湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4493号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住湖南省长沙市雨花景塘家园安置小区C-02栋108室。法定代表人：王旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周胜伟，男，1979年1月4日出生，汉族,住浙江省青田县。委托诉讼代理人：何开华，湖南湘华源律师事务所律师。上诉人长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称羽鹰公司）因与被上诉人周胜伟民间借贷纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。羽鹰公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持羽鹰公司一审的反诉请求；2.驳回周胜伟的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由周胜伟负担。事实和理由：1.原审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷错误。本案双方真实意思表示系民间借贷而非房屋买卖合同关系，不应当按照房屋买卖合同纠纷处理。双方反复协商借款事宜，最终达成借合意，约定借款500万元，借期4个月（即2019年1月29日至2019年5月31日），月息为3%。落实到文字上，周胜伟支付500万房款，羽鹰公司于2019年5月31日支付560万元回购房屋，实际超出部分的60万元系四个月的利息，按照每月3%的利率计算。2.案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》、《承诺函》均系基于虚假的意思表示签订，缺乏真实意思表示的合同自始不成立，不应当继续履行，已办理的网签应当予以撤销，羽鹰公司同意按照借款的合意处理本案。周胜伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周胜伟向一审法院起诉请求：1.判令羽鹰公司继续履行合同，交付房屋及办理过户手续；2.判令羽鹰公司赔偿周胜伟的损失，按照购房款的500万元的30%违约金向周胜伟支付补偿金，共计150万元；3.判令本案包含诉讼费、保全费、诉讼保险担保费在内的一切相关费用由羽鹰公司承担。羽鹰公司向一审法院反诉请求：1.确认羽鹰公司与周胜伟签订的合同编号为20150575116的《长沙市商品房买卖合同》及合同编号为20150575524的《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议》无效；2.判令周胜伟立即办理案涉房屋的网签登记注销手续；3.本案本诉与反诉的诉讼费由周胜伟负担。一审法院认定事实：周胜伟于2019年1月29日与羽鹰公司签署了两份《商品房买卖合同》，（合同编号为：20150575116、20150575524），周胜伟购买羽鹰公司开发的长沙市雨花区206号香丽名苑3栋、4栋、5栋524房、116房。合同签订后，周胜伟根据合同规定履行了一次性付款义务，羽鹰公司为周胜伟办理了房屋网上登记。同时双方签订补充协议，补充协议对双方的权利、义务约定明确，羽鹰公司在合同期间有回购房屋的权利，如在回购期内羽鹰公司未行使回购权的，羽鹰公司应把房屋交付给周胜伟，并办理过户手续。直到周胜伟起诉羽鹰公司，羽鹰公司未将涉案房屋交付给周胜伟及办理过户手续。因羽鹰公司一直未交付房屋及办理过户手续，周胜伟于2019年10月15日诉至一审法院，要求判如所请。本案在审理过程中，羽鹰公司称其所收的周胜伟购房款是借款，未提供实质的证据。同时查明，羽鹰公司所出卖给周胜伟的房屋低于市场价是明知的，并签署补充协议，协议中羽鹰公司有回购权，周胜伟给予羽鹰公司合理的回购期间，羽鹰公司是自愿放弃自己的权利，是对自己权利的处分。一审法院认为，周胜伟与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为周胜伟与羽鹰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效能否解除。本案中，双方已对合同权利、义务进行了明确约定。根据庭审查明的事实，周胜伟已按合同约定向羽鹰公司支付涉案房屋全部购房款，履行了合同主要义务。综上，羽鹰公司以周胜伟所支付的购房款为借款为由主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，但未提供有力的证据予以证明，故一审法院不予采信。羽鹰公司与周胜伟签订《商品房屋买卖合同》，由此带来的交易风险，羽鹰公司应自行承担。对于羽鹰公司的抗辩理由，一审法院亦不予采信。综上，周胜伟主张羽鹰公司交付房屋并办理过户手续，符合双方的约定，一审法院依法予以支持。另，羽鹰公司未按约定交付房屋及办理过户手续已构成违约，但周胜伟所主张的损失过高，应当予以调整，一审法院结合羽鹰公司违约的情节及周胜伟的实际损失大小，综合考量，依法酌情调整为100000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）长沙市羽鹰置业有限责任公司于判决生效之日起5日内向周胜伟交付位于长沙市雨花区房屋及协助办理房屋产权过户登记手续；（二）长沙市羽鹰置业有限责任公司于判决生效之日起5日内赔偿周胜伟损失100000元；（三）驳回周胜伟的其他诉讼请求；（四）驳回长沙市羽鹰置业有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57300元，因适用简易程序减半收取28650元，反诉费40元，保全费5000元，合计33690元，由羽鹰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实除与一审查明的事实一致以外，根据双方当事人在一审中提交的证据及当事人的陈述，本院二审还查明以下事实：2019年1月29日，羽鹰公司与周胜伟签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150575116），周胜伟购买坐落于雨花区206号第3栋、4栋、5栋1层116号房屋，房屋单价为17000元／平方米，总房价4318850元；同日，双方签订合同编号为20150575524《长沙市商品房买卖合同》，周胜伟购买于坐落于雨花区206号第3栋、4栋、5栋5层524号房屋，房屋单价为6000元／平方米，总房价716760元。上述两份合同均约定买受人一次性付款，出卖人应于2019年12月30日前交付商品房，在商品房交付后720工作日内办理不动产权证。2019年1月29日，羽鹰公司（甲方）与周胜伟（乙方）签订《补充协议》，协议主要内容如下：甲方急需资金支付员工工资及工程款，甲方自愿将长沙市雨花区206号香丽名苑5＃栋商业裙楼的物业，物业面积合计373.51平方米，低于市场价出售给乙方。一、甲、乙双方于2019年1月29日签订了《商品房买卖合同》（网签合同号：20150575116／20150575524），乙方支付的购房款人民币伍佰万元整，该总价不包含物业相关税费，于2019年1月29日支付到甲方指定账户。二、甲方愿意保留对该房产的约定回购权。1.双方同意甲方对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得对房产进行处置。2.甲方同意于2019年5月31日前从乙方处回购房屋，回购价人民币大写伍佰陆拾万元整，该总价不包含物业相关税费。三、若甲方出售给乙方的房价低于市场价导致第三方提出异议或产生纠纷，甲方自愿承担乙方资金利息，以人民币伍佰万元为基数，按月息3分从2019年1月29日计算至实际清偿之日止，并愿意赔偿乙方的损失，以购房款总价30%承担违约责任。甲方如在2019年5月31日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。如果尚未办理房产证，甲方必须在三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证。如因甲方原因不能提供相关手续为乙方或乙方指定的名下办理房产权证，甲方则应当赔偿乙方相对于购房款的30%的违约金。甲方如期支付回购款后，乙方必须将本合同项下商品房退还给甲方。2019年1月30日，周胜伟向羽鹰公司转账支付450万元；次日，周胜伟向羽鹰公司转账支付50万元，共计500万元。2019年1月31日，羽鹰公司向周胜伟出具了收据，收到周胜伟购房款500万元。2019年7月3日，羽鹰公司授权代表郜羽、刘鹰向周胜伟出具《承诺书》，承诺在2019年7月30日之前履行回购义务，若未履行，则在履行期限到期后7个工作日内配合办理房屋过户手续，并愿意承担由此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、律师费等实现债权费用）。另查明，周胜伟在一审中认可羽鹰公司出售给其的两套房屋低于市场销售价格。羽鹰公司在一审中提交了其与文力于2018年1月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》，文力购买坐落于雨花区206号第3栋、4栋、5栋1层108号、109号房屋，房屋单价均为38347元／平方米；羽鹰公司在一审中还提交了其与邓晓蓉与2017年12月28日签订《长沙市商品房买卖合同》，邓晓蓉购买坐落于雨花区206号第3栋、4栋、5栋1层129号房屋，房屋单价为30000元／平方米。本院认为，本案双方当事人之间的争议焦点为：1.周胜伟和羽鹰公司之间的法律关系性质；2.周胜伟与羽鹰公司通过签订《商品房买卖合同》的方式为借贷法律关系设立担保的民事法律行为效力问题。关于第一个焦点，周胜伟主张与羽鹰公司之间系商品房买卖合同关系，羽鹰公司主张与周胜伟签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。双方当事人2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及2019年7月3日羽鹰公司出具的《承诺书》所确定的双方权利义务是，周胜伟向羽鹰公司提供500万元，月息3分，周胜伟同时与羽鹰公司签订约定羽鹰公司对案涉房产享有回购权的补充协议。如羽鹰公司按期支付回购房款，周胜伟将房产退还给羽鹰公司；如羽鹰公司未按期归还回购房款，则将案涉房屋过户给周胜伟。双方签订的《补充协议》中已确认羽鹰公司销售给周胜伟的房屋低于市场销售价格，周胜伟在一审中对此亦予以认可。根据羽鹰公司在一审中提交的其与其他买受人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价来看，案涉楼盘的市场销售价格在30000元／平方米以上，而周胜伟仅以17000元／平方米的价格购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，这不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。另外，周胜伟作为案涉《商品房买卖合同》的买方，在交纳了全部500万元房款后，羽鹰公司仅向其开具了收据，未开具正式发票，而周胜伟亦未向羽鹰公司索要发票。且案涉《商品房买卖合同》约定在2019年12月30日前交付商品房，在商品房交付后720工作日内办理不动产权证，而周胜伟在2019年10月15日即起诉羽鹰公司要求交付房屋及办理不动产权证，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。本案中，双方当事人虽然未签订书面借款合同，但周胜伟向羽鹰公司支付500万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了借贷法律关系。综上，从双方当事人的权利义务上看，羽鹰公司的交易目的是获得周胜伟提供的500万元，而非出卖案涉商品房，周胜伟的交易目的是为了提供资金并获得资金利息，而非买受案涉商品房。因此，双方之间并无商品房买卖合意，双方的真实意思系通过签订《商品房买卖合同》并办理将房屋办理预告登记至周胜伟名下作为羽鹰公司履行债务的担保。周胜伟与羽鹰公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，周胜伟与羽鹰公司之间关于商品房买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。周胜伟认为其与羽鹰公司之间系商品房买卖合同关系的主张，不能成立，其起诉要求履行合同，交付房屋及办理过户手续并赔偿损失的诉讼请求，与法律规定相悖，应予驳回。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。周胜伟就其与羽鹰公司之间真实存在的民间借贷法律关系可另行主张权利。关于第二个焦点，承前所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，周胜伟与羽鹰公司之间关于商品房买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。但是，周胜伟与羽鹰公司双方之间隐藏的、以形式上转让所有权的方式设定担保的民事法律行为的效力，应当依照有关法律规定处理。本案中，周胜伟与羽鹰公司之间通过签订《商品房买卖合同》办理商品房预告登记的行为，实质构成让与担保合同法律关系。让与担保虽非物权法规定的有名担保，但现行法律并未明确规定禁止该类型担保方式，且其亦属在司法实践中得到广泛确认的非典型担保。《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第3条规定：“依法认定新类型担保的法律效力，扩宽中小微企业的融资担保方式。除符合合同法第五十二条规定的合同无效情形外，应当依法认定新类型担保合同有效；符合物权法有关担保物权规定的，还应当依法认定其物权效力。”故在让与担保合同本身不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下，依合同自由原则以及原因行为与物权变动行为相区分原则，应予承认设立让与担保的合同效力。在债务人到期没有清偿债务时，债权人虽不能主张财产归其所有，但享有对财产拍卖、变卖、折价受偿的权利。周胜伟与羽鹰公司之间通过签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，羽鹰公司应当以案涉房屋承担担保责任。羽鹰公司起诉请求确认《商品房买卖合同》无效并请求注销基于该合同已办理的商品房预告登记，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定周胜伟与羽鹰公司之间系商品房买卖合同关系错误，导致适用法律和处理均存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11666号民事判决；二、驳回周胜伟的诉讼请求；三、驳回长沙市羽鹰置业有限责任公司的反诉请求；一审案件受理费33690元，由周胜伟负担33650元，羽鹰公司负担40元；二审案件受理费57300元，由周胜伟负担57260元，羽鹰公司负担40元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年六月十六日书记员 姚沐宏