安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终195号上诉人（原审原告）：张世银，男，1973年9月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审被告）：黄山鲁班房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区中通广场花苑，统一社会信用代码91341003674237303L。法定代表人：徐忠荣，公司总经理。诉讼代表人：黄山鲁班房地产开发有限公司清算组。负责人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，安徽中皖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢志文，男，1993年9月2日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左英平，女，1970年1月7日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。原审第三人：徐丽娟，女，1980年5月8日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：胡艳，安徽徽润律师事务所律师。上诉人张世银因与被上诉人黄山鲁班房地产开发有限公司（以下简称黄山鲁班公司）、谢志文、左英平及原审第三人徐丽娟物权确认纠纷、排除妨害纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院2019年12月9日作出的（2019）皖1003民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2020年4月24日组织双方庭询，上诉人张世银，被上诉人谢志文及其委托诉讼代理人汪小桂，被上诉人黄山鲁班公司的委托诉讼代理人汪涛，原审第三人徐丽娟的委托诉讼代理人胡艳到庭参加了诉讼，又于2020年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人张世银，被上诉人谢志文及其委托诉讼代理人汪小桂，原审第三人徐丽娟的委托诉讼代理人胡艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张世银上诉请求：1.撤销原判,依法改判位于黄山区太平明珠小区16-148号车库归张世银所有并改判谢志文、左英平立即腾空上述车库并停止妨碍张世银使用车库的行为；2.黄山鲁班公司、谢志文、左英平承担本案诉讼费用。事实与理由:一、张世银与黄山鲁班公司法定代表人就借款抵扣房款达成合意后,张世银即将借条返还黄山鲁班公司法定代表人,张世银作为买受人已履行付款义务,张世银的买卖合同成立于2013年5月25日,黄山鲁班公司在车库不能办理产权证(因张世银在该小区没有住房,单独的车库不能办理产权证)的情况下交付清点车库即可视为履行卖方的交付义务，张世银与黄山鲁班公司的买卖合同已经履行完毕,谢志文所谓“购买行为”发生在2016年，在张世银已经实际取得案涉车库所有权的情况下,黄山鲁班公司就案涉车库无处分权，任何第三人的出售行为均应认定为无权处分；二、从谢志文陈述的交易过程也可看出车库实际由张世银占有。谢志文陈述当时准备买车库时也是通过物业辗转了解到车库是张世银所有，可见,张世银对外有对车库占有的意思表示,是否占有不能仅依据是否对物有事实上的管领和控制来判断,而是要看是否有对物占有的意思表示；三、徐丽娟开具发票的行为系个人行为,不是黄山鲁班公司的意思表示。庭审中黄山鲁班公司明确表示对于徐丽娟再次开具车库发票不知晓。四、谢志文以及其申请的证人谢某均表示其在购买车库之前,已经通过物业公司了解到车库系张世银所有,黄山鲁班公司也明确表示未将案涉车库出售给谢志文,徐丽娟擅自收取款项并开具发票的行为并未征得公司同意,木案并不属于“一房二卖”。五、但谢志文并未向张世银支付车库款,而是将款项转给徐丽娟，谢志文非善意，且谢志文至今未办理产权登记,谢志文未实际取得车库所有权。黄山鲁班公司辩称：关于谢志文与张世银及黄山鲁班公司会计徐丽娟之间车库买卖及经过，黄山鲁班公司并不知情，由人民法院依法调查认定；黄山鲁班公司已经进入强制清算程序，对其他当事人之间的买卖行为，黄山鲁班公司不应承担任何责任一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。谢志文辩称：一、谢志文与黄山鲁班公司交易时，车库是登记在黄山鲁班公司名下，不动产的产权应当是以登记为准，谢志文与黄山鲁班公司签订的车库购买协议合法有效，本案谢志文已经实际占有案涉车库；二、谢志文在购买车库时钥匙是放在物业，而且当时所留的联系电话是黄山鲁班公司法定代表人驾驶员的电话号码，付款也是向黄山鲁班公司支付，张世银对案涉车库并没有实际占有；三、徐丽娟作为黄山鲁班公司的财务人员，收取房款，并且向谢志文出具了发票，徐丽娟的行为不可能是个人行为；四、谢志文只是听说该房产可能是张世银的，但是在实际操作时均是与黄山鲁班公司人员对接，张世银既没有留下电话，也没有出过面，在谢志文取得该车库后，直到2019年张世银才称该车库是他的，此时谢志文一直占有该车库，并且缴纳了相关的物业费用等；五、车库没有办理产权登记的客观原因是黄山鲁班公司没有缴纳维修基金，很多住户都没有办理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。徐丽娟陈述意见：徐丽娟收取谢志文的车库款以及开具发票均系黄山鲁班公司负责人授意，并非个人行为。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。左英平未提交答辩意见。张世银向一审法院起诉请求：1.判令确认位于黄山区太平明珠小区的16－148号车库归张世银所有；2.判令谢志文、左英平立即腾空上述车库并停止妨碍张世银使用车库的行为。一审法院认定事实：徐忠荣系黄山鲁班公司的法定代表人，其因向张世银借款20万元，为偿还债务，徐忠荣将由黄山鲁班公司开发的太平明珠小区的四间车库（16－142、144、148、150）按每间五万元的价格抵偿张世银的20万元借款，黄山鲁班公司于2013年5月25日开具了四张安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票给张世银。但上述车库均未办理产权登记手续。期间，张世银将其中的三间车库（16－142、144、150）通过王某对外出售。2016年3月份，谢志文想在太平明珠小区内购置一间车库，谢志文母亲谢某通过物业了解到张世银有车库由王某（原系徐忠荣的驾驶员）在对外出售，尚有16－148号车库未出售。于是谢某与王某联系，最终双方协商以6万元的价格购买该车库。因王某本人在外地，于是王某告诉谢某让其与黄山鲁班公司会计徐丽娟联系，并将徐丽娟联系电话告诉谢某。此后，谢某联系到徐丽娟并经太平明珠小区物业公司工作人员当面确认，徐丽娟确系黄山鲁班公司的会计，谢志文就按徐丽娟的指示将购车库款6万元支付到其个人账户。太平明珠小区物业公司工作人员将16－148号车库钥匙交给谢某。因该车库距离谢志文购买的房屋比较远，其便与左英平协商，将其购买的16－148号车库与左英平的11幢108号车库进行了互换。2016年3月8日，谢某、左英平与黄山鲁班公司分别签订了《太平明珠车库/车位使用权转让协议书》。同时，由徐丽娟开具了《安徽增值税普通发票》给谢志文，但未办理产权登记。另查明，2019年8月6日，黄山区人民法院裁定受理芜湖市鲁班房地产开发有限公司对黄山鲁班公司的强制清算申请。并于同年9月5日，决定指定安徽中皖律师事务所为黄山鲁班公司清算组。再查，黄山区太平明珠小区16－148号车库钥匙在谢志文购买前，一直在该小区物业公司处。一审法院院认为，本案的争议焦点为黄山区太平明珠小区16－148号车库所有权归谁。从本案查明的事实上看，黄山鲁班公司作为案涉车库的出卖人，将同一房屋分别出售给两个买受人，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，根据法律规定，一般应按照已经办理房屋所有权转移登记的、已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的、已经合法占有房屋的、合同实际履行在先的、均未履行，合同成立在先的顺序确定买受人的权利保护顺位。本案中，黄山鲁班公司就同一车库均开具了购房发票给张世银与谢志文二人，双方购买合同有效且二人均主张对该车库享有所有权，在均未办理房屋转移登记、预告登记、合同备案手续的情形下，应由已经合法占有该车库的谢志文取得所有权。虽然谢志文将该车库与左英平的车库进行了互换，现由左英平实际占有案涉车库，但并不影响本案的处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：驳回张世银的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由张世银负担。张世银在二审中申请证人王某出庭作证，证明张世银未委托王某出售涉案车库，谢志文、徐丽娟发表质证意见：王某的证人证言与电话录间不符，三性均有异议。谢志文在二审中提交一份2019年度物业费管理发票，证明谢志文缴纳物业费，一直实际占有车库。张世银质证意见：对真实性无异议，谢志文缴纳的物业费是今年开的，不是2016年开的；黄山鲁班公司质证意见：真实性无异议，请法庭注意的是2019年的物业费；徐丽娟质证意见：真实性无异议，但如果要证明实际占有，应当向法庭提供其从购买时到开庭前物业费整体的票据。王某的证人证言与电话录间不符，本院不予认定。各方对谢志文提交的2019年度物业费管理发票的真实性无异议，本院予以认定。本院对原审查明的徐忠荣与张世银借款之外的其他事实予以确认。徐忠荣在一审庭审笔录中陈述：我个人向张世银借款，我用黄山鲁班公司的四间车库抵了这个债务，这四间车库并没有办理手续。张世银在二审中陈述：2013年5月25日，双方在太平明珠的办公楼签订合同，有曹家胜、王某、徐丽娟及徐忠荣在场，合同是当场签订的，但合同不是我本人签订的，是曹家胜帮我签订的。签订合同那天我去了黄山鲁班公司，徐忠荣说把钥匙给我，我说就放到物业那里，当时只是口头上说，没有看到钥匙实物。本院认为，张世银在庭审中认可案涉车库并未实际占有，以及徐忠荣在一审庭审笔录中陈述的“是我个人向张世银借的，我用黄山鲁班公司的四间车库抵了这个债务，这四间车库并没有办理手续”，可以认定案涉车库黄山鲁班公司并没有实际交付张世银。谢志文、左英平与黄山鲁班公司签订车库买卖合同，并将案涉车库交付谢志文、左英平，其两人已经合法占有，在此情况下，张世银无权向谢志文、左英平主张权利。原审判决并无不当。张世银的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张世银负担。本判决为终审判决。审判长 程 力审判员 狄志国审判员 胡泽萍二〇二〇年六月八日法官助理宋乾平书记员徐芃附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。