昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11344号原告：王正伦，男，1983年9月23日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：孙培源、王妍，云南势能律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南城投同德房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场（A6地块）办公楼51楼。法定代表人：高琪，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，1990年7月3日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系云南城投同德房地产开发有限公司法务，特别授权代理。第三人：云南鑫利来实业有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路1006号2楼2019号。法定代表人：高升，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王饶静，女，1987年10月6日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区，系云南鑫利来实业有限公司工作人员，特别授权代理。原告王正伦与被告云南城投同德房地产开发有限公司及第三人云南鑫利来实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告王正伦的委托诉讼代理人孙培源、王妍，被告云南城投同德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭馥菡，第三人云南鑫利来实业有限公司的委托诉讼代理人王饶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正伦向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《悦中心商铺租赁合同》及补充协议；2.请求判令被告退还原告缴纳的221548元保证金；3.请求判令被告承担本案诉讼费等原告为实现权利所支出的全部费用。事实和理由：原告于2019年3月23日与被告签订《悦中心商铺租赁合同》，合同约定被告将坐落于昆明市盘龙区北京路1037号悦中A7-F3楼01号商铺出租给原告用于经营儿童教培业态。合同签订后原告依约向被告缴纳保证金221548元。2019年3月，因经营儿童教培业态需要办理办学许可证，且对于消防安全要求有特定标准，原告经初步咨询消防部门，得到消防部门口头答复：出租场地属于超高层建筑，原告所经营业态“儿童教培”要求场地具备独立专用安全出口和疏散楼梯。经与被告沟通，被告称可以解决该问题，并保证可以取得消防设计审核意见书。为将双方口头沟通内容进行书面明确，2019年4月13日原告与被告签订《悦中心商铺租赁合同》补充协议一，双方约定如因非双方原因，最迟至2019年4月30日原告仍未取得该商铺的消防设计审核意见书的，则被告一次性全额退还原告已缴纳的保证金，原合同提前解除，双方互不承担违约责任。之后，原告一直积极与被告沟通改造方案，但无论何种改造方案，都需要封闭该建筑物的一把楼梯用于原告经营单独使用，而如果封闭该楼梯，将导致整栋楼宇消防违反法律规定，产生安全隐患。经双方多次开会沟通，始终没有可行的解决方案。2019年7月，因被告场地并不具备独立、专用安全出口和疏散楼梯的场地条件，原告无法进行商铺消防设计审核报建，无法取得该商铺消防设计审核意见书，该情形符合合同约定的解除情形。原告就解除事宜己告知被告，但至今，被告始终置之不理。综上，原告为维护自己合法权益，特诉至本院，请求本院判如诉请。被告云南城投同德房地产开发建设有限公司辩称：第一，同意解除《悦中心商铺租赁合同》及补充协议；第二，对于原告的第2、3项诉讼请求作出答辩如下：1.被告向原告出租的商铺符合合同约定的标准，而且按照双方协商确定的方案进行装修改造后，商铺可以满足原告的经营业态需求。原、被告双方于2019年3月23日签订《悦中心商铺租赁合同》，约定由原告向被告承租位于昆明市盘龙区。原告的经营业态是儿童教育培训，该商铺是由被告开发建设，目前登记于第三人云南鑫利来实业有限公司名下，第三人云南鑫利来实业有限公司也同意将该商铺由被告出租给原告，被告于2018年7月5日取得了该商铺的建设工程消防意见验收意见书，所以这块商铺的整个工程以及公共装修区域的消防设计审核均已合格，商铺是符合合同约定标准的。由于原告的经营用途为儿童教培，原告提出来需要对商铺进行一定的装修改造，来满足原告的消防验收需求。原、被告双方协商确定，按照如下方案对商铺进行改造，首先在商铺的四把公共疏散楼梯中选一把，由被告进行封闭，供原告独立使用。再由原告单独搭建一把疏散楼梯。经改造完成后，原告就拥有两把独立的疏散楼梯和三把公共的疏散楼梯。根据《高层民用建筑设计防火规范》第4.1.6条规定，托儿所、幼儿园、游乐厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内。必须设在高层建筑时，应设置在建筑物的首层或二三层，并应当设置单独出入口。本案涉案的商铺位于建筑的三层，经施工改造后具备两个单独的出入口，完全符合法律的相关规定，足以满足原告的经营业态需求。原告多次质疑被告的改造方案，被告也多次向原告进行了解释说明。其次，原告所承租商铺的整栋楼1-4层为商铺，五层为避难层，六层及以上为公寓，其中1-5层是拥有四把公共疏散楼梯，六层以上的公寓部分有独立的疏散楼梯，和1-5层相互独立，互不影响。无论商铺部分的楼梯如何改造使用，都不会对公寓部分的楼梯产生影响。2.本建筑的第一层是不存在疏散楼梯的搭建问题的，建筑的第二层目前正在进行施工改造、搭建楼梯，改造完成后将拥有两把独立疏散楼梯，而且对第三层的改造不会对第二层的消防产生任何影响。商铺的第四层不打算招商儿童活动的经营业态。第五层为避难层，所以说这两层都不需要设置独立的出入口。对第三层按照上述方案进行改造以后，市场五层人将拥有3个公共疏散楼梯，完全符合消防要求。综上所述，原、被告双方前期协商的装修改造方案，既可以符合原告的经营业态需求，也不会对建筑物的其他部分产生任何的不良影响。原告在诉状中提出的这些观点，应当就自己的主张提供相应的证据，否则就应该承担举证不利的相应后果。被告已多次就改造方案向原告进行了解释说明，但是原告依然置若罔闻。在没有任何证据没有任何法律依据的情况下，坚持认为封闭楼梯会产生安全隐患，由此拒不履行合同义务，这显然是一种严重违背契约精神的行为也是一种违约行为。3.原告为该商铺的经营者，应当履行消防设计的相关报审义务。现在原告没有履行上述义务所产生的责任自然应当由原告自行承担。根据双方租赁合同第2.3条约定，商铺的设计、装修工作均应由原告自行完成。根据租赁合同第5.3条之约定，原告在商铺内开始经营活动之前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或者许可证等，被告可以根据实际情况提供必要的协助，有关费用由原告自行承担。由于原告是对该房屋进行装修经营有义务及时进行二次消防设计报审，保证尽快取得建设工程消防验收意见书。合同签订以后，被告一直积极地提供各种配合，但是原告至今都没有能报审，导致至今都没有取得《建设工程消防验收意见书》。虽然原、被告双方在补充协议一当中确实有约定：“如非因甲乙方原因，最迟至2019年4月30日乙方仍未取得该商铺的《消防设计审核意见书》的，甲方一次性全额退还租赁保证金等费用。”但是由于逾期未能取得消防设计审核意见书的责任完全在于原告，和被告是没有关系的，所以说该条款不应该适用，也不能以此条款来要求被告退还保证金，所产生的责任应由原告自行承担。4.在商铺交付以后，原告逾期进场装修，逾期对外开业，至今都没有开始装修开业，已经构成了严重的违约，根据合同约定，原告所支付的保证金应当作为违约金进行扣除，被告有权不予退还。按照租赁合同的约定，原告应于2019年4月1日接收商铺，并于交付之日起30天内进场装修。被告给予原告的装修免租期截止至2019年7月29日，原告应该于2019年7月30日开业并且支付租金，但在合同履行过程中，原告因为自身的原因推迟于2019年4月4日才接受商铺，而且在这之后还多次向被告提出了各种无理诉求要求被告满足他广告位之类的，至今原告也没有能装修开业。悦中心商场是一个商业综合体，其他商铺已经逐渐的开业，但是原告现在这样占用并空置了整层商铺将近八个月，除了装修保证金之外，没有向被告交过任何的费用，给整个商场带来了很多的不良影响，也给被告造成了严重的损失。根据双方租赁合同第1.4条、5.3条、16.8条的约定，原告已经支付的装修保证金是不予退还的。综上所述，鉴于原、被告双方已经无法再继续合作，被告同意解除双方所签订的租赁合同以及补充协议，但是导致双方无法继续合作的原因是原告违约在先，被告不同意退还其所支付的装修保证金。因本案所产生的一些诉讼费用也应当由原告自行承担。因此恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，另外被告保留另案追究原告违约责任以及支付租金的其他权利。第三人云南鑫利来实业有限公司陈述：同意云南城投同德房地产开发有限公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的微信记录截图，因其系复印件，故对于被告质证认可的马老师聊天记录及瑞思装修群的聊天记录，本院予以认可，其余部分不予认可；2.被告提交的商铺交接验收表、电话录音，本院予以认可真实性，至于证明内容及证明目的，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年3月23日，原、被告签订《悦中心商铺租赁合同》，约定被告将位于昆明市盘龙区出租给原告作为儿童教培使用，品牌是瑞思学科英语、杨梅红、七田真。租赁面积为1846.23平方米，租赁期限自2019年4月1日起至2025年3月31日止，从商铺交付之日开始，每满十二个日历月为一个租赁年度。双方确认商铺交付时间为2019年4月1日，原告有120天免租期，自2019年4月1日起至2019年7月29日止，原告应于2019年7月30日前正式开门营业。各租赁年度租金如下：2019年7月30日至2022年3月31日，每月租金为83080.35元（按每平米45元计算）；2022年4月1日至2025年3月31日，每月租金为87234.37（按每平米45＊105%计算），租金半年一付。原告应当向被告支付保证金221548元，该保证金不是被告预付的租金、运营管理费，仅是原告履行本合同及运营管理合同约定的义务保证，原告应当在签署本合同之日起7日内交清保证金。同时合同约定，2.3条规定：原告在该商铺内开始经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，被告可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由原告承担。原告应按照执照、批准证书或许可证的规定从事合法的经营活动。原告若未能在开业前提供合法有效的文件，或租赁期内就本条所述的已过期或即将过期品牌经营授权等相关文件，原告没有按照被告要求提供有效期续展证明文件，则被告有权单方面解除本合同，保证金作为违约金扣除不予退还，并按本合同约定收回商铺，原告损失自行承担。2.5条规定：原告在租赁期间内所发生的一切债务、亏损、风险均有原告自行承担。被告已明确告知原告该商铺的规划用途，原告须以其经营业务领域的专业知识，对其在该商铺内的经营业务，事先了解相关法律法规政策，同意负责取得政府主管部门的审批和营业许可并承担费用。原告以无法取得政府营业许可为由解除或终止本合同的，保证金作为违约金赔偿被告，若保证金不足赔偿被告损失的，原告还应负责赔偿。3.5.3条规定：租赁期间，如果原告有违反或不履行本合同的行为，并给被告造成损失或损害，在被告发出书面整改通知后7天内，原告拒不纠正该行为并不赔偿被告损失的，被告有权直接抵扣原告向其交纳的保证金，以补偿被告因原告该行为而造成的损失或损害，若被告抵扣原告交纳的保证金后仍不足以弥补被告损失的，原告应就不足部分向被告承担赔偿责任，否则，被告有权单方面解除合同，被告据此解除本合同的，原告所交的保证金作为违约金扣除不予返还，给被告造成损失的，原告还应承担损失的赔偿；16.8条规定：租赁期限内，原告非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金作为违约金赔偿给被告，若保证金不足赔偿被告损失的，原告还应负责赔偿。2019年4月13日原告与被告签订《悦中心商铺租赁合同》补充协议一约定：1.如非因甲乙双方原因，最迟至2019年4月30日乙方仍未取得该商铺的消防设计审核意见书，则甲方一次性全款退还乙方已缴纳的租赁保证金、管理质量保证金、装修押金、电费预防款以及已经缴纳未使用的其他费用，乙方按原合同第八条向甲方交还商铺，原合同提前解除，双方互不承担违约责任。2.租金每半年一付改为每五个月一付。经审查，2018年7月5日被告云南城投同德房地产开发有限公司取得昆明市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》。2019年3月25日，原告向被告缴纳221548元保证金，用于保证原告履行合同约定的义务。再查，2019年3月29日被告邮件告知原告进场时间本为2019年4月1日，但原告因无法达到现场完成交接，故具体交接时间为2019年4月4日。另查，原告向被告承租位于昆明市盘龙区，其所有权人为第三人云南鑫利来实业有限公司，并同意被告进行出租。本院认为，双方争议的焦点系：1.本案中的租赁合同涉及消防验收的方案，双方是否在签订合同及补充协议后达成新的合意？如果达成，合议的内容是什么？2.双方在租赁合同的履行过程中未取得消防验收，其责任主体是谁？针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，被告认为双方之间对消防验收的方案达成新的协商方案，按照该新的协商方案改造后，仍可以满足经营业态的需求。租赁期限在六个月以上的租赁合同应当是要式合同，对于租赁合同中关于用于儿童教培使用的消防验收方案，因切身关系到教培安全、儿童健康、商业品牌等因素，应当以书面方式予以确认，而双方在通过微信协商后，仅在2019年4月13日签订补充协议一，该协议中未对消防验收方案进行明确约定，且被告未有其他证据予以证明其辩称的观点，因此，被告主张双方已经协商一致变更合同的观点本院不予认可，故本案中的租赁合同涉及消防验收的方案双方并未达成新的合意。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告签订的《悦中心商铺租赁合同》及补充协议一内容合法，真实有效，双方应当恪守履行。被告提交的电话录音及商铺交接验收表中可以看出双方对消防验收、进场施工存在分歧导致本案的纠纷产生，故原告已经实际接收该商铺，因此被告按照约定将案涉商铺交付给原告，原告才能绘制装修施工消防等图纸。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，《悦中心商铺租赁合同》中2.3条和2.5条规定由原告负责取得政府主管部门的审批和营业许可并承担费用，被告根据情况提供必要的帮助。双方当事人协商一致的内容，不违反法律、行政法规规定，亦不违反公序良俗，对双方当事人产生拘束力，故关于本案中消防验收的主要义务人系原告，被告负有从义务或附随义务，但2019年10月1日开始实行的《托儿所、幼儿所建筑设计规范》，其中3.2.2规定托儿所、幼儿园应设独立出入口，并应于其他建筑部分采取隔离措施，4.1.3A规定幼儿园生活用房应布置在三层以下。4.1.3B规定托儿所生活用房应布置在首层。当布置在首层确有困难时，可将托大班布置在二层，其人数不应超过60人，并应符合有关防火安全疏散的规定。新修订的《托儿所、幼儿所建筑设计规范》对托儿所、幼儿园建筑与其他建筑合建作了调整，一是规定独立设置的托儿所、幼儿园由原来三个班改为四个班；二是对合建的班数由二个班改为三个班。还对合建的建筑类型规定做了适当调整，增加了可与养老、教育、办公建筑合建。为解决当前托儿所缺少的情况，合建的托儿所比较多。由于城市建设用地紧张，独立建造托儿所很困难，考虑到实际情况，为满足市场需求，这次规范修订放宽了合建的建筑类型。目前有些托儿所、幼儿园与商业、娱乐等建筑合建，这些建筑容易发生火灾，与这些建筑合建，对幼儿安全造成很大隐患。因此规定托儿所、幼儿园仅能与居住、养老、教育、办公建筑合建，这些建筑相对管理规范，发生火灾的几率比较小。三是为保证婴幼儿的安全，规定应设置独立的疏散楼梯和安全出口，并应符合建筑设计防火规范的规定。因为婴幼儿身体情况与成人不同，体质弱，行走能力差，如果与其他建筑共用疏散楼梯，幼儿用的楼梯与成人的楼梯踏步高度、宽度不同，成人使用的楼梯不适宜儿童使用；四是在紧急情况下，幼儿与成人共用一个楼梯疏散对幼儿的身体会造成伤害。因此，新修订的《托儿所、幼儿所建筑设计规范》对建筑与其他建筑合建进行了调整，也对合建的托儿所、幼儿园的安全疏散及出口进行了调整，其调整的内容是本案中当事人在签订《悦中心商铺租赁合同》时无法预见的，如果继续履行合同，对合同签订的双方明显不公平且不能实现合同的目的，据此，结合双方签订《悦中心商铺租赁合同》补充协议一的内容，在2019年4月30日前，新修订的《托儿所、幼儿所建筑设计规范》并未施行，此时根据当事人约定消防验收是原告的主要义务，而原、被告发生纠纷后，于2019年10月14日立案，此时新修订的《托儿所、幼儿所建筑设计规范》已经施行，合同继续履行明显对合同双方当事人不公平，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素分析如下：1.合同履行中原告作为开办幼教培训主体，应对幼教培训安全内容负有注意义务，被告作为商业运营管理方，也应对现有业态负有审查义务，故原、被告对在合同履行中均有过错；2.因新设计规范出台，均对原告继续租赁该商铺的预期利益有影响，亦对被告商业业态空置有影响，故本院酌情认定原、被告过错比例各为50%，原告支付的定金被告应当按过错比例返还110774元（221548×50%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。庭审中，被告答辩同意解除合同，故《悦中心商铺租赁合同》及补充协议于2019年11月26日解除。此外，对于原告主张解除合同的诉讼请求，其认为属于附解除条件的约定，但基于前述该解除条件并未成就，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告王正伦与被告云南城投同德房地产开发有限公司签订的《悦中心商铺租赁合同》及补充协议一于2019年11月26日解除；二、被告云南城投同德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王正伦返还保证金110774元；三、驳回原告王正伦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4623元，由原告王正伦负担2311.5元，由被告云南城投同德房地产开发有限公司负担2311.5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 蒋 雅 红人民陪审员 王 文 刚二〇二〇年六月十日书 记 员 金 玉 洁