湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终36号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：柯东方，女，1976年12月18日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区。委托诉讼代理人：赵克明，湖北良朋律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司。住所地：湖北省鄂州市花湖开发区振兴路。负责人：严志能，该分公司经理。委托诉讼代理人：马剑伟、叶楠，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人柯东方为与被上诉人武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司（以下简称和信物业鄂州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人柯东方的委托诉讼代理人赵克明到庭参加了诉讼。被上诉人和信物业鄂州分公司经本院合法传唤，无正当理由未在规定时间内到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯东方上诉请求：撤销原判第一、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定相关事实证据不足及合同履行过错责任分配不公。首先，《前期物业管理服务协议》系合同双方对权利及义务的承诺。上诉人在入住小区后，并非一直拒交物业费，而是在自己家里多次被窃向物业投诉无果后才拒交的。不仅如此，小区失窃事件频发，物业公司失责是主要原因。其次，被上诉人作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，应履行物业服务管理职能，对其管理区域负有采取正常防范性安全保卫措施的义务。案发后，物业公司没有妥善保管视频监控记录，增加了盗窃案件的侦破难度。被上诉人没有有效提供相应的安全防范措施，显著增加平台两侧房屋的失窃风险和室内安保难度，因此，被上诉人对上诉人家中失窃事件负有较大的过失，其应对上诉人房屋失窃事件导致上诉人家中财产损失承担全部赔偿责任。第三，上诉人提交的人民网关于被上诉人不作为的证据足以证明物业公司不作为的事实。同时，作为同一个小区的业主，被上诉人针对个别业主家中被盗做出减免物业费的承诺，物业公司提供的服务明显不平等。第四，关于房屋质量问题，虽然工商登记显示被上诉人与开发商是两个不同的主体，但两公司均系法人独资企业，其唯一股东均系同一公司。上诉人房屋质量最终责任归责于其出资法人。和信物业鄂州分公司在法定答辩期内未提交书面答辩状。和信物业鄂州分公司在一审的诉讼请求：判令柯东方向和信物业鄂州分公司支付物业费25,964.00元（2016年1月1日至2019年12月31日）及滞纳金（按欠交总额的30%计算）7,789.00元，合计33,753.00元。柯东方在一审提出的反诉请求：判令和信物业鄂州分公司赔偿柯东方因其违反物业管理协议约定义务给柯东方造成的经济损失50,000.00元。一审法院认定：柯东方系案涉房屋的所有权人，该房屋为独体别墅，建筑面积360.61平方米。2011年9月27日，柯东方与和信物业鄂州分公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定独体别墅的物业管理费按建筑面积以每月每平方米1.50元收取，每6个月预交一次，交纳时间为每半年的第一个月上旬，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按万分之五计收滞纳金。柯东方物业费交至2015年12月31日，后因房屋质量问题以及家中被盗，一直未交纳物业费，和信物业鄂州分公司多次催交未果。至本案起诉立案时，按柯东方与和信物业鄂州分公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，柯东方应交纳2016年1月1日至2019年6月30日的物业费22,718.43元（360.61平方米×1.50元×42个月）。2019年7月1日至2019年12月31日的物业费，柯东方应在2019年7月1日至10日期间交纳。另查明，2009年7月10日起，“人信假日威尼斯”小区的开发商鄂州人信房地产开发有限公司与和信物业鄂州分公司签订了多份前期物业管理委托服务合同，约定由和信物业鄂州分公司为“人信假日威尼斯”小区提供前期物业管理服务，期限至2014年6月30日止。2014年6月15日，鄂州人信房地产开发有限公司与和信物业鄂州分公司签订《物业管理委托合同》二份，约定由和信物业鄂州分公司对“人信假日威尼斯”小区的一、二、三期提供前期物业管理服务，合同期限均自2014年7月1日至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2018年9月，该小区成立业主委员会，同月27日，“人信假日威尼斯”小区业主委员会与和信物业鄂州分公司签订《物业管理服务合同》一份，委托和信物业鄂州分公司对“人信假日威尼斯”小区提供物业管理服务，合同期限为2018年10月1日至2020年9月30日，约定三期独体别墅的物业管理费按1.50元每月每平方米收取，逾期交纳的，从逾期之日起每天按万分之五计收滞纳金。同月28日，鄂州市房产管理局物业管理科下达了《关于人信假日威尼斯小区业主委员会备案的回复》，对该小区业主委员会予以备案。还查明，2016年5月2日，柯东方家中被盗。鄂州市公安局鄂城区分局于2016年6月23日对柯东方家中被盗作为刑事案件立案侦查，目前正在侦查中。柯东方未举证证实其因被盗而遭受的经济损失情况。2017年柯东方因案涉房屋存在质量问题将小区开发商鄂州人信房地产开发有限公司等诉至一审法院，该案经一审法院判决后，已上诉至我院，二审至今尚未审理终结。一审法院认为，和信物业鄂州分公司与“人信假日威尼斯”小区的开发商鄂州人信房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托服务合同，后又与合法成立的“人信假日威尼斯”小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，故和信物业鄂州分公司为“人信假日威尼斯”小区提供物业管理服务符合有关规定，以上合同对小区业主具有约束力。柯东方认为和信物业鄂州分公司物业服务不到位，其提供的照片所反映的保洁、绿化等情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来和信物业鄂州分公司物业管理服务的全况，而小区内违章搭建等现象也不能简单归责于和信物业鄂州分公司不作为，和信物业鄂州分公司作为物业管理企业，并没有相应的执法权。物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑，不断改进，以达到更好履行合同的目的。如柯东方确实认为和信物业鄂州分公司长期未尽物业管理之责，其可向代表全体业主利益的业主委员会提出，由业主委员会征求全体小区业主的意见后，再与和信物业鄂州分公司进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为柯东方等单个业主要求减免物业管理费的理由。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。同时，本院也希望，和信物业鄂州分公司作为物业管理企业，今后能多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。和信物业鄂州分公司为柯东方居住的小区提供了物业服务，柯东方作为小区业主，应当按照其与和信物业鄂州分公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定交纳相应的物业费。该协议约定物业费按每月每平方米1.50元收取，每6个月预交一次，交纳时间为每半年的第一个月上旬，和信物业鄂州分公司2019年6月13日起诉本案的诉讼请求中要求柯东方交纳2017年7月1日至2019年12月31日的物业费不符合双方协议约定，但在本案法庭辩论终结时该期间的物业费收取已符合协议约定，柯东方应予交纳。柯东方的物业费交至2015年12月31日再未交纳，柯东方应向和信物业鄂州分公司交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业费25,963.92元（360.61平方米×1.50元×48个月）。柯东方家中被盗，损失部分财产，和信物业鄂州分公司未提供有效证据证实其采取了相应的安全防范措施，故和信物业鄂州分公司在安全防范方面存在违约行为，柯东方所欠物业费应予适当减免，本院酌情减免1,000.00元。柯东方的财产损失系他人的行为造成，依法应另行主张。关于房屋质量问题，柯东方已依法另案起诉小区开发商鄂州人信房地产开发有限公司，柯东方以此为由拒交物业费于法无据。关于滞纳金，通过查明的事实一定程度上反映和信物业鄂州分公司在物业服务中存在缺陷，柯东方并非无故拖欠物业费，为缓解双方的矛盾，促进和信物业鄂州分公司重视物业服务质量，免去滞纳金为宜。综上所述，对和信物业鄂州分公司的诉讼请求及柯东方的反诉请求，均部分支持；柯东方的答辩意见及和信物业鄂州分公司的反诉答辩意见，均部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，一审判决：一、柯东方于本判决生效后五日内向武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费24,963.92元（已减免1,000.00元）；二、驳回武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司的其他诉讼请求；三、驳回柯东方的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取为322.00元，反诉诉讼费减半收取为525.00元，共计847.00元，由武汉和信物业管理有限公司鄂州分公司负担47.00元，由柯东方负担800.00元。在二审法院指定的举证期限内，柯东方向本院举出照片复印件3张，拟证实和信物业鄂州分公司任由其他业主将公共区域纳入私人房屋范围，物业公司没有尽到管理义务。和信物业鄂州分公司未到庭对此证据进行质证。本院经审查认为，上述照片均为复印件，照片本身没有任何标记显示其拍摄于和信物业鄂州分公司提供物业服务的小区，且柯东方欲证明的他人占用公共区域的问题与物业公司疏于管理导致其家中失窃之间没有因果关系，故该组证据本院不予采信。二审审理查明，一审已认定的事实属实。本院另查明，柯东方提起的房屋质量诉讼已经二审审理终结。本院认为，双方当事人对柯东方自2016年1月1日之后再未缴纳物业费的事实没有异议。二审当事人争议的焦点问题是：柯东方拒交物业管理费是否有正当理由；和信物业鄂州分公司应否赔偿柯东方家中财产被盗的损失；本案应否对柯东方提出的房屋质量问题进行处理。关于第一个焦点问题，根据《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》的约定，柯东方作为业主应该按时缴纳物业管理费。小区安全防范虽然与业主家中财产被盗具有一定的关联性，但安全防范职责仅是和信物业鄂州分公司为小区提供的物业服务中的一部分，柯东方并无证据证实和信物业鄂州分公司严重违反上述《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》的约定，没有履行物业公司所应承担的全部管理义务，也没有证据证实其在上诉中主张的她家多次被盗及小区多次被盗等事实，且一审已经认定和信物业鄂州分公司在安全防范上的疏忽，相应扣减了柯东方部分物业费，故柯东方上诉要求不缴纳物业费的依据不足，该上诉请求本院不予支持。关于第二个焦点问题，根据《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》的约定，和信物业鄂州分公司并未就业主私人财产的安保与业主单独签订协议或承诺对业主家中财产被盗的损失承担责任，柯东方家中财产被盗一案已经在公安机关立案，该损失应由实施盗窃的行为人承担。故柯东方上诉要求和信物业鄂州分公司赔偿其家中被盗财产损失的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于房屋质量问题，属于另一个法律关系，且柯东方已另案起诉，本案不做评判与处理。综上，柯东方的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1694元，由上诉人柯东方负担。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员江红春审判员郭玥彤二〇二〇年六月十九日书记员 肖            臣