江苏省睢宁县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0324执异87号案外人：韩修甫，男，1971年2月1日生，汉族，住睢宁县。案外人：**蓉，女，1974年4月2日生，汉族，住睢宁县。申请执行人：陈文章，男，1969年8月24日生，汉族，住睢宁县王集镇苏塘村477号，现住睢宁县。被执行人：周州，男，1967年11月25日生,汉族，住睢宁县紫金花园45栋1单元802室，现住睢宁县。本院在执行陈文章与周州民间借贷纠纷一案中，案外人韩修甫、**蓉提出书面异议。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，陈文章与周州民间借贷纠纷一案，2016年5月18日本院作出了（2016)苏0324民初2488号民事判决：被告周州于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告陈文章借款15万元及利息（以1万元为本金，按照月利率1.3%，从2014年5月1日计算至实际履行之日；以4万元为本金，从2014年4月15日；以5万元为本金，从2014年1月9日；以5万元为本金，从2014年12月27日，均按照月利率1.5%，计算至实际履行之日）。案件受理费减半收取1650元，由被告周州负担。根据申请执行人陈文章的申请，本院于2016年7月12日立案执行，案号为（2016)苏0324执1825号。在该案执行过程中，本院于2016年12月14日作出了（2016）苏0324执1825号执行裁定书，依法查封被执行人周州所有的位于睢宁县××街××楼××室房产一处（SY0261281），查封期限为三年。案外人韩修甫、**蓉提出异议称，2010年8月29日，异议人与被执行人周州、鲁月粉签订一份房屋出售合同，双方约定将被执行人周州、鲁月粉所有的位于睢宁县××街××楼××单元××室房产一处，以30万元的价格出售给异议人韩修甫。异议人分别于2010年8月29日、2011年5月23日支付房款15万元和3万元，余款为银行按揭12万元，由异议人偿还，2013年6月17日也已全部还清。合同约定的产权变更到期后，被执行人周州、鲁月粉却以房屋在银行办理了贷款抵押为由，一直没有办理产权转移登记。2019年异议人起诉要求法院判决周州、鲁月粉履行协助办理登记变更手续，经调解，双方达成协议，并于6月25日由睢宁人民法院(2019)苏0324民初3956号民事调解书予以确认，约定被执行人周州、鲁月粉在邮储银行贷款余额2万元，由异议人韩修甫代为还清后，周州、鲁月粉协助办理转移登记，申请执行后方知该房被查封。为维护案外人的合法权益，故提出异议，请求解除睢宁县××街××楼××室房产的查封。另查明，2010年8月29日案外人韩修甫与被执行人周州签订房屋及车库买卖协议：甲方周州自愿将座落在睢宁县东环岛名仕花园小区2号楼一单元202室，建筑总面积为103.43平方米，车库总面积为25.3平方米出售给乙方韩修甫；住房及车库总出售价格为叁拾万元整(300000.00元)，乙方已预付购房款及车库款壹拾伍万元整(150000.00元)，余款壹拾伍万元整(150000.00元)，待甲方将房产证、土地证及房屋使用说明书、预检质量保证书等，包括物业出售一切所有手续；在一年内过户到乙方名下后，乙方在三日内一次性付给甲方；若甲方因某种原因不能将房产及车库过户给乙方时，乙方有权要回房屋及车库已付预付款。2010年9月3日韩修甫之妻**蓉以银行转账形式付给周州14.9万元。周州及其妻鲁月粉为韩修甫出具了15万元的收条，落款日期为2010年8月29日。2011年5月23日，周州、鲁月粉为韩修甫出具3万元收条。2013年6月17日，周州、鲁月粉又为韩修甫出具12万元的收条。2010年8月29日周州、鲁月粉（甲方）与韩修甫、**蓉（乙方）签订房屋出售合同，主要内容：一、甲方将房屋一套，地址：中国江苏省徐州市东环岛名仕花园2号楼一单元202室，房型：三室一厅，建筑面积约103.43平方米，楼层二楼。现已出售给乙方，并负责协助乙方将该房产证、土地证过户给乙方名下。二、出售价格：叁拾万元证（人民币）现乙方已全部付清甲方所有的购房款（叁拾万元购房款分三次付清，第一笔在2010年8月29日付现金15万元整，第二笔2011年5月23日付3万元现金，第三笔是银行按揭12万元整，乙方已在2013年6月17日付清）。甲方必须向乙方提供其合法的房产证、土地证。案外人韩修甫称，该房屋出售合同所署日期是在完成房屋交易完成，购房款付清以后补签的，将落款日期提前至2010年8月29日。2013年6月17日所付12万元是代为周州还清银行按揭贷款以后，周州、鲁月粉为其出具的收条。为证明其主张，韩修甫进一步举证个人贷款还款凭证，内容为2013年6月17日借款人周州偿还中国建设银行贷款64541.53元。案外人韩修甫称，周州的按揭贷款在房屋及车库买卖协议签订后，均是由其每月到银行偿付，但偿还的银行小票已无法提供，2013年6月17日其一次性代为周州付清余下部分贷款64541.53元。2014年6月4日，周州、鲁月粉因做贷款之需，经与韩修甫协商，用该房屋在银行抵押，另做了一笔银行贷款，双方为此签订一份协议书，内容为：甲方（周州、鲁月粉）现向乙方（韩修甫、**蓉）协商，去银行做按揭贷款，贷款由甲方偿还，与乙方无任何关系，如有不按时还款，甲方承担一切责任，期限为二年，即2016年6月6日协助乙方过户。当日，周州、鲁月粉又为韩修甫、**蓉出具了一份收条，内容为：甲方（周州、鲁月粉）已收到乙方（韩修甫、**蓉）购房款及小车车库总额30万元。因周州未按约定日期为案外人韩修甫、**蓉办理该房产权过户手续，韩修甫与2016年9月12日向本院起诉，要求周州、鲁月粉为其办理该房产权过户手续。本院于2016年11月24日开庭审理，鲁月粉出庭答辩称，房子是我的，不同意变更登记，在质证过程中陈述，认可原告提供的证据，房子卖给他时没说过户，他同意给我做贷款，房子是我的，我有权利做贷款。现在房子给我，钱给他。该案庭审中的证据能够证明在银行贷款取证时，韩修甫、**蓉已实际入住并占有该房。2016年12月15日，该案因原告撤回诉讼，本院作出（2016）苏0324民初5784号民事裁定：准予原告韩修甫、**蓉撤回起诉。2019年5月13日，本院再次受理原告韩修甫、**蓉与周州、鲁月粉房屋买卖合同纠纷一案，审理过程中，双方自愿达成调解协议，本院于2019年6月25日作出（2019）苏0324民初3956号民事调解书：一、原告韩修甫、**蓉于2019年6月27日前替被告周州、鲁月粉偿还位于睢宁县××街××楼××单元××室××房××2万元，剩余房贷由被告周州、鲁月粉同时还清；二、上述贷款还清后，原被告双方于2019年7月1日前到房产管理部门办理产权过户手续，被告周州、鲁月粉将位于睢宁县睢城镇东升街119号名仕花园2号楼1单元202室及2号楼从东往西第4个车库过户至原告韩修甫、**蓉名下；因过户产生的费用由原告韩修甫、**蓉负担。案件受理费减半收取150元，由原告韩修甫、**蓉自愿负担。再查明，不动产产权情况表显示，涉案房屋登记在鲁月粉、周州名下，抵押情况显示为已抵押，抵押期限为2014年6月16日至2024年6月16日。江苏省电力公司睢宁县供电公司通用机打发票显示地址为名仕花园2号楼1单元202室用电户名为韩修甫。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人异议成立的前提条件是要同时满足上述四个条件。本案中案外人在购买案涉房屋时明知房屋被被执行人设置抵押，购买后又允许被执行人再次设置抵押致其无法办理房屋过户登记手续，应归责于自己的原因。因此，案外人的异议请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回韩修甫、**蓉的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 刚审判员 胡海北审判员 周柯柯二〇二〇年六月十日书记员 褚子剑