福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终744号 上诉人（原审被告）：龙岩安晟房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区龙岩大道266号商务营运中心太古广场6层604室（龙岩经济技术开发区A），统一社会信用代码91350800782183197W。 法定代表人：张安，董事长。 委托诉讼代理人：翁文捷，福建津都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张丽霞，女，1979年6月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢长建、刘微微，福建瀛楠律师事务所律师。 上诉人龙岩安晟房地产开发有限公司（以下简称安晟房地产公司）因与被上诉人张丽霞物权保护纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭对案件进行了审理。安晟房地产公司的委托诉讼代理人翁文捷，张丽霞的委托诉讼代理人谢长建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 安晟房地产公司上诉请求：依法撤销一审民事判决书，改判驳回张丽霞的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定“前述质量问题发生在安晟房地产公司承诺的保修期内，安晟房地产公司在保修期内对包括张丽霞在内小区外墙进行修复，但安晟房地产公司的外墙没有修复好，张丽霞有权再次要求安晟房地产公司进行修复，安晟房地产公司主张张丽霞起诉的时间，已超过《房屋建筑工程质量保修办法》中外墙面防渗漏的保修期为五年的时效，无需再承担保修义务，该主张没有法律依据”错误。1.根据安晟房地产公司与案外人林锋彬、陈丽仙签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，《住宅质量保证书》确定的外墙防渗漏保修期为1年，安晟房地产公司于2012年将案涉房屋交付给了案外人林锋彬、陈丽仙，故案涉房屋合同约定的保修期至2013年。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项及第三款、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二项及第八条的规定，案涉房屋保修期限应从工程竣工验收合格之日起算5年时间，案涉房屋已于2011年12月19日竣工验收，案涉房屋外墙面防渗漏的保修期应从2011年12月19日起至2016年12月19日止。2.安晟房地产公司为确保完成法定的保修工作，于2017年5月5日联合锦绣佳园物业公司向业主发出《通知》，要求业主将房屋发生渗漏水的情况报给物业服务中心登记，再由安晟房地产公司统一维修。2017年5月31日在保修期已经届满的情况下，安晟房地产公司仍完成对涉案房屋的维修工作，张丽霞亦在《锦绣佳园外墙防水施工确认表》中签字确认。后于2017年7月18日经电话回访确认案涉房屋已维修完毕，无发现渗漏问题;对此，张丽霞亦无提出异议，张丽霞的外墙渗水问题已经修复。故安晟房地产公司已完成《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》所约定的保修义务，且已依据法定保修期完成了案涉房屋的保修义务，已经属于合格履行《中华人民共和国合同法》第六十条规定的合同义务。3.张丽霞于2019年3月25日向龙岩市新罗区人民法院起诉要求对外墙进行维修，并赔偿损失。由此可知，张丽霞主张的房屋质量问题，并不是在安晟房地产公司承诺的保修期内发生，而是在安晟房地产公司完成保修义务近2年后才向法院起诉，案涉房屋外墙防渗漏的保修期已过，安晟房地产公司已无义务对案涉房屋外墙渗水问题进行维修，且张丽霞无证据证明其现起诉主张的渗漏与安晟房地产公司的应履行义务有关。综上，案涉房屋外墙防渗漏无论是合同约定或是法定的保修期限均已过，安晟房地产公司已完成保修义务，无需对案涉房屋外墙渗水问题承担维修责任。二、案涉房屋的局部渗水属正常现象，并不是房屋存在质量问题，张丽霞应通过申报启用公共维修基金予以维修。案涉房屋根据设计规范要求，外墙采用的是保温隔热空心砖材料及主体砼结构，张丽霞所住为顶层房屋，常年暴露在外围的部件经日晒雨淋、热胀冷缩等原因出现局部渗水属于正常现象，并不是房屋存在质量问题。案涉房屋外墙防渗水已过保修期，外墙属于全体业主所有，故张丽霞应通过申报，启用公共维修基金予以维修。三、一审鉴定内容有缺失，鉴定实属无必要，安晟房地产公司不认可该鉴定结论，也不应承担鉴定费。就鉴定报告而言，该鉴定报告未就安晟房地产公司于2017年5月31日完成维修后的渗漏原因进行鉴定。张丽霞主张渗漏之处从鉴定报告的照片和陈述来看，完全可能是其他如装修等原因造成。而就已鉴定部分因已过保修期，应属不必要之鉴定。综上所述，一审判决存在事实认定不清，为此，安晟房地产公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判支持安晟房地产公司的上诉请求。另补充一点：安晟公司并非法定的保修义务人，并不是本案的适格被告，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条，建设部房屋建设工程质量保修办法第四条、第九条明确规定，特别是第九条，房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应该向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。由此可知，安晟房地产公司作为涉案房屋的开发商，仅有向施工单位福建麒麟建设公司发出保修通知的义务或者由房屋建筑所有人即安晟房地产公司向麒麟公司发出保修通知，安晟公司没有为张丽霞在内的业主提供保修义务，真正承担保修工作及赔偿责任的应当是施工单位麒麟公司而非安晟房地产公司。 张丽霞答辩称，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回安晟房地产公司的上诉请求，维持原判。一、安晟房地产公司上诉称案涉房屋的保修期到2016年12月19日，是不成立的。第一，安晟房地产公司引用《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项及第三款、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二项及第八条的规定，认为案涉房屋保修期限应从竣工验收合格之日起算5年，是错误的。前述法律规定针对的是建设工程承包单位对建设单位就工程的质量保修期所作的规定。本案是商品房销售者与购房者之间关于保修期限的确定，适用的是《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，即保修期从交付之日起计算。第二，安晟房地产公司在一审答辩时已经自认“2017年5月5日，为能在五年保修期内完成保修工作，安晟房地产公司联合锦绣佳园物业公司向业主发出《通知》”。可见，安晟房地产公司也是自认到2017年5月时仍未超过保修期。二、安晟房地产公司上诉称其在2017年5月31日有对张丽霞的房产进行维修，认为案涉房屋已经修复，完成了保修义务，也是不成立的。自张丽霞入住案涉房屋以来，就多次出现外墙渗水的情况，安晟房地产公司也多次派人来修复，但每次修理完没过多久就又会出现渗水的情况。之所以会这样，就是因为安晟房地产公司没有找到渗水的根本原因，进行对症下药，而是每次都在外墙涂上防水材料。经过风吹日晒，防水涂层很快就失去作用，水又渗到房屋内。同样的，安晟房地产公司虽然在2017年5月31日有派人到案涉房产进行维修，但是修复的工序和之前的处理方式一样，还是未能完全修复。这一点从鉴定意见书上可以得到证实，鉴定书的现场勘验情况说明中写到案涉房屋外墙有进行修补的痕迹，鉴定意见书中写明安晟房地产公司进行修补的部位出现渗水痕迹，由此可见安晟房地产公司并未修复完毕。所以安晟房地产公司认为其在2017年5月31日派人修复后，就无需再承担保修责任的上诉理由不能成立。三、鉴定意见书的鉴定结论已经明确写明案涉房产的渗水原因系建筑的屋面结构板开裂及外墙防水施工不到位，不是安晟房地产公司所谓的正常使用造成的，属于正常现象。在案涉房产质量明显有问题的情况下，安晟房地产公司依法应当承担维修责任。另外，本案张丽霞起诉要求修复的是张丽霞房屋所对应的外墙，并不是整栋楼的外墙，未牵涉其他业主权利，安晟房地产公司所谓要通过启用公共维修基金修复的说法不能成立，系逃避责任。四、一审中因就渗水原因各执一词，无法达成一致意见，故张丽霞申请对渗水原因进行鉴定。一审法院也根据法律规定，委托了相应的鉴定机构进行鉴定，对鉴定意见也进行了质证。因此，鉴定意见书是合法有效的，安晟房地产公司所谓鉴定没有必要是不成立的。综上，请求驳回上诉，维持原判。另补充一点：安晟房地产公司认为承担保修义务的是麒麟公司是不成立的。安晟房地产公司与麒麟公司成立的建设工程施工合同关系，安晟房地产公司与张丽霞成立的是商品房买卖合同关系，安晟房地产公司有义务对涉案房屋进行保修。至于安晟房地产公司承担了保修责任之后，其可以向麒麟公司主张违约责任。不是由张丽霞直接向麒麟公司要求维修。 张丽霞向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告龙岩安晟房地产开发有限公司对原告所有的龙岩市新罗区（锦绣佳园）2幢1702室房产的外墙进行修复，直至外墙不会渗水为止。二、判令被告龙岩安晟房地产开发有限公司赔偿原告修复期间的租房损失6000元。三、判令被告龙岩安晟房地产开发有限公司赔偿原告墙纸、墙面粉刷等装修损失15000元。 一审法院认定事实：锦绣佳园小区坐落于龙岩市新罗区，系安晟房地产公司开发的商品房小区。2011年4月29日，案外人林锋彬、陈丽仙与安晟房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买龙岩市新罗区（锦绣佳园）2幢1702室商品房。锦绣佳园小区于2011年12月19日竣工验收，安晟房地产公司于2012年将案涉商品房及车位交付案外人林锋彬、陈丽仙，并出具《福建省新建商品住宅质量保证书》。2014年，张丽霞与案外人林锋彬、陈丽仙签订房屋买卖合同购买了涉案房屋。张丽霞入住龙岩市新罗区（锦绣佳园）2幢1702室房产后，发现房屋外墙出现渗水情况，多次向物业公司反映渗水问题。物业公司将情况反馈给安晟房地产公司后，安晟房地产公司委托维修人员进行维修。张丽霞认为，安晟房地产公司虽然采取了修复措施，但房屋渗水的问题至今仍然没有解决，其向法院申请委托鉴定机构对其所有的涉案房屋外墙渗水原因进行鉴定，缴纳鉴定费17000元。福建永正工程质量检测有限公司于2019年8月13日出具［2019］建筑鉴字第Ａ083号司法鉴定意见书一份，认定张丽霞所有的涉案房屋外墙渗水与建筑的屋面结构板开裂及外墙防水施工不到位存在关联性。张丽霞同时申请对修复方案及修复造价进行鉴定。法院委托福建瑞晟建设工程造价咨询有限公司进行鉴定。2019年9月11日，福建瑞晟建设工程造价咨询有限公司复函因鉴定委托表中案情简介，该项目属个体住房漏水，张丽霞无相关工程结算资料、施工图纸、施工合同相关证据，根据住建部《建设工程造价鉴定规范》第二点原因，鉴定所无法接受工作并退还所有鉴定材料。法院告知双方当事人应补足上述材料未果。 一审法院认为，安晟房地产公司是锦绣佳园小区的开发商，对该小区的房屋负有瑕疵担保义务。张丽霞通过房屋买卖取得2幢1702室房产的产权，该房屋外墙渗水等问题，影响了张丽霞对涉案房屋的使用。张丽霞有权根据要求安晟房地产公司对房屋存在的质量问题进行修复。经鉴定机构鉴定，涉案房屋外墙漏水与建筑质量存在关联，与安晟房地产公司的施工存在因果关系。前述质量问题发生在安晟房地产公司承诺的保修期内，安晟房地产公司在保修期内对包括张丽霞在内小区外墙进行修复，但张丽霞的外墙没有修复好，张丽霞有权再次要求安晟房地产公司进行修复，安晟房地产公司主张张丽霞起诉的时间，已超过《房屋建筑工程质量保修办法》中外墙面防渗漏的保修期为五年的时限，无需再承担保修义务，该主张没有法律依据，不予支持。综上，安晟房地产公司应继续履行对涉案房屋渗水的修复义务。因当事人未提供房屋图纸无法对修复方案及修复造价进行鉴定，故安晟房地产公司应对案涉房屋外墙渗水进行修复。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、龙岩安晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内对张丽霞所有的龙岩市新罗区的外墙渗水予以修复。二、驳回张丽霞的其他诉讼请求。一审案件受理费325元，减半收取为162.5元，由龙岩安晟房地产开发有限公司；鉴定费17000元，由龙岩安晟房地产开发有限公司负担，龙岩安晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付张丽霞。 二审中双方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理查明，安晟房地产公司对原审查明认定的事实异议在于：[2019]建筑鉴字第A083号司法鉴定意见书不能作为定案依据：1.该鉴定仅是对外墙渗水原因进行鉴定，并未对外墙渗水原因所发生的时间进行鉴定，即未对2017年5月31日完成维修后的渗漏原因和维修后多长时间开始渗漏进行鉴定，其鉴定内容存在缺失。2.该鉴定并未考虑建筑的屋面结构板（隔热板）受热胀冷缩的自然消耗，其开裂属于正常现象而非建筑质量。3.涉案房屋是通过各部门共同验收合格的房屋，并无质量问题，而鉴定报告并未考虑涉案房屋竣工验收后因自然灾害等不可抗力原因导致房屋受损的可能性。事实上，2018年11月26日台湾发生6.2级地震，当时新罗区震感强烈，高楼均有强烈摇晃，由此并不能排除因地震导致外墙拉伸引起外墙开裂并造成防水工程的损害，因此该鉴定报告存在缺失，未考虑地震等不可抗力因素对房屋造成的损害且该鉴定是在5年的保修期满后又过了两年后进行的，因此并不能真实确定涉案房屋渗水是发生在保修期内，其不能成为本案的定案依据。张丽霞对原审查明认定的事实没有异议。对安晟房地产公司有异议部分，认为异议不成立，鉴定意见书写的是外墙防水施工不到位，是在当时建设的时候就存在施工不到位，不是后面存在这个问题。是建设方一开始建设的时候就已经存在问题，所以商品房交付的时候，这个问题一直以来都存在，所以不存在安晟房地产公司所说的要区分时间段的问题，另安晟房地产公司说有地震或者有其他原因，应由其去举证证明,但是安晟房地产公司没有提供这方面证据，因此鉴定意见书的意见应当予以采纳。本院经审查认为,安晟房地产公司并未提供证据足以反驳该鉴定结论,对其异议本院不予采纳。本院对各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要为：一、张丽霞涉案房屋渗水原因何在？二、本案的适格被告是安晟房地产公司还是福建麒麟建设工程集团有限公司？三、安晟房地产开发公司是否已经履行完毕外墙渗水修复义务？应否承担继续修复义务？对此，本院分析认定如下： 一、关于张丽霞涉案房屋渗水原因问题。因张丽霞与安晟房地产开发公司对渗水原因各执一词，一审法院委托司法鉴定机构对渗水原因及修复方案、造价进行鉴定，后福建永正工程质量检测有限公司于2019年8月13日出具[2019]建筑鉴字第A083号司法鉴定意见书一份，认定张丽霞所有的涉案房屋外墙渗水与建筑的屋面结构板开裂及外墙防水施工不到位存在关联性。安晟房地产公司上诉认为该鉴定报告未就安晟房地产公司于2017年5月31日完成维修后的渗漏原因进行鉴定，内容缺失，且渗漏之处完全可能是其他如装修等原因造成，故不能作为定案依据，本院经审查认为，安晟房地产开发公司虽对该鉴定结论有异议，但未提供充分证据足以反驳该鉴定结论，且法院委托的司法鉴定系有资质的鉴定人员和机构依照法定鉴定程序作出，鉴定结论依据充分，福建永正工程质量检测有限公司[2019]建筑鉴字第A083号司法鉴定意见书应当作为定案依据。根据该鉴定结论，张丽霞涉案房屋外墙渗水与建筑的屋面结构板开裂及外墙防水施工不到位存在关联性，故系建设阶段的“施工”原因造成，故属于房屋质量问题。 二、关于本案的适格被告是安晟房地产公司还是福建麒麟建设工程集团有限公司问题。安晟房地产公司作为锦绣佳园小区的开发商，对该小区的房屋负有质量瑕疵担保义务。张丽霞作为二手房的购房者，该房屋外墙渗水等问题严重影响了张丽霞对涉案房屋的使用，其起诉要求安晟房地产公司承担房屋质量瑕疵担保义务并无不当，安晟房地产公司与福建麒麟建设工程集团有限公司系建筑施工合同关系，其承担责任后可向福建麒麟建设工程集团有限公司追偿，故安晟房地产公司认为本案适格被告是福建麒麟建设工程集团有限公司的上诉理由依法不能成立。 三、关于安晟房地产公司是否已经履行完毕外墙渗水修复义务，应否承担继续履行问题。[2019]建筑鉴字第A083号司法鉴定意见书已经作出鉴定结论，认定房屋外墙渗水与建筑的屋面结构板开裂及外墙防水施工不到位存在关联性，故前述质量问题系发生在安晟房地产公司承诺的保修期内。虽然安晟房地产公司在保修期内对包括张丽霞在内的小区外墙进行了修复，安晟房地产公司上诉主张其已经履行完毕修复义务,与鉴定机构现场勘验结果不符，本院不予采信。另安晟房地产公司认为案涉外墙防渗漏无论是合同约定或是法定的保修期均已过，故无需承担维修责任，但本院经审查认为，涉案房屋外墙渗水等问题系在施工过程中造成，系保修期内出现的问题，张丽霞入住后亦多次要求物业处理，物业亦将情况反馈给安晟房地产公司，故不属于怠于行使权利，且涉案房屋因开发商始终未处理好才超过期限，购房者有权追溯。一审时因当事人未提供房屋图纸无法对修复方案及修复造价进行鉴定，故一审判决安晟房地产公司应对案涉房屋外墙渗水进行修复并无不当。 综上所述，安晟房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由安晟房地产开发公司负担。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年六月十一日 法官助理陈倩 书记员韦婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……