常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初703号原告（申请执行人）：赵良琴，女，汉族，1964年6月3日生，住常州市。委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。被告（执行案外人）：梁军，男，汉族，1978年8月15日生，住常州市新北区。被告（执行案外人）：马静，女，汉族，1980年12月12日生，住常州市新北区。两被告共同委托诉讼代理人：陈漪，博爱星（上海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：胡晓波，女，汉族，1963年1月12日生，住常州市新北区。原告赵良琴诉被告梁军、马静及第三人胡晓波申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赵良琴及其委托诉讼代理人蒋哲、邵琰，被告委托诉讼代理人陈漪到庭参加诉讼。第三人胡晓波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵良琴向本院提出诉讼请求：1、请求撤销常州市新北区人民法院（2019)苏0411执异55号《执行裁定书》，准许执行常州市新北区人民法院（2019)苏0411民初6322号《民事裁定书》下对新北区阳光花园66幢的查封。2、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案，贵院依法受理并作出（2019)苏0411民初6322号《民事裁定书》，于2019年9月3日查封了第三人名下位于常州市新北区的房屋。两被告提出执行异议，称于2019年9月2日支付了全部购房款并“办理了房屋交接手续”，要求解除查封。贵院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定解除对案涉房屋的查封，原告认为贵院解除查封的行为系适用法律不当，应当依法予以撤销。一、根据现有证据，不能证明被告已经全额支付了案涉房屋的购房款项。被告向法院提供了一张农业银行交易流水（未写明款项用途）、一张建设银行的交易流水（未写明款项用途）、三张兴业银行的总金额为390万元的用途为房款的汇款凭证，该五份凭证总计金额为573万元，除兴业银行的汇款凭证，其余两个银行的汇款并未注明用途，即便认定为购房款，总额也与被告提供的《存量房买卖合同》中约定的合同价款并不相符，被告不能充分证明其已经支付全额的购房款。二、被告未能充分证明其已经于查封前占有了案涉不动产。根据最高院在2015年第11期《人民司法（应用）》中发布的《被告梁军、马静辩称，一、被告于2019年9月2日之前分多笔全额支付案涉房屋600万购房款，有转账记录为证。二、被告于2019年9月2日合法占有案涉房屋，占有且产生弱公示效力无需其他证明。原告主张被告并未实际占有房屋，其主要根据最高院在2015年第十一期人民司法中发布的文章，认为买受人与出卖人之间房屋买卖的交付行为应当具有一定的公示效力，这完全是原告断章取义偷换概念。根据原文的上下文理解，该处所说的公示即为占有，占有即产生弱公示的效力，占有应以实际控制为标准，交接单是实际控制的直接证明。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条中，仅要求买受人合法占有，并未以实际入住或使用为占有必须条件。2019最高法民申2261号、2018最高法民申2187号等判决书对这一点均予以明确。本案中第三人将房屋钥匙交于被告，案涉房屋即已在被告控制之下，第三人物品后期搬离，并不影响被告实际控制的事实，且因被告购房款已全部付清，但因第三人原因未能及时办理过户，即时要求第三人搬离并交付是正常人考虑风险的正常反应。三、被告与第三人间的房屋买卖合同真实有效，买卖对价合理真实，转让价接近评估价660万元，仅是照评估价有一定优惠，且被告全额支付房款，是第三人交易价格让步的重要原因，房产结构存有瑕疵，别墅商品的购买人群小众且较难成交，第三人经济状况不佳等都是房屋价款的重要原因。原告所述高价客户真实性不予认可。且其与第三人存在巨大债务关系，即使价格再高按照常理第三人也可能不接收该笔交易。实际交易价格有一定程度的优惠恰证明本交易的真实性，且被告为善意第三人。因此被告已支付全部600万购房款项，并于查封前实际占有该房屋，完全符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，请求法院依法驳回原告诉请。原告为了证明其诉讼主张，向本院递交了如下证据：一、原告与第三人家政人员程开凤的通话录音一份，证明第三人于2019年9月8日方才搬离案涉房屋。二、提供证人于某,4书写的情况说明一份，证明2019年9月4日第三人尚居住在案涉房屋内。被告为了证明其抗辩主张，向本院递交了如下证据：一、2019年8月20日房地产买卖居间合同一份，证明第三人与被告于2019年8月20日在中介处签订买卖合同，约定第三人将阳光花园66幢的别墅出售给被告。二、2019年9月2日常州市存量房买卖合同（居间），证明被告与第三人及中介于2019年9月2日在常州市不动产登记中心签订合同并办理相关手续。三、中国农业银行交易明细清单，中国建设银行个人活期账户交易明细，兴业银行通用回单、转账凭证，证明至2019年9月2日被告已支付全部600万购房款。四、房屋交接单一份，证明第三人与被告于2019年9月2日办理房屋交接手续，案涉房屋由被告实际占有。五、中华人民共和国税收缴款书江苏省非税收入一般缴款书、住宅专项维修资金专用收据等，证明被告与第三人已经在不动产交易中心办理交易手续，被告已支付各项费用。被告对原告提供的证据质证认为，对通话录音三性均不予认可。原告未能提供合法的原始载体，其次从录音中无法证明双方当事人的身份及时间地点。此外，内容中可见原告所称的家政程开凤一再表示记不清楚，原告一再对其引导，因此无法证明原告证明目的。对证人于某,4的当庭陈述未发表意见。原告对被告提供的证据质证认为，对房地产买卖居间合同，被告证明目的是该合同签订在2019年8月20日，从该合同的签订来看签订日期书写时有涂改，不能证明该合同实际签订时间为2019年8月20日。合同中约定于2019年10月30日前交付房屋，该约定的交付时间与被告主张的交付时间明显不符。对于存量房屋买卖合同，该合同中第四条关于权属转移登记的约定、第五条房屋交付的约定，双方选择在合同备案之日起十日内办理房屋登记，且在房屋转移登记十日内办理房屋交付，该两个条款均是可多项选择的条款，但双方明确做出了选择，并未确定房屋的交付日期为9月2日，而是选择在权属转移登记后进行交付，这与被告声称9月2日进行房屋交付明显相悖。对于被告提供的交易流水，其中三张兴业银行的交易流水总额为390万元，建设银行的交易流水金额为38+18万元，共两张，一张农业银行的交易流水金额为100万元，总计546万元。以上交易流水并未备注款项用途，不能证明是被告用于购房的款项，且总额也不足以证明被告已全额支付了购房款。对于房屋交接单，三性均不予认可。该房屋交接单实际是第三人胡晓波的个人陈述，第三人胡晓波个人陈述房屋已交付被告，不能作为被告实际占有房屋的证明。对于维修资金专用收据、非税收入缴款书、增值税发票和税收缴款书的真实性予以认可，但不能证明被告已经实际占有案涉房屋。也无法证明被告对该房屋享有物权期待权。根据双方提供的证据及庭审陈述，本院依法认定如下事实：本院在审理原告赵良琴与第三人胡晓波民间借贷纠纷一案中，依法作出(2019)苏0411民初6322号民事裁定书,裁定查封第三人胡晓波名下位于常州市新北区的房屋。2019年9月3日，本院执行局依据（2019）苏0411民初6322号民事裁定书查封了胡晓波名下阳光花园66幢的房屋。案外人梁军、马静不服，向本院执行机构提出书面异议，本院执行机构移送审查。本院于2019年12月3日立案受理，并依法组成合议庭进行书面审查，于2019年12月16日作出（2019）苏0411执异55号执行裁定书，裁定解除对登记在第三人胡晓波名下位于常州市新北区房屋的查封。原告赵良琴不服该执行裁定，于2019年12月24日向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，被告梁军、马静（乙方）与第三人胡晓波及郝小明（胡晓波原配偶）（甲方）于2019年8月20日在常州万科房产代理有限公司御花园分公司签订《房地产买卖居间合同》一份，在中介公司的居间服务下约定：乙方购买甲方于夫妻共同存续期间购买的本市新北区阳光花园66幢房屋，总价600万元，签订本合同时支付定金50万元，并约定本合同款项一次性支付，不得贷款，于2019年9月10日前办理资金监管手续，2019年10月30日前交付房屋；甲方尚有银行贷款490万元，有乙方替甲方还贷，甲方此房撤销抵押后及时配合乙方办理过户手续。合同签订后，被告梁军于2019年8月20日通过建设银行向第三人胡晓波工商银行卡（卡号62×××09）转款38万元、通过农业银行向第三人胡晓波工商银行卡（卡号62×××09）转款43万元，于2019年8月26日通过农业银行向第三人胡晓波平安银行卡（卡号62×××67）转款100万元、通过兴业银行向第三人胡晓波平安银行卡（卡号62×××67）转款100万元390万元，被告梁军于2019年9月2日通过建设银行向第三人胡晓波工商银行卡（卡号62×××09）转款18万元、通过兴业银行向第三人胡晓波工商银行卡（卡号62×××09）转款11万元，付清了全部600万元房款。2019年8月26日，中国平安银行常州分行从第三人胡晓波账户收回贷款4887700元，并出具涉案房屋解押手续。2019年9月2日，双方通过网签《存量房买卖合同》，并至不动产登记管理中心办理过户手续，被告梁军、马静当天缴纳了相关契税、专项维修基金、工本费、登记费等费用，后在窗口办理过户时，因房屋登记在第三人胡晓波与郝小明名下，第三人胡晓波与郝小明的婚姻登记及解除材料不全，登记过户手续当日未能办理完结。当天，被告梁军、马静与第三人胡晓波办理《房屋交接单》一份，第三人胡晓波向被告梁军、马静交付大门钥匙3把、信箱钥匙2把、后门钥匙3把。2019年9月3日，双方再至不动产登记管理中心办理过户手续时，被告知房产已被本院依法查封。本案的争议焦点为：一、被告梁军、马静于查封前是否合法占有了案涉不动产。二、2019年9月2日未能及时办理过户是否系被告梁军、马静自身原因所造成？针对第一个争议焦点，原告认为，“占有”这一事实，应当审查交付是否具有公示效力，即被告是否已经实际居住于此，小区物业是否对业主的变更进行了备案，是否对外有公示的效力。根据被告与第三人胡晓波签订落款日期为2018年9月2日的《存量房买卖合同》，约定房屋交付条件为“办理权属变更之日起10日内”，被告提交的与第三人之间的签署的房屋交接单落款日期为2019年9月2日，此时双方尚未办理房屋权属登记，与合同约定不符，原告有合理的理由怀疑被告与第三人在共同利益的前提下，倒签交付日期。事实上，原告于2019年9月4日还曾会同被告梁军及房屋中介相关人员一共前往案涉房屋寻第三人胡晓波协商买卖合同效力事宜，同行人员众多，彼时第三人即出卖人胡晓波尚且居住于案涉房屋内，经向第三人胡晓波聘请的住家家政询问，第三人胡晓波一家系于该次到访后多日以后方才搬离，该房屋在查封时，即2019年9月3日时，并未交被告占有和使用，被告与第三人签署的交接单不能充分证明第三人已实际将案涉房屋交被告占有，更不能达到向外证明两被告已于2019年9月2日已实际占有使用该房屋的“公示效力”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被告认为，占有应以实际控制为标准，交接单是实际控制的直接证明。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条中，仅要求买受人合法占有，并未以实际入住或使用为占有必须条件。本案中第三人将房屋钥匙交于被告，案涉房屋即已在被告控制之下，第三人物品后期搬离，并不影响被告实际控制的事实，且因被告购房款已全部付清，但因第三人原因未能及时办理过户，即时要求第三人搬离并交付是正常人考虑风险的正常反应。本院认为，合法占有应以实际控制为标准，至于是否实际使用不是房屋合法占有的必要条件。本案中，被告梁军、马静于2019年9月2日前为涉案房屋归还了近500万元的房屋抵押贷款，及时办理了房屋解押手续，并支付了剩余的全部房款，在2019年9月2日未能办妥房屋过户的情况下，为了防止风险，当天对房屋钥匙进行了交接，将涉案房屋合法控制在自己手中，该行为符合常理，本院依法认定被告梁军、马静于2019年9月2日合法占有了涉案房屋。针对第二个争议焦点，原告认为，房屋所有权人是第三人夫妻共同财产，但在2019年9月2日办理产权手续时共有人郝小明并未作为共有人签署合同，导致当天的过户办理未能完成。证明被告和第三人选择交易的错误导致房屋过户未能办理成功。根据最高人民法院相关司法解释，只有在非买受人自身原因未办理过户登记情况下才能阻却执行，本案中显然被告不符合该条件。被告认为，由于第三人未能提供婚姻登记及解除材料造成当天未能过户，非被告自身原因所致。本院认为，2019年9月2日未能办理产权过户手续是由于第三人未能提供婚姻登记及解除材料造成，而非被告自身原因所致。综上所述，被告与第三人于法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前已合法占有该房屋，并支付了全部价款，房屋未能办理过户非被告自身原因所致。被告就执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于原告提出的房屋价款过低问题，不是本案审查的范畴，原告可另案主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告赵良琴的诉讼请求。案件受理费53800元，由原告赵良琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱志道人民陪审员  夏春芳人民陪审员  贡山凌二〇二〇年六月十日书 记 员  吕 玲