江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终1616号上诉人（原审原告）：成以盛，男，1947年5月23日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：成琦，女，1982年2月20日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：华润置地（徐州）发展有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区和平路乔家湖工业园7号。法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贺宁，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人成以盛、成琦因与上诉人华润置地（徐州）发展有限公司(以下简称华润徐州公司)商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人成以盛、成琦，上诉人华润徐州公司的委托诉讼代理人贺宁到庭接受询问。本案现已审理终结。成以盛、成琦上诉请求：一、责令华润徐州公司赔偿因房屋质量问题造成延迟装修入住的经济损失和物业费、诉讼费63570.54+3549.9+1520元（减去一审判决华润徐州公司赔偿的损失及诉讼费12756+520元，等于55364.44元）。二、责令华润徐州公司承担成以盛、成琦诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定华润徐州公司维修三次共历时76天，这与事实不符。成以盛、成琦已提供视频证据，2018年6月7号烟道普遍开裂，一审未提及。不能只按华润徐州公司实际维修所用的时间计算，应该按房屋出现问题到完全处理好的时间段计算。成以盛、成琦发现房子质量有问题，后来又发现问题，华润徐州公司多日不处理，不能只赔偿维修处理的几天时间。2019年6月13日华润徐州公司对厨房烟道进行处理，对书房与东卫生间之间的两个钢筋砼柱空洞仍未进行处理。成以盛、成琦一审提交的《关于要求被告对原告进行赔偿的进一步说明》，判决书没有提及。成以盛、成琦多次发现房屋存在包括主体结构的质量问题，华润徐州公司多次维修，直至次年10月23日维修完毕，时间长达近一年四个月。二、一审对维修时间计算错误。即使按照判决书的认定，维修时间也不是76天。第一次维修从2017年7月1日到9月9号是71天；第二次是2018年6月13日维修1天；第三次维修时间为2018年10月19日到23日（计5天），按照上述时间计算，维修时间应是71+1+5=77天。三、成以盛、成琦起诉的证据和依据部分如下：1.2017年6月28日至2017年9月9日，华润徐州公司对楼面多道通长裂缝(有的深达30毫米)，两个卫生间下水管周围多处隆起、渗漏等多次进行处理。2.成以盛书面交给华润徐州公司的赵宜君与李霞相关材料，他们对视频上的事实无可否认，但辩称索赔理由不成立。成以盛在对华润徐州公司2018年4月4日回复的回复中，主要陈述以下事实：卫生间渗水、地面裂缝和没有钢筋或钢筋短300毫米等事实。对地面没有钢筋或钢筋短的问题，华润徐州公司给成以盛10袋水泥和30袋(约40斤/袋)沙子，充抵部分材料、人工等费用，成以盛要求华润徐州公司提供的钢筋网片始终未提供。从发现提出问题到华润徐州公司提供水泥、沙子，时间过去多日。2018年年初天气寒冷，水暖管不能施工，这段时间的损失也应由华润徐州公司承担。3.成以盛、成琦水暖管施工后，2018年3月开始对钢筋短少的楼面进行处理。2018年4月厨房烟道开裂，2018年6月初烟道普遍开裂，2018年6月13日华润徐州公司才对烟道进行处理。华润徐州公司对书房与东卫生间之间的两个钢筋砼柱上端空洞仍未处理。2018年10月19号至23号，华润徐州公司对烟道与墙面之间的空隙进行处理。至此，从2017年6月底上房至2018年10月23日维修完毕，时间长达1年近4个月。4.华润徐州公司起草的合同补充协议第八条约定：乙方有权在收房后对该房屋进行检查并提出异议(否则视为无异议)，如确属除地基和主体结构以外的质量问题，甲方按照保修条款对房屋进行维修，乙方不得以此为由拒绝收房。如果确属地基及主体结构的质量问题，成以盛、成琦有理由拒绝收房。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”华润徐州公司针对成以盛、成琦上诉答辩称:1.华润徐州公司已按合同约定履行了交付义务。一审2019年1月25日庭审中，法庭询问是否按期交房的问题时，成以盛、成琦两次确认华润徐州公司已按期交房，至于成以盛、成琦所说华润徐州公司交房之前设置众多前提条件不属实，成以盛、成琦签署房屋入住确认书的行为是自愿的，华润徐州公司不应承担逾期交付的违约金和物业费。2.案涉房屋相关质量瑕疵并不影响交付使用，而且华润徐州公司已经维修完毕。成以盛、成琦的上诉理由不能成立。华润徐州公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回成以盛、成琦全部诉讼请求；2.判令成以盛、成琦承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、成以盛、成琦主张华润徐州公司存在逾期交房行为，没有事实依据。1.华润徐州公司已按合同约定履行了交付义务，不应承担逾期交付违约金与物业费。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，华润徐州公司应在2017年6月30日前将已竣工验收备案的商品房交付给成以盛、成琦使用；案涉房屋竣工验收备案表2017年6月12日取得，华润徐州公司2017年6月18日向成以盛、成琦发出入住通知书，通知其2017年6月28日前来收房。成以盛、成琦6月28日前来收房，并签署《房屋入住确认书》确认收房。一审2019年1月25日庭审中，成以盛、成琦两次确认华润徐州公司已按期交房。华润徐州公司已履行完毕合同约定的交付义务，不应承担逾期交付的违约责任，亦不应承担相关物业费。2.案涉房屋相关质量问题，不影响交付且华润徐州公司已维修完毕。首先，房屋作为结构复杂、建设周期长的大型财产，在使用过程中难免出现瑕疵。成以盛、成琦诉状中提到的若干房屋质量瑕疵，并不属于房屋地基和主体结构质量问题。按照《补充协议》第八条第1款第(4)项之约定，成以盛、成琦不得因此拒绝收房。成以盛、成琦已经实际收房。其次，成以盛、成琦收房后反映的若干质量问题，华润徐州公司已按照约定履行了维修义务。2018年10月16日成以盛、成琦签署了《约谈记录表》，确认案涉房屋所有质量问题均已维修好。3.一审争议焦点是华润徐州公司是否存在逾期交房行为，但一审法院直接审查案涉房屋是否存在维修情况，并以逾期交付违约金计算维修期间损失，侵害了华润徐州公司就房屋维修损失问题答辩、举证的权利。即使华润徐州公司与成以盛、成琦之间就案涉房屋维修损失存在争议，也应当由成以盛、成琦另行起诉。二、成以盛、成琦并未提交证据证明其维修房屋期间的直接损失，一审以逾期交房违约金来衡量案涉房屋维修期间损失，于法无据，也不合常理。即便审查案涉房屋维修期间的损失，在成以盛、成琦未提交任何证据证明其损失实际存在及构成的情况下，根据“谁主张、谁举证”的原则，成以盛、成琦要求赔偿损失的请求也不应被支持。原审法院酌定以逾期交付违约金的计算方法来衡量房屋维修期间的损失不合理。首先，逾期交付违约金是一种惩罚性措施，惩罚出卖人不按时交房的行为；向业主支付房屋维修期间损失是一种补偿性措施，补偿业主在维修期间不能使用房屋的损失。其次，衡量案涉房屋维修期间损失，比照案涉房屋维修期间同地段其他毛坯房租金标准更为合理。华润徐州公司另补充上诉理由：案涉小区及周边毛坯房租赁的成交价为8.5元每平米每月，案涉房屋面积为119.24平米，其月租金为1014元/每月，根据查明的维修期间76天计算，租赁的费用应当是2535元。交房后，华润徐州公司也不应承担相应的物业费。即便认定维修期间的物业费由华润徐州公司承担，原审查明的物业费数额也不正确。根据成以盛的陈述，其所缴纳的物业费2882.68元，这是一年的物业费，按照维修期间76天换算，华润徐州公司也仅应承担600元。成以盛、成琦针对华润徐州公司上诉答辩称：一、华润徐州公司以签署物业管理文件作为买受人查验办理交付手续的前提条件，该文件规定商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，由出卖人按照有关规程和产品质量规范修复后才能交付。其中屋面、墙面、地面渗漏等，修复以后才能交付，华润徐州公司应当承担延期交房的责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二的规定，房屋主体结构等质量不合格，不能交付。出卖方没有证据证明2018年10月23日之前将该问题处理完，请求判决华润徐州公司赔偿成以盛、成琦相关损失。三、作为常理，一个质量问题出现了，直到该问题处理完之前，这段时间都对买受人使用造成影响，不能处理一天就算一天的损失。成以盛、成琦向一审法院提出诉讼请求：1.华润徐州公司赔偿成以盛、成琦延迟装修和上房损失63570.54元及物业费3549.9元；2.案件受理费由华润徐州公司承担。事实和理由：2015年9月21日，成以盛、成琦购买了华润徐州公司所建橡树湾A2-1-1801住宅。2017年4月，华润徐州公司通知成以盛、成琦去看房，当时发现两个卧室的楼面均有质量问题，华润徐州公司有关人员答应整改。2017年6月28日，华润徐州公司通知成以盛、成琦上房，成以盛、成琦发现提的问题基本未整改。此后，华润徐州公司对此先后处理了四次，时长达两个多月。等到成以盛、成琦进行水电装修，2017年12月12日凿除两处楼面面层，又发现一处没钢筋，一处钢筋一端都短300mm，需进行处理。2018年4月，厨房烟道层开始开裂，六月初大部分都裂开了。2018年6月13日华润徐州公司才开始对粉刷层进行处理，但对烟道与墙面之间的约10mm宽的空隙仍未进行处理，直至2018年10月18日才进行处理，一直处理到2018年10月23日基本处理完毕。成以盛、成琦要求华润徐州公司赔偿的计算：根据成以盛、成琦与华润徐州公司签订的购房合同，成以盛、成琦所购房屋面积为119.1㎡，购房款839215元。应于2017年6月底前交房，合同第九条规定逾期交房，按日向购房者支付已交房款的万分之二。物业公司向成以盛、成琦收取的物业费为每月（1.9+0.5）元/㎡。华润徐州公司对成以盛、成琦卫生间等进行维修至2017年9月9日，12084.70+667.22=12751.92元（839215×万分之二×72=12084.70元；物业费2.4×71÷365×12×119.1=667.22元）；2017年9月9日至2018年10月23日华润徐州公司对成以盛、成琦卫生间修理完至对成以盛、成琦厨房烟道基本处理完（365+44=409天），考虑这段时间较长，成以盛、成琦要求华润徐州公司赔偿按合同所订比例的0.75，即每月按万分之二的0.75，按万分之1.5算，物业费也按0.75计算，51485.84+2882.68=54368.52元（839215×409×万分之1.5=51485.84元；2.4×119.1×409÷365×12×0.75=2882.68元）。一审法院查明：2015年9月21日，成以盛、成琦与华润徐州公司签订《商品房买卖合同》，约定成以盛、成琦购买华润徐州公司开发的橡树湾小区A2幢单元1801号房屋，房屋建筑面积119.24平方米，房屋单价每平方米7038.03元，总金额839215元。出卖人应当在2017年6月30日前将具备第2种条件（该商品房已竣工验收备案）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。关于保修责任约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，成以盛、成琦交付了购房款，2017年6月，华润徐州公司向成以盛、成琦交付了房屋。房屋交付后，成以盛、成琦曾多次向华润徐州公司反映存在质量问题，要求华润徐州公司进行维修。华润徐州公司提供的2018年10月16日的约谈记录显示，业主诉求为：1.厨房烟道开裂，已修复，业主担心后期贴砖有隐患；2.东卫生间已修复，因楼下吊顶无法查看，担心后期渗水；（目前上述两个问题已维修完成）；3.2017.7.1-2017.9.9要求按合同约定万分之二赔偿延期交付费用；4.2017.9.9-2018.6.15期间多次维修，要求补偿按照合同约定减半赔偿。共约3.5万元。成以盛、成琦在下方签字确认。一审庭审中，关于涉案房屋维修经过，华润徐州公司陈述：在2017年7月1日，成以盛、成琦反映主次卫管根渗漏的问题，维修完毕是2017年9月9日；第二次是2018年6月15日，反映烟道表面开裂，当天维修完毕，因为问题很简单；第三次是2018年10月18日，保修烟道表面另外一处有开裂现象，在2018年10月22日维修完毕，其他没有了。成以盛、成琦对此陈述：华润徐州公司说的属实。我在其他时间还反映问题了，具体反映问题时间记不清楚了，是在收房之后还发现的问题，现在都维修完毕了。成以盛、成琦还陈述：从卫生间修理好就开始装修，具体时间记不清楚，在2017年9月份就开始装修，现在还没有装修完。因为在装修过程中始终发现有问题，影响装修。成以盛、成琦提交发票一张，载明2017年7月1日至2018年6月30日的垃圾清运费、物业管理费合计为3549.18元。一审法院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人主可以主张损失赔偿。本案商品房买卖合同签订后，成以盛、成琦支付了购房款，华润徐州公司履行了房屋交付义务。成以盛、成琦关于逾期交房的陈述，不予采信。关于交付房屋后维修经过，华润徐州公司陈述：第一次2017年7月1日至2017年9月9日；第二次2018年6月15日；第三次2018年10月18日至2018年10月22日，其他没有了。成以盛、成琦对此陈述：华润徐州公司说的属实。我在其他时间还反映问题了，具体反映问题时间记不清楚了，是在收房之后还发现的问题，现在都维修完毕了。关于双方认可的维修事实，三次共历时76天。关于成以盛、成琦“在其他时间还反映（质量）问题了”“装修过程中始终发现有问题，影响装修”等维修事实的陈述，没有充分证据予以证实，不予认定。成以盛、成琦如本案审结后关于除上述期间外的维修事实还有证据，可另行主张。因房屋维修影响到成以盛、成琦的正常占有使用，结合成以盛、成琦缴纳的物业费用、涉案房屋所在地段的租金标准等因素，参照逾期交房违约责任（839215×万分之二）,酌定维修期间的损失为12756元（含物业费用损失）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条之规定，一审法院判决：华润置地（徐州）发展有限公司于判决生效后五日内，赔偿成以盛、成琦维修期间损失12756元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1520元，由成以盛、成琦负担1000元，华润徐州公司华润置地（徐州）发展有限公司负担520元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.一审对相关维修期限的认定是否正确；2.一审按照延期交房违约金计算维修期间相关损失是否正确。二审中，成以盛、成琦未提交新证据。二审中，华润徐州公司提交徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司橡树湾店出具的《情况说明》一份。证明案涉橡树湾小区毛坯房租赁成交价平均为8.5元每月每平米。成以盛、成琦质证意见：这个租金数额明显比实际租金低，实际租金达到20元/每平米。本院对华润徐州公司提交证据的形式真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于相关维修期限认定问题关于维修占用期限，双方陈述不一。成以盛、成琦提交录像光盘等材料，主张维修期间较长。成以盛、成琦并主张就维修等待期也计算相关损失。华润徐州公司陈述进行三次维修的时间和维修项目。成以盛、成琦提交的录像光盘资料即使可以反映质量问题及维修的事实，也不能直接反映维修时间的长短。一审法院根据双方当事人的陈述，根据现有证据，酌情认定本案华润徐州公司三次维修花费时间76天，并无不当。一审判决释明，如成以盛、成琦有其他证据证明在本案认定的维修时间之外，华润徐州公司进行了其他维修，成以盛、成琦可以另行主张权利。成以盛、成琦接收房屋后，对涉案房屋进行装修。成以盛、成琦装修期间发现房屋质量存在问题，华润徐州公司也进行了相关维修。成以盛、成琦诉讼中提到的地面等质量问题，并不属于法律规定的房屋地基和主体结构质量问题，成以盛、成琦不能以相关房屋地基出现质量问题为由主张拒绝上房，实际上成以盛、成琦也按照华润徐州公司通知按时接受房屋。综上所述，一审对维修期限的认定并无不当。二、一审按照延期交房违约金计算维修期间的相关损失并无不当关于上述维修期间的相关损失计算。因房屋维修影响到成以盛、成琦的正常占有使用，一审法院结合成以盛、成琦缴纳的物业费用、涉案房屋所在地段的租金标准等因素，参照逾期交房违约责任（839215×万分之二）酌定成以盛、成琦维修期间的损失为12756元（含物业费用损失）。一审法院根据本案维修时间等事实综合作出的酌情认定，并不违反法律规定。综上所述，上诉人成以盛、成琦，上诉人华润徐州公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人成以盛、成琦缴纳的上诉费1184元，由成以盛、成琦负担。上诉人华润徐州公司缴纳的上诉费119元，由华润徐州公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月八日书记员  杭恒宇