文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终166号上诉人（原审被告）：中浩国际广场业主委员会，住所地镇江市黄山路66号中浩国际广场。负责人：王彩万，该委员会主任。委托诉讼代理人：巢勇华，男，汉族，1953年2月21日生，户籍地址镇江市，现住，系该委员会副主任。被上诉人（原审原告）：南京中浩物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321111560280469G，住所地镇江市中浩国际广场地下室。负责人：张文涛，该公司经理。原审第三人：镇江鑫昊源纺织商贸有限公司，统一社会信用代码9132110076101973N,住所地镇江市黄山南路润州花园二区31幢5楼。法定代表人：邢久奎，该公司董事长。上诉人中浩国际广场业主委员会（以下简称中浩业委会）因与被上诉人南京中浩物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中浩物业）、原审第三人镇江鑫昊源纺织商贸有限公司（以下简称鑫昊公司）车库使用权纠纷一案，不服润州区人民法院（2019）苏1111民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中浩业委会上诉请求：撤销润州区人民法院（2019）苏1111民初2765号民事判决，依法改判驳回中浩物业的诉讼请求。事实和理由：一、商品房买卖合同是镇江中浩房地产开发有限公司（以下简称中浩房产）提供的格式合同，中浩房产未提供讼争车位的产权证或产权证明，不能认定产权归其所有；二、测绘报告书不是产权证明文件，仅是对相关面积的计算结果。中浩房产提供的《中浩国际广场项目成本分摊表》中，争议的车位面积为7205.3平方米，另有1590平方米是人防工程，表中未分摊成本就表明其成本分摊到了小区业主的房价中，车位使用权应当属于全体业主共有；三、中浩房产提供的《中浩国际广场项目成本分摊表》属于孤证，不能作为定案依据；四、涉案小区属于润州区管辖，但相关价格确实有京口区物价局核定，不正常；五、资产负债表、利润表等也不能作为产权证明；六、地下桩基点连接的地平面和桩基属于建筑物的基础，应当属于全体业主共有。中浩物业辩称：中浩房产与业主签订的商品房买卖合同中明确约定了公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成，并不包含地下汽车车位。房产登记中心出具的测绘报告也明确记载地下车位有8795.3平方米属于自有面积。讼争的车位面积并未分摊到业主房屋面积中去。一审判决是正确的，应予以维持。鑫昊公司未发表述称意见。中浩物业向一审法院起诉请求判令：1、中浩国际广场地下停车位141号使用权归中浩物业享有；2、中浩业委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月24日，经镇江市工商行政管理局批准，中浩房产名称变更为鑫昊公司。中浩物业系中浩国际广场小区的前期物业，2016年5月31日，前期物业管理协议终止执行。2016年1月10日，中浩业委会成立，2016年3月22日，镇江市润州区物业管理中心对中浩业委会备案。位于镇江市的中浩国际广场小区由中浩房产开发。根据镇江市规划局2007年169号规划方案，在黄山西侧交叉地块建设“中浩国际广场”商住小区。根据中浩房产的申请，2007年9月13日。经镇江市人民防空办公室批复，结合中浩国际广场项目修建防空地下室。2008年1月10日，中浩房产取得建设工程规划许可证，许可建设中浩国际广场1#商住楼、1#5#之间的地下建筑（含车库），其中地下一层建筑面积9947平方米。经镇江市房产管理局批准，中浩房产将中浩国际广场对外进行预售。中浩房产与买受人签订的《商品房买卖合同》，第二条载明，商品房的建筑面积，包括套内建筑面积和公用分摊建筑面积；其附件二载明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：一GB/T17986.1—2000的规定，公共建筑面积的内容包括：楼梯间、电梯间、公共门厅、套与公共建筑之间的分割墙、地下室消防水池、水泵房、水表间、变配电间、一层配电房、电信机房、有线电视房、室外楼梯、各类管道井、及外墙水平投影面积的一半面积等。二、B/T17986.1—2000的规定算法，住宅根据各套房屋的套内面积、分摊面积（根据分摊系数计算的），求得各套房屋的建筑面积。”其附件四：“合同补充协议第七条第2款，该房屋所在建筑区划内地下车库/车位及地下室建筑，系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于地上建筑的必要附属设施、买受人购房范围和房价及本合同所标共用分摊面积不含地上车位、地下汽车车库/车位、自行车库、会所、地下室以及中浩国际广场所有的广告位置。买受人尊重出卖人的投资方和合法受益人地位，地下车库/车位、地下室及广告位等销售价格及销售方法由出卖人另行公布，买受人应与出卖人另行签署转让、租用或其他有偿使用协议并支付价款。”2011年1月14日，镇江市房产登记管理中心根据中浩房产的委托，对中浩国际广场（1至5幢和地下室）进行测绘，总建筑面积58453.22平方米。其中地下室总建筑面积10574.94平方米，分摊面积1779.64平方米，自有面积8795.3平方米。2016年3月31日，中浩房产与中浩物业签订还款协议。中浩国际广场地下车位总计145个，销售70个，占用6个，剩余69个。中浩房产同意以镇江中浩国际广场地下剩余69个使用权停车位（含本案讼争的141号停车位）转让给中浩物业，一次性偿还与中浩物业的往来欠款。之后，中浩物业在有关车位安装地锁，被人为破坏，报警后协商未果。2017年7月26日，中浩物业与李奇签订地下车位出租合同，将141号地下停车位出租给李奇使用，租期一年（2017年8月1日至2018年7月31日），年租金2160元。2018年3月4日，中浩业委会作出《关于地下车库、车位实施出租收费的决定》，称在开发商没有出示权属证明前，地下库应属大楼的配套工程，产权属全体业主所有。并决定地下车库中的车位向无车位的业主出租。每车位年租金500元。五年一期，租期30年等。2018年7月31日，中浩业委会与李奇签订地下车库车位出租协议，将141号地下停车位出租给李奇，并收取了2500元的租金。又查明，中浩国际广场项目成本分摊表载明，中浩国际广场开发成本合计271762668.87元。实际分摊总金额272850944.75元，其中住宅分摊比例49.57%，分摊金额135812634.6元，商铺分摊比例43.56%，地下停车位分摊比例6.87%，分摊金额18653512.6元。一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。本案中，中浩物业、中浩业委会及中浩房产就讼争的中浩国际广场141号地下车位使用权产生争议。依照《中国人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可见，车位、车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。中浩业委会未能有证据证明小区业主与中浩房产就讼争地下车位进行了相关约定。镇江市房产登记管理中心出具的编号为S2011003《房屋面积测绘结果报告书》明确表明讼争地下车位的建筑面积未分摊到公共建筑面积。业主与中浩房产签订的《商品房买卖合同》也明确载明共用分摊面积不含地下地下汽车车库/车位。故可证明讼争地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的住宅面积中。中浩房产作为中浩国际广场商住小区的投资者，对住宅、商铺、地下停车位的建设成本分别进行了分摊，业主购买的住宅成本并没有分摊地下停车位的建设成本。中浩房产作为投资者依法对讼争地下车库享有的占有、使用、受益、转让的权利。地下车库所占用的土地为城市地下空间使用权，地下空间应依规划进行建设。地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。地下车库/车位作为独立的使用对象，并非随专有部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权的转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。中浩房产将包含本案讼争的141号地下停车位的使用权转让给中浩物业，并没有违反法律、法规的禁止性的规定，是合法有效的。中浩物业虽然取得部分地下停车位的使用权，中浩物业在行使使用权时应当优先出租或转让给本区域内的业主，满足本区域内的业主的需要。中浩业委会辩称理由没有法律依据和事实依据，依法不予支持。综上所述，中浩物业要求确认中浩国际广场141号地下停车位使用权，于法有据，依法应予支持。一审法院判决：确认位于镇江市黄山路66号中浩国际广场141号地下停车位使用权归中浩物业。二审中，中浩物业提供了一份记账凭证和一份会议纪要，拟证明中浩物业和中浩房产之间债权债务的真实性。中浩业委会质证认为“财务凭证应当保留30年，中浩物业和中浩房产之间的债权债务也可能是真实的，这些证据都是单方制作的，属于内部转移资产”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案车位面积是否公摊到业主购买的商品房建筑面积中，也即业主购买的商品房建筑面积中是否包含地下车位的面积。2011年1月14日，镇江市房产登记管理中心对涉案小区房屋面积进行测绘并形成报告书。该报告书可以作为本案认定相关事实的依据。该报告书对“地下室”进行测绘，结果为“镇江中浩国际广场地下室自有面积（套内面积）8795.30平方米，分摊面积1779.64平方米，建筑面积10574.94平方米。”由此可见，地下室建筑面积（包括套内面积和分摊面积、本案讼争的141号地下停车位位于其中）并未计入业主购买的商品房建筑面积中。一审法院据此，并依据中浩物业与中浩房产之间的债权债务关系，认定本案讼争的141号地下停车位的使用权由中浩物业享有，并无不当。中浩业委会主张“本案讼争车位使用权归全体业主共有”，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，中浩业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中浩国际广场业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  孟涛审判员  张剑审判员  田原二〇二〇年六月十五日书记员  王琦