湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初945号原告：罗海蓉，女，现住长沙市雨花区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告罗海蓉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告罗海蓉到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗海蓉向本院提出诉讼请求：1．判决被告给付拖欠原告1105A号酒店客房从2019年1月1日至2020年4月30日的租金34362元;2．判令被告因其违约而产生的租金违约金3874元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月22号，原告购买被告张家界大成国际大酒店××层××号房，双方签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价200500元。2015年11月合同到期，双方又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，并将升值款12030元转入房款中，使购房总价变为212530元，同时确定按购房总价12.5%支付年租金，即每月租金2214元。2016年9月起被告擅自违约，原告无奈于2018年12月向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，于2019年3月15日作出了（2019）湘0802民初283号公正的判决，判决被告支付原告2018年12月底前欠付的租金48364元。另外原告于2019年5月又向张家界市永定区人民法院提起诉讼，请求申请被告因拖欠原告租金而应承担的违约金，经贵院受理审查后，于2019年6月16日作出了（2019）湘0802民初1989号公正的判决，判决被告支付原告2016年9月至2019年3月因欠付的租金48364元而产生的违约金7412元，限判决生效后15日内履行完毕。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告租金至今，从2019年1月1日至2020年4月30日，共计16个月，仅付了3个月2%的租金，应付租金为购房总价2214元×16个月＝35424元，实付租金为购房总价212530×2%÷12个月＝354元×3个月＝1062元，实欠租金35424元－1062元＝34362元。因被告违约而产生的年度租金总额按日0.3‰作为违约金，即3874元。（2214元×12个月＝26568元×0.3‰×486天＝3874元）。被告从2016年9月起多次的违约行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，经多次磋商均无结果，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付1416元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2010年11月22日，原告罗海蓉与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：原告罗海蓉将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第××层××号房屋交由被告张家界大成酒店公司管理经营，投资期限为5年。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益为1504元，按月支付，在每月20号之前付当月的投资收益（首期投资收益的金额为购房款全款付清之日起至当月最后一天的日累计投资收益加上地第二个月的月投资收益之和）。合同还约定投资期内被告张家界大成酒店公司逾期超过3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3‰作为违约金。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用（2010）第××号）作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供担保。2．2015年12月1日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定：三方于2010年11月22日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为200500元，结清总金额为212530元。原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水置业公司延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年12月1日止，原告与被告张家界山水置业公司同意在原签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期满后，被告张家界大成酒店公司在延长的回购期内继续租赁经营，被告大成酒店公司并在每月月底向原告支付当月租金2214元。3．根据上述《房屋销售回购合同补充协议》的约定，双方将本案房屋的租赁期限延长至2018年12月1日止。截止2016年8月，被告张家界大成酒店公司公司已按照合同约定向原告罗海蓉支付了全部租金。自2016年9月1日起，被告张家界大成酒店公司开始未足额向原告支付租金和委托装修改造折旧款。2019年1月17日，原告罗海蓉将两被告诉至本院，要求两被告支付欠付自2016年9月1日至2018年12月31日的投资收益48364元。本院受理后于2019年3月15日作出判决，判决由被告张家界大成酒店公司向原告罗海蓉支付自2016年9月1日至2018年12月31日止的投资收益（租金）48364元；被告张家界山水置业公司对上述义务承担连带清偿责任。2019年5月8日，原告罗海蓉再次将两被告诉至本院，要求两被告支付原告因拖欠投资收益产生的违约金7412元。本院受理后于2019年6月16日作出判决，判决由被告张家界大成酒店公司向原告罗海蓉支付违约金7412元。现两份民事判决均已生效。自2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告张家界大成酒店公司欠付原告罗海蓉投资收益34362元。上述事实，有当事人的陈述和原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告罗海蓉足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告罗海蓉要求被告张家界大成酒店公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的房屋投资收益34362元，被告张家界大成酒店公司在答辩称已经支付1416元，欠付34008元，但未向本院提交证据予以证实，故本院不予采信。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益2214元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告罗海蓉房屋投资收益32148元（34362元-2214元）。原告罗海蓉主张被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金3874元（2214元×12个月＝26568元×0.3‰×486天），符合《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，考虑到被告张家界大成酒店公司因受疫情影响，导致经营状况不佳，本院酌定调整违约金的计付标准为日万分之一，则被告张家界大成酒店公司应支付违约金1291.2元（2214元×12个月＝年度投资收益26568元×0.1‰×486天）。被告答辩称违约金过高，请求对违约金予以调整，本院予以采信。关于原告罗海蓉诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。本案原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》已于2015年11月22日履行期限届满，续签的《房屋销售回购合同补充协议》未对担保责任进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，被告张家界山水置业公司自合同履行期满后的债务免除担保责任，现原告罗海蓉主张被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司自2019年1月1日起至2020年4月30日止的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告罗海蓉支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止的房屋投资收益32148元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告罗海蓉支付房屋投资收益的违约金1291.2元（2214元×12个月＝年度投资收益26568元×0.1‰×486天）；三、驳回原告罗海蓉的其他诉讼请求；上述一、二项，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，适用简易程序减半收取378元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月三日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。