天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1497号上诉人（一审原告）：天津珠江帝景温泉开发有限公司，住所地天津市宝坻京津温泉城上京雅园。法定代表人：田宝岭，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张宝磊，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津市三维创展影视文化传媒有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城帝景温泉度假村夏园5区。法定代表人：邹建山,总经理。委托诉讼代理人：辛增兵，男，该公司员工。上诉人天津珠江帝景温泉开发有限公司（以下简称珠江帝景公司）因与被上诉人天津市三维创展影视文化传媒有限公司（以下简称三维创展公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初8367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠江帝景公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人一审中关于租金、水电费、违约金的诉讼请求（不服金额245273元）或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院以被上诉人向我方发函的时间来确定合同的解除时间是错误的，因为在发函后，被上诉人仍然继续使用涉案场地；2.水电费是从2010年9月至2018年5月的费用，被上诉人应予支付；3.一审法院对违约金的计算期限认定错误。三维创展公司辩称，被上诉人经过招商引资来到涉案场地经营，为上诉人的项目做配套经营。签订合同后，上诉人锅炉房改造工程占用租赁场地，上诉人一直答应解决并且承诺免租金，但是一直没有解决，是上诉人违约造成不能经营。上诉人占有被上诉人的用地，欲低价租给外人，但是被上诉人的投资1000多万如何解决，上诉人应给个说法。珠江帝景公司向一审法院起诉请求：1.依法确认珠江帝景公司与三维创展公司2010年9月30日签订的《度假村场地租赁合同》于2018年5月28日解除，三维创展公司按照合同约定返还所承租场地；2.三维创展公司向珠江帝景公司支付拖欠2011年8月1日至2014年8月30日的租金370000元、2010年9月至2018年5月水电费282722.60元；3.三维创展公司向珠江帝景公司支付因延迟缴纳租金产生的违约金286316元；4.三维创展公司向珠江帝景公司支付2018年5月29日起暂计算至2018年10月31日止期间的占用费50967.70元（按月租金10000元标准计算）。一审法院认定事实：2010年9月30日，珠江帝景公司（甲方）与三维创展公司（乙方）签订编号天津帝景［2010］Ｈｅ-004《度假村场地租赁合同》，相关内容：甲方酒店（天津京津新城帝景温泉度假村）坐落于天津市宝坻区夏园北侧荒废空地；乙方承租的场地位于该京津新城帝景温泉度假村夏园北侧荒废空地，总建筑面积1840㎡，场地位置详见《租赁物区域平面图》，装修为荒地。乙方租赁荒废地作为经营拓展基地和真人ＣＳ模拟作战活动使用。租赁期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，共计3年；甲方于2010年10月1日按本合同第一条租赁物现状将租赁物交付乙方使用，甲方不另行向乙方发出交付使用通知书。本合同价款按如下方式计算：乙方每月交纳甲方租金10000元整。乙方签约后应提供经营方案供甲方审核，若营业收入连续3个月不按时交纳租金，甲方有权要求乙方退场；租金不包括物业管理费、水电费、有线电视费、电话费、上网费等费用，租金不因租赁物建筑面积的误差或者变化而调整。水电费、有线电视费、电话费、上网费等费用由乙方按照政府部门的有关规定向相应的政府部门支付。如因乙方拖欠管理费、水电费、有线电视费、电话费、上网费等费用的，甲方可没收该部分保证金。保证金没收后，甲方仍将向乙方追讨所欠费用（或代垫的费用），并有权要求乙方重新交纳管理费及其他费用保证金。合同签订当日，乙方向甲方交纳20000元租赁保证金，用于保证乙方依约履行义务。不冲减或抵扣任何一方应缴的租金等费用。乙方违反本合同约定，甲方没收该保证金。违约责任：1.租赁期内，乙方无法定或约定理由单方解除本合同的，乙方除须按剩余未履行租期租金总额的50%向甲方支付违约金外，还须赔偿甲方的实际损失，且无权要求返还租赁保证金、管理费以及其他费用保证金，乙方拖欠的租金、管理费、水电费等费用及其利息仍须支付。2.租赁期内，甲方无法定或约定理由单方面解除租赁合同及本协议的，甲方除须按剩余未履行租期租金总额的50%向乙方支付违约金外，还须赔偿乙方的实际损失，并应退还租赁保证金、管理费及其他费用保证金及多收的租金、管理费、水电费等费用给乙方。3.如乙方迟延交纳租金和管理费须向甲方支付违约金，从迟交之日起按日加收所欠缴费金额2%的违约金。上述合同签订后，三维创展公司开始经营，共计向珠江帝景公司交纳租金100000元。珠江帝景公司对度假村供暖及外围管道改造施工，占用了合同约定三维创展公司承租的部分荒地。为此，三维创展公司于2012年8月20日向珠江帝景公司提交了书面申请，内容：2012年3月度假村开始供暖及外围管道改造施工，其中多处与我公司承包CS基地有施工节点，最严重的是CS基地外围及出口挖沟达半米深（至今没有恢复），造成无法正常营业，我公司损失巨大。2012年8月，锅炉房选址再次在拓展项目和真人CS场地内，锅炉房占地面积（包括项目围栏及出入道路占地长61米，宽20米）1220㎡，约折合租赁费每年约80000元（1220×65.22=79568.40）。由于施工场地位置关系拓展项目在缩减营业面积的同时，我公司又不得不另行修建路并在我公司承包游乐场边缘荒地建设CS场地。温泉城拓展项目及真人CS丰富了温泉城的娱乐项目内容，我们将生存与发展更紧密地与度假村捆绑在一起，面临眼下锅炉房建设施工问题和拓展CS项目发展困难等问题，我们特向领导申请恢复CS基地周边及出口道路，并从2012年8月1日建设锅炉房之日起至合同期满即2013年9月30日，将真人CS拓展项目租赁费免除缩减面积之费用80000元，即真人CS拓展项目租赁费变更为每年40000元。合同到期后，出租方继续享有优先签约权，租金按变更后金额执行，望领导给予支持。帝景温泉公司接到申请后，其部门经理彭海滨2012年10月20日在该申请上批示：①请租赁杨经理（注：杨海军）确认合同面积及锅炉房占地面积是否在合同面积内；②请工程申经理确认施工道路的影响及施工期限。珠江帝景公司质证称，对申请的真实性无法核实，内容与真实情况不符，但不能陈述具体存在哪些不符内容。2014年4月5日，三维创展公司向珠江帝景公司递交《场地退租申请》，内容：我公司于2010年10月1日与贵公司达成协议，成立帝景温泉度假村拓展训练基地，开展企业拓展培训及真人CS，该项目场地总面积1800㎡。2013年3月，度假村开始改造，尤其供暖及外围管道改造施工，其中多处与我公司承包CS基地有施工节点，最严重的是CS基地外围及出口挖沟达半米深（直至2013年10月才进行恢复），造成项目施工期间无法正常营业，我公司损失巨大。2012年8月，锅炉房选址再次在拓展项目和真人CS场地内，锅炉房占地面积（包括项目围栏及出入道路占地长61米，宽20米）1220㎡。由于施工场地位置关系，致使拓展项目无法开展。另外，自2012年3月度假村改造以来，由于种种原因，度假村营业、人流大幅度下滑，而我公司的项目一直处于停止营业状态。场地租赁合同2013年9月30日到期，由于上述原因，我公司多次提出申请但至今不能给予解决，现被迫提出正式书面退租申请，并对占用余下580㎡荒地地上物（拓展场地鱼池南侧彩钢办公区）产权予以放弃。望度假村给予批准并核实上述情况，并根据实际情况评估我们的损失，给予协商解决。珠江帝景公司租赁部经理杨海军，2014年4月11日在该申请上签署“情况属实。同意上报审批，按审批结果执行”。三维创展公司为证明杨海军是珠江帝景公司员工身份，同时提交珠江帝景公司与杨海军在本院进行劳动争议诉讼的（2016）津0115民初3427号民事判决予以印证，该判决确认了杨海军与珠江帝景公司之间存在劳动合同关系。珠江帝景公司质证称，对申请的真实性无法核实，不了解杨海军是否是公司人员；提交的判决书真实性由法庭核实，判决书恰恰证明三维创展公司提出事实的证明力很弱。2018年5月25日，珠江帝景公司向三维创展公司承租场地内滑雪场处张贴《解除合同通知书》，通知内容：三维创展公司：贵司与我司签署了两份场地租赁合同，1.贵司于2010年10月1日承租我司位于京津新城帝景温泉度假村夏园北侧荒废空地(CS)，该租赁合同于2013年9月30日到期。2.贵司于2012年7月1日与天津帝景温泉度假村签订了五年租赁夏园荒地（除CS拓展及垂钓区域外）的合同，合同于2017年6月30日到期。两份合同到期后，因各种原因，双方未续签租赁合同，但两处场地一直由贵司控制、使用至今。截至2018年5月7日，贵司已拖欠我司租金937822元、水电费621985.10元，合计1559807.10元。基于贵司的以上违约事实，现我司正式通知贵司：自2018年5月28日解除与贵司存在的租赁合同关系。贵司须在收到本通知之日起5天内结清拖欠的租金、费用，并按甲方要求办理退租手续。逾期未腾退，租赁场所内的物品视为遗弃物品，我方有权自行处置，由此产生的费用及可能导致的损失概由贵司承担，且我司保留依据租赁合同约定追究贵司违约责任的权利。三维创展公司质证称，没有收到该解除合同通知书，是否张贴也不清楚，在2018年5月25日之前我公司早已退出场地，没有任何留守人员。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于欠付租金问题。珠江帝景公司提交15张《催款函》，其中2016年3月4日、4月20日、5月5日、6月15日、7月5日、8月5日、9月5日、10月8日、2017年5月4日、6月2日、7月18日各1张，2017年11月14日4张，催款函内容基本一致，即截止到某年某月某日拖欠租金及水电费金额及不结清费用的后果。摘录其中两张：第1张催款函载明截止到2016年2月29日贵公司拖欠租金370000元，水电费115544.65元。请收到此函后尽快确认并予以结清，如不付清欠款，将于发函后5个工作日停水停电。第15张催款函载明截止到2017年10月31日贵公司拖欠租金370000元，水电费189298.10元。（其余内容略）。15张《催款函》载明的拖欠租金额一致，水电费逐月增加。该15张催款函上有三维创展公司工作人员刘秀芬在签收人一栏处签字。经质证，三维创展公司法定代表人辛增兵对刘秀芬员工身份予以确认，但称该催收函均是同一天签收，当天来度假村泡温泉的人员较多，刘秀芬去度假村领温泉票，度假村邓会计拿出催款函让签字，不给签字不发放温泉票，无奈之下刘秀芬签字。而且刘秀芬的签字未经三维创展公司授权，催款函确认的数字与实际数字也不符。经核查，15张催款函打印格式一致，系同一版本，刘秀芬签字位置、笔体均一致，而且珠江帝景公司在双方之间因另一租赁合同正在进行诉讼的关联案件中[案号：（2019）津0115民初3919号]，同样提交了15张《催款函》，该15张催款函与本案中的15张催款函格式、版本一致，刘秀芬签字位置、笔体、时间也一致，仅是催款金额不一致。从催款函落款时间及催款月份看，并结合三维创展公司的质证意见，可以确认上述催款函是刘秀芬同一天签收，而不是在催款函注明的月份逐月签收。2.关于欠付水电费问题。珠江帝景公司提交了2010年10月28日至2018年5月20日《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》及上述《催款函》予以证实。三维创展公司对其中部分签字人员的身份不予认可。经核查，《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》仅能反映出用电量及用水量数据，没有单价记载。双方对电费价格存在争议，三维创展公司称珠江帝景公司均是按照1度电1.50元计算；珠江帝景公司称2011年11月份之前是1度电0.90元计算，再之前是1度电0.80元计算；2016年7月份之前电费按照1度电1元计算。涉诉合同约定的水电费用由三维创展公司按照政府部门的有关规定向相应政府部门支付，珠江帝景公司也没有提交其代三维创展公司垫付了所欠的水电费。另外，珠江帝景公司提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》，与其在（2019）津0115民初3919号案件中提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》自2012年9月起均是相同的，珠江帝景公司对其中哪部分是本案应交纳水电费、哪部分是（2019）津0115民初3919号案件应交纳水电费不能予以分开说明。3.关于违约金标准问题。珠江帝景公司称，未按合同约定标准计算，酌减为日4?，是按照每一期的租金交纳日期计算到2018年5月28日。三维创展公司称，合同解除后不应再支付违约金，同时标准过高。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珠江帝景公司与三维创展公司在协商一致基础上签订的《度假村场地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效。根据双方举证质证意见，结合业已查明的案件事实看，双方对该合同已经解除没有争议，因此，涉诉合同的解除时间确定、欠付各项费用金额确定以及诉讼时效抗辩能否成立问题成为案件争议焦点。对裁判理由分述如下：一、关于《度假村场地租赁合同》的解除及场地返还问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的《度假村场地租赁合同》于2013年9月30日届满，期限届满后三维创展公司未退出场地，一直与珠江帝景公司就相关事宜进行协商。因协商未果，直至2014年4月5日，三维创展公司申请退租。2014年4月10日，珠江帝景公司予以回复，对三维创展公司反映的情况予以确认。因租赁期满后，三维创展公司继续使用该场地，珠江帝景公司未提出异议，因此，双方之间签订的原场地租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。不定期租赁合同随时可以解除。通过对双方提供的证据进行审查，对双方主张的合同解除时间均不予采信，一审法院确认该场地租赁合同于2014年4月10日解除。三维创展公司2014年4月5日向珠江帝景公司递交的《场地退租申请》，已明确对占用余下荒地地上物（拓展场地鱼池南侧彩钢办公区）产权予以放弃，珠江帝景公司已上报审批。而且珠江帝景公司向三维创展公司送达解除合同通知书时，也明知三维创展公司已不在该场地办公，采取张贴方式予以通知，可视为三维创展公司已退出承租并返还了租赁场地。因此，珠江帝景公司要求三维创展公司返还承租场地已无事实依据，不予支持。二、关于诉讼时效的问题。诉讼时效制度的意义在于督促权利人及时行使权利，对怠于行使权利的人予以制裁，从而使权利义务关系确定化。一般而言，义务人进行诉讼时效抗辩的目的都是为减轻或规避己方义务，特别是负有给付金钱义务的义务人的抗辩很难认定是善意行为。因此，相对于权利的限制而言，权利意识的培养、权利的保护和诚实信用原则的维护应居于基础地位。应予注意的是，司法实践中，在不违背基本法理的前提下，如果存在既可做有利于权利人的解释也可做有利于义务人的解释的情况下，应做出有利于权利人的理解。对是否存在诉讼时效中断的举证责任分配问题应根据案情并结合实际情况进行。珠江帝景公司发出的催款函虽存在瑕疵，但其提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》具有连续性，可以印证不间断地向三维创展公司催收欠费的事实，在一定程度上对催款函的瑕疵起到了补充说明作用。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。因此，在审查证据时，对《催款函》与《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》应结合审查，不能机械地认为《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》仅是对水电费的催收，应包括对租赁费的催收。三维创展公司针对诉讼时效抗辩没有提供证据予以反驳，同时不能否定珠江帝景公司证据的真实性，故对其诉讼时效的抗辩意见不予采纳。三、关于三维创展公司欠付租赁费及违约金问题。以上论述确认合同解除时间为2014年4月10日。在不存在其他影响合同正常履行的因素下，按合同约定的租赁费标准计算，至合同履行期届满租赁费总额为360000元，至合同解除日租赁费总额应为423333元（四舍五入取整数）。从三维创展公司提供的两份申请内容看，可以确认合同履行期间内珠江帝景公司于2012年8月在三维创展公司承租的荒废地内进行度假村改造并修建锅炉占地1220㎡，因此对支付租金数额应根据实际使用面积做出相应调整。涉诉合同约定的承租荒地面积1840㎡，珠江帝景公司修建锅炉房占地1220㎡，三维创展公司剩余使用面积应为620㎡，其在退租申请中载明的剩余面积580㎡有误，不予采信。根据合同约定的占地面积、租金与实际占地面积核算，620㎡每月租金应为3370元（四舍五入取整数）。在2012年8月之前，按合同约定租赁费支付标准计算，租赁费应为220000元（10000元/月×22月）；2012年8月起至合同解除时，按调整后的面积计算，租赁费应为68411元（3370元/月×20.3月）。因此，该合同履行期间应产生租赁费合计288411元，三维创展公司已支付100000元，欠付租赁费应为188411元。另外，以上已论述三维创展公司在递交的《场地退租申请》中已明确放弃荒地地上物产权，视为三维创展公司已退出承租并返还了租赁场地，此后不应再产生租赁费。珠江帝景公司虽提交了15张《催款函》，但证据存在瑕疵，且计算的租赁期间及租赁费均不正确，不予采信。三维创展公司在退租申请中明确表示放弃地上物产权，与珠江帝景公司在解除合同通知书中表示对地上物按遗弃物品处置的意思表示是一致的，因此，珠江帝景公司要求三维创展公司支付2014年4月11日以后的租赁费以及占用费均没有事实依据，不予支持。对于违约金请求，三维创展公司认为不应该支付，同时称约定标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉诉合同约定违约金支付标准“从迟交之日起按日加收所欠缴费金额2%的违约金”，可认定为“过分高于造成的损失”，应予以调整。考虑合同履行过程中存在珠江帝景公司改变荒地用途的实际情况，确实给三维创展公司的经营造成了一定影响，珠江帝景公司虽对违约金标准自行调整为日4?，但也没有提交相关损失证据，也不予采纳，一审法院酌定违约金支付标准调整为日2?。珠江帝景公司对违约金请求计算到2018年5月28日，予以确认。三维创展公司应按上述标准向珠江帝景公司支付2014年4月11日至2018年5月28日期间的违约金，经核算为56862元（188411元×2?×1509日，四舍五入取整数）。四、关于三维创展公司欠付水电费问题。从珠江帝景公司证据看，㈠所提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》仅有用量没有单价，双方对电费单价存在争议。珠江帝景公司请求支付水电费起算时间是2012年9月，说明不欠之前的费用，因此，珠江帝景公司对之前的水电费是三维创展公司直接向相关部门交纳还是由其代交以及单价问题，完全可以通过查账等予以证实，但其没有提交相关账册记载等证据。㈡涉诉合同对水电费用的支付约定，是由三维创展公司按照政府部门的有关规定向相应政府部门支付，未约定向珠江帝景公司交纳，珠江帝景公司也没有提交其代三维创展公司垫付了所欠的水电费的证据。㈢其在本案与（2019）津0115民初3919号案件中提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》自2012年9月起均是相同的，出现证据重叠，对费用的计算是否存在重复情形其目前并不能予以明确说明。㈣三维创展公司2014年4月5日向珠江帝景公司递交的《场地退租申请》，已明确对占用后余下荒地地上物（拓展场地鱼池南侧彩钢办公区）产权予以放弃，珠江帝景公司已上报审批，可视为三维创展公司已退出承租并返还了租赁场地，此后产生的水电费用应由珠江帝景公司负担。基于上述几点理由，珠江帝景公司在本案中对该项请求的证据不足，不予支持。一审法院判决：一、确认天津珠江帝景温泉开发有限公司与天津市三维创展影视文化传媒有限公司2010年9月30日签订《度假村场地租赁合同》(编号天津帝景[2010]He-004)于2014年4月10日解除；二、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后15日内向天津珠江帝景温泉开发有限公司支付租赁费188411元；三、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后15日内向天津珠江帝景温泉开发有限公司支付上述款项自2014年4月11日起至2018年5月28日期间产生的违约金56862元；四、驳回天津珠江帝景温泉开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13700元（天津珠江帝景温泉开发有限公司已预交），由天津珠江帝景温泉开发有限公司负担8721元，天津市三维创展影视文化传媒有限公司负担4979元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，关于合同的解除时间问题，被上诉人于2014年4月5日提出申请退租，上诉人于4月10日予以回复确认，因此一审法院结合合同的实际履行情况，确定涉案合同于2014年4月10日解除是正确的，由此计算的租金和违约金的期限并无不当。关于水电费问题，上诉人主张涉案场地2010年9月至2018年5月的水电费。由于上诉人提供的证据显示在2017年11月之前的水电费没有单价，同时与被上诉人承租的另一块场地发生的水电费用计算存在混淆和重复计算问题，上诉人不能举证证明涉案场地实际发生的水电费具体准确数额。同时，按照合同约定，水电费是由被上诉人向有关部门交纳，现上诉人虽然主张替被上诉人代交水电费，但未提供其向有关部门缴纳水电费的票据。综上，上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院驳回上诉人关于水电费的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4979元，由上诉人天津珠江帝景温泉开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年六月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……