湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6473号上诉人（原审被告）湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园4栋308房。法定代表人：张喜全。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龚胜凯，女，1978年8月24日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。被上诉人（原审原告）李学军，男，1972年4月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南鸿纵置业有限公司（以下简称鸿纵置业）因与被上诉人龚胜凯、李学军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鸿纵置业上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人向其退还购房差价款的诉讼请求；2、本案一、二审受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人所主张的全部购房差价款上诉人已实际全部退还，有被上诉人亲笔签名的收款证明、收条及确认书，能够充分证明上诉人已通过现金的方式全部退还了被上诉人所主张的全部购房差价款。二、一审没有查明相关案件事实，上诉人不存在以合法形式掩盖非法加价的销售目的的行为，上诉人与被上诉人就网签价格有可能高于或低于约定价格已达成了一致意见，被上诉人向上诉人出具了《承诺书》且已主动按承诺书的约定向上诉人支付了购房差价款，不存在在标价之外加价出售的情形。三、一审判决割裂了《承诺书》与《商品房买卖合同》的联系，分别进行效力评价是错误的，违背了公平原则。请求二审法院依法审理，维护上诉人的合法权益。被上诉人龚胜凯、李学军答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、被上诉人虽然出具了收条及确认书，但上诉人至今未向被上诉人退还差价款。由于上诉人拒绝给被上诉人办理银行按揭贷款担保和交付房屋等，以致被上诉人于2018年7月前后不得不向一审法院撤诉。被上诉人在一审中提交了与上诉人置业顾问的微信聊天记录、手机录音等，证明上诉人并没有退还被上诉人房屋差价款。三、上诉人没有向法院提供任何财务报表及财务凭证证明已实际支付了被上诉人房屋差价款。四、《承诺书》明显违反相关法律、法规及国家政策，相同案情的案件已经法院判决，均认定了上诉人以合法形式掩盖非法目的。被上诉人龚胜凯、李学军向一审法院起诉请求：1、鸿纵置业退还多收取的房款204767元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息(按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、案件受理费由鸿纵置业承担。一审法院认定的事实：2017年4月27日，龚胜凯、李学军与鸿纵置业签订《兆丰园认购协议》，约定龚胜凯、李学军认购鸿纵置业开发的兆丰园（原名南城印象）6栋1602房屋一套，龚胜凯、李学军应在签订认购协议当日向鸿纵置业交纳定金1万元，签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效，定金转化为房款。同日，龚胜凯、李学军向鸿纵置业出具《承诺书》一份，载明：“本人龚胜凯、李学军，于2017年4月27日认购南城印象兆丰园6栋1602房，面积87.77平方米，房屋总价931766元，由于房地局在询价过程中，如果网签价格高于10616元每平方米，客户不须补差价，如果网签价格低于10616元每平方米，客户按照网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，本人自愿所交金额不开发票，只开收据，其中产生税费金额由开发商退回本人”。此后，龚胜凯、李学军（买受人）、龚胜凯（共有人）与鸿纵置业签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：龚胜凯、李学军购买鸿纵置业开发的位于长沙市雨花区房屋一套，建筑面积87.77平方米，单价为8283元每平方米，总价款726999元；龚胜凯、李学军于合同签订之日交纳首付款256999元，余款47万元申请银行按揭贷款；合同还对交房、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，龚胜凯、李学军按照约定交纳了购房首付款及相关代收费用，后因网签备案价格低于10616元每平方米，龚胜凯、李学军按鸿纵置业要求实际交纳“房屋差价款”195016元，并向鸿纵置业出具《收据》一份，载明“今收到湖南鸿纵置业有限公司兆丰园6栋1602认购差价（本人同意不开发票，只开收据）税额9751元”。另查明，因涉案小区业主对鸿纵置业加价销售行为不满，部分业主向长沙市雨花区物价局进行了举报。2017年7月26日，长沙市雨花区物价局作出（2017）249号《价格举报处理结果告知书》，认定鸿纵置业上述销售行为违法了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品”的规定，对鸿纵置业罚款82000元。在本案审理过程中，鸿纵置业提交了龚胜凯、李学军出具的《收条及确认书》一份，内容为龚胜凯、李学军确认收回涉案房屋差价款（金额为204767元），鸿纵置业据此佐证鸿纵置业已将涉案房屋差价款退还给龚胜凯、李学军。龚胜凯、李学军对此质证认为，鸿纵置业未提供该款项支付凭证，实际上龚胜凯、李学军并未收到该款项，该《收条及确认书》系龚胜凯、李学军应鸿纵置业要求所写，否则鸿纵置业称将不给龚胜凯、李学军办理按揭贷款及收房等手续。一审法院认为，为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，鸿纵置业以要求龚胜凯、李学军出具《承诺书》的形式在网签备案价格之外加价销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定为无效，鸿纵置业应当将多收取的房款退还给龚胜凯、李学军。龚胜凯、李学军主张退还金额为204767元，但龚胜凯、李学军在交纳差价同时出具《收据》确认收到差价税额9751元，故退还金额应认定为扣除该部分后的龚胜凯、李学军实际交纳金额即195016元。龚胜凯、李学军主张计算利息，一审法院认为依据不足，依法不予支持。鸿纵置业辩称关于《承诺书》系双方真实意思表示且已经实际履行、涉案楼盘不适用长沙市对房地产市场的调控政策的抗辩意见，一审法院认为该抗辩意见与政府对于房地产市场价格调控的政策原则相悖，一审法院依法不予采信。鸿纵置业辩称已将差价款全部退还龚胜凯、李学军，一审法院认为涉案楼盘加价销售情况普遍存在，鸿纵置业收取加价销售金额巨大，如鸿纵置业确已退还该款项应提交相应支付凭证进行佐证，故结合龚胜凯、李学军对此的质证及陈述意见，鸿纵置业所举证据不能证明其已经退还该款项，故一审法院对其抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条之规定，判决：一、湖南鸿纵置业有限公司于本判决生效后7日内退还龚胜凯、李学军房款195016元；二、驳回龚胜凯、李学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4372元，因适用简易程序减半收取2186元，由湖南鸿纵置业有限公司负担。本院二审中，上诉人提交了7份证据，分别是，证据1，鸿纵置业取现的银行现金支票存根；证据2，张喜全取现的银行客户回单；证据3，张少金取现的银行客户回单，拟共同证明鸿纵置业以现金形式退还案涉购房差价款的现金来源。一是鸿纵置业长期有现金备用金；二是公司法定代表张喜全、监事张少金从其个人账户支取现金提供给公司用退还案涉购房差价款，与公司提取现金合计的总金额可以覆盖全部已退差价款，提取现金的时间段与退还时间段相吻合，与被上诉人出具的现金收据一起形成了完整的证据链，足以证明被上诉人已经实际收取了鸿纵置业退还的购房差价款；证据4，张喜全情况说明，拟证明张喜全从其个人账户提取现金交给鸿纵置业用于退还部分购房者购房差价款。证据5，张少金情况说明，拟证明张少金从其个人账户提取现金交给鸿纵置业用于退还部分购房者购房差价款。证据6，鸿纵置业情况说明，证据7，鸿纵置业、湖南鸿邦房地产开发有限公司、广西乐万邦房地产开发有限公司企业信用信息，拟共同证明鸿纵置业的股东为鸿邦公司，鸿邦公司的股东为广西乐万邦公司和鸿骏公司，广西乐万邦公司的股东为张喜全和张少金。张喜全在鸿纵置业担任执行董事及总经理职务，系公司的法定代表人，张少金在鸿纵置业担任监事职务。被上诉人发表质证意见：对证据1、2、3，真实性、合法性没有异议，关联性及证明目的有异议。鸿纵置业取现的银行现金支票存根备注的用途是备用金及工资，而不是差价款退款。张喜全、张少金从个人账户所取的款项是否用于了公司退还给被上诉人的差价款，没有证据证实，我方认为该二人从个人账户取的款项是用于其他用途。9位被上诉人出具收据是在2018年6月份之后，但是上诉人提供的9张银行现金支票的时间是在2017年及2018年6月份之前。公司对外支付相关款项一般应以转账为原则，这是公司财务支付审批的程序要求，但是上诉人没有提交这一方面的证据。对证据4、5的三性均有异议。张喜全、张少金与上诉人具有直接的利害关系，该二人从银行所取的款项是否交给了上诉人用于退还涉案差价款不清楚。一审中，被上诉人提交了被上诉人李智愚、严康、严琴与上诉人置业顾问李雪手机电话录音的光盘文字材料及龚胜凯、陈奇峰、肖颖婷等微信聊天记录，充分证明了上诉人未将差价款退还给被上诉人。证据6系上诉人的自我陈述，三性有异议。证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。根据双方当事人的举证、质证，本院审查认为：对上诉人提交的证据1、2、3、7的真实性没有异议，但不能证明张喜全、张少金所取的现金用来支付了被上诉人的房屋差价款，即不能达到上诉人的证明目的，证据4、5、6均系上诉人公司的法定代表人、监事及公司自己出具的情况说明，且欠缺相关支付给被上诉人的银行凭证或会计凭证，不能达到上诉人的证明目的。二审中查明，被上诉人龚胜凯、李学军在上诉人出具的《收款证明》上写有“该款项已由鸿纵置业现金退还本人”，另出具有《收条及确认书》。被上诉人认为：其并未收到该款项，该《收款证明》上的标注与《收条及确认书》均系按照上诉人的要求所写，否则上诉人不给被上诉人办理银行按揭担保及交房手续等。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已网签备案，双方当事人均应依合同约定的价格进行交易。上诉人在合同签订之前要求被上诉人以出具承诺书的形式在网签备案合同价格之外加价进行销售，违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定无效。上诉人应当将多收取的被上诉人的房屋差价款退还给被上诉人，同时核减被上诉人收到的房屋差价税额。上诉人主张已将房屋差价款全部退还给了被上诉人，本院根据上诉人、被上诉人双方一、二审中的举证，认为上诉人虽然提交了被上诉人出具的《收条及确认书》和被上诉人在《收款证明》上的签字，但是被上诉人对退款一事不予认可，且个别业主与上诉人的置业顾问的电话以及微信聊天记录等能反应：上诉人在未退款的情况下要求业主按照统一的格式出具《收条及确认书》并交还《收款证明》，还需在《收款证明》上载明：“该款项已由鸿纵置业现金退还本人”字样，才给业主完善贷款担保以及收房等后续手续，故不能排除上诉人利用其优势地位要求被上诉人出具这样的字据。上诉人如果确已退还购房差价款，就应提供相应的支付凭证进行佐证，但上诉人除了提供被上诉人手写的《收条及确认书》和在《收款证明》上的签字之外，不能提供确凿的证据证明其已经实际退还该笔房屋差价款，故本院认为上诉人提供的证据不足以证明其已实际退还该款项。本案一审认定事实清楚，判决适当，上诉人的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4372元，由上诉人湖南鸿纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月十五日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。