浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终92号 上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司，住所地：台州市市府大道359号。 负责人：楼数，总经理。 委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘明建，男，1962年5月19日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 委托诉讼代理人：滕佳曦，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周曾贵，浙江星汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董服相，男，1960年5月2日出生，汉族，住玉环市。 被上诉人（原审被告）：叶玉钗，女，1960年7月16日出生，汉族，住玉环市。 原审第三人：董长春，男，1964年11月24日出生，汉族，住玉环市。 原审第三人：玉环市玉城街道环城村股份经济合作社，住所地：玉环市玉城街道环城村村部。 法定代表人：黄优春，董事长。 上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司（以下简称人保公司）、刘明建因与被上诉人董服相、叶玉钗、原审第三人董长春、玉环市玉城街道环城村股份经济合作社（以下简称环城经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 人保公司上诉请求：一、判令上诉人与三被上诉人于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月9日解除。二、判令三被上诉人共同返还原告已支付的房屋租金1947982元，并赔偿利息损失84737.22元，合计人民币2032719.22元。三、判令三被上诉人共同赔偿上诉人招标代理费16600元、设计费89751.8元，合计人民币106351.8元四、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定刘明建系租赁合同当事人，董服相、叶玉钗不承担责任，属于事实认定不清、适用法律错误。一、本案中存在几组法律关系：（一）董服相、叶玉钗是案涉房屋的所有权人，刘明建接受董服相、叶玉钗的委托出租房屋。（二）刘明建代表董服相、叶玉钗与上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人与董服相、叶玉钗之间成立房屋租赁合同关系。（三）刘明建于2018年4月18日出具书面《承诺书》，承诺免除部分租金，并承担因有关人员干扰造成上诉人无法施工的责任。二、本案中，双方签订的《房屋租赁合同》应当直接约束董服相、叶玉钗，即董服相、叶玉钗是《房屋租赁合同》的相对方。刘明建向上诉人出具承诺书，承诺由于房屋产权发生纠纷以及房屋装修受阻给予上诉人免租金期限并承诺承担相应赔偿责任。三、由于三被上诉人向上诉人出租的房屋存在产权纠纷，致使上诉人的装修过程中遭到了环城村村民的阻扰被迫停工，上诉人对该案涉房屋无法进行正常装修及使用，给上诉人造成了巨额财产损失。为此，上诉人于2018年9月7日正式向三被上诉人寄送《解除合同通知书》要求三被上诉人返还上诉人已支付的房屋租金并赔偿损失。本案三被上诉人依法应当共同承担相应返还租金及赔偿损失责任。 刘明建上诉请求：撤销原判，改判驳回人保公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、被上诉人一审主张涉案房屋存在权属纠纷导致其无法实现使用房屋的合同目的，这是不能成立的。首先，涉案房屋不存在权属纠纷。其次，村民阻挠停工缺乏证据支持。二、一审认定的刘明建未兑现承诺导致人保公司未实际使用租赁物等，也是不能成立。1.涉案房屋权属经法院多次裁判已有定论，原判仍认定刘明建未解决产权纠纷是错误的。2.人保公司的法定解除权不能成立，故不能依合同法第94条、第96条解除合同。 针对人保公司的上诉，刘明建答辩称：1.本案房屋不存在权属纠纷。2.租金交给谁与本案无关，刘明建不应当与董服相、叶玉钗共同承担责任。3.人保公司主张村民阻挠没有依据。请求驳回人保公司的上诉。 针对刘明建的上诉，人保公司答辩称：1.关于涉案房屋的权属及各方当事人的关系，一审已经予以查清。2.刘明建不仅仅是出租代理人，他还参与后续的装修受阻的处理。请求驳回刘明建的上诉。 董服相、叶玉钗未作答辩。 董长春、环城经合社未作陈述。 人保公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月9日解除；2.判令三被告共同返还原告已支付的房屋租金1947982元；3.判令三被告共同赔偿原告损失1281120.22元（包括以已付租金为基数按年4.35%计算的利息损失84737.22元、招标代理费23600元、装修设计费74253元、消防设计费44000元、LED屏定制费49800元、交换机定制费23760元、中央空调定制费531850元、工程施工前期投入449120元）；4.判令三被告共同支付原告违约金162331.83元；5.本案诉讼费用由三被告承担。法庭辩论终结后，原告撤回以下诉讼请求：1.LED屏定制费49800元、交换机定制费23760元、中央空调定制费531850元；2.工程施工前期投入449120元，同时增加诉讼请求要求赔偿租金利息损失至租金返还之日。 一审法院认定事实：2017年3月22日，被告董服相、叶玉钗分别向被告刘明建出具经公证的委托书，其中董服相委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，叶玉钗委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，两份委托书明确授权被告刘明建代为选择承租方，代为商定租金、租赁期间，代为签订租赁合同、收取租金，委托人自愿承担相应的法律责任和法律后果。2017年5月15日，被告刘明建以自己为出租人与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告刘明建经房产所有权人授权，将坐落于玉环市玉城街道广陵南路85号、87号、89号、91号、93号、96号、131号、133号及相应的15个地下车位出租给原告人保公司用于办公，房屋建筑面积2088.04平方米，地下车位建筑面积574.65平方米；租赁期间15年，自2017年8月15日至2032年8月14日，其中2017年5月15日至2017年8月14日间免收租金。合同约定前5年的年租金1947982元不变，由原告付至被告刘明建的银行账户。合同还就解除合同条件及违约责任作出约定，出租方迟延交付房屋达10日，交付的房屋或屋内设施不符合合同约定或影响承租方的安全、健康，不承担约定的维修义务，承租方无法正常使用房屋，可以解除合同，出租方应当支付相当于一个月租金的违约金，并承担装修等费用。合同还将被告董服相、叶玉钗出具的公证委托书作为合同附件。合同签订后，原告依约将第一年租金1947982元付给被告刘明建，并启动装修工程，委托浙江嘉逸工程项目管理有限公司代理装修施工和监理招标，分别支付代理费14600元和2000元；委托浙江唐臣空间设计工程有限公司进行装修设计，支付设计费45751.8元；委托浙江公和建筑工程设计有限公司台州分公司进行消防工程设计，支付设计费44000元。另外，原告还就玉环分公司及天台分公司的中央空调采购委托他人招标，支付代理费7000元。嗣后，原告与鸿顺达控股有限公司签订施工合同，与浙**诚工程管理有限公司签订监理合同。2017年12月，施工方入场施工，因本案租赁合同所涉房屋的土地款未付清，装修工程受到环城村村民多次阻扰而停工。2018年2月2日，被告刘明建与施工方达成协议，由刘明建补偿施工方因2017年12月16日至18日、12月23日至26日、2018年1月11日至15日间停工11.5天所造成的损失50000元，先支付30000元，恢复施工后再支付20000元。2018年4月18日，被告刘明建向原告出具承诺书，承诺免除施工受阻期间两个月的租金，承担原告向中国人寿所租房屋2018年11月1日至2019年4月30日间的租金；同时希望原告恢复施工，若受到有关人员干扰而停工，责任由被告刘明建承担；承诺书还表示催促产权人尽快处理好董长春与董服相、叶玉钗、环城经合社等之间的诉讼。嗣后，原告没有继续施工。2018年9月7日，原告向被告刘明建、董服相、叶玉钗寄送《解除合同通知书》，认为被告与董长春之间的房屋产权纠纷还在诉讼中，且一开始装修即受到阻扰，合同目的无法实现，被告已经严重违约，故通知被告解除租赁合同，返还租金并与原告协商赔偿事宜。三被告于2018年9月9日收到通知书。一审法院另认定，2017年12月4日，董长春向该院起诉环城村委会、环城经合社，并列董服相、叶玉钗等人为第三人，其中一项请求为要求确认董服相、叶玉钗名下的房地产归董长春所有。该院审理后作出（2017）浙1021民初10400号民事判决，支持了董长春的该项诉讼请求。环城经合社不服判决，提起上诉，台州中院于2018年8月2日作出（2018）浙10民终1555号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。该院重审后作出（2018）浙1021民初5164号判决，驳回董长春的诉讼请求。董长春不服判决提起上诉，台州中院于2019年3月15日作出（2018）浙10民终266号民事判决，驳回其上诉。嗣后，董长春向省高院申请再审，省高院于2019年10月30日作出（2019）浙民申2945号民事裁定予以驳回。期间，董长春还于2019年5月7日向该院起诉董服相、叶玉钗等，要求确认房屋所有权，该院裁定驳回起诉。2019年5月23日，董长春又分别起诉董服相、叶玉钗等人，要求确认所有权，该院裁定驳回起诉，其不服裁定，提起上诉，台州中院裁定驳回上诉。 一审法院认为，被告董服相、叶玉钗以书面方式授权被告刘明建代为出租房屋，授权内容明确，但原告人保公司与被告刘明建在明知授权内容及房屋产权登记的情况下，改变授权内容，选择被告刘明建为出租人，显然对各方利益进行了充分权衡，自应受合同约束，故该院认定被告刘明建系租赁合同当事人。被告董服相、叶玉钗未向原告承诺承担刘明建为出租人的合同责任，根据合同相对性原则，原告主张被告董服相、叶玉钗承担合同责任，没有法律依据，该院不予支持。本案租赁合同系双方真实意思表示，被告叶玉钗、董服相作为登记所有权人，先有出租授权后又在诉讼过程中认可本案租赁关系，原告对合同效力已形成合理信赖，第三人是否为房屋处分权人及是否认可租赁合同，仅涉及租赁合同的履行，无关合同效力，故本案租赁合同合法有效。租赁合同有效，出租人依法负有物权瑕疵担保责任，使其符合承租人签订合同时的合理信赖。本案租赁合同签订时，租赁物为新建房屋，有完整的权属登记手续，且登记所有权人出具了委托书，原告有理由相信被告对房屋拥有完整的处分权。但原告动工装修之初第三人董长春即提起确权之诉，被告刘明建将收取的租金却交付给第三人董长春，被告董服相、叶玉钗在权属纠纷诉讼中曾表态其仅仅是房屋所有权代持人，说明被告与第三人之间存在着十分复杂的法律关系，与原告所信赖的基础严重不符。况且第三人董长春提起诉讼后，村民即开始阻扰原告装修，该诉讼一直延续，阻扰施工的原因没有实际消除，被告刘明建所作的催促相关当事人尽快解决产权纠纷的承诺并没有实现。原告无法公然和平地使用租赁物，合同目的无法实现，其据此通知被告解除合同，符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定。本案租赁合同视为已于被告收到通知之日即2018年9月9日解除。被告刘明建未尽合同义务致使原告不能实现合同目的，构成违约，应当承担违约责任。本案租赁物虽然已经向原告交付，但原告未实际使用，未取得使用利益，现要求被告刘明建返还已付租金，该院予以支持。原告支付租金，必然产生利息损失，其主张赔偿一年间按年利率4.35%计算的利息损失84737.22元，属合理范围，该院予以支持。但原告在法庭辩论终结后增加赔偿一年以后的利息损失，不符合民事诉讼规则，本案不作审理。原告承租房屋后入场施工，招标代理、施工设计等工作应当已经完成，且租赁合同解除后设计成果已无使用价值，原告为此支付的施工、监理招标代理费16600元及设计费89751.8元已构成实际损失。本案租赁规模大、期间长，上述两项费用的产生应当为被告刘明建在签订合同时能够预见，依法应当予以赔偿。原告主张中央空调采购招标代理费7000元，因采购的设备并非全部用于本案租赁房屋，且未实际交付，合同是否继续履行不明，不能认定损失已经产生，该部分请求该院不予支持。原告主张待支付设计费28501.2元，因损失未实际产生，该院不予认定。原告因租赁物存在权属争议而主张解除合同，但合同未对此约定违约金，原告的违约金请求依据不足，该院不予支持。综上所述，原告的合理请求予以支持，其他请求予以驳回。原告撤回部分诉讼请求，诉讼费作相应变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条第一款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司与被告刘明建于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月9日解除；二、限被告刘明建于判决生效后十日内返还原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司已付租金1947982元，并赔偿利息损失84737.22元，合计人民币2032719.22元；三、限被告刘明建于判决生效后十日内赔偿原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司招标代理费16600元、设计费89751.8元，合计人民币106351.8元；四、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25495元（原告预交33931元），由原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司负担1583元，由被告刘明建负担23912元（此款于判决生效后十日内向该院交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明事实与一审认定一致。 本院认为，（一）本案所涉《房屋租赁合同》系刘明建与人保公司签订，甲方（出租人）一栏亦填写为刘明建，但不能仅凭这一点即排除董服相、叶玉钗的合同义务，因为这明显有悖相关合同条款的约定：首先，上述合同第一条“租赁物基本情况”中已经载明租赁物的所有权人为董服相、叶玉钗，以及甲方持有房产所有人授权的出租授权公证书的内容。其次，合同第十四条第14.2款约定，足以表明董服相、叶玉钗应当收到并知晓合同文本。第三，签约双方已将（2017）浙玉证字第766、769号公证书作为合同附件。最后，根据本院（2018）浙10民终266号民事判决确定的事实，董服相、叶玉钗作为环城村村民，对于案涉房产的关联情况（包括房产挂名登记、两第三人间存在经济纠纷等）是明知的，其仍然签署授权出租的公证书给刘明建，理应承担由此带来的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，董服相、叶玉钗应当作为《房屋租赁合同》的出租人，承担合同义务。（二）纵观涉案纠纷全过程，刘明建虽有与其出租代理人身份不符之行为，如收取租金后未转交给叶玉钗、董服相等，但这是刘明建与董服相、叶玉钗之间的委托关系的处理范畴，与本案租赁合同的处理不具法律上的关联性。因此，刘明建在本案中不必承担基于租赁合同解除产生的法律责任。（三）关于本案《房屋租赁合同》是否应予解除以及合同解除的法律后果，一审已作充分阐述且符合法律规定，本院均予以认同，故不再赘述。综上，一审判决案涉合同已于2018年9月9日解除，并无不当，本院依法予以维持。一审判决由刘明建承担合同解除责任，缺乏事实和法律依据，本院依法变更为由被上诉人董服相、叶玉钗共同承担合同解除责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初5203号民事判决主文第一项； 二、变更浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初5203号民事判决主文第二项为：限被上诉人董服相、叶玉钗于本判决生效后十日内共同返还上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司已付租金1947982元，并赔偿利息损失84737.22元，合计人民币2032719.22元； 三、变更浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初5203号民事判决主文第三项为：限被上诉人董服相、叶玉钗于本判决生效后十日内共同赔偿上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司招标代理费16600元、设计费89751.8元，合计人民币106351.8元； 四、驳回上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25495元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司负担1583元，由被上诉人董服相、叶玉钗共同负担23912元；二审案件受理费23912元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司负担11956元，由被上诉人董服相、叶玉钗共同负担11956元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇二〇年六月三日 代书记员  王煜涵