河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6629号上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，2005年2月27日出生，住郑州市金水区。法定代理人：陈换琴，女，汉族，1970年1月14日出生，住郑州市金水区。系张某母亲。委托诉讼代理人：韦建，河南荣元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰、王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州焱阳房地产营销策划有限公司，住所地：郑州金水区郑汴路127号院1号楼12层1206号。统一社会信用代码：91410100MA45BRMU86。法定代表人：段高平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王富宽，该公司员工。上诉人张某与被上诉人河南德润置业有限公司、郑州焱阳房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初16549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：合同不能解除无事实和法律依据，焱阳公司的平台服务费不退还无事实和法律依据，请求二审依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。河南德润置业有限公司辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。郑州焱阳房地产营销策划有限公司辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。张某向一审法院起诉请求：1.判令解除确认原告与被告德润公司所签订的《商品房买卖合同》（编号为180××××7219）；2.判令被告德润公司退还维修基金2069元和原告房款572728元（以房款572728元为本金，从2018年10月22日按年利率6%标准计算利息，计算至全部付清之日）；并判令被告焱阳公司退还平台服务费147272元；3.判令被告德润公司向原告支付因其逾期交房违约金5727.28元；4.判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月31日，原告张某（乙方）与被告焱阳公司（甲方）签订《房屋购买服务协议》，约定的主要内容为：乙方购买红星国际项目2号楼4层4135号房屋，该房屋成交价款中147272元为本协议约定的“该房屋的购买服务费”。该款乙方必须在2018年8月31日一次性交纳，如期交纳后，乙方与德润公司完成该房屋的签约手续时，享受到前两年租金补贴返还，确保该房屋最终成交价为720000元。协议签订当日，原告向被告焱阳公司缴纳平台服务费147272元。2018年9月1日，原告向被告德润公司缴纳购房款292728元，并缴纳维修基金2069元。2018年10月22日，被告德润公司作为出卖人与买受人张某签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××7219），合同约定的主要内容为：张某购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为17998.99元/㎡，建筑面积31.82㎡，总金额为572728元；买受人于2018年10月22日一次性支付572728元。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年10月31日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等。商品房买卖合同签订当日，原告向被告德润公司缴纳了剩余购房款280000元。二被告分别向原告出具了收取相应款项的收据。购房合同签订当日，原告张某（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年10月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即4楼90元/㎡/月×12个月×实测面积、第二年租金保底即4楼100元/㎡/月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积/商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80%[注：4楼加权系数为0.81，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担]。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为：为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具〔2019〕020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，郑州星润房屋租赁有限公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。在本案审理期间，被告德润公司向本院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文〔2017〕178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。一审法院认为，原告张某与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。因被告德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋存在违约，其应当承担相应的违约责任。但原告在与被告德润公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订《托管经营协议书》，约定原告所购买的房屋由德润公司直接向郑州星润房屋租赁有限公司交付，而郑州星润房屋租赁有限公司自2018年5月1日起向符合条件的购房人发放租金收益，可以证明托管经营已实际履行，被告德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现，故对原告请求确认本案《商品房买卖合同》已解除的主张，本院不予支持。关于原告所主张与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。对原告请求判令被告德润公司支付延期交房违约金的主张，因房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年10月31日前将符合交付条件的商品房交给原告，如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期；被告德润公司也提交了有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据。而被告德润公司与原告签订合同是在2018年10月22日，但实际于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，被告德润公司在签订合同时应当预见到存在逾期交付符合约定条件房产的情况，其仍与原告约定2018年10月31日交房，故被告德润公司存在过错，应当承担违约责任，原告主张判令被告德润公司支付违约金5727.28元不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某违约金5727.28元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11078元，由原告张某、被告河南德润置业有限公司各负担5539元。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，张某在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，张某不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，张某同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时张某予以协助，星润公司的签收行为对张某具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为张某履行了向星润公司交接该商铺的义务。张某与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，张某与德润公司在商品房买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在张某与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象系星润公司；张某的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，张某以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合张某与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对张某提出的解除与德润公司所签订的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。张某请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，本院亦不予支持。一审对德润公司应向张某支付的逾期交房违约金的认定并无不当。综上所述，张某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二〇年六月十五日书记员  王科普