辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4069号上诉人（原审被告）：杨东升，男，1992年12月26日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李琳琦，辽宁谨思律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，辽宁谨思律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大连旺宇物业有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。法定代表人:于旦，该公司经理。委托诉讼代理人:苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。上诉人杨东升因与被上诉人大连旺宇物业有限公司（以下简称旺宇物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨东升上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判降低物业费的收费标准；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，但在履行过程中，被上诉人存在如下违约行为：1.协议约定的小区出入口为1个，实际却有3个；2.没有依约安排保洁人员上门收取垃圾；3.未依约提供24小时保安值班巡检；4.小区戏水池严重损坏，被上诉人未进行维修和养护；5.小区内停车无序、交通不畅；6.非小区人员、车辆随意进出。综上，上诉人请求将物业费的收费标准由3.5元/平方米/月进行下调。旺宇物业答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人没有任何证据证明出现了导致其拒交物业费的法定事项。且物业服务具有公共性和整体性特征。上诉人不按时交纳物业费，对于整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳物业费的业主也极为不公平。旺宇物业向一审法院起诉请求：杨东升立即缴纳自2016年2月1日起至2018年12月31日止的物业费37928元（住宅物业费34393.09元，车库物业费3535.41元），支付滞纳金10000元，合计47928元。一审法院认定事实如下：2014年8月，杨东升入住旺宇物业管理的小区，并与旺宇物业签订前期物业服务协议，协议约定，旺宇物业向杨东升提供物业服务，杨东升按照每月每平方米3.5元的标准向旺宇物业支付别墅的物业服务费，每月每平方米1元的标准向旺宇物业支付车库的物业服务费。物业服务费按年度交纳，第一年的物业服务费，业主与房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业服务费，在每个缴费年度首月的十日内缴纳。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。杨东升房屋建筑面积279.96平方米，车库面积103.81平方米。杨东升按期缴纳了2014年8月到2016年1月的物业费，尚欠自2016年2月1日起至2018年12月期间的物业费37928元（住宅物业费34393.09元，车库物业费3535.41元），2018年5月7日旺宇物业向杨东升送达了书面的催费通知单和法律函，要求杨东升缴纳拖欠的物业费，杨东升仍未缴纳。一审法院认为，旺宇物业与杨东升签订的前期物业服务协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据前期物业服务协议，旺宇物业与杨东升形成物业服务合同关系，物业公司应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约缴纳物业费。根据前期物业服务协议，案涉房屋的物业费为每月每平方米3.5元，房屋建筑面积为279.96平方米，案涉车库的物业费为每月每平方米1元，车库面积为103.81平方米，杨东升应缴纳2016年2月1日起至2018年12月止的物业费共37928元。关于旺宇物业主张杨东升支付违约金一节。一审法院认为，杨东升存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，旺宇物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑旺宇物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现旺宇物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。旺宇物业作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和杨东升每天的生活均与旺宇物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持旺宇物业的违约金主张。关于杨东升辩称其家花园墙体出现裂缝，上报后未予修理，房屋漏雨，维修不彻底，室内未维修等问题。一审法院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，杨东升以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。关于杨东升辩称旺宇物业不履行服务协议、服务承诺未兑现等问题，对此旺宇物业说明小区出入口的设计建设均是由开发商负责承建，并非由旺宇物业负责；对外来人员、车辆登记、安保、卫生、公共设施维护等问题，因物业服务具有公共性、整体性，上述问题属于一般违约，不构成拒绝缴纳物业费的理由；关于私搭乱建问题，应由相关执法机关处理，旺宇物业没有执法权；关于杨东升所述家中被盗问题，无法证明旺宇物业具有过错。一审法院认为，对于杨东升辩称主张，旺宇物业已经进行了合理的说明，同时物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。一审庭审中，旺宇物业表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，杨东升以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：杨东升自本判决发生法律效力之日起十日内支付大连旺宇物业有限公司物业费37928元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费998元（旺宇物业已预交），减半收取499元，由旺宇物业负担104元，杨东升负担395元。杨东升负担部分，于本判决生效之日起十日内给付旺宇物业。剩余499元，退回旺宇物业。本院二审期间，上诉人提交照片、视频证据，拟证明案涉小区内戏水池严重损坏；小区内车辆随意穿行、停车无序、交通不畅；相同收费标准小区的服务对比；垃圾两天无人收取；临时安装的保安岗亭无人巡更、值班。被上诉人对上述证据的拍摄时间不予认可，认为无法反映讼争期间的物业服务。本院认为，因上诉人无法证明上述证据的形成时间均发生在2016年2月1日至2018年12月31日期间，故，本院对上述证据均不予采信。被上诉人在二审未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。本案二审的争议焦点为上诉人是否应按上述服务协议所约定的3.5元/平方米/月的收费标准向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合双方当事人的诉辩观点及本案事实，被上诉人在讼争期间为上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人仅以被上诉人提供的物业服务有瑕疵为由要求降低物业费的收费标准，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。综上所述，杨东升的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元，由上诉人杨东升负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 迪审判员  王慧莹二〇二〇年六月二十三日书记员  牛超群