陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民初2105号   原告（执行案外人）：黄超，男，1981年11月8日出生，汉族，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：王力，陕西标典律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王芬，陕西标典律师事务所律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告黄超与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄超及委托诉讼代理人王芬，被告永联公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱到庭参加诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄超向本院提出诉讼请求：1. 判令解除对西安市未央区XX路XX号XX号XX栋XX单元XX室(房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1)的查封，房屋价值约为100万元。2.判令确认黄超为涉案房屋的实际权利人。3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷强制执行一案，西安中院依据(2015)西中执证字第00118-1号执行裁定，查封西安市未央区XX路XX号XX号XX栋XX单元XX室。该房屋实际权利人黄超提出执行异议申请，法院作出(2019)陕01执异984号执行裁定，驳回黄超的请求，黄超不服该裁定，提起执行异议之诉。中登公司与西安德瑞工贸有限责任公司（下称德瑞公司）系合作关系，德瑞公司长期向中登公司供货建筑材料，因中登公司一直拖欠材料款且无力支付，2005年1月双方达成一致，中登公司以涉案房屋抵偿欠付德瑞公司的的材料款443430元，并将房屋过户给原告黄超。2006年1月13日，原告黄超与第三人中登公司签订《商品房买卖合同》，约定黄超以总价443430元购买涉案房屋，中登公司应当在房屋交付使用后540日内，为黄超办理房屋产权登记。同日，黄超向中登公司缴纳不动产登记费等费用3107元，且中登公司代收房屋契税13303元，维修基金13303元；黄超于2005年5月接收涉案房屋，并实际占有、使用至今。后因中登公司一直末依约办理涉案房屋房产证，黄超多次催告中登公司，但中登公司以各种理由推诿，直至无法办理房屋产权登记。综上所述，黄超与中登公司签订的商品房买卖合同合法有效；并已实际支付全部购房款，实际占有、使用涉案房屋至今；且黄超对未能办理涉案房屋产权登记无任何过错。故，黄超系涉案房屋实际权利人。   被告永联公司辩称，黄超对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。黄超与中登公司并非单纯房屋买卖关系，而是以房抵债，不必然引起房屋权属变动，现案涉房屋并未完成变更登记，黄超享有的是债权请求权而非物权，不能以此排除强制执行。黄超提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案案涉房屋未办理预售许可证，黄超与中登公司签订的买卖合同未按规定备案，属无效合同，涉案房屋系办公公寓并非住宅，黄超亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故黄超主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，不能因黄超与中登公司过错致使永联公司利益受损。   第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，黄超以前述房产中的12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2019年10月25日作出（2019）陕01执异982号执行裁定，驳回案外人黄超的异议请求，黄超即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，陕西中登实业有限公司（需方）与西安德瑞工贸有限责任公司（供方）2003年7月2日签订《工矿产品购销合同》，约定西安德瑞工贸有限责任公司为陕西中登实业有限公司提供建筑材料，交货地点中登大厦。2006年1月13日，黄超与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人黄超 ；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢29层C号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2600元，总价443430元。同日，中登公司出具收据载明人民币443430元，收款事由为房款；出具收据载明人民币13303元，收款事由为契税；出具收据载明人民币13303元，收款事由为维修基金；出具收据载明人民币3107元，收款事由为不动产登记费160元、天然气初装费2597元、闭路电视费350元。陕西中登实业有限公司付款通知书显示：该公司（预付、欠）西安德瑞工贸有限责任公司609440元。协议换房价443430元，五费29713元，总价473134元，余款136297元。黄超还提交了涉案房屋2005年5月至2014年1月期间物业费收据及案涉房屋装修施工合同、家具订货单等票据、合同。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2019）陕01执异984号执行裁定书、（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、商品房买卖合同、工矿产品购销合同、收据、付款通知书、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为黄超就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，黄超与中登房地产公司签订书面买卖合同并以债权抵偿了购房款，黄超提交的证据可证实黄超已入住案涉房屋，交纳物业费，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系黄超购买房屋之后所设定，故黄超购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给黄超后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人黄超的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案黄超异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，黄超作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，黄超于本案中诉请判令确认黄超为涉案房屋的实际权利人，于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903～1）房屋的强制执行。   二、驳回黄超其余诉讼请求。   案件受理费13800元（黄超已预交），由黄超负担6900元，由陕西永联典当有限公司负担6900元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付黄超6900元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                     审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      秦燕燕      二Ｏ二Ｏ年六月十二日   法 官 助 理   同 江 龙   书  记  员      程    姣              1