贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终517号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黔南州环宇房地产开发有限公司，住所地黔南州都匀市，统一社会信用代码91522701216284022Y。 法定代表人：周某宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：范述喜，系贵州九紫星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杜松，系贵州九紫星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜某，男，1963年10月21日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜某西，男，1992年4月9日出生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人黔南州环宇房地产开发有限公司（以下简称“环宇公司”）因与被上诉人颜某、颜某西房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院所作的（2019）黔2701民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭于2020年5月20日公开开庭进行了审理，上诉人委托代理人王杜松、被上诉人颜某、颜某西到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人环宇公司上诉请求:一、撤销（2019）黔2701民初162号民事判决；二、改判支持上诉人的反诉请求；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担；主要事实和理由：1、违反法律法规的规定并非合同无效的唯一原因，根据合同自治原则，合同双方也可以约定合同生效或无效的条件，条件成就时，合同生效或无效。在本案中，首先《拆迁安置合同》内容违反《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定，根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同系无效合同。其次，根据该《拆迁安置合同》约定，合同须经双方当事人签字、盖章才生效。然而被上诉人颜某西未在合同上签名，上诉人黔南州环宇房地产开发有限公司的法定代表人也未在合同上签名、未加盖公司印章，即合同并未生效。因此，无论是因为违反法律法规规定，还是因为双方未完成合同约定的生效条件，该《拆迁安置合同》均系无效合同。所以上诉人将涉案的两套房屋分别出售和作为回迁房安置给案外人的行为并不构成违约；2、根据双方之间的《拆迁安置补偿合同》规定，上诉人需一次性补偿被上诉人装修费3万元，此外，还需每月支付被上诉人816.10元过渡费，过渡期为24个月。因此，即便认为上诉人应当支付被上诉人过渡费，时间计算也应该是从双方约定的开始支付时间起24个月内而非从2015年8月1日起至一审判决生效之日止（假设一审判决生效）。事实上，2015年8月1日前上诉人所欠被上诉人的过渡费和装修费诉讼时效已过，根据我国《民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款的规定，上诉人不应支付所欠被上诉人的装修费和过渡费。因此一审法院判决上诉人支付被上诉人装修费、过渡费明显错误。 二被上诉人共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。 原审原告（反诉被告）颜某、颜某西向一审法院提出如下诉讼请求:1、依法解除原告与被告于2014年10月28日签订的《拆迁安置合同》，并赔偿原告157.93㎡（28.86㎡+129.07㎡）×5300元/㎡=837029元×2=1,674,058元；2、判决被告支付原告装修费30000元，支付原告过渡费816.10元/月×38月×2=62,023.6元（2015年8月1日—2018年10月1日）直至付清赔偿金为止；3、本案诉讼费由被告承担。 原审被告（反诉原告）环宇公司反诉称：1、确认反诉人与被反诉人于2014年10月28日签订的《拆迁安置合同》无效；2、反诉人以75.64平方米房屋面积按现行市场价格赔偿被反诉人房屋价值（约38万元）；3、驳回被反诉人的其他诉讼请求；4、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由2014年10月28日双方签订的《拆迁安置合同》，内容违反《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定，被拆迁人严韵西未在合同上签名，环宇公司的法定代表人也未在合同上签名，也未盖公司公章，故该合同为无效合同。双方认可的房屋面积为81.64平方米，其中6平方米的煤棚已经被黔南州建行赔偿，不应计入反诉被告的房屋面积。过渡费用、装修费用是在2015年8月1日停止支付的，反诉被告的诉讼已经过了诉讼时效，故请求法院支持反诉原告的诉请，驳回反诉被告的诉请。 一审法院审理查明:2009年至2011年，环宇公司通过一系列行政审批，取得了都匀市羊肠街的开发权，拟建“临江大厦”商住楼。2014年10月28日，甲方环宇公司与乙方颜某签订了《拆迁安置合同》，合同载明，该协议如有违反贵州省城市房屋拆迁管理办法，视为无效；乙方被拆迁的旧房位于都匀市，原产权证号为89582号，产权所有人为颜某西，产权登记面积为53.97平方米，经双方实测面积为81.64平方米，其中煤棚6平方米，煤棚高度为2.4米；双方商定住宅实测面积按拆1还1.8比例赔偿乙方；甲方将该项目Ｂ栋十八楼Ｂ户型Ｂ6、Ｂ8两套房赔偿给乙方，赔偿比例1还1.8多出部分面积乙方不补钱给甲方，Ｂ6建筑积为28.86平方米，Ｂ8建筑面积为129.07平方米，如以后房管局测量部门测定的面积无论大于或小于甲方提供的Ｂ6、Ｂ8的建筑面积，甲乙双方均不进行补差；甲方一次性补偿乙方水、电表2000元，装修费3万元，在交房时支付；甲方每月支付过渡费816.1元，按季度支付，过渡期24个月，如遇不可抗力因素发生，过渡期顺延；合同尚有其他规定。2017年5月16日，经本院（2017）黔2701民初5873号民事调解书确定，环宇公司将临江大厦2单元18层8号房（即本案的Ｂ8房）作为回迁安置房安置给了案外人杨某清。2017年9月12日，环宇公司将临江大厦2单元18层6号房（即本案的Ｂ6房）预售给案外人李某、杨某，并办理了备案登记。从2015年8月1日起环宇公司停止支付过渡费，“临江大厦”建成后，环宇公司未将Ｂ6、Ｂ8两套房交付给颜某西，双方协商未果，颜某、颜某西遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，颜某、颜某西向本院申请对涉案的临江大厦二单元Ｂ栋18层6号、8号房屋价值进行评估，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，2019年5月10日，该公司作出评估报告，临江大厦二单元Ｂ栋18层6号房屋估价为15.67万元，临江大厦二单元Ｂ栋18层8号房屋估价为66.21万元，合计81.88万元。 一审另查明，颜某、颜某西之间系父子关系。 一审法院审理认为:1、关于合同效力问题，环宇公司与颜某签订的《拆迁安置合同》，虽然被拆迁房屋的所有权归颜某西，但经本院询问，颜某西因长期在外地居住，全权委托其父颜某办理房屋拆迁事宜，对其父签订合同的行为予以追认，应视为颜某西同意按该合同履行，该合同的权利义务应由颜某西享有和承担，颜某不享有本案权利，不承担本案义务；环宇公司在合同上加盖该公司项目合同专用章并无不妥，另合同无效的条件应由法律规定，并不由当事人约定，该合同系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规效力性强制性规定，应为有效合同，故环宇公司要求确认该合同无效的反诉请求本院不予支持；因环宇公司已将案涉的两套房屋分别出售和作为回迁房安置给了案外人，导致本案合同无法继续履行，已构成根本性违约，故颜某西要求解除合同的诉请本院予以支持。2、关于赔偿费问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”，第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”环宇公司的违约行为导致不能实现合同目的，颜某西要求环宇公司承担已付款一倍的赔偿责任，符合第八条的规定，本院予以支持，经评估案涉房屋总价值为81.88万元，故本院确定赔偿金额为81.88万元×2=163.76万元。3、关于装修费和过渡费，合同中约定环宇公司应支付3万元装修费，故颜某西要求环宇公司支付装修费的诉请本院予以支持；合同中约定环宇公司每月按816.10元支付过渡费，因颜某西要求解除合同，不再进行产权调换，故过渡费应支付至本判决生效之日止。颜某西要求双倍支付过渡费的请求，无事实和法律依据，本院支持合理部分。4、关于反诉请求部分，环宇公司要求以75.64平方米房屋面积按照现行市场价格进行赔偿，既无事实和法律依据，又不符合合同约定，本院不予支持；环宇公司认为本案已过诉讼时效，因该合同未约定交房时间，环宇公司于2017年将安置房出售给他人，颜某西于2018年10月8日诉讼，并未过诉讼时效。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，判决：一、解除2014年10月28日黔南州环宇房地产开发有限公司与颜某签订的《拆迁安置合同》；二、被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）颜某西房屋拆迁赔偿款163.76万元；三、被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）颜某西装修费3万元；四、被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内按每月816.10元的标准支付原告（反诉被告）颜某西过渡费，从2015年8月1日计至本判决生效之日止；五、驳回原告（反诉被告）颜某、颜某西的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司的反诉请求；本诉案件受理费20984元，评估费9920元，财产保全费5000元，反诉案件受理费7000元，合计42904元，原告（反诉被告）颜某西负担904元，被告（反诉原告）黔南州环宇房地产开发有限公司承担42000元。 二审审理过程中，上诉人、被上诉人双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，上诉人环宇公司提交了两份授权委托书，委托了贵州九紫星律师事务所律师范述喜、王杜松、印大礼及自然人徐保金、周涛参加诉讼，在开庭过程中环宇公司撤销了对印大礼、周涛的授权委托，自然人徐保金称其为公司员工代理上诉人参加诉讼，经审查自然人徐保金未提供相关材料证明其是环宇公司员工，故不符合法律规定的委托代理情形，本院依法未准许其参加诉讼。 本院认为：《拆迁安置合同》中有环宇公司项目印签和被上诉人签字，虽然环宇公司印签不是公司印签，但该项目合同专用章仅用于本案房屋涉案项目，且环宇公司依该合同对被上诉人房屋进行了拆除，以其行为认可了该合同；被拆迁房屋虽然属于被上诉人颜某西所有，但其已口头授权颜某签订合同并认可该事实。因此，该合同系双方多次协商后所签订合同，系双方的真实意思表示。对合同效力的认定应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定进行确认，双方不能对合同效力进行约定。双方于2014年10月28日所签订的《拆迁安置合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形，系有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。环宇公司对被拆迁人所作出的承诺虽然违反相关行政法规规定，但该违法行为应由相关部门依法予以处理，由环宇公司承担法律责任，不必然导致双方所签订的《拆迁安置合同》无效。《拆迁安置合同》签订后，上诉人将约定的拆迁安置房屋让与他人，致使被上诉人不能取得合同约定的拆迁房屋，系根本违约，合同目的不能实现，一审支持原审原告解除《拆迁安置合同》的请求适当。《拆迁安置合同》解除后，造成被上诉人损失，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定判决上诉人承担一倍购房款赔偿金并无不当。 双方已在《拆迁安置合同》约定由上诉人补偿被上诉人3万元装修费和按季度支付过渡费，双方在合同中约定装修费在新房交房时给付、过渡费每季度支付但上诉人至2015年8月1日停止支付。上诉人将约定安置房屋转与他人后，双方为此又进行了协商，诉讼时效中断。因此至2018年10月8日被上诉人诉至法院并未超过诉讼时效。因上诉人过错致使被上诉人不能按《拆迁安置合同》约定按时取得回迁房，一审判决上诉人支付过渡费至判决生效之日止适当，一审判令上诉人支付该两项费用并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人环宇公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27984元，由黔南州环宇房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年六月一日 法官助理何青峰 书记员齐雯