湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3119号上诉人（原审被告）：田薇，女，1963年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人：李红。委托诉讼代理人：陈树平，男，1955年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司员工。上诉人田薇因与被上诉人长沙市福凯物业管理有限公司（以下简称福凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人田薇与被上诉人福凯物业公司的委托诉讼代理人陈树平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人田薇上诉请求：1、请求撤销一审判决，物业费按合同约定标准的40%交纳；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、在一审开庭时，上诉人曾将手机里的照片提供给一审法院审查，但法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这些情节，导致认定物业公司服务瑕疵不全面，一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少为零。2、物业公司只有收钱、划停车位就积极，把绿化面积减少，增加停车位，连阶梯过道都划了停车位，侵害业主的分摊面积。物业公司保安值班不负责任，导致上诉人女儿新购车辆轮胎被扎钉子。3、2018年5、6月，当时的物业主管曹主任，同意了按50%收费。今年物业公司请来了王金辉调解员进行调解，当时还有物业公司的俞主任在场，说同意上诉人缴5000元，后来上诉人去交费时要收5900元，物业公司不讲诚信，出尔反尔。物业公司只顾收钱，服务质量差，请求人民法院主持正义，公正判决。被上诉人福凯物业公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，没有事实依据。被上诉人福凯物业公司向一审法院起诉请求：1、田薇支付福凯物业公司物业服务费7734元；2、田薇支付福凯物业公司滞纳金1150元；3、田薇承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月18日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2011年7月1日至2016年6月30日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用及维修基金筹集办法、特别约定、违约责任等，其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。物业服务费住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米为0.8元向业主或者物业使用人收取。室外地面停车费为月卡（位）90元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年1月1日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用、附则等。其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。委托物业管理服务形式为承包经营。双方权利义务中约定，甲、乙双方考虑小区物业收入较低，同时参照往届业委会与物业合同惯例，甲方同意将公共区域停车位管理费收支的70%补贴给乙方。该补贴标准参照考核标准的年度考核分值将有5%的上下浮动。物业服务费多层住宅乙方每月每平方米收取物业服务费0.8元。露天停车位每辆每月收取90元。2017年10月10日，盛世康城小区业主委员会发布《通知》，载明：“各位业主，小区与福凯物业公司合同已到期，现福凯物业公司在小区卫生、绿化维护、车辆管理、设施维护等工作，在近年来服务质量明显下降，加之福凯物业公司拖欠我小区停车费提成并拒绝查账，严重违背了合同。现为改善小区环境，急需福凯物业归还拖欠我小区停车费提成。为了维护业主为共同利益，在与物业公司签订新合同前，请所有业主暂时不要缴纳物业费及停车费！如果在此通知后还有向福凯物业缴纳物业费与停车费的，今后的费用纠纷将自行负责！小区将在近期引进有意向的物业公司，经公示后，业主择优选择，需小区50%以上业主签字同意，方可进行签约。但是福凯物业公司在纠正违约问题之前，没有权利在与我小区签订新的物业管理合同。另：业主委员会现已到期，经街道与社区同意与授权。在新的业主委员会产生以前，还是由原业主委员会代行业主委员会职责。继续为小区业主的共同利益而努力。”2011年7月1日，案外人长沙璟宏物业管理有限公司发布《公告》，载明：“盛世康城各位业主（物业使用人）：为了维护盛世康城小区广大业主和物业使用人的利益，根据我公司和盛世康城业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》内容以及我公司与长沙市福凯物业管理有限公司签订的《盛世康城物业服务管理公司交接协议书》的条款，凡是我公司在2009年1月1日至2011年6月30日，在盛世康城从事物业管理和服务期间，所有债权、债务和物业管理方面的遗留问题，全权委托长沙市福凯物业管理有限公司负责处理。”福凯物业公司（盛世康城）于2011年7月28日及2014年10月27日取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》。2013年4月8日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《催款通知》。2015年4月2日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《公共物业服务费催款通知》。2016年5月30日，福凯物业公司向田薇邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年3月6日，福凯物业公司向田薇通过挂号信的方式邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年10月12日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》。2019年1月4日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《盛世康城物业缴费通知单》。2019年4月9日，福凯物业公司向田薇发送短信催收物业费。庭审中，法庭询问田薇对福凯物业公司起诉主张自2009年5月起至2019年4月的物业费7734元是否有异议，田薇回复称无异议，认可该金额。另查明，田薇系湖南省长沙市天心区盛世康城小区A1栋206房业主，房屋面积为80.57平方米。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主田薇具有约束力。2016年7月1日至2019年1月1日期间，福凯物业公司虽未与盛世康城业主委员会签订书面物业服务合同，但福凯物业公司仍然对物业进行管理,对业主进行了服务,业主也接受其管理和服务的,可认定原物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。且小区业委会与居委会共同出具的公告中已经决定暂时续聘福凯物业公司。福凯物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。田薇作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务，如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。田薇辩称物业公司无权收取2009年的物业费，2011年7月1日，案外人长沙璟宏物业管理有限公司发布《公告》，告知该公司与福凯公司进行交接，凡是长沙璟宏物业管理有限公司在2009年1月1日至2011年6月30日，在盛世康城从事物业管理和服务期间的所有债权全权委托福凯物业公司负责处理。福凯公司依据与案外人长沙璟宏物业管理有限公司之间的协议向田薇主张物业费，有事实依据。田薇辩称福凯物业公司物业服务存在瑕疵，但未举证证明，该项辩称该院不予采纳。福凯物业公司诉求房屋面积按80.57平方米计算，欠缴时间自2009年5月1日起计算至2019年4月30日止，物业服务费为7734元（80.57㎡×0.8元×120个月），福凯物业公司该项诉请，该院予以支持。田薇未按约交纳物业费，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。《物业管理合同》中约定滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，福凯物业公司主张田薇给付1150元滞纳金之诉求，该主张标准过高，该院酌认定为230元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限田薇于判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司2009年5月1日至2019年4月30日的物业服务费7734元；二、限田薇于判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司滞纳金230元；三、驳回长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，系长沙市福凯物业管理有限公司预缴，由田薇承担。二审中，上诉人田薇向本院提交了如下证据：1、照片5张，拟证明小区卫生差、车胎被扎、物业服务差。2、收条及收款收据复印件，拟证明单元主管疏通费是本人出的。3、业主委员会出具的通知，拟证明物业服务差。被上诉人发表如下质证意见：对证据1不予认可；对证据2，系田薇自行制作；对证据3，与被上诉人无关。本院经审查认为，证据1、2、3，可证明被上诉人的服务存在一定瑕疵，对上诉人的其他证明目的不予认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人田薇系该小区业主，该合同对上诉人具有法律约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费。被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，可酌情减少物业费，本院考虑到被上诉人的服务瑕疵情况，并结合上诉人长期拖欠物业费的事实，酌情认为上诉人向被上诉人支付2009年5月1日至2019年4月30日的物业服务费6187.2元（7734元?80%）较为适宜。上诉人要求按合同约定标准的40%交纳物业费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因被上诉人提供的服务存在瑕疵，对其要求上诉人支付滞纳金的诉请不予支持。综上所述，上诉人田薇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8124号民事判决第二项、第三项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8124号民事判决第一项为：限田薇于本判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司2009年5月1日至2019年4月30日的物业服务费6187.2元；三、驳回长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由长沙市福凯物业管理有限公司负担25元，田薇负担50元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年六月一日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。