宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初9576号原告：宁夏尚都购物中心（有限公司）。法定代表人：邓某。委托诉讼代理人：胡某，宁夏固原市人，住宁夏固原市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：丁某，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：吴某1，宁夏固原市人，现住宁夏银川市。被告：朱某，宁夏固原市人，现住固原市。原告宁夏尚都购物中心（有限公司）诉被告吴某1、朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏尚都购物中心（有限公司）的委托代理人胡某、丁某，被告吴某1、朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏尚都购物中心（有限公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告朱某2019年7月26日签订的《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》；2.依法判令被告吴某1、朱某共同支付原告2019年7月31日之前所欠房租费174078元；被告朱某按照每月8330元标准支付2019年8月1日至实际向原告交付房屋时的租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，案外人吴某2与原告签订《宁夏尚都购物中心租赁合同》，将位于固原市政府街51号宁夏尚都购物中心7号楼五层第5005号面积为700平方米的商铺出租给吴某2。该商铺由吴某2和吴某1共同经营“开伦台球休闲会所”。后原告、案外人吴某2、被告吴某1签订了一份《三方协议》，协议约定吴某2将其与原告之间关于租赁商铺的权利义务概括的转移给被告吴某1、朱某。2019年7月27日，经原告与被告吴某1、朱某核算，截止2019年7月31日二被告共欠原告房租费174078元。2019年7月26日，被告朱某与原告重新签订了《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，约定将上述商铺以每月8330元的租金租赁给被告朱某用于经营娱乐场所。同时，合同约定按先付租金后用房的原则，即每次预付三个月的租金25000元。合同在违约责任上也约定了“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金的10%标准支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权单方面解除合同”。因诉请事项，原告多次找被告协商未果。现诉至人民法院，望判如所请。被告吴某1辩称，1.2019年7月31日前所欠房屋租赁费共计174078元的明细原告必须列出来；2.因为之前三方关系，在租赁合同转给被告朱某之前，是由原告诱导我方并承诺在后期的租赁合同中有相应的优惠和政策，对于前期所欠费用可以分期支付。在和朱某签订合同后，我方依旧在履行双方的约定，而原告却以被告不缴纳房租为由强行断水断电，导致场所只能停业，无法继续经营，为我方造成了很大的经济损失。因为我方在2012年就已经进驻原告的商场，当初原告承诺整体商场的运作给予很大的支持，但至今商场还依旧没有达到双方口头约定的条件。导致整个商场全部崩盘，在这个过程中，我方依旧煎熬的经营并不间断给原告支付相应的费用。现在商场整个楼盘均已呈现倒闭状态。被告朱某辩称，我和原告签订过合同，应该是每人一份，但是原告没有给我一份，前期的费用我再给原告支付。后来在2019年9月份，原告将场所的供电断了，在门上张贴：“我们涉嫌偷电”，但是我们没有动过原告的电路。从2019年10月1日至今场所内装修花费30多万元，自2019年10月至今一直没有营业，给我造成很多损失。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，案外人吴某2与原告签订《宁夏尚都购物中心租赁合同》，将原告位于固原市政府街51号宁夏尚都购物中心7号楼五层第5005号面积为700平方米的商铺出租给吴某2，合同约定租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，租金为每月9660元，一次性付3个月，共计28980元。该商铺实际由案外人吴某2和被告吴某1共同经营“开伦台球休闲会所”。后原告、案外人吴某2、被告吴某1签订了一份《三方协议》，协议约定吴某2将其与原告之间关于租赁商铺的权利义务自2017年5月1日起概括的转移给被告吴某1，包括拖欠的房屋租赁费57960元。协议签订后由被告吴某1继续经营，后被告吴某1将该店铺的经营权转交给被告朱某经营。被告朱某从2018年3月5日至2019年6月10日共给原告支付房屋租赁费共计95000元。2019年7月27日，经原告与被告吴某1、朱某核算，截止2019年7月31日二被告共欠原告房屋租赁费174078元。由被告吴某1、朱某给原告出具《欠条》一份，并载明从2019年8月31日起每月还款10000元。2019年7月26日，被告朱某与原告重新签订了《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，约定将上述商铺以每月8330元的租金租赁给被告朱某用于经营娱乐场所，租赁期间为2019年5月1日至2022年4月30日。并约定付款方式为每次先预付三个月租金25000元的先付租金后用房的原则。合同在违约责任上约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按月租金10%的标准支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权单方面解除合同”。合同签订后被告朱某于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付租赁费25000元。2019年9月27日，原告以被告经营的店铺私接线路而断电，被告从当日停业至今。庭审时原告与被告朱某提供的书面证据均具有真实性，本院予以认定。证人杨某的证言能够证实原告以被告存在私接线路的原因而将私接线路予以掐断，其部分证言予以采信。本院认为，本案争议的焦点为1.被告朱某于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付的租赁费25000元究竟是2019年5月至7月份的房屋租赁费还是2019年8月至10月份的房屋租金费？2.原告起诉的174078元的房屋租赁费应当由谁负担？关于第1个焦点，因为原告与二被告于2019年7月27日就所欠房屋租赁费等费用进行了结算，但结算的《欠条》中并未就所欠房租的期间进行说明。而被告朱某于2019年7月26日与原告重新签订了房屋租赁合同，并约定租赁期间为2019年5月1日至2022年4月30日。故在结算房租时被告朱某签订的合同已实际履行三个月，且原告在起诉状中陈述“2019年7月27日，经原、被告核算，截止2019年7月31日二被告共欠原告房租费174078元”，足以认定双方是将结算日以前所欠房租进行了结算。故被告于2019年7月29日、2019年9月10日分两次给原告支付的租赁费25000元应认定为2019年8-10月份的房屋租赁费。关于第二个焦点原告起诉的174078元的房屋租赁费应当由谁负担？因出具给原告的《欠条》系被告吴某1与朱某共同签署，且还款计划也由二被告共同签字，故应当由被告吴某1与朱某对《欠条》中所欠房屋租赁费共同负责清偿。原、被告因为断电事情发生矛盾，后被告朱某以停业十几天错过了“十一黄金期”、顾客流失等原因也未积极与原告协商处理问题致使停业至今。现原告要求解除与被告2019年7月26日签订的合同，因被告朱某庭审时也表示同意解除合同，故双方签订的合同予以解除。对原告要求被告吴某1、朱某支付2019年7月31日之前所欠房屋租赁费174078元的诉讼请求，因被告吴某1、朱某在《欠条》中予以签字，视为对《欠条》中的数额予以认可，故其该诉讼请求成立，本院予以支持。对原告要求被告朱某按照每月8330元的标准支付2019年8月1日至房屋交付时租金的诉讼请求。经庭审查明，被告朱某在2019年7月31日出具《欠条》后给原告支付房屋租赁费25000元，故其缴纳租金的起算日期应从2019年11月1日开始计算。因2020年1月底全国突发新型冠壮病毒的疫情，受此疫情的影响所有餐饮、娱乐等经营场所按要求一律不得营业。本院酌情认定从2020年2月1日至2020年4月30日因不可抗力的原因致使被告无法履行合同，故该期间的房屋租赁费用应全部免除。综上所述，依法解除原告与被告朱某于2019年7月26日签订的《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，并由被告朱某返还租赁原告的场地。由被告吴某1、朱某向原告支付拖欠2019年7月31日之前的租金174178元。由被告朱某按照每月8330元的标准支付原告从2019年11月1日至2020年5月31日之前的房租（扣除2020年2月、3月、4月的租金）。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告宁夏尚都购物中心（有限公司）与被告朱某签订的《[尚都国际]大厦七号楼租赁合同》，由被告朱某于本判决生效之日起三十日内向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）腾房（位置为：固原市原州区政府街51号宁夏尚都购物中心7号楼五层第5005号面积为700平方米的商铺）；二、由被告吴某1与朱某于本判决生效之日起十日内共同向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）支付2019年7月31日之前的房屋租金174078元；三、由被告朱某按每月8330元的标准向原告宁夏尚都购物中心（有限公司）支付从2019年11月1日至实际腾房之日止的房屋租金（扣除2020年2月、3月、4月的租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3782元，减半收取1891元，由被告吴某1、朱某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审判员 王艳 二〇二〇年六月四日书记员 王晓附：与本案有关的法律条文第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。