四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初675号 原告：营山县某某物业管理有限公司，地址：营山县f。 法定代表人：杨XX，系该公司经理。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 被告：罗某某，男，汉族，初中文化，四川省营山县人，户籍地四川省营山县，经常居住地四川省营山县。 原告营山县某某物业管理有限公司与被告罗某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告营山县某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人涂刚，被告罗某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告营山县某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业管理服务费5718元并从迟延支付物业管理服务费之日起按年利率6%支付利息至实际支付之日止；2.依法判决被告从逾期交纳物业管理费用之日起按逾期金额每天1%承担违约金，至交清全部物业管理费时止；3.依法判决被告承担原告为追收物业服务费所产生的交通费、误工费等损失300元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系从事物业管理的企业，2013年7月10日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告为被告居住的营山县城XXXX住宅小区提供物业服务。被告自2014年7月1日起未按照前期物业服务协议交纳物业管理服务费，直到2018年10月31日双方解除物业服务时，共欠原告物业管理费用四年零四个月，合计金额5718元。合同解除后原告经多次催收，被告仍然拒不履行给付义务。被告未按约给付物业管理费的行为已经违约，为维护自己合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告罗某某辩称，其除交纳了第一年的物业服务费外，在房屋装修时，还按照2.5元/㎡的标准向原告交纳了装修管理费。因原告未按照合同约定为案涉小区业主提供符合物业服务标准的服务，被告才延迟交纳物业管理服务费。例如：对卫生的维护不到位；对小区违建未进行管理；未及时对损坏的墙面、地板等进行维修；未按标准安装消防设施；小区设备不齐全等。对原告与XXXX小区签订的《物业服务委托合同》，因未召开业主委员会表决通过，故被告不予认可。被告不交纳物业费系因原告未提供到位的物业服务，且原告未向被告本人进行催收物业费，故原告主张的逾期支付物业费利息、违约金以及交通费、误工费等不应当支持。 原告营山县某某物业管理有限公司围绕其诉讼请求提交了原、被告的身份信息、《前期物业管理服务协议》、《住宅小区前期物业管理委托服务合同》、解除物业服务合同的说明、催款通知照片、（2019）川1322民初XXXX号民事判决书、（2019）川13民终XXXX号民事判决书。被告罗某某围绕其答辩意见依法提交了《营山县新建项目物业承接查验备案表》、鸿华·华盛国际南苑电梯移交清单、鸿华·华盛国际南苑业主委员会出具的证明、省长信箱信访答复截图、照片XXXX业主委员会与营山XX街道白塔社区出具的证明、图片等证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据与事实，本院认定如下：XX县XX房地产开发有限公司开发建设了位于营山县的XXXX住宅小区楼盘，选聘原告营山县某某物业管理有限公司提供前期物业服务并签订《住宅小区前期物业管理委托服务合同》，该合同约定，原告公司为XXXX（南、北）住宅小区业主（住户）提供物业服务；委托管理服务暂定三年，从2013年6月1日起至2016年6月30日止，高层物业管理服务费1元／月／㎡；业主进行装饰装修时应交纳装饰装修押金和管理费。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。被告罗某某购买XXXX住宅小区住房后，于2013年7月10日同原告公司签订《前期物业管理服务协议》，协议载明被告房屋建筑面积XX㎡，并约定被告不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，该协议并对其他权利义务进行了约定。 2017年初，XXXX南苑业主委员会成立后，并与原告公司签订了《物业服务委托合同》，约定委托管理期限为3年；按建筑面积每月每平方米1元收取物业管理服务费。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之一交纳滞纳金，但滞纳金总额不应超过应收款总额的10%。原告公司提供物业服务至2018年10月31日，被告罗某某自2014年7月之后未交纳物业服务费，原告公司催收未果，遂诉至法院。 另查明，营山县XXXX业主委员会以营山县某某物业管理有限公司提供的物业服务质量较差，不符合物业服务标准等情况，于2019年5月16日向本院提起了诉讼，本院于2019年作出（2019）川1322民初XXXX号民事判决书，除支持了广告费收益400元及维修费用4500元外，驳回了其他诉讼请求。后营山县XXXX业主委员会提起上诉，南充市中级人民法院于2020年作出（2019）川13民终XXXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告公司作为案涉小区建设单位选聘的前期物业服务企业，与罗某某签订了《前期物业管理服务合同》，原告公司开始为案涉小区提供了物业服务，被告则应当按照合同约定交纳物业管理费和装饰装修管理费。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条“下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，（2019）川13民终XXXX号民事判决书已认定案涉小区成立业主委员会后，与原告公司签订的《物业服务委托合同》合法有效，故被告因该合同未经业主大会表决而不认可的辩称，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，《前期物业管理服务合同》、《物业服务委托合同》均对被告具有法律约束力，原告公司提供了物业服务，被告则应当支付物业管理服务费。原告公司提供物业管理服务至2018年10月31日，但被告从2014年7月后未向原告支付物业管理服务费用，故原告要求被告支付下欠物业管理服务费用5718元（计算方法：109.97㎡×1元×52月≈5718）的请求本院予以支持。 根据被告提供的证据及当事人的陈述，足以证明原告为案涉小区提供的物业管理服务存在瑕疵，考虑到原告提供的物业管理服务不尽如人意，原告存在履约不完全的情形，故原告要求被告支付资金利息及违约金的请求本院不予支持。原告主张因追收物业管理费产生了交通费、误工费等损失，但其未提供证据予以证明，对原告的该诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十三条的规定，判决如下： 一、被告罗某某于本判决生效之日起十日内支付原告营山县某某物业管理有限公司自2014年7月至2018年10月期间的物业管理服务费5718元。 二、驳回原告营山县某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告罗某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  于   南   萍 二〇二〇年六月十五日 法官助理  张若馨书记员王丽