安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终368号上诉人(原审原告）：铜陵市国定汽运有限责任公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南铜山村。法定代表人：吴正奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖卫东，该公司员工。被上诉人(原审被告）：铜陵中联房地产开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市芜铜路狮子山区政府南面。法定代表人：周铮，该公司董事长。原审第三人：铜陵农村商业银行股份有限公司东郊支行，住所地安徽省铜陵市天山大道南段1843号。负责人：程龙，该支行行长。委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。上诉人铜陵市国定汽运有限责任公司(以下简称国定汽运公司)因与被上诉人铜陵中联房地产开发有限责任公司(以下简称中联房地产公司)、原审第三人铜陵农村商业银行股份有限公司东郊支行(以下简称东郊支行)抵押权纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院(2020)皖0711民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国定汽运公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持国定汽运公司的诉讼请求。事实与理由：国定汽运公司与中联房地产公司签订房屋销售协议后，支付了大部分价款，并对房屋进行装修和实际使用。中联房地产公司在案涉房屋的产权已发生转移的情况下将房屋抵押给东郊支行，于法无据；东郊支行作为专业金融机构，在没有弄清权属的前提下错误接受中联房地产公司的抵押，没有尽到审慎合理义务。依据物权人真实权利优先保护原则，应当撤销案涉房屋抵押权，将房产变更登记至国定汽运公司名下。东郊支行二审答辩称，案涉房屋抵押权设立时，中联房地产公司系房屋所有权人，国定汽运公司依据房屋销售协议仅享有债权请求权，并不具有物权。国定汽运公司未及时办理房产过户，存在重大过错，其要求排除抵押权缺乏法律依据。即便中联房地产公司的物权存在一定瑕疵，但东郊支行基于善意，亦应取得抵押物权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。国定汽运公司一审诉讼请求：1.判令撤销中联房地产公司与东郊支行对铜陵市铜都大道中段4068号三、四、五层楼的抵押权；2.判令中联房地产公司将上述房产权证办理至国定汽运公司名下。一审法院查明事实：2011年7月10日，国定汽运公司与中联房地产公司签订一份《房屋销售协议》。协议约定中联房地产公司将位于铜陵市郊区私营工业园内铜都大道以东的中联汽配服务市场办公楼2号楼(即铜陵市铜都大道中段4068号整栋建筑)出售给国定汽运公司，售价为1680万元；协议签订后三日内首付400万元，8月10日前付600万元，8月底付100万元，余款580万元在协议签订后两个月内付清；国定汽运公司付清1000万元之后，中联房地产公司将该房产交付国定汽运公司。上述协议签订后，国定汽运公司于2011年7月11日支付了300万元、7月13日支付了100万元、9月14日支付了420万元、10月31日支付了180万元、11月30日支付了20万元、12月2日支付了10万元、2013年9月10日支付了70万元购房款。协议双方于2011年11月7日办理了房屋移交手续。中联房地产公司于2013年9月中旬为该栋楼的一、二层办理了房产证，并将一、二层房屋过户到国定汽运公司指定的王玉兰名下。因国定汽运公司拒不支付剩余房款，中联房地产公司于2014年向铜陵市中级人民法院起诉国定汽运公司，请求判令国定汽运公司履行房屋销售协议、支付房款580万元和赔偿金110万元，国定汽运公司反诉要求中联房地产支付违约金352.8万元。铜陵市中级人民法院（2014）铜中民二初第00026号民事判决认定国定汽运公司构成违约，后安徽省高级人民法院于2014年9月15日判决维持原判。中联公司申请法院强制执行过程中，双方于2017年12月25日达成和解协议，确定国定汽运公司尚欠中联房地产公司购房款本息692万元，国定汽运公司将坐落于铜陵市铜都大道中段4068号一层的房产作价709.2万元抵偿给中联房地产公司，国定汽运公司确保在2018年2月25日前办理过户手续，各自承担过户税费，中联房地产公司在签订房产过户合同后三日内补齐价款17.2万元；双方按时履行上述全部义务后，中联房地产公司将该栋楼第3、4、5层房屋产权证办理至国定汽运公司或其指定的人员名下。2019年2月27日，中联房地产公司与东郊支行签订《抵押合同》，约定中联房地产公司将铜陵市铜都大道中段4068号第三、四、五层抵押给东郊支行，担保的债权金额为1000万元，担保的合同债权债务履行期限从2019年2月27日至2020年2月27日，并办理了抵押权登记。2019年7月10日，国定汽运公司将铜都大道中段4068号一层的房产过户至中联房地产公司指定的人员名下，双方出具结清证明，国定汽运公司不再要求中联房地产公司支付17.2万元。一审法院认为，国定汽运公司与中联房地产公司签订《房屋销售协议》后，没有办理不动产权转移登记和预告登记，其仅能依据合同取得案涉房屋的债权请求权或物权期待权。根据物权法定原则，东郊支行仅需对抵押物进行形式审查，且国定汽运公司未能提供证据证明东郊支行与中联房地产公司之间具有恶意串通的情形，故东郊支行依法取得案涉房屋的抵押权。国定汽运公司不能按约履行房屋销售协议、生效裁判文书、和解协议确定的义务，其对房屋不能交付具有重大过错，且不属于法律特殊保护的商品房消费者，故其作为买受人所享有的权利不能对抗东郊支行的抵押权。综上，国定汽运公司要求撤销东郊支行对案涉房屋的抵押权的诉讼请求，无事实和法律依据，应不予支持。在案涉房屋抵押权不能撤销的前提下，抵押权人东郊支行又不同意将案涉房屋转移登记到国定汽运公司名下，根据物权优于债权的原则，对国定汽运公司要求将案涉房屋过户到其名下的诉讼请求，亦不予支持。国定汽运公司的相关权利可通过其他法律途径另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回国定汽运公司的诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由国定汽运公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认证意见同于一审，对一审查明的事实予以认定。本案二审争议的焦点为，东郊支行取得的案涉房屋抵押权是否合法有效。本院认为，国定汽运公司以中联房地产公司无权抵押案涉房产为由，请求撤销东郊支行在该房产上设立的抵押权，故本案案由应为抵押权纠纷。根据国定汽运公司与中联房地产公司签订的《房屋销售协议》及执行和解协议的约定，中联房地产公司将案涉房产出售给国定汽运公司，并在国定汽运公司给付相应对价(将铜都大道中段4068号一层房产过户给中联房地产公司指定的人员)后，应当履行案涉房产过户手续。现中联房地产公司未经国定汽运公司同意，擅自将案涉房产抵押给东郊支行，显属无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人系善意取得该不动产所有权或其他物权的除外。本案中，案涉房产设立抵押时所有权登记在中联房地产公司名下，作为取得抵押权的对价，东郊支行依约向中联房地产公司担保的安徽天九中联实业集团有限公司发放了1000万元贷款，且没有证据证明东郊支行明知该房产此前已转让给国定汽运公司，故东郊支行系善意取得案涉房产抵押权。在东郊支行主债权未获清偿前，国定汽运公司请求撤销案涉抵押权的主张，应不予支持。至于中联房地产公司不能履行交付房产之债，国定汽运公司可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，国定汽运公司的诉讼理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人铜陵市国定汽运有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 陈锦松二〇二〇年六月十六日法官助理廖继贵书记员杨子瑶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；