江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终751号上诉人（原审原告）：南京环力建设工程有限公司，住所地南京市鼓楼区凤凰西街60号。法定代表人：邝嘉屏，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙世民，江苏沃禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁婷婷，江苏沃禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区名模宾馆，住所地南京市鼓楼区汉中路156号03幢六层。经营者：左建苗。委托诉讼代理人：华东文，男，南京市鼓楼区。上诉人南京环力建设工程有限公司（下以简称环力公司）因与被上诉人南京市鼓楼区名模宾馆（以下简称名模宾馆）相邻损害防免关系纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。环力公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、案涉公共门厅系全体业主共有，对案涉公共门厅的使用应该符合大楼整体公共利益，任何人或单位不得出于私自目的占用，一审未能理解《物权法》第七十六条的正确含义，导致判决错误。2、被上诉人侵占大楼公共大厅的行为侵犯了上诉人作为业主的合法权益，上诉人没有与被上诉人就公共门厅区域使用达成过协议，被上诉人提交的《会议纪要》也没有得到上诉人的签署，因此一审法院认定上诉人与各方就公共门厅区域使用达成协议没有事实依据。3、一审未能查明被上诉人提交的《会议纪要》和《证明》上面签字人员的身份，一审没有要求签字人员到庭接受询问，程序违法，一审法院认定大楼业主己经就公共门厅区域使用达成协议缺乏证据证实。4、案涉公共门厅直对楼梯属于消防疏散通道和安全出口，被上诉人在此设置接待前台用于生产经营，使消防通道和安全出口不能畅通使用，给大楼带来了消防安全隐患，一旦发生火灾等安全事故，大楼人员得不到有效疏散，将会酿成严重后果。5、南京市人民防空办公室认为案涉大楼的部分业主私自占用一楼的公共大厅，严重影响地下人防工事的疏散通道的畅通，违反了人民防空法等相关法律法规的规定。名模宾馆辩称，一审判决认定事实清楚，判决依法有据，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人称被上诉人擅自占用大厅没有经过业主同意并非事实。2016年11月2日本楼全体业主在上诉人二楼包间举行全体业主会议，对本楼大厅的分配、使用等相关事宜达成一致共识，大厅使用面积按楼层比例分配，根据被上诉人提供的《会议纪要》和全体业主的《证明》，足以说明是事实，而且一审法院对此也进行了调查核实。二、上诉人认为影响消防安全，对此应由消防部门依法处理。三、上诉人要求大厅恢复原状，而上诉人自己吧台即占用大厅一半的面积，如何能要求其他的业主搬家？大厅本身就是用于业主，设置服务台为前来办事的人员提供预约、登记、迎接客户的场所。四、《物权法》对于公共面积也有规定，需要经三分之二以上的业主同意，上述证据充分证明了设置前台经过了全体业主达成的共识。环力公司向一审法院起诉请求：判令名模宾馆立即拆除设置在南京市鼓楼区公共门厅内的接待前台，将一层公共门厅恢复原状。一审法院认定事实：案涉大楼南京市鼓楼区汉中路156号03幢共八层，一层有公共大厅，二、三层的房屋所有权人为环力公司，四层房屋所有权人为花艳，五层房屋所有权人为刘勇，六层房屋所有权人为华星，七层房屋所有权人为蒋世杰，八层房屋所有权人为陈鹏。环力公司在2005年通过改制方式取得二、三层产权，并长期将房屋出租给南京真知味饮食娱乐有限公司（以下简称真知味饮食公司）经营使用，三至八层的房屋所有权人均系在2016年9月通过法院拍卖的形式取得房屋。六、七层房屋用于经营名模宾馆，八层房屋所有权人将房屋用于经营南京长爱念酒店管理有限公司。2016年11月2日上午11时许，案涉大楼四至八层业主和二、三层的承租人在真知味饮食公司2楼包间召开会议，就现有一楼真知味饮食公司门头是否拆除、广告牌如何分配、一楼大厅如何分配使用、整栋大楼（含楼顶、地下室）使用问题进行协商，经各层业主充分发表意见后，一致达成如下共识：1.现有真知味饮食公司的广告牌予以拆除，广告牌案按楼层比例分配；2.大厅面积按楼层比例分配；3.地下室、楼顶、消防通道各业主均不得以任何理由占用，保持畅通；4.广告牌、大厅、大门改造方案需征求真知味饮食公司的意见，改造费用真知味饮食公司不承担。杨龙彩（真知味饮食公司的经理）、花艳、刘勇、华星、蒋世杰的父亲蒋新贵、陈鹏的父亲陈从必在该会议形成的会议纪要上签名。上述人员均证实环力公司派员工耿涛参加会议，环力公司予以否认。长爱念酒店在一层大厅进门左侧摆放5米许的接待柜台，真知味饮食公司在大厅右侧摆放3米许的接待桌柜和1.8米的酒柜，名模宾馆在大厅中间靠楼梯摆放1.5米许的接待柜台（名称为忆家宾馆），此状况一直维持至今。一审法院认为，同一幢楼房的建筑物区分所有权人，对其建筑物共有部分有依照法律、法规或约定共同管理、合理使用、收益和修缮改良的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，属于有关共有和共同管理权利的重大事项。决定前述重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，案涉大楼一楼大厅属于业主共有部分，各层业主经召开会议，就一楼大厅分配使用问题达成大厅面积按楼层比例分配的方案。参加人员均证实环力公司的代表耿涛参加了会议，二、三层实际使用人真知味饮食公司也签字认可，其他楼层的所有权人或代理人均已签字确认。故该业主会议程序合法，大厅面积使用方案已经专有部分占建筑物总面积二分之以上的业主且占总人数二分之一以上的业主的同意。现名模宾馆占用一楼公共大厅的部分面积摆放接待柜台并不违反业主之间的约定，故对环力公司的诉讼请求一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回南京环力建设工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由南京环力建设工程有限公司负担。二审中，上诉人环力公司提供南京市人民防空办公室出具《声明》以及南京市鼓楼区消防救援大队责令限期改正通知书。《声明》欲证明部分业主私自占用一楼公共大厅，严重影响地下人防工事疏散通道的畅通，违反人防工程管理的相关法律法规；《通知书》欲证明名模宾馆擅自在一楼门厅内设置吧台，影响人员疏散，违反消防法的相关规定。名模宾馆对该证据的真实性无异议，但认为一楼门厅内吧台已进行相应的整改，目前并不影响人防及消防通道的使用，为此提交相应的照片。本院对上述证据的真实性依法予以确认。本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，案涉一楼大厅是上下楼公共场所，属于业主共有部分。业主对其建筑物共有部分虽享有共有和共同管理的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益。现名模宾馆擅自在案涉大楼西侧的楼梯间一层直通室外的大厅违章搭设吧台，已影响到人员疏散，存在消防安全隐患，违反法律、法规等相关规定，并被相关行政部门责令限期改正。故名模宾馆在案涉大厅私自搭设吧台、侵占通道的行为，损害环力公司的合法权益，上诉人环力公司要求名模宾馆拆除设置案涉大厅吧台，恢复原状，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人环力公司的上诉请求成立。因二审中出现新的事实，导致本案予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12158号民事判决；二、南京市鼓楼区名模宾馆于本判决生效之日起十五日内拆除其设置于南京市鼓楼区公共门厅内吧台，并恢复原状。一审案件受理费减半收取40元，由南京环力建设工程有限公司负担；二审案件受理费80元，由南京市鼓楼区名模宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年六月十日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕