文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终504号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方道龙，男，1963年4月8日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：方馨，男，1989年7月14日生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建峰，江苏汉申律师事务所实习律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称“红星公司”）因与被上诉人方道龙、方馨商品房销售合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4043号民事判决并依法改判；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、红星公司依约于2019年7月27日书面通知方道龙、方馨收房，方道龙、方馨无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，方道龙、方馨在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过短信、电话方式通知方道龙、方馨收房。一审法院将红星公司书面通知办理产权证的时间作为通知交房时间，是错误的。二、一审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等，认定红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准。三、双方约定商品房应当与储藏室同时交付，红星公司有义务告知方道龙、方馨收房的同时应当收储藏室，否则红星公司需承担违约责任，不能因此认定系捆绑销售。方道龙、方馨辩称：红星公司将不具备销售条件的商品房通知方道龙、方馨收房。2019年7月27日涉案房屋未取得核查意见书，不能作为书面通知的时间。2019年7月27日之后红星公司一直未书面通知交房，直到2019年9月20日才书面通知可以办理产权证。少数人员的信访情况不能作为方道龙、方馨知晓房屋具备交付条件的依据。一审法院依据合同约定认定逾期交房违约金是正确的。储藏室和商品房是相互独立的，红星公司却要求必须同时收房，存在捆绑销售的情况，现有证据可以证明红星公司未能主动或根本不愿交房。方道龙、方馨向一审法院起诉请求：1、判令红星公司给付因迟延交房应承担的违约金51468元（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至2019年9月20日止）；2、本案诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：2018年6月13日,方道龙、方馨与红星公司签订《商品房买卖合同》，约定方道龙、方馨购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场002幢01层0103号商品房一套，建筑面积256.83平方米，房款2058749元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给方道龙、方馨使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知方道龙、方馨于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄交付通知书。2019年7月31日，方道龙、方馨至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司不具备合同约定的第6种条件拒绝接受房屋交付。后方道龙、方馨等人至扬中市信访局信访，要求交付房屋。2019年9月24日，红星公司将房屋交付给方道龙、方馨。方道龙、方馨认为，红星公司没有按照约定的期限于2019年7月31日交付房屋，存在违约，要求红星公司承担违约金51468元。庭审中，红星公司提供扬中市住房和城乡建设局于2019年8月6日出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，证明2019年7月31日其所开发的商品房已经具备交付条件，其中核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。经质证，方道龙、方馨认为，该核查意见书是2019年8月6日出具的，表明之前并不具备房屋交付条件，之后红星公司也没有通知其房屋交付，至2019年9月24日才交付，延期交付近两个月，明显存在违约，应当承担违约责任。红星公司将核查意见书张贴在小区公告栏内，不是合同约定的房屋交付的通知方式，红星公司称电话通知交付房屋，也没有提供证据证实。因此，请求判令红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按日万分之五计算的违约金51468元。一审法院认为，方道龙、方馨与红星公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定该《商品房买卖合同》合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，方道龙、方馨与红星公司均应当按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给方道龙、方馨，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致方道龙、方馨拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知方道龙、方馨交付房屋，红星公司提出电话或短信通知方道龙、方馨交付房屋，但未提供证据证实，方道龙、方馨亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且方道龙、方馨未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。方道龙、方馨主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按房款的日万分之五计算违约金51468元的诉讼请求，应当予以支持。一审法院判决：扬中市中扬红星置业有限公司于判决生效后十日内给付方道龙、方馨违约金51468元。二审中，红星公司提交信访登记表、受理告知书和答复意见书，拟证明方道龙、方馨理应在信访过程中知晓房屋符合交付条件并收房。方道龙、方馨认为朱金财等人的行为不能代表自己，相关部门也不能代表红星公司履行通知收房的义务。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，方道龙、方馨与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知方道龙、方馨与红星公司办理房屋交接手续，但此时，涉案商品房并未取得核查意见书。红星公司主张“应当以2019年7月27日作为红星公司通知方道龙、方馨与红星公司办理房屋交接手续的时间点”缺乏依据，本院不予支持。由此可见，红星公司并未依约履行交房义务，应当承担相应的违约责任。至于违约责任如何确定的问题，本院认为,方道龙、方馨与红星公司于2019年9月24日办理房屋交接手续，红星公司主张“此前其曾通过张贴公告、发送短信、电话等方式通知方道龙、方馨办理房屋交接手续，方道龙、方馨在信访过程中也理应知晓房屋在2019年8月6日即符合交付条件的事实”。方道龙、方馨对此不予认可。因信访、公告、短信和电话的方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，红星公司提供的证据不足以证明其在2019年8月6日至2019年9月24日期间对方道龙、方馨进行了有效通知。故一审法院以方道龙、方馨主张的时间作为计算红星公司逾期交房期间的截止时间，并无不当。关于违约金的计算标准，涉案《商品房买卖合同》约定“逾期（交房）不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，一审法院据此计算红星公司应当支付的违约金，并无不当。综上，红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年六月三日书记员 周旻晶