江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终216号上诉人（原审被告）：后宗云，男，1978年8月11日生，汉族，住安徽省芜湖市马塘区。委托诉讼代理人：钱礼华，安徽春蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸芳，安徽春蓝律师事物所律师。被上诉人（原审原告）：张力，男，1992年2月4日生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的师事务所律师。上诉人后宗云因与被上诉人张力房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。后宗云上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人合同解除的时间是2019年4月23日，缺乏事实与法律依据。1.被上诉人虽于2019年4月23日向上诉人发送解除通知短信，但双方签订的合同并未约定短信送达单方解除合同的方式，即便遇到不可抗力也需通过书面通知对方。被上诉人单方违约非因不可抗力，上诉人未看到、不知晓被上诉人的短信，且被上诉人也未通过其他方式向上诉人告知欲提前解除合同。被上诉人作为违约方欲提前解除合同应当穷尽一切方法通知上诉人。从双方代理人的微信聊天记录看，自2019年4月23日被上诉人向上诉人发送短信要求解除合同后的三个多月时间双方就案涉房屋解除事宜未进行任何形式的联系与沟通，因被上诉人未能及时通知导致案涉房屋直到2019年8月14日才进行了房屋钥匙的交接手续，造成了损失的扩大，应由被上诉人承担该期间的租金。2.一审法院未对房屋交付时间进行审查和认定。即便被上诉人发送了解除短信的通知，但被上诉人一直占有使用案涉房屋至2019年8月14日双方办理交接手续时。根据上诉人提供的2019年4月至2019年9月期间《绿地之窗商务广场缴付通知书》可明确看出涉案房屋D4-418、419、420、421在短信发出后每月均有用电，该时间内案涉房屋仍由被上诉人占有使用，即案涉房屋并非自2019年4月23日开始处于清空状态，被上诉人实际占有使用房屋的行为变更了发送解除短信的行为，租赁合同实际履行至2019年8月14日。3.一审法院对双方代理人的聊天记录认可，被上诉人代理人一直表示“我是不可能交给别人的，再说我租期又没到，我不可能给别人的……”，显然被上诉人在钥匙交付前一直认为其占有使用房屋是基于双方的房屋租赁合同尚未到期，更未解除。同时根据双方合同的第2.2和5.5条的约定。腾空房屋后，被上诉人负有结清案涉房屋各项费用和交付钥匙的义务，但被上诉人一直称租期尚未到期，拒绝向上诉人交付钥匙，且未将私人物品搬离房屋，直至2019年10月17日被上诉人也未将公司注册地从案涉房屋迁出，故案涉房屋一直处于被上诉人实际控制之下，应以2019年8月14日双方交接房屋钥匙之日作为合同实际解除之日。4.即便一审法院认为被上诉人在短信发出后未占有使用房屋，被上诉人发送短信提前解除合同的行为也非合同法第93条第2款或第94条规定的情形，本案合同解除的时间应为2019年5月22日，一审援引合同法第96条作为裁判依据系适用法律错误。二、合同解除时间应以双方交接钥匙、腾空房屋为准，故上诉人只需返还2019年8月15日至2019年9月9日期间的租金36202元（265000元/183天*25天），同时被上诉人应当缴纳2019年4月至2019年8月14日期间的水电、物业等费用共计6472.2元，该费用上诉人已经代为缴纳，应予以扣除，上诉人对此在一审中明确提出，一审应一并予以审理、判决。三、因被上诉人怠于交付钥匙，导致上诉人无法安排新租客看房，由此产生的预期租金收益损失应属于被上诉人应承担的违约责任，应由被上诉人承担。综上，请求二审予以改判。张力辩称：根据双方合同第7.1条约定，被上诉人享有合同解除权，且只需要承担一个月的违约金。本案不应适用合同第7.2条有关合同终止的规定。被上诉人多次通过电话联系上诉人，上诉人均不予回应，故被上诉人只能于2019年4月23日通过短信告知上诉人房屋已于2019年4月12日清空，要求上诉人收房，并表示愿意承担违约责任放弃押金。但上诉人收到通知后却一再拖延，对于扩大部分的损失应由其自行承担。另被上诉人于2019年4月26日再次通知上诉人，上诉人也明确表示收到该消息希望被上诉人可以帮忙转租。上诉人陈述的关于水电费的内容均属于不实内容，上诉人在一审中也未对此提交证据原件予以证实。双方代理人何时交接房屋钥匙对合同解除的时间没有影响。一审法院审理时曾明确询问被上诉人是否因本案提起反诉，上诉人明确表示不提起反诉。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张力向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方房屋租赁合同已于2019年4月12日解除；2.判令后宗云退还张力剩余租金201700元及利息（2019年4月13日-2019年9月10日按照同期银行利率计算）；3.后宗云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：后宗云（甲方）与张力（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市雨花台区房屋出租给乙方使用；租期自2018年8月30日起至2022年10月31日止，其中，自2018年8月30日起至2018年9月9日止11天为免租期；租金每月为44167元。支付方式为押一付六，押金为44000元，是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；租金付六个月租金，共计265000元。双方另对各自权利义务、违约责任、合同终止等做出相关约定。该合同7.1条约定了如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所交付的押金。合同第7.2.3条约定甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任。上述《房屋租赁合同》签订后，后宗云依约向张力交付了涉案房屋，张力已分两次向后宗云支付房租，各265000元，即租金支付至2019年9月9日。2019年4月23日，张力向后宗云发送短信，称由于张力更换办公场地，涉案房屋于2019年4月12日处于清空待收房状态，张力按照合约根据违约条款履行，放弃押金，此日期后多余房租需要后宗云全额退还。直至2019年8月，张力、后宗云分别通过其代理人张琴、许荣微信联系，后宗云要求张力将钥匙寄到隔壁，张力认为应将钥匙交给后宗云。双方直至2019年8月14日办理交接，张力退还钥匙。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。本案《房屋租赁合同》第7.2.3条约定了双方可以提前解除合同，但须提前一个月通知对方，张力因其自身原因提出解除合同，虽构成违约，应当承担相应的违约责任，但其要求解除并不为合同及法律所禁止。张力主张《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除，但是结合现有证据，张力于2019年4月23日向后宗云手机发送短信，该通知到达日期应为2019年4月23日。后宗云收到短信后未在合理期限内提出异议，也未及时接收房屋，故短信送达之日（2019年4月23日），涉案《房屋租赁合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张力于2019年4月23日通知被告收房，后宗云在收到短信后直至2019年8月才与张力联系，后宗云未能及时收房，因其自身原因导致损失的扩大，该责任应由由后宗云自行负担。涉案《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除，故2019年4月24日起至2019年9月9日止的租金201284元（265000元/183天*139天），后宗云应当返还给张力。关于张力主张的利息，因本案系张力违约所致，故其主张损失无事实和法律依据，故一审法院不予支持。后宗云抗辩张力应承担违约责任，但在法庭辩论终结前未向张力提出反诉，后宗云若认为张力违约导致后宗云产生其他损失的，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、张力与后宗云就南京市雨花台区签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；二、后宗云于判决生效之日起十五日向张力返还租金201284元；三、驳回张力的其他诉讼请求。本案案件受理费4326元减半收取2163元，由张力负担25元，后宗云负担2138元。二审中，被上诉人向本院提交后宗云2019年4月26日给其回复的短信聊天记录（内容为：“…你转租的事情我们一定会积极配合…”），证明上诉人后宗云已经收到了被上诉人张力2019年4月23日向其发送的短信。上诉人质证时表示其须核实其是否发出了2019年4月26日的回复短信，但未在本院限定的时间内向本院说明情况。上诉人还表示，即使被上诉人收到了2019年4月23日的短信，也对被上诉人通过短信要求解除合同不予认可。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人后宗云陈述，其一审中提交了2019年4月23日至2019年8月14期间涉案房屋的水电、物业等费用的交费通知单复印件，因其并未实际交纳上述费用，故物业公司只给了上诉人上述费用通知单的复印件。上诉人二审中另表示相关的水费、电费、物业费其已经代被上诉人缴纳，并有相关的票据，但在法院限定的时间内其未能提交已实际缴纳上述费用的相关证据。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。后宗云与张力签订的《房屋租赁合同》第7.2.3条约定“甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任”。该条系双方当事人对合同解除条件的约定。张力于2019年4月23日向后宗云发送短信，表达要求解除合同的意思，根据《房屋租赁合同》的上述约定，涉案《房屋租赁合同》应当于2019年5月23日解除。后宗云应向张力返还2019年5月24日起至2019年9月9日止的租金157842元（265000元/183天*109天）。一审法院认定《房屋租赁合同》自2019年4月23日解除，并判令上诉人向被上诉人退还2019年4月24日至2019年9月9日止的租金，存在错误，本院依法予以纠正。被上诉人张力主张其系依据案涉房屋租赁合同的第7.1条享有合同约定的解除权。但该条系对出租方享有单方解除合同权利的具体情形进行的约定，不能适用于本案中承租人解除合同的情形，本院对被上诉人该意见不予采纳。上诉人认为被上诉人一直占有使用涉案房屋至2019年8月14日，且直至2019年8月14日双方才办理房屋交接之日，故应以2019年8月14日作为合同解除之日。本院认为，被上诉人2019年4月23日向上诉人发送的短信中已经明确表示涉案房屋处于清空状态，并要求上诉人收房，但上诉人未能提交证据证明此后其积极配合被上诉人进行房屋交接而被上诉人怠于交还房屋及钥匙的事实；一审中上诉人提交的2019年8月双方代理人的微信聊天记录也不能证明被上诉人无正当理由拒绝向上诉人本人交还房屋钥匙。上诉人称被上诉人在2019年4月23日之后仍占有使用涉案房屋，亦未提交证据证明，故上诉人上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应向其给付2019年4月至2019年8月14日期间的电费、服务费、物业费及公摊水电费6472.2元及承担涉案房屋空置期间的租金损失，对此上诉人在本案中未提起反诉，且直至本案二审阶段，上诉人并未提交其实际缴纳相关费用的证据，其可以另行诉讼解决，本院不予理涉。综上所述，后宗云的上诉请求部分成立。一审认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初5330号民事判决第三项；二、变更南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初5330号民事判决第一项为：张力与后宗云就南京市雨花台区签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除；三、变更南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初5330号民事判决第二项为：后宗云于本判决生效之日起十五日向张力返还租金157842元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4326元减半收取2163元，由张力负担470元，由后宗云负担1693元；二审案件受理费4319元，由张力负担933元，由后宗云负担3386元。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年六月九日法官助理  高 峥书 记 员  储 娜