陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终260号 上诉人（原审原告）：曹海存，女，汉族，现住商南县，居民。 上诉人（原审被告）：白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司。住所地：商南县交汇处。 负责人：栾向杰，系公司经理。 委托诉讼代理人：杨伟武，公司法务。 上诉人曹海存与上诉人白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司（以下简称白银西雁公司）因商品房买卖合同纠纷一案不服商南县人民法院（2018）陕1023民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曹海存上诉请求：1、依法改判商南县人民法院（2018）陕1023民初1172号民事判决违约金的数额；2、由被上诉人负担案件受理费。 事实和理由：一审判决对违约金的认定不符合法律规定。法律并未对违约金的数额作出限制，司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应当看是否显示公平、是否有胁迫、欺诈行为。双方在商品房买卖合同中，约定了日万分之五的违约金并不违反法律规定，也是双方真实的意思表示。上诉人的购房款是40万元，请求赔偿的违约金为10万元，并没有超过30%的比例，不能视为违约金过高。并且按照相关的法律规定，买卖合同中，没有约定逾期付款违约金或者违约金计算办法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以按照人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。正常的利率是5.39%，50%的罚息就是8.085%，一审法院按照4.15%计算没有法律依据。一审违约金计算的时间有误。被上诉人的工作日是每年365天，而不是按法定节假日均休息，上诉人诉请的518天违约时间，而法庭认定为335天没有法律和事实依据。综上，一审法院在事实认定、法律适用、责任划分上均存在错误，请求二审依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 白银西雁公司辩称，公司不存在违约事实，公司一直都在合法有序的进行备案手续，不存在逾期的问题，应当驳回曹海存的上诉请求。 白银西雁公司上诉请求：1、请求依法撤销商南县人民法院（2018）陕1023民初1172号民事判决；2、请求驳回曹海存的诉讼请求；3、由曹海存负担诉讼费。 事实和理由：2016年12月11日，上诉人将办理权属登记所需资料递交至商南县不动产登记局进行不动产首次登记。上诉人已经完成了不动产首次登记递交资料的法定义务，且在约定的365个工作日之内。上诉人已经完成备案，不构成违约。上诉人提交不动产首次登记资料后，一直在办理过程中，所有资料一直留存在不动产管理局。2017年3月29日，上诉人接到通知，要对全县范围内的房地产项目进行整顿，暂时停止办理不动产登记业务。直到2018年4月2日，上诉人接到商南县国土资源局通知，要求上诉人缴纳土地出让金598.6万元，2018年4月18日上诉人完成缴费，并于次日向不动产登记局继续申请办理不动产初始登记。期间，上诉人应不动产管理局的要求，于2017年11月5日补交《关于香水湾1号小区西侧通道的决议》的材料。上诉人一直在持续有效的办理不动产的首次登记。一审法院认定不动产登记局将上诉人提交的材料退回的事实认定错误。不动产属于登记制度而非备案制度。双方合同约定为备案明显不符合法律规定，上诉人无从谈起完成备案，故该约定明显属于无效约定。 曹海存答辩称，之所以不能办理不动产登记，实质问题是因为开发商违建，这是开发商的责任与购房人无关，依照合同的约定我们应当在365天内拿到产权证，但是实际上我们在2018年8月才拿到产权证。 曹海存向一审法院起诉请求：1.要求依法判令被告支付违约金108979元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月16日，曹海存与白银西雁公司签订《商品房买卖合同》，购买白银西雁公司开发的香水湾小区1号楼3单元901房屋。合同签订后，曹海存按期缴纳首付款，办理按揭手续，向白银西雁支付购房款423225元。2016年1月9日，白银西雁公司向曹海存交房。2016年12月11日，白银西雁公司向商南县XX中心提交《关于香水湾1号申请办理不动产权证的报告》，申请办理该小区的不动产权证。同年12月12日，商南县XX中心负责人在该报告中签字，并载明“请先予以办理”。2016年12月20日，白银西雁公司向商南县XX中心XX户购买的房屋申请不动产初始登记，因涉案楼盘存在超规划建设的情形，商南县XX中心在不动产登记业务受理单中写明原因后，将其提交的登记材料退回。2018年4月2日，商南县国土资源局向白银西雁公司出具《建设项目增加建筑容积率补交土地出让金缴款通知单》，白银西雁公司于2018年4月18日向商南县财政专户补交土地出让金5986340元。2018年5月28日，白银西雁公司再次就涉案楼盘向商南县XX中心申请不动产登记，该中心于当天受理。2018年6月，曹海存取得不动产权证书后，根据《商品房买卖合同》第十三条：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人未能备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，出卖人按已付房价款的日万分之五向买受人支付违约金”之约定，以白银西雁迟延办证为由诉至法院，要求白银西雁公司承担违约金108979元。 一审法院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，被告未按合同约定期限履行义务，应承担违约责任。被告辩称2016年12月20日已经履行了备案义务，但从其提交的证据来看，商南县XX中心的工作人员在不动产登记业务受理单中明确载明“此楼盘3幢楼、1幢、2幢均超出规划一层，3幢超出规划2层”，并将被告申请不动产初始登记的材料退回。据此，能够说明被告并未完成合同约定的备案义务。从《商品房买卖合同》的合同目的来看，双方约定备案条款的目的是督促出卖人尽快进行不动产登记，现因被告擅自更改规划进行建设导致无法登记，致使合同目的不能实现。被告实际申请不动产初始登记的时间应为《不动产登记簿》记载的2018年5月28日。对于被告辩称的因国家机关迟延出具补缴土地出让金通知等致使办证迟延的观点，本院认为，作为房地产开发企业，应按照规划进行建设，有关国家机关对其违法行为进行处罚是依法行使职权，不应成为被告抗辩的理由。关于违约金的计算，被告2016年1月9日向原告交房后，应在房屋交付使用后365个工作日内，即2017年6月27日之前向产权登记机关备案，而被告并未在此期间完成备案登记，被告应按约向原告支付违约金，违约金的计算期间为2017年6月27日至2018年5月28日，共335天；庭审中，被告主张按已付房款的日万分之五计算违约金过高，要求适当减少，综合原告的实际损失情况、合同履行情况等，酌情按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.15%计算违约金。违约金为423225×4.15%÷365×335=16120元。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司于本判决书生效后十日内向原告曹海存支付违约金16120元。案件受理费2480元，由白银西雁公司承担。 二审中，白银西雁公司向法庭提交了以下新证据：1、香水湾1号楼交房记录表。证明向曹海存交房时间为2016年3月13日，一审法院认定交房时间有误。2、商南县国土资源局（商国土【2017】43号关于雅园居等8宗房地产开发项目用地增加容积率补缴土地出让金工作开展情况的报告。3、不动产测量报告。4、向测量公司缴纳的税务发票。该三份证据证明其公司一直在持续有效的办理不动产首次登记，不构成违约。曹海存对上述证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议。 本院对白银西雁公司二审提交的新证据的真实性予以认定。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，白银西雁公司在房地产开发过程中，违反建设工程规划，被商南县住房和城乡建设局处罚后，于2016年5月12日重新取得了建设工程规划许可证，在建设规划许可证的备注栏中注明“依法处罚后，补办超建面积”。 本院认为，白银西雁公司与曹海存签订的商品房买卖合同合法有效。白银西雁公司没有按照规划建设香水湾小区，导致其提供的资料不符合备案登记要求，没有在商品房买卖合同中约定的时间内完成备案，致使曹海存没有及时取得不动产权属证书，应当依法承担违约责任。尽管其公司违反规划经过商南县住房和城乡建设局处罚后在2016年5月12日重新取得了建设工程规划许可证，但是，按照规定需要向商南县国土资源局缴纳罚款才能完成备案手续，白银西雁公司应当及时主动缴纳罚款，办理不动产的备案登记。其没有提供证据证明公司在接受处罚后已经及时向国土资源部门提出缴纳罚款的证据，不能证明2018年4月2日才接到商南县国土资源局要求缴纳罚款的通知是政府有关部门的责任。另外，如果其公司不违反规划就不会出现罚款的问题。因此，本质上还有由于其公司的过错导致不能及时完成备案。虽然白银西雁公司在2016年12月11日就将有关备案资料交到登记部门。但是，其提交的资料不符合要求，没有完成有效备案，不符合合同约定。所以，白银西雁公司上诉认为其没有过错，不应承担责任的理由不能成立。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方的商品房买卖合同中约定日万分之五的违约金明显过高，应当予以调整。一审法院根据本案的具体情况对违约金酌情予以调整，基本合理。综上，曹海存和白银西雁公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4960元，由曹海存负担2480元，白银西雁房地产开发有限公司商南县分公司负担2480元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 刘庆华 书 记 员 宁 赟 1