江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1611号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔宗山，男，汉族，1982年4月11日出生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：孙远征，女，汉族，1985年11月28日出生，住连云港市海州区。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）因与被上诉人乔宗山、孙远征商品房预售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨河置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定的违约金明显过高，依法应当予以调低。根据相关法律及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，也即计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，被上诉人自始至终未举证证明因上诉人逾期交房而导致其产生任何实际损失。乔宗山、孙远征向一审法院起诉，请求判令：1.滨河置业公司按约支付房屋2018年9月3日至2020年1月9日（至实际交房时止）违约金27938元（56.67元/天*493天）；2.滨河置业公司按约支付车库2017年9月30日至2020年1月9日违约金2836元（3.18元/天*892天），合计30744元；3.由滨河置业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年5月18日，乔宗山、孙远征（买受人）与滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定滨河置业公司将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第9#楼2单元2-301室房屋出卖给乔宗山、孙远征，价款为566773元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。2017年6月15日，乔宗山、孙远征（买受人）与滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定滨河置业公司将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第9#楼无单元112室车库出卖给乔宗山、孙远征，价款31846元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。第八条的其他约定及第九条约定内容均同上。乔宗山、孙远征于2017年6月7日向滨河置业公司支付了车库款31846元，于2018年9月3日交清全部房屋款566773元。涉案房屋、车库仍未验收合格，但乔宗山、孙远征已于2019年12月12日收房。一审法院认为，乔宗山、孙远征与滨河置业公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业公司未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于房屋逾期交房违约金的计算期间，按照《商品房买卖合同》约定及乔宗山、孙远征付款的情况，应自2018年9月3日起计算，由于乔宗山、孙远征已于2019年12月12日对房屋实际进行了接收，故本案的违约金暂计算至其实际接收之日，即2019年12月12日，共计466天。关于车库逾期交房违约金的计算期间，应自2017年10月1日计算至2019年12月12日，共计803天。后续的违约金，需待房屋及车库验收后确认，若涉案房屋、车库经验收不合格，乔宗山、孙远征可另行主张。乔宗山、孙远征主张按日万分之一计算违约金，滨河置业公司抗辩违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整，一审法院认为合同约定逾期交房违约金按日万分之二计算过分高于乔宗山、孙远征的损失，但乔宗山、孙远征自愿调整为日万分之一，与实际损失相当，一审法院予以支持。故房屋的逾期交房违约金为26411.62元（566773元×0.1‰×466），车库的逾期交房违约金为2557.23元（31846元×0.1‰×803），合计28968.85元。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、滨河置业公司于判决生效之日起十日内给付乔宗山、孙远征逾期交房违约金28968.85元；二、驳回乔宗山、孙远征的其他诉讼请求。案件受理费569元，由乔宗山、孙远征负担44元，滨河置业公司负担525元（乔宗山、孙远征已预交，滨河置业公司将此款与上述款项一并给付乔宗山、孙远征）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，对于违约金的标准，滨河置业公司在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业公司作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。综上，上诉人滨河置业公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费569元（连云港滨河置业有限公司已预交），由连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月十日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。