杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初72号 原告（反诉被告）：杭州友好企业管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区天城东路159号东沙铭城三层1号，统一社会信用代码91330101MA28RRP59M。 法定代表人：汤银库，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞阳，江苏厚拓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州长都实业有限公司，住所地杭州经济技术开发区德胜东路2280号313室，统一社会信用代码91330101691725464K。 法定代表人：滕荣松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张志强，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 原告杭州友好企业管理有限公司（以下简称友好公司）与被告杭州长都实业有限公司（以下简称长都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，被告长都公司提出反诉，本院经审查予以受理并决定本诉与反诉一并审理。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，本院决定延长审理期限三个月。本院于2020年4月9日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）友好公司的委托诉讼代理人卞阳，被告（反诉原告）长都公司的法定代表人滕荣松及委托诉讼代理人张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告友好公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告免除原告一楼西区租金960372元（按照每天1.2元/平方米，自2018年8月28日计算至2019年3月22日共计206天）；2.被告按照合同约定移交租赁物物业管理工作，并向原告支付迟延移交过程中已收取的物业费270万元（自2017年10月1日起暂计至2020年1月2日，计算至实际办妥物业移交手续之日止）；3.被告负责清退在租赁物所在地址注册公司的第三方，并且按照实际占用注册公司地址面积（估算6340平方米），相应减免原告租金3720312元（按照每天1.2元/平方米自2018年8月28日暂计至2019年12月30日，计算至实际清退注册公司之日止）；4.被告向原告退还超额收取的电费422694.58元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告在案外人杭州下沙股份经济合作社（以下简称下沙合作社）的见证下，于2017年5月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告将下沙合作社名下位于杭州经济技术开发区天城东路159号东沙商业中心的商业用房出租给原告，租赁物共四层，总租赁面积23006平方米，租金按照每天1.2元/平方米计算，首年租金1000万元。租赁期限自2017年5月10日至2031年9月14日，租金起算日为2017年12月28日，被告于2017年5月10日交付租赁物三楼、四楼，同年8月10日交付租赁物一楼、二楼。被告于合同签订7日内与原告签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥；被告逾期交接的，原告有权以被告或其物业管理公司与承租户签订的物业管理合同确定的标准，要求被告支付物业费用。原告租赁范围内的电费由被告单独设表计量，原告按电力局的收费标准支付。被告确保原告在经营过程中，不会由于房屋产权方面的问题，使原告经营受到影响。如因被告租赁资格或出租权利的瑕疵，造成合同无法继续履行的，被告赔偿原告一切损失。2017年7月7日，被告向原告交付租赁物三楼、四楼，双方签署《租赁场地交付确认书》。2018年1月31日，被告向原告出具《支付租金同意书》，要求原告将租金支付至指定的下沙合作社账户。由于被告一直未全面履行交付义务，双方于2019年3月14日签订《协议书》，确定一楼西区如何腾空交付，以及将租金起算时间延迟至2018年8月28日。由此可见，直至《协议书》约定的2019年3月22日前，被告尚未向原告交付租赁物中一楼西区部分，该部分租金应当从实际交付之日起算，租金起算日至实际交付日之间的租金应当予以免除，按照双方约定的租金标准，被告应当免除原告租金960372元。由于被告一直未按照《房屋租赁合同》约定办理物业移交手续，原告自2017年6月30日起多次向被告发送《催告函》，敦促被告按时履行合同义务，但是被告至今未办理移交手续，应当承担相应的违约责任，向原告支付迟延移交物业期间其收取的物业费。据原告大致了解，被告一年的物业费收入约120万元，自2017年10月1日计算至今约270万元。原告接收租赁物后转租给他人，据承租人反映，租赁物上大量地址已被用于工商注册登记，导致实际承租人无法在承租地址上办理工商登记，严重影响日常经营。经原告排查，被告在已经将租赁物作为商业用房整体出租给原告的情况下，私自将租赁物中大量地址提供给他人注册公司牟利，累计约317个地址。被告占用工商注册地址的行为，属于租赁物的出租权利瑕疵，应当视为未完成相关地址租赁物的交付，原告有权要求被告免除相应面积的租金，直至被告完成工商注册清退工作。被告在移交租赁物时，并没有提供全部包含门牌号以及面积信息的图纸，故原告大概估算317个地址的面积为6340平方米（每个地址约20平方米），按照双方约定的租金标准，截至2019年12月30日，被告应当免除的租金为3720312元。租赁物使用过程中，被告向原告收取的电费计价标准高于浙江省电网收费标准，实际多收取422694.58元，违反双方合同约定，应当予以退还。综上，被告向原告出租房屋，却存在迟延交付租赁物、拒不履行物业移交手续、占用租赁物地址、超额收取电费等违反双方约定的行为，应当依法承担相应责任。 被告长都公司辩称，一、原告主张免除案涉房屋一楼西区自2018年8月28日计算至2019年3月22日的租金不成立。双方于2019年3月14日签订《协议书》作为案涉合同的补充协议，该协议书约定一楼西区腾空时间为一个星期，自2019年3月16日至2019年3月22日。租金起算时间在原先合同基础上延迟8个月，首年租金起算日为2018年8月28日。被告已于2019年3月21日向原告交付一楼西区，并签订移交单。因此，原告主张减免租金960372元毫无事实和法律依据。二、双方至今未移交物业是由于原告一直拒绝与被告签订商业物业管理合同，且被告一直承担物业管理成本，原告主张向被告收取物业费没有事实和法律依据。被告分别于2017年9月8日、2017年9月12日及2017年9月19日向原告发出《催告函》、《通知》及《再告函》，催促原告与被告签订商业物业管理合同，但原告收到告知函后均不予回应。至今未移交物业是因原告导致，原告应当承担延迟履行的违约责任。其次，因原告不接管物业，故物业一直由被告负责，物业成本均由被告承担，并且在被告管理物业期间，原告从未向被告支付其租赁区域内的物业管理成本。因此，原告无权向被告主张物业费。三、原告提供的证据不能证明其主张的工商注册地址与被告有关。原告诉称给其造成损失，也未提供任何证据予以证实。四、被告按照合同约定及供电局账单收取电费，但原告自2019年10月起拒绝支付水电费，同时还拖欠被告用电管理成本费用，原告主张退还电费缺乏依据。 反诉原告长都公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.反诉被告向反诉原告支付租金滞纳金55000元（以250万元为基数，自2020年2月28日起按千分之一计算至实际支付之日止，现暂计至反诉之日）；2.反诉被告向反诉原告支付2019年8月1日至2020年7月31日的垃圾清运费48000元；3.反诉被告向反诉原告支付水电费滞纳金及用电管理成本费用共计411712.82元（计至2020年2月29日）；4.反诉被告向反诉原告支付自2017年5月10日起拖欠的物业费2484648元（计至2020年5月9日）；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月16日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，租赁杭州经济技术开发区天城东路159号东沙商业中心的商业用房，房屋建筑面积23006平方米。2019年3月14日，双方签订《协议书》，约定因双方对案涉房屋一楼西区是否已腾空及达到交付条件存在争议，故将租金起算时间从2017年12月28日延迟至2018年8月28日。鉴于此，2018年8月28日至2019年8月27日即为第一个算租年度，2019年8月28日起为第二个算租年度。根据合同约定，反诉被告应在2020年2月28日之前向反诉原告支付第二年度第三季度租金250万元，但反诉被告逾期支付该租金。并且，反诉被告拒绝支付2019年8月1日至2020年7月31日的垃圾清运费48000元。自2019年9月25日起，反诉被告拒绝支付实际应支付的电费434627.47元（含税）及水费24724.8元，该欠付水电费产生滞纳金55056.32元（暂计至2020年2月29日），截至2019年10月反诉被告应支付用电管理成本费用356656.5元。据此，截至2020年2月29日，反诉被告欠付电费（含税）、水费、水电费滞纳金、用电管理成本费用共计521625.52元。反诉原告已就前述欠付款项向反诉被告发出律师函，告知其应立即支付到位。根据合同约定，物业产生的管理成本由反诉被告承担，双方于合同签订后签订物业托管协议。在该约定实际履行过程中，反诉被告迟迟不与反诉原告签订相关协议，反诉原告分别于2017年9月8日、2017年9月12日及2017年9月19日向反诉被告发出《催告函》、《通知》及《再告函》，催促反诉被告与反诉原告签订商业物业管理合同，但反诉被告收到告知函后均不予回应。据此，双方至今未履行物业托管事宜是由于反诉被告导致，反诉被告应承担延迟履行的违约责任。因反诉被告违约，故反诉原告一直负责案涉房屋的物业管理活动。反诉被告对于反诉原告提供的物业管理服务欣然接受，因此双方成立事实上的物业管理服务合同。但反诉被告却从未向反诉原告支付过任何物业费用，自2017年5月10日起，反诉被告共拖欠反诉原告物业费2484648元(暂计至2020年5月9日，年物业费为828216元)。综上，反诉被告无故拖欠反诉原告相关费用，应当依法承担相应的法律责任。 反诉被告友好公司辩称，反诉被告已经超付租金，不存在拖欠预付租金和滞纳金的问题，且因疫情原因，案涉租赁物在今年二、三月份无法用于经营，属于不可抗力。反诉原告提供的是截至2019年12月的垃圾清运费已垫付凭证，反诉被告对已有凭证部分认可并愿意支付（实际已支付至2020年1月）。反诉被告不存在拖欠水电费的情况，反诉原告要求反诉被告承担滞纳金及用电管理成本费用缺乏足够依据。根据《房屋租赁合同》第六条第1款第（5）项约定，反诉原告延迟移交物业的，反诉被告有权向其收取物业费，并非反诉原告有权向反诉被告收取物业费，其关于物业费的诉请没有依据。 本院经审理查明：2017年5月16日，长都公司（甲方）、友好公司（乙方）、下沙合作社（见证方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于杭州经济技术开发区天城东路159号东沙商业中心的商业用房出租给乙方，房屋建筑面积（共四层）为23006平方米。租赁期限自2017年5月10日至2031年9月14日，租金起算日为2017年12月28日。甲方于2017年5月10日前交付三楼、四楼物业，于2017年8月10日前交付一楼、二楼物业。商业及配套设施用房租金为1.2元/平方米/天，建筑面积23006平方米，双方确定首年租金为1000万元，前五年租金不变，自第六年起每五年递增一次，增幅为5%。租金第一年年付一次，第二年开始按每一季度支付一次，先付后用。除乙方支付的租金外，（含物业公司）甲方无权在本合同约定的费用之外，向乙方额外再收取其他费用。物业管理特别约定：物业产生的管理成本归乙方承担，利润由乙方享有；甲方于本合同签订后7日内与乙方签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥；甲方逾期交接的，乙方有权以甲方或其物业管理公司与承租户签订的物业管理合同确定的标准，向甲方要求支付物业费用。乙方租赁范围内乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等接口费用由乙方承担，由甲方单独设表计量，乙方应按电力局的收费标准支付。水电耗损按实际用量分摊。甲方确保乙方在经营过程中，不会由于房屋产权方面的问题，使乙方经营受到影响。如因甲方租赁资格或出租权利的瑕疵，造成合同无法继续履行的，甲方赔偿乙方一切损失。乙方无故拖欠租金，应向甲方滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取应付租金之1‰的滞纳金。见证方仅对甲方将所租赁物业转租给乙方的行为予以见证认可。乙方承诺在本协议签订后，将相应的租金及管理等各项费用在约定时间内直接支付至见证方账户，无须向甲方给付，直至甲方无拖欠见证方租金及其他费用为止。2017年7月7日，长都公司与友好公司对租赁场所三楼、四楼进行了交接验收并签订《租赁场地交付确认书》，确认自本确认书签署之日起，长都公司正式移交且友好公司正式接收该租赁场所。2020年5月21日、5月27日，友好公司支付租金150万元、100万元，合计250万元。 2019年3月14日，长都公司与友好公司就一楼西区如何腾空交付以及租金起算时间签订《协议书》，其中约定，由于一楼西区是否已腾空及达到交付条件双方存在争议，友好公司提出租金起算时间延迟的要求。经双方协商，一致同意租金起算时间在原先合同约定基础上延迟8个月，即租金起算时间从2017年12月28日延迟至2018年8月28日。2019年3月21日，长都公司按照上述《协议书》约定完成了一楼西区原商铺装修拆除垃圾清理，具备交付条件，友好公司予以了接收。 2019年4月1日，长都公司与友好公司签订《补充协议》，其中约定，友好公司承担80%垃圾清运费。手机店对账明确后，根据起租期同步退八个月，2018年8月28日之前归长都公司收取租金，2018年8月28日之后归友好公司收取租金。2020年5月14日，友好公司支付了2019年8月1日至2020年1月31日的垃圾清运费24000元。 上述事实由友好公司提供的《房屋租赁合同》《租赁场地交付确认书》《支付租金同意书》《协议书》、租金支付凭证，长都公司提供的《房屋租赁合同》《协议书》、移交单、《补充协议》、垃圾清运费单据，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。双方提供的其他证据材料不能证明相关待证事实，不予采纳。 本院认为，友好公司与长都公司签订的《房屋租赁合同》《协议书》《补充协议》均系当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。 关于本诉部分。一、原被告双方签订的《协议书》中已经明确约定租金的起算时间从2017年12月28日延迟至2018年8月28日，故友好公司作为承租人有义务自2018年8月28日起支付租金。双方签订的《补充协议》中关于手机店租金收取的约定也可予佐证。因此，友好公司主张免除2018年8月28日至2019年3月22日的租金缺乏依据，不予支持。二、根据《房屋租赁合同》关于物业管理特别约定，长都公司于合同签订后7日内与友好公司签订物业托管协议，物业移交手续于2017年10月1日前办妥。庭审中，友好公司明确其诉请“移交租赁物物业管理工作”包括签订物业托管协议、移交物业用房、账册材料等。该项诉请涉及双方协商订立合同，属于当事人意思自治的范畴，不予支持。同时，虽然合同约定长都公司逾期交接的，友好公司有权向长都公司要求支付物业费，但是，从本案实际情况来看，双方未办妥物业移交手续系因双方未能就物业托管协议内容达成一致意见，并非长都公司单方拒绝办理物业移交手续，且友好公司也从未实际参与物业管理。在此情形下，友好公司要求长都公司支付物业费依据不足，不予支持。三、关于友好公司主张注册地址迁出及减免相应租金的问题，双方签订的《房屋租赁合同》对此并无明确约定，友好公司也未能就其主张的相关事实进行充分举证，且该问题涉及案外人权益，故对友好公司的该项诉请不予支持。四、关于友好公司主张退还电费的问题。《房屋租赁合同》约定由长都公司单独设表计量，友好公司应按电力局的收费标准支付；同时还约定水电耗损按实际用量分摊。事实上，长都公司在租赁期限内一直按照高于电力局的收费标准向友好公司收取电费，友好公司对此知晓且从未提出异议。因此，友好公司要求长都公司退还电费的诉讼请求依据不足，不予支持。 关于反诉部分。一、案涉《房屋租赁合同》约定友好公司须在无故拖欠租金的情况下，才应向长都公司支付滞纳金。考虑友好公司已在庭后支付了欠付租金，再结合本案实际情况，本院对滞纳金不再支持。二、关于垃圾清运费。双方在《补充协议》中未约定支付时间。现友好公司就长都公司已提供垃圾清运费单据的部分已支付完毕，对该部分不予支持；对于长都公司未提供票据的部分，长都公司可另行主张。三、长都公司主张水电费滞纳金及用电管理成本费用没有合同依据，也无充分证据证实上述费用的实际发生，不予支持。四、根据《房屋租赁合同》约定，除友好公司支付的租金外，长都公司（含物业公司）无权在本合同约定的费用之外，向友好公司额外再收取其他费用。庭审中，长都公司也确认案涉房屋物业管理方系杭州东沙商业中心管理有限公司。因此，长都公司向友好公司主张物业费缺乏依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回杭州友好企业管理有限公司的诉讼请求； 二、驳回杭州长都实业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费33212元，由杭州友好企业管理有限公司负担。反诉案件受理费15397元，由杭州长都实业有限公司负担。杭州友好企业管理有限公司、杭州长都实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇二〇年六月十八日 书记员  蔡卓奇