云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2167号原告：昆明鑫康投资有限公司住所：云南省昆明市盘龙区俊发中心23楼。法定代表人：王学晓。委托诉讼代理人：张眉，女，汉族，1997年1月9日生，户籍地：云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨宝清，男，汉族，1992年10月29日生，户籍地：成都市武侯区，系公司法务，特别授权代理。被告：杨嘉睿，男，汉族，1986年12月8日生，现住云南省昆明市五华区。原告昆明鑫康投资有限公司诉被告杨嘉睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张眉、杨宝清，被告杨嘉睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议。2、判令《商品房购销合同》及补充协议解除后7日内，被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续。该套房产的总价为人民币1034919元。3、判令本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。4、判令原告有权从退还被告的购房款人民币1034919元中扣除原告代偿的款项人民币693833.64元以及本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实与理由：2015年8月7日，原被告就昆明市盘龙区联盟街道办事处小坝社区金尚俊园二期（A1地块）1-2608号房屋签订了《商品房购销合同》及其补充协议（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发销售的昆明市盘龙区联盟街道办事处小坝社区金尚俊园二期（A1地块）1-2608号房屋，该套房产总价为1034919元。合同约定房款为部分首付，部分贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的30.43%金额314919元，其余价款720000元向浦发银行昆明分行贷款支付。2015年8月7日，被告与浦发银行昆明分行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行借款720000元，借款期限360个月，原告为被告的借款向银行提供连带保证担保。但鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任。原告遂为被告向银行承担担保责任代被告向银行偿还了相关款项。依据双方签订的《商品房购销合同》补充协议第4条约定：“如乙方未按照担保贷款（按揭贷款）合同的约定偿还贷款或违反担保贷款（按揭贷款）合同的其他约定，甲方有权解除合同，造成甲方经济损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担赔偿责任。”据此，原告特起诉。被告杨嘉睿答辩称：一、我现因经济问题造成了原告来代偿贷款，现在我也无力偿还原告，希望原告配合我更名，把涉案房屋转卖，将原告的代偿款一次性偿清，由于解除合同会造成的装修损失，还有中间的资金成本，他们有资金成本，我也一样。且这个房子也买了五年，五年前的价格跟现在的价格肯定不一样。二、装修损失大，如果原告愿意承担我的装修费用，还有补充我房屋现在评估的价值和当初购买价的差价，我可以配合原告解除。综上不同意解除合同，但也暂时不提反诉。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《商品房购销合同》及《补充协议》、个人购房担保借款合同、关于杨嘉睿贷款履行责任的通知、催收通知和解除通知、代偿凭证、结清证明。经质证，被告对原告提交的第一、二、三、五、六组证据无异议；第四组证据催收通知和解除通知有异议，没有收到催收通知和解除通知。被告未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年8月7日，原告昆明鑫康投资有限公司与被告杨嘉睿签订《商品房购销合同》及其补充协议，主要内容为：一、原告将其开发建设的座落于盘龙区地块）1幢2608号房出售给被告，房屋建筑面积为123.86平方米，房屋总价款为人民币1034919元，交房时间为2016年10月31日前。二、被告首期支付购房总价款的30.43%金额314919元，付款日期：2015年8月7日，其余价款720000元向浦发银行昆明分行贷款支付。三、合同补充协议第一条第4款约定如被告未按照担保贷款（按揭贷款）合同的约定偿还贷款或违反担保贷款（按揭贷款）合同的其他约定，原告有权解除合同，造成原告经济损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），被告应承担赔偿责任。签订合同后，双方依据上述合同于2015年8月7日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2015080753348。被告杨嘉睿于2015年8月7日向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款人民币72万元支付房款，原告昆明鑫康投资有限公司为该笔贷款提供连带担保责任。后因被告多次连续逾期未按约定归还贷款本息，贷款银行多次、多方式督促被告还款，但被告仍未能按时偿还，且被告已正式告知贷款银行其本人经济困难，无力偿贷。贷款银行于2019年12月12日向贷款担保人即原告昆明鑫康投资有限公司发出《关于杨嘉睿贷款履行责任的通知》，要求原告履行连带保证责任一次性代偿还款，原告据此向被告发出催收通知，但被告仍然未按期还贷。后原告承担连带保证责任，向银行履行代偿义务，截止2020年2月28日，原告向银行代偿完毕，为被告杨嘉睿结清了所有贷款人民币693833.64元。另查明，涉案房屋于2018年6月15日交付被告使用，被告于2018年9月30日入住。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币14114元、保全费人民币5000元，保全担保费2070元。再查明，涉案房屋分别于2019年1月2日、1月30日、5月7日、6月18日被昆明市五华区人民法院查封。于2020年4月15日因本案原告的申请，被本院查封。本院认为，关于原告请求判令解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、要求被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行，合同及协议中明确约定了原告享有解除权的条件为被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任。现被告杨嘉睿未按期归还贷款已然构成违约，原告作为连带保证人代被告向银行偿还贷款，履行了连带保证责任义务，原告解除合同的条件已成就。虽然合同所涉商品房已经由昆明市五华区人民法院进行了预查封，但预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其目的是为防止查封机关以外的主体（包括相关行政主管部门）对查封财产完成先期处置，其不能因此认定被告对涉案预查封房屋即确定享有物权，同时，该查封行为亦与涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中有关约定解除权的合法行使不相冲突。本案中，《商品房购销合同》及其补充协议于涉案房屋销售之初即已约定了被告逾期付款或逾期还贷原告有权解除合同，条件成就时解除合同是购房人在房屋被预查封时即能预料到的风险，其中并无因合同解除而额外增加购房人合同利益减损的可能，故原告要求按约解除合同的行为无恶意阻却预查封的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。综上所述，涉案房屋存在的预查封不影响原告解除合同的诉请。故原告诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因涉案房屋已经交付被告使用，合同解除后，被告理应向原告返还房屋，故原告要求被告返还房屋的诉请本院予以支持。关于原告主张被告承担诉讼费、保全费、保全担保费的诉请，本院认为保全担保费并非保全产生的必要费用，本院不予支持。诉讼费和保全费由本院依法裁判。关于原告要求判令其有权从退还被告的购房款人民币1034919元中扣除原告代偿的款项人民币693833.64元，以及本案的诉讼费、保全费、保全担保费的主张。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中因购房合同解除，被告应当向原告支付相关费用，同时原告应当向被告返还被告已经支付的购房款，原、被告互负债权债务且均为金钱给付之债，抵销债权债务便于节省司法资源，故原告主张判令其有权从应当退还被告的购房款中扣除相关费用的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。故原告有权从返还被告的购房款人民币1034919元中扣除原告代偿的款项人民币693833.64元以及本案中应由被告承担的诉讼费和保全费。关于被告提出原告应按照房屋市场价返还其购房款的答辩意见无合同依据，且涉案合同解除系因被告逾期还贷的违约行为所致。被告应承担违约后果的不利责任。关于被告所提装修损失，未提交证据证实，其亦当庭明确表示不提起反诉，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告昆明鑫康投资有限公司与被告杨嘉睿于2015年8月7日签订的《商品房购销合同》及其补充协议；二、被告杨嘉睿于本判决生效之日起十日内协助原告昆明鑫康投资有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号为KM2015080753348）。三、被告杨嘉睿于本判决生效之日起三十日内向原告昆明鑫康投资有限公司返还座落于盘龙区地块）1幢2608号房屋；四、原告昆明鑫康投资有限公司有权从返还被告杨嘉睿的购房款人民币1034919元中扣除原告代偿的款项人民币693833.64元以及本案应由被告承担的诉讼费和保全费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7057元及保全费人民币5000元由被告杨嘉睿承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员 陈 芳二〇二〇年六月十一日书记员 周航宇