山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2947号上诉人（原审原告）：董夏冰，男，1987年6月5日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：郝碧峰，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，山东君孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路300号。法定代表人：李社伟，董事长。委托诉讼代理人：田军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李华章，男，该公司工作人员。上诉人董夏冰因与上诉人山东智本资产运营管理有限公司（以下简称智本公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。董夏冰上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判智本公司赔偿董夏冰逾期交房违约金35884元（自2014年11月1日起至2016年5月30日共576天）和逾期办证违约金63795元（自2015年8月29日起至2017年10月8日共771天，及2018年6月30日起至2019年3月10日共253天，以上共计1024天，此后继续计算）；二、本案一、二审诉讼费用均由智本公司负担。事实和理由：一、关于2015年5月31日之前的逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间的问题。诉讼时效的起算应当根据债权人能否实际主张权利，债务人是否能够实际履行债务以及法律具体规定确定。涉案房屋2017年4月1日通过消防验收，此时才具备法定交付条件。在房屋依法尚不具备交付条件的情况下，智本公司虽然需要按照合同约定承担逾期交房的违约责任，但董夏冰此时尚不能向其主张履行交付房屋的义务。只有在房屋通过消防验收后，董夏冰才能向智本公司提出履行交房义务，因此房屋具备交付条件是董夏冰请求权得以行使的前提，此时才是逾期交房违约金诉讼时效的起算时间，因此智本公司逾期交房违约金诉讼时效应当从2017年4月1日开始计算。二、关于逾期办证违约金起止时间及诉讼时效的问题。《补充协议》第九条变更了原合同第十五条的约定，第九条第1、2项均约定了智本公司应当在房屋实际交付买方后的180天内将办理产权登记所需资料提交产权登记机构，逾期应按每日万分之1支付违约金。因此逾期办证违约金应从双方实际交接房屋之日起180天届满后开始，该条款不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照该条款，本案逾期办证违约金应从2015年8月29日起算。根据智本公司提供的房屋综合验收备案完成时间，涉案房屋直至2018年6月29日才有可能具备办证条件，因此逾期办证违约金的诉讼时效应从董夏冰可以实际向智本公司要求办理产权登记之日即2018年6月29日计算。虽然智本公司于2018年6月29日向产权登记机构报送了备案资料，但其并未通知董夏冰办证，因此不能停止计算违约金。虽然智本公司辩称其曾于2018年6月12日向董夏冰快递了办证通知，但因此时房屋尚不具备办证条件，所以该通知也不能发生通知办证的法定效力，且该通知中智本公司单方增设了由智本物业公司出具证明作为办证条件。从董夏冰一审审理中提交的录音、短信截图等证据可以看出，2018年底小区部分业主为了办证要求物业公司提供该办证证明时，智本公司及物业公司要求业主必须声明放弃违约金，并交纳全部房屋面积差价等不合理、不合法的条件作为代价交换，否则拒开证明、拒绝办证，从而造成包括董夏冰在内的很多业主一直无法办理不动产登记。综上，一审法院认定2015年5月30日之前的逾期交房违约金超出诉讼时效期间属于适用法律错误，以2018年6月29日作为逾期办证违约金计算截止时间亦不符合本案事实，请求二审法院查明事实，依法予以改判。智本公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。智本公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判驳回董夏冰关于逾期交房违约金的诉请；二、本案一、二审诉讼费均由董夏冰承担。事实和理由：一审法院认定智本公司违约交房状态一直持续至2017年4月1日，属于事实认定错误。董夏冰于2016年3月22日领用了涉案房屋钥匙，并在当日与涉案房屋小区物业公司签订了《烟台启迪慧苑(左岸慧谷)一期临时管理规约及前期物业管理服务协议》(以下简称《物业服务协议》)、《业主(住户)消防安全责任书》《装修申请表》和《烟台业达中心左岸慧谷小区装修手册》(以下简称《装修协议》)。《物业服务协议》第十一条载明：董夏冰对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；《装修申请表》和《装修协议》证明董夏冰于2016年3月22日开始对涉案房屋进行装修，由此可以认定董夏冰已经将该房屋投入实际使用。涉案房屋虽于2017年完成消防验收，但是董夏冰于2016年3月22日主动接收涉案房屋并投入实际使用，应当认定其清楚明白涉案房屋当时并未完成消防验收，但仍同意按照涉案房屋现有状态接房。智本公司与董夏冰于2016年3月22日就房屋现有状态达成合意并完成涉案房屋的交接，智本公司即已完成《商品房买卖合同》约定的交房义务。故涉案房屋的逾期交房违约金计算区间应为2014月11月1日至2016年3月21日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。智本公司与董夏冰签订的《商品房买卖合同》约定房屋的交付日期为2014年10月31日，即自2014年11月1日起，董夏冰即已知道涉案房屋不能交付，应当自2014年11月1日起计算诉讼时效。董夏冰于2019年5月31日通过诉讼的方式主张逾期交房违约金，而智本公司应支付逾期交房违约金的计算区间2014月11月1日至2016年3月21日均不在诉讼时效范围内。故董夏冰主张的逾期交房违约金已经超出诉讼时效，不应予以支持。综上，一审判决认定事实认定错误，请求二审法院查明事实，依法改判。智本公司于庭审中明确表示撤回上诉，请求维持一审判决。董夏冰向一审法院起诉请求：1、判令智本公司协助董夏冰办理启迪慧苑5号楼2单元2401号房屋不动产权属证书；2、判令智本公司支付董夏冰逾期交房违约金54948.60元（按总房款623000元日万分之一自2014年11月1日起计算至2017年4月1日共882天）；逾期办证违约金80304元（按总房款623000元日万分之一自2015年8月29日起计算至2019年3月1日，共1289天，并按此标准继续计算至智本公司实际履行协助办证义务之日止）；3、诉讼费由智本公司承担。一审法院认定事实：2014年2月21日，董夏冰与智本公司签订商品房买卖合同，约定董夏冰购买智本公司开发的烟台经济技术开发区长江路300号启迪慧苑5号楼2单元2401号房屋，建筑面积116.24平方米，总房款623000元，付款方式为按揭贷款，首付款253000元；剩余部分370000元于2014年2月28日前用按揭贷款支付。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4法律、法规、规章规定满足的其他事项。合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任，该条除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方未能按本合同规定的期限将房屋交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，双方签订附件一补充协议，补充协议第四条约定，合同第九条补充为：4、如乙方不按商品房买卖合同约定支付房款，甲方有权不交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。补充协议第九条约定，将合同第十五条变更为：1、在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料（卖方应提交的、符合国家相关法律规定的资料）提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。2、若买方采用银行按揭贷款或者公积金贷款方式付款，按以下约定执行：（1）在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。（2）卖方应在买方提交了全部所需材料的30日内将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。（3）在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，卖方负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续。上述合同、补充协议签订后，董夏冰于2014年3月20日通过银行按揭贷款方式向智本公司付清了全部房款623000元。2015年3月，董夏冰到智本公司处接收涉案房屋。涉案房屋于2016年7月18日经建设单位组织监理、施工、勘查、设计等单位联合验收合格，于2017年4月1日取得建设工程消防验收合格意见书。2018年6月6日，烟台经济技术开发区住房和建设局为智本公司1-6、8、10号楼项目已由各相关单位验收合格并备案，报送资料齐全，符合房地产开发项目竣工综合验收备案要求，同意备案。智本公司于2018年6月6日通过EMS特快专递向董夏冰送达办理房产登记通知书，快递于6月12日妥投。同时，智本公司在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书，通知董夏冰在收到通知20日内携带通知书载明的材料到智本公司办理房屋不动产权证的相关手续。董夏冰主张涉案房屋具备办证条件后智本公司及物业公司一直拒绝开具相关证明导致董夏冰房屋至今未能办理不动产权登记。智本公司称通知书中之所以要业主提交物业公司出具的证明，只是智本公司协调物业公司为了解业主对涉案房屋是否存在违规拆改的行为以维护小区所有业主的安全，即使没有物业公司出具的证明，其也同样协助业主办理了不动产权登记手续。烟台开发区不动产登记中心于2018年3月29日为智本公司建设的7号楼，于2018年6月29日为智本公司建设的1-6、8、10号楼出具涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记受理通知单。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日受理涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记。本案双方争议的焦点问题，1、董夏冰主张逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效；2、智本公司是否应当支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。一、关于逾期交房违约金诉请是否超过诉讼时效问题董夏冰针对智本公司辩称其主张超过诉讼时效认为，智本公司提供的房屋消防验收情况表明2017年4月1日房屋才通过消防验收，此时房屋才具备法定交付条件。合同所约定的逾期交房屋违约金是对智本公司因逾期交房的违约行为所应当承担的违约责任，在房屋依法尚不能交付的情况下，智本公司虽然要按合同约定承担逾期交房违约责任，但董夏冰尚不能向智本公司主张履行交付房屋的义务，只有在房屋具备法定交付条件后，董夏冰才能向智本公司提出实际履行交房。而民事诉讼时效制度的设立在于督促董夏冰及时提出债权请求，而只有在董夏冰的债权请求权可以依法行使的情况下，才能开始计算诉讼时效。就本案而言，房屋具备交付条件是董夏冰请求权得以行使的法定条件，此时才是逾期交房违约金诉讼时效的起算时间。所以，本案智本公司逾期交房违约金的诉讼时效应当统一从2017年4月1日开始计算。对此，一审法院认为，权利人请求人民法院保护其权利应当在法律规定的时限内提出，债务人提出时效抗辩的，若权利人未在法定时间请求人民法院保护其权利，或者没有证据证明其向法院申请权利保护时未超过诉讼时效，或者存在中止、中断事由的，法院对权利人的权利不予保护。权利人的权利受到损害的事实,发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前,按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的,义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权,该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消灭。另外,按照《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的,义务人的诉讼时效抗辩权系在《中华人民共和国民法总则》施行后产生,基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑,此时《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定产生溯及力,不再适用《中华人民共和国民法通则》相关规定。双方当事人未对逾期交房违约金的支付日期进行约定的,逾期交房违约金系按日产生的独立债权,每日违约金的诉讼时效应独立计算。具体到本案,我国建筑质量的法律法规规定建设工程经验收合格,方可交付使用，也是交付的先决条件，合同约定交房时间为2014年10月31日，智本公司未能按期交房，自2014年11月1日起构成违约，此时房屋尚不具备交房条件，直至2017年4月1日涉案房屋通过消防验收合格方具备交房条件，智本公司在此前的2015年3月向董夏冰交付房屋不能构成有效交付,智本公司的违约交房状态一直持续至2017年4月1日，但董夏冰应于2014年11月1日起就应当知道其权利受到损害，董夏冰要求智本公司承担逾期交房违约责任的诉讼时效应当从2014年11月1日开始起算。2014年11月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金的诉请因两年诉讼时效期间届满不应得到支持。而2015年10月1日起的逾期交房违约金因按照《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满,应适用三年诉讼时效规定,董夏冰于2019年5月31日通过诉讼方式主张逾期交房违约金,智本公司应向董夏冰支付2016年5月31日至2017年4月1日按照已交付房价款的日万分之一计算305天逾期交房违约金为：19001.50元，超过该数额的部分，于法无据，一审法院不予支持。二、关于智本公司是否应当承担逾期办证违约金责任一审法院认为办理涉案房屋不动产权属证书系行政机关的职权范围，董夏冰与智本公司均负有按协议约定的协助义务。根据双方补充协议第九条关于产权登记的约定，为董夏冰办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，智本公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记主管部门；第二，董夏冰需要向智本公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托智本公司办理房屋产权登记申请手续。智本公司虽已将办理产权登记所需的资料书面送达董夏冰，董夏冰于2018年6月12日签收后未向智本公司提交协议约定的其应向智本公司提交的相关资料。而此时智本公司并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，直至2018年6月29日烟台开发区不动产登记中心才受理智本公司提交的相关材料，履行了合同约定的提交办证所需资料的义务。综上，董夏冰与智本公司均违反了合同约定的义务，但智本公司作为专业的房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务，其应承担主要过错，因此智本公司应当按合同约定向董夏冰承担逾期办证的违约责任。鉴于智本公司逾期提交办证材料的违约行为仅对董夏冰能否及时取得房屋权属证书产生影响,而对其实际使用诉争房屋未造成妨碍,综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素,依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定案涉违约金的数额以总房款623000元为基数，自2017年4月1日董夏冰有效接收房屋后190日（160+30）即2017年10月9日为起算点至2018年6月29日共计263天，每日按照0.01%标准计算违约金共计：16384.90元较为合理、适当。董夏冰要求智本公司承担2018年6月29日此后的逾期办证违约责任，与约不符，一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决:一、董夏冰于判决生效之日起十日内向智本公司提供办理烟台经济技术开发区长江路300号启迪慧苑5号楼2单元2401号房屋权属证书需要董夏冰提供的各项资料及经公证的委托手续。二、智本公司于判决生效之日起十日内协助董夏冰办理烟台经济技术开发区长江路300号启迪慧苑5号楼2单元2401号房屋权属证书。三、智本公司于判决生效之日起十日内支付董夏冰逾期交房违约金19001.50元。四、智本公司于判决生效之日起十日内支付董夏冰逾期办证违约金16384.90元。五、驳回董夏冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1994元减半收取997元，由董夏冰负担613元，由智本公司负担385元。二审中当事人没有提交新证据。本院认为，智本公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，予以准许。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点为：一、董夏冰主张的2014年11月1日至2016年5月31日期间的逾期交房违约金是否已过诉讼时效；二、一审法院认定智本公司应向董夏冰支付逾期办证违约金的起止时间是否正确。关于董夏冰主张的2014年11月1日至2016年5月31日期间的逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。诉讼时效期间应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，智本公司与董夏冰签订的商品房买卖合同中明确约定，智本公司应当在2014年10月31日前向董夏冰交付涉案房屋，故董夏冰应自2014年11月1日智本公司未按照合同约定向其交付房屋之日起即知道其权利受到侵害，本案诉讼时效的起算点应为2014年11月1日。董夏冰最早于2019年5月31日向智本公司主张权利，因双方关于逾期交房违约金数额计算方式的约定属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，2016年5月31日之前的逾期交房违约金已过三年的诉讼时效期间，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。关于一审法院认定智本公司应向董夏冰支付逾期办证违约金的起止时间是否正确的问题。董夏冰虽于2015年3月接收了房屋，但直至2017年4月1日涉案房屋才通过消防验收具备交房条件，故一审法院以董夏冰2017年4月1日有效接收房屋之日后190日即2017年10月9日为起点计算逾期办证违约金并无不当，本院予以支持。根据双方签订的补充协议，智本公司负有将其所需提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地不动产登记主管部门和通知董夏冰提交办证资料的义务。本案中智本公司已经将办理产权登记所需的资料书面送达董夏冰，烟台开发区不动产登记中心亦于2018年6月29日受理了智本公司提交的相关材料，故一审法院认定智本公司2018年6月29日完成了合同约定的办证义务并无不当，本院予以确认。综上所述，董夏冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1995元，由董夏冰负担1857元，由山东智本资产运营管理有限公司负担138元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年六月十六日书记员  孙晓雯