江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1668号上诉人（原审原告）：杨秀秀，女，1990年5月1日出生，汉族，山东省阳谷县人，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：刘朋，江苏颐华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州雅居乐置业有限公司，住所地江苏省苏州相城经济技术开发区永昌泾大道1号漕湖大厦21层2108室。法定代表人：徐渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：常玉香，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶柳，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：胥宝林，男，1990年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张建，上海方本律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴翠婷，上海方本（苏州）律师事务所律师。原审第三人：王乐，女，1985年3月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人杨秀秀因与被上诉人苏州雅居乐置业有限公司（以下简称雅居乐公司）、胥宝林、原审第三人王乐房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初1465号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨秀秀上诉请求：撤销原审判决，改判支持杨秀秀的诉讼请求，诉讼费由雅居乐公司、胥宝林承担。事实和理由：1.胥宝林在一审中提供的其与杨秀秀的微信聊天记录截图系剪辑而成，一审仅向杨秀秀核对其微信号及微信名称，并未对微信聊天记录原始载体进行核查，属认定事实错误。2.杨秀秀对于胥宝林在一审中提供的承诺书照片真实性予以了否认，因胥宝林提供证据较多，我方未能当庭充分质证并于庭后提交了补充质证意见，但一审却认定我方并未对证据进行回复。此外承诺书显示杨秀秀签字在先，而胥宝林却将承诺书交给了杨秀秀带走，仅以发送照片的行为来接受承诺书，显然不合常理。在没有原件的情况下，仅以照片作为判决依据，过于草率。3.胥宝林提供的通话录音真实性我方是不予认可的，不应作为判决依据。4.王乐与雅居乐公司存在多笔资金往来，存在雅居乐公司与销售人员违法增加销售房价情形，一审对此未予查实。5.即便案涉房屋存在更名情形，雅居乐公司多收取杨秀秀160190元亦无相应依据。6.证人王某在一审中表示其系代雅居乐公司销售涉案房屋，与胥宝林所称其代王乐销售涉案房屋相矛盾。胥宝林在收到杨秀秀支付的房款后向雅居乐公司支付了379096元，至少能证明雅居乐公司认可胥宝林代收房款的事实，该行为表明胥宝林有权代表雅居乐公司向购房人收取房款，与雅居乐公司庭审中陈述对胥宝林收取杨秀秀房款事实不知情相矛盾。7.原审追加王乐作为本案第三人参加诉讼，却在被告及第三人均缺席的情况下作出判决过于草率。胥宝林辩称，1.在2019年4月15日的庭审中，胥宝林在法庭上向杨秀秀及法庭出示了微信聊天记录的原始载体，庭审笔录亦对原始载体出示情况予以记载，该微信聊天记录至今仍保存在胥宝林手机上。按照常理，杨秀秀作为聊天记录显示的一方，其对于涉及交易的相关聊天记录应当妥善保管并进行核实，但其却对于庭审中已经出示过的证据矢口否认，违反诚信原则。2.一审庭审中，杨秀秀对于照片中承诺书的真实性已经予以了认可。杨秀秀在与相关工作人员的电话沟通过程中，其所述系其真实意思表示，并不因通话相对方的身份而有所区别。3.杨秀秀所称雅居乐公司与其他销售人员违法增加销售房价的情形，属其主管臆断，并无任何证据证明。4.对于相关款项的支付及原因我方均已在一审中作出了相应的解释，并提供了相应的证据予以证实。5.相关被告、第三人未参加庭审系基于案件已经进行了审理的情况而作出的对自身权利的处分，王乐作为第三人也已经向法庭提供了书面情况说明，不参加庭审不影响案件审理。雅居乐公司述称，1.杨秀秀在购房时已明确知晓房屋价格为1941810元，除约定房款外，雅居乐公司未收取过杨秀秀的其他任何款项。2.雅居乐公司从未委托胥宝林代为收取杨秀秀的购房款，雅居乐公司与胥宝林之间的经济往来与杨秀秀无关。杨秀秀所称“胥宝林在收到杨秀秀支付的房款后向雅居乐公司支付了379096元”不属实。就涉案房款，我方仅从王乐处收到970905元，从杨秀秀处收到970905元，并未收到过其他款项。3.关于杨秀秀与胥宝林、王乐之间的经济往来及沟通情况，我方不知情。杨秀秀向一审法院起诉请求：雅居乐公司、胥宝林共同返还杨秀秀购房款160190元。一审法院认定事实如下:2018年11月，杨秀秀与雅居乐公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定雅居乐公司将位于苏州市相城经济开发区房屋出售给杨秀秀，总价款为1941810元。2018年11月18日，杨秀秀支付雅居乐公司定金20000元。2018年11月20日，杨秀秀向雅居乐公司出具《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》，该表中明确记载：申请变更原因为员工购房，申请更名。原认购者为王乐（身份证号），认购日期为2018年10月22日，现更名为认购者杨秀秀，更名前后的成交楼价均为1941810元。杨秀秀在业主签名确认处予以亲笔签名。2018年11月24日，杨秀秀通过银行转账向胥宝林（雅居乐公司的销售人员）支付1131095元。2018年11月27日，杨秀秀分3笔向雅居乐公司转账支付200000元、350905元、400000元，合计950905元。2018年11月27日，雅居乐公司作为销售方向杨秀秀作为购买方开具金额为1941810元的江苏增值税普通发票一份。2018年12月6日，杨秀秀与雅居乐公司签订正式合同并网签备案。涉案房屋未到交房期限未予交付。现杨秀秀认为根据合同及发票金额，其多支付被告的160190元应予返还，故诉至一审法院。另查，2018年10月，雅居乐公司与案外人王乐就涉案房屋以1941810元的总价签订《苏州市商品房买卖合同》。王乐共向雅居乐公司支付房屋价款970905元。再查，杨秀秀使用的微信号为×××，名称为Amy。11月23日，杨秀秀通过微信向胥宝林发送信息：“转账前需要出示一份雅居乐新乐府12栋1605的转让书给我，并保证我可以和开发商顺利签约并更改发票名字”、“那你们帮我查看房产局那边显示的信息，1605那套有没有王乐的名字”，杨秀秀并于当天通过微信向胥宝林发送“承诺书”照片，其内容如下：本人杨秀秀，身份证，于2018年11月18日认购的雅居乐新乐府12-1605室，定金2万元，承诺于2018年11月25日前补足970905（含定金）+1131095，违约的一切责任本人承担！杨秀秀及案外人王某在该承诺书上签名确认。2018年11月24日杨秀秀发送信息：“雅居乐同意帮你们自己员工更名，既然确保没风险，应该可以给我盖章，我钱转给你，确保更名成功后才可以把钱转给王乐。”“那我现在过去，你让王某写”。2018年11月27日，胥宝林向杨秀秀发送信息“网签需要等你付完全款送审”、“剩下来的钱今天要刷到雅居乐账户。”“好的”……以上事实，由当事人提供的各方身份信息、企业信息表、《苏州市商品房买卖合同》、《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》、银行转账凭证、江苏增值税普通发票、微信聊天记录、杨秀秀出具的承诺书照片等证据及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。审理中，胥宝林另向一审法院举证：1、2018年10月31日，原购房人王乐出具的委托书一份，证明王乐委托胥宝林对涉案房屋办理出让、变更手续，代收相应款项的事实。2、2018年11月18日杨秀秀姐夫的短信记录“谢大哥，帮你跑了好几次了，上面意思少211万只会不愿意卖，也是醉了”“210不行的话，我们在水漾花城买了，谢谢你，热情招待”“水漾总价比你便宜几万，跟他们说新房子好，早上跟他们说210万，现在多一万，我也不能说下去了，210万我们就来了，一次今天给你”；杨秀秀和雅居乐公司客服于2018年12月25日的电话录音及文字整理材料各一份，证明杨秀秀在购买涉案房屋时知悉房屋为更名房，且总价为2102000元，与雅居乐公司的合同价格1941810元相差160190元。经质证，杨秀秀对委托书真实性不认可，杨秀秀认为系从雅居乐公司购买涉案房屋，并不知晓胥宝林代第三方情形。对短信记录真实性不予认可。对通话录音庭审中胥宝林表示客服系其安排的人员，而非雅居乐公司的客服人员，对证据来源，合法性均不认可。雅居乐公司认为无法确认委托书的真实性。对杨秀秀姐夫的短信因与雅居乐公司无关，无法核实真实性。对于录音因我公司并未指定客服人员与杨秀秀进行该证据所述对话，无法核对其真实性。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人双方举证情况并结合庭审调查可以认定雅居乐公司按其与杨秀秀签订的涉案房屋商品房买卖合同约定的总价款收取杨秀秀1941810元（原购买人王乐已支付的970905元+杨秀秀支付的定金20000元+杨秀秀支付的950905元），未额外收取杨秀秀其他款项，杨秀秀主张雅居乐公司退还多收取的160190元没有客观依据。理由如下：1、除雅居乐公司确认收到杨秀秀上述1941810元外，杨秀秀未能举证证明向雅居乐公司支付其余款项的事实。2、杨秀秀主张2018年11月24日支付给胥宝林的1131095元，系受雅居乐公司指示且胥宝林收款系履行职务行为，但对此事实未能提供有效证据证实，两原审被告均予以否认。杨秀秀与胥宝林之间的微信聊天记录，杨秀秀当庭确认该微信账号系其本人使用，但对于微信中2018年11月23日出具的承诺书表示签名是其所签，但内容记不清，也未在规定期限内回复一审法院出具该承诺书的相关情况。再次开庭时杨秀秀明确不记得了没法回答。一审法院认为上述微信发生于杨秀秀支付除定金外绝大部分款项之前，能较真实的反映当时的客观情况，具有较强的证明效力，根据双方之间的微信“我钱转给你，确保更名成功后才可以把钱转给王乐”，明显可看出该1131095元系当天杨秀秀主动要求支付给胥宝林，并要求胥宝林在更名成功后将钱转给原购房者王乐，并未最终要求交至雅居乐公司。故杨秀秀及其代理人庭审中对此的陈述与客观事实明显不符，一审法院不予采信。3、根据杨秀秀本人于2018年11月23日通过微信出具的承诺书，明确承诺2015年11月25日前补足970905元（含已付的20000元定金）+1131095元，实际杨秀秀也按此承诺的付款金额于2018年11月24日向胥宝林支付1131095元，于2018年11月27日向雅居乐公司支付950905元，加上已支付的定金20000元，即为承诺书中的970905元。杨秀秀的行为足以认定其本人完全知晓共需支付2102000元才能实际从原购买人王乐手中成功购得涉案房屋，且其中雅居乐公司应收取的购买价为1941810元。4、根据杨秀秀于2018年11月20日签名确认的《上海公司更名申请表（苏州新乐府雅居乐项目）》，可证实杨秀秀完全知悉更名前后的成交楼价均为1941810元，即雅居乐公司应收取的价款为1941810元，杨秀秀共支出的2102000元中只有1941810元为房屋购价款，按此价款，在杨秀秀支付20000元定金及2018年11月24日的1131095元后，杨秀秀最后一次于2018年11月27日支付至雅居乐公司账户的款项应为790715元（1941810元-20000元-1131095元），而事实上，杨秀秀在此基础上在之后的付款中仍按其承诺书金额支付胥宝林1131095元、支付雅居乐公司970905元，且970905元是雅居乐公司最后一次收取杨秀秀购房款。5、胥宝林提供的杨秀秀与雅居乐公司客服于2018年12月25日的通话录音，虽该录音并非雅居乐公司授权其客服所为，但也可以印证杨秀秀对于实际需要支付2102000元总价款才能自原购房者王乐处成功购得涉案房屋的事实自始至终是明知的，只是认为雅居乐公司销售人员当初承诺的总价款确保低于开盘价没有兑现，感觉受欺骗。综上所述，杨秀秀在向雅居乐公司购买涉案房屋时明确知晓已被案外人王乐以1941810元所订购，在此情况下，杨秀秀同意以2102000元的实际总价自原购买者王乐处更名获得房屋，其中支付至开发商雅居乐公司的购房价为1941810元。雅居乐公司按合同约定价款收取杨秀秀上述房款，并未收到杨秀秀任何其余款项。杨秀秀主张雅居乐公司退还多支付的160190元，没有客观依据，不予支持。杨秀秀另主张胥宝林收取杨秀秀款项系代雅居乐公司收取，履行的是职务行为，但对此未能举证证明，且在杨秀秀第一次支付雅居乐公司定金20000元知悉开发商收款方式，亦没雅居乐公司授权的情况下，杨秀秀按其出具胥宝林承诺支付胥宝林款项的行为系其个人之间的经济往来，杨秀秀现主张胥宝林因履行雅居乐公司的职务行为而承担返还责任，于法无据,一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决：驳回杨秀秀的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3504元，由杨秀秀负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，一审庭审中杨秀秀对于胥宝林提供的承诺书照片签名确认系其签名，但其称承诺书内容其不记得了，并表示庭后7日内提供杨秀秀为何会将承诺书拍照后发送给胥宝林的意见。后杨秀秀向一审法院提供书面意见称其不认可该承诺书真实性。此外，一审中法庭询问杨秀秀为何在明知房屋价格的基础上对外转账共计2102000元，杨秀秀陈述：不知道，是胥宝林要求我这样支付的。上述事实由一审庭审笔录及质证意见书予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，杨秀秀作为购房人，对于涉房屋买卖重大事项，理应清楚其对外支付款项的性质和用途，如按其所述其仅应支付房款1941810元，则其存在超付行为，其在一审中对于超付行为仅称“不知道”，未作出合理解释，有悖常理。杨秀秀将部分购房款支付至雅居乐公司账户，其余购房款支付至胥宝林个人账户，不同于正常商品房交易的房款支付行为，杨秀秀亦未就此作出合理解释。一审中，胥宝林、雅居乐公司提供了包括更名申请表、承诺书、微信聊天记录、通话录音在内的一系列证据，虽证据中有部分并非原件或存在瑕疵，但证据间相互印证，能够证明杨秀秀、王乐之间达成更名买房的约定、并由胥宝林代为收款的基本事实，而杨秀秀对于其出具承诺书、在更名申请表上签字、微信聊天记录内容、录音证据均未作出合理解释，亦未积极提供相反证据，综合以上情况，一审法院采信胥宝林、王乐的陈述，并无不当。杨秀秀主张雅居乐公司、胥宝林返还相应款项，违反诚信原则，且无相应依据，本院不予支持。综上所述，杨秀秀上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3504元，由上诉人杨秀秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年六月八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。