广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2577号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市凯声乐器制造有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李梅湘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：饶社梅，男，1962年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柳燕，广东知先后律师事务所实习律师。上诉人广州市凯声乐器制造有限公司（以下简称凯声公司）与上诉人饶社梅租赁合同纠纷一案，凯声公司、饶社梅均不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初16471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。凯声公司上诉请求：1.改判一审判决的第一项为“自判决生效之日起七日内，饶社梅返还凯声公司保证金12万元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2018年11月21日起计至清偿之日止）”；2.改判一审判决第二项为“扣除凯声公司应当向饶社梅支付的2017年度厂房租金（租金计算至2017年11月29日止）后，饶社梅应当支付凯声公司停产停业损失补偿、搬迁补偿及按时搬迁奖励共1042255.12元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2018年11月21日起计至清偿之日止）”；3.撤销一审判决第三、四项；4.一、二审案件诉讼费用由饶社梅承担。事实和理由：一、根据当地政府政策规定和双方合同约定，饶社梅领取的拆迁补偿款项中的停产停业损失补偿1157350.50元和搬迁补助款771567元及按时搬迁奖励款289337.63元是承租人凯声公司应当得到的补偿款。一审判决不支持将搬迁奖励款给付凯声公司，并将停产停业损失补偿由双方当事人各半分配，该项处理违反了当地政府政策规定及双方当事人的合同约定。1.根据凯声公司一审提供的、双方就广州市白云区钟落潭镇光明村良沙路1866号（以下简称涉案厂房）签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：租赁期内，如遇国家征收租赁物，租赁物补偿归甲方所有，搬厂及设施补偿归乙方所有。根据《广州花都至东莞高速公路项目(钟落潭镇段)征收补偿作价确认表》可知，拆迁单位将涉案厂房的补偿款分为四大项：一是建筑物和地上附着物补偿，二是停产停业损失补偿和搬迁补助，三是评估结果，四是按时搬迁奖励。根据上述双方合同约定及拆迁单位对补偿款的划分，说明涉案厂房的停产停业损失补偿和搬迁补助补偿款及对应的按时搬迁奖励款属于搬厂及设施补偿，相应款项应当归承租人所有。2.根据《广州花都至东莞高速公路项目（钟落潭镇段）土地及房屋（非住宅类）征收补偿办法》的通知第十九条：停产停业损失补偿凭《征地预公告》发布之日前一个月有效的营业执照及纳税凭证给予停产停业损失补偿，补偿费的计算以实侧建筑面积为准，按150元/平方米计算。此外，在钟落潭政府根据法院调查令回复出具的调查资料中，有凯声公司的法定代表人李梅湘给饶社梅出具的代为办理拆迁补偿事宜的委托书、厂房租赁合同、终止（租赁）同说明书、凯声公司的营业执照、李梅湘的身份证等，这充分说明饶社梅系以“凯声公司营业执照及与凯声公司的租赁关系”为依据向拆迁单位申报停产停业损失补偿，而拆迁单位也是根据上述申报资料向饶社梅发放停产停业损失补偿以及相应的按时搬迁奖励。3.《国有土地上房屋征收及补偿条例》（以下简称“征收补偿条例”）是针对国有土地的规定，涉案厂房属于农村集体所有的土地，因此本案是否能够适用上述《征收补偿条例》尚待商榷。即使本案参照上述《征收补偿条例》，根据实践及通说均认可《征收补偿条例》虽然没有明确规定承租人安置补偿的权利，但《征收补偿条例》并未排除承租人的权益保障。4.饶社梅在收到全部拆迁款项后立即向凯声公司实际支付了补偿款金额990000元，而饶社梅向凯声公司实际支付的上述拆迁补偿款金额远远超过其在本案一审中所主张其应支付的771567元，可以证实饶社梅在向凯声公司支付990000元拆迁补偿款时其主观上都是认可需要向凯声公司的款项不仅仅限于771567元搬迁补助补偿款。因饶社梅向凯声公司支付990000元补偿款时凯声公司还尚欠饶社梅部分厂房租金未付，否则不合常理，这也充分印证了饶社梅一度是认可需向凯声公司支付停产停业补偿款的事实。二、涉案厂房及土地已经于2017年11月29日被广州市人民政府发布公告正式征收。根据物权法第28条规定，涉案属于征迁范围内的土地及上盖厂房自广州市人民政府作出上述征收决定并公告之日已经发生物权变动效力，饶社梅无权继续以征迁范围内的土地和厂房的所有权人的名义享有出租权益及收取租金的权利，一审法院判决饶社梅在2017年11月29日后继续向凯声公司收取租金违反了物权法的上述规定。三、一审判决按原租赁合同约定的租金标准65000元/月判令凯声公司向饶社梅支付租金，处理显失公平。根据一审调查，涉案厂房被征迁的部分占整个厂房面积的大部分，不受拆迁影响的只剩余小部分。此次被政府征收的部分为凯声公司的全部生产车间，未被征收的是配套辅助设施，凯声公司无法继续经营，这也是涉案租赁合同无法继续履行、应予解除的根本原因。此外，广州市白云区钟落潭镇光明村民委员会于2018年10月29日出具的书面《证明》可以证实：从2018年1月起凯声公司因莞花高速公路项目征地拆迁原因已经实际停止生产。四、一审判决在已经认定双方租赁合同无效，又认为“双方约定的违约金过高，予以调整”，进而支持凯声公司应向饶社梅支付违约金存在错误且自相矛盾。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求二审依法予以改判。饶社梅上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三、四项；2.改判饶社梅无需向凯声公司支付停产停业损失；3.改判凯声公司向饶社梅支付2017年房屋占有使用费200000元及违约金（违约金按月利率3%计算，其中，10万元从2018年1月15日计算至2018年1月25日；5万元从2018年1月26日计算至2018年2月1日；7万元从2018年2月1日计算至2018年3月14日；25万元从2018年3月15日计算至3月22日；20万元从2018年3月23日开始计算至实际清偿之日止）；4.改判凯声公司支付饶社梅按照65000元/月的标准支付自2018年1月5日至实际搬离之日的租金和违约金（违约金按月利率3%计算的标准，分段计算，具体计算方式见附表）；5.一、二审诉讼费用由凯声公司承担。事实和理由：一、饶社梅是被征收人，是国家征收的补偿对象，无需向凯声公司支付停产停业损失。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条的规定，关于停产停业损失，被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。而双方签订的《厂房租赁合同》明确约定“租赁期内，如遇国家征收租赁物，乙方接到通知书之日起15日内无条件搬出，租赁物补偿归甲方所有，搬厂及设施补偿归乙方所有。”可见，合同已经明确凯声公司并不能获得停产停业损失补偿，可以获得的是搬迁补助款。饶社梅也愿意支付给凯声公司搬迁补助款。一审判决认为“从公平合理的角度出发，停产停业损失应当在双方之间予以分配”，实际上是显失公平的。即使本案租赁合同被认定无效，凯声公司也在五年多的租赁期内对涉案土地享有了占有、使用、收益等权利，合同目的已经实现，其也获得了搬迁补助款，故凯声公司无权获得停产停业损失的补偿款。二、凯声公司自愿向饶社梅承诺按照月利率3％的标准支付违约金，没有违反强制性法律规定，一审法院将2017年房屋占有使用费的违约金标准从月利率3％调整至按月利率2％的标准，属于滥用自由裁量权，二审应予以纠正。另，本案是租赁合同纠纷，在没有违反任何法律强制性规定和损害其他人利益的前提下，一审法院按照民间借贷利率标准降低违约金标准，实际损害了饶社梅的合法利益，违反了诚实信用原则。三、一审法院判决凯声公司支付饶社梅2018年房屋占有使用费585000元和违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算），没有事实和法律依据。双方确认涉案厂房的租金标准调整为65000元/月，故凯声公司应按照65000元/月的标准支付自2018年1月5日至实际搬离之日的房屋占有使用费。即使饶社梅与凯声公司订立的租赁合同认定为无效，饶社梅出租给凯声公司的物业一共是六栋，但被征收的只是一栋。根据公平原则，凯声公司占用物业的情况下，凯声公司应当按照约定支付场地占用费。此外，凯声公司已承诺如果不能如期交租，愿意按照每月3%的标准支付违约金，故此，一审法院以双方未约定2018年1月5日后的违约金计算方法而认定凯声公司按照中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起算没有依据。且一审法院判决凯声公司按照月利率2%的标准支付2017年房屋占有使用费也是依据凯声公司的承诺书，一审法院的认定前后矛盾。综上，请二审查明事实，依法改判。针对凯声公司的上诉，饶社梅答辩意见与上诉理由一致，并辩称，一、相关拆迁补偿法律规定和广州市白云区钟落潭政府征地办公室关于转发《广州花都至东莞高速公路项目（钟落潭镇段）土地及房屋（非住宅类）征收补偿》的通知第十九条的规定都明确了停产停业损失补偿是给被征收人的，凯声公司作为承租人无权获得停产停业损失。二、关于按时搬迁奖励，涉案厂房的权属人是饶社梅，签订补偿协议人是饶社梅，将涉案厂房清空交给政府按时完成搬迁工作的也是饶社梅。结合上述规定及合同相对性原则，按时搬迁奖励应归饶社梅所有。三、关于饶社梅支付凯声公司补偿款990000元，是先行垫付了部分工人工资和相应的卫生服务费。同时，饶社梅也为尽快收回场地向凯声公司支付了500000元，垫付凯声公司供应商货款300000元。四、征收公告不等同于土地所有权的权属变更，凯声公司在2018年10月才开始搬走，政府于2019年1月收回涉案的部分地块，在未办理土地权属变更前，饶社梅还是涉案厂房的所有权人，即使签订了《终止合同说明书》，只要凯声公司继续占用涉案厂房，就应自2018年1月5日起按照65000元/月的租金标准向饶社梅支付场地占用费直至实际搬离之日。且广州市白云区钟落潭镇光明村民委员会于2018年10月29日出具的书面《证明》，并不符合客观事实。该份证明没有经办人的签名或者盖章，仅有公章，不能作为认定案件事实的依据。五、一审判决认定合同无效与判决凯声公司需要支付违约金并不矛盾，但双方签订的《承诺书》对违约金的约定标准没有违反强制性法律规定，法院不应主动调整。针对饶社梅的上诉请求，凯声公司答辩意见与上诉理由一致，并辩称，一、关于停产停业补偿和按时搬迁奖励金归属问题。广州市中级人民法院（2019）粤01民终13998号判决书，与本案案情基本一致。该案的处理意见是建筑物和地上附着物的补偿归产权人所有，而停产停业损失补偿和按时搬迁奖励金一般是对被征用项目进行占有使用的主体获得按时搬迁奖励，也是对使用人及时搬迁的奖励。因此停产停业损失补偿和按时搬迁奖励原则上是对承租人的补偿。二、关于违约金问题。根据《合同法》第五十六条之规定，无效合同自始无法律约束力。一审判决已认定因饶社梅未取得建设工程规划许可导致涉案合同无效，在合同无效的基础上还判令凯声公司支付违约金不合理。凯声公司于2018年12月26日向一审法院提起本案诉讼请求：1.饶社梅向凯声公司清偿凯声公司应当享有的、位于广州市白云区钟落潭光明村良沙路1866号厂房的停产停业损失补偿1157350.5元和搬迁补助补偿款771567元、按时搬迁奖励金289337.63元，共计2218255.13元，扣除饶社梅代支付的各项费用之后，凯声公司实际主张的诉讼请求总金额为1045422.12元及利息（该利息从凯声公司向法院提交诉讼材料之日即2018年11月21日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.饶社梅向凯声公司返还租赁物保证金120000元及利息（利息从2018年11月21日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。饶社梅反诉请求：1.凯声公司向饶社梅支付拖欠的2017年的租金200000元及违约金（违约金按月利率3%的标准，分段计算，违约金暂计为86210元。其中，330000元从2018年1月15日计算至2018年1月26日为3630元；280000元从2018年1月27日计算至2018年2月1日为1680元；250000元从2018年2月2日计算至2018年3月23日为12500元；200000元从2018年3月24日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月28日为68400元。具体计算方式见附表）；2.凯声公司向饶社梅按照65000元/月的标准向饶社梅支付自2018年1月5日至实际搬离之日的租金（暂计至2019年2月为910000元）和违约金（违约金按月利率3%的标准，分段计算，暂计为201955元，具体计算方式见附表）；3.凯声公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2013年1月5日，凯声公司与饶社梅签订了房屋承租合同，合同约定，饶社梅将涉案厂房出租给凯声公司使用，租赁期间从2013年1月5日至2017年12月30日；每月租金39800元，于每月15日前交清，租金每满两年在原有租金基础上递增10%；合同签订后，凯声公司一次性交纳合同押金120000元，合同到期后由饶社梅一次性全额返还；如遇政府征收，双方无条件服从，征收相关补贴中涉及到厂房搬迁费的相关补贴由凯声公司所有，其他部分由饶社梅所有。房屋承租合同签订后，饶社梅将涉案厂房交付给凯声公司使用，凯声公司向饶社梅交纳了保证金120000元。2015年，双方续签了租赁合同，并约定凯声公司必须于每月5日前交纳当月租金，如逾期十日，饶社梅有权收回出租物，保证金不予退回；租赁期内，如遇国家征收租赁物，凯声公司接到通知书之日起15日内无条件搬出，租赁物补偿归饶社梅所有，搬厂及设施补偿归凯声公司所有。2017年12月15日，凯声公司向饶社梅出具欠条，确认尚欠饶社梅2017年至12月租金共330000元。同时，凯声公司向饶社梅出具承诺书，再次确认拖欠饶社梅2017年租金330000元，并承诺于2018年1月15日前偿还100000元，于2018年2月1日前偿还50000元，于2018年3月15日前将剩余180000元全部还清，此后每月5日前按时交租，如不能按照承诺的期限及时交租，凯声公司愿意按每月3%的标准向饶社梅支付违约金。因涉案大部分厂房被政府征收，双方协商解除了租赁关系，凯声公司于2018年10月搬离涉案厂房。另查，双方确认从2016年开始，涉案厂房的租金标准调整为65000元/月。2018年1月26日、2月1日、3月23日，凯声公司向饶社梅分别支付了50000元、30000元、50000元，合计130000元。饶社梅为凯声公司垫付了货款300000元、工人工资170000元、2017年至2018年综合服务费8000元、卫生费12000元，共计490000元。2018年9月30日，饶社梅向凯声公司支付了搬迁费500000元。双方均同意上述990000元在本案中予以抵扣。再查，广州市人民政府于2017年11月29日发布穗府征[2017]184号征收土地公告，将广州市白云区钟落潭镇、人和镇部分经济联社的集体土地征收为国有土地，涉案大部分厂房位于此次征收范围。2018年9月25日，作为甲方的广州市白云区钟落潭人民政府与作为乙方的广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社、光明村民委员会以及作为权属人的饶社梅签订了拆迁补偿协议书，合同约定，三方签订协议书后十个工作日内，乙方先向甲方开具广州市农村财务专用收据，甲方通过支票形式一次性支付乙方补偿款22026783.18元，乙方在收到补偿款后五个工作内通过银行转账形式支付权属人补偿款，并督促权属人收到补偿款后五日内清空建（构）筑物及地上附着物并交由甲、乙方进行清表、拆卸。2018年9月30日，饶社梅收到了停产停业损失补偿款1157350.5元、搬迁补助款771567元、按时搬迁奖励2873058.68元（其中停产停业损失补偿和搬迁补助的按时搬迁奖励为289337.63元）及其他项目补偿款，共计22026783.18元。一审诉讼中，凯声公司认为承诺书上的公章并非该公司公章，并申请公章鉴定且支付了鉴定费9000元。中国广州分析测试中心司法鉴定所于2019年9月26日作出司法鉴定意见书，认定承诺书上凯声公司的公章印文与凯声公司所提交的样本上的公章印文是同一枚印章盖印。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，饶社梅未举证证实涉案厂房取得建设工程规划许可证，其与凯声公司签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。合同无效，饶社梅因合同所取得的保证金120000元应当返还给凯声公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，停产停业损失补偿款、搬迁补偿款等系对房屋所有权人即被征收人的补偿，凯声公司并非被征收人，不是征收补偿的对象，其无权直接主张征收补偿项目及补偿款。但凯声公司作为事实上的承租人，厂房征收导致其生产经营停止，需另寻场地重新经营，必然会产生停产停业损失。饶社梅出租涉案厂房收取租金，现厂房被政府征收，租金损失必然存在。因此，从公平合理的角度出发，停产停业损失应当在双方之间予以分配。鉴于涉案厂房征收前凯声公司的效益、停产停业的期限及饶社梅的租金损失难以确定，一审法院予以平均分配，故饶社梅应支付凯声公司停产停业损失578675.25元（1157350.5元÷2）。对于搬迁补助补偿款771567元，饶社梅同意支付，一审法院予以采纳。对于按时搬迁奖励，该款项是政府在征收过程中对积极配合搬迁工作的被征收人即饶社梅的奖励，而且，在涉案厂房被征收后，双方事实上的租赁关系无法继续履行，凯声公司当然负有向饶社梅返还厂房的义务。凯声公司要求饶社梅支付按时搬迁奖励于法无据，一审法院不予支持。综上，扣减饶社梅已支付的500000元和代垫付的490000元，饶社梅仍应支付凯声公司360242.25元（578675.25元＋771567元－500000元－490000元）。对于上述款项的利息，一审法院按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2018年12月26日起计至清偿之日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，租赁合同无效，但凯声公司仍应参照合同约定的租金标准向饶社梅支付房屋占有使用费。对于2017年的租金即占有使用费，双方对占有使用费的数额、还款时间和违约责任进行了约定，扣减凯声公司之后清偿的130000元，凯声公司应当支付饶社梅2017年的占有使用费200000元及违约金。因双方约定的违约金过高，一审法院予以调整，以每期应付占有使用费为基数，从逾期之日起按月息2%计算。对于2018年1月5日之后的占有使用费，涉案租赁合同签订后，凯声公司一直占有使用涉案厂房至2018年10月，凯声公司应支付占有使用期间的费用。因双方均无法明确搬离的具体日期，结合饶社梅于2018年9月30日向凯声公司支付500000元搬迁费的事实，一审法院酌定凯声公司支付2018年1月5日至2018年10月共9个月的占有使用费585000元（65000元/月×9个月）及违约金。因双方未约定上述违约金的计算方法，一审法院以每月应付占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起计算。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，一审法院于2019年11月28日作出如下判决：一、自本判决生效之日起七日内，饶社梅返还凯声公司保证金120000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月26日起计至清偿之日止）；二、自本判决生效之日起七日内，饶社梅支付凯声公司360242.25元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月26日起计至清偿之日止）；三、自本判决生效之日起七日内，凯声公司支付饶社梅2017年房屋占有使用费200000元及违约金（违约金按月息2%计算，以100000元为基数，从2018年1月15日起计至2018年1月25日止；以50000元为基数，从2018年1月26日起计至2018年1月31日止；以70000元为基数，从2018年2月1日起计至2018年3月14日止；以250000元为基数，从2018年3月15日起计至2018年3月22日止；以200000元为基数，从2018年3月23日起计至清偿之日止）；四、自本判决生效之日起七日内，凯声公司支付饶社梅2018年房屋占有使用费585000元和违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，以65000元为基数，从2018年1月5日起计至2018年2月4日止；以130000元为基数，从2018年2月5日起计至2018年3月4日止；以195000元为基数，从2018年3月5日起计至2018年4月4日止；以260000元为基数，从2018年4月5日起计至2018年5月4日止；以325000元为基数，从2018年5月5日起计至2018年6月4日止；以390000元为基数，从2018年6月5日起计至2018年7月4日止；以455000元为基数，从2018年7月5日起计至2018年8月4日止；以520000元为基数，从2018年8月5日起计至2018年9月4日止；以585000元为基数，从2018年9月5日起计至清偿之日止）；五、驳回凯声公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14684.4元，由凯声公司负担8263.2元，饶社梅负担6421.2元；保全费5000元，由饶社梅负担。反诉费9080元，由凯声公司负担5267元，饶社梅负担3813元（凯声公司、饶社梅分别负担的费用于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳）。本院二审期间，凯声公司提交了本院（2019）粤01民终13998号民事判决书、最高人民法院物权法研究小组及全国人大常委会法制工作委员会对物权法第二十八条的释义、广州花都至东莞高速公路工程项目白云区钟落谭镇建构筑物摸查资料，拟证明本案法律适用等问题。经饶社梅质证认为，凯声公司当庭提交的材料不属于新证据，且已超过举证期限，不予质证。本院认为，因证据证明的应是自己所主张的事实，而非对法律适用的辨析。上述判决及物权法二十八条理论释义等材料，均与本案待证事实无直接关联性，不属于民事诉讼法规定的证据，本院不作为证据采纳。广州花都至东莞高速公路工程项目白云区钟落谭镇建构筑物摸查资料不属于二审新证据，本院不予接纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院另查明，饶社梅与凯声公司于2015年4月10日签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限为2013年1月至2021年12月30日。根据凯声公司一审提交的《广州市白云区人民政府征地办公室关于转发的通知》，按时搬迁奖励是根据搬迁时间，以签订的补偿协议确定补偿总金额的相应比例予以发放。根据该补偿办法第二十条规定，自该办法发布之日起，6个月之内签订补偿协议并完成搬迁工作的，按已签补偿协议确定总金额的15%给予奖励；6个月之后、9个月之内签订补偿协议并完成搬迁工作的，按已签订协议确定总金额的10%给予奖励等。本案中，根据《广州花都至东莞高速公路项目（钟落谭镇段）征收补偿作价确认表》，饶社梅领取的按时搬迁奖励计算方式为：（涉案厂房补偿总额+停产停业损失补偿+搬迁补助总额）×15%。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，因饶社梅未举证证明涉案厂房取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案租赁合同无效，本院对此予以确认。根据双方当事人二审诉辩意见，本案二审需要解决的问题是：第一，关于停产停业损失补偿的分配问题。首先，停产停业损失补偿是因政府征收行为而给被征收人或实际使用房屋进行生产经营的使用人开展经营活动造成障碍而产生。当被征收房屋属于非住宅房屋，出租用于商业活动或者生产制造活动时，对于被征收人而言，出租房屋获得租金收益是其经营活动内容，故被征收人可能因房屋被征收丧失租金收益从而产生停产停业损失；对于实际从事商业活动或生产制造活动的承租人而言，其因租赁标的物被征收而在租赁期限未届满时可能丧失生产经营收益，从而产生停产停业损失。故停产停业损失补偿对象，视房屋具体使用情况、房屋被征收对实际生产经营的影响以及征收补偿项目计算标准等而定，可能同时包括产权人及使用被征收房屋的实际经营者。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收应当对所有权人给与补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任；被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。可见，因饶社梅、凯声公司在租赁合同中对停产停业损失补偿没有作出明确约定，根据上述分析，饶社梅、凯声公司均有权获得停产停业损失补偿。因饶社梅、凯声公司对停产停业损失补偿的分配不能协商一致，参考双方租赁合同剩余期限、约定的租金等因素，一审对停产停业损失作出平均分配、饶社梅应支付凯声公司的停产停业损失金额为578675.25元的认定并无不妥，本院予以确认。饶社梅、凯声公司关于对方无权获得停产停业损失补偿的上诉主张均不能成立，本院不予采纳。第二，关于按时搬迁奖励的问题。本案中，根据查明事实，按时搬迁奖励是对于被征收房屋相关拆迁补偿协议签订后，对于及时搬迁而产生的补偿项目。而在搬迁的问题上，需要被征收人饶社梅和承租人凯声公司共同配合才能完成，双方均为配合政府征收工作的进行而牺牲部分利益从而获得的搬迁奖励。结合搬迁时间与搬迁奖励之间的关联关系，可见搬迁奖励实际也是征收补偿款的一部分。况且，本案搬迁奖励计算方式上，计付奖励的本金包括了停产停业损失补偿和搬迁补助。鉴于此，凯声公司也应按其获得的拆迁补偿款项目及比例获得相应的搬迁奖励。凯声公司可获得按时搬迁奖励为202536.34元【（771567元+578675.25元）×15%】。经计算，扣除饶社梅已支付给凯声公司的拆迁补偿款500000元和代凯声公司垫付的490000元，饶社梅应支付凯声公司的款项合共562778.59元（578675.25元+771567元+202536.34元-500000元-490000元）。此外，关于该笔款项利息计付时间，一审以立案时间2018年12月26日起算，符合民事诉讼当事人起诉的起算时间，凯声公司主张自2018年11月21日起算依据不足，本院不予采纳。关于利息计付标准，自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，故自2019年8月20日起，利息计付标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。第三，关于涉案厂房2017年占有使用费及相应违约金的问题。凯声公司向饶社梅出具欠条及承诺书，承诺分期还款并按月利率3%标准支付违约金。该欠条和承诺书已是对过往因占有使用费产生的债权债务结算后形成的新偿债协议，独立于涉案租赁合同，合法有效，涉案租赁合同无效对该债权债务结算本金数额、凯声公司承诺的效力并无影响，故凯声公司应当据此偿债协议履行。因对原租金债权债务成立新的协议已转化成纯金钱债权债务关系，一审法院根据民间借贷利率法律保护限度对违约金进行调整合理，本院予以确认。饶社梅主张不应调整违约金标准，凯声公司以涉案租赁合同无效抗辩逾期还款违约金无效及主张违约金过高，均理据不足，本院不予采纳。第四，关于2018年的占有使用费及违约金的问题。双方对凯声公司停止生产经营、搬离涉案厂房时间存在争议，但双方均未提供切实证据证明凯声公司停止经营、搬离涉案厂房的具体时间，一审结合拆迁补偿协议签订时间、饶社梅向凯声公司支付搬迁费的时间，认定凯声公司应支付2018年1月5日至10月5日共9个月的占有使用费并无不妥。因凯声公司在此期间占有使用涉案厂房，且根据日常生活经验，从政府决定对土地进行征收，到征收公告发布，再到拆迁补偿协议签订，补偿协议签订后，被征收方才开始搬离被征收土地和房屋，上述期间通常被征收土地及地上房屋仍然能够使用、收益。本案也没有其他证据证明在此期间凯声公司已完全无法生产经营，故此，一审参照双方约定的租金标准认定该期间占有使用费合理，本院予以确认。双方对2017年租金结算形成的偿债协议，效力仅及于该协议内的债权债务，2018年产生的占有使用费不受该偿债协议的约束，故此，饶社梅上诉要求按照月利率3%计付2018年的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予采纳。在涉案租赁合同被认定无效，双方又未约定逾期支付占有使用费违约金的情形下，鉴于凯声公司迟延支付占有使用费确实对饶社梅资金使用造成一定损失，故一审参照中国人民银行同期贷款利率标准计付逾期支付占用费违约金合法合理，本院予以确认。但理同前述补偿款的利息计付，逾期支付占用费违约金计付标准应自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于凯声公司认为政府发布拆迁公告后饶社梅即无权再收取租金的问题，因与凯声公司发生租赁合同法律关系的相对方是饶社梅，根据合同相对性原则，凯声公司应向饶社梅履行支付房屋占有使用费的义务，征收方与饶社梅之间因政府征收行为产生权利义务，应由征收方与饶社梅自行处理，凯声公司无权代征收方主张，亦无理由以征收方与饶社梅之间的权利义务关系拒绝履行自己的义务。故本院对凯声公司该抗辩理由不予采纳。综上所述，饶社梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。凯声公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初16471号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初16471号民事判决第二项为：自本判决生效之日起七日内，饶社梅支付广州市凯声乐器制造有限公司562778.59元并支付利息（利息自2018年12月26日起，以中国人民银行同期贷款利率为标准；自2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计付至清偿之日止）；三、变更广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初16471号民事判决第四项为：自本判决生效之日起七日内，广州市凯声乐器制造有限公司支付饶社梅2018年房屋占有使用费585000元和违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，以65000元为基数，从2018年1月5日起计至2018年2月4日止；以130000元为基数，从2018年2月5日起计至2018年3月4日止；以195000元为基数，从2018年3月5日起计至2018年4月4日止；以260000元为基数，从2018年4月5日起计至2018年5月4日止；以325000元为基数，从2018年5月5日起计至2018年6月4日止；以390000元为基数，从2018年6月5日起计至2018年7月4日止；以455000元为基数，从2018年7月5日起计至2018年8月4日止；以520000元为基数，从2018年8月5日起计至2018年9月4日止；以585000元为基数，从2018年9月5日起计至2019年8月20日止。自2019年8月20日起，违约金以585000为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至清偿之日止）。四、驳回广州市凯声乐器制造有限公司的其他诉讼请求；五、驳回饶社梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14684.4元，由广州市凯声乐器制造有限公司负担3925.2元，饶社梅负担10759.2元；保全费5000元，由饶社梅负担。反诉受理费9080元，由广州市凯声乐器制造有限公司负担5267元，饶社梅负担3813元。二审案件受理费33110元，由广州市凯声乐器制造有限公司负担13665元，饶社梅负担19445元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月二十二日法官助理刘丹红书记员梁园园