浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5713号 原告（反诉被告）：方振兴，男，1984年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：喻瑶瑶，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周禹翔，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**平，男，1979年2月15日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：陈盼晓，浙江从周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘强，浙江从周律师事务所律师。 原告方振兴与被告**平房屋租赁合同纠纷一案，原告方振兴于2020年5月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，被告**平在举证期届满前提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方振兴的委托诉讼代理人喻瑶瑶，被告（反诉原告）**平的委托诉讼代理人陈盼晓、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方振兴诉称，2019年3月24日，原告与被告签订《场地租赁合同》一份，约定将义乌市出租给被告经营服装店使用，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日止，前一年租金29万元，以后每年租金递增5%，新一年租金需提前30天交纳。2020年4月3日，被告提出不再继续承租房屋，4月10日搬离租赁场地。被告在搬离场地时，故意损毁地砖、吊顶、水电管线、插座，并且未能清理垃圾。原告为了恢复房屋正常使用，对房屋进行了修复，并清理了被告遗留的垃圾，支出费用共计24890.79元。截至2020年4月10日，被告尚有自2019年7月起的水电费7318元、2020年的物业费544元、2017年5月8日起的相关税费3654元未支付。原告认为，原告与被告签订的《场地租赁合同》合法有效，合同内容系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。根据合同第四条以及第二条第一款第3项约定，被告不得在合同期限内提前终止合同，搬离租赁场所时也不能拆除和损坏包括门、隔墙、隔层楼板、地砖、楼梯、吊顶、水电管线、开关插座等设施。现被告在合同期限内提前终止合同，损毁吊顶、地砖、水电管线、插座，应当承担违约责任并支付原告修复房屋的费用，另外应当支付租赁期限内未付清的相关税费、租金。为了维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求判令：1.确认原告与被告于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》已解除；2.被告支付原告2020年4月1日至2020年4月10日的租金8458元；3.被告支付原告水电费、物业管理费、税费共计11516元；4.被告支付房屋修补、垃圾清运费共计24890.79元。 被告**平辩称，1、被告不知道原告要求法院确认与被告签订的场地租赁合同已解除的事实基础是什么，法律依据是什么。2、被告要求法院解除原、被告在2019年3月24日签订的场地租赁合同的事实依据是原告阻止被告经营位于北门街店面，并通过损毁店面财物方式迫使被告搬离店面，致使无法经营。据此，被告认为原告的行为已经对场地租赁合同的继续履行构成根本违约，其请求权基础为合同法第九十四条第四项，即当事人一方延迟履行债务或存在其他违约行为致使不能实现合同目的。3、根据合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告向原告租赁的房屋是毛坯房，其花费的装修费用是183000元。4、2019年7月起水电费没有交是属实的，2020年的物业费544元无法确认是如何计算，原告提出的2017、2018年度的税金由被告承担无事实依据。5、房屋修补费、垃圾清理费不应由被告承担。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，场地租赁合同一份，证明2019年3月24日原告与被告签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为5年，每一年租金在开始前提前30日支付，提前终止合同应承担违约责任。 证据2，照片及光盘录像一份，证明被告在搬离场地时，违反合同约定，损毁地砖、吊顶、插座、电线的事实。说明一点：照片是由原告及其员工用手机拍摄，录像是用原告员工的手机录制，手机未带。 证据3，发票三张，证明原告恢复涉案房屋所支出的修护费用。 证据4，原告的妻子和被告的妻子以及被告员工微信聊天记录一份，证明：1、租赁期间的水电费结算方式；2、被告提前终止合同，对租赁期限内未结算的款项予以认可的事实。 证据5，发票及支付凭证一份，证明原告已垫付的水电费、物业费、税费。 被告质证：证据1，真实性无异议，但是无法达到原告的证明目的，因为2020年1月1日至4月10日是新冠病毒疫情期间，在此期间原告不应该因为被告延迟支付租金而解除合同。证据2，真实性无异议，此组证据恰恰证明原告对被告的侵权行为，迫使被告搬离租赁场地。证据3，真实性无异议，关联性有异议，这笔费用是义乌侨嘉理发店出具的发票，无法证明装修费用是用于涉案店铺造成损失的装修。证据4，对于租赁期间水电费的结算方式无异议，水电费还欠7313元，从聊天记录中可以说明原告是迫使被告搬离涉案房屋，租赁合同的解除双方没有达成合意，原、被告一直对涉案租赁物问题不断磋商，但是在磋商过程中因为价格问题原告通过反锁被告店铺的方式迫使被告不得经营。证据5，真实性无法确认，纳税凭证的纳税人是陈拥星，与本案无关；即使需要交纳税费，也不应该由被告承担，根据凭证显示税费交纳时间是2017年1月1日-12月31日、2018年1月1日-12月31日，该税款对应的合同应该适用2017年5月9日原、被告租赁的合同；物业费是2020年1月1日-12月31日一整年的物业费，544元无法确定是如何计算。 被告**平就本诉部分未提供证据。 反诉原告**平反诉称，2017年5月8日，反诉原告因经营服装生意需要向反诉被告租赁位于义乌市的毛坯店面房一间并向反诉被告交纳了押金款2万元。2017年5月9日，反诉原告委托义乌市舵盘广告有限公司对毛坯房进行装修，其中设计费为25000元，装修费为158000元，合计为183000元。2019年3月24日，原、被告双方重新签订了《场地租赁合同》，约定租期为2019年4月1日至2024年3月31日，年租金29万元，每年租金递增5%。2020年3月13日，因新型冠状病毒的影响，反诉原告向反诉被告磋商减免几个月的租金。2020年4月2日，原、被告双方同意将租金减免至27万元。嗣后，反诉被告又单方否定双方达成的合意。2020年4月10日，反诉被告通过故意损毁反诉原告的店面财物等方式，迫使反诉原告不得不搬离现场。反诉原告反诉请求，判令：1.解除反诉原、被告于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告承担违约金72499.99元；3.反诉被告赔偿反诉原告违法解除合同致反诉原告造成的经济损失104571元；4.反诉被告退还反诉原告交纳的押金2万元。庭审中，反诉原告陈述：违约金是按照3个月的租金计算的，经济损失是装修费用183000元÷7年，有4年未使用，合计金额104571元。 反诉被告方振兴辩称，一、案涉场地租赁合同经双方协商一致已解除。2020年4月3日，反诉原告提出不再继续承租案涉场地，反诉被告同意后，反诉原告于2020年4月10日搬离场地，双方的租赁合同已解除。二、反诉被告不存在违约行为，导致案涉租赁合同解除的原因在反诉原告，反诉原告无权向反诉被告主张违约金。第一，根据场地租赁合同第一条第三款、第二条第一款第1、2项、第三条第二款第5项、第四条第一款第3项的约定可知，案涉场地租赁期限为五年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金按年交纳，并在第二年租期开始前30日内支付，任何一方提前终止合同均构成违约，应当支付守约方违约金。由此可知反诉原告交纳房租的义务在前，反诉被告交纳租赁场地的义务在后，反诉原告未能按照合同约定提前30日交纳新一年即2020年的租金，逾期后在反诉被告多次催促下仍未交纳，反诉被告有权行使先履行抗辩权对场地进行封锁。反诉被告不存在有损毁反诉原告财产的行为，无违约责任。第二，反诉原告因新冠疫情的原因提出在不递增租金的前提下再减少租金，是对原租赁合同主要内容的变更，双方对该变更未达成合意，反诉原告应当按照合同的约定支付租金，但反诉原告于2020年4月3日通过微信表示“租不起，不租了”，已经明确表示了其不再继续承租案涉场地，虽然反诉被告同意其提前终止，但不影响反诉原告提前终止合同的行为性质，其已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，反诉原告主张的违约金无事实和法律依据。三、因反诉原告提前终止合同，根据双方2019年3月24日签订的场地租赁合同第四条第一款第三项的约定，反诉原告交纳的2万元押金应视为违约金，反诉被告无须退还。四、反诉原告主张的经济损失不成立。反诉原告主张经济损失，应当提供证据证明其经济损失与反诉被告之间存在直接因果关系，并提供明确的计算依据。另外，场地租赁合同第二条第一款第三项约定不能拆除和损坏，以能正常使用为标准，无偿归甲方所有，一方不得以任何借口拖延，不可抗力情况或经出租人同意之情况外，否则视为违约。也就是说在合同终止或者合同解除时，反诉原告装修时添附到场地上无法移动的设施等归反诉被告所有，而反诉原告在搬离时故意损坏，已侵害到反诉被告的财产权利，反诉原告应当予以赔偿。综上，反诉被告认为反诉原告的主张无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉请。 为证明自己的主张，反诉原告向本院提供如下证据： 证据1，租赁合同一份，证明两份租赁合同是相互承继的关系；反诉原告向反诉被告租赁讼争店面，反诉原告交付2万元押金的事实；后一份合同签订的租期为2019年4月1日到2024年3月31日的事实。 证据2，设计委托合同、装修施工合同各一份，证明反诉原告为讼争店面花费装修费用183000元的事实。 证据3，微信聊天记录复印件、照片复印件、视频1复制件各一份，证明反诉被告通过不正当的手段非法解除合同的事实。 证据4，照片复印件、视频2复制件各一份，证明反诉被告通过不正当的行为给反诉原告造成实际损害的事实。 反诉被告质证：证据1，真实性无异议，对第一项证明目的有异议，只能证明双方在2019年3月24日签订的合同中提及的履约保证金就是上一份合同中反诉原告交纳的押金2万元。证据2，真实性、证明目的均不认可，该两份合同不能证明反诉原告为讼争店面实际上支出了183000元装修费，应当提供发票以及支付凭证，且该组证据与本案无关。证据3，微信聊天记录真实性无异议，但是该聊天记录不完整，不能证明其证明目的，该微信聊天记录中可以明确看到反诉被告对于反诉原告提出的2020年租金27万元并不认可；照片真实性无异议，证明目的有异议，不能证明是反诉被告的行为造成的；视频1真实性无异议，证明目的有异议，从该视频中可以看到首先是反诉原告对涉案场地进行暴力拆除，在视频后面也承认是其在进行拆除，该视频恰恰证明反诉原告对涉案场地不能拆除的部分进行损毁。证据4，照片、视频2真实性无异议，证明目的有异议，反映的是反诉原告在实施暴力后搬离场地，未清理垃圾的现状，不能证明反诉原告的证明目的。 反诉被告方振兴就反诉部分未提供证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告方振兴提供的证据。 证据1，对《场地租赁合同》的真实性予以确认。 证据2，对照片及录像本身的真实性予以确认，但该组证据无法达到原告的证明目的。 证据3，对三张发票的真实性予以确认，但该组发票的购买方名称显示为案外人“义乌市侨嘉理发店”，故本院对该组证据与本案的关联性不予认定。 证据4，对微信聊天记录截图打印件的真实性予以确认。根据原告妻子与被告妻子的微信聊天记录，针对被告方提出的减租要求，原告妻子于2020年3月31日在微信中回复“转这个哦，免去地（递）增，只能谈到这样了，尽力了”、“转29万整”；被告妻子于4月2日提出“希望疫情期间给予支持房价适当减些27万吧”，原告妻子答复“给你总共少2万好了，大家都相互理解一下”，被告妻子答“那谢谢老板娘，明天想办法凑27（万）给你转过去”，原告妻子强调“是总共少2万”，被告妻子于4月3日凌晨回复“算了那就不要了租不起”，原告妻子答“那我明天和你店里的小姑娘把水电费算一下”；4月3日上午，被告妻子又提出“这样好了28万，零（临）时搬也是麻烦”，原告妻子答“价格还是按昨天说的一样给你减2万（284500元）”，被告妻子称“哦哦，好的，那就给你装吧，我过几天回去找个仓库搬掉”。通过以上微信聊天记录，可以证明原、被告双方于2020年4月3日达成解除合同的合意。 证据5，因被告对原告主张的欠付水电费金额无异议，本院对水电费支付凭证的真实性予以确认；关于物业费发票，结合微信聊天记录，被告妻子未对欠付物业费的金额提出异议，故本院对物业费发票的真实性予以确认；关于税费，因税收缴款书上税款所属时期为2017年度、2018年度，不在案涉租赁期限内，故本院对税收缴款书与本案的关联性不予确认。 二、关于反诉原告**平提供的证据。 证据1，对《场地租赁合同》的真实性予以确认。 证据2，对《商业空间设计委托合同》、《装修施工合同》的形式真实性予以确认。 证据3，对该组证据的真实性予以确认。通过视频1可以反映，原、被告双方曾于2020年4月10日在案涉租赁场地发生争执。 证据4，对该组证据的真实性予以确认，但无法达到反诉原告的证明目的。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2019年3月24日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于使用面积约80平方米的场地出租给乙方作为服装店使用；租期自2019年4月1日至2024年3月31日止；前一年租金为29万元，一年以后，每年租金递增5%，租金每年交纳一次，乙方应在第二年租期开始前30日内向甲方交纳该期租金；合同期满，若双方不再续约，租赁场地不能移动的设施，包括门、窗、隔墙、隔层楼板、地砖、楼梯、吊顶、水电管线、开关插座等，不能拆除和损坏，以能正常使用为标准，无偿归甲方所有。乙方不得以任何借口拖延，不可抗力情况出现或经出租人同意之情况外，否则视为违约；乙方交纳履约保证金按原合同（原合同表述为押金2万元）给甲方，合同期满后，甲方应退还乙方履约保证金；甲方每月根据乙方实际使用的数额收取水、电、电话、有线电视、排污等费用。该房屋的租赁税、物业费、卫生费、光纤有线电视、天然气等的初装费及使用费由乙方承担；乙方在合同期内擅自提前终止合同，甲方有权追讨罚金，直至终止合同收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金。合同还对其他事项进行了约定。《场地租赁合同》签订后，被告支付了第一年度即至2020年3月31日止的房屋租金。 因原、被告双方就被告提出的第二年度租金的减免事宜未达成一致意见，故双方于2020年4月3日在微信聊天中就案涉租赁合同进行合意解除。 2020年4月10日，原、被告双方曾就案涉场地的租赁问题发生争执，被告于当日搬离案涉租赁场地。 另查明，被告尚欠原告水电费7318元、物业管理费544元。 本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，双方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。 根据原、被告诉请的理由及答辩理由，本案的争议焦点主要有以下几点： 一、案涉合同的解除事由及解除时间。 原告主张合同系双方合意解除，被告主张合同系因原告的根本违约而构成法定解除。根据庭审查明的事实，原、被告双方已于2020年4月3日在微信中就案涉场地租赁合同的解除达成一致意见，故本院认定案涉合同系经当事人协商一致解除，解除时间为2020年4月3日。合同解除后，原告已给予被告3天的合理搬离期，3天期满后，原告有权收回案涉租赁场地，故被告主张原告反锁店铺的行为构成违约，本院不予采信。据此，被告反诉要求判令解除案涉租赁合同，本院不予支持。 二、关于原告诉请各项费用应否予以支持的问题。 关于租金，案涉合同已于2020年4月3日经当事人协商一致解除，被告于2020年4月10日搬离案涉租赁场地，故原告可主张4月1日至4月3日的租金以及4月4日至4月10日的房屋占有使用费。经核算，共计为8342.5元（304500元÷365天×10天）。关于水电费、物业管理费，因被告在微信中未对该两笔费用提出异议，故被告应支付原告7862元（水电费7318元+物业管理费544元）。关于税费、房屋修补费、垃圾清运费，因本院已认定与本案不存在关联，故不予支持。 三、关于被告反诉违约金、经济损失及押金的问题。 如前所述，被告主张原告反锁店铺的行为构成违约缺乏事实依据，故被告基于此主张的违约金和经济损失本院不予支持。关于押金，根据双方签订的《场地租赁合同》约定“乙方在合同期限内擅自提前终止合同，没收履约保证金”，被告在合同期限内提前终止合同，原告有权没收该履约保证金（押金）2万元，故被告的该项请求，本院亦不予支持。 综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。反诉原告的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告方振兴与被告**平于2019年3月24日签订的《场地租赁合同》于2020年4月3日解除。 二、被告**平于本判决生效后十日内支付原告方振兴租金及房屋占有使用费共计人民币8342.5元。 三、被告**平于本判决生效后十日内支付原告方振兴水电费人民币7318元、物业管理费人民币544元，共计人民币7862元。 四、驳回原告方振兴的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告**平的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费461元，由原告方振兴负担358元，由被告**平负担103元。反诉案件受理费2202元，由反诉原告**平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年六月二十二日 书记员 金倩倩