山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4575号 上诉人（原审被告）：王洪刚，男，1974年6月30日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：李晓华，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周爱惜，山东琴安律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：刘均玲，女，1987年11月2日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：李晓华，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周爱惜，山东琴安律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1989年9月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：薛研，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕元，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘洁，女，1989年8月8日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：薛研，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕元，山东琴岛（西海岸）律师事务所律师。 原审第三人：青岛乐士居房地产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路353号3层。 法定代表人：陈明，经理。 上诉人王洪刚、刘均玲因与被上诉人黄鑫、刘洁及原审第三人青岛乐士居房地产经纪有限公司（以下简称乐士居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6083号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王洪刚、刘均玲的共同委托诉讼代理人李晓华，被上诉人黄鑫、刘洁的共同委托诉讼代理人薛研、吕元到庭参加了诉讼，现已审理终结。 王洪刚、刘均玲共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项及第四项的内容，并依法进行改判；2、一审、二审诉讼费由黄鑫、刘洁承担。事实与理由：一、涉案房屋不能办理过户不应归因于王洪刚，王洪刚不存在违约情形，一审法院认定事实错误。1、王洪刚不存在约定及法定违约情形。王洪刚与黄鑫于2015年10月12日签订房产认购合同一份，约定王洪刚将其所拥有涉案房屋出售给黄鑫，黄鑫对王洪刚以上房产状况充分了解，后于2015年10月19日将涉案房屋交付给黄鑫，涉案房屋被查封日期是2015年11月25日、2016年12月16日和2017年6月29日。涉案房屋不能过户的原因是法院的查封。2、一审法院对承担责任主体认定错误。王洪刚与刘均玲是2011年11月11日登记结婚，而涉案房屋是2010年由王洪刚购买，产权也登记在王洪刚名下，涉案房屋系王洪刚个人财产。刘均玲非房屋的所有权人，也非合同当事人，不应作为承担责任的主体。3、一审法院对返还财产的范围认定错误。二、即便认定王洪刚存在违约情形，因合同中约定了违约责任及赔偿办法，也应遵守合同约定，不应增加王洪刚的负担。在黄鑫未支付全额购房款的情况下，一审法院判决由王洪刚赔偿黄鑫全部房屋差价，适用法律错误。三、一审法院忽略了王洪刚已经实际交付房屋并由黄鑫居住至今的事实。即便认定合同解除，黄鑫、刘洁应当向王洪刚支付自2015年10月19日至其腾房后的房屋占有使用费，并将房屋回复原状。 黄鑫、刘洁共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回王洪刚、刘均玲上诉请求，依法维持原判。 乐士居公司未陈述意见。 黄鑫、刘洁向一审法院起诉请求：1.判令解除黄鑫与王洪刚于2015年10月12日签订的房产认购合同；2.判令王洪刚、刘均玲返还黄鑫、刘洁定金8万元、购房款35万元、中介服务费6900元、房屋维修基金5294元、评估费1500元、网签费100元、鉴定费8440元、财产保全责任保险费用2400元及房屋差价669800元；3.本案诉讼费、公告费由王洪刚、刘均玲承担。 一审法院认定的事实： 1、2015年10月12日，黄鑫（购买方、乙方）与王洪刚（出售方、甲方）、第三人（中介服务机构）签订房产认购合同一份，约定：甲方同意将所拥有的青岛市黄岛区武夷山路203栋唐岛F小区x号楼x单元x户房产出售给乙方，此房权属为私房产权；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺在保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时需付清过户前的所有物业管理、水电、有线、通讯费及相关费用；乙方对甲方以上房产状况作为充分了解，同甲方协定房产交易成交价69万元，此价格包括房产的配套价格。付款方式为分期付款，此合同签订当日乙方支付4万元作为购房定金，甲乙双方约定于2015年10月18日之前支付房屋首付款39万元（含定金），剩余房款30万元以银行按揭方式支付（备注：申请银行按揭，如银行实际审批数额不足前述额度，乙方应在银行通知30日内将差额一次性支付甲方）；鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意各向丙方支付佣金费用13800元，以现金方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方；交易过程中所产生的所有费用由乙方承担；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约。若甲方违约，双方返还乙方购房定金，若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。本合同一经签订，中介服务费概不退还，若有违约，佣金费由违约方承担。甲方承诺2015年11月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方2015年10月28日前缴齐有关材料及办理相关审批手续，除甲乙双方得到对方同意，否则以上事项甲乙双方任何一方延迟，每天按100元/天赔偿给对方作为补偿金，甲乙任何一方逾期30日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方交易关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任，但双方另有约定除外。甲乙双方协商决定，乙方将首付款交于甲方时，甲方三日内将钥匙交于乙方。三方在该合同上签字、按手印或盖章。原告提交2015年10月19日，出售人王洪刚和刘均玲签字、按手印的房屋出售人声明，该声明载明：本人现就向购房人刘洁出售坐落于开发区武夷山路x栋x单元x号房产声明如下：所出售的房产为本人通过合法途径取得，无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况，并可办理上市交易手续……本人保证在购房人的贷款申请获得批准之后，根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续。上述房产的出租情况为未出租，本人承诺承担因此产生一切法律责任。 2、黄鑫提交转账记录3份，证明其于2015年10月12日支付物业保证金1万元，购房定金3万元，于2015年10月19日交付首付款35万，其中3万元和35万元均转账至刘均玲银行账户。2015年10月19日的二手房首付款交付确认函载明：根据（卖方）王洪刚与（买方）刘洁签订的二手房买卖合同，现就开发区武夷山路x栋x单元x号房产的交易情况，请卖方确认如下：卖方王洪刚，身份证号码。本人与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为69万元，现已收到买方刘洁交付的首付款39万元整。确认无误。王洪刚签字、按手印。黄鑫提交乐士居公司出具的收款收据，证明其支付中介服务费6900元。黄鑫提交青岛广信达土地房地产评估有限公司开发区分公司出具的收款收据，证明其支付评估费1500元。黄鑫提交涉案房产专项维修资金专用票据，证明其支付专项维修基金5294.31元。黄鑫提交青岛安居虹桥经纪有限公司出具的收款收据，证明其支出网签费100元。 3、经黄鑫申请，一审法院依法委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对青岛市黄岛区武夷山路203栋2单元602号房产（原路名开发区唐岛湾小区F组团2号楼二单元602室）在2018年4月23日（王洪刚明确违约时）市场价值进行评估，该所出具的鉴定意见为：涉案房产在价值点的市场价值为135.98万元。黄鑫支出鉴定费为8440元。 4、黄鑫提交青岛市不动产信息查询记录，证明涉案房产分别于2015年11月25日、2016年12月16日和2017年6月29日被青岛市李沧区人民法院和青岛市崂山区人民法院和一审法院查封。黄鑫提交2018年4月13日、2018年4月14日和2018年4月23日刘洁父亲刘长法与王洪刚的通话录音及微信记录，证明涉案房产被法院查封及王洪刚无法办理过户构成违约的事实。 5、另查明，黄鑫、刘洁系夫妻关系，于2017年9月27日登记结婚，王洪刚、刘均玲系夫妻关系，于2011年11月11日登记结婚。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。黄鑫、王洪刚签订的《房产认购合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同签订后双方均应按照约定履行各自合同义务。根据庭审查明的事实，涉案房产已被法院查封无法办理过户，结合通话录音及微信记录，可以证明王洪刚构成根本违约的事实，黄鑫据此诉求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合黄鑫提交的转款记录及首付款交付确认函，可以证实黄鑫向王洪刚支付购房款共计39万元（含定金）的事实，黄鑫诉求王洪刚、刘均玲返还已经支付的购房款共计39万元，符合法律规定，一审法院予以支持。黄鑫诉求其已经支付的中介服务费6900元、评估费1500元、房产专项维修资金5294元及网签费100元，符合法律规定，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同约定的违约金过高，因王洪刚违约，合同实际履行后，黄鑫的可得利益系双方合同标的物的价格与市场价格的差额，经评估，涉案房屋当时的市场价格为135.98万元，一审法院予以认定，故涉案房屋的差额应为66.98万元（135.98万元-69万元）。黄鑫因鉴定产生的鉴定费8440元，王洪刚应予以支付。 签订涉案合同时王洪刚、刘均玲系夫妻关系，且购房款汇至刘均玲的银行账户，而刘均玲也在房屋出售人声明处签字，故上述债务应由王洪刚、刘均玲共同偿还。 王洪刚、刘均玲经一审法院依法传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果，一审法院依法适用缺席判决。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除黄鑫与王洪刚签订的房产认购合同（合同编号LSJ2015-XR073）；二、王洪刚、刘均玲于判决生效后十日内返还黄鑫、刘洁购房款390000元；三、王洪刚、刘均玲于判决生效后十日内返还黄鑫、刘洁中介服务费6900元、评估费1500元、房产专项维修资金5294元、网签费100元及鉴定费8440元；四、王洪刚、刘均玲于判决生效后十日内赔偿黄鑫、刘洁房屋差价损失669800元；五、驳回黄鑫、刘洁的其他诉讼请求。案件受理费14925元、保全费4320元、公告费300元，以上合计19545元，由黄鑫、刘洁负担929元，由王洪刚、刘均玲负担18616元。 二审中，王洪刚、刘均玲提交如下证据：1、2018粤06民终9245号民事判决书一份，证明事项：一审法院计算房屋差价的方法显失公平，房屋差价并非简单以房屋签订时的价格与评估基准日的价格作为唯一判断标准，还应根据损益相抵的赔偿原则，在计算房屋差价损失时应当考虑黄鑫、刘洁未采取措施避免损失扩大的责任，其已取得5年居住权的房屋使用利益，以及黄鑫、刘洁如果取得该差价利益，应要支出的必要费用包括房价余款及相关税费并综合考虑被上诉人的守约情况来确定。证据2、涉案房屋同一小区同等户型租金价格表打印件一张，证明黄鑫、刘洁居住涉案房屋近5年按每月2100元租金计算共计使用费117600元，该部分作为其取得的利益或者是王洪刚、刘均玲合法收益的损失应当在房屋差价中予以扣除。 黄鑫、刘洁质证称，对于证据1真实性无异议，但该判决系广东省一份判例，中国不是判例法国家。2、该判例内容案情与本案不一致，因此不应作为本案的定案依据。对证据2真实性不予认可，另根据该证据上显示从房屋面积，支付方式、租期长短均与涉案房屋不一致，房屋户型无法确认与涉案房屋没有可比性；且黄鑫、刘洁居住在该房屋内系双方按照合同约定并没有任何违反约定的行为，该部分不应被追索。待本案判决生效，根据判决内容在上诉人完全履行了判决内容后黄鑫、刘洁会主动搬出。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，黄鑫与王洪刚于2015年10月12日签订《房产认购合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。双方约定:黄鑫于2015年10月18日前支付首付款39万元（含定金），剩余房款30万元亦银行按揭方式支付。至2015年10月19日，黄鑫已将38万元付至刘均玲账户，并支付物业保证金1万元，应视为黄鑫已按合同约定履行其付款义务。王洪刚作为出卖人依约交付房屋并办理过户手续系其主要合同义务。涉案房屋在交付给黄鑫后，2015年11月25日、2016年12月16日和2017年6月29日分别被青岛市李沧区人民法院和青岛市崂山区人民法院和青岛市黄岛区人民法院查封，故王洪刚并未按约定时间即2015年11月30日前办理过户手续。且，在本案审理过程中，王洪刚表示不能解除对涉案房屋的查封。故，黄鑫作为买房人已不能实现其合同目的，其要求解除与王洪刚签订的涉案房产认购合同，于法有据，应予支持。涉案房屋被法院查封系因王洪刚与他人发生纠纷造成，故王洪刚应对合同解除承担相应责任。一审法院判令王洪刚、刘均玲支付黄鑫、刘洁房屋差价损失及相关费用，并无不妥，本院予以维持。王洪刚、刘均玲上诉主张刘均玲不应承担责任，本院认为，涉案房屋虽登记在王洪刚名下，但黄鑫已付38万元房款系由刘均玲收取，且王洪刚、刘均玲系夫妻关系，一审法院判令刘均玲承担责任，判决正确，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，黄鑫亦应将涉案房屋返还给王洪刚，一审法院仅判令王洪刚、刘均玲返还购房款并赔偿损失，未判令黄鑫、刘洁返还涉案房屋，判决不当，本院予以改判。 综上，上诉人王洪刚、刘均玲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6083号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初6083号民事判决第五项； 三、被上诉人黄鑫、刘洁于本判决生效之日起10日内将位于青岛市黄岛区房屋返还给上诉人王洪刚、刘均玲； 四、驳回被上诉人黄鑫、刘洁的其他诉讼请求。 一审案件受理费14925元、保全费4320元、公告费300元，二审案件受理费14538元，共计34083元，由上诉人王洪刚、刘均玲负担19000元，由被上诉人黄鑫、刘洁负担15083元。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月二日 书记员  于 澜 书记员  王庆光