天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1040号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：彭晓，天津昌朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙静，女，1980年6月13日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人孙静商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初8799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人彭晓，被上诉人孙静的委托诉讼代理人耿丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。被上诉人如期办理入住，其后涉诉房屋已取得交付使用证，取证时间已超过三年，被上诉人在一审的诉讼超过诉讼时效。一审法院认定上诉人逾期交房不足一年，同期贷款率应为4.35%，一审法院判决加重了上诉人的违约责任。孙静辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙静向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业支付孙静自2015年7月1日至2016年6月24日（共计359天）的已付款利息47,048.22元（1,007,043元×4.75%÷365天×359天）；2．诉讼费用由嘉华兴业负担。一审法院认定事实：嘉华兴业系从事房地产开发与经营的企业法人。2013年9月30日，孙静（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积117.06平方米，每平米价格为8602.79元，总价款为1007043元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2013年9月30日，孙静交付商品房首付款407043元。2013年12月16日，孙静交付购房尾款600000元。2015年6月30日嘉华兴业将房屋交付给孙静。2016年6月16日，涉诉房屋竣工验收备案，2016年6月24日取得交付使用证。另查，孙静于2017年1月3日取得了不动产权证书。一审法院认为，孙静与嘉华兴业签订的《天津市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：（一）孙静起诉是否超过诉讼时效；（二）嘉华兴业是否存在违约行为；（三）若嘉华兴业存在违约行为，违约金如何计算。（一）孙静起诉是否超过诉讼时效根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效制度的设立是为了惩罚权利上的睡眠者，督促权利人尽快行使权利，以维护权利秩序的安定，其规制的是权利能行使而怠于行使的现象，因此起算诉讼时效应该是从权利人可以行使权利之日起算。本案中双方约定嘉华兴业嘉华兴业应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给孙静，而孙静于2015年6月30日收房，直到2016年6月24日嘉华兴业才取得诉争房屋的交付使用证，但嘉华兴业未提交证据证明其将房屋竣工验收和取得交付使用证的情况通知孙静，2017年1月3日，孙静取得了不动产权证书，故应从其取得不动产证书之日起计算诉讼时效。综上，孙静于2019年7月19日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。（二）嘉华兴业是否存在违约行为孙静依据《天津市商品房买卖合同》的相关规定要求嘉华兴业承担未按照约定交付商品房的违约责任。嘉华兴业主张孙静于2015年6月30日已经办理了入住手续，公司交付房屋时未隐瞒业主诉争房屋未取得交付使用证，故不存在延期交房的情况，不应承担赔偿责任。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定嘉华兴业应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给孙静，直到2016年6月24日嘉华兴业才取得诉争房屋的交付使用证，而嘉华兴业未提交证据证明孙静对房屋尚未进行竣工验收和未取得交付使用证的情况已明知，应认定嘉华兴业于2015年6月30日向孙静交付房屋的行为不符合合同约定，故自2015年7月1日至2016年6月24日属逾期交付房屋的违约期间，嘉华兴业公司应承担相应违约责任。（三）违约金如何计算孙静依据《天津市商品房买卖合同》第五条要求嘉华兴业承担延期交付商品房的违约责任，嘉华兴业主张补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，且公司在通知业主收房的时候已经明确告知业主诉争房屋尚未取得竣工验收备案和交付使用证，帕醍欧小区未取得准入证是全体小区或者蓟州区当地居民公知的事件。此外，诉争房屋在法庭辩论终结前已经取得上述两证，不应计算至取得交付使用证的日期。一审法院认为，嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请孙静注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起孙静注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了孙静在嘉华兴业持续违约情况下要求嘉华兴业承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，补充协议第四条的约定无效。因嘉华兴业向孙静交付房屋的行为不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，故嘉华兴业应依照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。嘉华兴业应给付孙静自2015年7月1日起至2016年6月24日止逾期交房已付房款利息47,568.8元（1,007,043元×4.75%÷360天×358天），孙静主张嘉华兴业给付逾期交房已付房款利息47,048.22元，未超出其实际损失，一审法院予以确认。一审法院判决：“天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向孙静支付已付款利息47,048.22元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，减半收取计488元，由天津市嘉华兴业公司房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是：（一）上诉人在一审提起本案诉讼是否超过诉讼时效；（二）上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定上诉人应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给被上诉人，虽被上诉人于2015年6月30日收房，但上诉人未提交证据证明其将房屋未竣工验收和未取得交付使用证的情况以及后期取得上述两证的情形通知被上诉人，且被上诉人作为普通的商品房买受人在商品房如期交付的情况下未主动核实房屋竣工验收和取得交付使用证的情况存在合理性，故一审法院认定被上诉人于2019年7月19日提起诉讼，未超过诉讼时效，结果正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人起诉时超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。上诉人应于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付被上诉人使用。本案涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，上诉人应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，上诉人主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究上诉人违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义，且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，上诉人应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明上诉人履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合孙静的诉讼请求确定上诉人应承担的违约责任方式，并无不当，本院予以确认。关于上诉人违约责任的计算，应结合上诉人的违约时段及同期银行贷款利率的标准计算应支付的违约金，因上诉人逾期交房时长不足一年，上诉人承担的违约责任应为44,880.55元。一审判决计算有误，本院应予调整。关于上诉人逾期交房期间认定，因涉诉房屋于2016年6月24日取得交付使用证，一审判决以《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间次日2015年7月1日作为起算日，计算至2016年6月24日确定上诉人逾期交房期间，并无不妥，本院予以维持。综上所述，嘉华兴业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初8799号民事判决；二、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向孙静支付已付款利息44,880.55元；三、驳回孙静一审的其他诉讼请求；四、驳回天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费488元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担465.55元，孙静负担22.45元；二审案件受理费976元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担931.10元，孙静负担44.90元。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  张 璇审判员  史军锋二〇二〇年六月三日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：．．．．．．（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；．．．．．．