山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁15民终1002号上诉人（原审被告）：刘爱华，女，1969年5月18日出生，汉族，华博堂诊所经营者，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：李洪军，男，汉族，1963年4月5日出示，住山东省高唐县，系清平镇皮庄村村委会推荐代理人。委托诉讼代理人：侯雪培，女，1995年2月27日出生，汉族，住山东省高唐县，系清平镇皮庄村村委会推荐代理人。被上诉人（原审原告）：唐本会，女，1979年1月15日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。上诉人刘爱华因与被上诉人唐本会排除妨害纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘爱华上诉请求：依法发回重审或改判驳回被上诉人唐本会的诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。”涉案房产所占土地为国有划拨土地，没有经过人民政府批准，房地产转让行为无效，唐本会对涉案土地没有取得使用权。2.唐本会作为本案的主体不适格。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”唐本会提供的房产证只能证明涉案房产为高唐农商行所有，不能证明唐本会是涉案房产的所有权人，唐本会没有办理房产变更登记，同时也没有占有涉案房产，不适用物权期待权的法律规定。3.高唐农资公司与刘爱华的租赁合同为有效合同。涉案房产一直由高唐农资公司占有，虽然高唐农商行自2008年11月20日起取得涉案房产的所有权，但并没有办理土地使用权变更登记，并且该房地产一直由高唐农资公司占有，多年来高唐农商行一直没有向农资公司主张权利，根据《物权法》第二百四十五条规定，高唐农资公司一直合法占有涉案房产，与刘爱华签订的租赁合同是有效的。（二）一审法院程序不合法。根据《物权法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。一审法院应当将高唐农商行、高唐农资公司列为第三人参加诉讼。唐本会辩称：1.高唐农商行根据人民法院生效的执行裁定，将涉案房产过户到了高唐农商行，并办理了产权过户手续取得了房产证，从此涉案房产就归高唐农商行所有，根据《物权法》第二十八条规定，高唐农商行依法享有涉案房产及土地的所有权和使用权，高唐农商行对经人民法院生效的判决和裁定，确权归其所有的房产进行拍卖，无需再经过人民政府批准，刘爱华诉称的以划拨方式取得的土地使用权，转让时须经人民政府批准的理由完全不成立。2.涉案房产是被上诉人唐本会通过公开拍卖取得，竞买中标后与高唐农商行签订买卖合同，并按合同约定付清了全部购楼款，高唐农商行将涉案房产的产权证以及房产的占有、使用、管理权交付给唐本会。因此，从涉案房产交付给唐本会之日起，唐本会就享有对购买房产的占有、使用、收益的权利。高唐农商行将涉案房产的所有权转移给唐本会，唐本会享有的是涉案房产的所有权而不是债权。在没有办理产权变更登记前，唐本会享有的涉案房产的物权期待权应当受到保护。3.涉案房产已于2008年11月20日经司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商行名下，农资公司在涉案房产的所有权已经转移的情况下，于2016年10月18日仍以所有人身份与刘爱华签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人的财产，高唐农资公司事后也未取得房屋所有权人高唐农商行的认可，因此该合同无效。4.涉案房产经人民法院裁定归高唐农商行使用、所有，后经拍卖、签订买卖合同、支付全部购楼款，并且交付给唐本会，唐本会完全享有涉案房产的所有权和用益物权，享有涉案房产出租并收取租金的权利，案件的审理与高唐农资公司没有法律上的利害关系，无需将该公司列为第三人。唐本会向一审法院起诉请求：1.依法判令被告迁出侵占原告的临街楼房。2.自2018年11月3日起每月3500元赔偿占用期间的损失，赔偿期限至实际归还占用的房屋之日止。起诉额暂定10500元;变更诉讼请求：1.依法判令被告停止侵占原告的临街楼房的行为，立即迁出侵占原告的楼房，按评估价格赔偿原告2018年11月3日至2019年11月4日占用原告房屋期间的租金损失26500元。按每天72.6元标准计算，自2019年11月5日起至实际归还占用原告房屋期间的租金损失。2.赔偿鉴定损失费2250元。一审法院认定事实：位于高唐县首南侧建设临街综合楼一座原属高唐县农业生产资料购销有限公司（以下简称高唐农资公司），2008年因高唐农资公司在高唐县农村信用合作联社（以下简称高唐农信社）有到期借款没有按时偿还，高唐农信社向人民法院提起民事诉讼，诉讼期间高唐农资公司与高唐农信社在人民法院主持下达成了（2008）高商初字第89-131-135-138号民事调解书，调解书送达生效后，高唐农资公司未按调解书确定的期限、金额履行偿还义务。高唐农信社申请法院执行，高唐县人民法院于2008年4月9日作出（2008）高法商执字第89号民事裁定书，裁定将高唐农资公司在大市场福源路西侧西段南侧的综合楼归高唐农信社所有，抵顶拖欠的贷款本息，综合楼占用的土地归高唐农信社使用。高唐农信社根据人民法院生效的裁定书，于2008年11月20日将上述房产从高唐农资公司过户到高唐农信社，并办理了高房权证公××号房权证。2014年经中国银监会山东监管局批复高唐县农村信用合作联社改制为山东高唐农村商业银行股份有限公司（以下简称高唐农商行）。2018年9月13日高唐农商行工作人员及原告唐本会委托律师向各商铺送达没有委托任何单位进行出租的通知。高唐农商行于2018年10月26日委托山东嘉诚拍卖有限公司将上述房产公开拍卖，唐本会通过竞拍购得上述房产。唐本会竞拍成功后与高唐农商行于2018年11月1日签订房屋买卖合同，并按照拍卖价格全额支付购房款635万元，高唐农商行将房产证交付唐本会。2018年11月3日高唐农商行工作人员与唐本会及律师到上述房产地点与楼房的商户见面，告知被告刘爱华在内的租赁商户，唐本会已经购买其承租的房屋，今后将房屋租金需支付给唐本会，如需继续租赁在接通知后3日内与唐本会协商租赁事宜。至此，唐本会与高唐农商行办理了购买房屋的交接手续。被告刘爱华主张于2016年10月18日与高唐农资公司签订租赁房屋的协议，该协议的租赁期限是5年，到2021年10月18日到期，租赁费是每年8000元。占用房产证平面图上的3号一部分，其中的两间门头120平方米。山东明信价格评估有限公司依本院委托进行价格评估，该所出具价格评估结论书：高唐刘爱华占用的高唐县大市场福源路西首南侧120平临街楼在价格评估基准日的年租金价值为：26500元。一审法院认为，涉案房产已于2008年11月20日经过司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商行（原高唐农信社）名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人。高唐农资公司在涉案房产所有权已转移的情况下，仍以所有人身份与本案被告刘爱华签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人财产，且高唐农资公司事后未取得房屋所有权人高唐农商行的追认，该合同属无效合同。刘爱华主张“买卖不破租赁”，经查，刘爱华签订房屋租赁协议的时间是2016年10月18日，其时，房屋产权已转移登记到高唐农商行名下，本案不存在适用“买卖不破租赁”原则的情形。唐本会通过法定的拍卖程序成为涉案房产的所有权人，虽未办理不动产登记证书，但《拍卖成交确认书》、《房屋买卖合同》已足以证明唐本会的所有人身份。唐本会要求刘爱华迁出涉案房产，符合《物权法》第三十四条的规定，要求刘爱华赔偿占用期间的损失，符合《物权法》第三十七条的规定，予以支持。损失数额参照山东明信价格评估有限公司出具的价格评估意见，年租金价值为26500元，自唐本会主张权利之日即起诉之日2019年1月11日起至搬出之日止。唐本会请求的鉴定费损失2250元，系合理支出，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘爱华于判决生效后十五日内搬出所占用的位于高唐县首南侧建设临街综合楼；被告刘爱华于判决生效后十五日内支付原告唐本会租金损失（按26500元/年自2019年1月11日起计算至实际搬出房屋之日止）；被告刘爱华于判决生效后十五日内支付原告唐本会鉴定费损失2250元；驳回唐本会的其他诉讼请求。案件受理费462元，由被告刘爱华负担。二审审理过程中，上诉人刘爱华提交高唐农资公司出具的证明复印件一份，拟证明涉案土地为国有划拨使用权土地。唐本会质证称，该证据的复印件加盖的是合同专用章，不是单位标准的公章，也没有载明年月日，没有出具人的签字，对真实性有异议，该证据是无效证据。本院认为，上诉人刘爱华提交的证据与本案具有关联性，予以采信。被上诉人唐本会提交照片5张：照片1，拟证明在涉案房产拍卖前，高唐农商行已经通知刘爱华该房产准备拍卖，房产的产权归高唐农商行所有，广大租赁户不得向他人支付租金。照片2、3、4、5，拟证明唐本会购买涉案房产后，与高唐农商行的工作人员到刘爱华租赁的店铺告知其购买的事实以及刘爱华如果继续租赁应当与唐本会签订租赁合同。以上照片拟证明涉案房产被唐本会购买并交付，唐本会是适格的原告。刘爱华质证称，上述证据是无效的，证明方式不正确，不能证明唐本会是否适格。本院认为，被上诉人唐本会提交的证据不能证明高唐农商行已将涉案房产实际交付，不予采信。本院二审审理查明的事实同一审。本院认为，本案争议焦点问题是：被上诉人唐本会是否有权向上诉人刘爱华主张权利。首先，唐本会与刘爱华之间未签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，唐本会在原审的诉讼请求亦是判令刘爱华停止侵占其临街楼房的行为，立即迁出，按评估价格赔偿租金损失，故本案案由应为排除妨害纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷不当。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房产于2008年11月20日转移登记到高唐农商行名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人，唐本会虽于2018年10月31日通过拍卖程序拍得该房产，并于2018年11月1日与高唐农商行签订房屋买卖合同，但涉案房产至今未登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不发生物权变动的效力，唐本会依法不享有对涉案房产的物权；另涉案房产自2016年就被刘爱华租赁使用，唐本会购买该房产后，高唐农商行未实际进行交付，唐本会不是涉案房产的合法占有人，不是与本案有直接利害关系的公民，无权提出排除妨害，不是本案排除妨害纠纷的适格原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。因此，被上诉人唐本会不具备本案原告诉讼主体资格，本案应当裁定驳回其起诉。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释第》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初124号民事判决；二、驳回被上诉人唐本会的起诉。一审案件受理费462元，退还被上诉人唐本会；上诉人刘爱华预交的二审案件受理费462元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王永前审判员  闫 蕾审判员  户凤英二〇二〇年六月十一日书记员  段金国