江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1495号上诉人（原审原告）：邓传政，男，1972年4月8日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：曹毛晓，常州市金坛区水乡法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：计雪峰，男，1979年12月12日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：计国夫，男，1953年6月20日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。上诉人邓传政因与上诉人计雪峰、计国夫租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓传政上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审认定事实错误，邓传政应享有小塘设施补偿款。一、在双方签订协议书时，邓传政一直连续几年都在该塘上正常养殖，如果没有养殖设施，邓传政能在该塘上进行养殖吗？在计雪峰对租用塘进行改造时，邓传政就问其房子和设施怎么办？计雪峰说房子我还是砌三架头房子，到我不养时，房子、设施全部归还给你，如果以后征用，房子和塘上设施征用费归你。由此可以看出，计雪峰承租蟹塘及设施时是有邓传政的房子和养殖设施的。邓传政是招女婿，该塘是邓传政的岳父租用第三人的土地开挖的蟹塘，小塘上所有的养殖设施是邓传政的岳父投入的。在其岳父死亡后，就由邓传政接管，连续养殖，直至该塘出租给计雪峰。2018年征用时，邓传政的大部分设施还存在。计雪峰、计国夫所收到的蟹塘设施款应该由设施的所有权人即邓传政享有。二、双方租赁的标的就是小塘、房子及塘上所有设施。尽管协议中只写了小塘及房子，没写养殖设施，但也不能排除塘上存在设施的事实。因为按惯例这种小面积的租赁合同无需面面俱到。计雪峰、计国夫的投入并不能改变双方之间的租赁关系，更不能改变租赁物的所有权人。三、本案房屋的设施补偿款应属于邓传政，不存在酌定处分的做法。房屋出租给计雪峰，只是使用权短时期的转移，并不是所有权的变更。如果计雪峰、计国夫不用了，就应该将租赁物归还邓传政。租赁期间，尽管计雪峰、计国夫对房屋进行重建，在被动迁时，无法返还房屋，该房的补偿款应该属于邓传政。假设计雪峰、计国夫不养殖了，将房屋返还给邓传政，会分房屋的新旧吗？所以，该房的补偿款应是邓传政全额享有。四、计雪峰、计国夫应支付2017年度租金1350元。租赁的塘动迁时，租赁合同终止履行，双方均能服从。2016年底前儒林政府发通知至各养殖户，说明2017年度不能养殖了，计雪峰应告知邓传政，并在2016年底前清塘，将租赁塘交还给邓传政，这样也就不承担2017年度租金了，但计雪峰没有履行告知义务。尽管计雪峰与政府签订了协议和承诺书，但没有终止养殖，直至2018年度才动迁。2017年是全年度养殖的，没有影响到生产，计雪峰在2017年仍然占用了邓传政的租赁塘面，所以一审法院认定计雪峰、计国夫占用邓传政小塘时间为4个月不成立。计雪峰、计国夫辩称，一审判决基本事实认定清楚，不存在错误。邓传政的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回邓传政的上诉请求。计雪峰、计国夫上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓传政的一审诉讼请求，案件受理费由邓传政承担。事实和理由：一、一审判决支付房屋补偿没有事实和法律依据。本案系租赁合同纠纷，邓传政作为出租方应提供协议约定的满足使用要求的房屋。案涉塘边房屋因老旧破损成为危房，无法使用，故计雪峰、计国夫与邓传政进行了协商要求重建。邓传政因费用问题同意计雪峰、计国夫自行拆除并重建，邓传政对此是明确知晓并同意的，且多年来未提出任何异议，相关重建费用也未承担，而房屋补偿系根据计雪峰、计国夫重建的房屋评估，邓传政并未对此做任何投入或支出，原旧有房屋又系老旧危房无使用价值，故一审以酌定方式认定计雪峰、计国夫支付4000元的补偿款无事实和法律依据。二、一审判决支付租金没有事实和法律依据。就本案查明的相关事实，在2016年底计雪峰、计国夫就已根据政府相关政策停止了相关养殖经营，不再实际使用租赁养殖水塘。根据原租赁协议的约定，租金也是支付至不再养殖时止。一审认定在2017年停止养殖后又多计算4个月的租金无事实和法律依据。且协议约定租金为1200元每年，但判决认定四个月租金为450元也无事实依据。邓传政辩称，一、计雪峰、计国夫所述与本案事实不符。本案是租赁合同纠纷，在协议书中明确的约定是小塘一只、三架头小房一间，没有“满足使用要求的房屋”的表述。计雪峰扩大了租赁条件。二、计雪峰在不养殖时有返还租赁房的义务。本案特殊性就是政府已经征用，计雪峰无实物返还，但在无实物返还时，租赁物的补偿款应由邓传政享有。三、2017年计雪峰、计国夫没有停止利用租赁小塘进行养殖，而是全年养殖，所以，计雪峰应支付全年度的租金。四、邓传政的塘上有完整的养殖设施，政府对鱼塘上养殖设施的补偿，应该由邓传政享有。综上，请求驳回计雪峰、计国夫的上诉请求。邓传政向一审法院起诉请求：1.判决计雪峰、计国夫返还邓传政蟹塘设施补偿款9900元，房屋拆迁补偿款6380元，围网1000元；2.判决计雪峰、计国夫支付2017年度租金1350元，合计人民币为18360元整；3.计雪峰、计国夫承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2010年11月3日，邓传政作为甲方与计雪峰作为乙方签订鱼塘租赁协议书，协议书载明：东村柒队秧田区东面小塘一只、叁架头小房子一间现为甲方所有，经甲、乙双方协议商定，甲方租给乙方小塘、房子开蟹塘，租金每年1200元整，归乙方使用至不用为止归还。另外乙方无租金租给甲方东村柒队公房场上自留地使用至蟹塘不养为止。协议签订后，邓传政将小塘及叁架头房屋交由计雪峰经营蟹塘。期间，计雪峰将原先房屋进行重建。2016年11月10日，常州市金坛区儒林镇人民政府印发儒林镇退田还湖土地歇耕工作实施方案，该方案主要载明：一、工程概况：本次歇耕涉及柚山、南社、湖头、五叶四个行政村；……三、工作措施：1、为确保退田还湖工作有序进行，对工程范围内的所有种、养殖户生产经营的土地全部进行歇耕，2、凡在退田还湖工程范围内的种、养殖户，不论户籍和性质（指农民、渔民或其他）一律拆除所有设施，并进行一次性货币补偿，3、所有种、养殖土地上的临时生活用房，全部按评估并以货币结算后全部拆除，不再进行房屋安置；四、实施时间要求：2016年11月10日至11月30日完成被征、租土地前期调查、丈量和评估等工作，2016年12月1日至12月31日完成征、租地拆迁协议签订工作，2017年1月1日至2017年1月20日完成鱼蟹塘清塘及全部租地动迁工作；五、补偿标准及相关措施：……（二）地面附属物补偿标准：1、经济养殖塘补助：（1）处理范围：以歇耕红线作处理范围，如处理面积超过养殖塘实际面积则以养殖塘实际面积计算，面积核定经实地测量为准，（2）处理标准：在清塘后，鱼塘以确认面积2000元/亩一次性补助，蟹塘以确认面积6000元/亩一次性补助。以上补助标准包括除临时看护房（鱼棚）外的一切附属设施。临时看护房（鱼棚）及其附属设施按结构及成新由评估公司评估的价值予以一次性补偿。2016年12月8日，江苏苏地行土地房产评估有限公司对计国夫的座落于儒林镇柚山村委东村的蟹塘临时看护房进行评估并出具估价结果报告，该份报告载明估价结果为：房屋价格为4237元、装修及附属物补偿估价为2143元（水泥地873.25元、铝纱窗150元、砖驳岸939.6元、狗窝100元、青缸80元），房屋估价总价为6380元。2017年1月18日，儒林镇人民政府与计国夫签订儒林镇长荡湖退田还湖土地征用补偿协议书，协议书主要载明蟹塘养殖生产设施补偿费为34980元。当日，计国夫出具承诺书一份，承诺同意长荡湖退田还湖土地歇耕一次性补偿方案，并承诺不再进行任何形式的生产投入，在收到相关补偿后15天内将所有生产及附属设施拆除，并将土地交给政府施工。2017年4月1日，儒林镇人民政府与计国夫签订儒林镇长荡湖退田还湖土地征用补偿协议书，协议书主要载明渔棚及附属补偿评估总价为6380元、苗木补偿250元、其他补偿6825元，合计总价为13455元。计国夫经营的蟹塘被动迁后，邓传政与计雪峰、计国夫就出租蟹塘及房屋补偿事宜发生争议，经村委协调后未能达成一致，故邓传政诉至法院处理。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，邓传政与计雪峰签订协议书，协议约定邓传政租给计雪峰小塘、房子开蟹塘，租金每年1200元整，归计雪峰使用至不用为止归还，因此双方之间的租赁合同是无固定期限的合同。2016年12月8日，金坛区儒林镇人民政府印发儒林镇退田还湖土地歇耕工作实施方案，该方案明确要求凡在退田还湖工程范围内的种、养殖户，不论户籍和性质（指农民、渔民或其他）一律拆除所有设施，并进行一次性货币补偿，因此导致计雪峰、计国夫租用邓传政小塘经营蟹塘的合同目的不能实现，且儒林镇人民政府实施退田还湖土地歇耕的行为属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故双方之间签订的协议书自计雪峰、计国夫签订儒林镇长荡湖退田还湖土地征用补偿协议书时已符合法定解除要件。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，邓传政与计雪峰签订协议书后将小塘及叁架头房屋实际交付给计雪峰，且上述小塘亦被儒林镇人民政府依法退田还湖或土地息耕，计雪峰对该小塘已不实际占有使用，因此计雪峰对于该小塘不承担返还的义务，至于邓传政主张要求计雪峰、计国夫返还蟹塘设施补偿款9900元，由于该补偿款的性质系补偿养殖户投入的附属设施，而自邓传政出租小塘给计雪峰距蟹塘被动迁已有七年之久，期间计雪峰、计国夫已对蟹塘进行了投入及维护，且邓传政无证据证明其出租时塘内存在养殖设施，故邓传政的该项诉讼请求因缺乏相应证据，法院不予支持；另邓传政出租给计雪峰的叁架头房屋系邓传政所有，虽该房屋于2011年被推翻重建，但在合同解除时不免除计雪峰、计国夫向邓传政返还原物的责任，由于房屋所在区域内所有养殖设施包含临时看护房均要拆除，计雪峰、计国夫向邓传政返还房屋已无法实际履行，应按照房屋价值折价补偿。2016年12月8日，计雪峰、计国夫重建的叁架头房屋经评估价值4237元、装修及附属设施价值2143元，合计6380元，但由于邓传政出租给计雪峰的房屋系老旧房屋，法院酌定计雪峰、计国夫应支付邓传政房屋补偿款4000元。关于邓传政主张要求计雪峰、计国夫支付2017年租金1350元。由于计国夫与儒林镇人民政府于2017年4月1日签订儒林镇长荡湖退田还湖土地征用补偿协议书，并承诺在收到相关补偿后15天内将所有生产及附属设施拆除，并将土地交给政府施工。因此计雪峰、计国夫于2017年实际占有使用邓传政出租的小塘的时间为4个月为宜，租金为450元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、计雪峰、计国夫于本判决生效之日起15日内支付邓传政房屋补偿款4450元。二、驳回邓传政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由邓传政负担210元，由计雪峰、计国夫负担50元。二审中，邓传政申请证人钱某出庭作证，证人钱某陈述：“邓传政把塘租给计雪峰的时候，塘里有网和增氧泵，邓传政之前也是养蟹的，塘埂上有围板。还有房子、桃树、狗窝、青缸。有一个小码头、围网、拦网。计雪峰租邓传政塘的时间为2017年夏天，当时我在场的，我和我丈夫计顺良在中间还做了工作的。”邓传政认为，钱某因过分紧张忘了签订合同的时间，但其余的证言基本符合事实。计雪峰、计国夫质证认为，对钱某证言的真实性不予认可，签订协议时她根本不在场，协议签订时间误差过大，显然不是记忆的错误，就算年份能记错，季节是不容易记错的。在2017年1月18日计国夫与儒林镇人民政府签订的儒林镇长荡湖退田还湖土地征用补偿协议书第三条第3款第②项约定“蟹塘养殖生产设施费、蟹塘补偿费等标准为一次性补偿6000元/亩，面积5.3亩，金额小计31800元。”，第⑧项约定“其他补偿项目5.3×600=3180。”。一审中，计雪峰陈述：“当时我和邓传政都不知道塘多大，我是问邓传政多少钱，他说1200，我就写的1200元。到后两年涨价到1350元。”二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于房屋补偿。在涉案退田还湖征收时，邓传政、计雪峰签订的协议书中约定的房屋已被计雪峰拆除。现评估、补偿的房屋系计雪峰重建的房屋。对于该房屋的补偿款如何处理，双方未在协议书作出约定，且亦无充分证据证明双方存在相应的口头约定，故应结合本案实际情况予以分析。本案中，因租赁物处于退田还湖的区域内，双方签订的协议书不能继续履行，那么，该协议书应予解除。解除后，计雪峰应将租赁物返还邓传政，其中应包括重建后的房屋。但计雪峰对重建后的房屋进行了添附且支出了相应的费用，邓传政亦应予以合理补偿。基于此，在重建后的房屋的补偿款全部由计雪峰、计国夫领取的情况下，一审判决由计雪峰、计国夫支付邓传政房屋补偿款4000元，并无不当。邓传政主张全部房屋补偿款归其所有，不能成立；计雪峰、计国夫主张无需支付邓传政房屋补偿款，亦不能成立。二、关于2017年租金。在双方均无有效证据证明计雪峰实际使用租赁小塘截止时间的情况下，一审判决结合退田还湖土地征用补偿协议书的签订时间及承诺情况，确定2017年的实际租赁时间为4个月，较为客观、合理。另外，计雪峰在一审中明确后两年的租金为1350元/年，故一审判决按照1350元/年的标准计算2017年应付租金金额正确。三、关于“蟹塘设施补偿款9900元”。首先，邓传政该项诉讼请求是2017年1月18日退田还湖土地征用补偿协议书的6000元/亩加上600元/亩乘以1.5亩得出的。从该协议书可以看出，6000元/亩的补偿包括蟹塘养殖生产设施费、蟹塘补偿费等，而不仅仅是蟹塘养殖生产设施费，至少还有蟹塘补偿费；600元/亩的补偿是“其他补偿项目”，具体是何种项目，协议书未予明确。其次，本案中，双方二审均明确邓传政出租给计雪峰的小塘已无法返还（小塘面积双方存在争议），而上述补偿均由计雪峰、计国夫领取。在此情况下，本院酌定由计雪峰、计国夫支付邓传政蟹塘补偿费3000元。综上所述，邓传政的部分上诉请求成立，本院予以支持。计雪峰、计国夫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4790号民事判决第一项；二、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4790号民事判决第二项；三、计雪峰、计国夫于本判决生效之日起15日内支付邓传政蟹塘补偿费3000元；四、驳回邓传政的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费260元，由邓传政负担105元，由计雪峰、计国夫负担155元；二审案件受理费260元，由邓传政负担105元，由计雪峰、计国夫负担155元。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年六月一日书记员  陆岷孜