广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5671号上诉人（原审原告、反诉被告）:广州广垦新街市商业管理有限公司。住所地：广州市天河区燕都路78号一楼之一。法定代表人：周世宏，董事长。委托诉讼代理人：郭彬峰，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天林物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区前进路65号302自编A房。法定代表人：李超华，总经理。委托诉讼代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。上诉人广州广垦新街市商业管理有限公司（以下简称广垦公司）、广州市天林物业管理有限公司（以下简称天林公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广垦公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2.依法改判天林公司返还租金189874元、水电费434.95元，合计190308.95元，并从一审具状日起按银行同期贷款利率支付利息；3.依法改判天林公司赔偿广垦公司产生的拆卸工程款损失100183元、施工图审查费损失8000元、室内装修工程设计和咨询服务费损失159600元、施工费损失370050.4l元、造价咨询费损失7000元、品牌策划和VI系统设计服务费损失280000元、云服务费损失9942元、智能管理系统开发损失340000元、施工监理费损失17400元、宣传三折页等损失5220元，人工损失费349569.35元，合计1646964.76元，并从一审具状日起按银行同期贷款利率支付利息；4.改判驳回天林公司的全部反诉请求；5.本案一审和二审的诉讼费、保全费全部由天林公司承担。事实与理由：一、广垦公司与天林公司之间租赁关系不能继续，系天林公司作为出租人未尽合同义务致使合同目的无法履行，依法应当由天林公司承担违约赔偿责任，一审判决存在认定事实错误，适用法律错误。2018年5月8日，双方签署《金谷广场租赁合同》，双方成立租赁合同关系。广垦公司拟进场施工时，案涉场地部分业主(下称“案外人”)以出租人未能提供场地隔油池验收手续为由阻碍广垦公司占有、使用该场地。广垦公司为推进该租赁合同的履行，积极协调沟通，一方面完成了全部施工申请手续，另一方面多次通过召开协调会、沟通会等方式与案外人协商沟通解决，以期广垦公司能顺利使用场地，正常开展营业。反观天林公司，其作为出租人，在纠纷发生后一直逃避问题，消极懈怠，对广垦公司提出的解决方案诉求视若罔闻，推脱责任，致使纠纷发生半年多问题仍未得到有效的解决。为开展该项目，广垦公司已开展了与涉案场地相关的工程规划、设计、证照申报、营销推广等一系列工作，投入了大量的资金。现由于天林公司的违约行为，该项目无法继续进行，给广垦公司造成了重大经济损失。合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人原因所致不能履行合同为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，天林公司应当承担违约责任，赔偿广垦公司由此发生的损失。二、广垦公司己通过诉讼方式于2019年1月7日向天林公司发出解除合同通知，一审法院判决广垦公司向天林公司支付自2018年11月1日至2019年3月27日的租金，属认定事实错误，适用法律错误。首先，本案纠纷发生半年多余，广垦公司在无法使用场地的情况下，仍一直依约支付租金至2018年10月，鉴于天林公司一直未有效履行出租人的合同义务，为防止损失扩大化，广垦公司不得不行使不安抗辩权暂停支付租金。合同目的不能实现的责任在于天林公司根本违约，广垦公司有权拒付租金。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因天林公司违约在先，广垦公司以通过诉讼方式于2019年1月7日向天林公司发出解除合同通知，解除效果于送达之日生效，广垦公司无需支付合同解除后的租金。综上，因天林公司违反租赁合同约定，未能排除租赁场地第三方障碍，导致案涉《金谷广场租赁合同》的立约目的无法实现，广垦公司有权申请解除该合同，要求天林公司返还租金、按金等费用，并承担由此给广垦公司造成的损失。二审庭询中，广垦公司提交上诉状补充内容如下：一、一审判决适用法律错误，未依据强制性规定对出租人义务作出判断，承租人目的不能实现系因出租人违反强制性法律规定。一审判决未依据《合同法》第二百一十六条的强制性规定对出租人的义务作出判断，仅依据《合同法》第四十四条合同的生效、第六十条严格履行与诚实信用、第九十三条合同的约定解除、第九十七条解除的效力、第一百零七条违约责任以及第二百二十六条支付租金的期限对争议作出裁判。《合同法》第二百一十六条规定“出租人的基本义务”，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。该条规定的出租人的主要义务有两个，一是将租赁物按约定交付给承租人；二是有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据《合同法》第二百一十六条规定，天林公司主要义务包括在租赁期间保持租赁物符合约定用途。该规定属于《合同法》强制性规定的出租方基本义务，与《合同法》第二百一十六条规定承租人基本义务，即“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”对等，该两条规定是《合同法》强制性规定要求的，租赁合同确定各方权利和义务时应当遵循公平原则。据此，出租方不能通过协议约定排除其基本义务。天林公司作为出租方，应当对其出租的商铺保证承租人广垦公司能够实现经营生鲜农贸集市田坊集市的目的，虽然天林公司向广垦公司交付了商铺，但在广垦公司筹备经营田坊集市过程中，即出现了无法完成经营筹备工作的情况，进而导致无法开展田坊集市的装修、招商、开业等经营行为。据此在租赁期内，天林公司未能保持租赁物符合约定的用途，广垦公司无法按照合同约定使用商铺，涉案商铺租赁合同目的无法实现，系因天林公司违反了《合同法》第一百一十六条强制性规定的基本义务，由此对承租人造成的损失，应当由其承担。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误，案涉租赁合同“因第三方对商铺主张局部或全部权利”中的“权利”，包括所有权、使用权、收益权以及管理权。第一，根据案涉合同第五条、第六条约定，天林公司收取综合管理费，为确保广垦公司能正常经营，天林公司提供统一的综合性商场管理服务。既然天林公司能够提供统一管理服务，即不应存在其他第三方有权再对天林公司的管理权限提出质疑或制造障碍，在租赁期限内，承租方只会存在一个管理方，即天林公司。对于嘉汇华庭业委会对案涉商铺行使物业管理权的行为，应当属于天林公司未如实告知承租人，未排除多头管理，进而无法为广垦公司提供统一的综合性商场管理服务的违约行为，且该行为已经严重阻碍承租人使用案涉商铺，经由广垦公司多次发函要求天林公司排除干扰、解决多头管理、恢复其统一管理权限，但截至合同解除时，天林公司仍在推脱，辩解已经协助配合解决。既然案涉合同已经约定天林公司行使统一管理权，则其根本不是应该履行协助配合广垦公司解决嘉汇华庭业委会阻碍施工的辅助义务，而是应该自行彻底排除嘉汇华庭业委会阻碍施工的主要义务，否则其根本无法行使统一管理权。事实上，天林公司从始至终也未能提供统一管理服务以及行使统一管理权，反而任由嘉汇华庭业委会阻碍、干扰广垦公司施工，天林公司未能履行合同约定的主要义务，未能统一行使管理权，未排除第三方行使管理权的情况，导致广垦公司无法按照合同约定使用商铺。第二，根据《合同法》第二百二十八条规定以及案涉合同第十四条第一款第二项的约定，对于《合同法》规定的第三人主张的权利，并没有限定在商铺的所有权及相邻权。结合《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，出租人与承租人签署租赁合同的法律效果是承租人从出租人处取得使用权、收益权，并不是取得所有权，也不关心出租人是否必须对租赁物享有所有权，仅要求出租方能够通过租赁合同赋予承租人使用权、收益权即可，而出租人只需要享有对租赁物的使用支配权，即可实现租赁合同的法律效果。本案中，一审法院认为案涉合同约定“因第三方对商铺主张局部或全部权利”仅限于对商铺的所有权及相邻权是错误的。首先，出租人天林公司不是案涉商铺的产权人，其次，承租人使用案涉商铺也无关乎案涉商铺的所有权人具体是谁，只需要天林公司取得房屋产权人授予其支配权即可。假使如一审法院认为的，案涉合同因第三方对商铺主张的局部或全部权利仅限于所有权或相邻权，那么一旦任何第三方主张对案涉商铺的所有权的，则影响的是租赁合同效力问题，对于租赁合同能够继续履行完全取决于所有权人，与出租人天林公司是否能够排除干扰再无关系；相反，第三人主张所有权不属于案涉租赁合同约定的“干扰”，一旦提起主张，案涉租赁合同只有一个法律后果，即自始无效。此外，天林公司已在一审庭审中表示“免租期顺延至2018年9月6日没有异议“，其同意延长免租期；而其统一顺延免租期的原因正是因为第三方嘉汇华庭业委会干扰广垦公司正常拆卸工程，直至拖延了17天才完成拆卸施工工程；其既已确认拆卸工程受第三方影响而延长的期限，亦即已经认可了案涉租赁合同约定“因第三方对商铺主张局部或全部权利，令乙方无法正常经营，甲方应立即排除干扰，并对乙方受影响部分减除相应费用”，天林公司对顺延17天影响部分减除租金，正是其对本条所述“权利”包括物业管理权限之确认，如果其否认，定然不会延长免租期。一审法院逻辑不能自洽之处，不能仅确认拆卸工程受影响17天顺延期限的事实，而不确认自2018年10月18日广垦公司可随时启动施工之日起再次遭受第三方虹宇物业干扰的事实，同样的情形再次出现，依约应当同等对待，但一审法院前后立场不一，态度各异，完全不顾合同约定，仅凭天林物业单方确认作出裁判。第三，上述争议条款系天林公司提供合同的格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。就案涉租赁合同条款中的“权利”，存在仅限于“所有权和相邻权”的理解，也存在既包括“所有权和相邻权”，也包括“支配权、管理权等权利”，如采取第一种解释，将等同于排除了出租方的责任，出租方作为授权出租人，不是产权人；而采取第二种解释，能使得双方的权利义务趋于公平。因此，对于上述争议条款，应当采纳第二种解释，对于“权利”的理解，应当包括嘉汇华庭业委会主张的物业管理权。据此，案涉合同约定的“因第三方对商铺主张局部或全部权利”中的权利，包括“物业管理权”，应当对广垦公司于2018年10月17日起受到施工干扰的事实予以确认，该干扰行为属于案涉合同前述约定的第三方主张权利，应当调减受影响部分租金，同时，因该干扰行使实质上一直持续到双方解除合同，因此，应当确认受影响部分超过30天，广垦公司享有单方解除权，对于广垦公司的全部损失由天林公司承担赔偿责任。三、一审判决逻辑前后矛盾，事实不清，将广垦公司行使合同权利、行使私力救济等行为认为违约，判令广垦新街市支付自2018年11月1日至2019年3月27日租金无事实依据与法律依据。在一审庭审期间，虽然天林公司已经对广垦公司在2018年8月20日发出的《关于修改租赁面积及租金支付的函》记载的租金顺延至2018年9月6日无异议，但实际上广垦公司是在2018年7月9日就已经提出来要求顺延免租期，但天林公司在一审庭审期间才表示对顺延免租期没有异议。然而，在一审庭审期间才对此追认，显然已经对案涉租赁合同继续履行没有实际意义了，广垦公司既已在2018年7月9日之后多次要求在顺延免租期，在于行使其因无法实际使用租赁商铺期间而减除相应租金的权利；同时，也是期待在后续同样出现该等情形时，亦可以顺延免租期或形式减除相应租金的权利。但实际上，天林公司一直未理会广垦公司的合同权利，其搪塞与敷衍、推脱责任的行为严重挫伤了广垦公司继续履行合同的期待。强势的出租人不论承租人是否能够实际使用租赁物业，亦不管是否因己方未履行义务而导致承租人无法使用商铺，均要求承租人支付租金，租赁合同不能持续履行。根据《合同法》第六十六条的规定，在案涉租赁合同中，天林公司不是交付了租赁商铺即了事，还须在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如果天林公司未能保持租赁物符合约定用途，广垦公司有权拒绝其支付租金的请求。天林公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判天林公司没收广垦公司合同按金和水电周转金211776元、水电周转金60000元；2.广垦公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定天林公司存在违约，没有事实依据和法律依据。天林公司与广垦公司签订《金谷广场租赁合同》，约定广垦公司承租广州市海珠区前进路XX号商铺（简称租赁商铺）。经营类别为商业，用途为经营、销售、展示之用。广垦公司也同意按租赁商铺现状使用商铺。广垦公司没有提供任何证据能够证明天林公司存在违约，一审法院在查明事实中也没有可以证明天林公司违约的事实，就以莫须有的“在现有的排污设施如不具备广垦公司经营项目所需的经营审批条件下也有义务协助广垦公司通过升级改造满足广垦公司经营项目所需的经营审批条件。天林公司对广垦公司提出的排水排污改造方案，没有及时履行协助义务，导致案涉商铺出现未能满足经营需求相关条件”认定天林公司存在违约，没有任何事实依据和法律依据，明显错误。广垦公司承租涉案商铺时同意按现状使用商铺，租赁用途经营、销售、展示之用。2.天林公司要求没收广垦公司合同按金211776元、水电周转金60000元有事实依据和法律依据，应予支持。天林公司与广垦公司签订《金谷广场租赁合同》第十四条中明确约定，乙方（广垦公司）未按合同约定时间和金额缴纳租金、综合服务费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项的总额的0.5％向甲方（天林公司）支付滞纳金，若乙方拖欠租金逾期达30天，甲方有权不提供水电供应，并视为乙方违约，有权单方终止合同收回商铺并没收相应的租赁按金及水电周转金。天林公司在一审提交证据证明广垦公司拖欠租金和水电费远超过30天，一审法院也查明认定了广垦公司拖欠租金和水电费的事实。故天林公司要求按双方约定没收广垦公司合同按金211776元和水电周转金60000元有事实依据和法律依据，法院应予支持。针对广垦公司的上诉，天林公司二审答辩：不同意广垦公司的上诉请求，其他与天林公司的上诉意见一致。针对天林公司的上诉，广垦公司二审答辩：不同意天林公司的上诉请求，其他与广垦公司的上诉意见一致。广垦公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除广垦公司与天林公司签订的《金谷广场租赁合同》；2.天林公司返还广垦公司合同按金212500元、水电周转金60000元、租金189874元、水电费434.95元，合计462808.95元，并从即日（即具状日期）起按银行同期贷款利率支付利息；3.天林公司赔偿广垦公司拆卸工程款损失100183元、施工图审查费损失8000元、室内装修工程设计和咨询服务费损失177600元、施工费损失740100.82元、造价咨询费损失7000元、品牌策划和VI系统设计服务费损失280000元、云服务费损失9942元、智能管理系统开发损失费340000元、施工监理费损失17400元、宣传三折页等损失5220元、人工损失费349569.35元，合计2037318.35元，并从即日（即具状日）起按银行同期贷款利率支付利息；4.天林公司承担本案诉讼费、保全费。天林公司在一审诉讼中提起反诉，请求：1.解除天林公司与广垦公司签署的《金谷广场租赁合同》，返还租赁商铺；2.广垦公司立即支付拖欠的租金317664元（暂计算至2019年1月9日，实际计算至返还租赁商铺之日）、水费5.65元，滞纳金55061.74元（按每逾期一天按拖欠款项总额的0.5%计算，暂计算至清偿日），没收广垦公司保证金和水电周转金271776元，赔偿损失100000元；3.广垦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：据2019年6月20日房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示：房地坐落海珠区前进路XX房，建筑面积1670.4501平方米，规划用途均为商业（其中：粮油食品店201平方米）；据2019年6月25日房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示：房地坐落海珠区前进路XX房，建筑面积184.8616平方米，规划用途均为中西药店；产权人均为陈某玲。陈某玲出具《声明》同意天林公司将上述物业中的自编XX号商铺转租给广垦公司作生鲜农贸集市使用，并协助办理相关商户证照，租赁期限自2018年5月1日至2024年3月31日止。2018年5月8日，广垦公司（承租方，乙方）与天林公司（出租方，甲方）签订《金谷广场租赁合同》，约定：甲方合法拥有广州市海珠区前进路65号嘉汇华庭商业裙楼“金谷广场”经营权和租赁权，甲方出租给乙方租赁使用的商铺的编号为XX号，乙方租赁场地经营项目名称：广垦新街市【田坊集市】（暂定名，具体以工商核准登记为准，以下简称该项目）；甲方提供给乙方使用的商铺建筑面积（含分摊面积）约为1700平方米，实用面积约850平方米，乙方同意按商铺现状使用，使用面积按照拆除原有内部装修后的实际测量面积为准；甲方租赁给乙方经营使用的商铺作经营、销售、展示之用，经营类别为商业；租赁期限从甲乙双方签定盖章《金谷广场租赁合同》生效之日起至2024年3月31日止；乙方应于每月5日前向甲方交付当月场地租金（包括综合管理费），2018年5月8日至2018年8月20日合同生效即日起105个自然日为免租期，不计算租金，但乙方须缴纳使用的水电费，2018年8月21日至2018年8月31日租金37702元/月，2018年9月1日至2019年4月30日106250元/月，2019年5月1日至2020年4月30日106250元/月，2020年5月1日至2021年4月30日106250元/月，2021年5月1日至2022年4月30日租金109438元/月，2022年5月1日至2023年4月30日租金112721元/月，2023年5月1日至2024年3月31日租金116103元/月；乙方签订合同时需支付甲方合同按金212500元、水电周转金60000元、首月租金106250元合计378750元，上述费用于甲乙双方签订本合同起3个工作日内，乙方以转账的形式交付至甲方指定账户，在乙方拆除原有内部装修后，实际测量面积与本合同约定的面积不一致的，按照拆除后的实测量面积计算租金及合同按金，多退少补，该合同按金与水电周转金于本合同租赁期满后，乙方向甲方提出书面申请，在乙方没有违约的前提下，7天内由甲方无息退还给乙方；因第三方对商铺主张局部或全部权利，令乙方无法正常经营，甲方应立即排除干扰，并对乙方受影响的部分减除相应费用，甲方15天内明确告知乙方解决方案，若甲方超出30天内仍未解决的，则视甲方属违约，乙方有权单方解除合同，并要求甲方对由此产生乙方的全部损失承担赔偿责任；甲方保证乙方在合同约定期限内经营并持续提供满足乙方经营需求相关条件的场地，不得无故提前终止合同，否则视为甲方单方违约，乙方有权要求甲方对乙方由此产生的全部损失承担赔偿责任；乙方未按合同约定时间和金额缴纳租金、综合服务费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，还须以每逾期一天按拖欠款项的总额的0.5%向甲方支付滞纳金，若乙方拖欠租金逾期达30天，甲方有权不提供水电供应，并视为乙方违约，有权单方终止合同收回商铺并没收相应的租赁按金及水电周转金；如因乙方严重违反本合同约定或乙方单方面自行弃铺解除合同、或无故提前终止本合同，则视为乙方单方违约，甲方有权没收乙方所交合同按金和水电周转金外，并要求乙方对由此产生甲方的全部损失承担赔偿责任；等。合同签订后，广垦公司分别于2018年5月16日交付了合同按金212500元、水电周转金60000元，于2018年5月14日交付了租金共106250元（含2018年2月23日交付的租赁意向金30000元）。天林公司于2018年5月15日向广垦公司移交了租赁商铺及设施，包括隔油池、排油管、污水管、排粪管、给水管、电力进线1、电力进线2、电表、电箱等共十八项。广垦公司于2018年7月4日支付了2018年5、6月的水电费434.95元；于2018年10月8日交付了10月份的租金83624元。合同履行过程中，嘉汇华庭业委会于2018年5月26日向广垦公司（田坊集市）发出《停工整改通知》，主要内容为广垦公司在嘉汇华庭住宅楼内开设生鲜超市，涉嫌违反广州市城市规划有关法规，并且未经上级有关规划部门审批或批准，属扰民商业，极可能影响小区的出入安全及环境卫生；特通知广垦公司即日起停止施工进行整改，并于6月1日前与业委会联系及备案，并提交相关规划审批文件，环评、工商等审批文件，如审批手续不全而非法营业，所产生的所有法律责任及经济责任将全部由广垦公司承担。2018年5月28日，广垦公司向嘉汇华庭业主委员会发出《关于业委会的复函》，主要内容为广垦公司于2018年5月28日正式接到业委会的《停工整改通知》，于5月28日当天停止拆卸施工，并对广垦公司经营的项目—田坊集市的广垦公司背景、经营和租赁场地手续的合法性、项目对住户是否存在影响、拆卸工程是否进行生产安全备案和符合物管公司的装修要求、拆卸复原工程的进度、后续工程和经营在取得相关管理部门的审批手续后才进场施工等进行了说明。该复函同时抄送给天林公司、素社街道办事处、居委会、虹宇物业管理公司等。2018年6月1日，广垦公司向天林公司发出《关于尽快恢复现场拆卸施工的函》，主要内容为广垦公司已全面启动开发项目—田坊集市前进店的工程规划、设计、证照申报、报建报批、营销推广等一系列工作，并与多家合作单位、供应商签订了合作合同，同时进行了资金投入。该场地手续合法，广垦公司聘请的拆卸复原工程施工单位于5月15日与天林公司办理相关入场拆卸工程手续、缴纳了工程施工管理费用并确定了拆卸方案。原定共15天的施工拆卸周期，5月16日启动当天因受到现场物管虹宇物业公司与天林公司的管理权争议导致对广垦公司工程开展进行阻挠，天林公司协调至5月21日广垦公司项目才进入正常的拆卸和清运工作。广垦公司严格遵守天林公司装修管理规定并文明施工，无对居民住户产生任何滋扰。5月28日收到嘉汇华庭业委会发出《停工整改通知书》，对广垦公司项目进驻产生质疑，要求再一次停工。至此，广垦公司对合法承租该商铺物业后引出的多个权利主张方和物业产权拥有者多方之间的权益纠纷表示不解，而且因矛盾的逐步产生和升级，导致广垦公司项目无法顺利推进和开展。为维护多方的和谐共处和基于对贵司的信任，广垦公司当日立即安排停工并等待天林公司协调结果。至今项目拆卸工程停工已五天，天林公司与嘉汇华庭业委会的协调工作依然无果，广垦公司项目复工遥遥无期，广垦公司经济损失每日递增。现广垦公司向天林公司提出以下主张：1、天林公司在2018年6月4日前与嘉汇华庭、虹宇物业协调好各自的权利和义务，不再出现多头管理、意见不一而损害广垦公司应有权利的局面；2、天林公司有义务维护广垦公司合法租赁权益并确保广垦公司在6月4日复工，导致的延误损失赔偿广垦公司将保留追索权利；3、天林公司若在上述期限内无法与嘉汇华庭业委会、虹宇物业协调解决三方权利和义务的分歧，导致广垦公司拆卸工程无法完成，后续广垦公司将暂停该项目相关装修手续的报批报建工作、装修工作和经营筹备等各项工作，广垦公司与天林公司签订的《金谷广场租赁合同》内约定的105天免租期将重新从天林公司解决所有问题及顺利复工之日开始计算；等。2018年6月1日，天林公司向素社街道党工委办、素社街道办事处发出函件，主要内容为天林公司是贵街道辖区嘉汇华庭商业裙楼的经营商广州市天林物业管理有限公司，天林公司在该商场运营已超过十年。有中外合资企业、国有企业、连锁品牌商、24小时银行及素质教育等商户，数百员工经营。长期以来，天林公司对区及街道的公共事务一直予极高的热情并积极参与共建和谐社区活动。最近，天林公司为适应当下的商业新形势，决定对商场进行升级，于首层商铺引进了具有数十年品牌信誉的国企—广垦系统旗下的生鲜超市品牌《田坊集市》。在工程开展后不到两天时间，便遭受到嘉汇华庭业委会的阻挠，该业委会还擅自张贴停工通知函到施工现场。为避免矛盾升级激化，天林公司与该企业现今只能无耐暂时叫停工程。为此，天林公司向政府郑重说明：天林公司与对方企业都是严格地遵守国家相关法律规定开展经营活动的。综合上述情况，希望政府能在现时实体经济不景气的环境下，支持这创新的经营模式。让其能顺利在贵辖区落地，方便广大居民日常生活，为实体经济提供有力的保障。等。2018年6月7日，广垦公司向天林公司发出《关于履行合同条款义务的函》，主要内容为广垦公司、天林公司签署的《金谷广场租赁合同》至今已逾30天，因天林公司与嘉汇华庭业委会、物管公司虹宇物业之间的权利纠纷已严重阻碍了广垦公司“田坊集市”嘉汇华庭店拆除工程项目的施工进度，合同中关于广垦公司及相关合作单位、商户停车费享受与住户业主同等收费标准的合同条款内容至今无法落实。该项目，原计划15天完成的拆卸工程只维持了7个工作日便被迫停工，拆卸工程无法如期完成，更造成广垦公司面临工程拆卸单位被追究赔偿相关的经济损失，经广垦公司多次协调，天林公司对该项目的复工时间一直未能给予明确回复。现场张贴业委会《停工整改通知书》令前往现场考察的该项目商户及意向商户感到质疑和不安，更让广垦公司在该项目招商、装修等各项运营中处于完全被动的地位。现因天林公司上述纠纷，广垦公司已无法继续开展该项目相关装修手续的报批报建、装修和经营筹备等各项工作，同时给该项目相关合作的单位和意向进驻品牌商户带来十分恶劣的影响。现广垦公司敦促天林公司应尽快解决物业权利纠纷，保障我司合法权益。广垦公司有权要求租赁物业所约定的105天免租期应从贵司解决所有问题及项目现场顺利复工之日起重新计算。如贵司未能及时、妥善处理上述纠纷，由此导致该项目的一切经济损失，广垦公司将根据法律规定及《金谷广场租赁合同》的相关约定，追究天林公司赔偿责任。等。2018年7月9日，广垦公司向天林公司发出《关于实际租赁面积及延长免租期的函》，主要内容为现广垦公司就租赁场地测算的实际面积，及5月28日至6月13日期间因天林公司与嘉汇华庭业委会协调不当导致现场拆卸项目被业委会干涉造成严重误工的处理情况，告知如下：1、经广垦公司设计院与天林公司工程部对金谷广场租赁场地拆除间隔后实际复尺测量，该租赁场地实际使用面积为847.1平方米（详见附件1）。2、广垦公司原定5月30日完成的场地装修拆除工程，因天林公司协调不到位等原因导致工程在5月26日被嘉汇华庭业委会粗暴干预而中止，直至6月14日广垦公司向天林公司发函两次并强制要求恢复施工的情况下，拆卸工程于6月15日才得以完成。广垦公司已于6月22日发函天林公司要求免租期按照被干预导致中止施工次日起计至复工前1日为相应的期限为延长免租期，至今未得到天林公司书面回应。综上所述，广垦公司要求天林公司确认双方原2018年5月8日签署的《金谷广场租赁合同》中第二条的商铺实用面积应按847.1㎡计算；根据第十四条第（一）款第2项，自2018年5月28日起至6月13日止共17天为合同相应延长的免租期。请天林公司在收到本函之日起3日内就上述事项与广垦公司完成签订补充协议。等。附件1显示：《金谷广场田坊集市场地面积复尺数据》，即金谷广场首层田坊集市租赁范围场地拆除至毛坯后，我方根据现场实际尺寸复核物业方提供的租赁平面，最终核算面积为847.1㎡（此面积包含场内所有柱体及楼梯投影面积的1/2）。广州长盛建筑工程有限公司。2018年7月5日。2018年7月17日，天林公司向广垦公司发出《关于实际租赁面积及延长免租期回复函》，主要内容为此前收到广垦公司关于实际租赁面积及延长免租期的邮件，关于广垦公司提出的两项问题回复如下：1、广垦公司、天林公司双方此前签订的《金谷广场租赁合同》时已明确约定“实用面积约为850平方米”，广垦公司同意按商铺现状使用商铺，及确定固定租金金额，使用面积与租金无关。而实际测量面积误差也仅是2.9平方米（误差率在千分之三左右），属于正常范围之内。2、广垦公司在装修拆除工程中，遇到业委会的干预。实际情况广垦公司已知晓并已复函业委会表达广垦公司的权利，天林公司在这过程中，一直积极与广垦公司配合协调当地政府部门和业委会之间的解释工作。暂缓施工只是广垦公司为日后更好地开展工作的措施，在此问题上不应是出租方的责任，等。2018年8月20日，广垦公司向天林公司发出《关于修改租赁面积及租金支付的函》，主要内容为根据天林公司2018年7月17日《关于实际租赁面积及延长免租期回复函》，广垦公司回复意见如下：一、根据广垦公司、天林公司双方2018年5月8日签订的《金谷广场租赁款合同》的约定，广垦公司依照合同条款，按照实际测量的商铺使用面积847.1平方米与天林公司结算租金。二、根据使用面积变化后的调整，广垦公司应付按金为211776元，应付首月租金为105888元。按照合同约定，广垦公司已支付按金212500元以及首月租金106250元。因此，截止至10月6日天林公司应向广垦公司退回1086元并更换原按金收据。三、广垦公司进行原有内部装修的合法拆卸工程期间，因第三方向天林公司主张权利而导致广垦公司合法拆卸工期延误17个日历天。据此，免租期到期日2018年8月20日将顺延17个日历天至2018年9月6日，广垦公司将按照该日期变更后的时间履行合同。四、根据上述调整，《金谷广场租赁合同》第五条第1款应作如下变更：2018年5月8日至2018年9月6日合同生效即日起122个自然天为免租期，不计算租金，但广垦公司须缴纳使用的水电费；2018年9月7日至2018年9月30日租金84710元/月；2018年10月1日至2019年4月30日租金105888元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金105888元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金105888元/月；2021年5月1日至2022年4月30日租金109065元；2022年5月1日至2023年4月30日租金112337元/月；2023年5月1日至2024年3月31日租金115707元/月；广垦公司将按照上述调整后的条款向天林公司按时结算租金。五、鉴于9月份天林公司应向广垦公司退回1086元，广垦公司10月份租金为84710元，冲抵上述退款项，广垦公司至2018年10月31日前的应付租金为83624元将于2018年10月5日按时支付。请天林公司于2018年10月5日前，按照合同相关约定向广垦公司补开金额为83624元的有效租金发票，同时开具金额211776元的按金收据，与广垦公司办理收据变更手续，等。2018年8月23日，广州市公安局海珠区分局向广垦公司出具穗公海消审字[2018]第0236号《建设工程消防设计审核意见书》，显示：对广垦公司报送的广州广垦新街市商业管理有限公司室内装修工程消防设计（受理凭证文号：穗公海消审凭字[2018]第0227号，设计单位：广东铭昌消防机电工程有限公司）进行审核。该工程装修后作生鲜超市使用。该工程设置有消防栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟等消防设施。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计。经此次审核同意的消防设计不得擅自修改。确需修改的，应重新向我局申请消防设计审核；等。2018年10月11日，海珠区住房和建设水务局核发的编号为440XXX199《建筑工程施工许可证》，记载：建设单位广州广垦新街市商业管理有限公司；工程名称广垦新街市田坊集市前进店装修及配套设备设施工程项目；建设地址广州市海珠区前进路XX号商铺自编A130；建设规模847.1平方米；合同工期50天；备注首层室内装修改造工程/1幢，粤房地权证穗字第××号；等。2018年10月11日，广州市海珠区建设工程质量安全监督站向广垦公司出具编号：2018101100887《广州市海珠区建设工程质量安全监督告知书》显示：该站经审核，广垦公司申请广垦新街市田坊集市前进店装修及配套设备设施工程项目符合办理建设工程质量安全监督登记条件，对该工程质量安全予以监督登记。2018年10月18日，天林公司向广垦公司发出《商场施工同意函》，同意广垦公司于涉案商场进行室内施工。2018年10月23日，广垦公司向天林公司发出《关于田坊集市前进店装修工程复工受阻的意见函》，主要内容为广垦公司根据政府办事指引，于2018年10月11日获得了由广州市海珠区住房和建设水务局审批的，由安监部门10月16日现场审核颁发的《田坊集市前进店装修工程施工许可证》。该室内装修总包工程招标中标施工单位“广东珠源公司”已于10月17日按照天林公司要求办理了进场施工手续、缴纳了装修保证金并完成了施工图纸审核备案，同时广垦公司提供营业执照复印件及施工许可证复印件进行备案，完成了所有施工手续。天林公司已允许广垦公司随时进场施工。10月18日广垦公司接到嘉汇华庭物业管理公司广州虹宇物业管理有限公司通知，受嘉汇华庭业主委员会委托，邀约广垦公司于10月20日早上10点在5楼业主委员会办公室，与业委会及业主代表进行交流会谈，并提醒在该日期前不得入场施工、不得现场施工围蔽及进入材料运送车辆。广垦公司本着和谐共处的原则，在虹宇物业及××村居委会的参与下与嘉汇华庭业委会主要成员及部分业主进行友好对话。业委会成员详细了解广垦公司“田坊集市”项目建设规划与经营理念后，表达诉求如下：1、商业部分的产权人、受委托人及天林公司等在未经业委会同意的情况下，不具备对广垦公司进行招商、签约等合法权利；2、嘉汇华庭小区市政排水排污管井现状存在重大问题，首层餐饮猪肚鸡经营以来小区下水道多次出现堵塞、倒灌污水、住户大堂地板渗油迹、停车场天花渗水等情况，相关经营方以及天林公司一直未整改，致使业主群体将坚决抵制广垦公司进场施工以及后续经营，同时表示，业主将不排除将抵制行动升级并持续长期强烈抵制。鉴于上述问题，“虹宇物业”作为受业主委员会聘请的物业管理公司，其负责人表示，于金谷广场产权人及出租人未与业委会达成一致书面共识前，将不予放行广垦公司项目工程材料运输车辆出入、暂停对施工现场的一系列配合工作。天林公司作为与广垦公司签约的场地出租方，合同约定天林公司有保证广垦公司顺利施工、稳定经营的保证义务。对此，希望天林公司在2018年10月26日前就上述问题尽快落实解决并对广垦公司复工事宜进行书面答复。包括但不限于解决广垦公司租赁物业的产权人与业委会之前存在的纠纷以致影响广垦公司项目装修工程及日后运营过程所涉及的装修工程围蔽、装修材料堆放及清运、经营车辆出入配合等问题。请天林公司在收到该函之日起3日内就上述事项解决结果书面回复广垦公司。等。2018年10月25日，天林公司向素社街党委办、素社街道办事处发出《关于广垦公司设立情况说明》，主要内容为广垦公司按照国家规范管理规定向相关国家部门办理报建等装修许可手续。于今年10月16日取得《建筑工程施工许可证》以及提交了装修方案。在装修工程开展前，遭到嘉汇华庭业委会的百般阻挠。本月20日向该小区业委会及部分业主详细讲解《田坊集市》的经营理念后，发现有部分业主担心《田坊集市》的经营会对他们造成生活影响。天林公司作为商场裙楼的运营方，表示理解居民的担忧。天林公司在与广垦公司的租赁合同明确规定“经营方在合同期内需做好商场内部的卫生管理、监督工作、确保商场的通风管道及排水系统的通畅，环境整洁，地面不留渍水，确保不影响商场周边居民生活及商户的正常运作。若因上述不当被投诉，广垦公司需接到投诉后的30天内处理并消除影响，否则按违约处理”。这方面的顾虑，天林公司在同意该项目时已经和广垦公司高度重视并详细沟通。广垦公司也高度重视，已计划在地面铺设排水管道，直接将该管道接入商场的三级过滤池后排入市政管道，并在商场安装空调设备及排风管道，以确保经营环境的美观、整洁不存异味。天林公司保证在设立及经营过程中会履行监督、维护小区的整洁及卫生环境责任，使嘉汇华庭成为和谐模范的健康文明社区。等。2018年10月26日，天林公司向广垦公司发出《装修工程意见回复函》，主要内容为已收悉广垦公司于本月16日已取得广州市海珠区住房和建设水务局的审批，由安监部门现场核发田坊集市前进店的《建筑工程施工许可证》，并完成了施工图纸审核备案。天林公司已同意广垦公司在完善小区管理公司手续后随时进场施工。现鉴于有部分业主反映担心经营生鲜超市会给生活带来影响。为此，天林公司已积极与当地政府部门、街道办事处反映具体实际情况，缓解广垦公司在实施项目的消极影响，广垦公司的经营车辆进出天林公司也会做好配合工作，等。2018年10月29日，广垦公司向天林公司发出《关于田坊集市金谷广场项目装修工程施工受阻等事宜的函》，主要内容为按照广垦公司、天林公司双方签订的《金谷广场租赁合同》，广垦公司按合同约定缴纳了按金及预缴了一个月租金。并于2018年10月8日预缴了10月份租金。广垦公司指定的装修工程总包单位“广东珠源公司”于2018年10月16日与天林公司完成办理进场装修手续并缴纳了装修押金，于2018年18日获得了天林公司出具《商场施工同意函》。嘉汇华庭业委会及嘉汇华庭物业公司“虹宇物业”以质疑嘉汇华庭商业部门（即金谷广场）的排水排污基础设施未能满足广垦公司项目经营所需排水排污负荷，提出需要商场经营方进行整改，并禁止广垦公司的现场施工工作，禁止进行施工材料堆放以及施工车辆进出。鉴于天林公司并未能完全满足和协调各方的意见，导致广垦公司项目工程从获得天林公司的施工许可至今仍未能进场施工，已对广垦公司经济上造成了实际的损失。有鉴于此，按照租赁合同约定，广垦公司要求天林公司停止计收从2018年10月19日起至广垦公司项目工程复工期间的全部租金，已预缴的10月19日至10月31日的租金，将从重新计算租金之日进行扣除。同时，根据租赁合同约定，广垦公司已与天林公司完成了全部施工进场的手续，请天林公司按照合同约定解决和排除应承担的来自第三方的权利主张，包括但不限于：1、天林公司与虹宇物业共同解决对嘉汇华庭业委会及全体业主关于排水排污工程设施问题的质疑，以及室外空调主机安装位置问题，需取得经虹宇物业书面确认的可行的排水排污方案、空调主机安装位置的确认同意书及同意广垦公司复工的书面确认文件等；2、解决来自部分个人业主对广垦公司项目企业形象的干扰问题（前期有业主自拍视频对广垦公司到访商户进行负面信息宣传）；3、解决虹宇物业对广垦公司项目施工开展的异议、施工运输车辆进出、室外工程材料与余泥堆放的问题并获得书面确认，同时获得虹宇物业出具的同意施工的书面证明；4、根据租赁合同约定，解决广垦公司项目经营所涉及的消费客户车辆停放收费按照小区业主同一收费标准执行的问题；5、解决完善广垦公司、天林公司双方关于实际租赁面积及租金计算等租赁手续的相关事宜；6、解决天林公司街道消防备案面积变更为实际租赁面积的问题；7、解决场地内煤气表及煤气管道拆除的问题。希望天林公司重视及尽快协调解决上述问题，广垦公司要求从2018年10月19日起至解决上述问题及广垦公司项目装修工程正式复工为止，期间的全部租金天林公司需停止计收。如上述问题一直未能解决，广垦公司除停止支付相应租金外，将保留随时向天林公司追偿全部经济损失的权利，等。同日，广垦公司向海珠区素社街道发出《关于‘田坊集市’嘉汇华庭项目施工受阻的情况报告》，主要内容为广垦公司于6月下旬启动该项目，根据政府政府各职能部门的办事指引，办理包括工商、发改、规划、住建、消防审核、图纸审查等各部门的行政审批工作，并于6月27日取得了工商营业执照，于10月11日获得住建部门审批的《施工许可证》，由安监于10月16日现场核实颁发同意施工。2018年10月15日，广垦公司向天林公司提交了施工图纸，办理施工手续，于10月16日由施工单位缴交了装修保证金，完成了全部施工申请手续。10月20日，受嘉汇华庭业委会委托，虹宇公司邀约广垦公司与嘉汇华庭业委会进行沟通座谈，会上广垦公司听取了嘉汇华庭业委会与业主代表的多项诉求。10月25日，由街道组织规划局、街道食药监、工商、民政、司法、房管二所、居委、虹宇公司、嘉汇华庭业委会以及广垦公司共同参与的沟通协调会。会上嘉汇华庭业委会多项的法规诉求，得到了各相关职能部门的解答，基本解决了嘉汇华庭业委会对广垦公司开办田坊集市合规性方面的问题。协调会上，其中一项关于嘉汇华庭商业部分的排水排污与卫生处理问题是嘉汇华庭业主与广垦公司都非常重视的问题。会上房管二所提出虹宇公司应根据物业管理及装修等相关条例，向天林公司提出具体排水排污与卫生处理等具体治理意见及方案，以及相关的标准规范，可咨询相关部门协调解决。广垦公司认为项目的排水排污问题是关键问题，亦是居民高度关心的焦点问题。广垦公司经全力配合天林公司与虹宇公司，按照其合法合规的施工要求进行场内装修与排水排污管径的接驳工作。广垦公司作为合法租赁，守法经营的企业，一直遵守各项规章制度，同时尊重业主群体的合理诉求。但目前关于排水排污处理方面，各方仍未有具体实施方案，导致虹宇公司一直未能同意现场施工工作的启动，造成广垦公司施工进度的延误，对企业产生了经济损失。广垦公司恳请贵街道能组织相关管理部门，协调、指导及监督排水排污与卫生方面的相关工作，方便虹宇公司与天林公司解决问题，降低业主群体与广垦公司的矛盾与误解，同时亦能让广垦公司解决相关问题后尽快复工，以免造成更大的经济损失，在和谐共处的邻里关系下推进田坊集市的建设与经营。等。2018年10月29日，广州市虹宇物业管理有限公司嘉汇华庭管理处向广垦公司发出《关于商场租户规范审批及施工的函》，主要内容为根据素社街道办事处组织多部门、多单位协调会的会议精神，结合嘉汇华庭业委会对该处的工作要求，就广垦公司在小区商场内开设生鲜超市一事，广垦公司须对下述工作作进一步规范和完善。如下：1、悉知广垦公司已取得区住建局批准的“建筑工程施工许可证”，施工前请按小区管理要求到管理处办理相关手续及缴纳装修保证金；经批准后的施工须严格相关法规要求要求规范施工，不得影响楼宇的结构安全，做好用电、用水、动火及治安管理。2、严格按相关法规要求做好肉菜市场、生鲜超市在市政部门、商务局、工商、环监等部门的前置申请和审批工作。3、重点做好排水排污措施方面的设计、报建、施工和审批。小区原排水排污系统仅按一般商业用途而设计施工，未对重污染商业的排污作特殊设计。广垦公司须按相关设计规范独立设置隔渣池、隔油池、三级沉淀池，并将相关设计图、申请施工资料、施工图、竣工图、审批资料等交该处备案存档，以保证小区排水排污系统不受影响。4、为小区整体管理一致，广垦公司须提供装卸和车辆管理方案，包括装卸区域、装卸时间、配合客货车辆进出等的预设或可行性方案。5、提供广垦公司对排气、噪音的解决措施，保证小区居民的正常生活不受影响。望广垦公司及早完成上述工程及提供有关资料，配合该处做好小区整体管理，共建和谐商住小区，等。2018年11月2日，广垦公司向天林公司发出《关于完善租赁面积及租金支付的函》，主要内容为广垦公司收到天林公司发来缴付11月租金的通知单，现回复如下：2018年8月20日广垦公司致函天林公司要求按照广垦公司、天林公司双方2018年5月8日签订的《金谷广场租赁合同》第七条约定按照实际测量的商铺使用面积847.1平方米结算租金。另广垦公司在进行原有内部装修的合法拆卸工程期间，因第三方向天林公司主张权利而导致广垦公司合法拆卸工程工期延误17个日历天，按照租赁合同约定应将免租期顺延至2018年9月6日。广垦公司已按照合同约定调整了应付租金金额及免租期，并依约履行了租金支付义务。目前广垦公司已支付租金至2018年10月，但天林公司收款后未按合同约定向广垦公司开具10月份的等额发票。请广垦公司在2018年11月5日前完善双方的租赁手续，根据合同约定条款调整正确租赁面积，并根据实际租赁面积开具和更换合法收款票据，等。2018年11月13日，广垦公司向天林公司发出《关于敦促落实施工延误问题解决方案的函》，主要内容为广垦公司自2018年5月8日起向天林公司承租位于广州市前进路XX号商铺（自编A130号铺）物业，至今已6个月有余，但天林公司至今未按照租赁合同的约定条款向广垦公司提供经营所需条件，10月18日天林公司出具了《商场施工同意函》，但天林公司的意见并未获得虹宇物业公司的书面同意，事实上广垦公司仍无法开展施工工作，其中多项工作天林公司仍未按照租赁合同的约定协调相关部门完善手续，包括：1、广垦公司10月17日向天林公司提交了项目施工所需室外装修淤泥堆放点围蔽工程方案，该方案天林公司至今仍未能提供有效的书面同意确认文件；2、广垦公司10月19日提交了排水排污工程方案及施工公共位置围蔽方案，该方案天林公司至今仍未能提供有效的书面同意确认文件；3、广垦公司于10月23日再次发函给天林公司，就上述2点事项敦促天林公司于10月26日前以书面形式回复同意广垦公司方案并施工。截止目前，天林公司既未采用任何形式回复广垦公司，亦未就上述问题采取任何有效的解决措施；4、广垦公司11月2日提交了室外空调主机安装方案，但该方案天林公司至今未提供有效的书面同意确认文件；5、为满足消防验收相关要求，场内煤气表及煤气管移除事项，天林公司至今仍未协调煤气公司进行移除；6、广垦公司项目相关人员车辆出入收费问题，天林公司至今未协调有关部门按照业主收费标准执行，提出实施方案；7、广垦公司项目提出的室外垃圾集中处理方案，天林公司至今未能协调有关部门提供明确可行性方案。上述问题，广垦公司在10月29日再次发函《关于田坊集市金谷广场项目装修工程施工受阻等事宜的函》，敦促天林公司尽快协调解决。自2018年10月16日取得广州市海珠区住房和建设水务局颁发的《装修施工许可证》后，广垦公司经多次发函，催促天林公司尽快把问题落实到位，但均未得到天林公司有效回复，天林公司亦未采取有效解决措施，导致广垦公司至今仍无法进场施工，已对广垦公司合法权益造成严重经济损失。广垦公司郑重函告如下：本次系广垦公司最后一次函告，望天林公司于2018年11月16日内以书面形式回复本函，提出天林公司针对上述多项问题的解决方案和落实时间。如天林公司逾期未复，继续采取消极态度处理上述争议的，广垦公司将采取必要法律措施，除终止合同，向天林公司追索退还已收取的租赁押金、租金及水电费，还需贵司赔偿我司产生的所有经济损失，包括但不限于原场地室内装饰拆卸工程款、工程招标费用、造价审计费用、设计费用、设计图纸审查费、监理费、推广费、接待成本、因工期延误导致的招商人员工资、展业费用、因工期延误导致的工程人员工资、筹备施工费用、材料款等。等。2018年11月16日，天林公司向广垦公司发出《关于施工延误问题回复及催款函》，主要内容为1、天林公司已按约定现状将出租场地交付给广垦公司使用，广垦公司也已经拆除出租场地原有室内部装修，着手按广垦公司自己经营要求重新装修，并于2018年9月开始缴纳出租场地的租金给天林公司。至该函发出之日，天林公司没有收到任何第三方权利人就天林公司出租给广垦公司的经营场地的产权提出异议或主张，广垦公司也没有反馈给天林公司有第三方权利人就出租场地产权提出异议或者主张的情形。至于嘉汇华庭业委会致函广垦公司《停工整改通知》并阻挠广垦公司施工，并不属于广垦公司与天林公司前述约定的出租场地产权纠纷范围内，而是第三方针对广垦公司开设生鲜超市所涉及规划审批、环评及工商手续等提出异议，属于广垦公司的经营范畴。2、天林公司在获悉广垦公司施工受阻后，积极与嘉汇华庭业委会和虹宇公司进行沟通解析，包括社区居委、街道办事处等都组织了多次协调会，想方设法帮助广垦公司去解决问题。同时天林公司也多次与广垦公司进行沟通，就广垦公司施工受阻的出租场地租金减免问题同意通过补充协议进行明确。同时天林公司积极配合广垦公司2018年10月18日出具相关同意广垦公司施工的文书，并将物业管理方要求施工所需办理手续及文件表格等交付给广垦公司，以便广垦公司尽快通过物业管理方虹宇公司的手续。3、针对广垦公司提出的要点，回复如下：广垦公司提出的废品杂物堆放点，天林公司将指派天林公司工程部李工协助广垦公司与虹宇公司的沟通，拟于露天广场规划三个车位的位置作为围蔽堆放；天林公司已发函明确同意广垦公司使用天林公司商场的化油池，涉及公共位置的围蔽施工，工程方案需提前通报虹宇公司，同意通过；10月18日天林公司已发函回复广垦公司，天林公司同意施工并报物管公司需办理的手续；广垦公司提交的外挂空调方案是属于嘉汇华庭小区物业管理公司管理，天林公司同意并转告虹宇公司，天林公司是出租方，只能提供必要协助，手续需由广垦公司前去物管公司办理；拆卸煤气管道事宜，煤气公司会派出相关专业人员前来勘察、核算计费后，排期拆除；合约是约定广垦公司的客户车辆进场消费购物，按业主标准执行，这点并没有问题；室外垃圾堆放集中点在贵司需要投入使用时，我司会与嘉汇华庭小区物管公司协调划出适合位置提供使用。4、按照双方约定，贵司应当在2018年11月5日前缴纳11月份的租金105888元/月（已调整），请贵司及时支付。5、天林公司作为出租人可以保证而且实际确实做到了场地产权不存在任何争议及法律纠纷，双方也明确约定按现状交付场地给广垦公司并已实际履行。现广垦公司碰到第三方就非场地产权问题提出的合理或不合理、合法或非法的要求，广垦公司应分清性质进行处理应对，包括对于非法要求造成广垦公司损失的有必要时可以同通过法律途径或非诉讼解决，天林公司也可以提供必要协助。对于其他问题，广垦公司也应正确面对，协商解决。虽然天林公司按约定有相关协助义务，但天林公司只是出租人，有些问题不是出租人能够解决的，希望广垦公司可以互相体谅，不要遇到问题就全部推给天林公司解决，双方应各司其职，利用各自资源及优长解决问题，等。2018年12月14日，天林公司向广垦公司发出《关于敦请落实加快装修施工及催款函》，主要内容为对于广垦公司室内装修部分早已达成一致并告知广垦公司，可以随时进场施工。至发此函前天林公司还联系虹宇公司负责人再次确认无误。对于广垦公司装修施工要求开挖室外公共区域路面安装排污管道问题，天林公司也多方联系开发商、产权人、海珠区住房和建设水务局，社区居委会和街道办事处等，也组织参加了多次协调会，想方设法帮助广垦公司解决该问题，但因开挖公共路面和直接接驳市政排污管道的影响大，涉及众多业主和新规要求条件苛刻限制，争议难以在短时间内解决，为了广垦公司利益能够尽快装修开业，建议广垦公司考虑进行排污方案修改，使用原商铺排污管道，将施工控制在商场范围内，请广垦公司落实加快装修施工。另，根据双方合同约定，广垦公司应每月5日前支付当月租金。现广垦公司自2018年11月开始一直未缴纳租金，故请广垦公司在接到本函7日内，即2018年12月21日前将11月和12月的两月租金及水费费用合共211781.65元支付给广垦公司，等。2019年2月1日，虹宇公司出具《情况说明》，内容为我司是广州市海珠区前进路65号嘉汇华庭小区的物业管理公司。嘉汇华庭商业裙楼金谷广场第一层A130号商铺的承租人广州市广垦新街市商业管理有限公司于2018年10月18日将编号为440XX199《建筑工程施工许可证》及部分装修施工资料提交给我司，并签署了《嘉汇华庭装修施工责任书》和《商业广场装修管理规定》。我司于2018年10月29日致《关于商场租户规范审批及施工的函》给广州广垦新街市商业管理有限公司同意其进行室内装修施工，同时完善资料。此后，广州广垦新街市商业管理有限公司未再提交资料，也未进行装修施工。出租方广州市天林物业管理有限公司有与我司沟通关于装修堆放、停车、空调挂机、排水排污等事宜。广垦公司于2019年1月4日向一审法院提起诉讼。2019年7月26日，广州市规划和自然资源局向一审法院出具穗规划资源协查[2019]610号《协助司法查询复函》，其中记载：一、商业经营环保配套设施设置不涉及我局管理范畴，应征询环保等主管部门，我局无相关情况提供。二、嘉汇华庭项目经穗规验证[2005]384号《建设工程规划验收合格证》验收合格，其中首层为商业、环卫工具用房、中西药店、粮油食品店（详见附件）。开设肉菜市场涉及具体商业经营业态，应按照主管部门的要求办理。随函所附的《公建配套项目一览表》显示：配套项目首层环卫工具房53平方米；地上1-4层商业8158平方米；首层中西药店184平方米；首层粮油食品店201平方米。2019年8月16日，广州市生态环境局向一审法院出具《广州市生态环境局关于广州市海珠区人民法院调查函的复函》，其中内容：经查，我局无海珠区前进路65号嘉汇华庭商业裙楼相关验收情况的资料。另查，2017年10月20日，广垦公司与广州龙堂品牌设计有限公司（以下简称龙堂公司）签订《广垦新街市品牌策划设计合同书》，约定广垦公司委托龙堂公司为“广垦新街市品牌进行品牌策划设计”包含品牌策略、logo设计、VI基础系统设计、VI应用系统设计等；总服务费为280000元；等。广垦公司于2017年10月26日支付设计服务费84000元、2017年12月25日支付品牌策划和设计服务费56000元、于2018年2月11日支付“田坊街市”品牌logo和基础系统设计服务费84000元、于2018年5月18日支付品牌设计方案费56000元共280000元给龙堂公司。2017年11月27日，广垦公司与广州长盛建筑工程有限公司（以下长盛公司）签订《广垦新街市室内装修工程设计和咨询服务合同》，约定广垦公司委托长盛公司完成模拟商业模型设计、室内装饰工程设计和工程咨询服务，长盛公司向广垦公司提供内部专业设计审核过的初步设计、施工图设计、使相关完成的设计工作满足广垦公司的功能要求；总设计咨询费为168000元，等。广垦公司于2017年11月30日支付设计、咨询服务费33600元、于2018年9月11日支付设计服务费50400元共84000元。2019年2月26日，广垦公司与长盛公司签订《广州广垦新街市商业管理有限公司与广州长盛建筑工程有限公司关于室内装修工程设计和咨询服务合同之终止协议》，约定终止广垦公司于长盛公司于2017年11月27日签订的《广垦新街市室内装修工程设计和咨询服务合同》；广垦公司一次性向长盛公司支付93600元，其中包括完成通过室内装修设计方案、施工图及施工说明费用33600元，设计变更款60000元；等。2019年2于28日支付变更图纸设计费60000元和设计服务费33600元，前后共177600元给长盛公司。2018年2月6日，广垦公司与华为软件技术有限公司（以下简称华为公司）签订《云服务付款协议》，约定广垦公司向华为公司订购云服务，包括云硬盘（500GB）1个月、弹性云服务器（云主机、云硬盘40GB）36个月、虚拟私有云（弹性IP、固定宽带10Mbps）36个月，并在2018年2月9日前向华为云付款9942元；等。广垦公司于2018年2月7日支付购买华为云服务费9942元给华为公司。2018年5月15日，广垦公司与广州德控信息科技有限公司（以下简称德控公司）签订《合同书》，约定广垦公司委托德控公司开展新街市智能管理系统项目提供软件开发及运维服务、智能一体秤后台数据库搭建、与软件联通的第三方硬件供应商/支付渠道的对接服务、售后的技术服务、培训服务等；合同金额为340000元；等。广垦公司于2018年7月20日支付原型系统设计服务费17000元、于2018年10月8日支付信息技术服务费68000元共85000元给德控公司。2018年，广垦公司与广州中建工程监理有限公司（以下简称中建公司）签订《田坊集市前进店装修工程项目施工监理合同》，约定广垦公司委托中建公司监理田坊集市前进店装修工程项目施工；合同固定总价为58000元；等。广垦公司于2019年3月20日支付咨询服务费13750元给中建公司。2018年5月15日，广垦公司与广东广美建筑装饰研究院有限公司（以下简称广美公司）签订《田坊集市嘉汇华庭店施工合同》，约定广垦公司委托广美公司对项目地址金谷广场首层广垦公司所指定的拆除项目（天花、墙体、地面等）进行安全拆除工作，恢复至毛坯状态，以及拆除后产生的垃圾清运工作；合同总包干施工费84088元，等。合同签订后，广美公司进行了施工。广垦公司于2018年6月29日向广美公司支付了装修工程款16095元、拆除门店工程款84088元。广垦公司印制“田坊集市”宣传资料于2018年11月7日支付了文印服务费5220元给广州市丰言商务服务有限公司。2018年8月20日，广垦公司与广州迪安工程技术咨询公司（以下简称迪安公司）签订《建设工程施工图审查合同》，约定广垦公司委托迪安公司就广垦新街市田坊集市前进店工程项目的租赁物业建筑内部装修改造的建筑、给排水、电气、暖通、消防专业施工图进行审查；审查费为8000元；等。广垦公司于2018年8月21日支付审查费4000元、于2018年10月18日支付施工图审查费4000元共8000元给迪安公司。2018年9月29日，迪安公司出具《广州广垦新街市商业管理有限公司广垦新街市田坊集市前进店装修及配套设备施工程项目施工图设计文件审查报告》（编号：S18099），显示广州长盛建筑工程有限公司、广东铭昌消防机电工程有限公司设计的广垦新街市田坊集市前进店装修及配套设备设施工程项目施工图纸文件，经审查合格。工商行政管理部门于2018年11月9日核发的《营业执照》显示：名称广州广垦新街市商业管理有限公司第一分公司；类型其他有限责任公司分公司；营业场所广州市海珠区前进路XX商铺（部位：自编A130）；成立日期2018年6月27日；经营范围商务服务业；市场经营管理类企业；等。广垦公司与广东珠源建设工程有限公司签订没有时间落款的《广东省建设工程标准施工合同》，约定工程名称为广垦新街市田坊集市前进店装修及配套设施工程；工程地点广州市海珠区前进路XX号商铺自编A130；合同工期为50日历天，具体开工日期以甲方书面通知开工日期为准；合同内工程造价为2467002.72元；工程价款在双方签订合同后五个工作日支付工程造价的30%，工程进度完成50%后五个工作日内支付至合同总价的70%，工程完成后五个工作日内支付至合同总价的90%，工程竣工验收后付至合同价的97%，本工程按结算价的3%留作质量保证金，保修期满无息退还；等。广垦公司表示该合同在2018年10月签订，具体时间不明确，施工费还没有支付。广垦公司（委托人）与广州宇丰工程咨询有限公司（咨询人，以下简称宇丰公司）签订没有时间落款的《建设工程造价咨询合同》，约定广垦公司委托宇丰公司对田坊集市前进店装修工程项目施工阶段全过程造价控制咨询提供建设工程造价咨询服务；咨询费19950元；咨询人完成招标控制价编制时，委托人支付7000元；工程完工时，委托人支付6000元；施工结算审核完成时，委托人支付6950元；等。2019年1月25日，广垦公司向宇丰公司支付了工程造价咨询费7000元。据广垦公司提供嘉汇华庭业主委员会于2018年11月9日向广州市海珠区住房和建设水务局建管科发出的《关于协查开设广垦田坊集市合法性的函》，主要内容为：嘉汇华庭小区海珠区前进路上的商住一体小区，并于2016年9月正式成立业主大会和业主委员会。小区一楼商场业主及其承租户（广州市天林物业管理有限公司）在未经规划部门申请审批的情况下，擅自将一楼用于一般商业用途达800多平方米的商场租赁给广州广垦新街市商业管理有限公司改建为肉菜市场（或生鲜集市），且未按法规有关要求必须配套设置隔渣池、隔油池、沉淀池等排污设施，更未取得市政排污许可的审批。该广垦公司涉嫌未取得上述审批的情况下拟计划进行前期装修，请求广州市海珠区住房和建设水务局对上述企业和个人的涉嫌违规违法行为给予查核，等。2019年3月27日，天林公司向广垦公司发出《租赁场地收回通知函》，主要内容为广垦公司从2018年11月起至今费用一直拖欠。天林公司于2018年12月向广垦公司发出催租函后，广垦公司至今仍未清缴欠费。此后，天林公司于2019年1月2日收到广垦公司要求解除租赁合同的起诉状。天林公司也于2019年1月25日对广垦公司反诉，要求解决合同、收回场地并追缴欠租等，但广垦公司一直未联系天林公司清缴欠租，也未将租赁场地交回天林公司，现天林公司决定即日起收回租赁场地。2019年3月28日，广垦公司向天林公司发出《关于租赁场地收回通知函的复函》，主要内容为：1、广垦公司在2018年10月23日发函《关于田坊集市前进店装修工程复工受阻的意见函》、10月29日《关于田坊集市金谷广场项目装修工程施工合同受阻等事宜的函》和11月13日再次发函《关于敦促落实施工延误问题解决方案的函》中多次要求贵司按照合同约定解决和排除第三方的权利主张，履行满足广垦公司经营条件的义务。鉴于天林公司一直未能排除各种干扰，积极履约，已严重违反合同条款，对广垦公司造成了极大的经济损失，因此，广垦公司已多次声明，除停止支付相应租金外，保留随时向天林公司追偿全部经济损失的权利。2、广垦公司已就天林公司违约的相关事项提起诉讼，如天林公司决定收回租赁场地，所产生的包括但不限于本次诉讼以外的一系列违约责任与法律后果，将由天林公司承担，等。据广垦公司提供的2018年5-11月招商运营人员相关费用汇总表显示涉及8人共支出费用351122.53元，其中：刘某某于2017年8月7日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营经理，合同期限从2017年8月7日起至2018年8月6日，试用期工资12000元/月，计时工资15000元/月；2018年8月7日与广垦公司续签合同，合同期限从2018年8月7日至2021年8月6日，计时工资15000元/月。工资共支出103268.18元，福利补贴共1350元，社保6307.85元，公积金7000元，福利开支1072.3元，通讯费1388元，合共120386.33元。陈某洲于2017年8月1日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营主管，合同期限从2017年8月1日起至2020年7月31日，试用期工资5200元/月，计时工资6500元/月。工资共支出6500元，福利补贴共200元，社保845.8元，公积金500元，福利开支0元，交通费0元，通讯费150元，合共8195.8元。吴某某于2017年8月14日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营专员，合同期限从2017年8月14日起至2018年8月13日，试用期工资为2800元/月，计时工资3500元/月；2018年8月14日与广垦公司续签合同，合同期限从2018年8月14日至2021年8月13日，计时工资5300元/月。工资共支出36095元，福利补贴共1350元，社保6307.85元，公积金3500元，福利开支1072.3元，交通费1300元，通讯费750元，合共50375.15元。詹某某于2017年8月18日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营专员，合同期限从2017年8月18日起至2018年8月17日，试用期工资为2800元/月，计时工资3500元；2018年8月18日与广垦公司续签合同，合同期限从2018年8月18日至2021年8月17日，计时工资3500元/月。工资共支出23720.19元，福利补贴共1350元，社保6307.85元，公积金3500元，福利开支1072.3元，交通费1303元，通讯费700元，合共37953.34元。孔某某于2017年8月21日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营专员，合同期限从2017年8月21日起至2018年8月20日，试用期工资2800元/月，计时工资3500元/月；2018年8月21日与广垦公司续签合同，合同期限从2018年8月21日起至2021年8月20日，计时工资3500元/月。工资共支出24958.33元，福利补贴共1350元，社保6307.85元，公积金3500元，福利开支1072.3元，交通费1217元，通讯费700元，合共39105.48元。林某某于2018年7月9日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为招商运营专员，合同期限从2018年7月9日起至2021年7月8日，试用期工资2800元/月，计时工资3500元/月。工资共支出15204.55元，福利补贴共150元，社保3693元，公积金2000元，福利开支206元，交通费1051元，通讯费200元，合共22504.55元。张某于2017年10月30日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为店长，合同期限从2017年10月30日起至2018年10月29日，试用期工资4800元/月，计时工资6000元/月。工资共支出40310.45元，福利补贴共1350元，社保6307.85元，公积金3500元，福利开支872.3元，交通费0元，通讯费900元，合共53240.6元。张某于2018年8月13日与广垦公司签订劳动合同，工作内容为副店长，合同期限从2018年8月13日起至2019年8月12日，试用期工资3520元/月，计时工资4400元/月。工资共支出15585.53元，福利补贴共150元，社保2769.75元，公积金500元，福利开支206元，交通费0元，通讯费150元，合共19361.28元。广垦公司于2019年1月4日向一审法院申请诉前财产保全，要求保全天林公司价值共2109773.71元的财产并提供保证担保。一审法院于2019年1月7日作出（2019）粤0105财保8号民事裁定书，裁定冻结天林公司的银行存款共2109773.71元；或查封、扣押起相应价值的财产。一审诉讼中，广垦公司、天林公司均确认案涉商铺在广州市海珠区前进路XX房的面积范围内。广垦公司租金调整后交付至2018年10月31日。天林公司在2019年3月27日收回涉案商铺。对业委会于2018年11月9日向广州市海珠区住房和建设水务局建管科发出的《关于协查开设广垦田坊集市合法性的函》，该局没有作出具体处理。广垦公司表示租赁涉案商铺用于经营肉菜市场，还没有领取市场开业证。商铺免租期从2018年5月8日顺延至2018年9月6日，起租期从2018年9月7日开始计算。自2018年6月17日完成内部拆卸后一直受到业委会阻挠，无法进场施工，场地处于失控状态，没有退还场地给天林公司。对于合同约定“因第三方对商铺主张局部或全部权利”包括主张相邻权，而非仅限于所有权的概念。就装修施工问题，业委会只发出一次整改通知，开了一次业主座谈会、多部门组织协调会，由于担心天林公司参加会后会激化原和业主存在的矛盾而没有通知天林公司参加。天林公司在纠纷发生后确实进行了一定的协调沟通工作。对于隔油池，广垦公司及施工方又去现场查验，双方认为可以正常使用。除了隔油池没有验收审批外，对其他设施使用功能没有异议。由于存在纠纷，故2018年10月11日领取的《建筑工程许可证》自行在2019年1月2日申请取消。对天林公司反诉请求中的租金金额计算、水费、滞纳金计算标准和方式、没有异议，但天林公司同时主张没收保证金、计付滞纳金、损失赔偿没有法律依据，不能同时主张，不同意支付。目前涉案商铺的现状更有利于天林公司再次出租。天林公司表示对于合同约定“因第三方对商铺主张局部或全部权利”应是涉案商铺的产权争议，广垦公司未能提供证据证明存在相邻权纠纷，广垦公司所称的阻挠是第三方的单方质疑合法性，质疑其不能安全生产。对于广垦公司于2018年8月20日发出《关于修改租赁面积及租金支付的函》中核定的租赁面积、租金标准、按金金额及免租期顺延至2018年9月6日没有异议。由于天林公司拆除了涉案商铺的装修产生损失，故赔偿损失100000元属于酌定费用。一审法院认为：广垦公司与天林公司签订的《金谷广场租赁合同》，没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同依法有效。双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后，天林公司已将场地交付给广垦公司，并经核定实际租赁面积为847.1平方米，广垦公司已按核定后的面积向天林公司支付了合同按金211776元、水电周转金60000元及2019年9月7日至2019年10月31日的租金189512元，对此广垦公司与天林公司均予以确认，故一审法院予以认定。按合同约定，免租期内的水电费由广垦公司承担。广垦公司进场后，水电费实际发生额为440.6元，其中广垦公司已支付434.95元，尚欠5.65元没有支付，广垦公司、天林公司均予以确认，故一审法院予以认定。按合同约定，因第三方对商铺主张局部或全部权利，令乙方无法正常经营，甲方应立即排除干扰，并对乙方受影响的部分减除相应费用，甲方15天内明确告知乙方解决方案，若甲方超出30天内仍未解决的，视甲方属违约，乙方有权单方解除合同，并要求甲方对由此产生乙方的全部损失承担赔偿责任；甲方保证乙方在合同约定期限内经营并持续提供满足乙方经营需求相关条件的场地，不得无故提前终止合同，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方对乙方由此产生的全部损失承担赔偿责任。天林公司出租的案涉商铺产权及授权明晰，符合合同约定商业用途的性质，移交的场地及设施包含了排水排污设施（隔油池），广垦公司也到现场经查验进行了接收。虽然嘉汇华庭业委会在广垦公司进场后向广垦公司发出了《停工整改通知书》，但从该通知书内容反映只是对广垦公司在涉案商铺开设生鲜超市的合法、合规性提出质疑，属于行使物业管理权的行为，并不属于对涉案商铺的所有权及相邻权的的范畴，故广垦公司对嘉汇华庭业委会履行管理权行为抗辩天林公司违反合同关于“因第三方对商铺主张局部或全部权利”令其不能经营约定，依据不足，一审法院不予采纳。对于嘉汇华庭业委会的质疑，天林公司也履行了协调的义务并延长了广垦公司的免租期，有关行政部门也进行了协调，对此广垦公司也承认，一审法院予以认定。在协调过程中，广垦公司陆续办理开设生鲜超市的相关行政管理的审批手续，随着行政管理审批手续的不断完善，对嘉汇华庭业委会的质疑会得到有效的消除。广垦公司提出天林公司没有提供排污设施隔油池的验收审批手续，天林公司提供的涉案商铺不符合合同约定的经营条件，属违约行为。对于涉案商铺裙楼是否具有涉及商业经营的规划环保配套设施（隔油池、隔渣池等）、是否办理环保配套设施规划、验收手续问题，经一审法院发函到相关职能部门调查，其回函均没有显示嘉汇华庭裙楼排污设施隔油池有规划、验收手续的情况。因此，天林公司未能提供排污设施隔油池的验收手续并不属于天林公司的责任，并不当然导致天林公司违约。广垦公司作为经营者，对其经营的项目所需的排污系统是否符合经营审批条件应当具有事前充分了解的义务，天林公司在现有的排污设施如不具备广垦公司经营项目所需的经营审批条件下也有义务协助广垦公司通过升级改造满足广垦公司经营项目所需的经营审批条件。天林公司对广垦公司提出的排水排污改造方案，没有及时履行协助义务，使广垦公司未能完成排污设施的改造，拖延了办理经营项目审批手续，导致案涉商铺出现未能满足经营需求相关条件。因此，广垦公司以天林公司未能提供排污设施的验收手续拒绝履行合同并交付租金，天林公司未能对广垦公司提供的排水排污改造方案及时履行协助义务均存在违约，双方应按合同约定各自承担违约责任。现广垦公司、天林公司均表示要求并同意解除双方签订的《金谷广场租赁合同》，广垦公司、天林公司解除合同的请求符合法律规定，一审法院予以准许。广垦公司应当将案涉商铺返还给天林公司。广垦公司没有及时将案涉商铺返还给天林公司，天林公司在2019年3月27日收回涉案商铺，故由此扩大的损失由广垦公司承担，广垦公司应将2018年11月1日至2019年3月27日期间拖欠的租金515777.03元[105888×（4＋27÷31）]支付给天林公司。广垦公司拖欠装修免租期间的水费5.65元，广垦公司应当将该费支付给天林公司。广垦公司未能按时交付租金构成违约，天林公司要求广垦公司按合同约定计付滞纳金有理，一审法院予以支持，滞纳金应从2018年11月6日并按合同约定标准分段计付并以每月的租金金额为限。对于装修免租期期间的水费，广垦公司、天林公司没有在合同中约定水费的支付期限，故天林公司要求广垦公司计付该费的滞纳金依据不足，一审法院不予支持。由于存在广垦公司、天林公司违约的行为导致合同解除，天林公司所收取的合同按金、水电周转金应当退还给广垦公司。对于其他广垦公司、天林公司各自所主张的损失，应由广垦公司、天林公司各自承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于2019年10月24日作出一审判决：一、解除广州广垦新街市商业管理有限公司与广州市天林物业管理有限公司于2018年5月8日签订的《金谷广场租赁合同》；二、广州市天林物业管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还合同按金211776元、水电周转金60000元给广州广垦新街市商业管理有限公司；三、广州广垦新街市商业管理有限公司在本判决生效之日起10日内清付租金515777.03元及滞纳金（其中2018年11月1日至2019年2月28日以每月租金105888元、2019年3月1日至2019年3月27日以租金92225.03元为本金，从2018年11月6日起如此类推按每月租金本金的0.5%标准分段计付至实际还清之日止，并以每月的租金本金为限）给广州市天林物业管理有限公司；四、广州广垦新街市商业管理有限公司在本判决生效之日起10日内清付水费5.65元给广州市天林物业管理有限公司；五、驳回广州广垦新街市商业管理有限公司的其他诉讼请求、六、驳回广州市天林物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费75125.11元（受理费63465.2元、反诉费6659.91元、财产保全费5000元），由广州广垦新街市商业管理有限公司负担60256.17元，广州市天林物业管理有限公司负担14868.94元。上述受理费63465.2元、财产保全费5000元已由广州广垦新街市商业管理有限公司预交，反诉费6659.91元已由广州市天林物业管理有限公司预交。广州市天林物业管理有限公司在履行本判决时将应负担的诉讼费8209.03元直接支付给广州广垦新街市商业管理有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案租赁合同不能履行，如何确定天林公司、广垦公司的合同责任。广垦公司提起本案诉讼时，涉案《金谷广场租赁合同》约定的承租人商场内部装修尚未完成，主要原因在于广垦公司拟设生鲜农贸集市项目未能获得商场所在小区业主的认同，前期拆卸工程被嘉汇华庭业委会发出《停工整改通知》，要求广垦公司完成规划、环评、工商等审批手续，后期以嘉汇华庭小区市政排水排污管井现状存在问题不能满足承租项目经营所需排水排污负荷为由对广垦公司进场装修施工表示抵制。经素社街道办事处组织相关职能部门召开协调会后，小区物业服务企业于2018年10月29日向广垦公司发出《关于商场租户规范审批及施工的函》，明确小区原排水排污系统仅按一般商业用途而设计施工，未对重污染商业的排污作特殊设计，为此要求广垦公司按相关设计规范独立设置隔渣池、隔油池、三级沉淀池。未有证据反映广垦公司完成相关工作、完善其所提排水排污工程方案。案件事实表明，涉案租赁合同双方当事人所生争议发生于商场内部拆卸、装修阶段，广垦公司在依约接收商铺及设施后即是涉案装修工程的责任主体，对来自商场所在小区业主方面所提有关装修异议，当应由广垦公司负责处理。事实上，天林公司作为出租人也不可能阻止小区业主就有关租赁装修方面提出异议。天林公司已依约履行交付租赁标的物的合同义务，广垦公司上诉主张天林公司应承担因第三人原因造成的违约责任，事实依据并不充分。广垦公司主张天林公司应排除业委会对装修施工的阻碍，与出租人保持租赁物符合租赁用途的合同义务，二者内容并不相符。对广垦公司以“因第三方对商铺主张局部或全部权利”约定所提天林公司违约的诉讼主张，一审判决不予采纳，处理并无不当。从双方当事人多次往来函件内容看，可以确定广垦公司将小区业主方面所提异议反映给天林公司，天林公司履行了相关的协助、配合附随义务，有关行政部门也组织召开了沟通协调会并提出了应对方案。涉案装修工程，因广垦公司不能满足小区业主方面的要求而停止，《金谷广场租赁合同》为此终止履行。基于广垦公司对其承租标的物的装修责任，广垦公司本案所提因装修所涉损失，属其履行合同风险负担范畴，一审判决自行承担的处理，本院予以维持。广垦公司在其接收商场占有期间产生的租金、水电费，当应依约承担。从天林公司向广垦公司发出2018年11月16日《关于施工延误问题回复及催款函》、2018年12月14日《关于敦请落实加快装修施工及催款函》看，天林公司已对广垦公司所提租赁面积、租金标准、按金金额及免租期顺延至2018年9月6日主张予以同意，一审判决依双方当事人的合意确定本案租金的处理，并无不妥。广垦公司对其停止支付租金的行为，上诉主张属于行使合同抗辩权，理由并不充分。至于合同按金211776元、水电周转金60000元的处理，鉴于涉案《金谷广场租赁合同》约定的内部装修并未完成，而来自小区业主方面对装修要求的处理难度，事实上超出了广垦公司签订合同时的预知水平，在此情况下，天林公司以广垦公司自2018年11月开始拖欠租金为由要求没收两项费用，有失公平、合理原则，一审判决天林公司对两项费用予以退还的处理结果，符合本案实际情况，可予维持。综上所述，广垦公司、天林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35670元，由广州广垦新街市商业管理有限公司负担30293.30元，广州市天林物业管理有限公司负担5376.70元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年六月十五日书记员  吴敏玲黄咏欣