北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5397号上诉人（原审被告）：蒋萌，女，1988年7月29日出生，汉族，职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楠，北京赛尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区田宝园三里111楼302室。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：王建，男，1991年6月28日出生，北京金地格林物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：程颖聪，男，1995年6月18日出生，北京金地格林物业管理有限公司员工。上诉人蒋萌因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地格林公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋萌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金地格林公司的全部诉讼请求，本案诉讼费用由金地格林公司承担。事实和理由：开发商售楼宣传的大空间可供正常生活的阁楼是我购入涉案别墅的重要考量因素，现该阁楼层高及面积严重不足，导致涉案别墅约四分之一的面积无法正常生活使用。本案中我并未收房，且未收房的原因在于开发商交付的房屋与宣传承诺的房屋严重不符，导致我无法收房，过错在于开发商，此期间产生的物业费应由开发商承担，金地格林公司要求我承担物业费于法无据。我没有和金地格林公司签署过任何物业服务合同，我并未享受金地格林公司的任何物业服务，也没有和金地格林公司签订过任何物业服务合同，我和金地格林公司之间不存在物业服务关系。金地格林公司辩称，同意一审判决，不同意蒋萌的上诉。蒋萌已于2015年5月20日收到开发商的《入住通知书》，即视为房屋交付完毕。蒋萌不能以未享受我公司提供的物业服务为由拒绝缴纳物业费。我公司与开发商签订的前期物业服务合同对蒋萌有约束力。金地格林公司向一审法院起诉请求：1.蒋萌给付北京金地格林物业管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日物业费59640.4元；2.蒋萌给付北京金地格林物业管理有限公司滞纳金35784.24元；3.本案诉讼费用由蒋萌承担。一审法院认定事实：蒋萌系格林云墅302室房屋业主，该房屋建筑面积233.7平方米。2013年11月22日，金地格林公司（乙方）与北京金水兴业房地产开发有限公司（甲方）签订格林雅苑前期物业服务委托协议，合同约定：蒋萌将其所有的格林云墅302室委托金地格林公司进行物业服务。协议约定的物业服务内容包括但不限于以下内容：制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制定物业服务的有关制度；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。负责本物业管理区域内共用设施的日常维修、养护、运行和管理。负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；其他法律法规规定及双方协商确定的服务事项。物业服务费的收取标准为住宅部分物业管理服务费洋房为3.48元/平方米每月、别墅为6.38元/平方米每月；商业部分物业管理服务费8.0元/建筑平米每月。物业服务费按年度交纳。甲方以预付的形式向乙方支付，房屋集中入伙一个月内，甲方向乙方支付此批入伙房屋一年的物业管理服务费，以后的每年1月30日前，甲方向乙方支付已入伙房屋的本年度物业管理服务费；以上物业管理服务费包括入伙范围内业主已办理入住手续的房屋及空置房屋；金地格林公司一直为蒋萌所购格林云墅所在的格林云墅小区提供相应物业服务至今，蒋萌自2016年一直没有缴纳物业费。经核实蒋萌尚欠金地格林公司2016年9月1日至2019年12月31日的物业费59640.4元。后经金地格林公司多次催要，蒋萌均未给付。一审法院认为：金地格林公司受北京金水兴业房地产开发有限公司委托为格林云墅小区提供物业服务，金地格林公司与蒋萌虽未签订书面的物业服务合同，但金地格林公司为蒋萌提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方当事人应遵守履行提供物业服务与交费义务；蒋萌购买格林云墅302室房屋后，金地格林公司为蒋萌提供了物业服务，蒋萌应及时向金地格林公司交纳物业费，故对金地格林公司要求蒋萌给付2016年9月1日至2019年12月31日物业费的诉讼请求予以支持,但具体数额应由法院结合合同的履行情况等综合因素予以确定；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于金地格林公司要求蒋萌给付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于蒋萌提出的涉案房屋与宣传不符的问题而拒付物业费的问题，法院认为，对购房合同或房屋质量问题引起的纠纷，不应在物业服务合同纠纷中处理，应查明责任原因，由相应的责任主体承担责任。物业服务人如违反物业服务合同约定或者法律、法规的规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担赔偿责任，因此蒋萌可以依法主张自己的权利，并不能据此构成以此拒付物业费的理由。关于蒋萌主张房屋面积为227平方米的问题，金地格林公司已经提交实测面积为233.7平方米的证据，法院对于蒋萌的主张不予采信。据此，一审法院于2020年1月判决：一、蒋萌给付北京金地格林物业管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日物业费59640.4元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，金地格林公司提供其与北京金水兴业房地产开发有限公司签订的《格林雅苑前期物业服务委托协议》，欲证明其受开发商委托对格林雅苑住宅小区提供物业服务。金地格林公司提供《房屋面积测算技术报告书》，其中房屋建筑面积分户计算明晰表（表4）显示21号楼4单元302号房屋建筑面积为233.7平米。本院对一审查明的其他事实予以确认。二审中，蒋萌提交中止审理申请书，称目前蒋萌与开发商北京金水兴业房地产开发有限公司的房屋买卖合同纠纷案正在北京市大兴区人民法院立案审理，蒋萌认为本案的法律事实须以另案的审理结果作为依据，故申请中止对本案的审理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京金水兴业房地产开发有限公司与金地格林公司签订《格林雅苑前期物业服务委托协议》，金地格林公司据此对涉案小区提供物业服务。蒋萌与北京金水兴业房地产开发有限公司亦签订有《北京市前期物业服务合同》。金地格林公司依约对涉案小区提供了物业服务，有权收取物业服务费。蒋萌上诉称其未与金地格林公司签署物业服务合同，亦未享受物业服务，本院对该上诉意见不予采纳。蒋萌上诉提出因涉案房屋与开发商售楼宣传不符其并未收房，故不应支付物业费，对此，本院认为，对购房合同或房屋质量问题引起的纠纷，不应在物业服务合同纠纷中处理，蒋萌的该项上诉主张并不能成为其拒绝支付物业费的理由，故对蒋萌的该项上诉意见本院不予支持。关于涉案房屋面积问题，金地格林公司提供的《房屋面积测算技术报告书》中载明涉案房屋建筑面积为233.7平米，本院对此不持异议。关于蒋萌所提中止审理申请，本院认为，蒋萌与北京金水兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案与本案物业服务合同纠纷无关，本院对蒋萌的中止审理申请不予采纳。综上所述，蒋萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2186元，由蒋萌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜灵军审 判 员 李明磊审 判 员 王 琪二〇二〇年六月四日法官助理 王若净书 记 员 刘 妍