辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1446号上诉人（原审被告)：葫芦岛虹京西苑综合市场有限公司，住所地葫芦岛市龙港区连湾街道荒地村。法定代表人：杨清潮，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：潘书坤，女，1975年8月1日生，汉族，个体，住葫芦岛市龙港区。原审被告：葫芦岛虹京房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区锦郊乡二台子村。法定代表人：杨士成，该公司经理。上诉人葫芦岛虹京西苑综合市场有限公司（以下简称虹京市场）因与被上诉人潘书坤、原审被告葫芦岛虹京房地产开发有限公司（以下简称虹京地产）租赁合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2019）辽1403民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虹京市场上诉请求：撤销一审判决，改判虹京市场不承担赔偿责任或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，没有口头约定三年租期的事实；虹京市场书面通知业主搬迁；没有证据证明潘书坤的库存物品无法继续使用；不定期租赁可以解除合同；虹京市场对潘书坤的物品损失没有任何过错，潘书坤故意不搬迁物品严重违约；请求二审法院查明事实，支持虹京市场的上诉请求。潘书坤向一审法院起诉称：潘书坤与二被告于2018年8月27日达成租赁合同，潘书坤使用虹京市场的房屋场地用于存放和经营货柜、货架、灯具、空调等商品。同日，潘书坤向虹京地产交纳一年租金7,500.00元。2019年6月，葫芦岛市龙港区政府因二被告租赁的房屋系违章建筑为由，通知潘书坤不能再继续使用该房屋，并要求潘书坤将商品搬出。就在潘书坤寻找合适的经营场所及场地期间，二被告擅自将潘书坤存放商品的房屋顶棚掀开，时逢天降大雨，导致潘书坤的商品全部因雨淋损坏，造成经济损失合计120,170.00元。现虹京市场租赁给潘书坤的房屋及场地已经不能正常使用，合同目的已无法实现，故要求解除与二被告之间的租赁合同关系，二被告应将已经收取的租金返还给。同时，因二被告将房屋的顶棚掀开，导致潘书坤经营的商品被雨淋坏造成经济损失，二被告应承担赔偿责任。综上，潘书坤诉至法院，要求二被告连带返还租金7,500.00元，连带赔偿潘书坤经济损失120,l70.00元，二被告承担本案诉讼费用。庭审中，潘书坤补正要求解除与二被告之间的租赁关系，返还租金。一审法院查明事实：潘书坤作为承租方于2018年8月27日与作为出租方的虹京市场达成口头租赁协议，约定：虹京市场将其经营的西苑综合旧物市场中位于L区17号，面积150㎡的摊位租赁给潘书坤，租期三年，租金为每平米50.00元，年租金7,500.00元，一年一付。双方约定后，潘书坤称经虹京市场指示将租金交给虹京地产龙港分公司，该分公司向潘书坤出具《收据》。2019年6月30日，龙港区人民政府下发关于关闭西苑综合旧物市场的通告，载明：西苑综合旧物市场存在未经消防验收擅自投入使用、无室内外消防水源等多项严重违法行为，属重大火灾隐患场所，不具备经营条件；龙港区政府决定依法关闭葫芦岛虹京西苑综合旧物市场；自本通告发布之日起，西苑综合旧物市场内经营户应积极配合市场关闭工作，立即停止一切经营活动。同日，虹京市场口头通知摊位业主3日内搬出市场。2019年7月10日前，虹京市场将潘书坤所租赁摊位拆除，导致潘书坤存放在摊位的货架等物品被雨淋湿无法继续使用，经本院现场查看，货架等物品被损毁并仍放置于西苑综合旧物市场空地内。潘书坤主张被损毁的货架均购于龙港区金月辉物资经销处，双方签订供货合同并完成付款，交付使用。2019年8月7日，潘书坤称“我跟区政府负责西苑市场动迁工作的西街道书记霍晟要求对现场的物品进行清点留存，当时霍晟是负责西苑市场我们这组的搬迁工作，由他指派的工作人员曹建、高猛到现场和我一起清点”并于当日形成了执法记录视频。2019年10月14日，曹建在潘书坤所列物品明细上签字确认并备注“当时大约有60左右衣柜等”。虹京市场对此不予认可，向本院提供葫芦岛市龙港区城市管理综合行政执法局于2019年10月15日出具的《证明》，载明：一、在政府与虹京综合市场拆迁过程中，本单位负责监管工作；二、政府各部门及市场于2019年6月中旬多次催促商户搬迁，全市场160余户只有L区17号潘书坤拒不配合搬迁，其余全部搬迁完毕；二、2019年6月30日，龙港区政府发布《关于关闭西苑综合旧物市场的通告》，同日虹京综合市场也发布张贴告示，限所有商户三日内搬迁完毕，否则后果自负。经办人常超，2019年10月15日。潘书坤因无法实现合同目的并产生经济损失，故诉至法院，要求判如所请。另查明，虹京地产为虹京市场的股东，虹京地产与葫芦岛虹京房地产开发有限公司龙港分公司为总公司、分公司关系。再查明，潘书坤除案涉摊位外，在虹京市场处另租有一处1040平方米的库房，租金每年50,000.00元。因此次拆迁事件，2019年8月9日，虹京市场将该库房剩余三个月（8—10月）的租金、物业费、电费等合计12,836.00元退还给潘书坤。原审法院认为，潘书坤与虹京市场口头约定的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同内容自觉履行各自义务。虹京市场抗辩称双方之间未签订过租赁合同，也未收取潘书坤的租金，不存在租赁关系，但潘书坤已经按照虹京市场指示交付租金并且实际使用虹京市场经营的摊位，双方租赁关系成立，故对虹京市场这一抗辩本院不予认可。因虹京市场经营场所存在多项严重违法行为，不具备经营条件，被政府关闭，致使双方的租赁合同无法继续履行，潘书坤合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条规定，租赁合同应予解除。因解除合同的原因系虹京市场违反相关法律规定导致租赁物被拆除，属虹京市场违约，根据诚实信用及公平原则，虹京市场应返还潘书坤自2019年7月1日起至2019年8月26日的租金1,250.00元（7,500.00元÷12个月×2个月）。同时，根据庭审及虹京市场提供的证据可知，虹京市场告知潘书坤在3日内搬出摊位，结合潘书坤摊位货物数量以及另行租赁他处的困难程度，“3日”期限过短，因虹京市场未给予潘书坤合理期限进行搬迁，便将潘书坤租赁物拆除，导致租赁屋内货物损坏，虹京市场应当赔偿因此给潘书坤造成的损失。同时潘书坤在发现货物损坏后，未采取必要措施致使现在货物全部损毁，其自身对货物损失扩大部分应承担一定责任。综合本案考虑，应由虹京市场承担90%的赔偿责任，潘书坤自行承担10%责任。关于损失的数额，根据潘书坤提供的证据，并采纳双方的合理意见，结合庭审情况及证人证言，本院认定潘书坤合理的货物损失为120,170.00元，虹京市场对此不予认可，但未提供相反证据证明，本院对虹京市场抗辩不予支持。故虹京市场应赔偿潘书坤货物损失108,153.00元（120,170.00元×90%）。关于虹京房地产是否应承担连带责任，首先，潘书坤承租的摊位系虹京市场所经营的而非虹京地产，虹京地产不是本案租赁合同的相对人；其次，潘书坤自认经虹京市场指示将租金交于虹京地产的分公司，虹京地产的分公司亦非合同相对人；最后，无论在租赁或是拆迁过程中，潘书坤均没有证据证明虹京地产存在错过亦或共同侵权，故虹京地产不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除潘书坤与虹京市场之间的租赁合同；二、虹京市场于本判决生效后十日内返还潘书坤交付的租金1,250.00元并赔偿潘书坤经济损失108,153.00元，合计109,403.00元；三、驳回潘书坤对虹京地产的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，虽虹京市场对一审法院查明的事实存有部分异议，但虹京市场未经法定程序解除与潘书坤的租赁合同，亦未通过法定程序拆除潘书坤租赁的库房。本院认为，本案争议的焦点是虹京市场是否对潘书坤承担赔偿责任以及赔偿的具体数额，因虹京市场解除合同以及拆除库房均存在违约之处，故，虹京市场应该承担赔偿责任；因潘书坤对损失数额提供了证据，原审法院认定的损失数额以及赔偿比例趋于合理，本院予以支持。综上，虹京市场的上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，860.00元，由葫芦岛虹京西苑综合市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康永杰审判员刘亚伟审判员 郭   逸   群二〇二〇年六月十八日书记员 岳   欣   彤本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；。