广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5657号上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚，董事长。委托诉讼代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘孝，男，1981年7月2日出生，汉族，身份证住址海南省文昌市。委托诉讼代理人：龚权红，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称世君公司）、潘孝房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人世君公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令世君公司和潘孝签订的房屋租赁合同于2019年8月31日终止，潘孝腾空交还涉案房屋给世君公司；3.潘孝支付2019年2月1日至2019年8月31日租金129192元及自2019年8月31日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以19239元/30天的日租金标准计算实际使用天数），保证金39927.68元不予退还；4.世君公司支付逾期付款违约金，以129192元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；5.本案一审、二审诉讼费由潘孝承担。事实与理由：一、穗郊石字第NO0121793号《农村（墟镇）宅基地使用证》是在完成合法报建、获得合法规划许可的基础上核发的，一审法院不能在没有查清为什么档案材料“未查到、未保存”的情况下认定涉案商铺没有合法规划许可证属于事实认定错误，上述宅基地使用证可能是因为历史原因导致档案遗失，一审不能因此而让世君公司承担不利后果，涉案商铺已经取得合法报建手续和合法规划许可，才会有政府部门颁发的使用证，不能因为楼层记载不一致就认定租赁合同无效。二、一审法院酌情认定需扣减占有使用费2个月（含停电2天），没有任何事实和法律依据，请二审法院改判。三、租赁合同合法有效。即使实际楼层与宅基地证记载的楼层不一致，不一致的部分不在潘孝的承租范围内，且不能与以超出部分的楼层来否认宅基地证记载楼层的合法性。请二审法院依据潘孝违约的事实，支持世君公司的全部上诉请求。上诉人潘孝上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.一审判决第二项改为潘孝向世君公司支付2019年2月1日至11月23日占有使用费，其中2019年2月1日至2019年8月31日占有使用费50786.32元，2019年9月1日至2019年11月23日的占有使用费每日按19239除以30天计算；3.本案的一审、二审诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、根据权利处分自由的基本原则，世君公司诉请潘孝支付2019年2月1日至2019年8月31日的租金129192元，一审法院认定合同无效，即使依法参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，也应以129192元为限，但一审法院以134673元为依据再扣减使用费和租赁保证金错误。二、2019年11月，涉案商铺因未能办理营业执照被工商部门警告，已停止营业，后潘孝要求退场，世君公司不同意，致使潘孝不能搬离。停业后，潘孝未再使用涉案商铺，且世君公司也同意租赁费用确认到停止经营之日，一审法院判决要求潘孝支付占有使用费至搬离之日与客观事实不符。三、依据潘孝与世君公司的租赁合同协议约定，潘孝在世君公司经营的区域属独家经营，而世君公司未依约履行合同条款，尽管世君公司在一审庭审提供微信图片作为证据，但潘孝反映情况的时候世君公司的管理人员并未否认。现因涉案物业未办理登记导致招租不理想，一审法院仍然按照原租赁合同标准支付占有使用费对潘孝不公平，应该按照每月不超过12000元的标准支付使用费为宜。世君公司向一审法院起诉请求：1.世君公司、潘孝签订的房屋租赁合同于2019年8月31日终止，潘孝腾空交还涉案房屋给原告；2.潘孝支付2019年2月1日至2019年8月31日租金129192元及自2019年8月31日起至交还房屋之日止的房屋占用费（以19239元÷30天的日租金标准计算实际使用天数）；世君公司已收取的保证金39927.68元不予退还；3.潘孝支付逾期付款违约金，以129192元为基数自起诉日按照每日3‰的标准计算；4.本案诉讼费由潘孝承担。一审法院经审理查明：2017年11月25日，世君公司（甲方）与潘孝（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区世联金沙里2层A80号商铺（以下简称涉案商铺）使用面积259.12平方米，该商铺只供乙方用作经营品牌优加造型之用，品类为美发、美容；2017年11月25日至2018年11月24日租金为18150元/月，2018年11月25日至2019年11月24日为19239元/月，2019年11月25日至2020年11月24日为20393.34元，2020年11月25日至2021年11月24日为21616.94元/月，2021年11月25日至2022年11月24日为22913.79元/月，2022年11月25日至2023年11月24日为24288.79元/月，每月第7日前支付当月租金，如遇法定节假日可顺延至下一工作日；租赁保证金为39927.68元，乙方应于签署本合同前支付首期租赁保证金19963.84元，签署本合同之日起3日内支付第二期租赁保证金19963.84元；租期自2017年11月25日至2023年11月24日，该租赁期限包含装修免租期，乙方享有60日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金；乙方逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月（含1个月）以上的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据本合同单方终止合同的，应当书面通知乙方10日内迁离，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任，（1）丧失装修免租期待遇，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付装修免租期期间的租金，（3）逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向甲方支付违约金，至欠款付清之日止，（4）租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；…等等。2017年11月25日，世君公司（甲方）与潘孝（乙方）签订《世联金沙里商铺租赁补充协议》，补充世联金沙里项目“优加造型”为美发业态独家经营，世联金沙里原2家美发店“纤手美发”到期时间2018年12月31日、“尚雅美发”2017年12月31日，于租赁期到期后不能续签（否则视甲方违约并赔偿乙方相应的实际经济损失）；因甲方任何问题导致乙方无法正常营业达3日以上的，视为甲方违约并赔偿乙方相应的实际经济损失；等等。同日，世君公司将涉案商铺交付给潘孝。2019年7月22日，世君公司向潘孝发出催款函，记载截止2019年7月22日，潘孝拖欠2018年9月1日至2019年7月31日租金96195元、2018年8月1日至2019年7月31日管理费21766.08元，请潘孝在2019年7月26日内付清上述费用；等等。该函通过EMS快递，由潘孝同事签收。世君公司为证实涉案商铺具有合法产权，出示：1.穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证，记载发证日期为1996年9月20日，使用人为谢燕梅，地址为石井镇沙凤村第六生产队，建筑层数为6层，面积350平方米；2.证明，记载穗郊石字第NO0121793号原地址为石井镇政府沙凤村第六生产队，现新门牌为金沙街沙凤向南街102号、104号、106号、108号、110号、112号、114号、116号、118号、120号，该证明下方广州市白云区石井镇沙凤村民委员会于2007年9月18日盖章确认，广州市公安局白云区分局金沙派出所于2007年9月19日盖章确认。2019年9月9日，一审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年9月20日，广州市规划和自然局白云区分局向一审法院出具复函，记载经查无穗郊石字第0121793号农村（墟镇）宅基地使用证档案资料，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息；等等。2019年9月26日，一审法院向广州市白云区石井街道办事处发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料及相关报建许可资料等。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石井街道办事处向一审法院复函，记载因沙凤村现属金沙街，且本单位2002年前的档案资料已移交至白云区档案局，故本单位没有存放函中所提及的材料。2019年10月31日，一审法院向广州市白云区档案局发函询问穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证的档案资料。2019年11月4日，白云区国家档案馆向一审法院复函，记载未接收石井镇的宅基地权证，未保存贵单位上述所需档案资料；等等。潘孝为证实涉案商铺存在迟延交付、漏水、停电及同业竞争的事实，出示微信聊天记录，记录中潘孝方人员于2018年3月4日向“世联红璞徐工”发送诉求函，记载因“金沙里项目”工程拖延导致A80铺的合约免租期未合理使用，至今未能告知准确开业时间，请求免除2018年2月租金及2018年2月、3月物业管理费；2018年1月31日因潘孝不交垃圾费被停电，造成营业损失，要求世君公司合理赔偿和道歉，另因涉案商铺内多处漏水等原因，潘孝有权不交租金和管理费；2019年1月4日，潘孝方人员在“世联金沙里一期租户（49）”群中发送合同照片及美发店亮灯开业视频，并称“你们不遵守法律规定……”。世君公司对上述微信聊天记录不予确认，但对漏水事实予以确认，称已多次处理，最后一次处理时间为2019年8月；确认曾对涉案商铺停电2天；确认涉案商铺所在商业项目于2018年3月17日举办开业活动，但称潘孝在开业之前已开始经营，故免租期仍应以合同约定期限为准；一审审理中，世君公司、潘孝均确认涉案宅基地使用证现址建筑物层数高于证载层数，涉案商铺位于宅基地使用证范围内的二层，潘孝有向世君公司缴纳入场费25000元。世君公司同意在本案诉请中减免潘孝一个月租金。潘孝称涉案商铺因未能办理营业执照遭到工商部门检查，已于2019年11月23日停业，现需世君公司配合办理营业执照，现不同意搬离，若合同终止，已缴纳的保证金需要进行抵扣，潘孝的损失将会另案主张。以上事实有《世联金沙里商铺租赁合同》、《世联金沙里商铺租赁补充协议》、欠款金额总览表、催款函、快递单、穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证、证明、复函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：世君公司、潘孝就涉案商铺签订《世联金沙里商铺租赁合同》，但经一审法院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物现楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故世君公司、潘孝签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。故世君公司要求确认该合同终止于法无据，一审法院不予支持。合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还。世君公司主张潘孝腾空返还涉案商铺合法合理，一审法院予以支持。关于租金即占有使用费，世君公司、潘孝均确认潘孝自2019年2月1日至今均未支付占有使用费，故潘孝仍应向世君公司支付2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费共134673元（19239元×7月）。2019年9月之后的占有使用费应按照世君公司主张的19239元÷30天按日计算至潘孝搬离之日止。潘孝主张涉案商铺存在迟延开业及同业竞争，因世君公司、潘孝之间合同中并无世君公司开业时间的约定，且潘孝所出示的其他美发店亮灯开门的视频不足以证实该美发店的经营期间，故潘孝以此主张扣减租金理据不足。潘孝还主张房屋存在漏水及停电2天，世君公司均予以确认并同意扣减占有使用费1个月，故潘孝以此主张扣减占有使用费，一审法院予以准许，酌情认定需扣减占有使用费2个月（含停电2天），故扣减后的2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费96195元（134673元-19239元×2月）。关于租赁保证金，因合同无效，世君公司依据合同约定主张租赁保证金39927.68元不予退还，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。潘孝主张抵扣，合法合理，一审法院予以支持，故抵扣后潘孝还需支付2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费56267.32元（96195元-39927.68元）。关于违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的条款亦属无效，故世君公司要求潘孝按照合同约定标准支付违约金于法无据，一审法院不予支持。但考虑潘孝未按时支付占有使用费，实际占用世君公司资金，造成世君公司利息损失，一审法院酌情调整违约金标准为中国人民银行同期贷款利率，故潘孝应向世君公司支付违约金，以56267.32元为基数自2019年8月15日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，潘孝腾空搬离广州市白云区世联金沙里2层A80号商铺；二、自本判决生效之日起三日内，潘孝向广州世君房地产咨询有限公司支付2019年2月1日至搬离之日止的占有使用费（其中2019年2月1日至2019年8月31日的占有使用费56267.32元，之后每日的占有使用费按照19239元÷30天的标准计算至搬离之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，潘孝向广州世君房地产咨询有限公司支付逾期付款违约金，以56267.32元为基数自2019年8月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；四、驳回广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2884元，由广州世君房地产咨询有限公司负担1628元，由潘孝负担1256元。经二审审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1.世君公司于2019年8月15日提起本案诉讼，一审法院于2019年8月22日向潘孝邮寄送达了起诉状副本等；2.潘孝在一审法院于2019年11月26日开庭时明确表示不同意搬离涉案商铺；3.上述穗郊石字第NO0121793号农村（墟镇）宅基地使用证还载明建筑面积为2100平方米。二审中，世君公司提交了：1.《石井镇村镇建房用地报建申请书》，拟证明涉案房屋已经报建申请，并经石井镇政府核准；2.《石井区村镇建房许可证》，证明白云区石井镇政府对涉案房屋核发建房许可证，涉案房屋合法建设；3.《农村（墟镇）宅基地普查登记表）》，拟证明白云区石井镇政府对涉案房屋进行普查并核准登记。世君公司表示上述3证据均无原件。潘孝表示对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为：本案争议的争议焦点之一为世君公司、潘孝就涉案商铺签订的《世联金沙里商铺租赁合同》的效力问题。鉴于世君公司已向一审法院提交了穗郊石字第NO0121793号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证记载涉案房屋宅基地面积为350平方米，建筑层数为6层，建筑物建筑面积为2100平方米，虽一审法院多次发函均未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，仍具有法律效力，即使涉案房屋现楼层数与该证记载楼层数不一致，但潘孝承租的二楼及承租的面积均未超出该证的记载范围，故世君公司、潘孝签订的《世联金沙里商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审认定该合同无效，本院予以纠正。鉴于世君公司、潘孝签订的《世联金沙里商铺租赁合同》约定乙方逾期支付租金或违约金或其他费用达1个月以上的，世君公司有权单方面解除合同，而事实上潘孝自2019年2月起未向世君公司支付租金，世君公司起诉要求确认该合同于2019年8月31日终止实质上是要求确认该合同于该日解除，因潘孝已于2019年8月22日收到一审法院送达的起诉状副本，故世君公司该请求符合合同的约定，本院予以支持，本院确认该合同于2019年8月31日解除。该合同解除后，潘孝应将涉案商铺交还给世君公司，潘孝在未将涉案商铺的东西清空交还给世君公司前理应参照租金标准支付占用费。由于双方均确认潘孝已于2020年3月9日将涉案商铺交还给世君公司，故本院据实撤销一审判决第一项，并将潘孝应支付占用费的期间确定为2020年3月9日止。潘孝在2019年11月26日一审开庭审理时仍明确表示不同意搬离涉案商铺，故其要求占用费计算至2019年11月23日理由不成立，本院不予支持。关于租金金额的问题。因世君公司要求潘孝支付2019年2月1日至2019年8月31日的租金为129192元，根据当事人处分原则，一审法院认定潘孝应支付的该期间的占有使用费为134673元不当，本院予以纠正。鉴于一审法院酌情扣减2个月的租金，故扣减后潘孝应支付的该期间的租金为90714元（129192元-19239元×2月）。关于保证金的问题。如前所述，世君公司、潘孝签订的《世联金沙里商铺租赁合同》合法有效，该合同约定逾期支付款项的，应根据应支付而未支付款项、按照每日万分之五的标准向世君公司支付违约金，至欠款付清之日止，租赁保证金作为违约金赔偿给世君公司，故世君公司要求该租赁保证金不予退还符合的约定，本院予以支持。一审法院将租赁保证金抵扣潘孝所欠的费用有误，本院予以纠正。关于违约金的问题。鉴于双方所签订的合同约定，每逾期一日支付租金，应按逾期交付金额的3%支付违约金，虽世君公司主张每日按3‰计算，但该违约金标准过高，本院酌情调整违约金标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计，故潘孝应按上述标准，以90714元为基数，向世君公司支付自2019年8月15日起计算至付清之日止违约金。至于世君公司在二审中提交的证据，因均无原件，故本院不予接纳。综上所述，世君公司、潘孝的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项及第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29252号民事判决第一项、第四项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29252号民事判决第二项为：自本判决送达之日起三日内，潘孝向广州世君房地产咨询有限公司支付2019年2月1日至2020年3月9日止的租金或占有使用费（其中2019年2月1日至2019年8月31日的租金为90714元，之后每日的占有使用费按照19239元÷30天的标准计算）；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29252号民事判决第三项为：自本判决生效之日起三日内，潘孝向广州世君房地产咨询有限公司支付自2019年8月15日起至付清之日止的逾期付款违约金（以90714元为基数，自2019年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计）；四、确认广州世君房地产咨询有限公司与潘孝签订的《世联金沙里商铺租赁合同》于2019年8月31日解除；五、广州世君房地产咨询有限公司不予退还潘孝已支付的租赁保证金39927.68元；六、驳回广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2884元，由广州世君房地产咨询有限公司负担884元，由潘孝负担2000元；二审受理费5767.68元，由广州世君房地产咨询有限公司负1767.68元，由潘孝负担4000元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月九日书记员  郭 俏