盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初437号原告：王益松，男，汉族，1969年6月26日生，住江苏省盐城。被告：中海宏洋置地（盐城）有限公司，统一社会信用代码9132090009146415XH，住所地盐城市人民南路5#盐城国际创投中心5015、5012室。法定代表人：张贵清,该公司董事长。委托诉讼代理人：崔红娟，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。被告：盐城市交通投资集团有限公司，统一社会信用代码91320900785594928T，住所地盐城市青年中路8#18-19层。法定代表人：夏立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。原告王益松与被告中海宏洋置地（盐城）有限公司（以下简称中海宏洋公司）、盐城交通投资有限公司（以下简称交投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法由审判员李呈蕴适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王益松、被告中海宏洋公司的委托诉讼代理人崔红娟，被告交投公司的委托诉讼代理人孙学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王益松向本院提起诉讼请求：1.判令被告中海宏洋公司赔偿原告王益松违约金74680元；2.判令被告盐城交通投资有限公司赔偿原告王益松误工费11640元。事实和理由：原告王益松于2012年11月1日与被告交投公司签订了拆迁协议，约定安置房为中海凯旋门5#l001室，原告王益松于2017年3月19日上午根据被告交投公司的拆迁协议和相关手续去被告中海宏洋公司办理购房手续，原告王益松缴清了中海凯旋门5#1001室全部房款707234元，被告中海宏洋公司开具了购房发票，原告王益松签订了被告中海宏洋公司出具的《房屋买卖议定书》，被告中海宏洋公司却要求原告王益松同时签订该公司自己拟定的格式合同《房屋买卖补充协议》，否则就不与原告王益松签订《房屋买卖议定书》，原告王益松发现该格式合同许多条款违反了《物权法》《民法》《合同法》和人防工程等的相关规定，侵犯了原告王益松的正当权利，并不是原告真实意思的表示，却表述为：双方自愿达成如下协议，因此原告王益松拒绝签订《房屋买卖补充协议》，被告中海宏洋公司拒绝签订《房屋买卖议定书》，原告王益松为了尽快签订《房屋买卖议定书》，以便办理贷款和房产证，多次要求被告交投公司协调解决，被告交投公司拒不履行安置义务，认为《房屋买卖补充协议》依法依规，是公平条款。原告王益松到盐城房产局、信访局、工商局监管科、消费者协会、工商局城南监管科、城南消费者协会举报、投诉，要求帮助解决，信访局发函给被告交投公司，交投公司不作为，城南消费者协会找到被告中海宏洋公司，被告拒绝调解。因涉嫌强制消费者签订不平等协议，被告中海宏洋公司被工商局城南监管科于2018年12月29日立案调查，于2018年12月10日发函要求和原告王益松签订《房屋买卖议定书》，原告为此共跑了三十多个工作日。原告认为，2017年3月19日缴清了中海凯旋门5#1001室全部房款707234元，被告中海宏洋公司出具了发票和《房屋买卖议定书》，原告王益松签订了该《房屋买卖议定书》，双方对《房屋买卖议定书》的条款是认可的，被告中海宏洋公司应当立即和原告签订《房屋买卖议定书》，以便原告办理贷款和房产证。被告中海宏洋公司收了购房款又拒绝签订《房屋买卖议定书》的单方行为，违反了房屋买卖的相关法律法规和规定，以及《房屋买卖议定书》的相关8-24、9-24第17条条款，构成违约，被告交投公司没有尽到拆迁安置的相关义务，负有一定的法律责任，原告王益松因没有《房屋买卖议定书》，无法申请住房贷款，无法办理房屋产权证，高利息借钱度日，经济紧张，严重影响工作和生活，因此请求人民法院依法判决。被告中海宏洋公司辩称：原告与被告中海宏洋公司不存在房屋买卖合同关系，其要求被告中海宏洋公司支付违约金无事实及法律依据：1.2012年11月1日，原告与交投公司签订盐城市房屋拆迁协议书，约定交投公司将坐落于南新河船厂（中海凯旋花园项目所在地）的房屋与原告进行产权调换，原告与被告交投公司建立了房屋拆迁安置补偿合同关系。2.2014年11月12日，中海公司与交投公司签订了限价商品房开发建设协议，在该协议中约定了中海公司将开发建设的中海凯旋花园项目中含有的限价商品房提供给交投公司，由交投公司用来安置与其签订房屋拆迁协议书的被拆迁人，限价商品房房源的销售价款由交投公司与中海公司直接结算。3.在实际履行限价商品房开发建设协议的过程中，凯旋门的所有拆迁户，包括本案原告都是与交投公司签的拆迁协议书，中海公司仅是依据交投公司开具的盐城市区限价商品房准购证协助拆迁户办理签约、开票等手续。4.原告诉称的所谓商品房买卖合同是协助原告办理产权证的需要，以签订商品房买卖合同的形式办理产权过户手续，并不具有证明原告与中海公司之间其他法律关系的效力，因此签订商品房买卖合同不能证明中海公司与中海凯旋花园的被拆迁人之间发生真实的房屋买卖合同关系。5.中海公司认为本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是房屋买卖合同关系，普通商品房是开发商建造并向社会公开出售的房屋，而拆迁安置房是指因为城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人居住使用的房屋，拆迁安置房与普通商品房有明显区别，在案涉项目中所有被拆迁人缴纳的房款并非直接缴纳给中海公司，而是直接交给交投公司，原告是由交投公司进行拆迁安置，是基于与交投公司签订的房屋拆迁协议书成为凯旋花园的业主，原告要求中海公司支付违约金无依据，其目前所提供的证据不能证明其所谓的实际损失。综上，请求法院驳回原告对中海宏洋公司的诉请。被告交投公司辩称，原告与被告交投公司于2012年11月1日签订了盐城市房屋拆迁协议书（产权调换），该协议书针对原告房屋合法面积88.27平方米给予各项补偿是549800元，该合同上被告交投公司对原告所拆的房子先采用货币补偿的方式进行折价，然后提供房源给原告购买，原告应当到被告中海宏洋公司处购买房屋，两被告之前也签订了限价商品房的协议，故原告到被告中海宏洋公司处购买房屋不仅存在原告与被告中海宏洋公司之间的房屋拆迁安置补偿法律关系，同时还存在两被告之间就被告中海宏洋公司需安排安置户购房与被告交投公司所达成的限价商品房的供应协议，本案矛盾焦点是原告到被告中海宏洋公司履行购买商品房手续后，因被告中海宏洋公司的原因导致原告未能如期签订商品房买卖合同，原告维权后被告才同意与原告达成最终商品房买卖合同。故可以明显看出，原告主张违约是针对被告中海宏洋公司的行为所提出的诉请，被告交投公司没有对原告实施侵权，所签订的拆迁协议书中无违约行为，故原告要求被告交投公司支付误工费的损失无事实依据，请求法院驳回原告对被告交投公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院依法予以认定，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于王益松举证的宏源证券出具的《资产负债查询表》《信用账户对账单》，原告欲证明其向宏源证券的借款利率。中海宏洋公司、交投公司认为与本案无关联，对此，本院认为，王益松庭审中陈述借款非用于购房，而系用于生产经营、生活，该证据与本案无直接联系，故本院对该证据依法不予认定。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2012年11月1日，交投公司（甲方、拆迁人）与王益松（乙方、被拆迁人）签订《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，约定：甲方将座落于南新河船厂的房屋与乙方进行产权调换。甲方应补偿乙方各项费用合计549800元，甲方将坐落于南新河船厂的房屋与乙方进行产权调换。2014年11月12日，中海宏洋公司（甲方）与交投公司（乙方）签订《限价商品房开发建设协议》一份，约定：一、限价商品房房源与房价：1.盐城市区开放大道东、世纪大道南侧地块（项目名称：中海凯旋花园）含有住宅建筑面积10%的限价商品房建设项目，目前规划设计楼栋中，3#、4#、5#、6#楼即为限价商品房房源所在楼栋。按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，甲方建设18839.959平方米的限价商品房。非机动车库及机动车停车位按规划审批要求配置（由甲方直接向被拆迁人销售）。被拆迁人为指定限价商品房的购房人，购房款由乙方为被拆迁人代付。4.甲方在与被拆迁人签订《商品房买卖合同》后，除被拆迁人被乙方代扣的房屋价款外，不足部分由乙方协助甲方结清拆迁户账款。安置结束后，总房款由甲乙双方清算。6.房屋经批准预售后，甲方凭乙方出具的《盐城市区限价商品房准购证》与被拆迁人签订限价商品房买卖合同，注明房屋性质，并根据准购证核准的面积，分别按照本协议第2条中约定的价款计算房款。五、违约责任：14.甲方未按本协议约定完成房屋建设并交付使用的，自约定之日起，按应付总房款的万分之五/日（即39563元）向乙方支付违约金。15.乙方未按本协议约定向甲方支付房屋价款的，自约定之日起，按应付总房款的万分之五/日（即39563元）向甲方支付违约金。2017年1月8日，交投公司向王益松出具《领房通知》，载明：王益松户，请你户于2017年12日下午17：30到中海凯旋门南区办理你户领房的相关手续。2017年3月18日，王益松以银行卡刷卡方式向交投公司账户支付中海凯旋门5#楼1001室房屋购房款357434元，剩余房款由交投公司扣除349800元拆迁款，用以抵付房款。2017年3月19日，中海宏洋公司向王益松出具《江苏增值税普通发票发票联》，载明：购买方为王益松；货物或应税劳务、服务名称为销售不动产—住宅；规格型号为凯旋花园5-1001；合计价款为707234元；销售方为中海宏洋公司。同日，中海宏洋公司向王益松出具《商品房买卖协定书》及《合同补充协议》，王益松认可《商品房买卖协定书》的内容，但认为《合同补充协议》的部分格式条款显失公平，不同意签订补充协议。中海宏洋公司、王益松因此未能签订案涉《商品房买卖协定书》。该《商品房买卖协定书》第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。《合同补充协议》第六条关于权属登记办理的特别约定：3.出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。2018年3月2日，交投公司出具《回复函》一份，载明：一、对投诉人所诉情况，我司向相关单位了解，中海宏洋回复：（一）双方签订的合同依法依规，且所有手续均报房产局进行了备案；（二）购房户所认为的“不平等条约”，实际是为了保护双方利益而设定的公平条款；（三）房地产开发企业作为独立自主的市场主体，根据公平、公正、公开原则，提供市场化服务，所提供的合同范本面对的对象为市场主体，不能针对某一特定对象而制定特定合同。二、我司提供房源截止2017年4月已基本安置结束，投诉人所反映问题与开发商合同签订问题，对此情况，我司无最终解释权。2018年10月23日，盐城市城南新区消费者协会向王益松出具《终止消费者权益争议调解告知书》一份，载明：关于你与中海宏洋公司发生的购房合同纠纷一事，经过我消协工作人员的多次沟通并调查了解情况，在调解过程中出现“当事人拒绝调解”的情形，根据《消费者协会受理消费者投诉工作导则》的规定，我会决定终止调解。建议你可以根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条的规定采取其他途径解决。2018年11月29日，盐城市工商行政管理局城南分局（以下简称工商局城南分局）向王益松出具《告知书》一份，载明：你于2018年向我局举报称，中海宏洋公司涉嫌强制消费者签订不平等协议，我局于2018年11月26日依法进行立案调查。2018年12月4日，中海宏洋公司向王益松出具《通知书》一份，载明：王益松先生，您预订的中海凯旋门5-1001号房屋，需在收件3天内联系交投公司，并与交投公司相关负责人一起至我司售楼处签署商品房买卖合同，逾期需自行承担相关风险。2019年9月10日，工商局城南分局向举报人王益松出具盐南工商案字[2019]00386号《行政处罚决定书》，载明：经查，当事人于2014年1月27日设立，主要从事房地产开发与销售。2017年3月19日，举报人购买了当事人开发的中海凯旋门小区5号楼1001室商品房，在举报人办理了购房手续，缴清全部房款707234元，开具了发票后，签订《商品房买卖议定书》之前，当事人要求其先签订由当事人事先拟定好的《合同补充协议》，若不签订，则不与之签订《商品房买卖议定书》，举报人认为该补充协议中的许多条款违反相关法律规定，侵犯了其合法权益，拒绝签订上述补充协议。由于举报人不同意签订上述补充协议，故当事人就没有与之签订《商品房买卖议定书》，举报人遂以当事人不与之签订《商品房买卖议定书》不能办理房屋产权证明和房屋贷款为由，向本局进行投诉。当事人已于2018年12月4日发函给举报人同意在其不签订补充协议的情况下与之签订《商品房买卖议定书》。本局认为，经营者提供商品或服务时，不得利用合同格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，以及减轻或者免除经营者责任，加重消费者责任、限制或排除消费者权利的其他规定。当事人要求举报签订的《合同补充协议》第八条第3项、第4项、第5项等内容违反了《物权法》第七十二条的规定，侵犯了业主的合法权益，依法应予处罚。综上所述，当事人的上述行为违反了《江苏省消费者权益保护条例》第八条第三款的规定，依据《江苏省消费者权益保护条例》第六十一条第（一）项的规定，决定对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为，消除影响；2.罚款20000元，上缴国库。关于案涉房屋的交房时间，原告王益松庭审中陈述其于2017年3月19日领房，过了2个月开始装修，装修好后就入住至今。本院认为：因王益松不同意签订《合同补充协议》，其与中海宏洋公司遂未能签订《商品房买卖协定书》，但就案涉中海凯旋门5#1001室的房屋，中海宏洋公司于2017年3月19日已交付王益松，并开具相应发票，王益松向交投公司支付了全部房款，该部分购房款由交投公司根据其与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》另行结算，但就王益松而言，其就案涉房屋交易的合同相对方为中海宏洋公司，即王益松与中海宏洋公司间构成事实上的合同关系。该合同符合当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同相对性，案涉房屋买卖合同纠纷应约束合同相对方。交投公司与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》以及交投公司与王益松之间的《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》，系各方主体之间的另一法律关系，与案涉纠纷无关。现王益松依据《商品房买卖协定书》第十七条及《合同补充协议》第六条约定主张中海宏洋公司支付违约金74860元。对此，本院认为，《商品房买卖协定书》约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议处理。而王益松明确表明其认可《商品房买卖协定书》，不认可并拒绝签订《合同补充协议》，故案涉《合同补充协议》对王益松、中海宏洋公司无约束力，王益松依据该补充协议主张违约金无合同依据。本案中，案涉房屋于2017年3月19日交付，后因王益松不同意中海宏洋公司要求其签订《合同补充协议》，双方至今未能签订《商品房买卖协定书》，以致房屋所有权证未能办理。之后，王益松多方维权，中海宏洋公司通知王益松于2018年12月4日签署商品房买卖合同，然王益松至今仍未与中海宏洋公司签订买卖合同。经法院释明，王益松表示等本案判决后再考虑签订合同事宜。对此，本院认为，王益松在2018年12月4日之前未能与中海宏洋公司签订商品房买卖合同，从本院查明的事实看，中海宏洋公司要求王益松签订《合同补充协议》，基于该协议的有关条款违反法律规定，王益松拒签具有合理理由，故双方在此期间未能签约责任在于中海宏洋公司。但此后，中海宏洋公司通知王益松签约，王益松未及时去行使该权利，系对自身损失的扩大。王益松主张7万余元违约金，并未提供充分证据证明其实际造成的损失，鉴于中海宏洋对前期未能与王益松签订合同存在主要责任，本院酌定中海宏洋公司向王益松补偿适当损失30000元。同时，建议双方尽快及时就案涉房屋签订房屋买卖合同，并办理产权证书，避免矛盾进一步扩大。王益松还认为交投公司拒绝为其协调案涉纠纷，主张交投公司赔偿其误工费11640元。对此，本院认为，本案处理的是王益松与中海宏洋公司之间的房屋买卖合同纠纷，交投公司并非合同当事人，并无为其协调纠纷的法定义务或合同义务，王益松要求交投公司向其赔偿损失无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中海宏洋置地（盐城）有限公司应于本判决生效十日内向原告王益松补偿30000元。二、驳回原告王益松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1958元，依法减半收取979元，由原告王益松承担379元，由被告中海宏洋置地（盐城）有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇二〇年六月十日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。