江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终883号上诉人（原审原告）：徐六英，女，1973年6月3日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人:章小玲，江西壹点律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：蔡翔，女，1968年12月27日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：谢良忠，江西廉诚律师事务所律师，一般代理。上诉人徐六英因与被上诉人蔡翔房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省横峰县人民法院(2020)赣1125民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐六英上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，判令被上诉人再行支付停产停业损失费14,700元、装饰装修评估费8,522.5元，合计23,222.5元；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人要求被上诉人支付搬家费、停产停业损失费、装饰装修评估费等费用是基于双方订立的合法有效的《店面租赁合同》的约定。虽然“装饰装修评估费”与“装饰装修费”有文字表述上的差别，但从合同签订的目的及对此拆迁补偿条款约定的真实意图看，两者是同一意思，即对装饰装修费的补偿也是约定明确的。《店面租赁合同》虽已解除，但根据《合同法》第五十七条的规定，上述合同第七条仍然依法有效。根据此合同第七条可知上诉人与被上诉人共同明确表示至少搬迁费、停产停业损失费、装饰装修评估费是给予上诉人的。同时，结合一审中被上诉人的录音及拆迁补偿办公室的领条可知这一事实毋庸置疑。一审法院也认可了这三项费用未违反我国强制性规定，合法合理，应当补偿给上诉人。至于补偿的具体数额，应当以上诉人与横峰县房屋征收办的补偿协议为准，并且法院应当尊重合同双方“意思自治”而不需要上诉人与被上诉人对各自的损失进行举证。虽然被上诉人未告知上诉人其与横峰县房屋征收办签订了《房屋征收货币补偿协议》，但事后上诉人也认可了该补偿协议。所以，被上诉人应当按照上述补偿协议费用标准和数额应得的款项支付给上诉人，如果有超过上述补偿协议的损失，上诉人才需要另行提供证据证明。二、一审法院改变了停产停业损失费补偿的计算方法，无故减少了上诉人应得的该项补偿费用，违反了政策规定。综上，一审判决错误，请求依法撤销，并支持上诉人的上诉请求。蔡翔辩称，一、原审对于停产停业损失费的分配正确。上诉人认为原审对停产停业补助错误分配的理由有两点：一是合同约定了蔡翔不得扣留停产停业损失费；二是政府的征收补偿方案明确了该项损失的计算方法。对此蔡翔认为，第一、就合同的约定不能断章取义，合同中明确约定的是乙方（即徐六英）应得的补偿甲方（蔡翔）不得扣留。上诉人应得的停产停业损失是基于其经营的期间，上诉人的实际停产停业时间为2个月，原审就此期间计算合法有据。第二、政府关于停产停业损失的计算并非单指承租方的经营损失，就其以“营业房”的间数乘以人数的方法看，其实更为靠近补偿出租方的租金损失。二、装饰装修的损失计算合法。首先上诉人并无充分证据证明全部的装修均为其一人，其次依据合同的约定没有明确约定装饰装修的补偿是属于上诉人，再次即使装修系上诉人，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定可知，原审按照公平原则分摊该费用合理合法。综上，请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。徐六英向一审法院起诉请求：1、判令蔡翔支付一次性搬家费3,000元、停产停业损失费17,640元、装饰装修费17,045元、空调移装费300元、电话宽带移装费200元，合计38,185元；2、本案诉讼费由蔡翔负担。一审法院认定事实：2017年11月4日徐六英从案外人刘其锦处转租蔡翔店面经营童装店。2019年3月16日徐六英作为承租人（乙方）与蔡翔（甲方）订立《房屋租赁合同》。双方约定：蔡翔将位于横峰县房管局大楼下店面出租给徐六英使用。房屋租赁期限为一年，即2019年3月16日至2020年3月16日，租金为23,000元/年，按年缴纳，承租方应在每年3月16日前缴清。双方在合同第七条约定，如遇政府拆迁，政府给予乙方应得的补偿甲方不得扣留（含搬迁费、店面装修装饰评估费、停产停业损失费等）。房租未到期遇政府拆迁，多余房租予以退还给乙方。合同签订后，徐六英以现金的方式缴纳了房屋租金23,000元。2019年7月12日，蔡翔与其丈夫黄知平与横峰县房屋征收管理办公室签订《横峰县城市棚户区改造房屋征收货币补偿协议》，蔡翔获得补偿金额为782,102元。其中一次性搬家费3,000元、停产停业损失17,640元、装饰装修17,045元、空调移装费500元、电话宽带移装费200元，共计38,385元。徐六英与蔡翔进行了协商，蔡翔口头同意给付徐六英征收补偿金额38,185元，但履行当中又反悔。徐六英于2019年9月10日搬离涉案店面。另查明，因徐六英要求蔡翔退回多余租金，徐六英于2019年9月11日向横峰法院提起诉讼，请求判令蔡翔退回租金15,333元。同年10月21日，横峰法院依法作出（2019）赣1125民初1060号民事判决，解除徐六英、蔡翔签订的店面租赁合同，蔡翔在判决生效之日起十日内返还徐六英租金11,883元。判决后，双方当事人均未上诉，蔡翔将租金11,883元支付给徐六英。徐六英因与蔡翔就拆迁补偿费未达成一致意见，故诉至一审法院。一审法院认为,徐六英与蔡翔签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。2019年7月12日，蔡翔方与横峰县房屋征收办签订《房屋征收货币补偿协议》，讼争店面因被征收，导致合同无法继续履行，2019年9月10日徐六英搬离讼争店面，此时，距离徐六英租赁期限届满尚有6个多月的时间，征收拆迁必然会影响到徐六英的相关合法利益。因徐六英提起诉讼，横峰法院于2019年10月21日依法判决解除徐六英、蔡翔签订的《租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现租赁合同提前解除，对租赁双方均有损失，蔡翔已领取补偿费用，徐六英可以依据租赁合同，请求蔡翔赔偿一定损失。徐六英认为根据合同第七条约定，主张补偿金额结算表中搬家费3000元、停产停业损失17640元、装饰装修17045元、空调移装费300元、电话宽带移装费200元，共计38185元均应由其全部享有。根据庭审查明的事实来看，本案争议焦点有二点：一、关于蔡翔是否应支付徐六英停产停业损失费、装修补偿费、一次性搬迁费（以下简称“三项费用”）及附属设施补助费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定”。本案中，徐六英、蔡翔签订的合同是房屋租赁合同，徐六英是基于租赁合同关系的房屋占有人，双方在合同中约定如遇政府拆迁，政府给予承租方应得的补偿出租方不得扣留，含搬迁费、店面装修装饰评估费、停产停业损失费等，由于在房屋被征收前，徐六英仍在经营，且为经营活动进行了一定的经济投入，现因政府对涉案房屋征收拆迁，致使徐六英无法继续经营，其必然遭受一定的经济损失，根据前述法律规定，徐六英有权要求因拆迁获得相应的“三项费用”等补助。对蔡翔辩称徐六英、蔡翔的租赁合同中没有徐六英诉请之明确约定，且租赁合同已被依法解除，徐六英的诉请无事实和法律依据，要求依法驳回徐六英诉讼请求的辩解意见本院不予采纳。二、关于如何补偿徐六英“三项费用”及附属设施补助费的问题。1、关于徐六英提出停产停业损失费的补偿问题。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。案涉房屋系商业用房，并非普通住宅。现蔡翔因拆迁而不能通过出租继续获取租金收益，相应经营损失是必然。而本案徐六英作为涉案房屋的经营者，在蔡翔方与横峰县房屋征收办签订《房屋征收货币补偿协议》时，虽然没有参加协议的签订，但其合法占有、使用该房屋，因此依法应在蔡翔获得的补偿款中得到相应的补偿。鉴于徐六英于2019年9月10日搬离了该房屋，徐六英实际没有在涉案房屋经营时间距离租赁期满虽还有六个多月的时间，但2019年9月11日徐六英向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年10月21日依法作出判决解除徐六英、蔡翔签订的《租赁合同》，并由蔡翔返还徐六英租金11883元。生效后蔡翔按该判决履行了返还租金义务。故一审法院认为，徐六英从2019年9月11日起未再有停产停业损失。结合拆迁行为对双方当事人的营业利益影响大小，确定徐六英获得此部分停业损失费为2940元（2个月×1470元）；2、关于徐六英提出装修装饰费的补偿问题。从合同约定上看补偿项目是店面装饰装修评估费，而补偿结算表无该项目，只有装饰装修项目，故该约定系徐六英、蔡翔对该约定不明。本案中从蔡翔的角度上看，讼争店面在出租给徐六英之前，蔡翔进行了简单的装修，投入了一定的费用，讼争店面被拆迁后就装饰装修部分必将产生一定的损失。从徐六英的角度看，证人徐某的证言证明他为徐六英的承租店面进行了装修，证人李某的证言及照片可证明徐六英在承租期间进行了装修，虽然徐六英未就具体费用提供相关证据，但可见徐六英也投入一定的装饰装修费用，讼争店面被拆迁后徐六英的装饰装修损失是客观存在的。因此，徐六英、蔡翔均有损失，徐六英、蔡翔向法庭提供了横峰县县房屋征收办出具的房屋装修评估明细表载明讼争店面装修及附属设施补偿18个项目共计17045元，徐六英未能举证所有项目全属徐六英装修，尚有基础部分系承租方装修，故酌情确认该部分费用中的50%归徐六英所有，确认徐六英获得的装修装饰费补偿为8522.5元（17045元×50%）;3、关于徐六英提出搬家费3000元的补偿问题。在本案中，租赁店面由徐六英占有和使用，搬家的行为只能发生在徐六英方，因此该费用补偿给徐六英更为合理，且蔡翔在庭审中已明确表示同意给付，故对徐六英该项请求一审法院予以支持；4、关于徐六英提出附属物品移装费的补偿问题。从《房屋征收补偿金额结算表》可以看出，蔡翔方得到电话宽带移装、空调移装等物品移装补偿费用，徐六英在搬离租赁房屋也会发生上述费用，故对徐六英提出附属物品移装费补偿500元的诉请，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡翔于本判决生效后十五日内向原告徐六英支付停产停业损失费2940元、装修装饰费8522.5元、搬家费3000元、电话宽带移装费200元、空调移装费300元，共计14962.5元；二、驳回原告徐六英的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取377元，由被告蔡翔负担200元，原告徐六英负担177元。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是一审法院认定的由蔡翔向徐六英支付停产停业损失费、装修装饰费数额是否适当？关于停产停业损失，因店铺属于商业用房，拆迁必然导致相应经营损失，表现在出租方无法通过出租行为持续获取租金收益，承租方无法通过经营行为获取营业收入，故双方均有损失，双方的损失能得到相应补偿应是设置停产停业损失费的题中之义；关于装修装饰费，本案当事双方均对案涉店铺进行了装修投入。故上诉人要求出租方将政府补偿的停产停业损失、装饰装修费全部交由上诉人，不符合客观实际及公平正义，本院不予支持，一审法院酌情确定徐六英之赔偿数额并无不妥。综上所述,徐六英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费381元，由上诉人徐六英负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 杜依霖审判员 毛丽丽二〇二〇年六月四日书记员 刘雅琦