浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1181民初290号 原告：龙泉市国有资产经营有限公司，住所地：龙泉市华楼街229号。 法定代表人：周浦文，任董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张卫伟，浙江万申佳(龙泉)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜诗蓉，浙江万申佳(龙泉)律师事务所实习律师。 被告：何建胜，男，1964年3月10日出生，汉族，住龙泉市。 委托诉讼代理人：叶盛有，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 原告龙泉市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告何建胜用益物权确认纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本案必须以（2019）浙1181刑初176号何建胜涉嫌寻衅滋事罪、敲诈勒索罪一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，本案于2020年2月28日中止诉讼。本案于2020年4月1日、2020年5月7日两次公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人张卫伟、杜诗蓉、被告何建胜到庭参加了第一次庭审，原告国资公司的委托诉讼代理人张卫伟、杜诗蓉、被告何建胜的委托诉讼代理人叶盛有到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何建胜赔偿原告占有使用费1563450元；2.本案诉讼费判由被告何建胜承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1.判令被告何建胜赔偿原告龙泉市国有资产经营有限公司占有使用费1553110元。事实与理由：原龙泉市建筑公司坐落于龙泉市地块，占地面积4898.5平方米。2002年9月份市政府对该公司进行改制并由龙泉市土地资源局收储了该宗土地（包括地上建筑物）。土地使用权人登记为龙泉市土地储备中心，土地使用权证号：浙国用（2006）第0516号。2008年7月3日龙泉市土地储备中心以公开招标的方式将龙泉市（原建筑公司）的厂房及空地的使用权出租给被告何建胜使用。双方于2008年7月8日签订了房地产租赁合同，合同编号为2008-5。合同第四条约定租期为2年，即2008年6月15日至2010年6月14日，年租金为人民币24000.00元；合同第十一条约定甲方因特殊原情况需收回出租房地产，应提前30天通知乙方，乙方必须按时搬出，甲方按实计算租金。当甲方通知乙方须腾空时，乙方应按时腾空，乙方现已建成的地上建筑物（包括法院判决认定的建筑，不包括建筑公司原有部分），待本合同解除后乙方自行处理；第十二条约定：如乙方将本合同项下的土地及房产转租或未能按要求按时搬出，甲方有权没收其交纳的保证金。其余内容详见合同复印件。被告何建胜在双方约定的租期届满后，未将出租标的物腾空归还所有权人。被告何建胜在使用出租的标的物期间，存在着巨大的消防隐患，消防部门多次下达了消防整改通知。2010年6月22日市国土局将上述租赁财产划归龙泉市国有资产经营有限公司公司进行统一管理使用，2012年11月14日，土地使用权人变更登记为龙泉市国有资产经营有限公司。2012年10月10日龙泉市国有资产清查核实工作领导小组办公室向何建胜送达了国资清查《2012》5号文件，要求被告何建胜务必于2012年11月15日前清空承租的标的物并归还使用权。被告何建胜拒不归还，长期占用该区块的土地及房屋供自己居住并进行转租，从中获取经济收入。2019年4月5日被告何建胜被龙泉市公安局刑事拘留，涉案区块的所有租户于2019年5月6日全部搬出。经评估，该区块2010年6月15日至2018年9月7日占用使用费评估值为1467420元人民币；2018年9月7日至2019年4月4日期间的占用使用费评估值为96030元。综上所述：被告何建胜的租赁期限为2008年6月15日至2010年6月14日。被告何建胜在租赁期限届满后应当返还租赁物而未返还，并且在原告及龙泉市国有资产清查核实工作领导小组办公室发文清空返还租赁物的情况下仍拒不返还，长期占用该区块的土地及房屋供自己居住并进行转租，从中获取经济收入。其行为属于非所有权人对他人所有的不动产非法占有使用和收益，其行为严重侵犯了原告的用益物权。为此，特依据《中华人民共和国物权法》的相关规定提起诉讼，谨请判如所请。因在刑事案件已经判决追偿10340元，所以变更诉请减免这部分。 被告何建胜辩称，整个过程不是这样，我记得20年前建筑公司承包，当时建筑公司的员工在荷花塘拆迁，他们跑到公司来，要把原来厂房占去用，后面我和经理商量把房子修起来租给我，我并没有占用这个情况。拖了两三年后，政府收购我承包的另一个地方和这个地方各十年，另一个地方公司和政府都没有给我钱，都是我腾空后拆掉，直到政府收购建筑公司，再把我签订的合同拿到法院处理。当时公司全部结束只留下80000元给我，当时我到法院只领到76000元，有4000元左右诉讼费原来说建筑公司出的，法院说没办法只能到我这拿，当时这事情找到国土局和城建局联系，同意包给我，当时职工都在，后面是通过法院查封，后面我和国土局签订合同，一年一租和一年一签。这几年一直在维修水、电、排污管道、粉刷，这些都是花去的修理费。后面管理招投标加了24000元，我钱是交给国资委，合同期到后再去交，当时还说我那里消防不过关，合同也不签，后面我没办法就这样拖着。到了2013年国资委找我讲这个事情，当时我也同意协商，后来又没有协商。2013年6月15日-7月份把其他办厂人清出去，2013年-2015年一直都是这个情况，后面多了一家做广告和做快递，其他都空着没有在用，而且这份评估报告不准确，这些破房子都是我投资进去才可以租给别人，这么多年也需要管理费，难道还要我出这个钱。 原告请求赔偿占有使用费1563450元的主张不能成立。 一、原告的赔偿主张缺乏事实和法律依据。原告要求赔偿的证据为评估报告，但该评估报告不能作为认定占用费金额的依据。 1、评估报告第十一条特别说明，此次评估的房屋占用使用费价值，主要为房屋租金价值。而案涉房屋为危房，而且均为C级和D级危房。根据《城市危险房屋管理规定》第九条，C级危房应停止使用，D级危房应整体拆除。另据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全标准的房屋不得出租。案涉房屋已经是属于依法不得出租的危房，而评估报告没有反映房屋的真实性质，仍以租金价值作为评估占用费的依据。该评估结论缺乏起码的计价基础，是将危房当作了合格房产，不具有真实性。 2、评估报告第十一条还特别说明，若被评估方不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和委托评估资产的价值结果会受到影响。原告的资产属于危房，而危房被限制出租已然就是所有权的限制。可是原告对存在这一限制的情况却未如实向评估机构告知，所以评估结论不具有合法性、客观性。 3、评估报告第六条载明，评估结论有效期为1年，自评估基准日2019年4月4日起，至2020年4月3日止，超过2020年4月3日，需重新聘诸评估机构进行资产评估。如今评估报告已然失去了有效性。 二、案涉建筑物原本已是破败不堪，完全不能住用，是答辩人投入巨资进行修缮之后才勉强租出了一部分。即使法院依法判决答辩人要赔偿占用费的话，也应当以答辩人付出的修缮费用抵扣。 三、原告的主张已超过了诉讼时效。原告与答辩人的《房地产租赁合同》已于2010年6月14日到期，此时原告就已知权利受到损害，但是原告却一直未向答辩人提出过赔偿。根据《民法总则》第三条规定，原告的主张早已超过了3年的诉讼时效。综上，原告的主张缺即乏事实和法律依据，也超过了法定的诉讼时效，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下： 原龙泉市建筑工程公司（以下简称“龙建公司”）坐落于龙泉市（现不动产权证号为浙（2018）龙泉市不动产权第××号，登记权利人为国资公司，面积为4898.5平方米，性质为划拨，用途为工矿仓储用地）。2002年9月28日，该区块的土地及地上建筑物被龙泉市国土资源局收购，并由龙泉市土地储备中心收储。 2003年，被告人何建胜承租龙泉市土地使用权及所属房产，用途为工业、办公。合同约定：承租人必须依法合理利用土地及所附房产，不许改变土地用途，未经出租人许可，不得改动和破坏建筑物；当出租人通知须腾空时，承租人应按时腾空；合同租期为一年。每年合同到期，龙泉市土地储备中心重新与何建胜签订合同。 2008年7月8日，龙泉市土地储备中心（甲方）与何建胜（乙方）签订编号为2008-5的《房地产租赁合同》，双方约定，龙泉市土地储备中心租赁给何建胜的土地位于龙泉市，出租的房产为原龙泉市建筑工程公司，土地证号为浙龙国用（2006）第0516号（土地面积为4919.17平方米），地号为10010150187，用途为工业用地，租赁期限为两年，自2008年6月15日始至2010年6月14日止，租金为24000元／年。并约定，何建胜不得将本合同项下的土地及房产转租。该合同到期后，何建胜长期占用该区块的土地及房屋供自己居住并进行转租，从中获取经济收入，且未向原告国资公司就使用案涉房屋支付过费用。 2010年6月22日，龙泉市土地储备中心将该地块移交国资公司管理。2012年10月10日，龙泉市国有资产清查核实工作领导小组办公室向何建胜送达《通知》（国资清查[2012]5号），告知其于2008年向龙泉市土地储备中心承租的案涉地块于2010年6月14日已到期，其仍占用该地块，且转租及擅自改建、加建该地块中部分建筑，存在严重消防安全隐患，并通知其于2012年11月15日前清空归还。何建胜拒签该国资文书送达回执。2012年至2018年，国资公司多次向何建胜送达通知，要求何建胜搬离该区块、清退租户并将该区块归还国资公司。 2010年10月30日，因用于居住的出租房不符合消防安全要求，何建胜被龙泉市公安消防大队处以罚款1000元。 2016年2月25日，经鉴定，龙建公司区块7栋建筑物中其中2栋为D级危房，5栋为C级危房。2018年8月22日，龙泉市公安局西街派出所联合消防大队对该区块进行检查，发现该区块存在14处消防隐患，西街派出所当场向何建胜下发责令整改通知书和告知书，责令何建胜停止违法行为，并要求其于2018年8月25日前腾空该处土地和房屋。2018年8月29日，西街派出所联合消防大队对该区块再次进行复查，发现隐患未整改，消防大队于2018年9月15日对何建胜作出罚款3500元的行政处罚。2018年9月7日，西街派出所再次向何建胜送达责令停止违法行为通知书，对何建胜的行为再次进行批评制止，并责令何建胜不得继续出租该处房屋，立即予以腾空。何建胜在自己有多处房屋可以居住的情况下，拒不搬离，仍占用该区块房屋，并继续转租收取房租。2019年2月1日，何建胜向租户刘世友收取2019年度房租20000元；2019年2月3日，何建胜向租户季伟兵收取2019年房租4000元；2019年1月，何建胜向租户陈德伟收取2018年7月至2019年1月房租1000元；2019年2月3日，何建胜向租户方朝松收取2018年7月至2019年7月房租5000元；2019年春节前几天，何建胜向租户邱利标收取2018年至2019年1月25日房租4200元。综上，何建胜共收取2018年9月7日之后的房租费29590元。 租住在该区块的所有租户于2019年5月6日前全部搬出。2019年5月16日，经国资公司委托，丽水市经济资产评估有限公司出具《评估报告》（丽经评字[2019]97号），案涉房屋2010年6月15日至2018年9月7日占用使用费评估值为1467420元；2018年9月7日至2019年4月4日占用使用费评估值为96030元，合计1563450元。 因何建胜占用案涉房屋犯寻衅滋事罪，于2019年12月26日被本院（2019）浙1181刑初176号刑事判决书判决有期徒刑三年，与敲诈勒索罪数罪并罚，决定执行有期徒刑三年九个月，并处罚金二万元，并责令何建胜退出违法所得29590元，返还国资公司，其中19250元的租金由国资公司返还给相关租户。 认定上述事实的依据有原告提交的国资公司营业执照、法定代表人身份证明、周浦文居民身份证、何建胜居民身份证登记信息、房地产租赁合同、移交清单、土地使用权证、国有资产清查小组文件、送达回执、评估报告、（2019）浙1181刑初176号刑事判决书、（2020）浙11刑终30号刑事判决书、本院出具的函、发还清单、国资公司出具的函及原告、被告的当庭陈述。被告提交的建筑公司年支出账目系其单方制作，本院不予认定。被告提交的销货清单无法证明与本案的关联性，本院不予认定。被告提交的照片无法确定其拍摄的时间，本院不予认定。 本院认为，案涉《房地产租赁合同》系龙泉市土地储备中心与何建胜的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应当严格按照合同约定履行其义务。租赁期限至2010年6月14日届满后，承租人何建胜继续使用租赁物，出租人龙泉市土地储备中心没有提出异议，应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效。2010年6月15日至2012年11月14日期间的租金应当按照原租赁合同约定的24000元/年计算，该部分租金合计58126.03元。 对于不定期租赁，出租人可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人。国资公司作为龙泉市土地储备中心在本合同中权利义务的继受者，已在合理期限前通知何建胜于2012年11月15日前腾退房屋，双方的租赁合同关系于2012年11月15日解除。何建胜未经国资公司允许继续使用该房产，缺乏法律依据，应当支付自2012年11月15日起至2019年4月4日的占有使用费。 原告国资公司主张按照《评估报告》的评估值计算占有使用费。被告何建胜辩称评估结论有效期为1年，且案涉房屋系危房，评估报告不能作为认定占用费金额的依据。本院认为，该评估报告所载有效期为一年，即自2019年4月4日起至2020年4月3止，本案原告于2020年2月24日起诉并未超过该期限。且危房鉴定结论系2016年2月25日作出，不能以此认定在承租当时该房屋即存在相关安全性问题，应当区分鉴定为危房前后，分阶段计算占有使用费。 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。其中2012年11月15日起至2016年2月24日的占有使用费，考虑到本案何建胜占用房产时间较长，龙泉市房屋租赁市场租金均有不同程度上涨，应当参考《评估报告》确定的房屋租金市场价格计算，合计537679.36元。对于2016年2月25日起至2019年4月4日的占有使用费，鉴于评估报告并未考虑到该期间案涉房屋系危房的事实，本院酌定合计为208574.38元。 综上，被告应当支付原告租金及占有使用费总计804379.77元。 被告辩称对租赁房屋进行过修缮，应当用修缮费用抵扣，但在本案中无法查明修缮的费用，被告可另行主张。 被告辩称本案已过诉讼时效。本院认为，被告腾退房屋的时间为2019年5月6日，在此之前，被告的占有行为处于持续、没有中断的状态，原告国资公司于2020年2月24日起诉并未超过诉讼时效，被告的上述答辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告何建胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告龙泉市国有资产经营有限公司房屋租金及占有使用费804379.77元； 二、驳回原告龙泉市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18871元，减半收取计9435.5元，由原告原告龙泉市国有资产经营有限公司负担4581.5元，由被告何建胜负担4854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 方靖 二〇二〇年六月五日 代书记员 杨静