浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1446号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市东瓯物业管理有限公司，住所地温州市火车站1号地块（东瓯大酒店南幢办公楼），统一社会信用代码91330304715465266Y。法定代表人：何约微，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈松华，浙江乾博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞安市宏都小区业主委员会，住所地浙江省瑞安市安阳街道隆山东路555号。法定代表人：蔡光海，该业委会主任。委托诉讼代理人：赵劼、方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。上诉人温州市东瓯物业管理有限公司（以下简称东瓯物业公司）因与被上诉人瑞安市宏都小区业主委员会（以下简称宏都小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院(2019)浙0381民初11574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东瓯物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审反诉诉讼请求，被上诉人继续履行《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》；2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：本案《前期物业合同》第二十条约定“（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止”。根据该合同条款的约定，前期物业合同终止的条件有二，一是合法成立业主委员会，二是业主委员会合法选聘了新的物业服务企业。但一审法院认定事实错误：（一）宏都小区业主委员会仅为部分业主代表选举产生，无法代表全体业主的意思，其不具有终止合同的主体资格，代表全体业主选聘物业公司的行为亦是无效的。（二）被上诉人选聘物业公司的行为与上诉人具有利害关系。被上诉人确定瑞安方信物业公司为新聘物业公司，其选聘行为违反了《招投标法》强制性效力规定，属于无效的民事行为。无效的选聘物业公司的行为，不符合《前期物业合同》第二十条约定，无法产生终止前期物业服务合同的法律效果。（三）被上诉人终止前期物业服务合同、选聘物业服务公司未经业主、业主大会的授权，属于无权行为，不发生选聘的法律后果。宏都小区业委会辩称，一、前期物业合同二十条约定，委托服务期限自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订物业服务合同之日止。被上诉人提供了业委会与新的物业公司签订合同的法律事实，根据合同法第九十一条规定，前期物业合同的权利义务已经终止；二、上诉人上诉理由主要围绕业委会的合法性及物业服务合同的效力问题，该两个问题与本案是无关联的，本案需要查明的是法律事实或法律行为，而不是法律行为的效力问题，故上诉人的上诉理由与本案无关；三、业委会的合法性及合同效力问题，被上诉人认为一审认定正确的。东瓯物业公司向一审提出诉讼请求：判令被告于2019年7月23日向原告出具的《关于要求东瓯物业公司撤出宏都小区的告知函》要求单方解除《物业服务合同》无效，并要求继续履行《物业服务合同》。宏都小区业委会向一审提出反诉请求：1.确认反诉被告东瓯物业公司与温州万兴建设开发有限公司瑞安分公司签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》于2019年9月20日终止；2.判令反诉被告东瓯物业公司搬离瑞安市宏都小区；3.依法判令反诉被告东瓯物业公司向反诉原告宏都小区业委会交接与物业相关的资料(竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件、物业使用说明文件、物业产权资料、业主档案等)以及办理电梯、电表、水表使用单位过户手续。一审法院认定事实如下，2008年11月21日，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订一份《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》，该合同第二十条约定“（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止”。合同签订后，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司派员进驻宏都小区进行前期物业服务。2014年12月17日，瑞安市雅儒宏都小区协调处置指挥部与东瓯物业公司瑞安分公司签订《物业移交验收表》（下述物业移交验收表东瓯物业公司瑞安分公司简称乙方），该表载明：以下物业管理资料和物业管理用房移交给乙方，由乙方负责保管使用，乙方应当在前期物业服务合同终止时，将以下资料和物业管理用房移交给业主委员会。移交内容：顾客房屋钥匙1273把、管理用钥匙10套、单体建筑竣工图277张、单体结构竣工图355张、给排水竣工图181张，电气竣工图222张、消防线路图101张、绿化竣工图113张、室外地下管网竣工图5张、道路、停车场竣工图5张、住宅质量保证书和住宅使用说明书8张、土地使用权出让证明5张、建设用地规划许可证2张、建设工程规划许可证2张、建筑物命名、更名审批资料1张、施工许可证2张、工程规划验收合格证明1张、消防验收合格证明1张、临时管理规约1份、环保达标验收合格证明3张、民防工程竣工验收合格证明章、电梯（扶梯）合格证明和准用文件51份。《物业相关资料及设备／设施移交接管清单》如下:建筑施工图纸277张、结构施工图纸355张、强电施工图纸222张、消电施工图101张、水施图纸181张、暖通图纸50张、园施123张、宏都小区二期立项批复复印件1张、工程规划核实确认书复印件1张、宏都小区一期立项批复复印件1张、房屋建筑工程质量保修书复印件8张、环保达标验收合格证明复印件3张、国有土地使用出让合同复印件8张、建筑工程施工许可证复印件2张、建设用地规划许可证复印件2张、宏都小区命名批复复印件1张、消防验收合格证明复印件1张、民防工程竣工验收合格证明复印件1张。2019年6月29日瑞安市宏都小区第一届业主委员会成立，2019年7月12日瑞安市安阳街道办事处向该业主委员会发出《业主委员会备案通知书》。2019年9月20日本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司签订《宏都小区物业服务合同》。2019年9月18日、9月24日，本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会先后两次发函给本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司，通知东瓯物业公司办理物业交接手续。本案争议的焦点是本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就涉案宏都小区签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》是否已达到约定终止或者法定终止的条件。本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司认为，虽然前期物业服务合同第二十条约定（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止，但本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会成立违反法定选举程序而无效，其聘请物业服务企业的行为违法无效，故前期物业服务合同尚未终止，应继续履行。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会认为，瑞安市宏都小区第一届业主委员会于2019年6月29日成立，宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司于2019年9月20日签订《宏都小区物业服务合同》，前期物业服务合同已于2019年9月20日终止。一审认为，根据《物业管理条例》第十条规定，物业所在地的区、县人民政府的房地产行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府是业主委员会选举工作的指导部门，因此有关业主委员会选举程序是否合法的事项，不属于人民法院审理范围。本案宏都小区业委会已获瑞安市安阳街道办事处备案登记，原告主张其未经法定选举程序成立而无效，不予采纳。《物业管理条例》第十一条和第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，旨在保护多数业主合法权益。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司签订物业合同，即便选聘程序存在瑕疵，也应由业主大会或业主代表大会行使相关权利，本诉原告（反诉被告）东瓯物业公司并非该事项的利害关系人，其以此为由主张合同无效，不予支持。本诉被告（反诉原告）宏都小区业委会与瑞安市方信物业服务有限公司于2019年9月20日就涉案宏都小区签订的《宏都小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，也无其他无效情形，合同自成立时生效。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故涉案前期物业服务合同已于2019年9月20日达到约定终止及法定终条件，故对本诉原告东瓯物业公司要求继续履行涉案前期物业服务合同的诉请不予支持，对反诉原告宏都小区业委会要求确认涉案前期物业服务合同于2019年9月20日终止的诉请予以支持。涉案前期物业服务合同的权利义务终止后，反诉被告东瓯物业公司应退出物业服务区域、向反诉原告宏都小区业委会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（以反诉原告明确的第三项反诉诉讼请求列明的为准）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决：一、确认反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司与案外人温州万兴房地产开发有限公司瑞安分公司就坐落于瑞安市市政法大院正对面的宏都花苑（现更名为：宏都小区）签订的《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》于2019年9月20日终止；二、反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司于判决生效之日起七日内搬离瑞安市宏都小区（退出瑞安市宏都小区物业服务区域、向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施）；三、反诉被告温州市东瓯物业管理有限公司于判决生效之日起七日内向反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会移交物业服务所必需的相关资料（管理用钥匙10套、单体建筑竣工图277张、单体结构竣工图355张、给排水竣工图181张，电气竣工图222张、消防线路图101张、绿化竣工图113张、室外地下管网竣工图5张、道路、停车场竣工图5张、住宅质量保证书和住宅使用说明书8张、土地使用权出让证明5张、建设用地规划许可证2张、建设工程规划许可证2张、建筑物命名、更名审批资料1张、施工许可证2张、工程规划验收合格证明1张、消防验收合格证明1张、临时管理规约1份、环保达标验收合格证明3张、民防工程竣工验收合格证明1张、电梯（扶梯）合格证明和准用文件51份、暖通图纸50张），并协助反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会办理电梯、电表、水表使用单位过户登记至反诉原告瑞安市宏都小区业主委员会名下的手续；四、驳回本诉原告温州市东瓯物业管理有限公司的本诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，均由本诉原告（反诉被告）温州市东瓯物业管理有限公司负担。本院经审核一审证据，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《温州市物业管理条例》第三十一条规定：“前期物业服务期间，可以依据约定解除前期物业服务合同；未约定或者约定不明的，经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主和物业服务企业的书面同意，可以解除前期物业服务合同。”《瑞安市宏都花苑前期物业服务合同》第二十条约定“（委托服务期限）自本合同生效之日起至宏都花苑第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止”。而本案属于前期物业合同对解除合同有特别约定情形，即第一届业主委员会与物业企业签订《物业服务合同》止。上诉人认为，必须是合法成立业主委员会，且合法选聘新的物业服务企业。本院认为，对于第一届业主委员会与物业企业签订新的《物业服务合同》，是否达到前期合同解除条件，只能作形式上的审查。根据《温州市物业管理条例》第十八条之规定，业主委员会向街道办事处备案。在本案中，宏都小区业主委员会已获瑞安市安阳街道办事处备案登记，应推定其系合法成立。另外新一届业主委员会与新的物业企业已经签订物业服务合同。是否实质合法，非本案所审查范畴。其实质合法性，应当由业主作为利害关系人提出异议。因此，前期合同终止条件已经成就。综上，上诉人的上诉理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由温州市东瓯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 刘伟达审判员 郑文平二〇二〇年六月八日书记员 董丽雅