浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初744号 原告：嘉凯城城镇化建设发展(桐庐横村)有限公司，住所地：浙江省桐庐县横村镇横政路299号。 法定代表人：滕达。 诉讼委托代理人：柳喜红，女，1993年2月8日出生，系公司员工。 诉讼委托代理人：贺湘华，男，1975年2月6日出生，系公司员工。 被告：叶忆军，男，1980年10月10日出生，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：张炼新，系桐庐县春江法律服务所法律工作者。 被告：谢肖宏，女，1978年3月7日出生，住浙江省桐庐县。 原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司诉被告叶忆军、谢肖宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司诉讼委托代理人柳喜红、贺湘华，被告叶忆军及其委托诉讼代理人张炼新到庭参加诉讼，被告谢肖宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司（以下简称嘉凯城公司）诉称：1、请求判令被告立即向原告支付购房款60000元;2、请求判令被告承担违约金40200元，以本金60000元，每日万分之五比例计算，从2016年1月31日起支付至实际付清之日止，截至2019年10月1日，暂计产生违约金40200元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（出卖人）于2015年11月24日与被告叶忆军、谢肖宏（买受人）签署了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2015预0002834号），购买了由原告开发“横村城市客厅”项目房屋1幢2-02室，房屋总价为人民币134357元。合同签订后，被告支付了预售购房款74357元，剩余60000元合同约定以银行按揭方式支付原告，但由于被告未办理成功按揭，应按合同约定在合同签订后六十日届满后的七日内一次性付清全部房款，否则应当承担逾期付款的违约责任。同时合同约定买受人逾期付款的，应在付款期限届满的第二日起，按逾期应付款的日万分之五支付违约金。经原告方多次催促，被告至今未交清房款，给原告造成了严重的经济损失。综上，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 原告嘉凯城公司提供以下证据证明自己的主张：《浙江省商品房买卖合同》、签约确认单，证明被告尚应支付购房款60000元及应承担违约责任的事实。 被告叶忆军辩称：一、被告不存在违约事实。因为当时被告同时购买了嘉凯城1幢201-203三套房子，其中203这套在2016年9月26日才办理了房产证。另外二套房屋按揭事项原告到目前为止都没有通知被告办理。现在要求被告承担违约金，我们不存在违约这个情况，所以不需要承担违约金。二、退一步说，就算我们违约，我们的责任也是很小的，被告方一直积极找原告处理这件事，但是找不到原告工作人员，所以对于扩大损失部分的损失，我们不予承担。同时原告提出的违约金过高，要求调整。基于以上事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告叶忆军对原告提供的证据质证意见：首先对原告提供的证据看，这是一个格式合同及补充条款，当时在签字时，原告并没有具体释明，只是让被告在落款人签字处签字，格式条款正常情况下这么多内容在没有释明的情况下让被告签字，我们认为这个是原告故意的行为，我们认为不合法及不合理，这个责任应该由被告来承担。其次对原告提供的确认单，我们是有异议的，确认单中付款约定，要求被告在2015年10月24日签约当天办理完银行按揭贷款与事实不符，被告认为这个是原告事后添加的。二、当时办理按揭三套房子，操作方式不仅仅是一个被告是这样的，还有很多当事人都是这样的操作模式，是由原告指定银行办理按揭，原告指定的银行办理不出按揭，并不是被告的征信问题所导致的，这应该原告的责任。原告应在2015年12月31日将房屋交付给买受人使用，案涉两套房子到目前为止都没有交付给被告，所以我们认为是原告违约，被告没有违约。 被告叶忆军提交证据：商品委托经营协议书及委托书及房屋不动产信息查询记录，证明购房合同签订日期是2015年11月24日，到2016年9月26日才办理了其中的2-03号房屋房产证。 原告嘉凯城公司质证意见：被告买三套结合后面的委托协议可以看出被告买的房子是投资行为，应该知道贷款办不出的风险。本案争议是被告不愿意支付违约金才导致无法协商。 被告谢肖宏未提交证据也未答辩。 结合原、被告的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下： 经审理查明：原告嘉凯城公司（出卖人）于2015年11月24日与被告叶忆军、谢肖宏（买受人）同时签署了3份《浙江省商品房买卖合同》（案涉合同编号2015预0002834号），约定被告购买由原告开发的位于桐庐县“横村城市客厅”项目房屋1幢2-02室（建筑面积23.77平方米，单价每平方米5652.37元，房屋总价134357元。合同约定的其他主要内容：第七条付款方式为其他方式（商业贷款），买受人应在按揭银行或出卖人通知办理按揭手续后10天内与出卖人指定的银行办理完毕相关贷款手续；第八条买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过90日，应在付款期限届满的第二日起至全额支付应付款之日止，按逾期应付款的日万分之5支付违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按前述规定的计算方式支付违约金；第九条交付期限及条件，出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；第十六条关于产权登记的约定，出卖人在2016年3月31日前办理好土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同附件八：补充协议内容第四条对付款方式及期限的补充约定，买受人应于本合同签订后的【六十日】内将贷款支付至出卖人银行账户。若六十日内商业贷款未全部到达出卖人银行账户的，买受人应于本合同签订后的【六十日】届满后的【七】日内一次性付清全部购房款。逾期未付的，按本合同逾期付款的约定处理；补充协议内容第五条对房屋交付的补充约定，以买受人支付了全部应付款项为房屋交付前提。合同签订后，被告支付了预售购房款74357元，剩余60000元合同约定以银行按揭方式支付原告，但由于银行按揭贷款被告未办理成功，剩余房款至今未付。 另查明，被告叶忆军、谢肖宏同日购买的由原告开发“横村城市客厅”项目房屋1幢2-03室，于2016年9月26日办理了银行按揭。 本院认为：原告嘉凯城公司与被告叶忆军、谢肖宏于2015年11月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》，是双方当事人意思一致表示，合法有效。本案主要争有以下几点：1、原、被告谁先违约？按照合同第七条约定，买受人应在按揭银行或出卖人通知办理按揭手续后10天内与出卖人指定的银行办理完毕相关贷款手续；合同附件八补充协议内容第四条，对付款方式及期限的补充约定，买受人应于本合同签订后的六十日内将贷款支付至出卖人银行账户。若六十日内商业贷款未全部到达出卖人银行账户的，本合同签订后的六十日届满后的七日内一次性付清全部购房款。合同第十六条约定2016年3月31日前办理好土地、房屋权属证书。常理下，原告嘉凯城公司办理好土地、房屋权属证书后，即可通知被告叶忆军、谢肖宏办理相关贷款手续，现原告嘉凯城公司没有证据证明已通知被告叶忆军、谢肖宏可办理涉案房屋相关贷款事宜。从本案查明的事实即被告叶忆军、谢肖宏同日购买的由原告开发“横村城市客厅”项目房屋1幢2-03室，于2016年9月26日才办理了银行按揭，可以说明原告嘉凯城公司前期未能按约定办理好土地、房屋权属证书等银行贷款所需相关材料，因此原告嘉凯城公司违约在先。但是被告叶忆军、谢肖宏在2016年9月26日已成功办理了2-03室房屋银行按揭贷款后，亦应知道在涉案房屋不能获得银行按揭贷款的情况下，应在2016年10月3日付清剩余60000元房款，可是被告叶忆军、谢肖宏也未按约定支付剩余房款，亦属违约；2、关于违约金是否过高，予以调整的问题？违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。原、被告双方在知道涉案房屋不能获得银行按揭贷款的情况下，双方均未能提供证据证明自己积极要求对方协商解决后续事宜，因此造成损失的扩大，均负有责任。本案虽然约定的每逾期一日按照未支付款项的万分之五支付违约金，但原告嘉凯城公司未提供证据证明实际的损失，故被告叶忆军、谢肖宏主张双方约定的违约金过高，并请求予以调整，应予以支持。根据本案实际情况，将损失计算方式酌情调整为2019年8月19日之前以中国人民银行同期同类贷款基准利率计付损失，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的损失；3、违约损失的计付时间？2019年9月26日被告叶忆军、谢肖宏应当知道涉案房屋不能获得银行按揭贷款，须在同年10月3日付清剩余房款，故从同年10月4日起计付损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决如下： 一、被告叶忆军、谢肖宏应于本判决生效后三十日内给付原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司购房款人民币60000元，并支付以60000元为基数自2016年10月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期存款利率计付的利息。2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的损失； 二、驳回原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2303元，减半收取1151.5元,由被告叶忆军、谢肖宏负担。 原告嘉凯城城镇化建设发展（桐庐横村）有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告叶忆军、谢肖宏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈世荣 二〇二〇年六月五日 书记员  张 抗 附：本案适用的法律、法规等 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。