四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终721号 上诉人（一审被告）：中国光大银行股份有限公司绵阳分行，营业场所四川省绵阳市涪城区。 负责人：陈志宏，行长。 委托诉讼代理人：周绵杰，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：晋云华，男，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：黎仕友，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：赵建平，男，汉族，住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：郭延文，女，汉族，住四川省江油市。 晋云华和赵建平、郭延文、中国光大银行股份有限公司绵阳分行（以下简称“光大银行”）案外人执行异议之诉一案，上诉人光大银行不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初1983号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后决定对本案二审进行询问审理。上诉人光大银行的委托诉讼代理人周绵杰、被上诉人晋云华及其委托诉讼代理人黎仕友、被上诉人赵建平、郭延文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人光大银行向本院上诉称：一、被上诉人之间于××年7月23日签订《门面房屋租赁合同》是虚假的合同，一审法院未查明上述事实；二、涉案的《门面房屋租赁合同》载明合同的签订时间为××年7月23日，抵押物地址门牌号应为“江油市，1号、2号门面”，但这个抵押物的门牌号是××年12月底才经江油市测绘公司测绘确定的，之前的抵押物地址为为“江油市奥运保龄球俱乐部1栋1楼”，被上诉人不可能在××年7月23日签订租赁合同时就知道之后××年底的新的抵押物门牌号地址，显然是被上诉人签订虚假的合同时的一个漏笔，但一审法院未对这一反常的事实进行评述；三、被上诉人郭延文和周波有一份租期从××年8月14日至2019年8月13日的《租房协议》，协议中出租的就是涉案门面，但一审法院对此合同未评述；四、晋云华向赵建平、郭延文签订的合同时，交纳的60万元保证金全部用现金不合常理；五、晋云华和赵建平、郭延文于××年7月23日签订《门面房屋租赁合同》时的租赁物地址为“江油市，1号、2号门面”，租期为××年8月14至2034年8月13日，但郭延文和周波签订的租赁合同时租赁物地址为“江油市奥运保龄球俱乐部1栋1楼”租期从××年8月14日至2019年8月13日的《租房协议》，两份租房协议合同为同一门面，但地址不同，从测绘报告可证明，“江油市，1号、2号门面”地址最早作用为××年底，故同周波于××年8月14日签订的出租门面的合同地址才是真实的。六、从赵建平于××年7月14日所打的60万元现金收条可证明，双方在款签订合同前十几天晋云华就将租房保证金60万元支付给赵建平这不合常理；七、被上诉人郭延文于2015年5月25日向江油市工商局申请登记其用位于江油市门面开办了“江油市中坝镇红庙子火锅店”，可证明之后其在使用抵押物进行经营，可证明其和晋云华签订的合同的虚假的；八、被上诉人赵建平和郭延文在向上诉人贷款时，向上诉人提交了一份其和晋云华签订的一份将涉案抵押物出给晋云华的合同，租期为2011年12月18日至××年12月17日，这份合同可证明晋云华和赵建平、郭延文于××年7月23日签订《门面房屋租赁合同》是虚假的。综上，请求本院在查明事实后撤销一审判决并依法改判。 被上诉人晋云华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人赵建平和郭延文辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 原告晋云华向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告赵建平、郭延文××年7月23日签订的《门面房屋租赁合同》真实合法有效；2.确认涉案房屋财产在租赁期满后交付；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告赵建平、郭延文于××年7月23日签订《门面房屋租赁合同》，约定：被告赵建平、郭延文将位于江油市门面出租给原告，租期20年，自××年8月14日起至2034年8月13日止。原告与被告协商后于××年7月14日交租房保证金60万元，前三年免租金，原告支付前期该房屋的维修、水电气安装及经营所需装修费，累计150万元，三年期满后，所有维修、专修投入归被告所有，第四年只需缴纳租金5万元，第五年开始以房屋周边100米内房屋租金综合价的10%缴纳，以后每年递增10%，每年所需租金在保证金内全扣除，原告续交保证金60万元直到20年合同期满，合同还对违约责任等其他事项进行了约定。故原告与被告赵建平、郭延文之间签订的《门面房屋租赁合同》真实、合法、有效。原告认为，江油法院在受理执行光大银行与赵建平、郭延文合同纠纷一案中，将原告已经投入150万元及60万元保证金，由于租赁期限未届满，如果法院拍卖该房屋，给原告合法租赁投入财产造成极大的损失，就算法院拍卖该房屋也应当保护原告的合法权利，带租拍卖，并按照原告与赵建平、郭延文签订的《门面房屋租赁合同》执行。遂向法院提起诉讼。 一审法院经审理认定事实如下：晋云华因承租赵建平、郭延文所有的位于江油市向赵建平支付60万元保证金，赵建平于××年7月14日向晋云华出具《收条》载明“今收到晋云华租房保证金60万元此款前三年作为保证金，三年后按合同执行算房租，每年应交的房租在本保证金内扣除，直到保证金扣完为止。合同期内若保证金不够交房租，不足部分由晋云华补交，扣完保证金后此条自行作废”。 ××年7月23日，赵建平、郭延文（甲方、出租人）与晋云华（乙方、承租人）签订《门面房屋租赁合同》，约定：出租的商铺坐落地址：江油市；租赁期限20年，自××年8月14日起至2034年8月13日止；租金和押金：1、乙方承租后，交保证金60万元，前三年免租金，由乙方支付前期该房屋的维修、水电气安装及经营所需装修费，累计150万元；2、三年期满，乙方所有维修、装修投入归甲方所有，乙方不得人为损坏，并以合同附件效果原图为参考，全部移交给甲方，乙方若违约，甲方将在保证金内酌情扣除，桌椅、酒水可搬走，归乙方所有；3、乙方第四年只需缴纳租金五万元即可，第五年开始以房租周边100米内房屋租金综合价的10%交纳，以后每年递增10%，每年所需租金在保证金内全扣除，在20年租期内保证金扣完后，乙方续交保证金60万元直到20年合同期满；4、次年租金须在上年期满前30天内一次性算清。合同还对其他事项进行了约定。 ××年8月7日，江油市城乡规划建设和住房保障局对晋云华作出江规建住罚（理）字［××］第157号《行政执法责令停止违法建设行为的通知书》，通知晋云华：因其未办理建设工程规划许可证在江油市中坝镇进行装饰装修，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令其在收到该通知书后立即停止和自纠违法建设行为。 ××年8月8日，绵阳市江油市工商行政管理局城北工商所出具（绵工商江字）个体名预核字［××］第001923号《个体工商户名称预先核准通知书》，通知：同意预先核准裴红（与晋云华系夫妻关系）申请的个体工商户名称为江油市中坝镇红庙子火锅店，该名称保留至2015年2月8日；在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让。 ××年9月28日，晋云华作为赵建平的委托代理人以赵建平的名义与江油鸿飞投资（集团）有限公司水务分公司签订《四川省城市供用水合同》，约定用水地址及水表安装地址为东胜路88号门面（计生委对面）。××年10月24日，晋云华作为郭延文的委托代理人以郭延文的名义与江油鸿飞投资（集团）有限公司燃气分公司签订《供用气合同》，约定用气地址为花园路北段88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号。 庭审中，晋云华向一审法院提交的四川鼎世安装服务有限公司向其开具的《收据》显示：××年11月8日，四川鼎世安装服务有限公司收取了位于（原保龄球馆）的红庙子火锅店××年11月8日至2015年11月7日联网联防报警服务费1000元。 ××年5月19日，郭延文委托江油市百年置业房屋测绘有限公司对位于江油市（原保龄球馆）的房屋面积进行测绘，测绘房屋总建筑面积为674.52㎡。××年7月31日，郭延文（单独所有）取得位于建筑面积为674.52㎡房屋的房屋产权证。××年12月25日，赵建平、郭延文向江油市房地产监理所申请将婚姻关系存续期间所有的位于房屋进行撤分登记。撤分后，该房屋于2015年1月5日分别登记为位于88号1栋1楼1号建筑面积为345.73平方米的房屋归郭延文单独所有、位于88号1栋1楼2号建筑面积为328.79平方米的房屋归赵建平单独所有。 案涉房屋现门牌号显示的地址为江油市中坝镇建安巷10号等，店面招牌为贯山程氏羊肉。 赵建平、郭延文因付装修款及采购经营所需设备向光大银行申请个人助业贷款。2015年4月2日光大银行委托评估机构对案涉房屋进行现场查看，评估机构拍摄的照片显示案涉房屋悬挂的店面招牌为“红庙子火锅”。2015年4月8日，光大银行对赵建平和郭延文进行助业贷款申请面谈所形成的《助业贷款申请暨面谈记录表》记载：还款来源为江油客临屯烧烤店、绵阳客临屯烧烤店、江油红庙子火锅经营收入；抵押物为位于江油市，建筑面积674.52㎡，在该抵押物是否出租一栏勾选“是”。经一审法院询问，光大银行称在该贷款的信贷资料中无上述房屋的租赁合同，被告赵建平称其向光大银行披露了上述房屋已经出租的情况但未向光大银行提供租赁合同。 2015年5月25日，郭延文作为经营者注册成立了江油市中坝镇红庙子火锅店（个体工商户），经营场所为江油市1栋1楼1号。被告郭延文称办理该营业执照是为了在被告光大银行办理贷款，并未实际经营。被告光大银行向一审法院提交的其信贷资料中显示：注册日期为2012年4月1日、注册号为5107××××、名称为江油市中坝镇红庙子火锅、经营者为安俊的营业执照，经核实注册号为“510781××××”的个体工商户系经营场所位于江油市、申请者为赵承的江油市中坝镇客临屯烧烤店。 2015年5月26日，赵建平、郭延文与光大银行签订《个人贷款授信额度合同》和《个人贷款最高额抵押合同》，赵建平、郭延文用其所有的位于江油市1栋1楼1号、2号房产作抵押为其借款提供担保并于次日办理了抵押权登记。后光大银行依据合同约定，两次向赵建平指定的银行账户内转款共计420万元。 2015年10月12日登记的注册日期为2013年9月18日的名称为江油市中坝镇李十二老火锅店（个体工商户）的营业执照显示：该个体工商户经营者为裴红，经营场所为江油市中坝镇花园路北段88#。 另查明，一审法院依据发生法律效力的（2018）川绵州执字第2号执行证书，受理执行光大银行与赵建平、郭延文合同纠纷一案，2018年4月8日作出（2018）川0781执883号执行裁定，裁定：冻结、扣划赵建平、郭延文的银行存款3062638.58元（本息合计，含公证费）或查封、扣押其同等价值的财产或扣留、提取其同等价值的收益。后一审法院将上述相关执行法律文书依法向赵建平、郭延文送达。同月19日，一审法院向江油市不动产登记中心送达上述执行裁定书和（2018）川0781执883号协助执行通知书，查封郭延文所有的位于江油市1栋1楼1号的房产和赵建平所有的位于江油市的房产。同年9月6日，一审法院作出（2018）川0781执883号之一执行裁定书，裁定：拍卖赵建平、郭延文名下位于江油市1栋1楼1号、2号房产。2019年3月27日，晋云华向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年4月8日作出（2019）川0781执异21号执行裁定，裁定驳回了晋云华的执行异议。晋云华不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。 本案审理过程中，被告光大银行申请对案涉《门面房屋租赁合同》形成时间进行司法鉴定，该鉴定以江油市不动产登记部门留存的案涉房屋登记申请书中××年6月25日的《登记机关意见》作为比对样本。2019年12月2日，司法鉴定科学研究院作出司鉴院［2019］技鉴字第1647号《司法鉴定意见书》，以“缺少与检材同机打印的历时性样本，无法判断检材上打印体文字的形成时间”和“受现有技术条件所限，无法判断检材纸张的形成时间”等原因，鉴定意见为：无法判断检材《门面房屋租赁合同》的形成时间。被告光大银行支付鉴定费3300元。 认定上述事实有原告身份证、被告赵建平身份证、被告郭延文身份证、被告光大银行工商登记信息、门面房屋租赁合同、收条、行政执法责令停止违法建设行为通知书、供用气合同、四川省城市供用水合同、自来水安装费发票、天然气安装费发票、个体工商户名称预先核准通知书、结婚证、江油市中坝镇李十二老火锅店营业执照、××年11月8日四川鼎世安装服务有限公司出具的收据、（2019）川0781执异21号《执行裁定书》及送达回证、江油市中坝镇红庙子火锅店个体工商户登记基本信息、××年12月25日产权分割约定及房屋产权证、2015年4月2日案涉房屋照片、助业贷款申请暨面谈记录表、××年8月29日江油市中坝镇红庙子火锅营业执照复印件、案涉房屋现场照片、江油市房屋登记申请书、房屋面积测绘报告、江油市中坝镇客临屯烧烤店个体工商户登记基本信息、司法鉴定意见书、鉴定费发票及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审法院认为，本案争议的焦点在于原告所主张的案涉房屋租赁关系是否形成于光大银行设立抵押权之前？首先，从时间上看，原告向一审法院提交的其与被告赵建平、郭延文签订的案涉房屋租赁合同签订时间为××年7月23日，被告赵建平、郭延文因贷款将案涉房屋抵押给被告光大银行的时间为2015年5月27日，被告光大银行向一审法院申请对案涉租赁合同的形成时间鉴定因样本及技术等原因无法确定，故一审法院无法据此认定租赁合同的签订时间在抵押权形成之后。其次，从光大银行向一审法院提交的因被告赵建平、郭延文向其申请贷款，光大银行于2015年4月8日对被告赵建平、郭延文所做的面谈记录上看，该面谈资料对作为抵押物的案涉房屋是否出租一栏明确勾选的“是”，可以认定光大银行在贷款当时应持有案涉房屋的租赁合同，现光大银行并未向一审法院提交案涉贷款在贷款时关于案涉房屋的租赁资料，应承担不利后果。第三，光大银行认为案涉租赁合同虚假的原因主要是租赁合同上载明的案涉房屋座落地址“江油市”系在××年12月24日申请拆分后产生的新地址，租赁合同当时房屋的登记地址为“江油市中坝镇花园北路88号奥运保龄球俱乐部1栋1楼1号”，租赁双方不可能在合同签订当时就知晓半年后才变更的地址。而根据一审法院向江油市房产登记部门调取的案涉房屋产权登记及变更登记的相关资料显示案涉房屋在××年5月19日测绘公司出具的测绘报告上载明的地址为“江油市”，可见在原告与被告赵建平、郭延文签订案涉房屋租赁合同时上述两个地址均在使用，被告光大银行关于案涉房屋于××年12月24日拆分后才变更为“东胜路88号”的理由不成立。第四，根据江油市城乡规划建设和住房保障局向晋云华作出的《行政执法责令停止违法建设行为通知书》，可以认定江油市城乡规划建设和住房保障局在××年8月7日是以晋云华作为案涉房屋的使用人对其作出的行政行为，再结合××年9月28日晋云华以赵建平的名义为案涉房屋与水务部门签订《四川省城市供用水合同》办理案涉房屋供用水事项、××年10月24日晋云华以郭延文的名义为案涉房屋与燃气部门签订《供用气合同》办理案涉房屋供气事项，应认定案涉房屋由晋云华在实际使用。综上，一审法院认定案涉房屋租赁关系形成于抵押权之前且在赵建平、郭延文将案涉房屋抵押给光大银行前已将案涉房屋交由晋云华使用，原告与被告赵建平、郭延文签订的《门面房屋租赁合同》合法有效。 根据原告与赵建平、郭延文签订的租赁合同，现案涉房屋尚在租赁期内，原告请求将案涉房屋在租赁期限届满后交付，符合法律规定，一审法院予以支持。 本案审理过程中，光大银行委托一审法院对案涉租赁合同形成时间进行司法鉴定，鉴定意见为：无法判断检材《门面房屋租赁合同》的形成时间，该鉴定不能达到案涉租赁合同形成于抵押权之后的证明目的，故光大银行支付的鉴定费3300元由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决一、确认原告晋云华与被告赵建平、郭延文于××年7月23日签订的《门面房屋租赁合同》合法有效；二、位于江油市房屋于拍卖成功并在2034年8月13日租赁期限届满后向买受人交付。 一审案件收取案件受理费9800元、鉴定费3300元，由被告中国光大银行股份有限公司绵阳分行负担。 二审中上诉人光大银行向本院提交了被上诉人郭延文和晋云华签订的一份租期为2011年12月18日至××年12月17日租赁合同，上诉人称这是被上诉人赵建平和郭延文向光大银行贷款时提交的一份抵押物租赁情况的证据，拟证明租赁合同实际上在贷款时已到期，涉案的抵押物上没有租赁。 被上诉人赵建平质证认为，上诉人提交的合同是假的，但并不要求对该合同进行司法鉴定，请求本院不予采信。 经审查，本院认为：上诉人在二审中提交的郭延文和晋云华租期为2011年12月18日至××年12月17日租赁合同，在××年12月17日已到期，但上诉人和被上诉人赵建平、郭延文签订贷款合同时间为2015年5月26日，赵建平、郭延文有可能在上述租赁合同到期前后再签订新的租赁合同，故上诉人二审中提交的新证据不能达到证明目的，本院不予采信。本院在二审中查明的事实和一审法院查明的事实一致。 本案中，当事人通过第三方主体取到了涉案抵押物租赁情况的几份租赁合同，这几份合同的租赁期限上有重叠和冲突的地方，但根据光大银行于2015年4月8日对被告赵建平、郭延文所做的面谈记录上看，该面谈资料对作为抵押物的案涉房屋是否出租一栏明确勾选的“是”，可以认定光大银行在贷款时抵押物已出租，说明上诉人对抵押物已出租是认可了的，现上诉人光大银行无法向法院提供那一租赁合同是贷款合同签订时在履行，应承担举证不能的法律后果。因为合同签订后签约人是可以解除或中止履行的，本案中，涉案门面出租合同签订后，贷款合同签订前，赵建平、郭延文是可以和承租人协商变更租赁合同的，变更后的租赁合同和原合同内容有重叠冲突并无不当，只要履行后合同就可以了。上诉人光大银行在贷款时，对抵押物财产状况有调查了解的权利，但上诉人却未对抵押物贷款时的租赁情况的证据资料进行保存，主观上放任不利后果的发生，被上诉人提交晋云华和赵建平、郭延文于××年7月23日签订租期为××年8月14至2034年8月13日《门面房屋租赁合同》现在履行中，没有证据可证明其它租赁合同在履行，应认定××年7月23日签订的租期为××年8月14至2034年8月13日《门面房屋租赁合同》有效。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人中国光大银行股份有限公司绵阳分行承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年六月三日 书记员 刘 骏