天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1078号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙继永，男，1984年3月23日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：时海波，天津正轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王静，女，1987年11月4日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：时海波，天津正轩律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人孙继永、王静商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛、田亮及被上诉人孙继永、王静的委托诉讼代理人时海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。孙继永、王静辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙继永、王静向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业支付孙继永、王静自2017年11月2日至2019年4月18日已付房款利息42823.87元及逾期交房利息（自2019年4月19日起至实际交房之日止按银行同期贷款利率计算）；2．判令嘉华兴业支付自2019年4月19日起至实际交房之日止逾期交房利息损失；3．诉讼费用由嘉华兴业承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，孙继永、王静（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积83.31平方米，每平方米价格为8092.17元，总价款为674159元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同还约定了双方权利、义务等其他条款。双方合同签订后，孙继永、王静按约付清房款。嘉华兴业未能如期交房，其因执行天津市美丽天津一号工程指挥部发布停工指令及政府有关部门的指令，自2016年11月15日至2016年12月31日期间停止施工47天，自2017年8月25日起至2017年9月10日期间停止施工17天，自2017年10月1日至2018年3月8日期间停止施工159天，共计223天。至一审庭审辩论终结前，涉案房屋未经竣工验收备案，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2019年3月13日帕醍欧花园43#-2-302房屋交付孙继永、王静，至孙继永、王静2019年4月18日提起诉讼，嘉华兴业延期交付房屋533天。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系其真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。孙继永、王静按合同约定付清了所有款项，但嘉华兴业未按合同约定将该商品房交付使用，故应承担迟延履行的违约责任。关于嘉华兴业逾期交房违约责任承担问题。双方签订的补充协议第四条是嘉华兴业为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请对方注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起孙继永、王静注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了孙继永、王静在嘉华兴业持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业自身在持续违约情况下的违约责任，故补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担给付已付款利息的违约责任。关于嘉华兴业主张因执行停工文件所停工302天应否从逾期交房天数中扣除的问题。根据双方合同约定，嘉华兴业应于2017年11月1日前向孙继永、王静交付涉案商品房，但因受政府有关部门发布的停工文件的直接影响，嘉华兴业未能在合同约定时间交付房屋，该迟延履行属于不可归责于双方的情形造成，该期间应免除嘉华兴业相应的逾期交房的违约责任，本案双方签订合同后嘉华兴业受有关停工文件影响，累计停止施工223天，其交房期限可据此顺延223天，故嘉华兴业主张因政策原因停工302天，对其中223天应从逾期交房天数中扣除。关于孙继永、王静诉讼请求中已付款利息期间计算问题，因涉案房屋不具备交付条件，孙继永、王静主张其利息计算期间自2017年11月2日起至2019年4月18日止共533天，扣除嘉华兴业因执行政府有关部门发布的停工文件而停工223天后，应为310天，故该期间孙继永、王静已付款利息应为25252.87元（674159元×4.35%÷360天×310天），其主张已付款利息42823.87元，对于超出部分，一审法院不予支持。关于孙继永、王静主张自2019年4月19日至实际交房之日止已付款利息的诉讼请求，因涉案房屋尚未经竣工验收备案，涉案房屋何时符合交付条件并不确定，孙继永、王静主张该期间利息损失亦无法确定，故一审法院不予支持。综上，嘉华兴业向孙继永、王静支付2017年11月2日起至2019年4月18日止（533天），扣除期间嘉华兴业停工天数223天，应为310天的已付款利息25252.87元。一审法院判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向孙继永、王静支付已付房款利息25252.87元；二、驳回孙继永、王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取435元，由孙继永、王静负担219元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担216元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与孙继永、王静签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。嘉华兴业于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付孙继永、王静使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，嘉华兴业应按约承担相应逾期交房违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合孙继永、王静的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。因涉诉房屋至一审庭审辩论终结前尚未竣工验收备案，一审法院以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2017年11月2日作为起算日，计算至孙继永、王静主张的2019年4月18日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年六月一日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；