河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终662号 上诉人（原审被告）：朱广雷，男，1987年2月10日出生，汉族，住河北省巨鹿县。 委托诉讼代理人：武增礼，男，1974年11月29日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 上诉人（原审被告）：张进川，男，1987年8月20日出生，汉族，住河北省巨鹿县。 委托诉讼代理人：冯士军，巨鹿县法律援助中心法援律师。 被上诉人（原审原告）：王琳，女，1988年5月10日出生，汉族，住河北省巨鹿县。 委托诉讼代理人：左敬勉，男，1977年10月10日出生，河北省巨鹿县。 上诉人朱广雷、张进川因与被上诉人王琳确认合同无效纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人朱广雷、委托诉讼代理人武增礼、上诉人张进川、委托诉讼代理人冯士军、被上诉人王琳的委托诉讼代理人左敬勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱广雷上诉请求：撤销原审民事判决，改判驳回王琳的诉讼请求；一、二审诉讼费由王琳承担。事实和理由：上诉人通过正规中介机构购买，支付了合理价款，每月按时向被上诉人支付房贷，全过程均是善意。原审法院却认定上诉人朱广雷不属于善意购买，是认定事实错误。中介机构经办人核实王琳签署《委某》原件后，留存复印件，原件返还给了上诉人，后因该《委某》的原件由被上诉人在本案起诉前要走，导致上诉人不能提供原件。原审法院适用法律错误。朱广雷受让时属于善意；其次，价格合理；最后，因该房屋不符合办理登记的条件，导致无法登记，且已经交付。不应得出张进川与朱广雷合同无效的判决。 张进川辩称，无异议。 王琳辩称，上诉人所述的上诉事实虚假。王琳2013年12月25日通过张进川（其当时从事房产销售业务）购买涉案房屋。2014年2月7日，王琳才与张进川订婚。2014年10月9日登记结婚。故买房在两人订婚前，如果是上诉人出资购买，以他在房产销售方面的经验是不可能将买房方签名为王琳的。从买房到张进川未经被上诉人同意私自卖房，中间将近5年的时间，张进川完全可以将购房合同的买方名字改成自己名字。为什么没改呢？一审庭审时中介公司、朱广雷均表示，从购买至开庭时从未见过王琳。王琳怎么向上诉人索要？朱广雷在明知涉案房屋是王琳的情况下，在知道王琳电话的情况下，中介公司和朱广雷均不联系王琳进行核实！而在买房后一直未让王琳补签授权委托书或者直接在二手房买卖合同上补签姓名。朱广雷和张进川是恶意串通，朱广雷不是善意购买该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，涉案房屋还没有进行变更登记。对朱广雷也不能适用善意取得制度。 张进川上诉称，原审法院认定事实错误。涉案房屋由张进川父母出资购房，合计交首付款101130元，婚后夫妻双方共同还贷。上诉人的父母并不知情该购房合同系被上诉人签订，也未明确表示赠与双方。所以，该房屋的首付款属于上诉人个人财产，婚后共同偿还的房贷属于夫妻共同财产。原审法院认定王琳购得该房屋系认定事实错误。经过与被上诉人商议，并取得被上诉人同意后，通过中介公司与朱广雷签订《二手房屋买卖合同》，并有被上诉人授权委托书，且经过中介机构工作人员核实。被上诉人诉称其不知情，不是事实。朱广雷于购买房屋后，每月都通过支付宝向王琳的银行卡打款，该银行卡由王琳提供，每月都有来自朱广雷的收入其不可能不知情。该《委某》的原件由被上诉人在本案起诉前要走。原审法院适用法律错误。朱广雷受让时属于善意；其次，价格合理，不应得出张进川与朱广雷合同无效的判决。应认定该合同有效。 朱广雷辩称，无异议。 王琳辩称，上诉人所述的上诉事实虚假。王琳2013年12月25日通过张进川（其当时从事房产销售业务）购买涉案房屋。2014年2月7日，王琳才与张进川订婚。2014年10月9日登记结婚。故买房在两人订婚前，如果是上诉人出资购买，以他在房产销售方面的经验是不可能将买房方签名为王琳的。从买房到张进川未经被上诉人同意私自卖房，中间将近5年的时间，张进川完全可以将购房合同的买方名字改成自己名字。为什么没改呢？一审庭审时中介公司、朱广雷均表示，从购买至开庭时从未见过王琳。王琳怎么向上诉人索要？朱广雷在明知涉案房屋是王琳的情况下，在知道王琳电话的情况下，中介公司和朱广雷均不联系王琳进行核实！而在买房后一直未让王琳补签授权委托书或者直接在二手房买卖合同上补签姓名。朱广雷和张进川是恶意串通，朱广雷不是善意购买该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，涉案房屋还没有进行变更登记。对朱广雷也不能适用善意取得制度。 王琳向一审法院起诉请求：1、确认两被告签订的《二手房屋买卖合同》无效，并返还原告该房屋的所有手续；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月25日，王琳与邢台市建设房地产开发有限公司巨鹿分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XX-XXXX-XXXX），王琳购得锦绣花园第26幢1单元602号房，建筑面积85.99平方米，配套房1-1建筑面积23.94平方米，首付金额101130元，贷款金额230000元。由张进川直接偿还银行贷款。 2014年2月18日王琳与张进川登记结婚。锦绣花园第26幢1单元602号房为毛坯房，没有居住使用。2018年4月8日，张进川（乙方）与巨鹿县万盛房产中介有限责任公司（甲方）签订《中介服务协议》，甲方为乙方提供锦绣花园小区26号楼1单元602室房屋买卖中介服务，经甲乙友好协商，乙方愿意为此支付中介服务费9000元整。2018年4月8日，甲方张进川、乙方朱广雷、中介方巨鹿县万盛房产中介有限责任公司签订《定房合同》，合同台头所列甲方（卖方）王琳，乙方（买方）朱广雷，甲方拟将锦绣花园小区26号楼1单元602西户（85.99平方米）的房屋及配套26-1-1号车库（23.94平方米）一个出售给乙方居住使用，甲方将该房屋《商品房买卖合同》及《不动产发票》《个人购房借款合同》交给万盛房产中介有限公司暂时保管。合同落款甲方签字张进川、乙方签字朱广雷。2018年4月18日，张进川、朱广雷、中介方巨鹿县万盛房产中介有限责任公司签订《二手房屋买卖合同》，合同台头所列卖方王琳、张进川，买方朱广雷，就上述《定房合同》所涉房屋及配套车库达成买卖协议，该合同记有：房屋共有产权人为张进川，均同意出售本房屋，房屋及附属物总售价为450000元。合同落款卖方（签字、盖章）张进川、买方（签字、盖章）朱广雷、中介方（代表）巨鹿县万盛房产中介有限责任公司。合同已经履行，《商品房买卖合同》及《不动产发票》、《个人购房借款合同》交于朱广雷，其后朱广雷偿还银行贷款，房子朱广雷已装修使用。房产尚未过户。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 围绕本案争议，主要有以下证据提交。（一）张进川证据。1、2018年4月8日《委某》复印件，委托人王琳，被委托人张进川，主要内容是王琳委托张进川代为办理涉案房屋的买卖事宜，授权张进川代表王琳办理涉案房屋的《订房合同》及《二手房买卖合同》签订及售房款收取等相关事项；2、证人李某（万某）出庭证明，房子是2018年4月8日交易的，关于房子的交易各种事项双方都已经谈妥，当时张进川说其妻子不方便来，带来了一份授权书，4月8日付定金20000元，4月18日又付100000元，5月25日付107705元，有222295元贷款，总共450000元房款。双方都按照合同履行了，并交接了房屋。委某当时给了朱广雷，我这里留了一份复印件。房子还没有过户，因为小区到现在也不具备办理过户的条件。 以上证据朱广雷质证称，中介把委某给我了，因时间久远找不到了，而原告认为委某虚假，王琳没有签过字，要求朱广雷提供原件，并进行字迹鉴定。 综合分析以上证据及质证情况，张进川证人证明《委某》系张进川带到中介机构，没有证据证明系王琳所签，现又无原件，原告又有异议，因而不能认定其证明效力。双方对证人证言没有提出异议，可与认定其证明效力。 一审法院认为，《商品房买卖合同》（合同编号XX-2000-0171）系王琳所签订，签订于王琳和张进川婚前，《定房合同》、《二手房屋买卖合同》的台头均列有卖方王琳，也即中介、朱广雷明知王琳是涉案房屋登记的买受人，房屋购买于婚前，而王琳却被斥于签订合同之外，张进川也没有证据证明王琳授权卖房，朱广雷也没理由相信卖房为王琳意思表示，此种情况下，朱广雷与张进川签订房屋买卖合同，损害了王琳的合法权益，张进川属于无权处分，朱广雷也不属于善意购买，应予认定本案房屋买卖合同无效。原告请求应予得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认被告张进川与被告朱广雷于2018年4月18日签订的《二手房屋买卖合同》无效；二、被告张进川与被告朱广雷返还原告王琳锦绣花园第26幢1单元602号房《商品房买卖合同》（合同编号XX-XXXX-XXXX）、《销售不动产统一发票》、《个人购房借款合同》，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费40.0元，由被告张进川、朱广雷负担。 本院二审期间，张进川提交：证据1、张进川家庭户口本复印件（4页）1份。证明张进川家庭成员关系。高花敏系张进川母亲。证据2、高花敏建设银行巨鹿支行现金电子凭证单1份（5页），证明因张进川婚前购置楼房，其母亲高花敏与2013年11月11日支取现金4万元于2013年12月25日购房当天支取现金5万元。证据3、2013年12月20日张进川与邢台市建设房地产开发公司签订的巨鹿县锦绣花园26号楼1单元602商品房认购书（1份）售楼处书写的楼房价款明细（1份）均1页，证明楼房认购款1万元由张进川支付。证据4、巨鹿县人民法院2019冀0529民初1736号民事调解书，调解笔录、生效证明各1份（1页），证明被上诉人王琳诉张进川、朱广雷确认合同无效案在前，张进川诉王琳离婚案在后，王琳以共有人的身份起诉确认合同无效，却在离婚时对房产问题回避不提，不符合离婚案件常理，唯一的结论是房产问题是张进川与王琳已经处理完毕。证据5、王琳邢台银行尾号0564银行卡复印件一份，证明自2018年4月朱广雷购的房屋后，每月向该银行卡转入月供，因此证明王琳是知情的。证据6、巨鹿县万盛房产中介公司出具了客户房源登记表、营业执照复印件各1份（1页）证明2017年9月张进川和王琳便在中介公司登记出售房源信息。朱广雷质证称，对证据无异议。王琳质证称，该证据不属于新证据，我方不予质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：张进川、朱广雷签订《二手房屋买卖合同》是否无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2013年12月25日，王琳与邢台市建设房地产开发有限公司巨鹿分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XX-XXXX-XXXX），该合同买受人为王琳。本案中，张进川、朱广雷没有向人民法院提交王琳授权委托书原件，张进川、朱广雷主张张进川、朱广雷《二手房屋买卖合同》系经过王琳的同意而签订，张进川、朱广雷提交的证据不能有效证明自己的主张，由张进川、朱广雷承担举证不能的不利后果。张进川、朱广雷主张王琳将授权委托书原件要走，张进川、朱广雷没有提交证据证明自己的主张，由张进川、朱广雷承担举证不能的不利后果。二审中，张进川提交了6项证据，该证据均不能有效证明张进川的主张，不能证明张进川、朱广雷《二手房屋买卖合同》系经过王琳的同意而签订，由张进川承担举证不能的不利后果。在张进川、朱广雷签订《二手房屋买卖合同》过程中，张进川、朱广雷明知涉案房屋合同上记载的买受人系王琳，在没有取得王琳的同意的情况下，张进川与朱广雷签订《二手房屋买卖合同》损害了王琳的合法权益，张进川属于无权处分，朱广雷不属于善意购买，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，本院认定张进川与朱广雷签订《二手房屋买卖合同》无效。 综上所述，朱广雷、张进川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人朱广雷负担40元，上诉人张进川负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 杨拥军 审判员 张庆安 二〇二〇年六月八日 书记员 尹 乐