新疆维吾尔自治区塔城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4201民初373号 原告：景云亭，男，1977年8月29日出生，汉族，塔城市村民。 原告：刘建文，男，1969年3月1日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。 委托诉讼代理人：张婧瑜，女，1969年11月1日出生，汉族，塔城市公平法律服务所法律工作者。 被告：张传殿，男，1986年10月10日出生，汉族，塔城市会友网吧员工，住塔城市。 委托诉讼代理人：**，男，1970年10月28日出生，汉族，塔城市新城法律服务所法律工作者。 第三人：马都善，男，1985年7月1日出生，汉族。 原告景云亭、刘建文与被告张传殿、第三人马都善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景云亭及原告景云亭、刘建文的委托诉讼代理人张婧瑜、被告张传殿及其委托诉讼代理人**、第三人马都善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景云亭、刘建文向本院提出诉讼请求：1、依法支付租赁费、物业费、采暖费，并赔偿房屋内拆除装修费用，赔偿原告恢复原状等费用116464元；2、解除与被告签订的《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费及邮寄费由被告承担。事实和理由：2015年4月11日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告景云亭、刘建文将其位于塔城市昌南国际21号楼217、218、219、220号商业门面房，租赁给被告张传殿，每年租金26040元，租赁期限为5年（即自2015年6月15日至2020年6月15日止）。在租赁期间，房屋的水、电费等各项费用由被告承担。租赁期满，被告张传殿有优先租赁权。如被告张传殿不续租，需完好无损将房屋交于原告等内容。合同签订后，被告张传殿支付了78120元，剩余的52080元，原告一直追要，被告张传殿称转租给他人，至今未付款。经原告到实地查看租赁的门面房，租赁房屋没有继续租赁，并且房屋内的装修被拆除的乱七八糟。原告租赁的门面房内的四个门，三面隔墙都被拆除，采暖费、物业费等没有缴纳。现为维护合法权益，故诉至法院。 原告景云亭、刘建文向本院提供的证据为：1、租赁合同，证明2015年4月11日原告将位于昌南国际的门面房租赁给被告张传殿，租赁期限5年。被告及第三人认可其真实性，本院予以采纳。 2、保洁净物业的证明，证明2018年2月1日-2020年5月30日，被告张传殿拖欠21楼栋217、220室物业费5968.48元，218、219室物业费6229.44元。被告及第三人不予认可，认为已交清物业费。本院认为，被告应当提供交清物业费的证据，在租赁期间的费用应当由其承担，该证据予以采纳。 3、一通热力公司的证明，证明被告张传殿拖欠2018年-2019年、2019年-2020年的暖气费。被告及第三人不予认可，认为已交清暖气费。本院认为，原告已将房屋收回，不应当承担2018年-2019年、2019年-2020年采暖期的暖气费，该证据本院不予采纳。 4、照片、光盘，证明被告张传殿将租赁的房屋大范围装修，将原告的墙体拆除，门改窗、装修隔断、包厢，制吧台面，拆除钢架结构。被告及第三人认为未将房屋损坏，无法确认。本院认为，该证据可以证明租赁的房屋被装修，但不能证明被毁损。 5、商品房的买卖合同，证明原告的主体资格。被告及第三人予以认可，本院予以采纳。 被告张传殿辩称，1、按照原被告双方签订的合同约定，被告已经支付房租至2018年6月11日，而原告要求被告支付2018年6月至2020年的房租，按照合同约定房屋租期并未到期，原告要求解除合同没有事实和法律依据。按合同法相关规定，原告要求解除合同，应当书面通知被告或双方协商，但被告未收到任何解除合同的书面材料。2、按照被告与第三人签订的租赁合同，其权利义务应由第三人承担，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张传殿向本院提供的证据为：转让合同，证明被告将承租的原告的房屋转租给第三人，由第三人承担与原告之间的权利义务。原告认为与本案没有任何关系，不予认可。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》，未约定不得转租的条款，结合本案实际情况，该证据本院予以采纳。 第三人马都善述称，第三人和原告没有直接关系，第三人承认和被告之间签订了房屋租赁合同。在租赁期间，原被告均没有要求第三人支付房租、续签合同。原被告均未要求续签合同，没有书面的材料给第三方。2018年4月，三方洽谈过一次房租，由于原告的租金高出以前几倍，第三人无法接受，没有签订合同。未支付2018年6月之后的房租，当时就终止了房屋租赁合同。 第三人马都善向本院提供的证据为：房屋租赁合同，证明张大刚和乔明刚的签订的合同，3年免租，3年房租已经付清。原告认为与本案没有任何关系，不予认可。该证据与本案无关联性，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，原告景云亭、刘建文与被告张传殿签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于塔城市昌南国际21号楼217、218、219、220号门面房出租给被告张传殿，每年租金26040元，租赁期限5年，自2015年6月15日至2018年6月15日止，房租一次性付清。经协商2018年6月15日至2020年6月15日的房租随行就市。在租赁期间，原告景云亭、刘建文不得中途违约，如违约，赔偿被告张传殿装修及投资金额，并返还所交租金。被告张传殿负责支付出租房屋的水费、电费等各项费用。租赁期满，被告张传殿有优先租赁权，如被告张传殿不续租，需完好无损将房屋交于原告。原告出租的房屋系毛坯房，被告张传殿将租赁原告及其他房主的房屋后，花费一百余万元进行装修。2016年12月7日，被告张传殿与第三人马都善签订转让合同。2018年3月，第三人马都善又将租赁房屋的经营权转给案外人韩玉龙，2018年4月，原告景云亭、被告张传殿、第三人马都善、及另案房主乔明刚、韦巧、韩玉龙、马丽、杨淑艳等人在凤凰主题宾馆办公室协商续租房屋之事，无果。前三年房屋租赁到期后，即到2018年7月，另案房主乔明刚从案外人韩玉龙处要走钥匙。 另查明，塔城市昌南国际21号楼217、218、219、220号门面房未交清2018年2月1日-2018年6月30日的物业费未交清，21号楼217、220号门面房系原告景云亭所有，218、219号门面房系原告刘建文所有。 本案争议的焦点为：房屋租赁合同是否已终止。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告景云亭、刘建文与被告张传殿签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订《房屋租赁合同》后，被告张传殿已按约定向原告交纳三年的房租。原被告双方在《房屋租赁合同》中并未约定不得转租的条款，在租赁期间，被告将房屋转租并不违约。按照合同约定，2018年6月15日至2020年6月15日的房租随行就市，在2018年4月，三方当事人已就房屋租赁事宜进行协商，未达成一致意见。被告未继续交纳房租，原告亦未提出继续履行或解除合同。本案中，被告张传殿已按合同约定交清了前三年的房租，将房屋转租给第三人马都善，已明确合同三年的租赁期限及后两年的约定情况。第三人马都善又将租赁房屋的经营权转让给案外人韩玉龙，亦明确后两年的约定情况。被告将房屋转租给第三人，应视为已将《房屋租赁合同》约定的权利义务转让。至另案房主乔明刚向案外人韩玉龙要走钥匙，原、被告双方已对前三年的合同约定履行完毕，后两年的期限未协商一致，应视为原、被告之间《房屋租赁合同》的权利义务终止。 关于原告要求被告张传殿赔偿恢复原状等费用。因《房屋租赁合同》中未约定合同终止后要恢复原状，要求被告张传殿赔偿恢复原状等费用，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求支付后两年的租赁费、采暖费用。因被告在租赁期间前三年的房租已交清，亦未拖欠采暖费，故本院不予支持。关于物业费的问题。被告张传殿、第三人马都善租赁期至2018年6月，未向本院提供交清租赁期间物业费的证据，尚欠租赁原告景云亭房屋（2018年2月至2018年6月）的物业费1112.4元（6229.44元÷28×5），租赁原告刘建文房屋（2018年2月至2018年6月）的物业费1065.8元（5968.48元÷28×5），应当予以结清。之后，原告方已收回房屋，未达成继续租赁协议，其费用由原告自行承担。 综上所述，对原告景云亭、刘建文的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张传殿、第三人马都善于本判决生效后十五日内向原告景云亭支付物业费1112.4元； 二、被告张传殿、第三人马都善于本判决生效后十五日内向原告刘建文支付物业费1065.8元； 三、驳回原告景云亭、刘建文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1314.64元，邮寄费200元，合计1514.64元，原告景云亭、刘建文负担1260元，被告张传殿负担254.64元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  张文江 二〇二〇年六月三日 书记员  叶 静