天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终529号上诉人（一审原告）：天津宝迪农业科技股份有限公司，住所地天津市宝坻区马家店镇津围公路东侧。法定代表人：王章斌，董事长。委托诉讼代理人：周海波，宝坻区正启法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告）：天津凤中宝禽业有限公司，住所地天津市北辰区大张庄镇二闫村。法定代表人：彭顺成，总经理。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴克保，男，1970年8月23日出生，汉族，天津凤中宝禽业有限公司经理，住天津市北辰区。上诉人天津宝迪农业科技股份有限公司（以下简称宝迪公司）因与被上诉人天津凤中宝禽业有限公司（以下简称凤中宝公司）、吴克保租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宝迪公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判被上诉人凤中宝公司给付上诉人自2018年7月28日至2019年8月30日期间的租金1408333元（1300000／12月＊13月），被上诉人吴克保承担无限连带担保责任；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为有误。1.在租赁期间，被上诉人凤中宝公司一直在使用宝迪公司的品牌、商标进行生产经营。众所周知，生猪屠宰不同于其他行业，有严格的审批及检验检疫手续。如果被上诉人没有相应的手续，是无法生产经营的。2.租赁期间，上诉人已经提供了生鲜工厂的对公账户，只是被上诉人风中宝公司没有使用。因此，在租赁期间，上诉人已经提供了宝迪公司的品牌、商标、资金账户等，上诉人不存在违约的情形。二、租赁期间，上诉人按照合同约定，已经保障了园区污水主管道的畅通及污水处理达标排放。至于被上诉人风中宝公司称多次被宝坻区放造成的，与上诉人无关。三、上诉人资产于2019年8月30日被天津市第一中级人民法院拍卖，并不影响上诉人主张拍卖之前的租金，一审法院以上诉人资产被拍卖，驳回上诉人的全部诉讼请求没有事实及法律依据。上诉人在租赁合同履行期间，不存在任何的违约情形，相反被上诉人拒绝支付租金已经构成了违约。上诉人主张资产拍卖之前（2019年8月30日之前）的租金，有事实及法律依据。凤中宝公司、吴克保辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。在签署合同后，上诉人没有将宝迪公司品牌营业执照、公司账户交付给被上诉人使用，给被上诉人造成了巨大的经济损失，其应当先履行给付被上诉人该公司品牌营业执照、公司账户等义务，其属于先履行一方，在其未履行义务时被上诉人享有抗辩权利。宝迪公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告凤中宝公司订立的《天津生鲜工厂租赁经营合同》；2．判令被告凤中宝公司给付原告自2018年7月28日起至2019年4月27日止的租金974999元（1300000元/12月×9月）；3．判令被告凤中宝公司按照年租金130万元的标准，给付原告自2019年4月28日起至被告将租赁物实际交付原告之日止的租金损失；4．判令被告凤中宝公司给付原告违约金300000元；5．判令被告吴克保对上述2.3.4项诉讼请求承担无限连带担保责任；6．判令诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2016年8月19日，宝迪公司作为甲方与乙方凤中宝公司签订《天津生鲜工厂租赁经营合同》，合同约定，一、根据《中华人民共和国合同法》及《民法通则》等相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利义务，经双方充分协商，就乙方租赁甲方屠宰场经营事宜，本着共担风险、共同受益原则，达成以下共识，特订立本租赁经营合同，以便双方共同遵守。二、租赁经营范围：1．甲方以自有的资产为位于天津市宝坻区院内生鲜工厂，包括甲方收猪广场、待宰圈、屠宰车间、分割车间、鲜品发货广场、生鲜办公室、排酸库、急冻库（5间）及生鲜工厂既有的固定资产和生产、生活辅助设备设施全部整体出租给乙方租赁经营，具体以资产交接签收单为准；2．甲方保证拥有该租赁工厂的合法产权，拥有出租的合法权利。甲方应提供自有工厂的所有权及使用权的证明复印件文件，作为本租赁经营合同的附件。甲方必须提供租赁经营财产所有权及使用权的证明文件附后。3．乙方投入流动资金和主要人力资源，甲方仅仅出租该工厂，不再投入任何流动资金参与直接经营。4．乙方可以经过甲方授权使用甲方公司主体名称和甲方公司品牌和商标。三、租赁经营期限：1．租赁经营期限为6年自2016年8月20日至2022年8月19日止，租赁经营期满前，经双方一致同意后，可以延长，并另行签订租赁经营期限合同。否则，本合同到期自行终止。2．本合同租赁经营期限届满，乙方继续租赁经营的，乙方在同等条件下拥有优先租赁经营权。3．甲方将出租的生鲜加工厂正式移交给乙方接管后，乙方必须在2016年11月1日之前正式投产经营，逾期超过10日未能正式投产经营的，甲方有权收回租赁的天津生鲜加工厂并且要求乙方承担违约金100000元，给甲方造成损失的按照实际损失进行赔偿。四、租赁经营中双方的权利义务：（一）甲方权利义务1．租赁经营期间，甲方有权安排生产经营管理人员、品质管理人员和财务人员对租赁经营期间的生产经营状况、产品品质和财务状况进行监督，相关监督人员的工资、费用等由租赁经营后的经营单位或乙方承担；2．……；3．甲方有责任保证甲方的生鲜对公账户的资金安全；4.5.6.……7．甲方有责任保证园区污水主管道通畅，且污水处理达标排放；8.9.10．……；（二）乙方权利义务1．乙方经过甲方授权，使用甲方原有的天津宝迪农业科技股份有限公司的品牌进行生产经营，具体授权方式及条款另行签订补充协议；2．乙方经过甲方授权可以使用甲方资金账户并进行开具发票，自签订合同日期……；3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14．……。五、租赁经营方式及利润结算：1．乙方采取租赁经营的模式进行生产，即甲方以现在拥有的合法产权和使用权的生鲜工厂及所含生产生活设施等资产出租给乙方……；2．乙方以独立工厂租赁经营的模式进行生产经营核算，租赁经营期间如有盈利，乙方以当期盈利利润的45%作为租金支付给甲方，但乙方在租赁经营期间即便亏损，必须每年向甲方支付的保底租金如下：第一年1200000元、第二年1300000元、第三年1500000元、第四年1800000元、第五年2000000元、第六年2000000元。如果乙方每年盈利利润的45%超过上述保底租金，乙方以当期实际盈利利润的45%作为租金交付给甲方；每年政府针对屠宰供应的专项补贴由甲乙双方利用共同资源申报完成……；3．本款第2条租金缴纳方式为：租赁租金按半年度进行支付，第一次租金缴纳时间为合同签订日起3日内乙方向甲方缴纳本年度保底租金的50%，六个月后乙方向甲方缴纳本年度保底租金剩余的50%，本年度年底进行财务结算，如当年度盈利利润的45%超过本年度的保底租金，则乙方将盈利利润的45%扣除本年度已缴纳的保底租金后的剩余金额一次性缴纳给甲方，如当年度盈利利润的45%不超过本年度的保底租金，则乙方不再向甲方缴纳租金。第二至第六年度租金缴纳同第一次租金缴纳方式。六……。七……。八、违约责任条款：1．双方履行合同过程中除了遇到不可抗力因素无法执行的，甲乙双方不承担任何责任，甲乙双方在履行合同期间，严格遵守执行本合同约定，如有一方违反本合同，必须向对方承担50000元的违约金，于违约后15日内付清，并终止合同。如因一方的违约给另一方造成实际损失，同时按照实际损失进行赔偿。2.3.4．……。九、担保责任条款：乙方在租赁经营期间，乙方所欠的任何债务和经营期间任何风险，必须由乙方和乙方的担保方连带承担责任，如果租赁经营单位属于资不抵债无法独立承担全部租赁经营期间产生的债务或其他任何风险，必须由乙方以自己所属的关联公司和吴克保个人共同担保偿还租赁经营期间的所有债务后方可中止租赁合同关系，吴克保对上述所有乙方应当承担的责任承担无限连带担保责任，担保期间为本合同履行期限届满之日起两年。合同签订后，凤中宝公司向宝迪公司交付第一年即2017年7月28日至2018年7月27日期间的租金1200000元，因2016年8月20日至2017年7月28日期间，凤中宝公司没有实际使用租赁物，也没有实际支付租金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．凤中宝公司是否存在欠付租金行为。宝迪公司主张自2018年7月28日起凤中宝公司未按照合同约定缴纳租金，2018年8月9日宝迪公司向凤中宝公司邮寄法律函，通知凤中宝公司于2018年8月13日前缴纳租金及逾期交纳承担相应后果。提交2018年8月9日法律函1份、EMS特快专递单及查询打印单各1份予以证实；凤中宝公司称是宝迪公司违约在先，未按照合同约定提供品牌、商标、账户，也没有保证污水管道的畅通，给凤中宝公司造成了损失，不同意继续缴纳租金。宝迪公司因污水排放问题多次被宝坻区环保局处罚，在宝迪公司另案起诉凤中宝公司（2019）津0115民初1285号租赁合同纠纷案件中，凤中宝公司已提交多份处罚决定书。2．宝迪公司是否按照合同约定向凤中宝公司提供品牌、商标、账户。凤中宝公司称双方签订的是租赁经营合同，不仅包含租赁还包含经营，宝迪公司没有对凤中宝公司授权，不同意凤中宝使用宝迪公司品牌、商标、账户，致使公司产品属于三无产品，不能开具发票，只能流向市场，给公司造成重大经济损失；宝迪公司称凤中宝公司是单独经营，所以宝迪公司不予授权，曾经向凤中宝公司提供过营业执照复印件，但是没有办理相关的手续。3．凤中宝公司是否存在转租行为。宝迪公司主张凤中宝公司未经宝迪公司同意将租赁物转租给李春建，违反合同约定，合同应予解除；凤中宝公司称李春建是凤中宝公司股东，对转租的事实不予认可。庭审后，一审法院调取宝迪公司不动产登记查询证明，该证明记载：宝迪公司房产于2015年12月16日被天津市第一中级人民法院（2015）中立保字第0018号案件查封，查封期限至2021年11月29日；2016年1月27日被天津市第一中级人民法院（2016）津01民初60号案件查封，查封期限至2022年1月3日；2016年2月3日被天津市南开区人民法院（2016）津104民初1070号案件查封，查封期限至2021年12月20日；2016年2月24日被天津市高级人民法院（2016）津财保3号案件查封，查封期限至2022年2月21日；2016年4月21日被宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2016）宁03执37号案件查封，查封期限至2019年4月21日；2016年6月1日被天津市第一中级人民法院（2016）津01民249、250、251号案件查封，查封期限至2022年5月26日；2016年6月1日被天津市高级人民法院（2016）津财保9号案件查封，查封期限至2022年7月25日；2016年12月29日被湖北省孝感市中级人民法院（2016）鄂09执保25号案件查封，查封期限至2019年12月28日；2018年7月26日被天津市第一中级人民法院（2018）津01执保78号案件查封，查封期限至2021年7月25日；2018年11月14日被湖北省孝感市中级人民法院（2016）鄂09执205号案件查封，查封期限至2021年11月13日；2018年11月30日被江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111执3129号案件查封，查封期限至2020年11月29日；2019年4月16日被上海市第一中级人民法院（2019）沪01执399号案件查封，查封期限至2022年4月15日；2019年6月18日被上海市第一中级人民法院（2019）沪01执401号案件查封，查封期限至2022年6月17日；2019年6月18日被上海市第一中级人民法院（2019）沪01执398号案件查封，查封期限至2022年6月17日。另查，2019年8月12日，天津华银融创有限公司在天津市第一中级人民法院淘宝网司法拍卖平台上参加拍卖，通过公开竞价，最终以最高价竞得拍卖标的物天津宝迪农业科技股份有限公司名下：（1）坐落于天津市宝坻区区内的土地及在建建筑物、附着物及在建面积为16909.99平方米的在建建筑物、附着物；（2）坐落于天津市宝坻区西侧的土地及在建建筑物、附着物及建筑面积为69031.27平方米的在建建筑物、附着物，成交价为260550000元。天津市第一中级人民法院作出拍卖成交确认书予以确认。2019年8月30日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01执恢31号执行裁定，裁定：天津宝迪农业科技股份有限公司名下上述标的物的所有权及相应其他权利归买受人天津华银融创有限公司所有，自本裁定书送达买受人天津华银融创有限公司起转移。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方在协商一致基础上签订的《天津生鲜工厂租赁经营合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案租赁合同签订后，宝迪公司将涉案租赁物交付凤中宝公司，凤中宝公司向宝迪公司交付第一年即2017年7月28日至2018年7月27日期间的租金1200000元。双方均履行了合同约定的义务。在合同实际履行过程中，凤中宝认为被告宝迪公司未按照合同约定向凤中宝提供品牌、商标、账户，也没有保证污水管道的畅通，给凤中宝公司造成了损失，不同意继续缴纳2018年7月28日以后的租金。本案的争议焦点是：一、在合同履行过程中双方是否存在违约行为，凤中宝公司是否应继续缴纳租金；二、原、被告签订的租赁合同是否应予解除；三、被告是否应支付原告违约金300000元。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，按照双方租赁合同的约定，凤中宝公司享有经过宝迪公司授权，使用宝迪公司原有的天津宝迪农业科技股份有限公司的品牌进行生产经营的权利、享有经过宝迪公司授权使用宝迪公司资金账户开具发票的权利。但在合同实际履行过程中，宝迪公司未向凤中宝公司提供品牌、商标、资金账户，仅向凤中宝公司提供过营业执照复印件，但是没有办理相关的手续，致使凤中宝公司生产、加工的产品无法使用宝迪公司的品牌、商标、资金账户进行销售。由此可见，宝迪公司的行为违反了双方租赁合同第四条第（一）款第3项及第（二）款第1、2项的约定，凤中宝公司据此拒绝继续交纳2018年7月28日以后的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案涉案房产在凤中宝公司租赁期间被天津市第一中级人民法院依法拍卖给天津华银融创有限公司，如天津华银融创有限公司对涉案房产主张权利，凤中宝公司将不能对涉案房产继续使用、收益，凤中宝公司据此拒绝支付租金符合法律规定，一审法院予以支持。关于焦点二。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案宝迪公司主张凤中宝公司未经宝迪公司同意将租赁物转租给李春建，凤中宝公司不予认可，宝迪公司未能提交凤中宝公司将租赁物转租给李春建的相关证据，故对宝迪公司解除双方租赁合同的主张，不予支持。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案涉案房产在凤中宝公司租赁期间被天津市第一中级人民法院依法拍卖给天津华银融创有限公司，涉案房产的所有权人为天津华银融创有限公司，天津华银融创有限公司作为涉案房产的所有权人，享有对涉案房产的出租权，宝迪公司不再享有涉案房产的所有权和出租权，其请求解除与凤中宝公司签订的租赁合同，于法无据，不予支持。关于焦点三，宝迪公司请求被告支付违约金300000元无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决如下：“驳回天津宝迪农业科技股份有限公司的诉讼请求。案件受理费16275元、保全申请费5000元，共计21275元（原告已预交），由原告天津宝迪农业科技股份有限公司负担。”。二审期间，上诉人提交下列证据：证据一、开户许可证，证明上诉人给被上诉人提供了对公账户；证据二、民事判决书一份，证明宝迪公司具备主张租金的主体资格。二被上诉人质证称，证据一、对公账户与本案并没有关系，只能证明宝迪公司开立过一个基本账户；对证据二的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。在二审庭审中，被上诉人表示租赁物还在使用中。本院认为，上诉人与被上诉人凤中宝公司《天津生鲜工厂租赁经营合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，被上诉人凤中宝公司不仅仅租用上诉人所有的生鲜工厂，包括甲方收猪广场、待宰圈、屠宰车间、分割车间、鲜品发货广场、生鲜办公室、排酸库、急冻库（5间）及生鲜工厂既有的固定资产和生产、生活辅助设备设施，同时被上诉人凤中宝公司还享有经过上诉人授权，使用上诉人的品牌进行生产经营及使用上诉人资金账户开具发票的权利。虽宝迪公司未能提供证据证明其已向被上诉人凤中宝公司履行了提供品牌、商标、资金账户的义务，但其所有的生鲜工厂由被上诉人凤中宝公司使用却也是客观事实。如因上诉人未履行提供品牌、商标、资金账户等义务，致使合同目的不能实现，被上诉人凤中宝公司可以依法行使解除合同的相关权利，被上诉人凤中宝公司既不行使合同解除权，又长期占用涉诉厂房而未交纳租金，亦有失公允。因上诉人未履行提供品牌、商标、资金账户等义务，势必对被上诉人凤中宝公司的生产规模，即租赁物的利用效果产生影响，故上诉人要求被上诉人凤中宝公司给付自2018年7月28日至2019年8月30日期间的租金1408333元的主张，本院酌定按照上诉人主张的欠付租金的40%交纳为宜。由于上诉人未对一审法院驳回解除合同的诉讼请求提出上诉，上诉人可待具备解除合同条件时再行主张权利。基于合同约定，吴克保对被上诉人凤中宝公司给付租金的义务承担连带给责任。综上，一审法院查明事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条规定，判决如下：一、撤销天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初3326号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，天津凤中宝禽业有限公司给付天津宝迪农业科技股份有限公司自2018年7月28日至2019年8月30日期间的租金563333元；三、吴克保对天津凤中宝禽业有限公司前述给付事项承担连带给付责任；四、驳回天津宝迪农业科技股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16275元、保全申请费5000元，共计21275元，由天津宝迪农业科技股份有限公司负担17020元，由天津凤中宝禽业有限公司负担4255元。二审案件受理费17475元，由天津宝迪农业科技股份有限公司负担10485元，由天津凤中宝禽业有限公司负担6990元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年六月十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。