湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4338号上诉人（原审原告）：常小波，男，1984年4月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卓，湖北尚卓律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡承敏，女，1987年8月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卓，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉城开房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江大路53号。法定代表人：向上升，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈纯，湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫羽，湖北易斯创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉锦绣楚天房地产营销策划有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区后湖街金桥大道18号新地东方明珠15栋1层5室。法定代表人：陈必荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德军，湖北喻家律师事务所律师。上诉人常小波、胡承敏因与被上诉人武汉城开房地产开发有限公司（以下简称城开公司）、武汉锦绣楚天房地产营销策划有限公司（以下简称锦绣楚天公司）侵权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。常小波、胡承敏上诉请求：1、依法撤销一审判决，并改判，支持常小波、胡承敏一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由城开公司、锦绣楚天公司承担。事实与理由：一、城开公司与锦绣楚天公司之间形成代理法律关系，锦绣楚天公司代城开公司销售案涉城开·温馨里的房产，并收取购房款价款之外费用的行为对被代理人城开公司发生法律效力，对超出《武汉市商品房买卖合同》中约定的购房款之外多收取的136956元城开公司、锦绣楚天公司应共同予以退还。一审法院忽视了城开公司、锦绣楚天公司之间的代理关系，割裂来看《城开·温馨里办公楼认购协议书》与《武汉市商品房买卖合同》在购房过程中的作用和效力，属于事实认定不清，法律适用错误。二、城开公司、锦绣楚天公司在房屋买卖过程中对常小波、胡承敏进行价格欺诈，应根据《中华人民共和国价格法》等相关法律规定退还上诉人多支付部分购房款。三、“销售服务推广费”不应由常小波、胡承敏承担，锦绣楚天公司并未为常小波、胡承敏提供任何销售推广服务，收取该费用没有事实与法律依据。四、本案属于侵权纠纷，常小波、胡承敏已就侵权事实举证完毕，常小波、胡承敏一审的诉讼请求有事实与法律依据，应予支持。五、本案与城开公司、锦绣楚天公司之前的诉讼［案号为（2018）鄂0102民初3308号］并非同一类型案件，不应“同案同判”。城开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、本案是合同纠纷，不是侵权纠纷。常小波、胡承敏提到的同案同判问题，合同是统一模板，以前案件也是这个模板，经过一、二审裁判是有效合同。本案核心的问题是合同合法有效，双方负有履行义务。所以常小波、胡承敏绕弯进行侵权诉讼，没有事实和法律依据。锦绣楚天公司向常小波、胡承敏收取的费用，是基于有效合同，也是房地产行业内通行的做法。请求驳回上诉，维持原判。锦绣楚天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其他同城开公司的意见，请求驳回上诉，维持原判。常小波、胡承敏在一审法院起诉请求：1、判令城开公司、锦绣楚天公司立即退还常小波、胡承敏多交的购房款136956元；2、本案诉讼费用由城开公司、锦绣楚天公司承担。一审法院认定事实：2017年7月2日，常小波、胡承敏（买受人、认购方、乙方）与锦绣楚天公司（出卖方、销售方、甲方）签订《城开·温馨里办公楼认购协议书》，约定：“甲、乙双方根据《合同法》，《商品房预售管理办法》之规定，本着平等、自愿、协商一致的原则，在乙方已经充分了解“城开·温馨里”公寓式办公楼项目相关情况下，就乙方自愿认购位于江岸区连城村“城开·温馨里”办公楼相关事宜达成如下协议，并遵守如下约定：一、公寓基本情况1、乙方认购的房屋为武汉城开房地产开发有限公司开发的“城开·温馨里”公寓式办公楼15层17号房。2、该房屋建筑面积为39.77平方米。付款方式（一次性）3、该房屋优惠后单价为￥16008.70元/平方米。优惠后总价为人民币陆拾叁万陆仟陆佰陆拾陆元整（小写￥636666）。（备注：优惠后总价包括①商品房买卖合同房款￥499710元整，由武汉城开房地产开发有限公司开具购房发票②销售服务推广费￥136956元整，由销售公司开具票据）二、认购定金1、在签订本协议书时，乙方需向甲方交纳定金人民币贰万整（小写￥20000）作为购房定金（此定金作为隔板装修费用，由装修公司开具票据不计入商品房买卖合同房款）2、乙方于认购当日起七日内携带《认购协议书》、认购定金收据及相关证件、证明等与甲方签署《武汉市商品房买卖合同》，《武汉市商品房买卖合同》文本已在营销中心大厅公示，乙方确认已查阅并全部知晓和接受公示的合同文本内容条款，乙方确认采用一次性付款方式，并在签订《武汉市商品房买卖合同》时一次性付款或补足首付款，首付比例以按揭银行规定的标准为准。采用银行按揭付款方式的应在签署《武汉市商品房买卖合同》时将按揭所需资料一并提交。3、如按期履行上述约定，则乙方可享受本认购协议书约定之单价及总价。三、若乙方未在本协议约定的时间内向甲方支付购房款并签署《武汉市商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，并自动放弃本协议书约定的所有权益，乙方已付认购金作为违约金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。四、乙方若要更改本认购协议书约定之认购人的姓名，须于正式签署《武汉市商品房买卖合同》前向甲方提出书面申请书，经甲方同意后方可予以办理（更名仅限于夫妻双方或直系亲属之间，并提供相关法律证明）。五、乙方对自己向甲方提交的联系方式和证明文件的真实性、可靠性、有效性承担全部责任，如须更改联系地址或电话，应立即书面通知甲方，如未能及时通知甲方而造成甲方无法通知和送达在内的一切责任和后果概由乙方承担。六、甲方在和乙方签署本认购协议时已向乙方充分说明和提示本协议第一、二、三、四条款中关于乙方责任和甲方免责的约定，乙方已知晓并自愿接受。七、本认购协议书经双方签章后生效，签订《武汉市商品房买卖合同》后本协议自动终止。八、本认购协议书一式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。九、本协议最终解释权归甲方所有。十、本协议履行如发生争议，由“城开·温馨里”项目所在地人民法院管辖。”同年7月8日，常小波、胡承敏向锦绣楚天公司支付136956元。同日，锦绣楚天公司向常小波、胡承敏出具《收据》，该《收据》载明：交款单位常小波、胡承敏，金额136956元，收款事由城开·温馨里办公楼1517号房销售服务推广费。同年7月8日，常小波、胡承敏（买受人）与城开公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于江岸区连成村“城开·温馨里”公寓式办公楼15层17号房，建筑面积为39.77平方米，房屋单价为12565元/平方米，房屋总价款为499710元，买受人应于2017年7月8日前一次性存入商品房全部价款499710元，出卖人应当在2017年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。双方还对其他事项进行了约定。同日，常小波、胡承敏向城开公司支付购房款499710元，城开公司向常小波、胡承敏出具了相应购房发票。同年9月26日，城开公司将该房屋交付给常小波、胡承敏。现常小波、胡承敏以城开公司、锦绣楚天公司侵权为由诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，常小波、胡承敏与锦绣楚天公司签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》及常小波、胡承敏与城开公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约享受权利、履行义务。上述《城开·温馨里办公楼认购协议书》和《武汉市商品房买卖合同》的合同相对方不同，产生的法律效力亦不同。锦绣楚天公司依据其与常小波、胡承敏签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》的约定收取的销售服务推广费136956元，城开公司依据其与常小波、胡承敏签订的《武汉市商品房买卖合同》收取的购房款499710元，有事实依据，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。现常小波、胡承敏以城开公司、锦绣楚天公司侵权为由，要求城开公司、锦绣楚天公司退还常小波、胡承敏多交的购房款136956元，但常小波、胡承敏提交的证据不能证明城开公司、锦绣楚天公司侵权，常小波、胡承敏的该主张无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院判决：驳回常小波、胡承敏提出的诉讼请求。案件受理费3039元由常小波、胡承敏负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，常小波、胡承敏与锦绣楚天公司签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》及常小波、胡承敏与城开公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按协议约定履行。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条“十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人”和第十八条第一款“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为”的规定，常小波、胡承敏作为完全民事行为能力人，完全有能力在签订《城开·温馨里办公楼认购协议书》和《武汉市商品房买卖合同》时，了解上述认购协议书、买卖合同的内容，并作出真实意思表示。常小波、胡承敏在上述认购协议书、买卖合同中均签字的行为，表明常小波、胡承敏对其支付136956元销售服务推广费的内容是知情并认可的。锦绣楚天公司依据其与常小波、胡承敏签订的《城开·温馨里办公楼认购协议书》的约定收取的销售服务推广费136956元，未违反法律、行政法规的强制性规定。现常小波、胡承敏以城开公司、锦绣楚天公司进行价格欺诈、锦绣楚天公司并未为常小波、胡承敏提供任何销售推广服务，城开公司、锦绣楚天公司侵权为由，要求城开公司、锦绣楚天公司退还常小波、胡承敏多交的购房款136956元，但常小波、胡承敏在一、二审中均未提交的证据证明，其应承担举证不能的法律后果。综上所述，常小波、胡承敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3039元，由上诉人常小波、胡承敏负担。本判决为终审判决。审判长  黄浩审判员  任文审判员  鲍刚二〇二〇年六月二日法官助理黄旭东书记员程玉