北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6285号上诉人（原审被告、反诉原告）：程金堂，男，1957年8月17日出生，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中华民族园珠宝投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路2号2幢。法定代表人：高立军，总经理。委托诉讼代理人：田苗苗，女，1989年11月4日出生，北京中华民族园珠宝投资有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人程金堂因与被上诉人北京中华民族园珠宝投资有限公司（以下简称民族园珠宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。程金堂上诉请求：撤销一审法院判决第二、三项，改判驳回民族园珠宝公司要求我方支付滞纳金和违约金的诉讼请求。事实和理由：第一，合同虽然约定租金一次性付清，但是双方已另行达成口头协议变更了合同约定，可以分期支付租金；第二，民族园珠宝公司在合同履行期内并未向我催要过剩余租金，我曾主动向民族园珠宝公司要求缴纳剩余租金，但当时该公司员工以局势动荡为由未收取，我不存在延期支付租金的违约行为；第三，双方因场地使用问题产生纠纷之后，民族园珠宝公司也未退还我保证金20000元，我认为保证金足以抵扣剩余租金，所以未再支付剩余租金；第四，合同约定的违约金标准过高，应予以调整。民族园珠宝公司辩称：同意一审法院判决，不同意程金堂的上诉请求，请求二审法院维持一审法院判决，驳回程金堂的上诉请求。民族园珠宝公司向一审法院起诉请求：1、请求判令程金堂支付自2017年9月15日至2017年11月19日合同期内未交付的租金17272.5元及滞纳金9733.17元；2、请求判令程金堂支付自2017年11月20日至2018年3月28日逾期腾房占有场地使用费34378.5元；3、请求判令程金堂支付违约金19454.5元；4、请求判令程金堂以53833元为基数按同期银行贷款利率支付滞纳金（自2018年3月28日至实际给付之日止）。程金堂向法院提出反诉请求：1、要求民族园珠宝公司退还我保证金2万元；2、要求民族园珠宝公司支付我逾期退还保证金的滞纳金，以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月20日计算至实际支付之日。一审法院认定事实：2016年9月7日，程金堂（承租方、乙方）与民族园珠宝公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：民族园珠宝公司将涉案场地出租给程金堂，建筑面积20.5平方米，租赁期限自2016年10月20日起至2017年11月19日止，缴费期限自2016年10月20日起至2017年10月19日止；租金单价13元/天/平方米，年租金总额为97272.5元；租金付款方式为一次性全额支付；承租方在每期租金期满前30日付清下期租金及相关费用，承租方用转账方式支付各期费用时必须保证在各交费期届满前30日到账，逾期应支付滞纳金；在本合同签订之日，程金堂应一次性向民族园珠宝公司支付保证金20000元。如果程金堂违反本《租赁合同》中的任何条款规定和条件，民族园珠宝公司可以书面通知程金堂，要求程金堂履行该等条款规定和条件。若程金堂在收到书面通知三日内仍未履行该等条款规定和条件，民族园珠宝公司可以使用或扣留全部或部分保证金，其数额应等同民族园珠宝公司因程金堂违反该等条款规定和条件蒙受的损失。若本条款所收取的保证金不足抵充程金堂因违反本《租赁合同》的任何条款规定时，则民族园珠宝公司可采取一切适当措施不限于收回承租商铺和以程金堂所付的全部保证金作为违约金补偿民族园珠宝公司，并按照本合同的相关规定继续追讨程金堂给民族园珠宝公司造成的经济损失。除本合同另有约定外，租赁期满，程金堂依约归还租赁商铺30天后，如无顾客投诉、索赔、退货等问题，且经民族园珠宝公司确认程金堂没有任何违约行为及欠交费用后，程金堂向民族园珠宝公司提交保证金票据原件，民族园珠宝公司无息退还相应保证金。拖欠租金及相关费用逾期10天的，民族园珠宝公司有合法权利收回整个承租商铺和提前终止、解除本《租赁合同》，并有权要求程金堂承担违约责任。程金堂在指定期限内未按时向民族园珠宝公司交纳租金及相关费用，应支付逾期滞纳金，每逾期一日加收当期应交费用金额5%的滞纳金。程金堂任何违反本合同约定的，应向民族园珠宝公司支付违约金，违约金数额为其年租金的20%。合同签订后，程金堂向民族园珠宝公司支付租金80000元和保证金20000元，租金支付情况为：2016年6月24日支付定金1万元，2016年9月7日支付预付租金5万元，2016年11月17日支付2万元。2017年1月21日，民族园珠宝公司（出租方、甲方）与佑德梁行公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定民族园珠宝公司将包含涉案场地在内的位于北京市朝阳区民族园路2号北京中华民族园有限公司（以下简称民族园公司）所属房屋中华民族园南园新疆景区珠宝城部分建筑物房屋（建筑面积11342平方米）出租给佑德梁行公司使用，该房屋产权人系民族园公司。民族园珠宝公司授权佑德梁行公司对承租面积自主经营管理，同意佑德梁行公司对承租面积进行二次规划出租。租赁期限自2017年5月1日起至2027年9月30日止。民族园珠宝公司认可该合同的真实性，但称实际合同双方在签订合同后并未实际履行，该合同已解除。2017年8月15日，民族园珠宝公司作为甲方与乙方佑德梁行公司签订《交接补充协议》，其中对押金和租金交接约定如下：存量商户与乙方续约后原押金由乙方负责处理；存量商户未与乙方续约，原押金转为租金折抵（租金标准按乙方新的优惠后租金价格，个别商户单独处理），折抵后的租金由乙方承担，不得与甲方折抵租金；存量商户离场，由甲方负责押金退还；存量商户与甲方未到期合同内租金由甲方承担，乙方在下次付款中扣除，扣除租金标准按甲方与存量商户签订合同剩余金额为准，具体金额由双方财务随后确认。2017年8月16日，民族园珠宝公司与佑德梁行公司联合向商户发出《公告》，载明：“自2017年8月16日起，北京中华民族园珠宝投资有限公司将现民族珠宝城（北京市朝阳区民族园路2号）的使用经营管理权授权给北京佑德梁行资产管理有限公司，今后北京中华民族园珠宝投资有限公司只负责物业管理。此物业的招商、运营、管理及停车场等一切相关事宜由北京佑德梁行资产管理有限公司全权负责，并由王艳任总经理负责民族珠宝城的全面运营工作。”民族园珠宝公司认可该公告的真实性，但称因后期佑德梁行公司违约，其已与佑德梁行公司解除了合同。经询，民族园珠宝公司或佑德梁行公司此后未再向商户发出新的公告或通知。2017年10月19日，程金堂（乙方）与佑德梁行公司（甲方）签订《场地联营合作协议》，约定佑德梁行公司同意程金堂在1层76号商铺内经营，面积为20.5平方米，合作期限自2017年10月19日起至2018年10月18日止。程金堂称民族园珠宝公司与佑德梁行公司签订《房屋租赁合同》后表示佑德梁行公司就要接手，让其将租金支付给佑德梁行公司。审理中，程金堂提交2017年8月21日民族园公司和北京和则惠经贸有限公司联合向商户发出的《声明》照片打印件一份，载明：“2014年5月，我方将北京中华民族园有些事所有的中华民族园南园新疆景区（仅限珠宝城）之建筑物出租给北京中华民族园珠宝投资有限公司，并签订租约。近期我方了解到所谓北京佑德梁行资产管理有限公司参与珠宝城管理事宜，为维护广大商户的权益，特声明如下：1、根据我方与北京中华民族园珠宝投资有限公司签订的租约，北京中华民族园珠宝投资有限公司仅可直接与商户签订租赁协议，但无权将商铺打包转租给第三方；2、北京中华民族园珠宝投资有限公司无权将珠宝城的经营管理权转授权给第三方；3、北京佑德梁行资产管理有限公司无权经营管理珠宝城，也无权负责珠宝城商户的招商事宜；4、鉴于北京中华民族园珠宝投资有限公司存在欠缴租金等违约行为，我方拟考虑解除与其签订的租约。”程金堂称市场于2017年9月30日关闭，并提交2017年9月20日民族园公司向民族文化创意产业孵化基地有限公司出具的《同意关闭北京中华民族园珠宝城的函》照片打印件一份，载明：“我司为贯彻落实北京市疏解非首都功能产业工作安排及朝阳区优化调整产业结构要求，同意贵司对珠宝城经营业态进行转型升级。为做好珠宝城经营业态转型升级工作，同意贵司2017年9月30日起关闭珠宝城；民族文化创意产业孵化基地有限公司全权负责珠宝城关闭及业态调整工作，北京中华民族园珠宝投资有限公司落实。”民族园珠宝公司对该函件真实性认可，称其收到民族文化创意产业园孵化基地有限公司转函的时间是2017年10月，其通知商户结算的时间是2017年11月30日，因个别商户不撤场故珠宝城一直未能关停，一直经营到2018年2月8日。为证明市场一直经营到2018年2月8日，民族园珠宝公司提交如下证据：1、案外人袁晓平于2018年3月28日向其出具的《说明》，载明：“本人袁晓平是民族园珠宝城一层76号店铺的实际经营人，店铺的场地租赁合同截止至2017年8月19日，本人于2018年3月28日将店铺内所有物品全部取走，特此说明。”程金堂认可证据的真实性，称2017年9月30日市场关闭了，但东西还在商铺里，后来经过协商把东西拿出来了2、张金星、陈玉芬、韩淑全等三个商户的书面证词，证明市场经营至2018年2月8日。程金堂认为上述证人均未出庭，对证词不认可。3、（2019）京海诚内民证字第12008号公证书一份，于2019年9月6日对“民族珠宝城”微信群聊天记录进行公证，显示2017年11月21日，亚运村街道办事处人员在珠宝城召开疏解动员会，程金堂作为商户代表参会，街道信访办高飞对会议总结如下：“绝对不会轰大家，合同没到期的37户，大家履行合同没问题，我会去和园里谈，针对张金星张总说没有工作人员找他去沟通这个问题，我现在就可以回答你，目前工作人员有限，工作都是从三层开始做，然后是二层、一层、地下，请您耐心等待，相关工作人员会到您店里和您沟通。还有一点我需要阐述一下，从2017年9月初开始给佑德梁行退钱了，大家可能不知道，现在把退钱的回执给大家看一下”；2017年12月22日珠宝城通知合同逾期商户办理结算手续，其中有程金堂，当时程金堂还在珠宝城正常经营；另显示2018年2月9日关闭珠宝城，此后再没有营业。程金堂对公证书真实性认可，称公证书显示2017年12月9日发了篇文章，这个市场关闭是不争的事实，说明在2017年12月9日市场已经关闭，因商户在商铺还有物品，后续就押金怎么退、剩余物品怎么搬出等问题进行协调，并不能证明市场还有营业的功能。程金堂提交2019年1月22日与民族园珠宝公司工作人员王云爽的通话录音，证明在租赁合同未到期之前其要求支付租金，王云爽不收，表示租金是交给民族园珠宝公司还是佑德梁行公司不清楚。录音中王云爽称“上次不是聊完嘛，我说那个前两天张金星那个老板也来了，这边不也涉及到结算嘛，还和他说这事呢，我说当时确实是那个袁姐跟小庄上去来的，这个事确实是上去来着，后期就是说不是有点动荡嘛，完了就是没收，人家上去想交来的，正好赶上您父亲是刚等于不长时间的事也是，这事是上去来着，这事没问题”。民族园珠宝公司称当时需要程金堂办理撤场手续，并根据程金堂实际占用时间及所欠租金结算，但程金堂只是说把之前租金补齐，并不是说程金堂交纳租金而民族园珠宝公司不要。经询，程金堂表示如果法院支持民族园珠宝公司主张的违约金，则要求法院予以酌减。民族园珠宝公司称其于2017年8月16日将场地交付给佑德梁行公司，根据约定佑德梁行公司应于2017年8月31日向其支付租金，但一直未付，故民族园珠宝公司口头与佑德梁行公司解除合同，后双方发生纠纷；现佑德梁行公司作为原告将民族园珠宝公司起诉至法院，要求解除合同及支付违约金等；民族园珠宝公司在该案中提起反诉，要求支付租金、占用费、违约金及腾退房屋，其中反诉主张的占用费2017年12月1日之后的部分与本案存在重叠，之所以重复主张是因为佑德梁行公司基本处于破产状态，且民族园珠宝公司不清楚程金堂与佑德梁行公司签署的《场地联营合作协议》是否真实存在。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，民族园珠宝公司与程金堂签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，双方租赁期限自2016年10月20日起至2017年11月19日止，缴费期限自2016年10月20日起至2017年10月19日止，租金单价13元/天/平方米，年租金总额为97272.5元，租金付款方式为一次性全额支付。现程金堂在合同签订后仅支付租金80000元，尚欠租金17272.5元未付。现民族园珠宝公司主张该部分欠付租金，法院予以支持。合同约定程金堂在指定期限内未按时向民族园珠宝公司交纳租金及相关费用，应支付逾期滞纳金，每逾期一日加收当期应交费用金额5%的滞纳金。因合同约定程金堂租金为一次性全额支付，实际程金堂并未一次性支付，应认定为程金堂存在违约行为。民族园珠宝公司现主张自2019年9月15日至2017年11月19日的滞纳金，具有合同依据，双方约定的滞纳金标准过高，法院根据民族园珠宝公司主张滞纳金的基数及时间等因素酌定程金堂应支付滞纳金700元。根据民族园珠宝公司与佑德梁行公司于2017年8月15日签订的《交接补充协议》，存量商户与民族园珠宝公司未到期合同内租金由民族园珠宝公司承担，据此法院推定原合同到期后的租金根据该协议应由佑德梁行公司收取。现民族园珠宝公司与佑德梁行公司存在争议，民族园珠宝公司主张2017年11月20日至2018年3月28日占有场地使用费，法院不予处理。双方如有争议，可待民族园珠宝公司与佑德梁行公司纠纷依法解决后另行处理。合同约定程金堂任何违反本合同约定的，应向民族园珠宝公司支付违约金，违约金数额为其年租金的20%。因程金堂存在逾期支付租金的违约行为，民族园珠宝公司主张违约金19454.5元，法院予以支持。民族园珠宝公司就该违约金主张滞纳金，无合同及法律依据，法院不予支持。关于保证金，现民族园珠宝公司认可程金堂已于2018年3月28日腾退场地，程金堂存在违约行为，双方因租赁合同纠纷各自提出诉讼主张已由人民法院处理后，民族园珠宝公司已收取的保证金应予退还。程金堂主张逾期退还保证金的滞纳金，无合同及法律依据，法院不予支持。判决：一、程金堂于判决生效之日起七日内给付北京中华民族园珠宝投资有限公司租金17272.5元；二、程金堂于判决生效之日起七日内给付北京中华民族园珠宝投资有限公司滞纳金700元；三、程金堂于判决生效之日起七日内给付北京中华民族园珠宝投资有限公司违约金19454.5元；四、北京中华民族园珠宝投资有限公司于判决生效之日起七日内退还程金堂保证金20000元；五、驳回北京中华民族园珠宝投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回程金堂的其他反诉请求。二审中，程金堂申请证人庄某出庭作证，庄某陈述：2017年7月程金堂配偶曾向民族园珠宝公司提出缴纳租金，民族园珠宝公司员工当时以市场今后运营状况尚不确定为由未收取，让他们等等再说。程金堂对证人证言的内容予以认可；民族园珠宝公司对证人证言不予认可，称2017年7月不存在市场运营状况不确定问题，程金堂配偶是曾找过该公司市场部工作人员，但是在双方诉争租赁合同到期后因退场发生争议时。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。结合双方当事人二审期间的诉辩主张以及查明的事实情况，本院认为本案二审期间的争议焦点为程金堂是否存在违约行为及相应的法律后果。就此，本院认为，首先，合同约定租金应一次性全额支付，民族园珠宝公司接收程金堂分期支付的租金行为本身尚不足以认定其已同意变更合同约定的租金交纳方式并免除程金堂的违约责任；其次，即便存在民族园珠宝公司曾以珠宝城经营状态不明等为由暂未收取程金堂剩余租金的情况，并不代表民族园公司免除了程金堂的该笔债务，且程金堂与佑德梁行公司所签《场地联营合作协议》约定的合作起始时间系在本案诉争合同即程金堂与民族园珠宝公司签订的《场地租赁合同》约定租赁期限后，故此亦不构成程金堂拒绝向民族园公司支付剩余租金的适当抗辩事由，因此程金堂在本案诉争合同到期直至更久之后腾退之时一直未向民族园珠宝公司交纳剩余租金的行为确有不当；最后，根据合同约定，民族园珠宝公司系在程金堂不存在违约行为及欠交费用并归还商铺30天后退还保证金，故民族园珠宝公司未退还保证金不构成程金堂拒不支付剩余租金的合理抗辩事由。综上，本院认为程金堂在合同履行过程迟延支付租金构成违约，在支付所欠租金的同时，应承担相应的违约责任。双方诉争合同约定，程金堂迟延交纳租金应按日支付应交费用5%的滞纳金，同时支付年租金20%的违约金，前述滞纳金亦同样具有违约金性质，结合合同履行情况、程金堂违约情形、迟延交纳时间以及民族园公司因此所受的损失等本案具体情况，本院认为双方约定标准过高，故依据程金堂的申请酌情予以一并适当调整，并判令程金堂给付民族园珠宝公司违约金（含滞纳金）共8000元，一审法院确定的金额过高，本院予以调整。综上所述，程金堂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12057号民事判决第一、四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初12057号民事判决第二、三、五、六项；三、程金堂于本判决生效之日起七日内给付北京中华民族园珠宝投资有限公司违约金（含滞纳金）8000元；四、驳回北京中华民族园珠宝投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回程金堂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3922元，由北京中华民族园珠宝投资有限公司负担3375元，由程金堂负担547元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费150元，由程金堂负担100元（已交纳），由北京中华民族园珠宝投资有限公司负担50元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费304元，由程金堂负担115元（已交纳），由北京中华民族园珠宝投资有限公司189元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年六月九日法官助理 杨俊逸法官助理 曾琪惠书 记 员 王 艳