广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5789号上诉人（原审被告）：吴怡琴，女，1975年3月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：苏妍娴、吴威君，分别系北京大成（广州）律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：林华权，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：林肖，女，1976年7月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李小林、潘乔玮，分别系广东诺臣律师事务所律师、实习人员。上诉人吴怡琴因与被上诉人林华权、林肖房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴怡琴上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法发回重审或改判驳回林华权、林肖的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用全部由林华权、林肖承担。事实和理由：一、一审法院认为吴怡琴与林华权、林肖之间的过户约定违反有关政策，继续履行存在法律障碍，因此判决涉案合同应予以解除，属于事实认定不清，适用法律错误。（一）吴怡琴与林华权、林肖之间的过户约定不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，继续履行不存在法律障碍。根据双方在2015年8月14日签订的《房地产买卖合同》中约定“因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件（包括找第三人作为买受人申请交易过户登记）。届时甲方无条件配合乙方办理，交易过户过程中的所有手续，费用由乙方负担”，可见该合同是附条件履行和吴怡琴有权选择变更买受人办理涉案房屋过户登记的合同，该约定并不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定的情形，应当合法有效，双方均应遵照履行。同时，吴怡琴在一审法院另案[（2018）粤0106民初22849号]中作为原告起诉林华权、林肖，请求一审法院判决林华权、林肖将涉案房屋过户至具备广州市住房限购区域内住房购买资格的第三人（郑伊婷）名下，吴怡琴与林华权、林肖双方继续履行并不存在法律障碍。一审法院在认定事实不清的情况下认定涉案合同应当予以解除，属于事实认定不清，法律适用错误。（二）一审法院片面解读了广州市房地产限购政策，并判决解除涉案合同，属于法律适用错误。房地产限购政策是政府为实现“保障房地产市场平稳健康发展，抑制投资投机性购房需求，引导房产交易回归居住属性”的公共政策目标而对房地产市场进行宏观调控的一种手段。而吴怡琴及其配偶、子女均未在广州购买过房屋，涉案房屋是吴怡琴一家目前的唯一住房，如判决涉案合同解除并将房屋腾空交还，吴怡琴一家将无栖身之地，这有违房地产限购政策的初衷。二、一审法院认为吴怡琴提交的林华权2015年9月2日出具的40万元《收据》有违交易常理而不予采纳，进而认定吴怡琴抗辩超付20万元可冲抵需代为偿还兴业银行抵押借款缺乏事实依据，属于事实认定不清。（一）吴怡琴自与林华权、林肖签订房屋买卖合同以来，一直按照合同约定切实履行支付房款的义务，不存在任何违约情形。2015年6月13日，双方签订《存量房买卖合同》时吴怡琴支付定金30万元，林华权、林肖出具了相应金额的《定金楼款收据》；2015年8月14日，双方签订《房地产买卖合同》，重新约定涉案房产的成交价为390万元，其中定金为30万元，余款为95万元（分为50万、45万支付），以及尚欠银行按揭贷款的265万元（自2015年9月10日起由吴怡琴开始供款），此后吴怡琴分别以支票、现金的方式向林华权、林肖支付购房余款50万元、40万元，由于两笔款项并非通过银行转账支付，出于款项巨大且存在交易安全风险的考虑，吴怡琴于2015年9月2日要求林华权、林肖对过往支付的金额开具相应的《收据》，以确认林华权、林肖已收取相应的金额，该两份收据均有林华权、林肖的签字确认。此外，考虑到涉案房屋价格不断上涨，以及林华权、林肖向吴怡琴表示“其外边有欠款为由希望吴怡琴能够提前支付一些款项，并表示可以抵扣之后的供楼款”，吴怡琴应林华权、林肖的要求分别于2015年8月12日、8月31日以银行转账的方式向林肖的账户支付了15万元、10万元。结合上述款项支付情况，吴怡琴已提前、额外向林华权、林肖支付20万元，该款项可以冲抵往后需要代为偿还兴业银行抵押借款，并不存在违约行为。此后，吴怡琴一直按照《房地产买卖合同》和《个贷还款计划》的相关约定切实履行其支付供楼款的义务。林华权、林肖主张吴怡琴在后续的合同履行过程中有多次逾期支付供楼款而要求解除合同，缺乏事实和法律依据。（二）关于一审法院认为争议的林华权2015年9月2日出具《收据》涉及的付款40万元的问题说明。关于涉案房屋款项的具体履行方式及事后确认，是吴怡琴与林华权、林肖基于双方当时各自的情况而决定的，而一审法院未对相关事实进一步调查了解，仅简单地以有违交易常理为由，对该《收据》不予采纳，属于事实认定不清，对本案的审理是极其不负责的。首先，由于吴怡琴在2015年9月2日之前曾多次以现金的方式向林华权、林肖支付涉案房屋的款项，出于交易风险的考虑，林华权在2015年9月2日在吴怡琴的要求下出具了40万元的《收据》，该收据正是对吴怡琴过往支付过的现金款项的确认，为双方真实的意思表示，符合交易常理。其次，林华权、林肖在本案中还于2015年6月13日出具过30万元《定金楼款收据》以及2015年9月2日出具过50万元《收据》，上述两笔款项同样作为本案重大交易金额，一审法院却未认为有违交易常理，可见一审法院的认定标准随意且模糊。再次，吴怡琴名下农业银行流水显示，在2015年1月16日至2015年8月31日期间吴怡琴从账户上共支取现金总额为196.4万元，可见吴怡琴有足够的资金能力以现金形式向林华权支付30万元定金及40万元首期购房款，故吴怡琴以40万元现金支付首期购房款的行为，符合交易习惯。此外，吴怡琴的配偶从事建筑行业，平时发工资也都是用现金支付的，40万元现金对这个家庭而言是很常见的交易方式。（三）林华权、林肖于一审庭审时补充提交的落款时间为2016年4月13日的《协议书》，其真实性、合法性、关联性均存在疑点，综合本案事实经过及双方提交的证据材料，该“协议书”中的内容是与本案事实相矛盾的，不应采纳作为本案证据。（四）林华权、林肖于一审庭审后补充提交的林肖的《中国农业银行银行卡交易明细单》，与其主张存在矛盾，与常理相悖。首先，上述明细单均未显示付款人，林华权、林肖一方面否认收到40万元现金，另一方面以明细单中的三笔款项拼凑出40万元，其中包括2015年8月12日的15万元、8月31日的10万元以及一笔没有付款人姓名的15万元。吴怡琴否认支付后一笔15万元，实际上该15万元并非吴怡琴支付，与本案无任何关联，且明细单显示该转账的交易地点编码为092615，对应的转账地址是农业银行上海徐汇支行，而吴怡琴一直生活在广东，过往及之后的转账地点均在广州市，对应的交易地点编码为440584，故该笔15万元的款项不可能是吴怡琴支付的。因此，一审法院却未对该明细单进一步查明，属于事实认定不清。其次，林华权、林肖认为2015年9月2日出具的40万元《收据》是对该明细单中三笔款项的确认。假设其该主张成立，吴怡琴在前期的购房款项支付中反而还倒欠其5万元。按照日常交易习惯，当一方存在违约时，守约方应当主张和追究违约方的责任，而不可能继续履行合同。但是，林华权、林肖不管是在本案的起诉状及另案的答辩状中，还是两案庭审过程中都未就涉案房屋余款95万元的部分向吴怡琴主张过违约责任，同时还在2015年8月将涉案房屋交付于吴怡琴使用并装修居住至今。这明显与常理相悖，与林华权、林肖的主张和答辩存在矛盾，且与本案事实不符。三、涉案合同目的具有可实现性，从诚实信用和维护交易稳定、鼓励交易进行的角度考虑也应当继续履行。（一）林华权、林肖在2018年8月6日寄出《解除合同通知函》之前从未向吴怡琴发出过催告，表明其愿意继续履行涉案合同。按照日常交易习惯，林华权、林肖理应自吴怡琴发生第一次逾期支付供楼款时就向吴怡琴发出催告、提醒或者警示。但是，自双方签订房屋买卖合同之日起至林华权、林肖于2018年8月向吴怡琴寄出《解除合同通知函》的期间，吴怡琴从未收到过林华权、林肖任何口头或者书面催告、告知或通知，这正是因为吴怡琴提前、额外向林华权、林肖支付了供楼款，可以抵扣往后的供楼款项，同时也表明了林华权、林肖愿意并选择继续履行涉案合同。（二）吴怡琴的行为并不导致合同目的无法实现，涉案合同可以继续履行。根据我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。吴怡琴在合同履行期间从未收到过林华权、林肖的任何催告，且吴怡琴的行为并不导致合同目的无法实现，因此林华权、林肖关于吴怡琴严重违约的主张缺乏事实和法律依据，涉案合同不应当被解除。同时，从诚实信用和维护交易稳定、鼓励交易进行的角度出发，涉案合同应当继续履行。（三）林华权、林肖提出解除合同的时间节点及其背后的动机。吴怡琴于2018年6月份就曾要求林华权、林肖协助办理产权过户登记等相关事宜，但林华权、林肖却以各种没有根据的理由拒绝协助办理，并选择在涉案房屋市值翻倍的当下来主张吴怡琴多次逾期支付供楼款，要求解除房屋买卖合同并要求吴怡琴腾出房屋。可见，林华权、林肖在涉案房屋价格高速飞涨、巨大利益的驱使下，试图以其臆想的理由解除房屋买卖合同，这样不仅可以在不承担因其反悔不想出卖房屋的违约责任的同时，还可以获得房价高速上涨所带来的房屋差价利益。林华权、林肖的这种行为与我国传统善良风俗以及民法中的诚实信用原则是不相符合的。（四）吴怡琴不存在逾期支付房贷的行为，不构成违约。除了前文已述的吴怡琴已超出合同约定多支付了20万元可以至少冲抵后续应还的5个月银行贷款外，吴怡琴在2015年9月起至2016年3月期间，根据自己的资金情况，不规律地向林华权、林肖的非房贷账户汇入数额不等的还贷款，以表示履约的诚意以及防止后续出现忘记还贷的情形。直至2016年4月，吴怡琴意识到对方可能因房价上涨而不想继续交易，故开始严格按照合同约定，向合同所指定的账户规律地定额地转入还贷款，虽然偶尔出现逾期一天，但并非基于违约的目的逾期支付，而是因现实中各种原因如ATM机转账有时差等而导致轻微逾期，不构成根本性违约。四、由于涉案房屋的二次抵押登记是吴怡琴与林华权、林肖为保障房屋买卖合同的履行而办理的，是双方自愿的及真实的意思表示，故关于涉案房屋以抵押权人为吴怡琴的二次抵押登记不应当办理涂销。五、关于购房资格。根据吴怡琴在二审中提交的新证据可知，截止至本案二审开庭之日，吴怡琴已在广州市连续缴纳满了60个月的社会保险，具备购房资格，吴怡琴也愿意一次性支付购房款，银行配合办理赎契事宜也无障碍。故涉案合同可继续履行，不应以政策障碍为由解除。综上，请求法院支持吴怡琴的上诉请求。被上诉人林华权、林肖二审辩称：一、吴怡琴多次逾期还贷，已构成严重违约，林华权、林肖已于2018年8月7日解除房屋买卖合同，一审判决判令解除合同并无不当。根据《房地产买卖合同》合同第三条第二款约定，吴怡琴应于每月10日前将月供款转到林华权名下的兴业银行62×××16账户上；第八条第二款约定若吴怡琴连续三个月或累计6个月未按期支付供楼款，林华权、林肖有权单方面解除合同，且吴怡琴已付费用不予退还。合同签订后，吴怡琴分别于2016年4月、5月、7月、2017年9月、12月及2018年1月、4月、5月、6月、7月、8月逾期支付供楼款，已连续逾期四个月且累计超过11个月支付供楼款，故林华权、林肖于2018年8月6日向林华权、林肖发出解除合同通知，吴怡琴于8月7日签收了该通知。根据我国《合同法》第九十三条第二款及第九十六条的规定，本案的《房地产买卖合同》已于2018年8月7日解除，一审判决判令解除合同合法合理。二、吴怡琴以2015年9月2日出具的40万元收据系现金交付为由，主张已向林华权、林肖超付20万元，该主张不但有违常理，而且根本站不住脚。第一，林华权、林肖在一审时已举证证实2015年9月2日的40万元《收据》对应的是林肖农业银行账户中分别于2015年8月12日收到的15万元、8月15日收到的15万元及8月31日收到的10万元。林华权、林肖于2015年9月2日出具收据系对上述已收取的三笔款项进行确认，以收据的形式确认收到款项的方式亦符合交易惯例及常理。第二，吴怡琴主张该40万元为现金交付，并未提供任何取款记录予以证实。需要特别注意的是，林华权、林肖出具40万元《收据》的同日（即2015年9月2日）还向吴怡琴出具了一张收到50万元支票的《收据》，如按照吴怡琴所述该40万元系现金交付的，那林华权、林肖理应向吴怡琴出具一张90万元的收据岂不是更合理？况且，吴怡琴同时向林华权、林肖交付巨额现金和巨额支票的付款方式也不符常理。第三，20万元对于一般人并非小数目，吴怡琴作为成年人，其丈夫亦是精打细算的生意人，其不可能不知道多付了20万元，亦不可能在9月2日仍向林华权、林肖交付50万元的支票，更不可能在此后的三、四年间在向林华权、林肖代还房贷时从未提起多付20万元的事情，这也明显与日常生活经验不符。第四，更为关键的是，由于吴怡琴存在逾期付款的违约行为，吴怡琴与林华权、林肖于2016年4月12日签订了一份《协议书》，在该协议书中吴怡琴明确承认其已构成严重违约，未按合同履行义务，并承诺愿意赔偿25万元给林华权、林肖，保证以后不再违约。如吴怡琴已超付20万元，不存在逾期付款的违约行为，为何又会签订一份如此对自己不利的《协议书》？如吴怡琴已超付20万元，又为何在签订《协议书》后、自2016年4月20日起每月转入代偿贷款的37375元？三、吴怡琴以其识字不多、不理解条文为由否认2016年4月12日的《协议书》是站不住脚的。第一，吴怡琴已确认该《协议书》系由其本人签署，且并非在受胁迫的情形下签订的，其以不识字为由进行否认明显有违常理。第二，除该《协议书》外，双方还签署了2015年6月13日的《存量房买卖合同》、2015年8月13日的《借款合同》及于2015年8月13日签订的《房地产买卖合同》等，若论内容的复杂程度，上述《存量房买卖合同》、《借款合同》及《房地产买卖合同》等远在《协议书》之上，吴怡琴为何不以自己不识字为由主张该些合同全部均非其真实意思表示？由此可见，吴怡琴明显违反诚信原则，选择性地否认对自己不利的文件。第三，事实上，正是由于吴怡琴2016年4月12日前，已存在逾期付款的违约行为，才与林华权、林肖签订该《协议书》。一方面体现在逾期支付首期楼款方面，根据本案《房地产买卖合同》约定，针对首期款95万元：吴怡琴应于2015年8月15日前支付50万元，于8月21日前支付45万元。但吴怡琴在8月15日前仅支付了30万元，直至9月16日才付清95万元，逾期近1个月；另一方面也体现在逾期偿还房贷上，吴怡琴本应从2015年9月10日起偿还房贷，但其于9月22日才转了5万元还贷，随后10月及11月又未转账还贷，因此《协议书》系对双方交易的真实、客观描述，系双方的真实意思表示。四、退一步讲，吴怡琴应对其自身不具备购买资格而导致交易无法进行承担全部法律责任。根据双方于2016年6月13日签订的《存量房买卖合同》，其中“合同重要提示”已注明：买方（即吴怡琴）应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任。因此退一万步讲，即便按照一审判决的逻辑，吴怡琴也应对其自身具备购买资格而导致的交易无法进行承担全部法律责任。此外“合同重要提示”还注明：如合同约定因政策原因交易的，迟延交易期间内，任何一方不因政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担等。事实上，因吴怡琴当时并不具备购买资格，导致双方签订的《存量房买卖合同》无法继续交易，为此双方在律师见证下签订了本案的《房地产买卖合同》，《房地产买卖合同》实际系迟延交易，并非系规避限购责任，一审判决认定林华权、林肖存在过错是错误的。涉案房屋至今无法进行交易的原因，除了吴怡琴逾期还贷构成违约外，也系吴怡琴自身不具备购买资格而导致，因此林华权、林肖在本案交易中不存在任何过错，请求二审法院对此予以纠正。综上所述，吴怡琴的请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回，一审判决处理结果应予维持，但因对判决中所述的双方系“规避限购政策进行交易”及“当事人均存过错”的认定予以纠正。因本案纠纷，林华权、林肖于2018年8月17日诉至一审法院，请求判令：1.林华权、林肖与吴怡琴签订的《房地产买卖合同》于2018年8月7日解除；2.吴怡琴将广州市天河区天河北路601号1605房腾空交还给林华权、林肖；3.吴怡琴协助林华权、林肖办理上述房产的涂销抵押手续；4.本案诉讼费由吴怡琴承担。一审法院经审理查明：广州市天河区天河北路601号1605房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为林华权，规划用途为住宅，建筑面积164.98平方米，登记时间为2009年12月7日。2015年8月18日，涉案房屋办理了以吴怡琴为抵押权人的二次抵押登记，债权数额为50万元。2015年6月13日，林华权（甲方、卖方）、吴怡琴（乙方、买方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，按套成交价310万元，收齐楼款当天收楼，丙方协助办理产权转移登记，丙方应于2015年10月13日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续等。其中“合同重要提示”有：经纪方已经明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任。如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担等。2015年6月13日，林华权出具《收据》，内容为：收到吴怡琴购房定金30万元。2015年8月13日，林华权（借款人）、林肖（借款人）与吴怡琴（出借人）签订《借款合同》，约定：借款人向出借人借款50万元，借款期限36个月，借款人以涉案房屋作抵押，双方在签订本合同之日到广州市天河区房地产登记机关办理抵押登记手续。注明：本合同仅为到房管局办理抵押登记使用，并未实际发生借款事宜。一审庭审时，当事人均表示不存在借款关系，只存在房屋买卖关系，办理抵押登记目的为保障房屋买卖合同的履行。2015年8月14日，林华权（甲方、卖方）、林肖（甲方、卖方）与吴怡琴（乙方、买方）就涉案房屋签订《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，成交价为390万元，本成交价包含了该房屋的所有费用（包括但不限于房地产价款、管道煤气初装费、有线电视初装费、物业维修资金等）；乙方于本合同签署当天付给甲方定金30万元，甲方出具收据；甲方尚欠银行按揭贷款265万元，自本合同生效之日起由乙方负责按银行确定的数额供款，供款方式为乙方于每月10日前将月供款转到甲方林华权名下的兴业银行账户上，如乙方提前还款，甲方予以全力配合；余款95万元，于2015年8月14日前支付50万元，房管局办好抵押登记后，2015年8月21日前支付45万元，甲方收到款项后出具收据。甲方与2015年8月14日前将房屋交付乙方使用。甲乙双方各自应缴纳的税费及可能要征收的房产税全部由乙方缴交；交易过户：因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件（包括找第三人作为买受人申请交易过户登记），届时甲方无条件配合乙方办理交易过户的所有手续，费用由乙方负担。甲方保证对房产享有完整的所有权，并保证无任何产权纠纷、债务纠纷或其他纠纷。甲乙双方以借款名义（实际并无借款事实发生）到广州市天河区房地产交易登记中心办理抵押登记。违约责任：1.本合同签订后，若乙方违约，其已付房款、按揭供款、税费等均无权收回；如甲方违约不卖或再卖给他人，或再以该物业作抵押贷款，除须全额退还乙方所付房款、按揭供款、税费等款项外，另须支付违约金390万元给乙方；2.乙方若不能按期支付供楼款，每延期一天按应付款项的1%支付违约金给甲方；若乙方连续三个月或累计六个月未按期支付供楼款，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付费用不予退还；…4.乙方不能在三年内办理好申请交易过户登记递件，又不能找到第三人作为买受人申请交易过户登记递件，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付费用不予退还。在房地产交易登记中心所签格式合同或其他合同与本合同不一致时以本合同为准。当事人就涉案合同在广东南方剑律师事务所办理《律师见证书》。一审庭审时，林华权、林肖表示知道吴怡琴签约时无广州市限购区域购房资格，吴怡琴表示其居住在汕头，签约时吴怡琴购买社保年限不足，故约定三年内办理过户手续，因为当时的政策是三年社保记录，现又变更为五年社保记录。合同签订后，林华权、林肖向吴怡琴交付涉案房屋。吴怡琴表示其对涉案房屋进行装修居住至今。一审法院询问吴怡琴是否在本案中固定其装修残值，吴怡琴未提出申请请求。2015年9月2日，林华权出具《收据》，内容为：收到蔡先生交来购买涉案房屋部分尾款支票一张金额50万元（支票号31304430）。2015年9月2日，林华权出具《收据》，内容为：今收到蔡先生交来华标A1605房购房款40万元。对于该40万元，林肖出示其中国农业银行流水清单主张对应的40万元，分别为：1.2015年8月12日，账户转存收入15万元（未显示付款人）；2.2015年8月15日收入转存15万元（未显示付款人）；3.2015年8月31日收入转存10万元（未显示付款人）。吴怡琴则表示该《收据》的40万元是现金支付，其截至2015年9月2日前，累计实际已支付款合计145万元（即：1.2015年6月13日支付30万元；2.2015年8月12日支付林肖15万元；2015年8月31日支付10万元；2015年9月2日支票支付50万元；2015年9月2日现金支付40万元），按约定应支付125万元，现超出约定支付20万元，多出的20万元可冲抵后续应每期偿还的兴业银行借款，不存在违约。林华权、林肖不予确认该40万元为现金支付。另从吴怡琴提交的资金往来记录显示：2016年4月20日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2016年5月11日。林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2016年7月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2017年9月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2017年12月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年1月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年4月12日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年5月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年6月、7月，没有吴怡琴的转账记录；2018年8月9日，林华权兴业银行贷款账户收入113000元。吴怡琴表示鉴于其在2015年9月2日前多支付20万元，可直接冲减上述显示为超期支付的月供款，故此不存在违约。2015年9月10日，林华权（甲方）、吴怡琴（乙方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋的赎契所产生的利息由乙方承担；甲乙双方就涉案房屋赎契事宜应无条件配合。如因不可抗力或政策变更影响该买卖交易赎契等进程，双方另行协商等。2016年4月12日，林华权、吴怡琴签订《协议书》，内容为（全部为手写条款）：本协议书是基于林华权和吴怡琴于2015年8月14日在广东南方剑律师事务所李剑律师见证下所签订的房地产买卖合同来展开。由于吴怡琴已严重违约，没有按合同去履行自己的义务，已给林华权造成严重的损失，现吴怡琴也已承认自己违约，承诺以后会按合同约定去执行自己的义务，并愿意赔偿人民币25万元给林华权作补偿。从这份协议开始，以后吴怡琴再有违约，林华权有再追究赔偿和收回楼房的权利。赔偿款必须在过户前和楼款一起结清。对于上述《协议书》，吴怡琴确认为其签署，但抗辩非其真实意思表示，称其识字不多，在不理解条文下签署，为此提交汕头市潮阳区河溪镇华东村民委员会的《文化程度证明》，称吴怡琴由于家庭条件困难，小学一年级第一学期未上满即辍学务工，识字能力有限。2018年8月6日，林华权、林肖向吴怡琴发出《解除合同通知函》，称吴怡琴违反合同约定，要求解除合同、没收款项，清空房屋搬迁等。函件于2018年8月7日由吴怡琴签收。另2018年7月至2019年1月期间，吴怡琴向林华权的兴业银行贷款账户转账，林华权原路退回款项。关于双方的沟通情况，吴怡琴出示微信记录，其中有：（吴怡琴方）林老板，我太太广州社保到今年5月份就满了三年，我六月份就跟你讲尽快办理好提前还贷手续，以便尽快办理好过户递件手续。请安排明天（8月9日）09:00到贷款银行办理提前还贷手续，争取下周一到天河区不动产登记中心办理交易过户递件手续。请予配合。（林华权）蔡生你好，昨晚已休息，刚看到你的微信，你所说的根本不是事实。贵方多次逾期支付供楼款的行为已构成严重违约，我们已发出解除通知函，请你尽快腾空房屋交还给我方，其他多说无益，相关事情我们已委托律师跟进。另查：吴怡琴（原告）在一审法院另案[（2018）粤0106民初22849号]起诉林华权（被告）、林肖（被告）、郑伊婷（第三人）、兴业银行股份有限公司广州中环支行（第三人），诉讼请求为：1.林华权、林肖将涉案房屋过户至郑伊婷名下；2.林华权、林肖承担本案担保服务费8000元；3.林华权、林肖承担本案诉讼费用。案件目前正在审理中，吴怡琴在另案申请财产保全，一审法院于2018年9月9日查封涉案房屋。一审法院认为：民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。广州市实行房地产限购政策多年，涉案房屋位于天河区，属于本市限购区域，执行限购政策。吴怡琴签订合同时不具备购买涉案房屋的资格，至一审开庭日亦不具备购房资格，按生活常理，吴怡琴作为买受人应知悉该政策，另从2015年6月13日签订《存量房买卖合同》的提示信息亦明知该交易风险。当事人签订涉案合同约定“因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件”或指定落户第三人，当事人以三年期限或指定落户第三人约定实质规避限购政策进行交易，违反有关政策，现双方继续履行存在法律障碍，合同应予以解除。对于规避限购政策，当事人均存在过错，各自承担相应风险。关于合同履行的事实，对于争议的付款40万元，40万元作为重大交易金额，吴怡琴知道对方的收款账户，按常理通过转账支付，吴怡琴主张以现金支付但未提供有关提取现金流水记录，有违交易常理，不予采纳。故此，吴怡琴抗辩超付20万元可冲抵需代为偿还兴业银行抵押借款缺乏事实依据，不予采纳。按约定，吴怡琴每月10日前代林华权、林肖偿还银行贷款，连续3个月或累计6个月逾期支付的，则承担违约责任，吴怡琴签署《协议书》时已自认存在逾期，其自愿作出承诺，是其真实意思表示，不存在胁迫情形，其以不识字抗辩非其真实意思表示有违常理，不予采纳。另若吴怡琴此前存在超付20万元可冲抵欠款，吴怡琴作为付款人，其可就此提出异议对抗主张，但其作出“由于吴怡琴已严重违约，没有按合同去履行自己的义务，已给林华权造成严重的损失”的确认及承诺，显然与主张超付20万元自相矛盾，有悖常理。从实际代为还款的事实分析，吴怡琴存在累计6个月逾期支付贷款的事实，亦导致双方交恶并成诉。综合本案的事实，鉴于双方当事人规避限购政策进行交易，双方签订合同时均存在过错，吴怡琴亦违反约定，存在逾期支付贷款事实，涉案房屋继续交易存在法律障碍，合同应予解除。合同解除，吴怡琴继续使用房屋缺乏法律依据，故此，一审法院判令吴怡琴于本判决发生法律效力之日起30日内搬迁交还涉案房屋给予林华权、林肖。对于涉案房屋的二次抵押登记，当事人非真实发生借款关系，抵押登记备案不具依据，现房屋买卖合同解除，林华权、林肖请求涂销该抵押登记并无不当，予以支持。故此，一审法院判令吴怡琴于本判决发生法律效力之日起30日内协助林华权、林肖办理涂销涉案房屋的二次抵押登记手续。至于吴怡琴已付款及代为偿还的兴业银行借款的款项，由当事人另循途径处理，本案不作调处。关于诉讼费用，当事人规避限购政策对涉案房屋进行交易，均存在过错，公平负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月8日作出如下判决：一、解除林华权、林肖、吴怡琴于2015年8月14日就广州市天河区天河北路601号1605房签订的《房地产买卖合同》。二、吴怡琴于本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还上述房屋给予林华权、林肖。三、吴怡琴于本判决发生法律效力之日起30日内协助林华权、林肖到广州市房管部门办理涂销上述房屋以抵押权人为吴怡琴的二次抵押登记手续（登记时间为2015年8月18日）。一审案件受理费38000元，由林华权、林肖负担19000元，由吴怡琴负担19000元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴怡琴提交了证据1广州辉晟清洁服务有限公司出具的《在职证明》及证据2社保缴费历史明细表，拟证明至二审开庭之日吴怡琴已经在广州市连续购买60个月的社会保险，符合广州市房地产限购政策的规定，已具备购房资格，涉案房屋可以过户至吴怡琴名下；证据3吴怡琴尾号6119农业银行在2015年1月16日至8月31日的银行流水，拟证明吴怡琴在此期间共支取现金1964000元，有足够资金能力并且以现金形式向林肖支付30万定金及40万元的购房首期款，超额部分款项可用于抵扣后期需还房贷款，故吴怡琴不存在逾期还贷的情况；证据4吴怡琴尾号2866兴业银行在2018年8月9日至2020年3月11日的银行流水，拟证明2018年6月吴怡琴要求林华权配合办理过户手续遭到拒绝，遂双方就该事进行协商但未果，吴怡琴继续每月于约定的还款时间向林华权支付涉案房屋的银行贷款，但林华权均予以退回。林华权、林肖对此的质证意见：对证据1与证据2的真实性予以确认，对合法性及关联性不予确认，在职证明中显示吴怡琴的工作岗位为客服助理，与吴怡琴自述只有一年级文化相互矛盾；证据3的真实性、合法性予以确认，但该证据打印于2018年9月11日并非二审新证据，且无法证实2015年9月2日前后有大额取现记录；证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，吴怡琴称2018年6月双方协商办理过户事宜不是事实，只是吴怡琴的单方陈述，且在2016年4月至2018年8月期间吴怡琴存在长达十次的逾期，并非如其所述的完全按照合同履行义务。林华权、林肖提交了林华权与吴怡琴配偶蔡华标2015年8月至2018年8月的短信往来记录共13页，拟证明：1.林华权从2015年8月起一直向蔡华标催讨房款及供楼款，蔡华标一直表示自己资金很紧张，从未表示其已向林华权、林肖多付20万元，吴怡琴主张其己多付20万元与事实不符。2.2015年11月6日短信显示，林华权明确表示吴怡琴未付清房款，欲起诉吴怡琴解除合同，蔡华标称下个礼拜资金才到位，故不存在吴怡琴所称的己多付20万元房款的情形。3.林华权己多次表示，若吴怡琴逾期存入供楼款将导致其银行征信受严重影响，其中蔡华标于2016年4月14日短信回复，确认由于其逾期存入供楼款导致了林华权银行征信受到影响。4.林华权于2016年5月10日向蔡华标催讨供楼款，蔡华标竟对林华权进行恶意辱骂，品行十分恶劣。5.林华权分别于2016年6、7、8月多次询问吴怡琴的户口是否己办妥，催促其办理过户手续，但吴怡琴一直未予回应。6.林华权于2018年6月14日向蔡华标发出短信，称蔡华标一直不接电话，问其为何还存入供楼款，但蔡华标一直未回复，直至林华权、林肖发出解除通知后，其才向林华权提出要求过户。吴怡琴对此的质证意见：对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。一、该证据内容存在删减，所证明的内容与林华权的主张无关。该证据至少删减了2017年1月24日、5月19日、5月20日的多条短信内容，且该证据也反映在2015年8月22日林华权以个人资金紧张为由要求吴怡琴的配偶蔡华标帮忙多支付一些款项，吴怡琴才应其要求于8月31日向其指定账户转账10万元。二、林华权实际上自认了向吴怡琴配偶催款的原因的基于其资金紧张的个人原因，并非吴怡琴存在违约行为。吴怡琴提交的落款时间为2020年6月1日、加盖有广州市不动产登记中心受理专用章的《购房资格证明》中记载，吴怡琴无法提交2018年8月17日及2019年1月21日的限购资料，故无法核查该两个时间段的购房资格情况；其当前时间段具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年6月1日。另查，2019年2月至2020年3月期间，吴怡琴每月继续向林华权的银行账号转款，林华权均原路退回款项。双方确认2018年6月的款项林华权亦已退回给吴怡琴。再查，林华权、林肖在二审中陈述，吴怡琴的违约行为具体是指吴怡琴在2016年4月、5月、7月、2017年9月、12月、2018年1月、4月至7月没有按照合同约定的期限支付供楼款。吴怡琴在二审中明确表示，因其已在广州市具有购房资格，故要求涉案房屋过户到其名下，并愿意一次性支付剩余银行贷款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是林华权、林肖与吴怡琴于2015年8月14日就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》应否解除。首先，林华权、林肖提出解除的理由是吴怡琴存在多次未按期支付供楼款的行为，违反了双方《房地产买卖合同》第八条第2点“若乙方连续三个月或累计六个月未按期支付供楼款，甲方有权单方面解除合同”的约定，已构成严重违约。从本案查明的事实来看，吴怡琴虽然存在连续三个月或累计六个月未按期支付供楼款的行为，但在2018年5月及以前的逾期行为显著轻微，2018年6月和7月的供楼款也在2018年8月9日予以支付，从总体来看，吴怡琴的违约行为并不影响林华权、林肖合同目的的实现，现林华权、林肖据此要求解除合同，本院不予支持。其次，双方的《房地产买卖合同》签订于2015年8月14日，当天即将涉案房屋交付给吴怡琴，至今吴怡琴在涉案房屋中已经居住了将近5年。林华权、林肖向吴怡琴退回了2018年6月以后的供楼款，从双方确认的已付款项来看，吴怡琴从签订合同到2018年5月向林华权、林肖支付的款项总和已经超过了合同约定涉案房屋总价款的60%，并已就其中的50万元办理了二次抵押登记。在二审期间，吴怡琴也已经具备广州市住房限购区域内住房购买资格，并明确表示愿意一次性支付剩余银行贷款。综合考量上述因素，从诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》鼓励交易、尽可能使合同继续履行的原则出发，双方继续履行涉案合同已经不存在法律上的障碍，为维护市场秩序，涉案合同继续履行为宜。由此，吴怡琴的违约程度显著轻微，不影响林华权、林肖合同目的的实现，林华权、林肖据此解除合同缺乏依据且有失公允。现涉案合同继续履行的障碍已经消除，根据公平合理原则，吴怡琴要求继续履行涉案合同理据充分，本院予以支持。一审解除林华权、林肖与吴怡琴签订的涉案合同，并要求吴怡琴腾空交还涉案房屋和协助林华权、林肖办理二次抵押登记涂销手续，处置不当，本院予以纠正。综上所述，吴怡琴的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22553号民事判决；二、驳回林华权、林肖的全部诉讼请求。一审案件受理费38000元、二审案件受理费19000元，由林华权、林肖负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年六月十五日书记员 曾龙辉莫善友