陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终3494号 上诉人（原审被告）：陕西亚趣商业运营管理有限公司。。法定代表人：杜付林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学清，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁嘉楠，陕西恒达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：樊博，男，1990年2月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人陕西亚趣商业运营管理有限公司（以下简称亚趣公司）因与被上诉人樊博房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初17829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。亚趣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令亚趣公司不予退还樊博租金、设备使用费、公共区域维护费、商铺履约保证金共35400元；3.判令亚趣公司不予赔偿樊博装修损失2000元；4.一、二审诉讼费均由樊博负担。事实和理由：1.一审法院认定《亚趣文化广场商铺租赁合同》第六条第五款无效错误，该条款约定内容并未排除樊博权利，系履行义务以达双方共赢的目的，樊博签订合同前已实地考察并自愿选择商铺，樊博明确知晓其选定商铺周边铺位仍处于空置状态，亦应知晓后续商户装修产生影响。2.涉案广场系平层无隔断式商业广场，涉案商铺位于广场二层，该层所有商户均由亚趣公司招商引进，故亚趣公司与樊博签订合同以及本案诉讼期间及将来，商铺流转以及装修均属于正常经营状态，全国实体店均系此种情况，亚趣公司不存在过错。因建筑结构局限，第三方商户在装修期间应设立围挡，隔绝装修噪音、粉尘，各商户均在承租商铺范围内施工，并未超出必要限度，远未达到对樊博经营造成影响的程度，且亚趣公司积极与樊博协商亦同意对其补偿，亚趣公司已尽审慎义务，樊博以影响经营为由要求解除合同，实系转嫁自身经营风险。3.双方租赁合同符合《合同法》第94条规定的解除条件，樊博也未履行《合同法》第96条规定的通知义务，樊博要求解除合同，缺乏法律依据。4.樊博无故停业、撤店，并单方要求解除合同构成违约，应当承担违约责任，亚趣公司有权不予退还樊博全部已付款项及保证金。樊博辩称，1.一审认定《亚趣文化广场商铺租赁合同》第六条第五款无效正确，该条款系亚趣公司免除其适租义务，排除樊博损害赔偿等权利，虽樊博系自愿选择涉案商铺，但出租人不能以此滥用权力，商铺经营过程中周围环境至关重要，亚趣公司不仅在商铺前长时间、大面积围挡装修，且欲修建密集封闭的轰趴馆，完全遮挡商铺绝大部分面积的视线。2.亚趣公司作为出租人应承担适租义务，保障樊博经营商铺周围环境符合实现“经营水吧”的合同目的，围挡装修、修建封闭式轰趴馆使樊博合同目的落空。围挡区域属于公共区域，亚趣公司作为专业的商业运营公司应考虑到对周边商户的影响，但亚趣公司仍将该区域擅自出租，亚趣公司自2019年9月25日围挡装修到至少10月29日即樊博搬离之日，致使樊博经营状况恶化，且今后作为轰趴馆势必会长时间继续封闭且遮挡涉案商铺前大部分面积。樊博多次与亚趣公司协商未果，亚趣公司仅同意免租一个月，但樊博租期尚余9个月，樊博并非转嫁经营风险，亚趣公司理应承担违约责任。3.樊博要求解除合同有事实和法律依据。双方租赁合同具备《合同法》第94条规定的解除条件，亚趣公司违反适租义务，导致樊博合同目的无法实现，樊博享有法定解除权，法定解除权系形成权，通知到达时合同即告解除，“起诉前通知”并非行使解除权的构成要件，樊博于2019年10月10日起诉请求解除合同并退租，自起诉状副本送达亚趣公司之日合同当然解除，且樊博已与10月29日搬离涉案商铺，给亚趣公司邮寄《退租通知书》，樊博并未违约。樊博向一审法院起诉请求：1.判令解除樊博、亚趣公司租赁合同，退还樊博房租7965元、设备使用费11947.5元、公共区域维护费11947.5元、履约保证金3540元、消防改造费2400元，共计37800元；2.判令亚趣公司赔偿樊博装修费残值损失9000元，原材料损失费3200元、人工费用1500元，共计13700元；3.本案诉讼费由亚趣公司负担。一审法院认定事实：2019年3月24日，樊博（乙方）与亚趣公司（甲方）签订亚趣文化广场商铺租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于西安市XX区XX路XX号XX层XX号铺位，建筑面积29.5平方米（含应分摊的商场公用面积），乙方承租该商铺用于经营水吧，租期暂定2019年3月25日至2019年6月24日为装修期（不计房租），实际起租日自2019年6月25日至2020年6月24日，每月租金885元、设备使用费1327.5元、公共区域维护费1327.5元，第一年度费用总计42480元，乙方须一次性支付履约保证金3540元。该合同约定乙方进场后，甲方仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别商铺区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工作，甲方无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方不得干涉。该合同约定除本合同另有规定外，任一方不得提前解除本合同（包括在本合同签订后至实际起租日期前），因乙方单方面提出解除合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项及保证金等，该合同系亚趣公司提供的制式合同。合同签订当日，樊博向亚趣公司支付案涉商铺履约保证金3540元， 一年的租金、设备使用费、公共区域维护费共计42480元。合同签订后，樊博对案涉商铺进行装修，用于经营水吧。2019年9月25日起亚趣公司将樊博旁边部分区域出租、装修，樊博周边环境发生变化，不利于樊博经营。2019年10月14日，樊博向法院提起诉讼，要求解除与亚趣公司签订的商铺租赁合同。2019年10月30日樊博以亚趣公司违反合同约定，出租公共区域面积并进行大范围围挡装修，单方面改造商铺实际状况等为由向亚趣公司邮寄退租通知书，退还亚趣公司案涉商铺，要求亚趣公司退还租金、设备使用费、公共区域维护费、消防改造费、押金合计37800元，并赔偿其装修费、原材料损失费、人工费合计13700元。2019年10月31日，亚趣公司回复樊博，不同意其退租要求，要求按照合同约定继续履行。本案中樊博、亚趣公司各执己见，致调解未果。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案亚趣公司将樊博旁边部分区域出租、围挡装修，致樊博周边环境发生变化，影响樊博经营，必然给樊博造成一定经济损失。虽案涉租赁合同第六条第五款约定亚趣公司有权对周边环境的建设、公共区域或个别商铺区域的装修、改造、修缮，亚趣公司无需为此向乙方作出任何赔偿，因案涉租赁合同为亚趣公司出具的制式合同，该条款为格式条款，亚趣公司未提供证据证明其尽到提示义务，且该条款免除亚趣公司责任，排除樊博主要权利，应为无效。现樊博商铺周边环境与原始状态差异较大，如继续履行樊博、亚趣公司签订的商铺租赁合同必然会给樊博造成损失，且考虑到亚趣公司出租、围挡装修后获取利益及樊博已于2019年10月29日从案涉商铺搬离的情况，本案依法解除樊博、亚趣公司签订的案涉商铺租赁合同。本案结合上述情况及双方合同约定计算标准，对樊博要求亚趣公司退还35400元（房屋租金7965元、设备使用费11947.5元、公共区域维护费11947.5元、商铺履约保证金3540元）诉讼请求予以支持；对樊博要求亚趣公司赔偿装修损失13700元一项，本案樊博不对装修价值申请鉴定，本案并结合案涉租赁合同约定的租期、实际经营时间、装修情况，酌定由亚趣公司赔偿樊博2000元。樊博要求亚趣公司返还消防改造费2400元，樊博未提供有效证据亚趣公司收取该费用，对樊博该项请求不予支持。樊博要求亚趣公司赔偿人工费及原材料费一项，本案中樊博自认其与亚趣公司开始围挡装修后两三天便停止经营，樊博停业后负有及时止损的义务，且本案已判令亚趣公司退还樊博相关费用35400元，本案对樊博该项损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告樊博返还房屋租金7965元、设备使用费11947.5元、公共区域维护费11947.5元、商铺履约保证金3540元，共计35400元。二、被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告樊博赔偿装修损失2000元。三、驳回原告樊博其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1220元（原告樊博已预交），由原告樊博负担335元；由被告陕西亚趣商业运营管理有限公司负担885元，于履行上款时一并支付原告樊博。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，樊博与亚趣公司签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》，约定樊博租赁涉案商铺用于经营水吧，亚趣公司作为出租人即负有租赁期间保持租赁物符合约定用途的合同义务。根据本案一审查明事实，前述租赁合同履行过程中，因亚趣公司商业行为致樊博承租商铺周边区域出现装修围挡，樊博经营水吧的商业环境受到影响，遂于2019年10月29日搬离承租商铺，基于以上情况，涉案租赁合同已无履行基础，一审认定合同解除，与法不悖。合同解除，尚未履行的终止履行，一审判决亚趣公司退还樊博剩余租金、设备使用费、公共区域维护费及履约保证金，符合法律规定。另外，涉案租赁合同的解除存有出租人亚趣公司未能完全保持租赁物符合其与承租人约定用途的因素，同时樊博与亚趣公司租赁合同约定租期至2020年6月24日，但樊博仅实际使用涉案商铺至2019年10月29日合同即告解除，故一审酌情亚趣公司支付樊博装修损失2000元，符合本案审查情况，本院不再予以调整。至于亚趣公司以涉案租赁合同关于出租人无需向承租人赔偿的约定作为抗辩理由，本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，适租义务系该合同中出租人的根本义务，也是出租人享有相应合同权利的基础，该义务是否完全履行涉及合同目的的实现，一审法院对其抗辩理由未予采纳，并无不当。综上所述，亚趣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费735元（陕西亚趣商业运营管理有限公司已预交），由陕西亚趣商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘   琪审 判 员  师   婷审 判 员  卫 婉 莹 二〇二〇年六月五日 法 官助 理  同 江 龙书 记 员  段   蓓 1