辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终571号 上诉人（原审被告）：王金云，女，1984年5月20日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：郭志玲，男，1980年11月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审被告）：郭志玲，男，1980年11月10日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：盘锦星洲物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区石油大街筑景巴塞罗那一期38#-201。 法定代表人：冯晓琳，该公司经理。 委托诉讼代理人：王兆麟，该公司员工。 上诉人王金云、郭志玲因与被上诉人盘锦星洲物业管理有限公司与物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郭志玲、上诉人王金云的委托诉讼代理人郭志玲、被上诉人盘锦星洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人王兆麟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王金云、郭志玲二审上诉请求及理由：上诉请求：1、撤销（2019）辽1103民初3103号民事判决书。2、发回重审或改判驳回被上诉人原审诉求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未通过上门催交或书面告知等形式督促上诉人限期交纳物业服务费而直接起诉上诉人，违反了《盘锦市物业管理条例》第二十三条“…业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置书面告知等形式督促其限期交纳；…之规定。二、上诉人房屋承重墙属于物业共用部位，因被上诉人未按合同约定履行对承重墙裂缝维修义务，上诉人有权拒绝履行缴纳物业费的要求。上诉人居住的房屋承重墙存在严重质量问题，墙体出现多处裂缝，因此多次与被上诉人反映要求维修。开发商盘锦星洲置业有限公司曾两次派人现场查看，均未采取修复措施，后来不了了之。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，…。根据上述的规定，结合当前房屋的设计、建造情况以及小区物业的实际情况，物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同书》，服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。综上，上诉人房屋承重墙属于物业共用部位，属于合同内约定的维修范围。被上诉人未按合同约定履行维修义务，上诉人有权拒绝履行缴纳物业费的要求。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人合法诉求。 盘锦星洲物业管理有限公司二审辩称：1、上诉人提出的未向其催缴物业费不属实，被上诉人在一审时已提供催缴物业费通知的照片。2、房屋维修的问题不属于上诉人缴纳物业费服务范围。对于房屋维修问题，被上诉人可以给予沟通和协调。被上诉人可以提供一些小区日常服务的照片，说明物业公司对小区进行持续的日常服务和管理，上诉人应该依法交纳物业费和电梯费。 盘锦星洲物业管理有限公司一审诉称：1．判令被告立即支付物业费、电梯费总计3806元；2．要求被告支付逾期付款的违约金1214元（3806×0.0005×638）；3．要求被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系筑景巴塞罗那二期44号楼2单元602室业主。依据《前期物业服务协议》第三章第二条，物业服务的各项费用预收费1年。物业服务费标准为高层：1.3元/平方米/月，电梯使用费每户480元/年；物业服务协议第十二条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠款总额的0.3%标准支付违约金。被告现拖欠2017年11月1日至2019年10月31日期间物业费、电梯费总计3806元，经原告多次催款，被告未能支付，故诉至法院。 一审法院审理查明：被告王金云、郭志玲系盘锦市兴隆台区筑景巴塞罗那二期44号楼2单元602室的业主，房屋面积为91.2平方米。2015年8月31日，盘锦星洲置业有限公司（即建设单位）与盘锦一线物业管理有限公司（以下简称“一线物业”）签订了《前期物业服务合同》，选聘一线物业对筑景·巴塞罗那二期提供物业服务，合同期限自2015年9月1日至2025年8月31日。2015年11月26日，一线物业与被告郭志玲签订《前期物业服务协议》。2017年4月20日，原告与盘锦星洲置业有限公司签订《前期物业服务合同书》，约定由原告对筑景·巴塞罗那一期、二期提供前期物业服务。服务内容包括：1．物业共用部位的维修、养护和管理；2．物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3．物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．停车场事务维护和管理；…。物业服务费用收费标准为：高层1.3元/平方米/月，电梯费人民币480元/年/户，业主应于期满前一个月预交下一年物业费用，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金。合同期限自2017年4月20日起，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效，全合同自动终止。2017年5月8日，原告与盘锦星洲置业有限公司及一线物业三方签订《物业服务企业变更协议》，载明：筑景·巴塞罗那一期、二期仍未选举业主委员会，因一线物业不能继续提供物业服务，盘锦星洲置业有限公司依法选聘本案原告提供物业服务，并已向政府部门备案。物业交接时间为2017年5月15日，交接日盘锦星洲置业有限公司与一线物业签订的《前期物业服务合同》予以解除，本案原告正式成为筑景·巴塞罗那一期、二期的物业服务提供者。2017年5月15日，原告与一线物业签订《物业交接合同》。另查，被告王金云、郭志玲拖欠自2017年11月1日起至2019年10月31日止的物业费人民币2845.44元（1.3元/平方米/月×91.2平方米×24个月），电梯费人民币960元（480.00元/年/户×2年）。 一审法院审理认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，原告与盘锦星洲置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同书》合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定的义务。原告已经履行了物业服务义务，故被告应当交纳物业费及电梯费。关于滞纳金，因原告在为该小区提供物业服务期间，存在与业主就物业服务沟通不畅的情况，故对原告的该项主张，不予支持。二被告经合法传唤，均无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩，视为其放弃对原告诉讼主张进行抗辩的权利，故依法缺席审理及判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告王金云、郭志玲于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦星洲物业管理有限公司自2017年11月1日起至2019年10月31日止的物业费人民币2845.44元、电梯费人民币960元，合计人民币3805.44元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王金云、郭志玲负担。 本案争议的焦点：上诉人应否缴纳物业费和电梯费。 围绕本案争议的问题，上诉人王金云、郭志玲的意见同其上诉意见。 围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦星洲物业管理有限公司的意见同其答辩意见。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出其不应交纳物业费、电梯费的上诉请求。因被上诉人已提供了物业服务，其已履行了物业管理服务的义务，上诉人应当交纳物业费、电梯费等相关费用，且上诉人也无充分证据证明其不应当交纳物业费、电梯费等相关费用。至于上诉人提出的房屋存在质量问题，应当属于房屋开发单位所遗留的问题，并非被上诉人违反物业服务合同约定或不履行物业服务合同行为所造成。据此，上诉人不应交纳物业费、电梯费的上诉请求依据不足，不予支持。 综上，一审判决并无不当，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王金云、郭志玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年六月一日 书记员 于 畅