辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3568号上诉人（原审原告）：大连天鹏食品有限公司，住所地辽宁省瓦房店市复州城工业园区2段3号。统一社会信用代码912102816048658651。法定代表人：王宇鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭银龙，北京融商（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任凤明，北京融商（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连复年置业有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港隆路45号。统一社会信用代码91210200559844976P。法定代表人：魏庆彬，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈敏，辽宁锦儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏丹，辽宁锦儒律师事务所律师。上诉人大连天鹏食品有限公司因与被上诉人大连复年置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连天鹏食品有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付购房款及利息，利息计算方式为以2,356,000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2013年11月25日至款项全部付清之日止。事实和理由：上诉人因被上诉人的违约行为导致无法按期使用案涉房屋，也因此付出了额外的支出，包括需要租赁办公场地的租金、因此产生的资金成本即银行贷款利息。被上诉人占用上诉人的资金用于生产经营，而上诉人却因此向银行贷款，故利息应由被上诉人负担。虽然双方在合同中约定利息按照同期银行活期存款利率给付，但该约定是格式条款，上诉人无法修改，应作出对被上诉人不利的解释。大连复年置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人向被上诉人发出解除合同通知时，已经明显超过约定的解除权行使期间。上诉人共购买包括案涉房屋在内的6套商品房用于办公，得到被上诉人通知后，上诉人于2017年8月25日前来现场收房，对房屋实际情况已实地充分查验，上诉人于2018年2月才提出解除合同。依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十三条第4款的约定，上诉人主张解除合同早已超过约定的30日期限，解除权已丧失。二、案涉《商品房买卖合同》第十条约定的“同期银行人民币活期存款利率给付利息”，是双方的真实意思表示，且该合同系辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的合同文本，双方当事人可对文本条款的内容进行修改、增补或删减。前述“同期银行人民币活期存款利率给付利息”的约定就是双方协商后填写的。上诉人在被上诉人处购买多套商品房、签订多份商品房买卖合同，不存在强迫或诱导上诉人签订对其不利或限制其权利条款的情况，上诉人所述的“是格式条款无法修改”并非事实。三、上诉人以“付出了额外的支出，包括需要租赁办公场地、支付租金，也包括因此产生的资金成本即银行贷款利息”为由，要求按照“贷款利率”标准计算违约金，但其并无证据证明前述情形是客观存在的事实，且上诉人生产经营所产生的银行贷款与本案无关，无论其买不买房产都要承担经营贷款，不能将其经营成本转嫁给被上诉人。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，上诉人主张约定的违约金过低，其应当举证证明实际损失，在上诉人并未提交证据证明实际损失的情况下，应当按照双方合同约定的违约金标准计算。如按照贷款利率计算出的利息数额已经达到总房款的三分之一，是不合理的。五、双方合同约定的交房日期为2015年9月30日，自2015年10月1日起上诉人就已经明确知道其已经交付的购房款资金被占用，但直至2018年2月27日才提出解除，主观上也放任了资金被占用的期间和损失的扩大。大连天鹏食品有限公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：12170503）于2018年2月8日解除；2.被告立即返还原告购房款2,356,000元；3.被告立即支付原告支付的购房款的利息（自2013年11月25日至被告全部返还购房款之日止，按照同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：2013年11月25日，原告大连天鹏食品有限公司（买受人）与被告大连复年置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于大连市中山区房屋，建筑面积为116.43平方米，总房款为2,356,000元，原告于2013年11月25日前一次性付清。被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期，被告可据实予以延期。如被告未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告；原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。原告在通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起90天内将原告已付款退还给原告，并按人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率付给利息。《补充协议》第八条第1款约定：本合同第十条所称的“规划、设计”，双方约定仅指原告所购该房屋的平面结构设计方案，双方同意将合同第十条“甲方应当在相关部门批准同意之日起10日内书面通知”变更为“甲方有权在房屋交付前通知乙方”，该条所称的规划变更和设计变更要求解除合同的情形，甲方未书面通知乙方的，乙方应当在接收房屋后七日内提出解除本合同的要求，否则视为接受变更；第十三条第4款约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。”2013年11月25日，原告一次性交纳购房款2,356,000元，被告向原告出具销售不动产统一发票。2018年2月5日，原告以案涉房屋未能按期交房，房屋结构规划变动、装修未达标准等为由向被告发出《解除合同函》，要求解除合同。被告于2018年2月8日收到上述《解除合同函》。原告至今未接收案涉房屋。案涉房屋的商品房买卖合同附图中显示，进门后左手边为厨房，且厨房为三面封闭空间，厨房与除卫生间外的其他空间有实墙间隔。现案涉房屋厨房为完全敞开式，厨房与除卫生间外的其他空间完全相通，无实墙隔断。一审法院认为，根据合同约定，因案涉房屋的规划设计变更，原告享有合同解除权，原告于2018年2月5日向被告发出《解除合同函》，被告于2018年2月8日收到上述《解除合同函》，即产生合同解除的法律效力，一审法院确认原告与被告于2013年11月25日签订的合同编号为12170503的《商品房买卖合同》于2018年2月8日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《商品房买卖合同》的约定，原告退房的，被告须在原告提出退房要求之日起90天内将原告已付款退还给原告，并按人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率付给利息，故原告要求被告返还购房款2,356,000元，符合合同约定，亦于法有据，予以支持。关于原告主张被告应按照人民银行同期人民币贷款基准利率支付利息的主张，一审法院认为，原告并未向法院提交证据证明约定的违约金明显低于原告的实际损失，故利息仍应以合同约定的人民银行公布的同期人民币活期存款利率计算。关于被告辩称因原告未在合同约定的解除权行使期限内行使合同解除权而导致该权利消灭一节，一审法院认为，合同约定的为“规划变更和设计变更要求解除合同的情形，甲方未书面通知乙方的，乙方应当在接收房屋后七日内提出解除本合同的要求，否则视为接受变更”，而原告至今未接收案涉房屋，被告提交之证据亦不足以证明原告于2017年8月25日进行了验房，故原告行使合同解除权并未超过合同约定的行使期限，对被告此节辩解，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，作出判决：一、确认原告大连天鹏食品有限公司与被告大连复年置业有限公司于2013年11月25日签订的合同编号为12170503的《商品房买卖合同》于2018年2月8日解除；二、被告大连复年置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告大连天鹏食品有限公司购房款2,356,000元人民币并支付利息（以2,356,000元为基数，按中国人民银行公布的同期人民币活期存款利率，自2013年11月25日起计算至款项付清之日止）；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告大连天鹏食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25,650元，由被告大连复年置业有限公司负担。二审中，上诉人提交本院（2020）辽02民终2509号民事判决，拟证明本案的同类型案件已有生效判决。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为不能作为本案的证据使用。本院认为，因该证据系本院生效判决，且被上诉人对其真实性无异议，故予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，上诉人上诉的主要理由是认为退房情况下合同约定的返还购房款的利息过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率调高。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”可见，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。在确定违约金标准时，守约方的实际损失系重要的参考因素。现上诉人虽未举证证明逾期交房给其造成实际损失的具体数额，但考虑到上诉人已全部交付房款，且在合同约定的交房期限届满时，系因被上诉人的原因导致房屋规划设计变更，合同解除，此期间的房款被被上诉人无偿占用，上诉人既未得到合同约定的房屋，又因被上诉人的原因导致款项无法正常使用，其损失应为逾期交房期间同地段同类房屋租金标准或房款的等值额的贷款利息，综合考量本案的实际情况，本院认为上诉人主张的按照同期人民银行贷款利率计算利息符合法律规定，应予以支持。至于被上诉人认为上诉人提出解除合同的时限已过一节，本院认为，一审判决下发后，被上诉人并未提出上诉，说明其服从一审判决结果，现在二审过程中，又提出对其已服从的判决所认定的事实重新审查，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6535号民事判决第一项；二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6535号民事判决第三项；三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初6535号民事判决第二项为“大连复年置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还大连天鹏食品有限公司购房款2,356,000元，并支付利息（以2,356,000元为基数，自2013年11月25日起至本判决确定的给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率给付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25,650元（原审原告已预交），由大连复年置业有限公司负担；二审案件受理费10,404元（上诉人已预交），由大连复年置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年六月十六日书记员 王 亮