山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1567号原告：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市市中区二环南路鲁能领秀城三区（东一区）物业办公室，统一社会信用代码：91370103MA3NDXPT07。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：冯莎莎，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：李忠宇，男，1992年10月1日出生，汉族，住济南市市中区，原告山东鲁能物业有限公司与被告李忠宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁能物业有限公司法定代表人王博庆的委托诉讼代理人冯莎莎、王业华，被告李忠宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东鲁能物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费11753元；2.被告支付截至2020年1月15日逾期交纳物业费的违约金2923.72元，及自2020年1月16日起至实际给付之日止，以11753.60元为基数每日按万分之五计算的违约金。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是济南市市中区鲁能领秀城三区（G1地块）物业服务企业，被告是该小区2号楼2单元3204室业主，建筑面积124.51平方米。原告已按合同约定提供物业服务，被告亦享受原告提供的服务，但未按时支付相关费用，经多次催缴拒不缴纳。其欠费行为损害了小区其他业主利益，更侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼。李忠宇辩称，1、2016年6月份交房时被告依约交纳物业费，但交费后发现提供的物业服务远不达标，多次要求改善物业服务，至2018年12月份长达两年半的时间一直未能达到物业管理服务和车位管理服务要求的标准。原告违约在先，要求被告支付物业费及违约金无事实和法律依据应予驳回。2、原告将全部物业管理委托给他人，恶意践踏广大业主利益，违反了《物业管理条例》第三十九条的规定。3、北京鲁能物业服务有限公司济南分公司（以下简称“北京鲁能物业济南分公司”，本院注）在被告不知情的情况下单方面终止服务协议，停止对被告所在小区的物业服务，违约在先。现小区无业主委员会，也未与任何物业公司签署任何合同。综上，由于原告违约在先，且存在物业全部外包的违法行为，提供的物业服务存在重大瑕疵，已造成物业管理区域内的安保、环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，危害广大业主的生命和财产安全，使业主在物业服务合同中主要权利无法实现，被告依法应少交物业费。原告的诉求与事实严重不符，服务远未达到协议约定的五星级标准，违约在先，要求支付协议约定的全额物业费没有法律依据，原告应尽快对被告主张的风帽进行维修，对墙体渗水等问题限时落实，并给相应的财产和精神赔偿。被告同意按原告实际提供的物业服务支付相应的物业费，从原告应支付的赔偿金中扣除。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、中标通知书、前期物业服务合同、济南市物业服务合同备案证明、债权转让证明、债权转让通知书等证据，被告围绕答辩意见依法提交了照片、评估报告、情况说明，均当庭予以质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月27日，被告与案外人山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同，购买鲁能领秀城3区2号楼2单元3204号房屋，房屋建筑面积124.51平方米。被告于2016年5月底办理入住手续，并与案外人北京鲁能物业济南分公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能物业济南分公司为被告居住的小区提供前期物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城三区（G1地块）物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，原告中标成为涉案小区前期物业服务企业，（小）高层住宅中标单价为2.36元/月/平方米，中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。原告称北京鲁能物业济南分公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，约定选聘原告作为涉案小区前期物业服务企业，物业管理区域为鲁能领秀城三区（G1地块），合同中对双方权利义务进行了约定，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心发出“济南市物业服务合同备案证明”，对该《物业服务合同》予以备案。2019年4月19日，北京鲁能物业济南分公司出具“债权转让证明”一份，内容为：“鉴于我公司（北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司）前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区（G1区）提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，撤出之前有部分物业服务费尚未收取，现我公司在集团公司的安排下，业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费（及相应的违约金等费用）全部转让给山东鲁能物业有限公司（明细详见附件），由山东鲁能物业有限公司依法收取……”。2020年3月14日，北京鲁能物业济南分公司向被告邮寄了“债权转让通知书”一份，该邮件于2020年3月19日被退回。自2017年3月1日至2020年6月30日被告未交纳物业费，欠费合计11753.74元（124.51平方米×2.36元×40个月），原告在本案中按11753元主张权利。被告在本案中提交了照片、评估报告、情况说明，主张小区存在垃圾清运不及时、绿化不到位、电动车占用车位、违规出售通道车位、电梯存在安全隐患、北京鲁能物业济南分公司将物业管理转包给中鸿物业公司、房屋质量等问题。原告对此不予认可，称物业一般是早晚各清扫一次，中间时段可能存在搬家、装修、施工等垃圾未及时清理的情况；电梯确实曾出过故障，但在质保期内应由电梯厂商负责维保，质保期外物业公司委托专业的第三方维保机构进行维保，如大修更换将涉及动用维修基金，需要征得一定业主同意，原告已及时履行了通知维保和协调的义务；物业公司确实将部分安保和保洁的业务委托第三方，这是符合物业管理条例规定的，并非将物业管理整体转给第三方；房屋质量问题与物业公司无关，只是一个协调作用；小区内现无电梯广告，小区内的水站、蜂巢快递、基站、奶站，物业公司仅收取用电和能源消耗费用，并未收取其他费用。本院认为，北京鲁能物业济南分公司与被告签订的《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因北京鲁能物业济南分公司战略调整终止对涉案小区提供前期物业服务工作并撤离小区，原告通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括被告在内的小区业主具有约束力。北京鲁能物业济南分公司及原告依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。关于被告主张北京鲁能物业济南分公司及原告提供的物业服务不到位，与服务标准不匹配的问题。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告提交的证据尚无法证实北京鲁能物业济南分公司或原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。被告提出的违规出售通道车位、房屋存在质量问题的抗辩理由，与本案并非同一法律关系，被告可通过合法途径另行向相关主管单位要求处理或向有关责任人主张权利，本案不予处理。因被告并未举证证明北京鲁能物业济南分公司或原告将小区物业管理整体委托其他单位，故被告以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。在北京鲁能物业济南分公司及原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照合同约定交纳物业费。北京鲁能物业济南分公司将相关债权转让原告，符合法律规定，因被告未按约交纳物业费，已构成违约，原告据此要求被告支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费，合法有据，本院依法予以支持。因原告未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与被告进行过有效沟通，且被告并非无故不交纳物业费，故对原告关于违约金的主张，本院依法不予支持。另，原告作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括被告在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于占用通道、电梯安全等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告李忠宇于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司2017年3月1日至2020年6月30日的物业费11753元。二、驳回原告山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取85元，由原告山东鲁能物业有限公司负担17元，由被告李忠宇负担68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 钧二〇二〇年六月一日书记员 刘劭瑾