湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1025号原告：常德市富新房地产建设开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处西园社区滨湖中路666号时代广场1402号。法定代表人：姜全贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师，代理权限系一般授权。委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告：谭荣华，男，1988年10月30日出生，汉族，住所地湖南省澧县。被告：孙小慧，女，1990年3月15日出生，汉族，住所地湖南省。两被告共同委托代理人：杨怀平，湖南津正律师事务所律师，代理权限系特别授权。常德市富新房地产建设开发有限公司（以下简称富新房产公司）与谭荣华、孙小慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员艾军担任审判长，与人民陪审员李立红、陈祥谋组成合议庭，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。富新房产公司委托诉讼代理人潘高峰、张深致，谭荣华及其与孙小慧的共同委托诉讼代理人杨怀平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。富新房产公司向本院提出诉讼请求：确认谭荣华于2020年1月7日向本公司发出的《解除合同通知》无效。富新房产公司向本院提交了十四组证据用以佐证其主张的事实。谭荣华、孙小慧辩称：富新房产公司在履行商品房买卖合同中存在严重违约行为，本方据此解除合同符合法律规定；富新房产公司确认解除合同无效之诉，已超过相关法律规定的期间，其起诉依法应予驳回。谭荣华、孙小慧共向本院提交十二组证据用以佐证其辩称之事实。对富新房产公司所举证据一、二、三、五、六、九、十、十一等八份证据的客观性、合法性及关联性，谭荣华、孙小慧均予以认可，仅对富新房产公司提交上列证据的证明目的持有异议。本院对上列证据予以采信作为定案根据；对富新房产公司所举证据四建设工程施工合同消防验收意见书，谭荣华、孙小慧认为该意见书出具在富新房产公司2019年9月30日组织竣工验收之前，不符合先竣工后验收的法定程序。本院认为，该份意见书系有权机关常德市住房和城乡建设局加盖专用章的行政公文，应予采信作为本案之定案根据；对于富新房产公司所举证据七商品房使用说明书、证据八商品房质量保证书，依据双方所订商品房买卖合同之约定，系房产公司在向购房人交付房屋时应予同时交付的相关附件，鉴于本案中合同双方就房屋买卖存有争议导致未实际完成交付，因此，谭荣华、孙小慧所称的该两份附件未交付给购房人谭荣华、孙小慧符合本案事实，但谭荣华、孙小慧据此否认该两份附件的客观性，本院不予支持；富新房产公司所举证据十二建设工程验收合格单，系有权机关常德市自然资源和规划局加盖专用章的行政公文，应予采信作为本案之定案根据；富新房产公司所举证据十三“关于申请富新嘉苑项目土地落宗的报告”与证据十四国有建设用地使用权出让合同能够相互印证，证明富新房产公司受让面积为892.95平方米的土地并落宗于富新嘉园项目的事实，本院依法予以采信。对谭荣华、孙小慧所举证据一、二，富新房产公司予以认可，本院予以采信；对于谭荣华、孙小慧所举证据三、五、七、九、十、十一、十二，富新房产公司对该系列证据客观性予以认可，但对其关联性或者证明目的不予认可，本院采信上列证据，作为本案认定相关事实的依据；对于谭荣华、孙小慧所举证据三中的配套设施公示图，证据四报名费收据，证据六及证据八照片共七张，本院不能确认其客观性及与本案的关联性，本院依法不予采信。依据上列采信的证据，结合当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：1、2018年7月15日，富新房产公司（出卖人）与谭荣华、孙小慧（买受人）签订合同编号为323981的常德市商品房买卖合同。该合同第一条明确，出卖人以出让方式取得湘（2017）常德市不动产权第0021845号地块使用权，土地使用权面积15767.51平方米，建设项目名称为富新嘉苑。合同第三条（一）约定，买受人所购房屋为该建设项目中的第三幢6层604号，预测建筑面积共128.66平方米，其中套内建设面积99.36平方米，分摊建筑面积29.3平方米。合同第四条（一）约定，富新嘉苑总建筑面积77628平方米，其中住宅面积56734.67平方米，非住宅建筑面积2089.33平方米。由5幢房屋组成，容积率3.8，机动车停车泊位511个（见本合同附件二）。合同第七条（二）1约定“本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按照房价款总额的15%支付违约金。”合同第七条（二）2约定“本合同签订后，出卖人就该商品房和商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人意见”。该条还对相关情形予以明确约定。该条还约定“买受人应在收到征求意见通知之日起15日内作出是否同意变更的书面答复，逾期未作出答复的，视为同意变更。出卖人未书面征求买受人意见的，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按照房价款总额的5%支付违约金。”合同第七条（三）约定，出卖人未按约定提供广场、架空层、文体活动场地等公共空间以及其他商业服务配套设施，致使降低该商品房项目品质的，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按照房价款总额的5%支付违约金。该条还约定，出卖人未按约定提供停车泊位、道路、绿化景观等公共设施以及未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房、未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备，出卖人应按约定整改，经整改难以达到约定要求的，向小区业主每户支付违约金500元。合同第八条约定，商品房单价为6179.99元每平方米，房屋总价款795118元。该条还约定，买受人首期按100元每平方米缴存房屋维修基金，共计12866元，该款由买受人在办理商品房买卖合同备案时自行缴纳。合同第九条约定，买受人应于2018年7月15日前支付首期房款295118元，余款500000元按揭支付。合同第十四条约定，出卖人将商品房交付给买受人时，应取得常德市房地产管理局签发的《商品房交付使用说明书》。合同第十五条约定，买受人于2019年10月30日前向买受人交付商品房。合同第十六条约定，买受人应在合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。因买受人原因未能实施交付的，本合同第十五条约定的交付时间视为本合同该商品房已交付之日。商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用说明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出具证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同第十七条约定，出卖人未按合同约定时间将商品房交付买受人，逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同之日起15日内将买受人已付房款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的1%支付违约金。该商品房买卖合同附有附件一所购商品房平面图、附件二商品房项目总平面图、附件三房地产开发项目品质和交房标准承诺书、附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定、附件五补充协议、附件六关于室内装饰装修及防盗（窗）网安装的约定、附件七湖南省建筑项目节能公示。在房地产开发项目品质和交房标准承诺书中，双方于第十条约定，人车严格分流，停车位配比为1:0.8。2、2018年7月5日，谭荣华、孙小慧向富新房产公司交纳首期房款295118元，同日，谭荣华、孙小慧还向常德市房屋维修资金归类管理中心交纳专项维修基金12866元。同年10月1日，谭荣华、孙小慧向富新房产公司交纳购房余款500000元。2019年10月26日，富新房产公司以手机微信方式向谭荣华、孙小慧发送交房通知，该通知明确，富新嘉苑已经竣工验收，按照购房合同已具备交付条件，2019年10月29日开始交付使用。通知还明确，如买受人逾期未办理收房手续，公司将根据《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的约定视为交房。2020年1月7日，谭荣华、孙小慧向富新房产公司寄送解除合同通知，通知称富新房产公司拟交付商品房存在超面积、实际建设与合同严重不符等问题，通知称依据双方签订的《商品房买卖合同》，富新房产公司的行为已严重违约，通知明确自本通知送达之日起，解除其与富新房产公司的《常德市商品房买卖合同》，并限富新房产公司自通知送达之日起15日内，返还其已付购房款、费用及利息915000元。2020年4月6日，富新房产公司通过本院网络立案系统登陆申请立案。4月7日向本院立案庭提交民事诉状及相关诉讼材料，4月8日，本院受理本案。3、2017年10月26日，富新嘉苑项目开工建设。2018年6月29日，富新房产公司就富新嘉苑项目取得规划行政主管部门颁发的20180075、20180076、20180077、20180078、20180079号建设工程许可证，许可建设规模为77723平方米。2019年9月27日，富新嘉苑项目1#—5#楼及地下室工程消防验收合格，常德市住房和城乡建设局向富新房产公司出具常建消验字（2019）第14号建设工程竣工消防验收意见书。2019年9月30日，富新嘉苑项目1#—5#楼及地下室工程单体工程质量经五方责任主体综合验收合格。2019年11月12日，常德市自然资源和规划局向富新房产公司核发建筑工程规划验收合格单，该合格单明确，富新嘉苑项目建设符合相关建设工程规划许可证的审批内容，工程现场验收合格。据该系列工程规划验收合格单显示，富新嘉苑项目计容面积为63428平方米。2019年11月15日，常德市住房和城乡建设局向富新房产公司出具常德市房屋建筑和市政基础设施建设工程联合验收意见书，同意该公司申请的富新嘉苑1#—5#楼及地下室工程联合验收合格。2020年4月2日，富新房产公司在常德市住房和城乡建设局对富新嘉苑建设项目进行了工程竣工备案。2020年4月3日，常德市金地测绘有限责任公司就富新嘉苑项目出具商品房建筑面积实测报告书，该报告书所附房屋分户面积对照表显示，案涉商品房建筑面积为128.66平方米，套内面积99.36平方米，分摊面积29.3平方米。另据富新房产公司当庭确认，其与谭荣华、孙小慧所签订的《常德市商品房买卖合同》所附商品房项目总平面图中标示的机械停车位与合同附件三中关于小区交通组织与车位中约定的人车严格分流相矛盾而未予实施建设，后期将视业主大会的决议再行确定替代履行方案。4、富新嘉苑项目开发过程中，富新房产公司于2018年8月17日向原常德市国土资源局出具“关于申请富新嘉苑项目土地落宗的报告”，该报告载明，富新嘉苑项目整体规划用地15767.5平方米，因该地块临桃花源路有922平方米集体土地尚未批回，从而影响富新嘉苑项目土地落宗，特申请先行予以土地落宗，待该地块从省厅批回后立即完善手续。常德市国土资源局在该报告签批“该地块属于富新嘉苑小区周边零星地块，目前正在省厅报批中，待批回后再出让给富新房产公司。（注：土地出让年限与富新嘉苑小区保持一致。”2020年5月28日，富新房产公司与常德市自然资源和规划局签订国有建设用地使用权出让合同，将实际面积为892.95平方米的前述落宗土地以4742800元的对价出让给富新房产公司。本院认为：合同应予信守。本案中，双方当事人缔结之商品房买卖合同合法有效，非因法定事由并经法定程序终止，双方当事人均应全面、如实履行。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为:1、谭荣华、孙小慧是否享有案涉合同解除权？依据解除合同通知，谭荣华、孙小慧系以富新房产公司严重违约致使其不能实现合同目的为由行使《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定之法定解除权。故对富新房产公司的相关行为是否违约且其违约程度是否构成导致谭荣华、孙小慧不能实现本合同之目的进行司法考量便是本案的主要事实及法律争点。商品房市场事涉基本民生，且基于当前社会之发展实际，购房消费成为了市民需要反复衡量并谨慎决策的大宗消费。同时，房地产市场的繁荣与竞争亦为消费者购房提供了多样化的个性选择可能。因此，在法律法规的规制下，消费者的消费预期与房地产开发商的开发定位之间的博弈共同推动着房地产市场的健康良性发展。而正是基于此，以缔约当事人之间的商品房买卖合同关于双方权利义务的安排来认定特定一方是否全面、适当履约，既是私法自治原则在商品房买卖合同争议案件处理中落实的意旨，亦是司法适应房地产市场形势的必然。本案中，谭荣华、孙小慧称富新房产公司存在违反合同第七条相关规定的违约行为。本院予以评判如下：业已查明的事实表明，富新房产公司通知交付的案涉商品房预测面积与实测面积一致。常德市自然资源和规划局出具的工程验收合格单载明富新嘉苑项目建设工程符合规划许可的内容，谭荣华、孙小慧所称的富新房产公司变更工程规划的主张与本院查明的事实不符。其所称的富新房产公司未开发架空层亦与本院查明的事实不符。富新房产公司虽然存在未按照商品房项目总平面图的设计完成机械停车位的建设的履约瑕疵，但依据双方合同之约定，该违约情形不属于合同解除的范围，且富新房产公司未组织实施机械停车位的原因系该约定与双方所签合同附件中关于人车严格分离的约定相冲突，相关当事人应另行协商解决，直至依据合同约定另行提起违约责任主张。谭荣华、孙小慧称富新房产公司开发商品房存在严重质量问题，但未向本院提交相关证据予以佐证，亦与本院查明的相关建设责任主体关于建设工程质量验收合格的事实不符，且依据相关法律规定及案涉合同约定，即使交付房屋存在质量问题，亦应先由房地产开发商履行维修责任，只有经维修后，经房屋建筑质量管理部门认定仍然严重影响正常使用的，买受人才有权解除合同。故本院对谭荣华、孙小慧的该项主张亦不予支持。谭荣华、孙小慧称富新房产公司交房时不符合交房条件。本院查明，富新房产公司在通知交付案涉房屋之前，即已建设工程单体验收合格，且消防工程验收合格，其后由商品房开发综合验收行政主管部门出具的联合验收意见书亦确定了富新嘉苑项目联合验收合格。至于富新房产公司未取得合同约定的《商品房交房使用证明书》，系源于相关行政主管部门已行文取消该项行政许可这一不可归责于富新房产公司的原因。因此，谭荣华、孙小慧的该项诉讼主张亦缺乏事实依据。2、富新公司所提诉讼是否已超过法定期间？2020年1月7日，富新房产公司收悉谭荣华、孙小慧寄送的解除合同通知，4月6日，富新房产公司即在本院网络立案系统提交立案申请，4月7日，富新房产公司将民事诉状及相关案件材料递交本院，因而本案系富新房产公司在收到通知三个月内，对对方当事人的解除合同通知持有异议而向本院提起的确认解除通知无效之诉，该公司的起诉未超过法律规定的起诉期间。综上，富新房产公司在案涉商品房买卖合同履行过程中，存在有未建设机械停车位的履行瑕疵，但并无导致合同对方当事人享有合同解除权的法定违约情形，谭荣华、孙小慧不享有合同解除权，其向富新房产公司发出的解除合同通知无效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：谭荣华、孙小慧于2020年1月7日向常德市富新房地产建设开发有限公司发出的《解除合同通知》无效。案件受理费100元，由谭荣华、孙小慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  艾 军人民陪审员  李立红人民陪审员  陈祥谋二〇二〇年六月十日法官助理齐娟娟书记员唐伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。