湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1439号上诉人（原审原告）：刘勋，男，汉族，1988年1月25日出生，住湖南省东安县。上诉人（原审原告）：张兵丽，女，汉族，1986年12月29日出生，住湖南省东安县.委托诉讼代理人：陈国华，永州市零陵区诚信法律服务所律师。委托诉讼代理人：桂海林，永州市零陵区诚信法律服务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园梧桐路南侧。法定代表人：王锡顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：庄路艳，湖南湘南律师事务所律师。上诉人刘勋、张兵丽因与被上诉人永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘勋、张兵丽上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金16200元（暂计算至2019年11月30日，后续违约金按每日万分之三计算逾期交房违约金至房屋交付时止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决被上诉人逾期交房是政府政策的原因，属于事实认定和法律依据错误；2、一审法院采纳被上诉人的自诉材料属于证据不足，事实不清。被上诉人辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。2003年原永州市国土局挂牌出售涉案房屋所在土地，永州市吉发房地产开发有限公司通过竞标，获得该土地的使用权。后永州市吉发房地产开发有限公司破产，项目无法继续。被上诉人于2015年接手该土地第三期开发项目，并于2015年9月取得永（冷）国有（2015）第007474号土地使用权证。被上诉人为开发该项目办理了建设规划许可等相关手续，程序合法；2、一审判决适用法律正确，上诉人与被上诉人就逾期交房的违约责任进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，内容合法有效，双方应按照约定相应履行义务；3、根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。我方不再承担违约责任。再者，因疫情原因，影响了工期。刘勋、张兵丽向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2019年6月30日至2019年11月30日延期交房违约金16200元，并支付此后违约金直至交房之日止（按万分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月20日原告（买受人）刘勋、张兵丽与被告（出卖人）鸿腾房地产公司签订一份合同编号为永（冷）房商合〔2017〕201701521-1101号《商品房买卖合同》，该合同为预售合同。其主要内容为：1、商品房基本情况：买受人购买出卖人位于永州市冷水滩区房屋；其预测建筑面积为118.55平方米，套内建筑面积97.79平方米，分摊共有建筑面积20.76平方米。2、商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4535.65元，房屋总价款为人民币537702元。3、付款方式：买受人应于2018年1月21日前支付首期购房款107702元，占全部房款的20%。余款430000元向贷款机构申请贷款支付。4、商品房相关设施设备交付条件:（1）、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；（2）、已纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；（3）、已完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。该3项由出卖人负责办理开通手续，并承担相关费用；4、房屋交付时间：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时该房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案证明文件，同时出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，交付时若出卖人未能出示满足上述约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照下列逾期交付责任处理：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同对其他相关事项做了约定。合同由原告刘勋、张兵丽分别签名，被告鸿腾房地产公司加盖该公司的合同专用章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，作为合同附件十一补充协议。其中协议第2条对《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续增加以下约定：如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人的原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。协议第12条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。合同签订后，原告于2018年2月9日向被告支付了首期购房款人民币107702元，2018年5月28日，原告缴纳了房屋买卖契税7266.24元。原告于2019年1月28日通过银行按揭贷款向被告支付了购房款人民币430000元，被告分别向原告开具了购房款的增值税普通发票，原告已经支付了全部购房款。涉案房屋的主体工程现已完工，具备《商品房使用说明书》和《住宅工程质量保证书》，但消防通道、消防工程、绿化工程等至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日做出了一份《鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、因电话告知业主收房时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1、由此造成的车费损失可据实报销；2、从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日交房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交房，原因如下：1、天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2、市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3、政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。另查明，鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，永州市冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。一审法院认为,本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人的原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同，政府对涉案房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近三年，直至2018年12月24日才完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于双方《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年1月13日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共320天的期间可顺延交付房屋。现原告起诉交付房屋的期限尚未届，原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，不能成立，该院依法不予支持。原告可在上述期限届满后另行主张权利。同时，如果还存在《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中约定可免除延期交房违约责任的其他情形，被告可依据合同另行顺延交付房屋的期间，并不承担此期间的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告刘勋、张兵丽的诉讼请求。本案受理费206元，减半收取103元，由原告刘勋、张兵丽负担。二审期间，双方没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应系合法有效合同。双方签订的《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据此予以延期并不承担违约责任。根据被上诉人一审提交的永府阅[2015]14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》及《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》，证实确因政府拆迁延迟二年，致使被上诉人无法按照合同约定时间交付房屋。故依照双方当事人《合同补充协议》第2条约定，被上诉人可顺延交付房屋，并不承担此期间的违约责任，一审判决并无不当。另外，上诉人主张一审法院采纳被上诉人的自诉材料属于证据不足。根据本案实际情况，上述材料加盖了梧桐社区及拆迁指挥部的公章，属于有效的直接证据，符合证据的三性原则，故上诉人此项主张本院不予支持。综上，上诉人刘勋、张兵丽的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人刘勋、张兵丽负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年六月十五日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。