广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初1462号原告：广州市香雪制药股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广州经济技术开发区科学城金峰园路2号。法定代表人：王永辉。委托诉讼代理人：余耀辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东启德酒店有限公司，住所地广东省广州市广州高新技术产业开发区科学城开创大道3278号106房。法定代表人：吴亚唯，职务执行董事。委托诉讼代理人：杨铁军，广东道里律师事务所律师。原告广州市香雪制药股份有限公司（以下简称“香雪公司”）与被告广东启德酒店有限公司（以下简称“启德公司”）合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告香雪公司的委托诉讼代理人余耀辉、王姿懿、被告启德公司的委托诉讼代理人杨铁军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香雪公司向本院提出诉讼请求：1.判令部分解除香雪公司、启德公司双方之间《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》中关于穗府国用第05000063号建设用地使用权（即1号地块）转让登记的内容；2.判令启德公司向香雪公司返还1号地块的交易对价2.0635亿元及利息损失，利息按年息12%计算，从2017年4月27日至实际履行之日止，暂计至2019年11月30日，为65206600元；3.判令启德公司向香雪公司支付因1号地块不能过户的违约金2亿元；4.判令启德公司向香雪公司赔偿律师费损失500万元；5.判令香雪公司对启德公司位于广州开发区生物岛环岛A线以北AH0915002地块1号土地及已建在建工程享有优先受偿权，有权以折价、拍卖或变卖抵押物所得的价款优先受偿；6.判令启德公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，香雪公司诉讼请求第一项变更为：判令部分《解除资产交易协议》和《土地使用权转让协议》中约定的关于穗府国用第05000063号建设用地使用权，即1号地块转让的内容。事实与理由：2016年初，香雪公司因筹建精准医疗项目，推进大健康产业而进行选址，适逢启德公司要转让1号与2号地块，香雪公司遂确定选址生物岛。2016年4月26日，香雪公司、启德公司签订了《资产交易协议》(证据1)，约定由香雪公司以人民币1572800000元的固定价格按现状向启德公司收购或指定买方收购生物岛项目，包括但不限于其国有土地使用权与上盖建筑及其配套物业等。生物岛项目包括启德酒店项目及会所项目。启德酒店项目地块面积为22638平方米，宗地编号为AH0915002地块1号(下称1号地块)，土地使用权证号为：穗府国用第05000063号；会所地块面积为27463平方米，宗地编号为AH0915002地块2号(下称2号地块)，土地使用权证号为：穗国府用第05000064号。《资产交易协议》第5.5条约定启德公司在收取二期交易对价款(8.0096亿元)后15天内完成交易标的项目(即1号地块与2号地块)的物权过户登记手续。2016年8月8日，香雪公司、启德公司签订了《土地使用权转让协议书》(证据2)，约定由香雪公司以对价1572800000元受让生物岛环岛A线以北，占地面积共50101平方米的土地。香雪公司于2016年8月15日至2017年4月26日期间，共分16次向启德公司支付资产对价款合计1572800000元(证据3-4)，已经履行完全部付款义务，但1号地块因涉及多项查封，自香雪公司起诉之日，启德公司仍无法向香雪公司履行1号地块的过户义务。其中，2016年8月15日至2016年9月1日，香雪公司分6次向启德公司累计支付了8.1亿元，至此，香雪公司已经符合《资产交易协议》约定的过户条件。启德公司应当在收到8.1亿元之日起15日内完成1号地块与2号地块的过户登记手续。但迟至2017年4月25日，启德公司才履行2号地块的过户手续，将2号地块转移至香雪公司名下(证据5-6)。2016年9月26日，香雪公司、启德公司签订《补充协议(一)》(证据7)，约定：①启德公司将1号地块及在建工程和2号地块及在建工程为《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》提供抵押担保；②为办理抵押登记，双方同意签订一份编号为[2016]QD(借)字第001号的《债权合同》，用于办理抵押登记。《债权合同》中约定的债权即为《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》的交易对价；③双方确定了编号为[2016]QD(抵)字第001号的《抵押担保合同》的主合同范围。同日，双方签订《债权合同》【编号[2016]QD(借)字第001号】(证据8)和《抵押担保合同》【编号[2016]QD(抵)字第001号】(证据9)，约定1572800000元交易对价在土地过户前视作债权。同时约定启德公司将广州生物岛AH0915002地块1号土地及在建工程和广州生物岛AH0915002地块2号土地及在建工程抵押给香雪公司，用以担保1572800000元的债权本金。2016年9月30日，双方办理了编号为【粤(2016)广州市不动产证明第06202264号】的《不动产登记证明》(证据lO)，启德公司将1号地块土地及其已建在建工程抵押给香雪公司，担保债权数额为人民币1572800000元。由于1号地块涉及各种查封导致启德公司无法向香雪公司履行过户义务，双方于2017年6月25日签订了《补充协议(二)》(证据11)约定：双方确认1号地块的交易对价为2.0635亿元，若启德公司未能在签订补充协议之日起12个月前将1号地块过户至香雪公司名下，则香雪公司有权解除《土地使用权转让协议书》中涉及1号地块的内容部分，要求启德公司向香雪公司返还1号地块2.0635亿元交易对价及利息损失(按年息12％计算)，并向香雪公司支付违约金2亿元，同时启德公司应当向香雪公司支付律师费损失500万元(证据12)。截止香雪公司起诉之日，启德公司仍未能消除1号地块的过户障碍，构成根本违约，香雪公司有权要求启德公司依约支付以上全部费用。目前虽2号地块已过户，但由于1号地块和2号地块是个整体，很多公共设施和配套是共用的，1号地块未过户导致2号地块的在建工程无法验收，无法使用，更导致香雪公司近18亿的投资3年多没有产出，损失惨重。双方签订的上述《资产交易协议》《土地使用权转让协议书》《债权合同》《抵押担保合同》及两份《补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，缔约双方均应当遵照约定履行各自合同义务。香雪公司于2016年8月15日至2017年4月26日期间，共分16次向启德公司支付资产对价款合计1572800000元，已向启德公司完全履行了合同约定的付款义务，香雪公司积极履行付款义务，不存在任何违约行为。1号地块至今未能成功过户给香雪公司，启德公司的行为构成根本违约，致使香雪公司的合同目的不能实现，香雪公司有权部分解除合同。启德公司在《补充协议(二)》约定的期间内仍未向香雪公司履行1号地块的过户义务，且1号地块目前仍涉及多宗查封，香雪公司要求启德公司履行1号地块过户的合同目的已经不能实现，启德公司的行为构成根本违约，香雪公司有权依据《合同法》第九十四条第四款的规定以及双方签订的《补充协议(二)》第四条的约定，要求解除《土地使用权转让协议书》关于1号地块过户的部分内容。《土地使用权转让协议书》部分解除后，香雪公司有权依据《补充协议(二)》的约定，要求启德公司返还1号地块的交易对价款及利息，并向香雪公司支付2亿元的违约金。该违约金属于因启德公司违约造成香雪公司损失的损害赔偿的范围，根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以得到的利益，……”香雪公司受让两个地块的目的就是为了将1号地块与2号地块筹建精准医疗和大健康产业基地，现由于启德公司的行为导致1号地块没有过户，造成2号地块的在建物无法验收与使用，整体项目未能推进，耽误了香雪公司3年多时间，导致该项目投入的近十八亿元资金3年多没有产出，因此，香雪公司目前因启德公司的违约所造成的实际损失远超香雪公司在本诉状中所列的损失。香雪公司有权要求启德公司承担因本案支出的律师费及诉讼费损失。《补充协议(二)》第八条约定，甲方(香雪公司)因乙方(启德公司)违约行为向人民法院提起诉讼从而支出的所有费用(包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等)，均由乙方承担。香雪公司据此要求启德公司支付香雪公司因本案支出的律师费及诉讼费符合合同约定。香雪公司有权就抵押物享有优先受偿权。依据双方签订的《抵押担保合同》第三条约定，抵押担保的范围包括：①主合同项下所有的债务及其孳息；②债务人(启德公司)应当承担的违约金、罚息、逾期支付价款、抵押权人(香雪公司)实现抵押权的费用、抵押权人为收回债权而支付的诉讼费、律师费和所有其他应付的费用。又依据《补充协议(二)》第七条的约定，《补充协议(二)》内所涉及的乙方(启德公司)应付款项均为《抵押担保合同》项下启德公司的债务与香雪公司的债权，在启德公司未能按照约定办理1号地块过户时，香雪公司有权处置启德公司的抵押物，并在15.728亿元的抵押担保范围内享有优先受偿权。现由于启德公司未能在《补充协议(二)》约定的时间内完成1号地块的过户手续，且目前1号地块涉及多宗查封，香雪公司签订《资产交易协议》收购1号地块的合同目的已不能实现。香雪公司要求启德公司退还1号地块的交易对价及支付违约金的条件已经成就。同时，依据《担保法》第四十六条、第五十三条和《物权法》第一百九十五条的规定，香雪公司作为抵押权人，在抵押人未能清偿债务时有权要求处置启德公司的抵押物，就该1号地块及已建在建工程享有优先受偿权，有权以折价、拍卖或变卖抵押物所得的价款优先受偿。被告启德公司辩称：1.对于第一项诉讼请求，香雪公司已经支付完毕整个交易的对价款，场地也已经移交给香雪公司，启德公司现在没有任何经营活动，没有一个员工，也没有任何财产，启德公司没有任何偿付能力。香雪公司要求部分解除交易合同，最终的结果是会把1号地推向拍卖，也就是拍卖香雪公司自己的东西。2.对于第二、三项诉讼请求，双方约定的违约金过高，启德公司向法院申请调低。当时在做交易评估时，评估公司认为1号地上是十栋2号地酒店配套的会所，价值低于酒店，故1号地的评估价格在15.728亿里面只评估了两个亿。但实际上1号地有单独的产权证，可以单独转让，虽然规划是酒店配套的会所，但市场价值很高。启德公司认为若1号地确实不能过户会给香雪公司造成巨大损失，故签订补充协议二时，同意了两个亿的高额违约金。启德公司对于第二项诉讼请求没有异议，对价款2亿多及利息是合同明确约定的，也没有超出法律禁止的范围。但是对于第三项诉讼请求2亿元的违约金有异议，启德公司认为违约金偏高。3.关于第四项诉讼请求律师费的问题，从诉讼标的来看该费用没有超过律师收费标准，但是由于启德公司确实没有任何的财产和偿付能力，最终还是要通过香雪公司卖自己的物业来承担该费用。4.对于第五项诉讼请求是合同约定的，也有抵押登记，启德公司无异议。第六项诉讼请求请法院依法判决。经审理查明：2016年4月26日，香雪公司（甲方）与启德公司（乙方）签订《资产交易协议》，约定：甲方以人民币1572800000元的固定价格按现状收购或指定第三方收购交易标的生物岛项目整体资产。交易标的范围为生物岛项目，生物岛项目地块分为启德酒店项目地块、会所项目地块。2016年8月8日，启德公司（甲方）与香雪公司签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方系生物岛项目的合法所有权人，甲方拟转让生物岛项目，乙方同意受让。项目地点为广州生物岛环岛A线以北，项目占地面积50101平方米，总建筑面积141793.8平方米（最终面积以工程竣工验收后实测面积为准），项目范围宗地编号AH0915002，项目现状为已完成主体工程，部分室内装饰工程尚未完成。目标项目已经取得的合法批准文件或证书：穗开规地（2011）55号建设用地规划许可证、穗开规建证（2012）6号建设工程规划许可证、穗开规建施（2012）54号建设工程施工许可证、穗府国用第05000063号、穗府国用第05000064号建设用地土地使用权证。目标项目的转让对价为15.728亿元，支付方式为：（1）政府相关部门受理目标项目转让登记当日，乙方支付甲方首期款人民币5亿元；（2）双方依法完税后，乙方支付目标项目现有的银行贷款人民币6.5亿元（暂计，实际以银行确认的应支付货款本息总额为准），该款项视为转让对价；（3）乙方取得新的国有土地所有权证当日，乙方支付甲方人民币3000万元；（4）目标项目通过建筑规划验收后，乙方支付至总对价的90%；（6）过户登记完成一年后，如无任何第三方就交易标的的项目向乙方主张权利的，乙方支付剩余全部款项。目标项目的转让所发生的所有税费、手续费、登记费及相关费用由双方依法各自承担。香雪公司于2016年8月15日向启德公司付款5亿元，于2016年8月25日付款500万元，于2016年8月31日付款7500万元，于2015年9月1日付款2.8亿元，于2019年9月19日付款1.2亿元，于2016年9月21日付款500万元，于2016年9月26日付款1000万元，于2016年9月29日付款4.5亿元，于2016年12月6日付款1000万元，于2016年12月20日付款1.06亿元，于2017年4月26日付款1180万元。上述付款共计15.728亿元。粤（2017）广州市不动产权第06600031号《不动产权登记证书》显示：宗地编号为AH0915002-2、面积为27463平方米的国有建设用地使用权于2017年4月25日登记至权利人香雪公司名下。粤（2017）广州市不动产权第06600092号《不动产权登记证书》显示：宗地编号为AH0915002-2、面积为27463平方米的国有建设用地使用权于2017年12月20日登记至权利人广州协和精准医疗有限公司名下。2016年9月26日，香雪公司（甲方）与启德公司（乙方）签订《资产交易协议》补充协议（一），约定；乙方同意将位于广州生物岛的AH0915002地块1号及在建工程和位于广州生物岛的AH0915002地块2号及在建工程，及启德公司地块与会所项目地块为双方于2016年4月26日所签订的《资产交易协议》和2016年8月8日所签订的《土地使用权转让协议书》提供抵押担保。双方确认，为履行《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》，乙方已于2016年8月15日将上述两地块以及在建物业移交甲方管业；为办理抵押登记，甲乙方同意签订一份编号为[2016]QD（借）字第001号的《债权合同》，用于办理抵押登记。《债权合同》中约定的债权即为上述《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》的交易对价，为方便办理抵押登记和资金支付的安全，在土地使用权过户之前，统称为“债权”。甲乙方同意，编号为[2016]QD（抵）字第001号的《抵押担保合同》的主合同由《资产交易协议》《土地使用权转让协议书》《债权合同》以及这些协议的补充协议和文件共同组成。抵押物的范围包括：广州生物岛环岛A线以北，面积为22638平方米，土地用途为商服用地的地块（宗地编号为AH0915002地块1号，土地使用权证号为穗府国用5000063号）、广州生物岛环岛A线以北，面积为27463平方米，土地用途为商服用地的地块（宗地编号为AH0915002地块2、土地使用权证号为穗府国用5000064号）的两块土地以及在建工程。抵押期间：从签订本补充协议之日起至上述1号地块与2号地块过户完成之日止。2016年9月26日，启德公司（债务人）与香雪公司（债权人）签订《债权合同》（编号：[2016]QD（借）字第001号），约定：合同期限为180天，金额为15.728亿元，用于归还银行贷款及支付工程款、资产转让交易税费，未经债权人书面同意，债务人不得改变资金用途，包括但不限于债务人不得将资金用于股票及其他证券投资，不得用于任何法律、法规、监管规定、营业执照许可范围外的用途。本合同在约定债务期内为免息。下列事项之一即构成或视为债务人在本合同项下违约事件：1.债务人未按本合同的约定履行对债权人的支付和清偿义务；2.债务人为按本合同约定将获得的资金用于约定用途……2016年9月26日，香雪公司（抵押权人、债权人）与启德公司（抵押人、债务人）签订《抵押担保合同》（编号：[2016]QD（抵）字第001号）,约定：鉴于抵押权人与抵押人于2016年9月26日签订《债权合同》，为了确保债权人债权的实现，债务人自愿向债权人提供抵押担保，订立该合同。合同担保的主债权为抵押权人依据《债权合同》（包括相关当事人方对这份合同的任何修改和补充，这份合同为主合同，下同）而享有的对抵押人的债权，主合同项下债权本金为15.728亿元。抵押人同意将位于广州生物岛环岛A现以北，面积为22638平方米，土地用途为商服用地的地块（宗地编号为AH0915002地块1号，土地使用权证号为穗府国用5000063号）、广州生物岛环岛A线以北，面积为27463平方米，土地用途为商服用地的地块（宗地编号为AH0915002地块2、土地使用权证号为穗府国用5000064号）的两块土地及在建工程抵押与抵押权人，并同意在本合同签订之日起10日内办理两块土地及在建工程抵押手续，以该抵押物作为主债权的担保抵押给抵押权人，赋予抵押权人第一顺位优先受偿权。抵押担保范围包括：主合同项下所有债务及其孳息；抵押权人依据主合同约定可主张的包括但不限于债务人应承担的违约金、罚息、逾期支付价款、抵押人实现抵押权的费用、抵押权人为收回债权而支付的诉讼费、律师费和所有其他应付的费用。发生以下情形之一，抵押权人有权实现抵押权：主债权到期（包括抵押权人根据主合同相关规定宣布债权提前到期）债务人未予清偿的……双方对上述抵押进行登记，粤（2016）广州市不动产证明第06202264号《不动产登记证明》显示：抵押权人香雪公司，义务人为启德酒店，坐落为广州开发区生物岛环岛A线以北AH0915002地块1号，抵押方式为一般抵押，抵押范围为全部，债权数额为人民币15.728亿元。抵押范围：土地面积22638平方米，在建工程面积10867.6平方米（其中包括自编A1-A4，C1-C6共10栋商业。国有土地使用权证：穗府国用（2011）第05000063号，抵押种类：在建工程抵押。2017年6月25日，香雪公司（甲方）与启德公司（乙方）签订《资产交易协议》补充协议（二），约定：位于广州生物岛环岛的AH0915002地块1号地块及在建工程（以下简称为1号地块）由于各种查封无法过户，甲乙双方就1号地块的过户等事项订立本补充协议。乙方承认在甲乙方2016年4月26日签订《资产交易协议》时向甲方隐瞒了大量的债务，并导致2号地块过户延迟，导致1号地块至今无法过户，由此给甲方造成了相当严重的经济损失，乙方对此愿向甲方承担违约责任。乙方向甲方承诺，在签订本补充协议之日起12个月内消除1号地块的过户障碍，并在12个月期满前将1号地块过户至甲方名下；如乙方未能在上述承诺期内消除1号地块的过户障碍，乙方即构成根本违约，甲方有权解除1号地块的土地转让协议，有权要求乙方返还1号地块相应的交易对价人民币2.0635亿元，该项付款的银行利息损失以及约定的违约金具体如下：交易对价款为2.0635亿元，利息损失按年息12%计算，乙方构成根本违约，同意本项违约金不超过交易对价的一倍，同意在上述情形发生时，向甲方支付2亿元人民币的违约金。甲方因乙方违约行为向人民法院提起诉讼从而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等），均由乙方承担。本补充协议所涉及的乙方应付款（含交易对价、利息、违约金、装修投入、物业管理费用等）均为甲乙方《抵押担保合同》项下的乙方债务和甲方债权。甲乙方确认，在无法按本补充协议第3条约定的时间办理过户时，甲方有权处置乙方的抵押物，并在15.728亿元的抵押担保范围内享有优先受偿权。2019年12月31日，香雪公司（甲方）与广东金桥百信律师事务所（乙方）签订，《民事委托代理合同》，约定香雪公司因与启德公司合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方甲方委托，指派余耀辉、王姿懿律师为甲方代理人，代理本案一审、二审、执行法律程序，律师费共计500万元。2020年4月14日，广东金桥百信律师事务所向香雪公司开具金额为500万元的律师费发票。2020年4月30日，香雪公司向广东金桥百信律师事务所转账支付律师费500万元。诉讼中，双方均确认位于广州生物岛环岛的AH0915002地块1号地块及在建工程仍处于查封状态。香雪公司提供了其与平安银行股份有限公司广州分行签订的《固定资产贷款合同》，该合同显示香雪公司贷款7.5亿元用于购买启德公司位于广州生物岛环岛A线以北物业（包含土地及上盖建筑物），香雪公司据此拟证明该项银行带看及应付利息属于其筹资成本，启德公司的违约行为导致香雪公司的资金沉底，投资目的无法实现，给其造成了实际损失。本院于2019年12月20日向启德公司送达起诉状副本等材料。以上事实有《资产交易协议》《土地使用权转让协议》《不动产权证书》《资产交易协议》补充协议（一、）《资产交易协议》补充协议（二）《债权合同》《抵押担保合同》《不动产登记证明》《民事委托代理合同》《固定资产贷款合同》、收付款业务回单、发票及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，双方当事人签订的《资产交易协议》《土地使用权转让协议书》《不动产权证书》《资产交易协议》补充协议（一、）《资产交易协议》补充协议（二）《债权合同》《抵押担保合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应当恪守履行。根据双方的诉辩意见，本案的焦点问题如下：1.《土地使用权转让协议书》中关于穗府国用第05000063号1号地块的转让协议应否解除以及启德公司应否向香雪公司返还2.0635亿元的交易对价及利息；2.启德公司应否香雪公司支付违约金及违约金的金额如何确定；3.启德公司应否向香雪公司支付律师费及律师费的金额如何确定；4.香雪公司是否对位于广州开发区生物岛环岛A线以北AH0915002地块1号土地及已建在建工程享有优先受偿权。关于第一个问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2017年6月25日签订的《资产交易协议》补充协议（二）约定在签订协议之日起12个月内消除1号地块的过户障碍，而至今上述地块仍处于查封状态，过户的障碍尚未消除，故根据上述约定香雪公司有权解除1号地块的土地转让协议，香雪公司诉请部分解除《资产交易协议》及《土地使用权转让协议书》中关于穗府国用第05000063号1号地块的转让协议有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除时间应当以香雪公司解除合同的意思表示到达启德公司时为准，香雪公司起诉解除合同，本案向启德公司送达起诉状副本的时间为2019年12月20日，故《资产交易协议》及《土地使用权转让协议书》中约定关于穗府国第05000063号建设用地使用权（1号地块）登记内容于2019年12月20日解除。鉴于1号地块无法过户，双方的合同目的无法实现，故启德公司应当根据约定返还1号地块的交易对价2.0635亿元给香雪公司。关于利息部分，双方约定年息12%，该利率并不存在过高的情形，故本院予以支持。香雪公司主张利息从2017年4月27日计算至实际履行之日止。对此本院认为，《资产交易协议》补充协议（二）约定12个月期满消除过户障碍，否则香雪公司有权要求返还交易对价，因此利息亦应当从启德公司应当返还对价之日起计算，香雪公司主张从《资产交易协议》补充协议（二）签订之前的日期即2017年4月27日开始计算利息依据不足，利息应当从《资产交易协议》补充协议（二）签订之日起届满12个月即2018年6月25日开始计算。香雪公司诉请解除1号地块的转让协议，故不存在1号地块过户的实际履行问题，香雪公司要求计算至实际履行之日止的利息依据不足，本院不予支持，故该利息应当计算至清偿之日止。关于第二个问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”启德公司未在《资产交易协议》补充协议（二）约定的期限内消除1号地块的过户障碍，构成违约，应当按照约定支付相应的违约金。启德公司以2亿元的违约金过高为由申请调低。对此本院认为，虽然《资产交易协议》补充协议（二）所约定的2亿元违约金仅是针对1号地块不能过户时的违约责任，且双方确认1号地块的价值为2.0635亿元，但是双方在同一合同中约定1号地块和2号地块的交易，可见两幅地块的交易并不是彼此孤立的，而是相互联系、相互关联，2亿元的违约金实质上是针对15.728亿元交易所约定的，启德公司在充分知晓1号地块价值的情况下，仍然愿意支付2亿元的违约金，且无证据显示双方签订《资产交易协议》补充协议（二）存在胁迫等情形，可见启德公司对违约行为造成香雪公司的损失有充分的估计和预期。因此，启德公司申请调低违约金的申请依据不足，香雪公司按照《资产交易协议》补充协议（二）的约定要求启德公司支付2亿元的违约金，依据充分，本院予以支持。关于第三个问题。《资产交易协议》补充协议（二）约定启德公司应当承担相应的律师费，现启德公司构成违约，香雪公司也实际委托了律师代理本案诉讼，并约定了相应的律师费，故启德公司应当按照合同约定承担相应的律师费。虽然香雪公司与广东金桥百信律师事务所签订《民事委托代理合同》约定的律师费为500万元，但是结合本案诉讼标的较大以及合同约定代理的程序为一审、二审和执行程序等因素，500万元律师费并不过分高于相关规定的标准，且香雪公司已经实际支付该500万元律师费，故本院对香雪公司所主张的律师费500万元予以支持。关于第四个问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”启德公司和香雪公司签署《债权合同》与《抵押担保合同》，将位于广州市开发区生物岛环岛A线以北AH0915002地块1号[国有土地使用权证：穗府国用（2011）第05000063号]及已建在建工程进行抵押，且已经办理抵押登记，香雪公司依法取得上述不动产的抵押权。《债权合同》约定的债权金额为15.728元，与《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》约定的金额一致，且双方签署的《资产交易协议》补充协议（二）约定该协议所涉及的乙方应付款（含交易对价、利息、违约金、装修投入、物业管理费用等）均为甲乙方《抵押担保合同》项下的乙方债务和甲方债权，因此香雪公司在诉状中《债权合同》中约定的债权即为《资产交易协议》和《土地使用权转让协议书》的交易对价的意见成立，本院予以采纳。《债权合同》约定债务人未按本合同的约定履行对债权人的支付和清偿义务的构成违约，《资产交易协议》补充协议（二）约定启德公司在无法按照该协议第3条约定的时间办理过户时，香雪公司有权处置启德公司的抵押物，《抵押担保合同》约定主债权到期债务人未予清偿的，抵押权人有权实现抵押权。启德公司未按约定时间履行办理过户的义务，香雪公司行使抵押权的条件成就。《抵押担保合同》约定的抵押担保范围包括：主合同项下所有债务及其孳息；抵押权人依据主合同约定可主张的包括但不限于债务人应承担的违约金、罚息、逾期支付价款、抵押人实现抵押权的费用、抵押权人为收回债权而支付的诉讼费、律师费和所有其他应付的费用。上述担保范围已经包括了香雪公司诉请所主张的交易对价2.0635亿元及利息、违约金2亿元和律师费500万元，香雪公司有权在15.728亿元范围内以折价、拍卖或变卖抵押物所得的价款优先受偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决如下：一、原告广州市香雪制药股份有限公司与被告广东启德酒店有限公司于2016年4月26日签订的《资产交易协议》及2016年8月8日签订的《土地使用权转让协议书》中约定关于穗府国用第05000063号建设用地使用权转让登记的内容于2019年12月20日解除；二、被告广东启德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市香雪制药股份有限公司返还交易对价2.0635亿元及利息（以2.0635亿元为本金，按照年利率12%的标准从2018年6月25日起计算至清偿之日止）；三、被告广东启德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市香雪制药股份有限公司支付违约金2亿元；四、被告广东启德酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市香雪制药股份有限公司支付律师费500万元；五、被告广东启德酒店有限公司不履行上述第二、三、四判项债务时，原告广州市香雪制药股份有限公司有权在15.728亿元范围内从折价、拍卖或者变卖位于广州市开发区生物岛环岛A现以北AH0915002号地块1号（国有土地使用权证：穗府国用第05000063号）土地及已建在建工程所得价款中优先受偿；六、驳回原告广州市香雪制药股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2424583元，由原告广州市香雪制药股份有限公司负担146979元，被告广东启德酒店有限公司负担2277604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  刘 欢人民陪审员  黄凤英人民陪审员  严伟琦二〇二〇年六月四日法官助理曹筱雨书记员林谷曼