湖北省武汉市江岸区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0102执异68号 异议人（利害关系人）：钱晖，女，1970年3月19日出生，汉族，住武汉市硚口区。 申请执行人：胡传莉，女，1955年10月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。 申请执行人：肖明艳，女，1966年9月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。 被执行人：杜志祥，男，1962年10月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。 被执行人：肖丽萍，女，1962年9月22日出生，汉族，住武汉市江岸区。 本院在执行申请执行人肖明艳与被执行人杜志祥民间借贷纠纷案和申请执行人胡传莉与被执行人杜志祥、肖丽萍民间借贷纠纷案中，异议人钱晖提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人钱晖称，法院查封了杜志祥名下位于武汉市江岸大智路123号大智公寓2层1室、2层2室、2层3室、2层4室、2层5室、2层6室共6套房屋，并准备拍卖。因我与杜志祥于2013年起签订了房屋租赁合同，为维护我的合法租赁权益，请求法院认定房屋合法租赁的事实，房屋拍卖请带租约拍卖。 申请执行人肖明艳称，一、钱晖提交的租赁证据只有钱晖和杜志祥的签名，属于孤证，不足以起到证明作用。约定的租金和租金缴纳方式等条款与正常的房屋租赁具有异常，如交5年的租金、租期长达20年且没有逐年递增租金，完全不是正常的交易，且租金缴纳没有支付凭证。二、钱晖借款杜志祥1,500,000元，应当提供转账凭据，否则为虚假，不能被法院采信。三、钱晖、杜志祥明知涉案房屋已经被人民法院查封，特别是巨额资金1,500,000元没有收回的情况下，仍然租赁涉案房屋，与常理不符，涉嫌虚假交易。钱晖应当通过诉讼确定自己的权利义务，而不是简单的用涉诉房屋去实现自己的权益。钱晖提交的材料具有虚假性，请求法院予以驳回。 申请执行人胡传莉称，请求法院驳回钱晖的异议。一、杜志祥与钱晖的《商铺租赁合同》未经法院判决确认，对于租赁关系和证明财产的真实性存疑，法院不应当直接予以采信。二、《商铺租赁合同》所约定的价格明显不合理，对于1,508.41平方米的房屋，16,600元/月，月租金11元/平米，严重违背市场行情，侵害了申请执行人、被执行人及其他债权人的合法权益。三、钱晖系普通债权人，无优先受偿权，更不能以房屋租金冲抵其个人的欠款。胡传莉与杜志祥的债权、债务形成于2005年至2008年之间，明显早于2013年签订的《商铺租赁合同》，其行为侵害了胡传莉的合法权益。四、本案不排除虚假诉讼的可能，制造执行障碍，请求法院予以甄别。 本院查明，肖明艳与杜志祥民间借贷纠纷一案，武汉市江汉区人民法院作出（2013）鄂江汉民一初字第00584号民事判决，判令：一、杜志祥于判决生效之日起三日内向肖明艳偿还借款本金500,000元；二、杜志祥于判决生效之日起三日内向肖明艳支付从2011年10月1日起至判决书第一款确定给付之日止的利息，具体利息计算的方式为：以500,000元本金为基数，按人民银行颁布的同期银行逾期贷款利率计算。案件受理费4,739元，保全费3,370元，公告费560元，邮寄费46元，共计8,715元由杜志祥负担。判决生效后，因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人肖明艳向武汉市江汉区人民法院申请强制执行，武汉市江汉区人民法院以（2014）鄂江汉执字第01638号案件立案执行，执行中武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01执协6号执行裁定，裁定将该案指定到本院执行。本院依法立为（2018）鄂0102执121号案件执行。 胡传莉与杜志祥、肖丽萍民间借贷纠纷一案，本院作出的（2013）鄂江岸民初字第02604号民事判决，判令杜志祥、肖丽萍共同向胡传莉偿还借款1,300,000元。案件受理费16,500元减半收取8,250元、诉前保全费5,000元、邮寄送达费20元，共计13,270元由杜志祥、肖丽萍共同负担。因义务人未履行生效法律文书确定的义务，权利人胡传莉向本院申请强制执行，本院依法立为（2014）鄂江岸执民字第00213号案件执行。 另查明，本院在执行胡传莉与杜志祥、肖丽萍民间借贷纠纷一案，以（2014）鄂江岸执民字第00213号之五执行裁定继续首轮查封了杜志祥名下位于武汉市江岸区大智路123号大智公寓2层1室、2层3室、2层5室，查封期限为2013年9月2日至2021年9月1日。在肖明艳与杜志祥民间借贷纠纷一案执行中，本院以（2018）鄂0102执121号执行裁定继续查封了杜志祥名下位于武汉市江岸区大智路123号大智公寓2层1室、2层2室、2层3室、2层4室、2层5室、2层6室房屋，查封期限为2013年10月12日至2021年9月16日。其中2层2室、2层4室、2层6室房屋为首轮续封，2层1室、2层3室、2层5室房屋为轮候续封。 因涉案6套房屋被打通使用，肖明艳、胡传莉向本院出具情况说明，同意共同申请拍卖、整体上拍，并按债权比例承担评估费用。 再查明，2010年9月16日，温州市玖玖旅馆管理有限公司（原名称玖玖旅馆管理股份有限公司）与杜志祥签订《房屋租赁合同》，约定由温州市玖玖旅馆管理有限公司承租涉案房屋作为旅馆使用，租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，首年租金720,000元，从第三年起租金每两年递增5%。双方还对其他事宜进行了约定。2015年4月10日，温州市玖玖旅馆管理有限公司收到杜志祥的《租金支付通知书》，杜志祥要求温州市玖玖旅馆管理有限公司将2015年7月1日起至2020年12月31日期间全部租金支付给钱晖。当日，温州市玖玖旅馆管理有限公司与杜志祥、钱晖签订《三方协议书》，对《租金支付通知书》的内容予以了确认。同年6月30日，温州市玖玖旅馆管理有限公司委托上海恭胜酒店管理有限公司向钱晖支付了租金396,900元。 2018年4月10日，本院对涉案房屋进行评估时，钱晖提出意见，并提供了《商铺租赁合同》、《收条》、《借条》各一份，拟证明钱晖2013年1月1日与杜志祥签订合同，约定杜志祥将涉案房屋出租给钱晖，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，年租金240,000。钱晖前五年租金1,200,000元已支付；2013年2月6日，杜志祥向钱晖借款1,500,000元，借期三个月，如到期未还款，此借款转为对大智公寓双方剩余租期的房租，即视为钱晖付给杜志祥武汉市大智路123号大智公寓2层1-6室2018年1月至2032年12月的房租。2019年5月4日本院作出《通知》，决定对涉案房屋去租后进行拍卖，钱晖对此提出异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋中最先查封时间为2013年9月2日，钱晖主张带租拍卖，没有事实和法律依据。理由如下：一、涉案房屋的真实承租人为温州市玖玖旅馆管理有限公司；二、钱晖提供的《商铺租赁合同》、《收条》、《借条》的真实性存疑，存在约定租金畸低、租金20年不变、巨额租金及借款现金支付等问题，均不符合交易习惯，有悖常理。三、温州市玖玖旅馆管理有限公司的租赁合同一直在履行，钱晖仅仅从2015年4月以后，由杜志祥授权代收房租，该行为发生在法院查封以后。故不能认定钱晖与杜志祥在查封之前签订了合法有效的租赁合同。综上所述，钱晖没有在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋，对其异议请求应予驳回。据此，依据《最高人民法院民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人钱晖的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。 审判长 丁 毅 审判员 王晓峰 审判员 王丽娜 二〇二〇年六月十七日 法官助理文娟 书记员丁雯雯