广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初806号原告：邓仲明，男，1964年11月26日出生，汉族，住广东省鹤山市沙坪镇新升苑12号708房，公民身份号码：440************817。委托诉讼代理人：石坚，湖南濂溪律师事务所律师。被告：尹祝珠，女，1979年4月6日出生，汉族，住广东省鹤山市**********之三二四，公民身份号码：432************161。委托诉讼代理人：何紫妍，广东金硕律师事务所律师。原告邓仲明与被告尹祝珠租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告邓仲明及其委托诉讼代理人石坚，被告尹祝珠的委托诉讼代理人何紫妍到庭参加诉讼。现已审理终结。邓仲明向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付2019年12月-2020年3月份的租金24000元及其滞纳金12780元（其中滞纳金以6000元/月，每日3%作为计算标准，2019年12月份的滞纳金从2020年1月19日开始起算，2020年1月份的滞纳金从2020年2月19日开始起算，暂计算至2020年3月10日，实际计算至付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年6月13日签订《农庄租赁合同》，合同约定原告将坐落于鹤山市******委会休闲农庄租赁给被告使用，租赁期限从2012年8月1日至2022年7月31日，每月租金为6000元。同时，上述租赁合同第二条约定，被告每月20日前缴纳当月租金给原告，第三条约定被告拖欠租金超过30日，原告按每日3%向被告加收滞纳金。被告方从2019年12月份开始一直未支付租金给原告，经过原告的多次催促，被告仍不履行其相应的义务，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。尹祝珠辩称，一、涉案的农庄经过了解，并无产权证，因此，涉案的租赁合同是无效合同。既然是无效合同，则原告主张租金没有合同依据，主张滞纳金也没有合同依据。二、事实上，我方并无实际占用涉案的农庄，我方已经向原告多次提出，原告也是清楚的，而且，2019年12月，我方也曾以书面的形式向原告提出没有实际占有的事实。原告作为出租方，有权也有义务对自身的租赁物进行管理以及日常的查看。在明知该种情况下，至今仍然没有做出解除合同处理，并继续向我方主张租金，明显是故意扩大我方的损失。退一步而言，对于原告主张的金额也是有异议的，由于新型病毒引起的肺炎疫情，自2020年1月底开始，全国对餐饮行业进行全面禁止，直到3月中旬才逐步复苏，而且也是要经过审批检查才可以经营。涉案的农庄也是用于经营餐饮，所以2月、3月因为不可抗力因素，实际上也是不能使用的，所以原告对2月、3月的主张也是没有事实依据的。综上，被告认为原告的主张既无合同依据，也没事实依据，应当予以驳回。经审理查明：原告邓仲明与被告尹祝珠于2012年6月13日签订《农庄租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方。内容为：“第一条：出租方将坐落于鹤山市******委会休闲农庄（地址：见证书（2004）鹤城法见字第61号，原邓仲明签的《鱼塘承包合同》出租给承租方作经营场地使用。使用面积及范围以双方确认的面积平面图）。第二条：租赁期限。租赁期限为10年，即从2012年8月1日起至2022年7月31日止。第三条：租金与费用。租金为6000元/月，租金按月支付，承租方在每月20日前缴交当月租金给出租方。承租方拖欠租金超过30日，出租方按每日3%向承租方加收滞纳金。第四条：租赁保证金。双方签合同时，承租方向出租方支付租赁保证金（即押金），具体金额为30000元。租赁期满后，待承租方将租金、电费、水费等结算清楚后，出租方将全部保证金7天内退回给承租方……第六条：农庄于本合同生效后交付，房屋本身及附属设施。”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2018年8月将场地交付给被告使用，被告向原告支付租金至2019年11月，自2019年12月开始没有支付租金。被告尹祝珠于2019年12月25日向原告发出《通知函》，内容为：“基于2012年6月13日我方与贵方签订的《农庄租赁协议》的约定，我方所承租的位于鹤山市******民委员会休闲农庄自2018年10月起被他人实际占用经营至今，我方在此期间并未实际使用前述农庄……由于贵方至今未向实际占用人取回农庄并交予我方使用，我方将自本月停止向贵方支付租金，并保留解除合同及对2018年10月至2019年11月垫付租金的追偿权。”，原告确认收到该《通知函》。另查明：被告尹祝珠与案外人尹某才、郑某锋签订了《合作经营农庄协议》、《合作经营农庄设备费支付协议》、《合作经营农庄协议补充条款》，双方因合同履行发生纠纷，尹祝珠于2019年6月3日向本院起诉尹某才、郑某锋，要求支付租赁、设备使用费等，本院于2019年8月28日作出（2019）粤0784民初1889号民事判决书，尹某才、郑某锋不服该不判决上诉至江门市中级人民法院，后裁定该案发回重审，现正审理中。而尹某才、郑某锋于2019年8月15日向本院起诉尹祝珠，要求赔偿损失及退还保证金，本院以（2019）粤0784民初2752号立案受理，因该案的审理须以上述案件的审理结果为依据，故该案已中止审理。现原告认为被告没有按合同约定支付租金，构成违约，故诉至法院，请求被告支付2019年12月至2020年3月租金及支付滞纳金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案《农庄租赁合同》的效力如何认定；二、原告的诉讼请求应否支持。一、关于涉案《农庄租赁合同》的效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，庭审中原告确认涉案的房屋未办理规划许可，涉案房屋未办理相关报建手续，未取得房产证，原告将其出租，该出租行为无效，涉案的《农庄租赁合同》应属无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，涉案的《租赁合同》自始没有法律效力。二、关于原告的诉讼请求应否支持的问题。原告请求被告支付2019年12月-2020年3月份的租金24000元及滞纳金的问题，如前所述，涉案《农庄租赁合同》已被认定为无效，原告请求滞纳金没有依据，本院不予支持。庭审中，原告确认若判定为无效合同，诉讼请求的租金变更为场地占用费。对于被告是否应支付2019年12月至2020年3月场地占用费的问题，首先，被告抗辩称其并无实际占用涉案的农庄，称其曾以书面的形式向原告提出没有实际占有的事实，提供《通知函》拟证明。本院认为，原被告双方于庭审中确认原告于2012年8月将场地交付给被告、被告支付6000元/月给原告直至2019年11月，可见被告有实际占用涉案场所；另一方面，从本院（2019）粤0784民初1889号案与（2019）粤0784民初2752号案中被告与案外人尹某才、郑某锋之纠纷，并从原告提供的且被告无异议的《合作经营农庄协议》来看，被告将涉案的场地转让给案外人使用，虽然被告与案外人之纠纷未经生效判决，但无论被告与案外人是属租赁合同关系还是合作协议关系，被告均是基于从原告处占有了涉案场地而与案外人建立了相关法律关系，被告与原告之间是独立的法律关系，被告与案外人之间属另一层法律关系并已另案审理，被告不能据此对抗其对原告应付占用费之义务，故对被告该抗辩意见不予采纳，被告应向原告支付2019年12月至2020年3月的占用费。其次，被告抗辩称“由于新型冠状病毒的肺炎疫情，自2020年1月底开始，全国对餐饮行业进行全面禁止，直到3月中旬才逐步复苏，涉案的农庄用于经营餐饮，故2020年2月、3月因为不可抗力因素，实际上不能使用，认为原告对2月、3月的主张没有依据。”。原告认为：被告从2019年12月份开始未支付场地使用费，已经存在违约行为，新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，但是国家采取措施是在2020年1月底，参照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六点：“对于将疫情或者防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确认不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件影响的时间来确认。当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。”，被告抗辩减少租金的意见不应当支持。本院认为，2020年1月23日，广东省因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要启动重大突发公共卫生事件一级响应，鹤山市根据广东省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求，于2020年2月2日发出《鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第6号）》：“决定自2020年2月3日18时起，对我市部分经营场所实行适当限制开放：……3.酒店、餐饮服务业。除为市疫情防控工作提供相关服务的酒店外，其他酒店、餐饮（包括酒吧、茶市、奶茶、夜宵、饭市等）等服务业一律暂停营业。外卖除外。”。鹤山市于2020年2月21日发出《鹤山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第13号）》：“四、公共场所有序开放……各类餐饮业单位限制堂食服务”，而广东省于2020年2月24日9时起新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，被告向原告支付2019年12月至2020年3月的占用费，应是每月独立履行，被告迟延支付2019年12月的占用费，与新冠肺炎疫情的发生没有关联，而新冠肺炎疫情期间的场地占用确受影响。广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，后于2020年2月24日调整为二级响应，该期间，鹤山市亦发出了餐饮业停止营业的通告，被告占用涉案场地用于经营餐饮，确实因该不可抗力致使无法充分利用所占用的场地，参照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》，本院酌定被告2020年1月23日至2020年2月24日的场地占用费按6000元/月减少支付50%（即3000元）。综上，《农庄租赁合同》无效，原告请求被告参照《农庄租赁合同》约定的租金标准6000元/月支付场地占用费，本院予以支持，被告应向原告支付自2019年12月-2020年3月共4个月的场地占用费24000元（6000元/月×4个月），而上述被告因新冠肺炎疫情期间本院酌定被告可减少支付3000元，即被告应向原告支付自2019年12月-2020年3月的场地占用费为21000元（24000元-3000元）。至于被告已向原告交纳的押金30000元，原告认为应当没收，被告认为应予退回，但被告无就此提起反诉，故本案对押金30000元不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告尹祝珠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓仲明支付2019年12月至2020年3月的场地占用费21000元；二、驳回原告邓仲明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费359.75元（原告已预交），由原告邓仲明负担154.35元，被告尹祝珠负担205.40元。原告多缴的受理费205.40元，由本院予以退回；被告尹祝珠应向本院补缴受理费205.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   陈洽胜二〇二〇年六月三日法官助理   书 记 员   招杰恒赖丽娜