江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3023号上诉人（原审原告）：王娟，女，1987年5月27日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：俞立志（系王娟之夫），住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘奎，江苏环业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中粮祥云置业南京有限公司，住所地南京市江宁区龙眠大道568号。法定代表人：于利成，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人王娟因与被上诉人中粮祥云置业南京有限公司（以下简称中粮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王娟上诉请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判支持我方原审第一、二项诉请或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、本案双方未就装饰装修款为4200元/㎡元作出约定，双方就装饰装修项目作出了具体约定。一审法院依据的《装饰装修标准确认书》，该《确认书》只有品牌或同等品牌的产品，并没有价格标示。2000年10月31日中华人民共和国国家发展计划委员会令第8号根据《中华人民共和国价格法》修订的《关于商品和服务实行明码标价的规定》第三条：本规定所称明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务按照本规定的要求公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为；第四条：经营者实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守价格法律、法规。故该《确认书》己违背我国法律法规，一审法院不能以此作为依法判决的依据，系适用法律错误。另江苏省高级人民法院民事审判第六庭印发《商品房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》关于装修价格和装修质量要求：明确确定了要对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量进行具体约定；当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。而一审法院依据的《装饰装修标准确认书》明显对装修质量约定不明，一审法院不能以此为判决依据。二、本案并无进行造价鉴定的必要。《南京市商品房预售方案》记载的为案涉房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。三、关于中粮公司赔偿案涉房屋延期交付损失的问题。2018年12月30日涉案房屋的交付时存在严重的质量问题，且当时有媒体记者进行曝光，事实证据确凿，但法院确认为即使这样，所有责任也应有上诉人自己承担。且按照《商品房预售合同》及补充协议约定：涉案房屋内需要安装的浴缸和太阳能热水器，被上诉人至今未进行安装，被上诉人至今未履行合同约定，因此上诉人认为延期收房导致的损失应由被上诉人承担。四、关于一审法院判决中粮公司为案涉房屋安装浴缸和太阳能热水器的问题。被上诉人不仅要进行安装，同时亦要确保所安装的浴缸和太阳能热水器上诉人能够正常使用；如果不能正常安装，那应对上诉人不能使用浴缸和太阳能热水器应给予赔偿。否则按照被上诉人的处理，只要按照法院判决安装就可以了，至于能不能使用，被上诉人一概不理，因为法院没有这样判决。中粮公司辩称：一审判决中第一项、第二项所涉及的太阳能和浴缸的问题，属于合同的笔误，不应当由被上诉人进行安装，其他的事项一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院依法裁判。王娟向一审法院起诉请求：一、判令中粮公司按实际装修价值与约定装修价格之差赔偿装修差价，暂计30000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；二、判令中粮公司赔偿延期交房的损失（按100元/天计算，时间为自2018年12月31日起至房屋合格交付之日止）；三、判令中粮公司为其房屋安装浴缸和太阳能热水器；四、承担本案的诉讼费用及房屋造价鉴定费用。一审法院认定事实如下：2016年7月23日，王娟（乙方）与中粮公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为位于南京市江宁区的房产，建筑面积89.06平方米，总价款为1917624元；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为21531.82元/平方米，总价款合计1917624元，该总价款由下列款项构成：[√]房价款：单价21531.82元/平方米，合计1917624元，[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）元/平方米，合计（以下空白）元。合同第六条约定：“房屋交付时间、条件和延迟交付的责任，一、甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之0.2/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金”。合同第十条约定：“房屋交付和接收手续…四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：…乙方在收到甲方的书面交房通知后未能如约办理交接手续的，视为该房屋已交付”。第十三条约定：“商品房质量保证…四、甲、乙双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托由市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作”。第十九条约定：“补充协议、附件内容、空格的填写内容的效力，…二、本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力”。《甲、乙双方其他约定》第7.2条约定：“甲方的广告和宣传资料（包括但不限于楼书、销售手册、楼盘模型、宣传折页等）主要作为宣传之用，宣传资料中表述的信息与具体数据以政府主管部门的批准文件为准。甲方在广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束，甲方在广告、宣传资料及合同中对建筑区划范围以外的环境、公共设施、道路交通等作出的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的承诺”。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定）。2016年7月23日，王娟（乙方）与中粮公司（甲方）签订《装饰装修标准确认书》，确认书载明甲方应委托有专业资质的设计、施工单位对该房屋进行装饰装修，并应于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，质量验收标准为GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》；公共区域内的装修标准如下：“候梯厅、前室及合用前室、住宅前室等区域地面贴砖；顶面为乳胶漆，部分区域有石膏线条；墙面为乳胶漆或外墙涂料，部分区域贴砖”。并同时附有精装修配置清单，该清单以表格形式列明了装修位置、项目及品牌，其中：进户门：进户门：王力或同等同档次品牌；可视对讲：可视对讲：狄耐克或同等同档次品牌；玄关：入户玄关柜：中粮定制；客厅：顶面：涂料、或局部石膏板吊顶，地砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌；餐厅：顶面：涂料、或局部石膏板吊顶，地砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌；卧室：顶面：涂料，地板：圣象或同等同档次品牌；厨房：抽油烟机：老板或同等同档次品牌，燃气灶：老板或同等同档次品牌，橱柜及配件：科勒或同等同档次品牌，水槽：科勒或同等同档次品牌，水槽龙头：科勒或同等同档次品牌，顶面：石膏板吊顶，地砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌，墙砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌；卫生间：台盆：科勒或同等同档次品牌，坐便器：科勒或同等同档次品牌，台盆柜：科勒或同等同档次品牌，浴缸：科勒或同等同档次品牌，淋浴花洒：科勒或同等同档次品牌，台盆龙头：科勒或同等同档次品牌，淋浴房：瑞高或同等同档次品牌，地砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌，墙砖：马可波罗、蒙娜丽莎或同等同档次品牌，顶面：涂料、或局部石膏板吊顶；机电设备：中央空调：日立或同档次品牌（仅2栋、3栋、7栋、8栋安装），地暖锅炉：博世或同等同档次品牌，阳台灯：吸顶灯，三雄极光或同等同档次品牌，客餐厅灯：吸顶灯，三雄极光或同等同档次品牌，卧室灯：吸顶灯，三雄极光或同等同档次品牌，开关面板：西蒙或同等同档次品牌。除特别约定的墙面地面外，仍不排除其他被柜体等物件遮挡部位（地面、墙面）以水泥砂浆抹面的可能。确认书第7条约定：“甲方交付该房屋的装饰装修、设备标准应符合本确认书约定的标准（包含以同等品质材料设备替代的情况）。否则，甲方应当按照实际标准与约定标准之间的差价的双倍。但如甲方所付的标准高于双方约定标准的，乙方不得因此要求追究甲方责任。”确认书第8条约定：“双方同意《商品房预售合同》与本确认书不一致的地方，以本确认书为准执行”。预售合同附件5为《建筑节能基本情况》：“第三条可再生能源利用（一）太阳能利用：太阳能生活热水供应。”签订上述合同后，王娟支付了全部购房款。2018年12月26日，中粮公司向王娟发送房屋交付通知书，通知王娟于2018年12月30日下午办理房屋交付手续。截至2018年12月30日，中粮公司已取得合同约定的房屋交付应取得的所有材料。2019年6月14日，王娟办理了收房手续。审理中，王娟陈述，经核对，案涉房产内的装饰装修缺少合同中约定的浴缸及太阳能生活用水，且装修质量亦不符合合同标准，实际装修价格与报备的4200元/平方米的精装修单价亦不相符，现其申请对案涉房产室内装修总价和每平方米造价进行鉴定，并要求中粮公司为其安装浴缸和太阳能热水器。同时王娟陈述在中粮公司通知其收房时，其发现案涉房产存在墙面多处凹凸不平、阳台及房间有渗水现象等多处质量问题，因此其拒绝收房。一审另查明，2016年7月7日，中粮公司向房产管理部门提交《南京市商品房预售方案》，该方案载明包括案涉房产在内的项目“本次申请预售项目基本情况中，拟销售均价（元/平方米）中一般住宅为精装修价格，精装修单价为D户型（89.06㎡、89.05㎡、89.23㎡）4200元/平方米”。上述事实，有商品房预售合同、商品房预售方案、建设工程规划验收合格书、竣工验收备案表、房屋测绘成果、房屋质量保证书、房屋使用说明书、照片及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，王娟与中粮公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于返还精装修未达标准差价损失的问题。一审法院认为王娟的上述诉请不能成立，理由如下：1.双方未就装饰装修款为4200元/㎡元作出约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价为每平方米21531.82元，总价合计1917624元；该总价明确排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际亦未对装修单价、装修总价作出约定。因此，王娟作为完全民事行为能力人，通过与中粮公司缔约，已对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确认知；2.双方就装饰装修项目作出了具体约定。双方以签订《装饰装修标准确认书》的方式，对案涉房产装修设计、施工、装修位置、装修材料及生产厂家等内容作出了相应约定。现案涉房产已交付，除未按约定安装浴缸外，其他装饰装修项目与《装饰装修标准确认书》约定内容基本一致，王娟要求单独核对案涉房产装饰装修款的主张并无合同及法律依据；3.本案并无进行造价鉴定的必要。《南京市商品房预售方案》记载的为案涉房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。故王娟要求以《南京市商品房预售方案》记载的拟销售均价中的精装修价格为案涉房产装修依据，申请对案涉房产室内装修总价和每平方米造价进行鉴定并无必要，且为诉讼经济考量，一审法院对该申请不予准许。综上，王娟的上述诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于中粮公司为案涉房屋安装浴缸的问题。双方签订的《装饰装修标准确认书》中明确约定卫生间中应配置浴缸，标准为科勒或同等同档次品牌，中粮公司未能安装，王娟有权要求中粮公司继续履行合同，予以安装，故中粮公司应按合同约定在案涉房屋卫生间内安装科勒或同等同档次品牌浴缸一个。关于中粮公司为案涉房屋安装太阳能热水器的问题。本案中，王娟依据预售合同附件5中“太阳能利用：太阳能生活热水供应”的约定，要求中粮公司安装太阳能。中粮公司抗辩认为该项约定不属于装修标准项下的内容，该附件系对整栋楼建筑节能标准的约定，并非为每户安装太阳能设备，且实际安装存在行政风险和安全隐患。对此一审法院认为，附件5作为合同的组成部分，对合同双方均有约束力，中粮公司针对附件5所做的解释一审法院不予采信。另外，根据相关规划文件，太阳能设备安装不属于需要规划许可审批事项，且安全问题系施工中的管理和技术问题，作为商品房的出售方，有责任提供符合安全标准的设施设备。综上，中粮公司应按合同约定为案涉房屋安装太阳能热水器设备一套。关于中粮公司赔偿案涉房屋延期交房损失的问题。本案中，合同约定中粮公司应于2018年12月31日前向王娟交付案涉商品房，同时约定商品房交付时应已取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明等材料。中粮公司于2018年12月30日前取得了合同约定的所有材料并通知王娟收房，而王娟以案涉房屋存在墙面不平、渗水等质量问题为由，直至2019年6月14日才接收案涉房屋。一审法院认为案涉房屋于2018年12月30日时已具备交付条件，王娟主张的房屋质量问题即使存在，也系房屋装修的质量瑕疵，属于保修范围内的质量问题，而非房屋主体结构质量不合格或存在重大工程质量问题严重影响正常使用的情形，王娟据此延期收房，无合同及法律依据，由此造成的相关经济损失应由王娟自行承担，故对王娟诉请延期交房损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、中粮祥云置业南京有限公司于判决书发生法律效力之日起30日内为王娟位于南京市江宁区房屋卫生间安装科勒或同等同档次品牌浴缸一个；二、中粮祥云置业南京有限公司于判决书发生法律效力之日起30日内为王娟位于南京市江宁区房屋安装太阳能热水器设备一套；三、驳回王娟的其他诉请请求。一审案件受理费880元，由王娟负担800元，由中粮公司负担80元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉人中粮公司是否应当向上诉人王娟赔偿装修差价；二、被上诉人中粮公司是否应当赔偿上诉人王娟延期交房损失。关于争议焦点一，本案双方签订的商品房预售合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方约定涉案商品房以建筑面积计价，单价为21531.82元/平方米，房价合计1917624元，并未单独就装修单价作出约定；且双方就装饰装修项目作出了具体约定，故上诉人以备案装修价格作为装修质量的依据主张装修差价依据不足，一审法院对此认定并无不当。关于争议焦点二，本案双方约定了商品房交付的条件，在双方约定的时点涉案房屋已经具备相应的交付条件，故上诉人拒绝收房产生的损失应当自行承担。上诉人在本案中主张的墙面不平、渗水、浴缸和太阳能设施未交付等问题，结合本案的实际情况看，属于工程质量、功能质量等方面的瑕疵，对其居住使用没有实质性的影响，故一审法院未支持上诉人关于延期交付损失的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人王娟的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月十八日书记员 郭旭冬