江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12993号 原告（反诉被告）：陈玉华，女，1969年2月9日出生，汉族，无业，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘长江，男，1973年6月11日出生，汉族，无业，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：李军，江苏森远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周钧，江苏森远律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈玉华与被告（反诉原告）刘长江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈玉华的委托诉讼代理人马红君、被告（反诉原告）刘长江的委托诉讼代理人李军、周钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年7月18日就南京市鼓楼区中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）房屋签订的房屋租赁合同；2.被告刘长江将南京市鼓楼区中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）房屋腾空并返还原告陈玉华；3.被告刘长江支付原告陈玉华2019年7月21日起至实际返还租赁房屋之日止按照1219.73元/天的租金标准计算的房屋租金及占有使用费；4.被告刘长江支付原告陈玉华自2019年7月21日起至实际给付之日止以未付租金及占有使用费为基数按年利率24%标准计算的违约金。事实和理由：2015年7月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告陈玉华将南京市鼓楼区凤凰片中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）门面出租给被告刘长江使用，租赁期限为5年，自2015年7月21日至2020年7月20日；租金为42万元/年，三年后（2018年7月21日）起递增6%即445200元/年；先付后租，每租赁年度支付两次，每次支付半年租金，每次支付时间为该半年度开始前1个月；如被告未按约定期限支付租金或未足额支付租金，超过10天的，原告有权解除该合同。合同签订后至2018年底，被告按期支付了租金。2019年6月，被告未按约支付2019年度下半年度租金，原告多次催促被告，但被告至今仍未支付2019年度下半年度租金。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告刘长江辩称，1.被告刘长江同意解除房屋租赁合同，且被告已于2019年8月将租赁房屋腾空；2.被告刘长江不存在违约，被告未支付租金是由于原告在2019年8月告知被告欲出售租赁房屋，要求被告搬迁并给予50万元的补偿，故原告违约在先，被告已对租赁房屋进行了装修，原告应赔偿被告的损失；3.被告对租金标准无异议，被告已向原告支付了押金50000元；4.原告主张的违约金标准过高，应调整为年利率6%的标准。综上，请求驳回原告陈玉华的诉讼请求。 反诉原告刘长江向本院提出反诉请求：反诉被告陈玉华赔偿反诉原告刘长江装修损失100000元、转让费300000元、维修费100000元，合计500000元。事实和理由：2015年7月28日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告刘长江从案外人处受让后承租该房屋，为此反诉原告支付了300000元转让费，反诉被告陈玉华也承诺房屋可以用于经营餐饮，但消防并未通过审核，导致反诉原告在租赁期间无法正常经营，而且租赁房屋多次漏水进行维修。2019年8月，反诉被告因要出售房屋，要求反诉原告提前搬迁，并许诺给予补偿。现反诉被告突然以反诉原告未缴纳房租为由提起诉讼，显违诚信，应属反诉被告违约在先。根据合同约定，反诉被告应当承担房屋维修费用，支付相应转让费和赔偿装修损失，故刘长江提起反诉。 反诉被告陈玉华辩称，1.双方签订的房屋租赁合同没有关于300000元转让费的相关约定，即使反诉原告与案外人有关于300000元转让费的约定也与本案反诉被告没有任何关系；2.根据租赁合同约定，反诉原告将租赁房屋用于彩票销售及租赁办公使用，因此反诉原告陈述的反诉被告所谓的承诺不属实；3.根据合同约定，乙方如因保管不当致使损坏的乙方应当承担维修及赔偿责任，反诉原告并未提出任何证据证明反诉被告应当承担维修责任，其关于维修费的主张没有任何依据；4.根据合同约定，反诉原告所有添附和装修设备可以自行带走，即使反诉被告违约而导致反诉原告要求解除租赁合同的，其也只能对不可拆除移动的装修资产主张赔偿，到目前为止反诉原告没有提出反诉被告违约而要求解除合同的请求，故本案纠纷也不适用该约定。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区凤凰西街88号房屋（建筑面积255.8平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为陈玉华，用途为商业。 2015年7月18日，陈玉华（甲方、出租方）与刘长江（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市鼓楼区凤凰片中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）门面出租给乙方，乙方作为彩票销售及办公使用，出租房屋的建筑面积为256.86平方米；租赁期限为五年，自2015年7月21日至2020年7月20日止，租金为42万元/年，三年后（2018年7月21日）起递增6%即445200元/年，先付后租，每租赁年度支付两次，每次支付半年租金，每次支付时间为该半年度开始前1个月，其中首期半年租金21万元于本合同签订之日起3日内支付；乙方于本合同签订之日起3日内向甲方交纳50000元租赁保证金，以确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，待合同期满乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）；房屋租赁期间所发生的一切税费，包括水、电、卫生、物业管理费、房产税营业税等租赁税等均由乙方承担；如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期满乙方未续租的，甲方有权收回房屋，本合同履行终止时，乙方须以不影响甲方再次出租、可以持续经营为原则，处理所添附的装修、设备。可移动设备自行带走，其他硬装部分（如地板、地砖、吊顶、门窗、卫生洁具、其他拆除后影响使用功能的设备设施）及甲方原有设备设施归甲方所有，乙方不得破坏拆除，否则乙方须恢复原状或赔偿损失。硬装部分在不影响再次出租的情况下，经由甲、乙双方共同协商，甲方支付相应转让费；租赁期间，因房屋本身出现的质量问题（如屋顶漏雨、墙体渗水等），甲方须尽快安排人员来维修，如不能安排维修，须支付给乙方维修费用；租赁期内，甲方有权出售租赁房屋，在同等条件下乙方享有优先购买权，乙方放弃优先购买权的，不影响承租权，甲方应根据买卖不破租赁的原则，向购房人完整地披露与乙方的租赁合同；乙方未按约定期限支付租金，或未足额支付租金，超过10天的，甲方有权解除本合同，乙方应按照违约时间依日租金3倍标准支付违约金；因甲方违约乙方解除租赁合同的，甲方须对乙方拥有的不可拆除移动的装修资产进行赔偿；因租赁房屋的前一承租人拖欠甲方租金154000元，乙方同意受该前一承租人的委托直接将该拖欠的租金支付给甲方等等。钟家仙作为陈玉华的代理人在上述房屋租赁合同上签字。当日，刘长江向案外人武银燕支付转让费300000元。 上述合同签订后，陈玉华将涉案房屋交付刘长江使用，刘长江支付陈玉华租赁保证金50000元。刘长江将涉案房屋一层用于经营彩票业务，后其将一层部分房屋转租给便利蜂商贸有限公司。陈玉华在本案中申请追加南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店为第三人，要求第三人与刘长江连带返还涉案房屋，后由于南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店搬离涉案房屋，故陈玉华撤回对第三人南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店的起诉。 审理中，刘长江称涉案房屋已清空具备返还条件，且陈玉华与刘长江均同意解除房屋租赁合同，故双方于2020年1月20日对涉案房屋进行交接，双方在交接过程中因对物品清空及恢复问题产生争议，未能完成交接，后本院再次要求双方进行交接，双方于2020年5月17日对涉案房屋进行了交接。陈玉华表示刘长江已支付的租赁保证金在双方水电等费用结清后自行结算，本案中不予处理。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈玉华与刘长江就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现陈玉华与刘长江均同意解除房屋租赁合同，对此本院予以确认。 关于租赁物返还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘长江作为承租人应当返还租赁物，由于刘长江在2020年5月17日已将涉案房屋返还陈玉华，陈玉华要求刘长江返还涉案房屋的诉讼请求已履行完毕，无继续履行内容，故对陈玉华的该项诉讼请求，本院不再予以支持。 关于租金及占有使用费问题。陈玉华已将合同约定的租赁物交付刘长江使用，刘长江应按照合同约定支付相应的租金。陈玉华主张刘长江按照1219.73元/天标准支付2019年7月21日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，对于2019年7月21日至2020年1月20日期间的租金及占有使用费224430.32元，本院予以支持。对于2020年1月21日至2020年5月17日期间的占有使用费，本院结合房屋实际使用情况、未能及时交接的原因及疫情影响等情况，酌定为50000元。 关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘长江作为承租人应按约及时足额支付租赁费用，刘长江辩称其未能及时支付租金系陈玉华明确表示要出售房屋并给予补偿，由于刘长江提供的证据尚不足以证明双方对租金与补偿进行冲抵达成了合意，且房屋出售对租赁权并不造成影响，故对刘长江的该项辩解意见，本院不予采信。刘长江未能按约及时支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，陈玉华将合同约定的违约金标准调整为以2019年7月21日至实际返还房屋之日止拖欠的租金及占有使用费为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算，较为合理，本院予以支持，故刘长江应支付陈玉华274430.32元为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%计算的违约金。 关于损失赔偿问题。对于装修损失，合同约定履行终止时，硬装部分在不影响再次出租的情况下，经双方共同协商，甲方支付相应转让费，现双方对硬装部分转让费协商未果，本院根据装修现状及实际使用时间等因素，酌定陈玉华支付刘长江100000元。对于刘长江主张的可移动部分装修费用，由于该部分装修未形成附合，刘长江可自行带走，故对可移动部分装修费用，本院不予支持。对于转让费，该费用由刘长江支付给案外人而非陈玉华，双方对转让费无约定，且房屋租赁合同解除并非陈玉华原因导致，故刘长江要求陈玉华支付转让费的诉讼请求，本院不予支持。对于维修费，刘长江提供的现有证据尚不足以证明已实际发生的维修费数额及该维修属于陈玉华应当维修的范围，故对刘长江的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈玉华与被告（反诉原告）刘长江于2015年7月18日签订的房屋租赁合同； 二、被告刘长江于本判决生效之日起三日内支付原告陈玉华2019年7月21日起至2020年5月17日期间的租金及占有使用费274430.32元； 三、被告刘长江于本判决生效之日起三日内支付原告陈玉华以274430.32元为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金； 四、反诉被告陈玉华于本判决生效之日起三日内支付反诉原告刘长江装修补偿100000元； 五、上述第二、四项冲抵后，刘长江应支付陈玉华174430.32元； 六、驳回原告陈玉华的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告刘长江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4399元，减半收取计2199元，保全费1550元，合计3749元，由被告刘长江负担，反诉案件受理费4400元，由反诉原告刘长江负担3520元，反诉被告陈玉华负担880元（本诉案件受理费由陈玉华预交，反诉案件受理费由刘长江预交，相互冲抵后，刘长江还应支付陈玉华2869元，该费用在支付上述款项时一并支付）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇二〇年六月五日 书记员  陈 悦 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。