河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3890号 上诉人（原审被告）：马俊成，男，1962年8月3日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：张保富，河北鼎岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人；马恺（系上诉人之子），男，1988年7月10出生，汉族，住正定县。 被上诉人（原审原告）：张全成，男，1957年10月5日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：赵国良，河北正岩律师事务所律师。 上诉人马俊成因与被上诉人张全成确认合同无效纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马俊成及其委托诉讼代理人张保富、马恺、被上诉人张全成及其委托诉讼代理人赵国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马俊成上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初3253号民事判决书，依法改判驳回被上诉人原一审的诉讼请求；2、本案一、二审讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人双方签订的转让协议及更改补充协议合法有效。协议中涉及的厂房和门市所占用的土地，是经过正定县人民政府、正定县南牛乡人民政府共同批准，并在河北省发展和改革委员会登记备案的。2017年1月5日，正定县南牛乡人民政府出具《土地证明》，同意该用地为生产用地。2015年8月21日，河北省发展与改革委员会向被上诉人颁发了河北省固定资产投资项目备案证，证号：正发改投资备字【2015】15号，建设内容包括“建设办公楼、车间、仓库及附属设施”。2015年10月10日，正定县综合工业园区管理委员会与被上诉人签订《正定县综合工业园入驻协议》，同意被上诉人项目入住正定县工业园区，被上诉人同时向相关部门缴纳了各项税费。被上诉人与上诉人签订转让协议时向上诉人出示了以上相关手续及票据并将复印件交给了上诉人，以证明被上诉人用地手续齐全且合法。因被上诉人在加盖办公楼过程中存在超出审批规定的范围，超出范围部分于2019年初被正定县人民政府强制拆除，剩余厂房及其他附属设施予以保留并允许继续使用。上诉人与被上诉人于2019年5月30日、6月4日签订了更改补充协议。双方签订的转让协议和更改补充协议均是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、上诉人与被上诉人双方转让的房屋是否属于违章建筑并不必然导致合同无效，不影响房屋转让合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，违法建筑建造人只是不能办理物权登记，但并不影响处分合同的效力，建筑的违法性并不必然影响合同的效力。由于违法建筑不能进行物权登记，转让行为不会发生物权登记效力，此时合同有效并不会对公共利益造成损害，合同仅仅关涉到双方当事人的利益，与第三人及社会公共利益无关。合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整。违章建筑是公法问题，因其违章而丧失物权客体的资格，而且政府也未对剩余部分房屋予以拆除，转让违法建筑的合同不因违法建筑不能办理物权登记而无效，双方签订的合同有效也并不影响对违章建筑的认定，并且被上诉人与上诉人签订转让协议时向上诉人出示了相关手续及票据并将复印件交给上诉人，以此证明其用地手续齐全且合法，上诉人不存在任何过错。被上诉人在签订合同后，违背诚实信用原则，一而再再而三地要求修改合同，遭到上诉人拒绝后，以自己转让的建筑违章合同无效而向法院提起诉讼，欲用背信弃义的方法来获取自己的利益。本案争议的是被上诉人已经建好的房屋转让合同效力的问题，并不是转让土地给上诉人用于建造房屋，不适用《中华人民共和国土地法》第二条、第三十六条的规定，而且南牛乡政府同意该地为生产用地，村委会也未提出异议，双方签订的协议不存在损害国家集体利益的情形，一审判决以《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三十六条损害村集体利益为由判决合同无效，属于适用法律错误，综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 张全成辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人与上诉人签订的转让协议及补充协议违反了法律法规的禁止性规定，是无效的。涉案土地性质为农业用地，根据法律规定，不可改变土地用途。现在集体所有的农业用地上建造厂房等违反了法律规定，因此签订的两份协议无效，一审法院判决正确。二、根据房地一体原则转让地上建筑物，同时转让土地使用权。法律规定，土地使用权的转让只能在同一集体成员内部进行，并且要经政府相关部门同意。现上诉人并非同一集体组织成员，并且被上诉人非土地使用权人，其无权转让该土地使用权，双方两份协议的签订，势必损害了村集体以及土地使用权人的权益，因此是无效的。综上，被上诉人认为一审法院判决正确，上诉人的上诉没有事实法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 张全成向一审法院起诉请求：1、依法判令原被告于2018年12月30日、2019年6月4日所立转让协议及补充协议无效。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告张全成与被告马俊成于2018年12月30日签订《转让协议》,主要内容为：一、甲方（张全成）将羊曲线木庄段路南全部厂房及东办公楼和门市一次性转让给乙方（马俊成），占地面积5.178亩，转让金额共计300万。甲方保证所卖厂房、楼房等建筑是甲方独资所有，没有产权纠纷。2、甲乙双方所占厂房、办公楼。门市共租木庄村十四队三家土地（详见租地协议）6.952亩。双方分别对各自实际占用的部分支付租金，其中甲方占1,774亩，乙方占5.178亩。6、自合同签订之日，乙方所购的厂房及东办公楼、门市如果发生拆迁、规划等事宜导致房屋质量和使用功能丧失的，该房屋项下因此所产生的收益应归乙方所有等。由于2019年春节过后南边二层办公楼全部被政府拆除，故原、被告又于2019年6月4日签订《厂房、办公楼、门市更改补充协议》。甲方自愿将门洞及西边两间门市和门洞西边二层门市及土地也转让给乙方，经双方协商对双方权利义务进行补充更改部分约定，今后双方按照本补充协议条款履行，该补充协议的主要内容是：一、经双方协商后商定：乙方以2018年12月30日前后向甲方已支付的转让费100万元作为购买款买下：包含门洞的东边两层门市楼以及西边一层两间门市、二层全部门市和所有库房、厂房、变压器等一切地上附着物。门洞西边一楼的西边4间门市归甲方。乙方自此之后享有该办公房屋、门市及库房、厂房、变压器等的使用、收益、处分等所有权益。自双方签订协议即合同生效之日的一个月后算作乙方实际入住至该办公房屋、厂房的日子，如果两年内上述办公房屋及厂房再遇到政府拆除等不可预知的情况，造成乙方生产经营受损的，甲方需向乙方返还转让费的80%-70%，甲方应在半年前还清；如果三至五年内上述办公房屋及厂房再遇到政府拆除等不可预知的情况，造成乙方生产经营受损的，甲方需向乙方返还转让费的60%-40%，甲方应在半年前还清；如果5年后上述办公房屋及厂房遇到政府拆除情况，双方互不相找。四、甲方将门市占用的部分租地面积，一并转让给乙方，租地面积：南北长44米*东西长11.5米*0.15（系数）=0.759亩，车间西半边滴水沿北4米宽*长16.5米*0.15（系数）=0.099亩，合计转给乙方租地面积为0.759+0.099=0.858亩，到2019年10月1日交占地租金时从甲方占地面积中减去0.858亩转为乙方占地面积。到2020年10月1日交占地租金时占用厂东边的高桃乐家土地0.65亩租金1300元由乙方负责。原告转让给被告的房屋等建筑物是在原告于2014年8月至9月租赁本村村民张文海、高新生、吕路发的责任田上所建。2019年12月8日被告又重新与该三人签订了土地租赁合同。 原告在租赁的责任田上建造房屋等建筑物期间，正定县国土资源局于2015年1月、8月、10月多次向原告及其女儿张娅娅做出责令停止违法行为通知书。2015年9月6日正定县国土资源局对张娅娅张全成做出正国土资告知字（2015）194号行政处罚告知书，2015年9月18日该局又对张娅娅张全成作出正国土资罚字（2015）194号行政处罚决定书，认定原告方占用木庄村集体土地3568.2平方米（合5.35亩）建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条之规定。决定处罚如下：1、责令退还非法占用的土地，限期十五日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；2、依法处以非法占有土地每平方米20元的罚款，共计人民币71364元整。2019年1月9日，正定县南牛乡人民政府以原告未经批准在本村东南方向范围内建临建设施的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》《河北省村镇建设管理条例》的规定，作出责令限期拆除违法建设通知书，要求原告停止违法行为，并于2019年1月12日前自行拆除，并到南牛乡人民政府土地管理站接受调查。逾期将依法强制拆除。2019年春节过后，原告保留及转让给被告的部分建筑物被强制拆除。 上述事实，由原告提交的《转让协议》、《厂房、办公楼、门市更改补充协议》、责令限期拆除违法建设通知书、行政处罚告知书、行政处罚决定书土地租赁协议，被告提交的租赁协议等以及原、被告的陈述为证。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第三十六条规定：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土。本案中，被告虽主张案涉土地为建设用地，但未提交有效证据予以证明，且案涉土地上的建筑物已经正定县国土资源局确认为非法占用耕地的违法建筑，故对被告的主张，不予采信。原告所建房屋等占用的是该村集体土地，根据“房地一体”的原则，原告转让房屋等建筑物所有权必然涉及土地的转让，原告张全成与被告马俊成签订的《转让协议》、《厂房、办公楼、门市更改补充协议》中的场地使用权在承包期内虽然归木庄村村民张文海、高新生、吕路发，但该部分土地所有权归正定县集体，原告无权转让，双方签订转让协议损害了村集体利益且该土地性质属于农业用地，现被用于建设房屋、厂房，改变了土地用途和性质，违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第七十四条的规定，涉案土地上的建筑物应当予以拆除，事实上正定县国土资源局也做出了正国土资罚字（2015）194号行政处罚决定书，责令原告方限期拆除，故原、被告双方签订的《转让协议》以及《厂房、办公楼、门市更改补充协议》无效。因本案被告坚持主张合同有效，未就合同无效导致的后果主张权利，也未提出反诉，故如因合同无效，被告认为原告损害了被告的合法权益，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：2018年12月30日原告张全成与被告马俊成签订的《转让协议》以及2019年6月4日双方签订的《厂房、办公楼、门市更改补充协议》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张全成负担20元，被告马俊成负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审法院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，上诉人主张案涉土地为建设用地，但未提交有效证据予以证明，并且土地上的建筑物已经正定县国土资源局确认为非法占用耕地的违法建筑，上诉人主张案涉土地为建设用地的上诉理由，不予采信。上诉人与被上诉人于2018年12月30日签订《转让协议》及2019年6月4日签订《厂房、办公楼、门市更改补充协议》中所涉建筑物为违法建筑；该建筑物占用的土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。双方签订的《转让协议》以及《厂房、办公楼、门市更改补充协议》的情况并不符合《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，”的规定，上诉人主张双方签订的《转让协议》以及《厂房、办公楼、门市更改补充协议》为有效协议的上诉理由，不予支持。因合同无效导致的后果，上诉人可以另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人马俊成负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年六月八日 书记员  杨 岚 ——