河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6046号上诉人（原审原告）：孙胜旗，男，1956年5月5日出生，汉族，住郑州市。上诉人（原审原告）：张玉娟，女，1957年12月20日出生，汉族，住郑州市中原区。二上诉人共同委托诉讼代理人：代娟，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会。负责人：刘卫平，村主任。委托诉讼代理人：王子万，河南经东律师事务所律师。上诉人孙胜旗、张玉娟与被上诉人郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孙胜旗、张玉娟上诉请求：1.一审法院判决部分事实认定错误，导致赔偿过低。2.造成房屋损失扩大主要是房屋质量问题，无法通过简单维修能够改变，上诉人多次向被上诉人反映、协商仍得不到有效的支持才造成大面积漏水损失，故主要责任应该由被上诉人承担。3.一审法院认定漏水影响使用面积及天数没有法律依据，请求依法改判或者发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会辩称：1.涉案房屋是租赁是答辩人进过招投标的方式对外出租的，招标公告第五条记载“房屋漏水、房屋维修、围挡、物业、水电问题由中标人自行解决”，所以，被答辩人应自行承担责任。2.在签订《商铺租赁合同》前，被答辩人对涉案部分房屋漏水问题明知。3.涉案房屋以21元/平方米/月出租，远低于周边租赁价格，充分考虑了漏水的问题，被答辩人物权主张房屋漏水损失。4.虽然部分房屋漏水，但是依然可以正常使用，未造成被答辩人损失。5.一审判决认定的漏水面积不合法，与事实不符，不应赔偿。6.一审判决并未查明漏水原因，房屋漏水是否与答辩人有关，无法证明。7.答辩人不应承担赔偿责任。孙胜旗、张玉娟向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿二名原告损失787，494元，即主张被告退还二名原告已交付的部分房租；2．本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理认定事实如下：2018年11月10日，原告孙胜旗、张玉娟（乙方）与被告后宋村村委（甲方）签订《航空港区锦绣枣园小区后宋村商铺租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落于锦绣枣园18号楼956.31平方米、27号楼2015平方米、28号楼3042.34平方米、锦绣荷园1号楼964.64平方米商铺出租给乙方用于经营，建筑面积共6978.1平方米；租赁期为五年，自2018年12月10日起至2023年12月9日止；租金及支付方式：甲方以每月每平米21元的价格出租给乙方，每年租金1，758，481.2元，乙方须在合同签订十日之内支付一年租金，以后房租每年一交，提前一个月交纳；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；乙方应保证门面房及周边整洁，配合政府及相关部门做好消防、卫生、安全等检查，否则造成的损失由乙方承担。合同签订后，二名原告向被告支付了2018年12月10日至2019年12月9日的租金。二名原告对租赁的房屋用于再出租。现原告主张因房屋漏水、地铁围挡、垃圾问题导致其租赁的房屋共计3224.77平方米不能使用，要求被告按照租金每平方米21元/月的标准赔偿其2018年12月10日至2019年12月9日的损失共计787，494元（已扣除其中锦绣枣园18号楼390平方米以低价25，000元/半年出租的金额）。诉讼过程中，一审法院组织各方当事人进行现场勘验，二名原告与被告共同确认郑州航空港区锦绣枣园18号楼5个商铺约956.31平方米均存在下雨时漏水及卫生间漏水；锦绣枣园27号楼140-57号商铺平台下雨时漏水及卫生间漏水、140-56号与140-58号商铺下雨时平台漏水；锦绣枣园28号楼140-59号商铺下雨时平台墙缝渗水，140-61与140-62号商铺下雨时平台漏水、卫生间漏水，140-63号商铺下雨时平台漏水，140-71号商铺平台漏水；锦绣荷园1号楼2楼2个商铺约264平方米左右存在漏水情形。锦绣枣园27号楼、28号楼门前系地铁围挡，锦绣荷园1号楼2楼商铺存在垃圾问题。另查明，郑州市2018年12月10日至2019年12月9日的下雨天数共计62天。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《航空港区锦绣枣园小区后宋村商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，当事人应当遵循诚实信用原则，合理确定合同当事人之间的权利义务。本案中，原、被告因涉诉房屋主要存在漏水质量问题产生损害赔偿纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。由此可见，在本案合同履行过程中，出租方即本案《航空港区锦绣枣园小区后宋村商铺租赁合同》诉讼中，被告认可涉诉房屋出租前存在漏水情况，称“涉诉房屋招标出租前维修过一次，但维修的不彻底，并未根本解决雨天漏雨及部分下水管道漏水的问题”。依据法律规定，二名原告作为承租方，在出租方即本案被告未对房屋维修到位的情况下，亦可自行维修，而二名原告怠于履行自行维修的义务，过度依赖于被告，致使房屋漏水状态持续，进一步扩大了损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，该院对于二名原告主张的因出租屋质量问题所产生的租金损失中“合理期限”内的损失予以支持，结合本案实际，对于原告超出合理期限的扩大部分，因其中含有一定的市场风险因素，故其主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，参考郑州市2018年12月10日至2019年12月9日的下雨总天数，本院酌情认定漏雨导致涉诉房屋影响正常使用期间为2个月。关于漏雨房屋面积，结合当事人陈述、提交的证据及现场勘查情况，认定影响使用面积为：锦绣枣园18号楼共计956.31平方米，锦绣枣园27号楼140-56号100平方米、140-57号121平方米、140-58号146平方米，锦绣枣园28号楼140-59号161平方米、140-61号与140-62号181平方米、140-63号120平方米、140-71号332平方米，锦绣荷园1号楼2楼264平方米，以上共计2381.31平方米，故酌情支持二名原告诉请减免两个月房租，计算为100，015.02元（2381.31平方米×21元/平方米/月×2个月）。关于二名原告诉称地铁围挡问题导致的房屋损失，庭审中，被告辩称双方签订租赁合同前围挡已经存在，二名原告亦予以认可，结合本案事实，该院认为，二名原告租赁的涉诉房屋系商铺，其租赁时应对相应的营商环境进行评估，在预判未来的投资风险的情况下与被告磋商租赁价格，以上涉及对营商环境评估及商业风险综合考量所体现的权利义务，在双方协议约定合同承租价格时应有体现，现二名原告因部分房屋地铁围挡要求被告赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同样，关于二名原告主张的因垃圾清运问题导致房屋不能使用而造成的损失，鉴于合同中未约定垃圾清理系被告的义务，二名原告据此主张损失的依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告孙胜旗、张玉娟2018年12月10日至2019年12月9日的房租100，015.02元；二、驳回原告孙胜旗、张玉娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，674元，由原告孙胜旗、张玉娟负担10,192元，被告郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会负担1482元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人签订的《航空港区锦绣枣园小区后宋村商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。出租方郑州航空港经济综合实验区郑港办事处后宋村村民委员会发布的招标公告的性质为要约邀请，不是民事法律事实，不具有法律意义。出租人应向承租人交付符合合同约定的房屋，出租人承认，在出租前，案涉租赁房屋就存在漏水的情况，且并未维修彻底。双方在《航空港区锦绣枣园小区后宋村商铺租赁合同》中也并未对此进行特别的约定，故依据相关法律，出租人应承担主要的维修义务，在出租人未维修时，也可自行维修。即对于漏水造成的损失，双方均有责任，一审法院综合考虑双方的责任，受损房屋面积及郑州市2018年12月10日至2019年12月9日的下雨总天数等因素，酌定对承租人减免2381.31平方米2个月的房租，合法有据，并无不当，本院予以确认。综上所述，孙胜旗、张玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11674元，由孙胜旗、张玉娟负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇二〇年六月五日书记员 蔡玉龙