江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民再203号原审原告：江虹，女，1969年8月26日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。原审被告：富力南京地产开发有限公司，住所地江苏省南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号，现住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道东麒路277号富力城5幢101室。法定代表人：杨培军，富力南京地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，1983年1月10日出生，汉族，系富力南京地产开发有限公司职员。原审原告江虹与原审被告富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院作出（2015）江宁汤民初字第00174号民事判决，已发生法律效力。本院于2019年6月27日作出（2019）苏01民申130号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。江虹的委托诉讼代理人李品宁、富力公司的委托‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌诉讼代理人汪莉到庭参加‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍诉讼。本案现已审理终结。原审原告江虹再审请求：1.撤销（2015）江宁汤民初字第00174号民事判决，依法改判富力公司赔偿江虹装修差价损失187281.02元，2.富力公司承担全部诉讼费。原审被告富力公司再审中辩称：1.江虹的主张没有合同依据。商品房预售方案是富力公司为取得商品房预售许可时向南京市住建委提交的，并非向特定主体发出的要约，不符合要约要件。其中每平方米4500元装修单价不是双方合同内容，双方未就室内装修价格有过要约承诺，未达成任何协议。2.根据国务院商品房销售明码标价规定及江苏省商品房明码标价实施细则，商品房明码标价的依据是富力公司向县级以上人民政府、价格主管部门申报的价格，而不是富力公司为取得预售许可而向住建委提交的商品房预售方案。每平方米4500元不是明码标价的依据，同时每平方米4500元的装修单价包含在房屋单价中的，是统一整体，不应割裂开来。而房屋单价是开发商在市场条件下自主定价的范畴，已通过物价局审核，双方就房屋单价已达成一致，江虹不能因此请求装修单价的差价补偿。3.双方合同有约定明确的交付标准，每平方米4500元不是双方约定的交付标准，也不是工程造价成本，两者不能等同，不能成为江虹要求差价补偿的权利基础。4.每平方米4500元是包括设施、设备价值、人工税费及企业利润等诸多因素在内的综合销售单价，不是生效判例中确定的装修材料成本价，生效判决中的鉴定结论对本案不具有参考性。5.根据合同及补充协议约定，涉案房屋已达到双方约定的交付条件，并已通知江虹收房完成了交付，江虹在2014年对房屋的状况已知悉，如有异议，应在交付房屋或者知道房屋状况之日起提出，现其主张已过诉讼时效，法院不应支持。综上，江虹的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回。江虹于2015年2月6日向原审法院起诉请求‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍：1.判令被告富力公司赔偿其房屋装修差价66465元（按照装修差价为500元/平方米‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌，实际数额以评估鉴定结果为准）；2.判令被告富力公司承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月25日，其与富力公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价20958.25元/平方米，房屋面积132.93平方米，总价款为2785980元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日。协议签订后，其依约向富力公司支付全部款项。后富力公司虽然依约通知其收房，但其收房时发现房屋存在重大装修质量问题，导致其无法及时入住，与富力公司在有关部门备案登记的4500元/平方米的装修标准存在巨大差距，现要求富力公司赔偿其装修差价66465元。原审法院认定事实：2013年11月25日，原告江虹（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由江虹认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积132.93平方米、单价为20958.25元/平方米，总价款为2785980元。该合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第三条载明“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款。另查明，2013年9月2日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年8月30日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明58幢301室房屋建筑面积132.93平方米，销售单价21711元，总价2885980元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。2015年2月，原告江虹向原审法院提起诉讼，要求被告富力公司赔偿装修差价。审理中，原、被告一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由被告向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。因双方意见分歧，致调解未成。原审法院认为，原告江虹（乙方）与被告富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已全额支付购房款，法院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为20958.25元/平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。原告主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由被告补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非原、被告之间约定，故原告该项主张没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回原告江虹的诉讼请求。案件受理费1462元，由原告江虹负担。本院再审中，江虹提交证据1.已发生法律效力的本院（‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍2017）苏01民再17号童克亚户民‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍事再审判决书，证明与本‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍案情形类似的商品房买卖‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍纠纷案处理情况。2.江虹位于本市江宁区案涉房屋所有权证‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍。原审被告富力公司‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍对江虹提供的上述证据的真实性、合法‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍性不持异议。富力公司未‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌提交新证据。双方当事人对‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍原审判决查明的‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌事实均不持异议，‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍本院再审予以确认。本院对有争议的证据和事实认定如下：江虹再审中提交的证据真实、合法，与本案‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍具有关联性，可以作为本案证据采信。与江虹同时期在富力城购买精装修房屋的童克亚户业主申请再审的‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍案件，本院于2017年12月28日作出（2017）苏01民再17号民事判决，已‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍发生法律效力。该案件中除购买房屋的面‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍积、楼层、区位与本案不同外，其余事‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍实与本案相同。因‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌所有诉讼业主所购房屋的精装修标准及业主主‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍张装修存在的质量问题基本相同，本院选择童克亚购买的富力城62幢504室房屋，委托法定鉴定‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍机构对实际装修价格进行鉴定，以此作为同类案件的处理依据。该案生效判决认定，《商品房预售‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍要求按照4500元/平方米‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌装修单价赔偿装修损失，同时认定业主仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利；根据鉴定‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，认定合同约定的精装修单价与实际交付房‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌屋的装修单价差额为1732.75元/平方米，并据此判决被申请人富‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍力公司按照该差额标准，根据业主所购房屋套内建筑面积赔偿装修差价款。本案江虹所购‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍房屋为富力城58幢301室，2013年8月30日南京市物价局出具的商品住房明码标价联系单中载明：建筑面积132.93㎡，销售单价21818元，总价2900253元。精装修房屋所有权‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍证上载明：房屋建筑面积132.29平方米，‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍套内面积为108.08平方米。以上事实，有生效的民事‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍判决书、商品房预售合同、房屋所有权证、庭审笔录‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌等证据证实。本院再审认为：本案再审‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍争议焦点为本院生效的童克亚户再审民事‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌判决书确认的事实能‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍否作为本案裁判事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院作出的童克亚户业主生效民事判决‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍所处理的是与江虹同时期在富‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍力城购买精装修房，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，业主与富力公司订立‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修出现的质‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌量瑕疵及诉讼请‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍求也基本一致。该生效民事判决已确认富力公‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍富力公司具有法律约束力，业主有权要求富力‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍公司按照4‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌500元/平方米装‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍修单价，就套内建筑面‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍装修单价差额为1732.75元/平方米，并以此作为赔偿标准。富力公司未能提供相关证据证明上述‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌案件中引用的鉴定意见违反了建筑装修行‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍业规范及相关法律、法规的规定，未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认。富力公司提出生效判决的鉴定结论对本案不具有参考性，应对每户独立鉴定，但其在案件审理过程中并未申请独立鉴定，且上述案件中业主所购精装修房与江虹所购精装修房除楼层、区位、面积不同外，实际装修标准及出现的装修瑕疵情况基‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍本一致，对其中一户装修价格的鉴定应当适用于其他业主，对富力公司提出的异议本院不予采信。根据生效民事判决认定的事实，本院‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍认定本案合同约定的精装修单价与实‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌际交付房屋的装修单价差额为173‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍2.75元/平方米，富力公司应赔偿江虹装修差价为187281.02元（1732‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌.75元/平方米×108.08平方米）。综上，原‍‌‌‍‍‍‍‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‍‌‌‌‍‌‌审判决认定事实有误，判决不当‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍，应予纠正。江虹再审中提出的请求及理由成立，本院予以支持。依照‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍《中华人民共和国合同法》第四十‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌第二百零七条、第一百七十条第‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍市江宁区人民‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌法院（201‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍5）江宁汤‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌民初字第00174号民事判决；二、富力南京‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍地产开发有限公‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌司于本判决生效‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍后十日内，赔偿江虹装修差价款187281.02元；三、驳回江虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍金钱义务，应当按照《中华人民共和‍‌‌‍‍‍‍‍‌‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍‌‌‍‌‌‍‌‍‌国民事诉讼法》第二百五十三条之规‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍定，加倍支付迟延履行期间的利息。原审案件受理费4045元，由富力南京地产‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍开发有限公司负担。本判决为‍‌‌‍‍‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‌‍‍终审判决。审判长 沈 通审判员 罗建华审判员 张 倩二〇二〇年六月十七日书记员 王嘉玉