吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉24民初113号原告：姜某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：黄某，吉林金达莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐某，吉林金达莱律师事务所律师。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司。法定代表人：孙某。诉讼代表人：吉林达公伟业律师事务所，系该公司破产管理人。负责人：张某。委托诉讼代理人：路某，吉林达公伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：于某，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：徐某，个体工商户，住吉林省龙井市。第三人：南某，自由职业者，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：赵某，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：延吉市回民食品厂。法定代表人：肖某。原告姜某与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称“宇航公司”）及第三人徐某、南某、延吉市回民食品厂（以下简称“回民食品厂”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告姜某的委托诉讼代理人黄某，第三人南某的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。被告宇航公司，第三人徐某、回民食品厂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因宇航公司的破产管理人吉林达公伟业律师事务所尚未接管宇航公司，不能代表宇航公司参加诉讼，因此本案于2018年10月25日裁定中止审理。本案恢复审理后，于2020年6月9日再次公开开庭进行了审理。原告姜某的委托诉讼代理人黄某，被告宇航公司的破产管理人吉林达公伟业律师事务所的委托诉讼代理人路某，第三人南某的委托诉讼代理人赵某，第三人徐某到庭参加了诉讼。第三人回民食品厂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜某向本院提出诉讼请求：1.确认2003年12月30日姜某与宇航公司签订的《房屋预售契约》及补充《商品房买卖合同》合法有效；2.判令宇航公司向姜某支付逾期办理不动产登记证书违约金37628元（以432500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月3日开始暂计算至2018年7月2日，此后违约金继续计算至不动产登记证书办理完毕为止）；3.判令被告宇航公司,第三人南某、徐某、回民食品厂协助姜某办理不动产登记证书（房屋位于延吉市××路，产籍号：5-4-393，房屋编号：5-4-393-1006，建筑面积：二层147㎡）；4.诉讼费用由宇航公司承担。事实与理由：姜某与宇航公司于2003年12月30日签订《房屋预售契约》，由姜某购买宇航公司建设的坐落于延吉市××路房屋,建筑面积：226.62㎡（其中一层134.73㎡，二层147㎡），房屋总价款为367500元,当时支付了132500元房款，还差235000元，2004年10月宇航公司将案涉房屋交付给姜某使用至今。2015年10月13日姜某与宇航公司就1006号房屋买卖事宜签订补充《商品房买卖合同》，约定：姜某需再支付500000元，宇航公司为姜某办理产权证，姜某当天支付300000元，余款200000元待办理房屋产权证后支付。2016年6月3日孙某代表宇航公司向姜某出具承诺书，主要内容为位于延吉市××路延房权证字第XXXX号、房屋编码为5-4-393-1006，宇航公司将该房屋卖给了姜某，现此房的房照暂时落在宇航公司徐某（身份证号：×××***）的名下，实际的房主是姜某，并承诺2016年7月3日前房照、土地证一并更名为姜某。姜某购买的1006号房屋的一层卖给了案外人裴某1，裴某1又卖给了李某1，2006年12月27日，李某1通过裴某1与宇航公司签订《房屋预售契约》，并于2008年8月8日支付了全部房款363771元，宇航公司为其出具了收据。2013年12月13日回民食品厂将包括1006号房屋在内的总计1079.78㎡房屋的房屋产权证办理到自己名下，但回民食品厂认可房屋的所有权人是宇航公司。2015年又通过虚假调解取得的（2015）延民初字第7180号民事调解书，将房屋产权过户到徐某名下。2016年6月8日案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为南某。2016年6月13日，延吉市人民法院作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定另行组成合议庭对（2015）延民初字第7180号案件进行再审。2017年3月28日延吉市人民法院作出（2016）吉2401民再65号民事判决：一、撤销本院（2015）延民初字第7180号民事调解书；二、驳回原审原告徐某的诉讼请求。徐某不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。综合以上事实经过，为维护姜某合法权益，故诉至贵院，请求依法判决为盼。宇航公司辩称：吉林达公伟业律师事务所于2017年10月被州法院指定为破产管理人，到去年底我所才与宇航公司的法定代表人孙某见面了解了一些情况，但至今为止没有接收宇航公司的财产、文件、财务账册等，本案发生的时间久远，对于案情了解不清。请求人民法院查清事实，依法判决。徐某述称：1.宇航公司于2018年9月30日被宣告破产，现宇航公司未向管理人移交有关账目账册，因此无法确定姜某手中购房合同的真伪，也无法确认姜某与宇航公司之间真实往来账目，应驳回姜某的诉讼请求。2.即使能确认姜某与宇航公司的合同，因管理人对此合同不提供任何担保，宇航公司破产前签订的合同无法履行，该合同应视为已经解除。管理人要履行此合同，应为第三人徐某提供担保，保障第三人的合法权益。南某述称：姜某的诉讼请求不能成立，请求驳回姜某的诉讼请求。事实与理由：1.房屋买受人意欲购买商品房须与房地产开发商签订《购买合同》，并将该合同至延吉市房产局进行登记备案。2.抵押权作为担保物权的一种，完全可以依善意取得制度而取得。3.姜某请求确认《房屋预售契约》有效的前提系是否取得房屋预售许可证，且姜某与宇航公司之间的契约有效，请求办理过户登记权利属于请求权，系债权。南某担保物效力（已经办理登记）大于债权效力（五位买受人购买行为有效的前提下）系民事诉讼中法律基础。4.延吉市房产局颁发他项权证行为属于具体行政行为，非经司法程序，或者延吉市房产局自行撤销，担任单位、个人不得撤销，该具体行政行为已经作出便产生了法律上的约束力。5.姜某权利受损，完全可以通过另案告诉的方式予以解决。回民食品厂未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年12月30日，以宇航公司为甲方、姜某为乙方签订《房屋预销售契约》，约定：“1.甲方自愿将座落在健康小区1#-5-2楼的房地产（房屋建筑面积147㎡）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2.甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写：叁拾陆万柒仟伍佰元整）367500元。乙方由2003年10月13日前一次付清给甲方90%房款，购房定金将在最后一次付款时冲抵；3.双方同意于2003年12月30日由甲方将上述房地产使用权交付乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；4.甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。如甲方的原因给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿；5.违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，应在毁约之日起十日内将定金退还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，逾期一日由乙方向甲方付房地产价款千分之一的滞纳金；6.本契约未尽事项、甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后生效；7.本契约一式二份，双方各执一份；8.房屋面积以产权证为准，余额交接产权证时一次付清；9.房屋造价：2500元/㎡集资房，（1）甲方负责产权证；（2）乙方负责产权证一切手续费，房维基金、煤气初装费。”该合同签订后，姜某将房款132500元支付给了宇航公司，2004年10月宇航公司将案涉房屋交付给姜某占有使用至今。2015年10月13日，宇航公司（甲方）与姜某（乙方）再行签订《商品房买卖合同》，约定：“2003年12月30日甲乙双方已签订《房屋预售契约》，由于甲方原因一直没有为乙方办理房屋地产权证书，因此乙方一直没有向甲方支付全部购房款。现经甲乙双方协商一致，就房屋买卖事宜达成协议如下：第一条、房屋的基本情况：房屋坐落于延吉市××区，房屋建筑面积147㎡，房屋己交付乙方使用。第二条、房屋价格为：367500元（大写：叁拾陆万柒仟伍佰元整）。第三条、本合同签订前乙方己支付甲方房款本金132500元（大写：壹拾叁万贰仟伍佰元整），尚欠房款本金235000元（大写：贰拾叁万伍仟元整），双方先约定只支付房款本息合计伍拾万元（本合同签订之日起2日内支付叁拾万元，剩余贰拾万元于甲方办理完房屋产权证后支付，甲方承诺2016年2月28日前将房屋产权证办理完毕）。第四条、因房屋已交付乙方使用，甲方在房屋地基础和主体结构质量上继续对乙方承担质量保证责任。交付后因房屋所产生的全暖费、水电费、卫生费、物业费等全部费用由乙方承担。第五条、甲方保证于2016年2月28日前为乙方办理房屋所有权证书。如逾期办理，本合同第三条约定的剩余贰拾万元房款乙方不再向甲方支付，甲方放弃，视为乙方已经履行支付全部购房款本息的义务。第六条、甲方在为乙方办理房屋所有权证书过程中，应由乙方欠税务机关和登记机关缴纳的契税、物业维修基金等税费，由甲方先行为乙方垫付，待房屋所有权证书颁发给乙方时，乙方无息支付给甲方。第七条、双方任何违约除承担违约责任外还要承担对方为解决争议而发生的法院诉讼费、保全费、法院执行费、交通费、误工费、聘请律师的代理费。第八条、双方履行本合同过程中在延吉市房产局或银行等所签署的合同或文件与本合同约定不一致之处，均以本合同约定为准。第九条、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成时，可向人民法院起诉。第十条、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，经甲乙双方签字后生效。”合同签订后，由于宇航公司仍未协助办理房屋产权证，姜某再次找到宇航公司，宇航公司法定代表人孙某于2016年6月3日向姜某出具《承诺书》，内容为：“我作为延吉市宇航房地产开发有限公司法人代表承诺以下：1.位于延吉市××路延房权证字第XXXX号、房XXXX号：5-4-393-1006，在2004年延吉市宇航房地产开发有限公司孙某卖给了姜某。2.现此房的房照暂时落在我公司徐某（1976年12月20日身份证：×××***）的名下，实际的房主是姜某。3.我承诺2016年7月3日之前房照、土地证一并更名为姜某。”后由于宇航公司仍然未能给姜某办理房屋产权证，姜某向本院提出诉讼。另查明，2017年9月5日案外人延边荣祥热力有限公司以宇航公司不能清偿其到期债务为由，向本院提出破产申请。本院于2017年9月26日作出（2017）吉24破申9号受理裁定；于2017年10月19日作出（2017）吉24民破7号决定书，指定吉林达公伟业律师事务所担任管理人；于2018年9月30日作出（2017）吉24民破7号民事裁定书，宣告宇航公司破产，但破产清算程序尚未终结。再查明，2015年12月29日,徐某以回民食品厂为被告向延吉市人民法院提起诉讼称：2003年10月15日，徐某与回民食品厂签订房屋买卖合同，约定回民食品厂将位于延吉市××路、建筑面积1079.78㎡的房屋出售给徐某，房屋价款为1403714元（每平方米单价为1300元），以折抵回民食品厂拖欠徐某的工程款；房屋交付时间为2003年10月20日，房屋产权过户费用由徐某承担。合同签订后，回民食品厂于2003年10月25日将房屋交付给徐某，房屋由徐某一直占有使用至今。2013年12月13日，回民食品厂将该房屋的产权办理在回民食品厂名下，至今未能协助徐某办理房屋产权变更登记手续。故请求确认徐某与回民食品厂签订的房屋买卖合同有效，回民食品厂立即协助徐某办理房屋产权变更登记手续。在该案中回民食品厂辩称：徐某所述属实，同意协助徐某办理房屋产权变更登记手续。延吉市人民法院在审理该案的过程中，经主持调解双方当事人自愿达成协议，延吉市人民法院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第7180号民事调解书，内容为：“回民食品厂于2016年1月10日之前协助徐某办理房屋产权变更登记手续。”该民事调解书发生法律效力后，徐某与回民食品厂于2016年2月1日持该民事调解书，到延吉市房产局签订《房屋买卖契约》并办理了房屋产权转移登记，现案涉房屋的所有权人登记为徐某。姜某与案外人李某1、裴某2、张某2、李某2知道包括案涉在内的多套房屋基于延吉市人民法院民事调解书登记到徐某名下后，向延吉市人民法院提出再审申请。2016年6月13日，经延吉市人民法院审判委员会研究决定，作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定对（2015）延民初字第7180号进行再审。该案经再审，延吉市人民法院于2017年3月28日作出（2016）吉2401民再65号民事判决书。该判决认定：位于延吉市××路（产权证号为延房权证字第XXXX号），房屋编号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5-4-393-1005、5XXXX的房屋是由宇航公司参与，由回民食品厂在建设管理部门办理开发手续开发建设。2004年10月20日裴某2与宇航公司签订了房屋预销售契约，约定裴某2购买以上1003号房屋，建筑面积为226.62㎡，总房款为685000元，当日为止裴某2支付全部房款，宇航公司为其出具了收据。2003年5月28日张某2通过案外人金某与宇航公司签订了房屋预销售契约，约定张某2购买以上1001号房屋，建筑面积为303.10㎡，房款共计788060元。2004年3月16日李某2与宇航公司签订了房屋预销售契约，购买了以上1004号房屋，建筑面积为266.24㎡，并于2004年7月2日前支付了全部房款818688元，宇航公司为其出具了收据。2003年12月30日第三人姜某与宇航公司签订了房屋预销售契约，购买以上1006号房屋（一层建筑面积134.73㎡，二层建筑面积147㎡）支付了房款132500元，还差235000元，2015年10月13日姜某与宇航公司签订合同，约定姜某需再支付500000元，宇航公司为其办理产权证，姜某当天支付了300000元，约定余款200000元待办理产权证后支付。姜某购买的1006号房屋的一层卖给了案外人裴某1，裴某1又卖给了李某1，2006年12月27日第三人李某1通过裴某1与宇航公司签订了房屋预销售契约，并于2008年8月8日支付了全部房款363771元，宇航公司为其出具了收据。2004年宇航公司向裴某2、张某2、李某2、姜某交付了相应房屋。2008年李某1开始占有使用1006号一层房屋。2016年6月3日孙某为裴某2、张某2、李某2、姜某出具承诺书，对以上四人购买诉争房屋的事实予以认定，并说明房屋现暂时是落在宇航公司徐某名下，实际房主是以上四人，承诺于2016年7月3日前为四人办理产权证和土地使用证。徐某2004年11月19日至2013年7月13日，因故意伤害罪在延吉监狱服刑，于2012年7月13日提前释放。2013年12月13日，回民食品厂将本案诉争房屋产权证办理到自己名下，但回民食品厂认为该房屋的所有人为宇航公司。2015年12月29日，为了取得法院的调解书，从而将诉争房屋办理至徐某名下，在宇航公司法定代表人孙某的授意下，回民食品厂的法定代表人肖某与徐某来到本院，徐某以回民食品厂欠工程款为由，向本院提起诉讼，并向本院提供以房抵债协议书。协议书约定将本案诉争房屋中的1001、1003、1004、1006号、总面积1079.78㎡房屋给付徐某，抵偿回民食品厂拖欠徐某的工程款，但该协议书的落款时间写为2003年10月15日。当日，本院根据双方的调解协议出具了（2015）延民初字第7180号民事调解书。2016年2月1日回民食品厂与徐某根据本院的调解书在延吉市房产局办理了诉争房屋中1001、1003、1004、1006号，总面积1079.78㎡房屋的过户手续。因第三人发现徐某根据本院（2015）延民初字第7180号民事调解书将诉争房屋的产权证办理到其名下，向本院申请再审。2016年8月宇航公司与徐某补签了合同书和房屋预售契约，约定以诉争房屋抵顶宇航公司欠徐某的工程款。2016年6月8日徐某向南某借款4600000元，并以本案诉争的房屋进行抵押，办理了抵押登记。借款到期后，因徐某未偿还欠款以及部分利息，南某向本院提起诉讼。该判决认为：徐某主张宇航公司将诉争房屋抵顶给徐某，但其向本院提供的证明与宇航公司存在工程承包关系的合同均是后补的，且合同中约定的顶帐房屋与诉争房屋并不一致。出庭作证认可该合同的宇航公司法定代表人孙某，在房屋已经办理到徐某名下后，分别给第三人裴某2、张某2、李某2、姜某出具证明，认可诉争房屋实际出售给了以上四人，房屋是暂时落在徐某名下。孙某出具前后矛盾的证明，徐某未提供任何原始的证据证明其与宇航公司存在真实有效的工程承包关系，结合诉争房屋已在多年前先后向第三人交付的事实，徐某主张的宇航公司以诉争房屋抵顶其工程款的事实无法成立。根据回民食品厂的证明，回民食品厂并不是诉争房屋的实际所有权人，是在宇航公司法定代表人孙某的授意下，回民食品厂的法定代表人肖某配合徐某来本院进行诉讼，目的是取得本院的调解书，即回民食品厂与徐某之间并不存在真实的债权债务关系。故本院（2015）延民初字第7180号民事调解书的形成没有事实依据，应予撤销，徐某的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销本院（2015）延民初字第7180号民事调解书；二、驳回原审原告徐某的诉讼请求。徐某对该判决不服,向本院提出上诉，本院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决书。该判决对一审法院再审查明的事实予以确认。二审判决认为，徐某、回民食品厂已认可双方不存在建设工程施工合同关系，也不存在拖欠工程款的事实，故双方签写的《房屋抵债协议书》内容不真实，双方并不存在真实的民事权益争议。一审法院原审根据该《房屋抵债协议书》，确认徐某与回民食品厂成立房屋买卖关系，并根据双方达成的协议内容出具调解书，违反法律规定。一审法院经再审撤销该调解书，并驳回徐某的诉讼请求并无不当。对诉争房屋的位置、房号及面积，应以实际记载为准，即：调解书记载为“位于延吉市××路，延房权证字第XXXX号，房屋编号为5-4-393-1001、5XXXX、5XXXX、5XXXX，建筑面积1079.78㎡”；徐某与回民食品厂签写的《房屋抵债协议书》记载为“坐落于延吉市××路、建筑面积为1079.78㎡的房屋”；徐某与宇航公司签写的《房屋预销售契约》记载为“坐落在延吉市××路、2001、1003、2003、1004、2004号门市房，建筑面积1079.78㎡”。本院对一审法院再审论理中“徐某与宇航公司之间合同中约定的顶帐房屋与诉争房屋并不一致”的表述予以纠正，但未影响裁判结果。徐某与宇航公司签写的以房抵付工程款为内容的《房屋预销售契约》，是双方于2016年8月份补签的，而一审法院于2016年6月13日作出对本案再审的民事裁定，表明该《房屋预销售契约》是本案进入再审程序后形成的，缺乏客观真实性，一审法院再审未支持徐某提出的诉争房屋系宇航公司抵付其工程款的主张并无不当。如徐某与宇航公司存在真实的建设工程施工合同关系，徐某可另行主张权利。证人孙某的证言，无论其内容的真实与否，均不能改变徐某与回民食品厂以不真实的《房屋抵债协议书》获取一审法院调解书的事实，徐某提供的孙某的证言前后不矛盾的主张，并不具有实际意义，本院不予采纳。综上所述，徐某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院再审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持延吉市人民法院（2016）吉2401民再65号民事判决。该判决已发生法律效力。还查明，南某因与徐某民间借贷纠纷于2016年11月24日向延吉市人民法院提起诉讼。在该案中南某向法院提出的诉讼请求为：1.要求徐某偿还借款本金4600000元及利息（自2016年10月8日至全部偿还之日止，按月利率3%计算）；2.如不能偿还借款，以抵押物价款优先受偿；3.诉讼费用由徐某负担。事实与理由：2016年6月8日，徐某以经营生意急需用钱为由，向南某借款4600000元，约定还款日期为2016年8月8日，月利率为3%。借款期限届满后，经南某多次催要，徐某至今未偿还借款本息。徐某在该案中辩称：借款本金不属实，借款本金应是4320000元，借款利息支付至2016年11月8日,双方约定的利息过高。该案经延吉市人民法院审理后于2018年2月5日作出（2016）吉2401民初8386号民事判决书。该判决认定：2016年6月8日，徐某向南某借款4600000元，约定借款期限为2个月，月利率为3%，并抵押徐某名下的位于延吉市××路、产权证号为6XXXX号、房XXXX、5XXXX、5XXXX、5XXXX、面积为1079.78㎡的房屋，并办理抵押登记，他项权利证号为274335号，他项权利人为南某。当日，南某通过中国银行分两次转账给徐某共计4600000元，徐某给南某出具借款收条。借款后，徐某支付截至2016年10月7日的借款利息。另查，位于延吉市××路、房XXXX、5XXXX、5XXXX、5XXXX，面积为1079.78㎡的房屋，本院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第7180号民事调解书，内容为延吉市回民食品厂于2016年1月10日之前协助徐某办理房屋产权变更登记手续。本院于2016年6月13日作出（2016）吉2401民监35号民事裁定，决定再审本案，并追加裴某2、张某2、李某1、李某2、姜某、南某为第三人。本院于2017年3月28日作出（2016）吉2401民再65号民事判决，撤销（2015）延民初字第7180号民事调解书，驳回徐某的诉讼请求。徐某不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）吉24民再64号民事判决，驳回上诉，维持本院（2016）吉2401民再65号民事判决。该判决认为：南某与徐某之间的借贷，系合法民间借贷关系，借款事实有抵押借款合同、收条及中国银行转账凭证为证，应受法律保护。南某要求徐某偿还借款4600000元的诉讼请求，本院予以支持。南某要求徐某按月利率3%计付利息的诉讼请求，超出国家关于民间借贷利率的规定，故本院予以调整至月利率2%。徐某主张其转账收到借款4600000元后当日向南某交付利息280000元，实际借款本金为4320000元，但其未能提供证据证明，故其主张不成立。关于南某要求对徐某抵押的房屋行使优先受偿权的诉讼请求，因徐某抵押的房屋是根据本院（2015）延民初字第7180号民事调解所得，该调解已被撤销，现房屋所有人并非徐某，故本院不予支持该诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告徐某于本判决生效后立即返还原告南某借款本金4600000元，并支付利息（自2016年10月8日起至清偿之日止，按月利率2%计算）；二、驳回原告南某的其他诉讼请求。南某对该判决不服，向本院提出上诉。本院经审理后于2018年5月7日作出（2018）吉24民终781号民事判决，该判决对一审判决认定的事实予以确认。二审判决认为，根据查明事实，徐某已非案涉房屋所有权人，南某行使优先受偿权的法律依据被撤销。本案中，南某系基于债权而取得抵押权，其相对于早已签订购房合同、交付房款、占有使用涉案房屋的案外人裴某2等人，并无购买涉案房屋的目的。且作为抵押人的徐某自认“其并未实际占有使用涉案抵押房屋”。因此，南某关于对诉争房屋享有优先受偿权，其已构成抵押权善意取得的上诉理由不成立。基于南某、徐某之间的借贷关系合法成立，一审判决徐某返还南某借款本金及利息，未支持南某主张对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求并无不当。综上，判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，南某不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年3月15日作出（2019）吉民申297号民事裁定书。该裁定认为,因本案南某优先受偿权的取得是基于另案民事纠纷的生效调解，而该调解书已被人民法院撤销，且诉争房屋由先前的购房人占有并使用，办理他项权利时徐某亦未占有并使用，故南某所享有的他项权利失去了法律依据，因而南某主张依其他项权利证对其房屋享有优先受偿权本院不能支持。综上，南某的再审申请无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定：驳回南某的再审申请。本院认为：宇航公司与姜某签订的《房屋预销售契约》及补充签订的《商品房买卖合同》，上述合同中出卖人宇航公司虽然是具有房地产开发资质的企业，但其所出卖的房屋是基于与回民食品厂之间代建关系收取代建费用时通过代物清偿所取得的房屋，该房屋不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》中所确定的商品房，故该房屋买卖合同不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》的条款审查该合同的效力。因此，宇航公司与姜某签订的《房屋预销售契约》及《商品房买卖合同》符合买卖合同的法律基本要件，当事人意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同生效后，当事人应当全面履行合同义务。宇航公司作为出卖人仅将房屋交付给姜某占用使用(2004年10月交付，由姜某占有使用至今)，而没有按照合同约定为姜某办理房屋所有权登记构成违约，应当承担继续履行的违约责任，姜某要求宇航公司协助办理案涉房屋产权证的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。宇航公司主张姜某并未实际向其支付432500元房款，但未能提供证据证明加盖有宇航公司现金收讫印章的收据不真实，因此，依据该收据应当认定宇航公司已收取了上述房款，宇航公司以姜某未全额支付房款为由，拒绝向姜某履行协助房屋所有权转移登记的主张不能成立，本院不予支持。现案涉房屋所有权虽然登记在徐某名下，但已发生法律效力的判决认定案涉房屋登记在徐某名下的原由是回民食品厂按照宇航公司的指令，将本应该登记到宇航公司名下的房屋,采取通过诉讼调解的方式登记到了徐某名下，该调解书已被撤销，而且徐某所主张的其与回民食品厂存在房屋买卖合同关系以及与宇航公司之间存在抵顶工程款的事实，亦被生效判决予以否定，因此，徐某作为借名登记人，有义务与宇航公司共同协助将案涉房屋所有权办理到姜某名下。徐某提出宇航公司被宣告破产，现宇航公司未向管理人移交有关账目账册，因此无法确定姜某手中购房合同的真伪，应驳回姜某的诉讼请求和即使能确认姜某与宇航公司的合同，宇航公司破产前签订的合同无法履行，该合同应视为已解除等主张不成立，本院不予支持。南某在不动产登记机关虽对案涉房屋办理了抵押权登记，但另一生效的判决对其主张行使优先受偿权的诉讼请求不予支持。换言之，南某对案涉房屋不具有优先受偿权，因此该抵押登记不应成为宇航公司向姜某履行房屋买卖合同过户义务的障碍，其以抵押权登记为由不同意办理案涉房屋转移登记的主张，本院不予支持。南某应协助姜某办理案涉房屋涂销抵押登记手续。关于姜某请求宇航公司向其支付逾期办理不动产登记证书违约金问题。宇航公司与姜某于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》第五条约定，宇航公司于2016年2月28日前为姜某办理房屋所有权证书，逾期办理，剩余房款200000元不再支付，因宇航公司未按上述合同约定履行办证义务，因此应按上述合同约定承担相应的违约责任。因双方已对逾期办证的违约责任有约定，因此姜某提出宇航公司再支付其2016年7月3日至2018年7月2日期间逾期办证违约金37628元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十五条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人南某于本判决发生法律效力之日起3日内协助原告姜某办理位于吉林省延吉市××路，产籍号：5-4-393，房屋编号：5-4-393-1006，建筑面积：二层147㎡房屋的涂销抵押登记手续；二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司、第三人徐某于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告姜某将登记在徐某名下的位于吉林省延吉市××路，产籍号：5-4-393，房屋编号：5-4-393-1006，建筑面积：二层147㎡房屋所有权转移登记至姜某名下，办理产权转移登记发生的一切费用由姜某承担；三、驳回原告姜某的其他诉讼请求。如果被告延吉市宇航房地产开发有限公司与原告姜某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担300元，原告姜某负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  池东波审判员  朴美兰审判员  林 美二〇二〇年六月十五日书记员  车世兰