河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1306号上诉人（原审原告）：永城市华宏置业有限公司，住所地：永城市东城区中原路北段311国道南300米路东，统一社会信用代码91411481085557341U。法定代表人：王振侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：任东亚，河南旺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁其秀，男，1964年4月3日出生，汉族，住河南省永城市东城区。委托诉讼代理人：吕恩慧，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹朕慂，男，1982年5月23日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：贺浩，河南正剑律师事务所律师。上诉人永城市华宏置业有限公司（以下简称华宏置业公司）因与被上诉人丁其秀、曹朕慂案外人执行异议之诉一案,不服永城市人民法院（2019）豫1481民初8367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理本案后，依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人华宏置业公司的委托诉讼代理人王博，被上诉人丁其秀及其委托诉讼代理人吕恩慧，曹朕慂的委托诉讼代理人贺浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华宏置业公司上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院作出的（2019）豫1481民初8367号民事判决，改判解除对位于永城市中原家园东区3号楼21层(原3号楼21层2106西北户95.49平方米,现4号楼21层2106西北户95.49平方米)、2号楼4层(原2号楼4层405北户53.72平方米,现1号楼4层405北户53.72平方米)两套房产的查封,并停止对该两套房屋的强制执行；2、一、二审案件受理费由丁其秀、曹朕慂负担。事实及理由：1、截止目前，华宏置业公司开发的中原家园东区没有办理《商品房预售许可证》，其不具备商品房销售的资质，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”华宏置业公司与曹朕慂签订的案涉两套商品房买卖合同均系无效合同，该商品房买卖合同自始无效，案涉两套商品房与曹朕慂不存在事实与法律关系，永城市人民法院（2017）豫1481执1720-1号执行裁定查封案涉两套房屋无事实及法律依据，应予解除查封。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据上述规定，法院查封第三人的财产，必须满足三个前置条件，被执行人实际占有该财产，目前案涉两套房屋仍处于施工状态，曹朕慂未实际占有使用，一审法院查封案涉两套房屋违反上述法律规定。3、鉴于华宏置业公司与曹朕慂签订的两份房屋买卖合同无效，华宏置业公司系案涉两套房屋的权利人，享有排除执行的权利。被上诉人丁其秀答辩称：2016年11月5日，华宏置业公司给曹朕慂出具收据可以明显地看出案涉房款已全部付清，双方的房屋买卖合同成立并生效，曹朕慂享有对该房屋的物权期待权，该权利能够排除案涉执行，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人曹朕慂答辩称：曹朕慂于本案查封前已支付全部房款，双方的房屋买卖合同成立并生效，曹朕慂享有对案涉房屋的物权期待权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人华宏置业公司向一审法院起诉请求：1、判决解除对位于中原家园东区3号楼21层(原3号楼21层2106西北户95.49平方米,现4号楼21层2106西北户95.49平方米)、2号楼4层(原2号楼4层405北户53.72平方米,现1号楼4层405北户53.72平方米)两套房产的查封,并停止对该两套房屋的强制执行；2、确认位于中原家园东区3号楼21层、2号楼4层两套房产归华宏置业公司所有。一审法院查明：丁其秀与曹朕慂民间借贷纠纷一案,该院于2017年7月6日作出(2017)豫1481民初4853号民事调解书,内容为:曹朕慂于2017年7月12日前偿还丁其秀借款本金1000000元,如逾期不履行偿还义务,应按月息2分给付利息。因曹朕慂到期未履行生效调解书确定的义务,丁其秀申请执行。2017年8月8日，该院作出(2017)豫1481执1720-1号执行裁定,查封了曹朕慂名下的位于中原家园东区××楼××、××房屋各××套。涉案房屋查封后,华宏置业公司提出执行异议,主张排除对该房屋的执行。2019年8月27日，该院作出（2019）豫1481执异213号执行裁定书，裁定驳回华宏置业公司的异议请求。华宏置业公司对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明,1、2016年11月5日,华宏置业公司为曹朕慂出具收据两份,内容为:交款人曹朕慂,交款事由中原家园东区3#21层95.49平方米,210078元房款已付清，2#4层405室，53.27平方米，129988元房款已付清。2、2017年12月18日，华宏置业公司提出执行异议申请，2018年4月8日，该公司以与曹朕慂自行解决为由，提出撤销执行异议申请。一审法院认为，关于华宏置业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，华宏置业公司为曹朕慂出具了证明，曹朕慂已向其付清涉案房款的收据,能够证明华宏置业公司与曹朕慂存在房屋买卖合同关系的事实,现华宏置业公司没有证据否定该收据的效力,因此，华宏置业公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。华宏置业公司要求解除对涉案房产查封的诉讼请求，因不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予支持。丁其秀辩称，华宏置业公司提出执行异议申请后自愿撤回了异议申请，该公司再次提出执行异议申请属于重复提出异议申请，依法应当不予受理。该院认为，华宏置业公司虽然提出了执行异议申请，但该院依法未立案受理，该公司以自行解决为由撤销异议申请，该院也未裁定准许，华宏置业公司再次提出执行异议不属于重复提出，因此对丁其秀的该答辩意见，不予采信。关于华宏置业公司要求确认位于中原家园东区3号楼21层、2号楼4层两套房产归华宏置业公司所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，只有办理产权登记后，才取得物权。在华宏置业公司未办理房屋产权登记的情况下，要求确认涉案房屋归其所有不符合法律规定，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：“驳回原告永城市华宏置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告永城市华宏置业有限公司负担。”二审中，华宏置业公司提交三份证据，证据1，永城市房地产开发管理办公室出具的情况说明一份，证明案涉两套房屋所在的中原家园东区项目不具备商品房销售资质，不能办理商品房预售许可证；证据2，2020年拍摄的案涉两套房屋的现场视频各一份，证明目前曹朕慂未占有使用案涉两套房屋；证据3，永城市人民法院案件受理通知书、民事起诉状各一份，华宏置业公司已提起案涉房屋确认合同效力的诉讼。丁其秀质证意见，证据1、2，两份证据中是新证据，不能证据其目的，不应采信；证据3，对该证据的真实性无异议，与本案无关，不应采信。曹朕慂质证意见，证据1、2，两份证据中是新证据，不予质证；证据3，不属于本案的审查范围，不予质证。根据各方当事人的质辩意见，上述证据不能证明其目的，不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，物权期待权是介于物权和债权之间的一种财产控制状态，即所形成的债权已经成为物权变动的原因，能够进行物权变动而尚未变动，期待权人亦为此变动付出了积极努力，故法律赋予其有对抗强制执行的民事权益。2016年11月5日，华宏置业公司给曹联慂出具的两份收据显示，曹联慂购房的位置、面积、价款，并注明房款已付清，双方之间存在房屋买卖合同关系，曹联慂对案涉房屋享有相应的民事权益。华宏公司与曹朕慂之间的房屋买卖合同未经有权机关确认为解除或者无效的情况下，本院无法判定该房屋买卖合同已经解除或者无效，而且也不属于本案的审查范畴。《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，本案上诉人华宏置业公司不属于买受人，而是属于出卖人，依法应不予适用该司法解释。不能因违法而获利，华宏置业公司主张案涉房屋未取得商品房预售许可证，华宏置业公司与曹联慂之间的房屋买卖合同无效，案涉工程停滞，曹联慂未实际占有案涉房屋，要求解除对案涉房屋的查封，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人永城市华宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年六月一日书记员  杜欣欣