广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3414号原告王魁，男，汉族，1966年12月11日出生，身份证住址安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人王留涛，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人谭中浩，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市伯居房地产有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际纺织服装原辅料物流区（一期）T25栋128号，统一社会信用代码91440300MA5DJ5PW6K。法定代表人李连奇。委托诉讼代理人高云杰，广东橙果律师事务所律师。原告王魁与被告深圳市伯居房地产有限公司（以下简称伯居公司）的居间合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王留涛、谭中浩，被告的委托诉讼代理人高云杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2019年8月28日签署的《中介服务合同》约定，被告为原告提供中介信息服务劳务，协助原告参与签订《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》及付款事宜；被告提供中介信息并保证提供的业主信息以及房屋信息合法、准确；原告向被告支付定金100000元（人民币，下同）；如在2019年9月9日内(含当日）非因甲方原告原因未能办妥签约事宜的，原告有权单方解除合同，要求被告按已支付的定金100000元无条件双倍退回；如协商不成，则任何一方均可向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。原被告双方在签署合同后，原告按照约定向被告支付了定金100000元，但是被告未能按照约定为原告提供中介服务。被告在2019年9月9日内(含当日)未能办妥签约事宜的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，根据双方约定原告有权单方面解除合同并要求被告返还定金200000元。原告为维护自己的合法权益，请求判令：1、确认原告与被告于2019年8月28日签署的《中介服务合同》已于2019年9月10日解除；2、被告向原告返还定金20万元；3、本案的诉讼费由被被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。一、原告向被告转款的10万元并非是中介费定金。1、原告向被告转款的10万元系原告购买指标房的定金，而非中介费定金。2019年7月2日，被告向原告出具收款收据，其中写到“兹收到王魁（），交来平湖街道山厦社区远洋指标房定金10万”。故原告交付的10万元系购买“平湖街道山厦社区远洋指标房”的定金，该款项只是由被告代收，待原告与卖房业主确定交易并签订合同后，该款项会由被告转交卖房业主。2、被告与原告约定的中介费为39270元，依据法律规定，原告向被告支付的定金最高为7854元。根据被告向原告出具收款收据载明的内容可知，原告按其与业主之间的成交价的2%向被告支付服务佣金或中介费，根据《中介服务合同》(以下简称“合同”）中约定的回迁房面积为85平方米，成交单价为23100元/平方米计算，该笔交易的成交总价为1963500元，被告为原告提供居间服务的中介费为39270元（1963500元×2%）。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，原告向被告支付定金最高金额应为7854元，3、若认为原告支付的10万元系中介费的定金，则双方约定的居间合同服务费金额将高达50万元，与常理不符。一方面，从此前论述可知，被告与原告约定的中介费仅为39270元，而原告支付的定金10万元远高于中介费，这明显不符合常理。另一方面，若认为原告支付的10万元系中介费的定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，可倒推出被告与原告之间的中介费金额为50万元（10万元÷20%）。而事实上，被告促成原告与业主之间的交易金额仅为1963500元，如果被告收取50万元中介费的理由成立，那么该笔中介费将超出该笔交易总额的25%，明显高于市场上中介费的收费标准，也远高于被告向原告出具的收款收据中载明的中介费收取标准，原告也不可能同意被告收取这么高的收费。二、被告同意解除双方签订的合同，合同解除后，被告仅需向原告返还10万元。合同签订后，被告已尽到居间义务，多次促成原告与案外人童光琴当面洽谈，因原告与案外人童光琴未能协商一致，双方最终未能签订指标房买卖合同，被告并未违反合同约定。现原告坚持解除其与被告的居间关系，被告同意解除并愿意配合原告退款，但由于被告收取原告款项的性质不是中介费定金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告仅需向原告返还该笔款项。明，2019年7月2日被告向原告开具《收款收据》，记载：收到王魁交来平湖街道山厦社区远洋指标房定金10万，中介费2%。85平，单价24500元／㎡”。被告确认收到原告向其交纳的10万元。2019年7月29日原告（乙方）与被告（甲方）签订《定金协议》，内容为：“乙方于2019年7月2日委托甲方购买平湖山厦村远洋旧改回迁指标房85平米。成交单价：24500元/平米，成交总价已包含村委确权费、租金补贴、装修补贴。定金：10万。服务佣金：成交价2%。付款方式签订如下协议：签订本协议8月31日内甲方安排乙方办理远洋85平米回迁指标房签约，如甲方逾期导致乙方签约不了视为违约，赔付双倍定金于乙方，反之签约时间到期乙方不履行签约则乙方违约定金没收，另收取服务佣金2%。（1)签约当天支付合同总价50%(包含定金)；（2)乙方领取拆迁补偿协议之日付齐50%，支付服务佣金2%。”2019年8月28日原告（甲方）与被告（乙方）签订《中介服务合同》，就乙方提供中介信息服务劳务，协助甲方与深圳市远盛业投资有限公司、童光琴签订《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》(以下简称“协议书”）的相关事宜达成该合同。《中介服务合同》的具体内容如下：第一条乙方服务内容：1、乙方提供中介服务，协助甲方参与签订协议书行为的签订以及付款事宜。2、乙方提供中介信息服务，并保证提供的业主信息以及房屋信息合法、准确。第二条甲方责任和义务：1、甲方在本合同签订前向乙方支付定金100000元。2、甲方购买山厦远洋一期回迁房面积：85平米，成交单价：23100元/平米，成交总价已包含村委确权费。第三条违约责任：1、如在2019年9月9日内（含当日）非因甲方原因未能办妥签约事宜的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方按甲方已支付的定金100000元无条件双倍退回。2、如乙方促成交易的业主方非童光琴的，或因童光琴业主身份不准确而导致协议书无法签订并生效的，甲方有权要求乙方按甲方已支付的定金100000元无条件双倍退回。另查，《中介服务合同》中所涉及的《房屋收购及搬迁补偿安置协议书》并未签约。原告陈述未完成的原因是第三人不能接受被告的报价，不愿意将案涉房屋卖给原告。被告陈述其曾经促成原告见过两、三次面，但由于第三人报价时出现反复，所以签约就没完成。以上事实有原告提交的《中介服务合同》、《收款收据》、电子银行业务回单及被告提交的《定金协议》及当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，原告与被告间的居间合同关系真实存在，合法有效，依法应予保护。本案中，因被告未促成合同成立，故原告诉请解除与被告的《中介服务合同》合法有据，本院予以支持。原告与被告系居间合同关系，根据合同中约定的面积及成交单价核算，被告需促成的合同成交总价为1963500元，根据约定的2%佣金标准，被告提供居间服务的佣金经核算为39270元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案定金不得超过7854元，因被告未促成购房合同的成立，故被告应向原告双倍返还定金15708元，被告另需返还原告多支付的定金92146元，共计107854元。对于原告诉请超过本院认定的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王魁与被告深圳市伯居房地产有限公司于2019年8月28日签订的《中介服务合同》解除；二、被告深圳市伯居房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王魁返还107854元；三、驳回原告王魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（原告已预交），由原告负担860元，由被告负担1290元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年六月二日书记员 方雯婷