北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1742号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵红霞，女，1976年7月11日出生，住河北省三河市。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦辉，北京汇都律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。上诉人赵红霞因与上诉人北京十里河天娇民俗文化城有限公司（以下简称天娇公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初5456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开开庭进行了审理。上诉人赵红霞及其委托诉讼代理人薛晓波，上诉人天娇公司之委托诉讼代理人徐丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红霞上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第四项，发回重审或改判支持天娇公司退还赵红霞入场费25万元；2.一、二审诉讼费用由天娇公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院无视天娇公司的原因导致赵红霞撤店的事实，未考虑因市场疏解造成赵红霞的巨大损失。赵红霞为朝阳区十里河天娇民俗文化城内合法商户。2017年2月14日十八里店乡十里河村疏解办公室在市场内张贴《通告》导致赵红霞无法正常经营，赵红霞多次找天娇公司协商撤店退费事宜，但天娇公司却以各种理由拒绝。由于此时市场内人心慌慌，大多店铺关门，无奈赵红霞也于2017年4月30日前搬离市场，市场的疏解造成了赵红霞的巨大损失，天娇公司应退还赵红霞的入场费25万元；二、一审法院适用法律错误。天娇公司的市场建筑未取得有关国家机关核发的合法手续，系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的租赁合同应为无效。天娇公司辩称，不同意赵红霞的上诉请求和事实理由，答辩意见同天娇公司的上诉意见。天娇公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回赵红霞的全部诉讼请求并支持天娇公司全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由赵红霞承担。事实与理由：一审法院判决认定事实和适用法律错误。一、赵红霞在租赁合同未到期前，于2017年4月30日擅自离开租赁场地，根据合同约定，系单方违法解约。一审法院认定赵红霞2017年4月单方离场系赵红霞合法解约，缺乏事实和法律依据，应被纠正。赵红霞的擅自离场是其个人原因造成，不构成约定解除或法定解除。事实上，十里河村村民委员会张贴的疏解公告并非正式法定文件，亦非法定有效主体发布，公告不具有法律效力，一审法院判决引用的疏解方案是乡政府疏解草案，并非正式文件，方案上没有乡政府公章，赵红霞离场时天娇文化城的疏解工作并未实施且至今未实施，天娇公司一直在给商户们做解释、安抚、稳定工作，两千多名商户中只有精品厅的20名左右商户擅自离场，足以证明离场是这些商户个人原因造成，与疏解无关；二、因租赁期间赵红霞存在严重违约行为，根据合同约定所交的保证金不应退还。一审法院判退还赵红霞保证金，缺乏事实和法律依据；三、赵红霞主张的进场费，并未提供客观证据证明交纳，一审法院认定赵红霞交纳进场费25万元，缺乏证据证明，判决天娇公司返还，更缺乏事实和法律依据，应予纠正。即使认定赵红霞基于疏解公告离场属于合法解约，依据合同约定，进场费亦不应退还。按照一审法院的逻辑，假设赵红霞进场费交纳了25万元，按照租赁合同履行的时间，退还金额最多应为25万元的三分之一即83333元，而非15万元；四、合同履行过程中赵红霞单方违约行为是事实，天娇公司一审的反诉请求于法有据，应予全部支持；五、一审法院适用法律错误。本案应适用《合同法》第107条规定判决赵红霞单方违约并承担违约责任。赵红霞辩称，天娇公司上诉的事实理由不属实，存在疏解的合法解约事由，其他意见同赵红霞的上诉意见。赵红霞向一审法院起诉请求：1.判决解除赵红霞、天娇公司于2015年5月14日签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向赵红霞退还25万元；3.判决天娇公司向赵红霞退还合同保证金2万元。天娇公司向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年4月30日解除；2.要求赵红霞向支付违约金9732元。一审法院认定事实：2015年5月14日，赵红霞作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅区2-17号场地（以下称2-17号场地）出租给乙方，面积为20平方米，单价为每天每平方米4元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度9732元。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金2万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，赵红霞向天娇公司交纳保证金2万元。天娇公司向赵红霞交付了2-17号场地，双方均认可2017年4月30日之前的租金已经结清。庭审中，赵红霞提交情况说明及入场费证明，欲证明在精品厅的商户均按照市场通知的时间，通过交纳现金或刷卡的方式交纳25万元至35万元不等的费用；2014年12月12日，赵红霞在天娇公司市场负责人程东海办公室，以现金的方式交给程东海入场费25万元。天娇公司对证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。赵红霞提交视频、录音光盘，照片，欲证明，潘秀丽、潘某、程东海是天娇公司市场的负责人，三人在与商户开会时均在现场，认可收取过商户25万元至35万元不等的入场费，三人的行为属于职务行为；精品厅因疏解原因已无法正常经营，大量摊位空闲，板材区已疏解腾退。天娇公司对精品厅无法正常经营的视频，大量摊位空闲、板材区拆除腾退的照片的真实性不予认可，对其他视频及录音的真实性予以认可，但均不认可上述证据与本案的关联性和证明目的。赵红霞提交法院审理的（2017）京0105民初52805号扶庭专诉天娇公司租赁合同纠纷案中的证据材料，包括《公告》、《通告》、对《十八里店乡2017年度功能疏解工作意见》（草案）作说明、《花车退租通知》、商户诉求退款请愿书，欲证明政府部门对市场进行疏解腾退做出的《公告》《通告》具有法律效力，存在疏解腾退的事实。天娇公司对《花车退租通知》的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。赵红霞提交（2017）京0105民初52805号、（2017）京0105民初52806号、（2017）京0105民初52808号三个案件的民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中确认市场被列入疏解范围，相关部门发出通知限期关闭，潘某、程东海是天娇公司的工作人员收取商户进场费属职务行为。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，并称上述案件上诉后，在二审审理期间，双方达成调解协议，以调解方式结案，故原一审判决未发生法律效力。庭审中，天娇公司提交《北京市市场场地租赁合同》及视频、照片光盘，欲证明《北京市市场场地租赁合同》中约定了双方的权利义务和违约责任；疏解通告并未实施，天娇公司市场至今仍在正常经营，赵红霞擅自离场构成违约，应当承担违约责任。天娇公司提交《名称变更通知》、《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同。赵红霞对《北京市市场场地租赁合同》、《名称变更通知》、视频、照片光盘的真实性予以认可，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。庭审中，天娇公司申请证人潘某、马某、迟某、刘某出庭作证。潘某称我是个体工商户，在市场没有职务，是租户关系，潘秀丽是我姐姐。天娇公司同意由我个人承包垫资将小吃城改造为精品厅，只是口头协议，没有书面合同。我提交银行取款垫资的说明和与工程方签署的合同予以证明。我的垫资通过收取入场费回收，进场费是我收取的，收取的数额不等，是我一人主张的。程小东（即程东海）和我是亲戚关系，他和我说有一些私交朋友，和我商量让我少收点儿，入场费只是取得入场资格，这个钱我是不退的，因为我垫资了，这是行业的规定也是行规。已经起诉的商户中，我收取高英纪、高英舜都是30万，王军30万，张军两个商铺一层30万、二层20万，宋文玲25万，周祥25万元，其余别人没有收取。都是先收入场费取得资格再与天娇公司签署租赁合同。精品厅的商户情况不一样，有找关系的，不是所有商户都交了入场费。赵红霞对潘某证言中收取商户入场费、其与天娇公司市场的其他管理人员是亲属的内容予以认可，对其他证言内容不予认可；天娇公司对证人证言予以认可。马某作证称，我在市场精品厅21号有一个摊位，正常经营着，我和天娇公司是2015年4月份签署的租赁合同，我一直正常经营。我不知道疏解的事情，公告没见过，也没人和我说过、我前面有离开的，但是有换摊位的情况，我没交过入场费。赵红霞对马某证言的真实性、证明目的不予认可，赵红霞称马某在证言中说了对于入场费一分没交，足以证明他与天娇公司的关系非同一般。天娇公司对马某的证言予以认可。迟某作证称，我是宠物区15号的租户，2013年进店，我当时交过60万元转租费，转租费是给上一家租户，从2013年到现在一直正常经营，我没有注意过疏解通告，疏解的公告没有影响我经营，市场一直有顾客，宠物区进店的时候商户没有交过入场费。确实有商户离开，我不知道上一个租户是否交给过市场入场费。赵红霞对迟某证言的真实性、证明目的不予认可。赵红霞称迟某说他是转租，但是没有当庭出示转租协议，而且他的铺位在宠物区和本案没有关联。天娇公司对证言予以认可。经查，在法院审理的（2017）京0105民初52805号扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，法院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张海生、腾退办公室副主任赵海亮调查了解情况，二人向法院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘秀丽是天娇公司法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘秀丽是被告法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜，潘某是潘秀丽的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘秀丽称进场费是保证商户能够进来，知道程东海收取商户进场费的情况，且要求程东海收取的费用不能超过35万元。经询，赵红霞与天娇公司双方均认可程东海与程小东是同一人，是天娇公司市场的管理人员。一审法院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与赵红霞之间的《北京市市场场地租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，赵红霞可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，法院不予采信。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的《北京市市场场地租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，赵红霞因疏解原因于2017年4月30日之前搬离2-17号场地，天娇公司与赵红霞均认可2017年4月30前的租金已经结清，均同意双方签订的上述场地的《北京市市场场地租赁合同》于2017年4月30日解除，对此法院不持异议。双方签订的《北京市市场场地租赁合同》因疏解原因解除，符合《北京市市场场地租赁合同》中第九条关于解除和终止的情形，故对天娇公司要求赵红霞支付违约金的反诉请求，法院不予支持。关于入场费，天娇公司称没有收取过赵红霞的入场费，且对此并不知情，赵红霞也未提交天娇公司收取入场费的票据；证人潘某出庭对天娇公司上述陈述内容进行了确认，且亦否认收取过赵红霞的入场费。但根据法院审理的（2017）京0105民初52805号扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中赵红霞提交的情况说明及潘某的证言，法院认为，虽然天娇公司与赵红霞在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前题，天娇公司知道潘某、程东海收取商户入场费的情况；程东海作为天娇公司的工作人员收取赵红霞入场费应属职务行为，对天娇公司否认收取过赵红霞入场费的抗辩意见，法院不予采信。因天娇公司与赵红霞未对入场费的性质进行过约定，且双方签订的《北京市市场场地租赁合同》因疏解原因解除，天娇公司应当退还赵红霞交纳的部分入场费，法院将结合赵红霞在2-17号场地实际经营的时间酌定应退还的数额。天娇公司提交的证据不足以证明存在不予退还赵红霞保证金的情形，故对赵红霞要求天娇公司退还保证金2万元的主张，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、赵红霞与北京十里河天娇民俗文化城有限公司于二〇一五年五月十四日签订的合同编号为精品厅2-17的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一七年四月三十日解除；二、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还赵红霞入场费十五万元；三、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于本判决生效后七日内返还赵红霞保证金二万元；四、驳回赵红霞的其他诉讼请求；五、驳回北京十里河天娇民俗文化城有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵红霞提交其与程东海的通话录音，拟证明已交款25万元。天娇公司发表质证意见：不属于民事诉讼法规定的二审新证据范围。录音未提供原介质，无法证明真实性，即使提供了原介质，对证据内容的真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可。天娇公司提交一审法院2017年11月1日谈话笔录，拟证明：天娇市场是否列入疏解范围尚未确定。赵红霞发表质证意见：真实性认可，证明内容、目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据赵红霞、天娇公司的上诉请求、事实理由及的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点分述如下：一、关于案涉租赁合同的效力。赵红霞主张案涉建筑物未取得有关合法手续系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订租赁合同应为无效，天娇公司应当返还赵红霞全部财产。本院注意到，双方2015年5月14日签订的合同编号为精品厅2-17的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区2层17号场地”。《北京市市场场地租赁合同》所涉租赁标的为场地而非房屋，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，对赵红霞该项主张，本院不予支持。涉案《北京市市场场地租赁合同》，双方均认可其真实性，目前并无证据显示双方当事人非基于真实意思表示而签订，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未发现其他可能导致合同无效的情形，为有效合同。一审法院对于合同效力认定正确，本院不持异议。二、案涉租赁合同解除事宜。一审中，赵红霞起诉请求解除合同，天娇公司反诉请求确认双方合同于2017年4月30日解除，一审法院判决案涉租赁合同解除，本院不持异议。关于双方主张的合同解除原因。赵红霞主张案涉天娇市场被列为疏解范围，并提供《通告》等证据予以证明。天娇公司主张该《通告》并非有效主体发布，亦非正式法定文件，故不具有法律效力，一审法院判决所引用亦为乡政府疏解草案，并非正式文件，赵红霞离场时天娇文化城的疏解工作并未实施且至今未实施，赵红霞以疏解为借口擅自退场系其单方违约。对此，本院注意到，首先，朝阳区十八里店乡人民政府确印发有《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》，十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，其中显示“2017年3月3日关闭此市场”，符合双方合同第九条第4款约定的解除条件；其次，天娇公司虽主张其并非正式文件且并未实施，但结合其印发主体和通告内容，赵红霞等商户承租案涉场地的经营确受到实质性影响，天娇公司虽主张其已做好解释、安抚、稳定工作，但并未提交充分证据证明其已经完全排除对赵红霞等商户经营的影响，故对天娇公司该项主张，本院不予采信。一审法院认定涉案场地租赁合同因疏解原因解除，具有合同与法律依据。就合同解除后的权利义务清理，双方应各自承担相应的责任。关于涉案合同解除时间的问题。双方均未对一审法院认定的涉案《北京市市场场地租赁合同》于2017年4月30日解除提出异议，本院对该解除时间予以确认。关于保证金退还问题。天娇公司主张2-17号场地租赁期间，赵红霞存在擅自离场的违约行为，故其所交的保证金不应予以退还。对此，本院认为，如前所述，2-17号场地租赁合同因疏解原因解除，天娇公司以赵红霞存在违约行为为由主张不予退还保证金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于赵红霞主张的入场费的退还。赵红霞主张天娇公司收取其入场费25万元，应予以退还。天娇公司不予认可，原因主要有三：其一，入场费收取主体方面，赵红霞主张入场费是以现金方式交给程东海个人，但未提供证据证明，亦未得到程东海本人确认，更未提供证据证明进场费系向天娇公司交纳；其二，入场费的性质方面，因当时天娇市场火爆，交纳入场费是商户赢取入场资格的门槛，亦符合行业惯例，双方从未约定过入场费的退还；其三，具体至本案，2-17号场地的离场与合同的解除是赵红霞自身原因造成的，即使双方确因疏解原因导致合同解除，依约应当各自承担损失，退还金额最多应为25万元的三分之一即83333元，而非15万元。对此，本院认为，其一，关于入场费收取主体，一审中，双方均认可程东海和程小东是同一人，是天娇公司市场的管理人员。程东海作为天娇公司的工作人员收取赵红霞入场费应属职务行为。结合在案证据，一审法院认定赵红霞向天娇公司交纳了入场费25万元，具有事实和法律依据，本院予以认定；其二，关于入场费的性质，双方未有明确约定，但根据双方当事人陈述，结合2-17号场地解除原因，对天娇公司关于入场费收取符合行业惯例不应予以退还的主张，本院不予支持；其三，2-17号场地租赁合同因疏解原因解除，考虑到赵红霞已经在涉案场地实际经营了近两年时间，本院对于赵红霞要求全额退还入场费的诉讼请求不予支持。一审法院根据赵红霞的经营时间、合同解除原因，酌情确定天娇公司应退还赵红霞入场费的数额，并无明显不当。关于天娇公司主张的违约金。如前所述，涉案场地租赁合同因疏解原因解除，天娇公司主张赵红霞擅自离场系单方违约，没有事实与法律依据，对其要求赵红霞支付违约金9732元的主张，本院不予支持。综上所述，赵红霞、天娇公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10750元，由赵红霞负担5375元（已交纳），由北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担5375元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 张丽新审 判 员 胡新华二〇二〇年六月十日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌