湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13216号上诉人（原审被告）：武汉惠养车科技集团有限公司，住所地武汉市洪山区野芷湖西路16号武汉创意天地二期高层办公楼2号楼8层1室802号，统一社会信用代码：914201003033412916。法定代表人：蔡一飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周竞辉，男，1989年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郑旭，武汉市江岸区德信法律服务所法律服务工作者。上诉人武汉惠养车科技集团有限公司（以下简称惠养车公司）因与被上诉人周竞辉车位纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。惠养车公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由周竞辉承担。事实及理由：惠养车公司在2016年有意租赁武汉佛奥俊贤雅居地下停车场车位开展社区居民夜间汽车服务。在签约过程中，由于场地所有方表示签约主体变化，先后签订了两份场地租赁协议，分别是：1、和武汉盈富房地产开发有限公司的租用协议，此协议期限为2016年1月14日至2017年9月4日；2、和武汉市佛奥物业有限公司的租赁协议，此协议期限为2016年1月13日至2021年1月12日。惠养车公司与场地管理方最终确认，佛奥协议生效。惠养车公司按合同第二条第二款、第二条第四款和第二条第五款的约定，在2016年1月19日支付租赁费及押金合计人民币24600元整。由于场地租赁方武汉市佛奥物业有限公司多次单方变更场地收费标准、收费方式，和小区业主矛盾频发，导致惠养车公司长期无法正常营业，门店亏损，直至停业。停业后多次提出撤场申请未果，甚至提出将营业场地赠与场地租赁方，至今未收到武汉市佛奥物业服务有限公司开具腾退场地，撤除设备的放行条，导致惠养车公司无法拆除撤场。惠养车公司并未与周竞辉签署过相关场地的租赁协议，惠养车公司并不存在拖欠周竞辉租金。惠养车公司不应该支付周竞辉主张的场地租赁费。惠养车公司提交的证据能证明惠养车公司已经支付给武汉市佛奥物业服务有限公司2016年1月13日至2017年1月12日、2017年4月13日至2018年4月12日、2018年4月2日至2019年4月的物业管理费。惠养车公司租赁场地停业至今，无须支付2019年4月之后的物业管理费。周竞辉答辩称，本案租赁费每月407元，一审按照每月264元虽然不符，但为了不占用司法资源未上诉。惠养车公司故意歪曲事实，恶意诉讼，明显具有不正当目的，应驳回上诉，维持原判。周竞辉向一审法院起诉请求：1、依法判令惠养车公司腾退位于武汉东湖新技术开发区金融港四路佛奥俊贤雅居负一层编号为164.168.169.170的车位，恢复以上车位的原状并承担恢复费用；2、依法判令惠养车公司向周竞辉支付位于武汉东湖新技术开发区金融港四路佛奥俊贤雅居负一层编号为164.168.169.170的车位的2017年12月26日到2019年6月的租金（车位占用费）29629.60元（407元/月×18个月＋407元/月÷30天×6天×四个车位），并支付租金至惠养车公司交还车位时止；3、依法判令惠养车公司支付位于武汉东湖新技术开发区金融港四路佛奥俊贤雅居负一层编号为164.168.169.170的车位的2017年12月26日至2019年6月的物业管理费6988.80元（96元/月×18个月＋96元/月÷30天×6天×四个车位），并支付至惠养车公司交还时止；4、本案诉讼费用由惠养车公司承担。一审法院认定事实：武汉东湖新技术开发区金融港四路佛奥俊贤雅居负一层编号为164、168、169、170的车位（以下简称案涉车位）系由案外人武汉盈富房地产开发有限公司（以下简称盈富公司）建设。2016年1月14日，惠养车公司与盈富公司签订《车位租用协议》，租用包括案涉车位在内的共5个车位从事车辆维护服务的经营活动，并对前述车位进行了改造，改变了车位原状，搭建成为封闭或半封闭式房间。合同约定租期为从2016年1月14日起21个月，价格为264元/个/月（含税），每月1320元，协议期内共计23495元，物业管理费需另行交纳。2017年12月26日，周竞辉与盈富公司签订《俊贤雅居车位有偿使用协议书》，盈富公司以40万元的价格将包含案涉车位在内的10个车位使用权转让给周竞辉，盈富公司还于当天出具《佛奥俊贤雅居车位收益权转让证明》，载明从2017年12月26日起，将案涉车位的“管理、出租等使用和收益的权益提供给周竞辉，同时将对惠养车公司的租金收益权（车位使用费或占用费的收益权）也一并转让给周竞辉”。2018年1月15日，周竞辉（乙方）与盈富公司（甲方）签署《俊贤雅居车位使用证明》，载明“甲方自2017年12月26日起已将甲方投资建设的佛奥俊贤雅居地下共10个人防工程停车位（包含案涉车位）提供给乙方使用，首20年为有偿使用，有偿使用期满后可无偿继续使用至2080年2月19日止。乙方已向甲方付清全部有偿使用费用。上述使用期内，在不违反法律法规的前提下，由乙方全权处理该等车位，乙方有权自行使用该等车位或以乙方名义优先提供给俊贤雅居其他业主使用。如乙方提供给其他业主使用，由乙方自行与其他业主签署使用协议，该等车位使用费用及车位相关事宜由乙方自行收取及处理”。2019年9月1日，武汉市万科物业服务有限公司佛奥俊贤雅居物业服务中心向周竞辉发出《物业费催缴函》，载明案涉车位从2018年8月21日至2019年8月31日止已欠缴物业服务费及相关费用4746.87元。在本案一审审理过程中，周竞辉、惠养车公司确认：1.惠养车公司从2017年12月26日后未交纳租金；2.车位的物业管理费为96元/个/月；3.原佛奥物业已退场，万科物业在2018年8月20日进场。周竞辉要求惠养车公司按照407元/个/月的价格支付车位使用费，但未提交证据证明双方对价格进行约定。惠养车公司称己方已经向佛奥物业交纳物业费至2019年4月，物业费应当从2019年4月起算。在一审庭审后，惠养车公司向一审法院提交了与案外人武汉市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥物业公司）于2016年1月13日签订的《经营场地租赁协议》，拟证明惠养车公司曾分别与房产开发公司和佛奥物业公司签订了两份合同，最终生效的是与佛奥物业公司签订的该份《经营场地租赁协议》，故不应向周竞辉支付场地租赁费，且需佛奥物业承担撤场费用和损失后恢复原状。一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉车位由盈富公司建设，后盈富公司于2017年12月26日将案涉车位使用权转让给周竞辉，周竞辉便享有案涉车位的用益物权，惠养车公司在2017年12月26日之后占用周竞辉的车位，应当支付占用费用，但因周竞辉、惠养车公司之间未签订租赁合同，周竞辉主张按照407元/个/月的价格计算占用费用无合同依据，依据惠养车公司与盈富公司2016年1月14日签订签订的《车位租用协议》酌定占用费为264元/个/月。因案涉车位需由惠养车公司恢复原状，惠养车公司应当支付占用费至案涉车位恢复原状并腾退交付给周竞辉止，恢复原状的费用应由惠养车公司自行承担。因佛奥物业并非案涉车位的业主，惠养车公司主张与佛奥物业签订了《经营场地租赁协议》且在履行期内，故不应向周竞辉支付租金且撤场费用由佛奥物业负担的主张，不予支持，惠养车公司可另行主张权利。在惠养车公司占用案涉车位期间的物业费应当由惠养车公司负担，因万科物业公司向周竞辉催缴物业管理费，故该款应直接支付给周竞辉。惠养车公司称已经向佛奥物业缴纳物业费至2019年4月，但佛奥物业已退场，万科物业已经于2018年8月20日入场，惠养车公司应当负担2018年8月21日之后的租金，并对其重复缴纳的物业费另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉惠养车科技集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于武汉东湖新技术开发区金融港四路佛奥俊贤雅居负一层编号为164、168、169、170的车位恢复原状并腾退交付给周竞辉；二、武汉惠养车科技集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内向周竞辉支付车位占用费（按照1056元/月的标准，从2017年12月26日计算至车位恢复原状并腾退交付给周竞辉之日止）；三、武汉惠养车科技集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内向周竞辉支付物业管理费（按照384元/月的标准，从2018年8月21日计算至车位恢复原状并腾退交付给周竞辉之日止）；四、驳回周竞辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费358元（已减半收取），由武汉惠养车科技集团有限公司负担（此款周竞辉已垫付，武汉惠养车科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给周竞辉）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，本案当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，本案在一审庭审过程中，惠养车公司同意腾退并恢复原状，但需十五天左右时间。本院认为，案涉车位由盈富公司建设，后盈富公司于2017年12月26日将案涉车位使用权转让给周竞辉，周竞辉便享有案涉车位的用益物权，惠养车公司在2017年12月26日之后占用周竞辉的车位，应当支付占用费用，但因周竞辉、惠养车公司之间未签订租赁合同，一审法院参照惠养车公司与盈富公司于2016年1月14日签订的《车位租用协议》中的约定酌定惠养车公司向周竞辉支付占用费标准为264元/个/月并无不妥。关于惠养车公司上诉称其不应向周竞辉支付占用费及惠养车公司已向佛奥物业公司缴纳物业费至2019年4月的问题，惠养车公司在本案一、二审诉讼过程中均未提交充足的证据予以证明，故其上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，惠养车公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由武汉惠养车科技集团有限公司负担（武汉惠养车科技集团有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇二〇年六月十日法官助理严洁书记员陈佳佳