宁夏回族自治区隆德县人民法院民事判决书（2020）宁0423民初482号原告：宁夏隆德县阳光小区业主委员会。负责人：陈某。委托诉讼代理人：何某，宁夏六盘山律师事务所律师。被告：王某，住宁夏隆德县。原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会委托诉讼代理人何某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2016年-2019年度阳光小区7号住宅楼4单元402室房屋物业管理服务费2350.33元（0.4元／平方米／月×120.33平方米×12月＋10元公用电费×4年）；2.判令被告向原告交纳2011-2019年度阳光小区7号楼50104号车库管理费1620元（180元／年×9年）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年8月4日，原宁夏阳光物业有限公司为阳光小区提供物业服务，该公司经营至2016年11月，因经营不善，物业管理陷入瘫痪。2016年11月20日，经报隆德县住房和城乡建设局、原隆德县城关镇六盘山街道东关社区居民委员会同意，由阳光小区业主选举陈某等7人组成业主委员会，负责阳光小区的物业管理。2016年12月20日，原告以书面形式通知宁夏阳光物业有限公司终止了物业服务合同，并进行了交接。因此，原告的成立程序合法，对阳光小区享有相应的管理权。被告拖欠原告物业费共计3970.33元。经原告多次催要，被告拒绝交纳。被告辩称：1.原告未与被告签订任何物业服务合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告主体不适格。2.被告未交纳物业费的理由有：小区内损坏的公用设施常年没有更换，单元门锁损坏至今未更换，任何人随意进出，存在安全隐患，下水、暖气管道门掉落未维修，被告自己进行维修。小区内的停车费应归全体业主所有，原告私自侵占。绿地严重损坏，从未进行养护管理，杂草丛生。原告对小区院落环境卫生打扫不彻底、不及时。被告车库门前因放有垃圾桶，常有破碎玻璃渣，无人清扫，被告自己清扫。楼道卫生一月清扫一两次，自入住以来从未拖过。小区内车辆管理混乱、乱停乱放，乱剐乱蹭现象经常发生。车库门前时常被堵出不来，业主自行联系解决。小区内时常有买菜、水果的小摊。物业费、停车费收入支出从未公示，物业费只开收据，不开发票。3.阳光小区7号楼50104号车库被告于2011年出售给别人，产权及使用权不归被告所有，因此2011年至2019年度的物业费1620元及以后物业费不应由被告交纳。阳光小区7号楼4单元402室的物业费，原告将被告提出的以上物业服务问题整改后，被告按照服务质量交纳2016年至2019年度三分之一的物业费558元。原告对楼道进行拖扫，保持干净，按照合同约定服务质量达到标准后，2020年以后的物业费被告愿意全额交纳，否则被告拒绝交纳或者要求更换物业服务部门。原告违约在先，诉讼费应由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，经原隆德县城关镇六盘山街道东关社区居民委员会同意，由阳光小区业主选举陈某等7人组成阳光小区业主委员会。2011年8月至2016年11月，阳光小区由原宁夏阳光物业有限公司提供物业服务。2016年11月20日，因该公司服务管理不善，阳光小区业主委员会会议决定，阳光小区物业服务由业主委员会自行管理。2016年12月20日，原告与原宁夏阳光物业有限公司终止物业合同，并进行了交接。2017年1月28日，经原告报隆德县住房和城乡建设局批准，由原告负责阳光小区的物业管理。被告系阳光小区业主，居住在××区，房屋面积为120.33平方米。阳光小区物业服务标准为三级，收费标准为每月每平方米0.4元。被告自2016年至2019年拖欠物业费2350.33元。被告购买阳光小区7号楼50104号车库，每年应交纳物业费180元，被告自2011年至2019年拖欠车库物业费1620元。被告共欠原告物业费3970.33元。原告在为小区业主提供物业服务工作中，存在服务不到位的问题。以上事实有当事人陈述、阳光小区业主委员会会议决定、终止物业合同通知书、阳光物业结算明细表、隆德县住宅区物业管理办法、物业管理收费标准、不动产登记信息表、照片予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，原告作为阳光小区业主委员会具有对该小区物业服务管理职责，且已为小区业主提供了物业服务，与业主之间依法成立物业服务合同关系。被告作为原告的物业管理服务对象，应当履行向原告支付物业费的义务，但原告在履行物业服务管理工作中存在瑕疵，应承担相应责任。故对原告主张被告支付物业费及公用电费3970.33元的诉求，本院酌定被告支付90%即3573元。对原告超额部分的诉求，本院不予支持。被告提出未与原告签订物业服务合同，原告无资格收取物业费的意见，经查明，原、被告虽然没有签订书面的物业服务合同，但被告实际接受了原告提供的物业服务，双方之间已形成事实上的合同关系，故原告有权向被告收取物业费，对该辩解意见，本院不予采纳。被告主**光小区7号楼50104号车库自2011年已出售给他人，不应由其交纳该车库物业费的意见，因未提供相应证据证明，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告王某于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏隆德县阳光小区业主委员会物业费及公用电费共计3573元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王某负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 宋慧慧 二〇二〇年六月四日书记员 蒋经芳附法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。