云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初4105号原告：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司，住所地楚雄市开发区彝人古镇土司府，统一社会信用代码：915323007452913167。法定代表人：沙翠梅，董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：王富忠，男，1977年10月1日生，汉族，初中文化，楚雄市人，居民，住楚雄市。原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司（以下简称“汇通公司”）与被告王富忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。被告王富忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情需要，本案于2020年3月11日中止诉讼，于2020年5月25日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告汇通公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2016年1月20日签订的商品房购销合同（合同编号为:盛世和园-822号）,并判令被告于合同解除后五日内协助原告撤销商品房购销合同的备案登记手续（合同登记号为ＣＸ2016012100734）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，原告与被告签订商品房购销合同一份，合同约定，被告购买原告取得开发的楚雄开发区北侧盛世和园住房一套,该房屋位于第5幢15层1502号,套内建筑面积为69.06㎡，单价为每平方米5295.77元,总价为365726元，被告在签订商品房购销合同时付总房款的31.64%,金额为115726元，剩余部分到银行办理按揭贷款,后因被告没有资金支付首付款，于是通过向原告借款的方式支付首付款，借款期限约定自2016年1月20日至2018年1月20日，剩余的250000元办理按揭贷款手续，经审批后，中国农业银行楚雄分行于2016年1月27日按照约定将按揭贷款250000元支付到了原告的账户中。在合同履行过程中,被告未按照约定归还银行按揭贷款，银行从2016年2月份开始陆续划扣原告的保证金,后银行于2017年2月26日从原告的保证金账户中一次性划扣了被告所有的贷款余额，截止2017年12月,被告向中国农业银行楚雄分行的贷款本息已经全部结清。原告认为,原、被告双方签订的商品房购销合同已经对各自的权利及义务进行了约定，原告履行的是将建盖合格的房屋按照约定交付给被告，被告履行的是支付购房款的合同义务，只有双方严格按照约定履行各自的合同义务,双方签订合同的目的才能实现。但因被告不履行偿还贷款的义务,导致原告一直在代替被告归还银行按揭贷款,且已全部还清，被告也不按照约定将首付款支付给原告,原告销售房屋收取购房款的合同目的完全不能实现,根据双方签订的商品房购销合同补充协议第十四条的约定,原告有权解除合同。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王富忠未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告汇通公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商品房购销合同及补充协议、备案登记表，2.土地证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，3.借款合同、借条、首付款发票，4.个人购房担保借款合同、贷款放款凭证、收据，5.代偿还款材料，6.情况说明，7.录音光盘。被告王富忠未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1能够证实双方签订商品房购销合同，合同约定了双方的权利义务及案涉房屋进行了备案登记的事实；证据2能够证实案涉房屋所在项目办理了行政许可的事实，本院予以采信；证据3本院结合其他证据予以综合认定；证据4能够证实被告以购买上述房屋为由办理了按揭贷款的事实，本院予以采信；证据5能够证实由于被告未按约定归还按揭贷款，原告代被告归还按揭贷款的事实，本院予以采信;证据6、7能够证实原、被告之间不存在真实的商品房销售关系的事实，本院予以采信。根据庭审和证据审查，本院确认本案法律事实如下：2012年12月24日，原告取得了地字第（2012）用地233号建设用地规划许可证。2013年5月8日，原告取得了编号：（2013）-019号、（2013）-020号建筑工程施工许可证。2013年7月28日，原告取得位于楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的土地使用证，证号：楚开国用（2013）第003208号，该证载明：地号为ＣＫ2011-04-1,地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为15032㎡。同日，原告取得位于楚雄市车坪村委会的土地使用证，证号：楚开国用（2013）第003206号，该证载明：地号为532301102-ＫＢ-01-05-2，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为15391.60㎡。2013年9月5日，原告取得位于楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的土地使用证，证号：楚开国用（2013）第003583号，该证载明：地号为ＣＫ2011-04-2，地类（用途）为城镇单一住宅用地，使用权面积为22548㎡。2013年9月18日，原告取得了建字第（2013）工程156号建设工程规划许可证。2013年10月10日，原告取得了商品房预售许可证明。2013年11月29日，原告取得了编号：2013-053（补）号、2013-054（补）号建筑工程施工许可证。2016年1月20日，原告为商品房出卖人（甲方），被告为商品房买受人（乙方），双方签订了商品房购销合同（合同编号：盛世和园-822号），合同约定：“甲方以出让方式取得位于楚雄开发区北侧（彝人古镇八期）的地块的土地使用权，土地规划用途为居住用地，土地使用证号：楚开用（2013）第003208号、第003206号、第003583号，甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为彝人古镇八期盛世和园，建设规划许可证号为：建字第（2013）工程156号；乙方购买的商品房为第5幢15层1502号；该商品房按套内面积计价，套内建筑面积为69.06㎡，单价为每平方米5295.77元,总金额为365726元；买受人首期支付购房总价款的31.6%，金额为115726元，付款时间为2016年1月20日，其余价款250000元向农行贷款支付；乙方逾期60天后付款的，解除合同，乙方按应付款的20%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已产生的交易税费由乙方承担。”该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订合同补充协议，该协议第十四条约定：“关于按揭贷款的约定：乙方保证在甲方向银行承担阶段性担保期间按时归还银行贷款，不致甲方承担担保责任；如乙方不按期还款累计达到二期导致银行划扣甲方款项的，按照商品房购销合同第八条之相关约定处理，甲方有权解除购房合同，收回乙方所购的商品房，乙方除承担违约金外，还应赔偿给甲方造成的经济损失。”该协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订借款合同，合同约定：“乙方因资金紧张，向甲方申请借款并专款用于支付所购盛世和园房屋的部分首付款，借款金额为115726元，借款期限自2016年1月20日至2018年1月20日止”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，被告向原告出具借条，内容为：“今借到云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司借款115726元，用于支付购买盛世和园5栋1502房首付款，借款按借款合同约定归还，免计利息，借款人违约按商业银行同期贷款利息计算支付利息”。2016年1月21日，原告为上述商品房买卖合同办理了登记备案手续（合同登记号为ＣＸ2016012100734）。2016年1月22日，原告向被告出具了金额为115726元的购房款发票。2016年1月27日，被告向农业银行楚雄分行借款250000元用于购买楚雄开发区八期盛世和园5栋1502号房屋，借款期限为264个月，还款方式为等额本息还款法，原告为被告该笔借款提供阶段性保证担保。同日，农业银行楚雄分行按合同约定发放该笔贷款250000元至原告的银行账户中，原告向被告出具了金额为250000元的收款收据。由于被告归还上述按揭贷款的银行卡一直由原告持有和保管，从2016年2月起，上述按揭贷款一直由原告按月归还。2017年12月26日，原告还清了被告名下的上述全部按揭贷款本息。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，虽然原、被告签订的商品房购销合同及补充协议对双方的权利义务进行了约定，且案涉商品房购销合同亦办理了备案登记手续,但案涉商品房购销合同及补充协议依法应当认定为无效。第一，原、被告签订的商品房购销合同及补充协议并不是双方的真实意思表示。虽然原、被告签订了商品房购销合同及补充协议，并约定了双方的权利义务，但根据在案证据足以证实，原告作为房地产开发企业，在案涉彝人古镇八期盛世和园项目开发中因资金不足，双方签订了商品房购销合同及补充协议、借款合同，双方通过实施上述民事行为的目的是为了获取银行按揭贷款供原告在上述房地产项目中使用，因此，原、被告之间并不存在真实的商品房购销合同关系。第二，被告并未支付过案涉房屋首付款。在本案中，双方实施的一系列民事行为的目的就是为了获取银行贷款在该房地产项目中使用，也就是说，双方在商品房购销合同及补充协议之后签订的借款合同、借条及出具购房首付款发票等行为亦属于虚假民事行为，且根据在案证据足以证实被告实际上亦未向原告支付过任何购房首付款。第三，被告未归还过案涉房屋的按揭贷款，该按揭贷款由原告予以归还。在签订商品房购销合同及补充协议后，被告以支付购房尾款为由向银行办理了按揭贷款250000元，被告亦对此提供连带责任保证担保，但发放及归还该按揭贷款的银行卡一直由原告持有、保管，原告自按揭贷款发放的次月即2016年2月起一直在偿还贷款本息，并在2017年12月26日还清了被告所办理的按揭贷款。综上，原、被告以虚假的意思表示签订的商品房购销合同及补充协议应依法认定为无效。在本案中，由于被告实际并未向原告支付过购房首付款，因此，在商品房购销合同及补充协议依法确认无效后，并不存在返还款项的问题。商品房买卖合同的备案登记属于行政管理制度中的行政监管手段，对于商品房买卖合同备案登记的撤销与办理，不属于民事诉讼的审理范畴，也不应当由民事判决进行实体处理。现由于双方签订商品房购销合同及补充协议依法确认无效后，原告可以向房地产管理部门申请撤销案涉商品房购销合同的备案登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与被告王富忠于2016年1月20日签订的商品房购销合同（合同编号：盛世和园-822号）及补充协议无效；二、驳回原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  宋国礼人民陪审员  徐 敏人民陪审员  武 荣二〇二〇年六月一日书 记 员  郑会乔