吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初160号原告：郭正富，男，汉族，1968年1月12日生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：刘国乾，吉林阿里郎律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。住所地吉林省延吉市。法定代表人：孙作魁，该公司董事长。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，该公司破产管理人。负责人：张树阁，该所主任。委托诉讼代理人：金小婷，该所律师。委托诉讼代理人：路颖超，该所律师。原告郭正富与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭正富及其委托诉讼代理人刘国乾、朴永春，被告宇航公司法定代表人孙作魁、委托诉讼代理人金小婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭正富向本院提出诉讼请求：要求宇航公司协助郭正富办理房屋过户手续；确认延吉市公新街239-21号河畔花园6号楼1004房屋归郭正富所有；诉讼费由宇航公司承担。事实和理由：2014年7月10日，郭正富与宇航公司就宇航公司开发的延吉市公新街239-21号河畔花园6号楼1004号房屋签订《商品房买卖合同》，并入住使用至今。2017年3月23日，延边仲裁委员会作出（2016）延仲字第1126号裁决书，依法裁决确认双方于2014年7月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效。宇航公司于2018年1月29日就该房屋与案外人刘福成签订商品房买卖合同，并为其办理了0002484号不动产产权证。经行政诉讼，人民法院已作出生效判决，撤销了办理该证的具体行政行为。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，郭正富已支付全部购房款，本案争议房屋不属于破产财产，郭正富有权要求宇航公司继续交付房屋。宇航公司的法定代表人孙作魁在庭审中答辩称：当时宇航公司向孙树文借款20万元，期限3个月，月息5%，当时就扣了3个月的利息，扣了3万元，实际拿了17万元。孙树文给了我一张郭正富的身份证，让我按照这个姓名开具商品房买卖合同，孙树文把钱送来了，见证人盖玉贵打了条并签字。从17万元之中又拿了2万元给了孙树文。我一直没有见到郭正富。宇航公司对郭正富的欠款同意继续还款。我和刘福成父亲刘方友是朋友关系，宇航公司欠刘方友20万元借款，刘方友相中了本案争议房屋想做办公室。2011年6月，我与刘方友签订了商品房买卖合同，买售人的名字是刘福成，20万元的欠款顶房款。签合同前一天，刘方友给了我39万元现金，没有打条。签完合同当天或第二天，我就将房屋钥匙交给了刘方友。宇航公司委托诉讼代理人在庭审中答辩称：延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）吉24民破7号决定书，指定吉林达公伟业律师事务所担任宇航公司的破产管理人。本所依法履行了管理人职责，但因无法联系该公司法定代表人及其他负责人，无法确定该公司人员情况，未能接管该公司的公章、会计账目等资料，导致管理人无法准确掌握该公司的财产情况及其他事项，故请求法院查明案件事实，公正判决。本院认定如下事实：原告郭正富与被告宇航公司于2014年7月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于延吉市河畔花园6号楼104号房屋，商品房用途为商用，建筑面积为121.83平方米；商品房单价为每平方米8200元，总金额为999006元；合同对交付期限未约定；合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后760日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。同日，宇航公司给郭正富出具了999006元的购房款收据，载明：购房款，宇航公司河畔花园6号楼一层104号，加盖了宇航公司财务专用章。郭正富称该购房款999006元，由宇航公司原欠郭正富的借款、工程款、现金、郭正富受让的债权等组成。郭正富还称合同签订后就开了收据，并将房屋钥匙交给了郭正富，郭正富对该房屋使用至今。还查明，宇航公司取得了延房许字第2007193号商品房预售许可证。延边仲裁委员会于2017年3月23日作出（2016）延仲字第1126号裁决，裁决确认宇航公司与郭正富于2014年7月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该裁决已于2017年6月18日发生法律效力。又查明，本案诉争房屋登记在案外人刘福成名下，刘福成持有吉（2018）延吉市不动产权第0002484号权利证书，登记的房屋坐落于延吉市公新街239-21号河畔花园6号楼1004，面积121.83平方米。再查明，另案郭正富起诉宇航公司、刘福成确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月11日作出（2018）吉24民初489号民事判决，判决确认宇航公司与刘福成之间签订的河畔花园小区6号楼104号，建筑面积为121.83平方米房屋的《商品房买卖合同》无效。刘福成不服上诉，吉林省高级人民法院于2020年2月27日作出（2020）吉民终2号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另案，郭正富起诉被告延吉市自然资源局、第三人刘福成之间房屋行政撤销一案，延吉市人民法院于2020年4月30日作出（2020）2401行初37号行政判决，判决撤销延吉市自然资源局于2018年1月30日作出的编号为吉（2018）延吉市不动产权第0002484号的不动产转移登记的行政行为，该判决已于2020年5月23日发生法律效力。另查明，本院于2017年9月26日作出（2017）吉24破申9号民事裁定，受理延边荣祥热力有限公司对宇航公司的破产清算申请；于2017年10月19日作出（2017）吉24民破7号决定书，指定吉林达公伟业律师事务所担任宇航公司的破产管理人；于2018年9月30日作出（2017）吉24民破7号民事裁定，宣告宇航公司破产。认定上述事实有合同书、收据、裁判文书、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，宇航公司与郭正富签订的《商品房买卖合同》，应当认定为双方真实意思表示，虽然宇航公司的法定代表人抗辩双方系借款关系，但通过双方协商借款关系可以变更为房屋买卖合同关系，双方签订了《商品房买卖合同》，且该合同书上对买卖的特定房屋坐落、位置、编号、面积、单价、总价款、办理产权登记等事项约定的清楚，宇航公司给郭正富出具了加盖财务章的房款收据，房屋由郭正富实际占有使用多年，应当认定双方签订《商品房买卖合同》是真实的，且该合同已经仲裁委员会裁决为有效，本院亦予以确认。即便房款收据上的款额存在以债权等其他方式交付的房款，也不影响本案商品房买卖合同的效力。宇航公司的法定代表人在庭审中抗辩本案为借款关系，但宇航公司为郭正富出具了房款收据，就意味着宇航公司认可将原来的借款关系或其他法律关系转换为房屋买卖关系，并认可收到了房款收据上写明的房款数额。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的……”本案，宇航公司已将诉争房屋交付给郭正富使用，依据上述规定，该房屋不属于破产财产。宇航公司对郭正富交付房款提出的抗辩，不影响郭正富向宇航公司提出履行合同义务的主张。虽然双方合同书有因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书买受人退房的约定，但本院认为，在债务人已经进入破产程序的情况下，为保障债权人的民事权利切实得到保护，应当允许债权人有更多的选择以有效维护自己的合法权益。本案，郭正富放弃合同解除权的行使（退房），其作为买受人依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，要求出卖人交付房屋，转移房屋所有权于买受人，应当予以认可。本案诉争房屋虽然登记在案外人刘福成名下，但该房屋由宇航公司转移登记至刘福成名下的具体行政行为，已被人民法院生效行政判决撤销，不影响原登记的物权人宇航公司协助将该房屋的所有权转移登记至郭正富名下。不论看约定，还是从法定，宇航公司协助办理房屋所有权转移登记至郭正富名下的义务已经产生，郭正富的该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋等不动产物权的转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案商品房买卖合同虽然有效，但在该房屋物权登记于郭正富名下之前，郭正富对该房屋并不享有所有权，因此，郭正富请求确认该房屋归其所有，即其对该房屋享有所有权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，郭正富的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条（七）项规定，判决如下：一、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即向原告郭正富交付位于延吉市公新街239-21号河畔花园6号楼1004房屋（合同书中载明的房号为104，二者指向系同一房屋），协助郭正富办理该房屋不动产物权的转让登记手续，登记至郭正富名下；二、驳回原告郭正富的其他诉讼请求。案件受理费13790元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘景秋审判员  金亨今审判员  邓 艳二〇二〇年六月十八日书记员  王雅琦