浙江省丽水市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙11行终34号 上诉人（原审原告）江勤儿（又名江程祖），男，1946年7月17日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托代理人江方杰（系上诉人儿子），男，1975年11月6日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审被告）丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室，住所地浙江省丽水市莲都区桂山路92号。 法定代表人叶东，主任。 委托代理人叶俊涛，浙江丽大律师事务所律师。 原审第三人王平和，男，1972年3月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 江勤儿因诉丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室房屋拆迁管理（拆迁）行政强制一案，不服青田县人民法院作出的（2019）浙1121行初92号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，1991年，原告获批取得丽水市莲都区岩泉村231号土地的建设使用权（权证号：国用1991第03478号），用地面积为82.36平方米。原告在该地块上建有一幢二层房屋（房屋所有权证：丽房权证莲都区字第××号），该房屋状况为混合结构，建筑面积为164.4平方米，用途为住宅。2006年5月19日，原告与同村村民第三人王平和签订《房屋买卖协议书》，约定“一、原告将坐落于丽水市莲都区岩泉村××＃自己所有的房屋一套（土地证、房产证齐全）及房内附属物在内全部卖与第三人所有，四至和面积以土地证和房产证为准。二、该房以人民币贰拾万元整由第三人交给原告，此款在原告土地证和房产证及房屋钥匙交给第三人时一次付清。三、原告应积极配合第三人办理土地证、房产证等证件过户手续，过户费由第三人承担。四、交房前的电费由原告承担，交房后相关费用由第三人承担。违约责任：双方应按上述条款履行，否则就属违约，如原告违约，应退还第三人的全部房款，并支付违约金人民币五万元整；如第三人违约，原告只退80%的房款”。同日，原告收取第三人王平和支付20万元购房款并出具了收条，原告将土地证、房屋权属证书交付给第三人王平和。之后原告搬离该房屋，整幢房屋一直由第三人王平和实际居住使用与管理，但一直未办理过户手续。2018年，案涉房屋被列为岩泉村、铁钉桥区块城中村改造项目征收范围，第三人王平和向征收工作组提供涉案房屋的相关买卖手续、土地证和房屋权属证书。征收工作组召集原告（委托江丰平）、第三人王平和双方进行调解，双方未达成一致意见。2018年9月14日，莲都区岩泉街道城中村改造征收工作疑难问题专题会议讨论，确定王平和为房屋拆迁协议签约人，并与第三人王平和签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》。2018年9月20日，第三人王平和腾空房屋交由被告进行拆除。2018年9月21日，原告夫妇以房屋买卖合同无效为由将第三人王平和夫妇起诉至莲都区人民法院。2018年9月27日，第三人王平和领取房屋拆迁补偿款2834920元。莲都人民法院经审理后，于2018年12月4日作出（2018）浙1102民初6836号民事判决，认为房屋买卖协议系双方真实意思表示，且政府已允许补办土地出让手续，判决驳回原告的诉讼请求。在（2018）浙1102民初6836号民事判决的事实认定中表述“原告在岩泉村××＃地块上建房两套共计164.4平方米，将其中的一套卖以200000元的价格出卖给第三人”。2018年10月5日，第三人王平和以原告名义提出划拨土地补办出让手续。2018年12月6日，经审定需补交土地出让金245240元。2019年11月11日，第三人王平和向政府缴纳了土地出让金245240元。 原审法院认为，被告作为岩泉村、铁钉桥区块城中村改造项目的征收部门，在征收涉案房屋过程中受让人即第三人王平和提供土地证、房屋权属证书、《房屋买卖协议书》、收条证明自己为实际产权人时，被告召集原告、第三人进行核实、协商，并根据《房屋买卖协议书》内容的文意进行解读确定合同的效力，最终经研究确定第三人为房屋拆迁协议签约人，已经尽了核实、审查等谨慎义务，且原告、第三人的《房屋买卖协议书》的合同效力在莲都法院的（2018）浙1102民初6836号的民事裁判中进一步得以确认。故被告在征收涉案房屋时根据第三人提供的《房屋买卖协议书》判定为买卖合同有效，确定第三人为房屋拆迁签约人，并与第三人签订了合理的补偿协议，第三人腾空了房屋后交付被告予以拆除，第三人也得到合理的补偿，征收、拆迁实体得当、程序合法。故原告要求确认被告对岩泉村231号房屋的拆除行为违法并要求赔偿房屋面积82.36平方米的价值的诉请，该院不予支持。若原告认为事后莲都法院的民事判决有确认其有未出售部分而拥有涉案房屋的产权份额，可以就第三人安置补偿相关权益要求分配或者通过民事法律程序进行分割，但不能以此否认此前被告征收、拆迁程序的合法性。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告江勤儿的诉讼请求。本案受理费50元，由原告江勤儿承担。 江勤儿上诉称，一.关于房屋买卖合同是否有效的问题。上诉人于1986年获得丽水市莲都区岩泉村231号房屋，当时仅是一层一套，1990年土地登记审批表(集建03478)上显示也是一层82.36平方米。2001年经审批在此地块上建房两层，每层一套，总面积是164.4平方。2006年5月19日，上诉人江勤儿将上述房屋卖出一套给同乡江小云，收取壹万元定金，对方也已经入驻装修。邻居王平和即本案第三人得知后出来干涉，并扬言外地人以后在这里住不安宁，且上诉人江勤儿的房子只能卖给他。随后由他退了壹万元订金给江小云，强行阻止了原买卖。上诉人不准备卖时，王平和以已收订金为由，以20万元的价格强买了上述房屋。上诉人江勤儿不识字，两个儿子均不知情，上述房屋也未办理房产过户手续。双方曾因买卖问题提起过诉讼，后经法院判决买卖生效，庭审时法官明确询问过双方各拥有一套房子的事实。(2018)浙1102民初6836号民事判决生效之后，双方均未上诉。在该案中，第三人王平和声称只有一套房屋，后他又提起再审申请，现该案已重新审理，案号为(2020)浙1102民监3号。在征收过程中，被上诉人的工作人员邹国红曾问过上诉人的委托人江丰平有没有房屋买卖协议，得知没有后，过了几天说第三人王平和找到了买卖协议。从提供出来的买卖协议来看有篡改的痕迹，上诉人申请就买卖协议进行手印及笔迹鉴定，而且根椐买卖事实，买受方是带着胁迫性并违背了卖方的意志。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”是无效合同，被上诉人以一张未经鉴定真伪的买卖协议为重要依据，与第三人王平和签订房屋补偿协议是草率行为。二.房屋买卖合同应当终止。2018年6月12日丽水市莲都区城中村改造发布拆迁公告时，231号房屋在拆迁范围内，所有权属于江勤儿，被上诉人曾通知上诉人去登记了物权证的权属证明及身份登记信息资料。根据《物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，无论上诉人江勤儿与第三人王平和是否有签过买卖协议，由于二人未办理房屋所有权权属变更登记，第三人王平和没有实际取得所购房屋的房屋所有权。且根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及丽水市莲都区人民政府2018年6月发布的征收公告，上诉人江勤儿与第三人王平和之间交易的房屋因为拆迁而丧失物权，故两人之间将不能再办理过户手续，也就是说第三人王平和从此以后都不能再获得该房屋的所有产权，因此，应该中止双方的买卖合同。(至于第三人与上诉人之间的权益分配可以协商或通过民事法律程序进行分割)。三.关于会议纪要及土地出让金。2018年9月14日专题会议纪要提出：“由王平和按相关规定缴纳土地出让金后签订拆迁补偿协议”，而事实上签订拆迁补偿协议的时间是2018年9月14日。第三人出具的划拨土地补办出让金审查表及付款票据，显示时间2019年11月11日，上诉人根本不知情。既然受让人和付款人都是江勤儿，为什么签订补偿协议的不是江勤儿而且此手续也是在一审通知出庭后才补办，此时房子已经拆了一年有余!根据会议纪要的内容以及《丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》的明确规定：“对被征收国有土地上房屋需缴纳土地出让金的，按先缴纳出让金后补偿安置的原则。”很明显被上诉人并没有按照法律法规办事。另外，该《会议纪要》是对会议情况和特定事项的记载与传达，不能作为被上诉人行政行为的法律依据，此会议纪要中并没有设定各方当事人权利义务关系的内容，房屋买卖还有争议，且各方当事人也没有达成一致，所以此会议纪要也无法上升到法律、法规的高度，其本身对外并不具有行政法律效力，以此来否认江勤儿的房屋所有权证，没有法律依据。四.关于类似案件的处理。根据(2019)浙11行终117号行政裁定书，被上诉人在针对岩泉村铁丁桥74号房屋(上诉人亲家的房屋)征收行为中，因调换地基建房，房屋认定时就是凭产权证拆迁，并没有按楼屋调换地基契据和调解协议书执行。综上所述，发布拆迁公告后，231号房屋所有权人是江勤儿，不是第三人王平和。被上诉人没有与上诉人协商，上诉人的委托人江丰平也没有签订过任何调解协议，也没有拿到任何的补偿，2018年9月14日被上诉人与第三人王平和签订的房屋征收补偿协议(编号：201832-1018-1)是无效协议，被上诉人对该房屋进行了拆除是违法行为。恳请中级人民法院判决：1、撤销(2019)浙1121行初92号的行政判决书；2、被上诉人撤销非法签订的房屋征收补偿协议(编号：201832-1018-1)，并与上诉人重新签订231号房屋的征收补偿协议；3、被上诉方承担一审、二审的诉讼费用。 丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室答辩称，一、答辩人在一审答辩中说明的案件事实情况之外，强调、补充说明两点：1、在征迁过程中，征收工作组经调查了解案涉房屋的现状后，通知王平和与江勤儿双方进行调解，双方对房屋买卖具体事宜及房屋现状等问题均没有争议的，只是在王平和领到征迁补偿款后如何适当补偿江勤儿的金额问题上，未达成一致意见。2、新增一个案件事实情况，2020年3月6日，莲都区人民法院对上诉人江勤儿与第三人王平和之间的房屋买卖合同纠纷案件，以原审判决认定事实有错误为由，决定对该案进行再审，案号为（2020）浙1102民再3号，该案于2020年4月14日开庭审理。二、根据上述事实与理由，答辩人提出以下意见，恳请法院采纳：1、上诉人的上诉请求与一审的诉讼请求不一致的问题。一审的诉讼请求是要求确认拆除行为违法并赔偿损失，而上诉请求是要求撤销答辩人与第三人王平和签订的《房屋征收补偿协议》，并与上诉人签订征收补偿协议。如此上诉请求是否符合行政诉讼法的规定，是否属于二审的审查范围，请中级人民法院依法判定。2、答辩人不论是签约行为还是拆除行为，均符合法律规定。答辩人在征收涉案房屋过程中，根据第三人王平和提供的相关证据材料（土地使用证、房屋权属证书、房屋买卖协议、收条等）后，多次召集上诉人、第三人进行核实、协商，上诉人已将该房屋转让并交付给王平和实际使用、掌管已长达12年之久，双方对房屋买卖情况均无异议，在整个征迁过程中，直至征收补偿程序完成，上诉人均未通过民事诉讼等合法途径主张房屋买卖协议无效。答辩人最终根据买卖协议书的内容解读确定合同效力，研究确定第三人王平和为房屋征收协议签约人，既满足了核实、审查的谨慎义务，又符合法律保护实际产权人的宗旨。3、在人民法院对案涉房屋买卖合同纠纷作出最终判决前，上诉人的原告资格不确定。在征收补偿行政程序完成后，江勤儿作为原产权人未通过民事诉讼等法定途径依法确认其对被征收不动产的产权，仅仅以名义产权人身份提起行政诉讼的，实质上与不动产征收的相关行政行为不具有利害关系，没有原告资格，应予裁定驳回起诉。。综上，恳请中级人民法院依法裁决。 王平和答辩称：1、2006年5月19日，江勤儿将房屋卖给我，双方签订《房屋买卖协议书》，约定江勤儿将坐落于丽水市莲都区岩泉村231﹟所有的房屋一套（土地证、房产证齐全）及房内附属物在内全部卖给我，房屋的四至和面积以土地证和房产证为准。该房价款为人民币20万元，我交清房款后，江勤儿将该幢房屋钥匙连同房屋权属证书交给我，但一直未办理过户手续。此后，江勤儿搬离该房屋，整幢房屋一直由我实际居住使用与管理。2、2018年，我买的这套房屋被列为岩泉村、铁钉桥区块城中村改造项目征收范围，我向工作组提交了房屋买卖的相关材料，工作组也向江勤儿了解了情况。后来，江勤儿提出要求我给他额外的补偿。经过征迁工作组组织我与江勤儿大儿子江方平进行调解，一共调解了三、四次，我当时也是同意将征迁补偿款拿出适当的金额补偿一点给他的，因为对方要价太高，达不成协议。3、2018年9月14日，政府征迁部门与我签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》。9月20日，我将房屋腾空交付给政府拆除。2018年年底，通知为去缴纳土地出让金，我于2019年11月缴纳了土地出让金245240元及契税、印花税7418.5元。4、2018年9月21日，江勤儿将我诉到莲都法院，要求确认我与他的房屋买卖合同无效。因为我人在南京开店，就委托了律师代理应诉，后莲都法院判决确认房屋买卖合同有效。后来我就没有在意这件事了。直到去年，青田法院通知我参加诉讼，我才知道莲都法院的判决书里说江勤儿将两套房子中的一套卖给我，我后来向莲都法院反映这个情况，2020年3月6日，莲都法院以判决认定事实有错误为由，决定对房屋买卖合同纠纷案件进行再审。5、我认为，我于2006年就买了江勤儿的房屋，一直居住在该房屋中，双方都没有争议。政府征迁部门和我签订征迁补偿协议，是没有错的。江勤儿出尔反尔，不讲诚信，见利忘义的行为，不该受到法律的支持和保护，请人民法院依法驳回他的诉讼请求。上述事实及理由，恳请贵院依法判决。 原审期间各方当事人提交的全部证据材料，均由原审法院移送至本院。经审理，对原审认定的案件事实，本院予以确认。另查明，2020年2月26日，莲都区人民法院作出（2020）浙1102民监3号民事裁定，对江勤儿、曾小玲与王平和、邓慧燕案涉房屋买卖合同纠纷一案由该院再审。 本院认为，2006年，上诉人与原审第三人签订案涉房屋买卖协议，原审第三人向上诉人支付了案涉房屋购房款，上诉人将案涉房屋的钥匙及相关权属证书交给了原审第三人。案涉房屋至被征收时，一直由原审第三人占有、使用，上诉人均未提出异议。故案涉房屋买卖协议系上诉人与原审第三人的真实意思表示，上诉人以受胁迫签订为由主张该协议无效，本院不予支持。案涉房屋因未办理相关过户手续，相关权属仍登记在上诉人名下，被上诉人经过调查、核实，认为原审第三人实际占有、使用案涉房屋已长达12年之久，原审第三人是案涉房屋的实际权利人，因此，被上诉人确认原审第三人为案涉房屋的被征收人，并与其签订案涉征收补偿安置协议，并无不当。原审第三人领取案涉房屋的征收补偿款，腾空并交付拆除后，被上诉人将案涉房屋予以拆除，未违反法律规定。至于案涉房屋征收补偿款的分配问题，上诉人可待案涉房屋买卖合同民事纠纷再审判决后，视情再决定是否另行寻求法律救济。另，上诉人的上诉请求“被上诉人撤销非法签订的房屋征收补偿协议(编号：201832-1018-1)，并与上诉人重新签订231号房屋的征收补偿协议”，属于超出原审范围增加的诉讼请求，且与本案不属于同一法律关系，本院依法不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江勤儿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱建民 审 判 员 邹一峻 审 判 员 李月群 二〇二〇年六月十一日 代书记员 鲍 婷