广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3613号原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南国际工业原料城4号交易广场二楼，统一社会信用代码914403000801380847。负责人张文鸿。委托诉讼代理人李君玉，系该公司员工。被告蒋泽军，男，汉族，1975年3月22日出生，身份证住址湖南省新宁县。原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司与被告蒋泽军的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李君玉、被告蒋泽军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年12月1日签订了《经营服务合同》、《房地产租赁协议（备案合同完善版）》及补充协议，被告承租原告华南国际五金化工塑料物流区二期的二楼F249A号商铺，租赁面积为170.3平方米，租赁期限自2015年12月1日起至2019年8月31日止，租金每月每平方米15元，经营服务费每月每平方米80元，在当期起始日的5日前一次性向甲方付清当期标准租金。但自2018年2月1日开始，被告因自身原因开始拖欠原告租金、经营服务费等费用，经催缴后仍拒不缴纳。随后于2018年6月13日向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》，解除了与被告之间的租赁关系。被告的行为已严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求判令：l、确认原、被告签署的租赁合同及相关协议于2018年6月5日解除；2、被告支付拖欠原告的租金49670.83元；3、被告支付拖欠原告的经营服务费17739.58元；4、被告向原告支付逾期付款违约金7430.68元（暂计至2018年10月22日，具体金额以实际支付之日计算）；5、被告向原告支付房屋占用费62556.87元（暂计至2018年10月22日，具体金额以实际支付之日计算）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，一、主体混乱，本身是跟原告签订租赁合同，后来是华南城来接手，其在不知情的情况下被停电。二、怀疑原告在招商的时候有欺骗性进场的现象，招商的时候，原告承诺整个四楼、五楼全部是装饰公司、更大的设计公司进场，但是后来没有任何一家装饰公司和设计公司进场，与原告叙述的不符。三、2018年5月中旬的时候，其曾经跟原告沟通交租协议，定在5月底把欠租全部交清，但是华南城5月中接手以后，直接把被告的电停掉，不让其经营。原告称于6月5日解除租赁合同及相关协议，其没收到，其认同的是5月中把被告的电停掉，就是解除日期。四、关于原告诉请的占用费，5月中旬原告主动把被告的电停掉，其后面去现场看的时候，商铺已经给了另外一个叫不的在做，是原告提前终止与被告的合同，所以说后面所有的损失被告不应承担。另，《补充协议》中收取的租赁保证金和服务保证金应退还给被告。五、其20万的样板费及30万装修的费用，原告应作一定的补偿。六、依照合同约定，4月份是只交管理费，免租的，所以其不承担该部分租金。经审理查明，2015年12月1日，原、被告签订一份《房地产租赁协议》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的F249A号商铺，租赁面积为170.3平方米，租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止，租赁保证金为2555元，租金为15元/月/平方米，被告应于每月5号前将当月租金足额支付给原告。其中协议第5.3.4条约定，因被告重大违约行为，原告根据本协议约定提前解除本协议的，租赁保证金不予返还。协议第14.1条约定，如果被告未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，被告应按欠付金额的万分之五向原告支付违约金，直至付清之日止；如果被告未按时付清水电费的，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三标准向原告支付违约金，直至付清之日止；逾期累计达30天，视为被告同意原告有权采取包括但不限于停水、停电等措施以促使被告缴交所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此造成的损失，由被告自行承担。协议第14.2.1条约定，被告拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论原告是否曾催促被告支付）的，属于重大违约，原告有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还被告已付租金及租赁保证金，被告还应向原告支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿原告的损失。协议第15.2条约定，任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。2015年12月1日，原告与被告签署一份《经营服务合同》，约定原告为被告承租的深圳市龙岗区平湖街道华南国际五金化工塑料物流区二期的好百年二楼F249A号号店铺及该商场整体的经营提供经营管理等服务，合同期限为2016年3月18日至2019年8月31日，每月经营服务费为13624元，每期经营服务费于当期起始日的5日前向原告付清，经营服务费保证金为13624元，商品质量保证金为5000元。其中合同第13.01.a条约定，被告未按时向原告交纳包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，被告应按照欠付金额的万分之五向原告支付违约金。合同第13.02.b条约定，被告拖欠应交款项（包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上(含二十日)或出现2次逾期支付前述应付款项的，为被告根本违约，原告有权随时单方终止或解除合同，除不予退还被告所交合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求被告赔偿原告的损失;合同终止或解除后，被告应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，原告有权处置或变卖被告滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵被告所欠费用或弥补原告所受的损失，冲抵后不足部分由被告补足。2015年12月1日，原、被双方签订一份《补充协议》，约定了被告交纳租金及经营服务费的方式，具体内容为：被告单月应交纳标准费用总额（租金＋经营服务费）16179元，此费用以下简称A费用；或优惠后的单月经营费用4258元，此费用以下简称B费用；合同期内第一年度，被告需交3个月A费用，分别在第1、5、9月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第二年度，被告需交6个月A费用，分别在第1、3、5、7、9、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第三年度，被告需交9个月A费用，分别在第1、2、3、5、6、7、9、10、11月份交纳，B费用在其余月份交纳；如被告未全面、完整、及时履行合同及协议中约定的义务，或有违反本合同及协议之行为的，则被告不享有费用优惠，当被告违约行为发生时，被告应在支付下一期费用时向原告补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，双方确认被告正常交纳租金及经营服务费至2018年1月，从2018年2月开始拖欠。2018年5月24日，原告向被告发出《催款函》，催促被告支付拖欠的租金、经营服务费等共计36492元。2018年6月5日，原告向被告邮寄发出《解除租赁合同通知书》，称截至2018年5月31日，被告共欠租金、经营服务费等费用共计36492元，已构成根本违约，通知于2018年6月5日解除双方签订的租赁合同及相关协议并于3日内撤场，如被告未在指定时间内及时完成撤场的，视为被告放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，原告有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知。2018年6月5日，原告向被告邮寄发出《清场通知书》，称为避免承租房屋长期被占用导致损失扩大，原告决定于2018年6月9日进行清场，收回承租房屋，承租房屋内遗留物品视为被告已放弃所有权，原告将根据租赁合同约定进行处理，所造成的损失由被告自行承担。被告于2018年6月15日签收该邮件。被告陈述其在2018年5月15日被停电后，因无法经营就离开涉案商铺了；被告确认拖欠原告2018年2月至5月中旬的租金及服务费；主张原告应退还其租赁保证金及服务保证金。原告确认被告已依约向其交纳租金保证金、经营服务保证金、质量保证金，但主张依照约定上述保证金均不应退还。本院认为，原告与被告签订了《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》，双方已形成了合法有效的合同关系，应依法予以保护。双方应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明事实，被告拖欠原告租金、经营服务费已达到双方约定的原告有权解除《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》的条件，原告享有合同解除权。被告于2018年6月15日收到原告发出的解除合同函后未提出异议，本院确认双方合同于2018年6月15日解除。本案中，原告通知被告其决定于2018年6月9日清场收回商铺，故被告有理由相信原告于2018年6月9日已自行清场收回了商铺，不会再主动履行清场义务，故本案租金应算至2018年6月9日较为合理，被告应支付原告2018年2月1日至2018年6月9日期间的租金，经核算为51260.33元（11921元×4个月＋11921元÷30天×9天）。按原告截止2018年6月5日的经营服务费17739.58元，本院依法予以确认。关于原告请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因被告违约，故租金、经营服务费按照《补充协议》约定无优惠方案进行计算及原告不予返还被告的保证金，已足以弥补因违约造成的损失，故对原告的该请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司与被告蒋泽军签订的《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2018年6月15日解除；二、被告蒋泽军应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司租金人民币51260.33元；三、被告蒋泽军应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司经营服务费人民币17739.58元；四、驳回原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1523.98元（原告已预交），由原告负担761.98元，被告负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年六月五日书记员 方雯婷