四川省宁南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3427民初310号 原告：刘兴惠，女，1975年9月23日出生，汉族，教师，住四川省宁南县。 被告：卢云芸，女，1988年6月29日出生，汉族，教师，住四川省宁南县。 原告刘兴惠与被告卢云芸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘兴惠与被告卢云芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告新城丽景4号楼7－3号开发商退款17,084.14元；2.判令被告给付2017年8月19日至2018年1月31日期间物管费523.80元；3.判令被告给付太阳能费用2,980元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘兴惠与被告卢云芸于2017年8月19日在宁南县金涞房地产经纪服务有限公司签订了房屋买卖协议，后又于2017年11月13日签订协商协议，除书面协议外，口头约定，该套房屋交易前的物业管理费无论多少都由买方补交，补交后，将来开发商计算退还该套房屋的平方差费用，买方才能领取。原告于2017年8月19日签订房屋买卖协议当天就将房屋交付给了被告，被告不仅未补交房屋交易前所欠物管费，连交易后到2018年1月31日期间的物管费523.80元都没有交。被告领取该房平方差退还费用后拒不交给原告。原告认为，被告违反了诚信原则，未主动将应当支付给原告的费用支付给原告，侵害了原告的合法权利。 被告卢云芸辩称，按双方约定买房前的物业费与买方无关。双方约定，自钥匙交付给买方起视为房屋已交付，该房的一切权力义务及风险由买方享有和承担，现被告是房屋所有权人，享有房屋过户后的权力，承担义务和风险。双方通过补充协议约定，房屋平方差价退下来后，买方支付给原告安装太阳能的费用2,980元。2019年12月17日被告领到退还的房屋平方差价后，于次日上午电话联系原告支付2,980元，原告拒收。房屋交付后的物管费是现在业主与物业公司之间的事，与原告无关。被告愿意按协议约定支付2,980元，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.《房屋买卖协议》1份、《协商协议》1份、中介机构《证明》1份，拟证明原、被告除书面协议外还达成口头协议：该套房屋交易前的物业管理费无论多少都由买方补交，补交后，将来开发商退还该套房屋的平方差费用，买方才能领取；2.民事判决书复印件1份，拟证明2016年7月17日至2018年1月31日期间的物业管理服务费是刘兴惠缴纳的，其中2017年8月19日至2018年1月31日的物管费523.8元是房屋交付后产生的。3.原告当庭播放手机录音文件，拟证明被告未交物业费，违反了口头约定，故开发商退还的面积差不能由被告领取。 被告发表质证意见，对《房屋买卖协议》、《协商协议》无异议，对中介机构的《证明》有异议，上面无经办人吴某2签字；对民事判决书无异议；对录音文件的真实性无异议，但录音里被告已经说明不清楚房屋交付前的物业费，按双方约定，被告只承担房屋交付后的物业费。 被告提交证据：1.《房屋买卖协议》、《协商协议》各1份，拟证明双方约定房屋买卖前的物业费由原告结清，开发商退还的钱由被告领取，被告支付太阳能的钱给原告；2.收条1份，拟证明房款已付清；3.通话清单，拟证明被告领取开发商退款后，电话联系原告向其退还补充协议上约定的钱，原告拒收。 原告质证，对《房屋买卖协议》和《收条》无异议；对通话清单有异议，原告未拒收；对《协商协议》有异议，吴某2只是负责写协议，买房子吴某2没有参与，吴某2不清楚情况。 原告申请证人吴某1出庭作证，证人拟证实自己是案涉房屋中介机构的经理，《房屋买卖协议》签订后，原、被告说过物管费和太阳能费用，时间在合同签订后，补充协议签订前，在中介机构说的。是原告先找的证人，证人打电话给被告，被告说按协议办。 原告对证言无异议；被告有异议，认为签协议是为了避免纠纷，不会在签协议后再达成口头协议。 被告申请证人吴某2出庭作证，证人拟证实自己是当时中介机构的员工，《协调协议》是原、被告协商好后证人草拟的，当时吴某1没有在。 原告对证言有异议，协议内容是按照被告方所说意思写的，原告没看就签字了，想到物管费口头说了就好，所以没有写在协议里。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：《房屋买卖协议》和《协商协议》是原、被告自愿签订的协议，其真实性、合法性、关联性本院均予确认。原告提交的《证明》1份，与证人证言不符，证人称其打电话给被告，被告说按协议办，说明双方并未达成合意，且该内容也未出现在后来签订的补充协议中，故本院不予采信。原告当庭播放的录音不能证明双方有口头约定，且原告庭后未提交存储录音资料的电子介质，本院不予确认。被告提交的通话清单1份，不能证明双方通话内容，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月19日，原告刘兴惠作为甲方，被告卢云芸作为乙方，通过宁南县金涞房地产经纪服务有限公司中介，签订《房屋买卖协议》，约定甲方将宁南县新城丽景4号楼1单元7－3号住房卖给乙方。协议第四条第2项约定“2.甲方收到该房屋购房首付款后，甲方交付该房屋钥匙给乙方装修入住。自钥匙交付给乙方起，视为房屋已交付给乙方，该房屋的一切权力义务及风险由乙方享有及负担。甲方结清该房屋钥匙交付前的所有费用（水电、物管、信息等），交钥匙给乙方入住后产生的费用及人身财产安全由乙方负责”。2017年11月13日，原、被告在宁南县金涞房地产经纪服务有限公司签订《协商协议》1份，内容为“经甲（刘兴惠）乙（卢云芸）双方意见协商一致，乙方购买位于宁南县（新城丽景小区4栋1单元7楼3号），甲方在原合同跟开发商签订合同上的平方数与实际房产证上的平方误差，按理说开发商要补甲方11700元，现在甲方把房屋出售给乙方，如该金额能退下来，甲方所安装的太阳能（2980元）乙方退给甲方，如果开发商11700元退不下来，乙方就不承担太阳能的（2980元）。与此据为证。甲方刘兴惠、乙方卢云芸、中介方吴某2签字，时间2017年11月13日。”2018年9月29日，本院以（2018）川3427民初725号判决刘兴惠向宁南县安信物业管理有限责任公司支付2016年7月17日至2018年1月31日期间的物业管理费1599.20元。其中2017年2月1日后是以房屋面积96.17平方米，按每平方米每月0.95元的90%计算。2019年12月18日，被告卢云芸收到开发商退回的购房多收款13692.14元、税费3275元、维修基金117元，共计17084.14元。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按约定全面履行义务。 协议第四条第2项中“自钥匙交付给乙方起，视为房屋已交付给乙方，该房屋的一切权利义务及风险由乙方享有及负担”的约定，按通常的理解是该房屋交付后的权利义务由买方享有和承担,而由刘兴惠缴纳，应由开发商退还的款项并非新产生的权利。向开发商交付房款的是原告刘兴惠，开发商与刘兴惠按房产证上的实际住房面积多退少补，不管住房是否转让，对于开发商，合同相对方是刘兴惠；税款及维修基金由开发商代收代缴，也应按多退少补处理，相对方也是刘兴惠。故开发商退回的购房多收款13,692.14元、税费3,275元、维修基金117元，共计17,084.14元，应属于刘兴惠所有，但刘兴惠将房屋转让给卢云芸后，双方通过签订补充协议即《协商协议》，明确开发商的房屋面积差退款归属被告卢云芸，该协议系当事人自愿签订，合法有效。故购房多收款13,692.14元属被告所有，由被告按约退还太阳能费用2,980元；税费、维修基金退款双方无明确约定，应属原告所有，由被告退还原告。2017年8月19日至2018年1月31日的物管费按6个月计493元（96.17×0.95×6×90%）应由被告承担，由被告支付原告。以上费用共计6,865元。 原告称双方另有口头约定，因被告违约，应退还房屋平方差退款的诉称无事实和合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下： 一、被告卢云芸于本判决生效之日起十日内支付原告刘兴惠6,865元,款交本院转付； 二、驳回原告刘兴惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314元，减半收取157元，原告刘兴惠负担130元，被告卢云芸负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 周 伟 二〇二〇年六月八日 书记员 曾智语