河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2499号上诉人（原审被告、反诉原告）：张睿涛，男，汉族，1975年5月25日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张水山，河南王城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王美娟，女，汉族，1983年7月24日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩乐飞，河南惠人律师事务所实习律师。原审第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。上诉人张睿涛因与被上诉人王美娟、原审第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人张睿涛及其委托诉讼代理人张水山，被上诉人王美娟的委托诉讼代理人曹南、韩乐飞，原审第三人懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张睿涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项，张睿涛交房并未违约，应驳回王美娟要求张睿涛支付违约金76110元的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，王美娟逾期付款、逾期履行合同义务违约，应判决王美娟向张睿涛支付违约金48000元。事实和理由：王美娟是同时在买新房卖旧房，双方协商王美娟购买张睿涛的家具家电，王美娟将自己的房屋内的家具家电出售给下家。双方一直在协商家具家电的事，在王美娟明确没买家具家电后，三日内就交付了房屋。张睿涛交房并未违约，应当驳回王美娟要求张睿涛支付违约金76110元的诉讼请求。张睿涛向王美娟履行交房义务，王美娟不予接受，张睿涛通过律师向中介和王美娟发《律师函》要求王美娟接收房屋，王美娟不接收涉案房屋，张睿涛交房并未违约。张睿涛于2019年6月20日向中介和王美娟发律师函明确表明可以随时交付房屋，王美娟不予接收，张睿涛交房并未违约，一审法院让张睿涛承担逾期交房的期限到2019年9月22日，显然不合情理，认定违约事实及违约期限错误。王美娟不按合同约定支付购房款和支付逾期付款、逾期履行合同义务违约金，张睿涛有后履行抗辩权，退一步讲，张睿涛行使后履行抗辩权不属于违约。王美娟逾期付款、逾期履行合同义务事实清楚，证据确凿，构成违约，应判决王美娟向张睿涛支付违约金48000元。本案是由王美娟过错引起的纠纷，应由王美娟承担本案一、二审的诉讼费用。王美娟辩称，本案实际上由于洛阳市房价由2018年底至2019年快速上涨过程中，张睿涛发现签订购房合同后，房价快速上涨，认为自己吃亏了，违反合同原本的约定，本来原中介合同当中明确约定了双方约定价格当中包含了地下车位，那么在交易过程当中，房价上涨以后，张睿涛认为自己吃亏，所以拒不交付地下车位，因此，由于一审审理查明案件事实，并且当庭要求张睿涛将房屋腾空交付给王美娟，故王美娟认为一审法院既然已经协助自己将房屋交付并且住进去了，所以对于一审判决当中只让张睿涛承担违约金而没有交付车位并未提起上诉，算是对于一审法院法官对这个案件交付房屋一种感恩之心，所以没有上诉。从实际情况来讲，按照原中介合同约定也应当是房产加车位都应当进行交付的。所以说我们认为张睿涛的上诉没有任何事实和理由，并且违反了最基本的契约精神。要求驳回上诉。王美娟向一审法院起诉请求：1.依法确认王美娟、张睿涛签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0038713）有效；2.依法判令张睿涛继续履行合同义务，配合王美娟办理位于洛阳市××工区盛世唐庄地下车位的过户手续（车位证：豫[2017]洛阳市不动产权第004624739号），并将车位交付王美娟；3.依法判令张睿涛继续履行合同义务，腾空位于洛阳市××工区盛世唐××号房屋（不动产权登记号：豫[2017]洛阳市不动产权第00462482号）向王美娟交付，并结清房屋交付之前所产生的相关费用（水费、电费、煤气费、物业管理费等）；4.依法判令张睿涛向王美娟支付合同标的20%的违约金29.6万元；5.依法判令张睿涛向王美娟支付延期履行违约金（以148万为基数，每日万分之四为标准，自2019年5月17日起计算至张睿涛履行合同完毕之日止），截止2019年7月17日，暂计为36112元；6.本案诉讼费用由张睿涛承担。张睿涛向一审法院提出反诉请求：1.判决王美娟向张睿涛支付剩余购房款25000元；2.判决王美娟向张睿涛支付逾期付款的违约金58500元；3.判令王美娟承担本案本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月27日，张睿涛（卖方）与王美娟（买方）、懿皇公司（居间方）签订编号为LY0038713的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方拟转让房产坐落于西工区××渠以西××以东盛世唐××1-301，产权登记建筑面积为187.17平方米；卖方房屋现处于抵押状态，卖方于2019年3月15日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后7个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为150万元，该转让价款不含税、费；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于买卖双方2019年3月20日前到房管局交税，交税当天支付首付款60万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额为895000元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担；居间方代为保管物业交接保证金5000元；卖方应当于拿到此房屋首付款后三个工作日前将该房产交付买方；在本合同签订之日起公积金中心预审通过后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》；买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》公积金中心审批通过后，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；买卖双方任何乙方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金30000元整，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；若后期买方于2019年2月20日前开始办理网签手续，卖方愿意以148万元卖于买方，且卖方承担后期此房解押产生的手续费用；此价格下包含地下车位壹位……2019年3月21日，王美娟将595000元首付款存入其农业银行账户。2019年5月6日，张睿涛（甲方）与王美娟（乙方）在洛阳市不动产登记中心处签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将其合法拥有的位于洛阳市西工区××渠以西××以东盛世唐××1-301号房产依法转让给乙方，房产证号为豫（2017）洛阳市不动产权第00462482号，建筑面积187.17㎡，双方协商转让总价格为1475000元，付款方式为商业与公积金组合贷款……2019年5月7日，涉案房产即位于河南省洛阳市西工区××渠以西××以东盛世唐××1-301房屋过户至王美娟名下。2019年5月13日，张睿涛收到王美娟的首付款595000元。张睿涛当庭表示，其收到了涉案房产购房款共147.5万元。王美娟于本判决作出前向一审法院作出说明，表示其已于2019年9月22日接收涉案房屋钥匙，并办理完毕了物业手续。一审法院认为，本案所涉《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、《房产买卖合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，故对王美娟要求确认《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对王美娟要求张睿涛继续履行合同义务，配合其办理位于洛阳市××工区盛世唐庄地下车位的过户手续，并将车位交付王美娟的诉讼请求，一审法院认为，1.双方在2018年12月27日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“若后期买方于2019年2月20日前开始办理网签手续，卖方愿意以148万元卖于买方，且卖方承担后期此房解押产生的手续费用，此价格下包含地下车位壹位”，该内容为附条件的约定，即在王美娟于2019年2月20日前办理网签手续的前提下，张睿涛愿意以148万元的价格将涉案房屋及地下车位出售与王美娟。根据庭审查明的事实，可以认定王美娟没有于2019年2月20日前办理网签手续，双方约定的条件并未成就；2.双方在2019年5月6日签订的《房产买卖合同》中，并没有涉及对车位的约定，对两份合同中约定不一致的地方，一审法院根据新签订的合同效力优于先签订的合同效力进行判定，视为双方未对车位进行约定。综上，对王美娟的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于涉案房屋的购房款，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定为150万元，《房产买卖合同》中约定为147.5万元，一审法院根据《房产买卖合同》中的约定确认涉案房屋购房款为147.5万元。王美娟于本判决作出前向一审法院作出说明，表示其已于2019年9月22日接收涉案房屋钥匙，并办理完毕了物业手续，故对其要求张睿涛继续履行合同义务，腾空位于洛阳市××工区盛世唐××号房屋向其进行交付，并结清房屋交付之前所产生的相关费用的诉讼请求，一审法院不再处置。对王美娟要求张睿涛向其支付合同标的20%的违约金29.6万元的诉讼请求，一审法院认为，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任”，结合本案查明事实，可以认定张睿涛已涉案房屋过户至王美娟名下，不存在上述违约情形，故对王美娟的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对王美娟要求张睿涛以148万为基数，自2019年5月17日起计算至张睿涛履行完毕之日止，按照每日万分之四为向其支付延期履行违约金的诉讼请求，一审法院认为，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四项守约方支付违约金”，该合同第六条约定“卖方应当于拿到此房屋首付款后三个工作日前将该房产交付买方”，本案中，张睿涛于2019年5月13日收到王美娟的首付款595000元，根据约定，张睿涛应于2019年5月16日前将涉案房屋交付于王美娟，其于2019年9月22日交付房屋，迟延交付129天，构成违约，应向王美娟支付违约金76110元（147.5万元×129天×0.0004）。对张睿涛反诉要求王美娟向其支付剩余购房款25000元的诉讼请求，《房产买卖合同》中约定，双方协商转让总价格为1475000元，张睿涛当庭表示其收到了涉案房产购房款共147.5万元，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。张睿涛反诉要求王美娟向其支付逾期付款违约金58500元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、王美娟与张睿涛、懿皇公司于2018年12月27日签订的编号为LY0038713的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》有效；二、张睿涛于本判决生效后七日内支付王美娟违约金76110元；三、驳回王美娟的其它诉讼请求；四、驳回张睿涛的反诉诉讼请求。如张睿涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6282元，由王美娟负担4579元，由张睿涛负担1703元。本案反诉受理费943元，由张睿涛负担。本院二审期间，张睿涛提交了相关证据，本院组织各方进行了质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，张睿涛与王美娟、懿皇公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及《房产买卖合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。本案二审争议的焦点为，张睿涛是否迟延交房。《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中约定“买卖双方任何一方在履行本合同第四、五、六、七、八条约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四项守约方支付违约金”，该合同第六条约定“卖方应当于拿到此房屋首付款后三个工作日前将该房产交付买方”，根据查明的事实，张睿涛于2019年5月13日收到王美娟的首付款595000元，根据约定，张睿涛应于2019年5月16日前将涉案房屋交付于王美娟，但其于2019年9月22日交付房屋，迟延交付129天，构成违约，应向王美娟支付违约金。张睿涛上诉因双方对是否出售家具家电未能达成一致意见，才没有按期交房，其不违约，因双方合同没有约定家具家电的事宜，因此，其该抗辩理由不能成立。张睿涛关于其已于2019年6月20日通知王美娟接收房屋，不应当承担之后的违约责任，但是其提交的证据不足以证明其通知过王美娟接收房屋，因此，该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，张睿涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2703元，由上诉人张睿涛负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  姬秋萍二〇二〇年六月十一日书记员  刘梦洋