云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终910号上诉人（原审原告）：阮维才（执行案外人），男，1982年8月6日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住昭通市昭阳区。委托代理人：**、罗林丹，云南鹤原律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：杨怀英（申请执行人），女，1954年9月27日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住昭通市昭阳区。被上诉人（原审被告）：谢协飞（被执行人），男，1980年11月10日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住昭通市昭阳区。上诉人阮维才因与被上诉人杨怀英、谢协飞执行异议之诉一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初3943号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。上诉人阮维才上诉请求：撤销原判，改判解除（2017）云0602执保128号中对昭通市昭阳区房屋的查封，并终结对该房产的强制执行措施。事实及理由：一、房屋的占有不以实际居住为必要条件。本案中，阮维才未实际居住房屋是受到他人的非法占有，是系客观原因所致，阮维才不可能采取非法的手段让其他人离开。一审判决认定阮维才未合法占有房屋，认定事实错误。二、阮维才购买房屋时已按高于房屋的实际价格购买房屋。即便剩余房款不支付，阮维才支付的房款已经高于该房屋的市场价格。一审判决认定阮维才未全款支付房屋价款，认定事实错误。三、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定处理本案不当。首先，该条款并没有说明必须符合四个条件才可以排除执行；其次，阮维才支付的房款已经高于该房屋的市场价格，未支付剩余价款是因为该房产已经被查封，导致阮维才无法办理过户登记。办完过户登记再支付剩余价款符合房产的交易习惯，并且人民法院并未要求阮维才支付剩余价款；最后，房屋的占有并非是以实际居住为必要条件。人民法院查封房屋之前，阮维才已到房管部门查询到没有任何瑕疵登记。而在占有房屋前，房屋已被他人非法占有，导致阮维才无法合法占有房屋。四、昭通市中级人民法院（2018）云06民终2342号民事判决已认定阮维才与谢协飞于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效，足以认定阮维才取得标的物的所有权。未登记只是物权未设立。被上诉人杨怀英、谢协飞未作答辩。原审法院经审理确认的法律事实：杨怀英与谢崇明、谢协飞民间借贷纠纷，杨怀英向原审法院提起诉讼，原审法院于2017年4月13日作出（2017）云0602民初14号民事判决书，判决：一、由谢崇明、季兴莲、谢协飞于本判决发生法律效力之日起10日内承担连带责任偿还杨怀英借款本金1000000.00元并支付利息（自2015年12月26日起至本判决确定的履行期届满之日止，按照月利率2%计算），谢崇明、季兴莲、谢协飞超出法律规定多支付杨怀英的30000.00元利息，应从其支付杨怀英的利息中进行扣减；二、驳回杨怀英的其他诉讼请求；于同日作出（2017）云0602民初15号民事判决书，判决：一、由谢崇明、谢协飞于本判决发生法律效力之日起10日内承担连带责任偿还杨怀英借款本金500000.00元并支付利息（自2015年12月26日起至本判决确定的履行期届满之日止，按照月利率2%计算），谢崇明、谢协飞超出法律规定多支付杨怀英的15000.00元利息，应从其支付杨怀英的利息中进行扣减；二、驳回杨怀英的其他诉讼请求。判决生效后，因谢协飞未在生效判决书确定的期间履行还款义务，杨怀英向原审法院申请执行。执行过程中，原审法院于2017年1月11日作出（2017）云0602执保128号民事裁定书，裁定查封谢崇明名下位于云南省昭通市昭阳区房屋（昭通市房权证2010字第××号）。期限为2018年1月11日；查封谢协飞名下位于云南省昭通市昭阳区房屋（昭通市房权证2011字第××号），期限为2018年1月11日。2016年9月13日，阮维才与谢协飞签订了《房屋买卖合同》，合同约定，阮维才向谢协飞购买昭通市昭阳区房屋，房屋价款为1380000.00元，分三笔付清，第一笔为房屋价款的20%，于合同签订之日支付；第二笔为房屋价款的60%，于合同签订之日起15日内支付；第三笔为房屋价款的20%，于房产证、土地证过户之日支付。2017年1月17日，阮维才向原审法院提起诉讼，要求确认与谢协飞签订的《房屋买卖合同》有效。原审法院经审理后作出（2018）云0602民初675号民事判决书，驳回了阮维才的诉讼请求。阮维才不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉，云南省昭通市中级人民法院于2019年1月17日作出（2018）云06民终2342号判决书，判决：一、撤销昭阳区人民法院（2018）云0602民初675号民事判决书第一项即驳回阮维才的诉讼请求；二、维持（2018）云0602民初675号民事判决第二项即驳回第三人马玉花的诉讼请求；三、维持（2018）云0602民初675号民事判决第三项即驳回第三人杨怀英的诉讼请求；四、阮维才与谢协飞于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效；五、由谢协飞限本判决生效之日起十五日内向阮维才支付违约金13万元；六、驳回阮维才的其他诉讼请求。2019年7月3日，阮维才以与谢协飞签订的《房屋买卖合同》有效，其支付了购房款，取得了案涉房屋的所有权为由，向原审法院提起执行异议之诉，要求解除（2017）云0620执保128号案件中对谢协飞位于昭通市昭阳区房屋的查封，并终结对该房产的强制执行。原审法院经审理认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，阮维才作为案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一、关于案涉房屋的权属问题。阮维才认为，其与谢协飞签订了房屋买卖合同并支付了合理价款，已取得了案涉房屋的所有权。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，阮维才提交的证据仅能证明其与谢协飞签订了合法有效的房屋买卖合同，房屋价款并未全部支付，案涉房屋也未过户到阮维才名下，物权变动并未完成，阮维才尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。二、阮维才对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，在涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产执行提出异议的案外人，同时符合上述四个条件的，异议成立，否则异议不成立。具体到本案中，虽然阮维才与谢协飞签订了合法有效的房屋买卖合同，但并未支付全部价款，且在人民法院对案涉房屋采取查封、冻结强制措施之前，阮维才未合法占有案涉房屋。因此，阮维才提出的执行异议并不符合上述司法解释的规定，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，阮维才没有取得案涉房屋的物权，同时对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回阮维才的诉讼请求。案件受理费100.00元，由阮维才负担。本案在二审程序中，各方当事人对一审判决认定的法律事实未提出异议。对一审判决的法律事实，经本院审查并无不当，予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：阮维才请求解除对位于昭通市昭阳区房屋的查封并终结对该房屋的执行是否应予支持。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：本院审查认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，买卖合同有效和物权取得是两个不同的概念，不动产买卖合同有效，并不必然取得物权。本案中，本院作出的（2018）云06民终2342号民事判决仅认定阮维才与谢协飞于2016年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效，并没有认定阮维才取得79号房屋的所有权。因此，阮维才上诉认为其取得79号房屋的所有权的上诉理由不能成立。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述司法解释的规定，签订合同、支付价款、占有等四个条件是相互联系、相互统一的，说明买受人对登记在被执行人名下的不动产请求排除执行，必须同时符合上述四个条件且其享有的权利能够排除执行。本案中，阮维才与谢协飞签订《房屋买卖合同》后，阮维才并没有管理、使用、支配案涉79号房屋，无法认定阮维才在人民法院查封之前已合法占有该不动产，请求解除查封并排除执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人阮维才承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 杨稳香二〇二〇年六月三日法官助理罗丹书记员刘苗苗