广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终609号上诉人（原审原告）：中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社,住所地广东省中山市东区*********,组织机构代码738579549。主要负责人：郑斯恩，该联合社社长。委托诉讼代理人：肖和平，广东普耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何文希，男，1965年5月6日出生，汉族，住广东省中山市东区*******之二。被上诉人（原审被告）：廖玉秋，女，1968年7月25日出生，汉族，住广东省中山市西区***********。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄坤冰，广东朗锐律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴丽萍，广东朗锐律师事务所律师。上诉人中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社（以下简称大鳌溪经联社）因与被上诉人何文希、廖玉秋确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。大鳌溪经联社上诉请求：撤销一审判决第三项，改判何文希、廖玉秋向大鳌溪经联社支付租金2774034.72元。事实和理由：一、一审法院判决大鳌溪经联社与何文希于2005年7月28日签订的《补充土地转让合同书》以及于2006年1月9日签订的《补充土地转让协议书》无效，合同无效的法律后果是相互返还财产、过错方赔偿对方遭受的经济损失。本案中，何文希通过无效的转让合同取得涉案“水流狂”的3611.7平方米土地的控制权后，自1994年1月开始占用了大鳌溪经联社的涉案土地，并将土地出租他人堆放材料以收取租金，至今已收租金长达26年之久。租金按每平方米2元计算，涉案土地可收租金7223.4元，每年租金为86676元，按每年递增5%标准计算，截止至2017年2月大鳌溪经联社提起本案诉讼之日，租金为3121144.72元。何文希基于无效合同取得的租金收益，理应返还给大鳌溪经联社。二、一审法院认定双方当事人对于涉案合同无效具有同等过错不当。大鳌溪经联社并无过错。相反，何文希在1993年先通过租赁涉案土地的方式控制土地用于转租并收取租金，2006年1月9日及2008年7月28日，何文希明知涉案合同没有经过大鳌溪经联社的村民代表大会三分之二的村民表决同意，仍与大鳌溪经联社签订土地转让合同，故何文希对于合同无效应该责任自负，大鳌溪经联社无须担责。综上，无论是从返还财产或赔偿损失的角度来讲，大鳌溪经联社请求何文希、廖玉秋赔偿租金损失2774034.72元（3121144.72元扣除已收取的土地款347110元），理据充分，请求二审法院予以支持。何文希、廖玉秋辩称：一、何文希与大鳌溪经联社对涉案合同无效具有同等过错责任。大鳌溪经联社作为村集体财产的管理者，其应知道涉案土地的性质及状况，也应清楚出让土地所需的流程。但大鳌溪经联社当年为增加集体收入，与何文希签订涉案合同。涉案合同签订后，何文希依照约定支付了土地转让款347110元并投入100多万元对涉案土地护坡进行处理。因涉案土地一直未办理相关权属证书，涉案合同被认定为无效合同，故大鳌溪经联社对于合同无效的过错在一定程度上大于何文希。二、大鳌溪经联社的上诉请求没有事实和法律依据。本案中，双方具有同等过错责任，应各自承担相应的责任。大鳌溪经联社主张的金额仅是其单方计算所得，并无相关证据佐证。三、廖玉秋无须承担责任。大鳌溪经联社在涉案合同的相对方是何希文，并非廖玉秋，一审法院据此认定廖玉秋无须承担责任正确。综上，请求二审法院查明事实后驳回上诉，维持原判。大鳌溪经联社向一审法院起诉请求：1.确认大鳌溪经联社与何文希在2005年7月28日及2006年1月9日所签订的《补充土地转让合同书》《补充土地转让协议书》无效；2.何文希、廖玉秋立即返还位于中山市东区****土名为“水流狂”的土地5.4173亩（4.8655亩+0.5518亩，折合3611.6平方米）给原告（价值4333840元）；3.何文希、廖玉秋连带支付占用土地的租金（租金自1994年1月份开始计算，每平方米每月按2元计算，每年递增5%，直至何文希、廖玉秋返还土地给大鳌溪经联社为止），暂计至2017年2月份租金为3121144.72元，减去已经收取的土地款347110元，暂计至2017年2月仍需支付租金2774034.72元。大鳌溪经联社在一审第一次庭审之后提交书面变更诉讼请求申请书，将诉讼请求第2项中要求何文希、廖玉秋返还土地的面积从3611.6平方米变更为3611.7平方米。一审法院认定事实：2005年7月28日，大鳌溪经联社作为甲方与乙方何文希签订《补充土地转让合同书》。双方约定，在1993年，甲方为了扶助乙方发展生产需要，同意将大鳌溪土名“水流狂”山地一块的所有权转让给乙方永久性使用，双方协商一致并达成协议，乙方海涛制衣厂并在1994年向甲方交付了10万元订金。现作为历史遗留问题解决，经两委研究同意作为遗留问题处理，双方达成协议并补签土地出让合同书。1.每亩土地从当时定价5万元调整为每亩6万元；2.双方签订补充合同之日，乙方付款15万元作为土地转让补偿款。在三个月内护坡工程完成后按实测面积3243.7平方米一次性付清土地转让补偿款；3.甲方负责协调周边附着物补偿和界线问题，将土地使用权确认给乙方，乙方负责支付附着物补偿款。4.鉴于该出让土地属于甲方的非指标用地，暂不能办理土地使用证，但如政策规定许可该土地办证时，甲方应无条件协助乙方办理有关土地出让及使用证的手续，所有办证费、手续费及所产生的其他费用一律由乙方承担支付。协议从双方签署之日起生效。2006年1月9日，大鳌溪经联社作为甲方与乙方何文希签订《补充土地转让协议书》。双方约定，甲方经两委研究决定，同意将原海涛制衣厂靠近最山边的非指标山地转让给乙方扩大生产做电房之用，土地面积367.90平方米，折0.5518亩，甲方同意以每亩10万元计算，共款55180元；从签订补充协议15天内付清土地补偿款，甲方收款时只开具收款收据；鉴于该土地属于甲方非指标用地，之后能否可办理土地使用证与甲方无关，但政策允许该土地办证时，甲方应无条件协助乙方出示有关证明及办理土司使用证有关手续，今后所有土地办证费用由乙方负担，与甲方无关，协议从双方签署之日起生效。中山市林业局于2004年12月20日核发的编号为B4400032257的中林证字（2004）第0200号林权证载明，林地的所有权、使用权以及森林或林木的所有权、使用权权利人均为东区大鳌溪经联社，面积80亩，林地使用期为长期，并附有森林、林木、林地四至范围图（标明比例尺、界桩、明显标志）。大鳌溪经联社和何文希均确认双方争议的两块土地均在此林权证的四至范围之内，何文希当庭确认其尚未就涉案土地办理过权属证明。大鳌溪经联社出具情况说明称，大鳌溪村于2005年转让“水流狂”山地5.4173亩给何文希，现该地临时建有铁棚，并出租给他人作为工场退房材料之用。对此，何文希不持异议，并提交照片予以印证。关于争议土地，大鳌溪经联社提供了示意图，并于2017年9月6日出具测量经过说明，由大鳌溪村于2008年聘请测量人员测量，并绘制成图纸，标出3243.7平方米及367.9平方米的具体位置（合计3611.6平方米），但是测量人员个人测量，故未加盖测量公司的公章。何文希向一审法院提交的中山市********的东区何文希用地示意图载明，制图日期为2005年12月16日，比例尺为1:10000，用地面积为3611.7平方米。东区何文希用地图的测量图纸载明，测量机构为中山市沙溪测绘工程有限公司，测量时间为2005年12月，比例尺1:500，一块用地面积为367.99平方米，合计3611.7平方米。大鳌溪经联社并未向一审法院提交经过专业测绘公司制作的用地图，并对何文希提交的中山市沙溪测绘工程有限公司测绘的用地图无异议，双方对争议土地的具体位置及四至不持异议，故一审法院确认何文希提交的中山市沙溪测绘工程有限公司测绘的用地图的测绘数据的效力。中山市城乡规划局于2017年12月5日向一审法院出具中规函[2017]2811号关于提供东区大鳌溪村土名“水流狂”的5.4173亩用地规划情况的复函载明，位于东区大鳌溪村土名为“水流狂”的5.4173亩用地在《中山市中心城区*****片区控制性详细规划调整》（中府办函[2013]163号）中规划为小学用地，在《中山市城市总体规划（2010-2020）》（2015年待批版）和近期上报的《中山市城市总体规划（2010-2020）》方案成果（2017年7月）中均为建设用地。中山市房地产档案卷宗目录查询结果载明，登记在大鳌溪经联社名下的土地中并未单独列明土名“水流狂”的5.4173亩用地情况。一审法院另查明，中山市人民政府于1993年6月25日核发中府国用总字第060914号/中府国用字（93）第2100914号国有土地使用证，争议土地旁的中山市东区海涛制衣厂的土地用途为工业用房，为非农建设用地。一审法院认为，大鳌溪经联社依据其与何文希于2005年7月28日签订的《补充土地转让合同书》及2006年1月9日签订的《补充土地转让协议书》提起本案合同纠纷之诉，诉请确认上述合同无效以及要求确认案涉土地归大鳌溪经联社所有、何文希、廖玉秋赔偿占用涉案土地租金损失，本案为合同无效纠纷。根据大鳌溪经联社、何文希提供的证据和一审法院查明的事实，上述两份合同约定转让的涉案土地均系农村集体土地，大鳌溪经联社提供了林权证予以证实，何文希当庭确认其尚未就涉案土地办理过权属证明，因此涉案两块土地仍为大鳌溪经联社的集体土地。虽然林权证的登记事项与实际产权状况存在一定出入，比如中山市东区海涛制衣厂已经取得国有土地使用权证，仍在林权证四至范围之内，但是何文希并未提供产权证明涉案土地性质已经发了变更，且大鳌溪不持有能够证明涉案土地的其它权属证明，故一审法院认定争议土地为大鳌溪经联社所有的农村集体所有的林地。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”以及第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”何文希明显不属于企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移，因此双方签订的《补充土地转让合同书》《补充土地转让协议书》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形，合同无效。广东省高级人民法院于2001年10月30日发布的粤高法发［2001］42号《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定，“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同效力。”依据中山市城乡规划局出具的复函，虽然涉案“水流狂”土地在中山市城市总体规划中规划为建设用地，但是没有证据证明涉案土地被依法批准变更了土地的性质。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第三款规定“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十九条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”何文希并未提交证据证明涉案土地已经过相关程序由政府或有关部门批准被转为建设用地，何文希提供的卫星图及照片证明的只是土地现实状态，而非土地权属的证明。因此，未有证据证实涉案土地在起诉前已被批准为建设用地或依法补办征用手续转为国有土地，因此合同自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”大鳌溪经联社和何文希违反法律、行政法规的强制性规定签订土地转让合同，均有过错，应当各自承担。何文希应向大鳌溪经联社返还涉案土地，关于何文希因受让土地所支付的对价，可另案诉请。因“水流狂”土地临时建有铁棚，并出租给他人作为工场堆放材料之用，相关权益人可就地上建筑物、构建物或者其他设施另寻法律途径予以解决，且不影响土地的返还行为。关于大鳌溪经联社诉请的涉案土地的占用租金，因大鳌溪经联社和何文希对合同无效负有同等过错，故大鳌溪经联社的此项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。大鳌溪经联社签订《补充土地转让合同书》《补充土地转让协议书》的合同相对方是何文希，与廖玉秋无关，故承担返还土地责任人为何文希。关于何文希提出大鳌溪经联社的起诉超过诉讼时效的意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”大鳌溪经联社主张合同无效，没有证据证明其在签订合同时就知道或应当知道涉案合同的效力问题，故未超过诉讼时效。本案已经广东省高级人民法院和广东省中山市中级人民法院指令一审法院审理，故何文希提出应当裁定驳回起诉的意见，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、确认大鳌溪经联社与何文希于2005年7月28日签订的《补充土地转让合同书》以及于2006年1月9日签订的《补充土地转让协议书》无效；二、何文希于一审判决生效之日起六十日内向大鳌溪经联社返还位于中山市东区****土名为“水流狂”的土地3611.7平方米，以中山市沙溪测绘工程有限公司于2005年12月测量的“东区何文希用地图”图纸测量数据为准；三、驳回大鳌溪经联社的其他诉讼请求。案件受理费30778元（大鳌溪经联社已预交），由大鳌溪经联社负担。二审中，何文希、廖玉秋均未向本院提交新的证据。大鳌溪经联社围绕其上诉请求向本院提交了证据：《土地和物业租赁合同》，拟证明涉案土地旁边物业的租金目前约每月17元/平方米，参照该土地的租赁情况，涉案土地目前每月可收租金61398.9元（3611.7平方米×17元/平方米），每年可收租金736786.8元，该证据没有原件。经庭审质证，何文希、廖玉秋对该证据的真实性、合法性及关联性均不确认，并认为：该证据不属于新证据，又没有原件核对；虽然一审判决已认定涉案土地上有临时建设的铁棚，但对大鳌溪经联社主张的何文希将涉案土地出租他人的时间不予确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.二审庭审时，双方当事人均同意本院在本案二审中一并对何文希已向大鳌溪经联社交纳的购地款347110元的返还问题进行处理。2.二审庭审时，大鳌溪经联社确认涉案土地的用地性质为集体农用土地，土地上建有临时铁棚。何文希、廖玉秋则确认：一审法院对于涉案土地用地性质的认定；涉案土地上有铁棚，若须返还土地，何文希、廖玉秋可将铁棚拆除、清理后将涉案土地返还给大鳌溪经联社。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。关于涉案土地的用地性质的问题。一审法院认定大鳌溪经联社与何文希于2005年7月28日签订的《补充土地转让合同书》及2006年1月9日签订的《补充土地转让协议书》所涉土地为农村集体所有的林地，何文希、廖玉秋对此予以确认，大鳌溪经联社亦确认上述两份合同所涉土地为农用地。而根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第二条第三款、第四十四条、第四十六条的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；建设占用农用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续、征地审批手续。本案中，双方当事人均确认何文希占用涉案土地用于非农建设，故双方签订的上述两份合同均因违反上述法律的强制性规定而无效。一审法院认定上述两份合同属于无效合同，双方当事人对此均无异议，本院对此予以确认。关于合同无效后双方权利义务的处理问题。大鳌溪经联社与何文希作为上述涉案合同的签订主体，双方均应知晓我国禁止农村集体组织将农村集体所有的非建设用地转让他人用于非农业建设的相关法律规定，故双方对于上述两份涉案合同无效均具有同等过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然何文希未在一审中就其已交纳的土地转让款347110元的返还问题提出反诉，但双方当事人均同意就该款项返还问题一并在二审中进行处理。为避免当事人诉累，一次性解决双方的涉案纠纷，本院将涉案合同无效后的款项及土地返还问题在本案中一并进行处理。根据上述法律规定，涉案合同无效后，何文希应将其因签订涉案合同而占用的涉案土地返还大鳌溪经联社，大鳌溪经联社同时亦应将其所收取的土地转让款347110元返还何文希。关于大鳌溪经联社上诉主张何文希赔偿其租金损失2774034.72元的问题。虽然大鳌溪经联社在二审中提交了《土地和物业租赁合同》，拟证明涉案土地旁边物业的租金情况，并以此作为其主张租金损失的依据。但何文希、廖玉秋一方对该证据不予确认，且该证据为复印件，并无原件可供核对，故大鳌溪经联社应承担举证不能的不利法律后果，其主张的上述租金损失的数额，理据不足，本院不予确认。同时，虽然何文希签订上述涉案合同后已实际占有、使用涉案土地，其应向大鳌溪经联社支付使用费，但何文希亦已向大鳌溪经联社支付土地转让款347110元，大鳌溪经联社亦应向何文希支付资金占用损失，因双方对于合同无效均具有同等过错责任，故本院酌定何文希应支付的使用费可与大鳌溪经联社应当支付的资金占用费相互冲抵，一审法院对此认定正确，本院予以维持。此外，因廖玉秋并非涉案合同的相对方，且本院已认定何文希无须向大鳌溪经联社赔偿其租金（占用费）损失，故大鳌溪经联社以何文希、廖玉秋为夫妻关系为由，主张廖玉秋向其赔偿租金（占用费）损失的上诉请求亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，大鳌溪经联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因双方当事人共同请求本院在二审中对涉案合同无效后土地转让款的返还问题一并进行处理，为避免当事人的诉累，一次性解决当事人的纠纷，故本院就该问题一并进行处理，并相应调整一审判决确定的内容。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25923号民事判决第一项、第二项、第三项；二、上诉人中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社在被上诉人何文希向其返还上述涉案土地之日，向被上诉人何文希返还土地转让款347110元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照上述规定，支付迟延履行金。一审案件受理费61556元（中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社已预交），由中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社负担31556元，由何文希负担30000元（该款何文希在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社）。二审案件受理费28992元（中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社已预交30778元），由中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年四月十三日书记员  高 丽