东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初1351号原告：寇静，女，1984年11月27日出生，汉族，现住东营市东营区。被告：东营市万达物业服务有限责任公司，住所地东营区府前大街67号，统一社会信用代码：91370500727552201X。法定代表人：张晓峰，董事兼总经理。委托诉讼代理人：桑强，男，1982年3月5日出生，汉族，系职工，现住。原告寇静与被告东营市万达物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告寇静、被告东营市万达物业服务有限责任公司委托诉讼代理人桑强到庭参加诉讼，本院现已审理终结。寇静向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还截至2019年12月31日违约收取的物业费、电梯费共3068元；2.依法判令被告履行《前期物业管理服务协议》内容，物业费按建筑面积每月每平方米0.55元计收；不得强制收取x楼电梯费；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，寇静变更诉讼请求为：1.要求被告退还自2012年6月1日至2014年12月31日期间东营市东营区x房屋违法收取的物业费、电梯费3068元；2.依法确认寇静与东营市万达物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效；3.诉讼费有被告负担。事实与理由：2009年原告与山东万达地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买山东万达地产有限公司开发的“x住宅一套；原告于2017年从第三方处购买了该x住宅一套。原告与被告签订了《商品房买卖合同》的同时签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告对“x”小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，物业费按建筑面积每月每平方米0.55元计收。被告单方违反协议内容，于2012年1月将物业费提高为按建筑面积每月每平方米0.605元计收，并于2014年12月1日按建筑面积每月每平方米0.4元计收电梯费，期间原告多次去被告处协商，被告均不予理睬。截至目前，被告并没有采取任何行动，从2020年1月1日起，被告强行把电梯费与物业费绑定，致使原告物业费一直缴不上。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。东营市万达物业服务有限责任公司辩称，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，原告应当按时交纳物业服务费。经查，自2015年1月份起，原告就出现拖欠物业费的情形，被告在2017年11月份，向本院提起诉讼，依法向原告追缴所欠的物业费和电梯费，2017年12月15日，该院向原被告双方出具《民事调解书》，该调解书生效后，本案原告未按照调解书要求按时支付物业及电梯费欠费，直到2019年7月份，才向被告支付了物业费欠费2491.2元（欠费期间：2015年1月1日-2017年12月31日）、电梯费欠费1692.8元（2014年12月1日-2017年12月31日），合计4184元。本案中，原告诉求期间，被告已经完全履行了相应的物业服务，原告无权要求退还已经交纳的物业服务费及电梯费。从本案证据显示，涉案房屋为x，该房屋的实测面积为142.97㎡，物业服务费单价为0.605元/月/平方米，年度物业服务费为1038元/年，电梯费单价为0.4元/月/平方米，本案双方已通过实际履行确认上述收费标准。同时，本案中原告的诉讼请求超出了诉讼时效，不应受到法律保护，应当予以驳回。经审查，本院认定以下事实：寇静系x房主，房屋面积142.97平方米。2009年10月11日，东营市万达物业管理有限责任公司（甲方）与寇静（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；住宅坐落于x；甲方的权利包含对公用设施设备进行维护、修缮、服务和管理；公用设施设备包含电梯等；小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计收。2012年12月份，东营市万达物业管理有限责任公司名称变更为东营市万达物业服务有限责任公司。寇静交纳2009年10月1日至2010年5月10日的物业费550.43元；自2012年6月1日起至2014年12月31日期间，寇静按照0.605元/月/平方米交纳物业费，其中，2012年8月10日交纳2012年6月份的物业费86元，2014年11月7日交纳2014年全年物业费1038元。2017年11月29日，东营市万达物业服务有限责任公司诉寇静物业服务合同纠纷一案，本院出具（2017）鲁0591民初3277号民事调解书，载明：寇静于2017年12月20日前向东营市万达物业服务有限责任公司支付截至2017年12月31日的物业费2491.2元、电梯费1692.8元，共计4184元，2017年12月31日前的其余物业费和电梯费东营市万达物业服务有限责任公司放弃。寇静于2019年7月1日交纳2014年12月至2017年12月的电梯费共计1693元。另查明，2016年6月1日，山东万达地产有限公司与东营市万达物业服务有限责任公司签订《物业委托服务合同》，约定管理期限自2016年6月1日起至该物业业主委员会依法成立并且与业主大会所聘请的物业管理公司签订新的物业管理服务合同止；小高层（含多层）按建筑面积每月每平方米0.605元计收；电梯费按建筑面积每月每平方米0.4元计收。东营市东营区万达高尔夫花园小区于2017年6月16日成立业主委员会。本院认为，寇静与东营市万达物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，截至庭审未出现约定或法定终止的情形，故该协议对双方均具有约束力，现寇静请求确认该协议合法有效，理由正当，证据充分，本院予以支持。东营市万达物业管理有限责任公司名称变更为东营市万达物业服务有限责任公司，其相关权利义务应由东营市万达物业服务有限责任公司承继。东营市万达物业管理有限责任公司以山东万达地产有限公司与东营市万达物业服务有限责任公司签订《物业委托服务合同》，且寇静已按该合同实际履行为由，抗辩上述服务协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案《前期物业管理服务协议》约定的小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计收，东营市万达物业管理有限责任公司以该内容系涂改为由不予认可。本院认为，结合寇静交纳2009年10月1日至2010年5月10日7个月的物业费550.43元，能够印证该期间东营市万达物业管理有限责任公司系按照按建筑面积每月每平方米0.55元计收物业费，故本院对该涉案《前期物业管理服务协议》约定的小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计收予以确认。东营市万达物业管理有限责任公司自认其自2012年6月1日起按照0.605元/月/平方米收取涉案房屋的物业费，自2014年12月1日起按0.4元/月/平方米收取涉案房屋的电梯费，但抗辩寇静关于要求退还物业费、电梯费的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，寇静2012年8月10日至2014年11月7日期间交纳了2012年6月1日至2014年12月31日的物业费，其交纳物业费时有义务对所交物业费数额进行核实，其与东营市万达物业管理有限责任公司2009年10月11日即签订《前期物业管理服务协议》，其应当知道物业费的交费标准，寇静交纳上述期间最后一笔物业费的时间为2014年11月7日，其提起诉讼的时间为2020年4月13日，根据法律规定，寇静关于退还物业费的诉讼请求确已超诉讼时效，本院不予支持。关于寇静有关要求东营市万达物业服务有限责任公司退还电梯费的诉讼请求。本院认为，东营市万达物业服务有限责任公司就2014年12月至2017年12月期间的电梯费，于2017年11月29日向本院提起诉讼，双方2017年12月15日达成调解协议，结合寇静提起本案诉讼的时间，寇静的该项诉讼请求并未超出诉讼时效。本院受理的（2017）鲁0591民初3277号案件中，寇静与东营市万达物业管理有限责任公司就电梯费的交纳自愿达成调解意见，系对自身权利的合法处分，本院出具的民事调解书，合法有效，且寇静履行完毕，现寇静要求返还该电梯费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、寇静与东营市万达物业管理有限责任公司2009年10月11日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效；二、驳回寇静的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由寇静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  董国华二〇二〇年六月二十三日书记员  张若愚