河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2002号上诉人（原审被告）：林州京科房地产开发有限公司，住所林州市林虑大道。法定代表人：付小艳。委托诉讼代理人：蒋淮吉，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王爱芳，女，1982年12月13日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：曹爱梅，林州市太行法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨保生，林州市太行法律服务所法律工作者。上诉人林州京科房地产开发有限公司（以下简称京科公司）因与被上诉人王爱芳商品房销售合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京科公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定双方之间存在商品房销售合同关系错误。本案为上诉人、被上诉人和案外人三方就上诉人的债务达成以物抵债协议后，案外人并未将上诉人的债务免除，双方达成的以物抵债协议并没有实际履行。上诉人并未收到被上诉人或者其他人代付的购房款，不存在上诉人返还房款的问题。2、上诉人对涉案房屋具有处置权。双方之间没有形成买卖关系，涉案房屋系上诉人开发的，具有处置权，一审法院认定上诉人存在一房二卖的行为没有事实依据。3、一审判决认定的购房款数额前后矛盾。一审判决上诉人返还被上诉人购房款435000元，判决前一直显示购房款为402747元，一审判决认定的购房款数额前后矛盾。4、一审判决超越被上诉人的诉讼请求。一审判决依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定本案双方之间系商品房买卖合同关系，并依据该解释的第八条规定进行判决，显然超越被上诉人的诉讼请求进行的判决。本案被上诉人从未提出过解除合同，而一审判决在双方没有解除合同的情况下依据解除合同适用的条款进行判决，明显偏袒被上诉人。5、一审判决适用法律错误。双方之间不存在买卖合同关系，上诉人也不存在一房二卖行为，本案不应适用《合同法》第十条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百三十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等法律规定，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王爱芳辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。双方约定涉案房屋房款为435000元，被上诉人前后一共缴纳了435000元，上诉人给被上诉人出具了402747元的收据一张，说是票据上少写一点办理房产证可以少交点税。被上诉人多次强调要求上诉人为其换取正式发票，上诉人让其等通知，直到被上诉人起诉后才知道涉案房屋再次出售给第三人纪育威，上诉人的行为明显是一房二卖。由于上诉人的过错对被上诉人的经济造成了重大损失，一审判决并无不当。2、一审法院查明上诉人收取被上诉人的购房款共计435000元，判决并无不当，不存在错误和前后矛盾。3、一审庭审时被上诉人当庭提出“请求依法解除双方之间的商品房买卖合同”的诉讼请求，法官还给了被上诉人答辩期，不存在上诉人所说的被上诉人没有请求解除商品房买卖合同。本案因上诉人一房二卖的行为，导致被上诉人无法取得该房屋，上诉人理应返还被上诉人已付款项435000元，并赔偿已付房款一倍的损失。王爱芳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款435000元，并承担已付房款一倍即435000元的赔偿责任，两项共计870000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，被告向原告出具管理费20000元的票据一张和2017年11月25日被告向原告出具402747元的购房票据一张，均证明原告购买的是4号楼2单元1303室房屋；2017年11月24日原告通过现金给被告卡上存款365000元；录音光盘、录音笔录证实涉案房屋被再次出卖于案外人；2019年3月11日，商品房买卖合同再次证明涉案房屋转手出卖于纪育威，房屋价格为639695元。一审法院认为，一、关于买卖合同关系的认定。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2017年11月24日，被告向原告出具管理费20000元的票据一张和2017年11月25日被告向原告出具402747元的购房票据一张，均可证明原告与被告就京科龙湾4号楼2单元1303室房屋达成买卖合意；二、关于一房二卖事实的认定。2017年11月25日，被告向原告出具402747元的购房票据一张，均证明原告购买的是4号楼2单元1303室房屋。录音光盘、录音笔录证实涉案房屋被再次出卖于案外人；2019年3月11日，商品房买卖合同再次证明涉案房屋转手出卖于纪育威，故法院认为被告林州京科房地产开发有限公司存在一房二卖的主观恶意与事实行为；三、关于赔偿责任的问题。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法无得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中因为被告林州京科房地产开发有限公司一房二卖的行为，原告无法取得房屋，故原告返还已付房款、赔偿一倍已付房款的诉求，法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告林州京科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王爱芳购房款435000元；二、被告林州京科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王爱芳损失435000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，减半收取计4175元，由被告林州京科房地产开发有限公司负担。本院二审期间，被上诉人王爱芳提供林州市人民法院（2019）豫0581民初5384号民事判决书一份，该判决书中的原告与本案的被上诉人都是在上诉人处全款购买的京科龙湾小区4号楼2单元的房子，证明均没有签订购房合同，没有换取正式发票，没有办理交房手续，所交购房款与实际的收据金额不一致，且在上诉人物业电脑暂不交房名单上显示。经质证，上诉人京科公司对该判决书的真实性无异议，但该判决与本案无关联性，不能达到被上诉人的证明目的。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，上诉人京科公司主张双方未形成商品房销售合同关系，上诉人具有对涉案房屋处置权。但被上诉人王爱芳一审提交的上诉人出具的收款收据能够证明双方对于商品房买卖已达成合意，且上诉人认可被上诉人通过案外人债务免除的方式支付房款。上诉人现主张案外人并未把上诉人债务免除，双方以物抵债协议未履行，但未提供证据予以证明其上述主张，且与本案无关，故上诉人此项主张，本院不予采信。本案中，涉案房屋已实际卖给案外人纪育威的事实，有被上诉人一审提交的录音光盘、录音笔录及上诉人与纪育威签订的涉案商品房买卖合同予以证实，上诉人存在一房二卖的主观恶意和事实行为，故一审法院据此判决上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并无不当。上诉人主张一审认定房款数额前后矛盾，因被上诉人实际支付房款为435000元，一审法院据此判决，并无不当。一审审理期间，被上诉人王爱芳变更诉讼请求为解除合同，返还购房款并承担已付房款一倍的赔偿责任，一审法官已对上诉人京科公司进行释明，上诉人明确表示放弃部分答辩期，故上诉人主张一审判决超越被上诉人的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,上诉人林州京科房地产开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由上诉人林州京科房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年六月十八日书记员 孟 菲