北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5022号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰胜，男，1969年5月6日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京富邦世家商业管理有限公司，住所地北京市丰台区万柳西园7号楼108室。法定代表人：尹栋，董事长。委托诉讼代理人：蔡笑，男，北京富邦世家商业管理有限公司员工。上诉人兰胜因与上诉人北京富邦世家商业管理有限公司（下称富邦公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰胜，上诉人富邦公司之委托诉讼代理人蔡笑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求，同时依法改判驳回富邦公司的反诉请求。事实与理由：一审法院审查事实不清，适用法律错误。2014年7月25日，我与富邦公司签订了《租赁合同》，合同签订后我依约支付了50万元租金，并进行了场地投资建设，共花费投资约200万。2015年1月，富邦公司将北京宝隆大厦西侧场地（下称诉争场地）大门上锁、停水停电，阻碍我正常使用租赁场地，终止合同。因富邦公司的行为，造成我投资的集装箱无法取走，投资损失约250万。针对兰胜的上诉，富邦公司辩称，不同意兰胜的上诉请求和理由。富邦公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判：1.兰胜腾退诉争场地内的12个集装箱、代征绿地上兰胜搭建的设施；2.兰胜按60万/年支付场地占用费（自2015年7月31日起至实际腾退之日止）。事实和理由：一审法院判决兰胜按照每年5万元的标准欠付占用费畸低，属于适用法律错误。一审审理后，我公司发现诉争场地内一共遗留12个集装箱，故要求兰胜移走12个集装箱。针对富邦公司的上诉，兰胜辩称：不同意富邦公司的上诉请求和理由。兰胜向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年7月25日签订的《租赁合同》无效；2.判令富邦公司退还我交付的租金50万元；3.判令富邦公司赔偿我损失160万元。富邦公司向一审法院反诉请求：1.判令兰胜腾退诉争场地；2.判令兰胜按60万/年支付场地占用费（自2015年7月31日起至实际腾退之日止）。一审法院认定事实：2014年7月25日，兰胜（承租方、乙方）与富邦公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：“……第二条租赁物的名称、所有权、地点、部位1、本租赁物为：诉争场地。2、地址：北京市丰台区万柳桥西侧。3、本租赁物的所有权属于北京宝龙蓝德房地产开发有限公司，甲方受北京宝龙蓝德房地产开发有限公司委托出租经营。乙方对本租赁物只有使用权，没有所有权。乙方不得在租赁期内对本租赁物进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯本租赁物所有权的行为。4、本租赁物部位：北京宝隆大厦西侧，面积为--平方米，详见附图l阴影部分。5、租赁物状况及交付时间：甲方于本合同生效后3日内，将租赁物按照现状交付乙方。第三条租赁期限1、租赁期为壹年，自2014年8月1日至2015年7月31日。第四条租赁期其他费用1、租金标准为500000元/年。2、租赁期内的下列费用，按照北京市人民政府的有关规定，由乙方向甲方按月支付。3、电费：1.33元／度，水费：2014年为7.15元／立方米，2015年为8.15元／立方米。第五条付款时间及押金1、乙方付款方式为按年上付，乙方在合同签署3个工作日内向甲方支付租金。2、除租金以外的其他费用由乙方按合同规定向甲方支付，在收到甲方缴费通知单之日起10日内支付……4、乙方延迟向甲方支付租金，甲方每日按照年租金的5‰收取违约金；超过15个工作日未付，视作乙方违约，甲方有权终止本合同。乙方退出租赁物，并放弃一切主张……第七条其他约定1、乙方承诺，所租的场地仅限于开设露天便民市场，方便附近居民购物，不得从事其他用途。现场围挡，由乙方自行承担。2、乙方不得在使用地上搭建建筑物及构筑物等建设性用房。3、租赁期间，如遇政府政策性调整至乙方不能继续经营，甲方将按己实际使用的月份收取租金，租金余额部分待乙方交还所租场地后，甲方将无息退还乙方，除此之外，甲方不承担乙方的其他任何责任或损失赔偿。4、乙方自行按照政府相关法规，办理一切手续，一切协调工作，由乙方自行解决。5、乙方自行管理所建市场的日常工作，甲方负有监督权。第八条合同的解除、期满及相关责任……2、如甲方提出解除合同在租金期满之日前，甲方应提前一个月以书面形式通知乙方。且应退还乙方支付的多余租金。3、如乙方提出解除合同在租金期满之日前,乙方应提前一个月以书面形式通知甲方。4、本合同期满终止时，乙方不得以任何名目向甲方索取诸如：转移费、搬出费、营业补偿、室内装修赔偿费等……8、合同期满时，本合同自动解除，如乙方愿继续承租，应在本合同到期前一个月提出书面申请，租金调整为不低于600000元／年。同等条件，乙方享有优先承租权。”庭审中，双方均认可本案诉争场地为：南面是代征绿地和三环之间，东面至宝隆大厦西侧包含建设用地和代征绿地，北面是在建设用地和住宅之间，西面包含建设用地和代征绿地，东墙是宝隆大厦西侧从南至北一条直墙。经与北京市规划和自然资源委员会丰台分局核实，本案诉争场地土地性质为国有土地，其中，场地北部为建设用地，南部为代征绿地。双方认可诉争场地在2015年6月下旬兰胜就没有实际使用，2018年9月18日富邦公司将诉争租赁场地出租给北京多达通能源科技有限公司（下称多达通公司）。庭审中，富邦公司明确其要求兰胜腾退的具体事项为：诉争场地西侧的8个集装箱、代征绿地上兰胜搭建的设施，兰胜当庭表示认可为其搭建，同意腾退。兰胜提交购买物料和场地的相关票据，证明富邦公司应当赔偿其在租赁期间为建设租赁场地花费的1600000元，富邦公司对其真实性不认可，认为收据没有发票，且不能证明是兰胜在租赁场地期间的花费。一审法院认为：兰胜与富邦公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依法全面履行合同义务。现兰胜主张该《租赁合同》因出租标的包含代征绿地而无效，经法院与北京市规划和自然资源委员会丰台分局（下称规划丰台分局）核实，本案诉争场地土地性质为国有土地，其中，场地北部为建设用地，南部为代征绿地。因诉争场地土地性质为国有土地，南部为代征绿地虽然违反了相关绿化条例，但该条例并非效力性强制性规定，并不影响《租赁合同》效力，且兰胜并未提交充分证据证明富邦公司在签订合同时存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的行为，因此兰胜要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。现兰胜基于合同无效，要求富邦公司返还剩余租金及赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。双方签订的《租赁合同》到期后，兰胜并未腾退诉争场地相关设施设备，其主张是由于富邦公司阻拦但未提交相关证据予以证明，故其应向富邦公司支付占有使用费。考虑到诉争场地在2015年6月下旬兰胜就没有实际使用，富邦公司未提交证据证明其向兰胜要求腾退诉争场地相关设施设备以减少损失，且其已于2018年将诉争场地对外出租案外人，法院酌情确认占有使用费为每年50000元。故对富邦公司要求兰胜支付占有使用费的反诉诉讼请求，合理部分，法院予以支持，不合理部分法院不予支持。庭审中，富邦公司明确其要求兰胜腾退的具体事项为诉争场地西侧的8个集装箱、代征绿地上兰胜搭建的设施，兰胜当庭表示认可为其搭建，同意腾退。故对该项反诉请求，法院不持异议。据此，一审法院于2020年1月19日判决如下：一、驳回兰胜的诉讼请求；二、兰胜于判决生效之日起十日内腾退北京宝隆大厦西侧场地西侧的八个集装箱、代征绿地上兰胜搭建的设施；三、兰胜于判决生效之日起十日内支付北京富邦世家商业管理有限公司场地占用费（以每年50000元为标准，自2015年8月1日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回北京富邦世家商业管理有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，富邦公司围绕其上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。富邦公司提交照片一张，用以证明集装箱体积庞大。兰胜的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的。二审审理中，富邦公司主张兰胜遗留在诉争场地里的集装箱数额应为12个。经本院询问，兰胜表示认可集装箱数额应为12个。另，兰胜主张自2015年2月中旬诉争场地内就停水停电，富邦公司对此不予认可，称在合同履行过程中没有停水停电，是在合同到期终止后停水停电的。兰胜未能就其该项主张提交相应证据予以证明。本院认为：本案中，经一审法院向规划丰台分局核实，兰胜与富邦公司签订《租赁合同》中约定租赁的诉争土地为国有土地，但其中北部为建设用地，南部为代征绿地，兰胜租赁诉争场地经营露天便民市场，改变了规划的土地用途，违反了相关法律、法规强制性规定，故兰胜与富邦公司签订的《租赁合同》中涉及诉争场地南部代征绿地范围的租赁面积部分应属无效，一审法院认定《租赁合同》为有效合同，与法律规定不符，本院予以更正。应当指出，因《租赁合同》中涉及诉争场地北部土地为建设用地，兰胜经营露天便民市场，符合土地规划用途，未违反相关法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》中涉及诉争场地北部土地为建设用地范围的租赁面积部分应属有效。兰胜要求确认《租赁合同》全部为无效合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于富邦公司是否应当退还租金50万元的问题。虽双方租赁合同存在部分无效的情形，但兰胜在《租赁合同》约定的租赁期限内实际占有使用诉争场地，其租赁目的已经实现，故兰胜的该项诉讼请求，本院不予支持。关于富邦公司是否应赔偿兰胜损失160万元的问题。首先，虽双方签订的租赁合同被认定为部分无效，但双方约定的履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；其次，兰胜根据经营需要对诉争场地进行建设，属于其自身经营投入成本问题；再次，兰胜在能够预见的履行期限内使用了诉争场地，其应对投入成本与可能在租赁期限内的收益进行过充分考量，故即使租赁合同被认定为部分无效，也未对兰胜造成实际损失。虽兰胜称自2015年2月中旬诉争场地内就停水停电，但在富邦公司对此不予认可的情形下，兰胜未能就其该项主张提交相应证据予以证明，故对兰胜的该项主张，本院不予采信。现兰胜主张经济损失，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。关于兰胜腾退诉争场地的问题。一审审理中，经法院询问，富邦公司主张兰胜遗留在诉争场地内的是8个集装箱及搭建的设施。但在二审审理中，富邦公司主张兰胜遗留在诉争场地里的集装箱数额应为12个，且兰胜对此表示认可，故对一审判决中的具体腾退内容予以更正。关于兰胜是否应支付场地占有使用费及标准的问题。首先，《租赁合同》到期后，兰胜并未腾退诉争场地，故一审法院依据富邦公司诉请，判决兰胜支付诉争场地占有使用费，并无不当，虽兰胜称富邦公司阻拦其腾退诉争场地，但在富邦公司对此不予认可的情形下，兰胜并未提交相应证据予以证明，故对兰胜的该项意见，本院不予采信；其次，一审法院考虑到富邦公司发现兰胜已不在诉争场地内经营后仍未能在合同到期后积极履行收回诉争场地的义务以减少损失，且富邦公司已于2018年将诉争场地对外出租给案外人等情形，酌情确定占有使用费标准为每年50000元，并支付至实际腾退诉争场地之日止，并无不妥。富邦公司要求按照每年600000元的标准支付占有使用费，本院不予支持。综上所述，兰胜的上诉请求部分成立，富邦公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32931号民事判决第三、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32931号民事判决第一项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32931号民事判决第二项为：兰胜于本判决生效之日起十日内腾退北京宝隆大厦西侧场地西侧的12个集装箱、代征绿地上兰胜搭建的设施；四、确认兰胜与北京富邦世家商业管理有限公司于2014年7月25日签订的《租赁合同》中涉及北京宝隆大厦西侧场地南部为代征绿地范围的租赁面积部分无效；五、驳回兰胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23600元，由兰胜负担23600元（已交纳）；反诉案件受理费13000元，由兰胜负担1219元（于本判决生效后7日内交纳），由北京富邦世家商业管理有限公司负担11781元（已交纳）；二审案件受理费36600元，由兰胜负担23600元（已交纳），由北京富邦世家商业管理有限公司负担13000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年六月三日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪