河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5923号上诉人（原审原告）：王小凤，女，1966年4月2日出生，汉族，郑州樱桂源餐饮管理有限公司法定代表人，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：朱章国，男，系郑州樱桂源餐饮管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：郑州博众农业科技有限公司，住所地郑州市郑东新区圃田乡圃田村196号。法定代表人：王伟斌，总经理。委托诉讼代理人：杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕丽，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王伟斌，男，1974年4月3日出生，汉族，郑州博众农业科技有限公司法定代表人，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕丽，河南荟智源策律师事务所实习律师。上诉人王小凤因与上诉人郑州博众农业科技有限公司（以下简称博众公司），被上诉人王伟斌租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初14520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王小凤委托诉讼代理人朱章国，上诉人博众公司及被上诉人王伟斌共同委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小凤上诉请求：1．撤销原判，依法改判；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实部分错误，判决显失公平。1．一审认定上诉人缴纳租金为90万元错误，上诉人实际缴纳140万元。一审时，上诉人向法院提交了被上诉人出具的140万元租金的收条，上诉人90万元的银行转账流水，上诉人50万元的取款凭证，且被上诉人认可上述证据真实性，能够证明被上诉人收到上诉人140万元租金的事实。2．一审并未对装修发生的实际金额予以认定，仅以拆迁系政府行为而酌定赔偿错误。不能简单采纳审计报告，应当以上诉人提供的装修合同、发票为实际产生的装修费用。3．一审认定合同第四条第八款与合同第五条第五款不一致，该认定错误。合同第四条第八款是一般约定，第五条是履约保证，属于特别约定，具有排他性。这是两个独立条款，不存在相互矛盾。且酒店前期经营需要投入大量人力物力，酒店的拆除必然造成投资人的巨大经济损失，故出租方的保证尤为必要。没有被上诉人的保证，上诉人无疑不会租赁涉案房屋。一审法院仅酌定要求被上诉人赔偿30万元，显失公平。4．上诉人使用房屋从3月份到8月份，除去1个月装修期限，实际只有5个月。一审法院酌定退还租金50万元是错误的，即使按一审认定的缴纳租金90万元，仅退还50万元也显失公平。博众公司辩称，一审庭审结束后，王伟斌提交的其与王喜松的录音足以证实，王喜松向王伟斌交纳的租金仅为90万元。博众公司出租给王小凤的酒店，为接收后即可经营的酒店。王小凤根本无需再对酒店进行大规模的装修。其在一审过程中所提交的合同及发票等均没有相应的支付凭证予以支持。拆迁办委托的第三方审计机构所作出的评估结论客观真实，应当以第三方评估机构作出的评估鉴定为依据来认定王小凤的装修损失。合同第4.8条及第5.5条均是对房屋是否拆除房屋拆迁的情况下，租金如何退还以及赔偿损失，如何承担的问题进行了约定。该两条约定相互矛盾并非哪一条属于专用条款。而且根据一审庭审过程中博众公司所提交的王伟斌与朱涛之间的来往记录均可证实。双方在商讨合同过程中根本就没有第5.5条的约定。上诉人实际使用该酒店的租赁时间为2月份到9月份。其在上诉状中所说的3月份到8月份不属实。王伟斌辩称：同博众公司意见。博众公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2．诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．一审判决认定上诉人王伟斌系《酒店联营协议》的当事人并据此判令王伟斌承担责任错误。王伟斌系博众公司的法定代表人，其在协议上签名属履行职务行为，不应当承担责任。2．一审判决以酌定的方式认定上诉人退还被上诉人租金及赔偿被上诉人装修损失错误。王伟斌在协议上签字时未细看协议内容，故存在重大误解，所签协议非王伟斌的真实意思表示。另，法院未采纳评估结论不当。3．一审判决上诉人退还租金并赔偿被上诉人的损失错误。王小凤辩称，第一，出租人是王伟斌，收取资金人也是王伟斌，因此王伟斌应当承担责任。第二，关于联营协议第五条第五项与第四条第八项是否矛盾问题，我方认为该两个条款并不矛盾。第四条第八项是一项特别约定具有排他性，是被上诉人履约保证。第三，关于评估报告以及上诉人装修损失，上诉人并未全面否定评估报告，该报告所评估的内容申报人为被上诉人。不管是政府还是被上诉人均未通知上诉人参与评估，未通知上诉人进行申报。从评估报告显示，上诉人增加的仅为部分设施。它包含了玻璃隔断、断桥铝矿、樱花树、屏风、地板砖、水泥制品、路灯杆，而对于上诉人对酒店北门进行改造花费的约50万元，led屏改造、假山、酒店网线、明档架、收银台门口牌子等改造并未进行统计予以评估。对于上诉人在酒店原基础上对厕所、下水道、包间、化粪池等进行改造，没有进行评估。可能该部分统计在被上诉人名下，而这些新增的部分在原有基础上改造的部分，均是上诉人为履行合同所支付的费用。依据合同的约定被上诉人应当予以赔偿。关于电费问题，该项费用被上诉人如果有真凭实据，可以另行起诉，不应当在本案来进行解决。王伟斌述称：同博众公司上诉意见。王小凤向一审法院起诉请求：1.判令被告退回原告租金1400000元；2．判令被告赔偿原告装修费等共计717049元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月4日，被告王伟斌（甲方、出租人）与原告王小凤（乙方、承租人）签订《酒店联营协议》，双方就圃泽苑生态园联营事宜主要约定：第一条：出租标的物地点为郑汴物流通道与东四环交叉口向南500米路东。出租标的物包括房屋建筑面积约10333平方米、鱼塘、葡萄园及菜地约36亩、道路与停车场。房屋及附属设施、设备详见交接清单，鱼塘、葡萄园及菜地约36亩附图。第二条：联营期限为六年，从2018年3月1日至2024年2月29日止。第三条：年租金总价：第一年和第二年，租金总价为1400000元/年，从第三年开始，以1400000元/年为基数，每两年租金递增10%。第三年1540000元，第四年1540000元，第五年1680000元，第六年1680000元。租金一年一次付清，第一年租金支付方式为合同签订后乙方支付400000元，甲方交付出租标的物后一周内，支付剩余的1000000元。第四条第八项：如遇政府征地拆迁，新增建筑部分、装修部分和经营赔偿（补偿）归乙方所有，剩余租金甲方退还给乙方，其他赔偿（补偿）归甲方所有。第五条第五项：甲方保证联营期内标的物房屋不被拆除，保证未拖欠集体和群众各项费用。若因上述原因影响乙方经营，甲方须全额退还乙方当年所缴租金，并赔偿乙方装修费、增建建设费及其他与此相关的损失。该协议落款甲方处加盖有被告博众公司公章，被告王伟斌在法定代表人或代表签字处签名。原告王小凤在乙方法定代表人或代表签字处签名。该协议签订当天，被告博众公司将圃泽苑生态园交付原告使用，原告将圃泽苑生态园名称改为郑州樱桂源生态酒店。2018年2月9日、2018年2月13日，原告通过其丈夫王喜松的中国建设银行账户分别向被告王伟斌转账支付400000元、500000元，交易附言均为“租金”。2018年3月13日，原告注册成立郑州樱桂源餐饮管理有限公司（自然人独资）。在郑州樱桂源生态酒店营业期间，樱桂源公司对其进行了装修改造。2018年9月3日，郑州市郑东新区圃田乡人民政府向被告博众公司发出《拆迁通知》，载明：“根据郑东新区总体规划及京港澳高速两侧建设大生态廊道工作部署，依据《郑东新区管委会弃土场建设工作专题会议纪要》（郑东会纪【2018】92号）圃田乡范围内京港澳高速西侧区域全部用于愚公山扩容及生态绿化工程建设。请你单位根据相关土地征拆政策于2018年9月30日前将地面附着物清除完毕，逾期将按照相关法律法规依法拆除。”2018年9月，郑州樱桂源生态酒店停止营业解散员工。2019年3月7日，河南鑫盛房地产评估有限公司对涉案拆迁物进行评估，其中租户即原告增加部分设施设备（包含玻璃隔断、断桥铝框、樱花树、平房、地板砖、水泥地坪、路灯杆）评估金额为105260元，原告对此提出异议，称评估鉴定时未通知原告且鉴定报告未涵盖其全部的装修部分。因原告就退还租金及赔偿装修费事宜与被告协商未果，引起争讼。诉讼过程中，原告称其向被告王伟斌支付了2018年3月1日至2019年2月28日的全部租金共计1400000元，其中500000元为现金支付，且在其经营郑州樱桂源生态酒店期间为改造该酒店花费装修费等共计717049元，因涉案酒店被政府拆迁，二被告应按照《酒店联营协议》第五条第五项的约定退还其支付的全部租金并赔偿装修费等全部损失。原告为证明其上述陈述向该院提交河南省乾坤商品混凝土有限公司账户取现记录、被告王伟斌出具的《收条》、《装修工程合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》及相关发票，其中2018年2月13日，被告王伟斌出具《收条》一份，载明：“今收到王喜松付圃泽苑生态酒店2018年3月1日至2019年2月28日壹年租金140万元（壹佰肆拾万元正）”。二被告对原告的上述陈述及证据均不予认可，称被告王伟斌向王喜松出具《收条》后，王喜松并未按照约定向其支付剩余的租金500000元，原告提交的河南省乾坤商品混凝土有限公司账户取现记录与本案没有关联性，现金交付也不符合交易习惯，原告提交的《装修工程合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》的签订日期及相关发票的开具日期均与实际情况不符，系为本次诉讼而准备的证据，原告应提供已实际支付相应款项的转账记录，才能证实其付款的真实性，《酒店联营协议》第五条第五项系原告故意添加的内容，二被告应按照第四条第八项的规定退还原告剩余租金，并按照政府拆迁过程中由第三方评估公司针对租户评估的金额对原告进行赔偿。一审法院认为，原告王小凤与二被告签订的《酒店联营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。原告依约向被告转账支付了900000元租金，被告依约交付了涉案租赁物，2018年9月涉案酒店被政府列入拆迁范围，双方的协议已不能继续履行，但双方关于剩余500000元租金是否支付、原告花费装修费的具体数额以及违约责任的承担方式存在较大争议，且双方提供的证据均不足以推翻对方的主张。本案原告虽提供被告王伟斌出具的收到租金1400000元的《收条》，但未提供其中500000元的转款凭证，原告称系现金支付，被告对此予以否认，且现金支付500000元，数额较大，不符合交易习惯，故该院认定原告实际支付租金为900000元。鉴于涉案租赁物被政府拆迁导致双方协议不能继续履行，关于退还租金及赔偿问题，因双方在协议中对因政府拆迁的约定前后不一致，综合考虑协议的履行情况，参照河南鑫盛房地产评估有限公司的评估报告，该院酌定被告王伟斌、博众公司退还原告租金500000元，赔偿原告装修费损失300000元。原告主张过高部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王小凤租金500000元；二、被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王小凤装修费等损失300000元；三、驳回原告王小凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23736元，由原告王小凤负担14767元，被告王伟斌、郑州博众农业科技有限公司负担8969元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王小凤上诉称其实际缴纳140万元租金。本案中，虽然王伟斌于2018年2月13日出具了《收条》：“今收到王喜松付圃泽苑生态酒店2018年3月1日至2019年2月28日壹年租金140万元（壹佰肆拾万元正）”，但是王伟斌主张出具《收条》后，王喜松并未按照约定向其支付剩余的租金50万元，王伟斌只收到90万元。王小凤称50万元租金是现金支付，但是王伟斌及博众公司均不予认可，且现金支付50万元，数额较大，不符合交易习惯，一审法院认定王小凤实际支付租金为90万元符合事实及法律规定，王小凤的该项上诉请求不成立，应不予支持。王小凤另称一审酌定退还50万元租金错误。本案中，涉案《酒店联营协议》第四条第八项约定：如遇政府征地拆迁，新增建筑部分、装修部分和经营赔偿（补偿）归乙方所有，剩余租金甲方退还给乙方，其他赔偿（补偿）归甲方所有；第五条第五项约定：甲方保证联营期内标的物房屋不被拆除，保证未拖欠集体和群众各项费用。若因上述原因影响乙方经营，甲方须全额退还乙方当年所缴租金，并赔偿乙方装修费、增建建设费及其他与此相关的损失。以上第四条和第五条约定不明，且当事人事后亦未达成补充协议，一审法院综合考虑协议的履行情况和本案实际，酌定退还500000元租金并无不当。王小凤的该项上诉请求不成立，应不予支持。王小凤再称一审判决支持30万元的装修费等损失错误。本案中，虽然王小凤称其改造该酒店花费装修费等717049元，但是未能提供充分有效证据加以证明，一审法院根据本案实际，参照河南鑫盛房地产评估有限公司的评估报告，酌定装修费损失30万元亦无不当。王小凤的该项上诉请求不成立，应不予支持。博众公司上诉称一审判决以酌定的方式认定上诉人退还被上诉人租金及赔偿被上诉人装修损失错误，王伟斌在协议上签字时未细看协议内容，故存在重大误解，所签协议非王伟斌的真实意思表示。本案中，博众公司对《酒店联营协议》的真实性未持异议，且其亦未有有效证据证明其对《酒店联营协议》有重大误解之处，亦未有证据证明其对涉案协议行使了撤销权，故其该项上诉请求不成立，应不予支持。博众公司另称一审法院未采纳评估结论不当。本案中，双方对拆迁后涉案财物损失的承担责任约定不明，一审法院根据本案实际，参照评估结论酌定30万元的损失并无不当。博众公司的该项上诉请求不成立，应不予支持。博众公司的其他上诉请求亦因无事实及法律依据而不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47472元，由上诉人王小凤负担23736元，由上诉人郑州博众农业科技有限公司负担23736元。本判决为终审判决。审判长  杨相峰审判员  李庆伟审判员  姚振勇二〇二〇年六月八日法官助理周勇书记员李亚坪