陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终229号 上诉人（原审原告及反诉被告）：山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司。住所地：陕西省商洛市山阳县。 法定代表人：储成龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡一，陕西书宝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：王林，男，汉族，住陕西省山阳县居委会。 委托诉讼代理人：侯衍松，陕西丰阳律师事务所律师。 原审第三人：张宏军，男，汉族，住陕西省山阳县居委会。 原审第三人：何增会，男，汉族，住陕西省山阳县。 上诉人山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司（以下简称山阳粮食经营公司）因与上诉人王林、原审第三人张宏军、何增会房屋租赁合同纠纷一案，不服山阳县人民法院（2018）陕1024民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 山阳粮食经营公司上诉请求：依法撤销山阳县人民法院（2018）陕1024民初1148号民事判决第五项判决内容，依法改判。 事实和理由：一审法院已经认定王林存在违约事实。一审判决第一项至第四项判决完全正确。由于承租人王林违约导致合同解除，出租人不应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。陕西华夏资产评估有限公司评估装饰装修物价值2181280元，上诉人认可1294045元，其余887235元不予认可。一审认定上诉人应当补偿王林1906222元，事实错误，请求二审予以改判。 王林答辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果客观公正，请求二审予以维持。鉴定是在上诉方派员，一审法院组织鉴定单位到场，双方确认勘察现场后才交由鉴定机构依法评估的，且鉴定价、评估价远远低于山阳县棚户区改造价格，为了解决问题和纠纷，答辩人才认可的。上诉人对鉴定报告进行了逐一核对，经确认为1906222元后，一审法院才按1906222元进行判决的。所以，上诉人认为事实不清的理由不成立。 原审第三人张宏军、何增会未发表意见。 山阳粮食运营公司向一审法院起诉请求：1.依法解除与被告王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》；支付租赁费截止2019年12月31日租金共计134137元（其中2018年4月1日起到2019年3月31日的租赁费76650元；2019年4月1日-2019年12月31日为57487元；2020年1月以后的租金按照实际发生的租金计算）；按月利率9.6‰计算违约金共计15452.64元。2、要求被告及第三人腾出房屋。 王林向一审法院提起反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告漫川粮站改造投资款310万元。 一审法院审理查明：2010年3月11日，山阳粮食经营公司（租赁方，甲方）与王林（承租方，乙方）签订《漫川粮站整体租赁合同》，合同约定“一、租赁范围：甲方将漫川粮站临街招待所三层楼及院内大部分场地和库房，办公楼二楼（不含一楼，待一楼的房屋租赁合同到期后优先租赁给乙方，租赁费另行商谈），整体租赁给乙方，院内场地和库房界址以厕所通道以南至供销社北面粮站院内所有库房，北边具体界址以前招待所北外墙线端进。二、租赁形式：实行整体租赁，不分开租赁，未经甲方同意乙方不准转租。三、承包期限：本合同租赁期为15年，从2010年4月1日起至2025年3月31日止。四、承包费用：承包费一定五年不变，前五年整体租赁费每年7.3万元（其中前宾馆部分每年3万元，后院内库房部分每年4.3万元），前两年租赁费在签订合同之日一次性交清，后十三年在每年租期到期前10日内交清下年的租赁费，第二个五年按上一轮承包费上浮5%，第三个五年按第二个五年承包费上浮5%。五、乙方必须对院内进行绿化、美化及地面水泥硬化，对库房墙面和屋面进行仿古改造，所产生的费用均由乙方自理。六、因乙方使用不当或人为导致房屋损坏的，乙方有责任按甲方提供使用时的标准在三日进行修复。乙方无法修复或三日内不予修复的，甲方修理，费用由乙方承担。若遇自然灾害或人力不可抗拒原因损坏的，另行协商修复。七、租赁期所发生的环境卫生费、治安费和其它各种费用全部由乙方负责。八、乙方要高度重视安全经营工作，必须采取有效措施保障财产、人身安全，在租赁期内凡出现任何不安全事故，均由乙方承担全部责任。九、如遇以下情况则合同解除，乙方必须无条件的在甲方指定的时间内撤离，甲方有权按时收回房屋。1、乙方不按双方约定的条款按时缴纳租赁费和擅自改变用途的；2、未经甲方同意，擅自转租的；十、由于政策的原因或人力不可抗拒的原因（如依法拆迁和自燃灾害），导致甲方无法继续履行本合同的。甲方可适当考虑给予乙方赔偿。十一、租赁期满，乙方必须全部及时向甲方移交所租赁的原有房屋和场地，逾期不归还房屋和场地的，除补交占有期间的租金外，还应当向甲方偿付违约金，双方商定违约金标准为按实际多占天数的3倍租金惩罚；合同到期后，乙方必须无偿拆除临时建筑物，将房屋场地恢复原状，其费用自理。十二、租赁到期后，乙方如欲续租的，应以书面方式在租期结束前两个月提出续租申请。在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方未按规定提出续租申请的，视为放弃续租和优先承租权。双方未在本合同到期一个月前达成续租合同的，视为乙方放弃续租。合作愉快，希望双方恪守合同条款，无特殊情况和私自终止合同的按违约对待，违约方向另一方赔偿违约当年房租3倍的罚金。十三、本合同未尽事宜，按《合同法》的有关规定，经双方协商解决。十四、本合同自签订之日起生效。”，合同上租赁方加盖有山阳粮食经营公司公章，承租方有王林签字，山阳县粮食局作为鉴证方加盖有单位公章。王林承租案涉房屋及院落后，对部分租赁物进行了改造和装饰装修，并在院落内新建了房屋建筑等。2014年7月1日，王林作为转租方与承租方张宏军、何增会签订《漫川清韵山庄转租合同》，将案涉租赁物转租第三人经营，转租时间从2014年7月1日至2018年8月30日，山阳粮食经营公司在该合同上加盖单位公章，山阳县粮食局作为鉴证机关加盖有单位公章。因王林与张宏军、何增会间尚存在经济纠纷，案涉租赁物现由第三人锁门实际控制。 因王林未按合同约定向山阳粮食经营公司交纳租金，2017年6月1日，山阳粮食经营公司向本院提起诉讼，要求王林支付租金，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定由王林于2017年8月20日前给付山阳粮食经营公司2016年4月1日起至2018年3月31日期间的房屋租赁费153300元。调解书生效后，王林未能履行调解协议内容，现仍拖欠山阳粮食经营公司从2016年4月1日至今的租赁费。 山阳粮食经营公司2018年10月23日起诉后，王林提出反诉，并申请对案涉租赁物改造、重建、装饰装修等所投入的财产价值进行评估。2018年12月3日，山阳粮食经营公司向本院出具书面《意见书》，“同意接收王林在租赁物院落内所建房屋”。经商洛市中级人民法院委托，陕西华夏资产评估有限公司于2019年10月10日作出陕华夏评报字［2019］第019号资产评估报告书，并分别对山阳粮食经营公司及王林对资产评估报告书提出的异议进行了书面答复。评估结论为“王林整体租赁原山阳县漫川粮站房屋后改造、重建等投入的财产价值在评估基准日2019年8月8日的市场价值为2181280元，包括房屋建筑物类评估价值2170955元，其中房屋建筑物净值914373元，构筑物及其他辅助设施净值1256582元；生产性生物评估净值10325元。在审理中，经山阳粮食经营公司法定代表人与王林对评估报告书逐项审核核对，对报告书中房屋建筑物净值914373元，生产性生物评估净值10325元及构筑物及其他辅助设施评估值981524元的财产同意由山阳粮食经营公司予以接收利用，其余评估值275058元的财产不同意接收利用。 一审法院认为，对本诉部分。山阳粮食经营公司与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立且生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务。山阳粮食经营公司将案涉房屋整体出租给王林使用，王林应按合同约定使用租赁物并按合同约定期限交纳租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定。本案王林在合同约定的交纳租金期限届满后，未能履行合同约定交纳租金义务，山阳经粮食经营公司就租金起诉本院调解生效后，王林仍未能履行交纳租金的合同义务，属违约行为，现山阳粮食经营公司起诉要求解除合同，符合合同约定和法律规定，且王林也同意解除合同，故山阳粮食经营公司请求解除与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自本判决生效之日起解除。 王林在租赁期间，将承租的租赁物经山阳经粮食经营公司及主管机关山阳县粮食局同意转租给第三人张宏军、何增会，现案涉租赁物由第三人实际控制，因王林与第三人之间的合同履行期间亦届满，故山阳粮食经营公司与王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》解除后，王林和第三人张宏军、何增会应向山阳粮食经营公司腾退并交付租赁物。王林和第三人张宏军、何增会之间的纠纷应通过正当方式解决。 山阳粮食经营公司请求王林支付租金134137元（包括2018年4月1日起到2019年3月31日的租赁费76650元；2019年4月1日-2019年12月31日为57487元），2020年1月以后的租金按照实际发生的租金计算，王林对该项请求及租金数额不持异议，本院予以支持。2018年3月31日前租金已经法院生效的调解书确认，应按调解书执行。按合同约定，第二个五年按上一轮承包费上浮5%，第三个五年按第二个五年承包费上浮5%，故2018年4月1日至2020年3月31日期间租金按年（73000元上浮5%计算）76650元计算，2020年4月1日后占用费按年76650元上浮5%计算。 山阳粮食经营公司要求王林给付欠付租金134137元按农村商业银行贷款利率9.6‰计算的违约金共15452.64元，因双方在合同中并未约定租金逾期支付的违约责任条款，庭审后谈话中，双方均认可以134137元为基数(其中76650元从2018年4月1日起至2019年12月31日期间；57487元从2019年4月1日起至2019年12月31日期间)按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算违约金，本院予以支持。 反诉部分。反诉原告王林请求判令反诉被告山阳粮食经营公司支付租赁期间对漫川粮站改造投资款共310万元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，本案合同解除因王林违约未能按时交纳租金所致，王林属违约方。本案审理中，山阳粮食经营公司向本院出具书面意见书，同意接收王林在租赁物院落内所建房屋；经山阳粮食经营公司法定代表人与王林对评估报告书逐项审核核对，认可并同意接收利用评估报告书中的部分财产，价值1906222元，故合同解除后，山阳粮食经营公司应补偿王林1906222元；对评估报告书中其它部分山阳粮食经营公司不同意接收利用，王林要求山阳粮食经营公司赔偿的请求本院不予支持。王林反诉请求其他部分，未能提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：一、原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司与被告王林签订的《漫川粮站整体租赁合同》自本判决生效之日解除；二、被告王林及第三人张宏军、何增会腾空所租赁房屋及院落交付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司；三、被告王林给付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司自2018年4月1日起至租赁物实际交付之日止的租金（占用费）（租金数额计算为：2018年4月1日至2020年3月31日期间租金按年76650元计算，2020年4月1日后占用费按年76650元上浮5%计算）；四、被告王林支付原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司欠付租金134137元(其中76650元从2018年4月1日起至2019年12月31日期间；57487元从2019年4月1日起至2019年12月31日期间)按中国人民银行同期同类贷款利息计算的违约金；五、反诉原告王林在承租院落内所建房屋及装饰装修（以双方确认的山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司同意利用且已补偿的部分）归山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司所有，由反诉被告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司补偿王林1906222元；六、驳回原告山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告王林其他反诉请求。 二审中，各方当事人均没有新证据向法庭提交。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，尽管本案房屋租赁合同是因为王林违约导致合同解除，但合同解除后，王林的装饰装修物上诉人山阳县粮食经营公司同意接收利用，不违反法律规定，本院予以认可。本院二审的焦点是，对鉴定机构评估王林装修物残值价值为2181280元，山阳粮食经营公司是否同意补偿1906222元。经查，在2019年12月17日，一审法院组织上诉人的法定代表人储成龙与被上诉人王林就王林租赁期间的装修装修物进行协商处理，双方均表示同意。经双方对鉴定报告中的内容逐一核对，上诉人的法定代表人储成龙明确表示不接受项目的价值共计106172元。另外，对评估为168886元的电力设施表示待公司研究后再决定。随后，在2019年12月18日，上诉人向一审法院出具了书面意见，不接受电力设施。据此，一审法院认定总的装饰装修物价值2181280元减过不接受的项目计106172元以及电力设施的168886元，上诉人同意补偿王林装修残值为1906222元。经本院核算，一审判决认定事实正确无误。上诉人认为一审认定事实错误的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21000元，由上诉人山阳县国有粮食企业资产经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年六月十六日 法官助理 刘庆华 书 记 员 宁 赟 1