青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终912号上诉人（原审原告）：马有奴四，男，1986年10月1日出生，东乡族，公民身份号码：×××，住甘肃东乡族自治县。委托诉讼代理人：李善明，甘肃凯来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓二，曾用名刘强，男，1985年2月17日出生，汉族，公民身份号码：×××，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：青海景翔国际旅行社有限责任公司，统一社会信用代码：91630104564922633Q，住所地：青海省西宁市城北区祁连路72号远洋宾馆2楼。法定代表人：宁维炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：马秉花。原审被告：马继先，男，1972年8月31日出生，回族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。上诉人马有奴四因与被上诉人刘晓二、青海景翔国际旅行社有限责任公司（以下简称景翔公司）、原审被告马继先房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马有奴四及其委托诉讼代理人李善明、被上诉人刘晓二、被上诉人景翔公司的委托诉讼代理人马秉花、原审被告马继先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马有奴四上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，本案一二审诉讼费由刘晓二、景翔公司负担。事实和理由：马有奴四与刘晓二签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，景翔公司作为实际承租人，刘晓二代表景翔公司签订租赁合同属于履行职务行为，一审法院错误认定签订合同期间案涉房屋的承租人是拜永军而非景翔公司，亦未查明案涉房屋的各承租人的实际租赁期间，导致错误认定马有奴四与刘晓二签订的《房屋租赁合同书》无效。马有奴四与刘晓二在景翔公司办公室签订协议时交付租金和押金共25000元，马有奴四已完成合同约定的义务，刘晓二虽未出具收条，但一审出庭作证的证人可以证明签订合同及付款的事实，一审法院对此不予采信，以马有奴四对付款情况陈述不一致为由判决驳回马有奴四的诉讼请求错误。综上一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。刘晓二辩称，其与马有奴四在景翔公司办公室签订《房屋租赁合同书》属实，但马有奴四并未履行合同义务，刘晓二未收到马有奴四主张的租金和押金，一审认定合同无效正确。景翔公司辩称，对马有奴四陈述的事实不清楚，景翔公司因经营问题，2017年年底将承租房屋退还给了拜永军，景翔公司对案涉合同的签订不知情，也没有收到租金。马继先述称，作为案涉房屋房东，与每一租户都签有合同，合同中已约定产生纠纷互不承担，马继先不知道出租洗车房的事情，也没有参与签订合同和交付款项，马有奴四不应向其主张。马有奴四向一审法院起诉请求：1.依法解除双方房屋租赁关系；2.刘晓二、景翔公司、马继先返还租金20000元、押金5000元，承担违约金6000元；3.本案诉讼费由刘晓二、景翔公司、马继先承担。一审法院认定事实：景翔公司于2016年12月与马继先签订协议约定租赁远洋宾馆二楼，租期从2017年3月至2022年3月。2017年1月拜永军将其租赁的远洋宾馆及后院转租给景翔公司，租期至2020年1月，又于2018年1月双方终止转租合同。2018年3月10日马有奴四与刘晓二在远洋宾馆二楼景翔公司办公室签订房屋租赁合同约定将远洋宾馆院内的洗车房租赁给马有奴四，租期三年。2018年3月15日，远洋宾馆实际所有人马继先与邓艳签订租赁合同，将该宾馆及后院租给邓艳，至马有奴四无法继续使用该洗车行而诉至一审法院。一审法院认为，依据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在权利人追认或者处分人事后取得权利之前，该合同的效力处于未定状态。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下，合同是无效的。本案中，刘晓二虽然是在担任景翔公司副总经理期间与马有奴四签订合同，表面上看似是其职务行为，但2018年3月10日案涉房屋的承租人为拜永军并非景翔公司，且刘晓二在明知景翔公司不具备案涉房屋转租权利的情况下，仍将洗车行租给马有奴四，该行为不能认定为景翔公司的委托行为，且景翔公司也未加盖公司印章予以确认，故刘晓二无权与马有奴四签订合同，该合同无效。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据合同的约定，刘强应该返还马有奴四依据合同缴纳的押金5000元及租金20000元，但本案中，马有奴四在两次庭审中对于付款情况的陈述不一致，又不能提供已经交款的有效证据，故对其签订合同之后是否向刘晓二交纳房屋租赁费和押金的情况无法查明，对马有奴四要求刘晓二承担返还租金、押金的诉讼请求不应支持。马继先与马有奴四之间无合同关系，也未收取租金和押金，不应承担返还责任。遂判决：驳回马有奴四的诉讼请求。案件受理费925元，由马有奴四负担。二审中，马有奴四向本院申请证人马×苏么尼出庭陈述证言，马×苏么尼称案涉洗车行是其与马有奴四合伙经营的，马×苏么尼共出资80000多元，其没有实际参与过洗车行的经营，在此之前没有去过洗车行，都是马有奴四在经营，有关洗车行的租赁事宜都是听马有奴四说的，不清楚合同的签订时间、合同和谁签的。马有奴四质证认为该证人证言能够证明马有奴四与刘晓二签订租赁合同并交纳租金、押金的事实。刘晓二、景翔公司、马继先均表示不认识证人马×苏么尼，故不予认可。本院认为马×苏么尼所陈述的证言不能证明马有奴四与刘晓二签订租赁合同及交纳租金、押金的事实，故本院不予采信。二审期间，除马有奴四认为案涉《房屋租赁合同书》的实际签订时间为2017年8月外，双方当事人均对一审查明的其他事实没有异议，本院对一审查明的双方均无异议的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同书》的效力如何确认，刘晓二、景翔公司、马继先是否应当向马有奴四返还租金20000元、押金5000元，并承担违约金6000元。马有奴四认为案涉《房屋租赁合同书》系刘晓二与其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，刘晓二的行为构成表见代理，应受法律保护。景翔公司不认可刘晓二与马有奴四签订租赁合同的行为属于履行职务行为，双方签订租赁合同时景翔公司已不享有案涉房屋的使用权，故与景翔公司无关。本院经审查认为，因景翔公司承租案涉房屋的实际租期是2017年1月至2018年1月，马有奴四称案涉合同的实际签订时间是2017年8月，并非合同记载的2018年3月10日，刘晓二亦认可合同是在2018年3月之前签订，二审中又称2017年10月知晓景翔公司不再续租亦未告知马有奴四，据此可以推断出刘晓二与马有奴四实际签订合同的时间在2017年10月前，故本院可以确认案涉合同签订时案涉房屋的承租人为景翔公司，但是案涉合同约定的租赁期限为2018年3月9日至2021年3月9日，合同期限已超过承租人景翔公司的实际租赁期限，出租人马继先亦对该转租行为不知情，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，案涉合同无效，故马有奴四主张解除双方房屋租赁关系的请求不能成立，一审法院予以驳回并无不当。马有奴四主张其已按照合同约定支付了租金20000元、押金5000元，刘晓二、景翔公司、马继先应予返还并承担违约金6000元，但本案中，马有奴四并未提交有效证据证明其已按合同约定交付了租金及押金，其应承担举证不能的法律后果，故一审法院对马有奴四的该项请求予以驳回亦无不当，本院予以维持。综上所述，马有奴四的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由马有奴四负担。本判决为终审判决。审判长 王文东审判员 赵甲宁审判员 李 娟 二〇二〇年六月十七日书记员 杨家俊附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。