河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终634号 上诉人（原审原告、案外人）：河北凰家房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区八一大街631号，统一社会信用代码：91130500661052457X。 法定代表人：曹梅，公司总经理。 委托诉讼代理人：成瑞，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：和兴，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：许会永，女，1960年12月18日出生，汉族，住南宫市。 委托诉讼代理人：刘立华，河北德力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张延锋，男，1981年2月3日出生，汉族，住邢台市桥东区。 原审第三人（被执行人）：胡红刚，男，1982年9月15日出生，汉族，住邢台市桥西区。 原审第三人（被执行人）：邵利宾，男，1983年5月13日出生，汉族，住沙河市。 原审第三人（被执行人）：王晓伟，男，1978年11月10日出生，汉族，住河北省邢台县。 上诉人河北凰家房地产开发有限公司（以下简称凰家房地产公司）因与被上诉人许会永、原审第三人张延锋、胡红刚、邵利宾、王晓伟案外人执行异议之诉一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凰家房地产公司的委托诉讼代理人成瑞、和兴，被上诉人许会永的委托诉讼代理人刘立华到庭参加诉讼。原审第三人张延锋、胡红刚、邵利宾、王晓伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凰家房地产公司上诉请求：1、撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初855号民事判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人凰家房地产公司和张延锋解除房屋买卖合同，被上诉人对涉案房产查封执行没有依据。张延锋通过按揭贷款方式购买上诉人凰家公司开发的邢台市桥西区阳光巴屋岛9号楼1单元303室，贷款方式是由上诉人凰家房地产公司担保从中国银行邢台市桥西支行贷款70万元，上诉人凰家房地产公司作为该笔贷款保证人。之后因张延锋未及时偿还银行贷款，导致中国银行邢台市桥西支行从上诉人处扣划了保证金，现张延锋涉及多起欠款执行案件，已经没有了还款能力，上诉人凰家公司根据双方签订的房屋买卖合同中的约定“因购房人未及时还银行贷款而导致上诉人公司承担保证责任的，上诉人公司有权解除合同”与《合同法》第六十九条规定：“当事人依本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力，并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”的规定与张延锋解除了双方签订的房屋买卖合同，合同的解除权系形成权，通知到达对方时生效。所以合同解除后，应将房屋返还上诉人至合同未签订时的状态，故房屋所有权应属上诉人所有，一审法院继续查封该房产没有依据。二、本案中仍有其他三名被执行人财产可供执行。继续执行查封的房产并非被上诉人唯一的救济途径，解除涉案房产对被上诉人最终获得债权实现在法律上不存在障碍。因此，请求贵院撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初855号民事判决书并依法改判，停止执行涉案房产并解封。三、我司已向南宫市人民法院提交优先受偿申请书，2019年11月2日，我司向南宫市人民法院执行局孙廷占邮寄我司及中国银行出具的优先受偿申请书，申请就张延锋房产拍卖执行款进行分配，2019年11月3日孙廷占法官签收该文件但至今未就该申请书向我司做出裁定等反馈，这在程序上不合法。 许会永答辩称，河北凰家房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张延锋、胡红刚、王晓伟、邵利宾未答辩。 凰家房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对邢台市桥西区阳光巴厘岛9号楼1单元303室的执行，解除查封措施，判决涉案房产归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：许会永与张延锋、胡红刚、邵利宾、王晓伟民间借贷纠纷一案，南宫市人民法院作出的（2017）冀0581民初911号民事判决书，已经发生法律效力，许会永于2018年3月19日向该院申请强制执行。2018年4月2日该院作出（2018）冀0581执161号之一执行裁定书，查封了被执行人张延锋名下的房产一处。凰家房地产公司于2019年3月18日对执行邢台市桥西区阳光巴厘岛9号楼1单元303室的房产查封拍卖提出书面异议，2019年4月2日，该院作出（2019）冀0581执异14号执行裁定书，驳回了河北凰家房地产开发有限公司的异议请求。2019年5月5日，河北凰家房地产开发有限公司向该院提起执行异议之诉。另查明，2015年2月8日，凰家房地产公司与张延锋签订《商品房买卖合同》，约定张延锋购买凰家房地产公司开发的位于邢台市桥西区太行路以东阳光巴厘岛二期9号楼3层1单元303、-2层地下室210房产一处，总价款1001433元，其中张延锋2015年2月8日前支付首期房价款301433元，余款700000元张延锋向中国银行股份有限公司邢台市桥西支行贷款，由凰家房地产公司为张延锋提供保证，张延锋已将全部房价款支付给河北凰家房地产开发有限公司。《商品房买卖合同》附件四第6条规定：“……买受人采用贷款方式付款的，如买受人不能按时归还银行贷款，导致出卖人承担任何一次担保责任（不论数额大小），合同解除。……”。2018年10月17日，凰家房地产公司获悉张延锋涉及债务纠纷，向张延锋发出通知，要求张延锋收到通知后三日内为凰家房地产公司担保的70万元银行按揭贷款提供相应数额的担保，逾期即解除双方签订的购房合同，收回该房产。2019年6月27日，中国银行股份有限公司邢台市桥西支行从河北凰家房地产开发有限公司账户扣划3740.63元用于偿还张延锋的贷款。 一审法院认为，位于邢台市桥西区太行路以东阳光巴厘岛二期9号楼3层1单元303、-2层地下室210房产一处，河北凰家房地产开发有限公司以总价款1001433元的价格卖给张延锋，张延锋已支付全部房款，河北凰家房地产开发有限公司也已经将该房产交付给张延锋使用并在产权登记机关备案，登记在张延锋名下，虽然张延锋未能按照贷款合同偿还银行贷款，但河北凰家房地产开发有限公司与张延锋之间的贷款担保关系不能对抗许会永对该院已经发生法律效力的（2017）冀0581民初911号民事判决书的申请执行，河北凰家房地产开发有限公司提出和张延锋解除商品房买卖合同，涉案房产的所有权并不能归属河北凰家房地产开发有限公司，故河北凰家房地产开发有限公司请求判决停止对邢台市桥西区阳光巴厘岛9号楼1单元303室的执行，解除查封措施并判决涉案房产归其所有，依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告河北凰家房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河北凰家房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。凰家房地产公司提交：证据一，2020年3月17日凰家公司向张延锋发出《解除合同通知书》及快递送达信息、微信记录及短信记录，证明凰家房地产公司通过多种方式通知张延锋逾期解除双方签订的商品房买卖合同。证据二，中国银行股份有限公司2020年3月31日出具《国内支付业务付款回单》金额为11,292.14元及《贷款还款回单》等。证明银行一直在扣划凰家房地产公司账户保证金，截止到3月31日共扣划了45,428.27元。许会永质证对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明张延锋收到过该通知，且通知发出的时间是2020年3月17日，一审法院在执行过程中已经将诉争房产评估拍卖，张延锋已经不再是诉争房产的所有人。对证据二真实性有异议，凰家房地产公司承担保证责任与许会永执行案不是同一法律关系，与许会永执行案无关，凰家房地产公司可向张延锋追偿。另查明，截至2020年3月31日，中国银行股份有限公司邢台市桥西支行从凰家房地产公司账户扣划45,428.27元。二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人凰家房地产公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在本案中，张延锋以按揭贷款方式向凰家房地产公司购买涉案房屋，现已占有涉案房屋。因张延锋未依据与按揭银行、凰家房地产公司之间按揭贷款合同约定偿还贷款，导致凰家房地产公司承担相应责任。现凰家房地产公司主张按合同约定其有权解除涉案商品房买卖合同并收回房屋，但其并未提供有效证据证明与张延锋之间已实际解除商品房买卖合同，并已相互返还完毕，故凰家房地产公司对涉案房屋并不享有排除执行的民事权益，一审法院驳回其的诉讼请求并无不当。 综上所述，凰家房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.0元，由河北凰家房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王朝辉 审判员  张怀喜 审判员  孙瑞刚 二〇二〇年六月十九日 书记员  刘 易