福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终625号 上诉人（原审原告）：永定区佳和信息咨询服务部，住所地龙岩市永定区凤城街道沿河北路76号，统一社会信用代码：92350822MA2Y7RK002。 经营者：赖石才，女，1975年8月30日生，汉族，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：李信全，男，1971年3月2日生，汉族，中学教师，住龙岩市永定区，系赖石才之夫。 被上诉人（原审被告）：赖桂梅，女，1993年9月12日生，汉族，第二实验幼儿园教师，住龙岩市永定区。 被上诉人（原审被告）：黄达荣，男，1990年6月30日生，汉族，公务人员，系赖桂梅之夫,住龙岩市永定区。 上诉人永定区佳和信息咨询服务部（以下简称佳和服务部）因与被上诉人赖桂梅、黄达荣居间合同纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳和服务部的经营者赖石才及其委托代理人李信全、被上诉人赖桂梅、黄达荣到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 佳和服务部上诉请求:1.撤销原审判决，予以改判。2.判决被上诉人按2019年8月18日签订的《客户看房协议书》约定支付给佳和服务部经营者赖石才居间服务费人民币13400.0元。3.判令被上诉人支付本案一审、二审诉讼费用。事实与理由： 1、2019年6月23日被上诉人黄达荣通过主动添加微信，与佳和服务部经营者赖石才联系，了解房源信息情况，上诉人赖石才了解了赖桂梅、黄达荣夫妇欲购房的意向后，综合被上诉人的购房要求，向被上诉人夫妇重点推荐了位于永定区陈柏芳业主房），面积约107平米，业主挂牌价为70万（并提议被上诉人可前往该房楼下602房看看，参考装修风格）。 2、2019年8月18日下午，被上诉人联系上诉人赖石才，要求实地看珑府4A2002房，下午五点左右，上诉人赖石才首次带被上诉人夫妇对龙凤花园珑府4A2002房进行现场看房，了解了该套房的结构及周边环境及设备，被上诉人赖桂梅签订了《客户看房协议书》，其中双方约定：“买卖成交：买方应支付成交总价的1%作佣金。若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金等”。 3、2019年8月19日上午，应被上诉人赖桂梅夫妇要求，上诉人赖石才带被上诉人赖桂梅前往万星首府小区看房，先后看了不同单元的3、10、13、17、19层的套房，随后再次前往珑府4A2002房进行第二次着重踏看该房及周边环境，并到该房同户型602室参考装修情况，当天下午上诉人亦与被上诉人沟通所看房的意向，被上诉人称后面再看看，之后上诉人均有与被上诉人商讨购房事宜。 4、2019年9月28日上午10点左右，被上诉人赖桂梅联系上诉人赖石才前往盛世鑫城小区看房，先后看了6套毛坯房，其中对该小区12号楼1401房有意向，后因价格与业主无法达成一致未能成交。2019年10月10日上午10点左右，上诉人在微信上向被上诉人赖桂梅询问之前带看的珑府4A2002房购房意向。 5、2019年11月2日下午五点半左右，上诉人在微信上再次向被上诉人赖桂梅询问珑府4A2002房的购房意向，被上诉人称“朋友介绍了一套珑府11层的，准备买了”。后经上诉人调查证实被上诉人赖桂梅、黄达荣夫妇所购套房，正是上诉人赖石才所重点推荐，并二次带被上诉人赖桂梅夫妇实地踏看的珑府4A2002房（该房为20楼），而并非被上诉人所称的珑府11层套房，被上诉人故意隐瞒所购房产为之前上诉人带看的珑府4A2002房的事实真相。被上诉人赖桂梅、黄达荣私下有意避开佳和信息咨询服务部而通过其他中介签约、办理过户等手续成交，其行为属典型的“跳单”行为。 上诉人认为作为买房人应秉承诚信做人，不应该为了省中介费叫其他中介帮忙与业主联系成交。我国《合同法》第6条规定“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第60条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第8条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”佳和服务部与赖桂梅签订的《客户看房协议书》符合居间合同的法律特征，双方之间成立居间合同关系，即该协议对当事人具有法律约束力，在上诉人并无过错的前提下，赖桂梅夫妇避开本服务部，私下通过其他中介与业主成交，并找出“楼层不熟，没能记清房号”等各种牵强的理由和毫无说服力的证据进行搪塞，其行为有悖诚信准则。 上诉人认为自与被上诉人赖桂梅、黄达荣成立居间服务开始，上诉人秉承诚信为本，服务至上的店风，全力投入到为被上诉人赖桂梅、黄达荣提供合适房源信息，并多次亲自带看或陪同被上诉人到实地踏看房屋及设备、周边环境等服务。为此本服务部在这居间服务活动中付出了必要费用和经营成本，只因被上诉人以价格为由，佳和服务部未能促成本次交易。据此，依据《中华人民共和国合同法》第427条之规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”时至今日，被上诉人并未支付给上诉人任何费用。 一审法院对上诉人在本案中所做的大量工作，为此而付出的经营成本、体力、精力视而不见，适用法律不正确，有偏袒被上诉人一方，判决不公，本案所涉房产珑府4A2002房是上诉人首次提供房源和亲自带看的房产，《客户看房协议书》是具有完全民事行为能力的被上诉人赖桂梅所签。且上诉人也有对协议内容进行说明，并没说只是走个流程，更没有如被上诉人所说的具有欺骗性。其内容并没有违反《合同法》第52条关于合同无效的法律情况的规定，合情、合理、合法。在居间服务中上诉人对被上诉人所说的房价仅仅是业主的挂牌价，而并非最终成交价，最终成交价是买受方与业主多次磋商的最后价格，并非是“一锤子买卖”，没有可比性，这只是被上诉人以挂牌价高于成交价为由进行“跳单”的说辞。 综上所述，《客户看房协议书》是双方真实意思的表示，内容合情、合理、合法，该居间合约条款应该有效，而被上诉人的行为违反了此约定，是典型的“跳单”行为，应承担协议中所述的违约责任，望二审法院结合以上事实和上诉人的诉求，依法、以规、依理作出公正的判决。 两被上诉人共同辩称：1、案涉的珑府4A2002房屋业主并未独家授权给赖石才出售房屋，根据《消费者权益保护法》，答辩人作为市场消费者享有自主选择商品或者服务的权利。 2、佳和服务部提供的《客户看房协议书》中“若客户与卖方不论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。”的条款，违反了《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公益”，违反了《消费者权益保护法》中消费者享有自主选择商品或者服务的权利，限制了答辩人作出由其他也有该套房源以更低的成交价和中介服务的房产中介进行居间服务的选择，加重了答辩人的责任，损害了答辩人的利益。 3、佳和服务部提供的《客户看房协议书》系佳和服务部制作的可反复使用的格式合同，其作为提供格式合同的一方，并未遵循公平原则确定双方的权利义务关系，不但没有做到《合同法》条款中规定“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”，反而是在炎热的中午上诉人与怀孕7个月的答辩人赖桂梅单独看房时没有细细给答辩人解释清楚情况下匆忙让答辩人赖桂梅签订的，上诉人当时也只是跟答辩人赖桂梅说这只是份看房协议，却没有提起看房协议中涉及房屋买卖方面内容，其行为显然违背了市场经济诚实信用原则。 4、答辩人与珑府4A2002房屋业主之间并非所谓的佳和中介行业所称的“跳单”行为，答辩人购买珑府4A2002房屋是答辩人在经过多方面对比权衡，最后通过永定区丽佳房产中介服务部撮合之下成功购买房屋的，系买受人行使其作为消费者享有的自主选择权，也是有具体支付丽佳中介服务费用，并非上诉人所说的为了省中介费与业主私自成交而破坏市场经济诚实信用原则。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。 佳和服务部向一审法院提出诉讼请求：1、判令赖桂梅、黄达荣支付中介费13400元；2、诉讼费由赖桂梅、黄达荣负担。 一审法院认定事实：赖桂梅、黄达荣夫妇因想购买一套二手房，于2019年6月23日经他人介绍找到佳和服务部，佳和服务部的经营者赖石才应赖桂梅夫妇的条件要求，向赖桂梅推荐凤城辖区内多处房源并带其实地察看供其挑选，其中包括位于永定区（产权人为张衍辉，面积约107平方米，挂牌价为70万元）。2019年8月18日下午赖石才再次应赖桂梅、黄达荣夫妇的要求，又着重察看了珑府4A2002房屋后，在佳和服务部处签订了仅有客户赖桂梅单方签字的《客户看房协议书》一份，协议约定：买卖未成交，佳和服务部不收取佣金；买卖成交，买方应支付成交总价的1%作佣金；若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。此后，赖石才还多次带着赖桂梅、黄达荣夫妇到其他楼盘挑选房屋，并用微信联系方式了解赖桂梅、黄达荣夫妇的购房意向。但赖桂梅、黄达荣因价款等原因未能中意。 2019年10月，赖桂梅、黄达荣经了解得到信息：案外人张衍辉夫妇也有将上述涉案房屋委托给永定区丽佳房产中介服务部代售，经永定区丽佳房产中介服务部推荐，并通过三方沟通洽谈协商，该房屋可以67万元的价款出售。2019年11月7日，买受人赖桂梅、黄达荣与原房屋业主及永定区丽佳房产中介服务部签订《房地产买卖合同》一份，涉案房屋以67万元成交。 另查明，佳和服务部未取得上述涉案二手房的独家委托销售权。 一审法院认为，赖桂梅与佳和服务部签订的《客户看房协议书》符合居间合同的法律特征，双方之间成立居间合同关系。协议书系佳和服务部制作的可反复使用的格式合同，佳和服务部作为提供格式合同的一方，应当遵循公平原则确定双方的权利义务关系。本案中，由于涉案房屋的业主并未授权佳和服务部独家委托出售，还有委托其他中介服务部委托出售，赖桂梅与佳和服务部签订《客户看房协议书》后，因对交易价款不合意未达成交易，而与向其推荐买卖价款较低的另一家中介服务部达成涉案房屋的买卖交易，系买受人应有的选择权，是公平竞争，而不是恶意损害。《客户看房协议书》约定：“若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。”排除了买受人有选择房源和房价的权利，加重了买受人的责任，损害了买受人的利益，该约定应当认定无效。故佳和服务部起诉要求赖桂梅、黄达荣支付中介费13400元，于法无据，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回永定区佳和信息咨询服务部的诉讼请求。案件受理费135元，减半收取67.50元，由永定区佳和信息咨询服务部负担。 二审诉讼中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院二审予以确认。 上诉人向本院提交新的证据：一、上诉人与被上诉人黄达荣关于购房事宜的聊天记录1份，证明被上诉人黄达荣知晓购房事宜，上诉人赖石才有向被上诉人提供和推荐珑府4A2002房。二、业主委托其嫂子白素霜签订《售房委托书》时交给上诉人珑府4A2002房锁匙1把，证明业主只把锁匙交给佳和服务部，说明佳和服务部取得涉案二手房的独家销售权。 两被上诉人的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二的真实性无法确认，所有中介都有相同的钥匙。 被上诉人向本院提交新的证据：一、永定区丽佳房地产中介服务部营业执照一份；证明被上诉人是通过中介购买龙凤花园珑府4A2002室，没有跳单。二、房地产买卖合同一份，证明被上诉人没有跳单。三、微信转账凭证一份，证明被上诉人购买龙凤花园珑府4A2002室支付了中介费。四，永定区丽佳房地产中介服务部中介费收据一份，证明被上诉人支付了中介费。 上诉人的质证意见为：对证据一、二，一审已经提交，不再质证。对证据三、四，二审当庭才提供，不予质证。 本院认为，两被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性无异议，予以认定。证据二为实物，予以认定。被上诉人提供的证据，虽上诉人不予质证，但可以证实被上诉人通过丽佳中介购房并支付了中介费，予以认定。 本案的争议焦点为：上诉人要求两被上诉人支付居间费用13400元的诉请能否成立？ 本院认为，本案双方当事人所签订的《客户看房协议书》，该协议虽约定买卖成交，买方应支付成交总价的1%作佣金；若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。但该条款是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和同合同法》第四十条的规定，该条款的约定加重了对方责任，排除了对方主要权利，该条款无效。故上诉人要求被上诉人按该协议履行，支付中介费用及赔偿金的诉请，本院不予以支持。上诉人亦未举证证明其与出卖方签订了独家销售代理协议，虽然其向本院提供了业主的钥匙，但被上诉人通过其他中介亦可以察看到该房源，故上诉人提供的证据不足以证实其为独家代理人。被上诉人通过其他中介获取的房价信息低于上诉人所提供的，其有权选择中介方，上诉人仅带领被上诉察看了房源，其并没有对双方成交起促成作用，被上诉人通过其他中介成交并支付了相应的中介费用，不能据此认定被上诉人属于跳单行为。 综上所述，上诉人永定区佳和信息咨询服务部提出的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费135元，由上诉人永定区佳和信息咨询服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年六月十一日 法官助理邹晖 书记员陈笑平 附主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。