青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民再32号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：许国镇，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：仇建平，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄烨楠，青海竞帆律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：青海帝玛尔藏药药业有限公司。住所:青海生物科技产业园区经三路25号。 法定代表人：李耀华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄烨楠，青海竞帆律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：蔡雪菲，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：高海银，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄烨楠，青海竞帆律师事务所律师。 原审第三人：青海新田房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城西区昆仑路1号1号楼151室。 法定代表人：朱省英，该公司总经理。 再审申请人许国镇因与被申请人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司（以下简称帝玛尔公司）、蔡雪菲及原审第三人青海新田房地产开发有限公司（以下简称新田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1026号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月13日作出（2019）青民申456号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人许国镇及其委托诉讼代理人钟汝超，被申请人帝玛尔公司的法定代表人李耀华、蔡雪菲及仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的共同委托诉讼代理人高海银、黄烨楠到庭参加诉讼，原审第三人新田公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许国镇申请再审称，（一）原判决认定事实不清。买卖合同未能履行的根本原因是仇建平等人未按约定付款，依据双方约定，合同应予解除。双方先后签订了《协议书》《补充协议》《西宁市商品房预售合同更名协议》（以下简称《更名协议》），根据协议约定，仇建平等人作为买方应当先支付房款4800000元，许国镇在收到4800000元后2小时内办理预售合同撤销手续，随后由仇建平等人与新田公司签署商品房买卖合同并备案，备案至仇建平等人名下24小时内，仇建平等人应付清尾款。对于房款的支付时间、撤销原房屋备案、办理新备案时间协议中有明确约定。但原判决在认定“本案案件事实应结合三份协议内容综合来认定”的同时，又做出了“在该协议中未约定房屋买卖事宜的办理时间、亦未约定房款支付时间”的错误认定。（二）原审判决所做判项具有不确定性，也无法执行，同时剥夺了许国镇的合法权利。原审判决判令合同继续履行，但合同能否继续履行取决于仇建平等人是否按时间付款，仇建平等人已经明确以自己的行为表明不继续履行合同，许国镇有权依法解除合同。原判决驳回了许国镇要求解除合同的反诉请求，根据“一事不再理”原则，许国镇失去了再次主张解除合同的权利。原判决因为仇建平等人的不履行，不具有可执行性，相当于法院对双方的争议没有做出处理。请求：1.撤销原一、二审判决，驳回仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的诉讼请求，支持许国镇的反诉请求；2.原审诉讼费由仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲承担。 仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲共同辩称，许国镇的再审请求依法不能成立，其要求解除合同无事实依据和法律依据。2017年12月6日协议虽然约定了解除条件，但该条件并未成就。协议签订后，乙方应向甲方支付人民币2000000元预付款，但因该合同签订过程中，存在着违建和许国镇与他人互相抵债的事实，导致双方一直处在商议过程，所以协议对于付款时间没有约定，也就是仇建平等人在合同签订后的任何时段付款，均不违约。2018年4月8日的《补充协议》是对2017年12月6日协议的补充，该协议仅对付款方式、金额、期限进行补充，即2018年的4月8日仇建平等人应当付款4600000元。该协议第二条约定该笔款项并非支付到许国镇的账户中，而是双方是要建立共管账户，待房屋合同变更到乙方名下及备案手续完成后，双方才能将共管账户中的钱转到许国镇账户中，2017年12月6日协议的违约解除条款不能适用。在合同的实际履行过程中，双方迟迟没有建立共管账户，又基于新田公司明确不能办理变更手续，仇建平等人又将已转至许国镇账户的款项转回，所以《补充协议》的履行仇建平等人未违约。2018年4月19日《更名协议》是在确定了双方以及第三人在合同履行过程中要解决的问题后进行的约定，《更名协议》履行过程中，仇建平等人始终愿意履行合同，只是对协议能否履行存在顾虑，根本不存在违约行为，且解除合同要通知对方，截止目前许国镇未通知仇建平等人解除合同。关于违约金的问题，因为仇建平等人未违约，许国镇要求支付违约金的请求不能成立。 再审中，许国镇提交西宁市房地产交易管理所生物科技产业园区分理处出具的案涉房屋《交易变更信息表》及转账凭证，拟证明许国镇在仇建平等人未完全履行合同付款义务的前提下，已完成案涉房屋备案登记、办理更名手续等义务以及谢海红因与本案有利害关系，其原审证言不应被采信。 仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲质证认为，房屋《交易变更信息表》不能反映案涉房屋交易全过程，案涉合同解除条件未成就，许国镇通过谢海红向新田公司主管打招呼的费用，与谢海红无关。 仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲再审提交于2020年1月与新田公司签订的商品房买卖合同两份以及帝玛尔公司企业存款对账单和蔡雪菲银行流水，拟证明仇建平等人已履行原审判决与新田公司签订了新的房屋买卖合同，2018年4月8日及4月19日仇建平等人的账户余额足以完成案涉房屋交易。许国镇质证认为，再审期间应中止原判决的执行，仇建平等人未按合同约定时间支付房屋价款构成违约，合同应当解除。 一、关于案涉三份协议应否解除的问题 本院再审认为，2017年12月6日，许国镇与李耀华、仇建平及案外人谢海红签订《协议书》，因新田公司原因该协议无法履行。2018年4月8日，许国镇与李耀华、仇建平、蔡雪菲签订一份《补充协议》，蔡雪菲向许国镇转账支付1400000元后，以行使不安抗辩权为由，将1400000元转回自己账户内。2018年4月19日，许国镇作为甲方，仇建平与帝玛尔公司作为乙方，新田公司作为丙方签订了《更名协议》。上述三份协议内容虽不一致，但签订目的都是将许国镇名下房屋出售给仇建平等人。从各协议约定内容看《协议书》与《补充协议》《更名协议》之间具有连续性，《补充协议》《更名协议》是对《协议书》内容的补充完善。《协议书》中所约定的合同解除条款也应适用于《补充协议》和《更名协议》，即“乙方如不按合同约定向甲方支付房款的，每逾期一天，承担余款万分之七的违约金，逾期达到60日，甲方有权解除本合同”，但截止到2018年4月19日，仇建平、李耀华是否按约定履行支付案涉购房款的义务，原审此节未予审理，却判决支持仇建平等人的诉讼请求而驳回许国镇的反诉主张，许国镇的再审理由成立。 二、关于仇建平等人是否存在违约行为的问题 仇建平等人认为，应以1505.51平方米为协议约定的实测面积进行交易，依据再审查明事实，许国镇与仇建平等人签订《协议书》时，案涉房屋预测建筑面积为1558.89平方米，《协议书》签订后，新田公司不同意将案涉房屋分割为九间，直至2018年4月19日，新田公司才作出同意协助房屋买卖双方分割房屋的意思表示，而2018年1月新田公司在不同意分割案涉房屋的前提下，委托房屋测绘部门对分割后的房屋面积进行测绘，与常理不符，且房屋分割后面积为1505.51平方米，分割后的面积与双方《协议书》中约定的预测建筑面积不符。故，仇建平等人主张以《测量报告》中1505.51平方米作为实测面积进行交易的再审主张与事实不符，本案即便依1505.51平方米作为实测面积进行交易，许国镇应得购房款为5720938元，原审依据《补充协议》判决仇建平等人支付许国镇案涉房屋购房款4800000元，属认定事实错误。 《更名协议》签订后，新田公司明确同意为案涉房屋买卖办理更名手续，此时，案涉房屋交易已不存在任何障碍，仇建平等人应当按照《补充协议》约定，向许国镇支付房屋价款。许国镇于《更名协议》签定之日已将案涉房屋期房网上签约办理至仇建平名下，在此情形下，仇建平等人未提交证据证明其将案涉房屋购房款转回其账户内系行使不安抗辩权，仇建平等人该项主张，无事实及法律依据。 三、关于诉讼主体是否适格的问题 2017年12月6日签订《协议书》时，协议主体为甲方许国镇，乙方李耀华和仇建平。2018年4月8日签订《补充协议》时，协议主体为甲方许国镇，乙方李耀华、仇建平和蔡雪菲。2018年4月19日签订《更名协议》时，协议主体为甲方许国镇，乙方仇建平和帝玛尔公司。三份协议中，蔡雪菲仅在《补充协议》中签字，李耀华系帝玛尔公司法定代表人，但其并未提交该公司委托其代表公司签订案涉房屋买卖协议的相关证据，案涉三份协议中，帝玛尔公司仅在《更名协议》中加盖公司公章。案件审理过程中，李耀华签订协议的行为虽经帝玛尔公司确认系履职行为，但本案中仇建平、蔡雪菲、帝玛尔公司三者关系无法确定，许国镇出售房屋的相对方实际并未明确，在此情形下，应由诉讼各方予以明确，原审程序存在瑕疵。 四、关于新田公司能否作为当事人参加诉讼的问题 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，原审法院通知新田公司参加诉讼并承担合同义务并无不当，许国镇此项再审主张与法不符，再审不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、第四项规定，裁定如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1026号民事判决及青海省西宁市城北区人民法院（2018）青0105民初2505号民事判决； 二、本案发回青海省西宁市城北区人民法院重审。 审判长  张慧宁 审判员  曲 颖 审判员  段旭洁 二〇二〇年六月十二日 书记员  童 蕾