贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3034号上诉人（原审被告）:贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。被上诉人（原审原告）：文剑，男，汉族，1966年3月5日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司因与被上诉人文剑商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初12801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告文剑逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款272475元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准，从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告文剑的其他诉讼请求。案件受理费人民币717.00元（已按简易程序减半收取），由原告文剑负担215.10元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担501.90元。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、被上诉人未举证其存在损失，一审判决支持违约金无事实依据。2、逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书是国家政策因素即《不动产登记暂行条例》施行所致，属不可抗力，上诉人享有法定免责事由，不应承担违约责任，一审认定上诉人构成违约并判决上诉人支付违约金，认定事实错误。3、被上诉人未举证其存在损失，属于损失难以确定的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金具有法律依据，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条，在贷款利率的基础上加收利息，加收幅度也应在30-50%之间。并且，最高人民法院2019年11月8日印发《全国民商事审判工作会议纪要》明确：自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。一审判决由上诉人以被上诉人购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的169%的标准向被上诉人支付违约金，适用法律错误，有违公平原则。被上诉人文剑二审未作答辩。经审理，二审查明事实与一审相同。本案二审争议焦点：1、上诉人是否应当承担违约责任；2、一审法院对违约金标准的认定是否得当。本院认为：关于争议焦点一。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。上诉人至今未取得涉案商品房所有权初始登记，未履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的义务，已构成违约，应承担违约责任。我市于2016年9月30日在毕节市七星关区金海湖新区实施不动产统一登记，但2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，上诉人至今未取得涉案商品房的综合验收备案证明书，也不能提供证据证明涉案房屋具备办理转移登记的有关文书，即使没有国家政策的调整，上诉人也存在违约事实，也应承担违约责任。上诉人认为其不能交付办理涉案商品房转移登记有关文书是国家政策即《不动产登记暂行条例》施行所致，属于不可抗力，其不承担违约责任的上诉理由不成立。违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提，上诉人认为被上诉人未举证存在损失，不应支付违约金的上诉理由不成立。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该条规定是针对“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”的情形，且使用“可以”一词，赋予了法官一定程度的自由裁量权。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条规定：“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。双方当事人有合同约定，且约定的违约金相对过高，加之损失难以确认，一审将本案违约金调整为以被上诉人购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的169%的标准向被上诉人支付违约金，并无明显不当。上诉人认为应调为以被上诉人购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准向被上诉人支付违约金的上诉理由不成立。另，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，2019年8月19日之前的违约金，上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准向被上诉人支付。2019年8月20日之后的违约金，上诉人按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.69倍向被上诉人支付。一审判决未进行区分，一直以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算违约金不当的上诉理由成立。综上所述，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初12801号民事判决；二、上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人文剑逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（2017年6月1日至2019年8月19日的违约金，以272475元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍计算；2019年8月20日之后的违约金，以272475元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.69倍从2019年8月20日起计算至上诉人提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止）。三、驳回被上诉人文剑的一审其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费717元，由被上诉人文剑负担215.10元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担501.90元。二审案件受理费1004元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司预交二审案件受理费1434元，由其自行退回430元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年六月一日书记员 秦宇彤