湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1193号上诉人（原审原告）：衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司，住所地湖南省常宁市群英西路。法定代表人：唐铁军，该公司经理。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周冬霞，女，1980年11月16日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖南省常宁市，户籍地湖北省浠水县。上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司（以下简称锦峰物业公司）因与被上诉人周冬霞物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于同年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人锦峰物业公司委托诉讼代理人肖洋洋、被上诉人周冬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦峰物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判由被上诉人全额支付物业管理费；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。原判认定上诉人锦峰物业公司未提供证据证明其按约定标准和质量履行了维修、养护、管理等合同义务，系认定事实不清。原判认定被上诉人提供的一系列证据能相互印证，形成了证据链，足以证明被上诉人的抗辩主张，系认定事实错误。原判认定由于上诉人锦峰物业公司服务质量不符合合同约定导致业主拖欠物业费，上诉人自己应承担一定的责任，相应减少对业主物业服务费的收取，该认定无事实依据。二、原判适用法律错误。原判认定上诉人违约在先、被上诉人拖欠物业费是对上诉人违约行为的对抗，故无需承担违约金的认定无法律依据。综上，请求二审法院依法改判。周冬霞辩称：一、上诉人锦峰物业公司在提供物业服务期间未完全履行服务职责，违约在先，被上诉人才未全额向上诉人支付物业管理费。二、2017年6月，帝煌山庄业主委员会主任在未召开业主大会、未得到业主大会授权的前提下与上诉人锦峰物业公司签订物业服务合同，该合同存在重大瑕疵对业主不具有法律效力，全体业主要求更换物业公司时，上诉人锦峰物业公司拒绝退出并请求业主支付合同权利义务终止后的物业费，无法律依据。三、上诉人锦峰物业公司在履行合同期间违规收费、安保消防设备无法正常运转，导致车损、盗窃、失火事件频发。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到严重损害，应当依法承担相应的法律责任。四、上诉人锦峰物业公司私自将小区活动中心用房出租给基督信徒作教堂、私吞小区广告公共收益，上述行为损害了业主的公共利益，请求上诉人返还提供物业服务期间小区的公共收入。锦峰物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付物业费6363元（暂计至2019年6月20日）、违约金2000元，合计8363元；2、判决被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2009年9月3日，原告与“帝煌山庄”小区原开发商常宁天顺房地产开发月限公司签订《“帝煌山庄”小区前期物业管理委托合同》，对“帝煌山庄”小区进行物业服务，合同期限为三年，2009年9月3日至2012年9月3日。2012年9月3日，原告与常宁天顺房地产开发月限公司签订《“帝煌山庄”前期物业管理委托合同》，合同期限四年，2012年9月4日至2016年9月3日。2017年6月20日，原告与常宁市帝煌山庄业主委托会签订《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》，合同期限二年，2017年6月20日至2019年6月20日。合同对物业基本情况、物业服务项目、标准，收费标准等均作了具体规定。原告自2009年9月3日以来，一直对“帝煌山庄”小区进行服务管理。2013年11月10日，被告入住该小区时，亦与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议亦对双方的权利义务、物业服务质量、服务费用、违约责任及其他条款作了详细具体约定。因该小区业主对原告服务质量不满，自2012年开始有业主拒不缴纳物业服务费。被告亦于2016年11月30日起拒绝缴纳物业费至今，累计欠缴物业费6363元。因该小区众多业主拒绝向原告缴纳物业费，原告经营困难，2019年6月20日合同到期后，常宁市帝煌山庄业主委员会未与原告续签合同。上述事实，有原、被告陈述和原、被告提举的证据予以证明，经庭审质证，该院予以确认。关于锦峰物业服务质量及违约行为的认定，原告认为其与开发商签订了前期物业服务合同，后又与业主委员会签订了物业服务合同，进行了物业服务，被告拒不缴纳物业费，属违约，应支付拖欠的物业费和违约金。被告认为，签订了合同，并不等于履行了合同义务，原告在合同期间服务项目和服务质量不符合合同约定，违约在先，依据《合同法》规定，被告可以拒绝缴纳物业费。被告为证明其抗辩主张，提供物业包干合同、发生火灾视频、消防整改通知书、频相关现场照片、证人出庭作证等十组证据予以证明。该院经审理认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。同时，根据《民诉法》和《民事诉讼证据规则》规定当事人对自己的主张有责任提供证据，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告虽提供了前期物业合同和后期的物业包干合同、协议，但对是否按约定标准和质量履行了维修、养护、管理等合同义务，没有提供相关证据证明。相反地，被告为证明原告没有按约定标准和质量履行物业服务合同义务，提供了相关消防整改通知、火情视频、设施现场照片和小区业主出庭作证等证据证明。原告虽对被告证据的三性均提出了没有原件、火灾视频位置不能确定、照片只能反映拍照时刻情况、证人有利害关系等质疑，但该院认为被告提供的一系列证据，能相互印证，形成了证据链，足以证明被告的抗辩主张。为此，该院确认原告对帝煌山庄小区物业服务质量不符合约定，存在违约行为。一审法院认为，根据我国《物权法》、《物业管理条例》及相关法律规定，原告与开发商签订的《“帝煌山庄”前期物业管理委托合同》及与常宁市帝煌山庄业主委员会和业主签订《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》、《前期物业服务协议》，合法有效，对原告及常宁市帝煌山庄业主具有约束力，双方应严格履行。原告进驻“帝煌山庄”小区后，对该小区进行了物业服务，各业主应当依约交纳物业服务费。由于原告服务质量不符合约定，违约，导致业主拒绝、拖欠物业服务费，原告自己应承担一定责任，应相应减少对业主物业服务费的收取。根据原告服务质量等因素的综合考虑，本案由被告支付所拖欠物业服务的70%较妥，即6363元ｘ70%=4544.1元。原告诉请的违约金2000元，因原告违约在先，被告是对原告违约行为的一种对抗行为，故对原告该诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十条规定，判决：一、限被告周冬霞于本判决生效之日起五日内一次性支付所欠原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司4544.1元；二、驳回原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司负担。二审中，被上诉人周冬霞提交了一份证据即收款收据，拟证明上诉人锦峰物业公司违规收费。经庭审质证，上诉人锦峰物业公司对该证据的真实性无异议，认为缴纳物业管理费是业主应尽的义务，该份证据无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提供的上述证据客观真实、来源合法，上诉人所持异议实属其对证据所证明内容、证明目的存在不同认识，该证据本身可作为认定本案事实的参考依据，故本院依法予以确认。一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案主要争议焦点为：一、被上诉人是否应全额支付所拖欠上诉人锦峰物业公司的物业管理费？二、被上诉人拖欠物业管理费是否应向上诉人锦峰物业公司支付违约金？对于上述争议焦点，本院评析如下：对于争议焦点一，本院认为上诉人锦峰物业公司与案涉常宁市帝煌山庄小区的建设单位常宁市天顺房地产开发有限公司及业主委员会分别签订的《帝煌山庄小区前期物业管理委托合同》、《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》系双方在平等、自愿基础上达成的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人锦峰物业公司及包括被上诉人在内的案涉小区业主具有法律约束力。物业服务合同约定：上诉人锦峰物业公司为帝煌山庄小区提供物业管理服务，依约履行房屋建筑本体、房屋建筑本体共用设施设备、小区公共设施的维修、养护、管理及公共环境的清洁、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等服务。被上诉人主张其拖欠物业费系因上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在严重瑕疵，本院认为，根据上诉人锦峰物业公司管理帝煌山庄小区期间的小区卫生照片、清运建筑垃圾明细表、收据照片、丢失物件报案案件查询编码、失物发票、设施设备的损害交接清单及需维修清单统计表、变更变频调速器收据及照片等证据，足以证明上诉人锦峰物业公司提供物业服务过程中在涉及小区公共设施及公共环境的清洁卫生、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等方面存在服务不到位的情况，且在该期间小区业主的电动车等私人财产曾遭遇偷窃，小区安保亦存在严重瑕疵。故上诉人锦峰物业公司并未完全按物业服务合同约定质量标准提供物业管理服务，致使小区业主因对上诉人的物业服务极为不满，而由业主委员会另行聘请新的物业管理公司为该小区提供服务。因此，在上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在瑕疵的情况下，被上诉人拒绝缴纳物业管理费实则系对上诉人违约行为采取的抗辩措施，但被上诉人履行抗辩权应与上诉人的违约内容及限度相适应。虽然上诉人提供的物业服务存在瑕疵,但鉴于被上诉人实际接受了上诉人提供的物业服务,故一审法院综合上诉人锦峰物业公司履行物业服务的具体情况酌情确定被上诉人按照所欠物业服务费的70%支付物业管理费，具有事实及法律依据，并无不当。上诉人锦峰物业公司主张被上诉人应全额支付物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望,物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上,进一步提高物业管理水平,加强与业主间的沟通。对于被上诉人拖欠物业管理费,作为物业管理公司的上诉人理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑,且上诉人锦峰物业公司提供的物业管理服务确有瑕疵,故上诉人锦峰物业公司要求被上诉人支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 **东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇二〇年六月十日法官助理 彭鑫琪书 记 员 李妍慧