天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2682号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢昌宁，男，1968年3月11日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人谢昌宁商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初12356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业公司的委托诉讼代理人李艾膛、田亮到庭参加诉讼，被上诉人谢昌宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。被上诉人于2015年9月28日办理入住，其后涉诉房屋已取得交付使用证，取证时间已超过三年，被上诉人在一审的诉讼超过诉讼时效。被上诉人于2015年9月1日才支付购房款，一审法院应认定上诉人逾期交房起算时间为2015年9月2日。上诉人与被上诉人双方签订的补充协议约定了买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任，且同类案件生效判决确认的上诉人逾期交付起算时间均系按此约定计算，一审法院判决加重了上诉人的违约责任。谢昌宁向本院提交书面答辩意见，同意一审判决，但认可上诉人逾期交房起算时间应为2015年9月2日。谢昌宁向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业公司支付自2015年7月1日至2016年12月12日（共计530天）的已付款利息84,706.8元（1,322,683元×4.35%÷360天×530天）；2．诉讼费用由嘉华兴业公司承担。一审法院认定事实：2015年5月28日谢昌宁（乙方）与嘉华兴业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积151.82平方米，每平方米价格为8712.18元，总价款为1322683元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年06月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日的，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另查明，截止2015年9月1日谢昌宁支付购房款1,322,683元。2015年9月28日谢昌宁办理入住手续，2015年10月2日谢昌宁领取房屋钥匙。2016年6月16日嘉华兴业公司取得涉案57号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》，2016年6月24日嘉华兴业公司取得涉案57号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。谢昌宁于2016年12月13日取得不动产权证书。一审法院认为，谢昌宁与嘉华兴业公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：（一）谢昌宁的诉讼请求是否超过诉讼时效；（二）嘉华兴业公司是否存在违约行为；（三）若嘉华兴业公司存在违约行为，违约金如何计算。（一）谢昌宁的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定嘉华兴业公司应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给谢昌宁，但直到2016年6月24日嘉华兴业公司才取得诉争房屋的交付使用证，而嘉华兴业公司未提交证据证明其将房屋竣工验收和取得交付使用证的情况通知谢昌宁，根据证据规则，其应对此承担不利后果。综上，谢昌宁于2019年10月31日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。（二）嘉华兴业公司是否存在违约行为。关于是否存在逾期交房问题，根据双方合同第三条约定，嘉华兴业公司应于2015年6月30日前将竣工验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付谢昌宁使用，而谢昌宁于2015年9月28日办理入住手续，2015年10月2日领取房屋钥匙，嘉华兴业公司于2016年6月16日方取得竣工验收备案书，于2016年6月24日取得准许交付使用证，故嘉华兴业公司存在持续违约的情形。关于是否存在逾期办理房屋产权登记问题，嘉华兴业公司应于商品房交房次日起360日办理房屋权属转移登记，嘉华兴业公司取得准许交付使用证时间为2016年6月24日，该日期作为房屋交付日期，谢昌宁于2016年12月13日取得不动产登记证，故不构成违约。综上，谢昌宁按合同约定付清了所有款项，但嘉华兴业公司未按合同约定将符合条件的商品房交付谢昌宁使用，故嘉华兴业公司应承担逾期交房的违约责任。（三）嘉华兴业公司存在违约行为，违约损失如何计算。关于嘉华兴业公司逾期交房违约责任承担问题。双方签订的补充协议第四条是嘉华兴业公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。嘉华兴业公司作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提示对方注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起谢昌宁注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了谢昌宁在嘉华兴业公司持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业公司自身在持续违约情况下的违约责任，故补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业公司应当按照主合同第五条的约定承担给付已付款利息的违约责任。本案中，因涉案房屋于2016年6月24日方具备交付条件，故嘉华兴业公司应当按照主合同第五条的约定向谢昌宁支付自2015年7月1日起至2016年6月24日止的已付款利息，按银行同期贷款利率计算，计58947.57元。谢昌宁主张嘉华兴业公司给付84706.8元，对超出部分不予支持。综上所述，嘉华兴业公司应向谢昌宁支付2015年7月1日至2016年6月24日的已付款利息58947.57元。一审法院判决：“天津市嘉华兴业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向谢昌宁支付已付房款利息58947.57元，并直接汇入谢昌宁名下建设银行62×××85账户；驳回谢昌宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费959元（已减半），由谢昌宁负担288元，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担671元（直接汇入上述谢昌宁名下账户）。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。另经二审查明，上诉人与被上诉人双方在补充协议中约定，买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。本院认为，双方当事人的争议焦点是：（一）被上诉人在一审提起本案诉讼是否超过诉讼时效；（二）上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定上诉人应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给被上诉人，被上诉人于2015年9月1日支付全部购房款，同年9月28日办理了入住手续、10月2日领取房屋钥匙。上诉人并未提交证据证明其将房屋未竣工验收和未取得交付使用证的情况以及后期取得上述两证的情形通知被上诉人，且被上诉人作为普通的商品房买受人在支付全部购房款后的合理期间即办理入住手续而未主动核实房屋竣工验收和取得交付使用证的情况存在合理性，故一审法院认定被上诉人于2019年10月31日提起诉讼，未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人起诉时超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。上诉人应于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付被上诉人使用。本案涉诉房屋在实际交付谢昌宁时未能符合前述交付条件，上诉人应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，上诉人主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究上诉人违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，上诉人应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明上诉人履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合谢昌宁的诉讼请求确定上诉人应承担的违约责任方式，并无不当，本院予以确认。关于上诉人逾期交房期间认定，因被上诉人于2015年9月1日支付全部购房款，涉诉房屋于2016年6月24日取得交付使用证，结合上诉人与被上诉人双方约定及诉辩意见，一审判决以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2015年7月1日作为起算日欠妥，应以被上诉人交付全部购房款之次日起算，即自2015年9月2日计算至2016年6月24日确定上诉人逾期交房期间，一审法院认定有误，本院予以调整。上诉人承担的逾期交房违约金应为47,785.6元。综上所述，嘉华兴业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初12356号民事判决；二、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向谢昌宁支付已付款利息47,785.6元；三、驳回谢昌宁一审的其他诉讼请求；四、驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费959元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担488.79元，谢昌宁负担470.21元；二审案件受理费1,918元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1,553.58元，谢昌宁负担364.42元。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年六月十九日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：．．．．．．（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；．．．．．．