福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1416号 上诉人（原审被告）：漳州中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇杉行街1号，统一社会信用代码：91350627062271711N。 法定代表人：黄育实，总经理。 委托诉讼代理人：林琳，福建九鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘祥存，男，1950年4月29日出生，汉族，住福建省南靖县。 上诉人漳州中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人刘祥存商品房预约合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院(2019)闽0628民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 中瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘祥存的诉讼请求，支持中瑞公司的反诉请求。事实和理由：一、一审对违约方的认定不清。1.刘祥存未按《中瑞财富广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）第五条约定办理车位《商品房买卖合同》的签约手续，拒绝签订确认表，中瑞公司也多次通知、催促刘祥存办理签约，但刘祥存仅签订了房屋《商品房买卖合同》，并未同在同一天签订车位《商品房买卖合同》，在案并无证据证明刘祥存有向中瑞公司要求签约或交付车位，刘祥存已构成违约。2.双方已在《认购书》对买卖合同主要条款约定清楚，不存在一审认定的未能协商一致。3.中瑞公司并未违约，一审参照《中华人民共和国合同法》第97条规定支持资金占用利息的诉讼请求，缺乏依据。二、一审未认定刘祥存构成违约，未支持中瑞公司的反诉请求有误。《认购书》已约定在开盘七天内如未前来签约需支付总房价款20%作为违约金，并赔偿损失。三、本案已出现新情况，车位已解除查封措施，非业主也可办理购买手续，故车位买卖合同可以继续履行，一审判决解除合同有误。 刘祥存辩称，驳回上诉，维持原判。一、关于违约认定。没有签订合同不是刘祥存的过错。在签订《认购书》时，中瑞公司承诺地下车位能够办理完整的所有权证。在认购书约定的签订《商品房买卖合同》时，刘祥存通过南靖县房屋权属登记机关了解到，根据《漳州市商品房人防范围内地下车位销售和办理权属登记的实施意见》第四条“对专有人防部位,在房屋登记簿予以记载,不颁发房屋权属证书”的规定，本案地下车位属于人防车位，只确权不发证。直至2018年3月，中瑞公司的业务员发给刘祥存的地下车位销售信息和被刘祥存从南靖县不动产登记中心获悉的信息，地下车位仍处于“确权不发证”的情形。期间，中瑞公司从未联系刘祥存商谈签订车位买卖合同事宜。2019年4月10日，车位被漳州市芗城区人民法院查封。导致双方签订《认购书》的目的无法实现的主要原因，是在签订《认购书》时，中瑞公司隐瞒地下车位属于“防空地下室”、“只确权不发证”的事实，不是刘祥存的过错。二、关于合同解除。双方签订的《认购书》应当解除。认购书属于意向性或预约性合同，双方均确认《认购书》无法继续履行，且中瑞公司也同意解除。三、关于合同解除后果。1.签订《认购书》时，中瑞公司向刘祥存收取款项合计91000元。中瑞公司未能实现购买车位的目的，确实给刘祥存造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，中瑞公司除了退还收取的款项外，还应当支付资金占用期间的利息。2.中瑞公司没有将车位交付给刘祥存使用，未能签订买卖合同没有给中瑞公司造成损失，其主张赔偿损失，并未举证证实，故没有事实和法律依据。 刘祥存向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年1月21日签订的《认购书》；2.中瑞公司向刘祥存双倍返还定金52000元；3.中瑞公司返还刘祥存购房款65000元及其利息，其中24000元的利息从2014年1月21日起、41000元的利息从2014年4月24日起至中瑞公司返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。在审理过程中，刘祥存对其第三项诉讼请求的利息部分变更为“24000元的利息从2014年1月21日起计、41000元的利息从2014年4月24日起计至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月21日起至中瑞公司返还购房款之日止的利息按银行同业拆借利率计算。” 漳州中瑞房地产开发有限公司反诉请求：1.刘祥存支付中瑞公司违约金26000元；2.刘祥存赔偿中瑞公司损失暂计10000元。 一审法院认定事实：2014年1月21日，刘祥存作为乙方与中瑞公司作为甲方共同签订了两份《认购书》，就中瑞财富广场C-24号车位以及第502号商品房的认购事宜分别达成协议。其中，编号为121的认购书第一条约定乙方认购中瑞财富广场第C-24号车位；第二条约定总价款为130000元；第三条约定付款方式为乙方于签订本协议之日交付定金人民币伍万元，于2014年1月19日前缴清。乙方若一次性付款，在签订正式商品房买卖合同时，应支付70%的购房款，其余30%购房款可在交房时付清；第四条约定乙方保证无任何影响银行贷款的问题（如资信信用、首套房等），如因乙方原因无法办理银行按揭并不能一次性付款，导致无法购买该套房产，否则视为乙方违约，除没收定金外，乙方应向甲方支付总价款的20%作为违约金，甲方有权将该房屋出售他人，不再另行通知；第五条约定乙方在签订本认购协议后，须在项目正式开盘七天内（预计2014年5月1日）携带本认购协议书、交款凭证、有效身份证件（如办理按揭还须携带贷款申请相关资料）等文件，前来办理《商品房买卖合同》签约手续，同时付清应付款项，否则视为乙方违约，乙方应向甲方支付总房价款的20%作为违约金，且甲方有权将该房屋出售他人，不再另行通知。2014年1月21日，刘祥存向中瑞公司支付50000元车位认购款。2014年4月24日，刘祥存再次支付车位款41000元。2014年4月26日中瑞公司向刘祥存出具该车位的《商品房买卖合同》客户信息确认表，刘祥存拒绝在该确认表上签名确认，双方发生纠纷，导致买卖双方未能就该车位签订书面买卖合同。2019年4月10日本案案涉车位被漳州市芗城区人民法院查封。另查明，中瑞公司于2014年4月22日取得中瑞财富广场项目的商品房预售许可证。2013年7月，中瑞公司向南靖县人民防空办公室申请中瑞财富广场项目防空地下室易地建设。2016年6月28日，南靖县人民防空办公室审批通过中瑞财富广场人防结建审核验收合格，同意办理建设工程竣工验收备案。 一审法院认为，刘祥存与中瑞公司双方在平等自愿的基础上签订《认购书》，该认购书系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应合法有效，本院予以认定。由于双方签订的认购书系对中瑞财富广场C-24号车位的买卖进行认购并约定将来在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，因此该《认购书》应认定为商品房预约合同，刘祥存与中瑞公司之间形成商品房预约合同关系。现双方争议的焦点在于双方未能按照认购书的约定就案涉车位签订商品房买卖合同系谁违约。中瑞公司主张刘祥存拒签合同的行为违约，刘祥存主张其拒绝签约的原因是中瑞公司隐瞒所预购的车位是人防工程不能办证的事实。从刘祥存在支付50000元的车位认购款后又于项目开盘后的七天内再次缴纳了本案案涉车位款41000元以及卖方销售员向刘祥存出具该车位的《商品房买卖合同》客户信息确认表的事实可以确认刘祥存已按照认购书中关于买方应在项目正式开盘七天内与卖方办理《商品房买卖合同》签约手续并付清应付款项即70%的购房款的约定履行。由于双方签订的认购书中并未涉及车位的交付及办证等相关条款，因此相关车位的交付及办证条款仍需双方在订立《商品房买卖合同》时协商达成。本案中买卖双方的买卖合同条款未能协商一致属于因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形，故对于未能签订车位的《商品房买卖合同》，买卖双方均无过错。鉴于本案案涉车位现已被漳州市芗城区人民法院查封，且按照中瑞公司关于按照政策刘祥存已非中瑞财富广场小区的业主无法在登记部门办理车位权属证书的主张，刘祥存购买案涉车位的合同目的已不能实现，现刘祥存诉请解除其与中瑞公司于2014年1月21日签订的《中瑞财富广场商品房认购书》，予以支持；因刘祥存于2014年1月21日向中瑞公司支付50000元款项系车位认购款而非定金，故刘祥存关于双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘祥存有权要求中瑞公司向其退还已付的款项及支付资金占用期间的利息。在审理过程中，刘祥存对于其诉讼请求做出进一步说明，刘祥存请求中瑞公司退还其已支付的认购款50000元及购房款41000元共计91000元以及利息（其中50000元相应的利息从2014年1月21日起、41000元相应的利息从2014年4月24日起，计至2019年8月20日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至中瑞公司返还款项之日止按银行同业拆借利率计算），而中瑞公司对其已向刘祥存收取的车位款项共计91000元的事实无异议，故刘祥存的该项诉讼请求予以支持。关于中瑞公司反诉请求刘祥存支付中瑞公司违约金26000元，根据前述认定，刘祥存并未违约，故中瑞公司的该项反诉请求缺乏依据，不予支持；关于中瑞公司反诉请求刘祥存赔偿中瑞公司损失暂计10000元，因中瑞公司并未举证证明其相关损失的事实，故该项反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘祥存与漳州中瑞房地产开发有限公司于2014年1月21日签订的《中瑞财富广场商品房认购书》（编号121）；二、漳州中瑞房地产开发有限公司应自判决生效之日起十日内向刘祥存返还车位款项共计91000元并支付资金占用期间的利息（其中50000元相应的利息从2014年1月21日起、41000元相应的利息从2014年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至2019年8月20日止；自2019年8月21日起至漳州中瑞房地产开发有限公司返还款项之日止的利息以91000元为本数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回刘祥存的其他诉讼请求；四、驳回漳州中瑞房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2640元，由刘祥存负担587元，漳州中瑞房地产开发有限公司负担2053元；反诉案件受理费700元，减半收取计350元，由漳州中瑞房地产开发有限公司负担。 二审中，中瑞公司提供证据如下：漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602执异21号执行裁定书，证明车位（C-24）已解除查封，本案合同可继续履行。刘祥存质证认为，真实性无异议，但没有提供生效证明，该裁定书是否生效、是否有复议无法确认；该裁定只是对被查封车位中止执行，并非解除。本院认为，刘祥存对真实性无异议，该证据真实性可以确认。 对一审查明的事实，除“第502号商品房”“刘祥存拒绝在该确认表上签名确认”外，当事人均未提出异议。对当事人没有争议的事实，本院予以确认。 中瑞公司对一审认定的“第502号商品房”有异议，认为实际应为402房，刘祥存亦予认可。经审查，双方在《认购书》上载明“502”，在《商品房买卖合同》载明“402”，故一审认定的该房号二审不予确认，鉴于不属二审争议焦点，不影响裁判结果，在本案中不予认定。刘祥存对一审认定的“刘祥存拒绝在该确认表上签名确认”有异议，认为不属实。经审查，在案客户信息确认表中确无刘祥存的签名，但该证据系由买方刘祥存提供，卖方中瑞公司是否有另收执一份客户信息确认表尚未查清，中瑞公司也并未举证，故一审认定该事实，二审不予确认。 另查明，双方当事人均陈述，《认购书》的性质为预约合同，不是正式的买卖合同；本案车位尚未交付刘祥存掌管；双方签订的《商品房买卖合同》所涉房屋，刘祥存已经转让他人。 本院认为，二审主要争议焦点在于合同违约方的认定。本案中，刘祥存在支付50000元的车位认购款后又于项目开盘后再次缴纳款项41000元，卖方销售员也向刘祥存出具了该车位《商品房买卖合同》客户信息确认表，由此可看出，刘祥存主观上并无违约的故意或过失，中瑞公司也未提供充分证据证实刘祥存客观上存在违约行为。由于双方签订的《认购书》中并未涉及车位确权办证等相关条款，结合本案地下车位权属确权、办证的特殊情形，本案车位买卖本约的订立仍需合同双方通过协商达成，故一审认定本案属因不可归责于双方的事由导致买卖合同未能订立的情形，双方互不违约，符合客观案情，于法有据。现双方无法继续磋商订立本约，且刘祥存所购的商品房已转让他人，刘祥存预约认购车位的合同目的已不能实现，一审判决解除预约合同并无不当。合同解除后，中瑞公司应依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，返还刘祥存已付款项及相应的法定孳息，故一审判决中瑞公司返还刘祥存已付款项及利息，于法有据。中瑞公司关于驳回刘祥存要求返还款项及息诉讼请求、关于要求刘祥存支付违约金等上诉理由，缺乏依据，不能成立。因自2019年8月20日起,中国人民银行贷款基准利率标准已经取消,故自该日起应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为利息计算标准，故一审认定利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月20日有误，应纠正为计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，中瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决因判决主文的执行问题作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、维持福建省平和县人民法院(2019)闽0628民初3075号民事判决第一、四项； 二、撤销福建省平和县人民法院(2019)闽0628民初3075号民事判决第三项； 三、变更福建省平和县人民法院(2019)闽0628民初3075号民事判决第二项为：漳州中瑞房地产开发有限公司应自于判决生效之日起十日内向刘祥存返还款项91000元及利息（其中50000元的利息自2014年1月22日计起，41000元的利息自2014年4月25日计起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起至款项实际清偿完毕之日止的利息以91000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回刘祥存的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2640元，由刘祥存负担587元，漳州中瑞房地产开发有限公司负担2053元；反诉案件受理费350元，由漳州中瑞房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3340元，由漳州中瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年六月十八日 法官助理徐明水 书记员马晓斌