山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终997号 上诉人（原审原告）：侯文明，男，1951年4月17日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：董学风，山东国曜（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑志勇，男，1985年9月12日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张宪辉，山东东岳泰山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田衍怀，男，1965年7月1日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人侯文明与被上诉人郑志勇、田衍怀所有权确认纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院作出的（2018）鲁0902民初4652号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人侯文明上诉请求：撤销泰安市泰山区人民法院作出的（2018）鲁0902民初4652号民事判决书，依法改判或发回重审；一、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。关于郑志勇与泰安市金交电化工公司签订的普照寺路29号宿舍西院东单元三层西户房屋及阁楼《住房购销合同》应认定为无效合同。1.该《住房购销合同》签订的时间是2005年10月1日，显示的双方当事人是郑志勇和泰安市金交电化工公司，而该公司已经于2004年12月23日破产终结并办理注销公章及相关印章，根据法律规定，公司经注销其民事主体即消失，因此该份《住房购销合同》作为房产出售方的主体不存在，因此该合同缺乏要素，不能够成立，应为无效。2.原审法院认定泰安市金交电化工公司破产清算组向泰安市房产管理局申请房屋所有权转移登记的行为是对2005年10月1日《住房购销合同》合同效力的追认是错误的。首先，《住房购销合同》系两被上诉人伪造的，合同不能成立，不存在对该合同效力的追认。被上诉人郑志勇系田衍怀的雇员，虽然郑志勇答辩称交付了全部购房款，但是未提供付款的银行转账或提款证明，盖财务章的收据因财务章早在2004年销毁，因此也是无效的。其次，原审法院认定田衍怀无权处分他人财产有误，本案《住房购销合同》的当事人不是田衍怀，其没有以自己的名义处分他人财产，因此《住房购销合同》不应认定为田衍怀无权处分了他人财产。因此不存在对该合同的效力追认行为。3.2011年1月20日，泰安市金交电化工公司破产清算组向房产管理局申请房屋所有权转移登记的相关事实应当查清，不能推定是对《住房购销合同》效力的追认。首先，应当认定上诉人与泰安市金交电化工公司破产清算组于2001年8月19日签订的《房屋买卖契约》是涉案房产唯一有效的购房合同，2000年泰安市金交电化工公司已经进入破产程序，按照法律规定，公司进入破产程序后，依法应由破产清算组负责对公司财产进行管理、处分，上诉人与泰安市金交电化工公司签订合同，交付了全部购房款，且实际接受占有了涉案房产，合同有效且已实际履行。其次，2011年1月20日泰安市金交电化工公司破产清算组申请房屋所有权转移登记到被上诉人郑志勇名下不合情理，《住房购销合同》不是破产清算组签订的，破产清算组没有收取郑志勇的购房款，破产清算组申请房屋所有权转移登记应当以有效的买卖合同为前提。二、原审法院适用法律错误。《住房购销合同》签订时合同一方当事人泰安市金交电化工公司已经注销，并销毁了公章及财务章等，该合同不能成立，应认定为伪造的假合同。根据《合同法》第44条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《住房购销合同》缺乏合同成立的要素，应为无效合同。一审法院适用《合同法》第五十一条关于无权处分的规定裁判本案是错误的。 被上诉人郑志勇辩称，一审法院做出的（2018）鲁0902民初4652判决书事实清楚，于法有据，于情有理。上诉人的上诉请求及理由依法不能成立，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，上诉人承担上诉人费用。就涉案房产上诉人曾多次向法院提出民事诉求，法院判决都予以驳回其诉求，而且上诉人也曾经提起过行政诉讼起诉泰安市房管局请求依法撤销郑志勇取得的泰字第××号房产证，肥城市人民法院法院分别作出（2014）肥行初字第24号裁定书、（2014）肥行初字25行政判决书也已驳回其诉求，因此上诉人请求法院确认2005年10月1日郑志勇与泰安市交化公司签订的涉案房产无效，请求确认该涉案房产归其所有的诉请没有事实根据和法律依据，故请求人民法院依法驳回上诉人的诉求，维持原判。 被上诉人田衍怀经本院合法传唤未到庭亦未发表答辩意见。 侯文明向一审法院提出诉讼请求：1.确认2005年10月1日被告郑志勇与泰安市金交电化工公司签订的普照寺路29号宿舍西院东单元三层西户房屋及阁楼住房购销合同无效；2.依法确认普照寺路29号宿舍西院东单元三层西户房屋及阁楼归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房产原属于泰安市金交电化工公司。该公司因宣告破产于2004年12月23日注销。原告提交2001年8月10日其与泰安市金交电化工公司破产清算组签订的房屋买卖契约一份，内容为：“甲方出卖人，乙方承买人一、甲方将坐落在普照路29号五金宿舍西院内东单元三层西户的房地产（房屋建筑面积165.08平方米，附着物阁楼11.15平方米，土地使用面积平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币253752元，乙方于契约鉴章后向甲方预付定金95000元整，经房地产交易管理机关审查批准成交后，剩余价款由乙方如数付清给甲方。付款方式通知付款。三、双方同意于二0年月日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。”原告同时提交收到条五份，证明原告先后分五次向泰安市金交电化工公司破产清算组指定的收款人田衍怀交纳全部购房款253752元。原告还提交落款日期为2005年10月1日的住房购销合同一份，内容为：“购买方郑志勇(简称甲方)销售方泰安市金交电化工公司（简称乙方）第一条，甲方购买乙方坐落在普照路29号五金宿舍院内东单元三层西居住宅，共计建筑面积164.95平方米，阁楼11.5平方米。第二条，经质量监督站验收合格，以建筑面积每平方米1500元，阁楼每平方米550元、配套房间以上共计人民币253752元。第三条，已建成的住房在签订合同的同时，购房款一次性全部付清，乙方将房产交付甲方使用，产权归于甲方。如付不清购房款，乙方有权收回住房。”被告郑志勇主张签订合同的经办人是田衍怀，当日将购房款付给田衍怀，田衍怀给出具了带有泰安市金交电化工公司财务专用章的收据一份。关于房屋的占有情况，原告主张2001年交付的房屋，接着就装修了，直至2016年夏天入户门被他人焊死，房子内的东西全部被关在里面，进不去了；被告郑志勇主张购房当日田衍怀将房屋钥匙交付，并到房产处交验了房屋，后来因工作原因一直没有入住，于2018年7月份将房屋卖给他人并已过户。另查明，2011年1月26日，涉案房产登记在郑志勇名下，房产证号为泰房权证泰字第××号。2011年8月9日，原告将两被告诉至一审法院，要求：1、依法确认2005年10月1日被告与泰安市金交电化工公司签订的普照寺路29号宿舍西院东单元三层西户房屋及阁楼买卖合同无效；2、依法确认普照寺路29号宿舍西院东单元三层西户房屋及阁楼归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院作出(2011)泰山民初字第2584号民事裁定书，裁定驳回原告侯文明的起诉。裁定书中本院认为部分载明：“本案涉案房屋的所有权人泰安市五金交电化工公司已于2000年1月25日被泰安市岱岳区人民法院宣布破产，2004年12月23日上缴所有公章后注销停业。被告田衍怀在泰安市金交电化工公司注销所有公章以后，仍使用盖有该公司注销公章的购销合同，向被告郑志勇出售房产，并收取买受人全额房款的行为，已涉嫌构成刑事犯罪。故原告侯文明的诉讼请求不属于人民法院管辖。”2014年1月3日，侯文明不服（2011）泰山民初字第2584号民事裁定书，向一审法院申请再审。一审法院于2014年4月14日作出（2014）泰山民申字第02号民事裁定书，裁定驳回侯文明的再审申请。2014年4月18日，原告侯文明以泰安市房产管理局为被告、郑志勇为第三人向一审法院提起房产行政登记一案，请求依法撤销被告颁发的泰房权证泰字第××号《房屋所有权证》。2014年5月4日泰安市中级人民法院作出（2014）泰行初字第28号行政裁定书，裁定由山东省肥城市人民法院管辖。该院于2016年5月28日作出（2014)肥行初字第24号行政裁定书，裁定驳回原告侯文明的起诉。该裁定书载明“另查明，2005年10月1日，第三人与泰安市金交电化工公司签订《住房购销合同》，合同的法人代表处加盖张东圣个人印鉴。合同约定第三人以253752元购买座落于普照寺路29号五金宿舍院内东单元三层西居住宅，同日第三人将全额房款支付给田衍怀。2011年1月20日，泰安市金交电化工公司破产清算组向被告申请房屋所有权转移登记，被告审核后于2011年1月26日为第三人颁发泰房权证泰字第××号《房屋所有权证》，将涉案房产登记在第三人名下。……本院认为，……本案被告为第三人郑志勇作出泰房权证泰字第××号房屋所有权证的依据是第三人与泰安市金交电化工公司签订的《住房购销合同》，原告侯文明要求撤销被告的涉案房产登记，符合上述司法解释规定的情形，依法应先行解决民事争议。本案中止诉讼后，原告侯文明未先行解决其民事争议。本院向其释明后，原告侯文明在规定的时间仍未解决其民事争议，应视为原告侯文明对自身权利的放弃，现原告侯文明提起本案诉讼不符合法定的起诉条件。”2017年7月11日，泰安市公安局泰山区分局出具泰山公（刑）不立字（2017）00004号不予立案通知书，内容为：“你单位于2015年11月10日提出移送的关于侯文明诉郑志勇、田衍怀房屋买卖合同纠纷一案中，发现田衍怀涉嫌构成刑事犯罪，我局经审查认为没有犯罪事实发生。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定不予立案。”2018年12月10日，泰安市不动产登记中心出具查询结果证明一份，经查询涉案房产登记在郑波、欧阳鑫名下，不动产权证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0023134号，登记时间2018年7月20日；抵押权人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，抵押金额213万元，登记时间2018年9月29日。 一审法院认为，根据被告的陈述，被告郑志勇于2005年10月1日与泰安市金交电化工公司签订住房购销合同时经办人是田衍怀，当日郑志勇将购房款付给田衍怀，田衍怀给出具了带有泰安市金交电化工公司财务专用章的收据一份。鉴于泰安市金交电化工公司于2004年12月23日注销，2005年10月1日的合同应认定为田衍怀无权处分了他人财产。2011年1月20日，泰安市金交电化工公司破产清算组向泰安市房产管理局申请房屋所有权转移登记，泰安市房产管理局审核后于2011年1月26日将涉案房产登记在被告名下。泰安市金交电化工公司破产清算组的这一行为，应认定为对2005年10月1日的合同效力的追认。原告现主张2005年10月1日的合同无效，一审法院不予支持，对原告要求确权的诉讼请求一审法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：驳回原告侯文明的诉讼请求。案件受理费5106元，保全费5000元，由原告侯文明负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为证实自己主张提交以下证据：一、泰安市岱岳区人民法院作出的（2000）岱经破字第7-2号民事裁定书，证明在2000年11月25日泰安市金交电化工公司法定代表人为吴杰，而本案郑志勇所签订的住房购销合同加盖的却是原法人张东圣，泰安市金交电化工公司已于2000年12月25日进入破产程序。二、泰安市岱岳区人民法院作出的（2000）岱经破字第7-5号民事裁定书，证明在2004年12月9日泰安市金交电化工公司已经被人民法院宣告破产，2004年12月23日办理了注销登记，涉案郑志勇所签订的住房购销合同签订时间为2005年10月1日，此时泰安市金交电化工公司已经不复存在，该合同未成立，不具有合同效力。被上诉人对上述两份证据发表了质证意见，对上述证据的真实性予以认可，但认为郑志勇所取得的房产并没有违反物权法的原则，取得的房产应当依法受到保护。合同是与被上诉人田衍怀签订的，公司是否注销被上诉人不清楚。本院对于上诉人提交的两份证据的真实性予以认可，上述证据可以证实泰安市金交电化工公司于2004年12月23日注销登记的事实。 被上诉人为证实自己主张提交以下证据：一、法律文书七份，主要补强说明就涉案房产上诉人曾多次向法院提出民事诉求、行政诉求等，但都予以驳回，证实被上诉人取得的该房产的合法性。二、泰安市房产交易中心出具的查档证明两份、泰安市房地产交易登记审批书一份、与被上诉人同样购房人共七人的房款收据存根，主要补强说明同被上诉人情况一样的与泰安市交化公司签订涉及的购房合同的还有聂帅、高谦、李德海、朱英梅、田广法、杨晓刚、王泰来等人，而且上述人员在2008年、2013年不等，有的晚于被上诉人办理了产权证的时间，也在泰安市房管局进行了房产登记，该事实再次印证被上诉人取得的该房产的合法性。上诉人对上述两份证据发表质证意见认为，上述两份证据均不是新证据，对于证据一的真实性无异议，上述法律文书也没有确认本案被上诉人即为本案房产合法所有权人。对于被上诉人提交的查档证明中李德海的购房合同也可以印证在泰安五金公司进入破产清算后都是由清算组对外签订购房协议。对于证据一证实上诉人就本案进行提起的民事、刑事、行政方面的维权，但与本案争议的焦点问题无关，本院不予采纳。对于证据二，与本案没有关联性，本院不予采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：通过一审时上诉人提交的聂升东证言、田衍怀向公安机关所做的陈述等证据证实，1999年开始泰安市金交电化工公司与田衍怀合作建房，建成后五套房归泰安市金交电化工公司，十套归田衍怀所有，本案争议房产系田衍怀处置的归其所有的房产之一。其他查明的事实同原审法院一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案中上诉人于2001年8月10日与泰安市金交电化工公司破产清算组签订《房屋买卖契约》，约定房款为253752元，并于2004年6月29日、7月21日、2005年12月9日分别向被上诉人田衍怀，而非合同相对方的泰安市金交电化工公司，缴纳房款2万元、10万元和2万元，涉案房屋实际交付给了上诉人居住。被上诉人郑志勇在泰安市金交电化工公司破产注销后，与泰安市金交电化工公司签订了《住房购销合同》，于签订合同当日缴纳了全部购房，收到了盖有泰安市金交电化工公司财务专用章的收款收据，并于2011年1月26日办理了涉案房产的产权转移登记。上诉人侯文明与被上诉人郑志勇在分别购买涉案房产的过程中均存在一定的瑕疵。但从整个交易过程看，无论是田衍怀以泰安市金交电化工公司破产清算组名义与上诉人签订了购房合同，还是田衍怀在泰安市金交电化工公司注销后以该公司名义与被上诉人郑志勇签订了购房合同，其实质均是田衍怀在分得共建房屋后，借他人名义出售自己分得的房屋的行为，售房款均由田衍怀收取，不能因表面形式不同而掩盖购房合同真实的买卖双方。上述两个房屋买卖行为买受方均已经实际履行付款义务，但被上诉人郑志勇于2011年1月26日办理了涉案房产的所有权变更登记，并于2018年7月份将房屋卖于郑波、欧阳鑫，现上诉人未提交证据证实该出售行为存有恶意。在审理一房数卖的纠纷案件中，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后的顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中上诉人没有提交证据证实被上诉人郑志勇在办理涉案房产的产权登记时存在恶意。被上诉人郑志勇因已经办理完毕了涉案房产的产权转移登记手续并另行出售，已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先。现上诉人要求对涉案房产予以确权的诉讼请求因缺乏证据及法律依据，依法不能成立。一审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持，上诉人可依合同关系向出售人另行主张权利。 综上所述，上诉人侯文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5106元，由上诉人侯文明负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年六月十二日 书记员  崔晓元