洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初146号原告：王正浩，男，1993年7月16日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：牛胜利，河南蓝锐律师事务所律师。被告：河南建业物业管理有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市洛龙区王城大道与英才路交叉口建业森林半岛会所内。负责人：卫定川，该分公司总经理。委托诉讼代理人：孟双丹，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。被告：河南建业物业管理有限公司。住所地：郑州经济技术开发区航海东路1369号36号楼1单元6层11号。法定代表人：张礼辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告王正浩与被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称建业物业洛阳分公司）、河南建业物业管理有限公司（以下简称河南建业物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王正浩及其委托诉讼代理人牛胜利，被告建业物业洛阳分公司委托诉讼代理人孟双丹、秦萌，被告河南建业物业公司委托诉讼代理人薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正浩向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付因房屋被污水淹没、浸泡及家具被毁损造成的损失60000元（具体请求以鉴定结论确定的数额为准）；2、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系建业定鼎府小区一期3幢2单元204号房业主，所属房屋于2017年底至2018年4月份装修完毕，因原告常年在外地工作，装修后未在房内居住。2019年4月，原告接到一楼邻居电话，告知屋内空调孔处往一楼流水，原告安排朋友和亲戚赶到现场，并联系物业公司，与物业公司人员一同打开房门后发现屋内地面均被污水淹没，经物业人员查看，溢水原因为地下停车场内下水主管道被建筑垃圾堵塞导致污水反流，自原告房屋卫生间地漏溢出。因污水浸泡，导致原告房屋出现墙体大面积起皮、脱落，门框门套开裂，墙踢、地暖、水电及家具损坏、卫生间出现刺鼻气味，损失严重。原告认为物业公司对房屋及配套设施设备未尽到维护、养护、管理的合同义务，因就赔偿事宜与被告无法达成一致，诉至法院。被告建业物业洛阳分公司辩称：一、建业物业洛阳分公司并非本案适格的被告，本案实际为财产损害赔偿纠纷（侵权案件），原告应向造成管道堵塞的实际侵权人主张权益，原告仅向建业物业洛阳分公司主张权益显失公平，遗漏了必要的实际侵权责任人，不利于本案事实的查清和责任的承担；二、建业物业洛阳分公司已经按照前期物业服务协议的约定履行了对共用设施设备的日常维修、养护、检查和清掏义务，在物业管理服务过程中对于业主（包含原告）没有实际的强制权力，入住手册、装修资料等文件中均有对于装修及日常生活（包含装修垃圾）的提醒、要求及注意事项，已尽到了相应的提醒义务，对此不应予以苛求。且《入住手册》中“前期物业服务协议”第三条“物业管理服务质量”第二款“公共部位、公共设施设备的运行、维护和管理”第10项已明确约定：“鉴于公共（公用）上下水道的特殊性，甲方（即建业物业洛阳分公司）应负责定期查验是否能够正常使用，对于堵塞或者爆裂发生的突发性时间应及时进行抢修，但对乙方（即原告）及其他受损方不承担违约及赔偿责任”；三、原告自2018年9月至今一直拖欠建业物业洛阳分公司物业服务费没有缴纳，已经是违约在先，在其家中出现反水时，建业物业洛阳分公司并没有因为其拖欠物业费而有任何的推诿，而是在接到情况反映后，立即派人前往查看、进行检修、帮助清理，不存在过错和过失，原告诉求建业物业洛阳分公司承担责任没有事实和法律依据；四、原告在诉状中自认长期不在家中居住，也未安排家人适时查看房屋，导致其房屋内部发生反水的事故不能及时被发现，对本案损害结果的扩大存在过错，亦应承担相应的责任；五、建业物业洛阳分公司是经依法批准设立登记的分公司，是与原告签订相关协议的主体，本案与河南建业物业管理有限公司既无合同关系也无因果关系，原告诉请该公司承担责任没有事实和法律依据。综上，原告主张建业物业洛阳分公司赔偿损失没有事实及法律依据。请求法院查明事实，公平裁判，依法驳回原告诉请。被告河南建业物业公司辩称：洛阳定鼎府项目并非河南建业物业管理有限公司的物业服务项目，原告王正浩与河南建业物业管理有限公司并未签订《物业服务协议》，而是与洛阳公司签订的《前期物业服务协议》，而洛阳公司依法成立、独立经营、独立核算、独立享有权利、独立承担义务，系适格的诉讼主体，故河南建业物业管理有限公司非本案适格被告，原告对河南建业物业管理有限公司的起诉无事实和法律依据，其他同洛阳公司答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王正浩系建业定鼎府小区一期G3幢2单元2层2-204号房屋业主。2018年4月22日，建业物业洛阳分公司（甲方）与王正浩（乙方）签订《建业·定鼎府入住手册》一份，其中与本案争议有关的主要内容为：“前期物业服务协议”第一条第一款甲方的权利和义务第1项约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容第二款约定共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等；第三条物业管理服务质量第二款第1项约定对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），第10项约定鉴于公共（公用）上下水道的特殊性，甲方应负责定期查验是否能够正常使用，对于堵塞或者爆裂发生的突发性时间应及时进行抢修，但对乙方及其他受损方不承担违约及赔偿责任。2019年4月，王正浩接到一楼邻居电话，告知其二楼屋内空调孔处往一楼流水，后经王正浩家人及建业物业洛阳分公司工作人员查看，因负一楼地下室下水管道被建筑垃圾堵塞导致污水反流，自王正浩房屋卫生间地漏溢出。因污水浸泡，导致王正浩房屋内墙面、门套、踢脚线及壁柜、鞋柜、衣柜等部分物品受损。本案审理中，王正浩要求对污水浸泡造成的损失进行鉴定。经本院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行鉴定，该部分损失的评估价格为13739元。本院认为，原告王正浩与被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司签订了《建业·定鼎府入住手册》，其中“前期物业服务协议”约定被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司有义务对共用的设施设备进行日常管理和维修养护。根据本案事实，王正浩居住的建业定鼎府小区一期G3幢2单元2层2-204号房屋系负一楼地下室下水管道被建筑垃圾堵塞，污水自卫生间地漏反流溢出致使王正浩遭受损失，该下水管道属合同中约定的共用上下水管道，应由物业公司负责维护与管理。被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司未能按照物业协议的约定完全履行义务，导致原告王正浩财产受到损害，应承担违约责任，赔偿王正浩的损失。河南建业物业管理有限公司洛阳分公司作为河南建业物业管理有限公司的分支机构，不具有独立的法人资格，被告河南建业物业管理有限公司应对河南建业物业管理有限公司洛阳分公司经营活动中产生的民事责任承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告王正浩损失13739元；被告河南建业物业管理有限公司对上述义务承担补充清偿责任；三、驳回原告王正浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，鉴定费2000元，由被告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年六月四日书记员  薛 方