江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1654号上诉人（原审被告）：陈培兵，男，1986年11月24日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凃培文，男，1986年11月7日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：施向杰，女，1986年11月5日生，汉族，住南京市溧水区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：臧首云，江苏方胜律师事务所律师。上诉人陈培兵因与被上诉人凃培文、施向杰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初5315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人陈培兵及其委托诉讼代理人秦佳伟、被上诉人凃培文及其与施向杰的共同委托诉讼代理人臧首云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈培兵上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。本次交易中，被上诉人只提供了拆迁协议原件，未提供任何其他资料，致上诉人及中介均无法核实房屋权属情况。双方去相关部门核实情况未能碰面，虽中介告知上诉人已核实过情况，但上诉人询问工作人员称并未有人前去核实。双方在合同履行过程中对于付款、房屋交付等也已达成新的约定，双方应按新的约定继续履行。2、案涉合同在房屋被抵押前是可以继续履行的。被上诉人将房屋抵押给第三人导致合同无法履行，存在违约。3、一审法院判决结果有失公正。如卖方在付款前将买方拉黑，通过其他方式告知付款账号，买方出于谨慎心理不付款就被认定为违约，会造成不良社会影响。凃培文、施向杰辩称，一审法院认定事实及适用法律均正确，审理程序合法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。凃培文、施向杰一审起诉请求：1、判令解除陈培兵与凃培文、施向杰签订的关于坐落于溧水区房屋买卖合同；2、判令陈培兵赔偿违约金15万元，扣除已付定金4万元，还应再赔偿11万元；3、判令陈培兵承担凃培文、施向杰支付的律师费30000元；4、判令陈培兵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：凃培文、施向杰系夫妻关系。2019年8月4日，凃培文、施向杰因资金周转困难，通过南京久久房地产经纪有限公司（以下简称久久中介）联系，凃培文作为出售方，陈培兵作为买受方，双方签订房地产买卖协议书，约定凃培文将其位于南京市溧水区的拆迁安置房出售给陈培兵。同日，陈培兵通过久久中介支付定金5万元。后双方发现久久中介吃差价，故协商一致解除上述合同，决定重新签订房屋买卖合同。2019年8月12日，在江苏宗域律师事务所律师秦佳伟、李沈阳的见证下，凃培文、施向杰作为甲方，陈培兵作为乙方，双方重新签订房屋买卖合同，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋总价款75万元。合同第三条约定，“乙方已于2019年8月4日支付定金5万元，房屋买卖合同签订之日，该5万元定金转化为购房款。乙方同意签订之日后将购房价款40万元通过银行转账一次性支付给凃培文，剩余30万元在甲方协助乙方办理过户手续完成当日一次性支付”。合同第四条约定，“甲方同意在乙方支付完45万元购房款后立即将房屋交付给乙方，与房屋所有有关材料交付给乙方”。合同第六条约定，“该合同生效后，除不可抗力外，任何一方违反该合同约定，违约方应当支付守约方在违约行为发生时上述房屋市场总价值的20%的违约金，若一方违约，守约方主张权利产生的诉讼费、律师费等一切费用均由违约方承担”。因签订合同时凃培文提供的房票系复印件，安置房交接办理单等材料无法准确核实案涉房屋的具体情况，故双方约定在次日共同向拆迁部门核实无误后，由陈培兵向凃培文支付购房款40万元。次日，凃培文与陈培兵依约前往拆迁部门核实案涉房屋信息，但因故未能碰面，后由中介向凃培文、施向杰核实了房屋相关材料，陈培兵对此事实亦予以认可。因双方沟通上存在问题，凃培文将陈培兵联系方式拉黑，后又通过其他途径于2019年8月16日将户名为“凃培文”的建设银行账户信息提供给陈培兵以便其支付购房款，陈培兵获知后至今未予转账付款。因陈培兵未能及时付款，故凃培文、施向杰向一审法院诉请解除双方签订的房屋买卖合同。经一审法院向南京市溧水区不动产登记中心核实，案涉房屋已于2019年12月17日办理房屋登记手续，房屋产权人为凃培文，于2019年12月19日办理抵押权登记手续，抵押权人为诸培华。一审法院认为，凃培文、施向杰与陈培兵签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定，全面履行自己的义务。陈培兵作为购房者在拆迁安置房买卖中存有谨慎心理本无可厚非，但宜在合理范围内，不应以此加重凃培文、施向杰履行合同的义务。在久久中介已核实清楚房屋交付相关材料的情况下，陈培兵获知凃培文收款银行账户后，本应诚实守信、促进交易，但其迟迟未履行付款义务，该行为已构成违约，应承担违约责任。因凃培文已于2019年12月17日为案涉房屋办理房屋登记手续，并已办理抵押权登记手续，将案涉房屋抵押给案外人诸培华，双方签订的房屋买卖合同继续履行存有障碍，故一审法院判定解除双方房屋买卖合同。关于违约损失，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合本案交易时间较短及凃培文、施向杰实际损失等情况，一审法院酌情调整违约金为2万元。关于律师费，合同第六条已明确约定由违约方承担守约方主张权利时产生的律师费，凃培文、施向杰向法庭提供了委托代理合同及缴纳代理费用3万元的发票，该费用未见明显不合理，故对凃培文、施向杰要求陈培兵承担律师代理费3万元的诉讼请求，一审法院予以支持。陈培兵通过中介向凃培文、施向杰支付定金5万元，有凃培文出具的收条为证。凃培文辩称只收到4万元，另外1万元被中介扣留，此系凃培文与中介之间的其他纠纷，凃培文、施向杰可另案主张。陈培兵在签订合同时已交付凃培文的5万元，与上述违约金2万元及律师代理费3万元相互折抵，无需另行支付。庭审过程中，凃培文、施向杰提出陈培兵的诉讼代理人秦佳伟作为案涉房屋买卖合同的见证律师，不符合诉讼代理人的身份要求。对此，一审法院认为，秦佳伟律师为合同签订的见证，旨在见证双方在签订合同时意思表示真实并出于自愿，且不保证或干涉合同的履行，与合同双方均不存在利益冲突。对于私权利来说，法无禁止即可为，陈培兵诉讼代理人的代理行为并未违反律师法及律师行业规范，故对凃培文、施向杰提出的关于陈培兵诉讼代理律师代理身份的异议不予支持。一审法院据此判决：一、解除原告凃培文、施向杰与被告陈培兵于2019年8月12日签订的关于坐落于南京市溧水区的房屋买卖合同；二、驳回原告凃培文、施向杰的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人陈培兵申请证人陈某,4出庭作证。陈某,4陈述，其系久久中介的法定代表人，其介绍上诉人购买案涉房屋，并经手双方房屋买卖交易部分流程。案涉房屋挂在亲亲房产中介出售，其与亲亲房产中介有业务合作，其负责与买方联系，亲亲房产中介与卖方联系。双方签订合同后约定于第二日去分房领导小组核实房产信息，其与卖方到了拆迁部门，核实拆迁协议系真实。当时买方因走错路没有及时赶到，卖方也忙，所以没有继续去分房领导小组核实房票等信息。各方沟通还是要对相关信息进行当面核实。付款时，卖方要求买方将钱直接打到银行卡上，打钱后卖方过来出具收条。而买方要求卖方到场，当面打钱并出具收条。双方应当知晓对方的要求，也有对方的联系方式。经质证，上诉人陈培兵对证人证言予以认可，认为证人证言可以证实双方约定要去分房领导小组核实房屋信息，但实际没有前去。被上诉人因此事将上诉人拉黑，致上诉人无法联系其付款。被上诉人对证人证言中有利于上诉人的部分不予认可，认为双方房屋买卖较特殊，系买卖双方各委托一个中介交易，故证人系上诉人的交易代理人，并非中间人，其证言不应采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，凃培文、施向杰与陈培兵签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照合同履行。凃培文、施向杰与陈培兵约定向拆迁部门核实房屋情况无误后，陈培兵支付购房款40万元。现陈培兵至今未支付购房款，构成违约。理由如下：第一，凃培文及双方各自委托的中介工作人员已按约前往拆迁部门核实案涉房屋信息，并确认了拆迁协议的真实性。陈培兵虽抗辩双方尚未核实房号等其他信息真实性，但因双方并未约定需要核实的具体项目，且陈培兵亦未能及时到达拆迁现场，结合中介工作人员已告知陈培兵拆迁协议系真实，故该理由不构成其不支付购房款的正当事由。第二，陈培兵在已经获知凃培文银行账号，并在经中介联系后，明知凃培文要求其通过银行转账方式支付购房款的情况下，仍坚持要求凃培文到场当面支付购房款，系不当增加凃培文的义务。其因凃培文未到场而不支付购房款亦无法律依据。综上，一审法院认定陈培兵构成违约，并无不当。凃培文、施向杰基于陈培兵的违约行为要求解除合同，应予支持。一审法院综合考量双方交易时间及凃培文、施向杰的实际损失，酌定调整违约金为2万元，并支付律师费3万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，陈培兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈培兵负担。本判决为终审判决。审 判 员 徐聪萍二〇二〇年六月四日法官助理 徐琨玉书 记 员 戴 苗