湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初948号原告：柳冬秀，女，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗海蓉，女，现住长沙市雨花区，与原告柳冬秀系母女关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告柳冬秀与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告柳冬秀的委托诉讼代理人罗海蓉到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳冬秀向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即支付原告1641号酒店客房从2018年12月1日至2020年4月30日拖欠的租金及装修改造折旧款81819元（庭审中，原告将主张的金额变更为80821元）。2．请求判令被告因其违约而产生的租金及装修改造违约金1465元。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月1日，原告柳冬秀购买被告张家界大成国际大酒店××层××号客房，双方签订《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房款217720元及房屋装修款381010元。2016年9月起被告擅自违约，原告无奈于2018年12月向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，于2019年3月19日作出了（2019）湘0802民初284号公正的判决，判决被告支付原告2018年11月30日前欠付的租金和装修改造款104556元，租金违约金1140.52元及装修改造折旧款违约金665.39元，限判决生效后15日内履行完毕。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告租金至今，从2018年12月1日至2020年4月30日，共计17个月，仅付了3个月2%的租金及装修改造2994元，共欠租金81819元（84813元-2994元），即应付租金及装修改造折旧款（1814＋3175）×17个月＝84813元，实付租金2994元，实欠租金及装修改造折旧款84813元－2994元＝81819元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第九条违约责任第三款：“本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金”，即3175元/月×17个月×1%＝540元。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条中违约责任第三款：“本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金”，即1814元/月×17个月×3%＝925元，综上违约金共计1465元。被告从2016年9月起多次的违约行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，经多次磋商均无结果，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2018年12月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付3992元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2013年5月1日，原告柳冬秀与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告柳冬秀将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第××层××号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限为10年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，原告的租金收益为1814元／月。按月支付租金，在每月的28号之前支付。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司如逾期超过3个月未向原告支付租赁收益，大成酒店公司除应付原告的租赁收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2．2013年5月1日，原告柳冬秀与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告柳冬秀将从被告山水置业公司购买的山水座第××层××号房屋以381010元委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年，装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应向原告返还委托装修改造折旧款3175元／月，按月返还，在当月28号之前支付。合同还约定，本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3．2013年5月1日，原告柳冬秀付清了全部购房款和房屋装修改造款，将购买的第××层××号房屋交付给被告大成酒店公司经营。2013年5月1日-2016年9月30日的全部租金和装修折旧款（最后一笔全额付款为2016年9月28日付4989元），被告大成酒店公司已全额支付。自2016年10月1日起，被告大成酒店公司开始未足额向原告柳冬秀支付租金和返还委托装修改造折旧款。4．2019年1月17日，原告柳冬秀将两被告诉至本院，要求两被告支付原告1641号客房从2016年9月1日至2018年11月30日拖欠的投资收益107263元及违约金1853元。本院受理后于2019年3月19日作出判决，判决由被告张家界大成酒店公司向原告柳冬秀支付自2016年10月1日至2018年11月30日止底前欠付的租金及收益104556元及违约金1805.91元；被告张家界山水置业公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述债务承担连带清偿责任，该民事判决书现已生效。自2018年12月1日起至2020年4月30日期间，被告张家界大成酒店公司欠付原告柳冬秀租金和委托装修改造折旧款共计80821元。上述事实，有当事人陈述和原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《民事判决书》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店在合同履行过程中，自2018年12月1日至2020年4月30日期间未按合同约定向原告柳冬秀足额支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告柳冬秀要求被告张家界大成酒店公司支付2018年12月1日至2020年4月30日期间的租金和委托装修改造折旧款共计80821元，被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的租金1814元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告柳冬秀房屋投资收益79007元（80821元-1814元／月）。被告张家界大成酒店公司辩称合同到期后不再支付委托装修改造折旧款的观点，因原、被告于2013年5月1日签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，约定返还委托装修改造折旧款的期限为10年，合同履行届满期限为2023年5月1日，合同仍在履行期内，故本院不予采纳。原告柳冬秀主张被告张家界大成酒店公司支付欠付的租金违约金925元（1814元/月×17个月×3%）、委托装修改造折旧款违约金540元（3175元/月×17个月×1%），共计1465元，符合《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》对违约责任的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告答辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告柳冬秀诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为被告张家界大成酒店支付租赁收益及返还委托装修改造折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告柳冬秀与被告张家界山水置业公司已在合同中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告柳冬秀主张的房屋租金、装修改造折旧款及违约金，因此，被告张家界山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告柳冬秀支付自2018年12月1日起至2020年4月30日止的租金和委托装修改造折旧款共计79007元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告柳冬秀支付房屋投资收益的违约金1465元（1814元/月×17个月×3%＋3175元/月×17个月×1%）；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告柳冬秀的其他诉讼请求；上述一、二项，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，适用简易程序减半收取941元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月三日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。