辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3501号上诉人（原审原告）：大连鹏程投资有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇大辛村。统一社会信用代码91210200782454479K。法定代表人：许大鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：赵通，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘红霞，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋庆霞，女，1985年9月8日生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：魏先保，辽宁碧海律师事务所律师。上诉人大连鹏程投资有限公司（以下简称“鹏程公司”）因与被上诉人蒋庆霞房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹏程公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鹏程公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定鹏程公司与蒋庆霞之间不存在合法有效的房屋租赁合同关系是错误的，依法应当予以纠正。首先，就鹏程公司举证的签订日期为2018年12月21日的《房屋租赁合同》，蒋庆霞承认乙方落款系其本人签字并摁手印，且其已向孙迎霞支付了第一期租金16万元中的10万元，而孙迎霞是代表鹏程公司收取的该10万元租金，这证明了双方不仅达成了房屋租赁合同，且蒋庆霞已经实际履行了部分合同义务。其次，蒋庆霞向鹏程公司出具的《缴纳履约保证金承诺书》，其内容也印证了蒋庆霞与鹏程公司直接就案涉房屋存在真实有效的房屋租赁合同关系。最后，尽管蒋庆霞提供了一份日期内容基本与鹏程公司提供的《房屋租赁合同》一致的甲方落款处由“金福童”签字的《房屋租赁合同》，但因金福童所签署的合同并没有加盖鹏程公司的公章，且结合蒋庆霞出具的《缴纳履约保证金承诺书》，显然可以认定与蒋庆霞就案涉房屋达成房屋租赁合同关系只能是鹏程公司。二、一审法院以鹏程公司就案涉房屋不具有所有权即认定鹏程公司就案涉房屋不具有合法的出租权是错误的，依法应予以纠正。房屋出租权既可以来源于房屋所有权，也可以来源于房屋所有权人的委托授权，还可以来源于就房屋具有的委托经营权，也就是说即便本案中鹏程公司不能举证其就案涉房屋具有所有权，一审法院也不能认定鹏程公司就案涉房屋不具有合法的出租权，进而否认双方之间房屋租赁合同关系的存在。另外，蒋庆霞自2013年起即承租案涉房屋，并根据双方当时签署的房屋租赁合同持续向鹏程公司缴纳了案涉房屋的租金，该事实证明蒋庆霞认可鹏程公司系案涉房屋的实际控制人，就案涉房屋有合法的出租权，且这期间并未出现其他人向蒋庆霞主张支付房屋租金的权利，即便未来可能出现有真正的房屋权利人主张房屋租赁权利，因蒋庆霞有与鹏程公司之间房屋租赁合同存在，也不会损害到蒋庆霞的实际利益。综上所述，因一审法院错误认定了本案的关键事实，导致其未正确适用法律对本案进行公正裁判，请求二审法院依法查明相关事实以维护鹏程公司的合法民事权利。另外，一审诉讼费及上诉费根据原告的诉讼请求是2019年5月-8月的租金的违约金，这段时间是88天，按照每天49.3元，诉讼费应该是2786元，一审法院诉讼费用计算有误，对于多收取的诉讼费应予退还。蒋庆霞辩称,不同意鹏程公司的上诉请求。一、鹏程公司在一审中与本案上诉状中阐述的事实是相互矛盾的，能够体现出其不断进行虚假陈述。一审第二次庭审时鹏程公司说不认识孙迎霞也不认识刘承智，在一审第三次庭审时，迫于证据鹏程公司改称认识孙迎霞，在本案的上诉状中，鹏程公司又写到孙迎霞是代表鹏程公司收取租金的，显然其陈述前后矛盾。而在鹏程公司所提供的证据里面有刘承智的证据，一审中鹏程公司称不认识刘承智，既然不认识他，证据从哪里来，鹏程公司今天所提供的证据并非新证据，有证据应当在一审时提供，二审提供违反了举证规则，应当由鹏程公司承担不利后果。无论是鹏程公司的书面证据还是证人证言，都解决不了鹏程公司是否具有合法出租权利来源的问题，房屋的出租人是谁弄不清楚，鹏程公司不具备诉讼主体资格，请求维持原判。鹏程公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交纳租金6万元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（自2019年5月5日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算）；3.判令被告向原告支付合同履约保证金6万元；4.判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金（自2019年8月1日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算）。一审法院认定事实：庭审中，原告提供签订日期为2018年12月21日的《房屋租赁合同》一份，载明：出租方大连鹏程投资有限公司（甲方）、承租方蒋庆霞（乙方）；甲方将位于大连市甘井子区泡崖商店房屋出租于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确认约为882.06平方米；租赁期限从2018年11月5日起至2023年11月4日止，共计5年；第一年租金为320,000元，第二年租金为340,000元，第三年租金为360,000元，第四年租金为380,000元，第五年租金为400,000元，本合同项下的租金总额为1,800,000元；乙方应于本合同签订之日向甲方交付60,000元作为乙方的履约保证金，乙方应于2019年7月31日前向甲方足额支付；本合同期满后三十日内，如乙方完全履行本合同，甲方将一次性无息返还该保证金（如有），如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失，并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方现同意甲方有权直接从履约保证金中抵扣。前述履约保证金数额不足上述约定时，乙方应按甲方要求及时补足，否则甲方有权解除本合同，逾期15日未缴或未足额缴纳，甲方有权解除本合同，已交保证金不予退还；乙方应于本合同签订之日10日内，以支票或现金的方式交纳六个月租金160,000元，甲方须在乙方每次交款时向乙方开具收款收据，余下租金交付时间及金额明细请见附件四租金付款明细表；乙方逾期支付租金每逾期一日，须向甲方支付本合同租金总额0.5%的违约金。合同附件四租金付款明细表载明：“第一年度租期2018年11月5日至2019年5月4日，应缴金额160,000元，付款时间2018年12月25日前；2019年5月5日至2019年11月4日，应缴金额160,000元，付款时间2019年5月5日前”。该合同落款甲方签字处为张某，并加盖了原告的公章，乙方签字处为蒋庆霞，并加盖了手印。原告主张被告拖欠其2019年5月5日至2019年11月4日期间应缴租金160,000元中的60,000元及履约保证金60,000元。被告认可上述租赁合同中落款处乙方“蒋庆霞”的签字系其本人所签，但辩称未曾与原告签订过案涉房屋租赁合同，并提供签订日期同为2018年12月21日的《房屋租赁合同》一份，载明：出租方金福童（甲方）、承租方蒋庆霞（乙方）；甲方将位于大连市甘井子区泡崖商店房屋出租于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确认约为882.06平方米；租赁期限从2018年11月5日起至2023年11月4日止，共计5年；第一年租金为320,000元，第二年租金为340,000元，第三年租金为360,000元，第四年租金为380,000元，第五年租金为400,000元，本合同项下的租金总额为1,800,000元；乙方应于本合同签订之日向甲方交付80,000元，作为乙方的履约保证金，乙方已于2013年向甲方交付保证金20,000元，乙方应于2019年7月31日前向甲方补交保证金60,000元。该合同落款甲方签字处为金福童，乙方签字处为蒋庆霞。其他合同内容与原告提供的《房屋租赁合同》内容一致。第二次庭审中，原告认可金福童系原告公司管理案涉房屋的经理，但主张并未授权金福童与被告签订上述房屋租赁合同。第三次庭审中，原告主张之前大连新星房地产开发集团有限公司是授权刘承智及金福童二人分别与被告签订案涉房屋租赁合同，但在金福童签订租赁合同后，大连新星房地产开发集团有限公司又改授权原告与被告签订租赁合同，取消对金福童的签约授权。针对金福童的身份及原告的上述自述，原告均未举证证明，被告亦不予认可。另查明，原告另提供2019年1月31日大连新星房地产开发集团有限公司出具的《证明》一份，载明：“大连市甘井子区泡崖街道泡崖小区8号公建（泡崖商店）系大连新星房地产开发集团有限公司所有，交由大连鹏程投资有限公司经营管理。”庭审中，原告自认案涉公建房屋的所有权人并非大连新星房地产开发集团有限公司，主张案涉公建房屋系大连新星房地产开发有限公司继承取得，但未提供相关证据予以证实，被告对此亦不予认可。被告辩称，其在与金福童签订的案涉公建房屋租赁期间内，租金系向金福童指定的孙迎霞支付，并提供户名为田立超的招商银行账户历史交易明细表一份，载明：2019年5月10日，田立超分两笔，每笔50,000元，合计向孙迎霞支付款项100,000元。原告认可孙迎霞收到了上述100,000元。再查明，原告提供《缴纳履约保证金承诺书》一份，载明：“大连鹏程投资有限公司：贵、我双方于2018年12月21日签订编号为PCPFWHT18076号《房屋租赁合同》，由本人承租贵司位于大连市甘井子区泡崖商店房屋。按照《房屋租赁合同》约定，本人需向贵司支付人民币60,000元作为履约保证金，现本人自愿将《房屋租赁合同》中的保证金金额提高为80,000元，同时本人承诺将其中的60,000元在2019年7月31日前足额付清，剩余20,000元由本人在2013年已向贵司支付的20,000元直接转抵保证金。本人保证，如2019年7月31日前本人未足额缴纳上述60,000元部分履约保证金，视为本人自动放弃执行《房屋租赁合同》，则贵司有权因可归责于我本人的原因解除《房屋租赁合同》，本人无任何异议，并自愿按照《房屋租赁合同》相关约定向贵司承担违约责任，赔偿相关损失，且本人放弃已转抵的20,000元保证金。本人保证上述承诺系本人真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫等情形，本人或任何第三方均不会就上述承诺事项向贵司主张无效，否则由本人负责解决并承担全部责任。”承诺人处为被告蒋庆霞的签名及加盖的手印，被告对“蒋庆霞”签字及手印的真实性无异议，但辩称上述承诺书的签订过程、形成时间及原因记不清楚，因原、被告之间不存在房屋租赁关系，故被告无需向原告支付租金或履约保证金。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首先，原告自认其并非案涉公建房屋的所有权人，授权其出租房屋的大连新星房地产开发集团有限公司亦非案涉公建房屋的所有权人，原告所提供的证据无法充分、有效的证实其对案涉公建房屋享有包括出租权在内的使用、收益及处分权。其次，第二次庭审及第三次庭审中，原告均自认金福童系管理案涉房屋的经理，但却主张大连新星房地产开发集团有限公司改授权原告与被告签订租赁合同，取消对金福童的签约授权。两次庭审中原告对此节事实的陈述存在诸多疑点，有悖常理，难以自圆其说，且未举证证明己方的主张，被告亦不予认可。根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。现原告未提交充分、直接、有效的证据证明其提供的与被告签订的案涉房屋租赁合同订立和生效的事实，故原告应承担对己方不利的诉讼后果。综上，原告无法证明其系案涉房屋的合法出租方及与被告形成了合法有效的房屋租赁合同关系，进而原告要求被告向其支付房屋租金、履约保证金及违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。被告辩称中的合理意见，予以采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第五条、第六十三条、第六十四条、第六十六条之规定，作出如下判决：驳回原告大连鹏程投资有限公司的诉讼请求。案件受理费14,379元、公告费260元，合计人民币14,639元（原告已预付），由原告大连鹏程投资有限公司负担。二审审理期间，鹏程公司提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换。对于双方存在争议的证据，本院认定如下：关于鹏程公司提供的案涉房屋2013年11月至2018年11月的房屋租赁合同及保证金和租金支付的收款收据，蒋庆霞对真实性不予认可，但认可在此期间其与刘承智之间存在房屋租赁合同关系，鉴于一审中蒋庆霞亦提供了一份其与刘承智签订的房屋租赁合同，该两份合同的内容完全一致，故本院对该合同的真实性予以确认。该证据显示，2013年11月13日，刘承智与蒋庆霞签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》，约定租期为2013年11月5日至2018年11月4日。对于鹏程公司开具的保证金和租金的收款收据，蒋庆霞不予认可，鉴于该收据系鹏程公司单方开具，在蒋庆霞否认其真实性的情况下本院对真实性无法确认，但蒋庆霞认可该期间的租金转账部分支付给了孙迎霞。对于鹏程公司提供的金福童与蒋庆霞签订的《房屋租赁合同》，蒋庆霞对真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，2018年12月21日金福童与蒋庆霞签订《房屋租赁合同》，该合同的主要条款与鹏程公司与蒋庆霞的合同条款基本一致。关于鹏程公司提供的刘承智的退休人员审批表、大连生生物业管理有限公司工商登记信息和金福童的社保缴费信息，蒋庆霞对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，刘承智2017年10月于大连生生物业管理有限公司办理退休手续，大连生生物业管理有限公司的股东为大连新星集团有限公司和曲建波；鹏程公司自2017年1月1日至今为金福童缴纳社会保险。对于鹏程公司提供的张某与蒋庆霞丈夫田立超的微信聊天记录截屏及田立超发给大连新星集团有限公司总经理曲建波（孙迎霞的丈夫）的短信截屏，蒋庆霞对真实性不予认可，鉴于鹏程公司未能提供上述证据的原始载体，故本院对该证据的真实性无法确认。对于鹏程公司提供的大连新星集团有限公司工商登记信息，蒋庆霞对真实性并无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，大连新星集团有限公司的法定代表人是孙迎霞，公司股东为曲建波、曲萌。对鹏程公司申请证人张某出庭作证，蒋庆霞对证人系大连新星集团有限公司的身份予以认可，本院对该份证人证言予以采信。张某陈述，案涉房屋系大连新星集团有限公司所有，自2013年开始租赁给蒋庆霞，针对案涉租赁房屋共签订两份合同，第一份是金福童代表鹏程公司签订的，后公司为了统一管理，决定以鹏程公司的名义租赁，故以鹏程公司的名义与蒋庆霞又签订一份租赁合同，但蒋庆霞一直未将之前金福童签订的合同交还。蒋庆霞已实际支付的10万元租金系支付给孙迎霞，由鹏程公司开具了收款收据。对于鹏程公司提供的金福童的证人证言，结合鹏程公司提供的金福童的社保缴费记录，本院对金福童系鹏程公司职员的身份予以确认，对金福童的证言予以采信。金福童陈述，案涉房屋系大连新星集团有限公司的，委托鹏程公司进行管理，鹏程公司将该房屋租赁给蒋庆霞，从2013年就开始租赁。金福童与蒋庆霞签订的《房屋租赁合同》是鹏程公司委托金福童签订，在该合同签订后，鹏程公司又与蒋庆霞重新签订了一份《房屋租赁合同》，但蒋庆霞一直未将其与金福童签订的租赁合同予以返还。蒋庆霞没有向金福童支付过租金，而是向鹏程公司支付租金，鹏程公司给她开具收款收据。本院对一审已查明的事实予以确认。本院补充查明，1.鹏程公司与蒋庆霞签订的案涉《房屋租赁合同》及金福童与蒋庆霞签订的《房屋租赁合同》均约定，逾期支付租金，每逾期一日需支付本合同租金总额0.5%的违约金，逾期支付其他费用的，每逾期一日应按应付数额的1%承担违约金。2.二审中，蒋庆霞明确表示，如法院认为其应当承担违约金，则其认为合同约定的违约金标准明显过高，申请法院调低违约金。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为鹏程公司与蒋庆霞之间是否存在房屋租赁合同关系。根据本案已查明的事实，鹏程公司主张双方之间存在房屋租赁合同关系有事实及法律依据。首先，从合同签订情况看，在鹏程公司与蒋庆霞签订的《房屋租赁合同》上有蒋庆霞本人的签字，蒋庆霞对该签字的真实性并无异议，应认定其与鹏程公司之间形成了房屋租赁合同关系。并且蒋庆霞还曾向鹏程公司出具过一份《缴纳履约保证金承诺书》，明确认可其与鹏程公司于2018年12月21日签订了《房屋租赁合同》，亦佐证了双方当事人存在房屋租赁合同法律关系的事实。其次，蒋庆霞一审提供了其与刘承智、金福童在不同时期签订的案涉房屋《房屋租赁合同》，欲证明刘承智、金福童系案涉房屋的合法出租人，其与该二人形成了房屋租赁合同关系。但二审中，金福童出庭作证，明确表示案涉房屋系大连新星集团有限公司所有，委托鹏程公司进行管理，其与蒋庆霞签订的《房屋租赁合同》是鹏程公司委托金福童签订，在该合同签订后，鹏程公司又与蒋庆霞重新签订了一份《房屋租赁合同》，取代了原合同。即金福童否认其系案涉房屋所有权人及与蒋庆霞存在租赁合同关系的事实。根据鹏程公司二审提供的证据显示，刘承智系大连新星集团有限公司出资设立的大连生生物业管理有限公司的员工，现无据证明刘承智系案涉房屋的权利人，故蒋庆霞主张刘承智、金福童为案涉房屋出租人的抗辩理由不能成立。再次，从合同履行情况看，无论是租期为2013年11月5日至2018年11月4日的房屋租赁合同，还是2018年12月21日签订的房屋租赁合同，双方当事人均认可案涉房屋的租金支付给了孙迎霞，而孙迎霞系大连新星集团有限公司的法定代表人，故从租金收取情况看，大连新星集团有限公司应对案涉房屋享有相应的权利。结合大连新星房地产开发集团有限公司出具的将案涉房屋交由鹏程公司经营管理的书面证明，鹏程公司有权将案涉房屋出租。最后，蒋庆霞否认其与鹏程公司存在房屋租赁合同关系，却未能提供充分的证据证明其占有案涉房屋的合法依据，其认可与之存在租赁关系的金福童明确表示系代表鹏程公司与蒋庆霞签订租赁合同，故蒋庆霞的主张显然不能成立。现蒋庆霞认可在其占有使用案涉房屋期间，并无相关权利人对案涉房屋主张权利，影响其正常使用，理应向鹏程公司支付租金。综上所述，蒋庆霞与鹏程公司之间已形成了合法有效的房屋租赁合同关系，一审法院认为双方当事人间不存在房屋租赁关系欠妥，本院依法予以纠正。在鹏程公司与蒋庆霞以及金福童与蒋庆霞2018年12月21日签订的两份《房屋租赁合同》中均约定，2019年5月5日至2019年11月4日应缴租金160,000元，付款时间为2019年5月5日前，60,000元履约保证金应于2019年7月31日前足额支付。逾期支付租金，每逾期一日需支付本合同租金总额0.5%的违约金，逾期支付其他费用的，每逾期一日应按应付数额的1%承担违约金。现蒋庆霞仅支付了2019年5月5日至2019年11月4日的租金100,000元，尚欠60,000元租金未付，故鹏程公司要求蒋庆霞支付该60,000元租金有合同依据及法律根据，本院依法予以支持。关于逾期支付租金的违约金，按照合同约定每逾期一日应付本合同租金总额0.5%的标准计付，显然过高，鹏程公司主张每日按49.32元计算亦无充分依据，二审中，蒋庆霞明确表示，如法院认为其应当承担违约金，则其申请法院调低违约金标准，综合考虑鹏程公司的实际损失、双方当事人的合同履行情况及过错程度，本院依据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行规定的逾期贷款利率（2019年5月6日起至2019年8月19日止）与同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止）。关于履约保证金60,000元，合同约定应于2019年7月31日前足额支付，蒋庆霞无据证明其已经支付，故鹏程公司要求蒋庆霞支付有合同依据，本院依法予以支持。对于逾期支付履约保证金的违约金，合同约定逾期支付其他费用的，每逾期一日应按应付数额的1%承担违约金，该违约金标准亦明显过高，本院一并予以调整，调整为蒋庆霞向鹏程公司支付自2019年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行逾期贷款利率计付的利息，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付的利息。关于鹏程公司上诉称，诉讼费计算有误一节，本院认为，鹏程公司在一审第一次开庭时变更诉讼请求中的违约金计算标准为：要求蒋庆霞向鹏程公司支付逾期支付租金的违约金（自2019年5月5日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算），支付逾期支付履约保证金的违约金（自2019年8月1日起至实际支付之日止，每日按49.32元计算），诉请变更后，将违约金计算至二审判决作出时，鹏程公司的全部诉请应收取的诉讼费是3411元，一审法院对诉讼费计算有误，本院依法予以调整，对于多收取的诉讼费应依法予以退还。综上所述，鹏程公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初7894号民事判决；二、蒋庆霞于本判决发生法律效力之日起十日内向大连鹏程投资有限公司支付租金60,000元及违约金（自2019年5月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计付，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付）；三、蒋庆霞于本判决发生法律效力之日起十日内向大连鹏程投资有限公司支付履约保证金60,000元及违约金（自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行逾期贷款利率计付，自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计付）；四、驳回大连鹏程投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费14,379元，应收取的诉讼费为3411元，多收取的诉讼费10,968元应由一审法院退回大连鹏程投资有限公司，公告费260元，合计3671元(大连鹏程投资有限公司已预交)，由大连鹏程投资有限公司负担560元，蒋庆霞负担3111元；二审案件受理费14,379元（大连鹏程投资有限公司已预交），应收取的诉讼费为3411元，多收取的诉讼费10,968元应由本院退回大连鹏程投资有限公司，由大连鹏程投资有限公司负担560元，蒋庆霞负担2851元。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月十二日书记员 连亚妮