山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2894号 原告：李阳，男，1975年2月7日出生，汉族，住北京市。 委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巴秀丽，山东兴震律师事务所律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯，该单位办公室负责人。 委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。 原告李阳与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告李阳的委托诉讼代理人于瀚涛，被告千佛山办事处委托诉讼代理人战凯、黄春燕，被告金凯特公司委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李阳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋买卖行为无效；2.被告共同返还原告购房款人民币140万元；3.被告赔偿原告利息损失，以140万元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；4.诉讼费用被告承担。诉讼中，原告李阳当庭变更第二项诉讼请求为：被告返还购房款100万元。事实与理由：原告购买由被告千佛山街道办事处开发建设的济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园B1、B2号楼，原告向被告支付购房款140万元，被告于2009年12月1日将房屋交付原告。2017年6月21日，济南市政府相关部门告知该房屋用地并未办理农用地转用审批手续，属于非法占用集体土地的违章建筑，并将房屋拆除。原告认为，被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等法律强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。为了维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 千佛山办事处辩称，一、涉案青龙峪生态林果观光健身园项目确系答辩人开发建设，后因政策原因，答辩人将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。2006年6月29日千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，2008年8月21日山东中天置业有限公司又将项目转让本案另一被告金凯特公司。2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议第四条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。二、被答辩人起诉主张返还购房款的前提是需证明其为适格主体，即其为涉案房屋购买人。涉案房屋项目审计报告中并未标注购房人具体身份信息，被答辩人需至少提供其与答辩人签订的购房协议或由答辩人出具的收款凭证或其向答辩人支付房款的凭证。如被答辩人能够证明其为涉案房屋购买人，也有以下几个问题：1、根据答辩人会计凭证记载，购买人李阳支付的全部款项仅有100万，并没有140万。且付款事由为咨询服务费并非购房款，而且实际付款人也并非李阳。即便答辩人能够证明案外人代其支付的款项是购房款，答辩人也仅认可实际收到100万。2、被答辩人购买涉案房屋后，进行了占有、使用直至2017年6月21日，被答辩人占有、使用期间的占有使用费应当从购房款中予以扣除。3、涉案房屋买卖行为无效，被答辩人存在重大过错。购买人明知涉案房屋因没有取得相应规划和审批手续而无法办理产权证，因此被答辩人对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务，甚至可以说是明知而为之。根据《合同法》第58第规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被答辩人应承担相应缔约过失责任。4、根据合同法及九民纪要，合同无效，在标的物已经灭失或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。涉案房屋已经被拆除，被答辩人应当折价补偿房屋的建设成本。 金凯特公司辩称，本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据我公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山街道办事处承担，我公司不应承担该案责任。请贵院依法驳回原告对我公司的诉求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 济南千佛山海鲜副食品市场为千佛山办事处下属企业，涉案楼房系千佛山办事处委托其开发建设的青龙峪生态林果健身观光园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。后李阳购买上述开发建设的房屋，与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议，并支付购房款1000000元。 2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园项目”合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目所有权利及义务均由甲方享有和承担。” 2017年6月份，因涉案楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字xx号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，李阳购买的涉案房屋未取得规划和建设审批手续，其向千佛山办事处交纳购房款购买涉案房屋的行为违反法律的强制性规定，该房屋买卖行为无效。买卖行为被确认无效后，因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，李阳不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还李阳购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李阳，亦不影响占用期间的合理使用，李阳主张房屋交付时间为2009年12月1日，二被告庭审中均称对交房时间不清楚，故本院认定交房时间为2009年12月1日。李阳应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照购房款金额、使用期限计算。另，本院审理的同类案件中证实涉案房屋所坐落的土地使用期限截至2053年9月9日。故李阳应支付千佛山办事处的使用费为172381元【1000000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款827619元应当返还给李阳。关于李阳主张的利息损失，李阳在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿李阳利息损失，以827619元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以827619元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李阳与济南千佛山海鲜副食品市场、被告山东金凯特科技发展有限公司之间的关于济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园B1、B2号楼的房屋买卖行为无效。 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告李阳购房款827619元； 三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告李阳利息损失（以827619元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以827619元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回原告李阳的其他诉讼请求。 上述所列二至三项给付，均限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17400元，减半收取计8700元，由原告李阳负担1500元，被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担7200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年六月十一日 书记员  吕纯纯