广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1518号原告：深圳市某某物业服务有限公司（以下简称某某公司），住所深圳市福田区。法定代表人：余某某。委托代理人：吴某，广东某某律师事务所律师。委托代理人：汤某某，担任原告公司法务，被告：刘秀某，女，汉族，某某年某某月某某日出生，住址广东省深圳市罗湖区，上述原告深圳市某某物业服务有限公司与被告刘秀某之间物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤新颖以及被告刘秀某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠某某花园新仁苑E2栋3B的物业服务费3177.13元，专项维修资金328.24元，水费41.60元，上述欠费本金共计人民币3546.97元（暂计至2019年10月30日）；2.判令被告支付上述欠费的违约金人民币532.17元。以上欠费总额为人民币4079.14元；3.本案诉讼费由被告承担。原告庭明确各项费用名目为：自2018年12月1日至2019年10月30日拖欠的物业服务费本金3177.13元，日常收取的专项维修资金本金328.24元，水费本金26.7元，排污费本金9元，垃圾处理费本金5.9元，总计3546.97元；上述各项费用的违约金307.42元（暂计至2019年10月30日，之后的另案起诉）。刘秀某答辩称：我接受专项维修资金328.24元、水费26.7元、排污费本金9元、垃圾处理费本金5.9元，但对于物业服务费有异议，我认为应当按照2元每月平方米的标准计算，计算得出物业服务费应是2625.7元。不接受本案违约金、诉讼费以及增加的物业服务费，另外我认为本案原告没有权利起诉，我和原告没有合同关系，原告的物业合同是和王某某本人签订的，被告和原告没有签订物业合同，原告的诉讼主体不适格，原告的民事起诉状事实与理由部分有部分内容属于编造，被告和物业公司从未就联系人、联系电话、物业收费通知单的送达方式、送达时间和送达的期限以及物业收费方式和发票如何的送达，什么时间送达，送达的期限，双方都没有约定，原告的管家马某某是非实名制，经常换人，原告给被告的联系方式只有马某某管家这一个方式，被告不清楚马某某的行为是否代表公司，马某某香管家经常换人，被告也没有得到物业公司的通知，不清楚马某某是不是公司的员工，能不能代表公司，我全部都不清楚，被告的联系电话、邮箱和现居住地的地址变更的时候都通知给原告了，物业公司从来没有给被告确定物业公司的联系人是谁，物业公司的联系电话是什么，物业公司邮箱是什么都没有，我曾经给物业公司发送过告知书，要求物业公司把与本户相关的文书邮寄到我现居住地的通讯地址，物业公司从来没给我回复，物业公司也从来没有用我的电话，用我的短信，用我的微信，也没有用我的邮箱给我发送过任何的物业收费的通知，所以原告的起诉状所述不属实，被告并无拖欠物业服务费，是原告没有通知我方缴纳服务费。双方也没有在合同约定业主在异地居住时，原告方要如何通知被告方，所以我认为原告没有通知到位，损害我的权利。我与原告之间没有合同关系。本案相关情况一、物业服务合同相关情况2018年11月20日，深圳市龙岗区某某花园第二届业主委员会（以下简称“某某花园第二届业委会”）与被告某某公司签订《深圳市龙岗区某某花园物业服务合同》，约定某某公司为某某花园（位于深圳市龙岗区中心城吉祥中路221号）提供物业管理，合同期限自2018年12月1日起至2021年11月30日科公司按照如下标准向业主收取物业服务费：高层住宅楼统一按每月每平方米2.42元收取，商铺每月每平方米8.7元收取，物业专项维修资金的缴纳标准按照市政府的相关规定执行，物业服务费于每月10日前收取。上述合同落款处加盖有深圳市龙岗区龙城街道某某花园小区业主大会的印章。同日，某某花园第二届业委会与被告某某公司签订《某某花园物业服务合同补充协议》，补充协议第十四条约定业主应在每月10日前交纳物业服务费、日常收取的专项维修资金、代垫的水电费（如有）。业主未按照原合同以及本补充协议的约定，向某某公司交纳物业服务费、日常收取的专项维修资金、代垫的水电费（如有）、特约服务费、车位服务费等各项应交费用的，每逾期一日应按照欠费总额的万分之五支付违约金，欠费超过半年的，业主委员会授权某某公司采取公示、发送律师函的方式催缴，欠费超过1年以上的，某某公司应在原合同及本补充协议有效期及法律追诉期内及时提起诉讼，因此产生的律师费、诉讼费、保全费用等费用由败诉方承担。二、二、涉案物业产权及欠费情况原告提交不动产权资料电脑查询结果表，证明被告刘秀某系位于龙岗区中心城某某花园新仁苑E2栋3B的业主，建筑面积119.35平方米，房屋类型为小高层。2014年12月23日，尚模公司向两被告发出《入伙通知书》，要求被告于2014年12月28日办理交付手续，自2015年1月1日起承担物业管理费。原告明确其诉请的物业费3177.13元（根据物业服务合同第七条约定，高层住宅按照每月每平方米2.42元标准收取）欠费期间为2018年12月至2019年10月共11个月，日常收取的房屋专项维修资金328.24元欠费期间为2018年12月至2019年10月共11个月，住宅水费26.7元、住宅排污费9元、住宅垃圾处理费5.9元为2019年1、2月应收的。被告确认上述日常收取的房屋专项维修资金328.24元、住宅水费26.7元、住宅排污费9元、住宅垃圾处理费5.9元；不确认物业费的计收标准，被告认为应该按照每月每平方米2元标准收取。因为该费用是被告在购买涉案房产时由深圳相关部门确定的，已经实行了20多年，原告提高物业费没有经过业主同意，确认未缴物业费期间为2018年12月至2019年10月共11个月。三、本案物业管理公司的选聘过程原告提供的《某某业委会会议纪要》显示深圳市龙岗区龙城街道某某花园第二届业主委员会（以下简称“某某第二届业委会”）于2018年5月17日委会会议，表决通过召开业主大会并提请业主大会表决是否通过原物业服务企业的续聘方案以及是否通过招投标选聘新物业服务企业。原告提供的2018年8月出具的《深圳市物业管理招标公告备案表（业主委员会）》显示业主大会会议情况及表决结果为：不通过对原物业服务企业的续聘方案；通过业主委员会编制的招标文件、进入交易中心进行物业管理招投标活动。同时授权业主委员会履行如下招标人职责：编制招标公告、招标文件；发布招标公告、发放招标文件；组织招标答疑、开标和评标会议；办理物业服务合同备案。上述备案表经社区工作站、街道办事处审批同意并签章。2018年10月期间，某某第二届业委会进行了某某花园物业招标开标、评标、定标工作，并于10月10月15日发出《中标通知书》，确认深圳市某某物业服务有限公司为项目中标人。四、其他情况经本院查明，在另案（2019）粤0307民初12765号案件中，深圳某某实业发展有限公司起诉本案原告及案外人某某花园第二届业委会，请求撤销上述《深圳市龙岗区某某花园物业服务合同》、《某某花园物业服务合同补充协议》中关于物业服务费的条款。原告确认上述另案纠纷确有发生，该案尚未审结。被告主张（2019）粤0307民初12765号案件对本案审理结果有影响并向本院申请中止审理本案。裁决结果本院认为，根据原告提交的涉案物业产权资料，可以认定被告刘秀某系涉案房屋的业主。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。某某公司系经法定程序选聘的物业服务企业，其与某某花园第二届业委会签订的《深圳市龙岗区某某花园物业服务合同》、《某某花园物业服务合同补充协议》对业主具有约束力，原被告均应按相关协议行使权利、履行义务。被告以其并非合同签订主体为由而提出抗辩，于法无据，本院不予采纳。另案（2019）粤0307民初12765号案件中，深圳某某实业发展有限公司起诉请求撤销《深圳市龙岗区某某花园物业服务合同》、《某某花园物业服务合同补充协议》关于物业服务费的条款，在该案尚未审结之前，上述协议系合法有效，原、被告应按约履行。若（2019）粤0307民初12765号案件生效的裁决结果对本案被告的相关权利义务有实质影响的，被告可另循法律途径解决。对于原被告双方无争议的2018年12月至2019年10月期间产生的日常收取的专项维修资金本金328.24元，水费本金26.7元，排污费本金9元，垃圾处理费本金5.9元，本院依法予以确认，被告应向原告支付上述费用。原告诉请2018年12月至2019年10月期间物业服务费，被告对该期间未交物业服务费予以认可，本院依法予以确认，故根据《深圳市龙岗区某某花园物业服务合同》的约定（高层住宅楼统一按每月每平方米2.42元收取），原告请求被告应向原告支付2018年12月至2019年10月物业服务费3177.13元（2.42元/平方米×119.35平方米×11个月），有事实依据以及法律依据，本院依法予以支持。按照物业服务合同补充协议第十四条的约定，业主应在每月10日前缴纳物业服务费、日常收取的专项维修资金，代垫的水电费等各项费用，逾期交纳的每逾期一日应按照欠费总额的万分之五支付违约金。故原告请求涉案被告所欠各项费用分别自逾期日起按照每日万分之五的标准暂时计算违约金至2019年10月30日止（之后的另案起诉），符合合同约定，本院予以支持。经核算，原告诉请的截止至2019年10月30日止的违约金307.42元。不超出本院核算结果，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘秀某应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业服务有限公司支付2018年12月至2019年10月期间物业服务费3177.13元、日常收取的专项维修资金本金328.24元、水费本金26.7元、排污费本金9元、垃圾处理费本金5.9元，合计3546.97元。二、被告刘秀某应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业服务有限公司支付截止至2019年10月30日止的违约金307.42元。三、驳回原告深圳市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告深圳市某某物业服务有限公司负担1元，被告刘秀某负担24元，该24元款项被告刘秀某应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业服务有限公司直接支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  林瑞宇二〇二〇年六月八日书记员  林 涵