湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终416号上诉人（原审原告）：田栋建，男，1987年11月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘尧国，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。原审第三人：李杰，男，汉族，1998年5月10日出生，住湖南省长沙县。上诉人田栋建因与被上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦公司）、原审第三人李杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人田栋建的委托诉讼代理人刘尧国，被上诉人乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加了诉讼，被上诉人李杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田栋建上诉请求：1、撤销一审判决，改判乐万邦公司与李杰共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外（即备案价外）多收取的购房款13万元。2、判决乐万邦公司与李杰向田栋建支付资金占用期间的利息，以13万元为基数，按年利率6%的标准，从2018年3月30日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月29日止的利息为9750元。3、本案一审、二审诉讼费用由乐万邦公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，一审认定乐万邦公司与李杰于2017年4月21日签订了《“润景园”认购协议书》，并于当日收取了李杰10000元购房定金，没有事实依据。李杰未提交充分证据证明其与乐万邦公司签订了真实的《“润景园”认购协议书》。《“润景园”认购协议书》中约定了李杰须在2017年5月21日前付清首期房款，如没有付清，乐万邦公司有权在不告知李杰的情况下对其定购的房屋另行处理，并没收定金，但李杰却可以在2018年4月4日将该预购资格转让给田栋建，且乐万邦公司毫无异议，这与常理不符。乐万邦公司应当对其主张合同订立和生效的事实承担举证责任而不是要求田栋建证明其合同无效、不成立。在本批群体案件中，有多个第三人比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与乐万邦公司签订了多份《“润景园”认购协议书》，但均没有履行认购协议，而是将其所认购房屋全部转让，与常理不符，也违反长沙市人民政府限购政策。一审法院认定田栋建与李杰在2018年4月4日签订了《期房转让协议》约定李杰同意将其认购的“润景园”3栋1005号期房转让给田栋建，田栋建同意向李杰另行支付期房转让费13万元，李杰收到全部期房转让费后，应当告知乐万邦公司；田栋建按照乐万邦公司的要求在乐万邦公司约定的时间及办公地点办理好认购协议书的更名或者重签手续及资料，没有任何事实依据。田栋建从未见过李杰，也从未与李杰协商过《期房转让协议》的内容，田栋建仅是在乐万邦公司工作人员的要求下在《期房转让协议》上签字并向该协议上的银行账户转钱。田栋建与李杰并没有签订《期房转让协议》的真实意思表示。在《期房转让协议》中的左下方“甲方”的签名（李杰）并不是李杰本人所签。乐万邦公司并没有与田栋建办理认购协议书的更名或重签手续及资料，也说明了田栋建与李杰之间并没有接触也谈不上沟通，更没有按这个所谓的《期房转让协议》履行。在本批群体案件中，有多个第三人比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与买受人签订了多份《期房转让协议》，与常理不符。《期房转让协议》是乐万邦公司的工作人员操作，只是借用了李杰的身份信息以及银行账户来规避政府的限价政策。二、一审法院在开庭过程中并未就本案的争议焦点进行归纳，且归纳的争议焦点错误。一审在判决中归纳本案争议焦点为：乐万邦公司是否与李杰恶意串通。事实上，从田栋建的起诉书来看，本案的争议焦点应该是田栋建与李杰是否真实签订了《期房转让协议》以及乐万邦公司是否与李杰真实签订了《“润景园”认购协议书》。如果上述两份协议均不是李杰真实所签，那么就说明田栋建所支付的“期房转让费”是乐万邦公司为达到多收房款、规避政府限价政策的目的而采取的变相加价行为。三、一审程序错误，在田栋建对《“润景园”认购协议书》、《期房转让协议》的真实性均提出异议的情况下，一审法院应当查明这两份协议的真实性，但一审法院没有传唤李杰到庭查明事实。在诉讼过程中，田栋建的代理人依法向一审法院提交了《调取原审第三人银行流水申请书》，而一审法院不予准许，李杰的资金去向与本案具有重大关联性，一审法院不调取李杰银行流水明显违反法律规定。四、一审适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第三条、第四条以及《中华人民共和国价格法》第十三条。乐万邦公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。乐万邦公司不是《期房转让协议》的签订主体，《期房转让协议》的签订、履行均由田栋建与第三人实施，乐万邦公司并没有参与涉诉房屋销售过程，从未指使或授意第三人向田栋建转让房屋。乐万邦公司没有在合同约定价款外收取任何其他购房款，没有违反长沙市的限价政策，没有损害社会公共利益。田栋建在与第三人签订《期房转让协议》时，对其需要向第三人支付转让费以及向乐万邦公司支付购房款后才能取得案涉房屋是清楚的，其处于真实意愿自愿支付对价确房屋，没有陷入错误的意思表示。二、一审法院审理程序合法。本次开庭的26个案件中，仅徐雪娇、戴广敏两案申请了对第三人签字的形成时间进行鉴定，田栋建未申请鉴定。在该两案中，一审法院委托了专业鉴定机构进行鉴定，因为徐雪娇、戴广敏没有按照鉴定机构的要求提供比对样材料，导致终止鉴定，责任应当由徐雪娇、戴广敏自身承担。一审法院根据田栋建代理人的申请开具了调查令，代理人也对第三人银行账户明细进行了调取，事实证明第三人与乐万邦公司没有任何经济往来，与乐万邦公司无关。本案亦未遗漏主体，田栋建认为应当追加两家销售代理公司为本案第三人，与事实不符，于法无据。三、一审判决适用法律正确，案涉房屋预售许可证在限价政策之前已经取得，案涉房屋不受长沙发改委限价政策的调控，乐万邦公司也没有通过签订所谓《期房转让协议》加价收取购房款的动机。请求二审法院驳回田栋建的上诉。李杰未到庭未予答辩。田栋建向一审法院起诉请求：1、依法判决乐万邦公司与李杰共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的原告购房款13万元；2、判决乐万邦公司与李杰向田栋建支付资金占用期间利息，以19万元为基数，按年利率6%的标准，从2018年3月30日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月29日止的利息为9750元；3、由乐万邦公司承担诉讼费。一审法院认定事实：乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年4月21日，李杰与乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定李杰自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目3号楼1005房，面积88.54㎡，总价859369元，李杰应向乐万邦公司交纳购房定金1万元。协议签订后，李杰于当日向乐万邦公司交纳定金1万元。后田栋建的家属与李杰签订《期房转让协议》，约定李杰同意将其认购的“润景园”3栋1005号期房转让给田栋建，田栋建同意按照李杰与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向李杰另行支付期房转让费13万元；在田栋建付清转让费后，取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；李杰在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，田栋建按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，田栋建于当天通过银行转账的方式向李杰支付期房转让费14万元（含认购协议中定金10000元）。庭审中，田栋建的代理人无法确认签订转让协议的田栋建家属身份，但李杰对该期房转让协议表示认可，并确认协议已经履行完毕。2018年4月4日，田栋建与乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定田栋建购买“润景园”项目3栋1005房，总房款859369元。田栋建后按合同约定交纳了购房款，乐万邦公司依约向田栋建交付了房屋。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：乐万邦公司与李杰是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向田栋建加价收取购房款。对此评析如下：构成恶意串通需同时具备两个要件：当事人事先存在通谋及旨在损害他人利益的主观恶意；客观上该恶意行为损害了他人的合法利益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明李杰与乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明李杰受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，李杰收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到乐万邦公司与李杰存在串通的主观恶意之证明目的。从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，田栋建向李杰支付转让费后，与乐万邦公司就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向田栋建交付了案涉商品房，田栋建购房的合同目的已然实现。田栋建与李杰签订《期房转让协议》并向李杰支付转让费的行为表明其自愿向李杰支付转让费且同意《认购协议》所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，田栋建未能提供充分有效的证据证明乐万邦公司与李杰之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于田栋建主张乐万邦公司一手操控以达到在合同价外加价收取购房款的事实，难以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回田栋建的全部诉讼请求。本案受理费3096元，由田栋建承担。经当事人的申请，本院委托律师调查调取如下证据：证据1：第三人康艳的建设银行银行流水，欲证明第三人康艳收到十三户业主的转让款及购房定金后于当日或第二日转给了乐万邦公司的管理人彭罗湘，余下两户款项转给了乐万邦公司的工作人员张思平。第三人康艳并未实际占有转让款及定金。第三人康艳的工资、上园小区卖房提成、报销费用是由乐万邦公司的管理人员彭罗湘代发。第三人康艳是乐万邦公司的工作人员，彭罗湘也是乐万邦公司的管理人员；乐万邦公司与第三人康艳签订的认购协议中，第三人康艳已经支付所谓的购房定金10000元是不存在的。证据2：第三人长沙银行银行流水对账单，欲证明第三人蔡长缨收取了十户业主的转让款及定金。蔡长缨在收到转让款及定金后于当日或者第二日将其中六户业主的款项转给了乐万邦公司的工作人员彭罗湘，其中四户业主的款项给了乐万邦公司工作人员张思平等人，案外人并未实际占有业主的转让款。乐万邦公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，该经济往来与乐万邦公司并无任何关联，即便康艳是由彭罗湘所聘请以康艳的名义购房，也仅仅是彭罗湘等人出于投资需求或其他原因所为，该购买行为与乐万邦公司没有关系。关于定金的问题，乐万邦公司对第三人已经支付的10000元有两种处理：1、第三人认购房屋转让后，乐万邦公司按照买受人与第三人的要求签订房屋买卖合同，买受人按照合同约定支付首付款，乐万邦公司将第三人在认购房屋时支付的定金退还给第三人，再收回定金收据，第三人在收据上签字确认定金已经收回；2、第三人认购房屋向买受人转让后，第三人要求其在认购房屋时交的定金直接转为买受人需要支付的购房款，因此，买受人在支付首付款时就少支付10000元，同时在支付转让款时将该10000元定金支付给第三人，在这种情况下，乐万邦公司并没有将定金退还给第三人。该证据并不能证明认购协议约定的定金没有实际支付，不能达到其证明目的。彭罗湘并非乐万邦公司的管理人员，乐万邦公司不予认可。本院对上述证据经审查认为，上述证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，不能证明该经济往来与乐万邦公司存在关联，故对上述证据的关联性不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一、田栋建申请调查取证的问题；二、案涉《期房转让协议》、《“润景园”认购协议书》的真实性问题；三、本案法律适用问题。一、关于田栋建申请调查取证的问题。本院认为，田栋建未在一审指定举证期间内向一审法院申请调查取证，而在举证期间届满后向一审法院提出申请，亦未提供相应基础证据证实其主张的基本事实成立，且田栋建的委托诉讼代理人在另案中向本院申请调查取证后，所取得的证据并不能达到其主张第三人的资金去向与本案具有重大关联性的证明目的，故而一审法院对于田栋建申请调查取证的申请不予准许，并无不当。二、关于案涉《期房转让协议》、《“润景园”认购协议书》的真实性问题。田栋建主张案涉《期房转让协议》的签订并非协议当事人的真实意思表示，田栋建与协议相对方并不认识，协议书上李杰的签名并非本人所签；田栋建主张案涉《“润景园”认购协议书》不真实，乐万邦公司未提交证据证明该协议订立并生效，李杰与乐万邦公司并未按照该协议约定履行义务，且在本批群体案件中，有多个第三人与乐万邦公司签订了多份《“润景园”认购协议书》，与常理不符，故该协议不真实。本院认为，首先，对于案涉《期房转让协议》，田栋建并不否认其在案涉《期房转让协议》上签字，田栋建作为完全民事行为能力人，对于案涉《期房转让协议》的内容及法律效果具有认识、预见，且案涉《期房转让协议》已经履行，田栋建履行了协议约定的支付价款义务亦成功购买了协议约定的房产，协议目的已经实现，现田栋建并无证据证明其在签订案涉《期房转让协议》时意思表示不真实、不自由，而李杰已履行了协议义务，故田栋建认为案涉《期房转让协议》不真实的上诉主张，不能成立。其次，对于案涉《“润景园”认购协议书》，《“润景园”认购协议书》相对方即乐万邦公司与李杰，如何处分协议权利、义务系合同当事人自由，田栋建并非案涉《“润景园”认购协议书》当事人，现《“润景园”认购协议书》的当事人双方均未对该协议效力提出异议，田栋建亦无相应证据证实《“润景园”认购协议书》损害了其合法权益，故田栋建主张案涉《“润景园”认购协议书》不真实的上诉主张，不能成立。三、关于本案法律适用问题。本院认为，本案系田栋建认为乐万邦公司与李杰恶意串通损害其合法权益提起的诉讼，一审法院经审理依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定作出判决，并无不当。综上所述，田栋建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4364元，由上诉人田栋建负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  李龙玺审 判 员  赵佳玮审 判 员  金新贵审 判 员  刘国清二〇二〇年六月一日代理书记员  李佳洪