辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3914号上诉人（原审被告）：任永，男，1979年6月27日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。上诉人（原审被告）：吴本静，女，1979年4月26日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：任永（吴本静配偶），男，1979年6月27日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连百安物业管理有限公司。住所地：大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。法定代表人：徐壮，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，该公司职员。上诉人任永、吴本静因与被上诉人大连百安物业管理有限公司（以下简称百安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任永、吴本静共同上诉请求：一、撤销一审判决，改判按照每平方米1.8元标准计付物业费；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提供的物业服务无法达到每平方米2.8元的服务标准，且提供的一审小区照片与事实不符，无法体现2015年5月30日至2018年12月31日期间的实际情况。百安物业答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。百安物业向一审法院起诉请求：一、任永、吴本静共同支付自2015年5月30日至2018年12月31日的物业管理服务费18102.09元、电梯费344元，合计18446.09元；二、任永、吴本静给付滞纳金5533.83元。一审法院认定事实如下：2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰房地产）与百安物业签订《前期物业服务委托合同》，约定富泰房地产将“悦泰福里”项目委托百安物业实行物业服务，物业类型为高档住宅、公建；位置坐落于大连市西岗区；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元（不含电梯费），逾期交纳，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。百安物业、富泰房地产共同制定一份《悦泰福里临时管理规约》，对悦泰福里小区物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等作了约定，业主应按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费：住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元；电梯费每人每月4元；车位物业费每个每月40元。业主须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费，未按时缴纳的，自逾期之日起应承担应交费每日3‰的滞纳金。2014年5月30日，任永签署一份《承诺书》。主要内容为：本人确认已详细阅读并同意遵守百安物业制定的《临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。另查，吴本静、任永于2012年5月15日购买了大连市西岗区通海园29号1单元4层2号房屋，该房屋建筑面积为150.12平方米。百安物业为任永、吴本静所在小区提供了物业服务，任永、吴本静未交纳自2015年5月30日至2018年12月31日止的物业费18,102.09元{2.8元/平方米/月×150.12平方米×[43个月+2天/（365÷12）]}、电梯费344元(2人×43个月×4元)。一审法院认为，依法成立的《前期物业服务委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》，对开发商、物业服务企业、业主均均具法律意义的约束力。业主享有相关合同权利的同时，也应承担相应的合同义务，受合同条款的规范和调整。百安物业受悦泰福里小区的建设单位富泰房地产的委托对案涉悦泰福里小区进行物业管理服务，任永、吴本静系该小区业主，任永、吴本静接受了百安物业提供的物业管理服务，理应交纳物业费。任永、吴本静虽提出百安物业告服务不到位，但百安物业无重大瑕疵，任永、吴本静应当按照约定交纳物业服务费，逾期交纳，应当承担相应的违约责任。关于任永、吴本静辩称其房屋买卖合同约定的物业费为每月每平方米2元的意见，因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，前期物业服务合同对本案当事人各方均有约束力，百安物业并非商品房买卖合同的相对方，商品房买卖合同对百安物业没有约束了，任永、吴本静入住小区后，签署了《承诺书》表示同意遵守该公司制定的《临时管理规约》，该规约对物业费收费标准及滞纳金标准均予以告知，故任永、吴本静该项意见，一审法院不予采纳。关于百安物业主张滞纳金5533.83元一节，任永、吴本静存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。《大连市前期物业管理服务协议》中约定的及百安物业主张的违约金标准过高，一审法院以百安物业实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金予以调整，按任永、吴本静所欠物业费10%计算应付滞纳金，故任永、吴本静应当支付百安物业滞纳金为1810元（18102.09元×10%，取整），百安物业主张超出部分，一审法院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、吴本静、任永于本判决生效之日起十日内共同给付大连百安物业管理有限公司自2015年5月30日至2018年12月31日期间物业费18102.09元、电梯费344元及滞纳金1810元。二、驳回大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由吴本静、任永负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为二上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人接受案涉小区建设单位富泰房地产的委托，与富泰房地产签订《前期物业服务委托合同》，二上诉人作为案涉小区业主，应受前述合同的约束。结合各方当事人的诉辩观点及本案事实，被上诉人在讼争期间为二上诉人所在小区提供了物业服务，二上诉人作为该小区业主，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。二上诉人仅以被上诉人提供的服务有瑕疵为由要求降低物业费的收费标准，与案涉合同约定及法律规定不符，本院不予支持。鉴于物业服务的持续性及不间断的特点，被上诉人可能在某一阶段提供物业服务不尽完善，对于业主不按时交费应予以充分理解，并应在今后的工作中，加强与业主之间的沟通，积极解决业主提出的问题，以促成物业单位与业主之间的和谐共处。故，被上诉人主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，任永、吴本静的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7437号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初7437号民事判决第一项为，吴本静、任永于本判决生效之日起十日内共同给付大连百安物业管理有限公司自2015年5月30日至2018年12月31日期间物业费18102.09元、电梯费344元，合计18446.09元。三、驳回大连百安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人任永、吴本静负担38元，百安物业负担12元；二审案件受理费300元，由任永、吴本静负担228元，百安物业负担72元。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年六月十五日书记员 黄月妍