陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终276号 上诉人(原审被告):洛南县天九置业有限责任公司。住所地：陕西省洛南县。 法定代表人：王彪，董事长。 委托诉讼代理人：李亮，洛南县天九置业有限责任公司职工。 上诉人(原审原告):吴亚玲，女，汉族，住洛南县。 委托诉讼代理人：陈波、刘星，陕西弘达律师事务所律师。 上诉人洛南县天九置业有限责任公司（以下简称洛南县天九公司）与上诉人吴亚玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服洛南县人民法院(2019)陕1021民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洛南县天九公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担诉讼费。 事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人是经过人防部门审批才办理施工许可证的，政府要求上诉人变更设计导致工期延误81天，属不可抗力，不应承担违约责任。上诉人向吴亚玲发出收房通知的时间是2018年9月16日，此后的延期交房责任上诉人不应承担，一审判令上诉人承担诉讼费数额有误。 上诉人吴亚玲辩称，上诉人按要求建设人防设施不属不可抗力；一审认定的交房时间正确；一审判令上诉人承担诉讼费正确。 吴亚玲上诉请求：撤销洛南县人民法院（2019）陕1021民初1126号民事判决，依法改判或发回重审。 事实和理由：双方签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人洛南县天九公司未能按期交房，应当按照合同约定支付违约金，一审法院按照贷款利率计算违约金错误。 洛南县天九公司答辩称，一审判决的违约金过高，虽然有合同约定，但是逾期交房存在不可抗力的因素，公司没有违约，所以不承担违约金。 吴亚玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿商品房逾期交付违约金60564.54元；2、支付因拖延支付违约金造成的利息损失按万分之1.7的利率计算，自2019年3月25日起至支付之日；3、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案商品房建设工程项目名称为洛南县XX城改造项目一期（金江广场）工程，洛南县天九公司2016年9月24日取得洛南县XX城改造工程一期项目建筑工程施工许可证，并经批准取得建设工程规划许可证及预售许可证。2017年8月20日，原告吴亚玲与被告洛南县天九公司签订商品房预售合同（合同编号YS0007572），原告吴亚玲购买被告洛南县天九公司开发的位于洛南县城关街道广场南路洛南县XX城改造项目一期（金江广场）2幢1单元10层1002号房，建筑面积125.79平方米，总价款为461620元，原告已交清房款。合同第九条约定商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条交付时间手续（一）“出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。”第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之4的违约金。”被告于2018年9月16日向原告发出交房通知，原告接收该商品房时间为2019年3月25日。原告因被告逾期交付房屋，向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。 另查明，洛南县XX城改造项目一期（金江广场）工程竣工验收备案文件备案日期为2019年7月29日。 一审法院认为，原告吴亚玲与被告洛南县天九公司订立的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按照合同约定履行了支付价款义务，被告未在约定日期交付房屋，已构成违约，应承担向原告支付违约金的民事责任。以下问题为原、被告双方争议焦点： 1.关于交房日期及违约期间问题：原告认为交房日期为收房日期2019年3月25日，但被告认为向原告发出收房通知的日期2018年9月16日应为交房日期，根据建筑及房地产市场监管部门洛南县住房和城乡建设局在2018年10月22日《关于市长信箱网民投诉金江广场有关问题的答复》文件中认定：“洛南县天九公司未办理《竣工验收备案表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，未取得《工程竣工验收报告》，不具备交房条件……”，因此2018年9月16日被告洛南县天九公司通知原告接收该商品房时并未达交付条件，该工程竣工验收备案文件日期2019年7月29日应为该商品房具备交付条件日期，故实际交房日期应为原告主张实际收房日期2019年3月25日，对被告辩称2018年9月16日向原告发出交房通知时间为交房时间观点不予采纳。综上违约期间应为2018年4月30日至2019年3月25日。 2.关于违约金问题，原告要求被告按日计算向其支付全部房价款日万分之四的违约金，被告认为约定的违约金过高，请求本院酌情予以适当减少。根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中被告洛南县天九公司逾期交付房屋给原告所造成的损失，只是导致原告吴亚玲实际支付的购房款在逾期交付违约期间内发生占用资金利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为合理。具体违约金应以461620元为基数，从2018年4月30日至2019年3月25日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院对原告主张的上述违约金予以支持，超过部分，不予支持。对被告洛南县天九公司辩称原告没有实际损失，延迟交房是原告拒绝缴纳物业费、大修基金等费用造成的，违约金应按同期银行存款利率计算等观点，不予采纳。 3.关于不可抗力问题。被告洛南县天九公司辩称工程施工期间洛南县降雨320天以及人防工程施工导致延误工期81天，共401天均为遭遇不可抗力，应予免责，被告不存在违约行为，不承担逾期交房违约责任，本院认为，被告提供气象资料记载洛南县2016年至2018年降雨320天的气象记录，与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定不可抗力情形不符，不能证明构成不可抗力；被告该商品房所在建筑物总层数为29层，法律规定在工程施工中应同步建设防空设施，该工程被人防部门要求变更设计重新修建防空设施是对被告错误行为的纠正，亦不属于不可抗力，故被告的上述观点不成立，不予采纳。 4.关于拖延支付违约金造成的利息损失问题。原告吴亚玲请求判令被告支付拖延支付违约金造成的利息损失因无法律依据，不予支持；被告辩称原告请求支付拖延支付违约金造成的利息损失无法律依据应予驳回观点，本院予以采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告洛南县天九置业有限责任公司在本判决生效之日起30日内支付原告吴亚玲逾期交房违约金（以461620元为基数，从2018年4月30日至2019年3月25日止，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，双方在签订商品房预售合同时，上诉人洛南县九天公司的地下人防工程已完工。 本院认为，上诉人洛南县天九公司与上诉人吴亚玲之间的商品房预售合同合法有效，吴亚玲已全额支付了购房款，洛南县天九公司未按照合同约定的日期交付房屋构成违约，应承担违约责任。洛南县天九公司称，项目经过人防审批才办理的施工许可证，开工后，政府又要求上诉人变更设计导致工期延误81天，应属不可抗力，不应承担违约责任。经查，双方在签订商品房预售合同时，人防工程早已完工，因此，洛南县天九公司的人防工程变更设计不会影响按期交房，该上诉理由不能成立。虽然洛南县天九公司在2018年9月16日向吴亚玲发出了收房通知，但是，当时并不具备交房条件，吴亚玲有权拒绝接收，所以洛南县天九公司认为交房时间为2018年9月16日的上诉理由也不能成立。一审判决支持了原告的大部分诉讼请求，判决上诉人承担诉讼费并无不当。故，洛南天九公司的上诉请求不能成立，应予驳回。双方约定逾期交房的违约金按全部购房款的日万分之四计算，吴亚玲的购房款为46.162万元，计算月违约金为5539.44元，相比同地段、同标准的房屋租金来看，明显过高，应当依法予以调整。一审调整的违约金的数额基本合理。吴亚玲上诉要求按照双方合同约定支付违约金的理由不能成立。综上，洛南县天九公司和吴亚玲的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2628元，由上诉人洛南县天九置业有限责任公司负担1314元，吴亚玲负担1314元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 文改云 审 判 员 卢洛军 二〇二〇年六月十六日 法官助理 王 倩 书 记 员 宁 赟 1