天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1521号上诉人（原审原告）：曹景会，女，1963年3月10日出生，汉族，天津市床单五厂退休职工，住天津市南开区。被上诉人（原审被告）：深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区咸阳路157号宝能创业中心A座13A层。负责人：李生广，职务：经理。委托诉讼代理人：胡国正，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：天津市宝能置业有限公司，住所地天津市红桥区光荣道157号宝能创业中心A座13A层。法定代表人：张保文，职务：总经理。委托诉讼代理人：周原弛，该公司员工。上诉人曹景会因与被上诉人深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司、天津市宝能置业有限公司侵权责任纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初7865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹景会、被上诉人深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司委托诉讼代理人胡国正、天津市宝能置业有限公司委托诉讼代理人周原弛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹景会上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方一审的起诉请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年的7月份我和宝能签订的协议交的首付，在2017年的11月12日交付的钥匙，交了物业费，1月8日我就去物业大厅去买电，但物业大厅拒绝售电，我问他为什么，他们的理由是我必须得交纳房屋装修押金。但我的房子我没有装修，因为我家庭条件不好，孩子有病我又是单亲，我说不装修，我说你哪怕你多少卖给我点，我把房子租出去就可以了。最后他们的物业的孙经理出来让我写一份保证书，保证你购电的只照明，不许做其他用，只能来人看房子照明，就写了这么一个书面的保证书交给了他们物业大厅，物业大厅说这个保证书以后就跟我说仅卖给你50个电，多了一码也不卖。1月中旬我就开始焊接，因为他那是公寓房、上下层、我就焊接楼梯、护栏等等。这当中电就用完了，到了1月26号焊楼梯师傅去大厅买电，物业不卖，1月30日师傅又给我打电话，我给孩子看病正在广西，他们又拒售电，我打长途给物业，他们最后卖我50个电。我跟我租户签订租房协议。协议约定是3月10号交付房。期间我无数次找他们物业购电，但物业不卖，水电什么一切都不卖。我们家暖气一直也不热，后来我就跟物业也多次交涉过。他们无数次说帮我，结果暖气也没修好，到2月份，他们物业就到我们楼上去了，我就带他到楼上去测测室温不到15度，不符合国家规定的标准。暖气的问题，包括那些录音，包括所有的证据我都提供给原审法庭了。3月2日购电我准时到物业大厅，最后是派出所两位民警到现场也没买成，3月17日起诉到红桥法院，后来审监孙法官到我们楼房去过两次，看看我们家楼梯、护栏等。我不服一审判决，我认为被上诉人没有权利给我停暖气，采暖费没有缴纳，被上诉人可以起诉我缴纳采暖费，但不能在不通知我的情况下擅自停暖气，我现在有新证据证明我的租户去缴纳采暖费，但物业没有收。深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司辩称，第一、上诉人未能在2018年3月10日向住户交付涉诉房屋，与被上诉人是否限制购电没有因果关系。第一点上诉人在2018年1月8日2018年1月30日，购电之后，一直到2018年4月15日受诉房屋的电表剩余电量还剩余97度。可见从2018年3月10日到2018年4月17日之间，房屋一直是有电可用的。第二，根据一审法院向租户调查的情况来看，上诉人未能如期交房的原因，并不是因为被上诉人限制购电。第三，涉诉房屋并不是无电可用，不影响交付。在上诉人将涉诉房屋交付给租户后，完全可以由租户自行购电使用。如果被上诉人对涉诉房屋限制购电，影响了上诉人或者是租户的实际使用。那么租户或者是上诉人可以向被上诉人主张侵权损害赔偿。虽然限制购电，在一定程度上影响了涉诉房屋的使用，但是目前并没有任何证据显示被上诉人未能在上诉人未能在2018年3月10日向租户交付涉诉房屋的直接原因，是被上诉人与上诉人之间的购电问题上有纠纷。第二，在一审法院计算的涉诉房屋租金标准偏高的情况下，上诉人继续上诉是浪费司法资源的行为。一审法院按照办公用房的标准来计算售出房屋的租金为4627.4元/月。但实际上涉诉房屋是公寓。上诉人与租户签订的租赁合同约定的租金标准是2800元一个月，因此一审法院实际上租金的计算标准是明显偏高的。被上诉人认为就算是计算涉诉房屋从2018年3月10日到2018年4月17日的租金损失也应该是以2800元每个月为标准。第三被上诉人作为物业服务单位，仅对物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生进行维护。不涉及业主的内部专属区域。另外，被上诉人并非供水、供电供热的主体，涉诉房屋的质量问题也不属于物业的责任。上诉人没有证据证明被上诉人未履行物业服务职责，上诉人要求被上诉人退还972元物业管理费的诉讼请求没有事实和法律依据。第四，上诉人从2017年至今从未交过采暖费。天津市宝能置业有限公司辩称，上诉人主要是和物业的纠纷，和我方无关。曹景会向一审法院起诉请求：1.要求被告及第三人停止侵害，正常向原告供暖；2.要求被告按照当地房屋租金指导价赔偿原告房租费，从2018年3月10日至2018年4月18日，暂计算为3800元；3.要求被告因侵权行为，退还原告物业费972元，从2017年10月12日计算至2018年4月18日，从我办入住的那天到能正常购电之日，从我10月12日拿到钥匙到4月18日不能正常向我售电，没有给我提供物业服务包括房屋维修购水购电，暖气不热，要求退赔这几个月的物业费；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，曹景会与天津市宝能置业有限公司签订商品房买卖合同，购买现代科技广场2号楼526号房屋。该房屋尚未办理产权登记。宝能公司与吉祥物业签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，吉祥物业为上述房屋提供物业服务。2017年10月12日，曹景会缴纳2017年10月12日至2018年10月11日物业费1944元。2018年1月8日，曹景会因购电问题与吉祥物业工作人员发生争执，经双方交涉，曹景会购电50度。2018年1月30日，曹景会再次因购电问题与吉祥物业工作人员发生争执，后又购电50度。2018年3月2日，曹景会因购电问题及暖气不热问题与吉祥物业工作人员发生争执，最终吉祥物业答应出售曹景会20度电，曹景会未同意。2018年4月18日后曹景会可以正常购电。另查，曹景会自2017年以暖气不热为由，至今未缴纳采暖费。一审法院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。本案中，曹景会提交的购电卡、宝能公司提交的往来收据及购电凭证，可以证明曹景会具备正常购电资质，且宝能公司曾向其售电。但根据庭审中当事人陈述及录音证据显示，到宝能公司购电，需经吉祥物业核实业主身份，出具购电单，曹景会因吉祥物业出具购电单问题与吉祥物业发生争执，购电受到影响。现代科技广场2号楼526号房屋系曹景会出资购买，虽产权证尚未办理，但曹景会依据购房合同取得该房屋的相关权利，购电不应受到限制。吉祥物业作为物业服务机构，本应配合业主进行购电活动，但其限制曹景会购电，该行为虽未影响曹景会对其房屋的占有，但客观上影响了曹景会对该房屋的实际使用。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。故吉祥物业应当对给曹景会造成的损失予以赔偿。关于曹景会的损失范围，现代可以广场房屋为商业性住宅，所用水电为商水、商电。业主有权利用该房屋从事相关经营活动。故法院参照红桥区2017年光荣道板块非住宅房屋市场租金水平高层办公用房每建筑平方米85元/月标准支持其损失，现代科技广场2号楼526号房屋建筑面积为54.44平方米，故按该标准其每月租金标准应为4627.4元（85×54.44=4627.4）。曹景会主张自2019年3月10日至2019年4月18日赔偿，2018年4月18日，曹景会自述已能正常购电，自2018年3月10日至2018年4月17日共计39日购电受到限制。租金标准为6015.6元（4627.4÷30×39=6015.6）。吉祥物业的限制购电行为虽影响曹景会对诉争房屋的使用，但不影响该房屋储物、居住等其他功能，且经协商，曹景会并非完全不能购电，根据过错影响程度，法院酌定由吉祥物业按租金标准30%比例承担赔偿责任，即1804.68元。关于曹景会主张吉祥物业退还的物业费的诉讼请求，其未能提交证据证明吉祥物业未依照合同约定履行物业服务职责，且吉祥物业并非供水、供电、供热主体，房屋质量问题亦不属于物业责任，故法院对其该项诉讼请求不予支持。关于曹景会主张的要求供暖的问题，鉴于其自2017年起尚未缴纳采暖费，本院对其该项诉讼请求不予支持。判决：一、被告深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司于本判决书生效之日起十五日内，一次性赔偿原告曹景会经济损失1804.68元；二、驳回原告曹景会的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司负担。二审中，上诉人提交曹景会和租户的微信聊天记录，证明上诉人租户去物业缴纳采暖费，被上诉人拒收；还有我和一审主审法官孙法官的电话录音。该录音作为本案的参考证据。深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司质证意见为：三性不予认可。这个争议是2018年4月18日之前的。聊天记录是2018年6月26日。第二点，我们从来没有说拒收过采暖费。第三点，上诉人从售房至今从来没有交过采暖费。还有第四就是因为他房子已经租出去了。现在要主张采暖费，侵权损害也应该是租户来主张。这个房子现在不是他在住。天津市宝能置业有限公司质证意见为：不发表意见。二被上诉人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。诉讼中，天津市宝能置业有限公司承认诉争楼宇由其供暖。本院认为，诉争现代科技广场2号楼526号房屋由上诉人曹景会出资购买，其应取得物权法所规定的占用、使用、收益、处分权利。本案中，深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司无正当理由多次限制曹景会购电，该行为确实影响上诉人曹景会对诉争房屋的实际使用，一审法院认定深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司应当承担侵权责任及参照红桥区2017年光荣道板块非住宅房屋市场租金水平高层办公用房每建筑平方米85元/月标准是正确的，但认定由吉祥物业按租金标准30%比例承担赔偿责任明显过低，本院认定吉祥物业应按租金标准60%比例承担赔偿责任。即3609.37元。关于上诉人提出退还物业费诉讼请求一节，该请求与限制购电无直接因果关系，该请求本院不予支持。关于上诉人提出要求二被上诉人停止侵害，正常向上诉人供暖一节，上诉人购买诉争房屋系由天津市宝能置业有限公司集中供暖房屋。本院认为，经初步审查，双方存在供热温度纠纷，上诉人并非无理由恶意欠费。天津市宝能置业有限公司作为诉争楼宇垄断供热方，在双方存在供热温度纠纷前提下，以中断供暖为手段用以解决供热费缴纳问题欠妥。上诉人提出恢复供暖请求应予支持。诉讼中，法庭提问“暖气费交给谁？”“暖气谁负责维修？”二被上诉人以“需要核实”“回去核实”应答，但未提交核实结果，故本案判决由二被上诉人共同作为恢复供暖义务人。至于供暖费缴纳、是否存在减免情节一节，如各方协商不成，可到法院诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初7865号民事判决第二项及诉讼费部分；二、撤销天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初7865号民事判决第一项；三、深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司于本判决书生效之日起十五日内，一次性赔偿曹景会经济损失3609.37元；四、深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司、天津市宝能置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内恢复现代科技广场2号楼526号房屋供暖至正常状态。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人深圳吉祥服务集团有限公司天津分公司、天津市宝能置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘应红审判员  纪曼丽审判员  姜海宽二〇二〇年六月十九日书记员  张 璠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；3、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。