北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1764号上诉人（原审原告、反诉被告）：李国林，男，1963年11月1日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文龙，北京市岳成（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，总经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。上诉人李国林因与上诉人北京十里河天骄民俗文化城有限公司（以下简称天骄公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。李国林上诉请求：1.撤销一审法院判决第二、四项，依法改判天骄公司向李国林返还30万元及利息或发回重审；2.一、二审诉讼费用由天骄公司承担。事实和理由：一、一审法院认定场地费是根据实际经营的时间酌定应退还的数额，认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院认定天骄公司不应支付李国林利息的主张，是错误的。三、本案属与其他同类案件为同一事实但是不同判的情形。针对李国林的上诉，天骄公司辩称，不同意李国林的上诉请求和事实理由。天骄公司未收到进场费，不应退还，李国林未证明天骄公司承诺退还。即使退还也应扣减已经履行的时间对应的款项。天骄公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回李国林的全部诉讼请求并支持天骄公司全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由李国林承担。事实与理由：一审法院判决认定事实和适用法律错误。1.李国林于2017年4月30日未征得天骄公司同意便擅自离开租赁场地，系其个人原因造成，不构成约定解除或法定解除，系李国林单方违约。十里河村村民选举委员会张贴的疏解公告并非正式法定文件，亦非法定有效主体发布，公告不具有法律效力，一审法院判决引用的疏解方案是乡政府疏解草案，并非正式文件，方案上没有乡政府公章，李国林离场时天骄文化城的疏解工作并未实施且至今未实施，天骄公司一直在给商户们做解释、安抚、稳定工作，两千多名商户中只有精品厅的20名左右商户擅自离场，足以说明解约系其经营亏损等个人原因造成却以疏解为借口提前违法解约；2.李国林存在严重违约行为，根据合同约定所交的保证金不应退还；3.李国林主张的进场费，一审法院判决认定天骄公司收取并返还，缺乏证据证明，事实上因潘某垫付精品厅装修费用的原因，为回收垫资款收取的商户进场费，李国林与潘某均认可进场费系交给了潘某个人，潘某不是天骄公司员工，仅是天骄文化城的商户，虽然其是潘秀丽的妹妹，但并非市场的辅助管理人员，村委会谈话笔录中亦记载不认识潘某，故收取与返还均与天骄公司无关，且当时市场火爆，交纳进场费是商户赢取进场资格的费用，符合行业惯例，并未约定过退还，况且离场是李国林自身原因造成的，即使因疏解离场系合法解除成立，按照双方合同也应该各自承担损失，按照租赁合同履行的时间，退还金额最多应为9.3333万元而非17万元；4.本案应适用《合同法》第107条规定判决李国林单方违约并承担违约责任。针对天骄公司的上诉，李国林辩称，不同意天骄公司的上诉请求和事实理由。合同解除是天娇公司造成的，所以入场费应返还。潘某收取了入场费，其是天娇公司的员工。李国林向一审法院起诉请求：1.判决解除李国林、天娇公司签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向李国林返还30万元；3.判决天娇公司向李国林退还合同保证金3万元；4.判决天娇公司给付上述33万元的利息（以33万元为基数，自2017年4月30日至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。天娇公司向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年4月30日自然终止；2.要求李国林支付违约金12160元；3.要求李国林支付尚欠租金36480元。一审法院认定事实：2015年，李国林作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅区1层12号场地（以下称1层12号场地）出租给乙方，面积为20平方米，单价为每天每平方米5元。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度12160元。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，李国林向天娇公司交纳保证金3万元。天娇公司向李国林交付了1层12号场地，双方均认可2017年4月30日之前的租金已经结清。一审庭审中，李国林提交结婚证及借记卡账户历史明细清单，欲证明2014年12月6日，其通过使用妻子常红的借记卡在天娇公司处POS机刷卡和给付现金的方式向天娇公司交纳入场费共计30万元。天娇公司对证据的真实性予以认可，但对证据与本案的关联性、证明目的不予认可；对历史明细清单中28万元转账一栏中手写备注现金2万元的内容不予认可。李国林提交《通告》、《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案（讨论稿）》，欲证明按照2017年1月22日十里河村村民代表大会、社员代表大会决议，十里河村组织开展对天娇公司市场的功能疏解工作。天娇公司对证据的真实性予以认可，但称《通告》不具有法律效力不予认可，村里不可能单方面随意解除与天娇公司签订的租赁合同；至今天娇公司市场一直没有被疏解，李国林租赁的场地可以经营使用，除涉诉商户外，其他1000商户仍然在持续经营。疏解方案不是正式文稿，说明疏解方案没有实际确定。李国林提交光盘及内容说明，欲证明2017年4月14日，天娇公司通知200余名商户终止《租赁合同》并协商入场费及保证金的退还事宜。天娇公司对视频光盘中的视频1、2、5、6的真实性予以认可，但认为视频不能证明与本案的关联性，对证明目的不予认可。对视频3、4，录音1、2的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。李国林提交《解除合同通知函》及光盘，欲证明其致函天娇公司要求解除签订的租赁合同并要求退还入场费和押金，李国林将《解除通知函》和钥匙交给天娇公司市场管理部。天娇公司对通知函、光盘内容的真实性和合法性不予认可。李国林提交（2017）京0105民初52805号民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中考虑到商户在天娇公司市场经营时间较短，判令天娇公司全额退还进场费。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对判决的法律效力不予认可，天娇公司称该案上诉后，二审法院是通过调解方式结案，不是维持一审案件的判决结果；每个租户的情况不一样不能适用原来的判决。一审庭审中，天娇公司提交《租赁合同》及光盘，欲证明双方之间租赁合同法律关系自2015年5月1日起建立，在此之前双方没有任何法律关系；《租赁合同》中约定了双方的权利义务和违约责任。疏解通告并未实施，天娇公司市场至今仍在正常经营，李国林擅自离场构成违约，应当承担违约责任。天娇公司提交《土地及地上物有偿使用合同书》及通知，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同。李国林对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。一审庭审中，天娇公司申请证人潘某出庭作证。潘某称：我是个体工商户，在成田古玩城有两个店铺。潘秀丽是我姐姐，潘秀丽和天娇公司法人程永田是夫妻关系。天娇公司把场地租给了个人用于经营小吃城，不经营之后，天娇公司同意由我个人承包垫资建设精品厅，把权利转让给我，由我负责建设、装修、让商户进区等工作，我和天娇公司没有合同约定，就是口头协议由我建设，我找美筑装饰工程有限公司建成了现在的精品厅。我垫付的资金天娇公司不管，谁进商铺谁交纳入场费，交了入场费后商户才能与天娇公司签订租赁合同进行经营，我是按照行业惯例收取入场费，而且按照行业惯例收取的入场费是不退的，我也没有向李国林承诺过退还入场费，我收入场费的事天娇公司不知情，也没有交给天娇公司。李国林的28万元入场费是我收取的，在我的店里通过POS机刷卡交的，是谁的卡我不清楚。但李国林说的2万元现金我没有收过。我没有给李国林出具过交纳入场费的收据。李国林媳妇曾找过我要求退还一部分入场费，我没退，他们找不了我姐姐，入场费不是她收的。此前其他商户起诉天娇公司的情况我知道，当时我在美国不能出庭作证。李国林对证人证言不认可；天娇公司对证人证言予以认可。经询，李国林称2015年之前，其在天娇公司小吃城有租赁的摊位，后天娇公司将小吃城改成高端珠宝经营厅，原有商户必须到天娇公司市场管理部经理室交纳入场费后才能与市场继续签订合同进行经营。其交纳的30万元其中28万元是到天娇公司处的POS机刷卡，刷的是其妻子常红的中国工商银行卡，因卡里余额不足，又交了2万现金，30万元的入场费没有收据。李国林于2017年4月30日之前搬离1层12号场地。当时入场费交给了市场管理人潘秀丽的妹妹潘某，潘秀丽和天娇公司市场的法人程永田是夫妻关系。经查，在一审法院审理的（2017）京0105民初52805号扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，一审法院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张海生、腾退办公室副主任赵海亮调查了解情况，二人向一审法院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘秀丽是天娇公司法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘秀丽是被告法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜，潘某是潘秀丽的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在扶庭专提交的视频、录音光盘中，潘秀丽称进场费是保证商户能够进来，知道程东海收取商户进场费的情况，且要求程东海收取的费用不能超过35万元。一审法院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与李国林之间的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，李国林可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场，故对天娇公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的《租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，李国林因疏解原因于2017年4月30日之前搬离1层12号场地，天娇公司与李国林均认可2017年4月30日前的租金已经结清，故双方签订的上述场地的租赁合同应于2017年4月30日解除；对天娇公司要求确认《租赁合同》于2018年4月30日自然终止，要求李国林支付违约金和拖欠租金的反诉请求，一审法院不予支持。关于入场费，天娇公司虽称没有收取过李国林的入场费，收取入场费是潘某的个人行为，天娇公司对此并不知情，李国林也未提交天娇公司收取进场费的票据；证人潘某出庭对天娇公司上述陈述内容进行了确认。但根据一审法院审理的（2017）京0105民初52805号扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中李国林提交的情况说明及潘某的证言，一审法院认为，虽然天娇公司与李国林在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前提，天娇公司知道潘某收取商户入场费的情况；潘某作为天娇公司的工作人员收取李国林入场费应属职务行为，故对天娇公司上述抗辩意见，一审法院不予采信。因天娇公司与李国林未对入场费的性质进行过约定，且双方签订的《租赁合同》因疏解原因解除，天娇公司应当退还李国林交纳的入场费，一审法院将结合李国林在1层12号场地实际经营的时间酌定应退还的数额。李国林虽称潘某收取的入场费中包括现金2万元，但其提交的证据不足以证明其主张，潘某亦不予认可，故一审法院对此不予支持。天娇公司提交的证据不足以证明存在不予退还李国林保证金的情形，故对李国林要求与天娇公司退还保证金3万元的主张，一审法院予以支持。天娇公司与李国林签订的《租赁合同》因疏解原因解除，故对李国林要求天娇公司支付利息的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李国林与北京十里河天娇民俗文化城有限公司签订的合同编号为精品厅1-12的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一七年四月三十日解除；二、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于判决生效后七日内返还李国林入场费十七万元；三、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于判决生效后七日内返还李国林保证金三万元；四、驳回李国林的其他诉讼请求；五、驳回北京十里河天娇民俗文化城有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，天骄公司提交以下证据：《谈话笔录》，用以证明天骄市场是否列入疏解范围尚未确定。针对天骄公司提交的证据，李国林发表质证意见如下：对真实性认可，证明目的不认可，一审时天娇公司称疏解工作是分部进行的。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据李国林与天骄公司的上诉请求、事实理由及针对对方上诉的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点分述如下：关于《租赁合同》是否应当解除及解除时间问题。天娇公司与李国林签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。天娇公司虽称疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的《租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形，一审法院认定合同解除，本院不持异议。李国林因疏解原因于2017年4月30日之前搬离场地，天娇公司与李国林均认可2017年4月30日前的租金已经结清，故一审法院认定《租赁合同》应于2017年4月30日解除，本院依法予以确认。天骄公司关于合同系于2018年4月30日因合同到期而终止的主张，本院不予采纳。关于天骄公司主张的违约金及场地租金问题。天骄公司主张李国林擅自离场系单方违约，应支付违约金，且应支付剩余租金。本院认为，李国林系因疏解原因离场，不存在违约行为，不应支付违约金。合同解除后，权利义务终止，李国林无需支付剩余租金，故对天骄公司上述主张不予采纳。关于入场费是否应退还及数额问题。天娇公司称没有收取过李国林的入场费，收取入场费是潘某的个人行为，但结合本案中当事人陈述及潘某的证言，交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前提，天娇公司对潘某收取商户入场费的情况知情；潘某作为天娇公司的工作人员收取李国林入场费应属职务行为，一审法院据此认定入场费应予退还，本院认为并无不当。李国林主张天骄公司承诺商户离开市场时退还全部入场费，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。双方对入场费的性质并无约定，一审法院结合李国林实际经营的时间酌定应退还的数额，本院认为并无不当，依法予以确认。关于李国林主张的保证金退还问题。合同解除后，李国林要求退还保证金，具有合同和法律依据，一审法院认定应予退还，本院不持异议。关于李国林主张的利息问题。天娇公司与李国林签订的《租赁合同》因疏解原因解除，李国林要求天娇公司支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，本院依法予以维持。综上所述，李国林、十里河公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7930元，由李国林负担2900元（已交纳）、北京十里河天骄民俗文化城有限公司负担5030元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  孙承松审 判 员  杜丽霞二〇二〇年六月九日法官助理  王雯雯书 记 员  屈赛男