湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终826号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤瑜，男，1960年6月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：汤庆年，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区龙岭工业园管委会二楼209室。负责人：杜颖全。委托诉讼代理人：桂连，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人汤瑜因与被上诉人湖南海洋城物业管理有限公司益阳分公司（以下简称海洋城公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷及询问当事人等方式进行了审理。本案现已审理终结。汤瑜上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回海洋城公司对汤瑜的诉讼请求或发回重审；2、撤销汤瑜与海洋城公司签订的《益阳海洋城物业管理服务协议》关于物业服务费缴费标准20元/m2/月的内容，依法改判汤瑜按5元/m2/月标准向海洋城公司缴纳物业服务费；3、本案全部诉讼费由海洋城公司承担。事实与理由：海洋城公司未按《物业服务收费管理办法》的规定在物业管理区域内的显著位置将收费项目、收费标准等情况进行公示，致使汤瑜在海洋城公司就海洋城物业服务系列案起诉后才确认：海洋城商户的物业收费标准，有5元/m2/月、10元/m2/月20元/m2/月、30元/m2/月四种之多。海洋城公司为牟取不正当利益，对其收费项目、收费标准不遵法律规定予以公示，暗自就相同的物业服务内容设定多个不同的收费标准，蓄意侵犯业主的应有知情权，加重业主责任，已严重损害业主利益，双方签订的《益阳海洋城物业管理服务协议》明显显失公平，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同。海洋城公司答辩称：物业服务合同约定的收费标准与服务质量相适应，不存在依法可变更情形。1、本案物业费金额符合行业一般标准。2、收费项目及收费标准已约定在双方签订的物业服务协议中，汤瑜对物业服务协议进行了签字确认。根据《物业服务收费管理办法》第七条第二款明确规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”，可见无论是否公示均不影响汤瑜了解物业管理行业的物业费收取标准和按照合同约定的收费标准进行缴费。3、根据双方在合同中的约定，海洋城公司为汤瑜提供物业共用部位及共用设施设备的多项管理和服务及消防安全管理等，因此收取20元/平米/月的物业服务费属于市场调节价格的正常标准，符合现行法律及管理规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判并无不当，汤瑜的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回汤瑜的上诉请求。海洋城公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的物业管理服务合同；2、判令汤瑜立即向海洋城公司支付拖欠物业费376005元（自2018年1月1日至2019年9月30日）；3、判令汤瑜支付违约金，违约金以未付物业费为基数按照年利率6%自逾期之日起计算至物业费实际付清之日；4、由汤瑜承担本案的诉讼费用。汤瑜向一审法院反诉请求：撤销海洋城公司、汤瑜之间签订的物业管理服务协议，确认汤瑜按每平方每月5元的标准向海洋城公司缴纳物业服务费并继续履行合同；由海洋城公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：海洋城公司（甲方）与汤瑜（乙方、承租方）签订了《益阳海洋城物业管理服务协议（餐饮）》，协议约定甲方为乙方提供物业管理服务，乙方按照租赁合同确定的面积895.25平方米缴纳物业管理费，标准为20元/平方米/月。合同约定了海洋城公司物业服务的事项与标准，物业费自开业之日起计算，协议签订之日缴纳首期（三个月）物业费，之后的物业费每三个月支付一次，应于每个缴费周期最后一个月的10日前预交下一个缴费周期的费用。合同约定乙方应于协议签订之日一次性向甲方交纳相当于两个月物业费的履约保证金，如乙方未能按照约定向甲方支付物业费等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。合同还约定，如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权中止或停止相关服务，由此造成的损失乙方自行承担。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。合同签订后，海洋城公司依约提供了物业服务，汤瑜应自2017年10月1日起缴纳物业费。汤瑜已缴纳了首期物业费53715元，保证金35810元。海洋城公司以快递形式向汤瑜发出了催款函及解除合同通知函。汤瑜提供了海洋城经营业主文红兵、刘宇的租赁合同及物业合同，其中文红兵租赁使用面积1660.15平方米，属于海洋城创业扶持计划商户，物业合同标注为非餐饮，收费标准为每月每平米5元；刘宇租赁使用面积84.09平方米，属于海洋城创业扶持计划商户，物业合同标注为非餐饮，收费标准为每月每平米10元。2019年7月1日，汤瑜向海洋城公司发出《关于请求撤销物业收费标准的函》，认为海洋城公司收取物业费标准不一致，要求按照每月每平米5月缴纳物业费。一审法院认为，海洋城公司、汤瑜之间成立物业服务关系，对于非住宅物业的收费，物价管理部门没有指定统一的收费标准，应该按照市场原则平等协商收费。海洋城公司与汤瑜签订的《益阳海洋城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，收费标准系双方平等协商达成，海洋城公司对客户采取差别化收取办法不构成显失公平，汤瑜反诉要求撤销物业合同，并按照每月每平米5元缴纳物业费的请求不予支持。汤瑜应当按照约定缴纳物业费，自2018年1月1日至2019年9月30日汤瑜应付物业费376005元。汤瑜因在履行物业合同过程中，对于收费标准存在分歧，且汤瑜仍在继续经营，对于海洋城公司要求解除物业合同并要求汤瑜承担违约金的请求不予支持；汤瑜要求继续履行物业合同的反诉请求予以支持。如汤瑜在判决生效后仍拖欠物业费达到约定的合同解除条件，海洋城公司可以再次起诉提出上述主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、海洋城公司与汤瑜之间的物业服务合同继续履行；汤瑜于判决生效后七日内支付海洋城公司物业服务费376005元；二、驳回海洋城公司的其他诉讼请求；三、驳回汤瑜的反诉请求。一审案件受理费7340元，减半收取3670元，由海洋城公司承担200元，由汤瑜承担3470元；反诉费100元，由汤瑜承担。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：双方在合同中约定的物业服务费缴费标准是否要下调。本案物业服务的对象是商铺，对于非住宅物业的收费，物价管理部门没有指定统一的收费标准，应该按照市场原则平等协商收费。海洋城公司与汤瑜签订的《益阳海洋城物业管理服务协议》系双方真实意思表示，收费标准系双方平等协商达成，海洋城公司对客户采取差别化收取办法不构成显失公平，汤瑜应当按照约定缴纳物业费。因此，汤瑜上诉提出撤销双方在合同中约定的物业服务费缴费标准，并按照每月每平米5元标准缴纳物业费的请求，本院不予支持。综上所述，汤瑜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7440元，由汤瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 毛杰中审 判 员 徐高龙二〇二〇年六月二日法官助理 胡 啸书 记 员 贾 殷