浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初4809号 原告：绍兴上虞万赢置业有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路568号颖泰大厦902室，统一社会信用代码：91330604MA2BDBFL9J。 法定代表人：胡伟明，总经理。 委托诉讼代理人：陆汉明、陈刚，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被告：上海帝殊实业有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄70号2334室，统一社会信用代码:91310116MA1J98AJ6C。 法定代表人：张克强,执行董事。 委托诉讼代理人：刘毅，浙江圣文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱丽，浙江圣文律师事务所实习律师。 原告绍兴上虞万赢置业有限公司（以下简称上虞万赢公司）诉被告上海帝殊实业有限公司（以下简称上海帝殊公司）商品房委托销售代理合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。案件审理过程中，被告向本院申请对争议事实进行司法鉴定，本院委托司法鉴定机构进行了鉴定。同时，因疫情原因，本案于2020年1月23日中止审理，后恢复审理。本院依法组成合议庭，于2019年9月3日、2020年5月15日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆汉明、陈刚，被告委托诉讼代理人刘毅、钱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上虞万赢公司向本院提出如下诉请：1、请求法院判决确认双方于2018年8月22日所签订的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年9月3日解除。2、依法判令被告再赔偿原告合同履约保证金人民币300万元。3、依法判令被告赔偿原告房产价格下跌（商铺）所造成的差价损失人民币2756.83万元。4、依法判令被告赔偿原告未完成销售业绩指标所造成的利息损失人民币85.56万元（暂计到2019年6月30日止，后续的利息损失以人民币1.85亿为基数按年利率6%从2019年7月1日起计算至判决生效之日止）。事实和理由如下：2018年8月22日，原、被告通过案外人周珉介绍签订《房地产销售代理合同》一份。合同约定，原告将位于绍兴市上虞区的“高铁新城Ｊ4-Ｅ地块ＳＯＨＵ办公、商业用房”项目委托被告代为销售。合同期限为2018年8月23日起至2020年1月24日止，合作范围为可销售面积约22573平方米，其中商铺面积10573元，公寓面积12000平方米，商铺92套，公寓292套（最终以房管局实际面积为准）。合同签订后，被告按合同约定支付了保证金300万元。双方还对各自权利义务、确认标准、佣金结算标准与方式，以及违约金责任等事项进行了约定，同时被告出具销售排期表对合同进行了确认，在本项目取得商品房预售许可证之日起8个月内，完成商铺和公寓销售去化率不低于80%；12个月内，完成本项目所有房源销售，销售金额累计达到3.3亿元。 2019年1月30日，原告比合同约定晚了15天取得商品房预售许可证，被告在2019年2月22日左右开始代理销售本合同约定项目的房地产。按《房地产销售代理合同》约定及被告的销售排期表，被告无法完成上述第一期房源销售指标和金额。2019年4月25日，被告出具《承诺函》一份，承诺到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，销售金额以网签合同为准，如若不能在该节点完成销售任务则赔偿原告两倍的履约保证金即600万元整；2019年7月31日因未能按约定完成销售额，依照签订的《房地产销售代理合同》，被告在解除合同的同时保证在5日内无条件退场。 原告在2019年6月16日和6月21日分别收到被告发出的《关于暂停销售代理服务及催收佣金等款项通知书》和关于解除《房地产销售代理合同》通知书的两份函件。关于被告在通知书中所提到的欠付佣金557304元和15万元补偿款，原告认为双方于2018年10月16日签订的《协议》第三条约定：建筑成本及配套设施费用与原告先行垫付的设计费共228万元，由被告分4次支付原告，即每次支付57万元，原告可自应付被告的佣金中直接扣除，不足部分被告补足。鉴于此，两者相抵，被告尚欠原告12696元。至于15万元补偿款，《房地产销售代理合同》没约定何时支付，被告在函件中才主张上述补偿款，原告已在合理期间内支付了上述款项。 反而截止2019年6月18日，被告仅仅销售完成了4114.37万元的项目指标，远远达不到双方合同和销售排期表的业绩约定，被告也已发解除通知书的行为明确表示不再履行合同主要债务。原告认为原、被告双方签订的《房地产销售代理合同》由被告单方面予以解除，被告的履约保证金应双倍支付给原告，除已付的保证金300万元外，被告尚应支付原告保证金300万元。由于被告单方面解除合同，一方面导致原告所有的商铺价格下跌造成差价损失，另一方面因完不成销售指标造成房款利息损失。根据《合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告赔偿损失。 被告上海帝殊公司辩称：原告要求被告再赔偿履约保证金300万元没有事实依据、合同依据和法律依据。从法律层面讲，被告系300万元履约金的支付方，不是收受定金方，不存在双倍返还履约金的法律规定。根据合同约定，被告对解除合同的最大赔偿责任即为罚没300万元履约保证金，不存在双倍赔偿约定。原告提供的承诺函不具有真实性，其内容与双方所签订的主合同约定严重相悖，不是被告真实意思表示。退一步讲，即使承诺函为真实的，但因承诺函是附时间期限承诺，赔偿时间未成就，答辩人也不应再支付300万元。事实方面，原告没有证据证明，因被告的解除而受到300万元的损失。因此，不论双方之前的约定或承诺，根据实际损失赔偿的基本法则，原告不仅无权向被告要求再赔偿300万，反而需要向被告返还被告之前缴纳的履约保证金。 原告要求被告赔偿房产价格下跌造成的价差损失2756.83万元同样没有事实依据、合同依据和法律依据。事实方面，从被告提出解除合同至原告提起诉讼时止的期间，未见涉案及周边商业地产价格下降的事实发生。整个上虞至绍兴地区，商品房及商业地产价格稳中有升。原告所述的房产价格下降，并非事实。原告此项要求赔偿的诉请，根本没有事实基础支撑，属滥用诉权。法律方面，根据合同法第410条规定，委托合同赔偿的损失是当事人的解除行为引发的，行为人需要承担赔偿责任。本案中，被告是否解除合同，是否将房产销售完成，均不会对房产的市场价格产生任何影响。也即房产价格的涨落与被告的解除合同与否没有法律上的因果关系。因此，原告的赔偿没有法律依据。合同约定方面，涉案合同并非商品房包销合同，合同没有约定在房屋销售不成情况下，被告需以底价购买的义务，合同更没有约定被告有承担房产价格下跌的差价义务。 原告要求被告赔偿未完成销售指标所造成的85.56万元的利息损失没有依据。根据双方合同约定，被告在履行合同中约定了300万元履约保证金。假若被告不能完成销售任务，原告可不返还被告履约保证金，直至解除合同，罚没保证金。合同并没有任何需赔偿原告未完成销售业绩指标利息的条款约定。 本院经审理查明：2018年8月22日，原告上虞万赢公司与被告上海帝殊公司经协商一致，签订了《房地产销售代理合同》一份，合同有效期自2018年8月23日起至2020年1月24日止。合同约定，原告将位于绍兴上虞区的高铁新城Ｊ4-Ｅ地块ＳＯＨＯ办公、商业用房项目（《观澜国际》项目）委托给被告销售，可售面积约22573平方米，商铺92套、公寓292套。合同2.5条载明，原告方负责销售中的房款收款工作；2.6条载明，原告有按时支付被告佣金的义务；2.7条载明，原告负责购房合同的签订及按揭手续的办理等工作，配合被告完成客户签约；2.9条载明，原告负责售楼部与样板房装修，被告提供设计方案，具体费用由双方协商承担；2.10条载明，原告保证在2018年底之前取得项目《商品房预售许可证》，若2019年1月15日前仍未取得许可证，则原告按10000元／天补偿被告至取得预售许可证为止；3.9条载明，未经原告书面同意，被告不得以其名义与购房者签订任何售房协议或向购房者收取任何款项；4.1条载明，合同签订后1个工作日内，被告支付原告300万保证金，合同即生效；4.3条载明，被告承诺在取得商品房预售许可证之日起8个月内，完成商铺和公寓销售去化率不低于80%，12个月内完成本项目所有房源销售；4.4条载明，销售节点以季度为单位，每个节点公寓和商铺销售比例按3：1进行，每批次房源销售去化达到72%，再可进行下一批次房源销售；5.1条载明，被告销售实际成交价高于《销售底价》以上金额均为被告方溢价，归被告所有，即原告作为佣金支付给被告；5.2条载明，佣金支付半月一结算，原告对佣金结算表进行书面确认后，被告向原告开具发票，原告在收到发票后3个工作日内完成佣金支付；6.1条载明，一方违反本协议约定条款，或者未履行本协议中约定的应尽责任和义务，守约方有权解除本协议。合同同时对其他权利义务等内容作了约定。2018年8月23日，被告根据合同约定向原告支付了合同保证金300万元。 2018年10月16日，被告上海帝殊公司与原告上虞万赢公司签订《协议》一份，双方约定将商铺由92套分割为127套。协议第一条载明项目分割费用共计248万元，其中规划设计费55万元，建筑成本及配套设施费用193万元；第二条载明规划设计费中的35万元由原告先行垫付至设计公司，20万元由被告直接支付给原告；第三条载明建筑成本及配套设施费用193万元及原告先行垫付的设计费35万元，共计228万元，由被告分四次支付给原告，即每次支付57万元，原告可自应付被告的佣金中直接扣除，不足部分被告补足；第四条载明协议第三条中所述费用支付时间为每月一付（即四个月内付完），第一次支付时间为本项目取得商品房预售许可证之日起一个月内付清，以后各期依此类推。被告于2018年10月16日按协议约定向原告支付了20万元规划设计费。 2018年12月30日，被告上海帝殊公司与原告上虞万赢公司签订《补充协议》一份。协议对装修费收取及销售底价进行了变更，佣金结算方式由半月结算变更为五日内一结算。协议同时明确满足以下条件之一的可结佣：1、一次性付款客户签署正式《商品房买卖合同》且全款到账后；2、分期付款客户签署正式《商品房买卖合同》且首付款到账后（首付不低于总房款的50%，且分期付款周期不超过6个月）；3、银行按揭贷款客户签署正式《商品房买卖合同》后首付款到账，并备齐按揭资料得到银行受理后。 2019年3月22日，被告上海帝殊公司与原告上虞万赢公司签订《补充协议》一份。协议第一条载明项目一期销售房源原有66公寓、35套商铺，现剩余公寓35套，商铺28套；第五条载明一期房源在2019年5月31日前完成销售目标。一期房源主要涉及三幢房屋中的中间一幢，即2号楼1楼和2楼的商铺及3、4、6楼的公寓。 2019年4月25日，被告向原告出具《承诺函》一份，承诺到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，销售金额以网签合同为准，如若不能在该节点完成销售任务则赔偿原告两倍的履约保证金即600万元整；2019年7月31日因未能按约定完成销售额，依照签订的《房地产销售代理合同》，被告在解除合同的同时保证在5日内无条件退场，每延迟一天承担违约金50000元。 被告根据上述合同及协议展开代理销售工作。原告上虞万赢公司实际取得《观澜国际》项目《商品房预售许可证》的时间为2019年1月31日。根据双方合同约定，原告上虞万赢公司应支付被告违约金150000元。截止2019年6月14日，被告告完成了一期房源（66套公寓、35套商铺）中52套公寓、9套商铺的销售工作，其中2019年6月份销售的套数为7套。原告与被告就佣金进行了三批对账：第一批对账时间为2019年3月20日，佣金总计1932263元，原告发票签收日期为2019年3月29日，扣除570000分割费后，原告于2019年4月16支付佣金1362263元；第二批对账时间为2019年4月20日，佣金总计1493173元，原告发票签收日期为2019年4月26日，扣除570000分割费后，原告于2019年5月7支付佣金923173元；第三批对账时间为2019年5月23日，佣金总计2127304元，原告发票签收日期为2019年5月27日。扣除570000分割费后，原告于2019年6月13日支付佣金1000000元，尚欠佣金557304元。 2019年6月15日，被告上海帝殊公司向被告上虞万赢公司邮寄了《暂停销售代理服务及催收佣金款项通知书》，通知书指出原告屡次拖延支付佣金，尚欠佣金557304元；迟延领取《商品房预售许可证》应支付被告补偿款150000元；要求原告收到通知书后3日支付欠付佣金及补偿款总计707304元，并表示在款项收到之前暂停销售工作；如原告未及时支付欠款，被告将通过法律手段维护自身权益。原告于2019年6月16日收到该通知书。2019年6月21日，被告向原告邮寄了《解除通知书》，通知书载明自2019年6月24日起解除双方于2018年8月22日签订的房地产代理销售合同及补充协议，并要求原告支付项目保证金、项目分割费、售楼部装修费、未结算佣金。原告于2019年6月25日收到该份通知书。被告自此停止代理销售工作至今，销售人员也全部撤离。原告于2019年7月9日向被告支付了因迟延领取《商品房预售许可证》所产生的违约金150000元。在被告解除合同撤场之前，原告仅向被告释放一期房源，根据合同约定，一期房源总的销售额为9000余万元。 同时查明，原告未开具发票但已与客户签约并办理按揭贷款未放款部分的佣金为484710元、已与客户签订正式合同未结算部分佣金为501475.50元。已与客户签订定购协议书且已支付定金部分涉及3套商铺、8套公寓，截止2019年11月12日，有1套商铺及4套公寓已签订正式合同，涉及的佣金为300115元，其余尚未签订正式合同。被告在代理销售原告开发的《观澜国际》项目期间，曾以原告名义对外签订了13套房屋的定购协议书，并由被告销售人员向客户收取了定金，上述协议上加盖的均是“观澜国际销售中心专用”印章，非原告公司印章。且13套房屋中除1套房屋属于一期销售房屋房源外，其余均不属于原告授权被告销售的房源。原告公司员工王立权为此于2019年7月2日以被告合同诈骗为由向绍兴市公安局上虞区分局百官派出所报案。绍兴市公安局上虞区分局百官派出所于当日受理报案，于2019年8月1日以没有犯罪事实为由决定不予立案。13套房屋中已有两客户在本院对原告提起诉讼。 另查明，本案被告曾于2019年7月2日对本案原告提起诉讼，本院依法予以受理，案号为（2019）浙0604民初4988号。该案中，本案被告诉请要求确认双方之间的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除，并要求被告支付欠付佣金、违约金，返还分割费、保证金、装修费等。本院于2019年11月7日作出（2019）浙0604民初4988号民事判决书。本案被告不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2020年5月15日依法作出（2019）浙06民终5054号终审判决，认为原、被告之间系委托合同关系，委托合同任意一方享有法定解除权，判决确认原、被告之间签订的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除；本案原告应支付本案被告欠付的佣金1136243元；并根据本案被告对解除合同存在的过错，本案原告的违约行为，酌情确定本案被告按30%的比例赔偿本案原告分割费损失，即740191元；对本案被告的其他诉请依法予以驳回。 以上事实由原告提供的房地产销售代理合同、销售排期表、微信聊天记录、承诺函、暂停代理销售及催收佣金通知书、解除合同通知书、房源销售明细表，被告提供的观澜国际成交明细表、一期一房一价表，本院委托司法鉴定机构出具的鉴定意见书，（2019）浙06民终5054号民事判决书，以及庭审中当事人的陈述予以证明。原告提供的商铺差价损失计算表和未完成销售业绩的房款利息损失表、房地产评估报告书、外围商铺对账签约单均系证明其在合同解除后的实际损失，本院认为上述证据均难以达到其很明目的，故依法不予认定，具体理由在本院认为部分予以阐述。被告提供的员工名单、部分流水账、报备信息的真实性无法确认，且与本案不具有关联性，故依法不予认定。依据司法鉴定的机构出具的鉴定意见，原告所提供的承诺函上被告所盖公章的真实性可以予以确认。被告虽提出了质疑，并提供了一房一价表、一铺一价表、销售明细予以证明承诺函不具有真实性。但本院认为，被告提供的相关证据均难以达到其证明目的。故本院对承诺函依法予以认定，对被告提供的相关证据不予认定。 对本案的争议焦点，具体分析如下： 一、原告诉请要求被告赔偿房产价格下跌所造成的差价损失2756.83万元及未完成销售业绩指标所造成的利息损失85.56万元有无法律依据。 本院认为，依据（2019）浙06民终5054号生效民事判决书。原、被告之间的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于损失赔偿问题，合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被告系根据委托合同的法律规定行使任意解除权，解除了双方之间的合同关系。被告解除合同的行为有违诚实信用原则和鼓励交易原则，对于解除合同造成的损失应承担主要过错责任。但原告所主张的差价损失及利息损失不应纳入其可主张的损失范畴，理由如下：1、原告主张的差价损失的计算缺乏依据。原告系以委托合同中约定的房产价格与诉讼过程中的房产评估价格的差价作为损失赔偿的依据。该损失是否存及评估价格的真实性暂且不论，因被告解除合同后房产实际仍然由原告在销售，其已销售的每一套公寓及商铺均有销售价格，其未销售的公寓及商铺价格尚难以确定。但原告却以起诉时的评估价格而非实际销售价格作为对比进行差价损失的计算，该计算方式显然缺乏依据。2、民事损害赔偿应遵循“填平原则”，以弥补权利人的实际损失为目的。根据庭审中原告本人陈述及上虞地区2019年以来的房地产市场情况，被告解除合同后的房地产市场行情并未产生实质变化，不存在“房产价格下跌”的事实，因房产价格因素并未造成原告实际损失，原告主张的差价损失无事实依据。3、民事赔偿应当遵循可预见性规则。合同法第113条规定，损失赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，如果损失是违约方在订立合同时所不能预见的，则违约方不应赔偿。本案中被告解除合同而非继续履行合同显然存在违约行为，但双方在订立合同时所能预见的损失即为被告向原告所缴纳的300万元的履约保证金。原告所主张的差价损失及利息损失即使存在，也显然超出此范畴，不应纳入赔偿范围。4、原告主张的差价损失及利息损失不属于预期可得利益。预期可得利益必须是确定的，必然可得的利益。原、被告的销售合同中虽确定了销售价格，但该价格系双方协商确定，而非被告单方确定。被告也仅仅是房产代理销售，而非包销。实际销售情况取决于原告的房源释放情况、市场行情、经营风险等各种因素。故原告主张的差价损失及利息损失并非确定和必然可得的利益，不属于合同解除后的赔偿范围。 根据以上分析，本院对原告庭审中原告提供的商铺差价损失计算表和未完成销售业绩的房款利息损失表、房地产评估报告书、外围商铺对账签约单均不予认定。 原告根据承诺函的内容要求被告再赔偿300万元的诉请能否成立。 根据2019年4月25日被告向原告出具的《承诺函》，被告承诺到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，如若不能在该节点完成销售任务则赔偿原告两倍的履约保证金即600万元整。因被告已根据合同约定向原告交付300万保证金，故原告据此提出要求被告再赔偿300万元。本院认为，根据本院对原告的询问，被告出具该《承诺函》的目的是要求原告释放二期房源，即被告的承诺与原告释放二期房源均有对等性。实际上，原告仅向被告释放一期房源，至被告解除合同撤场离开都未释放二期房源。而一期房源的总的销售价格不到1亿元，在原告未释放二期房源的情况，被告实际无法完成1亿零800万的销售任务。故《承诺函》的生效附有条件，附有的条件未成就时，该《承诺函》不具有法律效力。原告据此要求被告再赔偿300万元依据不足，本院不予支持。 被告要求原告返还已交付的300万元保证金有无事实和法律依据。 本院认为，依据（2019）浙06民终5054号民事判决书，原、被告之间的已确认解除。本案实际系处理原、被告之间的合同解除后的损害赔偿问题，涉及到双方当事人损害赔偿的主张。原、被告双方的请求具有牵连性，为减少当事人诉累，对于被告在合同解除后提出的保证金返还问题可一并予以处理。被告已交付给原告的300万元保证金系履约保证金，在被告未按合同约定完成销售任务时原告可以终止合同、罚没保证金，该300万元实际系原、被告在订立合同时所约定的被告未按合同约定履行给原告所造成的损失。本案中被告虽依法可解除合同，但合同解除后必然影响原告的房产销售，造成一定的损失。在被告无证据证明损失范围低于300万元的情况下，本院根据双方约定确定因合同解除给原告造成的损失为300万元。但因合同履行过程中，原告亦存在违约行为，对原、被告之间的信任基础也产生了一定影响，对合同的解除也存在一定的过错。根据原、被告的过错情况，本院酌情确定原告应返还保证金的30%，即90万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告绍兴上虞万赢置业有限公司应返还被告上海帝殊实业有限公司保证金90万元，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、驳回原告绍兴上虞万赢置业有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费198920元，财产保全费5000元，合计203920元，由原告绍兴上虞万赢置业有限公司负担。司法鉴定费66000元，由被告上海帝殊实业有限公司负担（被告已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  耿红建 人民陪审员  何 坚 人民陪审员  钟丽霞 二〇二〇年六月三日 书 记 员  朱文金 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。