河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1626号 上诉人（原审被告）：张艳英，女，1966年6月21日出生，汉族，住河北省高阳县。 委托诉讼代理人：赵庆丰，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓光，男，1972年9月26日出生，汉族，住河北省高阳县。 委托诉讼代理人：刘斌，河北红安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，河北红安律师事务所律师。 上诉人张艳英因与被上诉人张晓光确认合同效力纠纷一案，不服河北省高阳县人民法院（2019）冀0628民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张艳英及其委托诉讼代理人赵庆丰，被上诉人张晓光及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳英上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法确认张喜元与张桃元于2010年8月21日所签《转让协议》无效；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、该《转让协议》实质上是转让农村宅基地使用权，违背了法律强制性规定，应属无效。该《转让协议》所涉标的物不是房屋，而是残墙断壁，是张喜元自己宅基地上的房屋废墟。证据表明，早在该《转让协议》签订之前，其所涉房屋已经塌陷，根本无法居住，它已经不具备房屋的使用价值，己经不是房屋。协议中虽然写有房屋，但名不符实，仅是残留房屋废墟的农村宅基地。因此，该《转让协议》内容不真实，不是协议双方当事人转让房屋的真实意思表示。张桃元是城镇居民，该《转让协议》违背了禁止城镇居民在农村购买宅基地的强制性法律规定，应属无效。二、张桃元是城镇民，其无权购买农村的房屋。根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条第二款中“农民的住宅不得向城市居民出售”之规定，其无权购买农民的房屋。三、该《转让协议》违反了农村宅基地的管理规定，是无效的。由证据可知，该协议所涉标的物包括农村宅基地使用权，该宅基地使用权归农村居民张喜元专用。但是，张喜元以该协议转让了自己的宅基地使用权，违背法律规定。农村宅基地使用权不能随意转让，更不能转让给本村以外的居民。本案中转让人张喜元不具备转让农村宅基地使用权需要具备的条件，其无权转让和处分自己的宅基地使用权，张桃元也无权取得张喜元的宅基地使用权。四、上诉人是该《转让协议》所涉标的物的共有人，张喜元无权进行处分。上诉人是该协议所涉标的物的共有人，该标的物不是张喜元的个人财产，而是家庭共有财产，张喜元在其它共有人不知道的情况下，擅自处分他人财产，是无效民事行为。 张晓光答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、《转让协议》内容真实、合法、有效。张晓光的父亲张桃元与张艳英的父亲张喜元所签订的《转让协议》中，明确载明“兹有张喜元老房两间…”并写明房屋的四至，以及转让费用7000元。对此转让事实，除了该协议还有张喜元中国银行的流水及证人李某出庭作证予以证实。协议签订后，李某、张桃元、张喜元、张老胖帮忙垫了土，张桃元亦对房屋进行了修缮。对此事实一审法院进行了查实并依法认定。张艳英在上诉状中称《转让协议》中所涉的标的物不是房屋，而是宅基地，明显违背事实、偷换概念。本案所涉房屋系从已故长辈处分家得来，年久失修、有一定程度的老化属正常的自然现象，但因为房屋老旧便不是房屋而是单纯的宅基地显然是不尊重事实的。上诉人用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力是错误的。二、上诉人在上诉中所依据的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》并不适用于本案。张桃元、张喜元的房屋皆为分家所得，兄弟二人的房屋均属于东院，4间房屋紧密相连。因张喜元没有儿子，后兄弟二人协商，故将其两间房转让给弟弟张桃元。张桃元并非随意购买任何其他农民的房屋，而是父母分家给哥哥的房产，该房屋亦相当于祖产，张喜元、张桃元兄弟二人并没有炒卖土地的意图和行为，二人之间的房屋转让行为符合公序良俗。而上述通知所规范的是房屋炒作的行为，不适用于本案。三、本案所涉房屋系张喜元分家所得，对该房屋其有合法的处置权，上诉人称其为该房屋的共有人并不属实，对此主张，上诉人未提交任何证据予以证实。四、本案《转让协议》的签署，有一定家庭关系的特殊性，属于亲属之间内部的转让，且转让行为至今已近10年，双方均已履行了合同义务。如果认定转让无效，就会造成房屋出卖方在出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则。 张晓光向一审法院起诉请求：依法确认原告张晓光的父亲张桃元与被告张艳英的父亲张喜元所签订的《转让协议》有效。 一审法院认定事实：原、被告系堂姐弟关系，原、被告祖父母早年将自有房屋分予四个儿子，原告父亲张桃元与被告父亲张喜元分得位于高阳县间，每人两间。原告的父亲张桃元于2010年8月21日与被告父亲张喜元签订《转让协议》，协议内容为，兹有张喜元老房两间，转让给张桃元（位置：南至李某、北至关街、西至李树勋）转让费柒仟元整（7000元），立此协议证明。甲方张喜元，乙方张桃源，证明人张老胖。被告对原告提交上述协议的真实性不予认可，经原告申请，本院调取了保定市中级人民法院庭审笔录及2010年5月23日至2010年8月31日期间张喜元中国银行名下账号流水。保定中级人民法院庭审中，上诉人张晓光申请了证人李某出庭作证，李某证实亲眼见证了张喜元、张桃元买卖房屋的过程，房屋买卖协议签订后，第二年由张桃元出资，李某、张桃元、张喜元、张老胖（老四）帮忙给宅基地垫了土，该事实亦有龙化乡石氏村委证明予以证实。经本院调取中国银行张喜元银行流水证实，2010年5月23日，原告张晓光向张喜元账户中存入现金7000元。在签订房屋转让协议之前，双方就曾对房屋转让进行协商，协商后原告代其父亲张桃元向张喜元的账户下存入了房屋转让款7000元，后在见证人的见证下签订的房屋转让协议。 另查明，张桃元与张桃源系同一人，原告父亲张桃元与被告父亲张喜元兄弟二人均已去世。 一审法院认为，《转让协议》是原告父亲张桃元与被告父亲张喜元在见证人见证下签名确认的协议，该协议是张桃元与张喜元的真实意思表示，且张桃元按照约定向张喜元支付了房屋转让款7000元，协议签订后，张桃元对房屋进行了修缮。双方签订房屋买卖协议后，主要权利义务内容已经得到实际履行，故张桃元与张喜元的买卖合同关系应当受到法律的保护，买卖协议应为有效，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：确认原告张晓光的父亲张桃元与被告张艳英的父亲张喜元2010年8月21日所签订的《转让协议》有效。案件受理费80元，由原告张晓光负担。 本院二审期间，上诉人提交的证据有：一、2019年10月31日，高阳县龙华乡石氏村村民委员会及张老胖等十人联合出具的证明一份、照片三张，证实涉案房屋已经坍塌的现状；二、上述村民委员会于2019年10月17日、2019年10月19日出具的证明二份，证实张喜元转让的房屋是夫妻共有财产，上诉人是张喜元夫妻的唯一合法继承人；三、上诉人委托诉讼代理人对张老胖制作的调查笔录一份，证明张老胖在《转让协议》上的签字不是本人签字，对转让事宜不知情。被上诉人对上述证据质证称：第一组证据的证据形式不合法，出具证明应当单独出具，多人在该证明上即便签字属实，也可见系由上诉人提前制作而成，内容并非签字人的真实意思；另外，作为证人出具证明应当出庭作证，否则不具备法律效力。被上诉人认为，从照片中能够明确显示原房屋的主体、瓦片、烟囱均还存在，并非上诉人所述的废墟。对第二组村委会的两份证明，被上诉人认为证明人也应当出庭作证。被上诉人认为第三组证据的调查笔录形式不合法，应当两人调查，其内容也不是事实，其否认签字的真实性，应当对《转让协议》当中的签字或者手印申请鉴定。对于上诉人主张的继承人身份，被上诉人不持异议。 本院认为，上诉人之父张喜元与被上诉人之父张桃元系亲兄弟关系，二人通过分家方式分别取得位于高阳县院的房屋各两间，案涉转让房产系张喜元通过分家方式取得的房产。被上诉人一审中提交的《转让协议》有转让人张喜元、受让人张桃元及见证人签字确认捺印，受让人一方按照约定实际给付了转让款，该协议应认定为双方当事人的真实意思表示。上述协议的双方当事人存在特定亲属关系，受让人亦通过分家方式取得了房产两间，其通过签订协议购买转让人分得的另外两间房产，并已履行多年，双方当事人均未提出异议，现一审法院依被上诉人申请确认合同有效，并无不当。上述协议明确约定转让的标的物为房屋两间，上诉人主张协议实质是转让的宅基地使用权，与约定内容不符；该协议内容并不违反农村宅基地管理的相关规定，上诉人依此主张无效，理据不足，本院对此不予支持。案涉房产系张喜元通过分家方式取得，其本人有权处分；且无论张喜元对标的物的处分行为是否属于无权处分，并不影响对协议效力的认定。综上，本院对上诉人提出的上诉理由，均不予支持。 综上所述，张艳英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张艳英负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘克伟 审判员  康珍惠 审判员  王明生 二〇二〇年六月十日 法官助理王晓林 书记员李思奇