黑龙江省绥化市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑12行终47号上诉人（原审原告）田利红，女，1974年9月9日出生，汉族，无职业，住绥棱县。委托代理人张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。委托代理人孙林山，男，1971年1月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥棱县。被上诉人（原审被告）绥棱县自然资源局，住所地绥棱县繁华大街76号。法定代表人李富，职务局长。原审第三人黑龙江万禧房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区电机二道街1号190栋1单元1层7号。法定代表人杨德保，职务经理。上诉人田利红因房屋行政登记一案，不服绥棱县人民法院（2019）黑1226行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问上诉人田利红及其委托代理人张宝元、孙林山，决定不开庭审理，本案现已审理终结。原审法院认定，2013年8月30日，原告与第三人黑龙江万禧房地产开发有限公司（以下简称“万禧公司”）签订了14份购买博林雅苑二期商品房的《商品房买卖合同》，分别是10幢E01、E02、E03、E04、E05、E06、E07、E08室，12幢W02室，13幢W05、W06室，22幢E01、E02、E04室商服用房，总价款7371620.00元，双方未约定交付时间。并于2013年8月30日在绥棱县房地产物业管理局办理了预购商品房预告登记，并出具了第20130055号、第20130056号、第20130057号、第20130058号、第20130059号、第20130060号、第20130061号、第20130062号、第20130064号、第20130065号、第20130066号、第20130067号第20130068号、第20130069号《预购商品房预告登记证明》。工程竣工后，黑龙江万禧房地产开发有限公司未向原告交付房屋。2017年7月14日，绥棱县房地产物业管理局根据绥棱县绥棱县监察局的建议，认定万禧房公司承建的博林雅苑二期工程项目，在不具备商品房预售许可证申请条件下，违规取得了《商品房预售许可证》（许可证号为《棱房预售证第009号》），以棱房发[2017]5号文件决定撤销了博林雅苑二期工程《商品房预售许可证》。同时致函被告绥棱县国土资源局，建议审查判定以该预售许可为前提的189宗预告登记。2017年7月15日，被告绥棱县国土资源局做出棱土资发[2017]7号文件《关于撤销博林雅苑二期工程预告登记的决定》，撤销了包括原告在内的189宗《预购商品房预告登记》，预告登记证明同时作废，同时在该小区内张贴了《绥棱县国土资源局关于撤销博林雅苑二期工程预告登记的公告》。原告对该行政行为不服提起行政诉讼，请求：1、确认绥棱县国土资源局撤销原告预告登记的行政行为违法并撤销绥棱县国土资源局《关于撤销博林雅苑二期工程预告登记的公告》。2、被告承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求，要求确认绥棱县自然资源局撤销原告预告登记的行政行为违法，恢复第20130055号至20130069号商品房预售预告登记，并撤销《博林雅苑二期工程预告登记》。原审法院认为，根据法律和行政法规规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售的，应当向当地房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的不得预售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售应当符合下列规定”：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按照预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资百分之二十五以上；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件”：（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；……。举证期间内，被告向本院提供依据绥棱县检察建议书作出的绥棱县房地产物业管理局棱房函字（2017）2号文件，即《关于通报博林雅苑二期工程预售许可违规情况整改函》，认定万禧房地产开发有限公司申请博林雅苑二期工程商品房预售许可证时，不具备商品房预售条件，隐瞒事实真相，编造情况，违反了《城市商品房预售管理办法》的规定。绥化市纪律检查委员会绥纪（2016）131号《关于给予某某同志党内严重警告处分决定》认定2012年6月黑龙江万禧房地产开发公司开发建设博林雅苑二期工程，杨德保为该工程开发商。2013年底该工程13栋住宅中剩余两栋未完工。绥棱县政府为完成省政府要求的2012年棚户区改造任务，允许工程边建边补办审批手续，但因开发时政府没有形成净地出让，后又因杨德保拖欠土地使用权出让金，该项目一直没有取得国有土地使用权，致使规划审批、施工许可等相关手续无法办理。根据城市商品房预售管理办法第七条的规定，开发商申请办理商品房预售许可证应当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书，某某在明知道博林雅苑二期工程没有取得相关审批手续，不能办理《商品房预售许可证》的情况下，违规办理了《商品房预售许可证》。综上，第三人在未交纳土地使用权出让金的情况下，违规获得商品房预售许可证，被告绥棱县自然资源局撤销原告基于不具备商品房预售许可条件而取得的商品房预售预告登记证明，符合法律、行政法规的规定。撤销决定作出后在该小区予以公告，行政行为的作出既有事实依据，又符合法定程序，并无不当。原告诉讼请求不予支持。被告绥棱县自然资源局作出《绥棱县国土资源局关于撤销博林雅苑二期工程预告登记的公告》事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告田利红的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告负担。上诉人田利红上诉称，万禧公司已将建成的案涉房屋交付给上诉人，后因房屋锁链被破坏导致案涉房屋被他人强占，原审法院认定万禧公司未向上诉人交付房屋错误。《绥棱县监察局检察建议书》不属于《房屋登记办法》第八十一条规定的“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件”，即便博林雅苑二期《商品房预售许可证》被撤销，上诉人也应属于善意取得房屋。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。经审理查明，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定:“商品房预售应当符合下列条件:（一）已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书;（二）持有建设工程规划徐开征和施工许可证；……。”第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售应当符合下列规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按照预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资百分之二十五以上；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，因原审第三人万禧公司拖欠土地使用权出让金，所以一直没有取得案涉建设项目的国有土地使用权证书，不具备商品房预售条件，也不能办理《商品房预售许可证》。原审第三人万禧公司在隐瞒其未交纳土地使用权出让金这一事实的情况下，违规取得的《商品房预售许可证》已被绥棱县房地产物业管理局予以撤销。因万禧公司办理《预购商品房预告登记证明》时提供的《商品房预售许可证》系违规取得，在违规取得《商品房预售许可证》在先的情况下，上诉人田利红与万禧公司之间签订的商品房预售合同也存在违规的问题。在此基础上导致绥棱县自然资源局错误为上诉人田利红颁发《预购商品房预告登记证明》，绥棱县自然资源局在发现问题后，及时纠正错误登记，作出撤销包括案涉房屋在内的189宗预告登记的《关于撤销博林雅苑二期工程预告登记的决定》，撤销决定作出后在案涉房屋所在小区予以公告。被上诉人绥棱县自然资源局作出的上述行为有事实和法律依据，程序合法。上诉人田利红上诉主张案涉房屋已交付属于善意取得，证据不足。综上，上诉人田利红所提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人田利红负担。本判决为终审判决审判长  汤敬伟审判员  唐宝山审判员  张 辉二〇二〇年六月二十四日书记员  陆文婷