湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3234号上诉人（原审被告）：祝文兵，男，1973年1月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人：李红。委托诉讼代理人：陈树平，男，1955年9月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系公司股东。上诉人祝文兵因与被上诉人长沙市福凯物业管理有限公司（以下简称福凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人祝文兵与被上诉人福凯物业公司的委托诉讼代理人陈树平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人祝文兵上诉请求：1、请求撤销一审判决，物业费按合同约定标准的30%交纳；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误和概念混淆。一审法院认定被上诉人与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，对业主(上诉人)具有约束力，而忽略了《物业管理合同》对合同双方同样具有约束力，合同乙方(被上诉人)同样受《物业管理合同》的约束，被上诉人只有依据《物业管理合同》的约定尽到所有义务后方能享有相应权利、获取与服务相应的报酬。一审法院还认定被上诉人对业主进行了服务，而错误的将部分业主与全体业主混淆。《物业管理合同》甲方长沙市盛世康城业主委员会代表的是长沙市盛世康城全体业主，而非个别或部分业主，合同乙方(被上诉人)应该依据合同约定的内容为长沙市盛世康城全体业主提供服务，被上诉人只为部分业主提供了服务，没有为上诉人提供服务且由于被上诉人的严重不作为致使上诉人蒙受巨大损失，同样属于违约行为，而向上诉人收缴物业服务费是没有法律依据的。上诉人没有享受物业服务甚至因合同乙方(被上诉人)的不作为、不履行合同义务而遭受重大损失，一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业服务费，显然不合法。上诉人所在的盛世康城A2栋1单元架空层，大约在2009年左右由原盛世康城小区开发商出售给3位个人，3位买方私自将各自所购架空层部分全部改造成了住房，且居住使用至今，改造过程中将部分地基土方进行掏空，上诉人作为直接受害者第一时间报告了物业管理方，并在后来物业管理方上门收取物业服务费时口头上做了严重的交涉，而物业管理方在明知架空层购买人将所架空层改造成住房并对地基土方进行掏空是严重违法行为的情况下，不对其违法行为进行制止、规劝，也不向有关部门]进行情况反映，严重违反了《物业管理条例》，没有履行《物业管理合同》约定的义务，导致盛世康城2栋1单元房屋原有的设计结构发生改变，人居环境遭受破坏，并存在极大的安全隐患，致使所住盛世康城2栋1单元的上诉人及其家人住不安稳，睡不踏实，惶惶不可终日。为顾忌到上诉人自身及其家人的人身安全，2012年年底，上诉人不得不举家从盛世康城A2栋501房搬出，至今居住在不够60平米的老旧房子中，因盛世康城A2栋1单元架空层被改造成住房，且房屋地基土方被掏空，上诉人空置的盛世康城A2栋501房，一直无法出租，更无法变卖。物业管理方由于其未履行相关的义务，致使上诉人及其家人遭受严重的精神伤害、蒙受巨大的经济损失，且经济损失依然在延续。对于上述被上诉人的严重违反《物业管理合同》、致使上诉人遭受严重精神和经济损失的行为，一审法院只认定其为服务瑕疵，却仍然判定上诉人向被上诉人支付物业服务费，不合法，不合理，更不合情。2.一审法院举证要求错误。上诉人对被上诉人所列物业服务费2011年前的单月价格存在异议，理应由被上诉人为收费依据举证，而一审法院却要求上诉人举证，不符合举证要求。综上所述，请二审法院依法查明事实，依据事实和法律公正判决。被上诉人福凯物业公司辩称，上诉人祝文兵提出危房的上诉理由，与本案无关。被上诉人福凯物业公司向一审法院起诉请求：1、祝文兵支付福凯物业公司物业服务费11357元；2、祝文兵支付福凯物业公司滞纳金1689元；3、祝文兵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年6月18日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2011年7月1日至2016年6月30日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用及维修基金筹集办法、特别约定、违约责任等，其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。物业服务费住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米为0.8元向业主或者物业使用人收取。室外地面停车费为月卡（位）90元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2019年1月1日，长沙市天心区盛世康城业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理合同》，合同有效期自2019年1月1日至2022年12月31日止，合同约定了当事人、物业基本情况、委托管理事项、委托物业管理服务形式、管理期限、双方权利义务、服务质量、物业服务费用、附则等。其中委托管理事项包括交通与车辆停放秩序的收费管理。委托物业管理服务形式为承包经营。双方权利义务中约定，甲、乙双方考虑小区物业收入较低，同时参照往届业委会与物业合同惯例，甲方同意将公共区域停车位管理费收支的70%补贴给乙方。该补贴标准参照考核标准的年度考核分值将有5%的上下浮动。物业服务费多层住宅乙方每月每平方米收取物业服务费0.8元。露天停车位每辆每月收取90元。长沙市天心区新开铺街道桥头社区居民委员会与长沙市天心区盛世康城业主委员会共同发布《关于盛世康城小区暂聘原物业公司服务的公告》，其中载明：“盛世康城全体业主（实际物业使用人）：根据贵小区原业主委员会与长沙市福凯物业管理有限公司签订的物业服务合同的约定，2016年6月30日合同已到期。由于贵小区业委会现正处于重新选聘阶段，经原业主委员会、小区部分业主及社区协商一致决定，暂时续聘长沙市福凯物业管理有限公司为小区进行公共物业服务。续聘期间，物业公司继续履行原合同约定的义务，做好服务优化改进，受益业主依照合同约定，按时缴纳物业服务费。待小区业主委员会改选完成，正式成立，再签订物业服务合同，决定是续聘或选聘其他物业公司。特此公告。”2011年7月1日，案外人长沙璟宏物业管理有限公司发布《公告》，载明：“盛世康城各位业主（物业使用人）：为了维护盛世康城小区广大业主和物业使用人的利益，根据我公司和盛世康城业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》内容以及我公司与长沙市福凯物业管理有限公司签订的《盛世康城物业服务管理公司交接协议书》的条款，凡是我公司在2009年1月1日至2011年6月30日，在盛世康城从事物业管理和服务期间，所有债权、债务和物业管理方面的遗留问题，全权委托长沙市福凯物业管理有限公司负责处理。”福凯物业公司（盛世康城）于2011年7月28日及2014年10月27日取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》。2013年6月3日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《催款通知》。2015年9月10日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《公共物业服务费催款通知》。2017年3月6日，福凯物业公司向祝文兵通过挂号信的方式邮寄《盛世康城公共物业服务催款通知书》。2017年10月12日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《长沙市福凯物业管理有限公司物业费催款通知书》。2018年10月14日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《盛世康城物业缴费通知单》。2019年1月4日，福凯物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《盛世康城物业缴费通知单》。2019年4月9日，福凯物业公司向祝文兵发送短信催收物业费。庭审中，法庭询问祝文兵对福凯物业公司起诉主张自2009年7月起至2019年4月的物业费11357元是否有异议，祝文兵回复称无异议。另查明，祝文兵系湖南省长沙市天心区盛世康城小区A2栋501房业主，房屋面积为120.31平方米。祝文兵提出所居住房屋一楼架空层存在被开发商销售，并被改造成住房的问题。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对业主祝文兵具有约束力。2016年7月1日至2019年1月1日期间，福凯物业公司虽未与盛世康城业主委员会签订书面物业服务合同，但福凯物业公司仍然对物业进行管理,对业主进行了服务,业主也接受其管理和服务的,可认定原物业管理服务合同继续有效,但服务期限为不定期。且小区业委会与居委会共同出具的公告中已经决定暂时续聘福凯物业公司。福凯物业公司依约提供物业服务后，有权收取物业服务费。如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应通过合法途径主张权利，而非简单拒交物业服务费。祝文兵作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费之义务。祝文兵辩称2011年之前的物业服务费均为每平方米0.6元，未举证证明，且已在庭审中认可了福凯物业公司起诉主张的物业费金额，对祝文兵该项辩称意见，该院不予采纳。祝文兵辩称福凯物业公司未对小区架空层改变用途的行为进行制止、未及时上报给相关部门处理，存在服务瑕疵，福凯物业公司未对此进行回应，祝文兵该项辩称意见该院予以采纳。福凯物业公司诉求房屋面积按120.31平方米计算，欠缴时间自2009年7月1日起计算至2019年4月30日止，该院酌情认定自2009年7月1日起计算至2019年4月30日止物业服务费为9085.81元（120.31㎡×0.8元×118个月×80%）。福凯物业公司物业服务存在瑕疵，福凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限祝文兵于判决生效之日起十日内支付长沙市福凯物业管理有限公司2009年7月1日至2019年4月30日的物业服务费9085.81元；二、驳回长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，系长沙市福凯物业管理有限公司预缴，由祝文兵承担。二审中，上诉人祝文兵向本院提交了如下证据：照片6份，拟证明架空层被改造成住房，被上诉人未对严重违法行为采取制止，劝阻，也不向有关部门反映，严重违约，给本人造成严重精神伤害和巨大损失，使整个楼栋存在极大安全隐患，且被上诉人的物业服务质量差。被上诉人提出该证据与被上诉人无关。本院经审查认为，该证据可证明被上诉人存在未对架空层改造进行有力制止，存在服务瑕疵的事实。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人福凯物业公司与长沙市天心区盛世康城业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人祝文兵系该小区业主，该合同对上诉人具有法律约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费。被上诉人未对小区架空层改变用途的行为进行制止、未及时上报给相关部门处理，存在服务瑕疵，一审法院据此酌情判决上诉人向被上诉人支付2009年7月1日至2019年4月30日之间80%的物业服务费9085.81元较为适宜。上诉人要求按合同约定标准的30%交纳物业费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人祝文兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费126元，由上诉人祝文兵负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年六月一日书记员 侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。