河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初536号 原告（反诉被告）：潘虹，女，1984年5月16日出生，汉族，现住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：朱伟泉，男，1985年11月24日出生，汉族，现住江西省南昌市高科技术开发区。系潘虹丈夫。 被告（反诉原告）：固安县中鼎房地产开发有限公司，住所地固安县新中东街北侧。统一社会信用代码：91131022765183419K。 法定代表人：汪宗伟。 委托诉讼代理人：巩姝，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨振魁，该公司职员。 原告（反诉被告）潘虹与被告（反诉原告）固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告中鼎公司提出反诉，经审查本院依法受理后，决定将本、反诉合并审理。潘虹的委托诉讼代理人朱伟泉、中鼎公司的委托诉讼代理人巩姝及杨振魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘虹向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；二、判令被告退还原告多支付的房款5508元；三、判令被告承担本案所有诉讼费。 事实与理由：原告于2017年5月19日与被告签订了“商品房买卖合同”（合同编号：ＧＦ-2000-0171；合同备案号：20170519102），房屋标的位于固安县，合同价款人民币1711620元，付款方式为首付款861620元、银行商业按揭850000元。截止2018年5月19日，原告已经履行了合同全部的付款义务，累计向被告支付了房款1717128元，但因支付失误，比合同约定的价款多支付了5508元。原告多支付的房款没有合同依据，属于被告的不当得利，被告应向原告退回。按照“商品房买卖合同”第八条的约定，被告应于2018年6月30日之前向原告交付房屋，但被告至今未向原告出具房屋具备交付条件的证明文件，也未向原告书面解释房屋不能按期交付的理由，逾期交房长达一年半之久，被告已构成违约。基于上述事实与理由，请求法院判令被告向原告交付房屋，并依据“商品房买卖合同”第九条的规定，自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；判令被告退还原告多支付的房款5508元。 被告固安县中鼎房地产开发有限公司辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。2017年5月18日和2017年5月19日原、被告分别签订的《学府锦园认购书》、《学府锦园认购签约信息单》应当认定为双方之间的商品房买卖合同。至于2017年5月19日签订的《商品房买卖合同》是为了备案需要，因为按照双方真实意思表示的价格是不能备案的；《学府锦园认购书》中约定“认购方所订物业的价格按《认购书》的价格表计算，在认购期内不受日后价格调整的影响”、“如认购方未按约缴纳款项，则视为放弃认购……在认购方放弃认购时，所缴之定金不予退还”，据此，实际成交价的首付款应为《学府锦园认购签约信息单》所载的1217128元；被答辩人的首付款只缴纳了867128元。答辩人至今没有交付房屋是因为被答辩人的首付款尚未交清，更不存在多支付的房款。综上所述，答辩人请求人民法院依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求。 反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被反诉人交纳首付款欠款350000元人民币；二、判令被反诉人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日；三、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：被反诉人尚欠首付款350000元人民币。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。2017年5月18日和2017年5月19日反诉人与被反诉人分别签订的《学府锦园认购书》、《学府锦园认购签约信息单》应当认定为双方之间的商品房买卖合同。至于2017年5月19日双方签订的《商品房买卖合同》是为了备案需要，因为按照双方真实意思表示的价格是不能备案的；《学府锦园认购书》中约定“认购方所订物业的价格按《认购书》的价格表计算，在认购期内不受日后价格调整的影响”、“如认购方未按约缴纳款项，则视为放弃认购……在认购方放弃认购时，所缴之定金不予退还”，据此，实际成交价的首付款应为《学府锦园认购签约信息单》所载的1217128元。被反诉人的首付款只缴纳了867128元（2017年5月18日缴纳定金20000元；2017年5月19日缴纳141620元，同日被反诉人换取收据161620元；2017年5月19日缴纳355508元；2018年5月19日缴纳350000元），尚欠首付款为350000元人民币。 被反诉人缴纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日。根据《学府锦园认购书》规定，2017年5月20日前支付全部首付款。然而，直至2017年5月20日，被反诉人尚有700000元首付款没有缴纳，后在反诉人一再催缴下，被反诉人于2018年5月19日支付首付款350000元。据此，请求法院判令被反诉人缴纳首付款余额350000元、同期银行贷款利息和本案诉讼费。 反诉被告潘虹辩称：答辩人尚欠被答辩人首付款350000元人民币与事实不符。答辩人已按照双方签订的商品房买卖合同完全履行了合同付款义务，被答辩人也向答辩人开具了增值税发票，答辩人的合同付款义务已履行完毕。至于被答辩人提出将认购书认定为商品房买卖合同，并要求答辩人按照认购书的价格支付房款，是完全违背法律常识和事实情况的，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中“学府锦园认购书”、“学府锦园认购签约信息单”没有载明房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同必备的主要内容，不具备商品房买卖合同的主要特征，不属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，答辩人和被答辩人签订的“学府锦园认购书”、“学府锦园认购签约信息单”均是预约合同，是为签订正式的“商品房买卖合同”而订立的独立于本约的合同，认购书签订的目的并不是使答辩人和被答辩人直接根据认购书而承担债权债务，只是为了约束答辩人和被答辩人在将来签订正式的“商品房买卖合同”，事实上答辩人和被答辩人也于2017年5月19日签订了正式的“商品房买卖合同”，并对认购书中的房屋总价进行了调整，明确约定房屋总价款为1711620元。认购书和商品房买卖合同之间的关系非二手房交易中的“阴阳合同”，而是司法实践中预约合同和本约合同的关系，本约合同签订后，预约合同自然无效。在双方已经签订了本约合同的情况下，被答辩人仍然以预约合同来主张权利，显然本末倒置。双方后来签订了“商品房买卖合同”载明的购房价款，是买卖双方充分协商后重新确定的交易价格，是对预约合同价格的调整，是双方真实意思表示，并非被答辩人所称仅为备案需要，签订“商品房买卖合同”的目的是为了证实确定双方的合同权利义务，合同备案只是履行政府机关要求的行政管理程序。被答辩人没有证据表明“商品房买卖合同”约定的合同价格不是双方真实意思表示。 答辩人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息没有依据。答辩人和被答辩人签订“商品房买卖合同”没有明确约定首付款的支付期限，答辩人在合同约定交房期限之前，即2018年6月30日之前支付了全部首付款，相关支付证据已提交至法院，不存在被答辩人所述逾期支付首付款的情况。 本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，潘虹在中鼎公司处认购了由该公司开发建设的位于固安县，认购单价25540元、总价2357128元，并签订了“学府锦园认购书”。 2017年5月19日，双方就上述商品房签订“学府锦园认购签约信息单”及“商品房买卖合同”。“学府锦园认购签约信息单”约定：面积为92.29㎡，表单价25540元、总价2357128元；实际成交单价22398.18元、实际成交总价2067128元；合同单价18546.10元、合同总价1711620元；优惠政策电商4万抵8万、一等奖21000元、借款70万、差价355508元；合同数据填写首付比例50%、首付金额861620元、贷款比例50%、贷款金额850000元。交款数据填写首付比例50%、首付金额1217128元、贷款比例50%、贷款金额850000元；另记载合计已收款2017年5月18日定金20000元、2017年5月19日首付款1217128-20000-700000=（355508、14162）；备注交款填写栏中的首付金额=实际成交总价-合同贷款金额。该信息单由双方当事人及负责人签字、捺印。“商品房买卖合同”约定：商品房单价18546.10元，总价为1711620元，付款方式为首付款861620元、商业按揭贷款850000元；买受人逾期付款的违约责任，……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同另对商品房的基本情况、产权登记等内容作了具体约定。 上述合同签订后，潘虹分别于2017年5月18日、5月19日两日向中鼎公司交纳定金20000元、首付款141620元、房款差价355508元，中鼎公司为其开具金额为161620元首付款收据一张、金额355508元房款差价款收据一张；2017年6月20日，潘虹作为借款人向固安县农村信用合作社申请并办理了个人购房商业贷款，固安县农村信用合作社向中鼎公司账户内转账850000元；2018年5月19日，潘虹又向中鼎公司交纳首付款350000元，同时中鼎公司向潘虹出具收款收据一张。2019年11月25日，中鼎公司为潘虹出具了总金额为1717128元的不动产增值税发票一张。因双方尚对涉案商品房实际交易价格存在争议，至今，中鼎公司未向潘虹交付房屋。潘虹诉至本院，请求判令被告向原告交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；判令被告退还原告多支付的房款5508元。诉讼过程中，中鼎公司提出反诉，请求判令被反诉人交纳首付款欠款350000元人民币；判令被反诉人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日。 上述事实有潘虹向本院提交的商品房买卖合同、收据、购房款发票、个人购房担保借款合同及借款借据、催告函，中鼎公司提交的学府锦园认购书、学府锦园认购签约信息单以及双方的陈述与辩解予以佐证。 本院认为，本案的焦点在于对房屋买卖双方在交易过程中真实交易价格的认定。潘虹与中鼎公司交易中先后签订“学府锦园认购书”、“学府锦园认购签约信息单”、“商品房买卖合同”三份合同，三份合同记载交易价格有所差异。本院认为依法成立的合同，自成立时生效。合同的成立即指当事人就某特定事实意思表示一致，合同即成立。“学府锦园认购书”是双方当事人为确保签订商品房买卖合同而订立，属商品房预约合同。而与“商品房买卖合同”同时签订的“学府锦园认购签约信息单”系潘虹与中鼎公司买卖双方在公平协商基础上订立的合同，从其约定内容明确的可以看出签订时的主要意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例以及同时签订的“商品房买卖合同”中应当填写的合同单价、总价等数据内容，“商品房买卖合同”中记载的商品房单价、总价恰恰与该信息单上记载的“合同单价18546.10元、合同总价1711620元”数据一致，“商品房买卖合同”约定的单价、总价并非是双方重新协商确定的价格，该信息单与“商品房买卖合同”也非属预约合同与本约合同的关系，信息单是双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，其约定的“实际成交单价22398.18元、实际成交总价2067128元”应认定为双方真实交易价格。“商品房买卖合同”亦为双方因房屋的买卖协商一致签订，对双方具有约束力，但为向行政部门办理备案登记，双方通过“学府锦园认购签约信息单”合意另行确定了真实交易价格，该合同中第四条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且行为损害国家利益，故该合同第四条应为无效条款，双方应当按照“学府锦园认购签约信息单”约定真实交易价格履行义务。潘虹诉请判令中鼎公司向其交付房屋并自2018年7月1日至实际交房之日止，按日向其支付已交房款万分之一的违约金一节，中鼎公司自认涉案商品房已具备交房条件，潘虹诉请向其交付房屋，符合合同约定，故本院予以支持；但潘虹尚有部分购房首付款没有交纳，中鼎公司以此为由拒绝交纳房屋，属正当履行不安抗辩权，本着诚实信用原则和公平原则潘虹诉请关于违约金的项诉讼请求，本院不予支持。关于潘虹请求判令中鼎公司退还其多支付的房款5508元一节，“学府锦园认购签约信息单”明确约定房屋实际成交价格2067128元以及签订当日潘虹应当交纳的款项，即首付款141620元、房款差价355508元，且遂后潘虹实际也是按照该信息单约定交纳各款项，中鼎公司收取潘虹交纳的各款项均有合同依据，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于中鼎公司请求判令潘虹交纳首付款欠款350000元（2067128元-161620元-355508元-700000元-350000元=350000元）一节，合法有据，本院予以支持。关于请求判令潘虹交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息一节，双方对首付款履行期限未作具体约定，故其该项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第五十六条、第六十二条第四项、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉被告固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将经验收合格的位于固安县商品房交付于本诉原告潘虹； 二、反诉被告潘虹于本判决生效后十日内向反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司交纳购房首付款350000元； 三、驳回本诉原告潘虹的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20204元，减半收取10102元，由本诉被告固安县中鼎房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由反诉被告潘虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 张炳烨 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 顾 雪 书 记 员 谷雪男