江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2141号上诉人（原审原告）：刘欣，女，1985年12月10日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王春玲，女，1977年3月17日生，汉族，户籍所在地在南京市鼓楼区，现住南京市雨花台区。上诉人刘欣因与被上诉人王春玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法由审判员许云苏进行独任审理，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人刘欣及其委托诉讼代理人郑胜春、张献捷，被上诉人王春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘欣上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人承担违约金42万元，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。(一）被上诉人在本案中己经以实际行为表明不履行合同义务。1.并非上诉人无法提供网签合同与银行签订贷款合同，而是被上诉人以实际行动拒绝上诉人办理网签及面签手续。2.被上诉人收到上诉人两次以解约通知形式发出的催告函后依然拒绝同上诉人联系继续按合同约定执行合同。(二）被上诉人拒绝向中介公司提供身份证件，是导致无法办理网签，上诉人无法按时办理银行面签以至于合同无法履行的根本原因。二、上诉人为履行合同己尽到最大限度的义务。（一）上诉人在签订合同后，在向银行贷款前已经准备了足额的首付款。至少在6月30日前，上诉人能够调动的资金己有206万。（二）上诉人在签约后就着手准备相应贷款资料，上诉人在签约的次日（6月26日）就己经准备工资证明、打印银行流水。（三）上诉人在签约后、以及合同约定办理贷款的前2天都主动联系贷款银行。但是以上努力被上诉人均不予回应，导致合同无法履行。三、被上诉人在签订合同后在履约过程中多次寻找理由解约，而法院对此不予认定。被上诉人在庭审中承认收到解约通知以及中介公司多次要求履约的催促，均不予回应或提出其认为不履约的正当理由，或主动联系上诉人提出己方对交易的质疑，也未否认中介公司证词中提到的其曾经提出过提高房屋价格的要求。而被上诉人在庭审中却只针对中介公司的身份，质疑整个交易流程，既未抗辩上诉人存在违约情形，也无证据证明上诉人存在违约情形，明显与常理不符，可以合理推断为被上诉人为不履行合同多方面寻求解约借口。四、上诉人不存在违约行为。退一步说，即使法院认为所谓“原告无法提供网签合同”成立，法院也未明确认定无法提供网签的责任应当由谁承担，上诉人作为购买房屋的一方，只能配合中介公司的要求签订网签合同，或者同卖方共同办理网签合同，无法单独办理网签手续的，无法提供网签合同的责任不在上诉人。上诉人根据合同约定己经行使单方面解约权，合同己经明确解除，网签合同也并非上诉人一方提供。五、上诉人购买该房屋为孩子上学使用，上诉人之子出生于2016年11月5日，应于2020年入幼儿园，为方便入学，上诉人才购买该小区房屋。根据正常入园流程，上诉人应当在2020年2月完成报名手续，在2019年完成房屋交易过户以及入住的各种事宜，考虑到存量房交易的周期长，上诉人提前半年筹备入学工作时间并不宽裕。在被上诉人表达更改合同价款，多次拒绝上诉人的协商联系后，在被上诉人已经明确以自身行为不履行合同的情况下，上诉人才行使合同解除权。六、一审法院拒绝对上诉人提供的证据进行质证，程序上存在瑕疵。由于法院在审理过程中己表现出明确的审理倾向，在被上诉人从未提出是否办理网签，且在双方的争议焦点均在被上诉人不回应上诉人的要求，以实际行为拒绝履行合同的情况下，主动替被上诉人梳理交易过程，核查双方己经发生的交易流程，并仅以电话记录的形式调取可能有联系的事实，又以组织谈话的形式在闭庭之后组织双方对电话记录进行质证，却无视上诉人为针对法官在第二次开庭额外提出的网签问题准备的证据材料，不仅对上诉人不公，且属于程序违法。七、上诉人在一审开庭前已经另行购买了高于涉案房屋价格的房屋，并且是在同一小区，如果被上诉人在交易过程中不拒绝履约，上诉人没有任何理由多支出将近40万元的成本购买同地段的住宅。一审期间中介公司出庭作证，被上诉人曾经有过明确表示要求上诉人由贷款改为支付全款的行为，被上诉人是想要涨价，被上诉人对此也未提出过质疑，认可了自己曾经的行为，但是一审法院始终将本案的重点放在网签是否能够由买卖双方先后签，无视被上诉人拒绝中介公司多次要求履约的请求，且拒不回应、拒绝履行合同，也忽视了被上诉人在签约后对价格的反悔行为，是明显的认识错误。王春玲辩称：1.上诉人的上诉主张没有事实及法律依据，双方签订的买卖合同对上诉人提交的贷款资料、办理首付款时间都有明确约定，应在2019年7月15日前完成，在此期间上诉人未按合同约定将贷款所需材料提交银行，也未向被上诉人支付首付款，导致交易终止，上诉人因为自己的行为承担相应违约责任，随后上诉人于2019年8月28日向被上诉人发出解约通知终止合同，要求被上诉人支付违约金42万元没有事实及法律依据。上诉人在知晓中介方无网签资格的情况下还要求被上诉人继续履行合同，违背了诚实信用原则，一审庭审中上诉人滥用诉权，在无证据证明被上诉人违约的情况下虚构被上诉人提高房价、改变合同条款等子虚乌有的情形，中介方经纪人以证人方式出庭涉嫌伪证。2.一审判决认定事实清楚，审理程序合法，一审法院经过两次庭审，被上诉人对上诉人提交的证据进行了质证，一审法院在庭审结束后针对本案争议的焦点分别与贷款银行、不动产登记中心进行审查，于2019年12月12日进行了一次谈话，告知双方核实的结果，上诉人未向贷款银行提交贷款资料，中介方乐享屋2019年9月26日取得房产交易网签资格，在此之前乐享屋在不动产登记中心没有备案和网签资质，一审法院调查的结果均证明被上诉人没有违约行为，导致合同无法履行的责任与被上诉人无关。3.一审法院适用法律正确，上诉人未按合同约定于7月15日前与贷款银行签订合同已经构成违约，一审法院依照民事诉讼法第64条规定，根据谁主张谁举证的原则，按照法定程序对上诉人在一审中提交的证据均全面客观审查核实，上诉人未提供证据证明无法与贷款银行签订合同是被上诉人的责任，其主张违约金不能成立，上诉人的证据不足以证明其主张，上诉人上诉状上所称提交的证据实际上是在一审休庭后双方进行谈话笔录时准备提交的，已经超过举证质证的时间，原审法院不予认可有法可依。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘欣向一审法院提出诉讼请求：1.判令王春玲向刘欣支付违约金共计420000元；2.王春玲承担诉讼费。一审法院认定的事实：2019年6月25日，刘欣与王春玲签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定王春玲（甲方）将其与案外人王丽娟、**钟共有的位于南京市房屋以4200000元的价款出售给阎亮（乙方），刘欣为共同买受方。乙方于2019年6月25日将定金50000元自行支付给甲方。首付款共计2100000元，甲乙双方共同办理送件手续，并在送件当日共同办理资金监管手续，乙方将第一笔首付款以存量房交易结算资金监管账户的方式支付甲方；并在送件当日且送件前共同办理资金托管手续，乙方将第二笔首付款2000000元以其他方式支付给甲方。甲方同意乙方以商业贷款的方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额2100000元，乙方同意于2019年7月15日前与贷款银行签订借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。甲方同意乙方自留尾款50000元不存入监管账户，其中户口迁移保证金25000元，在该房屋所有户籍关系迁出时，乙方自行支付给甲方；物业交割保证金25000元，在房屋交付时乙方自行支付给甲方。甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的10%；乙方若拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定的义务超过15日的构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的10%。同日，案涉房屋的出卖方（甲方）王春玲、王丽娟、**钟与买受方（乙方）阎亮、刘欣共同与居间人（丙方）南京乐享屋房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，协助双方办理房屋买卖相关事宜。甲乙双方同意委托丙方代为办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；代为办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集、办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。居间代理费38000元，由乙方承担。2019年6月25日，刘欣按约向王春玲支付案涉房屋的定金50000元。后双方因2019年7月15日前刘欣未能与银行签订借款合同的责任认定产生纠纷，双方均同意解除《南京市存量房屋买卖合同》。审理过程中，经一审法院调查，南京乐享屋房地产经纪有限公司于2019年9月26日取得房屋交易网签资格。刘欣申请贷款的南京银行下马坊支行需贷款人提供网签合同才能进行下一步预审，刘欣未将贷款需要的相关材料递交银行。以上事实，有《南京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》、定金收据、工作笔录、电话笔录及当事人陈述予以证实。一审法院认为，刘欣与王春玲签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘欣支付定金后，应在合同约定的2019年7月15日前与贷款银行签订2100000元的借款合同，但根据一审法院调查显示，在无网签合同的情况下银行无法进行下一步预审而无法办理贷款相关手续，而中介公司直至2019年9月26日才取得房屋交易网签资格，即在2019年7月15日前刘欣因无法提供网签合同而无法与贷款银行签订借款合同，刘欣未能提供证据证明无法与贷款银行签订借款合同是王春玲的责任，故其向王春玲主张违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原告刘欣的诉讼请求。本案案件受理费7600元，减半收取计3800元，由原告刘欣负担。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审另查明，针对涉案买卖合同中关于款项支付的相关约定，上诉人认为，合同中关于首付款的数额是中介公司搞错了，双方无异议的款项支付流程应该是定金5万元、送件当天支付第二笔款项200万元，贷款210万，最后尾款5万元，合计420万元。被上诉人认为，合同约定的首付款210万是以贷款方式支付，但根据其查到的相关规定，首付款必须是自有资金，上诉人的两笔款项都是贷款，是无法审批下来的。签订的时候问过中介经办人季铭鑫，季铭鑫说跟被上诉人无关，是上诉人自己的事情。季铭鑫说首付款付过了，后面被上诉人要配合上诉人办理相关手续。上述事实，有二审谈话笔录予以证明。二审期间，上诉人提交：1.中介公司与被上诉人微信聊天记录（7月13日—7月20日），证明被上诉人约定面签时间前拒绝中介公司联系，以实际行为不履行合同，中介公司将整个交易流程向被上诉人复述，网签同面签安排在同一时间，被上诉人依然拒绝回应。2.中介公司与被上诉人微信聊天记录（8月20日）；3.中介公司应被上诉人要求，同房屋共有人的短信通话记录（8月20日）。证据2、3证明经过数次沟通后，中介公司向被上诉人要求提供身份证信息以便打印网签，被上诉人及房屋共有人均不予回应，依然以实际行动拒绝履约。4.房屋交易中心网签页面，证明卖方身份信息为必填项，卖方不提供身份信息无法打印网签合同。5.上诉人与贷款银行微信聊天记录，证明上诉人积极与贷款银行沟通贷款事宜。6.上诉人银行存单，证明上诉人为履约调配资金。7.上诉人银行流水，证明上诉人在签约后已为银行面签准备材料。8.乐享屋网签资格授权，证明乐享屋在交易时有条件及资格为买卖双方办理网签手续。9.乐享屋办理网签业务清单，证明在本交易之前，乐享屋均以同种方式为买卖双方办理网签业务。被上诉人质证认为，一审已查明了事实，我方是7月20日通过政府平台知道了乐享屋不能网签，7月25日房产局给我方的回复证实了乐享屋没有网签资质，一审法院也是通过这个去不动产中心核实了在9月26日乐享屋才具有网签的资质。对微信聊天记录的真实性没有异议，8月17日我方到了乐享屋，当面要其打开网签的页面，他们无法打开，这也证实了乐享屋没有网签资质的情况。证据4、5、6、7与本案无关，因为8月17日我方当面让乐享屋打开网签的页面他们也无法打开，所以之后他们打开页面是通过什么程序我方不清楚，证据8、9恰恰也可以证明乐享屋没有网签资质，其不能用其他有资质的公司来操作网签，这在法律规定上是不允许的。被上诉人提交网站查询的资质证明三份，证明乐享屋自己没有资质而是冒用他人的资质，他人的资质也不清楚和乐享屋有无关系。上诉人提交的证据9中的三家中介公司中的平涛公司已经查询不到了，另外两家公司的备案证明编号都不是对方证据8提及的证明编号，不清楚三家公司和证据8中的公司是什么关系。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属有效。但双方合同中关于款项支付的内容约定不明，存在歧义，双方对此存在不同理解，上诉人自己主张的款项支付数额及方法与合同约定的内容并不一致，其认为双方对此无异议，但并未提供充分证据证明自身主张，且结合被上诉人的证据及一审查明的关于中介网签资质、银行贷款审批所需合同等情况，被上诉人对涉案合同中约定的贷款能否通过银行贷款预审批手续存在疑虑，具有合理性。另从上诉人提供的证据来看，尚不足以证明其当时已有足够能力支付首付款以保障合同顺利履行，其实际支付款项仅为定金5万元，结合其另行购买其他房屋的时间及金额，现上诉人认为被上诉人违约应向其赔偿违约金42万元的主张，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持并无不当。上诉人认为一审程序违法的主张缺乏依据，本院亦不予采信。综上所述，刘欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人刘欣负担。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年六月十九日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕