抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初385号原告中国联合网络通信有限公司抚顺市分公司，住所地：抚顺市新抚区中央大街18号。负责人张建，该公司总经理。委托代理人吕玉蒙，辽宁民威律师事务所律师。委托代理人张璐璐，该公司员工。被告关楷琳，女，1989年9月19日出生，满族，住抚顺市新抚区。委托代理人关震，男，1962年3月19日出生，满族，户籍住所：抚顺市新抚区，现住抚顺市顺城区（系被告父亲）。原告中国联合网络通信有限公司抚顺市分公司与被告关楷琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕玉蒙、张璐璐，被告委托代理人关震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告年租金750000元以及自2019年8月1日至实际给付之日的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、与案件相关的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于抚顺市新抚区的房屋，租赁期限2018年3月31日起至2027年7月31日止，租赁期租金总计人民币6750000元，年租金人民币750000元。合同约定支付租金的方式为租金按年支付，自合同签订之日起三个工作日内被告以银行转账方式一次性付清首年全年房租人民币750000元，次年租金的支付方式按照上述标准在上一租期期满前一个月内支付，以后每年也按该标准支付。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了该房屋。被告在如约支付了第一年房屋租金后，再无按照合同约定支付房屋租金。2019年8月1日前被告应支付原告第二年租金，现已逾期三个月。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：原告起诉是在自身已经处于即将丧失履行能力情况下提出的诉讼请求，不具有法律上的正当性。2018年4月4日，原、被告签订的房屋租赁合同可以清晰的表明，涉案合同为双务合同，有先后履行顺序，有定期的约定，有权利和义务的分配，主要标的为原告以2956.91m2的自主产权的地下一层至地上四层的房屋对价被告的675万元的租金，履约保证期为9年4个月。原告的合同目的为盘活企业资产，被告的合同目的为创办幼儿园，合同签订后，仅仅过了5个月的时间事情就发生了被告始料不及的根本性变化。一是同年9月29日，原告工作人员以短信的方式正式告知被告，新抚区人民防空办公室认定，位于新抚区迎宾路南段6号的联通公司地下室属于人防工程，不得出租。在2019年2月，被告看到原告与新抚区人防办签订的人防工程使用合同中显示，该地下人防工程建筑面积为717m2，此事说明原告在向被告隐瞒了事实真相的同时，又暴露了其房屋出租面积减少了约四分之一的问题。二是上述事实发生后，2019年2月15日原告与新抚区人民防空办公室签订了《人民防空工程租赁使用合同》，合同的有效期为三年，每年租赁使用费为8604元。此事实说明，原、被告签订的房屋租赁合同因受外力制约，实际面临着长达6年4个月剩余租期不能得到履行的风险，同时原告缴纳的人防工程租赁使用费每年仅需8604元，按平方米计算，每平方米为12元，与被告所缴纳的同面积租金相差20余倍。三是被告就上述事实多次与原告沟通，要求其解决该房屋权属和租期产生变化所导致的问题，在原告不予正面答复的情况下，要求原告做出合理解释。在此情况下，被告办园的积极性受到沉重打击，由全面推进状态转变为对原告履约担保的等待状态。原告在与被告签约时隐瞒了其出租面积不实的真相，违反了诚实信用原则。在随后的行动中，又以一己私利，只顾摆脱责任，而不顾及合同的履行和被告的重大切身利益，违反了公平原则。并且在明知自己标的物严重缩水，导致原、被告对价已经失衡的情况下，仍然主张被告的原租金不变，违反了善意的要求。原告以事实上不作为来回避其应尽的担保义务。原告对被告的诉讼主张其实是在绝对权力的思想支配下，权利滥用的表现。原告在签订合同时，存在隐瞒事实真相的行为，在合同履行中存在故意导致对价失衡的行为，在补正过程中存在擅自改变租赁期限的行为。同时原告的出租房屋建筑面积已严重缩水，在2018年3月31日—2021年3月30日人防工程租赁期满后，并无实现对剩余租期的担保，所以，之于本合同原告已经丧失商业信誉。就上述事实，已经能够表明本案的发生足以导致被告的不安，在被告履行了通知义务后，为防止损失扩大，被告被迫履行采取中止的行为，合情合理，于法有据，应当受到法律保护。依据《中华人民共和国民法总则》第6、7条，《中华人民共和国合同法》第68、69条规定，请求法庭依法公正、公平审理此案，依法驳回原告的起诉，维护社会道德建设和经济秩序，依法保护被告的合法权益。本院认定事实如下：2018年4月，原告中国联合网络通信有限公司抚顺市分公司（甲方、出租方）与被告关楷琳（乙方、承租方）签订合同编号为CU12-2105-2018-000209的《房屋租赁合同》，主要内容为：“一、租赁范围和用途1.甲方同意向乙方出租其所拥有合法产权的房屋及附属院落整体出租给乙方使用，并提供可使用的水、电、暖气基础设施（水、电、暖气使用费由乙方自付）。保证按合同约定期限将租赁物交付乙方使用。乙方同意依照本合同规定，承租甲方房屋，并支付相应的租金和房屋租赁履约保证金。2.本合同涉及房屋信息为：房屋所在地：抚顺市新抚区；建筑面积：2956.91平方米（产权证确定，建筑格局：地下一层和地上一至四层结构）。3.乙方承租甲方房屋用于教育教学行业。二、租赁相关规定及期限4.乙方在租赁期内应合理使用并爱护租赁物及其附属设施，不得擅自改变租赁物约定的使用用途。5.租赁期限：自2018年3月31日至2027年7月31日止。租期为九年四个月。三、租金及支付1.租金总计：人民币6，750，000.00元整，租金总计大写：陆佰柒拾伍万元整。2.支付期限：本合同签订后壹个月内甲方交付租赁物（以交付房门钥匙后视为交付完成），自交付之日起三个月止为装修期，租金自装修期满后开始计算，即从2018年8月1日起收租金。3.租赁期内，租赁物年租金为人民币：750，000.00元整，大写人民币柒拾伍万元整。租金按年结算。自合同签订起三个工作日内乙方以银行转帐方式一次性付清首年全年房租人民币柒拾伍万元整。次年租金的支付按照上述标准在上一租期期满前一个月内向甲方支付。（以后每年同上）四、其他费用2.甲乙双方签订本合同的同时，乙方要向甲方交纳房屋租赁履约保证金人民币70，000.00元整，大写人民币柒万元整，履约保证金不可用于抵付房租。合同终止后甲方将房屋租赁履约保证金返还乙方（由于乙方违反本合同的规定而引起的费用除外）。三、租赁期间房屋及附属设施的修缮3.乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。乙方在承租期间，需进行改造装修时，须先向甲方书面提出改造装修方案，经甲方书面同意后，方可实施。八、违约责任5.乙方须按合同约定的付款日期支付各项费用，因乙方延期付款而引起的损失由乙方承担。每逾期支付一日，应当按逾期金额的千分之一向甲方支付违约金，延期超过三十日的，甲方有权单方面解除协议并保留追索欠款及索赔的权利。乙方全额履约保证金甲方不予返还。”原告在本合同签字、盖章日期为2018年4月8日，被告签字按手印日期为2018年4月4日。被告主张该合同签订日期为2018年4月4日，双方为同一天签署，签订地点在原告的办公楼。协议签订后，原、被告双方依约履行了协议。被告于2018年4月12日转账支付给原告820000元，其中包括750000元租金及履约保证金70000元。原告在2018年5月初将租赁房屋交付给被告，并自2018年8月1日开始起收被告租金。自房屋交付之日起，截至本院开庭之日止被告使用该租赁房屋开设幼儿园。因被告未依约交纳第二年的房屋租金，2019年10月18日，辽宁民威律师事务所律师吕玉蒙接受原告的委托，向被告出具律师函，被告及其委托代理人在文件送达回执上签字。另，原告在庭审中明确表示只要求被告支付2019年8月1日—2020年7月30日的租金，此后还要与被告继续履行合同。被告自述不向原告支付租金的原因是“在双方签订合同时原告对地下一层没有出租的权利，为了解决此问题原告与人防办签署了协议。根据原告与人防办签订的协议，得出的结果是原告只能保证被告使用3年房屋，之后6年半处于高风险状态，人防办可能不会出租给被告”。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述，《房屋租赁合同》，律师函，文件送达回执，房屋所有权证等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，合法有效，原、被告应按照合同的约定履行各自的义务。原告将房屋交付给被告承租使用，被告应按照合同的约定向原告交纳房屋租金。现被告未按合同约定支付原告第二年的房屋租金，且在签收原告催收租金的律师函后，依然未按合同履行支付租金的义务，属民事违约行为。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于违约金的规定及根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告支付原告年租金750000元以及自2019年8月1日至实际给付之日的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的抗辩意见，被告提交的微信截图不足以证明其抗辩主张；另，被告自述不向原告支付租金的原因是“在双方签订合同时原告对地下一层没有出租的权利，为了解决此问题原告与人防办签署了协议。根据原告与人防办签订的协议，得出的结果是原告只能保证被告使用3年房屋，之后6年半处于高风险状态，人防办可能不会出租给被告”。原告并未要求与被告解除合同，明确表示仅要求被告支付第二年的房屋租金，并继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》，且根据原告提交的房屋所有权证，被告自原告处租赁的房屋所有权人为原告，《房屋租赁合同》亦系原、被告双方签订，被告陈述不向原告支付租金原因的意见无事实依据，本院难以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告关楷琳于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告中国联合网络通信有限公司抚顺市分公司2019年8月1日至2020年7月30日的房屋租金人民币750000元，并自2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息，至上述房屋租金全部付清之日止。被告如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由被告关楷琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  李 蕊审 判 员  张毓平审 判 员  张 博二〇二〇年六月十二日代书记员  徐 杉