重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终第3263号上诉人（原审原告）：武小刚，男，1981年2月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆融创置地有限公司，住所地重庆市两江新区西湖支路2号（精信中心写字楼B塔15层3号），统一社会信用代码915000005967323087。法定代表人：陶坤宏，总经理。委托诉讼代理人：周芳维，女，该公司员工。上诉人武小刚因与被上诉人重庆融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初27759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武小刚的委托诉讼代理人苏婉茹、唐文凯，被上诉人融创公司的委托诉讼代理人周芳维参加了诉讼。本案现已审理终结。武小刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判融创公司支付逾期交房违约金35679元；2.一二审诉讼费由融创公司承担。事实和理由：一、融创公司在庭审中关于房屋性质为现房、可随时交付的意见,与案涉合同约定的房屋为预售商品房明显相悖,且融创公司并未举证证明案涉房屋已符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件。一审法院仅根据融创公司的陈述即认定房屋性质为现房与事实不符。二、一审法院认定融创公司通过报纸公告履行了通知交房义务,与客观事实不符,且存在逻辑错误。融创公司举示的2016年12月28日《重庆晨报》,拟证明其已根据合同约定履行了通知交房义务，但双方签署案涉合同的时间为2017年5月10日,在融创公司于2016年12月28日通知交房时,武小刚还未购买案涉房屋。故融创公司在2016年12月28日的通知行为对武小刚没有任何约束力,不能证明融创公司已履行了通知交房义务。三、一审法院认定武小刚延迟接房系自身原因没有法律依据。融创公司作为建设方和初始登记权利人,是房屋建造完成、验收合格、符合交房条件的第一责任主体和信息主体,武小刚无从查实也无能力和义务查实房屋是否达到交付条件及何时能完整交付。“交房”的具体行为应落实为开发商按照约定通知购房者,且将房屋交与购房者初步验收的行为,凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。案涉合同约定了武小刚的各种联系地址和联系方式,融创公司履行通知交房义务并不存在客观障碍。同时，融创公司也未按照案涉合同第八条通知武小刚房屋交付事宜。四、补充协议部分约定系格式条款,执行该约定将造成双方当事人利益的严重失衡,应属于格式条款无效的情形。首先,案涉合同附件五补充协议系融创公司预先拟定,无法进行修改也不允许双方进行协商。武小刚在一审中提供了其他购房者的购房合同,相关补充协议在内容与形式上同本案补充协议完全一致。其次,案涉合同第二页特别告知条款第7条载明“对本合同文本条款进行增补的格式条款,不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。”补充协议免除了融创公司向武小刚发出书面通知交房内容的义务,其与上述约定冲突。第三,融创公司在一审中陈述补充协议虽不可更改,但武小刚可以通过终止交易的形式来避免接受这种不公平。对此,消费者享有进行交易的权利,“霸王条款”、“无效的格式条款”不应成为剥夺销售者进行交易的理由。最后,根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,补充协议关于通知购房人房屋交付义务的格式条款应认定为无效。综上,一审法院对融创公司已履行交房义务、补充协议部分条款效力的认定,缺乏合同依据和法律依据，导致武小刚未能及时接房进行使用,产生2年多房屋空置的损失。融创公司辩称，一、案涉房屋于双方签署案涉合同前就已经具备交房条件，且案涉房屋不存在任何逾期交房的因素。案涉房屋所在项目已集中接房三年，武小刚系第一个起诉融创公司逾期交房的，可以佐证案涉房屋所在项目不存在任何逾期交房的事实。二、武小刚在签订案涉合同前已明确知悉案涉房屋为现房状态,亦明确知悉案涉房屋在款清后即可按合同约定交付。案涉房屋属于商铺,武小刚作为买受人以及一名法律人在购买商铺前必定会更加谨慎,对其周边环境、人流、投资价值等各方面进行综合考察。案涉合同中也提示武小刚在购买前要亲临现场,对周边环境仔细考察后再做决定，且事实上案涉房屋就在销售中心旁边，融创公司营销人员也带武小刚看过案涉房屋现场情况。三、根据案涉合同补充协议第六条第6款约定,无论武小刚购买的是现房还是期房、是否收到书面接房通知,武小刚均应当在合同约定的交房时间主动前往现场进行接房。四、武小刚关于“补充协议第六条约定”系格式条款,缺乏任何事实与法律依据。1.补充协议系武小刚签字并认可,且武小刚在签约时也未向融创公司提出任何问题；2.补充协议第六条提示武小刚在没有收到书面接房通知的情形下应当最晚在合同约定的交房时间前往现场接房,并没有免除融创公司的主要义务，故不存在所谓的格式条款问题。五、武小刚在明确知悉合同约定的交房时间情况下,长达两年半之久未前往融创公司接房或询问任何有关接房事宜,明显不符合常理。在案涉房屋符合交房条件的情况下，融创公司没有任何延期或者拒绝交付的理由，武小刚不应将其怠于接房的责任转嫁到融创公司，毕竟接房或者不接房是武小刚的权利。武小刚向一审法院提出诉讼请求：融创公司支付武小刚逾期交房违约金34302元。一审法院认定事实：2017年5月10日，重庆业晋房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与武小刚作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-108-00861351），约定：商品房项目暂定名为：融创凡尔赛花园二期一、二组团，销售依据为预售商品房，房屋座落为重庆市北部新区星融路5号1幢3-商铺4，建筑面积为102.70平方米，套内面积为58.30平方米，分摊建筑面积44.40平方米，总成交金额为860772元，于合同签订当日缴付430772元，余下房款430000元由乙方向银行申请10年个人购房抵押贷款支付。第七条交房期限及交付条件约定:（一）本商品房交房期限。属预售商品房的，甲方应当在2017年6月10日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：……逾期超过60日后，乙方有权解除合同，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金。《商品房买卖合同》项目红线内及周边不利环境因素提示书载明，“重要提示：在签订商品房买卖合同及补充协议前，买受人已经对所购房屋及所在小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况等外部环境状况做过了解，出卖人也予以了必要提示。出卖人确定房屋售价时已经充分考虑了周边环境因素，买受人已了解、认可并接受全部告知内容。”《商品房买卖合同》补充协议第六条第4款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过约定的任一通讯方式、通过在项目当地广电媒体、主要报纸（如重庆晨报等）发布公告的方式向买受人发出房屋交房通知；第5款约定：如买受人未能按期收悉前述通知，买受人有义务最晚按照商品房买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果买受人购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限内主动前往出卖人处办理交付手续，出卖人无需再行通知。合同签订后，武小刚支付了房款，贷款由贷款银行支付至融创公司账户，武小刚自2017年7月12日开始还贷款。2018年9月25日，案涉房屋过户至武小刚名下。2019年9月17日，武小刚办理接房手续。2016年12月23日，案涉房屋进行竣工验收。同年12月26日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。同年12月28日，融创公司通过《重庆晨报》公告集中交房，载明“重庆凡尔赛花园二期商业1、2号楼具备交房条件，具体交房事宜详见交房通知书”。融创公司陈述：由于案涉房屋实际为现房，故取得竣工验收备案登记证在前，签订房屋买卖合同在后，但因网签系统还没有从期房变成现房，所以合同只能按期房签订。武小刚陈述：未接到交房通知，其自行前往接房。一审法院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为融创公司是否存在逾期交房的事实，是否需承担违约责任。根据双方于2017年5月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》，融创公司应在2017年6月10日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付武小刚。根据庭审查明事实，案涉房屋实际于2016年12月26日取得竣工验收备案登记证，则案涉合同签订前已具备交房条件，且融创公司在具备交房条件后根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定在报纸上进行了公告交房；同时，《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，买受人未按期收到出卖人发出的交房通知，则应在买卖合同约定交付期限内主动前往出卖人处办理交付手续。武小刚有义务在签合同后的一个月交付期限届满、未收到交付通知时前往融创公司接房，武小刚实际于2019年9月17日前往接房，迟延接房系自己原因，武小刚据此要求融创公司支付逾期交房违约金，没有事实法律依据，该院不予支持。一审法院判决：驳回武小刚的诉讼请求。案件受理费减半收取328元，由武小刚负担。二审中，双方当事人均未举示证据。本院查明：2019年12月27日，重庆业晋房地产开发有限公司更名为重庆融创置地有限公司。案涉补充协议第六条第3款约定：合同约定的交房时间为最迟交付时间，出卖人可以提前交房。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，本案的二审争议焦点为武小刚主张的逾期交房违约金是否成立。第一《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，补充协议第六条第4款及第5款系融创公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，但是否属于无效情形应审查是否存在上述法律规定的情形。补充协议第六条第4款约定了开发商通知购房者接房的方式，第5款约定了购房者在前述通知未能按期收到时前往办理房屋交接手续。该2款约定并未免除融创公司履行通知交房的义务，也未排除武小刚在合同约定的交房时间届满时要求融创公司交房的权利，并未造成双方当事人利益的严重失衡，不符合法律规定的格式条款无效情形。第二案涉房屋于2016年12月26日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合案涉合同第七条约定的房屋交付条件。虽然案涉合同约定的房屋性质为预售商品房，但双方签约时融创公司已对项目房屋办理集中交房，因此，双方签约时案涉已达到法律规定的交付标准，在双方合同约定的交房时间融创公司交房条件，不存在逾期不能交付的情形。第三本案查明的事实表明，从合同约定的2017年6月10日前交房至武小刚于2019年9月办理接房手续，期间融创公司未另行通知武小刚接房，融创公司未履行补充协议第六条第4款规定的通知义务，存在未通知的违约行为。但是，双方合同并未约定融创公司未履行通知义务应当承担的违约责任。双方合同约定的交房日期清楚明确，融创公司未履行接房通知义务，不影响武小刚根据补充协议第六条行使接房的权利，武小刚未举证证明融创公司存在拒绝交房行为，其以融创公司未单独通知接房为由不能证明融创公司存在逾期交房的违约行为，其主张逾期交房赔偿金不能成立。综上所述，武小刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由武小刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年六月八日法官助理  秦金星书 记 员  李白露