浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1595号原告：绍兴市工贸国有资本经营有限公司，住所地：绍兴市延安东路505号B幢。法定代表人：张晓冬。委托诉讼代理人：詹志成，浙江点金律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杨洁，女，1991年9月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被告：浙江南方庆丰餐饮管理有限公司，住所地：绍兴市越城区延安东路505号9楼912室。法定代表人：王忠灵。委托诉讼代理人：顾群英，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶克非，浙江大公律师事务所律师。被告：绍兴市八达投资控股集团有限公司，住所地绍兴市延安东路505号。法定代表人：王忠灵。委托诉讼代理人：顾群英，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶克非，浙江大公律师事务所律师。原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司与被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、绍兴市八达投资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司委托诉讼代理人詹志成、徐杨洁，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、绍兴市八达投资控股集团有限公司委托诉讼代理人顾群英、叶克非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、房屋租赁合同于2019年8月22日解除；2、被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司支付到期租金32877元；3、被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司支付因违约提前解除合同的违约金160000元；4、被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司支付租金逾期违约金3682元（暂计算至2020年3月11日止）；5、履约保证金20000元不得退还；6、被告绍兴市八达投资控股集团有限公司作为担保人就上述债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确第4项诉讼请求的违约金从2019年8月1日起计算；明确第6项诉讼请求中要求绍兴市八达投资控股集团有限公司作为担保人对第2、3、4项承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司于2016年11月24曰就房屋租赁事宜达成一致意见，双方并于当日签订房屋租赁合同一份，合同已对双方权利、义务作出明确约定，被告绍兴市八达投资控股集团有限公司自愿承担连带担保责任。因自身原因，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司于2019年7月19日致函给原告，要求提前解除租赁合同并免除违约责任。原告在收悉沟通函后复函给被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司，告知其在配合做好相关腾退工作的前提下有条件允许其提前解除合同，但同时明确告知被告应就相关善后事宜签订《房屋租赁合同终止协议》并不同意免除其违约责任。就上述意思表示，原告共计三次致函给两被告，时间分别为2019年8月12日、9月10日及2020年3月11日，然其均置若罔闻，仍坚持无理要求减免费用。综上，原告认为，双方所签订租赁合同主体适格，内容合法，且并不违反法律规定，系双方真实意思表示，合同双方自当依约履行。现因被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司提前解除合同，致使原告合同标的空置至今而蒙受巨额经济损失，其行为有违诚信、公平原则，己严重损害了原告的合法权益。被告绍兴市八达投资控股集团有限公司迄今亦未承担任何担保责任。被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司辩称：案涉合同已于2019年8月7日解除，并南方庆丰公司与工贸公司就合同解除事宜系提前告知并协商一致，故不应适用相应违约责任条款，请求法院依法判决。一、案涉合同解除已于2019年8月7日解除。南方庆丰公司于2019年7月19日发函告知工贸公司“县前街店因发展问题，拟于2019年7月31日闭店，2019年8月15日前完成店铺设施设备的腾空工作”。该函件于当日专人送达至工贸公司。工贸公司收函后回复南方庆丰公司“考虑到贵司实际情况，拟同意终止2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。”南方庆丰公司已于2019年8月7日就案涉房屋腾空完毕，并联系告知工贸公司要求办理移交手续后，但工贸公司未配合办理。后经南方庆丰公司多次联系，才于2019年8月15日办理书面移交手续。故本案合同解除及房屋腾退移交时间应确认为2019年8月7日。二、南方庆丰公司尚应支付的租赁合同剩余租金仅为7天租期，且无须支付逾期支付违约金。根据前述答辩意见，案涉租赁合同剩余租金应计算自2019年8月1日至2019年8月7日共计7天时间。南方庆丰公司尚有20000元履约保证金未予退还，上述南方庆丰公司应付剩余租金未超过工贸公司应退的履约保证金额度，不存在逾期支付的情形。且双方对于后续合同结算一直在沟通协商，故不应适用逾期支付违约金。三、南方庆丰公司无须支付合同解除违约金。南方庆丰公司系绍兴市八达投资控股集团有限公司与北京庆丰餐饮公司共同投资成立，系绍兴市政府与北京西城区政府对接的成果，自2016年承租工贸公司县前街房屋开设庆丰包子铺是绍兴市一项重点民生工程。但因宏观经济紧缩，餐饮行业不景气等原因，致使公司遭遇经营困境，承担了严重亏损。为此南方庆丰公司于2019年7月发函要求终止租赁合同办理房屋腾退移交。工贸公司对此情况也是知悉了解的，并对公司经营困境也表示了理解，其收函后回复南方庆丰公司“考虑到贵司实际情况，拟同意终止2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。”故南方庆丰公司认为双方就案涉租赁合同终止已达成一致，并不存在协商不一致的情形，不应适用《房屋租赁合同》第十条第3款约定的“在双方协商不一致的情况下”承租方提前解除合同的违约责任，因此，南方庆丰公司无需承担该情形项下的违约责任。四、工贸公司无权没收20000元履约保证金，在冲抵工贸公司应支付的剩余租金后多余部分应予返还南方庆丰公司。基于以上答辩意见，工贸公司无权没收20000元履约保证金，南方庆丰公司同意应支付的剩余租金后在该履约保证金中冲抵，冲抵后尚有多余部分应返还南方庆丰公司。五、退一步讲，即使法院经审理认为工贸公司有权主张合同解除违约金，但工贸公司同时主张“履约保证金不得退还”、“支付提前解除的合同违约金”等请求，南方庆丰公司也认为违约金过高，请求贵院依法予以调减。被告绍兴市八达投资控股集团有限公司辩称：八达公司对工贸公司提出的诉讼请求、事实和理由在同意南方庆丰公司答辩意见的基础上作如下补充：1、请求工贸公司明确连带责任的内容。2、鉴于南方庆丰公司为保障合同履行已经缴纳了2万元“履约保证金”，八达公司有权要求就2万元额度内免除保证责任八达公司认为，南方庆丰所缴纳的“履约保证金”其性质属于以金钱为标的的动产质押担保，若判决该2万元“履约保证金”无需退还，则鉴于该保证金系由南方庆丰公司交付，故八达公司有权根据《物权法》第一百七十六条之规定，要求就保证金范围内免除保证责任。经审理查明：2016年11月24日，原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司（甲方）、被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、（乙方）、被告绍兴市八达投资控股集团有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市区县的租赁物（租赁物建筑面积约为550平方米）出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2016年8月1日至2022年7月31日止，2016年8月1日至2016年10月31日为装修期（免租期）。年租金为80万元，租金的支付采用先付租金后使用的原则，第二年起的租金在当年的7月1日前一次性付清，以后各年以此类推。乙方在本合同签订生效之日向甲方一次性缴纳履约保证金人民币2万元。合同期届满后，在乙方没有违法违规违约行为并结清相关费用后，履约保证金予以返还（保证金不计息）。租赁期内，在双方协商不一致的情况下，因乙方原因提前解除合同的，应提前三十日书面通知甲方，并支付该租赁年的年租金20%的违约金给甲方，已付租金和履约保证金不予退还。租赁期间，乙方不按约缴纳租金、物业管理费及水电费等费用，每逾期一日按逾期缴纳费用的万分之五支付违约金。丙方为本合同的保证人，保证担保的范围包括主债权、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（含甲方委托律师的代理费用）等。保证方式为连带保证，保证期限为自主债务履行期届满之日起两年。该合同还就其他权利义务予以约定。2019年7月19日，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司向原告发函，认为因企业发展问题，拟于2019年7月31日闭店，2019年8月15日前完成店铺设施设备的腾退工作，不再续租，特此通知与原告提前沟通，以做好房屋后续交接相关工作，并免除违约责任。2019年8月12日，原告向被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司复函，同意终止2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》，2019年8月15日为被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司沟通函上约定的腾退日期，实际租赁天数按照被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司实际腾退日计算，若超出8月15日，将视为占用性质，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司将需支付相应费用。由于被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司在合同履行期限内提出退租，请被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司在终止合同之前，办理以下事项：1.签订《房屋租赁合同终止协议》，终止履行中的租赁合同；2.按照《房屋租赁合同》规定，缴纳租金、违约金。实物移交截止日期拟为8月15日，相关费用缴纳截止日期拟为8月22日，若被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司未能如期完成上述事宜，请继续履行《房屋租赁合同》，并缴清房屋租金。若被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司无法按期完成上述事宜，原告将通过法律途径追究被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司责任。2019年9月10日，原告又向被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司发函，要求被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司配合签订《房屋租赁合同解除协议》，解除履行中的租赁合同，缴纳2019年8月1日至8月15日的租金9041元，违约金44000元。2020年3月11日，原告再次向被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司发函，要求被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同终止协议》，缴纳2019年8月1日至8月15日的租金9041元，违约金44000元，租金逾期违约金1013元。同时查明，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司于2019年8月15日签订《租赁房屋归还清单（现场）》及《租赁房屋归还清单（费用结算）》。以上事实由原告提交的房屋租赁合同复印件1份、沟通函复印件1份、复函及附件3份（2020年3月函件为复印件）、邮寄凭证复印件3份、房屋权属证明1份，被告提交的租赁房屋归还清单（现场）1份、租赁房屋归还清单费用结算1份予以证实。本院认为，原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司与被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、绍兴市八达投资控股集团有限公司在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。根据目前查明的事实，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司主张要求解除解除合同，后双方于2019年8月15日将租赁房屋归还交接手续办理完毕，即原告接收房屋完毕的行为视为同意解除合同，故三方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除。关于被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司认为合同于2019年8月7日解除的意见，因被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司未提交相应证据证明其已于该日将房屋腾退并返还给原告，原告予以实际接收，故对上述辩称意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司应于2019年7月1日前支付下一年度租金，若逾期支付租金的，每逾期一日按逾期缴纳费用的万分之五支付违约金。现被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司未支付2019年8月1日至15日租金的事实清楚，故原告主张要求被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司支付租金32876.71元（800000元/年÷365天/年×15天）及违约金3682元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司违反合同约定提前解除合同的事实清楚，故根据合同约定，被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司应向原告支付年租金20%的违约金，履约保证金不予退还，原告主张要求被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司支付违约金160000元，履约保证金20000元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。关于被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司认为双方就合同解除问题已达成一致意见，故其无须支付违约金的意见。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告同意解除合同，但双方并未就合同解除后的损失赔偿问题协商一致，原告仍有权要求被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司承担违约责任，故针对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。关于被告认为违约金过高的问题，根据原告陈述截止庭审时涉案房屋仍处于空置状态，结合原告的实际损失，被告认为违约金过高的意见，本院亦不予采纳。关于被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司认为履约保证金可以冲抵原告租金的问题。本院认为，合同中并未约定履约保证金可以冲抵欠付租金、水电费等款项，其性质不同于合同押金，缴纳履约保证金的目的系促使被告按照合同约定履行义务，其本身具有违约金性质，故被告主张履约保证金可冲抵租金的意见，本院不予采纳。原告主张要求被告绍兴市八达投资控股集团有限公司对被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司欠付的租金、违约金及租金逾期违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司与被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、绍兴市八达投资控股集团有限公司于2016年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除；二、被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司房屋租金32876.71元、提前解除合同的违约金160000元、逾期支付租金的违约金3682元，合计人民币196558.71元；被告绍兴市八达投资控股集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司收取被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司的履约保证金20000元不予退还；四、驳回原告绍兴市工贸国有资本经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2274元，由被告浙江南方庆丰餐饮管理有限公司、绍兴市八达投资控股集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇二〇年六月十六日书记员  许佳玲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。