湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0525民初29号 原告：长沙富然工程建设有限公司，住所地湖南省长沙市宁乡县白马桥街道白马社区白龙路锦绣花城2栋115号。 法定代表人：任善秋，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨安，湖南鼎昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艳，湖南金锦律师事务所律师。 被告：洞口佳和房地产开发有限公司，住所地洞口县洞口镇文昌北路1号。 法定代表人：黄少华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周平非，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨文辉，湖南湘涛律师事务所律师。 原告长沙富然工程建设有限公司（以下简称“长沙富然公司”）与被告洞口佳和房地产开发有限公司（以下简称“洞口佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙富然公司的委托诉讼代理人杨安，被告洞口佳和公司的委托诉讼代理人周平非、杨文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙富然公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《洞口县商品房买卖合同》（合同编号：20140031102号、20140031103号、20140031112号、20140031113号、20140031202号、20140031203号、20140031212号、20140031213号、20140031214号、20140031217号）；2、请求法院依法判令被告退还原告已抵付的合同购房款8421060元及至实际退还完毕日的利息（按银行同期贷款利率4.35％，暂从2016年1月28日计算至2019年12月6日，共计利息1379958元，8421060×4.35％÷365×1405＝1410066元）；3、请求法院依法判令被告向原告支付违约金84211元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月9日，被告与原告签订《工程承包施工合同》，合同约定由原告承建被告的邵阳洞口佳和美佳国际家具广场项目，该工程项目已于2014年8月底完成主体工程封顶和部分装修工程，并由于被告未及时支付工程款的原因导致停工。2015年12月5日，原、被告签订《工程款支付协议书》，协议确定了承建合同工程款结算额约为4400万元，被告已经支付工程款1350万元，被告以房产、商铺抵付原告的工程款1800万元，并对抵付的商品房和商铺予以确认。2016年1月28日，原、被告双方签订了《洞口县商品房买卖合同》，合同第十条约定：被告应当在2016年12月31日前将符合本合同规定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。时至今日，被告不但无法完成上述商品房的交房义务，甚至连上述商品房的竣工验收都没有完成，致使原告即无法办理产权证，也无法对该房产实现变现。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告洞口佳和公司辩称，一、本案实质上是以物抵债，原、被告签订的《工程支付款协议》第一条、第二条明确约定，双方同意将该项目（佳和美佳）的建设工程款以佳和公司佳和名都项目的部分资产进行抵付。以上约定明确表明，被告将涉案24套住宅、12套商品房转让给原告是以物抵债；二、原、被告签订的商品房买卖合同是工程款支付协议的附随和辅助行为。原、被告即使不签订商品房买卖合同，工程款支付协议约定的以物抵债的目的也能够实现。且工程款支付协议签订后，原告已享有了抵债住宅、商铺的相应权利，并承受相应的义务。三、本案中以物抵债的方式是整体抵债，凭现状抵债。原、被告双方签字认可的附件备注表明，以上商品房及商铺是为了抵付给原告的工程进度款。而且所有商品房部分楼层，价格完全一样，商铺不分区位，价格相同，说明是以整体资产抵债；四、被告以物抵债义务已经依约履行，原告也履行了对抵债资产的权利。被告依约将全部抵债资产网签至原告以及原告指定人的名下，并且原告已将24套商品房、2套商铺出售，并获取了相应的价款；五、原告诉请解除10套商铺买卖合同有违公平、诚信原则。原告对接受的抵债资产中的24套已涨价的商品房出售，而对滞销状态的10套商铺以未办理竣工验收为由主张解除合同，有违公平原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告长沙富然公司提交的照片，拟证明门面现状，至今无法达成交房条件，被告洞口佳和公司提出异议，认为照片不符合证据的三性，不予认可。本院审查认为，商品房是否交付不能依靠商品房的现状来决定，故对原告长沙富然公司提交的照片，本院不予认可。被告提交的洞口县佳和房地产矛盾协调处置工作领导小组出具的“关于佳和名都不动产证办理情况的说明”，原告提出异议，认为洞口县佳和房地产矛盾协调处置工作领导小组不是合法的出具证明的机构。本院审查认为，该份证据只是证明涉案房产所在的楼层正在启动办证程序，与本案没有关联，故对被告提交的证明，本院不予认可。 根据当事人的陈述及经审查确定的证据，本院查明如下案件事实：2013年12月9日，原、被告签订《工程承包施工合同》，合同约定由原告承建被告的邵阳洞口佳和美佳国际家具广场项目，该工程项目已于2014年8月底完成主体工程封顶和部分装修工程，并由于被告未及时支付工程款的原因导致停工。2015年12月5日，原、被告签订《工程款支付协议书》，协议书中的甲方为被告洞口佳和公司，乙方为原告长沙富然公司，协议第一条约定：双方同意将该项目建设的建设工程欠款以佳和公司佳和名都项目的部分资产进行抵付。协议第二条约定：该承建合同总造价约为4400万元，洞口佳和公司以现金方式已经支付工程款1350万元，双方同意以甲方的房产、商铺抵付乙方的工程款1800万元，并对抵付的商品房和商铺予以确认，商品房共24套，商铺共12间。协议第六条约定：本协议签订后7天内双方签署该资产的《商品房买卖合同》，自甲方与乙方或乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》时起，即视为甲方已支付应付乙方等额的工程款，在此期间，乙方自行处理相关债务矛盾纠纷。2016年1月28日，原、被告就《工程款支付协议书》中确认的24套商品房和12间商铺分别签订了《洞口县商品房买卖合同》，合同约定买受人付款的方式为一次性付款，房款于本合同签订之日支付。合同还约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人未按照约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期未超过90天的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。如果逾期超过90天的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，双方就上述房产办理了网签手续。2019年7月19日，原告长沙富然公司向洞口县建设工程质量监督站咨询商铺所在的佳和名都12栋验收情况，洞口县建设工程质量监督站的答复为：洞口佳和名都12栋，至今还没有竣工验收。 另查明，《工程款支付协议书》中确认的24套商品房和12间商铺，其中24套商品房在2016年、2018年、2019年、2020年分别处理完毕，2间商铺已经出售，买卖时间是2019年10月25日，剩余10间商铺未出售。 本院认为，本案的争议焦点是，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是属于以物抵债协议，还是属于商品房买卖合同；二、原告是否可以依据《商品房买卖合同》约定的条款，向被告主张违约责任。关于争议焦点一，本院认为，原、被告先签订《工程款支付协议书》后，依据协议书确定的房产签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》实为原、被告为了《工程款支付协议书》的履行提供进一步的保证。即原、被告为解决双方的工程款支付问题，经协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，原、被告签订商品房买卖合同，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的看，原告并没有实际支付购房款，也没有购买房屋的意愿，而是要通过给付房屋来抵销洞口佳和公司对长沙富然公司的债务。即名为买卖，实为抵债。该商品房买卖合同作为由债权债务关系（拖欠工程款）履行方式派生的以物抵债协议，未实际履行，应认定为未生效。关于争议焦点二，本院认为，双方在签订《工程款支付协议书》，《商品房买卖合同》，办理相关房产的网签手续后，原告便开始处置房产，从2016年到2020年共处置24套商品房，2间商铺，其中2间商铺的处置时间为2019年10月25日，该情形应视为被告已将所有抵债房产整体交付给原告，且被告也没有影响原告实现债权的违约行为，故原告要求依据《商品房买卖合同》约定的条款，向被告主张违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决如下： 驳回原告长沙富然工程建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费81207.36元，由原告长沙富然工程建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  肖剑培 人民陪审员  王双喜 人民陪审员  黎教轩 二〇二〇年六月三日 书 记 员  肖 婷