鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初166号原告：李春英（反诉被告），女，汉族，1951年3月23日出生，住鞍山市铁西区原告：郑香海（反诉被告），男，汉族，1949年10月8日出生，住鞍山市铁西区委托代理人：郑延书，女，汉族，1975年10月8日出生，住址，鞍山市铁西区，系二原告的女儿。被告：鞍山佳仁房地产开发有限公司（反诉原告），住所地鞍山市铁西区千山西路128号法定代表人：王忠伦委托代理人：毕丽晶，该公司职工委托代理人：石磊，该公司职工李春英、郑香海与鞍山佳仁房地产开发有限公司关于商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑延书、被告的委托代理人毕丽晶、石磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，请求人民法院依法判令：一、被告赔偿原告违约金50000元。二、要求被告续签关于“阳光金郡”项目业主郑延书合同问题约定补充协议-4。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2019年3月21日，原告委托女儿郑延书与被告签订关于阳光金郡项目合同问题的约定的补充协议-3，补充协议中被告需在2019年9月30日给原告的房屋办理网签合同，如到期不能给原告办理网签，被告自愿赔偿给原告50000元违约金。但被告于2019年9月30日并没有履行约定，没给原告房屋办理网签，被告违约，依据补充协议-3的内容，被告依约应赔偿违约金50000元。原告方多次找被告协商此事未果，无奈原告女儿郑延书于2019年10月向贵院提起诉讼，贵院于2019年11月20日下达2019辽0303民初4589号民事裁定书，以诉讼主体不适格为由，驳回原告女儿郑延书的诉请。现二原告依法提起诉讼、维权。综上所述，请人民法院依据法律规定，支持原告诉求。被告辩称，2015年10月19日，原告购买我公司开发建设的阳光金郡小区7号楼三单元一层2号住宅楼一套，总房款是411551元，双方签订了商品房定购书一份，原告交付了首付款111551元，其它剩余房款30万元以原告借款的形式向被告按期支付。原告每月向公司偿还房款12500元，此后共计偿还了25万元，剩余5万元房款原告一直没有偿还。2018年原告及其女儿带领其他四位业主以我公司未签订合同的问题到信访局对我公司进行上访，造成了极大的影响。为了安抚原告，我公司在被迫无奈的情况下用原告所欠的5万元房款顶抵了违约金，我公司不再向其主张剩余5万元房款。2018年11月9日签订了补充协议一份，我公司保证于2019年3月15日前为其网签，否则自愿承担违约金5万元。此份协议是在我公司无奈的情况下签订的。2019年3月21日，我公司在没有为其签订网签协议的情况下，又给了原告支付52500元违约金。2019年3月21日，我公司与原告签订了补充协议三，约定我公司于2019年9月30日前如果不签网签合同，继续赔偿违约金5万元。被告认为上述行为均是原告及其女儿在上访情况下被迫签订的，不是我公司真实的意思表示，这样支付违约金显失公平，并且违约金过高，严重损害了公司的利益，原告的行为是不当得利，请求法院依法判决。被告（反诉原告）诉称，一、要求法院依法确定双方于2018年11月9日签订的补充协议无效。二、要求法院依法确定双方于2009年3月21日签订的补充协议-2、补充协议-3无效。三、要求二被反诉人依法返还不当得利款102500元。四、由被反诉人承担反诉费用。事实与理由，2015年10月19日，二被反诉人购买反诉人开发建设的阳光金郡小区7号楼三单元一层2号住宅一套，面积83.99平方米，单价4900元每平，房款总价411551元，双方签订了商品房定购书一份，约定二被反诉人交付首付款111551元，其余房款30万元，以二被反诉人以借款形式向反诉人支付房款，双方于2015年10月20日签订了借款合同一份，二被反诉人每月向公司偿还房款12500元，在此后偿还25万元，截止，剩余的5万元房款。二被反诉人一直没有偿还。2018年二被反诉人及其女儿，带领其他四位业主，以我公司未签订合同的问题到铁西区信访局对我公司进行上访，对我公司造成极大的影响，为了安抚二被反诉人，我公司在被迫无奈的情况下，用2人所欠的5万元房款顶抵了违约金，我公司不再向其主张剩余房款5万元。2018年11月9日签订了补充协议一份，我公司保证2019年3月15日前为其网签，否则自愿承担违约金5万元。2019年3月21日，我公司在没有为其网签的情况下，又支付给二被反诉人52500元违约金。在各种理由不断信访等行为逼迫下，2019年3月21日我公司与其签订了补充协议三约定，2019年9月30日前不往前继续赔偿5万元违约金。现我公司认为上述协议均是在被反诉人及其女儿信访逼迫下签订的，不是我公司真实的意思表示，这样支付违约金显失公平。不当得利，并且支付的违约金过高，严重损害了公司的利益，要求法院依法确认。双方于2018年11月9日签订的协议无效。要求法院确定双方于2019年3月21日签订的补充协议二、补充协议三无效，并要求被反诉人返还不当得利款102500元，并承担反诉费用。请求依法判决。原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。经审理查明，2015年10月19日，原告与被告签订了《阳光金郡商品房订购书》，约定由原告购买被告开发建设的位于鞍山市铁西区千山西路128号阳光金郡项目7号楼3单元1层2号房屋，总价款411551元，原告缴纳首付款111551元，余款30万元，原告与被告约定以每月偿还借款形式按月支付，原告共计支付了首付款111551元以及25万元借款，因被告不具备签订网签合同的条件，被告同意免除原告支付剩余5万元房款，并于2018年11月9日，由佳仁房地产作为甲方、原告的女儿郑延书（本案委托代理人）作为乙方签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议》：1、乙方尚欠甲方房款50000元，甲方用该房款作为违约金。2、双方约定于2019年3月15日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。另查，2019年3月21日，由佳仁房地产作为甲方、原告的女儿郑延书（本案委托代理人）作为乙方签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议-2》：1甲方支付给乙方违约金2500元。2、双方约定于2019年9月30日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。3、本协议签订后，2018年11月9日签订的“关于合同问题的约定的补充协议”自动作废，并且收回乙方手中原件。同日，双方还签订了一份《关于“阳光金郡”项目郑延书等4位业主关于合同问题的约定的补充协议-3》：1甲方支付给乙方违约金5000元。2、双方约定于2019年9月30日前完成乙方的网签合同，如到期不能完成，我公司将赔偿每位业主人民币伍万元作为违约金，业主自身原因除外。合同签订后，佳仁房地产公司向原告支付了52500元违约金。另查，被告未能按上述协议约定履行网签合同的义务。以上事实，原告提供的证据有：购房协议书、欠据一组、补充协议三份、异议申请、原告的起诉状以及当庭陈述；被告提供的证据有：商品房订购书、借款合同、上访材料、补充协议三份、收条、被告的部分陈述。以上证据均经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，合同是平等的主体之间因法律行为而约定的权利义务关系。对于本案涉及的2018年11月9日签订的补充协议、2019年3月21日签订的补充协议-2、补充协议-3，以上三份协议的效力问题，以上三份合同均是书面形式，由原告与被告签字、盖章予以确认，该协议系双方真实的意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具备约束效力，故原告依据2019年3月21日签订的《补充协议-3》第2条的约定，向被告主张5万元违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）主张确认以上三份《补充协议》均不是出于真实的意思表示，主张确认无效以及返还不当得利102500元的诉讼请求，经审查，被告提出此主张的依据是：该三份《补充协议》均是在原告到相关部门信访过程中签订的，不是被告真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但本案原告并没有以上情形，且办理商品房网签合同本是被告作为商品房开发商本应履行的合同义务，在被告违约的情况下，原告作为业主以及消费者，到相关部门寻求救济，并不是胁迫的行为，故被告的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。对于原告主张要求被告续签关于“阳光金郡”项目业主郑延书合同问题约定补充协议-4，合同是当事人之间的意思自治行为，原告与被告是否续签合同，应依据原告与被告之间是否达成合意，不是法律强制约束的范畴，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出违约金过高的抗辩意见，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。庭审中，被告对原告的房屋被抵押给他人一事予以确认，故原告主张的违约金未超出法律规定范围，被告的此项抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑香海、李春英支付未能按期办理网签合同的违约金5万元；二、驳回原告的其他诉讼请求三、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），由被告承担，于本判决生效之日起十日内支付原告；反诉费1175元，被告已预交，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判长 刘 春审判员 赵佳琪审判员 黄 贺二〇二〇年六月十日书记员 畅诚蕊