湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初881号原告：言柳，女，汉族，1983年10月9日出生，户籍所在地：湖南省株洲市石峰区，现住湖南省株洲市荷塘区。原告：凌方云，男，汉族，1979年7月1日出生，户籍所在地：湖南省安仁县，现住湖南省株洲市荷塘区，系原告言柳丈夫。两原告共同委托诉讼代理人高辉，湖南金州律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人袁洁，湖南金州律师事务所律师。被告：株洲德瑞置业有限公司，住所：湖南省株洲市荷塘区红港路161号翠堤湾6栋205房。法定代表人：谢小强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任帆，男，汉族，1992年6月10日出生，住湖南省宁乡县，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈日锋，男，汉族，1993年9月2日出生，住湖北省武汉市武昌区，系该公司员工。原告言柳、凌方云与被告株洲德瑞置业有限公司（以下简称德瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告言柳、凌方云及其委托诉讼代理人高辉、袁洁，被告德瑞公司的委托诉讼代理人任帆、陈日锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告言柳、凌方云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告言柳、凌方云与被告德瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告退还购房款1,408,107元、税费90元及资金占用利息（资金占用费从2018年8月31日开始，以1,408,197元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月，原告了解到被告预售恒大林溪郡的商品房，且购买该商品房的业主子女可直接入读荷塘小学。因原告的儿子于2012年出生，已到上小学的年龄，荷塘小学本部为本地非常好的小学，故原告为了儿子能够就读该小学而决定购买该学区房。另外，被告告知原告，恒大的房子是有保障的，买方享受无理由退房，且在售楼部内以显目的方式予以公告。原、被告于2018年8月31日签订《株洲恒大林溪郡商品房认购书》，约定：原告自愿向被告认购株洲恒大林溪郡楼盘6幢2单元2103房，该商品房总金额为人民币1,408,107元，原告于2018年8月31日前支付首期房款568,107元，余款84万元须于2018年8月31日前办理完毕银行按揭贷款手续；原告支付首期房款的同时预缴税费90元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告支付首付款568,107元，并支付税费90元。2019年1月7日，株洲市工商局以当事人（被告）发布的“签约荷塘小学，业主子女可直接入读”广告，该项目业主子女实际入学范围为荷塘小学美的分校（即荷塘美的小学），广告内容与株洲市荷塘区教育局批准的入学范围不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”之规定为由，给予被告处罚。被告应当将此事告知给原告，但是被告并未告知，导致原告陷入错误的认识购买了该套房屋。原告在2019年多次提出退房，被告同意给原告退房，但是被告并未退还购房款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告德瑞公司辩称：请原告明确是约定解除合同的权利，还是法定解除合同的权利。如果是约定解除合同，根据双方无理由退房协议书的内容，将本金全额退还，就视为双方权利义务全部履行完毕；如果是法定解除合同，对于广告宣传的内容，被告认可2018年7月16日工商部门的处罚决定。之后，被告没有进行类似的宣传活动，而原告与被告签订的商品房认购书是2018年8月31日，且2017年11月20日，株洲市荷塘区教育局在株洲恒大林溪郡业主子女入学情况说明中明确在荷塘小学美的分校入读，该份情况说明不仅在门户网站有公示，在营销中心的宣传册上也有公示。学区的划分是政府的行政职权，并不以被告的意志为转移，株洲市各区学位的划分，每年有公示。如果原告的购房目的仅仅是为了子女入学，这些情况其应知晓。因此，即使被告所提供的学区不是荷塘小学本部，也不能影响原、被告签订购房合同的目的实现，子女入学只是购房的原因之一，不是根本目的。经审理查明，两原告系夫妻关系，于2012年9月24日生育了儿子凌皓楠。2017年10月26日，被告德瑞公司开发建设的恒大林溪郡项目正式开盘，被告在其恒大林溪郡营销中心墙面上悬挂了《无理由退房协议书》，并在其恒大林溪郡营销中心门口公示了广告牌。该《无理由退房协议书》的内容为：“甲方：有限公司乙方：。鉴于甲乙双方于年月日签订恒大楼盘幢单元房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：1、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；2、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕；3、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励；4、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。”该广告牌的内容为：“恒大林溪郡重大利好，恭喜恒大林溪郡业主子女可直接就读荷塘小学。”同时，被告对外宣传的广告牌还载明了以下内容：“筑梦成长的力量，株洲恒大林溪郡教育配套再添重大利好，成功签约荷塘小学，为业主子女成功搭建成才阶梯，开启家门口一站式教育服务。”2017年11月20日，株洲市荷塘区教育局发布了《株洲恒大林溪郡业主子女入学情况说明》，主要内容为：“凡株洲恒大林溪郡项目（1-18﹟高层及洋房住宅楼）业主子女到入学年龄且户口迁入荷塘区的，即可凭株洲恒大林溪郡购房合同或房屋不动产证就读荷塘小学美的分校。”2018年3月21日，株洲市工商行政管理局芦淞分局接到举报，称被告在株洲千金巨幕影城有限公司发布的“恒大林溪郡签约荷塘小学，业主子女可直接入学”广告为虚假广告，其行为涉嫌违反了《中华人民共和国广告法》第四条的规定。2018年7月16日，株洲市工商行政管理局芦淞分局作出了《关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定》，认为：被告发布的“签约荷塘小学，业主子女可直接入读”广告，该项目业主子女实际入学范围为荷塘小学美的分校（即荷塘美的小学），广告内容与株洲市荷塘区教育局批准的入学范围不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引入误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定，属于《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项所指的发布虚假广告行为。”，决定：1、责令被告停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、对被告发布虚假广告行为，处罚款人民币120000元上缴国库。因原告儿子已到入学年龄，原告为了儿子能够就读荷塘小学而决定购买荷塘小学的学区房。2018年8月，原告了解到被告正在预售“恒大林溪郡”的商品房，在被告开发建设的恒大林溪郡营销中心看到了《无理由退房协议书》；在购房过程中，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，告知原告购买该商品房的业主享受无理由退房，并向原告出示了《无理由退房协议书》。2018年8月31日，原、被告签订了《株洲恒大林溪郡商品房认购书》，双方约定了以下内容：1、原告自愿向被告认购株洲恒大林溪郡楼盘6栋2单元2103房，该商品房建筑面积共166.05平方米，总金额为人民币1438107元；2、原告同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；3、原告须于2018年8月31日前支付首期房款568107元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款86万元由银行提供按揭贷款，原告需在2018年8月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清；4、原告支付首期款的同时预缴税费90元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；5、原告必须在约定的付款方式和期限内到株洲恒大林溪郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋；6、乙方已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。《株洲恒大林溪郡商品房认购书》签订后，原、被告于同日签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件1－11（含补充协议），双方约定了以下内容：“1、原告向被告购买位于荷塘区房屋；2、预测建筑面积共166.05平方米，其中套内建筑面积127.37平方米，分摊共有建筑面积38.68平方米；3、该商品房单价为每平方米8480元，总房款为1408107元；4、（1）签订本合同前，原告已向被告支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（2）2018年8月31日前支付房款568107元整，余款84万元须在2018年8月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，并签署抵押贷款合同，提供银行按揭所需的全部真实资料；5、（1）该商品房的交付条件为该商品房经验收合格。若按“该商品房经验收合格”为交楼标准，交楼时间为2019年12月31日；若按“该商品房已办理竣工验收备案”为交楼标准，交楼时间变更为2020年12月31日；（2）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，被告提前书面通知原告办理收楼手续，双方同意以被告书面通知的收楼日为交房日期；若原告未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为原告同意该商品房符合交付条件，并已实际交付原告；（3）自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付原告；6、本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。本合同附件与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按约向被告支付了首付款568107元（含定金10000元）、税费90元，并按约办理了银行抵押贷款手续，即原告与中国银行股份有限公司株洲市田心支行签订了《抵押贷款合同》，原告向中国银行股份有限公司株洲市田心支行抵押贷款840000元，用于缴纳该房屋的购房款。自2018年10月起至2020年4月止，原告按月向中国银行股份有限公司株洲市田心支行偿还了贷款本息5842.49元。2019年1月7日，株洲市工商行政管理局将《关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定》予以公开。2019年上半年，原告发现被告因发布虚假广告而被处罚。2019年5月，原告为其儿子网上预报名荷塘小学未果。2019年10月22日，原告通过微信方式向被告提出退房申请，被告于2019年10月23日回复原告正在跟进。2019年12月31日，原告收到被告寄来的收房通知书。2020年1月2日，原告去查验该房屋，发现房内灯具没有安装，便没有收房，至今没有办理入住手续。原告分别于2020年1月8日、1月13日再次联系被告，要求被告尽快给予答复，被告回复原告已向营销部反馈了，并可以去营销部办理退房手续。此后，原告多次向被告催促办理退房手续未果。为此，双方酿成纠纷。庭审中，原告对第一项诉讼请求予以明确：解除合同系行使约定解除权，以《无理由退房协议书》的约定要求被告退房。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的株洲恒大林溪郡商品房认购书、无理由退房协议书、入读荷塘小学的广告牌、出生医学证明、商品房买卖合同（预售）、湖南增值税普通发票、收据、付款凭证、中国银行还款流水明细清单、关于株洲德瑞置业有限公司发布违法广告的处罚决定、微信聊天记录，被告提供的株洲市荷塘区教育局发布的《株洲恒大林溪郡业主子女入学情况说明》、房价对比图在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告言柳、凌方云与被告德瑞公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。诚实信用原则是民法的基本原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在购房过程中，被告向原告出具了《无理由退房承诺书》，并向原告出示了《无理由退房协议书》，故被告就应当恪守承诺，严格执行。原告已按约向被告支付了首付款568,107元（含定金10,000元），按约与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并且与中国银行股份有限公司株洲市田心支行办理了按揭贷款手续，按约向被告缴纳了余款840,000元，故原告按照《株洲恒大林溪郡商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的约定已履行到期义务，并不存在任何违约行为。在原告按约履行义务且无违约行为的情况下，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将办理退房所需要的资料交与被告，在收到被告退还的购房款后，应优先偿还原告在中国银行股份有限公司株洲市田心支行的涉案房屋抵押贷款；银行抵押贷款还清后，原告应当协助被告去相关部门办理解除合同备案、注销房屋抵押等手续。关于退还购房款、税费以及资金占用利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告言柳、凌方云与被告德瑞公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应当按照合同约定退还购房款、税费，并承担相应地利息损失。现原告已按照《株洲恒大林溪郡商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告支付了购房款1,408,107元、税费90元，故对原告请求被告退还购房款1,408,107元、税费90元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。原告于2019年10月22日向被告提出退房申请，因被告办理完退款退房手续客观上需要一定期限，根据公平原则、本院酌定给予3个月的宽限期限。按照《无理由退房协议书》的约定，到2020年1月22日前，被告就应当及时退还原告购房款、税费。2020年1月22日之后，被告仍未办理退款就应当适当补偿原告的经济损失。因被告未及时退款的行为占用了原告的资金，客观上造成了原告的利息损失，故原告提出要求被告以1,408,197元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息，符合法律规定，本院依法予以支持，但是原告主张利息从2018年8月31日起计算有误，利息应当自2020年1月23日起计算至购房款全部退还之日止。综上所述，解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告退还购房款1,408,107元、税费90元，并以购房款项1,408,197元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自2020年1月23日起至购房款项全部退还之日止的利息。经本院主持调解，原、被告双方分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告言柳、凌方云与被告株洲德瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告株洲德瑞置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告言柳、凌方云购房款人民币1,408,107元、税费人民币90元；三、被告株洲德瑞置业有限公司在本判决生效后十日内向原告言柳、凌方云支付自2020年1月23日起至购房款项全部退还之日止的利息（以购房款项人民币1,408,197元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告言柳、凌方云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,474元，减半收取8,737元，由被告株洲德瑞置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××01。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二〇年六月十五日书记员  舒敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。