湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终946号上诉人（原审原告）：尹毅，男委托诉讼代理人：唐红宝，湖南功崇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓阳生，男委托诉讼代理人：胡楠，湖南兴常律师事务所律师。委托诉讼代理人：蹇瑞华，湖南兴常律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常宁市和源房屋中介。经营者：邓美华，女委托诉讼代理人：刘真涛，湖南湘华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常宁市华达物业管理有限公司，住所地湖南省常宁市青阳南路转角大厦二楼。法定代表人：万宏锟，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：贺志中，男原审第三人：邓艳平，男委托诉讼代理人：刘萍，湖南兴常律师事务所律师。上诉人尹毅、邓阳生、常宁市和源房屋中介（以下简称和源中介）因与被上诉人常宁市华达物业管理有限公司（以下简称华达公司）、贺志中、原审第三人邓艳平合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。尹毅上诉请求：在维持原判的基础上加判贺志中、邓阳生、和源中介共同支付尹毅财产保全费5000元。事实和理由：原审判决遗漏了尹毅该项诉讼请求。邓阳生上诉并答辩称：撤销原判第一项，改判驳回尹毅对邓阳生的诉讼请求。事实和理由：1．原审认定事实不清，贺志中是案涉合同的履行主体，而邓阳生不是案涉合同相对人，邓阳生是应贺志中的要求作为其代理人收取了尹毅的土地款，事后邓阳生通过银行转账和现金给付了贺志中，贺志中对已全部收取案涉购地款的事实予以认可，尹秋萍也从未找过邓阳生要求返还购地款，原审判决邓阳生承担返还购房款责任错误，且对利息以及过错认定明显错误。2．原审判决程序违法。贺志中属于必须到庭的当事人，邓阳生多次要求通知贺志中到庭，但一审法院只是程序上通过电话联系，致使本案因贺志中的缺席、重要事实不能查清导致错误判决。3．原审判决适用法律错误。和源中介上诉并答辩称：撤销原判第二、三项，改判驳回尹毅对和源中介的诉讼请求。事实和理由：1．和源中介不是本案适格主体，在本案中没有过错。2．尹毅与贺志中所签《土地使用权转让协议》和尹毅与和源中介口头达成的居间合同是两种不同的法律关系，《土地使用权转让协议》无效不能认定居间合同无效。和源中介没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，没有提供虚假情况，不应承担补充责任和返还中介费的责任。邓艳平述称，本案纠纷与其无关。华达公司、贺志中没有参加二审询问也没有提交书面答辩意见。尹毅向一审法院起诉请求：1．解除案涉合同；2．由华达公司、贺志中、和源中介、邓阳生返还尹毅购地款547800元，并承担自2016年3月15日起至全部付清之日止以792000元为本金，按每月2%资金占用利息；3．邓美华返还中介费4000元；4．华达公司、贺志中、和源中介、邓阳生承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：案外人常宁市鸿海投资置业有限公司（以下简称鸿海公司）与贺志中、邓艳平是衡桂高速公路常宁连接线总承包与分包关系，鸿海公司是衡桂高速公路常宁连接线总承包人，贺志中等人为衡桂高速公路常宁连接线第一工区承包人，邓艳平等人为衡桂高速公路常宁连接线第三工区承包人，贺志中、邓艳平等人在分承包衡桂高速公路常宁连接线工程中，分别向鸿海公司交纳了合同履约保证金。嗣后，双方因工程结算付款、返还履约保证金产生矛盾，贺志中、邓艳平等人诉至该院，经该院处理，双方达成调解协议。涉第一工区方面，该院作出的（2015）常民保字第46号民事调解书，确认鸿海公司欠贺志中、廖书华、刘迹、陈红文保证金6090000元，鸿海公司愿以常国用（2014）第000521号国土使用证的土地使用权折价（41.1亩×368000元=15124800元）相抵4169762元，余款为1920238元，按月息2分计息，在2015年12月31日前偿还。同时鸿海公司以常国用（2014）第000523号土地使用权作为余款抵押，由法院查封。鸿海公司在2015年8月30日前将常国用（2014）第000521号国土使用证过户至贺志中、廖书华、刘迹、陈红文名下，并对过户方式、费用、结算等交付作了约定。涉第三工区方面，该院作出的（2015）常民保字第47号民事调解书，确认鸿海公司欠邓艳平、张小兵、詹佑山保证金7000000元，鸿海公司愿以常国用（2014）第000521号国土使用证的土地使用权折价（41.1亩×368000元=15124800元）相抵4169762元，余款2207171元，按月息2分计息，在2015年12月31日偿还。同时鸿海公司愿以常国用（2014）第000523号土地使用权作为余款抵押，由法院查封。鸿海公司在2015年8月30日前将常国用（2014）第000521号国土使用证过户至邓艳平、张小兵、詹佑山名下，并对过户方式、费用、结算等交付作了约定。华达公司属鸿海公司独资投资子公司，2012年11月27日，华达公司以5960000元和8130000元的价格，挂牌受让常储字【2012】25号-A、常储字【2012】25号-B两宗国有土地使用权，2014年10月27日鸿海公司为华达公司支付上述土地出让金10090000元。鸿海公司为履行上述民事调解书于2015年9月27日以华达公司名义同贺志中、邓艳平签订合作意向协议，以共同开发常宁市南三环［土地编号为常国用2015年00959号］国有土地形式抵债、牟利。2015年10月29日，双方签订《补充协议》，详细约定合作事宜。次日，华达物业公司取得常国用（2015）第000959号国有土地使用证。2015年11月8日，华达公司授权贺志中、邓艳平成立常宁市华达物业管理有限公司项目部，对常储字2012（25号B地块）进行合作开发前期各项准备工作，并将常国用（2015）第000959号《国有土地使用证》交付贺志中、邓艳平两人，贺志中为出让上述土地，将该土地使用证交付给和源中介经营者邓美华收持。2016年1月15日，该院在审理胡小青、廖建国、彭永宁、黄海斌与鸿海公司建设用地使用权、民间借贷纠纷案中，依法轮候查封了登记在华达公司名下的常国用（2015）第000959号、常国用（2015）第000785号两宗土地使用权。华达公司不服，申请复议，被裁定驳回。2016年3月15日，华达公司向该院提起诉讼，要求解除对登记在其名下的常国用（2015）第000959号、常国用（2015）第000785号土地使用权的查封。经该院及本院审理，判决驳回了华达公司的诉讼请求。华达物业围绕上述土地诉讼期间，尹毅、尹秋萍姐弟欲在南三环路与鹰山路段购地建房，从和源中介处目睹常国用（2015）第000785号国有土地使用权证后，确信有地可售，于是同邓美华、邓阳生商议购地。2016年2月25日，尹毅、尹秋萍向邓美华共交付中介费8000元（各4000元），并依约从2016年2月25日至3月16日向邓阳生交付购地款（银行转账）1371000元，2016年3月15日，尹秋萍、尹毅分别与贺志中签订《土地使用权转让协议》，与尹毅所签合同主要内容为贺志中将南三环路与鹰山路之间的华达公司B宗地块5号－8号，共4个门面地使用权转让给尹毅，每个门面地面积60㎡，价款330000元，计价款1320000元，此外，双方还就付款方式、“三通一平”、办证过户、交付期限、违约责任等做了详细约定。贺志中在协议上签名并加盖常宁市华达物业管理有限公司项目部印章，邓阳生以委托代理人身份签名，邓美华以和源中介身份签名并加盖常宁市和源房屋中介印章。合同签订后，尹毅补交款至792000元，出售方向尹毅出具收据一张，款额792000元。收据上签注中介人邓美华、记账邓阳生、出纳贺志中，没有加盖印章。2016年4月10日，邓艳平以南三环三工区名义与贺志中签订《转让协议》，约定以鸿海公司抵扣款价格转让常国用（2015）第000959号宗土地给贺志中个人，协议签订后7日内贺志中付给邓艳平款1400000元，2016年6月10日付款2100000元，余款三个月内付清。事后，尹秋萍、尹毅获悉该地已被法院查封，在与贺志中、邓阳生、邓美华确认后，认为不能达到购地目的，要求邓美华、邓阳生、贺志中返还购地款，2017年8月1日贺志中分别向尹秋萍、尹毅出具承诺书，内容为，“我名贺志中，通过和源中介公司在2016年3月15日把常宁市华达物业管理有限公司土地卖给尹毅，土地地基总价为1320000，已付792000元，现因土地处于查封状态（因鸿海公司原因）不能于2017年12月底履行合同，本人承诺3个月内还清土地款，第一次约定时间2017年8月7日退还10%（79200元），第二次约定时间2017年9月30日退还50%（397000元），第三次2017年10月30日退清余款（316800元）。如未按时退还，余额按每月10%支付利息，并承担可追究本人法律责任。”之后，贺志中向尹秋萍、尹毅退款共计488400元，尹秋萍、尹毅各得退款244200元。此后，贺志中再未退款。审理中，邓阳生自述收取尹秋萍、尹毅购地款1371000元后，从中交付贺志中土地款1213000元。审理中，应尹毅申请，该院依法调取了贺志中、邓阳生所在中国建设银行常宁市支行2015年1月1日至2017年12月31日期间银行交易流水，发现本案前后，贺志中与邓阳生、邓阳生与邓美华、贺志中与邓艳平间有较多交易记录，是否为本案土地交易价款，因贺志中缺席，无法质证。另查明，华达公司项目部未备案登记，项目部印章来源不明。和源中介为个体性质，邓美华为和源中介投资人。一审法院认为，一、关于双方所签订的《土地使用权转让协议》解除方面认定。尹毅认为是有效合同，基于已不能履行事实，请求解除。邓阳生辩称合同已经解除，无须再判令解除。该院认为，贺志中、邓阳生以华达公司名义转让案涉土地使用权未得到华达公司的事前授权和事后追认，应定性为以个人名义出让，而以个人名义出让，无论贺志中，还是邓阳生，均未取得案涉土地使用权。同时，《土地使用权转让协议》所涉合同标的物又是法院查封标的物，且在查封期间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款（四）项“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的”，构妨害民事诉讼。也就是说，被依法查封的财产禁止转让，为法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”或（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。因此，诉争的《土地使用权转让协议》应当无效。无效合同自始无效，尹毅诉请解除，或邓阳生抗辩已经解除，均于法无据，其主张不予支持。二、关于本案无效合同的处理方面。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。贺志中、邓阳生依据《土地使用权转让协议》收取尹毅、尹秋萍（已另案）1584000元购地款应当予以返还，其中，邓阳生经手收取的1371000元（含尹毅购地款），应由邓阳生、贺志中共同返还；尹秋萍、尹毅直接交付给贺志中款213000元，由贺志中个人负责返还。贺志中已经返还的488400元，可视为邓阳生、贺志中共同返还部分。资金占用利息方面，2017年8月1日，贺志中向尹秋萍、尹毅出具承诺书，虽然不能解读为解除合同，但双方不再履行合同的意思表示真实，即当时，作为收取购地款的邓阳生、贺志中负有向尹毅返还购地款义务。依据双方约定，迟延付（返还）款应当承担资金占用利息，此约定符合市场经济一般经验法则，但双方约定标准每月10%支付利息过高，超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的年利率（孳息）24%限度，现尹毅主动放弃10%月资金占用率，诉请2%月资金占用率支付利息，符合法律规定，应予支持。三、关于和源中介责任方面认定，作为房地产中介，对土地使用权利主体（出让方）资格疏于审查，没有尽合理注意义务，导致尹毅交易风险，依法应对尹毅损失承担赔偿责任，本案中，如邓阳生、贺志中不能返还（含赔偿损失），应视为尹毅损失，依法应由和源中介业主邓美华承担补充责任。因主合同无效，致中介事宜不能实现，作为中介业主邓美华应当返还已收取尹毅、尹秋萍中介费8000元。四、关于华达公司、邓艳平是否承担本案民事责任方面认定。经查，华达公司项目部既无备案登记，也无其他证据佐证为华达公司下属部门或代表华达公司，作为本案被告，华达公司主体资格不适，依法不承担本案民事责任。邓艳平与贺志中签订《转让协议》是在案涉《土地使用权转让协议》之后，无证据证明邓艳平是案涉《土地使用权转让协议》的权利、义务主体，因此，邓艳平不承担本案民事责任。该院认为，尹毅与贺志中、邓阳生、邓美华所签订的《土地使用权转让协议》因违反法律强制性规定，应确认无效。无效合同自始无效，贺志中、邓阳生、邓美华依据该无效合同收取尹毅购房款、中介费应当予以返还，贺志中、邓阳生、邓美华属无效合同过错方，依法应当承担尹毅因此所受损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款（四）项、第一百四十四条规定。判决：一、贺志中、邓阳生应返还尹毅购地款547800元。其中，贺志中、邓阳生共同返还尹毅购地款441300元，贺志中返还106500元。上述资金占用费以各自款额为基数，自2017年8月1日起按月利率2%计算至付清之日止，由贺志中、邓阳生付给尹毅。二、邓美华对贺志中、邓阳生上述不能返还和不能支付的资金占用费部分承担补充责任。三、邓美华返还尹毅中介费4000元。四、驳回尹毅其他诉讼请求。上述款项限本判决生效后10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9318元，由贺志中、邓阳生负担9278元，邓美华负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。原审认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，一审法院认定双方签订《土地使用权转让协议》无效，于法有据，本院予以认同。根据诉辩双方的主张，对本案二审争议焦点分析认定如下：关于邓阳生应否承担本案责任的问题。在案证据显示，尹毅所支付购地款的80%均由邓阳生经手收取，且在案涉合同签订前邓阳生即有收款行为；收款收据上贺志中在出纳栏处签名，邓阳生则在记账栏处予以签名；经一审查证，邓阳生与贺志中在本案前后存在较多交易记录。一审法院据此判决邓阳生与贺志中共同返还邓阳生经手收取的购地款441300元，符合本案实际，并无不当。合同无效不影响结算条款的效力，一审判决依法核准贺志中、邓阳生以各自款项为基数，自2017年8月1日起按月利率2%计算利息至付清之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持。邓阳生上诉主张其只是贺志中的代理人，不应承担本案责任，一、二审均未提供充分有效的证据予以证实，其理由不能成立。关于邓美华应否承担本案责任以及承担何种责任的问题。经查，邓美华经营的和源中介系提供居间介绍服务，邓美华及尹毅陈述，双方在签约前均曾到土地管理部门了解案涉土地的权属状况，现尹毅并无证据证明和源中介具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，一审判决邓美华对贺志中、邓阳生不能返还和不能支付的资金占用费部分承担补充责任，有失公允。考虑到案涉合同因违反法律禁止性规定而导致无效，邓美华应当将所收取的中介费4000元予以返还。关于财产保全费用。当事人对于财产保全费用的支出均不持异议，一审法院对财产保全费用没有进行处理不当，本院予以纠正。综上所述，尹毅的上诉请求成立，邓阳生的上诉请求不能成立，和源中介的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初1439号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初1439号民事判决第二、四项；三、驳回尹毅的其他诉讼请求。上述款项限本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9318元，财产保全费5000元，共计14318元，由贺志中、邓阳生共同负担14268元，邓美华负担50元。二审案件受理费12933元，由邓阳生负担12883元，邓美华负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年六月三日法官助理 许晓华书 记 员 谢倩茜