辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9635号上诉人（原审被告）：中合(大连)置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室。统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙杰、刘霞，均系北京德恒(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立新，女，1969年6月19日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：张鹤，辽宁君子道律师事务所律师。上诉人中合(大连)置业有限公司（以下简称“中合公司”）因与被上诉人王立新商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回王立新的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定错误，案涉房屋未交付的根本原因是房屋所在地块市政电力配套工程至今尚未竣工验收，无法提供市政供电。因市政工程延误，上诉人有权依据合同约定据实延期交付房屋。第一，本案在一审中，上诉人申请法院调取了大连高新技术产业园区人民法院审理的（2018)辽民初2205号民事案件中关于“中合置业10KV变电所进线工程”的招投标及施工的证据，该证据系（2018)辽民初2205号民事案件审理过程中法院在大连市规划建设局调取的。该份证据显示：（1）“中合置业10KV变电所进线工程”招标发布时间是2016年3月；（2）工程施工合同签订的时间是2016年5月18日；（3）工程开工时间是2016年5月16日。上述事实证明了“中合置业10KV变电所进线工程”在2016年5月政府才开始进入施工阶段。第二，案涉争议房屋所在建设项目是大连高新园技术产业园区管理委员会和中合公司2011年8月签署的《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》中确定的项目，而该协议第2.1.7条明确约定甲方大连高新园技术产业园区管理委员会负责项目的“七通一平”等基础设施配套到地块红线边。正是基于政府“七通一平”的约定，上诉人在出卖房屋时约定了2015年5月1日交付房屋。由第一、第二项证明案涉争议房屋所在地块的“七通一平”基础设施配套中的电力配套显然延期施工很长时间,该电力配套的实际施工时间已经远超了上诉人出卖房屋时约定的交付房屋时间。第三，上述“中合置业10KV变电所进线工程”不仅实际施工时间延期，而且，该电力配套工程至今尚未竣工交付使用。(1)根据“中合置业项目10KV变电所进线工程”的《建设工程施工合同》(GF-2013-0201)中第三部分专用合同条款的13.6.1的约定竣工退场应当有“工程接收证书”，第14.2的约定工程应当有“工程移交手续”、“竣工档案备案”。但是，整个中合置业项目10KV变电所进线工程"的工程文件中并没有上述竣工证明文件。(2)根据《建设工程施工合同》（GF-2013-0201)的约定和实践中建设工程的结算情况来看，“中合置业项目10KV变电所进线工程”至今（两年多）尚未进行工程结算显然不符合合同约定和交易习惯的，进而也证明了该工程尚未竣工的事实。(3)在整个“中合置业项目10KV变电所进线工程”的工程文件中，《开工报告》、《工程竣工验收报告》、《单位工程交工验收证明》三份文件也可以证明该工程至今尚未竣工的事实。仔细对比这三份文件，有几点事实应当引起注意：①这三份报告都没有填写真实的开工、竣工验收日期，而《开工报告》中仅有“计划开工竣工日期”，并没有实际开工日期；②在《开工报告》中有建设、施工、监理单位的实际负责人的签字，而在《工程竣工验收报告》、《单位工程交工验收证明》中仅有建设单位负责人签字，却没有施工、监理单位负责人的签字，这显然是不符合法律规定和建设工程实践中的做法；③在《单位工程交工验收证明》中，并没有填写验收的具体时间，这也是不符合法律规定的，更不符合实践中的做法。综上，案涉争议房屋所在F地块的进电工程（“中合置业项目10KV变电所进线工程”）延期开工且至今尚未竣工，无法提供市政供电。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定，出卖人可以据实延期交付房屋。所以，上诉人未在约定的时间点交付房屋并不构成违约，不应承担违约责任。请二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。王立新辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人在一审中主张案涉房屋所在地块红线外的市政供电进电工程存在逾期，但上诉人已提供的证据不足以证明该事实，上诉人无权据此延期交付房屋并免除逾期交房的违约责任。上诉人在一审提供合作框架协议、协议书、中标通知书、进线工程施工图纸，以证明政府配套的商品房供电工程招标投标及施工配套工程没有按照约定施工、竣工，使得整个项目无法进行消防验收是导致上诉人不能按约定交房及办理产权证的根本原因，所以按照商品房买卖合同约定上诉人不承担逾期交房的违约责任。被上诉人认为，合同中第2.1.7条提到的七通一平是达到地块的红线边，同时2.2.9条约定上诉人需保证小区的生活配套设施在摘牌后五个月内建设，建设期为2-4年。同时，土地出让合同在补充条款第一条也明确约定市政基础设施配套到规划红线外，也就是说管委会对于市政基础设施建设并不进入项目红线之内，红线内的配套设施是由上诉人自行建设，若上诉人现主张因市政原因导致逾期交房，应当提供项目内案涉房屋自身工程已竣工验收合格并红线内配套工程全部竣工并验收合格的证据以及红线外市政工程未在合同约定交付期限前竣工的证据才能证明其主张因市政原因导致逾期交房，仅以该三份证据不足以证明上诉人的主张。另外，南海一号相邻的其他项目，如万达海公馆和恒大都不存在市政配套延迟及逾期交房问题，说明该进线工程并不是案涉房屋不具备交付条件的根本原因。上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也不能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关。上诉人主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方面原因无法按期交付，证据不足，故上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、案涉房屋除满足合同约定的交付条件外，还需要满足法律规定的交付条件。案涉房屋因尚未完成消防等验收而不具备交付条件。被上诉人购买的房屋所在建筑是高度超过五十米的公共建筑，属于消防法规定的消防设计文件必须报送公安机关消防机构审核，工程竣工后必须进行消防验收的建设工程。根据消防法第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，案涉房屋尚未进行消防验收，不具备交付条件。王立新向一审法院起诉请求：被告支付逾期交房违约金756,728.87元(自2015年5月2日起至实际交房之日止按日万分之二标准计算，暂计至2019年7月31日)。一审法院认定事实：2013年11月16日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)及《合同补充协议》，约定原告购买位于大连高新区房屋，建筑面积171.12平方米，单价14,256元，总金额2,439,487元，房屋用途为公建。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1……；2……；3……；4……：5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)……；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。上述合同签订后，原告已支付了2,439,487元购房款。2014年6月17日，大连市财政局向被告下发《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，通知被告应缴纳的城市基础设施配套费已全部收讫。2015年6月25日，勘察、设计、施工、监理及建设单位五方共同作出中合(大连)置业凌水湾填海区F地块项目F1#楼《工程竣工验收报告》。2017年10月20日，案涉房屋F地块通过消防设计审核。庭审中，被告称因市政工程尚未竣工，因此案涉房屋无法交付且房屋交付时间暂不确定，所以至今未向原告交付案涉房屋。大连高新产业园城市管理行政执法局于2016年4月12日对被告下达的《行政处罚决定书》(大高执法罚决第2016006号)，该处罚书的内容显示，被告未在质量监督站监督下开展大连高新区凌水湾填海区F地块的竣工验收并向业主交付商品房的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定向被告罚款人民币100,000元整。一审法院认为，本案的焦点问题是：第一，案涉房屋于2015年5月1日是否符合交付条件；第二，案涉房屋是否存在市政配套设施接通延误并该延误是否构成房屋延迟交付的合理理由；第三，原告是否构成逾期付款并被告有权据此延迟交房；第四，被告是否构成违约、违约金标准及诉讼时效问题。针对第一个焦点问题，一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条约定了五种交付房屋条件，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。关于“具备交付使用条件”的理解，应当遵守双方当事人的意思自治即被告提交的《工程竣工验收报告》及附件应被视为合同约定的“验收报告”，故合同约定的交付日期即2015年5月1日案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，至2015年6月25日才具备交付条件，因此案涉房屋已构成逾期交付。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，而被告未提供证据证明以书面形式通知原告办理交付手续，且被告已确认案涉房屋因市政原因而未向原告实际交付房屋，即案涉房屋延迟交付仍在持续中。针对第二个焦点问题，一审法院认为，被告提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也未能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关，被告主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方原因无法按期交付依据不足，被告不应免除逾期交房的违约责任。针对第三个焦点问题，一审法院认为，被告在本案原二审审理期间主张原告存在逾期支付购房款的行为并被告据此有权延迟交付案涉房屋，且原二审法院要求一审法院在本次重审时查明该节事实，而在一审庭审中被告并未提出该项主张亦未提供相关证据佐证该主张，被告主张原告逾期支付购房款证据不足。针对第四个焦点问题，一审法院认为，案涉房屋已构成逾期交付，且被告未能提供证据证明非因其自身原因造成的，因此被告已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定的“日万分之二”的违约金标准虽略高于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，但不存在畸高于原告损失的情形，因此一审法院不予调整。鉴于案涉房屋至今未交付原告即被告的违约行为仍在继续中，因此应自被告违约行为终止之时起算逾期交房违约金的诉讼时效，因此本案不存在部分违约金超过诉讼时效的问题。关于原告主张自2015年5月2日至案涉房屋实际交付之日的违约金，一审法院认为被告承担逾期交房违约责任应截至案涉房屋具备约定交付条件且被告书面通知原告之日，而该时间点需由法院另行审查并确认而无法径直判决，据此，一审法院仅支持被告应支付自合同约定交付日之次日即2015年5月2日起计至2019年7月31日按《商品房买卖合同》约定的日万分之二标准计算的逾期交房违约金。据此，一审法院判决:一、被告中合(大连)置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告王立新自2015年5月2日至2019年7月31日期间逾期交房违约金756,728.87元；二、驳回原告王立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,367元，财产保全费5000元，合计16,367元，由被告中合(大连)置业有限公司负担(此款原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：证据1.大连高新技术产业园区规划建设局发给国网辽宁省电力有限公司大连供电公司的《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明案涉房屋所在F地块项目电力外线工程由大连高新技术产业园区政府负责，该工程在验收中一段电缆被盗，导致F地块无法供电，不能进行消防验收；证据2.E区-F区外线施工线路图，拟证明政府10KV变电工程接入E地块的变电站再接入到F区；证据3.EMS邮寄交房通知书快递单，拟证明上诉人已于2015年6月29日通知被上诉人交房；证据4.中合公司商品房钥匙接受确认单，拟证明案涉房屋被上诉人已于2015年11月6日接收。被上诉人质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明待证事项；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议；证据3签收人为“前台”，不是被上诉人本人，不能证明待证事项；对证据4三性均不认可，被上诉人2015年11月6日确实到过物业，并被要求按照上诉人的程序要求办理收房手续并签署文件，但当时的文件只是签名没有看到内容，签完文件之后在上楼过程中了解到案涉房屋并不具备交房条件，故被上诉人拒绝收房。本院经审查认为，证据3系上诉人邮寄到双方补充协议中列明的被上诉人收件地址，可以证明上诉人于2015年6月29日通知被上诉人收房，予以采信；证据4被上诉人认可签署过收房文件，故对该证据予以采信；因本院已经采信证据3与证据4，证据1、证据2与本案处理结果已无直接影响，故本案中对证据1与证据2不予审查。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人于2015年6月29日以邮寄方式通知被上诉人收房，被上诉人于2015年11月6日签署案涉房屋的商品房钥匙接受确认单，后被上诉人称其了解到案涉房屋不具备交房条件，拒绝收房。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。双方在《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年5月1日前，交房条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。本案中，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F1#楼《工程竣工验收报告》时间为2015年6月25日，即至2015年6月25日案涉房屋才具备交付条件。上诉人于2015年6月29日以邮寄方式通知被上诉人收房，被上诉人未按时收房，甚至在2015年11月6日签署案涉房屋的商品房钥匙接受确认单后仍以案涉房屋不具备交房条件为由拒绝收房，被上诉人应对2015年6月29日之后其未接收房屋的行为所产生的后果自行负担，上诉人自2015年6月29日后不承担逾期交房的违约责任。双方约定房屋交付时间为2015年5月1日前，自约定交房次日即2015年5月2日至上诉人通知交房之日即2015年6月29日案涉房屋已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。被上诉人于2018年4月8日提起本案诉讼，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月1日，即该日起以前的期间已过诉讼时效，故2015年5月2日至2015年6月29日案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，被上诉人诉请该时间段内的逾期交房违约金不应得到支持。由于本案二审过程中，上诉人提交了关于被上诉人未及时接收房屋的相关证据，本案审理的焦点问题已经发生了变更，案涉房屋是否存在因市政配套延误可据实予以延期交房的问题已对本案处理结果无直接影响，故本案二审对此问题不予评判。综上所述，上诉人中合公司的上诉请求成立，予以支持；本案二审过程中出现新证据，本院查清事实后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2068号民事判决；二、驳回王立新的诉讼请求。一审案件受理费11,367元、保全费5000元，合计16,367元（原审原告已预交），由原审原告王立新负担；二审案件受理费11,367元（上诉人已预交），由被上诉人王立新负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 孙利颖审判员 季 烨二〇二〇年六月十六日书记员 宋 敏