甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0522民初1207号 原告：胡某。 被告：甘肃楠林房地产开发有限公司（以下简称：楠林公司），地址：甘肃省平凉市崆峒区浙江街3号。 法定代表人：蔡财斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：马平义，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。 原告胡某诉被告甘肃楠林公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡某及被告委托诉讼代理人胡耀明到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人马平义经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告胡某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的编号为2016-1058的《商品房购买合同》合法有效；2.请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金65845元；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金9626.46元；4.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由:2010年被告以出让方式取得位于某县滨河路东、某小区北，编号为2010-01号地块的土地使用权，后经批准在上述地块上建设商品房，现定名某商住小区。2016年7月15日原告与被告签订了合同编号为2016-1058的《商品房购买合同》，合同约定原告购买被告位于某县滨河路某商住小区第二幢二单元1103室房屋一套，建筑面积共99.93平方米，该商品房单价为每平方米4816.6元，总金额为481323.00元，同时约定出卖人（被告）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经综合验收合格的商品房交付给买受人（原告）使用，如出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付给原买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之八的违约金。该合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。合同签订之后，原告按期办理了房屋按揭手续，支付了房屋价款，但被告并未按照合同约定于2016年12月31日向原告交付房屋，后经原告多次催促，被告于2017年6月20日实际向原告交付房屋，迟延交付171天，同时被告向原告交付房屋后并未按照合同约定及时在房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，致使原告未在规定期限(90日）内取得房屋权属证书，按照原、被告之间签订的《商品房购买合同》，被告应向原告支付迟延交房的违约金65845元以及向原告支付逾期办理房产证的违约金9626.46元，共计75771.45元。 被告楠林公司辩称，被告与原告于2016年9月10日签订的《商品房买卖合同》属在重大误解情况下签订。2015年5月28日由某县住房和城乡建设局行政审批中心对被告颁发的《建筑工程施工许可证》载明被告开发修建的“某小区”3号楼施工建设工期为2015年5月29日至2017年5月28日共两年时间。而被告的销售工作人员在与原告签订《商品房买卖合同》时误将合同第八条中的交付期限应为“2017年12月31日”书写（打印）成了“2016年12月31日”，造成了被告建设未完工应提前半年交付商品房的重大过失事件。根据《民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。尽管被告行使撤销权因重大误解而签订商品房买卖合同的诉讼时效己过期，但被告认为该商品房向原告延期交付五个月并非被告主观恶意延期交付，而是工作人员失误造成的。被告与原告在《商品房买卖合同》中约定的迟延交付房屋的违约金过高，根据相关法律规定应调整。按法律规定当事人认为原来约定的违约金过分高于守约人的所受损失，可以主张减少违约金，那么就本案而言原告的实际损失应以被告开发建设的“某小区”在某县所在地段同类房屋租金标准确定。在此地段2017年的房屋年租金每年约壹万元左右，以此计算被告给原告迟延交房造成的实际损失为五千元左右。故被告主张应按“合同约定”对被告交付商品房违约金的主张过分高于原告的实际损失进行调整。被告按合同约定在签订合同后向房屋登记机关进行了登记备案，不存在违约。原告起诉时己超过法定诉讼时效近五个月，即便按实际交房时间计算诉讼时效，被告仅向原告迟延交付房屋23天。房子被告在2017年5月20日左右已经打电话通知买受人可以交房了。应驳回原告的诉讼请求。 通过以上双方当事人的诉辩称及陈述，本案的争议焦点为： 1.被告方是否存在逾期交房的违约行为？如果有，按照什么标准承担违约责任？对原告方取得房产证，被告方有没有过错？应不应该承担责任？3.原告的起诉是否超过诉讼时效？ 庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料： （一）胡某提供的证据及证明的事项： 1．购房合同一份，证明合同第十五条约定如被告方在规定期限内没有交房及办理房产证； 2．住房质量保证书，证明实际交房日期为2017年6月20日； 3.2020年6月15日原告给蔡某、高某打过电话的录音，证明他们承认2019年12月10日给他们打过电话要过违约金，我的起诉没有超过诉讼时效。 （二）楠林公司提供的证据及证明的事项： 4.施工许可证，证明被告方在主观上没有恶意违约，合同上的交房时间是由于工作人员失误造成误写的； 5.鉴定报告，证明与某小区同地段房屋的租金。 经质证，被告对证据1、2予以认可，无异议；对证据3，被告认为录音是2020年6月15日录的，过了举证期限，不予质证；对证据4、5原告均不予认可。 本院对双方提交证据经综合评判认定如下：对双方均无异议的证据1、2，本院予以认可。对证据3，原告提交为股东高某的录音，不是公司的法定代表人，对外不能代表公司，且被告主张原告提交的证据过了举证期限，故本院对证据3不予认可；对证据4，对施工许可证真实性予以认可，但不能证明被告签订合同时属于失误，故对其证明目的不予认可；对证据5，该鉴定系专业鉴定机构出具，能证明该地段2017年争议地段的房屋租赁价格，和本案相关，对该鉴定结论真实性本院予以认可。 本院经审理认定的事实如下：原、被告于2016年7月15日签订商品房买卖合同，并于2016年9月12日进行了备案登记，约定原告购买被告在建中的位于某县滨河路某商住小区第二幢第二单元1103室房屋一套，面积为99.93平方米，该商品房单价为每平方米4816.6元，房屋总价款为481323.00元。约定交房时间为2016年12月31日前，被告实际于2017年6月20日交房。原告的房产证于2019年4月12日办理。 本院认为，楠林公司与胡某签订的商品房买卖合同，对房屋坐落、面积、单价、交付时间等均进行了约定，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，楠林公司与胡某之间形成商品房买卖合同关系，依法应予保护，故原、被告 之间签订的编号为2016-1058的《商品房买卖合同》合法有效。对于原告主张要求被告承担逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算”，双方约定的交房日期为2016年12月31日之前，说明原告在2017年1月1日就应当自己的权利受到了侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院起诉请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告提交了曾向被告高某主张权利的录音，但是原告未举证证明高某是公司法定代表人，或负责处理合同事务的工作人员，对外不代表公司，故不能认定原告在2019年12月31日前向被告主张过权利，因此对于原告要求被告承担逾期交房违约金65845元的主张不予支持。对于逾期办理房屋产权的纠纷，按照合同约定，“出卖人应当在房屋交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房屋产权证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理;1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、商品房交付使用后，由出卖人办理初始登记”。现原告主张被告违约，被告辩称其已按照合同在交付后30日内向产权登记机关备案。根据合同条款约定原告方迟延取得房屋权属证是因被告方的责任，原告方才取得赔偿请求权，庭审中原告方未举出因被告方的责任造成原告迟延取得房产证的证据，且被告按约定的期限办理了初始登记。故对原告要求被告承担未按期取得房地产权属证书违约金9626.46元的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 驳回原告胡某的诉讼请求。 案件受理费1687元，适用简易程序审理，减半收取计843.5元，由原告胡某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 杨边江 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 杨 锐 书 记 员 高艳红