浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1507号 上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地：金华市婺城区金安公路西侧金安路35号。 法定代表人：张超，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱恺，浙江金奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘水平，男，1967年2月8日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：郑苏仙，女，1967年2月24日出生，汉族，住金华市婺城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王东晓，浙江创欣律师事务所律师。 上诉人浙江三联集团有限公司因与被上诉人刘水平、郑苏仙商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江三联集团有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回刘水平、郑苏仙的诉讼请求。2、由刘水平、郑苏仙承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决其以2700000元为基数，按日万分之二，自2019年4月1日起算至实际交付房屋之日止支付刘水平、郑苏仙违约金，认定事实不清，存在错误。首先，从刘水平、郑苏仙提交的《律师催告函》可以看出，其于2019年10月1日已经电话通知刘水平、郑苏仙接收房产。由于刘水平、郑苏仙自身原因未完成房屋交接，后期违约金不应由其承担。其次，刘水平、郑苏仙一直以房屋未通过验收为由拒绝接收房屋，事实上，其于2019年9月9日已经完成涉案房产的全部验收，故于同日已经电话告知刘水平、郑苏仙接收房产。再者，刘水平、郑苏仙提出物业公司强制收取物业费而拒绝接收涉案房产。物业公司在房屋竣工后便已进驻为业主提供相应的物业服务，并且在《商品房买卖合同》中刘水平、郑苏仙已经同意由金华市新黄浦物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理，并同意合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容，故入住后物业费价格和缴纳时间问题，应由刘水平、郑苏仙与物业管理公司沟通协商，并非是阻碍刘水平、郑苏仙收房的事由。涉案房产已满足验收要求，其也通知刘水平、郑苏仙收房，刘水平、郑苏仙因自身原因拒绝收房，从2019年9月9日之后的违约金不应再继续计算。二、刘水平、郑苏仙的2700000元并未产生经济损失，违约金过高。刘水平、郑苏仙支付的2700000元已转换成购房款，双方于2019年12月3日完成涉案房产过户，房屋价值一直处于稳定状态，本案逾期交房未对刘水平、郑苏仙产生任何实际损失影响。 刘水平、郑苏仙辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于房屋的交付问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十二条，浙江三联集团有限公司只有同时完成以下两项内容，才算完成交房，一是该房屋具备约定的交房条件，二是办理产权证书，并按约定书面通知其办理房屋交接手续，出具相应的证明文件，签署房屋交接单等。但浙江三联集团有限公司迟迟不能达到交房条件，经多次整改，时至2019年10月才告知其可以办理不动产登记。这表明房屋已经具备交房条件，但浙江三联集团有限公司只是通知办理不动产登记证书，没有按照约定书面通知其办理房屋交接手续，房屋钥匙也一直没有交付，导致其无法对该房屋占有使用。浙江三联集团有限公司在上诉状中所称的电话通知接收房屋的事实根本不存在。其向浙江三联集团有限公司发出律师函，一直到一审庭审后，浙江三联集团有限公司仍然不愿意交付房屋钥匙，目的就是要求其同意浙江三联集团有限公司指定物业公司的物业费标准（3.5元/平方），且从2019年3月1日起开始交纳。一审判决后，在其多次要求之下，浙江三联集团有限公司于2020年3月24日才同意交付房屋钥匙。二、关于案涉违约金的标准问题。房屋买卖合同内容是由浙江三联集团有限公司拟定，违约金条款也是对等的。浙江三联集团有限公司迟延乃至拒绝交房，属于严重违约行为，导致其不能实现占有使用所购房屋的合同目的，故一审判决按照合同约定的违约金标准判决浙江三联集团有限公司承担违约金合法有据。且该标准仅为日万分之二，相当于贷款利率，不存在违约金标准过高。 刘水平、郑苏仙向一审法院起诉请求：1.浙江三联集团有限公司立即向刘水平、郑苏仙交付“桂语山居”小区13幢103号房屋钥匙；2.浙江三联集团有限公司支付刘水平、郑苏仙逾期交房违约金113400元（已算至2019年10月1日，以后违约金以270万元房款为基数按每日万分之二标准计算至实际交付房屋为止）；3.该案诉讼费由浙江三联集团有限公司承担。 一审法院认定事实：刘水平、郑苏仙系夫妻关系。2017年12月23日，刘水平、郑苏仙与浙江三联集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同中出卖人为浙江三联集团有限公司，买受人为刘水平、郑苏仙，合同约定：买受人购买的商品房为“桂语山居”小区13幢103号房屋1-3层；该商品房房款为2700720元；买受人于2017年12月23日缴付首期购房款810720元，余下购房款1890000元由买受人于2018年2月28日前备齐相关资料向银行办理银行贷款；出卖人应当在2019年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接；等等。合同签订后，刘水平、郑苏仙按约交付了房款，但浙江三联集团有限公司却迟迟未交房。2019年9月，浙江三联集团有限公司有通知叫刘水平、郑苏仙去收房，但刘水平、郑苏仙称因整改意见未完成而没去验房，10月份整改意见基本落实，已经符合交付使用的条件，12月3日，刘水平、郑苏仙取得案涉商品房的不动产权证书，但房屋钥匙一直未交付给刘水平、郑苏仙，时至今日，双方未签署房屋交接单，也未办理验收交接手续。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决： 一、浙江三联集团有限公司于判决生效后5日内向刘水平、郑苏仙交付“桂语山居”小区13幢103号房屋钥匙。二、浙江三联集团有限公司于判决生效后5日内向刘水平、郑苏仙支付逾期交房违约金，违约金以2700000元为基数，按日万分之二的标准，自2019年4月1日起算至实际交付房屋之日止。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件减半受理费1284元，由浙江三联集团有限公司负担。 二审中，刘水平、郑苏仙没有提交新证据。 浙江三联集团有限公司提供了建设工程竣工验收消防设备案情况登记表、房屋建筑工程竣工验收备案表各一份，用以证明涉案房产于2019年9月9日已经完全具备交付条件。 刘水平、郑苏仙发表质证意见：真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该证据仅说明浙江三联集团有限公司于2019年9月9日基本完成该项工程的竣工验收，不能证明浙江三联集团有限公司在同一时间已经通知其进行验房和接收房屋。当时其提出房屋室内的细节工程并没有完成，要求浙江三联集团有限公司进行整改，而浙江三联集团有限公司整改之后到2019年10月电话通知可以办理房产证，但没有同意交房。 本院认证意见：刘水平、郑苏仙对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。根据该证据显示的内容，本院对案涉工程于2019年9月9日完成竣工验收备案的事实予以确认。 本院对一审法院认定的除“但房屋钥匙一直未交付给刘水平、郑苏仙，时至今日，双方未签署房屋交接单，也未办理验收交接手续。”之外的事实予以确认。另认定，浙江三联集团有限公司将案涉房屋钥匙交给金华市新黄浦物业管理有限公司，因刘水平、郑苏仙未与金华市新黄浦物业管理有限公司谈妥物业费收费标准及缴纳时间，故金华市新黄浦物业管理有限公司迟迟未将房屋钥匙交给刘水平、郑苏仙。2020年4月12日，刘水平、郑苏仙收到房屋钥匙。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点系浙江三联集团有限公司是否已完成交房义务及逾期交房违约金是否过高的问题。一、关于浙江三联集团有限公司是否已完成交房义务的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。本案中，浙江三联集团有限公司未提供通知交房及办理交房手续的书面依据。而从当事人的陈述可知，浙江三联集团有限公司将案涉房屋钥匙交给物业管理公司，因刘水平、郑苏仙与物业管理公司未谈妥物业费事宜，物业管理公司迟迟未交付房屋钥匙。浙江三联集团有限公司作为房屋买卖合同的出卖方，负有交房义务，该义务并不随着浙江三联集团有限公司将房屋钥匙交付给物业管理公司而发生转移。且物业管理合同与房屋买卖合同不属于同一法律关系，浙江三联集团有限公司亦不能以物业管理所涉事项对抗其应承担的交房义务。鉴于刘水平、郑苏仙自认于2020年4月12日收到房屋钥匙，已实际完成房屋交付，故本院认定浙江三联集团有限公司于2020年4月12日完成案涉房屋的交付义务。二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，该约定是双方当事人的真实意思表示，且系浙江三联集团有限公司在考虑合同履行能力的基础上确定的。合同第十条明确约定逾期交房超过90日的，自合同约定的最后交付期限第二天起至交付之日止，按照已付房价款每日万分之二支付违约金。该违约金标准不违反法律法规的强制性规定，浙江三联集团有限公司亦未举证证明该违约金标准过高，故对浙江三联集团有限公司关于违约金过高要求予以调减的主张，本院不予支持。经计算，至2020年4月12日案涉房屋完成交付，浙江三联集团有限公司应支付的逾期交房违约金为203580元。综上，一审法院认定事实清楚，本院根据二审中查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初874号民事判决； 二、浙江三联集团有限公司于本判决生效后五日内向刘水平、郑苏仙支付逾期交房违约金203580元； 三、驳回刘水平、郑苏仙的其他诉讼请求。 一审案件受理费1284元，二审案件受理费2568元，均由浙江三联集团有限公司负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  应 倩 审 判 员  周俊梅 审 判 员  金佳卉 二〇二〇年六月十二日 代书记员  徐锴欣