贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1153号 上诉人（原审被告）：许治祥，男，1972年8月14日生，汉族，贵州省罗甸县人，住贵州省。 被上诉人（原审原告）：黄培军，男，1974年2月15日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省。 上诉人许治祥因与被上诉人黄培军租赁合同纠纷一案，不服罗甸县人民法院于2019年12月24日作出（2019）黔2728民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人许治祥向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决,并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。 上诉理由:第一，一审判决认定事实不清,上诉人根本不愿意解除合同，被上诉人起诉上诉人时根本达不到解除合同的条件,不应当判决解除合同。上诉人与被上诉人于2017年8月6日签订房屋租用协议,上诉人租用被上诉人所有的房屋,用作经营室内装修门面,租赁房屋位于罗甸县安邦华城10-1-2号门面(36.8平方米)、安邦华城10-1-1跃式复式楼负一楼(124.43平方米),双方约定租期为10年，开始约定第一年租金5万元,第二年租金5.3万元,第三年后租金按照120平方米的面积计算,每平方米按照该租赁房整条街的门面租金平均价计算。后来上诉人与被上诉人达成协议,实际年租金为40000元(平均月租金3333元),双方还约定,若上诉人不想租,必须于当年的7月1日前通知被上诉人。合同签订后,上诉人自2017年8月6日签订房屋租用协议开始至2019年8月6日,已支付2年的租金,且按合约支付了物业管理费，上诉人于2019年经过被上诉人同意在安邦华城10-1-1跃式复式楼负一楼124.43平方米进行了装修,用于装修样板间，提供给装修消费者现场观看，装修投资128000元,于2019年4月竣工。原地下室有唯一通往邻街门面的通道，于2019年7月2日被被上诉人堵住。堵住的原因是被上诉人不按照原来双方约定的年租金40000元执行,而是企图提高到每年60000元。2019年9月1日后,上诉人拒绝支付2019年8月6日以后的租金,并且要求被上诉人打开通道后，才能支付租金和交纳物业管理费用。被上诉人还在催收租金,并且用锁将租给上诉人的门面和装修样板间锁住,使上诉人无法经营5个月,不能采购加盟商装修材料,导致加盟资格被取消,加盟费268000元被收缴不予退还,造成上诉人装修投资128000元、加盟费268000元及停产期间的严重损失。对于上诉人的损失,被上诉人是明显违反租赁合同约定的行为给上诉人造成,而上诉人与被上诉人约定的租期为10年,双方没有因为租金问题而解除合同的约定,被上诉人达不到解除合同的标准,故上诉人不愿意解除合同。第二，一审判决对双方当事人的违约责任划分错误。一审判决认为上诉人不交纳租金,被上诉人将上诉人租用的门面锁住,造成了上诉人经营期间的经营损失,且双方约定的租期为10年,上诉人鉴于租期的时限将地下室装修成样板房,现解除双方的租赁关系,在一定程度上造成了上诉人的损失,故对本案双方的损失,双方均存在过错,酌情考虑处理方式,上诉人自行拆除地下室的样板房材料,不支付被上诉人租赁费,并于2020年1月20日前将租赁房门面和地下室交还被上诉人为宜。被上诉人诉请上诉人支付逾期滞纳金24000元不予支持，理由是上诉人未按时交纳房屋租金构成违约,但是因被上诉人的租赁房发生了变化,被上诉人未能将房屋原样交付上诉人使用,被上诉人已经违约,按照双方签订的《房屋租用协议》违约责任部分约定:被上诉人不能提供本合同约定的房屋而解除合同的,应当支付上诉人本合同约定租金的两倍作为违约金,被上诉人不能按合同约定提供约定的房屋,应当承担违约责任,但一审在划分责任时,未对此事进行审核,且被上诉人应当承担将房屋锁住的行为也构成违约,不难看出一审判决责任划分不当。根据我国《合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持”的规定，被上诉人重大违约在先,上诉人有权行使同时履行抗辩权,有权拒绝支付租金,上诉人根本不愿意解除合同,更不应当承担违约责任。 被上诉人黄培军二审未作答辩。 原审原告黄培军向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租用协议》，被告立即搬出现占有租赁房屋；2、判决被告支付3个月的租金9999元（按年租金40000元计算，每月3333元，暂从2019年8月6日计算至2019年11月6日）；3、判决被告支付逾期滞纳金24000元（每逾期一日，按年租金40000元的1%支付滞纳金，暂从2019年9月1日计算至2019年10月30日，共60日，直至被告支付完毕之日止）；以上诉讼请求金额共计33999元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年8月6日签订房屋租用协议，被告租用原告所有的房屋，用作经营室内装修门面。租赁房屋位于罗甸县安邦华城10-1-2号门面、安邦华城10-1-1跃式复式楼负一楼。双方约定租期为10年，开始约定第一年租金5万元，第二年租金5.3万元，第三年后租金按照120平方米的面积计算，每平方米按照该租赁房整条街的门面租金平均价计算。后来原、被告达成协议实际年租金为4万元。双方还约定被告若不想租，必须于当年的7月1日前通知原告。合同签订后，被告自2017年开始承租至今，已支付两年的租金，且按合约支付了物业管理费，被告于2019年在租用原告的地下室进行了装修，原地下室有一通道通往邻街门面，该地下室通往邻街门面的通道被物业公司堵住。2019年9月1日后，被告未按时支付2019年8月6日的租赁费和未交纳物业管理费，原告向被告催收租金，被告以门面通往地下室的通道被物业堵住为由拒付租金，原告在被告拒付租金的情况下，用锁将租给被告的门面锁住的方式催促被告交纳租金，使被告无法经营。后将锁打开，被告继续租赁房屋至今未支付租金。 一审法院认为：一、原、被告签订的房屋租用协议，是双方的真实意思表示。在承租过程中，因被告租赁房屋的通道被物业堵住发生变化，使被告不能从租用门面通往租用地下室（样板室），而导致双方发生矛盾难以调和，被告在审理过程中也表示不再租用，故原告诉请解除租赁合同，予以支持。二、原告诉请被告支付暂从2019年8月6日至2019年11月6日3个月的租金每月3333元，共计9999元，不予支持。理由是：鉴于本案的事实，被告不交纳租金，原告将被告租用的门面锁住，造成了被告经营期间的经营损失，且双方约定的租期为10年，被告鉴于租期的时限将地下室装修成样板房，现解除双方的租赁关系，在一定程度上造成了被告的损失，故对本案双方的损失，双方均存在过错。酌情考虑本案处理方式，被告自行拆除地下室的样板房材料，不支付原告租赁费，并于2020年1月20日前将租赁房门面和地下室交还原告为宜。三、原告诉请被告支付逾期滞纳金24000元，不予支持。理由是：被告未按时交纳房屋租赁费构成违约，但是因原告的租赁房发生了变化，原告未能将房屋原样交付被告使用，并将房屋锁住的行为也构成违约，相互折抵。四、被告在庭审中主张其装修地下室样板房的损失和原告锁其门面带来的损失由原告赔偿的意见，已经支持将该损失与原告的租金折抵。为此，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告黄培军与被告许治祥于2017年8月6日签订的房屋租用协议；二、被告许治祥自行拆除地下室的样板房材料，不支付原告的5个月房屋租赁费，并于2020年1月20日前将租赁房门面和地下室交还原告黄培军；三、驳回原告黄培军的其余诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由被告许治祥负担162.50元，原告黄培军负担162.50元。 二审中，上诉人提供一份湖北帅木环保新材料有限公司与许泉芬签订的代理销售合同，合同期限从2017年8月6日至2018年8月5日，不属于新证据，不予组织质证。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、双方签订的租赁合同是否应当解除；2、一审划分双方的违约责任是否得当。 本院认为：第一，对于双方签订的租赁合同是否应当解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，上诉人在支付被上诉人2年租金并使用租赁房屋2年后，双方因被上诉人租赁房屋的通道被物业堵住发生变化，使上诉人不能从租用门面通往地下室，导致双方发生矛盾。因双方对解除合同不能协商一致，被上诉人遂通过诉讼的方式请求解除，在一审庭审后，经一审询问上诉人是否继续租赁门面，上诉人表示被上诉人锁门和堵住通往地下室的过道，导致其无法经营，不再继续租用门面，并要求被上诉人承担其损失即品牌代理费26.8万元、装修费12.8万元，共计39.6万元，即上诉人已经以其行为拒不履行合同义务，故一审根据上诉人不再继续租用门面的意思表示，认定解除双方的租赁合同并无不当，应予确认。 第二，对于一审划分双方的违约责任是否得当问题。虽然双方签订为期10年的租赁合同，但是因上诉人在交了2年的租金并使用满2年后，在继续使用租赁门面近一个月的情况下，经被上诉人催收租金，上诉人以租赁房屋的通道被堵住拒交租金，亦未主动找被上诉人协商解决。同时，在此情况下，被上诉人也未主动找上诉人协商解决，而是采取用锁将租给上诉人的门面锁住，造成上诉人无法经营，导致双方之间发生矛盾而最终解除合同。一审基于上述事实，认定双方均存在违约行为，并将双方的违约给对方造成的损失相互折抵并无不当，应予确认。 综上所述，上诉人许治祥的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人许治祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年六月十日 书记员  刘 皓