四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民再11号 再审申请人（一审原告）：黄艳群，女，1977年6月24日出生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区，住资阳市。 委托诉讼代理人：刘云河，男，系黄艳群丈夫。 被申请人（一审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷333号。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，系四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司员工。 再审申请人黄艳群因与被申请人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3400号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月16日作出（2020）川20民申13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黄艳群及其委托诉讼代理人刘云河、被申请人得宇公司委托诉讼代理人韩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄艳群向一审法院起诉请求：依法判令得宇公司支付因未按时办理房屋产权证书的违约金24257元（房价总款286066元×0.0001×848天）。 一审法院认定事实：2013年2月26日，黄艳群与得宇公司签订《商品房买卖合同》，约定黄艳群购买得宇公司开发的座落于资阳市雁江区教育园区花果山春天半岛八区二期8-14幢8-14（Ｚ）1-8-3号住宅一套，总价285995元。买受人采取一次性付款方式付款。合同第二十条约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》处理。《补充协议》第八条约定：1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料并办理完委托手续后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。5、自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄艳群于合同签订当日向得宇公司一次性付清全部购房款。2014年1月5日，得宇公司向黄艳群交付案涉商品房，黄艳群于当日向得宇公司缴纳200元办证资料费。2017年11月13日，黄艳群向得宇公司签署《房屋登记委托书》，委托得宇公司代办案涉房屋的房屋所有权登记。2018年5月4日，得宇公司为黄艳群代办了案涉房屋不动产权证书。 一审法院认为，黄艳群、得宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实守信的遵照执行，全面履行各自的合同义务。本案中，得宇公司于2014年1月5日向黄艳群履行了交付案涉商品房的义务，黄艳群2017年11月13日才向得宇公司签署代办案涉房屋权属登记的《房屋登记委托书》，并未依照合同中明确约定在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续。黄艳群虽缴纳了办证费用200元，但合同约定是在买受人缴齐费用并办理完委托手续后的730日内，由得宇公司代为办理权属证书，黄艳群未如约按时提交《房屋登记委托书》，致合同处于迟延履行状态。黄艳群虽称2014年曾向得宇公司签署《房屋登记委托书》，但并未就此进行举证，得宇公司对此亦予以否认。故黄艳群对此应当承担举证不能的后果。依据当事人的陈述和现有的证据查明的事实，得宇公司代办房产权属证书的时间应从2017年11月13日起算，得宇公司在2018年5月4日为案涉房屋办理不动产权登记未超过合同约定的730日，不构成违约。黄艳群要求得宇公司支付逾期办证违约金的诉请，缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。遂判决驳回黄艳群的诉讼请求。 黄艳群申请再审称：原审判决认定的事实缺乏证据且适用法律错误。1.一审忽视了造成逾期办证的真正原因及重要证据。得宇公司向购房人出具购房的增值税发票本应在2014年1月5日交房时开具，但得宇公司为了争取更多的现金流，使用应该及时缴纳的增值税和已经代收业主的契税这两项税款资金，拖延开票至2017年10月25日才向购房人出具购房的增值税发票，2018年3月29日完税办证，导致房产证逾期办理。得宇公司为推卸逾期办理房产证的责任，以“资料过期”为借口，要求不懂法的业主再次签订了一份《房屋登记委托书》，黄艳群就是这种情况。2.一审忽略了相关法规、合同规定的得宇公司应该承担的义务责任。《城市房地产开发经营条例》和《合同》均明确了开发商相关代办事宜及义务。即使按照得宇公司的说法：是黄艳群在2014年日交房时没有交齐资料，但作为开发商为什么拖延了3-4年的时间才告知业主没有交齐资料。双方签订《合同》即默认委托关系，开发商有义务协助业主办理产权转移登记。交房后开发商对业主所提交的资料未提出任何异议，业主根据合同自然认定资料已交齐。3.一审判决逻辑不严谨。2017年11月黄艳群签的《房屋登记委托书》只能证明黄艳群在2017年11月签了一份委托书，并不能证明黄艳群在2014年交房时未向得宇公司提交委托手续。一审根据2017年的《房屋登记委托书》推断黄艳群2014年交房时未向开发商提交委托手续，2017年才提交委托书，此认定不严谨。事实是：在2014年交房时，黄艳群就签了一个办房产证的委托书，当时已将4285.50元的契税和200元代办费交给了得宇公司，黄艳群没有动机和理由不交齐其他资料。接房时，黄艳群缴纳办证所需费用，交齐所有资料也能说明是同意委托得宇公司代为办证的，如果当时没有向得宇公司提交《房屋登记委托书》，得宇公司应拿出当时黄艳群拒不配合提供委托手续和通知黄艳群提交房屋登记委托手续的证据。4.黄艳群多次找得宇公司解决延期办证赔偿一事，得宇公司愿意赔偿2000元，但一直未兑现，才起诉到法院的。根据民法总则第一百九十五条的规定，诉讼时效期限应重新计算，因此没有超过诉讼时效。 得宇公司辩称：1.得宇公司不存在逾期办证的情况。双方签订的商品房买卖合同约定委托代办产权证书必须出具委托手续，办证的期限是从缴纳费用并出具委托书的两年内办理完毕，黄艳群2017年11月才向得宇公司出具委托书，因此得宇公司2018年5月办好产权证书没有违约，不存在逾期办证。2.黄艳群的诉请已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。3.如果法院认定得宇公司应当承担责任，黄艳群诉请的违约金过高，请求予以减少。 再审审理查明，双方当事人对原审认定事实均无异议，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，2014年1月5日，得宇公司与黄艳群进行交房结算，房款总额为286066元。认定上述事实的证据有：身份证、企业信息公示报告、《商品房买卖合同》、增值税发票、不动产权证书、交房结算清单、收款收据、《房屋登记委托书》等。 本案再审的争议焦点为：1.黄艳群的起诉是否超过了诉讼时效；2.得宇公司2018年5月4日办证是否违约；3.违约金是否过高，是否需要调整。针对争议的焦点问题，评判如下： 一、关于黄艳群的起诉是否超过了诉讼时效的问题。经查，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，得宇公司应在黄艳群缴齐相关费用和资料后的730日内，代黄艳群办理房屋所有权证。黄艳群2014年1月5日在办理房屋交付手续的同时向得宇公司缴纳了办证费和办证资料，得宇公司应于2016年1月6日前代黄艳群办理房屋所有权证。得宇公司于2018年5月4日办理房屋所有权证，构成违约，得宇公司从2016年1月6日起至2018年5月4日止一直处于违约状态。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定之次日起计算诉讼时效期间。本案中，合同约定的违约金是按日计算，因此应从2016年1月6日得宇公司逾期办证起开始计算诉讼时效期间。黄艳群2019年7月1日提起诉讼之日以前三年期间产生的违约金并未超过诉讼时效，即2016年7月1日起至2018年5月4日办理房屋所有权证止，这期间黄艳群主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，得宇公司主张黄艳群的起诉已过诉讼时效的意见不能成立，不予支持。2016年1月6起至2016年6月30日止的违约金距起诉已超过三年时间，黄艳群虽主张诉讼前多次找得宇公司解决逾期办证违约金事宜，得宇公司愿意赔偿，但并未举证证明所称的上述诉讼时效期间应重新计算的事实。故，2016年7月1日前的违约金已超过三年向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，对黄艳群主张的该部分违约金不予支持。 二、关于得宇公司是否逾期办证，构成违约的问题。得宇公司认为办证的期限是买受人缴齐相关费用和资料并办理完委托手续后的730日内，黄艳群2017年11月才向得宇公司出具委托书，因此得宇公司2018年5月4日办证没有逾期，不构成违约。黄艳群称，在2014年交房时，黄艳群就签了一份办房产证的委托书，2017年是得宇公司以“资料过期”为借口，要求补签的一份委托书。经查，2014年1月5日黄艳群在办理房屋交付手续时向得宇公司缴纳了200元的办证资料费和5834元的契税。根据双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第八条的规定：“买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。”按照交易习惯，黄艳群在向得宇公司缴纳办证相关费用的同时应在得宇公司准备好的《房屋登记委托书》上签名捺印，提供委托办证的书面委托手续。黄艳群按合同规定缴纳办证相关费用即已表明其委托得宇公司代为办证的意愿，在此情况下，黄艳群没有不按约定提供书面委托手续致使办证条件不具备的动机和理由。如果黄艳群当时未出具授权委托书，得宇公司应提示黄艳群出具授权委托书。现得宇公司未提交证据证明在黄艳群缴纳办证费用、提交办证相关材料时，已经向其说明委托手续或者所需资料的办理要求，也未提供黄艳群不委托得宇公司代为办理房屋权属证书的书面承诺或拒不提供书面委托手续的证据。代办房屋权属证书的时间应从黄艳群接收案涉商品房并向得宇公司交纳相关费用的时间即2014年1月5日的次日起算。故得宇公司关于黄艳群于2017年11月13日才向其提交委托书，代办房屋权属证书的时间应从2017年11月13日起算的理由不能成立，原审法院关于得宇公司代办房屋权属证书的时间应从2017年11月13日起算的认定不当，应予纠正。得宇公司为黄艳群办理房屋权属证书的期间应从2014年1月6日起计算至2016年1月5日止共730日，得宇公司为案涉商品房办理房屋权属证书的时间为2018年5月4日，已经构成违约。因此，得宇公司关于没有逾期办证，不构成违约的意见不能成立，不予支持。 三、关于违约金是否过高，是否需要调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金及损失赔偿的计算方法，约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方合同约定：自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。黄艳群主张的未超过诉讼时效的得宇公司逾期办证违约金按约定为：（2016年7月1日至2018年5月4日）673（天）×286066元×0.0001=19252.24元。根据上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。黄艳群没有提供证据证明得宇公司推迟办证给自己造成的具体损失，本院兼顾本案合同履行情况等综合因素，对黄艳群主张的逾期办证违约金，酌情确定为得宇公司按照黄艳群主张的未超过诉讼时效的违约金数额的30%向黄艳群支付违约金，即5776元。 综上所述，再审申请人黄艳群的申请再审理由部分成立，予以支持。一审判决部分事实认定不清，处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3400号民事判决； 二、四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内给付黄艳群违约金5776元； 三、驳回黄艳群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费203元，再审案件受理费406元，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 军 审 判 员  林用政 审 判 员  陈光彬 二〇二〇年六月十五日 法官助理  李 雪 书 记 员  梁 露