天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1082号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王海伶，女，1972年3月12日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：温家轩（王海伶之子），住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）因与被上诉人王海伶商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初8887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛、田亮，被上诉人王海伶的委托诉讼代理人温家轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。王海伶辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王海伶向一审法院起诉请求：1．判令嘉华公司立即支付王海伶按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算自2016年11月2日至2019年8月2日止（1004天）的已付房款利息124,337元，及至实际符合交房条件之日止的余欠利息；2．案件受理费、保全费、保险费由被告承担。庭审中，王海伶撤回对嘉华公司2019年8月3日至实际符合交房条件之日止的余欠利息的诉请。一审法院认定事实：2015年10月29日，买受人（乙方）王海伶与出卖人（甲方）嘉华公司签订《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积113.16平方米，价格8302.68元／平方米，总价款为939531元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2015年11月1日，王海伶交付购房首付款289531元。2016年1月19日，王海伶交付购房尾款650000元。2017年9月30日，王海伶向物业公司缴纳了物业费，同日，王海伶办理领取房屋钥匙手续，但嘉华公司至本案一审庭审辩论终结前，诉争房屋未经竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查，依据王海伶的财产保全申请，天津市蓟州区人民法院于2019年8月23日作出（2019）津0119民初9433号民事裁定，冻结嘉华公司存款130,000元，王海伶负担保全费1,170元。王海伶因申请财产保全，需要财产担保，2019年8月13日，王海伶向安邦财产保险股份有限公司天津分公司支付保险费1,001元，安邦财产保险股份有限公司天津分公司为王海伶出具了诉讼财产保全责任保险保单保函。一审法院认为，王海伶与嘉华公司签订的商品房买卖合同，系其当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。王海伶按合同约定付清了全部购房款，但嘉华公司未按合同约定的交房日期及符合交房条件的商品房交付王海伶，也未能按约定的时间办理房屋产权证，影响了王海伶对房屋的使用管理及交易，故应承担迟延履行合同的违约责任。因双方签订的合同补充协议中的第四条，系嘉华公司为重复使用而在签订合同前拟定，在订立合同时未与王海伶协商一致的条款，属于格式条款合同。该条款限制其责任并排除对方主要权利的条款，且该条款和其他条款外观表现一致，未采用足以引起王海伶注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示及必要的说明，嘉华公司亦未能提供证据证明履行了对王海伶的提示及说明义务，且该条款排除了王海伶在嘉华公司持续违约情况下，要求其承担约定的违约责任的权利，免除了嘉华公司在持续违约情况下的约定的违约责任，故一审法院认定双方签订的补充协议的第四条所约定内容无效，嘉华公司应当按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定承担给付王海伶已付款利息的违约责任。因涉案房屋不具备交付条件，故王海伶诉请以购房款939531元为基数，自2016年11月2日起至2019年8月2日止，按中国人民银行同期同档贷款利率4.75%计算，利息为124337元，（总房款939531元×4.75%÷360天×1004天），一审法院予以支持；王海伶撤回至符合交房条件之日止的利息诉请，不违反法律有关规定，一审法院照准。王海伶诉请财产保全费1170元，一审法院予以支持；王海伶申请财产保全需提供相应担保，担保方式多种，其选择诉讼保全责任保险担保，仅系保全担保的一种形式，非唯一形式，且合同双方未就相应费用承担问题进行约定，故王海伶诉请嘉华公司承担其因投保诉讼保全责任保险而支出的保险费用，无法律依据及合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王海伶支付已付款利息124337元；二、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王海伶支付财产保全费1170元；（上述款项可汇入王海伶账户，开户行：中国农业银行股份有限公司天津蓟州文昌街支行；账号：62×××78）三、驳回王海伶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，减半收取计1393元，由天津市嘉华公司房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人给付逾期交房的已付款利息，以及该利息如何计算的问题。嘉华公司与王海伶签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。嘉华公司应于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付王海伶使用。本案涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，嘉华公司应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，嘉华公司主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华公司违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华公司应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合王海伶的诉讼请求确定嘉华公司应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。因涉诉房屋至一审庭审辩论终结前尚未竣工验收备案，一审判决以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2016年11月2日作为起算日，计算至被上诉人主张的2019年8月2日确定上诉人逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,810元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年六月一日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……