浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初7040号 原告（反诉被告）：叶龙彪，男，1980年4月20日出生，汉族，住庆元县。 委托诉讼代理人：吴利平、**珺，浙江瀛高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：倪国强，男，1964年2月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：楼芝华，浙江近远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛燕飞，浙江近远律师事务所实习律师。 原告叶龙彪与被告倪国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案，在本案审理过程中，被告倪国强提出反诉，本院也予以受理，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭合并进行了审理。叶龙彪的委托诉讼代理人吴利平、**珺，倪国强的委托诉讼代理人楼芝华、薛燕飞到庭参加诉讼。经叶龙彪申请，本院作出（2019）浙0603执保1168号财产保全的民事裁定并已执行。期间进行司法鉴定，本案现已审理终结。 原告叶龙彪向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的房屋租赁合同已于2019年3月24日解除；二、被告退还原告押金250000元及已支付租金442623元；三、被告赔偿原告装修及设施设备损失3299133元、加盟费210000元、物业费与垃圾清运费128168元、间接性经营损失313700元（自2019年5月1日计算至判决生效之日止，暂计算至2019年7月1日）。事实和理由：2018年11月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将绍兴柯桥华鑫房地产开发有限公司所有的位于绍兴市柯桥华鑫大厦A座8-12层毛坯房及一楼朝南约150平方米的门厅转租给原告用于酒店经营。租赁期限20年，自2018年11月10日至2038年10月31日止，房屋装修免租期4个月，自2018年11月10日起至2019年3月9日止，第一年租金为885247元。合同签订后，原告向被告支付了押金250000元及首半年租金442623元并对租赁房屋进行了装修，截止2019年3月底全面停工，原告共计投入4329924元，已付款3494182元（含押金、租金、酒店加盟费、物业费、垃圾清运费、装修及设施设备款、人工工资等）。 2019年3月初，石家庄市中级人民法院执行局对租赁房屋进行了现场证据搜集，口头告知原告该租赁房屋早在2015年8月7日该院作出判决之前已被法院查封，现该院作出裁定，以以物抵债的方式将华鑫大厦A座抵偿债权人渤海国际信托股份有限公司所欠债务。2019年3月24日，原告收到渤海国际信托股份有限公司书面通知函，称其为租赁房屋的所有权人并拒绝追认原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力，被告违法出租已造成公司财产损失，要求原告立即停止装修并撤出场地，否则追究原告妨碍执行的法律责任。收到通知函当日，原告就与被告协商要求解除《房屋租赁合同》，被告均以各种理由拖延推诿。为此，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告倪国强辩称，一、2018年11月14日，双方签订房屋租赁合同属实。二、房屋一直由原告在使用，在起诉以前原告从未提出要求解除租赁合同，渤海国际信托有限公司也从来没有要求被告腾退，该租赁合同一直是合法有效的。三、现原告要求解除合同的主要原因，是由于其中一股东资金紧张无法向酒店出资，向被告借款100万元，后因借款事宜发生纠纷，被告向越城区法院提起诉讼。原告要求解除合同没有事实和法律依据，理由不成立，被告不同意退还押金和租金及赔偿损失。综上请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告倪国强向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付房屋租金110655.88元（暂计算至2019年8月9日，以后租金按每月221311.75元计算至腾退日止）；二、要求反诉被告腾退位于绍兴市柯桥华鑫大厦A座8-12层房屋及一楼朝南约150平方米门厅；三、判令反诉被告支付违约金100万元。事实和理由：2018年11月14日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定反诉原告将位于绍兴柯桥华鑫房地产开发有限公司所有的位于绍兴市柯桥华鑫大厦A座8-12层房屋等出租给反诉被告，合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，反诉原告依约履行，将房屋交给了被告使用。按合同约定反诉被告应于2019年6月23日支付2019年后半年租金，但反诉被告至今未支付，也未腾退房屋，已严重违约。 2019年4月，与反诉被告合伙经营酒店的股东因无法向酒店出资导致酒店资金短缺，向反诉原告借款100万元，后因借款事宜发生纠纷，反诉原告向绍兴市越城区人民法院提起诉讼，要求归还借款。反诉被告因该案诉讼即以本诉中的理由对反诉原告进行诉讼，实属无理。 综上所述，反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，现反诉被告未按约支付租金显属违约。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉，请依法裁决。 反诉被告叶龙彪辩称，第一，双方签订的房屋租赁合同已经于2019年的3月24日解除。第二，反诉原告故意隐瞒租赁房屋在转租前已经被法院查封，并裁定以以物抵债的方式将租赁房屋抵给渤海国际信托有限公司的事实，仍然与反诉被告签订房屋租赁合同，导致了租赁房屋无法使用、合同目的无法实现，反诉原告已经构成了根本违约。第三，在2019年3月初，石家庄市中级人民法院的人员到租赁房屋现场收集证据时候，口头告诫反诉被告停止装修使用并腾退。反诉被告也于2019年的3月24日收到了房屋产权人渤海国际信托有限公司的书面通知函，要求立即停止装修并且腾退，否则追究反诉被告妨碍执行的法律责任。反诉被告于2019年3月底全面停止了装修，并且完成了腾退的义务。第四，反诉原告要求反诉被告支付100万元违约金，没有事实与法律依据。第五，反诉原告捏造事实，双方不存在任何的借款关系，另案起诉的100万元系反诉原告承诺对反诉被告损失赔偿的保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋位于绍兴市柯桥区华鑫大厦A座，系绍兴柯桥华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）开发建设。 2015年8月7日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2015）石民三初字第00187号民事判决：绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司偿还渤海国际信托有限公司（以下简称渤海公司）借款本金6000万元及利息罚息、律师服务费20万元，绍兴王子宴会大酒店有限公司、袁永华、袁林华承担连带清偿责任，渤海公司对绍兴王子宴会大酒店有限公司出质的股权享有优先受偿权，对华鑫公司提供的土地使用权及在建工程抵押权享有优先受偿权。 华鑫大厦A座174套在建工程房屋（包括案涉第八至十二层）在执行中被查封，房屋所对应的土地使用权在前述案件诉讼保全阶段已被查封。 因付款义务人未能履行该生效民事判决确定的付款义务，且华鑫大厦A座174套在建工程房屋拍卖变卖不成，河北省石家庄市中级人民法院于2018年6月7日作出（2016）冀01执86号执行裁定：一、办理过户时解除对华鑫大厦A座174套在建工程房屋及对应土地使用权的查封；二、将华鑫公司名下位于华鑫大厦A座174套在建工程房屋及对应的土地使用权以保留价10929.0627万元，交付渤海公司抵偿所欠债务；三、渤海公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。 2018年5月7日，华鑫公司与倪国强签订《房屋租赁合同》一份，约定由倪国强承租承租柯桥华鑫大厦A座5楼半层、6-12层及一楼朝南约200平方米的门厅；租赁期限二十年，自2018年6月1日起至2038年10月31日止；房屋租金每年105万元，从第六年起递增；倪国强享有房屋转租权及转租租金收益权等。 2018年11月14日，倪国强（出租方、甲方）与叶龙彪（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方与房屋所有权人华鑫公司于2018年5月7日签订了房屋租赁合同一份，合同约定甲方承租华鑫公司位于柯桥华鑫大厦A座5楼半层、6-12层及一楼朝南约200平方米的门厅，房屋性质为商业，租赁期限为二十年，自2018年6月1日起至2038年10月31日止，合同约定允许转租；乙方在签订本合同前已对上述房屋的性质、权属、结构、现状等均作了充分了解，也明知该房屋系甲方从华鑫公司租赁而来，乙方愿意承租上述房屋8-12层及一楼朝南约150平方米门厅；房屋建筑面积8-12层每层826平方米，一楼朝南约150平方米门厅，总共4280平方米；房屋租赁用途酒店、宾馆经营；房屋租赁期限20年，自2018年11月10日起至2038年10月31日止，装修免租期为前4个月；第1年（2019年3月9日至2019年11月9日）租金885247元，第2年（2019年11月10日至2020年11月9日）租金1327870元；租金每半年一付，首半年租金在合同签订当天支付，以后每半年在到期前15天内向甲方缴纳并通知甲方，先付后租；合同履约保证金25万元；甲方应保证转租给乙方的房屋符合本合同项下租赁用途的正常经营，甲方应对本合同项下转租的房屋不存在产权纠纷承担保证责任；甲方对其租赁本合同项下房屋符合转租条件，甲方承诺在签订本合同时由房屋所有权人在本合同上进行签订确认或由房屋所有权人另行出具承诺书或证明；在租赁期内，乙方应按本合同约定按时向甲方支付租金及其他相关费用；乙方必须负责消防设施的完好，未经甲方同意，不能随意更改；甲方不得无故提前终止合同，否则甲方除退还乙方已缴的当年租金、押金外，还应向乙方支付100万元的违约金；乙方不得无故提前终止合同，否则乙方已缴的租金、押金不予返还，还应向甲方支付100万元的违约金；甲方对本合同项下租赁房屋合法、符合租赁用途承担保证责任，因租赁房屋不合法或不符合租赁用途致使乙方无法开业或正常合法经营的，甲方应赔偿乙方全部损失：装修及设施设备损失按第三方评估公司数据为准，间接性经营损失以周边相同位置同类酒店实际收入进行赔偿，因甲方无法提供乙方办理相关证照所需材料或因房屋不能满足租赁用途造成乙方无法正常开业的，乙方延期开业期间甲方免收租金（以实际开业之日起计算租金）；合同还对其他事项作了约定。 叶龙彪于2018年11月14日向倪国强支付25万元履约保证金，于2018年11月19日向倪国强支付442623元租金。 叶龙彪收房后对房屋开始进行装修。2019年3月21日，渤海公司向叶龙彪发《通知函》一份，载明根据相关法律文书其已是华鑫大厦A座2至12层174套在建工程房屋的所有权人，华鑫公司擅自出租华鑫大厦A座5至12层，渤海公司拒绝追认叶龙彪与倪国强签署的《房屋租赁合同》，要求叶龙彪立即停止装修并撤出场地。于是叶龙彪停止了装修。 后叶龙彪与倪国强协商未成，酿成纠纷。 在本案审理过程中，叶龙彪申请对案涉租赁房屋的装修损失、设施设备损失和间接性经营损失进行鉴定，本院予以准许。2020年1月18日，绍兴市百兴价格事务有限公司作为《评估报告书》，评估房屋装修及设施设备损失为2954095元，部分间接性经营损失为房屋租金110656元/月、品牌加盟费1750元/月、物业费用11556元/月。为此叶龙彪支付鉴定费50000元。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。倪国强基于与华鑫公司签订租赁合同而获得转租权，但案涉华鑫大厦第8至12层房屋在倪国强与叶龙彪签订《房屋租赁合同》前已被人民法院查封并被裁定交付渤海公司抵偿债务，《房屋租赁合同》因其赖以存在的基础不复存在而客观上履行不能，因倪国强根本性违约致叶龙彪的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，叶龙彪要求解除《房屋租赁合同》理据充分，应予支持。叶龙彪解除合同，应当通知对方，《房屋租赁合同》自通知到达倪国强时解除。叶龙彪并无证据证明2019年3月24日已通知倪国强解除，其提供的视听证据（标注时间为2019年4月4日）亦反映当时仍在协商如何履行合同的事宜，故合同应自本案起诉状副本送达倪国强之日即2019年7月11日解除。合同解除后叶龙彪应当腾退租赁房屋，叶龙彪主张已腾退房屋，但无证据证明其已腾空并交还房屋，故本院不予采信。本案并非叶龙彪无故提前解除合同，倪国强要求叶龙彪支付100万元违约金与约定不符，本院予以驳回。 本案中，《房屋租赁合同》因其赖以存在的基础不复存在而客观上履行不能，但倪国强在未经渤海公司同意的情况下仍将房屋交付给叶龙彪，该行为实际上侵犯了渤海公司根据生效的执行裁定书取得的房屋占有使用的权利，倪国强不能以此违法侵权行为而获利。同时，《房屋租赁合同》约定因房屋不能满足租赁用途造成乙方无法正常开业的，乙方延期开业期间甲方免收租金，故本院对叶龙彪要求倪国强返还租金、押金合计692623元的诉讼请求依法予以支持，对倪国强要求叶龙彪向其支付租金的反诉请求予以驳回。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”且双方约定因租赁房屋不合法或不符合租赁用途致使乙方无法开业或正常合法经营的，倪国强应赔偿叶龙彪损失（装修及设施设备损失按第三方评估公司数据为准）。因倪国强提供的租赁房屋叶龙彪不能用于经营宾馆，导致叶龙彪房屋装修及设施设备等损失，倪国强依法应予赔偿。根据鉴定结论，首先对装修损失除消防工程342722元外的2611373元应予认定。对于消防工程，叶龙彪提供了消防工程及验收合同、建设工程消防设计备案情况登记表、建设工程消防设计备案凭证及已支付款项的依据，其进行了消防装修改建工程应属事实；而倪国强提供的建设工程消防验收意见书也可反映华鑫大厦A座整体通过消防验收，应当对消防设施具有一定的投入，现双方均无充分证据对于现场的消防施工作出明确区分，本院酌情按鉴定结论的70%确定叶龙彪的装修损失，金额为239905.40元。叶龙彪主张的未在现场的物品损失纳入赔偿范围，依据不足，本院不予认定，故装修及设施设备损失合计认定为2851278.40元。对于加盟费损失，根据叶龙彪提供的特许经营合同反映，其中的16万元属于标准化保证金，在一定条件下可返还，故该部分损失尚无法认定；其中的5万元属于工程指导费，因目前叶龙彪无法继续装修施工，故对该部分支出纳入损失范围。按照物业服务协议约定，物业费按照2.7元/月/平方米的标准支付，租赁房屋面积为4280平方米，物业费为11556元/月，故从2018年11月14日至2019年7月11日《房屋租赁合同》解除时的物业费应为91677.60元[11556×（7+28÷30）]，对于未及时腾退扩大的损失不纳入赔偿范围。垃圾清运费已包括在鉴定的装修损失中，不应重复计算。评估结论认定的部分间接性损失包括房屋租金、加盟费、物业费，对于租金本院已判决返，加盟费、物业费已在前文中处理，均不作重复处理。叶龙彪自认于2019年3月停工，根据《评估报告书》所附照片反映，当时宾馆远未到开业经营的条件，叶龙彪要求自2019年5月1日起计算经营损失，依据不足。宾馆经营本身风险较大，净利润需考虑宾馆收入、经营成本等各种因素，具有不确定性，叶龙彪主张间接性经营损失，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条规定，判决如下： 一、叶龙彪与倪国强在2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日起解除； 二、叶龙彪应于本判决生效之日起十五日内腾退位于绍兴市柯桥区朝南门厅； 三、倪国强应于本判决生效之日起十日内支付叶龙彪3685579元； 四、驳回叶龙彪的其他本诉请求； 五、驳回倪国强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费43949元，由叶龙彪负担9067元，倪国强负担34882元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费减半收取7398元，由倪国强负担7318元，叶龙彪负担80元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全申请费5000元，由叶龙彪负担1032元，倪国强负担3968元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费50000元（已由叶龙彪预缴），由叶龙彪负担10540元，倪国强负担39460元，倪国强应于本判决生效之日起十日内支付叶龙彪39460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  任高翔 人民陪审员  朱刚强 人民陪审员  梁振兴 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  於莉萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。