镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初188号原告(反诉被告)：秦永斌，男，1972年2月3日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：曹建国，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘仕龙，男，1964年2月8日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。原告（反诉被告）秦永斌与被告（反诉原告）刘仕龙排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情疑难复杂转为普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告秦永斌（反诉被告）及其委托诉讼代理人曹建国，被告刘仕龙（反诉原告）委托诉讼代理人于广洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦永斌（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金38400元（自2017年3月8日起计算至2019年11月8日），以及自2019年11月8日起至被告从租赁的房屋搬出之日止按1200元/月计算的占有使用费；2.判令被告将承租的位于镇江市丹徒区XX小区X幢XX室和XXX室房屋恢复原样并从承租的房屋中搬离；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因欠被告工程款，于2017年草拟了以房抵债协议，但未实际履行。后被告因孙女要上小学，而原告的房产在XX小学的学区，被告遂与原告签订了租赁协议，租金为1200元/月，租赁原告房屋以便其孙女就读XX小学，并实际居住原告的房屋至今。2018年，被告刘仕龙起诉原告，要求履行上述以房抵债协议，后法院判决驳回了刘仕龙的诉讼请求。2019年被告刘仕龙又以建设工程施工劳务分包合同纠纷为由起诉原告，要求原告支付所欠工程款，双方在二审中达成调解协议，原告正在按调解协议约定的时间履行。因被告刘仕龙房屋租赁后一直未支付租金，原告在2018年多次要求刘仕龙归还涉案房屋，刘仕龙均不同意，甚至在其以房抵债合同纠纷败诉后仍不搬出，也拒不支付房屋租金并占有使用至今。故原告诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。被告刘仕龙（反诉原告）辩称：原被告就案涉房屋不存在租赁关系，是抵债关系，原告要求被告支付租金没有事实依据。如案涉房屋问题双方能一揽子解决，被告同意搬离案涉房屋。基于抵债关系，被告进入案涉房屋居住至今，并对房屋进行装修添附，被告就该部分提起反诉。反诉原告刘仕龙（本诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付涉案房屋的装修添附100000元（暂定，最终数额以司法鉴定为准）；2.判令反诉被告秦永斌返还代垫的房屋维修基金21795.57元；3.判令反诉被告秦永斌赔偿反诉原告因欺骗反诉原告而达成无法履行的以房抵工程款协议造成的损失300000元；4.本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2016年4月27日，反诉被告以4300元每平方米的单价从镇江XX房地产开发有限公司取得坐落于镇江市XX小区X幢XX室工程抵款房一套（毛坯房）。反诉被告长期拖欠反诉原告工程款，2017年1月20日，反诉被告就拖欠反诉原告的工程款向反诉原告出示《商品房买卖合同》，并提出要按照4300元每平方米的价格将坐落于镇江市XX小区X幢XX室房屋进行以房抵工程款。反诉原告因多次催要工程款未果，只能同意。双方签订了《以房抵工程款协议书》。2017年3月，反诉原告一家进入该房屋居住，并缴纳了物业费、房屋维修基金等费用，并对房屋进行了装修。反诉原告多次要求反诉被告配合办理过户手续，但反诉被告拒不配合。反诉原告在起诉要求配合办理过户手续后才得知，反诉被告根本无法配合反诉原告办理该手续，因为反诉被告在提出以房抵债之前，并没有与其配偶协商一致，同时还将房屋向中国银行进行了抵押贷款。后房价上涨，反诉被告竟然单方面撕毁抵债协议，要求反诉原告按照7200元每平方米的价格补足房屋差价。反诉被告一直欺骗反诉原告签订根本无法履行的抵债协议，并单方面提高房屋价格，违背了双方签订抵债协议的初衷，也严重违背了诚信原则。故反诉原告诉至法院。反诉被告秦永斌（本诉原告）辩称：反诉被告从未同意，且是坚决反对反诉原告对案涉房屋进行装修，在本诉的诉请中要求反诉原告拆除对于该房屋的所有添附，因此对于其主张的100000元不予认可。同意按票据金额支付房屋维修基金给反诉原告。损失300000元没有事实及法律依据，不予认可。反诉被告从未同意将案涉房屋以4300元/平方米的价格抵债给反诉原告。双方围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。对于双方无争议的事实和证据，本院予以确认并记录在卷佐证。根据双方的庭审陈述，结合双方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：2013年至2014年底，被告刘仕龙承包原告秦永斌在镇江市丹徒区XX项目工程的木工劳务工作。双方一直未结清劳务费。2016年4月7日，原告秦永斌及配偶李梅与镇江XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋即镇江市丹徒区XX小区花园第X幢XX层（跃层）XX室，购买价4300元每平方米，建筑面积208.57平方米。2017年1月20日，原告秦永斌与被告刘仕龙就该房屋签订《协议书》一份，约定:1.甲方（秦永斌）自有镇江市丹徒区XX小区XX栋XX和XXX房子，乙方（刘仕龙）承包甲方镇江市丹徒区XX地下室木工劳务工作，乙方自愿采用上述劳务工作的劳务款转甲方上述的XX和XXX房子，房屋未尽事宜根据甲方的购房协议中的约定执行，房屋过户转让的一切费用均由乙方承担；2.目前乙方的工程款不够抵扣房款，必须根据甲方的要求继续在其他工地继续履行木工劳务作业抵充房款，或者采用现金支付补齐房款。2017年3月8日，被告刘仕龙交纳房屋维修基金21795.57元，从物业处接收了上述房屋并入住至今。因房屋系顶层，被告为了充分利用房屋空间，在房屋客厅顶部和南面阳台顶部进行了浇筑施工，经双方现场测量，施工面积合计31.6平方米。2017年9月11日，经原、被告结算，原告共计欠被告劳务工程款586622元。2018年3月22日，原告向被告发出通知书一份，载明:“你与本人于2017年1月20日签订的以本人所有的房产抵扣工程款协议一份，现工程款已经结算完毕，本人应付给你工程款580000多元，协议书中约定的房产目前市场价值为1497600元，单价为7200元/平方米（此标准为该售楼处的二手房售价）；因此前本人已多次口头沟通，以该房产抵扣工程款事宜，并要求你补齐房款，你均未予理睬；现通知你于15日内按协议约定用现金补齐房款，本人配合你办理相关过户手续。如你逾期未能补齐房款，本人则通过其他方式向你支付工程款”。之后，被告未按原告通知支付房款。2018年5月4日，被告刘仕龙起诉原告秦永斌以房抵债合同纠纷【案号:（2018）苏1112民初1474号】,要求原告秦永斌按照双方签订的《协议书》约定，配合办理涉案房屋过户手续。经我院审理，认定双方签订的以房抵债协议在原、被告之间具有法律效力，但不能继续履行，刘仕龙要求秦永斌继续履行合同、协助办理房屋变更登记手续的诉讼请求不符合法律规定，故而判决予以驳回。2019年1月24日，被告刘仕龙起诉原告秦永斌建设工程施工劳务分包合同纠纷【案号:（2019）苏1112民初367号】，要求原告秦永斌支付拖欠的工程款586622元及利息损失。经法院审理，判决秦永斌向刘仕龙支付木工工程款586622元及自2017年1月21日至实际给付之日止，按年息6%计算的利息损失。后秦永斌不服该判决上诉至镇江市中级人民法院【案号:（2019）苏11民终2005号】，经中级人民法院调解，双方达成调解协议，现原告已按调解协议履行完毕支付义务。另查明，原告购买案涉房屋后于2016年5月13日以该房屋向中国银行镇江丁卯桥支行抵押贷款620000元，抵押期限自2016年5月13日至2036年5月13日。2018年4月23日，原告办理了涉案房屋的不动产登记手续，权利人为原告及其配偶李梅。2018年8月23日，原告又以该房屋向中国平安财产保险股份有限公司抵押贷款1348000元，抵押期限自2018年8月23日至2026年12月1日。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房屋登记在原告名下，故原告对案涉房屋享有不动产所有权。被告现占有、使用该房屋，原告要求被告从该房屋内搬离，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付自2017年3月8日起至2019年11月8日止按照1200元/月的租金，因原告未提供证据证明上述期间内双方签订有书面或者曾达成了口头的租赁协议，故本院不予支持。关于被告在接收房屋后对房屋客厅以及阳台进行的封顶浇筑施工，原告要求予以拆除、恢复原状，被告反诉要求原告补偿100000元，本院在现场测量时，被告陈述封顶浇筑施工共支付了70000元，但未提供充分证据证明，本院酌定按照1000元/平方米计算，结合测量的面积31.6平方米，故该费用为31600元，考虑到房屋今后实际由原告使用、受益，故该费用由原告承担。关于被告支付的维修基金21795.57元，系实际支付的费用，原告当庭同意给付被告，本院照准。关于被告反诉主张因未能履行2017年1月20日的《协议书》导致其损失300000元的问题（被告反诉称该损失的确定方法是：原告要求被告给付的单价7200元/平方米减去原告买入时的单价4300元/平方米，乘以房屋面积208.57平方米，该损失由原告、被告各承担一半，确定为300000元），本院认为，《协议书》中并未载明用于抵债的房屋价格如何确定，被告未能提供其他证据证明其曾与原告约定按照4300元/平方米确定抵债的房屋价款；即使有此约定，根据本院作出的现已生效的（2018）苏1112民初1474号民事判决书，该协议书系以物抵债性质的合同，其功能主要是保障被告在原告处享有的工程款债权的实现，在协议不能履行时，被告仅能依照原债权债务关系处理。事实上，被告也已经依照原债权债务关系提起了诉讼，且根据本院（2019）苏1112民初367号民事判决书以及镇江市中级人民法院的（2019）苏11民终2005号民事调解书，被告的工程款已另案起诉处理并达成调解协议，原告也给付了工程款并承担了逾期给付工程款的利息，原债权债务纠纷已经处理完毕，被告无须再用以物抵债的方式来实现和保障自己的工程款债权，也不应该在工程款债权实现后再主张其他损失。故被告反诉主张房屋差价损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘仕龙于本判决生效之日起一个月内将位于镇江市丹徒区谷阳大道XX号XX小区第X幢xx（跃层）XX室房屋腾退返还原告秦永斌。二、原告秦永斌于本判决生效之日起十日内支付被告刘仕龙房屋维修基金21795.57元、补偿装修现存价值31600元，合计53395.57元。三、驳回原告秦永斌的其他诉讼请求。四、驳回被告刘仕龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费760元、反诉案件受理费3813元，合计4573元，由原告秦永斌负担1273元，被告刘仕龙负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  吴永泉人民陪审员  丁 花二〇二〇年六月十日法官 助理  艾立奎书 记 员  马 劦