告回函时，欺骗原告租赁房屋通过了地方政府批示工改商以及相应的消防验收，属于明显的欺骗与误导。另查，原告确认被告在订立租赁合同前告知原告并提供《工作会议纪要》、《平湖街道既有建筑改变功能呈批表》、《情况说明》，原告称被告提供上述材料证明其已经在申请改变租赁标的物的功能，即由工业用途改为商业用途，原告基于对被告提供的文件的信任才签订了租赁合同。原告确认已对其承租的五楼进行了部分装修，考虑酒店装修投入巨大，在被告未能提供符合消防主管部门要求的使用功能用途的租赁房屋前提下为减少损失，已停止了装修；原告确认4、5层工程未竣工，因未竣工故未申请工程竣工后的消防验收；原告确认其未申请其他承租物业的二次装修工程消防设计审核及竣工后的消防验收，并指出在被告提供符合原告使用用途的不动产权证以及消防验收意见书之前，是无法依法合规申请。被告确认原告对五楼进行了部分装修，但认为只是非常基础的装修。被告明确其诉请的500000元租金是从免租期2016年10月1日至2018年7月28日间的部分租金。根据原告提交并经被告质证认可的平湖街道办[2015]27号《工作会议纪要》，该会议同意被告6栋（含B栋）建筑物由仓库功能置换为商业用途。根据原告提交并经被告质证认可的《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》，2015年9月23日，被告向平湖街道办事处申请将广弘美居B栋“仓储办公用地”改变为“商业办公用途及影视文化产业”，平湖街道办事处出具同意上报意见。原告提交并经被告质证认可的《情况说明》显示，2016年7月10日被告向深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队申请将B栋重新装修及功能置换仅为1-5层仓储配送展示置换为影视产业及配套，其上平湖街道办事处出具报有关部门审定的意见。另查，涉案物业的产权人为被告，房地产权证登记用途为“仓储配送展示、办公”。原告作出落款时间为2017年6月16日的《回复函》，其中原告指出其于2016年10月28日签订租赁合同后，多次催促被告按照相关规定履行消防安全义务；指出被告应为向公安部门提出消防备案的主体单位，若由于被告没有及时向公安部门办理备案导致合同不能履行或合同目的不能实现，应由被告承担因此引起的一切损失。原告提交的落款时间为2017年7月20日的《回复告知函》，系被告向原告作出，内容有“贵司周总于07月11日陪同钟工去龙岗消防行政服务中心办理二次装修备案，当日由于沟通问题暂未能接收，后来经过沟通我司于07月14日将贵司设计图纸方案及资料已送达龙岗消防行政服务中心予以审核，期间正常审核过程为7个工作日，如有问题会回复报审单位，在未收到通知前需等待消息。……”原告作出落款时间为2017年8月14日的《关于B栋4-5层酒店二次装修设计审核通过告知的复函》，内容有“针对贵司于2017年8月11日致我司的关于B栋4-5层酒店二次装修设计审核通过告知函，现我司根据客观事实做出以下书面答复：首先，贵公司应尽快提供整个租赁房屋的商业主体通过消防备案的相关审批手续。…其次，贵公司应尽快提供租赁物的所有房产证复印件给我方，这也是贵公司提供合法租赁物的基本义务之一。最后，我公司要求贵公司在提供以上资料给我方后三日内尽快安排租赁物的交接手续。否则，延期提供以上资料导致租赁物往后顺延交付的责任概由贵公司承担”。原告作出落款时间为2018年7月19日的《关于要求提供租赁物产权证和商业消防主体的函》，内容有“合同签订后，我司依约支付了租金、押金、并聘请了设计公司进行了设计，招聘了员工进行酒店的前期运营工作。遗憾的是，贵司至今都没有将租赁物产权证(商业性质）和商业主体消防备案凭证提供给我司，现我司有大型的商业配套项目进驻合作。合作方要求我司提供出示深圳市广弘实业有限公司的合法商业性质产权证和商业主体消防凭证！我司郑重重申：望深圳市广弘实业有限公司在2018年7月20日前提供商业性质的租赁物商业产权证和商业消防主体备案凭证。否则我方将延迟缴纳房租及物业管理费直到贵司能够提供上述材料，并追究贵司的违约责任及应由贵司承担因此引起的一切损失！”原告提交的深圳市消防支队龙岗区大队作出的落款时间为2018年12月10日的《关于龙岗区平湖街道广弘美局主体使用功能投诉的回复》，内容为“周锋：关于龙岗区平湖街道广弘美居的信访投诉已收悉，经核查，现函复如下：广弘美居B栋及A、C、D、E、F栋建筑分别为高层民用建筑和多层民用建筑，均已取得相应的消防审批意见，主体内部场所可依规向我大队申报建筑主体使用功能相符的室内装修工程消防设计审核、验收或备案手续。B栋建筑为一类高层民用建筑，该主体于2008年1月取得《建设工程消防设计审核意见书》‘深公消BK(建施）字[2008]第092号’；2015年9月取得《建设工程消防验收意见书》‘深公龙消建验[2015]0683号’，审批意见均为合格。深圳市大某酒店管理有限公司可依法依规申请建设工程消防设计审核等相关消防行政许可”。被告作出的落款时间为2017年8月11日的《关于B栋4、5层酒店二次装修设计审核通过告知函》，内容为“针对我司协助贵司于2017年7月14日送达龙岗消防行政服务中心办理B栋4-5层大咖荟酒店设计方案审核情况，根据受理凭证及设计审核意见书获悉（见附件)，该方案已于8月4日顺利通过审核。……请贵司对4-5层酒店尽快落实施工，并自行办理竣工验收。同时还需尽快落实1-3层未办理的二次装修设计方案备案。……提醒贵司在合同范围内尽快履行合同约定，否则如因贵司的招商及装修问题不动影响我司项目整体运行所造成的经济损失我司将追究贵司的欺骗责任，望贵司引起重视”。被告作出的落款时间为2017年8月18日的《针对2017年8月14日贵司复函告知》，内容为“首先我司该项目主体已办理合格的竣工验收并获取房产证(见附件)。其次我司该主体通过地方政府批示工改商（见附件)，并将主体建筑进行了商业改造。再次项目主体消防已通过验收(见附件)，对于商业改建、扩建、(含室内外二次装修）等消防备案需各承租方自行结合主体出设计方案申请办理设计审核或备案。……我司将该主体租赁给贵司时就已完全告知协助了贵司的各项工作，但贵司没有有效开展后续工作，所以涉及合同履行问题，我司不存在延期违约。望贵司明确自己的权利范围及后续工作的重点”。另查，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出的深公龙消验字[2015]第0683号《建设工程消防验收意见书》落款时间为2015年9月17日，内容为“广弘美居(深公龙消验凭字（2015）第0683号）主体建设工程进行了消防验收，工程地址：龙岗区平湖街道物流基地平新大道163号，建筑概况：1栋13/-1层建筑物，建筑高度53米，建筑面积：141673.56平方米，使用功能：1-5层为仓储及仓储配送展示、6层为局部架空层、7-13层为办公，地下1层为停车库及设备房……经资料审查、现场取样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。”深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出的深公龙消审字[2017]第0787号《建设工程消防设计审核意见书》落款时间为2017年8月4日，内容为“深圳市大某酒店管理有限公司：你单位向我大队报送的由广东富盈建设有限公司设计的大咖荟影视酒店室内二次装修工程消防设计，深公龙消审凭字[2017]第0787号，工程位于：龙岗区平湖街道禾花社区平新北路X号广某居B栋X层……，申报使用功能：酒店。……该工程消防设计合格。工程建设中使用的消防产品应选用具备消防产品市场准入要求的合格产品。该工程竣工后，你单位应向我大队申报消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。经审核合格的建设工程消防设计，建设、设计、施工单位不得擅自修改；确需修改的，你单位应当重新申报消防设许审核。”深圳市大某酒店管理有限公司的商事主体登记及备案信息查询单显示该公司的股东有两名，其中有周锋，出资比例50%。原告确认该公司的部分股东为原告的股东。另，法院特去函深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队，对如下问题进行调查：1、深圳市大某酒店管理有限公司是否有取得《建设工程消防设计审核意见书》（深公龙消审字[2017]第0787号），在取得上述审核意见书后，有无申报消防验收，如有申报，是否验收合格？2、因上述物业的产权证显示的用途为“仓储配送展示、办公”，如深圳市大某酒店管理有限公司申报消防验收，是否一定要求产权人先取得“商业用途”的消防验收合格之后，才能通过深圳市大某酒店管理有限公司的消防验收？承租人二次装修消防验收是否一定要产权人先取得“商业用途”的消防验收合格为前提条件？3、上述物业有无取得“商业用途”建设工程消防验收及取得的具体情况。该大队向法院回函称“1、深圳市大咖茶酒店管理有限公司已取得《建设工程消防设计审核意见书》（文号：深公龙消审字[2017]第0787号），但暂未申报建设工程消防验收。2、该建筑主体消防行政许可文书所显示功能为“仓储配送展示、办公”，属于民用建筑使用性质，已包含并可作为商业用途使用。另该酒店室内装修工程已取得《建设工程消防设计审核意见书》（深公龙消审字[2017]第0787号，审批意见为合格)，竣工后可直接申报室内装修的消防验收。3、该建筑主体于2008年1月取得《建设工程消防设计审核意见书》（文号：深公消BK（建施）字[2008]第092号，审批意见为合格)，并于2015年9月取得《建设工程消防验收意见书》（文号：深公龙消建验[2015]0683号，审批意见为合格)。此外，2018年3月该主体建筑产权单位向我大队申报增加第14层的主体施工图纸设计审核，并取得《建设工程消防设计审核意见书》（深公龙消审字〔2018]第0318号)，后于2018年8月取得《建设工程消防验收意见书》（文号：深公龙消验字[2018〕第0622号），审批意见均为合格。故该建筑主体仍为民用建筑，包含并可作为商业用途使用。”法院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。本案的争议焦点在于原告能否拒交租金及双方的租赁合同是否解除的问题。庭审时原告陈述其未付租金的理由为被告未能提供使用功能为商业的房屋不动产权证书以及消防验收意见书导致原告不能办理经营酒店所需的合法合规的消防验收手续，无法使用涉案物业，根据《补充协议书》3.3条约定，原告没有违约，在被告存在违约行为情况下，原告无需支付租金。法院认为，《补充协议书》3.3条中约定“若因甲方没提供相应必需证件原因而导致乙方不能办理相关手续的情况”，原告提交的证据不足以证明存在其无法办理相关手续的情况，原告应自行承担举证不能的不利后果。而原告在已查看涉案物业的《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》、《工作会议纪要》、《情况说明》，并知悉涉案物业的产权登记用途为“仓储配送展示、办公”，已向平湖街道办申请改变用途为“商业办公用途及影视文化产业”的情况下，原告仍然与被告签订涉案租赁合同，而双方并未在合同中约定待被告提供可用于商业用途的建设工程消防验收意见书和不动产权证书后原告才交纳租金，且原告在取得四、五层的《建设工程消防设计审核意见书》后未再进行竣工及消防验收申请，现原告又以涉案物业非“商业用途”、被告不能提供“符合租赁标的物用途的建设工程消防验收意见书和不动产权证书”的理由而主张被告存在欺诈、违约，并拒交租金缺乏依据。综上，原告拒交租金的理由不成立，应当依照合同约定向被告交纳租金。由于原告未按约付租金，及在2018年7月19日的《关于要求提供租赁物产权证和商业消防主体的函》中明确表示如被告不提交租赁物的商业产权证和商业消防主体备案凭证则延迟缴纳租金，已构成根本违约，被告向原告发出《告知函》，解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，合法有据，法院依法予以支持，《租赁合同》、《补充协议》自《告知函》送达原告之日即2018年7月28日即解除。对于原告诉请的《租赁合同》、《补充协议》未解除、继续履行合同、被告无权收取租金、管理费等全部诉讼请求，依据不足，法院均不予支持。对于被告反诉的租金问题，原告应支付合同解除之前所拖欠的租金，现被告诉请的租金500000元未超过合同的约定，合法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告深圳市万恒达商业运营管理有限公司与被告深圳市广弘实业有限公司签订的《租赁合同》、《补充协议》于2018年7月28日解除；二、原告深圳市万恒达商业运营管理有限公司应于判决生效之日起三日内支付被告深圳市广弘实业有限公司的租金共计人民币500000元；三、驳回原告深圳市万恒达商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担50元。反诉费8800元（被告已预交），由原告负担。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一、双方同意本案诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人二审提交《深圳市规划和自然资源管理局龙岗管理局关于的复函》、深圳市龙岗区文化产业促进中心《关于有关情况的回复函》等证据，主张涉案房屋应当依法申请办理规划许可变更的相关手续，涉案建筑并非龙岗区文化创意产业园，被上诉人系骗取建设工程消防设计审核意见书。被上诉人确认《关于有关情况的回复函》的真实性，但认为无论涉案房屋是否政府认定的文化创意产业园都与本案无关。被上诉人对《深圳市规划和自然资源管理局龙岗管理局关于的复函》的真实性确认，关联性不予确认。三、被上诉人二审提交消防安全检查合格证、公寓验收表、众舒心工商信息查询表、租赁合同、消防设计审查意见书、爱之林工商信息查询表。被上诉人以此主张深圳市众舒心酒店物业管理有限公司以与万恒达公司一样的房屋条件申请了使用性质为酒店的安全检查合格证，证明涉案房屋符合申请消防验收要求，涉案房屋的性质并不阻碍申请消防验收。上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，本案争议焦点为万恒达公司能否拒付租金，广弘公司能否解除涉案租赁合同。上诉人万恒达公司主张被上诉人提供的涉案租赁物不动产权证并未变更为商业用途，被上诉人未提供可用于商业用途的建设工程消防验收意见书，其无法按照合同约定用途使用涉案租赁物，主张其有权拒付租金。本院认为，首先，在双方签订租赁合同之前，上诉人就知悉涉案物业产权登记用途为“仓储配送展示、办公”，并且平湖街道办已经同意涉案物业由仓库功能置换为商业用途。但双方并未在合同中约定在涉案物业不动产权证用途变更登记为商业用途之前，上诉人可以不支付租金。其次，根据涉案租赁合同的约定，负责办理涉案租赁物业用于经营所需的或可能发生的所有申请报批、备案等手续系上诉人应承担的责任与义务，被上诉人仅负有协助上诉人提供相关手续等资料的义务。但上诉人取得四、五层的《建设工程消防设计审核意见书》后并未继续装修至竣工，亦因此未申请工程竣工后的消防验收，对于其承租的涉案物业负一层、一层东部、二层、三层楼层亦从未申请二次装修工程消防设计审核及竣工后的消防验收。上诉人亦没有提供充分证据证明系因被上诉人未提供符合商业用途的不动产权证等相应证件原因导致上诉人不能办理涉案租赁物业消防验收或其他相关手续。故上诉人上述主张依据不足，本院不予支持。一审判决认定上诉人拒付租金缺乏依据，存在根本违约行为，认定被上诉人有权解除涉案租赁合同并要求上诉人支付拖欠的租金500000元并无不当，本院予以确认。综上，上诉人万恒达公司上诉理由不成立，本院均不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8850元，由上诉人深圳市万恒达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年六月八日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。