四川省长宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1524民初575号 原告：廖修成，男，1968年12月2日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告：张正会，女，1972年11月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师。 被告：长宁县鼎盛置业有限公司，住所地：长宁县长宁镇淯江西路二段36-37号。 法定代表人：刘连义，总经理 委托诉讼代理人：顾达南，公司副总经理。 原告廖修成、张正会与被告长宁县鼎盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖修成、张正会的委托诉讼代理人张万旭、被告长宁县鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人顾达南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖修成、张正会向本院提出诉讼请求：1.判令长宁县鼎盛置业有限公司支付廖修成、张正会逾期交房违约金（从2017年5月31日起计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止，按日按己付购房款322654元的万分之一计算，其中计算至2019年9月30日为26554.42元）。2.判令长宁县鼎盛置业有限公司支付廖修成、张正会逾期办理楼栋初始登记权属证明违约金（从2018年5月31日起计算至取得案涉房屋所在楼栋的权属证明之日止，按日按己付购房款322654元的万分之一计算，其中计算至2019年9月30日为14777.55元）。3.案件诉讼费用由长宁县鼎盛置业有限公司承担。事实和理由：2015年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于住房预售给原告，总价款322654元。合同签订后，原告依约付清全部购房款322654元。2018年11月9日，被告将案涉房屋交付原告，并代收契税、产权登记费等税费。被告仍未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明、规划验收批准文件、建设工程消防验收合格文件和建设工程竣工验收备案表，原告至今尚未取得案涉房屋所有权证书。原告认为，根据《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定，被告应当在2017年5月30日前取得案涉房屋所在楼栋规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，但至今仍未取得，虽于2018年11月9日交付案涉房屋但不符合交付条件，请求判令被告给付原告逾期交房违约金【从2017年5月31日起计算至案涉房屋取得建设工程竣工验收备案表之日止，按日按已付购房款322654元的万分之一计算，其中计算至2019年9月30日为26554.42元（322654Ｘ0.0001Ｘ823）】。根据《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定，被告应当在2018年5月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，但至今仍未取得，己违反约定，请求判令被告支付原告逾期办理楼栋初始登记权属证明违约金【从2018年5月31日起计算至取得案涉房屋所在楼栋的权属证明之日止，按日按已付购房款322654元的万分之一计算，其中计算至2019年9月30日为14777.55元（322654Ｘ0.0001Ｘ458）】。 被告长宁县鼎盛置业有限公司辩称，1.被告按照合同约定的时间按期交房，当时电话通知了原告，原告自己没有来接收，故不存在逾期交房。2.逾期办证是事实，但原因一是国家办证政策发生变化，二是房屋承建商因涉嫌犯罪被关押，未缴相关税费。三是2019年6月17日长宁县发生6级地震及年底发生新冠肺炎疫情，公司停工停产，企业整个办证工作延迟，故逾期办证不是被告的责任，所以被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2015年1月31日，原告廖修成、张正会作为买受人与被告长宁县鼎盛置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于房屋，总价款为322654元。该合同第十一条约定出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房，交付时应符合下列1、2、5项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5.《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条对逾期交房责任约定为：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。合同第二十条对产权登记约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2018年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得的，每逾期一日，出卖人按照买受人全部已付款万分之一支付买受人违约金。（二）转移登记，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并领取房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按照买受人全部已付款万分之一支付买受人违约金。上述两者的违约金不作累加。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议对购房款支付时间和方式进行了约定，并在第二条约定，在商品房达到交付使用条件后，甲方（被告）应通知乙方（原告）办理房屋交接手续，乙方未接到通知的，应在合同约定的交付期限的最后一天前主动到甲方售楼现场办理房屋交接手续。因乙方原因未在约定的期限内办理房屋交接手续的，视为甲方已经按期交付。合同签订后，原告廖修成、张正会按约交纳购房款280000元及维修基金2225元。讼争商品房于2017年1月14日取得《住宅工程质量分户验收结果表》，2017年2月8日取得《房屋面积测绘报告》，2017年8月17日取得《四川省建设工程竣工验收备案书》，该备案书包括规划验收和建筑工程竣工验收的内容。2018年11月9日，二原告接收讼争房屋，并支付剩余房款42654元及不动产登记费和产权登记费160元。但讼争商品房至今未进行产权初始登记。 另查明，因商品房建筑方宜宾市鑫海建筑工程有限责任公司涉嫌拒不支付劳动报酬，公安机关于2018年2月立案侦查，并对该公司法定代表人采取强制措施。 还查明，长宁县人民政府关于长宁县行政区划范围内实施不动产统一登记制度有关事项的通告【长府通[2016]2号】，该通告主要内容：从2016年9月28日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由县国土资源局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《集体土地所有证》《集体建设用地使用证》《国有土地使用证》《土地他项权利证明书》《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》《林权证》以及《房屋预告登记证明》。2016年9月28日前，依法颁发的前述证书继续有效，不需申请更换，在申请变更登记、转移登记时，逐步更换为新的不动产登记证书。 以上事实，有原、被告的陈述及经庭审质证的下列证据证实： 1.原、被告身份信息文件； 2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 3.《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋面积测绘报告》、《四川省建设工程竣工验收备案书》； 4.收据六张； 5.长宁县公安局治安管理大队证明； 6.长府通[2016]2号《通告》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告按照约定履行了买受人支付房款的义务，被告应该按照约定的时间和条件交付房屋和办理产权登记。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了交付讼争商品房的时间，在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告未接到通知的，应在合同约定的交付期限的最后一天前主动到被告售楼现场办理房屋交接手续。即使被告没有通知原告接房，原告亦应于约定时间主动去办理房屋交接手续，而原告怠于履行该项权利，致使讼争房屋迟延交接，其迟延交房的责任不能归结于被告。但被告至2017年8月17日才取得《四川省建设工程竣工验收备案书》，对于约定的2017年5月30日的交房时间逾期79天，其行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任，违约金金额以当时已交房款280000元为基数，按照原告请求的每逾期一日，按已付款万分之一计算，为2212元（79天×280000元×0.0001）。原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院支持2212元。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，现被告未能办理该商品房初始登记，该行为已构成违约，应当承担违约责任。但鉴于2019年6月17日，当地（四川省宜宾市长宁县）发生6级地震，后期数月余震不断，接连又发生全国新冠肺炎疫情，客观上延长了被告违约时间，加之原告也未提供因被告违约对其造成的损失，故本院对被告此点答辩意见予以部分采信，酌情支持原告主张的违约金计算至2019年6月17日，每逾期一日，按已付款万分之一计算，违约金为12357.65元（383天×322654元×0.0001）。原告要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求，本院支持12357.65元。对于被告关于因国家办证政策发生变化和房屋承建商因涉嫌犯罪被关押，未缴相关税费，逾期办证不是被告的责任，被告不应承担违约责任的答辩意见，本院认为，长府通[2016]2号通告主要内容是，从2016年9月28日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由县国土资源局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，并不是被告辩称的暂停办理产权证，不可能造成不能进行商品房初始登记，且根据我国《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故对被告的此两点答辩意见不予采纳。 综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告长宁县鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖修成、张正会迟延交房违约金2212元； 二、被告长宁县鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖修成、张正会迟延办证违约金12357.65元； 三、驳回原告廖修成、张正会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费417元（已依法减半收取），由原告廖修成、张正会负担117元，被告长宁县鼎盛置业有限公司负担300元（该款原告已预交，由被告直接支付原告廖修成、张正会）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 倪 宁 二〇二〇年六月一日 书记员 秦梓杰