浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2125号原告：田国琴，女，1976年7月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王良，浙江学通律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薛阳，浙江学通律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴安瑞商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区颐高广场2幢1104室-1。法定代表人：陈聪，执行董事。委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜兴强，浙江近山律师事务所律师。原告田国琴与被告绍兴安瑞商业管理有限公司（以下简称安瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月8日向本院起诉。本院于同日受理后适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年4月14日、4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王良、沈薛阳、被告（反诉原告）委托诉讼代理人姜兴强到庭参加二次庭审，被告（反诉原告）委托诉讼代理人商树祥到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告田国琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行合同，支付租金19779元；二、判决被告赔偿损失（该损失以租金为本金按照日利率0.03%计算自2020年3月16日起至款清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求第一项中被告继续履行合同的具体内容即支付租金。事实与理由：原、被告就涉案房屋租赁事宜签有租赁合同1份，约定由被告向原告承租绍兴市房屋用于经营。现因被告无故拖欠房租，原告为维权，特诉至法院，望判如所请。被告安瑞公司辩称：对于签订租赁协议的事实没有异议，被告已经发过三个函，要求解除租赁协议以及通知移交房屋通知书，要求在4月1日起解除双方的租赁合同。根据合同法第94条规定，因不可抗力致使合同不能实现目的的，当事人可以解除合同。第96条规定，当事人按照合同要通知对方，本次属于新冠疫情，属于不可抗力，因此，被告要求解除租赁合同是有事实和法律依据的。正是因为新冠疫情造成被告公司经营困难，实在是无力继续支撑，所以解除合同是有事实和法律依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告安瑞公司向本院提出反诉诉讼请求：一、确认反诉原、被告之间的《租赁协议》于2020年4月1日解除；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月30日，反诉原告（原绍兴安达卓酒店管理有限公司）被告签订《租赁协议》1份，约定反诉被告将其所有的位于绍兴市房屋出租给反诉原告，用于经营桔子水晶酒店；租赁期限自2017年4月1日至2028年3月31日止。然而，由于市场环境不佳，桔子水晶酒店自开业起就经营困难连年亏损，至今已亏损416万元。2020年1月新冠疫情暴发，政府启动重大公共突发卫生事件一级响应，实行交通管制，旅游禁令，酒店业经营停滞，桔子水晶酒店濒临倒闭。为此2020年2月29日、3月10日反诉原告两次向反诉被告发函，要求自2020年4月1日起解除双方签订的颐高广场2幢705室租赁协议，并愿意支付适当的经济补偿。2020年3月26日，反诉原告再次向反诉被告寄送《移交租赁房屋通知书》1份，通知自2020年4月1日起解除双方签订的《租赁协议》，同时要求反诉被告按期接收租赁房屋。本次新冠疫情属于不可抗力。根据《合同法》第94条第1款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第96条规定，当事人一方依照本法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现反诉被告已经签收《移交租赁房屋通知书》，依照法律规定《租赁协议》自2020年4月1日解除。反诉被告要求支付租金没有事实和法律依据。2018年12月13日，绍兴安达卓酒店管理有限公司变更为绍兴安瑞商业管理有限公司。反诉被告田国琴辩称：1、反诉原告向反诉被告寄送的移交租赁房屋通知书以及解除函，反诉被告没有收到过，但是反诉被告是听其他的业主说是收到过类似的函。2、反诉原告没有权利解除双方之间的租赁协议。经审理本院认定，2017年3月，原告（反诉被告）田国琴（甲方）与被告（反诉原告）绍兴安达卓酒店有限公司（后更名为绍兴安瑞商业管理有限公司、乙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将颐高广场2幢705室房屋出租给乙方用于经营精品酒店，租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，共计11年。租金每半年一付，分别为3月15日、9月15日，双方对每年租金标准进行了约定，其中2020年4月1日至2021年3月31日租金为39558元。逾期未付，每逾期一日乙方需以拖欠租金万分之三标准赔偿损失。同时约定，租赁期间因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方的损失，该损失以违约当年年度租金金额的1.5倍为标准计算。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告用以经营桔子水晶酒店，并按约向原告支付租金至2020年3月31日。2020年2月29日、3月8日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发送《关于要求解除租赁协议的函》，内容为因新冠××疫情严重，导致桔子水晶酒店无法经营，造成巨大亏损，为减少亏损，要求从2020年4月1日起解除双方签订的房屋租赁协议，愿意支付适当的经济补偿。2020年3月27日，被告（反诉原告）又向原告（反诉被告）发送《移交租赁房屋通知书》1份，通知解除合同，并要求原告（反诉被告）领取补偿款并接收房屋。此后，被告为证明其经营情况，委托浙江知联中兴税务师事务所有限公司对其2015年8月至2020年3月期间酒店经营情况进行专项审计，经审计桔子水晶酒店净利润为-4163956.6元。以上事实由原告（反诉被告）提供的租赁协议1份，被告（反诉原告）提供的专项审核报告1份、《关于要求解除租赁协议的函》（2月29日）1份、《关于要求解除租赁协议的函》（3月8日）1份、《移交租赁房屋通知书》1份、EMS中国邮政速递物流信息3份，以及原、被告（反诉原、被告）庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，原告（反诉被告）田国琴与被告（反诉原告）安瑞公司之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于安瑞公司能否解除案涉房屋租赁合同的争议焦点，本院评判如下：一、根据《合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……本案中安瑞公司认为疫情暴发，桔子酒店经营停滞导致巨大亏损，属于不可抗力致使不能实现合同目的。对此本院认为，虽然疫情属于不可抗力，导致安瑞公司经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，桔子酒店也已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致安瑞公司合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营酒店，不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定。二、酒店经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有安瑞公司自身经营原因，其中因自身经营导致酒店亏损，是安瑞公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，安瑞公司以酒店经营亏损为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于田国琴一方，不符合《合同法》关于公平原则的规定。三、安瑞公司要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同约定的依据。综上，本院认为安瑞公司要求解除案涉房屋租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定情形，虽然安瑞公司向田国琴发送了要求解除租赁协议的函，但并不具有解除合同的效力，且田国琴亦表示不同意解除案涉房屋租赁合同，故对安瑞公司要求确认案涉房屋租赁合同解除的反诉请求，本院不予支持。因案涉房屋租赁合同未解除，安瑞公司应当根据合同约定于2020年3月15日前向田国琴支付半年房屋租金19779元，故田国琴该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于田国琴主张的损失，因合同约定的租金支付日期为疫情期间，安瑞公司未能按时支付租金系受不可抗力影响，故对田国琴该项诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告绍兴安瑞商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告田国琴支付租金19779元；二、驳回原告田国琴的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取147元，由被告绍兴安瑞商业管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告绍兴安瑞商业管理有限公司负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年六月十二日书记员 黄美娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。