浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1619号上诉人（原审被告、反诉原告）：永嘉县新楠溪江大酒店有限公司，住所地永嘉县瓯北街道河田村（和田大厦）。法定代表人：潘建恩，公司执行董事。委托诉讼代理人：方钧亮，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：章舒梦，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永嘉县瓯北街道河田村股份经济合作社，住所地永嘉县瓯北街道河田村商业街40-42号。法定代表人：许建新，社长。上诉人永嘉县新楠溪江大酒店有限公司（以下简称新楠溪江酒店）因与被上诉人永嘉县瓯北街道河田村股份经济合作社（以下简称河田村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初4405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新楠溪江酒店上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判新楠溪江酒店无需支付占有使用费370051.5元。事实和理由：一、一审法院认定新楠溪江酒店逾期未腾空涉案房屋，事实认定不正确。2019年初，新楠溪江酒店预备对酒店进行装修，故于2月18日腾空了房屋（除电梯外），之后双方就续租问题进行协商，而租赁房屋一直处于空置状态，对该事实新楠溪江酒店在一审中已充分举证，一审法院亦认定了相关证据的真实性。同时，一审法院也认定新楠溪江酒店没有拖欠租金的故意，没有及时支付租金是由于双方对租金金额存在争议，新楠溪江酒店不存在过错，更不应该承担河田村经济合作社因房屋空置而造成的损失。二、涉案房屋始终在河田村经济合作社控制下，不存在占有导致无法使用的事实。占有使用费的支付，必然是以承租人恶意占有他人房屋，导致权利人无法正常使用该房屋为前提。而本案不存在该种情况。首先，是否恶意占有的判断有基本标准，即承租人是否以正常标准腾空，腾空后房屋的状态是否影响权利人寻求新的承租人。本案中，新楠溪江酒店早已腾空房屋，河田村经济合作社可以自由挂拍房屋并带新的承租人看房，说明房屋处于河田村经济合作社控制之下，不存在占有导致无法使用的事实。即使房屋内存在少量的装修添附物，也不影响房屋的使用。如电梯等，双方还不明确河田村经济合作社是否继续使用，最终河田村经济合作社以15万元的价格受让电梯，说明电梯的存在并非是新楠溪江酒店承担占有使用费的合法依据。其次，一审法院认定新楠溪江酒店未及时腾空的主要依据就是2019年9月份尚在拆除装修添附物，但一审法院又认定河田村经济合作社于2019年5月6日采取了挂网拍卖的行为。可见即便新楠溪江酒店存在2019年9月拆除装修添附物的行为，也不影响河田村经济合作社对房屋的控制。三、一审法院举证责任分配明显不正确。本案中，河田村经济合作社应当对要求新楠溪江酒店支付占有使用费的主张履行举证义务，但其未提供任何证据证实新楠溪江酒店存在逾期腾空的情形，一审法院采信其毫无依据的口头陈述，分配举证责任明显不正确。四、一审法院判决理由矛盾，导致判决不正确。一审法院认为河田村经济合作社在淘宝网上发布房屋租赁权竞拍公告，构成为减少损失而采取的积极行为，既然如此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条有关“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，河田村经济合作社直到2019年5月6日才挂网拍卖，明显系其自身拖延的过错导致损失扩大，按照法条原意，理应完全驳回河田村经济合作社关于占有使用费的主张。河田村经济合作社辩称，一、2019年5月份，新楠溪江酒店还在涉案房屋外面挂着正在装修的牌子。二、合同到期时，新楠溪江酒店明确表示仍要承租，但村集体的财产需要公开招标，只可以给新楠溪江酒店优先招标权。三、一审法院已经作出对新楠溪江酒店有利的判决，鉴于与新楠溪江酒店良好的关系，河田村经济合作社对该判决结果予以接受。四、2019年9月份，在确定新的承租人后，新楠溪江酒店来租赁房屋拆除装修装饰物，在拆除时发生火灾。请求驳回上诉，维持原判。河田村经济合作社向一审法院起诉请求：1、判令新楠溪江酒店立即支付河田村经济合作社房屋租金341586元，并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起计算至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令新楠溪江酒店立即腾空并返还位于永嘉县瓯北街道河田村和田大厦一至三楼的房屋（建筑面积5985平米房）；3、判令新楠溪江酒店立即支付河田村经济合作社占有使用费512379元（自2019年3月1日起暂算至2019年6月1日止，并按170793元/月计算至实际腾空返还之日止）。诉讼中，河田村经济合作社称双方已就两部观光电梯达成折价协议，折价款为150000元，且新楠溪江酒店已经腾空承租的房屋，故变更诉讼请求为：1、判令新楠溪江酒店立即支付河田村经济合作社房屋租金191586元，并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起计算至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令新楠溪江酒店立即支付河田村经济合作社占有使用费979213.2元（自2019年3月1日起计算至2019年8月22日止，按170793元/月计算）。新楠溪江酒店反诉请求：判令河田村经济合作社支付新楠溪江酒店代缴的租金税1343810.67元并赔偿利息损失（利息损失从起诉之日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际清偿之日止）一审法院认定事实：2009年3月1日，新楠溪江酒店与永嘉县瓯北街道河田村民委员会（以下简称河田村委会）签订房屋租赁合同。合同约定：1、河田村委会将其所有的和田大厦一楼至三楼的商业用房（总面积5985平方米）出租给新楠溪江酒店作为酒店餐饮宾馆使用。2、租赁期为十年，自2009年3月1日至2019年2月28日，河田村委会给予新楠溪江酒店三个月装修期，租金从2009年7月1日起算。3、前三年租金为每年1951920元，每三年租金依次递增为5%，每年租金分两次付款，每年分别在7月15日之前支付第一期租金，下一年1月15日之前支付第二期租金，河田村委会出具凭证为据（租金税金由河田村委会负责）。合同签订后，河田村委会按约交付房屋给新楠溪江酒店，新楠溪江酒店在租赁的房屋内投入装修并进行经营。在租赁过程中，租金只递增过一次，递增后的租金为每年2049516元。新楠溪江酒店陆续支付租金至2019年1月15日，2019年1月16日至2019年2月28日的租金未支付。租赁期满后，双方未就有关续租问题达成一致意见。现新楠溪江酒店已搬离租赁物。2016年6月25日，新楠溪江酒店曾向河田村委会提交一份申请，载明：由于几年来国家政策严重影响了餐饮业的经营发展，新楠溪江大酒店已连续二年多经营亏损，特别是2016年的经营状况更加严峻，3－6月份已连续亏损2000000元左右，根据目前的状况发展，酒店生存令人担忧，强烈恳求贵村给予房租费优惠照顾，不胜感谢。新楠溪江酒店支付了因房屋租赁而产生的2010年至2017年的房产税等税费共计1343810.67元，纳税人为河田村委会，新楠溪江酒店未将发票交给河田村委会，新楠溪江酒店从河田村委会收回除2009年外每年房产税50000元（实际从租金里直接扣除）。因村居撤并，河田村委会被撤销，按照规定，其债权债务由河田村经济合作社负责处理。新楠溪江酒店自2019年2月18日对外挂了装修暂停营业的牌子，2019年5月20日，该牌子仍然挂着。2019年5月6日，河田村经济合作社授权永嘉县农村产权服务中心在淘宝网上发布永嘉县瓯北街道河田村和田大厦1-3层商业用房十二年租赁权竞拍公告。2019年8月，河田村经济合作社向新楠溪江酒店要求腾空承租的房屋，新楠溪江酒店于2019年9月份拆除添附的装修物。一审法院认为，原河田村委会与新楠溪江酒店签订的《房屋租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应为有效。河田村委会被撤销后，其债权债务由河田村经济合作社处理。现双方对以下事项存在争议：1、新楠溪江酒店尚欠多少租金；2、新楠溪江酒店是否需要支付占有使用费，支付多少；3、新楠溪江酒店支付因租赁房屋而产生的房产税及其他税费（即新楠溪江酒店反诉中所称的租金税）是否可以向河田村经济合作社主张。关于租赁期间的租金计算问题。河田村经济合作社认为应当从2019年1月1日开始计算，新楠溪江酒店认为应当从2019年1月15日开始计算。根据河田村经济合作社于2018年7月31日向新楠溪江酒店出具的统一收据的记载，自2018年7月15日至2019年1月15日的店面租金1049516元已交纳，新楠溪江酒店尚欠自2019年1月16日至2月28日的租金，即一个半月的租金256189.50元[1951920元×1.05（递增）÷12（个月）×1.5（个月）]。河田村经济合作社称租金实际仅支付至2018年12月31日，没有提供充分的证据相印证，故不予采信。关于新楠溪江酒店是否需要支付占有使用费，支付多少的话问题。占用使用费是为了弥补房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，负有腾房义务的承租人因逾期腾房给出租人造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。返还租赁物是承租人的义务。本案中，新楠溪江酒店未提供证据证明其于2019年2月28日返还租赁物，且在2019年9月份尚在拆除装修添附物，现其称于2019年2月28日已经腾空，不需要支付占有使用费，不予采纳。现有证据表明，河田村经济合作社已授权永嘉县农村产权服务中心于2019年5月6日在淘宝网上发布房屋十二年租赁权的竞拍公告，说明其已经对出租房屋行使处分的权利，此系其为减少损失而采取的积极行为，此后新楠溪江酒店占有租赁物的行为并没有给河田村经济合作社造成损失，故占有使用费的计算期间应为2019年3月1日至2019年5月5日，占有使用费应为370051.50元[1951920元×1.05（递增）÷12（个月）×13/6（2个月多5天）]。关于新楠溪江酒店支付因房屋租赁而产生的房产税及其他税费是否可以向河田村经济合作社主张的问题。虽然上述税费的纳税人为出租人，但现实中上述税费由承租人实际负担常有发生。本案中，新楠溪江酒店交纳上述税费后，并没有将发票交给出租人，也未将实际缴纳的款项在下一年的租金中予以扣减，而只是从2010年开始每年从租金中扣减50000元。且在酒店经营状况出现严重困难的情况下，新楠溪江酒店向河田村委会申请减少租金，也没有催讨上述缴纳的税费。因此，河田村经济合作社所称的双方约定上述税费由新楠溪江酒店承担，原河田村委会每年承担50000元较为可信。现新楠溪江酒店反诉要求河田村经济合作社承担上述税费，理由不足。综上所述，新楠溪江酒店尚欠河田村经济合作社租金256189.50元，事实清楚，证据充分。扣减二部观光电梯折价款150000元，新楠溪江酒店还欠租金106189.50元。现河田村经济合作社变更诉讼请求，要求新楠溪江酒店支付租金191586元，部分予以支持。至于利息损失，由于双方对尚欠租金金额存在争议，新楠溪江酒店没有拖欠租金的故意，河田村经济合作社要求新楠溪江酒店支付利息损失，不予支持。租赁期限届满后，新楠溪江酒店没有返还租赁物，给河田村经济合作社造成损失，应按租金标准支付占有使用费370051.50元。现河田村经济合作社变更诉讼请求，要求新楠溪江酒店支付占有使用费979213.20元，部分予以支持。新楠溪江酒店反诉要求河田村经济合作社支付代缴的税费1343810.67元并赔偿利息损失，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限新楠溪江酒店于本判决生效之日起十日内支付河田村经济合作社房屋租金106189.50元；二、限新楠溪江酒店于本判决生效之日起十日内支付河田村经济合作社占有使用费370051.50元；以上一、二项合计476241元。三、驳回河田村经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回新楠溪江酒店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15337元，由河田村经济合作社负担6893元，由新楠溪江酒店负担8444元；反诉受理费16894元，减半收取8447元，由新楠溪江酒店负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，新楠溪江酒店在2019年2月28日合同租赁期届满后，仍准备对涉案房屋进行重新装修，并与河田村经济合作社协商续租事宜，在2019年5月20日仍在涉案房屋外挂着装修暂停营业的牌子，并未向河田村经济合作社作出腾空并交还涉案房屋的意思表示。在一审庭审中，新楠溪江酒店亦认可其在2019年9月拆除涉案房屋中的装饰装修。可见其在租赁期限届满后并未按约腾空并返还涉案房屋，故其应当向河田村经济合作社支付相应的占有使用费。虽然，河田村经济合作社于2019年5月6日通过淘宝网发布涉案房屋租赁权的竞拍公告，但此时新楠溪江酒店仍未腾空并返还涉案房屋，故河田村经济合作社的损失仍然存在。一审法院认定河田村经济合作社2019年5月6日发布涉案房屋租赁权竞拍公告后，新楠溪江酒店占有租赁物的行为即不再给河田村经济合作社造成损失，并据此判决占有使用费计算至2019年5月5日，该实体处理欠妥。但鉴于河田村经济合作社对一审判决没有提起上诉，故本院对该项判决予以维持。综上，新楠溪江酒店的上诉请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6851元，由上诉人永嘉县新楠溪江大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年六月十五日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛