宁夏回族自治区高级人民法院   民事判决书   （2020）宁民终135号   上诉人（一审被告）：陕西有色建设有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西影路289号。   法定代表人：卢晓岚，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张书斌，陕西时代建功律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：李艳，女，汉族，1978年2月25日出生，宁夏达美医药有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：杨璐嘉，宁夏京川律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙伟强，宁夏京川律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：白宏伟，男，汉族，1967年5月3日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被上诉人（一审被告）：银川胡商投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城27号楼103、104房。   法定代表人：林登科，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭彦飞，男，该公司法务部负责人，   上诉人陕西有色建设有限公司（简称有色公司）因与被上诉人李艳、白宏伟、银川胡商投资有限公司（简称胡商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人有色公司的委托诉讼代理人张书斌，被上诉人李艳的委托诉讼代理人杨璐嘉，被上诉人胡商公司的委托诉讼代理人郭彦飞均到庭参加了诉讼。被上诉人白宏伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被上诉人陕西有色建设有限公司宁夏分公司（简称宁夏分公司）已于一审期间，被行政主管部门注销。本案现已审理终结。   有色公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李艳对有色公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审判处解除《商品房转让协议》（简称《转让协议》）与事实及法律相悖。案涉房屋系胡商公司用向宁夏分公司抵账430万工程款，双方签订有《房屋顶账协议书》（简称《顶账协议》），该协议签订后，案涉房屋产权并未过户至有色公司名下，对此李艳是明知的，宁夏分公司仅取得债权请求权。2013年10月11日，宁夏分公司与李艳签订《转让协议》，约定将上述房屋转让给李艳。由于宁夏分公司对该房屋仅享有债权，故该《转让协议》在法律属性上属于债权转让性质。2013年10月12日，胡商公司、宁夏分公司、李艳签订《胡商国际商贸城预约书》（简称《预约书》），即胡商公司对宁夏分公司与李艳之间的债权转让进行了确认。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十条关于债权转让的法律规定，本案商品房转让协权转让合意已完结。因此，一审法院解除该协议与事实及法律不符。二、退一步讲，即便一审法院解除《转让协议》，有色公司依法亦不应承担退款责任。根据我国《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，即便一审法院解除转让协议，也应恢复原状。事实上，李艳支付款项的收款主体为白宏伟。因此，根据恢复原状要求，李艳应向白宏伟或胡商公司请求退款。三、有色公司实际上并非本案适格诉讼主体。在有色公司与李艳之间系债权转让关系，该法律关系也已完成。无论双方合同是否解除，有色公司均不应承担法律责任。因此，有色公司非本案适格诉讼主体。综上，一审判决事实认定错误，法律适用不当，依法应予撤销，驳回李艳针对有色公司的全部诉讼请求。   李艳辩称，《顶账协议》约定，有色公司有权将案涉房屋转让给第三人，且有色公司与李艳签订了《转让协议》，明确将案涉房屋出售给李艳，相对方为李艳和有色公司，有色公司是适格主体，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。   胡商公司辩称，李艳在合同无法实现的情况下，请求解除合同，应是合理诉权，一审判决解除合同符合法律规定，胡商公司与李艳之间不存在债务，李艳所获得的房屋胡商公司已抵顶给有色公司，其有权处置房产，至于如何处置与胡商公司无关。该房的收款人白宏伟系宁夏分公司负责人，也是本项目负责人，该款转入白宏伟名下，是李艳认可的行为，有色公司陈述未收到房款与事实不符，胡商公司承担连带责任共同还款是不正确的，因胡商公司未收到一审法院的送达，胡商公司未参加诉讼，请求二审法院维护胡商公司的合法权益。   李艳向一审法院起诉请求：1.解除李艳与宁夏分公司签订的《转让协议》《预约书》；2.依法判令宁夏分公司、有色公司、胡商公司、白宏伟向李艳返还已支付购房款480万元、双倍定金100万元，并支付利息653326元（按人民银行同期贷款利率计，暂计自2013年1月14日至2016年1月20日，主张至全部款项返还之日止），合计6453326元；3.本案的诉讼费、保全费及其他相关费用均由宁夏分公司、有色公司、胡商公司、白宏伟承担。   有色公司辩称，一、李艳诉称的房款收款人并非有色公司，而是将款交给了白宏伟，白宏伟并未受有色公司授权，故有色公司无义务进行返还。二、李艳主张解除《转让协议》缺乏事实及法律依据。该协议签订时，有色公司并未取得所涉房屋的物权，当时的产权人是胡商公司，李艳对此明知。协议系债权转让合同。根据《预约书》约定可知，胡商公司知悉并同意将案涉房屋转于李艳，债权转让自通知债务人时生效，《转让协议》已履行完毕，合同目的已实现。三、本案争议双方应为李艳与胡商公司，有色公司并非适格被告。   宁夏分公司、白宏伟、胡商公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。   一审法院认定事实：2013年10月12日，宁夏分公司与胡商公司签订《协议书》，约定胡商公司将胡商国际商贸城一号楼12层抵顶给宁夏分公司用于支付工程款，约定房款总额为430万元，待胡商公司与宁夏分公司签订《商品房买卖合同》（简称《买卖合同》）同时，宁夏分公司出具收到工程款的发票或收据后，双方的债务关系抵顶完毕，宁夏分公司有权将抵顶的房屋转让给第三方，宁夏分公司有权委托胡商公司将抵付的房屋预约出卖给第三方，第三方以宁夏分公司出具的委托书为准，胡商公司与第三方签订《预约书》并出具预约金或房款的收据，胡商公司出卖给第三方的房屋视为抵给陕西有色公司。2013年10月11日，宁夏分公司与李艳达成《转让协议》，约定宁夏分公司将胡商公司抵顶给其的胡商国际商贸城1号楼12层以单价4800元/㎡、总价合计480万元的价格出售给李艳，协议签订之日，李艳向宁夏分公司支付定金50万元，并在三日内付清余款（汇款账号为白宏伟账号），宁夏分公司收到全部房款后，协助李艳与建设方签订正式《商品房买卖预约书》，并协助让建设方给李艳出具收款收据或发票，李艳与建设方签订《买卖合同》后，双方按照所签合同内容履行各自的义务，宁夏分公司按房屋测绘部门的测定面积与李艳进行清算，多退少补后双方的合同履约完成，如出现违约行为，按照合同法有关定金的规定承担违约责任。2013年10月12日，李艳与胡商公司、宁夏分公司签订《预约书》，约定李艳向胡商公司缴纳预约金430万元，预约胡商大厦写字楼12层，胡商公司于2014年4月30日前与李艳签订《买卖合同》，宁夏分公司应于2013年12月31日前向胡商公司提供430万元相应的工程款发票，否则胡商公司有权拒绝与李艳签订《买卖合同》，胡商公司承诺于2013年7月31日前办理完毕李艳预约项目的预售许可证，如有逾期，每逾期一日依照已预交预约金在人民银行同期存款利率的两倍标准向李艳支付违约金，如逾期30日以上，李艳可选择：1.按上述方案收取违约金并继续履行本约书；2.单方终止本预约书，胡商公司收到李艳的书面终止通知起5个工作日内向李艳全额退还预约金，并依照上述标准计算至实际退款之日向李艳支付违约金，若李艳未向胡商公司出具书面终止通知的，视为李艳自愿继续履行本预约书，三方同意李艳应如约履行宁夏分公司签订《转让协议》，若李艳未能依照《转让协议》履行全部义务，宁夏分公司有权通知胡商公司解除本预约书，胡商公司自收到宁夏分公司解除预约书通知之日起，本预约书解除，胡商公司出具给李艳的预约金收据自动作废，无法律效力，《买卖合同》签订后，本预约书自动终止，李艳已付的预约金直接作为房款缴纳给胡商公司，胡商公司不再退还，双方权利义务以《买卖合同》为准。另查明，李艳分别于2013年10月12日、14日分别向白宏伟账号汇入20万元、460万元，其中20万元在电汇凭证中注明是购房定金。2013年10月12日胡商公司向李艳出具了430万元的收据。2013年10月16日，宁夏分公司向李艳出具了50万元胡商国际商贸城1#商服房款的收据。还查明，2013年3月27日，银川市住房保障局出具胡商公司胡商国际商贸城1号商服楼的预售许可证。2013年8月22日，胡商公司将包括案涉房屋在内的在建工程抵押给中国银行股份有限公司银川市东城支行。   一审法院认为，宁夏分公司将胡商公司抵顶给其的房屋向李艳出售，并与李艳签订《转让协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，双方均应履行。现李艳已依约向宁夏分公司缴纳了房款及定金，案涉房屋已办理了在建工程抵押且至今无法交付，合同目的已无法实现，李艳要求解除该《转让协议》的诉讼请求符合法律规定，予以准许。李艳与宁夏分公司、胡商公司签订《预约书》，三方约定将胡商公司已抵顶给宁夏分公司的案涉房屋由李艳预约购买，但案涉房屋以在建工程形式抵押给第三人，导致合同目的无法实现，李艳要求解除该预约书的诉讼请求应予支持。关于合同解除后的处理，本案中李艳与宁夏分公司、胡商公司就案涉房屋先后签订了《转让协议》及《预约书》，宁夏分公司是在胡商公司已将案涉房屋抵顶给宁夏分公司的情况下，将案涉房屋转让给李艳，且宁夏分公司在胡商抵顶价格430万元的基础上溢价50万元出售给李艳，而李艳也已将480万元按照宁夏分公司的要求汇入该公司指定账户。故在本案中，房屋买卖合同的双方系李艳与宁夏分公司。因此，合同解除后，宁夏分公司应返还李艳480万元房款及购房款利息，宁夏分公司应按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付480万元自2013年10月14日至本判决确定的给付之日止的利息。胡商公司与李艳、宁夏分公司签订了《预约书》是该合同的相对方，胡商公司应按约履行合同义务，向李艳提供符合合同约定的标的物，因胡商公司提供的案涉房屋存在权利瑕疵，致使合同目的无法实现，胡商公司亦应与宁夏分公司共同承担返还购房款及利息的责任。关于定金，本案中李艳与宁夏分公司签订的《转让协议》中存在定金条款，从合同约定来看，该定金的担保内容为李艳按时交清房款，宁夏分公司的义务为促成李艳与胡商公司签订《预约书》，让建设方给李艳出具收款收据或发票，按照该约定李艳已将房款足额交给宁夏分公司，李艳、宁夏分公司、胡商公司也签订了《预约书》，故李艳交纳的20万元定金应抵作房款，李艳主张宁夏分公司承担返还双倍定金的诉讼请求不能成立。宁夏分公司系有色公司的分公司，故有色公司与宁夏分公司共同承担向李艳赔偿经济损失的义务。本案系合同纠纷，白宏伟系履行职务行为，故白宏伟不是合同当事人，李艳起诉白宏伟承担责任的诉讼请求无法律及事实依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除李艳与宁夏分公司于2013年10月11日签订的《转让协议》。解除李艳与胡商公司、宁夏分公司于2013年10月12日签订的《预约书》；二、有色公司、宁夏分公司、胡商公司自判决生效之日起十日内向李艳返还购房款480万元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付480万元自2013年10月14日至判决确定的给付之日止的利息；三、驳回李艳的其他诉讼请求。案件受理费56973元，保全费5000元，合计61973元，由有色公司、宁夏分公司、胡商公司负担。   本院二审期间，双方当事人均坚持一审的举证质证意见。胡商公司围绕争议焦点向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换，对胡商公司提交的《建设工程中的第一部分工程协议书》系复印件，各方当事人均不予认可，且胡商公司未上诉，本院不予采信。   本院查明，2019年4月28日，经银川市审批服务管理局审查决定准予宁夏分公司注销登记。   本院认为，本案争议焦点为：有色公司是否本案适格主体，《转让协议》应否解除，有色公司应否承担退款责任。宁夏分公司与胡商公司于2013年10月12日签订《顶账协议》，约定胡商公司将胡商国际商贸城1号楼12层共计19套房屋作价430万元抵顶给宁夏分公司。宁夏分公司与李艳签订《转让协议》，宁夏分公司将上述胡商公司抵顶其的房屋以480万元的价格转让给了李艳。胡商公司、李艳与宁夏分公司三方共同签订《预约书》，就上述房屋的价款、支付方式、违约责任等进行了约定，同时约定胡商公司于2014年4月30日前与李艳签订《买卖合同》。《预约书》签订之日，李艳按约向宁夏分公司负责人白宏伟支付20万元购房定金，随后又于2013年10月14日向白宏伟银行账户通过网上银行方式支付共计460万元。胡商公司于2013年10月12日向李艳出具收到430万元房款收据，宁夏分公司于2013年10月16日向李艳出具收到50万元房款收据。胡商公司在签订《预约书》前，于2013年8月22日已将包括案涉房屋在内的在建工程抵押给了中国银行股份有限公司银川市东城支行，至李艳起诉时，案涉房屋仍处抵押状态无法向李艳交付，各方签订的《转让协议》《预约书》合同目的已无法实现，李艳诉请要求解除《转让协议》《预约书》具有事实和法律依据，一审法院对此认定正确。李艳作为购房人已按《转让协议》及《预约书》的约定履行了全部合同义务，现因胡商公司原因致使合同目的不能实现，宁夏分公司作为案涉房屋购房款的收款人，同时胡商公司与宁夏分公司均向李艳出具收到购房款的收据，因此，宁夏分公司与胡商公司均应承担致使合同不能履行的违约责任，共同向李艳退还全部购房款。经上述审理查明的事实，宁夏分公司应承担退还房款的责任，宁夏分公司作为有色公司的分公司，有色公司应承担向李艳退还房款及赔偿损失的责任，有色公司是本案适格的主体，一审法院对此认定正确，有色公司的上诉理由均不成立。   综上，有色公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费45200元，由陕西有色建设有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 锋   审判员 宋成祥   审判员 周丽娟     二〇二〇年六月十一日   （法官助理 刘丹琼   书记员 卢 杰