江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2396号上诉人（原审原告）:王萍，女，1982年7月30日生，汉族，住江苏省句容市。被上诉人（原审被告）：南京乔泽房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区工农新村288号。法定代表人：**碧佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴苏宁，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏万都房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇人民政府办公楼2楼。法定代表人：陈志均，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢璇，江苏义科律师事务所律师。上诉人王萍因与被上诉人南京乔泽房产经纪有限公司（以下简称乔泽公司）、被上诉人江苏万都房地产开发有限公司（以下简称万都公司）服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10593号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人王萍，被上诉人乔泽公司的委托诉讼代理人吴苏宁，被上诉人万都公司的委托诉讼代理人张勇、卢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萍上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院认定上诉人未享受到团购优惠，依据不足，没有事实和法律依据。1、根据上诉人提供的证据，乔泽公司除了团购协议书外没有提供任何证据证明其提供了团购优惠服务，乔泽公司也根本没有和上诉人进行接触，上诉人自购房开始至购房结束一直只是与万都公司的工作人员纪如月就预售房买卖合同的内容进行协商，并签订了正式的预售房买卖合同。2、与上诉人同一楼层的其他业主，房屋的最终价格也是在50万元左右，由此可以看出上诉人并没有享受到团购优惠服务。乔泽公司辩称：第一，上诉人和乔泽公司团购协议合同依法有效，上诉人明确知道其是通过乔泽公司享受房屋购买优惠，并且向乔泽公司交纳7万元的团购费。第二，乔泽公司也依据协议履行了自己的义务，为上诉人提供了房屋的团购优惠。上诉人在享受到团购优惠以后又要求被上诉人乔泽公司返还服务费没有法律和事实依据，请求法院维持一审的判决。万都公司辩称：第一，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。第二，上诉人的上诉事实和理由没有依据，根据已经查明的事实，上诉人已经实际享受了团购优惠，涉案房屋的价款是64万余元，万都公司基于与乔泽公司的合作关系，已经给上诉人团购优惠价格，房屋的实际成交价是51万元，上诉人实际享受了13万元的优惠。第三，万都公司与上诉人之间是仅为商品房买卖合同关系，万都公司只是依据合同约定收取了51万元的房款，该合同已完已全部履行完毕，上诉人要求万都公司承担连带责任无事实与法律依据。王萍向一审法院起诉请求：一、判令乔泽公司返还王萍购房团购优惠7万元；二、判令万都公司对上述债务承担连带责任；三、判令乔泽公司和万都公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年10月17日，万都公司（甲方）与王萍（乙方）签订《“京东紫晶”认购协议》，载明乙方同意认购该楼盘的2502室，房屋预测建筑面积为54.21平方米，合同总房款为646845元，乙方同意签订本协议时，向甲方缴交定金2万元，甲乙双方应于2018年10月22日签订《商品房买卖合同》，并支付房款。该协议落款处经办人一栏载有“纪如月”的手写签名。同日，王萍以刷卡形式向万都公司支付定金2万元。2018年10月26日，乔泽公司（甲方）与王萍（乙方）签订《团购购房协议书》，载明甲方为乙方提供独家房源咨询并推荐合适的楼盘以促成乙方购买开发商房源及团购优惠，经乙方选择后，接受甲方提供的推荐服务，并同意向甲方交纳7万元服务费，乙方应于本协议签署当日向乙方付清全额服务费，乙方通过甲方提供的服务，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，服务费将不再予以退还；乙方认可甲方提供的服务并自愿参加，乙方自主决定房屋认购事宜，并独立承担法律责任，服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。同日，王萍以POS机刷卡形式支付7万元，乔泽公司向王萍出具收据，载明事由为“团购优惠”并加盖乔泽公司的发票专用章。同日，王萍向万都公司支付26万元，并与万都公司签订《商品房买卖合同》，约定王萍购买案涉楼盘001幢2502号房，建筑面积共54.21平方米，商品房单价为9407.86元，总金额为51万元，付款方式为王萍于2018年10月26日支付房款26万元（含定金2万元），余款25万元王萍以银行贷款方式于2018年11月26日之前付清。王萍另签署《“京东紫晶”商品房买卖合同确认单》，该账单载明王萍所购买房屋的房号为1-2502、窗口单价11932元、窗口总价646845元，合同总价计算过程一栏载明“特价房51万（含定金）”，合同付款方式一栏载明“首付款：26万、贷：25万”，合同单价9407.86元、合同总价51万元。王萍亦签字确认。一审另查明，2016年8月9日，句容市物价局向万都公司发送关于案涉商品住宅楼销售价格备案函，载明1号楼销售备案均价15000元/平方米，二十五层+160元/平方米。另，万都公司（甲方）与乔泽公司（乙方）另行签订《合作协议》，约定双方就“京东紫晶”商品房项目达成合作协议，乙方积极推广甲方的上述项目，并促成指定商品房房源交易完成，乙方在推广过程中产生的所有费用及责任，均由乙方自理，与甲方无关，甲方同意给予乙方上述项目中包含案涉2502室在内的特定五套独家房源及优惠价，对乙方推荐的客户，该房源给予约定的优惠价格，除此以外，甲方对乙方无任何其他合作义务，五套房源为一口价特惠房源，不享受其他优惠，其中2502室约定的最终优惠价格为51万元，如乙方促成指定房源成交，由乙方与客户自行签订相关协议，与甲方无关，双方合作期限为一年，从2018年1月1日起至2019年3月31日止，甲方保证以上房源为乙方独家优惠房源。一审审理过程中，王萍称：其系由“好邻居”中介工作人员陪同至“京东紫晶”售楼处看房，万都公司员工纪如月接待并于2018年10月17日告知有一套特价房58万元，王萍决定购买并支付定金，2018年10月26日再次至楼盘签订买卖合同时，纪如月带人要求王萍签订团购购房协议，并称乔泽公司系万都公司的另一部门，王萍签订后支付首付款并办理贷款手续，直至2019年6月办理房产证开票时得知7万元并非万都公司收取，王萍认为团购优惠应系开发商的优惠应自房款中直接扣减，而不能由乔泽公司向购房人收取。乔泽公司和万都公司称，双方系合作关系，因乔泽公司为万都公司的案涉楼房提供宣传、带人看房等服务，万都公司针对特定的五套房产向乔泽公司提供低于市场价格的团购价格，经乔泽公司介绍的客户才可以以团购价格购买，否则只能以市场价格购买，王萍系经乔泽公司介绍的客户，故万都公司在窗口价格的基础上给予优惠，按团购价格成交。为证明上述合同签订情况，王萍为证明其未享受到优惠还提交以下证据：王萍与纪如月的微信聊天记录、“好邻居”中介工作人员徐良婷出具的情况说明，聊天记录中王萍曾就7万元系首付款的问题询问纪如月，但图片及纪如月的语音回复均无法打开，情况说明载明徐良婷陪同王萍前往案涉楼盘看房，纪如月带了一个人与王萍签订协议，王萍支付了7万元。乔泽公司经质证认为：王萍提交的聊天记录真实性无法确认，语音无法播放，从文字上看王萍明知是首付款25.5万加上7万，对7万元系服务费应当明知，且在聊天中王萍明确表示该房屋是享受团购优惠的，对情况说明真实性认可，但中介人员系基于与乔泽公司的合作协议带王萍至售楼处看房并告知有优惠房源，王萍与乔泽公司签订团购协议，在支付了服务费7万元后享受了团购优惠，乔泽公司亦向中介公司支付了服务费。万都公司经质证认为：对证据一真实性不认可，因纪如月已离职无法核实且聊天记录中的图片和语音均无法打开，形式存在删减、撤销的可能性，且聊天内容中万都公司员工一直告知王萍按照购房合同来，万都公司与王萍之间仅有房屋买卖合同关系，该房屋原价64万余元，万都公司最终以51万元成交已实际享受了团购优惠；对证据二真实性、合法性、关联性无法确认，无法证明王萍的证明目的。乔泽公司还提交以下证据：证据一、南京微商房产经纪有限公司宝华第二分公司（以下简称微商房产经纪第二分公司）出具的情况说明、营业执照、照片，载明微商房产经纪第二分公司即“好邻居”中介与乔泽公司在2018年签订了战略合作协议，负责推介客户并促成房源成交，该公司员工徐良婷带王萍到“京东紫晶”看房，通过参加乔泽公司的团购优惠，以优惠房价促成成交，乔泽公司亦向微商房产经纪第二分公司支付了服务费，该说明下方载有该公司合同专用章、负责人孙贝贝及经办人徐良婷的签名，证明中介工作人员带领王萍看房，并通过乔泽公司团购优惠促成王萍以优惠价格购买了案涉房屋；证据二、微商房产经纪第二分公司与乔泽公司签订的《战略合作协议》，证明微商房产经纪第二分公司依托自身门店和经纪人优势促使客户在乔泽公司提供的项目内购房成功，乔泽公司支付其相应的服务费，证明王萍已享受了团购优惠。王萍经质证认为：对情况说明真实性不认可，应加盖公司公章而非合同专用章，对营业执照、照片真实性认可，但和本案无关，对战略合同协议真实性不认可，和本案无关。万都公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，王萍称其在签订团购购房协议时万都公司工作人员承诺该协议项下收取的7万元系万都公司收取的购房款，但并未就此提交相应证据证明，而其订立的该协议相对方并非万都公司，收据亦非万都公司出具，协议内容中也对款项性质、收取主体有明确说明，亦载明此款与开发商无关，王萍对案涉款项并非购房款的性质应当然知晓，故王萍与乔泽公司签订的《团购购房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽王萍辩称并未通过乔泽公司享受到团购优惠，但其在协议订立前与万都公司签订的认购协议中的房屋窗口总价646845元，而团购协议订立当日王萍与万都公司签订的商品房买卖合同约定的成交价格为51万元，万都公司亦认可因王萍系乔泽公司介绍的客户基于乔泽公司和万都公司的合作关系才给予团购优惠，实际成交价格与认购价格相比，王萍已少支付了13万余元，王萍签字确认的买卖合同确认单中也明确载明其所购房屋为特价房，现王萍主张其未享受到优惠，依据不足，一审法院不予采信。关于王萍所称乔泽公司违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定受托房地产中介在代理销售商品房时不得收取其他费用，从乔泽公司和万都公司的合作协议约定内容可以看出，乔泽公司并非代理万都公司销售案涉楼盘，亦不收取佣金，而仅系针对特定五套房屋享有内部购买的优惠价格，乔泽公司在收取王萍7万元后，王萍通过团购购房协议获得万都公司13万余元的优惠，乔泽公司亦向中介公司支付了相应的服务费，并未违反相关管理办法，故王萍在享受团购优惠后主张退还约定的服务费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王萍的诉讼请求。一审案件受理费1550元，减半收取775元，由王萍负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中上诉人王萍提交一段通话录音，主张系2019年8月5日王萍和宝华镇市场管理监督局的姓江工作人员以及万都公司销售部门经理郑超三个人的谈话记录，证明万都公司和乔泽公司没有合作关系。乔泽公司质证称：第一，该证据不符合新证据的要素，因为是在一审诉讼之前产生的；第二，对证据真实性不予认可，无法分辨谈话人员身份的真实性；第三，关于谈话的内容，销售经理对万都公司和乔泽公司是否有合作关系，其不一定有知情权，他的观点不能代表万都公司的观点。综上，对于证据的三性不予认可。万都公司质证称：第一，该证据是并非二审的新证据，原则上万都公司不予质证，该证据不能作为定案的依据。第二，对证据的三性不予认可，首先，录音并不完整，我们也问了郑超，他说他说的话不止这么多，内容他记不清楚了，但是他肯定当时出面代表公司来处理了这个问题；其次，录音中的郑超不是公司的销售部门经理，他只是负责银行贷款的一个业务员，那天临时被调去处理投诉事件；由于郑超并不负责对各客户的销售，所以他并不清楚公司和乔泽的深层次的合作关系。他只知道公司收取了房款，在录音当中也证实了万都公司收取了51万元房款，除此之外，万都公司并没有额外收取任何款项，他所说的没有关系，应当就是指万都公司与7万元服务费没有任何关系。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人乔泽公司和被上诉人万都公司是否应当向上诉人王萍返还购房团购优惠款7万元。本案上诉人王萍与被上诉人乔泽公司之间签订的《团购购房协议书》合法有效，对双方均具有约束力。现该协议已经履行完毕，故一审法院判决驳回上诉人王萍的诉讼请求并无不当。上诉人王萍上诉主张其并未享受购房优惠。本案上诉人王萍与被上诉人万都公司签订的认购协议约定的房款为646845元，上诉人王萍与被上诉人万都公司和被上诉人乔泽公司分别签订《商品房买卖合同》和《团购购房协议书》后，上诉人王萍以总计58万元的代价购得涉案房屋，故上诉人王萍实际以优惠的价格购买了涉案房屋，其主张其并未享受优惠没有依据。上诉人王萍还主张其并未享受被上诉人乔泽公司的服务。因上诉人王萍与被上诉人乔泽公司签订协议自愿支付乔泽公司服务费7万元，且上诉人王萍认可的房屋价格为58万元，最后实际支付的总价款亦为58万元；另外，被上诉人万都公司认可其与乔泽公司之间存在合作关系；加之上诉人王萍与被上诉人乔泽公司在《团购购房协议书》中亦并未明确约定乔泽公司提供服务的方式。故综合以上分析，上诉人王萍主张其并未享受被上诉人乔泽公司服务的主张不能成立。另外，房屋买卖合同的签订系双方意思自治的结果，其他买房人与被上诉人万都公司签订合同的具体内容即使与涉案房屋买卖合同存在差异，亦不影响本案当事人之间合同的效力和履行结果。综上所述，上诉人王萍的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人王萍负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年六月八日书记员 陈晓君