湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初943号原告：黄希，男，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：黄丽芳，女，住长沙市岳麓区，与原告黄希系母子关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄希与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告黄希的委托诉讼代理人黄丽芳到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄希向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告968号酒店客房从2019年1月1日至2020年4月30日拖欠的租金及装修折旧款76692元；2．判令被告支付原告欠付的租金和装修折旧款的违约金4449元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月13日，原告购买被告张家界大成国际大酒店×层××客房，双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》等三份合同，并于签约之日付清购房总价597600元，其中房款249000元，装修款348600元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条的租金标准和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第四条的委托装修改造折旧款标准，被告第三年至第五年需按照购房款和房屋装修款总和的10%支付原告租金及装修折旧款，房款租金24900元，装修折旧款34860元，合计租金59760元。2016年9月起被告擅自违约，原告向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，于2019年7月10日作出了（2019）湘0802民初2255号公正的判决，判决被告支付原告自2016年9月1日至2018年12月31日期间内欠付的租金及委托装修折旧款共计126480元，违约金5334元，限判决生效后15日内付清。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告租金至今，从2019年1月1日至2020年4月30日，共计16个月，应付79680元，已付3个月2%的租金，每次付996元，共付2988元，实欠租金76692元。因被告违约而产生的违约金4449元。被告从2016年9月起违约至今的行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，为了维护自身的合法权益，维护法律的尊严，维护《中华人民共和国合同法》，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付3984元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年8月31日，原告黄希与被告张家界山水置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告黄希向被告张家界山水置业公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座×层××号房屋，建筑面积49.8平方米，价款249000元。合同签订的当天，黄希向张家界山水公司交付购房款249000元。合同签订的当天，原告黄希（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水置业公司（合同丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第×层××号房，建筑面积49.8平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为第一年、第二年的年租金为37350元，第三年至第五年的年租赁收益为24900元，支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方。上述相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第×层××号房，建筑面积49.8平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有的该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权由乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为348600元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十五的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，每年的返还金额为52290元；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造款按年返还，每年返还的金额为34860元；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。上述合同签订后，×层××号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。2019年1月17日，原告黄希向本院提起诉讼，要求两被告支付原告×层××号酒店客房从2016年9月1日至2018年12月31日拖欠的投资收益126480元及违约金。本院受理后于2019年7月10日作出判决，判决由被告张家界大成酒店公司向原告黄希支付2018年12月底前欠付的租金126480元及因违约而产生的违约金5334元；被告张家界山水置业公司对上述义务承担连带清偿责任。该民事判决书已生效。自2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告张家界大成酒店公司已向原告黄希实际支付房屋投资收益2988元，仍下欠76692元未付。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》等证据证实，本院予以认定。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由被告张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。且从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告黄希与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的委托装修合同期满后，因被告张家界大成酒店公司未按原合同约定履行回购义务，致使原告黄希的投资并未收回成本，被告辩称委托装修合同到期后不应继续支付委托装修改造折旧款，不符合双方的合同目的，且委托装修合同到期后，被告张家界大成酒店公司仍在按委托装修金额的2%向原告黄希支付委托装修改造折旧款，故被告张家界大成酒店公司的该辩称观点，本院不予采纳。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，自2019年1月1日至2020年4月30日期间未按合同约定向原告黄希足额支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告黄希要求被告张家界大成酒店公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的房屋投资收益76692元，被告张家界大成酒店公司在答辩称已经支付3984元，但未向本院提交证据予以证实，故对于被告的该辩称理由本院不予采信。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益2075元（24900元÷12个月）为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告黄希房屋投资收益74617元（76692元-2075元／月）。原告黄希主张被告张家界大成酒店公司支付欠付的租金和委托装修改造折旧款的违约金共计4449元，符合《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告黄希诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。本案原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》均已于2018年8月31日履行期限届满，双方未再续签合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，被告张家界山水置业公司自合同履行期满后的债务免除担保责任，现原告黄希主张被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司自2019年1月1日起至2020年4月30日止的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄希支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金和委托装修改造折旧款共计74617元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄希支付房屋投资收益的违约金4449元（597600元×0.5%＋24900元÷12个月×16个月×3%＋34860元÷12个月×16个月×1%）；三、驳回原告黄希的其他诉讼请求；上述一、二项，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1828元，适用简易程序减半收取914元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月三日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。