湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终605号上诉人（原审原告）：宜昌市状元智学教育培训学校有限公司，住所地宜昌市西陵区西陵后路4号。统一社会信用代码91420500058111686T。法定代表人：鄂盛林，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍鹤鸣，湖北建和律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：赵祖海，男，1973年3月7日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，现住湖北省宜昌市伍家岗区，上诉人宜昌市状元智学教育培训学校有限公司（以下简称状元公司）因与被上诉人赵祖海租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院(2019)鄂0503民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人状元公司的委托诉讼代理人鲍鹤鸣，被上诉人赵祖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。状元公司上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判赵祖海退还状元公司多支付的房屋租金14666元（2019年5月16日-7月16日期间）及保证金10000元；2.一审、二审诉讼费用由赵祖海承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.一审认定状元公司与赵祖海之间的租赁合同于2019年8月22日解除，这与事实不符。事实是租赁合同是2019年5月15日解除的，即状元公司因房屋经过几次维修，但漏水问题仍然没有得到解决，而于2019年5月15日搬离房屋并通知赵祖海不再承租房屋，该通知是自到达赵祖海时解除的。状元公司所承租的赵祖海房屋在使用过程中经常漏水并经过几次修缮仍无法解决漏水，而且赵祖海不履行修缮义务，严重影响了状元公司的经营活动。状元公司是依据《商铺租赁合同》第十条第2项之约定，行使合同单方解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，自状元公司解除租赁合同的通知到达赵祖海时，合同解除。2.状元公司已向赵祖海支付了2019年1月15日至7月15日期间的房屋租金，但房屋租赁合同已于2019年5月15日解除，赵祖海多收了状元公司两个月（即2019年5月16日至7月15日期间）的租金计14666元，赵祖海应当退还给状元公司。3.一审认定“状元公司退租后，并未与赵祖海对因合同发生的债务进行清算，担保合同的债务履行期间尚未开始”没有事实根据。在租赁合同关系中承租人的主要义务是支付租金以及租赁合同终止交还租赁物。根据一审能够查明的事实，赵祖海所出租的房屋是毛坯房，状元公司的租金不仅都按时支付给赵祖海，而且还超额支付了租金。状元公司于2019年5月15日解除合同时，已将房屋腾空交付于赵祖海。合同中并未约定交还房屋前要恢复房屋原状。一审中赵祖海也没有提供证据证明因《商铺租赁合同》履行，还产生了应由状元公司承担其他的债务。担保合同的债务履行期实际已经届满，状元公司也没有违约行为，赵祖海应当退还保证金10000元。赵祖海辩称：二审答辩意见与一审答辩意见一致。即：一、状元公司提出商铺因漏水严重影响经营，与事实不符，合同签订于2015年7月15日至今，经营长达近四年之久，如果影响严重而无法经营，为何经营如此长的时间？而且赵祖海于2016年7-8月因漏水问题维修一次，状元公司于2018年6月自行修缮一次，维修费用在未经赵祖海同意的情况下，从付给赵祖海的租金中自行扣除3000元整。2017年7月赵祖海想出售商铺，买家想购买后立即使用，赵祖海与商铺另一所有人邓兵到恒基国际（宜昌CBD旁）状元公司办公室，与其法人鄂盛林协商，鄂盛林当场坚决表态要完成租赁合同，协商未果。二、商铺租赁合同已明确标明建筑面积113.67平方米，商铺的结构层是状元公司在租赁前已形成的，状元公司在签订合同时是确定适合自己使用条件的，并获得合法经营资格及相关证件，且合法经营至今。三、状元公司作为一个自营体教育培训机构，自行投资风险行为与赵祖海无关，同街金钥匙教育机构现正常经营（面积约50平方米）无不可抗拒因素，赵祖海作为商铺的所有者和租赁者已尽到合同规定的相关义务。综上，1.请求人民法院驳回状元公司的起诉。2.请求人民法院严格按赵祖海与状元公司签订的租赁合同执行。3.状元公司在自行退出商铺后，应恢复商铺原状，因状元公司不按时恢复商铺原状所造成的损失由状元公司承担（按实际金额计算），如由赵祖海自行拆除，应支付人工成本大约9000元。4.诉讼费由状元公司承担。状元公司向一审法院起诉请求:1.解除状元公司、赵祖海于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》。2.赵祖海退还状元公司房屋租金14666元（组成：2019年5月16日-7月16日的租金）及押金10000元，共计24666元。3.由赵祖海承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月15日,状元公司（乙方）与赵祖海（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“1、甲方出租给乙方的商铺位于宜昌市××大道402-46-47-48门面。2、商铺建筑面积113.67平方米，水电、玻璃门、消防器材齐全。该商铺租赁期共5年。自2015年7月15日起至2020年7月15日止。该商铺每年租金为8万5千元。租金总额为42.5万元，先付后用。乙方按半年付形式向甲方支付租金。甲方交付该商铺时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金，具体金额为10000元整。合同变更、解除与终止：。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供商铺或所提供商铺不符合约定条件，严重影响经营。（2）甲方未尽商铺修缮义务，严重影响经营的。违约责任：1、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。3、在租赁期内，乙方中途退租的，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同，同时乙方应该按照合同剩余租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任”等内容。合同签订后，状元公司向赵祖海缴纳了保证金10000元及半年的租金，赵祖海同时向状元公司交付了约定的房屋。后因租赁房屋于2017年出现漏水的情况，状元公司向赵祖海反映后，赵祖海对房屋进行了修复，但房屋仍出现漏水，状元公司于2018年6月自行进行修复，后状元公司向赵祖海缴纳2018年7月5日至2019年1月15日期间房屋租金时，扣除3000元修理费，仅缴纳41000元。状元公司于2019年1月14日、1月16日分两次向赵祖海共支付了2019年1月15日至2019年7月15日期间房屋租金44000元。后状元公司以房屋仍存在漏水问题为由于2019年5月15日搬离房屋，并通知赵祖海解除租赁合同。本案一审审理过程中，经法院释明，赵祖海明确表示由于合同无法继续履行，同意解除租赁合同，并自认其在庭审后即对房屋进行了清理。一审法院认为，依法成立的合同，应当得到适当的履行。状元公司与赵祖海签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反禁止性法律、法规，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告作为出租方，对房屋负有维修的义务，在房屋出现漏水情况后，应当及时进行维修。诉争房屋自2017年起即出现漏水情况，在赵祖海进行维修后，仍于2018年又出现漏水，状元公司有权对房屋自行维修，以维护其正常经营。双方在合同亦有约定，状元公司可自行维修后，将维修费用从房租中抵扣。状元公司抵扣维修费用3000元并未超过合理范围，一审法院对赵祖海要求状元公司补缴该部分租金的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。状元公司以房屋漏水为由于2019年5月15日自行搬离房屋，并通知赵祖海不再承租房屋，已经以其实际行为表明其不再履行租赁合同，现赵祖海表示同意解除双方签订的租赁合同，并在庭后对其房屋进行了清理，双方均以实际行为解除了租赁关系，一审法院确认双方之间的租赁合同于2019年8月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方租赁合同于2019年8月22日解除，在此之前，不论状元公司是否有经营行为，均应向赵祖海支付相应的租金，故对状元公司要求返还其2019年5月15日至2019年7月15期间租金的请求，不予支持。至于状元公司缴纳的保证金，其性质属于动产质押，状元公司缴纳押金系为保证合同履行而进行的质权担保行为。状元公司退租后，并未与赵祖海对因合同发生的债务进行清算，担保合同的债务履行期间尚未开始，故对于状元公司要求返还保证金的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司与被告赵祖海于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》解除。二、驳回原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费208元（已减半收取），由原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司负担。二审中，状元公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：证据一、状元公司法定代表人与赵祖海之间的微信聊天记录，用以证明：1.状元公司多次要求赵祖海就房屋漏水问题进行修缮。2.2019年5月16日状元公司告知赵祖海已经腾空了承租房屋并交给赵祖海的事实。证据二、承租房屋现场情况视频资料一份（U盘一个），用以证明承租房屋漏水的情况和原因，即承租的房屋在顶楼开了个天窗，破坏了房屋防漏水结构，所以普通的修缮是没办法解决漏水问题的，是结构上的原因。赵祖海对状元公司提交的证据质证认为，对证据一，1.状元公司法定代表人是给赵祖海发过微信，赵祖海已对房屋漏水进行了修缮，赵祖海是积极的配合在做。四年之内，状元公司也没有因为房屋漏水停业一天，因此，不能作为终止合同的依据。2.微信聊天记录不能作为契约，这是状元公司单方面行为。状元公司法定代表人给赵祖海发的微信，赵祖海没有回复。状元公司什么时候搬走，赵祖海无法干涉，双方应按协议履行。对证据二，房屋的结构在状元公司租赁之前就存在，状元公司说证明房屋漏水问题无法解决，但是状元公司没有证据证明因为漏水造成其无法经营。本院经审查，对状元公司二审提交的证据的真实性予以确认，但首先，涉案房屋的结构，在状元公司承租该房屋时就已经形成，可以认定其对所承租的房屋结构是接受的；其次，状元公司在使用过程中房屋出现漏水问题，赵祖海已经进行过维修处理，状元公司也自行进行过修缮，并从其应交纳的租金中扣减了相应的维修费用；其三，2019年5月16日状元公司告知赵祖海，其从即日起正式退房。因状元公司主张解除的理由不符合合同法规定的约定解除或法定解除的条件，故该通知时间不能认定为双方租赁合同解除的时间。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，宜昌状元智学文化教育发展有限公司于2019年12月9日变更为宜昌市状元智学教育培训学校有限公司。本院认为，一、关于案涉租赁合同解除时间的认定问题。本案中，状元公司主张租赁合同解除时间为2019年5月15日其搬离之日，但赵祖海不予认同，认为状元公司承租房屋后其是否使用租赁房屋，赵祖海作为出租人无权干涉，双方应按照租赁合同执行。本院经审理认为，虽然状元公司于2019年5月15日搬离了租赁的房屋，并通过微信方式告知了赵祖海，但状元公司与赵祖海并未就解除合同协商一致，状元公司也未提供充足的证据证明因赵祖海未尽房屋修缮义务，严重影响了其经营，或存在其可以单方解除合同的法定情形，因此，状元公司告知赵祖海的退房时间不能认定为双方租赁合同解除的时间。一审中经询问赵祖海，其同意解除双方签订的租赁合同。故一审以本案第一次庭审之日确认为双方租赁合同解除之日并无不妥。综上，状元公司主张其与赵祖海之间的租赁关系于2019年5月15日解除，并要求赵祖海退还多支付的租金的请求不能成立，本院不予支持。二、关于状元公司主张的保证金返还问题。根据本案查明的事实，状元公司作为承租人在搬离承租房屋时已不存在拖欠费用的情形，其对承租的房产是否有损坏等情况，赵祖海也没有对此进行抗辩，并明确表示保留诉权。因此，本案中状元公司向赵祖海主张返还保证金的请求应当予以支持，一审对状元公司的该项请求不予支持不当，本院依法予以纠正。综上，状元公司的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院(2019)鄂0503民初1598号民事判决第一项，即确认原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司与被告赵祖海于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》解除。二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院(2019)鄂0503民初1598号民事判决第二项，即驳回原告宜昌状元智学文化教育发展有限公司的其他诉讼请求。三、赵祖海于本判决生效之日起五日内向宜昌市状元智学教育培训学校有限公司退还保证金10000元。四、驳回宜昌市状元智学教育培训学校有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费208元，二审案件受理费417元，均由宜昌市状元智学教育培训学校有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年六月十二日书记员  张 萍