天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2693号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘怀清，女，1960年8月28日出生，汉族，退休教师，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：梁德玉（刘怀清之夫），住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人刘怀清商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛、田亮，被上诉人刘怀清的委托诉讼代理人梁德玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。刘怀清辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘怀清向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业支付自2016年11月1日起至2019年5月31日止的已付款利息139,500元；2．判令嘉华兴业自2019年6月1日起至房屋验收合格之日止的已付购房款的利息；3．诉讼费用由嘉华兴业负担。一审法院认定事实：2015年9月11日，刘怀清（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》。该合同约定，刘怀清购买嘉华兴业开发的位于蓟州区房屋，建筑面积111.35平方米，每平方米价格为10208.68元，总价款为1136737元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”上述合同签订后，截至2016年1月19日，刘怀清向嘉华兴业付清全部购房款，但嘉华兴业未能在2016年10月31日前按约交付房屋。2017年9月30日，嘉华兴业通知刘怀清等业主办理入住手续，并出示交房流程。该流程中明确注明：已售洋房楼栋现已验收完毕，具备使用条件，《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等相关手续正在积极办理当中。同日，刘怀清领取了所购买房屋的钥匙，但至一审庭审辩论终结前，涉案房屋仍未经竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，刘怀清为购买商品房，与嘉华兴业签订的天津市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。刘怀清按照合同约定已付清全部房款及相关款项，但至庭审辩论终结前，涉案房屋仍未经竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的交付条件，虽嘉华兴业已经将房屋交付刘怀清，但仍应承担迟延履行的违约责任。嘉华兴业以双方签订补充协议已变更主合同违约部分约定为由，不同意刘怀清诉讼请求；刘怀清对此不予认可。双方签订的补充协议，是嘉华兴业提供的预先打印条款，该补充协议第四条内容为限制己方责任并排除对方主要权利的条款，且嘉华兴业未能提供证据证明在签订协议时已经尽到提示说明义务，故应依法认定该补充协议属格式条款，免除己方责任的第四条内容无效。嘉华兴业的抗辩主张，理据不足，不予采信。综上，刘怀清要求嘉华兴业支付自商品房应交付之日次日起至2019年5月31日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失，理据充分，应予支持；要求支付自2019年6月1日起至交付房屋符合约定之日止按照银行同期贷款利率计算的利息，因涉案房屋经竣工验收备案，并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》尚存在不确定因素，不予支持。经核算，刘怀清诉讼请求数额不超过按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息的数额，故对其139,500元的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：“一、被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘怀清支付自2016年11月1日起至2019年5月31日止的已付款利息139,500元；二、驳回原告刘怀清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,090元，减半收取计1,545元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式是否适当。嘉华兴业与刘怀清签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。嘉华兴业应于2016年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付刘怀清使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，嘉华兴业应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合刘怀清的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。因涉诉房屋至一审庭审辩论终结前尚未竣工验收备案，一审判决以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2016年11月1日作为起算日，计算至2019年5月31日确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,090元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年六月十五日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……