浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初692号 原告：天台县赤城街道远景广场业主委员会，住所地天台县赤城街道远景广场。 代表人：石春标,主任。 委托诉讼代理人：胡法平,浙江钟声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卫平,浙江钟声律师事务所律师。 被告：许良镜，男，1963年1月13日出生，汉族，住天台县，现住天台县。 被告：曹冬香，女，1968年10月30日出生，汉族，住天台县，现住天台县。 原告天台县赤城街道远景广场业主委员会与被告许良镜、曹冬香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序分别于2020年3月24日、5月27日两次公开开庭进行了审理。原告天台县赤城街道远景广场业主委员会的委托诉讼代理人胡法平、被告许良镜到庭参加诉讼，被告曹冬香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天台县赤城街道远景广场业主委员会向本院提起诉讼请求：1．依法判令二被告立即支付2015年-2019年物业管理费2645元及滞纳金（自每年的逾期之日按月利率2％算至付清款项之日止，结至2020年3月25日滞纳金1900元）；2．依法判令由二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：二被告系天台县赤城街道远景广场小区3号楼天桐路11号商铺共有权人，该商铺面积为48.98m2。2014年开始小区业委会自行管理物业，现在该小区新一届业主委员会即原告由选举产生后继续管理物业。小区自实行业主自治以来，业委会提供物业管理与服务工作等，实际履行了物业的相关义务，根据物业合同的约定，小区业主住宅与商铺分别按1.4元/m2、0.9元/m2元交纳物业费，车库车位费35元/月，逾期按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。被告在接受了原告的物业服务后，依法应当支付相应的物业费用，但被告自2015年起至今拖欠物业管理费5年，每年的物业管理费为48.98m2*0.9元/m2*12个月=529元，5年共计人民币2645元，原告曾多次以多种形式向被告催交但其借故拒不支付。庭审中补充陈述：1、原告起诉没有超过诉讼时效期间。原告在公示栏地方对欠物业费情况进行公告催讨，且每年打电话对每个欠物业费业主进行催讨。被告没有事前提出诉讼时效问题，原告庭后补充提交天台法院（2019）浙1023民督533号支付令及物业管理费明细表催讨记录证明催讨事实。2、被告提出的污水问题，在被告提出后，原告进行修理，现已修理完毕。3、被告提出的装修押金问题，因被告系将押金交付给天台县天诚物业服务公司，天台县天诚物业服务公司没有将该笔押金转交给原告，故被告应该向天台县天诚物业服务公司去追讨。4、被告提出的消防问题，代理人需向原告核实。5、商铺前电动车乱停放问题，是否属原告管理范围，待回去核实后再答复。第二次开庭时，认为关于消防问题每户已安装到位；关于车乱停放问题不属于原告管理范围。 被告许良镜辩称：一、原告于2020年2月25日起诉被告支付2015年-2019年物业管理费2645元及滞纳金，根据我国《民法总则》第188条之规定，诉讼时效期间为3年，也就是2015年、2016年的诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求。原告的所谓《催缴通知书》被告根本没有收到过，只是原告自己为诉讼时打印出来，填上日期而已，原告必须提供被告收到的书面证据（包括电子数据、视听资料）。原告利用2010年4月27日天台县远景房地产开发有限公司与天台县天诚物业管理有限公司订立的《远景广场项目前期物业管理委托合同》，其中第21条第9项：“业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上。”但是原告的服务质量根本达不到这个要求，所以，2017年-2019年的物业管理费也没有理由向被告主张，更谈不到什么滞纳金。二、被告未支付物业管理费是有充分理由的，原告没尽到物业管理的职责和义务。1、从2014年下半年起，被告隔壁远景广场3号楼13号商铺关锁未使用，但恶臭的污水源源不断流出到被告店铺前走廊，以致严重影响到被告店铺的正常营业活动。被告找原告要求提供13号商铺主人的电话，原告拒不配合听之任之。直到2018年上半年污水满到第5层，各住房户意见纷纷，原告才雇请管道工开挖地下排污管，发现是地基沉降将排污管拉断导致排污管堵塞，后业主委员会进行了换管疏通。这4年时间被告等各住户是活受罪，原告也没理由向被告要过物业费。2、2011年2月15日，被告向物管公司交付了房屋装修押金人民币1000元，至今未退还。原告的理由是被告等商铺烟感器、自动喷淋失效。但失效的原因是商铺主大楼出租给天音家电、浴场时，将通电设施全部破坏，消控室设备不知去向，完全是物业管理失职的结果，应承担重新添置和修复的责任，否则发生火灾不得了。3、该小区160多户的电动自行车三轮车、摩托车、自行车停放在被告等商铺前面杂乱无章，影响商铺商业活动，原告不应该只收物业费而不管事、不尽职。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告曹冬香未答辩亦未提交证据。 结合原、被告陈述，本案争议焦点为：1、原告主张要求被告支付物业管理服务费是否超过诉讼时效期间；2、被告的物业管理服务是否存在瑕疵。 为证明其主张的事实，原告向本院提交业主委员会换届备案单、不动产登记信息、天台县赤城街道远景房地产开发有限公司证明、远景广场项目前期物业管理委托合同、催缴通知书、业主手册、管理规约、远景广场业主大会议事规则、（2019）浙1023民督533号支付令、远景广场物业管理费明细表、证人叶某证词各一份。被告许良镜对原告提交的证据提出异议，认为被告许良镜从没有与原告签过委托合同，原告于2019年4月打电话过来询问，也没有向被告许良镜催讨过物业费，催缴通知书也没有交到被告手里。对支付令提出异议是事实，物业费明细表催讨通话记录是空格，只有许良镜一栏是用铅笔写的，是虚假的，对证人证词提出异议，认为只拿钱不干活。被告许良镜向本院提交收款收据一张、照片四张。原告对被告提交的收款收据认为该笔款项系被告与天诚公司之间的往来，与原告无关，被告应该向天诚公司追讨。对照片三性均有异议，对电动车停放问题，被告临时提交的证据，原告待开庭后去核实临时停放是否属于业委会管理范围，第二次开庭时质证认为电动车是停在道路旁边，不属于被告房屋范围，对污水排放问题看不出时间、何处流、为何流，但以上两个问题均不是被告拒绝支付物业费的原因。被告曹冬香经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。本院经审查认为，对原告提交的上述证据，只能证明2014年3月24日开始远景广场的物业由业主委员会自行管理的事实，并且管理期间因天桐路13号房屋排污管堵塞导致污水满出至被告店铺前走廊。原告在被告等人反映后进行了维修的事实。管理期间原告方的工作人员均通过电话或原告申请支付令的方式向被告方作过物业费的催讨以及在2014年3月24日前物业费按物业管理委托合同的约定收取，对该部分证明效力本院予以认定。对被告提供的收款收据，因该笔款项系被告付给天台县天诚物业服务公司，系被告与天台县天诚物业服务公司之间的经济往来，与原告无关，故对该证据的关联性，本院不予认定。对被告提供的照片四张，结合原告证人叶某的证词，能证明曾经有污水流出，过了一段时间原告对此进行了维修的相关事实，对该部分证明效力，本院予以认定，对电动车的停放问题，因原告方认为系停放在人行道上，被告也无其他证据进一步证明电动车停放的范围是否系原告管理范围，对该部分证据效力不予认定。 本院经审理查明的事实：2014年3月24日开始天台县赤城街道远景广场小区由原告天台县赤城街道远景广场业主委员会自行管理物业，小区自实行业主自治以来，业委会提供物业管理与服务工作等，实际履行了物业的相关义务，比照远景广场前期物业管理委托合同的约定，小区业主住宅与商铺分别按1.4元/m2、0.9元/m2元，车库车位费35元/月交纳物业费。被告方已向业主委员会交纳了2014年3月24年至2015年3月24日期间的物业费。在业主委员会自行管理物业期间，因天桐路13号房屋的下水道堵塞，导致污水流到被告店铺前走廊。经被告向业主管理委员会反映后，业主管理委员会后来进行了换管疏通。原告天台县赤城街道远景广场业主委员会自行管理物业以来，其工作人员曾通过电话方式多次向被告方催讨物业费。2019年原告通过申请支付令的方式向被告方作过物业费的催讨。 本院认为，两被告系天台县赤城街道远景广场小区业主,原告天台县赤城街道远景广场业主委员会作为该小区事实上的物业服务者，为两被告提供物业服务，与两被告构成事实上的物业服务合同关系，两被告应当按照约定的物业管理费标准支付相应的物业管理费。因双方未签订相应的支付标准合约，现原告比照前期天台远景房地产开发有限公司与天台县天诚物业管理有限公司签订的物业管理委托合同约定的标准收取物业费，且对该标准现已履行5年，被告方也无异议，故按该标准收费，本院予以准许，故对原告要求两被告支付五年的物业管理费2645元的诉讼请求，本院予以支持。结合本案原告怠于履行维修排污水管等服务存在瑕疵问题，本院酌情减少被告缴纳物业管理服务费金额300元，确定原告向被告方收取金额为2345元。至于逾期付款违约金问题，因原被告双方对此没有约定，故对原告要求按月利率2％收取违约金的诉讼请求，本院不予支持。但被告方未按期支付物业管理费，给原告造成利息损失，原告有权要求被告按年利率6%自逾期日起支付逾期利息损失。对2019年3月25日至2020年3月24日期间的物业管理服务费的逾期付款利息损失可从到期日后的次日开始计算。对被告所主张的装修押金问题，因被告支付的对象不是原告，故对被告要求原告返回的主张，本院不予支持。对被告主张的诉讼时效问题，因被告方无证据证明推翻原告主张的催讨物业费的事实，对该主张本院不予采信。对被告主张的消防及停车问题，因未提供足够的证据，本院同样不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 限被告许良镜、曹冬香于本判决生效之日起十日内支付给原告天台县赤城街道远景广场业主委员会2015年3月24日-2020年3月24日期间的物业管理费2345元，并支付逾期利息（其中229元、529元、529元、529元、529元的逾期利息分别自2016年、2017年、2018年2019年、2020年3月25日开始按年利率6%计算，均算至本判决履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告天台县赤城街道远景广场业主委员会负担5元，由被告许良镜、曹冬香负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行 审 判 员 齐慧霞 二〇二〇年六月十日 代书记员 陈晶晶