湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终737号上诉人(原审原告)：耒阳市逐高物业服务有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会金南路阳光·书香城2号楼10号门面。法定代表人：刘子麒，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴原园，湖南教正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：伍永凤，男，1977年2月28日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人(原审被告)：耒阳市南城水果商行，住所地湖南省耒阳市金南居委会南城一品小区12号楼。经营者：王水晶，女，1982年7月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：王志飞，湖南科云律师事务所律师。上诉人耒阳市逐高物业服务有限公司（以下简称逐高物业公司）因与被上诉人伍永凤、耒阳市南城水果商行（以下简称南城水果商行）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。逐高物业公司上诉请求：1、依法撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11632号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。伍永凤与阳光公司合作开发案涉楼盘项目，双方约定案涉房屋的所有权归属于伍永凤，但所有房产都登记在阳光公司名下，由于伍永凤怠于结算，导致案涉商品房还未办理过户手续；虽然案涉商品房的土地使用权登记在阳光公司名下，但是为伍永凤实际拥有，被上诉人伍永凤在一审中亦已自认其本人就是业主。二、被上诉人南城水果商行租赁的房屋处在上诉人服务的范围内，上诉人对整个服务范围都提供了服务，则被上诉人南城水果商行也实际享受了物业服务。三、一审适用法律错误。虽然被上诉人南城水果商行未与上诉人签订物业服务合同，但已经与上诉人形成了事实上的物业服务关系，被上诉人有义务交纳物业服务费。伍永凤辩称，一审判决适用法律正确，伍永凤非本案适格诉讼主体，且从未与逐高物业签订物业合同，与阳光公司系合作关系。即便收取物业服务费也应当向服务对象收取、同服务对象签订合同，费用标准也应由双方协商，逐高物业的收费标准过高。南城水果商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。南城水果商行不是案涉房屋业主，非本案适格当事人。上诉人与阳光公司所签订的物业合同对南城水果商行不具有约束力。南城水果商行没有与上诉人签订过任何物业服务约定，也没有接受过物业服务，上诉人没有提供任何证据证明其已经提供过物业服务。逐高物业公司向一审法院起诉请求：1、判令伍永凤、南城水果商行连带向逐高物业公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费48339元并自2019年8月1日起至实际支付日止按月利率0.5%的标准向逐高物业公司支付利息；2、判令伍永凤、南城水果商行承担本案的诉讼费用及诉前保全申请费430元。一审法院认定事实：2014年10月1日，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青签订《租赁协议书》，约定出租方将位于耒阳市金南路南城一品小区12号楼一、二层，面积为2278平方米，按每平方米11元的价格出租给承租人使用；租赁期限为10年，即自2014年10月1日起至2024年10月1日止。周勇等人租赁上述房屋用于经营耒阳市合盛水果商行。后耒阳市合盛水果商行注销。2018年7月27日，王水晶申请登记成立耒阳市南城水果商行，并依照上述《租赁协议书》，继续租赁上述房屋经营耒阳市南城水果商行。另查明，2018年4月1日，耒阳市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）与逐高物业公司签订《前期物业委托服务合同》，约定物业坐落于耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会金南路188号南城一品小区，建筑面积87533.53平方米；合同期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于南城水果商行应否向逐高物业公司交纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据此条规定，业主是物业服务合同的主体，有义务交纳物业费。承租人作为物业使用人基于与业主的约定可以成为支付物业费的义务主体，但前提是承租人必须与业主之间有明确的约定。本案中，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青于2014年10月1日签订《租赁协议书》，南城水果商行根据上述租赁协议租赁涉案的房屋用于经营，南城水果商行并不是该房屋的业主，虽然租赁的房屋在逐高物业公司服务的南城一品小区范围内，但该租赁协议中并未约定物业费由承租方承担，根据合同相对性原理，《前期物业委托服务合同》对南城水果商行不具有合同约束力，物业费应由业主自行承担，逐高物业公司无权直接向南城水果商行主张物业费。同时，逐高物业公司无证据证实南城水果商行实际接受了物业服务，故对其要求南城水果商行交纳物业服务费的诉讼请求不予支持。二、关于伍永凤应否向逐高物业公司交纳物业服务费的问题。王水晶依据出租人伍永凤等人与承租人周勇等人签订的《租赁协议书》，继续租赁涉案房屋，用于经营南城水果商行，逐高物业公司认为涉案房屋的出租人伍永凤系房屋所有权人。但在庭审中，逐高物业公司陈述出租房屋的土地使用权登记在阳光公司名下，其无证据证实伍永凤对出租的房屋享有所有权或实际支配权。虽然伍永凤作为出租房屋的出租方，并在合同上签字，但并不能因此确定伍永凤已经成为该出租房屋的业主，且与阳光公司或逐高物业公司具有物业服务合同关系。因此，逐高物业公司起诉伍永凤支付物业服务费，该院亦不予支持。综上所述，逐高物业公司诉请伍永凤、南城水果商行支付物业服务费，该院不予支持。逐高物业公司诉请伍永凤、南城水果商行承担本案诉讼保全费430元，不属本案审理的范围，该院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回耒阳市逐高物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计504元，由耒阳市逐高物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人逐高物业公司与阳光公司签订的《前期物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有普遍约束力。案涉房屋虽登记在阳光公司名下，但根据上诉人二审提交的《阳光书香城房屋建设合作开发房地产协议》以及被上诉人伍永凤的自认可知，案涉小区12号楼系伍永凤与阳光公司合作开发，双方约定被上诉人伍永凤为案涉房屋的实际所有人；同时，根据案涉《租赁协议书》的内容可知，伍永凤已实际对案涉房屋进行处分、收益。据此，可以认定被上诉人伍永凤系案涉房屋的实际业主。根据《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，因案涉《租赁协议书》并未约定由承租方交纳物业服务费用，故案涉物业管理费应当由案涉房屋的实际业主伍永凤承担。上诉人请求由被上诉人南城水果商行承担案涉物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋虽为临街商铺,但商铺与小区房屋主体结构具有不可分性,而上诉人提供的对小区供水管道、供电系统、化粪池、沟渠及房屋楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等公共部分、场地进行维修、养护等物业服务是针对全体业主的,涉及全体业主和整个区域的公共利益，被上诉人伍永凤作为案涉房屋的实际业主无形中已享受了上诉人提供的物业服务，应当按照《前期物业委托服务合同》的约定向上诉人支付物业管理费。故对上诉人请求支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业费48339元的诉讼请求，本院予以支持。被上诉人虽主张案涉物业管理费收费标准过高，但未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。上诉人主张自2019年8月1日起以48339元为基数按月利率0.5%的标准向被上诉人计收利息。经查，案涉《前期物业委托服务合同》并未约定逾期支付物业管理费的违约责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。上诉人的该项请求并未超出法律规定的利率标准，本院予以支持。另，关于上诉人主张由被上诉人承担诉前财产保全费申请费430元的诉讼请求，已在湖南省耒阳市人民法院作出的（2019）湘0481民初6486号生效民事裁定中处理，一审法院据此认定上诉人的该项诉请不属于本案的审理范围并无不当，依法应予维持。综上所述，耒阳市逐高物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11632号民事判决；二、被上诉人伍永凤于本判决生效之日起十日内支付耒阳市逐高物业服务有限公司2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费48339元及相应的逾期利息(以48339元为基数按月利率0.5%自2019年8月1日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回耒阳市逐高物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1008元减半收取504元，二审案件受理费1008元，共计1512元，由被上诉人伍永凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年六月八日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟