宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终294号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈学全，男，1969年2月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：胡丽杰，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张元亮，男，1993年5月25日出生，汉族，宁夏格瑞精细化工公司职员，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：于增茹，女，1968年11月10日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市，系张元亮母亲。委托诉讼代理人：于增芹，女，1969年10月1日出生，汉族，石嘴山市大武口区某某委干部，住宁夏回族自治区石嘴山市，系石嘴山市大武口区某某街道社区推荐的诉讼代理人。原审被告(被执行人）：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：于文奎（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。上诉人陈学全因与被上诉人张元亮、原审被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2019)宁0202民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈学全及委托诉讼代理人胡丽杰、被上诉人张元亮的委托诉讼代理人于增茹、于增芹到庭参加诉讼。元嘉房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈学全上诉请求：1.撤销(2019)宁0202民初3875号民事判决，并改判驳回张元亮原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张元亮承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。对案涉房屋至今未通过竣工验收，尚不符合交付使用条件未进行认定。张元亮提交的《订房协议》仅是商品房预约合同，并不具备商品房买卖合同性质；2.张元亮占有案涉房屋时，房屋尚未竣工验收，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人明知基于违法交付而占有不是合法占有；3.案涉房屋于2019年8月15日取得商品房预售许可证，且石嘴山市住房和城乡建设局对预售许可证进行公告，自此案涉房屋可以进行商品房预售合同备案登记，张元亮应当举证证明其对案涉房屋未进行商品房预售合同备案登记不存在过错；4.张元亮对案涉房屋不享有所有权。依照法律规定不动产物权的设立应当进行登记，案涉房屋至今仍登记在元嘉房地产公司名下，故案涉房屋所有权归元嘉房地产公司所有。张元亮既不是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋也不享有物权期待权。张元亮辩称，1.张元亮与元嘉房地产公司签订的《订房协议》应当认定为商品房买卖合同；2.案涉房屋未及时办理登记手续，不能归责于张元亮；3.张元亮合法占有案涉房屋。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回陈学全的上诉请求，维持原判。张元亮向一审法院起诉请求：1.停止对石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋的强制执行并对该房屋予以解封；同时确认石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋归张元亮所有；2.案件受理费由陈学全、元嘉房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年3月11日，元嘉房地产公司与张元亮签订一份《订房协议》，约定：张元亮自愿订购元嘉房地产公司开发建设的某某小区X幢X单元XXX号住宅楼一套，优惠价430000元，一次现时付清；张元亮付清上述款项后，元嘉房地产公司需保证张元亮所定的401号住房交付时不得涨价，违者，元嘉房地产公司双倍返还张元亮现金；为保证元嘉房地产公司日后销售不受上述价格的影响，张元亮不得据此干扰元嘉房地产公司日后销售价格，因张元亮享受的是特价房（单价不足4000元/㎡）,故张元亮自愿按上述价格向元嘉房地产公司付清全部房款430000元；元嘉房地产公司保证X#楼销售时可以给张元亮及时更改正常手续，签订正式合同并按时备案，以保证张元亮的合法权益不受侵犯；本协议双方签订后，张元亮付清价款后生效。元嘉房地产公司法定代表人于文奎在上述协议上签字，并加盖元嘉房地产公司印章。张元亮也在上述协议上签字。2014年3月12日，张元亮母亲于增茹通过银行转账方式向于文奎账户转账430000元，同日于文奎出具一张收条，载明：今收到张元亮交来401号住房现金430000元肆拾叁万元整。凭此票换发票。于文奎在收款人处签字，并加盖元嘉房地产公司印章。2017年1月，元嘉房地产公司向张元亮交付案涉房屋，张元亮对案涉房屋进行装修并居住至今。2019年9月27日，一审法院立案执行陈学全与元嘉房地产公司民间借贷纠纷一案的（2019）宁0202民初2106号民事判决所确定给付内容。一审法院于2019年10月11日作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书，依法将元嘉房地产公司名下位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋等共计12套住宅房、二套营业房及四套地下室予以查封。2019年10月23日，张元亮对查封某某小区X幢X单元XXX号房屋提出书面异议。2019年11月5日，一审法院作出（2019）宁0202执异56号执行裁定书，裁定驳回张元亮的异议请求。现张元亮以维护自身合法财产权益为由，向法院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年8月15日，某某小区X号楼取得预售许可证。一审法院认为，张元亮与元嘉房地产公司签订的《订房协议》是双方真实意思表示，且协议项下的某某小区X号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，张元亮也按协议约定缴纳了全部房款430000元，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。案涉房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉房地产公司管理存在缺陷等原因，致使案涉房屋未及时办理登记手续，故案涉房屋未办理登记的原因并不能归责于张元亮。案涉房屋系张元亮购买所得，且张元亮在案涉房屋居住至今，该房屋的所有权应归张元亮享有。张元亮就案涉房屋享有所有权，依法能够排除强制执行。综上所述，为维护民事主体合法财产权等民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院》第二十四条、第二十八条的规定，判决：一、位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋的所有权归张元亮享有；二、不得对位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋进行执行;案件受理费7750元，由陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，张元亮围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张元亮提交证据：于某某的书面证人证言，证明于文奎委托于某某交付给张元亮房屋钥匙。陈学全质证意见，对证据三性及证明目的均不认可，证人应该出庭作证接受质证询问，且张元亮未提交于文奎委托于某某向张元亮交付案涉房屋钥匙的委托手续。本院认证意见，证人应当出庭作证，于某某未出庭作证，也未向本院提交申请书说明符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定可以通过书面证言方式作证的情形，对其证言不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点是张元亮对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2014年3月11日元嘉房地产公司与张元亮签订的《订房协议》具备商品房买卖合同的基本条款和主要内容，系双方真实意思表示，后元嘉房地产公司取得了预售许可证，因此《订房协议》应认定合法有效，且协议签订的时间在石嘴山市大武口区人民法院查封之前；张元亮也于签订《订房协议》次日付清全部购房款430000元，并在查封前已占有使用该房屋；案涉房屋所在的某某小区X号楼于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，期间元嘉房地产公司法定代表人于文奎因病去世，至今没有确定新的法定代表人，致使案涉房屋无法及时办理备案登记手续，故可以认定非因张元亮自身原因未办理过户登记。因此，张元亮通过与元嘉房地产公司在人民法院查封前签订并履行《订房协议》的行为使其获得了对案涉房屋的物权期待权，该权利优先于陈学全的普通金钱债权请求权，一审法院判令不得对位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋进行执行正确。关于张元亮对案涉房屋是否享有所有权的问题。张元亮一审同时主张确认石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋归其所有。张元亮与元嘉房地产公司签订的《订房协议》仅说明张元亮作为买房人对合同相对人的物权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示，对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。而案涉房屋仍然登记在元嘉房地产公司名下，在不动产登记没有变更的前提下，张元亮要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉求不予支持，故一审法院判令案涉房屋归张元亮享有系适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，陈学全的上诉请求部分成立，原判决适用法律错误，应依法予以改判。元嘉房地产公司经本院依法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3875号民事判决第二项，即“不得对位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋进行执行”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3875号民事判决第一项，即“位于石嘴山市大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋的所有权归张元亮享有”；三、驳回被上诉人张元亮的其他诉讼请求。一审案件受理费7750元、二审案件受理费7750元，均由上诉人陈学全负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二日书记员 曹 婷附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。