湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2577号上诉人（原审原告）:向国蓉，女，1962年6月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人向国蓉因与被上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称“乐万邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初8957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人向国蓉、被上诉人乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人向国蓉的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人认为有充分理由和足够证据证明乐万邦公司与长沙世联兴业房地产顾问有限公司、长沙联道房地产经纪有限公司及案外人（即转让人）之间存在互相恶意串通的行为，以所谓期房转让协议达到既多收费又躲避政府限价和制裁的目的。1、乐万邦公司委托长沙世联兴业房地产顾问有限公司、长沙联道房地产经纪有限公司销售润景园小区房产。该三方签订有《润景园（上园）项目销售全程代理合同》，该合同第四条第二款明确规定，乐万邦公司参与销售策略、销售方案等的制定，并批准实施。2、乐万邦公司不但与代理销售公司共同制定销售方案并批准其实施，而且共同实施违法行为。在根本没有转让人出现的情况下，向国蓉按照销售经理的意见给赵宗凡付款21万元。后来，向国蓉到乐万邦公司交正式合同款时只交了588641元，但乐万邦公司开给向国蓉598641元金额的发票，说明乐万邦公司对所谓的转让和转让费是知情且同意的，乐万邦公司与销售公司及转让人存在恶意串通行为。3、乐万邦公司与代理销售商恶意串通，润景园小区的房子在销售初期有20多户是以承诺书的形式加价销售，被政府主管部门和法院判决败诉。为了躲避制裁，乐万邦公司和代理销售商采取期房转让协议形式加价销售。4、期房转让人是虚拟的转让人。政府严格限购，乐万邦公司的代理销售公司拿同一个人身份证购买多套案涉小区的期房并撰写多份期房转让协议，使用此办法来加价销售房屋。5、上诉人自始至终未与转让人赵宗凡见过面，更不存在协商所谓期房转让的事，一审认定该事实错误。如二审坚持认定这一事实，上诉人将保留举报被上诉人公司销售代理业务经理和赵宗凡涉嫌合伙诈骗刑事犯罪的权利。被上诉人乐万邦公司辩称，1、一审法院认定事实清楚。被上诉人不是《期房转让协议》的签订主体，《期房转让协议》的签订、履行均由上诉人与案外人实施，被上诉人并没有参与涉诉房屋销售过程，从未指使或授意案外人向上诉人转让房屋。被上诉人没有在合同约定价款外收取任何其他购房款，没有违反长沙市的限价政策，没有损害社会公共利益。上诉人在与案外人签订《期房转让协议》时，对其需要向案外人支付转让费以及向被上诉人支付购房款后才能取得案涉房屋是清楚的，其处于真实意愿自愿支付对价确房屋，没有陷入错误的意思表示。2.原审法院审理程序合法。本次开庭的26个案件中，仅上诉人徐雪娇、戴广敏两案申请了对案外人签字的形成时间进行鉴定，其他上诉人均未申请鉴定。在该两案中，原审委托了专业鉴定机构进行鉴定，因为上诉人没有按照鉴定机构的要求提供比对样材料，导致终止鉴定，责任应当由上诉人自身承担。原审法院根据上诉人代理人的申请开具了调查令，代理人也对案外人银行账户明细进行了调取，事实证明案外人与被上诉人没有任何经济往来，与被上诉人无关。本案没有遗漏主体，上诉人认为应当追加两家销售代理公司为本案第三人，与事实不符，于法无据。3、原审判决适用法律正确。4、案涉房屋预售许可证在限价政策之前已经取得，案涉房屋不受长沙发改委限价政策的调控，被上诉人也没有通过签订所谓《期房转让协议》加价收取购房款的动机。综上，请求二审法院维持原审判决。向国蓉向一审法院起诉请求：1、依法判决乐万邦公司退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的向国蓉购房款20万元；2、乐万邦公司承担案件受理费。一审认定事实，乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年4月17日，案外人赵宗凡与乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定案外人赵宗凡自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目4号楼2303房，面积117.93㎡，总价1198641元，案外人赵宗凡应向乐万邦公司交纳购房定金10000元。协议签订后，案外人赵宗凡于当日向乐万邦公司交纳定金10000元。2018年4月14日，向国蓉与赵宗凡签订《期房转让协议》，约定赵宗凡同意将其认购的“润景园”4号楼2303号期房转让给向国蓉，向国蓉同意按照赵宗凡与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向赵宗凡另行支付期房转让费200000元；在付清转让费后，向国蓉取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；赵宗凡在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，向国蓉按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，向国蓉于当天通过银行转账的方式向赵宗凡支付期房转让费共计210000元（含认购协议中定金10000元）。2018年4月19日，向国蓉与乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定向国蓉购买“润景园”项目4栋2303房，总房款1198641元。向国蓉后按合同约定交纳了购房款，乐万邦公司依约向向国蓉交付了房屋。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：乐万邦公司与案外人赵宗凡是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向向国蓉加价收取购房款。对此，一审法院评析如下：构成恶意串通需同时具备两个要件：当事人事先存在通谋及旨在损害他人利益的主观恶意；客观上该恶意行为损害了他人的合法利益。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明案外人赵宗凡与乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明赵宗凡受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，赵宗凡收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到乐万邦公司与案外人赵宗凡存在串通的主观恶意之证明目的。第二，从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，向国蓉向赵宗凡支付转让费后，与乐万邦公司就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向向国蓉交付了涉案商品房，向国蓉购房的合同目的已然实现。第三，向国蓉与案外人赵宗凡签订《期房转让协议》并向赵宗凡支付转让费的行为，表明其自愿向案外人赵宗凡支付转让费且同意认购协议书所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。第四，《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，向国蓉未能提供充分有效的证据证明乐万邦公司与案外人赵宗凡之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于向国蓉主张乐万邦公司以《期房转让协议》的合法形式掩盖其在政府监管价格之外加价收款，一审法院难以采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回向国蓉的全部诉讼请求。本案受理费4300元，因适用简易程序减半收取2150元，由向国蓉承担。经当事人的申请，本院委托律师调查调取如下证据：证据1、第三方康艳的建设银行银行流水。拟证明第三方收到十三户业主的转让款及购房定金后于当日或第二日转给了被上诉人的管理人彭罗湘，余下两户款项转给了被上诉人的工作人员张思平。第三方并未实际占有上诉人的转让款及定金。第三方康艳的工资、上园小区卖房提成、报销费用是由被上诉人的管理人员彭罗湘代发。第三方康艳是被上诉人的工作人员，彭罗湘也是被上诉人的管理人员；被上诉人与第三方签订的认购协议中，第三方已经支付所谓的购房定金10000元是不存在的。证据2、第三方长沙银行银行流水对账单。拟证明第三方蔡长缨收取了十户业主的转让款及定金。蔡长缨在收到转让款及定金后于当日或者第二日将其中六户业主的款项转给了被上诉人工作人员彭罗湘，其中四户业主的款项给了被上诉人工作人员张思平等人，第三方并未实际占有业主的转让款。经本院组织质证，被上诉人发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，该经济往来与被上诉人并无任何关联，即便康艳是由彭罗湘所聘请以康艳的名义购房，也仅仅是彭罗湘等人出于投资需求或其他原因所为，该购买行为与被上诉人没有关系。关于定金的问题，被上诉人对第三方已经支付的10000元有两种处理：1.第三方认购房屋向上诉人转让后，被上诉人按照上诉人与第三方的要求签订房屋买卖合同，上诉人按照合同约定支付首付款，被上诉人将第三方在认购房屋时支付的定金退还给第三方，再收回定金收据，第三方在收据上签字确认定金已经收回；2.第三方认购房屋向上诉人转让后，第三方要求其在认购房屋时交的定金直接转为上诉人需要支付的购房款，因此，上诉人在支付首付款时就少支付10000元，同时在支付转让款时将该10000元定金支付给第三方，在这种情况下，被上诉人并没有将定金退还给第三方。因此该证据并不能证明认购协议约定的定金没有实际支付，不能达到其证明目的。同时上诉人称彭罗湘系被上诉人的管理人员，并未提供相应证据予以支持，被上诉人不予认可。二审中，被上诉人未提交新证据。本院经审查认为，上述证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，不能证明该经济往来与被上诉人存在关联，故本院对上述证据的关联性不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点系上诉人要求被上诉人退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的款项是否应予支持。针对该争议焦点，本院评析如下：上诉人主张，涉案《期房转让协议》的签订并非协议当事人的真实意思表示，上诉人与协议相对方并不认识，乐万邦公司与销售代理公司、转让人恶意串通收取合同外价款。本院认为，上诉人并不否认其在涉案《期房转让协议》上签字，其作为完全民事行为能力人，对于涉案《期房转让协议》的内容及法律效果具有预见性，且涉案《期房转让协议》已经履行，上诉人履行了协议约定的支付价款义务，亦成功购买了协议约定的房产，协议目的已经实现，现上诉人并无证据证明其在签订涉案《期房转让协议》时意思表示不真实、不自由，而转让人已经接受上诉人的履行并履行了自己的义务，故上诉人认为涉案《期房转让协议》不真实的上诉主张不能成立。涉案《期房转让协议》、《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人依约履行了合同义务，上诉人亦未能提供证据证实证明被上诉人与转让人之间恶意串通加价收取购房款，故上诉人主张退还在合同价外多收取的款项的请求缺乏依据，一审判决驳回其请求并无不当。综上所述，向国蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人向国蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  金新贵审 判 员  赵佳玮审 判 员  刘国清审 判 员  李龙玺二〇二〇年六月一日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。