广东省深圳市南山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0305执异1号 异议人（案外人）：赵淑川，男，汉族，1971年9月25日出生，身份证住址深圳市盐田区。 委托诉讼代理人：段耀辉，广东广荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈欣彤，广东广荣律师事务所律师。 申请执行人：陈志强，男，1988年3月30日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。 被执行人：赵泽勇，男，1986年2月4日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。 本院在执行申请执行人陈志强与被执行人赵泽勇民间借贷纠纷财产保全一案【案号：（2019）粤0305执保364号】过程中，案外人赵淑川向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人赵淑川提出书面异议称，异议人因其位于深圳市××华侨城香××街纯水岸（九期）1栋17层2单元17B（房产证号：深房地字第××号）的房产被查封，特向法院提出执行异议，具体理由如下：一、涉案房产系异议人赵淑川购买、支付全部购房款、按月偿还贷款，购房至今的物业管理费、电费、煤气费等均由赵淑川支付，涉案房产由异议人赵淑川实际占有并居住使用，仅借名登记在被执行人赵泽勇名下，赵泽勇并非涉案房产的实际所有权人。2011年由于家庭生活需要，异议人赵淑川与被执行人赵泽勇经协商一致，由赵淑川暂借赵泽勇的名义购买涉案房产。故2011年7月10日被执行人赵泽勇以自己的名义代替异议人与深圳华侨城房地产有限公司（以下称卖方）签订《深圳市房地产认购书》；同日，异议人赵淑川委托案外人赵某1从其尾号为3025的中国银行账户向卖方支付定金人民币100万元。2011年7月14日异议人赵淑川自其尾号为2288的招商银行账户分两笔向被执行人赵泽勇尾号为5762的招商银行账户合计支付购房款1300万元。为此，异议人与被执行人签订《房产委托代持协议》，就异议人委托被执行人代其购买并持有涉案房产的具体事项作出了约定。2011年7月28日赵泽勇代替赵淑川与卖方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定购房总金额为人民币13894389元。后赵泽勇受赵淑川委托与招商银行股份有限公司深圳分行签订《“存贷通”功能开通协议书》，赵淑川支付给被执行人赵泽勇的1300万元中，除去已经支付的首付款（含定金100万元）4174389元，剩余款项及“存贷通”业务产生的收益用于支付涉案房产的每期贷款。为确保被执行人受异议人委托而向招商银行申请的贷款用于支付涉案房产的购房款，异议人赵淑川以保证人的身份在被执行人与招商银行股份有限公司深圳分行签订的《个人购房贷款及担保合同》中签字，对涉案房产的贷款提供连带保证担保。后于2014年5月4日《“存贷通”功能开通协议书》解除，赵泽勇依据异议人赵淑川的指示将900万元存抵贷业务的余款支付至赵淑川指定的案外人赵某2尾号为4650的银行账户。自2014年9月12日起，赵某2每月代异议人赵淑川将还贷款项支付至赵泽勇尾号为5762的银行账户。涉案房产买卖完成并于2012年10月19日收楼后，均由异议人赵淑川与其家人居住使用，涉案房屋自购房至今的全部物业管理费、电费、煤气费、上网费、有线电视费等均是自异议人赵淑川尾号为2013的建设银行账户缴扣的。以上可知，涉案房产在购房过程中产生的全部费用包括税费均是由异议人赵淑川承担的。涉案房产长期由异议人赵淑川居住，且其购房价款、税费等均由赵淑川支付，异议人赵淑川为涉案房产的实际所有权人，被执行人赵泽勇并非涉案房产的所有权人。二、异议人赵淑川作为涉案房产实际所有人享有的要求涉案房产变更登记至其名下的特定请求权（物权期待权），优先于保全申请人陈志强的金钱债权，根据广东省高级人民法院发布的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条，实际产权人赵淑川享有的权利足以排除普通债权人对涉案房产的查封。本案中异议人赵淑川对涉案房产享有的要求涉案房产变更登记至其名下的特定请求权成立早于被申请人陈志强因借款而形成的债权，显然陈志强成立在后的金钱债权不能优先于异议人成立在先的请求权。其次，异议人赵淑川的请求权系针对诉争房屋的请求权，而陈志强仅对被执行人享有普通金钱债权，其金钱债权并未指向特定的财产，陈志强对涉案房产既无担保物权，亦无特定债权。本案中异议人所享有的要求对涉案房产的所有权变更登记至其名下的特定请求权（物权期待权），应优先于陈志强的金钱债权。而根据广东省高级人民法院发布的《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条的意见，“金钱债权的执行中，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人主张其与被执行人存在借名买房关系，且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情况，可以排除执行。”因此，异议人赵淑川作为实际产权人所享有的权利足以排除普通债权人对涉案房产的查封。综上所述，陈志强申请查封涉案房产的行为极大的损害了异议人赵淑川的权利，异议人请求人民法院支持异议人的请求，依法撤销（2019）粤0305执保364号民事裁定书，并依法解除对涉案房产的查封。 申请执行人陈志强辩称，一、异议人提供的证据不足以证明异议人与赵泽勇存在代持关系，也不足以证明异议人为涉案房产的实际权利人；二、如法院认定异议人与赵泽勇存在代持关系，但异议人所依据的证据及理由不足以排除强制执行。 本院查明：陈志强与赵泽勇民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月29日查封赵泽勇名下位于南山区华侨城香××街纯水岸（九期）1栋2-17B号的房产（不动产权证证号4000538427）。查封期限为三年，自2019年1月29日至2022年1月28日。 异议人赵淑川认为涉案房产系赵泽勇替其代持，提交了以下证据予以证明：1、房产委代持协议，由赵淑川与赵泽勇于2011年7月10日签订，约定由赵泽勇代替赵淑川持有深圳市南山区××办事处华侨城香××街纯水岸（九期）1栋17层2单元17B房产，代持方式为：以赵泽勇的名义与卖方签订《深圳市房地产买卖（预售）合同》，并以赵泽勇的名义在深圳市房地产交易中心等政府部门办理商品房买卖（预售）登记，以赵泽勇的名义办理银行贷款，并以赵泽勇名下的账户为贷款偿还账户，但所需包括首付款、还贷资金等款项均由赵淑川承担，并且应当至少提前一个工作日将款项支付到赵泽勇名下账户，对赵泽勇因代赵淑川购房与银行签订相关贷款合同，实际购房人赵淑川应以担保的人的身份对相应贷款出具担保；代持期间，赵泽勇名下用于支付首付款、偿还贷款的银行卡、网银ukey应交由赵淑川保管，密码由赵淑川设置，未经赵淑川书面同意，不得设置电话银行、手机银行等支付方式；上述房产交付时以赵泽勇名义办理收房、入驻等手续，但房产实际由赵淑川拥有处分权，以赵泽勇名义办理房地产证、不动产登记证书等权利凭证办理在赵泽勇名下，赵淑川支付交房及办证所需的各项费用。上述房产所有权、使用权、收益权（包括未来房产增值的部分）、处分权等一切权利属于赵淑川，赵泽勇仅代赵淑川持有该房产不享有房产的任何权利。申请执行人陈志强认为其并非上述合同的当事人，故对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认；2、《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产认购书补充协议》，由深圳华侨城房地产有限公司（卖方）与赵泽勇（买方）于2011年7月10日签订，约定买方认购卖方纯水岸（九期）1栋2单元17层B号房，签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币100万元，签订正式房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。申请执行人陈志强认为其并非上述合同的当事人，且合同买方为赵泽勇，与赵淑川无关，故对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认；3、《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由深圳华侨城房地产有限公司（出卖人）与赵泽勇（买受人）于2011年7月28日签订，约定买受人向出卖人购买位于深圳市南山区××办事处华侨城香××街纯水岸（九期）1栋2单元17B号房，总金额为人民币13894389元，签订本合同之日买受人首期支付购房总价款的30.4%，即人民币4174389元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款人民币972万元。申请执行人陈志强认为其并非上述合同的当事人，且合同买方为赵泽勇，与赵淑川无关，故对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认；4、《个人购房贷款及担保合同》、《招商银行个人贷款借款借据》、《招商银行“存贷通”功能开通协议书》，贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司深圳分行，贷款人、抵押人为赵泽勇，担保人为赵淑川，约定贷款人或抵押人从深圳华侨城房地产有限公司处购买纯水岸（九期）1栋17层2单元17B号房，借款人向贷款人申请个人购房贷款972万元用于支付购房款，保证人为贷款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。2011年10月17日，招商银行将其向赵泽勇出借的贷款972万元转入深圳华侨城房地产有限公司招商银行账户。赵泽勇招商银行账户同时开通了“存贷通”功能。异申请执行人陈志强认为其并非上述合同的当事人，故对该合同的真实性、合法性、关联性均不予确认；5、中国银行刷卡单、《代支付声明》及赵某1身份证复印件，显示赵某1尾号为3025的银行卡于2011年7月10日向商户“华侨城房地产”支付100万元，赵某1声明该笔款项为其受赵淑川委托而支付的用于购买深圳市南山区纯水岸（九期）1栋2单元17B房产的定金。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；6、招商银行户口历史交易明细，显示赵淑川招商银行账户62×××88于2011年7月14日向赵泽勇招商银行账户62×××62转账1000万元和300万元。2011年7月22日，赵泽勇招商银行账户62×××62在华侨城房地产通过银联消费3174389元，于2011年10月17日收入972万元，随即又向深圳华侨城房地产有限公司转账972万元。每月17日，赵泽勇招商银行62×××62账户固定有一笔七万元左右的支出，摘要均为“信贷系统业务个人资产GALP”或“归还个人资产贷款PLAG”；2014年10月份开始，每月均为赵某2于17日前向该账户中存入相当于房贷月供的金额，再产生一笔摘要为“归还个人资产贷款PLAG”的支出。另外，赵某2于2012年11月29日和2012年12月10日分别向赵泽勇招商银行账户62×××62转账35万元和10万元，2014年5月4日，该账户向赵某2转账900万元。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，称无法核实交易的真伪，且交易仅能证明双方之间有交易往来，银行流水未进行备注，不能作为赵淑川给赵泽勇的款项系购买该房产的定金及首付款；7、《收款收据》，深圳华侨城房地产有限公司于2011年7月22日出具收据，称收到赵泽勇支付的纯水岸九期1栋2单元17B房款4174389元。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该证据恰好证明购买房产的资金系赵泽勇支付，与赵淑川无关；8、《代支付声明》、赵某2身份证复印件、明细表及转账单、银行回单凭证、账户证明书，赵某2声明：“因赵淑川购买深圳市南山区纯水岸（九期）1栋2单元17B的房产需要每月向招商银行还贷，由赵某2代为支付。于2014年5月4日收到赵淑川指示赵泽勇付至本人名下的900万元款项后，通过本人银行账户向赵泽勇的账户（账号：62×××62）支付还贷款项，该笔款项为代赵淑川支付给赵泽勇的还贷款项，具体支付情况见附件明细。”赵某2还于2019年12月11日出具声明，称“因赵淑川购买深圳市南山区纯水岸（九期）1栋2单元17B的房产，赵某2收到赵淑川指示于2012年11月29日、2012年12月10日通过其银行账户分两笔向赵泽勇的账户合计支付45万元，该款项为代赵淑川支付给赵泽勇的购房税款及房屋所有权登记费。”附件内统计的金额和时间、转账单、银行回单凭证与赵泽勇招商银行账户交易明细可一一对应。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为声明系后补，无法证明赵淑川与赵某2之间是否存在代支付的事实；9、POS签购单、《中华人民共和国税收通用完税证》、广东省行政事业收费统一票据、房产证复印件，显示赵泽勇于2012年12月10日因购买纯水岸（九期）1栋2单元17B房产缴纳契税416831.67元，于2012年12月10日缴纳房屋所有权登记费50.5元，涉案房产登记的权利人为赵泽勇。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该证据恰好证明赵泽勇为该房屋的所有权人；10、物业管理费支付明细、赵淑川建设银行账户明细、有线数字电视申请表、涉案房产水电费缴费通知及发票、车费发票，显示赵淑川的建设银行卡每月由深圳市华侨城物业服务有限公司扣缴物业管理费，由深圳华侨城水电有限公司扣缴水电费，纯水岸九期1栋2单元17B房的有线电视由赵淑川开户，但停车费发票、水电费通知单上载明的客户为赵泽勇。申请执行人陈志强对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；11、《居住说明》，波托菲诺纯水岸管理服务中心于2019年10月15日出具说明，证明赵淑川于2015年5月1日至今居住在深圳市××××街华侨城波托菲诺纯水岸9期1栋2单元17B房。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该管理服务中心的职权范围不包括开具该证明材料；13、装修备案登记表、《大金家用中央空调系统销售及安装合同》、简一大理石瓷砖销售单、采购涉案房屋装修材料的收款收据、订购合同、送货单等票据、赵某2的银行流水。在涉案房产物业管理处办理装修事宜签订协议的业主为赵泽勇，装修备案登记表上登记的业主亦为赵泽勇，装修公司负责人为张结润，在装修备案资料中，赵泽勇身份证复印件旁备注为名义业主，赵淑川身份证复印件旁备注为实际业主。赵淑川为涉案房产购买了空调和大理石地砖，张结润为涉案房屋订制了家具、卫浴、门窗等材料及设施，赵某2向张结润支付了装修费用。申请执行人陈志强对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为其中大部分的表格、协议均标志涉案房屋业主名字为赵泽勇，退一步说，负责装修、居住，也并不一定是房屋的权利人。 本院于2020年5月29日组织各方当事人进行调查，异议人赵淑川申请证人赵某1、赵某2及张结润出庭作证，赵某1证实其2011年7月份通过其账户在华侨城地产售楼处刷卡100万元，是受赵淑川指令支付的购房款；赵某2证实其系赵淑川的出纳，帮助赵淑川管理工作日常的支付和家庭生活的支付，涉案房产的贷款由其每月转账给张泽勇招商银行的账户来进行偿还；张结润证实涉案房产由赵淑川委托其进行装修，赵某2是赵淑川的财务，装修费用由赵某2向其支付。 申请执行人陈志强称被执行人赵泽勇向其借款时有提及涉案房产的事，并未向其示明涉案房产系代他人持有。 异议人人赵淑川称其及家庭名下没有购房名额，故其才以被执行人赵泽勇的名义购买涉案房产。 另查，赵泽勇、赵某1、赵某2与赵淑川系叔侄关系。 本院认为，异议人赵淑川提交了其与被执行人赵泽勇于2011年7月10日签订的《房产委托代持协议》以证明二人之间存在借名买房或代持房产的关系，但因二人系叔侄关系，本院无法确认该协议是当时所签还是在本院查封涉案房产之后补签；赵淑川于2011年7月14日向赵泽勇的招商银行账户转款1300万元，但未备注款项用途，不能排除系亲属之间的赠与或者借款；涉案房产的定金通过赵某1支付，首付款直接从赵泽勇的账户中支付，每月按揭贷款亦直接从赵泽勇的账户进行扣除，2014年5月4日之后由赵某2每月向赵泽勇的扣款账户存入房贷，税费亦由赵泽勇直接支付，以上与涉案房产相关的费用均非由赵淑川支付，无法建立起涉案房产与赵淑川之间的关联性，虽然赵某1、赵某2出具声明或出庭作证，称相关款项均系受赵淑川的指示代替赵淑川支付，但赵淑川与赵某1、赵某2亦为叔侄关系，其二人的证言的证明效力有待考量，本院无法辩明真伪；赵淑川提交的涉案房产的停车费发票、水电费通知单上载明的客户均为赵泽勇，其提交的物业管理费亦未注明房号，纯水岸管理服务中心亦非出具居住证明的权力机关，无法证实赵淑川居住在涉案房产内，赵淑川仅能证明纯水岸九期1栋2单元17B房的有线电视由赵淑川开户，并不能证明其实际占有使用涉案房产。综上，本院无法确认异议人赵淑川与被执行人赵泽勇之间存在房产代持关系。 退一步讲，即使赵淑川与赵泽勇之间存在房产代持关系，但，第一，《房产委托代持协议》仅在合同相对方之间产生法律效力，并不发生物权变动的效果，不能据此认定赵淑川系涉案房产的所有权人，赵淑川仅仅有权请求将涉案房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权而非物权，该债权也并不优先于申请执行人陈志强的债权；第二，涉案房产登记在被执行人赵泽勇名下，在申请执行人陈志强借款给被执行人赵泽勇时，赵泽勇向陈志强提出其持有涉案房产的情况，亦未示明系代异议人赵淑川所持有，陈志强亦基于对不动产权登记公示的信赖，相信涉案房屋为赵泽勇的责任财产，因此，涉案房屋能产生承担赵泽勇相应民事责任的法律效果；第三，异议人赵淑川系规避政策购买房产，其自愿选择由赵泽勇代持涉案房产，不愿遵守不动产登记公示制度，应当能预见由此带来的法律后果，也应当承担相应的法律后果；第四，至本院查封涉案房屋，赵淑川仍未办理相关过户手续，无论是由于政策原因，还是经济利益的原因，都是赵淑川选择由赵泽勇代持涉案房屋所造成的后果，异议人赵淑川对不能及时办理过户登记存在过错；第五、因深圳属于一线城市，房价一直居高不下，政府才会出台相应的限购、限贷措施来进行调控，且土地资源有限，异议人赵淑川在本人及家庭并无购房资格的情况下，借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源，炒高房价，损害社会公共利益。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人赵淑川对涉案房产的主张不能对抗现有强制执行程序，故对于异议人赵淑川关于解除涉案房产查封的异议请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回异议人赵淑川的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蔡建东 审判员  李之光 审判员  魏 梅 二〇二〇年六月一日 书记员  黄 栗