河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5344号上诉人（原审被告）：陈艳萍，女，1973年6月18日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：白刚，男，1962年2月21日出生，汉族，住郑州市中原区。系陈艳萍丈夫。委托诉讼代理人：张太雷，河南松杉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南亚星置业集团有限公司，住所地郑州市上街区许昌路西段。法定代表人：高国安，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小林，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李宁，男，该公司员工。上诉人陈艳萍因与被上诉人河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人陈艳萍及其委托诉讼代理人白刚、张太雷，被上诉人亚星公司的委托诉讼代理人赵小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.上诉人要求按协议和事实勒令被上诉人签订郑密路99号2号楼一单元4层402号房《商品房买卖合同》。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。诉讼中，陈艳萍撤回第二项上诉请求。事实和理由：1.本案的真实情况是，上诉人购买被上诉人开发的郑密路99号2号楼一单元3002（3004）号77.3平米房屋一套。由于被上诉人的过错，于2013年12月21日3002房被被上诉人给调换到同单元402（404）号房76.88平米。按照协议和事实402号房理当归上诉人所有，上诉人花费18万元装修、早已入住五年。上诉人住该房合情、合理、合法，只是被上诉人以房管局停止网签、限购等所谓理由一直拖着不和上诉人签订该房的商品房买卖合同，否则没有任何纠纷。2.按照协议和事实3002房屋早已归被上诉人所有，至于调换手续的办理和流程本就是被上诉人的事，若说配合，上诉人早已多次配合。3.关于402租金，一审法院依据不足，上诉人住自己购买的房子里还需租金？4.上诉人此次诉讼缺席的原因是被被上诉人蒙骗且没有接到法院的电话及传票等造成的。上诉人的电话号码十几年未变并一直在亚星居住，这些情况被上诉人都知道且一直与上诉人在联系，为何被上诉人不通知上诉人于2019年12月10日被起诉及起诉的内容？传票的送达方式又是什么？上诉人对这次诉讼的传唤方式表示质疑。被上诉人故意给一审法院提供以错误的送达地址及联系方式，达到阻止上诉人到庭参加诉讼，非法剥夺上诉人的辩护权和举证权利。陈艳萍补充上诉意见：一审未能参加庭审原因是因为被上诉人一直在误导上诉人，在诉讼期间还和上诉人联系进行注销和合同网签问题的协商。双方有一个调换房子的调换协议，是亚星公司没有严格按照协议去履行相应的义务，才导致合同注销一直不能进行，上诉人一直在积极配合进行相关手续的办理，已经履行了相应的义务。因此，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。亚星公司辩称：一、上诉人入住郑州市二七区郑密路99号2号楼东1单元402号房间的前提是房屋的调换，调换的条件是上诉人配合办理原购买的同楼栋3004号（后变更为3002）房屋的合同注销手续，再办理新调换房屋的购买手续，但上诉人一直不予配合办理原购买房屋的合同注销及新房屋的购买手续。按照《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”新调换的402号房屋一直登记在被上诉人名下，即被上诉人系房屋的当然所有权人，被上诉人在2017年1月份向其发出律师函告知其履行相应义务，逾期则收回调换的402号房屋。上诉人收到函件后仍不予解决问题，其继续占有402号房屋已经无合法依据。被上诉人作为房屋所有权人有权收回402号房屋，故一审法院判决上诉人将该房屋腾空、恢复原状、返还房屋并支付2017年1月24日后直至房屋返还之日的租金损失依法有据，应当予以维持。二、上诉人签订郑州市二七区郑密路99号2号楼等1栋1单元3004（后变更为3002）号房屋的《商品房买卖合同》，该合同现仍合法有效，该房屋现仍登记在上诉人名下。按照不动产物权登记效力的规定及郑州市房管局不动产中心的要求，需要上诉人配合办理退房及合同注销的一系列手续后该房屋被上诉人才能完全收回，并非上诉人在上诉中状中所述调换手续的办理和流程系被上诉人的事情，所以被上诉人在几年间多次催促上诉人办理退房手续，且在2017年5月份曾起诉被上诉人办理3004号房屋的合同备案注销，系上诉人从中作梗，迟迟没有解决问题。三、被上诉人2019年12月10日的诉状，被告信息明确、具体，上诉人的居住地址及身份证地址均有提供，通知上诉人应诉的责任即由一审法院按照法律规定进行，一审法院按照法律规定的程序进行了送达及开庭程序。且被上诉人也告知了上诉人我公司已经起诉的事情，被上诉人在此过程中无过错，系上诉人不接法院电话，逃避现实导致法院缺席开庭，对此望二审法院依法审理。故被上诉人请求法院驳回上诉，维持原判。亚星公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将郑州市二七区郑密路99号2号楼东1单元4层402号房屋腾空后返还原告；2、判令被告将上述房屋恢复原状；3、判决被告向原告支付2014年1月1日后的房屋占用费用123400元（暂计至2020年3月15日，之后仍按2000元／月标准计算至房屋返还之日止）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月27日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××4385），约定被告购买原告开发的郑州市二七区郑密路东、嵩山路西、汉江路南、留园路北（现为郑密路二七区99号）亚星盛世悦都2号楼东1单元3004号（后门牌号××）房屋一套，并已经进行备案登记。2013年12月12日，原告向被告交付其购买的房屋，因被告对房屋不满，要求调换。经原被告协商，原告为被告调换为该小区2号楼东1单元4层404号（后门牌号××）房屋。双方同时约定被告协助原告办理原合同解除及备案注销手续，办理完毕后另行签订调换后房屋的《商品房买卖合同》。后被告搬入郑州市二七区郑密路99号2号楼东1单元4层402号房屋居住至今，却拒不配合原告办理原2号楼东1单元3002号房屋的合同解除及撤销备案等手续，也不配合调换后的2号楼东1单元4层402号房屋的合同签订手续，该房屋产权仍登记在原告名下。2017年1月20日，原告委托律师向被告发出律师函，并邮寄送达给被告，通知被告以下内容：1、务必于2017年1月23日前付清402号房屋的所有房款并签订合同，否则收回房屋另行处理。2、务必配合亚星集团通过正规途径办理3002号房屋的退房及撤销备案等手续。根据网络查询，该小区类似户型（精装修）月租金为2000元至2300元左右。一审法院认为，位于郑州市二七区郑密路99号2号楼东1单元4层402号房屋登记在原告名下，为原告的财产，原告对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告因对其购买的2号楼东1单元3002号房屋不满要求调换，原被告协商一致将2号楼东1单元4层402号房屋调换给被告，被告协助原告办理原合同的备案注销登记，并重新签订合同，在重新签订合同之前，房屋产权仍然归原告所有。被告搬入2号楼东1单元4层402号房屋后被告拒不履行约定义务，原告向被告发出律师函，告知被告履行期限，逾期则收回调换的房屋，被告收到后并未提出异议，应当视为原被告关于调换房屋的协议已经解除，被告应当搬出2号楼东1单元4层402号房屋，并将房屋返还给原告。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告搬出房屋合法有据，该院予以支持。被告自2014年1月1日起开始在2号楼东1单元4层402号房屋居住，在原告发出律师函后拒不履行义务也不搬离房屋，给原告造成了租金损失，应当予以赔偿。参照郑州市房屋租赁和本案的实际情况，该院自2017年1月24日开始按照每月2000元计算租金损失。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈艳萍于判决生效之日起十日内将郑州市二七区郑密路99号2号楼东1单元4层402号房屋腾空、恢复原状后返还给原告河南亚星置业集团有限公司；二、被告陈艳萍自2017年1月24日起按照2000元／月向原告河南亚星置业集团有限公司支付租金损失至房屋返还之日止；三、驳回原告河南亚星置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元减半收取1384元，由被告负担。本院二审期间，上诉人陈艳萍提交五份证据。证据一，调换协议、房款收据各一份。证明目的：证明上诉人与被上诉人于2013年12月21日达成协议，约定将3004号房调换为404（实际房号为402），402号房的合同签订后办理手续，上诉人向被上诉人补交房屋价差款6万元，并将3004号房屋的合同、发票等原件交予被上诉人的事实。证据二，合同信息备案摘要、购房款发票、契税发票、维修基金发票（均为复印件）各一份。证明目的：证明上诉人已将3004号房的全部房款、契税、维修基金等费用交齐的事实。证据三，被上诉人出具的情况说明两份（复印件）、备案注销申请表一份（复印件）、房屋产权信息表一份。证明目的：证明上诉人一直在配合被上诉人办理3004号房屋合同的注销手续，因被上诉人原因导致未能办理，3004号房屋至今仍登记在上诉人名下的事实。证据四，起诉状、撤诉裁定（裁判文书网打印）各一份。证明目的：证明2017年5月25日双方协商通过诉讼的途径取得法院文书后办理3004号房合同的注销手续，后因被上诉人个人原因撤诉的事实。证据五，微信聊天记录截图三张、通话记录三张，郑清祥通话录音一份。证明目的：证明被上诉人公司经理郑清祥在本案一审期间通知上诉人签约所需材料，双方一直在协商处理房屋调换事宜的事实。亚星公司质证称：对证据一调换协议真实性有异议，该协议有多种笔迹书写，虽然内容系调换，对协议中约定的调换的内容无异议，但在该协议中先签订402商品房买卖合同再办理调换手续，该字迹的笔迹与其他明显不同，有添加或伪造的可能性。对收据真实性无异议，但该收据中也明确显示6万元属于部分款，即402房屋的房款并未支付完毕。对第二组证据真实性无异议，该3004号房屋现仍登记在上诉人名下。对证据三真实性无异议，证据三也说明双方在2013年年底房屋调换时，也曾对先办理3002号房屋的注销手续达成过一致。但后来因为上诉人未能持续配合等原因未办理成功。对证据四真实性无异议，证明目的有异议。被上诉人在2017年5月确实曾起诉上诉人，请求其配合办理3004号房屋的合同备案注销手续，因上诉人到法院后不配合庭审程序导致法院无法调解解决。法官要求原告撤诉，原告无奈予以撤诉，并非上诉人个人原因导致。对第五组证据真实性和证明目的均有异议，该聊天记录无法确认聊天的双方。以上聊天记录与本案无关。对通话记录也与本案无关。且被上诉人在起诉后整个案件应由法院进行审理，任何与被上诉人公司其他人的接触，我方均不予承认。根据当事人举证质证情况，本院确认如下事实：2013年11月27日，陈艳萍与亚星公司签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××4385）一份，约定陈艳萍购买亚星公司开发的位于郑州市××、××路西、××、××北××楼××单元××房屋××套，合同价款392670元。同日，亚星公司向陈艳萍开具392670元的发票一份。陈艳萍于2013年12月4日缴纳了该房屋的契税3927元，郑州市地方税务局契税税务分局出具契税完税证一份。陈艳萍于2015年6月2日缴纳该房屋专项维修基金5024元，郑州市物业维修基金管理中心出具专项维修资金交存凭证一份。2014年3月16日，亚星公司收取陈艳萍悦都2号楼1单元4层402房屋6万元，并出具收据一份。陈艳萍提交2013年12月21日双方签订的《协议》一份，主要约定：经友好协商，本公司同意我司客户陈艳萍购买悦都2#楼1单元30层3004房屋面积77.3平米，调换为悦都2#楼1单元4层404房屋。该房屋价差以双方协商补齐，重新签订《商品房买卖合同》，现面积：76.88平米，现门牌暂定编号为：402。经手人：郑清祥。亚星公司盖有印章。该协议下方注明：另收到客户陈艳萍悦都2#-1-3004合同原件1本及购房法票1份，办理房屋调换手续。该协议上另有陈艳萍书写的“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”。双方均认可调换房屋的事实，现上述3004号房屋仍登记在陈艳萍名下，陈艳萍在402号房屋居住至今，双方未签订402号房屋的《商品房买卖合同》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方对于调换房屋的事实无异议。但对于是先解除3004号房屋的相关手续再签订402号房屋的《商品房买卖合同》，还是先签订402号房屋的《商品房买卖合同》再解除3004号房屋的相关手续有异议。根据二审中陈艳萍提交的《协议》，上面陈艳萍注明“先签订402《商品房买卖合同》再办理调换手续”，陈艳萍称其将3004号房屋的合同原件、契税发票和钥匙等全部交给郑清祥，因为担心402号房屋还没签合同就要求先签402号房，郑清祥让陈艳萍加上的，而且该协议一式两份，亚星公司也有一份。亚星公司代理人称亚星公司没有相关的调房协议。对于亚星公司的陈述，本院认为，亚星公司作为专业的房地产开发公司，认可房屋调换的事实，但称没有书面的调房协议，不合常理，亚星公司对陈艳萍提交的《协议》不予认可，但其不能提交双方调换房屋的证据，亦无充分证据推翻陈艳萍提交的《协议》，且不能提交证据证明其诉状中所称“双方同时约定由被告（陈艳萍）协助原告（亚星公司）办理原购买房屋的《商品房买卖合同》解除及备案注销手续，办理完毕后另行签订调换后房屋的《商品房买卖合同》”的事实，亚星公司应承担举证不能的法律后果。故本案中，亚星公司的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈艳萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初557号民事判决；二、驳回河南亚星置业集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2768元减半收取1384元，二审案件受理费2768元，均由河南亚星置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年六月九日书记员 柴涵博