重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终2052号 上诉人（原审原告、案外人）：丁艺，女，汉族，1995年8月11日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：徐俊标，重庆中标律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾妮，重庆中标律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区仙桃街道桂馥大道1号华辰财富广场3幢12层、13层、14层、15层，统一社会信用代码91500112903509537J。 负责人：唐莉，该银行行长。 委托诉讼代理人：周锐岚，重庆瀛寰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：罗亚丽，女，汉族，1973年11月5日出生，住重庆市渝北区。 原审第三人（被执行人）：薛凌，男，汉族，1973年11月27日出生，住河北省邢台市桥西区。 原审第三人（买受人）：雷爽秋，女，汉族，1984年9月30日出生，住重庆市渝中区。 上诉人丁艺因与被上诉人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称工行渝北支行）、原审第三人罗亚丽、薛凌、雷爽秋案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初23795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丁艺的委托诉讼代理人徐俊标、曾妮，被上诉人工行渝北支行的委托诉讼代理人周锐岚，原审第三人雷爽秋到庭参加二审询问。原审第三人罗亚丽、薛凌经通知未到庭参加询问。本案现已审理终结。 丁艺上诉请求：1请求依法撤销重庆市渝北区人民法院(2019)渝0112民初23795号民事判决并依法改判支持丁艺一审的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由工行渝北支行承担。事实及理由：1.丁艺举示了《租房合同》、《房屋租赁协议书》、销货清单以及第三人向罗亚丽（房东）转账用于支付水、电、气费的交易记录等，足以证明丁艺自2013年起至今一直承租并占有案涉房屋；2.丁艺与罗亚丽约定，丁艺装饰装修添附的所有设施设备在租赁期限届满后归罗亚丽所有，该种方式系租金的另一种支付方式；3.丁艺与罗亚丽的租赁关系在工行渝北支行设定抵押之前就已经形成，丁艺有权在租赁期内不向买受人移交案涉房屋；4.案涉房屋的拍卖公告披露了案外人丁艺与被执行人罗亚丽之间房屋租赁的事实，明确了涉案房屋系带租拍卖；5.丁艺要求撤销（2019）渝0112执异389号执行裁定书没有违反法律规定，一审以不属本案审理范围为由不予支持错误。 工行渝北支行辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 雷爽秋述称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 罗亚丽、薛凌未到庭，亦未提交书面意见。 丁艺向一审法院起诉请求：1.请求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异384号《执行裁定书》；2.裁定丁艺在2025年6月9日租赁期限届满前不向买受人雷爽秋移交位于重庆市渝北区房屋，并立即停止对该房屋采取的强制腾退措施（房屋租金共计35000元）；3.本案的案件受理费由工行渝北支行承担。 一审法院认定事实：2018年3月28日，重庆市渝北区人民法院作出（2018）渝0112民初676号《民事判决书》，判决：一、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付贷款本金1637600.68元及截至2017年10月9日的利息72132.35元、罚息2921.25元、复息1715.75元；二、被告罗亚丽、薛凌于本判决生效后十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行支付2017年10月10日以后的利息、复利（利息以贷款本金1637600.68元为基数、复利以利息72132.35元为基数，从2017年10月10日计算至贷款清偿之日；均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮82%计算，期间中国人民银行贷款基准利率调整的，在次年的1月1日调整）；三、原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行有权就被告罗亚丽、薛凌提供的抵押物位于渝北区（产权证号：201房地证2008字第××号）折价或者以拍卖、变卖的价款在上述一、二项款项未受偿范围内优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行其他诉讼请求。 该案判决书生效后，工行渝北支行向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。执行过程中，丁艺向重庆市渝北区人民法院提出执行异议，一审法院于2019年8月21日作出（2019）渝0112执异384号《执行裁定书》，驳回了丁艺的异议申请。丁艺收到该裁定后，不服该裁定于2019年9月11日向一审法院提起本案之诉。 审理过程中，丁艺提交了其作为乙方与罗亚丽作为甲方签订的《房屋租赁协议书》一份，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠、共同经营管理、共同发展的原则，甲方愿意将坐落在渝北区房屋出租给乙方。主要用于乙方人本人及工作人员生活住宿，同时用于儿童宝贝景点拍摄基地。甲方提供房屋，乙方出资装修。合作期间，甲方不收取房屋租金，水电气、物业管理费用均由乙方自行负责。合作时间完毕，乙方所有设施设备（除可以挪动家具外）全部归甲方所有。乙方装修好后，留一单间给甲方父母生活居住。合作时间届满后，如乙方需要继续租用，甲方应收房屋租金，租金按照当时同地段房屋市场租赁价格执行。甲方应首先满足乙方优先租赁。该合同落款时间为2015年6月10日。 另查明，2013年8月20日，以罗亚丽为甲方，丁艺为乙方签订租房合同，约定甲方将其位于渝北区房屋出租给乙方，租期从2013年8月20日起至2015年8月19日，租金每月5000元，半年一付，另付押金5000元，第一次付款35000元，租期内的水电煤气费及卫生治安费由乙方支付，房屋修缮费由甲方支付。2013年8月21日，罗亚丽向丁艺出具了一份收条，记载收到丁艺房屋租金及押金35000元。 再查明，2013年7月10日，以罗亚丽、薛凌为借款人和抵押人，以工行渝北支行为贷款人和抵押权人，签订《个人购房借款／担保合同》，主要约定罗亚丽向工行渝北支行贷款220万元。2013年9月6日，工行渝北支行与罗亚丽、薛凌签订《重庆市房地产抵押合同》，罗亚丽、薛凌将位于渝北区抵押给工行渝北支行作为借款担保，并办理了抵押登记。 2019年4月4日，重庆市渝北区人民法院发出《拍卖公告》载明：本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行申请执行罗亚丽、薛凌名下位于渝北区房屋进行拍卖，经摇号方式，已选定重庆来拍网络科技有限公司为此按的网络拍卖辅助机构，现将有关事宜公告如下：1.拍卖标的：渝北区房屋；2.拍卖标的权属所有人：罗亚丽、薛凌；3.网络拍卖辅助机构：重庆来拍网络科技有限公司；4.评估价：358.89万元；起拍价251.223万元；保证金25.1万元；增价幅度2000；拍卖平台：淘宝网；与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人需于开拍前7日到重庆市渝北区人民法院确认优先购买权……。 第三人雷爽秋通过网络拍卖程序竞拍获得涉案房屋，2019年7月12日涉案房屋过户登记至第三人雷爽秋名下。渝北区人民法院于2019年7月30日发出腾房通知。 一审法院认为，案外人丁艺对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 丁艺要求停止向拍卖买受人雷爽秋交付房屋并停止腾房的请求不能成立。理由如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”依照该条规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以对抗抵押权而继续有效存在；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已登记的抵押权可以对抗该租赁关系。本案中，丁艺虽举示了其与罗亚丽签订的《房屋租赁协议书》《租房合同》，但双方于2013年8月20日签订《租房合同》已经履行完毕，丁艺无权基于该合同主张租赁权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而《房屋租赁协议书》虽名为租赁协议，但从该合同内容看并非租赁合同，根据该合同约定罗亚丽并不收取房屋租金，故不符合租赁合同的要件，丁艺不能基于此合同取得租赁权，丁艺无权基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条主张适用“买卖不破租赁”规则对抗对该房屋的执行。对丁艺的该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于丁艺要求撤销渝北区人民法院（2019）渝0112执异384号执行裁定书的请求，因本案属执行异议之诉，该执行裁定是否有误不属于本案的审理范围，原告要求撤销该执行裁定书于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告丁艺的诉讼请求。案件受理费675元，由原告丁艺负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明：1.一审法院执行案件承办人于2018年10月10日前往案涉房屋查看现场，并在司法评估报送表上备注现场查看情况：（1）已通知被执行人，但电话无法联系，强制开锁；（2）已装修，办公用房，10月8日之后未营业；（3）已换锁。在场人：胡亚（物管）。 2.2018年10月11日，罗亚丽向一审法院提出执行异议请求解除查封，其异议申请书载明的“事实与理由”为：案涉房屋系罗亚丽及子女的唯一住房，该房已出租给重庆澳蓝宝贝和重庆黑豹装饰有限公司使用。 3.案涉房屋拍卖公告第六条“特别说明”中载明：“1、……。据租户提供给法院的租赁合同显示：该标的物出租作为儿童宝贝景点拍摄基地。租赁时间为2015年6月10日至2025年6月9日。……。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：丁艺是否享有阻止向受让人雷爽秋移交占有案涉房屋的权利。 本案中，丁艺是以其享有租赁权为由请求在租赁期内阻止向买受人雷爽秋移交占有案涉房屋。因此，应当重点审查丁艺是否享有租赁权。 首先，丁艺提交的其与罗亚丽于2013年8月20日签订的《租房合同》已经于2015年8月19日租赁期限届满，合同履行完毕。丁艺现基于该合同对案涉房屋主张租赁权于法无据，故丁艺不能依据该合同主张案涉房屋租赁权异议。 其次，从丁艺提交的其与罗亚丽于2015年6月10日签订《房屋租赁协议书》所依据的法律、合作宗旨、合作方式等来看，该协议并不符合房屋租赁合同的法律特征，丁艺基于该协议书对案涉房屋主张租赁权的理由不能成立。即便认定为租赁合同，但因该协议亦不能对抗登记在先的抵押权。故丁艺不能依据该协议主张案涉房屋租赁权异议。 综上，丁艺对案涉房屋不享有租赁权，其主张享有阻止向买受人雷爽秋移交占有案涉房屋权利的请求，本院不予支持。 至于丁艺诉称案涉房屋系带租赁拍卖的问题。本院认为，虽然拍卖公告中载明案涉房屋出租作为儿童宝贝景点拍摄基地，但拍卖公告中所载明的仅仅是对案涉房屋现状情况的披露，并不表明案涉房屋系带租赁拍卖。故，丁艺称案涉房屋系带租赁拍卖，因此可以对抗交付的理由，亦不成立。 综上所述，丁艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由丁艺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陶旭东 审 判 员 张欲晓 审 判 员 李盛刚 二〇二〇年六月二日 法官助理 刘学亮 书 记 员 谢 静