湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初151号原告：孙某，女，1986年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：石某，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系原告孙某母亲。委托诉讼代理人：杨某,湖南某律师事务所律师。被告：长沙某公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山路。法定代表人：黄某，董事长。委托诉讼代理人：杨某，北京市某律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮某，长沙某公司工作人员。第三人：中共湖南某党校，住所地湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：曹某，常务副校长。委托诉讼代理人：王某、刘某，中共湖南省委党校职工。第三人：石某，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系原告孙某母亲。第三人：朱某，女，1964年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：朱某，女，1968年11月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：朱某，男，1966年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告孙某诉被告长沙某公司（以下简称某公司）、第三人中共湖南省委党校（以下简称某党校）、石某、朱某、朱某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月11日向本院提起诉讼。本院作出（2018）湘0102民初11309号民事判决，原告提出上诉，长沙市中级人民法院裁定发回本院重审。本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人石某、杨某，被告某公司的委托诉讼代理人杨某、皮某，第三人省委党校的委托诉讼代理人王某、刘某，第三人石某、朱某到庭参加诉讼。第三人朱某、朱某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、判决因某公司一房二卖的方式造成的经济损失，赔偿孙某共计2269800元；2、判决某公司赔偿违约金619600元；3、判决某公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年6月，某公司负责承建梅溪湖麓阳和某小区省委党校职工的商品房，某公司因资金不足采取欺骗手段以销售套房收取两套购房款的方式，骗取孙某的购房款现金共计309800元。从2011年6月至2013年9月期间，某公司通知孙某交现金到某公司账户上，共计217400元，购买梅溪湖麓阳和某小区4栋206房140平方米住房一套。同期又通知朱某的女儿朱某交款到某公司账户上，共计217400元，购买同一套商品房。梅溪湖麓阳和某小区4栋206房是省委党校已去世的职工朱某名下的一套指标房，2007年7月石某找到朱某的女儿朱某、朱某俩姐妹协商好，得到她们的同意，由石某代女儿孙某于2007年7月交付购买麓阳和某小区4栋206房的首付一套购房款现金92400元到某公司账户上。孙某购买这套房屋是准备做结婚住的新房，当时麓阳和某小区房省委党校规定价格是每平方米为2200元。2011年6月，省委党校公开发出通知明确规定，购房者必须得要有麓阳和某小区2007年第一次购买房屋由开发商开出的收款收据票才能够交第二次、第三次的购房款，购买麓阳和某小区房。但是在孙某一直不知情的情况下，2011年6月某公司违反了省委党校的规定，私下又通知朱某交款给某公司共计217400元购买同一套商品房。而孙某一直在外租房住，在此时期，孙某母女俩和朱某的女儿吵嘴，打架，双方互相纠缠不清。后孙某无奈，只好天天去找省委党校的领导来协调。由于某公司始终不肯拿出两套住房交给党校，只有一套住房空号交给党校，并且还强行拖延不肯退回孙某的购房本金。经过一年多的协调，孙某担心朱某的儿子朱某是一个患有二十多年××的残疾人，怕搞出人命来。在某公司高压手段逼迫下，石某只好做通孙某的思想工作，在2016年5月3日由党校住房代表协调，先把麓阳和某小区4栋206房确权定下来，然后再去走法律途径要求某公司赔偿经济损失。母女俩无奈，只能服从调解，由朱某和长沙某公司于2017年签订了一份正式商品房购房合同书。后来某公司在孙某强烈的要求下，于2016年5月20日才退回孙某2007年至2017年的一套购房款共计309800元。由于某公司卖一套房收取二套购房款的欺骗行为，使支付了相同购房款的孙某，没有得到房屋，现在房价上涨，给孙某造成了巨大的经济损失，故诉至法院。被告某公司辩称，一、孙某的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条第一款规定。孙某既不是购房指标转让的相对人，也不是付款相对人，也不是退款相对人、也不属于房屋买卖合同的相对人，孙某至始至终与本案涉及的法律关系和事实没有任何直接的利害关系，故其不是本案的适格原告。具体理由：1、朱某名下麓阳和某4栋206房屋购房指标的受让人是石某而不是孙某；2、向某公司公开账户存入现金的是石某而不是孙某；3、参与麓阳和某4栋206房购买权确权的人是石某而不是孙某；4、某公司退款是退给石某而不是孙某；5、某公司从未和孙某有过任何房屋买卖关系，孙某也从未和某公司发生过其他民事关系。故其不是本案的适格原告，请求法院裁定驳回孙某的起诉。二、石某违反了民法总则规定的“禁止反言”原则，其诉讼请求应予驳回。三、原告诉请违约金没有合同和法律依据，无权向我公司主张违约责任。四、我公司不存在“一房两卖”的事实和行为。第三人省委党校述称，一、本案原告不适格。二、省委党校既没有开发房地产，也未从事房地产买卖，更未与原告签订商品房买卖合同，故本案不存在一房两卖，省委党校对原告不承担任何的责任。三、本案的实质是因争夺同一套团购房资格，不存在一房二卖。四、双方就指标房归属已达成协议，并已进行补偿。省委党校没有任何过错，不须承担任何法律责任。第三人朱某述称，本案诉争团购房系其父亲指标房，原先经协商是将指标转让给石某，后其弟弟朱某不同意转让，就此与石某达成协议，案涉房屋仍归属朱某三姐妹所有，补偿石某相关经济损失。现根据协议，相关补偿已支付完毕。第三人朱某、朱某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年8月30日，某公司（合同甲方）与省委党校（合同乙方）签订《团体购买商品房协议》，约定由省委党校组织教职员工自愿购买原玉兰中学校址上某公司开发建设的麓阳和某项目约620套商品房，总建筑面积约为9.2万平方米。协议第五条关于付款方式约定，参加省委党校团购的购房户应该按照约定的进度和方式向共管账户支付购房款，付款分为：1、缴纳定购保证金；2、第一次预付房款；3、第二次预付房款；4、第三次付款。协议第六条关于省委党校责任约定：组织购房户按协议要求交付购房资金；在甲方与符合本协议第二条第二款入住条件的购房户个人签订合同前，一次性书面确定合同约定的产权人名单，此后甲方不再受理权属变更；组织购房户按甲方要求及时备齐资料协助甲方办理购房权证和其他工作；组织购房户选购房屋并组织购房户与甲方签订购房合同。2010年7月20日，某公司与省委党校、长沙银行股份有限公司瑞昌支行签订的《党校购房款归缴指定账户补充协议》，约定就省委党校团购“麓阳和景”商品房购房款归缴指定账户事宜，省委党校保证所有内部员工团购资金存入某公司在长沙银行股份有限公司瑞昌支行开设的共管账户上，账号为80×××39。2007年6月13日，省委党校向教职工团购户发《团购房交款通知》时公布了上述账户开户行、户名及账户。2011年4月10日，经省委党校书面确认，涉案长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和某小区4栋206房的认购户主为案外人党校职工朱某。为购买涉案房屋，石某与朱某之女朱某、朱某约定，由石某代孙某向朱某、朱某支付指标转让费，朱某、朱某将涉案房屋认购指标转让给孙某。为购买涉案房屋，石某分别于2007年6月20日、2007年10月25日以其另一个女儿石瑜婷的名义向某公司指定的党校购房款共管账户通过银行转账方式交付购房款12万元、7.8万元，共计19.8万元。后某公司根据省委党校提供的团购房名册发现石瑜婷并非购房人，遂于2007年11月5日通过银行转账方式向石瑜婷账户退还购房款19.8万元。此外，石某分别于2011年6月16日、2013年9月5日向某公司指定的党校购房款共管账户通过现金存款方式存入购房款13.86万元、7.88万元，共计21.74万元。为购买涉案房屋，朱某于2007年10月25日向某公司指定账户支付第一次购房款9.24万元，朱某于2011年6月17日转账支付第二次购房款13.86万元，于2013年6月11日转账支付第三次购房款7.88万元，朱某于2016年3月29日转账支付第四次购房款27929.9元。因涉案房屋权属问题，石某与朱某、朱某多次发生纠纷。2016年4月9日，石某向省委党校提交申请，要求将孙某存入到某公司长沙银行账户上的购房款如实退还。2016年5月3日，石某与朱某作为申请人向省委党校团购办及某公司出具《关于麓阳和某小区房产权确权的报告》，载明：关于麓阳和某小区省委党校朱某名下4栋206房的归属问题，现双方已协商达成一致，房子权属归为朱某子女朱某、朱某、朱某，该房在本报告双方签字确认后与石某再无任何关系；石某在朱某、朱某、朱某三姊妹将一期房款9.24万元付至其指定账户的同时将原交款票据交由朱某姊妹；同时请求省委党校团购办与开发商沟通，将石某2011年6月交给开发商的房款13.86万元、2013年9月交给开发商的房款7.88万元，共计21.74万元按照票据如实退回给石某指定的银行账户。且石某在该报告落款处承诺：将此房确权给朱某姐妹，房屋赔偿款由我们双方自行协商解决，绝不找省委党校和某公司的任何麻烦。石某指定的银行账户为62×××13，户名为：戴某（石某丈夫），开户行：建设银行。石某及朱某在申请人处签字。省委党校团购办工作人员廖阳生于2016年5月11日在报告落款处手写：情况属实，请予核实办理。后省委党校对该报告内容进行确认，并加盖公章。2016年5月20日，某公司将石某已交付的共计21.74万元款项通过银行转账方式全部退还至石某指定的上述银行账户。2016年7月7日，省委党校在《团购房户主姓名确认表》中将涉案房屋户主姓名确定为朱某、朱某、朱某。经省委党校调解，石某与朱某（全权代表）于2016年11月22日作出《承诺书》，承诺：朱某、朱某在本承诺书经石某签名同意后，即日将2016年5月10日向石某所写欠条约定的房屋补偿费30万元，通过银行汇至石某指定银行账户（孙某：62×××64）；石某收到该笔补偿款后，即请省委党校通知开发商某公司同朱某、朱某姐妹签订团购房购房合同，麓阳和某小区4栋206房产权为朱某、朱某姐妹所有；石某同朱某、朱某姐妹关于房屋补偿如有经济纠纷，与省委党校、某公司无任何联系，双方自行协商或者通过法律途经解决；在省委党校为该承诺书出具“情况属实”意见，加盖公章后，今后双方绝不找省委党校和某公司任何麻烦。石某及朱某在承诺人处签字，省委党校团购房代表廖阳生在见证人处签字，省委党校签署“情况属实”并加盖公章。2016年11月22日，朱某通过银行转账方式向孙某账户支付30万元房屋纠纷补偿款。2017年6月6日，朱某、朱某以其胞胎兄弟朱某名义与某公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由朱某购买涉案长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和某4栋206房。2018年10月11日，孙某诉至本院，要求判如所请。另查明，孙某具有听力言语残疾，残疾等级为一级，其全权委托母亲石某办理购买涉案房屋事宜。孙某与某公司在庭审中均对孙某并未向某公司提交团购房购房指标转让的申请予以确认，省委党校在庭审中称：省委党校于2012年10月12日以公告的形式通知了，购房指标转让和家属转让的必须通过公证机关进行公证和提出申请。2011年4月10日，经省委党校书面确认，涉案长沙市岳麓区梅溪湖游园路98号麓阳和某小区6栋203房的认购户主为石某的丈夫戴某。2012年11月16日，戴某、石某将该6栋203房的购房指标转让给案外人周某，并与周某签订《转让协议》。2012年11月18日，戴某、石某向某公司提交《关于办理团购房认购户主更名的申请》，申请将麓阳和某小区6栋203房的认购户主名称由戴某更换为周某，并将收款凭证的付款人名称作相应变更，由周某享有该房的权利和承担相应义务。2012年11月19日，长沙市望城公证处作出（2012）湘长望证内字第12678号《公证书》，对双方签订的《转让协议》进行公证。根据戴某、石某提交的转让协议、公证书、收款凭证及关于办理团购房认购户主更名的申请等材料，某公司将麓阳和某小区6栋203房的认购户主名称由戴某更换为周某，并于2016年5月27日与周某签订《长沙市商品房买卖合同》，将该6栋203房出卖给周某。本院认为，孙某系残疾人，其全权委托其母亲石某办理涉案房屋购买事宜，系真实意思表示，符合法律规定，石某代理行为所产生的法律后果，由孙某承担，故孙某具有原告主体资格,同时依法追加与本案有利害关系的石某作为第三人参加诉讼。关于原告诉请“一房两卖”的问题。“一房两卖”是指出卖人将同一套房屋出卖给不同的两个买受人。为此，本院审查如下：一、某公司是否与原告孙某达成房屋买卖的合意。合同签订通常需要经过要约和承诺两个阶段，双方达成合意的意思表示。本案中，原告孙某诉请认定被告某公司“一房两卖”，某公司自始至终主张从未与原告孙某就案涉房屋达成房屋买卖合意，且孙某没有就此提供相关证据予以佐证。二、某公司是否与不同的两个买受人签订两份房屋买卖合同。根据某公司与省委党校签订的《团体购买商品房协议》的相关约定，由省委党校负责组织购房户按协议要求交付购房资金及确定产权人名单，再由某公司与确定的购房户签订购房合同及办理房屋产权证。因此，案涉房屋的产权人由省委党校负责确定，在办理涉案房屋购买事宜过程中，某公司与最终确定的购房户签订房屋买卖合同，对案涉房屋最终只签订一份房屋买卖合同。且通过石某、戴某将涉案小区6栋203房认购指标转让给周某的整个过程可知，石某对某公司、省委党校在办理团购房认购及转让过程中所承担的义务知情。某公司并未就案涉房屋签订两份房屋买卖合同。三、关于原告孙某向共管账户转账行为的认定。某公司与省委党校、长沙银行股份有限公司瑞昌支行签订的《党校购房款归缴指定账户补充协议》，约定就省委党校团购“麓阳和景”商品房购房款归缴指定账户事宜，省委党校保证所有内部员工团购资金存入某公司在长沙银行股份有限公司瑞昌支行开设的共管账户。省委党校向教职工团购户发《团购房交款通知》时公布了上述账户开户行、户名及账户。因此，共管账户是公开的，省委党校教职工均可以向该账户存钱转账，不能由此得出向共管账户转账就必然系购房户的结论。本案中，就案涉房屋出现朱某子女与石某代替孙某两方均向共管账户转账的情形，某公司发现石某不是购房户的情况后，立即退还了石某的钱款。因此，某公司对石某的购房行为是不予认可的。四、本案纠纷的起因系案涉房屋指标转让引起。案涉房屋系党校职工朱某的指标房，朱某子女拟将案涉房屋指标转让给孙某，后双方发生纠纷。最终，经双方协商，石某与朱某（朱某子女）共同出具的《关于麓阳和某小区房产权确权的报告》及《承诺书》，系双方真实意思表示。石某代表孙某对涉案房屋产权归朱某、朱某所有予以认可并明确表示放弃追究某公司的责任，且某公司已将石某支付的购房款全部退还，朱某、朱某也对孙某按约进行了补偿。孙某诉称其系在某公司高压手段逼迫下才无奈出具的上述报告及承诺书的意见，因孙某并未提供相关的证据证明其出具上述报告及承诺书并非真实意思表示，应当承担举证不能的不利后果；庭审中石某补充提交了《关于办理团购房主更名的申请》及《备忘录》两份证据，该两份证据只能反映双方就房屋指标转让协商的过程，不能证明指标转让最终的结果，不能推翻双方最终达成的《关于麓阳和某小区房产权确权的报告》及《承诺书》。因此，本院对该诉称意见不予采信。综上，孙某要求某公司赔偿经济损失及违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孙某的诉讼请求。本案受理费人民币14628元，本院决定予以免收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  魏建莲人民陪审员  何显莲二〇二〇年六月十日法官助理刘玥书记员廖沙