湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4169号原告：长沙向日葵物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道谷丰南路9号高信向日葵园12栋10层1004号。法定代表人：刘慧，董事长。委托诉讼代理人：孙霞，女，1987年11月20日出生，侗族，系该公司员工。委托诉讼代理人：张钦格，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。被告：刘艳平，女，1984年10月11日出生，住湖南省常德市鼎城区。原告长沙向日葵物业管理有限公司(以下简称“向日葵物业公司”)与被告刘艳平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向日葵物业公司的委托诉讼代理人孙霞、张钦格到庭参加了诉讼。被告刘艳平经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向日葵物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理服务费4154元（截至2018年12月31日止），违约金6263元，两项合计10417元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系高信向日葵小区的开发商委托的前期物业管理企业，被告系长沙高信向日葵小区x业主。2011年9月17日，原被告双方依法签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第四条约定，住宅按1.6元/月*平方米，每季度第二月5至10日预交物业管理服务费，交费起算日期为建设单位通知交房之日次月。合同签订后，原告依约全面履行义务，为被告提供了物业管理服务。但被告仅仅支付了截至2016年5月31日的物业费，自2016年6月1日开始拖欠物业费，暂计算至2018年12月31日止共拖欠31个月的物业管理费，金额为4154元。《前期物业管理服务协议》第十条第四款中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之1.5收取违约金。被告的违约行为，依约应当承担相应违约责任。经原告核算，暂计算至2019年11月30日，被告应承担违约金6263元。被告拖欠物业费至今，期间经原告以多种方式催要，均以各种理由予以拒绝。为维护原告合法权益，特依法向贵院提出上述诉讼请求，请判如所诉。庭审中原告认为：1、本案的诉讼标的是物业服务合同关系，答辩意见当中涉及到房屋漏水，对应的是商品房买卖合同关系。2、涉及到的物业移交以及写字楼的物业服务问题，涉及到小区业委会与其他主体之间的法律关系，所有这一些列的法律关系都不应当成为本案审理对象，且被告的主体不符合法律上的要求。3、房屋漏水的维修义务主体是开发商而不是原告，被告的权利主张首先是主体不适格，然后是没有权利基础。4、房屋的维修分两个时间段。第一段是开发商的质量保修期，维修义务是开发商。我们履行了通知义务；第二段如果是公共部位是启动维修基金，我们提供了相应的协调服务，但是必须依法。被告刘艳平辩称：被告刘艳平向本院提交书面答辩状。原告物业公司没能履行物业合同义务。被告家中厕所屋顶漏水、次卧飘窗外墙渗水严重，并造成屋内大面积装修损害；入户消防门瓷砖脱落，消防门框钉子裸露，多次多年向物业公司反应，物业公司虽然上门查看，但并未组织维修。被告从2012年与物业反映至今漏水及入户消防门等问题仍未得到解决；物业服务存在严重瑕疵。1、要求原告对其严重违约行为向被告作出书面道歉，并对被告房屋次卧飘窗、厕所顶漏水配合维修、财产损失作出相应赔偿。2、免费为被告修复入户消防门横梁上的油漆及入户消防门套。3、物业服务费应按照4折收取。4、被告不存在违约，故无需支付违约金。5、由原告承担诉讼相关费用。6、因原告对小区公共设施管理和维护不到位，造成消防主机和门禁等其他设备及系统瘫痪，理应承担维修和赔偿义务。被告刘艳平附了房屋漏水照片。本院经审理认定事实如下：2011年9月17日，向日葵物业公司（甲方）与刘艳平（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》。该合同对物业基本情况、双方权利和义务、管理服务内容、管理服务质量、管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，房屋共同部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施设备及其维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防系统、电梯、闭路电视系统、安保系统、给排水系统、污水处理系统、防雷系统、其它现有或将来加建的共用设施设备圾道路、绿地、室外地下管道、泵房、儿童游乐区、健身园地及其他公共卫生设施等。三、环境卫生：l、房屋共用部位的清洁卫生，2、公共场所的清洁卫生，3、垃圾的收集，4、道路清洗，5、外墙清洗；四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，（2）安全防范事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，（3）消防宣传及日常管理工作，（4）二次装修现场安全管理工作。第三条物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现管理目标：1、综合管理四级；2、公共区域卫生清洁服务四级；3、公共区域绿化日常护理服务四级；4、公共区域秩序维护服务四级；5、共用部位、共用设备日常运行维修服务公共部位三级、供水系统二级、公共照明三级、消防系统三级、弱电系统二级、电梯系统、水景系统标准。第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方交纳费用的时间：每季第一月5日至10日，从建设单位通知交房之日次月起收取，交房时预交六个月；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不含电梯运行电费），商业用房按建筑面积每月每平方米1.8元；三、已交付、未装修且未产生水、电、气消费的物业，物业服务费按收费标准90%交纳；四、房产证办理下来后按房产证建筑面积计收，房产证办理前按购房合同建筑面积计收；五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳。第十条约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达成管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。原告系高信向日葵小区开发商委托的前期物业管理企业，为高信向日葵小区提供物业服务，并于2018年12月31日退场。被告刘艳平系长沙高信向日葵小区x房业主，房屋面积为83.74平方米。被告刘艳平自2016年6月1日起至2018年12月31日止，未按合同约定向原告缴纳物业服务费，原告向日葵物业公司发送催收函向被告刘艳平催缴物业服务费但未果，遂向法院提起诉讼。另查明，被告房屋有渗水，墙面发霉、起泡。上述事实有当事人陈述、原告提交的《前期物业管理服务协议》、被告已交物业费情况、原告催收情况等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告向日葵物业公司与被告刘艳平签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。一、物业费。原告自2011年9月17日至2018年12月31日期间依约为被告提供了物业服务，但被告自2016年6月1日起便未再向原告缴纳相应的物业服务费用。原告诉请被告交纳所欠物业服务费4153.5元（83.74㎡×1.6元/㎡/月×31个月）；而被告认为家中厕所屋顶漏水、次卧飘窗外墙渗水严重，造成屋内大面积装修损害，入户消防门瓷砖脱落，从2012年起向物业反映至今，物业公司虽然上门查看，但并未组织维修。服务费应按照4折收取。本院审查，房屋漏水虽属房屋质量问题，并非原告导致，但原告在服务的长时期间内，未协调好、维护好，根据双方合同履行情况，欠交物业费按九折收取，故被告应向原告交纳物业费为3738.15元（4153.5*0.9）。二、违约金。被告拖延支付物业服务费的行为已构成了违约，根据合同约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1.5‰收取违约金。”但考虑到合同约定的违约金年化率达54.75%明显过高，且原告服务存在不足，本院根据合同履行情况、可能造成的损失等综合因素，酌定调减违金为欠付物业费的10%，即373.82元。三、关于被告要求原告书面道歉、赔偿损失、修复消防门横梁及门套、维修和赔偿设备问题。因被告未提起反诉，且与本案法律关系不密切，本案不予处理，双方可就上述问题协商解决，或另案起诉，或寻求其他途径处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘艳平于本判决生效之日起五日内向原告长沙向日葵物业管理有限公司支付物业管理服务费3738.15元；二、被告刘艳平于本判决生效之日起五日内向原告长沙向日葵物业管理有限公司违约金373.82元；三、驳回原告长沙向日葵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取30元，由被告刘艳平负担。此款已由原告预付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年六月四日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。