山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异60号异议人（案外人）：岳远广，男，1987年10月16日生，汉族，居民，住聊城经济开发区。委托代理人：王凤敏，女，汉族，1985年9月16日生，住聊城经济开发区。申请执行人：李泽斌，男，1972年9月1日生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。被执行人：翟士运，男，1990年8月5日生，汉族，原住聊城经济开发区，现下落不明。在本院执行申请执行人李泽斌与被执行人翟士运买卖合同纠纷一案中，案外人岳远广对查封位于聊城经济开发区东昌丽都三期36号楼1单元28楼1281室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人岳远广称：请求依法解除对位于聊城经济开发区东昌丽都三期36号楼1单元28楼1281室房屋的查封。理由如下：被执行人翟士运与申请人岳远广于2017年2月22日签订了房屋买卖合同，后因房价上涨，被执行人翟士运拒绝履行合同。申请人岳远广已诉至聊城市东昌府区人民法院，贵院已受理，案号为(2018)鲁1502民初1566号。并且该房屋买卖合同签订后，申请人岳远广立即入住，并实际占有着该房屋。但2017年5月24日贵院作出了(2018)鲁1502执1970号执行裁定书，查封了该房产。因申请人签订房屋买卖合同在先，并实际入住。贵院作出的裁定执行行为损害了申请人的合法权益。因此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向法院提出申请，请求法院依法解除对聊城经济开发区东昌丽都三期36号楼1单元28楼1281室房屋的查封。申请执行人李泽斌未提出答辩。被执行人翟士运未提出答辩。本院查明，本院在审理原告李泽斌与被告翟士运买卖合同纠纷一案中，经李泽斌申请财产保全，本院于2017年5月24日出具（2017）鲁1502民初3170号民事裁定书，裁定如下：冻结被申请人翟士运名下银行存款450000元或查封其相应价值的财产。2017年5月26日，本院向聊城市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了被告翟士运名下位于聊城经济开发区东昌丽都小区36号楼28层1281室房屋一套（房屋序号165424），查封期间不准变卖过户、毁损等，查封期限三年（2017年5月26日至2020年5月26日）。2017年6月28日，本院出具（2017）鲁1502民初3170号民事调解书，对双方当事人达成的下列协议进行了确认：被告翟士运于2017年8月31日前偿还原告李泽斌货款416814.6元。案件受理费3776元，由被告翟士运负担。该民事调解书生效后，被告未履行义务。经原告李泽斌申请执行，本院于2018年9月3日立案执行。另查明，2014年3月23日，山东聊城星光房地产开发有限公司（××）与翟士运（××）签订商品房预售合同一份，内容为：××以出让方式取得位于开发区土地使用权出让证号为：聊国用（2010）第151号，在上述地块上建设商品房暂定名星光˙东昌丽都；××购买的商品房为第36幢1单元1281号房，房屋代码为165424；该商品房预测建筑面积共124.5平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4590元，总金额为571455元；储藏室138号24500元/套，套价销售不结算。××应于2014年3月23日交首付款￥178955元，其余￥417000元办理20年期银行按揭贷款，××视××为一次付清，给××主房优惠，优惠后的总房款为￥595955元，等等。该合同已在聊城经济开发区房管局进行备案。2016年12月29日，异议人岳远广在58同城网上看到涉案房产欲出售，双方经过协商，于2017年2月22日签订房屋买卖合同书一份，内容为：甲方：翟士运、刘香香乙方：岳远广东昌丽都3期36号楼1单元1281门号，合同编号：YS0000073593房屋代码：165424。自2017年2月22号甲方翟士运自愿把无任何纠纷的房屋卖给乙方岳远广，乙方岳远广于当日拿出20万（元）现金给甲方翟士运，甲方自愿让乙方入住本屋。房屋过户之前所有责任都归甲方翟士运承担。等房产证下来，再过户与（予）乙方，期间乙方只拿物业费、入住水电费，其他费用一律概不负责，直到过户。房屋或涨或跌，价格不准变动，甲乙双方如有一方违约，违约方应赔偿20万（元）的双倍赔偿（备注无论什么条件都不准违约）。房产证下来，20天以内过给乙方，乙方下款以后把剩余余款付给甲方。甲方：刘香香翟士运山东省聊城市东昌府区许营乡王屯村三组77号公民身份证号码：乙方：岳远广山东省莘县观城镇岳西村37号，公民身份证号码：甲方：刘香香、翟士运（签名、捺印）乙方:岳远广（签名、捺印）担保人王敏、杨华伟（签名、捺印）。异议人分别于2017年2月20日、2月23日、2月24日微信转账给翟士运2000元、8000元、10000元、10000元，2017年2月23日银行转账70000元，2017年10月12日现金交付20000元，2017年10月15日现金交付10000元，以上均有微信转账截图、银行转账明细或翟士运出具的收款收据，以上款项共计130000元。另申请人称其于2017年2月22日在王凤敏的中国建设银行取款100000元交付给被执行人翟士运，提交了王凤敏的中国建设银行个人活期账户交易明细一份但未提交翟士运的收款收据，称因合同中约定当日给付房款200000元，所以上述100000元及银行转账70000元均没有出具收款手续。2017年10月20日，被执行人翟士运出具借条一份，内容为：“借条今借到现金杨华伟50000元整（伍万元整）还款日期2个月借款人翟士运2017年10月20号身份证号”，申请人称上述50000元也是其向翟士运交付的房款，但未提交证据证明。另涉案房屋至2020年6月10日在中国工商银行聊城市中支行尚有抵押贷款余额为342104.69元。岳远广于2017年3月12日前入住涉案房屋，并于2017年3月12日、11月23日为涉案房屋购买了天然气。后因翟士运提高房价，双方发生矛盾，岳远广于2018年2月11日起诉翟士运要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，本院经审理认定双方的合同总价款为710000元并于2019年2月2日判决如下：原告岳远广与被告翟士运、刘香香于2017年2月22日签订的《房屋买卖合同书》有效。审查中，异议人岳远广在本院限定的期限内未向法院缴纳涉案房屋剩余购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封涉案房产的时间是2017年5月26日，岳远广提交的购房合同时间是2017年2月22日，第一次银行转账时间为2017年2月23日，上述证据足以证明岳远广与翟士运在本院查封之前已就涉案房屋签订买卖合同；岳远广称在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并提交了2017年3月12日、11月23日岳远广为涉案房屋购买天然气的明细表一份，可以证明其该项主张成立；关于岳远广已支付涉案房屋价款问题，岳远广于2017年2月22日在王凤敏的中国建设银行账户取款100000元，因无翟士运出具的收据，本院无法认定该款已支付给了翟士运；2017年10月20日，被执行人翟士运出具借条中载明借到杨华伟现金50000元整，不能证明该款系收到岳远广的房款，故上述两项款项共计150000元不能证明系异议人岳远广支付给翟士运的房款，异议人就上述款项待证据充分后可向翟士运主张相关权利。故本院根据异议人提交的证据微信转账记录、银行汇款记录、翟士运出具的收款凭证等可以认定异议人已支付房款共计130000元。审查中岳远广在本院限定的期限内未缴纳购房的剩余价款，不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。岳远广和翟士运对房屋买卖合同的时间和本院查封涉案房产仅差三个月，岳远广称翟士运后因房价上涨拒绝履行合同义务，所以未能办理过户登记，有（2018）鲁1502民初1566号民事判决书为证，据此可以认定该房屋未办理过户登记并非××岳远广的原因。综上，异议人就本案主张仅满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中四个条件中的三个条件，其未按法院限定的期限将剩余购房款交至法院导致其主张没有同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的四个条件，所以其主张不符合法律规定，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人岳远广的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  王玉霞审判员  毛英民二〇二〇年六月十五日书记员  袁 靖