江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1442号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱忠健，男，1976年1月10日出生，汉族，现住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李祥志，江苏华德律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)：李书研，男，1997年7月2日出生，汉族，现住连云港市海州区。上诉人朱忠健因与被上诉人李书研房屋租赁纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院(2020)苏0791民初213号事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱忠健上诉请求：1、判令撤销一审民事判决，依法改判；2、上诉费某被上诉人承担；事实与理由：一审判决事实不清，证据不足；一审判决书没有按照房屋实际使用来计算租金，该房屋至今还没有拆迁，也没有签订拆迁补偿协议，房屋可以正常使用，而且开庭前一天邻居超市还在正常营业;2020年4月26日，被上诉人才将租赁房屋交付给上诉人，实际占有使用到2020年4月26日，相应租金依法应当扣除，不予返还；对于一审判决说明上诉人存在过错不属实，被上诉人辱骂上诉人，过错在被上诉人，而不是上诉人；一审诉讼费应当由被上诉人承担；由于被上诉人违约，反诉部分被上诉人应当赔偿2000元违约金。被上诉人李书研答辩称，一审判决证据充足，事实清楚，请求驳回上诉，维持原判，诉讼费上诉人承担。上诉人称房屋可以正常使用，我一直联系上诉人，但对方把我拉黑，一审判决后对方才愿意和我沟通，我也联系不上他。一审判决上诉人存在过错属实，我也没有辱骂对方，一直积极联系他。调解我们也很积极，但对方没去，我不存在违约。请求驳回对方上诉。李书研向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令朱忠健返还租金20000元；2、李书研将油烟净化器、管道、桌椅、灶具、餐饮用具、保鲜柜、冰箱等动产搬离；3、本案诉讼费某朱忠健承担。朱忠健向一审法院反诉请求：1、判令解除朱忠健、李书研于2019年6月23日签订的房屋租赁合同；2、判令李书研赔偿朱忠健2000元违约金，支付拖欠电费431元；3、本案诉讼费某李书研承担。一审法院经审理查明，2019年6月23日，出租人朱忠健（甲方）与承租人李书研（乙方）签订《房屋租赁合同》，朱忠健将位于连云港市间门面房出租给李书研使用，租赁期限自2019年6月23日起到2020年6月22日止，租金每年30000元。双方在合同中约定，“第四条租赁期内水电费等相关费用由乙方承担并按时结算支付，租赁期届满一周内，由乙方交清相关费用后通知甲方收房。……第十一条房屋因不可抗力而毁损（如地震、战争等），导致房屋不能继续使用，本合同自然终止，预交租金不退，双方互不承担责任；若遇政府拆迁等行为，致使本合同无法履行，乙方应无条件接受，甲方退还预交差额租金，本合同自然终止，甲方不承担乙方发生的其他任何费用和损失。第十二条租赁期满或合同终止、解除时，甲方不承担乙方任何装修费用，乙方退出时，不得破坏地面和墙体装饰、装潢，动产部分由乙方在七日内自行处理带走，逾期归甲方所有。装修在地面、墙面、屋顶等不可移动部分无偿交给甲方，并将房屋所改结构恢复原状；保持墙面、地面及门口两侧清洁、美观。第十三条签订合同时，乙方应向甲方缴纳水电等相关费用押金肆佰元整。租赁期满，经双方检查，相关费用结清，房屋设备无损后，甲方退还乙方所交押金。第十四条违约责任，若一方违约，由违约方向对方支付违约金2000元”。李书研当日向朱忠健支付租金30000元，押金400元。2019年11月30日，连云港市连云区人民政府连区政发﹝2019﹞159号《连云区人民政府关于〈市开发区猴嘴旧城改造三期F地块（猴嘴小学周边）项目〉房屋征收决定书》文件，对开发区猴嘴旧城改造三期F地块（猴嘴小学周边）项目规划红线范围内的房屋进行征收，涉案房屋在征收范围内。涉案门面房2019年8月电费857元，9月电费747元，10月电费378元，11月电费218元。朱忠健交纳了涉案门面房2019年12月电费169元，2020年1月份电费79元，2020年2月份电费63元，2020年3月份电费56元，2020年4月份电费64元，共计431元。一审法院于2020年4月8日组织双方到租赁门面房进行勘察。涉案门面房安装了油烟净化器及管道，放置了桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等。涉案门面房二楼、三楼、门前道路已进行拆迁，道路不适宜通行。一审法院另查明，朱忠健2018年6月26日将涉案门面房出租给案外人叶帏嘉，2018年9月29日至2019年6月23日出租给案外人杨培。叶帏嘉将其租赁涉案门面房时购买的油烟净化器及管道等转让给杨培，杨培以15000元的价格转让给李书研。2019年12月，李书研电话联系朱忠健要求退租，双方协商未果，引起纠纷成讼。一审法院认为，朱忠健、李书研签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效。根据双方合同第十一条约定“若遇政府拆迁等行为，致使本合同无法履行，乙方应无条件接受，甲方退还预交差额租金，本合同自然终止，甲方不承担乙方发生的其他任何费用和损失”。朱忠健提出要求解除该合同，李书研表示同意，一审法院予以照准。李书研主张使用涉案房屋至2019年10月20日，没有提供证据证明。结合连云港市连云区人民政府于2019年11月30日作出房屋征收决定，因李书研仍使用房屋2019年11月产生电费218元、12月产生电费169元，及李书研2019年12月向朱忠健提出退租，一审法院认定李书研使用涉案房屋至2019年12月22日。2019年12月23日至2020年6月22日租赁届满期间6个月的租金15000元（30000元/年÷12个月×6个月），朱忠健应退还给李书研。对于朱忠健要求李书研支付电费431元，一审法院认为系李书研使用行为实际产生的电费，应由李书研承担。综上，朱忠健返还李书研14969元（15000元+400元-431元）。李书研提出从涉案门面房搬离物品的诉讼请求。一审法院认为，朱忠健认可桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等系李书研添置，并同意其搬离，一审法院予以准许。对于油烟净化器及管道，朱忠健认为杨培在租期届满七日内未处理带走，按照合同约定归朱忠健所有。一审法院认为，油烟净化器及管道系叶帏嘉购买后转让给杨培，杨培又转让给李书研。杨培因将油烟净化器及管道转让给李书研才未处理带走，故属于李书研所有由其搬离，一审法院对朱忠健的意见不予采信。对于朱忠健认为李书研不缴纳电费、提前要求解除合同，李书研存在违约，要求李书研支付违约金2000元的诉讼请求。一审法院认为，连云港市连云区人民政府于2019年11月30日颁发涉案房屋征收拆迁文件，已经出现双方合同约定终止合同的情形，李书研因此向朱忠健提出退租且不缴纳电费不构成违约。双方均未能妥善处理导致纠纷成讼，均存在过错，朱忠健该反诉主张一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除朱忠健、李书研于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》；二、朱忠健于判决生效之日起十日内向李书研返还剩余租金14969元；三、李书研于判决生效之日起三日内将油烟净化器及管道、桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等从门面房搬离；四、驳回李书研其他诉讼请求；五、驳回朱忠健其他诉讼请求。本诉案件受理费400元（李书研已预交），已减半收取，由李书研负担312元，朱忠健负担88元。反诉案件受理费25元（朱忠健已预交），已减半收取，由李书研负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、照片一组，证明5月9日该房子才被拆除，且邻居正在营业，证明涉案房屋至今还可以使用，并未达到合同无法履行的地步。2、截图6张，证明被上诉人辱骂上诉人的事实，被上诉人存在过错。3、一审起诉状，证明被上诉人未按合同约定无条件接受向上诉人主张装修费用2万元，存在过错。4、微信聊天记录，证明被上诉人4月26日下午3点左右将钥匙交给上诉人。被上诉人质证意见是：对证据1的真实性不认可，并没有营业。对证据2，我是为了联系对方，且是当时他把我拉黑，我发火骂了一句，并没有多次辱骂。对证据3，当时我没有找律师，且我当庭把起诉状收回来了，开庭后我找了律师，法院也同意我可以修改起诉状，对2万元装修费我没有主张。对证据4，这是判决下来后我履行判决书的内容，并不是我占有使用。被上诉人提交截图一份，证明确实是因拆迁原因让对方履行合同的内容。上诉人质证意见是，不认可被上诉人的证明目的，这是被上诉人对上诉人的辱骂。本院认为，对上诉人提交的证据，除证据2证明被上诉人骂人行为予以确认认外，其他证据的证明目的不予确认。对被上诉人提交的证据，证明目的及上诉人的质证意见均予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：被上诉人租金是否应缴纳至2020年4月26日，被上诉人是否应向上诉人支付违约金2000元。本院认为，关于被上诉人租金是否应缴纳至2020年4月26日的问题，即对于李书研使用涉案房屋截止时间的认定问题。一审中李书研认为其使用涉案房屋至2019年10月20日，但没有提供相关证据证明。一审法院结合连云港市连云区人民政府于2019年11月30日作出房屋征收决定，因李书研仍使用房屋2019年11月产生电费218元、12月产生电费169元，及李书研2019年12月向朱忠健提出退租，一审法院认定李书研使用涉案房屋至2019年12月22日，是合适的。因政府对房屋征收并已对周边房屋进行拆除，周围大部分居民已迁出房屋，虽涉案房屋尚未拆除，但已无餐饮经营的氛围，被上诉人已不经营，上诉人要求承租人李书研租金缴纳至2020年4月26日依据不足。因政府拆迁导致本案所涉合同无法继续履行，不是被上诉人的责任，一审法院认为已经出现双方合同约定终止的情形，李书研不构成违约是正确的。被上诉人与上诉人协商解除合同时，在微信中骂上诉是不对的，但不构成合同违约，上诉人要求被上诉人支付违约金2000的请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人朱忠健负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年六月十六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。