浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6545号 原告：朱海峰，男，1976年11月8日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：吴思瑶、朱靓，浙江金道律师事务所律师。 被告：杭州多信实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西斗门路20号第四层4295室。 法定代表人：宋海华，经理。 诉讼代理人：胡华辉，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 原告朱海峰与被告杭州多信实业有限公司（以下简称“多信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月23日和4月8日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告朱海峰的委托诉讼代理人吴思瑶及被告多信公司的委托诉讼代理人胡华辉到庭参加诉讼；第二次开庭，原告朱海峰的委托诉讼代理人朱靓及被告多信公司的委托诉讼代理人胡华辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱海峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告房屋租金8180742.66元，并按年利率6%支付自起诉之日起至被告实际清偿履行之日止的逾期付款违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、判令解除与被告之间的《房屋租赁合同（编号：Ｈ-2011.008）》；二、要求被告支付原告房屋租金4832026元（暂计算至2020年3月31日，次日起至被告腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费，参照房屋租赁合同约定的租金3114216元／年标准给付）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月4日，原告通过竞买号Ｇ7729在绍兴市越城区人民法院于阿里拍卖平台开展的“杭州市滨江区通策广场2幢1××室房地产（含室内固定装饰装修）”项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍得原房屋所有权人丘静、沈锦鹏的以上房产，拍卖成交价23680000元。2019年6月14日，原告通过竞买号Ｉ9645于2019年6月14日在杭州市西湖区”项目公开竞价中，以最高应价胜出。拍得原房屋所有权人丘静、沈锦鹏的以上房产，拍卖成交价17000000元。竞价成功后，原告依据法院及司法拍卖的相关流程支付了购房款及各项所需原告承担的税费，并办理了不动产权利证书。在原告竞拍以上房产成交前，原房屋所有权人丘静、沈锦鹏已将该两处房产出租给被告多信公司，后被告将该两处房屋整体转租给南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行使用。原告认为原告已依法取得了该房屋的所有权，也应当享有该房屋的出租权和租金收益权，因此，自拍卖成交之日起，被告应当将后期租赁期间内的租金支付给原告。原告认为，被告未按法律法规的相关规定向原告履行租金义务构成违约，原告依法有权要求其支付租金并承担相应的违约责任。另，鉴于被告欠付租金的情况以及被告提供的《房屋租赁合同》中的相关约定，原告进一步提出解除合同的申请。 被告多信公司答辩称：第一，被告已将租金支付给了原房屋所有权人沈锦鹏、丘静，原告应当向原所有权人追索，而不能重复向被告主张；第二，司法拍卖公告中已明确告知案涉房屋存在租赁，其中越城区法院在1××室的拍卖公告中更是直接注明租金已全部付清，原告在明知的情况下仍然竞拍，应当自行承担相应后果；第三，越城法院带租拍卖是经过申请执行人同意，系执行和解的结果，原告取得房屋时的价款已扣除了预期的租金，无权要求被告支付1××室到期前的租金；第四，事实上，被告自2018年7月份起就未再收到过通策广场2幢201室的房屋租金；第五，被告不存在违约，不同意解除合同。第五，在收到起诉状之前，原告从来没有跟被告主张过房屋的租金，被告也不知晓原告系案涉房屋的新的所有权人；第六，对于202室房屋的租金被告已提前支付了1800万作为租金给原所有权人沈锦鹏、丘静，故无需再重复支付，原告应当向该二人主张；第七，西湖区人民法院在2018年6月27号向被告发出（2015杭西执民字第2906、2907号）执行裁定书、协助执行通知书，要求被告停止支付案涉房屋的租金。至今，西湖区法院也没有向被告发出过解除支付租金的通知，该裁定及协助执行通知书依然有效。故被告有权拒绝支付201室的房屋租金。最后，退一步讲，即使被告要支付201室的房屋租金，原告诉请要求支付的租金金额也远远超出合同约定的租金。在对履行标的存在巨大争议且未解决的情况下，被告未按原告的无理要求去支付租金并不构成违约。 原告朱海峰为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》，证明被告与南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行存在租赁关系的事实。 2.不动产权证：浙（2019）杭州市不动产权第××号、浙（2019）杭州市不动产权第××号、（2018）杭州市不动产权第××号，证明原告合法拥有杭州市滨江区通策广场2幢1××室、201室房屋产权的事实。 3.民事裁定书（2016）浙0603执异111号、民事判决书（2017）浙0603民初997号、民事裁定书（2017）浙06民终2220号，证明两级法院判决都认定被告未能提供确切证据证明其已支付是案涉房屋自2015年1月1日至2020年12月31日的全部租金的事实。 4.执行裁定书（2015）杭西执民字第2906、2907号之三、（2017）浙0602执297号之二，证明原告获得相关房产权利的时间。 5.民事裁定书（2017）浙0106民初5958号，证明被告实际支付房租的相关情况。 被告多信公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《房屋租赁合同》，证明沈锦鹏、丘静已将案涉房屋出租给被告的事实。 2.租金预付确认书； 3.国内跨行大额汇款凭证和交通银行回单； 上述证据证明被告提前支付至2020年12月31日前的租金1800万元的事实。 4.1××室司法拍卖网页，证明越城区法院拍卖公告已告知房屋带租约且租金已付清的事实。 5.201室司法拍卖网页，证明西湖区法院拍卖公告已告知房屋带租约且对租金支付存在其他约定的事实。 6.报告； 7.执行裁定书（2017）浙0602执297号； 8.关于已收到执行节点告知并同意终结本次执行程序的报告； 上述证据证明绍兴市越城区法院带租约及租金拍卖通策广场2幢1××室房屋是征得申请执行人同意，且申请执行人在收到拍卖款项后已同意将执行案件终结本次执行的事实。 9.致委托方函（1××室）； 10.致估价委托人函（201室）； 上述证据证明201室的评估单价远低于1××室的评估单价。 被告多信公司对原告朱海峰提供的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；对证据2中1××室产权证明的真实性无法确认，因为没有原件，对201室的产权证明三性和证明目的均无异议；对证据3中的民事裁定书（2016）浙0603执异111号、民事判决书（2017）浙0603民初997号真实性无异议，但对其关联性有异议，对民事裁定书（2017）浙06民终2220号的三性无异议，但对其证明目的有异议；对证据4的三性无异议，但对其证明目的有异议，认为物权法规定权利取得以登记为要件；对证据5的三性无异议，但对其证明目的有异议。 原告朱海峰对被告多信公司公司提交的证据质证认为：对证据1的三性和证明目的无异议；对证据2的形式真实性无异议，但对其证明对象有异议；对证据3的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，认为不能证明被告已向原出租人支付了租金；对证据4的三性无异议，但对其证明对象有异议，认为该份拍卖通告并未对被告是否支付租金进行实质性审查；对证据5、6的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，对证据7真实性无异议，但对其关联性和证明对象均有异议，申请执行人及上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行同意结束本次执行，对于被告是否有支付租金的行为，并无关联；对证据9、10的形式真实性无异议，对其关联性和证明目的均有异议。 经本院审理认定，原告提供的证据1、2、4及被告提供的证据1均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，具有证明案件事实的证据效力，本院予以确认。对原告提供的证据3、5及被告提供的证据3-10的真实性予以确认，对被告提交的证据2的形式真实性予以确认，对上述证据关联性及证明目的本院综合全案予以认定。根据本院认定的上述有效证据，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年6月19日，被告多信公司（承租方／乙方）与沈锦鹏、丘静（出租房／甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落于杭州市滨江区江南大道3688号潮人汇大厦1××、201室共二套物业（以下简称“前述二套物业”），不包括屋顶部分，共建筑面积2616.96平方米，按现状出租给乙方使用，房产证号分别为1××室（1××14359、1××14360）、201室（1××30368、1××30369）；2.租赁期限为9年半，自2011年7月1日至2020年12月31日止；3.租金标准：第七年为2824686元、第八年为2965920元、第九年为3114216元；4.乙方有下列违约情形的，甲方有权终止合同：（1）乙方逾期支付租金或物业管理费或其他应缴费用的时间超过30天的……；5.乙方逾期支付租金的违约责任为乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付日万分之七的违约金。逾期支付时间超过30日的（无论甲方是否正式催款）每逾期一日，乙方应向甲方支付日万分之八的违约金。且乙方承认该违约金没有过高，并承诺：放弃“违约金过高，请求减少”的抗辩意见；6.守约方要求解除合同的，违约方应支付守约方当年度年租金额的50%的违约金。合同还约定了其他内容。 2014年7月30日，沈锦鹏、丘静与被告多信公司签订《租金预付确认书》一份，载明：沈锦鹏、丘静确认已收到杭州多信实业有限公司预付的1800万元租金（其中1200万元由杭州伴景酒店管理有限公司于2014年7月11日汇至指定的绍兴县睦联进出口有限公司账户、600万元由陈钢枫汇至指定的许婉玲账户）。考虑到杭州多信实业有限公司应出租方要求提前预付租金，出租方同意该提前预付的租金全部冲抵剩余租期内（即自2015年1月1日—2020年12月31日）的全部租金，即视为承租方已付清《房屋租赁合同》中确认的剩余租期全部租金。2014年7月11日，杭州伴景酒店管理有限公司向绍兴县睦联进出口有限公司名下账户汇款1200万元。2014年7月25日陈钢枫向许婉玲名下账户汇款600万元。 后因案涉房屋的原所有权人丘静、沈锦鹏未按生效判决履行给付义务，案涉位于杭州市滨江区通策广场2幢的1××室和201室房屋分别被绍兴市越城区人民法院和杭州市西湖区人民法院执行司法拍卖。 绍兴市越城区人民法院于2017年12月29日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布竞买公告，载明拍卖标的为案涉杭州市滨江区通策广场2幢1××室房屋，并载明了租赁情况：本品是带租赁的拍卖。租赁期限十年（2011年1月1日起至2020年12月31日止），租金已全部付清。拍卖成交后，由买受人与承租人自行协商交付事宜。 杭州市西湖区人民法院于2019年5月29日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布竞买公告，载明拍卖标的为案涉杭州市滨江区房屋，并载明了租赁情况：一、杭州多信实业有限公司就位于杭州市滨江区享有租赁权（租赁期自2011年7月1日起至2020年12月31日止），杭州多信实业有限公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》（编号：Ｈ-2011.08）、《房屋租赁合同》（编号：Ｈ-2011.009）向受让人支付；二、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行就位于杭州市滨江区房屋享有租赁权（租赁期限自2012年4月1日至2020年3月31日止）；三、杭州市滨江区房屋和1××室房屋已打通整体由南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行使用；四、杭州多信实业有限公司、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行关于剩余租金存在其他协议，建议竞买人竞买前联系杭州多信实业有限公司……房屋收益由买受人在成交后自行解决。 2018年2月6日，绍兴市越城区人民法院作出（2017）浙0602执297号之二的执行裁定书，载明：杭州市滨江区通策广场2幢1××室不动产所有权及相应的其他权利归买受人朱海峰所有。2019年7月8日，杭州市西湖区人民法院作出（2015）杭西执民字第2906、2907号之三的执行裁定书，载明：杭州市滨江区不动产所有权及相应的其他权利归买受人朱海峰所有。前述不动产所有权均自裁定书送达原告朱海峰之日起转移。 本院认为：本案的争议焦点主要在于原告行使合同解除权的条件是否成就，即被告在履行合同过程中是否因未按约支付房租构成违约，进而原告是否享有其诉称主张的约定解除权或法定解除权。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原房屋所有权人沈锦鹏、丘静与被告多信公司签订的《房屋租赁合同(编号：H-2011.008)》和《租金预付确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。原告朱海峰通过司法拍卖程序分别于2018年和2019年取得对案涉房屋的所有权及相应的其他权利，在成为案涉房屋租赁合同相对人的同时，也应当受前述《租金预付确认书》之约束。 其次，原告认为根据（2016）浙0603执异111号、（2017）浙0603民初997号民事判决书、（2017）浙06民终2220号民事裁定书及（2017）浙0106民初5958号民事裁定书，被告提交的《租金预付确认书》及国内跨行大额汇款凭证和交通银行回单不足以证明被告已实际支付了案涉房屋的租金，故其有权在取得案涉房屋所有权后向被告主张租金。然而，（2016）浙0603执异111号民事裁定书审理涉及房屋并非本案案涉房屋，与本案并无关联性；（2017）浙0603民初997号民事判决书已被（2017）浙06民终2220号民事裁定书所撤销，且该两级法院审理的为执行异议之诉，并未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定；（2017）浙0106民初5958号民事裁定书审理认为被告多信公司“要求确认2015年1月到2020年12月的租金已经支付不属于异议审查范围”，故上述生效裁判文书实际上均未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定。在被告已提交《租金预付确认书》及相应付款凭证的情况下，原告未提供足够相反证据支持其主张。 最后，绍兴市越城区人民法院和杭州市西湖区人民法院均在各自拍卖公告中明确了带租拍卖情况。绍兴市越城区人民法院在案涉1××室房屋拍卖公告中明确载明：租赁期限十年（2011年1月1日起至2020年12月31日止），租金已全部付清。杭州市西湖区人民法院在案涉201室房屋拍卖公告中明确载明：房屋收益由买受人在成交后自行解决。原告通过司法拍卖程序取得案涉房屋之所有权，应当视为原告知悉并认可上述公告内容，亦愿意承担相应之风险。 综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱海峰的全部诉讼请求。 案件受理费45456元，保全费5000元，由原告朱海峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  方 晨 人民陪审员  施国英 人民陪审员  谷英南 二〇二〇年六月五日 书 记 员  王赟丹