云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终627号上诉人（原审被告）：大理海东大立成投资有限公司，住所地大理市海东镇技师学院内，统一社会信用代码915329000594637390。法定代表人：沙磊，执行董事。委托诉讼代理人：杨漾，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段秀峰，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王积谦，男，汉族，1981年2月23日生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：徐桂华，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李烨华，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理海东大立成投资有限公司（以下简称海东大立成公司）因与被上诉人王积谦商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海东大立成公司上诉请求：一、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初2821号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人王积谦承担。事实和理由：一、一审法院认定《“青瓷院子”认购意向书》（以下简称《认购意向书》）系商品房买卖合同从而认定合同无效，属认定基本事实错误、适用法律错误，依法应予纠正。(一）《认购意向书》内容上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。1.一审认定事实部分已明确《认购意向书》条款约定的房号、面积均为暂定，最终应以规划部门审批为准，且其他事项有待于签署《商品房预售合同》作出约定。2.《认购意向书》内容与《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容对比完全不相符，《认购意向书》的内容不具有商品房的基本状况、付款方式和时间、交付条件及日期、面积差异处理、产权登记办理、配套设施等商品房买卖合同应有的必备要素。3.一审认定事实已明确海东大立成公司所收取款项的性质系“认购意向金”而并非购房款，而在论证认定中却为交纳购房款，系强行改变款项性质。(二）《认购意向书》的法律性质属于商品房预售合同签订之前的预约合同，是一份独立的合同，一审枉顾双方的意思表示和合同的法律性质，致使认定事实错误。1.在签署合同时被上诉人明知涉案项目的开发情况和未取得商品房预售许可证的情形。认购书仅是买卖前期认购意愿，并非为商品房买卖合同。2.《认购意向书》从内容上并不具备商品房买卖合同的主要内容，并不具有可直接作为《商品房买卖合同》的合同执行性。3.法律并不禁止预约合同的签订。并不能因双方签署预约合同时未取得预售许可即认为系无效合同。(三）一审强行适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条、第二条规定认定《认购意向书》为无效合同系适用法律错误。1.《解释》第五条规定，《认购意向书》只有具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容才能适用，而《认购意向书》从内容和结构上不具备上述条款规定的主要内容，也不具有《商品房买卖合同》的法律构成要件、特征以及正式合同的可执行性。《解释》第五条不适用于本案。2.《认购意向书》其法律性质系本约合同的预约合同，从合同的意思表示、合同条款内容、合同目的、合同的法律特征以及可执行性均不属于《商品房买卖合同》。3.《解释》第二条规定，旨在约束正式《商品房买卖合同》签署时的合同签署效力，即在正式签署商品房预售合同时，应当取得商品房预售许可证。而本案所诉争的《认购意向书》并非《商品房买卖合同》。二、一审法院错误认定《认购意向书》为无效合同。《认购意向书》其内容不能与正式的《商品房买卖合同》混为一谈，其法律性质并非商品买卖合同，系合法有效的预约性质合同。一审法院认定其为无效合同，依法应予纠正。王积谦答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：所谓认购意向金仅是上诉方在交易时取的名字，而不是合同性质。本案的法律性质应当是要综合交易模式及合同的主要条款，即房屋面积、位置、金额，付款比例及付款时间来综合认定。《认购意向书》的法律性质就应当是一个购房合同。本案《认购意向书》的条款内容与《商品房购销合同管理办法》第16条所规定的内容对比后完全不相符。本案所涉及的《认购意向书》虽然字面上是意向书，但是其法律性质已经把合同涉及买卖房屋的房号、面积、价款等最关键的要素已经明确约定了，《认购意向书》就具有《商品房购销合同》的性质。基于未办理预售许可证就进行销售，《认购意向书》的法律性质就是无效，无效的法律后果应当互相返还。造成损失的应当要赔偿。王积谦向一审法院提出诉讼请求：一、判令原被告双方签订的《“青瓷院子”认购意向书》无效，并由被告返还原告已支付购房款710000元；二、判令被告以购房款710000元为基数，按人民银行同期贷款利率上浮30％为计算标准，自2017年12月9日起至实际支付日为止，向原告支付资金占用费。暂计算至2019年6月20日的资金占用费为68077.7元；三、判令被告向原告支付损失1578060元；四、判令被告承担原告为主张权利而支付的费用，其中律师费25,000元。一审法院认定事实如下：2017年12月8日，原告王积谦与被告海东大立成公司签订了《“青瓷院子”认购意向书》，2017年11月28日，原告王积谦与被告大理海东大立成公司签订《青瓷院子（苍洱路苑二期）产品认购注意事项》。该意向书主要内容是一、由原告认购被告正在开发的苍洱路苑项目第二期“青瓷院子”房地产项目中的26栋4号房住宅及085号车位，该住宅预测建筑面积为215.62平方米，认购优惠住宅总价为1350000元，注：1.以上房号为暂定，最终以规划部门批准的方案为准。2.以上户型的框架尺寸基本保持不变，但户型具体细节可能视规划批准情况有细微调整，最终以政府规划部门批准的方案为准。3.以上面积为参考建筑面积，最终面积以双方签订《商品房购销合同》时测绘公司出具的房屋面积报告为准。二、原告认购本项目地下085号车位（注以上车位号为暂定，最终以规划部门批准的方案为准），优惠车位价格为65,000元。三、原告在签署本意向书同日向被告交纳认购诚意金，诚意金计算方式为：原告向被告一次性交纳住宅总房款的50.37%（￥680000元），以及地下车位总款的46.15%（￥30000元），合计710000元，如原告逾期付款，视同原告违约，本意向书解除，房源由被告收回重新销售，被告有权从原告交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿，剩余部分无息退还给原告。四、在项目达到签署《商品房购销合同》之条件时，由被告通知原告按照本认购意向书确定的基本情况及时参与合同签署事宜，在签订《商品房购销合同》后，认购诚意金自动无息转为购房款。五、本项目的商品房预售许可证颁发、被告通知原告签署《商品房购销合同》后一个月时，若原告仍未签署《商品房购销合同》或未按照本意向书确定的基本情况签署《商品房购销合同》的，或本项目的商品房预售许可证颁发、自被告通知原告签署《商品房购销合同》后三月时，若原告仍未按《商品房购销合同》约定交清房款的，均视同原告放弃本次认购权所有权益，被告有权终止本意向书，房源由被告收回重新销售，被告有权从原告交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿，剩余部分无息退还给原告。产品认购注意事项内容是一、认购房源信息为，房号26-4，地上部分170.77平方米，地下部分44.85平方米，套面积215.62平方米，住宅认购价格1350000元，车位号085，车位认购价65000元，认购住宅加车位总价1415000元；交款时段及额度为，签署认购事项并交纳首期认购诚意金，交款时间2017年11月13日至2017年11月17日，交款金额200000元、签订认购的相关意向书并补交认购诚意金总款，交款时间为2017年11月19日-2017年12月10日，交款金额补齐至套总价的50%、购房尾款，交款时间为本项目取得预售许可之日起三个月内，补齐至套总款100%；违约处理办法为，参加此次认购的客户必须在本“认购注意事项”规定的时段和额度内交纳足额款项，未在规定时段和额度内交纳足额款项的客户均视同自动放弃本次认购所有权益，大理海东大立成公司有权终止相关约定或意向书，并将客户已认购的诚意金的20%作为违约金处理，扣除违约金后的剩余款项不计利息退还客户，公司与客户之间债权债务清洁。协议和认购注意事项签订后，原告于2017年11月28日，向被告支付了200000元认购诚意金、2017年12月8日，向被告支付了510000元认购诚意金，共计向被告支付710000元认购诚意金。此外，涉案项目的施工许可证、商品房预售许可证，被告未能办理获得。涉案项目也未开工建设。一审法院认为，原告王积谦与被告海东大立成公司签订《“青瓷院子”认购意向书》和《青瓷院子（苍耳路苑二期）产品认购注意事项》后，原告向被告缴纳购房款710000元。同时，双方在认购意向书中还约定了房屋的面积、位置、总价款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告按约定收取了原告购房款710000元，已超过双方认购总价的50%,双方还对房屋的面积、位置、总价款进行了约定。因此，涉案《“青瓷院子”认购意向书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因本案被告直到起诉前仍未取得商品房预售许可证，故涉案的《“青瓷院子”认购意向书》应当认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，对原告要求被告返还已支付购房款710000元及利息的诉请，予以支持，但利息应从原告支付购房款即2017年12月8日起至被告实际返还之日止按同期同类银行贷款利率计算。对原告要求被告赔偿损失1578060元的主张，因该损失并未实际发生且属于间接损失，故对该主张不予支持。原告要求被告承担律师费的主张，亦不予支持。被告的答辩意见无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告大理海东大立成投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王积谦购房款710000元，并向原告王积谦支付该款自2017年12月8日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。二、驳回原告王积谦的其他诉讼请求。案件受理费人民币25849元，由原告王积谦负担19003元，被告大理海东大立成投资有限公司负担6846元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，本案的争议焦点是《认购意向书》法律性质的问题。上诉人大理海东大立成投资有限公司主张该《认购意向书》为商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。经查明，双方签订的《认购意向书》明确约定了购房人姓名、房屋面积、房号、车位，房屋总价、支付金额和支付比例等条款。上述条款虽未全部涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有条款，但已约定商品房买卖合同的主要内容。被上诉人王积谦按协议支付涉案商品房的认购意向金71万元，包括住宅总房款的50.37%即68万元以及车位总款的46.15%即3万元。如此高额比例和巨大数额的诚意金，已严重违背商品房预约合同的正常交易习惯和交易模式，该诚意金的数额具有交纳购房款的性质，故该71万元的认购诚意金应认定为购房款，且出卖人大理海东大立成投资有限公司收受上述款项。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定该《认购意向书》为房屋买卖合同。本案双方签订《认购意向书》时，乃至起诉之前，出卖人大理海东大立成投资有限公司尚未取得商品房预售许可证明。依据上述《解释》第二条规定，海东大立成公司与被上诉人签订的该份《认购意向书》为无效合同。一审将《认购意向书》的法律性质认定为商品房买卖合同并认定为无效合同，符合案件的客观事实和法律规定，本院予以维持。上诉人主张《认购意向书》为商品房预约合同的观点与其实际收取高额购房款的合同主要目的相违悖，故该上诉理由不成立，本院不予支持。本案一审审理中，原告请求判令双方签订的《认购意向书》无效。一审法院在“本院认为”部分中论述了《认购意向书》无效的事实及法律依据，但在判决主文未对该诉请作出判决，对此本院予以纠正。综上所述，上诉人大理海东大立成投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但漏判王积谦的部分诉请，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2822号民事判决第一项即“被告大理海东大立成投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王积谦购房款710000元，并向原告王积谦支付该款自2017年12月8日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算利息”和第二项即“驳回原告王积谦的其他诉讼请求”;二、王积谦与大理海东大立成投资有限公司签订的《“青瓷院子”认购意向书》无效。一审案件受理费，按一审判决负担。二审案件受理费6846元，由大理海东大立成投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年六月二日书记员 段杰润