四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终419号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘天知，女，1974年5月20日出生，汉族，自由职业,户籍地：四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：孙嫣，女，生于1996年6月7日，汉族，住四川省达州市通川区，系刘天知之女。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋秋，男，1972年9月19日出生，公务员,汉族，住四川省达州市通川区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓欣，女，1974年3月17日出生，汉族，户籍地：成都市锦江区。原审第三人：达州市景丰房地产经纪有限公司，住所地：四川省达州市通川区通川北路175号。法定代表人：杨柳。委托诉讼代理人：赵传宇，系该公司员工。上诉人刘天知因与被上诉人蒋秋、邓欣、原审第三人达州市景丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘天知上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判被上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、撤销原审判决第二项；3、撤销原审判决第三项，并依法改判被上诉人双倍返还定金人民币40000元；4、撤销原审判决第四、五项；五、请求判决由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：原审法院以上诉人曾于2019年1月4日在原审法院提起诉讼为由，根据合同法96条，认定起诉状副本送达被上诉人人蒋秋、邓欣时合同已解除，属于适用法律错误，应依法改判。当事人对自己的诉权进行处分，第一次经法院许可撤诉后，视为自始没有起诉，故原审法院以上诉人第一次起诉，将起诉状副本送达被上诉人时合同解除，明显属于认定不当。刘天知向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金人民币4万元；3、诉讼费用由被告承担。原审第三人陈述，支持上诉人的上诉请求。蒋秋、邓欣向一审法院反诉请求：一、依法解除反诉人和被反诉人签订的《房地产买卖合同》且反诉人不退还定金；二、判决被反诉人返还房屋，回复现状；三、判决被反诉人承担违约责任并支付违约金100800元；四、判决本案本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。诉讼中，反诉原告变更反诉请求为：一、请求人民法院依法确认反诉原告和反诉被告签订的《房地产买卖合同》于2019年1月4日依法予以解除；二、请求判决反诉被告恢复房屋原状，返还房屋；三、请求判决反诉原告不退还定金，同时判决反诉被告赔偿反诉原告房屋租金、腾空费、水电安装及使用等各项损失100800元；四、本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，蒋秋（甲方）与刘天知（乙方）、达州市景丰房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：“甲方将位于达州市通川区朝阳东路15号办公楼5号住房一套转让给乙方，房屋成交价为336000元，该物业产权变更发生的相关税费由乙方承担。在本合同签订同时，乙方向甲方支付定金20000元（定金冲抵房款），当甲方收到定金之日，不得转售第三方。签订本合同时甲方需提交该房屋的《房屋所有权证》原件等资料交丙方保管，办理产权交易时丙方携带所保管的甲方原始资料协助办理该房屋的一切手续。甲乙双方约定在2018年4月20日前办理该房屋的产权过户等手续，同时乙方一次性支付购房款316000元给甲方。甲乙双方办理完房屋的产权变更手续当日，甲方将房屋交给乙方。违约责任：因甲方原因不能办理产权过户手续、无故或无正当理由不出售此房、拒绝或不实提供办理过户手续相关资料、拒不到场等，甲方应承担办理产权变更相关手续所发生的一切费用及佣金，双倍返还定金。乙方无故或无正当理由不购买此房、不按约定日期及金额支付房款、拒绝或不实提供办理过户手续相关资料、拒不到场等，乙方应承担办理产权变更相关手续所发生的一切费用及佣金，支付定金不退。乙方不按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交房，每逾期一日，由违约方向对方支付本次交易总金额千分之五的滞纳金。甲乙双方在约定的时间内，若合同一方逾期未办理相关手续，守约方有权解除合同，解除合同后按本合同第六条中各方义务与违约责任方式解除”。蒋秋、刘天知分别在该合同上签名捺印，达州市景丰房地产经纪有限公司及其工作人员赵传宇亦在该合同加盖印章、签字确认。同日，蒋秋（甲方）与刘天知（乙方）签订《房屋买卖补充条款》，该条款约定“一、甲方负责配合乙方到公证处办理委托公证，乙方同时一次性付清尾款31.6万元。…二、甲方负责协调完成供水一户一表改造，力争在一个月之内完成。费用在1500元之内由乙方负责，超过1500元以上的费用由甲方补助。三、乙方在付清定金20000元（大写贰万元正）后，甲方负责在4月11日前将房屋交由乙方入场装修。四、乙方负责在2018年7月31号前办理房屋过户过户手续。如不能按时完成房屋过户手续，则从8月1日起每日给甲方100元的损失。乙方在办理完委托公证后就此承诺事项交押金2000元给甲方，甲方在乙方办理完过户手续后进行结算当天退还乙方。五、甲方在交付房屋同时（4月1日）结清水、电、气、垃圾费等费用，并将相关票据交给乙方。六、甲方违约不卖，则双倍赔付乙方违约金（4万元）和装修费等相关损失。乙方违约不买，则甲方不退还定金（2万元）”。双方在该补充条款上签字确认，第三人的工作人员赵传宇作为见证人在该补充条款上签字。同日，刘天知向蒋秋支付房屋定金2万元，蒋秋出具《收条》载明“今收到刘天知购房定金20000（贰万元正）。收款人：蒋秋，2018.3.20”。2018年4月5日，刘天知与案外人何义伟签订《装修协议》，约定案外人何义伟对蒋秋、邓欣名下的案涉房屋进行全面装修，费用：顶棚17000元，室内108000元，清理垃圾杂物费3000元。2018年5月11日，案外人何义伟出具《收条》，载明：“今收到刘天知房屋位于通川区朝阳东路15号办公楼7楼5号装修款（108000元正）大写拾万零捌仟元正，另加顶棚（17800元正）大写人民币壹万柒仟捌佰元正，另加楼道垃圾3000元正大写人民币叁仟元正（另加阳台水道流接出去工资、材料800元正大写捌百元正）”。房屋装修后刘天知在案涉房屋内添置了餐桌、沙发、电视柜、茶几、床、窗帘等物品。蒋秋、邓欣以装修系刘天知的单方行为，装修费用不实进行了抗辩。后因双方对案涉房屋装修分歧较大，刘天知占有案涉房屋至今。2019年1月4日，本院受理刘天知诉蒋秋、邓欣房屋买卖合同纠纷，刘天知的诉讼请求为：主张解除案涉房屋买卖合同；要求本诉被告双倍返还定金4万元；判令被告支付原告所花装修费用108000元，安装顶棚费用17800元，支付窗帘、沙发的等家具费用13406元以及清理楼道垃圾杂物费3000元；判令被告支付中介费2000元；判令被告支付原告在合同履行期间因房屋价格上涨导致的损失费用48995元，资金占用利息3792元，装修期间原告工资5000元；诉讼费由被告承担。2019年1月28日本院向蒋秋、邓欣送过了诉讼副本、传票等法律文书。2019年2月25日开庭审理时，蒋秋、邓欣申请对房屋装修价值进行司法鉴定，在本院的组织下选定了评估机构，因刘天知未能提供相关鉴定资料致评估无法进行，后刘天知自愿申请撤回起诉，本院于2019年8月21日作出了（2019）川1702民初156号民事裁定书，准许刘天知撤回起诉。2018年4月8日，蒋秋、邓欣对供水进行一户一表改造，将水表用户名变更为刘天知，产生费用1250元。2018年5月9日，蒋秋、邓欣取得案涉房屋新门牌“达州市通川区朝阳东路70号第1幢1单元2号”。另，刘天知系达州市景丰房地产经纪有限公司2018年的从业人员，2018年-2019年期间以刘天知名义购买的数套房屋在达州市房产管理局登记备案。一审法院认为，本案争议的焦点：一、关于刘天知的本诉请求：（一）案涉房屋买卖合同是否应当继续履行？2019年1月4日，刘天知首次提起诉讼，法院于2019年1月28日将载有明确解除合同意思表示的起诉状副本送达蒋秋、邓欣，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，解约的意思表示一经到达对方即生效，因此原告刘天知以诉讼方式要求解除合同的意思表示，自起诉状副本于2019年1月28日送达相对人时生效。解除合同的通知是一种要约行为，解约权人（刘天知）发出解约的通知送达给被解约人（蒋秋、邓欣）后无法撤销，故刘天知于2019年8月21日申请撤回诉讼，并不能自动撤销解除合同的意思表示，原、被告的房屋买卖合同已于2019年1月28日解除，双方基于房屋买卖合同产生的权利义务终止。本诉原告刘天知要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。反诉原告蒋秋、邓欣要求确认房屋买卖合同已经解除的反诉请求，本院予以采信。（二）定金2万元是否应当双倍返还？案涉房屋买卖合同明确约定两项主要义务“刘天知支付下余购房款316000元”、“蒋秋、邓欣协助刘天知办理产权过户手续”，此约定没有先后履行顺序，应当认定为同时履行。案涉《房屋买卖补充条款》作为房屋买卖的补充内容，约定了水表改造、房屋装修等附随义务。本案当事人在未履行合同主要义务的情况下，刘天知即自行出资对案涉房屋进行了装修，其装修行为明显不符合交易习惯，增加了房屋交易成本。结合案涉房屋买卖合同的履行情况及双方的过错程度，本院酌定蒋秋、邓欣向刘天知退还定金8000元。原告刘天知要求被告蒋秋、邓欣双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。二、关于蒋秋、邓欣的反诉请求：（一）关于恢复房屋原状、返还房屋问题：根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉房屋买卖合同解除后刘天知应当向蒋秋、邓欣返还房屋。由于刘天知对案涉房屋进行了装修，产生了装修费用，蒋秋、邓欣要求恢复原状的反诉请求无法实现。刘天知对案涉房屋的装修费用，双方一直争议较大，且前次诉讼即（2019）川1702民初156号案已表明无法进行司法鉴定，刘天知在本次诉讼中又未向蒋秋、邓欣主张装修损失，刘天知可就装修损失提供确实充分的证据另案主张权利。对于刘天知在案涉房屋内添置购买的餐桌、沙发、电视柜、茶几、床、窗帘等物品在合同解除后由刘天知自行搬离，搬离时不得毁损室内装修。(二)关于案涉房屋被占用的租金损失:刘天知于2019年1月4日诉请解除合同，至今仍占有案涉房屋，给反诉原告蒋秋、邓欣造成了一定的经济损失。蒋秋、邓欣在诉讼中主张案涉房屋年租金13000元,根据案涉房屋所处的地段和位置,本院酌定案涉房屋年租金为10000元，从送达诉讼副本的2019年1月28日计算至本次诉讼立案之日即2019年10月29日计9个月，房屋占用租金损失为7500元（10000元/年X9个月），应当由刘天知向蒋秋、邓欣支付。（三）关于蒋秋、邓欣主张的水电安装损失:蒋秋、邓欣按照《房屋买卖补充条款》约定对供水进行一户一表改造，产生水表安装费1250元，双方对此无异议，本院予以认定。案涉合同解除后，蒋秋、邓欣将重新占有使用该房屋，成为该水表的实际用户，根据公平原则，此水表安装费1250元由蒋秋、邓欣自行承担。（四）关于蒋秋、邓欣以合同目的无法实现为由主张房屋腾空费及在达州天誉房地产开发公司的购房损失等，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）刘天知与被告（反诉原告）蒋秋、邓欣签订的《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充条款》依法解除；二、原告（反诉被告）刘天知于本判决生效后十日内将位于达州市通川区朝阳东路15号办公楼5号房屋返还被告（反诉原告）蒋秋、邓欣，同时将其购置的餐桌、沙发、电视柜、茶几、床、窗帘等物品自行搬离，搬离时不得毁损室内装修；三、被告（反诉原告）蒋秋、邓欣于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）刘天知定金8000元；四、原告（反诉被告）刘天知于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）蒋秋、邓欣支付房屋占用租金损失7500元；五、驳回原告（反诉被告）刘天知的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）蒋秋、邓欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6640元，由原告（反诉被告）刘天知负担。反诉案件受理费1158元，被告（反诉原告）蒋秋、邓欣负担900元，原告（反诉被告）刘天知负担258元。二审中，上诉人向本院提交了1、2019年1月4日向达州市通川区人民法院的诉讼状，拟证明起诉请求解除合同的理由是因对方违约；2、蒋秋的答辩，拟证明蒋秋当时不同意解除合同。经质证，被上诉人对上诉人提交的证据证明目的不认可，称在上一次起诉的庭审中已经表示同意解除合同，并且对装修价值请求鉴定。第三人质证，不发表意见。本院认证认为，其证据，具备真实性、合法性、关联性，予以采信，具体证明力将结合案涉其他证据综合认定。二审经审理，对一审查明的其余案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充条款》应否解除。在《房地产买卖合同》中约定：2018年4月20日前办理该房屋的产权过户产权委托公证、买卖公证，同时刘天知一次性支付购房款316000元；《房屋买卖补充条款》约定：蒋秋在4月11日前将房屋交由刘天知入场装修。蒋秋、邓欣作为房屋所有权人承担的合同义务是交付房屋，将房屋产权转移登记至购房人名下；而刘天知作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，刘天知只支付了购房定金20000元的情况下，即对房屋进行了装修，在其至今未能支付尚欠房款316000元购房款的情形下，在本诉之前的2019年1月4日曾起诉请求解除合同，因蒋秋、邓欣对房屋装修价值意见分歧申请鉴定，但刘天知未提供相关鉴定资料致无法评估，后刘天知撤诉，在法庭辩论终结前没有变更请求继续履行合同。在本案中刘天知又起诉请求继续履行合同，现蒋秋、邓欣亦同意解除合同，在双方均有违约的情形，刘天知要求继续履行合同的诉请已失去合同基础，无法支持。关于定金是否应返还。本案基于上诉人刘天知曾主动请求解除合同，根据合同法的相关原则一般是不退还定金的，但鉴于在合同的履行过错中，因购买人未交清购房款，出卖人未办理产权转移手续，均存在一定过错，故原审判决酌定返还8000元正确，应予维持。关于房屋装修是否有过错。《房屋买卖补充条款》约定了在2018年4月11日前将房屋交由刘天知入场装修，但在《房地产买卖合同》中约定：双方在2018年4月20前办理房屋的产权过户等手续，同时刘天知一次性支付购房款，在双方当事人均没有完成合同约定义务的情况下，刘天知将房屋装修完毕并实际占有使用，扩大增加了成本，具有一定的过错。是否给被上诉人造成了房屋租金损失。刘天知于2019年1月4日诉请解除合同，但在尚未交清房屋价款的情况下，一直占有使用案涉房屋，给被上诉人蒋秋、邓欣造成了一定的经济损失，根据本案实际情况并结合案涉房屋地理位置，原审法院酌情赔偿7500元符合本案的实际，应予维持。综上，上诉人刘天知的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7798.00元，由上诉人刘天知负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年六月二十二日书记员  张治鹏