江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0981民初2593号 原告:东台市金鑫商贸城业主委员会，住所地东台市东台镇金鑫商贸城。 负责人：仇菊宏，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李曹，江苏苏东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白亚军，江苏苏东律师事务所律师。 被告：东台市祥平物业有限公司，住所地东台市海陵北路新宁商城C幢C5号。 法定代表人：周阿萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周尧，江苏明盈律师事务所律师。 被告：东台市丰润物业服务中心，住所地东台市东亭南路九龙坊15号后半间。 法定代表人：吴润梓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小平，女，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：生宏华，江苏陈爱平律师事务所律师。 原告东台市金鑫商贸城业主委员会（以下简称金鑫业委会）与被告东台市祥平物业有限公司（以下简称祥平公司）、东台市丰润物业服务中心（以下简称丰润中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫业委会的负责人仇菊宏、委托诉讼代理人李曹、白亚军，被告祥平公司的法定代表人周阿萍、委托诉讼代理人周尧，被告丰润中心的委托诉讼代理人张小平、生宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鑫业委会向本院提出诉讼请求：1.判令祥平公司将金鑫商贸城小区业主花名册、业主购房合同复印件、竣工总平面图、配套设施地下管网工程竣工图、物业质量保修文件等资料移交给金鑫业委会；2.判令祥平公司移交电梯专项基金暂定229000元（具体以双方核实金额为准），丰润物业公司承担连带给付责任；3.判令祥平公司向金鑫业委会移交预收的2016年2月1日之后的物业费27757元、返还垫付的租金1768元及水电费4713.51元。诉讼过程中，祥平公司将业主花名册等资料移交金鑫业委会。金鑫业委会变更诉讼请求判令：1.祥平公司返还电梯专项基金结余款120025元；2.丰润中心返还电梯专项基金199500元；3.祥平公司移交预收的物业费27757元、返还垫付的租金1768元及水电费4713.51元；4.本案诉讼费和审计费由祥平公司、丰润中心共同承担。事实和理由：东台市金鑫商贸城小区建成于2012年9月，共有住宅80套、商铺160间。丰润中心作为前期物业公司，对小区提供前期物业服务，服务期间自2012年9月起至2016年1月31日止。2012年9月30日案涉小区开始交房，所有业主均按住宅每户5000元/8年、商铺每间600元/2年的标准向丰润中心缴纳电梯专项基金，累计496000元。2016年2月1日，金鑫业委会与祥平公司签订《物业管理合同》，约定祥平公司为小区提供物业服务，服务期限自2016年2月1日至2019年1月30日止。祥平公司预收18户业主的后续物业费27757元。祥平公司在合同期内将1间物业用房出租给陈平官，租期至2020年4月30日，一次性收取租金5100元。祥平公司撤离时未移交该物业用房，经金鑫业委会与陈平官协商，陈平官同意退还物业用房，金鑫业委会退给陈平官租金1768元。祥平公司未支付服务期间的公用水电费4713.51元，金鑫业委会垫付该费用，祥平公司应予返还。金鑫业委会与祥平公司物业服务合同终止后，祥平公司拒绝移交相关资料和费用，为维护全体业主的合法权益，诉至法院，请求判决如前诉请。 祥平公司辩称，1.对原告主体资格有异议。2.原告主张祥平公司返还电梯专项基金没有事实和法律依据。丰润中心向祥平公司移交19万元，属于打包性质，其中包含2016年9月之前的部分物业费、电梯运行费、水电费、清理垃圾费等费用，只有5万元为电梯运行费。丰润中心预收物业费、物业用房租金及欠缴水电费35791.54元，应从19万元中予以扣减。祥平公司管理金鑫商贸城期间支出清理垃圾等费16480元、电费102993.33元、水费49334元、电梯维修费2万元等费用，19万元已无结余。3.原告要求祥平公司移交预收的物业费27757元、解除物业用房退还的租金1768元，没有事实和法律依据。请求驳回金鑫业委会对祥平公司的诉讼请求。 丰润中心辩称，1.丰润中心与祥平公司就案涉小区的资产资料和费用交接完毕，相关权利义务已转移给祥平公司，金鑫业委会应向祥平公司主张电梯专项基金。2.丰润中心移交祥平公司电梯专项基金19万元，审计报告中扣减35791.54元没有法律依据。3.金鑫业委会的诉讼请求超过诉讼时效。请求驳回金鑫业委会对丰润中心的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：东台市金鑫商贸城小区建成于2012年9月，共有住宅80套、商铺160间，有两台自动扶梯、五台住宅电梯。丰润中心作为前期物业服务单位，对案涉小区提供物业服务，服务期间自2012年9月起至2016年1月31日止。2012年9月30日起小区业主陆续入住小区，丰润中心交给每户业主《业主手册》1本，内容包含住户入住时需缴纳费用的项目和标准、《临时管理规约》、《前期物业服务管理协议》等。《前期物业服务管理协议》第十二条约定，业主按约定标准缴纳物业服务费和电梯专项基金。物业费每月每平方米0.6元，公用水电费每户每年100元。电梯专项基金：3-9层住户按5000元/每户/8年标准，商铺每间600元/2年标准，用于电梯运行费用、检测维护费，属代收代支，专项存储，每月独立核算，每年向业主公布一次收、支、余的情况，接受业主的监督质询。业主按约向丰润中心缴纳了电梯专项基金。2016年1月31日丰润中心服务期间届满，其在服务期间未按约每年向业主公布电梯专项基金的收入、支出、结余情况。 2016年2月1日，金鑫业委会与祥平公司签订《物业管理合同》，约定祥平公司对小区提供物业服务，服务期限2016年2月1日至2019年1月30日止，管理事项包含共用设施、设备的养护、运行和管理，物业费收费标准：小高层每月每平方米0.6元，商铺每月每平方米2元，公共能耗费每年每户200元（按实计算，多退少补）、生活垃圾费每月5元（每年一次）。双方还就合同其他内容进行约定。2017年2月，祥平公司与陈平官签订《出租房屋合同》，约定将案涉小区1间物业用房出租给陈平官使用，租期从2017年5月1日至2020年4月30日止，一次性收取租金5100元。祥平公司撤离小区时，未就该物业用房与金鑫业委会办理移交手续，后金鑫业委会退还陈平官房租1768元。2019年2月27日，金鑫业委会支付2019年1月31日前祥平公司服务期间的公用水电费4713.51元。 审理中，金鑫业委会主张祥平公司预收18户业主2019年1月31日之后的物业费27757元，为证明其主张，向本院提交了祥平公司出具给赵宏斌等7份物业费收据复印件以及18名业主的名单。祥平公司对该证据的真实性有异议。本院向金鑫业委会释明，要求其提供18户业主物业费收据原件，以便核对18户业主物业费收据的真实性，但其表示无法提供物业费收据的原件。 又查明，2016年2月4日，金鑫业委会、丰润中心与祥平公司对金鑫商贸城物业资产办理移交手续。2016年2月6日，丰润中心通过银行转给祥平公司19万元，但双方关于19万元资金的性质没有移交明细账。金鑫业委会、丰润中心与祥平公司之间对于案涉小区电梯专项基金的收入、支出、结余情况没有办理交接手续。 2019年10月20日，金鑫业委会申请对丰润中心（2012年9月至2016年1月31日）、祥平公司（2016年2月1日至2019年1月31日）在东台市金鑫商贸城物业服务期间的电梯运行费用、检测维护费的收支情况进行审计。本院依法委托盐城信盛会计师事务所有限公司进行审计鉴定。审计情况及结论为：一、电梯专项基金的收入：2012年9月至2019年1月31日期间电梯专项基金收入合计459000元，均由丰润中心收取。二、电梯专项基金的支出：（1）丰润中心支出合计111377.95元，其中：①电梯电费计41877.95元（账面反映87501.97元，审计调减45624.02元，其中金鑫商贸城自动扶梯6711.07元，住宅电梯35166.88元）。②电梯维护保养费计54800元（2013年9月—2015年9月）。③电梯维修费计1700元（账面反映11700元，系LED灯管款，审计按五台电梯每年平均更换灯管2.5次，每次10支、20元/支，服务期3.4年计算，应为1700元，调减10000元）。④电梯年检费计13000元（2013年9月—2016年9月）。（2）祥平公司2016年2月1日—2019年1月31日电梯专项资金支出合计132172.76元。其中：①电梯电费计45172.76元（系住宅电梯电费，账面反映98603.61元，审计调减53430.85元）。②电梯维护保养费计54375元（2016年9月—2019年1月）。③电梯维修费计22125元（账面反映54275元，审计净调减32150元）。④电梯年检费计10500元（2016年—2018年）。三、电梯专项资金的结余：收入459000元，丰润中心和祥平公司共支出243550.71元，结余215449.29元。四、关于丰润中心移交祥平公司19万元的情况。（1）丰润中心账务处理，将19万元全额记入电梯基金。凭证记载情况：2016年2月41#凭证，借方：应付账款—祥平公司19万元贷方：应付账款—电梯基金19万元。（2）祥平公司账务处理，根据银行流水将19万元中的5万元记入电梯基金。凭证记载情况：2016年2月2#凭证，借方：其他应收款—丰润已交电梯基金5万元、其他应收款—丰润移交金鑫商贸城打包费14万元贷方：其他应付款—丰润移交电梯基金5万元、其他应付款—丰润移交金鑫商贸城打包费14万元。（3）祥平公司提供的《情况说明》。19万元属于打包性质，其中包含丰润中心代收2016年9月份之前的物业费、2016年2月1日之前欠缴的水电费、电梯运行费和清理垃圾费等。（4）丰润中心提出应收祥平公司83988.80元（应收应付轧差）。对丰润中心物业服务期间应收未收的款项，一未提供双方认可的授权委托收款协议，二未提供欠缴物业费业主的公示函，三未提供双方的移交手续，丰润中心和祥平公司账面均未反映丰润中心服务期间应收未收或应付的款项。（5）从双方提供的资料，结合开庭笔录（笔录四P5-6页），双方认可丰润中心代收及欠缴款项合计35791.54元。其中：①丰润中心代收2016年9月之前的物业费30420.90元（住宅4588.90元+商铺25832元）；②代收取租金2125元；③丰润中心欠缴2016年2月1日之前的电费2349.64元，水费896元。其他费用难以核实确认。综上，丰润中心移交祥平公司19万元，减去丰润中心代收、欠缴的款项35791.54元，其余154208.46元应为电梯运行费用。金鑫业委会为此支付审计鉴定费18000元。 经质证，金鑫业委会与丰润中心均认可丰润中心代收电梯专项基金收入459000元。金鑫业委会对丰润中心支出维保费54800元、维修费1700元、电梯年检费13000元合计69500元的事实无异议。金鑫业委会对祥平公司支出中有增值税发票的维修费14475元、电梯年检费10500元、维保费45000元合计69975元的事实无异议。 双方当事人对审计报告中有异议的部分为：1.金鑫业委会对丰润中心支出电梯电费41877.95元的真实性有异议，对祥平公司支出电梯电费45172.76元、3份电梯维修费手写收据的支出金额计4860元、3份电梯维修费手写白条支付金额计1590元、1份电梯维保费收据支出金额9375元的真实性和合法性均有异议。2.丰润中心认为移交祥平公司19万元系电梯专项基金，审计报告中扣减35791.54元没有法律依据。3.祥平公司对审计报告中将东台韩代电梯工程有限公司工程部开具的电梯维修费收据4份计金额22360元予以剔除有异议。 针对当事人提出的异议，本院依法通知审计人员到庭接受质询。关于丰润中心电梯电费支出如何计算的问题。根据丰润中心账面记载，电费支出87501.97元。审计人员到实地察看、调查商铺租户及业主，认定两台自动扶梯实际使用时间截止2013年11月，结合2014年之后各年度实际发生商业用电，每月电费票据均为2张，取其中金额较大的票据按50%计算自动扶梯电费为6711.07元。五台住宅电梯和各住宅户到楼层的照明灯均使用1只电表，电费票据每月2张，取金额最大的1张发票作为五台住宅电梯的电费支出，住宅楼道照明灯用电很少，忽略未计。审计调减丰润中心电费支出45624.02元，认定电梯电费支出41877.95元。对于祥平公司电梯电费支出的计算方法，亦参照上述计算方法，祥平公司服务期间只有五台住宅电梯，取每月电费票据中金额最大的发票作为五台住宅电梯电费支出。祥平公司账面反映电费支出98603.61元，审计调减53430.85元，认定电梯电费45172.76元。 关于祥平公司提交的3份维修费收款收据（金额计4860元）、1份维保费收据（金额9375元）,均由江苏文鼎电梯工程有限公司（以下简称文鼎公司）出具（1.2016年8月27日收款收据0041510#，电池、电梯轿厢指令板支出金额960元；2.2016年8月10日收款收据0041505#，光膜2只及辅料支出金额2500元；3.2017年8月17日收据0859180#，光幕支出金额1400元；4.2018年11月17日，收据5773716#，电梯维保费支出金额9375元）。关于金额9375元的电梯维保费收据。庭审中，祥平公司先提供了一份文鼎公司于2019年7月26日出具的“收到祥平物业2018年9月-2019年1月电梯维保费9375元”的证明。针对文鼎公司出具的证明，本院于2019年12月30日调查文鼎公司，从该公司提供的“祥平公司电梯维保费”会计凭证中，未发现该笔业务作为该单位“主营业务收入”记账，且该公司证明电梯维保费9375元未开票。本院委托审计后，祥平公司又向审计机构出具了上述时间为2018年11月17日电梯维保费支出金额9375元的收据。 关于祥平公司提交的3份维修费手写白条支出金额计1590元。其中2份白条，由刘顺武出具（2016年9月24日白条1份，更换轿箱照明灯支出金额50元；2018年2月12日电梯一单元对讲线路维修费支出金额1060元）。另1份白条，由顾志高于2016年9月22日出具，内容为：“借用肆佰捌拾元用于电梯更换电池费用（480元）”。 关于祥平公司提供的东台韩代电梯工程有限公司工程部开具的4份电梯维修费收据合计22360元，均由东台韩代电梯工程有限公司工程部出具（1.2016年5月26日收据2075600#，更换电梯电机主板支出金额6350元；2.2017年2月17日收据8430636#，更换电梯变频器一台支出金额5700元；3.2017年5月3日收据2612083#，电梯维修支出金额2510元；4.2018年3月12日收据8313921#，电梯维修更换钢丝绳支出金额7800元）。对上述4份收据，本院于2019年12月31日调查东台韩代电梯工程有限公司，该单位反映：4份收款收据均系该单位工程部出具，作为报价所用，没有维修和更换材料，实际没有收到维修款。 再查明，2018年12月27日，东台市金鑫商贸城第二届业主委员会成立，并于2019年4月10日在东台市物业管理办公室办理备案。 因祥平公司未将相关资料及费用移交金鑫业委会，引起本案诉讼。 本院认为，丰润中心与业主之间签订《前期物业服务管理协议》以及金鑫业委会与祥平公司之间签订《物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案双方当事人争议的焦点是：1.金鑫业委会是否具有诉讼主体资格。2.本案是否超过诉讼时效。3.丰润中心移交祥平公司19万元资金的性质。4.祥平公司能否以收款收据和白条作为电梯运行费的支出凭证。5.金鑫业委会主张丰润中心、祥平公司移交电梯专项基金以及祥平公司返还预收物业费、代付房租、代付水电费的理由能否成立。 一、关于金鑫业委会是否具有诉讼主体资格的问题。祥平公司主张金鑫业委会诉讼主体不适格。经查，金鑫商贸城第二届业主委员会成立于2018年12月27日，2019年4月10日，东台市物业管理办公室同意金鑫业委会予以备案。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，金鑫业委会符合“其他组织”的条件。按照业主大会决定和《物业管理条例》第十五条第(二)项规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责。既然业主委员会有代表业主订立合同的权利，对于物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权要求物业服务企业履行物业管理权的移交义务。因此基于物业服务关系产生的纠纷，金鑫业委会应当具有诉讼主体资格，可以自己名义提起诉讼。故祥平公司主张金鑫业委会诉讼主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采信。 二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。丰润中心主张金鑫业委会的起诉已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”2016年1月31日丰润中心终止前期物业服务合同后，并未在业主委员会的监督下与祥平公司完全履行交接电梯专项基金的义务。本案诉讼过程中，本院委托审计机构对电梯专项基金的收支进行审计后，金鑫业委会才知道丰润中心尚有电梯专项基金未移交的事实，故金鑫业委会向本院起诉丰润中心返还电梯专项基金，并未超过诉讼时效。丰润中心主张已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采信。 三、关于丰润中心移交祥平公司19万元资金性质的问题。丰润中心主张移交祥平公司19万元系电梯专项基金，其应当提供证据加以证明，但丰润中心与祥平公司关于19万元资金的性质没有交接明细账。结合金鑫业委会第一届业主委员会主任练飞彤等出具的《情况说明》及庭审中丰润中心与祥平公司所作的陈述，可以认定19万元中包含丰润中心代收2016年9月份之前物业费、代收取租金及欠缴款项合计35791.54元的事实。故审计报告中认定丰润中心移交祥平公司19万元中，应调减丰润中心代收、欠缴的款项35791.54元，余额154208.46元应为电梯专项基金，并无不当，应予采信。 四、关于祥平公司能否以收款收据和白条作为电梯运行费支出凭证的问题。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”第二十条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。”第二十一条规定：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。”收款收据和白条不是合法的发票，不得作为财务报销凭证。电梯专项基金属于全体业主所有，祥平公司对代管的电梯专项基金，应当做到专款专用，支出合理合法。祥平公司将不符合规定的收款收据（金额计4860元）、白条（金额1590元）、收据（金额9375元）列入电梯专项基金支出，不符合发票管理办法的规定。故金鑫业委会主张对祥平公司提供的收款收据和白条应从电梯运行费支出中予以剔除，应予支持。 五、关于金鑫业委会主张丰润中心、祥平公司移交电梯专项基金以及祥平公司返还预收物业费、代付房租、代付水电费的理由能否成立的问题。丰润中心与业主之间的《前期物业服务管理协议》约定，电梯专项基金属于代收代支费用，用于电梯运行费、检测维护费。根据《江苏省物业管理条例》第五十六条关于“业主大会决定选聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：……（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；……”的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定。本案中，丰润中心与业主之间的《前期物业服务管理协议》于2016年1月31日终止，金鑫业委会与祥平公司之间的《物业管理合同》于2019年1月31日终止，金鑫业委会请求丰润中心和祥平公司移交由其代管的电梯专项基金的诉讼请求，依法应予支持。丰润中心代收电梯专项基金459000元，扣除支出的电梯运行费111377.95元及丰润公司移交祥平公司电梯专项基金154208.46元，丰润中心应向金鑫业委会移交电梯专项基金193413.59元。祥平公司代管丰润中心移交的电梯专项基金154208.46元，扣除电梯运行费支出115147.76元，祥平公司应向金鑫业委会移交电梯专项基金39060.70元。 金鑫业委会主张祥平公司移交预收18户业主2019年1月31日之后的物业费27757元，为证明其主张，向本院提交了祥平公司出具给赵宏斌等人7份物业费收据复印件以及18名业主的名单。祥平公司对该证据的真实性有异议。金鑫业委会仅凭7份业主的物业费收款收据复印件和18户业主名单，本院难以认定祥平公司预收18户业主的后续物业费27757元的事实，故对金鑫业委会主张祥平公司移交预收2019年1月31日之后的物业费27757元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 金鑫业委会主张祥平公司返还垫付的租金1768元，但祥平公司辩称金鑫业委会主张该项费用没有事实和法律依据，不同意退还租金1768元。从金鑫业委会提供的证据来看，祥平公司与陈平官之间存在房屋租赁关系，房屋租赁合同仅对合同双方当事人有法律约束力。根据合同相对性的原则，金鑫业委会在没有祥平公司授权委托的情况下，无权代表祥平公司与陈平官解除租赁合同，以及代表祥平公司向陈平官垫付租金1768元。故金鑫业委会主张返祥平公司还垫付租金1768元的诉讼请求，不予支持。 金鑫业委会主张祥平公司支付2019年1月31日之前的公共水电费4713.51元，祥平公司对金鑫业委会垫付水电费4713.51元的事实无异议，故金鑫业委主张祥平公司返还垫付款4713.51元的诉讼请求，予以支持。 综上，金鑫业委会的合理诉讼请求，依法应予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决如下： 一、被告东台市丰润物业服务中心于本判决生效之日起十五日内向原告东台市金鑫商贸城业主委员会移交电梯专项基金193413.59元； 二、被告东台市祥平物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告东台市金鑫商贸城业主委员会移交电梯专项基金39060.70元； 三、被告东台市祥平物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告东台市金鑫商贸城业主委员会返还水电费4713.51元； 四、驳回原告东台市金鑫商贸城业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6606元，由原告东台市金鑫商贸城业主委员会负担2176元，被告东台市丰润物业服务中心负担3612元，被告东台市祥平物业有限公司负担818元。审计鉴定费18000元（原告预交），由被告东台市丰润物业服务中心与被告东台市祥平物业有限公司各半负担9000元（此款应于本本判决生效之日起十五日内，由两被告直接向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  梅小薪 人民陪审员  贲道平 人民陪审员  梅 玲 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  刘飞飞