河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29655号原告（反诉被告）柳喜来，男，1963年9月13日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托代理人赵双涛，河南大象律师事务所律师。委托代理人王玲玲，河南大象律师事务所实习律师。被告（反诉原告）倪红梅，女，1971年3月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人班义梅，河南法学汇信律师事务所律师。委托代理人邓文倩，河南法学汇信律师事务所实习律师。被告赵忠伟，男，1989年8月4日出生，汉族，住河南省清丰县。委托代理人班义梅，河南法学汇信律师事务所律师。委托代理人邓文倩，河南法学汇信律师事务所实习律师。原告柳喜来与被告倪红梅、被告赵忠伟以及反诉原告倪红梅与反诉被告柳喜来房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳喜来委托代理人赵双涛、王玲玲、被告（反诉原告）倪红梅委托代理人班义梅、被告赵忠伟委托代理人班义梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳喜来诉称：原告于2018年9月2日与二被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于郑州市高新技术开发区枫香街牛砦安置区3号楼2单元0101房屋出租给原告用于商用，租赁期限二年，自2018年10月1日至2020年1月31日，月租金1400元。合同签订后，原告依约向被告支付租金及押金共计18000元。同月，原告开始对该房屋进行装修，其中包括经被告同意打掉的非承重墙、粉刷、铺设地板以及门窗、灯具、水池、马桶等的安装，共花费1万多元。本案房屋系倪红梅从案外人孙国营处购买的安置房，因二被告与孙国营就该房屋买卖产生纠纷，在装修过程中，孙国营要求原告搬离该房屋，并将房屋门锁换掉。期间原告通过报警协商解决纠纷，但被告一直不予配合导致未能与孙国营达成一致意见，致使原告无法正常使用该房屋。故请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、二被告返还原告租金及押金共计18000元，并赔偿原告装修费用及其他经济损失19000元。被告倪红梅、赵忠伟辩称：1、涉案房屋系被告倪红梅的房产，赵忠伟系倪红梅的代理人，并非本案适格主体，应驳回原告对赵忠伟的诉请。2、被告倪红梅对涉案房屋拥有合法权属，出租时无任何瑕疵。同意原告解除《房屋租赁合同》的请求。3、因原告将房屋内的隔墙墙体、承重墙打掉拆除、电线裸露等，导致无法使用该房屋。合同若解除，原告应当将涉案房屋恢复原状或者赔偿损失。4、原告主张损失没有事实依据。原告对该房屋没有进行任何的装饰装修，反而是将几面墙体拆除，原告的该项请求不应支持。原告的押金及租金在折抵被告的损失之后同意退还，被告的损失包括修复房屋费用、鉴定费、占用房屋期间的费用。反诉原告倪红梅反诉称：反诉原告同意解除该房屋租赁合同。反诉被告对房屋内隔墙墙体进行了拆除，造成电源线整体外漏，未作任何处理，其该行为造成反诉原告无法正常使用该房屋。故请求判令：反诉被告对反诉原告房屋内隔墙墙体恢复原状或支付54600元由反诉原告负责恢复原状。后经评估，倪红梅将反诉请求减少为5650元及鉴定费3000元，共计8650元。反诉被告柳喜来辩称：《房屋租赁合同》签订后，被答辩人将其与郑州滨湖物业服务有限公司牛砦安置区物业服务中心签订的《前期物业管理服务协议》提供给答辩人，并告知可以按照该服务协议对房屋进行拆除装修。答辩人为早日经营商铺，按照服务协议的约定拆除了该房屋的非承重墙，并进行了必要的装饰装修。答辩人经过被答辩人允许后才对非承重墙进行了拆除，且符合有关装饰装修的规定，不应承担任何责任。被答辩人与案外人孙国营之间存在房屋买卖纠纷，导致答辩人无法正常使用该房屋，由此造成的损失19300元应由被答辩人予以赔偿。经审理查明：2013年5月29日，倪红梅作为甲方、孙利花作为乙方，签订《协议书》一份，约定：乙方所建房屋中含有甲方所购买安置房一套，等到拆迁安置时给甲方210平方米房屋一套。2018年5月4日，牛砦村物业客户服务中心向倪红梅出具装修许可，同意牛砦安置房3号楼2单元0101号房屋按照装修要求施工。倪红梅提交的收据显示其交纳有3-2-0101号房屋的物业费。2018年9月2日，柳喜来作为乙方（承租方）、倪红梅作为甲方（出租方），签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的座落在牛寨社区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为140平方米。该房屋租赁期为2年，自2018年10月1日至2020年9月30日止。在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。租金每月1400元，12个月支付一次，先付后用。首次房屋租金共计16800元，房屋押金1200元。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知在限定时间内仍未纠正并修复的，甲方有权终止合同收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。甲方应保证出租房屋为其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。柳喜来及倪红梅均在该合同上签字，赵忠伟并在经办人处签字。2018年9月2日，倪红梅及赵忠伟（××）向柳喜来出具收条二份，确认收到租房款及租房押金共计18000元。后柳喜来开始对该房屋进行装修，庭审中柳喜来称其刚开始装修不久将非承重墙拆除后，因孙国营与倪红梅之间的纠纷，孙国营锁门不让使用该房屋。柳喜来提交的其与赵忠伟的微信聊天记录中，赵忠伟于2018年9月28日称“反正你也知道派出所物业这儿，该让他知道的情况都让他知道了，是不是咱这儿有难处，这进不去家也不是个事儿”，柳喜来称“人家催几次了，现在你弄了人家又给你锁住了，你说这怎么办，那不是还是净耽误事吗。你不管经过啥途径，你最起码就得现在他不找事。这事儿已经将近一个月了，我没法一直等下去”。柳喜来于2018年10月15日称“又一个星期过去了，不知道你们进行的怎么样了，希望你妥善处理好”，赵忠伟于10月17日称“咱今天晚上去把那门拆了”，柳喜来称“从根本上不是也解决不了问题啊”，赵忠伟称“如果说这个孙利花孙国营再去弄事儿，咱给他争斗几个回合”。柳喜来于10月18日称“如果他们在纠纷，我也不会无休止的跟下去，希望能妥善化解纠纷，别再让我这个无辜的人跟着折腾了”，于10月20日称“我已把冰箱冷藏柜展示柜拉走了，你给倪总说一下，我的确没有办法在扯下去了”。倪红梅提交的照片显示本案租赁房屋的四面隔墙墙体被拆除，其并申请对该房屋恢复原状所需费用进行评估。经本院委托，河南省豫华价格事务所有限公司对该房屋墙体恢复原状所需价格进行了评估，并作出豫价评估[2020]高新法院0503号价格评估结论书，确定该标的在价格评估基准日恢复原状的费用为5650元。倪红梅另支出评估费3000元。以上事实，有柳喜来提交的房租租赁合同一份、收条二份、微信聊天记录一组、倪红梅提交的房屋买卖协议书、装修许可、物业费票据、房屋租赁合同各一份、照片四份、价格评估结论书及评估费票据各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。柳喜来提交有前期物业管理服务协议一份，欲证明倪红梅告知其可按该协议约定对非承重墙进行拆除。因该证据并不能证明柳喜来该证明目的，倪红梅亦不认可，故对该证据本院不予采纳。柳喜来提交有孙新屯书面证言、身份证复印件各一份、收条二份，欲证明其装修费用及损失。因孙新屯无正当理由并未出庭作证，该证据真实性无法确认，不能证明柳喜来该证明目的，故对该证据本院不予采纳。倪红梅提交有费用清单一份，因该证据系其单方制作，故本院不予采纳。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案中，柳喜来从倪红梅处所租房屋为牛砦社区内的房屋，柳喜来已按租赁合同约定支付了租金及押金，倪红梅应保证柳喜来能够正常使用该租赁房屋。根据柳喜来提交的微信聊天记录，可以确认其开始装修后不久，即因其他纠纷导致不能正常使用该租赁房屋。现柳喜来请求解除双方所签租赁合同，倪红梅亦同意解除，故对其解除合同的诉讼请求本院予以支持。柳喜来交纳有租金及押金共计18000元，根据合同约定租期（自2018年10月起算）以及双方微信聊天记录，可以确认柳喜来并未对该房屋进行正常的占用使用，故其请求倪红梅退还租金及押金共计18000元具有事实和法律依据，本案予以支持。柳喜来请求倪红梅赔偿经济损失19000元，但其对该主张并未提交有效证据予以证明，倪红梅亦不认可，故对其该请求本院不予支持。柳喜来请求赵忠伟承担返还租金及押金的责任，因赵忠伟并非本案租赁合同的合同相对人，故对柳喜来该请求本院不予支持。倪红梅提起反诉请求柳喜来对拆除的墙体恢复原状或赔偿损失。双方所签合同并未对该房屋具体租赁用途作有约定，但约定有“不得擅自改变房屋用途”、“未经同意，不得擅自改动房屋结构或损坏房屋”。柳喜来对该房屋进行装修时拆除了部分墙体，因该房屋系安置住宅用房，其该装修行为实际上已改动了房屋结构，故倪红梅要求柳喜来恢复原状或赔偿损失符合双方合同约定。[2020]高新法院0503号价格评估结论书已确定该恢复原状费用为5650元，为宜于案件的履行，本院认为柳喜来应以向倪红梅支付墙体恢复费用作为其履行义务的方式。故对倪红梅请求柳喜来支付墙体恢复费用5650元的诉讼请求本院予以支持。倪红梅为确定该恢复墙体所需费用，另支付有评估费3000元，该费用系其合理损失，应由柳喜来予以支付。庭审中柳喜来称就该墙体拆除双方之间有口头协议，但其对此并未提交证据予以证明，倪红梅亦不认可，故对其该主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告柳喜来与被告倪红梅于2018年9月2日签订的《租赁合同》。二、被告倪红梅于本判决生效后10日内，返还原告柳喜来租金及押金共计18000元。三、反诉被告柳喜来于本判决生效后10日内，支付反诉原告倪红梅墙体恢复费用5650元、评估费3000元，共计8650元。四、驳回原告柳喜来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为363元，由柳喜来负担238元，由倪红梅负担125元。反诉案件受理费减半收取25元，由柳喜来负担。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇二〇年六月九日书记员 席雨珂