青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异173号案外人:青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91632900661916278U，住所地：西宁市经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄有义、张卫杰、该公司员工。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西宁市城西支行，统一社会信用代码916301046791501278，住所地：西宁市城西区新宁路2号。负责人：李丽，该支行行长。被执行人：青海金塔青稞酒业有限责任公司，统一社会信用代码91630122710485567F，住所地：青海省湟中县鲁沙尔镇海马泉村。法定代表人：李童，该公司董事长。被执行人：青海天诚融资担保有限责任公司（原青海天诚信用担保有限责任公司），统一社会信用代码916329007574320243,住所地：西宁市经济技术开发区管委会大楼。法定代表人：胡长军，该公司董事长。被执行人：李童，公民身份号码×××，男，汉族，1967年7月17日出生，住西宁市。被执行人：宋丽敏，公民身份号码×××，女，汉族，1970年11月20日出生，住西宁市。中国邮政储蓄银行股份有限公司西宁市城西支行与青海金塔青稞酒业有限责任公司、青海天诚融资担保有限责任公司、李童、宋丽敏借款合同纠纷执行一案，案外人青海泰阳房地产开发有限公司对本院查封、冻结的被执行人青海天诚信用担保有限责任公司位于西宁市××区、1-707号、1-705号、1-703号、1-701号、1-693号、1-691号、1-689号、1-687号、1-685号房屋以其享有所有权为由向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。青海泰阳房地产开发有限公司异议称，请求撤销(2019）青01执字第17号《协助执行通知书》,解除对异议人青海泰阳房地产开发有限公司位于西宁市××区面积1071.47平方米的10套商铺不动产的查封等措施，并终止对该10套商铺不动产的执行。事实与理由:2019年4月30日，青海铝型材厂与中国银行股份有限公司西宁市经济技术开发区支行签订了《流动资金借款合同》,向该行借款金额叁仟伍佰万元。该笔借款青海铝型材厂委托青海天诚融资担保有限责任公司(以下简称天诚公司)提供连带责任保证,天诚公司与中国银行签订《保证合同》。当日,青海铝型材厂与天诚公司签订《委托担保合同》,约定天诚公司为青海铝型材厂在银行3500万贷款提供信用担保,同时约定异议人青海泰阳房地产开发有限公司为天诚公司提供反担保。2019年4月30日异议人和天诚公司签订了《抵押反担保合同》,异议人将位于西宁市××区面积为1071.47平方米的10套商铺“抵押”给天诚公司,由于该商铺尚未办理房屋所有权证书,无法办理房屋他项权证书,天诚公司为防止异议人“一房二卖”损害其权益，双方在房管部门办理了“商品房买卖合同登记备案证明”，但该登记备案证明行为，名为“商品房买卖合同”实为“第三方担保关系”。现借款人青海铝型材厂已经向中国银行股份有限公司西宁市经济技术开发区支行还清了全部借款及利息,几方的债权债务、保证及反担保关系消灭。上述异议人与天诚公司办理商品房网签登记，只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质,不直接产生不动产物权设立或变动的效力。由于青海铝型材厂已履行和中国银行股份有限公司西宁市经济技术开发区支行签订的《流动资金借款合同》约定的还款义务,并没有违约的行为和事实,天诚公司未取得该房屋的所有权，也未实际占有该房屋,更未支付该房产项下的对价,因此,在除法律另有规定外,不动产物权变动以登记为生效要件,该不动产未以拍卖、变卖等任何方式以物抵债给天诚公司,更没有相关物权变动的法律文书，所以案涉房屋所有权的归属仍属异议人所有。为此，天诚公司和异议人之间的反担保抵押也应当解除,在双方将共同申请解除签订的《商品房买卖合同》,撤销对位于西宁市××区面积为1071.47平方米的10套商铺的商品房买卖合同登记备案时,因法院在另案执行中查封了上述房产,侵害了异议人的合法权益。本院经查明，中国邮政储蓄银行股份有限公司西宁市城西支行与青海金塔青稞酒业有限责任公司、青海天诚融资担保有限责任公司、李童、宋丽敏借款合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初225号民事判决，青海金塔青稞酒业有限责任公司于判决生效之日起十日内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司西宁市城西支行借款17885813.78元，支付自2017年12月28日起至2018年9月17日止的利息及罚息1193632.14元，以本金17885813.78元为基数按年利率9.135%计算支付自2018年9月18日至借款本金清偿完毕之日止的罚息，并支付律师费210000元；青海天诚信用担保有限责任公司、李童、宋丽敏在判决第一项确认的范围内承担连带保证责任，青海天诚信用担保有限责任公司、李童、宋丽敏承担连带保证责任后，有权向青海金塔青稞酒业有限责任公司追偿。判决生效后，因青海金塔青稞酒业有限责任公司、青海天诚融资担保有限责任公司、李童、宋丽敏未按期履行金钱给付义务，中国邮政储蓄银行股份有限公司西宁市城西支行向本院申请强制执行。本院于2019年9月17日作出(2019)青01执17号之一执行裁定，对青海金塔青稞酒业有限责任公司、青海天诚融资担保有限责任公司、李童、宋丽敏名下财产作了冻结、划拨。2019年11月20日，本院作出(2019)青01执17号之二执行裁定，终结了本次执行程序。另查明，2019年10月9日，本院向西宁市不动产登记服务中心发出(2019)青01执17号《协助执行通知书》，协助项目为“一、查封、冻结青海天诚信用担保有限责任公司位于××区、1-707号、1-705号、1-703号、1-701号1-693号、1-691号、1-689号、1-687号、1-685号的不动产手续。期限三年（自2019年10月9日-2022年10月8日止）。”西宁市不动产登记服务中心向本院作出（2019）（查）第1465号“关于查封、解封的告知单”，查封情况一栏记载“我中心已依据贵院出具的文号为【(2019)青执17号】《执行裁定书》《协助执行通知书》查封青海天诚信用担保有限责任公司名下位于××区,预测建筑面积共计:1071.47平方米的10套不动产(详见房屋状况表),查封期限三年，2019年10月9日至2022年10月8日（送达日期为2019年10月9日）”。本院认为，本案异议人基于对案涉房屋的实体权对执行标的查封行为提出解除查封、排除执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案查封行为是对被执行人青海天诚融资担保有限责任公司购买的办理了商品房预售合同备案登记房屋进行的预查封，其查封的是被执行人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权及房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”规定，本院查封行为并无不当。关于青海泰阳房地产开发有限公司提出的被执行人青海天诚融资担保有限责任公司享有异议人的反担保权利因主债权已履行而消灭，房屋买卖合同应予解除问题，属案件实体审理范畴，本案中不宜直接作出认定。本案案外人基于实体权主张执行异议依据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人青海泰阳房地产开发有限公司的异议请求。如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 卓 玛审判员 樊 静 二〇二〇年六月十二日书记员 王 佳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。