河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5318号上诉人（原审原告）：杨艳利，女，1982年3月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：周虎，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审第三人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号一幢1。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭帅，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娟娟，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人杨艳利因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨艳利上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判：一、确认上诉人与德润公司之间的编号为：17003733391的《商品房买卖合同》于2019年6月28日解除。二、确认上诉人与德润公司之间数额为56261元的《借款协议书》于2019年6月28日解除。三、判令上诉人与中旅银行之间的《个人购房借款合同》自判决生效之日解除；德润公司向中旅银行支付上诉人剩余未偿还贷款并向中旅银行支付上诉人提前解除贷款合同的违约金。四、判令德润公司赔偿上诉人已付购房款、平台服务费等各项损失共计202217.18元，并赔偿上诉人已付款项的利息损失（本金基数为：202217.18元，利息期间从2017年12月13日起至判决生效之日止，按银同期贷款年利率4.9%计算）。五、判令德润公司向上诉人支付2019年6月28日以前的租金补贴30400元、延期交房违约金2031.96元、维修基金损失979元。六、判令本案一审和二审的诉讼费用，律师费等费用由被上诉人承担。诉讼中，杨艳利明确其上诉请求变更为一审诉讼请求。事实和理由：一、德润公司未按约如期交房，致使双方合同约定的解除条件成就。上诉人于2019年6月28日书面通知德润公司解除合同，自此时起双方合同解除。一审判决认定事实错误，应依法予以纠正。二、德润公司以“首付贷”形式违法销售商品房，双方并没有真实的资金往来，《借款协议书》亦未实际履行。现因德润公司违约致使合同解除，该《借款协议书》应依法解除。三、因德润公司严重违约，致使上诉人购房合同被解除上诉人贷款基础消失，所以应当判令上诉人与中旅银行之间的贷款合同依法解除，且由德润公司向中旅银行支付上诉人剩余未还款项并支付提前解除贷款合同的违约金。四、德润公司应当退还已付购房款、平台服务费，并赔偿上诉人已付款项的利息损失。五、判令德润公司向上诉人支付租金补贴、延期交房违约金、维修基金损失。另补充：1.一审法院认定上诉人购买涉案房屋的目的是为了获取租金收益，对此不予认可。上诉人购买房屋的目的是为了取得房屋的所有权，且即使按照一审法院认定的该合同目的，上诉人杨艳利至今未收到任何的租金收益，故一审法院认定的合同目的也没有实现，所以以此理由来不予解除合同不成立。2.依据德润公司发放的红星国际广场2号楼商场项目销售政策告知函，租金补贴的计算起止日期为补贴起算日从支付首付款之日起，补贴截止日以商场实际开业之日为止。一审法院租金补贴仅计算至2019年3月31日，之后的租金补贴以涉案房屋符合交付交房条件，不予支持，违反了告知函里面约定的租金补贴应支付至商场实际开业之日止。德润公司辩称：上诉人与德润公司签订商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管协议，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴租金收益。德润公司已经完全按照商品房买卖合同的约定向星润公司交付。星润公司依据托管协议已经开始向上诉人支付租金收益，德润公司不存在违约行为，本案并未达到合同解除。综上，本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求维修基金、利息等损失。平台服务费也并非德润公司收取，即使应当返还，上诉人应当依据收据等交款凭证向相关义务人主张，上诉人要求德润公司承担连带责任，没有任何依据，因此一审判决认定事实清楚，应予维持。聂德才未到庭参加诉讼，未答辩。中旅银行辩称：根据商品房买卖合同司法解释第25条的规定，买卖合同和借款合同是否合并审理，取决于担保人银行的决定及银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就借款合同另行起诉的，两个法律关系应合并审理。在本案中人民法院虽将我行列为第三人参加诉讼，但我行并未提出诉讼请求，未另案起诉，故本案不应将买卖合同和借款合同合并审理，应只审理买卖合同。根据上诉人与我行签署的借款合同第19.2条款款约定，上诉人和德润公司就所购房屋任何纠纷均与我行无关，无论房屋买卖合同是否解除，借款合同均应正常履行。杨艳利向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：17003733391）于2019年6月28日解除；2.判令原告与被告德润公司之间因购房而签订的《借款协议书》于2019年6月28日解除；3.判令原告与第三人焦作中旅银行之间的《个人购房借款合同》自判决生效之日起解除，被告德润公司向第三人焦作中旅银行支付原告剩余未偿还贷款，并向第三人焦作中旅银行支付提前解除贷款合同违约金；4.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费、平台优惠服务金等损失共计163739元，并赔偿原告已付购房款的利息损失（以本金163739元为基数，自2017年12月13日起，按银行同期贷款年利率4.75％计算，计算至判决生效之日止）；5.判令被告德润公司赔偿原告已偿还的银行贷款25703.73元、银行按揭代办服务费2928元、维修基金979元、延期交房违约金3037元；6.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴24000元；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年12月13日，德润公司为出卖人与买受人杨艳利在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003733391），合同约定：杨艳利购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为18679.02元／㎡，建筑面积为15.06㎡，总金额为281306元；付款方式和期限：约定141306元以现金方式于2017年12月13日支付，约定140000元以商业贷款方式于2018年1月13日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，原告杨艳利（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）在售楼中心签订了一份《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30％）。首付款20％不足部分乙方向甲方申请借款。经友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币56261元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2018年5月1日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年12月13日，原告杨艳利（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80％返还客户，20％作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：115元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：100元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：90元／㎡／月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：125元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：110元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：100元／㎡／月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1．商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2．回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年12月13日，原告缴纳的78694元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年12月13日，原告分两次向被告德润公司支付房款共计141306元（其中56261元是德润公司借给原告的，现未偿还）及维修基金979元。2018年7月4日，原告缴纳了中介费＋公证费＋抵押费＋印花税2928元。2018年8月29日，第三人焦作中旅银行向原告发放贷款140000元。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2018年12月26日，被告德润公司给原告支付了2018年5月1日之前的租金补贴6400元，并认可扣除有20％的租金补贴1600元未向原告发放。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。一审法院另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为1个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金3037元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年12月13日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。被告德润公司已经支付原告2018年5月1日前80％的租金补贴6400元，并认可扣除有该期间20％的租金补贴1600元未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴17600元，予以支持，以上合计19200元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨艳利违约金3037元；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨艳利2018年5月1日前未支付的租金补贴1600元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴17600元，以上合计19200元；三、驳回原告杨艳利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4605.80元，原告杨艳利负担2302.90元，被告河南德润置业有限公司负担2302.90元。本院二审期间，上诉人杨艳利提交不动产登记资料查询结果证明一份，证明：上诉人购买涉案房屋前，被上诉人德润公司已将涉案土地及在建工程进行抵押。被上诉人德润公司隐瞒土地及房屋抵押的事实。依据商品房买卖司法解释第九条的规定，上诉人有权解除涉案商品房买卖合同，并要求被上诉人德润公司返还购房款赔偿相应的损失。德润公司质证称，该证据系打印件，无法核实其真实性。关联性及证明目的也有异议。首先，查询结果证明显示，申请权利人为朱亚辉，与本案上诉人无关。其次，土地抵押信息是在建工程抵押，上诉人的房屋已经取得了预售许可证，双方签订了商品房买卖合同，经过网签及备案手续，上诉人的房屋并不在抵押范围之内，并不影响上诉人的权利。同时，该证据不能证明被上诉人无法为上诉人办理不动产权证，协助办理不动产权证也并非本案的诉讼请求，不是本案审理范围。聂德才未发表质证意见。中旅银行同德润公司的质证意见。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，杨艳利在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与郑州星润房屋租赁有限公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，郑州星润房屋租赁有限公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，杨艳利不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，杨艳利同意郑州星润房屋租赁有限公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时杨艳利予以协助，郑州星润房屋租赁有限公司的签收行为对杨艳利具有法律效力。商铺的开发单位向郑州星润房屋租赁有限公司交付约定商铺，视为杨艳利履行了向郑州星润房屋租赁有限公司交接该商铺的义务。杨艳利与郑州星润房屋租赁有限公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，郑州星润房屋租赁有限公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，杨艳利与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在杨艳利与郑州星润房屋租赁有限公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象系郑州星润房屋租赁有限公司；杨艳利的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，杨艳利以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合杨艳利与郑州星润房屋租赁有限公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对杨艳利提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，不予支持。杨艳利上诉请求解除《借款协议书》、《个人购房借款合同》、德润公司返还购房款、德润公司支付剩余未偿还贷款并支付提前解除贷款合同违约金、平台服务费、按揭代办服务费、维修基金、利息等，亦不予支持。杨艳利上诉要求德润公司支付延期交房违约金，一审判决已支持其该项请求，故对杨艳利的该项上诉请求不予支持。一审对租金补贴的认定并无不当，杨艳利的该项上诉请求不能成立。综上所述，杨艳利的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4605.80元，由杨艳利负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年六月三日书记员 柴涵博