辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终590号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王在武，男，1947年6月20日出生，汉族，盘锦市物价局退休干部，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：王丹丹，女，1974年7月13日出生，汉族，盘锦市发展和改革委员会干部，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：盘锦益达物业管理公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区金玛宏寰2-1-503室。 法定代表人：李精成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：萧凤仁、祖永莉，该公司职工。 上诉人王在武因与被上诉人盘锦益达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王在武及委托诉讼代理人王丹丹、被上诉人盘锦益达物业管理有限公司的委托诉讼代理人萧凤仁、祖永莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王在武二审上诉请求及理由：请求事项：1、判决撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初4252号民事判决。2、判决被上诉人赔偿关闭上诉人生活用水造成的4400元经济损失。3、判决2018年9月26日届满后被上诉人无权索要未签订《物业服务合同》的物业费。4、判决被上诉人擅自打开上诉人住室的供暖阀门，给上诉人造成不良名誉影响，给予书面赔礼道歉。5、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、上诉人在一审法院举证的反诉证据能够充分证明被反诉人在履行物业服务合同期间，误认为上诉人未交纳2015年9月26日至2016年9月26日期间的物业费。被上诉人对上诉人违法实施了关阀断水造成的经济损失，被上诉人应依法赔偿经济损失。一审判决“驳回反诉原告的请求”是错误的。上诉人在一审法院举证的、经一审法院判决认定的、可采信的、反诉人在2018年写给被上诉人的一封信和被上诉人肖经理的答复信中承认“关闭你家水阀一事，经了解后得知，是因业主您擅自改变了房屋的使用属性对外出租而商用，所以关闭水阀也无可非议”的亲笔答复就足以证明：一是被上诉人己供认了关阀断水是被上诉人自己所为的事实。二是依据《物业管理条例》第四十四条“物业服务企业无权擅自中断对业主供水断电”之规定，被上诉人的行为是违法的。被上诉人不管编造上诉人未交物业费和改变房屋属性等理由，拒不承认违法事实，都否认不了他们关阀断水的违法事实。三是被上诉人隐瞒了违法关阀断水的真实起因，是他们误认为我家没交物业费。当被上诉人看到了我家已交物业费发票后，他们自知理亏违法，但又不想赔偿因关阀断水造成的经济损失，就编造了我家擅自改变房屋属性而关阀断水无可非议的歪理。四是被上诉人擅自关阀断水给我造成经济损失是有根据的。上诉人于2016年9月11日与房屋承租人签订了为期一年的《房屋租赁协议》到2017年9月11日止，年租金为13200元（月为l100元），协议约定房主负责交纳物业费和取暖费，承租人自付水、电费，全年租金分三期交付，每四个月的中期交付一次。当我与承租人的《房屋租赁协议》履行到第三期第二个月之中时（2017年6月5日至15日左右）被上诉人就实施了关阀断水。我的房屋位置是在18层高楼，断水7—8天时间特别是在夏天关阀断水，给承租人的做饭、洗漱、卫生间都无水使用。承租房屋人对此非常气愤，所以我的房屋出租人忍受不了关阀没水之苦，于2017年6月中旬，在告之上诉人之后，随即搬走。致使上诉人与承租房屋人双方签订的没有履行完的一年租期的《租房协议书》中止履行。从而造成上诉人减少收入四个月（2017年5月11日-2017年9月11日）的租金损失。上诉人认为上级法院应依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“赔偿违约损失责任，人民法院应予以支持”之规定。上诉人与房屋承租人的《房屋租赁协议》是法律允许的，应受法律保护，由于被上诉人擅自关阀断水，致使《房屋租赁协议》中止履行，造成的经济损失人民法院也应按《合同法》第一百一十一条之规定，判决被上诉人承担造成经济损失赔偿的违约责任。至于未交部分物业费被上诉人也应承担少收物业费的违约责任。二、上诉人在一审法院举证的，经一审判决认定的，可采信的，供暖站站长出具的证据一份，证明上诉人住宅楼内使用空调供暖，所以没有向供暖站提出开阀门供暖的要求。而被上诉人在2017年度供暖期间，未经供暖站许可的情况下，私自打开供暖阀门。后被供暖站职工发现后，与被上诉人的职工交涉此事，开始他们是承认的，后来他们感到事态的严重就闭口不认了，致使供暖站三次通知上诉人（房主）补交当年双倍取暖费，罚款500元，并取消供暖资格。后经上诉人多次与供暖站交涉，供暖站才查清事实。其站长亲自出具证实证明是被上诉人所为。并且于2017年2月收回了在被上诉人手中的开取暖阀门钥匙。这个事件给上诉人造成了极大的困扰和名誉损失，所以上诉人请求法院依照《中华人民共和国民法通则》第101条公民法人享有名誉权，公民的人格受到法律保护和134条第10项赔礼道歉之规定判决被上诉人书面赔礼道歉，是合理合法的，一审法院不支持反诉人的请求是违法的。三、被上诉人在物业服务合同期满后（2018年9月26日）与上诉人未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同权利与义务关系。未签订物业服务合同原因有三：一是被上诉人关闭上诉人的生活用水阀门，给上诉人造成经济损失的纠纷没有解决（他们不认错、不协商、不解决、不见面、不赔偿、态度霸道）。二是被上诉人私自打开供暖阀门事件给上诉人造成名誉伤害，上诉人提出的要求也没答复。三是被上诉人服务质量极差。四、一审法院判决错误的根本原因：在判决物业服务纠纷案中只强调了被上诉人起诉的理由，而对上诉人提出的真实有效的证据不重视，不予支持，对他们关阀断水的根本原因避而不谈，只是用了“物业公司拒不承认”简单的一句话就为被上诉人开脱了开阀断水的违法事实和否定了上诉人提交的合法有效的证据。这种判决怎能使人心服口服，也践踏了法律的公平性和尊严。五、被上诉人在一审的起诉状中标明了上诉人的房屋为53.85平方米。但从2013年9月26日至2017年9月26日也是按照这个面积收费。对此上诉人早以向被上诉人提供过房屋面积复印件，准确面积为53.66平方米，被上诉人是故意为之。一审法院在判决中己经按事实面积53.66平方米计算了收费金额，被上诉人应退还多收部分。六、一审法院判决书（第二页）陈述“后来物业经理说上诉人把房屋出租后导致物业公司没法进行管理，所以断上诉人的水”，这段陈述不是上诉人说的，是一审法院虚构的，上诉人的原意是被上诉人违法关阀断水造成的经济损失不给赔偿是不对的。七、一审法院在判决物业服务纠纷案中适用法律错误，判决错误。应该适用以下法律规定。（一）《物业管理条例》第四十四条，物业服务企业无权擅自断水供电。（二）最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定”…业主请求物业服务企业承担履行…或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。（三）《合同法》第一百一十一条和第六十条规定，受害方要求对方承担…人民法院可按照《合同法》规定判决物业服务企业承担＂减少价款或报酬＂的违约责任。（四）《中华人民共和国民法通则》笫101条公民法人享有名誉权和134条第10项赔礼道歉之规定。请求二审人民法院维护上诉人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。 盘锦益达物业管理有限公司二审辩称：1、上诉人应该缴纳物业费和电梯费，因为已经签订了物业服务合同，双方在合同中约定了服务内容、收费标准、违约责任，物业公司按照合同约定，对小区进行了管理和服务，业主享受了物业服务，应当履行缴费义务。2、我公司对上诉人的水阀没有进行关闭，且上诉人也没有证据证明是我公司关闭了水阀，我公司没有开、关水阀的权利，我公司不存在赔偿和道歉。 盘锦益达物业管理有限公司一审诉称：1、判令被告王在武立即交付2017年9月26日至2019年9月25日拖欠的两年物业费和电梯费共计2412元；2、判令被告按照双方签订合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年11月4日应支付滞纳金为1355元；以上合计3767元。事实及理由：2012年12月10日，原告与盘锦市广汇地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金玛宏寰小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期不交物业费用的，按照日千分之三收取滞纳金。被告于2013年4月9日与盘锦益达物业管理有限公司在金玛宏寰小区办理回迁入住，被告身为金玛宏寰小区2#-4-1804业主，一直享受着原告提供的物业服务，却不能按合同双方约定履行法律义务并拒缴物业费，严重侵害了公司的合法权益。原告多次催缴未果，故诉至法院。 王在武一审辩称，双方签订合同是双方都有权利和义务，但我现在只有义务交费没有享受权利，虽然不服务我可以接受，但是物业公司不给我供水已经损害到我正常生活，所以我只能不交物业费以求得到合法权利。拒交物业费的事实与理由：拿到钥匙入住以来，物业公司没有服务，几年后断我的水，没有办法正常居住，导致我的租客没有续租，造成我四个月的损失，物业公司所说的是因为没有交上半年的物业费所以断水，因为2016年是租客交的物业费所以我没有发票，但是有证人能够证明我已缴纳物业费，后来物业经理说我因把房屋出租后导致物业公司没有办法进行管理，所以断我的水，但是我的房屋是可以出租的。关于物业公司擅自打开供暖阀门一事，租客用的是空调，原告擅自打开，给我造成了巨大困扰，对业主名誉造成极大损害，但是物业公司拒不承认。 王在武一审反诉诉称：1、判决反诉被告赔偿关闭反诉原告生活用水期间造成的4000多元经济损失；2、因为反诉被告打开供暖阀门，在整个小区给反诉原告的名誉造成严重不良影响，判令反诉被告向反诉原告公开道歉；3、判决反诉被告无权收取2018年9月26日至2019年9月26日的年度物业费用；4、反诉被告无权收取2019年9月26日至2019年11月4日的物业费；5、法院受理的反诉费和本诉的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：1、自2013年9月27日我领取钥匙后，从不拖欠物业费。但2017年6月初，反诉被告在不告知的情况下关闭阀门断了我的租客生活用水，几天以后，我的租客告知我，并随即搬走。本来我与租客约定2017年9月末到期，再约定下一次租期。由于物业公司的违约，造成我的4个月租金损失。我询问益达物业公司为什么断水，物业公司答复因为没缴纳2016年物业费，没有看到业主2016年缴费发票，后经物业公司职工证明我的租客已经缴纳2016年物业费，物业萧经理才下令让物业公司水暖工打开供水阀门。我的房照是53.66平方米，但物业按照53.88平方米收取物业费。2、物业公司擅自打开我家供暖阀一事。因为业主没有交取暖费，租房者使用空调，也没有提出要求，私自打开供暖阀被供暖站发现后，开始物业公司水暖工承认，后来又不承认了。此后，供暖站找业主，要求业主承担赔偿责任，后来我多次与供暖站协商，才达成暂缓处罚的意见。只有物业公司才有开水暖阀门的钥匙，是物业公司所为，给我造成一定影响。3、物业公司无权索要2018年9月26日以后的物业费，在2018年9月重新签订《物业服务合同》时，我认为物业公司服务质量差，给我造成经济损失和社会的不良影响，并且对我提出的问题还没有得到妥善解决，所以我没有和物业公司签订新的物业服务合同，双方不存在权利义务关系。 盘锦益达物业管理有限公司一审反诉辩称：我方没有权利关闭水阀，这个供暖阀门只有供暖公司有权利打开供暖阀门，我们没有做过，不存在道歉，物业合同写过物业公司提供服务，业主有义务交纳物业费，2019年9月26日至2019年11月4日的物业费我公司未主张，诉讼费用由法院判决。 一审法院审理查明：被告（反诉原告）王在武系盘锦市兴隆台区金玛宏寰小区2#-4-1804室的业主，该房屋面积为53.66平方米。2013年9月27日，原、被告签订《物业服务合同》，合同期限5年。合同第五章第二条约定：物业费住宅16层以上每月每平方米1.5元、电梯费480元/户/年；第三条约定：业主或物业使用人应于本年度物业费到期前一个月向物业服务企业预缴下一年度物业服务费；合同第八章第一条约定：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照每日3‰的标准承担所产生的滞纳金。前述《物业服务合同》于2018年9月26日到期后，双方未续签物业服务合同，但原告（反诉被告）一直为该小区提供物业服务。另查，案涉楼房系回迁楼，2018年9月25日前电梯费由政府承担。被告（反诉原告）王在武现已拖欠2017年9月26日至2019年9月25日的物业费1932元（53.66平×1.5元/平×24个月）、电梯费480元，以上合计2412元。原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催要未果。被告（反诉原告）以物业公司关闭生活用水阀门造成其损失和物业公司擅自打开供暖阀门给其造成影响为由，拒绝缴纳物业费，原告（反诉被告）否认关闭被告（反诉原告）的生活用水和打开供暖阀门的事实。 一审法院审理认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应按照合同的约定履行相应的义务，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）提供了物业服务，被告（反诉原告）应按约定支付物业费。关于被告（反诉原告）提出2018年9月《物业服务合同》到期后，双方未续签合同，故不存在权利义务关系的抗辩意见。物业服务企业与业主虽未续签书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，业主接受了物业服务，双方成立事实物业合同关系。物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。关于滞纳金，因业主拖欠物业费是物业公司在提供服务过程中，就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通和妥善处理所致，因此，对原告（反诉被告）关于滞纳金的请求不予支持。反诉原告所提交的证据不足以证明其存在4000元的经济损失，反诉被告对上述事实亦不予认可，在没有充分证据证明反诉被告存在侵权行为的情况下，对反诉原告提出要求反诉被告赔偿经济损失4000元及要求反诉被告赔礼道歉的请求不予支持。反诉原告的其他请求系针对本诉原告诉请所提出的抗辩意见，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）王在武于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）盘锦益达物业管理有限公司自2017年9月26日起至2019年9月25日止的物业服务费1932元、电梯费480元，以上合计2412元；二、驳回原告盘锦益达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王在武的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）承担；反诉费50元减半收取25元，由被告（反诉原告）承担。 本案争议的焦点：上诉人应否向被上诉人缴纳物业费、电梯费；被上诉人应否赔偿上诉人的经济损失及向上诉人道歉。 围绕本案争议的问题，上诉人王在武认为，上诉人提供的租房协议1份、收款收据4份，房照、招租广告，能够证明上诉人的房屋并未改变使用性质，同时也证明被上诉人关闭上诉人的用水阀门，上诉人的经济损失存在，被上诉人应当赔偿并道歉。另认为，上诉人与被上诉人之间的物业服务合同到期后没有续签，所以不涉及到履行物业服务合同的义务，即不应当缴纳物业费和电梯费。被上诉人关闭被上诉人的生活用水阀门，造成被上诉人的经济损失和不良影响，所以要求被上诉人赔偿损失并道歉。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦益达物业管理有限公司认为，对上诉人提供的租房协议1份、收款收据4份，房照、招租广告等证据不予认可，上述证据与本案无关。另认为，1、被上诉人通过开发商招标入住的该小区，并与开发商签订前期物业服务合同，合同中约定，物业管理服务期限，至业主委员会成立之日止。被上诉人与业主签订的物业服务合同到期前，依法通过告示宣传、召开业主代表大会及小区安装的意见箱，广泛征求业主的意见，业主代表表示由被上诉人继续管理和服务，而且意见箱内未收到过业主的反对意见，物业服务合同到期后，被上诉人一直按照原物业服务合同上的约定，对小区进行服务和管理，所以上诉人应当缴纳物业费和电梯费。2、被上诉人不存在赔偿和道歉，上诉人没有证据能证明被上诉人关阀、断水，因此被上诉人不应当承担赔偿和道歉。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费的上诉请求。因被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人应当交纳物业费、电梯费等相关费用，且上诉人也无充分证据证明其不应当交纳物业费、电梯费等相关费用。据此，上诉人该项上诉请求依据不足，不予支持。 上诉人提出被上诉人应赔偿其经济损失及道歉的上诉请求。因上诉人所提供的证据不足以证明其存在经济损失的事实，也无充分证据证明被上诉人关闭其用水阀门的事实，且被上诉人对上述事实不予认可，故上诉人在无充分证据证明被上诉人存在侵权行为的情况下，要求被上诉人赔偿其经济损失及道歉的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王在武负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年六月十一日 书记员 于 畅