江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终607号 上诉人（原审原告）：赵炎，男，1935年1月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：赵安林，男，1967年12月2日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系赵炎之子。 被上诉人（原审被告）：丁金金，男，1983年8月4日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：万琦，江西林涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊红林，江西林涛律师事务所律师。 上诉人赵炎因与被上诉人丁金金房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初4868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵炎上诉请求：1.依法维持一审判决第一项、第二项；2.依法撤销一审判决第三项，改判丁金金向赵炎支付拖欠的2018年7月22日至2019年7月21日房屋租金36000元、卫生费2000元和违约金64800元[(36000元+36000元×20%）×5年]×30%，合计102800元；3.一、二审案件受理费均由丁金金承担。事实和理由：1.一审判决认定双方知悉并同意解除房屋租赁合同存在事实不清，系认定错误。丁金金不支付2018年7月22日至2019年7月21日租金36000元、卫生费2000元、电费25189元，违约在先，应依法判决丁金金后5年租金总额的30%违约金64800元。2.一审法院未查清丁金金尚欠赵炎2018年7月22日至2019年7月21日房屋租金36000元、卫生费2000元的事实，属一审漏判，请求二审依法判决。综上，一审在违约效力、拖欠租金的认定与结算等方面认定存在错误，作出对赵炎明显不公平的漏判，损害了赵炎合法权益，恳请依法改判。 丁金金答辩称：1.丁金金与赵炎房屋租赁合同合法有效，因赵炎单方违约导致合同无法继续履行，丁金金依法解除双方合同无需支付违约金。2.赵炎上诉请求第二项中要求丁金金支付2018年7月22日至2019年7月21日属于新增诉讼请求，其在一审诉请中并没有提出，并且在一审中已自认丁金金已经支付该部分的租金。3.一审法院认定事实和适用法律正确，判决准确、公平、合理。在一审庭审笔录第七页（一审案卷63页）中，在丁金金委托代理人问赵炎，“丁金金2015年至2019年的房屋都付给你了吗？”赵炎回应2015年至2018年都付了，并且根据赵炎在一审的起诉清单第三点所列明的其主张的拖欠房租费也是2019年8月、9月，反过来说也是其承认了2019年8月之前的房屋丁金金已经付清。 赵炎向一审法院起诉请求：1.解除赵炎、丁金金《房屋租赁合同》和《补充合同》；2.丁金金向赵炎支付拖欠房屋租金和违约金合计160870.8元；3.丁金金向赵炎支付拖欠的电费25189元；4.丁金金承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年7月22日，赵炎（甲方）与丁金金（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：赵炎（甲方）将其所有的位于气象路51号房屋1-4楼，另加一楼后面仓库200㎡左右出租给丁金金（乙方）使用；赵炎（甲方）承担水到位，电按壹元/度收取；租赁期限为10年，前5年租金为36000元整，五年后，按每2年上下浮动10%至20%左右；房租一年一付，租金为36000元。当天，双方再次签订《房屋租赁补充合同》，约定：租赁期为10年，自2014年7月22日起至2024年7月22日止；租金前5年为每年36000元，之后租金每2年向上递增10%-20%；租赁期内所有的电费为1元1度，卫生费每年600元，上述费用的单价如相关部门有调整，乙方缴纳的各项费用也随之调整；任何一方未能履行本协议的约定或违反国家法律规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担。 合同签订后，赵炎将案涉租赁物交付丁金金使用，丁金金将租赁物分别转租给多名次承租人使用。赵炎自认丁金金于2014年向其支付押金5000元，后分别于2015年8月18日支付66600元，2016年7月支付50000元，2017年7月18日支付46600元，2018年7月6日支付57000元。针对上述款项，丁金金提供部分收条，分别为赵炎于2014年7月23日出具的收条，载明租房押金5000元，系因丁金金丢失原7月21日定金条5000元而重新出具；2015年出具的收条，载明收到2014年租房卫生费600元；2018年7月6日出具的收款收据，载明收到房租费36000元、卫生费2000元、电费19000元。除此之外，丁金金于2018年7月11日向原告转账1500元，转账备注为“环保费”。2018年9月25日，江西九寨林环保科技有限公司向丁金金发放一份《整改通知书》，通知丁金金拆除其在案涉房屋搭建的大型炉灶。尔后，赵炎于2018年10月11日出具收条一张，载明收到丁金金环保费1600元整，时间2018年10月-11月至2019年1月30日为止。此后，双方因租金、电费、环保费等支付问题发生争议。2019年6月4日，丁金金向赵炎发出函告：告知因赵炎要求增加环保费，而丁金金不同意增加，故丁金金要求解除双方《房屋租赁合同》，并于2019年7月22日前撤离案涉房屋。2019年6月13日，丁金金在案涉房屋处张贴《通知》，告知次承租人从2019年7月22日终止租赁合同，住户在7月22日前搬离。随后，赵炎在案涉房屋处张贴《告知》，告知租户合同到7月1日终止，如续租，需重新签订合同。2019年6月28日，赵炎与案外人朱文华签订《个人房屋租赁合同》，约定赵炎将坐落于气象路51号305房号房屋出租给朱文华使用，房屋自2019年7月1日起交付。2019年7月12日，丁金金出具欠条一张，确认欠到电费25189元。 另查明，江西九寨林环保科技有限公司法定代表人赵安林系赵炎儿子。 一审法院认为，赵炎与丁金金就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，上述合同均属合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。合同签订后，赵炎即将案涉房屋交付丁金金使用，丁金金亦按约交付了房租及卫生费、部分电费。自2018年7月起，赵炎要求丁金金支付环保费，虽然丁金金向其支付1500元环保费，但赵炎收取环保费无合同或者法律依据，丁金金在拒绝继续支付后期费用后向赵炎提出自2019年7月22日解除租赁合同，赵炎随后在案涉房屋处张贴《告知》，告知租户合同于7月1日终止，同时还于2019年6月28日与案外人朱文华签订《个人房屋租赁合同》，赵炎的上述行为表明其知悉丁金金解除合同的意思表示，亦同意与赵炎解除租赁合同。该租赁合同解除是因赵炎要求增收环保费，赵炎、丁金金双方未能就此达成新的协议导致，并非因丁金金单方终止合同构成违约导致，故一审法院对于赵炎要求丁金金支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2019年7月22日解除。根据双方合同约定，房屋租期为10年，前5年租金为36000元/年，房租一年一付，卫生费600元/年，电费每月按实际用量交给出租方，电费为1元/度。2014年7月22日至2019年7月22日期间，丁金金应当向赵炎支付租金180000元，卫生费3000元，电费应按实际用量支付。丁金金已支付赵炎220200元及押金5000元，该已付金额超出丁金金应付的租金及卫生费。赵炎主张220200元中包含2015年至2019年期间房租、卫生费及电费，丁金金尚欠2014年房租未付，但丁金金辩称其2014年房租已付，收据与原定金收条一同丢失。因丁金金已按期支付了2015年至2019年房租，却拖欠2014年房租未付，不符合常理，同时赵炎未能说明220200元中具体包含的电费金额，故赵炎该主张，一审法院不予采信，其要求丁金金支付2014年房租诉讼请求，一审法院不予支持。丁金金欠电费25189元未支付，赵炎要求丁金金支付，有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赵炎与丁金金签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》解除；二、丁金金于本判决生效之日起五日内向赵炎支付电费25189元；三、驳回赵炎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514元减半收取2257元，由赵炎负担1951元，丁金金负担306元。 本院二审期间，赵炎补充提交了以下证据：证据1.李伟出具的证明一份、租赁合同拍照打印件一份、微信聊天记录打印件一份（来源李伟）、租户张学萍出具的证明书一份、租户郝朝礼出具的证明书一份、现场电表照片一张，欲证明赵炎在丁金金承租期间从未停电，整个案涉三栋楼房系同一个电表，无法单独停电；丁金金离开的真正原因系租户李伟离开后，其没有新的客户来源，继续经营下去就会亏本；证据2.现场照片彩印件十五张，欲证明因丁金金未装修好，卫生间漏水导致墙面渗水发霉，且其擅自改变房屋结构，安装抽油烟排风管道，导致环境污染、邻居投诉，故在此情况下，丁金金主动提出赔偿1500元钱，并且赵炎要求其整改，但其一直未整改。 丁金金质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，赵炎提供的第一组证据不属于二审新证据，该证据应当在一审中提交。赵炎提供证人出具的证明，却没有向法庭提交证人出庭作证申请书，证据的形式违反了民事诉讼证据规则，不具备证明的效力。李伟确实是承租人，但张学萍、郝朝礼并不认识，证人证明的内容不实，该组证据的证明目的不成立，且与本案需要查清的事实无关。赵炎停电系与丁金金之间因增加环保费产生的纠纷，即使停电，其他租户无法分清系房东人为停电还是供电公司停电。赵炎以其儿子赵安林所办公司的名义，向丁金金发出环保整改通知，进行威胁，使丁金金产生恐惧而误交了1600元环保费。丁金金在2019年6月向上诉人提出了解除合同的函告，双方已经达成了解除租赁合同的合意，赵炎在上诉状中也请求法院维持一审关于解除双方租赁合同的判项，该组证据欲证明的丁金金解除租赁合同的原因与本案审查的事实无关，且赵炎在当月就与他人签订租赁合同，并告知原承租户合同于7月1日终止。该组证据中的租赁合同、微信聊天记录没有提交原件，且该合同已经履行完毕，不能达到赵炎的证明目的。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，其提供的照片从证据形式上说，没有照片的原始载体，且无法证明其拍摄的时间和地点，丁金金对租赁房屋进行装修是经过赵炎许可同意，即使在房间内因居住需求而做饭，也没有超出丁金金租赁该房屋正常使用的范畴；其次，房屋漏水应当是和房屋结构有关，赵炎没有提供可供正常使用的房屋，因房屋漏水而破坏了丁金金对房屋进行的装修，恰恰证明了赵炎没有正常履行房屋租赁的义务。对房屋结构问题造成使用影响的，是房东的责任，即便在房里做饭，也是房屋的用途之一，且也是经赵炎许可，即使赵炎提供了照片原始载体，也与本案诉讼请求无关，由法院确认。 二审期间，丁金金未向本院提交新的证据。 经审查，本院对赵炎补充提交的证据认证如下：证据1中的三份证明系书面证人证言，无其他有效证据予以佐证，且租赁合同、微信聊天记录、电表照片均系拍照打印件，亦与本案事实无关，故对该组证据本院不予采信；证据2因赵炎未提交照片原始载体，仅凭照片打印件未能显示拍照时间、地点，且丁金金亦不予认可，故对该组证据本院不予采信。 二审中，丁金金对一审查明事实无异议，赵炎对一审判决认定事实中2018年10月11日出具的1600元收条与2018年7月11日环保费1500元有异议，认为该两笔系同一笔，2018年10月11日的收条系赵炎补给丁金金2018年7月11日的1500元环保费收条，写成1600元系笔误。 对上述争议事实，本院认定如下：2018年10月11日收条载明收到丁金金环保费用计壹仟陆佰元正，时间2018年10月-11月至2019年1月30日为止，中间没有环保费。从收据内容和出具的时间来看，不能证明其与2018年7月11日环保费1500元为同一笔，故对赵炎主张的该项事实本院不予采信。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，根据双方之间房屋租赁合同，约定租金付款方式一年一付，未明确约定具体付款时间，房屋租赁补充合同约定了电费等其他费用每月按实际用量交给赵炎，卫生费每年600元，上述费用单价如相关部门有调整，丁金金缴纳的各项费用也随之调整。关于赵炎上诉主张2018年7月22日至2019年7月21日租金36000元，卫生费2000元和违约金64800元共计102800元。根据一审庭审笔录，赵炎一审主张截止2019年7月22日租金42600元（含2014年租金36000元），违约金118270.8元，其二审上诉主张与一审诉请自相矛盾。结合赵炎自认，丁金金已经向其支付了220200元和5000元押金，且双方对于案涉租赁合同及补充合同于2019年7月22日已解除无异议，根据合同及补充合同约定，2014年7月22日至2019年7月21日，丁金金应支付给赵炎5年租金及卫生费183000元，赵炎自认收到的220200元（除押金外）已超出丁金金应当交纳的租金和卫生费，对于超出部分，赵炎自述系丁金金交纳的电费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵炎未能提供证据证明每年电费的具体数额或租赁期间电费总额，应承担举证不能的不利后果，故对其该项主张本院不予支持。赵炎主张本案合同解除系因丁金金违约并主张丁金金须支付违约金，但其未能举证证明丁金金存在违约情形，合同解除系因赵炎要求增收环保费，双方未能就此达成新的协议所致，并非丁金金单方终止合同构成违约，故一审处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，赵炎的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2356元，由上诉人赵炎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年六月三日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩