北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1982号上诉人（原审被告、反诉原告）：白晓德，男，1947年5月8日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈大俊，女，1959年5月18日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郎晨光，北京市康盛律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：白涵月（白晓德、陈大俊之女），住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京搜厚物业管理有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同1号地下一层106室。法定代表人：徐晋，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司，营业场所北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO4号楼4308。负责人：徐晋。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李毅，女，北京搜厚物业管理有限公司法务。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郝泉隐，男，北京搜厚物业管理有限公司法务。上诉人白晓德、陈大俊因与被上诉人北京搜厚物业管理有限公司（以下简称搜厚公司）、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司（以下简称搜厚公司大北窑分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初25679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白晓德、陈大俊上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司赔偿因租户退租造成的经济损失631000元；2.改判搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司停止使用客梯运送垃圾，改变客用电梯用途的行为；3.因物业合同约定白晓德、陈大俊所交物业服务费含供暖和制冷费用，而搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司自2010年7月至今只提供了12小时制冷供暖，请求二审法院按照北京市供暖季的热力供暖费用的二分之一为标准，扣减白晓德、陈大俊物业服务费直至2019年3月15日；4.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认为白晓德、陈大俊请求赔偿因租户退租造成的经济损失属于侵权之诉，属于适用法律错误。1.提起该项反诉请求的事实基础是物业公司在提供物业服务过程中没有完全履行物业服务合同中约定的义务，存在不完全给付甚至加害给付的违约行为，包括：限制业主和租户购电，为涉案商铺拉电闸；在租户李文斌取得装修许可证的情况下限制装修；对涉案商铺的屋顶怠于履行维修义务；对小区长期存在扰乱治安的问题没有履行安保义务等。白晓德、陈大俊的经济损失与物业公司的违约行为存在直接因果关系，涉案商铺无法正常开展经营，无法实现租赁房屋的目的，白晓德、陈大俊有权要求物业公司承担违约责任。二、一审判决认为涉案商铺所在楼房只有一部电梯，所以运送垃圾与载客电梯只能共用属于事实认定错误。物业公司可以使用小区内配有的垃圾专用运输电梯进行运送，物业公司使用客梯运送的垃圾不是涉案商铺楼内垃圾，而是小区院内全部生活垃圾，根据物业合同约定，物业公司不得擅自改变共用设施设备的用途，涉案客梯属于专用运送客人的共用设施设备，物业公司应当遵守合同义务。三、一审法院应当按照北京市供暖季的供热费用的二分之一为标准扣减物业服务费，根据物业合同对收费标准的约定，写字楼、商业和别墅的物业服务费均包含夏季空调费用和冬季供暖费用，因物业公司没有提供24小时的供热服务，故对该部分物业费应进行扣减，对此可参照北京市供暖费标准进行扣减。综上，请求二审法院予以支持。搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司共同辩称，同意一审判决，不同意陈大俊、白晓德的上诉请求和事实理由。搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司向一审法院共同起诉请求：1.白晓德、陈大俊向搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司支付2010年8月1日至2015年4月30日期间的物业费241698.24元及2017年3月1日至2019年6月30日期间的物业费118728.96元；2.白晓德、陈大俊支付自欠付之日至实际支付之日止的滞纳金（以欠费金额为基数，自欠付之日至实际支付之日止，按照日千分之三的标准计算）。3.白晓德、陈大俊承担本案的诉讼费。白晓德、陈大俊向一审法院共同反诉请求：1.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司赔偿白晓德、陈大俊因租户退租造成的经济损失631000元；2.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司按照物业服务合同约定履行24小时供暖、制冷服务；3.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司停止使用客梯运送垃圾，改变客用电梯用途的行为；4.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司公布自2010年接管建外SOHO东区物业服务至今的物业服务项目收支情况，履行2010年签署物业服务合同约定的抵减物业费行为；5.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司承担反诉费。一审法院经审理认定事实如下：1.北京锦融物业管理有限公司于2016年9月20日经北京市工商行政管理局东城分局核准，名称变更为搜厚公司。北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司于2016年10月19日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为搜厚公司大北窑分公司；2.白晓德、陈大俊为北京市朝阳区建国门外大街4号建外SOHO×幢×层SH-×号商铺（以下简称×商铺）的所有权人，×商铺建筑面积为151.44平方米。2010年7月23日，×商铺所在的建外SOHO东区的业主委员会作为甲方与作为乙方的北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司签订了北京市物业服务合同，约定甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以招标的方式选聘乙方为北京市朝阳区建外SOHO东区物业服务项目提供物业服务，订立本合同。本合同文本中所称物业服务，是指业主委员会通过选聘物业服务企业，由双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。乙方提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面（含玻璃外墙面）、屋面、传达室、公共卫生间。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。双方约定的住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（三级）（试行）》中规定的相应要求。物业服务期限为三年，自本合同签订后的交接之日起计算。本物业区域物业服务收费方式选择酬金制，根据《物业服务收费管理办法》规定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定的数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业服务费为28元/平方米/月，包含夏季空调费用和冬季供暖费。物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业酬金，其中物业服务支出为交纳的业主共同所有，由乙方代管。物业服务支出应当在不超过应收物业服务资金的前提下，全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。物业服务支出年度结算后亏损部分，转入下一年度，乙方不承担任何物业服务支出年度结算后的任何亏损。乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并应每季度制作物业服务费支出预算供甲方审核，经甲方审核的季度支出预算是该季度乙方支付物业费的依据。考虑到物业管理的特殊性，甲方同意乙方每月有不超过当月应收物业费5%的预算外支出，但支出前，乙方应通知甲方，并在事后提交支出凭据等供甲方审核。业主应当按年（半年、季度）交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每交费年（半年、季度）首月的10日前，由乙方负责收取。物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，可递减下一年度物业服务费，分摊到户。服务期限届满后，北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司继续为建外SOHO东区提供事实物业服务；3.双方均认可2010年8月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费未交纳，存在争议的系2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业费是否交纳。白晓德、陈大俊称其自2011年以来主动给搜厚公司大北窑分公司交纳物业费，但搜厚公司大北窑分公司将白晓德、陈大俊邮寄的支票、存折退回，并提交给搜厚公司大北窑分公司邮寄的信函、快递单。搜厚公司大北窑分公司称没有收到信函，即使向其提出过用支票、存折等方式交纳物业费，也不具有可操作性，需要户主去金融机构签字确认才可收取；4.搜厚公司大北窑分公司提交2010年至2018年建外SOHO东区项目物业服务项目收支情况报告及公示照片，证明2010年至2018年的物业服务项目收支情况报告已经进行过公示，且自搜厚公司大北窑分公司接管以来，建外SOHO东区项目每年都存在巨额的物业欠费。将物业共用部分经营收支结余用于抵扣物业费收支结余后，物业服务费用仍连年处于亏损状态。白晓德、陈大俊对该证据的真实性不认可，认为相关数据是搜厚公司大北窑分公司单方制作，没有业主委员会确认，白晓德、陈大俊从未见过公示照片；5.白晓德、陈大俊提交2011年5月13日白晓德与李美子签订的建外SOHO商铺租赁合同、2012年3月1日白晓德与李美子签订的退租协议书及李美子出具的收条、2013年4月1日白晓德与李文斌签订的建外SOHO商铺租赁合同、2013年5月17日白晓德与李文斌签订的房屋租赁解除协议及赔偿协议、2013年5月18日李文斌出具的收条、2013年5月22日李文斌出具的收条、2013年6月30日白晓德与赵宜斌签订的建外SOHO商铺租赁合同、2014年1月10日白晓德与赵宜斌签订的房屋租赁解除合同、2014年1月10日赵宜斌出具的收款条、（2014）朝民初字第34651号民事调解书等，证明因搜厚公司大北窑分公司的违约行为及加害行为导致多个租户退租，给白晓德、陈大俊造成了经济损失，要求搜厚公司大北窑分公司赔偿。搜厚公司大北窑分公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称从2013年4月至今×商铺在物业公司处备案的承租人一直是李文斌，实际使用人一直是丹提斯口腔。白晓德未告知搜厚公司大北窑分公司对李文斌的赔偿事宜，搜厚公司大北窑分公司对此不清楚。房屋租赁解除协议及赔偿协议中的内容具有非常明显的针对物业公司规则的倾向，约定的赔偿款三十一余万元通过收条的方式交接不符合常理。上述证据都是白晓德与案外人私下协商的情况，影响退租的行为因素有很多，无法证明损失系搜厚公司大北窑分公司造成。另外，白涵月是丹提斯口腔的股东之一，这些证据可能存在利害关系；6.白晓德、陈大俊提交视频，证明搜厚公司大北窑分公司承认为了节省开支，冷气、暖气只供应十二个小时。搜厚公司大北窑分公司对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍。证明目的不认可，称供热时间为二十四小时，建外SOHO东区项目为市政统一供暖，并不由物业公司控制。供冷时间为每年5月1日至9月30日，空调制冷系统工作时间为每日8：30至23:30。物业服务合同中并未约定需提供二十四小时供冷服务；7.白晓德、陈大俊提交视频、照片，证明在小区有独立垃圾房和配套电梯运送垃圾的情况下，搜厚公司大北窑分公司使用客梯运送垃圾，损害了商铺客用电梯环境。搜厚公司大北窑分公司对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍。对视频、照片的证明目的不认可，称照片中的电梯不能通到×商铺所在的一号楼及其他物业公司管理的楼层。涉案项目建设之初未设计专用的货梯，只能通过现有客梯运送垃圾，不能视为违反物业服务合同；8.白晓德、陈大俊提交其给搜厚公司大北窑分公司邮寄的落款时间为2015年1月25日的信函及快递单、视频，证明搜厚公司大北窑分公司自入驻小区就限制白晓德、陈大俊及其承租人购电、恶意停电。搜厚公司大北窑分公司称没有收到上述信函，白晓德、陈大俊没有提供快递的妥投记录，无法证明确实邮寄了这些信函。且信函内容是白晓德、陈大俊单方陈述，不认可证明目的。对视频的合法性不认可，系未经当事人同意偷拍，证明目的不认可，物业公司始终按照物业服务合同的约定提供物业服务，视频拍摄时间较早，无法核实当时是否限量购电以及限量原因，不排除在设备更换过程中需要限量购电的可能；9.白晓德、陈大俊提交视频、照片、（2014）三中民终字第11650号民事判决书、（2015）朝民初字第19365号民事判决书，证明自2010年起，以宾至物业公司、赛特物业公司追讨物业费为名的社会人员常年在建外SOHO东区内实施暴力催收等寻衅滋事行为，并将白晓德、陈大俊的女儿白涵月打伤。搜厚公司大北窑分公司对此扰乱治安的行为不予制止，提供的安保服务不符合物业服务合同约定的标准。搜厚公司大北窑分公司对视频及照片的真实性、合法性、关联性均不认可，称无法核实照片的形成时间及拍摄具体内容，视频系偷拍且经过剪辑，无法核实视频中人物身份、发生时间。即使事发地点确系建外SOHO，该冲突系白晓德、陈大俊自身债务原因导致，无法证明搜厚公司大北窑分公司提供的安保服务不符合物业服务合同标准。搜厚公司大北窑分公司对于公共区域张贴的纸张进行过清理，对于有关催收行为，搜厚公司大北窑分公司进行了报警及劝退处理。搜厚公司大北窑分公司不能对商铺的来访人员限制或禁止其进入。这些情况发生在2013年，目前这些现象已经不存在了；10.白晓德、陈大俊提交视频，证明×商铺及三层楼道漏水严重，搜厚公司大北窑分公司不予维修，并且不履行对×商铺所在的一号楼商铺楼顶、小区内公共设施的维修义务。搜厚公司大北窑分公司对视频的真实性、关联性、证明目的均不认可，称无法核实视频拍摄时间、地点。漏水应当由业主自行维护或向造成漏水的相关责任方主张权利。对于楼宇公共部位的维修，涉及公共维修基金的使用，需根据法律法规由业主大会作出决策，物业服务企业无决策权。即使如此，搜厚公司大北窑分公司对因楼顶挖开导致的漏水已经安排工作人员进行了维修。维修需要时间，视频中片面反映存在设备设施损坏的情况，不代表搜厚公司大北窑分公司未履行维修义务；11.白晓德、陈大俊提交视频，证明搜厚公司大北窑分公司恶意阻拦其租户装修。搜厚公司大北窑分公司称视频显示时间为凌晨四点左右，该时间段属于非装修时间段，并提交装修手续资料证明搜厚公司大北窑分公司为×商铺正常办理了装修审判手续，不存在阻止装修、办理手续的行为。一审法院认为：搜厚公司大北窑分公司与建外SOHO东区的业主委员会签订的物业服务合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对白晓德、陈大俊具有法律效力。双方当事人均应当严格履行物业服务合同约定的义务。物业服务合同到期后搜厚公司大北窑分公司继续为白晓德、陈大俊提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，白晓德、陈大俊应当交纳相应服务期间的物业费。关于本诉部分，白晓德、陈大俊对于双方争议的2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业费未提交该期间内物业费已交纳的证据，故一审法院认定欠费期间为搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司主张的期间。根据查明的事实，搜厚公司大北窑分公司所提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院对物业服务费予以酌减。白晓德、陈大俊不存在故意拖欠物业费的主观恶意，故搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。关于反诉部分，白晓德、陈大俊主张的经济损失属于侵权之诉，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予合并审理。关于供热时间，搜厚公司大北窑分公司应当依照地方政府规章及地方规范性文件保证业主的日常经营生活需要，不应限制供热时间。白晓德、陈大俊主张的制冷时间无法律及合同依据，一审法院不予支持。鉴于目前×商铺所在楼栋只有一部电梯，对于白晓德、陈大俊的第三项反诉请求，一审法院不予支持，但建议搜厚公司大北窑分公司运送垃圾选择客人较少的时间段进行。搜厚公司大北窑分公司已将每年收支情况公示，现无法确定收支是否存在结余，即便有结余，白晓德、陈大俊也无权以个人身份主张抵减物业费，故对于白晓德、陈大俊的第四项反诉请求，一审法院不予支持，但建议搜厚公司大北窑分公司使用公告栏、微信公众号等更醒目、便捷的方式进行公示。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、白晓德、陈大俊于本判决生效后七日内给付北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司物业服务费二十八万八千三百四十二元；二、搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司在采暖期内为白晓德、陈大俊提供二十四小时供热服务；三、驳回北京搜厚物业管理有限公司、北京搜厚物业管理有限公司大北窑分公司的其他诉讼请求；四、驳回白晓德、陈大俊的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案的争议焦点系1.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司是否应赔偿白晓德、陈大俊因租户退租造成的经济损失；2.搜厚公司、搜厚公司大北窑分公司是否应停止使用客梯运送垃圾，改变客用电梯用途的行为；3.白晓德、陈大俊应交纳的物业服务费是否应予减免。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜厚公司大北窑分公司与建外SOHO东区的业主委员会签订的物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对白晓德、陈大俊具有法律效力，当事人均应当履行物业服务合同约定的义务。物业服务合同到期后搜厚公司大北窑分公司继续为白晓德、陈大俊提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，白晓德、陈大俊应当交纳相应服务期间的物业费。关于焦点一，白晓德、陈大俊主张应赔偿其相应经济损失，但该项诉请与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理并无不当，本院予以维持。关于焦点二，白晓德、陈大俊主张应改变涉案商铺所在楼栋客梯用途，不应同时运送垃圾，但因涉案商铺所在楼栋电梯数量有限，故一审法院未予支持该项诉请，并无不当，本院予以维持。关于焦点三，因各方均认可2010年8月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费尚未交纳，白晓德、陈大俊就诉争的2017年3月1日至2017年6月30日期间的物业服务费亦未提供相应证据证明已经交纳，故一审法院认定的物业服务费欠费期间并无不当，本院予以维持。结合在案证据及本案查明事实，搜厚公司大北窑分公司提供的相应物业服务确系存在瑕疵，一审法院就物业服务费一项已经予以酌减，现白晓德、陈大俊主张按照北京市供暖季的供暖费用的二分之一为标准，扣减物业服务费直至2019年3月15日的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，白晓德、陈大俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10110元，由白晓德、陈大俊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年六月五日法官助理 张天舒书 记 员 刘 爽