湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初949号原告：柳冬秀，女，1940年12月26日出生，汉族，大学本科，退休职工，籍贯湖南省沅江市，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗海蓉，女，1971年11月5日出生，汉族，大专文化，会计，籍贯湖南省沅江市，住长沙市雨花区，现住长沙市雨花区，与原告柳冬秀系母女关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告柳冬秀与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告柳冬秀的委托诉讼代理人罗海蓉到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳冬秀向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告1251号酒店客房从2019年1月1日至2020年4月30日拖欠的投资收益57565元。2．判令被告赔偿因其违约而产生的年度租金总额按每日0.3‰的违约金6489元。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月22日，原告购买被告张家界大成国际大酒店××层××号房，双方签订《商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》等三份合同，并于签约之日一次性付清购房总价335900元。根据《房屋投资经营合同》第三条中的第一款该房屋投资期限最长不超过五年，2015年11月22日合同到期，被告未能按《房屋销售回购合同》中的第二部分房屋回购相关约定进行回购，而是要求原告与其又续签了延期回购和延期租赁的《房屋销售回购合同补充协议》，并将升值金20154元转入购房成本中，使购房总额变成356054元，同时确定按购房总价12.5%支付年投资收益，即每月投资收益3709元。2016年9月起被告擅自违约，原告无奈于2018年12月向张家界市永定区人民法院提起诉讼请求，经贵院受理审查后，于2019年3月13日作出了（2019）湘0802民初288号公正的判决，判决被告支付原告2018年12月底前欠付的投资收益83566元，违约金11216元，限判决生效后15日内履行完毕。被告不但未按判决履行给付金钱义务，而且还继续拖欠原告投资收益至今，从2019年1月1日至2020年4月30日，共计16个月，仅付了3个月2%的投资收益，共欠投资收益57565元。应付投资收益：3709元×16个月＝59344元。实付投资收益：购房总价356054元×2%÷12个月＝593元×3个月＝1779元。实欠投资收益：59344元－1779元＝57565元。因被告违约而产生的年度租金总额按日0.3‰作为违约金，即6489元（3709元×12个月＝44508元×0.3‰×486天＝6489元）。被告从2016年9月起多次的违约行为已造成原告巨大的精神压力及经济损失，经多次磋商均无结果，为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请依法裁判。被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：（一）租金支付情况。1．2018年12月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付2372元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1．担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2．根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）原告举证主张张家界山水天下置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3．合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。故，1．被告张家界山水置业公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水置业公司向其支付下欠的投资收益于法无据；2．根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年11月22日，原告柳冬秀与被告张家界山水置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告柳冬秀向被告张家界山水置业公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座××层××号房屋，房屋总价款335900元。当天，原告柳冬秀（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，《房屋投资经营合同》约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第××层××号房，建筑面积49.4平方米；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限为5年整，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月2519元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地【土地面积为21320.8㎡，土地证号分别为张国用（2010）第××号】作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。2010年11月22日，原告柳冬秀（合同甲方）与被告张家界山水置业公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成国际大酒店有限公司（合同丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，合同对房屋价款、房屋回购相关约定、违约责任等进行了约定。上述回购合同约定的回购期限届满后，被告张家界山水置业公司未履行回购义务，2015年12月1日，原告柳冬秀(合同甲方)与张家界山水置业公司（合同乙方）、张家界大成酒店该公司（合同丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就甲方购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成如下补充协议：1、甲、乙、丙三方于2010年11月22日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币叁拾叁万伍仟玖佰元整，原购金额升值款为人民币贰万零壹佰伍拾肆元整，结清总金额为叁拾伍万陆仟零伍拾肆元整，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2018年12月1日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币356054元回购该商品房；2、甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金3709元。当天，原告柳冬秀与被告张家界山水置业公司还另行签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，张家界山水公司向柳冬秀出具了收到购房款356054元的收据。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》签订后，1251号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。张家界大成酒店公司按补充协议合同约定向原告柳冬秀支付投资收益款至2016年8月。自2016年9月起，被告张家界大成酒店公司开始未足额支付投资收益款。2019年1月17日，原告柳冬秀将两被告诉至本院，要求两被告支付原告1251号客房从2016年9月1日至2018年12月30日拖欠的投资收益83566元及违约金11216元。本院受理后于2019年3月13日作出判决，判决由被告张家界大成酒店公司向原告柳冬秀支付2018年12月底前欠付的租金及收益83566元及违约金11216元；被告张家界山水置业公司对上述债务承担连带清偿责任，该民事判决书现已生效。自2019年1月1日起至2020年4月30日止，被告张家界大成酒店公司欠付原告柳冬秀投资收益57565元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《中信银行客户凭证/业务回单》、《民事判决书》等证据证实，本院予以认定。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告柳冬秀足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。现原告柳冬秀要求被告张家界大成酒店公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的房屋投资收益57565元，被告张家界大成酒店公司在答辩称已经支付2372元，欠付56972元，但被告未向本院提交证据予以证实，故对被告的该辩称理由本院不予采信。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益3709元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告柳冬秀房屋投资收益53856元（57565元-3709元）。原告柳冬秀主张被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金6489元（3709元×12个月＝44508元×0.3‰×486天），符合《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》对违约责任的约定，但考虑到被告张家界大成酒店公司因受疫情影响，导致经营状况不佳，本院酌定调整违约金的计付标准为日万分之一，则被告张家界大成酒店公司应支付违约金2163.1元（3709元×12个月＝年度投资收益44508元×0.1‰×486天）。被告答辩称违约金过高，请求对违约金予以调整，本院予以采信。关于原告柳冬秀诉请被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的问题。本案原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》已于2015年11月22日履行期限届满，续签的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》未对担保责任进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”之规定，被告张家界山水置业公司自合同履行期满后的债务免除担保责任，现原告柳冬秀主张被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司自2019年1月1日起至2020年4月30日止的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告张家界山水置业公司辩称的合同到期后，应当免除担保责任的观点，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告柳冬秀支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止的房屋投资收益53856元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告柳冬秀支付房屋投资收益的违约金2163.1元（3709元×12个月＝年度投资收益44508元×0.1‰×486天）；三、驳回原告柳冬秀的其他诉讼请求；上述一、二项，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402元，适用简易程序减半收取701元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月三日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。