四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1091号 上诉人（原审被告）：四川亿兴置业发展有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路212号。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王浩入，男，1986年9月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：高成伟，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋丽，女，1989年12月31日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：高成伟，四川信善律师事务所律师。 上诉人四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）因与被上诉人王浩入、蒋丽房屋买卖合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 亿兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判亿兴公司无需向王浩入、蒋丽支付逾期办证违约金，或调低该逾期办证违约金数额；2.本案所涉全部诉讼费用均由王浩入、蒋丽承担。事实和理由：一、就本案房屋办证所涉相关事宜，王浩入、蒋丽与亿兴公司之间系无偿委托关系，因王浩入、蒋丽所购房逾期办证，亿兴公司不应当承担因逾期办证导致的相应赔偿责任或违约责任。根据案涉《商品房买卖合同补充协议》的约定，对案涉房屋办证系无偿委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，无偿委托关系不适用违约责任条款，仅当无偿受托人在故意、重大过失给无偿委托人造成损失的，才承担赔偿责任。本案中，亿兴公司作为无偿受托人一直在积极要求王浩入、蒋丽提交办证的相应资料，不存在故意或重大过失的行为，也没有给其造成任何损失，因此，亿兴公司不应承担因逾期办证导致的相应责任。二、造成逾期办理权证的原因之一系王浩入、蒋丽未及时提交、补齐相应的办证资料，亿兴公司仅需协助王浩入、蒋丽办理房屋权证，因王浩入、蒋丽怠于提交相应资料导致逾期办理权证的相应不利后果，应由王浩入、蒋丽自行承担。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理预售商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主要义务人为买受人，开发商仅负有协助义务。根据案涉合同及补充协议的约定，王浩入、蒋丽作为房屋买受人，委托亿兴公司办理房屋权证，属于委托关系，王浩入、蒋丽怠于提供办证所需资料导致逾期办理权证，亿兴公司无需承担任何责任。三、即使按照合同约定适用逾期办证的违约责任条款，一审法院确定的违约金数额过高。违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案中，逾期办理权证并未给王浩入、蒋丽造成任何损失，一审法院确定的违约金过高，应依法调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因王浩入、蒋丽怠于提供办证所需资料导致逾期办理权证，亿兴公司无需承担任何责任。 王浩入、蒋丽辩称，亿兴公司与王浩入、蒋丽之间并不是无偿委托关系，虽然在案涉合同中书面表述为无偿代理，但实际亿兴公司因特殊性质，即开发房地产成为受益人而不得不履行的一项义务；根据一审审理查明王浩入、蒋丽已在约定时间向亿兴公司提交了全部的办证资料，亿兴公司不存在任何过错；违约金是按照双方约定计算的，且违约金并不高，人民法院不应当调低。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 王浩入、蒋丽向一审法院起诉请求：一、判令亿兴公司向王浩入、蒋丽支付违约金10000元；二、一审诉讼费用由亿兴公司承担。 一审法院认定事实：王浩入、蒋丽与亿兴公司于2015年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定王浩入、蒋丽购买亿兴公司销售（商品房预售许可证号：1××8号）的位于都江堰市房屋，房屋价款636716元，并约定交房时间为2016年5月31日前，合同第二十八条第（一）款约定“如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应该取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。同日，亿兴公司与王浩入、蒋丽签订了《商品房买卖合同补充协议》，第六条第1款约定“买受人委托出卖人代为办理合同项下房屋所有权证书、抵押贷款的他项权利登记及分户国有土地使用权证书手续，并在签订本补充协议时签订上述委托事项的《委托书》，上述委托为无偿委托”；第3款约定“出卖人应当在买受人交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋产权证书，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之一支付违约金”。后王浩入、蒋丽依约向亿兴公司交付购房款634380元。亿兴公司向王浩入、蒋丽出具的《商品房交付使用通知书》载明：房屋交付时间为2016年5月26日。2016年5月27日，王浩入、蒋丽向亿兴公司缴纳房屋维修资金及产权税费，亿兴公司向王浩入、蒋丽交付了房屋。案涉房屋于2018年10月9日办理房屋所有权证，亿兴公司对此予以认可。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及双方提供的以下证据：1.双方身份信息；2.《商品房买卖合同》；3.商品房交付使用通知书以及上善熙入伙费用清单、附件1携带的资料；4.违约金计算表；5.房屋买卖合同补充协议；6.缴纳房屋维修基金及产权税费的收据、面积补差收据；7.商品房交付验收单。在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，关于亿兴公司迟延办证是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。亿兴公司与王浩入、蒋丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同补充协议》第六条第3款约定“出卖人应当在买受人交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋产权证书，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之一支付违约金”。即亿兴公司为王浩入、蒋丽办理产权证的时间受以下因素影响：买受人交清全部资料、缴纳税费、缴纳房屋专项维修基金、办理完毕房屋交付手续。案涉房屋缴纳税费和房屋专项维修基金以及交房的时间为2016年5月27日，双方对此无异议。王浩入、蒋丽主张的缴纳资料的时间为2016年5月26日，亿兴公司未提交证据予以反驳。综上，再加730日为2018年5月27日。亿兴公司应当在2018年5月27日之前为王浩入、蒋丽办理房屋所有权证，亿兴公司未按前述时间为王浩入、蒋丽办理房屋所有权证书，其行为确已构成违约。另《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己义务，为买受人办理不动产权证是开发商的义务，亿兴公司抗辩的双方签订的商品房买卖合同补充协议约定买受人委托出卖人代为办理合同项下房屋所有权证书系无偿委托不能成立，亿兴公司抗辩的理由不能对抗其应当履行的合同义务，同时也不能免除其应承担的违约责任。故对亿兴公司的抗辩理由一审法院不予支持。 关于逾期办理房屋所有权证的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。商品房买卖合同中双方对违约金进行了约定，前述应当办理房屋所有权证书的时间为2018年5月27日，实际办理所有权证的时间为2018年10月9日，违约时间共计135天，违约金以634380元本金为基数，按照每日万分之一计算，共计8564.13元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、四川亿兴置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向王浩入、蒋丽支付逾期办理房屋所有权证的违约金8564.13元；二、驳回王浩入、蒋丽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由四川亿兴置业发展有限公司承担。 本院二审期间，王浩入、蒋丽及亿兴公司均未提交新证据。 二审中，王浩入、蒋丽及亿兴公司对一审查明的事实均无异议。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审中，王浩入、蒋丽明确其诉请的违约金为逾期办理房屋所有权证的违约金。 另查明，王浩入、蒋丽于2018年10月9日取得了案涉房屋不动产权证书。 又查明，2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，主要内容为2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日9:00起，由都江堰市不动产登记中心统一受理不动产登记申请。从2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 本院认为，根据亿兴公司的上诉请求及王浩入、蒋丽的答辩意见，本案的争议焦点为：1.亿兴公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证的行为；2.一审法院认定的逾期办理案涉房屋所有权证违约金金额是否正确。 本院认为，王浩入、蒋丽与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行义务。 关于亿兴公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证行为的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》第3款“亿兴公司应当在王浩入、蒋丽交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助王浩入、蒋丽办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助王浩入、蒋丽办理分户国有土地使用权证书。如因亿兴公司原因未能在约定时限内为王浩入、蒋丽办理完毕房屋产权证书，亿兴公司按照买卖合同约定总房款的万分之一支付违约金”的约定，亿兴公司应当在王浩入、蒋丽交清全部资料、税费等，且办理完毕房屋交付手续后的730天内办理房屋所有权证。实际上，王浩入、蒋丽于2016年5月27日交清了全部资料、税费等，且办理了房屋交付手续，按合同约定，亿兴公司应于730天内即2018年5月27日内为王浩入、蒋丽办理案涉房屋的所有权证。但都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，亿兴公司在合同约定的办理房屋所有权证的期限届满前因客观办证方式发生变化，不能为王浩入、蒋丽办理房屋所有权证的后果不应归责于亿兴公司，因此，亿兴公司无违约行为，其不应承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任。 关于一审法院认定的逾期办理案涉房屋所有权证违约金金额是否正确的问题。如上文所述，亿兴公司无违约行为，其不承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任。因此，一审法院判决亿兴公司承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任错误，本院予以纠正。 综上所述，亿兴公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初2318号民事判决； 二、驳回王浩入、蒋丽的诉讼请求。 本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由王浩入、蒋丽承担；二审案件受理费50元，由王浩入、蒋丽承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年六月五日 书记员  杨珍梅