江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2274号原告：中国农业银行股份有限公司抚州临川支行，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡镇桥东路19号。统一社会信用代码：91361002705790401R。负责人：罗凤萍，系该支行行长。委托诉讼代理人：饶精华，男，1974年10月5日出生，汉族，抚州市临川区人，系该支行客户经理，住江西省抚州市高新技术产业开发区。被告：乐丽华，女，1976年8月25日出生，汉族，抚州市人，住江西省抚州市。被告：程少箭，男，1976年4月25日出生，汉族，抚州市人，住江西省抚州市。原告中国农业银行股份有限公司抚州临川支行诉被告乐丽华、程少箭金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人饶精华，被告乐丽华到庭参加诉讼，被告程少箭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司抚州临川支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告住房按揭欠款本金114098.46元，利息1505.23元，罚息26.88元，复利10.22元，合计115295.46元（暂计算至2020年2月20日）；2、判令原告以被告抵押房产的拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告乐丽华于2010年1月19日在原告处申请了抚州万景房地产开发有限公司开发的“清华锦园”3幢2单元1802室（建筑面积107.08平方米）的一手住房按揭贷款18.4万元。经报上级批准，2010年2月6日原告与抚州万景房地产开发有限公司及被告乐丽华、程少箭夫妇三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号36105201000004686，借款金融18.4万元，借款期限240个月，即2020年2月6日至2030年2月5日止，年利率5.94%下浮30%，即执行年利率4.158%，还款方式为分期等额本息，每一个月为一个还款周期，每期末月的20日为还款日。抚州万景房地产开发有限公司为被告提供阶段性担保。借款后，被告从2019年10月20日至2020年2月20日已连续5期未按月还款，直至起诉日被告仍然分文未还，已严重违约。截止2020年2月20日，被告已拖欠原告借款共计115295.46元，其中本金114098.46元、利息1505.23元，罚息26.88元，复利10.22元。根据合同约定，原告有权提前收回剩余欠款本金、利息并计算罚息和复利。因被告于2014年12月23日在房管部门办理了按揭抵押，房屋他项权利人为原告，故抚州万景房地产开发有限公司不再承担担保责任。被告从2019年10月拖欠贷款至今，原告虽多次催收，但被告仍未归还借款，为此，原告特向法院起诉。被告乐丽华辩称，对原告的诉请无异议。被告程少箭未作答辩。本院经审理，认定事实如下：被告乐丽华、程少箭系夫妻关系。2010年1月29日，被告乐丽华向原告申请房地产贷款184000元，用于购买抚州万景房地产开发有限公司开发建设的清华锦园3幢2单元1802室房屋，同时，被告程少箭向原告出具共同还款承诺书，承诺在该贷款期间与被告乐丽华共同承担还款责任。2010年2月6日，原告（贷款人）与被告乐丽华(借款人、抵押人)、程少箭（抵押人)及抚州万景房地产开发有限公司（保证人)签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：借款金额为184000元，用于购买位于清华锦园3幢2单元1802室房屋；借款期限自2010年2月6日起至2030年2月5日止，共计240个月；贷款利率执行浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入抚州万景房地产开发有限公司；还款方式为等额本息还款法；抵押人乐丽华、程少箭以其共有的位于抚州市临川大道北侧(京福高速公路西侧)清华锦园3幢2单元1802室房屋为该笔借款提供抵押担保，抚州万景房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性（自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止）连带保证责任；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权等。合同签订后，被告乐丽华于2010年2月6日立据向原告借款184000元，借据上载明：借款用途为购买住房，执行年利率4.158%，逾期年利率5.4054%，还款方式为等额本息还款法，每月20日还款，借款到期日期为2030年2月5日。涉案房屋于2014年9月15日办理了房屋所有权证，产权证号为抚房权证临上-××号、临上-××号，房屋坐落由借款合同中注明的抚州市临川大道北侧(京福高速公路西侧)清华锦园3幢2单元1802室登记为抚州市临川大道北侧(京福高速公路西侧)清华锦园3幢2-1902室。2014年12月23日双方就该抵押房屋至抚州市房产管理局办理了按揭抵押登记（抚房他证临字第××号），至此，抚州万景房地产开发有限公司的连带保证责任免除。合同履行期间，被告从2019年10月20日起连续5期未能按约还款，经结算，截止2020年2月20日，被告已拖欠原告借款本息合计115295.46元，其中本金114098.46元、利息1505.23元，罚息26.88元，复利10.22元。原告虽多次向被告催讨，被告至今未还，原告遂诉至本院。上述事实，有原告向本院提供的书证及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。原告依约履行了发放借款义务，而被告乐丽华存在未足额偿还借款本息超过90天的违约情形，原告依据合同约定，主张收回已发放借款并行使担保权，依约有据，应予以支持。被告程少箭与被告乐丽华系夫妻关系，该笔借款发生在其婚姻关系存续期间，且被告程少箭向原告出具了共同还款承诺书，故依法应按夫妻共同债务处理，被告程少箭应承担共同还款责任。因被告乐丽华、程少箭用其位于江西省抚州市临川大道北侧(京福高速公路西侧)清华锦园3幢2-1902室房屋（所有权证号：抚房权证临上-××号、临上-××号）为本案所涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押合法有效，原告依法对该抵押物的折价或拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告乐丽华、程少箭在本判决生效后五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司抚州临川支行借款本金114098.46元、利息1505.23元，罚息26.88元，复利10.22元，合计115295.46元[暂计算至2020年2月20日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定计算至借款还清之日止（具体还款金额以原告银行电脑系统实时数据为准）]；二、若被告乐丽华、程少箭在上述规定期限内未能履行债务，原告中国农业银行股份有限公司抚州临川支行有权以被告乐丽华、程少箭用于抵押的位于江西省抚州市临川大道北侧(京福高速公路西侧)清华锦园3幢2-1902室房屋（所有权证号：抚房权证临上-××号、临上-××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决所确定的给付义务范围内优先受偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，减半收取计1307元，由被告乐丽华、程少箭负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邹节辉二〇二〇年六月二日法官助理熊奇书记员王大鹏