天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1376号上诉人（一审被告、反诉原告）：天津市南开房地产开发公司，住所地天津市南开区复康路与通园路交口东南侧禄达花园1号楼。法定代表人：孙彬彬，副经理。委托诉讼代理人：段振华，天津洲易律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：中国科学院国家天文台，住所地北京市朝阳区大屯路甲20号。法定代表人：严俊，台长。委托诉讼代理人：季洪钦，该公司退休职工。上诉人天津市南开房地产开发公司（以下简称“南开房地产公司”）因与被上诉人中国科学院国家天文台（以下简称“国家天文台”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。南开房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、七项，依法将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审的反诉请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（－）原审法院认定租赁标的物不宜继续居住使用，无法实现合同目的达到解除合同标准的事实依据不足，适用法律错误。根据上诉人在一审提交的《房屋技术鉴定报告》，租赁标的物存在修缮继续使用可能，被上诉人可以通过修缮租赁标的物以满足上诉人继续使用的条件。如租赁标的物属于危房不能实现合同目的，应由被上诉人申请人民法院对租赁标的物进行安全性鉴定以确认该事实；同时如租赁标的物影响高铁运行且存在安全隐患，应由具有该项管理职责的行政主管部门通过行政程序作出相应认定，中北镇乡村建设管理站和西青区中北镇人民政府显然未按法定程序履行职责，通知及函告的形式非法定形式，不能作为案件事实认定的证据。（二）原审法院对租赁标的物占用情况事实认定错误。由于部分房屋因上诉人与案外人存在其他纠纷，一直未向上诉人交付房屋，房屋实际占用情况未予查明，而原审法院认定上诉人承租房屋后疏于管理造成使用情况不明，明显属于事实认定错误。（三）租赁合同有效期为二十年，在合同期限的有效部分双方应按照合同约定及法律规定履行各自义务。上诉人已经按照协议约定支付租赁标的物20年全部租金（使用费），被上诉人应按照合同约定和法律规定履行房屋修缮义务。邓乃文、韩玉才、徐建立为租赁标的物实际使用人，系与本案具有密切关系的案件当事人，一审法院未准许追加为第三人属于遗漏案件当事人，且程序违法。（四）合同无效部分导致上诉人实际财产损失，原审法院未予厘清责任，属于事实认定不清，适用法律错误。租赁期间超过二十年期限，属于合同部分无效，如果原审法院认为双方均有过错，应厘清双方过错责任，按照责任比例承担损失。被上诉人应当返还上诉人2025年4月1日至2045年4月1日期间租金及孳息。国家天文台辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。国家天文台向一审法院起诉请求：1．解除原、被告于2005年2月2日签订的有关坐落于西青区的租赁协议书；2．被告将租赁标的物返还给原告；3．被告向原告支付自2010年4月至今拖欠的水费49067元，电费184903元、物业费66826.8元、看管人员工资185340元，合计486136.8元；4．诉讼费由被告承担。南开房地产公司向一审法院反诉请求：1．判令原告与邓乃文、韩玉才、徐建立签订房屋租赁合同；2．判令原告对租赁房屋予以修缮；3．请求法院确认原、被告自2025年4月1日至2045年4月1日的房屋租赁合同关系无效；原告向被告返还2025年4月1日至2045年4月1日的房屋使用权转让费630000元及2005年4月9日至2019年6月30日的资金占用费549690.19元，并支付自2019年7月1日至原告实际给付之日止的资金占用费（以630000元为基数，按照人民银行五年同期贷款为标准，根据实际占用天数计算），以上暂计1179690.19元；4．反诉费由原告负担。一审法院认定事实：2005年2月2日，季洪钦代表原告与被告签订《协议书》，季洪钦为甲方、被告为乙方，约定：一、中国科学院国家天文台天津纬度站是中国科学院国家天文台的分支机构；二、中国科学院国家天文台天津纬度站共分东、西两院，中国科学院国家天文台是该东、西两院房屋的产权人；三、季洪钦是经中国科学院国家天文台授权的承包经营负责人。甲方自愿将中国科学院国家天文台天津纬度站东院977平米三层宿舍楼一栋的使用权有偿转让与乙方，期限为四十年，即从2005年4月1日起至2045年4月1日止；四、转让费总金额为126万元，该协议签订后三日内，乙方支付甲方定金5万元，2005年3月31日前，甲方保证将已腾空并使用功能完善的房屋移交乙方。乙方验收接管后三日内，将余款121万元一次付清；五、协议期内由甲方提供房屋的用水、用电，水费、电费按实际用量由甲方按天津市城市居民用水标准及天津市城市企业用电标准收取。甲方免费看管房屋5年。协议期内，乙方享有因房屋产生的所有权益；六、甲方根据乙方的需要，按乙方要求为房屋使用人出具租赁合同；七、该房屋如遗有本协议签订前的纠纷，由甲方负责解决，给乙方造成的损失由甲方承担等。原、被告双方一致认可双方系租赁合同关系，且被告已将约定租金126万元给付完毕。租赁标的物坐落于天津市西青区中国科学院国家天文台天津纬度站东院内，为三层砌体结构，南北朝向，分东西两个单元，每单元每层为三户（东户、中户、西户），共18套房屋。西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋因签订协议时，仍被案外人天津市西青区宏吉线材厂租用，故季洪钦与被告于2005年4月1日签订房屋租赁协议，季洪钦反租上述三套房屋，租期为5年，自2005年4月1日至2010年3月31日，租金共计72000元，该租金作为被告应给付原告的126万元租金的一部分。租期届满，因案外人仍占用上述房屋，故双方于2010年2月28日续签了租赁协议，租期延至2011年7月1日。合同期间的租金，原告已全部支付完毕。原告以案外人天津市西青区宏吉线材厂为被告提起民事诉讼，一审法院于2012年6月12日判决案外人将上述房屋返还原告。判决生效后，案外人未将房屋交还，原告起诉请求案外人给付2011年9月23日至2013年9月3日的房屋使用费，一审法院于2013年11月27日判决支持了包括上述房屋在内的房屋使用费。原告称案外人于2013年将西单元一层东户和二层中户返还，西单元一层西户仍由案外人占用至今。原告称其取得西单元一层东户和二层中户后，立即将该两套房屋交付被告使用，被告对此不予认可，原告未提供证据证明。原、被告协议签订后，有7套房屋（不包括西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋）被他人强占。被告于2010年3月15日发出通告委托原告代表被告负责宿舍楼的管理，代收、代扣、代交水电房租等各项费用及处理非法占房等事宜。2010年3月24日，被告出具委托书，特别授权季洪钦处理7套房屋被强占事宜。原告称其已在2010年4月1日之后将上述7套房屋从强占人处收回，并通知了被告。被告称原告并未通知，亦未将上述房屋交付给被告。被告已将被拆迁户邓乃文、韩玉才、徐建立安置至租赁房屋内居住。被告自认现由其使用的房屋情况为：安置邓乃文房间为东单元二层东户，现邓乃文又强占了东单元二层中户及西户；安置韩玉才房间为东单元三层西户，现韩玉才又强占东单元三层中户；安置徐建立房间为西单元三层中户，现徐建立又强占了西单元三层东户；西单元三层西户中有一间房屋由被告使用，东单元一层东户中有一间房屋由被告使用。现该租赁楼房内还有其他人居住。被告主张原告存在擅自转租的情况，原告不予认可。2015年7月18日，天津市西青区中北镇乡村建设管理站作出通知，内容为案涉租赁标的物始建于1973年，房龄已达43年，结构为砖混，并于1976年唐山地震后进行过临时加固，现房屋已列入危房，不应继续居住或办公，请加强管理，清退居住人员。西青区中北镇人民政府分别于2017年、2018年、2019年向原告发出函告，告知案涉房屋结构与基础存在重大安全风险；楼内外堆放杂物较多，电力线路和电力设备严重老化，存在较大消防安全隐患；建筑紧邻京沪高铁（均在5至60米以内），对高铁安全运行造成严重威胁，故要求终止租赁等各类经营活动，撤离现有居住人员。被告诉前委托天津北方首创建筑工程试验检测有限公司对案涉房屋安全性进行鉴定，该公司于2018年1月30日出具鉴定报告，鉴定结论为该建筑房屋危险性等级评定为B级，即个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本满足安全使用要求；该建筑对于存在危险点的构件应按照《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016第7.0.4条采取必要的措施；该建筑围护系统存在的破损（如碱蚀、渗漏等）应进行必要的修缮。该报告有效期为一年。原告主张2010年4月至今的水费49067元、电费184903元、物业费66826.8元、看管人员工资185340元，合计486136.8元，原告就此未提供充分证据证明。一审法院认为，原、被告之间存在租赁合同关系。现租赁标的物为房龄47年左右的老旧房屋，房屋结构、基础及电力设施设备等老化，存在重大安全隐患，且该房屋紧邻京沪高铁，存在影响高铁运营安全及人员伤亡事故的风险。政府相关部门多次发函提出房屋属于危房，要求撤离居住人员。故案涉租赁房屋不宜继续居住使用，双方的合同目的已不能实现，故原告请求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。被告委托鉴定的鉴定意见为该建筑房屋主体结构安全，基本满足安全使用要求，但鉴定过程中并未查看原始地质勘查资料及基础设计施工图纸，且该鉴定意见已经超出有效期，故仅凭该鉴定意见尚不足以证明房屋仍具备适租条件。合同解除后，被告应将租赁房屋腾空并交还给原告。案外人天津市西青区宏吉线材厂使用的西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋，由原告反租使用，且原告未提供证据证明其又将上述房屋实际交付给被告，故该三套房屋应由原告自行清退收回。被告自认由其及被拆迁户使用的九套房屋，由被告负责腾空并交还给原告。其余六套房屋使用情况不明，此系被告在承租房屋后疏于管理及原告在受托管理过程中管理混乱所共同造成，应由原、被告共同负责腾空房屋。关于原告主张水费、电费、物业费、看管人员工资问题。依据租赁合同的约定，水费、电费由被告承担，但被告亦委托原告代收上述费用，现原告就其已代收的水费、电费具体数额以及租赁期间实际发生的水费、电费数额均未能提供充分证据证明，故原告主张的水费、电费，证据不足，不予支持。关于物业费、看管人员工资的负担问题，原、被告在合同中无明确约定，且被告就此主张亦未提供直接证据证明，亦不予支持。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告签订的《协议书》中，对于租赁期限的约定超过二十年，超过部分应属无效。故一审法院确认《协议书》中2025年4月1日至2045年4月1日租赁期间的约定无效。原告收取此期间的租赁费，没有法律依据，应予返还。对于被告主张返还此期间租赁费630000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原、被告双方对于该无效约定均存在过错，应由各自承担相应责任。被告请求原告给付资金占用费的反诉请求，无法律依据，不予支持。被告的其他反诉请求，缺乏依据，亦不予支持。一审法院判决：“一、解除原告中国科学院国家天文台与被告天津市南开房地产开发公司于2005年2月2日签订的《协议书》；二、被告天津市南开房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将坐落于天津市西青区中的东单元一层东户、二层东户、二层中户、二层西户、三层西户、三层中户及西单元三层东户、三层中户、三层西户，计九套房屋腾空并交还原告中国科学院国家天文台；三、原告中国科学院国家天文台与被告天津市南开房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起九十日内共同将坐落于天津市西青区中的东单元一层中户、一层西户、三层东户及西单元一层中户、二层东户、二层西户，计六套房屋腾空并由原告中国科学院国家天文台收回；四、坐落于天津市西青区中的西单元一层东户、一层西户、二层中户，计三套房屋的清空收回责任，由原告中国科学院国家天文台自负；五、原告中国科学院国家天文台于本判决发生法律效力之日起三十日内返还被告天津市南开房地产开发公司租金630000元；六、驳回原告中国科学院国家天文台的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告天津市南开房地产开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8592元，由原告中国科学院国家天文台负担8552元，由被告天津市南开房地产开发公司负担40元（于本判决生效之日起十日内交付本院）；反诉案件受理费15417元，由反诉原告天津市南开房地产开发公司负担7246元，由反诉被告中国科学院国家天文台负担8171元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。”。二审期间，被上诉人提交下列新证据，证据一、中介代理协议书、收款发票、农业银行收款凭证书、电路改造工程检验收合格书、租户交水电费承诺；证据二、（2017）236号文件、住房城乡建设部信息公开答复书、照片八张；证据三、大修装修标的物住宅楼支出费用收据；证据四、天津市宏吉线材厂董兰平水电费结算收据；证据五、证明一张、水电设施使用管理协议、部分电力公司总收据和清单；证据六、双方同意聘用的保安人员宋纪明签收的工资单14余万元（尚欠9万元）被上诉人垫付；证据七、信息公开告知书附天津市2010年房屋租金市场指导价文件；证据八、民事裁定书；证据九、强制执行申请书。欲证明双方租赁房屋不宜再继续使用，租赁合同应予解除及上诉人应腾空租赁房屋。上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于涉案租赁房屋，政府相关部门多次发函提出房屋属于危房，且该房屋紧邻京沪高铁，存在影响高铁运营安全及人员伤亡事故的风险，一审法院判决解除合同是正确的。上诉人将被拆迁户邓乃文、韩玉才、徐建立安置至租赁房屋内居住，故一审法院判令上诉人负责腾空邓乃文、韩玉才、徐建立占用的房屋并无不当。邓乃文、韩玉才、徐建立非本案必要的共同诉讼当事人，上诉人认为一审法院遗漏当事人，于法无据。双方租赁合同期限超过二十年的部分无效，被上诉人应返还相应的租赁费，上诉人主张该费用的孳息，于法无据。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市南开房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年六月十二日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；