浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1640号上诉人（原审被告）：温州到了么物流科技有限公司。住所地：浙江省温州市经济技术开发区高一路158号B幢502室。法定代表人：周人省。委托诉讼代理人：庄洁茹，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州臻龙建设投资集团有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区状元街道横街村财政局大楼。法定代表人：吴鸿炜，董事长。委托诉讼代理人：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人温州到了么物流科技有限公司（以下简称到了么公司）因与被上诉人温州臻龙建设投资集团有限公司（以下简称臻龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。到了么公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回臻龙公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审确认涉案《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除，属认定事实不清，适用法律错误。到了么公司因龙湾区政府招商引资入驻该科创园，并与臻龙公司签订《国际科创园租赁合同》，双方约定租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同还约定：“2016年10月1日起至2017年12月31日产生的场地使用费，2018年至2020年三年内房屋租金的减免与否视乙方营业收入完成情况而定：若乙方2018年-2020年三年内累计营业收入到达到9亿元，甲方则退还上述乙方交纳的场地使用费139500元，…甲方则退还2018年-2020年内收取的房屋租金，租赁期限内剩余租金不再收取。”依据该约定，租金是否收取应视2018年至2020年到了么公司及到了么公司关联企业到了么物流科技有限公司的营业收入是否达到9亿元。到了么公司自合同签订之后，为享受租金减免的优惠政策，积极创业，多方努力，试图开创温州物流新篇章，无奈初创企业遇到种种资金压力，导致缴纳租金不及时。但依据合同约定，租赁合同期未满，臻龙公司应再给予到了么公司一年时间，到了么公司在接下来一年时间内，如营业额达到9亿元，即可减免全部租金。且到了么公司一直积极处理拖欠租金的问题，在一审期间，到了么公司也是多次和经办法官沟通此事，希望审限延长，租金问题会在短时间内得到圆满解决。到了么公司非常有信心在上诉期3个月时间内，公司的营业额就会达到9亿元。如确认解除合同，到了么公司将遭受重大损失，不仅前期装修投入无法得到回报，且因搬迁问题将会流失大量的客户及资源，企业将会因此破产，这是各方也不愿看到情形，也完全违背了到了么公司当初入驻科创园的初衷。臻龙公司辩称：一、到了么公司的上诉意见存在严重的逻辑错误。双方于2018年1月2日签订的《国际科创园租赁合同》约定租金缴纳与租金返还各自独立，并不存在直接进行抵扣的情形。到了么公司的租金缴纳义务独立存在，若其累计营业收入达到9亿元，则臻龙公司再行根据会计师事务所出具的审计报告及合同约定，对已缴纳租金予以退还。到了么公司主张租金是否收取应视2018年至2020年其营业收入是否达到9亿元而定，没有事实和法律依据。即使到了么公司的累计营业额达到了合同约定的标准，臻龙公司退还租金义务的发生亦不能免除到了么公司逾期支付租金的违约责任。二、到了么公司的生产经营行为涉嫌诈骗罪，可依法移送公安机关立案侦查。到了么公司以极低的优惠价格取得案涉房屋承租权后，违反承诺拒不进行生产经营活动，完全通过转租的方式取得非法利益。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，可在判决驳回到了么公司上诉请求、维持原判决的同时，将本案的犯罪线索移送公安机关立案侦查。此外，臻龙公司对到了么公司对外转租案涉房地产的行为同样享有解除权。经臻龙公司查明，到了么公司还存在大量转租租金收入不入账的行为，臻龙公司拟对此通报税务机关处理。三、到了么公司几乎不存在生产经营活动，且已获得大量非法利益。根据臻龙公司现已查明事实，到了么公司截至目前在浙江省温州市龙湾区税务机关上报的纳税金额不足10万元，不但存在大量偷逃税款行为以及诈骗国家财产的行为，且无任何证据证明其己妥善开始生产经营。到了么公司在一审庭审中多次提出其股东内部混乱，一直无法进行正常生产经营的主张，已经构成自认。四、一审法院在审理本案过程中多次要求到了么公司与臻龙公司积极沟通并达成调解意见，但到了么公司迄今都未曾与臻龙公司进行过任何沟通。综上，请求驳回上诉，维持原判。臻龙公司向一审法院起诉，请求：1.确认臻龙公司与到了么公司于2018年1月2日签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除；2.到了么公司腾空坐落于温州市龙湾区圣特立集团厂区Ｂ幢三楼的房地产并向臻龙公司返还；3.到了么公司向臻龙公司支付尚欠租金、占有使用费1209481.50元及相应逾期支付违约金、后续占有使用费（暂计算至2019年9月24日止，违约金总额为390488.25元，后续未支付违约金以未支付款项1209481.50元为基数按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日；后续占有使用费在2019年12月31日前以每平方30元／月的标准按1855.50平方计算，2020年1月1日之后以每平方31.50元／月的标准按1855.50平方计算至实际腾空之日）；4.本案诉讼费由到了么公司承担。一审法院认定事实：2018年1月2日，臻龙公司（甲方）与到了么公司（乙方）签订《国际科创园租赁合同》一份，约定：甲方将位于温州市龙湾区圣特立集团厂区Ｂ幢三楼，租赁面积为1855.5平方米出租给乙方，租赁期为3年（自2018年1月1日至2020年12月31日），租赁用途仅限乙方作为研发、服务中心等办公使用，并保证不作为仓库使用；乙方入驻期间，须向甲方按时交纳租金，租金标准为每月30元／平方米，第三年起每年递增5%支付，乙方第二年应付年租金为667980元；乙方应于本合同签订之日起七日内支付900平方租金324000元（租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日），于2018年4月1日支付另455.5平方米场地的租金257985元（租赁期限为2018年4月1日至2018年12月31日）；因乙方2016年10月1日起至2017年12月31日实际占有310平方米场地，故应支付场地费139500元，该款于本合同签订之日起七日内支付；乙方应于合同签订七日内缴纳6万元保证金；第三款（十九）条约定，乙方未按本合同及双方签订的其他文件协议规定缴纳相关费用的，延期产生的延迟履行违约金按日拖欠相关费用标准上浮3%结合实际拖欠的天数进行缴纳；第四款（四）条，乙方出现下列情况视为违约，甲方可单方面解除本协议，收回租赁标的物，租金不予退还，并不做任何赔偿……10、乙方房屋租金、物业管理费、水电费中的任何一项连续拖欠一个月以上（特殊情况由乙方书面报甲方同意迟交的除外）；第五款第3点第（三）条，乙方逾期交付租金、物业管理费、水电费的，甲方按本合同规定可以解除协议，并按逾期天数计算收取延迟履行违约金，并没收相关保证金。上述合同签订后，臻龙公司依约向到了么公司交付了房屋。因到了么公司未依约支付租金，臻龙公司委托浙江嘉瑞成律师事务所于2019年7月24日向到了么公司发送律师函一份，要求到了么公司于收函之日起3日内向臻龙公司支付未缴费用本金1449465元及逾期付款违约金507461.27元，否则将单方解除协议并要求到了么公司未交本金及逾期支付违约金1956926.27元（暂计算至2019年8月1日）。到了么公司于2019年7月26日签收上述律师函。2019年9月23日，臻龙公司再次向到了么公司发送律师函一份，明确向到了么公司告知解除涉案协议，到了么公司于2019年9月25日签收该律师函。一审法院认为，臻龙公司与到了么公司之间签订的《国际科创园租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案中，双方合同明确约定了租金、占有使用费、保证金的支付时间，到了么公司未依约及时支付，构成违约，臻龙公司有权主张款项及相应违约责任。根据合同约定，到了么公司迟延支付租金超过一个月以上，臻龙公司有权解除合同，臻龙公司发送的解除合同律师函，到了么公司已于2019年9月24日签收，故依法确认臻龙公司与到了么公司之间签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除。合同解除后，臻龙公司有权向到了么公司主张腾空涉案房产并要求向臻龙公司返还。至于臻龙公司主张到了么公司返还租金、占有使用费等款项共计1209481.50元，根据合同约定，到了么公司在本案起诉前应支付第一年租金及之前的占有使用费共计721485元，第二年截止到2019年9月24日租金共计487996.50元，合计1209481.50元，故臻龙公司的该点主张，合理有据，予以支持。至于臻龙公司主张到了么公司应支付逾期付款的违约金并自愿调整为按月利率2%计算，臻龙公司的该点主张符合合同约定，亦不违反法律法规，故依法予以支持，根据合同约定，到了么公司欠付租金、物业管理费、水电费的，按逾期天数计算收取延迟履行违约金，故截至2019年9月24日的违约金数额应为359363.34元，后续逾期未支付违约金以未支付款项1209481.50元为基数按月利率2%标准计算至实际履行完毕止。违约金计算清单如下：期间起期间末面积（平米）金额（元）备注支付时间计算至月利率逾期违约金2018.1.12018.12.31租金2018.1.92019.9.242%324000元×20.5个月×2%=132840元2016.10.12017.12.31占有使用费2018.1.92019.9.242%139500元×20.5个月×2%=57195元2018.4.12018.12.31955.5租金2018.4.12019.9.242%257985元×17.8个月×2%=91842.66元2019.1.12019.6.301855.5租金2019.1.12019.9.242%333990×8.8个月×2%=58782.24元2019.7.12019.9.241855.5租金2019.7.12019.9.242%333990元×2.8个月×2%=18703.44元合计359363.34元合同解除后，因到了么公司未及时腾空，故臻龙公司有权主张到了么公司支付后续占有使用费，占有使用费标准参照原、到了么公司之间的租赁合同，即以实际占有面积为基数，2019年12月31日前以每平方米30元/月的标准支付，2020年1月1日之后以每平方米31.50元/月的标准支付至实际腾空之日。综上，臻龙公司相应的诉讼请求予以支持，超出部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认臻龙公司与到了么公司于2018年1月2日签订的《国际科创园租赁合同》已于2019年9月24日解除；二、到了么公司于判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市龙湾区圣特立集团厂区Ｂ幢三楼的房地产并向臻龙公司返还；三、到了么公司于判决生效之日起十日内向臻龙公司支付截至2019年9月24日的租金、占有使用费共计1209481.50元、截至2019年9月24日的逾期支付违约金359363.34元及后续逾期支付违约金（以1209481.50元为基数，从2019年9月25日起，按月利率2%计算至实际履行完毕之日）；四、到了么公司于判决生效之日起十日内向臻龙公司支付合同解除后的占有使用费（以到了么公司实际占用面积为基数，自2019年9月25日至2019年12月31日期间按每平方米30元／月的标准，自2020年1月1日之后按每平方米31.50元／月的标准，均计算至实际腾空之日）；五、驳回臻龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，减半收取9600元，由到了么公司负担。二审期间，到了么公司提供了以下证据：1、（2020）浙0303民初327号原告温州龙湾科技投资有限公司诉被告到了么公司物业服务合同一案民事诉状及庭审视频，温州龙湾科技投资有限公司陈述其于2019年12月20日对到了么公司采取停水停电措施，到了么公司于同日腾空涉案房屋；2、视频，证明2020年4月24日臻龙公司阻拦到了么公司搬迁办公用品的事实。臻龙公司对上述证据的质证意见是：证据1只能证明涉案租赁房屋于2019年12月20日停水停电，不能证明到了么公司已于该日腾空；对证据2无异议，该视频可以证明2019年12月20日至2020年4月24日期间到了么公司仍占用涉案租赁房屋的事实。臻龙公司提供了交接清单，证明到了么公司于2020年6月9日搬离涉案租赁房屋。到了么公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为本案租金应计算至2019年12月20日涉案房屋被停水停电之日止。经审查本院认为，到了么公司提供的证据1不足以证明其已于2019年12月20日腾空涉案房屋，本院不予确认；证据2可以证明直至2020年4月24日前到了么公司尚未腾空涉案房屋，2020年4月24日到了么公司欲将涉案租赁场地的物品搬离，臻龙公司以到了么公司未支付租金为由予以阻止；臻龙公司提供的证据可以证明到了么公司于2020年6月9日腾空涉案租赁房屋的事实，本院予以确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，认为一审认定事实部分“到了么公司于2019年9月25日签收该律师函”系笔误，到了么公司签收律师函的时间应为2019年9月24日，对一审判决认定的其他事实依法予以确认。本院另认定，2019年12月20日，涉案房屋物业公司温州龙湾科技投资有限公司对涉案房屋采取停水停电措施。本案二审期间，本院于2020年5月11日到涉案租赁房屋查看时，到了么公司尚未腾空，后到了么公司于2020年6月9日腾空并交还涉案房屋。二审中，双方当事人一致确认到了么公司实际占用面积为1855.5平方米。本院认为，涉案《国际科创园租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。合同签订后，到了么公司至今未按合同约定支付场地费、租金及保证金，已构成违约。涉案租赁合同明确约定到了么公司连续拖欠租金一个月以上的，臻龙公司有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，臻龙公司享有合同解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，一审认定涉案《国际科创园租赁合同》已于臻龙公司解除合同的通知到达到了么公司之日即2019年9月24日解除，正确，故对原判第一项本院予以维持。到了么公司以涉案租赁合同存在租金减免的约定为由主张臻龙公司不享有合同解除权，缺乏依据，本院不予采信。本案二审中，到了么公司已腾空并交还涉案租赁物，故对原判第二项本院予以撤销。二审中，双方当事人对原判第三项确定的租金、占有使用费、违约金均无异议，故对原判第三项本院亦予以维持。鉴于到了么公司已于2020年6月9日腾空涉案房屋，合同解除后的占有使用费应自2019年9月25日计算至2020年6月9日。根据合同约定，2019年9月25日至2019年12月31日的占有使用费应按每平方米30元/月计算，2020年1月1日至2020年6月9日的占有使用费应按每平方米31.50元/月计算，考虑到2019年12月20日涉案房屋已停水停电，客观上影响了到了么公司对租赁物的正常使用，结合本案实际情况，本院酌情确定2019年12月20日之后的占有使用费标准调整至原合同约定的一半，故到了么公司应承担的占有使用费为324712.50元（1855.5平方米×每平方米30元/月×86天+1855.5平方米×每平方米15元/月×10天+1855.5平方米×每平方米15.75元/月×160天）。到了么公司主张租金应计算至2019年12月20日即臻龙公司对涉案房屋停水停电之日，依据不足，本院不予采纳。另外，本案中并未发现到了么公司涉嫌诈骗的犯罪线索，臻龙公司要求将本案移送公安机关处理，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5994号民事判决第一、三、五项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5994号民事判决第二项；三、变更浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初5994号民事判决第四项为：温州到了么物流科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付合同解除后的占有使用费324712.50元。二审案件受理费19200元，由温州到了么物流科技有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月十六日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮