江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终369号上诉人（原审原告）：瑞昌市安顺客运有限公司，住所地：江西省瑞昌市黄金北路38号，统一社会信用代码：9136048178410881XW。法定代表人：詹国庆，公司经理。委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄文海，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西瀚中春律师事务所律师。原审被告：九江昌盛大药房有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区生态工业园竣腾商贸办公楼四楼，统一社会信用代码：91360402MA35F1036M。法定代表人：江林，执行董事。委托诉讼代理人：胡慧芬，公司员工。委托诉讼代理人：冯玲霞，公司员工。上诉人瑞昌市安顺客运有限公司（以下至判决主文前简称：“安顺公司”）、黄文海因与原审被告九江昌盛大药房有限公司（以下至判决主文前简称：“昌盛大药房”）确认合同无效纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安顺公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项判决内容，依法改判黄文海赔偿占用售票大厅另一间商铺对我方造成的损失110390元整；二、本案一、二审诉讼费由黄文海承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“原告安顺公司认为除昌盛大药房之外还有一间商铺被黄文海占用，并要求黄文海赔偿损失，因安顺公司未能提供充足的证据证实，本院不予支持。”没有事实根据。以下事实足以证实案涉黄文所用的一间商铺属于我公司与原瑞昌市久和贸易有限公司（以下简称“久和公司”）租赁范围内：1、安顺公司与田国新2014年1月1日签订了《房屋租赁合同》，约定由田国新承租位于瑞昌市客运站售票厅），2017年2月21日，田国新将其承租的上述房屋中一间转租给昌盛大药房，另一间转租给毛留军。2、田国新向一审法院出具的情况说明也证实了黄文海所占用的一间商铺，属于安顺公司的租赁范围。3、从提供的案涉商铺现场照片看，昌盛大药房承租的商铺是售票大厅最东边的一间，而现在案涉黄文海所占用的商铺在昌盛大药房的西边，足以证明是安顺公司租赁范围内。二、由于一审法院对上述事实作出了错误的认定，从而导致作出了错误的判决。黄文海上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回安顺公司的全部诉讼请求；二、本案上诉费用由安顺公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、认定“黄文海向昌盛大药房出租的140平方米商铺在安顺公司的承租范围内”错误。久和公司原法定代表人盛以斌与安顺公司签订的《协议书》约定，安顺公司的承租面积仅限于经营瑞昌城西客运站所使用的面积，且安顺公司得知黄文海与昌盛大药房签订租赁合同后近两年时间内并未提出异议。一审判决认定“黄文海向昌盛大药房出租的140平方米商铺在安顺公司的承租范围内”明显证据不足。2、认定“2017年10月19日，黄文海明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，仍与昌盛大药房签订租赁合同”错误。一审判决以上诉人自2014年1月24日起一直担任久和公司监事，据以推定上诉人应当知道久和公司财产状况和经营情况且与安顺公司存在租赁关系明显错误。一方面，上诉人于2017年8月7日取得案涉1号楼101房产的所有权时，只知安顺公司无权占有而不知存在租赁关系，向安顺公司主张权利时，安顺公司也没有出示相关协议，而是在我方对安顺公司提起诉讼要求支付占用费后，安顺公司在诉讼中才拿出与久和公司之间的《协议书》，最终一审法院于2018年12月6日判决认定黄文海与安顺公司存在租赁关系，上诉人才知道原房屋所有权人久和公司与安顺公司之间存在租赁关系。另一方面，黄文海担任久和公司监事的初衷，是因为久和公司欠上诉人方2000万元借款于2014年1月2日逾期未还，上诉人担心久和公司会恶意转移财产，本想以此及时了解久和公司资产走向，而实际上久和公司此时处于无人监管的状态，也没有任何经营活动，上诉人担任监事后也没能监管到久和公司，故于2014年3月31日对久和公司提起了诉讼。一审判决以上诉人监事身份推定其明知与安顺公司存在租赁合同关系，与客观事实不符。二、一审判决“适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定确认黄文海与昌盛大药房签订的租赁合同无效”明显错误。假设安顺公司向田国新转租案涉140平方米商铺后，田国新又向昌盛大药房转租行为受法律保护，上诉人以房屋所有权人的身份就该140平方米商铺与昌盛大药房签订租赁合同。该行为属于“一房二租”，上诉人先后与安顺公司、昌盛大药房分别存在两个租赁关系，关于“一房二租”情形下的前后两份租赁合同的效力，不应因出租人订立多份合同而无效，即使出租人存在过错，承担的仅是违约责任。何况上诉人通过法院执行“以物抵债”而取得房产所有权，对于该房产此前是否存在租赁关系并不知情，执行法院也未告知，上诉人并不存在过错。原审被告昌盛大药房辩称，我方租赁门面做生意，两上诉人之间的纠纷与我方无关，我方是通过员工介绍与田国新签订租赁合同，2017年黄文海提供法院的判决书说我方承租的门面是他的，我方就依照判决书和黄文海重新签订了租赁合同。我方与田国新签订租赁合同时，要求其告诉我原始房东是谁，但田国新不肯告知。安顺公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2018年8月7日至2019年8月6日半年房租25200元；二、依法确认两被告于2017年10月19日签订的商铺租赁合同为无效合同；三、本案诉讼费由被告承担。在一审诉讼过程中，安顺公司将第一项诉讼请求变更为责令被告黄文海停止侵害、立即归还位于瑞昌市客运站售票大厅两间门面（面积280平方米）的使用权归原告所有，并要求被告黄文海赔偿原告2017年8月7日至2019年8月6日两年房租损失201600元。一审法院认定事实：2012年5月10日，案外人久和公司法定代表人盛以斌作为甲方与作为乙方的原告安顺公司签订了《协议书》，该协议主要有以下约定：1、因乙方经营不善，造成对外负债过重、无周转金独自开发，甲方同意参与开发，并全额承担土地成本、开发税费、建筑成本等一切开发费用；2、乙方以现有的有效资金城西客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块作价壹亿捌仟万元（其中一号楼1.1亿元，四号楼0.3亿元，黄金北路38号地块0.4亿元）出售给甲方，作为参与开发本金；3、甲方在本合同签订并取得土地后十六个月内必须交付价值两亿元的（不含费税为净值）合格商品房给乙方还债；4、合同签订后，在乙方将1号楼、4号楼过户前，甲方必须支付与本条第二项有效资产相关联的银行贷款，借款及过户费税计币肆仟玖佰万元给乙方；5、一号楼、四号楼目前抵押债务为肆仟壹百万元，甲方必须在合同签订时予以偿还，并支付过户费捌佰万元，过户税费超出捌佰万元部分仍由甲方承担；6、因考虑乙方经营需要，甲方同意1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房约2000平方米在十五年内返租给乙方使用，租金每年陆万元，租金不变，在合同生效履行五年内乙方要求回购的，甲方必须无条件按每平方米壹万元卖给乙方。2012年5月11日，久和公司取得了位于瑞昌市环路北侧1号楼101房产的所有权。2014年1月24日，被告黄文海开始担任久和公司监事。2014年1月1日，安顺公司与田国新签订了《房屋租赁合同》，约定由田国新承租位于瑞昌市客运站售票厅）房屋（两间，每间均是140平方米），租金每年60000元，租赁期自2014年1月1日至2018年1月1日，合同没有约定是否可转租。2017年2月21日，田国新将其承租的上述房屋（其中一间，140平方米）转租给昌盛大药房，田国新与昌盛大药房签订了《店铺租赁合同》，约定租赁期为2017年4月1日至2020年4月1日，租金为每月4166元，每半年支付租金。合同签订后，昌盛大药房向田国新交纳了半年租金。2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，将被执行人久和公司名下的位于九江市瑞昌市环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）的拍卖财产，作价2639万元，交付抵押权人黄文海抵偿被执行人欠抵押权人黄文海同等价值的欠款，该房屋所有权自交付时起转移给抵押权人黄文海。2017年10月19日，黄文海与昌盛大药房签订了《商铺租赁合同》，约定由昌盛大药房租用位于瑞昌市环路东侧，客运西站1号楼一层商铺（面积140平方米），租赁期为2017年8月7日至2020年8月6日，租金每月4200元，租金每半年交纳25200元（每年10月31日和4月30日），租金从2017年11月1日算起。合同签订后，昌盛大药房依约定向黄文海支付了租金。2018年9月4日，黄文海向一审法院起诉，要求安顺公司支付租金750000元（自2017年8月8日至2018年8月22日，以每月60000元为标准）。2018年12月6日，一审法院作出（2018）赣0481民初2089号民事判决，该判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，黄文海通过拍卖方式，以物抵债获得安顺公司占用房产的所有权，安顺公司与久和公司的租赁合同有有效期为15年，该房产仍在租赁关系存续期间内，对租赁关系不产生任何影响，对黄文海要求安顺公司支付租金的诉请予以支持，遂判决安顺公司于判决生效之日起十日内向黄文海支付2017年8月8日至2018年12月6日期间的租金90000元。宣判后，安顺公司和黄文海均服从判决，该判决已发生法律效力，但因安顺公司未履行判决书所确定的义务，黄文海已向法院申请强制执行，目前该案仍在一审法院执行过程中。现原告认为黄文海与昌盛大药房签订的租赁合同在安顺公司与久和公司租赁范围内，该租赁合同应属无效合同，遂向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一是黄文海与昌盛大药房于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》法律效力问题；二是安顺公司诉请返还商铺、赔偿损失是否应予支持。一、关于黄文海与昌盛大药房于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》法律效力问题。2012年5月10日，安顺公司与久和公司法定代表人盛以斌签订的《协议书》，实际上是一份合作开发协议，旨在解决安顺公司经营不善产生的债务问题，安顺公司将瑞昌市客运站1号楼、4号楼及瑞昌市黄金北路38号地块出售给久和公司，久和公司以每年60000元的低价将城西客运站1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房（约2000平方米）在十五年内返租给安顺公司使用，双方之间形成了租赁合同关系。2014年1月1日，安顺公司与田国新签订的《房屋租赁合同》约定安顺公司将瑞昌市客运站售票厅）出租给田国新，该合同已实际履行，应为有效合同。2017年2月21日，田国新将上述城西客运站售票厅140平方米商铺以每月4166元的价格出租给昌盛大药房，签订了《店铺租赁合同》，后久和公司和安顺公司均未提出异议，故该店铺租赁合同有效，但由于租赁期限超过了安顺公司与田国新签订的房屋租赁合同期限，故该店铺租赁合同期间应为2017年4月1日至2018年1月1日。2017年8月7日，黄文海通过法院执行拍卖以物抵债取得了瑞昌市客运站1号楼101房产的所有权。在本案审理过程中，黄文海表示在执行拍卖时根本不知道案涉房屋存在租赁，但黄文海自2014年1月24日起一直担任久和公司的监事，其对久和公司财产状况和经营情况应当知情，并且应当知道久和公司将城西客运站1号楼售票大厅等出租给安顺公司的事实，故黄文海取得案涉房屋所有权的同时也继受了该房屋上存在的租赁关系的权利义务。2018年9月4日，黄文海向一审法院起诉要求安顺公司支付案涉房屋占用使用费，一审法院于2018年12月6日判决安顺公司向黄文海支付租金，确认了黄文海与安顺公司自2017年8月7日起形成了租赁合同关系，黄文海在本院判决后服从该判决，未提出上诉，可视为黄文海认可其与安顺公司之间存在租赁合同关系的事实。2017年10月19日，黄文海在明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，将昌盛大药房作为次承租人承租安顺公司出租的商铺收回，此时昌盛大药房与田国新的租赁合同期限尚未届满，而黄文海仍与昌盛大药房重新签订商铺租赁合同，黄文海的行为不仅违反了其与安顺公司租赁合同的约定，而且有违诚实信用原则，根据法律规定，黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同为无效合同。据此，原告要求确认黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，一审法院予以支持。黄文海辩称原告所诉商铺不在安顺公司承租范围内，根据安顺公司与田国新、田国新与昌盛大药房的合同约定，两份合同均载明所租赁的商铺是瑞昌市客运站售票大厅，这与安顺公司同久和公司盛以斌签订的协议书中约定的返租商铺地址一致，因此一审法院认为昌盛大药房所租商铺位于安顺公司租赁范围内，一审法院对黄文海的该抗辩意见不予采纳。另外，黄文海辩称其与昌盛大药房之间的商铺租赁合同为有效合同，与事实不符，且没有法律依据，一审法院不予采信。二、关于安顺公司诉请返还商铺、赔偿损失是否应予支持的问题。安顺公司要求黄文海立即返还案涉商铺，因黄文海系案涉商铺的所有权人，该商铺亦非黄文海因合同无效而取得的财产，故安顺公司作为承租人无权要求黄文海返还商铺，一审法院对安顺公司的该项诉讼请求不予支持。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现安顺公司要求被告黄文海赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。根据一审法院认定的事实，田国新与昌盛大药房签订的店铺租赁合同约定的租金为每月4166元，到期时间为2018年1月1日，在该租赁合同未到期的情况下，因黄文海于2017年10月19日与昌盛大药房签订的商铺租赁合同无效，但昌盛大药房实际租赁案涉商铺至今，故应认定安顺公司与昌盛大药房自2018年1月2日之后存在事实租赁关系，租金亦为每月4166元。关于安顺公司要求被告黄文海赔偿2017年8月7日至2019年8月6日两年的房租损失，根据合同法第一百一十三条的规定，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院认为安顺公司的损失实际上就是转租案涉商铺所能获得的租金。考虑到安顺公司在2018年1月1日之前案涉商铺租赁是从田国新处收取租金，故2017年8月7日至2018年1月1日期间的租金损失按安顺公司与田国新之间租赁合同约定的每月租金2500元计算。2018年1月2日至2019年8月6日期间的租金损失，按昌盛大药房与黄文海约定的租金计算，即每月4200元。经计算，被告黄文海应向原告安顺公司赔偿的租金损失为93590元（147天×2500元／月÷30天＋581天×4200元／月÷30天），对超出部分的诉讼请求不予支持。另外，原告安顺公司认为除昌盛大药房之外还有一间商铺被黄文海占用，并要求黄文海赔偿损失，因安顺公司未能提供充足的证据证实，一审法院不予支持。判决：一、确认被告黄文海与被告昌盛大药房于2017年10月19日签订的商铺租赁合同无效。二、被告黄文海于本判决生效后十日内向原告安顺公司赔偿损失93950元。三、驳回原告安顺公司的其他诉讼请求。案件受理费4324元，由被告黄文海负担1989元，由原告安顺公司负担2335元。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。围绕安顺公司、黄文海的上诉请求，双方二审争议焦点为：一、黄文海与昌盛大药房于2017年10月19日签订的《商铺租赁合同》的法律效力问题？经查，2012年5月10日，安顺公司与久和公司法定代表人盛以斌签订《协议书》，约定久和公司将城西客运站1号楼售票大厅、候车大厅、警务室、运管驻站办公室、司乘人员休息室、调度室和相应的配套用房（约2000平方米）在十五年内返租给安顺公司使用，双方之间形成了租赁合同关系。2014年1月1日，安顺公司与田国新签订的《房屋租赁合同》约定安顺公司将瑞昌市客运站售票厅）出租给田国新，租赁期限为2014年1月1日至2018年1月1日。2017年2月21日，田国新与昌盛大药房签订《店铺租赁合同》，将上述城西客运站售票厅中的一间店铺（140平方米）出租给昌盛大药房，租赁期限为2017年4月1日至2020年4月1日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案，昌盛大药房承租后进行经营，并在店铺上方设有明显的“昌盛大药房”的标志，久和公司和安顺公司均在法定期限内未提出异议，故应认定为该店铺租赁合同有效，田国新就该店铺的转租行为有效。但由于田国新与昌盛大药房签订《店铺租赁合同》的租赁期限超过了安顺公司与田国新签订的《房屋租赁合同》租赁期限，故该店铺租赁合同的租赁期限应为2017年4月1日至2018年1月1日。黄文海自2014年1月24日起一直担任久和公司的监事，其对久和公司财产状况和经营情况应当知情。黄文海在2017年8月7日取得案涉房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，其同时也继受了该房屋上已存在的租赁关系的权利义务。2017年10月19日，黄文海在明知其与安顺公司存在租赁合同关系的情况下，与昌盛大药房重新签订商铺租赁合同，黄文海的行为不仅违反了其与安顺公司租赁合同的约定，而且有违诚实信用原则，根据法律规定，黄文海与昌盛大药房签订的商铺租赁合同应认定为无效合同。二、安顺公司诉请黄文海赔偿占用售票大厅另一间商铺的经济损失110390元是否应予支持？经查，上诉人安顺公司认为除昌盛大药房之外还有一间商铺被上诉人黄文海占用，并要求黄文海赔偿损失，但安顺公司对此项诉请未能提供充足的证据予以证实，本院对其相应诉请不予支持。综上所述，安顺公司、黄文海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6831元，由瑞昌市安顺客运有限公司负担2507元，黄文海负担4324元。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年六月五日书记员  李 美