广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5668号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州海洋聚酯瓶厂。住所地：广东省广州市天河区沙河镇元岗村。法定代表人：陈舒华。委托诉讼代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪才光，男，1963年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张建军，广东文厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓林，广东文厚律师事务所律师。上诉人广州海洋聚酯瓶厂（以下简称聚酯瓶厂）因与被上诉人洪才光租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚酯瓶厂上诉请求：1.撤销（2017）粤0106民初17691号民事判决；2.判令洪才光支付拖欠的24套宿舍租金本金721085.50元及利息41719.32元及904号及604号租金本金70580元和利息3466.49元（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计至2017年7月31日，计算至洪才光实际支付完毕之日止）；3.判令洪才光将承租的24套宿舍、904号及604号交还给聚酯瓶厂，且须参照双方合同约定的标准支付合同解除之日至实际返还之日的占有使用费（从2017年6月30日计算，暂计至2017年7月30日，占有使用费为34457.5元）；4.判令洪才光赔偿聚酯瓶厂造成的经济损失合计1627074元；5.判令洪才光承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决罔顾本案中聚酯瓶厂没有过错及洪才光违约、违法施工及欠付租金的基本事实，将洪才光违约、违法施工及欠付租金等行为造成的后果强加到聚酯瓶厂身上，对提供物业出租、已履行合同义务的聚酯瓶厂严重不公平。1.聚酯瓶厂在签约履约过程中已尽到了相应的合同义务，聚酯瓶厂并没有过错，一切都系洪才光违约、违法施工及欠付租金等过错行为所造成。2.聚酯瓶厂提供的物业使用功能完整，双方所签订的合同、协议履行正常，解除合同是因为洪才光违约欠付租金。一审判决中双方确认洪才光支付给聚酯瓶厂水电费5956元，说明聚酯瓶厂提供的物业水电供应正常，该物业以被洪才光正常使用。同样，一审判决双方确认多份聚酯瓶厂收取洪才光租金的收据，其中有一份是2015年5月15日授权洪才光3、4月份的租金19203元，洪才光对该款项作了这样的表述：“由于聚酯瓶厂原因导致我方装修延误，聚酯瓶厂同意给予我方相应免租期；2015年5月，双方就此前租金达成一致，聚酯瓶厂同意我方缴纳租金19203元来解决装修期间租金问题。”这也说明，从洪才光自诉的事实可以证明，双方对2015年5月份以前在合同履行中的各种问题已经有了一个了结。2015年6月16日洪才光又支付综合楼的24套房和604房、904房5月份的租金共31305元，也说明双方所签订的合同、协议在这段时间履行正常。2015年6月后，洪才光开始拖欠租金，直至2015年11月26日才支付租金100000元，可见，按每月31305元计算，6-11月份发生的租金就是187830元，洪才光仍欠付租金87830元。此后，洪才光再无交付租金。因此，聚酯瓶厂依约有权解除合同。3.一审判决歪曲事实，毫无根据地把洪才光单方的不当行为推断为双方的责任，甚至把另案的不确定事态也作为本案的判案依据。二、一审判决显失公平，刻意作出对聚酯瓶厂不利的判决。1.一审判决自相矛盾，既认定聚酯瓶厂无过错又不追究洪才光的违约责任，既认定双方签订的合约有效又不以此调整双方的关系。2.一审判决明显偏袒洪才光。3.一审判决刻意模糊对本案的定性，刻意回避了对双方过错责任的界定，刻意把另案的不确定事态作为判案的依据，目的就是要聚酯瓶厂承担不该由其承担的责任和后果。三、聚酯瓶厂已举证证明聚酯瓶厂的租金和其它经济损失，一审判决不予支持，属适用法律错误，应予纠正。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，聚酯瓶厂在履行合同中并无过错，根本上是洪才光不履行合同、违约、违法施工且长期拖欠租金，请求二审法院依据事实和法律，作出公正的判决，维护聚酯瓶厂的合法权益。洪才光辩称：一、聚酯瓶厂称洪才光违约没有事实依据，洪才光关于案涉租赁物的用途、装修改造等聚酯瓶厂均是明知和确认的。1.双方签订租赁合同前，聚酯瓶厂已知晓洪才光租赁案涉物业的用途；2.对洪才光的装修改造方案聚酯瓶厂不仅是明知的，而且装修改造方案也是经聚酯瓶厂许可的，双方2015年3月28日签订的《补充协议》可以证明；3.虽然《房屋租赁合同》约定洪才光从事酒店或公寓项目必须经聚酯瓶厂同意和上报有关政府部门批准后使用，如上所述，聚酯瓶厂对此是同意的，关于“上报有关政府部门批准后使用”应理解为洪才光从事酒店或公寓项目投入使用（开业）要经有关政府批准，而不应按聚酯瓶厂理解的装修改造上报有关政府部门批准，事实上恰恰是因为聚酯瓶厂不配合，导致洪才光无法办理证照将已内部装修好的酒店投入使用。即使认为洪才光装修改造要经政府部门批准，但从聚酯瓶厂知晓洪才光装修改造后一直对此未提异议可见，聚酯瓶厂放弃了该约定限制，在洪才光内部装修改造已经完成的情况下，聚酯瓶厂再以未经有关政府部门批准为由不配合提供办理电梯安装和营业执照的资料显然是不恰当的；4.聚酯瓶厂在上诉状中称洪才光关于电梯和酒店大厅的施工构成违约、违建，完全是强词夺理。二、租赁合同不能正常履行的原因在于聚酯瓶厂同意洪才光施工后，又借口担心安全问题，故意不配合提供办理各种证照的盖章资料，导致合同无法继续履行。三、聚酯瓶厂不配合提供办理电梯保障及营业执照的有关文件，并要求洪才光停工，导致洪才光内部已经装修完成具备经营条件的酒店无法经营，洪才光暂停支付租金合法合理，聚酯瓶厂反倒以洪才光拖欠租金为由通知解除合同，其主张不应得到支持。四、因聚酯瓶厂原因导致使用从开始陆陆续续到后来被聚酯瓶厂强行停工，并借口洪才光拖欠租金解除合同，造成如今局面的过错完全在于聚酯瓶厂。综上，洪才光认为造成如今局面的过错完全在于聚酯瓶厂，因聚酯瓶厂给洪才光造成巨大经济损失，洪才光如此背负巨额债务，也被此事折腾的身心俱疲，为尽快解决纠纷，洪才光尊重和接收一审判决结果，没有上诉。聚酯瓶厂的上诉请求没有事实和法律依据，请法院尽快处理，驳回聚酯瓶厂的上诉请求。洪才光于2017年7月25日向一审法院起诉请求：1.确认洪才光与聚酯瓶厂签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《广州市房屋租赁合同》已于2017年6月30日解除；2.聚酯瓶厂赔偿洪才光损失4962357.88元；3.聚酯瓶厂退还洪才光已交租金181833元；4.聚酯瓶厂退还洪才光押金72650元；5.聚酯瓶厂退还洪才光支付的水、电费5956元；6.聚酯瓶厂赔偿洪才光资金占用损失（以洪才光损失及已付款项5222796.88元为本金，按2%的月利率，从2015年11月1日起至支付全部款项之日止）；7.聚酯瓶厂承担全部本案诉讼费用。聚酯瓶厂于2017年8月21日向一审法院反诉请求：1.确认聚酯瓶厂与洪才光于2014年9月12日签署的《房屋租赁合同》及租赁904房、604房的合同关系已于2017年6月29日解除。2.洪才光支付拖欠的24套宿舍租金本金721085.50元、利息41719.32元及904房、604房租金70580元及利息3466.49元（按中国人民银行同期贷款基准利率，计至洪才光清偿之日止。3.洪才光将承租的24套宿舍及904房、604号交还聚酯瓶厂，且须参照双方合同约定租金标准支付合同解除之日至实际返还之日的占有使用费。4.洪才光赔偿聚酯瓶厂经济损失合计1627074元。5.洪才光承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1993年7月19日，广州市城市规划局出具（92）穗城规天建字第234号《建设工程规划许可证》，该证载明：建设单位天河区元岗村委会，建设项目名称综合楼工程壹幢，建设位置元岗村南地段，建设规模9层、6100平方米。盖有承建单位、设计单位、建设单位、质量监督部门四方公章的《单位工程竣工验收证明书》载明：工程名称广州海洋聚酯瓶厂综合楼，工程地址广州市天河区元岗村前，开工日期1992年7月8日，竣工日期1993年8月18日，建设单位聚酯瓶厂，建筑面积6100平方米。1997年8月2日，广州市公安局天河区分局针对上述综合楼出具《建筑工程消防验收登记表》，认为该综合楼基本符合防火安全要求，同意该大楼作办公、宿舍使用。2014年9月12日，聚酯瓶厂（出租方、甲方）、洪才光（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方就乙方租赁甲方综合楼宿舍达成如下合同条款：一、物业位置：广州市天河区元岗横路甲方综合楼沿马路西南侧4-9层共24套住房（简称涉案房屋）。今后如甲方其它空置住房要出租的，乙方在同等条件下优先租用。二、住房面积：1646平方米（每平方米17.5元）。三、物业用途：1、根据甲方报建项目规划的用途出租，乙方从事酒店或公寓项目必须经甲方同意和上报有关政府部门批准后使用。2、乙方租赁和使用甲方宿舍，必须遵守有关法律法规规定。3、乙方在租赁和使用甲方宿舍中，所需的一切手续和活动由乙方自行按照法律法规和相关规定办理和处置。甲方只提供业主方证照方面的支持或协助。四、物业租赁期限：2014年11月20日起至2018年11月19日止，共4年（2014年9月20日至2014年11月19日为甲方给乙方的建设装修期）。五、物业租金水电费等费计算：1、房屋租金：28805元/月。租金按每2年递增10%。2、甲方在厂区院内指定位置安排五个车位供乙方专用，每个车位每月租金300元，合计1500元。押金、租金收取方式：押两收一（从使用期计收租金）。3、乙方使用水电，独立设表计量。现时用水每吨5.35元，用电每度1.2元。碰遇政府或有关部门作水电价格调整或水电使用性质发生变化，引起价格调整，则按照调整性质后额度计算。因为政府或相关部门原因停水、停电或甲方水电设施维修引起停电、停水，甲方不负任何责任。4、乙方使用水电从签订合同之日起双方查表确认开始计算。如乙方需要对供水供电线路和设备进行改造，费用由乙方负责。5、卫生管理费按180元/月计收。六、押金与租金、水电等费结算：1、押金：双方签订合同之日。乙方向甲方缴纳物业租金（两个月）押金57610元；缴纳押金时甲方开具收款收据给乙方。合同期满，计算并结清所有费用、退还物业后1周内乙方凭收款收据收回押金（注:押金不计利息）。2、租金：双方订合同之日，乙方向甲方缴纳2014年11月20日至12月19日1个月租金28805元。3、租金缴交方式：每月8日前乙方向甲方缴纳，向银行账号汇入当月租金。4、水电费、卫生管理等费用，每月结算一次，每月8日前由乙方到甲方财务部缴纳当月的管理费用和上个月的水电费用。甲方开具票据给乙方。七、违约责任：1、乙方不能利用同甲方缴交的押金、水电费用的押金作为预交租金、水电费用而延迟缴纳当期应缴纳的租金、水电费用和管理费用等。2、乙方逾期缴费、从次日起计算，根据差欠总金额和逾期时间每天按1%计算滞纳金；逾期时间达到30天，视为乙方单方面解除合同，乙方除必须向甲方缴纳所拖欠款项外，甲方有权将押金作为乙方违约金处理并不退还乙方，乙方一周内清场离开，逾期甲方作为垃圾或废品处理；上述处理甲方不承担任何责任。3、乙方逾期缴费，除按照第2条规定处理外，水电费部分逾期缴款达20天，甲方可以采取限制乙方使用水电的方法而不承担任何责任。4、乙方中途退出租赁物业，甲方有权将押金作为违约金处理而不退还乙方，且乙方不得拆损或破坏地板、天花板、墙面、门窗、浴厕设备、供水供电设备，否则甲方保留追索的权利；相应地，甲方不得私自收回所租物业，除政府收回外。甲方退还乙方押金，并赔偿乙方装修费用，赔偿装修费用的额度聘请专业评估机构评估。八、甲方权利和义务：1、甲方根据合同期，及时提供租赁的物业给乙方使用。2、甲方提供供水、供电设施到甲方综合楼天台水池（用电部分可以是在底层现有电表）。3、按照合同规定，向乙方收取租金、水电费和管理费用，并执行乙方逾期缴费用、款项事件。4、向乙方传达或发送国家有关政策法律法规规定和需要乙方配合解决、协办或处理的有关物业租赁、治安、消防、卫生管理等方面的规定或通知，乙方必须予以配合或协调、解决。根据物业基本建设情况，提供租赁物业的基本建设资料，甲方已告知乙方且乙方已知悉甲方物业建设基本情况，如建筑物系我方投资建设，土地归元岗所有，建筑物有报建手续，但没有房地产证等。合同生效后，甲方将该物业报建资料复印并提供给乙方（规划许可证、初级消防批复和验收记录表复印件），但办理各种有关手续、批文等证照所需费用由乙方负责。5、对造成影响或不方便总体管理的行为提出建议、意见和要求，对乙方违法经营行为有规劝和协助有关部门调查的权利和义务。6、不干预乙方正当、合法的生产经营活动。九、乙方的权利和义务：1、合法开展经营管理活动，独立承担生产经营管理活动所产生的各项结果和责任，独立承担经济、法律和其它社会责任。经营过程中，因为任何原因造成的生命、财产损失均由乙方负责。2、根据经营管理规划，申办各项从事经营活动所必须的手续和证照，包括但不限于向规划、工商、税务、公安、消防、环保、卫生、人力资源部、社会保险等部门申报以及经营企业所须的各种手续，处理好与周边相关的关系。做到持证经营，违反规定，责任自负，但给甲方造成影响或损失的须同时赔偿甲方损失或拖欠租金一个月以上，甲方据此可单方面终止合同而不承担任何责任。3、依照合同规定按时缴纳租金、水电和其它管理费用以及执行合同各项规定。4、违法或违规开展生产经营管理除独自承担一切责任和后果外，如给甲方造成损失的，还要赔偿甲方的损失费用。5、执行国家有关政策法律法规规定和甲方需要配合解决、协办或处理的有关物业租赁，治安、消防、卫生管理等方面规定或通知要求。6、及时处理租赁区域的物业保养和维修维护，并自行承担费用。十、其他：1、乙方装修、维修不得损坏房屋建筑结构，装修方案必须报甲方同意和备案，并报有关政府主管部门批准。2、合同期满，装修固定设施归甲方所有；若故意损坏，甲方从押金中抵扣。3、合同期满后甲方如继续保持现状出租的情况下，乙方继续租用。如因土地出租方提高土地租金乙方须相应提高租金。如甲方在租赁期到期后，建筑物拆除本合同即自动终止……7、综合楼周边区域空地、道路属于消防通道和公共场地，不得堵塞；乙方必须保持通道畅通，方便人员出入和疏散并负有管理责任。8、乙方不得将垃圾往公共通道排放，自行承担垃圾清理，装修增加的设施设备应新增排水排污管道由乙方负责……11、根据乙方需要，甲方在厂区院内指定位置安排五个车位供乙方专用，每月租金为每个车位300元，合计1500元。每月结算一次，每月8日前由乙方到甲方财务部缴纳当月的管理费用和上个月的水电费用，甲方开具票据给乙方。12、天台（面）、外墙使用权的界定：出租4至9层24套房只是内墙建筑物，不包括天面、外墙。天面、外墙属甲方所有权。乙方若需挂招牌可与甲方议定位置做（挂）5至10平方米X2面招牌。如外墙要加装空调的话，应有序排列。十一、本合同未尽事宜，双方协商后可以签订补充协议，所签订协议作为本合同的附件，具有同等法律效力等。2015年3月28日，聚酯瓶厂（甲方）与洪才光（乙方）签订《补充协议》（简称2015年3月28日《补充协议》），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区元岗横路的综合楼四至九层共24套房，双方协商同意该物业用于从事酒店或公寓。由于该租赁物1993年工程竣工，已使用二十多年，旧的结构规范已经不符合现行的结构规范使用要求。在施工改建过程中，乙方按酒店式公寓的格局进行改建装修，造成部分内部墙体改动，改动的墙体采用加气轻质砖砌筑。经深圳市粤鹏设计院测算认为，在不发生强烈地震或其他不可抗力因素下，不影响该租赁物的正常使用。经双方协商，在原有2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》增设补充协议。由于乙方改动的墙体所引起的结构开裂，安全和漏水等影响正常使用等问题造成经济损失在租赁期由乙方承担责任。在营业过程中给排水改建工程若影响正常使用的由乙方负责维修。发生强震或不可抗力因素产生的影响由甲方承担。2015年6月3日，聚酯瓶厂（甲方）与洪才光（乙方）签订《补充协议》（简称2015年6月3日《补充协议》），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区元岗横路的综合楼四至九层共24套房，本租赁合同期满（即2018年11月19日）后，乙方若继续租用该租赁物，租金递增方式按2018年11月19日到期日乙方按照原《房屋租赁合同》约定的应缴月租金标准每2年递增10%。2015年7月10日，洪才光向工商部门提交《企业名称预先核准申请书》。2015年7月15日广州市工商行政管理局天河分局核发《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准企业名称为广州市锦河酒店有限公司，企业名称保留期至2016年1月11日。2015年8月1日，洪才光向聚酯瓶厂发出《关于2015年7月31日广州海洋聚酯瓶厂致洪才光的报告的复函》，函称：1、聚酯瓶厂春节前就东侧楼梯4套房间交付我达成口头协议，至今未交付。因消防局审批规定，住宅和酒店公寓不可共用同一楼梯，楼梯两侧房间必须全部交付我方使用。同时酒店公寓消防门24小时打开，若酒店公寓财产被偷盗，谁来负责。酒店公寓必须有完整的封闭管理确保顾客财产安全。2、2015年3月15日被贵厂叫停施工后，2015年2月起租的承租综合楼东侧楼梯2套房同时停止使用，导致我方人员退场及进场产生一笔不小开支，必须计入24套房内45天误工期内。3、6月23日贵厂电力故障导致我方停工，至6月28日才恢复，现场15名工人无法施工。我方要求聚酯瓶厂给予我方15名工人每人每天150元误工费用。4、4楼天台多次漏水、多次修补无果。大年初四我方人员放弃家人团聚从深圳飞赴广州冒大雨抢修漏水。因漏水我方与金元岗宾馆产生摩擦。我方自费搭设雨棚，避免再次产生摩擦。若贵厂要求拆掉雨棚，防雨防水问题该由谁负责。5、签订协议前，双方就金元岗宾馆消防楼梯改造方案达成协议。大厅建设施工中，关于金元岗消防梯需贵厂提前协助处理，我方已口头、书面、电话通知，望尽快处理，勿拖延施工进度。6、因贵厂无法提供房产证，我方报建无法进行，短时间内无法提供合法证件，望贵厂协调。2017年6月30日，洪才光签收聚酯瓶厂邮寄发出的《解除合同通知书》。该通知主要内容：一、根据双方合同约定，房屋租金按月支付，你方应缴纳自2014年11月起至2017年4月共29个月租金共计835345元，至今你方只缴纳租金176813元，尚欠租金租金658532元。二、2015年2月1日你方又向我司租用了604、904二套住房，房屋租金按月支付，你方应缴纳2015年2月至2017年4月共27个月租金68040元，至今你方只缴纳租金7560元，尚欠租金60480元。上述一、二项所欠租金共计719012元。根据双方合同第六条第3款、第4款、第七条第2款及第九条第3款的约定，你已连续拖欠租金：24套住房长达23个月，604、904二套住房长达24个月。经我方多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同履行，属严重违约行为。依据合同第七条第2款及第4款的规定，你方拖欠租金已长达23月，我司有权根据所欠租金及逾期时间计算滞纳金，同时有权将押金作为违约金处理。现我司特向你通知如下：由于你方拖欠租金长达23个月，且存在着违法施工、违建且拒绝整改等违约和违法行为，依我国《合同法》的相关规定，我司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。自你收到本通知之日起解除双方房屋租赁合同关系，收回房屋。限你在收到本通知书告知之日起10日内属于你的一切财物清理搬走，逾期不清理，视为你放弃财物所有权及其它处分权利，我方有权将其作为废弃物处理，同时向我司缴清拖欠的租金、滞纳金及水电费等相关费用，否则我方将采取法律措施维护自身合法权利。2017年7月25日，洪才光提起本案诉讼。关于洪才光已付款，洪才光提供聚酯瓶厂出具的《收款收据》显示：2014年9月22日洪才光支付综合楼24套房押金57610元，2015年1月25日洪才光支付厂大门左侧92平方米押金10000元，2015年1月25日洪才光支付904房押金2520元，2015年1月21日洪才光支付602房押金2520元。2015年1月洪才光分别支付904房、602房2月租金1260元、1260元，2015年5月15日洪才光支付3月、4月租金19203元，2015年6月16日洪才光支付综合楼24套房5月租金28805元及604房、904房5月租金2500元合计31305元，2015年11月26日洪才光支付综合楼租金100000元。2015年3月13日洪才光分别支付604房、904房1月水电费101元、943元，2015年11月19日洪才光支付综合楼24套水电费142.8元及604房、904房水电费491.8元。本案中聚酯瓶厂对上述证据真实性无异议，确认洪才光已付租金181833元、押金72650元、水电费5956元。洪才光提供落款时间为2014年12月24日的《补充协议》（该合同抬头甲方为聚酯瓶厂，乙方为洪才光。甲方落款无聚酯瓶厂公章，曲义宏作为甲方代表签名，落款乙方为洪才光。本案中聚酯瓶厂对该证据真实性不予确认，称曲义宏无权代表其签约）。该补充协议内容：2014年12月24日，案外人曲义宏（甲方）与洪才光（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，就乙方建大厅、安装电梯需用甲方92平方米场地租金、押金，相应排水排污设施及装修工期延期等事项作出约定。场地位于甲方大门左侧的花基与空地上。场地面积92平方米（马路前段5米×10米=50平内侧9.3×4.8×43平）。租赁期限自2016年1月26日起至2018年11月30日止，免租装修期。租金1860元/月。签订本补充协议之日收押金10000元。租金1840元/月，自2016年1月26日起生效收取。甲方（含原宾馆）原有场地设施由乙方应保留或修复费用由乙方自理。1、拆墙建大厅涉及甲方5粒装饰灯应保留原位使之与大门右侧相对称。2、乙方拆除甲方招牌应复制后安装在5粒灯之上的位置上。3、乙方挖地基应保证甲方供电设施完好，有损坏应预收复、确保安全。4、乙方挖地基应确保甲方（含原宾馆）排水、排污功能顺畅，乙方（场地）有责任协助配合甲方（含宾馆）的维修、维护工作。5、建大堂可移动甲方原供、给水管道，位置可从抽水房的窗顶进、出。6、涉及乙方租用24套房的排污（含化粪池）乙方可就近使用原1-2个化粪池，但乙方不得使用甲方另24套（东面）化粪池和原宾馆自制化粪池。三、综合楼天台和四楼天台下水管保持通畅，四楼应做防漏处理。四、因甲方原因造成乙方装修工程推迟，甲方同意将原装修期延期到2015年1月25日止。租金从2015年1月26日起计算收取。乙方不再向甲方提出误工赔偿等要求。五、本补充协议作为甲乙双方于2014年9月12日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，具体同等的法律效力。本案中洪才光提供其在租赁期间向聚酯瓶厂发出的多份报告、通知等（聚酯瓶厂除对黄耀壮于2015年1月31日签收的情况报告及上述2015年8月1日《关于2015年7月31日广州海洋聚酯瓶厂致洪才光的报告的复函》真实性无异议外，对其余证据真实性、合法性、关联性均不予认可），拟证明其就装修、办营业执照、安装电梯、用水用电等问题书面向聚酯瓶厂反映，但聚酯瓶厂拒不配合，导致其无法正常使用租赁物。其中：1、落款时间2015年1月27日的《关于1月22日金元岗宾馆人员捣乱现场及1月27日殴打人员导致停工的情况报告》（聚酯瓶厂工作人员黄耀壮于2015年1月31日签收该报告）载明：我方把承租物改为酒店公寓，进行电梯井施工；在签订租赁合同之前，我方与贵司就协助建设电梯井达成口头协议，甲方负责现场有秩序进行；2015年1月22日电梯井施工过程中，金元岗宾馆派多名人员捣乱现场，1月27日金元岗宾馆再次派多名人员捣乱现场，直接殴打我方现场人员，两次滋事均造成我方吊机、电焊工停工，直接或间接损失大量金钱跟工期，影响我方安装电梯进度计划；我方多次向贵司协调处理未果，望贵司尽快处理，及时给予我方合理答复及经济损失。2、落款时间2015年2月5日的《意见函》载明：2015年1月27日电梯井钢结构施工过程中，金元岗宾馆派多名社会人员捣乱现场，叫停施工并恐吓要砸烂设备，直接殴打我方场人员；事后我方打110报警，公安局李警官前来调解，要求我方、业主与金元岗宾馆负责人老蔡前往元岗办事处司法所协商处理；现场黄耀壮表示没有能力解决，需要上报公司领导，让公司领导亲自处理；李警官叫贵司领导马上到现场处理，并叫业主需做出让步，适当减免租金，让双方避免发生不必要的冲突；后来业主黄耀壮表示，本公司有能力处理双方纠纷，并于2015年1月28日上午同我方说公司愿做出让步，赔偿金元岗并问我方要求；从1月27日至今，贵司未派任何人前来处理，导致电梯井一直无法施工，大堂也无法正常施工，严重拖延我方开张营业时间；望贵司派人前来处理，给我方合理答复；如果甲方没有处理现场，所产生的后果及经济损失由业主负责。3、落款时间2015年3月14日的《报告》载明：我方与贵司于2014年9月12日签订《房屋租赁合同》，租赁贵司综合楼24套房从事酒店或公寓项目；我方按标准酒店公寓格局进行施工；2014年9月20日移交场地给予我方施工；贵司因拖欠职工工资，其大门长期被该厂职工用废铁笼及叉车堵塞，造成我方完全无法进出材料施工，严重拖后施工工期，实际工期比原合同工期滞后70天；至2014年12月4日场地还未完全交付我方使用；墙体拆迁、砌筑期间，贵司黄耀壮多次来现场监督施工，并未对修改提出任何异议，直至我方土建、厕所完工后再提出异议；在签订租赁合同之前，我方与贵司就协助建设电梯井达成口头协议，甲方负责现场有秩序进行；2015年1月14日就电梯及大堂一事我方与甲方签订《房屋租赁合同》补充协议；2015年1月22日电梯井施工过程中，金元岗宾馆派多名人员捣乱现场；2015年1月27日金元岗宾馆再次派多名人员捣乱现场，直接殴打我方现场人员叫停施工并恐吓要砸烂设备……当时我方电梯已采购完毕，一直等待我方电梯井道施工完毕后进行安装；因电梯井道无法正常施工，按购置电梯合同每日80元放置在厂家；我方在签订合同前原定春节前所有施工工程完工并在春节后营业，因1月22日及1月27日一事，我方无法按原定日期进行营业；2015年1月27日至3月12日，贵司一直没有给予相应的书面报告；2015年3月12日甲方黄耀壮多次声称与金元岗宾馆协调完毕，可以进行电梯井道施工，并催促我方交付租金，我方表示若电梯井道及大厅无法正常施工，我方无法经营，恕难以交付租金；2015年3月13日电梯井施工过程中，金元岗宾馆再次派多名人员捣乱现场；在与金元岗负责人交谈中了解到，贵司并没有派人与其沟通。2015年1月27日至今我方多次向贵公司协调处理未果；因贵司原因，无法协调电梯一事，导致我方多次误工，营业日期一拖再拖，要求贵司赔偿我方损失并给予—个公道答复。4、落款时间2015年3月31日的《申请电梯报告》载明：我方向广州天河规划局办理申报电梯相关手续，施工单位为广州市华力盈网架钢结构有限公司，电梯井钢结构及电梯费用由我方支付，钢结构公司资质及施工人员焊工证己在元岗办事处安检科备案；现需贵司配合提供申报材料（建设工程竣工规划验收合格证）和盖章，我方定保质量保安全完成施工，同时对贵厂宿舍楼外墙进行油漆翻新，望贵司给予支持。5、落款时间2015年4月1日的《关于提供等材料的报告》载明：我方承租的综合楼四至九层共有24套房间，用于从事酒店或公寓，现报批手续需贵司提供《房屋权属证书》、《法人身份证复印件》、《法人委托书》、《营业执照》、《机构代码证》并盖上公章，望贵司配合。6、落款时间为2015年4月8日的《关于提供报告》载明：我方已收到贵司提供的《建筑管理验收合格证》，现还需贵司提供《房屋权属证书》、《法人身份证复印件》、《法人委托书》、《营业执照》、《机构代码证》一式三份并盖上公章，望贵司配合。7、落款时间为2015年4月28日的《申请书》载明：我方于3月13日下午接到贵司通知叫停施工，有关改变墙体的安全问题，经过双方协商，我方邀请深圳市粤鹏建筑设计院出图及说明，同时贵司派专业建筑施工人员到现场检测；经双方专业人员协商达成补充协议，现我方要求贵司给予免除停工45天的租金；同时在外墙翻新及电梯安装过程中，难免会影响金元岗宾馆，需贵司负责人出面提供协助。8、落款时间2015年5月15日的《报告》载明：我方承租贵司综合楼四至九层共24套房间用于从事酒店或公寓；经咨询规划局，以业主为主体申请的，众业主签名委托其中一至五名业主为代表前来办理；申请加建电梯申请方案审查必须提供房产证及产权人身份证明，经查证广州市元岗经济发展有限公司持有《集体土地房产证》(098510)，现申请贵司提供该复印件一式三份并盖上广州市元岗经济发展有限公司公章并提供还没拥有的材料（见附件）；2015年5月6日申报至今，贵司物业一直未给答复，未按合同协助我方办理相关手续，严重拖慢我方施工进度，已影响到我方营业状况；我方将从本月开始暂停交租，等此事得到合理的处理之后，再交房租，望贵司领导理解及支持。9、落款时间2015年6月24日的《申请报告》载明：我方在施工过程中需贵单位协助如下事项：①我方向广州天河规划局办理申报电梯相关手续，现需贵单位配合提供申报材料《集体土地房产证》并盖章，我方定保质量保安全施工；②我方办理申报消防相关手续，消防梯必须独立使用，酒店跟住宅不可共用一个楼梯，需贵公司能提交东侧楼梯4套房间给予我方；③大厅建设进入施工阶段，关于金元岗消防梯需贵单位提前协助处理。10、落款时间2015年7月23日的《报告》载明：我方在施工过程中需贵单位协助如下事项：①我方向广州天河规划局办理申报电梯相关手续，广州天河区规划局要以广州市天河元岗经济发展有限公司名义报建，需要贵单位派遣人员协助我方到元岗经济发展有限公司盖章，我方定保质量保安全完成施工；②我方办理营业执照，现要贵单位派遣人员到现场配合我方，给予我方有关资料到元岗办事处办理租赁合同。③我方办理申报消防相关手续，消防梯必须独立使用，酒店跟住宅不可共用一个楼梯，需贵公司能提交东侧楼梯4套房间给予我方使用，至上次会议贵单位给予口头答应，至今未有书面答复；④大厅建设进入施工阶段，关于金元岗消防梯需贵单位提前协助处理，我方已提前口头电话通知，望贵司尽快处理，勿拖延我方施工进度；⑤至上个月给予贵司报告，贵司未有书面答复，多次联系贵司负责人无果，望贵司以积极态度处理以上问题；贵司故意拖延时间已经导致我方耽误工期的经济损失，望贵司尽快给予我方答复。11、落款时间2015年8月21日的《报告》载明：2015年8月10日上午我方去汕头总公司，下午我方与贵单位协商处理相关事宜在黄正华办公室开会，黄正华、杨辉、钟应德、黄元华、黄耀壮与会，双方协商好3天内就我方提出的条件给予书面答复并由董事长签名，我方也承诺收到签名答复3天后交付租金；现己过10天，我方还未收到贵单位任何回应，我方申报消防、营业执照等手续无法进行，耽误大量时间，望贵单位尽快答复。12、落款时间2015年11月26日的《报告》、《关于锦河酒店用电用水申请报告》、《关于搬迁招牌申请报告》分别载明洪才光要求聚酯瓶厂解决租赁合同备案、提供水电接口、设置招牌等。13、落款时间2015年11月27日的《承诺书》载明洪才光向广州天河规划局办理申报电梯相关手续，须聚酯瓶厂提供相关材料和盖章。14、落款时间2015年12月8日的《报告》载明：我方己按贵司要求于2015年11月2日递交《关于搬迁招牌申请报告》、《关于锦河酒店消防池申请报告》、《关于锦河酒店用电用水申请报告》、《关于水泵门修改申请报告》、《电梯承诺书》、《关于营业执照相关文件申请报告》、《关于楼梯东侧四套房申请报告》、《关于消防楼梯修改报告》；按照双方约定，我方支付房租并递交报告后，贵司应给予我方上述诸报告所应提供的资料答复并协助处理相关事宜；我司己支付房租，现至今未收到相关回复；我方所租赁内部己装修基本完毕，预定营业时间拖延已久，望各领导予以重视，请贵司在本月10号前给予我方答复；如不及时处理，我方按合同有关规定有权向海洋公司追究所有投资金额及利息，同时保留追究法律之权利，望贵司在本月10号前给予审批各项手续。15、落款时间2015年12月15日的《报告》载明：应甲方要求金元岗消防梯迁移由我方负责，甲方书面确认后我方进行施工，迁移费用由乙方承担，乙方保证消防梯工程施工的质量，望甲方尽快解决。16、落款时间2015年12月16日的报告载明：我方承租贵方24套住房从事酒店经营项目，贵方按合同必须提供业主证照方面的支持或协助，目前我方酒店装修好了，水电没有开通，没有相关证照，没法经营，造成我方酒店严重经济损失。17、落款时间2015年12月17日的《告急通知》载明：根据双方《房屋合同补充协议》第一条，乙方建大厅、安装电梯需用甲方92平方米场地；场地须拆除水泵门和窗，封闭砌墙，金元岗消防楼梯改建，我方定于2015年12月18日动工兴建酒店大堂及酒店大门，请贵单位领导给予支持与配合。18、落款时间2016年1月5日的《催告函》载明：在装修过程中，因贵司内部原因，多次阻止本人施工，导致工期延误，双方又签订了补充协议，将工期顺延至2015年1月25日，即租金从2015年1月26日起计算收取；本人早己申请营业执照并且以“广州市锦河酒店有限公司”名义进行了企业名称预先核准；本人投资的广州市锦河酒店有限公司现己装修完毕，但贵司迟迟不肯配合提交贵司的营业执照、组织代码等相关证照，拒不协助本人办理相关营业执照手续，虽经本人多次与贵司领导沟通，并多次往返贵司汕头总部，但贵司至今未给予明确答复，只是以领导开会研究决定为由拖延时间；贵司已经严重违法，在此情况下，贵司通知本人交租，本人也立即按贵司要求缴纳了租金；为了履行本租赁合同，本人己投资400余万元对酒店公寓进行了全部装修，现早已装修完毕，但因贵司拒不配合提供相关资料办营业执照等手续，导致本人酒店迟迟不能正常开业经营，给本人带来了巨大的经济损失；请贵司各位领导尽快解决本人的实际问题，在5天内提供协助办理营业执照、消防等相关资料以及通电、通水，否则由此的一切损失、法律后果及社会不良影响、赔偿损失等违约责任由贵司承担。19、落款时间2016年2月25日的《催告函》载明：贵厂违约行为导致本人酒店迟迟未能正常开业经营，给本人带来巨大经济损失，本人再次恳请贵司各位领导对本人情况予以充分重视和考虑，并尽快提供相关资料协助本人办理酒店的相关营业执照等手续，使酒店得以早日营业，以便尽早减少损失；希望贵司能够在2016年2月29日前给予明确答复及切实可行的方案，否则本人将按合同实施后期工程，并强行拆除相关招牌，因此产生的一切损失、法律后果及社会不良影响将由贵司承担。洪才光提供其电话通话清单、通话记录截图，拟证实其就装修、办营业执照、安装电梯、用水用电等问题一直与聚酯瓶厂沟通。洪才光另提供录音U盘及录音文字记录（其中录音文字记录载明：2015年4月27日陈哲辉称“你别说以前的事了，我四月十三号叫你停工，对不对，不是三月十三号对不对”，洪才光回复称“对”，陈哲辉接着称“为了双方完善对甲方安全的措施也经过设计院公司的人来测算和我公司中圻地产专业人员到现场测算，双方协商同意，你本人要写一份安全保证书给我”；2017年5月10日杨辉称“这个事情还是曲义宏负责”，还是请律师，做不去了，他们要有责任，要汇报，他要怎么处理，要汇报嘛，你怎么找他也没有用嘛，都已经跟你讲的很清楚了”，洪才光表示“因为你们张三李四，换多少个人了，最早是曲义宏在做这个事情，又来一个陈哲辉，第三个就是你，第四个就是他，你们转来转去是什么意思，一转一年多两年了”），拟证明其就装修、办营业执照、安装电梯、用水用电等问题一直与聚酯瓶厂沟通，但聚酯瓶厂拒不配合，以各种理由拖延，导致其不能正常使用租赁物。洪才光还提供短信记录、微信聊天记录（其中落款人聚酯瓶厂、落款时间2017年5月27日的函件载明“门厅和电梯的位置可以保持在现有位置，不拆大门围墙……关于电梯问题，瓶厂有责任给予协调和配合，但跟楼下金元岗协商沟通解决问题的关键还是在贵方”；落款人洪才光、落款时间2017年6月1日的函件载明“门厅和电梯的位置可以保持在现有位置……对于电梯问题，这是一个很关键的问题，因为如果由我方跟楼下金元岗协调的话估计很难协调，所以，必须由贵司出面，跟楼下金元岗协商沟通好，并且确保我方能够安装使用电梯，具体电梯由我司进行安装”），拟证实其一直为解决问题而努力，就重新签订合同与聚酯瓶厂进行协商，双方就主要问题达成一致，其要求聚酯瓶厂按2017年5月27日条款要求先做好合同，但聚酯瓶厂出尔反尔发出《解除合同通知书》。聚酯瓶厂对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。聚酯瓶厂为证明洪才光违约施工的事实，提供如下证据：1、落款时间2015年3月23日、落款人深圳市粤鹏建筑设计有限公司的《关于广州瓶厂宿舍改造的意见》。该意见载明：2015年2月应委托方要求，对广州瓶厂宿舍改造进行结构符合验算……经过结构建模计算，原结构楼层梁板混凝土强度等级，不能满足现有规范要求，需要进行全楼加固补强处理。2、落款时间2014年12月19日、落款人聚酯瓶厂的《关于装修方案须备案和按合同办事的函》。该函载明：根据合同约定水电独立设表计量，供水供电线路和设备改造费用乙方负责；装修方案必须报甲方同意及备案（含排水排污系统、供水供电设施等）；综合楼周边区域空地道路不得堵塞，须保持畅通（乙方需要使用场地或搭建须与甲方协商后可签订补充协议）。3、落款日期2015年1月26日聚酯瓶厂工作人员黄耀壮向公司领导递交的《关于24套房租户未按合同、报建手续办事存在较大安全隐患，请求公司派员抓好此项工作》。该函载明：存在问题：①承重墙不对结构梁位，再加边做边改不对草图，造成结构承载问题更大；②电梯图纸、许可未收到，执法部门责令叫停，要求施工方提供很多手续；③供水、供电、消防喷淋、排水排污系统、改造消防梯、建大厅未来图纸；以上情况图纸未经公司正式审核而施工，公司不承担责任问题；鉴于执法部门责令其停工，我方担心有关部门未审核批准而施工，怕将来承租方办证成问题也将影响瓶厂租金收入，为此建议公司领导派出有关人员协助处理。4、落款日期2016年2月16日、落款人黄耀壮等的《发现24套房装修不安全并几次叫停工》。该函载明：2015年1月24日黄耀壮发现装修太多砌墙在楼板上不安全，第一天已告知陈哲辉副总……1月27日洪才光与宾馆因要安装电梯有争执且双方来回一拳，元岗城市执法队、元岗派出所都出动叫停工，瓶厂也叫其停工解决。5、落款日期2016年2月16日、落款人黄耀壮《瓶厂向洪才光发“关于装修方案需备案和按合同办事的函”并且为设计图纸一事而几次争吵的经过》。该函载明：2014年12月12日向24套租户发《关于装修方案须备案和按合同行事的函》，当时瓶厂主要考虑供水电设施、排水排污、化粪池等事项；几次口头要求洪才光提交装修设计图纸而带来后面几次争吵过。6、落款日期2016年8月30日、落款人聚酯瓶厂《关于拆除擅自接驳水管、确保飘台畅通的通知》。该通知载明：针对洪才光近期不当行为，正式通知如下：①你方在2015年8月未经我方同意，违反供水协议，擅自在天台我方为其他租户供水的水管上驳接水管，造成我方水池无法保证综合楼消防管网系统的供水，给消防工作带来安全隐患，现警告立即拆除驳接水管，恢复供水管道原貌；②你方未经我方同意，擅自在综合楼东面飘台403号房与401号房之间加装隔断铁栏杆，并在综合楼4号楼梯进入飘台处安装了挂锁，使我方无法对该综合楼四楼的飘台进行清洁、保养、维修等工作，我方将在飘台被你方加装的铁栏杆处开门并加锁，如今后你方设施影响我方对综合楼四楼飘台的操作，我方将强行拆除阻碍物，同时建议你方在临近4楼飘台的房间窗户上加装防盗网……。7、落款日期2015年7月30日、落款人聚酯瓶厂《关于拆除未经我厂同意擅自搭建棚屋的通知》。该通知载明：2015年7月15日发现你方在未经我方同意的情况下，在综合楼内侧四楼的天台处搭建了一个棚屋，此棚屋改变了天台的原有功能并给五楼住户造成了安全隐患，我方通知要求立即停止施工，但你方置之不理，继续施工，现责令你方于2015年8月10日前对所搭建的棚屋进行拆除，并清理所有垃圾，恢复天台原貌。8、落款日期2015年7月30日、落款人聚酯瓶厂《关于提供报建备案资料及催交租金、水电费的函》。该函载明：综合楼四至九层的24套房自2014年9月20日起已交付起租，装修免租期2个月，已付2个月零20天租金，另贵方要求65天+45天=110天误工期，虽我方尚未确认，暂不计该110天租金，截至2015年7月30日你方欠缴2个月零10天租金，共应付租金67211元；2015年1月起租的综合楼904号房和2015年2月起租的综合楼604号房，截至2015年7月30日已支付共4个月租金，现欠缴8个月租金，共应付租金10080元；截至2015年7月30日，24套房及604房、904房共欠水电费2111.1元；截至2015年7月30日共欠卫生费1440元；根据合同约定，你方应提供有资质的设计院出具的标准层的墙体位置平面图纸（包括且不限于由有资质的结构设计师出具的建筑安全使用意见书、承租方签署的安全使用协议书）、消防设施的相关报建验收资料及电梯的报建验收资料，如未经批准擅自改建、修建项目，责任和经济损失由你方承担。9、《关于拆除未经我厂同意擅自搭建棚屋的通知》张贴照片和《关于提供报建备案资料及催交租金、水电费的函》张贴照片等。10、落款时间2015年1月30日、落款人广州市天河区元岗金元岗旅馆（简称金元岗宾馆）《意见函》及落款时间2015年5月5日、落款人广州市天河区元岗金元岗旅馆《关于贵厂租户装修致我方严重损失且存在安全隐患请业主协调理赔的函》。金元岗宾馆在上述函件中指出：四至九楼租户装修施工导致其宾馆漏水；未有报建手续硬要其改消防梯、管，新装电梯将使其四间客房变成暗房；施工垃圾长期不清走对其消防设施检查存在负面影响；其现有设施、消防楼梯、招牌、广告牌、空调、安全出口等都不得改动等。11、被毁坏的假山照片。12、非法搭建的棚屋照片。上述证据经质证，洪才光表示：证据1真实性无异议，也是基于该证据，双方于2015年3月28日签订补充协议，聚酯瓶厂同意我方继续施工。关于证据2，我方没有收到该函，我方已把相关装修方案、图纸报给聚酯瓶厂，聚酯瓶厂法定代表人杨辉陈述装修图纸都在陈总（陈哲辉）处。证据3、4真实性不予认可，我方没有收到材料。关于证据5，该证据可反映我方已将装修图纸交给聚酯瓶厂前法定代表人陈哲辉。证据6、7我方均没有收到，但这是关于飘台漏水，为解决漏水问题，我方经聚酯瓶厂同意后采取了防水措施。证据8我方没有收到，由于聚酯瓶厂原因导致我方装修延误，聚酯瓶厂同意给予我方相应免租期；2015年5月，双方就此前租金达成一致，聚酯瓶厂同意我方交纳租金19203元来解决装修期间租金问题。证据9真实性无法确认。证据10是案外人发给聚酯瓶厂的，带有案外人主观意思，且与本案无关。证据11真实性无异议，假山包含在双方11月24日签订的补充协议约定的92平方米内，该补充协议第1条第1项场地面积包含了假山的位置，聚酯瓶厂也同意我方拆除假山。关于证据12，针对四楼解决漏水问题搭建，已经聚酯瓶厂同意。关于聚酯瓶厂法定代表人的变动情况，庭审中洪才光表示：签约时聚酯瓶厂法定代表人为曲义宏，2015年2月变更为陈哲辉，2015年6月变更为杨辉（但实际法定代表人为黄耀壮）。聚酯瓶厂表示：双方签约至今我方只换过一次法定代表人，2016年4月由陈哲辉变更为杨辉。关于为何洪才光提供的2014年12月24日的补充协议只有曲义宏签名、无公司盖章的问题，庭审中洪才光表示：当时签完名已是晚上12点，当天曲义宏签名之后还要赶回汕头盖章，但曲义宏回到汕头后被撤职，法定代表人变更为陈哲辉。聚酯瓶厂表示：我方不认可曲义宏签署该补充协议；曲义宏是我方上级主管单位汕头海洋集团的副总经理，但从未担任聚酯瓶厂的法定代表人。关于涉案房屋在出租之前的用途，庭审中洪才光、聚酯瓶厂均表示系用于员工宿舍。关于涉案房屋现状，庭审中洪才光表示：我方已按宾馆、公寓的标准（水管、电线、监控、空调）装修好客房，酒店大堂、电梯等外面装修因聚酯瓶厂阻挠导致无法施工。聚酯瓶厂则表示：我方并未阻挠洪才光施工，而是相邻的金元岗宾馆认为洪才光的施工对其造成影响，认为是违法施工，不让洪才光施工，双方多次发生纠纷且报警处理。关于洪才光与金元岗宾馆的纠纷，庭审中洪才光表示：签约后黄耀壮作为聚酯瓶厂的现场管理人员不认可合同，勾结金元岗宾馆，由金元岗宾馆出面阻挠合同履行，我方即报警，派出所要求金元岗宾馆解决加装电梯事宜，但黄耀壮表示没有能力；后黄耀壮与金元岗宾馆协商后又表示可以解决，但最终没有解决；我方与金元岗宾馆发生纠纷时，陈哲辉已调回汕头，不负责现场的事情，现场由黄耀壮负责。聚酯瓶厂则表示：洪才光以上陈述完全属主观臆断，没有证据予以证明；如洪才光施工手续齐全，金元岗宾馆就不会出面阻挠；我方一直要求洪才光提供施工方案备案和相关报建手续，但洪才光没有提供，在我方提出异议后洪才光反而加快施工，企图造成既定事实。关于聚酯瓶厂经营状况，庭审中聚酯瓶厂表示：我方原来主业是做聚酯瓶，现已停业，职工也下岗，主要靠出租物业维持企业的日常经营，金元岗宾馆所承租的1-3层物业也是我方所有的，洪才光承租4-9层。在本院2019年7月3日的庭询中，洪才光、聚酯瓶厂共同确认聚酯瓶厂与上一手出租方广州市元岗经济发展有限公司（简称元岗公司）的合同届满日期为2018年12月1日。洪才光表示：我方至今仍派人员看管涉案物业，已产生看管费用30多万元；据我方了解，目前聚酯瓶厂与元岗公司有仲裁纠纷。聚酯瓶厂表示：我方确实已向广州市仲裁委申请仲裁，诉请为我方向元岗公司承租的建筑物及其附属物折价2000万元转让，该案目前在评估阶段；上述2000万元是一个整体的主张，应该包含了洪才光承租部分，但具体价值由该仲裁案的评估机构去评定。洪才光对其购置电梯的损失提供如下证据：1、2015年1月6日广州鑫社电梯有限公司（简称鑫社公司）与洪嘉杰签订的《广州鑫社电梯有限公司设备买卖、安装合同》（载明洪嘉杰向鑫社购买“西奥”品牌电梯一台，连同安装费用135000元，合同正式签署生效后洪嘉杰须付合同总价的30%即40500元等）。2、2015年1月10日鑫社公司出具的《收据》一份（载明该司收到洪嘉杰电梯设备排产款40500元）。3、2018年4月16日鑫社公司出具的《工程联系函》（主要内容：我方与2015年1月中旬收到洪嘉杰电梯设备排产款40500元，我方已在2015年1月27日通知贵方电梯设备已生产完毕，具备提货条件，已多次通知贵方，但贵方迟迟不提货，现根据合同约定贵方须承担仓储保管费用80元/天等）。4、2018年7月25日鑫社公司（乙方）与洪嘉杰（甲方）签订的《协议书》一份（载明：因甲方租赁场地不具备电梯安装条件，甲方提出解除双方《设备买卖安装合同》，乙方同意解除合同；甲方已付乙方的40500元不予退还，甲方另再支付40500元给甲方作为赔偿；已制作好的电梯由乙方自行处理，乙方放弃要求甲方支付仓储保管费及要求甲方承担其他责任的权利等）。上述证据经质证，聚酯瓶厂表示：上述证据由法院认定，洪才光没有提供发票且其电梯施工没有办理相关手续，责任由洪才光自行负担。关于洪才光主张的装修费用损失4962357.88元，洪才光提供深圳市蛇口建筑安装工程有限公司出具的《广州锦河酒店4–9楼装修工程报价清单》予以证实。该报价清单载明：广州锦河酒店改造项目4–9楼装修总报价4962357.88元，其中电梯工程320120元等等。聚酯瓶厂对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。洪才光还提供现场装修前后照片及视频，对此聚酯瓶厂表示真实性予以确认，但不确认关联性。关于洪才光对涉案房屋实施的装修工程造价，一审法院根据聚酯瓶厂申请，依法摇珠确定广东诚安信工程造价咨询有限公司（简称诚安信公司）进行鉴定。一审法院会同双方当事人及诚安信公司到现场勘查评估。诚安信公司现场勘查后出具《广州市天河区元岗横路综合楼4-9层装修工程造价司法鉴定报告（初稿）》，洪才光、聚酯瓶厂均提出相关异议，诚安信公司对此作出书面回复并最终作出《广州市天河区元岗横路综合楼4-9层装修工程造价司法鉴定报告》。该鉴定报告认定上述装修工程造价不含税价3239487.3元，含税价3352124.27元。关于洪才光为履行租赁合同所购置物品的价值，一审法院根据洪才光申请，依法摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司（简称安衡公司）进行鉴定。一审法院会同双方当事人及安衡公司到现场勘查评估。安衡公司经现场勘查后作出《关于为履行与广州海洋聚酯瓶厂租赁合同所购买的物品价值的价格评估结论书（初稿）》，洪才光、聚酯瓶厂均提出相关异议，诚安信公司对此作出书面回复并最终作出《关于为履行与广州海洋聚酯瓶厂租赁合同所购买的物品价值的价格评估结论书》。该评估结论书认定洪才光为履行租赁合同所购买的物品在评估基准日2018年7月12日的价值为361711元。本案中聚酯瓶厂申请对涉案综合楼目前是否符合安全使用的标准即是否存在安全隐患进行鉴定，一审法院依法摇珠确定广东稳固检测鉴定有限公司（简称稳固公司）对涉案综合楼进行安全鉴定（即洪才光对综合楼4至9楼的装修改造施工是否影响大楼安全）。一审法院会同双方当事人及安衡公司到现场勘查鉴定。稳固公司经现场勘查后出具《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论：1、涉案综合4至9楼损坏主要表现：个别墙体在门洞角位处有裂缝，个别墙体与墙体接合处有裂缝，个别墙体踢脚线饰面砖有离壳现象，部分墙体与钢筋混凝土构件接合处有裂缝，部分墙体有渗水痕迹及抹灰层开裂现象，卫生间楼板钻孔安装管道位置未有进行修复处理，部分板底有钢筋外露现象。2、改造主要表现为：房屋部分墙体有进行拆除并在楼板上方重新砌筑轻质隔墙改造成客房施工，地面有在原水磨石地面上加铺耐磨砖、木地板施工，现客房内卫生间在第四层地面有加高安装管道施工，其余楼层均在对应位置进行楼板钻孔安装管道施工，中部梯口楼板有钻孔安装消防管道施工等；上述墙体及楼面加铺饰面改造工程有导致房屋对应下方楼板荷载增加。根据原结构设计图纸信息及房屋现状对该大楼进行结构验算，该房屋改造后房屋柱、梁构件承载力均满足原设计要求，但改造后4至9楼大部分板构件计算配筋有所增加，且4至9楼改造后部分板底及支座的计算配筋情况超出原设计配筋要求，导致上述部位楼板承载力不足，综上所述，广州市天河区沙河街道元岗横路综合楼第四至第九层的装修改造施工对大楼第四至第九层楼板安全性产生影响。处理建议：1、建议聘请有资质的设计、施工单位对该房屋损坏部位进行修缮处理；2、建议聘请有资质的设计、施工单位对该房屋楼板承载力不足的部位加固处理。一审法院认为：本案为洪才光、聚酯瓶厂双方之间的租赁合同纠纷。关于综合楼24套房，2014年9月12日双方签订《房屋租赁合同》，对双方权利义务进行约定；2015年3月28日双方签订《补充协议》，双方确认承租物业用于从事酒店或公寓用途，洪才光已按酒店式公寓格局进行改建装修，改建行为不影响租赁物正常使用；2015年6月3日双方再次签订《补充协议》，明确租期届满后若洪才光继续承租的租金递增方式。关于洪才光提供的2014年12月24日《补充协议》，该协议约定洪才光建大厅、安装电梯需租用聚酯瓶厂位于其大门左侧花基与空地的92平方米场地，该合同抬头甲方为聚酯瓶厂，虽甲方落款未加盖聚酯瓶厂公章而仅有曲义宏个人签名，但事实上聚酯瓶厂已向洪才光出具上述92平方米场地押金10000元的收据，印证上述2014年12月24日《补充协议》的真实性。本案中聚酯瓶厂以其未加盖公章及曲义宏无权代表其签约为由否认该协议的真实性，与查明事实不符，一审法院不予采信。另，关于602房、904房租赁事宜，本案中洪才光、聚酯瓶厂双方均确认洪才光于2015年1月25日承租了602房、904房，事实上聚酯瓶厂亦收取602房、904房的押金及租金，可确认双方亦就602房、904房存在租赁合同关系。综上，洪才光、聚酯瓶厂双方就综合楼24套房、92平方米场地及602房、904房存在租赁合同关系，双方为此形成的租赁合同及上述一系列补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按查明的事实，合同签订后聚酯瓶厂将承租物业交付洪才光，洪才光出资将综合楼24套房装修改造成酒店客房，因电梯井施工、酒店大厅、消防梯施工等配套设施因故未能完工，洪才光未能将承租物业投入使用，后双方一直协商未果，聚酯瓶厂于2017年6月发函解除合同，2017年7月洪才光提起本案诉讼。本案中洪才光诉称聚酯瓶厂无故要求停工、拒不配合提供资料办理营业执照，拒不配合接入永久水电等，导致其不能正常使用租赁物，给其造成巨大经济损失，起诉要求确认双方合同及补充协议已于其收到解除合同通知当日2017年6月30日解除，聚酯瓶厂返还其已付租金、押金、水电费及赔偿其经济损失等。聚酯瓶厂则辩称及反诉称洪才光违约施工建设，拒不整改且长期拖欠租金，基于洪才光上述违约行为，其发函解除合同，其反诉要求确认双方合同关系已于2017年6月29日解除、收回房屋及洪才光支付欠租、赔偿经济损失等。一、关于租赁物本身状况及合同约定用途对于合同履行造成的影响。我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，涉案综合楼属原为员工宿舍，属建于上世纪九十年代的老旧房屋，《房屋租赁合同》约定聚酯瓶厂同意将综合楼4–9层24套房出租给洪才光，该合同约定“根据甲方报建项目规划的用途出租，乙方从事酒店或公寓项目必须经甲方同意和上报有关政府部门批准后使用”，2015年3月28日《补充协议》直接约定“经双方协商同意该物业用于从事酒店或公寓”，至此已清晰表明综合楼4–9层24套房约定用途为“酒店或公寓”。基于租赁标的物的原用途及老旧房屋的实际情况，首先，对作为出租方的聚酯瓶厂而言，理应预见到洪才光在作为酒店或公寓用途的改建装修过程时将对上述24套房的现有格局进行较大改动，同时亦涉及相关电梯、酒店大厅、消防梯等配套设施建设，在合同未明确聚酯瓶厂对此履行何种配合义务的细化约定的情况下聚酯瓶厂也应根据诚实信用原则尽力予以配合。事实上，双方在2014年12月24日签订补充协议约定聚酯瓶厂提供92平方米场地给洪才光用于建设电梯、酒店大厅，说明双方在签约后为实现租赁合同目的而进一步作出相关约定。其次，对于作为承租方的洪才光而言，明知其承租的综合楼24套房为建于上世纪九十年代的老旧房屋，原用途为员工宿舍，其将综合楼24套房改建为酒店或公寓且装修改造既可能涉及大楼结构安全问题，亦涉及公共安全问题，将来须通过消防等部门验收才能用于作为特许经营行业的酒店或公寓对外营业，工程量大，涉及面广，改造难度较大，本应规划好及协调好相邻等各方关系后再付诸行动，但洪才光在未事先委托有资质的设计公司进行整体规划设计的情况下匆忙上马装修改建项目，为日后合同履行乃至双方纠纷埋下隐患。另外，从查明的事实看，涉案综合楼1–3层早已由聚酯瓶厂出租给案外人用于经营金元岗宾馆，洪才光、聚酯瓶厂双方在签订关于综合楼4–9层24套房的租赁合同时显然未意识到由洪才光承租上述房屋用于酒店或公寓用途是否可能涉及与相邻的金元岗宾馆同业竞争以及洪才光加装电梯、设置消防楼梯等是否可能导致金元岗宾馆以损害其利益为由加以阻挠等问题。根据双方举证，事实上，正是因为金元岗宾馆承租综合楼1–3层在前且投入运营在前，在洪才光、聚酯瓶厂双方合同履行期间金元岗宾馆多次提出洪才光的装修改造施工导致其承租房屋漏水、加装的电梯井影响其客房采光、增设的消防梯将影响其已有消防验收等等，金元岗宾馆为此多次阻止洪才光施工，洪才光、聚酯瓶厂双方纠纷经警方调处未果，洪才光、金元岗宾馆也均发函要求聚酯瓶厂出面协调，洪才光提供的其与聚酯瓶厂相关负责人的短信、微信记录中聚酯瓶厂表示“其有责任协调和配合解决电梯问题，但跟楼下金元岗沟通解决问题的关键还是在于洪才光”，洪才光、金元岗宾馆双方之间的利益冲突始终无法得以解决，且该问题的解决亦超出聚酯瓶厂所能控制范围，导致洪才光后续的电梯施工、消防梯改造施工均未能完成。洪才光在未完成消防梯等必要配套设施施工并经过行政主管部门验收通过的情况下，洪才光即使要求聚酯瓶厂协助申办营业执照、安装永久水电等，也客观上无法对外营业，实现合同目的。因此，洪才光称聚酯瓶厂存在拒不配合提供资料办理营业执照，拒不配合接入永久水电等违约行为，导致其无法正常使用租赁物，与查明事实不符，一审法院不予采信。二、关于洪才光的装修施工方案是否已经聚酯瓶厂同意的问题。《房屋租赁合同》约定租期4年，装修期2个月，并约定“乙方从事酒店或公寓项目必须经甲方同意和上报有关政府部门批准后使用”“乙方装修、维修不得损坏房屋建筑结构，装修方案必须报甲方同意和备案，并报有关政府主管部门批准”。本案没有证据表明洪才光的装修施工方案事先经过了聚酯瓶厂的书面同意，但双方当事人对合同租期年限短、装修期工期紧的情况是明知的。聚酯瓶厂提供的2014年12月19日《关于装修方案须备案和按合同办事的函》、2015年1月26日《关于24套房租户未按合同、报建手续办事存在较大安全隐患，请求公司派员抓好此项工作》反映聚酯瓶厂针对洪才光的装修改造工程未按合同约定报建就进行施工，存在安全隐患，聚酯瓶厂并提供2015年3月23日深圳市粤鹏建筑设计有限公司出具的《关于广州瓶厂宿舍改造的意见》拟证实“由于洪才光的非法改建，全楼需加固补强处理”。但洪才光、聚酯瓶厂双方2015年3月28日签署的《补充协议》明确载明“双方协商同意该物业用于从事酒店或公寓”“在施工改建过程中，乙方按酒店式公寓的格局进行改建装修，造成部分墙体改动，改动的墙体采用加气轻质砖砌筑”“经深圳市粤鹏设计院测算认为，在不发生强烈地震或其他不可抗力因素下，不影响该租赁物的正常使用”，说明聚酯瓶厂已同意洪才光将综合楼24套房用于酒店或公寓用途，聚酯瓶厂知情并同意洪才光业已进行的按上述用途的装修改造施工，且聚酯瓶厂确认上述装修改造施工经专业机构检测不影响正常使用。该《补充协议》说明双方对洪才光的装修施工及该装修施工是否影响大楼安全问题达成谅解。聚酯瓶厂没有证据证实洪才光的装修改造施工对大楼主体结构进行改动，聚酯瓶厂也无充分依据证实综合楼24套房的装修改造工程须事先经过政府主管部门批准。聚酯瓶厂主张的洪才光在“4楼平台违法搭建”属装修改造的附随工程且未影响房屋主体安全，即使属实，也未明显超出按酒店或公寓用途进行装修改造的合理范畴。在双方通过签订补充协议的方式对装修施工及该装修施工是否影响大楼安全问题达成谅解的情况下，聚酯瓶厂称洪才光对承租物业的施工未经其同意，与查明事实不符，一审法院不予采信。三、关于洪才光在支付租金一节是否构成违约的问题。基于前述，洪才光因故不能完成装修改造工程，无法对外营业，洪才光举证其多次发函要求聚酯瓶厂协调解决相关问题未果，且根据洪才光举证双方沟通协调长达两年多的时间，双方均未能就相关问题协商一致，最终聚酯瓶厂发函解除合同。综合本案案情，遵循公平合理、等价有偿原则，一审法院对聚酯瓶厂要求洪才光支付租金及利息的诉请不予支持。四、关于洪才光的装修改造是否危及综合楼大楼主体安全的问题。按查明的事实，第一，如上所述，双方在合同履行过程中就此问题已于2015年3月28日通过签订补充协议的方式达成共识，聚酯瓶厂知情并同意洪才光以酒店或公寓用途进行装修改造施工，该施工不影响租赁物的正常使用。第二，本案中一审法院委托的稳固公司出具的房屋安全鉴定报告亦确定“该房屋改造后房屋柱、梁构件承载力均满足原设计要求”。因此，一审法院认定洪才光的装修改造施工并未危及涉案综合楼的主体安全。五、关于聚酯瓶厂于2017年6月发出的《解除合同通知书》的法律效力问题。如上所述，一审法院对聚酯瓶厂主张的洪才光违约施工、迟延支付租金的违约事实均不予认定，在此情况下聚酯瓶厂于2017年6月发函解除合同，缺乏事实及法律依据，一审法院对该《解除合同通知书》的法律效力不予认定。鉴于本案在双方均主张合同已解除，在此情况下一审法院对双方租赁合同及一系列补充协议予以解除。合同解除后，洪才光应将其承租的综合楼24套房、92平方米场地及602房、904房交还聚酯瓶厂，聚酯瓶厂应退还洪才光已付租金181833元、租赁押金72650元。由于洪才光已实际使用水电，故洪才光要求聚酯瓶厂返还水电费5956元于法无据，一审法院不予支持。洪才光要求聚酯瓶厂支付上述已付租金181833元、租赁押金72650元的利息，理据不足，一审法院不予支持。如上所述，一审法院对聚酯瓶厂要求洪才光支付场地占用费的诉请不予支持。关于洪才光要求聚酯瓶厂赔偿装修及物品损失4962357.88元、资金占用损失的请求。本案为洪才光将原规划用途为员工宿舍的老旧房屋装修改造成酒店客房，根据现场勘查，洪才光的室内装修已完工，客房配套的电视、床垫等物品均已入场，洪才光投入巨大资金而无法对外营业。洪才光未实际使用承租物业，相关装修已附着于承租房屋，相应物品亦是洪才光根据经营需要添置，两者使用具有整体性，聚酯瓶厂确认其就包括洪才光承租场地的装修在内的整体场地折价补偿问题其与上一手出租方存在纠纷，其并已另案申请仲裁，表明聚酯瓶厂亦认为洪才光对承租物业的装修等对其是有价值的。本案既不属承租方单方解除合同的情形，也不属出租方单方解除合同的情形，更非属租赁合同期满后解除合同的情形，因此双方合同关于承租方装修处理的有关约定均不适用。综合本案案情，遵循诚实信用、公平合理、等价有偿原则，聚酯瓶厂在收回承租物业后应根据诚安信公司评定的装修工程造价的80%补偿给洪才光，应根据安衡公司评定的购置物品价值361711元的80%补偿给洪才光，即聚酯瓶厂应补偿洪才光装修工程造价损失2591589.84元（3239487.3元×80%）、购置物品价值损失289368.8元（361711元×80%），洪才光自行承担其余损失。洪才光应按装修现状交还场地并不得将其购置的经营物品搬离现场。关于电梯购置损失，综合本案案情，该电梯并未实际安装，相应损失应由洪才光自行承担。综合本案情，洪才光要求聚酯瓶厂支付其主张的损失及已付款项5222796.88元的资金占用损失，缺乏理据，一审法院不予支持。洪才光根据合同对承租物业进行装修改造，聚酯瓶厂要求洪才光赔偿其损毁假山、鱼池修复费用等合计1627074元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，于2019年7月19日作出判决如下：一、解除洪才光、广州海洋聚酯瓶厂双方关于广州市天河区元岗横路综合楼24套房、92平方米场地及602房、904房的租赁合同法律关系。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，洪才光将其承租的广州市天河区元岗横路广州海洋聚酯瓶厂综合楼4–9楼24套房、92平方米场地及602房、904房按现状交还给广州海洋聚酯瓶厂。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州海洋聚酯瓶厂退还洪才光已付租金181833元、租赁押金72650元。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州海洋聚酯瓶厂补偿洪才光装修工程造价损失2591589.84元、购置物品价值损失289368.8元。五、驳回洪才光的其他本诉请求。六、驳回广州海洋聚酯瓶厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67900元，由洪才光负担36020元，广州海洋聚酯瓶厂负担31880元。反诉受理费21022元，由广州海洋聚酯瓶厂负担20972元，洪才光负担50元。装修评估费57000元，由广州海洋聚酯瓶厂负担45600元，洪才光负担11400元；物品评估费9200元，由广州海洋聚酯瓶厂负担7360元，洪才光负担1840元；房屋安全鉴定费49380元，由洪才光、广州海洋聚酯瓶厂各负担24690元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：二审中，聚酯瓶厂、洪才光均确认双方承租的房屋其中包括604房，一审判决中认定的602房为笔误。关于涉案物业的权属证书问题。聚酯瓶厂主张：涉案物业没有办理房地产权证；至于未办理的原因，现公司人员不清楚；由于涉案房屋的土地所有权方与聚酯瓶厂存在纠纷，不可能互相配合办理涉案物业的房地产权证。洪才光主张：涉案物业是否有权属证书其不清楚；洪才光承租涉案物业经营酒店和公寓不需要权属证书；聚酯瓶厂曾告知洪才光，表示如果涉案物业没有权属证书，是可以借用隔壁的另外一栋房屋的权属证书解决相关问题。2015年1月份，洪才光开始对涉案物业进行装修改造施工。洪才光确认其在装修改造前未办理报建审批手续，未办理二次消防验收及营业执照。洪才光主张其在装修改造前不清楚经营酒店或公寓需要办理什么手续，但聚酯瓶厂的陈哲辉告知其可以一边开工一边办手续，基于对陈哲辉的信任，其才与聚酯瓶厂签订租赁合同，并在未办理报建手续的情况下开始施工；在施工过程中，洪才光了解到需要办理报建、消防和电梯安装审批手续，需要聚酯瓶厂提供房产证、营业执照才能办理报建，办理营业执照需要租赁合同备案、聚酯瓶厂的营业执照、涉案地块的土地使用证等。聚酯瓶厂主张其在签订《补充协议》时不清楚涉案物业用于经营酒店或公寓需要办理哪些手续，聚酯瓶厂只是出租方，只是配合提供相关资料，实际用途由承租方决定，没有权属证书导致的经营风险应由承租人判断和承担，在洪才光已经对涉案物业进行改造的情况下，聚酯瓶厂同意洪才光将涉案物业作为酒店或公寓使用，但洪才光仍应依据租赁合同向相关行政主管部门审批同意；由于洪才光未办理报建手续，聚酯瓶厂在2015年7月30日的催收租金函件中明确要求洪才光办理报建手续，并在现场张贴函件，要求其停工。洪才光主张其于2015年9月份装修后购置经营物品，于2015年11月份将物品全部安装完毕，但电梯一直没有安装。洪才光表示其之所以会在未办理营业执照、未办理消防验收的情形下购置物品，是因为聚酯瓶厂的集团常务副总经理王振华承诺协助其办理营业执照，但最终将盖好章的办证资料被撕掉了。聚酯瓶厂主张在洪才光没有提供完整的报建备案消防等相关材料的情况下，聚酯瓶厂不同意协助其办理营业执照，因为涉案物业存在安全风险。对于涉案物业的使用情况，洪才光主张其在承租后，租赁合同所涉4-9楼物业一直在装修改造状态中，没有作其他使用；604房在装修期间作为办公室使用，904房在装修期间经洪才光装修后作仓库使用；2014年12月24日的补充协议中约定的92平方米场地用作大堂和电梯井，与4-9楼物业一并装修。聚酯瓶厂确认涉案4-9楼物业没有用作其他方式的使用，604、904房一直由承租方用于居住使用。洪才光主张在2015年11月份装修完毕至2017年5、6月份，双方均在协商办理营业执照的事情，直至2017年6月30日收到聚酯瓶厂邮寄发出的《解除合同通知书》，双方解除合同；在2017年7月25日其提起本案诉讼后，在诉讼过程中涉及评估、鉴定问题，故没有交还场地，聚酯瓶厂也没有要求交还场地。聚酯瓶厂表示2015年11月份至2017年5、6月份期间双方一直沟通如何解决涉案物业存在的问题，但未承诺可以协助洪才光办理营业执照；没有交还场地的原因是因已进入诉讼，故聚酯瓶厂没有强制要求交还场地，一审判决第二项中涉及92平方米场地的返还，不属于聚酯瓶厂的反诉请求内容，但聚酯瓶厂对该项内容予以认可，不需要改判。在二审第二次庭询中，洪才光表示愿意按现状将涉案物业交还聚酯瓶厂，但认为实际涉案物业已不在控制之下，2018年12月份元岗经济联合社已对涉案场所进行了围蔽，并通知租户搬离，并对门上加了锁，强行收回了物业；据了解，后来1-3楼的租户与元岗经济联合社协商后，元岗经济联合社拆除了围蔽，对具体拆除时间不清楚。聚酯瓶厂表示2018年12月1日聚酯瓶厂与元岗经济联合社的合同到期后，元岗经济联合社确实对聚酯瓶厂承租的所有物业进行了围蔽，但经聚酯瓶厂报案及提起仲裁，元岗经济联合社已经拆去了全部围蔽，且将门上所加的锁全部拆除，在仲裁案件对涉案物业进行评估时，也是由洪才光派人带评估机构等人员进入现场查看。聚酯瓶厂在2020年5月12日的庭询中表示不同意按现状收回涉案物业，理由为其对涉案房屋中洪才光所做装修及购置的物品不予确认，不同意承担装修工程造价损失和购置物品的损失，并清楚且愿意承担不收回涉案物业的法律后果。聚酯瓶厂陈述，在与元岗经济联合社的租赁合同仲裁案件中，聚酯瓶厂的诉请请求为：1.土地所有权属于元岗经济联合社，但综合楼及宿舍是聚酯瓶厂出资建设，元岗经济联合社应赔偿其建筑物损失；2.要求按合同约定继续由聚酯瓶厂承租10年。现仲裁案件尚未有处理结果。聚酯瓶厂二审主张其不同意利用洪才光对涉案物业所做装修及购置的物品，因涉案物业的报建手续基本没有可能补办，其收回物业后不可能将涉案物业作为酒店或公寓使用；如果其继续承租该物业，将作为聚酯瓶厂的员工宿舍使用；如果元岗经济联合社最终收回涉案物业，由于元岗经济联合社并不认可涉案物业现有装修的利用价值，且其认为该装修价值与聚酯瓶厂无关，不同意补偿或赔偿。对于聚酯瓶厂主张的经济损失1627074元，聚酯瓶厂主张包括：1.垫付的垃圾清理费及建材占用车位的费用16700元；2.4楼违约搭建的拆除及恢复费用20000元；3.损毁的假山、鱼池的修复费用120万元；4.损毁绿化修复费用40000元；5.损毁面包车的费用10000元；6.为出租24套房所支付额搬迁及装修费用20000元；7.24套房楼板加固费用220374元；8.24套房的水电修复费用100000元。对于1-6项，聚酯瓶厂未提交证据证实。聚酯瓶厂在一审诉讼中提交了其单方委托华南创图设计有限公司出具的《广州海洋聚酯瓶厂综合楼4-9层改造加固工程方案概算》，其中载明涉案综合楼4-9层改造加固工程总造价概算为220374元，该方案概算未附评估机构及评估人员的资质文件。本院认为：一审判决认定洪才光、聚酯瓶厂双方就综合楼24套房、92平方米场地及604房、904房存在租赁合同关系，且租赁合同关系合法有效，认定事实清楚，理由阐述充分，本院予以确认，对此不再累述。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.聚酯瓶厂、洪才光之间的租赁合同关系解除的原因；2.合同解除后双方的权利义务应如何处理。一、聚酯瓶厂、洪才光之间的租赁合同关系解除的原因问题。洪才光于2017年6月30日收到聚酯瓶厂邮寄发出的《解除合同通知书》，洪才光亦于2017年7月25日提起本案诉讼，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议》、《广州市房屋租赁合同》于2017年6月30日解除，即双方均无继续履行合同的意思表示或行为。同时，涉案物业无法办理装修改造的施工许可及消防验收手续，客观上无法作为酒店或公寓使用，双方将涉案物业用于经营酒店或公寓使用的合同目的已无法实现。洪才光主张聚酯瓶厂拒不配合提供材料办理营业执照、拒不配合接入永久水电等违约行为，导致其无法正常使用租赁物业。但涉案物业的消防改造施工尚未完成，且消防工程未通过行政主管部门的验收，故即使聚酯瓶厂协助其申办营业执照、安装永久水电，涉案物业依法仍不得用于经营使用，故洪才光的上述主张与事实不符，本院不予采纳。因此，本院基于双方意思表示及涉案物业客观情况，认定聚酯瓶厂、洪才光之间关于广州市天河区元岗横路综合楼24套房、92平方米场地及604房、904房的租赁合同法律关系于2017年6月30日解除。二、合同解除后双方的权利义务应如何处理的问题。首先，关于涉案物业的交还问题。本案租赁合同关系于2017年6月30日解除后，洪才光尚未交还涉案物业给聚酯瓶厂。虽然洪才光主张案外人元岗经济联合社强行收回了涉案物业，但根据双方陈述，元岗经济联合社的围蔽在此后已经拆除，现有证据无法证实洪才光已失去对涉案物业的管控，故本院对其上述主张不予采信。在租赁合同解除后，洪才光应将涉案广州市天河区元岗横路综合楼24套房、92平方米场地及604房、904房按现状交还给聚酯瓶厂。其次，关于涉案场地的租金及占有使用费问题。合同履行过程中，聚酯瓶厂已将涉案物业交付洪才光使用，按照合同约定，免租期之后，洪才光应依约支付租金，租金应从2014年11月20日开始计算。洪才光主张双方于2015年5月协商确定以其交纳租金19203元解决2015年5月之前装修期间的租金，聚酯瓶厂在上诉状中亦对此予以确认，根据双方的陈述意见，本院认定2015年5月之前的租金双方已协商一致予以结算，故聚酯瓶厂再主张支付2015年5月份之前的租金缺乏理据，本院不予支持。因此，洪才光应依照合同约定的租金标准向聚酯瓶厂支付自2015年5月1日起至2017年6月30日止的租金。由于洪才光在合同解除后未交还场地给聚酯瓶厂，故租赁合同关系解除后的场地使用费仍应参照合同约定的租金标准支付。在2020年5月12日的庭询中，聚酯瓶厂表示不同意按现状收回场地，且洪才光并未表示同意将涉案物业中其购置的物品搬走，故自2020年5月12日至实际交还场地之日止的房屋占有使用费属于双方原因导致的损失扩大，可按照合同约定标准的50%比例支付。经核算，自2015年5月1日至2020年5月12日止24套宿舍的租金及占有使用费共计1951077.88元（28805元/月÷30天×20天+28805元/月×18个月+28805元/月×110%×24个月+28805元/月×110%×110%×18个月+28805元/月×110%×110%÷30天×22天），自2015年5月1日至2020年5月12日止604、904房的租金及占有使用费共计166913.88元[（2520元/月×21个月+2520元/月×110%×24个月+2520元/月×110%×110%×15个月+2520元/月×110%×110%÷30天×12天）。自2020年5月12日至实际交还场地之日止的房屋占有使用费按照合同约定标准的50%比例支付。对于92平方米场地的租金及占有使用费，聚酯瓶厂并未在本案中提出主张，故本院对该部分场地的租金及占有使用费不予处理。由于双方确认已付租金总额为181833元，该部分已付费用应予以扣减。根据洪才光提交的付款凭证及聚酯瓶厂提交的租金及利息汇总表，经核算，2015年5月之前，洪才光支付租金共计50528元（2520元+28805元+19203元）。在本案租金及占有使用费中扣除聚酯瓶厂确认的已付租金数额中的131305元（181833元-50528元），洪才光应向聚酯瓶厂支付租金及占有使用费共计1986686.76元（1951077.88元+166913.88元-131305元）。一审判决聚酯瓶厂退还洪才光已付租金181833元处理不当，本院予以纠正。再次，对于聚酯瓶厂主张的利息问题，由于双方在合同履行过程中对于办理手续及租金的支付问题进行多次沟通协商，洪才光并非无故恶意拒绝支付租金，故本院对聚酯瓶厂主张的利息不予支持，予以驳回。同理，洪才光主张退回押金72650元理据充分，一审判决认定聚酯瓶厂应返还洪才光押金72650元并无不妥，本院予以确认。最后，对于装修工程造价损失及购置物品损失问题。根据双方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》约定内容，双方在签订《补充协议》时，洪才光已对涉案物业进行了部分改造及装修，在此情况下，双方约定“协商同意该物业用于从事酒店或公寓”，说明聚酯瓶厂对洪才光对涉案物业的装修改造是知悉的，聚酯瓶厂主张洪才光擅自对房屋进行装修改造与事实不符，本院不予采纳。根据上述协议约定，在租赁和使用涉案场地的过程中，所需的一切手续和活动由洪才光自行按照法律法规和相关规定办理和处置。洪才光有义务申办各项从事经营活动所必须的手续和证照以及处理好与周边相关的关系，且装修方案必须报聚酯瓶厂同意和备案，并报有关政府主管部门批准，聚酯瓶厂则有义务提供业主方证照方面的支持或协助。因此，双方应按上述协议条款履行。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条第一款的规定“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。”第三条第一款的规定“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工”。在实际履行中，洪才光未提前了解装修改造施工所需办理的手续及所需具备的文件，在未办理施工许可手续的情况下即进行装修改造施工，为合同后续履行埋下隐患。从洪才光提交的2015年4月1日、4月8日的报告中显示，办理报批手续及加建电梯必须提供房屋权属证书，但《房屋租赁协议》已明确涉案物业没有房地产权证书，洪才光要求聚酯瓶厂提供房屋产权证书配合其办理相关手续已超出合同约定范畴。洪才光在明知涉案物业没有房地产权证将无法办理施工报建及消防报建、验收手续的情况下，未能有效判断风险，及时停止施工，而是继续施工至装修完毕，对于造成最终装修损失存在明显过错。因此，洪才光的上述行为违反合同约定及行政法规的规定，是导致合同目的无法实现的根本原因。聚酯瓶厂在同意涉案物业作为酒店或公寓使用的情况下，在合同履行中未能有效地行使出租人对涉案物业的管理义务，未能采取有效措施切实阻止违法施工行为的发生，对于合同目的无法实现亦存在一定的过失。现涉案物业已装修改造完毕，根据鉴定机构鉴定结论显示，虽然装修改造施工已对大楼第四至第九层楼板安全性产生影响，但建议可以采取对房屋损坏部位进行修缮、对楼板承载力不足的部分加固处理的方案解决存在问题。在此情况下，如果对已装修部分进行拆除并恢复原状，必然导致双方当事人损失的扩大，故不宜采取恢复原状的措施。由于已形成附合的装饰装修物，在修缮、加固处理后客观上可以提高涉案物业的使用价值。因此，根据公平合理的原则以及洪才光、聚酯瓶厂的过错情形，同时为避免造成当事人诉累，考虑聚酯瓶厂需要进行修缮、加固处理的必要性及费用的合理性，本院酌情认定聚酯瓶厂按照一审评估的装修工程造价的40%补偿给洪才光。经核算，聚酯瓶厂应补偿洪才光装修工程造价损失1295794.92元（3239487.3元×40%），其余装修工程造价损失由洪才光自行承担。对于购物物品的损失，虽然客房配套的电视、床垫等物品已入场，但该物品是在明知无法进行消防报建验收手续后购置，属于洪才光自行导致的损失扩大部分，且物品并未与涉案物业形成附合，聚酯瓶厂亦不同意利用，故可由洪才光自行搬走处理，洪才光主张由聚酯瓶厂对物品购置损失进行补偿缺乏法律依据。最后，对于聚酯瓶厂主张的经济损失问题。首先，聚酯瓶厂对其主张的1-6项损失未提交充分的证据证实，应承担举证不能的不利后果，一审判决对其该部分主张不予支持正确，本院予以确认。对于其中24套房楼板加固费用、水电修复费用，虽然聚酯瓶厂提供了《广州海洋聚酯瓶厂综合楼4-9层改造加固工程方案概算》，但该证据在证据形式上存在瑕疵，不足以据此认定加固及修复费用，且本院已在处理装修损失补偿数额时考虑该项损失情况，故对聚酯瓶厂的该项损失主张本院不再予以支持。综上所述，聚酯瓶厂的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号第五项、第六项；二、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号第一项为：洪才光与广州海洋聚酯瓶厂关于广州市天河区元岗横路综合楼24套房、92平方米场地及604房、904房的租赁合同法律关系于2017年6月30日解除；三、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，洪才光将其承租的广州市天河区元岗横路广州海洋聚酯瓶厂综合楼4–9楼24套房、92平方米场地及604房、904房在搬离物业内其购置的物品后按现状交还给广州海洋聚酯瓶厂；四、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号第三项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，广州海洋聚酯瓶厂退还洪才光租赁押金72650元；五、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初17691号第四项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，广州海洋聚酯瓶厂补偿洪才光装修工程造价损失1295794.92元；六、自本判决送达之日起15日内，洪才光支付广州海洋聚酯瓶厂综合楼4–9楼24套房及604房、904房租金及场地占有使用费（自2015年5月1日起至2020年5月12日为1986686.76元；自2020年5月12日起至实际交还场地之日止的占有使用费按照双方约定租金标准的50%支付）；七、驳回洪才光的其他本诉请求。八、驳回广州海洋聚酯瓶厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费67900元，由洪才光负担51244元，广州海洋聚酯瓶厂负担16656元；反诉受理费21022元，由广州海洋聚酯瓶厂负担13586元，洪才光负担7436元；装修评估费57000元，由广州海洋聚酯瓶厂负担22800元，洪才光负担34200元；物品评估费9200元，由洪才光负担；房屋安全鉴定费49380元，由洪才光负担29628元，广州海洋聚酯瓶厂负担19752元。二审案件受理费50680元，由广州海洋聚酯瓶厂负担26607元，洪才光负担24073元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年六月十六日书记员  熊盈颖黄咏欣