贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1130号上诉人（一审被告）:潘大勋，男，苗族，1980年11月2日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。被上诉人（一审原告）：重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司，住所地：丹寨县龙泉镇中华南路298号1单元7号。法定代表人：陈科，系公司负责人。上诉人潘大勋因与被上诉人重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司（以下简称：诚科物业贵州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院（2019）黔2636民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。潘大勋上诉请求：1、请求二审法院将本案发回重审或依法改判；2、判决被上诉人减收上诉人的物业服务费，减收幅度40%以上，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人的合法权益。1、被上诉人未能按照《协议》的约定提供相应的物业管理服务。2、被上诉人从未按照《协议》的约定提供公共照明服务，3、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。4、被上诉人为了达到自己牟取利益的目的，蒙骗广大业主，私自编造与房开公司签订假合同，签订合同的公章有伪造嫌疑，应被确认无效合同。5、被上诉人所收取之物业费用未依法公示，未用于小区公共事业。综上，一审判决并未考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人应负的责任，判决上诉人全额支付相关的物业管理费及违约金明显不公正，应予以纠正。诚科物业公司贵州分公司未提交答辩意见。诚科物业公司贵州分公司向一审法院起诉请求：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费1969.88元及违约金1950.1元，合计人民币3919.8元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月15日，被告潘大勋与隆泰公司就“中央名府”第4幢第3单元第6层1号房屋签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对“中央名府”提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》。该合同签订后，原告入住中央名府小区提供物业服务。前期服务合同到期后，因中央名府小区业主未组成业主委员会选任其他物业公司，隆泰公司遂与原告于2017年5月11日再次签订《中央名府前期物业服务合同》。该合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）0.7元/m2/月、高层住宅1.1元/m2/月（含电梯费）、能源公摊水电费10元/月/户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2017年5月11日至2018年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告在与隆泰公司续签订《中央名府前期物业服务合同》后继续依照合同约定履行合同义务，提供服务。在收取物管服务费中，对于被告房屋的物管服务费，原告按照0.7元/m2/月标准收取。被告的房屋建筑面积为119.72平方米，被告自入住之后，自2017年4月30日至2018年12月31日期间的物管服务费、能源公摊水电费未向原告缴纳，原告遂向法院提起诉讼。一审法院认为：原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》系有效合同，受法律保护。因被告在与开发商隆泰公司签订购房合同时，已经约定由开发商选定的物业服务企业即原告提供前期物业服务。因此，该物业服务合同对原、被告具有约束力。原告在与隆泰公司签订合同后，开始依合同约定对“中央名府”小区进行物业管理，履行义务。被告作为小区业主，应当依据物业服务合同支付物业服务费。故原告要求被告支付2017年4月30日至2018年12月31日期间拖欠的物业服务费、公共能源费共计人民币1969.88元，符合合同约定和法律规定，予以支持。另外，被告逾期支付服务费，按照合同约定应当按欠款金额×逾期天数×3‰支付违约金。但违约金不应计算至超过逾期服务费本身为宜。经核算，原告按合同约定的方式计算的违约金1950.1元准确无误，故予以支持。虽然，被告提出原告在履行物业管理过程中存在管理不到位等问题，但被告未提出任何证据予以说明，其相应抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：被告潘大勋于本判决生效之日起10日内向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费、公共能源费1969.88元，并在本判决生效之日起10日内支付逾期交纳违约金1950.1元。案件受理费25元，由被告潘大勋承担。二审中，上诉人向本院提交了《业主手册》、《“中央名府”前期物业服务合同》、《照片》、《商品房买卖合同》证据。本院经审查认为，上诉人提交的《“中央名府”前期物业服务合同》在一审时被上诉人已提交，故不是新证据；《业主手册》和《商品房买卖合同》与本案没有关联性，不予采信；《照片》不符合证据的形式要求，不能实现被上诉人证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。在本院二审过程中，经本院主持调解，因双方未能达成一致意见未果。本院认为，本案二审争议焦点是诚科物业公司贵州分公司服务是否到位，上诉人要求少收物业服务费理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人称该合同系伪造，但未提供相关证据予以证明，故该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。被上诉人诚科物业公司贵州分公司已向该小区提供了物业管理服务，上诉人潘大勋作为该小区业主，应履行向诚科物业公司贵州分公司按时支付物业管理服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故上诉人认为物业公司存在其上诉所陈述的行为，可以另案主张其权利，但不能以此抗辩拒交物业服务费。因此上诉人以诚科物业公司贵州分公司物业服务质量差为由，要求调减物业费的上诉理由，因其提供的证据不足以证明诚科物业公司贵州分公司提供的物业服务不符合合同约定，其上诉意见本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘大勋负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年六月一日法官助理陈礼华书记员汪庆庆