河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1335号 上诉人（原审被告）：三河燕京工业园房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊迎宾北路东侧。 法定代表人：孙礼学，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李旺，男，1969年11月26日出生，汉族，现住三河市。 委托诉讼代理人：徐振宏，河北保忠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘西，河北保忠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中基宏业（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区贾家花园15号院7号楼1276室。 法定代表人：刘淑梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：井海泉，男，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：井海泉，男，1962年4月26日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审被告）：曹彬，男，1967年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。 被上诉人（原审被告）：北京天旭万龙投资管理有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里122号楼1层A-10号。 法定代表人：曹彬，系公司经理。 委托诉讼代理人：曹立娇，女，该公司会计。 上诉人三河燕京工业园房地产开发有限公司（以下简称燕京工业园公司）因与被上诉人李旺、中基宏业（北京）房地产开发有限公司（以下简称中基宏业公司）、曹彬、井海泉、北京天旭万龙投资管理有限公司（以下简称天旭万龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人燕京工业园公司上诉请求：撤销原判；依法改判驳回被上诉人李旺对上诉人的诉讼请求。事实和理由:本案讼争的法律关系是商品房预售合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。案涉《退房补偿协议》的签订方为中基宏业公司、天旭万龙公司和原审原告，该协议只对合同当事人之间产生约束力，对上诉人不发生法律效力。第一、上诉人没有委托包括井海泉在内的任何单位和个人销售案涉房屋，也没有参与销售，没有取得任何利益。曹彬、井海泉等人的房屋销售行为涉嫌违法犯罪，三河市公安机关已经刑事立案侦查。第二、在本案之前，李旺以民间借贷为由于2019年2月27日起诉天旭万龙公司、中基宏业公司、曹彬、井海泉和上诉人，（案号是2019年冀1082民初2520号），该案开庭当天燕京工业园公司代理人刚刚到庭，就被告知双方已达成调解意见，原告撤诉。该案在借款时间、金额所涉及的证据方面均与本案存在重大关联，特别是该案中李旺提交的2018年6月8日债权转让及以房抵顶工程款合同与本案2016年4月1日同名合同所涉内容基本一致，合同当事人相同，仅有金额差异。天旭万龙公司对中基宏业公司到底享有多少工程款债权可以多次转让；另李旺主张的借款金额高达981万元，均为现金借款，没有实际付款证据令人合理怀疑。第三、即使认定上诉人与中基宏业公司是合作关系，也不能要求上诉人对中基宏业公司的违法发包、违法卖房、借款等行为承担责任。中基宏业公司伙同天旭万龙公司、曹彬在明知施工手续不完整、无法正常施工、未取得预售许可证的情况下，违法销售房屋更是涉嫌犯罪。以上所有违法行为并非双方合作内容，上诉人从没有参与也没有获得利益，上诉人在本案中不应承担连带责任。 李旺答辩称，一、上诉人燕京工业园公司与中基宏业公司是合作开发的关系，上诉人应当承担连带责任。因为上诉人获批中国收藏文化产业园项目土地，但由于资金不足，2014年的6月13日上诉人与中基宏业公司签订了项目合作开发合同，与中基宏业公司合作开发，中基宏业公司又找到了天旭万龙公司合作，开始销售涉案的房屋。经法院现场勘查，六台塔吊已经安装完成，临建工程完成主体施工进行盗挖槽阶段，由此可以看出上诉人与中基宏业签订的项目合作开发合同已经实际履行。结合（2019）冀1082民初4328号案件中调取的中基宏业给曹彬的委托书，中基宏业与天旭万龙公司出售涉案房屋并不是无权处分。第四、被上诉人李旺等购买涉案房屋项目时，被天旭万龙公司与中基宏业公司告知该项目为中基宏业公司与燕京工业园公司合作开发并出示了相关文件，只不过被上诉人并没有留存。项目合作开发合同的签订时间为2014年6月13日，债权转让及以房抵工程款合同是在2016年签订，从形成时间上来看，可以得出李旺等购房者是基于对项目开发合同和产生的信任而签订的债权转让及以房抵工程款合同。上诉人所述的项目合作开发合同与债权转让及以房抵工程款合同没有关联性，是在混淆视听。第五，燕京工业园公司与中基宏业公司为合作关系，天旭万龙公司和中基宏业公司对原审原告退还购房款及补偿款的债务属于合作开发房地产对外所负债务，合作各方应当对合作债务承担连带责任。因为合作开发房地产合同的特征之一，也最重要的一个特征就是在于合作各方共同投资、共享利润、共担风险而共担风险，就包含了合作各方应当对外承担各种法律风险。中基宏业公司与上诉人燕京工业园公司形成了合作关系，而合作关系在对外承担责任时应当被视作一个整体，而且将合作开发房地产合同视为合伙合同，各合伙人视为一个整体，对外债务承担连带责任并不是对合同相对性的突破，而是体现了权利和义务相统一的原则，也更有利于实现司法和保障债权，本案天旭万龙公司、中基宏业公司将收取的购房款投入到了涉案项目的建设中，燕京工业园公司作为合作方与受益人应当承担连带责任。被上诉人李旺等人一审时已经通过转账记录、收条、退房补偿协议等证据充分证明已经支付了购房款，对于合同的定性，北京市通州区人民法院作出的（2018）京0112民初28269号民事判决书等多起案件已经明确认定了债权转让及以房抵工程款合同为有效合同，并且中基宏业公司与天旭万龙公司是有权处分。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，李旺关于民间借贷的案子，曹彬的女儿和井海泉也出庭了，他们都承认，因为签订了一个和解协议而撤诉。该案与本案无关。 中基宏业公司答辩称，对上诉人的上诉请求及事实理由没有任何意见，上诉人确实没有让我们去销售房屋，也没有授权我们去销售房屋，只是授权去签订施工合同。 井海泉答辩称，对于本案七个原审原告他们所签订的合同，我们不认可和我们公司没有关系。第一，在债权转让合同是在什么时候签的，中基宏业公司都有谁来参加的，什么时间、什么地点签的，中基宏业的公章是谁盖的都不清楚。第二，中基宏业公司的合同章在天旭万龙公司有几枚，天旭万龙公司所使用中基宏业公司的章，是否出自同一枚。我对中基宏业公司的合同我们不知道也不认可，对于我们不具有法律效力。公司和我个人的意见一样。 天旭万龙公司答辩称，第一，就上诉人提出开始中基宏业公司是与中天银都签订的发包合同，后来这件事情在上诉人提到的昌资华案件中也作了解释和说明。中基宏业公司和曹彬都承认认可，后来转包给天旭万龙公司。第二，上诉人提到的李旺撤诉的案件，这个案件本身已经撤诉，也没有任何生效法律文书，也不涉及违法。第三，现在这个工程是烂尾工程状态，我公司就是施工方负责开工手续等一些必要的手续。现在造成的责任与开发商和土地方有直接关系。曹彬售房行为是中基宏业公司授权的，有授权委托手续。曹彬现在是退回补充侦查阶段，也没有说要提起公诉。 曹彬未到庭答辩。 李旺向一审法院起诉请求：1、五被告天旭万龙公司、中基宏业公司、曹彬、井海泉、燕京工业园公司共同给付原告购房本金和补偿款576万元及利息（利息计算方法：按12万元/月计算，自2018年2月28日起算，至本息付清之日止）；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案的产业园项目用地系被告燕京工业园公司提供，由被告中基宏业公司开发，被告曹彬负责施工。曹彬系被告天旭万龙公司的法定代表人，因产业园项目搁置引发的问题，曹彬以被告天旭万龙公司的名义进行善后处理。2016年4月1日，原告李旺与曹彬签订了以房抵工程款合同，合同的实质内容是确定李旺与两公司之间的房屋预售关系，买卖的标的物是产业园项目楼房。合同约定售房单价为8000元/平方米，每套楼房的建筑面积暂定100平方米。项目正式开盘前，原告可以优先挑选户型，而且可用材料款冲抵房款。原告李旺实际预购了四套楼房，以银行转账和材料款冲抵两种方式向被告天旭万龙公司支付了购房款320万元。因产业园项目长期搁置，原告与被告天旭万龙公司协商解除了房屋买卖关系，签订了退房补偿协议。协议约定，天旭万龙公司退还原告购房款320万元，并按购房款的80%给予原告补偿。房款和补偿款合计576万元，于2018年2月28日前付清。若逾期不能付款，被告天旭万龙公司每月支付原告利息12万元。被告天旭万龙公司未实际履行退房补偿协议。事实上，被告天旭万龙公司与李旺等诸多购房人签订了债权转让及以房抵工程款合同，合同内容基本相同。同样签订了退房补偿协议，协议也未实际履行。对有争议的证据和事实，认定如下：一、曹彬在以房抵工程款合同及退房补偿协议（以下简称合同和协议）上加盖中基宏业公司合同专用章的行为是否对被告中基宏业公司发生法律效力。被告中基宏业公司申请对合同和协议上本公司合同章的真实性进行鉴定，曹彬表示不需要鉴定。被告中基宏业公司当庭将其正在使用的合同专用章与合同和协议上合同专用章印迹进行比对，显示二者不能完全吻合。但一审法院认为，合同和协议依然对中基宏业公司发生法律效力。理由有二：其一，首先，购买产业园项目楼房的商客人数众多，天旭万龙公司与购房人签订的买卖合同均采用“债权转让及以房抵工程款合同”的形式，合同内容基本相同。产业园项目由谁开发和施工在社会上流传已广，这一事实亦可以从下列现象反映出来。截止目前，涉关产业园项目，以曹彬、天旭万龙公司、中基宏业公司和燕京工业园公司为被告的诉讼，一审法院已受理多起，还有在北京市通州区人民法院提起诉讼的，如段蓉蓉、郎明皓等。其次，李旺与曹彬是多年的业务合作伙伴，彼此之间应当存有一定的信任。对产业园项目由中基宏业公司开发、由曹彬负责施工的事实，李旺亦知情。曹彬手持两公司的合同章与李旺签订合同。基于这些因素，李旺有理由相信曹彬具有天旭万龙公司法定代表人和中基宏业公司委托代理人的双重身份。至于中基宏业公司合同专用章的真实性问题，客观地讲，要求买房人核查合同书上开发商的印章真实与否是一种苛求，李旺没有审慎注意的义务。就李旺而言，其签订合同的初衷和签订退房补偿协议的意愿均是善意。曹彬代理中基宏业公司的行为构成表见代理。其二，一审法院受理的（2019）冀1082民初4328号案件，亦涉关产业园项目。该案原告提供了中基宏业公司对曹彬的委任书，委任与受任双方对此书的真实性认可。其载明：“中基宏业公司法定代表人、董事长井海泉现委任曹彬为中基宏业公司副总经理。经研究决定，由曹彬副总经理负责我公司中国收藏文化产业园项目融资、现场施工、销售等相关工作。该被委托人所签订的项目有关协议、合同经我公司盖章后生效，并承担相应的法律责任。”该委任书证明了中基宏业公司对曹彬确有授权的事实。曹彬手持非真实的中基宏业公司合同章签订合同和协议，亦不能对抗第三人。综上，曹彬与李旺签订的合同和协议对中基宏业公司发生法律效力。被告天旭万龙公司主张，其收取房款后又将房款交给被告中基宏业公司，提供了由井海泉签字的款项明细表证明。对明细表的真实性，被告中基宏业公司认可，但其主张该款系天旭万龙公司的投资款和出借款。被告中基宏业公司对其主张没有提供证据证明。中基宏业公司实际占用购房款的事实成立。二、被告燕京工业园公司与被告中基宏业公司之间具有何种法律关系。一审法院审理（2019）冀1082民初4328号案件中，该案原告提交了一份由燕京工业园公司出具的委托书，落款时间是2018年1月11日。委托书载明：“兹委托井海泉、张志平为三河燕京工业园房地产开发有限公司的收藏文化产业园项目进行融资进行洽谈。”井海泉对该委托书的真实性认可。另外，一审法院到项目现场勘查，六台塔吊已经安装完毕，临建工程完工，主体施工进行到挖槽阶段。由此可以看出，被告燕京工业园公司主张其与被告中基宏业公司之间只是土地使用权转让关系与事实不符，两个公司的关系更符合合作开发的特征。三、原告主张以材料款冲抵房款的事实可否支持。原告主张320万元房款中有205万元是以曹彬欠其材料款冲抵而得，被告天旭万龙公司不予认可。事实上，以材料款冲抵房款的知情人是曹彬和李旺二人，曹彬对此是这样陈述的：其与李旺是多年的合作伙伴，拖欠李旺材料款属实。签订退房补偿协议时，曹彬确有以材料款冲抵房款之承诺。至于实际欠付金额，当时也没有算清楚。李旺在协议的购房本金一处填写上了数目，曹彬当时未提出异议。曹彬请求与李旺当庭对账。李旺对此陈述如下：曹彬与李旺已经结算完毕，给曹彬送料的手续全部被曹彬收回。就结算结果，双方约定不再另签手续，用“以材料款冲抵房款”的方式在退房补偿协议上表示出来。据此，一审法院认为，以材料款冲抵房款之事实是否真实存在，被告天旭万龙公司在无充分证据证明的情况下，其主张不应予以采信。曹彬请求与李旺当庭对账，因李旺主张送货凭证已返回，其请求无法实现。相形之下，李旺之主张更富说服力，一审法院予以采信。四、被告曹彬和被告井海泉当否承担连带责任。与原告签订合同和协议的相对方是两公司，两公司是承担民事责任的主体。根据相关法律规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。就本案，原告没有证据证明曹彬和井海泉具有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，其主张曹彬和井海泉应承担连带责任，不能成立。 一审法院认为，被告天旭万龙公司与原告李旺签订了以房抵工程款合同，因产业园项目长期搁置，双方迫于买卖不好实现而解除了以房抵工程款合同。被告天旭万龙公司对合同解除的后果有过错，原告李旺没有过错。就双方签订的退房补偿协议的内容和效力而言，给原告李旺补偿确是被告天旭万龙公司和曹彬本人的真实意思表示，异议在于补偿金额多少及是否合法。故一审法院认定，双方签订的退房补偿协议除涉关补偿款金额之外的条款均有效。合法有效的合同对双方当事人具有法律约束力,被告天旭万龙公司应当返还原告李旺购房款320万元并予以适当补偿。至于原告的实际损失如何，因原告李旺从事的是企业经营，被告天旭万龙公司长期占用其资金导致的损失不好估量。对于协议约定的按房款的80%给予补偿及按12万元/月的标准支付逾期利息，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”，将补偿款计算方式调整为：以320万元为本金，按逾期付款年利率6%的3倍即年18%支付利息，自2016年4月1日（以房抵工程款合同签订日）起算，至2018年2月10日（退房补偿协议签订日）止。该期间是一年零315天，利息值1073096元。被告天旭万龙公司应当给付原告李旺的购房款及补偿款共计4273096元；一审法院将计算逾期利息的基数和利率调整为:以4273096元为本金，按年利率18%计算。综上，原告请求被告天旭万龙公司退还购房款本金320万元，一审法院予以维护。原告请求被告天旭万龙公司支付补偿款256万元，一审法院予以部分维护即1073096元。原告请求被告天旭万龙公司支付逾期利息，一审法院维护的利息为以4273096元为本金，按年利率18%计算自2018年3月1日之后的利息。被告天旭万龙公司与原告李旺签订合同和协议的行为对被告中基宏业公司有效，故被告中基宏业公司对上述债务承担连带责任。被告燕京工业园公司对其合作方即被告中基宏业公司的债务承担连带责任。被告曹彬和被告井海泉对上述债务不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、天旭万龙公司返还原告李旺购房款本金320万元并给付补偿款1073096元，合计4273096元。二、天旭万龙公司给付原告李旺逾期付款利息（利息计算方法：以4273096元为本金，按年利率18%的标准，自2018年3月1日起算，至实际付清之日止）上述一、二两项均于判决生效后三日内履行。三、中基宏业公司和燕京工业园公司对上述债务承担连带责任。四、驳回原告李旺的其他诉讼请求。案件受理费40984元，由天旭万龙公司负担。 本院二审查明：2018年2月10日中基宏业公司（甲方）与天旭万龙公司（乙方）、李旺（丙方）签订《退房补偿协议》，约定：一、根据甲方、乙方与丙方在《中国收藏文化产业园项目》冲抵房子一事，因目前甲方、乙方迟迟不能开工建房，给丙方造成巨大的经济损失，故此三方商定终止冲抵转让合同。二、丙方一共交来购房本金320万元，尚欠本金320万元。三、三方商定，购房本金给予80%的补偿，补偿金额256万元整，共计购房款及补偿款576万元。四、甲、乙与丙三方商定，2018年2月28日前付清购房本金和补偿款576万元。五、丙方的资金来源都是外面借款而来，故要产生资金成本利息，由于甲方、乙方不能及时付清丙方的购房本金及补偿款，所造成的借款利息完全由甲方、乙方共同承担。三方商定，如在2008年2月底之前不能付清丙方购房本金及补偿款576万元，甲方、乙方每月要付给丙方12万元的利息。2016年4月1日至同年7月5日，李旺转账支付115万元至天旭万龙公司会计曹立娇银行账户。天旭万龙公司、中基宏业公司未履行该《退房补偿协议》。2014年6月13日燕京工业园公司（甲方）与中基宏业公司（乙方）签订《项目合作开发合同》。合同主要约定：甲方通过出让方式取得坐落在亩土地使用权，甲方保证该合作开发部分土地使用权无权属纠纷、无租赁、无抵押贷款等行为存在；甲方将获批的《中国收藏文化产业园》项目中的3＃地上地下建筑面积101017ｍ²转让给乙方。转让总价款375112690元。合同签订三日内，乙方支付甲方保证金二千万元整，招投标前付款至50%（18756万），其余款项2014年底前付清；合作方式为该标的转让给乙方开发建设、销售。转让及整改开发过程中所发生的所有税费全部由乙方承担；甲方必须保证项目前期各项行政审批手续齐全、真实、有效。双方对各自的权利义务及违约责任等分别进行了约定。2017年1月5日中基宏业公司出具委任书，内容为：“中基宏业公司法定代表人董事长井海泉现委任曹彬为中基宏业公司副总经理。经研究决定，由曹斌副总经理负责公司“中国收藏文化产业园”项目融资、现场施工、销售等相关工作。该被委托人所签订的项目有关协议合同经我公司盖章后生效，并承担相应的法律责任”。一审审理中，原审原告提供《授权委托书》复印件，该委托书内容为：“经董事会研究决定，井海泉在三河燕京工业园房地产开发公司取得的“中国收藏文化产业园开发项目”具有如下权利：对该项目具有开发发包的权利；对所开发楼盘具有销售权利；对所具有的土地及所开发的项目进行建设的楼房有抵押权。”对于该授权委托书复印件，上诉人燕京工业园公司不予认可。 以上事实，有《退房补偿协议》、《项目合作开发合同》、银行转账凭证、授权委托书复印件、当事人陈述等予以证实 本院认为，本案的争议焦点为上诉人燕京工业园公司是否应对天旭万龙公司和中基宏业公司退还原审原告购房补偿款承担连带责任。首先，本案讼争的法律关系是商品房预售合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。本案《退房补偿协议》的当事人为原审原告和天旭万龙公司、中基宏业公司三方，该退房补偿协议只对合同当事人产生约束力，即对原审原告、天旭万龙公司、中基宏业公司发生法律效力，对合同以外的人不发生法律效力。燕京工业园公司与中基宏业公司之间存在合作开发房地产关系，双方基于《项目合作开发合同》的约定享有权利和履行义务。燕京工业园公司不是退房补偿协议的当事人，不应对该协议承担合同义务；其次，债权属于相对权，相对性是债权的基础，债是特定当事人之间的法律关系，债权人只能向特定的债务人请求给付；再次，《中华人民共和国民法总则》第八十四条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案原审原告主张燕京工业园公司与天旭万龙公司、中基宏业公司共同承担退还购房款及补偿款的义务，既无合同约定，亦无法律规定，不应予以支持。故原审判决仅依据上诉人不予认可的《授权委托书》复印件及项目现场的设备安装判决上诉人燕京工业园公司对天旭万龙公司、中基宏业公司的退房补偿款债务承担连带责任理据不足。原审判决对此认定事实与适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人燕京工业园公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7735号民事判决第一项、第二项、第四项，即：一、北京天旭万龙投资管理有限公司返还李旺购房款本金320万元并给付补偿款1073096元，合计4273096元；二、北京天旭万龙投资管理有限公司给付李旺逾期付款利息（利息计算方法：以4273096元为本金，按年利率18%的标准，自2018年3月1日起至实际付清之日止），上述一、二项均于判决生效后三日内履行；四、驳回李旺的其他诉讼请求； 二、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7735号民事判决第三项，即被告中基宏业（北京）房地产开发有限公司和三河燕京工业园房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任； 三、中基宏业（北京）房地产开发有限公司对北京天旭万龙投资管理有限公司的上述债务承担连带责任。 一审案件受理费，按原审判决执行。二审案件受理费40985元，由中基宏业（北京）房地产开发有限公司、北京天旭万龙投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年六月十日 书记员  郝欣宇 ——