湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终293号上诉人（原审原告、反诉被告）：荆州世纪新城投资置业有限公司。住所地：荆州市荆州开发区江津东路。法定代表人：杨浩，该公司总裁。委托诉讼代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李全，男，1980年3月10日出生，汉族，住公安县。上诉人荆州世纪新城投资置业有限公司（以下简称世纪新城公司）与上诉人李全因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪新城公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持世纪新城公司的诉讼请求。其主要上诉理由有：1.商品房买卖合同附件十一合同补充协议最后的备注“本补充协议之第一、三条仅适用于银行贷款方式付款的乙方”。一、三之间使用“、”，表明第一、第三条同时适用时，仅适用于银行贷款方式，不适用于公积金贷款方式和组合贷款方式。该备注不能理解为第一条不适用于公积金贷款方式；一审中，世纪新城公司的代理人陈述“一”是多余的，是错误陈述，不构成自认。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，确认催告期限的起算时间，适用法律错误。一审法院已经查明，公积金管理中心第一次未批准李全的贷款申请，世纪新城公司建议李全变更付款方式，李全拒绝。李全之后，第二次、第三次申请公积金贷款，并于2017年3月29日以公积金管理中心不履行行政管理职能为由提起行政诉讼。在此期间，世纪新城公司多次要求李全变更贷款方式或支付现款，但李全认为世纪新城公司太强势，责任不在李全，拒绝履行付款义务。世纪新城公司2017年6月16日向李全发出律师函，进行最后通牒，主张解除合同。世纪新城公司已经多次催告李全变更付款方式，不应当在该函之后再确定3个月的催告期间。针对世纪新城公司的上诉理由，李全答辩称：世纪新城公司解除合同的意思没有向李全发出过，李全是收到起诉状时才知道世纪新城公司要求解除合同。关于附件十一最后备注的理解，李全认为根据条文意义，第三条的存在、适用，是以第一条为前提的，二条均不适用于公积金贷款的情形。李全上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回世纪新城公司的诉讼请求；3.判决支持李全的反诉请求。其主要上诉理由有：1.自2015年10月6日双方达成购房意向到2016年5月15日交清购房首付款，再到本案第二次上诉已经将近4年，世纪新城公司无履行合同的意思表示，更无履行合同的实际行动。2.商品房买卖合同为双务合同，当事人双方都不可能一次履行完所有义务，主张己方权利同时应当先履行己方的义务。3.李全履行合同过程中出现预料之外的障碍，属于不可抗力。合同签订后房价上涨，世纪新城公司明知“备案卖房政策”，即不可能再加价出卖，反而利用自己的优势地位，通过恶意诉讼拖延履行合同，拒绝交付房屋，企图再次出售，获取更大的利益，毫无诚信。针对李全的上诉理由，世纪新城公司答辩称：世纪新城公司不存在违约行为，根据附件十一第一条的约定，付款期限明确，李全没有按期全额付款，世纪新城公司当然有权拒绝交付房屋。2017年6月16日的律师函，内容明确，已经清楚告知李全应改变付款方式并付款，否则世纪新城公司会采取解除合同、主张违约金等措施。世纪新城公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160500931），世纪新城公司向李全返还购房款75720元；2.判令李全向世纪新城公司支付违约金18036元；3.判令李全承担世纪新城公司聘请律师代理本案的代理费10000元及案件受理费用。重审中，世纪新城公司增加一项请求，判令李全协助注销涉案房屋的买卖备案登记。李全向一审法院提起反诉请求：1.判令世纪新城公司先行、立即履行已签订的房屋买卖合同（编号20160500931）第十一条，即出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付合格商品房的义务；2.判令世纪新城公司向李全支付违约金18036元；3.判令世纪新城公司向李全支付其因未收到住房而另外租房的费用（每月按1000元的标准，2016年6月30日至本案生效判决确定的履行之日止，含原反诉状中的租金损失18000元）；4.判令世纪新城公司承担本案诉讼费用。在重审中变更第三项诉讼请求为：世纪新城公司自2016年6月30日起至本案判决确定的履行之日止按每月1000元的标准向李全支付房屋租金的损失。一审法院认定事实：世纪新城公司与李全于2016年5月15日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160500931）一份，合同约定李全向世纪新城公司购买位于金源世纪城5区5幢1单元1层1-102号商品房，其预测建筑面积99.03平方米，套内建筑面积77.91平方米，该商品房单价为每平方米3642.53元，总价款为360720元；合同第七条关于付款方式及期限约定为“李全采取住房公积金贷款方式付款，支付首期房价款75720元，余款285000元向××（贷款机构）申请贷款支付”。同日，双方就上述商品房买卖合同签订了十一份附件，其中附件十一即《补充协议》的第一条约定：“关于贷款（含商业贷款、公积金贷款、组合贷款等方式，下同）付款方式及期限（对本合同第七条）等内容的补充1.买受人选择贷款方式付款的，应于本合同签订之日付清首期房价款，剩余购房款由乙方（买受人）向甲方（出卖人）认可的贷款银行（含公积金管理中心，下同）申请按揭贷款进行支付，且买受人保证及时向贷款银行提交符合贷款银行要求的完整资料并缴清相关费用，且在本合同签订后7日内签署（个人购房借款/担保合同），办结银行贷款手续，买受人在办理贷款手续时，甲方提供协助，但相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或者贷款银行而承担责任。如乙方有正当理由，不能在约定日期内办理银行贷款的，应向甲方说明无法按时完成办理贷款的理由，甲方可酌情另行安排乙方办理银行贷款的时间，但乙方最迟应于约定日期届满后的10日内办理完毕银行贷款手续，否则乙方应按本合同第八条及本协议第二条之约定承担逾期付款的违约责任。3.如买受人贷款申请非因甲方原因未获得银行批准，自本合同签订之日起30日内乙方人应更改付款方式并交清房款，逾期未交清的，乙方应按本合同第八条及本补充协议第二条之约定承担逾期付款的违约责任。”第二条关于买受人逾期付款违约责任中约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，有权向买受人按总房款的5%收取违约金”。该补充协议第三条约定了出卖人为买受人提供担保责任的有关事宜。该补充协议主文的最后一行，特别备注：本补充协议之第一、三条仅适用于以银行贷款方式付款的买受人。上述合同及协议签订后，李全向世纪新城公司支付了购房首付款75720元。2016年7月李全通过世纪新城公司向荆州住房公积金管理中心递交了申请公积金贷款的材料。2016年10月荆州住房公积金管理中心以审查发现李全公积金账户异常为由，未批准李全的贷款申请。2016年12月2日，李全再次向荆州住房公积金管理中心申请公积金贷款，该管理中心于2017年2月9日电话通知李全，不予批准其贷款申请。2017年3月29日，李全以荆州住房公积金管理中心不履行审批住房金贷款发放的行政职能为由向一审法院提起行政诉讼，该院于2017年6月23日作出（2017）鄂1002行初8号行政判决，驳回了李全关于要求荆州公积金管理中心积极办理其住房公积金贷款申请并给予明确答复的诉讼请求。李全不服该判决，向湖北省荆州市中级人民法院提起上诉。湖北省荆州市中级人民法院经审理后，于2017年9月28日作出（2017）鄂10行终50号行政判决，撤销了一审法院的上述行政判决，并责令荆州住房公积金管理中心对李全的贷款重新作出处理决定。鉴于李全的住房公积金贷款一直未能办理成功，世纪新城公司在未收到剩余购房款的情况下，于2017年6月16日向李全发出解除合同、主张违约金的律师函，后向一审法院提起诉讼。本案重审过程中，李全称其于2018年12月曾向荆州住房公积金管理中心递交过公积金贷款的书面申请，该管理中心口头答复，世纪新城公司已经提出解除商品房买卖合同的诉讼，显然是不接受房款了，因此无审批贷款的必要。一审法院认为本案争议的焦点为：一、本案商品房买卖合同（含附件）中关于住房公积金贷款付款方式的约定如何理解；二、李全未能及时支付剩余房款，是否构成违约。关于焦点一，该院认为，本案房屋买卖合同中仅约定了公积金贷款给付剩余房款的方式，并未约定履行期限。具体理由如下：本案中李全与世纪新城公司对双方之间签订的购房合同附件十一的最后备注栏载明的内容“本补充协议之第一、三条仅适用于以银行贷款方式付款的乙方（买受人）”的理解出现了分歧。虽然世纪新城公司解释称，该备注出现了笔误，“一”是多余的，应当仅指第三项，还有一种解释为第一、三条同时适用，仅适用于银行贷款情形。但是上述购房合同系世纪新城公司制作并重复使用的格式合同，附件十一是该合同的组成部分，世纪新城公司有关笔误的口头解释不应予以采信。且经了解，现在本市住房公积金贷款的模式是直接和荆州住房公积金管理中心签订贷款合同，并不委托银行办理，公积金办理成功付款时才经由银行打款，公积金贷款和银行贷款显然是相区别的。依照合同法第四十一条有关“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应对该备注作出对世纪新城公司不利的理解，即李全所采取的公积金贷款付款方式不受附件十一的第一、三条的约束。因此，综观全部合同内容来看，双方并未具体约定公积金贷款付款方式的履行期限。关于焦点二，该院认为李全未能及时支付剩余房款依法不构成违约，具体理由如下：基于对焦点一的分析，同时根据《中华人民共和国合同法》第六十二条有关“履行期限不明确的，债务人可以随时履行”的规定，李全可以随时履行有关以公积金贷款方式付清房款的合同义务。从查明的事实看，李全从2016年7月向荆州公积金管理中心递交申请，至2017年9月28日荆州市中级人民法院作出责令该管理中心重新作出行政行为的判决，一直在为履行付款义务作努力。但由于世纪新城公司提前要求解除合同，导致该管理中心不再作出批准李全公积金贷款申请的行政行为。简言之，李全无法履行付款义务是由于不可归责于自身的原因造成的，其行为不构成违约。综上，关于世纪新城公司的诉讼请求，双方所签订的购房合同仅约定了公积金贷款付款的方式，并未约定具体的履行期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。世纪新城公司与李全之间并未约定住房公积金贷款付款的具体履行期限，依照上述法律规定，一方面李全可以随时履行，事实上李全也一直在积极地进行公积金贷款的申请；另一方面世纪新城公司也可以要求李全履行，李全经催告后在三个月内仍未履行的，世纪新城公司才有权解除合同，但世纪新城公司于2017年6月16日向李全送达催收房款的律师函，2017年8月22日前即向一审法院起诉，显然未依照上述法律的规定给予李全三个月的合理履行期限，故世纪新城公司有关解除合同的请求依法不应得到支持；其关于向李全返还首期购房款75720元及李全向其支付违约金18036元的请求系基于合同解除而提出，依法也不能得到支持。关于李全的反诉请求，该院认为：1.世纪新城公司未收到房款就履行交房义务，显然违反了购房合同附件十一第九条第二款第2项“如买受人未按本合同及其附件约定向出卖人支付房屋的应付款，出卖人有权拒绝交付房屋”的相关约定；2.此种情况下要求世纪新城公司承担违约责任，显然也不符合该合同附件十一第七条第二款第2项第1目“因买受人未能按合同约定付清总房款造成延期交房的，出卖人不承担违约责任”的相关约定；3.李全的有关租房费用并不是世纪新城公司逾期交房造成，且其提交的证据不足以证明该项费用已实际发生。综上，李全的反诉请求依法亦不应得到支持。据此，经一审合议庭评议并经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回荆州世纪新城投资置业有限公司的诉讼请求；二、驳回李全的反诉请求。本诉案件受理费1956元，由荆州世纪新城投资置业有限公司负担；反诉案件受理费350元，由李全负担。二审中，李全向本院提交了2019年9月12日公积金管理中心出具的情况说明一份，载明李全所在工作单位欠缴李全2019年2月至8月公积金，不能受理李全的贷款申请，请李全的工作单位尽快缴款，拟证明公积金管理中心贷款与否由公积金管理中心决定。世纪新城公司认可该情况说明的真实性，该证明正好可以证明李全的贷款申请在公积金管理中心不能通过，应当改变付款方式。本院认为，公积金管理中心贷款与否自然由该中心决定，该说明与本案争议的事实无关联，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，双方签订的房屋买卖合同没有约定李全应何时将公积金贷款金额支付世纪新城公司，只约定了交房时间为2016年6月30日。合同附件十一第一条是关于贷款支付房款的支付时间的约定，在一审、二审中，世纪新城公司未能清楚说明该条是否适用本案合同，考虑该条款为格式合同，本着不利于格式合同提供者的解释原则，本院认为该条不适用于本案房屋买卖合同。故本案房屋买卖合同中房屋价款使用公积金贷款支付的部分，没有约定确切支付时间。在合同附件十一第九条中约定“如乙方（李全）未按本合同及其附件约定向甲方支付该房屋的应付款（含因产权登记面积与本合同约定面积差异而产生的需补交的房款），甲方（世纪新城公司）有权拒绝向乙方交付房屋”，则李全未能办理公积金贷款，未付清全额房款，世纪新城公司也可以拒绝交付房屋。故截至2017年6月16日，世纪新城公司正式以律师函通知李全更改剩余房款支付方式及其合理时间内，双方均无违约之行为。2017年7月3日，世纪新城公司具状起诉提出解除合同等请求，其催告未满三个月的合理期间，世纪新城公司的诉讼请求，不应予以支持。李全反诉提出继续履行合同等请求，其未支付全款，也不应予以支持。综上，上诉人世纪新城公司、上诉人李全的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费1956元，由荆州世纪新城投资置业有限公司负担；反诉案件受理费350元，由李全负担。二审案件受理费9686元，由荆州世纪新城投资置业有限公司负担6711元，由李全负担2975元。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇二〇年六月十一日书记员  徐 芬