湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1189号原告：中新房国石发展武汉有限公司，住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：徐晨曦，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般代理)。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般代理)。被告：武汉志诚伟业土石方工程有限公司，住所地武汉市青山区工人村街青宜居5栋商网15（1-2）号。法定代表人：陈锋，男，该公司经理。委托诉讼代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师(特别授权代理)。委托诉讼代理人：贾敏，湖北谦顺律师事务所实习律师(特别授权代理)。被告：陈章炼，男，1971年3月21日出生，汉族，住武汉市江汉区，户籍所在地武汉市青山区，委托诉讼代理人：胡家辉，男，1973年2月16日出生，汉族，住武汉市青山区，户籍所在地武汉市青山区，一般代理)。委托诉讼代理人：吴汉伟，男，1973年8月26日出生，汉族，住武汉市青山区，一般代理)。原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房公司”）与被告武汉志诚伟业土石方工程有限公司（以下简称“武汉志诚伟业公司”）、陈章炼排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房公司的委托诉讼代理人徐晨曦，被告武汉志诚伟业公司的委托诉讼代理人黄艳明、贾敏，被告陈章炼的委托诉讼代理人胡家辉、吴汉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退、返还位于武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心19号楼101号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对原告提出的重整申请，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房公司财产。武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心即钢谷园区系由中新房公司开发建设，中新房公司对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心19号楼101号房屋。在中新房公司进入重整程序后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称“本丰昌公司”）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），中新房公司与本丰昌公司原先订立的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。因此，从2018年9月25日起，本丰昌公司或其关联公司对中新房公司开发的钢谷园区相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房公司房产。武汉志诚伟业公司、陈章炼从2018年9月25日起至今无权占用钢谷园区19号楼101号房屋用于办公，占用面积为508.47平方米。中新房公司管理人于2019年12月12日、13日上门要求武汉志诚伟业公司、陈章炼提供合法的房屋租赁合同并说明占房情况，但其拒不提供相关材料。2019年12月30日，中新房公司管理人通知武汉志诚伟业公司、陈章炼于2019年12月31日前腾退房屋，其随后提供了一份由陈章炼与武汉中鑫宏木业有限公司（以下简称“中鑫宏公司”）签订的《商铺租赁合同》。现武汉志诚伟业公司、陈章炼仍占用上述房屋，且拒不腾退，故原告中新房公司诉至法院，请求判如所请。被告武汉志诚伟业公司辩称，武汉志诚伟业公司并非涉案房屋的实际使用人，涉案房屋系由陈章炼与中鑫宏公司签订的租赁合同，武汉志诚伟业公司并非合同主体，原告起诉武汉志诚伟业公司无事实依据。陈章炼与中鑫宏公司签订房屋租赁合同后，原告从未提任何异议，陈章炼取得涉案房屋租赁使用权系原告许可的转租，陈章炼与中鑫宏公司签订的房屋租赁合同合法有效。虽然原告与本丰昌公司就涉案房屋租赁合同已行使解除权，但原告单方行使合同解除权未通知对方，不能发生法律效力，其解除合同的效力待定，陈章炼依据转租合同获得租赁房屋的使用权应受法律保护。被告陈章炼辩称，陈章炼与中鑫宏公司签订了房屋租赁合同，该合同真实合法有效，应当继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的中新房公司营业执照复印件、武汉志诚伟业公司的企业信用报告、（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》、（2018）鄂0107破字第2号《决定书》、《不动产权属证明》、中新房公司与本丰昌公司签订的《房屋租赁合同》、本丰昌公司向中新房公司发送的《继续履行合同告知函》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的张贴公告照片，被告均对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明公告张贴的范围和内容，本院认为原告提交的上述证据具有真实性，能证明其张贴公告的情况。2、原告提交的张贴公告情况，被告均认为该公告是单方声明，内容不具有合法性，本院认为该证据能证明原告管理人张贴公告的情况。3、原告提交的《板材市场清册》，被告均对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告无权占用涉案房屋，且被告实际承租涉案房屋后一直在充值电费并交纳物业费用，本院认为该证据并未涉及本案房屋，其与本案不具有关联性，本院不予采信。4、原告提交的入户通知被告照片，被告均不予认可，本院认为该证据仅能证明被告入户的情况。5、原告提交的管理人通知函，被告均不予认可，认为该证据不能证明武汉志诚伟业公司占有使用涉案房屋，本院认为该证据仅能证明管理人出具通知函的情况。6、原告提交的被占用房屋照片及示意图，被告均有异议，认为陈章炼是合法使用，不是非法占用，本院认为该证据仅能证明涉案房屋被占用的情况。7、原告提交的本丰昌公司债权申报表、授权委托书以及回复函，被告均对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明本丰昌公司认可与原告的房屋租赁合同已解除，本院认为原告提交的上述证据能证明本丰昌公司实际上是认可其与中新房公司签订的房屋租赁合同已解除的事实，正是基于此本丰昌公司才向中新房公司管理人申报合同解除后应享有的债权。8、原告提交的告知函、中新房公司管理人与本丰昌公司代理律师的微信截图，被告均对真实性、合法性不予认可，且认为本丰昌公司的代理律师无权处理解除合同的相关事宜，本院认为该证据能证明管理人与本丰昌公司就租赁合同解除事宜进行沟通的情况。9、原告与被告武汉志诚伟业公司共同提交的陈章炼与中鑫宏公司签订的《商铺租赁合同》，本院认为其具有真实性以及与本案的关联性，该证据能证明陈章炼就涉案房屋签订租赁合同的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心19号楼101号房屋的所有权人系中新房公司。2014年，中新房公司与本丰昌公司签订《房屋租赁合同》，约定：中新房公司将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的1号楼1-3层（建筑面积约5562.28㎡）、2号楼1-2层（建筑面积3664.08㎡）、3号楼2-6层（建筑面积约3956㎡）、4号楼1-3层（建筑面积约6703.37㎡）、5号楼3-6层（建筑面积约3612.51㎡）、6号楼（建筑面积1031.74㎡）、7号楼（建筑面积1031.74㎡）、8号楼（建筑面积1031.74㎡）、9号楼（建筑面积592.19㎡）、10号楼（建筑面积1031.74㎡）、11号楼（建筑面积1033㎡）、12号楼（建筑面积591.7㎡）、13号楼（建筑面积1033㎡）、14号楼（建筑面积1033㎡）、15号楼（建筑面积1033㎡）、16号楼（建筑面积1033㎡）、17号楼（建筑面积1033㎡）、19号楼（建筑面积1015.48㎡）、20号楼（建筑面积1015.48㎡）、21号楼（建筑面积1015.48㎡）、23号楼1-2层（建筑面积3264.68㎡）、24号楼1-2层（建筑面积2074.43㎡）、25号楼1-2层（建筑面积1479.24㎡）、26号楼1-2层（建筑面积4225.58㎡）、27号楼1-3层（建筑面积13615.76㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、28号楼1-3层（建筑面积12544.49㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、2号地下车库的房屋租赁给本丰昌公司；本丰昌公司实际向中新房公司租赁房屋的建筑面积合计为59855.9㎡；合同期限从2014年11月30日起至2034年10月31日止；租赁期间，本丰昌公司可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，本丰昌公司与第三人之间的租赁及债权债务关系均与中新房公司无关。2017年6月5日，陈章炼与中鑫宏公司签订《商铺租赁合同》，约定：中鑫宏公司将武汉市青山区工人村路××号钢谷项目19-1号租赁面积508.56平方米的物业出租给陈章炼，租赁期从2017年6月5日起至2027年6月4日止。现上述房屋由陈章炼、武汉志诚伟业公司共同占有使用。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人据此接管中新房公司财产。在中新房公司进入破产重整程序后，本丰昌公司于2018年8月25日向中新房公司管理人发送《继续履行合同告知函》，要求继续履行其于2014年与中新房公司签订的《房屋租赁合同》。管理人在收到该告知函后三十日内未予答复。2018年9月6日，本丰昌公司向中新房公司管理人提交《债权申报表》，申报事实与理由部分载明：“2014年11月30日，本丰昌公司与中新房公司签订《房屋租赁合同》，合同约定中新房公司将其开发的武汉?钢谷1号楼1-3层、2号楼1-2层、3号楼2-6层、4号楼1-3层、5号楼3-6层、6号楼-21号楼、23号楼1-2层、24号楼1-2层、26号楼1-2层、27号楼1-3层、28号楼1层、2号地下车库租赁给本丰昌公司用于开办家居建材市场，租赁面积合计约59855.9平方米，合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日。合同签订后，中新房公司依约向本丰昌公司交付了上述房产，本丰昌公司为保证家居建材市场正常开业，投入了改造费人民币35884379.70元，招商费及运营费人民币2000余万元。由于中新房公司未继续履行《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，中新房公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元。同时，应当由中新房公司承担改造费人民币35884379.70元。”2019年5月，中新房公司管理人向本丰昌公司发送《告知函》，告知本丰昌公司管理人在收到其要求继续履行房屋租赁合同的函件后三十日内未予答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方签订的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。同时，中新房公司管理人告知本丰昌公司务必按管理人要求提交材料，并与管理人办理交接、租赁合同结算清算手续。2019年12月，原告多次上门要求武汉志诚伟业公司、陈章炼腾退占用的房屋，但其拒不腾退，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年3月7日，武汉中鑫宏木业有限公司更名为武汉中鑫宏实业有限公司。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，虽然本丰昌公司与中新房公司就涉案19号楼101号房屋于2014年签订了房屋租赁合同，但因中新房公司于2018年6月已进入破产重整程序，本丰昌公司于2018年8月向中新房公司管理人发送要求继续履行房屋租赁合同的告知函后，管理人在收到之日起三十日内未予答复，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方之间的房屋租赁合同应视为解除，且从本丰昌公司向中新房公司提交的债权申报表中可知本丰昌公司亦认可双方之间的房屋租赁合同已解除的事实。陈章炼在就涉案房屋与中鑫宏公司签订商铺租赁合同时，该房屋尚在本丰昌公司与中新房公司签订的房屋租赁合同约定的租赁物范围内，若本丰昌公司认可中鑫宏公司可以转租涉案房屋，则陈章炼可以根据其与中鑫宏公司签订的商铺租赁合同占有使用涉案房屋，但在本丰昌公司与中新房公司签订的房屋租赁合同解除后，陈章炼、武汉志诚伟业公司无权再依据陈章炼与中鑫宏公司签订的商铺租赁合同继续占有使用涉案房屋；若本丰昌公司对中鑫宏公司转租涉案房屋不予认可，则陈章炼、武汉志诚伟业公司更无占有使用涉案房屋的合法依据。综上，中新房公司要求被告志诚伟业公司、陈章炼腾退、返还房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:被告武汉志诚伟业土石方工程有限公司、陈章炼于本判决生效之日起15日内共同腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心19号楼101号房屋，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司。本案案件受理费4400元，由被告武汉志诚伟业土石方工程有限公司、陈章炼共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年六月五日书记员  宋婷