四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5350号 上诉人（原审原告）：王军，男，1985年5月31日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市武侯区桂溪房地产开发公司。住所地：四川省成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明，董事长。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，1976年3月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工。 上诉人王军与被上诉人成都市武侯区桂溪房地产开发公司（以下简称桂溪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制公开开庭对本案进行审理。上诉人王军及其委托诉讼代理人李刚，被上诉人桂溪公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王军上诉请求：1.撤销一审判决，改判桂溪公司向王军支付迟延办理楼栋权属证书的违约金4059.89元（以已付购房款369081元为基数，按每日万分之一的标准从2014年5月30日计算至2014年9月17日）；2.改判桂溪公司向王军支付迟延办理房屋权属证书违约金29526.48元（以已付购房款369081元为基数，按每日万分之一的标准从2014年9月9日计算至2016年11月17日）；3.本案一、二审诉讼费均由桂溪公司承担。 事实及理由：一审法院酌情调整的违约金数额明显过低。1.案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中关于逾期办证违约金的约定并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的银行计收逾期贷款利息的标准，不违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院擅自调整违约金计算标准，违背合同法的自愿、公平、诚实信用及意思自治原则。2.一审法院要求王军对自己的实际损失举证，明显加重了王军的举证责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，王军并未要求增加违约金，也就无须举证其损失的大小，桂溪公司抗辩认为约定违约金过高，则应当由桂溪公司举证证明违约金过分高于实际损失。3.考虑到不动产登记政策的实施对桂溪公司在办理房屋产权分户过程中确有一定不利影响，王军将延迟办理房屋权属证书的违约金计算至成都市不动产二证合一政策施行之日即2016年11月17日，具有合理性。 桂溪公司辩称，1.桂溪公司已于2018年3月协助王军取得了案涉房屋的不动产权证，而根据案涉商品房买卖合同的约定，桂溪公司仅负有协助王军办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务，因此，桂溪公司是在约定的义务之外协助王军办理了不动产证。2.桂溪公司向王军按期交房后，王军已经将房屋用于自住，且一审诉讼过程中王军并未举证证明其因桂溪公司逾期办证所受的实际损失，据此一审法院调整违约金数额于法有据。3.2019年年初，一审法院对案涉房屋同小区同类案件作出一审判决，宣判后原、被告双方均提出上诉，二审法院最终的审判结果是驳回上诉、维持原判。此后，案涉小区的类似纠纷不论是调解还是判决，均是酌情确定违约金数额为9000元。一审法院适用同案同判原则，认定的违约金数额并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 王军向一审法院起诉请求：1．判令桂溪公司为王军办理所购房屋所有权证书；2．判令桂溪公司向王军支付迟延取得房屋所在楼栋的权属证书违约金4059.89元（暂算至2014年9月17日，实际逾期天数以桂溪公司实际取得该房屋所在楼栋的权属证明之日为准）；3．判令桂溪公司向王军支付迟延办理房屋权属证书违约金直至买受人取得房屋所有权证书之日为止（暂算至2016年4月18日为18638.59元）；4．本案诉讼费由桂溪公司承担。 一审法院认定事实：王军与桂溪公司于2012年7月24日签订《商品房买卖合同》，房屋概况、价款、交付款项事实如王军所述。涉争商品房买卖合同约定：1．交付条件，出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房；2.初始登记，出卖人应当在2014年5月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的原因，未能取得权属证明的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金；3．转移登记，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付取得房屋所有权证书的违约金。 前述合同签订后，王军按约支付了购房款，桂溪公司于2012年9月9日交付了房屋，于2014年9月17日办理了楼栋权属证书。 双方在一审庭审中一致确认：桂溪公司已为王军办理完毕案涉房屋不动产权登记证书。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、转款凭证、收款收据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，桂溪公司对于逾期办理房屋楼栋权属证明和房屋所有权证的事实予以认可，但在一审法庭审理过程中，桂溪公司已经协助王军办理了涉争房屋的不动产权证，桂溪公司的该项义务履行完毕，因此对王军撤回第一项诉讼请求，一审法院依法予以准许。故本案争议在于：桂溪公司是否应当承担逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金及其具体金额。就双方争议问题一审法院评析如下： 桂溪公司逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证，其行为构成违约，应当按照合同承担相应的逾期办理房屋所有权证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约时产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而王军未举证证明其损失的大小，桂溪公司提出对违约金予以调低，一审法院兼顾合同履行情况和桂溪公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为9000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、桂溪公司在判决生效之日起十日内向王军支付逾期办理楼栋权属证书和房屋所有权证的违约金9000元；二、驳回王军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费184元，由桂溪公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，案涉房屋的不动产权于2018年3月5日登记至王军名下。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一审判决确定的逾期取得楼栋权属证明及房屋所有权证明的违约金数额是否恰当。现评判如下： 本院认为，当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性的，其数额与违约损失应当相一致，以反映合同交易等价原则和民事法律关系的公平原则。本案中，双方约定桂溪公司应于2014年5月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，实际于2014年9月17日办理楼栋权属证书，桂溪公司逾期办理房屋所在楼栋权属证明的违约事实客观存在；同时，双方约定桂溪公司应于实际交房之日起730日内取得房屋所有权证书，结合房屋实际于2012年9月9日交付的事实，能够认定桂溪公司应于2014年9月9日前协助王军取得房屋所有权证书。但合同在实际履行过程中，因国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》颁布实施，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，桂溪公司已无法实际为王军单独申请办理案涉房屋所有权证书，故桂溪公司逾期协助王军办理案涉房屋所有权证书的违约金计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日时止。双方虽在《商品房买卖合同》中分别对逾期办理楼栋权属证及房屋所有权证的违约金约定了计算标准，但桂溪公司在一审中请求对约定的违约金予以调低，而王军未举证证明其因前述逾期办证的违约行为所受实际损失的大小，基于此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，根据桂溪公司违约造成的法律后果及王军实际损失的基础，兼顾合同履行情况、桂溪公司的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定桂溪公司应向王军支付的逾期办理楼栋权属证书及房屋所有权证的违约金数额为9000元，并无不当，本院予以维持。 综上，王军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费865元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年六月一日 书记员 王朝阳