湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2585号上诉人（原审原告）：洪玉海，男，1954年5月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海珠，湖南金厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：罗向红，女，1973年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王超海，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南金园房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街67号。法定代表人：钟涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘四云，系该公司员工。上诉人洪玉海因与被上诉人罗向红、湖南金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初8361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪玉海上诉请求：1.撤销原判，改判支持其全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.上诉人对涉案标的享有足以排除强制执行的权益。上诉人与被上诉人金园公司签订《商品房买卖合同》，在涉案房屋办理过户登记之前，上诉人享有的是将涉案房屋登记至其名下的请求权，该请求权与被上诉人罗向红的请求权不同，上诉人因此享有排除执行的效力。首先，上诉人与钟选才间的借贷关系合法有效，钟选才将涉案房屋冲抵上诉人借款，金园公司亦自愿用涉案房屋代钟选才偿还前述借款，上诉人已履行全部付款义务。该债权的形成时间远早于金园公司与罗向红之间的债权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，在多重买卖合同的情况下，均未受领交付且办理所有权登记的，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权优先于其他买受人。本案中，不能得出罗向红的债权优先于上诉人成立在先的债权的结论。其次，从内容上看，上诉人的请求权系对涉案房屋的请求权，而罗向红的请求权系金钱债权，并未指向具体的财产，参考前述司法解释规定，上诉人的请求权优于罗向红的金钱债权。最后，从功能上看，涉案房屋有为上诉人提供生活保障的功能，上诉人的请求权在法理和情理上有一定的优先性。2.一审法院以上诉人未将价款转至金园公司账户，钟选才并非房屋出卖人为由，错误认定上诉人对案涉房屋不享有排除强制执行的权益。本案中，金园公司与钟选才、上诉人达成合意，金园公司代替时任法定代表人钟选才以房屋价款冲抵借款，该约定合法有效，且上诉人实际占有该房屋达三年之久，并多次要求金园公司办理过户登记，上诉人已履行了作为购房人的全部义务。3.现有证据不能证明上诉人与金园公司存在恶意串通逃避债务的主观故意，双方的房屋买卖意思表示真实有效。上诉人与金园公司签订商品房买卖合同的时间为2016年3月8日，罗向红对涉案房屋申请保全的时间为2016年11月17日，时间前后相隔8个月之久，上诉人与金园公司不存在逃避债务的主观恶意。罗向红辩称：1.洪玉海于2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》不符合逻辑，有多处空白，自相矛盾。该合同是一个合同的草稿，而不是正式的房屋买卖合同，没有合同编号，合同内有多处空白；洪玉海没有按合同约定付款，没有购房款的转账凭证；《销售不动产统一发票》上的房号与合同的房号不一致，该发票不是金园公司开具的，金园公司没有加盖公章；合同第十四条1、2款关于产权登记的约定相互冲突；合同第八条约定的交房时间早于房屋的建设时间，与常理不符。2.因购房人的过错，导致涉案房屋至今登记在被执行人金园公司名下，购房款错误地付给了钟选才，而没有按照商品房买卖合同的约定一次性支付给房地产公司，金园公司并没有收购房款，金园公司也没有开具发票，洪玉海私自去税务局开票，所以房屋买卖也无法办理网签，合同流、资金流、票据流或货物流,完全被上诉人搞乱了，上诉人不可能获得房屋所有权或者对抗法院对金园公司的物权的执行。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。被上诉人金园公司未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。洪玉海向一审法院起诉请求：1、停止对娄底市娄星区房屋的执行措施并解除查封；2、确认娄底市娄星区房屋的产权人为洪玉海；3、由罗向红、金园公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：罗向红与钟选才、姚欢英、金园公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月1日立案审理，根据罗向红的申请，一审法院于2016年11月17日采取保全措施，在娄底市不动产管理中心冻结了金园公司名下位于娄底市娄星区房屋。2017年3月8日，一审法院作出（2016）湘0105民初5406号民事判决，经长沙市中级人民法院二审终审，维持原判。判决生效后，因钟选才、姚欢英、金园公司未履行生效法律文书确定的义务，罗向红向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年6月13日继续查封涉案房屋。洪玉海就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年7月31日作出（2019）湘0105执异65号执行裁定书，裁定驳回洪玉海的执行异议。洪玉海不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案纠纷。洪玉海为证明其主张向一审法院提交如下主要购房证据：1、洪玉海与案外人王春元的结婚证书；2、案外人王春元向钟选才（金园公司原法定代表人）个人账户于2011年6月21日、2011年6月24日和2011年6月26日分别转账100000元、100000元和160000元的银行流水；3、洪玉海与金园公司于2016年3月8日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：洪玉海购买金园公司位于娄底市娄星区，建筑面积164.79平方米，单价为3260元／ｍ2,购房款总金额为537215元；4、案外人钟选才于2016年3月8日向洪玉海出具借据，载明“今借到洪玉海人民币伍拾伍万元整，借款人钟选才”；5、2016年4月28日，湖南省娄底市娄星区地方税务局代开《销售不动产统一发票》，发票显示“付款方为洪玉海，收款方为湖南金园房地产开发有限公司，销售不动产楼牌号为1-2301，金额为539530元”，该发票未有收款方盖章，且房号并非本案涉案房屋1-2302。涉案房屋一直未办理过户手续；6、金园公司于2019年9月10日出具的《情况说明》，载明：“因公司法定代表人钟选才向洪玉海借款550000元，我公司愿意代其偿还部分款项，上述代偿款项用于抵扣购房人洪玉海按照上述购房合同应缴的购房款537215元。购房款支付后，我公司立即将房屋交付给购房人洪玉海占有、使用，因公司自身原因，截至目前仍未将上述所购房屋的权属证书办理完毕”，但该《情况说明》未见金园公司的盖章。一审法院认为：一、《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。洪玉海与金园公司签订《商品房买卖合同》后，没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。二、洪玉海对案涉房产未享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，洪玉海称其已支付了的购房款，实际系其与金园公司原法定代表人钟选才的个人借款转化而来，洪玉海提交的证据表明，案外人王春元（系洪玉海妻子）的借款进入的是钟选才的个人账户，并未进入案涉房屋开发商金园公司的账户，而钟选才并非是《商品房买卖合同》出卖人，借款银行流水亦与借据载明的金额不符，虽洪玉海提交了金园公司出具的《情况说明》，载明：“因公司法定代表人钟选才向洪玉海借款550000元，我公司愿意代其偿还部分款项，上述代偿款项用于抵扣购房人洪玉海按照上述购房合同应缴的购房款537215元。购房款支付后，我公司立即将房屋交付给购房人洪玉海占有、使用，因公司自身原因，截至目前仍未将上述所购房屋的权属证书办理完毕”，但该《情况说明》真实性存疑，且《商品房买卖合同》出卖方与将借款抵作购房款的借款方并不一致，故无法认可洪玉海主张以其对钟选才的借款抵作购房款的说法，洪玉海对罗向红申请执行的案涉房产不享有足以排除强制执行的权利。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百二十七条之规定，判决：驳回洪玉海的全部诉讼请求。案件受理费4596元，由洪玉海承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为洪玉海对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案涉《商品房买卖合同》实质是洪玉海与金园公司之间达成的以房抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，诉争房屋在未完成权属登记的变更手续之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，不能认定由此而产生的物权期待权及物权本身，故洪玉海享有的只有债权请求权，而非物权；且案涉《商品房买卖合同》内容与常理不符。案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2016年3月8日，但合同第八条约定“出卖人应当在2009年12月30日前交钥匙，2010年6月30日前交房”。综上，本案不宜认定上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付价款，上诉人关于其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益的上诉理由不能成立。综上所述，洪玉海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4596元，由上诉人洪玉海负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年六月八日书记员  曾知畅