浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1641号上诉人（原审被告）：温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会。住所地：温州市龙湾区永中街道下湾村。负责人：郭武兵。上诉人（原审被告）：温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社。住所地：温州市龙湾区永中街道下湾村。法定代表人：郭靖。上列二上诉人委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林茂者，男，1973年10月27日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：章魁者、卓小燕，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。原审被告：温州市隆景置业有限公司。住所地：温州经济技术开发区楠溪江路29号主车间三楼311室。法定代表人：李文通。上诉人温州市龙湾区永中街道下湾村村民委员会（以下简称下湾村村民委员会）、温州市龙湾区永中街道下湾村股份经济合作社（以下简称下湾村股份经济合作社）因与被上诉人林茂者、原审被告温州市隆景置业有限公司（以下简称隆景置业公司）委托代建合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社上诉请求：1.撤销原判，改判驳回林茂者的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林茂者承担。事实和理由：一、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社无须承担任何违约责任。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社在该安置房建设过程中只是集中与统一安置户的权利，并以下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的名义进行建房审批与房产核准登记。涉案委托代建协议书明确下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社系无偿接受委托对本村公益民生建设工程项目尽管理职责，而进行相关筹集资金、建房与分房工作。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社既不是房开公司、也不是建筑公司，不享受权利，也没有任何收益，且在受托过程中也没有任何过错行为造成委托人权益受损。涉案委托代建协议书第五条的真实意思为，如建设期超过30个月，由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社向总包单位主张逾期违约金，并不是由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社承担逾期交房的违约责任。该条款约定由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社按日支付违约金，明属无效，也不是下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社当时的真实意思表示。三产安置房建设过程中，因其他购房户没有及时缴纳代建费、政府办理核准建设开工时间拖延及其他不可抗力因素，导致整个工程工期顺延，林茂者缴交各期代建费也相应顺延。工程工期顺延不以下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的意志为转移，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社也不存在怠于主张逾期交房违约金的情形。且涉案安置房工程因未及时支付工程款已被施工单位诉至温州市仲裁委。因此，林茂者主张下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社承担逾期交房的违约责任，显然违背了三产安置房建设的宗旨。二、即使下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社应承担逾期交房的违约责任，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社也享有先履行抗辩权，一审对计算逾期交房的时间认定错误。1、双方约定该工程项目的建设期是30个月，并未约定交付安置房的期限是30个月。且安置房竣工验收后，林茂者至今拒不缴交物业维修资金与保证金，也没有向下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社缴纳外村户认购需补交的每平方300元款项，因此，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社享有先履行抗辩权。2、协议书中没有明确约定交房时间，林茂者主张以2016年2月9日开始计算逾期交房时间，缺乏依据。涉案委托代建协议书约定的建设期是30个月，而政府批准开工时间是2013年12月28日，并不是2013年8月8日，林茂者主张从2016年2月9日开始计算违约金，明显错误。3、该工程建设过程中存在不可抗力因素造成工期顺延的情形。该证据由隆景置业公司掌握，但其没有向法院提供。现根据每年台风与高考期间停工时间暂计10天，三年也需要顺延30天。4、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社已于2018年12月通知所有购房户办理入住手续，并且物业公司也统一以2017年1月作为起始时间向各业主收取物业服务费。林茂者为拒绝缴纳相关款项，拖延装修时间与办理入住手续，故意不向物业公司领取钥匙。因此，本案应以2017年1月1日作为交房时间比较公平、合理。5、由于上述建设期的顺延，导致整个工程竣工时间及竣工备案时间顺延，最后必然导致办理房产权属登记的时间顺延，因此，逾期办证违约金的起算点也应相应顺延。三、一审认定的违约金的计算标准错误。双方在协议书中约定违约金计算标准每天20000元，该约定无效。双方签订协议书之前，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社接受全体购房户的委托与隆景置业公司签订总包代建合同，约定超过建设期30个月后，逾期一天违约金10000元，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社所实施的行为林茂者也表示自愿执行与认可，在两份合同约定的违约金计算标准相冲突的情况下，应按下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与隆景置业公司定的标准执行。林茂者辩称：一、涉案委托代建协议书系下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社起草后由双方签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应当严格履行合同义务。二、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社主张其系无偿代建，不属实，其收取建房款后并没有完全支付给隆景置业公司，从安置房建设中得到了收益。三、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社主张林茂者还需缴纳每平方米300元的费用，没有事实和法律依据，涉案委托代建协议也没有约定林茂者需承担该笔费用。另外，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社从未通知林茂者缴纳维修基金，故其不享有先履行抗辩权。四、双方在委托代建协议书中明确约定房屋交付日期为2016年2月8日，而涉案房屋实际交付日期为2017年4月19日，逾期交房期限自2016年2月9日到2017年4月19日，共计403天。委托代建协议书约定2017年7月30日前办理权属证书，而下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社至今没有办理，林茂者主张逾期办证违约金从2017年7月30日计算至2018年7月26日，共计361天，也是有事实和法律依据的。涉案委托代建协议书第五条、第十一条第五项约定了违约金的计算标准，一审关于违约金的计算正确。五、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社认为违约责任应当由其向隆景置业公司先行主张，因其系为自己的利益不正当地阻止条件成就，应视为条件已经成就，故其应当支付林茂者违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。隆景置业公司未作陈述。林茂者向一审法院起诉，请求：1.判令下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社、隆景置业公司共同向林茂者支付逾期交房违约金共计79893元；2.判令下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社每日向林茂者支付逾期办理不动产产权权属证书违约金198.25元，从2017年7月31日开始计算至下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社为林茂者办理不动产产权权属证书之日止。（暂算至2018年7月26日止共361日共计116569元）；3.本案的诉讼费由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社、隆景置业公司承担。一审审理中，林茂者将其第2项诉请明确为违约金计算至2018年7月26日。一审法院认定事实：2013年6月9日，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社作为甲方与隆景置业公司作为乙方签订一份《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》，协议书约定甲方因三产安置房建设的需要，经甲方村委会、村民代表会议决议，并经三产安置房购房户（认购户）会议决议，一致同意将甲方三产安置房建设工程全权委托给乙方进行代建。2016年12月8日，涉案三产安置房通过竣工验收。2013年7月7日，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社作为甲方与林茂者作为乙方签订一份《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》，协议书载明：“一、乙方自愿统一由甲方牵头进行三产安置房集资联建。并同意将该项目全权授权甲方统一组织实施，甲方在符合本协议约定的情况下，对本项目建设事宜做出的各项决议、协议合同，代收各项各期应交付的建设款项等，乙方均予以认可并自愿予以执行。二、本项目代建方式采用总承包形式，甲方以业主身份委托隆景置业公司与施工、工程造价咨询、工程招投标代理、监理、设计、勘察等其他单位签订的有关协议合同，乙方均予以认可并自愿予以执行。三、甲、乙双方自愿充分协商并约定下湾村第二期三产安置房的造价，（地上建筑面积约16545平方米+地下室建筑面积约6636平方米=23181平方米）定价3538元/平方米，架空层建筑面积约359.2平方米定价2000元/平方米，总造价约8273.2778万元人民币。工程总造价实行一次性包干，不管将来人工工资，材料价格如何浮动一次包定……五、三产安置房工程建设工期30个月，自2013年8月8日起开工至2016年2月8日工程完工交付使用；但由于乙方要求使用功能变更设计；或自然灾害等不可抗力；或因乙方违约造成拖延工程期的，并除自然灾害等不可抗力的其余上述因素对施工造成的误工停工费用由乙方负责，并按乙方的安置房指标面积在总安置房面积中的比例承担误工、停工费用。除上述情况外由于甲方违约非乙方原因造成工期拖延的，每逾期一天支付违约金人民币20000元，并累计计算，该违约金系甲方对全部购房户（认定户）的总违约金，由甲方向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，乙方有权按自己安置房指标面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。……十一、其他约定：……（5）甲方确保乙方办理的土地权证为国有土地出让性质办理到位。但乙方户口不在本村的，需要交纳其他规费的，则由乙方自行负责。同时甲方承诺在2017年7月30号前给予乙方办理房屋产权和土地使用权证则给予购房户（认购户)每天支付20000元的违约金，该违约金系甲方对全部购房户(认购户)的总违约金，乙方有权按自己安置房认购面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。但因乙方不配合办理的除外……”。林茂者已按下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的通知缴纳协议书约定的各期购房款。2017年4月19日，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社将涉案房屋交付给林茂者使用。林茂者不是下湾村村民。涉案不动产现登记权利人为下湾村股份经济合作社，不动产权证为：浙（2018）温州市不动产权第××号，登记地址坐落龙湾区永中街道繁青路211号君悦华庭4幢1201室，土地使用权面积为16.8㎡，房屋建筑面积为162.44㎡。一审法院认为，林茂者与下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》及下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与隆景置业公司签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应严格履行合同。关于下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的责任承担问题。虽林茂者与下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》中对房屋逾期交付的违约责任中有约定“由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，林茂者有权按自己安置房指标面积在村民委员会、下湾村股份经济合作社支付违约金。”但《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。涉案三产安置房于2016年12月8日已通过竣工验收，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社若认为隆景置业公司需支付逾期交付的违约金，亦应在合理期限内向隆景置业公司主张，但下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社至今未向隆景置业公司主张逾期交付的违约金，应视为下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社系为自己的利益不正当地阻止条件成就，故应认定下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社对房屋逾期交付应支付违约金的条件已经成就。而下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社认为林茂者作为外村户还需交纳每平方米300元的土地流失的安置费用，但该主张缺乏事实和法律依据，双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》中亦没有约定林茂者还需交纳该笔费用，故对下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的该主张，不予采纳。对于林茂者主张逾期交房违约金79893元的问题。双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》明确约定“地上建筑面积约16545平方米+地下室建筑面积约6636平方米=23181平方米），架空层建筑面积约359.2平方米……至2016年2月8日工程完工交付使用……除上述情况外由于甲方违约非乙方原因造成工期拖延的，每逾期一天支付违约金人民币20000元，并累计计算，该违约金系甲方对全部购房户（认定户）的总违约金，由甲方向隆景置业公司主张赔偿违约金，实现权利后，乙方有权按自己安置房指标面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金…”故涉案三产安置房总面积应确认为23540.2平方米，涉案房屋建筑面积为162.44平方米，2017年4月19日下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社才将涉案房屋交付给林茂者使用，林茂者主张逾期天数403天合理，予以确认，故下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社应支付林茂者逾期交房违约金为55618.3元（20000元/23540.2平方米*162.44平方米*403天）。对于林茂者主张逾期办理不动产产权权属证书违约金116569元元的问题。双方签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房购房户（认购户）委托代建协议书》明确约定“甲方承诺在2017年7月30号前给予乙方办理房屋产权和土地使用权证则给予购房户（认购户)每天支付20000元的违约金，该违约金系甲方对全部购房户(认购户)的总违约金，乙方有权按自己安置房认购面积在总安置房面积中的比例要求甲方支付违约金。但因乙方不配合办理的除外……”涉案三产安置房总面积已确认为23540.2平方米，涉案房屋建筑面积为162.44平方米，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社至今未将涉案不动产登记权利证书登记至林茂者名下，林茂者主张至2018年7月26日止的逾期天数361天合理，予以确认，故下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社应支付林茂者逾期办理不动产登记权利证书违约金为49821.9元（20000元/23540.2平方米*162.44平方米*361天）。关于隆景置业公司的责任承担问题。林茂者与隆景置业公司之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，林茂者要求隆景置业公司与下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社共同支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，林茂者诉请合理部分，予以支持，超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社于判决生效之日起十日内支付林茂者逾期交房违约金55618.3元；二、下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社于判决生效之日起十日内支付林茂者逾期办理不动产登记权利证书的违约金49821.9元；三、驳回林茂者的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4229元，减半收取2114.5元，由林茂者负担910.5元，由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社负担1204元。二审期间，林茂者、隆景置业公司未提供新的证据。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社提供了以下证据：1、建设用地批准书、建设用地规划许可证、土地使用权证，证明双方签订委托代建协议书时尚未办理相关准建手续，协议书中的建设起止时间是暂定的；2、建设工程施工许可证、工程竣工备案表，证明本案三产安置房系2013年12月28日核准开工，2016年12月8日竣工验收，建设期36个月多20天，且未扣除台风和设计变更等原因造成的工期延误；3、收款收据，证明林茂者初次缴纳物业管理费期间为2017年1月1日起至2017年12月21日止；4、房屋交接验收书，证明涉案安置小区其他业主接收房屋的时间是2016年12月；5、下湾村二期安置房建设管理流程，证明安置房交付系按照该流程执行。林茂者对上述证据的质证意见是：对证据1、2的真实性没有异议，但对关联性有异议；证据3、4、5系复印件，真实性无法确定，且证据都是1幢业主的交接情况，不能证明下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社主张的待证事实。经审查本院认为，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社提供的证据1、2可以证明其主张的涉案安置房项目工程开工日期和竣工日期，本院予以确认；下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社未提供证据3、4、5的原件供核对，该证据的真实性无法确定，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院另认定，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与隆景置业公司签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》约定，工程建设工期30个月（自2013年8月8日开工至2016年2月8日交付使用止），因隆景置业公司违约造成的工期延误，按每天罚10000元计算；2017年7月30日前由隆景置业公司负责办理好每户三产安置户的土地证、房产权证、车位使用权证（因政府政策原因不能办理的除外），由于隆景置业公司原因造成土地证、房产证、车位使用权证不能在规定的时间内办理完毕，每逾期一天罚款20000元。涉案安置房项目于2013年12月27日取得建设工程施工许可证，核准的开工日期为2013年12月28日。2018年11月26日，本案争议房屋即坐落于温州市龙湾区股份经济合作社名下。本院认为，本案中，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社接受林茂者的委托与隆景置业公司签订《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》，建设涉案安置房项目，应认定林茂者与下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社之间系委托合同关系。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社履行受托事项的后果应由林茂者承受。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”隆景置业公司作为温州本地建筑企业应当了解温州地区三产安置的相关政策规定以及安置房建设模式，故其应当知晓涉案安置房项目的安置指标由各安置户享有、并由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社牵头建设的事实，结合前述法律规定，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与隆景置业公司签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》直接约束隆景置业公司和各安置户。关于下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社是否应向林茂者支付逾期交房违约金的问题。涉案委托代建协议书虽约定三产安置房工程建设工期为30个月，但安置房能否在约定的工期内完工并交付使用显然不取决于下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社。同时，根据涉案委托代建协议书的约定，非业主方原因造成工期拖延的，由下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社向隆景置业公司主张违约金，实现权利后，业主有权按其安置房指标面积在村民委员会、下湾村股份经济合作社支付违约金。可见，下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社并非逾期交房违约金的实际支付义务人。本案中没有证据显示下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社对于工期迟延存在过错，因此，林茂者直接向下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社主张逾期交房违约金，既无合同依据，也无法律依据。况且本案也没有证据显示下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社存在为自己的利益不正当地阻止隆景置业公司支付逾期交房违约金的条件成就的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十五条认定下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社支付逾期交房违约金的条件已经成就，不当，本院予以纠正。关于下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社是否应向林茂者支付逾期办证违约金的问题。根据下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社与隆景置业公司签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》的约定，隆景置业公司负有于2017年7月30日前将涉案房屋不动产权证办理至下湾村股份经济合作社名下的义务。同时，林茂者与下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社签订的《永中街道下湾村第二期三产安置房代建协议书》虽约定2017年7月30日前下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社给予林茂者办理房屋产权证和土地使用权证，否则需承担违约责任，但根据不动产权证的办理流程，下湾村股份经济合作社协助林茂者办理权属变更登记的前提是隆景置业公司将不动产权证办理至下湾村股份经济合作社名下。林茂者在本案中主张的系2017年7月31日至2018年7月26日的逾期办证违约金，而隆景置业公司直至2018年11月26日才将涉案房屋不动产权证办理至下湾村股份经济合作社名下，故2018年11月26日前的逾期办证并非系下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的原因导致。结合《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，林茂者要求下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社承担2017年7月31日至2018年7月26日的逾期办证违约金，缺乏依据，一审对该项诉讼请求予以支持，亦属不当，本院一并予以纠正。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。”鉴于林茂者未提起上诉，对于隆景置业公司是否应承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题，本院不作审查。综上，一审认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律不当。下湾村村民委员会、下湾村股份经济合作社的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初6113号民事判决；二、驳回林茂者的原审诉讼请求。一审案件受理费4229元，减半收取2114.50元，二审案件受理费4229元，均由林茂者负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月十六日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮