湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2855号原告：向兴玲，女，生于1968年4月18日，土家族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址恩施市，委托诉讼代理人：谭世波，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨蓉，女，生于1977年5月23日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省恩施市，原告向兴玲诉被告杨蓉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告向兴玲及其委托诉讼代理人谭世波到庭参加了诉讼，被告杨蓉经本院送达民事诉状副本、应诉通知书、诉讼须知和举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向兴玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告杨蓉限期搬出该房屋并按年租金15450元的标准计算自2019年7月1日起至被告向原告实际返还房屋之日止的租金；2、判令被告杨蓉按合同年租金15450元的20%向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于恩施市××大道火车站小区××号房屋出租约乙方；2、房屋租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日，共计5年。租赁期间三年内不得上涨租金，租赁期第四年按全年租金3%上浮；3、租金标准为人民币15000元，租金支付方式为第一年的租金自合同签订之日由被告一次性向原告付清，并交押金1000元，合计人民币16000元。自第二年起，租金于每年7月30日前付清当年的房租，先付后用。房屋租赁合同终止时，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；4、甲方应于2016年7月1日将房屋按本合同约定条件交付给乙方；5、甲乙双方任何一方违反本合同的约定，违约方应向对方支付合同年租金20%的违约金。合同签订后，甲方按照约定将房屋交付于被告使用。自租赁合同的第二年起，被告便不按合同约定的期限向原告支付租金。2019年7月30日，该年度租金支付期限届满后，被告仍未按照合同约定支付租金，同时也未在该租赁房屋居住生活。原告多次通过电话、微信聊天的方式向被告催讨该年度租金，被告为了逃避租金支付义务，断绝与原告联系。2019年8月27日，原告通过邮递以及微信向被告发送《解除合同通知书》一份，但被告一直拒不理睬。原告认为，被告拒不按照合同约定履行支付租金且故意逃避的行为，不仅违反了诚实信用原则，更严重侵害了原告的合法权益，为了避免原告的合法权益遭受进一步的损害，现依据《中华人民共和国合同法》第94条、96条、97条、98条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法判准原告如上之请求。审理中原告明确其请求第一项中租金的支付是指合同解除前是以此标准支付租金，合同解除后是以此标准支付房屋占用费用；请求第二项中违约金的数额为3090元。被告杨蓉没有答辩。经审理查明，原告向兴玲是因市政建设的搬迁安置户，位于恩施市××大道火车站还××小区××、混合结构五层半的房屋一栋由其及其子按照政府部门的统一规定建设完成，案涉租赁房屋位于该栋房屋的第三层。原告起诉所称曾与被告签订《房屋租赁合同》及签订合同的时间、租赁期限、租金支付、违约责任等合同内容属实。合同履行期间，被告已支付房租至2019年7月1日，第四期租金支付时间2019年7月30日到期后，被告杨蓉未向原告支付该期租金，经原告多次催促仍未支付，2019年8月27日原告曾以微信聊天的方式向被告发出《解除合同通知书》一份，该通知书在叙明被告身份、联系方式和合同内容后的内容为“合同签订后，我方按照约定将房屋交付于你方使用。自租赁合同第二年起，你方便不按合同约定的期限向我方支付租金。2019年7月30日，该年度租金支付期限届满后，你方仍未按合同约定支付租金，同时也未在该租赁房屋居住生活。我方曾多次通过电话、微信聊天的方式向你方催讨该年度租金。你方为了逃避租金支付义务，断绝与我方联系，给我方造成了严重的经济损失。鉴于你方严重违反协议的行为，我方现依据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条、第107条之规定，通知你方解除合同，并承担违约责任”。2019年11月2日，双方曾因相关争议发生纠纷后经报警解决，被告曾于该日向原告支付租金人民币1000元。2019年11月3日，被告杨蓉以微信回复原告“根据相关租赁法律规定，我有权拆除我投入的装修，更有权搬走自己个人财产物品。想要我出钱装修就这样白白给你，走哪儿都说不通﹗装修拆完还原成您房子租我时的毛坯状态。明天我们就过来”。此后被告仍未向原告支付租金，但占用租赁房屋至今。现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，就原告与被告于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告案涉房屋用于经营并欠付2019年7月1日之后以15450元/年为标准的租金的事实，被告虽未到庭，但原告提交有双方所签合同予以证明，并陈述了相关经过和缘由，本院对此事实予以认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告杨蓉作为承租人，应按合同的约定，及时向原告支付租金，其在2019年7月30日前没有按照合同约定支付当期租金，经原告多次追索后仍不按协议约定履行，其行为构成违约，应依法承担违约责任。原告要求确认解除双方于2016年7月1日所签的《房屋租赁合同》，因基于被告违约的事实并已于2019年8月27日以微信方式通知被告，该通知方式不违反法律规定，产生合同解除的法律后果，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持，双方所签订合同于2019年8月27日解除。就合同解除后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方租赁合同解除后，被告作为承租方应及时腾退并向原告交还案涉租赁房屋。原告要求被告按年租金15450元的标准支付合同解除前的租金和合同解除后的占用费，具有双方的合同约定标准，同时符合法律规定，本院对此两项请求也予以支持，并确定2019年7月1日至2019年8月27日期间58天被告欠付租金的数额为2455.01元（15450元/年÷365天/年×58天），占用费以此标准自2019年8月28日起支付至实际腾退并交还房屋之日止，此前已付的1000元在租金总额中予以扣减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告要求被告支付违约金3090元，具有双方的合同约定基础，且符合法律规定，对原告的该项请求本院予支支持。被告对应向原告腾退交还房屋和向原告支付租金占用费的义务，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告向兴玲与被告杨蓉于2016年7月1日所签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除。二、被告杨蓉于本判决生效之日起五日内腾退并向原告向兴玲交还位于恩施市金桂大道火车站小区164号的案涉租赁房屋。三、被告杨蓉于本判决生效之日起五日内一次性支付原告向兴玲2019年7月1日至2019年8月27日期间的房屋租金人民币2455.01元，此前于2019年11月2日支付的1000元在此数额中予以扣减。四、被告杨蓉于本判决生效之日起五日内一次性支付原告向兴玲违约金3090元。五、被告杨蓉于本判决生效之日起五日内一次性支付原告向兴玲房屋占用费，占用费的计算以年租金15450元为标准，自2019年8月28日起计付至实际腾退并交还房屋之日止。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费186元，减半交纳93元，由被告杨蓉负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年六月十二日书记员  包梦园