江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复40号 复议申请人（被执行人）：孙志芹,女，汉族。 委托诉讼代理人:王志萍，江苏弥衡律师事务所律师。 申请执行人:上海墨盛资产管理有限公司,住所地（上海）自由贸易试验区世纪大道8号上海国金中心二期（即B座）47楼4714室。 法定代表人：DAVIDTSEYOUNGCHOU。 被执行人:江苏泽宇不锈钢制品有限公司，住所地江苏省兴化市张郭镇唐刘工业集中区。 法定代表人：陶诚，该公司经理。 被执行人：陶诚，男，汉族。 被执行人：黄爱平，女，汉族。 复议申请人孙志芹不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2020）苏1281执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年1月28日，兴化法院对原告上海墨盛资产管理有限公司（以下简称墨盛公司）与被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司（以下简称泽宇公司）、陶诚、黄爱平金融借款合同纠纷一案作出（2015）泰兴商初字第00987号民事判决：一、被告泽宇公司于判决生效后3日内偿还原告中国建设银行股份有限公司兴化支行借款本金7559113.92元，并支付罚息、复利（自2015年8月28日起至实际给付之日止，按本案所涉人民币流动资金贷款合同约定的计息方式计算。）。二、原告中国建设银行股份有限公司兴化支行对被告陶诚名下的位于兴化市××区域的房屋（详见编号为“兴抵字第20120813-7”号的村镇房屋他项权证）及相应的国有土地使用权［详见编号为“兴他项（2012）1120”号的土地他项权利证明书］拍卖所得的价款享有优先受偿权。三、被告陶诚、黄爱平对被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司的上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告陶诚、黄爱平承担保证责任后，有权向被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司追偿。原告中国建设银行股份有限公司兴化支行向被告陶诚行使担保物权和向被告陶诚、黄爱平行使保证权利的总额以不超过被告江苏泽宇不锈钢制品有限公司所应承担的债务总额为限。 根据建行兴化支行的申请，兴化法院于2017年6月20日立案强制执行，案号为（2017）苏1281执2783号。在本案执行过程中，因建行兴化支行向该院撤回执行申请，该院于2018年7月31日作出（2017）苏1281执2783号执行裁定书，终结（2015）泰兴商初字第00987号民事判决书的执行。之后，建行兴化支行将该债权转让，经多次转让，墨盛公司于2018年取得该债权，2019年5月23日向兴化法院申请恢复执行。案号为（2019）苏1281执恢458号。本案执行过程中，该院于2019年7月31日作出（2019）苏1281执恢458号执行裁定，查封被执行人泽宇公司名下的位于兴化市××区域的不动产，查封时间为3年。并于2019年8月16日在兴化市不动产登记中心办理了查封登记。2019年7月29日该院张贴了（2019）苏1281执恢458号执行公告，拟对涉案房产及土地依法处置。 另查明，涉案房地产坐落于兴化市××区域，土地使用权面积分别为5690.80平方米、4280.60平方米，房屋建筑面积分别为5197.5平方米、7331.55平方米。2012年8月13日、8月16日陶诚与建行兴化支行签订协议，将涉案房产及土地使用权抵押给建行兴化支行，并办理了抵押登记。兴化法院（2015）泰兴商初字第00987号民事判决确认建行兴化支行对上述土地房产拍卖所得的价款享有优先受偿权。 孙志芹不服上述裁定，向兴化法院提出异议称，陶诚所有的位于兴化市××唐北段外环路××号土地证号：002－1002－001及002－1002－002，厂房证号321281453500054及321281453500082厂房、办公楼及院落已于2014年12月31日租给异议人孙志芹经营，租期20年。异议人自2014年12月29日至2015年12月11日共给付陶诚租金2537500元，2016年年底异议人因资金周转困难在经陶诚同意后又将厂房转租给兴化市戴钢五金制品有限公司（以下简称戴钢公司），戴钢公司为扩大规模生产，投入大量固定资产，共投入237.52万元，经协商该投入的固定资产可抵算房租。2018年5月24日因政府责令关停所有的中频炉，戴钢公司宣布停产，并要求赔偿所投入的资产款237.52万元。请求停止对陶诚所有的位于兴化市××唐北段外环路××房产采取的执行措施。 兴化法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。承租人请求在租赁期内停止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，不予支持。本案中，陶诚所有的坐落于兴化市××区域的涉案厂房及土地使用权，已于2012年8月13日、2012年8月16日抵押给建行兴化支行。异议人孙志芹提交的与被执行人陶诚签订涉案房产租赁协议是在2014年12月31日。即使该租赁协议是真实的，因涉案厂房及土地抵押在先，租赁在后，故不能阻却本案的执行。异议人孙志芹请求法院停止对陶诚所有的坐落于兴化市××区域涉案厂房及土地进行依法处置无事实和法律依据，不予支持。据此，兴化法院于2020年1月17日作出（2020）苏1281执异4号执行裁定：驳回孙志芹的异议请求。 孙志芹不服上述裁定，向本院申请复议称：被执行人陶诚所有的位于兴化市××唐北段外环路××号厂房、办公楼及院落已于2014年12月31日租给复议申请人经营，租期20年。复议申请人自2014年12月29日至2015年12月11日共付给被执行人陶诚租金2537500元。期间复议申请人为了保证工厂正常经营，采购了一批设备以及装修了厂房。2016年年底复议申请人因资金周转困难在经被执行人陶诚同意下又将厂房转租给兴化市戴港五金制品有限公司(以下简称“戴钢公司”)，戴钢公司为扩大规模生产，投入大量固定资产，共计237.52万元。兴化法院于2019年7月31日作出(2019)苏1281执恢458号执行裁定，查封被执行人陶诚名下的位于兴化市××区域的不动产，查封时间为3年2019年7月29日，兴化法院张贴了对上述房产进行处置的公告。复议申请人知悉上述情况后，向兴化法院提出执行异议。兴化法院作出(2020)苏1281执异4号裁定，驳回复议申请人异议。复议申请人于2020年1月23日收到该裁定后，不服上述裁定，现向贵院提出复议。因兴化法院依裁定处置的上述房屋，系在租赁期间，根据买卖不破租赁等相关法律规定，复议申请人有权阻却对涉案房屋的执行。请求撤销兴化法院（2020）苏1281执异4号执行裁定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案案涉财产，即复议申请人所称厂房及土地使用权，已于2012年8月13日、2012年8月16日抵押给建行兴化支行，并办理了抵押登记。且经生效民事判决确认抵押权人建行兴化支行对上述土地房产拍卖所得的价款享有优先受偿权。复议申请人孙志芹提交的与被执行人陶诚签订涉案房产租赁协议是在2014年12月31日，该租赁关系形成于涉案厂房及土地抵押之后，因此，其所主张的租赁关系不能阻却法院的执行。 综上，复议申请人孙志芹的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回孙志芹的复议申请，维持江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281执异4号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟