浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1804号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道塘东村横塘中路2号。法定代表人：何光忠，董事长。委托诉讼代理人：陶建义，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡守明，男，1969年2月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王盛钢，男，1969年12月26日出生，汉族，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：黄仰余、黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社（以下简称塘东村经合社）与上诉人蔡守明、王盛钢房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初8750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人塘东村经合社的委托诉讼代理人陶建义，上诉人蔡守明、王盛钢及其委托诉讼代理人黄仰余、黄平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。塘东村经合社上诉请求：撤销原判，改判支持本社的诉讼请求，驳回被上诉人蔡守明、王盛钢的反诉请求；本案受理费由蔡守明、王盛钢承担。事实和理由：第一，原判认定事实错误。虽然双方当事人互负债务，但本社的债权系购房款，蔡守明、王盛钢二人的债权系逾期交付产生的违约金，二者标的物种类、品质都不同，不能适用《中华人民共和国合同法》第九十九条规定。本社仅在回执上盖章收到《告知书》，但未表示同意抵销，故不能适用《中华人民共和国合同法》第一百条规定。逾期交房违约金约定过高，即便可以发生抵销，第二期购房款也只能和法院判决确定的数额进行抵销。据本社估算，按该二人出租给梧田街道办事处的租金价格计算，第一部分延期交付的违约金为997366元，减去第二期购房款，该二人还需支付449239元。第二，原判适用法律错误。违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。而原判直接以民间借贷利率标准作为认定违约金约定是否过高的标准是错误的。原判认定的违约金将近占总房价的二分之一，明显过高。应以该二人将房产出租给梧田街道办事处的租金价格计算。至于逾期办证的损失，案涉房屋已经交付，该二人已经使用并获益，没有实际损失。逾期交房违约金以补偿实际损失为主，再加以10-30%之间的惩罚标准，逾期办证违约金则以租金的10-30%作为惩罚标准，才符合损益相抵原则。蔡守明、王盛钢上诉请求：撤销原判第一项、第三项，改判支持我方的反诉请求，驳回被上诉人塘东村经合社的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由塘东村经合社负担。事实和理由：涉案合同已明确约定逾期过户违约金，原判却不支持我方对该违约金的请求，是错误的。关于第二期购房款与违约金抵销问题，不存在争议。在合同约定的第二期购房款支付前，我方已经书面告知塘东村经合社违约金与购房款抵销并支付剩余的违约金，塘东村经合社签收确认并无异议，后将房屋交付我方。三年来，其从未要求我方支付第二期购房款。第三期购房款因支付条件未成就，尚未发生抵销。原判以塘东村经合社对可能产生先履行抗辩权的错误期待，作为拒付违约金的理由不能成立。原判以塘东村经合社主观恶意不强，积极化解矛盾为由，免除其逾期过户违约金，违背公平原则，不公正且无法律依据。塘东村经合社应在2015年6月办理产权过户手续，但其直至2019年6月26日才取得不动产权证书，之后又恶意拖延。其应按合同向我方支付2019年7月6日至11月11日的逾期过户违约金为555496元，并与购房款抵销后，其还应向我方支付337元，我方则无需支付第三期购房款。2019年11月11日至不动产变更登记止的违约金，塘东村经合社仍应支付。按合同约定第三期购房款支付时间为产权过户后三日内，原判判令判决生效后十日内交纳，没有依据。塘东村经合社于2019年11月6日向一审法院起诉请求：（1）两被告蔡守明、王盛钢立即支付第二期拍卖款1446605及违约金（自2016年9月18日起按日万分之三利率计算至实际履行之日止）；（2）两被告立即支付第三期拍卖款2893210元和面积补差款2529774元及违约金（自起诉之日起按日万分之三利率计算至实际履行之日止）。蔡守明、王盛钢提出反诉请求：（1）反诉被告塘东村经合社立即协助反诉原告将坐落于温州市瓯海区梧田街道新东家园2号至4号楼裙房的一至二层商业用房过户登记至反诉原告名下；（2）反诉被告支付反诉原告后续违约金（以14466049元为基数，按日万分之三标准，自2019年11月12日起计算至产权实际过户之日止）。一审法院认定事实：2012年5月15日，蔡守明、王盛钢通过公开竞价方式拍得塘东村经合社尚在建设的坐落于温州市瓯海区。随后，双方签订一份《房产转让合同》，约定蔡守明、王盛钢向塘东村经合社购买上述房产，单价12350元／平方米，总房价14466049元；买受人应于拍卖成交后20日内缴纳第一期购房款10126234元，于房屋竣工验收合格后10日内缴纳第二期购房款1446605元，于房产过户至买受人名下后3日内，付清剩余2893210元，并按产权登记面积据实结算面积差异部分价款；出卖人承诺于2014年12月前完成房屋竣工验收并向买受人交付房屋，交付后6个月内申领取得房屋权属证书，申领房屋权属证书后10日内转移登记至买受人名下；若买受人逾期支付房款，以成交金额为基数按每日万分之三标准计算违约金，若出卖人逾期交付房屋或逾期申领权属证书或逾期办理房屋转移登记手续，均以成交金额为基数按每日万分之三标准计算违约金。合同签订后，蔡守明、王盛钢依约支付了第一期购房款。2016年9月7日，案涉房屋所在新东家园小区工程竣工验收合格。2016年9月9日，塘东村经合社开始发放新东家园钥匙，交付房屋。2016年9月14日，蔡守明、王盛钢书面告知塘东村经合社要求其因逾期交房应付的违约金与第二期购房款抵销，并支付剩余违约金。同日，塘东村经合社签收了上述告知书。随后，塘东村经合社将案涉房屋交付蔡守明、王盛钢使用。2019年6月26日，塘东村经合社取得房屋不动产权证书。经测绘，案涉房屋最终面积为1376.18平方米，比设计增加了204.84平方米。2019年7月17日，蔡守明、王盛钢函告塘东村经合社，要求塘东村经合社配合协助办理房屋不动产转移登记手续并结算购房款。塘东村经合社曾于2019年9月3日向一审法院起诉蔡守明、王盛钢，要求支付剩余购房款，后因未及时缴纳诉讼费，该案按自动撤诉处理。另查明，塘东村经合社向蔡守明、王盛钢交付房屋后，有发生案外人侵占部分房屋的情形。2017年4月，蔡守明、王盛钢将案涉房屋中的二楼出租给瓯海区人民政府梧田街道办事处使用，租期半年，单价25元/平方米/月；2017年11月，蔡守明、王盛钢将案涉房屋中的一楼部分出租给瓯海区政府梧田街道办事处使用，租期半年，单价30元/平方米/月。一审法院认为，双方签订的《房产转让合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。蔡守明、王盛钢向塘东村经合社依约支付购房款后，塘东村经合社未在约定时间期限内向蔡守明、王盛钢交付房屋及办理房屋权属证书构成违约。蔡守明、王盛钢要求塘东村经合社按照合同约定办理房屋产权过户手续并支付逾期交房及逾期办证违约金，符合法律规定及合同约定，应予以支持。截至案涉房屋竣工验收时，塘东村经合社因逾期交房产生的违约金已经超过蔡守明、王盛钢应付的第二期购房款1446605元，在蔡守明、王盛钢向塘东村经合社送达抵销告知书主张违约金时，该违约金债权就已到期，违约金与购房款均为金钱债权，且均已到期，故蔡守明、王盛钢的抵销告知送达塘东村经合社时即发生抵销的效力，蔡守明、王盛钢相应主张，应予以支持。塘东村经合社关于违约金与购房款在品质、种类上不同的辩称，与事实及法律不符，应不予采信。本案双方约定的违约金标准对等公平，蔡守明、王盛钢主张的违约金标准（即合同总金额按日万分之三计算）经折算后即为实际已付房款按月利率1.28%计算，该标准与目前民间借贷利率水平相近，且案涉房屋为商业用房，蔡守明、王盛钢投资买受后用于商业经营目的，塘东村经合社以蔡守明、王盛钢临时性出租所获收益作为蔡守明、王盛钢实际损失参照，并不公平，也不能充分体现蔡守明、王盛钢可能产生的经营利益损失，故塘东村经合社主张合同约定违约金标准过高，要求调整的意见，应不予支持。鉴于本案塘东村经合社与蔡守明、王盛钢就违约金与购房款是否能够抵销存在争议，若不能发生抵销，则塘东村经合社可产生先履行抗辩权，有权暂缓办理案涉房屋产权转移登记，塘东村经合社可能基于此产生一定错误期待，故塘东村经合社延期办理房屋产权过户登记手续，主观恶意不强，且争议产生后，塘东村经合社亦及时向法院起诉要求解决争议，积极主动化解矛盾。据上考虑，一审法院从公平原则出发，对蔡守明、王盛钢主张的逾期过户违约金，不予支持。综上，蔡守明、王盛钢剩余应付房款合计6869589元，塘东村经合社应付逾期交房、办证违约金合计6314430元，二者抵销后，蔡守明、王盛钢还应支付塘东村经合社555159元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢应付原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社购房款6869589元，原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社应付被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢逾期交房、逾期办证违约金合计6314430元，二者抵销后，被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社555159元；”“二、原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社于本判决生效之日起10日内协助被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢办理坐落于温州市瓯海区房屋权属的转移登记手续；”“三、驳回原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社其他本诉请求，驳回被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢其他反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件本诉受理费75219元，减半收取37609.5元，反诉受理费442元，两项合计38051.5元，由原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社负担32609.5元，由被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢负担5442元。”本院二审期间，蔡守明、王盛钢没有提交新证据。塘东村经合社提交二份亨哈大厦的租赁拍卖公告及拍卖成交网页截图，以证明蔡守明、王盛钢将案涉房屋租给梧田街道办事处的租金价格可以作为租金损失标准。蔡守明、王盛钢对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，并认为亨哈大厦与案涉房屋地段、用途、面积都不同，无法证明待证事实。经审核，本院对该证据的合法性、真实性均予以确认，但亨哈大厦与案涉房屋相距较远，地段不同，且亨哈大厦第六层为写字楼，涉案房屋为商铺，可比性较弱，该证据与本案缺乏关联性，故不予采纳。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，出卖人塘东村经合社与买受人蔡守明、王盛钢就案涉房屋签订的买卖合同合法有效，双方均应依约履行。围绕主要争议的债务抵销及违约金问题，双方当事人各提出了两项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，涉案合同约定交房时间为2014年12月，实际至2016年9月7日竣工验收合格后才开始交房，逾期约21个月，出卖人应承担违约责任。买受人于2016年9月14日书面通知出卖人要求逾期交房违约金与第二期购房款抵销时，买受人负担的支付第二期购房款的债务，出卖人负担的支付逾期交房违约金的债务，均已到期，且均为给付同种类货币，买受人有权主张抵销。关于可抵销的债务数额。实际逾期交房约21个月，如按涉案合同约定的日万分之三计算，逾期交房一年的违约金已达1562333.29元（14466049×0.0003×30×12），对比第二期购房款1446605元，约定的逾期交房违约金已超过第二期购房款数额。对此，出卖人在本案中提出异议，认为涉案合同约定的违约金过高，应予以调整。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”对照该规定，出卖人在本案中对其于2016年9月14日收到的买受人债务抵销通知提出异议，已逾三年，且出卖人未举证证明双方当事人约定了异议期间，故该异议已超过法定期间，买受人的债务抵销通知已于2016年9月14日生效，第二期购房款与逾期交房违约金同等数额抵销，则第二期购房款视为已经支付。因此，对出卖人关于支付第二期拍卖款及逾期付款违约金的诉讼请求，应不予支持。根据涉案合同约定，买受人付清剩余2893210元和面积补差款的时间为房产过户至买受人名下后3日内。本案事实表明，出卖人未履行过户义务，故上述款项的支付条件未成就，则对出卖人关于支付第三期拍卖款和面积补差款及逾期付款违约金的诉讼请求，亦不应支持。并根据涉案合同的约定，出卖人取得不动产权证书后10日内，应履行办理转移登记的义务。现出卖人已取得不动产权证书，故对买受人关于出卖人应协助过户登记的反诉请求，一审判决予以支持，并无不当。关于买受人提出的支付自2019年11月12日起的后续逾期过户违约金的反诉请求。本院认为，该项请求系买受人以其有权以涉案合同约定的逾期办证违约金、逾期过户违约金抵销第三期购房款和面积补差款为由提出。但因出卖人未履行过户义务，买受人负担的支付第三期购房款和面积补差款的债务未到期。因此，买受人的该抵销主张，与《中华人民共和国合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务”的规定不符。并鉴于出卖人在本案中才提出涉案合同约定的违约金过高应予以调整的主张，双方当事人可待过户手续完成后，一并解决第三期购房款和面积补差款的支付以及违约金是否调整的问题。故对买受人的该项反诉请求，本院在本案中不作处理。综上所述，塘东村经合社的上诉请求不能成立，应予驳回。对蔡守明、王盛钢的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初8750号民事判决第二项。二、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初8750号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担部分。三、驳回温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社的诉讼请求。四、驳回蔡守明、王盛钢的其他反诉请求。一审案件受理费75219元，减半收取37609.5元，反诉受理费442元，两项合计38051.5元，由温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社负担37689.5元，由蔡守明、王盛钢负担362元。二审案件受理费47406.5元，由温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社负担38051.5元，由蔡守明、王盛钢负担9355元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年六月十五日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁