辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3182号上诉人（原审原告）：张毳，女，1978年6月11日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：王连生，辽宁泰海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王大伟，男，1960年8月18日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王俊杰，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珏，辽宁丰源律师事务所律师。上诉人张毳因与被上诉人王大伟房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初9544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张毳的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。支持我方一审第一项诉讼请求，即请求被上诉人支付房屋租金491,170元。事实与理由：原审法院遗漏案件主要证据认定，即2018年5月9日上诉人与被上诉人的现场谈话录音，该证据已经庭审质证，被上诉人也当庭认可该证据的真实性，且与案件事实具有关联性，能够证明双方己形成房屋租赁合同关系，不存在被上诉人与第三人之间的房屋租赁关系,被上诉人要约的案涉房屋租金是每层每年11万元。原审法院认定上诉人原审的诉讼请求有误。上诉人在第二次开庭即2019年8月27日，己经变更诉讼请求为：截至2019年8月27日一审法庭辩论终结前，原告请求被告支付房屋租金491,170元，计算方式是按每层每年11万元计算案涉房屋租金。原审法院认为“原告要求按照大连市房屋租赁公共服务平台发布的2017年下半年房屋租金均价数据及《2018?2019年大连住房租赁市场行业报告》计算案涉房屋租金”，系以偏概全，不当认定。上诉人原审诉讼请求是按照录音证据中被上诉人要约的案涉房屋租金每层每年11万元计算。同时提交的官方数据及行业报告，是用以说明原告请求支付租金的数额，在官方公布的案涉房屋平均市场价格范围以内，且远低于平均市场价格，以证明其诉讼请求的合法性、合理性。关于上诉人撤回鉴定申请。主要原因是考虑一审录音证据中双方对租赁关系及租金价格存在口头约定。根据法律规定，合同有约定优先适用约定，并非上诉人放弃对租赁关系及租金数额的举证责任。请求二审法院对上诉人以录音证据为主要依据，请求给付租金予以全面审查。如果二审法院认为上诉人以录音证据主张租金的依据不够充分，上诉人也同意经过鉴定后以鉴定意见确定的租金数额向被上诉人主张支付租金。王大伟辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：对于上诉人主张案涉房屋的出租权利的依据是违法的，案涉的房屋原有的产权人是王慧子和王瑞巡两人共有的房屋，在2017年的时候由于上诉人的妹妹张淼称要借给王慧子和王瑞巡款项，由张淼与王慧子、王瑞巡签订了房屋抵押借款协议，协议约定将案涉的4、5层房屋抵押给出借人张淼，同时根据张淼的要求由王慧子、王瑞巡共同委托张淼以及上诉人的朋友李娇作为王慧子、王瑞巡代理人办理相应房屋手续。根据抵押借款合同的约定，借款期限是2017年4月14日至2017年7月14日一共是三个月，但是张淼并没有按照协议的约定将约定的每层210万元出借给王慧子和王瑞巡，在此情况下，由张淼和上诉人以及李娇共同串通利用王慧子和王瑞巡的委托在房地产交易市场办理了房屋的过户手续，过户手续办理的时间是2017年5月末，取得产权证的时间是2017年6月2日，从取得证的时间来看，根本没有达到抵押借款合同约定的借款最后的期限即2017年7月14日，在这种情况下上诉人取得房屋产权，以诈骗的手段取得案涉房屋，作为张淼无权对房屋主张房屋产权人的权利。张淼取得房屋产权之后，在2019年4月24日将其骗得的案涉4、5层房屋转让给高俊秀，据被上诉人现在了解高俊秀已经将该房屋又抵押给相关的人，5楼抵押了500万元，4楼抵押了300万元。由于王大伟与原来的房屋产权人王慧子系父女关系，在购买案涉房屋产权时由王大伟替王慧子出了大部分资金，并且当时购买的房屋是经过火灾之后严重毁损的房屋，王大伟将房屋进行了土建和装修的改造，起了喜瓜酒店的执照在此经营酒店业务，基于王大伟和王慧子的关系，以及王大伟前期付出的资金情况，在2015年4月王大伟与王慧子、王瑞巡形成了一个有关房屋租赁的协议，约定从2015年4月31日（实际是4月30日）-2027年5月31日，王大伟用改造房屋的资金冲抵12年的房屋租赁费，12年期满之后如果王大伟继续承租房屋，按照3层每月共计2万元的价格向王慧子和王瑞巡支付租金。在存在这种约定的情况下，如果上诉人依法合规地取得王慧子和王瑞巡的房屋产权证，那么由于买卖不破租赁，其取得房屋的权能自身就存在瑕疵，在2015年-2027年的12年间其应当继续履行原来房屋产权人向房屋承租人作出的承诺和约定，因此其主张的租金是不应当予以支持的。张毳向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋租金（自2017年6月2日始，计算至实际腾退房屋之日止，本次庭审暂计为213,333元，待鉴定机构出具房屋租赁市场价格评估报告后，再行增加诉讼请求）；2、请求法院判令被告限期内腾退位于大连市中山区房屋，并将房屋交付给原告；3、请求法院判令诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。一审第二次庭审时，张毳将前述第一项诉讼请求中计算租金的截止时间调整为2019年8月27日，相应地变更诉请租金金额为491,170元，其余诉讼请求内容未予变更。一审法院认定事实：大连市中山区房屋原产权人为王慧子、王瑞巡。2017年6月5日，以王慧子、王瑞巡甲方与乙方张毳签订大连市房地产买卖合同，约定甲方王慧子、王瑞巡将大连市中山区、5层房屋出售给乙方张毳，付款日期为2017年6月5日，双方同意于2017年6月5日将上述房产正式交付乙方，付款方式为全款。两套房屋建筑面积各为270.33平方米。原告取得案涉房屋所有权后，未与被告签订房屋租赁合同。经查，2015年4月31日（合同落款时间如此），王大伟、王慧子（二人系父女关系）签订一份房屋租赁合同，约定就王大伟租赁大连市中山区民康街6-8号3、4、5层楼，产权人王慧子已征得产权共有人王瑞巡同意全权处理房屋出租等事宜，以此达成如下协议，一、租赁期从2015年4月31日至2027年5月31日。二、因在购买此楼过程中，由王大伟出资部分费用购买此楼产权以及王大伟出资后期装修此楼的全部费用，经过与产权人协商，用此费用冲抵12年房屋租赁费，12年使用到期后将与产权人约定按照三层每月共计2万元整使用；三、王大伟在承租期间产权人无权干预其正常使用，若给使用权人造成损失和影响，将有产权人负全部经济责任承担一切损失。2017年4月14日，以王瑞巡、赵善英、王慧子为委托人，以李娇为受托人签订一份委托书。主要内容为特委托受托人在我们的权限内代办如下事宜，一、注销抵押权人张淼，抵押金额210万元，领取注销手续，注销抵押。代办报税手续与买房签订房地产买卖合同代办房屋过户代为接受登记机构询问，提交登记申请和资料，代为在相关登记与文书上签字按手印；二、如买方贷款，协助买方签订抵押贷款合同，办理贷款手续，代收贷款。以王慧子、王瑞巡为借款人、抵押人与抵押权人张淼签订一份抵押借款合同。约定王慧子、王瑞巡向张淼借款210万元，甲方以坐落在大连市中山区房屋提供抵押担保，借款期限自2017年4月14日至2017年7月14日；以王慧子、王瑞巡、赵善英（甲方）为借款人、抵押人与抵押权人张淼（丙方）签订一份抵押借款合同。约定王慧子、王瑞巡、赵善英向张淼借款210万元，甲方以坐落在大连市中山区房屋提供抵押担保，借款期限自2017年4月14日至2017年7月14日。以上两份抵押借款合同无签署时间。中山区喜瓜宾馆于2015年10月14日成立，企业类型个体工商户，经营者王大伟，经营场所大连市中山区民康街6-8号3至8层。根据大连市不动产登记中心权属登记情况记载，中山区民康街6-8号4层、5层房屋，原产权人王慧子、王瑞巡业务子类型存量房屋所有权转移登记，记载登记簿时间为2017年6月2日，不动产登记证号201700104100、201700104101，权利人张毳。本案审理期间，原告申请对王慧子与王大伟签订的房屋租赁合同中王大伟、王慧子书写时间、打印内容的形成时间、纸张年份、墨水、油墨等进行鉴定，鉴定机构认为鉴定要求超出本机构鉴定能力，退回了原告的鉴定申请。原告还申请对案涉房屋的市场租金价格进行评估鉴定，后原告撤回该鉴定申请，主张按照大连市房屋租赁公共服务平台发布的2017年下半年房屋租金均价数据及《2018至2019年大连市住房租赁市场行业报告》计算案涉房屋租金。另查明，2019年4月24日，原告将大连市中山区、5层房屋出售给高俊秀。一审法院认为，原告取得案涉房屋所有权后，未与被告重新签订房屋租赁合同，原告要求按照大连市房屋租赁公共服务平台发布的2017年下半年房屋租金均价数据及《2018至2019年大连市住房租赁市场行业报告》计算案涉房屋租金的主张于法无据。因案涉房已被原告出售给他人，原告已无权要求被告返还案涉房屋，因此原告的请求证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告张毳的诉讼请求。案件受理费5820元，保全费4500元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王大伟提交证据：辽宁省大连市公安局中山分局大公中（刑）立告字【2020】89号立案告知书，拟证明上诉人取得案涉房屋的产权是通过诈骗套路贷方式违法取得，并且公安机关已经刑事立案。上诉人对该证据的真实性、关联性不予认可。本院经审查认为，该份证据仅为对于王慧子被诈骗案的立案告知，显示该案正处于立案侦查阶段，尚未得出侦查结论，无法证明待证事项，不予采信。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于一审未支持上诉人张毳提出的腾退房屋的诉讼请求，张毳并未提出上诉，故本案二审争议焦点为被上诉人王大伟是否应向张毳支付房屋租金491,170元。本案中案涉房屋产权原登记在王慧子、王瑞巡名下，王慧子、王瑞巡与案外人张淼签订两份抵押借款合同，以案涉房屋作为借款的抵押担保，在三个月借款期限并未届满之时，案涉房屋又以签订大连市房地产买卖合同的方式过户在张淼一方即张毳名下，本案情形符合让与担保的表现形式，也就是说虽然案涉房屋在形式上登记在张毳名下，但实质上张毳仅享有案涉房屋的担保物权，故张毳以其具有案涉房屋所有权为基础，向房屋实际使用人王大伟主张租金不应得到支持。关于张毳以2018年5月9日双方现场谈话录音为据，主张其与王大伟之间己形成房屋租赁合同关系，租金每年每层11万一节，经审查该份录音证据，双方本次谈话中最终对于租赁案涉房屋以及租金标准未能达成一致意见，张毳此项主张不能成立。关于张毳主张一审认定其诉讼请求有误一节，张毳在一审第二次庭审中将诉请租金的截止时间予以后延，相应地对于诉请的租金数额有所增加，虽然一审法院在判决中未予表述张毳变更租金数额的情况，但一审判决驳回张毳的全部诉讼请求，对于张毳提出的支付租金的诉请亦进行了评判，不属漏判。综上所述，上诉人张毳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5820元（上诉人已预交），由上诉人张毳负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年六月一日书记员 任建芳