辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3684号上诉人（原审原告）：王琳，女，1968年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：盖乐普科技（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区创新路12号。法定代表人：张振锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶，该公司职员。上诉人王琳因与被上诉人盖乐普科技（大连）有限公司（以下简称“盖乐普公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王琳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年9月16日解除；2.判令被上诉人返还租赁房屋内的物品。事实与理由：一、一审法院以送达起诉状的日期确定上诉人与被上诉人解除《房屋租赁合同》的日期，但一审法院是违法超期向被上诉人送达起诉状，故应以上诉人明确无力履行《房屋租赁合同》的日期，即2019年9月16日为合同解除日。上诉人于2019年10月13日向一审法院递交上诉状，于2019年10月16日交纳诉讼费3199元，而一审法院于2020年1月15日才立案，2020年1月21日才将起诉状送达被告。一审法院违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条，应在收到材料后七日内立案的规定，并且违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条，于立案后五日内将起诉状送达被告的规定。因一审法院立案与送达起诉状违法，故不应违法立案，进而以违法送达起诉状的日期确定上诉人与被上诉人解除《房屋租赁合同》的日期。上诉人因经营困难，无力再使用被租赁的房屋，也无力再支付租赁房屋的取暖费用，于2019年8月30日书面通知被上诉人，将于2019年9月15日搬出租赁房屋，而实际上上诉人于2019年8月末就不再使用租赁房屋，《房屋租赁合同》于2019年8月末已处于履行僵化状态，依据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48项，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。现一审法院虽判决解除双方签订的合同，但同时判决上诉人承担已支付租金、却未使用房屋期间，即2019年9月16日至2020年4月30日期间七个半月的租金为违约金，再判定2020年1月21日为双方合同的解除日期，在判决书中明确被上诉人可另行起诉向上诉人主张取暖费的情况下，该解除日期相当于支持被上诉人可再行要求上诉人支付房屋取暖费，即使上诉人在取暖期前已经实际不再使用租赁房屋，可见一审判决第一项明显加重了上诉人的违约责任。盖乐普公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人起诉前未书面通知被上诉人解除合同，盖乐普公司同意一审判决。上诉人无法定及约定的解除权，上诉人对合同第6条第7项属于错误解读。二、一审判决中认定的合同解除日期是错误的，起诉状是原告单方解除的通知，是上诉人的个人的意思表示，因上诉人不享有法定以及约定的解除权，故上诉人提起本案诉讼并不发生单方通知解除合同的效力，如果法院以起诉状送达被上诉人之日为合同解除日期，则性质同上诉人此前的单方解除通知书一致，相当于司法判决违背法律规定，赋予上诉人单方解除权，对被上诉人守约方来说非常不公正，如果法院以2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条进行司法干预解除合同，也应该以判决生效日为解除合同日期，因为本案双方未协商解除，属于司法强制解除，应于对双方均具有约束力的判决生效日为基准日。三、本案一审判决未同时判决违约责任，合同第6条第7项约定了上诉人的违约责任，首先应赔偿被上诉人两个月的违约金共109,500元，合同第4条约定了保证金的用途。因外墙未清理，钥匙未归还，二楼整个地面也没有进行整理，违约金、保证金不能退回。四、关于上诉人履行合同期间以及违约给被上诉人造成的损失，因此节与本案属于同一法律关系，应共同审理裁判，而不应该让被上诉人另行起诉，浪费司法资源。关于取暖费让盖乐普公司另行起诉不当，应按合同约定由上诉人承担相关的费用。王琳向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签署的两份《房屋租赁合同》（编号：1063035、1063036）；2.判令被告返还原告355,875元（包括自2019年9月16日起至2020年4月30日止的租金共计410,625元，履约保证金共计54,750元，扣除违约金共计109,500元）；3.判令被告返还原告租赁房屋内物品详见明细表；4.判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月22日，原告王琳与被告盖乐普公司签订编号为1063035号《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲（盖乐普公司）、乙（王琳）双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市旅顺口区，权属为私有产权，证号：旅顺口区不动产权第02017538号，建筑面积为230平方米的房屋及设备（见交接单）。该房屋由乙方使用，租赁用途是学校。房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准。二、租赁期限五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。三、租金及费用：1.该房屋为月租金人民币3498元；……3.租金结算时间和方式：付款方式为现金付款，以年度方式支付。四、履行保证金：1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币3498元作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同；3.本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。六、乙方承担责任：7.如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。同日，原告王琳又与被告盖乐普公司签订编号为1063036号《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲（盖乐普公司）、乙（王琳）双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市旅顺口区，权属为私有产权，证号：旅顺口区不动产权第02017537号，建筑面积为3370平方米的房屋及设备（见交接单）。该房屋由乙方使用，租赁用途是学校。房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准。二、租赁期限五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。三、租金及费用：1.该房屋为月租金人民币51,252元；……3.租金结算时间和方式：付款方式为现金付款，以年度方式支付。四、履行保证金:1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币51,252元，作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同；3.本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金，赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。六、乙方承担责任:7.如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。2019年3月22日，被告盖乐普公司收到案涉两处房屋的租金及履约保证金，共计711,750元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律、行政法规强制性效力性的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定了守约方享有合同解除权的条件，并没有规定合同违约方有权行使法定解除权。一方在发出解除合同通知时，实际并无解除权，另一方未在约定或法定的期间内向法院提起诉讼的方式提出异议不发生合同解除的效果。本案中，原告因自身原因要求解除合同，其并不具有法定合同解除权。案涉两份《房屋租赁合同》六、乙方（本案原告）承担责任7.中关于“如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方（本案被告）支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。”的约定是关于乙方承担违约责任的方式而并非赋予乙方在违约的情况下享有解除合同的权利。故原告在并不享有合同的法定解除权或约定解除权的情况下，于2019年8月30日向被告发出的《房屋租赁合同解除通知》，不能发生合同解除的效果。原告在2019年8月30日之后至案涉合同解除前应当按照案涉《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金。故原告要求被告返还2019年9月16日至2020年4月30日期间房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对被告的相关辩论意见，予以采纳。有违约行为的一方当事人请求解除合同的，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告因市场风险终止了办学经营，已不具备继续履行案涉合同的条件，向法院申请解除案涉房屋租赁合同，为平衡双方当事人的利益，一审法院允许原告解除案涉房屋租赁合同，因原告以起诉的方式请求解除案涉《房屋租赁合同》，故案涉合同的解除时间应以原告起诉状送达被告的时间为准，故原、被告之间签订的编号为1063035、1063036的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除。原告应当向被告赔偿的损失应相当于原告2020年1月22日起至2020年4月30日止向原告租赁案涉房屋产生的租金。因该金额原告已经以租金的形式交给被告，可以进行冲抵，故原告要求被告返还租金的诉讼请求，不予支持。案涉两份《房屋租赁合同》第四条履行保证金约定：1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币51,252元和3498元，共计54,750元作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同。该约定明确了被告享有在原告交纳的履约保证金中抵扣违约金的权利，同时也明确了违约金与履约保证金之和应等同于原告因违约而应当向被告承担违约责任的金额。故在原告交纳的租金同其应当承担的损失进行冲抵后，被告应将原告交纳的履约保证金予以返还，金额为54,750元。故对原告关于要求被告返还履约保证金54,750元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的返还租赁房屋内的物品，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于被告提出的取暖费问题，因与本案无关，被告可另行起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告王琳与被告盖乐普科技（大连）有限公司订立的房屋租赁合同（编号为1063035、1063036）于2020年1月21日解除；二、被告盖乐普科技（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王琳履约保证金54,750元；三、驳回原告王琳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6638元，减半收取3319元，由原告王琳负担。二审中，双方当事人提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方存在争议的事实，本院认定如下：对于王琳提供的三份电话录音，盖乐普公司对真实性、合法性和关联性均不予认可，本院对该证据的真实性无法确认。对于王琳提供的盖乐普公司的工商登记查询卡，盖乐普公司对公司对真实性予以认可，本院对该证据予以确认。该证据显示，王玉秀系盖乐普公司的股东，在该公司担任监事。对于盖乐普公司提供的大楼平面图，仅有盖乐普公司加盖印章，在王琳未予认可的情况下，本院对该证据不予采信。对于盖乐普公司提供的两张取暖费发票，鉴于盖乐普公司在本案中并未提起反诉，一审判决明确告知其取暖费与本案无关，其可另行主张，盖乐普公司亦未上诉，故关于取暖费的相关事实本院不予确认。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，王琳于2019年8月30日发送《房屋租赁合同解除通知》，告知盖乐普公司不再租赁案涉房屋，其将于2019年9月15日前从案涉房屋搬出。盖乐普公司的股东兼监事王玉秀签收了该邮件。2020年6月13日，王琳将遗留在案涉房屋内的物品搬离，双方当事人共同确认交接房屋。本院认为，二审中，王琳明确表示仅对一审判决第一项提起上诉，故本案的争议焦点为双方当事人2019年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》是否应于2019年9月16日解除。王琳主张合同解除时间为2019年9月16日的依据是其向盖乐普公司王玉秀发送的《房屋租赁合同解除通知》，该通知告知盖乐普公司王琳不再租赁案涉房屋，并将于2019年9月15日前从案涉房屋搬出。虽然王玉秀签收了该解除通知，但鉴于双方当事人均认可案涉租赁合同解除的原因是王琳经营不善所致，故王琳系违约方，违约方无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条的规定行使合同解除权，即使王琳已将解除合同的意思表示通知盖乐普公司，并搬离案涉房屋，亦不能产生合同解除的法律后果。故对于王琳主张案涉房屋租赁合同应于2019年9月16日解除的上诉请求无充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。对于盖乐普公司称案涉租赁合同应于判决生效之日解除的抗辩意见，因盖乐普公司对一审判决未提起上诉，视为其认可一审的裁判结果，故本院对一审判决确定的合同解除时间不予调整。关于王琳上诉称，盖乐普公司应返还其尚遗留在案涉房屋内的物品一节，鉴于在二审中双方当事人对案涉房屋已进行了交接，王琳已取走了其在案涉房屋内的物品，故对于王琳返还物品的诉请已无需处理。综上所述，上诉人王琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6638元（王琳已预交），由上诉人王琳负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月二十三日书记员 连亚妮