成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1031号 原告：成都洲际置业有限公司，住所地：成都市温江区涌泉江浦路658号。 法定代表人：陈本英，执行董事。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：杨渊，女，1981年5月15日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：张敬勇，男，1976年12月8日出生，汉族，住成都市温江区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。 成都洲际置业有限公司（以下简称“洲际公司”）与杨渊、张敬勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。洲际公司的委托诉讼代理人李秋町，杨渊、张敬勇的共同委托诉讼代理人魏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洲际公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认洲际公司与杨渊、张敬勇于2013年1月17日签订的关于成都市温江区1幢1单元25层2501号房屋《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》于2019年12月6日解除；2.判令杨渊、张敬勇立即腾退成都市温江区1幢1单元25层2501号房屋并交还洲际公司；3.判令杨渊、张敬勇协助洲际公司办理《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》的合同备案登记注销手续（合同备案号173XXX）、预告登记注销手续（预告登记号：预0110XXX）；4.判令杨渊、张敬勇支付洲际公司为其代为清偿的银行借款本金、罚息等案款共计545084.86元，并承担逾期支付代偿款违约金（按日万分之八的标准，自2019年2月18日起算至实际还款之日止）；5.判令杨渊、张敬勇支付解除合同违约金108187.2元；6.判令杨渊、张敬勇承担本案律师代理费15000元；7.本案案件受理费等诉讼费用由杨渊、张敬勇承担。事实与理由：2013年1月17日，洲际公司与杨渊、张敬勇签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号173XXX）（以下简称“合同”）及其附件，约定杨渊、张敬勇共同以贷款方式购买洲际公司开发的位于成都市温江区，房屋总价901560元，合同及附件补充协议另对房屋交付时间、双方权利义务等作了详细约定。合同附件五《付款方式及期限的约定》约定洲际公司作为出卖人，为作为买受人的杨渊、张敬勇与按揭贷款银行签订的抵押贷款合同项下的还款义务承担连带责任担保，在出卖人保证期内，如因买受人未能按时足额偿还银行贷款本息导致出卖人向银行承担了相关保证责任，买受人应在担保人承担了保证责任后15日内向出卖人支付完出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，逾期应承担出卖人自实际支付代偿债务款之日起按日计算出卖人代为偿还的债务额万分之八的违约金；如银行因此而解除抵押贷款合同宣布贷款提前到期，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及相关附件，合同解除后，买受人应承担出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，同时还应当承担合同约定的房屋总价款12%的违约金。杨渊、张敬勇向交通银行股份有限公司成都温江支行（以下简称“交通银行”）借款63万元支付上述购房款，洲际公司按约为该笔借款提供连带保证责任。后因杨渊、张敬勇未按约偿还银行贷款，2018年7月25日，成都市温江区人民法院作出（2018）川0115民初2984号民事判决书，判令杨渊、张敬勇偿还银行贷款本金533023.09元及罚息，洲际公司对该债务承担连带支付责任，因杨渊、张敬勇未履行生效法律文书确定的给付义务，银行申请强制执行，成都市温江区人民法院于2019年2月18日于洲际公司银行账户扣划案款545084.86元。洲际公司作为担保人向银行承担了相关保证责任后，于2019年11月7日向杨渊、张敬勇发出《代偿贷款告知书》要求其于收到告知书之日起15日的合理期限内归还洲际公司为其代偿的款项并提示其面临解除合同的违约风险。杨渊、张敬勇收到告知书后未及时还款，2019年12月3日，洲际公司向杨渊、张敬勇发出《解除合同告知函》，通知其解除案涉合同。截至洲际公司起诉之日，杨渊、张敬勇仍未归还任何款项。杨渊、张敬勇迟延履行归还代偿款的债务，经洲际公司催告后在合理期限内仍未履行，洲际公司有权依据合同约定及法律规定解除合同，并要求其承担违约金。 杨渊、张敬勇辩称，1、洲际公司诉求的案涉房屋已在2016年1月15日以及2017年7月12日被成都市温江区人民法院和成都高新技术产业开发区人民法院查封，合同解除客观上存在履行不能；2、根据洲际公司的自述，案涉房屋至今未实际交付给杨渊、张敬勇，不存在需要杨渊、张敬勇腾退房屋的情形，同时亦不存在合同解除的基础；3、杨渊、张敬勇对于洲际公司代其偿还银行相关款项的事实没有异议，且杨渊、张敬勇同意在合理期限内向洲际公司支付该代还的款项；4、涉及代还款项的违约金以及解除的违约金，杨渊、张敬勇认为过高，且存在重复计算，请求法庭予以调减。单纯就代还款项的违约金而言，日万分之八年息就是29.2%，远远高于贷款利率及全国银行间同业拆借中心的贷款利率，而且解除合同不能，就不存在解除合同违约金。假设存在合同解除，杨渊、张敬勇在2013年购房，到现在的房屋市场增值很多，洲际公司所存在的损失仅仅是银行代还款的损失，但是也已经通过代还款的违约金予以了补偿，请法庭着重考虑；5、关于律师费，根据合同的约定，买受人承担的是合同解除之后代偿的债务费用以及相应的违约金，并不包含律师费，就律师费而言，也是属于洲际公司的损失的范畴，杨渊、张敬勇认为它和违约金存在重复。如果确实存在律师费用的话，杨渊、张敬勇认可在10000元的范围进行承担；6、如涉及解除合同，依法将产生相关的退还义务，如法院判决解除合同，请求法院将杨渊、张敬勇已付的全部房款在扣除洲际公司的代偿款后的退还事宜一并处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月17日，杨渊、张敬勇作为买受人与洲际公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》，约定杨渊、张敬勇购买洲际公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价901560元，买受人采用贷款方式付款。《商品房买卖合同附件》附件五付款方式及期限的第一条第（二）款约定买受人应于签订合同当日支付房款271560元，余款630000元在合同签订后的两个月内自行通过银行贷款方式一次性支付给出卖人；第一条第（二）款第2项第（5）小项约定：出卖人、买受人均同意出卖人作为合同项下商品房的买受人办理个人住房按揭贷款的保证人……在出卖人保证期内，如因买受人未能按时足额偿还银行贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关保证责任，出卖人有权向买受人追索出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等），买受人须在出卖人发出通知后15天内归还出卖人偿还代买受人偿还的债务及产生的所有费用，逾期买受人应承担出卖人自实际支付代偿款之日起按日计算出卖人代为偿还的债务额万分之八的违约金，如银行因此而解除与买受人签订的抵押贷款合同的，除非买受人在担保人承担了保证责任后15日内向出卖人支付完出卖人代买受人偿还的债务及产生的费用，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，如出卖人解除《商品房买卖合同》及本补充协议的，买受人应承担出卖人代买受人偿还的债务及产生的所有费用，同时，买受人应向出卖人承担合同约定的房屋总价款12%的违约金；《商品房买卖合同附件》附件八《商品房买卖合同》补充协议第八条第三款第（一）项约定：如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信、特快专递的形式通知相对人，寄发挂号信、特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。 业已生效的（2018）川0115民初2894号民事判决书载明：2013年8月2日，交通银行（乙方）与杨渊、张敬勇（甲方）、洲际公司（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定甲方所购案涉房屋贷款630000元整，贷款期限为20年。洲际公司为该贷款提供连带保证责任。同日，交通银行向杨渊发放贷款630000元整；判决杨渊、张敬勇在判决生效之日起十日内向交通银行偿还借款本息，洲际公司承担连带支付责任，洲际公司在承担责任后，有权向杨渊、张敬勇追偿。经交通银行申请，成都市温江区人民法院于2019年1月15日作出（2019）川0115执106号执行通知书，于2019年2月18日自洲际公司账户划扣包含银行贷款533023.09元、案件受理费4288.77元、案件执行费7773元，共计545084.86元的执行案款。 2019年11月7日，洲际公司通过EMS邮政特快专递方式以杨渊、张敬勇在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址向其书面送达了《代偿贷款告知书》，要求杨渊、张敬勇在收到告知书15天内归还支付代偿款项545084.86元，到期未归还的，将视为违约，解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。《商品房买卖合同》中约定的杨渊、张敬勇的通讯地址为“成都市温江区万春畜牧局”。2019年12月3日，洲际公司再次通过EMS邮政特快专递向杨渊、张敬勇邮寄发出《解除合同告知函》，函告杨渊、张敬勇已构成违约，洲际公司按照双方签订的《商品房买卖合同附件》及补充协议之约定，解除双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议（合同备案号：173XXX），要求杨渊、张敬勇支付违约金及相关费用，配合办理财务结算相关手续。 另查明，杨渊、张敬勇与洲际公司签订《商品房买卖合同》于2013年4月28日在房产管理部门办理了合同登记备案手续（合同签约备案号：173XXX），2013年5月23日办理了预购商品房预告登记（预0110XXX），案涉房屋的不动产权尚未转移登记到杨渊、张敬勇名下。另，2016年1月15日，成都市温江区人民法院对案涉房屋作出（2016）川0115执保8号执行通知书限制登记；2017年7月12日，成都高新技术产业开发区人民法院对案涉房屋作出（2017）川0191执保1222号执行通知书限制登记。庭审中，双方均认可案涉房屋尚未向杨渊、张敬勇交付使用。 再查明，2020年3月10日，北京市惠诚（成都）律师事务所与洲际公司签订《民事委托代理合同》，约定案涉争议的律师代理费为15000元；2020年4月9日，洲际公司通过银行转账的方式向北京市惠诚（成都）律师事务所支付律师费15000元。 上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》、商品房买卖合同摘要、（2018）川0115民初2894号民事判决书、（2019）川0115执106号执行通知书、扣款凭证、《代偿贷款告知书》《解除合同告知函》及EMS特快专递邮寄回单、邮件送达情况查询截图、物业公司提供的《情况说明》、网签合同信息查询记录、北京市惠诚（成都）律师事务所民事委托代理合同及发票等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，洲际公司和杨渊、张敬勇签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》时，行为人具有相应的民事行为能力，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。 关于洲际公司诉请确认《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，结合洲际公司和杨渊、张敬勇在《商品房买卖合同附件》中的附件五的约定，杨渊、张敬勇未能按期归还银行贷款，导致洲际公司承担保证责任，故洲际公司有权解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，洲际公司已按照《商品房买卖合同》中确认的唯一的通讯地址于2019年12月3日向杨渊、张敬勇邮寄解除《商品房买卖合同》附件及补充协议的告知函，2019年12月5日邮件被签收。因此，洲际公司解除合同的通知已经有效送达至杨渊、张敬勇，产生合同解除的效力。故本院确认洲际公司与杨渊、张敬勇于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》于2019年12月5日解除；对于杨渊、张敬勇辩称因案涉房屋被查封，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》不能予以解除的主张，无法律依据，不予支持。 关于洲际公司诉请杨渊、张敬勇协助洲际公司办理合同备案登记注销手续、预告登记注销手续及腾退归还案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，洲际公司诉请杨渊、张敬勇协助办理《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件》的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，不违反法律规定，本院予以支持。由于杨渊、张敬勇并未办理案涉房屋交付手续，亦未实际入住该房屋，故洲际公司诉请杨渊、张敬勇腾退并交还案涉房屋的诉请，没有事实依据，不予支持。 关于洲际公司诉请杨渊、张敬勇支付代为偿还的银行贷款本息等执行案款共计545084.86元的问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案中，上述费用的产生系因杨渊、张敬勇向银行贷款购买案涉房屋，未能按约偿还贷款所致，洲际公司作为保证人承担保证责任后，有权向作为债务人的杨渊、张敬勇追偿，且杨渊、张敬勇对此金额没有异议，故洲际公司的该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于杨渊、张敬勇认为洲际公司该项诉请基于行使追偿权，与合同解除权不能同时主张的辩称，因双方签订的房屋买卖合同中包含担保关系，洲际公司在解除合同时，依据同一合同中的约定主张代偿款，于法不悖，故对杨渊、张敬勇该项辩称，不予采纳。 关于洲际公司诉请支付代偿款违约金及解除合同违约金的问题。虽然双方当事人在合同中既约定了买受人逾期支付代偿款的违约金，又约定了因买受人原因导致合同解除的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合杨渊、张敬勇提出违约金过高的意见，本院综合考虑杨渊、张敬勇的违约情形、洲际公司预期利益及房屋市场价值等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌情支持两项违约金合计60000元。 关于洲际公司诉请支付律师代理费的问题。根据《商品房买卖合同附件》的约定，杨渊、张敬勇未能按时足额偿还银行贷款本息，导致洲际公司承担担保责任，洲际公司有权向杨渊、张敬勇追索洲际公司代为偿还的债务及产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、评估费、律师费等），即双方当事人既在合同中对律师费的承担有明确的约定，且洲际公司提供了委托代理合同、律师费发票等予以佐证，该收费也并未超过《四川省律师法律服务收费行业指导标准》的规定，故对该项诉讼请求，本院予以支持。 关于杨渊、张敬勇主张若解除合同，应当退还剩余购房款的问题。案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，尚未办理不动产转移登记，成都市温江区人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院分别于2016年1月15日、2017年7月12日先后查封了案涉房屋，属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。合同解除不应减损人民法院对被执行人的执行权益，故关于案涉房屋的返还以及购房款的抵扣返还，应在预查封解除后进行，在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认成都洲际置业有限公司和杨渊、张敬勇于2013年1月17日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》已于2019年12月5日解除； 二、杨渊、张敬勇于本判决生效之日起十五日内协助成都洲际置业有限公司前往温江区房产管理部门办理位于温江区房屋的《商品房买卖合同》备案登记（合同签约备案号：173XXX）以及预购商品房预告登记（预0110XXX）的注销手续； 三、杨渊、张敬勇于本判决生效之日起十五日内向成都洲际置业有限公司支付成都洲际置业有限公司代其偿还的银行贷款本息等代偿款共计545084.86元； 四、杨渊、张敬勇于本判决生效之日起十五日内向成都洲际置业有限公司支付违约金60000元； 五、杨渊、张敬勇于本判决生效之日起十五日内向成都洲际置业有限公司支付律师代理费15000元； 六、驳回成都洲际置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5241元，由杨渊、张敬勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年六月八日 书记员 杨李欣