湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初466号原告：吕桂兰，女，1951年4月23日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：夏和平，湖北民福律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：饶香玲，女，1950年10月15日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，系鄂州市明堂市场经营户，代理权限为一般授权。被告：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，上述三被告共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吕桂兰诉被告马楠、孙艳、张绍永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕桂兰及其委托诉讼代理人夏和平、被告马楠、孙艳、张绍永的共同委托诉讼代理人朱金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕桂兰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与鄂州市祥高贸易有限公司签订的《商亭认购协议书》；2.三被告连带返还原告购房款195000元并按照同期人民银行贷款利率给付利息；3.三被告马楠、张绍永、孙艳连带赔偿原告购房款195000元；4.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与鄂州市祥高，贸易有限公司签订的《商亭认购协议书》；2.三被告连带返还原告购房款195000元并按照同期人民银行贷款利率给付利息；3.三被告马楠、张绍永、孙艳连带赔偿原告购房款一倍即195000元的赔偿责任；4.三被告连带承担房屋评估费用4358元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年02月12日，原告与鄂州市祥高贸易有限公司(以下简称祥高公司)签订了《商亭认购协议书》。该协议书约定:鄂州市祥商贸易有限公司将位于鄂州市××体育场与××大道交汇处××明堂××区××号商亭出售给原告，总价格为19.5万元，并约定自协议签订之日起两年后办理过户手续。该协议签订后，原告履行了给付义务，但祥高公司隐瞒商亭已被抵押的事实，2015年底该商亭被鄂城区人民法院予以查封，导致该商亭不能过户到原告名下，祥高公司于2018年去工商部门办理了公司注销登记手续，其股东为逃避债务恶意注销公司的行为严重损害了原告的合法权益。经查，三被告均为祥高公司的股东，其未经清算程序就注销了该公司，那么三被告应对祥高公司债务承担连带责任。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告马楠、孙艳、张绍永发表如下答辩意见：1.本案不具备法定解除条件，我方不存在隐瞒抵押关系事实；2.原告诉请没有事实和法律依据；3.原告长时间占有房屋应该计算相应租金。原告吕桂兰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的身份信息。证据二、商亭认购协议书。拟证明原告与鄂州市祥高贸易有限公司签订了商亭买卖合同，并约定了价款以及交付时间。证据三、收据两张。拟证明：1.原告已履行合同的付款义务；2.按约定原告已给付了195000元。证据四、（2017）鄂0704民初598号民事判决书。拟证明：1.涉案商亭已被鄂州市祥高贸易有限公司抵押的事实；2.鄂州市祥高贸易有限公司隐瞒该事实与原告签订买卖合同。证据五、鄂州市祥高贸易有限公司企业信息查询单，注销通知书。拟证明鄂州市祥高贸易有限公司已被注销的事实。证据六、承诺书。拟证明：1.三被告系鄂州市祥高贸易有限公司的股东；2.三被告作出虚假承诺并恶意注销公司；3.三被告应承担相应的民事赔偿责任。证据七、评估报告。拟证明房屋价值为415000元。证据八、评估费用。拟证明评估费用为4358元。被告马楠、孙艳、张绍永未提交证据。经庭审质证，被告马楠、孙艳、张绍永对原告提交的证据一、二、三、五无异议；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告隐瞒抵押事实；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为三被告本来是鄂州市祥高贸易有限公司的债权人，周国栋把鄂州市祥高贸易有限公司过户给被告是为了还债，被告收不到租金，所以将公司注销，不存在恶意逃避债务；对证据七、八的真实性无异议，对证明目的有异议，认为损失应该扣除原告占有房屋时期的租金。本院对本案证据审核认定如下：原告吕桂兰提交的证据，客观、真实，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：原告吕桂兰在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭从事经营活动。2006年11月28日，原告与鄂州市市场开发服务中心签订《协议书》一份，约定原告补足明堂市场1期2层B4区17号商亭认购保证金5,000元等。2015年2月12日，原告与鄂州市祥高贸易有限公司签订《商亭认购协议书》一份，约定原告购买鄂州市祥高贸易有限公司位于明堂市场二楼B4区17号商亭，面积17平方米，总价格为195,000元，商亭产权证办理到吕桂兰名下，自合同签订之日起两年后办理等。原告按约定支付了购房款，鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日向原告出具收据两张，其中一张金额为160,000元，另一张为35，000元。2014年8月19日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与湖北林海建筑安装工程有限公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，湖北林海建筑安装工程有限公司向中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款6,000,000元，借款期限12个月。同日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与鄂州市祥高贸易有限公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，鄂州市祥高贸易有限公司以其所有的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续。上述贷款到期后，因湖北林海建筑安装工程有限公司未按约定还款，中国工商银行股份有限公司鄂州分行向本院起诉湖北林海建筑安装工程有限公司及担保人鄂州市祥高贸易有限公司等人，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，本院根据中国工商银行股份有限公司鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结被告湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等银行存款人民币6,900,000元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封鄂州市祥高贸易有限公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区17号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，本院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令湖北林海建筑安装工程有限公司偿还中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；鄂州市祥高贸易有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等未履行判决书确定的义务，中国工商银行股份有限公司鄂州分行于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。原告吕桂兰对本院查封的鄂州市祥高贸易有限公司位于明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭提出书面异议，本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权人为鄂州市祥高贸易有限公司，中国工商银行股份有限公司鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，原告提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异41号执行裁定，依法驳回吕桂兰的异议。原告吕桂兰不服，于2016年9月12日向本院提起案外人执行异议之诉，请求停止对鄂州市明堂市场B4区17号商亭的执行，并解除其查封；并判令鄂州市明堂市场B4区17号商亭商亭归原告所有。经审理，本院驳回了原告吕桂兰的全部诉讼请求。原告吕桂兰不服该判决，向鄂州市中级人民法院申请再审，鄂州市中级人民法院经审理裁定驳回了原告吕桂兰的再审申请。案件审理过程中，原告吕桂兰向本院提出申请，申请对明堂市场B4区17号商亭的市场价格进行评估，本院予以准许。经原、被告双方选定，湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司进行评估。2019年10月18日，湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司出具《评估报告书》，估价结果为明堂市场二楼B4区17号商亭市场价值415000元。上述鉴定费用为4358元。另查明，鄂州市祥高商贸有限公司的股东马楠、孙艳、张绍永于2018年2月25日向鄂州市工商行政管理局申请公司注销登记，在其提交的书面申请书中注明无债权债务，并书面承诺法律后果由股东承担，同月27日，鄂州市工商行政管理局决定准予注销登记。本院认为，吕桂兰就涉案商亭曾于2006年向鄂州市市场开发服务中心交纳了认购保证金，并于2015年2月2日与鄂州市祥高商贸有限公司签订了《商亭认购协议书》，向鄂州市祥高商贸有限公司交纳购房款。由此可见，吕桂兰履行了房屋买卖合同的主要义务，双方之间的房屋买卖合同关系成立、有效。由于涉案商亭已于2014年8月在鄂州市房产管理局办理了抵押登记手续并被本院依法查封，导致吕桂兰所购商亭无法办理所有权过户登记，合同存在不能履行的风险，故原告吕桂兰主张解除合同，本院依法予以支持。关于合同解除后的损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“…（二）故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实；…”，原告吕桂兰请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日向原告出具收据两张共计195,000元，对于占用购房款的利息可以从2015年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率开始计算。原告主张赔偿房款一倍即195,000元的损失，并未超过涉案房屋增值的损失，本院依法予以支持。鉴定费用系查明损失程度所支付的必要、合理费用，应由合同违约方即被告承担。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”被告马楠、孙艳、张绍永作为鄂州市祥高商贸有限公司的股东，未经清算即办理公司注销登记，并承诺承担由此引起的法律后果，故对原告吕桂兰要求三被告承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告吕桂兰与鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日签订的《商亭认购协议书》。二、被告马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向原告吕桂兰返还购房款195000元及利息（以195000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起计算至购房款付清之日止）。三、被告马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向原告吕桂兰连带赔偿一倍购房款即195000元。四、被告马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向原告吕桂兰给付房屋评估费用4358元。案件受理费7150元，由被告马楠、孙艳、张绍永负担；该费用原告已预交，待本判决生效后由被告马楠、孙艳、张绍永直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 姜昭威审判员张琳审判员黄春华二〇二〇年六月十二日书记员 刘      慧      文