北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2194号上诉人（原审原告）：朱广安，男，1967年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周少华，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李满栋，男，1949年1月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李文科（李满栋之子），男，1975年2月28日出生，汉族，北京市高强混凝土有限责任公司第一搅拌站职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。上诉人朱广安因与被上诉人李满栋确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱广安上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认朱广安与李满栋签订的案涉《房屋转卖合同》无效。事实与理由：朱广安与李满栋签订的《房屋转卖合同》无效，原审判决事实认定错误，判决结果不当，二审法院应当予以纠正。第一，本案一审法院存在严重的程序错误。朱广安和赵素娟均为农民。朱广安于1990年与赵素娟结婚，婚后赵素娟将户籍迁入诉争院落，成为半壁店村集体经济组织成员。故赵素娟是案涉宅基地的使用权人，本案的审理结果与赵素娟具有直接利害关系，赵素娟应参加本案诉讼。而且，赵素娟患有严重的精神残疾，为无民事行为能力人，不具备主动申请参加诉讼的能力。一审法院在明知上述事实的情形下仍未通知赵素娟参加诉讼，故赵素娟因不可归责于本人的事由未参加诉讼，一审法院存在严重的程序错误。第二，赵素娟为无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，而且朱广安亦无权处理赵素娟的财产，故案涉《房屋转卖合同》系无效合同。李满栋对赵素娟无民事行为能力的事实是明确知情的。李满栋在一审中主张朱广安与赵素娟之间系表见代理关系，但是朱广安并非为了赵素娟的利益签订案涉《房屋转卖合同》，所以无论朱广安与赵素娟之间是何种代理关系，朱广安代赵素娟实施的民事法律行为都是无效的。所以，案涉《房屋转卖合同》系无效合同，一审判决明显损害了无民事行为能力人赵素娟的合法权益。第三，李满栋为城市居民，不符合取得宅基地使用权的条件，故案涉《房屋转卖合同》违反当时的宅基地管理政策，应被认定为无效合同。宅基地是农村集体土地，归村集体所有，其使用权只能由村集体经济组织成员享有。所以，除极个别情形外，我国的宅基地管理政策天然就不允许城市居民取得宅基地使用权，这一政策是一以贯之的。李满栋在1973年就已退伍并转业成为城市居民。李满栋根本不具备取得宅基地使用权的资格。宅基地使用权的取得与集体利益和社会公共利益息息相关，本质上是一个土地管理问题，具有强烈的行政管理色彩。所以，不应简单地依据私法领域“法无禁止即可为”的原则认为类似合同有效。因此，案涉《房屋转卖合同》违反宅基地管理政策，系无效合同。第四，案涉《房屋转卖合同》签订后，李满栋未办理合法有效的宅基地审批手续，所以李满栋并未合法取得诉争院落的宅基地使用权，案涉《房屋转卖合同》应被认定为无效合同。案涉宅基地的《集体土地建设用地使用证》土地使用者处在1993年下发时就盖有高碑店乡政府规划办公室的印章，该印章并不是在案涉《房屋转卖合同》签订后加盖的。李满栋仅仅是在刮掉朱广安的姓名后，擅自在原有印章之上书写了自己的姓名。所以，该证据不具有真实性，一审判决认定李满栋签订合同后“经高碑店乡政府盖章确认”是错误的。案涉《房屋转卖合同》签订后，李满栋根本没有取得任何合法有效的批准手续。李满栋翻建房屋时，亦未办理合法有效的审批手续。第五，案涉《房屋转卖合同》是恶意串通损害集体利益的合同，应被认定为无效。宅基地的土地所有权人为村集体。宅基地使用权具有无偿使用的特征。非集体经济组织成员占用宅基地就相当于无偿占用了集体所有的土地，这必将损害集体利益。李满栋辩称，同意一审判决，不同意朱广安的上诉请求及事实理由。第一，一审法院认定朱广安与李满栋在1997年6月签订的案涉《房屋转卖合同》有效，认定事实清楚。李满栋是退伍军人回乡村落户，而且合同签订在《中华人民共和国土地管理法》实施以前。双方签订合同距离朱广安提起诉讼已经过去21年，朱广安的诉求已经过了最长的诉讼时效。第二，李满栋的家庭成员儿媳黄莉莉一直是本村的村民，一审法院作出判决以后，李满栋的家庭经过协商，最后村委会把置换的房屋落在了黄莉莉名下。第三，在本案诉讼时，李满栋的户口已经迁入案涉村落。朱广安向一审法院起诉请求：1.确认朱广安与李满栋签订的房屋买卖合同无效；2.判令朝阳区高碑店乡半壁店村211号（以下简称211号）宅基地的补偿权益由朱广安享有。一审法院认定事实：1997年6月，朱广安（卖方）与李满栋（买方）签订《房屋转卖合同》，约定李满栋以对等条件购买原告私有房屋一个套院和产权；此房屋院的占地面积142.35平方米，其中建筑面积97.6平方米。北房4间，西厢房2间，院长13.95平方米，门楼一个。此房西至：东：刘少会，南：胡同，西：张桂奇，北：胡同。房价9万元，买方一次性以现金的方式付清。签订上述合同后，李满栋向朱广安付清房款9万元，李满栋及其家人搬离211号院，朱广安及其家人开始在211号院居住。2018年12月13日，李满栋（乙方）与半壁店村民委员会（甲方）签订《周转补助协议》，约定乙方待腾退房屋位于211号，认定周转人员为李满栋，甲方向乙方支付周转费84178元，乙方须自该协议签订之日起10日内完成搬迁并将院落房屋及附属物整体交甲方委托的拆除公司。乙方被认定宅基地有效面积可置换楼房或置换联排单体别墅。乙方可按签订本协议的先后顺序领取置换联排单体别墅顺序号和置换楼房的顺序号，并在规定期限内选择置换联排单体别墅或置换楼房。乙方挑选房屋位置、面积、价款结算及支付方式等在选房时另行签订相关协议。一审经询，双方均表示211号院的房屋已经被拆除，尚未安置房屋。一审经查，211号院的集体土地建设用地使用证书登记的土地使用权人原为朱广安，双方签订《房屋转卖合同》后，211号院的集体土地建设用地使用证书登记的土地使用权人更改为李满栋，该变更处盖有高碑店乡政府规划办公室公章。李满栋表示该变更系双方一同前往高碑店乡政府规划科办理，并由高碑店乡政府盖章确认，未前往区县级政府相关部门办理变更。朱广安表示其未参与该变更，乡政府规划办公室也无权批准更名，也未到朝阳区国土局进行批准，故该更名无效。李满栋表示其原系张家口的农村户口，后入伍，并于1973年退伍，购买211号院的房屋时属于回乡落户的退伍军人。朱广安表示其原籍在张家口，211号院所在地并非其故乡，不属回乡落伍的退伍军人。朱广安表示其配偶系一级精神残疾，无民事行为能力，该房屋买卖合同未征得其配偶同意，系无权处分，就此提交其配偶的残疾证为证。李满栋表示原告的行为构成表见代理，并非无权处分。李满栋表示其已将其户口及其外甥女户口迁入211号，其已成为村集体经济组织成员，提交其户口簿为证。朱广安表示即使被告的户口迁入211号，也非村集体经济组织成员，也无法证明双方之间的合同有效。李满栋表示其已于2002年将211号宅基地原有房屋拆除，新建正房4间和西厢房2间及东厢房，并经审批多建44.4平方米的房屋，现被半壁店村委会拆除的房屋均为李满栋所建房屋。朱广安表示东厢房确实为李满栋所建，但正房与西厢房并未被李满栋拆除翻建，建筑面积也未增加。一审诉讼中，一审法院前往半壁店村委会调取了211号宅基地的集体土地建设用地使用证书，与李满栋所提交的证书一致。朱广安表示双方之间的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理决定（国发[2004]28号)》、《国务院办公厅的通知》等规定。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，朱广安与李满栋签订的《房屋转卖合同》是双方真实意思表示，签订该合同后，李满栋落户于211号，且经高碑店乡政府盖章确认，211号宅基地的使用权人也已变更为李满栋。双方之间的房屋买卖发生于1995年，当时尚无法律、行政法规对城镇居民购买农民宅基地的行为作出明确的禁止性规定，因此朱广安主张双方签订的《房屋转卖合同》违反法律的强制性规定不能成立，朱广安据此主张《房屋转卖合同》无效亦不应支持。朱广安以《房屋转卖合同》侵犯其配偶的利益为由主张合同无效，亦无法律依据。故此，朱广安的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，判决：驳回朱广安的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱广安向本院提交新的证据：证据一，赵素娟住院病案，用以证明双方签订案涉《房屋转卖合同》时赵素娟患有严重的精神疾病，没有相应的处分宅基地和房屋的能力。证据二，（2019）京0105民特842号民事判决书，用以证明赵素娟至今仍患有精神疾病，为限制行为能力人。李满栋发表质证意见：证据一，真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可。1996年的病案至今已无法查证，在1996年的时候无生效文书确认赵素娟是无行为能力人。证据二，真实性认可，关联性、证明目的不认可，与本案没有关联性。李满栋向本院提交新的证据：证据一，《半壁店、小郊亭和方家村美丽乡村单体联排别墅置换协议》，用以证明一审判决作出以后半壁店村委会依然针对李满栋进行房屋置换并签订协议。证据二，《半壁店新农村单体联排别墅选房确认单》、《半壁店新农村单体联排别墅产权确认单》，用以证明房屋最终落户到黄莉莉名下。证据三，结算单、收据、转账明细，用以证明已经支付了置换房屋的差价213350元。证据四，施工合同，用以证明黄莉莉与案外公司签订施工合同。证据五，北京市第一中级人民人员做出的（2020）京03民终2321号民事判决书，用以证明买受人家庭成员一直是本村村民的，或者是诉讼时买受人的户口已经迁入案涉村落，合同合法有效。证据六，证明，用以证明黄莉莉一直是本村村民。朱广安发表质证意见：证据一，真实性认可，关联性、证明目的不认可，与本案无关，不能证明案涉《房屋转卖合同》有效。证据二、三、四，真实性认可，关联性、证明目的不认可，黄莉莉户籍登记在半壁店村29号，并不在案涉院落内，黄莉莉对半壁店村29号院的宅基地享有使用权，对案涉院落宅基地不享有任何权利，而且根据一户一宅的原因，不应该再享有案涉宅基地。证据五，真实性认可，关联性、证明目的不认可，与本案无关。该民事判决书中载明，只有集体经济组织成员才有权享有宅基地使用权。该判决与本案情况不同，因此不具有参考价值，且反而可以证明案涉合同无效。证据六，真实性认可，证明目的、关联性不认可，在案涉《房屋转卖合同》签订时，黄莉莉和李文科还没有结婚，两人是2003年结婚的，所以李满栋主张家庭成员一直是本村村民与事实不符。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于案涉《房屋转卖合同》的效力问题。朱广安主张，其妻子系无行为能力人不具备处分房产的能力，李满栋系城市居民不符合取得宅基地使用权的条件，且李满栋未办理合法有效的宅基地审理手续，故案涉《房屋转卖合同》无效。李满栋不予认可。对此，第一，双方均认可案涉《房屋转卖合同》的真实性。第二，朱广安虽主张签订案涉《房屋转卖合同》时其妻子系无行为能力人，但其并未提交证据证明，亦未证明李满栋在与朱广安签订案涉《房屋转卖合同》时对此知情。第三，双方之间的房屋买卖发生于1995年，当时尚无法律法规等对城镇居民购买宅基地的行为作出明确禁止性规定。第四，一审中调取了案涉211号宅基地的集体土地建设用地使用证书，朱广安虽主张案涉房屋转让未经过审批，但其并未提交反证。故，根据现有证据，一审法院认定案涉《房屋转卖合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。综上所述，朱广安的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由朱广安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年六月十日法官助理  刘茜倩法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷