广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1911号 上诉人（原审原告）：黄美丽，女，1982年6月27日出生，住广西壮族自治区融安县。 被上诉人（原审被告）：广西振和房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路119号。 法定代表人：杨晓玲，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：融安县振和物业有限公司，住所地广西壮族自治区融安县长安镇桔香南路119号。 法定代表人：尹永强，该公司执行董事。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。 上诉人黄美丽因与被上诉人融安县振和物业有限公司（以下简称振和物业公司）、广西振和房地产开发有限公司（以下简称振和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 黄美丽上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人退还押金及三个月租金28100元，赔偿上诉人装修损失10000元，赔偿上诉人租赁期间无法使用商铺的损失42,000元，合计80100元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定不清。被上诉人自主在上诉人租赁的铺面上空安装排烟管道。排烟管道体型庞大，噪音巨大且超过国家规定，导致上诉人无法经营，上诉人多次口头通知和书面通知要求拆除，被上诉人迟迟未拆除，导致上诉人合同无法履行并造成上诉人经济损失。2019年7月15日的答复没有经过质证就采信错误。二、一审中上诉人多次提到派人给被上诉人直接送函要求被告整改，而判决书没有采信，而被上诉人辩解，在没有证据的情况下一审全部采信。上诉人提交的有资质检测机构检测的报告说明噪音超标，一审认为:“鉴定报告，结果标明的数据并不能说明噪音超标；即使超标，也只是整改问题，不构成根本违约”。上诉人提出的不仅是超标的问题，而是被上诉人不拆除排烟管道就导致上诉人无法经营，才构成违约的，应该是赔偿损失的问题。一审判决错误。 振和物业公司、振和房地产公司辩称，不同意上诉人的诉讼请求。 黄美丽向一审法院起诉请求：一、确认双方于2018年8月30日签订了《振和财富广场商铺租赁合同》从2019年7月18日起解除；二、振和房地产公司、振和物业公司退还押金与三个月租金28100元，赔偿装修损失10000元，赔偿租赁期间无法使用商铺的损失42000元，合计80100元；三、本案诉讼费用由振和物业公司、振和房地产公司承担。 一审法院认定事实：“振和财富广场”是振和房地产公司开发建设的集商、住一体的楼盘。2017年1月1日，振和房地产公司向振和物业公司出具了一份《委托书》，委托其代为办理振和房地产公司“振和财富广场”所有商铺出租的事宜，代办期限为2017年1月1日至2022年12月31日止。2018年8月30日，黄美丽（承租方，乙方）与振和物业公司（出租方，甲方）签订了一份《振和财富广场商铺租赁合同》，约定了如下主要事宜：一、租赁标的:振和财富广场第3层的编号为50号商铺,建筑面积为156.11平方米，套内面积约89平方（租金以附件《商铺平面图记载的建筑面积为计算依据》）；二、租赁用途:乙方承诺该商铺之用途仅作为经营甜品小吃；三；租赁期限:八年，即2018年10月10日起至2026年10月9日止（该租赁日期按商场开业之日起算为准）；四、租金、管理费和其他费用。第一个租赁年度租金以商铺建筑面积36元/㎡/月计算，共计人民币5620元；第二个租赁年度租金同第一个租赁年度；第三个租赁年度递增5%……。本合同所称“租赁年度”，均系指租赁起始日起，向后推算，每满十二个月为租赁年度。本合同的租金支付方式按季支付，首期租金为计租日起至该季最后一日期间的租金。除首期租金外，其他交租日期均按每3个完整的自然月为缴纳周期，在上一个月度租金即将到期5个工作日前乙方必须向甲方一次性足额支付下个季度的租金，不得逾期。物业管理费由乙方按月支付，该管理费3元/㎡/月，由甲方收取或由乙方自行向物业公司缴付。（以物业公司公示、通知的标准为准，第一个租赁年度免交物业费）；乙方自用的水费、电费、通讯费及商铺内的中央空调使用费等费用，由甲方根据实际使用量（专门的独立仪表计量）向乙方收取，或由乙方自行向物业公司缴付；除乙方自用的中央空调使用费以外的其余公摊中央空调使用费及公摊水电费、公共维修金按被告承租的商铺建筑面积与振和财富广场商铺建筑总面积对比按比例进行分摊，由甲方收取，或由乙方自行向物业公司缴付；根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方均有权向乙方收取应付未付款项3‰作为违约金；五、履约保证金11240元。在乙方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方。如有违约行为或未缴清费用及租金的，该保证金直接视为违约金并归甲方所有；如给甲方造成的损失违约金不足弥补的，乙方另行赔偿甲方的损失；六、违约责任及合同解除、终止。本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：（一）乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或者其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金；（二）如乙方未能履行或者拒绝履行本合同的其他条款，且乙方未能在15天内给予纠正；（三）乙方未经甲方同意擅自变更商铺的租赁用途或者擅自拆改商铺……。 合同签订当天，黄美丽向振和物业公司交纳商铺押金11240元以及三个月租金16860元，共计28100元。合同签订后，黄美丽进场对所租赁的商铺开始进行装修。2019年7月11日，黄美丽书面通知振和物业公司，要求其立即拆除该排烟管，恢复原状，并赔偿黄美丽在此期间无法使用商铺的损失42000元。2019年7月15日，振和物业公司书面答复黄美丽称该排烟管道是原告自己要求安装的，只要装修适当就不可能不能使用，不装修不营业完全是原告主观因素造成的，与振和物业公司无关，振和物业公司不同意拆除该排烟管道及赔偿80000元。2019年7月18日，振和物业公司向黄美丽书面发出《工作联络函》，内容如下：鉴于你和我公司签订的《振和财务广场商铺租赁合同》：你所租用的3-47和3-48号商铺……。另你租有3-50商铺也一直没有按合同规定进行装修营业，同时欠交九个月租金（合计50580元）给商场的管理造成一定的影响，根据第九条第三小条第一点“如擅自停业/不营业，每日乙方须付违约金500元人民币”根据以上两项乙方造成的根本违约事实，合同第十条第二点的规定，乙方将丧失本合同中规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并同时要求；乙方必须在五天内清空并撤出商铺，且不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体。限期内清空并撤出商铺的，甲方有权根据本合同第十一条11.3条采取自力救助措施。 在本案审理过程，黄美丽自行委托广西中赛检测技术有限公司进行鉴定，该公司于2019年11月18日作出中赛监字（2019）869号监测报告，项目名称融安县振和财富广场噪声监测。振和物业公司、振和房地产公司对该份监测报告的意见如下：该鉴定报告是黄美丽自行去鉴定的，没有经过振和物业公司、振和房地产公司同意，不予认可；鉴定报告结果标明的数据并不能说明噪声超标；即使噪声超标，也只是整改问题，不构成根本违约。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、振和物业公司、振和房地产公司安装的排烟管产生的噪音是否导致租赁合同的根本违约；二、黄美丽确认双方签订的租赁合同从2019年7月18日起解除是否有事实和法律依据；三、黄美丽诉请退还押金与3个月租金28100元，赔偿装修损失10000元，赔偿无法使用商品期间的损失42000元是否有法律和事实依据。 关于争议焦点一，根据《商铺租赁合同》第十条10.1款约定，本合同签署后，双方均应严格遵守本合同条款内容，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。以下情况将视为根本违约：（一）乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且乙方未能在15天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金；（三）如乙方未能履行或者拒绝履行本合同其他条款，且乙方未能在15天内予以纠正；……。具体到本案，振和物业公司、振和房地产公司安装排烟管不是双方在《商铺租赁合同》中约定的根本违约情形。且根据《商铺租赁合同》三层平面图可知，三层为童装童鞋、儿童游乐、餐饮，环境本身比较嘈杂，黄美丽通过适当装修亦可以正常营业。 关于争议焦点二，依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当诚信履行合同义务，切实维护合同的稳定性，不得擅自变更或者解除合同。我国合同法规定，解除合同有以下两种情形：一是当事人协商一致可以解除合同，即约定解除；二是法律的规定情形出现可以解除合同，即法定解除。首先，振和物业公司以自己的名义与黄美丽所签订的《振和财富广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同有效并成立，该院对该合同的有效性予以认可。双方在《商铺租赁合同》第十条对于合同解除条件进行了约定，根据振和物业公司2019年7月18日向黄美丽作出的《工作联络函》，振和物业公司已经作出解除合同的意思表示，现黄美丽亦主张解除合同，故对黄美丽主张确认双方签订的租赁合同从2019年7月18日起解除的诉请，该院予以支持。 关于争议焦点三，一、关于保证金及黄美丽已付3个月租金是否应当退还的问题。根据《商铺租赁合同》第五条履约保证金5.1条约定“……。在乙方无违约情况下，履约保证金将在租赁期届满后30天内无息退还给乙方，如有违约行为或者未缴清费用及租金的，该保证金直接视为违约金并收归甲方。”首先，因黄美丽拖欠多月租金，已经构成违约，依合同约定，保证金无需退还；其次，自2018年10月10日，黄美丽已经开始占有、使用3-50商铺，现尚欠振和物业公司、振和房地产公司多月租金，故对黄美丽退还押金与3个月租金28100元的诉请，该院不予支持；二、黄美丽主张振和物业公司、振和房地产公司赔偿装修损失10000元，仅提供了收条、融河建材清单，但振和物业公司、振和房地产公司对两份证据不予认可，在无其它证据佐证的情况下，对黄美丽该项主张亦不予支持；三、关于赔偿无法使用商品期间的损失42000元的问题。首先，黄美丽对合同的解除存在违约的过错；其次，黄美丽主张42000元损失是参照其经营同类小吃店8年盈利收入来计算，未提供相关证据佐证，故对黄美丽该项请求，该院不予支持。 一审法院判决：一、黄美丽与振和物业公司签订的《振和财富广场商铺租赁合同》于2019年7月18日解除；二、驳回黄美丽的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1903元，由黄美丽负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，振和房地产公司、振和物业公司于2018年11月16日在黄美丽承租的3－50号商铺内安装了带鼓风机的排烟道。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”振和物业公司受振和房地产公司委托与黄美丽于2018年8月30日签订的《振和财富广场商铺租赁合同》，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。振和物业公司应当向黄美丽交付符合合同约定目的的租赁物，黄美丽应当按照合同约定的期间及标准向振和物业公司支付租金及其他费用。黄美丽接收租赁的房屋后，已经按照合同约定的租金标准交纳了三个月的租金16860元和履约保证金11240元。然而振和房地产公司、振和物业公司在未取得黄美丽同意的情况下，于2018年11月16日在黄美丽承租的3－50号商铺内安装了带鼓风机的排烟道，改变了商铺的现状。黄美丽提出异议后，振和物业公司拒绝拆除排烟道，也没有与黄美丽协商达成解决问题的协议，振和物业公司的行为构成违约。在振和物业公司拆除排烟道或者与黄美丽达成整改协议之前，振和物业公司交付的租赁物不符合租赁合同的约定，黄美丽有拒绝交纳租金的权利。黄美丽没有继续交纳租金，是行使法定的抗辩权，不负违约的责任。由于振和物业公司不履行整改的义务，合同已经无法继续履行。振和物业公司于2019年7月18日书面通知黄美丽解除租赁合同，黄美丽同意解除合同。据此，租赁合同于2019年7月18日解除。 由于振和房地产公司委托振和物业公司签订了本案租赁合同，故租赁合同产生的法律责任应由振和房地产公司承担。黄美丽没有完成装修，也没有能够按照合同约定的目的使用商铺进行经营，黄美丽没有获得使用利益。据此，振和房地产公司应当退还黄美丽交纳的16860元租金和11240元履约保证金。 对于黄美丽要求振和物业公司、振和房地产公司赔偿装修损失10000元和无法使用商铺的损失42000元的问题。由于黄美丽仅提交了1000元购买地板砖的收款收据，该收据不足以证明黄美丽主张的装修损失。黄美丽也没有提交证据证明其无法使用商铺产生的经济损失。据此，本院对黄美丽要求振和物业公司、振和房地产公司赔偿经济损失的请求不不予支持。 综上所述，黄美丽的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1257号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2019）桂0224民初1257号民事判决第二项； 三、广西振和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄美丽退还租金16860元; 四、广西振和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄美丽退还履约保证金11240元； 五、驳回黄美丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1903元，二审案件受理费1903元，合计3806元（黄美丽预交），由上诉人黄美丽负担2470元，由被上诉人广西振和房地产开发有限公司负担1336元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年六月二日 书记员 杨茜如