安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终540号上诉人(原审原告、反诉被告)：五河县豪聚粮油购销有限公司，住所地安徽省五河县城南工业园环球纺织院内，统一社会信用代码91340322MA2NH2HK15。法定代表人：武刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文军，安徽国运律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽五河县环球纺织有限公司，住所地安徽省五河县城南工业园兴浍路西段北侧，统一社会信用代码91340322559232128R。法定代表人：吕志忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓衍路，安徽淮光律师事务所律师。上诉人五河县豪聚粮油购销有限公司（以下简称豪聚公司）与上诉人安徽五河县环球纺织有限公司（以下简称环球公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初2879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪聚公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判双方于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效；一、二审诉讼费用由环球公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院采信环球公司提交的五河县人民政府函错误。2017年初，五河县人民政府出具推荐函，但是并没有提供产权证等相关材料，仅凭该函件不能证明案涉房屋具备了将工业性质用地及附属物可以用于粮食仓库的证明力。环球公司未向法庭提交案涉仓库取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的合法房屋。五河县国土局作为相应的主管部门出具的限期整改通知，与五河县人民政府函件冲突。一审法院对此节事实未予查清，直接认定合同有效错误。2.一审法院认定豪聚公司归还环球公司房屋的时间错误。自五河县国土局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改通知，豪聚公司在遭受巨大损失的情况下，按照五河县国土局及环球公司的规定期限将仓库腾退。此后，五河县国土局经现场核实，未对豪聚公司予以处理，故一审法院认定2018年5月5日将房屋交还给环球公司与事实不符。3.五河县国土局的函能够证明房屋租赁合同无效。一审法院对五河县国土局的函件予以采信，又认定案涉合同有效，存在矛盾。根据五河县国土局的函件，该局查处环球公司的依据不仅包括豪聚公司的收购，也包括存储行为。同时，环球公司与五河县相关部门签订的出让合同明确约定不得违背国家法律法规的规定。环球公司违背了合同约定，也损害了国家利益，侵害了豪聚公司的利益，合同应属无效。五河县国土局依据国务院制定的行政法规作出处罚，一审法院认定案涉合同不存在违反法律法规，认定错误。一审法院认定环球公司承担履行不能的法律后果明显错误。案涉合同应属无效，环球公司应承担合同无效的全部责任。二、一审法院适用法律有误。1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。结合本案，环球公司并未向法庭提交案涉房屋符合相关规定，一审法院未予查明。2.案涉合同应属无效，一审法院适用合同有效的法律条文错误。环球公司辩称，一、五河县人民政府的函真实合法且与本案具有关联性，一审法院采纳该函正确。该函是豪聚公司向五河县人民政府提交了相关资料后，县政府才向有关部门发出的。二、五河县国土局限期整改函认定事实不清，程序不合法，适用法律错误，且不是一个最终的处理结果。该函中明确表述了是涉嫌，不能作为认定案件事实的依据。首先，从适用法律上看，没有法律规定五河县国土局能够对环球公司做出责令停产停业并予以腾退，环球公司与政府间的土地出让协议是民事行为，不能作为行政机关作出具体行政行为的依据。在认定事实上，也是错误的。环球公司并未将土地出租给豪聚公司，双方仅仅是房屋的出租关系。作为行政行为，应当向行政相对人进行公示，没有证据证明该函已经送达环球公司。三、该函违反法律规定，依照行政处罚法和相关规定，被单位处以停产停业必须告知行政相对人有进行听证的权利，作为土地部门没有履行该程序。四、该函责令停产停业的对象不明，豪聚公司和环球公司之间是租赁合同关系，不存在所谓的停产停业问题。五、环球公司租赁给豪聚公司的房屋已经合法得取得了不动产权证，一审中豪聚公司已经向法庭举证，环球公司已经有产权证。豪聚公司提出要求环球公司提供建设工程规划的相关手续于法无据。六、豪聚公司与环球公司签订合同后，其一直使用到2018年5月5日才向环球公司交付钥匙，且是在法庭一再催促下才交出钥匙，在2018年5月5日之前豪聚公司一直在控制涉案房屋，豪聚公司所称的环球公司要求其搬出的理由无事实及法律依据。七、环球公司与豪聚公司签订合同及履行合同的过程中没有违法违约行为，不存在过错。八、双方签订的租赁合同不违法法律强制性规定。一审判决认定双方租赁合同有效正确，豪聚公司的上诉理由不成立。环球公司上诉请求：改判豪聚公司支付租金207200元，赔偿损失117861元及评估费2000元。事实与理由：一、一审判决认定“五河县国土资源局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改的函，函称环球公司将部分仓库出租给豪聚公司用于粮食收储，涉嫌改变土地用途，要求环球公司15个工作日内整改完毕，停产、停业并予以腾退，否则将予以处罚。纠纷发生后，经协商，豪聚公司于2018年5月5日将租赁房屋交还给了环球公司。”与事实不符。1.豪聚公司没有举证证明五河县国土局的函件已经公示，通过合法途径下发，应承担举证不能的责任。2.五河县国土局的函件认定事实不清，程序不合法，适用法律不当，不具有合法性和关联性，对本案没有约束力，不能作为认定事实的依据。该函没有告知听证的权利，违背法律法规的规定。3.该函下发的主体是环球公司，而环球公司根本没有要求解除或者终止合同，更没有要求豪聚公司停止经营退出房屋。豪聚公司长期占有仓库，没有任何交付仓库的意思表示。后在法庭的要求下，豪聚公司才将房屋钥匙交付给环球公司。豪聚公司离开案涉房屋的主要原因是该房屋只能用于仓储，而不能用于收购。二、从政府文书级别上看，五河县人民政府的函件效力高于五河县国土局的函件效力。豪聚公司租赁案涉房屋后，经五河县人民政府审核，报中央储备粮安徽分公司批准成立。上述事实说明豪聚公司租赁仓库从事粮食储备合法。环球公司在履行合同过程中没有过错，不存在履行不能。一审法院认定环球公司签订合同时未告知土地性质用途。承担履行不能后果的说理不能成立。三、一审法院判决驳回环球公司的反诉请求没有依据。租赁合同有效，那豪聚公司就应该支付租金。豪聚公司直至2018年5月5日才将案涉房屋交付，应承担租赁费用及相应损失。豪聚公司辩称，一、一审判决已对环球公司存在违法违约的行为做出认定。二、五河县国土局函明确载明处罚的对象不仅包括豪聚公司，由此可见环球纺织已经将工业用地变更为其他用地，已经变更了土地的性质。环球公司至今未向法庭提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等合法的手续，同时，结合环球公司与相关部门签订的土地出让合同第三条、第四条、第五条、第十三条、十四条、十五、十八条等相关的约定，环球公司无权将案涉合同中的土地及房屋对外出租，对此其是明确知晓。三、环球公司与相关部门签订的合同内容与案涉合同当中约定的土地使用及附属物并不一致，故案涉合同当中的约定的房屋属于违法建筑，案涉合同不具有法律效力。四、依据《中华人民共和国行政处罚法》第一条、第二条、第五条、第八条的规定，环球公司的行为完全具备违法行政强制性规定的法定全部要件，其侵害的不仅仅是豪聚公司的合法利益，其损害的也是行政管理的秩序，侵害的是社会公共利益。停产停业整顿及腾退等均符合行政处罚法的强制性规定及要求。即使环球公司想改变土地的用途依据行政强制性及相关法律的规定，必须向城市规划管理部门签订变更协议或重新签订协议，但该公司并未向法庭提供任何的的证据。综上，请驳回环球公司全部的上诉请求。豪聚公司向一审法院起诉请求：1.依法确认豪聚公司与环球公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.环球公司承担本案诉讼费用。环球公司向一审法院反诉请求：1.解除豪聚公司与环球公司于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》；2.豪聚公司支付下欠租金20.72万元（截止到2018年5月14日）、赔偿损失11.7861万元并承担评估费0.2万元；3.诉讼费由豪聚公司承担。一审法院认定事实：豪聚公司于2017年4月6日注册成立，租住环球公司的房屋办公。2017年5月15日豪聚公司与环球公司之间签订一份《房屋租赁合同》，豪聚公司承租环球公司的房屋，合同约定：1、租赁房屋为坐落于环球厂东南的2幢厂房，面积为6400平方米；2、租赁期限从2017年5月15日至2020年5月14日；3、租金为30.72万元/年，每年5月10日前支付；4、租赁房屋的用途为粮仓库；5、出租人允许承租人装修、改善增设他物的范围是外墙砌砖，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理为开窗还原（3米*2.5米铝合金窗60个）；6、定金为10万元，由承租人在开工前支付；7、合同约定有下列情形之一，出租人有权解除本合同：①承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上；②承租人所欠各项费用达1万元以上；③未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途……。合同签订前后，豪聚公司共计向环球公司支付租金13万元，合同生效前，环球公司即将租赁房屋交付给豪聚公司，由豪聚公司对房屋进行了改建、装修。豪聚公司因改建粮仓改造了其租赁环球公司的仓库，若按合同约定恢复铝合金窗、地坪所需费用，经环球公司申请，一审法院委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估，该公司于2018年4月20日出具评估报告，结论是租赁房屋恢复铝合金窗、地坪费用为11.7861万元，为此，环球公司支付了评估费0.2万元。另查，环球公司出租给豪聚公司使用的房屋所占用土地的用途，据不动产权证记载为工业用地/住宅（配套）。五河县国土资源局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改的函，函称环球公司将部分仓库出租给豪聚公司用于粮食收储，涉嫌改变土地用途，要求环球公司15个工作日内整改完毕，停产、停业并予以腾退，否则将予以处罚。纠纷发生后，经协商，豪聚公司于2018年5月5日将租赁房屋交还给了环球公司。一审庭审中，一审法院向豪聚公司释明，合同是有效的，询问豪聚公司是否变更诉讼请求，但是豪聚公司坚称房屋租赁合同无效，不愿变更诉讼请求。一审法院认为，1、豪聚公司与环球公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，未违反法律、行政法规强制性规定，故属于有效合同；租赁房屋占用土地的性质为工业用地，只能用于生产，不能用于经营，环球公司在签订合同时没有明确告知土地用途性质，不能当然导致房屋租赁合同无效。故对豪聚公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持。2、针对环球公司的反诉请求。经协商，豪聚公司于2018年5月5日将租赁房屋交还给了环球公司，合同已实际解除，故环球公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》诉讼请求的诉的前提已经不存在。合同解除后，尚未履行的终止履行。环球公司将工业用地上的房屋出租给豪聚公司用于经营，五河县国土资源局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改的函，以涉嫌改变土地用途为由，要求环球公司15个工作日内整改完毕，停产、停业并予以腾退，否则将予以处罚，最终导致环球公司出租房屋给豪聚公司的《房屋租赁合同》无法履行，过错在于环球公司，其在签订合同时没有明确告知土地用途性质，环球公司应当承担履行不能的法律后果。故环球公司要求豪聚公司支付下欠租金20.72万元（截止到2018年5月14日）、赔偿损失11.7861万元并承担评估费0.2万元的反诉请求，不予支持。环球公司主张豪聚公司从事违法行为被环保及消防部门查处，没有依据。案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、驳回豪聚公司要求确认其与环球公司之间于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求；二、驳回环球公司要求豪聚公司支付下欠租金20.72万元、赔偿损失11.7861万元并承担评估费0.2万元的反诉请求。本诉案件受理费为80元，由豪聚公司负担，反诉案件受理费7408元，由环球公司负担。二审中，豪聚公司为证明其上诉主张，向本院提交：安徽国运律师事务所调查专用介绍信及回复证明，证明豪聚公司依法向五河县自然资源和规划管理局申请调取案涉房屋的规划许可证等信息。五河县自然资源和规划管理局查阅并未对环球公司发放过建设规划许可证，证实案涉合同的房屋属于违法建筑，依法可以确定合同无效。环球公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，也达不到其证明目的。该证据形式不合法，介绍信所明确的内容并不是法律规定的相关证件名称，相关证件的名称为建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证，因此，其无法调取是正常的。五河县自然资源局所盖的公章无相关经办人签字也无相关法人签字，按照民诉法规定无法律效力，因此，不能作为认定案件事实的依据。该局的表述证件的名称也是和法律规定证件的名称不相符的。豪聚公司两次庭审中是自己向法庭提供了环球公司的产权证，双方对此没有争议，产权的确定过去是以产权证为准，现在是以登记薄登记的名称为准，因此，该证据与本案无关联性。豪聚公司申请法院调取环球公司与五河县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，证明案涉合同无效。豪聚公司对该证据无异议。环球公司对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，也达不到豪聚公司的证明目的。双方租赁的是房屋，而不是单纯的土地租赁。本院认证意见：对介绍信、回复证明及出让合同，双方对真实性均无异议，但因案涉房屋已办理产权登记手续，故豪聚公司所举证据达不到其证明目的，本院对该证据不予认定。豪聚公司对一审法院查明“经协商，豪聚公司于2018年5月5日将租赁房屋交还给了环球公司。由豪聚公司对房屋进行了改建、装修。环球公司出租给豪聚公司使用的房屋所占用土地的用途，据不动产权证记载为工业用地/住宅（配套）。”有异议，认为豪聚公司应五河县国土资源局及环球公司的要求，已经于2017年8月15日左右停产停业，并腾退案涉房屋。豪聚公司仅对案涉房屋的一栋进行装修，另外一栋环球公司未交付给豪聚公司使用。结合豪聚公司向相关管理部门调取的全部信息，相关管理部门明确答复未发放环球公司建设规划许可证，由此可见环球公司提供的不动产权证存疑，且无法证明其提供的不动产权证的范围及内容包括案涉房屋双方约定的出租的房屋及土地。对一审法院查明的其余事实无异议。环球公司对一审法院查明“合同生效前，环球公司即将租赁房屋交付给豪聚公司，由豪聚公司对房屋进行了改建、装修。五河县国土资源局于2017年8月3日向环球公司发出限期整改的函”有异议，该事实没有相关证据证明，没有证据证明该函已经向环球公司进行公示。对一审法院查明的其余事实无异议。对双方当事人均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉房屋租赁合同效力如何认定；二、豪聚公司是否应向环球公司支付租金并赔偿损失。关于案涉房屋租赁合同效力问题。豪聚公司诉称合同无效的主要依据是认为环球公司未对案涉出租房屋取得建设工程规划许可证。根据豪聚公司在一审期间提交的证据，案涉房屋已经取得皖（2017）五河县不动产权第0007080号权属登记。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条虽规定出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但因案涉房屋现已经取得权属证书，也即表明环球公司对案涉房屋已经取得合法产权，其有权对外行使出租等用益物权。豪聚公司虽提交五河县自然资源和规划局的答复意见，但该答复意见没有经办人签字，且案涉房屋已经取得不动产权属登记，故豪聚公司据此主张案涉租赁合同无效缺乏依据。关于豪聚公司上诉称五河县国土局的函件可以证实案涉合同无效，但因五河县国土局下发的函件只是停业整顿、限期整改，该函件仅能作为合同不能继续履行的依据，而不能作为认定合同无效的依据。综上，豪聚公司关于案涉合同无效的诉请缺乏事实及法律依据，该上诉请求不能成立。关于环球公司主张的租金及损失问题。根据五河县国土局下发的函件载明，环球公司明知案涉土地使用性质为工业用地，仍将案涉仓库出租给豪聚公司用于粮食收储及五河东海食品商行用于批发零售，其对合同无法履行存在一定过错。环球公司虽主张该函件认定事实不清、程序违法、适用法律不当，不能作为认定事实依据，但是其并未对该函件提起行政复议要求撤销或者重新作出，五河县国土局下发的函件对环球公司仍具有约束力。一审法院未予支持环球公司要求给付租金及损失的主张并无不当。综上所述，豪聚公司、环球公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6286元，由上诉人五河县豪聚粮油购销有限公司负担80元，由上诉人安徽五河县环球纺织有限公司负担6206元。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年六月五日法官助理沈吉梅书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。