北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4107号上诉人(原审原告)：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，董事长。委托诉讼代理人：陈路，男，南京新鸿运物业管理股份有限公司员工。被上诉人(原审被告)：石晓勇，女，1968年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：董严（石晓勇之夫），住北京市海淀区。。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）因与被上诉人石晓勇物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿公开开庭进行了审理。上诉人新鸿运公司的委托诉讼代理人陈路、被上诉人石晓勇的委托诉讼代理人董严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿运公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新鸿运公司全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决书认定2012年5月2日至2015年5月1日的物业费已超过诉时效，属于适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定。本案争诉的物业费属于同一债务，物业服务合同约定物业费每季度收取，则物业费的诉讼时效起算日期应为最后一期物业服务合同履行届满之日起计算。本案中，新鸿运公司自2012年5月2日起至2015年12月31日期间一直为石晓勇提供服务，但石晓勇一直未缴纳物业费，则新鸿运公司一直向石晓勇主张物业费，从未放弃自己的收费权利。石晓勇辩称，同意一审判决。新鸿运公司向一审法院起诉请求：1、判令石晓勇立即缴纳2012年5月1日至2014年12月31日拖欠新鸿运公司的物业管理服务费累计：178.87㎡×1.9元/㎡/月×32个月＝10875.3元；2015年1月1日至2015年12月31日拖欠新鸿运公司的物业管理服务费累计：178.87㎡×2.5元/㎡/月×12个月＝5366.1元，合计16241.4元；2、判令石晓勇交纳从欠交物业费之日起至实际支付之日止的每日万分之五的滞纳金；3、判令石晓勇支付从欠费之日起至实际支付之日止的实际欠费利息；4、本案诉讼费、公告费由石晓勇承担。一审法院认定事实：石晓勇为北京市海淀区罗庄北里锦秋家园1号楼18层1805号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为178.87平方米。2012年4月22日，甲方北京市海淀区锦秋家园小区业主大会与乙方新鸿运公司签订《物业服务合同》，约定由新鸿运公司为锦秋家园小区提供物业服务，合同服务期限为三年，自2012年5月2日至2015年5月1日。物业服务费按房屋建筑面积计算，物业服务费每季度收取一次。2012年度物业服务费用标准确定为：塔楼：1号楼、3号楼、7号楼、9号楼按每月每平方米1.9元收取；板楼：2号楼、4号楼、6号楼、8号楼按每月每平方米2.2元收取；5号楼按每月每平方米2元收取。小区住宅租给公司使用的物业费收费标准为：塔楼每月每平方米2.85元；板楼每月每平方米3.3元；5号楼每月每平方米3元。全体业主应当按时向乙方交纳物业服务费。除特殊情况外，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之一向欠费责任人加收违约金。乙方负责物业费的收缴，业主逾期欠费的，乙方可以通过法律诉讼追缴。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。2014年10月31日，新鸿运公司向北京市海淀区锦秋家园业委会出具《关于上涨物业费函》，内容为：基于北京目前人工成本、材料成本以及同行业物价都在上涨的实际情况，为了满足业主的生活需求，稳定现有员工队伍，充分调动其工作积极性，同时使公司经营得以生存与发展，我司提出在2012年4月22日贵会与我司签订的《物业服务合同》物业费标准基础上至少上涨1/3。请贵会酌情考量我司合理要求，我司将以更高标准去满足业主和贵会工作需要。同年11月9日，锦秋家园业委会回复，经业委会研究：同意你公司上调物业费的意见。在小区业主投票通过后，自2015年1月1日起，本小区物业管理费上调30％。具体方案为：塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元。板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元。5号楼由原来每平米2元上调为2.6元。房屋出租给公司商业经营的，在新收费的标准上加收50％物业管理费。按照《锦秋家园业主大会议事规则》，物业费调整方案需经过建筑面积和业主户数超过半数签字同意后生效实施。业委会发布调价公告以书面征求意见方式召开业主大会。物业负责在12月15日前完成征票工作。2015年3月18日，锦秋家园业委会张贴公告，致小区全体业主，内容为：2014年11月13日业委会发出公告，以书面征集签字的形式召开业主大会，就调整物业费事宜进行表决。2014年12月10日至2015年2月，业主委员会委托新鸿运公司就物业费上调方案进行签字征票。2015年3月15日业委会召开了有各楼代表参加的签字投票结果检查、验证会，确认此次表决结果如下：全小区共987户，签字同意的业主505户，占总数的51.17％，超过半数。签字投票结果有效。因此，自2015年1月1日起，物业费按表决通过的新的收费标准实行。（1）1、3、7、9塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元；（2）2、4、6、8板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元；（3）5号楼由原来每平米2元上调为2.6元；（4）业主将房屋出租给公司做商业经营的，在以上新物业费的基础上仍旧加收50％。2018年1月5日，新鸿运公司在《法制晚报》上刊登催收公告，含有涉案房屋。一审庭审中，石晓勇提交装修押金收据，证明其交纳装修押金3000元，2013年1月20日经物业公司验收合格、同意退款后至今仍未退还；提交锦秋家园业主委员会公告、业主大会表决结果公告、限期整改意见函、告知函等证据，证明新鸿运公司提供的物业服务不达标。一审庭审中，新鸿运公司主张其不同意在本案中处理装修押金退还。一审法院认为，该院认为，虽石晓勇未与新鸿运公司签订物业服务协议，但锦秋小区业主委员会与新鸿运公司签订了《物业服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力。石晓勇及新鸿运公司均应当按照《物业服务合同》的约定履行自己相应的义务。现锦秋家园小区业委会已就2015年1月1日起上涨物业费一事张贴公告告知业主，故新鸿运公司有权自2015年1月1日起按照新标准主张物业费。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费每季度收取一次，业主逾期欠费的，新鸿运公司可以通过法律诉讼追缴，据此，诉讼时效应当从每季度末的次日起算。现石晓勇提出诉讼时效抗辩，而新鸿运公司仅在2018年1月25日刊登催缴公告，故2012年5月2日至2015年5月1日的物业费已超过诉讼时效，该院对于石晓勇的时效抗辩予以采纳，新鸿运公司主张该期间段的物业费，该院不予支持；其主张的滞纳金、利息该院亦不予支持。自2015年5月2日起，新鸿运公司继续在锦秋家园小区提供事实上的物业服务，未约定业主交纳物业费的具体时间，且其刊登了催缴公告，故2015年5月2日至2015年12月31日的物业费未超过诉讼时效，故该院对于新鸿运公司主张该期间的物业费予以支持。新鸿运公司主张2015年5月2日至2015年12月31日的利息、滞纳金，并无依据，该院不予支持。石晓勇并未提交充分证据证明2015年5月2日至2015年12月31日期间存在物业服务不达标的情况，故该院对其辩称不予采信。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、石晓勇于判决生效后7日内向新鸿运公司给付2015年5月2日至2015年12月31日的物业费3577.4元；二、驳回新鸿运公司其他诉讼请求。二审中，石晓勇未向本院提交证据，新鸿运公司向本院提交以下证据：1.回执单（包括整体拍摄的1页以及单独拍摄的1页）,2.2014年12月21日的催收物业服务费的公告复印件,证明新鸿运公司向石晓勇主张权利,新鸿运公司主张的物业费中的2012年5月1日至2015年5月1日的部分未经过诉讼时效。石晓勇对前述证据的真实性不予认可，证明事项亦不予认可。本院经审查认为，新鸿运公司提交的回执单中并无石晓勇签名的回执单；而催收物业服务费的公告复印件系新鸿运公司在办公材料中找到的复印件拍摄而成，并不能证明新鸿运公司曾经张贴过该公告。综上，本院对前述证据的证明力均不予确认。本院依法补充查明：一审中，石晓勇称装修房屋时，新鸿运公司曾收取了3000元押金，但一直未退还。新鸿运公司称石晓勇的3000元可以退，可以去新鸿运公司办公地点退，也可以从物业费中扣除。石晓勇向一审法院提起本案诉讼的时间为2019年6月21日。2012年4月22日，甲方北京市海淀区锦秋家园小区业主委员会与乙方新鸿运公司签订的《物业服务合同》第三十八条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第三十九条约定，本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业之前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月，双方的权利义务继续按本合同执行。二审中，石晓勇称其同意一审法院判决，希望可以在本案中解决押金退还事宜。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，锦秋小区业主委员会与新鸿运公司签订了《物业服务合同》，该合同对石晓勇具有约束力，新鸿运公司与石晓勇之间存在物业服务合同关系，石晓勇应按约缴纳物业费。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费用按季度产生，具有独立性，各季度的物业服务费之和不能视为同一债务，故本院对新鸿运公司关于物业费属于同一债务的上诉理由不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则于2017年10月1日起实施，因此，本案中，在2017年10月1日前已经满二年的物业服务费适用二年的诉讼时效期间，未满二年的适用三年的诉讼时效期间。《物业服务合同》约定的期限为2012年5月2日至2015年5月1日，后延长至2015年12月31日。依据《物业服务合同》约定，物业服务费每季度收取一次，因此，2012年5月2日至2012年8月1日的物业服务费的诉讼时效在2014年8月1日届满；2012年8月2日至2012年11月1日的物业服务费的诉讼时效在2014年11月1日届满；2012年11月2日至2013年2月1日的物业服务费的诉讼时效在2015年2月1日届满；2013年2月2日至2013年5月1日的物业服务费的诉讼时效在2015年5月1日届满；2013年5月2日至2013年8月1日的物业服务费的诉讼时效在2015年8月1日届满；2013年8月2日至2013年11月1日的物业服务费的诉讼时效在2015年11月1日届满；2013年11月2日至2014年2月1日的物业服务费的诉讼时效在2016年2月1日届满；2014年2月2日至2014年5月1日的物业服务费的诉讼时效在2016年5月1日届满；2014年5月2日至2014年8月1日的物业服务费的诉讼时效在2016年8月1日届满；2014年8月2日至2014年11月1日的物业服务费的诉讼时效在2016年11月1日届满；2014年11月2日至2015年2月1日的物业服务费的诉讼时效在2017年2月1日届满；2015年2月2日至2015年5月1日的物业服务费在2017年5月1日届满；2015年5月2日至2015年8月1日的物业服务费在2017年8月1日届满。2015年8月2日至2015年11月1日的物业服务费的诉讼时效按二年计算应在2017年11月1日届满，但民法总则于2017年10月1日起实施，因此，2015年8月2日至2015年11月1日的物业服务费的诉讼时效应计算至2018年11月1日届满。但新鸿运公司于2018年1月25日刊登催缴公告，诉讼时效发生中断，新鸿运公司于2019年6月提起诉讼，未超过诉讼时效期间。同理，2015年11月2日至2015年12月31日的物业服务费，未超过诉讼时效期间。因此，新鸿运公司主张的物业服务费中未超过诉讼时效期间的部分为2015年8月2日至2015年12月31日期间的物业费，经本院计算数额约为2236元。一审法院对此认定有误，但鉴于石晓勇未提出上诉，并且认可一审法院判决，本院不持异议。由于新鸿运公司一审中陈述可以从物业费中扣除押金，而物业服务费与押金均属于金钱债权，因此从性质上讲两者可以进行抵销，一审法院未进行抵销不当。由于一审法院的处理结果对于石晓勇不利，但石晓勇并未提出上诉，并且认可一审法院判决结果，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本院不宜在二审中对装修押金直接进行处理，石晓勇可另行主张。综上所述，新鸿运公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实有误，适用法律错误，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年六月十二日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强