河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2726号上诉人（原审原告）：王毅飞，男，1980年8月20日生，汉族，住河南省偃师市顾县。被上诉人（原审被告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司，住所地河南省偃师市商城东路47号。法定代表人：董占红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董松桃，女，该公司员工。上诉人王毅飞因与被上诉人河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人王毅飞，被上诉人亿兴公司的委托诉讼代理人董松桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王毅飞上诉请求：撤销原判第一项，改判亿兴公司支付王毅飞违约金7894.95元。事实和理由：一、一审法院认定亿兴公司应承担逾期交房违约金1606元错误，因亿兴公司出卖给王毅飞的房产消防验收、电力改造不合格，达不到交房条件，未按照约定在2013年10月31日如期交房，应承担违约责任向王毅飞支付逾期交房违约金4005.81元。一审法院认定亿兴公司应承担逾期办理房屋产权登记违约金1559元错误。一审法院以王毅飞支付的首付款155914元计算1%的违约金是错误的，王毅飞已将388914元购房款全部支付给了亿兴公司，亿兴公司应依法支付王毅飞逾期办理房地产权属证书违约金3889.14元。二、亿兴公司不但应支付王毅飞违约金，还应当及时为王毅飞办理房地产权属证书。亿兴公司辩称：一、亿兴公司不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。2013年10月31日为合同约定交房日，其按合同约定履行了通知义务，王毅飞也于当日接收了房屋，2014年2月11日王毅飞开始装修。二、亿兴公司无端被洛阳市涧西区人民法院和处非办领导小组办公室查封，冻结了所有资金和手续，导致公司处于停滞状态，手续无法进行，属于不可抗力的因素，亿兴公司也是受害者。王毅飞向一审法院起诉请求：依法判令亿兴公司支付王毅飞违约金81863元，退还燃气开口费3250元、暖气开口费2460元，赔偿精神损失10000元，共计97573元。一审法院认定事实：亿兴公司于2010年通过出让方式取得偃师市槐新路东、东明路北一宗土地的使用权，在该地块开发建设滨河明珠小区。2012年5月6日，王毅飞作为买受人与出卖人亿兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条，买受人购买的商品房为第3幢1单元9层西南号房。该商品房合同约定建筑面积共109.51平方米。……第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3551.3元，总金额叁拾捌万捌千玖百壹拾肆元整……第六条付款方式及期限，买受人在签定合同当日已付清房屋首期房款155914元，剩余房款233000元以银行贷款方式支付办理……第八条交付期限，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……附件三：装饰、设备标准，10其他：燃气、暖气管道入户。2012年7月4日，亿兴公司为王毅飞向其支付的购房首付款开具销售不动产统一发票，载明购房首付款为155914元。2012年10月29日，偃师市地税局为王毅飞出具契税完税证，载明王毅飞实缴税额7778.28元。后，亿兴公司未在合同约定的2013年10月31日前向王毅飞交房。2014年2月11日，王毅飞向亿兴公司交纳燃气开口费、暖气开口费，亿兴公司给王毅飞出具收据两张，载明燃气开口费3250元、暖气开口费2464元。同日，亿兴公司将涉案商品房交付王毅飞。一审法院认为，王毅飞与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。王毅飞已按合同约定向亿兴公司付清了购房首付款，但亿兴公司未在约定的时间向王毅飞交房，构成违约。现王毅飞依据买卖合同第九条的约定向亿兴公司主张逾期交房违约金，一审法院予以支持，该违约金以王毅飞首付款155914元为基础，按日万分之一的标准，从2013年11月1日算至2014年2月11日为1606元（155914元×0.0001×103天）。亿兴公司已向王毅飞交付住房，但未按合同约定在交房后360日内将办理权属登记需由亿兴公司提交的材料报产权登记机关备案，致使王毅飞至今未取得房地产权属证书，故王毅飞依据买卖合同第十五条的约定向亿兴公司主张违约金，一审法院予以支持，该违约金按王毅飞已付房款155914元的1%计算为1559元。以上两项违约金共计3165元。对王毅飞主张的违约金过高部分，一审法院不予支持。对王毅飞要求亿兴公司退还燃气开口费、暖气开口费的诉求，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“交房时燃气、暖气管道入户”，“燃气、暖气管道入户”与“通暖气和燃气”并非同一概念，业主如需使用双气，开口费当然应由业主承担。本案中，王毅飞已使用双气，并无相关部门向其重复收取双气开口费用，视为亿兴公司在收取王毅飞的双气开口费后已向相关部门转交。故对王毅飞的该项诉求，一审法院不予支持。对王毅飞要求亿兴公司赔偿精神损失10000元的诉求，缺乏事实根据与法律依据，一审法院不予支持。对亿兴公司辩称因不可抗力应免除其公司违约责任的意见，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、亿兴公司于判决生效之日起五日内支付王毅飞违约金3165元；二、驳回王毅飞的其他诉讼请求。一审案件受理费2239元，由亿兴公司负担67元，王毅飞负担2172元。本院二审期间，亿兴公司围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明，2012年9月14日王毅飞在中国工商银行办理了个人一手住房购置贷款，金额233000元。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，王毅飞与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方有法律约束力。王毅飞按合同约定的时间足额向亿兴公司支付了购房款，亿兴公司未按照合同约定的时间向王毅飞交房及办理产权证书，应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房的违约责任是按照已付房价款日万分之一的标准计算，逾期办证的违约责任是按照已付房价款的1%计算。王毅飞已通过首付款及按揭贷款的形式向亿兴公司支付了全部房款，王毅飞主张按已付房款388914元计算违约金符合合同约定。一审法院按照首付款计算违约金，与双方合同约定不符，本院予以纠正。据此计算，亿兴公司应向王毅飞支付逾期交房违约金4005.81元，支付逾期办证违约金3889.14元，共计7894.95元。亿兴公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金后，仍应协助王毅飞办理房产权属证书。综上所述，王毅飞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1272号民事判决第二项；二、变更河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1272号民事判决第一项为：河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效之日起五日内支付王毅飞违约金7894.95元；三、驳回王毅飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2239元，由王毅飞负担2000元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司负担239元。二审案件受理费50元，由河南亿兴房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇二〇年六月十一日书记员  高会茹