湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初2772号原告:中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区麓景路1600号金茂苑高层13号栋109房。法定代表人：王永利，总经理。委托诉讼代理人：易小泉，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽红，湖南金州律师事务所律师。被告：谭晓萍，女，1973年12月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘益灯，湖南中楚律师事务所律师。原告中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称“中化金茂物业公司长沙分公司”）诉被告谭晓萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中化金茂物业公司长沙分公司的委托诉讼代理人易小泉、刘丽红，被告谭晓萍的委托诉讼代理人刘益灯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中化金茂物业公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理费12909元；2.请求判令被告支付违约金2664元（违约金按万分之三／日的标准自2018年1月1日计算至2019年11月20日，实际计算至付清之日止）；3.依法判令被告向原告支付律师费1000元；4.依法判令被告承担本案所有诉讼费用（包含但不限于保全费、公告费等）。事实与理由：原告系金茂梅溪湖（金茂苑）的物业管理服务公司，被告系金茂梅溪湖（金茂苑）25栋801房的业主，双方于2017年4月22日签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告在每年的一月及六月的第一周向原告缴纳每半年的物业费（含能源费），如被告逾期未交，违约金的收取标准为逾期每日千分之三支付，从逾期之日开始计算至支付日。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2018年1月1日至2019年12月31日的物业费12909元尚未向原告缴纳，经原告多次书面及上门催缴，被告均不予理睬。原告认为，被告未按约及时缴纳物业费的行为已严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自己的权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告谭晓萍辩称：一、中化金茂物业公司长沙分公司主体资格不合法。二、中化金茂物业公司长沙分公司管理服务严重不到位，服务能力差、服务水平低、服务意识弱，严重违背了《物业管理条例》第四十条规定的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。1.中化金茂物业公司长沙分公司一直未能履行依法公示义务，没有公示物业管理服务项目、服务标准、计费方式、收费标准等，没有公示业主物业费用的使用情况，更没有公示其收取的停车费以及其收取的广告费用等费用的收支情况；2.中化金茂物业公司长沙分公司服务能力差，服务技术落后，多年来一直无法解决诸如下水管堵塞、电梯故障、外墙渗水、顶楼破烂、公共走廊长霉、业主房屋长霉、室内窜油烟等问题。三、中化金茂物业公司长沙分公司违反《物业管理条例》等法律法规以及《前期物业服务协议》，严重不作为，未制止小区内非法养狗、不文明养宠物等违规行为，损害了包括中化金茂物业公司长沙分公司在内的大多数业主的合法权益。1.中化金茂物业公司长沙分公司不仅不制止住改商的违规行为，还私自处理业主共有财产，擅自改变物业管理用房的用途。2.中化金茂物业公司长沙分公司不仅不制止侵占公共绿地、破坏绿化等违规行为，还对小区业主共有的公共绿化物业置之不理且给侵占利益的相关业主提供方便。3.中化金茂物业公司长沙分公司没有制止别墅区改建、加层等等改变建筑外观、建筑结构和占用共用道路变私家绿地等违建违规行为。四、中化金茂物业公司长沙分公司违反税法规定，偷逃国家税款，擅自提高收费标准且未公示，也未获得主管部门批准。五、中化金茂物业公司长沙分公司没有正确认识自己的服务主体身份，服务意识薄弱，服务态度傲慢；没有开辟业主与物业服务企业的沟通渠道，未能解决物业服务质量投诉问题，更没有建立物业服务售后投诉机制。六、中化金茂物业公司长沙分公司漠视小区公共安全以及业主人身安全和财产安全，对于小区内发生的起火、消防栓被人恶意偷开事件、电梯不正常运行等公共安全事故问题，没有查明，也没有依法报警处理。业主们请求报警和查找原因物业置之不理，导致业主们至今都不知道原因，这种漠视行为给业主们带来极大的不安全感。综上，请求法院依法裁判减少被告应交物业费50%；责令原告加强服务意识，提高服务能力和质量，建立公司意见反馈和投诉解决机制，完善公司管理体制；驳回原告的其他诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：2014年12月31日，长沙方兴盛荣置业有限公司（甲方）通过招标与原告（乙方）中化金茂物业公司长沙分公司签订了一份《金茂梅溪湖（金茂苑）二期前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为金茂梅溪湖（金茂苑）二期提供前期物业管理服务事宜。2017年4月22日，原告（甲方）中化金茂物业公司长沙分公司与被告（乙方）谭晓萍签订了一份《金茂梅溪湖（金茂苑）前期物业服务协议》，协议约定甲方为乙方所购座落位置岳麓金茂梅溪湖金茂苑25栋801单元房／商业物业提供物业服务。第二条约定：物业管理服务内容包括：房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安及消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。第四条约定：精装修收费标准：2.5元／M2／月（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计收，房产证办理后，按房产证面积计收）。收费方式：物业服务费每半年缴纳一次，时间为每年的1月份及6月份的第一周。逾期未交，将按政府规定收取滞纳金。第九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例交纳违约金，并采取必要催缴措施（如：公布欠费名单，暂停服务等）；如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包含但不限于律师费、交通费、公证费、公告费等）。该协议还就双方的权利义务等问题进行了约定。上述协议签订后，原告中化金茂物业公司长沙分公司为被告谭晓萍所购房屋提供物业服务至今。被告谭晓萍系金茂梅溪湖（金茂苑）25栋801号房屋业主，房屋建筑面积为215.16m2，月物业管理费537.9元。自2018年1月1日起，被告谭晓萍以原告中化金茂物业公司长沙分公司管理服务不到位，服务能力差、服务水平低、服务意识弱等为由拒交物业管理服务费。为此，原告中化金茂物业公司长沙分公司于2019年10月17日以通知书的形式向被告谭晓萍进行了催缴，但被告谭晓萍仍以上述理由未缴纳，截至2019年12月31日，被告谭晓萍共欠缴物业管理费12909.6元、违约金2664元。另本院还查明：2019年以来，原告中化金茂物业公司长沙分公司对部分拖欠物业费的业主进行了诉讼，部分业主提出了原告在物业服务过程中存在服务瑕疵。为此，原告在诉讼后，针对业主反映的上述问题进行了如下整改：1.原告已经在单元公告栏公示了物业公共收益及使用情况。2.原告中化金茂物业公司长沙分公司在为该小区提供物业服务期间，分别向存在违规行为的业主下发了《违规行为整改通知单》，并于2018年10月11日向街道办事处、社区、城管中队等发送了《金茂苑（金茂梅溪湖）小区违章搭建请求行政执法联系函》等等。此外，原告中化金茂物业公司长沙分公司为本案诉讼追缴物业管理费支付了律师费1000元。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《金茂梅溪湖（金茂苑）二期前期物业服务合同》、《长沙市前期物业管理招投标备案表》、《湖南省服务价格登记证》、《前期物业服务协议》、《金茂苑临时管理规约》《业主联络信息登记表》、《入住资料／物品交接记录签收单》、《区域治安、消防安全责任书》、《关于住改商问题的温馨提示》、《违规整改通知单》《金茂苑小区违章搭建请求执法联系函》、别墅违建拆除现场照片、致全体业主公开信、物业变更告知函、公告公示栏照片、物业服务项目、收费标准、部分公共收益费用等公示的照片、物业费用催收函、张贴照片、民事委托代理合同、律师费发票及被告提交的企业信息、照片、微信记录等证据，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告中化金茂物业公司长沙分公司与被告谭晓萍之间签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告中化金茂物业公司长沙分公司依约为被告谭晓萍提供了物业服务，被告应按照约定交纳物业服务费，故原告要求被告支付拖欠物业服务费12909.6元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告谭晓萍辩称原告中化金茂物业公司长沙分公司主体资格不合法、下水道堵塞、电梯故障、外墙渗水、顶楼破烂、公共走廊长霉、业主房屋长霉、室内窜油烟等管理服务严重不到位，服务能力差、服务水平低、服务意识不强，未能解决物业服务质量投诉问题，没有建立服务售后投诉机制，安保不到位等问题，被告未提交充分的证据予以证明系物业服务问题导致，且原告提供了《金茂梅溪湖（金茂苑）二期前期物业服务合同》、《长沙市前期物业管理招投标备案表》、《湖南省服务价格登记证》证明其主体资格合法以及其他证据予以证明针对上述问题已在本案诉讼前进行了整改，并积极联系有关第三方处理，按照物业服务合同的约定履行了义务，故被告提出的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告谭晓萍抗辩称原告中化金茂物业公司长沙分公司违反税法规定，偷逃国家税款，擅自提高收费标准且未公示，也未获得主管部门批准，被告可以向有关主管部门投诉反映解决，该抗辩不属于法院的审理范畴。关于被告谭晓萍提出原告中化金茂物业公司长沙分公司对小区业主违建、占用绿化用地等制止不力等问题，原告作为物业管理单位并没有行政执法权，无法将违建强制拆除，且原告已给违规业主发送了《违规整改通知单》，并将上述情况反映给了有关行政部门。关于涉案的违约金、律师费。物业管理是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。如果业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝缴纳物业费，长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环。在本案中，被告谭晓萍并非恶意拖欠物业管理费，本院考虑到原告在履行物业服务合同过程中，仍需进一步建立完善物业服务制度、不断提高为广大业主服务的意识和物业服务水平，以达到共同营造和谐的小区生活氛围，同时兼顾以往诉讼案件的处理方式和结果，故对原告提出要求被告承担违约金2664元、律师费1000元的诉讼请求，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭晓萍于本判决生效之日起十日内向原告中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费12909元；二、驳回原告中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费107元，由原告中化金茂物业管理（北京）有限公司长沙分公司负担84元，被告谭晓萍负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年六月十日书记员  陈 果附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。