新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终835号 上诉人（原审原告）：奇台县鑫昌物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县健康西路。法定代表人：于生刚，该公司经理。被上诉人（原审被告）：新疆天山宏源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县天山南路166。法定代表人：周斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯湘华，男，该公司职员。上诉人奇台县鑫昌物业管理有限公司（以下简称鑫昌物业公司）因与被上诉人新疆天山宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人鑫昌物业公司的法定代表人于生刚，被上诉人宏源公司的委托诉讼代理人冯湘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫昌物业公司上诉请求：1．撤销（2019）新2325民初3015号民事判决，并改判依法支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院无原则偏袒被上诉人是导致本案错误判决的关键所在。首先、上诉人与被上诉人于2012年5月20日签署《物业管理合同》，之后就以书面形式给被上诉人出具《报修报告》，该《报告》中小区门卫室、监控设备不及时到位硬化地坪已出现大坑小洼等待修问题，被上诉人的法定代表人也在该《报告》批注‘请于万方今天会同各项目部尽快处理’。从此点可知，小区监控存在严重问题急需待修。一审法院认定，关于原告主张的小区监控设备更新问题，根据被告提供的监控合同证实被告在原告移交时已经安装了监控设备不予支持的认定。这无形之中又否定了被上诉人的法定代表人的“尽快处理”的意见。纵观数年来的维修情况，可知小区监控自2012年要求报修后就没有实际维修过。如果说上诉人已经接受了小区的监控设备怎么会要求被上诉人维修小区门卫室、监控设备呢？该小区的监控设备被上诉人一直未能给上诉人移交合格的、能正常使用的监控设施。被上诉人提供的监控合同与尽快维修后给上诉人提供合格的、能正常使用的监控设备不能等同。既然被上诉人自称已于2018年9月已将上述问题均已处理，那原售房部拆除后的地面至今未处理又做何解释？古城明珠2期小区客观存在，为什么不到现场看看？被上诉人不负责任的辩解就能成为一审法院认定事实的根据？数年来，因小区设备不完善，硬化地坪大坑小洼、停车位严重缺位，部分设备、设施毁损后不能及时得以维修，导致部分业主拒交物业费，上诉人经营举步维艰。期间要求被上诉人维修无果的情况下，上诉人从难以维持生计的微薄的费用中拿出一部分自行或找他人进行修缮。重点是上诉人与被上诉人于2012年5月20日签署的《物业管理合同》事实上系委托代理合同。因该合同第二条：委托管理事项。上诉人在本案中要求被上诉人给付监控、各项的维修费也符合同的约定。综上所述，被上诉人不履行合同义务导致本案的诉讼，一审法院却无原则判令驳回上诉人的一审诉讼请求，是上诉人的合法权益受到极大侵害。请上级法院审查后依法支持上诉人的上诉请求。宏源公司辩称，我公司认为维修是有法定质保期，我方2014年9月3日给奇台县质检站的回复中，上诉人对我公司已经维修的事实进行签字认可。建筑工程在使用过程中会产生小问题，过了质保期我方不予承担。请求维持一审判决。鑫昌物业公司向一审法院起诉请求：1．要求被告承担小区监控设备设施款项320000元；2．要求被告承担小区硬化地坪拆除重做款项1346573.03元；3．要求被告承担小区其他设施维修费128860元。一审法院认定事实：原告系物业管理公司，被告系奇台县古城明珠小区二期的建设单位。2012年5月20日，原、被告签订《物业管理合同》一份，主要内容为：第二条委托管理事项：l．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、墚、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2．房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、加压供水设备、配电系统，楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。4．本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。2012年5月，因案涉小区卫生、楼顶天窗质量、住户门和单元门问题、监控不到位、硬化等问题，原告向被告申请解决上述问题，被告公司法定代表人批示要求项目部尽快处理。2014年9月3日，被告向奇台县质量监督站出具申请报告一份，内容为“申请报告，奇台县质量监督站：兹有新疆天山宏源房地产开发有限公司于2010年开发的古城明珠二期1号楼-11号楼，在综合验收中存在地面硬化塌陷、散水塌陷130平方米、进户门维修3个、窗户玻璃维修已经由房产公司处理完毕，请奇台县质量监督站给予复验为盼。新疆天山宏源房地产开发有限公司，2014年9月3日。”2014年9月4日原告公司法定代表人于生刚在该申请报告中批注“说明：该项目维修工程，开发公司已全部完成维护维修，奇台县鑫昌物业公司。”因案涉小区的土建、配电柜、停车位、排水、路面塌陷等问题，被告对出现的问题进行了修复。2018年9月11日，被告出具古城明珠二期维修情况总结报告一份，内容为：古城明珠二期小区所有工程于2011年竣工交付使用，由于当时设计的局限性，设计停车位有限，同时这几年业主购车数量激增导致车位严重不足。物业公司与业主之间矛盾激化，加上房产证未能及时办理，从而出现业主上访。经建设局与我方、社区、物业公司、业主委员会多方协调，最后由我公司出面与业主委员会达成协议，处理小区内的许多问题，增加停车、办理房产证。本着顾全大局的原则，我公司斥资100万元于2018年4月1日至2018年10月1日期间对该小区进行了全面的维修，解决了所有存在的问题，维修情况如下：1、土建部分墙体框架剪力墙与填充墙两种不同材料之间的收缩性不同而产生裂缝。我公司已于2018年6月26日-7月25日进行维修，对住户墙体裂缝进行处理，并更换墙面装修物，维修费用150000元。2、增加了配电柜的维修，针对高层地下室漏水，电缆浸泡的隐患，我公司已与奇台县东新电控设备厂签订整改协议，将所有配电柜在原有高度上提高30cm，电线缆线从电缆沟内移至电缆沟盖板上有序梳理，在电缆线两边砌砖30cm，同时提高所有电缆线周边的桥架和线管。2018年8月27日-8月28日进行11#楼施工，8月30日进行2#楼施工，在施工前已公示告知所有业主，维修费用4万元。3、针对停车位问题，我公司于2018年6月2日-6月20日施工，共计改造车位混凝土地面1459．46m，新增停车位120个，费用20万元。4、高层阳台排水问题，主要是设计不合理，我公司于2018年6月2日-6月20日对2#、11#楼排水管进行全面改造，共计改造主管道400米，阳台管及室内下水出水管共计5个单元4个楼梯间地面，更换阳台雨水管，费用36万元。5、对于出现的塑钢窗漏水问题，我公司于2018年6月28日-7月28日进行了维修，对窗户漏水采用开水眼，窗户下外沿打胶进行密封，更换损坏的窗户压条、合页、把手、传动器锁块等零部件，花费89000元。6、对于路面塌陷问题，已于2018年9月10日-9月20日维修混凝土路面共计611．98m，花费96000元……新疆天山宏源房地产开发有限公司（加盖公章）、古城明珠二期业主委员会（加盖公章）、奇台县鑫昌物业管理有限公司2018年9月11日。一审法院认为，本案争议的焦点为：一．被告是否应当承担案涉小区监控设备和硬化地坪拆除重做费用以及售房部搬迁场地硬化的费用；二．原告主张的广场、1号楼台阶、停车位、下水及下水管、下水井盖的维修费用被告是否应当承担。原告与被告签订的《物业管理合同》属于前期物业合同，前期物业合同是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为避免物业管理的真空，选聘有资质的物业服务企业负责物业的管理工作所签订的合同，双方应按《前期物业管理服务合同》约定全面履行合同义务。关于原告主张的小区监控设备更新问题，根据被告提供的监控合同证实被告在给原告移交时已经安装了监控设备，但是在使用过程中，会出现老化、损坏等情形，且随着小区秩序维护及治安等要求的提高，对监控设备的数量及质量等均有更高的要求，但此费用并非应由建设单位承担，故本院对原告要求被告承担监控设备费用的诉讼请求不予支持。关于原告主张硬化地坪拆除重做费用、售房部搬迁场地硬化的费用以及广场、1号楼台阶、停车位、下水及下水管、下水井盖的维修费用，根据被告提供的证据证实被告对案涉小区出现的土建、配电柜、停车位、路面塌陷等问题进行了维修，且案涉小区已交付使用多年，现有损坏情况应属正常损耗，原告提供的证据不能证明造成小区道路及管道损坏属于被告建设问题造成的，且原告主张的相关费用亦无相关证据相互印证，故原告的该项主张本院不予支持。遂判决：驳回原告奇台县鑫昌物业管理有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的上诉人宏鑫物业公司提交的奇台县住建局关于各高层二次加装监控的通知一份、报修申请一份、申请书、维修方案、工程质量回复、公告两份、古城明珠二期业主综合意见一份、2018年2月10日答复函、2012年9月14日申请书一份、2014年10月8日申请一份、2017年9月8日求助信一份、2018年9月11日被上诉人出具的维修总结报告一份、照片打印件两张、涉案小区修建时的平面图一张，本院对上述证据的真实性予以采信，并在卷予以佐证。对被上诉人宏源公司不认可上诉人鑫昌物业公司提供的证据：面积统计图两张，及维修小广场后的照片两张、院内混凝土路面现状图片八张、维修下水道井盖照片七张、门面房维修图片十七张、2013年左右的古城明珠二期业主微信群聊天记录三张，本院认证认为，面积统计图系上诉人鑫昌物业公司单方制作，无其他证据印证；小广场、院内混凝土路面、下水道井盖维修、门面房维修照片均无法反映出维修的时间及地点；微信截图无出处进行核对，故本院对上述证据的真实性不予采信。被上诉人宏源公司提交的《施工承包协议》、《古城明珠二期一号楼工程竣工验收意见表》，上诉人宏鑫物业公司质证认为真实性无法确认，关联性也不认可。对该组证据的真实性本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人鑫昌物业公司一审主张的监控设施款、地坪拆除重做款、设施维修费应否支持。本案双方当事人签订《物业管理合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据法律规定，上诉人鑫昌物业公司认为被上诉人宏源公司应当支付监控设备款、地坪拆除重做款、设施维修费，则上诉人鑫昌物业公司应当对其主张承担举证证明责任，否则将承担不利后果。关于地坪拆除重做款。2014年9月3日被上诉人宏源公司向奇台县质量监督站出具的申请报告中，上诉人鑫昌物业公司的法定代表人于生刚在该报告中批注“说明：该项目维修工程，开发公司已全部完成维护维修，奇台县鑫昌物业公司。”该批注表示上诉人鑫昌物业公司是认可被上诉人宏源公司已对涉案小区地面硬化塌陷等问题完成了维修。现上诉人鑫昌物业公司再次向被上诉人宏源公司主张地坪拆除重做款无相应事实及法律依据，故对上诉人鑫昌物业公司关于地坪拆除重做款的诉讼请求，本院不予支持。关于监控设备款和设施维修费，根据查明事实可知，涉案监控设备从上诉人接管小区前就开始使用并使用至今，监控设备的老化、损坏是在常理之中，随着社会发展对监控设备增加数量、更新亦属必要。下水维修费、更换下水管、井盖的费用，亦属居民生活使用过程中的合理损耗。上诉人提供的证据并不能证实监控设备的相关费用及设施维修费应由被上诉人宏源公司支付。故对上诉人鑫昌物业公司主张监控设备款和设施维修费应由被上诉人鸿鑫公司支付的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，奇台县鑫昌物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21859元，由上诉人奇台县鑫昌物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。                                                                                              审判长 郑洪彪                                                                                              审判员 庄艳梅                                                                                              审判员 孙青莲二〇二〇年六月二十四日法 官 助 理 孟 颖书记员 邱文丽