四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终249号 上诉人（原审原告）：甘茜，女，1973年10月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人（原审原告）：蔡长生，男，1974年5月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾贤兵，四川浩典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川兆丰地产集团有限公司，住所地四川省遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何静，系该公司员工，女，1991年2月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人甘茜、蔡长生因与被上诉人四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甘茜、蔡长生的委托诉讼代理人曾贤兵、被上诉人兆丰公司的委托诉讼代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘茜、蔡长生上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认兆丰公司解除与甘茜、蔡长生之间签订的《商品房买卖合同》的行为无效；3.判决兆丰公司继续履行与甘茜、蔡长生之间签订的《商品房买卖合同》并将案涉房屋交付给甘茜、蔡长生；4.判决兆丰公司协助为甘茜、蔡长生办理不动产权属登记；5.本案一、二审诉讼费由兆丰公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。第一，2013年5月22日，兆丰公司为取得大英半山华庭项目建设用地土地使用权，其法定代表人赵勇向甘露借款3000000元用以缴纳土地出让金。2015年8月30日，因赵勇到期不能偿还上述借款，主动找到甘露表示愿意用半山华庭项目等值房产（含车位）抵偿借款本息，甘露在其多次劝说下同意抵偿，双方签订了《抵房协议》，甘露指定将抵偿的房屋分别登记在甘茜、蔡长生等人名下。2016年1月25日，甘茜、蔡长生与兆丰公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案，如果兆丰公司不认可抵偿行为或甘茜、蔡长生未完全支付购房款，则房管部门不可能为双方办理网签备案。第二，赵勇的行为是职务行为。根据《中国人民共和国民法总则》第六十一条第二款的规定，赵勇实施民事法律行为时的自然人人格已被法人人格吸收，甘茜、蔡长生有充分的理由相信赵勇是代表兆丰公司与甘露签订《抵房协议》，随后兆丰公司也与甘茜、蔡长生签订了《商品房买卖合同》并进行网签，兆丰公司的行为证明其对法定代表人赵勇对外实施的行为予以了确认。因甘露已将借条退还给了赵勇，抵偿协议已得到全面履行，甘露与兆丰公司因民间借贷形成的债权债务关系归于消灭，新的《商品房买卖合同》关系依法成立。2.一审判决适用法律错误。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的规定，甘露与兆丰公司之间的以物抵债协议属于诺成合同，该协议内容是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，不存在恶意损害第三人合法权益和虚假诉讼的情形，以物抵债协议依法成立，合法有效，充分证明甘茜、蔡长生履行了给付房款的义务，兆丰公司应当按照诚实信用原则，积极全面履行合同义务。第二，关于兆丰公司是否享有合同解除权的问题。《商品房买卖合同》是履行以物抵债协议的结果，兆丰公司应当在2016年6月30日前交付符合交付条件的房屋，但其述称案涉房屋至今未完工，不具备交付条件，其行为违反合同约定，已构成根本违约。解除权属于形成权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，兆丰公司如要通知解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条所规定的约定解除和法定解除的情形，但兆丰公司逾期交房的行为构成根本违约，其不享有解除权，发出的解除合同通知亦不具有法律效力，应认定为无效。3.《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。甘茜、蔡长生已通过甘露合法的抵偿行为履行了给付购房款的合同义务，没有违约行为，兆丰公司逾期交付房屋，构成根本性违约，应当继续履行房屋交付义务，并协助办理不动产权属登记。 兆丰公司辩称，1.甘露与赵勇之间基于借贷产生的债权债务系赵勇的个人债务，兆丰公司从未向甘露借款，甘露也未将3000000元借款交给兆丰公司，该债务与兆丰公司无关，应由赵勇个人承担还款义务。赵勇与甘露签订《抵房协议》系个人行为，并非以兆丰公司法定代表人的身份进行签字，该协议对兆丰公司不产生法律约束力。甘茜、蔡长生无任何证据证明兆丰公司承诺替赵勇清偿其个人债务，双方签订《商品房买卖合同》仅系一般市场交易行为，《商品房买卖合同》涉及的房屋不属于赵勇个人所有，该项目尚在建设中，系兆丰公司与第三方联合开发的项目，兆丰公司仅享有项目利润分红权，不对项目物业享有所有权，故不可能使用个别房屋抵偿赵勇欠付李勇林的欠款，甘茜、蔡长生不能以赵勇个人承诺对抗其支付购房款的合同义务，应当承担违约责任。兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇仅为法定代表人和股东，其个人承诺不能上升为公司承诺。《商品房买卖合同》仅办理了网签，因甘茜、蔡长生未履行付款义务，兆丰公司并未到房管部门进行备案登记。2.甘茜、蔡长生与兆丰公司签订《商品房买卖合同》，双方成立房屋买卖关系，其具有支付购房款的合同义务，兆丰公司因其未支付购房款的行为，经合理催告后依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同符合法律规定，解除有效。3.兆丰公司从未收到任何购房款，亦未作出清偿承诺，案涉房屋所属项目因资金流和其他不可预见因素导致未如期竣工，兆丰公司考虑到甘茜、蔡长生享有不安抗辩权，在项目停工期间未催收购房款，后在工程2019年复工建设后向甘茜、蔡长生催收购房款，其在合理期限内仍未履行，已构成根本违约，兆丰公司正当依法行使解除权并无不当。4.甘茜、蔡长生违约在先，兆丰公司有权行使不安抗辩权，暂不交付房屋或办理房产证，且《商品房买卖合同》已经解除，兆丰公司不应支付任何违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 甘茜、蔡长生向一审法院起诉请求：1.请求判决确认兆丰公司解除与甘茜、蔡长生之间签订的《商品房买卖合同》的行为无效；2.请求判决兆丰公司继续履行与甘茜、蔡长生之间签订的《商品房买卖合同》并将所购的房屋交付给甘茜、蔡长生；3.判决兆丰公司协助给甘茜、蔡长生办理不动产权属登记；4.本案诉讼费用由兆丰公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月25日，原告甘茜、蔡长生与被告四川兆丰地产集团有限公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2016000328号、2016000329号、2016000330号。合同约定，原告购买被告开发的位于大英县房屋（预测建筑面积为60.63㎡）、5幢2单元第10层2-10-2号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）、1幢Ｘ单元第21层21-1号房屋（预测建筑面积为96.01㎡）。其中：5幢2单元第7层2-7-2号房屋单价为3827.97元／㎡，总价款为232090元；5幢2单元第10层2-10-2号房屋合同约定的房屋单价为3823.27元／㎡，总价款为231805元；1幢Ｘ单元第21层21-1号房屋合同约定的房屋单价为3623.71元／米2，总价款为347912元。合同约定交付时间为2016年6月30日前。付款方式为一次性付款。合同第十条约定了逾期付款的违约责任：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日［该日期应当与第（1）项中的日期相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1［该比率应当不小于第（1）项中的比率］的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第十三条约定逾期交房责任“1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内［该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金［该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。双方还将合同上传至大英县房管局的房产信息网，但未向大英县房管局进行了备案登记。2019年1月22日，被告四川兆丰地产集团有限公司在遂宁日报刊登《催交购房款公示》，载明该公司半山华庭项目中，原告甘茜、蔡长生购买的5-2-702、5-2-1002号、1-Ｘ-2101号房等在内的31套房屋按照合同应一次性付款，但均未付款，要求原告等在公示之日起15个工作日内向被告付款。逾期不交和办理相关手续，将视为买受人已构成根本性违约，被告将依法解除买卖合同。原告认为其所购房屋已经交付了房款，房款系按照《兆丰御龙国际项目内部股权转让合同》及《补充协议》赵勇应当退还原告的投资款及其收益。因此，原告未按照通知要求履行交款义务。2019年3月24日，被告向原告发出《解除合通知书》，明确表示自本通知发出之日，解除原告与被告签订的半山华庭项目房屋的2016000328号、2016000329号、2016000330号《商品房买卖合同》。另查明：2011年11月，四川兆丰房地产开发有限公司（甲方）与赵治鑫（乙方）、苏义福（丙方）、李勇林（丁方）签订了《房地产联合开发协议》，约定由四方共同出资开发射洪县城北二小区东、太和大道东的商住项目，四川兆丰房地产开发有限公司占股40%、赵治鑫占股30%、李勇林占15%的股份、苏义福占15%的股份，以挂靠于四川兆丰房地产开发有限公司的名义进行开发。该项目后命名为“射洪环球大厦开发项目”。2014年10月10日，李勇林与四川兆丰地产集团有限公司签订《股份转让协议》，将其所有的“射洪环球大厦开发项目”15%股权中的一半即7.5%转让给被告，2015年7月8日，李勇林（甲方）与赵勇（乙方）签订《射洪县城北二小区东、太和大道东（兆丰环球大厦）项目内部股权转让合同》，约定李勇林将其持有的环球大厦项目7.5%股权转让给赵勇，李勇林前期投资本金165万元，转让补偿金115万元，共计280万元，用赵勇所持有的大英半山华庭项目的等值房产以实物方式支付给李勇林。2015年8月30日，李勇林与赵勇签订《补充协议》，按照赵勇与李勇林2015年7月8日的协议，将半山华庭1-1-6-1、1-1-7-1、1-1-27-3、5-1-2-1、5-2-7-1、5-2-9-1、5-2-7-2、5-2-10-2共8套房屋抵付折价280万元抵付给李勇林。2016年1月25日，原告与被告签订该三套房屋的商品房买卖合同。2015年5月22日，甘露通过中国工商银行向赵勇打款300万元。2015年8月30日，双方签订《抵房协议》，约定赵勇以其拥有的大英半山华庭项目中的1-1-21-1、2-1-17-1、2-1-19-1、2-1-20-1、2-1-22-1、2-1-23-1、2-1-25-1、2-1-26-1、2-1-25-2、2-1-26-2、2-1-2-6、2-1-27-6共12套房屋抵偿借款本息420万元。四川兆丰地产集团有限公司成立于2010年3月31日，曾用名遂宁市兆丰房地产开发有限公司、四川兆丰房地产开发有限公司。法定代表人为赵勇，股东为蒋雪梅和赵勇。 一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，应由双方共同遵守并履行。本案的争议焦点是：第一，原告是否实际履行付款义务；第二，被告是否应当交付房屋并承担违约责任。关于争议焦点一，通过庭审和原、被告的陈述，可以明确的是原告在签订商品房买卖合同之后，原告没有单独支付购房款。根据双方的争议，被告认为，原告没有就签订的合同支付购房款，就是没有履行合同。原告认为，他与李勇林系合伙人，李勇林与兆丰房地产开发有限公司签订射洪项目并投资后，将7.5%的股权转让给赵勇，赵勇与李勇林签订《补充协议》，勇其持有的半山华庭项目中的8套房产抵付李勇林280万元款项。赵勇以12套房产抵甘露的借款本息420万元，根据该两份议，被告与原告签订了三份商品房买卖合同，抵偿三套房屋到原告名下，抵付应支付给李勇林的款项，是以物抵债的行为，应当得到支持。本案原告没有交付购房款，也没有证据证明被告已经认可赵勇与原告签订的《补充协议》中的以房抵付股权款。虽然赵勇系兆丰地产集团有限公司的法定代表人，系股东，但原告与赵勇之间签订的协议，只对原告与赵勇产生约束力。被告公司没有签字盖章认可该《补充协议》，且没有承诺以原告享有对赵勇的债权来支付其应当支付的购房款，因此对原告提出的被告已经认可用该3套房产为赵勇抵付股权款的诉讼主张，本院不予支持。据此，被告没有同意用公司房产为赵勇个人抵偿其应当支付的股权款项，原告与被告签订商品房买卖合同约定的3套房屋的购房款并没有支付。关于争议焦点二，因原告没有按照合同约定一次性给付购房款，且在被告公告要求给付房款后，仅向被告进行了回复，仍未履行给付房款的义务，被告依据相关法律规定，向原告发出解除合同通知书，该解除合同书合法有效。解除合同书明确解除了合同，被告不再履行该合同。因合同已经解除，原告要求被告交付房屋及过户的主张，不应当得到支持。也因为原告未交付房款，其不能得到房屋，其主张的被告延期交付房屋、延期办证等违约责任也不能得到支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条规定，判决：“驳回原告甘茜、蔡长生的其他诉讼请求。本案诉讼费14160元，由原告甘茜、蔡长生负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、2015年8月30日和2016年1月21日两份《抵房协议》关于以房抵偿借款的约定对兆丰公司是否有约束力；二、兆丰公司作出的《解除合同通知书》是否有效，甘茜、蔡长生要求兆丰公司交付房屋、协助办理权属登记的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点一，根据已查明的案件事实，赵勇因向案外人甘露借款，双方于2015年8月30日签订《抵房协议》，约定赵勇用其自持有的包括案涉两套房屋在内的大英半山华庭项目共十二套住房以实物方式抵偿4200000元借款；2016年1月21日，双方再次签订《抵房协议》，约定赵勇用其自持有的包括案涉一套房屋在内的大英半山华庭项目共三套住房和十七个车位以实物方式抵偿2398249元借款。两份《抵房协议》均明确载明了上述房产、车位的位置和价格，并由甘露将案涉房屋指定至甘茜、蔡长生名下，赵勇在2016年1月21日的《抵房协议》上注明“借款凭证已收回”。2016年1月25日，兆丰公司按照《抵房协议》记载的房屋楼号、价格与甘茜、蔡长生签订三份《商品房买卖合同》，并对合同进行了网签。本案中，兆丰公司对前述事实的真实性不持异议，但认为赵勇与甘露之间因民间借贷发生的债权债务系赵勇的个人债务，与兆丰公司无关，兆丰公司从未作出代偿承诺，且案涉房屋所在的大英半山华庭项目系由兆丰公司与第三方联合开发，兆丰公司对项目物业仅具有利润分红权并不享有所有权。从本案相关事实看，虽然兆丰公司就案涉房屋与甘茜、蔡长生签订了《商品房买卖合同》，但甘茜、蔡长生主张以房屋抵偿借款的方式一次性支付案涉房屋购房款所涉及的借款系赵勇与甘露两名自然人之间因民间借贷而产生的借贷资金结算款项，兆丰公司并未签章确认。同时，兆丰公司系有限责任公司，具有独立的法人人格，赵勇虽为法定代表人和股东，其在两份《抵房协议》中亦承诺以其自持有的包括案涉三套房屋在内的大英半山华庭项目共十五套住房和十七个车位作为实物来抵偿4200000元和2398249元借款，但兆丰公司与赵勇之间系公司与股东的关系，且半山华庭项目由兆丰公司与第三方联合开发，甘茜、蔡长生未举证证明赵勇代表兆丰公司对案涉房屋行使处置权或者兆丰公司同意为赵勇清偿其个人债务，赵勇用半山华庭的项目资产抵偿其个人债务，损害了半山华庭项目合伙人及兆丰公司其他债权人的合法权益，因此赵勇与甘露在两份《抵房协议》中关于以房抵偿借款的约定对兆丰公司没有约束力，甘茜、蔡长生认为其以冲抵借款的方式已一次性支付案涉房屋购房款的抗辩主张不能成立。承前所述，甘茜、蔡长生与兆丰公司签订《商品房买卖合同》系平等主体间的普通民事行为，双方建立了房屋买卖的法律关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。甘茜、蔡长生作为房屋买受人，负有支付购房款的主合同义务，经兆丰公司登报催收，甘茜、蔡长生至今未支付合同约定款项，已构成根本违约。 关于争议焦点二，2019年3月24日，兆丰公司向甘茜、蔡长生发出《解除合同通知书》，关于《解除合同通知书》效力的认定，本院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条“只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同”之规定，对兆丰公司解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形进行分析认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是合同的约定解除，本案《商品房买卖合同》第27条仅约定了“对本合同的解除，应当采用书面形式”，并未约定一方解除合同的条件，双方也未达成解除合同的合意，因此本案不存在约定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是合同的法定解除，兆丰公司以甘茜、蔡长生逾期未交纳购房款构成根本违约且明示拒绝履行合同义务为由主张解除《商品房买卖合同》，提出解除合同的理由符合该条法律规定的情形，兆丰公司享有法定解除权，其向甘茜、蔡长生发出的解除通知发生解除合同的法律效力，合法有效。因《商品房买卖合同》已经解除，甘茜、蔡长生请求兆丰公司依约交付房屋、协助办理权属登记的诉讼请求丧失了事实基础，依法不能得到支持。 综上所述，甘茜、蔡长生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14160元，由甘茜、蔡长生负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇二〇年六月九日 书记员  李 安