青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终91号 上诉人（原审被告、执行案外人）：张腊梅，女，1972年12月5日出生。住所:青海省民和县。 委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马文桢，1977年2月7日出生。住所：青海省民和县。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：韩高伟，男。住所：青海省西宁市。 委托诉讼代理人：张姝，青海泰宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市。 法定代表人：马永胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苗军，男，该公司员工。 上诉人张腊梅因与被上诉人青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人张腊梅的委托诉讼代理人赵永智、马文桢，被上诉人怡海公司的委托诉讼代理人苗军，被上诉人韩高伟的委托诉讼代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张腊梅的上诉请求：1、依法撤销西宁中院（2019）青01民初499号民事判决，判决不准执行位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼（以下简称7号楼）1单元1321室；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、其于2012年3月28日与怡海公司以《房屋认购意向书》的形式签订了拆迁安置补偿协议，2015年5月15日怡海公司交付了房屋，同年7月1日与怡海公司签订装修保证协议，2016年西宁市城东区人民法院（以下简称城东法院）（2016）青0102民初2094号民事调解书（以下简称调解书）确认，怡海公司在7号楼项目全部竣工，达到验收合格能够办理房屋产权证书条件后，负责为张腊梅办理7号楼1单元1321室的不动产权证。2、原判认定在查封前，其与怡海公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，不属于合法有效的书面买卖合同，系枉法裁判。案涉房屋土地使用权及地面附着物为被拆迁人马主麻等所有。怡海公司与马主麻等签订的拆迁协议书第六条第四款约定：在开发商取得商品房预售许可证后，立即与马主麻等指定的人员签订商品房出（转）让协议，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻等指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。怡海公司与马主麻等指定的人员张腊梅以认购书的形式签订了房屋拆迁安置补偿协议书，上诉人与怡海公司之间的上述协议合法有效。3、案涉房屋是根据开发商怡海公司与被拆迁人马主麻等签订的拆迁安置协议，通过产权建还为上诉人所有。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第七条，其物权属被拆迁人所有。4、调解书已将案涉房屋确权给上诉人。被上诉人对此调解书并未提起再审或撤销之诉。5、一审判决认定张腊梅未实际交付房款错误。被拆迁人马主麻根据与怡海公司的房屋拆迁安置补偿协议，以产权建还的方式向怡海公司支付了相应的建还房屋对价款。案涉房屋是根据上述协议约定建还在上诉人名下。 怡海公司辩称：该公司2010年与马主麻、汪金华、马文浩签订7号楼的拆迁协议约定，给被拆迁方马主麻等人回迁房屋1100平方米，建还商品房商铺3380平方米。按与马主麻约定，为免税，与张腊梅签订房屋认购书，为办理房产证便利，形式上开具房款收据，实际未收取购房款。2016年城东法院调解书认定该公司与张腊梅拆迁事实的存在，确定怡海公司在达到竣工条件，配合拆迁户办理房屋产权登记。怡海公司给马主麻回迁的房屋，2013年已经装修，并实际占有。 韩高伟辩称：一、上诉人张腊梅与怡海公司之间不存在真实合法有效的房屋拆迁安置补偿关系。1、怡海公司与张腊梅签订《房屋认购意向书》，无法证明双方之间是拆迁与被拆迁补偿关系，无法确定张腊梅存在可供拆迁房屋。该认购书内容不确定地点，不具体，不予认可。2、张腊梅提及《协议书》及《补充协议（一）》签订主体为马主麻、汪金花、马文浩与怡海公司，且两份协议中并未具体且特定的指明案涉房屋建还面积、被建还人张腊梅。张腊梅自认被拆迁人为马主麻，证明其不是被拆迁人。3、张腊梅与怡海公司不存在真实合法有效的买卖合同。一审中张腊梅提交收据拟证明实际交纳房款，与拆迁置换房屋不应支付房款存在矛盾。二审中张腊梅明确表明实际未交纳房款。怡海公司在张腊梅未付房款的情况下出具收据，双方明显存在恶意串通行为。《补充协议（一）》第一条第九款注明房价3000元/㎡，张腊梅、马如朝、马莫言的认购书上分别写的单价3200元/㎡、3200元/㎡、2800元/㎡，存在同单元同楼层单价不一致情形，故无法知晓张腊梅所谓的原始拆迁房屋面积与置换房屋面积大小、是否存在超面积及是否已交清超面积房款。二、张腊梅根据《商品房买卖司法解释》第七条规定，认为案涉房屋以产权建还的方式归其所有没有事实和法律依据。1、当事人享有优先权取得权的基础是因被拆迁人与拆迁人签订了合法有效的拆迁安置补偿协议，且明确位置、用途特定的房屋。张腊梅并非被拆迁人，怡海公司未取得拆迁许可证，签订的合同属于无效合同。2、本条针对“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的”，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中怡海公司、张腊梅及被上诉人韩高伟的关系，并非是怡海公司与张腊梅为拆迁人与被拆迁人的关系以及怡海公司将房屋出卖给韩高伟。三、上诉人张腊梅诉称调解书已将案涉房屋确权给其没有事实及法律依据。2016年城东法院的调解只是要求怡海公司配合办理过户手续，并不是将案涉房屋确权给上诉人。四、张腊梅称于2015年5月15日怡海公司交付了案涉房屋没有事实及法律依据。1、怡海公司在二审期间提交的《夏都之林交房领取钥匙明细表》存在对应案涉案外人名称、交付时间不符的情形，无法证实张腊梅与怡海公司存在交付行为。2、我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，由于涉案产权未登记在张腊梅名下，仍在怡海公司名下，至今未竣工验收，且仍处于司法查封状态，上诉人张腊梅称该房屋已交付，且其已对案涉房屋进行装修亦不真实。对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。综上，不排除怡海公司与张腊梅之间恶意串通以所谓的房屋拆迁进行产权置换，达到损害韩高伟合法权益的目的。故张腊梅不享有足有排除执行的民事权益。 2019年8月20日，原审原告（申请执行人）韩高伟以张腊梅、怡海公司为被告向一审法院起诉请求：1、准许执行位于7号楼1单元1321室；2、本案诉讼费由张腊梅、怡海公司承担。 一审法院认定事实：西宁宁浩商贸有限公司（以下简称宁浩公司）于2003年9月注册成立，马主麻为法定代表人，股东为马主麻、马文浩、汪金花。2004年10月9日，宁浩公司与西宁市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得位于西宁市城东区康南路东侧、宗地编号为50-76-1-3-3、宗地总面积6572.7平方米土地使用权。2004年2月9日，办理了宁国用（2004）第23号国有土地使用权证。2008年，宁浩公司将案涉土地转让给怡海公司，怡海公司于2008年5月14日取得案涉土地使用权，并办理了宁国用（2008）170号国有土地使用权证。2009年12月30日，西宁市市场监督管理局（原西宁市工商管理局）吊销了宁浩公司的营业执照。 2010年6月10日，马主麻、汪金花、马文浩与怡海公司签订《协议书》约定，马主麻三人在涉诉土地上拥有地上建筑物总面积为5551平方米，其中两层展厅面积3388平方米，建筑一幢一至三层面积为1822.5平方米；第四层面积为205.5平方米，锅炉房面积为135平方米等，并约定以拆除前双方共同制作的录像、照片作为依据。 2010年10月20日，双方在已签订2010年6月10日《协议书》基础上，又签订了《补充协议》，约定马主麻三人将西宁快速路与康南路交汇处南东侧2号总面积为6572.7平方米的土地使用权过户给怡海公司开发商品房。怡海公司开发后向马主麻三人建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺，其中包含临街快速路的一、二层商铺面积为3388平方米（现夏都之林小区7号商住楼一、二层商铺），临街康南路（现夏都之林小区8号楼）的一至四层所有商铺，面积为2700平方米，8号商住楼第五层三套房屋等。 再认定，怡海公司于2011年9月30日取得案涉7号楼《商品房预售许可证》，7号楼于2013年主体验收，但至今未组织竣工验收。 2014年12月25日，马主麻三人与怡海公司签订《房产移交协议书（一）》，约定怡海公司向马主麻三人移交协议中约定的7、9号楼一、二层面积为3388平方米的临街所有商铺。同时移交7号楼西头10套住宅。2015年5月15日，怡海公司与马如朝、马莫言、马香蕊、马索飞牙、张腊梅签订《房屋移交协议书》，约定于本协议签订之日起向上述5人移交房屋认购书所购买的5套房屋；以上五套房屋主体工程和门窗安装均已完工，允许张腊梅等人装修，怡海公司继续安装未完成的水电暖等基本设施。 2015年7月1日，怡海公司向马主麻等16人出具《房屋装修承诺保证》，保证于2016年7月22日前将返还给马主麻等16人所共同拥有的夏都之林7、8、9号楼所有临街商铺和10套回迁安置房按期进行装修，否则一切责任由怡海公司法定代表人马永胜承担。 2019年11月28日，西宁中院组织双方当事人前往夏都之林7号楼对于入住情况进行现场勘察并进行了录像，包括张腊梅在内的本案当事人均未实际入住，案涉房屋内水电暖均未开通。 2013年4月12日，包括案涉房屋在内的40套房屋由怡海公司作为期房网上签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司），作为借款的担保。2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》，约定怡海公司向融达公司借款10000000.00元，怡海公司将其位于7号楼1单元、2单元，面积为5013.66平方米的40套房屋抵押给融达公司，双方并未在房产部门进行抵押登记，而是签订了商品房预售合同，并在西宁市房地产交易管理所办理了网签登记。2015年8月20日，出让人融达公司，受让人韩高伟与债务人怡海公司签订债权转让合同，约定融达公司享有的怡海公司借款本息债权全部转让给韩高伟。2015年8月31日，韩高伟基于上述债权将怡海公司诉至该院，并提出诉讼保全申请，该院作出保全裁定，查封了怡海公司名下位于7号楼1单元、2单元包含案涉张腊梅1321室的40套房屋。该案经青海省高级人民法院审理，并作出（2016）青民终78号民事判决，怡海公司向韩高伟偿还借款本息15600000.00万元。判决生效后，韩高伟向该院申请强制执行，因冶万录等人提出案外人执行异议之诉，执行程序中止。后西宁中院作出(2018)青01执恢13号执行裁定，对韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案恢复执行，因怡海公司不能履行生效裁判确定的义务，西宁中院遂对已查封评估的位于7号楼1单元1321号房屋进行网络司法拍卖，并发出《竞买公告》，张腊梅得知后，以西宁中院所拍卖的房屋为其所有，且已经城东法院民事调解确认等为由，向该院提出执行异议，该院于2019年7月17日作出(2019)青01执异105号民事裁定，中止对被执行人怡海公司名下位于7号楼1单元1321室房屋的执行。韩高伟对此提起执行异议之诉。 本案在审理过程中，张腊梅向西宁中院提交2012年3月28日其作为买受人与出卖人怡海公司签订的《房屋认购意向书》，约定张腊梅认购出卖人开发建设的位于康南路1号7号楼1单元1321室，建筑面积为157.78㎡，单价每平方米3200元，房款总价为504896.00元；在签订该认购书时，张腊梅应向怡海公司支付504896.00元认购定金，余款在出卖人取得《商品房预售许可证》时，通知买受人在15天内到出卖方签订正式的《商品房买卖合同》。张腊梅同时提交加盖怡海公司财务专用章的2012年3月28日的收据，载明其于2012年3月28日交纳7号楼1单元1321室房款504896.00元。该房款实际未交纳。 另认定，张腊梅因房屋拆迁补偿安置协议纠纷，将怡海公司诉至城东法院，该院于2016年11月2日作出（2016）青0102民初2094号民事调解书，对双方达成的“怡海公司在7号楼的项目全部竣工达到验收合格能够办理房屋产权证书条件后，负责为张腊梅办理7号楼1单元1321室（157.78平方米）的不动产权登记证。张腊梅承担办理不动产权证所需的一切费用。房屋面积以不动产权登记为准。” 根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：张腊梅是否对7号楼1单元1321室享有足以排除强制执行的民事权益。 西宁中院一审判决认为，本案系张腊梅对登记在怡海公司名下的房屋提出的异议，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定判定。 首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。张腊梅提交的《房屋认购意向书》签订时间为2012年3月28日，虽在人民法院查封之前，但该认购书仅对案涉房屋的坐落及计价方式、价款进行了约定，对付款方式及房屋的交付条件、期限等主要内容未作明确约定，并不具备商品房买卖合同应当具备的实质要件。根据《商品房买卖司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，能够认定张腊梅与怡海公司并未签订有效的书面买卖合同。从本案已查明的事实来看，怡海公司于2011年9月30日就已取得了7号楼的《商品房预售许可证》，但张腊梅提交的《房屋认购意向书》显示其于2012年3月28日才与怡海公司签订协议，此时案涉房屋未被人民法院依法查封，怡海公司完全具备签订《商品房预售合同》的条件。况且案涉房屋于2015年9月30日被西宁中院依法查封，怡海公司能够将案涉房屋于2015年5月15日向张腊梅交付，而双方在长达三年时间始终未签订《商品房预售合同》。双方签订的《房屋认购意向书》不符合2004年7月20日建设部修订的《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，能够认定其在查封前未签订合法有效的书面买卖合同。 其次，关于是否符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。马主麻三人与怡海公司签订《协议书》约定将其名下的土地使用权过户给怡海公司，并将地上建筑物交付怡海公司拆除，作为房地产开发，怡海公司向马主麻三人建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺及住宅总面积为1100平方米的商品住宅楼，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻指定的人员办理房屋产权证。张腊梅虽然与怡海公司签订了《房屋认购意向书》，且怡海公司与张腊梅于2015年5月15日签订《房屋移交协议书》，向张腊梅移交了案涉房屋，但怡海公司与张腊梅均认可未实际交纳购房款，故怡海公司与张腊梅不存在事实上的商品房买卖合同关系。且怡海公司向张腊梅移交涉案房屋时，虽然主体工程和门窗安装均已完工，但水电暖等基本设施未完成，案涉工程至今亦未竣工验收。经西宁中院组织双方当事人现场勘察，案涉房屋内水电暖仍未开通，并不具备交房条件。虽然张腊梅提交的《房屋移交协议书》、《不动产登记信息查询申请书》欲证明其占有案涉房屋在人民法院查封之前，且名下无房产，但不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋”的前提条件。 再次，关于是否已支付购房款的问题。张腊梅与怡海公司虽提交了交款收据，但均认可未实际交付房款，故能够认定张腊梅就案涉房屋并未实际支付购房款。 综上，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部条件，张腊梅对7号楼1单元1321室不享有足以排除强制执行的民事权益。韩高伟要求对7号楼1单元1321室继续执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《商品房买卖司法解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决准许执行位于7号楼1单元1321室。案件受理费100.00元，由怡海公司负担。 本案二审中，张腊梅的委托代理人提交新的证据： 1、（2106）青0102民初1149号已生效民事判决，证明被告怡海公司与第三人被拆迁人马香华等4人签订房屋拆迁安置补偿协议，又一房二卖，将房屋出售给原告陈智武，人民法院判决驳回原告陈智武的诉讼请求；第三人马香华等4人与怡海公司签订的房屋拆迁安置补偿协议有效，协议项下1184室等房屋为第三人马香华等4人所有。 2、（2018）青01民终1711号生效民事判决，证明人民法院判决认定青海泰阳融资担保有限公司（以下简称泰阳公司）基于反担保合同取得的债权优先权只具有债权属性，马主麻三人的物权请求权应优先于泰阳公司基于债权取得的优先权。马主麻三人以所有权调换形式订立的拆迁安置补偿协议要求优先取得房屋的，应予支持。城东法院（2016）青0102民初2083号民事调解书依据双方达成的协议予以确认。不违反法律规定，泰阳公司诉请撤销该调解书无事实依据，不能成立。判决驳回上诉人（原审原告）泰阳公司上诉。 3、（2019）青民申301号民事裁定，证明青海省高级人民法院裁定认定马主麻三人基于拆迁安置补偿取得的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。（2016）青0102民初2083号民事调解书，确定由怡海公司在工程验收合格能办理房屋产权证书的条件下给马主麻三人办理房屋不动产产权手续。该调解书不违背自愿原则、不违反法律规定。泰阳公司请求撤销该调解书的理由不成立，原一、二审法院驳回其诉讼请求，并无不当。裁定驳回泰阳公司的再审申请。 韩高伟对上述证据的真实性不持异议，对证明方向不认可。 怡海公司对上述证据的真实性、关联性、证明力不持异议。 本院对上述证据的真实性予以确认。本案纠纷与前述判决基于马主麻三人与怡海公司签订房屋拆迁安置补偿协议同一案件事实发生，前述判决均保护了被拆迁人马主麻三人、依据被拆迁人马主麻三人指定取得物权期待权的民事主体的物权期待权。前述判决至今有效。对本案的判决应与前述判决保持一致，做到同案同判。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 还查明，2010年6月10日，马主麻三人与怡海公司签订的《协议书》第六条第四款约定：怡海公司建还给马主麻三人住宅总面积为1100平方米，在怡海公司取得《商品房预售许可证》后立即与马主麻三人指定的人员签订商品房出（转）让协议，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻三人指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。 另查明，怡海公司将案涉房屋钥匙于2015年5月15日交付张腊梅。 根据各方当事人的诉辩主张及已查明的事实，本案争议焦点为：张腊梅对案涉1321室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院从以下方面分析认定： （一）关于马主麻三人与怡海公司签订的房屋拆迁安置协议的真实性及效力问题。 本院认为，城东法院（2018）青0102民初2312号民事判决、西宁中院（2018）青01民终1711号民事判决、本院（2019）青民申301号民事裁定，均认定被拆迁人马主麻三人与拆迁人怡海公司之间的房屋拆迁安置协议内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。因此，马主麻三人与怡海公司之间的拆迁建还《协议书》的真实性及效力已被人民法院生效裁判所确认的事实，没有相反证据足以推翻，本院予以确认。 （二）张腊梅是否对案涉1321室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，第一，《商品房买卖司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应当支持。”本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。拆迁人怡海公司与被拆迁人马主麻三人签订的以产权调换形式的拆迁安置补偿《协议书》，对安置房的位置、用途均作了明确约定，可以确定协议指向的安置房具备特定性。案涉1321室房屋系被拆迁人马主麻三人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得的安置房之一，同样是拆旧房换新房，具备以物易物的性质，马主麻三人享有的房屋安置补偿权利具有物权属性。马主麻三人与怡海公司签订的拆迁安置《协议书》第六条第四款中约定：“怡海公司建还给马主麻三人1100平方米的住宅楼,在怡海公司取得《商品房预售许可证》后立即与马主麻三人指定的人员签订商品房出(转)让协议,并在工程完工验收合格后,尽快为马主麻三人指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。”通过怡海公司与张腊梅签订编号为回迁7-01号的《房屋认购意向书》《房屋移交协议书》，以及怡海公司出具的《房屋装修承诺保证》，可以认定张腊梅是马主麻三人指定的人员，张腊梅具有被拆迁人的地位，案涉1321室房屋系怡海公司给马主麻三人建还房屋的其中一套。对此，怡海公司均认可并确认案涉1321室房屋已向张腊梅交付。因此，张腊梅对案涉1321室房屋享有物权，足以排除强制执行。第二，张腊梅作为被拆迁人马主麻三人指定的安置人员，在法院查封房屋之前已合法占有回迁房屋，现无证据证明张腊梅对未办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照“举重以明轻”的原则，即使一般的买受人，如果符合上述条件，人民法院也不得查封该房屋，况且张腊梅作为被拆迁人马主麻三人指定的安置人员，法律更应保护其对回迁房屋的权利。故一审法院在审理执行异议案件中裁定中止对案涉1321室房屋的执行并无不当。第三，本案中，韩高伟申请执行讼争房屋，系基于其与怡海公司借款合同纠纷。该案中，怡海公司应对韩高伟承担金钱给付义务，执行行为的基础为一般金钱债权。韩高伟所享有的普通债权并不明显优于张腊梅所享有的物权，故一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，认定张腊梅对案涉1321室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益属适用法律错误，支持韩高伟的诉讼请求、判决准许执行案涉1321室房屋不当，本院予以纠正。 综上，本院认为，马主麻三人作为被拆迁人与拆迁人怡海公司签订合法有效的拆迁安置补偿《协议书》，补偿协议明确约定了安置用房的位置、用途等，该房屋已经特定化，马主麻三人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得了案涉房屋，马主麻三人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。张腊梅作为马主麻三人指定的安置人员，对马主麻三人以产权置换补偿的形式取得的案涉1321室房屋同样享有排除强制执行的权利。且综合现有在案证据,未发现怡海公司与张腊梅之间就案涉1321室房屋签订的回迁7-01号的《房屋认购意向书》《房屋移交协议书》《房屋装修承诺保证》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形,故本院应确认张腊梅对案涉1321室房屋享有足以排除强制执行的民事权益,对张腊梅关于不得执行案涉1321室房屋的上诉请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下： 一、撤销西宁市中级人民法院（2019）青01民初499号民事判决； 二、驳回韩高伟的诉讼请求。 一、二审案件受理费各100.00元，由韩高伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁得春 审 判 员 李雨田 审 判 员 商海英 二〇二〇年六月十五日 法官助理 程克文 书 记 员 冶 明