辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终875号上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地：铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司经理委托诉讼代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：高汉卿，男，1939年12月26日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托诉讼代理人：左建，系辽宁启吉法律服务所法律工作者。上诉人宏运地产铁岭有限公司（以下简称宏运公司）因与被上诉人高汉卿房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏运公司的委托诉讼代理人汪纯辉，被上诉人高汉卿的委托诉讼代理人左建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏运公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：原审判决适用法律错误，应当撤销并改判驳回被上诉人原审诉讼请求。双方存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同关系的相关规定及司法解释来判决本案在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，对于逾期办理房屋产权凭证的违约责任并未约定同时被上诉人也未提供证据证明因逾期办理给其造成的损失数额。被上诉人属于动迁户，在其办理回迁入住手续时，我公司已经按照补偿协议约定给付了全部的安置补偿费用，回迁后双方签订的安置补偿的合同目的己经达到，故不应再判决上诉人承担任何责任。高汉卿辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高汉卿向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告将座落于中央观邸小区1号楼2单元703号房屋的所有权转移登记在原告名下；二、请求判令被告给付原告自2014年11月22日起至实际办理不动产权登记证书止的违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准计算（以房价款189800.4元为基数，计算至2019年10月17日，金额为61898.33元）；三、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年10月27日，原、被告双方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方就原告所有的坐落于银州区市建材局家属楼的拆迁补偿事宜迖成了合意。协议约定：原告于2007年10月29日前腾空房屋，被告于2009年12月31日前将符合规范的房屋交付原告。协议签订后，原告按约定腾空了房屋，但被告一直没有交付回迁房。2011年12月27日，双方签订了一份《回迁补充协议》，该协议对临时安置补助费作出了相应调整，并约定房屋产权证书双方共同配合办理，在正式入住后三个月内办理完成。2014年4月份，被告通知原告办理入住手续，2014年8月22日，原告正式入住，取得回迁房屋的钥匙，并按被告要求交纳了物业费用。原告认为，依据原、被告双方签订的补充协议，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当自房屋交付使用后90日内，配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续，逾期办理应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。综上，为了维护原告合法的民事权益，提出如上诉讼请求，请予依法调解或判决。一审法院认定事实：2007年10月27日，原告高汉卿与被告宏运集团铁岭房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，协议约定：被告因铁岭大剧院项目建设需要，经审查批准，领取拆迁字（2007）年底3号《房屋拆迁许可证》，在，银州路以南，原农机校以西，体育馆路以北规划房屋内实施房屋拆迁；原告所有的坐落于银州区市建材局家属楼（建筑面积50.58平方米）属于该拆迁范围；被告将坐落于临体育馆路的期房作为产权调换房，该房屋设计用途为住宅；因暂不能确定（期房）产权调换房屋价格，而无法计算被拆迁房屋与产权调换房屋差价款的，待房屋竣工后，以评估价格为基础确定产权调换房屋的价款，从而计算被拆迁房屋与产权调换房屋的差价款；等等内容。合同签订后，原告交付被拆迁房屋，被告实际进行拆迁。2011年12月27日，原被告签订《回签补充协议》，补充协议约定：回迁时间确定为2013年9月30日前，原告回迁面积超过动迁面积5㎡以上的部分，按原回迁协议中的有关条款约定（2009年末同地段的商品房市场价格）执行；回迁交钥匙前，原告对上下水、煤气、供暖、电梯、预埋等设施一一检收，符合协议要求后，原被告双方结清房屋差价款后正式交接；被告的房屋产权证由原被告双方共同配合办理，一般情况下要在正式入住后的三个月内办理完成等内容。2014年8月22日，原被告双方进行进户结算，确认被拆迁房屋动迁房证面积50.58㎡，回迁安置房屋面积68.72㎡，原告向被告交纳房屋差价款共计37980.9元。被告向原告正式交付回迁安置房屋，坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢2-7-3号。2018年6月7日，被告取得登记在其名下的铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-7-3号房屋的不动产权首次登记证，不动产登记号为辽[2018]铁岭市不动产权第0009448号，建筑面积68.72㎡，但未为原告办理不动产登记证。另查，2007年10月17日，经铁岭市国正房地产评估事务所对拆迁字（2007）年底3号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的住宅房屋进行初步估价，评估基准日为2007年9月25日，原告高汉卿所有的被拆迁房屋单价为1950元/㎡。2014年3月24日，经铁岭市国正房地产评估事务所对位于铁岭市银州区银州路与广裕街交汇处东南侧，东邻金山俊景小区，西邻协和药业，南邻宏运中央观邸商品楼，北邻银州路宏运中央观邸回迁安置楼4-30层住宅用房进行评估，评估时点为2009年12月31日，原告回迁安置房屋位于7层的市场单价为2770元/㎡。一审法院认为，原告高汉卿与被告宏运地产铁岭有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》及《回签补充协议》系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务。原被告双方形成的房屋拆迁安置补偿合同关系，虽并非等同于商品房买卖合同关系，但本案合同主体、标的及对价有偿的性质均与商品房买卖合同属性最相接近，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，本案应参照商品房买卖合同相关法律规定予以处理。原被告双方《回签补充协议》约定，房屋产权证在正式入住后的三个月内办理完成。被告宏运地产铁岭有限公司未按照合同约定协助原告办理房屋产权证，构成违约，应承担逾期办证的违约责任赔偿原告损失。因原告并未举证证明因违约造成的损失情况，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，酌定原告主张的违约金以实际支付的回迁安置房屋对价为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算利息。关于原告实际支付回迁安置房屋对价的认定，因原告系通过以被拆迁房屋置换和交纳差价款两种方式最终购得回迁安置房屋，故回迁安置房屋的对价应以被拆迁房屋价值和房屋差价款之和确认为136611.91元，其中被拆迁房屋价值的应参照2007年10月17日铁岭市国正房地产评估事务所作出的评估报告确认为98631元(单价1950元/㎡，建筑面积50.58㎡)。关于违约金给付期限，应自2014年11月21日（入住后三个月）即补充协议约定被告办理房产证的最后期限之次日起给付至回迁安置房屋首次登记在被告名下的不动产权证之日即2018年6月7日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条，第一百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内配合和协助原告高汉卿办理本案中原告所购买房屋的不动产权证书；二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决之日起30日内给付原告高汉卿逾期办理房权证违约金（以136611.91元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%计算给付自2014年11月21日起至2018年6月8日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1348元（原告预交），由被告宏运地产铁岭有限公司负担800元，由原告高汉卿负担548元。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人是否应就其逾期办证行为承担相应的违约责任。虽上诉人主张其与被上诉人之间是房屋拆迁安置补偿合同关系，而非商品房买卖合同关系。但双方签订的《回迁补充协议》第九条中，已就办理房屋产权证的期限进行了明确约定，即正式入住后三个月内办理完成。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经登记方发生物权变动的效力，上诉人逾期办证的行为，必然会影响被上诉人作为不动产受让人权利的实现，故原审法院判决上诉人承担相应违约责任并无不当，应予确认。综上所述，宏运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1348元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  贾春红审判员  李雪莹二〇二〇年六月十五日法官助理张鹏飞书记员黄博超