江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4397号上诉人（原审原告、反诉被告）：李德军，男，1963年11月9日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：**，江苏同科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰房地产集团（连云港）有限公司，住所地连云港市连云区海棠北路188号。法定代表人：李雪洁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方光快，江苏善典律师事务所律师。上诉人李德军因与上诉人永泰房地产集团（连云港）有限公司（以下简称永泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李德军上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，撤销一审判决第二项，支持李德军的诉讼请求；2.永泰公司承担案件受理费、保全费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为涉案房屋不能办理不动产权证，其原因为：一是土地规划发生变动；二是交房前已装修，无法通过竣工验收。该两点理由不能成立。1.关于土地规划变动的问题。永泰公司举证的2012年11月10日关于《连云港市规划委员会办公会议纪要》（以下简称会议纪要）系复印件，其中第十条关于山某自在二期项目方案回头看内容为：“会议研究，根据城市规划，项目二期用地不宜继续建设住宅，与一期相邻已建用地可作为一期工程的公共配套，其余东侧约40亩用地作为精品酒店项目……”。即使会议纪要是真的，一审法院对会议纪要的文义理解也是错误的。涉案房屋属于二期与一期相邻，并经过行政主管部门审批、有完善的手续，“三证”齐全，在该会议纪要之前已经建设完成。根据会议纪要，涉案房屋是可以作为一期的公共配套使用，可以按照一期房屋对待，规划变更不影响其性质。况且半年后即2013年5月17日房产行政主管部门还发放了涉案房屋的预售许可证，如果规划改变影响涉案房屋办理不动产权证不可能再发预售许可证。2.一审法院认为涉案房屋在永泰公司交房前已装修无法通过竣工验收，也无法办理不动产登记权证，系认定事实错误。竣工验收是办理产权登记手续的内容之一。涉案房屋竣工后永泰公司未组织验收即作为售楼处使用，适当装修并不影响竣工验收，只要不改变规划、不改变结构、与图纸一致、符合相关质量标准等就能通过竣工验收。而且如果一次验收不合格可以整改，整改完成后还可以继续验收，直到通过为止。即使房屋结构改变了，恢复原状也能通过竣工验收。一审法院将已装修就不能通过竣工验收结合起来，没有事实和法律依据。永泰公司由于不再开发二期，人员都遣散了，没有人过问涉案房屋的验收等后续事宜，其作为专业的房地产开发公司，对竣工验收的相关规定是清楚的，永泰公司装修使用不会影响事后竣工验收。二、一审法院适用法律错误。1.《补充协议》应为无效合同。（1）补充协议是永泰公司单方制作，在同一天签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，后者对前者作出大量修改，补充协议也未报行政主管部门网签，是永泰公司为逃避政府主管部门监管，以合法形式掩盖非法目的，也是就俗称的黑白、阴阳合同。（2）补充协议权利义务严重不对等，就是永泰公司用来限制和约束李德军的霸王条款，违反公平原则。（3）补充协议是永泰公司提供的格式合同，部分条款没有遵循公平原则确定双方的权利和义务，在签署该协议时永泰公司没有采取合理的方式提请李德军注意免除或者限制其责任的条款，该条款无效。（4）补充协议部分条款违反了法律、行政法规的强制性规定，该条款应为无效条款。2.适用补充协议第八条错误。上诉人主张逾期办证违约金应当以《商品房买卖合同》第十五条约定的“交付商品房后90日内”为起算时间点。一审法院以《补充协议》第八条约定的“办理该房屋入住手续后730日内”为起算点错误。本案中，在同一天签订的主合同和从合同约定的时间相差一年零九个月，为何不在主合同中直接约定730日？永泰公司就是为了规避法律的强制性规定，应当是无效的，起算时间应当以主合同为准。3.逾期办证违约金按照同期同类贷款利率计算没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第29条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定。”而逾期贷款利息是贷款利息的1.5倍，因此上诉人主张延期办证违约金按照年利率9%计算有法律依据。综上，请求支持李德军上诉请求。永泰公司针对李德军的上诉请求辩称，李德军的上诉理由不能成立。涉案房屋不能办证的原因系政府原因和李德军对房屋进行了改建，事实清楚、证据确凿。以上两个原因均不是永泰公司造成的，按照双方合同约定，永泰公司不应当承担不能办证的违约责任。一审法院认定补充协议第八条有效没有错误，相反一审法院认定补充协议四第七条为无效条款是错误的，因为该条款并没有违反法律，也没有加重李德军的责任，只要其不违法改建，那么其合法权益就不会得到侵害。关于逾期办证违约金的问题，一审法院判决错误，因为按照双方的约定，政府原因造成不能办证的属于不可抗力，永泰公司不应承担责任。上诉人永泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回李德军的诉讼请求，支持永泰公司的反诉请求；二、李德军承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、判决永泰公司支付李德军逾期办证违约金没有事实依据和法律依据，且违反了双方约定。1.逾期办证及不能办证不可归责于永泰公司，永泰公司没有过错。本案中，逾期及不能办证既有《连云港市规划委员会办公会议纪要》要求二期不宜继续建设住宅政策的原因，也有李德军私搭乱建改变房屋结构的原因。会议纪要是政府部门形成的，永泰公司即没有参加，也不知情，政府部门也没有向永泰公司发文。2013年5月18日双方签订《商品房买卖合同》时永泰公司并不知道该会议纪要的存在，在签订《商品房买卖合同》后无法办理产权登记时才知道该会议纪要的存在，因政策原因引起不能办证且持续至今，这属于永泰公司绝对不能克服的原因，属不可抗力，一审法院认定永泰公司应当预知可能不能办证的后果，没有任何事实依据，对不可归责于永泰公司原因，却判决永泰公司承担120多万元巨额违约金，适用明显法律错误、显失公平。2.李德军没有提供因不能办证给其造成的损失证据，且其购买房屋时没有查看房屋验收等手续，自身存在过错。3.双方《补充协议》第三条明确约定，政策原因引起规划设计变更，永泰公司不承担违约责任，李德军选择退房的，永泰公司将无息退还房款。故一审法院判决永泰公司承担违约责任明显错误。二、《补充协议》第七条房屋使用禁止性约定系是双方平等自愿签订，并无任何条款免除一方责任或加重另一方责任，该条款合法有效，一审法院认定为无效条款没有法律依据。1.涉案房屋物权至今没有转移给购房人，李德军至今没有取得物权。2.李德军未取得物权之前，《补充协议》第七条第六项内容均是关于购房人合法使用房屋约定，包括不得改变房屋主体结构、承重结构等，该约定并不违反法律规定。一审法院认定该条款加重购房人责任，没有事实和法律依据，该条约定也不违反《合同法》第五十二条规定。李德军在使用房屋期间自行改变该商品房主体结构，在小区内违章搭建，在平台或屋面搭建永久性或者临时性的构筑物，对房屋外立面进行形式的改动等违反双方使用的禁止性约定，李德军在一审庭审中自认建造门楼等永久性建筑物，且永泰公司提供了大量照片予以证实。李德军的行为违反了补充协议（四）第七条约定，永泰公司有权单方解除合同。又因为由于政策原因不能办理产权登记，产权没有及不可能依法转移至李德军名下，无法达到房屋买卖合同目的情况下，永泰公司有权依据该约定解除商品房买卖合同，永泰公司反诉解除合同请求理应得到支持，一审法院的没有依法支持永泰公司反诉请求是错误的，也将产生案结事未了及不能了的后果。综上，请求依法判决支持永泰公司的上诉请求。李德军针对永泰公司的上诉请求辩称，会议纪要是复印件，也没有认为该案不可以继续换证，且该会议纪要是在2012年11月10日印发的，但2013年5月17日永泰公司取得了预售许可证，如果是规划改变则不可能再发预售许可证，如果永泰公司知晓该事情应该涉及到欺诈。补充协议的约定是合同签订后如果国家有政策变更，而本案是合同签订前就有该会议纪要。该补充协议全部无效，因为在主合同签订当日又以补充协议对主合同进行大量的修改，且修改的内容全部是加重了李德军一方的责任，无论从格式合同还是国家备案情况来看都应该认定该协议书无效。对于永泰公司所称的建造门楼等在一审中已经说明，该房屋是永泰公司装修后交付给李德军的，李德军只是重复的精装修，并没有任何的改动。李德军向一审法院起诉请求：1.依法判决永泰公司在30日内将办理权属登记需要由永泰公司提供的资料报产权登记机关；2.请求判决永泰公司给付延期办证违约金360万元（从2013年4月1日起至起诉之日止，以本金800万元按照年利率9%计算，参照民间借贷年利率6%的1.5倍计算的逾期贷款利率）。3.由永泰公司承担案件受理费。永泰公司向一审法院反诉请求：1.解除双方之间两份商品房买卖合同；2.判决李德军支付违约金40万元，违约金依据商品房买卖合同附件4总价款的5%计算；3.判决李德军退还涉案2套房屋，同时永泰公司退还李德军购房款；4.李德军承担反诉费用。一审法院认定事实：2013年5月18日，李德军（买方/乙方）与永泰公司（卖方/甲方）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由李德军购买该公司坐落于连云区墟沟办事处西墅永泰西墅海岸（山某自在）第B5号楼一单元1-101室、1-102室两套商品房，每套房屋建筑面积均为434.25平方米，房屋用途为住宅。售价为每平方米9211.284元，价款合计8000000元。合同还约定永泰公司须于2013年12月31日前将房屋交付给李德军。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议约定处理。《补充协议》第八条约定，双方确认，乙方应自办理该房屋入住手续后730日内取得房屋所有权证书。《补充协议》第七条约定，乙方在该房屋使用过程中出现以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，在甲方扣除合同总价款5%的违约金、《买卖合同》办理注销登记之日后60日内，将余款退还乙方：1、自行改变该商品房主体结构、承重结构的；2、在小区内违章搭建、私设摊点的；3、擅自在花园中建设任何永久性或临时性建筑物或构筑物，或改变花园的设施、栅栏和植被及其使用功能，或增加或减少原有的设施、栅栏和植被。封围栅栏，改变栅栏的样式和颜色，在栅栏上增加任何建筑物、装饰物等；4、私自装设防护栏、封闭阳台，在平台或屋面搭建任何永久性或者临时性的构筑物，对房屋外立面进行任何形式的改动；5、私自封堵或改变入户门廊、屋面和外立面的颜色和形式，私自安装分体式空调；6、擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均采用格式条款。上述合同签订后，李德军向永泰公司交纳购房款8000000元，该公司向李德军开具了销售不动产统一发票，并于2013年12月31日将房屋交付给李德军。该房屋的所有权证一直未办理。另查明，永泰公司取得坐落于连云区墟沟办事处西墅编号为3207030012000010004地块的土地使用权（用途为住宅，土地使用权类型为出让）后建设开发永泰西墅海岸项目。涉案房屋坐落于永泰西墅海岸项目二期土地上。该房屋建设前取得建设工程规划许可证，2013年5月17日，涉案房屋取得预售许可证。涉案房屋原为永泰西墅海岸一期售楼处，在交付给李德军前已经装修，未进行竣工验收备案。李德军于2013年12月31日收房后对房屋进行了重新装修，并在房屋外部加装门楼等，于2015年10月入住至今。再查明，2012年11月10日，《连云港市规划委员会办公会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第十条关于山某自在二期项目方案回头看：…项目二期用地不宜再继续建设住宅，与一期相邻已建用地可作为一期工程的公共配套，其余东侧40亩用地作为精品酒店项目…另查明，涉案房屋办理商品房初始登记需要土地匹配告知表、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、预售许可证、土地无抵押承诺等材料。一审法院根据李德军的申请，对永泰公司名下位于连云区墟沟办事处西墅地籍号为320703001002GB01434的国有土地使用权予以保全，保全金额为360万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。李德军与永泰公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同履行。关于《补充协议》第七条、第八条约定的效力问题，永泰公司与买房人均签订相同条款的《补充协议》，该协议第七条房屋使用的禁止性规定属于格式条款，该条款加重了买房人的责任并且排除了买房人购买涉案房屋为了居住生活的主要权利，故该条款无效。李德军主张《补充协议》第八条取得房屋所有权证书的时间与《房屋买卖合同》不一致，应当按照主合同即《房屋买卖合同》上的约定履行，且约定不一致的，应当作出对永泰公司不利的解释，补充协议的约定期限也违反了法律法规的强制性规定。一审法院认为《房屋买卖合同》关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《补充协议》约定处理。同时还约定《房屋买卖合同》与《补充协议》不一致的，以《补充协议》为准。该合同条款对产权登记约定明确，且《补充协议》第八条并没有免除永泰公司办理不动产权证书的义务，该第八条约定730日内办理不动产权证书并不违反法律法规的强制性规定。李德军已按合同约定支付购房款，永泰公司应按约定向房产登记机关提供相关资料，便于李德军办理不动产权证，故永泰公司应按《补充协议》第八条的约定在交房后730日内办理不动产权证书。李德军称永泰公司项目开发完，没人管办证的事情，也没有向办证部门送相关材料,主张永泰公司30日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关，永泰公司抗辩称无法办理不动产权证的原因是根据《会议纪要》的要求涉案房屋土地规划发生变动，项目规划发生调整，导致后期工程没法建设，是政策调整的原因，其没有责任。一审法院认为，2012年9月20日，市区城市规划委员会召开第26次例会，11月10日发《会议纪要》，2013年5月18日，李德军与永泰公司签订的《房屋买卖合同》，永泰公司在签订涉案合同前应当知道《会议纪要》对涉案房屋土地的规划发生变动，应当预知可能发生无法办理不动产权证的后果。且根据不动产权证办理要求，办理不动产登记应当先通过竣工验收，因涉案房屋在永泰公司交房前已装修，无法通过竣工验收，也导致无法办理不动产权证。故永泰公司违反合同约定，应当承担违约责任。因涉案房屋没有通过竣工验收，土地规划发生变动，涉案房屋办理不动产权证书需要的建设工程规划许可证、竣工验收备案表等材料目前亦无法取得，涉案房屋目前不具备办理不动产权证书的条件，故对李德军的该项诉求一审法院不予支持。李德军可待涉案房屋具备办理不动产权证书条件时另行起诉。关于李德军主张的逾期办证违约金，双方合同对于逾期办证的违约金未予约定，李德军也未举证证明未办理不动产权证书对其造成的损失数额。综合考虑李德军对涉案房屋使用情况等情形，李德军主张的违约金计算标准偏高，对李德军主张的违约金，一审法院酌情按已付购房款800万元从2016年1月1日起至起诉之日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。关于永泰公司主张解除合同、支付违约金、退还涉案房屋的主张，因永泰公司解除合同的依据为李德军私搭乱建违反了《补充协议》第七条，因该条款无效，永泰公司主张解除合同没有依据，故一审法院对永泰公司的全部诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、永泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付李德军逾期办证违约金（以800万元为本金，从2016年1月1日起至起诉之日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回李德军的其他诉讼请求；三、驳回永泰公司全部诉讼请求。一审案件受理费35600元，反诉费35300元，保全费5000元，共计75900元，由李德军承担20600元，由永泰公司承担55300元（因李德军已预交案件受理费35600元、保全费5000元，永泰公司已预交反诉费35300元，永泰公司承担部分20000元与给付上述款项时一并给付李德军）。二审期间，上诉人永泰公司向本院提交以下证据：2015年2月11日市城乡规划委员会主任专题会议纪要第二次送审稿，该送审稿内容牵涉到涉案的二期项目，政府意见是二期项目调整为酒店项目或者调整为不再建设，与总体规划不同的用地类不得建设，证明在2015年2月11日政府内部对该二期项目正在调整，但是永泰公司并不知情，永泰公司在2013年5月与李德军签订合同的时候也对政府不允许建二期建设不知情，仅在合同签订后办证时候才知道政府有调整行为存在，该证据是永泰公司要开发二期项目时到政府部门协调时政府部门给永泰公司的。经质证，上诉人李德军对上述证据发表如下质证意见：对证据的三性不予认可，是送审稿，没有最终的结果，结合2012年的会议纪要内容，只是说剩余的部分不再建设，但是涉案的房屋在2012年之前已经建好，且2012年会议纪要中提到已经建设的可以作为一期工程配套使用，所以永泰公司提供的证据不能达到其证明目的。本院上述证据认证如下：该证据为政府会议纪要送审稿，且系复印件，本院对该证据不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案双方争议的问题是涉案商品房买卖合同应否解除、永泰公司应否提供资料提交产权登记机构备案及应否支付李德军逾期办证违约金。关于补充协议的效力问题，本院认为，合同当事人可就合同事项另行签订补充协议，补充协议中未违反法律、行政法规效力性强制性规定的内容应认定有效，故本院对李德军关于补充协议应为无效合同的上诉理由不予采信。关于李德军与永泰公司签订的案涉商品房买卖合同应否解除的争议，永泰公司主张因李德军违反了补充协议第七条的约定，永泰公司有权单方解除商品房买卖合同。对此，本院认为，补充协议第七条是关于房屋使用的禁止性规定，该约定内容剥夺了李德军的主要权利，应当认定无效，故永泰公司依据该条主张解除合同不能成立，本院不予支持。关于永泰公司应否提供资料提交产权登记机构备案的争议。永泰公司主张因政府原因和李德军改建行为导致涉案房屋不能办证。对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十五条明确约定，永泰公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记由永泰公司提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能再（在）约定期限内办理的，双方同意按补充协议约定处理。补充协议第八条关于产权登记的约定第一款约定：双方确认，乙方（李德军）应自办理该房屋入住手续后730日内取得房屋所有权证书。该第八条第一款系双方对于合同中产权登记的补充约定，并没有免除永泰公司的责任，也没有加重李德军责任或排除李德军的主要权利，故该条款有效。永泰公司提供资料提交产权登记机构备案是李德军取得房屋所有权证书的前提条件，至于行政主管部门是否进行备案、是否颁发房屋所有权证书均不能免除永泰公司提供资料提交产权登记机构备案的义务，一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由驳回李德军要求永泰公司提供资料备案的诉求不当，本院予以纠正。关于永泰公司应否支付李德军逾期办证违约金的争议。永泰公司主张依据补充协议第八条第二款的约定，永泰公司不承担任何责任。对此，本院认为，补充协议第八条第二款免除了永泰公司的责任，故该条款无效，永泰公司应当承担逾期办证的违约责任。现双方未约定李德军未在约定期限内取得房屋权属证书时永泰公司的违约责任，违约金应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因李德军接收案涉房屋后，对其消防通道、房屋等进行了改建、扩建，其行为足以影响房屋权属证书的办理，李德军自身亦有过错，本院酌定李德军承担30%的逾期办证违约金，即以800万元购房款的70%作为计算逾期办证违约金的基数。关于逾期办证违约金的起算点，本院认为，李德军主张从2013年4月1日计算违约金没有事实和法律依据，一审法院依据补充协议第八条第一款的约定认定永泰公司应从2016年1月1日从支付逾期办证违约金并无不当，本院对该起算时间予以维持。综上，上诉人李德军和上诉人永泰公司的部分上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初615号民事判决第二、三项；二、变更连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初615号民事判决第一项为：永泰房地产集团（连云港）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李德军逾期办证违约金（以560万元为本金，从2016年1月1日起至2019年3月6日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、永泰房地产集团（连云港）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理坐落于连云区墟沟办事处西墅永泰西墅海岸（山海自在）第B5号楼一单元1-101室、1-102室两套商品房权属登记需由永泰房地产集团（连云港）有限公司提供的资料提交产权登记机构备案。一审本诉案件受理费35600元，由李德军负担20000元，由永泰房地产集团（连云港）有限公司负担15600元；一审反诉费35300元，由永泰房地产集团（连云港）有限公司负担；一审保全费5000元，由永泰房地产集团（连云港）有限公司负担；二审案件受理费35600元，由李德军负担17800元，由永泰房地产集团（连云港）有限公司负担17800元，多收部分由本院退还。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年六月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰