四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终553号 上诉人（原审被告）：张弘，男，汉族，1970年8月16日出生，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：魏玉剑，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张小利，剑阁县剑雄法律服务所工作者。 被上诉人（原审原告）：刘晓，男，汉族，1961年2月5日出生，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：王柏松，四川剑州律师事务所律师。 上诉人张弘因与被上诉人刘晓房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初370号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张弘上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的上诉费由被上诉人承担。理由：一、原审法院判决解除房屋租赁合同的事实和法律依据不足，被上诉人原审诉讼请求不应得到支持。首先，被上诉人不具备解除合同条件。被上诉人用通知的方式通知上诉人5日内解除合同，其解除通知送达时间是2019年2月16日，被上诉人在原审法院起诉立案时间是2019年2月21日，而该通知生效时间应该是在2019年2月22日。同时，上诉人在收到解除通知后即给被上诉人发短消息表示愿意立即给付已欠房屋租金；其次，解除通知没有给予解除合同的合理期限。上诉人租赁被上诉人房屋多年用于开宾馆，投入四百多万元，合同租赁期限为20年，即从2013年8月到2033年8月，双方履行合同才5年，上诉人已经交付近4年的房租，被上诉人没有给予合理时间仅给予5天时间即要求解除合同，该期限不符合法律意义上的解除合同的合理期限；最后，在该房屋租赁合同履行过程中，因该房屋所在的整栋楼水电未分户，其他房屋也是被上诉人在出租，整栋楼所有水电费截止2016年7月都是上诉人全部交纳，上诉人共垫支的电费已达近50万元，已超出拖欠的房租2倍多，上诉人多次要求被上诉人解决，被上诉人至今仍未解决。二、原审法院以欠付房租，属于未全面履行合同主要债务，依职权判决解除合同不当。首先，上诉人主动愿意履行合同，但无法履行义务。该案在被上诉人向上诉人发出通知的当天，即2019年2月16日，上诉人就用微信向被上诉人告知表示愿意主动履行义务，由于被上诉人在这期间到今去向不明，致使上诉人无法履行义务；其次，被上诉人不具备解除合同的条件。该案中，被上诉人在催告期未满就提起诉讼，且上诉人明确要履行义务，合同目的也能实现，原审法院以职权解除合同违背法律，明显有失公正；再次，原审法院未依据被上诉人诉求进行审理和判决。原审法院明确认定原告请求确认合同已经解除的事实依据不足，就不应支持一审原告要求解除合同的诉讼请求；最后，被上诉人违约在先。在该合同履行过程中，上诉人帮被上诉人多垫支的水电费近50万元，上诉人多次要求被上诉人予以协商解决，被上诉人一直不予解决，上诉人与被上诉人之间互付债务，被上诉人违约在先，导致上诉人为了正常营运而多交纳的水、电费现无法追回。 刘晓答辩称，被上诉人在一审起诉之前，向上诉人送达了房屋租赁合同解除通知书，该通知书依照法律规定，在送达给张弘时就已经产生法律效力，至于该租赁合同是否被上诉人有权解除，上诉人承租房屋之后未能按照合同约定按季度缴纳房屋，长期拖欠房租达几年之久，按照合同法第227条的规定，被上诉人有权解除合同；一审法院依法判决解除该合同是有法律和事实依据的，至于上诉人所提的被上诉人拖欠房租有原因，该原因在本案中不应成为其不交房租的理由，上诉人租赁了房屋，该房屋现状就是同一栋楼使用同一个水表，租房合同第7条第2项明确约定了上诉人有义务调整好水电气，有义务按时交纳房租，上诉人当时租房时，租房合同约定了调整水电是上诉人的义务，上诉人开设宾馆帮别人交是他的权利，与我方无关，上诉人的此条抗辩理由不能成立；上诉人的代理人二审时提出房屋是海天集团的，但是海天集团没有主张刘晓越权，海天集团是将房屋的使用和收益权交给了被上诉人的，请驳回上诉。 刘晓向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签订的房屋租赁合同已经解除，并将租赁房屋立即返还给原告；2.被告立即支付原告拖欠的房租233728.00元，并支付资金占用利息和承担代理律师费用；3.被告承担违约金78848.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2013年8月31日，原告刘晓作为出租人（甲方）与被告张弘作为承租人（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于剑阁县下寺镇修城坝县文化局1楼（原水映长岛售房部）门面房屋租赁给乙方使用，面积176平方米，租期20年，租金每平方米32.00元、按季度交纳（每季度首月5日前交清本季度租金），房屋装修期间甲方让利3个月不收取房租，甲方有义务保证水电气的畅通，如一方违约则向对方赔偿全部经济损失并承担租金总额20%的违约金。后原告便将该处房屋交与被告，被告装修后作茶楼经营使用。期间，被告张弘先后于2014年3月17日、5月2日、10月16日、2015年1月9日四次以现金给付方式向原告刘晓支付房租50000.00元、40000.00元、30000.00元、34500.00元，原告刘晓分别出具有收条；被告张弘最后一次于2017年10月27日以转账方式向原告刘晓账户转入房租50000.00元，被告前后共计向原告支付房屋租金204500.00元。因整栋楼的水、电均同为一只表，被告为不影响一楼茶馆、二楼宾馆的正常经营，电费截止2016年7月、水费至今都由其交纳。2019年2月16日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，因其拖欠房租要求解除合同、限期5日内交还房屋并支付拖欠房租、支付违约金和结清水电气等各项费用。被告未作履行后，原告在限期界满后起诉至一审法院并提出前述诉讼请求。原告支付律师代理费10000.00元。 一审法院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定和损害他人利益，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告张弘所交纳的整栋楼盘的水、电费用，因涉及使用和受益人较多，且属另外的法律关系，故以此对抗原告而不向其缴纳房租的理由不能成立。被告最后一次缴纳房租至原告主张的应付房租日期已近20个月，且前期也未按约结清，属未全面履行合同主要债务，具有法定解除的情形，故应依法予以解除，请求确认合同已经解除的事实依据不足。被告在租赁合同解除后仍应对解除前所欠付的房租进行清偿，并应依法承担资金占用利息。因合同有约定免收3个月装修期的房租，故应当在欠付房租中予以扣减。因原告未保障被告水、电的正常使用，也具有过错，故其主张被告支付违约金的请求不予支持。原告主张的律师代理费于法无据，也不予支持。 综上所述，原、被告所签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除，对原告主张被告欠付房租及资金占用利息的绝大部分请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第二项第三项、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告刘晓与被告张弘所签订的《房屋租赁合同》，限被告张弘在判决生效后30日内腾退房屋给原告刘晓；二、限被告张弘在一审判决生效后30日内向原告刘晓支付所欠房租费172844.00元，并自2019年7月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；三、驳回原告刘晓的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人张弘出示证据：1、四川剑阁海天建设有限公司登记的信息，登记的股东为刘晓和刘康。拟证明本案房屋租赁合同的主体不适格；2、四川省剑阁县人民法院（2013）剑阁民初字1047号民事判决书一份，该判决对本案争议的房屋判决抵押给了海天集团。拟证明租赁房屋应当是属于海天集团的，刘晓不应当是租赁合同的签订主体，本案刘晓诉讼主体不适合。被上诉人质证认为对于两份证据的真实性、合法性无异议，对两份证据的关联性均有异议，刘晓是房屋租赁合同的相对方，刘晓和海天集团对于房屋的归属是刘晓和海天集团之间的事情，与本案所涉租赁合同无关。被上诉人出示证据：1、四川省剑阁县人民法院（2020）剑阁民初字40号民事裁定书一份。证明上诉人于2020年1月2日向一审法院起诉被上诉人要求支付垫付的水电费，但上诉人未缴纳案件受理费按撤回起诉处理了。2、四川剑阁海天建设有限公司向本院出具证明。证明该公司将涉案的房屋交于刘晓管理、使用、收益。该房屋所产生的租赁的权利和收益归刘晓所有。上诉人质证认为，民事裁定书的三性均无异议，进一步证明上诉人在经营期间垫支水电费30多万元至今未收回，是上诉人没按时支付被上诉人房屋租金的重大原因。公司的证明无效，其明显是应对诉讼而出具的虚假证明，涉案标的物系公司所有，而不能归个人所有，证明的内容严重违反公司法的规定，属无效。 二审查明：四川剑阁海天建设有限公司，法定代表人刘晓，企业类型，有限责任公司（自然人投资或控股），建筑业，登记的股东为刘晓和刘康，从2003年6月18日成立至2058年8月28日有效期。企业状态，吊销未注销。四川剑阁海天建设有限公司起诉剑阁县文化广播影视新闻出版局建设施工合同纠纷一案，四川省剑阁县人民法院于2014年6月5日作出（2013）剑阁民初字1047号民事判决书判决：“.…..二、剑阁县文化中心工程一、二、四楼整层及五楼靠清江河边的半层抵偿给原告四川剑阁海天建设有限公司，抵付被告剑阁县文化广播影视新闻出版局下欠工程款4545805.39元；被告剑阁县文化广播影视新闻出版局协助原告四川剑阁海天建设有限公司办理产权过户手续，原告四川剑阁海天建设有限公司自行承担产权过户以及因改变土地使用性质而产生的相关税费；三、原告四川剑阁海天建设有限公司应支付被告剑阁县文化广播影视新闻出版局超额抵偿款594621.61元；被告剑阁县文化广播影视新闻出版局应支付原告四川剑阁海天建设有限公司维修款137537.36元；相互品迭后，原告四川剑阁海天建设有限公司应支付被告剑阁县文化广播影视出版局人民币457084.25元，限本判决生效后十日内履行。”该抵偿房屋至今未办理产权手续。2020年5月29日该公司出具证明，将涉案的房屋交于刘晓管理、使用、收益。该房屋所产生的租赁的权利和收益归刘晓所有。2019年2月16日，刘晓向上诉人张弘送达《解除房屋租赁合同通知书》后，上诉人张弘向被上诉人刘晓138××××3378电话发短信称：“卡号发给我，我把房租交给你，水电费后面算。”被上诉人刘晓未回复短信。 涉案争议的房屋系上诉人经营的蜀汉春秋酒店的一楼餐厅吧、茶楼和厨房，供客人及住宿人员接待；二楼系剑阁县总工会房屋，上诉人于2014年7月7日在被上诉人刘晓等的见证下与剑阁县总工会签订租赁合同，该房屋租赁期20年（2014年10月1日至2034年9月30日）系酒店客房，共计客房36间，面积1328.28平方米；酒店按照政府要求统一打造成旅游县城的门头帮、各层楼房外接缘；门前硬化一千多平米的停车场。 2019年3月4日剑阁县总工会起诉上诉人张弘要求解除租赁合同、一次性支付欠付的房屋租金550000元和支付违约金。一审人民法院于2019年6月4日作出【（2019）川0823民初444号】民事判决书判决解除租赁合同，张弘支付欠付的房屋租金550000元，退还租赁房屋。执行该案过程中，上诉人张弘将欠付租金缴纳后，双方又续签了租赁合同。 同时查明：上诉人与被上诉人签订的案涉《房屋租赁合同》第七条2款约定“乙方（注：上诉人）有权安排出租房屋重新改造及装修，有义务合理调整好水电气，有义务按时缴纳房租”。 另查明，上诉人的委托诉讼代理人张小利称，本案一审过程中，一审法院于2019年7月8日的宣判笔录上的签名和2019年7月9日送达回证上的签名均不是自己所签，一审法院执行时我方因未收到判决书，提出异议，一审法院于2019年11月29日重新向上诉人的委托诉讼代理人张小利进行了送达，上诉人当即提起了上诉，一审法院于2019年12月6日通知其缴纳上诉费用，上诉人于2019年12月9日缴纳了上诉费用。对重新送达过程，被上诉人的陈述与上诉人的陈述一致。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人是否为本案的适格主体的问题。因刘晓系四川剑阁海天建设有限公司的法定代表人，且在二审期间四川剑阁海天建设有限公司对刘晓的租房行为予以追认和授权，故其主体身份适格。上诉人的该上诉理由不成立。 关于上诉人的上诉是否超过上诉期的问题。因一审法院的送达出现问题，后上诉人方提出异议，一审法院进行了重新送达且按照上诉程序进行了处理，上诉人在规定时间内缴纳了上诉费用，不违反相关法律规定，上诉人的上诉时间未超过上诉期，本院予以确认。 关于案涉房屋租赁合同中没有约定合同解除的条件，被上诉人提出解除合同是否符合法定解除条件的问题。中华人民共和国合同法第九十四条规定了法定解除的四种情形，归结于一点即因一方的违约行为导致合同目的落空时，当事人提出解除合同的请求应予支持。纵观本案，从纠纷发生的原因看，上诉人认为被上诉人没有就案涉出租房屋所在整栋楼未分水电用户，致其交纳整栋楼所有用户的水电费，但被上诉人一直未解决。被上诉人以案涉租赁合同中约定上诉人“有义务合理调整好水电气”为由认为分户的责任在上诉人。本院认为，被上诉人作为出租人，除租金外，被上诉人还要收取上诉人作为承租人应当承担的水电气等费用，满足水电气等单独交纳条件是被上诉人的义务。被上诉人认为根据合同约定应由上诉人负责，但协调其他用户分摊整个大楼的水电没有写入双方的合同中，且合同也不能解读出上诉人负责大楼水电分户这一结论，故，上诉人以被上诉人没有解决水电分户及其所垫付的电费为由拒交房租，具有一定的正当性。同时，虽上诉人欠交房租多年，但在被上诉人提出解除后，上诉人即用短信的方式同意先付租金，而被上诉人置之不理。导致本案纠纷发生，双方均有责任。被上诉人提出解除合同，因不符合法定解除条件而不应得到支持。上诉人应当按照合同约定支付租金，至于水电分户的责任和损失问题，可另案提出。 综上所述，上诉人认为合同不应当解除的上诉理由成立，相应上诉请求应当得到支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果均有不当，应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初370号民事判决第一项，即“解除原告刘晓与被告张弘所签订的《房屋租赁合同》，限被告张弘在一审判决生效后30日内腾退房屋给原告刘晓”； 二、维持四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初370号民事判决第二、三项，即“限被告张弘在一审判决生效后30日内向原告刘晓支付所欠房租费172844.00元，并自2019年7月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；三、驳回原告刘晓的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2551元，由上诉人上诉人张弘和被上诉人刘晓各承担1275.50元；二审案件受理费5201元，由上诉人上诉人张弘和被上诉人刘晓各承担2600.50元。（被上诉人应承担的上诉费，在执行中予以抵扣。） 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  徐小雁 二〇二〇年六月十日 书记员  刘 骁