辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终923号上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司。住所地为铁岭市银州区岭东街09委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：于铁峰，男，1949年1月24日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托诉讼代理人：左建，铁岭市启吉法律服务所法律工作者。上诉人宏运地产铁岭有限公司因与被上诉人于铁峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初4082民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月20日立案后依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人宏运地产铁岭有限公司的委托诉讼代理人汪纯辉、被上诉人于铁峰的委托代理人左建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏运地产铁岭有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决适用法律错误，应当撤销并改判驳回被上诉人原审诉讼请求。双方存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同关系的相关规定及司法解释来判决本案在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，对于逾期办理房屋产权凭证的违约责任并未约定同时被上诉人也未提供证据证明因逾期办理给其造成的损失数额。被上诉人属于动迁户，在其办理回迁入住手续时，我公司已经按照补偿协议约定给付了全部的安置补偿费用，回迁后双方签订的安置补偿的合同目的己经达到，故不应再判决上诉人承担任何责任。被上诉人于铁峰辩称，驳回上诉，维持原判。于铁峰向一审法院起诉请求：1、请求判令被告协助原告将座落于中央观邸小区×号楼×单元××××号房屋的所有权转移登记在原告名下；2、请求判令被告给付原告自2014年11月21日起至实际办理不动产权登记证书止的违约金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率140%的标准计算(以房价款188003.5元为基数，计算至2019年10月17日，金额为61312.32元)；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月，宏运集团铁岭房地产开发有限公司(甲方)与王立国签订城市房屋拆迁补偿安置协议，后王立国将被拆迁的房屋卖给本案的原告于铁峰，宏运集团铁岭房地产开发有限公司与于铁峰(乙方)补签了拆迁安置补偿协议。在该协议中约定：乙方于同月24日前将其银州区报社家属楼(建筑面积30.3m2)交由甲方拆迁；甲方提供其在该地块开发的住宅小区1套房屋作为产权调换房屋补偿乙方，于2009年12月31日前交付；产权调换房屋位置、面积、差价款等待双方签订回迁协议时确定。经评估，报社家属楼5层房屋2007年9月时市场价格为2100元/m2。2011年12月27日，被告宏运地产铁岭有限公司与王立国签订回迁补充协议，约定：产权调换房屋面积超过被拆迁房屋面积5m2部分，原告按2009年末同地段商品房市场价格交纳差价；双方于原告入住后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记。后前述住宅小区暂定名为宏运·中心裕景，该小区的涉诉房屋被确定为产权调换房屋。2014年8月21日，被告交付了涉诉房屋，2014年9月2日，王立国将该房屋以25万元的价格卖予本案的原告于铁峰。交付前，经评估涉诉房屋2009年末时市场价格为2950元/每平方米，王立国据此签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积63.73m2、差价款数额71812.90元等，王立国如数交纳了差价款。2018年6月8日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权(房屋所有权、土地使用权)首次登记，并向被告核发了辽(2018)铁岭市不动产权第000××××号不动产权证；该证登记涉诉房屋建筑面积为63.92m2、所在住宅小区名称为宏运中心裕景。被告至今亦未与原告办理涉诉房屋不动产权转移登记。一审法院认为：王立国与被告宏运地产铁岭有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。虽王立国在办理入住手续后，将涉诉房屋卖予原告于铁峰，但被告与原告重新补签了拆迁补偿安置协议，故王立国将该拆迁补偿安置协议自己所拥有的权利转移给原告于铁峰，被告方已予以认可，原告于铁峰为适格的权利人。原、被告双方约定于原告入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，原告于2014年8月21日入住，故被告应于同年11月21日前协助原告办理不动产权转移登记，被告至今未协助办理转移登记，构成违约，除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外，还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房，系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的被告开发建设，被告将其作为产权调换房屋补偿原告，则原、被告间形成的仍应为商品房买卖合同关系，仍应适用法释[2003]7号第18条。法释[2003]7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法，但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目作出裁判，故本案宜予袭用。被告主张的“已付购房款总额”确定方法及数额(154334.90元)符合情理，应予照准。原告请求按贷款利率的140%计算“违约金”，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，应予照准。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为被告完成商品房不动产权首次登记之日，故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年6月8日。即使导致被告违约的原因确实在于铁岭市政府，根据合同相对性原理，依法亦应由被告向原告承担民事责任，而被告与铁岭市政府间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内协助原告于铁峰将宏运中心裕景×幢×-××-×室不动产权(房屋所有权、土地使用权)转移登记在原告名下，并以154334.90元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向原告支付自2014年11月21日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1333元(原告预交)，减半收取666.50元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人是否应就其逾期办证行为承担相应的违约责任。虽上诉人主张其与被上诉人之间是房屋拆迁安置补偿合同关系，而非商品房买卖合同关系。但双方签订的《回迁补充协议》第九条中，已就办理房屋产权证的期限进行了明确约定，即正式入住后三个月内办理完成。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经登记方发生物权变动的效力，上诉人逾期办证的行为，必然会影响被上诉人作为不动产受让人权利的实现，故原审法院判决上诉人承担相应违约责任并无不当，应予确认。综上所述，宏运地产铁岭有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1333元，由上诉人宏运地产铁岭有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯景芳审判员  刘 芳审判员  陈 晶二〇二〇年六月十五日法官助理高彤书记员黄博超