江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初2298号原告：熊喜青，男，1972年11月16日出生，汉族，住江西省九江市星子县。原告：徐兰英，女，1975年7月8日出生，汉族，住江西省九江市星子县。以上二原告委托诉讼代理人：徐冰，江苏润众律师事务所律师。被告：张家港嘉凯城房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公路悦丰大厦602室。法定代表人：张琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。原告熊喜青、徐兰英与被告张家港嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称嘉凯城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行审理。原告熊喜青、徐兰英委托诉讼代理人徐冰、被告嘉凯城公司委托诉讼代理人郑君、俞菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊喜青、徐兰英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还诚意金50000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月19日，原、被告双方签订《销售认购协议书》约定：原告拟向被告认购中凯城市之光花园10幢302室房屋一套。原告并于当天支付了诚意金5万元。此后，受新冠疫情影响，原告经营的餐馆一直无法正常经营，原告失去了稳定的收入。为此，原告向被告提出不再购买房屋，并要求退还5万元诚意金，但遭被告拒绝。原告认为，新冠疫情对其从事的餐饮行业的打击巨大，非原告所能预见和克服。原告受疫情影响，失去了稳定的收入、及收入预期，已无法继续履行《销售认购协议书》，现原告要求退还诚意金，符合法律规定。被告嘉凯城公司辩称，1.两原告与其签订的《销售认购协议书》属于双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方应当依约履行合同；2.被告认为疫情造成的不可抗力与原告所述的不能履行双方签订的认购协议之间并无法律上的因果关系；3.其认为就原告提供的证据来看，原告也未能举证证明疫情导致其失去所有的收入来源的主张；4.疫情导致双方延期履行认购协议可免责，但原告经过其通知于2020年3月6日仍拒绝履行认购协议的行为属于违约行为，应适用协议书中的定金罚则；5.覆巢之下安有完卵，在疫情的影响下，其所处的房地产开发行业也受到了前所未有的冲击，但不可抗力是作为防止合同履行显示公平及法律不强人所难的立法意图下的产物，是否真的能适用不可抗力直接解除双方签订的合同，仍需要就个案实际情况进行讨论，就本案来说，其认为原告主张的不可抗力与房屋买卖合同的履行与否并无直接的因果关系，原告以短期收入的影响为由要求解除双方的房屋买卖合同的主张明显不能成立，原告也未能举证证明其所主张的因不可抗力导致其丧失收入来源的事实。综上所述，原告在经过被告的通知后，仍拒绝履行认购协议的行为属于违约行为，应判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：熊喜青于2019年11月19日注册经营江阴市城东街道涛哥熟食店。2020年1月19日，熊喜青、徐兰英（认购人）与嘉凯城公司（出卖人）签订《销售认购协议书》，认购嘉凯城公司开发的中凯城市之光项目10单元302室，建筑面积预测98.28㎡，总房价款1430564元，付款方式为按揭付款。协议相关约定部分载明：1.在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖/销售合同》示范文本（含补充条款及附件内容）及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款已达成口头一致意见；2.认购人应于本协议签订之日起＿日内，即＿年＿月＿日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至＿接待中心现场与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》，并根据约定付款方式一次性付清房款或者首付款，如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖/销售合同》或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方；3.签署《商品房买卖/销售合同》的主体应与本协议书约定的认购人完全一致，出卖人不接受认购人要求办理更名手续的申请；4.本协议书约定的拟贷款金额仅表示认购人申请贷款的数额，认购人的实际贷款金额最终以银行审批的金额为准，认购人不得以银行审批的贷款金额不足为由拒绝与出卖人签订《商品房买卖/销售合同》，认购人联系方式如有变更应及时书面通知出卖人，否则由此引起的一切法律责任由认购人承担等。双方在协议中还对其他条款作出了约定。上述协议签订后，熊喜青、徐兰英于同日向嘉凯城公司支付5万元，嘉凯城公司在收款回执中加盖“已转定”印章。2020年2月21日，徐兰英与嘉凯城公司工作人员马辉微信聊天，徐兰英问“我钱不够，我用信用卡刷一万，信用卡刷可以吧？”，马辉回答“信用卡是不能刷的，还有你的征信报告一定要提前去拉取，……”，徐兰英回“拉的话不知道我过两天要上班的，……，信用卡买房不是信用卡可以刷的吗？我本来就是说拖这么久不够钱我要刷信用卡，开始我才不想要刷信用卡”，马辉回“不能刷信用卡的，你可以让你朋友帮你挪一下，等贷款出来之后你再挪给他就可以了，因为你做贷款的话你这边是不能有其他的除了那套房子房贷以外其他的负债记录的”，徐兰英回“因为这个是困难时期，我也不好向人家借钱呐，因为一般信用卡都是可以用啊，都是通用的信用卡，我往年没用过信用卡这一次我把信用卡因为这一个多月差不多一个月嘛没收入，我就说把那个信用卡刷一下不够，对呀我昨天也跟……，他说了刷信用卡都不够，还要差几千块，因为我住在这里还有房贷对吧，一个月花掉一万多”、“你说那个房产证不能写一个人名下，怎么不能写？我弟弟家的就写着我弟媳妇一个人名下，也是贷款，是我弟弟……”、“还有一个我到你那里去保证安全吗？因为前几天……”，马辉回复“放心好了，安全的安全的，因为你这边开店的话，你可能说微信的流水会比较多，然后的话微信流水也要拉半年的”等；2020年2月27日，马辉向徐兰英发送微信称“徐姐，这一块的话我跟领导都沟通过了，这边的话我最多能帮你拖到3月6号，如果3月6号仍然没有按时签约的话，你这套房子就不再属于你了，你的五万块钱同样也不会退的，这一点的话我已经提前跟你说清楚了，同样跟你老公也讲清楚了，你老公说要一个月，那一个月呢我这边是争取不来的，最多争取的是3月6号，这已经是我最大的极限了，因为之前已经跟你约定好是明天的，这个情况我之前已经上报给领到了，领导的话这个意思是不能拖，那这块的话我已经是尽量的帮你去想办法了，最晚3月6号”。徐兰英未作回复，也未在2020年3月6日与嘉凯城公司签订商品房买卖合同。审理中，双方一致确认双方签订的销售认购协议书于2020年3月7日解除。以上事实，由当事人提交的认购协议书、收款回执、微信聊天记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，原、被告双方签订的销售认购协议书为被告通过认购的方式向原告收受定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，系《商品房买卖合同》的预约合同，是双方的真实意思表示，合法有效。签订认购协议后，双方均应在认购协议的基础上，按照诚实信用、公平合理的原则继续为订立商品房买卖合同进行磋商，而不得随意要求变更或解除认购协议书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，本案中，认购协议书虽然未对签订商品房买卖合同的时间作出约定，但原告经被告给予合理时间的催告后，仍未能与被告签约，对此也未与被告沟通、解释而是直接要求解除认购协议，有违诚实信用原则，应属违约，故被告有权没收原告支付的定金5万元。原告主张其未能签约的原因在于疫情导致其收入锐减，属不可抗力，应予免责，本院认为，首先原告提交的证据不能证明其在与被告的商谈过程中就疫情影响致其不能签约向被告明示，其仅在事后以该理由主张免责本院难以确定其真实性；其次，原告虽然提交了其收入减少的相关数据，但因该证据系原告单方制作，本院也难以确认其真实性及与原告未能签约之间的关联性。综上，故本院无法确认原告未能与被告签约的原因在于疫情影响及不可归责于双方的事由，对原告要求被告退还定金5万元的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：驳回原告熊喜青、徐兰英的诉讼请求案件受理费减半收取525元，由原告熊喜青、徐兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月一日书记员  许婷苇