浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1545号 原告：傅伟东，男，1987年12月24日出生，汉族，住浙江省台州市仙居县。 委托诉讼代理人：罗勇，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：蔡兆义，男，1975年10月18日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：吴荣步，浙江百山祖律师事务所律师。 被告：易长芬，女，1972年11月29日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：周焕满，浙江神仙居律师事务所律师。 第三人：浙江鼎源投资开发有限公司，住所地浙江省台州市仙居县福应街道永安工业集聚区春晖中路26-2号。 法定代表人：沈笑丽，执行董事。 委托诉讼代理人：应金龙，浙江金舟律师事务所律师。 原告傅伟东与被告蔡兆义、易长芬第三人浙江鼎源投资开发有限公司（以下简称鼎源公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，同年5月6日，原告傅伟东向本院申请对被告蔡兆义的财产进行诉讼保全，本院依法采取了保全措施。同月18日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告傅伟东及其委托诉讼代理人罗勇和被告蔡兆义及其委托诉讼代理人吴荣步、被告易长芬及其委托诉讼代理人周焕满、第三人鼎源公司的委托诉讼代理人应金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅伟东向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告蔡兆义于2019年9月4日签订的《超市转让协议》无效；2、被告蔡兆义返还超市转让款86万元及利息（利息自2018年9月1日起按年利率6%计算至款项还清之日止）；3、被告蔡兆义赔偿原告损失13880元；4、被告易长芬对上述被告蔡兆义应付款项承担连带责任；5、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2018年9月1日，被告易长芬和第三人鼎源公司签订《门面租赁合同》一份，约定鼎源公司将医疗器械孵化园B区综合楼一楼从西往东的第1-5间的使用权出租给被告易长芬；租赁期限为三年，从2018年9月1日至2021年8月31日；并约定被告易长芬在承租期内不得私自将门面转让他方经营，合同同时约定了其他事项。合同签订后，被告易长芬将门面用作经营超市（现李波超市）。在被告易长芬经营一段时间后，在未经过鼎源公司同意的情况下将超市转让给了被告蔡兆义。在被告蔡兆义经营李波超市期间，其得知了超市门面不得转让，鼎源公司要收回出租门面。2019年9月4日，被告蔡兆义在明知超市门面不得转让的情况下，隐瞒实情和原告签订《超市转让协议》，将李波超市以86万元的价格转让给原告。原告在不知情的情况下受让了该超市，在经营一段时间后，鼎源公司不同意转租并于2020年3月30日通知要求收回出租门面房。且将原告经营的超市停止供电，现超市已无法继续经营。 原告认为，被告蔡兆义在明知超市门面不得转让的情况下仍与原告签订《超市转让协议》，属于无权处分行为，现鼎源公司明确表示不同意转让，因此，原告和被告蔡兆义之间签订的转让协议应当属于无效协议。导致合同无效的过错完全是由于被告蔡兆义造成的，协议无效因该协议取得的财产，应当返还，过错方应当赔偿损失，被告蔡兆义应当原告超市转让款86万元并赔偿原告相应的损失。被告易长芬在明知超市门面不得转让的情况下，还将超市转让给被告蔡兆义，应当和蔡兆义承担连带责任。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 蔡兆义辩称，鼎源公司将门面租赁给易长芬，虽然合同上约定转租需鼎源公司书面同意，但事实上，2018年易长芬将门面房转租给被告蔡兆义时，鼎源公司相关负责人员口头同意，并且收取了被告蔡兆义缴纳的租金，说明鼎源公司事实上认可了被告蔡兆义与其建立的事实上房屋租赁合同，该事实合同并未约定转租需鼎源公司书面同意。被告蔡兆义将房屋转租原告时，曾将鼎源公司负责该方面事项的负责人叫来，与原告一起征得鼎源公司同意，故鼎源公司不能违背诚信原则，凭一纸与易长芬解除合同通知就解除与原告的租赁合同。根据最高人民法院司法解释规定，出租人鼎源公司是知道或者应当知道案涉房屋承租人转租，但其在六个月内未提出异议，故鼎源公司以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，也是不予支持。原告说对易长芬与鼎源公司之间的约定不知情，不符合事实。转租时，除鼎源公司相关负责人与原告、被告蔡兆义三方口头同意外，还有原告变更相关的营业执照等证照时，就需用易长芬与鼎源公司订立的房屋租赁合同才能办理。原告诉请返还转让款86万元及支付利息和赔偿损失13880元无事实和法律依据。再说转让款中包含了货物和代交租金。如果要返还也是互相返还。请求驳回原告的诉讼请求。 易长芬辩称，2018年9月1日，易长芬和第三人鼎源公司签订《门面租赁合同》事实，签订合同后，易长芬在租用的门面经营超市。2018年12月7日，易长芬因另有事业发展，经鼎源公司领导同意，并且是易长芬与蔡兆义一起同鼎源公司领导三方当面协商同意将超市转让给蔡兆义，此后的租金也是由蔡兆义直接支付给鼎源公司，鼎源公司在收取蔡兆义租金后及蔡兆义经营超市一年多时间里从未提出过异议，证明鼎源公司是同意易长芬将门面转租给蔡兆义。同时，蔡兆义出具了一份《声明》给易长芬，承诺自2018年12月7日李波超市转让给蔡兆义之日起，无论超市任何事情均与易长芬无关。因此，易长芬与蔡兆义之间转让属于双方真实自愿没有违反法律强制性规定，属合法有效。根据最高人民法院司法解释规定，出租人鼎源公司是知道或者应当知道案涉房屋承租人转租，但其在六个月内未提出异议，故鼎源公司以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，也是不成立的。至于原告与蔡兆义之间转让租赁合同关系，与易长芬无关。原告起诉易长芬，要求易长芬对蔡兆义应付款项承担连带责任，没有事实和法律依据，应予驳回。 第三人鼎源公司述称，一、本案原告以合同纠纷起诉两被告和第三人，第三人与本案没有产生法律上的权利义务关系；二、第三人与易长芬在2018年9月1日签订的租赁合同到期是在2021年8月31日，但合同的第七条第二款约定未经甲方书面同意转让转租，第三人有权收回出租房，第三人也充分注意到两被告答辩是哪个领导口头同意，都不符合合同约定一定要书面同意的条件，否则转租都是无效的，所以答辩理由不能成立。至于汇款单上是蔡兆义转入的租金，不是易长芬的，就认为第三人认可了这个转让关系。第三人始终认为是易长芬承租的，谁交的房租是代易长芬所交，并不是认可或默认了同意转租；三、2020年3月30日，第三人向易长芬发出了解除租赁合同收回出租房的通知，要求在2020年4月15日前交还出租标的物，履行的相关权利是合理合法。 本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，被告易长芬和第三人鼎源公司签订《门面租赁合同》一份，约定第三人鼎源公司将医疗器械孵化园B区综合楼一楼从西往东的第1-5间的使用权出租给被告易长芬，经营超市使用；租赁期限为三年，从2018年9月1日至2021年8月31日；并约定被告易长芬在承租期内不得私自将门面转让他方经营，未经第三人鼎源公司书面同意，转租、转借承租房屋的，第三人鼎源公司有权解除合同。合同同时约定了其他事项。合同签订后，被告易长芬将门面用作经营超市（即李波超市），并办理了营业执照。 2018年12月7日，被告易长芬征得第三人鼎源公司有关领导意见后，与被告蔡兆义签订了《李波超市转让合同》，将超市以83万元的价款（包括货物及一切物资及押金，但没有具体的交接清单）转让给被告蔡兆义，被告蔡兆义向工商管理部门办理了营业执照的变更登记，将李波超市登记至本人名下。2019年8月22日，被告蔡兆义向第三人鼎源公司交纳了第二年租金和电费合计66441.40元。 2019年9月4日，被告蔡兆义与原告签订了《超市转让协议》，又将超市以86万元的价款（包括货物、设施、一年租金等，但没有具体的交接清单）转让给原告傅伟东，原告傅伟东付清款项后，向工商管理部门办理了营业执照的变更登记，将李波超市登记至本人名下，并经营至今。 2020年3月30日，第三人鼎源公司以被告易长芬转租未经其书面同意为由向被告易长芬发出《通知》，要求解除双方于2018年9月1日签订的租赁合同，在2020年4月15日前交还房屋。 为此，原告傅伟东提起本案诉讼。 上述事实有原告提供的《门面租赁合同》《超市转让协议》《收条》《通知》各1份和被告蔡兆义提供的《李波超市转让合同》《中国银行存款单》各1份以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，被告易长芬和第三人鼎源公司签订的《门面租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。后被告易长芬与被告蔡兆义签订了《李波超市转让合同》和被告蔡兆义与原告签订了《超市转让协议》，其门面转租虽然没有按约定取得第三人鼎源公司的书面同意，但第三人鼎源公司属知道或者应当知道承租人转租，且在六个月内未提出异议。故现第三人鼎源公司以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，不利于维护交易的安全和稳定，依法不予支持。因此，原告以被告蔡兆义在明知超市门面不得转让的情况下仍与原告签订《超市转让协议》，现第三人鼎源公司明确表示不同意转让为由，要求确认其与被告蔡兆义之间签订的转让协议无效，由被告蔡兆义返还超市转让款86万元及赔偿损失等诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告傅伟东的诉讼请求。 案件受理费12883元，减半收取6441.5元，由原告傅伟东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 张福弟 二〇二〇年六月二日 代书记员 万 朵