青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终10号 上诉人（原审被告）:马生财，男，回族，1967年11月14日生。 委托诉讼代理人:马晓娟，女，回族，1992年2月10日生。（系马生财之女） 被上诉人（原审原告）:马文海，男，回族，1964年10月15日生，青海省乌兰县村民，住西宁市。 被上诉人（原审原告）:王玉兰，女，回族，1970年10月26日生，青海省西宁市居民，住西宁市。 上诉人马生财因与被上诉人马文海、王玉兰买卖合同纠纷一案，不服青海省乌兰县人民法院（2019）青2821民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马生财及委托诉讼代理人马晓娟，被上诉人马文海、王玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马生财上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决并未查清案件全部事实。2016年3月12日双方签定《购房协议书》时，对于涉案房屋如何过户双方仅是口头协商并未进行书面约定,且约定房屋暂不过户，被上诉人用该涉案房屋作为抵押帮上诉人办理抵押贷款2000000元，由上诉人支付房屋转让费用,如果被上诉人无法成功办理贷款，则应立即将房屋过户至上诉人名下，由上诉人自行贷款2000000元用来支付房屋转让费用,但被上诉人未在约定的期限内办理贷款，也未将房屋过户至上诉人名下,由于被上诉人的原因2000000元房屋贷款没能及时办理导致上诉人不能按期履行付款义务。因被上诉人不办理过户手续，上诉人理解为被上诉人有意中止合同而未依约履行付款义务。一审法院仅对《购房协议书》约定的付款方式和期限作了调查，但对上诉人因何导致违约以及被上诉人不及时办理过户手续等事实并未查清。二、一审判决认定上诉人构成违约属适用法律不当。《购房协议书》有一定的附加条件，上诉人未按约履行付款义务是因附加条件尚未成就。一方面被上诉人未按约履行贷款义务是因为上诉人未按约履行房屋过户义务。双方约定被上诉人在无法办理贷款的时候，应该及时将房屋过户给上诉人，由上诉人申请贷款，但被上诉人并未申请贷款也未办理房屋过户，从而导致上诉人无法按时付款。另一方面是因为上诉人未申请办理贷款及房屋过户使上诉人对被上诉人是否履行合同持怀疑态度。三、一审判决要求“上诉人承担过户产生的费用”表述不够准确。《购房协议书》双方仅就房屋过户的费用作了约定，并未就双方缴纳的税作任何约定，而“费”与“税”显然是两个不同的概念，也分别属于不同的范围，上诉人可以承担房地产交易手续费，但不能承担原本由被上诉人应该承担的税。综上，请求二审法院依法判如所请。 马文海、王玉兰辩称，关于违约金的问题。双方在签订《购房协议书》时就对违约金进行了明确的约定，一审证言中陈述“协议书中写明是由马生财贷款，但是口头协议由马文海贷款”的事实，被上诉人认为应当以签订的协议书为准，况且上诉人对口头约定并无证据证明，且一审中证人所做的证言前后矛盾。关于“费”的问题，2016年3月12日双方签订购房协议书时约定的价款是3000000元，因为该合同还存在缴税的问题，双方就将合同价款降至2400000元，最终将房价商定为2200000元，基于以上事实才在合同中标明过户所产生的一切费用均由马生财承担。对于房屋过户一事是因为上诉人没有钱缴纳过户税，并非因为我的原因而未过户。上诉人未按照合同约定履行合同义务，从而造成违约，其应当承担违约责任。 马文海、王玉兰向一审法院起诉请求：一、被告马生财立即支付原告房屋转让款800000元，并立即办理房屋变更登记；二、请求被告支付违约金200000元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告马文海、王玉兰系夫妻关系。2016年3月12日，原、被告达成口头协议，约定原告将其所有的的位××县镇农林路东侧的博海宾馆以2250000元的价格转让于被告，由原告用其名下博海宾馆作抵押为被告申请贷款，并于2016年3月12日签订书面《购房协议书》，该协议书约定原告将其所有的的位××县镇农林路东侧的博海宾馆以2250000元的价格转让于被告，并约定：1.被告于2016年3月15日前支付定金200000元，原告马文海于2016年3月12日向被告马生财交付房产证、土地证、营业执照和税务登记证;2.房屋转让款2000000元，在被告办理贷款后支付原告1300000元，剩余700000元于2016年9月30日前一次性付清，若被告申请贷款未成功，在四个月之内支付原告1000000元，剩余1000000元于2016年9月30日内一次性付清，若按期未付，按违约执行，违约金为首付定金200000元；3.余款50000元用于原告向被告办理消防证、特种许可证、卫生许可证，若原告无法办理上述证件，由被告用此款办理上述三证；4.关于过户方式，原告提供一切过户手续，办理过户手续产生的费用由被告承担。合同签订后，被告于2016年3月13日支付原告200000元，于2018年4月6日支付原告1000000元，于2018年4月14日支付原告200000元，共计支付房屋转让款1400000元，50000元按照协议约定由被告用于办理消防证、特种许可证、卫生许可证，剩余800000元未支付。另外，双方未办理房屋过户手续。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告自愿达成购房协议，属双方真实意思表示，该买卖合同依法成立并有效。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告理应按照约定按期支付房款并办理房屋过户手续，由于被告迟延履行合同义务致使原告不能实现合同目的，侵犯了原告的合法权益，故原告请求被告支付购房款800000元并请求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，该院予以支持。关于原告“请求被告支付违约金200000元”的诉讼请求，被告答辩称，双方在签订合同时约定由原告用其名下博海宾馆作抵押从银行为被告申请贷款，但原告没有履行承诺构成违约，导致被告无法按期支付房款，被告不应承担违约责任。但经庭审查明，双方在达成口头协议时约定由原告用其名下博海宾馆作抵押为被告申请贷款，但双方签订的书面合同约定由被告自行办理贷款，且合同书内容由原告马文海、证明人马福森当场进行了宣读，并有原、被告及证明人马福森、全新签字确认，书面合同约定由被告自行办理贷款的内容系对口头协议的变更，双方应当以书面合同为准履行各自的义务，现被告未按约定支付房款，应当按照合同约定承担违约责任，故对此答辩意见不予采纳，对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告“先后分两次向原告共计支付房款1100000元，但原告拒绝接收”的答辩意见，仅有其陈述，没有提交相关证据予以佐证，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告马生财于本判决生效后十五日内给付原告马文海、王玉兰购房款800000元及违约金200000元，两项共计1000000元人民币；二、被告马生财于本判决生效后十五日内办理房屋变更登记手续，原告马文海、王玉兰予以协助，由此产生的费用由被告马生财承担。 本院二审期间，马文海当庭提交录音光盘三张，拟证明案涉宾馆过户时需缴纳800000元的税，因马生财没钱，所以案涉宾馆一直未办理过户，且该费用里包含需要缴纳的税。在本案起诉之前双方曾约定马生财于2018年4月14日之前将房款付清，若未付清，双方之间的买卖合同终止。马生财质证认为，对该证据的真实性予以认可，但对证明方向不予认可。该录音材料并不完整，而且录音中关于过户所需要的税及该税由谁缴纳并未明确。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，马生财与马文海、王玉兰签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。本案中，双方当事人对于宾馆转让款2200000元，已付1400000元，剩余800000元未付的事实均无异议。关于双方之间是否存在案涉房屋抵押贷款2000000元的问题。经查，双方在达成口头协议时约定由被上诉人用其名下博海宾馆作抵押为上诉人申请贷款，但双方签订的书面合同约定由上诉人自行办理贷款，且合同书内容由上诉人马文海、证明人马福森当场进行了宣读，并有双方当事人及证明人马福森、全新签字确认，书面合同约定由上诉人自行办理贷款的内容系对口头协议的变更，且被上诉人马文海将案涉房屋作为抵押帮上诉人马生财办理贷款2000000元的事实亦不予认可，故上诉人马生财的该主张无事实和法律依据，本院不予支持，一审认定并无不当，本院予以维持。 关于上诉人马生财未支付剩余房款的行为是否构成违约的问题。2016年3月12日双方签订的《购房协议书》约定“……在2016年9月30日前一次性付清，若按时未付则按违约执行违约金200000元。”上诉人马生财主张未按约履行付款义务是因被上诉人马文海未按约履行贷款义务及未及时办理房屋过户所导致，对于上诉人马生财的该主张，亦无其他证据予以证实，故上诉人未按约定支付房款，应当按照合同约定承担违约责任，因此，上诉人马生财称付款条件尚未成就的理由，本院亦不予支持。 关于上诉人称过户产生的费用的问题。经查,双方在《购房协议》第四条过户方式约定“甲方（马文海）提供一切过户手续，所产生的费用由乙方（马生财）承担与甲方无关”。房屋过户过程中所产生的税也是费的一种，根据协议约定过户产生的费应当由上诉人马生财承担，故上诉人马生财的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人马生财的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人马生财负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 萍 审 判 员  吴培青 审 判 员  邢 昌 二〇二〇年六月二日 法官助理  田雪梅 书 记 员  马燕艳