江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1818号上诉人（原审被告、反诉原告）：王韶军，男，1972年12月12日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：蒋建军，江苏如犀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁锁才，男，1953年4月23日出生，汉族，住溧阳市。上诉人王韶军因与被上诉人袁锁才租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2018）苏0481民初9242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王韶军上诉请求：撤销一审判决中需要上诉人承担房屋损失及鉴定费13441.28元的责任，依法改判上诉人无需支付。事实与理由：一、一审法院认为上诉人需要承担本案中所涉房屋的损坏15%的责任没有事实根据和法律依据。1.本案所涉房屋的倒塌是由于房屋的质量不合格及大雪所致，下大雪属不可抗力，对于所涉房屋的倒塌上诉人没有任何过错，无需承担任何责任。2.一审判决认定上诉人对所承租的不动产房屋具有保管义务没有任何法律依据。3.一审法院认为上诉人对承租房屋存在“疏忽漠视的态度”与事实严重不符。一审法院要求上诉人具有“注意”和“提醒”的义务没有任何事实依据。二、被上诉人本案所涉房屋的实际损失不是83608.52元，实际损失应是373.07元。一审法院委托鉴定机构出具本案所涉房屋的评估报告是“恢复原貌”的评估造价83608.52元。但是该地块已经列入拆迁范围，无法“恢复原貌”，故无法委托专业建设公司进行施工建设，也就不可能产生司法鉴定报告书中的“单位工程招标控制表”中第1.4企业管理费4719.69元、第1.5利润2178.29元；第2.2.1安全文明施工措施费2153.79元；第5规费2758.22元；第6税金6903.46元费用，以上合计18713.56元（计算有误，应为18713.45元）费用是不可能产生，不属于被上诉人的损失范围，应在总费用中扣除。另，因该地块已经列入拆迁范围，本案所涉房屋经拆迁评估公司确认，其剩余价值也能获得64522元拆迁补偿。故本案所涉房屋的实际损失应是83608.52-18713.56-64522=373.07元。三、一审法院引用《中华人民共和国合同法》第二百二十二条是错误的，上诉人不存在对租赁保管不善问题，应引用《中华人民共和国合同法》二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定。袁锁才辩称：一、一审判决未予全部支持被上诉人的诉讼请求不当；二、因上诉人的主观故意导致租赁房倒塌，上诉人应承担鉴定费6000元；三、为保证上诉人财物不再受害，经上诉人同意将其原房内财物搬至被上诉人其他10间房内，共计使用330天，一审判决支持租金正确；四、上诉人要求被上诉人帮助转移仓库物品等，应向被上诉人支付两次请民工工资及费用4094元和利息；五、上诉人应承担一、二审诉讼费用；六、一审判决不足之处：1.上诉人作为承租人应对租赁房屋的安全使用负有主责，且钥匙在上诉人处，被上诉人无法过问案涉租赁房屋；2.一审判决认定出租人对房屋毁损也有一定的责任不当。第一，协议第四条款有明确约定，上诉人应自觉做好维护出租房屋安全保护工作；第二，数天下雪，特别是2018年1月27日大雪一天不止，上诉人未能派员和亲自到场观察，到下午6时雪压房屋倒塌，被上诉人打电话联系，上诉人仍在酒店；3.一审判决认定承租人的消极行动对案涉房屋毁损起到一定的作用，应承担一定的责任，酌定其承担15%的责任不当。应认定其承担80%以上的责任。袁锁才向一审法院起诉请求：一、王韶军按司法鉴定金额83608.52元赔偿袁锁才房屋损失；二、王韶军支付搬入袁锁才临时房的10个月房租20000元，并按银行同期贷款利率四倍计息，从2018年1月28日起计算至今；三、王韶军支付袁锁才逾期租金滞纳金2000元；四、王韶军支付袁锁才帮助请民工的费用及开支4094元；五、王韶军承担本案诉讼费和鉴定费。王韶军向一审法院提出反诉请求：一、袁锁才赔偿王韶军损失64098.8元（仓库内物品返厂维修，实际损失52721元，厂家补偿了10544.2元，故主张42176.8元；压坏的货物损失20222元；货物搬运人力损失1700元）；反诉费用由袁锁才负担。一审法院认定事实：2015年5月6日，袁锁才（作为甲方）与王韶军（作为乙方）签订一份《租房协议》，约定：“一、甲方同意乙方租用1幢5间约170㎡彩钢房作仓库之用，年租金为14800元，第三年起每年递增10%计收年租金，乙方起租时间为2015年3月6日。二、乙方在租用期间，若遇国家征用甲方地块，应无条件服从，并按甲方规定及时搬离，届时甲方按月计算及时退回未租月租金。三、付租方式：乙方自进场之日起支付半年租金，下半年租金必须提前15天支付。若逾期5天甲方加收10%滞纳金。四、乙方应保持甲方房屋原样，地面地砖等受损，由乙方负全责。五、本协议一式叁份，甲乙双方各执1份，双方签字后生效，并视为本协议具有同等的法律效应。六、甲方尽力保证房屋不漏。”后王韶军一直使用案涉房屋作仓库以堆放吊顶材料等。根据溧阳市气象局出具的气象证明显示，2018年1月24日至28日，溧阳市出现大范围雨雪冰冻天气过程；过程中25日与27日降雪量达到暴雪量级。过程天气实况：24日下午14时40分我市开始出现降雪，至28日17时32分降雪停止，本次过程市区累计总降雪量为44.5毫米，市区最大积雪深度达23厘米。本次过程主要分成3个阶段，第一阶段自24日下午至26日早晨，降雪量为22.1毫米，最大积雪深度为11厘米；第二阶段为26日白天至上半夜是降雪间歇期，积雪深度消减至5厘米；第三阶段为27日早晨至过程结束，降雪量为22.4毫米，最大积雪深度为23厘米。2018年1月27日下午五、六时许，案涉租赁房屋被积雪压塌。袁锁才随即电话联系王韶军，王韶军于六点多赶到现场。2018年1月28日早晨，袁锁才与王韶军分别喊了工人一起抢救房屋内物品，经双方协商，将救出物品搬移至袁锁才其他房间内。2018年10月31日左右，袁锁才又喊了工人将案涉房屋内王韶军的双人梯等物品取出。2018年11月21日，王韶军派人将相关物品彻底搬离。另，王韶军支付案涉租赁房屋的租金至2018年3月6日；将物品移至其他房间后未支付相关租金，双方亦未商定租金标准。一审庭审中，袁锁才称，案涉房屋是其于2014年12月上旬开始建设，2015年1月5日建造完成的，当时是直接叫的施工工人施工，相关材料也是其购买的，未签订合同，房屋建造后未领取房产证，但有建房许可。2018年1月27日下午五点多房屋倒塌之前，其正在加固其他房屋，案涉租赁房屋尚未加固，因为钥匙在王韶军处，且王韶军在连日下雪期间从未到案涉房屋查看过，房屋倒塌后其致电王韶军，对方正在酒店；其两次喊工人为王韶军搬移倒塌屋内物品，产生的费用应由王韶军承担；物品堆放在其他房间内，应当支付租金，参照他人租金标准，为2000元/月。王韶军称，事发前我未到租赁房屋查看，事发后袁锁才致电告知房屋倒塌事宜，我和朋友赶到现场，发现存放的物品部分被压坏，次日双方一起抢救被压货物，之后自行清点发现损失很大，袁锁才说用房租抵，我看他年纪大了就没有提出赔偿损失。对此，袁锁才称，之前房租已经支付了，现在主张的是转移物品之后产生的房租，不存在用房租抵的事情。为证明自己的主张，袁锁才提供了建设用地规划许可证、临时用地许可证以证明其建房的合法性，提供证人宋某、王某出庭以证明其喊民工为王韶军搬移物品以及王韶军货品不存在损失的事实。对此，王韶军认为，袁锁才提供的建房许可、临时用地许可的性质均为临时性建筑许可，用地期限是2000年6月1日至2001年5月31日止，现已失效；对证人证言认为有失偏颇不予认可。为证明自己的主张，王韶军提供了手机视频资料、法狮龙家具建材股份有限公司出具的货物损坏返厂清单、相关照片、工人费用清单以证明其产生的损失及损失合理性。对此，袁锁才认为，王韶军从未提起过有损失，且其在现场及相关抢救物品的民工均未发现王韶军有货物损失，对此不予认可。一审审理中，经袁锁才申请，法院依法委托上海离原工程咨询有限公司对案涉房屋损失进行评估，该公司于2019年7月15日出具《工程造价咨询报告书》，结论为：经鉴定，简钢房（溧阳市荣军獭兔推广繁育场内）的清理与恢复原貌评估造价为83608.52元。此次鉴定产生鉴定费6000元。以上事实，有双方当事人提供的书证，证人证言及双方当庭陈述等附卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，袁锁才、王韶军双方之间存在租赁合同关系，承租人应按约定的方式使用并妥善保管租赁物，出租人依法应对租赁物本身的安全性负责。现袁锁才的房屋在出租给王韶军使用期间，因积雪过厚而倒塌，对此，双方均负有一定责任。首先，出租人的房屋系自建而成的简钢房，未经过专业的设计及施工管理，房屋的质量是否合格存疑，体现在本案中具体是房屋是否具备应有的承载力，而出租人附近其他房屋并未因积雪而坍塌，故房屋本身的质量问题是其毁损的重要因素。其次，出租人对于自己的房屋状况应当了解，对自己的房屋也有维护的义务，在连续多天下雪后，出租人也应当采取措施，即使钥匙在承租人处，出租人也应当提醒承租人对雪后房屋进行维护，但本案中出租人在房屋倒塌前并未联系承租人，故出租人对于房屋毁损也有一定责任。再者，虽然本案租赁房屋倒塌不是因承租人的直接使用行为导致，但承租人对租赁房屋有妥善保管和谨慎注意的义务，即使租赁该房屋是用作仓库，也不应对租赁场地抱持疏忽漠视的态度，且承租人对租赁房屋的状况也是有一定了解的，在恶劣的大雪天气下应当对简钢房的情况进行注意和确认，然承租人在事发前未关注租赁场地，也无证据证明其提醒出租人关注租赁房屋，故承租人的消极行为也对案涉房屋的毁损起到一定作用，应当承担一定的责任。综合上述因素，法院酌定承租人应对房屋毁损的后果承担15%的赔偿责任。对于袁锁才主张的本诉请求，法院评析如下：袁锁才房屋损失经鉴定为83608.52元，鉴定费6000元，合计89608.52元，王韶军应承担其中的15%，为13441.28元；王韶军的货物自2018年1月28日起至2018年11月21日期间存放在袁锁才其他空置房屋内，应当支付一定费用，但双方未形成新的租赁协议，故法院酌情认定王韶军参照原先租金标准支付房屋占有使用费13247元（按16280元/年、297天计算），因王韶军先前的房租支付至2018年3月6日，但案涉租赁房屋已倒塌，故自2018年1月28日至2018年3月6日期间（37天）的租金应予以免除，为1650元，两项相抵王韶军还应支付房屋占有使用费11597元；因双方就物品搬移至其他房间后的费用支付方式未约定，故袁锁才主张逾期租金滞纳金无事实及法律依据，法院不予支持；对于袁锁才主张的请民工费用，虽然袁锁才请人帮忙搬运是事实，但袁锁才提供的费用清单不足以证明相关费用的具体标准和实际支出情况，故对于该项请求法院不予支持。对于王韶军主张的反诉请求，法院评析如下：对王韶军主张的货物损失，因事发之后，双方并未就案涉房屋内货物是否存在损失以及损失情况进行清点、固定，王韶军现提供的视频、照片等证据均不能直接证明损失程度，货物返厂清单也属于单方制作的证据，不能证明损失范围及损失标准，故对王韶军该项请求法院不予支持；对于王韶军主张的请民工搬运费用，因其提供的清单不足以证明相关费用的具体标准和实际支出情况，故对于该项请求法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百二十条之规定，一审法院判决：一、王韶军自判决生效之日起十日内向袁锁才支付房屋损失及鉴定费用计13441.28元，支付房屋占有使用费11597元，两项合计25038.28元；二、驳回袁锁才的其他诉讼请求；三、驳回反诉王韶军的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2494元，由袁锁才负担1925元，王韶军负担569元；反诉案件受理费701元，由王韶军负担。二审时袁锁才提供一份案涉房屋航拍图及落款时间为2008年3月12日的申请，内容为其向溧阳市溧城镇建房办汇报房屋损坏请求修复的报告，用于证明案涉房屋能够恢复原状，且房屋目前并未被拆迁。王韶军质证称，对两份证据的关联性均不认可，对其真实性不能确定，且对于报告没有明确的回复。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案涉房屋已列入拆迁范围，但目前尚未被拆迁。一审时袁锁才为证明案涉房屋价值，曾提供一份盘点报告，载明案涉房屋的重置价为64522元。本案在二审中的争议焦点为：一、王韶军对案涉房屋损坏是否负有赔偿责任？二、赔偿损失的范围？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，发生倒塌事故时，溧阳市已经连续数日下雪，发生事故当日更是持续降雪，因案涉租赁房屋在王韶军的实际控制之下，其应当知道案涉房屋的实际状况，简钢房较其他正常房屋相比，对大雪积压的承载力明显较弱，但其未采取任何加固措施，对案涉房屋倒塌具有一定的过错，故一审法院认定其因保管不善承担15%的赔偿责任并无不当。关于上诉人主张因案涉地块已经列入拆迁范围，无法“恢复原貌”，故在鉴定价格基础上应扣除企业管理费4719.69元、利润2178.29元、安全文明施工措施费2153.79元、规费2758.22元、税金6903.46元，以上合计18713.45元不可能产生的费用，本院予以确认。关于上诉人主张扣除案涉房屋拆迁评估价格64522元，没有依据，本院不予确认。综上，上诉人王韶军应赔偿袁锁才损失9734.26元及按15%比例承担鉴定费900元，合计10634.26元。上诉人王韶军的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决未考虑扣除鉴定价格中的部分报价不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2018）苏0481民初9242号民事判决第三项；二、撤销溧阳市人民法院（2018）苏0481民初9242号民事判决第一项、第二项及案件受理费部分；三、王韶军自本判决生效之日起十日内向袁锁才支付房屋损失及鉴定费用计10634.26元，支付房屋占有使用费11597元，两项合计22231.26元；四、驳回袁锁才的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2494元，由袁锁才负担2138元，王韶军负担356元；反诉案件受理费701元，由王韶军负担。二审案件受理费136元，由上诉人王韶军负担66元，由被上诉人袁锁才负担70元。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年六月十七日书记员  朱羲玲