河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1486号上诉人（一审被告）：信阳市城建开发有限公司。统一社会信用代码91411500270250085H。住所地：信阳市民权路181号。法定代表人：王晓黑，系公司经理委托诉讼代理人：王小平，河南信申律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李宗憶，信阳市浉河区五里墩街道法律事务所法律工作者，一般授权代理。被上诉人（一审原告）：张家秀，女，汉族，1967年7月15日出生，住信阳市浉河区。上诉人信阳市城建开发有限公司因与被上诉人张家秀房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳市城建开发有限公司的委托诉讼代理人王小平、李宗憶及被上诉人张家秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳市城建开发有限公司上诉请求：1、撤销（2019）豫1502民初7048号民事判决，依法改判上诉人按总房价款309971元的0.03%向北上诉人支付违约金92.99元；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按2及3项处理，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”作出的理解及解释，既不合理，又无法无据。二、本案是被上诉人提起的商品房买卖合同纠纷之诉，而不是提起对《合同》第十五条格式条款争议之诉，一审法院审理判决，应该依照房地产管理部门法规来处理，不应依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定裁决。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，上诉人因为政府职能部门的原因，未能及时为被上诉人办理房屋权属证书，但双方对该项违约责任在《商品房买卖合同》中作出了特殊的约定，即出卖人按购房总价款的0.03%向买受人支付违约金。因此，一审法院依据《合同法》第四十一条之规定，判决认定上诉人按日计算向被上诉人支付违约金，无端加大了上诉人的民事责任，明显不公，纯属适用法律错误。张家秀辩称，其与信阳市城建开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定买受人签订合同之日从第二天起，逾期付款违约责任是按每日万分之一支付违约金给对方，第九条约定逾期交房也是按万分之一给对方违约金，第十五条不能如期办证按总房款的万分之三支付，明显不合理。并且按日是印刷体不是手写，当时出示合同就是让其签名，没时间让看，对于合同有歧义的按照不利于出具合同方进行解释。合同法一百四十四条规定人民法院可以根据损失，改变约定的违约金，将违约金予以适当增加。违约一年还是十年，违约金都是92元钱，不合理。张家秀向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告按照双方签订的编号：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，按从房屋交付使用的第365天后起，每日房屋总款的万分之一的标准，向原告支付自2011年1月29日起，至2019年10月22日（共3188天）期间违约金合计87535元；并承担自2019年10月23日至能够办理房屋产权证和土地使用证之日期间的违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，出卖人信阳市城建开发有限公司与买受人张家秀签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人拥有市行政路19号编号为2004-257A1的地块和土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为信阳书香门第，建设工程规划许可证号为信规建字41150120090053，施工许可证号为4130002009091103。商品房预售许可证号为信房字房预售证第2009035。买受人张家秀购买第4栋2单元1314号房屋，建筑面积共100.64平方米，每平方米3080元，总金额为叁拾万玖千玖百柒拾壹元（309971元）整。合同第六条约定，买受人于2010年12月31日支付总房款人民币149971元，余款160000申请公积金贷款，并承担相关手续费用。合同第七、九条约定，买受人逾期付款及出卖人逾期交房均应当承担向对方赔偿日万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告张家秀如约向被告信阳市城建开发有限公司支付了购房款，并缴纳了相关税费。但被告未按合同约定办理相关的房屋产权登记备案手续，导致原告无法办理房屋产权证书。一审法院认为：原告张家秀与被告信阳市城建开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自义务。原告张家秀已完成了合同中约定的付款义务，被告虽已按约定将房屋交付买受人使用，但未按合同约定期限在房屋交付使用后的365个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。房屋买卖属于价值较大的不动产交易，买卖合同仅具有债权效力，取得物权依赖于有效的产权登记，因此提供登记所需的资料是出卖人的一项重要合同义务，故对原告要求被告承担违约金的请求，该院依法予以支持。被告辩称，合同第十五条第二款中万分之三是合同总价款的万分之三一次性支付，而不是按日支付。但合同第七条约定，买受人逾期付款，买受人应按日向出卖人支付已付房款0.01%的违约金，合同第九条约定，出卖人逾期交房，出卖人应按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。同时从民法体系解释的学说来理解，合同中第十五条第二款应通常理解为，即出卖人应按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，如按合同约定计算违约金对买受人明显不公,但结合原告实际损失及造成被告迟延提交备案资料的客观原因，该院依法将合同约定的违约金计算标准由已交房款的日万分之三酌情调整为日万分之一，即每日30.9元，计算期间为自商品房交付使用后365个工作日的第二天（即2012年1月29日）起计算至2019年10月22日，同时被告信阳市城建开发有限公司应克服困难、加快备案手续，以减少自己的损失。根据本案实际情况，2019年10月23日至被告向不动产登记机关办理完毕登记备案手续之日止的违约金本案暂不予处理，原告可再行诉讼解决。一审法院判决：被告信阳市城建开发有限公司于判决书生效后十五内向原告张家秀支付违约金（按每日30.9元从2012年1月29日起计算至2019年10月22日止）。本案案件受理费1988元，减半收取994元，由被告信阳市城建开发有限公司负担。本院二审期间，信阳市城建开发有限公司提交案涉房屋所在楼宇的国有土地使用证复印件、建筑工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件，拟证明办理产权证的五证已经具备了四证，目前缺政府的一个文件。张家秀对上述证据无异议。诉讼中，张家秀未提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：原审判令信阳市城建开发有限公司按张家秀已付购房款的日万分之一向张家秀支付逾期办理产权登记的违约金是否恰当。信阳市城建开发有限公司与张家秀对逾期办理产权登记违约事实均无异议，信阳市城建开发有限公司应当向张家秀支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款及出卖人逾期交付的违约责任，均是按日计算违约金，关于产权登记的违约责任是“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。3、办理产权证和土地证一切费用由买受人承担”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。双方签订的《商品房买卖合同》系出卖人信阳市城建开发有限公司提供的格式合同，根据该合同第十五条，出卖人逾期办理权属登记的违约责任仅是向买受人支付已付房价款的0.03%，仅为92.99元，同时买受人还要承担办理产权证和土地证的一切费用，该条款不仅减轻了信阳市城建开发有限公司的违约责任，同时还加重了张家秀的责任，排除了张家秀的权利，显然不利于张家秀，对张家秀显失公平，应认定为无效条款。且信阳市城建开发有限公司不能举证证明其采取了合理的方式提请张家秀注意该条款，张家秀也未在该条款上签名捺印，因此，信阳市城建开发有限公司上诉请求按照《商品房买卖合同》第十五条来计算违约金，本院不予支持。原审根据公平原则，酌定信阳市城建开发有限公司按已付房价款的日万分之一，即每日30.9元向张家秀支付逾期办理权属登记的违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人信阳市城建开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1988元，由上诉人信阳市城建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨洪审判员  芦倩审判员  韩洋二〇二〇年六月十六日法官助理熊涛书记员朱婧