云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终201号上诉人（原审被告）：临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司。住所地：临翔区。法定代表人：钱再兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张猛，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组。住所地：耿马自治县。负责人：张红，该组组长。委托诉讼代理人：周鹏，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司（以下简称永祥绿色蔬菜公司）因与被上诉人耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组（以下简称芒糯村勐短组）租赁合同纠纷一案，不服云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永祥绿色蔬菜公司上诉请求：1.撤销耿马自治县人民法院（2019）云0926民初1308号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人芒糯村勐短组承担。事实和理由：一、一审法院认定“大棚面积共120亩，交回小组土地为200亩，转租租金每亩500元”错误，以此为基数判决的租金及资金占用费错误。上诉人在承租该396亩土地后即投资建盖大棚，第一期建盖59.46亩，第二期建盖30亩，大棚面积共计约90亩，并非一审法院认定的120亩。此外，上诉人投资修桥铺路，建盖厂房，种植景观果木，铺设灌溉系统共占用30余亩，即地上有附着物的土地共约120亩。其余276亩可种植土地因上诉人长期亏损，2019年4月在镇人民政府的主持协调下已归还给被上诉人，120亩土地未归还的原因是因为投资的大棚及相应设施未妥善处理。一审诉讼阶段，被上诉人自认已归还276亩，并在该土地上种植烤烟，有庭审视频资料为证；一审法院在被上诉人已自认，无必要再向政府及村委会求证的情况下自行取证并采信勐永镇党委书记、芒糯村党总支书记的询问笔录，认定交还土地为200亩错误，以此为基数判决的租金及资金占用费自然也是错误的。现依照交还276亩土地计算，在被上诉人诉求中计算至2019年6月9日的租金应扣减73600.00元（1600.00元／年／亩×276亩÷12个月×2个月），2019年6月10日至2019年10月9日的租金应扣减174800.00元（1900.00元／年／亩×276亩÷12个月×4个月），共应扣减248400.00元。包括以中国人民银行同期贷款利率计算的自2019年10月10日起至付清之日止未付土地租金的资金占用费也应以扣减276亩计算。二、基于合同法公平原则，上诉人同意在适当补偿在该租赁土地上投资的计划使用十五年的地上附着物拆除后发生的损失的前提下解除租赁协议。上诉人在租赁合同签订后根据十五年租赁期对该租赁土地进行投资，前后修桥铺路接通水电建造大棚加盖厂房兴建整套灌溉系统，该系列投资计划使用十五年，现仅过五年即被起诉解除租赁协议，归还土地并拆除投资兴建的绝大部分不可拆除、搬离的地上附着物，根据公平原则，上诉人在租金支付的数额及时间上确有违约，但该部分的责任有租金及所谓资金占用费进行调整，上诉人在该租赁土地上投资的地上附着物的损失，被上诉人也应给上诉人适当补偿。否则，不符合经济原则，纯属资源的极大浪费。双方签订的《租赁合同》中第五条中明确约定，在租赁期内投入的电网、水利设施、房屋、果木等所有资产在租赁合同到期后，被上诉人无权处置。也明确了上诉人的物权，上诉人同意在适当补偿已投资地上附着物的前提下解除协议。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法撤销，发回重审或直接改判，支持上诉人的上诉请求。芒糯村勐短组辩称，双方签订的《农村土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，对合同相对人之间产生法律约束力。因上诉人的违约行为满足了双方约定解除合同的条件，一审法院判令解除双方的租赁合同及上诉人支付租金及违约金合理合法。上诉人的投资损失均是自身过错、违约等原因造成，被上诉人无任何过错。上诉人的上诉理由于法无据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。芒糯村勐短组向一审法院起诉请求：1.依法解除永祥绿色蔬菜公司与芒糯村勐短组签订的《农村土地租赁合同》；2.依法判令永祥绿色蔬菜公司立即向芒糯村勐短组返还所租赁的396亩土地，并拆除在租赁土地上所建的附属设施；3.依法判令永祥绿色蔬菜公司立即向芒糯村勐短组支付2016年6月9日起至2019年6月9日止的土地租金1,721,352.00元及自2019年6月10日起至2019年10月9日止的土地租金250,800.00元；4.请求依法判令永祥绿色蔬菜公司向芒糯村勐短组支付2016年6月9日起至2019年10月9日止未付土地租金的资金占用费271,128.00元以及2019年10月10日后至付清之日止未付土地租金的资金占用费。一审法院认定事实：2014年5月，芒糯村勐短组与永祥绿色蔬菜公司商量，将芒糯村勐短组集体的土地租赁给永祥绿色蔬菜公司用于种植农作物，经芒糯村勐短组于2014年5月27日召开村民小组会议，一致通过将组上93家农户的土地及小部分组上集体土地租给永祥绿色蔬菜公司。2014年6月9日，芒糯村勐短组与永祥绿色蔬菜公司签订了《农村土地租赁合同》（摘选合同主要内容），合同第一条约定租赁面积、位置：甲方（芒糯村勐短组）租赁给永祥绿色蔬菜公司（乙方）的耕地位于临沧市耿马自治县勐永镇芒糯村勐短组，总面积396亩，四边界限以实际标注为准。第三条约定租赁期限：租期为15年，自2014年6月9日至2029年6月9日止，如遇到国家政策性调整双方另行协商决定。第四条约定租赁费用的金额和缴纳方式：租赁先缴费后使用，一年一交，次年提前一个月兑现租赁费用。第一个五年为每年1600.00元，第二个五年为每年1900.00元，第三个五年为每年2200.00元，每年租赁费交给甲方代表，由甲方代表负责发放给农户。第五条约定双方的权利义务（一）甲方的权利和义务：1.对承包所有耕地行使租赁权；2.乙方不按合同缴纳租地费用，有权收回耕地；3.……（二）乙方的权利和义务：1.依法享有对租赁的耕地资源经营使用的收益的权利；2.在租赁期内投入的电网、水利设施、房屋、果木等所有资产，在租赁合同期到期后，乙方自行处理，甲方无权处置。3.……。第六条约定违约责任：1.甲乙任何一方不得随意变更和解除合同。如有违约，由违约方承担另一方5倍的经济损失。如遇国家政策和不可抗拒的因素造成甲乙双方无法履行合同或是合同确实有必要解除的，可以双方共同协定，按法律程序终止合同。2.如乙方违约，不按时缴纳租赁费的，甲方有权提出解除租赁合同。芒糯村勐短组、永祥绿色蔬菜公司双方在该合同上签字，同时，芒糯村民委员会在该合同上的意见为“情况属实，同意租赁”并盖有公章，勐永镇人民政府意见为“同意租赁”并盖上公章。合同签订后，芒糯村勐短组按合同约定把396亩土地交付给永祥绿色蔬菜公司使用，永祥绿色蔬菜公司也按合同约定支付2015年、2016年两年的租金共计1267200.00元，并在租赁的土地陆续建盖大棚、路、桥、简易厂房、景观果木、灌溉系统等以及其他所需的相关设施。但自2016年6月9日起的租金一直未按约定向芒糯村勐短组支付，经芒糯村勐短组多次催要，双方于2019年3月15日协商后，永祥绿色蔬菜公司于2019年4月向芒糯村勐短组支付了179448.00元的租金，并由芒糯村勐短组已按各农户的土地面积数将该租金进行了分发，对余欠租金至今仍未支付给芒糯村勐短组。另查明，2019年4月，因永祥绿色蔬菜公司租赁芒糯村勐短组的土地（除盖有大棚约120亩以外）长期闲置，案外人勐永镇人民政府找到永祥绿色蔬菜公司，协调让烤烟种植大户来种植烤烟，面积为200亩，租金每亩500.00元，租期自2019年4月起至2019年12月止，租金共计100000.00元，永祥绿色蔬菜公司同意后，芒糯村勐短组针对永祥绿色蔬菜公司同意转租200亩土地给烤烟种植大户又召开了村民会议并得到同意，后永祥绿色蔬菜公司把200亩土地转租给了烤烟种植大户，但双方未签订书面转租合同。该200亩土地系在芒糯村勐短组及烤烟种植大户的参与下，经用ＧＰＳ打点测量得出。后烤烟种植大户把8个月的租金100000.00元支付给了芒糯村勐短组，已由芒糯村勐短组分发给了组上的各农户。一审法院认为，芒糯村勐短组、永祥绿色蔬菜公司双方签订的《农村土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现永祥绿色蔬菜公司未按合同约定拖欠芒糯村勐短组租金三年多，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。并且双方在合同里明确约定如永祥绿色蔬菜公司不按时缴纳租赁费的，芒糯村勐短组有权提出解除合同。故芒糯村勐短组要求解除双方签订的合同，于法有据，依法予以支持。虽然双方未约定合同解除后土地上的附着物应如何处理，但从双方签订的合同内容即永祥绿色蔬菜公司的权利和义务第二小项来看，“对于永祥绿色蔬菜公司在租赁期内投入的所有资产，在租赁合同到期后，由永祥绿色蔬菜公司自行处理，芒糯村勐短组无权处理”，故对永祥绿色蔬菜公司在租赁土地上所建的附属设施，可以认定在合同解除后亦由其自行拆除。鉴于双方对如因永祥绿色蔬菜公司违约解除合同后拆除租赁土地上所建的附属设施未约定拆除期限，且双方也未签订补充协议，结合本案实际，因永祥绿色蔬菜公司租赁的土地有396亩，面积较大，涉及盖有大棚的土地大约有120亩左右，以及还有路、桥、简易厂房等，酌情给予租赁土地上所建的附属设施一个月的拆除时间，对芒糯村勐短组的第一、二项诉求予以支持。故对永祥绿色蔬菜公司认为由芒糯村勐短组补偿投资的前提下同意解除合同以及要求芒糯村勐短组补偿剩佘十年期限的残值等辩解无法律依据，不予采纳。对芒糯村勐短组诉请第三项要求永祥绿色蔬菜公司支付自2016年6月9日至2019年6月9日止的土地租金1721352.00元及2019年6月10日至2019年10月9日止的土地租金250800.00元。一审法院认为，永祥绿色蔬菜公司把向芒糯村勐短组租赁的部分闲置土地经芒糯村勐短组同意后转租给烤烟种植大户，虽然芒糯村勐短组只收到过2019年4月份至12月份8个月期间的租金100000.00元，但从双方签订的合同看，第一个五年租金为每亩每年1600.00元，第二个五年租金每亩1900.00元，本案2019年4月9日至6月9日期间适用租金每亩每年1600.00元，2019年6月10日至10月9日适用每亩每年租金1900.00元，对在勐永镇人民政府协调下达成的该8个月期间租给烤烟种植大户租金每亩500.00元，永祥绿色蔬菜公司把土地转租给烤烟种植大户种植经过芒糯村勐短组同意，并且芒糯村勐短组收到该8个月期间的租金，视为芒糯村勐短组对该期间的租金放弃要求永祥绿色蔬菜公司按合同约定承担，该期间永祥绿色蔬菜公司未种植该200亩土地，如该期间的租金仍要由永祥绿色蔬菜公司按合同约定支付，存在重复收取租金，且对永祥绿色蔬菜公司而言显失公平，对永祥绿色蔬菜公司要求对该期间的租金予以扣减的辩解予以采信，故对200亩土地在该期间由烤烟种植大户所种应按合同约定的租金计算方式予以扣减。200亩土地2019年4月9日至6月9日应扣减53333.32元（200亩×1600.00元／亩÷12月×2月）；200亩土地2019年6月10日至10月9日应扣减126666.64元（200亩×1900.00元／亩÷12月×4月），两项计179999.96元，2016年6月9日起至2019年10月9日止的租金永祥绿色蔬菜公司应向芒糯村勐短组支付1792152.04元（1721352.00元＋250800.00元-179999.96元），予以支持。对于芒糯村勐短组诉请的第四项资金占用费，一审法院认为，双方在合同里并未约定过该费用，芒糯村勐短组认为双方在合同里约定过如有一方违约，应承担5倍的经济损失，且芒糯村勐短组也自认过高，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》年利率6%的计算方式。由于双方约定的违约损失过高，且永祥绿色蔬菜公司未按合同约定支付芒糯村勐短组租金，确实给芒糯村勐短组造成损失，但本案不属民间借贷纠纷，故参照中国人民银行同期贷款利率计算芒糯村勐短组的资金占用费用较妥。对永祥绿色蔬菜公司认为资金占用费按中国人民银行同期贷款利率予以计算的辩称予以采纳，永祥绿色蔬菜公司需于每年的6月9日前一个月交纳租金，故每年的租金如不交纳计算至2019年10月9日的期限就不一致，即自2016年6月9日前应支付的资金占用费应为100320.00元（1600.00元／亩×396亩×4.75%÷12月×40月）；自2017年6月9日前应支付的资金占用费应为70224.00元（1600.00元／亩×396亩×4.75%÷12月×28月）；自2018年6月9日前应支付的资金占用费应为25385.00元［（1600.00元／亩×396亩）－（179448.00元＋53333.32元）×4.75%÷12月×16月］;自2019年6月9日前应支付的资金占用费应为1799.93元［（1900.00元／亩×396亩÷12月×4月－126666.64元）×4.35%÷12月×4月］，以上四笔租金的资金占用费为197728.93元予以支持，对芒糯村勐短组诉请2019年10月10日起至付清之日止未付土地租金的资金占用费仍按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组与临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司于2014年6月9日签订的《农村土地租赁合同》，并于本判决生效之日起三十日内，由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司拆除在396亩土地上所建的附属设施（包括大棚、路、桥、简易厂房、景观果木、灌溉系统等将土地归还给耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组。二、由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司于本判决生效之日起三十日内支付耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组拖欠的租金1792152.04元、资金占用费197728.93元（计算至2019年10月9日止），两项合计1989880.97元，以及自2019年10月10日起至付清之日止未付土地租金的资金占用费按中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费24746.00元，由耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组负担2796.00元，由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司负担21950.00元。二审中，当事人没有提交新证据；上诉人永祥绿色蔬菜公司表示若由法院判决放弃地上投入补偿的上诉请求。经审查，双方当事人共同确认永祥绿色蔬菜公司租赁芒糯村勐短组的土地建盖大棚面积为120亩，勐永镇人民政府协调转租种植烤烟面积为264亩（276亩扣除12亩果木种植面积），一审法院认定的其他事实有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为，双方一致认可转租种植烤烟的面积为264亩，同意将一审法院确定的扣减面积200亩调整为264亩，为此，本院对租金及资金占用费调整如下：租金264亩土地2019年4月9日至6月9日应扣减70,400.00元（264亩×1,600.00元／亩÷12月×2月）；2019年6月10日至10月9日应扣减167,200.00元（264亩×1,900.00元／亩÷12月×4月），两项计237,600.00元，2016年6月9日起至2019年10月9日止的租金上诉人应向被上诉人支付1,734,552.00元（1,721,352.00元＋250,800.00元－237,600.00元）。资金占用费自2016年6月9日前应支付的资金占用费应为100,320.00元（1,600.00元／亩×396亩×4.75%÷12月×40月）；自2017年6月9日前应支付的资金占用费应为70,224.00元（1,600.00元／亩×396亩×4.75%÷12月×28月）；自2018年6月9日前应支付的资金占用费应为24,304.29元[（1,600.00元／亩×396亩）－（179,448.00元+70,400.00元）×4.75%÷12月×16月];自2019年6月9日前应支付的资金占用费应为1,212.20元[（1,900.00元／亩×396亩÷12月×4月－167,200.00元）×4.35%÷12月×4月]，以上四笔租金的资金占用费为196,060.49元。综上所述，永祥绿色蔬菜公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初1308号民事判决第一项；二、撤销云南省耿马自治县人民法院（2019）云0926民初1308号民事判决第二项；三、由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司于本判决生效之日起三十日内支付耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组拖欠的租金1,734,552.00元、资金占用费196,060.49元（计算至2019年10月9日止），两项合计1930,612.49元，以及以1,734,552.00元为基数自2019年10月10日起至付清之日止未付土地租金的资金占用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,746.00元，由耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组负担3,464.00元，由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司负担21,282.00元。二审案件受理费24,746.00元，由耿马自治县勐永镇芒糯村委会勐短组负担3,464.00元，由临沧永祥绿色蔬菜种植有限公司负担21,282.00元。本判决为终审判决。若负有履行义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向原审云南省耿马自治县人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  李鸿武审判员  郭兰娟审判员  张 丽二〇二〇年六月十九日法官助理李佳书记员张明荟