四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初452号 原告：卢奎，男，汉族，1981年10月3日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 原告：李巧梅，女，汉族，1990年12月16日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县，系卢奎之妻。 委托诉讼代理人：陈兴华，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：徐存江，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 被告:冕宁县兴友实业开发有限公司。 住所地：冕宁县城厢镇香厂巷。 统一社会信用代码：91513433MA62H4UN21。 法定代表人：布文友，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龙建，四川石合龙律师事务所律师，特别授权。 原告卢奎、李巧梅与被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称：兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卢奎、李巧梅的委托诉讼代理人陈兴华、徐存江，被告兴友公司的委托诉讼代理人肖海、龙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢奎、李巧梅向本院提出诉讼请求：1.责令被告限期完成产权转移登记；2．判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金及逾期支付违约金造成的孳息损失，计算方式为：自2016年7月1日起，按原告所付房款496931元为基数，以日万分之五的违约金，计算至实际取得权属证明之日2016年12月5日，即496931元×165天×0.0005元／天=40997.30元。3、判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金及逾期支付违约金造成的孳息损失，计算方式为：自2017年12月6日起，按原告所付房款496931元为基数，以日万分之五的违约金，计算至本案起诉之日2020年2月21日，即496931元×1158天×0.0005元／天=287723.049元。起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式据实际天数计算。4、上述因逾期支付违约金造成的孳息损失按银行同期贷款利率计算。5、本案律师费及诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告卢奎、李巧梅放弃第2条诉讼请求。事实和理由：原告与被告方签订的《商品房买卖合同》第二十条，明确约定“（一）初始登记。出卖人应当于2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……。（二）转移登记。……2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”被告因自身原因，直至2016年12月9日才取得原告所在商品房楼栋权属证明，且至今未完成产权转移登记，造成原告至今未能取得房屋所有权证书，也未履行及时支付违约金责任。被告的不作为既是对合同约定的严重违反，也是对社会诚信的践踏。律师费是原告为维护法律尊严，保障自身合法权利而合理且实际支出的费用，应由被告承担。故，请求法院敦促被告履行合同义务，判如所请。 被告兴友公司辩称，1、不动产登记是物上请求权，属于行政行为，如果限期很可能无法完成。因买卖发生的不动产登记，要双方当事人共同申请，不是兴友公司单方面能做的。2、2016年不动产登记改革，涉及机构合并、数据整合，客观原因不属于被告掌控。3、违约金过高，没有事实和法律依据，请求法院调减。原告无损失，应以实际损失为依据。4、律师费无合同约定，无法律依据。5、违约金孳息无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》复印件1份，《商品房买卖合同》补充协议及附件复印件1份，2016年12月5日购房《收据》复印件1份，2016年12月6日《装修管理协议书》复印件1份，2016年12月6日契税、办证费、工本费、太阳能集中供热《收据》复印件1份。用于证明：1）原告按《商品房买卖合同》的约定履行了自己的义务，被告没有在2016年6月30日完成产权初始登记，被告应自2017年7月1日起承担办理初始登记的违约责任；2）被告在2016年12月6日交房，但没有在交房后365天内将房屋产权证交付给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出异议称：对于《商品房买卖合同》，《收据》的真实性无异议，对补充协议的落款时间有异议，对《装修管理协议书》真实性有异议，无法确认真实性且与本案无关。该组证据不能达到原告的证明目的，是原告方的主观臆断。本院认为，原告的诉讼请求已经放弃了主张产权初始登记的违约责任，购房合同中也并没有约定产权初始登记违约责任，第1）项证明目的显然不成立。该组证据可以证明，原、被告于2016年12月5日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议及附件，原告当日付清购房款496931元。原告于次日，即2016年12月6日向被告交纳了契税（代收）、办证费、工本费、太阳能集中供热，交纳上述款项时，扣减了面积补差（负数）2352.83元，并于当日收房。2、原告提交的交涉录音光盘及文字整理材料打印件一份。用于证明：被告没有在合同约定的时间内办理本案所涉房屋的产权初始登记，被告也没有在办理了初始产权登记时，告知原告取得了产权初始登记，并且至今没有为原告办理产权转移登记，被告违约，应依法承担违约责任。被告提出异议称：录音并非原告作为录音当事人形成的录音记录，并非是原告主张权利的证据，对光盘的三性均有异议，从原告方提供的录音文字来看，双方的身份均不明确。不能达到对方的证明目的。本院认为，该组证据中的对话人物不是本案原告，所涉初始登记违约责任也与本案无关，不能达到原告的证明目的，本院对该组证据不予采信。3、被告提交的《商品房买卖合同》（出卖人冕宁兴友公司、买受人卢奎、李巧梅，2016年12月5日）。用于证明：向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记是原、被告双方的共同义务。出卖人、买受人双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。原告提出异议称：对三性无异议，对证明目的有异议。不能达到其证明目的。买受人与出卖人就办理房屋所有权证不是委托关系，双方并没有签署委托合同，仅仅签署了买卖合同和补充协议。被告方为原告办理产权登记是合同约定的义务，原告方应尽的协助义务已经履行，该提交的办证手续已经全部按期提交。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的，本院结合查明的其他事实，认为原告的协助义务已经履行。4、被告提交的《中华人民共和国房屋登记薄》（2016年9月23日）、《界址点成果表》（宗地号20××01）（聚城测绘公司，2017年1月3日）、《房屋分层分户平面图》（滨河丽都2幢二单元1202室）（聚城测绘公司，2017年1月3日）、《宗地图（十二层住宅2-2-1202）》（权利人卢奎、李巧梅）（聚城测绘公司，2017年1月3日），《税收完税证明》（契税，纳税人卢奎，2018年3月29日）。用于证明：被告向原告交房后及时、持续办理房屋所有权证的相关手续。1）被告于2016年9月23日就向不动产登记中心填写了滨河丽都房屋所有权登记申请手续。2）被告于2017年1月3日就完成了滨河丽都界址测绘。3）被告于2017年1月3日就完成原告所购房屋的分层分户平面图测绘。4）被告于2017年1月3日就完成原告所购房屋的宗地图测绘。5）被告于2018年3月8日就代原告缴纳了所购房屋契税。原告提出异议称：对三性均有异议，对证明目的也有异议。证据上记载的申请人均是巫建平，并不是原告，申请人均是巫建平的情况下也不能证明被告在约定的时间内完成了产权登记的事实。本院认为，被告提交的《中华人民共和国房屋登记薄》系案外人巫建平的《房屋登记簿》，与本案无关。本组的其他证据可以证明被告开展了办证相关工作，但不能改变被告至今未给原告办理不动产权证的事实。5、被告提交的国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（2016年5月30日）。用于证明：不动产登记事项在2016年5月后才开始启动培训和完善登记方式和系统，国家不动产登记制度改革使地方不动产登记工作形成了较长的过渡、完善和恢复期间。原告提出异议称：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。该组证据只是证明了有这个通知，但并不能证明该通知就限制了被告办证的权利。本院认为，对该组证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到被告的证明目的。6、被告提交的《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》（冕宁兴友公司，2019年12月20日）、《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》（申报人卢奎、李巧梅，2020年3月1日）。用于证明：1）原告于2019年12月20日后才向被告提交完办理房屋所有权证所需手续。2）被告于2020年3月1日就原告所购房屋办理了房屋四面墙界申报。综上，原告于2019年12月20日将办理房屋所有权证手续向被告提交齐全，委托被告代为办证，被告及时完善办理申报。原告提出异议称：对三性有异议，对证明目的有异议。不能证明被告在合同约定的时间内完成商品房权属登记的事实，恰好证明被告已经违约后才办理楼栋权属登记的事实。本院认为，根据《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》载明的内容来看，该证据恰好证明被告在2019年12月20日才开始全面开展案涉不动产登记的前期资料准备工作，并于2020年3月1日进行了房屋四面墙界申报。7、被告提交的《房屋所有权证》冕宁县房权证自管字第××号（滨河丽都1、2、3号）。证明：被告开发的滨河丽都商品房ｌ、2、3号楼于2016年12月9日完成权属登记，取得滨河丽都商品房楼栋权属证明。原告提出异议称：对三性无异议，对证明目的有异议。按合同约定被告方应当在2016年6月30日前取得楼栋权属证明，但该组证据载明被告取得楼栋权属证明的日期是2016年12月9日，已构成实质违约。本院认为，该证据可以证明被告滨河丽都商品房ｌ、2、3号楼于2016年12月9日取得冕宁县房权证自管字第××号房产证的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告卢奎、李巧梅系夫妻。被告兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2016年12月5日，二原告与被告就被告开发建设的滨河丽都项目2幢2单元第12层1202号商品房签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第六条“计价方式与价款”约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4891.53元，总价款496931元。”第二十条“房屋登记”载明：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部件），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，原、被告又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件第五条对《买卖合同》第二十条补充约定：“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定，案涉房屋付款方式为一次性付款。以上合同签订后，二原告依照约定于合同签订当日，即2016年12月5日向被告支付了全部房款496931元。2016年12月6日，被告向原告交付了案涉商品房，当日，被告从二原告处代收契税7418.67元、办证费工本费100元、太阳能集中供热3000元，并扣减了面积补差2352.83元（负数），原告实际支付房款为494578.17元（496931元-2352.83元）。2016年12月9日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。后被告未依照约定为二原告办理案涉商品房所有权登记。另查明，案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记，并因原告未在合同约定的商品房交付之日起365日内取得案涉商品房的不动产权证书而构成违约，承担相应的违约责任；二、违约金的约定（全部房价款万分之五按日计算）是否过高，是否应调减；三、违约金的孳息损失及律师费的负担是否应得到支持。 一、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2016年12月6日起365日内即2017年12月5日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由被告接受原告委托代为办理房屋所有权证书，但实质上是确定了被告的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。本案中，原告已经按期支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有被告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的随附义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因至未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。综上，案涉商品房未完成产权登记系因被告的原因所致。因被告的原因，原告未在合同约定的期限即2017年12月5日前取得案涉商品房产权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。 二、违约金的约定（全部房价款万分之五按日计算）是否过高，是否应调减。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。计算基数为实际购房款494578.17元（496931元-2352.83元）。 三、违约金的孳息损失及律师费的负担是否应得到支持。本院认为，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，向原告卢奎、李巧梅完成冕宁县滨河丽都2幢2单元第12层1202号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，向原告卢奎、李巧梅支付自2017年12月6日起，至冕宁县滨河丽都2幢2单元第12层1202号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金，以实际购房款494578.17元为基数，按照日利率万分之一计算； 三、驳回原告卢奎、李巧梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3115元（已减半收取），由原告卢奎、李巧梅负担1557元，被告冕宁县兴友实业开发有限公司负担1558元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 羊 芳 二〇二〇年六月二十四日 书记员 赵枝高 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。