湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初976号原告：邓小倩，女，1986年6月1日出生，汉族，户籍地：武汉市洪山区，被告：城市社区服务集团（西安）有限公司武汉分公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城5幢8层1号、8号房。负责人：孙洁，该公司总经理。被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。法定代表人：张智军，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：姚震海，该公司员工。原告邓小倩与被告城市社区服务集团（西安）有限公司武汉分公司（以下简称城市社区服务武汉分公司）、城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告邓小倩、二被告的委托诉讼代理人姚震海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告城市社区服务武汉分公司于2019年11月6日签订的《房屋托管合同》，并腾退房屋，恢复原状；2.判令被告城市社区服务武汉分公司支付2020年2月9日至实际腾退之日的租金，支付违约金6600元，赔偿损失500元，被告城市社区服务公司承担连带责任；3.判令原告不予退还被告城市社区服务武汉分公司押金2200元；4.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告城市社区服务武汉分公司签订《房屋托管合同》，将本人所有的房屋委托给被告城市社区服务武汉分公司管理出租，被告城市社区服务武汉分公司向原告支付租金。2020年2月29日，被告城市社区服务武汉分公司未支付下一季度租金，原告多次催要其均拒绝支付。被告城市社区服务武汉分公司构成违约，应承担支付租金、违约金等责任，被告城市社区服务公司承担连带责任。被告城市社区服务武汉分公司、城市社区服务公司辩称：2020年4月18日被告的租客已搬离案涉房屋，对于被告应向原告支付2020年2月9日至2020年4月18日的租金5133元的事实，被告予以认可，愿意分期支付。对于原告要求被告支付违约金、不予退还押金的请求，不应当得到支持。案涉房屋对被告而言属经营性用房，因疫情影响，导致2020年2月停工、3月瘫痪，客流量减少，被告营业收入下降。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，被告不应向原告支付违约金。因疫情影响导致被告未按期支付租金，被告已积极主动与原告协商，愿意将所欠租金分期支付给原告，但原告不同意并向法院起诉。被告尊重原告的意见，同意解约，但被告基于情势变更而协商变更原合同条款的行为不属于违约行为，被告不应支付违约金，原告亦不应没收押金。受疫情不可抗力影响，被告未按时支付租金，因双方未就租金支付达成一致意见。原告在合同履行期内，曾多次到案涉房屋骚扰租客，并于2020年4月10日在租客仍在居住的情况下强行更换门锁，严重影响租客正常居住，最终导致租客与被告解约。被告认为，当时尚在合同履行期内，未发生合同第十四条第三款约定的原告可以单方面解除合同的情形，原告的行为属于单方违约，其要求被告支付500元损失费无合同及法律依据，被告不予认可，且将追究原告的违约责任。本案系因疫情引起的纠纷，且在此期间被告一直抱着诚恳的态度积极地与原告协商，疫情属于不可抗力，不应归责于被告，诉讼费不应由被告承担。本院经审查认定事实如下：2019年11月6日，原告邓小倩与被告城市社区服务武汉分公司签订《房屋托管合同》一份，约定：甲方（原告）将坐落在武汉市洪山区洪山街道文馨街108号大华南湖公园世家3期A1栋1单元905室的房屋托管给乙方（被告）。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一。托管期合计60个月，自2019年11月9日至2024年11月8日止；甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月。月租金2200元，付款方式为季付。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付押金2200元。乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人。甲方向乙方交付房屋后，托管期限内，甲方不得以任何理由自行或委托、指使任何人士影响实际使用人正常使用房屋，不得影响使用人的生活以及出行便利。托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，乙方按照3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。本合同对原被告双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给了被告，被告向原告支付了2019年11月9日至2020年1月8日的租金4400元，及押金2200元，共计6600元，2019年11月30日，被告与案外人赵明明签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋出租给赵明明，约定租期一年一个月，租金1694元/月。被告向赵明明收取了租金及押金共计22022元。2020年2月9日起，被告未再向原告支付租金。2020年4月10日，原告更换了案涉房屋的入户门门锁。2020年4月18日，案外人赵明明搬离案涉房屋，被告工作人员将案涉房屋打扫干净后通过微信向原告发送了房屋照片。以上事实有原、被告提交《房屋托管合同》，原告提交的不动产权证明、微信聊天记录截图、《房屋租赁合同》、电子收据，被告提交的微信聊天记录截图、账单截图、入户门照片等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原、被告签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。本案的争议焦点是案涉房屋是否已经腾退，以及被告是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题。原告认为被告未办理案涉房屋交割手续，故案涉房屋并未腾退。被告辩称案外人赵明明已于2020年4月18日搬离案涉房屋，被告已将房屋打扫干净并发送照片给原告，故被告已于当日腾退房屋。本院认为，原告于2020年4月10日更换案涉房屋入户门门锁，被告亦告知了原告案外人赵明明搬离的情况，自2020年4月18日起原告进入该房屋已不存在任何障碍，原告理应采取适当措施防止损失扩大，但其并未采取措施，而以被告未办理交割手续为由要求被告继续支付2020年4月18日之后的租金，其就扩大的损失要求被告赔偿不符合法律规定。故本院确认案涉房屋已于2020年4月18日腾退。关于被告是否违约，是否应当承担违约责任的问题。庭审过程中，被告辩称迟延支付租金系因新冠××疫情的不可抗力因素导致，且案涉房屋属于被告的经营性用房，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第五条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，被告不应承担违约责任。本院认为，被告未按约定时间支付租金，构成违约。至于是否应当承担违约责任。虽然新冠××疫情对被告的经营造成了一定影响，但被告在疫情爆发前已将案涉房屋出租给案外人并收取了相应的租金，疫情并未对其就案涉房屋的经营产生根本性的影响。同时，虽然被告称疫情导致其公司经营一直处于亏损状态，但并未提交证据予以证明，本院无法核实被告公司整体经营状况受疫情影响的程度。遂结合案涉合同实际履行情况，以及疫情的不可抗力因素对案涉合同履行的影响力大小，依法部分免除被告的违约责任，酌情认定被告无需向原告支付违约金，被告已经支付的押金原告不予退还。综上所述，原告要求解除案涉《房屋托管合同》，被告不持异议，本院予以支持。原告要求被告城市社区服务武汉分公司支付2020年2月9日至实际腾退之日止的租金，支付违约金6600元并不予退还押金2200元，赔偿损失500元，被告城市社区服务公司承担连带责任。因被告城市社区服务武汉分公司系被告城市社区服务公司的分公司，不具备法人资格，故民事责任应当由被告城市社区服务公司承担。案涉房屋已于2020年4月18日腾退，被告城市社区服务公司应当向原告支付2020年2月9日至2020年4月18日的租金，共计5133元（2200元/月，2个月10天）。对于原告的相应诉讼请求，本院在5133元的范围内予以支持，超出部分不予支持。因疫情的不可抗力因素免除被告部分违约责任，故原告要求被告支付违约金6600元，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告邓小倩支付租金5133元；二、驳回原告邓小倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取75元，由原告邓小倩负担25元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  成婧文二〇二〇年六月八日书记员  刘诗婷