内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终604号 上诉人（原审被告）：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。 法定代表人：王某1，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：乌某，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。 被上诉人吴某，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古慕祺律师事务所律师。 上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）因与被上诉人吴某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万盛公司委托诉讼代理人乌某，被上诉人吴某委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万盛公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人在原审提出的诉讼请求。事实和理由：一、因为被上诉人在合理期限内不行使解除权，该权利消灭，所以被上诉人在原审提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不成立，原审判决解除合同没有事实和法律依据。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记备案，否则解除合同（退房、退房款），上诉人交付房屋后，但未在约定期限内办理房产证。根据《合同法》第九十五条规定和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人居住房屋将近五年后，提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》，明显超过一年的解除权期限，解除权早已消灭。二、在被上诉人起诉前，针对涉案房屋所在1号楼，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”的全体住户到政府办事大厅办理房产证，但被上诉人（包括本案系列原告）拒绝办理，联合起来诉至法院，原审法院以导致买受人无法办理所有权登记，合同目的无法实现为由，支持被上诉人的诉讼请求，显然判决错误。因为，上诉人在原审举证涉案房屋能够办理房屋产权证，并不属于无法办理产权证情形。三、被上诉人以按揭贷款购买涉案房屋，并在中国银行二连分行办理房屋抵押登记。就银行对涉案房屋有抵押权的事实，上诉人要求法院依职权追加银行为第三人的请求被当庭驳回，而原审法院就涉案房屋返还给上诉人的判决明显侵犯了银行的优先受偿权，也必然导致本案返还房屋部分的判决无法执行。四、原审判决必然引起“恰克图小区1号楼”几百户购房者群体退房，同时所有银行按揭贷款买房户又开始停止还贷，要求解除银行贷款合同，这严重违反市场交易安全和稳定。 吴某辩称，一、一审法院判决正确，上诉人称“被上诉人未在合理期限内行使解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。”系上诉人偷换概念，该条款不适用本案。本案系商品房买卖合同纠纷，根据《商品房买卖司法解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款等纠纷，作出的关于解除权在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭等情形，以上条款不能适用于本案。本案系“因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”答辩人多次催促上诉人及其分公司办理房屋权属证书，但上诉人一直以各种理由拖延，现包括被上诉人在内的房屋购买者发现上诉人根本没有解决的态度，甚至把责任推卸至其分公司负责人鲍玉娟个人身上，至今未能解决问题。为此，包括被上诉人在内的多个购房者（主要系上诉人开发建设的一号楼购买者）通过多种途径寻求解决办法，但至本案起诉之日，涉案房屋仍无法办理房屋权属登记，导致被上诉人对涉案房屋无法取得所有权证书。因此，上诉人的行为已构成根本违约，致使被上诉人无法实现合同目的。二、上诉人所说，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”的全体购房户到政府办事大厅办理房产证，被上诉人等人拒绝办理，以上属于虚假陈述。被上诉人为了办理权属证书从购买房屋至起诉之日大约等待了4至5年的期限，上诉人迟迟未能解决。假使上诉人达到给被上诉人办理房屋权属证书条件，现被上诉人认为，被上诉人有权选择行使自己的权利，按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，出卖人未按照约定期限办理权属登记备案，被上诉人有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并有权主张上诉人退还房款及承担相关违约责任。三、一审判决没有侵犯银行优先受偿权，也没有导致返还房屋部分无法执行等情形。按照《商品房买卖司法解释》之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，上诉人将收取的购房贷款和购房款的本金及利息返还担保权人和买受人后，涉案房屋可以顺其自然由上诉人支配，银行的权利完全可以得到充分的保障。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律根据。 吴某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2011年7月16日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告已付购房款160150元整，并从2011年7月16日起以购房首付款31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至本息付清为止，从2011年12月22日起以购房款129000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至本息付清为止；3.依法判令被告向原告支付房屋总价款1%的违约金（即1601.50元）；4.依法判令被告向原告返还已付代收代缴税费、银行工本费、公证费、预抵押费、房产评估费等费用共计8450.00元；5.判令由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2011年7月16日，原告与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告万盛公司开发建设的位于二连浩特市前进路西、南外环北恰克图国际港1幢5层010520号房屋，房屋建筑面积39.79平方米，单价4024.88元/平方米，总价款160150元，付款方式为原告于2011年7月16日前支付首付款48150元，余款112000元办理银行按揭。出卖人应于2011年9月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人退房的，出卖人应在买受人提出要求退房之日起30日内将已付房价款退还，并按已付房价款的1%赔偿损失。原告于2011年7月16日向被告公司给付购房首付款25150元，于2012年10月13日向内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司给付购房首付款6000元，共计购房首付款31150元，首付款收据万盛公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司各出具壹张。余款129000元办理银行按揭贷款，根据原告提交的中国银行客户贷款清单和本院调取的贷款已还款明细清单，原告贷款期限2011年12月22日至2021年12月22日。原告自己已还贷款本金55809.52元，已还利息40817.99元。因原告停止继续还贷，中行扣划被告的保证金，被告已还房贷本金24771.18元，已还利息6413.43元。被告于2013年2月将房屋交付原告，但未在合同约定的期限内办理房屋产权证。根据原告提交的《恰克图国际港》一号楼各项代收代缴税费收据被告公司收取各项税费、公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、房产评估费，2012-2013年采暖费合计8192元，根据2012年11月28日的收据开发商补偿3500元，除去原告交纳的2012-2013取暖费1343元，已退还房产评估费921元，原告交纳预抵押费、公证费、公共维修基金、工本费、契税等其他税费共2428元（8192-3500-921-1343）。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款及支付利息、赔偿损失的主张，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，被告未按期履行办理产权的合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，同时承担给原告造成的已付房款的利息损失。被告应返还原告已付首付款31150元，并以31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2012年10月13日至付清之日的利息；返还原告个人已交本金55809.52元，已还利息40817.99元，因该款项已经包含了贷款本金及利息，是原告实际还款数额，不再按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告还应返还已代收代缴的税费、公证费、评估费等费用共计2428元，利息不予支持。关于违约金，依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害请求权的存在，二者相互独立可以并存，因此原告主张的违约金请求，该院予以支持。具体数额计算按合同约定承担已付总房款1%的赔偿责任，即870元【（31150元+55809.52元）×1%】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告吴某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告吴某首付款31150元，并以31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2012年10月13日至付清之日的利息；返还原告按揭贷款本金55809.52元，已还利息40817.99元，支付原告违约金870元；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告吴某已付公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、契税等各项税费共2428元；四、原告吴某应于本判决生效之日起三十日内，返还被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司位于二连浩特市××层房屋。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉房屋是否属于无法办理房产证的情形；2、被上诉人的解除权是否受一年除斥期间限制，双方签订的商品房买卖合同应否解除；3、原审判决是否侵犯银行的优先受偿权。 关于争议焦点1，上诉人万盛公司举证二连浩特市遗留办发布的通知，认为案涉房屋能够办理房屋产权证，不属于无法办理产权证情形。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”这种必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。二连浩特市遗留办属于政府机关议事协调机构，其并非办理房屋权属登记部门，其发布的通知不具有上诉人万盛公司已具备协助恰克图小区1号楼购买者办理房屋所有权证书登记手续的证明效力。上诉人称案涉房屋能够办理房屋产权证书，就应该提供案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续必要的证明文件。本案一、二审中上诉人均未提供相应的证据，其应承担举证不能的后果。根据双方诉辩及庭审陈述情况，案涉房屋属于无法办理房产证的情形。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，上诉人万盛公司主张被上诉人的解除权应当适用《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使，现解除权已经消灭。本案是属于无法办理房屋权属证书的情形，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”而本案中双方当事人对于无法办理房屋所有权登记情形下买受人提出解除合同的期限没有约定，且出卖人也未进行催告，则本案被上诉人的解除权处于未消灭状态。实现房屋全部所有权益是房屋买受人订立《商品房买卖合同》的目的，确保房屋在法定或者约定期限内具备办理产权证的条件是房屋出卖人的重要法定义务及合同义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的目的是要保护买受人依法取得房屋产权证的权利。现由于出卖人一方的原因，致使买受人无法办理房屋权属证书，出卖人一方构成根本违约。该违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，买受人的合同目的不能实现，买受人有权请求解除合同，同时有权要求出卖人赔偿损失。本案双方签订的商品房买卖合同应当解除，上诉人主张不应解除商品房买卖合同的上诉理由不具有事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人主张原审判决侵犯了银行优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形。银行与买房人及出卖人之间的关系是担保贷款合同关系，与本案商品房销售合同关系不属于同一法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中银行作为担保权人未提出诉讼请求也未另行起诉，一审法院驳回上诉人要求追加银行为第三人的请求并无不当。双方商品房买卖合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款及利息和已还按揭贷款的本金及利息，并判决被上诉人返还上诉人房屋，并无不当。上诉人认为一审判决侵犯了银行的优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3704.00元，由上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月十五日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。