湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终237号上诉人（原审被告）：雷元生，男，1947年9月21日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：莫昌龙，湖北驰华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈青松，男，1989年5月2日出生，汉族，住松滋市。委托诉讼代理人：秦立新，松滋市洈水法律服务所法律工作者。上诉人雷元生因与被上诉人陈青松买卖合同纠纷一案，不服湖北省松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷元生及其委托诉讼代理人莫昌龙、被上诉人陈青松及其委托诉讼代理人秦立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷元生上诉请求：一、依法撤销松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1727号民事判决书或发回重新审理。二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：2018年5月4日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖和宅基地出让协议书》。被上诉人主张撤销该协议应返还原物，而上诉人的旧房子已不存在了。第三人杨业文牵头拆除了该旧房子。旧房子的保管义务应是被上诉人。上诉人的土地使用权证从交付之日起，用益物权由被上诉人享有，保管和使用的权利义务均由被上诉人享有。因此，请二审法院依法撤销松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1727号民事判决书。被上诉人陈青松辩称:1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请二审法院予以维持，驳回上诉。2.上诉人的上诉理由依法不能成立。其主张旧房已交给被上诉人保管使用不符合客观实际，因为该房屋是土砖危房一直闲置在红线公路旁，长达20年之久没有人居住，没有任何保管和使用的价值，仅仅是因该宗土地临省级公路才发生被上诉人想购买上诉人该宗土地重新建房的意愿。3.该土砖危房的拆除，被上诉人毫不知情，是事后得知第三人应从上诉人本人的要求拆除。不存在被上诉人指使第三人杨业文拆除旧房，一审证人证言中已经确认。4.由于该宗土地被国土部门依法认定为红线内建筑，不符合建房规划要求，对该宗土地已经下达了不能建房的行政告知书。根据上诉人和被上诉人签订的买卖合同第六条的约定，已经符合双方解除合同的约定要件，因而被上诉人要求解除合同返还预付款10万元符合约定条件，一审法院判决是正确的。陈青松向一审法院起诉请求：1.判令依法依约解除原、被告于2018年5月4日签订的《房屋买卖和宅基地出让协议书》；2.判令被告返还原告预付款10万元并支付违约金2万元；3.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭放弃要求被告支付违约金2万元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年5月4日，原告陈青松与被告雷元生签订《房屋买卖和宅基地出让协议书》，协议书约定：甲方雷元生将其所有的位于本市××××房屋及宅基地以18万元的价格出让给乙方陈青松；乙方先付10万元，甲方将土地使用证暂时交给乙方去办证，如果乙方办好建房有关证件，必须在动土之前付清余款8万元。如拖欠余款8万元，乙方必须给付甲方违约金2万元，甲方并有权终止此协议；如不能办证或不能建房，乙方退回甲方的土地使用证，甲方退还乙方的10万元，通过银行转账一次性退清。双方于同年5月7日签订补充条款，内容为“1.此协议补充第一条宅基地包括隔壁张艳所占用的51.6㎡在内（占用房屋地基面积协议），乙方交清余款8万元后，此协议一同交与乙方陈青松。2.全部壹拾捌万元成交款付清后，乙方陈青松方可动工拆除旧房屋与新房建筑施工。”原告于当日通过农业银行给被告转款10万元。嗣后，原告向松滋市人民政府申请建设用地，松滋市人民政府于2018年12月1日向原告发出松土建集字〔2018〕第0075号松滋市城乡居民建设用地批准通知书。原告在向国土资源局申请建房过程中被告知该宗土地因在省级公路两侧红线内不准拆后重建。松滋市国土资源局洈水分局于2019年7月9日作出关于松土建集字〔2018〕第0075号松滋市城乡居民建设用地不能建设的情况说明。同时查明，案涉房屋系被告雷元生于1983年从他人手中购买，为砖木结构平房。购买后，雷元生办理了土地使用权证，从2011年被告搬离后，该房屋一直闲置，于2019年4月1日由案外人杨业文拆除。一审法院认为:原、被告签订的《房屋买卖和宅基地出让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现因被告出让给原告的该宗宅基地不能建房，符合原、被告所签订的协议书约定解除合同的情形，即“如不能办证或不能建房，乙方（原告）退回甲方（被告）的土地使用证，甲方退还乙方的10万元，通过银行转账一次性退清。”故原告主张解除合同并要求被告返还预付款10万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。案涉房屋系被案外人拆除，原、被告对此事实均已认可，被告可另行向侵权人主张权利。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告陈青松与被告雷元生于2018年5月4日签订的《房屋买卖和宅基地出让协议书》。二、被告雷元生于本判决生效后十日内返还原告陈青松预付款10万元。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告陈青松负担200元、被告雷元生负担1150元。二审中，上诉人雷元生以“为了查明案件事实”为由申请追加第三人杨业文参加诉讼，对此，被上诉人陈青松不同意追加杨业文，认为杨业文与本案没有任何法律关系，根据合同相对性，房屋买卖只是买受人和出卖人之间的关系，根据上诉人的要求拆除房屋和本案买卖合同是另一法律关系，请法院驳回上诉人追加杨业文为第三人的申请。合议庭对上诉人追加第三人杨业文参加诉讼的申请经审查认为，本案审理的是买卖合同纠纷，案涉房屋是否被案外人拆除涉及不同民事主体及民事法律关系，一审已告知可另行提起诉讼并无不当，合议庭已当庭口头裁定，驳回其申请。上诉人雷元生在二审中提交以下证据：证据1、第三人杨业文户籍信息，拟证明第三人杨业文的身份。证据2、房屋建设用地使用证，拟证明洈水镇（原西斋镇）团山村六组15-01-334号房屋面积180.26平方米属上诉人所有。证据3、证明、通话录音，拟证明2019年9月26日洈水镇团山村民委员会证实2019年4月1日陈青松、杨业文擅自拆除上诉人的房屋，第三人承认拆除了上诉人的房屋。证据4、协议书补充条款，拟证明上诉人、被上诉人、第三人签字认可的补充条款第2款清楚载明全部18万付清后，被上诉人才能拆除旧房屋。证据5、民事起诉状，拟证明被上诉人在一审时提供的民事起诉状载明被上诉人支付10万元是房屋款，诉讼请求及第三面表述一致。证据6、录音记录，拟证明2020年5月4日代理人与杨业文的对话录音证明杨业文拆上诉人的房屋是被上诉人叫杨业文拆的，是被上诉人与第三人的共同行为。被上诉人陈青松的质证意见：证据1没有异议。证据2真实性无异议。证据3证明的真实性无异议，对证明目的有异议，是上诉人跟村委会打电话反映后，村委会才作出的这个证明，村委会本身不知道是杨业文和陈青松拆除房屋；从录音文字记载来看旧房是上诉人雷元生叫杨业文拆的。证据4不是新证据，不能达到其证明目的，房子本身不是陈青松拆除的。证据5，10万元确实是先预付的房屋款，房屋不是被上诉人拆的，不存在退款时被上诉人还房，该房屋是危房空置在红线内20多年无人居住，已经是墙倒屋塌，没有任何保管和使用价值，不能达到其证明目的。证据6没有明确说明是陈青松要杨业文拆屋，不能达到其证明目的。被上诉人陈青松在二审中没有提交新证据。综合当事人的举证、质证意见，本院对上诉人雷元生在二审中提交的证据审查认为：证据1系案外人的身份证明，与本案不具有关联性。被上诉人对证据2的真实性无异议，本院予以确认。证据3、6关涉案外人拆房之事，已告知可以另行诉求。证据4、5不属于新证据。除一审“同时查明”部分外，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：原审原告陈青松向一审法院起诉提出的是解除案涉合同等诉讼请求，并非雷元生上诉所称陈青松主张撤销案涉协议，一审认定案涉《房屋买卖和宅基地出让协议书》合法有效、陈青松系依约解除合同具有事实和法律依据。关于雷元生主张应返还原物的上诉理由，因案涉房屋是否被案外人拆除涉及不同民事主体及民事法律关系，一审已告知其可以另行诉求，不必在本案二审中一并处理。综上，雷元生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人雷元生负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年六月三日书记员  邱 爽