陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终4067号 上诉人（原审原告）：欧阳庆平，男，1982年8月14日出生，汉族，明眸眼镜经营者，住西安市未央区。委托诉讼代理人：崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。    委托诉讼代理人：李伟华，陕西朱西江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俊华，男，1956年1月26日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：胡媛，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可欣，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韩道臣，男，1978年9月16日出生，回族，无业，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：武琳琳，女，1978年2月14日出生，回族，无业，住西安市未央区。上诉人欧阳庆平因与被上诉人李俊华、韩道臣、武琳琳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。欧阳庆平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持欧阳庆平诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由李俊华、韩道臣、武琳琳承担。事实和理由：一、一审判决遗漏认定租赁合同、转租合同无效的主要证据，认定事实错误，判决错误。一审法院查明欧阳庆平与李俊华签订《房屋租赁合同》，与韩道臣、武琳琳签订《门面转让合同》之后，为了眼镜店经营需要，对房屋进行了装饰装修，装修费用共计花费13万元，眼镜商业空间展柜施工共计花费7.8万元，向韩道臣、武琳琳支付转让费和租金共计11万元。但经营至2018年10月中旬，被西安市国土资源局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市规划局未央分局、西安市未央区未央宫街道办事处联合认定为违法建筑后被强制拆除。该拆除的四政府职能执法机构在涉案房屋张贴有《依法拆除违建的通告》。对于此公告由于在庭审质证中，李俊华对于真实性不予认可。欧阳庆平依法向一审法院提出《调查取证申请书》，一审法院在收到后先后前往上述三局一办及二个执法中队调查取证，作出法官追记，调查无果。后中止审理本案。中止审理期间，欧阳庆平向西安12345市民热线服务平台提出政府信息公开申请，该平台出具了未央区人民政府的回复函：“接到投诉后未央宫中队及时查明情况，此处为未央区XX路提升环境，XX路XX线内的建筑物进行拆除，对能提供手续的进行补偿拆除，对不能提供手续的进行违建拆除行为。2019年6月17日已经回复投诉人，已告知当事人，如有异议，可以前往我中队进行原文件查阅。此事已由我单位分管领导审批，确保内容真实有效。”另一回复为：“欢迎您到未央宫街道执法中队查看原件，地址：李下壕汉长城拆迁指挥部”。对此，欧阳庆平再次申请一审法院调查取证，一审法官也亲自前往未央区街道办未央官执法中队调查事情的真实性并作出法官追记，当庭宣读，其经与执法中队白姓工作人员核实，四部门联合盖章的通告属实。经欧阳庆平及李俊华、韩道臣、武琳琳当庭质证，认定该追记的真实性、合法性、关联性。但本案中，一审法院在审理查明中只字未提，遗漏案件重要事实。二、一审法院中止审理案件需要以其他案件审理结果判决本案，亦属于认定事实错误。一审庭审中，李俊华代理人提出与本案类似的其他案件，但欧阳庆平在法庭调查中当庭询问了该代理人，其回复，另一案件中并未提交四部门联合出具的《依法拆除违建的通告》作为证据，未央区法院在审理该案件时并未对《依法拆除违建的通告》的证据性质作出认定，且另一案件中的经营门店“致青春火锅”的店名亦没有出现在《通告》中。而本案涉及的宝岛眼镜就出现在《通告》之中，两个案件涉及的认定合同效力的最主要的证据不同。因此另一案的审理结果对于本案没有任何参考意义。三、一审法院错误的认定事实，导致错误的适用法律。本案中的租赁物已经被四政府职能机构联合认定为违章建筑，因李俊华、韩道臣、武琳琳未告知该建筑系违法建筑，导致签订的合同为无效合同，缴纳的款项应当予以返还，造成其损失的应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还、赔偿损失。欧阳庆平与李俊华签订《房屋租赁合同》，与韩道臣、武琳琳签订《门面转让合同》是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于房屋属于违章建筑，所以租赁及转租均因违反国家强制性法律规定而无效。李俊华辩称，一审认定事实清楚正确，不存在遗漏证据的情形，且适用法律正确，应驳回欧阳庆平的全部上诉请求。一、涉案房屋被拆，不能继续营业的原因是未央区XX村XX户区改造，属于政府征收而非违建被强制拆除。欧阳庆平一审诉求认为涉案房屋系违建，主要依据的证据是一张“综合执法大队张贴的四部门联合认定的《依法拆除违建的通知》照片”，关于该证据照片所载的政府文件是否有原件以及是否真实存在，是否具有证据真实性，欧阳庆平未提供原件以及其他证据以证明其真实性，欧阳庆平申请一审法院依职权调取，一审法院承办法官也依申请多次亲自前往相关部门调查走访，就该证据进行核实，并形成了法院“追记”。一审法院调查取证的结果为，综合执法大队负责人员明确表示：政府相关部门并未出具该文件，该文件事实上并不存在。欧阳庆平认为法院遗漏的该证据属于欧阳庆平的举证责任和内容，法院也对该证据依法进行核实查明，最终结论也在判决经审理查明中予以载明为：涉案房屋系政府征收，涉案房屋在本次征收辖区，因此，涉案房屋并非违建拆除，欧阳庆平的原审诉请无任何依据。而欧阳庆平第一点上诉理由称：向西安12345市民热线服务平台申请政府信息公开，并收到答复“欢迎到未央宫街道执法中队查看原件”，经一审法院法官到执法中队调查时，该执法队负责人答复为：“张贴《关于依法拆除违法建设的通告》的事他不知道，他们部门没有该通告的原件，目前对李俊华没有赔偿。”但欧阳庆平非要辩称“经与白姓工作人员核实，四部门联合张贴通告属实”，该部分内容系欧阳庆平代理人自行提供，“白姓工作人员”的身份无法确认，甚至白姓人也表明具体情况应当以执法单位官方出具的意见为准。综上，一审法院并不存在遗漏证据的情形，且认定事实清楚、正确。二、一审法院中止审理案件的中止理由属于审理过程中的程序事项，不属于一审法院对事实的认定。一审法院作出判决的内容系其查明的事实，并非依据另一个案件审理的结果，另一案件查明的事实如果系与本案所需查明事实同一，对于已经生效判决所查明的事实，可以作为案件查明事实的依据，一审法院认定事实清楚，不存在事实认定错误的情形。三、关于一审判决认定“本案涉及的合同关系之一，李俊华与韩道臣签订的《房屋租赁合同》实际履行至2018年7月19日，而韩道臣支付租金至2018年12月31日，故李俊华应向韩道臣退还5个月租金”以及“本案涉及的合同关系之三，欧阳庆平与李俊华2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》，结合其他证据证明欧阳庆平与李俊华之间存在租赁关系，并实际履行至2018年10月中旬止，即欧阳庆平与李俊华实际租赁时间为三个月，欧阳庆平直接支付韩道臣租金3.5万元，而且符合常理，故李俊华应向欧阳庆平退还2个月租金1.4万元（2*7000元）”明显属于认定事实错误。就涉案房屋，欧阳庆平出具的《房屋租赁合同》不是当事人真实意思表示，但从房租租金月租金四千余元中就能反映（实际租金为每月七千元）。李俊华仅与韩道臣形成租赁合同关系，韩道臣又与欧阳庆平形成租赁合同关系，系韩道臣将涉案房屋转租给欧阳庆平，与李俊华无关，不应当要求李俊华承担责任。李俊华将涉案房屋出租给韩道臣，约定每年租金84000元，每半年付，韩道臣也将2018年1月至12月租金分两次支付给了李俊华。欧阳庆平手中持有的其与李俊华签订的《房屋租赁合同》并不是当事人的真实意思表示。该合同的签署是欧阳庆平在向工商局申请办理营业执照时，工商局要求提供制式合同并要求加盖枣园村委会公章，李俊华才配合欧阳庆平在协议上签字，实际上该合同从未履行过。签章真实不等于协议真实。协议形成行为与签章加盖行为在性质上具有相对独立性，协议内容是双方合意行为的表现形式，而签章加盖行为是各方确认双方合意内容的方式，二者相互关联又相对独立。在证据意义上，签章真实一般即可推定协议真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，即不能根据签章的真实性直接推定协议的真实性。签章在证明协议真实性上尚属初步证据，认定协议的真实性需综合考虑其他证据及事实。李俊华出租的数间门面房，均是采用以与韩道臣签订合同的格式、排版和内容，而未采用过与欧阳庆平签订合同的形式。李俊华的习惯是签名采用曾用名“李民华”，所有的合同均是这样签署，恰只有与欧阳庆平签的合同上同时签署二个名字，而且是先签李民华、后补签李俊华，签名所用的笔也不一样，书写的字体粗细也不一样。是欧阳庆平在办营业执照时，工商局不认可曾用名“李民华”，需要用“李俊华”，欧阳庆平才让李俊华在“李民华”旁边后补的“李俊华”三个字。之所以存在李俊华与欧阳庆平的合同是因为房屋建在枣园村集体土地上，土地属于枣园村集体，工商局要求合同上加盖枣园村委会章子，枣园村委会将涉案土地租给李俊华并同意李俊华建造房屋，枣园村委会只认可李俊华。而欧阳庆平从韩道臣处承租涉案房屋，韩道臣在工商局的制式合同上签字，枣园村委会不认可，因此，欧阳庆平为了办营业执照，必须让枣园村委会盖章，但提前是李俊华先签字，李俊华只得按照欧阳庆平的要求在该制式合同上签字。李俊华签字的目的不是自己真实的意思表示，上述合同也从未履行，而只是便于欧阳庆平办理营业执照。四、本案与西安市中级人民法院审结的(2019)陕01民终7491号王友诉李俊华房屋租赁合同纠纷案件的事实、性质和法律后果一致，本案一审判决应当依据(2019)陕01民终7491号民事判决作出。王友的致青春火锅店与涉案房屋仅有20米距离，均位于纬二十八街与明光路十字，都是李俊华80年代建造，并于1993年再次修缮至今的自建房屋。王友是从二房东王健处承租的房屋，并在承租期间内装修；而欧阳庆平亦是从韩道臣处承租的房租，并在承租期间内装修。王友的火锅店与涉案房屋被拆，均是由于西安市未央区人民政府于2018年11月17日发布《关于枣园村棚户区改造房屋征收的决定》，房屋在本次征收辖区，而非违建拆除。至今，政府尚未与李俊华就其自建房屋签订赔偿协议，亦未发放任何拆迁补偿费用。韩道臣、武琳琳辩称，不同意欧阳庆平的上诉请求。韩道臣、武琳琳认为本案与韩道臣、武琳琳无关，欧阳庆平进门时韩道臣、武琳琳就给欧阳庆平说清楚韩道臣、武琳琳转让的东西是哪些。而且韩道臣、武琳琳也给房东打过电话，三方都见过面。现在事情出来了，对方都不承认，韩道臣、武琳琳认为这是不对的。欧阳庆平向一审法院起诉请求：1. 李俊华、韩道臣、武琳琳共同退还欧阳庆平房屋租金3.5万元，武琳琳、韩道臣退还转让费7.5万元。2. 李俊华、韩道臣、武琳琳共同承担赔偿欧阳庆平门面房补偿装饰装修费147873元，家具装修费7.8万元，以上费用合计335873元。3.本案诉讼费用由李俊华、韩道臣、武琳琳承担。一审法院认定事实：2015年2月10日，李俊华（承租方、乙方）与原未央宫乡枣园村村民委员会（出租方、乙方）续签《租用土地合同》，具体约定：乙方李俊华承租位于XX路XX段，土地面积2.884亩（详见附图）；土地租用期限暂定16年，三年后、第四年开始每三年地租增加15%；在土地承租期间若遇国家规划征用，国家赔偿附着物的费用，归乙方所有；本合同由2002年1月1日延续到城中村改造为有效期，合同在执行期间受法律保护，不受换届影响。2018年7月20日，欧阳庆平与李俊华签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于西安市未央区XX路XX号；租赁期限为2018年7月20日至2021年12月31日止；租赁房屋的用途为眼镜。该合同上加盖有西安市未央区未央宫街道枣园村村民委员会印章，同时显示：印制单位为西安佳美印务有限公司、监制部门为西安市工商行政管理局。2018年7月22日，欧阳庆平（受让方、乙方）与韩道臣（转让方、甲方）签订《门面转让合同》，约定甲方将位于XX路XX号的门面房转让乙方使用，建筑面积110平方米，并保证乙方同等享有甲方转让租期房屋租赁合同中所有享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与房主按原合同条款签订租赁合同，不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；甲方剩余租期5个月，剩余租金3.5万元由乙方支付给甲方；甲方在合同签订日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费7.5万元和租金3.5万元。2018年11月17日，西安市未央区人民政府发布《关于枣园村棚户区改造房屋征收的决定》，征收补偿签约期限：自本征收决定发布之日起3个月为签订征收补偿安置协议期限；征收补偿标准：按照《西安市未央区枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收补偿安置方案》执行。涉案的房屋在本次征收辖区。因涉及国家征收，欧阳庆平退出涉案房屋，李俊华遂向欧阳庆平提供场地存放家具，对其使用费各执一词。现涉案房屋已经拆除。经核，李俊华未与拆迁部门签订拆迁协议，亦未领取拆迁补偿款及装修补偿款。审理中，李俊华表示如果政府将装修的补偿款支付了，谁装修谁受益。韩道臣称，2018年7月20日，欧阳庆平与李俊华签订《房屋租赁合同》时，涉案三方当事人都在场。同时查明，2018年1月1日，李俊华与韩道臣签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日止，第一年租金为8.4万元，租金提前一个月支付，一次支付半年全款。韩道臣向李俊华支付租金至2018年12月31日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉及的合同关系之一，李俊华与韩道臣签订的《房屋租赁合同》，该合同实际履行至2018年7月19日止，而韩道臣向李俊华支付租金至2018年12月31日，故李俊华理应向韩道臣退还5个月租金，即3.5万元。本案涉及的合同关系之二，欧阳庆平与武琳琳、韩道臣于2018年7月22日签订的《门面转让合同》，欧阳庆平向武琳琳、韩道臣支付转让费7.5万元，系涉案房屋内设备的转让费用，属于商业风险，现欧阳庆平要求韩道臣、武琳琳退还7.5万元的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。本案涉及的合同关系之三，欧阳庆平与李俊华于2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》，结合其他证据，能证明欧阳庆平与李俊华之间存在租赁关系，并实际履行至2018年10月中旬止，即欧阳庆平与李俊华实际租赁时间为三个月，欧阳庆平直接支付韩道臣租金3.5万元，显然冲抵李俊华理应向韩道臣退还的租金3.5万元，而且符合常理，故李俊华应向欧阳庆平退还2个月租金1.4万元（2*7000元），因此欧阳庆平要求韩道臣、武琳琳退还3.5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。欧阳庆平在租赁李俊华房屋期间，由于政府征收导致合同无法继续履行，现双方之间的房屋租赁合同已实际解除。关于本案欧阳庆平的装修损失是否应当由李俊华、韩道臣、武琳琳赔偿？欧阳庆平不能正常经营，原因在于政府的征收行为，政府征收属于不可抗力，而并非李俊华的原因所致，同时因政府拆迁的相关补偿，李俊华至今尚未签订补偿协议，亦未领取涉及欧阳庆平的装修补偿款，同时欧阳庆平主张武琳琳、韩道臣赔偿装修损失的诉讼请求，亦无事实依据，故欧阳庆平主张李俊华、武琳琳、韩道臣赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李俊华于判决生效后十日内向原告欧阳庆平退还租金1.4万元；二、驳回原告欧阳庆平的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6338元（原告已预交），由被告李俊华负担 226.44元，于上述款项支付时一并给付原告，其余6111.56元由原告负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，李俊华与韩道臣签订的《房屋租赁合同》实际履行至2018年7月19日止，韩道臣向李俊华支付租金至2018年12月31日，故李俊华应向韩道臣退还5个月租金即3.5万元，欧阳庆平与李俊华2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》，实际履行至2018年10月中旬止，欧阳庆平与李俊华实际租赁时间为三个月，欧阳庆平直接支付韩道臣租金3.5万元，冲抵李俊华理应向韩道臣退还的租金3.5万元，判令李俊华向欧阳庆平退还2个月租金1.4万元（2*7000元），对欧阳庆平要求韩道臣、武琳琳退还房屋租金3.5万元之诉讼请求不予支持，符合实际情况。对于案涉房屋被拆除，欧阳庆平称系政府拆除违建，李俊华称系政府拆迁征收，但尚未补偿，对此，欧阳庆平一审中申请法院在政府部门调取房屋系违建的证据，经一审法院前往欧阳庆平提供的相关行政单位，并未找到欧阳庆平所述该房屋系违建的材料，因案涉房屋被拆除，一审法院判令出租方李俊华退还承租方预付但未能实际使用期间的租金，并无不当之处；至于被拆除的案涉房屋是否属于拆除违建，依法应由相关行政主管部门认定，本案不予涉及；欧阳庆平以案涉房屋属于违建被拆除之理由诉请韩道臣、武琳琳退还《门面转让合同》约定的转让费7.5万元以及赔偿装修费用，本案亦不予处理，在被拆除的案涉房屋是否属于拆除违建问题确定后，当事人有争议的，可另行主张。据此，一审判决第一项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初381号民事判决第一项；二、变更西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初381号民事判决第二项为：驳回欧阳庆平关于李俊华、韩道臣、武琳琳共同退还欧阳庆平其余房屋租金2.1万元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6338元，欧阳庆平已预交，由欧阳庆平负担6111.56元，由李俊华负担 226.44元；二审案件受理费6128元，欧阳庆平已预交，由欧阳庆平负担。李俊华应负担的款项226.44元于执行时一并给付欧阳庆平。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月十七日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1