广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1474号 上诉人（原审被告）：黄壮锦，男，1982年9月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 被上诉人（原审原告）：柳州阳光新千年房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市蟠龙路9号窑埠古镇1栋1-1号。 法定代表人：靳翔飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 上诉人黄壮锦因与被上诉人柳州阳光新千年房地产开发有限公司（以下简称阳光新千年公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 黄壮锦上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金和房屋占有使用费22532元；二、诉讼费用由被上诉人承担。实和理由：一审判决认定事实不清。上诉人的经营受附近工地施工影响。被上诉人采取断电、锁门等胁迫手段，上诉人无法继续经营，上诉人不构成根本违约，依法不承担违约责任。一审判决没有用保证金39159元抵扣租金错误。对政府行为和社会异常事件导致合同难以履行的，属于不可抗力，上诉人依法不承担违约和赔偿等的民事责任。 阳光新千年公司辩称，没有证据能够证实存在施工的影响，施工与本案也没有直接的关联。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 阳光新千年公司向一审法院起诉请求：一、黄壮锦支付拖欠的2019年1月至2019年6月的商铺租金68545元及滞纳金（违约金）23113.38元（滞纳金以每期应付租金为基数，按每日千分之三，从2019年1月10日暂计至2019年6月14日；之后滞纳金亦按此标准计算至租金清偿时止）；以上费用合计91658.38元；二、本案的诉讼费用由黄壮锦负担。 一审法院认定事实：2014年4月30日的建字第450201201400088建设工程规划许可证中载明阳光新千年公司系位于柳州市17#-33#楼及地下室的建设单位。 2017年8月15日，阳光新千年公司（甲方）与黄壮锦（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：第一条，乙方向甲方租用位于柳州市鱼峰区蟠龙路9号窑埠古镇项目17栋第1层10号建筑面积为34.29平方米、17栋第1层11号建筑面积为33.43平方米、17栋第1层12号建筑面积为33.43平方米、17栋第1层13号建筑面积为34.29平方米的商铺，合计建筑面积为135.44平方米，甲方同意提供4号夹层1号面积为24.16平方米（该夹层无产权）给乙方使用，该夹层不收取租金；第三条租金、费用及付款方式详见《附件二补充协议》；第十二条第二款，如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期3日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金；物业管理费如由物业公司收取的，则逾期交纳物业费的其他违约责任依物业管理服务协议中约定，并应赔偿甲方因此遭受的损失。滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本商铺内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用以折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，不足部分乙方仍须赔偿。如处置过程中产生的任何费用应由乙方承担；第十二条第三款，乙方如提前终止合同的，属乙方违约，需提前30个工作日向甲方提出书面申请，除了按实际租期支付租金外，履约保证金不予退还，还须以乙方提出终止合同时前一个月的约定租金标准支付相当于三个月租金的款项作为违约金，如合同终止时为租金优惠期内，则按最近一期的非优惠租金为违约金计算依据；第十二条第四款，若因乙方违反相关法律、法则和政策指令，而给甲方及任何第三者造成经济损失，乙方应负责赔偿且甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还；第十二条第五款，乙方未履行或未遵守本合同有关条款中的义务或有关本商铺物业的管理制度的，甲方有权向承租方提出限期整改和索赔要求，直至解除本合同，甲方依约解除合同时，乙方所缴付的履约保证金不予退还，且乙方应赔偿因其违约而给甲方造成的损失；第十二条第六款，甲方如提前终止合同的，属甲方违约，需提前30个工作日通知乙方，在甲方向乙方无息返还双倍履约保证金剩余金额的前提下，可以解除本租赁合同及其相关的附属文件；第十七条第三款约定，任何一方根据本合同向另一方发出的通知或其他联系应以中文书写并通过人工送递等方式送至另一方的约定通信地址，一方地址发生变更，应及时书面通知对方，否则，对方向本合同约定通信地址发送的文件仍然视为有效送达，且由于地址变更引起的相关责任概由变更方承担。 《商铺租赁合同》附件二：租赁期限为3年，自2017年8月15日起至2020年8月14日止；补充协议中关于租金金额约定为：2017年8月15日至2018年5月14日，月租金4351元，年度租金39159元；2018年5月15日至2018年8月14日，月租金13053元，年度租金39159元；2018年8月15日至2019年2月14日，月租金6855元，年度租金41127元；2019年2月15日至2019年8月14日，月租金13709元，年度租金82254元……。关于租金支付期限约定为：首期租金（2017年8月15日至2018年5月14日）39159元，应于本合同签约之日一次性支付给出租人，租赁期限的前一工作日为本商铺的交房之日；除首期租金外本合同选择以季为一个付款期支付租金，乙方应在每个付款期开始前的5个工作日内付清当期租金。该合同亦约定了双方其他权利义务。 前述《商铺租赁合同》签订后，阳光新千年公司依约向黄壮锦交付出租商铺，黄壮锦向阳光新千年公司交纳履约押金39159元，阳光新千年公司出具《收据》一份予以确认。 2019年6月6日，阳光新千年公司制作《解除合同通知书》一份，该通知书中要求黄壮锦于2019年6月14日前支付所欠租金95963元及滞纳金40880元，并提出因黄壮锦个人原因未能履行合同约定已属违约，阳光新千年公司解除与黄壮锦签订的《商铺租赁合同》等。阳光新千年公司通过邮政快递方式向前述《商铺租赁合同》所载明的黄壮锦通信地址邮寄该通知书，投递流程显示“2019年6月8日签收人：本人收”。 2019年6月14日，阳光新千年公司（甲方）与黄壮锦（乙方）关于《商铺租赁合同》所约定租赁事宜签订《解除合同协议书》，其中约定：1、甲乙双方同意解除商铺租赁合同；2、乙方缴纳的履约保证金39159元作为违约金，甲方不再返还；3、乙方欠缴的租金68548元需于2019年6月14日前结清；4、乙方于2019年6月23日前撤场并交付钥匙；5、乙方无法按期支付欠缴的租金，甲方向本商铺所在地人民法院提起诉讼，并由乙方承担诉讼费和律师费；6、乙方在租赁期内根据经营需求，对于商铺内部的结构改造以及搭建固定的阁楼、地板、墙面、屋顶、门、窗不得拆除、损坏；7、本协议一式4份，甲方执3份，乙方执1份，双方签字或盖章生效。阳光新千年公司在“甲方”栏加盖印章，黄壮锦在“乙方”栏签名及捺印。 2019年7月11日，黄壮锦在载明以下文字内容的《清空商铺申请书》下方“申请人”栏签名及捺印：“本人于2017年8月15日与甲方签订《商铺租赁合同》，承租甲方位于柳州市蟠龙路9号窑埠古镇项目17栋1－10、11、12、13号、建筑面积为135.44平方米的商铺。由于本人个人原因，在签订解除合同协议后，未能按协议约定期限清空并迁出商铺，现申请延期至2019年7月17日清空并迁出本商铺，如无法搬出本商铺的，可由柳州阳光新千年房地产开发有限公司自行将本商铺内的所有物品搬出本商铺，所产生物品搬运费及存放费用由本人承担，如物品遗失或损坏的柳州阳光新千年房地产开发有限公司不负责任，损失由本人自行承担。” 在一审中，阳光新千年公司认为黄壮锦尚未支付自2019年1月15日至2019年6月14日的租金，黄壮锦予以认可。阳光新千年公司、黄壮锦均认可黄壮锦已将涉案商铺交还阳光新千年公司。阳光新千年公司认可黄壮锦辩称可以按月支付租金，但认为黄壮锦仍应按合同约定期限支付租金。 一审法院认为，阳光新千年、黄壮锦于2017年8月15日签订的《商铺租赁合同》系双方在自愿、平等基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：黄壮锦是否应向阳光新千年公司支付租金及滞纳金。阳光新千年公司认为黄壮锦尚未支付自2019年1月15日至2019年6月14日的租金，黄壮锦予以认可，一审法院对此予以确认。虽然阳光新千年公司认可黄壮锦所述双方协商后租金可按月支付，但是黄壮锦未能举证证明双方对每月租金支付的具体期限进行变更，一审法院对阳光新千年公司主张仍按《商铺租赁合同》“附件二：补充协议”约定“乙方应在每个付款期开始前的5个工作日内付清当期租金”的意见予以采纳。因此，无论按合同约定以季作为一个付款期限，还是按双方协商可以按月为一个付款期限，黄壮锦均应在付款期开始前付清当期租金。根据以上确认的法律事实，黄壮锦存在未按期付清租金的违约情形。根据《商铺租赁合同》第十二条第二款中的约定“如乙方逾期3日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金；滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。”据此，合同中系约定黄壮锦在得到阳光新千年公司通知后7个工作日内未补足履约保证金连续超过30日的，阳光新千年公司有权解除合同，然而阳光新千年公司未能举证证明通知黄壮锦补足履约保证金，因此尚未达到合同所约定的阳光新千年公司可行使解除权的条件。结合《商铺租赁合同》所约定的租赁期限及黄壮锦持续未按期支付租金的违约行为，足以认定黄壮锦存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项所约定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，故阳光新千年公司可依法解除与黄壮锦所签订的《商铺租赁合同》。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于黄壮锦未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故一审法院确认阳光新千年公司向黄壮锦发出的《解除合同通知书》的邮件被签收之日即2019年6月8日系《商铺租赁合同》解除之日。由于《商铺租赁合同》于2019年6月8日解除，则双方于2019年6月14日签订的《解除合同协议书》不再发生解除《商铺租赁合同》的法律效果。虽然黄壮锦认可尚未支付2019年1月15日至2019年6月14日的租金，但是由于《商铺租赁合同》已于2019年6月8日解除，结合2019年7月11日的《清空商铺申请书》，黄壮锦应系2019年6月14日之后向阳光新千年公司交还承租商铺，因此，自2019年6月9日至14日期间应系房屋占有使用费，该费用亦应参照租金标准计算。因此根据《商铺租赁合同》“附件二：补充协议”中关于租金金额的约定即“2018年8月15日至2019年2月14日，月租金6855元，年度租金41127元；2019年2月15日至2019年8月14日，月租金13709元，年度租金82254元”，因此，自2019年1月15日至6月8日的租金及2019年6月9日至14日的房屋占有使用费的金额合计61691元（6855元／月×1个月＋13709元／月×4个月），黄壮锦应向阳光新千年公司支付此款，对于阳光新千年公司所主张的租金金额超过的部分，一审法院不予支持。《解除合同协议书》中关于2019年1月15日至2019年6月14日的租金68545元的约定，与《商铺租赁合同》所约定对应期间的租金金额不符，应系计算有误，一审法院对该金额不予采纳。关于阳光新千年公司主张的滞纳金，应系违约金性质，由于《商铺租赁合同》第十二条关于保证金的相关约定已符合定金罚则的要件即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因此，该租赁合同中的保证金系定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由于阳光新千年、黄壮锦所签订的《解除合同协议书》已明确约定阳光新千年公司不予退还黄壮锦所缴纳的履约保证金39159元，即阳光新千年公司已选择适用合同的定金条款，那么无权再适用违约金条款。因此，关于阳光新千年公司所主张的滞纳金，一审法院不予支持。一审判决：一、黄壮锦应于判决生效之日起十日内向阳光新千年公司支付自2019年1月15日至6月8日的租金及2019年6月9日至14日的房屋占有使用费合计61691元；二、驳回阳光新千年公司柳州阳光新千年房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2091元（阳光新千年公司预交），由阳光新千年公司负担684元，由黄壮锦负担1407元。 二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。阳光新千年公司、黄壮锦于2017年8月15日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。黄壮锦未支付2019年1月15日之后租金，违反合同约定，致使阳光新千年公司不能实现合同目的，应当负违约之责任。阳光新千年公司有解除合同并不予退还保证金的权利。一审判决黄壮锦向阳光新千年公司支付自2019年1月15日之后的租金及房屋占有使用费61691元正确，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。黄壮锦上诉称租赁铺面被案外人施工围挡，已经无法经营，属不可抗力，不应负违约责任。案外人施工围挡不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。黄壮锦以不可抗力抗辩主张免除违约责任，该主张不成立。如果因案外人行为致使黄壮锦承租铺面无法经营，黄壮锦可以向案外人主张权利进行救济，黄壮锦以此为由抗辩租金交纳，没有合同及法律依据。 综上所述，黄壮锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费779元，由上诉人黄壮锦负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年五月二十九日 书记员 杨茜如