云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终385号上诉人（原审被告）：云南金沙江建设工程有限公司。住所地：昆明市盘龙区穿金路190号。法定代表人：白聚星，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭雅洁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曹芳，女，1972年12月10日生，彝族，临翔区人，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李先跃，临沧市欣翔法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。上诉人云南金沙江建设工程有限公司与被上诉人曹芳房屋租赁合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人云南金沙江建设工程有限公司（以下简称金沙江公司）的委托诉讼代理人彭雅洁，被上诉人曹芳及其委托诉讼代理人李先跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沙江公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回曹芳的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由曹芳承担。事实及理由：2016年1月1日，上诉人与曹芳签订《房屋租赁合同》，承租曹芳位于平村乡的房屋。2016年，上诉人共支付租金57000元。2017年5月，上诉人与曹芳及其丈夫达成一致意见：提前终止合同，承租房屋用至2018年5月，上诉人再行支付74000元，共计支付租金131000元以结清承租期间所有租金。2017年5月8日，上诉人向曹芳支付租金74000元。虽然《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2016年1月1日至2019年1月1日，但实际双方已于2017年5月达成合意提前终止合同，上诉人已于2018年1月搬离承租房屋并将承租房屋交还曹芳，曹芳未提出异议。2018年4月曹芳又将房屋出租给云南云测科技有限责任公司，2018年11月出租给字学琴。综合上述情况，自2018年1月开始，上诉人已将房屋交还曹芳，双方的租赁合同关系已于2018年1月解除，故上诉人不欠付任何租金，不存在违约行为，不应承担支付租金及违约金的责任。一审认定事实及适用法律错误，请求二审依法改判。曹芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。曹芳一审诉讼请求：金沙江公司支付所欠房屋租金及违约金共计128998元，并承担案件受理费。一审认定的法律事实：原、被告双方于2016年1月1日签订房屋租赁合同，双方约定甲方将坐落于临翔区间的房屋租赁给乙方用作临翔区2016年建制村通畅工程第二合同段项目部。租金每年8万元，租期为2016年1月至2019年1月。截止起诉时被告共支付房租131000元。其中，2016年支付57000元，2017年支付74000元。尚欠部分房租未支付。一审法院经审理认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有拘束力。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，依法成立有效。租期届满时，双方未续签合同，可以认定双方的权利义务关系已因2019年元月1日租期届满而终止。被告金沙江公司抗辩主张双方口头约定一次性支付74000元房租，所租用房间用至2018年5月，被告金沙江公司自2018年1月后实际尚未再继续使用原告的房屋，双方的租赁关系已解除的答辩意见，因其未提供证据证实，不予采纳。被告公司实际支付了2016年租金57000元，2017年租金74000元。在履行合同过程中存在违约行为，应承担相应违约责任。因双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋年租金80000元，房屋租期截止日期为2019年1月1日，故原告提出还应支付剩余租金109000元的诉请，予以支持。关于违约金的诉请，因双方在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。”有事实和法律依据，予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“限被告云南金沙江建设工程有限公司在本判决生效后十日内向原告曹芳支付房屋租金109000元及违约金19998元。”在二审诉讼过程中，金沙江公司提交了如下证据：1、微信记录、情况说明、光盘、汇款凭证，用以证明云南云测科技有限公司于2018年4月3日租用曹芳座落于平村乡街子房屋并支付租金的事实。2、情况说明、证明，用以证明字学琴于2018年11月开始租用曹芳座落于平村乡街子房屋的事实。经质证及庭审核实，曹芳对云南云测科技有限公司、字学琴租用其房屋的事实予以认可，但认为云南云测科技有限公司、字学琴均只租用了其中两间房屋，租赁期限仅为四个月。本院认为，金沙江公司所举证据能够证明曹芳的房屋自2018年4月起开始租赁给案外人，予以采信。经二审审理查明，本院认定本案事实如下：2016年1月1日，金沙江公司与曹芳签订一份《房屋租赁合同》，约定曹芳将其坐落于临翔区街子共三层10间房屋租赁给金沙江公司，租赁期限自2016年1月1日至2019年1月1日，租金每年8万元，租赁期间如一方违反合同约定，须向另一方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，金沙江公司于2016年支付租金57000元，2017年支付租金74000元。2018年1月，金沙江公司通过曹芳母亲将房屋钥匙交还曹芳后，搬离租赁房屋。2018年4月，曹芳开始将房屋另行租赁给他人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，金沙江公司于2018年1月搬离租赁房屋并通过曹芳母亲将房屋钥匙交回曹芳，系以自己的行为表明不再继续租赁房屋履行合同，曹芳接到钥匙后未提出异议，并于2018年4月开始将房屋另行租赁给其他人，应视为其认可了金沙江公司提前解除租赁合同的行为，故双方的房屋租赁合同已于2018年1月解除，金沙江公司承担房屋租金的起止时间应为2016年1月至2018年1月，合计租金为160000元。扣除已经支付的租金131000元，金沙江公司还应向曹芳支付的租金为29000元。曹芳要求金沙江公司承担至2019年1月止的房屋租金无事实及法律依据，不能成立，不予支持。金沙江公司在合同约定的租赁期限未届满的情况下，提前解除合同并不按时交纳租金的行为已构成违约，理应按照双方合同约定承担支付三个月租金的违约责任，即向曹芳支付违约金19998元。综上，上诉人金沙江公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实不清，适用法律及处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初485号民事判决；二、云南金沙江建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹芳房屋租金29000元及违约金19998元；三、驳回曹芳的其他诉讼请求。一审案件受理费2880元，由曹芳承担1728元，由云南金沙江建设工程有限公司承担1152元；二审案件受理费2880元，由曹芳承担1728元，由云南金沙江建设工程有限公司承担1152元。本判决为终审判决。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向临沧市临翔区人民法院申请执行。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  李世兰二〇二〇年六月十九日书记员  梁 蓉