江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏执异120号 案外人：龚玉琪，女，汉族，1994年1月7日生，住湖北省南漳县。 委托诉讼代理人：龚书军，男，汉族，1966年12月16日生，住湖北省南漳县。系龚玉琪父亲。 申请执行人：平安银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市。 负责人：高琪峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：王海涛，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被执行人：无锡世界贸易中心有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市。 法定代表人：陈虎，该公司董事长。 被执行人：上海世贸控股（集团）有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：李焱然，男，汉族，1967年2月15日出生，住上海市长宁区。 被执行人：袁丽萍，女，汉族，1965年8月7日出生，住上海市长宁区。 案外人龚玉琪因平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行无锡分行）与无锡世界贸易中心有限公司（以下简称无锡世贸公司）、永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康公司）、渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）、上海世贸控股（集团）有限公司（以下简称上海世贸公司）、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，不服本院对位于无锡市太湖东大道68号9单元1702室房屋（以下简称涉案房屋）的查封、评估、拍卖，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人龚玉琪提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。事实与理由：涉案房屋已有江苏省无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2018）苏0213民初9516号民事判决确定为案外人所有，且涉案房屋为案外人名下唯一住房。案外人愿意按照该民事判决代无锡世贸公司清偿债务，以消除涉案房屋上的抵押权。目前尚有181万左右的房款未付，案外人愿意在确保房屋正常过户的情况下，将余款交由法院处理。 为证明其上述主张，案外人提交梁溪法院（2018）苏0213民初9516号民事判决书、住房信息查询证明等证据。 申请执行人平安银行无锡分行称，案外人仅签署认购书，未合法办理预售合同备案手续。根据认购书的约定，案外人在签订认购书后携带相关资料与无锡世贸公司签订《商品房销售合同》，而实际上案外人并没有与无锡世贸公司依约签署商品房买卖合同，所以双方之间并不成立商品房买卖关系。在双方合同尚未成立的情况下，案外人向无锡世贸公司支付的款项不能认定为支付双方合同项下购买商品房的购房款。梁溪法院（2018）苏0213民初9516号民事判决明确记载了案外人有权与无锡世贸公司继续签署商品房买卖合同，因此也可以直接证明双方没有成立商品房买卖关系。另外，该判决书是在法院查封后作出，且并没有直接作出可以排除平安银行无锡分行执行的内容。恰恰相反，该判决书确认了案外人应当代无锡世贸公司清偿债务，消除抵押权后无锡世贸公司才有权利与案外人继续履行该认购协议。现该涉案房屋上存在抵押，在案外人根据该判决尚未代无锡世贸公司清除该房屋项下的抵押权之前，案外人无权排除对涉案房屋的执行。案外人在查封之前未合法占有涉案房屋，且其自认的支付款项也没有超过购房款的50%，所以其主张排除本案执行没有依据。 被执行人无锡世贸公司未予答辩。 本院经审查查明：平安银行无锡分行、无锡世贸公司、永康公司、渤海信托公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，本院经平安银行无锡分行申请，于2018年1月16日向无锡市住房保障和房产管理局发出（2017）苏民初48号协助执行通知书，查封登记于无锡世贸公司名下的太湖东大道56号房屋448套及太湖东大道68号房屋100套，其中包括本案涉案房屋。该协助执行通知书于2018年1月17日送达无锡市不动产登记中心和无锡市国土资源局梁溪分局。 2018年8月8日，本院作出（2017）苏民初48号民事判决：一、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行返还借款本金448674566.33元并支付利息、罚息、复利（截至2017年9月5日，利息共计23805090.32元。其后以本金448674566.33元为基数，自2017年9月6日至实际清偿之日，按年利率15.525%计算。复利以前述未付利息为基数，按年利率15.525%计算，2017年9月5日之前已产生的复利3185430.19元不再计算复利）；二、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行支付律师费2.8万元；三、渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍承担连带清偿责任后有权向无锡世贸公司追偿；四、平安银行无锡分行就上述第一、二项债权有权以无锡世贸公司抵押的土地使用权、在建工程折价、拍卖、变卖所得价款扣减顺位在前的抵押权人抵押权利范围后的余额在登记的债权数额范围内优先受偿（详见本判决所附抵押物清单）；五、平安银行无锡分行对无锡世贸公司账户（账号：11×××01）内的资金享有优先受偿权。六、驳回平安银行无锡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。渤海信托公司不服本院判决向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2019年5月31日作出（2019）最高法民终138号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决所附抵押物清单中包括本案涉案房屋。 因各被告未按上述生效法律文书履行义务，平安银行无锡分行向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为（2019）苏执8号。执行过程中，本院于2019年11月4日作出（2019）苏执8号执行裁定，冻结、扣划被执行人无锡世贸公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍银行存款人民币4.6亿元或查封、扣押其等值的其他财产。同日，本院向无锡市不动产登记中心发出（2019）苏执8号之一协助执行通知书，继续查封无锡世贸公司名下锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权及地上在建工程，查封期限三年。查封清单中包括本案涉案房屋。 本院另查明，根据本院（2017）苏民初48号民事判决认定的事实，2015年6月9日，无锡世贸公司作为抵押人与抵押权人平安银行无锡分行签订《抵押担保合同》，无锡世贸公司以包括本案涉案房屋在内的土地和在建工程向平安银行无锡分行提供抵押，备注载明：余额抵押，第四顺位。2015年6月29日，平安银行无锡分行取得该土地他项权证，载明他项权范围包括锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权和在建工程。 本院再查明，2019年10月22日，梁溪法院作出（2018）苏0213民初9516号民事判决。该判决认定以下事实：龚玉琪于2017年7月4日与无锡世贸公司签订《无锡世界贸易中心》房产认购书，约定购买涉案房屋，房屋产权面积为120.97平方米，总价款为1911326元，龚玉琪应于2017年7月27日前支付首期房款581326元，余款133万元办理按揭贷款；2017年7月8日至2017年9月8日间签定《商品房销售合同》。该房产认购书甲方签章栏内有无锡世贸公司法定代表人李焱然之妻袁丽萍签名。合同签订当日龚玉琪支付定金10万。无锡世贸公司未按约定履行签定《商品房销售合同》义务。案涉房屋登记所有权人为无锡世贸公司。涉案房屋一抵渤海信托公司290900元，二抵平安银行股份有限公司无锡分行850000元。另查明无锡世界贸易中心二期商品房于2012年6月29日取得商品房预(销)售许可证，涉案房屋在二期商品房范围内。该判决认为，无锡世界贸易中心二期商品房取得商品房预(销)售许可证，房地产开发企业无锡世贸公司可以将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款。龚玉琪与无锡世贸公司之间的房产认购书虽不是正式的房屋买卖合同，但该房产认购书明确了房屋的具体情况、房价、房款的支付，特别是房产认购书中明确了双方正式签订《商品房销售合同》的时间，故房产认购书已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该认购书合法有效。无锡世贸公司未及时履行签定《商品房买卖合同》义务构成违约，应当承担违约责任。案涉房屋虽设有抵押权，但在龚玉琪愿意代为清偿债务消灭抵押权的情况下，龚玉琪可主张继续履行合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，判决如下：一、无锡世贸公司与龚玉琪继续履行于2017年7月4日签订的《无锡世界贸易中心》房产认购书。二、龚玉琪代无锡世贸公司清偿债务以消除无锡市太湖东大道68号9单元1702室房屋上设定的抵押权；同时，无锡世贸公司与龚玉琪签订无锡市太湖东大道68号9单元1702室房屋《商品房买卖合同》并协助办理产权登记手续，龚玉琪向无锡世贸公司支付购房款1811326元（上述代为清偿的债务可予抵扣）。此项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院还查明，根据龚玉琪提交的住房信息查询证明载明，涉案房屋为龚玉琪在江苏省无锡市地域范围内的唯一住房。 本院归纳本案的争议焦点为案外人龚玉琪是否有权以已经购买涉案房屋并取得相关生效判决确认权属为由请求法院停止执行该涉案房屋。 本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2018年1月17日办理了涉案房屋的查封登记，案外人依据梁溪法院于2019年10月22日作出的（2018）苏0213民初9516号民事判决提出排除执行异议，依法不应支持。且该判决内容仅为继续履行《无锡世界贸易中心公寓认购书》，龚玉琪代无锡世贸公司清偿债务消灭涉案房屋上的抵押权后方有权要求与无锡世贸公司签订涉案房屋的商品房买卖合同并协助办理产权登记手续。该判决内容并不具有确认涉案房屋归案外人所有，或认定在当前情况下案外人的权利可以优先于平安银行无锡分行实现抵押权的法律效力。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合上述法律规定，案外人如系消费者,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已经支付全部或者大部分购房款的，可以对抗抵押权和建设工程价款优先受偿权。本案中，龚玉琪与无锡世贸公司之间仅签订房产认购书，该房产认购书约定双方应于2017年7月8日至2017年9月8日间签定《商品房销售合同》，可见双方仅就预购房屋达成一致意见，并未形成正式商品房买卖关系。该房产认购书中未约定房屋交付时间，因此并未具备房屋买卖合同的基本要件，不能视为龚玉琪在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。此外，龚玉琪仅支付10万元购房款，尚有181万余元房款未付，其所支付的购房款未能超过房屋总价的50%。综上，案外人龚玉琪无权对抗平安银行无锡分行实现抵押权。 综上所述，案外人龚玉琪的主张没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人龚玉琪的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 唐志容审判员李晶 审判员 赵   建   华 二〇二〇年六月十五日 书记员 杨      浩