湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初409号 原告李某，男，住湖南省吉首市。 原告郭某，男，住广东省珠海市香洲区。 二原告共同委托诉讼代理人张春生，湖南四维律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人周再军，湖南知来律师事务所律师。 被告湘西金展酒店管理有限公司，住所：湖南省凤凰县。 法定代表人罗某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告李某、郭某与被告湘西金展酒店管理有限公司（以下简称金展公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告李某、郭某于2020年4月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员杨红梅适用简易程序，法官助理欧晓英协助办理此案，于2020年5月29日公开开庭进行了审理，由书记员龙瑶担任记录。原告李某、郭某的共同委托诉讼代理人张春生、周再军，被告金展公司的委托诉讼代理人梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某、郭某共同诉称，2015年11月11日，原告与湖南省凤凰县建筑市政工程公司凤凰县市政工程建筑公司（以下简称凤凰市政工程公司）签订《房屋租赁合同》，取得位于湖南省凤凰县房屋的租赁权，租期为20年。2018年6月17日，原告与被告签订《房屋转租合同》，原告将凤凰县土桥路48＃房屋的租赁权转租给被告。合同第四条约定，第一个五年，每年租金壹佰万元，第二个五年每年租金壹佰零壹万元……，租金支付方式按先支付后使用的原则实施，每年支付一次。被告如果超过三个月不支付租金，且经原告催告协商后，仍然不支付，原告可以解除合同，收回房产。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告到目前为止仅向原告支付租金56万元。按照合同约定，被告拖欠租金144万元，按照实际使用计算截止解除合同之日（2020年4月6日），实际拖欠租金1245555.55元，其中拖欠2019年租金44万元，2020年4月6日前租金805555.55元。原告在2019年和2020年期间多次电话向被告催收租金，被告却一直未交纳租金。2019年12月21日，原告去被告办公室向被告催收租金，被告答应交纳，但又一直未履行支付租金的义务。2020年3月30日，原告再次去被告办公室催收租金，被告仍然没有交纳，拒绝履行合同义务。被告拖欠租金的行为已经构成严重违约。为此，原告通过邮寄形式向被告送达《解除合同通知书》，通知解除原、被告之间签的《房屋转租合同》，同时要求被告退还租赁物并结清所欠租金。被告于2020年4月6日接到通知后却置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原、被告签订的《房屋转租合同》自通知到达对方时解除，即《房屋转租合同》于2020年4月6日解除，被告应当按照通知要求退还租赁物并结清租金。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判决：1、确认原告向被告送达的《解除合同通知书》合法有效，原、被告签订《房屋转租合同》于送达之日（2020年4月6日）依法解除；2、被告将占有的租赁物在判决生效后10日内退还原告；3、被告支付拖欠的租金1245555.55元（计算截止合同解除之日2020年4月6日止）及利息；4、被告支付从2020年4月7日起至实际退还租赁物之日止期间的租赁物占用费及利息损失，占用费参照《房屋转租合同》日租金2739.726元计算；5、案件受理费由被告承担。庭审中，原告李某、郭某变更第三项诉请中租金数额，由1245555.55元变更为445555.55元。 原告李某、郭某为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下： 1、《李某、郭某身份证复印件》各1份，拟证明二原告身份信息的事实； 2、《企业信用报告》1份，拟证明被告工商基本信息及主体资格的事实； 3、《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、《支付租金记录》各1份，拟证明原告通过租赁方式取得凤凰市政工程公司所有的位于凤凰县房屋的租赁权，并按合同约定支付租金的事实； 4、《房屋转租合同》1份，拟证明（1）原告于2018年6月17日将位于凤凰县房屋转租给被告使用，约定第一个五年的年租金为壹佰万元；（2）租金支付方式按先支付后使用的原则实施，每年一付。若被告超过三个月不支付租金，且经原告催告协商后，仍不支付，原告可以解除合同的事实； 5、《解除合同通知书》、《邮寄回执》、《邮寄送达网上信息》各1份，拟证明原告于2020年4月6日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除《房屋转租合同》及要求被告退还租赁物并结清所欠租金的事实； 6、《证明》、《履约告知书》各1份，拟证明二原告将其从凤凰市政工程公司承租的房屋转租给被告使用；2018年6月被告找到凤凰市政工程公司，要求与凤凰市政工程公司签订租赁合同，并将租金56万元转给凤凰市政工程公司，后凤凰市政工程公司拒绝签订租赁合同并退回其租金56万元，其拒绝向原告履行《房屋转租合同》的事实。 被告金展公司辩称，1、二原告无权解除《房屋转租合同》。根据该合同第三条约定，由被告直接向凤凰市政工程公司履行《房屋租赁合同》，二原告退出租赁关系，故应由凤凰市政工程公司向被告进行催收及主张权利；2、二原告无请求权基础。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该规定将请求人民法院确认解除合同效力的权利赋予主张解除合同的对方。故二原告主张第一项诉请无法律依据；3、即使二原告有权解除《房屋转租合同》，但二原告并未向被告送达解除通知，且二原告也未要求解除《房屋转租合同》；4、现被告已足额交纳租金。综上，请求法院驳回原告的诉请。 被告金展公司为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下： 1、《账户交易明细回单》11张，拟证明被告已将所有租金交齐的事实； 2、《合作协议》1份，拟证明二原告系被告实际股东，石晶仅为名义股东的事实。 当事人对证据的质证意见以及本院对证据的分析与认定： 1、对二原告提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告无异议。经审查，本院依法予以认定。 2、对二原告提交的证据材料3，经庭审质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，认为二原告已按《房屋租赁合同》的约定履行了相关义务，但根据《房屋转租合同》的约定，应由被告向凤凰市政工程公司履行义务，二原告退出其与凤凰市政工程公司租赁关系。经审查，本院依法对该组证据予以认定。 3、对二原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，认为根据《房屋转租合同》第三条的约定，由被告继受二原告的权利义务。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 4、对二原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告对签收无异议，认为二原告邮寄的物件是否为《解除合同通知书》不得而知，且被告至今未收该到通知书。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 5、对二原告提交的证据材料6，经庭审质证，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为根据《房屋转租合同》的约定，导致合同履行过程中实际履行与合同约定不一致的事实。本院经审查认为，从该组证据的内容可以看出，凤凰市政公司明确表示被告并非《房屋租赁合同》的承租人，不同意被告继受二原告的权利义务，且只认可二原告作为承租人，故本院对该组证据的真实性予以确认。 6、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，二原告对该组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为从该证据中可以得知，2019年4月3日，被告向凤凰市政工程公司交纳租金56万元的行为表明被告拒绝履行《房屋转租合同》，后因凤凰市政工程公司退回被告56万元，被告才向二原告交纳2018年6月17日至2019年6月16日的部分租金56万元；2019年6月17日至今，被告交纳了80万元，被告系在原告要求解除合同的情况下才交纳，故交纳80万元租金的行为系被告承担合同解除后结算租金的责任，并非被告主动履约。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 7、对被告提交的证据材料2，经庭审质证，二原告对该证据的真实性有异议，认为该《合作协议》非二原告签订，与二原告无关，且二原告对该协议的内容不知情，也从未曾持有被告公司的股份。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，不予认定。 本院依据认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述和辩解，查明案件事实如下： 2015年11月11日，原告李某、郭某与案外人凤凰市政工程公司签订《房屋租赁合同》，约定凤凰市政工程公司将其所有的位于湖南省凤凰县房屋出租给原告李某、郭某，租期20年。2018年6月17日，原告李某、郭某（甲方）与被告金展公司（乙方）签订了《房屋转租合同》，载明：“经甲、乙双方协商，就甲方将其于2015年11月11日与凤凰县市政工程建筑公司签订《房屋租赁合同》的全部权利和义务转让给乙方等相关事项，签订如下合同条款，……二、……甲方现将《房屋租赁合同》约定的租赁使用权，全部转让给乙方。三、甲、乙双方同意，在履行《房屋租赁合同》过程中，均以乙方名义履行义务，享受权利。甲方不得再与凤凰县市政工程建筑公司就《房屋租赁合同》履行发生任何关系，干扰或者影响乙方履行合同，……四、第一个五年，每年租金壹佰万元（1000000.00元），第二个五年每年租金壹佰零壹万元……，租金支付方式按先支付后使用的原则实施，每年支付一次。乙方如果超过三个月不支付租金，经甲方催告协商后，仍不支付，甲方可以解除合同，收回房产。”合同签订后，原告李某、郭某按约定将房屋交付给被告，2019年4月22日，被告金展公司交纳租金56万元。2020年4月5日，原告李某、郭某向被告金展公司邮寄《解除合同通知书》，通知解除原、被告签订的《房屋转租合同》，并要求被告腾房、结清所欠租金及利息。现原告李某、郭某认为被告金展公司拖欠租金的行为损害其合法利益，故诉至法院，提出前述诉请。 另查，在本案审理过程中，被告金展公司于2020年4月10日通过银行转账方式向原告李某、郭某交纳租金80万元。2020年4月15日，凤凰市政工程公司出具《证明》，明确表示被告金展公司并非《房屋租赁合同》的承租人，不同意被告金展公司继受二原告的权利义务，且只认可二原告作为承租人。 本院认为，二原告与被告签订的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。从《房屋转租合同》约定内容来看，合同中所作的“经甲、乙双方协商，就甲方将其于2015年11月11日与凤凰县市政工程建筑公司签订《房屋租赁合同》的全部权利和义务转让给乙方等相关事项，签订如下合同条款，……二、……甲方现将《房屋租赁合同》约定的租赁使用权，全部转让给乙方。三、甲、乙双方同意，在履行《房屋租赁合同》过程中，均以乙方名义履行义务，享受权利。甲方不得再与凤凰县市政工程建筑公司就《房屋租赁合同》履行发生任何关系，干扰或者影响乙方履行合同，……”的约定表明二原告将其在《房屋租赁合同》中的自己权利、义务转移给被告，由被告作为房屋的承租人。而《房屋转租合同》第四条的约定表明被告需向二原告支付租金。二原告依据《房屋转租合同》第四条的约定主张被告构成违约，被告则依据《房屋转租合同》的第二、第三条提出抗辩，主张自己并未违约。虽双方签订的《房屋转租合同》条款清楚明确，不存在歧义，但由于第二条、第三条、第四条约定之间有冲突，使双方在合同履行过程中对合同履行方式产生争议，双方未就合同履行达成一致意见，合同僵局已经形成，双方又不积极主动寻求解决方案，将争议的部分协商一致改正过来。在此种情况下，被告未足额交纳租金，并非被告故意迟延履行合同义务，故解除合同的条件并未成就，二原告不得依据合同第四条的约定行使解除权。此外，双方虽在履行合同过程中确实存在纠纷，但考虑到涉案合同约定的租赁期较长，被告对涉案房屋的整体装修投入巨大，若解除合同对于被告损失巨大，不符合公平原则，涉案合同暂不解除，以继续履行为宜，被告亦以自己的行为表明认可双方继续履行，在本案审理过程中向原告支付了相应租金，故原告要求解除合同并返还房屋及要求被告支付自2020年4月7日起至实际退还房屋之日止的占用费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于2020年4月15日凤凰市政工程公司出具了《证明》，明确表示被告并非《房屋租赁合同》的承租人，不同意被告继受二原告的权利义务，且只认可二原告作为承租人，故被告此后向二原告履行交纳租金的义务，若被告此后未按合同约定向二原告交纳租金，不影响原告依法行使解除权。 关于二原告要求被告支付拖欠租金445,555.55元及利息的请求。截至2020年4月6日止，被告尚欠的租金445,555.55元，故本院对二原告主张被告支付拖欠的租金445,555.55元的诉请予以支持。因二原告主张被告支付利息的依据不足，本院对原告要求支付利息的诉请不予支持。至于2020年4月6日后的租金，本案不予处理，被告按合同的约定向二原告履行交纳租金义务。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘西金展酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某、郭某房屋租金445,555.55元； 二、驳回原告李某、郭某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,983元，减半收取3,992元，由被告湘西金展酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  杨红梅 二〇二〇年六月十六日 法官助理欧晓英 书记员龙瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。