杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初5628号 原告：李松林，男，1974年7月6日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被告：杭州住邦房产代理有限公司，统一社会信用代码913301096652397619，住所地杭州市萧山区永久公寓3#楼14号。 法定代表人：郑海涛。 委托代理人：陈允周，浙江泽大律师事务所律师。 委托代理人：魏天白，浙江泽大律师事务所实习律师。 原告李松林诉被告杭州住邦房产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员孔海琪适用小额诉讼程序于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告李松林、被告委托代理人陈允周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2019年8月25日，被告与原告双方就地址位于杭州市萧山区签订了房屋租赁托管合同（编号ＦＳ-0000885），被告至今未按合同支付房屋租金。现起诉要求：被告支付给原告自2019年8月25日至2020年3月25日应付的两期房租14000元，以及由于被告延期支付房租产生的违约金2940元、物业费人民币480元，共计17420元。 被告辩称：案涉合同被告不知情，合同非被告签署，也未授权第三方签署合同，合同公章不是被告加盖，非被告公章。谭静林已于2019年11月辞职，原告未向被告交付房屋，也未向被告主张租金。原告在2020年1月8日知晓房屋非被告租赁，原告在未收到租金的情况下，一直未向被告主张租金，也没有与被告商议，而是直接起诉被告，存在与案外人串通损害被告权利的嫌疑。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁托管合同一份，用以证明原、被告之间的房屋托管合同的事实；2、聊天记录（谭静林）一份，用以证明原告向被告主张要求支付房租费的事实；3、谭静林名片一份，用以证明谭静林以被告名义与原告签订托管合同的事实；4、承诺书一份，用以证明被告承诺支付拖欠房租的事实；5、房产证一份，用以证明案涉租赁房屋系原告所有的事实；6、房屋租赁托管合同（2016年-2019年）一份，用以证明原、被告之间曾签订房屋托管合同的事实；7、物业费发票一份，用以证明原告支付案涉房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费1008元的事实。经质证，被告对证据1三性有异议，被告的公章非本人加盖，对合同内容不知情。对证据2与谭静林的聊天记录的真实性无法确认，原告已经收到了案涉房屋，故合同关系已于2020年1月16日终止。对证据3的真实性无法确认，系其个人自行制作，无法确认他已收到被告公司的授权。对证据4的三性不予质证，非被告出具，谭静林明确该案涉房屋租赁关系是其个人行为，与被告公司无关。对证据5的三性无异议。对证据6的三性无异议，2016年-2019年的租赁合同中被告的盖章与证据1中的合同盖章不一致，且签约的门店也不是同一个。对证据7真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，原告提供的物业费发票对应的期间是2020年1月1日至2020年12月31日的，根据原告庭审的陈述，最迟到在2019年12月已经知道案涉合同并非是被告订立，在此基础上应该收回房屋挽回损失，其没有采取挽回损失的行为，要求被告来承担物业费，是不合理的；另外，根据庭审来看，2020年1月14日，李松林已经接收房屋，并控制钥匙，此后的物业费应当原告自行支付。 被告未提交任何证据。 本院认为，原告提交的证据1虽然被告对其真实性提出异议，但并未能举证证明合同中所盖合同章系伪造或被他人偷盖，无法推翻其真实性，故本院对该证据的证据效力予以认定；原告提交的证据2因无法证明其聊天记录对方确系谭静林，故本院对其证据效力不予认定；原告提交的证据3、4，因证据1中经办人即为谭静林，被告也认可谭静林2019年11月之前系其员工，故本院认为该证据真实合法，与本案有关联，本院对其证据效力均予以认定；原告提交的证据5、6被告无异议，本院对其证据效力均予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明事实如下： 原告于2016年8月21日与被告大成店签订《房屋租赁托管合同》一份，约定由原告委托被告代理出租其位于杭州市萧山区房屋，建筑面积40平方米，委托期自2016年8月25日至2019年8月24日，委托期租金为每月1900元，委托期内原告给予被告90天免租期，扣除免租期后被告应付租金总计为62700元，分12次支付房屋租金，首笔租金3800元于2016年8月30日支付。如被告逾期支付房租，须支付每日0.5％的违约金。同时约定空置期在每年第一季度扣除，物业、有线、宽带由被告承担。合同签订后，双方按约履行。 因之前合同到期，原告与被告蓝爵国际店于2019年8月25日签订《房屋租赁托管合同》（合同编号FS-0000885）一份，约定继续由被告代理出租上述房屋，委托期自2019年8月25日至2022年8月24日，委托期租金为每月2800元，首笔租金5600元，于2019年8月30日支付，剩余每个结算期为30日支付；委托期内共分4次支付房屋租金，免租期90天。如被告逾期支付房租，须支付每日0.5％的违约金。如被告发生下列严重违约行为的，原告有权解除合同，被告须向原告支付房屋年租金的20％作为违约金：1、甲方无任何违约行为，被告提前解约的；2、被告对房屋进行主体结构的破坏、导致原告无法正常居住的。同时约定空置期在每年第一季度扣除，物业、有线、宽带由被告承担。 合同签订后，原告将案涉房屋交给被告，被告未支付租金。2020年1月8日，谭静林出具《承诺书》一份，上载明：“本人承诺将于2020年1月12日将绿都百瑞1-2408房屋租金￥13200元（大写）壹万叁仟元整、违约金￥2800元（大写）贰仟捌佰元整，合计￥16000元（大写）壹万陆仟元整，付给房东：李松林（4104021974××××××××），卡号（62×××72）工商银行，同时房东收到款项后，房东将于住邦房产解除合同，住邦房产租赁合同（收），合同编号：ＦＳ-0000885，本房屋属于个人行为，与住邦房产公司无关。房屋租客也于住邦公司无关。交房时间为2020年1月15号。承诺人：谭静林。”原告在下方写明：“本人李松林为绿都百瑞1-2408房东，身份证号4104021974××××××××，同意在收到谭静林的人民币壹万陆仟元，并收回房屋后，与住邦房产代理有限公司的租赁合同（ＦＳ-0000885）终止。” 但之后，被告仍未支付租金，谭静林也未履行承诺。2020年1月16日谭静林将案涉房屋钥匙放在房外水表箱内，并通知了原告。原告称其未接收钥匙，而是通过物业进入房屋内查看后，向被告提出了异议。后原告起诉来院，案经调解无效。 另查明，原告于2020年5月26日向杭州久安物业服务有限公司支付案涉房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业费1008元。 本院认为：原被告于2016年8月21日签订《房屋租赁托管合同》之后，2019年8月25日的《房屋租赁托管合同》（合同编号FS-0000885）实际系之前合同调整租金后的延续，2019年8月25日的合同上盖有“杭州住邦房产代理有限公司合同专用章”，经办人谭静林当时也系被告员工，本院认定案涉合同系原被告之间签订；即使确如被告辩称谭静林系私自接收原告出租房屋，鉴于并无证据证明原告与谭静林存在恶意串通损害被告利益的行为，原告并无任何过错，谭静林签订合同的行为也属表见代理，被告应当承担相应的民事责任；如谭静林行为造成被告损失，被告可另行向谭静林主张权利。综上，原被告之间签订的《房屋租赁托管合同》合法有效，双方均应当全面履行，现原告已经按约将合同约定房屋交付被告，被告应当按约支付租金。因合同约定免租期为90天，且空置期在每年第一季度扣除，即三年租赁期间每合同年每一季度扣除一个月，故被告应于2019年8月30日支付2019年8月25日至2019年11月24日的租金5600元、2019年11月30日支付2019年11月25日至2020年2月24日的租金8400元。案涉合同虽然约定委托期内分4次支付租金，但根据合同第一次于2019年8月30日付款5600元的约定，双方实际系约定为每季度支付一次租金，这也与原被告之间签订合同约定支付租金时间相同。现因被告未按约付款，应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情调整为2000元。原告主张的物业费，因其提交证据仅能证明2020年1月1日至2020年12月31日的物业费由其支付，而案涉租赁期限2019年8月25日至2020年2月24日，故原告支付的2020年1月1日至2020年2月24日的物业费应由被告承担，物业费按每日2.80元计算，被告应承担物业费154元，超出部分本院不予支持。关于被告称合同已于2020年1月16日终止的辩解，本院认为原告在承诺书中同意终止合同附有条件，即在收到16000元并收回房屋后，而被告并未履行该义务，故终止合同的条件未成立，被告该辩解本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、杭州住邦房产代理有限公司在本判决生效后十日内支付李松林2019年8月25日至2020年2月24日的租金14000元，并支付违约金2000元、赔偿物业费154元； 二、驳回李松林其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取118元，由杭州住邦房产代理有限公司负担108元，由李松林负担10元。该案件受理费原告李松林已向本院预交，被告杭州住邦房产代理有限公司于本判决生效之日起七日内将应负担的诉讼费直接支付给原告李松林。 本判决为终审判决。 审判员  孔海琪 二〇二〇年六月五日 书记员  朱晶晶