江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2727号 原告：申爱国，男，1978年12月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告：杨绪芳，女，1977年10月23日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：申爱国（原告杨绪芳的配偶），即本案第一原告。 被告：太仓国联置业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇郑和大街77号，统一社会信用代码913205850782074740。 法定代表人：徐宏兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告申爱国、杨绪芳与被告太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告申爱国、原告杨绪芳、被告太仓国联置业有限公司的委托诉讼代理人毛秋健和张荟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申爱国、杨绪芳向本院提出诉讼请求：被告太仓国联置业有限公司支付原告申爱国、杨绪芳违约金25348.75元。事实和理由：原告分别于2015年7月14日、2016年5月5日向被告购买滨江丽都6幢1203室、地库350室、地库6-009室。双方在房屋买卖合同第二十条中约定了因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的违约责任。被告于2016年10月27日将上述房屋交付原告使用，但上述房屋于2017年7月19日才完成办证资料报备和不动产权利转移登记，经原告计算，被告违约行为致使登记日期迟延了175天。原告以滨江丽都6幢1203室、地库350室、地库6-009室的实付价款总额724256元作为违约金的计算基数，并按照每日万分之二的比例和逾期天数确定诉请中的违约金金额。 被告太仓国联置业有限公司辩称：1.关于案件事实。原告所述属实。2.关于违约金的计算。被告认同原告在计算违约金时适用的实付价款724256元和每日万分之二的比例，但原告计算的逾期天数有误。双方合同中并没有约定原告取得不动产权证书的具体日期，原告所述比合同约定晚了175天并不准确；按照被告计算，逾期天数为123天。 本院依据原告提交的商品房买卖合同（2份）、增值税普通发票（2份）、税收缴款书（3份）、住宅专项维修资金专用收据（3份）、不动产权证书等书面材料，并结合双方当事人陈述查明： 原告申爱国、杨绪芳分别于2015年7月14日、2016年5月5日向被告太仓国联置业有限公司购买滨江丽都6幢1203室、地库350室、地库6-009室。原、被告在6幢1203室的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金”。原、被告在地库350室、地库6-009室的商品房买卖合同中使用了与前述内容基本一致的条款，但将违约金的每日比例约定为“万分之3”。被告于2016年10月27日将滨江丽都6幢1203室、地库350室、地库6-009室交付原告使用，并依据被告制作的交房费用计算单核算的金额向原告代收税款、维修基金、办证费用。原告向被告支付了滨江丽都6幢1203室、地库350室、地库6-009室的房屋价款总计724256元，其中6幢1203室的房屋价款为679256元，地库350室、地库6-009室的房屋价款为45000元。被告代收的房屋交易税款于2017年7月7日完成缴纳。上述房屋于2017年7月19日完成不动产权利转移登记。 关于被告完成办证资料报备的具体日期，因双方当事人均未向法庭提交与此具体事实相关的书面资料，本案中对此不作具体认定。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同约定，被告应当及时完成办证资料报备、代缴税款等事项以便合同所涉不动产及时完成权利转移登记。合同就逾期办证违约金的计算方式作出明确约定，即以不动产权利转移登记的应然日期与实然日期的天数差额作为逾期天数（注：该计算方式以出卖人原因致使不动产登记迟延为前提），并以房屋价款、每日比例和逾期天数的乘积确定相应违约金。被告对原告计算违约金时选定的房屋价款和每日比例不持异议，本院对此予以确认。针对双方在逾期天数计算方式上的争议，本院认为：合同中没有约定不动产权利转移登记的应然日期的具体数值或者计算方法，本院结合买卖双方交易做法所体现的对合同履行的应有认知加以界定：卖方完成办证资料备案后至双方共同申请登记存在时间间隔（办证资料备案后双方完成其他必要准备的期间，通常在7日之内），申请登记至完成登记也存在时间间隔（不动产登记机构完成登记的正常工作期间，30个工作日内）。在双方当事人并无明确约定的情形下，不动产权利转移登记的应然日期通常可以按照每个阶段的最长期间进行推算（房屋交付使用后办证资料报备期90天+申请登记前的必要准备期7天+登记机构审查办理期30个工作日）,据此可以确定应然日期与实然日期的天数差额。出于对合同的尊重及双方利益平衡的考虑（注：商品房买卖合同将按期完成办证资料报备作为卖方在不动产登记方面最主要的义务作出明确约定；申请登记前的必要准备期、登记机构审查办理期等在个案中已特定化为常量，由此推出的合理认识是，被告办证资料报备环节的迟延天数将直接累积在不动产权利转移登记的迟延天数中），法院最终确定的作为违约金计算式乘数的逾期天数不得小于卖方办证资料报备环节已发生的逾期天数。具体到本案中，原告在计算逾期天数时存在考虑不周的情形，但前文阐释的逾期天数计算规则中已设置了“不得小于卖方办证资料报备环节已发生的逾期天数”这一限制条件，按照原告在要素采集单上填写的实际完成办证资料报备的日期“2017年7月19日”，距离本案被告应当完成办证资料报备的最晚日期2017年1月25日已经迟延175天，该天数与原告计算时所用逾期天数相合。本案在使用要素式审理时已充分提示双方当事人应当积极、准确地完成诉辩要素内容的填写；原告虽然注意到了涉案两份房屋买卖合同中关于违约金每日比例的不同约定，但原告的填写内容表明其仍统一按照每日万分之二的比例予以主张；被告虽然注意到了原告填写的实际完成办证资料报备的日期很可能存在错误，但并未在异议栏中予以填写，且在法庭作出有关法律后果的提示后仍未提出其实际完成办证资料报备之具体日期的事实主张。当事人应当就其诉讼行为承担相应的法律后果，本案双方当事人的各自行为均应视同对自身权利的处分；本院按照724256×0.0002×175的计算式确定本案违约金应为25348.96元，原告按同样计算式仅主张支付25348.75元，视作其对自身权利的处分，本院按照原告诉请金额予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告太仓国联置业有限公司支付原告申爱国、杨绪芳违约金25348.75元，于本判决生效之日起十日内支付至原告申爱国、杨绪芳共同确认的银行账户（户名：申爱国，开户行：中国农业银行太仓浏家港支行，账号：62×××67）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费434元，减半收取计217元，由被告太仓国联置业有限公司负担。原告同意其预交但不应负担的案件受理费由被告直接向原告支付，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内按照所负担金额向原告支付。 本判决为终审判决。 审判员 王 晓 二〇二〇年六月八日    书记员 冯启帆