四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1343号 上诉人（原审原告）：江油市锦绣物业服务有限公司，住所地:四川省江油市金轮干道，统一社会信用代码915107817316339609。 法定代表人：赵蓉，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵军，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：肖其容，女，汉族，生于1982年9月5日，住四川省江油市。 上诉人江油市锦绣物业服务有限公司（以下简称“锦绣物业公司”）与被上诉人肖其容因物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院（2020）川0781民初804号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人锦绣物业公司的委托诉讼代理人赵军、被上诉人肖其容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦绣物业公司上诉请求：1.撤销四川省江油市人民法院（2020）川0781民初804号民事判决，增判肖其容向锦绣物业公司支付2013年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费共计10790.08元；2.判令肖其容向锦绣物业公司支付逾期付款违约金4738.94元；3.诉讼费由肖其容承担。事实和理由：一、锦绣物业公司在一审庭审结束后，新发现的证据足以证实其于2015年6月2日通过在肖其容的住所张贴“温馨提示”的方式催收欠款，锦绣物业公司对肖其容的给付之诉诉讼时效中断；二、根据《前期物业服务合同》，肖其容欠缴物业费的行为已构成违约，应向锦绣物业公司支付违约金。 肖其容答辩称：未收到过锦绣物业公司发出的催缴通知书；物业公司人员曾擅自进入其住宅，不应支付违约金。 锦绣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令肖其容向锦绣物业公司支付拖欠的2013年5月1日至2019年12月31日共计80个月的物业服务费11865.60元、上述80个月的垃圾清运费480元、上述80个月的车辆秩序维护费6400元等共计19225.60元，并承担逾期付款期间的违约金4738.94元；2.诉讼费由肖其容承担。 一审判决认定事实如下，锦绣物业公司系江油市滨江西苑小区的物业服务企业。肖其容系该小区10栋1单元17楼3号房屋的业主，该房屋建筑面积为185.40平方米。2010年3月9日，锦绣物业公司与江油市建工房地产开发有限公司（以下简称“建工公司”）签订《前期物业服务合同》，约定：建工公司选聘锦绣物业公司对滨江西苑二期项目提供前期物业服务；物业服务的内容包括物业楼宇共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，物业小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理，公共环境卫生（包括物业共用设施设备、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运），物业内交通、车辆停泊秩序管理等；根据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取物业服务费、其他有偿服务费；委托服务期限为2010年4月5日至本物业业主委员会成立之日止；物业服务费收费标准为高层住宅按建筑面积收取每月每平方米1元；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3%交纳违约金；车位使用费和保管费由锦绣物业公司按下列标准向车位使用人收取：汽车每月40元（注：此费用为车辆秩序维护费）。合同签订后，锦绣物业公司于2010年3月19日开始为该小区提供物业服务至今。肖其容于2012年入住该小区，并于2012年12月13日向锦绣物业公司交纳了2012年5月至2013年4月底的物业服务费及代收的垃圾清运费，同时向锦绣物业公司交纳了2013年1月至4月的车辆秩序维护费。肖其容自2013年5月1日起至今未向锦绣物业公司交纳物业服务费、垃圾清运费和车辆秩序维护费。庭审中，锦绣物业公司自认该小区的物业服务费实际系按每平方米每月0.8元收取。肖其容自认其自入住该小区一直有两辆汽车停放该小区。 一审法院认为，锦绣物业公司与建工公司签订的《前期物业服务合同》不违反我国法律的规定，合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对双方均有约束力。现锦绣物业公司为案涉小区提供了物业服务，肖其容应支付物业服务费。若肖其容认为其房子漏水未及时维护给其造成的损失是锦绣物业公司所致，可另案向锦绣物业公司主张。对于锦绣物业公司诉请的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费是否已过诉讼时效的问题。锦绣物业公司提交的张贴于“1703”号房门上的“温馨提示”仅显示其于2015年6月2日就肖其容所欠锦绣物业公司2015年4月30日之前的费用对肖其容进行了催收，但肖其容认为所张贴的房屋并非其居住房屋，锦绣物业公司也未提交其他证据予以佐证，对该证据不予采信。案涉前期物业服务合同未约定物业费缴费期限，但合同约定的物业服务费、车辆秩序维护费和垃圾清运费的收费标准均为以“月”为单位计算，应视为上述费用系按月收取。物业服务费的诉讼时效为三年，锦绣物业公司未举证证明其每年连续就肖其容所欠物业费等费用向肖其容进行了催收，现锦绣物业公司于2020年1月16日提起诉讼，故认定肖其容未交纳的2017年1月前的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费已超过了诉讼时效，该部分费用不予支持。对于锦绣物业公司主张的自2017年1月1日起至2019年12月31日的物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费的诉请，于法有据予以支持。肖其容应向锦绣物业公司支付物业服务费5339.52元（185.40㎡×0.8元/月/㎡×36个月）、垃圾清运费216元（36个月×6元/月）、车辆秩序维护费2880元（40元/月/辆×2辆×36个月），共计8435.52元。对于锦绣物业公司主张的违约金，物业服务合同未约定具体的缴费期限，锦绣物业公司也未进行及时催收，且锦绣物业公司在提供服务过程中，应加强与业主的沟通，虚心接受业主的合理化建议，不断提高物业服务水平，因此本院虑到整个小区的和谐，加之锦绣物业公司在提供物业服务过程中可能存在不尽业主完全满意之情形，对锦绣物业公司主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、肖其容于判决生效后十日内支付江油市锦绣物业服务有限公司物业服务费5339.52元、垃圾清运费216元、车辆秩序维护费2880元；二、驳回江油市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取199.5元，由江油市锦绣物业服务有限公司承担129.5元，肖其容承担70元。 二审中，锦绣物业公司向本院提交：该公司2014年11月至2020年5月向肖其容的催费通知7张及照片。拟证实该公司多次向肖其容主张权利，其对肖其容主张给付物业费的诉讼时效未过期。 肖其容质证认为：不认可锦绣物业公司所提证据的真实性。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.锦绣物业公司向肖其容主张的2015年4月1日至2016年12月31日的物业费、垃圾清运费、车辆秩序费是否已过诉讼时效；2.肖其容是否应承担违约责任。 一、关于锦绣物业公司向肖其容主张的2015年4月1日至2017年12月31日的物业费、垃圾清运费、车辆秩序费是否已过诉讼时效的问题。 物业服务系继续性履行合同，双方的债权、债务关系是在同一合同项下，一定期间内基于同一原因而产生，交付物业费属合同履行过程中持续定期发生的债务。各期履行的债务具有整体性和关联性。锦绣物业公司一直为案涉小区提供物业服务，肖其容系江油市滨江西苑小区业主，其与锦绣物业公司的物业服务合同关系持续存在，这种服务关系的存在，使双方的债权债务数额不断累积，诉讼时效的起算时点也相应变化。故，锦绣物业公司对肖其容主张物业费的诉讼时效期间，应从物业费最后履行期限届满之日起算。锦绣物业公司在本案中向肖其容提起的给付之诉并未超过诉讼时效。 二、关于肖其容是否应向锦绣物业公司承担违约金责任的问题。 双方签订的《前期物业服务合同》中虽约定业主从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。但合同中并未约定逾期之日的起算时点和3%违约金的计算基数。因此，双方在合同中关于违约金责任的约定不明，锦绣物业公司主张肖其容应承担违约金责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律错误。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省江油市人民法院（2020）川0781民初804民事判决； 二、肖其容于本判决生效后十日内向江油市锦绣物业服务有限公司物业支付2013年5月1日至2019年12月31日物业服务费、垃圾清运费、车辆秩序维护费共计19225.6元； 三、驳回江油市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费199.5元，由江油市锦绣物业服务有限公司承担50元，由肖其容承担149.5元；二审案件受理费188元，由江油市锦绣物业服务有限公司承担50元，由肖其容承担138元； 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  邱学南 审判员  宋 岩 二〇二〇年六月八日 书记员  李宏琳