呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终558号上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路10号。负责人：赵建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙思静，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人(原审被告)：黄广德，男，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：徐焱，女，住呼和浩特市。上诉人中国邮政集团有限公司呼和浩特市分公司（以下简称邮政呼市分公司）与上诉人黄广德、徐焱房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邮政呼市分公司的委托诉讼代理人杨乐，上诉人黄广德、徐焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政呼市分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决的第一项和第三项，改判支持邮政呼市分公司的原审第1项、第3项、第4项全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费等诉讼费用全部由黄广德、徐焱承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审判决关于航天实业公司将涉案房屋租赁给邮政呼市分公司的起止时间认定错误。本案中，内蒙古航天实业有限公司与邮政呼市分公司建立租赁关系的时间远远早于2015年，而且，截止到本案上诉之日内蒙古航天实业有限公司与邮政呼市分公司之间的租赁期限仍然没有到期。因此，一审判决将支付租金的时间节点计算至2018年12月31日止缺乏事实依据。事实上，黄广德、徐焱应当一直将租金支付至实际腾房之日止。(二)一审判决关于邮政呼市分公司与黄广德、徐焱之间的转租合同成立并生效的时间认定错误。本案中，邮政呼市分公司与黄广德、徐焱之间的转租合同自2015年8月17日成立并生效是一个不争的事实。一审判决在缺乏相关证据证实的情况下径行认定转租合同自2015年12月27日成立并生效，属于认定事实错误，应予纠正。二、一审判决适用法律错误。本案中，在内蒙古航天实业有限公司与邮政呼市分公司之间的租赁期限没有到期的情况下，一审判决直接认定邮政呼市分公司与黄广德、徐焱间的转租合同期限届满，而未能支持邮政呼市分公司关于解除转租合同的诉请，属于适用法律错误，应予纠正。另外，一审判决未能支持逾期支付租金利息的诉请，属于适用法律错误，应予纠正。黄广德、徐焱答辩称，我拿到钥匙的时间是2015年12月底，对方1月份的时候还没有搬出去，当时他们还占用着这个房屋。他们给了我钥匙我开始装修，我个人的投入、投资，然后就等着他们给我已经签完的书面合同。当时我们跟他们主管房屋租赁的杨局长在他的办公司亲自面谈的这个事。当时达成口头协议，他说先交2000元定金，房子就租赁给你了，三天后派工作人员去跟你签订书面租赁合同。合同签订后第三天我就把2万元租金按照他们提供的账户打进去了。我们在南地河西公司签的合同，签合同的工作人员叫周桦，签完后她把合同拿走了，说是走一个内部流程，后面没有给我合同。我当时和杨局长约定合同三年一续，租金一年一交。因为我没有租赁合同，导致我办不了工商局的手续，无法正常营业，赔了很多钱。黄广德、徐焱上诉请求：1、撤销一审判决，驳回邮政呼市分公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由邮政呼市分公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，2015年8月，黄广德、徐焱与邮政呼市分公司双方建立了房屋租赁合同关系，邮政呼市分公司将坐落于呼和浩特市××区店铺租给黄广德、徐焱使用，当时双方签订了书面租赁合同，合同约定了租金和支付方式，营业执照由邮政呼市分公司协助办理，装修费55000元由邮政呼市分公司承担，用于抵顶房租费。签完合同后，邮政呼市分公司将合同拿走至今没有给黄广德、徐焱，也没有在一审法庭出示并认可书面合同已经被其拿走。我方按照合同给付了应付的租赁费用和定金，但是邮政呼市分公司在不出示合同的情况下，另外主张不存在的所谓租赁费用。一审法院没有查清本案件基本事实，判决黄广德、徐焱另行给付其38274元，没有事实和法律依据。为此请求二审法院查清本案事实后给与其驳回的改判。邮政呼市分公司答辩称，一、黄广德、徐焱称双方签订了书面房屋租赁合同，这个与本案的基本事实不符，其也未能出示任何证据，证明双方之间存在书面的租赁合同。二、黄广德、徐焱在上诉状中自认其与邮政呼市分公司于2015年8月份建立了房屋租赁合同关系，由此可见本案转租合同自2015年8月17日成立并生效，其也应自2015年8月17日开始支付租金，后续的租金支付年度都是每年的8月17日。邮政呼市分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间房屋租赁合同关系；2、判令黄广德、徐焱自房屋租赁合同解除之日将座落于呼和浩特市××区南地连体一、二楼店铺返还邮政呼市分公司；3、判令黄广德、徐焱支付拖欠邮政呼市分公司房屋租金55834.6元，暂从2016年8月17日计算至2019年5月29日，最终计算至实际腾房之日；4、判令黄广德、徐焱向邮政呼市分公司支付房屋租金的利息2652元，暂从2016年8月17日计算至2019年5月29日，按年利率6%计算，最终计算至实际付清之日；5、判令本案诉讼费由黄广德、徐焱承担。一审法院认定事实：2015年左右，内蒙古航天实业有限公司将位于呼和浩特市××区商业楼连体一、二楼店铺出租给邮政呼市分公司使用，内蒙古航天实业有限公司同意邮政呼市分公司转租该房屋，双方约定合同期限至2018年12月31日止。2015年8月17日，邮政呼市分公司与黄广德、徐炎口头约定出租上述店铺，并约定年租金2万元，并交纳2000元押金。黄广德、徐炎向邮政呼市分公司交纳租金2万元、押金2000元。2015年12月27日，黄广德取得房屋钥匙。案涉房屋现由黄广德、徐炎占有。一审法院认为，内蒙古航天实业有限公司将案涉房屋出租给邮政呼市分公司，邮政呼市分公司提供了双方签订的2018年4月24日至2018年12月31日期间的《房屋租赁合同》。邮政呼市分公司于2015年12月27将房屋转租给黄广德、徐炎，黄广德、徐炎交纳了房屋租金及押金，双方以口头形式订立转租合同并各自履行了合同义务，转租合同成立。内蒙古航天实业有限公司对转租合同未在6个月内提出异议，且在黄广德、徐炎租赁使用期间，内蒙古航天实业有限公司与邮政呼市分公司签订了《房屋租赁合同》，则一审法院认为内蒙古航天实业有限公司应当知道承租人邮政呼市分公司转租的事实，故邮政呼市分公司的转租合同成立并生效。但邮政呼市分公司的租赁期限于2018年12月31日终止，其转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，且邮政呼市分公司未证明双方另有约定，故本案原被告的租赁期限自2015年12月27日起至2018年12月31日止。对于邮政呼市分公司请求解除原、被告之间转租合同的诉讼请求，一审法院认为，双方的转租合同期限已届满，不存在合同解除的情形，故该诉讼请求一审法院不予支持。关于邮政呼市分公司要求黄广德、徐炎支付租金55834.6元(自2016年8月17日暂计至2019年5月29日)并计算至实际腾房之日的诉讼请求，一审法院认为邮政呼市分公司未提供证据证明合同自2015年8月17日成立并生效，通过黄广德、徐炎答辩及通话录音证明黄广德、徐焱于2015年12月27日取得房屋钥匙，则合同自2015年12月27日成立并生效，邮政呼市分公司应当自当日开始支付租金至2018年12月31日止。黄广德、徐焱第一年度租金已交纳，剩余2年零5天(2016年12月27日至2018年12月31日)的租金40274元未支付，已支付的2000元押金折抵房租，现黄广德、徐焱尚欠邮政呼市分公司租金38274元。关于邮政呼市分公司请求黄广德、徐炎支付房屋租金利息的诉讼请求，一审法院认为邮政呼市分公司与黄广德、徐炎未约定逾期付款利息，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄广德、徐炎于本判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付租金38274元；二、黄广德、徐炎于本判决生效之日起十五日内将位于呼和浩特市××区商业楼一、二楼店铺腾退给中国邮政集团公司呼和浩特市分公司；三、驳回中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。案件受理费631元(原告已预交),由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担253元,由被告黄广德、徐炎负担378元。二审中，邮政呼市分公司新提交了《房屋租赁合同》、《关于同意南地邮局所租房屋进行分租的情况说明》及《房屋租赁交接清单》，拟证明邮政呼市分公司与内蒙古河西航天实业总公司的租赁关系于2019年12月31日终止，内蒙古河西航天实业总公司知悉转租行为，本案转租合同成立并生效。黄广德称其于一审庭审后就腾房问题通知邮政工作人员，并于2019年8月11日左右腾房。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、邮政呼市分公司与黄广德、徐焱之间的房屋租赁合同起止时间为何时，自何时解除；二、黄广德、徐焱是否应支付房屋租金，邮政公司请求黄广德、徐焱支付租金有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，本案中，虽然黄广德、徐焱与邮政呼市分公司于2015年8月17日就租赁涉案房屋达成口头约定，但未明确约定应自何时开始支付房租。黄广德于2015年12月27日取得房屋钥匙，开始占有使用房屋，因此，一审法院认定自2015年12月27日开始支付租金并无不当。关于合同解除时间，黄广德自认其于2019年8月11日腾房并已通知邮政呼市分公司的工作人员，且邮政呼市分公司已将涉案房屋全部交接给内蒙古河西航天实业总公司，又未能举证证明其与黄广德、徐焱何时办理的腾房手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在一审庭审结束后黄广德准备搬离房屋时，邮政呼市分公司应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而，邮政呼市分公司未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿。因此，双方租赁合同自2019年8月11日已实际解除。邮政呼市分公司已于2019年12月31日将其承租的260平米房屋全部交接给内蒙古河西航天实业总公司，其中包含邮政呼市分公司转租给黄广德、徐焱的涉案房屋，故邮政呼市分公司要求黄广德、徐焱腾退涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。针对第二个争议焦点，黄广德自2015年12月27日取得房屋钥匙，占用使用至2019年8月11日。双方均认可第一年度的租金2万元已交纳，故黄广德应支付其占有使用期间的房屋租金共计52438元，已支付的2000元押金折抵房租，尚欠租金50438元。关于邮政呼市分公司主张的房屋租金利息的请求，因邮政呼市分公司与黄广德、徐炎未约定逾期付款利息，本院不予支持。关于黄广德、徐焱提出的55000元装修费抵顶房屋租金的主张，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因黄广德、徐焱并未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上，邮政呼市分公司的上诉请求部分成立，对其诉讼请求本院部分予以支持。黄广德、徐焱的上诉请求不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6159号民事判决；二、被告黄广德、徐焱于本判决生效之日起十五日内向中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付租金50438元；三、驳回中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费631元，由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担87元，由黄广德、徐焱负担544元；二审案件受理费506元（中国邮政集团公司呼和浩特市分公司已预交），由中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担396元，由黄广德、徐焱负担110元；二审案件受理费756元（黄广德、徐焱已预交），由黄广德、徐焱负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 俊 平审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月四日法官助理 于 文 硕书 记 员 崔 伟 宏