北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47060号原告（反诉被告）:李润芳，女，1936年11月15日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王永胜，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）:胡瑾，女，1981年11月12日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁智鹏（胡瑾之夫），1982年12月2日出生。原告李润芳与被告胡瑾及胡瑾反诉李润芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李润芳的委托诉讼代理人王永胜，被告胡瑾的委托诉讼代理人丁智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李润芳向本院提出诉讼请求：判令胡瑾补交2018年12月12日至2019年11月12日的房屋租金22290.80元并按年利率6%支付2019年9月12日至实际支付之日止的利息；判令胡瑾支付违约金18000元；案件受理费由胡瑾承担。事实和理由：2016年12月12日，李润芳与胡瑾签订《北京房屋租赁合同》，约定李润芳将位于北京市西城区xxx室的房产出租给胡瑾，租期自2016年12月12日至2022年12月12日，月租金7500元，租金按季度交纳，每两年调整一次租金。后李润芳按合同约定向胡瑾交付了房屋。2018年12月，李润芳联系胡瑾，协商调整增加房租事宜，但胡瑾拒绝按合同约定调整增加房租，并坚持按照原租金标准向李润芳交纳租金。经李润芳多次联系胡瑾要求调整增加租金，胡瑾以各种理由拒绝。2019年9月16日，胡瑾向李润芳发送短信告知李润芳，其将在2019年11月12日之前搬离涉案房屋，租金只向李润芳交纳10713.20元。李润芳认为，胡瑾的行为属于违约，侵犯了李润芳的合法权益，为维护李润芳的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持李润芳的诉讼请求。胡瑾辩称并反诉称，李润芳主张的补交租金数额不清楚，补交租金数额的依据不知是如何计算的，违约金是如何计算的。李润芳称联系胡瑾要求调租被拒绝，李润芳是如何联系胡瑾的。双方合同约定每两年调整一次租金，但没有约定调整金额。合同履行中，李润芳提出调整租金，胡瑾问调至到多少金额，李润芳一直没有报价，期间还带人看房。时隔六个月后，李润芳提出房租租金调至每月9000元并称居住与否随你，还电话威胁胡瑾，要求胡瑾尽快找房子搬家。2019年9月16日，胡瑾扣除李润芳应承担的费用后，给付李润芳二个月的房租10713.20元，于2019年11月11日搬离出租房屋并通知了李润芳。合同履行中，胡瑾垫付税费8380.96元，李润芳至今未返还，也未向胡瑾提供租房发票，李润芳不开发票的行为属于违法。胡瑾在租住涉案房屋期间，多处设备设施损坏，李润芳要么拒绝维修，要么拖很久才修理，严重影响了胡瑾的正常生活，根据合同约定，李润芳应支付胡瑾垫付的维修费和酌情减少租金。综上，胡瑾提起反诉，要求1、判令李润芳返还押金7500元并按2019年中国人民银行同期年利率支付2019年11月11日至实际付清之日止的利息。2、判令李润芳支付违约金14667元（两个月的租金）及利息。3、判令李润芳返还房屋税费8380.96元及利息。4、判令李润芳提供2018年12月12日至2019年11月11日的房屋租赁增值税发票。5、判令李润芳就其侵权行为（违约、哄抬房价、隐瞒实情、颠倒黑白）向胡瑾书面道歉并赔偿损失2000元。6、判令李润芳就其不履行约定维修义务向胡瑾支付维修费及酌情返还租金3000元。以上利息均按中国人民银行同期年利率计算至实际付清之日止。7、反诉案件受理费由胡瑾负担。李润芳辩称，不同意胡瑾的全部反诉请求，请求依法驳回胡瑾的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李润芳为北京市西城区xxx号房屋的所有权人。2016年12月12日，李润芳作为出租方即甲方，胡瑾作为承租方即乙方，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：涉案房屋坐落于北京市西城区xxx，该楼房2室一厅一卫，建筑面积54.90平方米；房屋权属情况为：甲方对该房屋享有所有权，房屋所有权证书编号为西城字第14915号；房屋用途为住宅；房屋租赁期自2016年12月12日至2022年12月11日，共计6年；租金标准为每季22000元，支付时间为2016年12月12日，2017年3月12日，2017年6月12日，……每季一付，支付方式为甲方代理人直接收取，甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费等费用，房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担；甲方应于2016年12月12日前将房屋按约定条件交付给乙方；乙方添置的新物可由其自行收回；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于使用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金退还乙方并按月租金的200%支付违约金。乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。其他约定事项为：房屋租金每两年调整一次；乙方应更换锁，甲方不负责物品丢失责任；甲方确认该房屋地址近六年无小孩登记入学；甲方允许乙方小孩用该地址登记入学。合同签订后，胡瑾支付李润芳押金7500元。李润芳及胡瑾均认可胡瑾于2019年11月11日搬出涉案房屋，双方合同解除。胡瑾支付李润芳2019年9月12日至11月10日的租金10713.20元，李润芳表示收到此款。涉案房屋内留有胡瑾购买的洗衣机及热水器。李润芳主张其在租金调整前一个月已经通知胡瑾调租，并提供其子范越峰与胡瑾之夫丁智鹏之间的微信截图，范越峰：下月房子租金已满2年，租金需要调整了，你的小孩也已经顺利入学，也可看看其他更适合的房子住。丁智鹏：租金您打算调到多少。范越峰：今年租金涨的多，我自己租的房从7月份开始涨了1000元。因为咱们有合同，再加上那时你孩子办入学，我也就没说这事。丁智鹏：您的房子有别的用途或打算吗？因为看未来的房价形式可能不怎么好，如果您要收回或别的用途，我没意见的。范越峰：没有。胡瑾对微信截图的真实性认可，称其同意涨房屋租金，经双方多次沟通至2018年12月14日，李润芳始终未做出租金报价。胡瑾主张李润芳违约，未报调整租金价格，强行增加租金，在合同履行中带人看房，干扰其生活。提供了其夫丁智鹏与李润芳之子范越峰之间的微信截图，2018年12月14日：丁智鹏：房租转您卡里了，有空查收一下。范越峰：2万2已收到，但从下月开始不能再是这个价格了。2018年12月17日：范越峰：周末中介开始会带人看房。2019年6月10日，范越峰：电话你不接，房租9000元，住与否随你；胡瑾提供电话录音、图片、转账记录截图等。李润芳对微信截图、电话录音、转账记录截图的真实性认可，证明目的不予认可；胡瑾提供购买商品截图、阳台照片、维修服务单及单据，证明因李润芳不履行维修义务，胡瑾支付的维修费及购买商品的费用。李润芳对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为不能证明胡瑾支付该费用，也不能证明胡瑾将该费用用于维修，如果租赁房屋的附属设施损坏，胡瑾应联系李润芳，但胡瑾未提供联系过李润芳的证据。李润芳主张的22290.80元租金=（调整后月租金即9000元－合同约定的每季度租金22000元的三分之一即7333元）×11个月+（合同约定的每季度22000元租金的三分之二即14667元-胡瑾已付款10713.20元）。胡瑾支付李润芳租金10713.20元=14667元（二个月租金）-1954.80元（洗衣机款）-999元（燃气热水器款）-1000元（已支付的孩子上学费用）。本院认为，李润芳与胡瑾签订的《北京市房屋租赁合同》，强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，李润芳及胡瑾均认可双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月10日解除，本院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李润芳主张的租金及违约金、问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定房屋租金每两年调整一次，但对调整租金的数额及调整租金的比例没有明确约定。李润芳与胡瑾对调整租金的数额及比例始终未能达成一致意见，李润芳就租金调整至9000元，胡瑾不予认可。经本院向李润芳释明后，李润芳表示不申请对租金调整数额及比例进行评估，故本院将参照双方合同约定的租金标准、本案的实际情况及该小区同类户型同期的租金标准酌情予以确定调整后的房屋租金为月8000元。李润芳主张租金调整至每月9000元，依据不足，本院不予采信。李润芳要求胡瑾支付合理部分的租金，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。李润芳要求胡瑾支付2019年9月12月至2019年11月10日的租金未付部分即胡瑾已经扣除的洗衣机、燃气热水器及给付李润芳之子范越峰其子女上学费用。胡瑾支付范越峰其子女上学的费用，与本案不属同一法律关系，胡瑾不应予扣除。胡瑾购买的洗衣机及燃气热水器现在涉案房屋内，胡瑾全款扣除购买上述电器的费用欠妥，本院根据胡瑾购买的时间及使用年限酌定费用。李润芳要求胡瑾支付违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。胡瑾反诉要求李润芳返还保证金的主张，有合同依据，李润芳应予返还，胡瑾要求李润芳支付利息的主张，缺乏证据，本院不予支持。胡瑾要求李润芳支付违约金及利息的主张，胡瑾提供的证据不足以证明李润芳存在合同约定的根本违约的情形，胡瑾的该项主张，本院不予支持。胡瑾要求李润芳返还房租税费及利息的主张，提供了增值税发票及税收缴款书，根据租赁合同约定，房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由李润芳承担，胡瑾的该主张，理由正当，证据充分，本院予以支持。胡瑾要求李润芳支付利息的主张，没有合同依据，本院不予支持。胡瑾要求李润芳提供房屋租赁增值税发票的主张，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定，税务机关负责发票的管理工作，胡瑾的该请求属于税务机关的行政管理范畴，不属于人民法院管理的范围，本院对此不宜处理。胡瑾要求李润芳就其违约行为向胡瑾书面道歉的主张，因本案件系合同案件，胡瑾的该项请求系侵权案件的受理范围，本案不作处理。胡瑾要求李润芳赔偿损失的主张，缺乏证据，本院不予支持。胡瑾要求李润芳支付维修费用并酌情返还租金的主张，根据合同约定，胡瑾发现房屋及附属物设施有损坏或故障时，应及时通知李润芳修复，李润芳在7日内逾期不修复的，胡瑾代为修复，费用由李润芳负担。因维修房屋影响胡瑾使用的，应减少租金或延长租期。胡瑾未提供其通知李润芳修复房屋设施或故障的证据，也未提供因维修房屋影响其正常使用房屋的证据，胡瑾的该项主张，缺乏证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，胡瑾给付李润芳租金8837元。二、自本判决生效之日起7日内，李润芳返还胡瑾押金7500元。三、自本判决生效之日起7日内，李润芳返还胡瑾房屋租赁税费8380.96元。四、驳回李润芳的其他诉讼请求。五、驳回胡瑾的其他反诉请求。如果李润芳、胡瑾未按本判决指定的期间履给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由李润芳负担313元，已交纳；由胡瑾负担88元，于本判决生效之日起7日内负担。反诉案件受理费344元，由胡瑾负担191元，已交纳；由李润芳负担153元，于本判决生效之日起7日内负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年六月十八日法官助理  马小龙书 记 员  高 雅-2--1-