北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2082号上诉人（原审原告）：王某，男，1968年2月15日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京恒龙置业有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园16号3层308室。法定代表人：吴雪丹，经理。委托诉讼代理人：陈刚，男，北京恒龙置业有限公司职工。上诉人王某因与被上诉人北京恒龙置业有限公司（以下简称恒龙置业公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初63663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法适用独任制，进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销一审判决，改判支持王某一审诉讼请求。事实和理由：第一，依照《商品房预售合同》第十二条、第十四条、第十六条的约定，恒龙置业公司迟延交房，应支付违约金。第二，一审法院向朝阳区住房保障事务中心的电话录音中并没有谈及2018年3月24日电话通知王某收房，片面采纳恒龙置业公司的辩论意见。第三，一审法院未说明相关保障房住房政策和管理规定的具体依据和内容。事实上，公租房所有权人北京城建兴华地产有限公司与王某签订的《北京市朝阳区公共租赁住房补充协议》第二条约定乙方办理期房网签手续后继续承租原公共租赁住房的，租赁合同期限由甲乙双方结合乙方所购产权型保障房竣工交付时间并考虑乙方搬迁装修时间合理确定；北京市住房和城乡建设委员会信访请求告知函也明确了承租人在租赁期内通过购买等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的，应腾退公共租赁住房，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳；北京市住房和城乡建设委员会《关于公共租赁住房承租人购买政策性产权住房后退出有关问题的批复》进一步明确先办理产权住房交房，后腾退公租房。同时。北京市朝阳区住房保障事务中心于2017年9月27日作出的《关于暂缓办理保障性住房入住手续的通知》（以下简称《通知》）被北京市朝阳区人民政府作出的行政复议决定书认定为是行政指导行为，因此，《通知》对恒龙置业公司不具有行政强制力，恒龙置业公司将《通知》作为逾期交房的抗辩理由不成立。恒龙置业公司提交书面答辩意见称，第一，恒龙置业公司不存在违约行为，不应承担责任。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十八条的规定，经审核符合条件的申请家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价使商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。《国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》中明确现行城镇保障性住房的种类包括公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房等等。《公共租赁住房管理办法》第三十一条第一款第三项规定，租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的，应当腾退公共租赁住房。王某家人在已购买限价房的情况下，不能同时享受公共租赁住房的配租条件，应予腾退。第二，王某存在主观恶意行为，怠于履行义务，且没有实际损失。双方签订合同的交付时间为2017年12月31日，2017年9月27日北京市朝阳区住房保障事务中心就已经向双方告知了因王某不满足政策，需要腾退后再收房。但王某对此未予沟通解决，亦未向恒龙置业公司说明情况。第三，恒龙置业公司有权利和义务配合北京市朝阳区住房保障事务中心。依据2014年7月7日恒龙置业公司与北京市住房保障办公室签订的《北京市保障性住房建设协议（限价商品房）》的第八条、第十条之约定，恒龙置业公司有履行被监督、配合和改正的义务，否则行政机关将采取行政手段予以制裁。虽然王某提交证据证明《通知》是行政指导行为，但依据上述协议，《通知》已对恒龙置业公司产生了强制性或处罚功能。截至2018年3月31日王某完成收房，恒龙置业公司均积极配合行政机关履行义务，保证相关政策性保障住房的运营与管理顺畅，维护相关保障性住房政策的有利实施，不存在任何主观过错。第四，一审法院判决公平公正、遵循公序良俗原则，弘扬了政策性保障住房的精神与原则。王某向一审法院起诉请求：判令恒龙置业公司支付延期交付房屋违约金9775.35元。一审法院认定事实：2015年10月8日，王某与其配偶李某作为买受人与恒龙置业公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定买受人购买北京市朝阳区来广营乡某限价商品住房1601号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1086150元。第十二条（一）出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付房屋。第十四条除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，（1）逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。当日，买受人支付购房款226150元，2015年12月20日支付购房款86万元。2017年9月25日，朝阳区住房保障事务中心房源分配管理科向恒龙置业公司发出《通知》，主要内容为：经查，已与你公司签订限价商品住房买卖合同的温某（含王某在内）等22户家庭目前正在承租我区公共租赁住房。根据政策规定，承租公共租赁住房的家庭所购买的限价商品住房竣工之后，应终止与产权单位签订的公共租赁住房租赁合同，腾退所承租的公共租赁住房。请你公司在收到本通知后，暂缓为上述家庭办理购买限价商品房的入住手续。具体入住办理时间，我中心将另行通知。2017年12月11日，涉案房屋所在楼栋经过建委竣工验收备案，符合交付条件。2018年3月31日，恒龙置业公司向王某交付涉案房屋。在审理过程中，一审法院依法追加王某的配偶李某参加诉讼，后李某向王某出具委托书，并称就本案不要求参加诉讼，也不就此向恒龙置业公司主张权利。一审庭审中，恒龙置业公司称2018年3月24日收到区住房办的通知告知王某已在3月16日腾退公租房了，可以给王某办理收房手续。我方收到通知后，于3月25日通知王某收房，但王某恶意托词，以各种理由拖延收房。就此一审法院与区住保办电话核实，区住保工作人员称确实在2018年3月24日通知恒龙置业公司可以为王某办理交房手续。另查，城镇保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用房、限价商品住房。住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定，承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房……（三）承租期内，承租或者购买其他保障性住房的。一审法院认为，王某、恒龙置业公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋的性质属于限价商品房，属于政府为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭等提供的保障性住房，涉案房屋的交易不仅遵循王某、恒龙置业公司之间买卖合同的约定，还应当受到相关保障性住房政策和管理规定的约束调整。根据恒龙置业公司提交的证据及一审法院核实的情况，王某因自身未腾退其承租的其他保障性住房，恒龙置业公司可以按照朝阳区住房保障事务中心的通知要求暂缓为王某办理涉案房屋的交付。且在恒龙置业公司收到可以交房的通知之后已及时通知王某交房，恒龙置业公司的行为并不构成违约，王某以此为由要求恒龙置业公司付违约金的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回王某的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某提交以下证据：证据1收楼通知书及快递单，证明2018年3月28日王某收到恒龙置业公司发送的收楼通知书;证据2信访告知函、证据3行政复议决定书、证据4北京市住建委关于公共租赁住房承租人购买政策性产权住房后退出有关问题的批复，上述证据共同证明朝阳区住房保障事务中心房源分配管理科发送给恒龙置业公司的《通知》是行政指导行为，不具有行政强制力，且相应行政规范性文件也给予了王某搬迁过渡期;证据5公租房租赁合同补充协议、证据6租赁住房补充合同，共同证明王某原承租公租房产权单位也针对本案所涉情况规定过渡期。恒龙置业公司认为，上述证据不是二审中的新证据，不予质证。本院经审查认为，本院对王某二审提交证据的真实性予以确认，对于其证明目的将结合本案事实综合予以认定。本院补充查明，2018年王某、任吉全作为申请人，北京市朝阳区房屋管理局作为被申请人，向北京市朝阳区人民政府提起行政复议，要求撤销《通知》。北京市朝阳区人民政府经审查于2018年3月14日作出朝政复字[2018]65号行政复议决定书，认为北京市朝阳区房屋管理局作为朝阳区房屋行政管理部门有对公共租赁住房及限价商品住房进行管理的法定职责。……申请人家庭在已购买限价商品住房的情况下，不能同时享受公共租赁住房的配租条件，应予退出承租的公共租赁住房。申请人要求在入住后再办理退出公共租赁住房的手续，不符合《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十八条的规定。而且，被申请人作为房屋行政管理部门，对恒龙置业公司做出《通知》系行政指导行为，申请人不是《通知》的行政相对人，且行政指导行为对申请人不具有强制执行力。故决定维持《通知》。经询，王某表示在收房之后，针对公租房租赁合同签订了补充协议，最后实际在2018年9月腾退了公租房。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，王某与恒龙置业公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为恒龙置业公司依照《通知》要求迟延交房的行为是否构成违约。根据查明的事实，恒龙置业公司应于2017年12月31日前向王某交付房屋。后王某未腾退其承租的其他保障性住房，北京市朝阳区房屋管理局住房保障事务中心通知恒龙置业公司暂缓为王某办理涉案房屋的交付手续。由王某在二审中提交的北京市朝阳区人民政府朝政复字[2018]65号行政复议决定书可知，北京市朝阳区房屋管理局系对朝阳区公共租赁住房及限价商品住房进行管理的法定行政管理部门。该决定书中虽写明《通知》系行政指导行为，但处理结果为维持《通知》。此后王某亦未就该行政复议决定提起行政诉讼。故此，《通知》作为北京市朝阳区房屋管理局在行使朝阳区公共租赁住房及限价商品住房管理法定职责过程中制作的文件，系合法有效。关于王某提出《通知》是行政指导行为，恒龙置业公司将《通知》作为逾期交房的抗辩理由不成立的上诉意见。本院认为，涉案房屋的性质属于限价商品房，应当受到相关保障性住房政策和管理规定的约束调整，在该《通知》未经法定程序否定其效力的情况下，恒龙置业公司作为限价商品房的建设方与出卖人，依照《通知》要求在王某未腾退公共租赁住房的情况下暂缓办理交房手续，并无不当之处。王某诉讼主张恒龙置业公司构成违约并要求其承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王某负担（免予收取）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年六月十日法官助理  贾云航法官助理  李晓晴书 记 员  陈 玥