江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1665号上诉人（原审被告）：南京沃客莱福商业发展有限公司，住所地江苏省南京高新区新科二路2号南大软件学院5521室。法定代表人：李甲遐，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雨航，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏马力文化传播有限公司，住所地江苏省扬州市四望亭路326-1号4楼。法定代表人：顾加忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，江苏振泽律师事务所律师。上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司（以下简称沃客莱福公司）因与被上诉人江苏马力文化传播有限公司（以下简称马力公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沃客莱福公司上诉请求：一、撤销一审民事判决中第三项，依法发回重审或改判驳回被上诉人关于违约金180000元的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：关于消防问题，上诉人与被上诉人明确知道案涉大楼在合同签订时不具备交付条件，故双方对此问题进行了明确约定，并记录在了双方签订的《租赁合同》的第三条租赁期限中。案涉情况符合上述第三款内容，上诉人和被上诉人虽然签订了合同，但应不满足交付条件，并未实际履行。按照条款内容，被上诉人可以要求解除合同，也可以要求与上诉人重新约定交付时间。实际上，双方签订的《租赁合同》并未实际履行，双方未填写《交房确认书》，被上诉人并未办理入驻手续，上诉人也未收取过相应租金，双方仅仅是在合意过程中发生纠纷，而纠纷的处理方法和租期的计算标准，在《租赁合同》中的第三条也已载明。案涉《租赁合同》实际为附条件的履行协议，故没有明确约定租赁时间，待条件满足时双方才正式产生租赁关系。《租赁合同》第十一条“未按约定时间和约定条件交付房屋达到30日”结合本案，具体指向是①案涉房屋通过消防，但上诉人未在2016年8月1日通知交付达30日；②案涉房屋在2016年8月1日时未通过消防，双方重新协商确定时间，到期后房屋还是未能交付达30日；③案涉房屋交付后，发现不满足约定消防条件。本案不适用以上任意情形。被上诉人因当时处于恶性诈骗纠纷无法取得联系，后又通过书面等形式明确要求解除合同，上诉人未达到违约的条件。马力公司辩称：请求驳回南京沃客莱福商业发展有限公司的上诉请求。我方之前也提出了上诉，但是因为马力公司资金紧张，所以没有交上诉费。一审判决中认定解除租赁合同、返还保证金50000元、承担违约金180000元，我们予以认可，但是对于一审法院的其他认定，没有事实依据。马力公司向一审法院起诉请求：1、判令沃客莱福公司退还保证金50000元；2、判令沃客莱福公司赔偿装修损失610000元；3、判令沃客莱福公司赔偿前期人力资源成本515618元；4、判令沃客莱福公司赔偿其他运营成本损失102573.32元；5、判令沃客莱福公司承担违约金180000元；6、判令沃客莱福公司承担本案诉讼费用。7、确认双方于2017年7月11日签订的《商铺租赁合同》已依法解除；8、判令沃客莱福公司赔偿马力公司利息损失155844.2元（以各项损失合计1458191.32元为基数，自2017年3月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2019年5月30日）。一审法院认定事实如下：2016年7月11日，马力公司（乙方）与沃克莱福公司（甲方）签订“莱福城”中心商业区商铺租赁合同，约定：甲方将坐落于南京高新区丽景路1号莱福城项目内中心商业区BW-B-02019号商铺出租给乙方使用；乙方租赁铺位面积为红线标注内，使用面积4530平方米，甲方不提供乙方固定的专用停车位，项目的停车区域供莱福城商户共享，由甲方统一管理；乙方租赁铺位仅限于经营业态为教育培训，经营品牌马力爱德优，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自变更用途、种类、品牌及营业范围；计租租赁期限为60个月，自乙方办理交接场地后实际发生的水、电、税收等其他费用按实结算，由乙方承担；双方约定2016年8月1日甲方消防完成（消防工程设施及消防报验手续完成）交付租赁场地，如果场地提前满足交付条件，甲方提前10日书面或电子邮件通知乙方办理场地交接手续，乙方须在通知规定时间内与甲方办理场地进场手续，乙方逾期10日仍未与甲方完成办理交接手续，则视为乙方自动放弃本合同约定租赁场地的权利，甲方有权没收乙方租赁保证金并解除合作关系，自行将该租赁场地另做他用；如租赁区域在2016年8月1日仍不具备交付条件，则乙方有权要求甲方在双方确定解除此合同约定的合作关系后的5日内退还已收取的租赁保证金，若乙方仍有租赁意向，则双方重新商定租赁场地的交付时间，以保证双方履约的延续性；根据双方实际场地交付当日起算，甲方给予乙方最长8个月的装修筹备期，便于乙方办理场地改造、证照办理等相关开业前的准备工作，乙方保证在接收场地后的8个月内装修结束，超出时间自行承担，按保底营业额的6%支付费用，如提前经营，则甲方给予乙方两个月免费经营免租期，自乙方租赁区域内任何一家开业经营时间起算，免租经营期内无需支付营业额扣点费用；合同项下的租赁保证金总额为人民币壹拾万元整，乙方最迟应在本合同签署后5日内向甲方支付人民币伍万元整租赁保证金，甲方如果乙方在签订租赁意向书时已向甲方支付过诚意金或租赁保证金，在本合同签署后，上述款项将自动转化为本合同项下乙方应付的租赁保证金的相应金额，剩余租赁保证金人民币伍万元整在甲方就乙方租赁区域一次消防手续完成时5日内支付；铺位的租金、车位费（若有）的支付金额根据乙方承租区域内所有商户税前营业额扣点加保底租金方式按月结算，保底租金和营业额扣点二者取高；乙方保底租金按月支付，月保底租金金额=保底年营业额*6%/12个月，在每月10号支付上一月保底租金，起始保底年营业额为壹仟捌佰万元（18000000），自乙方开业之日起，5年内不变；甲乙双方约定本合同约定的铺位交付标准为甲方完成一次消防设施和工程；铺位交付时，甲乙双方现场确认房屋及其附属设施的状况，填写《交房确认书》及现状照片存档，作为甲乙双方交接的依据；甲方未按约定时间和约定条件交付房屋达30日的，乙方有权单方面解除合同；任何一方依据本条款约定单方面提出解除本合同的，需以书面形式通知对方，通知寄送到本合同约定的通信地址即视为送达，对方拒签的送达现场拍照视为送达；因甲方违反合同约定导致合同解除的，除有特别约定的违约责任外，甲方应向乙方支付该租赁年度保底月租金的2倍作为违约金，并承担截止约定行为发生之日乙方实际投入的装修费用（以发票数额为准），如甲方对金额有异议，可由第三方评估公司评估价格为依据。上述合同签订后，马力公司向沃客莱福公司交纳50000元租赁保证金。庭审中经双方确认，涉案莱福城未通过消防工程设施及消防报验手续。2017年3月1日，马力公司以租赁房屋扶梯未能安装完毕以及未通过消防验收为由，向沃客莱福公司书面发函要求解除双方于2016年7月11日签订的租赁合同。2017年3月27日沃客莱福公司回函，载明：“我公司于2017年3月2日收到贵公司发来的《致南京沃客莱福商业发展有限公司的函》，现就本函我公司回复如下：一、鉴于贵公司一直拖延进场施工，我公司认为贵公司根本不愿意履行本租赁协议，现我公司同意自收到贵公司函件之日起解除双方签订的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》；二、我公司认为贵公司单方面解约属于违法行为，贵公司提出的理由并无事实和法律依据……”。一审庭审中，马力公司提交建筑装饰工程施工合同、合同终止协议、收条、银行交易明细、员工工资表、转帐记录、接处警工作登记表等证据，证明：1、2016年8月15日，马力公司与案外人扬州中正建筑安装工程有限公司签订金额为2668170元的建筑装饰工程施工合同，因沃客莱福公司出租的商铺消防未通过，马力公司被迫与案外人解除合同，导致经济损失和违约赔偿共计610000元；2、因沃客莱福公司的违约行为导致马力公司招商后不能履行与各商家的合同而造成的违约损失以及办公经费、员工工资损失；3、马力公司各项经济损失的原始票据、帐册均存放在招商办公室内，且为沃客莱福公司占有。沃客莱福公司对接处警登记的真实性无异议，但认为并未占用马力公司的原始票据及帐册。对其他证据均不予认可。马力公司申请证人王某,4出庭作证，证人陈述：2016年7月双方签订了租赁合同，合同中明确物业单位在8月份时要把一次消防过掉，8月我带领员工进行团队建设、初期进场维护、装潢对接、消防对接等工作，李甲遐给了我们一个免费的临时场所用于办公，等二楼建设的时候我们自己再搬走，当时我们口头沟通过，沃客莱福公司一直表示消防正在办，从未告知我们消防过不了。9月20日我们联系装修进场，沃客莱福公司立刻找到我说消防未过不可以进场装修。我们是做教育的，必须要过一次消防，二次消防没有规定必须过。直到11月下旬我去找物业时，物业仍答复我一次消防很快能过，二次消防要尽快准备。工资和招商费用大部分是我通过银行、微信以及支付宝转帐方式支付的，2017年6、7月因为南京项目终止了，所以我离职了。一审法院认为：马力公司与沃克莱福公司签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方所签商铺租赁合同是否已经解除；2、沃客莱福公司是否应当退还马力公司保证金；3、沃客莱福公司的行为是否构成违约，是否应当支付违约金；4、沃客莱福公司是否应当赔偿马力公司的各项损失。关于争议焦点1，一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在2016年7月11日所签商铺租赁合同中明确约定了涉案商铺的交付标准为甲方完成一次消防设施和工程，该合同同时约定：“如被告未按约定时间和约定条件交付房屋达30日的，马力公司有权单方面解除合同；任何一方依据约定单方面提出解除合同的，需以书面形式通知对方，通知寄送到本合同约定的通信地址即视为送达”。通过庭审查明的事实，截止庭审时涉案商铺的一次消防设施和工程仍未通过验收，故马力公司于2017年3月1日以租赁房屋未通过消防验收为由书面函告沃客莱福公司要求解除合同，其理由符合合同约定的解除条件，且履行了合同约定的通知义务，具有单方解除合同的法律效力。2017年3月27日沃客莱福公司向马力公司回函，明确于2017年3月2日收到马力公司的函件，且同意自收到函件之日起解除双方签订的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》。因此，双方所签商铺租赁合同已于2017年3月2日解除。关于争议焦点2，一审法院认为，根据双方合同约定：“如租赁区域在2016年8月1日仍不具备交付条件，则乙方有权要求甲方在双方确定解除此合同约定的合作关系后5日内退还已收取的租赁保证金”。本案中，涉案商铺未通过消防验收，不具备合同约定的交付条件，且马力公司已书面函告沃客莱福公司单方解除双方之间的租赁合同关系，故沃客莱福公司应当向马力公司退还已收取的租赁保证金50000元。关于争议焦点3，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沃客莱福公司未按合同约定的时间及条件向沃客莱福公司交付涉案场地，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，因沃客莱福公司违约而导致合同解除的，沃客莱福公司应当支付该租赁年度保底月租金2倍作为违约金；月保底租金金额=保底年营业额×6%÷12个月，起始保底年营业额为18000000元。因此，马力公司主张沃客莱福公司支付违约金180000元（180××××00×6%÷12个月×2倍）符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点4，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，马力公司向沃客莱福公司主张的各项损失为装修损失610000元、前期人力资源成本515618元、其他运营成本损失102573.32元、利息损失155844.2元（以各项损失合计1458191.32元为基数，自2017年3月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2019年5月30日）。关于装修损失610000元。根据双方所签合同约定，因沃客莱福公司违约而导致合同解除的，沃客莱福公司应当承担截止违约行为发生之日马力公司实际投入的装修费用（以发票数额为准），如沃客莱福公司对金额有异议，可由第三方评估公司评估价格为依据。庭审中，马力公司提交建筑装饰工程施工合同、合同终止协议、收条等证据，证明2016年8月15日马力公司与案外人扬州中正建筑安装工程有限公司签订金额为2668170元的建筑装饰工程施工合同，因沃客莱福公司租赁的商铺消防未通过，马力公司被迫与案外人解除合同，导致经济损失和违约赔偿共计610000元。一审法院认为，马力公司与扬州中正建筑安装工程有限公司签订协议，自愿赔偿因合同终止而造成的直接损失210000元以及因工程未能施工造成的其他损失400000元，系马力公司与扬州中正建筑安装工程有限公司双方协商一致的结果，沃客莱福公司并未参与协商过程，亦未对赔偿金额进行确认，马力公司以此向沃客莱福公司主张装修损失不符合合同约定，且马力公司虽提交收条证明扬州中正建筑安装工程有限公司收到上述款项，但未提供付款凭证予以佐证，不能证明上述费用已实际支付完毕，故对马力公司该项诉讼请求一审法院不予支持。关于前期人力资源成本515618元、其他运营成本损失102573.32元。庭审中马力公司提交员工工资表、报销帐单清单、转帐凭证等证据，证明因沃客莱福公司的违约行为导致马力公司招商后不能履行与各商家的合同而造成的违约损失以及办公经费、员工工资损失。一审法院认为，马力公司提交的员工工资表、报销帐单清单均系其自行制作，没有员工劳动合同、社保缴纳证明以及原始发票等证据予以佐证，不足以证明其存在人力资源成本损失515618元；关于其他运营成本损失，马力公司未提交与其他商户所签租赁合同，其转帐给他人的转帐记录不能证明与沃客莱福公司的违约行为之间存在关联性，因此，对马力公司关于前期人力资源成本515618元、其他运营成本损失102573.32元的诉讼请求不予支持。关于利息损失155844.2元。一审法院认为，双方在涉案商铺的租赁合同中并未就利息损失进行约定，马力公司的该项主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决:一、江苏马力文化传播有限公司与南京沃客莱福商业发展有限公司于2016年7月11日签订的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》于2017年3月2日解除；二、南京沃客莱福商业发展有限公司于判决生效之日起五日内退还江苏马力文化传播有限公司保证金50000元；三、南京沃客莱福商业发展有限公司于判决生效之日起五日内支付江苏马力文化传播有限公司违约金180000元；四、驳回江苏马力文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19326元，由江苏马力文化传播有限公司负担16572元、南京沃客莱福商业发展有限公司负担2754元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人沃客莱福公司是否应当向被上诉人马力公司支付违约金180000元。本案双方约定，因甲方（沃客莱福公司）违反合同约定导致合同解除的，除有特别约定的违约责任外，甲方（沃客莱福公司）应向乙方（马力公司）支付该租赁年度保底月租金的2倍作为违约金。月保底租金金额=保底年营业额*6%/12个月，在每月10号支付上一月保底租金，起始保底年营业额为壹仟捌佰万元（18000000），自乙方开业之日起，5年内不变。因涉案房屋未通过消防验收，导致房屋无法交付，被上诉人已经以此为由解除合同，故被上诉人向上诉人主张违约金18万元符合双方约定。上诉人主张根据双方合同第三条约定，其不应当承担违法责任。因涉案合同第三条系双方关于租赁区域在2016年8月1日不同状态下的选择性约定，与双方约定的违约条款并不冲突，被上诉人有权依据合同违约条款向上诉人主张违约责任。上诉人的主张没有合同依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人沃客莱福公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月八日书记员 戴 苗