浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1621号上诉人（原审原告）：瑞安市绿城玉园业主委员会，住所地瑞安市塘下北街。负责人：刘光凯，主任。委托诉讼代理人：吴乙伟，北京盈科（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广瑞集团股份有限公司，住所地瑞安市安阳街道万松大厦20层。法定代表人：虞希宣，董事长。委托诉讼代理人：胡永波，浙江玉海律师事务所律师。上诉人瑞安市绿城玉园业主委员会（以下简称玉园业委会）因与被上诉人广瑞集团股份有限公司（以下简称广瑞集团公司）车位纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，法律适用错误。一、本案诉争的停车位均系广瑞集团公司在竣工验收后新增加的停车位。广瑞集团公司在竣工验收后擅自增加停车位的行为违法，其无权占有使用、收益和处分。根据玉园业委会一审期间提交的证据，2号楼、3号楼的地下室并没有诉争的停车位，该部分停车位均系工程竣工验收后新增停车位，没有经行政部门审核批准，广瑞集团公司擅自私划地下室停车位的行为违法。即使玉园业委会与广瑞集团公司曾在房屋买卖合同中针对停车位权属作出约定，但该约定的法律效力也不能影响广瑞集团公司私划停车位行为的违法性，对违法私划的停车位，广瑞集团公司不享有占有使用、收益和处分的权利。二、新增停车位侵占业主共有区域，应当由全体业主占有使用、收益及处分。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于上述法条所述的其他公共道路、公共场所、公用设施的定义，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项进一步明确，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……应当认定为属于业主所有的共同部分。具体到本案，诉争新增停车位存在阻断业主进出口通道、堵死地下室消防栓及影响业主车辆正常通行的情况，故广瑞集团公司新增停车位之行为已侵害全体业主的合法权益。另外，根据竣工图纸及照片等证据，诉争新增停车位均在上述法律及司法解释规定的属于全体业主共同的区域，故属于小区全体业主共同共有，应由全体业主占有使用、收益与处分。广瑞集团公司辩称，一、一审判决认定事实和适用法律正确。地下室属于独立的空间，属于建筑小区的专属部分，该专属部分由广瑞集团公司投资建设，属于广瑞集团公司所有。广瑞集团公司与全体业主通过商品房买卖合同已经确认地下室的权属归属，因此，广瑞集团公司对地下室享有使用收益和处分的权利。二、地下室属于专属部分，新增车位不违法，与业主无关。玉园业委会向一审法院起诉请求：1、确认坐落于瑞安市小学西南侧绿城玉园小区内停车位（车位编号为：Ｄ121、Ｄ123、Ｄ125、Ｅ121-123、Ｅ125、Ｆ039、Ｇ097-100、Ｊ105-106、Ｆ148-151）占有使用、收益、处分的权利归小区全体业主所有；2、确认坐落于瑞安市小学西南侧绿城玉园小区内停车位（车位编号为：Ａ097-109、Ｂ105-111、Ｃ121-133、Ｃ215）占有使用、收益、处分的权利归小区全体业主所有。诉讼中，玉园业委会撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：广瑞集团公司以出让方式取得位于瑞安市地块的土地使用权，后其取得编号为建字第（2011）0310503的《建设工程规划许可证》，开发、建设绿城玉园小区。此后，玉园的业主陆续与广瑞集团公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定由业主向广瑞集团公司购买位于瑞安市地块绿城玉园项目房屋，并约定“建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内具备使用价值的空间或区域和设施设备，其产权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位、地下经营用房、库房等”。涉诉地下室3＃-1、3＃-2区域，于2014年6月20日由施工单位、监理单位共同制作竣工图并在瑞安市城乡建设档案馆备案，其中3＃-1停车数量309个，子母停车位按1.5个计算，3＃-2停车数量331个，子母停车位按1.5个计算。此后，被告在该二区域内另行划车位若干。一审法院认为，法律并未禁止建设单位在停车位平面图纸规划备案后，在车库控制区域内增加划定车位的行为。因此，只要新划定的车位符合车库建筑设计规范，且不对业主的物权造成侵害的，新增车位行为应被允许，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该规定应当也适用于规划备案后的新增车位。由此可见，如新规划的车位侵害其他业主权利的，则不被法律所允许，玉园业委会也不能对该部分车位主张占有、使用、收益权利，如新规划的车位不侵害其他业主权利的，则应被允许，玉园业委会请求确认占有、使用、收益权利的，应当举证证明已通过出售、附赠或者出租等方式取得的事实。显然，玉园业委会在本案诉讼中并未充分举证证明该事实。另，根据《车库建筑规范》，停车区域应由停车位和通车道组成。地下停车库的通车道不属于业主共有的道路或公共通行区域，新划定的车位更不属于消防附属设施，玉园业委会主张新划定车位系占用法定共有区域用于停放汽车的车位，不予支持。综上，玉园业委会的诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回玉园业委会的诉讼请求。本案受理费25232元，减半收取12616元，由玉园业委会负担。本院二审期间，玉园业委会提供了如下证据：1、地下室车位平面图。该证据可与玉园业委会一审提供的证据相互印证，证明广瑞集团公司在销售车位时涉诉车位并没有予以规划，涉诉车位均系在小区竣工验收后增加，至今没有通过行政部门的审批备案。2、诉争车位的照片及视频光盘。证明车位阻挡消防通道及公共通道，其中，D123，E123的停车位划分在四个承重墙之间；D121，E121，E125，G99，G98停车位完全挡住了地下室的消防栓、灭火器等基础消防器械；J105、J106停车位完全阻挡了业主地下室的进出口通道。上述影响业主正常出行以及影响地下室消防功能的车位不应当存在，一审认定此类车位符合消防规划没有侵害业主权益，明显错误。广瑞集团公司认为，本案双方争议的是权属的归属问题，而不是排除妨碍，玉园业委会应该提供新增车位归全体业主所有的证据，而不是新增车位影响业主使用、通行妨碍的问题。本院认为，对于诉争车位系竣工验收后增加的事实，当事人在一审已经提供了相应的证据，一审法院也已予以确认，现广瑞集团公司对该事实亦未否认，故证据1不属于二审新证据，本院对该证据不再予以认定。证据2与本案双方争议的车位权属纠纷不具有关联性，本院不予确认。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。广瑞集团公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”明确约定：车位（指除按规定配备的自行车及地面公共机动车停车位之外的地下车位）、车库（指小区范围内的地面车位和地下车位）属于出卖人所有。合同附件八《补充协议》第三条“对第四条关于建筑区划内相关物业归属的补充约定”第2点明确约定：建筑区划内，按照房产测量规范等法规、政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内具备使用价值的空间或区域和设施设备，其产权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位、地下经营用房、库房等。现玉园业委会主张广瑞集团公司在地下车库增加的车位D121、D123、D125、E121-123、E125、F039、G097-100、J105-106、F148-151的占有使用、收益、处分权利归小区全体业主所有，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确。至于广瑞集团公司在规划审批之外增加车位的行为是否违规，以及增加的车位应如何处置，不属于本案的审理范围。综上，玉园业委会的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25232元，由上诉人瑞安市绿城玉园业主委员会负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 潘光林审 判 员 余 萌审 判 员 蔡蓓蓓二〇二〇年六月十五日法官助理陈黛锦代书记员 胡珏琛