河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4229号原告（反诉被告）：杨铁军，男，1978年1月17日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：贾向禹，河南长风律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵群，男，1976年12月16日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：尚本辉，河南信博律师事务所律师。第三人：漯河家家福房产经纪有限公司，统一社会信用代码9141110009541757XP，住所地漯河市郾城区祁山路锦江花园门面房。法定代表人：叶长虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德强，河南蓝标律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽永，男，该公司员工。原告（反诉被告）杨铁军与被告（反诉原告）赵群、第三人漯河家家福房产经纪有限公司（以下简称家家福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨铁军的委托诉讼代理人贾向禹，被告（反诉原告）赵群及其委托诉讼代理人尚本辉，第三人家家福公司的委托诉讼代理人王德强、徐丽永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨铁军向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告、第三人签订的《房屋居间预约买卖合同》；2.被告双倍返还原告交付的定金6万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年4月30日，原告、被告、第三人签订《房屋居间预约买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的位于漯河市郾城区××路西××路欧洲故事19#楼19幢1006号的房产，房产及配套设施总价全为壹佰万元整；合同签订时原告支付定金及佣金3万元整；原告购买房屋采用公积金贷款方式，原、被告签订合同后，共同到公积金处办理相关按揭贷款手续，原告将首付房款57万元交付第三人进行监管或在立契过户时交付被告，剩余房款40万元，由公积金放款之日一并向被告支付；……被告若违反本合同约定，则视为其单方解约合同，应双倍返还原告交付的定金或承担总房价20%的违约金……。《房屋居间预约买卖合同》签订后，原告如约支付了3万元定金。2019年5月8日，被告向原告发出《催告函》，书面要求原告向其支付首付37万元作为归还银行抵押贷款以解除房产抵押，如5月15日前未履行将追究违约责任。2019年5月16日，被告向原告发出解除《房屋居间预约买卖合同》通知，并要求原告支付违约金20万元，承担所有中介费用。此外，被告先后于2019年5月9日、5月15日在58同城上发布出售涉案房屋的信息。原告认为，被告不按照合同约定要求原告付款，而在合同约定条款外直接要求原告支付首付款37万元以解除涉案房屋的抵押，系在预约合同之外增设原告的义务，且不是协商态度而是直接发函告知原告，导致原告根本不信任被告。同时，被告一直未搬离该房屋，并连续在58同城发布售房信息，已严重违约，已经侵害了原告的合法权益。综上，原告要求解除与被告签订的《房屋居间预约买卖合同》，并要求被告双倍返还定金6万元。被告赵群辩称，一、双方签订的房屋买卖合同因原告违约，合同客观上无法履行，符合《合同法》规定的法定解除条件，被告同意解除合同。双方于2019年4月30日签订合同约定原告支付3万元定金，原告支付首付款57万元，其中37万元用于办理房产解封手续，下余40万元住房公积金贷款，原告不按合同约定交付房款，原告违约行为致使不能实现合同目的，符合合同法第九十四条规定合同解除条件。被告已于2019年8月16日给原告出具了解除合同通知书，要求解除双方签订的合同，现原告主张解除双方签订的房屋居间预约买卖合同，被告同意解除。二、原告主张双倍返还定金6万元没有事实和法律依据，应判决驳回原告的该项主张。（一）原告支付的3万元定金，其中1万元定金系第三人收取，在第三人处，因原告违约，第三人应将该1万元返还给被告。（二）合同违约方为原告，应驳回原告双倍返还定金6万元的诉请。合同约定被告需赎楼，双方协商2019年5月6日开始办理赎楼手续，由原告拿着首付款的部分即37万元作为还款，但原告未支付上述款项。2019年5月8日，被告给原告下发了催告函，限原告于5月15日前支付37万元，用于对办理本案房产解押手续，否则，解除合同并追究原告违约责任。在合理催告期限内，原告仍未支付首付款，2019年5月16日，被告给原告下发了解除合同的通知书要求解除合同，并要求原告支付违约金20万元并承担中介费用。2019年5月28日，原、被告双方及第三人在中介公司协商，原告明确认可因资金原因不能购买涉案房产，违约方是原告而非被告，原告主张双倍返还定金6万元没有事实及法律依据。（三）原告称被告一直未办理房屋，根本没有履行买卖合同的意思表示没有依据。双方未达成交易的原因系原告因资金原因不能购买涉案房产，被告并没有增设原告义务，在双方未达成交易时，被告仍然有权居住涉案房产。且被告给原告出具催告函目的正是想促成本次交易，被告不存在违约情形。第三人家家福公司述称，一、中介公司已经完全忠实地履行了中介所尽的义务，依法不应当承担任何责任。二、依据法律规定，原告并未要求第三人承担责任，依法也不应当承担责任。反诉原告赵群向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告于2019年4月30日签订的《房屋居间预约买卖合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金20万元；3.诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告增加一项诉讼请求为：第三人返还反诉原告交纳的1万元保证金。事实和理由：2019年4月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋居间预约买卖合同》，合同约定反诉被告在签订合同时支付3万元定金，并支付首付款57万元。反诉原告需赎楼，双方协商2019年5月6日开始办理赎楼手续。由反诉被告拿着首付款的部分即37万元用于办理房产解封手续，下余40万元住房公积金贷款。并约定反诉被告违反合同约定，则视为单方违约合同，其无权要求返还定金或承担总房价的20%的违约金。反诉被告不按合同约定交付房款，其违约行为致使不能实现合同目的，符合合同法第九十四条规定合同解除条件。且反诉原告已于2019年5月16日给反诉被告出具了解除合同通知书，要求解除合同，双方签订的合同应予以解除。2019年5月6日，反诉被告未按合同约定交付解押房产费用。2019年5月8日，反诉原告给反诉被告下发了催告函，限反诉被告于5月15日前支付37万元，用于对办理本案房产解押手续，否则，解除合同并追究原告违约责任。在合理催告期限内，反诉被告仍未支付首付款，2019年5月16日，反诉原告给反诉被告下发了解除合同的通知书要求解除合同，并要求反诉被告支付违约金20万元并承担中介费用。2019年5月28日，双方及第三人在中介公司协商，反诉被告因资金原因明确表态不能购买涉案房产，反诉被告构成根本违约，应按合同约定赔偿给反诉原告违约金20万元。反诉被告杨铁军辩称，本案中反诉原告2019年5月8日向反诉被告邮寄催告函，单方给反诉被告设置了合同约定之外的义务，并于2019年5月16日单方解除合同，构成违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对于原告提供的涉案房屋在58同城网出售截图及原告向被告发出的告知函。虽原告提供网页截图予以证明被告已于2019年5月9日、5月15日将涉案房屋挂网销售，但并未提供证据证明挂网出售行为系被告所为，故不能因此认定被告违约；且通过被告提供的原、被告录音可知，被告将涉案房屋出卖给原告具有诚意，截至2019年5月28日双方在第三人的主持下协商涉案房屋事宜，被告仍愿意将房屋出卖给原告，原告明确表示自己确实买不了。由此可知，被告提供的58同城网出售涉案房屋截图及原告向被告发出的告知函，不能证明被告具有根本违约行为。二、关于录音。对于被告提供的2019年5月28日原、被告、第三人之间的录音，虽原告认为系被告私自录制，但并未否认该录音的真实性，且录音未侵犯隐私权，系双方对涉案房屋买卖合同协商的真实反映，故本院对该录音予以采信认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，赵群作为卖方（甲方）与杨铁军作为买方（乙方）、第三人家家福公司作为居间方（丙方）签订了《房屋居间预约买卖合同》，合同约定的主要内容为：第一条房产状况：甲方拥有位于漯河市郾城区××路西××路欧洲故事19#楼19幢1006号的房产，房屋或不动产所有（共有）权证号以房产证为准；房屋或不动产所有（共有）权人为赵群；房屋建筑面积为131.47平方米（以上内容以《房屋所有权证》或《不动产证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰万元整（￥1000000元）。第三条、乙方于本合同签订时支付定金及佣金人民币叁万元整（￥30000元）（其中佣金￥10000元，余额作为代收定金），甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将房产证或不动产权证交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。第四条、付款方式公积金贷款：甲乙双方于签订本合同后，应共同到公积金处办理相关按揭贷款手续。乙方应将首付房款人民币（大写）伍拾柒万元整（小写￥：570000元）交付丙方进行监督或在立契过户时交付甲方，剩余房款人民币（大写）肆拾万元整（小写￥：400000元）由公积金放款之日一并向甲方支付。以上款项具体金额以公积金处确定的金额为准，如果公积金处确定的贷款金额少于本合同约定的房贷金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起见备注的工作日内或在银行贷款审批通过叁个工作日内，共同到房管局及不动产局等相关部门立契并办理房产过户及相关手续。第六条、甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及承担全部民事责任，甲方且承担违约责任，居间方不承担任何民事责任。若甲方房产不符合国家及漯河市房屋上市交易的政策法规及有关规定或国家政策变动，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。第八条、甲、乙双方共同到漯河市房地产交易管理及不动产局等部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总费用见备注，乙方负担总税费用见备注；丙方的佣金由甲方支付人民币壹万元（￥10000元），乙方支付人民币壹万元（￥10000元）。第十一条、违约责任：1.甲方若违反本合同的约定，则视为其单方解约合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金和售房保证金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）或承担总房价的20%的违约金。2.乙方若违反本合同的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还乙方交付的定金（丙方有权直接将房屋产权或售房保证金退还给甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）或承担总房价的20%的违约金。第十二条、其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）：1.该房产甲方承诺满五唯一交易给乙方；2.甲方需赎楼，由乙方拿首付款部分作为还款（金额为人民币叁拾柒万元整）；3.双方协商2019年5月6日开始办理赎楼手续，待业主拿到房产证后三个工作日内办理房产手续；4.待甲方拿到全部房款后一个月将房屋交给乙方使用。上述《房屋居间预约买卖合同》签订当日，杨铁军按照约定向赵群交付定金30000元，赵群向第三人家家福公司交付房屋出售保证金10000元。杨铁军、赵群约定杨铁军拿首付款中的37万元作为赵群赎楼的款项，2019年5月6日开始办理赎楼手续，到2019年5月6日杨铁军未向赵群交付款项进行赎楼。2019年5月8日赵群向杨铁军发出《催告函》，请求2019年5月15日前给付37万元用于办理解除房产抵押。2019年5月16日，赵群向杨铁军发出《解除房屋居间预约买卖合同通知》，称杨铁军在2019年5月15日前未作出任何履行义务的行为，要求解除双方签订的合同。对赵群发出的上述催告函、解除通知，杨铁军收悉到以后，向赵群发出《告知函》，不予认可赵群发出的函件内容。2019年5月28日，合同三方当事人对涉案房屋买卖合同进行协商，协商过程中赵群仍愿意将房屋出卖给杨铁军，杨铁军明确表示不再购买赵群的房屋，双方对违约责任的承担未达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条第三项、第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”据以上法律规定，本案中杨铁军与赵群签订的房屋居间预约买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律规定，依法成立并生效，故双方应积极按合同约定履行相应义务。在2019年5月6日杨铁军没有开始按约定积极履行相应义务时，赵群于2019年5月8日向杨铁军发出催告函，并给出7天时间要求其履行相关义务，但杨铁军既不积极履行义务，亦未向赵群说明情况，赵群于2019年5月16日向杨铁军发出解除通知，杨铁军对解除合同效力虽不予认可，但仍未积极履行合同义务；且2019年5月28日双方在第三人处口头协商涉案买卖合同违约责任承担时，赵群表示仍愿意将房屋出卖给杨铁军，不同意退还定金，但杨铁军明确表示不再购买赵群的房屋，因此可知杨铁军终止双方合同权利义务系其真实意思表示。现杨铁军要求解除合同，赵群同意解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，本案中因杨铁军明确表示不愿意再购买赵群的房屋，致使赵群不能实现合同目的，杨铁军不愿履行合同的行为属于违约行为，因此其无权要求赵群双倍返还定金，故本院对杨铁军要求赵群双倍返还定金的请求不予支持。第三人家家福公司应将赵群交纳的保证金10000元予以返还赵群。对于赵群的反诉请求，因赵群在本判决作出前明确表示不缴纳反诉受理费，故本院对赵群的反诉请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告杨铁军与被告赵群、第三人漯河家家福房产经纪有限公司于2019年4月30日签订的房屋居间预约买卖合同。二、驳回原告杨铁军的其他诉讼请求。案件受理费650元，由原告杨铁军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年六月五日书记员  张潇霞