辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初147号原告（反诉被告，以下简称原告）：张依兰。委托诉讼代理人：周波。被告（反诉原告，以下简称被告）：曾绍端。委托诉讼代理人：岳宁，辽宁海韵律师事务所律师。原告张依兰与被告曾绍端房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张依兰及其委托诉讼代理人周波、被告曾绍端委托诉讼代理人岳宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张依兰向本院向提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告腾退房屋，并支付原告租金及利息，租金按照年租金30万元为基数，自2019年2月1日起支付至实际腾房之日止，利息以30万元为基数，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行期间届满之日止。事实和理由：2017年11月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其丈夫陈文争承租的沈阳市土地储备中心苏家屯分中心的位于苏家屯区建筑面积400平方米和198号、建筑面积800平方米的房屋转租给被告，年租金30万元，租期一年，从2018年2月1日起至2019年1月31日止。该合同期限届满后，因原告承租的案涉租赁房屋的租赁合同被苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初4968号和4969号民事判决书判决解除，故原告无法再与被告续签房屋租赁合同，此后，双方成为不定期房屋租赁合同关系。原告曾多次催告被告，并通知被告解除房屋租赁合同，返还租赁房屋，给付尚欠的租金，可被告一拖再拖。致使原告无法再向原房主履行两个判决中的腾退租赁房屋的义务，给原告造成迟延履行该判决的相关经济损失。同时，由于被告不履行给付租金的义务，致使原告无法向原房主交付未腾退租赁房屋期间的租金。无奈，原告于2019年12月26日再次通知被告，并限被告一周内结清水、电、采暖等费用，返还租赁房屋，给付尚欠一年的租金，但被告仍拒绝履行。被告曾绍端辩称：原、被告双方签订的合同已被2018年11月生效判决解除，我方与原告签订的房屋租赁合同亦终止，故不存在继续给付房屋租金，双方亦不存在不定期房屋租赁关系，自2018年11月起，原告非房屋所有权人，也非租赁房屋使用权人或承租人，无权要求我方腾退房屋。反诉原告曾绍端向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人张依兰返还2018年12月-2019年1月期间房屋租金5万元；2.要求被反诉人张依兰返还2018年2月-2018年11月期间房屋租金面积差价47917元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年11月23日签订房屋租赁合同，约定被反诉人将位于沈阳市苏家屯区、面积1430平方米房屋出租给反诉人，租期1年，年租金30万元，合同刚签订后反诉人按合同约定交付了全部租金，对房屋进行了装修，交纳了水费、电费等费用。2020年1月反诉人在被反诉人提起诉讼案件的证据中发现，被反诉人与原房屋出租人沈阳市土地储备中心苏家屯分中心签订的房屋租赁合同已经于2018年11月被沈阳市苏家屯区人民法院生效判决确定解除租赁合同关系，而且该判决认定租赁房屋的面积总计为1200平方米，而被反诉人所称转租房屋的面积1430平方米，相差230平方米。反诉人认为被反诉人在原租赁合同已经被解除的情况下，已经无权再向反诉人收取房屋租金，而且被反诉人虚增租赁房屋面积，多收取的房屋租金理应返还。反诉被告张依兰辩称，一、反诉人称被反诉人虚增租赁房屋面积，应返还多收取的房屋租金的请求不能成立。2003年被反诉人与原出租人签订租赁合同时，原出租人并未向我方提供房屋所有权证，在双方签订的租赁合同中也没有载明租赁房屋的面积，双方只是就房屋的现状、楼层、间数达成了租赁合同，已经租赁了十多年。而反诉人和被反诉人在签订房屋租赁合同时，在建筑面积上，也是双方按照租赁房屋各房间的大小，大约确定了1430平方米，由于双方都认可该数额，就写进了合同中，但反诉人是按照房屋现状承租的房子，租金也是按房屋现状确定的，房屋的具体面积不是确定租金的必要依据，不存在按照面积约定租金之说，更不存在虚增租赁面积。租赁面积1200平方米，系原出租人在诉状中自称的面积，沈苏计经发（1996）59号《关于转发市计委基建计划的通知》文件中标明房屋的面积是1400平方米，与房证载明的面积1344平方米均不一致。且被反诉人承租后，于2003年对196号租赁房屋进行扩大装修，从门前向东扩45平方米。反诉原告的该项主张缺乏事实和法律依据。二、反诉人提出的被反诉人在原租赁合同已经被解除的情况下，已经无权再向反诉人收取房屋租金的理由不能成立。合同具有相对性，被反诉人应向原出租人履行给付租金（房屋使用费）的义务，而反诉人只能向被反诉人履行给付租金（房屋使用费）的义务。本案原、被告双方当事人签订的房屋租赁合同意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，根据合同相对性的原则，被反诉人有权向反诉人收取租金，而反诉人也有义务向被反诉人履行腾房和交付租金的法律责任和义务。虽然反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同约定的期限已于2019年1月31日到期，双方没有再续签合同，但反诉人继续使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系，被反诉人在不定期的租赁期限依法通知被告解除合同，返还租赁房屋，给付其尚欠的租金并无不当。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日原告张依兰与被告曾绍端签订房屋租赁合同，原告将其承租的位于沈阳市苏家屯区房屋出租给被告，约定房屋租金每年30万元，租赁期限为1年，自2018年2月1日至2019年1月31日。该房屋系原告张依兰的配偶陈文争以美福德饭店的名义从案外人沈阳市土地储备中心苏家屯分中心处承租，2018年8月21日案外人沈阳市土地储备中心苏家屯分中心诉至本院，要求解除其与陈文争的租赁合同，并要求支付租金、腾退房屋，本院于2018年11月17日作出（2018）辽0111民初4968号、（2018）辽0111民初4969号民事判决书，解除了沈阳市土地储备中心苏家屯分中心与陈文争签订的租赁合同，判令陈文争腾退房屋，并判令支付租金至实际腾退之日，租金标准分别为年租金8万元、年租金5万元。宣判后，双方当事人均未上诉。2019年12月26日原告张依兰向被告曾绍端发出书面解除通知，要求被告腾退房屋，并支付租金。现案涉房屋被告仍在继续使用，经营果蔬生鲜超市。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原租赁合同被2018年11月17日作出的（2018）辽0111民初4968号、（2018）辽0111民初4969号民事判决书解除后，次租赁合同已不具备履行可能，原告以原租赁合同解除为由，要求解除其与被告之间的次租赁合同，理由正当，原告已于2019年12月26日向被告发出解除通知，被告未提出异议，双方的租赁合同应于2019年12月26日已解除，现原告要求解除其被告之间的租赁合同，本院不再予以处理。合同解除后，被告应当及时将房屋腾退。被告租金交纳至2019年1月31日，自2019年2月1日至今的租金未交纳，按照双方租赁合同约定，租金交纳方式为上打租，被告的行为已经构成逾期支付的违约行为，原告要求支付租金并支付逾期履行利息，应当予以支持。关于被告提出的要求原告返还2018年12月-2019年1月期间房屋租金5万元的请求，本院认为，合同具有相对性，合同义务人向合同的相对方履行义务，原租赁合同的解除导致次租赁合同不具备履行基础，但并不当然导致次租赁合同自动解除，需要当事人协商一致解除，或一方当事人行使解除权解除，解除后的占有使用费，应参照双方之间签订的租赁合同约定的租金标准支付，反诉原告要求返还租金没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求返还面价差导致的多支付的租金问题，本院认为，双方租赁合同关于租金标准的约定，并非按照单位面积约定租金单价来计算总租金的，故反诉原告要求返还面积差导致的租金差额没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾绍端于本判决发生法律效力之日起30日内将位于沈阳市苏家屯区房屋腾退；二、被告（反诉原告）曾绍端于本判决发生法律效力之日起7日内给付原告（反诉被告）张依兰自2019年2月1日起至实际腾退之日止的房屋租金，租金标准按照年租金30万元计算；三、被告（反诉原告）曾绍端于本判决发生法律效力之日起7日内给付原告（反诉被告）张依兰利息，利息以年租金30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年2月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本判决确定的给付之日止；四、驳回原告（反诉被告）张依兰的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾绍端的反诉请求。本诉案件受理费5950元，减半收取计2975元，由被告曾绍端承担，反诉案件受理费1124元，由反诉原告曾绍端承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  闫晓彦二〇二〇年六月十日书记员  王雪姣