浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1524号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市高宏汽车服务有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区飞霞南路高鼎大楼A幢602室东南。法定代表人：施秀圣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜婷，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）施秀圣，男，1963年10月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市鹿城区人民政府大南街道办事处。住所地：温州市鹿城区荷花路292号。法定代表人：黄存伟，主任。委托诉讼代理人：陈秋夏，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人温州市高宏汽车服务有限公司（以下简称：高宏汽车公司）、施秀圣因与被上诉人温州市鹿城区人民政府大南街道办事处（以下简称：大南街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初9247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高宏汽车公司的委托诉讼代理人杜婷、上诉人施秀圣、被上诉人大南街道办事处的委托诉讼代理人陈秋夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高宏汽车公司、施秀圣上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人大南街道办事处承担。事实和理由：涉案车库北出入口总共三道闸门，其钥匙不在上诉人手中，即使最外道闸暂时没有使用，里面两道闸门还处于关闭中，外来车辆无法进入车库，至今无法正常通行。被上诉人作为出租方，有义务交付合格租赁物。但其未将北侧闸门钥匙移交给上诉人，实为违约。涉案合同约定被上诉人应涉案车库西侧、北侧出入口的正常通行。现北侧至今无法正常通行，系被上诉人违约在先，其无权解除合同并应承担违约责任。上诉人的经营受到严重影响并遭受经济损失，其应予以赔偿。大南街道办事处辩称，涉案车库不存在上诉人高宏汽车公司、施秀圣所称的3道钥匙，仅北出口即丰昌小区出入口安装的伸缩门有钥匙，且由其控制。车库交付几个月后个别小区业主阻碍通行的行为已由被上诉人妥善处理，将道闸收起至今不再使用。且此为第三人侵权行为，与被上诉人无关。约定租金一季一付，但上诉人仅在逾期4个多月后支付首期租金48779元，又拒不支付履约保证金，至今已拖欠一年半多的租金，构成根本违约。大南街道办事处于2019年8月30日向一审法院起诉请求：（1）解除原告与被告高宏汽车公司于2018年9月28日签订的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》；（2）被告高宏汽车公司立即支付拖欠租金146337元（从2018年12月28日开始计算至实际腾空之日止，暂算至2019年9月28日为146337元）及相应利息损失暂计3507元（利息按中国人民银行同期基准利率自2018年12月13日起暂算至2019年9月28日止）；（3）被告高宏汽车公司立即向原告支付履约保证金97557元，并确认原告有权予以没收；（4）被告施秀圣对上述2、3项诉讼请求承担连带支付责任；（5）被告立即从原告坐落于丰昌家园地下机动车车库腾空搬出；（6）本案诉讼费用由两被告承担。高宏汽车公司提出反诉请求：（1）大南街道办事处向高宏汽车公司赔偿损失425940元；（2）本案诉讼费用由大南街道办事处承担。一审法院认定事实：2018年8月，原告大南街道办事处对丰昌家园地下机动车库停车管理服务项目进行公开招投标，由被告高宏汽车公司中标。中标后，原告与被告高宏汽车公司、施秀圣签订落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》一份，约定：项目名称为丰昌家园地下机动车车库停车管理服务项目，现有机动车停车泊位133个（其中机械车库60个）；合同期限为3年，2018年9月28日至2021年9月27日；承包费为912808元/三年，每季度76067元；物交付之日后10日内支付首季租金，租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费；逾期一个月，原告有权终止合同并没有履约保证金；中标承租人支付租金的50%即152135元作为履约保证金，在物交付之日10天内和首季租金一并付清；原告在2018年12月10日之前向被告高宏汽车公司提供机械车库使用合格证，保证机械车库能正常使用，并定期对机械车库进行维护和保养（保养费用由原告支付）；原告在2018年12月10日之前保证停车库康奈路出入口和葡萄棚路出入口能正常通行；签订合同后，原告未提供机械车库使用合格证书，且机械车库不能正常使用时，被告高宏汽车公司在下季度交租时扣除机械车库60个的承包费，以实际可使用停车位数量缴纳承包费；在合同期内，被告施秀圣承诺并保证对被告高宏汽车公司应负之一切义务、责任及风险承担连带责任；被告施秀圣的担保期限为上述主债务履行期限届满之日起二年；如原告未在2018年12月10日之前向被告高宏汽车公司提供机械车库使用合格证书，机械车库未能正常使用，原告需赔偿被告高宏汽车公司进场管理后的实际损失；如原告未在2018年12月10日之前确保停车库康奈路出入口和葡萄棚路出入口能正常通行，原告需赔偿被告高宏汽车公司进场管理后的实际损失。被告高宏汽车公司对上述车库承包经营后，原告一直未提供机械车库使用合格证书，且机械车库未能正常使用。原、被告就此进行磋商，并签订落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》一份，约定：项目名称为丰昌家园地下机动车车库停车管理服务项目，现有机动车停车泊位77个、机械停车位56个；合同期限为3年，2018年9月28日至2021年9月27日；原告因机械停车位损坏，本合同停车数量减去机械停车位后，按机械车位的评估价和中标价的比例进行扣减，扣减后实际承包额为585343元/三年，每季度48779元；物交付之日后10日内支付首季租金，租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费；逾期一个月，原告有权终止合同并没收履约保证金；中标承租人支付租金的50%即97557元作为履约保证金，在物交付之日10天内和首季租金一并付清；原告保证被告高宏汽车公司现有西侧、北侧停车库出入口的正常出行；在合同期内，被告施秀圣承诺并保证对被告高宏汽车公司应负之一切义务、责任及风险承担连带责任；被告施秀圣的担保期限为上述主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，被告高宏汽车公司于2019年1月29日向原告支付了租金48799元。另查明：丰昌家园北侧有一小区出入口，出入口设有电动伸缩门。2018年1月，丰昌小区部分业主在闸，与被告高宏汽车公司发生纠纷。后经协调，该道闸就收起，不再使用。一审法院认为，原、被告在涉案车库停车经营投标后，签订了落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》。因合同约定的机械车库不能使用，原、被告再签订了落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》，属于当事人协商一致对合同的权利义务予以变更，故原、被告原签订的落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》不再生效，原、被告应当按照落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》履行相关的权利义务。被告高宏汽车公司未按合同约定向原告支付租金及履约保证金，且已经逾期超过一个月，原告现要求解除合同，支付租金及履约保证金，于法有据，一审法院予以支持。被告施秀圣为被告高宏汽车公司所负的义务提供保证，应承担连带支付责任。原告已经要求被告高宏汽车公司支付履约保证金，再要求被告高宏汽车公司支付利息损失，于法无据，一审法院不予支持。被告高宏汽车公司现逾期支付租金四期，逾期支付履约保证金已超过一年，原告要求被告高宏汽车公司支付履约保证金97557元，不存在过分高于造成的损失。被告高宏汽车公司要求减少履约保证金金额，于法无据，一审法院不予采纳。丰昌小区部分业主虽在闸，但经协调后，该道闸不再使用，不存在阻碍涉案车库北出入口通行的事实。原告已经按约向被告高宏汽车公司交付了涉案车库，不存在违约。被告高宏汽车公司要求原告赔偿损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条的规定，判决“一、解除原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处与被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司、被告施秀圣签订的落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》；”“二、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处租金（租金从2018年9月28日按每季度48778.58元计算至被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司实际腾空坐落于温州市鹿城区丰昌家园地下机动车车库之日止，扣减被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司已经支付的租金48799元）；”“三、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处履约保证金97557元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处予以没收；”“四、被告施秀圣对被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司上述第二、三项付款义务承担连带支付责任；”“五、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市鹿城区丰昌家园地下机动车车库；”“六、驳回原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处其他诉讼请求；”“七、驳回被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司的反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件本诉受理费5011元，减半收取2505.5元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处负担26.5元，由被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司、被告施秀圣共同负担2479元；反诉受理费3845元，由被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司负担。”本院二审期间，被上诉人大南街道办事处没有提交新证据，上诉人高宏汽车公司、施秀圣申请证人戴某出庭作证，以证明车库北侧门有3道，钥匙都不在上诉人手中，目前北侧门存在通行障碍，不能正常通行。对该证人证言，大南街道办事处认为证人陈述不客观，没有证明力。本院认为，证人证言不足以证明待证事实，不予采信。举证期限内之后，上诉人又向本院提交视频光盘及照片，并申请调查取证。因举证逾期且不具有正当理由，本院不予采纳。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，受新型冠状××病毒疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。至二审期间，已逐步调整为三级响应。本院认为，双方当事人执行的是落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》，合同期限为2018年9月28日至2021年9月27日。租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费。逾期一个月，出租人有权终止合同并没收履约保证金。上诉人高宏汽车公司于2019年1月29日支付了第一季租金后未再支付，至被上诉人大南街道办事处于2019年8月30日提起诉讼，对照涉案合同中关于承租人支付租金逾期一个月，出租人有权终止合同的约定，大南街道办事处有权解除涉案合同。合同解除后，高宏汽车公司应腾空涉案车库。在腾空之前，其仍应为占有使用车库而向大南街道办事处支付租金。对此，高宏汽车公司主张丰昌小区部分业主在北侧入口外架设道闸妨碍通行为抗辩，并主张损害赔偿。二审中，高宏汽车公司进一步举证，但经本院审查，其提供的证据尚不足以证明长期无法使用。因此，考虑该小区业主曾经的阻拦行为，以及合同履行期间遭遇新型冠状××病毒疫情影响等因素，本院确定应扣除约三个月租金。结合涉案合同约定租金从2018年9月28日起算，并鉴于高宏汽车公司已经支付48799元租金的事实，为便于计算，故酌定未支付的租金从2019年3月28日起算至实际腾空之日止。按涉案合同约定，施秀圣应对高宏汽车公司支付租金承担连带责任。高宏汽车公司主张损害赔偿，缺乏事实依据，应不予支持。关于履约保证金。审查涉案合同的相关约定，该笔97557元款项是作为承租人履行合同的担保，但上诉人高宏汽车公司并未按约定交付。在房屋租赁合同中，诸如本案的履约保证金或押金广泛存在，除了一般担保所具有的属性外，履约保证金或押金具有要物性，除了合同双方当事人达成协议外，还依赖于合同中作为履约保证金或称押金条款的标的物的货币的实际交付，否则该条款不生效。譬如《中华人民共和国担保法》九十条规定的，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案的履约保证金，也应适用该原则，即涉案合同的履约保证金条款从实际交付履约保证金之日起生效。因高宏汽车公司未实际交付，故该条款不生效。并且，被上诉人大南街道办事处请求第三项诉讼请求为判令高宏汽车公司支付履约保证金并予以没收，与其第一项诉讼请求关于解除合同的诉讼请求相悖。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故因合同解除，尚未履行的履约保证金，终止履行，对大南街道办事处的第三项诉讼请求，应不以支持。综上所述，高宏汽车公司、施秀圣的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初9247号民事判决第一项、第五项、第七项。二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初9247号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项。三、温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州市鹿城区人民政府大南街道办事处租金（租金从2019年3月28日起按每季度48778.58元计算至温州市高宏汽车服务有限公司实际腾空坐落于温州市鹿城区丰昌家园地下机动车车库之日止）。施秀圣对前述支付承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回温州市鹿城区人民政府大南街道办事处的其他诉讼请求。一审本诉受理费5011元，减半收取2505.5元，由温州市鹿城区人民政府大南街道办事处负担；反诉受理费3845元，温州市高宏汽车服务有限公司负担。二审案件受理费5011元，由温州市高宏汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年六月十一日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁