湖南省郴州市中级人民院 行 政 判 决 书 （2020）湘10行终52号 上诉人（原审被告）郴州市自然资源和规划局，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道6号。 法定代表人王卫东，该局局长。 委托代理人李华龙，男，1976年8月18日出生，汉族。 委托代理人徐海龙，湖南锐鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）黄晓华，女，1968年4月1日出生。 被上诉人（原审原告）王素珍，女，1944年4月28日出生。 被上诉人（原审原告）李丹凤，女，1993年5月5日出生。 被上诉人（原审原告）李阳，男，1996年4月19日出生。 被上诉人（原审原告）刘逸风，男，1995年8月25日出生。 被上诉人黄晓华、王素珍、李丹凤、李阳、刘逸风共同委托代理人谷城言，湖南纲维律师事务所律师。 上诉人郴州市自然资源和规划局因不动产行政登记一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021行初266号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 一审法院查明，2013年8月21日，李兴富与郴州友昌房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20130242101）。出卖人郴州友昌房地产开发有限公司（以下简称友昌公司）将其开发建设的商品房隆华花园项目中的第15栋101房（建筑面积263.15平方米）卖给李兴富，约定单价为每平方米3800.11元，总价款为100万元。当日，李兴富与友昌公司签订《委托书》，委托友昌公司全权办理所购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记手续。2013年8月21日，友昌公司委托其工作人员陈雪梅办理上述委托事宜，当日向原郴州市房产管理局申请预购商品房预告登记。2013年8月23日，李兴富将购房款总额100万元通过中国工商银行汇入友昌公司账号。华融湘江银行股份有限公司郴州分行出具《预售款监管证明》，证明李兴富已将购房款100万元存入该公司在银行设立的预售款监管专用账户。友昌公司向李兴富出具《收据》：“兹收到15栋101#李兴富交来购房款100万元。”2014年4月23日，李兴富向银行缴存物业专项维修资金14,999元。2014年4月30日，郴州市房产管理局向李兴富核发了郴房预北湖区字第414005481号《房屋预告登记证明》。《房屋预告登记证明》记载：预告登记权利人为李兴富，预告登记义务人为郴州友昌房地产开发有限公司，房屋坐落于郴州市开发区万华路西侧隆华花园二期住宅15栋，室号101，户室面积263.15平方米。2014年7月8日，郴州市公安局北湖分局对郴州金箭焊料有限公司及其关联公司（包括郴州友昌房地产开发有限公司）非法吸收公众存款案立案侦查。2015年11月17日，郴州市公安局北湖分局向原郴州市房产管理局出具《关于李兴富等人与郴州友昌房地产开发有限公司名为购房实为借款抵押网签合同的情况说明》，该说明称：李兴富、李春、李新春、李如春、李美生等五人与友昌公司以明显低于同期市场价格签订的十份《郴州市商品房买卖合同》，名为购房合同，实际上为友昌公司与李兴富非法借款抵押合同。因未办理抵押登记，该十份合同无效。双方并未发生真实的商品房买卖关系，依法不应进行网签。依法请求原郴州市房产管理局协助撤销李兴富等人与友昌公司网签的合同。2016年2月3日，北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组向原郴州市房产管理局出具《关于撤销李兴富名为购房实为借款网签合同及预告登记的报告》，该报告称，李兴富等十份网签合同及预告登记未撤销，根据市政法委《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题的会议纪要》精神，为更好地保护所有债权人的合法权益，针对名为购房实为借款的债权人以及李兴富的继承人，工作组已承诺通过隆华花园房产项目剩下的未售房屋优先抵偿他们的债权，请郴州市房产管理局撤销李兴富等人的网签合同，并注销预告登记。2016年1月21日，北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组委托李俊办理李兴富等人预购商品房预告登记注销手续。当日，工作组以李兴富的名义与友昌公司签订《购房合同终止协议》，并以李兴富的名义与友昌公司一并向郴州市房产管理局申请预购商品房预告登记注销，工作组在买受人承诺一栏加盖公章。2016年2月4日，原郴州市房产管理局经内部审批，以协助郴州市公安局北湖分局撤销李兴富等五人预告登记为由，注销了“隆华花园”二期8栋104房、105房，10栋102房、103房，13栋101房、102房、103房、104房、105房，15栋101房，共十套房屋的预告登记。2018年8月，邓玲君通过司法拍卖竞得本案所涉房屋，并办理不动产预告登记，证号：湘（2018）北湖不动产证明第0066061号。 另查明，李兴富于2015年3月29日去世。黄晓华系李兴富遗孀，王素珍系李兴富母亲，李丹凤系李兴富长女，李阳系李兴富次子，刘逸风系李兴富继子。 郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪一案，湖南省郴州市北湖区人民法院于2016年11月28日作出（2015）郴北刑初字第269号刑事判决，于2017年12月6日作出（2017）湘1002刑再1号刑事判决，未确认李兴富的债权，未将李兴富等人作为郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪的对象。2019年11月12日，黄晓华等人经查询得知郴房预北湖区字第414005481号《房屋预告登记证明》已被注销。因不动产登记职权的变更，房屋预告登记职责由郴州市不动产登记中心承担，黄晓华等人遂以郴州市自然资源和规划局为被告向湖南省桂阳县人民法院提起行政诉讼，请求确认注销房屋预告登记行为违法，并撤销注销房屋预告登记行为。 一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条规定，郴州市自然资源和规划局作为郴州市人民政府确定的不动产登记机构，负责所属各区的不动产登记工作。原郴州市房产管理局有关房屋预告登记的职权已由郴州市自然资源和规划局承担。本案争议的焦点是：原郴州市房产管理局协助公安机关注销房屋预告登记的行为是否符合法律规定。 房屋登记机构根据司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文书，可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”不动产登记可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”郴州市政法委《关于处置金箭焊料及其关联公司非法集资有关遗留问题的会议纪要》中要求：北湖公安分局向郴州市房产管理局出具法律文书，郴州市房产管理局要依据法律法规予以解除网签。该会议纪要并未要求其注销预告登记。本案中，郴州市公安局北湖分局和北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组未向原郴州市房产管理局提交人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定，仅以其出具的报告和情况说明要求原郴州市房产管理局协助撤销李兴富等人与友昌公司网签的合同并注销预告登记，原郴州市房产管理局作出注销登记证据不足。 郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪一案，经郴州市北湖区人民法院判决未确认李兴富的债权，未将李美生、李兴富等人作为郴州金箭焊料有限公司非法吸收公众存款罪的对象，未对李兴富、李美生等人购房行为的性质进行定性。如权利人或利害关系人认为李兴富、李美生等人购房属于“名为购房实为借款”的无效民事行为，应当先行解决民事争议。根据《湖南省行政程序规定》第七十三条规定，行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述申辩的权利，并听取其陈述申辩。郴州市房产管理局注销预告登记时，未通知预告登记的权利人或利害关系人，违反法定程序规定。综上，原郴州市房产管理局作出的注销预告登记的行政行为事实不清、证据不足，违反法定程序，由于本案所涉房屋已由邓玲君通过司法拍卖竞得并已办理不动产预告登记，撤销原郴州市房产管理局作出的注销登记行为，将损害善意第三人的合法权益及不利于政府信赖利益保护，故本院不予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条、第七十条第(一)项、第(三)项、第七十四条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条第一款第（二）项之规定，一审法院判决：“确认原郴州市房产管理局作出的注销李兴富郴房预北湖区字第414005481号房屋预告登记证明的行政行为违法。本案案件受理费50元，由被告郴州市自然资源和规划局负担。” 上诉人郴州市自然资源和规划局不服上述行政判决向本院提出上诉称：一、本案已过行政诉讼起诉期限，应驳回被上诉人黄晓华等五人的起诉。一审法院对本案起诉期限未进行审查是错误的；二、郴州友昌房地产开发有限公司高利借款的对象包括李兴富等人，上诉人郴州市自然资源和规划局撤销了通过隐瞒真实情况、提交虚假材料的非法手段办理的房屋预告登记是合法的。请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人黄晓华、王素珍、李丹凤、李阳、刘逸风答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法予以维持。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、本案被上诉人黄晓华等人向人民法院提起诉讼是否超过了起诉期限；二、上诉人原郴州市房产局注销房屋预告登记的行为是否合法。 关于争议焦点一。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，上诉人郴州市自然资源局和规划局经内部审批，以协助郴州市公安局北湖分局为由，在未通知及征求或听取被上诉人黄晓华等人意见的情况下（李兴富于2015年3月29日病故），于2016年2月4日注销了李兴富在“隆华花园”所购房15栋101房等房屋的预告登记，此房于2018年8月被竞标拍卖。2019年11月12日被上诉人黄晓华等人经查询得知此该房已被注销预告登记，遂于2019年11月18日向法院提起行政诉讼，符合上述法律规定，并未超过起诉期限。上诉人郴州市自然资源和规划局以被上诉人黄晓华等人于2018年10月9日、2018年10月10日曾查询其他所购房屋被注销预告登记时，即已知晓案涉15栋101房的预告登记已被注销的主张无证据证实，故其认为被上诉人黄晓华于2018年10月9日即已知道案涉房屋被注销预告登记的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”本案中，郴州市公安局北湖分局和北湖区处置金箭焊料及其关联公司非法集资工作组未向原郴州市房产管理局提交人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定，仅以其出具的报告和情况说明要求原郴州市房产管理局协助撤销李兴富等人与友昌公司网签的合同并注销预告登记，原郴州市房产管理局作出注销预告登记的行为证据不足。《湖南省行政程序规定》第七十三条规定，行政机关在作出行政执法决定前，应当告知当事人、利害关系人享有陈述申辩的权利，并听取其陈述申辩。原郴州市房产管理局注销预告登记时，未通知预告登记的权利人或利害关系人，违反法定程序规定。综上，原郴州市房产管理局作出的注销预告登记的行政行为事实不清、证据不足，违反法定程序。上诉人郴州市自然资源和规划局的上诉理由亦不成立，本院不采纳。 综上，郴州市自然资源和规划局上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人郴州市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何文捷 审 判 员 谷 敏 审 判 员 王 洪 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 罗颖媚 书 记 员 李 谊 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。