重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终2053号 上诉人（原审原告、案外人）：孙卫良，男，1984年12月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：徐俊标，重庆中标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾妮，重庆中标律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区仙桃街道桂馥大道1号华辰财富广场3幢12层、13层、14层、15层，统一社会信用代码91500112903509537J。 负责人：唐莉，该银行行长。 委托诉讼代理人：周锐岚，重庆瀛寰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：罗亚丽，女，汉族，1973年11月5日出生，住重庆市渝北区。 原审第三人（被执行人）：薛凌，男，汉族，1973年11月27日出生，住河北省邢台市桥西区。 原审第三人（买受人）：雷爽秋，女，汉族，1984年9月30日出生，住重庆市渝中区。 上诉人孙卫良因与被上诉人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称工行渝北支行）、原审第三人罗亚丽、薛凌、雷爽秋案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初23799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙卫良的委托诉讼代理人徐俊标、曾妮，被上诉人工行渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，原审第三人雷爽秋到庭参加二审询问。原审第三人罗亚丽、薛凌经通知未到庭参加询问。本案现已审理终结。 孙卫良上诉请求：1请求依法撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初23799号民事判决并依法改判支持孙卫良一审的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由工行渝北支行承担。事实及理由：1.孙卫良举示了《房屋租赁合同》、收条、银行流水以及孙卫良妻子汤春燕支付案涉房屋水电气费的交易记录，足以证明孙卫良自2013年3月30日起就在案涉房屋内居住；2.案涉房屋的拍卖公告披露了案外人丁艺与被执行人罗亚丽之间房屋租赁的事实，明确了涉案房屋系带租拍卖；3.孙卫良要求撤销（2019）渝0112执异389号执行裁定书没有违反法律规定，一审以不属本案审理范围为由不予支持错误。 工行渝北支行辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 雷爽秋述称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 罗亚丽、薛凌未到庭，亦未提交书面意见。 孙卫良向一审法院起诉请求：1.请求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异389号《执行裁定书》；2.裁定孙卫良在2025年6月30日租赁期限届满前不向买受人雷爽秋移交位于重庆市渝北区房屋，并立即停止对该房屋采取的强制腾退措施（房屋租金共计30000元）；3.本案的案件受理费由工行渝北支行承担。 一审法院认定事实：2018年3月28日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初676号《民事判决书》，判决：一、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付贷款本金1637600.68元及截至2017年10月9日的利息72132.35元、罚息2921.25元、复息1715.75元；二、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付2017年10月10日以后的利息、复利（利息以贷款本金1637600.68元为基数、复利以利息72132.35元为基数，从2017年10月10日计算至贷款清偿之日；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮82%计算，期间中国人民银行贷款基准利率调整的，在次年的1月1日调整）；三、原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行有权就被告罗亚丽、薛凌提供的抵押物位于渝北区（产权证号：201房地证2008字第××号）折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二项款项未受偿范围内优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行其他诉讼请求。 该案判决书生效后，工行渝北支行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，孙卫良向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，一审法院于2019年8月21日作出（2019）渝0112执异389号《执行裁定书》，驳回了孙卫良的异议申请。孙卫良收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月11日向一审法院提起本案之诉。 审理过程中，孙卫良提交了其作为乙方与罗亚丽作为甲方签订的《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将自有的坐落在渝北区回兴街道高岩路242号山语间56幢1单元2-1房屋出租给乙方使用，建筑面积38平方米，使用面积40平方米。租期13年，从2013年3月30日交房到2025年6月30日收回房屋。租金一年一付，一年两万。该合同落款时间为2013年3月30日。孙卫良还提供了罗亚丽书写的房屋租金收条6份，用于证明向罗亚丽支付了6年的房租。 另查明，2013年7月10日，以罗亚丽、薛凌为借款人和抵押人，以工行渝北支行为贷款人和抵押权人，签订《个人购房借款／担保合同》，主要约定罗亚丽向工行渝北支行贷款220万元。2013年9月6日，工行渝北支行与罗亚丽、薛凌签订《重庆市房地产抵押合同》，罗亚丽、薛凌将位于渝北区抵押给工行渝北支行作为借款担保，并办理了抵押登记。 2019年4月4日，重庆市渝北区人民法院发出《拍卖公告》载明：本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行申请执行罗亚丽、薛凌名下位于渝北区房屋进行拍卖，经摇号方式，已选定重庆来拍网络科技有限公司为此按的网络拍卖辅助机构，现将有关事宜公告如下：1.拍卖标的：渝北区房屋；2.拍卖标的权属所有人：罗亚丽、薛凌；3.网络拍卖辅助机构：重庆来拍网络科技有限公司；4.评估价：358.89万元；起拍价251.223万元；保证金25.1万元；增价幅度2000；拍卖平台：淘宝网；与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人需于开拍前7日到重庆市渝北区人民法院确认优先购买权……。 第三人雷爽秋通过网络拍卖程序竞拍获得涉案房屋，2019年7月12日涉案房屋过户登记至第三人雷爽秋名下。渝北区人民法院于2019年7月30日发出腾房通知。 一审法院认为，案外人孙卫良对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 孙卫良要求停止向拍卖买受人雷爽秋交付房屋并停止腾房的请求不能成立。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，孙卫良虽举示了其与罗亚丽签订的《房屋租赁合同》，但其提供的证据并不能证明该份租赁合同已于2013年3月30日开始实际履行，即孙卫良不能证明当时已取得涉案房屋的租赁权，亦不能证明其租赁权成立在工行渝北支行已登记的抵押权之前，故孙卫良主张的其对涉案房屋享有的租赁权，不得对抗工行渝北支行已登记的抵押权，对孙卫良的该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于孙卫良要求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异389号执行裁定书的请求，因本案属执行异议之诉，该执行裁定是否有误不属于本案的审理范围，孙卫良要求撤销该执行裁定书于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告孙卫良的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告孙卫良负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明：1.一审法院执行案件承办人于2018年10月10日前往案涉房屋查看现场，并在司法评估报送表上备注现场查看情况：（1）已通知被执行人，但电话无法联系，强制开锁；（2）已装修，办公用房，10月8日之后未营业；（3）已换锁。在场人：胡亚（物管）。 2.2018年10月11日，罗亚丽向一审法院提出执行异议请求解除查封。其异议申请书载明的“事实与理由”为：案涉房屋系罗亚丽及子女的唯一住房，该房已出租给重庆澳蓝宝贝和重庆黑豹装饰有限公司使用。 3.孙卫良称其租住案涉房屋系用于儿子孙豪读书，本院于2020年4月24日前往孙豪就读的重庆市渝北区双湖小学校进行调查，该学校出具《证明》，载明：“兹有我校学生孙豪，身份证号：3412262008××××××××，在我校学籍登记的家庭住址是：渝北区桃源大道红树林。” 4.案涉房屋拍卖公告第六条“特别说明”中载明：“1、……。据租户提供给法院的租赁合同显示：该标的物出租作为儿童宝贝景点拍摄基地。租赁时间为2015年6月10日至2025年6月9日。……。” 5.本院审理的（2020）渝01民终2052号案件中，案外人丁艺以其享有渝北区房屋（即案涉房屋）的租赁权为由，要求在租赁期内阻止向买受人雷爽秋交付房屋。丁艺称汤春燕（孙卫良的妻子）系丁艺的员工。 6.孙卫良一审期间提交了其妻子汤春燕2019年1月8日至2019年11月7日期间的电费缴纳记录6份，户号为151××××208＊庆＊＊＊＊地产开发有限公司115；提交了2018年11月6日至2019年11月7日期间的水费缴纳记录7份，户号为18181433＊亚丽。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：孙卫良是否享有阻止向买受人雷爽秋移交占有案涉房屋的权利。 本案中，孙卫良是以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人雷爽秋移交占有案涉房屋，因此，应当重点就案涉租赁合同的签订、租金支付情况以及房屋的占有使用情况等进行审查，并判定案外人孙卫良与被执行人罗亚丽之间是否形成合法有效的租赁关系，进而判断其主张案涉房屋租赁权异议的请求能否成立。 首先，从租赁合同的签订来看，孙卫良举示的其与罗亚丽签订的租赁合同中租赁标的指向不明确，租赁合同约定的房屋建筑面积38平方米、使用面积40平方米，而案涉房屋的实际建筑面积为288.73平方米；孙卫良在二审询问时无法说明其租住具体的楼层房间；罗亚丽在向一审法院提出执行异议时并未表明案涉房屋已经出租给孙卫良；二审询问中，作为案外人的孙卫良与丁艺均称其不知晓对方租住案涉房屋的情况。据此，本院对于孙卫良主张其与罗亚丽建立了租赁合同关系的真实性存疑。 其次，从租金支付情况来看，孙卫良提供了六张收条，其中2014年房租为非现金支付，其余5年的租金为现金支付。孙卫良称一般在每年3月30日支付下一年度租金，但2014年3月30日至2015年3月30日的租金却是2014年10月31日支付。对此，孙卫良解释称因为罗亚丽资金紧张，要求提前支付租金，因此其于2014年10月31日转账给罗亚丽。本院认为，依据孙卫良的说法，本次租金支付逾期约7个月，而孙卫良却辩解是罗亚丽资金紧张要求其提前支付，其说法前后矛盾。对于另外5年的租金，孙卫良称系现金支付，无法核实其租金支付的真实情况。因此，本院对于孙卫良支付租金的真实性难以确认。 最后，从案涉房屋占有使用的情况来看，孙卫良称其在重庆无住房，因其儿子孙豪读书需要而租住案涉房屋，但孙豪入学时登记的家庭住址却并非案涉房屋的地址；孙卫良无法明确其居住的具体房间，更无法证明其实际占有使用的事实；孙卫良虽然提供了其妻子汤春燕缴纳水电费的缴费记录，但该缴费记录显示的最早时间为2018年11月6日，且其所支付的费用无法明确是整栋房屋所产生的费用还是孙卫良所称的其租住的那间房屋所产生的费用，该证据也无法证明其在案涉房屋办理抵押登记前已实际占有使用案涉房屋。因此，本院实难认定孙卫良在2013年3月30日就已实际占有并使用案涉房屋的事实。 综上，孙卫良未能举示充分的证据证明其与罗亚丽就案涉房屋形成了合法有效的租赁关系并已实际占有使用案涉房屋的事实，应当承担举证不能的法律后果，其主张享有阻止向买受人雷爽秋移交占有案涉房屋权利的请求，本院难以支持。 至于孙卫良诉称案涉房屋系带租赁拍卖的问题。本院认为，虽然案涉房屋的拍卖公告中载明了有租赁的情况，但也仅是对房屋现状的披露，并不表明该房屋的拍卖系带租赁拍卖，且拍卖公告中载明的租赁并非本案孙卫良与罗亚丽之间的租赁。故，孙卫良称案涉房屋为带租赁拍卖，因此可以对抗交付的理由，亦不成立。 综上所述，孙卫良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由孙卫良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶旭东 审 判 员 张欲晓 审 判 员 李盛刚 二〇二〇年六月二日 法官助理 刘学亮 书 记 员 谢 静