山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终90号上诉人（原审被告、反诉原告）：乔某1，曾用名乔某2，男，汉族，阳城县凤城镇人，住阳城县凤城镇。委托诉讼代理人：张某，山西语智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳城县鑫辰百货有限公司，住所地为阳城县凤凰西街95号。法定代表人：姚某，任董事长。委托诉讼代理人：陈某，山西析成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢某，男，汉族，阳城县董封乡莲花村人，住阳城县凤城镇，系该公司职工。上诉人乔某1因与被上诉人阳城县鑫辰百货有限公司（以下简称鑫辰百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2019）晋0522民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人乔某1及其委托诉讼代理人张某、被上诉人鑫辰百货公司法定代表人姚某及其委托诉讼代理人陈某、卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乔某1上诉请求：撤销原判，改判双方继续履行合同；改判截止2019年8月上诉人并不欠租赁费；判决被上诉人赔偿上诉人各项损失163000元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，被上诉人严重违约，交付房屋时间应确定为2004年底，租赁合同应顺延从2005年1月1日起算。因被上诉人严重违约，上诉人反复反映遭受损失问题，被上诉人答复上诉人按年租金20000元无限期租赁，一审判决仍按年租金30200元计算错误。上诉人曾提供30000元洗衣卡给被上诉人供职工使用，被上诉人单位职工已实际使用，但被上诉人未如实入账，该款应计为上诉人已付租赁费中。综上，自2005年1月1日至2019年8月租赁费应为291669元，上诉人已支付345600元，上诉人未欠付租赁费。第二，双方合同不应解除，应继续履行，至少至上诉人转租期限届满。第三，被上诉人应赔偿上诉人遭受的各项损失并支付上诉人维修改造费用。被上诉人鑫辰百货公司辩称：1、一审判决认定事实正确。被上诉人延迟交房不足70天，上诉人提交的《关于新西街门店经济赔偿申请公司决定的回复》上公司总经理刘某的签字，只是确认收到了上诉人的回复，并没有确认回复的内容。被上诉人为了促成上诉人尽快交回房屋，曾答应过减免6个月租金，但这是调解意见，不能作为定案依据。上诉人主张被上诉人曾答复年租金20000元无期限租赁房屋没有任何事实和证据证明。上诉人主张的30000元洗衣卡福利，并无相应的财务记账和收据等凭证，无法证实。2、案涉租赁合同符合合同解除的法定条件，上诉人累欠租金数额较大，连年催缴无效已构成了实质性违约。双方2004年的合同自2008年到期后并未重新签订合同，根据合同法规定应视为不定期租赁合同，被上诉人可以随时行使合同解除权。被上诉人是在一审才知道上诉人将租赁房屋转租，并非以此理由要求解除合同。3、上诉人主张的各项损失及改造费用被上诉人不应承担赔偿责任。鑫辰百货公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告之间的租赁合同，责令被告向原告交还所租赁的新西街门市部；2、判令被告按年租金30200元的标准向原告支付欠缴租金至交还租赁房屋之日止；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系原告公司职工。2004年5月31日，原被告签订了《租赁合同》，租赁期限从2004年6月1日起至2008年10月10日止，年租金为30200元。合同签订后，被告交纳了三年的租金90600元，原告因腾退等原因迟延向被告交付房屋70天，2007年6月至2008年10月合同期满被告应交租金为40956元，原告扣减迟延交付房屋70天的租金5792元，被告实际应交租金35164元，但只交了租金15000元。合同期满后，原被告之间再未签订租赁合同，但仍按原合同维持租赁合同关系至今，至2019年5月被告累计欠交租金129780元。鉴于被告长期欠缴租金的情况，原告于2019年5月通知被告协商解除合同，交清租金，但协商未果。故提出前列诉请。乔某1在一审法院反诉请求：1、请求判令原告赔偿被告损失164450元；2、本案所有诉讼费由原告承担。事实与理由：原告严重违约。原被告签订租赁合同后，被告按约定足额交付租金及押金，但原告未按合同约定的2014年6月1日交付租赁物，直到2014年年底才交付房屋，原告陈述延误70天与事实不符。原告的违约行为致被告遭受巨大经济损失。原告所述已付款项与事实不符。原告应赔偿被告的各项损失。租赁合同签订后，被告与鞠某签订了《修缮装饰工程施工合同》，支付定金9万元，定于2004年6月3日开始施工。委托华都酒店进行员工的招聘和培训。赴郑州订购厨具、桌椅、电器等经营设施，预付定金45000元。但因原告不能按时交房，导致被告与鞠某解除了施工合同，定金无法收回。并叫停了员工招聘和培训，支付的培训费也无法收回。在郑州采购的家具电器等被迫处理。对于原告延迟交付房屋，不仅应续延租期，还应当承担违约责任。一审法院认定事实：2004年5月31日，原被告签订了《租赁合同》，约定将原告的新西街门市部出租给被告，租赁期限从2004年6月1日至2008年10月10日止，在签订合同时，被告应一次性交清2004年6月1日至2007年5月31日的租金90600元，剩余租金于2007年6月1日前交清。合同签订后，被告交纳了三年的租赁费（2004年6月1日至2007年5月31日）90600元。原告因腾退等原因迟延向被告交付房屋。租赁合同到期后，双方虽未再续签合同，但依然按原合同履行。2019年5月，原告向被告送达了《律师催告函》，通知被告解除合同，但因迟延交付问题双方协商未果。从2004年6月签订租赁合同至今，被告共向原告交纳租赁费315600元。被告主张还有3万元的洗衣卡，原告予以否认，被告也未能提供相关证据予以证实。另，原告原名为山西省阳城县百货公司，2017年12月28日变更名称为阳城县鑫辰百货有限公司。被告签订合同时名字为乔某2，后改名为乔某1。一审法院认为，原被告于2004年签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。2008年合同到期后，双方虽未另行签订合同，但均按原合同继续履行，被告继续使用租赁房屋，原告也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限按法律规定应为不定期租赁。被告主张原告承诺可以一直租赁使用房屋，租金为每年2万元，原告予以否认，被告也没有相应证据予以证实，该主张依法不予采信。原租赁合同到期后，原被告双方对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。原告在2019年5月向被告发出律师函要求解除合同，至本案审理时已达5个月，被告以租赁房屋已转租他人为由不同意解除合同，但转租应当经承租人同意，被告虽主张原告知道被告转租一事，但原告认为被告转租并未经原告同意，原告也不知道转租一事，被告也未能提供相关证据，故被告以此为由不同意解除合同，依法不予支持。关于延迟交付时间，被告没有相关证据提供，而原告提交的当时的会议纪录更接近事实的真相，证明效力也较强，故法院认定双方合同的履行时间从2004年8月11日起算，租金也从该日期起算。对于已付租金315600元双方均予认可，依法予以认定。被告主张的3万元洗衣卡，原告不予认可，也未有其他证据证实，依法不予认定。原告要求被告支付欠缴租金的请求，依法予以支持。原告迟延交付租赁房屋构成违约，对因此造成被告的损失，原告应当承担赔偿损失的违约责任。但被告所提交证据只能证明被告与第三人签订了装修装饰合同、订购了餐桌椅和进行了员工培训，并支付了相应的定金和费用，但被告与第三人所签订合同是否履行、是否造成第三人损失、对于损失双方是如何协商或处理的、被告所交定金是被扣除还是返还、若扣除是全部扣除还是部分扣除，被告所提交证据不能说明具体的损失数额，形不成完整的证据链，故对被告要求原告赔偿损失164450元的请求，依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告阳城县鑫辰百货有限公司与被告乔某1就新西街门市部达成的租赁合同自本判决生效之日起解除。二、被告乔某1自本判决生效之日起60日内向原告阳城县鑫辰百货有限公司交还所租赁的新西街门市部。三、被告乔某1自本判决生效之日起10日内支付原告阳城县鑫辰百货有限公司2019年8月11日前的租赁费137400元，2019年8月12日至判决生效之日的租赁费按每月2517元计算。四、驳回反诉原告乔某1要求反诉被告阳城县鑫辰百货有限公司赔偿损失164450元的诉讼请求。二审中，上诉人对一审查明的“但依然按原合同履行”有异议，其认为之后的合同是按照每年租金2万元；对“被告共向原告交纳租赁费315600元”有异议，其认为应另加上3万元洗衣卡，上诉人已交纳租金345600元；对其余事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。对一审查明的事实，双方均无异议的，本院予以确认。上诉人乔某1二审提交新证据：1、王某出庭称，乔某1是其小舅子，2004年7月乔某1在百货公司承包一个铺面准备开火锅店，当时其是华都公司负责餐饮的副经理，乔某1让其给培训服务员和厨师，管吃住，费用大概5万元左右，后百货公司给不了房，其劝乔某1打住，最后实际产生了2.8万元培训费用，并出具了收据，还把操作规范资料给了乔某1。2、鞠某出庭称，好多年前乔某2找其给装潢房子，是广播电视台后面的房子，进去租赁房屋量了作了预算，双方签了合同，乔某2交了9万多定金，其打了定金的收条，并用定金准备了材料和工人，后房子没弄下来没干成，其没有给乔某2退定金。3、2015年5月22日、2017年4月30日阳城县百货公司向阳城县工商局出具的证明2份，拟证明鑫辰百货公司同意转租，次承租人办理营业执照鑫辰百货公司出具了相关证明。4、2019年3月30日乔某1与程红亮签订的租赁合同，拟证明转租的租期从2019年4月1日起至2021年5月31日止，次承租合同尚未到期。被上诉人质证认为，王某与乔某1有亲属关系，证言不可采信，即使培训员工和产生费用的过程是真实的，员工培训以后还能再招录和使用，不能视为因迟延交房给上诉人造成的损失。鞠某的证言不可信，鞠某扣定金后乔某1没有提出任何异议，不符合常理，且装潢材料不会因迟延交房而损坏。对2份证明予以认可。对租赁合同有异议，该份合同签订时没有通过被上诉人，被上诉人不知道。被上诉人鑫辰百货公司提供一份该公司出具的情况说明，内容为：“合同到期后，由于乔某1未到公司签订合同，缴纳租金，且本人没有出具租金欠条，公司财务无法进行账务处理。现诉讼的租金数额是依据2004年签订的租赁合同中的租金数额和租赁合同期满后公司每年承包方案的标的来计算的。”上诉人乔某1认为仅仅是被上诉人的单方陈述，没有任何证明意义。综上，关于被上诉人鑫辰百货公司诉请的解除双方租赁合同，本院认为，上诉人乔某1认为双方合同不应解除，合同应当继续履行到次承租人承租期届满，上诉人乔某1虽提供了2015年、2017年被上诉人鑫辰百货公司“允许其转租”、“乔某1转租于苗富军经营”的证明，但2019年3月30日乔某1转租给程红亮，未提供证据证明被上诉人鑫辰百货公司同意其转租，故上诉人以此为由不同意解除合同，本院不予支持。一审关于合同解除的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以支持。关于案涉租赁房屋迟延交付的时间，被上诉人提供的该公司于2004年7月27日召开行政会议的会议记录，会议决定对“新西街商户从2004年8月11日算租金时间起，退6、7月70天租金”，上诉人乔某1提供《关于新西街门店经济赔偿申请公司决定的回复》中鑫辰百货公司总经理刘某和公司监事召集人卢某向乔某1传达了公司关于“新西街门店经济赔偿事宜”会议决定：公司财务显示延期交付房屋时间为70天，现在公司认可延期交付房屋时间为2004年12月底，并以减免6个月租金的形式作为对乔某1的补偿；关于乔某1提出的经济赔偿要求公司不予认可，如有争议双方可通过诉讼方式解决。该回复上手写载明：“上述传达会议精神属实刘某2019.6.5”。本院认为，对租赁房屋交付的时间，双方提供的证据均是鑫辰百货公司的单方会议决定，上诉人乔某1对2019年会议决定的交房时间认可，故本案认定双方合同履行时间及租金从2005年1月1日起算更为适宜。上诉人乔某1主张因被上诉人迟延交付租赁房屋遭受损失，被上诉人答复上诉人按年租金20000元无限期租赁，现上诉人未提供证据证明双方就合同约定的租金进行了事实上的变更，本院不予认可；其主张提供30000元洗衣卡给被上诉人供职工使用，该款应计入上诉人已付租赁费中，被上诉人鑫辰百货公司对此不认可，上诉人又未提供其他证据证明，本院不予认定。故上诉人对一审查明的事实所提出的异议不能成立，本院不予支持；本院对一审查明的“但依然按原合同履行”、“被告共向原告交纳租赁费315600元”予以确认。关于上诉人主张被上诉人应赔偿上诉人遭受的各项损失并支付上诉人维修改造费用。本院认为，上诉人所举证据证明的是因其信赖被上诉人会按期交房而准备开涮锅店，因延期交房开不成而产生的员工培训费损失、店铺装修定金损失、采购家具损失。上述损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，上诉人一方面应证明损失与延期交房之间的因果关系，另一方面应证明出租人在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，租金损失是出租人在订立合同时可预见的，对于前面提到的培训员工费损失、定金损失等，出租人对承租人租赁房屋后的具体经营用途不可能也没有义务一一了解，从通情达理的角度出发，这类损失不具备可预见性，本院不予支持。另上诉人主张的对租赁房屋的维修改造费用，上诉人乔某1在一审申请司法鉴定后，因未提交补充资料和缴纳鉴定费，本次鉴定程序终结，现上诉人又未提供其他证据证明其该项主张，故本院不予支持。综上，上诉人乔某1的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院对租赁房屋延期交付时间的认定存在偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：1维持阳城县人民法院（2019）晋0522民初1479号民事判决第一、二、四项，原告阳城县鑫辰百货有限公司与被告乔某1就新西街门市部达成的租赁合同自本判决生效之日起解除；被告乔某1自本判决生效之日起60日内向原告阳城县鑫辰百货有限公司交还所租赁的新西街门市部；驳回反诉原告乔某1要求反诉被告阳城县鑫辰百货有限公司赔偿损失164450元的诉讼请求；2撤销阳城县人民法院（2019）晋0522民初1479号民事判决第三项；3上诉人乔某1自本判决生效之日起10日内支付被上诉人阳城县鑫辰百货有限公司2020年1月1日前的租赁费137400元，2020年1月2日至交还租赁房屋之日的租赁费按每月2517元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3048元（阳城县鑫辰百货有限公司预交2896元）、反诉费1795元（乔某1预交），共计4843元，由阳城县鑫辰百货有限公司负担843元，由乔某1负担4000元；二审案件受理费4834元（乔某1预交2896元），由阳城县鑫辰百货有限公司负担834元，由乔某1负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年六月十七日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超