辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终938号上诉人（原审原告）：宋兰萍，女，1963年6月8日出生，汉族，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：宋阳（系宋兰萍妹妹），女，汉族，1967年10月5日生，住铁岭市银州区。上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，男，该公司经理。委托诉讼代理人：汪纯辉，男，该公司法律顾问。上诉人宋兰萍与上诉人宏运地产铁岭有限公司（以下简称宏运公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院2019年12月16日作出的（2019）辽1202民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人宋兰萍的委托诉讼代理人宋阳、上诉人宏运公司的委托诉讼代理人汪纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋兰萍的上诉请求：1.依法撤销（2019)辽1202民初3473号民事判决。2.请求二审法院依法改判被上诉人应支付给上诉人的逾期办理房屋权属证书的违约金暂计应为60170.96元。3.依法启动鉴定程序。4.改判一审的诉讼费由被上诉人承担。5.判决本案二审诉讼费用及因本案产生的鉴定费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在诉讼程序上有误。上诉人己依法向一审法院提交了关于回迁房房价进行评估的《鉴定申请》，但一审法院对此未进行释明，更未尊重上诉人的合法请求权。二、一审法院在认定事实上严重不清楚，己严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人的延迟办理房产证的违约责任被一审法院认定截止至2018年6月8日止，而事实上，被上诉人的违约责任还在继续，并没有终止。一审法院对于违约责任的标的物即法律关系所指向的对象认定错误，将拆迁房和回迁房进行了混同。三、一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，确“因出卖人的原因，买受人（即上诉人）未取得房屋权属证明的”出卖人应当承担违约责任。”而非“出卖人未取得房屋权属证明”，即仅“出卖人取得房屋权属于证明”不是出卖人免责的法定条件，出卖人即被上诉人的迟延办证违约责任并未终止。四、按原审判决的认定房屋价格及补差价款，亦少计算房款11000元。宏运地产铁岭有限公司辩称，请求依法驳回宋兰萍的上诉，双方存在拆迁补偿合同关系，是基于双方签订的拆迁安置补偿协议书，双方权利义务应该按照该协议书履行，不等同于商品房买卖关系，原审判决我方承担责任是错误的。上诉人要求我方办理房照是错误的，我公司仅是协助义务，而不是办理义务。一审适用法律错误，请求驳回上诉人一审诉讼请求。宏运公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决适用法律错误，应当撤销并改判驳回被上诉人原审诉讼请求。双方存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，而不是商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同关系的相关规定及司法解释来判决。本案在双方签订的《拆迁安置补偿协议》中，对于逾期办理房屋产权凭证的违约责任并未约定，同时被上诉人也未提供证据证明因逾期办理给其造成的损失数额。被上诉人属于动迁户，在其办理回迁入住手续时，我公司已经按照补偿协议约定给付了全部的安置补偿费用，回迁后双方签订的安置补偿的合同目的已经达到，故不应再判决上诉人承担任何责任。宋兰萍辩称，回迁房应该参照商品房案件审理规定执行，我方回迁增加面积部分也应按照商品房作价进行评估。开发商没有按期交付房屋我方追要违约金是合理的。违约金计算基数应该以回迁后新房的评估价为依据计算。开发商至今无法办理房产证，被上诉人至今违约。宋兰萍向一审法院起诉：1、请求法院依法判令被告承担原告未能取得房屋权属证书的违约责任，并依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计为60170.96元[从回迁之日后90日起算即从2017年3月1日起至房屋权属证书交付原告之日止，暂计至2019年8月31日止共计即30个月，暂按开发商已评估具提交给税局的同地段同类同楼层房屋价款3663元/m2x92.22m2x7.13%/12x30个月(逾期银行贷款利息即同期银行贷款4.75%(年化率)再上浮50%)]；2、请求判令诉讼费及案件产生的鉴定费所有费用均由被告承担。一审法院认定事实：2007年12月25日，原告宋兰萍与被告宏运集团铁岭房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议(非租赁房屋产权调换)》，协议约定：被告因铁岭大剧院项目建设需要，经审查批准，领取拆迁字(2007)年底3号《房屋拆迁许可证》，在，银州路以南，原农机校以西，体育馆路以北规划房屋内实施房屋拆迁；原告所有的坐落于银州区药材站集资楼(建筑面积67.42平方米)属于该拆迁范围；被告将坐落于临体育馆路的期房作为产权调换房，该房屋设计用途为住宅；因暂不能确定(期房)产权调换房屋价格，而无法计算被拆迁房屋与产权调换房屋差价款的，待房屋竣工后，以评估价格为基础确定产权调换房屋的价款，从而计算被拆迁房屋与产权调换房屋的差价款；等等内容。合同签订后，原告交付被拆迁房屋，被告实际进行拆迁。2011年1月5日，原被告签订《回迁补充协议》，补充协议约定：回迁时间确定为2013年9月30日前，原告回迁面积超过动迁面积5㎡以上的部分，按原回迁协议中的有关条款约定(2009年末同地段的商品房市场价格)执行；回迁交钥匙前，原告对上下水、煤气、供暖、电梯、预埋等设施一一检收，符合协议要求后，原被告双方结清房屋差价款后正式交接；被告的房屋产权证由原被告双方共同配合办理，一般情况下要在正式入住后的三个月内办理完成；等等内容。2013年7月4日，原被告双方进行进户结算，确认被拆迁房屋动迁房证面积67.42㎡，产权调换面积85㎡户型，回迁安置房屋面积92.22㎡增加面积7.22㎡，其中5㎡按照2007年被拆迁房屋评估单价2200/㎡交纳，2.22㎡按照2009年末同地段商品房市场单价2910元/㎡交纳，共交纳补差价款6460.2元。2017年2月23日，被告向原告正式交付回迁安置房屋，坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院(宏运中心裕景)1幢2-14-4号。2018年6月8日，被告取得登记在其名下的铁岭市银州区铁岭大剧院(宏运中心裕景)2-14-4号房屋的不动产权首次登记证，不动产登记号为辽[2018]铁岭市不动产权第0009522号，建筑面积100.53㎡，但未为原告办理不动产登记证。另查，2007年10月17日，经铁岭市国正房地产评估事务所对拆迁字(2007)年底3号《房屋拆迁许可证》拆迁范围内的住宅房屋进行初步估价，评估基准日为2007年9月25日，原告宋兰萍所有的被拆迁房屋单价为2200元/㎡。2014年3月24日，经铁岭市国正房地产评估事务所对位于铁岭市银州区银州路与广裕街交汇处东南侧，东邻金山俊景小区，西邻协和药业，南邻宏运中央观邸商品楼，北邻银州路宏运中央观邸回迁安置楼4-30层住宅用房进行评估，评估时点为2009年12月31日，原告回迁安置房屋的市场单价为2910元/㎡。一审法院认为，原告宋兰萍与被告宏运地产铁岭有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议(非租赁房屋产权调换)》及《回签补充协议》系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务。原被告双方形成的房屋拆迁安置补偿合同关系，虽并非等同于商品房买卖合同关系，但本案合同主体、标的及对价有偿的性质均与商品房买卖合同属性最相接近，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”之规定，本案应参照商品房买卖合同相关法律规定予以处理。原被告双方《回签补充协议》约定，房屋产权证在正式入住后的三个月内办理完成。被告宏运地产铁岭有限公司未按照合同约定协助原告办理房屋产权证，构成违约，应承担逾期办证的违约责任赔偿原告损失。因原告并未举证证明因违约造成的损失情况，故应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，酌定原告主张的违约金以实际支付的回迁安置房屋对价为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算利息。关于原告实际支付回迁安置房屋对价的认定，因原告系通过以被拆迁房屋置换和交纳差价款两种方式最终购得回迁安置房屋，故回迁安置房屋的对价应以被拆迁房屋价值和房屋差价款之和确认为193460.2元，其中被拆迁房屋价值的应参照2007年10月17日铁岭市国正房地产评估事务所作出的评估报告确认为187000元(单价2200元/㎡，建筑面积85㎡)。关于违约金给付期限，应自2017年6月1日即补充协议约定被告办理房产证的最后期限之次日起给付至回迁安置房屋首次登记在被告名下的不动产权证之日即2018年6月7日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条，第一百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决之日起30日内给付原告宋兰萍逾期办证违约金(具体为：以193460.2为本金，自2017年6月1日起至2018年6月7日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算利息)。如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费1305元(原告预交)，减半收取652.5元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋兰萍提交完税证明复印件一份，要证明上诉人多次要求办理房产证，由于宏运公司欠税不能办理房产证。上诉人宏运公司质证认为，对该证据真实性有异议，且该证据只能证明我公司缴纳所得税情况，与本案无关。本院认为，该证据系复印件，无法证明其真实性，且该证据与本案缺乏关联性，对其证明目的不予认可。本院经审理查明，2013年7月4日，宋兰萍与宏运公司双方进行进户结算，确认被拆迁房屋动迁房证面积67.42㎡，产权调换面积85㎡户型，回迁安置房屋面积92.22㎡增加面积7.22㎡，其中5㎡按照2007年被拆迁房屋评估单价2200/㎡交纳，2.22㎡按照2009年末同地段商品房市场单价2910元/㎡交纳，共交纳补差价款17460.2元（其中用开发商应给付的11000元装修补偿款直接抵付外，又自行交纳补差价款6460.2元）。该回迁安置房屋的对价应为被拆迁房屋价值和房屋差价款之和即204460.2元。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，关于宏运公司是否应承担逾期办证违约责任的问题，虽上诉人主张其与被上诉人之间是房屋拆迁安置补偿合同关系，而非商品房买卖合同关系。但双方签订的《回迁补充协议》中，已就办理房屋产权证的期限进行了明确约定。上诉人逾期办证的行为，必然会影响被上诉人作为不动产受让人权利的实现，故原审法院判决上诉人宏运公司承担相应违约责任并无不当，应予确认。关于违约责任的截止时间问题，本案在初始登记之前能够确认确为宏运公司违约。但在初始登记之后，因房产登记需房产部门、开发公司及个人共同配合办理，现并无证据表明在初始登记之后，宏运公司的违约行为是否一直存续，故原审法院以初始登记为依据认定违约责任截止时间并无不当，应予确认。关于房价款的数额问题，双方是于2007年签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，故原审法院以2007年的房屋单价为基准，进而计算产权调换面积内的被拆迁房屋价值并无不当，应予确认。原审计算回迁安置房对价数额有误，上诉人宋兰萍关于房款少计算11000元的上诉理由成立，予以支持。关于是否应进行司法鉴定的问题，上诉人宋兰萍主张应对案涉房屋价值进行司法评估，但原审法院是以被拆迁房屋价值和房屋差价款之和确认的房屋总价款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定，申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许，故对上诉人宋兰萍要求对房屋价值进行司法评估的申请不予准许。综上所述，原审认定部分事实有误，宋兰萍的上诉请求部分成立，予以支持。宏运地产铁岭有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销铁岭市银州区人民法院（2019）辽1202民初3473号民事判决；二、宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内给付宋兰萍逾期办证违约金(具体为：以204460.2元为本金，自2017年6月1日起至2018年6月7日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准计算利息)；三、驳回上诉人宋兰萍的其他诉讼请求；如逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费合计2610元，由上诉人宋兰萍负担1305元，上诉人宏运地产铁岭有限公司负担1305元。本判决为终审判决。审判长  冯景芳审判员  刘 芳审判员  陈 晶二〇二〇年六月十七日法院助理郑紫书记员  黄博超