常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0482民初5684号原告金坛市四方能源有限公司，住所地常州市金坛区后阳壹号桥北侧。法定代表人于锁顺，该公司执行董事。委托代理人刘建国，江苏新联律师事务所律师。委托代理人谷岑茜，江苏新联律师事务所实习律师。被告江苏金天虹律师事务所,住所地常州市金坛区华城中路16号。法定代表人姚国贤，该律师事务所主任。被告张明，男，1956年11月9日生，住常州市金坛区。被告姚国贤，男，1962年12月11日生，住常州市金坛区。上述三被告共同委托代理人黄一武，男，系被告江苏金天虹律师事务所工作人员，被告张明、姚国贤的合伙人。被告黄一武，男，1966年8月24日生，住常州市金坛区。第三人江苏城东建设工程有限公司，住所地常州市金坛区东环二路49号。法定代表人周月怀，该公司董事长。委托代理人孙留斌，江苏常金律师事务所律师。委托代理人冯云飞，江苏常金律师事务所律师。原告金坛市四方能源有限公司（以下简称四方公司）诉被告江苏金天虹律师事务所（以下简称金天虹律所）、张明、姚国贤、黄一武返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋华独任审判。因江苏城东建设工程有限公司（以下简称城东公司）与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知城东公司作为第三人参加诉讼，于2018年10月10日公开开庭进行了审理，原告四方公司的法定代表人于锁顺及委托代理人刘建国，被告金天虹律所、张明、姚国贤共同的委托代理人暨被告黄一武，第三人城东公司的委托代理人冯云飞到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2020年6月1日公开开庭进行了审理，原告四方公司的法定代表人于锁顺及委托代理人刘建国，被告金天虹律所、张明、姚国贤共同的委托代理人暨被告黄一武，第三人城东公司的委托代理人冯云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四方公司诉称，张明、姚国贤、黄一武等人于2002年11月22日共同出资向原告购买位于金坛区华城中路X号105、205、c×室房产，用于金天虹律所的合伙办公。然，四被告不但使用了其购买的房产外，还未经原告同意，擅自将原告名下同幢三楼的房产一并占为己用，并自编门牌号××、306、308、309室，根据金天虹律所的公示，上述房产为张明、姚国贤、黄一武办公占用。现请求请求判令四被告立即搬离、腾让非法占用的金坛区华城中路X号三楼部分房屋（金天虹律所办公室自编门牌号××、306、308、309室，测绘图中的306号），诉讼费用由被告承担。被告金天虹律所辩称，原告所诉与事实不符。原告及其相关联的金坛市宏顺煤炭销售公司因结欠城东公司的工程款128万余元，遂以包含案涉房屋在内的397.4平方米的房屋抵偿，并以房屋买卖的形式与城东公司签订了房屋预销售合同。测绘部门于2004年4月29日出具的测绘报告已将案涉房屋记载于城东公司项目经理名下。2005年8月，原告将包含案涉房屋在内的部分房屋交付给城东公司。城东公司取得房屋后，于2005年10月10日书面告知原告及金坛市宏顺煤炭销售公司，意将北三楼的两间（即案涉房屋）转让给金天虹律所的五名合伙人，原告对此并无异议。同年10月18日，金天虹律所的五名合伙人以金天虹律所的名义与城东公司签订了房屋买卖协议，接受了案涉房屋的交付，并交与工作人员张明、姚国贤、黄一武办公使用。至此，房屋买卖协议已实际履行，金天虹律所占有案涉房屋已十余年，原告对此从未提出异议。况且，金天虹律所的五名合伙人曾致函原告，要求其对案涉房屋漏水进行修缮，原告明确表示此事与其无关，让金天虹律所的五名合伙人找城东公司修缮，修缮费用直接与城东公司结算。上述事实足以表明，金天虹律所对案涉房屋实际使用至今，系善意、合法、有权占有，应受法律保护。原告的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。被告张明、姚国贤、黄一武共同辩称，张明、姚国贤、黄一武是金天虹律所的工作人员，根据金天虹律所的安排在案涉房屋内办公，系职务行为，不应作为本案被告。请求驳回原告的诉讼请求。第三人城东公司述称，案涉房屋系原告及其关联公司金坛市宏顺煤炭销售公司欠工程款1280251.25元而抵债给城东公司，后城东公司将案涉房屋出售给金天虹律所并无不当。根据抵债协议，原告及宏顺公司尚有29883.25元工程款未支付，为此保留向原告及宏顺公司主张剩余工程款的权利，同时保留要求原告协助将案涉房屋过户至城东公司名下的权利。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，张明、姚国贤、黄一武均为金天虹律所合伙人。2003年8月18日，四方公司（甲方）与城东公司（乙方）签订了1份房屋购销合同，约定乙方向甲方购买其建设的坐落于.4平方米（甲方暂测），共三层，总价1604656元，于2003年12月30日支付；其中第三层为西单元4、5号，86.2平方米，单价2380元/平方米；甲方必须在2003年12月30日前，将竣工验收合格，并符合合同附件所规定的装饰和设备标准的房屋交付乙方使用；双方还约定了其他权利义务。2005年10月18日，城东公司与金天虹律所签订了1份房屋买卖协议，协议约定：城东公司将其享有的坐落于金坛市华城中路X号三楼两间办公用房转卖给金天虹律所（系城东公司抵债取得），建筑面积约为90平方米（具体按房产证为准）；城东公司已于2005年8月16日将该房交付给金天虹律所；城东公司同意按2350元/平方米、计价约210000元支付给城东公司（具体房款以房产面积计算），于2005年11月6日前支付100000元，余款于2006年12月31日前支付；……。协议签订后，城东公司交付了案涉房地产，金天虹律所接受后，将案涉房地产安排给张明、姚国贤、黄一武办公使用至今。又查明，包括案涉房地产在内的坐落于常州市金坛区华城中路16号的房地产登记在四方公司名下。上述事实，由当事人陈述、律师事务所执业许可证、房屋购销合同、房屋买卖协议、房屋所有权证书等证据在卷佐证。本院认为，本案系因四方公司认为其名下的案涉房地产被金天虹律所及张明、姚国贤、黄一武等人无权占有而成讼，而非因双方的房屋买卖合同引起，因此本案案由应为返还原物纠纷。张明、姚国贤、黄一武等人作为金天虹律所的工作人员，受金天虹律所的指派占有案涉房地产，显系职务行为，金天虹律所对此也无异议，张明、姚国贤、黄一武等人因占有案涉房地产所产生的民事责任应由金天虹律所承担。对于四方公司要求张明、姚国贤、黄一武等人与金天虹律所共同承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点为：金天虹律所对案涉房地产的占有是否合法？根据物权法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，四方公司与城东公司签订的房屋购销合同，城东公司与金天虹律所签订的房屋买卖协议，虽未办理物权登记，但均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效。四方公司虽为案涉房地产登记的所有权人，依法享有物权，但由于四方公司与城东公司签订的房屋购销合同未约定案涉房地产的交付条件，金天虹律所依据其与城东公司的房屋买卖协议，自2005年起接受城东公司交付的案涉房地产并使用至今，未违反双方约定和法律规定。四方公司要求金天虹律所及张明、姚国贤、黄一武立即搬离、腾让案涉房地产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于城东公司是否付清了房款，采取何种手段取得案涉房地产交付给金天虹律所，以及金天虹律所采取何种手段取得案涉房地产，则因本案审理的是金天虹律所占有案涉房地产这一客观状态是否合法，而非取得手段是否合法或符合约定，因而不属于本案审理范围，本院对此在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告金坛市四方能源有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币80元，由原告金坛市四方能源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋 华人民陪审员  李长明人民陪审员  石 瑛二〇二〇年六月十一日书 记 员  朱 虹