辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终426号上诉人（原审原告）：于惠全，男，1939年11月12日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张崇江，系辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦国友，男，1956年3月3日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李殿申，系辽宁金钟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段23-4号。法定代表人：蒋忠山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋丽，系该公司职员。上诉人于惠全因与被上诉人秦国友、锦州福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴公司）执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于惠全及其委托诉讼代理人张崇江、被上诉人秦国友及其委托诉讼代理人李殿申、锦州福兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于惠全上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人秦国友与被上诉人福兴公司双方签订了商品房买卖合同，福兴公司未给被上诉人秦国友开具购房发票，违背房产交易习惯。依据卖房交易惯例，福兴公司收到房款当日就应当为秦国友开具购房发票，否则，应当认定是秦国友与福兴公司事后串通，签订的虚假的商品房买卖合同，该款不是购房款，而是其他借款。福兴花苑3-97号门市房在2012年已由福兴公司出租给大商集团，租期十年。大商集团与福兴公司特别约定该门市房租赁期限为20年，从2007年开始计算。被上诉人在2010年花费236万余元，不能占有和使用该门市房，实际使用和占有得在17年以后，该门市房租金每年3万元，一年一付，租金远低于购房款在银行存款利息，违背常理；2、福兴公司未将诉争的门市房交付给被上诉人秦国友。一审判决认定该门市房已经出租给大商集团，秦国友以出租的方式代替了交付事实错误。福兴公司将门市房出售给秦国友，当时门市房尚未租赁给大商集团，福兴公司与秦国友能够办理实际交付。退一步讲，假设涉案门市房已出租给大商集团，福兴公司、秦国友也能与大商集团协商办理交付，但二被上诉人始终未办理交付；3、原审判决认定秦国友未办理房屋产权证非其本人原因造成错误。32号执行裁定书载明福兴公司答辩秦国友购房后没有着急办理房照，2013年他想办房照时，蒋丽回家待产，公司无人协助。本案一审时，福兴公司主张大商集团办房照时就应给秦国友办理，但那时太和没有业务，无法开发票，一直未办。上述说法能够说明被上诉人秦国友在购房后没有要求办照，2013年才要求办照，是秦国友的原因造成诉争房屋没有办照；4、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误，应适用第二十九条的规定。因本案诉争房屋登记在发地产开发企业福兴公司名下，《规定》第二十八条适用的前提是被执行人名下的不动产，被执行人不是房地产开发企业。如按照《规定》第二十九条的规定，秦国友的异议不能成立。秦国友辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人福兴公司辩称，坚持一审答辩意见。于惠全向一审法院起诉请求：1、准许执行对锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号中扣除1364.99平方米房屋以外的房屋（面积522.62平方米）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：本院于2015年4月15日作出原告于惠全与被告锦州福兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的（2015）古民二初字第00073号民事判决，判决被告锦州福兴房地产开发有限公司偿还原告于惠全借款本金200万元及相关利息。该判决生效后，原告于惠全于2015年5月18日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年8月17日作出（2015）古执字第00216-1号执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋；于2015年9月23日作出（2015）古执字第00216-3号执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号土地。本院于2018年6月4日作出（2018）辽0702执恢69号执行裁定书，拍卖被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋及土地使用权。本院于2019年5月17日作出（2018）辽0702执恢69号之四执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号面积1887.61平方米房屋及1116.93平方米土地使用权。另查明，2008年6月18日，被告锦州福兴房地产开发有限公司办理了其为所有权人的太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋的产权证书，该房屋建筑面积1364.99平方米，设计用途超市。2012年3月29日，大商集团锦州百货大楼有限公司办理了其为所有权人的太和区凌西大街福兴花苑3-96号房屋的产权证书，该房屋建筑面积1740.55平方米，房屋性质动迁安置，规划用途商业营业用房。2008年12月8日，锦州房地产测绘中心对原太和区凌西大街福兴花苑3-96号、3-97号进行面积分户测算，结果如下：一、大商集团3-96号建筑面积1740.55平方米。二、福兴开发3-97号建筑面积1887.61平方米。总建筑面积3628.16平方米。结构：钢混用途：商服。再查明，2010年8月17日，被告锦州福兴房地产开发有限公司与被告秦国友签订商品房买卖合同，约定锦州福兴房地产开发有限公司将坐落于锦州市太和区福兴花苑3号楼-96-2号房屋出售给秦国友，建筑面积526.29平方米，每平方米4500元。该合同有秦国友签名及锦州福兴房地产开发有限公司印章，法人代表人蒋忠山名章。合同签订当日，秦国友按照协议约定向锦州福兴房地产开发有限公司交付全部房款2,368,305.00元，锦州福兴房地产开发有限公司为秦国友出具了加盖锦州福兴房地产开发有限公司财务专用章的收款收据。同日，秦国友（甲方）与锦州福兴房地产开发有限公司（乙方）签订租赁合同，甲方将自有房屋福兴花苑3-96-2号，面积526.29平方米的产权房屋租赁给乙方，租赁期限即2010年8月17日至2027年8月16日止，租金价格每年三万元，一次性付清，每年8月17日支付房租。该合同有秦国友签字及锦州福兴房地产开发有限公司印章，经手人蒋丽签字。该房屋在出售给秦国友之前，锦州福兴房地产开发有限公司已将该房屋及已办理产权证的1364.99平方米房屋出租给大商集团锦州百货大楼有限公司用于经营超市。本院在执行过程中，被告秦国友向本院提出执行异议，申请在执行被告锦州福兴房地产开发有限公司位于太和区福兴花苑3-96-2号（3-97）房屋中，应中止对其拥有的526.29平方米房屋的拍卖及执行，并解除查封。本院于2019年8月23日作出（2019）辽0702执异32号执行裁定书，裁定：“中止对坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司房屋建筑面积1364.99平方米的其余房屋建筑面积的查封”。原告于惠全不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议的焦点是案外人即本案被告秦国友对执行标的锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司建筑面积1364.99平方米的房屋，其余建筑面积的房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告秦国友与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间先于法院查封时间；秦国友在购买房屋时，因房屋已被锦州福兴房地产开发有限公司出租给大商集团锦州百货大楼有限公司使用，秦国友以出租给锦州福兴房地产开发有限公司的方式代替了交付，故应认定秦国友在人民法院查封之前已合法占有该房屋；秦国友已支付全部价款；秦国友未办理房屋过户登记，现没有证据证明是秦国友自身的原因。因此，可以认定，原告秦国友对本案争议房屋已取得物权期待权，享有足以排除强制执行的权利。关于原告提出被告秦国友在长达近10年的时间里，没有通过法律程序主张权利，由此产生的法律风险也理应由被告个人承担的观点。因是否通过法律程序主张权利，本身就是秦国友的权利而非义务，法律也不能苛求在卖房人未及时协助办理过户登记时，买房人未通过法律程序主张权利即视为有过错，因此，秦国友未通过法律程序主张权利，不属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。关于原告提出的二被告之间也存在着债权债务关系，此次提出的执行异议，很有可能是二被告的串通行为。因原告只是提出二被告可能存在串通行为，并没有提供证据证明二被告存在串通行为损害原告的权益，故不能否定二被告之间房屋买卖合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告于惠全的诉讼请求。案件受理费25614元，由原告于惠全负担。本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明，被上诉人庭审中虽主张与被上诉人秦国友签订合同当日收取了秦国友一次性交付的全部房款2368305元，但对该笔房款既不能提供公司账目，亦不能说清该笔房款的去向。同时查明，福兴公司与秦国友《商品房买卖合同》中载明的“福兴花苑3#楼-96-2”房屋号，并未获得锦州市地名办的命名，亦未在锦州市不动产登记中心备案。其主张大商集团锦州百货大楼有限公司所有福兴花苑3-96号房屋为3-96-1号，秦国友买的就是3-96-2号。2012年5月31日，福兴公司与大商集团锦州百货大楼有限公司签订一份《房屋租赁合同》，该《合同》载明福兴公司将其自有的建筑面积为1887.61平方米的福兴花苑3-97号房屋及相应基本设施设备租赁给大商集团锦州百货大楼有限公司使用。再查明，锦州市古塔区人民法院在执行（2015）古民二初字第00073号民事判决过程中，根据于惠全的申请于2015年8月17日作出（2015）古执字第00216-1号执行裁定书，查封登记在锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋。2019年5月27日，锦州市古塔区人民法院以（2018）辽0702执恢69号之四执行裁定书，查封被执行人锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号面积为1887.61平方米房屋及1116.93平方米土地。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、锦州银行海燕支行明细清单、大商集团与福兴公司的《房屋租赁合同》等证据、当事人庭审陈述及人民法院已生效的法律文书载卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案是申请执行人于惠全提起的执行异议之诉，则人民法院审理的内容应当围绕着被上诉人秦国友是否系执行标的物的权利人；该权利是否真实、合法；该权利能否排除执行的内容来进行。经审理查明，本案中，被上诉人秦国友作为提出执行异议的案外人，为证明其享有足以排除福兴花苑3-97号房屋中526.29平方米的执行的权利，向锦州市古塔区人民法院提交了：1、秦国友与被上诉人（被执行人）福兴公司在2010年8月17日签订的关于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-96-2号房屋的《商品房买卖合同》；2、2010年8月16日秦国友从锦州银行海燕支行取款3380000元的《锦州银行个人客户交易明细清单》；3、福兴公司于2010年8月17日为秦国友出具的2368305元收款收据；4、秦国友与福兴公司在2010年8月17日签订的福兴花苑3-96-2号建筑面积526.29平方米的《租赁合同》等证据，欲证实在上诉人于惠全对福兴花苑3-97号房屋申请执行前，其已就福兴花苑3-96-2号房屋与被上诉人福兴公司签订了合法有效的书面买卖合同，其已一次性交付了全部购房款，并通过福兴公司将其所购买的房屋出租，其获取租金利益，因福兴公司的原因未能办理房屋的所有权证书。被上诉人福兴公司对秦国友上述证据的真实性及其证明的问题均予以认可。则秦国友是否为执行标的物的权利人，能否排除于惠全对福兴花苑3-97号房屋及土地的申请执行成为本案的争议焦点。依照《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定，不动产物权的取得以登记为准。本案中，秦国友与福兴公司签订《商品房买卖合同》后并未到不动产登记部门办理房屋买卖登记，亦未取得福兴花苑3-96-2号房屋的所有权证书，故秦国友在未取得福兴花苑3-96-2号房屋的所有权的情形下，因与福兴公司签订福兴花苑3-96-2号房屋的《商品房买卖合同》享有的合同权利，向人民法院主张排除对福兴花苑3-97号房屋的执行应否得到法律支持，应从以下几个方面予以分析确定：首先，经审理查明，福兴公司于2008年6月18日将太和区凌西大街福兴花苑3-97号面积为1364.99平方米的房屋的所有权办理到公司名下后，因该房屋与大商集团锦州百货大楼有限公司所有的福兴花苑3-96号房屋相连，故经大商集团与福兴公司申请，锦州房地产测绘中心根据大商集团、福兴公司均同意的联系单及现场指认测量，于2008年12月8日出具太和区凌西大街福兴花苑3-96、3-97号进行面积分户测算报告，确定大商集团3-96号建筑面积1740.55平方米、福兴公司3-97号建筑面积为1887.61平方米。即当事人诉争的福兴花苑3号楼526.29平方米建筑面积因在构造上、使用上和登记上不具有独立性，并非一独立的房屋，而是经锦州房地产测绘中心分户测绘报告确定的属于福兴花苑3-97号房屋建筑面积的一部分。虽然锦州房地产测绘中心已确定涉案526.29平方米建筑面积属于福兴花苑3-97房屋的建筑面积，但因种种原因福兴公司始终未对原持有的建筑面积为1364.99平方米的福兴花苑3-97房屋所有权证予以变更，但无论变更与否，都不能否认涉案526.29平方米的房屋建筑面积为福兴公司所有的福兴花苑3-97号房屋的一部分的事实，则如果福兴公司对外销售福兴花苑3-97号房屋中的526.29平方米的建筑面积亦应依附于福兴花苑3-97号房屋，而不应依附于大商集团的福兴花苑3-96号房屋。该事实从福兴公司与大商集团2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》载明的租赁物为福兴公司“自有的建筑面积为1887.61平方米的福兴花苑3-97号房屋及相应基本设施设备”予以佐证，且在庭审中，福兴公司陈述福兴花苑3号楼并没有3-96-2房号。则秦国友与福兴公司于2010年8月17日签订的《商品房买卖合同》中载明的福兴花苑3-96-2号房屋客观上并不存在，与上诉人于惠全申请执行的福兴花苑建筑面积为1887.61平方米的3-97号房屋不属于同一标的物。秦国友不能凭借福兴公司虚拟的福兴花苑3-96-2号房屋主张是福兴花苑3-97号房屋面积的一部分；其次，被上诉人秦国友与被上诉人福兴公司之间签订的《租赁合同》载明的房号为福兴花苑3-96-2号，面积为526.29平方米，租赁期限为2010年8月17日至2027年8月16日。而福兴公司与大商集团在2012年5月31日签订的《房屋租赁合同》约定的福兴花苑3-97号建筑面积为1887.61平方米的房屋租赁期限为10年。则在被上诉人秦国友对涉案526.29平方米房屋建筑面积是属于福兴花苑3-96-2号房屋还是福兴花苑3-97号房屋的一部分并不清楚，且自2015年后福兴公司不再向其支付租金，其亦从未向大商集团主张过权利的事实，不能认定福兴公司以转租赁的形式向其实际交付了福兴花苑3-96-2号房屋。且从本案相关证据看，在福兴公司明知涉案526.29平方米房屋的建筑面积已被锦州房地产测绘中心确认至福兴花苑3-97号房屋建筑面积之内的情形下，用虚拟的福兴花苑3-96-2号房屋与秦国友签订《商品房买卖合同》，即使秦国友购买福兴花苑3-96-2号房屋时要求福兴公司协助办理所有权证书，亦不可能得到不动产登记部门的认可。因此，秦国友与福兴公司签订福兴花苑3-96-2号房屋的《商品房买卖合同》取得的只是合同债权，并非是福兴花苑3-96-2号房屋的物权期待权。因所谓的物权期待权，并非一种法定的权利，是根据物权法理论，以物权是否已经实际取得为标准作出的划分，虽然所期待的物权尚未取得，但权利主体已经确定，所期待的特定利益的内容或范围也已确定。具体到本案中，不能认定秦国友取得了物权期待权，而只是取得了合同的债权；再次，被上诉人秦国友虽然向法庭提供了2010年8月16日锦州银行海燕支行个人客户交易明细清单中载明取款338万元，但该笔款项超过购房款总额100余万元，是否用于购买涉案房屋建筑面积无其他证据予以佐证，且庭审中，福兴公司不但对购房款的去向无法说清楚，亦明确表示无法提供该笔购房款的公司会计账目，即使秦国友信赖与福兴公司签订的《商品房买卖合同》向福兴公司支付2368305元购房款，亦是针对双方约定的福兴花苑3-96-2号房屋而非福兴花苑3-97号房屋中的526.29平方米的建筑面积。在秦国友向福兴公司交付福兴花苑3-96-2号房屋的房款而并未实际取得房屋的情形下，秦国友只是取得了对福兴公司的债权；最后，从上述事实足以认定，上诉人于惠全申请执行的登记在福兴公司名下的福兴花苑3-97号房屋1887.61平方米的建筑面积中并不包含秦国友、福兴公司《商品房买卖合同》中约定的福兴花苑3-96-2号房屋，秦国友主张的福兴花苑3-97号房屋的1887.61平方米的建筑面积中包含其购买的福兴花苑3-96-2号房屋的理由不能成立。秦国友对福兴花苑3-96-2号房屋享有的合同权利不能对抗原审法院对锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋及土地执行。原审判决关于秦国友与福兴公司签订《商品房买卖合同》时间先于法院查封时间、秦国友以出租给福兴公司的方式代替了交付、秦国友已支付全部价款，秦国友已取得物权期待权，享有足以排除强制执行的权利的认定不当，应予以纠正。关于上诉人主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定而非第二十九条的规定一节。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是对登记在被执行人名下的不动产，第二十九条规定的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，第二十八条规定的执行标的物的外延大于第二十九条的规定，且从第二十九条第二项规定看，本条规定的商品房只限于用于居住的商品房而不包括商用房。而本案双方诉争的房屋建筑面积为商用，故原审判决适用第二十八条的规定并无不当。综上所述，上诉人于惠全的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1381号民事判决；二、准许对坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋中扣除1364.99平方米以外房屋（面积522.62平方米）的执行。一审案件受理费25614元，二审案件受理费25614元，由被上诉人秦国友、锦州福兴房地产开发有限公司各承担25614元。本判决为终审判决。审判长 高 帆审判员 王 广审判员 王金业二〇二〇年六月十五日法官助理文涛书记员张采琳