江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终414号上诉人（原审被告）：九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区长虹大道阳光康居3号楼，统一社会信用代码：91360400784107921B。法定代表人：张英超，该公司董事长兼经理。被上诉人（原审原告）：曹美珍，女，1972年10月9日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。原审被告：江西新思维地产营销顾问有限公司，住所地：江西省九江经济技术开发区长城路103号环球CBD大楼11楼F室，统一社会信用代码：9130400769786866A。法定代表人：戴福华，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：苏磊，男，该公司员工。原审被告：九江威尼斯酒店有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区前进西路399号，统一社会信用代码：91360406076861114W。法定代表人：袁军，该公司执行董事兼经理。原审被告：袁军，男，1967年11月30日出生，汉族，住江西省九江市。上诉人九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司（以下简称福泰公司）因与被上诉人曹美珍、原审被告江西新思维地产营销顾问有限公司（以下简称新思维公司）、九江威尼斯酒店有限公司（以下简称威尼斯公司）、袁军房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人曹美珍，原审被告新思维公司的委托诉讼代理人苏磊，原审被告威尼斯公司法定代表人及袁军到庭参加诉讼，上诉人福泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。福泰公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人承租的案涉房屋是从新思维公司承租，我方与被上诉人没有租赁关系，被上诉人提供的委托代理协议复印件，我方不认可。二、上诉人自2011年承租曹美珍的案涉房屋，双方签订的待租协议书约定，出租方必须提供租赁发票。上诉人至今累计支付租金10万元，被上诉人均未履约开具发票，故上诉人作为承租方可以拒付租金。三、一审法院判决上诉人暂未支付的租金为3,904元，且是五个月累计金额，但滞纳金达到1,392.30元，不符合法律规定。应当参照银行贷款基准利率计算。四、本案涉及重大群体维稳要求，一审法院应当适用普通程序审理。曹美珍辩称，一、委托代租协议书第二条约定将我方所有公寓委托上诉人经营，故上诉人的上诉理由第一条不成立。二、双方签订协议时，委托代租协议书第三条约定，答辩人将房屋给上诉人代为出租，上诉人向答辩人支付租金，上诉人称的发票不是租赁合同的义务。三、滞纳金是按照协议约定收取，属合同违约金。四、上诉人提及的群体维稳与答辩人无关。新思维公司辩称，一、我司受上诉人所托与被上诉人签订委托代租协议；二、我司没有参与实际经营、分红或利益分配，在法律上说，我司没有任何支付义务，不需要承担责任。威尼斯公司、袁军共同答辩称，2010年9月至2016年7月，上诉人福泰公司因经营困难找到袁军个人承包，被上诉人曹美珍的房屋在此期间是由袁军进行内部承包。2018年10月，我方与部分业主协商按80%支付租金，双方签订的房屋租赁合同第七条规定，出租房必须承担出租房屋租赁的相关税费。曹美珍向一审法院起诉请求：1.判令四被告向原告支付截至2018年7月31日至的房租4,420元，并按1,105元/月支付此后至判决之日止的房租。四被告承担连带责任。2.判令四被告严格履行《东宝大楼（摩登118酒店式公寓）委托代租协议书》，今后在协议期内必须在每月的第一周足额支付房租，四被告承担连带责任。3.判令四被告向原告支付拖欠房租的滞纳金，金额为人民币3,513.90元（截至2019年7月31日），四被告承担连带责任。4.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2010年9月2日，被告福泰公司向被告新思维公司出具授权书，授权被告新思维公司代理被告福泰公司与东宝大楼各业主签订物业代租协议。此后，原告曹美珍购买九江市十里大道283号部分单元610室即东宝大楼610室房屋，成为案涉房屋的所有权人。2011年1月31日，被告新思维公司作为甲方、原告曹美珍作为乙方，签订《东宝大楼（摩登118酒店式公寓）委托代租协议书》（以下简称《代租协议书》），双方约定：甲乙双方约定签署已购买物业:东宝大楼610室《商品房买卖合同》时,乙方已经知晓甲方将该公寓委托给被告福泰公司经营,同意由甲方统一代为签订摩登118酒店式公寓所有业主的物业代租协议。经营期限为拾年:自2011年2月1日至2021年1月31日止。按甲方与福泰118所签订的代租协议的相应条款,乙方可享有的主要权利和义务如下:1.乙方出租该物业,每年可享受所购物业总金额6%的租金,作为乙方的投资回报,即:所购物业总金额:220,952元×6%=13,257元。2.被告福泰公司承诺所购物业前两年即:2011年2月1日至2013年1月31日的租金在客户购买物业时直接返还给乙方,用于冲抵购买该套酒店式公寓的首付款;3.乙方同意从第三年起即2013年2月1日起按月收取租金,月租金1,104.75元,被告福泰公司承诺在每月的第一周内,将月租金直接或间接转付至乙方指定的账户上,如被告福泰公司未按协议时间内支付租金,则按每日月租金的1%滞纳金支付给乙方,如被告福泰公司租金交纳延期半年以上,乙方有权解除租赁协议。乙方同意从出租物业第三年起每年交纳200元/套房的物业管理费。该笔费用用于公寓及整栋大楼家电、家具、消防、电梯等设备的维护保养,乙方同意该费用在每年的第一个月的租金中自动扣除。乙方同意甲方和被告福泰公司所签署的单方面提前解除协议或有严重违约行为的赔偿方式:如果乙方提前解除合同须向被告福泰公司支付违约金100万元人民币；如被告福泰公司提前解除合同,则由甲方继续履行本协议,按照本协议同等价格支付乙方租金,如甲方未按本协议履行义务,甲方按照该套房屋购房总价赔偿给乙方违约金。在上述协议签订后，被告福泰公司将案涉物业交由被告袁军，作为被告福泰公司两亩地店进行经营管理。在2018年9月30日之前，原告一直按月收到被告福泰公司两亩地店财务人员向其汇款的租金1,105元。自2018年10月31日-2019年5月6日，原告每月收到租金884元。2019年6月28日，原告收到租金442元。后原告因被告拖延支付租金，故诉来一审法院。2019年8月23日、9月21日，原告各收到租金663元。一审法院认为，原告与被告新思维公司签订的《代租协议书》系是双方真实意思表示，被告新思维公司签订上述协议时已获得被告福泰公司授权，上述协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守履行。一、本案的责任主体。案涉《代租协议书》系由被告福泰公司委托被告新思维公司与原告签订，被告福泰公司作为合同相对方应承担相应的合同责任。案涉《代租协议书》明确约定，如果被告福泰公司提前解除合同,则由被告新思维公司继续履行本协议。但在本案中，原告以及被告福泰公司均未提出解除合同，故原告要求被告新思维公司承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告主张被告袁军、被告威尼斯酒店系本案的实际承租人，故应共同承担违约责任。一审法院认为，应恪守合同相对性原则，由本案合同约定的承租方即被告福泰公司承担合同责任。至于被告福泰公司、被告袁军以及被告威尼斯酒店之间的关系，不属于本案的审理范围。原告要求被告继续履行《代租协议书》，此项诉请不明确，可在实际损失发生后另行主张权利。二、本案尚欠租金和违约金的数额。关于租金。依据原告提交的租金给付转账明细，截至2019年9月30日，被告福泰公司尚欠原告租金5,304元（4,420元+1,105元+1,105元-663元-663元）。在本案中，《代租协议书》明确约定原告同意从出租物业第三年起每年交纳200元/套房的物业管理费，原告同意该费用在每年的第一个月的租金中自动扣除，故自2013年-2019年按上述标准共计1,400元，应该从租金中予以扣除。故截至2019年9月30日，被告尚欠原告租金3,904元。关于被告提出原告未履行开具发票的随附义务，不属于本案审理范围，故对上述答辩意见，一审法院不予采纳。关于滞纳金。因为《代租协议书》明确约定物业管理费在租金中自动扣除，故2018年10月-2019年3月尚欠的租金应先行抵扣物业管理费，上述期间不应计收滞纳金。《代租协议书》约定如被告福泰公司未按协议时间内支付租金,则按每日月租金的1%滞纳金支付给原告。案涉滞纳金的本质为违约金，本案中，原告以未付租金为基数诉请，扣除抵扣物业费不应计算滞纳金部分，经核算，被告福泰公司应向原告支付滞纳金1,392.30元（截至2019年7月31日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条规定，判决：一、被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹美珍支付租金3,904元（截至2019年9月30日），并按1,105元/月的标准支付2019年10月1日起至本判决生效之日止的房租；二、被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曹美珍支付截至2019年7月31日止的滞纳金1,392.30元；三、驳回原告曹美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司负担。二审中，当事人未能提供新证据。本院查明的相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、福泰公司与曹美珍之间是否适用房屋租赁合同关系；二、福泰公司提出的出租人未开具相应发票可拒付租金的上诉请求能否成立；三、一审认定的滞纳金数额是否正确。对此，本院分别作出如下评析：关于焦点一，福泰公司在其上诉状中称该公司自2011年起承租曹美珍案涉房屋，亦能佐证福泰公司委托新思维公司代为与曹美珍签订《代租协议书》的事实，即《代租协议书》约定房屋租赁合同的关系权利义务主体为福泰公司与曹美珍。福泰公司提出的其与曹美珍没有租赁关系的上诉请求，不能成立。关于焦点二，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金的合同。基于此，支付租金为承租人的法定义务。开具税务发票为合同法上的附随义务，承租人不能以此作为其对出租人拒付租金的抗辩理由。福泰公司提出的曹美珍未开具相应发票可拒付租金的上诉请求，缺乏法律根据，应不予支持。关于焦点三，《代租协议书》关于每日按月租金1%支付滞纳金的约定，一审认为滞纳金的性质为违约金正确。该协议约定的违约金计算方式未超出法律强制性规定，可作为合同守约一方计算违约金的根据。曹美珍主张以未付租金为基数按协议约定计算滞纳金，一审以福泰公司未付租金为基数从2019年4月起算至2019年7月31日的滞纳金为1,392.30元，不违反上述协议约定，应予维持。另外，福泰公司提出的一审法院诉讼程序违法，缺乏事实基础和法律根据，不予采纳。综上所述，福泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人九江福泰壹壹捌连锁酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年六月一日书记员 刘 楷