江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1598号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区瀛洲南路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈文文，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙新，男，1984年1月12日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：赵鑫鑫，女，1985年1月23日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：赵启何，男，1960年2月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。被上诉人（原审原告）：匡洪莲，女，1960年12月6日出生，汉族，住江苏省灌云县。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：于旭东、吴春红，江苏苍佑律师事务所律师。原审被告：连云港兴隆实业集团有限公司，住所地江苏省连云港市海州开发区瀛洲路1号兴隆装饰城内。法定代表人：叶华晴，该公司执行董事兼总经理。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）因与被上诉人孙新、被上诉人赵鑫鑫、被上诉人赵启何、被上诉人匡洪莲、原审被告连云港兴隆实业集团有限公司（以下简称兴隆集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒易达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、涉案合同第六条的约定非常明确，如果被上诉人选择该政策，应当根据该条第一款约定在租赁期第六年提出申请，故在本合同履行到第六年时给被上诉人一个选择权，若被上诉人请求上诉人进行回购，须向上诉人提出申请，故第六年仅是行使权利的时间，而不是支付回购款的时间。被上诉人提出申请后，按照第六条第一项的约定，上诉人应当在委托期满后支付回购款，合同的委托期为10年，即应当在2022年5月2日后支付购房款。而被上诉人则理解为在第六年期满后，上诉人必须立即履行回购义务，即时支付回购款，只要不支付就构成违约，显然与事实不符。2、上诉人承诺一定按照约定履行第六条约定的回购义务，绝不会放弃履行回购义务，但必须按照合同约定履行回购政策。3、根据权利义务对等原则，上诉人无权依据管理合同诉求被上诉人交付房屋及办理房屋过户手续，被上诉人也无权依据管理合同要求上诉人支付购房款，被上诉人应当诉求上诉人按照合同约定履行签订合同义务。二、本案不是给付之诉，而是管理合同法律关系，一审判决超越诉讼请求的超裁行为，属于严重的程序违法。1、本案系基于管理合同义务关系引发的争议，而被上诉人的诉求是支付购房款，根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应当释明被上诉人变更诉讼请求为要求上诉人继续履行合同，签订房屋购销协议，但一审并未释明，系程序违法。2、被上诉人的诉求是上诉人支付购房款等，并没有办理房屋过户登记等相关诉求，一审法院判决内容超越当事人诉求，程序违法。本案的案由是管理合同义务关系，在上诉人与被上诉人没有签订房屋购销协议的前提下，被上诉人无权要求上诉人支付购房款。三、上诉人已经按照合同约定履行回购的相关附属义务，不构成任何违约，一审判决上诉人承担逾期利息，无事实和法律依据。上诉人在接到被上诉人的申请后，及时予以确认，已经实际履行了第六条约定的义务，没有违约。退一步讲，即使按照被上诉人对第六条的理解，上诉人也只是没有按照被上诉人理解的回购去履行回购义务，也只能属于双方对条款履行产生的争议，并不是上诉人违约，一审法院判决上诉人承担逾期利息，无事实和法律依据。被上诉人孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲辩称，一、2012年8月12日被上诉人与上诉人、兴隆集团公司签订的委托经营管理合同是双方当事人的真实意思表示，内容有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。二、根据委托经营管理合同约定，被上诉人自购买商铺后交予上诉人和兴隆集团公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，被上诉人有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给上诉人和兴隆集团公司。该选择权的行使条件为被上诉人在2017年11月2日前向其提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋买卖合同义务。三、2017年10月26日被上诉人依约提出回购申请，且上诉人在《商铺回购申请单》中确认回购到期日为2018年5月3日，现回购日期已到期，上诉人和兴隆集团公司应当依据委托经营管理合同所确定的价格履行回购房屋的义务。四、一审法院已经释明过要配合上诉人和兴隆集团公司办理过户手续，被上诉人也表示在收到回购款的同时愿意履行向其交付房屋并协助办理过户手续。上诉人和兴隆集团公司应先履行支付回购款的义务在先，被上诉人履行协助过户手续在后，被上诉人履行的是附随义务。五、上诉人于2017年10月26日在《商铺回购申请单》中确认回购到期日为2018年5月3日，上诉人就应最迟在2018年5月3日向被上诉人支付回购款，现约定回购期已过，上诉人未履行支付回购款的义务，依法应向被上诉人支付利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告兴隆集团公司辩称，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人与兴隆集团公司之间并没有签订委托经营管理合同，合同主体是被上诉人与恒易达公司，根据合同相对性原则，兴隆集团公司不应当承担责任；其次，兴隆集团公司曾将涉案房屋出卖给被上诉人，双方存在房屋买卖合同关系，而该合同义务兴隆集团公司已经全部履行完毕。综上，一审有关事实认定错误，处理不当，应当依法改判或发回重审。孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲向一审法院起诉请求：1.判令兴隆集团公司、恒易达公司共同支付商铺回购款407277元及利息30545.78元共计437822.78元（自2018年5月3日起计算至实际给付之日止，按年利率6%计算，暂计算至起诉之日为30545.78元）；2.诉讼费由兴隆集团公司、恒易达公司承担。一审法院认定事实：2012年8月12日，孙新、赵启何与兴隆集团公司签订《商品房买卖合同》，购买位于连云港市海州区瀛洲南路1号兴隆国际商贸广场第2号楼303号商铺，房屋面积为32.66平方米，总金额为271518元。同时孙新、赵启何与兴隆集团公司、恒易达公司签订《委托经营管理合同》，约定孙新、赵启何（委托方、甲方）将上述所购商铺全权委托兴隆集团公司、恒易达公司（受托方、乙方）进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2012年5月3日起至2022年5月2日止；第六条对收购政策作了如下约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满六年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2017年11月2日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。合同落款处乙方签章部分由兴隆集团公司及恒易达公司（原名称兴隆商贸广场公司）盖章。涉案商铺于2014年8月20日在房产部门办理不动产权登记，系孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲按份共有。2017年10月26日，孙新提出商铺回购申请并填写商铺回购申请单，申请单中机打内容注明：“NO.20171026002，购铺人：孙新，身份证号：，铺位号：303，面积（㎡）：32.66，签约价（元）：271518，约定回购到期日：2018年5月3日。根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请！购铺人签名确认：孙新，回购方：连云港兴隆国际商贸广场有限公司，经办人：姚学琴”。其中尾处的签名均系手写，姚学琴系恒易达公司职工。一审诉讼中，经法庭释明，孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲表示其在收到回购款的同时愿意履行向兴隆集团公司、恒易达公司交付房屋并协助办理过户的义务。连云港兴隆国际商贸广场有限公司于2018年11月15日变更名称为连云港恒易达商业运营管理有限公司。一审法院认为，双方签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》，孙新、赵启何购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，孙新、赵启何某选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给恒易达公司，该选择权的行使条件为孙新、赵启何在2017年11月2日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲提供商铺回购申请单证明其已于2017年10月26日提出回购申请，且恒易达公司在《商铺回购申请单》中承诺回购到期日为2018年5月3日，现双方约定的回购日期已到期，恒易达公司应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于恒易达公司提出的双方尚未签订正式回购合同，恒易达公司不负有支付购房款义务的抗辩主张，一审法院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，恒易达公司负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成恒易达公司拒付房款的理由，故恒易达公司的该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。恒易达公司应当向孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲支付商铺回购款271518元×1.5=407277元。孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲同时向恒易达公司交付商铺并协助办理所有权转移登记手续。孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲主张的利息，一审法院确定以407277元为基数，自2018年5月3日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于兴隆集团公司是否承担责任的问题，一审法院认为，兴隆集团公司在涉案《委托经营管理合同》上盖章，其作为合同的相对人应当受该合同的约束，现孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲基于该合同要求兴隆集团公司、恒易达公司共同承担支付回购款及利息的责任，本案予以支持。虽然兴隆集团公司其否认该印章的真实性，但其并未提供证据证明，且孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲提交的缴款确认单上也出现了该印章，故兴隆集团公司主张该印章系伪造的抗辩理由，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、兴隆实业公司、恒易达公司于判决生效之日起十日内共同向孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲支付商铺回购款407277元及利息（自2018年5月3日起至2019年8月19日止，按年利率6%计算；自2019年8月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、孙新、赵鑫鑫、赵启何、匡洪莲应同时向兴隆实业公司、恒易达公司交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续。一审案件受理费7867元（孙新已预交），由兴隆集团公司、恒易达公司共同负担，于给付上述款项时一并给付孙新。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.上诉人履行房屋回购义务的时间应当如何认定；2.未签订房屋购销合同是否影响房屋回购款的支付;3.上诉人是否存在违约行为；4.一审法院判决被上诉人交付房屋及协助办理房屋过户手续，程序是否违法。本院认为，关于第一个争议焦点，首先，根据委托经营管理合同第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，上诉人收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时上诉人以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时选择向上诉人出售房屋更符合通常的理解。其次，根据委托经营管理合同第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给上诉人，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即2017年11月2日前向上诉人提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，故根据第六条上下文的理解，上诉人履行房屋回购义务的时间应当指委托期第六年结束后的一个月内。最后，根据委托经营管理合同第六条的约定，上诉人制定的是六年收购政策，即被上诉人在合同委托期满6年后，有权选择将房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给上诉人。若如上诉人上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后双方再履行房屋买卖义务，则与该条约定的房屋回购时间相矛盾。故本院对上诉人关于其应当在委托期满（10年）后支付房屋回购款的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《商铺收购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格、回购日期等作了明确约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，房屋买卖合同已成立，即使双方未签订房屋购销合同也不能成为上诉人拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故本院对上诉人关于只有签订房屋购销合同才有履行支付购房款的义务的上诉理由不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为，因上诉人未按照《商铺收购申请单》中承诺的2018年5月3日回购到期日履行义务，构成违约，一审法院判决其承担违约责任，并无不当。关于第四个争议焦点，本院认为，在本院已经认定被上诉人与上诉人存在房屋买卖合同关系的情况下，被上诉人向上诉人主张支付回购款，上诉人应当提出被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，以便于一次性解决纠纷。经本院释明后，上诉人要求被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续，被上诉人亦表示愿意配合上诉人。对此，本院认为，一审法院判决被上诉人交付房屋及协助办理所有权转移登记手续，避免了判决上诉人向被上诉人支付回购款后被上诉人拒绝交付房屋及协助办理所有权登记手续，致使上诉人再次向被上诉人诉讼主张交付房屋及协助办理所有权转移登记手续的可能，使得被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷一次性解决，并无不当。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7867元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡绍刚审 判 员 程 艳审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月十六日法官助理 孙潘红书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。