湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3122号上诉人（原审原告）：贺建华，男，1956年3月26日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：陈军，女，1956年7月18日出生，汉族，住湖南省祁阳县，系贺建华妻子。上诉人（原审原告）：陈军，女，1956年7月18日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人贺建华、陈军因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贺建华、陈军上诉请求：1.请求判令被上诉人支付逾期办证万分之一违约金14,261元；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决有悖于事实准绳与法律依据，使上诉人的合法权益得不到公正保护，同时一审判决部分程序违法，适用法律有严重错误。被上诉人用格式合同的方式主动提出违约超期没有办证的违约赔偿金额，但一审不依法不依合同支持上诉人的诉求，于法于理不容。一审违反公平公正原则，被上诉人没有提供其经济损失高达30%的证据，却代其将无法律无合同支持的每日万分之零点二违约金写入一审判决中，有失公正。被上诉人没有在庭前提交反诉申请书，也没有缴纳反诉诉讼费，没有启动反诉程序，一审法官有悖于法律规定，程序违法。1998年23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革》宣布终止福利分房，广铁内部发文无法律法规约束力。二、一审判决没有按照最高人民法院立案、审判分离的原则进行，程序违法；一审法官在群体系列案近200名原告四次向其提出质疑、申请回避后，仍然审理本案，故请求二审撤销一审判决。一审判决违反前期同类案件判决认定被上诉人的违约逾期天数，上诉人于2019年9月3日拿到不动产权证书，被上诉人是在2019年8月28日下发领取不动产权证书的通知，而一审判决无视事实真相，强制让上诉人去颁证中心领取出具不动产权证的存根，并违法将领取权证日期定为2019年5月21日（注册日）。计算违约金日期应自2018年7月3日至2019年8月28日。一审三位办案法官是立案庭复查人员，按照立案、审判分离原则，他们不应参加本批群体诉讼案件的审判工作。一审判决极不严肃地将多名上诉人的一审判决书张冠李戴、错误百出。长沙铁路房地产开发有限公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。本案相关联的其他系列案，已经长沙市中级人民法院作出生效判决。上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。贺建华、陈军向一审法院请求：1、判令长沙铁路房地产开发有限公司支付没在规定期限内颁发不动产权证的违约金40,739.1元；2、判令长沙铁路房地产开发有限公司承担本案的全部涉讼费。一审法院认定事实：2016年4月13日，贺建华、陈军、长沙铁路房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：由贺建华、陈军购买长沙铁路房地产开发有限公司开发的香芙嘉园9栋1601室商品房，总房价342,362元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用证，因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人选择不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，因第三人的原因致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。前述合同签订后，贺建华、陈军依约支付了购房款并交纳了相关税费，贺建华、陈军、长沙铁路房地产开发有限公司开庭时一致确认，2016年6月30日长沙铁路房地产开发有限公司向贺建华、陈军交付了涉案商品房。2019年5月21日，长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至贺建华、陈军名下。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布《关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号），决定自2016年9月9日起，在城区实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放，2016年8月29日至9月8日城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。一审法院认为：贺建华、陈军与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。贺建华、陈军依约支付了购房款并交纳了相关税费，长沙铁路房地产开发有限公司应当按约向贺建华、陈军交付房屋并办妥涉案房屋权属证书。结合当事人争议焦点分述如下：关于办证期限的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”贺建华、陈军援引前述90日的规定，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。但从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第（三）项之规定自合同订立之日起90日。贺建华、陈军与长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第（一）项规定的认定，即以合同约定为准。贺建华、陈军与长沙铁路房地产开发有限公司一致确认涉案房屋交付时间为2016年6月30日，故长沙铁路房地产开发有限公司履行办证义务的期间为自2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。关于房屋权属证书“办妥”的认定。双方合同约定的“办妥”时间，不能理解为贺建华、陈军实际从长沙铁路房地产开发有限公司处领取不动产权证的时间，应以长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至贺建华、陈军名下的日期即2019年5月21日作为“办妥”之日。综上，长沙铁路房地产开发有限公司逾期322天（自2018年7月3日起至2019年5月21日止）才为贺建华、陈军办妥房屋权属证书。同时，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非长沙铁路房地产开发有限公司促成，结合同小区其他业主已发生法律效力的判决书的认定，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为长沙铁路房地产开发有限公司的逾期办证时间，故长沙铁路房地产开发有限公司实际逾期时间为311天（322天-11天）；长沙铁路房地产开发有限公司对此应承担相应的违约责任。关于违约金的计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定的逾期办证违约金为“每日按已付房款的万分之一支付违约金”，房款为商品房价款，该笔款项是长沙铁路房地产开发有限公司向贺建华、陈军出卖涉案商品房所获得的对价，契税、印花税、维修基金等费用系由长沙铁路房地产开发有限公司代收后向相关职能部门缴纳，并非由长沙铁路房地产开发有限公司实际获得；因此，以合同约定的商品房价款作为违约金计算基数符合双方约定，且于法有据。同时，因产权登记面积与合同约定面积的误差而找补差价发生在不动产权证办妥之后，故应以合同约定的商品房价款作为计算违约金的基数。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”贺建华、陈军与长沙铁路房地产开发有限公司均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成的损失，参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的逾期办证违约金计算标准，一审法院将违约金计算标准调整至每日万分之零点二。综上，本案逾期办证的违约金以合同约定的商品房价款342,362元为基数，按每日万分之零点二计算311天，为2,129.49元；贺建华、陈军诉求中超过部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、长沙铁路房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向贺建华、陈军支付逾期办证违约金2,129.49元；二、驳回贺建华、陈军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取309元，由贺建华、陈军负担102元,由长沙铁路房地产开发有限公司负担207元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人贺建华、陈军与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。双方均应当严格履行合同。本案争议的焦点在于逾期办证违约金应如何认定。首先，关于办证期限的认定。涉案合同第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”。贺建华、陈军与长沙铁路房地产开发有限公司一致确认涉案房屋交付时间为2016年6月30日，故一审法院确认长沙铁路房地产开发有限公司履行办证义务的期间为自2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前并无不当。其次，关于逾期办证时间的认定。双方合同约定的“办妥”时间，宜理解为长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权登记至贺建华、陈军名下的日期即2019年5月21日作为“办妥”之日，贺建华、陈军认为“办妥”之日为其实际从长沙铁路房地产开发有限公司处领取不动产权证的时间的上诉理由不能成立。综上，长沙铁路房地产开发有限公司逾期322天（自2018年7月3日起至2019年5月21日止）才为贺建华、陈军办妥房屋权属证书。期间扣除11天不动产登记机关停止办理不动产登记的时间，实为311天。再则，关于违约金标准的认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案案涉房屋系由广州铁路（集团）公司统一开发，定向广州铁路（集团）公司管内各单位各类职工销售的商品房，其中还包含有职工福利。综合被上诉人长沙铁路开发有限公司就合同的履行情况、过错程度、实际违约情况，以及因被上诉人逾期办证可能对上诉人贺建华、陈军造成损失等因素，并考虑本院其他生效判决就案涉小区业主诉请被上诉人逾期办证违约责任的认定标准，一审判决将违约金标准酌情调整至按每日万分之零点二计算并无不妥。综上，本案逾期办证的违约金以合同约定的商品房价款342,362元为基数，按每日万分之零点二计算311天，一审判决经计算认定为2,129.49元并无不当。一审审判组织并无不合法之处，程序正当，上诉人认为一审程序违法的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。综上所述，贺建华、陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103元，由上诉人贺建华、陈军负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年六月五日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……