广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8284号上诉人（原审被告）：广州创洋物业管理有限公司。住所地：广州市天河区林和西路1号1404房自编之三。法定代表人：苏宝堃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈姝丽，女，1978年4月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：何小军，男，1974年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所来律师。原审被告：广州诺道投资管理有限公司。住所地：广州市白云区京溪路133号201房。法定代表人：麦文逸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人广州创洋物业管理有限公司（以下简称创洋公司）因与被上诉人陈姝丽、何小军，原审被告广州诺道投资管理有限公司（以下简称诺道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创洋公司、原审被告诺道公司的委托诉讼代理人闫哲，被上诉人陈姝丽、何小军的委托诉讼代理人朱奕锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人创洋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判；2.一、二审诉讼费由陈姝丽、何小军承担。事实与理由:一、一审判决存在法律适用错误。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。陈姝丽、何小军已接收涉案房屋并且已经办理了过户手续，因此，自涉案房屋完成交付以后，房屋漏水的修复责任应由陈姝丽、何小军承担，与创洋公司无关。（二）根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十二条，有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。陈姝丽、何小军在购买之时就知道涉案房屋由办公用房改造而成，应负有注意义务，陈姝丽、何小军在清楚房屋存在瑕疵的情况下仍继续完成过户，陈姝丽、何小军早已放弃了合同解除权。二、一审判决存在事实认定错误。（一）涉案房屋的主要用途为办公，漏水虽为瑕疵，会暂时影响房屋的正常使用，但在漏水瑕疵被修复后，对涉案房屋价值的负面影响亦会相应的消除。因此，不会构成合同目的无法实现，一审判决事实认定错误。（二）陈姝丽、何小军未提交有关漏水是由哪一方造成的相关证据，不能简单认定一旦发生漏水就必然是创洋公司的责任。2018年6月15日，创洋公司委托广州致准房屋鉴定有限公司出具致准鉴字2018第017号《完损性鉴定报告》，其中鉴定结论为：依据目前所检查的渗漏分析，渗漏卫生间主要集中一层1xx至1xx号房对应的二层公寓卫生间。鉴于2楼交付业主时也是毛胚交付，因此造成房屋漏水的主要原因为2楼业主，而非创洋公司。本案系一楼业主与二楼业主的相邻权纠纷案件，而非合同纠纷案件，一审判决存在事实认定错误。被上诉人陈姝丽、何小军辩称：同意一审判决处理，不同意创洋公司的上诉请求。事实与理由：一、涉案房屋不是单个房屋买卖，该项目是创洋公司购买房屋后，自行改造分割销售，房屋的渗水问题在同一层的其他房屋也存在，其他业主已起诉至法院，并得到支持。由此可见，创洋公司交付的房屋本质上存在根本质量问题，所以一审判决公平合理。二、涉案房屋对外销售时，创洋公司仅对陈姝丽、何小军展示样板间，并没有告知陈姝丽、何小军房屋的用途是办公。退一步讲，即便是按照办公用途，但是涉案房屋漏水已经持续好几年，同样无法作为办公用途使用。三、关于渗水漏水问题，陈姝丽、何小军从2017年开始与创洋公司进行交涉，但是创洋公司没有办法解决。四、陈姝丽、何小军在2020年1月19日与4月25日到现场查看，包括涉案房屋在内的整层楼依然存在渗水以及漏水情况。原审被告诺道公司述称：同意创洋公司的上诉请求。陈姝丽、何小军于2019年4月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈姝丽、何小军与创洋公司于2016年12月31日签订的《认购合同》；2.创洋公司、诺道公司共同向陈姝丽、何小军返还购房款1321131元及利息（利息以本金1321131元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2017年9月27日起计至实际清偿之日止）；3.判令创洋公司、诺道公司共同向陈姝丽、何小军赔偿陈姝丽、何小军就涉案房屋的费用开支合计38823.72元（具体指中介服务费20000元，房产交易税费25534元，房权证代办费1200元、陈姝丽、何小军向创洋公司支付的维修基金4487元及水电周转金1000元、管理费588.3元，再扣减被告已退回的税费13985.58元）及利息（利息以本金38823.72元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2017年9月27日起计至实际清偿之日止）；4.判令创洋公司、诺道公司共同向陈姝丽、何小军赔偿陈姝丽、何小军所遭受的租金损失（以每月4000元为标准，自2017年9月27日起计至创洋公司、诺道公司实际返还第二项诉讼请求的购房款项之日止）。一审法院经审理查明：2016年12月31日，陈姝丽、何小军（买受方）与创洋公司（出售方）签订《认购合同》，其中约定：一、认购物业广州市越秀区东风东路776号1楼141房，建筑面积26.1417平方米；买受方在签署本认购合同前，已实地查看了解并认可房屋和公共配套设施在签署本合同时的现状，同意以该现状或约定交楼标准购买该物业。二、价款、费用：1.该物业卖价（该价不含交易税费）379055元；2.其他费用942076元，该费用包括但不限于该物业装修设计、施工、装修材料、出售方代为办理该物业过户、置业顾问等费用（该等费用非本条第3项、第4项费用）；3.为本次交易而按规定向有关政府部门支付全部税费的方式为买受方承担；4.在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，对变化之税费，则由买受方承担；5.对本条第1项、第2项约定之“该物业卖价”“其他费用”，双方均放弃变更、解除、撤销、确认无效之诉权或请求权。三、付款：1.定金50000元，于签署本认购合同时支付；2.第一期款项（含定金）841131元，若本合同第二条第3项、第4项选择买受方承担全部税费的，该等税费由出售方代收；买受方须在签署本合同之日起七日内付清第一期款项，并签署《委托公证书》及预缴付本次交易产生的全部税费；3.第二期款项480000元，买受方须在签署本合同之日起二十日内付清第二期款项；若办理银行贷款，按银行贷款要求支付；在本期款项付清之日起，本条第1项约定之定金抵作该物业之卖价。四、双方权利和义务：1.选择银行贷款的买受方须在本合同签署之日起七日内付清本合同第三条第2项约定之第一期款项并预付交易税费，买受方依出售方通知的期限内（签署本合同之日起二十日内），携带本认购合同、定金收据、本人身份证/护照正本及其他所需文件等资料，到出售方指定银行签署银行贷款合同及相关资料文件。选择非银行贷款支付本合同项下款项的买受方须在本合同签署之日起七日内付清本合同第三条第2项约定之第一期款项且预付交易税费，在本合同签署之日起二十日内付清本合同第三条第3项约定之第二期款项。若买受方违反本项上述二款之约定，则出售方有权解除本合同、没收买方定金并可另行处分该物业。3.交楼时间：自买受方签署《广州市存量房买卖合同》并付清本合同第二条约定款项之日起一百二十个工作日内，出售方协助买受方到物业管理处办理该物业收楼手续。在交楼时限内，出售方通知买受方在收楼通知书所示时限收楼，但买受方在收楼通知书所示时限届满未办理收楼手续的，自上款一百二十个工作日届满之次日起视为出售方已按本合同约定履行了交楼义务，自届满之次日起买受方承担逾期收楼的责任和该物业灭失和毁损风险。8.若本合同第二条第3项、第4项选择买受方承担税费的，本合同第二条第1项和第2项款项总额为出售方实收价款，有关该物业交易过户之税费、办理银行贷款手续费及其他一切有关费用，本项前述税费不论是依法出售方承担或买受方承担，概由买受方承担并支付。出售方按房管局认可该物业买卖价格向买受方提供房产发票，装修及其他费用则提供相应的收款收据。若本条款被撤销或被确认无效，则出售方承担的税费金额为出售方的缔约过失损失，该缔约过失损失由买受方承担并支付给出售方。六、除买受方另行出具的承诺外，本认购书是确立双方权利义务的唯一合同，双方因房屋过户所签署的范本合同无论签署时间先后不能对抗本合同等。同日，陈姝丽向创洋公司支付定金50000元。2017年1月7日、2月20日、4月28日，陈姝丽分别向创洋公司支付涉讼房屋房款401131元、390000元、70000元；7月30日，陈姝丽向诺道公司支付房款410000元。2017年1月7日，陈姝丽向诺道公司支付涉讼房屋交易税费25534元、房权证代办费1200元、按揭服务费5000元。2017年1月27日，陈姝丽向创洋公司支付维修基金4487元；9月27日，陈姝丽向案外人广州嘉邦酒店物业服务有限公司支付水电周转金1000元、管理费588.30元。2017年9月27日，创洋公司向陈姝丽、何小军发出《收楼通知书》，载明：就你方购买的东风东路776号141房，已符合《认购合同》第四条第4项约定的交楼标准，现正式通知你于2017年9月27日前来办理收楼手续。若你未能按本通知规定的时间前来办理收楼手续，自2017年年9月27日起我司将视同你已收楼，我司已履行了交楼义务，自2017年9月27日，该物业毁损或灭失等风险概由业主自行承担。2018年4月19日，陈姝丽、何小军（乙方、买方）与创洋公司（甲方、卖方）及案外人广州市壹邦房地产代理有限公司（丙方、中介方）签订《广州市存量房买卖合同》，其中约定：一、房地产地址为越秀区东风东路776号141房，建筑面积26.1417平方米，房屋使用性质为办公。二、该房地产按整套出售并计价，总金额313700元。五、甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，甲乙双方应于签订本合同后七天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记。六、买方承担全部税费。七、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当完税递件后向丙方支付中介服务费；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方等。2018年4月25日，涉讼房屋东风东路776号141房登记至陈姝丽、何小军名下，房屋规划用途为办公，房屋性质为商品房。2018年6月14日，诺道公司向陈姝丽退回税费13985.58元。一审另查明：2013年2月22日，原广州市国土资源和房屋管理局向创洋公司核发越秀区东风东路776号101铺及201房的房地产权证，载明建筑面积分别为1767.84平方米、2183.97平方米，规划用途均为商业，所有权取得方式均为购买。2013年9月18日，广州市规划局向创洋公司出具穗规函〔2013〕4486号《关于同意调整使用功能的复函》，主要内容为：你单位关于申请东风东路776号101铺、201房原商业用房改作办公用房的函及相关材料收悉，经审核，函复如下：一、同意东风东路776号101铺（建筑面积1767.84平方米）、201房（2183.97平方米）原商业用房改作办公用房使用等。2013年10月，广州市不动产交易登记中心核准创洋公司将东风东路776号201房分割为201-262铺共62个单元的申请，以13登记1043048-1043109号立案。2016年12月，广州市不动产交易登记中心核准创洋公司将东风东路776号101铺分割为101-154房共54个单元的申请，以16登记01074111-1074164号立案。陈姝丽、何小军为证明涉讼房屋所在一楼其他房屋亦出现漏水，向一审法院提交了以下证据：1.向创洋公司、诺道公司提交的《力迅商务大厦1楼公寓需要解决问题》及包括陈姝丽、何小军在内的一楼其他业主《手写签名表》《授权委托书》。其中《力迅商务大厦1楼公寓需要解决问题》载明：开发商需解决问题包括漏水问题及楼板渗水问题等。手写签名表载明：2018年6月28日关于力迅商务大厦1楼公寓出现的问题讨论列出22条需解决，现出席业主确认签字等。《授权委托书》载明：就力迅商务大厦公寓的建筑工程质量、房屋漏水、渗水、消防设施、维修基金、物业管理等问题进行具体地磋商、谈判、提出解决方案、跟进处理以及向有关政府单位反映或举报、投诉，申请相关政府信息公开等事宜的代理人。2.广州嘉邦酒店物业管理有限公司分别于2018年9月7日、2019年1月4日出具的《关于商务中心渗水维修的温馨提示》《关于一楼开发遗留问题的意见函》。3.涉讼房屋漏水的视频及照片。4.广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处（以下简称梅花村街道办）于2018年12月14日向案外人符林学出具的《关于反映事项的回复》，该回复主要内容为：你反映“关于广州市东风东路766号一楼房屋系统性漏水及存在严重安全隐患的投诉”的信访资料已收悉，现将办理情况答复如下：……该栋房屋首、二层在2016年由开发商重新将室内分割后进行销售，其中二层为公寓，增设卫生间，因未能有效处理防水问题，导致卫生间部位渗漏，影响到首层楼面。原因是施工单位未能严格按照规范要求进行施工时造成的，属于质量问题……梅花村街道办曾于9月25日、9月28日、11月16日、12月7日多次召集二楼宏巨、一楼诺道、东山雅筑物业管理公司、业主代表就漏水修复等问题进行协调拟定解决方案……结合经开发商与业主、施工单位统计确认，目前一楼14户反映漏水，对应二楼14户需要作业，每户作业所需时间为10个工作日。目前作业进度为已完成二次排水管安装以及主排水管杂物疏通工作，并已完成7户作业，在二楼业主积极配合施工单位入户作业的前提下，剩余7户预计需要70个工作日等。创洋公司、诺道公司对上述证据质证称：对证据1，是业主单方出具的文件，没有相关主管部门或创洋公司、诺道公司确认，真实性、合法性、关联性均无法确认，确认没有收到该函；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，双方在交易过程中均知悉房屋是改建房屋，但是改建并不必然发生漏水问题，该份证据并无显示是由于改建行为导致涉案房屋发生漏水及排水管堵塞问题。关于物业出具的意见函仅是物业的单方面说辞，没有经过创洋公司、诺道公司确认，不足以采信。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认漏水的责任。对证据4真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与创洋公司、诺道公司无关。漏水不属于创洋公司、诺道公司交付房屋瑕疵的问题，是二楼业主导致的。从该回复里也未说明涉案房屋是无法修复或者存在严重影响居住或者办公目的的情形，相反从回复里梅花村街道办是认可创洋公司、诺道公司所提交的完损性鉴定报告里面所述的内容，即相关的漏水的问题是可以解决的。而且二楼原分割方宏巨表示负责出资维修，因此本案的漏水情况是由宏巨负担的。创洋公司、诺道公司为证明涉讼房屋漏水系因陈姝丽、何小军所在房屋对应的二楼卫生间防水失效，向一审法院提交了创洋公司于2018年6月15日单方委托案外人广州市致准房屋鉴定有限公司出具的《完损性鉴定报告》，该报告载明：鉴定渗漏原因分析：1、二楼公共通道给排水管道：经开挖二楼公寓公共走道区域六处地砖（分布在两条长通道不同位置），未发现给排水管道渗漏及结构面明显积水，排除二层公共通道给排水通道渗漏；2、从检查情况看到：（1）、一层141-148房天花局部有渗漏迹象，特别是147房门口天花源源不断滴水，推断二层公寓渗漏水源来自一层141-148房对应二层的公寓房，其中个别卫生间防水失效，卫生间正常使用的情况下，卫生间地面的明水不断补充进地面填充层，从而导致积水通过楼板裂缝渗漏位渗漏，故天花对应位出现水迹；3、从检查情况看到，（1）、一层公寓137、128房地面墙角有渗漏迹象，推断一层公寓渗漏水源来自于卫生间，卫生间正常使用的情况下，卫生间防水失效，卫生间地面的明水不断补充进地面填充层，从而导致积水无处排放，故地面墙角出现水迹；4、一层天花结构板钢材腐蚀情况（原电梯区域）：孔洞重新浇钢板砼，钢材保护层不够或者底面钢板防腐不够，对应楼上公寓有水源通过新旧交接缝往下渗，故钢材出现腐蚀现象。鉴定结论：依据目前所检查的渗漏分析，渗漏卫生间主要集中一层1xx-1xx房对应的二层公寓卫生间、一层公寓128、137卫生间，应针对渗漏卫生间铲凿至结构面重做防水，保证二次排水的正常使用。处理建议：针对渗漏卫生间重做防水处理。陈姝丽、何小军对上述报告质证称：真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，该机构不是人民法院公布的专业机构名称范围内，该机构提供的证据显示仅有安全鉴定单位的备案，同时是创洋公司、诺道公司单方委托聘请的机构，在客观性及中立性上存在疑问，因此在主体上不具备鉴定资格，其结论不应得到认可。从内容上来看，该报告缺乏严谨性、专业性，首页主要检查情况中使用了“推断”等模糊字眼，第7页第6点注明了“仅供参考”。报告中载明其仅是开挖了二楼公共区域六块地砖，而且也载明了创洋公司、诺道公司没有提供相关图纸，该报告是检查范围不明确，且缺乏图纸情况下作出的，其后提供的附图也存在错误。故创洋公司、诺道公司存在各种模糊及错误，故不应得到认可。该报告显示最晚在2018年6月份就已经存在严重漏水问题，该报告中载明一楼天花板及钢筋腐蚀的现象，故涉案大楼存在主体结构的严重问题，鉴定报告结论第一点显示，一、二楼原为办公用途，后改造为公寓用途，是在没有政府主管部门的批准下的改造。一审法院于2019年7月25日下午组织陈姝丽、何小军与创洋公司、诺道公司到涉案房屋所在首、二层进行现场勘察，勘察情况如下：141房西北角方向有一条长约2.5米、宽约0.3米的挖空槽，旁边有一圆形红色水桶及一方形蓝色水桶，约五分钟一次从该房西北角天花滴落水珠。进入141房二楼对应房屋247房，可见该房东北、西北角离地面约0.3米处墙角出现膨荡、脱皮现象，该房用作办公用途，东南角为洗手间。143房东面进门位置、东南角处、西南角及中间位置天花均存在渗漏痕迹。144房靠西面玻璃处天花有一圆形孔，该孔正下面地面存在滴水痕迹。145房搭建二楼隔层，东北角存在墙面漏水现象，墙面潮湿，地面也是潮湿的，可见天花水管处还在向下滴水。146房东面入门近四米地面均为潮湿，对应天花位置有一片黑色漏水痕迹，西南角有一直径约3厘米的圆形管，对应地面有水滴滴落后的痕迹，中间南面墙角处有两小孔，该两小孔有白色粘稠乳状物滴落。关于涉案141房购买、收楼、发现漏水及协调修复的过程，陈姝丽、何小军称，签订认购合同前，陈姝丽、何小军仅看了103房样板房再参考图纸购买的，样板房当时没有漏水，其他房屋当时是封闭状态，无法进入现场查看；确认创洋公司、诺道公司于2017年9月27日交付房屋给我方，但在10月中旬装修时发现了漏水情况，有找当时的销售经理沟通漏水问题，但是创洋公司、诺道公司均推诿不予解决；直至2018年6月创洋公司、诺道公司才迫于压力找了鉴定公司进行鉴定，但现在仍未修复涉讼房屋漏水问题。陈姝丽、何小军表示，如果法院判决解除合同，陈姝丽、何小军同意在收到退还房款的当天将房屋转移登记回创洋公司名下。创洋公司、诺道公司称，我方认为陈姝丽、何小军是看了现房才购买的，现陈姝丽、何小军提交的证据无法说明当时购买时涉案房屋的情况；我方只是对房屋进行间隔，经核实，无验收及施工的相关材料；我方确认涉讼房屋存在漏水，但对于漏水原因一直无法明确，我方认为是二楼房屋导致漏水，因为二楼业主不配合我方，所以无法进行修理，我方是同意修理的。此外，创洋公司、诺道公司表示，如法院判决创洋公司、诺道公司承担退回相关款项及赔偿利息、损失的话，创洋公司、诺道公司同意共同承担责任。陈姝丽、何小军与创洋公司、诺道公司还共同确认，双方之间权利义务以《认购合同》为准。一审法院认为:陈姝丽、何小军与创洋公司自愿签订的《认购合同》是双方真实的意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方就涉案141房成立房屋买卖合同关系。现陈姝丽、何小军、创洋公司对该房屋存在漏水这一事实无异议，争议焦点在于，创洋公司是否应对房屋漏水承担责任及陈姝丽、何小军是否因此而有权解除合同。对此，一审法院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。陈姝丽、何小军与创洋公司签订的《认购合同》虽然未明确约定房屋交付标准，但从房屋使用的基本要求来看，不存在严重漏水属于通常标准。从陈姝丽、何小军举证的梅花村街道办《关于反映事项的回复》的内容、创洋公司、诺道公司举证的《完损性鉴定报告》对于现场的描述及一审法院实际勘查情况来看，创洋公司出售的涉案141房及周边房屋确存在较为严重的漏水，且漏水范围大，持续时间久，渗漏原因及修复方案亦较为复杂。创洋公司先将原东风东路776号201房分割为62个单元，再将原东风东路776号101铺分割为54个单元，分割过程涉及各个单元的卫生间防水施工及给排水管道铺设，因此，虽然创洋公司不是涉案房屋的开发商，但由于其上述改建行为，涉案房屋的买卖不同于一般的二手房交易，创洋公司应承担与其改建行为相关的质量保证责任。原中华人民共和国建设部发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定《住宅质量保证书》应当包括以下内容……墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年……第六条规定，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限……第十三条规定，其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。因此，创洋公司对涉案房屋的漏水负有修复义务。陈姝丽、何小军等购房人将房屋漏水并要求修复的意见通知创洋公司，梅花村街道办为此也多次组织协调，但创洋公司至今未能修复，导致陈姝丽、何小军目前仍无法正常使用涉案房屋。此情况符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，因此陈姝丽、何小军要求解除《认购合同》、退回已付购房款项1321131元及支付相应利息合法合理，一审法院予以支持。陈姝丽、何小军为购买涉案房屋而支付的中介服务费20000元、交易税费11548.42元（已扣除诺道公司退还的税费13985.58）、房权证代办费1200元、维修基金4487元，共计37235.42元，属创洋公司违约而导致的陈姝丽、何小军的直接损失，陈姝丽、何小军主张赔偿于法有据，一审法院亦予以支持。但陈姝丽、何小军关于计付上述损失的利息，依据不足，其主张的租金损失，既非实际损失，也非与解除合同相关的损失，故对该两项请求一审法院均不予支持。关于水电周转金1000元及管理费588.3元，该两项费用因由案外人广州嘉邦酒店物业服务有限公司收取，本案对此不予调处，陈姝丽、何小军可另寻合法途径解决。此外，创洋公司、诺道公司表示愿意共同承担责任，一审法院予以照准。合同解除后，双方当事人互负返还义务，故陈姝丽、何小军应于创洋公司、诺道公司向其返还购房款项的同时，协助创洋公司方办理将涉案房屋转移登记回创洋公司名下的手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，一审法院于2019年12月30日作出一审判决：一、自判决发生法律效力之日起，陈姝丽、何小军与广州创洋物业管理有限公司就广州市越秀区东风东路776号141房的买卖合同关系解除；二、广州创洋物业管理有限公司、广州诺道投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，共同向陈姝丽、何小军返还购房款项1321131元并支付利息（以购房款项1321131元为基数，自2017年9月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；陈姝丽、何小军于收到上述款项的当日，协助广州创洋物业管理有限公司到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区东风东路776号141房所有权转移登记至广州创洋物业管理有限公司名下的手续。三、广州创洋物业管理有限公司、广州诺道投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，共同向陈姝丽、何小军赔偿损失37235.42元。四、驳回陈姝丽、何小军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17165元，由陈姝丽、何小军共同负担195元，广州创洋物业管理有限公司、广州诺道投资管理有限公司共同负担16970元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陈姝丽、何小军是否有权解除合同。创洋公司在出售涉案房屋前存在对原东风东路776号201房和101房分别分割为数十个单元并进行出售的行为，创洋公司对分割后出售的房屋负有质量保障义务。根据一审查明事实，涉案房屋存在长期且严重漏水的事实，创洋公司在合理期限内未予解决，因此一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定认定陈姝丽、何小军合同目的无法实现，其有权解除合同正确，本院予以认可。一审法院对合同解除后创洋公司应承担责任的处理并无不当，本院予以维持。创洋公司上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人创洋公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17165元，由上诉人广州创洋物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年六月十七日书记员 冯冠豪郭丽淳