山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1041号 上诉人（原审被告）：王登祥，男，1957年6月24日出生，汉族，退休人员，住高唐县。 委托代理人：李军，高唐华光法律服务所法律工作者。 委托代理人：胡安瑞，山东舜天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李中元，男，1963年5月10日出生，汉族，户籍地高唐县，现住高唐县。 被上诉人（原审原告）：孙洪岩，男，1969年3月18日出生，汉族，户籍地高唐县，现住高唐县。 两被上诉人共同委托代理人：朱司贞，山东泽鲁律师事务所律师。 原审被告：高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司。住所地：高唐县金城路东首。 法定代表人：李为宗，执行董事。 原审第三人：杨桂勇，男，1973年1月6日出生，汉族。 身份号码，户籍地山东省高唐县尹集镇刘华村133号，现住山东省高唐县紫宸苑小区11号楼1单元1102室。 上诉人王登祥因与被上诉人李中元、孙洪岩确认合同无效纠纷一案，不服高唐县人民法院(2019)鲁1526民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉王登祥上诉请求：依法撤销高唐县人民法院（2019）鲁1526民初698号民事判决书，发回重审或查明事实后依法驳回被上诉人李中元、孙洪岩的一审诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。2009年7月6日，山东中信建工集团 （以下简称中信集团）承揽了原审被告高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司（以下简称农机商城）的烂尾楼工程，上诉人作为实际施工人以中信集团的名义与农机商城签订了施工协议，协议签订后上诉人又将工程分包给原审第三人杨桂勇，原审第三人杨桂勇又将涉案工程的涂料部分及抹水泥墙部分分包给被上诉人李中元和孙洪岩。2009年11月30日工程竣工后由于农机商城无资金和上诉人结算，之后双方达成补充协议，农机商城同意抵顶楼房面积为914平方米，用于抵顶上诉人的工程款。2011年12月9日，上诉人与农机商城签订商品房买卖合同，农机商城向上诉人出具了用于顶账的收据。上诉人将用工程款顶账的另外一套房产（约400平方米）卖于案外人岳伟，涉案房产留作自用。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，上诉人向不动产登记部门申请不动产登记，按照上诉人提交的申请材料不动产登记部门经审核依法将涉案房产登记在上诉人名下。这就是本案的基本事实。上诉人认为，一审法院查明的事实存在以下错误：1.一审法院认定原审第三人杨桂勇借用中信集团的资质与农机商城签订的建设工程施工合同很显然不能成立。一审庭审中，上诉人提交的《农机商城施工协议》及《补充协议》均能证实涉案工程的承包方是上诉人而非原审第三人杨桂勇；2.被上诉人李中元及孙洪岩一审庭审时提交了中信集团有限公司出具的证明，但该证据不具备证据的形式要件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第115条之规定，该证明材料不得作为认定案件事实的根据，一审法院确认中信集团有限公司出具的证明为有效证据应属错误认定；3.涉案房产的原始产权人是被上诉人农机商城，该公司对涉案工程的房产有绝对的、排他的享有对涉案房产的处分权，原审第三人杨桂勇对涉案房产无处分权，虽然涉案商品房买卖合同非真实存在的买卖关系，但是，按照上诉人与农机商城签订的以物抵债的《补充协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议为有效协议，上诉人也因此依法取得了涉案房产的所有权；4.被上诉人李中元和孙洪岩不是本案涉案商品房买卖合同的当事人，只是和原审第三人杨桂勇存在劳务合同关系，不论涉案合同是否有效都与李中元及孙洪岩没有直接的利害关系，其作为合同外第三人要求确认合同无效，属于诉讼主体不适格，也不利于保护合同当事人上诉人作为守约方的合法利益，更对上诉人来说是非常不公平的；5.上诉人与原审第三人杨桂勇之间并不是居间合同关系，而是工程分包关系，一审法院在询问上诉人制作的笔录中，上诉人明确说明上诉人承揽的农机商城烂尾楼工程，以中信集团的名义与农机商城签订施工协议，当时约定上诉人只留一个132平方米的门头，其余的抵顶原审第三人杨桂勇的工程款，但以此并不能说明上诉人与原审第三人杨桂勇存在居间合同关系，一审法院确定属于居间合同关系不能成立。（二）一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。”该条款明确了无效合同的情形，具体到本案来说，被上诉人李中元和孙洪岩一审中并没有提供证据证明上诉人与农机商城签订商品房买卖合同的行为属于恶意串通，侵犯了第三人的利益，一审法院也未认定合同双方当事人有恶意串通行为，也就说明不符合无效合同的法定情形，该涉案合同应属于有效合同。本案中涉案房产的产权人属于农机商城，而非原审第三人杨桂勇，该涉案合同合法有效，一审法院未依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定来确定合同效力，属于适用法律错误。 被上诉人李中元、孙洪岩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉,维持原判。 原审第三人杨桂勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉,维持原判。 一审法院经审理查明：被告王登祥系高唐县自然资源和规划局工作人员，第三人杨桂勇又名**，常年挂靠有资质的建筑公司承揽建设工程。2009年7月，王登祥将农机商城沿街5#楼工程介绍给杨桂勇，杨桂勇借用中信集团资质承揽了该工程，双方商定由杨桂勇向王登祥支付介绍费，王登祥称介绍费即为132平方米的门头楼一处，杨桂勇称介绍费为10万元。杨桂勇承揽该工程后，即组织人员进行施工，原告李中元承揽了其中刷涂料劳务，原告孙洪岩承揽了其中内墙抹灰劳务，后经结算，杨桂勇欠李中元刷涂料物料和劳务费共计200000元，欠孙洪岩内墙抹灰劳务费227480元。该工程于2009年11月30日通过了竣工验收。依照《施工协议》约定，农机商城以楼房抵顶工程款，其中包括13号楼8单元101室和13号楼8单元201室。第三人杨桂勇经与李中元、孙洪岩协商，达成以楼房抵债的口头协议，即以13号楼8单元101室抵顶所欠李中元的刷涂料物料和劳务费200000元，以13号楼8单元201室抵顶所欠孙洪岩的内墙抹灰劳务费227480元。杨桂勇自农机商城处领取了涉案楼房的入户钥匙，并将其交付给原告李中元、孙洪岩。 2011年12月9日，王登祥与农机商城签订编号为GF2000-0171的商品房买卖合同，约定王登祥购买农机商城第13幢1-2层107号房，建筑面积共200.30平方米，套内面积177.70平方米，单价为每平方米1000元，价款为200300元，买受人一次性付款，出卖人应当在2013年12月10日前将经综合验收合格的商品房交付买受人。该合同于2014年5月26日在高唐县房地产交易中心办理了预售登记备案。2012年3月22日，王登祥与农机商城签订《补充协议》，约定以914平方米楼房抵顶工程款1133362.35元。2013年某月某日，农机商城向王登祥出具了“预收款13—107”200300元、收款方式为“顶账”的收据。2017年11月8日，高唐县信访工作联席会议办公室召开农机商城确权办证会议，会议确定：因开发企业失联，大证办完后办理分户小证时，按照属地管理的原则，由鱼邱湖街道办代表所涉房产的权利人，代替开发企业在业主办证所需表格上盖章。2018年5月9日，王登祥缴纳契税和印花税6109.20元，于2018年5月17日向原高唐县国土资源局提出不动产登记申请，并缴纳不动产登记费550元。原高唐县国土资源局经审核，于2018年6月15日向王登祥颁发了鲁（2018）高唐县不动产第0001716号不动产产权证书。王登祥于2018年10月31日以李中元、孙洪岩为被告，提起占有排除妨害之诉，要求依法确认李中元、孙洪岩无权占有、使用涉案房产，判令立即停止妨害，搬离涉案房屋。李中元、孙洪岩于2019年1月8日向法院提起行政诉讼，请求撤销为王登祥登记颁证的房屋登记行为，经释明，又于2019年3月7日提起本案诉讼。 另查明，13号楼8单元101室和13号楼8单元201室系农机商城在建设阶段为涉案楼房所编房号，楼房竣工后，农机商城将涉案楼房编号为13幢107号。 原审法院认为，原告所诉被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效的理由是否成立，以及判断涉案楼房所有权归谁所有的关键是，涉案楼房农机商城和王登祥是否有处分权。 本案存在着多个合同法律关系：一是杨桂勇借用中信集团资质与农机商城之间签订的建设工程施工合同，二是本案原告李中元、孙洪岩分别与杨桂勇之间形成的劳务合同，三是杨桂勇与李中元、孙洪岩分别形成的以物抵债协议，四是杨桂勇与王登祥之间的居间合同，五是王登祥与农机商城之间的商品房买卖合同。仔细梳理各个合同的内容，就会发现，被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效，原告李宗元、孙洪岩“确认《商品房买卖合同》无效、确认涉案楼房归李中元、孙洪岩所有”的诉求成立。 首先，根据《农机商城施工协议》、中信集团证明以及询问王登祥笔录可知，农机商城沿街5#楼的发包人为农机商城，承包人名义上是中信集团，实为杨桂勇借用中信集团资质承包了该工程，虽然王登祥代表中信集团在协议上签名，但实际施工人为杨桂勇，王登祥并未组织施工，也未提交证据证明除杨桂勇外，还有其他人或单位也进行了施工。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条规定，尽管《施工协议》无效，但在涉案工程通过竣工验收情况下，实际施工人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持，因此，按照《施工协议》第四条“结算标准乙方按建筑面积每平方米285元的价格承包，甲方以1240元/㎡的价格冲抵工程款，由西向东依次排列不得挑选”，杨桂勇和农机商城以楼房冲抵工程款，符合上述规定，也就是说，用以冲抵工程款的楼房的受益人是杨桂勇，而非王登祥。 其次，根据原告提交的证据4、5《收到条》，可知杨桂勇与李中元、孙洪岩之间，存在着以刷涂料、内墙抹灰为劳务内容的劳务合同，以及涉案的农机商城沿街5#楼已于2009年11月30日通过竣工验收后，杨桂勇取得楼房处置权的前提下，分别于2010年7月20日、2011年10月11日以交付钥匙方式将涉案楼房交付给原告以抵顶物料及劳务费的以物抵债协议，上述协议，并不违反相关法律规定。 再次，杨桂勇与王登祥之间因介绍工程而形成居间合同法律关系，尽管对于居间合同内容双方各执一词，但无论是王登祥陈述的介绍费为一栋门头房，还是杨桂勇陈述的10万元人民币，都清楚地表明以下事实：1、杨桂勇为农机商城沿街5#楼工程实际施工人；2、《施工协议》中约定用以冲抵工程款的楼房由杨桂勇支配，无论是农机商城还是王登祥，均无处分的权利；3、王登祥自认以涉案楼房作为介绍费仅为其主观猜测，证明居间报酬并非是涉案楼房，王登祥利用与农机商城项目部经理张自庚熟悉的条件，以及代表中信集团签订《施工协议》的身份，与农机商城签订《商品房买卖合同》，以涉案楼房作为居间报酬进而以抵顶工程款名义对涉案楼房进行了交易的行为违反居间合同约定。 最后，根据《施工协议》第九条“乙方所售楼房过程中，甲方只负责提供相关手续”的约定，农机商城已丧失对抵债楼房的控制权和处分权，仅仅负有“提供相关手续”的义务。因此，涉案《商品房买卖合同》非真实存在的买卖关系，其仅仅是在《施工协议》项下工程完工，农机商城将冲抵工程款的楼房交付给实际施工人杨桂勇，杨桂勇将用以冲抵工程款的楼房进行处分，与杨桂勇存有楼房买卖合同或者以楼房抵顶债务协议的买受人需要办理相关产权转移手续时，农机商城履行协助义务，为买受人“提供相关手续”。王登祥并非与杨桂勇存在楼房买卖关系抑或以物抵债协议的买受人，农机商城向其“提供相关手续”，违反了《施工协议》约定，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，农机商城无处分权情况下处分了他人财产，且未经权利人追认，农机商城也未在订立合同后取得处分权，受让人王登祥在受让涉案楼房时并非善意，因此，农机商城与王登祥签订的《商品房买卖合同》无效。 综上，原告指称被告王登祥与农机商城恶意串通，无证据支持，但其“确认被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效”的请求成立，应予以支持。 《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于涉案楼房，原告李中元、孙洪岩具有利害关系，可以请求人民法院确认所有权的归属。如上所述，李中元、孙洪岩自有权处分人杨桂勇处取得涉案楼房，且已支付了合理的对价，完成了对楼房的占有，其对涉案楼房拥有所有权，对其确认涉案楼房归其所有的诉求，应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决： 一、被告王登祥与被告农机商城于2011年12月9日签订的编号为GF2000-0171的《商品房买卖合同》无效；二、涉案的位于山东省高唐县金城路东首的农机商城13幢107号房屋一层归原告李中元所有，二层归原告孙洪岩所有。案件受理费50元，由被告王登祥、农机商城负担。 各方当事人一审提交的证据已经随卷移送至本院。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实。 本案经合议庭评议，本院认为，本案的争议焦点问题是，上诉人王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》的效力认定及涉案楼房所有权的归属。 一审法院在总结当事人争议焦点的基础上，对涉案的多个合同法律关系进行了全面梳理，结合当事人的诉讼请求和主张，逐一进行了详尽分析说理。本院经审查认为，一审判决说理充分，结论亦符合法律规定，本院不再进行重复说理。 二审中，上诉人王登祥为进一步证明涉案项目实际施工人是其本人而非原审第三人杨桂勇，申请证人农机商城涉案项目经理张自庚、工程部经理胡某出庭作证；上诉人同时提交王登祥与杨桂勇通话录音光盘一张，证明杨桂勇自认案涉房屋属于上诉人。但是，张自庚和胡某的证言仅能证明王登祥在《施工协议》上签字及出现在施工现场等事实，不足以否定一审根据中信集团证明以及询问王登祥笔录认定杨桂勇为实际施工人的事实；通话录音亦不能证明杨桂勇承认案涉房屋属于上诉人。 二审中，上诉人王登祥对被上诉人李中元、孙洪岩的原告资格提出异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或者其他组织”。本案中，被上诉人李中元、孙洪岩虽非涉案房屋买卖合同的相对人，但其通过以房抵债的方式取得了案涉房屋且长期在此居住，其认为涉案房屋买卖合同侵犯了其合法权益而诉请确认合同无效，与本案具有直接利害关系，依法具有原告主体资格。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王登祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙金昌 审判员  李 扬 审判员  孟庆杰 二〇二〇年六月十一日 法官助理高世宁 书记员吴晨茜