河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初1916号原告（反诉被告）杜中伟，男，1966年3月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：齐协，北京大成（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱永亮，男，1988年10月14日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人：苑成伟，河南王城律师事务所律师。原告(反诉被告)杜中伟与被告（反诉原告）邱永亮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)杜中伟的委托代理人齐协，被告（反诉原告）邱永亮及其委托代理人苑成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜中伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年6月16日签订房屋买卖合同；2.判令被告返还位于郑州经济技术开发区××大街××楼××单元××号房屋；3.判令被告支付违约金29.5万元（按房屋总价款的30%计算，且已扣除已支付购房款11万元）；4.判令被告赔偿因其违约造成的损失共计17.05万元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2018年6月16日，双方在郑州盈居房地产营销策划有限公司（以下简称盈居公司）居间下签订房屋买卖合同后，被告按约支付首付款10万元，同时原告向被告交付房屋钥匙，被告在对房屋进行装修入住，因被告个人原因导致贷款手续无法办理。2019年5月22日，被告向原告出具交易保证书，被告再次向原告支付1万元房款。截止起诉时，被告仍未办妥按揭贷款，也未向原告支付剩余购房款，一直占有房屋。原告多次催告仍无果，诉至法院。被告邱永亮辩称，杜中伟的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回全部诉讼请求。房屋卖买合同合法有效，不存在协议解除又没有出现法定解除的事由，杜中伟诉求单方解除合同没有事实和法律依据。杜中伟将房屋出售给邱永亮，邱永亮也对涉案房屋进行装修并实际占有使用，杜中伟无权要求邱永亮返还涉案房屋。邱永亮不存在违约，杜中伟称17万元损失，依法不应得到支持。2019年5月22日交易保证出具后，邱永亮积极配合过户，但是银行按揭贷款没有经过审批，2019年11月3日杜中伟发短信，愿意配合办理过户手续，杜中伟以实际行为表示放弃合同解除权，同意继续履行合同。反诉原告邱永亮向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告杜中伟继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理房屋过户手续；2.本案本诉反诉费用均由反诉被告承担。事实和理由：因涉案房屋尚未办理不动产登记证书，当时不具备过户条件，约定邱永亮需向21世纪不动产交付定金、佣金及代办费23000元，同时向杜中伟交付10万元首付款，杜中伟将房屋交付给邱永亮占有使用，具体过户手续待杜中伟办理房屋不动产权证书后再协商进行。后邱永亮如约交付上述费用并实际占有涉案房屋。2018年8月10日邱永亮与河南紫苹果钻石装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修并实际入住。2019年下半年，杜中伟取得涉案房屋的不动产权证书，但因双方对过户及贷款手续办理发生争执，杜中伟向法院诉讼请求解除合同。杜中伟无权要求单方解除合同，且邱永亮已经实际取得房屋并办理装修入住手续。反诉被告杜中伟针对反诉原告邱永亮反诉请求辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求。2018年9月29日取得产权证，开始协助被告进行办理贷款，是被告的原因导致一直拖延。针对其诉讼请求及反诉答辩意见，杜中伟向本院提交证据有房屋买卖合同、交易保证、转账凭证、差旅费及食宿费发票、不动产权证书、法律服务合同及付款凭证。针对其反诉请求及本诉答辩意见，邱永亮向本院提交证据有房屋卖买合同、收条、收据、家庭居室装饰装修工程施工合同、短信聊天截图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，邱永亮向盈居公司交付21000元中介服务费和2000元银行贷款代办费。2018年6月13日，杜中伟向邱永亮出具收条，载明：今收到邱永亮支付郑州经济技术开发区第一大街东、朝凤路北15号1单元4层403室房款10万元整。2018年6月16日，邱永亮作为乙方（买方），杜中伟作为甲方（卖方），盈居公司作为丙方签订房屋买卖合同，约定：杜中伟拥有位于郑州经济技术开发区××大街东、××北××单元××号房屋（证书号为116002726196），邱永亮自愿购买，成交价格为133万元。付款方式为按揭贷款：双方于签定合同后，应共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。无需办理解押手续且采用按揭贷款付款方式的，双方应于银行贷款审批通过后30个工作日内共同到房管局办理房屋过户等相关手续。签订合同当日乙方支付首付款10万元给甲方并做物业交割。如采用按揭贷款方式付款，取得房屋所有权证书并产权归档后五个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续。违约责任：双方任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金100万元。2019年5月22日，邱永亮向杜中伟出具交易保证，内容为：保证在7月30日前交易，如7月30日前不能交易，业主有权收回房子，另补两万元总房款，先付1万元，余1万元交易时付清。同日，邱永亮向杜中伟转账1万元。另查明，2019年11月20日，杜中伟与北京大成（上海）律师事务所签订法律服务合同，2020年4月24日，杜中伟向该所转账16万元，附言记载为诉讼费。2020年3月13日，杜中伟诉至本院，诉讼过程中，邱永亮提起反诉。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，杜中伟与邱永亮及盈居公司之间签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同并受法律保护。根据本院查明的事实，双方自2018年6月16日签订房屋买卖合同后，邱永亮未能按约定办理银行按揭贷款亦未通过其他方式支付剩余房款，其迟延履行行为经原告催告后在合理期限内仍未履行。现杜中伟要求判令解除其与邱永亮于2018年6月16日签订《房屋买卖合同》，不违反法律规定，理由正当，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，现杜中伟要求邱永亮返还房屋并支付违约金请求，双方约定“任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金100万元”过高，现杜中伟将违约金调整至房屋总价款30%即39.9万元，本院予以准许，扣除邱永亮已支付房款11万元后，其仍应向杜中伟支付28.9万元。关于杜中伟要求支付损失17.05万元的请求，违约金足以弥补损失，本院不再支持。关于邱永亮反诉请求继续履行房屋买卖合同并协助邱永亮办理房屋过户手续，与本院查明事实不符，其提供证据不足以证明其主张成立，且其亦未能向本院提交足以证明其具备继续履行合同能力的证据，故对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除杜中伟与邱永亮于2018年6月16日签订的房屋买卖合同，邱永亮于本判决生效之日起三十日内返还原告杜中伟位于郑州经济技术开发区经开第一大街5号15号楼一单元四层402号房屋；二、被告邱永亮于本判决生效之日起十日内支付原告杜中伟违约金28.9万元；三、驳回原告杜中伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邱永亮的反诉请求。如果邱永亮未按本判决指定的期间履行上述指定行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果邱永亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8283元，反诉案件受理费8385元，共计16668元，由杜中伟负担3141元，邱永亮负担13527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  苏占卿二〇二〇年六月四日书记员  周红娜