江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终339号 上诉人（原审原告、案外人）：上圆置业（兴化）有限公司，住所地兴化市阳山路508号缤悦商务楼401室。 法定代表人：王粱，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:刘中满，兴化市楚天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行，住所地兴化市昭阳私营工业园一区。 负责人：杨兴，该行负责人。 委托诉讼代理人：向峙安，男，系该行职员。 委托诉讼代理人：邹志云，男，系该行职员。 原审第三人：李剑玉，男，汉族。 上诉人上圆置业（兴化）有限公司（以下简称上圆公司）因与被上诉人江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行（以下简称农商行昭阳支行）、原审第三人李剑玉案外人执行异议之诉一案，不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2019）苏1281民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上圆公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案诉争的商品房不是第三人李剑玉的不动产。本案诉争的商品房买卖合同仅在有关部门进行了备案，这不构成不动产登记薄上的所有权登记，合同备案目的是行政机关审查购房资格及防止房地产企业一房二卖等采取的一种行政措施，是不构成不动产权的登记法律效力的；2.上诉人与第三人李剑玉签订的商品房买卖合同仅构成第三人李剑玉作为买方的合同权利，在法律上仅构成一个债权。第三人没有交纳商品房的上诉人首付款，上诉人已将上述首付款的发票进行了作废，第三人也不持有首付款的发票。同时上诉人没有给付第三人商品房买卖合同文本，也没有交付商品房，更没有给付房产和土地证的分割证，也未办理过产权证，并且第三人偿还贷款的银行卡也在上诉人，上诉人通过其工作人员个人汇入款项至第三人李剑玉工商银行卡上来偿还银行贷款。现已偿还50期的贷款本息，合计807509.26元。上诉人的工作人员也到庭进行了作证，不存在上诉人与第三人李剑玉除为上诉人还贷款外有其他经济往来；3.上诉人在本案中偿还的按揭贷款及案外人中国工商银行兴化支行起诉上诉人为第三人的银行按揭贷款应偿还的连带责任部分有优先权。 农商行昭阳支行辩称，案涉房屋确系第三人购买，并与上诉人签订房屋买卖合同，且通过银行按揭贷款支付了购房款，案涉房屋的所有权人为第三人，上诉人的上诉请求应予驳回。 原审第三人李剑玉未到庭陈述意见。 上圆公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销兴化法院（2019）苏1281执异62号执行裁定，不得执行兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼房产和土地（合同备案号：SPE16A920FF）;2.如果我公司阻却执行的理由不能被法院支持，我公司为第三人已经偿还的按揭贷款部分，请求从该房屋的变价款中优先支付。 一审法院认定事实：1、2018年10月24日，该院对原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行与被告李剑玉、丁兰英、李益民、金付喜、王德洲金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1281民初6468号民事判决书，判决主文为：一、被告李剑玉于本判决生效后10日内向原告江苏兴化农村商业银行股份有限公司昭阳支行支付借款本金500000元及利息、罚息、复利（截止2018年9月6日前为9870.31元；自2018年9月7日起至实际给付之日止，按年利率15%计收罚息,对应付未付利息，按合同约定计收复利）。二、被告丁兰英、李益民、金付喜、王德洲对被告李剑玉的上述给付义务承担连带清偿责任。被告丁兰英、李益民、金付喜、王德洲承担连带清偿责任后，有权向被告李剑玉追偿。案件受理费收取8876元，由被告李剑玉、丁兰英、李益民、金付喜、王德洲承担共同给付义务。诉讼中，该院于2018年9月21日依法查封了李剑玉名下的位于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼的房屋（合同备案号：SPE16A920FF）。后申请执行人农商行昭阳支行申请强制执行，该院于2019年1月28日立案，执行案号（2019）苏1281执675号。2019年5月13日，该院作出（2019）苏1281执675号执行公告，拟对被执行人李剑玉所有的坐落于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼房产和土地（合同备案号：SPE16A920FF）进行评估和拍卖。上圆公司提出执行异议，该院于2019年7月19日作出（2019）苏1281执异62号执行裁定，驳回其异议请求。上圆公司不服，遂提起本案诉讼。 2、2014年12月25日，上圆公司与李剑玉签订商品房买卖合同，约定上圆公司将位于兴化市兴农汇农贸食品市场和缤悦商务楼1幢1号房屋（合同备案号：SPE16A920FF）售与李剑玉，该房屋建筑面积184.37平方米，总价款2921796元。上圆公司称，该房屋首付款李剑玉并未给付，是开发商开了一张预购发票后作废；房屋按揭贷款是以李剑玉的名义办的银行卡，由上圆公司工作人员将款打入此卡中用于偿还按揭贷款。 3、2015年1月15日，李剑玉、丁兰英与中国工商银行兴化支行签订了个人购房借款担保合同，借款人为李剑玉、丁兰英，担保人为上圆公司。该合同5.3A约定贷款一次性划入兴化市上圆置业有限公司，账号11×××89。涉案房屋的按揭贷款由李剑玉的工行银行卡62×××07作为还款账户，约定在每期还款日前，借款人向还款账户足额存入应偿还的本息。偿还款项来源于尾号5432户名何威、尾号1225户名胡某楠、尾号2119户名王梅红及尾号2993户名李某玉等人的银行卡。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对讼争财产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。江苏省高级人民法院苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》第三条规定，被执行人已将房款全部支付给开发商（包括被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。……对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。本案中，第三人李剑玉和原告上圆公司签订商品房买卖合同后，第三人已将房款全部支付给开发商（包括第三人自付一部分，银行贷款一部分），办理了预售合同的备案登记，该房屋登记在第三人李剑玉名下。该院依法查封案涉房屋，即限制了该房地产权利转让。上圆公司为李剑玉购买涉案房屋的按揭贷款提供反担保或阶段性担保，如能证明其已为李剑玉偿还部分按揭贷款的，可以从房屋变价款中优先支付，但不能阻却对该房屋依法处置。 至于上圆公司所称，该房屋的首付款李剑玉未给付，李剑玉不持有房屋买卖合同，房屋的按揭贷款实际也是上圆公司偿还的。因涉案房屋已办理了备案登记，故对其主张李剑玉未给付房屋首付款、不持有房屋买卖合同的主张，不予采信。李剑玉工行卡（62×××07）交易明细，虽然显示偿还款项来源于尾号5432户名何威、尾号1225户名胡某楠、尾号2119户名王梅红及尾号2993户名李某玉等人汇入的款项，但仅凭该证据不能证明房屋按揭贷款不是李剑玉偿还。上圆公司提供的证据不足以证明其对讼争房屋享有能够排除执行的权益，对其要求对该房屋停止执行的请求不予支持。对上圆公司主张为第三人已经偿还的按揭贷款部分，请求从该房屋的变价款中优先支付，因证据不足，亦不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回上圆公司的异议请求。案件受理费8899元，由上圆公司负担。 本院二审期间，上诉人提交土地分割转让许可证一份，证明案涉房屋所在土地使用权登记在其名下；提交兴化市鼎正房地产测绘有限公司出具的苏建房量（兴）字（201500734）证书一份，证明上诉人为案涉房屋的所有权人；提交兴化法院（2019）苏1281民初6978号民事判决书一份，证明上诉人为第三人承担了担保偿还义务，如果上诉人的上诉理由不被采纳，应确定上诉人享有案涉房屋的优先受偿权。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为分割转让许可证只能证明土地转让使用权的分割，测绘凭证只能证明测量的结果，并不能证明案涉房屋的所有权，判决书不能证明上诉人已经偿还房贷。 二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。 本院认为，人民法院可以对被执行人购买的已办理预售登记但尚未办理产权过户手续的商品房进行预查封。本案中，第三人李剑玉签订商品房买卖合同后通过首付加贷款的方式向开发商全额支付了房款，办理了预售合同的备案登记，一审法院对该诉争房屋采取查封措施，并无不当。上诉人称第三人没有交纳案涉房屋的首付款，第三人不持有房屋买卖合同，但该房屋已经办理了备案登记，且上诉人的该主张与商品房买卖合同、个人购买借款合同中记载的内容不符，本院不予采信。本案中，上诉人主张其已经为第三人偿还的按揭贷款部分，应从该房屋变价款中优先支付其代偿部分，因该诉求不属于执行异议之诉的审理范畴，本院不予理涉。如上诉人有充足证据证明上述代偿事实，可向执行法院直接主张，在执行过程中予以解决。 综上所述，上诉人要求阻却人民法院对案涉房屋的执行或要求从案涉房屋的变价款中优先受偿的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8899元，由上诉人上圆置业（兴化）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年六月三日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟