江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1758号上诉人（原审原告）：深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会1楼105室。负责人：刘杰凤，该公司经理。委托诉讼代理人：常涛，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董策，上海市海华永泰（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京清涌商务服务有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会板谷路（金地体育花园服务配套用房3号楼）。法定代表人：魏明，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：中传华夏（江苏）企业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路8号1604室。法定代表人：陈亮，该公司总经理。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。上诉人深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司（以下简称弘金地南京分公司）因与被上诉人南京清涌商务服务有限公司（以下简称清涌公司）、中传华夏（江苏）企业管理有限公司（以下简称中传公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法由审判员许云苏进行独任审理，于2020年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人弘金地南京分公司委托诉讼代理人常涛、董策，被上诉人清涌公司、中传公司共同的委托诉讼代理人彭远明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘金地南京分公司上诉请求：1.请求判令中传公司对清涌公司在一审判决中的付款义务承担连带责任；2.请求判令中传公司、清涌公司因担保合同无效向弘金地南京分公司承担连带赔偿责任；3.本案二审费用由清涌公司、中传公司承担。事实与理由：一、弘金地南京分公司、清涌公司、中传公司签订的担保合同及担保函依法有效，中传公司应当按照合同约定，对清涌公司欠付的租金、违约金、罚息等承担连带责任。1.一审法院适用法律错误，本案认定担保合同是否有效，不应当适用公司法第十六条之规定。公司法第十六条系约束公司内部组织和行为的法律规范，违反该条规定并不必然导致担保合同无效。弘金地南京分公司对于中传公司内部的具体行为并不知情，其依据中传公司签订的担保合同、担保函认定中传公司承担担保责任，并不存在过错，中传公司应当承担相应担保责任。2.弘金地南京分公司在签订担保合同的过程中已经尽了善意的审慎义务，一审法院对此认定不当。弘金地南京分公司为房屋出租方，并非专门的担保机构或长期涉足担保业务的单位，并不具备审查担保合同是否有效的能力。弘金地南京分公司仅能依据一般的认知来对担保合同效力进行审查，即担保合同是否盖章、法定代表人是否签字，本案中中传公司不仅在担保合同上盖章，且有当时法定代表人陈亮的签字，且作出了代清涌公司支付房租的举动，弘金地南京分公司完全有理由认为相应的担保合同是合法有效的。3.中传公司签订担保合同、出具担保函为公司行为，且该行为已获得中传公司决策层的认可。中传公司不仅在担保合同上盖章、出具担保函，并且在清涌公司无法支付租金时，中传公司分别在2019年7月25日、2019年7月26日三次向弘金地南京分公司汇款，并明确备注代清涌公司付房租（该款项并未实际到账）。中传公司作为一家大型企业，具有完善的公章及财务管理制度，不可能完全凭借某个人，就操纵中传公司在担保合同上盖章并出具担保函，甚至代清涌公司支付房租，这明显不符合常理。4.若按照一审判决结果，认定担保合同无效，中传公司无需承担任何责任，则极大破坏了市场秩序，严重违背诚实信用原则。清涌公司因经营不善，长期拖欠租金，弘金地南京分公司迫于无奈在2019年7月之前就欲解除合同，及时止损，但鉴于中传公司进行担保，弘金地南京分公司才同意继续将房屋出租给清涌公司。现一审判决中传公司无需承担任何责任，将直接导致一审判决中清涌公司需支付的房租、违约金等难以执行到位，而直接导致弘金地南京分公司未能及时止损的中传公司却无需承担任何责任，这无异于对市场秩序的极大破坏，更与诚实信用原则相悖。二、在本案中，即便认定弘金地南京分公司、清涌公司、中传公司签订的担保合同无效，那么清涌公司、中传公司也应当对弘金地南京分公司因担保合同无效而产生的损失承担连带赔偿责任，一审法院却并未判令中传公司承担任何责任，明显不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案中，弘金地南京分公司与清涌公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，并且弘金地南京分公司在担保合同签订过程中并无任何过错，担保合同即便被认定为无效，清涌公司与中传公司也应当对弘金地的损失承担连带赔偿责任。一审法院认定担保合同无效，但却并未判令清涌公司、中传公司承担连带赔偿责任，违反了法律规定。中传公司与清涌公司存在关联关系，即中传公司实际上是间接控制清涌公司，根据全国法院民商事审判工作会议纪要第十九条第（2）项规定，中传公司签订的担保合同并且出具的担保函完全合法有效。中传公司、清涌公司共同辩称：中传公司作为一家国有企业，一审法院认定系正确的，对外担保必须要有相应的股东会决议或者要有董事会相应的授权，单纯以一个公章是不能承担担保责任的，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原审判决。弘金地南京分公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除弘金地南京分公司与清涌公司签订的商铺租赁合同；2.清涌公司立即腾退涉案房屋并返还给弘金地南京分公司；3.清涌公司支付拖欠的租金（自2018年8月2日起至实际返还房屋之日止，按1300元/天计算)；4.清涌公司支付滞纳金1799529元（每日按月租金的1%计算，暂计至2019年10月17日开庭时，实际计算至清涌公司付清租金之日止）；5.清涌公司支付欠付的水电费62338元及物业费48000元；6.清涌公司支付免租期的租金69750元；7.清涌公司将注册地址从租赁房屋地址中迁出；8.中传公司对清涌公司欠付的上述全部款项承担连带担保责任；9.清涌公司和中传公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年7月10日，弘金地南京分公司与清涌公司签订商铺租赁合同一份，约定清涌公司承租弘金地南京分公司位于南京市雨花台区板桥新城金地体育公园服务配套用房3号楼（含卫生间），面积500平方米（卫生间不计入面积）。租赁期间为2014年7月10日至2019年7月9日，其中2014年7月10日至2014年10月10日为装修的免租期。合同约定的租金为：第一年（2014年7月10日至2015年7月9日）273750元（含物业费）；第二年（2015年7月10日至2016年7月9日）292000元（含物业费）；第三年（2016年7月10日至2017年7月9日）310250元（含物业费）；第四年（2017年7月10日至2018年7月9日）365000元，物业管理费24000元，共计389000元；第五年（2018年7月10日至2019年7月9日）419750元，物业管理费24000元，共计443750元。租金按半年支付一次，先租后用，公历年7月10日前支付当年7月10日至12月10日的租金，公历年12月10日前支付当年12月11日至下一年7月9日的租金，每次支付时间需提前20天。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按照实欠租金的1%加收滞纳金。承租方将相应水电费交给出租方，出租方收到水电费后代为缴纳。承租方拖欠任一期租金累计达到30天的，出租方可以解除合同，收回商铺，并有权要求承租方就免租期支付租金。2014年12月4日，弘金地南京分公司与清涌公司又签订了商铺租赁补充协议，将租期延至2020年7月9日，延长期间的租金为474500元，物业管理费24000元，共计498500元。补充协议还约定，因为租赁房屋没有配套的消防设备，导致承租方在办理相关的消防手续时审批程序长达30天，在此期间，承租方未能按原计划营业。原合同约定扣除三个月免租期67500元，现免除30日的租金22500元，其余45000元应当在补充协议签订后5日内支付。2019年2月28日，清涌公司向弘金地南京分公司出具情况说明及承诺书，认可由于清涌公司自身经营不善一直亏损，导致承租弘金地南京分公司的三号商铺的房租自2018年至2019年2月28日共计拖欠277523元，截止2019年1月3日的水电费37305元，合计314828元。清涌公司还就上述欠款的分期付款做出说明和承诺。2019年7月1日，弘金地南京分公司、清涌公司、中任富恒企业管理（江苏）有限公司（该公司在担保合同签订后更名为中传公司）签订担保合同一份，约定截止2019年7月1日，清涌公司应向弘金地南京分公司支付租金428811元，最迟在2019年7月25日前还款。中传公司自愿为清涌公司提供连带担保，保证期限三年，保证范围包括本金、利息、罚息等。同日，中传公司又向弘金地南京分公司出具一份担保函，对清涌公司欠付428811元的租金再次确认担保，若清涌公司不能在2019年7月25日前付租金300000元，将由中传公司支付，并承担后期的房租支付。上述担保合同和担保函除有中传公司盖章，还有其法定代表人陈亮的签字。根据招商银行的汇款电子回单显示，中传公司于2019年7月25日向弘金地南京分公司汇款128810元，但该款项并未进入弘金地南京分公司的账户。因为清涌公司拖欠租金、水电费、物业费等，弘金地南京分公司于2019年8月5日向清涌公司发出解除租赁合同通知书，要求与清涌公司解除合同、返还房屋。另查明，清涌公司曾向弘金地南京分公司发出一份声明称，2018年5月18日至29日因金地体育公园多日停电，弘金地经商议核实后，一致决定另四家商户与清涌公司联合租用大型发电机组发电维持运营，四家商户合用一组发电机，清涌公司单独一组发电机，产生的费用有发电机租金11200元，柴油、汽油15527元，吊机装运1200次，小机电维修2000元，共计29927元。弘金地南京分公司认可在租金中抵扣该29927元，其在诉讼中主张清涌公司自2018年8月2日欠付租金是已经抵扣过该29927元了。经审查，弘金地南京分公司为清涌公司代缴欠付水费1852.70元、电费709.31元。弘金地南京分公司认可收到清涌公司50000元租赁押金。一审法院认为，弘金地南京分公司与清涌公司签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。关于房屋租赁合同及其补充协议解除的问题。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照法定解除合同的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，清涌公司自2018年8月3日起欠付租金，清涌公司在向弘金地南京分公司出具支付租金承诺书后仍未按约支付租金，弘金地南京分公司于2019年8月5日向清涌公司发出解除租赁合同通知书，清涌公司对解除租赁合同通知并未提出异议。因此，本案房屋租赁合同及其补充协议自2019年2月28日解除。关于清涌公司返还房屋、支付租金及占有使用费、物业费、水电费、免租期租金等问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。清涌公司因为严重的欠付租金违约行为，造成房屋租赁合同及其补充协议已经解除，其应当向弘金地南京分公司返还租赁的房屋。清涌公司自2018年8月3日起欠付租金，根据房屋租赁合同及其补充协议约定的租金支付金额、支付时间和支付方式等（2018年7月10日至2019年7月9日年租金419750元、2019年7月10日至2020年7月9日年租金474500元），清涌公司应当自2018年8月3日至2019年2019年2月28日按1150元/日向弘金地南京分公司支付租金241500元，自2019年3月1日起至2019年7月9日止参照1150元/日的租金标准、自2019年7月10日起至实际返还房屋之日止参照1300元/日的租金标准支付占有使用费。鉴于清涌公司向弘金地南京分公司交纳了50000元押金，而押金性质主要用于保证租金的给付，在抵扣该押金后，清涌公司还需向弘金地南京分公司支付191500元租金。清涌公司辩称因为停电还有其他损失，要求减免租金，但在本案中弘金地南京分公司已经减免了29927元租金，清涌公司主张还有其他损失暂未提供证据，可以另行主张。根据房屋租赁合同及其补充协议的约定，物业费、水电费应当由清涌公司支付。清涌公司在租赁及占有房屋期间欠付物业费的时间实际超过两年，现弘金地南京分公司按两年24000元/年共计主张48000元，一审法院予以支持。弘金地南京分公司为清涌公司代缴欠付水费1852.70元、电费709.31元，主张清涌公司予以支付，一审法院依法予以支持。虽然房屋租赁合同中约定了清涌公司享有三个月装修免租期，但是清涌公司有欠付租金的严重违约行为，根据房屋租赁合同违约条款的约定应当补交免租期的租金，而且双方达成的补充协议中约定清涌公司应当补交两个月即45000元租金。鉴于补充协议中写明因出租人没有配套的消防设备，导致承租人推迟营业一个月，因此一审法院认为另一个月的免租期租金不应由清涌公司补交。故对弘金地南京分公司主张的免租期租金，一审法院支持45000元。关于清涌公司承担滞纳金的问题。房屋租赁合同约定清涌公司欠付租金的情况下应当承担滞纳金，但是该滞纳金约定的标准过高，一审法院酌情调整为被告以欠付租金211573元为基数，自2018年8月10日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以欠付占有使用费为基数，自2019年3月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。关于清涌公司将注册地址从租赁房屋地址迁出的问题。弘金地南京分公司在庭审中明确如果清涌公司不能在判决书生效后二十个工作日迁出，则要求清涌公司支付1000元/月的注册地占有使用费。一审法院认为，在双方的合同关系解除后，清涌公司应当履行迁出注册地址等后合同义务。如不能按照弘金地南京分公司要求迁出的，弘金地南京分公司变更主张清涌公司承担1000元/月的注册地占有使用费，并无不当，一审法院依法予以支持。关于中传公司是否承担担保责任的问题。公司法第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。本案中，弘金地南京分公司仅提供了由中传公司法定代表人签章的担保合同和担保函、中传公司发起转账但是并未支付到账的银行凭证，但是担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源，而弘金地南京分公司并未举证证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议，以及决议人数及签字人员符合公司章程规定等事项进行了审查，因此不能认定弘金地南京分公司在签订担保合同时具备谨慎的善意，不能认定本案担保合同有效。因此，弘金地南京分公司主张中传公司承担担保责任，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，一审法院判决：一、原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司与被告南京清涌商务服务有限公司签订的商铺租赁合同于2019年2月28日解除；二、被告南京清涌商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司租金191500元、占有使用费（自2019年3月1日起至2019年7月9日止参照1150元/日的租金标准、自2019年7月10日起至实际返还房屋之日止参照1300元/日的租金标准支付占有使用费）、免租期租金45000元、水费1852.70元、电费709.31元、物业管理费48000元；三、被告南京清涌商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司滞纳金（以211573元为基数，自2018年8月10日起至付清211573元之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以判决主文第二项占有使用费为基数，自2019年3月1日起至付清占有使用费之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、被告南京清涌商务服务有限公司于判决生效之日起二十个工作日内将营业执照登记的住所地从南京市雨花台区板桥新城金地体育公园服务配套用房3号楼中迁出，逾期迁出则按1000元/月向原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司支付占用费；五、驳回原告深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司的其他诉讼请求。案件受理费16438元，减半收取8219元，保全费5000元，合计13219元，由被告南京清涌商务服务有限公司负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，各方对一审判决所确认的清涌公司所应承担的各项债务期限及相应标准均无异议。本院二审期间，上诉人提交：1.北京富本财富投资管理有限公司工商内档（部分）；2.南京清涌商务服务有限公司工商内档（部分）。上述两份证据证明：清涌公司实际是中传公司间接控制的公司，且很有可能李卫持有的股份是代中传公司持有的，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，中传公司签订的担保合同有效，其应当就清涌公司欠付的各项费用承担连带清偿责任。3.2019年7月25日、7月26日中传公司向弘金地南京分公司汇款回单及清涌公司李卫与弘金地南京分公司范宇豪的微信聊天截图，证明中传公司有多次代清涌公司支付房租的行为，是履行其担保合同及担保函义务的行为，中传公司的担保行为是经过其股东会或董事会通过的，《担保合同》及《担保函》依法有效。中传公司直接代清涌公司支付房租的行为，也证明二者存在财务混同，即中传公司实际控制清涌公司。被上诉人清涌公司、中传公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，无法证据两被上诉人是间接控制的关系。对证据3真实性不予认可。所谓“代清涌付房租”中传公司是不知情的，如果知情，公司账户中完全有资金能够支付该款项，不可能出现无法到账的情况。被上诉人无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：案涉担保合同是否有效；如担保合同无效，中传公司是否应向弘金地南京分公司承担连带赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。根据该条规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表。本案中，上诉人提供的证据不足以证明其在订立合同时，已对董事会决议或股东（大）会决议、同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定等内容进行了审慎审查，不能认定其构成善意，不能认定本案担保合同有效，一审认定具有法律依据，并无不当。上诉人提供的证据不足以证明中传公司已实际控制清涌公司，其认为担保合同应属有效的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。本案中，弘金地南京分公司与清涌公司签订的房屋租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，但中传公司、清涌公司、弘金地南京分公司签订的担保合同依法应属无效，综合本案案情，本院认为中传公司、弘金地南京分公司双方对担保合同的无效均存在一定过错，在此情况下，结合双方的过错程度，本院认定中传公司应对清涌公司不能清偿案涉债务的二分之一承担连带赔偿责任。另，一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，由于中国人民银行贷款基准利率标准已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决表述不再变更。综上所述，弘金地南京分公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5518号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5518号民事判决第五项；三、中传华夏（江苏）企业管理有限公司在南京清涌商务服务有限公司对上述第一项所涉债务不能清偿部分的二分之一承担连带赔偿责任；四、驳回深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16438元，减半收取8219元，保全费5000元，合计13219元，由南京清涌商务服务有限公司负担；二审案件受理费16438元，由深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司负担8219元，由中传华夏（江苏）企业管理有限公司负担8219元。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二〇年六月十一日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕