湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1028号上诉人（原审被告）：黄四元，女，1969年2月19日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙恒隆资产经营有限公司，住所地长沙市天心区金线街35号。法定代表人：唐卫东，总经理。委托诉讼代理人：姚远，男，1990年8月17日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司法务。上诉人黄四元因与被上诉人长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。黄四元上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回恒隆公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由恒隆公司承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误。一审判决“解除恒隆公司与黄四元之间的租赁关系，限黄四元于判决生效后十日内腾退所租住的本市天心区房屋，并交付恒隆公司”，属于适用法律错误。根据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第三条、第五条、第十三条、第二十七条、第三十五条之规定，应当按照先补后搬迁的原则处理。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误。按照租赁合同约定，恒隆公司义务也有责任帮助黄四元维修，故一审法院在认定这一事实和适用法律时都存在严重的错误。综上，黄四元认为原审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持黄四元的上诉请求。恒隆公司辩称：1、房屋属于国有直管公房，在拆迁范围内，并不属于棚户改造的私房范围。2、双方存在有效租赁关系，现涉案房屋被拆迁恒隆公司有权终止租赁关系。请求依法驳回上诉请求，维持原判。恒隆公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除恒隆公司与黄四元之间的租赁关系；2、判令黄四元立即腾退现租住的长沙市天心区房屋，并将房屋交付给恒隆公司；3、判令黄四元支付所欠租金6061元；4、判令黄四元承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：长沙市天心区房屋系长沙房产（集团）有限公司所有的直管公房（长房权证天心字第××号）。2003年5月26日长沙市政府办公厅以长政办函（2003）85文件，批复设立长沙房产（集团）有限公司，负责管理全市直管公房；2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向长房集团作出长房政发（2003）133号《关于转交直管公房房屋产权的通知》，决定向长房集团转交直管公房产权。2009年2月13日，长沙房产（集团）有限公司以长房集团政字（2009）3号文件决定撤销原有的长沙房产（集团）有限公司恒隆资产经营分公司，设立长沙恒隆资产经营有限公司，并负责经营管理本案诉争的房屋。黄四元于2006年6月12日与长沙房产（集团）有限公司恒隆资产经营分公司签订了《长沙房产（集团）有限公司房屋租赁合同》，合同约定由黄四元承租天心区房屋，月租金为34元，租期自2006年6月1日起至2008年5月31日止。合同第四条第四项约定：租赁期间该房屋如列入城市房屋拆迁范围，本合同终止，对承租人的安置按有关法律法规执行。该合同到期后，恒隆公司与黄四元未再签订书面租赁合同，但一直按该合同履行。另查明，2017年11月3日，因棚户区改造需要，长沙市天心区人民政府发布《关于西文庙坪周边地块棚户区改造项目（Ａ1地块）房屋征收决定的公告》，天心区房屋在征收范围内，被依法征收。恒隆公司于2017年11月27日向黄四元发出《直管公有房屋止租通知》，告知黄四元于2017年11月3日起终止租赁关系。截止到2017年10月31日，黄四元共欠缴租金6061元。其中从2016年起月租金按调整后的71元计算。一审法院认为，黄四元居住的天心区房屋系登记在长沙房产（集团）有限公司名下的直管公房，该房由恒隆公司负责经营管理。黄四元与原长沙房产（集团）有限公司恒隆资产经营分公司签订了租赁合同，合同到期后未再签订书面租赁合同，应视为不定期租赁关系。因诉争的房屋位于天心区西文庙坪周边地块棚户区改造项目（Ａ1地块）的征收范围，因建设需要，该房屋已被征收，租赁关系已不可能实现。在恒隆公司已在合理的期限前通知黄四元解除租赁关系的情况下，对其要求解除与黄四元的租赁关系、立即腾退房屋并支付所欠租金的诉求，一审法院予以支持。黄四元要求按低保户享受租金优惠，因其未按规定办理相关手续，一审法院不予支持，黄四元要求恒隆公司尽到维修义务及予以安置补偿的辩称，属于双方应另行协商解决的范畴，不属于本案审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除长沙恒隆资产经营有限公司与黄四元之间的租赁关系；二、限黄四元于判决生效后十日内腾退所租住的本市天心区房屋，并交付长沙恒隆资产经营有限公司；三、限黄四元于判决生效后十日内向长沙恒隆资产经营有限公司支付所欠租金6061元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费用50元，减半收取计25元，由黄四元承担。二审中，黄四元提交新证据：西文庙坪周边地块棚改项目配套改造工程（四期）设计招标公告,拟证明案涉房屋所属地块不属拆迁属于棚改范围。恒隆公司对该份证据发表如下质证意见：1、房屋属于国有直管公房，在拆迁范围内，并不属于棚户改造的私房范围；2、双方存在有效租赁关系，今拆迁我方有权终止租赁关系。本院对黄四元提交的上诉证据认证如下：该证据不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”黄四元与原长沙房产（集团）有限公司恒隆资产经营分公司签订了《长沙房产（集团）有限公司房屋租赁合同》第四条约定：租赁期间该房屋如列入城市房屋拆迁范围，本合同终止，对承租人的安置按有关法律法规执行。因案涉房屋位于天心区西文庙坪周边地块棚户区改造项目（A1地块）的征收范围，因棚户区改造需要，该房屋已被征收，根据双方租赁合同的约定，该租赁合同解除的条件已成就，恒隆公司要求解除黄四元与恒隆公司之间的租赁关系的诉讼请求，应予支持。黄四元作为承租人应当依约向恒隆公司支付租金，故恒隆公司要求黄四元支付租金6061元的诉讼请求，应予支持，上诉人黄四元称其为涉案房屋进行维修花费不止6061元的上诉理由，对此黄四元并未提交证据证实，且黄四元对涉案房屋进行维修与黄四元应承担的支付租金义务之间并无关联性，黄四元不得以此为由拒缴租金，故上诉人黄四元的此点上诉理由不成立。关于上诉人黄四元要求对其进行补偿的主张，上诉人黄四元可另行与恒隆公司协商或另案处理，不属于本案审理范围。综上所述，上诉人黄四元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人黄四元负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。