北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终2728号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国外文局服务中心，住所地北京市西城区百万庄大街24号。法定代表人：杨建平，主任。委托诉讼代理人：赵茂，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锦铭，北京市岳成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市西城区鑫泰隆副食店，经营场所北京市西城区百万庄大街24号。经营者：范如意，女，1962年6月15日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区安平巷19号。委托诉讼代理人：蔡永恒，北京焱明律师事务所律师。原审第三人：北京市西城区鑫泰隆洗衣店，经营场所北京市西城区百万庄大街甲20号。经营者：范勇，男，1965年4月5日出生，汉族，个体工商户，住北京市西城区安平巷19号。委托诉讼代理人：范如意（范勇之姐），住北京市西城区安平巷19号。上诉人中国外文局服务中心（以下简称：服务中心）与上诉人北京市西城区鑫泰隆副食店（以下简称：副食店）及北京市西城区鑫泰隆洗衣店（以下简称：洗衣店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初27787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。服务中心上诉请求撤销一审判决第三项、第四项，依法改判驳回副食店的一审全部反诉请求，返还保证金之前副食店应先返还房屋。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，判决结果显示公平。一、一审判决认定副食店、洗衣店均为《联营协议》的相对人，没有事实和法律依据。我方与副食店在1999年—2004年间并没有签订联营协议，副食店是与北京腾达建筑工程公司所签订的联营协议，一审法院仅依据洗衣店、副食店均有字号，范如意在联营协议的尾部签字就认定其为联营协议的相对人，没有事实和法律依据，更不能据此否认我方的主体异议及诉讼时效抗辩，我方也无需赔偿副食店损失；二、双方签署的《房屋租赁合同》明确约定了“乙方对租赁房屋实施装修（或改扩建），其费用自理”，但一审判决我方应支付副食店补偿款，这是对法律规定的错误理解，显属不当；三、副食店的反诉请求要求支付新建临时售货廊费用，但一审判决我方给付副食店补偿款352414元，属超出反诉请求；四、根据双方《租赁合同》第二条第二款之约定，返还履约保证金的条件尚未成就，副食店无权要求返还履约保证金。副食店上诉请求撤销一审判决第二、四、五项，依法改判服务中心支付我方各项损失补偿款共计1762400元，我方不再支付房屋使用费；服务中心承担本案的一审、二审诉讼费和资产评估鉴定费。事实和理由：一、我方不应承担2014年12月23日—2018年6月22日之间的房屋占有费。我方在1999年承租涉案房屋时，先后协调相关部门使得涉案房屋具备租赁使用条件，同时又扩建了服务中心的可租赁房屋面积，2006年6月23日后，我方与服务中心先后签订了三次《房屋租赁合同》，租赁期限均为三年，其中第二份房屋租赁合同的租赁期间终止时间书写错误，第三份合同的租赁起止时间亦书写错误，我方于2015年6月22日到期，服务中心承诺过合同期满后免租金使用三年，双方的租赁关系实际应于2018年6月22日到期，服务中心于2016年10月13日起诉要求我方腾退房屋没有事实依据；二、服务中心应当支付我方实际在租赁期的各项投入和服务中心漏水造成的损失等补偿款共计1762400元。我方在合同履行期间对房屋进行了翻新、改造装修，共计花费390000元，服务中心作为受益人收取了租金，应当依法对我方予以足额补偿；且由于服务中心的原因导致房屋漏水给我方造成了1372400元的损失，应由服务中心予以补偿。洗衣店述称同意副食店的意见，不同意服务中心的上诉请求、事实及理由。服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令副食店向服务中心返还24号东平房（约200平方米）和主楼东侧地下室（约210平方米）；2.请求判令副食店返还涉诉房屋东侧的临时建筑封闭临时售货廊（建筑面积100.26平方米）；3.请求判令副食店支付的房屋占有使用费37万元（自2015年1月1日起暂计算至2016年10月31日，最终计算至副食店实际交付涉诉房屋之日）。诉讼过程中，服务中心变更诉讼请求：1.请求判令副食店向服务中心返还24号东平房（约200平方米）和主楼东侧地下室（约210平方米）；2.请求判令副食店返还涉诉房屋东侧的临时建筑封闭临时售货廊；3.请求判令副食店支付房屋占有使用费37万元（自2014年12月23日起暂计算至2016年10月28日，最终计算至副食店实际交付涉诉房屋及封闭临时售货廊之日，占用费计算标准每天547.95元，比照租金计算）。副食店向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令服务中心向副食店支付新建临时货廊费用39万元；2.请求依法判令服务中心向副食店支付直接经济损失98万元；3.请求依法判令服务中心向副食店支付间接经济损失40万元；4.请求依法判令服务中心返还履约保证金17000元。一审法院经审理认定事实如下：24号的房屋所有权人为中国外文出版发行事业局，中国外文出版发行事业局2016年9月28日签署的委托证明显示：24号的房屋及临时建设工程规划许可证号为1999－西规建临字－0167号的封闭临时售货廊委托服务中心进行出租和管理。副食店成立于1999年1月13日，洗衣店成立于2000年3月6日，机构类型均为个体。2012年6月22日，出租方服务中心（甲方）与承租方副食店（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条租赁房屋坐落、面积，1.甲方同意将所拥有的24号东平房（约200平方米）和主楼东侧地下室（约210平方米）出租给乙方使用。2.乙方对租赁房屋面积和现状确认无误并同意承租。第二条租金、租金支付及相关费用，1.该租赁房屋年租金为20万元，由乙方在每个租赁年度内分2次向甲方预先缴纳，付款时间分别为每年2月、8月的第3周，每次付款的金额为10万元。2.合同签订时乙方向甲方交纳17000元履约保证金，作为履行本合同有关条款的保证，合同期满，乙方在交还甲方房屋及付清应付甲方的全部费用后，甲方将保证金全额退还给乙方。第三条租赁房屋用途，1.双方约定该租赁房屋作为商业经营使用。第四条租赁期限，1.房屋租赁期为3年，租赁期限自2011年6月23日起至2013年6月22日止。2.租赁期满，双方未续签合同，乙方如期无条件将租赁房屋交还甲方。第五条租赁房屋的维修、装修及改扩建，1.租赁期内，乙方负责租赁房屋的各项维修及所发生的一切费用。2.乙方对租赁房屋实施装修（或改扩建），其费用自理。3.改扩建工程自施工之日起即为甲方所有，新增面积的租金另行协商。第六条甲方的权利和义务。第八条其他约定。”双方签订上述《房屋租赁合同》以前，还签订过二次合同，2006年6月23日合同记载的房屋租赁期为3年，租赁期限自2006年6月23日起至2009年6月22日止；其后的合同记载的房屋租赁期为3年，租赁期限自2009年6月23日起至2011年6月22日止。诉讼中，副食店主张2009年合同上的租赁起止日期有错误，租赁期3年，应到2012年6月22日，实际在2012年6月22日才签的下一份合同，合同到期是2015年6月22日；服务中心主张租赁期限于2013年6月22日届满，此后双方再没有租赁合同。诉讼中，服务中心、副食店、洗衣店对上述《房屋租赁合同》涉及房屋确认为：24号东侧平房（约200平方米）、主楼东侧地下室（约210平方米）及临建房（约100.26平方米），以下统称租赁房屋。2013年6月22日，租赁期限届满，双方未再签订《房屋租赁合同》，副食店未将租赁房屋交还服务中心，服务中心未将履约保证金17000元退还副食店。服务中心收到副食店支付至2014年12月22日以前的租金，自2014年12月23日起，副食店未再支付租金。诉讼中，副食店称“之后我们主动交，服务中心不收”。服务中心称“自2013年6月23日至2014年12月23日收取的是房屋使用费，没有不收费用的情况”。租赁房屋中的临建房位于北京市西城区百万庄大街24号东侧。北京市规划和国土资源管理委员会2019年3月27日市规划国土委西城分局（原规划）（2019）第30号《答复告知书》附件为：一、1999－西规建临字－0167《北京市西城区城市规划管理局临时建设工程规划许可证》，建设单位中国外文出版发行事业局，建设位置24号，发件日期1999年9月20日，工程项目（用途）封闭临时售货廊，建筑面积100.26平方米，结构种类铝合金，使用期限12个月。二、2001－西规建临字－0106《北京市西城区城市规划管理局临时建设工程规划许可证》，建设单位中国外文出版发行事业局，建设位置24号，发件日期2001年7月25日，工程项目（用途）续办临时售货廊，建筑面积100.26平方米，结构种类铝合金，使用期限24个月。诉讼中，就法院关于临建房的询问，服务中心称“临建房是在服务中心与洗衣店联营合同关系期间，经服务中心同意，以服务中心名义报批，由洗衣店进行建设”；副食店称“以服务中心名义报批，经服务中心同意，实际由副食店经营者范如意委托范勇报批及施工管理，包括交纳临建费都是范如意出资，副食店是个体工商户”。洗衣店“以服务中心名义报批，经服务中心同意，能否审批下来、是否缴费都与服务中心无关，建临建房是洗衣店建的，由范如意出资，洗衣店是个体工商户，范如意与范勇是姐弟关系”。2017年12月6日，副食店申请对临建房价值进行鉴定。经随机确定鉴定机构，法院委托北京泛华国金工程咨询有限公司（以下简称泛华公司）进行鉴定，后因副食店未缴纳鉴定费，泛华公司于2018年8月22日退案。经再次随机确定鉴定机构，法院委托北京广达精捷信工程咨询有限公司进行鉴定，2019年3月11日，该公司以不具备评估资质为由退案。后，法院再次委托泛华公司进行鉴定，2019年10月10日，泛华公司出具《（2016）京0102民初27787号案工程造价鉴定意见书》，该意见书的鉴定结果为：24号临时封闭货廊（2006年重新建造时的价值）工程造价鉴定金额，1.确定性鉴定金额281031元；2.供选择性鉴定金额76394元。工程造价鉴定结果：一、双方均认可由南至北约43米在本次鉴定范围内，确定性鉴定金额281031元，供选择性争议金额9158元，1.服务中心对清理土方不认可（43米范围）6490元；2.服务中心对步道砖及马路牙由副食店施工不认可（43米范围）2669元。二、服务中心对由北向南约8.20米范围陈述在鉴定范围内，副食店不认可，单独列计，供选择性争议金额67236元，1.服务中心对清理土方不认可（8.20米范围）3329元；2.服务中心对步道砖及马路牙由副食店施工不认可（8.20米范围）2343元。副食店预付了工程造价鉴定费38000元。诉讼中，就法院关于副食店主张的漏水事宜进行的询问，副食店称“2004年承租租赁房屋时，在2003年至2004年供暖季，由于服务中心夹层暖气管线破裂，水流入仓库，致使仓库内物品被浸泡，物品包括：皮鞋2800双，单价286元；白酒150箱，每箱6瓶，每瓶88元；副食调料米面，价值大概10万元，鞋和白酒都还在，副食调料米面都灭失了”。服务中心称“在2003年至2004年供暖季发生过副食店提出的漏水，当时解决完了，免了一部分费用，是联营费”。洗衣店称“在2003年至2004年供暖季漏水，每次谈到差不多的时候，服务中心领导就换了，最后一次是在2016年谈的，当时在服务中心会议室，服务中心处长李伟说最多给60万元，我回去和副食店商量，副食店不同意，李伟说回去汇报，没几天李伟就调走了，再来的领导就不认了”。副食店为证明其主张的货品损失提交了《证明》二份，其中证明人沈迪一签名的《证明》内容为：“兹证明……2004年初地下室顶棚漏水，将副食店的货品浸泡，我们20几人帮助掏水、搬运货品。”证明人宋建强签名的《证明》内容为：“我于1999年3月在洗衣店工作……2004年初地下室顶棚漏水，将副食店的货品浸泡，我和20几个员工一起参加了抢险工作。”沈迪一到庭进行了陈述。服务中心对上述证言不认可。2018年5月28日，副食店申请对损失财产原有价值及现有残值进行评估鉴定。经随机确定鉴定机构，法院委托北京大展资产评估有限公司（以下简称大展公司）进行鉴定，2019年12月19日，大展公司出具大展评报字【2019】第083号《资产评估报告书》，该报告书十、评估结论，被损害的财产2328双鞋、378瓶天府国酒精度28％VOL白酒市场价值为119452.32元。副食店预付了资产评估鉴定费20000元。诉讼中，服务中心出示的《联营协议》复印件内容为：“甲方服务中心，乙方洗衣店。为了发展第三产业，服务社会，本着合作互惠互利的原则，甲乙双方经协商就联营事宜协议如下，一、甲方提供24号东平房北端及其地下室以及部分设备作为双方联营之用（产权仍属甲方）。二、联营时间暂定五年，自1999年2月10日起，至2004年2月9日止。三、乙方付给甲方前两年每年保底利20万元，自第三年（2001年2月10日）起每年递增8％……。四、甲方负责屋面防漏、上下水、暖气、分机电话、表前电路的维修，乙方应给予配合。五、乙方负责属经营方面（如工商、税务、治安、市容、卫生、防火、营销、债权、债务等）一切事务，经营业务不得违法，否则责任由乙方自负。六、乙方可使用甲方煤气设施，其费用由乙方直接与市有关部门结算。七、乙方使用甲方的分机电话……。八、乙方根据经营需要，可以在不破坏房屋主体结构的前题下对房屋进行内外装修，费用由乙方自理。……”上述《联营协议》落款甲方（盖章）处盖有服务中心印章；乙方（盖章）处，盖有洗衣店印章，并有范如意的名字。因服务中心未能出示《联营协议》原件，副食店对真实性不认可。洗衣店称“有这份《联营协议》，章是洗衣店的章，范如意的签字也是范如意所签”。2019年6月24日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局签署《关于展览路街道24号东侧平房违法建设的函》，内容为：“中国外文出版发行事业局，为进一步落实北京疏解整治促提升专项行动，做好中心城区的背街小巷治理工作，优化提升首都核心功能，特别是积极主动消除安全隐患、改善人居环境，按照市区两级政府工作部署，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》、《北京市生产安全事故隐患排查治理办法》等相关规定，展览路街道办事处近期将对24号东侧平房违法建设进行集中整治。因该处违法建设由贵单位搭建，故请贵单位提供相关的房屋产权手续、房屋产权取得年限及房屋相关门窗的设计朝向等证明资料。若无取得相关手续，请在2019年6月29日前做好腾退并自行拆除。逾期未拆除，展览路街道办事处将于2019年6月30日对上述区域违法建设进行综合整治拆除。”一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。服务中心虽未能出示《联营协议》原件，但能通过洗衣店负责人范勇的陈述，确认《联营协议》是真实存在并已实际履行。该《联营协议》乙方处盖有洗衣店印章并有范如意签字，因范勇、范如意均为有字号的个体工商户，因此法院认定洗衣店、副食店均为《联营协议》的相对人。《联营协议》没有约定联营实体，且内容符合房屋租赁合同特征，故应属名为联营实为租赁的合同，租赁物为除临建房外的其他租赁房屋，《联营协议》履行期间，由范如意出资，洗衣店负责实施，以外文局名义建设了临建房。双方租赁关系始于1999年，此后租赁物加建了临建房，临建房的建设单位为外文局，由副食店出资。自2006年开始，承租人为副食店，洗衣店不再是承租人。自2006年起的合同中就租赁期限虽表述为3年，但均记载有明确的起止日期，因此租赁期间应以合同记载的起止日期为准，对副食店租赁期限至2015年6月22日止的主张，法院不予采纳。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。行政机关出具的临时建设工程规划许可证显示，租赁房屋中的临建房使用期限至2003年7月24日止，此后未见经主管部门批准延长使用期限的行政许可，诉讼中，当事人也表示自2006年开始已不能续办了，故服务中心与副食店就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》，虽为当事人的真实意思表示，但双方就租赁房屋中临建房部分的约定应属无效，该合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁合同约定的租赁期间届满后，服务中心与副食店未再签订租赁合同，副食店继续使用租赁房屋并支付租金，双方合同有效部分继续有效，但租赁期限为不定期。副食店就服务中心不收取租金的陈述，未出示证据佐证，法院不予采信。自2014年12月23日起，副食店未再支付租金，属以自己的行为表明不履行主要债务，服务中心有权依据合同约定要求副食店返还房屋。对服务中心要求副食店返还租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。服务中心要求副食店比照租金支付房屋占有使用费的诉讼请求，存在依据，法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。综合当事人的陈述及出示的证据能够认定临建房为副食店出资搭建，但双方就搭建费用的负担没有约定，故服务中心收回后，应对副食店进行补偿，金额以鉴定意见确定。经鉴定，临建房价值应包括43米范围建筑，双方争议的43米范围对步道砖及马路牙即使由副食店施工，也不属于临建房范围，故该费用不计入补偿款，其他43米范围费用均应计入补偿款，金额合计287521元。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，可以视为出租人同意装饰装修或扩建。就由北向南约8.20米范围，属租赁房屋中的东平房（约200平方米）北侧接出的门廊，确不是临建房范围，但副食店搭建后，服务中心未提出异议，应视为服务中心同意搭建，进入东平房及地下室必须由此经过，故应属返还范围，搭建费用以鉴定意见确定，并费用应由服务中心承担，但8.20米范围对步道砖及马路牙施工费用2343元，亦不应计入。综上，对副食店此项反诉请求超出法院认定金额的部分，法院不予支持。暖气管漏水发生在租赁期间，对副食店造成损失，服务中心应予赔偿，双方租赁关系处于持续状态，对服务中心就副食店主张的主体异议及诉讼时效抗辩，法院均不予采纳。存在暖气管跑水浸泡货物的事实，但双方没有当时对被水浸泡的货物进行清点，副食店出示的证言也仅能证明浸泡了货品，没有明确货品名称及数量，因此，对副食店自行罗列货品并以此鉴定的价款，法院不予确认。但鉴于副食店租赁房屋为经营使用，暖气管漏水会将副食店经营的货物浸泡造成损失，故法院酌定5万元赔偿款。对副食店此项反诉请求超出法院酌定金额的部分，法院不予支持。副食店要求服务中心赔偿存放被水浸泡货品发生租赁费损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。副食店要求服务中心返还履约保证金的反诉请求，存在依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效之日起十日内，北京市西城区鑫泰隆副食店将24号东侧平房（约200平方米）、主楼东侧地下室（约210平方米）及临建房（约100.26平方米）返还中国外文局服务中心；二、判决生效之日起五日内，北京市西城区鑫泰隆副食店给付中国外文局服务中心房屋占有使用费（自二○一四年十二月二十三日起至二○一九年十二月二十二日止，以每年二十万元计算；自二○一九年十二月二十三日起，至北京市西城区鑫泰隆副食店实际返还判决第一项涉及的房屋之日止，按每日五百四十七元九角五分计算）；三、判决生效之日起五日内，中国外文局服务中心返还北京市西城区鑫泰隆副食店履约保证金一万七千元；四、判决生效之日起五日内，中国外文局服务中心给付北京市西城区鑫泰隆副食店补偿款三十五万二千四百一十四元；五、驳回北京市西城区鑫泰隆副食店的其他反诉请求。如果北京市西城区鑫泰隆副食店、中国外文局服务中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案所涉《联营协议》符合房屋租赁合同特征，名为联营实为租赁。租赁物为除临建房外的其他租赁房屋，《联营协议》履行期间，由范如意出资，洗衣店负责实施，以外文局名义建设了临建房。双方租赁关系始于1999年，此后租赁物加建了临建房，临建房的建设单位为外文局，由副食店出资。自2006年开始，承租人为副食店，洗衣店不再是承租人。2012年6月22日的《房屋租赁合同》租赁期限虽表述为3年，但均记载有明确的起止日期，租赁期间应以合同记载的起止日期为准。根据行政机关出具的临时建设工程规划许可证显示，租赁房屋中的临建房使用期限至2003年7月24日止。故双方就租赁房屋中临建房部分的约定应属无效，该合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁合同约定的租赁期间届满后，服务中心与副食店未再签订租赁合同，副食店继续使用租赁房屋，应当支付相应费用。现副食店实际支付租金至2014年12月22日，一审法院判令副食店比照租金支付后续期间的房屋占有使用费，并无不当。副食店上诉主张2014年12月23日之后的使用费其已经交纳，服务中心曾同意减免其部分房租，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。临建房为副食店出资搭建，但双方就搭建费用的负担没有约定，故服务中心收回后，应对副食店进行补偿。服务中心上诉不同意补偿，本院不予支持。一审法院就补偿的金额及范围进行了充分论述，本院不再赘述。一审法院认定合理，本院对此予以维持。副食店上诉所主张的补偿金额依据不足，本院不予支持。关于暖气管漏水所造成的损失。因双方没有当时对被水浸泡的货物进行清点，无法确认货品名称及数量，一审法院酌情确定5万元赔偿款，未超出合理范围。副食店关于该项损失所主张的金额，依据不足。因暖气管漏水发生于租赁期间，服务中心上诉不同意赔偿该项损失，本院亦不予支持。现租赁合同期满，副食店应将租赁房屋予以返还，服务中心亦应当退还履约保证金。服务中心关于履约保证金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，服务中心、副食店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24089元，由中国外文局服务中心负担3427元（已交纳），由北京市西城区鑫泰隆副食店负担20662元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇二〇年六月八日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯