浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2422号 原告：义乌市晨晖袜业有限公司，住所地：义乌市稠城街道下骆宅振兴西路148号。 法定代表人：黄建平。 委托诉讼代理人：王智、李忠，浙江拓思律师事务所执业律师。 被告：鲍昌福，男，1951年12月28日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈献华、楼雪梦，浙江红太阳律师事务所执业律师。 原告义乌市晨晖袜业有限公司（以下简称晨晖袜业）为与被告鲍昌福建设用地使用权纠纷一案，于2020年3月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序审理，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告晨晖袜业的委托诉讼代理人王智、李忠，被告鲍昌福及其委托诉讼代理人陈献华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告晨晖袜业向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2002年1月29日达成的土地转让协议。事实与理由：2002年1月29日，原告与被告达成土地转让协议，原告将坐落于义乌市下骆宅工业区1071平方米的国有土地使用权中的267平方米转让给被告。后被告在该267平方米土地上建造了房屋，房屋部分属于违章建筑，被告受让的土地及地上建筑物均整体登记在原告名下。根据义乌市自然资源和规划局出具的义自然资规函【2019】208号复函的内容，工业用地一般不得采取分割处置，也不得处置给自然人。原告也曾多次要求被告办理产权分割，均因客观上无法办理产权分割而未果。原告认为，原告与被告达成的土地转让协议的合同目的无法实现，原告依法可以行使合同解除权，原告履行了解除合同的通知义务，原告与被告之间的土地转让协议已经解除。为了维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告鲍昌福辩称：一、原被告之间达成的土地使用权转让合同有效。被告与原告法定代表人黄建平系朋友关系。原告通过出让的方式获得位于下骆宅工业区1071平方米的工业用地。经原被告双方合意，原告将其受让的1071平方米的工业土地中的267平方米的土地使用权以127000元的价格转让给被告。被告受让涉案土地使用权后在该地块上建造了房屋，并占有使用至今。在被告认为，原被告之间的土地使用权转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有合同无效的其他情形，且义乌市人民法院（2019）浙0782民初15348号以及金华市中级人民法院（2019）浙07民终5823号民事判决均认定原被告之间土地转让协议有效。 二、原告要求解除土地使用权转让合同，不符合约定解除的情形。根据《合同法》第93条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方并没有对解除涉案的土地使用权转让合同协商一致；双方达成的土地使用权转让合同也没有约定，原告一方解除合同的条件。2020年2月27日，原告发函给被告要求解除双方于2002年1月29日达成的土地转让协议。针对原告的发函，被告于2020年3月9日书面回函给原告，明确要求继续履行双方达成的土地使用权转让合同。因此，原告要求解除土地转让合同，不符合合同法约定解除的情形。 三、原告要求解除土地使用权转让合同，不符合法定解除的情形。根据《合同法》第94条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告要求解除土地转让合同，不符合合同法94条规定的法定解除的任一情形，原告无权单方面解除土地使用权转让合同。 四、目前涉案土地使用权暂不能办理变更登记，系属于原告违约，被告有权主张继续履行合同。被告已按约履行支付土地使用权转让款的义务，双方已经按照约定履行了18年之久，鉴于目前涉案的房地产价值比起18年前已有非常大的升值，且涉案房地产的租金收入也较为可观，原告为了经济利益，想方设法解除合同，不符合民法的诚实信用的原则、也不符合合同法促进交易的立法宗旨。目前涉案土地使用权暂不能办理变更登记，系属于原告违约，被告有权主张继续履行合同。 五、在原告没有支付或者赔偿被告案涉房地产的市场价值前，原告无权解除土地使用权转让合同。被告认为原被告之间达成的土地使用权转让协议有效，原告应当按照诚实信用原则继续履行土地使用权转让合同。在原告没有支付或者赔偿被告相应的对价（案涉房地产的市场价值）之前，原告也无权要求解除双方达成的土地使用权转让合同。 综上，请求法庭维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、判决书两份，证明原、被告于2002年1月29日达成土地转让协议，原告将取得的坐落于义乌市下骆宅工业区1071平方米中267平方米转让给被告，被告受让的土地及地上建筑物均整体登记在原告名下的事实。 证据2、义自然资规函【2019】208号复函一份，证明涉案土地不得采取分割处置，也不得处置给自然人，原告转让给被告的土地无法分割的事实。 证据3、解除合同通知书及快递回单、妥投信息打印件一份，证明因合同目的无法实现，原告通知被告解除合同，合同已经解除的事实。 证据4、申请书、快递回单及妥投信息复印件一份，证明原告曾向义乌市自然资源和规划局申请分割涉案产权证，义乌市自然资源和规划局明确不能分割的事实。 证据5、告知单一份，证明义乌市自然资源和规划局收到原告提交的要求产权分割的材料，该局明确因违反相关管理暂行办法而不予批准的事实。 被告鲍昌福的质证意见：证据1三性无异议，但两份判决书恰好证明原被告之间达成的土地使用权转让合同合法有效。证据2三性无异议，但对其证明目的有异议，根据该复函明确在执行中工业用地一般不得采取分割处置，也不得处置给自然人，在这个复函中，义乌市自然资源和规划局明确系一般情况下，并非绝对禁止分割转让，也非绝对禁止转让给自然人。证据3真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告通知被告解除双方之间的土地使用权转让合同，既不符合合同法第93条规定的约定解除的情形，也不符合第94条法定解除的情形，因此原告无权单方面解除双方于2002年1月29日达成的土地使用权转让合同，原告单方面通知解除的通知书不具有法律效力。证据4、5真实性无异议，但对其证明目的有异议，根据义乌市自然资源和规划局的回复，可以明确原告是第一次向该局申请变更登记，并且原告并未准备好办理变更登记的手续，义乌市自然资源规划局也未明确表示不能办理变更登记，即使最终义乌市自然资源规划局不能办理变更登记手续，也是原告违约，合同解除权不在于原告，而在于被告。 被告鲍昌福向本院提供如下证据： 证据1、要求继续履行合同通知书一份，证明被告向原告发函要求继续履行双方于2002年1月29日达成的土地使用权转让协议。 证据2、EMS快递回执一份，证明被告于2020年3月24日通过发函的形式向被告送达了要求继续履行双方达成土地使用权转让协议，2020年3月25日原告法定代表人签收的事实。 原告义乌市晨晖袜业有限公司的质证意见：证据1原告已收到，原告认为合同无法继续履行。原告一直想将涉案土地权证及房屋所有权证进行分割。原告曾去义乌市自然资源和规划局现场要求产权分割。该局明确回复不能分割，后原告将材料寄到义乌市自然资源和规划局，该局以书面形式告知原告申请的工业用地分割事项因违反相关管理暂行办法而不予批准的情形，因此合同无法继续履行的原因并不在于原告，原告并不存在任何违约情形。合同无法继续履行的原因在于双方签订的转让协议违反相关管理暂行办法及政策的规定。证据2无异议。 本院对原、被告提供的证据真实性均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2002年1月29日，原告晨晖袜业与义乌市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，取得了坐落于义乌市下骆宅工业区1071平方米的国有土地使用权，用途为工业用地。同日，原告与被告鲍昌福达成土地转让协议，约定原告将上述国有土地使用权中的267平方米以127000元的价格转让给被告。被告按约付清了转让款。后被告出资在该267平方米土地上建造了房屋，并占有使用至今。2002年12月及2009年6月10日，上述国有土地及地上建筑物取得了国有土地使用证及房屋所有权证，均登记在原告名下。现原告多次要求被告办理产权分割，均因客观原因无法办理，故诉至本院。 另查明，原告曾于2019年8月19日向本院提起诉讼，请求确认原被告之间的土地转让协议无效及被告立即腾退返还原告下骆宅振兴西路150号的房地产，本院做出（2019）浙0782民初15348号判决，判决驳回了原告的诉讼请求。后原告上诉至金华市中级人民法院，经审查，该院做出（2019）浙07民终5823号判决，驳回上诉，维持原判。 2020年2月27日，原告发函被告要求解除合同，2月28日该函送达被告。被告于3月9日回函，要求继续履行合同。2020年3月25日，原告向义乌市自然资源和规划局提出申请，要求对涉案宗地的土地及房屋作出分割。2020年4月13日，义乌市自然资源和规划局作出义自然资规告【2020】第45号告知单，明确告知原告申请工业用地分割转让事项，属于土地使用权分割转让不予批准的情形。 经本院向被告鲍昌福释明，如果本院支持原告提出的解除合同的诉讼请求，其是否对解除合同的法律后果一并处理，被告鲍昌福表示要求继续履行合同，不同意在本案中一并处理。原告表示愿意按市场评估价补偿被告的损失。 本院认为：原告晨晖袜业通过合法受让，取得包括讼争宗地在内的1071平方米的国有土地使用权。原告将其中的267平方米转让给被告个人，并由被告在受让的土地上建造房屋，至今由被告管理使用。现上述1071平方米土地使用权和房屋所有权全部登记在原告名下，因原告受让的土地性质为工业用地，义乌市自然资源和规划局认定属于土地使用权分割转让不予批准的情形。由于登记在原告名下的土地使用证中的部分土地，被告支付了相应对价，该土地上的房屋也由被告出资建造，被告成为原告名下的部分实际权利人。被告的这部分权利，客观上造成原告在行使登记在原告名下的土地和房产权利时受限，导致合同目的无法实现。同时，被告使用的土地和房屋，产权登记在原告名下，也不利于被告有效地保护自己的合法权利。现原告愿意按市场评估价补偿被告的损失，本院认为，按市场评估的价格足以弥补被告的损失。此外，经本院释明后，被告表示对于解除合同的后果不同意在本案一并处理，本院在本案中不作处理。被告已于2020年2月28日收到原告发出的解除合同通知书，原被告双方的土地转让协议已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 原告义乌市晨晖袜业有限公司与被告鲍昌福于2002年1月29日达成的土地转让协议于2020年2月28日解除。 案件受理费40元，由原告义乌市晨晖袜业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨飞雄 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈凯琳