江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终254号上诉人（原审原告）:李存香，女，1931年4月6日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场老场部住区。上诉人（原审原告）：郝国华，男，1954年10月19日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场老场部住区。上诉人（原审原告）：郝国英，女，1960年7月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：董之双，男，1958年10月2日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。上诉人（原审原告）：董之勤，男，1960年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：宋大中，江苏泽夫律师事务所律师。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：董之勤，男，1960年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。上诉人（原审原告）：郝先利，男，1971年9月6日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。委托诉讼代理人：董之勤，男，1960年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省响水县黄海农场大有居委会老场部住区。上诉人（原审被告）：盐城波海建筑安装有限公司，住所地江苏省响水县大有经济开发区。法定代表人：刘明成，该公司经理。委托诉讼代理人：金春州，北京市（南京）隆安律师事务所律师。上诉人李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利与上诉人盐城波海建筑安装有限公司（以下简称波海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.案涉房屋拆迁协议是合法有效的，协议未能履行的责任在波海公司，因为该公司未能办理建房的相关手续导致所建房屋无法交付。2.法律只有对商品房开发主体有强制性规定，但对拆迁人主体没有强制性规定，本案中仅是波海公司不具有开发主体资格且其对此具有过错，但不影响案涉拆迁协议的有效，即使违反法律、行政法规，也与李存香等人无关。3.案涉李存香等人交纳的房屋办证费用和水电费用开户费用应当由波海公司归还。4.一审法院没有对李存香等人对违约金的请求予以支持，无法律依据。波海公司辩称，1.李存香等人在本案二审中主张拆迁合同有效与其在一审庭审中陈述合同是无效的内容是相矛盾的。2.案涉评估房屋是违章建筑，其本身没有上升空间可言，波海公司并未从中获利。3.既然李存香等人认定拆迁合同有效，则安置房屋也应当是合法有效的，现李存香等人仅以无证照为由拒收房屋即属于违约。4.波海公司认为一审法院确认拆迁合同无效以及按过错比例分担责任是正确的，而李存香等人的上诉请求正是基于合同有效来提出的，故没有任何合同依据并应予以驳回。波海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李存香等人的起诉或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李存香等人负担。事实与理由：1.一审法院程序违法，因为一审法院生效的（2017）苏0921民初7963号民事裁定书，已经认定李存香等人的起诉不属于人民法院民事案件的受理范围，故本案李存香等人的起诉构成重复起诉。2.一审法院认定合同无效，就应当判决返还财产、折价补偿或者赔偿损失，现一审法院以安置房屋的价格补偿显然是错误的，应当按照原房屋拆迁前的市场价格进行赔偿。李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利共同辩称，1.关于重复起诉、一事不再理的情况在本案中并不存在，因为本案双方签订的拆迁协议是有效的，约定的特定物不能交付是因为波海公司没有履行自己的法定义务向相关部门申请建筑许可，前案诉讼的特定物案件与本案赔偿案件是两个不同的案件，本案起诉有法律依据。2.特定物有无价值现在无法确定，但是波海公司应当按照协议将特地物补充、补正取得合法证件予以交付，目前波海公司一直无法补正手续，故其应当承担全部过错责任。3.双方的协议不违反法律禁止性规定，协议中对特定物交付以及履行手续应当是波海公司单方的责任，本案中因波海公司在交付上不受法律保护，波海公司因其过错应当承担我方赔偿责任。综上，波海公司的上诉没有法律依据，应当予以驳回。李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利向一审法院共同起诉请求：1.判令波海公司支付房屋拆迁价款1218623元；2.判令波海公司支付从2014年1月1日起至2015年10月31日，按照1000元∕月的标准，以及从2015年11月1日至实际付清房屋价款之日止，按照2000元∕月的标准支付安置费用；3.判令波海公司退还办证费用21000元；4.判令波海公司承担本案违约金30000元；5.波海公司承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2013年12月3日，甲方波海公司与乙方郝玉山、李存香签订房屋拆迁补偿协议，约定乙方将黄海农场老干部活动中心住宅西倒数第一排的房屋200平方含经登记面积68.25平方、11.375平方、5.2平方交付甲方拆除后总体规划建设，甲方补偿乙方门面房三间，位置在张军家北，三间连在一起；补偿乙方套间三套，面积为100-105平方，楼层位于门面房上面的二、三、四层；补偿乙方车库三间，面积每间20平方左右；乙方承诺在一星期内搬清，安置费1000元，甲方在2015年10月交房；违约责任：1.一年之内甲方不能交房的，安置费用加倍；2.如果2015年10月份前不能交房的，甲方付违约金3万元。协议同时载明房屋包括空地南北长38米、东西长17米，协议的尾部乙方处依次签有李存香、郝玉山、董之勤、郝先利的姓名。2015年12月11日，波海公司收取李存香、郝玉山水电开户费用9000元、房产证办证费用12000元。2016年9月6日，郝玉山、李存香将波海公司诉至一审法院，主张交付房屋及支付安置费、违约金等。一审法院经审理，董之勤、郝先利以监护人身份与波海公司签订协议，但未提交与郝玉山、李存香的有效身份关系证明，亦未提交获得监护人资格的相关证据，即使诚如代理人董之勤当庭陈述，郝玉山、李存香确已审志不清，丧失民事行为能力，但一审法院还是认为，董之勤在现有相关证据的前提下起诉，要求对李存香、郝玉山的重大财产进行处分，在程序或起诉手续上存有不完备之处，遂于2017年4月20日作出（2016）苏0921民初4605号民事裁定：驳回郝玉山、李存香的起诉。该案上诉至本院后，董之勤、郝先利认可两人系作为见证人签名，郝玉山姓名为李存香所签，本院认为一审裁定驳回起诉并无充分依据，遂于2017年8月29日作出（2017）苏09民终2849号民事裁定书，撤销一审法院的上述裁定并指令一审法院审理。一审法院于2017年11月20日再次受理后，经审查认为，郝玉山、李存香诉请所涉房屋土地无规划许可证及建设工程规划许可证，非民事诉讼的受理范围，应予驳回，遂于2018年7月11日作出（2017）苏0921民初7963号民事裁定书。该案上诉至本院后，本院认为，波海公司无房地产开发资质，其所承建的案涉房屋未领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，且未依法办理竣工验收或通过安全质量鉴定，故郝玉山、李存香要求波海公司交付案涉房屋及其他诉请因标的物不合法，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应予驳回起诉，遂于2018年9月21日作出（2018）苏09民终4242号民事裁定，对一审法院的裁定予以维持。一审诉讼中，李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利共同申请对波海公司拟交付的门面房、套间、车库的市场价值予以评估。经一审法院委托，盐城亚信土地房地产评估测绘有限公司于2019年7月30日对所涉房屋出具测绘报告，结论：门面房三间建筑面积为136.76平方、2-4层套内面积均为102.29平方。该公司以估价对象的合法产权为前提估价，于同年8月20日就上述房屋出具估价报告，结果：在本报告的价值类型与假设限制条件下，确定估价对象于价值时点（2019年7月25日）的公开市场价值为1218623元，其中门面单价5000元∕平方，2楼、4楼套间的单价1200元∕平方，3楼套间的单价1250元∕平方，车库单价2000元∕平方。另：波海公司现仍在存续期间。一审法院认为，郝玉山、李存香未予审查波海公司资质即与无房地产开发资质的波海公司签订房屋拆迁补偿协议，该协议因波海公司无房地产开发资质而无效，双方对此均有过错。波海公司依其与郝玉山、李存香签订的房屋拆迁补偿协议将该二人的房屋拆除后利用所涉土地从事商业开发，但其未取得房地产开发资质，未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，亦未依法办理竣工验收或通过安全质量鉴定，致所建的房屋不具有合法性，郝玉山、李存香因此拒绝受领案涉房屋，且合同无效，即双方约定以房屋安置的补偿方式显然不能实现，其应以货币安置补偿的方式解决本案争议。故李存香及在诉讼中去世的郝玉山的继承人郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤主张其给付房屋拆迁价款的诉请，予以支持。拆迁补偿协议的实质是以商业开发的形式增强土地的利用率与提升土地的经济价值，合同的主体均从中获利，且双方对合同无效均有过错，评估机构亦以合法产权为前提估价，故为平衡双方利益，酌定波海公司按评估价的70%即853036.1元支付房屋拆迁补偿款。李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利主张的安置费用、办证费用、违约金，因标的物不合法，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，不予理涉。波海公司现仍在存续期间，对其辩称已注销的事实未予举证，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：一、波海公司于判决生效之日起15日内支付李存香、郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤房屋拆迁价款853036.1元；二、驳回李存香、郝国华、郝国英、董之双、郝先利、董之勤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利负担7770元，波海公司负担12330元；鉴定费15100元，由李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利负担4530元，波海公司负担10570元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，郝玉山、李存香与波海公司签订的房屋拆迁补偿协议，因波海公司既无房地产征收补偿或拆迁主体资格，亦无房地产开发资质，故该双方签订的房屋拆迁补偿协议依法应认定为无效协议。波海公司明知其不具有相应资质仍与郝玉山、李存香签订案涉协议，其负有主要过错并应对协议无效的后果承担主要责任。郝玉山、李存香在签订协议过程中，未尽审慎义务将其房屋交由波海公司拆除，其对协议无效的后果亦负有一定责任，据此，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。就双方所提上诉理由。本院认为，1.根据职权法定原则，房地产征收补偿应当是市、县级人民政府确定的负责组织实施本行政区域内房地产征收与补偿工作的部门依法负责实施，据此，波海公司并不具有相应的房地产征收补偿资格，其与郝玉山、李存香签订的案涉房屋拆迁补偿协议，违反了房地产征收的相关法律与法规的规定，依法应为无效，故李存香等人认为拆迁人主体资质无强制性规定，且主张双方签订的案涉房屋拆迁补偿协议合法有效，其理由并无法律依据。2.李存香等人交纳的房屋办证费用和水电费开户费用，其收费主体理应是相应的管理部门，李存香等人虽主张应当由波海公司返还此费用，但并未提交相关有效证据证明系该费用系由波海公司收取，且因该费用系在办理不合法建筑物权属登记过程中形成的，故不属于民事案件的受理范围。3.李存香等人依据无效协议主张违约金并无法律依据。4.一审法院前案因案涉房屋不具备合法的开发与建设手续，且所涉不合法标物交付问题不属于人民法院对民事案件的受理范围，故而驳回李存香等人的起诉，而本案实质系基于案涉协议无效对案涉房屋被拆除所引起的赔偿纠纷，李存香等人前后之诉的请求权基础并不相同，故波海公司认为李存香等人就本案构成重复起诉，并主张一审法院程序违法的依据不足。5.双方在案涉协议中，仅约定以房屋置换形式对李存香等人进行补偿，而并未对李存香原有房屋价格等费用进行评估或约定，加之原有房屋已经被拆除无法恢复原状，导致无法对原有房屋的真实价值进行评估，对此，双方当事人均有过错。据于此，一审法院参照双方协议拟交付房屋的价格并结合双方过错，酌情判决波海公司予以赔偿，在裁量上符合公平原则且未超出合理范畴。在此情形下，波海公司主张本案仍应当按照原房屋拆迁前的市场价格进行赔偿，其理由并无事实依据与法律依据。综上，李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利与波海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28946元，由上诉人李存香、郝国华、郝国英、董之双、董之勤、郝先利共同负担8846元，上诉人盐城波海建筑安装有限公司负担20100元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月十二日书记员  周 洋