浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2427号 原告：吴红希，男，1979年2月25日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：叶婷婷，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何宇凯，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：义乌市江东街道樊村股份经济合作社，住所地：浙江省义乌市江东街道樊村。 法定代表人：樊恒菁，系副董事长（主持工作）。 被告：刘超，女，1980年5月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：骆瑞芳，女，1964年4月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告吴红希与被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社（以下简称樊村股份经济合作社）、刘超、骆瑞芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告吴红希及其委托诉讼代理人叶婷婷，被告樊村股份经济合作社的法定代表人樊恒菁，被告刘超，被告骆瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴红希向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《租赁合同》；2.判令三被告退还原告支付的房屋租金139000元，押金12000元，门头铁架制作费9895元，并从2019年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失至实际履行之日止；3.判令三被告赔偿原告装修费92750元及卷帘门修理费1000元。事实与理由：被告樊村股份经济合作社欲开设义乌樊村全球库存交易中心，为此特成立“义乌樊村库存品专业街管理办公室”（以下简称管理办）开展招商及运营工作。被告刘超与案外人傅振荣、黄剑锋为管理办主要成员。被告骆瑞芳为涉案租赁房屋的所有权人。原告于2019年1月份定了樊村4间店铺，按管理办的要求交纳了4万元商铺定金汇入被告刘超账户。管理办出具《定铺书》及收据各一份，《定铺书》第4条第3款约定，在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还。2019年4月初，被告刘超通知原告定金数量已超过700间，要求限期签订《租赁合同》。如3天内未签订租赁合同，不退还已交定金。原告于2019年3月20日在管理办签订了甲方栏空白的《租赁合同》，后将租金、押金、门头铁架制作费转入被告刘超账户。签订合同并装修后，原告发现专业街商铺远不足700间，管理办成员从租金中收取每间6000元管理费后撤离再无经营管理。经实地考察，同地段店面由房东自行招租的租金为原告的三成左右，目前开业经营的店面仅30余家。被告夸大事实、虚假宣传，故意隐瞒真实定铺数量的行为实属恶意欺诈，误导原告基于此作出错误的意思表示，原告多次要求撤销《租赁合同》，返还租金、押金、门头铁架制作费，赔偿装修费，被告均不予理睬。被告的欺诈行为贯穿合同始终，且开业6日后被告撤出管理办，未予管理的行为是严重的违约行为。由于被告的违约，导致专业街名存实亡，原告的合同目的无法实现，故主张解除合同。被告刘超向原告承诺会在专业街修路、修停车场、公共厕所，十年由被告刘超管到底，但没有兑现承诺。承诺门头广告费、修卷闸门的费用由被告刘超承担，也未兑现。市场做不起来了，原告积极献策提出一些对专业街有利的规划对策，被告刘超不作为、不管。 被告樊村股份经济合作社辩称，原告所说的管理办撤出不是事实，管理办一直存在，到疫情期间才把人员撤出来，以前一直有六个人在管理，而且原告也从未向被告反映过这个情况，我们不知道原告是从哪里看到说没有管理办的。我们不同意解除合同，合同是原告自己看过后再签字的，按合同来办。我们不知道原告所谓的欺诈行为指的是哪些具体的事情。 被告刘超辩称，原告说整个租赁过程中存在欺诈行为我不认可，这个不是个人行为，整个过程中经营户跟房东数量都非常多，租赁合同都是一对一签订的。每间商铺的大小都不一样，房子都是现场看过的，本人也是签过字的，说欺诈完全不符合常理。原告说管理办撤出也不符合实际情况，到现在为止管理办还是在的。今年因为疫情原因，管理办还免费向经营户发放防护物资，而且也一直都还在管理。房屋租赁事实形成一年多了，从来没有收到经营户要求退租，或者提出书面解除合同的申请。原告现在提出解除合同是没有道理的，房子用了一年多后来退房租是不存在的。我是招商办的工作人员，当时代为办理相关手续，代收一部分租金和押金，因为村委会的收支手续比较复杂，所以就由我们招商办代为收款，以我个人账号作为收款账号收取的款项，都已经交给房东了，整个租赁过程都非常清晰明了。当时有十几个工作人员都代收过房租，收到之后交给房东。原告是作为重点客户来服务的，我从来没有承诺过门头制作不要钱，也没有承诺会修路，村里现在有6个公共厕所。 被告骆瑞芳辩称，我不同意原告的诉请，按照合同来执行。 针对三被告的答辩意见，原告补充陈述，诉状当中很明确，在签订合同之前以及在履行合同的过程中专业街商铺是远远不足被告承诺的700间。被告承诺各种推广的措施方案也没有实现。房屋租金吹捧的过高，同一地段由房东自行招租的租金只有本案租金的30%。为什么本案租金会是这个定价，除了房屋的占有使用以外，还包含了经营管理的费用，但被告未尽经营管理职责。被告刘超自称是招商办人员，用自己的账户代村里收款，这不属实，实际上被告刘超是进行了自主经营。如果是代村里收款，那么还有200多万元的定库，即当时交了定金但未实际开业的定金未退回，应当由村里对专业街进行专款专用，不能由其侵吞。据了解，该费用由被告刘超个人享有，未用于专业街管理。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，义乌樊村库存品专业街定铺书复印件、收据复印件各一份，证明2019年原告预定了樊村88栋9-12号四间商铺，交了4万元商铺定金；定铺书第4条第1款约定：自接到专业街管理办电话通知后，三天内办理租铺手续，逾期视定铺人自动放弃该商铺租赁权，并不退还已交定金；第4条第3款约定：在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还。 证据2，微信商户群招商公告聊天记录截图打印件一份，证明：1、被告樊村股份经济合作社、刘超向原告承诺在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还；2、被告樊村股份经济合作社、刘超三方签订合同并保证市场稳定繁荣，该保证是以被告樊村股份经济合作社、刘超名义作出，不是被告骆瑞芳能力范围内的；3、被告樊村股份经济合作社、刘超向所有商户承诺大力推广市场，并将推广方案作为附加合同；附加合同的内容实施主体是被告樊村股份经济合作社、刘超，不能只是被告骆瑞芳；租赁合同是被告樊村股份经济合作社、刘超提供的格式合同；由此可以证明被告樊村股份经济合作社、刘超也是合同主体，并作出相应的承诺。 证据3，租赁合同一份，证明原告于2019年3月20日在管理办签订了被告樊村股份经济合作社、刘超提供的租赁合同，被告骆瑞芳于2019年3月15日签合同；租赁合同在第1、2条体现用途为商业用房，原告没有实现商业用途；租赁合同第7条第1款、第10条第5、6款、第14条均体现了管理办在库存专业街市场经营中的权力与职责；租赁合同包含了两个部分的内容，一是房屋占有使用，一是经营管理。 证据4，银行转账记录截图打印件二份一页，证明原告按约向被告刘超交纳了租金、押金、门头铁架制作费共计160895元。说明一点：转账有149895元，还有11000元是现金交纳；其中租金押金是151000元，门头铁架制作费是9895元。 证据5，装修合同复印件一份、门头广告制作合同一份、收条复印件一份、装修现状照片打印件六张一页，证明原告后期装修店面并支出装修费用92750元。 证据6，公告照片打印件一份（被告樊村股份经济合作社作出），证明2019年8月24日，被告撤销管理办，市场处于无管理、无规划状态；根据被告樊村股份经济合作社在（2019）浙0782民初第17674号王建彪案庭审中的陈述，专业街是2019年8月18日正式经营的；专业街正式经营6日后被告刘超便撤出管理，被告樊村股份经济合作社、刘超未尽经营管理职责；房屋出租成功，佣金是每间1000元。 证据7，专业街照片打印件两页，证明2020年1月9日下午2点至3点随机走访专业街，专业街日常处于营业状态的仅30余家，没有任何客流，与被告樊村股份经济合作社、刘超承诺相差甚远；专业街不具备经营条件，店铺仅做仓库使用，原告库存经营的目的不能达到。 证据8，当庭提供义乌樊村库存品专业街管理条例复印件一份，证明管理条例多次体现被告樊村股份经济合作社、刘超对樊村库存专业街有管理职责，且在未签订租赁合同之前一再强调合同是由三方签订，由此可见被告樊村股份经济合作社、刘超是作为合同相对方的身份。 证据9，当庭提供（2019）浙0782民初17674号庭审笔录复印件一份，证明专业街于2019年8月18日开业；管理办收取了每间6000元的管理费用，于2019年8月24日撤出；早在2019年10月份即开业后专业街就已经不具备经营条件，全体的商户通过各种渠道反映问题得不到解决。 证据10，当庭提供租赁合同复印件一份（31幢6单元3间店面），证明同地段房屋由房东与承租户自行签订的合同房屋租金是每间1万元，而本案中租金是每间36000元。 证据11，当庭提供跟招商办其中一员黄剑锋微信聊天记录截图一份，证明招商办工作人员承诺原告门头铁架制作费产生的费用会转回给原告。 被告樊村股份经济合作社发表质证意见如下： 证据1，真实性没有异议，对于收取定金是否达到700间这个问题，我们会提供证据证明。 证据2，真实性没有异议，第八条给商户一个月的装修期后来改为三个月；市场推广的方案和发票我们等下提供，村里投入广告费用大概是100多万。 证据3，租赁合同上被告樊村股份经济合作社是作为见证方，被告樊村股份经济合作社没有收取商铺的任何一分费用。 证据4，款项收到了，当时是招商办公室收取的。 证据5，装修我们没有参与，现场也没有看到，对该组证据不予认可。 证据6，真实性没有异议，公告上面写得很清楚，招商办不再参与招商，由村里组织招商，撤销的是招商办不是管理办，管理办到目前为止一直存在。 证据7，照片上也看不出什么，我们会提供证据证明，疫情复工以后我们有给商户发放防护物资，发放了200余户，根据我们上周去拍的照片，目前在营业中的有100余家，不存在原告说的开业营业状态仅30余家的情况。 证据8，真实性没有异议，但是商铺主体不是原告。 证据9，没有异议。 证据10，有异议，店面的租金因为时间、地段不同而不尽相同。之前在五爱一间20万元，后排的2万元也有，十年前才2000元一间。 证据11，不清楚。 被告刘超发表质证意见如下： 证据1，真实性没有异议，但对证明目的有异议，租房是个体行为，不能用其他人的定铺书来证明原告的证明目的。定铺书第五条说明在签订正式租赁合同时原告对前期所有的要约均已认可。 证据2，没有异议，是真实的，但这个群没有解散，现在还在。承诺700间，700间是收定金，跟收铺是两个概念，因为当时房子并不是空着的，我们要先腾空，当时是超过700间定金数的，我们会提供证据证明，已经达到承诺的定金收取数量700间的点。招商是动态的，会变的，装修期本来是一个月，后来改为三个月，从聊天记录也可以看出当时定铺是很热烈的。当时很多人都是连夜来排队的。村里确实有大力推广，推广费远远超出100多万。合同确实是三方签订，房东和经营户签合同，村集体是作为见证方在合同上体现出来的；本来五年内不得私自转租，后来根据实际情况调整为两年内不得转租；卫生费没有收到过，管理费也没有收取过。 证据3，真实性没有异议，本案的租赁合同，房东和经营户相差两天签订，也是合法的，双方没有异议，不需要磋商；合同上也约定乙方租房必须要用于商业，不能用于做仓库；关于房租，当时定36000元是低于市场价的，樊村当时最差的地段每间都有25000元，大通道托运部的每间是7万元，这个租金双方是认可的，原告现在提出异议没有道理。我不认可原告所陈述的格式合同，因为租房子本来就是要一对一签订的。 证据4，收取的租金和押金151000元是对的，门头铁架是统一交给村里做的，具体金额不清楚。 证据5，装修我们没有参与，原告的装修是为了经营目的，是由原告自己去定的，费用我们也有异议。 证据6，真实性没有异议，撤销的是招商办，从那天以后我不再参与招商工作，但招商办后来还有一个工作人员在协助交接；招商办是受村委和村民的委托代办一些租赁事项，招商完成后我们就撤出了，管理办是一直都在的。 证据7，同意被告樊村股份经济合作社的质证意见，原告说的营业仅30余家不符合实际情况，开业的时候我们也有保留照片，当时有200多家，现在在疫情这么严重的情况下开业的还有百余家。 证据8，真实性没有异议，但不是原告本人，我们也一直都是按管理条例在做的，卫生费没有收，包括这些市场的防盗和安全的工作都是管理办在做的。 证据9，真实性没有异议，那次庭审我参加了，对方是把管理办和招商办混淆了。 证据10，完全同意被告樊村股份经济合作社的说法，商铺租金是根据经济情况、地段位置来确定，不能一概而论，而且提供这个租金的证据没有任何意义，对于租金当时双方都是认可的，现在来推翻肯定是不行的。 证据11，具体情况不清楚。 被告骆瑞芳发表质证意见如下： 质证意见与被告樊村股份经济合作社、刘超的质证意见一致。 为支持自己的抗辩，被告樊村股份经济合作社向本院提供如下证据： 证据1，义乌樊村全球库存品专业街房东租金领取单一份、转账记录打印件一份，证明被告刘超已将房租转交给房东的事实。 证据2，现场照片打印件一张，证明原告已经正常使用该房屋的事实。 证据3，订铺数量统计表格打印件一份，证明2019年2月28日前已收取超过700间店铺定金的事实。 证据4，当庭提供定铺书复印件92张、转账记录打印件37张，证明开业前超过了700间店铺的事实。 证据5，当庭提供村里投入广告推广的照片、合同复印件各一份，证明被告投入了大量的人力物力进行市场推广。 证据6，当庭提供疫情以后复工物资领用表打印件一份、专业街现在开业的照片光盘一份，证明没开门是原告自己的事情，被告是要求他们来开门的，没开门难道还要怪到被告头上。 原告发表质证意见如下： 证据1，真实性没有异议，从这个证据里面可以看出租金由两部分组成，一部分是房屋的占有使用费，由被告骆瑞芳收取，一部分是管理费，由被告樊村股份经济合作社、刘超收取，88栋9-12号四间店面租金是每间36000元，减去一条楼梯5000元，其中24000元是由被告樊村股份经济合作社、刘超收取，所以本案房东实际收到的租金是115000元。 证据2，真实性没有异议，从照片中可以看出经营惨淡，被告提供的证据有几家经营户是关门的。 证据3，真实性有异议，统计表格是被告单方出具的，是不准确的，以原告统计与证据4对照。 证据4，三性均有异议，所有定铺单、收据是被告单方提供的，数据不真实，定铺书中有部分落款处加盖有管理办公章，部分是没有加盖公章的，不能认定所有材料均真实。从定铺书跟定铺名单统计起来看，多份定铺书中被告未收足定金，如定铺名单序号13，显示12间，定铺书中收取10万元，少了2万元；序号31，显示22间，定铺书中收取15万元，少了7万元；序号48号，显示18间，少了8万元；59号两间少了1万元；63号两间少1万元；72号26间少11万元；75号12间少4万元；78号12间少7万元等；原告当庭提交质证表格一份（在被告提供的证据定铺名单表格上书写），总计根据被告提供的定铺书少了242万元，即242间，再根据被告提供的收款收据又少了部分，原告不知道他实际的转账记录与收款收据相比又少了多少，其中交了定金的部分有66间用于非库存行业，包括电商、超市、面馆、水果、烟酒副食等，这个与被告承诺的700间库存行业即承诺的定铺定金收取数量差距很大，被告自行陈述是736间减去定铺金至少少交242间，非库存66间，交了定金没转为租赁合同的至少150间，理论上还剩下300间不到。原告对被告单方提供的定铺名单、定铺单及收据不予认可。即使被告提供的证据是真实的，也能看出定金收取数量是远远不足700间的，构成签订合同前的欺诈以及在合同履行过程中一直存在欺诈的行为。对转账记录的真实性有异议，因为定铺单上有些盖过单有些没有盖章。 证据5，形式真实性没有异议，但实质内容真实性存疑，不知道真实的推广金额，从这些材料也看出这些推广是在开业之前，不能证明被告在履行合同过程当中都有管理经营。 证据6，对复工复产的物资发放表三性均有异议，被告单方制作；对于照片真实性没有异议，从照片中显示这些照片形成时间不在同一日，不是同时，拍的也不是整条专业街的概况，而是某一种店面，被告截取了开门的门头。从被告提供的照片中还是能看出隔壁全部是关门的，而且店铺内杂乱无序，没有开灯，不具备经营条件，门前车辆人流都没有。还有一个问题，存在后期房东自行招租的店铺，照片上的店铺不是全部由村里招租进来的，不能达到被告的证明目的。被告提供的照片基本上都是一间，100张照片至多也就一、两百间开门，还是两天时间拍摄的，还包含了房东后期自行招租的店铺，说明了市场的萧条。 被告刘超、骆瑞芳发表质证意见如下：均没有异议。 被告刘超、骆瑞芳均未向本院提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。 证据1，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；但该证据复印件显示的定铺人系案外人陶影，与本案缺乏直接的关联性。 证据2，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；但合同主体的认定，应以正式签订的租赁合同载明的为准。 证据3，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；根据该租赁合同，可以认定合同的相对方系原告与被告骆瑞芳，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上签章。 证据4，对真实性予以确认；可以证明原告支付租金、押金共计149895元。 证据5，对本身的真实性予以确认。 证据6，三被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。 证据7，对照片本身的真实性予以确认，但仅凭该组照片不足以证明原告的证明目的。 证据8，三被告对真实性均无异议，本院对管理条例复印件的真实性予以确认。 证据9，对庭审笔录的真实性予以确认。 证据10，系案外人签订的租赁合同复印件，与本案缺乏关联性，故对其证明力，本院不予确认。 证据11，对本身的真实性予以确认。 二、关于被告樊村股份经济合作社提供的证据。 证据1，本院对真实性予以确认，可以证明被告骆瑞芳收到被告樊村股份经济合作社、刘超转交的本案四间店铺的保证金12000元及首年租金115000元的事实。 证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性及证明力予以认定，可以认定原告实际使用案涉租赁房屋的事实。 证据3、4，能相互印证，故对其证明力，本院依法予以认定。但根据该两组证据，可以看出管理办没有严格按照每间1万元的标准收取定铺定金。 证据5，原告对形式真实性无异议，本院对真实性及证明力予以认定；可以证明被告樊村股份经济合作社在樊村库存专业街开业前后进行了推广、宣传。 证据6，关于物资发放清单，原告对真实性不予认可，且系被告自行制作的打印件，没有相关人员的签字确认，故对其证明力本院不予认定。关于照片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 被告樊村股份经济合作社未经相关部门的审批，自行决定成立了管理办，由管理办负责樊村库存品专业街的招商事宜。 2019年1月2日上午，管理办在群名称为“樊村库存街商户群1”的微信群里发布通知，内容为：“……定铺时间：2019年1月3号早上8点开始，先到先得，以先缴纳定金为准；商铺定金：1万（元）一间，现场只收现金；市场办承诺：2019年2月28日前未招满700间，定金无息返还……。”后，管理办开始向经营户收取定铺定金。2019年1月，原告向管理办交纳定铺定金4万元后，原告（承租方、乙方）与被告骆瑞芳（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，原告在合同上签名的时间为2019年3月20日，被告骆瑞芳在合同上签名的时间为2019年3月15日，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上盖章，该合同约定：甲方将位于义乌市间144平方米的店铺，楼梯1条（减免租金5000元／条），出租给乙方作为商业用房使用；店铺租期自2019年6月15日至2029年6月14日止；租赁期限十年一轮，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上涨10%；该商铺年租金为139000元，于签订本合同时即付清；租金一年一付，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清；乙方应以现金形式向甲方支付租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金12000元（3000元／间）；乙方门面广告由管理办统一制作，由乙方承担制作费用和使用安全；乙方对房屋装修不得损坏主体结构，同时消防安全要符合市政府相关规定；合同同时特别约定：乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还乙方剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任。合同还对其他相关权利义务进行了约定。 合同签订后，被告骆瑞芳将约定的房屋交付给原告使用。原告对案涉房屋进行装修后用于经营，店铺名称为“希创名品尾货”。 2019年3月20日，除之前交纳的4万元定金外，原告又向管理办交纳了第一年的房租及保证金、门头铁架制作费共计120895元。2019年3月20日，管理办将案涉的房屋租金及保证金交付给被告骆瑞芳。 另查明，2019年2月至8月期间，被告樊村股份经济合作社通过出租车LED媒体文字广告、公交车后视频广告、龙门架LED显示屏广告等各种形式，对库存品专业街进行宣传推广。门头铁架由被告樊村股份经济合作社发包给案外人制作完成。樊村库存专业街于2019年8月18日开业。 2020年1月15日，原告以库存品专业街的商铺数量未达700间，被告构成欺诈，原告的合同目的无法实现为由，诉至法院，要求解除合同。本院先以引调方式予以立案，后因调解未果于2020年3月12日正式立案受理。 本院认为，根据原、被告诉请的理由及答辩的理由，本案首先应当明确的是案涉租赁合同的相对方是谁？根据案涉租赁合同，出租方为被告骆瑞芳，承租方为原告，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上盖章，被告刘超系管理办工作人员，故案涉合同发生在被告骆瑞芳与原告之间，被告樊村股份经济合作社、刘超并非合同当事人。案涉租赁合同系被告骆瑞芳与原告的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，被告骆瑞芳已按约交付租赁物，履行了合同义务，不存在违约行为。现原告以库存品专业街的商铺数量未达700间，其不能实现合同目的为由要求解除案涉租赁合同。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租方的合同目的应认定为占有、使用租赁物，在被告骆瑞芳按约交付租赁物后，原告的该租赁合同目的已然得到实现。另外，关于原告主张被告樊村股份经济合作社及被告刘超在签订合同前后存在欺诈，在签订合同后存在根本违约的问题，本院认为依据不充分，且与本案的租赁合同没有直接的关联，故不予认定。综上，原告以其经营库存品专业街的商业目的不能实现为由要求解除案涉租赁合同，于法无据，本院依法不予支持。由此，原告要求三被告退还房屋租金、押金及门头铁架制作费，赔偿装修费的诉讼请求，缺乏依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 驳回原告吴红希的诉讼请求。 案件受理费2560元，由原告吴红希负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年六月三日 书记员 金倩倩