湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初694号原告：黄建荣，男，1959年4月16日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：张玉锋，湖南天门律师事务所律师。被告：张德文，男，1965年7月7日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。被告：于成君，女，1963年9月13日出生，白族，住湖南省张家界市永定区。原告黄建荣与被告张德文、于成君排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告黄建荣及其委托诉讼代理人张玉锋，被告张德文到庭参加诉讼，被告于成君经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建荣向本院提出诉讼请求：1.判令两被告对原告坐落在张家界市永定区及加层）的房屋排除妨害；2.判令两被告自2013年7月19日起按1.8万元／年向原告赔偿已经造成的房屋出租租金损失12万元；3.责令两被告继续按1.8万元／年的标准赔偿原告房屋出租租金损失直至退出该房屋之日止。事实与理由：2013年7月19日之前，原告将案涉房屋（证号为张家界房权证永定字第××号）登记在未成年的儿子黄威源名下。黄威源于2013年4月10日（此时已成年）与两被告之间产生借贷关系，黄威源背着原告将该房屋抵押给两被告，并且双方还背着原告打算将房屋进行转让。原告发现后及时予以了制止，并通过诉讼途径于2013年7月19日将房屋确权到了原告名下。但两被告在与黄威源发生借贷关系之初就强行占有了该房屋。原告无数次要求两被告退房，并电话报警，但两被告仍拒不退房。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告张德文辩称：一、原告诉称的房屋是原告儿子黄威源的。2013年4月17日，黄威源因装修房子准备结婚的家电需要15万元，该房屋只能抵押10万元，后由田爱军为其担保借款5万元，共计借款15万元，黄威源因此将案涉房屋抵押给被告的司机宋少辉，并办理了抵押登记。黄威源还授权被告可以无偿使用房屋至还完本息为止。二、抵押后，黄威源没有按月给被告付钱，拖了3个多月，在6月中旬黄威源提出卖房子还钱，被告表示同意，便安排宋少辉、于成君配合办理卖房。为了完成房屋交易、被告便协助黄威源办理了注销抵押手续，提供了假的还款证明，但没想到黄威源父子利用假的还款证明办理了产权变更手续。3.在房屋出卖网签一个月过程中，原告黄建荣在房管局大闹，导致房管局以房屋产权有争议终止买卖。黄威源却一走了之。综上，被告认为房屋抵押应继续有效，法院应驳回原告的诉讼请求。被告于成君没有到庭答辩，也未提交书面答辩状及相关证据材料。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、关于案涉房屋权属争议，以及被抵押登记、注销抵押登记等相关事实2013年4月17日，案外人黄威源作为抵押人与作为抵押权人宋少辉签订了一份《张家界市房地产抵押合同》，合同约定：1.抵押人自愿将自己所有的坐落在永定区子午路24号的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给抵押权人；2.抵押房地产经双方议定，现值为15万元整，抵押权人同意以15万整为抵押金额，并在抵押金额7Ｏ%以内向债务人提供借款，被担保的主债权数额为人民币10万元整；3.债务人履行债务的期限为6个月，从2013年4月17日起至2013年10月17日止。同时，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。在抵押合同的附件即现房抵押物清单上载明：产权证号为71××25；房屋坐落于永定区；抵押范围为全部；建筑面积为64.73平方米；评估价值为15万元。2013年4月18日，宋少辉与黄威源在张家界市房地产管理局办理了抵押登记，张家界市房地产管理局为宋少辉发放了张房他证永字第××号房屋他项权证。当天，黄威源收到借款10万元，其出具并署名的借条内容为“今借到宋少辉、张德文现金十万元”。2013年6月28日，宋少辉向张家界市房地产管局出具了还款凭证，内容为“张房他证永字第××号相对应的货款已在宋少辉（430802198109121635）已结清，同意办理注销手续”。张房他证永字第××号房屋他项权证于当日被注销。当日，黄威源抵押的71××25号房产证从张家果市房地产管理局被取出后，黄威源即与于成君签订了一份委托书，委托于成君办理房产证号为71××25的房屋出售手续，并由于成君收取卖房款，双方在湖南省张家界市胜地公证处对委托书办理了公证。于成君在张家界市房地产管理局办理房产证号为71××25的房屋过户手续时，被黄建荣阻止，张家界市房地产管理局停办了房产证号为71××25的房屋过户手续。黄建荣与黄威源系父子关系。2013年7月5日，黄建荣对黄威源向本院提起房屋所有权确认之诉，本院向黄威源送达相关应诉材料后，黄建荣、黄威源均未将其之间的房屋所有权确认纠纷告知宋少辉。本院于2013年7月19日作出（2013）张定民一初字第1030号民事判决，判决位于张家界市永定区产权证号为“张家界房权证永定字第××号”的房屋归黄建荣所有。宣判后，黄建荣、黄威源均未上诉，前述民事判决发生法律效力。2013年8月22日，宋少辉知晓本院（2013）张定民一初字第1030号民事判决内容后，遂向本院提起诉讼，请求撤销前述民事判决。在该案审理过程中，张德文向本院作出书面说明：“黄威源于2013年4月18日向宋少辉借款10万元时，因宋少辉没有现金，于是宋少辉就向我借10万元再转借给黄威源，在打借条时，宋少辉为使我放心，于是要求黄威源在借条上写上了我的名字，我只认宋少辉借款，不认黄威源，故房产也是抵给宋少辉的，我只要宋少辉给我还款。”本院于2014年1月17日作出（2013）张定民一初字第1192号民事判决，判决主文为：撤销本院（2013）张定民一初字第1030号民事判决书。宣判后，黄建荣不服提起上诉。2014年9月5日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中民一终字第47号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2013）张定民一初字第1192号民事判决；二、驳回被上诉人宋少辉的起诉。本院在执行（2013）张定民一初字第1030号民事判决书一案中，于2016年8月4日作出（2016）湘0802执621号执行裁定书，裁定：将户名为被执行人黄威源的位于张家界市永定区房屋产权证号为张家界房权证永定字第××号的房屋产权（含土地使用权）过户给申请执行人黄建荣。2016年11月25日，张家界市国土资源局颁发了湘（2016）张不动产权第××号《不动产权证书》，将原登记在黄威源名下的位于张家界市的房屋登记在了黄建荣名下。上述事实，有当事人的陈述，上述所列举的裁判文书、湘（2016）张不动产权第××号《不动产权证书》等证据予以证明，本院予以确认。二、关于原告诉称两被告对案涉房屋实施侵权行为的相关事实的认定除上述10万元借条外，黄威源还于2013年4月18日向宋少辉、张德文出具了5万元的借条一份，该借条由田爱军作为担保人签名。案涉房屋坐落于张家界市，系该栋房屋顶层，黄建荣在该房之上又加建一层。2013年6月19日，黄威源出具了一份书面文字材料，载明：“因本人用房子抵押（石油公司宿舍402），因暂无钱还款，房子暂交给宋少辉免费使用至钱还清为止，房子内无贵重物品”。黄威源将房屋钥匙交给张德文，自此房子由张德文控制。被告张德文陈述：其已将401号房屋及顶层房屋予以出租，该2套房屋都没有签订租赁合同。2016年8月以600元／月将4楼租出去，原告将水电断后只租半年，2018年8月份以700元／月按月支付租金出租至今。2016年开始将顶楼砌上隔墙，2017年5月至2018年2月出租所得租金6300元，2018年2月之后以8000元／年出租至今。其与于成君原是夫妻，2017年10月离婚，离婚时对黄威源案涉借款的债权没有进行分割。证人张某出庭作证陈述：原告有案涉房子一套，原告在上面加建了一层，是原告修建的。大概2012年或2013年时被张德文租出去了。只知道房屋和加层是原告的，不知道是其儿子黄威源。黄威源是原告的儿子，他家的房屋产权证如何登记不清楚，现在每套房屋出租标价是1000元／月，具体出租多少钱不清楚。证人李某出庭作证陈述：其住在案涉房屋所在的加油站宿舍，与原告是邻居。原告该宿舍有两套房子，其中一套是加层，因房屋是原告买的，就认为房屋是原告的，房产证没有见过。听邻居说原告的房子是张德文与于成君租出去的，出租时间在2012年或2013年。原告的房屋是三室一厅，现在两室一厅五十多个平米的房子每月租金800元到900元。被告张德文对证人张某陈述的除房屋出租价格有异议外，对陈述的其他事实无异议；认为李某与原告是老乡，李某的证言不能作为定案依据。上述事实，有当事人的陈述，黄威源出具的书面文字材料、黄威源出具的借条、证人证言等证据予以证明。至于证人李某所证明的案涉房屋权属情况，该事实与证人张某，以及（2013）张定民一初字第1030号民事判决书相印证，故本院对证人李某、张某就案涉房屋权属情况的证言予以采信。至于两证人证明的房屋租金价格的问题，由于房屋租金价格因主客观因素不同而有差异，该证言证明的租金价格不能作为定案的直接依据，但可予以参考。至于黄威源出具的关于将案涉房屋交由宋少辉免费使用至借款还清之日止的文字材料，原告黄建荣虽不予认可，但其未能提供反驳证据，且根据黄威源拟出卖案涉房屋以返还案涉借款的事实，说明黄威源作出该承诺具有高度盖然性，故本院对该证据的证明力予以采信。判决的理由和结果本院认为,本案系排除妨害纠纷。本案的争议焦点为：一、原告要求被告张德文、于成君排除妨害的诉讼请求应否支持的问题。二、关于原告诉请的房屋占用费具体数额的认定问题。关于焦点一。本院认为原告黄建荣要求两被告排除对诉争房屋妨害行为的诉讼请求应予支持，其理由如下：（一）被告张德文所持抗辩理由不成立。1.虽然诉争房屋（不包含加层）原登记在原告之子黄威源名下，黄威源向张德文、宋少辉借款时，已经将诉争房屋为宋少辉提供了抵押担保，但该抵押权已经于2013年4月18日被注销，案涉借款的抵押担保权就此归于消灭。2.就抵押权而言，抵押权的特征即是不转移抵押人对抵押财产的占有，在发生债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。本案且不论诉争房屋原抵押权人不是被告张德文，并且抵押权已经注销，但即便本案的抵押权人是被告张德文，且抵押权也未注销，被告张德文也不享有占有抵押物的权利，其仅能依照法律规定请求实现抵押权。现本案在诉争房屋的抵押权已经注销，且房屋的所有权已确权为原告黄建荣所有的情况下，被告张德文以“黄威源用诉争房屋为借款提供了抵押，被告因为黄威源出卖房屋偿还借款才出具假的还款证明注销抵押登记，黄威源的借款实际没有偿还，该抵押权应当有效”为由抗辩原告黄建荣要求排除妨害的诉讼请求，无事实及法律依据，本院对被告张德文的该抗辩不予支持。（二）《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案坐落于张家界市诉争房屋的不动产权已确权在原告黄建荣名下，原告对案涉房屋的所有权应当受到法律保护。案涉房屋的上面加层系原告黄建荣修建，虽未取得不动产权登记，但原告对该加层房屋已形成了事实上的占有关系，原告享有对该加层房屋的占有利益应当受到法律保护。黄威源为返还案涉借款出卖诉争房屋时，委托被告于成君收取购房款，诉争房屋出卖未果，两被告将房屋对外出租的行为，妨害了原告对诉争房屋的占有、使用权利，两被告应排除该妨害行为。被告张德文陈述出租案涉两套房屋均没有签订合同。法律规定，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于被告张德文案涉两套房屋的租赁为不定期租赁，可随时解除租赁合同，故被告张德文应当在合理期限内解除租赁合同，且被告张德文、于成君在解除房屋租赁合同后均不得再作出对诉争房屋的妨害行为。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案两被告将诉争房屋进行出租，其行为妨害了原告黄建荣对诉争房屋的占有，亦给原告造成了损害，原告黄建荣要求两被告损害赔偿，依法应予支持。由于诉争房屋（不包含加层）在原告之子黄威源向张德文、宋少辉借款时产权登记在黄威源名下，黄威源将诉争房屋交由被告张德文、宋少辉免费使用至借款还清之日止。故两被告对原告黄建荣予以损害赔偿的起算时间，应当于诉争房屋被确权在原告黄建荣名下的判决生效之日起计算。由于将诉争房屋确权为原告黄建荣所有的（2013）张定民一初字第1030号民事判决（以下简称1030号民事判决），在宋少辉提起撤销权诉讼后，已被（2013）张定民一初字第1192号民事判决予以撤销。1030号民事判决宣判后，黄建荣不服提起上诉。2014年9月5日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中民一终字第47号民事裁定书（以下简称47号民事裁定），裁定：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2013）张定民一初字第1192号民事判决；二、驳回被上诉人宋少辉的起诉。据此，原告黄建荣对诉争房屋享有所有权于2014年9月5日方予以明确。被告张德文在（2013）张定民一初字第1192号案件审理过程中，向本院出具了书面说明，被告张德文此时已经知晓诉争房屋已被确权给原告黄建荣。由于诉争房屋系黄威源无钱还款交由被告张德文免费使用，诉争房屋产权的最终归属与被告张德文有利害关系，依据日常生活经验法则，张德文应当关注（2013）张定民一初字第1192号案件的二审结果。被告张德文辩称其不知晓二审判决，与常理不符，本院对其辩称不予采纳。前述47号民事裁定于2014年9月5日作出，因该裁定向宋少辉的具体送达时间不明确，本院酌定宋少辉于2014年9月底收到该裁定书，故本院酌定2014年9月30日张德文已知晓该二审民事裁定结果。故两被告向原告黄建荣进行损害赔偿的时间应自2014年10月1日开始起算。现原告没有申请对诉争房屋租金损失进行评估，本院根据案件情况对房屋租金损失予以酌定。庭审中被告张德文陈述：五楼（即加层房屋）2017年5月至2018年2月一共收到租金6300元（折算为700元／月），2018年2月之后至今租金为8000元／年，原告陈述其听5楼租户说租金是9000元每年，被告张德文陈述虽收了租赁户9000元，但其中1000元系押金。故本院确认5楼房屋的租金为：2014年10月1日至2017年4月30日租金为550元／月，2017年5月至2018年2月一共收到租金6300元，2018年2月之后租金为8000元／年。关于4楼房屋租金。被告张德文庭审陈述，2016年8月份以600元／月将4楼租出去，原告将水电断后只租半年，2018年8月份以700元／月按月支付租金出租至今。原告黄建荣对被告的该陈述不认可，认为实际可租到1万元／年。本案两名证人陈述与诉争房屋相同位置的房屋租金价格为每月租金800元到900元。由于具体房屋租金价格与磋商时双方主观因素有关，价格有所浮动，被告张德文陈述2018年8月份以700元按月支付租金出租至今，与证人证明的租金价格每月租金800元到900元相差不大，故本院确认四楼房屋租金价格为：2014年10月1日至2018年7月31日租金价格平均为600元／月，2018年8月1日至今租金价格为700元／月。综上，两被告应赔偿原告黄建荣2014年10月1日至2020年5月31日的房屋租金损失84350元（600元／月×46个月+700元／月×22个月+550元／月×31个月+6300元+8000元／年×2年+8000元／年÷12个月×3个月）。被告于成君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第二百四十五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张德文、于成君于本判决生效之日起二十日内，对原告黄建荣所有的坐落于张家界市永定区房屋，以及其占有的前述3-401房屋上面的加层房屋排除妨害；二、被告张德文、于成君于本判决生效之日起二十日内赔偿原告黄建荣自2014年10月1日至2020年5月31日期间的租金损失84350元；被告张德文、于成君并赔偿原告黄建荣自2020年6月1日至实际排除妨害之日止的租金损失（3-401房屋租金损失按照700元／月计算，加层房屋租金损失按照667元／月计算）。案件受理费2700元，适用简易程序减半收取1350元，由原告黄建荣负担396元，被告张德文、于成君负担954元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年六月一日书记员  胡 丹附相关法条：一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。