辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2181号上诉人（原审原告）：杨峰，男，1975年6月3日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普湾新区石河街道鹏润小区14-2号。法定代表人：王本德，该公司总经理。委托诉讼代理人：章晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：董大正，男，1983年10月19日生，汉族，住辽宁省庄河市。上诉人杨峰、大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）因与被上诉人董大正合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨峰上诉请求：撤销金州区人民法院（2019）辽0213民初572号民事判决书第三项，依法改判被上诉人返还已销售的8-1-301、8-1-401房屋取得的贷款28万元及占用期间利息。上诉理由：原审判决第三项，驳回上诉人要求返还房屋销售款的请求，缺乏事实和法律依据，二审法院应予纠正。其理由：原审在审理查明部分，己经查明了案涉的己销售的8-1-301、8-1-401房屋，包括在三方抵债的21套房屋中，这一事实是各方都认可的事实。既然该两套房屋是包括在21套房屋之中，则该两套房屋的销售款项和相关权利就应当由上诉人所有。本案中，该两套房屋是通过被上诉人恒邦公司，办理的销售手续和按揭贷款手续，每套贷款25万元，两套共计50万元，贷款银行是将房屋贷款直接汇入恒邦公司的，恒邦公司也通知上诉人前去领取了其中的22万元，余款28万元一直占用至今，拒不返还。原审引用《抵债房销售合同》第4条约定，“经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按揭款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向被告主张违约抗辩权及购房款的返还。”认定上诉人请求返还购房款无合同依据及法律依据，属于断章取义。上诉人是否有权主张返还，是有前提条件的，只有在被上诉人按照约定将贷款转入乙方或其指定的账户内，上诉人才不能主张返还。而被上诉人没有证据证明案涉两套房屋的贷款己经支付给原审第三人了，被上诉人占用该两套房屋的贷款没有任何法律依据和合同依据。被上诉人没有按照合同约定履行返款义务，就应当承担返还购房款的责任。而原审法院简单的引用该条约定的最后一句话，驳回上诉人的此项请求，明显缺乏事实和法律依据。综上所述，原审判决，驳回上诉人第三项诉请，缺乏事实及法律依据，望请二审法院查清以上事实，依法支持上诉人的上诉请求。大连恒邦房地产开发有限公司辩称：不同意，对于8-301、401，上诉人单位均已向董大正履行完毕，同时按照董大正的指示已经向杨峰直接支付22万元，对此被上诉人是确认的。大连恒邦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，或发回一审法院重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律不当，法律程序错误。具体理由如下：一、一审法院认定的事实错误，在被上诉人缺乏合法有效证据的情况下，错误认定本案事实，支持被上诉人诉讼请求。本案并非房屋买卖合同纠纷，一审法院应当查清本案的基础法律事实，第三人董大正对于上诉人是否有真实有效的债权，被上诉人与第三人董大正签订的《抵债房销售合同》是否为合法有效的合同。（一）本案并非房屋买卖合同纠纷，一审法院应当查清而没有清本案的基础法律事实，即董大正对于上诉人是否有真实有效的债权。1、第三人董大正签订的建设施工合同，因其不具有建筑施工企业的资质应属违法无效。其向上诉人主张工程款债权应在工程竣工验收合格，责任及工程量确定后实现。2、根据上诉人在一审中提交的2012年4月1日董大正与金鑫签订的协议书、2012年5月3日恒邦与董大正签订的工程款预付协议、2012年6月12日恒邦与董大正签订的工程款预付协议、2012年10月13日各方对董大正撤场前各个施工结点的确认的《会议纪要》。以上证据均明确了董大因工程进度迟缓、工程停工或工程质量不合格等问题，双方另行签署的《房屋买卖合同》、《工程款抵顶合同》、《抵债房销售合同》即归于无效，合同当然解除。3、董大正根据其实际完成工程量计算的工程款己经完全支付，不存在欠付工程款的情况。（二）被上诉人不是普通的购房人，其签订的《抵债房销售合同》，名为买卖，实为借款。且被上诉人与第三人恶意串通签订《抵债房销售合同》套取上诉人房源金额远远高于实际债务金额，目的是高利借贷，违法无效。被上诉人与第三人董大正之间的借款关系有《借款协议》、抹账《协议书》证明，且在之前的法院判决中获得确认。被上诉人（及另案被上诉人于洋）与第三人董大正借款的金额为500万。由于之前2的诉讼，被上诉人（及另案被上诉人于洋）已获得履行的抵债房源金额远远高于500万（于洋约138万—审约138万，杨峰约370万），加上本次诉金额已高达约928万（于洋、杨峰合计）。被上诉人之所以与第三人恶意串通，就是为了实现其违法的高利目的，由此进一步证明了《抵债房销售合同》的目的就是是为了进行非法高利借贷，该合同因违反国家金融管理法律的强制性规定，违法无效。综上，第三人董大正对上诉人根本不享有债权，其《抵债房销售》处分的债权是不存在的，不具有真实性。一审法院未对案件主要事实进行查明，属于事实认定错误。二、一审法院适用的法律错误。根据《合同法》规定以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同违法无效。一审法院在不审查基本法律事实，径行确认《抵债房销售合同》有效，属于法律适用错误。（一）案涉《抵债房销售合同》名为抵债实际是提前处分抵押物的买卖合同，应为违法无效，根据上诉人在一审中提交的2011年12月5日签订《借款协议》约定，借款时间为2011年12月5日至2012年2月4日。被上诉人杨峰签订的《抵债房销售合同》为2011年12月21日。根据被上诉人在之前诉中提交确认的抹账《协议书》规定被上诉人与第三人通过《抵债房销售合同》“已抵债”。被上诉人与第三人之间的借款通过第三人对上诉人的工程款主张权作抵押，又通过《抵债房销售合同》提前处分抵押物，属于流质抵押，其行为亦应违法无效。（二）结合之前的诉讼，案涉《抵债房销售合同》是被上诉人与第三人为实现违法高利目的签订的以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的违法无效合同。综上，上诉人认为审法院作出的判决书缺乏事实与法律依据，法律程序适用错误，是错误的判决书，应予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护法律的公平与正义。杨峰辩称：上诉人单位的上诉理由不成立，与本案相同的其他案件已经有生效判决所确认的，即于洋的案子，而在于洋的案件之前我们双方还有两个案件都已经经过省法院再审驳回了，已经维持了中院的判决，和这个案件的事实的情节是一样的。杨峰向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告及第三人2011年12月21日签订的大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602号六套房屋的《抵债房销售合同》合法有效；要求被告协助原告办理上述房屋的产权登记手续；2、要求被告返还已销售的8-1-301、8-1-401两处房屋取得的贷款28万元及占用期间利息；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年初，被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）与案外人大连泛华建设工程有限公司（以下简称泛华公司）签订了一份《建设工程施工合同》，约定恒邦公司将其开发建设的位于大连普湾新区的金地华府小区二期工程发包给泛华公司进行施工。2011年2月22日，泛华公司与案外人金鑫签订了一份《内部承包协议书》，约定泛华公司将其承建恒邦公司的工程内部承包给金鑫进行施工建设。2011年3月13日，金鑫与董大正签订了一份《金地华府项目承包合同》，金鑫将其承建的恒邦公司发包的金地华府二期1#、2#、3#、4#、5#、7#、9#的建筑工程分包给董大正进行施工。董大正在施工过程中恒邦公司陆续用其所有的包括案涉房屋在内的房屋抵顶董大正的工程款。2011年12月4日，董大正因生产经营需要向杨峰借款300万元，借款期限为3个月，自2011年12月4日起至2012年2月4日止，借款到期后，董大正必须一次性偿还借款。借款协议签订后，杨峰将借款300万元交付给董大正。2011年12月22日董大正再次向杨峰借款50万元，杨峰于当日将借款50万元交付给董大正，董大正两次共计向杨峰借款350万元。2011年12月21日，恒邦公司（甲方）与董大正（乙方）、杨峰（丙方）签订了六份《抵债房销售合同》。案涉六份合同约定：丙方欲购买甲方作为工程款抵顶给乙方的位于大连普湾新区金地华府二期房号8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602的房屋，合同总价款分别为人民币449,685元、432,966元、435,386元、437,806元、456,780元、314,150元。现经甲乙丙三方协商一致达成本协议，三方自愿遵守下列条款：1、甲方负责提供该房的销售手续，保证其出售的房屋不违反国家相关法律规定，手续齐全、完备。该房可以办理商品房合同登记备案，待整体项目工程竣工并取得竣工备案证后，该房可以办理国有房屋权属证书。2、根据甲乙双方另行签署的《工程款抵顶合同》，乙方自愿以抵顶合同对应价格取得该房屋的所有权，甲方同意乙方转卖该房给丙方。3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按掲款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。5、丙方知悉其所购的为工程抵债房屋，假如以后产生的一切除房屋质量外的问题，甲方概不负责，一切均由乙方承担。2012年7月26日，杨峰与董大正及于洋签订了一份《协议书》，就以房抵债问题自愿达成如下协议：董大正从恒邦公司处取得抵债房屋共计21套，位于大连普湾新区金地华府二期，房号分别为8-1-1004、8-1-1001、8-1-501、8-1-1103、8-1-504（此5套房屋均以于洋名义与恒邦公司签订三方抹账协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》）；8-1-304、8-1-204、8-1-201、8-1-401、8-1-301、8-1-404、12-2-602、12-2-601、122-504、12-2-503、12-2-502、12-2-501、122-404、12-2-403、12-2-402、12-2-401（此16套房屋均以杨峰名义与恒邦公司签署三方抹账协议《抵债房销售合同》，面积等详见《抵债房销售合同》，其中8-1-401和8-1-301已由杨峰出让给他人，并已由买方与恒邦公司签署商品房买卖合同）。因董大正欠杨峰借款350万元，欠于洋借款150万元，依据董大正、杨峰、于洋及恒邦公司已经签署的《抵债房销售合同》，此21套房屋董大正已抵债给杨峰及于洋用于偿还欠杨峰及于洋的借款500万元。上述房屋办理产权备案、申请产权证书、房屋移交手续及为上述房屋权益进行交涉诉讼等事宜均属于杨峰、于洋自主行为，与董大正无关，恒邦公司应当依照三方《抵债房销售合同》的约定履行自己的义务，协助于杨峰、于洋办理产权备案登记等相关权属手续。董大正不再干涉杨峰、于洋之间关于上述房屋的相关事宜，以保证杨峰、于洋全部权益顺利实现。一审法院认为，恒邦公司与董大正之间存在建设工程施工合同关系，恒邦公司在履行该合同时以房屋抵顶欠董大正工程款，该以房抵债的约定系债权协议，董大正据此享有要求恒邦公司交付房屋并协助办理过户手续等相关权利。董大正将恒邦公司抵顶工程款的案涉房屋处分给杨峰，继而三方当事人签订了抵债房销售合同，约定恒邦公司将案涉房屋出售给杨峰，并协助办理相关手续，三方当事人签订的抵债房销售合同实质上是一种债权转让行为，是通过以物抵债的方式实现。该抵债房销售合同系三方当事人共同签订的，恒邦公司已通过签订抵债房销售合同的行为对债权转让予以确认。本案抵债房销售合同并非建设工程施工合同，恒邦公司主张的与董大正之间的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，故恒邦公司此项辩解意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。抵债房销售合同由恒邦公司、杨峰与董大正于2011年12月签订时间早于恒邦公司主张其与董大正于2012年5月和6月签订的工程款预付协议，且该工程款预付协议仅是其与董大正之间签订的，该协议内容恒邦公司与董大正均未告知过杨峰，杨峰对该协议亦不予认可，恒邦公司以此作为理由抗辩无义务履行办理房屋产权登记，于法无据，一审法院不予采纳。恒邦公司与董大正、杨峰签订的抵债房销售合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。因案涉房屋是由恒邦公司先抵债给董大正，再由董大正抵债给杨峰，故在办理产权过户登记手续过程中，应先由恒邦公司协助董大正将案涉房屋办理过户手续至董大正名下，再由董大正协助杨峰将案涉房屋办理过户手续至杨峰名下。关于杨峰要求恒邦公司返还已销售的8-1-301、8-1-401房屋取得的贷款28万元及占用期间利息的请求，被告辩称“房屋贷款回款均针对董大正，按揭款均全部以支票转账方式给付董大正”并提供了董大正签字收到房屋贷款的收条及转账支票存根，因第三人董大正没有到庭，对被告辩称的此节事实，一审法院不予确认。但是因原、被告及第三人签订的《抵债房销售合同》中约定“3、甲方不参与乙方与丙方的转卖房屋行为，丙方的买房款直接交给乙方，甲方没有代收房款并转交乙方的义务，如丙方与乙方将来发生房屋买卖交易纠纷均与甲方无关，丙方亦不得向甲方追索购房款。4、甲方保证：经乙方同意，甲方可与丙方签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。如丙方需贷款购房，甲方可以协助出具相关贷款手续，按掲款项划入甲方账户后，甲方即将该笔款项转入乙方或其指定的账户内。丙方完全知悉此情况并承诺不得向甲方主张违约抗辩权及购房款的返还。5、丙方知悉其所购的为工程抵债房屋，假如以后产生的一切除房屋质量外的问题，甲方概不负责，一切均由乙方承担。”原告杨峰知悉此情况并承诺不得向被告主张违约抗辩权及购房款的返还，杨峰的此项请求无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨峰、被告大连恒邦房地产开发有限公司及第三人董大正于2011年12月21日签订的位于大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602房屋的《抵债房销售合同》有效；二、被告大连恒邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助第三人董大正将位于大连普湾新区金地华府二期8-1-201、8-1-204、8-1-304、8-1-404、12-2-601、12-2-602房屋办理过户手续办至第三人董大正名下，第三人董大正于该房屋过户至其名下后十日内协助原告杨峰将该房屋办理过户手续至原告杨峰名下；三、驳回原告杨峰的其他诉讼请求。案件受理费18,120元（原告已预交），由原告杨峰承担2,520元，由被告大连恒邦房地产开发有限公司承担15,600元。经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，恒邦公司与董大正、杨峰签订的抵债房销售合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。本案抵债房销售合同并非建设工程施工合同，恒邦公司主张的与董大正之间的建设工程施工合同纠纷与本案无关，不属于本案审理范围，故恒邦公司此项辩解意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳并无不妥。恒邦公司的上诉请求及其依据的事实理由没有事实与法律依据，本院不予支持。关于杨峰要求恒邦公司返还已销售的8-1-301、8-1-401房屋取得的贷款28万元及占用期间利息的上诉请求，该项上诉请求不符合三方当事人签订的《抵债房销售合同》中的约定，该项上诉请求一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，杨峰、大连恒邦房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,620元，由杨峰承担5,500元，由大连恒邦房地产开发有限公司承担18,120元。本判决为终审判决。审判长  曾国救审判员  林荣峰审判员  宁 宁二〇二〇年六月三日书记员  苏 锐