广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6465号上诉人（原审原告）：李叔卫，男，1982年12月8日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：魏强，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文芳，广东金鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹冠中，男，1983年9月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李忠，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志高，男，1982年6月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。上诉人李叔卫与上诉人曹冠中、被上诉人刘志高土地租赁合同纠纷一案，李叔卫与曹冠中均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李叔卫上诉请求：1.依法改判刘志高、曹冠中共同向李叔卫返还10个月的租金550944元；2.依法改判刘志高、曹冠中共同向李叔卫支付占有使用1088220元期间的利息（其中包含10个月的租金为550944元、保证金57276元、土地转让金480000元；利息以1088220元为本金，按银行同期贷款利率，自起诉之日起计至上述诉讼请求所涉金额及利息全额清偿完毕之日止，暂计至2019年12月31日为18540.55元）；3.依法改判刘志高、曹冠中赔偿李叔卫的合理投入534488.2元及工人工资110100元；4.本案一、二审诉讼费用由刘志高、曹冠中承担。事实与理由：1.原审认为李叔卫对案涉合同无效存在过错属于事实认定错误。原审法院认为李叔卫并未审慎考查案涉土地性质，事实上案涉《土地承租合同》签订前，李叔卫多次向曹冠中、刘志高询问案涉土地是否可以用于建设、经营汽车充电桩及停车场，曹冠中、刘志高均承诺可以，且合同中也明确写明李叔卫租用土地的目的是“用于建设汽车充电桩基停车场等”。曹冠中作为案涉土地矮岗镇村民，经其多次承诺，李叔卫遂对其产生信任。李叔卫为非广州户籍人口，无法通过任何途径在合同签订前核实案涉土地性质，后由法院出具律师调查令才查实案涉土地规划为农用地。案涉土地两侧建设了许多酒店、餐厅，李叔卫有理由相信案涉土地并非是农用地。李叔卫签订合同时已尽审慎考察义务，对合同无效不存在过错。曹冠中作为矮岗镇村民，理应知道土地性质，其在签订合同时未披露，有隐瞒和欺骗的嫌疑，存在过错，且过错大于李叔卫。原审判决对双方过错的认定严重失衡，不符合事实且有失公平。2.原审法院认为刘志高非案涉合同相对人属于事实认定错误。虽然李叔卫是与曹冠中签订了《土地租赁合同》（以下简称“合同一”），但曹冠中、刘志高之间也签订了主体内容一致的《土地租赁合同》（以下简称“合同二”）。两合同承租期限仅差4天，其他主要条款内容一致，两合同均注明租用土地目的是建设汽车充电桩停车场等。两合同主要区别是合同一约定了土地转让费，李叔卫提交的证据显示其租用案涉土地向曹冠中支付了土地转让金48万元。曹冠中原审提交的证据委托书也证明其受刘志高委托，全权代办案涉土地转租事宜，刘志高也予以认可。李叔卫认为两合同具有关联性，刘志高是真正的转租人，故曹冠中、刘志高应该共同向李叔卫承担返还和赔偿责任。3.原审法院要求李叔卫支付占用土地使用费缺乏法律依据。李叔卫向曹冠中支付了2018年8月至2019年5月期间的土地租金，李叔卫提交的收据及银行转账流水均可证明，原审法院也予以确认。案涉土地权属人是矮岗镇经济联合社，曹冠中、刘志高对案涉土地无事实和法律上的权利。原审并未查清曹冠中、刘志高是否对案涉土地享有权利或其权利从何而来。曹冠中、刘志高在本案中也未要求李叔卫赔偿其因合同无效而产生的损失，原审法院判决李叔卫支付土地使用费违反了不告不理的原则且无法律依据。4.原审驳回李叔卫要求曹冠中、刘志高赔偿合理投入的诉讼请求错误。李叔卫提交相应单据及转账记录证明其实际投入而产生的损失，根据合同法第58条的规定，原审法院驳回李叔卫该诉讼请求错误。5.案涉合同因违反法律强制性规定而无效。根据合同法第58条规定，合同无效后取得的财产应当返还。本案中曹冠中、刘志高取得的财产包括转让费、保证金、租金。原审法院没有支持李叔卫要求返还租金的请求没有事实和法律依据。6.合同履行过程中，李叔卫一共支付了转让金48万元，保证金57276元，租金55万余元以及建设费用64万余元，合计金额173万余元。原审仅判决曹冠中退还转让金以及保证金53万余元。这样李叔卫还有125万元无法退回，而曹冠中基于无效合同可以取得租金约55万元，这不公平也不合理。曹冠中辩称：请求驳回李叔卫的全部诉求，答辩意见与上诉意见一致。刘志高辩称：1.刘志高从未与李叔卫签订合同，双方不存在合同关系，刘志高不是合同的相对人，因此李叔卫无事实和法律要求刘志高返还租金。2.由于刘志高与李叔卫不存在合同关系，没有收取李叔卫所谓的租金和使用费、土地转让金，因此刘志高无需支付相关费用。3.李叔卫作为完全民事行为能力人，应当在租赁地块时通过询问调查等核实地块的作用以及性质，原审已经查明案涉土地当时的现状是果园，可以凭肉眼看到上面种的果树，因此李叔卫具有充分时间去查询地块的相关性质。通过李叔卫原审提交的照片和视频显示，其在租赁的地上完全做好了经营的准备，建设了相关设施充电桩等，还有停了很多车，反映了其在租赁期间已经开展经营有相应收入的事实。故李叔卫无理由要求赔偿相应的投入以及工资，经营风险应自行承担。4.原审法院认为刘志高并非案涉合同相对人符合事实。刘志高认为李叔卫存在过错，其上诉请求没有任何事实和法律依据。曹冠中上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，驳回李叔卫的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李叔卫承担。事实与理由：1.李叔卫原审诉讼请求是要求解除李叔卫与曹冠中签订的《土地租赁合同》，原审判决错误归纳为确认双方签订的《土地租赁合同》无效。2.原审认定“案涉地块规划为农用地，不涉及永久基本农田”属于查明事实错误，本案无任何证据证明上述事实。原审证据表明无法查明土地性质，故原审判决第一、二项错误。原审中，对于地块性质，曹冠中只是听说为农用地，无法确定，法官也说以调查结果为准。对于调查结果《关于的复函》，曹冠中明确提出质证意见：关于案涉租赁土地是否为农村集体农用土地用于非农业建设一事实，以及案涉合同有无效的事实无法查明并予以认定，在此情况下李叔卫应承担举证不能的不利后果。李叔卫辩称：案涉土地租赁合同因违反法律的强制性规定无效，曹冠中接受了刘志高的委托，与李叔卫签署了案涉合同，基于法律规定，应当由曹冠中、刘志高连带承担本案所涉的责任。刘志高述称：曹冠中在二审中并未对刘志高提出上诉，也未要求其承担实质法律责任，故刘志高对曹冠中的上诉不存在异议。李叔卫向一审法院起诉请求：1.确认李叔卫与曹冠中签订的《土地承租合同》无效；2.曹冠中、刘志高向李叔卫退还10个月的租金550944元、保证金57276元、土地转让金480000元及相应利息（利息按1088220元为本金，按人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至清偿之日止）；3.曹冠中、刘志高赔偿李叔卫合理投入644588.2元；4.本案受理费由曹冠中、刘志高负担。原审庭审期间，李叔卫将第一项诉讼请求变更为：判令李叔卫与曹冠中于2018年8月2日签订的《土地承租合同》无效。原审法院认定事实：位于本市白云区人和镇矮岗村第十三经济合作社（土名为路仔下）的20亩案涉土地的权属人是广州市白云区人和镇矮岗经济联合社，案涉地块规划为农用地，不涉及永久基本农田。上述农用地由刘志高与曹冠中签订《土地承租合同》，由刘志高租予曹冠中，期限自2018年8月1日至2038年7月31日，合同就保证金、租金等有明确约定。2018年8月2日，李叔卫与曹冠中签订《土地承租合同》，约定曹冠中将其向刘志高承租来的20亩案涉农用地租予李叔卫，由李叔卫用于建设汽车充电桩和停车场等，期间自2018年8月5日至2038年8月4日，每月租金为57276元，合同签订当日李叔卫应向曹冠中支付保证金57276元；合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，李叔卫向曹冠中支付了土地转让金480000元、保证金57276元。曹冠中、刘志高确认，案涉土地是刘志高向当地村民承租而来，曹冠中、刘志高承租土地时现状为果园，土地上仍种植了果树。李叔卫、曹冠中、刘志高双方确认，李叔卫承租案涉土地时仍为果园，李叔卫与曹冠中签订案涉土地承租合同后，李叔卫于2018年8月至2019年5月期间占用案涉土地，李叔卫对案涉土地进行了平整并建设了停车棚、充电桩等设施，李叔卫于上述期间共向曹冠中支付租金550944元。李叔卫提出，刘志高于2019年5月组织社会人员对案涉土地的设施等进行破坏并围闭了案涉土地，导致李叔卫无法继续使用，李叔卫也即停止向曹冠中支付租金。曹冠中、刘志高提出案涉土地实际上是由国土资源部门责令停止使用，但李叔卫、曹冠中、刘志高均未能提供相关行政主管部门出具的文书及相应证据。李叔卫提出案涉土地已经无法继续承租，故要求曹冠中、刘志高退还收取的土地转让金、保证金和租金，但无果，遂成诉。李叔卫提出，其承租案涉土地后，投入资金644588.2元对土地进行绿化，并购买安装了充电桩等设备设施，要求曹冠中、刘志高予以赔偿，李叔卫为此提交了收款收据、微信付款记录、送货单、报销单等证据。以上事实，有《土地承租合同》、银行流水、土地转让金收据、保证金收据、租金收据、照片、视频、收款收据、微信付款记录、送货单、报销单、广州市规划和自然资源局复函及当事人陈述等证据可以证实。原审法院认为：按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。案涉土地属广州市白云区人和镇矮岗经济联合社的农用地，曹冠中将案涉农用地转租给李叔卫，双方订立的土地承租合同明确约定由李叔卫用于建设充电桩停车场等非农用途，李叔卫承租后也对案涉土地进行了平整并建设了部分充电桩设施，但李叔卫、曹冠中、刘志高在诉讼中均无提交证据证明案涉农用地已经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，李叔卫承租案涉农用地用于非农建设，案涉土地租赁合同违反上述法律的强制性规定，合同应属无效。李叔卫与曹冠中依据无效合同占有对方的财产应当予以返还，李叔卫要求曹冠中返还土地转让金480000元和保证金57276元（共537276元）合理合法，应予支持。李叔卫并未审慎考查案涉土地性质，其对合同无效负有过错，李叔卫要求计付利息缺乏理据，原审法院不予支持。刘志高并非案涉合同相对人，李叔卫要求刘志高共同退还款项缺乏理据，原审法院不予支持。李叔卫于2018年8月至2019年5月期间占用案涉土地并向曹冠中支付租金550944元，理应参照合同支付占有使用费，李叔卫要求返还缺乏理据，原审法院不予支持。李叔卫要求曹冠中、刘志高赔偿其投入停车场的绿化和充电桩等费用644588.2元，李叔卫提交的收据、报销单等并非合法凭证，无法据以认定其实际投入的资金，李叔卫并未审慎考查案涉土地性质，承租案涉土地用于非农用途，也未办理农用地转用手续和停车场规划建设手续，本身存在过错，故李叔卫要求曹冠中、刘志高赔偿上述费用缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、确认李叔卫与曹冠中于2018年8月2日签订的《土地承租合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，曹冠中向李叔卫退还537276元；三、驳回李叔卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20395元，由李叔卫负担6324元，由曹冠中负担14071元（李叔卫已经预交受理费20277元，其中13953元由本院予以退回，曹冠中应于本判决生效之日起三日内向本院交纳受理费14071元）。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：1.曹冠中因否向李叔卫返还租金55094元及利息；2.曹冠中因否向李叔卫返还保证金57276元、土地转让金480000元及利息、合理投入644588.2元；3.如须返还，刘志高应否与曹冠中承担连带责任。关于第一个问题。李叔卫上诉认为曹冠中、刘志高并非案涉土地的权属人，无收取案涉土地使用费的法律依据。对此本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地未办理建设用地规划许可以及农用地转用审批手续，故案涉《土地承租合同》约定用于建设汽车充电桩和停车场等属于非农用途的范畴，违反法律强制性规定，原审法院认定合同无效依据充分，本院予以认同。曹冠中上诉认为李叔卫原审诉请解除合同，原审判决合同无效不当。对此本院认为，李叔卫原审庭审中已经要求将解除合同的诉讼请求变更为要求确认合同无效，故本院对曹冠中上述意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原审法院认定合同无效的依据是违反法律强制性规定，而非依据曹冠中、刘志高不是案涉土地的权属人，李叔卫据此主张曹冠中无权收取案涉土地使用费，欠缺法律依据，本院不予采纳。虽然案涉《土地承租合同》无效，但是李叔卫从曹冠中处承租案涉土地，且已经实际投入使用，根据公平原则李叔卫应当支付相应的对价，原审法院驳回李叔卫要求返还租金及利息的诉请依据充分，本院予以认同。关于第二个问题。案涉《土地承租合同》签订后曹冠中收取了土地转让金480000元、保证金57276元，上述款项并非李叔卫使用案涉土地的对价，鉴于案涉《土地承租合同》无效，李叔卫无法按约定使用案涉土地，曹冠中也应返还基于无效合同获得的财产，原审法院判决曹冠中返还土地转让金480000元、保证金57276元，处理并无不当，本院予以认同。李叔卫诉请要求土地转让金480000元、保证金57276元的利息及合理投入644588.2元。对此本院认为，李叔卫未审查案涉土地能否用于非农用途，其对案涉《土地承租合同》的无效亦存在过错，李叔卫原审提交的证据也不足以证明其投入金额，原审法院判决不予支持李叔卫上述请求的处理妥当，本院予以认同。关于第三个问题。刘志高并非案涉《土地承租合同》的相对方，也没有收取李叔卫的任何款项，李叔卫对刘志高的诉讼请求欠缺事实依据，原审法院均不予支持的处理正确，本院予以认同。综上所述，李叔卫、曹冠中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19741元，由上诉人李叔卫负担10568元，上诉人曹冠中负担9173元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年六月八日法官助理曹筱雨书记员林谷曼