重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2578号原告：重庆北洋物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区创业街13号，统一社会信用代码91500115666404140Q。法定代表人：吴多，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：彭芳，女，该公司员工。被告：王红，女，1972年4月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：苟亨贵（系被告丈夫），1966年8月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆北洋物业管理有限公司（以下简称北洋物业公司）与被告王红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告北洋物业公司的委托诉讼代理人李宁、彭芳、被告王红的委托诉讼代理人苟亨贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北洋物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费2237.28元、2018年2月1日至2019年4月30日的公区水电公摊费180元、2018年2月1日至2019年4月30日违约金1449.98元，共计3867.26元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更要求被告支付物业服务费的期间为2018年1月1日至2019年3月31日，金额为2097.45元。事实和理由：2013年6月8日，原告与重庆渤能房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，根据约定，原告为被告所住小区提供物业服务，但被告作为该小区业主，拒绝交纳2018年1月1日至2019年4月30日的物业服务费2237.28元及2018年2月1日至2019年4月30日的公区水电公摊费180元。经原告书面催收，被告仍未缴纳，故诉至法院，望判如所请。被告王红辩称，欠费时间及金额属实。我不缴费原因在于：我家客厅装修时渗水向原告反映，也向质监部门反映，但原告没有给我出具书面证明；我在购买房屋时认购了小区的车位，期间有两年多时间原告收取了该车位的临停及月停费用，要求原告返还；我家楼下X-X号房屋业主在平台上搭棚堆积垃圾造成我家对应的房间不能开窗，影响环境，原告没有制止；楼下餐馆经营期间油烟味也影响环境、小区其他业主装修时打了飘窗影响房屋结构，原告均没有制止。本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，原告北洋物业公司与重庆渤能房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对中央公园组团1、2、3、4、5号地块的物业（商住楼、联排别墅）进行物业服务，物业服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附件配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方服务的其他事项。物业服务费：住宅高层为1.50元/月/平方米（含电梯使用费，不含公摊费）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；原告有权按照本合同和有关规定向业主收取物业服务费和其他费用；本合同期限为叁年，自2013年6月8日起至2016年6月7日止或业委会签订新的物业服务合同为止；业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日应缴纳金额的3‰的标准支付违约金。《业主临时规约》对物业服务费用标准进行了约定，即住宅高层为1.50元/月/平方米（含电梯使用费，不含公摊费）；业主或使用人违反本临时规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按交纳金额的3‰每日的标准支付违约金。2015年3月5日，被告王红在《承诺书》上签名，声明如下：本人确认已详细阅读中央公园《业主临时规约》和《前期物业服务合同》，已明确物业各项收费标准；同意遵守《业主临时规约》、履行《前期物业服务合同》；同意承担违反《业主临时规约》和《前期物业服务合同》的法律责任等。原告北洋物业公司为案涉小区提供物业服务，如对球场进行清理、客服工作人员对业主报事进行现场查看和协调帮助业主、客服工作人员联系委外疏通公司和专业人士对小区管网查看并处理、客服人员配合各部门工作、保安部工作人员做好日常工作、维修部工作人员对公区进行检修和设施设备做清洁保养、保洁绿化部工作人员做好日常工作如对乔木修剪和杀虫、对小区的违法建筑向区违建整治办报告、发布《禁止高空抛物温馨提示》等；被告王红作为该小区X组团X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积93.22平方米，每平方米每月物业服务费1.5元，每月应缴纳物业服务费139.83元。自2018年1月1日至2019年3月31日，被告应缴纳物业服务费共计2097.45元（93.22平方米×1.5元/平方米/月×15个月）。因被告未缴纳上述期间的相关费用，原告北洋物业公司于2019年4月17日向被告发出《收费催款最后通知》，要求被告王红在4月20日前缴纳2018年1月1日至2019年3月31日止所欠的下列款项：物业服务费2097.45元、公摊水电费168元、滞纳金1347.62元，共计3613.07元，但被告仍未缴纳。审理中，原告北洋物业公司自愿撤回要求被告王红支付公区水电公摊费及违约金的诉讼请求。本院认为，原告北洋物业公司与重庆渤能房地产开发有限公司签订的《中央公园前期物业服务合同》在业委会签订新的物业服务合同前效力仍然及于该小区全体业主。原告北洋物业公司为被告王红房屋所在小区提供了物业服务，被告王红作为该小区X组团X幢X-X号房屋的业主，其应当按照合同及《业主临时规约》的约定及时、足额交纳物业服务费等相关费用。被告王红未交纳2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2097.45元，经原告书面催收，其仍未交纳，现原告起诉要求被告支付上述费用，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告北洋物业公司自愿撤回要求被告支付水电公摊费和违约金的请求，系其对自身权利的处分，本院准予。对被告辩称房屋漏水渗水原告未给其出具证明的问题，因原告已指导被告向区质监部门反映，且质监部门已查看现场，原告已履行了相应的职责；对被告辩称的车位原告收取停车费的问题，因其无证据证实，本院不予采纳；对被告辩称的其家楼下业主搭棚有垃圾影响环境的问题，原告已对该业主违法乱搭乱建行为向其发出《违章整改通知书》，已履行了相应的职责；对被告辩称的楼下开餐馆影响环境的问题，系另一法律关系，本案不予处理；对被告称其他业主打了飘窗影响房屋结构的问题，因系业主对专有部分的处理，不能构成被告拒绝缴费的理由。但是原告应该多听取业主意见，积极回应业主反映的问题，双方之间形成良好的物业服务关系，共同建设美丽家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王红于本判决生效后3日内支付原告重庆北洋物业管理有限公司2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2097.45元；驳回原告重庆北洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王红负担。本判决为终审判决。审判员  游英二〇二〇年六月十五日书记员  席鑫