文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终596号上诉人（原审被告）：陈立，男，1979年6月20日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘丽玲，重庆渝高律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚丹，重庆渝高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:向丹贵，男，1944年12月15日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：王新廷，1973年7月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人陈立因与被上诉人向丹贵房屋租赁合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院作出的（2020）渝0243民初392号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2020年5月12日对上诉人陈立及其委托诉讼代理人刘丽玲，被上诉人向丹贵的委托诉讼代理人王新廷进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈立上诉请求：一、依法撤销彭水苗族土家族自治县人民法院(2020)渝0243民初392号民事判决书，驳回向丹贵的诉讼请求；二、涉案一、二审诉讼费由向丹贵承担。事实及理由:一、一审认定事实有误，陈立享有法定解除权。本案的实际情况是陈立与向丹贵于2018年5月1日签订房屋租赁协议，约定向丹贵将位于万寿大道36号附X号房屋(门面)一间出租给陈立使用，租赁期限为3年。在签订该份合同前，向丹贵因为涉案商铺权属问题曾与第三方邓学辉多次发生矛盾，向丹贵在与陈立签订涉案合同时并未告知陈立该情况，而是故意隐瞒。导致陈立在对涉案商铺进行装修时，第三方邓学辉多次进行恶意阻扰，致使陈立无法正常的装修及营业，合同目的无法得以实现。房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，向丹贵恶意隐瞒涉案房屋实际情况，在明知合同目的无法实现的情况下，依然与陈立建立租赁合同关系。出租人的附随义务是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。向丹贵未告知上诉人因权属争议多次与第三人邓学辉发生纠纷，导致合同目的无法实现，应当承担违约责任，根据《合同法》第九十四条第四款相关规定，陈立享有法定解除权，申请解除合同，法院应当支持。二、一审适用法律错误。司法的目的之一就是使不正确的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平正义。一审法院仅根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及第三人邓学辉无证据证明其对涉案房屋享有权属就认定陈立不享有解除权，完全不审査向丹贵欺瞒其与第三人有权属争议，不履行告知等附随义务，导致合同目的无法实现的客观事实，应当适用《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四款，《商品房屋租赁管理办法》第三条相关规定而未适用，在适用法律上存在明显错误。三、向丹贵要求支付租金于法无据。从一开始向丹贵故意隐瞒第三人认为房屋权属有争议的客观事实，到签订合同后放任第三人恶意阻挠上诉人装修(陈立多次打电话和发信息与向丹贵沟通此事，向丹贵一直不闻不管)，没有做任何措施保障合同目的得以实现。该案整个过程中陈立没有任何违约行为和过错，反观向丹贵既欺瞒涉案房屋实际情况导致合同目的无法实现，在出现第三人因与向丹贵的矛盾而恶意阻挠陈立实现合同目的时，刻意回避，既存在重大过错又不履行附随义务。向丹贵本应承担违约责任，现反起诉要求陈立支付违约金，于法于理不符。四、一审查明的事实认可了陈立因案外人的阻挠而无法使用租赁房屋的事实，但是在未对案外人进行核实的情况下，直接认定案外人无证据证明其对涉案房屋享有所有权，也未依职权追加案外人为第三人进行调查核实，违背了审判程序的公平公正。2019年6月13日陈立拟定解除合同通知书，于2019年6月21进行了投递，物流显示2019年6月22日该通知书已经被物业签收，按照常理，物业签收后会直接送给业主，如果没有送达到业主，会原路退回，但物流信息并未显示退件或拒收，证明向丹贵已经收到了该通知书，双方租赁合同已经解除。向丹贵要求陈立支付租金于法无据。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，陈立为维护自身合法权益，特上诉至贵院。向丹贵辩称，1.向丹贵对案涉门面享有合法的使用权，有与重庆平宇房地产开发有限公司作为拆迁人（甲方）签订《气象站片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》、缴纳物业管理费、物业公摊能源费、门面装修垃圾费等证据为证，向丹贵取得案涉门面使用权后，进行了与相邻门面的立面隔墙、下水道、卫生间、地面找平等置业前装修（装修期间，没有受到任何人的干扰）。之后，在该门面处张贴了有关该门面的出租广告（广告张贴期间，也没有任何人提出异议）。向丹贵在与陈立签订租赁合同时，已将门面的相关情况如实告知了陈立并出示了相关资料。陈立已向向丹贵缴纳了租金和保证金，并开始对门面进行装修。2018年6月26日，陈立以向丹贵隐瞒门面权属有争议，将不是其合法占有的门面出租给他，导致其装修期间受到案外人干预不能对门面正常执业，达不到租赁合同目的为由，诉至法院请求解决双方签订的《房屋租赁协议》，返还已缴纳租金和保证金并赔偿损失。2019年3月26日，彭水县人民法院作出了（2018）渝0243民初5298号民事判决，该判决认为向丹贵享有对案涉门面的合法的使用权，案涉房屋不存在权属争议，不属于承租人可以解除合同的情形，陈立不享有合同解除权，双方签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。故驳回了陈立的全部诉讼请求。陈立在法定期限内未提出上诉，该判决依法生效并产生法律效力。之后，陈立藐视人民法院的生效判决，不但不按合同约定支付已逾期的应付租金，反而书面通知解除该租赁合同。同时，陈立就（2018）渝0243民初5298号民事判决申请再审，彭水县人民法院作出（2019）渝0243民申2号民事裁定书，认定陈立申请再审的理由不成立，驳回了陈立的再审申请。2.向丹贵对涉案门面依法享有物权，系合法占有。向丹贵与重庆平宇房地产开发有限公司作为拆迁人（甲方）签订《气象站片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》是双方的真实意思表示，不涉及他人，符合《合同法》、《物权法》等相关法律规定，约定内容合法应受法律保护。虽然该门面尚未办理产权证，但并不影响向丹贵享有对该门面的占有、使用和收益的权利。向丹贵占有的该门面为拆迁人根据合同约定依法归还给向丹贵的拆迁安置还房。向丹贵占有该门面既符合中国拆迁还房现状，更符合法律规定的合法占有。在此基础上，向丹贵将合法占有具有物权的门面出租给陈立合法有效，应受法律保护。3.案涉门面并不存在权属争议，也不存在隐瞒涉案门面实际情况的问题。4.第三人干预阻挠陈立施工是一种侵权行为，不是权属争议。案外人与开发商的关系是债权债务关系，不是权属关系。所以，第三人与本案没有任何权属关系，不属于法庭审查范围。5.对物管签收视为我们收到了解除合同通知书的说法不认可，即使收到，也需要我们同意，不是陈立发送了解除通知就可以解除。向丹贵向一审法院起诉请求：1.判决确认陈立向向丹贵发出的解除合同通知无效；2.判决陈立支付向丹贵门面租金92500元及利息（从合同约定支付租金之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判决陈立承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年9月9日，向丹贵和向清平作为被拆迁人（乙方）与重庆平宇房地产开发有限公司作为拆迁人（甲方）签订《气象站片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，对乙方房屋进行产权调换拆迁，被拆迁房屋用地面积88.2平方米，建筑面积四层，性质为门面和住房，拆迁后无偿还给乙方房屋面积720平方米，住房六套600平方米、门面两间120平方米，门面临街宽度8米，门面深度15米。应还门面的位置按原房拆除位置相邻住户的门牌顺序对应确定所还门面位置。2017年10月5日，向丹贵作为乙方与重庆平宇房地产开发有限公司作为甲方签订《万寿明珠拆迁户门面接房协议书》，约定：“甲方安置乙方的门面位置为南宾镇万寿大道36号附X号（沿民族路往下临街右边第一个门面），面积134.08平方米，按18000元/平方米补差价。”重庆平宇房地产开发有限公司将上述房屋交付向丹贵，后向丹贵向物业公司缴纳公摊能源费、装修垃圾费、物业费等费用后，对上述门面进行基础装修后于2018年5月1日与陈立签订《房屋租赁协议》，约定，向丹贵将上述万寿大道36号附X号门面出租给被告陈立使用，租期三年，租金标准及支付时间：第一年租金59900元，第二年租金62500元，第三年租金62500元；第一年租金于2018年5月支付29900元，2018年10月支付30000元，每年交纳租金时间在租期当年的前一个月交清；陈立租赁期间交纳保证金1000元。陈立于2018年5月1日向向丹贵交纳保证金1000元、第一年第一期租金29900元，向丹贵向陈立交付房屋后，陈立开始装修房屋，在装修房屋过程中，案外人邓学辉及家人以涉案门面有纠纷为由多次强行干涉阻挠陈立施工，陈立于2018年6月5日停止装修。截止本案一审法庭辩论终结前，除前述已支付的第一年第一期租金和保证金外，陈立未支付其他租金。2018年11月15日，彭水县人民法院受重庆市第四中级人民法院指定管辖，立案受理被告陈立提起的双方于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》的解除合同纠纷，以所租赁的房屋存在权属争议，且经多方协调无果，导致无法继续装修、经营为由要求解除《房屋租赁协议》。彭水县人民法院经审理后于2019年3月26日作出（2018）渝0243民初5298号民事判决书，驳回陈立的诉讼请求。该判决作出后，双反均未上诉。后陈立就前述判决书向彭水县人民法院申请再审，该院经审查后于2019年10月30日作出（2019）渝0243民申2号民事裁定书，裁定驳回陈立的再审申请。另查明：2019年6月（落款时间为2019年6月13日，对于收到的时间，向丹贵在庭审中均表示不清楚，陈立对此亦未举证予以证明），陈立以其有权提前退租和有权单方提前解除合同为由，向向丹贵发出《解除合同通知书》。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于：1.陈立向向丹贵发出的《解除合同通知书》的效力；2.陈立是否应当向向丹贵支付租金及利息。关于争议焦点一，陈立是否有权单方通知解除合同。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，陈立因案外人阻挠无法使用租赁房屋的客观事实存在，但该情形并不是前述规定的承租人享有解除权的情形。本案中，案外人阻止陈立使用涉案房屋，并无证据证明其对涉案房屋享有权属，其干涉陈立使用涉案房屋是侵权行为，不能据此认定涉案房屋存在权属争议，不属于上述司法解释规定的情形。本案中，向丹贵举示的证据足以证明，涉案房屋是开发企业按《气象站片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》及《万寿明珠拆迁户门面接房协议书》向其交付涉案房屋，向丹贵享有该房屋的占有、使用、收益权利，这并不以其取得涉案房屋的不动产登记权利证书为前提。双方之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方之间的租赁合同关系，应当受到法律的保护，案外人无正当理由干涉陈立占有使用租赁房屋，侵害陈立的合法权益，陈立应当向案外人主张侵权责任。因此，陈立不享有单方的法定解除权。其次，陈立主张，其依据《房屋租赁协议》的约定享有解除权。《房屋租赁协议》第八条明确系“违约条款”，并非对合同解除的约定，陈立的该理由在对（2018）渝0243民初5298号民事判决的申诉中也曾提出，但并未得到采纳。故此，陈立并不能基于合同的约定取得解除权。最后，陈立在诉讼解除合同未得到支持，人民法院已对合同是否解除作出了生效裁判的情况下，却再次书面通知向丹贵解除合同，明显挑战生效裁判的既判力。综上所述，陈立不具有法定或者约定的合同解除权，且向丹贵在规定的期间内向人民法院起诉对解除通知提出异议，向丹贵请求确认陈立向其发出的解除合同通知无效的理由成立，依法予以支持。关于争议焦点二，陈立是否应当向向丹贵支付租金及利息。双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。按照《房屋租赁协议》约定的租金支付时间，陈立应在2018年10月支付第一年第二期租金30000元，在2019年5月31日前支付第二年（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金62500元，陈立至今未支付，现向丹贵请求陈立支付前述租金，陈立应当予以支付。关于利息，《房屋租赁协议》并未约定陈立未按时交纳租金的违约责任是支付利息。故此，对向丹贵主张的利息请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认陈立向向丹贵发出的落款时间为2019年6月13日的《解除合同通知书》无效；二、陈立在本判决生效后十日内向向丹贵支付第一年第二期房屋租金、第二年房屋租金共计92500元；三、驳回向丹贵的其他诉讼请求。案件受理费2112.5元（向丹贵已预交1056.25元），减半收取为1056.25元，由陈立承担。二审中，陈立向本院举示了以下证据：1.陈立与邓学辉的通话录音，拟证明向丹贵与陈立签订涉案房屋租赁合同前，该房屋权属问题在客观事实上存在争议。合同签订后邓学辉阻挠陈立装修、经营。2.公安局回执2份，拟证明因房屋权属争议问题，案外人到施工现场阻挠陈立装修经营店铺，侵害陈立的合法权益。而权属争议问题属于向丹贵在签订租赁合同时刻意隐瞒，未告知陈立。向丹贵质证认为，对该证据的真实性无异议。本院经审查认为，陈立举示的与邓学辉的通话录音及公安机关接警回执客观真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。本院二审中，向丹贵以陈立就彭水苗族土家族自治县人民法院作出的（2018）渝0243民初5298号民事判决已向重庆市人民检察院第四分院申请检察监督，该院已受理及陈立已起诉邓学辉、邓礼群要求其赔偿经济损失为由申请本院对本案中止审理。本院经审查认为，虽然陈立申请彭水苗族土家族自治县人民法院作出的（2018）渝0243民初5298号民事判决的检察监督是事实，但不管该案的申诉结果如何，都不影响本案的裁判结果。第一，如果（2018）渝0243民初5298号案件的最终结果是维持原来的裁判结果，因本案陈立通知解除合同时的情况与其起诉请求法院解除合同时的情况发生了变化，本案完全可以根据客观情况的变化对陈立是否具有法定解除权进行直接认定；如（2018）渝0243民初5298号案件的最终结果是其请求得到支持。本案向丹贵提出的诉讼请求也不因该案结果的变化得到支持。故，本案的裁判结果不受（2018）渝0243民初5298号案件最终结果的影响，向丹贵以（2018）渝0243民初5298号民事案件在检察监督程序中为由申请中止审理本案的理由不能成立；另外，从陈立在另案提出的诉讼请求来看，陈立要求案外人邓学辉、邓礼群赔偿的是其已经支付的租金、保证金、定金及已产生的门面装修、交通费等损失，其主张的损失与本案中向丹贵主张的要求支付的租金并无关联。本案无需以人民法院对陈立另案起诉的损害赔偿案件的裁判结果为依据，向丹贵以陈立已经起诉了案外人邓学辉、邓礼群要求其承担赔偿责任而要求本案中止审理的理由亦不能成立。本院二审查明：1.2018年5月17日，陈立报警称，有人故意把其装修的门面锁住，民警到场经了解得知，系贺仕英因与向丹贵对案涉门面有权属争议而组织租户陈立装修，民警告知向丹贵和贺仕英双方走司法程序解决。2.2018年6月4日，陈立报警称其装修案涉门面时，受到冉建红阻止，经民警到场了解，该门面的权属问题存在争议，民警告知双方就门面权属问题通过人民法院解决。3.2020年3月29日，陈立给邓学辉打电话，告知向丹贵起诉其要求支付租金，因邓学辉的阻止导致其至今未执业，所以陈立要去装修该门面并要求邓学辉不再阻止，邓学辉告知陈立，其对门面享有所有权，陈立还是不能装修。本院二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：陈立于2019年6月（落款时间为2019年6月13日）向向丹贵发出的解除合同通知是否有效，向丹贵请求陈立支付租金的请求能否成立。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确实是否变更或解除合同。本案中，陈立与向丹贵签订案涉门面租赁合同后，陈立在装修的过程中遭到案外人贺仕英、邓学辉等人的阻止是事实，且贺仕英、邓学辉等案外人阻止陈立装修案涉门面是因为其主张对案涉门面的权属而非与陈立之间有纠纷而阻止陈立装修。那么应当由门面的出租人向丹贵出面解决其与案外人的争议，以确保案外人不再阻止陈立对案涉门面的占有使用，虽然向丹贵认可其知晓案外人阻止陈立装修的事实并试图解决与案外人的争议，但未能达到目的。案外人从2018年5月17日阻止陈立装修案涉门面，直至2020年3月29日，其并未许可陈立继续装修门面，即陈立从2018年5月1日签订租赁合同至2020年3月29日长达23个月左右的时间未能顺利使用该门面，且向丹贵没有证据证明案外人已经停止该阻止行为。故，陈立从签订合同至今2年左右时间未能实现对该门面的占有使用。虽然陈立向向丹贵发出解除合同的时间是案外人阻止其装修门面后1年多的时间，但案涉门面的租赁期限仅有3年，其中约1/3的时间未能使用该门面，且从陈立二审举示的新的证据来看，陈立向向丹贵发出解除合同通知至2020年3月29日止，案外人均未放弃对案涉门面权属的主张并允许陈立装修案涉门面，因陈立租用该门面是从事经营行为，因案外人持续阻止其装修，让其经营行为根本无法开展。如不赋予陈立解除合同的权利，可能导致陈立在整个合同期内均不能实现对门面的正常使用，继续履行合同对陈立而言明显不公平，也难以实现其合同目的。陈立主张向丹贵在签订案涉门面租赁协议之前就知道案涉门面权属存在争议而故意向其隐瞒的事实无证据证明。故，可以认定案外人主张案涉门面的权属并阻止陈立进行装修系合同成立后难以预见的客观情况变化导致继续履行合同对陈立不公平，亦不能实现合同目的。陈立在案外人持续阻止其占有使用该门面长达1年的时间后向向丹贵书面通知解除合同，是其依法行使合同解除权的体现。其书面通知解除合同有效。一审法院认定其书面通知解除合同无效不当，本院予以纠正。其次，虽然（2018）渝0243民初5298号生效民事判决驳回了陈立请求解除合同的诉讼请求。但该案系陈立在装修门面被案外人阻止后仅5个月左右时间内提出的诉求，不管该判决是否正确，但其该请求被驳回后，因案外人并未告知陈立其不再主张案涉门面权利而允许其装修，其在1年后再次以通知的方式要求解除案涉合同时，客观情况与其起诉时的情况有所不同，不能因其之前提出诉讼解除合同被驳回就否定陈立根据客观情况的变化依法行使合同解除权。再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能租赁物使用、收益的，承租人可以减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，案外人因主张门面权属而阻止陈立装修后，陈立作为承租人已经履行了向出租人的告知义务。因案外人的阻止导致陈立至今未能正常使用该门面，向丹贵无权向陈立主张陈立未能正常使用案涉门面期间的租金。本案中，陈立从2018年5月17日起就未能正常使用该门面，向丹贵无权向陈立要求支付2018年5月17日之后的租金，一审法院支持向丹贵要求支付租金的主张不当，本院予以纠正。综上，因陈立在二审中举示了新的证据，导致一审法院认定事实部分不清，适用法律不当，应当予以纠正。上诉人陈立的上诉请求及理由成立，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2020）渝0243民初392号民事判决；二、驳回向丹贵的诉讼请求。一审案件受理费2112.5元，减半收取为1056.25元，由向丹贵负担；二审案件受理费2112.5元，由向丹贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年六月四日法官助理 陶善春书 记 员 石 莹