江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1551号上诉人（原审被告）：史凤华，男，1971年7月16日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：付国珍，女，1975年2月8日出生，汉族，住南京市栖霞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：崔波涛，江苏苏泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶根六，男，1953年5月25日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：叶正贵，男，1982年6月22日生，汉族，住南京市栖霞区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱世飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人史凤华、付国珍与被上诉人叶根六、叶正贵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史凤华、付国珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审案件定性错误，该案基础法律关系为民间借贷。1.双方之间的基础法律关系为民间借贷。被上诉人提供的证据中借条、抵押合同能够充分证明最初原上诉人的真实意思表示。2.上诉人提供的录音证据仅是在签订借款合同及抵押合同后的协商过程，且大都是在被上诉人的引导下形成，因此并不能代表最终协商结果，应该以书面证据为准。3.合同中第七条及第十四条能够确认双方借款抵押的事实，借款利率为月息1.5%。实际履行中也是由于无法办理抵押登记而采取的让与担保形式。4.被上诉人在2017年4月21日庭审过程中确认过收到借款本金的事实，明确双方基础法律关系为民间借贷。二、如果法院最终确认双方为房屋买卖合同关系，一审法院存在认定事实不清、责任分配不公、房屋基准价选择错误等明显误判。1.房屋借款及抵押合同均是由被上诉人提供，在签订借款以及抵押合同时，被上诉人是明知案涉房屋并非属于上诉人所有，也明知该房屋为集体土地拆迁后的安置房，在此情况下仍然自愿与上诉人签订借款及抵押合同明显存在重大过错。2.上诉人与被上诉人签订借款以及抵押合同之行为明显属于投机行为，不应受到法律保护。3、被上诉人是否具有购买案涉房屋的资格，一审对此并未查清。4.案涉房屋评估价值点不应为2018年6月1日。被上诉人于2017年就起诉要求解除合同，上诉人在2017年4月份也将本金返还给被上诉人，双方已解除了房屋买卖关系。5.一审判决上诉人返还被上诉人租金明显错误。被上诉人已经主张解除买卖合同并主张差价损失，差价损失已经涵盖了租金损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求法院支持上诉人的上诉请求。叶根六、叶正贵辩称，1、生效的终审裁定明确当事人之间的法律关系为房屋买卖合同关系。2、上诉人上诉认为责任分配明显不公的观点，与事实不符。上诉人一方故意违约，而致使合同目的难以实现，最终合同解除，应当承担损害赔偿责任。一审酌情上诉人就涉案房屋价值损失承担80%的赔偿责任，已公平公正的分配了各方责任。3、被上诉人在一审中主张以2018年6月1日作为涉案房屋价值评估基准日有合理依据，且不违反法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶根六、叶正贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间房屋买卖合同关系；2.判令史凤华、付国珍赔偿房屋差价损失102.04万元；3.判令史凤华、付国珍赔偿叶根六、叶正贵自2017年1月1日起按每年2万元计算至判决生效之日止的房屋租金损失；4.判令史凤华、付国珍承担本案的全部诉讼费、保全费及鉴定费。一审法院认定事实：案外人王美玲与史家海系夫妻，两人育有一女三子，即史爱鸣、史凤祥、史凤龙、史凤华，付国珍原为史凤华之妻。2007年8月16日，史家海、王美玲与史凤祥、史凤龙、史凤华签订房屋赠与合同一份，将史家海、王美玲夫妇位于南京市栖霞区共有的建筑面积为278.8㎡房屋，分别赠与史凤祥81.28㎡、史凤龙105.14㎡、史凤华92.38㎡；三受赠人均表示接受赠与的房产；双方约定赠与人在赠与合同签订十日内将赠与房屋交付三受赠人，并办理土地、房屋变更登记手续。该赠与合同于2007年8月20日经江苏省南京市栖霞区公证处公证，并出具（2007）宁栖证内民字第1014号公证书。因上述赠与房屋未依约办理土地、房屋变更登记手续，故2007年9月30日，包括上述房屋在内的栖霞区燕子矶街道燕子矶村渡二48-2号房屋拆迁时，史家海作为房屋产权人与栖霞区拆迁办签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》1份，该协议附件补充协议另约定，史家海申购的拆迁安置房中有一中套为付国珍所有，超出面积部分由付国珍承担，附属物补偿款中19945元归付国珍所有。后史家海依约，购买了位于神农路5号13幢1单元203室（即本案所涉203室房屋）、1805室、401室，12幢1单元1805室、1804室，8幢1单元503室，10幢1单元302室7套拆迁安置房，其中13幢1单元203室、1805室由史凤华居住使用。2014年1月21日，史家海去世。2014年3月25日，史凤华、付国珍向叶根六、叶正贵出具借条1份，载明：今借到叶正贵、叶根六70万元整，我自愿以203室作为抵押物，偿还方法详见《房屋抵押合同》。同日，史凤华、付国珍（甲方）与叶根六、叶正贵（乙方）签订《房屋抵押合同》1份，合同第一条：因甲方资金应急需要，乙方借款70万元给甲方，甲方愿意以其有权处置的203室房屋的全部权益抵押给乙方（作价77万元），以偿还借款。第三条：203室房屋系集体土地拆迁后的安置房，原为史家海所有，由甲方继承，是夫妻共同财产。第四条：上述房产的抵押价格77万元。第五条：乙方已于2014年3月25日一次性借给甲方70万元，在甲方将房屋产权过户给乙方，乙方立即再付给甲方7万元。第六条：甲方应在乙方付清借款将房屋有关手续、文件、票据交付乙方，甲方于2014年12月10日结清水电等一切费用后，再将房屋及钥匙交付给乙方。第七条：房屋产权证、土地证尚未办理，但因甲方及房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房作价抵押给乙方。在房屋产权主管部门允许办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房屋产权登记机关规定的期限内（90天）将房屋产权证、土地证直接办理为乙方名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后90天内交与乙方，所需费用由乙方承担。如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需费用由甲方承担。如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后90天内取得姓名为乙方的房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方借款还给乙方，按借款1.5%的月利率给付利息。乙方如在本房屋抵押合同成立后，无论办理房屋产权证、土地证及其过户手续与否，将此房出租，甲方不得以任何方式阻挠。在办理房屋产权证、土地证及其过户手续时，甲方应该给予配合。第十四条：如甲方故意隐瞒、欺骗此房屋的原产权所属人、现房屋实际所产权人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房。甲方需在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方借款还给乙方，按借款月利率1.5%给付利息。"合同备注：如甲方办理产权过户给乙方时，因乙方原因无法过户，责任由乙方承担，甲方只退还借款。该合同还对产权登记、争议解决等其他事项进行了约定。上述合同签订后，史凤华、付国珍将203室房屋交由叶根六、叶正贵收取租金直至2016年12月31日，后由史凤华、付国珍自行收取该房屋租金。2016年4月9日，一审法院受理了王美玲与史凤祥、史凤龙、史凤华、史爱鸣析产、继承纠纷一案，其时付国珍与史凤华尚为夫妻。经审理，一审法院于2016年11月7日作出（2016）苏0113民初2103号民事判决书（简称2103号判决书），对被继承人史家海遗留的遗产进行了分割，其中对203室房屋的权利义务判决确认由王美玲继承55%份额、史爱鸣继承45%份额，而史凤华无该房屋份额。一审法院判决后，史凤祥、史凤龙、史凤华不服，向江苏省南京市中级人民法院（简称南京中院）提出上诉。二审审理过程中，双方当事人于2017年1月5日自愿达成调解协议并经南京中院作出（2016）苏01民终10727号民事调解书（简称10727号调解书）予以确认，其中关于203室房屋的权利义务确认由史凤华享有、承担。2017年1月18日，叶根六、叶正贵在不知晓10727号调解书内容的情形下，以史凤华、付国珍未取得203室房屋权属，合同无法继续履行为由向一审法院提起诉讼，诉请：判令解除双方签订的《房屋抵押合同》，史凤华、付国珍向叶根六、叶正贵返还购房款70万元，并赔偿损失82.75万元，案件诉讼费用由史凤华付国珍承担。该案审理过程中，史凤华、付国珍于2017年4月7日向叶根六、叶正贵转账返还款项70万元。审理中，叶根六、叶正贵表示，双方之间的《房屋抵押合同》名为抵押合同，实为房屋买卖合同。经一审法院释明后，叶根六、叶正贵不变更诉讼请求，坚持按房屋买卖合同关系主张权利。一审法院经审理后认为，叶根六、叶正贵主张的房屋买卖合同关系缺乏基本事实依据，且经法院释明，拒不变更诉讼请求，遂作出（2017）苏0113民初294号民事裁定书（简称294号裁定书），裁定：驳回叶根六、叶正贵的起诉。叶根六、叶正贵对该裁定不服，向南京中院提起上诉。二审期间，南京中院另查明：1.在电话录音中，叶正贵问“你们从开始这个房子的归属都没有搞清，不是在骗我们吗，你们当时合同是怎么写的，可是明确保证房子是你们所有”，付国珍答“房子是归我们所有，如果房子不是我的，我怎么可能有材料给你们呢，我们提供材料给你们，那房子就是我的，因为材料都在我这个地方，对不对”。叶正贵再问“你后面怎么解决呢，法院判过了，这个房子要不是你的，你错把它卖给别人了，那你这个东西怎么解决，你把人家钱也收了，钱也用了，这个事怎么解决呢，那这个事就不解决，就拖着”，付国珍答“我没有说钱，你这样子，我们过来好好谈，解决这个问题，我跟你们道歉，这个事都是我们的错，我们周六见面好好谈”。2.付国珍在电话录音中称“在3年前，也就是在卖房子给你的时候，我们还没签字的时候，我找街道，街道愿意帮忙”；“如果真没有房子了，房子没有了，你们商量看看怎么处理，如果房子拿到手，能拿到，你拿走，我没有意见，如果家人凭良心讲也很不错，我拿了你们这个钱，也是买了房子，也没亏”；“…….这个房子原来卖给你的，现在说不卖给你那可定是我们没理”。3.史凤华在电话录音中称“当初你买房子，如果说没有公证书，我不给你看是我们不对，是我们骗你或者怎么说，但公证书是有的”。4.史凤华在微信中称“叶正贵你好，你来我们在（再）好好谈谈，这个房子已经几年了，我把钱给你，老是这样拖到也不是事情”。南京中院经审理后认为：首先，从《房屋抵押合同》约定来看，该合同虽然名为房屋抵押合同，但实际上包含了房屋买卖合同的主要条款，即房屋座落、价格、交付、违约责任等，叶根六、叶正贵签订该合同的目的在于取得讼争房屋的所有权，而并非抵押权。本案讼争双方之间未约定借款期限及未按约偿还借款的违约责任，亦未约定债务人到期不能清偿债务以案涉房屋作为担保。故认定讼争双方之间成立民间借贷事实，并约定以涉案房屋作为债务担保欠妥。其次，从双方之间的通话、微信往来记录来看，史凤华、付国珍对其与叶根六、叶正贵之间存在房屋买卖合同关系未持异议，双方只是就已达成的房屋买卖合同能否继续履行以及违约责任进行磋商，从中可以印证讼争双方之间签订上述《房屋抵押合同》的真实目的是买卖案涉房屋，故叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍于2014年3月25日签订的《房屋抵押合同》，结合案件事实和当事人诉辩意见，应认定叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍形成房屋买卖合同关系。据此，南京中院认为一审法院驳回叶根六、叶正贵的起诉存在不当，遂作出（2017）苏01民终9000号裁定书（简称9000号裁定书），裁定撤销了一审法院294号民事裁定，并指令一审法院审理。一审法院遂重新立了本案进行审理，审理中，叶根六、叶正贵以203室房屋经南京中院调解确认归史凤华所有为由，将诉讼请求变更为：判令史凤华、付国珍继续履行双方之间的房屋买卖合同协助叶根六、叶正贵将203室房屋的不动产权转移登记至叶根六、叶正贵名下；诉讼费由史凤华、付国珍承担。后因史凤华、付国珍一直未办理203室房屋不动产权登记，叶根六、叶正贵遂再次变更诉讼请求为本案诉请。本案审理过程中，经叶根六、叶正贵申请，一审法院依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（简称估价公司）对案涉房屋2018年6月1日的市场价值进行了评估。该估价公司于2019年9月10日作出（江苏）金宁达恒（2019）（房估）字第8008号《房地产估价报告》，其估价结果为：203室房屋在价值时点的市场价值为179.04万元，建筑面积市值平均单价为25167元/平方米。审理中，经一审法院多次调解，双方未能达成一致调解意见。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需另行举证证明。本案中，双方签订的《房屋抵押合同》实为房屋买卖合同，双方之间就203室房屋形成房屋买卖合同关系，业经南京中院作出的9000号裁定书予以认定，该裁定书已经发生法律效力，叶根六、叶正贵无需再另行就双方之间确为房屋买卖合同关系进行举证，一审法院对此予以确认，史凤华、付国珍仍然辩称双方之间系民间借贷关系，与生效裁判确认事实不符，亦无充分的事实和法律依据予以反驳，一审法院不予采信。现史凤华、付国珍拒绝承认双方之间的房屋买卖合同关系，就203室房屋亦拒绝办理不动产权证，更遑论继续履行合同协助叶根六、叶正贵办理不动产权的转移登记手续，且在案件审理过程中，史凤华、付国珍已将其收取的70万元购房款于2017年4月7日通过汇款返还给叶根六、叶正贵，即史凤华、付国珍明确以其行为表示将不履行双方之间的房屋买卖合同，史凤华、付国珍构成根本违约，叶根六、叶正贵据此要求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，203室房屋已由史凤华、付国珍收回，现叶根六、叶正贵主张史凤华、付国珍赔偿损失，合法有据，一审法院予以支持。关于叶根六、叶正贵损失的认定，尽管史凤华、付国珍已经将70万元房款返还给叶根六、叶正贵，但史凤华、付国珍一直否认双方之间的房屋买卖合同关系，叶根六、叶正贵在294号案件中主张以2017年1月5日为价值基准日进行评估房屋价格，史凤华、付国珍未予同意，且一审法院亦驳回了叶根六、叶正贵的起诉，现本案中，叶根六、叶正贵主张解除合同，并要求以本案诉讼过程中的2018年6月1日为价值基准日，对此一审法院认为，叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍之间系房屋买卖合同关系，如继续履行合同该房屋的价值应当均为叶根六、叶正贵所有，现房屋实际已为史凤华、付国珍占有，叶根六、叶正贵要求判决解除合同，并主张法院判决解除合同前的时间点为价值基准日，均不违反法律规定，故一审法院对该价值基准日予以确认。现经依法评估，该价值时点203室的价值为179.04万元，该价值可以作为叶根六、叶正贵计算损失的依据，扣减双方约定的203室房屋价格79万元，一审法院对叶根六、叶正贵的房屋价值的损失认定为102.04万元，但叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍签订的系《房屋抵押合同》，说明叶根六、叶正贵对签订合同时203室房屋尚不具备上市交易条件系明知，且当时203室房屋亦未办理产权登记，购房通知书亦为史家海的名字，而叶根六、叶正贵所主张的史凤华、付国珍向其出示的公证书亦系史家海原房屋的面积赠与部分给史凤华，而非对拆迁安置后的203室房屋赠与给史凤华，事实上一审法院作出的2103号民事判决也认定史凤华就203室无相关份额，故应当认定叶根六、叶正贵购买203室房屋室未尽到足够的审查和审慎义务，叶根六、叶正贵就此亦具有相应过错，应当减少史凤华、付国珍的赔偿责任，综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及系史凤华、付国珍违约解除合同的情形，且考虑到认定叶根六、叶正贵具有过错减少史凤华、付国珍赔偿责任则将导致史凤华、付国珍从其不诚信的违约行为中获利的后果，一审法院酌情确认史凤华、付国珍就叶根六、叶正贵房屋价值损失承担80%的赔偿责任即816320元。关于叶根六、叶正贵主张的租金损失，一审法院认为，在合同解除前，租金应当由叶根六、叶正贵收取，史凤华、付国珍强行收回房屋及收取租金不当，但叶根六、叶正贵自2017年4月7日收取了史凤华、付国珍返还的购房款，在此之后，叶根六、叶正贵应当只能主张史凤华、付国珍赔偿其房屋差价损失，再主张房屋租金不当，故一审法院酌情认定自2017年1月1日至2017年4月7日的租金应当由史凤华、付国珍支付给叶根六、叶正贵，经计算应为5384元（20000元/年÷12月/年×3个月+20000元/年÷365天/年×7天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍之间的房屋买卖合同关系；二、史凤华、付国珍于判决生效之日起七日内赔偿叶根六、叶正贵损失816320元；三、史凤华、付国珍于判决生效之日起七日内返还叶根六、叶正贵租金5384元；如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。四、驳回叶根六、叶正贵的其它诉讼请求。一审案件受理费14063元，由叶根六、叶正贵负担1966元，付国珍、史凤华负担12097元；评估费14800元，由叶根六、叶正贵负担2960元，付国珍、史凤华负担11840元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《房屋抵押合同》，已被发生法律效力的裁判文书认定双方之间就涉案房屋形成的法律关系为房屋买卖合同关系，现上诉人史凤华、付国珍在二审中未能提供相反证据足以推翻该事实，故其上诉主张本案基础法律关系为民间借贷，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋市场价值评估基准点的问题。本案中，史凤华、付国珍一直未能协助叶根六、叶正贵将涉案房屋过户至被上诉人名下，并以其行为明确表明不履行双方之间的房屋买卖合同，致使不能实现合同目的，史凤华、付国珍构成违约，故叶根六、叶正贵要求其承担赔偿损失责任，于法有据，应予支持。一审法院依申请依法委托鉴定机构并以叶根六、叶正贵2018年6月1日提起本案之诉时间为房价基准日，对涉案房屋的市场价值进行评估，该市场价值作为计算叶根六、叶正贵损失的依据，并无不当。且，一审亦考虑到双方合同履行情况、当事人的过错程度以及房价上涨预期利益等因素，酌定上诉人史凤华、付国珍就叶根六、叶正贵房屋价值损失承担80%的赔偿责任，较为公平合理。故史凤华、付国珍认为房屋评估基准点时间选择错误，责任分配不公的上诉理由，不能成立，本院不予采信。关于租金返还的问题，因史凤华、付国珍返还购房款之前，双方约定涉案房屋出租的租金由叶根六、叶正贵收取，故一审支持被上诉人叶根六、叶正贵要求上诉人史凤华、付国珍给付2017年1月1日至2017年4月7日的租金5384元，并无不当。本院予以支持。综上，史凤华、付国珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14063元，由史凤华、付国珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年六月一日法官助理  孙成艺书 记 员  戴 苗