河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫01民终5689号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州中部大观商业管理有限公司。住所地：郑州市管城区乔家门路1号。 法定代表人：张哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱鑫婷，河南文丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张春艳，女，1978年11月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。 委托诉讼代理人：张宽芳，河南博识律师事务所律师。 上诉人郑州中部大观商业管理有限公司与上诉人张春艳房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 郑州中部大观商业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫0104民初15561号民事判决第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。张春艳应就其实际搬离商铺时间承担举证责任。张春艳的装修损失应由其本人承担。一审法院称“大观公司于2018年3月将项目A区进行重新规划调整，B区另行租给其他商户使用”的认定不符合事实。根据装修损失系违约责任的分配，而租金系租赁合同的约定的义务，两者不能直接抵消。 张春艳上诉请求：1、请求依法撤销（2019）豫0104民初15561号民事判决书，改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审诉讼费、反诉费、二审诉讼费由被上诉人承担。其是被赶走的，上诉人是被迫搬离的。上诉人仅应承担房租的30%，多余数额应当退还。自上诉人开始营业，被上诉人就未提供过正常的营商环境，背离上诉人租赁商铺的根本合同目的。被上诉人提供的商铺，未到达使用、收取租金的条件。自2018年2月开始，被上诉人为了调整规划，改变业态不再经营童装，多次采取停电锁门等非法措施，意图撵走包括上诉人在内的经营婴童用品的商户，违法违约强行终止合同。上诉人的商铺装修有票据支出267270元，被上诉人应当赔偿90%以上。 郑州中部大观商业管理有限公司辩称，1.张春艳实际搬离的时间为2018年8月31日，大观公司原一审已经提供照片为证。2.张春艳逾期缴纳租金及撤场的行为系本案合同解除的根本原因，其应当自行承担装修损失。 张春艳辩称，1.既然大观公司要求张春艳支付租金就有责任来举证张春艳实际使用商铺的时间，所以大观公司上诉的第一项不成立。2.张春艳的装修损失，根据法律规定应当由大观公司来承担。3.大观公司的上诉没有任何事实与理由，应当予以驳回。 郑州中部大观商业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠交租金194895元、违约金58468元，共计253363元；3.案件受理费、律师费等诉讼费用由被告承担。 张春艳向一审法院提出反诉请求：1.判令原告大观公司返还反诉人张春艳租金162413元、履约保证金8000元；2.判令原告大观公司赔偿反诉人张春艳装修费300000元（包含装修保证金10000元）；3.案件受理费由原告大观公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：2017年8月，大观公司（出租方，以下简称甲方）与张春艳（承租方，以下简称乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郑州市乔家门路1号大观国贸项目B区负一层FB001、FB003号商铺（租赁建筑套内面积为216.55平方米）出租给乙方，乙方自愿租用；2.租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止；3.租赁期间租金标准如下：自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金合计357308元，自2018年9月1日至2019年8月31日止，租金合计357308元，自2019年9月1日至2020年8月31日止，租金合计357308元；4.先付租金后使用，租金每12个月为一个缴费期，乙方须在2017年11月30日前向甲方预付第一个缴费期为2017年9月1日至2018年8月31日的租金，共计357308元，第一个缴费期期满前30日缴纳下一缴费期的租金，以后以此类推至合同期满；5.乙方应于本合同签订之日支付甲方履约保证金共计8000元，该保证金含乙方经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁商铺保证金；6.合同期满或终止时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁商铺、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方出现单方违约情况，为保障甲方自身的合法权益，则甲方可将履约保证金用于充抵租金、违约金、罚金或其他应付费用等，若履约保证金不足以充抵以上费用，则甲方有权继续向乙方追讨差额部分；7.乙方以现金、转账（转账以实际到账日期为准）等方式缴纳租金，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约。张春艳分别于2017年7月24日、2017年11月30日、2017年12月3日向大观公司支付租金162413元，大观公司向张春艳出具《收据》三份，主要载明收到张春艳FB001、FB003号商铺2017.9.1-2018.8.31部分租金162413元。2017年7月24日，张春艳向大观公司交纳履约保证金8000元。另，大观公司于2016年10月31日收到FB001、FB003号商铺的装修保证金10000元，诉讼中大观公司对此予以认可，并同意退还给张春艳。 另查明，一审法院作出的（2018）豫0104民初3153号民事判决中事实部分载明：“大观公司在庭审中陈述其于2018年3月将大观国贸项目A区进行了重新规划调整，拆除了部分商铺，B区另行租给其他商户使用。”及“2018年1月23日，郑州市公安消防支队出具郑公消验字[2018]第0020号、郑公消验字[2018]第0021号建设工程消防验收意见书两份，载明：位于郑州市××东、××街南的大观商贸中心1区及地下车库、公共部分装修复验工程，位于郑州市××东、××街北的大观商贸中心2区及地下车库建设及公共区域装修工程，综合评定该工程消防验收均合格。” 诉讼中大观公司称张春艳占用FB001、FB003号商铺至2018年8月31日才实际搬离商场，截至2017年12月3日被告仅交纳162413元租金，尚欠租金194895元未付，故要求张春艳支付剩余租金194895元。张春艳称大观公司因自身改变经营业态自2018年2月份后采用关闸断电等方式驱赶商户，并在2018年5月份强行将其赶走，并提交一份电费交纳明细表，载明张春艳FB001、FB003号商铺是在2018年4月9日最后一次交纳电费。为主张装修损失，张春艳提交一份其与郑州久米文化传播有限公司签订的《萌动未来大观国贸店设计委托合同书》及与赵文成签订的《装修协议》等相关证据材料，主要载明张春艳就FB001、FB003号商铺装修花费267270元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于该合同的解除问题，因张春艳已搬出涉案商铺，未再继续经营，且大观公司亦同意解除合同，故对大观公司主张解除本案《房屋租赁合同》的请求，该院依法予以确认。关于大观公司主张张春艳欠194895元租金问题。因张春艳搬离涉案商铺的具体时间，双方意见分歧较大，均未提交充分证据予以证明。鉴于双方均认可张春艳最后一次交纳电费的时间是2018年4月9日，结合本案实际情况，该院认定张春艳搬离涉案商铺的时间是2018年4月份，其租金应计算至2018年4月9日。由于合同约定自2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为357308元，扣除已交纳162413元，计算至2018年4月9日尚欠租金52951元，大观公司主张过高的部分，该院不予支持。关于张春艳要求大观公司赔偿装修费300000元的问题。涉案商铺开业后，大观公司有对商铺进行培育、改善经营环境、广告宣传等多方面的义务，而大观公司却在合同履行不久即在2018年3月将该项目A区进行重新规划调整，拆除部分商铺，B区另行租给其他商户使用，其行为违背诚信原则，有损商户缔约时的信赖利益；再者，涉案项目在2018年1月23日才获得消防验收合格。综上，该院认定大观公司对本案合同的解除具有一定的过错。张春艳作为商户亦负有充分考察商场经营环境及配合大观公司对商场经营进行培育的义务，其未按期交纳租金亦存在一定违约，故该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定大观公司赔偿张春艳装修费用52951元。该52951元折抵本案中张春艳欠付大观公司的租金。大观公司主张的违约金，该院不予支持。大观公司主张的律师费，因其未提交相关证据，该院不予支持。张春艳主张大观公司返还装修保证金10000元、履约保证金8000元，因涉案合同已解除，该项请求应予支持。张春艳主张大观公司返还租金162413元，无法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关规定，判决：解除原告郑州中部大观商业管理有限公司与被告张春艳签订的《房屋租赁合同》；原告郑州中部大观商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张春艳履约保证金8000元、装修保证金10000元等共计18000元；驳回原告郑州中部大观商业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告张春艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5200元，由原告郑州中部大观商业管理有限公司负担4113元，被告张春艳负担1087元；反诉案件受理费4178元，由被告张春艳负担3548元，原告郑州中部大观商业管理有限公司负担630元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于张春艳搬离商铺的时间，双方均未提交有力证据予以证明，基于张春艳自认，认定其于2018年5月搬离，并计算出下欠大观公司租金105568元，其未依约按期缴纳租金，存在违约。大观公司违背诚实信用原则，在《房屋租赁合同》履行不久后即对A区进行重新规划调整，拆除部分商铺，B区另行租给其他商户使用，对本案合同的解除具有过错，应赔偿张春艳装修损失。一审法院综合考虑本案的事实及证据，双方的过错程度，实际损失等作出的判决合法有据，本院予以确认。 综上所述，郑州中部大观商业管理有限公司、张春艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9378元，由上诉人郑州中部大观商业管理有限公司负担4743元，由上诉人张春艳负担4635元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 凯 审判员 常 沛 审判员 蒋德军 二〇二〇年六月五日 书记员 蔡玉龙