广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7000号上诉人（原审原告）：林世奎，男，1952年6月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：涂绍琼，女，1953年8月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：叶鉴辉，国信信扬律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李烁，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何燕群，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：李家正，男，1986年6月8日出生，汉族，住陕西省西乡县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人林世奎、涂绍琼因与被上诉人何燕群、李家正房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林世奎、涂绍琼及其共同委托诉讼代理人叶鉴辉，被上诉人何燕群及其与李家正的共同委托诉讼代理人明平兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林世奎、涂绍琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判何燕群、李家正共同赔偿林世奎、涂绍琼各项损失共计87859.25元；2.何燕群、李家正承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、因何燕群、李家正购房资格并非由林世奎、涂绍琼审定，林世奎、涂绍琼有理由认为何燕群、李家正有购房资质。实际上，作为合同相对方，何燕群、李家正签订合同之时应认识到自己并无履约能力，却隐瞒事实签订合同，其主观已有违约故意；其次，本案一审开庭中，何燕群、李家正两人确认提交给银行的贷款资料已由银行审核通过，银行同意贷款。在知情李家正、何燕群已通过银行贷款的情况下，林世奎、涂绍琼于2017年7月31日到不动产登记中心办理过户手续，但何燕群、李家正并未配合办理。2017年8月1日，在收到林世奎、涂绍琼催告函后，李家正、何燕群拒绝办理过户手续、也拒绝办理房屋退税手续，甚至拒绝与林世奎、涂绍琼进行沟通。该迟延履行导致林世奎、涂绍琼房屋长期无法进行正常交易，造成了额外损失，故何燕群、李家正属于恶意违约，应承担相应违约责任。二、双方合同约定的10%违约金是在合理范围内，在何燕群、李家正未能提交证据证明违约金过高的情况下，一审法院认为逾期递件申办过户手续造成损失的证明责任主体为林世奎、涂绍琼，属于举证责任分配不当，对违约金进行调整缺乏依据。三、一审法院认为合同解除，何燕群、李家正无需承担利息缺乏法律依据。林世奎、涂绍琼的损失客观存在，并非因合同解除而止。相反，其损失仍在持续产生。因何燕群、李家正迟迟未能递件申办过户手续，房产长期处于无法交易的状态，林世奎、涂绍琼并不能在合适的交易时间点出售房产，造成额外损失。其次，在未能收到该笔购房款的情况下，林世奎、涂绍琼为及时帮子女购入深圳的新房以低于市场价出售其他旧房以自我减损。显而易见，低价出售是预料之外的重大变更，相对于合同正常履行而言，本身就是重大损失。如合同正常履行，林世奎、涂绍琼无需低价卖房即可维持购房资金，可以避免其他额外的支出。综上，请求二审法院予以改判。何燕群、李家正答辩称：一审查明事实清楚，请求予以维持。关于林世奎、涂绍琼深圳购房的问题，与本案没有关联性，何燕群、李家正也不确认该事实是否存在。2019年3月29日，林世奎、涂绍琼向一审法院起诉请求判令：1.解除林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正及经纪方于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》以及于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》；2.何燕群、李家正连带支付违约金、律师费以及截至2019年1月31日止的利息损失合计87859.25元；3.本案的诉讼费由何燕群、李家正承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601，建筑面积133.57平方米，权属人登记为林世奎、涂绍琼。2017年6月5日，林世奎、涂绍琼（卖方）与何燕群、李家正（买方）及中祈公司钟福分公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为330万元；定金20万元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年205万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）105万元支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款（即申请贷款额）205万元，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的l0%作违约金；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；等等。2017年6月6日，何燕群向林世奎转账支付定金20万元。2017年6月23日，林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正办理网上合同签订手续。2017年7月6日，何燕群向林世奎转账支付购房款32万元。2017年7月13日，中国农业银行广州东城支行向何燕群发放《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明经审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向何燕群发放人民币商业贷款176万元，贷款期限24年。最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书在双方签订个人住房借款合同后失效，有效期限3个月。2017年7月24日，林世奎、涂绍琼（转让方）与何燕群、李家正（承受方）向广州市番禺区地方税务局递交存量房交易综合申报表。同日，何燕群向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了存量房（商品住房买卖）契税49500元，并以林世奎名义缴纳了个人所得税（房屋转让）33000元。2017年8月1日，林世奎、涂绍琼向何燕群、李家正发出《催告函》，载明依据与广州市番禺区不动产登记中心的约定，何燕群、李家正应当于2017年7月31日与林世奎、涂绍琼一同向不动产登记中心申请办理递件过户手续，因何燕群、李家正未依约办理递件过户手续，已构成违约。要求何燕群、李家正于2017年8月4日前与林世奎、涂绍琼及中介公司一同向不动产登记中心申请办理递件过户手续，否则视为单方面违约。如无法完成，则务必于2017年8月8日前一同前往税务部门完成退税，否则视为单方面违约。如无法完成，则务必于2017年8月9日前一同前往中介公司办理解除买卖合同，否则视为单方面违约。林世奎、涂绍琼于2017年8月1日分别向李家正的户籍地陕西省以及何燕群、李家正位于广州市白云区的广州储恩贸易有限公司地址邮寄上述《催告函》，何燕群、李家正庭审中主张并未收到该邮件。林世奎、涂绍琼未能提供快递送达查询结果。涉案房屋一直由林世奎、涂绍琼正常居住使用。李家正提供的广州市社会保险基金管理中心缴费历史明细表显示，2016年3月至2018年4月，由广州储恩贸易有限公司为李家正购买社会保险。林世奎、涂绍琼为解决本案纠纷，委托国信信扬律师事务所提起本案诉讼，为此支出律师费33000元。一审庭审中，何燕群、李家正同意解除合同，但不同意林世奎、涂绍琼主张的解除合同的原因及违约责任的承担，同时李家正要求本案对解除合同的法律后果一并进行处理。李家正自认因交税后与何燕群发生纠纷，两人已提起离婚诉讼；因李家正不符合限购政策，当时协商准备变更购买主体为何燕群一人，但李家正不同意，故一直未能确定。一审法院认为，林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于合同解除的问题。林世奎、涂绍琼认为何燕群、李家正不能按照合同约定办理房屋过户手续，违反合同约定构成根本违约，其有权根据合同约定要求解除合同。何燕群、李家正同意解除合同，但认为解除合同的原因在于李家正不具备购房资格，属于政策原因导致，不应当承担违约责任。一审法院认为，广州市现行购房政策于2017年3月17日出台，对购房者的条件予以调整，其中对于外市户籍人员规定应当在广州连续缴税满5年才能购买市区房屋。上述新政规定已向社会公示，当事人在出售或购买限购范围内的房屋时，应当先行了解是否符合上述政策的规定。本案中，双方签订房屋买卖合同的时间为2017年6月5日，此时上述限购新政已经施行数月，李家正在签订合同时即不符合购房资格条件，不属于因政策变化而导致合同不能履行的情形。相反，何燕群、李家正在购买涉案房屋时应当保证自己符合限购政策，至少在合同约定交易期限前应当符合政策规定，根据李家正的缴税年限，其在签订合同时不符合限购政策，至本案辩论阶段结束前，李家正仍不符合现行购房政策，同时，何燕群、李家正在购买房屋后因离婚纠纷一直未能确定最终合同履行主体，故合同无法履行的主要责任在于何燕群、李家正。因此，林世奎、涂绍琼有权要求解除合同，且何燕群、李家正同意解除合同，故对于林世奎、涂绍琼要求解除双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持。双方于2017年6月23日签订的《广州市存量房买卖合同》属于按照行政管理要求签订的网签合同，因双方上述实际履行的房屋买卖合同已解除，故《广州市存量房买卖合同》的网签手续亦应当予以涂销。关于违约责任的承担问题。如前所述，因何燕群、李家正无法依约购买涉案房屋，构成根本违约，应当依约承担违约责任。合同约定因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的违约金。林世奎、涂绍琼本次诉讼中要求何燕群、李家正不仅按照该约定承担33万元的违约金，并继续要求赔偿律师费33000元及其他利息损失等。何燕群、李家正认为林世奎、涂绍琼主张的违约金过高，请求依法调整。一审法院认为，何燕群、李家正已依约支付了定金20万元及部分房款32万元，也履行了支付各项税款、办理按揭贷款等手续，即合同约定买家应履行的主要义务基本已完成，可以反映两人履行合同的诚意，从上述论述的合同解除的原因来看，也足见两人并非恶意违约，主观故意违约的恶意程度不高。另一方面，林世奎、涂绍琼虽未能如约出售涉案房屋，但其收取何燕群、李家正支付的定金及部分首期房款后，仍正常使用涉案房屋，且房屋价值目前处于升值阶段，不存在差价损失，其未能举证证明因此产生的实际损失，应承担举证不能的法律后果，现何燕群、李家正请求调低违约金，综合本案上述情形，根据公平合理原则，一审法院酌情调整何燕群、李家正应支付的违约金为20万元为宜。合同约定守约方因追究违约方责任而支出的律师费由违约方承担，现林世奎、涂绍琼为解决本案支出律师费33000元，要求何燕群、李家正支付，符合合同约定，一审法院予以支持。关于林世奎、涂绍琼主张的利息损失，根据其提供的利息计算方式，实际为其未能依约收取剩余房款的损失，而追究该损失的前提为合同继续履行，因本案诉讼方向为合同解除，故林世奎、涂绍琼主张剩余房款的利息损失缺乏请求权基础，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质要求进行赔偿。林世奎、涂绍琼已收取何燕群、李家正的购房定金20万元及购房款32万元，合共52万元，因何燕群、李家正提出抗辩，要求解除合同相应的法律后果一并处理，为减少当事人诉累，何燕群、李家正应支付的上述违约金20万元、律师费33000元可以在已支付的房款中予以抵扣，无需另行支付。抵扣后，林世奎、涂绍琼应将剩余房款287000元退还给何燕群、李家正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月19日作出如下判决：一、解除林世奎、涂绍琼与何燕群、李家正于2017年6月5日就广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601房地产签订的《房屋买卖合同》；二、何燕群、李家正于本判决发生法律效力之日起十日内协助林世奎、涂绍琼办理涂销广州市番禺区钟村镇锦绣花园西区水云居4座2梯1601房屋的网签手续；三、林世奎、涂绍琼于本判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的购房款287000元给何燕群、李家正；四、驳回林世奎、涂绍琼的其余诉讼请求。一审法院受理费33200元，由何燕群、李家正负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，林世奎、涂绍琼提交以下证据：1.房产买卖合同；2.房产买卖合同及补充协议，证据1、2系林世奎、涂绍琼为儿子购买深圳房产时签订的，拟证明因为何燕群、李家正不能及时履行合同，使其履行深圳购房合同出现严重危机，一旦违约，将需支付164万元违约金；3.存量房买卖合同，拟证明为了履行深圳购房合同，林世奎、涂绍琼在何燕群、李家正没有依约购买涉案房屋的情况下，被迫在2017年9月18日以明显低于市价的295万元出售了其位于新港中路××号的房产；4.新港中路××号房产所在区域房屋的价格走势情况，拟证明2017年在房屋出售当时，该区域房价是每平米5万元，以此价格对照，林世奎、涂绍琼为了履约匆忙出售，导致直接损失55万元；5.番禺区中村区域的房价走势图，证明2019-2020年两年间该区域房价持续走低，目前涉案房屋价格仅2万元每平米，远低于涉案房屋出售时的价格。综上，证明一审判决调整违约金与事实不符。何燕群、李家正质证称：对证据1、2、4、5不确认其真实性，因为没有原件，对证据3的真实性予以确认，但是否真的存在房屋买卖事实不予确认。所有五份证据均超过了举证期限，所有证据与本案没有关联性。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：违约金应否调整，以及林世奎、涂绍琼主张的利息损失应否支持。一审法院对于双方《房屋买卖合同》无法继续履行的责任在于何燕群、李家庄的认定，论述充分，本院不再赘述，予以确认。关于违约金问题。双方合同约定，因买方不能购买涉案房屋的，应当承担房屋总价10%的违约金即33万元。一审中，何燕群、李家正认为林世奎、涂绍琼主张的违约金过高，请求依法予以调整。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，首先，合同约定定金20万元，买方在签署合同时直接支付给卖方。买方申请银行按揭款205万元，在房管部门出具成功受理交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）105万元支付给卖方。在合同实际履行过程中，何燕群依约支付了20万元定金，并在未取得银行同意贷款意向书之前，何燕群又另外支付了32万元房款，该付款行为超过合同约定。而且，何燕群也已向银行申请办理按揭贷款，并取得银行出具的同意贷款意向书，何燕群并向税务部门缴纳了房屋交易的税款。由此可见，何燕群、李家正积极履行合同约定义务，反映两人履行合同的意愿。一审法院认为从本案合同解除的原因看，并非何燕群、李家正恶意违约，并无不妥。其次，对于林世奎、涂绍琼二审提交的证据，林世奎、涂绍琼的儿子在深圳购房以及其另外出售广州新港中路的房屋的行为，与本案不具有关联性，不足以证实林世奎、涂绍琼因何燕群、李家正的违约行为造成其实际的损失。此外，涉案房屋虽位于本市××区钟村区域，但涉案房屋系该区封闭的小区“锦绣花园”，林世奎、涂绍琼以钟村的房价走势作为涉案房屋的房价走势，并不客观，不能反映涉案房屋目前的真实价格，亦无法证实林世奎、涂绍琼的实际损失。综上，林世奎、涂绍琼二审提交的证据，均不能证明其主张。一审法院根据本案合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，在支持林世奎、涂绍琼所主张的为解决本案支出律师费33000元的情况下，根据公平原则，酌情调整何燕群、李家正应支付的违约金为20万元，并无明显不妥，本院予以维持。关于林世奎、涂绍琼主张的利息损失，实际为林世奎、涂绍琼未能依约收取剩余房款的损失，该请求的基础是合同继续履行。现双方合同已解除，故林世奎、涂绍琼该主张不能得到支持。综上，林世奎、涂绍琼的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33200元，由林世奎、涂绍琼负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月九日书记员  张 旭彭诗敏