湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行初156号原告钟慧，女，1990年12月25日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人钟广才（钟慧之父），男，1961年7月27日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人苗露宁，北京市盛廷律师事务所律师。被告荆州市沙市区人民政府，住所地：荆州市沙市区长港路100号。法定代表人黄勇，区长。出庭负责人李峰，副区长。委托诉讼代理人陈尧，沙市区司法局工作人员。委托诉讼代理人蔡宗华，湖北恒祥律师事务所律师。原告钟慧诉被告荆州市沙市区人民政府（以下简称沙市区政府）房屋行政征收补偿决定一案，于2019年10月24日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，同月28日依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月26日在互联网上公开开庭审理了本案。原告钟慧的委托诉讼代理人钟广才、苗露宁，被告沙市区政府的负责人李峰及委托诉讼代理人陈尧、蔡宗华到庭参加诉讼。因受新冠××影响，本案依法扣除审限2月，本案现已审理终结。2019年7月2日，沙市区政府以钟慧为被征收人作出沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》。原告钟慧不服该补偿决定，遂向本院提起行政诉讼。原告钟慧诉称：因沙市区红星路西侧太师渊片区棚户区改造，被告在2019年7月2日对原告作出沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》。被告作出房屋征收补偿决定存在以下违法情形：1.对被征收房屋价值的补偿严重低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；2.认定的被征收房屋面积与实际面积不符，即面积存在缩水；3.房屋征收部门没有给与原房屋所在地段的产权调换房屋的选择权利，产权调换房屋的位置未给予明确，产权调换房屋的价值未按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二条和第八条的规定给予评估；4.分户评估报告没有给原告对评估结果申请复核评估的权利；5.违反法定程序，因征收补偿涉及原告重大财产利益，被告作出房屋征收补偿决定前应根据程序正当原则告知拟作出房屋征收补偿决定的主要内容及其证据和法律依据并充分听取原告意见，但被告作出被诉行政行为前未按照程序正当原则告知和听取原告意见，程序严重违法。由于原告未能看到被告作出房屋征收补偿决定的证据材料，因此无法提出更详尽而有针对性的理由，希望法院能够对被告作出的房屋征收补偿决定进行全面审查。请求法院撤销被告作出的沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1.沙市区政府《房屋征收补偿决定》及送达回证。拟证明存在被诉行政行为。2.4月3日给原告送达的《房屋征收评估分户报告单》。拟证明被告的评估报告过了有效期，且4月10日送达的评估报告存在造假。被告沙市区政府辩称：一、答辩人依据法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》的具体行政行为合法。（一）答辩人基于生效的房屋征收决定依法作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。因棚户区改造需要，答辩人于2016年9月16日依法作出沙政发〔2016〕9号《关于沙市区红星路西侧太师渊片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》（以下简称征收决定通告）及附件《荆州市沙市区红星路西侧太师渊片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称补偿方案）已生效，没有被法定机关撤销。该征收决定明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位、签约期限、告知诉权等主要内容。（二）答辩人作出《房屋征收补偿决定》的条件已经成就。征收决定通告规定的征收实施时间为2016年9月16日—2017年3月16日。在征收期限内，房屋征收实施单位多次与原告就补偿安置进行协商，因原告所提出的要求超过了补偿方案规定的补偿标准，双方无法达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，答辩人按照补偿方案依法作出《房屋征收补偿决定》，并于2019年7月2日直接送达给原告，符合法定条件。（三）补偿决定公平公正，既有货币补偿也有产权调换，保障了申请人的补偿安置权。1.组织协商选定房地产价格评估机构，程序公开合法。征收部门根据荆州市评估机构备选库名单，选择其中三家评估机构作为太师渊片区棚户区改造项目的备选评估机构，通过张贴协商选定评估机构的公告、举行协商选定评估机构的启动仪式、投票唱票计票等程序，在三家评估机构中选定本次征收的评估机构为湖北九洲房地产评估经纪事务所，并将《关于太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》在征收范围内公告，告知被征收人。2.《房屋征收分户评估单》依法送达给原告，保障了原告的知情权、对评估报告的申请复核权及申请鉴定权。湖北九洲房地产评估经纪事务所依法对原告的被征房屋价值进行了全面评估，包括证载房屋价值、附属物价值及装修价值等，2019年4月10日将湖北九洲—（荆州）房征估字估（2016）第太师渊T—164号《房屋征收评估分户报告单》送达给原告代理人钟广才，且告知了原告相关权利，原告在法定期限内未向房地产价格评估机构书面申请复核评估，也未向房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。答辩人据此《房屋征收评估分户报告单》作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。3.产权调换的房屋已确定到位。荆州市人民政府专题会议原则上已同意十方庵地块、沙北地块、沙棉沙印地块为沙市区棚改安置房建设选址，并且进入在建、商品房预售以及选房阶段。答辩人提供原告可在上述三地块自行选择产权调换的房屋，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。4.应该给予补偿的房屋价值补偿费、房屋补助费、装饰装修补偿费、临时安置费用、设施设备补偿费、搬迁补偿费均列入补偿范围，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五、第二十六的规定，充分保障了原告的利益。二、原告的异议和理由缺乏事实和法律依据。1.原告认为其房屋面积与实际面积不符，补偿单价严重低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格无事实依据。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。原告房屋的证载面积为68.21平方米，补偿决定按68.21平方米进行补偿，对未登记附属物面积24平方米也进行了补偿，体现了公平公正的原则。补偿单价按照房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准，依据评估报告确定的单价进行补偿符合法律规定。2.原告认为没有给予其房屋所在地段的产权调换房屋的选择权及产权调换房屋的位置未给予明确无事实依据。本次房屋征收属棚户区改造需要，《房屋征收补偿决定》中用于产权调换的房屋为沙市区十方庵宗地、沙北宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，原告可以在上述三地块中自行选择，且对上述三处用于产权调换的商品房价格进行了限价，充分保障了原告的合法权益。3.原告认为分户评估报告没有给予原告对评估结果申请符合评估的权利无事实依据。答辩人将分户评估报告送达给原告代理人钟广才时明确告知了评估报告的具体内容，并告知了复核评估权，原告没有在法定期限内申请复核评估应视为对评估结果的认可。4.原告认为答辩人作出征收补偿决定前未告知原告并应充分听取其意见无事实和法律依据。答辩人在作出补偿决定前，房屋征收部门已多次与原告进行协商并听取原告意见，因原告所提出的要求超过了补偿方案规定的补偿标准，双方无法达成协议时答辩人才依法作出补偿决定，同时《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收主体作出补偿决定前是否应当进行听证无明确规定，因此，答辩人未组织原告听证没有违反法定程序，所作出的补偿决定程序合法。综上所述，答辩人严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求法院维持答辩人的行政行为。被告沙市区政府在法定期限内向本院提交如下证据（均为复印件）：1.征收决定通告及附件补偿方案。拟证明征收决定通告及补偿方案已发生法律效力，答辩人依据该征收决定作出征收补偿决定合法有据。2.2017年12月至2019年3月征收部门工作人员与原告委托代理人的谈话记录表。拟证明被告在作出补偿决定前，征收部门多次与原告进行协商，双方就补偿事项未能达成协议。3.沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》及送达回证，《房屋征收补偿决定下达通知》。拟证明征收补偿方案确定的签约期限已届满，原告未能与房屋征收部门达成补偿协议，答辩人依法作出补偿决定，告知原告相关诉权并进行公告的事实，符合法定程序。4.《关于启动协商选定太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》及图片、《太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定启动仪式》《关于太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构协商选定结果的公告》《太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构征求意见汇总表》及相应现场照片。拟证明依照法定程序公布参选评估机构，由被征收人协商选定评估机构。经投票选定太师渊片区棚改项目房地产评估机构为湖北九洲房地产评估经纪事务所。5.湖北九洲房地产评估经纪事务所作出的《荆州市沙市区太师渊片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿估价报告书》《房地产评估机构资质证书、陈青安与柯波注册房地产估价师置业证书等》《房屋征收分户评估单》〔湖北九洲-（荆州）房征估字估（2016）第太师渊T-164号〕、原告委托书及送达回执、送达现场照片及视频光盘。拟证明湖北九洲房地产评估经纪事务所及其执业人员的房地产评估资质。评估机构对原告的房屋进行了评估，依法向原告的委托人钟广才送达了评估报告并告知原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权。答辩人据此作出补偿决定，体现补偿公平的原则。6.荆州市人民政府专题会议纪要（27）、《关于对沙市区限价商品房销售均价的批复》、沙北商品房预售许可证，十方庵施工许可证、沙棉荆州市城乡规划局规划意见书。拟证明十方庵地块、沙北地块、沙棉地块等为沙市区棚改安置房选址。并进入建设、预售、选房阶段，补偿决定中用于产权调换的房屋已确定到位。7.土地证号（2001）第0420020号《土地登记卡》，荆州房权证沙字第××号房产证。拟证明被征收房屋的证载面积68.21平方米，土地使用权面积80平方米。法律依据：《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《国有土地上房屋征收评估办法》《湖北省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》经庭审质证，被告沙市区政府对原告提交的证据质证意见如下：证据1真实性无异议，征收决定通告没有被法院撤销，合法有效。证据2证明目的有异议，4月3日送达的评估报告已经过期，因此4月10日又重新作出了评估报告，两份报告评估价值是一致的，应以4月10日的评估报告为准。原告对被告沙市区政府提交的证据质证意见如下：证据1真实性无异议，合法性有异议。补偿方案是否按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序作出，有无进行论证征求公众意见，本案中被告并没有提供证据证明。在起诉补偿决定的案件中，应当对补偿方案的合法性进行审查，因为补偿方案既是征收决定的组成部分，又是补偿决定的重要依据。证据2真实性有异议。被告的谈话记录断章取义，被告的人员确实找原告进行过协商，但是谈话没有实质性的内容。一直也不给原告分户评估报告，没有任何要解决问题的诚意，完全就是在拖延时间。但是也从侧面证实，2017年3月16日补偿方案确定的签约期满后，不主动对原告履行补偿义务的责任完全在被告一方。因此被告应当在2017年3月16日以后或者在2017年4月就应当对原告作出安置补偿决定而不是要等到2019年7月才作出。证据3真实性无异议，合法性有异议。第一，被诉补偿决定书的核心内容是被征收房屋的价值，对房屋价值的评估是作出征收补偿决定的重要依据，但是涉案的评估报告在送达给原告时已经失效，并存在造假的行为。因此被告依据失效的评估报告作出的补偿决定书，违背公平、合理补偿的原则。第二，补偿决定的作出时间不合理。补偿方案上规定的是2017年3月16日签约期满，而被告一直到2019年7月2日才做出补偿决定。在此期间房屋价格发生较大幅度上涨，现在原告涉案房屋周边的房屋价格已经每平米9000元以上，补偿决定上的货币补偿价格根本不够原告购买房屋，这时再以评估报告作为补偿依据不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公平补偿原则。第三，认定的被征收房屋面积与实际面积不符，即面积存在缩水问题，原告房屋实际面积174平米。第四，原告国有土地使用证上记载的土地使用面积是80平米，除去房屋证载面积68.21平米，剩余的国有土地面积没有对原告进行补偿。依据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。第五，没有给原告搬迁奖励和签约奖励。没有即时搬迁不是原告的责任，而是被告一直不给原告分户评估报告单，原告也不知道自己的补偿是否合理。第六，被告没有给原告房屋所在地段的产权调换房屋的选择权利。第七，未告知原告选择产权调换的具体置换房屋的地址，可选择的楼层、面积等补偿内容具体事项。第八，没有对用于产权调换的安置房进行评估以确定产权调换房的价值。证据4真实性、合法性都有异议。第一，原告没有见过上述两份公告和一份汇总表，也没有人通知原告参与选择评估机构。第二，选定房屋评估机构程序违法，被告提交的证据中没有显示协商选择的过程，被告提交的证据中只是一份最后的选票汇总表，被告并没有将原始的选票当做证据来提供给法庭，因此原告并不能认可汇总表的真实性。证据5真实性、合法性都有异议。第一，根据原告提供的证据显示，被告在2019年4月3日给原告送达过一份分户评估报告单，两份编号都是T-164号（以下简称4月3日分户评估报告和4月10日分户评估报告）。首先4月3日分户评估报告上的估价师是陈青安和唐飞燕，并且有陈青安和唐飞燕的亲笔签名。而4月10日的分户评估报告上的估价师变成了陈青安、柯波，并且没有陈青安、柯波的亲笔签名。第二，在分户评估报告上注册房地产估价师声明一栏中的第5条明确记载，注册的估价师参与了对估价对象的实地查勘，4月3日的分户评估报告上参与查勘的是唐飞燕，而到了4月10日的分户评估报告的估价师变成了柯波。唐飞燕和柯波到底是谁参与了现场查勘，如果没有参与的话，那么他就没有资格来评估。被告为什么要提供2份分户评估报告。4月3日送达的分户评估报告单上估价作业时期是2016年7月12日至2017年1月5日，报告有效使用期2017年1月5日至2018年1月4日。在报告的说明和限制条件中第1条就明确说明报告有效期为1年，估价报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不超过1年。被告在2019年4月3日将分户评估报告送达给原告时已经过了有效期，而被告为了继续使用这份评估报告将估价作业时期改为2016年7月12日至2019年4月4日，报告有效使用期2019年4月4日至2020年4月3日。由于估价师唐飞燕已经离职无法签字，而只能换成柯波。第四，两份分户评估报告上都没有告知原告申请复核、鉴定的权利。第五，分户装修报告单的真实性、合法性都不认可。首先关于装修没有与原告进行过协商，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条第二款，被征收房屋室内装饰装修的补偿由征收当事人协商确定，协商不成的可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第六，评估的房屋装修面积与实际装修面积不符。装修的面积与证载面积无关，要以实际测量的面积为准。综上，被告2019年4月10日送达给原告的分户评估报告，是一份造假的评估报告，是一份已经过了有效期的分户评估报告，因此该评估报告不能当作补偿决定的依据。至于送达回证、送达现场照片、视频，由于送达的分户评估报告造假，所以对其合法性都不予认可。证据6真实性认可、与本案无关联。证据7真实性认可，证明内容不认可，原告房屋实际面积174平米。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：证据1的真实性、关联性认可，也是本案的诉讼标的，是否合法本院结合其他证据综合评判。证据2真实性认可，可以证明估价师陈青安、唐飞燕在2017年对钟慧的房屋进行过评估，实地查勘日期是2016年7月12日，估价作业日期2016年7月12日至2017年1月5日，报告有效使用期是2017年1月5日至2018年1月4日，并作出了分户评估报告单，但不能证明2019年4月10日送达的房屋征收评估分户报告单系造假。本院对被告沙市区政府提交的证据认证如下：证据1的真实性、关联性认可，该征收决定通告及补偿方案是一个独立的可诉的行政行为，在该行政行为未被撤销的情况下，仍具有法律效力，可以作为被告作出征收补偿决定的依据。证据2不符合证据的形式要件，真实性无法核实，不予认可。证据3同原告证据1的认证意见。证据4真实性、关联性予以认可，可以证明沙市区征收办从备选库中选择3家评估机构湖北九洲房地产评估经纪事务所、湖北正量行房地产估价咨询有限公司荆州分公司、武汉天马东湖房地产估价有限公司供被征收人选择，是否能证明评估机构的选定合法，本院结合其他证据综合评判。证据5系房屋征收评估分户报告单，报告上盖有湖北九洲房地产评估经纪事务所的公章，估价师系陈青安、柯波，评估价值时点为2016年9月16日，估价作业日期2016年7月12日至2019年4月4日，报告有效期2019年4月4日至2020年4月3日，该评估报告于2019年4月10日送达给被征收人钟慧之父钟广才。对该报告的真实性、关联性予以认可，是否合法，本院结合其他证据综合评判。证据6的真实性、关联性、合法性予以认可，可以证明棚改安置房位于十方庵地块、沙北地块、沙棉地块，荆州市房地产管理局于2018年12月19日为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，十方庵限价商品房项目于2019年4月8日取得建筑工程施工许可证。证据7真实性、关联性予以认可，可以证明钟慧拥有土地使用权证和房屋产权证。经审理查明：2016年9月16日，沙市区政府作出沙政发〔2016〕9号征收决定通告，并附有补偿方案。该项目征收主体为沙市区政府，征收部门为荆州市沙市区人民政府房屋征收与补偿办公室（以下简称沙市区征收办），征收实施单位为荆州市沙市区胜利街道办事处。征收范围：东至红星路，南至太师渊路，西至章华寺，北至太师渊公园（具体以该项目规划红线为准）。原告钟慧的房屋位于沙市区××号，房产证号为荆州房权证沙字第××号，证上载明结构为混合，房屋总层数1层，建筑面积68.21平方米，设计用途住宅，用地面积80平方米，位于征收范围内。2016年6月3日，沙市区征收办制定《关于启动协商选定太师渊片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》，从荆州市评估机构备选库中选择3家评估机构作为备选单位，备选单位分别为：湖北九洲房地产评估经纪事务所、湖北正量行房地产估价咨询有限公司荆州分公司、武汉天马东湖房地产估价有限公司，并张贴公告。2016年6月16日，沙市区征收办制定《关于太师渊片区棚户区改造项目协商选定结果的公告》，湖北九洲房地产评估经纪事务所同意户数429，超过应征收居民的三分之二，选定该事务所为房地产评估机构。湖北九洲房地产评估经纪事务所具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级，估价师陈青安、柯波具有房地产估价资格证书，可以开展房地产估价业务，注册号分别为4219960033、4220110005。2019年4月4日，湖北九洲房地产评估经纪事务所出具湖北九洲-（荆州）房征估〔2016〕字第（太师渊）T-164号《房屋征收评估分户报告单》，评估时点2016年9月16日，被征收房屋评估价值合计为271428.05元。2019年4月10日，征收部门将《房屋征收评估分户报告单》送达。2019年5月20日，沙市区政府作出沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》。内容如下：一、如被征收人选择货币补偿，给予被征收人房屋价值补偿费271428.05元；被征收房屋补助54285.61元；装饰装修补偿20463元；临时安置费2455.56元；设施设备补偿2000元；搬迁补偿费818.52元；附属物补偿1800元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为353250.74元。全部专户储存于交通银行荆州分行营业部，账户：沙市区太师渊片区棚户区改造项目分指挥部，账号：429899991010003015748。二、如被征收人选择房屋产权调换，给予被征收人房屋价值补偿费271428.05元；被征收房屋补助54285.61元；装饰装修补偿20463元；临时安置费2455.56元；设施设备补偿2000元；搬迁补偿费818.52元；附属物补偿1800元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋价值合计为353250.74元。全部专户储存于交通银行荆州分行营业部，账户：沙市区太师渊片区棚户区改造项目分指挥部，账号：429899991010003015748。征收人提供用于产权调换的房屋位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由被征收人自行选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。原告不服该征收补偿决定，遂向本院提起行政诉讼。另查明：2017年8月30日，荆州市政府作出《关于中心城区棚改工作纪要》，原则上同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块为沙市区棚改安置房建设选址。荆州市城镇棚户区改造工作领导小组办公室作出《关于对沙市区限价商品房销售均价的批复》，原则同意十方庵宗地限价商品房均价定为每平方米5200元，沙北宗地限价商品房均价定为每平方米5350元，沙棉宗地限价商品房均价定为每平方米4940元。2018年12月19日，荆州市房地产管理局为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，证书中载明预售均价每平方米5350元。2019年4月8日，荆州市建筑工程管理局为十方庵限价商品房项目颁发《建筑工程施工许可证》。本院认为，被告沙市区政府作为房屋征收主体，在与原告不能达成征收补偿协议的情况下，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，被告沙市区政府有作出房屋征收补偿决定的法定职责。本案争议的焦点是被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》是否合法，是否应当撤销。结合原被告双方的意见和庭审查明的事实，双方争议的焦点问题具体体现在：一、评估机构的选定是否合法；二、涉案房屋面积测量是否准确；三、《房屋征收评估分户报告单》是否合法；四、产权调换房屋的选择是否合法。关于评估机构的选定是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条第二款之规定，被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。本案中，沙市区征收办从备选库中遴选了3家评估公司供被征收人选择，太师渊片区共有征收户546户，发放评估机构征求意见表537张，回收征求意见表537张，湖北九洲房地产评估经纪事务所得票429张，超过了应征收居民的三分之二，对评估机构的选定符合法律的相关规定。二、关于涉案房屋面积测量是否准确的问题。从被告提交的证据来看，没有提交涉案房屋面积测量的证据，征收补偿决定中载明的“经测绘，房屋补偿总面积为92.21平方米”没有依据。从《房屋征收评估分户报告单》上的房屋照片来看，涉案房屋明显有两层，通过庭审调查的情况来看，被征收人将房屋加盖了一层，而房屋所有权证上证载房屋总层数一层，面积为68.21平方米，故征收部门对涉案房屋面积认定不准确，导致对涉案房屋未登记的面积未依照补偿方案进行认定，可能会侵犯被征收人合法权益。三、关于《房屋征收评估分户报告单》是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，《房屋征收评估分户报告单》虽盖有湖北九洲房地产评估经纪事务所的公章，但未有两名估价师的签字，评估结果中载明的建筑面积为68.21平方米，对未登记部分的面积征收部门未进行认定，评估公司也未进行评估，明显侵犯了被征收人的合法权益，故《房屋征收评估分户报告单》不能作为被告作出房屋征收补偿决定的依据。四、关于产权调换房屋的选择是否合法的问题。在被告作出的征收补偿决定中，提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式，明确了产权调换房屋位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由原告自行选择，并结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款之规定。因被征收房屋的价值评估存在问题，故应对涉案房屋的价值重新确定后，依照补偿方案确定产权调换的房屋，由原告自行选择限价商品房，并结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于案涉被征收房屋，沙市区政府征收部门在该征收项目确定的签约期限届满之时（2017年3月16日）未能与钟慧达成征收补偿协议，此时即可申请沙市区政府作出征收补偿决定，让被征收人及时获得补偿，但沙市区政府直至2019年7月2日方根据征收部门的请示作出房屋征收补偿决定，距征收决定通告的作出（亦即评估时点）近三年，距签约期限届满两年多，耗时之长缺乏合理解释。综上，被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，认定事实不清，证据不足，本院依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民政府作出的沙政征补字〔2019〕14号《房屋征收补偿决定》；二、由荆州市沙市区人民政府于本判决生效后三个月内对涉案房屋重新作出补偿决定。一审案件受理费50元，由被告荆州市沙市区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  欧阳庆审判员  孙开炎审判员  王 阳二〇二〇年六月四日法官助理王文娟书记员王文娟(兼)