贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔06民终1130号 上诉人（原审原告）：任晓洪，男，1992年9月24日出生，土家族，住贵州省印江自治县，现住贵州省印江自治县。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区小正街303号附8号。 法定代表人：文良庆，系该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司，住所地：贵州省铜仁市印江自治县龙津办事处中心街。 负责人：徐荣清，系该公司总经理。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀江，贵州司廉律师事务所律师。 上诉人任晓洪因与被上诉人重庆创豪土地整治房屋开发有限公司（以下简称创豪公司）、重庆创豪土地整治房屋开发有限公司印江分公司（以下简称创豪印江分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2020）黔0625民初185号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人任晓洪的委托诉讼代理人石少会，被上诉人创豪公司、创豪印江分公司的委托诉讼代理人杨秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任晓洪上诉请求：1．依法撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对被上诉人违约事实认定错误，被上诉人不仅至今未交付办理商品房转移登记的有关文书，而且至今仍未取得案涉房屋的初始登记。二、一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，实质上改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的合法范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证的违约责任；一审判决以案涉房屋已办理抵押，上诉人不能对房屋行使实体权利而认定约定的违约金过高，系认定事实不清，适用法律错误；按照有关司法解释的规定，逾期办证违约金参照银行计收逾期贷款利息的标准计算，双方合同约定的违约金为已付购房款每日万分之一的标准，不构成违约金约定过高，不属于调整范围；违约金约定过高的举证责任应在主张调整的当事人一方，一审判决举证责任分配错误，适用法律错误。三、本案中，创豪公司印江分公司作为创豪公司的分公司，创豪公司应当承担连带责任，一审判决以合同相对性原则为由，免除创豪公司的连带责任属适用法律错误。 创豪公司、创豪印江分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。 任晓洪向一审法院起诉请求：1．依法判令二被告共同向原告支付自2017年8月31日起至二被告实际交付商品房转移登记登记文书之日止的违约金（以购房款350,500元为基数，按每日万分之一标准计算至2019年10月12日的违约金为27,058.6元）；2．诉讼费用由二被告负担。 一审法院认定事实：2014年10月20日，原告与创豪印江分公司签订《商品房买卖合同》，由告购买被告创豪印江分公司位于印江自治县团（中心大厦）21层6号房屋，房屋总价款350500元。该《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“（一）出卖人承诺于2017年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起30日内，出卖人交付商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2．约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起7日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之壹的违约金。（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。（五）本章约定的时间为法定工作时间，本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。”。原告于合同签订当日向创豪印江分公司支付购房首付款110500元，余款240000元，原告以向中国工商银行股份有限公司印江支行办理个人购置住房贷款的方式于2014年11月17日支付给了创豪印江分公司。创豪印江分公司已依约向原告交付了所购房屋。由于该组团（中心大厦）整幢房屋的部分工程消防设计不符合国家消防技术规范要求，消防安全验收不合格，资料不齐等原因，致该房屋至今未能办理房屋转移登记。 另查明，创豪印江分公司系创豪公司的分公司，创豪印江分公司有独立的营业执照。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告创豪印江分公司签订《商品房买卖合同》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法、有效。原、被告双方均应按《商品房买卖合同》的约定履行自己的权利义务。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定交付了购房款，创豪印江分公司虽然向原告交付了所购商品房，但未按合同约定在2017年8月31日前办理房屋转移登记并将转移登记的有关文书交付原告，至原告起诉要求计算违约限期的2019年10月12日之日已逾期772天。众所周知，办理房屋转移登记应由房屋管理登记机关办理，不是由房开公司直接办理。办理房屋转移登记包含出卖人和买受人向房屋管理登记机关提供各自的资料，本案原、被告已约定买受人（原告）委托出卖人（被告重庆创豪印江分公司）向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因此本案办理商品房转移登记的义务在创豪印江分公司。庭审查明，创豪印江分公司至今未办理房屋转移登记在于创豪印江分公司该房屋的规划设计未能按公安消防部门的安全要求进行设计，其设计规划不符合国家消防技术规范要求，消防安全验收不合格，资料不齐等原因。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，虽然创豪印江分公司不是直接办理房屋转移登记的机关，但创豪印江分公司应当按合同约定及时将应由其提供的资料报送房屋转移登记机关备案，创豪印江分公司未在《商品房买卖合同》约定时间为原告办理房屋产权转移登记，其行为已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一、二项的约定，创豪印江分公司应当承担违约责任。 对于创豪印江分公司在庭审中提出违约金原约定过高，要求予以调整的请求。一审法院认为，在民事交往中应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素进行综合考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延办证责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后产生一系列不稳定的社会因素，增加防范化解社会风险的难度。根据《中华人民共和国合同法》第五条和《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条的规定，本案的房屋已按合同约定时间交付，原告并未因其房屋逾期办证而影响居住，且原告所购房屋已在银行办理抵押，即使原告取得房屋转移登记文书后，房屋转移登记文书也是抵押在银行，原告并不能真正对房屋转移登记文书行使实体权利，应当认定原、被告双方原约定的违约金过高，故对创豪印江分公司提出调整违约金的请求予以支持。对于违约金的赔偿数额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，人民法院应当以实际损失为基础进行判断，原告没有提供因创豪印江分公司未按合同约定时间向原告交付房屋转移登记文书致其所受损失的证据，综合考虑多方因素，一审法院予以支持5,000元适当。 根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，创豪印江分公司是依法设立并取得营业执照的法人分支机构，由创豪印江分公司承担的民事责任可以先以该分公司管理的财产承担，不足以承担的，由创豪公司承担补充责任，故创豪公司应当在创豪印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下：一、被告创豪印江分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告任晓洪逾期办理交付房屋转移登记的违约金5,000元；创豪公司在创豪印江分公司无力支付范围内承担补充支付责任；二、驳回原告任晓洪的其他诉讼请求。案件受理费476元，已减半收取计238元，由被告创豪印江分公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，任晓洪上诉主张“一审判决将案涉违约金调整为5,000元错误，创豪公司应当承担连带责任”系本案的焦点问题。关于一审判决对违约金的调整是否得当的问题。依照法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，判决将违约金调整为5,000元并无不当，二审予以维持。关于任晓洪上诉称“一审判决被上诉人一次性向上诉人支付5,000元违约金，改变了当事双方关于违约金计算方式的约定，超出法律规定的调整违约金的范围，免除了被上诉人继续承担逾期办证违约责任”的问题。本院认为，本案违约责任的认定，应当以违约事实持续的期间为基础，即计算到本案判决发生法律效力之日止。此后，创豪公司印江分公司如仍未履行合同义务，任晓洪可另行主张权利。故此，任晓洪的该上述理由亦不能成立。关于创豪公司应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，可以先以该分支机构管理的财产承担，不足部分由法人承担。本案中一审判决创豪公司承担相应的补充责任并无不当，任晓洪关于创豪公司应承担连带责任的上诉理由无法律依据，不予支持。 综上所述，任晓洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由上诉人任晓洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  向 前 审判员  熊亚飞 二〇二〇年六月十日 法官助理李正雷 书记员张祝红