云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终703号上诉人（原审原告）：楚雄华中市场运营有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区彝人古镇德运西区D63幢。统一社会信用代码：91532300563199850D。法定代表人：张艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张帆，云南滇中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙少光，男，1979年2月17日出生，住云南省楚雄市。被上诉人（原审原告）：丁凤芝，女，1963年10月10日出生，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：孙少光，男，1979年2月17日出生，住云南省楚雄市。上诉人楚雄华中市场运营有限公司（以下简称华中公司）因与孙少光、丁凤芝房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭审理了本案，上诉人华中公司特别授权的委托诉讼代理人张帆、被上诉人孙少光、被上诉人丁凤芝一般授权的委托诉讼代理人孙少光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华中公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判由上诉人向被上诉人支付差欠的租金7438.79元。事实和理由是：被上诉人拖欠的物业管理费5822.91元应在所欠租金中予以扣除。双方租赁合同第二条（一）项约定了被上诉人有支付物业管理费的义务，同时上诉人在一审中也提交了相应的证据证实上诉人委托了物业管理公司对整个租赁市场进行物业管理，收取每平方米0.8元的物业管理费，因此被上诉人共拖欠物管费69个月合计5822.91元，被上诉人拖欠的物管费应在支付的租金中予以扣减，即13261.7元－5822.91元=7438.79元。被上诉人孙少光、丁凤芝答辩称，1、双方租赁合同第二条（一）项中规定：同意统租的住户商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收。在一审中华中公司提交的证据不能证明华中公司向孙少光、丁凤芝承租的商铺的物管费应该由孙少光、丁凤芝向华中公司支付，故对于上述证据一审法院不予采信。2、在一审庭审中，华中公司称以邮寄的方式寄出通知告知孙少光、丁凤芝出租户解除租赁合同，但是孙少光、丁凤芝从来就没有收到过任何通知，即使华中公司寄出了通知，但没有和孙少光、丁凤芝协商或签字，属于单方面撕毁合同，属于违约行为（统租合同上明确有合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方面解除合同），所以华中公司必须承担违约金。统租合同中写到18年合同期中有市场培育免租一年房租，按前三年平均分配每年付8个月租金；租金一年支付一次，现在因为华中公司私自违约，所以第一年房租不免租，华中公司应当偿还9×103.95×12=11226.6元房租费。孙少光、丁凤芝向一审法院起诉请求：一、解除孙少光、丁凤芝与华中公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；二、判令华中公司支付孙少光、丁凤芝租金共计17092.32元（其中2017年1549.64元、2018年1570.76元、2019年3月20日至2020年3月20日13971.92元），并恢复商铺隔墙；三、本案诉讼费由华中公司承担。一审法院经审理确认的本案事实是：2014年3月20日，孙少光、丁凤芝（甲方）与华中公司（乙方）签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，孙少光、丁凤芝将其所有的位于楚雄市西北片区农民安置小区上章一村13幢112号商铺出租给华中公司经营，面积103.95㎡。合同约定：租赁期限为18年，自2014年3月20日至2032年3月19日；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%（第1–3年每平方米9元，第4–6年每平方米10.8元，第7–9年每平方米12.96元，第10–12年每平方米15.5元，第13–15年每平方米18.66元，第16–18年每平方米24.25元）；市场培育免租1年，按前三年平均分配，每年付8个月租金；租金一年支付一次，每年3月20日前支付至甲方银行账户。铺面租赁面积按建筑面积计算。物业管理：整个片区的房屋统一由乙方组织物管公司统一管理，凡出租的房屋(包括二、三层自行出租和不同意统租的房屋)，必须按市场物管公司的统一规定，由居住户、租房户负责足额交纳物管费。同意统租的住户，商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收。但物管公司不负责二楼以上物业的维护及水电费收缴、防盗等相关事宜，产生的一切后果由住户自行承担。按市政府文件收缴的垃圾处理费，不论何种情况由各户自行承担。乙方对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主，房主另有要求的另行协商。在租赁期内产生的水电费、收视费等费用一楼的由乙方承担，二楼以上（含二楼）的由甲方或甲方的租赁户自行承担。市场租赁期满后，乙方配合商户负责将装修改造的部分恢复原样后交还业主，如届时商户另有约定的必须报告乙方同意。违约责任：1、合同签订后，双方必须信守合同，甲方在租赁期内无论人事怎样更替都应保证乙方正常经营，如甲方无法保证乙方在经营期内正常经营，甲方应赔偿由此造成的损失，并承担违约责任。2、乙方因经营不善或有违约拖欠租金等行为时，甲方应与其他业主一起向办事处和镇政府反映依法解决而不能单独提出终止合同。3、甲方不得干涉乙方的经营权，如果甲方的原因造成乙方无法正常经营，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。因乙方统租该片区商铺作为发展大型综合市场，需对外招商，因此乙方有权转租商铺，不需再经甲方同意。但转租应合法经营、合理使用，不得损害甲方利益。合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方解除合同。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》签订后，孙少光、丁凤芝将商铺交付给华中公司管理使用，华中公司自2019年3月20日起未向孙少光、丁凤芝支付租金，未支付2017年度、2018年度即2017年2月20日至2019年3月20日涨幅部分租金4490.64元。另查明，2019年12月，孙少光、丁凤芝与华中公司曾协商合同解除事宜，双方未能协商一致。2020年1月1日，孙少光、丁凤芝将商铺另行出租给案外人，案外人承租后未恢复商铺隔墙。一审法院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务；当事人对自己提出的事实主张或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。孙少光、丁凤芝与华中公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。因华中公司未按照合同约定足额向孙少光、丁凤芝支付租金，孙少光、丁凤芝主张解除双方签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，华中公司同意解除，故对于《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》一审法院予以解除。因2019年12月双方曾协商合同解除事宜，孙少光、丁凤芝已于2020年1月1日将本案所涉商铺出租给案外人，故一审法院确认《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除。关于欠付租金。华中公司认可未支付孙少光、丁凤芝2017年度、2018度增幅部分租金，《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%，即第1–3年每平方米9元，第4–6年每平方米10.8元，则2017年3月20日至2019年3月20日期间的涨幅租金为4490.64元，孙少光、丁凤芝主张3120.4元，不违反法律规定，一审法院予以确认。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年I2月31日解除，2019年度的租金，一审法院支持自2019年3月21日至2019年12月31日止为10141.3元，以上租金合计13261.7元。华中公司辩称，孙少光、丁凤芝未支付物管费，华中公司享有先履行抗辩权，《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定同意统租的住户，商铺统租后居民自住的房屋，物管费由运营公司负责，住户免收，华中公司提交的证据不能证明孙少光、丁凤芝应向其交纳物管费，对于华中公司的辩解，一审法院不予采纳。关于商铺隔墙恢复问题。《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》约定华中公司对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主。现合同解除，华中公司应恢复其拆除的隔墙，因孙少光、丁凤芝已于2020年1月1日将商铺租赁给案外人，隔墙未恢复，现没有恢复的必要，故由华中公司支付孙少光、丁凤芝恢复的费用2600元，由孙少光、丁凤芝自行恢复。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决：一、孙少光、丁凤芝与楚雄华中市场运营有限公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除；二、楚雄华中市场运营有限公司于一审判决生效之日起十日内向孙少光、丁凤芝支付差欠的租金13261.7元；三、楚雄华中市场运营有限公司于一审判决生效之日起十日内向孙少光、丁凤芝支付隔墙恢复费用2600元；四、驳回孙少光、丁凤芝的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计114元，由华中公司负担（未交，于一审判决生效之日起十日内交纳）。二审庭审中，上诉人华中公司、被上诉人孙少光、丁凤芝对一审判决认定的事实未提出异议。本院认为，对一审判决认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：物业服务费是否应从租金中予以扣减？本院认为，物业服务费是物业服务公司提供物业服务后向业主收取的服务费用，华中公司与孙少光、丁凤芝签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，是向孙少光、丁凤芝租赁商铺，而非向孙少光、丁凤芝提供物业服务，其无权要求孙少光、丁凤芝支付物业服务费，也无权要求在租金中扣减物业服务费，故华中公司主张物业服务费应从租金中予以扣减的理由不能成立。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人华中公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人孙少光、丁凤芝在二审答辩中新增诉讼请求，不属二审审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人楚雄华中市场运营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪志敏审 判 员 李 梅审 判 员 何永丽二〇二〇年六月五日法官助理 杨 洁书 记 员 曾靖超