湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4175号原告（反诉被告）：长沙向日葵物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道谷丰南路9号高信向日葵园12栋10层1004号。法定代表人：刘慧，董事长。委托诉讼代理人：孙霞，女，1987年11月20日出生，侗族，系该公司员工。委托诉讼代理人：张钦格，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：肖杰略，男，1982年5月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市新湘路工贸新区。被告（反诉原告）：胡小红，女，1982年8月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：肖杰略，男，1982年5月1日出生，汉族，系被告胡小红丈夫。原告（反诉被告）长沙向日葵物业管理有限公司(以下简称“向日葵物业公司”)与被告（反诉原告）肖杰略、胡小红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向日葵物业公司的委托诉讼代理人孙霞、张钦格、被告（反诉原告）肖杰略（系被告胡小红的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向日葵物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费4304元（截至2018年12月31日止），违约金5135元，两项合计9439元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系高信向日葵小区的开发商委托的前期物业管理企业，被告系长沙高信向日葵小区x业主。2013年4月6日，原被告双方依法签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第四条约定，住宅按1.6元/月*平方米，每季度第二月5至10日预交物业管理服务费，交费起算日期为建设单位通知交房之日次月。合同签订后，原告依约全面履行义务，为被告提供了物业管理服务。但被告仅仅支付了截至2016年12月31日的物业费，自2017年1月1日开始拖欠物业费，暂计算至2018年12月31日止共拖欠24个月的物业管理费，金额为4304元。《前期物业管理服务协议》第十条第四款中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之1.5收取违约金。被告的违约行为，依约应当承担相应违约责任。经原告核算，暂计算至2019年11月30日，被告应承担违约金5135元。被告拖欠物业费至今，期间经原告以多种方式催要，均以各种理由予以拒绝。为维护原告合法权益，特依法向贵院提出上述诉讼请求，请判如所诉。被告（反诉原告）肖杰略、胡小红辩称：一、原告提供的物业服务不仅存在严重瑕疵，而且存在严重违约行为。原告并未依约履行前期物业管理服务协议，以及未按相关规定提供服务，存在严重违约行为。1、《前期物业管理服务协议》明确约定了物业服务质量标准，但；长沙市岳麓区住建局《2018年第三季度物业服务质量考核情况通报》来看原告因服务管理差（分值仅为76分）被点名通报，人2019年6弓25日高信向日葵小区业委会合市政府《关于对长沙吉信房地产开发有限公司和长沙向日葵物业管理有限公司的举报信》中可以看出原告为被告提供的服务与四级标准严重不符，其物业服务存在严重瑕疵，原告存在严重违约行为。2、《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费第四款“房产证办理下来后按房产证建筑面积计收，房产证办理前按购房合同建筑面积计收”。被告购房合同建筑面积为l05.29平方米，房产证登记的实际建筑面积为105.06平方米，相差0.23平方米，房产证到被告手里的时间为2014年12月30日。从被告2014年9月27日的缴费收据来看，被告从2014年9月27日至2016年7月31日实际缴纳物业管理费3841元，原告无视被告的合法权利，在被告不同意部分火灾事故赔偿款抵扣物业管理费的情况下，将部分赔偿款强行抵扣2年物业费，按照购房合同建筑面积计算和抵扣物业管费为3841元，但实际该笔物业费应按房产证下发时间分段计算和收取应为3834元(原告多收取被告7元)物业管理费。显然原告未严格执行双方合同约定，原告存在严重违约行为。其次，因开发商无法为被告的车位办理产权手续，开发商向被告支付了违约金及退还的税费等费用共计6686元被强制抵扣为物业费，原告只出具了收据但没有开具发票，在2016年8月1日至12月31日被告实际缴纳物业管理费720元，其中车位违约金688元，原告补交现金32元，且物业费按85折计算。该笔物业费的计算存在严重差错：按购房合同面积算多收4元，按房产证面积算多收6元，原告是在乱收费违约在先，被告才行使抗辩权拒交物业费在后。二、双方合同终止，原告故意拖延交接，其至继续强占写字楼物业服务拒绝交接，存在严重违约、违规、违法行为。1、协议中约定了物业管理移交手续，2018年8月8日原告书面通知、业主大会依法更换物业服务企业信向日葵小区业主大会选聘了四川蓝光嘉宝服务集团有限公司为本物业管理区域的物业服务企业，并于2018年12月16日签约了《物业服务合同》和《物业服务合同补充协议》，长沙吉信房地产开发有限公司与原告的前期物业服务合同已经终止。原告应当按照《前期物业管理服务协议》约定办理移交手续并撤出小区。2018年12月21日高信向日葵小区业主委员会向原告发出了《关于请长沙向日葵物业管理有限公司办理高信向日葵小区物业交接事宜的公函》，要求原告在2018F12月25日中午12：00以前完成交接并撤离高信向日葵小区，但原告仍是置之不理。在住建局发出通知书及处罚决定书之后，原告仍未完全完成移交事宜，恶意霸占写字楼，交接时还发现重要资料和设备设施存在问题。三、火灾事故善后未落实到位，长期搁置，被告不得不行使抗辩权。2014年9月8日涉案小区8栋一单元管道井发生火灾，被告居住的1102室入户门和鞋柜被烧毁，原告同意更换同品牌且尺寸较大的防盗门，更换好后，被告发现门边框有刮痕且与墙面存在空隙，希望得到更换但原告的蒋经理口头答应但至今未予以处理。四、物业交接不清，许多问题系原告管理和维护不到位浩成，理应承担赔偿责任。四川蓝光嘉宝服务集团有限公司长沙分公司长沙高信向日葵物业服务中心与原告在交接查验过程中发现了许多因原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规守以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务导致的严重问题。存在低标准服务高标准收费甚至乱收费的问题，服务存在严重瑕疵，已经构成严重违约。综上，被告迟延缴纳物业费是因为原告违反合同约定在先，被告有权拒绝履行缴费义务且并未构成违约，原告还应当退还多收的物业管理费13元并向被告作出书面赔礼道歉，同时被告提供的服务与收费不符，应当按照原价的2折收取，原告对小区公共设施管理维护不到位，应当予以维修并赔偿，最后原告应当全面履行小区交接事宜，并撤离12栋写字楼。被告（反诉原告）肖杰略、胡小红向本院提出反诉请求：1.判令反诉人对其严重违约行为向反诉人作出书面道歉，并退还多收的物业管理费13元；2.判令被反诉人免费为反诉人修复入户门横梁上的油漆及入户门内部大理石门门套及墙面的缝隙；3.判令物业服务收费截止日期为2018年12月15日，且按照原价的2折收取；4、判令被反诉人立即全面履行小区交接事宜，并全面撤离12栋写字楼的物业管理；5、判令被反诉人承担诉讼及反诉费用。事实及理由：基本与答辩内容一致。原告（反诉被告）向日葵物业公司辩称：1.反诉是基于合同，书面的道歉在法律上仅限于侵权法律关系，合同关系不存在道歉一说。2.物业费不存在多收13元的问题，3.修复油漆和缝隙并非反诉被告的义务，因为既不是合同违约也不是侵权。4.反诉被告在涉案住宅区包括反诉原告的8栋1102房实际提供物业服务的截止时间为2019年元月上旬，并非2018年12月16日合同签订日，原价2折物业费收费标准既没有合同依据也没有法律规定。5.关于要求交接并撤离12栋写字楼的诉请，根据物业管理条例第33条，12栋写字楼与其他的住宅区并非同一个红线，从法律上讲就不属于同一管理区域，所以写字楼和其他的住宅区由两个不同的物业公司承担物业服务，符合法律规定。即便属于同一区域主张权利的主体也并非反诉原告，因为反诉原告只是业主之一，不符合物权法以及相关法律司法解释，硬性要求的面积比和人数比同时超过2/3的要求，关于火灾的问题反诉被告已经对有损失的业主进行了赔偿，符合法律的填平规则。综上所述，反诉原告的诉请既没有事实依据也没有法律依据，纯属滥用诉权，请法庭依法全部驳回。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，向日葵物业公司（甲方）与肖杰略、胡小红（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。该合同对物业基本情况、双方权利和义务、管理服务内容、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，房屋共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施设备及其维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防系统、电梯、闭路电视系统、安保系统、给排水系统、污水处理系统、防雷系统、其它现有或将来加建的共用设施设备圾道路、绿地、室外地下管道、泵房、儿童游乐区、健身园地及其他公共卫生设施等。三、环境卫生：l、房屋共用部位的清洁卫生，2、公共场所的清洁卫生，3、垃圾的收集，4、道路清洗，5、外墙清洗；四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，（2）安全防范事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，（3）消防宣传及日常管理工作，（4）二次装修现场安全管理工作。第三条物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现管理目标：1、综合管理四级；2、公共区域卫生清洁服务四级；3、公共区域绿化日常护理服务四级；4、公共区域秩序维护服务四级；5、共用部位、共用设备日常运行维修服务公共部位三级、供水系统二级、公共照明三级、消防系统三级、弱电系统二级、电梯系统、水景系统标准。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用的时间：每季第一月5日至10日，从建设单位通知交房之日次月起收取，交房时预交六个月；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不含电梯运行电费），商业用房按建筑面积每月每平方米1.8元；三、已交付、未装修且未产生水、电、气消费的物业，物业服务费按收费标准90%交纳；四、房产证办理下来后按房产证建筑面积计收，房产证办理前按购房合同建筑面积计收；五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。第十条约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达成管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。原告系高信向日葵小区开发商委托的前期物业管理企业，为高信向日葵小区提供物业服务。2018年8月8日，向日葵物业公司书面通知高信向日葵小区业主及业委会退出该小区的物业管理工作。之后，该小区业主大会依法更换物业服务企业，于2018年12月16日与四川蓝光嘉宝服务集团签订了《物业服务合同》和《物业服务合同补充协议》，并通知向日葵物业公司于2018年12月25日之前完成物业交接。向日葵物业公司实际完成该小区物业交接的时间为2019年1月上旬，且商业12号栋的物业尚未交接。被告肖杰略、胡小红系长沙高信向日葵小区x房业主，房屋合同建筑面积105.29平方米，2014年12月29日产权建筑面积为105.06平方米。被告肖杰略、胡小红自2017年1月1日起至2018年12月31日止，未按合同约定向原告缴纳物业服务费，原告向日葵物业公司发送催收函向被告肖杰略、胡小红催缴物业服务费但未果，遂向法院提起诉讼。另查明，1、2014年9月8日，被告所在楼栋曾因管道井发生火灾而导致其入户门损毁，后由开发商赔偿被告2万元，并由原告免1年的物业费，开发商委托原告为被告更换了入户门；2、向日葵物业公司退场交接时在消防等方面的设备维护有缺陷。上述事实有到庭当事人的陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业管理服务协议》、被告已交物业费情况、原告催收情况等证据证实，本院予以确认。被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、缴费凭证、抵扣物业费收据、《关于退出高信向日葵小区物业管理服务的通知》、《关于请长沙向日葵物业管理有限公司办理高信向日葵小区物业交接事宜的公函》、《责令整改通知书》、新文网站截图、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告向日葵物业公司与被告肖杰略、胡小红签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。一、物业费。原告自2012年1月10日至2018年12月31日期间为被告提供了物业服务，但被告自2015年1月1日起便未再向原告缴纳相应的物业服务费用。原告诉请被告交纳所欠物业服务费4304元（105.06㎡×1.6元/㎡/月×24个月）；而被告认为原告物业服务仅提供至2018年12月15日，同时认为原告物业服务存在瑕疵，物业服务费应按2折收取。结合原被告提交的证据及庭审查明的事实来看，原告实际撤场的时间是2019年1月上旬，故对被告提出的物业服务截止时间为2018年12月15日的主张本院不予采纳。被告主张退还多收的物业管理费13元，根据合同约定房产证办理下来后按房产证建筑面积计收，故对原告的该项诉请予以支持，对多收的13元物业费从中扣除，故被告应向原告交纳物业费为4291元（4304元-13元）。二、违约金。被告拖延支付物业服务费的行为已构成了违约，根据合同约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。”但考虑到合同约定的违约金年化率达54.75%明显过高，本院根据合同履行情况、可能造成的损失等综合因素，酌定调减违金为欠付物业费的10%，即429.1元。三、关于被告要求原告书面道歉问题。本案为物业服务合同纠纷而非侵权责任纠纷，且前期物业管理服务协议也无道歉约定，故对被告的该项反诉诉请本院不予支持。四、关于被告（反诉原告）要求免费为其修复入户门问题。入户门虽由原告更换，但系开发商委托更换，事故原因是管道井发生火灾，已由开发商负责赔偿，故入户门修复请求与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告可就该问题协商解决，或另案起诉，或寻求其他途径处理。五、关于被告要求原告全面履行小区交接事宜并撤离12栋写字楼的物业管理问题。原告已于2019年1月上旬完成了涉案小区的撤场，而商业12栋与涉案小区并非同一物业，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告（反诉原告）肖杰略、胡小红于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）长沙向日葵物业管理有限公司支付物业管理服务费4291元；二、被告（反诉原告）肖杰略、胡小红于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）长沙向日葵物业管理有限公司违约金429.1元；三、驳回原告（反诉被告）长沙向日葵物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖杰略、胡小红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）肖杰略、胡小红负担。反诉案件受理费25元,由原告(反诉被告)长沙向日葵物业管理有限公司负担5元，被告（反诉原告）肖杰略、胡小红负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年六月五日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。