辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3687号上诉人（原审被告）：丛港，女，1970年7月14日出生，满族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：纪德栋，男，1965年4月3日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐金光，被上诉人的妻子。上诉人丛港因与被上诉人纪德栋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛港上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回纪德栋的诉讼请求或将本案发回重审；二、请求被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：租房当时约定租期一年，丛港租期届满前一个月（即2019年8月14日）确定不继续租房，因为承租人可随时解除合同。出租人不能提供满足正常用途的租赁房屋，水表没有分开，两家共用一个总表，热水器不热不能正常使用。合同第五条约定的拉门、滑道、牌匾架等都是丛港自己花钱买来安装的，纪德栋应该给予补偿。因房东不能提供符合正常用途的房屋，2019年8月21日停水停电给丛港造成经济损失。2019年8月21日，丛港到法院起诉解除合同，此案在审理之中。2019年12月18日本案第一次开庭，丛港把证人电话给了法官，丛港爱人去湾里派出所报警，袁警官接待丛港爱人，当时让房东把水表、电表分开，自己走自己的，房东说都分开了，丛港才签字。丛港入住三个月，想交水费找不到水表，给房东打电话时间是2018年12月8日，房东说楼上楼下两家共用一个总表，两家用多少吨水分摊，丛港爱人马上报警，时间2018年12月11日。袁警官接待丛港爱人，听完讲述称，双方是合同纠纷，说丛港可以打电话让房东把水表分开，要不就起诉，派出所没有权利处理此事。2019年12月21日，丛港到租房现场，前一天法官说丛港申请的证人要到现场，可丛港去了证人没到现场，法官就判丛港赔偿，丛港不同意，要找证人，法官说不用找证人了，水表没有分开。2020年1月8日让丛港上法庭，1月7日来电话说纪德栋病了不能到庭，一直等到2020年4月23日才第二次开庭，法官说证人不给丛港作证，还说证人名字不符，说袁警官没有处理过此事。对一审判决丛港不认同。纪德栋辩称,不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确。因为丛港到一直占用房屋，不给房租，2018年9月入住至今一直拖欠原告的水电费，多次催缴拒不交付，给原告带来了损失。而且上诉人提交的上诉请求不真实，双方原合同约定租期3年，第一年的租金是3万元，由于室内添加拉门、滑道等，所以第一年租金是28,000元，但是丛港提出租3年，且3年租金都为28,000元，后纪德栋无奈临时改合同，在合同上半部分空白处附加了“第二年年租金28,000元，租期不满，房租、押金不退”的内容。针对2019年丛港说8月14日确定不租，纪德栋不认可，丛港占用案涉房屋，不给水电费，从来没有通知过纪德栋不租。关于丛港说水表没分，一审法官已去案涉房屋拍了照片，总水表在一楼走廊公共区域，分水表在一楼，用总水表的吨数减去一楼分水表的吨数，就是丛港用水的数量，所以一楼和二楼的用水数量是可以区分的。关于拉门、滑道，都是纪德栋安装的，所以合同约定不允许拆走，丛港说法不真实。关于停水停电，丛港自2018年9月14日入住后，纪德栋多次催交水电费，丛港拒不交纳，导致2019年8月20日供电局停电，后纪德栋无奈替丛港垫付了水电费，因丛港的行为对纪德栋造成了经济损失。纪德栋向一审法院起诉请求：1.要求原被告之间签订的租房协议继续履行；2.要求被告支付2019年9月15日至2020年9月14日的租金28,000元；3.判令被告支付2018年9月15日至今拖欠的水电费1600元（以实际发生计算）；4.诉讼费、保全费由被告负担。一审法院认定事实：2018年9月15日，原、被告签订《协议书》，约定原告将知润山142#2-101下层租赁给被告。租期两年，年租金28,000元，一次性付清。押金2400元，作为履约保证金，如被告违反合同约定，原告可以从保证金中直接扣除应由被告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。第一年租期自2018年9月15日至2019年9月14日。在租期期满前二个月告知房东是否续租。第二年租金28,000元。一次性付清。租期不满，房租、押金不退。水、电、气费由被告交付。采暖费、物业费由原告交付。房内被告添加的厨房门和卧室门不得拆走，不得损坏，归原告所有。房内水、电、采暖、门窗、地面、墙面等不得损坏，如有损坏由被告修复。如转行或出兑、转租需经原告同意。电表起数为7.5，水表起数为6，钥匙3把，门卡1个。合同签订后，被告交付了2018年9月15日至2019年9月14日租金28,000元，原告将案涉房屋交付被告使用。第一年租期届满后，被告未交付第二年租金。被告于2019年10月5日搬离案涉房屋，但拒绝向原告交付房屋钥匙。被告以案涉房屋热水器给其造成人身损害为理由，已另案对本案原告提起诉讼。并要求在热水器伤害案件解决后，同意完成房屋交接。另查,案涉知润山142#2-101房屋分为一楼和下层房屋，原告共出租两户业主。被告所租赁的是下层房屋。在一楼走廊公用区域安装了总水表，总用水数为178，在一楼租户家安装了分水表，分水表用水数为57，被告所租赁的房屋未安装分水表。水费单价为每吨3.25元。被告所租赁的房屋安装了分电表，分电表数为2343.3。电费单价为0.5元。原告已经为被告垫付水、电费。一审法院认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定向被告交付房屋。双方对2019年9月至2020年9月期间的租赁费只约定一次性付清，未明确约定付款时间，但根据上一年度租金的交易习惯，被告应当在2019年9月15日向原告支付第二年的租金28,000元。被告未按期支付租金，构成违约。被告虽然已经于2019年10月5日搬离案涉房屋，但拒绝向原告交付钥匙，原告无法收回房屋，双方之间的租赁合同仍在继续履行中，尚未解除。故原告要求被告支付2019年9月15日至2020年9月14日的租金28,000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。按照合同约定水、电费应当由被告交付。关于水费，由于被告家未安装分水表，通过总水表数178，扣除水表起数6和一楼分水表数57，可以确定被告的实际用水量为115（178-57-6），水费单价为每吨3.25元，被告应支付水费373.75元（3.25元×115）。水费已由原告垫付，被告应当将此款支付给原告。关于电费，分电表安装在被告家，被告的电表数为2343.3，扣除起电数7.5，实际用电数为2335.8，电费单价为0.5元，被告应支付电费1167.9元（0.5元×2335.8）。电费已由原告垫付，被告应当支付给原告。被告关于合同载明的水、电起数不真实的意见，未提供证据加以证明，不予采纳。被告关于租赁时要求水表、电表必须分开的说法，鉴于双方在合同中并未明确约定原告需要给被告安装分水表，但通过总水表与一楼租户安装的分水表，一楼租户与被告的用水数是可以区分开的，被告以此认定原告没有履行合同义务，证据不足，不予采纳。被告关于案涉房屋中被告安装的拉门、滑道、牌匾架、押金要求原告退还的意见，因与合同中“房内被告添加的厨房门和卧室门不得拆走，不得损坏，归原告所有”以及“如被告违反合同约定，原告可以从保证金中直接扣除应由被告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用”、“租期不满，房租、押金不退”的约定不符，故不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、原告纪德栋与被告丛港之间签订的协议书继续履行；二、于判决生效后十日内，被告丛港给付原告纪德栋2019年9月15日至2020年9月14日期间的租金28,000元；三、于判决生效后十日内，被告丛港给付原告纪德栋水费373.75元、电费1167.9元，合计1541.65元；四、驳回原告纪德栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，财产保全费316元，由原告负担1元，由被告负担885元（笔误，应为855）。二审中，丛港提供了其与纪德栋的妻子徐金光之间的电话通话记录，欲证明2009年8月14日丛港与徐金光打电话告诉纪德栋和徐金光不再继续租赁案涉房屋。徐金光认可丛港拨打的电话系其手机号码，但否认丛港告知其不再续租房屋的相关事宜。鉴于该证据上无法显示双方通话的具体内容，不足以证明丛港已告知纪德栋、徐金光不租案涉房屋的事实，故对丛港提供的该份证据本院不予采信。对于丛港提供的其与徐金光之间的微信记录，徐金光对真实性并无异议，但因从该微信内容看不出丛港曾通知徐金光不再续租房屋的内容，故该证据无法证明丛港要证明的事实，本院亦不予采信。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，1.2019年12月22日，一审法官组织双方当事人到案涉租赁房屋内进行交接，双方当事人均确认房屋内设施完好无损，并确定了水表和电表数，但因丛港拒绝在交接笔录上签字并拒绝交付钥匙，致使交接未能完成。2.2020年6月11日，双方当事人交接了案涉房屋的钥匙及门卡。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为双方当事人签订的租房协议书应否继续履行，及丛港应向纪德栋交纳的房屋租金数额应如何确定。双方当事人签订的租房协议书约定的租赁期限为两年，在租期尚未届满时，丛港即搬离案涉房屋。一审法官于2019年12月22日组织双方当事人到案涉租赁房屋现场进行交接，双方均确认房屋内设施完好无损，表明丛港实际已不在案涉房屋内居住，但因丛港拒绝交付案涉房屋的钥匙，致使双方一直未能交接房屋。直到2020年6月11日，丛港将案涉房屋的钥匙交还给纪德栋，纪德栋恢复了对案涉房屋的实际控制，丛港完成了返还租赁房屋的合同义务，自此时起双方当事人以其行为解除了案涉租赁合同。租赁合同解除后，纪德栋要求继续履行合同的诉请即不应予以支持。对于租赁合同解除前的租金，因丛港一直未将案涉房屋的钥匙交还给纪德栋，导致纪德栋无法收回案涉房屋，以减少损失、获取收益，故对在此期间（即2019年9月15日至2020年6月11日，共计271天）的租金应由丛港承担，租金数额为20,789元（28,000元÷365天×271天）。本院对一审法院确定给付的租金数额依法予以调整。综上所述，丛港的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初6529号民事判决第三项；二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初6529号民事判决第一、四项；三、丛港于本判决发生法律效力之日起十日内向纪德栋支付租金20,789元；四、驳回纪德栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费540元(纪德栋已预交)，保全费316元，由纪德栋负担133元，丛港负担723元；二审案件受理费540元(纪德栋已预交)，由纪德栋负担133元，丛港负担407元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月十七日书记员 连亚妮