四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15574号 上诉人（原审原告）：陈千伟，男，1980年7月14日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：白芝成，四川彰明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄永，男，1978年4月22日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：王林，四川法之识律师事务所律师。 上诉人陈千伟因与被上诉人黄永土地租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈千伟上诉请求：1、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13232号民事判决；2、确认陈千伟与黄永于2017年12月14日签订的两份《场地租用合同》（分别租赁10亩和4亩）无效；3、判令黄永退还陈千伟支付的土地租赁费199000元；4、判令陈千伟赔偿黄永以本金199000元为基数，自2017年12月15日起至土地租赁费实际退清之日止，按照中国人民银行规定的商业银行流动资金贷款利率的标准计算的资金占用利息损失（暂计算至2018年10月31日的利息为8106元）；5、二审诉讼费由黄永负担。事实和理由：一、原审认定事实不清，请求发回重审或者查清事实后依法改判；1.原审将黄永与案外人唐文江签订、履行《场地用合同》与黄永与陈千伟签订、履行《场地租用合同》的事实混淆，属于认定事实错误。2017年9月22日，黄永与案外人唐文江签订《场地租用合同》（10亩）,用于堆放机具、材料且相应的维保使用。案外人唐文江租用土地后，因利用该场地用于塔吊翻新喷漆，受到当地村民举报，后唐文江自行搬离，黄永和唐文江协商解除双方签订的《场地租用合同》（10亩）。之后，陈千伟才与黄永签订案涉两份《场地租用合同》（合计14亩）。因此，应当将黄永与案外人唐文江签订的《场地租用合同》（10亩）与黄永与陈千伟签订的《场地租用合同》（14亩）作为相互独立合同法律关系进行对待处理,二者之间不具有承继性。2.陈千伟与黄永签订《场地租用合同》后，因案涉土地系农业用地，非农用地使用土地属于“三无”企业取缔对象。2018年9月8日，成都市双流区彭镇人民政府下达《责令限期搬迁通知书》责令于同年9月10日前自行搬离。黄永及陈千伟收到通知后，由陈千伟按期（2018年9月10日）搬离租赁场地。经原审法院向成都市双流区彭镇人民政府核实，该镇人民政府依法履行职责，釆取现场查验的方式依法依规调查，陈千伟己按期搬离。二、原审适用法律错误，请求依法改判，人民法院应当依职权行使合同效力审查权，依法确认合同效力，合同是否无效是法院审理合同纠纷的前提。因案涉租赁场地系黄永低价租赁的农业用地，黄永将其高价转租给陈千伟用于堆放建筑机具、材料及相应维保，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十五条、第六十三条、第八十一条的规定，以及《中华人民共和国物权法》第一百二十八条的规黄永无权将案涉农用地高价转租给陈千伟用于非农业用途，黄永与陈千伟签订的两份合同应当依法认定无效。三、《场地租用合同》确认无效后，黄永应返还其已收取的陈千伟已支付的场地租赁费并赔偿损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第（五）项、第五十八条的规定，黄永应当退还陈千伟己支付的土地租赁费199000元，并赔偿陈千伟以本金199000元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行流动资金贷款利率的标准计算的资金占用利息损失。 黄永辩称，一、唐文江和陈千伟是一起的，唐文江先签订合同，唐文江签订了20多亩，退了一部分，换了陈千伟来签订合同，以前都是案外人杨美琼给钱，他们堆放的东西是相同。二、一审判决认定正确，黄永出租场地是让其用于仓储，并未违反法律规定，合同应为有效。案涉土地的确为农业用地，陈千伟明确知晓该土地的性质，黄永并没有同意陈千伟搞建筑用途。 陈千伟向一审法院起诉请求：1、判令黄永退还陈千伟支付的土地租赁费199000元；2、判令黄永赔偿陈千伟以本金199000元为基数，自2017年12月23日起至土地租赁费实际退清之日止，按照中国人民银行规定的商业银行流动资金贷款利率的标准计算资金占用利息损失。 一审法院认定事实：2017年12月14日陈千伟与黄永签订的《场地租用合同》两份，合同甲方为出租人黄永、乙方为承租人陈千伟，合同约定陈千伟租赁黄永位于旁地，用于堆放机具、材料且相应的维保使用，租期：2017年11月16日至2022年11月15日止，共计5年。其中4亩的租金标准为：2018年年租金为13500元／亩／年、2019年年租金为13500元／亩／年、2020年年租金为13500元／亩／年、2021年年租金为14310元／亩／年、2022年年租金为15168元／亩／年，租金支付方式:第一年租金于合同正式签订后15日内支付。从第二年开始的年租金，在每年的10月16日前一次性付清；另10亩的租金标准为：2018年年租金为13500元／亩／年、2019年年租金为13500元／亩／年、2020年年租金为13500元／亩／年、2021年年租金为13720元／亩／年、2022年年租金为13840元／亩／年，租金支付方式：由于场地在第一年初未能全面正常使用，分阶段支付第一年的租金，已经支付定金人民币：壹拾万元整（￥100000元）。剩余叁万伍仟元整，于合同正式签订后15日内支付。逾期未付，之前定金作为违约金不予退还。从第二年开始的年租金，在每年的10月16日前一次性付清。合同第七条约定甲方的权利和义务：1、甲方按约定为乙方提供交付符合正常使用的场地及相关设施，保证乙方正常使用。2、甲方为乙方修建活动板房150平方米。如乙方活动板房面积增加，双方协商完成，并负责协调相关职能部门满足乙方的使用。3、协助乙方按合同规定行使土地使用权，甲方保证乙方正常用水、用电、道路等且负责承担处理相关纠纷，不得无故干预乙方正常生产经营活动。如因甲方场地配套设施不完善造成政府相关部门干预，甲方应当及时协调解决协助恢复正常经营状态，并视情况给予减少租金或合同终止。4、承担正式交付后半年的场地内主路维护责任。5、甲方提供动力用电（乙方自行安装电表）和自来水接口。合同第八条约定乙方的权利和义务：1、乙方在租用场地期间，做到遵纪守法、安全生产，如发生安全事故由乙方自行承担责任，与甲方无关，如造成第三方损失，由乙方自行赔偿。在约定场地范围内的维保作业，甲方应完全支持；2、乙方应当按期支付租金及其他费用，如未按期支付，按日支付年租金总额千分之三的违约金。如超过1个月未交清租金，甲方有权解除合同。3、应爱护并合理使用场地内各项设施，如需变动，应先征得甲方同意，未经同意造成损失的还应承担修复或赔偿责任。4、如在该合同履行期间遇国家规划占地、集体收回、政府有关部门要求搬迁等不可抗拒事项，乙方无条件服从并搬迁，并且甲方在乙方搬迁完成前十日内退回乙方所交未使用到期的全部租金。且须提前1个月告知乙方。5、乙方因经营需要，在合同期内不再租用该场地，须提前1个月告知甲方。甲方应当同意且在乙方退场后十日内将未使用的已缴纳月租金无条件全额退还乙方。陈千伟委托案外人杨美琼分别在2017年9月25日、2017年11月14日、2018年1月3日向黄永支付租金199000元。 2017年11月21日成都市双流区彭镇人民政府向柑梓社区发出《彭镇三无问题处理通知书》，内容为：“根据举报现场核查，塔吊翻新（6组）（单位）在生产生活中存在喷漆问题，属于三无作业问题，责令柑梓社区收到本通知之日起7日内清空、搬离”。同日,成都市双流区彭镇人民政府向柑梓6组塔吊翻新发出《责令限期搬迁通知书》，内容为：“根据双委办﹝2010﹞20号和双办发﹝2010﹞25号文件精神，按照企业管理法规和相关法律政策要求，经核实你单位属于‘三无’企业取缔对象。请接此通知后，限期于十一月二十七日前自行搬离，否则将依法依规查处并取缔”。2017年11月21日，成都市双流区彭镇柑梓社区居民委员会向黄永发出《国土、规划违法行为处理通知书》，内容为：“经调查，你户（单位）在6组搭建房屋的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国国土管理法》的相关规定。现责令你（单位）自收到本通知之日起7日内自行拆除改正，逾期不改正的，社区将会同相关职能部门依法予以强制执行”。2018年9月7日，成都市双流区彭镇人民政府向柑梓6组塔吊再次发送《责令限期搬迁通知书》，限期于9月10日前自行搬离。后陈千伟搬离了租赁场地，但并未及时与黄永办理搬离交接手续，也未通知黄永自己已经搬离的事情，故黄永并不知晓陈千伟搬离的具体时间，黄永自述其是在2018年12月中旬才知道租赁场地已没有堆放东西，原告已搬走的事实。 在本案的审理过程中，一审法院向陈千伟释明是否要求将解除双方签订的租赁合同作为诉讼请求，陈千伟表示因自己已经搬离租赁场地，该诉讼请求已无实际意义，故不将解除双方签订的租赁合同作为诉讼请求。 一审法院认为，陈千伟与黄永签订的《场地租用合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。陈千伟与黄永双方对签订了《场地租用合同》和解除《场地租用合同》并无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈千伟应当向黄永返还其租赁的土地，黄永应当向陈千伟退还相应的租金，虽然陈千伟主张其在收到2018年9月7日成都市双流区彭镇人民政府向柑梓6组塔吊再次发送要求陈千伟于9月10日前自行搬离的《责令限期搬迁通知书》后，就搬离了场地，但该通知书并不能证明陈千伟已经按期搬离，陈千伟还需举证证明其实际搬离租赁场地时间，但陈千伟并未提交充分的证据证明其将所租用场地退还给黄永的具体时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈千伟应当承担举证不能的后果，黄永在庭后以书面情况说明方式自认陈千伟在2018年12月中旬全部搬离租用场地的事实，故确定双方签订的《场地租用合同》履行期限为2017年11月16日至2018年12月14日，按照双方的合同约定，租用场地单价为13500元/亩/年，共计租赁14亩，则在此期间的租金为：204750元（13500元/亩/年×14亩÷12个月×13个月），现陈千伟仅支付了租金199000元，故一审法院对陈千伟关于退还未到期租金的诉讼请求，以及要求黄永赔偿陈千伟资金占用利息的诉讼请求均不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈千伟的全部诉讼请求。一审案件受理费4406元、诉讼保全费1556元，由陈千伟负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉合同第五条之1约定，主道路的铺垫达到承载30吨以上重型车辆标准，其他地面建渣的铺设要求达到承载小型轿车标准。双方当事人在二审中均认可案涉土地为农用地，黄永陈述案涉土地改变用途前未取得农用地转变为非农用地的审批手续。黄永陈述，如案涉合同应认定无效，陈千伟应参照合同约定支付占有使用费。 本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉《场地租用合同》是否应认定无效，二是陈千伟支付的租金是否应予退还。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉租赁合同的效力问题。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉土地的性质为农用地，而陈千伟、黄永约定出租场地的目的为陈千伟堆放建筑机具、材料使用，已改变原农业用地的用途。同时，案涉《场地租赁合同》约定黄永为陈千伟提供150平方米活动板房、修建承重可达30吨以上重型车辆道路的行为，表明黄永事先在土地上进行了一定的建设行为，依据上述法律规定，其实施上述建设行为和出租行为均应取得相应的审批手续。但黄永陈述未取得转为非农用地的审批手续，其出租案涉土地和陈千伟租赁案涉土地的行为均违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。据此，陈千伟、黄永所签订的《场地租赁合同》应认定无效，陈千伟所提案涉合同无效的上诉意见成立，本院予以采纳。 二、关于黄永是否应退还陈千伟已付租金及应当退还的金额的问题。本院审查认为，第一，虽然案涉合同无效，黄永收取合同约定租金缺乏法律和合同依据，但陈千伟违法占用黄永实际占有的土地也对黄永的占有利益造成损失，其理应对此予以赔偿，该赔偿应体现为占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应当予以支持。”因黄永已表示在合同无效情况下陈千伟应参照约定支付占有使用费，故陈千伟应当支付案涉场地、房屋的占有使用费，其提出的应当退还已支付全部租金的上诉意见本院不予采纳。第二，关于黄永应退还租金的问题实际属于退还占有使用费的金额如何认定，其前提是如何认定陈千伟从案涉场地搬离的日期。因陈千伟系主动搬离或被迫搬出的行为人，其应对具体搬离的日期举证加以证明，一审判决在其不能举证证明的情况下，根据黄永的自认认定最终搬离日期，并确定陈千伟应支付的租金总额，最终认定陈千伟不存在多付占有使用费的问题，并驳回其要求退还租金的全部诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，陈千伟的关于案涉合同无效的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但认定合同有效与我国法律关于农用地转变用途应取得审批的规定不符，因该适用法律错误不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4406元，由陈千伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年六月五日 书记员  刘小春