山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1532号 原告：张晨，女，1987年11月16日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市天桥区西翠苑小区7号楼5单元102室，公民身份号码。 委托诉讼代理人：高大震（特别授权代理），山东诺邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔祥锦（特别授权代理），济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370103MA3EXR391H。 法定代表人：尹长彦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高明阳、刘清儒（特别授权代理），北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告张晨与被告济南美寓物业管理有限公司（以下简称美寓物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，因无法向被告直接送达，本院依法公告送达，适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告张晨及其委托诉讼代理人孔祥锦到庭参加诉讼；被告美寓物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张晨向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告张晨、被告济南美寓物业管理有限公司于2019年8月14日签订的编号为1000656号《济南市房屋出租委托合同》，被告济南美寓物业管理有限公司支付原告张晨租金15000元、水电、物业费1324.84元，共计16324.84元；2.请求法院依法判决被告济南美寓物业管理有限公司支付原告张晨违约金30000元；3.请求本案诉讼费由被告济南美寓物业管理有限公司承担。 事实和理由：2019年8月14日，张晨与济南美寓物业管理有限公司签订了编号为1000656号《济南市房屋出租委托合同》，委托济南美寓物业管理有限公司全权办理张晨名下位于济南市历城区聚隆广场2号楼605室的房屋出租相关事宜，委托期限为三年，双方在合同第四条第三项中约定济南美寓物业管理有限公司于2019年11月14日支付张晨租金7500元，并于第一次交付租金时将水电、物业费一并交于张晨，济南美寓物业管理有限公司至今未按照合同约定履行，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，请求判如所请。 美寓物业公司未到庭，庭后提交答辩状辩称：一、同意解除与张晨签订的《济南市房屋出租委托合同》；二、张晨主张六个月的租期及租金过多，应从张晨主张的租金中扣除三个月的免租期，水电、物业费应以实际发生的为准；三、张晨主张的违约金过高，请法庭予以驳回或调整。 本院经审理查明：2017年9月8日，张晨与山东宏海卓邦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买聚隆广场2号楼605室。2019年8月3日，张晨向山东宏海物业管理有限公司交纳物业费、水费、电费共计1324.84元。 2019年8月14日，张晨向美寓物业公司出具委托书，将聚隆广场2号楼605室的房屋出租事宜委托给美寓物业公司，美寓物业公司在委托书上添加备注：剩余水电、物业费于交付第一次房租时，一并交于张晨，共计1324.84元，美寓物业公司经办人李旭签字并加盖美寓物业公司合同专用章。 同日，张晨（甲方）与美寓物业公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托合同》。合同第一条房屋基本情况第（一）项约定：房屋坐落于济南市历城区聚隆广场2号楼605室。第四条租赁期限、免租期租金、租金标准及支付方式约定：（一）甲方授权乙方的委托期限自2019年11月14日至2022年11月13日共3年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同租金标准一致，其中2019年8月14日至2019年11月13日为免租期共计3月。（二）甲方2019年8月15日前将房屋交付给乙方，并签订《物业交接清单》见附件一。（三）租金标准：①第一年租期为2019年11月14日至2020年11月13日，每次具体付款日期：第一次：2019年11月14日；金额7500元；第二次：2020年2月14日；金额7500元；第三次：2020年5月14日；金额7500元；第四次：2020年8月14日；金额7500元；……第八条违约责任第2项乙方违约责任约定：1）乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额3%的违约金（银行系统故障，节假日除外）。2）乙方过错责任造成房屋及附属设施、设备（含家电）的损坏，乙方负责维修或赔偿。3）合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。 张晨按照合同约定交付房屋，美寓物业公司将涉案房屋转租他人，租期至2020年2月。因美寓物业公司未缴纳租金且失联，租客租期满后，张晨将涉案房屋收回，闲置至今。 以上事实由张晨提交的《商品房买卖合同》、委托书、《济南市房屋出租委托合同》、住户物业综合费用缴费单、张晨当庭陈述等证据予以证实，本院经审查后予以认定。 本院认为，张晨与美寓物业公司签订的《济南市房屋出租委托合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张晨按约交付了涉案房屋，美寓物业公司未按约定支付租金，因无法联系上美寓物业公司，涉案房屋租客到期后，张晨将房屋收回，美寓物业公司亦同意解除房屋租赁合同，故本院对张晨与美寓物业公司解除《济南市房屋出租委托合同》予以确认。对于张晨主张的水电、物业费1324.84元，美寓物业公司在委托书上备注，承诺将1324.84元水电、物业费于支付第一次房租时一并交于张晨，美寓物业公司辩称以实际发生的为准，但并未提供证据证实实际费用数额，应承担举证不能的不利后果，故本院对张晨要求美寓物业公司支付水电、物业费1324.84元的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：一、是否应扣除三个月免租期租金；二、违约金数额。 关于是否应扣除三个月免租期租金的问题。本院认为，在出租方看来，免租期作为一项优惠，是以长期租赁为前提的，而本案实际情况是租赁合同仅履行六个月即因租赁方未缴纳租金解除。美寓物业公司将张晨所有的房屋转租给他人，并向他人收取租金，却未向张晨支付任何租金，甚至在第一次应缴纳租金后不久即与张晨失联，这是造成合同解除的直接及根本原因。对此，过错在美寓物业公司，依据公平原则，本院认为三个月免租期租金不应扣除。应以美寓物业公司实际占用涉案房屋时间即六个月计算租金，故对于张晨要求美寓物业公司支付租金15000元（2500元/月*6个月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金数额问题。美寓物业公司未按合同约定时间向张晨支付租金，构成违约，应依照合同约定向张晨支付相应的违约金。虽然双方合同约定“合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金”，但是该违约金过分高于张晨所遭受的实际经济损失，张晨亦同意予以调整，故本院依法对违约金标准予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定美寓物业公司向张晨支付违约金（以欠付租金15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年11月14日起计算至实际给付之日止），对于超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认张晨与济南美寓物业管理有限公司2019年8月14日签订的《济南市房屋出租委托合同》于2020年2月依法解除； 二、限济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张晨支付水电、物业费1324.84元； 三、限济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张晨支付房屋租金15000元； 四、限济南美寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张晨支付违约金（以欠付租金15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2019年11月14日起计算至实际给付之日止）； 五、驳回张晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2726元，减半收取计1363元，由济南美寓物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年六月四日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢