湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1200号上诉人（原审原告）：衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司，住所地湖南省常宁市群英西路。法定代表人：唐铁军，该公司经理。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚振国，男，1963年3月18日出生，汉族，湖南省常宁市人，现住常宁市帝煌山庄小区王座1-1004室。户籍地常宁市宜阳镇劳动路167号。上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司（以下简称锦峰物业公司）因与被上诉人姚振国物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于同年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人锦峰物业公司委托诉讼代理人肖洋洋、被上诉人姚振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦峰物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判由被上诉人全额支付物业管理费；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。原判认定上诉人锦峰物业公司未提供证据证明其按约定标准和质量履行了维修、养护、管理等合同义务，系认定事实不清。原判认定被上诉人提供的一系列证据能相互印证，形成了证据链，足以证明被上诉人的抗辩主张，系认定事实错误。原判认定由于上诉人锦峰物业公司服务质量不符合合同约定导致业主拖欠物业费，上诉人自己应承担一定的责任，相应减少对业主物业服务费的收取，该认定无事实依据。二、原判适用法律错误。原判认定上诉人违约在先、被上诉人拖欠物业费是对上诉人违约行为的对抗，故无需承担违约金的认定无法律依据。综上，请求二审法院依法改判。姚振国辩称：一、上诉人锦峰物业公司在提供物业服务期间未完全履行服务职责，违约在先，被上诉人才未全额向上诉人支付物业管理费。二、2017年6月，帝煌山庄业主委员会主任在未召开业主大会、未得到业主大会授权的前提下与上诉人锦峰物业公司签订物业服务合同，该合同存在重大瑕疵对业主不具有法律效力，全体业主要求更换物业公司时，上诉人锦峰物业公司拒绝退出并请求业主支付合同权利义务终止后的物业费，无法律依据。三、上诉人锦峰物业公司在履行合同期间违规收费、安保消防设备无法正常运转，导致车损、盗窃、失火事件频发。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到严重损害，应当依法承担相应的法律责任。四、上诉人锦峰物业公司私自将小区活动中心用房出租给基督信徒作教堂、私吞小区广告公共收益，上述行为损害了业主的公共利益，请求上诉人返还提供物业服务期间小区的公共收入。锦峰物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告立即支付拖欠的物业服务费5742元（暂计至2019年6月20日）、违约金2000元，合计7742元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司与常宁天顺房地产开发有限公司于2009年9月3日至2012年9月3日、2012年9月4日至2016年9月3日分别签订了《“帝煌山庄”小区前期物业管理委托合同》、《“帝煌山庄”前期物业管理委托合同》；原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司与常宁市帝煌山庄业主委员会于2017年6月20日至2019年6月20日签订了《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》。合同约定，物业服务费收取标准：楼梯房住宅物业每平方米建筑面积0.5元/月，电梯房住宅物业每平方米建筑面积1.2元/月，小区二次供水增压费楼梯房每户每月10元，电梯房每户每月20元。被告姚振国系帝煌山庄业主，每月物业服务费为:房屋（135.73m²×1.2元/m²）+车库煤屋(20.91m²×0.6/m²×85%)+二次供水20元＝193.5元。被告姚振国自2016年2月28日后未再交纳物业服务费。截止至2019年6月20日有30个月未交纳物业服务费。另查明，被告姚振国尚有押金2000元在原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司处未退。上述事实，有原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司提供的《帝煌山庄物业管理服务合同》、《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》、业主收房入住资料、业主拖欠物业服务费明细等证据、有被告提供的整改函等证据予以证明，这些证据能相互佐证，其证明效力具有高度盖然性，该院予以采信。一审法院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，实际接受物业服务的业主应受该合同的效力约束。故本案原告与业主委员会签订的物业服务委托合同对被告姚振国具有合同效力，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。综上，对于原告主张向被告收取物业服务费的主张予以支持，但是，原、被告双方在2016年9月3日至2017年6月20日未签订相关物业服务合同，原告对该主张未提供相关证据予以证明，故原告对该期间物业服务费的主张该院不予支持。被告向该院提交的谭泽春的声明，因该声明不能实际导致《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》无效，故对该证据该院不予采纳。被告提出的因原告未完全履行物管职责、服务未达标而拒交物业服务费的抗辩主张，因原告对小区内房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理不到位，对原告该抗辩意见，可适当予以支持。综上，对原告要求被告全数支付物业服务费及违约金的诉讼请求，该院不予支持，应依法予以核减，并综合本案的实际情况，对拖欠的物业服务费酌情按合同约定标准的70%结算为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《物业管理条例》第七条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告姚振国自判决生效之日起十日内向原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司支付物业服务费2063.5元。（193.5元/月×30月）×70%-押金2000元=2063.5元）；二、驳回原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告姚振国负担。二审中，被上诉人姚振国提交了一份证据即收款收据，拟证明上诉人锦峰物业公司违规收费。经庭审质证，上诉人锦峰物业公司对该证据的真实性无异议，认为缴纳物业管理费是业主应尽的义务，该份证据无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提供的上述证据客观真实、来源合法，上诉人所持异议实属其对证据所证明内容、证明目的存在不同认识，该证据本身可作为认定本案事实的参考依据，故本院依法予以确认。一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案主要争议焦点为：一、被上诉人是否应全额支付所拖欠上诉人锦峰物业公司的物业管理费？二、被上诉人拖欠物业管理费是否应向上诉人锦峰物业公司支付违约金？对于上述争议焦点，本院评析如下：对于争议焦点一，本院认为上诉人锦峰物业公司与案涉常宁市帝煌山庄小区的建设单位常宁市天顺房地产开发有限公司及业主委员会分别签订的《帝煌山庄小区前期物业管理委托合同》、《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》系双方在平等、自愿基础上达成的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人锦峰物业公司及包括被上诉人在内的案涉小区业主具有法律约束力。物业服务合同约定：上诉人锦峰物业公司为帝煌山庄小区提供物业管理服务，依约履行房屋建筑本体、房屋建筑本体共用设施设备、小区公共设施的维修、养护、管理及公共环境的清洁、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等服务。被上诉人主张其拖欠物业费系因上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在严重瑕疵，本院认为，根据上诉人锦峰物业公司管理帝煌山庄小区期间的小区卫生照片、清运建筑垃圾明细表、收据照片、丢失物件报案案件查询编码、失物发票、设施设备的损害交接清单及需维修清单统计表、变更变频调速器收据及照片等证据，足以证明上诉人锦峰物业公司提供物业服务过程中在涉及小区公共设施及公共环境的清洁卫生、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等方面存在服务不到位的情况，且在该期间小区业主的电动车等私人财产曾遭遇偷窃，小区安保亦存在严重瑕疵。故上诉人锦峰物业公司并未完全按物业服务合同约定质量标准提供物业管理服务，致使小区业主因对上诉人的物业服务极为不满，而由业主委员会另行聘请新的物业管理公司为该小区提供服务。因此，在上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在瑕疵的情况下，被上诉人拒绝缴纳物业管理费实则系对上诉人违约行为采取的抗辩措施，但被上诉人履行抗辩权应与上诉人的违约内容及限度相适应。虽然上诉人提供的物业服务存在瑕疵,但鉴于被上诉人实际接受了上诉人提供的物业服务,故一审法院综合上诉人锦峰物业公司履行物业服务的具体情况酌情确定被上诉人按照所欠物业服务费的70%支付物业管理费，具有事实及法律依据，并无不当。上诉人锦峰物业公司主张被上诉人应全额支付物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望,物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上,进一步提高物业管理水平,加强与业主间的沟通。对于被上诉人拖欠物业管理费,作为物业管理公司的上诉人理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑,且上诉人锦峰物业公司提供的物业管理服务确有瑕疵,故上诉人锦峰物业公司要求被上诉人支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 **东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇二〇年六月十日法官助理 彭鑫琪书 记 员 邓 颖