山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终313号上诉人（原审原告、反诉被告）：晋城市鑫奇钢木家俱厂，住所地：山西省晋城市城区中原街传染病医院左侧，统一社会信用代码：×××。投资人：常相启，该厂厂长。委托诉讼代理人：霍某，山西宇星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，男，1965年8月3日生，汉族，晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：李某（赵某之妻），女，1967年12月3日生，汉族，晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：郭某，山西衡玛律师事务所律师。上诉人晋城市鑫奇钢木家俱厂（以下简称鑫奇家俱厂）因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，经阅卷和询问，不开庭审理了本案。上诉人鑫奇家俱厂的投资人常相启及其委托诉讼代理人霍某，被上诉人赵某的委托诉讼代理人李某、郭某到庭参加询问。本案现已审理终结。鑫奇家俱厂的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、一审没有认定违约事实是错误的。2000年，被上诉人赵某通过熟人在上诉人处购买独家院一座，约定价格15.5万元。路面硬化3000元，共计15.8万元。当时约定一次付清，被上诉人至今只交付7万元。上诉人多次向被上诉人追要房款，被上诉人仍然拒付，未交付房款达8.5万元。2、一审适用法律错误。本案上诉人没有土地证、房产证、商品房预售许可证，本案房屋买卖合同不合法。双方当事人达成口头协议，被上诉人至今至只交付7万元房款，符合解除条件。上诉人依据《合同法》第55条行使了撤销权，根据《合同法》第194条、第167条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，一审法院不支持合同解除，适用法律错误。3、一审不认定证人证言是错误的。一审以证人有利害关系不认定是错误的，被上诉人并未提供支持其诉求的证据。被上诉人主张参照陈继光的合同，但该合同也没有像本案所交房款达不到全部房款的一半。被上诉人赵某辩称，一审认定事实清楚，证据充分。双方当事人达成的房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法有效。被上诉人对诉争房屋的土地享有合法权利，并经相关部门同意并确认，诉争房屋系上诉人出资修建。被上诉人已经交付购房款6万元，取得了房屋所有权，装修后居住至今。2004年1月11日，上诉人以办理房屋产权证为由向被上诉人收取了1万元房款，至今未办理房屋产权手续。上诉人的撤销权已经超过期间而丧失，三位证人的证言相互矛盾且与上诉人有利害关系，一审法院不予认定正确。上诉人出售的房屋涉及诉讼的有好几户，其行为明显违反了诚实信用原则。请求法院维持原判。鑫奇家俱厂向一审法院起诉请求：1、判令被告归还原告二级路二排东三户独家小院；2、判令被告支付2000年10月至今的房屋使用费139536元；3、诉讼费由被告承担。赵某向一审法院反诉请求：1、确认原被告双方的房屋买卖合同合法有效；2、判令反诉被告继续履行合同，为反诉原告办理房屋产权登记手续；3、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：1993年，晋城城区西巷六居委因拖欠原告鑫奇家俱厂工程款无力支付，经与原告协商，西巷六居委以土地经营权抵缴工程款，当年原告即占有了原西巷村（二级路南侧）4.82亩撂荒地。1999年左右原告在该块土地上修建房屋。2000年10月，原告鑫奇家俱厂与被告赵某口头约定，原告将其修建的二级路二排东3户独家院出卖给被告，房屋总价款15.5万元。被告于2000年10月28日支付原告房款6万元、于2004年1月11日又支付给原告房款1万元。原告在2000年10月28日收取原告6万元房款后即把房屋交付给了被告，被告装修后使用至今。另查明，自1998年开始晋城市土地管理局城区分局及晋城市人民政府曾多次给原告下发过相关文件，责令原告交纳土地出让金，但原告至今仅交纳了部分土地出让金，目前尚未取得土地使用权属证书。原告曾于2018年5月向本院提起诉讼，要求解除购房合同，归还房屋，被告赵某提出反诉，后因双方有意庭外和解，均撤诉。一审法院认为，诉争房屋系原告鑫奇家俱厂出资修建，该房屋虽至今未办理出相关权属证书，但根据本案查明的案件事实及相关证据材料证实，原告对诉争房屋所占用土地的土地使用行为已经相关部门同意并确认，原告已经缴纳部分土地出让金，待原告足额缴纳土地出让金之后，即可以办理相关手续，原告对诉争房屋享有相应权利是不争的事实；同时，原被告之口头形成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告已经支付部分房款，也实际占有了该房屋，该房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告称被告所支付房款未达到房屋总价款的五分之一，与事实相悖，故原告要求被告返还房屋，并要求被告支付房屋使用费的请求，不予支持。因诉争房屋现在尚不具备办理房屋产权登记手续的条件，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同，为其办理房屋产权登记手续，不宜在本案中进行处理，待条件具备时，反诉原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十条之规定，判决：一、确认反诉原告赵某与反诉被告晋城市鑫奇钢木家俱厂之间的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告晋城市鑫奇钢木家俱厂的诉讼请求。案件受理费3430元及反诉费3400元，由原告晋城市鑫奇钢木家俱厂负担。二审中，上诉人鑫奇家俱厂新提交三份证据：1、中原街南、黄花街东地上附着物调查明细表；2、告知信（内容同一审提交的一致，本次提交告知信上增加“提供者：陈继光2020.3.25”字样）；3、2020年3月22日、2020年3月25日，陈继光出具的两份证明，主要内容为被上诉人律师从陈继光处看到了陈继光与上诉人签订的合同，声称只参考一下。上诉人以上述证据证明其2016年追要过房款，上诉人一审提交同地块其他两份购房合同，都约定当时付清房款，被上诉人举证陈继光的合同，但该合同也要求付款90%，被上诉人支付的房款还未达到50%，导致上诉人合同目的不能实现，因此上诉人主张解除合同，由被上诉人退还房屋并支付房屋使用费。被上诉人赵某质证认为，证据1中没有赵某的名字，与本案没有关联；证据2只能证明告知信通知过陈继光；证据3陈继光的证明中的内容是真实的，但是内容和签名字迹不一致。本院对上诉人二审新提交证据认证意见如下：证据1的明细表中仅有房屋面积等信息，不含催收房款内容，且其中未见被上诉人的信息或者签名，该证据与本案诉争事实不具有关联性。证据2中陈继光的签名真实性无法确认，且即便陈继光签名真实也无法证明告知书送达了被上诉人赵某。而告知信内容中罗列了李喜满、刘玉琴、王振林、王小兵、赵晋云、陈继光的名字，未见向被上诉人赵某催收房款的内容。证据3的内容被上诉人认可系真实情况，但证明内容与本案待证事实无关。综上，上诉人二审新提交的证据，本院均不予采纳。对于一审认定的事实，上诉人认为遗漏了路面硬化3000元，但上诉人对该笔费用没有提供证据证明，本院不予支持。二审查明的事实与一审一致。本院认为，首先，本案房屋买卖合同应为有效。上诉人鑫奇家俱厂基于工程款债权从晋城城区西巷六居委处占有了诉争房屋所在土地，并出资修建诉争房屋。该占地行为自1998年起即因违法占地被行政机关处罚，要求其交纳相应罚款并支付出让金。2005年，晋城市人民政府下发《关于晋城市鑫奇钢木家俱厂补办用地手续的批复》，批复中同意上诉人占用的土地完善征地手续，出让给上诉人作为住宅用地。该批复后被山西省人民政府晋政行复决字[2007]第12号行政复议决定书撤销，但行政复议决定书撤销该批复的理由系针对批复中确定的土地出让金、耕地开垦费、征地补偿费和土地管理费缺乏事实和法律依据，并未否定批复中同意上诉人占用的土地完善征地手续，出让给上诉人作为住宅用地的内容。因此，上诉人鑫奇家俱厂与被上诉人赵某口头达成了房屋买卖合同，双方关于房屋买卖的意思表示真实，上诉人已经交付房屋多年，被上诉人也交付部分房款，即便订立合同时上诉人作为出卖人存在权利瑕疵，但从行政部门的文件内容来看，在本案起诉之前，行政部门已经认可上诉人能够以出让方式取得诉争房屋的土地，那么，本案房屋买卖合同的效力能够在上诉人交纳出让金取得用地手续之后获得补正，并不影响上诉人履行合同义务。上诉人在出卖房屋多年之后以自己未取得土地权利为由主张合同无效，不应支持。其次，本案系口头达成房屋买卖合同，双方当事人对于约定的内容各执一词。上诉人提交其与陈月亮、徐文彬签订的购房合同主张被上诉人未按约交纳房款，已经构成根本违约，上诉人有权解除合同且已经将解除合同通知送达被上诉人。被上诉人则以上诉人与陈继光的合同主张剩余房款应在办理房产手续时交付，因而并未违约。从双方当事人提供的三份买卖合同来看，上诉人在出售同地块房屋过程中，对房款支付方式的约定并不统一。有分期支付，尾款在办好房产手续时交清的，也有一次支付的。从该三份合同无法推断出本案双方约定的房款支付方式。上诉人主张被上诉人存在根本违约，应当对违约事实承担举证证明责任，但前述三份合同不足以证明双方当事人约定的真实内容，上诉人自身在诉讼过程中对房款支付方式也出现不同表述（起诉状中称约定房款分三次付清、上诉状中主张约定一次性付清），庭审中对该矛盾之处询问上诉人，上诉人称说不清。综上，本院认为，上诉人作为举证证明责任的一方，所举证据不足以证明其主张的事实，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人已经缴纳部分房款，上诉人也确未能办理房产手续，现上诉人以被上诉人未按约支付房款存在根本违约，主张解除合同，缺少事实和法律依据。第三，上诉人另主张撤销本案房屋买卖合同，但并未举证证明本案房屋买卖合同具备法律规定的可撤销情形，也未能明确自身主张撤销的事由，本院对此不予支持。综上，双方当事人之间的房屋买卖合同有效，且不具备法定或者约定的解除情形，应当继续履行。上诉人诉请返还房屋并支付房屋使用费于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6860元，由上诉人晋城市鑫奇钢木家俱厂负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年六月二日书记员 王 昱