河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2523号上诉人（原审原告）：虎金成，男，1952年9月18日出生，回族，住河南省南阳市内乡县。委托诉讼代理人：马海涛，南阳祜亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玉专，南阳祜亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴亚伟，男，1978年1月10日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告）：曹莉，女，1983年1月1日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审第三人）：卢月星，女，1969年10月16日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：吕应坡，河南宛英律师事务所。上诉人虎金成因与被上诉人吴亚伟、曹莉、卢月星房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人虎金成及其委托诉讼代理人马海涛，被上诉人吴亚伟、曹莉，被上诉人卢月星及其委托诉讼代理人吕应坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虎金成上诉请求：撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9895号民事判决，改判支持虎金成的上诉请求。事实和理由：1.涉案房屋登记在虎金成名下，根据法律规定，该房屋的所有权系虎金成所有。2.虎金成与卢月星之间没有委托代理关系，虎金成的代理人为吴玉金，代理权限为办理不动产过户相关事实。卢月星没有代收房款的权限，曹莉夫妇将涉案房屋的房款支付给卢月星，不能代表虎金成收到房款，故虎金成有权解除合同。吴亚伟、曹莉辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.涉案房屋的购房款已经足额支付，不存在解除合同的情形，虎金成夫妇当场在公证处也签字表示认可收到房款，双方签字之后才办理的公证手续。卢月星辩称，1.该房屋的实际所有人系卢月星，本案一审中已经阐述当时为何将涉案房屋转移登记至虎金成名下，虎金成和虎金旗关于涉案房屋转移的事实描述自相矛盾。虎金成没有支付任何对价。2.根据卢月星和虎金成的通话录音，虎金成明确表示该房屋并非其所有。一审中虎金成拒绝出庭证实该录音的真实性。3.涉案房屋交易流程均由卢月星和曹莉、吴亚伟完成，虎金成对交易流程和细节一概不知。4.房屋虽登记在虎金成名下，但虎金成没有支付任何对价，没有实际占有房屋，并未取得房屋的实际所有权。房屋在交易之前一直由卢月星居住。虎金成向一审法院起诉请求：解除虎金成与吴亚伟、曹莉于2019年5月23日签订的房屋买卖合同(合同编号2019105786号,房权证号码2017-0××××9)和2018年4月17日虎金成与吴亚伟、曹莉签订份房产买卖协议。一审法院认定事实：第三人卢月星系虎金成兄弟媳妇。案涉房产系第三人卢月星2004年婚后购买。2017年该房产过户至虎金成及其妻子柴玉凤名下。但房屋一直由第三人占有使用。2018年吴亚伟、曹莉欲购买该房屋，经与第三人卢月星协商，确定房屋价款为135万元。2018年3月18日被告向卢月星转款30万元作为购房定金。2018年4月17日吴亚伟、曹莉及父亲吴玉金、第三人卢月星、虎金成夫妻二人一起到公证处办理了该房屋买卖相关事宜。其中虎金成、柴玉凤作为甲方与曹莉作为乙方签订了房产买卖协议一份，内容为：甲、乙双方根据《合同法》及《民法总则》的规定,自愿协商一致,就房屋买卖事宜签订本协议：1.甲方自愿将南阳市卧龙区××办事处文化社区××小区××单元1101号的房产转让给乙方2.房款及支付方式:总价款135万元,公证之日付130万元,余款伍万元在办理完过户当日付清,逾期未支付甲方有权收回房屋,已付房款不退。3、甲方保证所转让的房产无纠纷,自己有完全合法的处分权,不会因自己的债务原因致使房产遭第三人的合法追索，如出现该情况致使乙方不能取得房产,甲方退还全部房款,并承担房款30%的违约金。4、以后办理过户,甲方有义务协助办理,有关费用乙方承担。5、双方协议签订之日,房屋归乙方所有。6,交房前有关水电物业费用甲方结清。7、本协议双方签字生效,一式三份,甲乙双方各一份，公证处一份。虎金成、柴玉凤并向吴玉金出具了委托书一份，委托事项为“我们是委托人虎金成、柴玉凤,系夫妻关系我们共有南阳市卧龙区××办事处文化社区××小区××单元1101号(不动产权证号:豫2017南阳市不动产权第0004549号)的房产。现出售,因我们年纪大,自愿委托吴玉金为我们的代理人,代为办理上述不动产的过户事宜,包括1.查询房产档案信息、开具相关证明2.办理不动产买卖过户登记、缴纳税费、网签买卖合同领取不动产权证手续。办理上述不动产的过户及相关的一切手续委托期限:自本日至委托事项办理完毕止受托人在委托权限内所实施的法律行为及签字我均认可并愿意承担法律责任。受托人有权转委托”。同时第三人卢月星出具担保书一份，内容如下：担保人:卢月星,女,身份证号:。住址：南阳市××区文化路××号，我是担保人卢月星。虎金成、柴玉凤将南阳市卧龙区××办事处文化社区××小区××单元1101号(不动产权证号:豫2017南阳市不动产权第0004549号)的房产转让给曹莉,我保证房屋不存在任何纠纷,如存在纠纷不能过户,由我退还买方全部购房款,并向买方支付房款30%的违约金。合同签订当日，吴亚伟、曹莉向第三人卢月星转款100万元。第三人卢月星向吴亚伟、曹莉出具收条一份，内容是“收条今收到房款壹佰万元整。卢月星2017年4月17日”。虎金成及其妻子柴玉凤均在该收条上签字捺印。协议签订后，第三人卢月星将案涉房产交付给吴亚伟、曹莉占有使用。2019年5月23日吴玉金与吴亚伟、曹莉到南阳市产权交易中心办理案涉房产的过户手续，按照房管部门的要求签订了一份南阳市存量房买卖合同，合同约定“甲方(卖方):虎金成柴玉凤乙方(买方):曹莉吴亚伟甲、乙双方在平等、自愿和诚实信用的基础上,经友好协商,就房屋买卖事宜达成一致意见并签订本合同第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方已对甲方房屋具体情况作了充分了解,并愿意购买该房屋，该房屋具体情况如下1、房屋坐落于卧龙区××办事处文化社区××小区××单元1101,房屋建筑面积150.62平方米。2、房屋的所有权证号为产权证字第2017-0004549号;该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条甲方保证上述房屋权属状况的真实性保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致乙方受到损失,甲方应予赔偿第三条乙方应在x前向甲方支付定金(大写)×xx,(小写)×x元,作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第四条经双方协商确定该房屋成交价款为(大写)捌拾万元整(小写)800000元房款的支付方式和支付时间为1、乙方于xx前向甲方支付房款800000元。2、乙方于领取房屋所有权证时支付余款xx元。乙方未按约定支付房款的,则按下列约定承担违约责任1、乙方逾期支付房款的,每逾期一天,按实际欠款金额的万2、乙方逾期支付房款超过xx,甲方有权解除本合同。甲方应于分之xx付违约金。解除合同后三天内将已收房款退还乙方,所收定金不予退还。如甲方不愿解除合同,则有权要求乙方按前款约定支付违约金。第五条甲方应于xx前将房屋正式交付乙方,除本合同另有约定外,甲方应在交付房屋前将室内物品腾空并打扫干净。双方约定于本合同签订后到有关部门办理物业服务、有线电视、固定电话、水、电、气暖等相关附属设施的变更手续。甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。甲方未按约定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任1、甲方逾期交付房屋的,每逾期一天,按总房款的万分之x支付违约金2、甲方逾期交付房屋超过xx天的,乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同后xx内将已收房款退还乙方并双倍返还定金。如乙方不愿解除合同,则有权要求甲方按前款约定支付违约金。…”。吴亚伟、曹莉在该合同上签名并由吴玉金在合同上签署了虎金成、柴玉凤的名字。2019年5月29日吴亚伟、曹莉向第三人卢月星支付了剩余房款5万元，2019年5月31日案涉房产过户至吴亚伟、曹莉名下。本案诉讼中，经本院多次要求虎金成到庭，但虎金成一直拒不到庭。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中虎金成与吴亚伟、曹莉于2018年4月17日和2019年5月23日签订了房屋买卖合同两份。两份房屋买卖协议均系双方自愿签订，未违反法律强制性规定，应为有效协议。两份合同中均未约定解除合同的条件。结合案件实际，案涉房产虽然登记在虎金成名下，但一直由第三人占有使用。吴亚伟、曹莉在购买案涉房产时均是与第三人卢月星进行协商，虎金成并未参与，2018年4月17日购房协议签订的当日，吴亚伟、曹莉按照协议约定向卢月星支付了130万元购房款，虎金成也在卢月星出具的收款条上签字确认，证明虎金成在签订合同时已知道吴亚伟、曹莉已按合同约定向第三人支付了房款，且未提出异议。合同签订后，也是由第三人将房屋交付原告占有使用，之后被告将剩余购房款5万元支付给第三人，2019年5月31日已将案涉房产过户至被告名下。虎金成对此一直未提出异议，现虎金成提出吴亚伟、曹莉一直未向其支付购房款致使合同目的不能实现，显然也不符合常理。作为买受人的吴亚伟、曹莉来说，完全有理由相信案涉房产实际归第三人卢月星所有，吴亚伟、曹莉也按合同约定履行了合同义务，并已取得案涉房产的物权。现本案虎金成以吴亚伟、曹莉未支付购房款为由主张解除该两份合同，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。判决：驳回虎金成的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。虎金成向本院提交以下证据：1.物业公司水电费缴款明细，拟证实2017年3月之后卢月星夫妇将房屋卖给虎金成后，卢月星并未在房屋中居住。2.房屋契税发票，拟证实虎金成缴纳了涉案房屋的契税。吴亚伟、曹莉、卢月星对证据1的真实性无异议，但认为卢月星虽然未在该房屋中居住，但实际仍由卢月星占有使用该房屋。对证据2的真实性无异议，但认为系双方实际并未发生现金交易，房屋转移登记是因为卢月星丈夫涉及其他案件担心法院执行涉案房屋，交契税的其中一联还由曹莉持有。本院认为，因吴亚伟、曹莉、卢月星对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。吴亚伟、曹莉、卢月星未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：虎金成是否有权解除涉案房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证责任”。本案中，虎金成主张并未收到涉案房屋的购房款，应当解除涉案房屋买卖合同，而吴亚伟、曹莉则主张涉案房屋买卖合同已经履行完毕，购房款已经足额支付。对此，本院分析如下：1.吴亚伟、曹莉则主张涉案房屋买卖合同已经履行完毕，购房款已经足额支付，应当对该主张承担举证责任。根据2018年4月17日虎金成、柴玉凤与曹莉签订《房产买卖协议》，该协议中约定：“总价款135万元，公证之日付130万元，余款5万元在搬离完过户当日付清。”当日，曹莉通过其银行账户向卢月星转款100万元，卢月星向曹莉出具收条，虎金成、柴玉凤均在该收条上签名。上述情况可以证实虎金成、柴玉凤已经认可曹莉向卢月星支付100万元购房款的事实，吴亚伟、曹莉已经尽到其主张购房款已经支付的举证责任。虎金成辩称其系在空白的纸上签名，但并未提供证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。2.在房屋买卖民事法律关系中，出卖人的目的是为了通过转移房屋的所有权而获取对价，即购房款。通常情况下，房屋出卖人在未收到购房款的情况下，不会和买受人办理房屋过户手续。虎金成在2018年4月17日吴亚伟、曹莉向卢月星转款100万元的同日，即委托给吴亚伟的父亲吴玉金代为办理涉案房屋过户事宜并予以公证，实际上已经授予吴亚伟、曹莉享有转移登记涉案房屋的权利。于此情形下，虎金成辩称未收到吴亚伟、曹莉的购房款，却将房屋过户登记的权利转让给吴亚伟、曹莉，明显不符合常理和房屋买卖的交易习惯。3.虎金成上诉状中称“虎金成与卢月星之间并没有委托代理关系，虎金成的代理人为吴玉金”，但在本案二审庭审中，经询问虎金成为何委托吴玉金办理房屋过户手续，虎金成陈述为：“我不认识吴玉金，我住院了，当时我让卢月星帮忙，我就不管这个事了”。虎金成关于卢月星是否具有代理权的问题，明显陈述不一致且自相矛盾，虎金成本人对此也不能作出合理解释。4.综上，上述情况可以证实吴亚伟、曹莉将购房款交付给卢月星后，已经完成涉案房屋购房款的支付义务，虎金成对此情况应为明知且认可。虎金成以未收到购房款为由主张解除房屋买卖合同，并无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，虎金成的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由虎金成负担。本判决为终审判决。审判长  杨乐审判员  罗军审判员  高璐二〇二〇年六月十日法官助理赵希国书记员张洋