宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁05民终275号 上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：张某1，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人（原审被告）：宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司。 负责人：张某2。 委托诉讼代理人：魏某，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：段某，个体工商户，群众，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：杨某，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审第三人）：宁夏龙源房地产开发有限公司。 法定代表人：朱某。 被上诉人（原审第三人）：宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司。 负责人：张某3。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜某。代理权限为特别授权代理。 上诉人宁夏瑞富山水置业有限公司（以下简称瑞富公司）、宁夏瑞富山水置业有限公司中卫分公司（以下简称瑞富中卫分公司）为与被上诉人段某、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司中卫市分公司（以下简称龙源中卫分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 瑞富公司、瑞富中卫分公司上诉请求：1.维持中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2740号民事判决书及（2019）宁0502民初2740号之一民事裁定书的判决内容，对认定错误的事实部分进行纠正；2.由段某、龙源公司、龙源中卫分公司负担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审经补正裁定判决驳回了段某要求瑞富公司、瑞富中卫分公司承担责任的诉求，对此瑞富公司、瑞富中卫分公司无异议。但是，一审判决认定瑞富公司、瑞富中卫分公司与龙源公司及龙源中卫分公司共同开发香山财富广场，由龙源公司进行建设管理，瑞富公司、瑞富中卫分公司进行项目申报事实认定严重错误。 1.香山财富广场项目从立项、审批、建设均系瑞富公司独立开发建设，与龙源公司无关。2010年6月8日龙源公司取得了中卫市鼓楼东街以西25街坊的56.72亩土地使用权，龙源公司向政府交纳的840多万元土地出让金来源于向宁夏庆华小额贷款有限公司（以下简称庆华小贷公司）的借款。上述840多万元借款因龙源公司无法按期偿还，2012年10月份，在中卫市中级人民法院的执行过程中，将土地使用权通过执行程序抵付给了宁夏庆华投资置业有限公司（以下简称庆华公司），也即瑞富公司。后在重新申报建设项目的过程中，政府部门审批的项目名称为香山财富广场A区项目，因政府要求该住宅项目要有3万平方米的安置房，容积率增加，政府要求瑞富公司补交了2536万元土地出让金。该项目的整个申报、审批、建设的主体都是瑞富公司，与龙源公司无关。因此，香山财富广场项目并非是迎宾花园住宅项目的变更，也并非是龙源公司与瑞富公司合作开发。 2.《合作投资协议》与香山财富广场项目无关，且瑞富公司、瑞富中卫分公司与龙源公司不存在合作开发该项目的事实。首先，《合作投资协议》约定的建设项目为“中卫迎宾花园项目”，而非“中卫香山财富广场项目”,且该协议约定的项目占地150亩，而在龙源公司申报“中卫迎宾花园项目”时，龙源公司也仅有56.72亩土地使用权。且该协议书虽名为“合作投资协议”，但协议内容约定的是庆华公司要收取25%固定的回报，与“共担风险，共享利润”的合作本质要求不符，其实质为借贷合同。其次，双方于2012年6月14日签订了《合作投资解除协议书》对《合作投资协议》自始至终没有履行的事实进行了确认，并协议解除。再次，在该前述合作投资协议的签订及协议解除时，龙源公司未进行迎宾花园项目的建设，且2012年10月16日，瑞富公司、瑞富中卫分公司通过中卫市中级人民法院的执行程序才取得了香山财富广场A区的建设用地权利。该投资协议及解除协议签订时，香山财富广场的立项、审批、建设事宜均未开始，双方根本不可能依据该合作投资协议合作开发香山财富广场。最后，香山财富广场立项、审批、开发建设时，龙源公司无地、无资金，不存在合作开发建设的基础，香山财富广场的土地使用权、建设资金全部为瑞富公司、瑞富中卫分公司的投入，龙源公司没有开发投入。 段某辩称，瑞富公司与龙源公司系合作关系，共同合作开发香山财富广场，因现阶段无法提供直接证据证明上述内容，所以段某未提起上诉，但不能以此来否定瑞富公司与龙源公司之间的关系。瑞富公司的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 龙源公司及龙源中卫分公司辩称，与段某答辩意见一致。 段某向一审法院起诉请求：1.判令段某与瑞富公司就位于宁夏中卫市××区、XX室、XX室、XX室四套住宅房屋签订《商品房买卖合同》；2.判令瑞富公司、瑞富中卫分公司交付上述房屋并办理不动产登记手续至段某名下；3.本案诉讼费、保全费由瑞富公司、瑞富中卫分公司承担。 一审法院审理查明：2017年1月19日，段某（乙方）与龙源中卫分公司（甲方）协商签订《顶房协议书》四份，该四份协议明确约定了龙源中卫分公司分别以615589元、612935元、610282元、487750元价格将其开发的位于宁夏中卫市××区、XX室、XX室、XX室房屋抵顶给段某；该协议书约定房屋的房号、建筑面积、单价、以及房屋总价的价格抵顶给乙方；还均约定在上述抵付工程款的房屋竣工验收合格之日起三个月内乙方持本协议到甲方售房部签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付等相关手续；在双方未签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续前，乙方不得将该房屋转让他人，否则该转让行为无效，造成一切后果由乙方自负；鉴于本协议的承建工程尚未竣工验收合格等存在诸多不确定因素，双方约定履行本协议所附条件成就时，甲方向乙方履行签订《商品房买卖合同》及办理房屋交付手续的义务；如果以下所附条件中有一条不能成就者，甲方有权解除本协议，不予办理顶账房屋产权手续，收回房屋，因此造成的一切损失由乙方承担。其中1.乙方不履行或中止履行施工合同或承包合同义务等；2.乙方未按约保质、保量完成承建工程：3.按照工程形象进度和合同约定，乙方对甲方工程量、价款的核算不签字确认，或不配合甲方交验工及决算，影响甲方正常管理工作或迟延竣工交验、决算；4.乙方的违约行为给甲方造成的经济损失大于顶账房的价值等事项。李莉、于智洋作为龙源中卫分公司的售房部经理及负责人在《顶房协议书》中签字并由龙源中卫分公司盖章确认。2017年1月20日，段某（乙方）同龙源中卫分公司（甲方）达成车辆房屋置换协议，双方签订《车辆置换房屋协议书》一份，合同约定：段某以其拥有的（×××号路虎牌轿车、×××号迈凯牌轿车）二辆作价200万元置换宁夏中卫市××区、XX室、XX室、XX室四套（具体面积以房管部门确认的为准、置换的价格执行甲方售房部开盘价格、若选择置换的住宅房价格超过所置换的车辆价格，由双方核算确认补偿差价）住宅房屋价值2446556元，下差房款由李欣以车辆抵付326556元，段文振以车辆抵付12万元；协议约定龙源中卫分公司办理房屋手续、交房最迟于2017年6月底办理完毕，逾期龙源中卫分公司承担违约责任，按照车辆总价格月利率2%支付违约金，直至房产手续办理完毕为止；补充约定甲乙双方于2017年1月19日签订的《顶房协议书》四份均为履行本协议而签订，双方不存在工程款事宜，具体交房及办理房屋手续条款以本协议为准等事项。由段某和龙源中卫分公司的部门负责人于智洋在此车辆置换房屋交易协议书上予以签字确认。后段某于当日交付了置换房屋的二台车辆，由龙源中卫分公司的部门负责人于智洋向段某出具了收车手续；并由龙源中卫分公司的部门负责人于智洋向段某出具了段某提供二车辆的业务处理报告单手续。但在合同约定的交房期限届满后，龙源中卫分公司未能按约定向段某交付房屋。后经段某向龙源公司及瑞富公司、瑞富中卫分公司催促，因瑞富公司、瑞富中卫分公司与龙源公司、龙源中卫分公司之间意见分歧，双方协商未果。为此，段某诉至法院。 另查明，庆华公司设立于2010年10月2日，2014年8月22日变更名称，又于2017年10月10日变更名称为瑞富公司；庆华分公司成立于2015年7月3日，于2018年6月28日变更名称为瑞富中卫分公司，公司负责人由高峰变更为张某2。中卫市沙坡头区“香山财富广场”建设项目原由龙源公司与瑞富公司（即前庆华公司）共同开发，原审批立项名称为“中卫市迎宾花园小区”，现变更为“香山财富广场”项目。2015年至2016年期间，因龙源公司缺乏建设资金，与庆华公司等多人进行融资，期间，龙源公司负责“香山财富广场”项目的建设管理，后由庆华公司（即后来承继的瑞富公司）向建设主管部门申报审批登记为土地使用权及建设工程开发建设单位，并派驻人员协助工作，之后又接管该项目继续建设，实际工作中龙源公司以车辆置换房屋的事宜未告知瑞富公司、瑞富中卫分公司。瑞富公司、瑞富中卫分公司对于处分房屋与龙源公司未能协商一致，互不认可。 一审法院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。瑞富公司、瑞富中卫分公司作为“香山财富广场”项目楼房的开发和经营主体，其合作单位龙源中卫分公司将“香山财富广场”小区6号楼XX室、XX室、XX室、XX室四套房屋以车辆与房屋互易置换方式处分出售给段某，对龙源中卫分公司与段某签订《车辆置换房屋协议书》和与段某签订的《顶房协议书》所约定段某以二台车辆作价200万元抵顶中卫市沙坡头区香山财富广场小区四套房屋的事实予以确认。因双方签订的《顶房协议书》约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且第三人龙源中卫分公司向段某顶房的手续及段某向第三人龙源中卫分公司抵顶房款的车辆手续均已做清，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案按照商品房买卖合同处理。但因段某与龙源中卫分公司协议约定以车辆置换房屋，其仅对段某与龙源中卫分公司之间有相对约束力，段某对证明段某与瑞富公司、瑞富中卫分公司协议约定以车辆置换房屋的事实证据不足，故该置换车辆的顶房协议对瑞富公司、瑞富中卫分公司不产生效力；且现瑞富公司对龙源中卫分公司与段某签订的《顶房协议书》约定内容不认可，认为段某没有按照对价支付房款，瑞富中卫分公司没有收到段某交付的互易车辆，段某所举证据不足，依法应承担举证不利后果，由于瑞富公司、瑞富中卫分公司不是涉案房屋买卖的合同相对方，对于龙源中卫分公司与段某之间的《顶房协议书》及《车辆置换房屋协议书》不存在必然履行的法定义务，因此瑞富公司、瑞富中卫分公司依法不应当承担向段某履行交付房屋和按照顶房协议书约定为段某出具购房发票，签订《商品房买卖合同》，办理房屋产权手续的义务；综上瑞富公司、瑞富中卫分公司不承担民事责任。故段某要求判令瑞富公司、瑞富中卫分公司履行《顶房协议书》，向其交付涉案房屋并办理房产证书手续的诉讼请求不能成立。 龙源中卫分公司、龙源公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百七十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《最高人民法院的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回段某要求瑞富公司、瑞富中卫分公司承担责任的诉讼请求。案件受理费200元，诉讼保全执行费5000元，由段某负担。 二审期间，瑞富公司、瑞富中卫分公司为证明所述向本院出示以下证据： 证据一、合作投资解除协议书1份，证明：2012年6月14日，庆华公司与龙源公司签订协议解除《合作投资协议》，并对双方自始至终没有履行该协议的事实予以确认。 证据二、（2020）宁民申134号民事裁定书1份，证明：经生效判决认定龙源公司无权处分瑞富公司的房屋，且李莉以龙源公司经办人的身份签字的行为不代表瑞富公司的事实，又经自治区高级人民法院审核再次确认的事实。 证据三、文昌镇人民政府关于庆华苑建设项目存在问题的报告（文政发[2017]178号）1份，证明：2012年12月16日庆华公司通过中卫市中级人民法院执行中卫鼓楼东街25街坊56.72亩土地时龙源公司仅向政府交纳840万元土地出让金，该资金来源于庆华小贷公司的借款。该土地上66户居民房屋的拆迁及安置的251套房屋均由瑞富公司安置，龙源公司并未进行过任何出资。截止2017年9月7日，涉案项目由政府确定为庆华苑的事实。66户包括2000年龙广公司取得的37.35亩土地上住户的安置。 龙源公司及龙源中卫分公司质证认为，对证据一不认可，解除协议系伪造，龙源公司及龙源中卫分公司已经将印章交给庆华公司保管，协议上的印章是庆华公司自行加盖。2020年1月20日由中卫公安局组织的信访协调会上庆华公司的经理李某也无法说清该协议是如何形成的；对证据二的三性认可，对裁定内容不认可，龙源公司对涉案项目前期拆迁和施工负责，张某2是2011年以庆华小贷公司负责对口的工作人员参与到合作项目中，但受龙源公司管理；对证据三的真实性、合法性认可，但因二公司是合作关系，庆华公司是负责投资，土地是经二公司协商过户到庆华公司名下，故政府文件下发到庆华公司。土地上的拆迁户确实是瑞富公司负责安置的，但因二公司系合作关系，二公司的财权由瑞富公司掌控。对该证据中的拆迁服务费、垃圾清运费是龙源公司在文件下达后支付了。 段某质证认为，与龙源公司、龙源中卫分公司意见一致。 本院对瑞富公司、瑞富中卫分公司出示的证据认证认为， 证据一《合作投资解除协议书》虽加盖了龙源公司印章，但龙源公司对该协议不予认可，认为系瑞富公司自行制作，结合系列案中龙源公司与银川山尊投资咨询公司（以下简称山尊公司）签订的《印章监管协议》及山尊公司与瑞富公司法定代表人均为李某的事实，本案中不排除协议书上龙源公司印章系瑞富公司加盖的可能性，对证据的证明效力不予确认。证据二来源合法、内容真实，系自治区高级人民法院对同类案件的再审审查意见，对证据的证明效力予以确认。证据三系文昌镇人民政府向沙坡头区人民政府所打报告，并未涉及龙源公司与瑞富公司，对证据的证明效力不予确认。 龙源公司及龙源中卫分公司为证明所述向本院出示以下证据： 证据一、《投资合作协议》1份，证明：2013年2月龙源公司与瑞富公司有合作意向和事实。 证据二、《资产处置协议》1份，证明：二公司一直存在合作关系。 证据三、《债权转让协议》1份，证明：二公司是合作关系。 证据四、《龙源公司印章监管协议》1份，证明：二公司一直存在合作关系，所以龙源公司所有的印章由庆华公司保管。 证据五、《香山财富广场建设装修施工合同》1份，证明：涉案项目在前期所有工作都是龙源公司开展的，庆华公司用财富广场的房屋抵顶了工程款。 证据六、抵押物清单1份，证明：龙源公司将涉案项目所用的土地以抵押形式交付给瑞富公司，所以才有二公司的合作关系。 证据七、五份企业信用报告，证明：山尊公司与瑞富公司系关联关系，法定代表人均是李某，瑞富中卫分公司成立于2015年7月3日，负责人是张某2，龙源中卫分公司也是成立于2015年7月3日，宁夏赞晨商贸有限公司（以下简称赞晨公司）的法定代表人是姜晨曦，是姜新生的儿子。 瑞富公司及瑞富中卫分公司对龙源公司、龙源中卫分公司出示的证据质证认为，对证据一的真实性认可，二公司签订该协议是配合龙源公司到河北融资，合同签订的时间2010年年底左右，合同本身的内容是庆华公司要提供1.7亿的借款用以开发迎宾项目，合同未实际履行，2012年6月14日合同通过协议解除。证据二与本案无关联性，协议一方为独立公司并非本案当事人。证据三与本案无关，是李某个人行为。证据四瑞富公司不是协议一方，且对真实性无法核对，与本案无关。证据五不是原件，对真实性不认可，也不能证明二公司是合作关系。对证据六不予认可，中卫市中级人民法院（2012）22号调解书及执行裁定抵押权人是庆华小贷公司，抵押时向不动产中心申报的价值是1300万元。对证据七真实性认可，但是山尊公司、赞晨公司均是独立的法人与本案无关，其股东也与本案无关，对证明目的不予认可。 段某质证认为，对龙源公司、龙源中卫分公司出示的证据均认可。 本院对于龙源公司、龙源中卫分公司出示的证据认证认为，证据一可以证实龙源公司与瑞富公司签订过合作协议的事实，对该事实的证明效力予以确认；证据二、三、四结合瑞富公司法定代表人李某在系列案的陈述，可以证实庆华公司与赞晨公司，李某与赞晨公司，龙源公司与山尊公司签订相关协议的事实，庆华公司与赞晨公司签订《资产处置协议书》明确记载为为支持涉案项目的开发建设，对上述事实的证明效力予以确认。证据五结合李某的陈述及系列案件的其他证据可以证实龙源公司确曾与崔金平就涉案项目临时售房部签订过建设装修合同的事实，对该事实的证明效力予以确认。证据六中记载的相关抵押物为龙源公司与山尊公司的履约担保物，无法证实龙源公司与瑞富公司系合作关系，对证据的证明效力不予确认。证据七可以证实山尊公司与瑞富公司法定代表人均是李某，瑞富中卫分公司、龙源中卫分公司均成立于2015年7月3日，赞晨公司的法定代表人为姜晨曦，系姜新生儿子的事实，对证据的证明效力予以确认。 依据各方当事人陈述及法院确认效力的证据，本院对于一审查明的“中卫市沙坡头区‘香山财富广场’建设项目原由龙源公司与瑞富公司（即前庆华公司）共同开发，2015年至2016年期间，因龙源公司缺乏建设资金，与庆华公司等多人进行融资，期间，龙源公司负责‘香山财富广场’项目的建设管理，后由庆华公司（瑞富公司）向建设主管部门申报审批登记为土地使用权及建设工程开发建设单位并派驻人员协助工作，之后又接管该项目继续建设”的事实不予确认外，确认一审查明的其他事实。 本院认为，本案各方争议的主要问题为龙源公司与瑞富公司就涉案项目是否存在合作开发的情形。因涉案项目的立项、审批均由瑞富公司办理，涉案项目所占用土地亦系瑞富公司享有使用权，瑞富公司为涉案项目的开发人，段某与龙源公司认为龙源公司就涉案项目与瑞富公司合作开发应承担举证责任。段某、龙源公司提供的证据不足以证实龙源公司与瑞富公司就涉案项目进行共同开发，一审对此表示略有不当，予以纠正。 综上，一审表述部分事实略有不当，予以纠正，但判决结果得当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条一款一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由宁夏龙源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 瑶 审 判 员  蒋玉春 审 判 员  王 军 二〇二〇年六月八日 法官助理  赵 鑫 书 记 员  洪海怡 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。