湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初941号原告：黄丽芳，女，现住长沙市岳麓区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告黄丽芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告黄丽芳到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告××号酒店客房从2019年1月1日至2020年4月30日拖欠的租金46810元；2．判令被告支付原告因其违约而产生的违约金1555元（庭审中，原告将诉讼请求第二项违约金金额变更为1628元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月5日，原告购买被告张家界大成国际大酒店××层××客房，双方签订《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价278500元。2014年11月4日合同到期，双方签订了《房屋销售回购合同补充协议》，并将升值金和当月租金10985元转入房款中，使购房总价变为289485元，同时确定按购房总价12.5%支付年租金，即每月租金3016元。2016年9月起被告擅自违约，原告无奈于2018年12月向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，于2019年4月15日作出了（2019）湘0802民初957号公正的判决，判决被告支付原告2018年12月31日之前欠付的租金69980元，违约金1628元，限判决生效后10内履行完毕。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告租金至今，从2019年1月1日至2020年4月30日，共计16个月，应付租金48256元，仅付3个月2%的租金，每次付482元，实收1446元，实欠租金46810元。因被告违约而产生的年度租金总额按日0.5%作为违约金，即108元（庭审中，变更为181元）。因被告逾期回购房屋，按购房部介的0.5%的违约金，即1447元。被告从2016年9月起违约至今的行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，为了维护自身的合法权益，维护法律的尊严，维护《中华人民共和国合同法》，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付1928元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2011年11月5日，原告黄丽芳与被告张家界山水置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告黄丽芳向被告张家界山水置业公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座××号房屋，建筑面积27.85㎡，总价款278500元。合同签订的当天，原告黄丽芳（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）、湖南大成酒店公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》各一份，《房屋投资经营合同》约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座××号房，建筑面积为27.85平方米；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月2321元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。因合同到期后被告方未按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》履行房屋回购义务，2014年11月5日，原告黄丽芳（合同甲方）与张家界山水置业公司（合同乙方）、张家界大成酒店该公司（合同丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：1．甲、乙、丙三方于2014年11月5日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币278500元整，原购金额升值款为人民币8355元整，结清总金额为289485元整，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年11月5日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币289485元回购该商品房；2．甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金3016元。上述合同签订后，××号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。2019年3月5日，原告黄丽芳向本院提起诉讼，要求两被告支付原告××号酒店客房从2016年9月1日至2018年12月31日拖欠的投资收益69980元及违约金。本院受理后于2019年4月15日作出判决，判决由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄丽芳支付2018年12月底前欠付的租金69980元及因违约而产生的违约金1628元；被告张家界山水天下置业有限公司及湖南大成国际大酒店有限公司对上述义务承担连带清偿责任。该民事判决书已生效。自2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告张家界大成酒店公司已向原告黄丽芳实际支付房屋投资收益1446元，仍下欠46810元未付。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》等证据证实，本院予以认定。判决的理由和结果本院认为，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告黄丽芳足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告黄丽芳要求被告张家界大成酒店公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的房屋投资收益46810元，被告张家界大成酒店公司在答辩称已经支付1928元，欠付46328元，但被告未向本院提交证据予以证实，故对于被告的辩称理由本院不予采信。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益3016元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告黄丽芳房屋投资收益43794元（46810元-3016元）。原告黄丽芳主张被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金181元（3016元×12个月＝年度租金36192元×0.5%），符合《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，本院予以支持。原告黄丽芳主张被告张家界大成酒店公司支付逾期回购房屋违约金1447元（289485元×0.5%），依据的是《房屋投资经营合同》第十条第4项的约定，即在合同投资期内，被告张家界大成酒店公司如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时被告张家界大成酒店公司支付须向原告支付该房屋总价的0.5%作为违约金，但原告黄丽芳未在本案中向被告张家界山水置业公司主张对××号房屋的回购，应与逾期回购房屋违约金一并另案主张，故原告要求被告张家界大成酒店公司支付逾期回购房屋违约金的主张，本院不予支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告黄丽芳诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。本案原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》已于2017年11月5日履行期限届满，续签的《房屋销售回购合同补充协议》未对担保责任进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，被告张家界山水置业公司自合同履行期满后的债务免除担保责任，现原告黄丽芳主张被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司自2019年1月1日起至2020年4月30日止的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄丽芳支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止的房屋投资收益43794元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告黄丽芳支付房屋投资收益的违约金181元（3016元×12个月＝年度租金36192元×0.5%）；三、驳回原告黄丽芳的其他诉讼请求；上述一、二项，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，适用简易程序减半收取505元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月三日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。