辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1999号上诉人（原审原告）：营口国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区民主里15号。法定代表人：李宝森，该公司经理。委托诉讼代理人：李树歧，男，1944年9月12日出生，汉族，现住营口市西市区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：安颖，女，1979年1月19日出生，汉族，现住营口市站前区。上诉人营口国合物业管理有限公司因与被上诉人安颖物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。营口国合物业管理有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、一审认定的案件事实不清。判决书认定，“另查明，被告安颖所有的房屋存在漏水情况，造成墙皮脱落，壁纸发霉。且原告一直未给予维修。”上诉人认为这不是案件的事实。事实是，2013年被上诉人以屋内墙面透寒为由提出报修。上诉人接到报修的要求之后，即派维修人员进行维修。但要求被上诉人在报修单据上签字确认时拒绝签字。由于被上诉人不配合，致使维修无法进行。依据2012年2月21日签订的《物业服务合同》第三十条第一项约定“由于甲方，业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的，”可不承担违约责任。上诉人认为，按照合同约定造成未给予维修的责任在于被上诉人。另外，2013年以后上诉人再没有接到被上诉人报修的要求。二、一审依据的证据不足。判决书认定“被告提交的照片证据明确显示出房屋漏雨给被告屋内和楼道墙面造成较大损坏，且原告一直未给予维修。”上诉人认为，一审判决仅凭被上诉人提交的照片为证据，作为定案的依据，显得证据不足。依照有关民事诉讼证据“物证，原物或者与物证原件核对无误的复印件，照片”的规定，照片必须与原物核对无误，本案作为定案证据的照片并没有与原物相对照。仅凭被上诉人的诉说，即作为定案的证据违反了法律规定，不能令人信服。三、一审判决对物业费打折没有法律依据。一审判决书确定“酌情减免被告所欠物业服务费的30%,”没有法律依据，属于适用法律不当。最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。依照法律这一规定，一审判决在没有查清事实，没有充分证据，没有损失具体数额的情况下，即对物业费金额打折30%，缺乏法律依据，上诉人认为有滥用自由裁量权之嫌。综上，上诉人认为一审判决显失公正，建议二审法院裁定发回重审。安颖辩称，一、因国合物业管理有限公司不服营口站前法院判决，上诉物业服务合同纠纷一案，提出答辩如下：1、对于上诉人所说案件事实不清，“答辩人拒绝签字…不配合…，致使维修无法进行”。答辩人认为国合物业所述与实际情况不符，毫无根据。2013年以来，物业每年在物业费到期时都会电话通知或由房管人员上门收取下一年度物业费，答辩人每一次都会让物业相关人员来家中查看由于漏水导致室内壁纸脱落长毛的实际情况,但是每一次也没有人拿出纸质的维修登记表等书面材料让答辩人签字。同时答辩人在入住怡景国际小区许多年里多次与物业打交道,了解到物业工作人员频繁更换倒是个事实,因为每一次答辩人打电话和物业协商关于补偿或者维修的事情时,国合物业的房管员都说她是新来的，不了解答辩人家情况也没有登记,等过几天会让人来看,可是之后就石沉大海没人管了,更不存在给维修答辩人却不签字不配合这个事情。答辩人认为，上诉人所述本案件事实不清,答辩人拒绝维修签字，不配合等等理由，完全与实际情况不符,毫无根据。2、对于上诉人所述2013年以后没有答辩人的维修要求登记，答辩人认为这完全是因为国合物业频繁更换工作人员，造成报修记录丢失而造成的。下面答辩人陈述一个事实就能说明物业根本没有保留好业主的相关资料。在去年2019年夏天的一个上午,答辩人家的阳台里居然出现两个陌生男子在阳台上拉防护锁，答辩人询问这两个人为什么会出现在答辩人家阳台时,男子答："我们给楼下五楼维修,物业不是已经提前给你打电话通知了吗？答辩人当即给物业打电话投诉时房管人员居然说没有答辩人的电话登记。答辩人的手机号已经使用了11年，入住怡景小区是2010年在国合物业办理的手续,物业没有电话登记这个理由根本不成立。那么作为物业管理公司,入住后的房主电话都没有保存好,维修登记记录还能留存好吗？（这件事情答辩人家楼下五楼的女业主可以作证当时为这个事我们沟通过)。答辩人认为，上诉人所述2013年以后没有答辩人的维修要求登记这个事情纯属上诉人强词夺理。3、对于上诉人所述“一审依据的证据不足”,答辩人认为上诉人因为根本没有这些年答辩人家里因漏水造成的损失情况登记,所以才会如此狡辩。答辩人已经准备好相关图片复印件再次提交法庭，同时答辩人请求法庭随时到答辩人家里查看因为漏水造成的室内和公共区域的墙皮长毛和壁纸脱落的实际情况是否属实。二、答辩人因上诉人国合物业没有物业服务才没有按时交纳物业费用，故申请不承担本案的诉讼费用。理由如下：答辩人不按时上交物业费的理由：1、答辩人自2010年购房后一直按时上交物业费。但是2012年后，由于房屋漏水造成的室内装修损失严重，答辩人一直多次找物业（上诉人)要求维修,但是由于物业频繁换人,上门査看或者电话登记后当时都没人要求签字，维修记录物业（上诉人）也没有存档,之后更没有与答辩人协商沟通,至今室内损失无人解决。2、答辩人家住顶楼,本层楼道内公共面积屋顶漏水严重，靠近答辩人家这一侧墙面现在大部分墙皮已经掉粉脱落，去年夏天外面下大雨,楼道内下小雨(当时答辩人已经拍照留存）。3、答辩人家里装修都是壁纸。4、卧室走廊屋顶由于漏水造内壁纸脱落。5、北侧小卧室墙面底部由于漏水造成壁纸脱落长毛,大白基本脱落，现在还是潮湿状态。6、南侧大厅飘窗底部壁纸全部长毛已经自己找人维修重新刮大白。7、时至今日,答辩人家中门铃根本不好用。多次上报依然没人维修,现在快递外卖都是用单元门密码，造成安全隐患。8、怡景小区（国合物业管理)大门即使在疫情期间都管理不到位,出入人员和车辆没有登记都可以随意进入,2020年3月12日营口市疫情防控暗访时被市里通告,管控不合格。平时小区所谓门卡形同虚设，只要有人到大门口，保安就会开门，这不符合封闭式小区管理服务的要求。9、怡景小区一楼有院,但是现在与院子相连的公共部位从前是绿化带都已经变成私人家的小院，业主随意占用公共绿地,国核物业根本不管。10、在2020年4月底站前法院判决后,物业人员电话联系过答辩人要求周日去家中看楼道公用部位的漏水情况,需要签字,但是由于答辩人周六日都不在家，一再强调可以调在工作日的上午随时都行,物业就不再回复。当时物业还说,必须一梯两户都是签字后才能维修,需要对面屋邻居也签字,和答辩人讨要邻居电话，说没有登记电话号码。入住后的小区业主物业没电话，同时不能根据实际情况和业主协商解决方法,这样的物业服务根本不合格。三、答辩人要求物业（上诉人）作为，对答辩人家里的房屋进行维修，恢复房屋原貌或者赔偿损失。由于上诉人的不作为,致使答辩人没有上交物业费。如果上诉人能够对答辩人家的房屋进行维修,恢复房屋原貌,答辩人愿意全额上交物业费用。反之,答辩人不交纳物业费用并要求上诉人赔偿损失。综上所述,由于上诉人在小区物业服务上不达标,国核物业基本属于不作为,故答辩人不应交纳物业费，更不应该承担本案诉讼费。营口国合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付物业费2527.9元；二、被告支付滞纳金800元；三、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告安颖系怡景国际小区业主，其所有的房屋建筑面积为63.52平方米。2012年2月22日，原告与营口市站前区八田地街道办事处惠安社区居民委员会签订《物业服务合同》，合同约定物业服务期限为2年，自2012年2月22日至2014年2月21日，原告提供的物业服务项目包括公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务、保修期外房屋共用部位、共用设施设备维修服务，物业服务费按住宅面积每月每平方米0.6元收取，业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的1月1日，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三（实际按日万分之五）的标准承担相应的滞纳金。2015年5月11日，原告与营口怡景国际小区业主委员会签订《物业服务合同》及《补充合同》，合同约定物业服务期限为3年，自2014年2月22日至2017年2月21日，其余主要内容同上。合同到期后，原告与营口怡景国际小区业主委员会再次签订《物业服务合同》，合同约定物业服务期限为3年，自2017年2月22日至2020年2月21日，其余主要内容同上。被告安颖自2013年6月21日至2018年12月31日期间未交纳物业服务费，累计欠费2528.09元。另查明，被告安颖所有的房屋存在漏水情况，造成墙皮脱落，壁纸发霉。一审法院认为，原告国合物业与营口市站前区八田地街道办事处惠安社区居民委员会及营口怡景国际小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，原告作为物业服务企业应当按照合同的约定提供物业服务，被告作为业主也应当按照合同的约定交纳物业费。被告提交的照片证据明确显示出房屋漏雨给被告屋内和楼道墙面造成较大损坏，且原告一直未给予维修，所以就被告而言，原告存在未按约定全面提供物业服务的行为，因此本院认定被告逾期交纳物业服务费存在正当理由，故原告要求被告支付滞纳金的诉请本院不予支持并酌情减免被告所拖欠物业服务费的30%，即被告应给付原告物业服务费1769.66元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告安颖于本判决生效后十日内给付原告营口国合物业管理有限公司物业服务费1769.66元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人营口国合物业管理有限公司与被上诉人安颖之间成立物业服务合同关系，被上诉人应当按照约定缴纳物业费用，上诉人亦应当提供符合约定的管理与服务。上诉人称是被上诉人拒绝在报修单上签字导致维修无法进行，但没有提供证据证明其观点。考虑到上诉人存在未按约定全面提供物业服务的行为，一审法院对上诉人主张的物业费予以适当减免并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人营口国合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年六月十七日法官助理刘丛博书记员王伟超