四川省马边彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1133民初203号 原告：胡万莲，女，彝族，1964年11月7日出生，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄登奎，四川得助律师事务所律师。 被告：朱建伟，女，汉族，1975年1月1日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李波，四川三江汇律师事务所律师。 原告胡万莲诉被告朱建伟共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡万莲的委托诉讼代理人黄登奎、被告朱建伟的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡万莲向本院提出诉讼请求：1.对原、被告共同共有的位于马边彝族自治县房屋（马房权证马字第××号、马房权证马字第××号营业用房）连同该两栋房屋所坐落的产权属于原告的马城国用（2003）第026号土地使用权进行拍卖、变卖。其中该两栋房屋变现价款由原被告平均分配，马城国用（2003）第026号土地使用权中归属该两栋房屋土地使用权以外的土地使用权变现款项归原告；2.对原、被告共同共有的以下房屋进行拍卖、变卖和变现价款由原、被告平均分配，即位于马边彝族自治县（房产证号为马房权证马字第××号营业用房、土地使用权证号为马城国用2006第261号）；位于马边彝族自治县（房产证号为马房权证马字第××号营业用房、土地使用权证号为马城国用2006第262号）；位于马边彝族自治县（房产证号为马房权证马字第××号营业用房、土地使用权证号为马城国用2006第263号）3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系干亲关系。2003年9月，原告取得位于马边县宗出让土地使用权，土地使用权证号为马城国用（2003）第026号。被告提出与原告共同出资建房，原、被告遂在该土地上共同投资修建房屋，所建房屋办理产权证情况分别为：房权证马字第××号房，建筑面积1676.16㎡，房权证马字第××号房，建筑面积2615.71㎡，均为原、被告共同共有，规划用途为商业服务。该两栋房屋原、被告装修后从2004年开始合伙经营宾馆至2013年3月。2013年3月以后原告将共有份额出资给被告，由被告独自经营，年租金50万元，租期至2018年3月届满。另原、被告共同取得位于马边县174号、176号、204号营业用房（房产证、土地证分别为：马房权证马字第××号、00××68号、00××74号，马城国用2006第262号、261号、263号），该三间营业用房由被告占有使用。由于原、被告合作关系早已不复存在，且历经多起诉讼，关系恶化，不宜继续维持双方的不动产共有关系。前述不动产多年来用于宾馆经营，直接分割会导致财产价值贬值，故应当对不动产折价、拍卖或变卖所得价款进行分割。因分割共有财产马房权证马字第××号、第××号、营业用房涉及原告的马城国用（2003）第026号土地使用权，故扣除两栋房产占用的土地外剩余土地的价款单独归原告所有。综上，特依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告朱建伟辩称：1.诉争房产实际归马边大风顶宾馆所有，非原、被告共同共有，原告主张分割没有事实依据；2.如人民法院认为诉争房产属于原、被告共同共有，现诉争房产实际由马边大风顶宾馆使用，该宾馆对案涉房产进行了装饰装修及新增建1层，该部分财产权利应当属于宾馆所有，非原、被告共有财产；3.马城国用（2003）第026号土地使用权系大风顶宾馆或原、被告共有产权，非部分属于原告单独所有；4.如人民法院认为诉争房产属于原、被告共有，除大风顶宾馆财产以外的财产由原、被告各占50%。诉争房产构造、使用和登记均具有独立性，进行实物分割不会贬值，故被告不同意对诉争房产拍卖、变卖所得款予以分割。 经审理认定案件事实如下：2003年9月1日，原告胡万莲和被告朱建伟为合伙投资经营宾馆，以原告胡万莲名义与马边彝族自治县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》。同日，马边彝族自治县人民政府颁发了《国有土地使用证》（马国用（2003）第026号），载明：土地使用权人胡万莲，坐落于（民建镇鄢家巷），土地用途为商服、住宅用地，使用权类型出让，使用权面积2320.8平方米。2003年9月17日，马边彝族自治县建设局颁发了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》，原、被告遂在马国用（2003）第026号国有土地上建设两幢房产，即分别位于马边彝族自治县（不动产权证号为房权证马字第××号，建筑面积1676.16㎡）和2幢1-5层（不动产权证号为房权证马字第××号，建筑面积2615.73㎡），权利人胡万莲、朱建伟，共有方式共同共有，规划用途商业服务。 2005年5月12日，被告朱建伟作为其与原告胡万莲二人的代表在乐山产权交易中心以拍卖成交的方式取得马边彝族自治县转让的位于马边县（原旧山煤矿）综合楼底层的第1号、第14号、第15号三间门市，并签订了3份《产权交易成交确认书》和3份《房屋转让协议书》。经门牌号变更换证后，位于马边彝族自治县（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第262号）、176号1幢1层（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第261号）和204号1幢1层（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第263号），权利人胡万莲、朱建伟，共有方式共同共有，规划用途商业服务。 2018年9月19日,第三人马边大风顶宾馆以诉争不动产系其企业财产为由诉至本院,2018年11月15日本院作出（2018）川1133民初549号民事判决，驳回第三人的诉讼请求。第三人马边大风顶宾馆不服该判决，遂于2013年12月13日上诉至乐山市中级人民法院，2019年1月10日，该院作出（2018）川11民终1644号民事判决，确认诉争不动产属于第三人马边大风顶宾馆所有。原告胡万莲不服该判决，遂向四川省高级人民法院申请再审，该院于2019年10月17日作出（2019）川民申1201号民事裁定，提审该案，并于2020年3月26日作出（2019）川民再722号民事判决，撤销四川省乐山市中级人民法院（2018）川11民终1644号民事判决，维持四川省马边彝族自治县人民法院（2018）川1133民初549号民事判决。嗣后，原告胡万莲遂于2020年4月15日诉至本院，请求：1.对原、被告共同共有的位于马边彝族自治县房屋（马房权证马字第××号、马房权证马字第××号营业用房）连同该两栋房屋所座落的产权属于原告的马城国用（2003）第026号土地使用权进行拍卖、变卖。其中该两栋房屋变现价款由原被告平均分配，马城国用（2003）第026号土地使用权中归属该两栋房屋土地使用权以外的土地使用权变现款项归原告；2.对原、被告共同共有的以下房屋进行拍卖、变卖和变现价款由原、被告平均分配，即位于马边彝族自治县（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第262号）、176号1幢1层（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第261号）和204号1幢1层（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第263号）；3.诉讼费用由被告承担。 另查明，诉争不动产用途均属于商业服务，且作为整体对外营业即住宿、餐饮、歌厅等；诉争两幢房产现有装饰装修及家具设备系非原告胡万莲装修和购置； 再查明，2015年7月20日以来原告胡万莲与被告朱建伟夫妇及其所属企业间的诉讼或执行案达20余件； 又查明，原、被告均不愿意就诉争不动产折价取得对方所占份额，亦无不得分割诉争不动产的约定。 上述事实有《国有土地使用权出让合同》《房产登记信息查询情况说明》《宗地登记信息查询情况说明》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《民事判决书》【（2018）川1133民初549号、（2019）川民再722号】及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为：（一）诉争不动产应否分割，若能分割则按实物分割还是拍卖、变卖所得款予以分割；（二）原、被告对诉争国有土地使用权（马国用（2003）第026号）享有份额的确定、新增建楼层及添附财产如何分割。 根据审理认定的案件事实结合有效证据，围绕争议焦点，本院评判如下： 一、关于诉争不动产应否分割，若能分割则按实物分割还是拍卖、变卖所得款予以分割的问题 （一）关于诉争不动产能否分割的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”之规定，本案中，虽然诉争不动产系原、被告共同共有，但原告胡万莲与被告朱建伟夫妇及其所属企业间从2015年7月20日以来诉讼或执行案达20余件，双方相互合作的基础已丧失。故原告胡万莲要求分割诉争共有不动产的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 （二）关于诉争不动产应实物分割还是拍卖、变卖所得款分割的问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割”之规定，本案中，虽然诉争不动产构造、房间、登记具有独立性，但诉争不动产已被打造成住宿、餐饮、歌厅等综合性商业体，对其实物分割势必会减损价值，亦与低碳环保的理念相悖，故被告朱建伟请求按实物分割的辩解理由，于法无据，本院不予采纳，应当以拍卖、变卖所得款予以分割较妥。 二、关于原、被告对诉争国有土地使用权（马国用（2003）第026号）享有份额的确定、新增建楼层及添附财产的分割问题 （一）关于原、被告对诉争马国用（2003）第026号国有土地使用权享有份额确定的问题。本院认为，虽然诉争马国用（2003）第026号国有土地使用权登记在原告胡万莲的名下，但四川省高级人民法院（2019）川民再722号生效民事判决查明，诉争国有土地使用权系原告胡万莲与被告朱建伟以原告胡万莲的名义受让所得，因此，原告胡万莲要求独自分得马国用（2003）第026号国有土地使用权除诉争两幢房产所占外土地使用权价款的诉请，与事实不符，本院不予支持。 （二）关于新增楼层和添附财产分割的问题。本院认为，新增楼层尚未取得相关行政部门的相关许可证，更未取得产权属证，故不便于本案中处理。而添附财产部分即装饰装修及购置各类家具设备，在庭审中原、被告均确认非由原告胡万莲装饰和购置，原告不应参与该部分财产分割。因此，诉争不动产除新增楼层和添附财产外，由原、被告按拍卖、变卖所得款均分。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告胡万莲和被告朱建伟于本判决生效之日起十五日内按各50%的份额对位于马边彝族自治县（不动产权证号为房权证马字第××号，建筑面积1676.16㎡）和2幢1-5层房产（不动产权证号为房权证马字第××号，建筑面积2615.73㎡）、马边彝族自治县门市（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第262号）、176号1幢1层门市（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第261号）和204号1幢1层门市（不动产权证号为房权证马字第××号和马城国用2006第263号）、马边彝族自治县民建镇鄢家巷马国用（2003）第026号国有建设用地使用权（未被房产占用部分）进行分割；如未在本判决生效后十五日内分割，原告胡万莲有权申请法院对前述不动产进行拍卖、变卖所得款按各50%的份额予以分割； 二、驳回原告胡万莲的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由被告朱建伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 马海阿希 二〇二〇年六月十五日 书记员 潘 志 琴