辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0102民初5492号原告（执行案外人）：李凤满，女，1978年5月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：杨娜，辽宁万安律师事务所律师被告（申请执行人）：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（被执行人）：沈阳共和综合市场服务中心（个人独资企业），住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。投资人：王永胜。被告（被执行人）：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告李凤满与被告黄庆新、被告沈阳共和市场服务中心（以下简称共和市场）、被告王永胜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李凤满委托诉讼代理人杨娜到庭参加诉讼。被告黄庆新、被告共和市场、被告王永胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤满向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令在承租期内不得责令原告迁出或移交位于沈阳经济技术开发区A门市（约为20万元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院在执行黄庆新与共和市场、王永胜民间借贷纠纷案件中，查封了原告合法租赁的门市，并于2018年8月20日发出（2018)辽0102执4324号执行公告，责令沈新西路231-2号中包括原告在内的所有承租户限期搬迁，原告对此提出书面异议。沈阳市和平区人民法院于2019年11月6日作出（2019)辽0102执异679号执行裁定，驳回案外人李凤满的异议请求。事实上，诉争房产系原告通过合法方式取得，原告属于合法占有。而且原告自2010年5月13日取得该门市的租赁权后一直享有该门市的占有、使用、收益的权利，直至2018年1月20日原告才将诉争门市转租给第三人李涛。由于贵院查封了该房产，并责令限期搬迁致使原告不能充分使用该房产的租赁权，为此原告己有一定的损失。依据“买卖不破租赁”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人转交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，原告为维护自身的合法权益，现提出异议之诉，望判如所请。被告黄庆新未到庭，未答辩。被告共和市场未到庭，未答辩。被告王永胜未到庭，未答辩。原告李凤满对其主张的事实，提供证据如下：1、一楼门市租赁协议书、专用收款收据，证明原告于2010年5月13日合法租赁诉争房产；2、营业执照、个体工商户登记核准通知书、收款收据3份，证明原告已合法占有诉争房屋；3、门市房出售合同、（2019）辽0191民初325号民事调解书，证明原告曾于2018年1月20日将诉争房屋出租给第三人李涛，现已收回使用；4、沈阳市和平区人民法院执行裁定书1份、公告1份，证明原告于2018年8月20日才知晓诉争房屋已被法院查封的事实；5、（2019）辽0102执异679号执行裁定书，证明本院于2019年11月7日驳回了原告的异议申请。以上证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据原告李凤满的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年5月13日，原告李凤满（乙方）与被告共和市场（甲方）签订《一楼门市租赁协议书》，协议约定：一楼每个门市租金18万元，交款后不退不换。甲方出租期使用权为50年，自签订合同之日起生效。乙方的门市必须从事商业经营，但不能开饭店、小吃部等，不能和厅内经营一样产品。允许转租转让经营，如转让必须向市场管理部门办理变更手续。乙方承租的门市位置：沈新西路231-A15号门市……同日，原告李凤满向被告共和市场缴纳租金18万元。2011年5月3日，原告李凤满在市场监管部门办理了个体工商户营业执照（现已注销），经营字号为“沈阳市铁西区时尚风爆鞋店”，经营场所为沈阳共和市场A15，经营范围：鞋零售。2020年3月10日，原告李凤满重新办理了个体工商户营业执照，经营字号为“沈阳市铁西区小堂观赏鱼水族用品零售店”，经营范围：观赏鱼零售。2018年1月20日，原告李凤满与案外人李涛签订《门市房出售合同》一份，约定原告李凤满同意将坐落在沈阳市铁西区沈新西路231号共和市场A15号门市房出售给案外人李涛，出售价格为人民币26万元，该合同签字生效时，案外人李涛首付给原告李凤满5万元，剩余房款于2018年5月1日前补齐……。后因黄庆新与共和市场、王永胜民间借贷纠纷一案经本院调解［详见（2018）辽0102民初4129号民事调解书）］，且民事调解书生效后，共和市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新作为申请执行人向本院申请强制执行，并应黄庆新的申请，依法查封了被执行人王永胜与共有人吴凤洁名下的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号、建筑面积3685.88平方米房产一处，即案涉共和市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告李凤满所承租摊位在内的上述房屋。李涛因此就其与李凤满签订的前述租赁合同向沈阳经济技术开发区人民法院起诉。经法院主持调解，双方解除《门市房出售合同》［详见（2019辽0191民初325号民事调解书）］。原告李凤满遂向本院提出执行异议，本院经审查，于2019年11月6日作出（2019）辽0102执异679号执行裁定书，认为现有证据无法认定李凤满享有足以阻止强制执行的实体权利，故裁定驳回李凤满的异议请求。现原告李凤满不服该执行裁定，作为涉案摊位承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告黄庆新、被告共和市场、被告王永胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告李凤满提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。本案中，原告李凤满的诉讼请求为停止对其所承租摊位的执行，要求继续履行摊位租赁协议。并且，在陈述事实与理由时，其表示“被告黄庆新的申请执行，严重影响原告租赁期间的使用和收益权及逾期收益权”，由此可见，原告李凤满的诉求实质上即要求在涉案摊位的租赁期内停止移交占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据原告李凤满提供的证据，并结合本院前往共和市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告李凤满从被告王永胜处承租涉案摊位的时间发生在本院查封涉案房产（2018年2月13日）之前。原告李凤满与被告共和市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据实地查勘，现该摊位正在实际经营中，即涉案摊位由原告李凤满“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”如前所述，应认定本案中原告李凤满对于涉案摊位在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该摊位。故对原告李凤满主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。另，根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告李凤满的上述民事权利不足以阻却。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、不得要求原告李凤满腾出位于沈阳经济技术开发区的门市；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费4300元，由被告沈阳共和综合市场服务中心、被告王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  闫 爽人民陪审员  邱 菊二〇二〇年六月一日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期间内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。