江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1160号上诉人（原审被告）：郑海燕，女，1967年4月2日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：鲁小良，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡甲甲，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：吴杉，女，1989年12月29日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：鲁小良，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶钢，男，1960年10月10日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：王莉莉，女，1958年8月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘罗华，江苏石城律师事务所律师。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街128号。法定代表人：杨福强，总经理。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典律师事务所律师。上诉人郑海燕、吴杉因与被上诉人王莉莉、原审第三人南京光华房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑海燕、吴杉共同的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王莉莉一审中的全部诉求。事实和理由：一、一审判决认为2008年3月18日，郑海燕申购经济适用房，申购人为郑海燕一个人，吴杉仅仅是同一户籍成员，这属于认定事实不清。事实上吴杉不仅仅是同户籍成员，也是申购人之一，因为所有的经济适用房申购人的名字只能写一人，但不代表申购人就是一人，一人申购的房屋肯定要比涉案房屋面积小，从吴杉出具的承诺书就可以看出，涉案房屋系吴杉与郑海燕共同申请，共同申购。根据向有关部门的了解，涉案房屋过户，肯定要吴杉签名，因为房屋有吴杉的产权。种种证据可以证明涉案房屋系经济适用房，而非拆迁安置房。二、原审判决郑海燕与王莉莉签订的协议合法有效属于适用法律错误。1.双方的协议不符合经济适用住房的相关规定和政策要求。在同等条件下，剥夺了国家优先购买权，损害国家利益。客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。在本案中也损害了吴杉的合法利益，根据合同法的相关规定，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。2.涉案房屋属于郑海燕与吴杉共有，转让未取得吴杉书面同意，吴杉也不知情，权属也有争议，也未依法登记取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定第四、五、六款均属于不得转让的情形。郑海燕名下只有案涉一套房产，根据国家的经济适用房政策，也是不允许郑海燕将该套房屋上市交易的。三、原审判决认定王莉莉请求将涉案房屋过户至其名下，系物权请求权，不适用诉讼时效的规定属于适用法律错误。物权请求权的前提是请求人系物权人，而本案中，王莉莉不是房屋所有权人，房屋以房产过户为所有权的转移，目前涉案房屋根本就没过户，王莉莉、郑海燕现均不是房屋的产权人，既然都不是物权人，就没有物权请求权。被上诉人王莉莉辩称：女儿吴杉已经在吴炳全户口中占一人口，也就是说涉案买卖房屋所有权应该是郑海燕一人所有。案涉房屋买卖合同是合法有效的。一审判决事实清楚，法律适用准确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人光华公司述称，认可一审判决，请二审法院依法裁判。王莉莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令光华公司将位于房屋过户到郑海燕名下，郑海燕再将该房屋过户至王莉莉名下；2.本案诉讼费用由郑海燕承担。一审法院认定的事实：2007年1月1日，郑海燕与南京红花—机场地区开发建设指挥部、南京市白下区拆迁安置办公室签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议约定，南京红花—机场地区开发建设指挥部经宁拆许字[2007]051号《房屋拆迁许可证》批准，于2007年10月10日至2007年12月8日，在原白下区苜蓿园地块，实施苜蓿园大街西环境整治项目的房屋拆迁；被拆迁房屋天坛新寓13幢608室-1为原白下区拆迁安置办公室所有，由郑海燕承租使用；被拆迁房屋的货币补偿金额为79766元，南京红花—机场地区开发建设指挥部应当向南京市白下区拆迁安置办公室支付7976元，向郑海燕支付72000元，郑海燕同意于2008年1月7日将被拆迁房屋腾空，交由南京红花—机场地区开发建设指挥部拆除。2008年3月18日，郑海燕以城市被拆迁住房困难户名义申购经济适用住房保障，申请表中载明申购人为郑海燕，同一户籍家庭成员为吴杉。2009年10月13日，南京市住房制度改革办公室向郑海燕出具宁房改（2009）第苜C020061号南京市经济适用住房购买通知书，载明购房位置位于银龙花园四期。2013年5月20日，吴杉出具承诺书一份，载明其自愿与母亲共同申请保障房，以后不再以任何形式享受保障房政策。2013年6月7日，郑海燕与光华公司签订《银龙花园四期销售协议》一份，协议约定，经郑海燕申请，光华公司同意将银龙花园经济适用房建筑幢号为4-16幢1103室销售给郑海燕，房屋面积为58.56平方米，总房款为158112元。2013年6月6日，郑海燕与王莉莉签订《协议》一份，协议约定，郑海燕将其拥有独立产权，位于（房屋所有权证号苜C020061号，建筑面积58.56平方米）房屋，以456780元的价格出售给王莉莉，郑海燕承诺该出售的房屋拥有独立产权，不参杂其他第三方，郑海燕保证该房屋按政策在2014年12月30日以合法程序拿到两证（房产证及土地证），房产契税由王莉莉承担，并通过合法房产买卖手续将两证过户到王莉莉名下；王莉莉在取得房屋钥匙及相关手续后在三天内，将房产全款打到郑海燕账户；协议自双方签字后生效，直至王莉莉拿到两证后结束，本协议为内部协议，双方均予以保密，不得对外。协议签订后，王莉莉按约支付了456782元，郑海燕将案涉房屋的钥匙交给王莉莉，王莉莉实际占有使用案涉房屋至今。另查明，2005年11月，郑海燕与其前夫离婚，离婚协议约定，吴杉由其前夫抚养，天坛新寓13幢608室归其前夫及吴杉所有，郑海燕暂住10平方米。一审法院认为，案涉房屋系拆迁安置房屋，王莉莉与郑海燕就案涉房屋签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然吴杉在郑海燕申购案涉房屋时系同一户籍家庭成员，其也曾向住房保障中心出具承诺，但其并非南京市经济适用住房购买通知书上载明的购房申请人、也非《银龙花园四期销售协议》的合同当事人，郑海燕在《协议》中也已承诺其对出售的房屋拥有独立产权，故上述情形不足以导致《协议》无效。王莉莉已按协议约定履行了付款义务，根据光华公司的陈述，现案涉房屋已经可以办理房屋产权登记，故对王莉莉要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。王莉莉请求将案涉房屋过户至其名下，系物权请求权，不适用诉讼时效的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、第三人南京光华房地产开发公司于判决生效之日起十五日内配合被告郑海燕将南京市秦淮区高桥村高桥门200号银龙花园四期16幢1103室不动产权证登记至被告郑海燕名下；二、在上述不动产权证登记手续办理完毕后十五日内，被告郑海燕配合原告王莉莉将南京市秦淮区高桥村高桥门200号银龙花园四期16幢1103室不动产权证过户登记至原告王莉莉名下。案件受理费80元，由被告郑海燕负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，郑海燕提交录音光盘及文字整理稿一份，拟证明一审判决后，郑海燕及其代理人一起至南京市房屋制度改革指导中心进行了咨询，了解的情况是经济适用房的申购是以家庭为单位，并非以个人为单位，对申购人的认定，并不以购房通知中的打印名称和在经济适用房销售协议上的签字为准，而应以申请表中的申请人为准。吴杉对该证据的真实性予以认可。王莉莉质证认为，该证据真实性无异议，但与本案无关。光华公司质证认为，真实性无异议，其他由法庭审核。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋虽为经济适用房，但系基于因拆迁获得，不同于《经济适用住房管理办法》规定的针对城市低收入人群具有保障性质的经济适用房，王莉莉与郑海燕就案涉房屋签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。吴杉并非住房购买通知书上载明的购房人，亦非销售协议的合同当事人，郑海燕在案涉《协议》中亦表明对案涉房屋具有独立产权，王莉莉对此已尽到审查义务，且吴杉在出具承诺书时，已为完全民事行为能力人，其对家庭重大财产的处分应予明知，案涉《协议》签订后，房屋已交由王莉莉实际占有使用至今，现郑海燕、吴杉以吴杉不知情为由主张案涉协议无效缺乏事实及法律依据，亦违背诚实信用原则，本院对其上诉理由不予采信。王莉莉已按约履行了付款义务，根据光华公司的陈述，现案涉房屋已经可以办理房屋产权登记，故对王莉莉要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。郑海燕、吴杉提供的证据不足以证明案涉房屋符合办证条件的具体时间，在王莉莉持续占有使用案涉房屋的情况下，郑海燕、吴杉以诉讼时效提出抗辩，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，郑海燕、吴杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人郑海燕负担80元，上诉人吴杉负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月十一日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君