湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终973号上诉人（原审被告）：湖北乐友超市有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区涂家沟特1号3层F306/F307号。法定代表人：胡超，该公司总经理。委托诉讼代理人：王骏，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓吉军，男，1964年5月10日出生，汉族，住湖北省京山县罗店镇快活村七组017号，现住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐盼，湖北言达律师事务所律师。上诉人湖北乐友超市有限公司（以下简称乐友超市）因与被上诉人邓吉军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初10882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐友超市上诉请求：一、撤销原判，依法改判乐友超市不退还邓吉军押金31,500元；二、本案一、二审诉讼费由邓吉军承担。事实与理由：一审法院判决中提到的“湖北贝林实业有限公司（以下简称贝林公司）同意乐友超市就涉案租赁房屋按现状交付，邓吉军已履行生效裁判文书确定的给付义务，”该条款仅证明香缘宾馆所租赁房屋于2018年10月14日原房东才同意接收该房屋，邓吉军实际并未按照约定日期履行租赁房屋的归还义务，其到期未归还房屋的行为已造成了乐友超市的巨大损失。邓吉军辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方之间目前租赁关系已经实际解除，基于关系解除，邓吉军缴纳的租金应该予以退还。邓吉军向一审法院提出诉讼请求：1、判令乐友超市返还邓吉军的租房押金31,500元并支付资金占用期间利息（从2018年6月15日至押金全部退还之日止，按年利率6%计算）。2、判令乐友超市承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，位于武汉市江岸区香港路107-109号的房屋系武汉起重电器厂所有。武汉起重电器厂将涉案房屋承租给贝林公司，贝林公司将房屋转租给乐友超市，乐友超市又将房屋部分面积转租给邓吉军。2013年10月31日，出租方乐友超市（甲方）与承租方邓吉军（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将其拥有转租权的位于江岸区香港路107号-109号部分场地出租给乙方经营。租赁房屋使用面积700平方米。合同租赁期限为4年5个月12天，从2013年12月20日起至2018年5月31日届满。合同签订之日，乙方应向甲方缴付相当于1个月租赁费用的押金，作为乙方忠实履行合同各项条款的押金，押金总额为31,500元。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分押金抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失以及应支付给甲方违约金。押金不足以抵偿的部分，由乙方补足。甲方扣除押金后，乙方须在接到通知后七天内将押金补足到约定的数额。在承租期内任何事后、任何情况下，乙方不得向甲方主张或擅自以押金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。未经甲方同意，乙方不得将退回押金的请求权转让给第三人或设定他项权利。当合同期限届满，或者双方协议解除合同时，若乙方完全履行本合同项下义务并结清所有费用后，甲方应当在乙方归还甲方租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给乙方。上述合同签订后，邓吉军于2013年11月25日向乐友超市支付租赁押金31,500元。后乐友超市与邓吉军就拖欠的房租签订《香港路三楼欠租补充协议》确认自2015年11月7日至2016年8月6日,邓吉军差欠乐友超市房租291,750.10元。经协商，乐友超市对上述房租予以部分减免，确认经减免后，邓吉军差欠房租120,000元，邓吉军分16个月支付给乐友超市。因邓吉军未按《香港路三楼欠租补充协议》的约定履行相关义务。2018年4月13日，乐友超市向一审法院提起诉讼，请求判令：1．乐友超市与邓吉军所签租赁合同解除。2．邓吉军支付拖欠乐友超市租金及电费共计123,146.39元(其中租金121,718.35元，水费847元，电费581.04元)。3．邓吉军支付拖欠租金的违约金至实际支付日（暂计算至2018年4月9日）6,163.94元。4．邓吉军支付合同违约金106,023.90元。等等。邓吉军提起反诉请求判令：1．乐友超市返还邓吉军押金31,500元。2．乐友超市赔偿邓吉军因其违约行为而造成的损失37,754元。等等。一审法院经审理后认为，乐友超市与邓吉军签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。乐友超市与邓吉军就自2015年11月7日至2016年8月6日的租金达成一致意见签订《香港路三楼欠租补充协议》，邓吉军应按该协议进行履行。现邓吉军仍差欠乐友超市36,000元未付应当承担违约责任。违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。即以6,000元为本金,自2018年1月1日起计算至实际支付本金之日止；以6,000元为本金，自2018年2月1日起计算至实际支付本金之日止；以24,000元为本金，自2018年3月1日起计算至实际支付本金之日止。在租赁期间内，邓吉军承租的房屋因存在绕表用电情形，被供电公司要求限期处理，乐友超市作为出租方以及该电表的对应客户，应及时至供电公司处理上述情况，保证涉诉租赁房屋的正常用电。乐友超市未在供电公司通知的期限内进行处理，导致涉诉租赁房屋被断电，邓吉军因此拒付租金，并不属于违约行为，乐友超市以此要求邓吉军支付2018年2月7日以后拖欠租金的违约金以及合同违约金的请求，不予支持。乐友超市与邓吉军签订的租赁合同已于2018年5月31日到期，双方未再继续签订租赁合同，故乐友超市与邓吉军签订《房屋租赁合同》已于2018年5月31日解除。在涉诉租赁房屋被断电后，邓吉军已自行从他处接电经营至今，乐友超市要求邓吉军支付拖欠的水费847元、电费581.04元以及租金121,718.35元，符合法律规定，予以支持。邓吉军提交的证据无法证实其存在相关经营损失，对邓吉军要求乐友超市支付98,512元损失的反诉请求，不予支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，乐友超市应当在邓吉军归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还给邓吉军，因邓吉军仍在占有使用涉诉租赁房屋，故其要求乐友超市退还押金的反诉请求，不予支持。一审法院作出（2018）鄂0102民初3299号民事判决。判决：一、乐友超市与邓吉军签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付2018年3月16日至31日的电费581.04元、水费847元；三、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付至5月31日的租金121,718.35元；四、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付违约金（略）；五、驳回乐友超市的其他诉讼请求；六、驳回邓吉军的反诉请求。邓吉军不服提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终9895号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，经核实，邓吉军已于2019年8月16日向一审法院缴纳执行款132,707.70元，已履行生效判决应承担的给付义务。2019年8月21日，邓吉军诉至一审法院后，变更诉请如前。一审还查明，2018年10月17日，乐友超市与贝林公司签署了一份《房屋钥匙交还确认书》，其中第二条载明“交钥匙时间为2018年10月14日”，第五条载明“三楼香缘宾馆为现状经营状态交付，交接后香缘宾馆与乐友超市无关。”2019年3月29日，武汉仲裁委员会就申请人（反请求被申请人）乐友超市与被申请人（反请求申请人）贝林公司之间因租赁合同到期后至房屋实际交付期间的房屋占用费、违约金以及房屋保证金、补偿金的支付、返还事宜作出（2018）武仲裁字第000003153号裁决，经相互抵充后，乐友超市向贝林公司支付350,676.60元（含仲裁费）。2019年7月4日，乐友超市向贝林公司支付前述费用。经贝林公司同意，邓吉军与案外人在2018年10月15日就涉案房屋另行签订租赁合同。乐友超市于2019年8月再次以邓吉军未按期归还涉案房屋，导致其无法向贝林公司交付房屋，造成巨大损失为由向一审法院提起诉讼，要求邓吉军支付违约损失1,200,577.80元。目前，该案仍在审理中。一审法院认为：经生效裁判文书确认，乐友超市与邓吉军之间的《房屋租赁合同》已于2018年5月31日终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《房屋租赁合同》约定，乐友超市应当在邓吉军归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还。乐友超市与贝林公司在2018年10月17日签订的《房屋钥匙交还确认书》中载明“三楼香缘宾馆为现状经营状态交付，交接后香缘宾馆与乐友超市无关。”该内容可证实贝林公司同意乐友超市就涉案租赁房屋按现状交付，即可视为邓吉军已向乐友超市归还了涉案租赁房屋。经核实，邓吉军已履行生效裁判文书确定的给付义务。邓吉军已完全履行《房屋租赁合同》项下的义务并结清所有费用，故邓吉军要求乐友超市返还房屋押金31,500元的诉讼请求，予以支持。邓吉军要求乐友超市以31,500元为本金按年利率6%的标准支付2018年6月15日至押金全部退还之日止期间利息的诉讼请求，没有合同根据和法律依据，故不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北乐友超市有限公司于判决生效之日起三日内向邓吉军返还房屋押金31,500元；二、驳回邓吉军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费588元减半收取294元，由湖北乐友超市有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据乐友超市与邓吉军所签《房屋租赁合同》约定，乐友超市应当在邓吉军归还租赁房屋十四个工作日后将押金（不包括利息）本金退还。虽然邓吉军未在合同终止之日腾退房屋，但乐友超市已对邓吉军未按时腾退房屋所造成的损失进行了主张，故乐友超市应退还邓吉军所交押金。综上所述，乐友超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由湖北乐友超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月十七日书记员  余文婷