新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初2104号 原告：于立秀，女，1991年11月10日出生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：沈传武，新疆任远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，新疆任远律师事务所律师。 被告：伊犁浦江房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市边境经济合作区广东路3333号三楼。 法定代表人:庄玉兰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周文浩，新疆长信合律师事务所律师。 原告于立秀与被告伊犁浦江房地产开发有限责任公司（以下简称浦江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于立秀及其委托代理人徐婷，被告浦江公司的委托代理人周文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年4月10日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。约定：原告购买被告开发的位于伊宁市××区房屋一套，总价款629,103.3元，交房期限为2015年6月30日。如不按期交房则承担总房价款的日万分之二的违约金，如再不按期交房则承担总房款的日万分之四的违约金。被告逾期交房，实际交房之日为2017年4月。为维护原告的合法权益，现向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金156,520元[2015年6月30日至2015年10月1日期间的11,323元(629,103元×2‰×90日)；2015年10月1日至2017年4月1日期间的145,196元（629,103元×4‰×577日）]；2.涉诉费用由被告承担。 被告辩称，违约金比例过高，应当根据损失作为参照依据进行核减。逾期交房违约金系一般性债权，而非继续性债权，不能按照原告所述的诉讼请求中的计算方式计算违约金。原告起诉时间为2019年6月3日，其计算2016年6月3日之前的单日违约金的诉讼时效已过。原告应当计取违约金的区间为2016年6月3日至2019年9月7日。实际交房日期应当根据诉状中的自认的内容作为实际交房日期。 原告为证实自己的主张，提交以下书证：证据一，商品房买卖合同一份，用于证明：原、被告于2014年4月10日签订了商品房买卖合同及约定了违约责任。合同第八条约定：被告应于2015年6月3日之前组织建设单位验收合格，并将符合约定的商品房交付给原告。第十一条：逾期交房的违约责任。第十条：被告应以书面通知买受人办理交房费手续。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第八条交房条件的由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。同时约定，应向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。证据二，承诺书一份，用于证明：2015年8月5日，被告无法按期交房，向业主发出承诺书。承诺交房日为2015年10月1日，若未按时交房则分段计算违约金。证据三，发票一份，用于证明：原告已经按照合同约定履行了支付房款的义务。证据四，交房手续一份、质量保证书一份、使用说明书一份，用于证明：按照购房合同的要求，被告向原告交付房屋时，同时交付质量保证书、说明书。被告是于2017年4月25日才向原告交付房屋。证据五，交房公告一份，用于证明：2016年8月23日，被告虽登报交房公告，但实际并未竣工验收及消防验收。只是被告为了避免违约责任而使用的手段。按照合同约定，应书面通知原告填写交接单，以公告的形式不能免除书面义务。 质证情况：被告对原告提交的证据：证据一，三性均认可。但对证明目的部分不予认可。根据该合同第十一条约定：逾期交房的违约金是按日计算，每一日的违约金都是一个独立的债权，应当单独计算诉讼时效。合同虽约定了交房的条件以及交接的手续，但原告已经实际受领了房屋并进行装修入住。根据原告自认，交房时间为2016年9月7日。证据二，真实性无异议。原告诉求中从2015年6月30日起至2015年10月1日期间按照日万分之四计算违约金已超过诉讼时效。证据三，真实性无异议。证据四，真实性无异议。根据原告自认，交房时间为2016年9月7日。证据五，真实性无异议。 被告没有书证提交。 依据民事诉讼证据规则相关规定，对原告提交的证据：商品房买卖合同、承诺书、发票、交房手续、质量保证书、使用说明书、交房公告，被告对真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。 经审理查明，一、2014年8月8日，原告于立秀与被告浦江公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要内容为：原告购买被告开发的位于伊宁市××区楼房一套。该商品房预测建筑面积为157.67平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3990元，总金额为629,103.3元。首付房价款290,103.3元，其余价款339,000元向银行贷款支付。被告应当在2015年6月30日前交付原告符合已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、被告应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房。该商品房达到上述交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。原告未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。逾期交付超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。2014年8月27日，原告付清购房款629,103.3元。 二、2015年8月5日，被告出具一份《承诺书》，载明“…业主：我公司开发的××项目，由于各种原因没有按合同约定而及时交工。为此我公司特向业主承诺以下几点：1、交房日期为2015年10月1日；2、因购房合同上签订的交房日期延误至10月1日之前产生的违约金，将按合同规定的总房款的每日万分之二进行赔付，在交房时一次性支付于业主；3、如2015年10月1日未能按时交房，我公司将按总房款的每日万分之四进行赔付，期限为一个月；超过一月后按总房款的每日万分之八赔付。4、如2015年10月1日未能按时交房，业主也可以选择退房，我司承诺在一月内办理完相关手续并退还房款及贷款利息等，逾期未能退款的，我公司将按总房款的每日万分之四进行赔付，期限为一个月；超过一月后按总房款的每日万分之八赔付”。原告及其他业主均在该承诺书上签名捺印。 三、2016年8月23日，被告在伊犁晚报刊登交房公告，内容载明：“尊敬的业主：由我公司开发建设的××现已具备正式交付条件，将于2016年9月1日起正式交付业主。9月1日、2日交付1号房；9月3日、4日交付2号房；9月5日、6日交付3号房；9月7日、8日交付4号房，望各位业主周知。特此公告”。 四、2017年4月25日，原、被告签订了《伊犁州商品房使用说明书》、《伊犁州商品房质量保证书》，涉案房屋遂交付给了原告。现原告以主张权利为由诉至本院。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告支付逾期交房违约金156,520元[2015年6月30日至2015年10月1日期间的11,323元(629,103元×2‰×90日)；2015年10月1日至2017年4月1日期间的145,196元（629,103元×4‰×577日）]，商品房买卖合同约定本案诉争房屋的交付时间为2015年6月30日前，原告自2015年7月1日起应当知道其权利被侵害，但原告距离起诉之日已超过二年的诉讼时效。另，该合同约定逾期交付违约金按日计付，该违约金属于继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。被告在2015年6月30日之后至2017年4月25日交房时止，每一日都产生一个独立的违约金债权，每个违约金债权都有独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。因此，本案在计算违约金时，应自原告向人民法院起诉之日即2019年6月3日起向前推算二年计算，据此，原告主张自2015年6月30日至2017年4月25日期间的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，对原告主张被告支付逾期交房违约金156,520元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告于立秀诉讼请求。 案件受理费3430.4元，减半后收取1715.2元，由原告于立秀自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  吴荣婷 二〇二〇年六月九日 书  记  员  刘梦雨