浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1198号 上诉人（原审被告）：吴小华，男，1982年12月12日出生，汉族，务工，户籍所在地宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司宁波分公司，住所地宁波市鄞州区钱湖北路69弄28号-2室。 代表人：王超，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：王巧巧，该分公司员工。 上诉人吴小华因与被上诉人上海万科物业服务有限公司宁波分公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年1月21日作出的(2019)浙0212民初15941号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴小华上诉请求：1.撤销原判、改判或者发回重审。2.一审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未经全体业主同意，私自授权一楼业主把公共绿地改建成自家花园。二、被上诉人明知自己失职却不改正，放任一楼绿化改建程度加大，进一步侵害了其他业主的权利，如增加了其他业主承担高空抛物风险责任的概率。三、一审法院适用法律不当，被上诉人的行为对其他业主构成违约，其他业主应当有权利适当减少物业费。 上海万科物业服务有限公司宁波分公司辩称：被上诉人已按照物业服务合同约定履行相关义务，不存在违约情形，上诉人拒付物业费行为不应得到法律支持。首先，对于一楼业主毁绿改建花园行为，被上诉人作为物业服务企业并未也无权作出同意的决定。一楼业主毁坏的绿地属于小区公共绿地，该行为已然违反了小区的管理规约，被上诉人也建议其他业主或业委会可通过法律途径要求该部分业主恢复原状、赔偿损失等。被上诉人作为小区的物业服务者，对公共区域有管理的职责，所以在发生部分一楼业主毁绿改建行为后，也采取了一系列劝阻（上门规劝、张贴停工通知）、制止（禁止载运建材车辆进入小区）、上报街道、城管等相关部分等措施，也曾配合城管部门前往拆除违章建筑，在原审中被上诉人对上诉人已采取的相关措施也予以了认可。由此可见，被上诉人已按照物业服务合同的相关约定履行了相关义务。被上诉人仅仅是物业服务企业，作为普通的民事主体，在履行物业服务合同过程中针对业主的违章建筑无权私下进行拆除。被上诉人承诺后期若相关执法部门主导拆违行为，被上诉人愿意配合相关部门开展行动。被上诉人在处理一楼部分业主违建行为过程中已履行了相关义务，可能结果未达到上诉人的预期，但此不能作为上诉人拒付物业费的理由。上诉人拒付物业费行为对于其他已缴纳物业费的业主有失公平，不利于维护业主共同的利益，也不利于被上诉人物业管理服务工作的开展，如此易造成恶意循环，最终损害的是全体业主的利益。对于小区目前的部分业主的改建行为，被上诉人愿意与上诉人、其他业主进行友好商讨，修护配合，共同来促使违建业主改正，维护小区的美好生活环境。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求驳回上诉，维持原判。 上海万科物业服务有限公司宁波分公司向一审法院起诉请求：判令吴小华支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费11099.55元、能耗费841.85元、逾期缴纳物业费的违约金2730.48元。 一审法院审理认定事实：万科金域传奇小区的物业服务公司于2014年6月6日与开发商宁波万启置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定物业费为高层住宅2.97元每月每平方米、能耗费为每月每平方米0.60元，万科金域传奇小区的物业服务公司代收代缴，按实分摊。吴小华系传奇里4幢5号1404室的业主，建筑面积103.81平方米。吴小华拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费及2017年7月1日至2019年12月31日的能耗费未付。另外，该小区部分一楼业主存在损毁绿地设置花园的行为，包括吴小华在内的部分业主多次向街道、城管等相关部门反映情况，万科金域传奇小区的物业服务公司及相关部门多次要求一楼业主整改，但收效甚微，由此引发其他业主不满。上述事实有万科金域传奇小区的物业服务公司提交的《前期物业服务合同》、律师函等以及双方在庭审中的陈述予以证明。 一审法院认为，万科金域传奇小区的物业服务公司作为物业管理、服务企业，其与吴小华所在的万科金域传奇小区的开发商签订的物业管理服务合同依法有效，对包括吴小华在内的业主具有约束力。万科金域传奇小区的物业服务公司对吴小华所在的万科金域传奇小区的全体业主提供了物业服务，吴小华作为业主应及时向万科金域传奇小区的物业服务公司支付物业费用。根据双方陈述及另案的举证情况，该小区确实存在部分一楼业主毁损绿地改建花园的行为，对于该行为，其他业主及物业公司应相互配合，促使违建的业主予以改正，一楼业主的违建行为不应成为其他业主拒付物业费的理由。吴小华拒付物业费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，不利于维护业主共同的利益，亦不利于万科金域传奇小区的物业服务公司的物业管理服务业务的开展，易造成恶性循环，故对吴小华的抗辩理由，一审法院不予支持。关于万科金域传奇小区的物业服务公司的各项请求，吴小华对拖欠的物业费及能耗费无异议，一审法院予以确认。关于万科金域传奇小区的物业服务公司主张的违约金，虽然吴小华未按合同约定交纳物业费属实，但根据庭审中反映的情况，对于业主提出的问题，万科金域传奇小区的物业服务公司方缺乏有效的沟通，在服务上确实存在一定的瑕疵，对此，万科金域传奇小区的物业服务公司应承担一部分责任，故对万科金域传奇小区的物业服务公司要求吴小华支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、吴小华支付万科金域传奇小区的物业服务公司上海万科物业服务有限公司宁波分公司物业费11099.55元、能耗费841.85元，合计11941.40元，限于一审判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回万科金域传奇小区的物业服务公司上海万科物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果吴小华未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，减半收取83.50元，由万科金域传奇小区的物业服务公司上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担34.50元，由吴小华负担49元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人与涉案小区的开发商宁波万启置业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，现被上诉人已经为该小区提供了相关物业服务，上诉人也应当按约交纳相应的物业费。上诉人上诉提出被上诉人同意小区一楼业主改造公共绿地的行为，侵害了上诉人等其他业主的权利，但由于上诉人对此并未提供相应证据证明，本院对此不予采信。而根据被上诉人提供的证据可以证明，针对一楼业主的毁绿改建行为，被上诉人已采取一系列措施，包括劝阻（上门规劝、张贴停工通知）、制止（禁止载运建材车辆进入小区）、上报街道、城管等相关部分等措施，也曾配合城管部门前往拆除违章建筑，因此被上诉人对此已尽到了作为物业公司的相关合同义务，至于被上诉人上述行为的最终效果，由于被上诉人系普通民事主体，其对一楼业主的违建无强制拆除权，因此被上诉人管理效果不明显不影响其已经履行合同义务的事实，上诉人以此要求酌减物业服务费的缴纳，理由不足，本院不予支持。 综上所述，吴小华的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴小华负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年六月十八日 书记员  潘芬芬