沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初121号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区大东路67号。负责人：王旭，系行长。委托代理人：杨国勇，系辽宁海韵律师事务所律师。委托代理人：张庆锐，系辽宁海韵律师事务所律师。被告：李国柱，男，1957年11月6日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被告：赵桂芬，女，1957年5月12日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地：辽宁省沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，系董事长。委托代理人：张美尊，男，1981年12月14日出生，汉族，系单位职工，住址：沈阳市沈河区。原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“工商银行大东支行”）与被告李国柱、赵桂芬、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司（以下简称“保利达地产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨国勇、被告保利达地产代理人张美尊到庭参加了诉讼，被告李国柱、赵桂芬经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行大东支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告李国柱、赵桂芬签订的《个人购房借款/担保合同》；2.请求人民法院判令被告一次偿还原告个人一手住房购置贷款本金314487.93元，利息5811.12元（截止2019年4月15日共计:320299.05元)及自2019年4月15日至本金全部偿还止所欠利息(按合同约定计算）；3.请求人民法院判令原告就上述债权对被告提供的抵押物享有优先受偿权；4.请求人民法院判令本案的诉讼费、保全费、公告费、邮递费等相关费用由被告承担；5.请求人民法院依法判令被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担连带保证责任。事实与理由：2015年7月22日，被告李国柱、赵桂芬与原告签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定：1.被告李国柱、赵桂芬向原告贷款440000元；2.贷款期限为10年；3.贷款利率适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；4.被告李国柱、赵桂芬未适当的遵守或履行还款义务，原告有权解除合同，并要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5.被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司自愿为贷款人提供连带保证责任；6.被告李国柱、赵桂芬自愿将坐落于沈阳市沈河区,建筑面积113.58平方米的房屋向原告提供抵押担保，2015年7月28日原告对其所购房屋办理了预购商品房抵押登记，登记号：辽房预中心字第0215112010。贷款合同签订后，原告按照合同约定向被告李国柱、赵桂芬足额支付贷款，然而被告却未按照合同约定履行还款义务。截止2019年4月15日，被告已累计逾期14期未还款，原告多次催收，被告仍继续拖欠。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告保利达地产辩称：被告李国柱、赵桂芬于2015年6月3日与我公司签订商品房买卖合同，购买沈河区沈水东路330-3号2-14-3商品房，同时被告在原告处申请商品房住房按揭贷款。原告以我方有住房按揭贷款合作协议，对于该案是否由我方承担连带责任，根据协议履行。被告李国柱、赵桂芬现在是否明确拒绝偿还贷款有待核实，我方请求原告和法庭在被告李国柱、赵桂芬能够偿还逾期的贷款和各项费用时能够考虑对合同是否解除给予被告赵桂芬和李国柱机会。贷款本金及利息费用由法院核实。被告李国柱、赵桂芬未予答辩。原告工商银行大东支行围绕诉讼请求依法提交了结婚证复印件、个人购房借款/担保借款合同、商品房买卖合同、借款凭证、预告登记证、按揭贷款业务合作协议、贷款明细表等证据。经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年7月22日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李国柱、赵桂芬向原告贷款，金额为44万元，贷款期限为120个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在上述利率基础上加收40%确定。借款人偿还贷款本息的方法为按月等额本息还款法。借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约，借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用及解除合同。合同项下的担保方式为抵押担保，被告李国柱、赵桂芬以其购买的位于沈阳市沈河区（建筑面积113.58平方米）作为抵押，并办理了预告抵押权登记，预告登记抵押权人为原告。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为保证人，对合同提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，若约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。原告于2015年7月28日向被告发放贷款44万元。被告李国柱、赵桂芬多次违约。截至2019年4月15日，被告尚欠原告贷款本金余额314487.93元、利息5811.12元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李国柱、赵桂芬经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告签订的《个人购房借款/担保借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按协议的约定履行各自的合同义务。现原告已经按照约定向被告李国柱、赵桂芬发放了贷款，被告李国柱、赵桂芬未能按约定偿还贷款，已经构成违约，现原告要求解除合同并请求判令被告李国柱、赵桂芬立即偿还借款本金人民币314487.93元、利息5811.12元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对抵押房产优先受偿的主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。因被告保利达地产为该合同提供了连带责任担保，故其应对上述被告李国柱、赵桂芬的债务承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李国柱、赵桂芬于2015年7月22日签订的《个人购房借款/担保合同》;二、被告李国柱、赵桂芬于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金余额314487.93元及截止至2019年4月15日的利息5811.12元;三、被告李国柱、赵桂芬于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行从2019年4月16日起至借款付清之日止的利息（按原、被告双方合同约定及中国人民银行相关规定计算）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对判决主文第一项、第二项、第三项承担连带偿还责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6105元，保全费2122元，由被告李国柱、赵桂芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 陈 梅人民陪审员 金 楠人民陪审员 成 方二〇二〇年六月二日书 记 员 于子尧