新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4202民初957号   原告：梁栋栋，男，1985年12月2日出生，汉族，住奎屯市。公民身份号码：×××。联系电话：181XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：孙庆芬，系新疆雪峰律师事务所律师。职业证号：16542201111325709。联系电话：130XXXXXXXX   被告：乌苏市恒通房地产开发有限公司，住所地：乌苏市虹桥办事处团结路社保局综合楼001号。   统一社会信用代码：91654202230794037K。   法定代表人：李远斌，系该公司董事长。联系电话：138XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张明，男，1979年4月5日出生，汉族，系该公司副经理，住乌苏市清华园小区39号楼4单元202室。公民身份号码：×××。联系电话：189XXXXXXXX   委托诉讼代理人：王天顺，系新疆双信律师事务所律师。执业证号：16590200610190357。联系电话：138XXXXXXXX   原告梁栋栋与被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司【以下简称：乌苏恒通公司】商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙庆芬，被告乌苏恒通公司的委托诉讼代理人张明、王天顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告梁栋栋向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告继续履行2015年12月7日签订的《商品房预售合同》；2．判令被告支付逾期交房违约金184,660.45元（暂定为：490,466元×万分之三/天×1255天，自2016年11月1日至2020年4月8日），并支付自2020年4月9日起至房屋实际交付日的违约金（具体以交付时间为准）；3．本案的诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：2015年12月7日，原告梁栋栋购买了被告乌苏恒通公司开发的位于乌苏市××区别墅第59幢101号别墅，面积193平方米，每平方米2,530元，总价款为490,466元。合同约定付款方式为买受方2015年12月7日缴纳40%首付款，其余公积金贷款。交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。同时合同约定：出卖人逾期交房的违约责任（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2016年1月25日全额交付了房款，但是被告至今未向原告交付房屋，该别墅区目前仍然在建没有完工，明显构成违约，原告遂诉至法院。   被告乌苏恒通公司辩称：同意交付房屋，但原告有延期交款行为，原告主张违约金没有合同依据，若主张违约金，违约金和银行利息及实际损失有差异。本案遗漏责任主体，乌苏市税务局委托乌苏恒通公司代建职工集资房，且延期交房系由于行政机关的行为造成的，应追加乌苏市税务局为本案被告。   本院经审理查明，2015年12月7日，原告梁栋栋（买受人）与被告乌苏恒通公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定①被告将位于乌苏市××区别墅第3幢102号房屋出售给原告，该房屋建筑面积247平方米，该商品房用途为普通住宅，属砖混结构，层高为3层，建筑层数地上2层，地下1层，套内面积235.4平方米，公摊建筑面积11.6平方米，每平方米单价2,530元，总价款为490,466元。②付款方式：合同约定付款方式为买受方2015年12月7日缴纳40%首付款，其余公积金贷款。③交付期限：交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。④违约责任：出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限（2016年10月31日）的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于约定的交付房屋日期（2016年10月31日）前全额交付了房款，被告未按约定向原告交付房屋。现原告以被告不履行《商品房预售合同》为由向本院提起诉讼。   本案在审理过程中，被告乌苏恒通公司抗辩原告有延期交款行为，主张违约金没有合同依据，若主张违约金，违约金和银行利息和实际损失有差异。被告乌苏恒通公司于2016年1月21日向原告梁栋栋出具涉案房屋金额为490,466元的不动产销售发票，原告于2016年10月31日前缴纳250,466元，于2017年10月17日缴纳240,000元，合计490,466元。被告应向原告支付逾期交房违约金159,237元［250,466元×万分之三/天×349天（2016年11月1日至2017年10月16日）＋490,466元×万分之三/天×904天（2017年10月17日至2020年4月8日）]。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》中约定的交房日期为2016年10月31日，原告于2016年10月31日前缴纳250,466元，于2017年10月17日缴纳240,000元，被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司辩称延期交房系由于行政机关的行为造成的，但逾期交房已经超过《商品房预售合同》约定的30日。根据《商品房预售合同》约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”，现原告要求继续履行合同，符合双方约定，合同应继续履行。被告至今未向原告交付房屋，其行为属于违反了双方的约定和法律规定，应当承担相应的违约责任，原、被告约定违约金的计算方式不违反法律规定，但原告主张自2016年10月31日起按已交房款490,466元计算违约金不符合规定，本院按原告实际交纳房款计算违约金159,237元[250,466元×万分之三/天×349天（2016年11月1日至2017年10月16日）+490,466元×万分之三/天×904天（2017年10月17日至2020年4月8日）]。故对原告要求被告承担违约金159,237元，并支付自2020年4月27日起至房屋实际交付之日的违约金的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。   被告乌苏市恒通公司抗辩乌苏市税务局委托乌苏恒通公司代建职工集资房，应追加乌苏市税务局为本案被告的理由。根据合同相对性原则，本案中，原、被告签订了《商品房预售合同》，而原告与乌苏市税务局不存在合同关系，故对被告乌苏恒通公司要求追加乌苏市税务局的抗辩理由，本院不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当继续履行2015年12月2日与原告梁栋栋签订的《商品房预售合同》。   二、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当于本判决生效后二十日内向原告梁栋栋支付违约金159,237元，并支付自2020年4月27日起至房屋实际交付之日的违约金。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3,994元，减半收取1,997元，投递费64元，合计2,061元，由原告梁栋栋负担280元、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司负担1,781元（原告已交费用2,061元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。   审  判  员   李茜   二 〇 二 〇 年 六 月 八 日   书  记  员   张松