江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1084号上诉人（原审被告）：江苏新开达置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道朱庄居委会办公楼101室。委托诉讼代理人：刘咏桦，江苏零距离律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘登华，男，1955年9月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：董锡星，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原审第三人：江苏国丰建设集团有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区盐龙街道办事处益民居委会、方向居委会研创大厦。诉讼代表人：赵铁桥，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。上诉人江苏新开达置业有限公司（以下简称新开达公司）因与被上诉人刘登华、原审第三人江苏国丰建设集团有限公司（以下简称国丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新开达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘登华的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘登华负担。事实与理由：1.新开达公司与刘登华之间未达成过任何房屋买卖协议，且也无任何资金往来，国丰公司是否已经将案涉房屋抵债给刘登华支付其工程款与新开达公司无关，因双方当事人之间未签订过房屋买卖协议，故一审法院判决新开达公司协助刘登华办理房屋过户登记手续不符合法律规定。2.案外人刘颢是否系刘登华之子，新开达公司不能确定，即使能够确定，其也才向新开达公司支付66万元。刘登华辩称，根据新开达公司与国丰公司之间合同的约定，国丰公司有权处置案涉房屋冲抵其差欠刘登华的工程款。因国丰公司已将涉案房屋处置给刘登华，对此新开达公司应当协助刘登华办理相关手续以及签订买卖合同，至于新开达公司提出的房屋登记办法等行政规章制度，仅是规定在房屋过户过程中应当遵守的程序以及提供相应的材料。况且，国丰公司已经通知新开达公司将该双方冲抵工程款的房屋确定给刘登华并要求该公司办理相关手续。另本案中，刘登华本不应缴纳房款且应由国丰公司垫付，但后因国丰公司资金紧张并进入破产程序，故由刘登华先行交纳房款。因此，新开达公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国丰公司述称，一审法院判决是正确的，并没有适用法律错误，一审法院就相关事实已经作出认定，国丰公司尊重一审法院判决。刘登华向一审法院起诉请求：1.判令新开达公司协助刘登华办理如意花园3号楼805室房屋产权变更手续；2.本案诉讼费用由新开达公司承担。一审法院认定事实：2011年1月22日，发包人盐城市盐都区住宅建设有限公司（以下简称盐都住建公司）与承包人国丰公司签订《建设工程施工合同（如意首府二期工程一标段）》（以下简称合同）一份，其中约定：工程名称：如意首府二期工程（一标段）（1、2、3、6、10号楼及2号地下车库），工程内容：桩基、土建、给排水、消防和电气安装等，合同价款93496907.68元；双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：工程款指合同价（即中标价93496907.68元）扣除暂列金额、专业工程暂估价、发包人供应材料设备价格及上述三项的规费和税金后的工程价款。（1）该项目工程款不以现金方式支付给总承包商，全部以总承包商承建的房屋住宅和车库交付给承包商抵算工程款（用于抵工程款的房屋以整幢楼或整单元抵偿，不高于所抵房屋款，零头差额部分现金支付）；用于抵工程款的房屋先用3#和6#整幢楼抵偿，如不足，再用2#楼西单元从第八层开始，九层、七层，十层、六层、十一层、五层、十二层……依此类推抵偿，抵算的房屋如不够一套，零头差额部分现金支付。地下车位按抵偿的房屋就近考虑，只具有使用权，抵偿数量不得超过规划要求指标。（2）工程竣工后审计结束前，按工程款的70%移交第（1）条中约定的资产。（3）工程审计结束后，移交第（1）条中约定的资产累计至审计价的95%，余款质保期满结清。（4）被抵房屋价格的确定，住宅部分4600元/㎡，地下汽车位6万元/位，将来不论房价上涨、下跌均不作调整，风险由承包商承担。（5）被抵房屋乙方自行销售房屋，销售价格不得超过限价令价格，乙方销售的房屋，住宅部分4600元/㎡和地下汽车位6万元/位以内部分应由开发商缴纳的所有税、费由开发商承担，如销售均价超过的部分按11%扣留给甲方交因销售价格差产生的税费。（6）开发商取得商品房预销售许可证后，协助承包商办理自行销售房屋的相关的手续，并按形象进度将相关手续交付给承包商，同时无偿提供一个账户给承包商销售房屋使用（在不超出工程款实际投入进度时，承包商可以自行支付该账户款项）。承包商自行销售房屋，售价不得低于开发商同期销售价格的95%，接受开发商统一管理。合同另就其他事项进行了约定。上述工程已竣工验收。盐都住建公司系新开达公司的控股公司，包括上述工程在内的盐城如意花园小区建设工程规划许可证、房屋销售许可证均由新开达公司申办。国丰公司于2018年2月8日向新开达公司出具的报告中载明：“我公司承建的贵司开发建设的如意花园工程项目，已于2013年竣工交付使用。工程审计工作也于2017年11月结束。现就该项目的后期工作，特向贵公司具如下报告：1.根据审计报告、房屋签约、工程付款及其他情况，还应签订伍套购房合同。我司根据综合因素确定伍套房房主，请贵司安排与该户签订购房合同。如签订合同时须变更房主名称，则由我公司出具变更手续和该房主身份证及其书面变更通知方可改动。原贵司安排我司的多余叁套套房及配套自行车车库退还给贵司，由贵司自行安排（即6号楼1804室、1805、404房号）……”。在上述报告下方的表格中载明了伍套房房主，其中刘登华为3号楼805室的房主，对应车库号为30号。一审法院庭审中，新开达公司称未收到上述报告。经查，该报告中涉及的3#402室、202室均按报告载明的人员出售。一审法院庭审中，刘登华提交了新开达公司向国丰公司出具的落款日期为2019年3月5日《关于限期交付房款的催款函》复印件一份，其中载明：关于如意花园3#805室、6#1801室两套房屋你司至今未将购房款交至我司账户，你司的行为严重的违反了双方合同约定。有鉴于此，我司现特书面致函你司，要求你司于2019年3月20日前将上述两套房屋的购房款交至我司账户，逾期我司将视为你司放弃该两套抵工程款房源，届时我司将按市场价另行出售，由此产生的法律责任均由你方自行承担。新开达公司对该催款函的真实性不予认可，认为从未向国丰公司出具过该函。2019年2月2日，刘登华之子刘颢向新开达公司账户汇入350000元，新开达公司于2019年7月10日将该款退回刘颢；2019年7月12日，刘颢向新开达公司账户汇入500000元，新开达公司于2019年8月20日将该款退回刘颢；2019年8月20日，刘颢向新开达公司账户汇入500000元，新开达公司于2019年8月21日将该款退还刘颢；2019年8月23日，刘颢向新开达公司账户汇入500000元，新开达公司于2019年9月12日将该款退还刘颢；2019年9月12日、9月18日，刘颢分别向新开达公司账户汇入500000元、160000元，新开达公司于2019年11月1日向刘颢退回该660000元；2019年11月4日，刘颢向新开达公司账户汇入660000元，新开达公司未将此款退回。本院于2018年12月21日作出（2018）苏09破申20号民事裁定书，受理对国丰公司的破产清算申请，并指定一审法院审理。原国丰公司法定代表人出具情况说明称，因国丰公司差欠刘登华工程款70万元，其同意将新开达公司抵国丰公司工程款的如意花园3号楼805室再次抵刘登华在国丰公司的工程款，该房146平方，4600元/平方，总价款671600元；签订商品房买卖合同正常程序由刘登华与新开达公司签订，房款先由买房人预先向新开达公司交纳，再由新开达公司退还国丰公司；由于国丰公司差欠刘登华工程款，刘登华向新开达公司应交纳的房款本应由国丰公司垫付，但因国丰公司资金紧张，故动员刘登华先交纳了部分款项，对剩余房款由于国丰公司进入破产程序无人问津，导致新开达公司为清盘要收回房屋；该房屋以4600元/平方已实际抵偿给刘登华；新开达公司也收取了刘登华部分购房款，并且将房屋实际交付给刘登华，对剩余房款经协商刘登华也同意补交，新开达公司应与刘登华签订房屋买卖合同，并办理过户手续。一审法院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，盐都住建公司与国丰公司签订的合同中约定，如意首府二期工程一标段的工程款全部以国丰公司承建的房屋住宅和车库抵算，用于抵工程款的房屋先用3#和6#整幢楼抵偿，国丰公司可自行销售房屋，故国丰公司享有案涉房屋的处置权。在此情形下，案涉房屋的实际买卖合同双方应为国丰公司和刘登华，在国丰公司与刘登华就案涉房屋达成以房抵债协议时案涉房屋买卖合同实际已经订立并生效。该抵债协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定的效力性规定,应为有效。新开达公司需要履行的只是形式上的合同签订，国丰公司已经于2018年2月8日向新开达公司出具报告要求签订合同，故一审法院认为新开达公司应根据国丰公司的要求签订合同并协助刘登华办理过户手续。新开达公司否认其收到国丰公司2018年2月8日的报告，一审法院结合该报告中其他房屋由报告中指定人员订立合同及原国丰公司法定代表人的证言，认定新开达公司对此明知。国丰公司早在2018年2月8日即明确刘登华为案涉房屋的房主，故不构成个别清偿。综上，新开达公司应协助刘登华办理案涉房屋的过户手续，需要说明的是，国丰公司与新开达公司有其它经济往来而新开达公司拒绝与刘登华签订合同，并要求刘登华另行向新开达公司缴纳房款。国丰公司截止目前没有向刘登华退回以房抵债的款项，刘登华同时向新开达公司交纳了购房款，该款项均属于刘登华自愿缴纳，款项如何处理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：新开达公司于判决生效之日起十五日内协助刘登华办理坐落在盐城市如意花园3号楼805室不动产登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，财产保全费3878元，合计3928元，由新开达公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。盐都住建公司与国丰公司签订《建设工程施工合同》，约定盐都住建公司将案涉工程交由国丰公司总承包施工，工程款全部以国丰公司承建的包括案涉房屋在内的3号、6号等整幢楼栋的房屋和车库抵算工程款，该合同系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。由于案涉合同及其工程实际系由盐都住建公司的控股企业新开达公司履行并办理相关开发和销售等手续，故案涉合同依法对新开达公司具有约束力。根据合同约定，用于抵偿工程款的房屋先用3号和6号整幢楼抵偿，且约定国丰公司可自行销售房屋，故国丰公司依约对案涉房屋3号楼805室具有处置权。同时，因国丰公司与刘登华就案涉房屋3号楼805室已达成以房抵债协议并确定以案涉房屋抵偿国丰公司所欠刘登华工程款项，且明确案涉房屋价款为671600元，为此国丰公司亦已经于2018年2月8日向新开达公司出具书面报告要求其与指定人员刘登华等人并按指定房号签订合同，而事实上新开达公司已及时对该报告中所涉其他指定人员及其相应指定房号签订了合同办理了相关手续。本案审理期间，刘登华又根据新开达公司的催款要求另将相应房款汇至新开达公司。在此情形下，新开达公司以其与刘登华之间无合同，其所收款项不能确定是刘登华之子刘颢所汇为由，拒绝协助办理案涉房屋的相关手续，其行为不符合上述合同及当事人之间的约定亦违背诚信原则，依法不应支持。因此，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。综上，新开达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江苏新开达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月二十三日书记员  周 洋