广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8317号上诉人（原审原告）：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐带根，男，1973年6月26日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：吴书慧，女，1973年4月14日出生，汉族，住广州市天河区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶俊希，广东国匠律师事务所律师。原审被告：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地：广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编）。法定代表人：方晓涛。原审被告：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广州市白云区。原审被告：广东珍奇味集团有限公司，住所地：广州市从化经济开发区福从路15号。破产管理人：广东金桥百信律师事务所，负责人：董硕。委托诉讼代理人：陈文婷，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：揭利，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人欧治华因与被上诉人徐带根、吴书慧，原审被告广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）申请执行人许可执行之诉纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧治华的委托诉讼代理人麦征，被上诉人徐带根及其与吴书慧的委托诉讼代理人叶俊希，原审被告珍奇味公司的委托诉讼代理陈文婷到庭参加诉讼，原审被告君涛公司、方晓涛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。欧治华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判准许执行位于广州市从化经济技术开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋1306号房屋；3.本案一、二审诉讼费由徐带根、吴书慧、君涛公司、方晓涛及珍奇味公司承担。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，徐带根、吴书慧应当对其主张涉案房屋，是否达到排除执行承担举证责任。一审法院错误将举证责任安排给欧治华。首先，一审判决称“欧治华虽对徐带根、吴书慧支付房款的真实性提出异议，却未提供相反证据反证”，明显违反了前述确定的举证责任分配规定；其次，徐带根、吴书慧与君涛公司在2015年5月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，但其主张及证据是在签订合同前的，2015年5月13日向方晓涛个人支付400000元，备注为“货款”。付款时间在签订合同之前，收款主体并非君涛公司，备注并非购房款，欧治华对此提出质疑，徐带根、吴书慧未能证明其所支付的是涉案房屋的购房款，这也是徐带根、吴书慧的举证责任所在。一审法院对存在重大疑点的付款，仅凭徐带根、吴书慧的陈述及君涛公司的口头认可，认定徐带根、吴书慧存在付款事实，属于事实认定错误。二、徐带根、吴书慧在广州市行政区域内已经有了用于居住的房屋，故不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九的规定。综上，徐带根、吴书慧不符合排除对涉案房屋强制执行的条件，请求二审法院予以改判。徐带根、吴书慧答辩称：一、请求法院依法驳回欧治华的上诉请求。根据徐带根、吴书慧一审举证情况及查明情况，徐带根、吴书慧已经履行全部支付义务，建设单位即开发商已经收到涉案房屋购房款。二、涉案商品房明显是属于徐带根、吴书慧购买用于居住需要的房屋，综上，根据九民会议纪要第一百二十五条的规定，应该符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，证明徐带根、吴书慧购买的涉案房屋满足居住需要，且符合该规定，徐带根、吴书慧依法享有排除执行的权利。珍奇味公司述称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。君涛公司、方晓涛经本院依法传唤未到庭陈述意见。2019年8月27日，欧治华向一审法院起诉请求判令：1.准许执行位于广州市从化经济技术开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋1306号房屋；2.本案的诉讼费用由徐带根、吴书慧，君涛公司、方晓涛及珍奇味公司承担。一审法院经审理查明：涉讼房屋位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3栋1306房，建筑面积89.46平方米，预售证号20140378，预售人和权利人均为君涛公司。徐带根、吴书慧系夫妻关系，两人于2007年12月27日登记结婚。2015年5月13日，徐带根通过工商银行账户向方晓涛转账400000元，中国工商银行汇款凭证摘要注明：“货款”。2015年5月17日，徐带根、吴书慧与君涛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201505184357），其中约定徐带根、吴书慧购买君涛公司位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3栋1306房，面积为89.46平方米，房价款总金额为640000元，君涛公司同意徐带根、吴书慧按照按揭贷款方式支付房款，自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付房价款450000元，剩余房款190000元于2015年5月17日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。合同第九条“预收款的收存和使用”约定，在项目竣工之前，预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用；为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，徐带根、吴书慧应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户（预售款监控银行：中国农业银行股份有限公司从化太平支行；预售款监控账号：44×××98）。2015年5月23日，徐带根作为借款人，徐带根、吴书慧作为抵押人与中国建设银行股份有限公司从化支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以购买涉讼房屋为由向中国建设银行股份有限公司从化支行贷款190000元。2015年6月3日，中国建设银行股份有限公司从化支行出具《个人贷款支付凭证》，向徐带根发放贷款190000元。2015年6月25日，君涛公司出具《广东省地方税收通用发票》，确认收到徐带根、吴书慧购买涉讼房屋的购房款640000元。2015年8月26日，君涛公司出具两张《收款收据》（0041858、0041366），确认收到徐带根、吴书慧缴付的权证综合费500元和专项维修基金9394元。在一审法院受理的欧治华与君涛公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷一案中，一审法院于2017年6月15日作出(2016)粤0113民初4572号《民事判决书》，判决君涛公司负有向欧治华清偿借款本金1200万元及利息的义务，方晓涛、珍奇味公司对上述债务承担连带清偿责任。在该案诉讼中，一审法院根据欧治华的财产保全申请，于2016年7月19日查封了涉讼房屋。上述判决发生法律效力后，因君涛公司、方晓涛、珍奇味公司不履行生效判决义务，欧治华于2018年3月13日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2018）粤0113执2007号案立案执行。在上述案件执行过程中，徐带根、吴书慧于2019年3月5日向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止（2018）粤0113执2007号案对涉讼房屋的执行措施，解除对涉讼房屋的查封，并确认涉讼房屋归徐带根、吴书慧所有。一审法院对其异议听证后作出（2019）粤0113执异156号《执行裁定书》，认定徐带根、吴书慧的异议理由成立，裁定解除对涉讼房屋的查封，中止对涉讼房屋的执行，驳回徐带根、吴书慧其余异议请求。一审法院于2019年8月19日将该执行裁定书送达欧治华。2019年8月27日，欧治华向一审法院提起本案执行异议之诉。本案庭审中，徐带根、吴书慧主张其在涉讼房屋被一审法院查封前已与君涛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》并办理了网签手续，其亦在签订合同前和签订合同后向君涛公司支付了全部购房款、专项维修基金和权证综合费，其中2015年2月13日通过刷POS机支付了70000元，其中50000元是缴付涉讼房屋的购房款，另外20000元是代其同事也是涉讼小区3栋1106房业主王美连垫付房款，2015年5月13日徐带根按照君涛公司要求向方晓涛银行账户转账支付房款400000元，其方不清楚银行出具的汇款凭证是摘要为何注明货款，其方在汇款时并不知情，且其方与方晓涛没有生意或经济往来，另有190000元是通过银行贷款方式支付，2015年8月26日其还向君涛公司缴纳了专项维修基金9394元和权证综合费500元，君涛公司对其上述付款出具了《广东省地方税收通用发票》《收款收据》确认收到其方的全部购房款、专项维修基金和权证综合费。徐带根、吴书慧对此提交了《广东省地方税收通用发票》《收款收据》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人贷款支付凭证》、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国建设银行个人账户支出交易明细证实。欧治华对徐带根、吴书慧的上述主张不予认可，不确认徐带根、吴书慧所述70000元款项中20000元是代人支付的说法；而款项400000元的银行汇款凭证摘要注明是货款，是徐带根的真实意思表示，而且徐带根是向方晓涛个人转账款项，并非涉讼房屋的购房款，徐带根、吴书慧应将款项支付至监控账号才是为支付购房款，徐带根、吴书慧即使贷款支付也仅190000元，也没有达到法律规定50%的已付购房款标准，因此不确认徐带根、吴书慧就购买涉讼房屋已付清购房款的事实。君涛公司确认徐带根、吴书慧的上述主张，亦确认徐带根、吴书慧全部购房款已经支付完毕，因为其司的账户受到监管，不利于对后面的工程款进行支付，所以徐带根、吴书慧支付的购房款没有放到监管账户。另查明，徐带根、吴书慧于2019年11月20日向广州市房地产档案馆查询其个人名下房地产登记情况证明，涉讼房屋已签约，合同号为201505184357。另，广州市从化区人民法院作出（2016）粤0184民初4073号民事判决，查明2015年2月13日徐带根、吴书慧与君涛公司签订《上雅君庭楼宇认购书》，2015年5月13日徐带根、吴书慧与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，徐带根、吴书慧当日已付清首期款450000元（含定金），以及之后贷款190000元以支付涉讼房屋购房款的事实，并认定徐带根、吴书慧与君涛公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》为有效合同，双方应按合同约定履行，判决君涛公司向徐带根、吴书慧支付逾期交房违约金。该判决已经二审判决维持并发生法律效力。一审法院认为，申请执行人执行异议之诉，是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。执行异议之诉的目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为，而当事人所基于的理由是案外人对执行标的是否享有实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。本案争议焦点为，徐带根、吴书慧对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，涉讼房屋的查封时间系在2016年7月19日。综合在案证据当事人的陈述，徐带根、吴书慧就涉讼房屋的买卖与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2015年5月13日，且已在相关行政主管部门办理了网签备案登记。欧治华虽对徐带根、吴书慧支付房款的真实性提出异议，却并未提供相反证据反证。结合徐带根、吴书慧所提供的《广东省地方税收通用发票》《收款收据》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人贷款支付凭证》、中国工商银行汇款凭证、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国建设银行个人账户支出交易明细，已形成较为完整的证据链。而且徐带根、吴书慧在一审法院查封前已购买涉讼房屋并支付了全部购房款的事实已经广州市从化区人民法院的（2016）粤0184民初4073号生效民事判决予以认定。而对于将款项支付至方晓涛账户的原因，君涛公司也已作出解释，鉴于上述证据链显示涉讼房屋的交易形成在欧治华诉君涛公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷案件立案之前，故此一审法院合理采信徐带根、吴书慧的陈述，认定徐带根、吴书慧已按合同约定缴付了全部购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据以上规定，欧治华主张准许执行涉讼房屋，理据不成立，一审法院不予支持。珍奇味公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回欧治华的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由欧治华负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐带根、吴书慧称：其在广州市海珠区有一套住房，其购买涉案房屋是因为原房屋面积小，给父母居住。本院认为，本案为申请执行人提起的许可执行之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审查的重点是徐带根、吴书慧对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，徐带根、吴书慧与君涛公司在涉案房屋被查封之前已经签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同已办理了网签手续，合法有效。其次，欧治华对徐带根、吴书慧支付房款中的40万元有异议，认为收款主体不是君涛公司，且备注为“货款”，不能认定徐带根、吴书慧所付该款项为购房款。本院认为，从徐带根、吴书慧提供的证据看，其提供了银行账户明细清单证实其向君涛公司的法定代表人方晓涛转账400000元，另外，徐带根、吴书慧通过刷POS机方式支付了50000元，并且办理银行按揭向君涛公司支付房款190000元。之后，君涛公司出具了《广东省增值税普通发票》确认收到房款640000元。此外，徐带根、吴书慧还支付了涉案房屋的维修基金、权证综合费等费用。上述证据足以证明徐带根、吴书慧全额支付了合同约定的购房款。关于上述400000元款项未转入合同约定的监管账户，而转入案外人账户的问题。本院认为，徐带根、吴书慧作为购买商品房的消费者，根据君涛公司的指引向君涛公司的法定代表人方晓涛转账，本案并无证据显示徐带根、吴书慧与方晓涛之间有其他的经济往来。一审中，君涛公司解释系出于规避监管而为，故该责任也应由君涛公司承担，不能归责于徐带根、吴书慧。况且，生效判决查明徐带根、吴书慧已付清首期款450000元（含定金），并支持徐带根、吴书慧要求君涛公司支付逾期交房违约金的诉请。因此，一审法院采信徐带根、吴书慧的陈述，认定徐带根、吴书慧已支付了全部购房款，并无不当。再次，关于徐带根、吴书慧在广州市已有一套住房，是否符合上述法律规定情形的问题。在现实生活中，随着人们生活水平的提高以及人员流动，异地购房的现象比较普遍。上述规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的范围，一般可以理解为涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内无其他用于居住的房屋。就本案而言，广州市系全国一线城市，在目前房地产调控的环境下，广州市各个区实行不同的限购政策。从化区、增城区与广州市中心区域距离均超过50公里，从化区、增城区并不属于限购的范围。从这个角度上看，在广州市中心区域已有房产的情况下，另行购买从化区的住房，改善居住环境，符合人们的生活需要，且并不违反相关的调控政策。故，对于上述“买受人名下无其他用于居住的房屋”的范围理解，以从化区范围为限更为符合上述法律规定的精神。因此，徐带根、吴书慧主张其在从化区没有用于居住的房屋，符合上述法律规定的情形，并无不当。综上，徐带根、吴书慧对涉案房屋具有排除强制执行的实体权益，一审法院支持徐带根、吴书慧的主张，驳回欧治华的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，欧治华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由欧治华负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月八日书记员  张 旭彭诗敏