北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7593号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：周子涛，男，1974年4月22日出生，公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贺晨，女，1982年12月11日出生，公司职员，住北京市。被告：郭卫东，男，1973年3月17日出生，汉族，北京市城管执法局干部，住北京市西城区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与郭卫东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人周子涛、贺晨,被告郭卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：判令郭卫东支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计2378.88元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息；案件受理费由郭卫东负担。事实和理由：2015年，国家发改委基建物业管理中心为响应国管房改（2014）504号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，遵照相关法律、法规进行选聘物业公司，最终由业主选举出邻睦里物业公司，为小区居民提供物业管理服务。随后，邻睦里物业公司于2016年1月1日与房屋产权单位国家发改委基建物业管理中心签订《物业服务合同》且张贴公示。邻睦里物业公司一直为郭卫东居住的小区提供物业服务，郭卫东自2016年1月至今未缴纳物业费，邻睦里物业公司多次催要未果。郭卫东作为小区的业主，享受了邻睦里物业公司提供的事实服务，应当向邻睦里物业公司交纳物业费，故邻睦里物业公司诉至法院。郭卫东辩称，首先，我们楼的物业管理有名无实。我所居住的楼房的南半楼出门就是公共道路，即月坛西街南巷，没有院，只有两个小花坛。1、我们楼没有监控摄像头，没有安全感，经多次要求，至今没有安装监控设备。2、没有保安和管理人员，楼前车辆乱停放，秩序混乱，常有车辆堵门；小花坛被私人占用，堆放脏乱东西，凌乱不堪，一片狼藉。3、楼梯和楼道无人打扫，没有保洁，污渍满地，无人打扫。4、拒不提供物业服务，我家厨房下水道堵了，给物业公司打电话被拒并称你现在找我，交物业费怎么不找我。楼门的带门禁的防盗门坏了近一年，无人管理。5、物业公司未提供其他公共或屋内的维修和更换服务，没有见物业公司巡视过一次。第二，我认可的物业管理只有清运垃圾及物业收费。第三，因物业公司不履行物业管理职责，给我们造成严重伤害。1、2016年，我刚刚给孩子购买的捷安特山地车在楼道内被盗，因没有监控后报警。2、楼下地下室有一晒图个体户，经常在深夜装订扰民，我们向物业反映，物业公司称管不了，期间，我们多次向有关部门反映一直没有得到有效的解决。在我们多次的投诉及申请行政复议下，2019年底在西城区环保部门的介入下才得到缓解，我爱人因长期扰民休息不好，产生气愤和恐惧，造成耳鸣，多次就医不能治愈，造成终生耳鸣，产生几千元的医疗费。第四，物业公司不但不提供物业服务，反而进一步伤害我们。我们楼的西侧属于规划道路，物业公司封路作为停车场，我们只能绕道而行。第五，物业公司违规操作，在没有业主参与且没有与业主签订物业服务合同的情况下，以物业公司收取费用。第六，擅自提高物业服务价格。原物业公司只收取垃圾清运费维持现状。原告上任后，没有提供服务，每年却要收取500余元的物业费不知是何标准。综上，根据不服务不收费原则，请求法院驳回邻睦里物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭卫东为北京市西城区xxx号房屋的所有权人，房屋建筑面积41.30平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……月坛南小街小四道口13795.61平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第二条……。第三条……。第四条……。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1……；2.负责本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务项目无。第七条……。第八条……。第九条……。第十条……。第十一条……第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……月坛南街小四道口物业：1.20元/月.平方米……。第十四条……。第十五条……。第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……。第十八条……。第十九条……。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十一条至第二十六条……。第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。第二十八条至第三十五条……。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻郭卫东居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司与郭卫东未签订物业服务合同，郭卫东自2016年至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估管理有限公司对西城区月坛南小街小四道口1、2号楼物业服务费用收费标准测算为1.28元/平方米.月。邻睦里物业公司针对其主张，提供证据1、化粪池清槽合同。2、垃圾清运协议书。3、灭火器年检合同。4、评估报告，附件为零的部分没有收取费用，也没有提供相应的服务。5、小区内其他住户交费单据。6、文件。7、工作情况照片。郭卫东对证据1、2认可；对证据3表示没有见过灭火器，有名无实；对证据4表示虽有报告，但没有提供服务，无法确认评估单位的资质问题，小区保洁不达标，绿化不好；对证据5不予认可；对证据6表示邻睦里物业公司没有与其签订合同，其入驻小区不合理合法；对证据7表示均为疫情后补做的。郭卫东针对其主张提供1、出警证明。2、诊断证明。3、照片。4、扰民投诉答复意见书。邻睦里物业公司对证据1认可，表示该楼没有设立保安员，郭卫东的车辆被盗物业公司不承担责任。对证据2的真实性认可，但不能确认是因扰民造成的，地下室不再物业公司管理范围内。对证据3不予认可，该部分在小区外，属于市政面积，不属于物业公司管理范围内。对证据4无异议，地下室产权不属于物业公司，物业公司没有执法权，只能劝阻。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。郭卫东居住的西城区月坛南小街小四道口2号楼南门405室在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与郭卫东虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，郭卫东作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求郭卫东缴纳物业费的主张，理由充分，本院予以支持。邻睦里物业公司要求郭卫东支付利息的主张，虽然上述合同中约定业主未能按时足额缴纳物业服务费的，邻睦里物业公司有权向业主按有关法律规定或邻睦里物业公司与业主的约定向邻睦里物业公司支付违约金，但未就物业费支付方式和期限做出明确约定，故法院对邻睦里物业公司要求郭卫东支付利息的主张，不予支持。关于郭卫东主张邻睦里物业公司提供的物业服务质量存有瑕疵、没有保安、楼道无人打扫、违规操作、擅自提高物业服务价格等问题，不能否定邻睦里物业物业公司已履行合同主要义务的事实。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是邻睦里物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。郭卫东抗辩提出的上述问题，提供了相关证据，但该证据不足以证明其主张，也不足以构成其不缴纳物业费的正当理由，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，郭卫东支付北京邻睦里物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费2378.88元。二、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果郭卫东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由郭卫东负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年六月十六日法官助理  马小龙书 记 员  林 彤-4--3-