北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4272号上诉人（原审被告）：程宝林，男，1962年5月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马洁蓉，北京劲翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时平军，男，1965年4月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建伟，河北博典律师事务所律师。上诉人程宝林因与被上诉人时平军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初22342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程宝林上诉请求:1．依法撤销北京市通州区人民法院(2019)京0112民22342号民事判决书第二项;2．改判程宝林不向时平军退还房屋使用费+保证金,合计161384元；3．由时平军承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1．一审判决认定“2018年10月,程宝林要对时平军承租的面料库加盖二层,要求时平军予以配合,时平军自行将库房中存放的桶装水移出”没有任何依据。时平军承租的西侧面料库是已经有一层和二层的状态,并不是新建的，事实情况是,程宝林需要对该厂院内的东侧厂房加盖二层,而并不是对西侧面料库加盖二层。因西侧面料库屋顶年久失修,故将房屋顶进行维修更换，并不影响其正常使用涉案房屋。时平军在起诉状中称,是因为其承租的房屋被强拆,才导致合同无法继续履行没有依据。而事实上,时平军承租的库房并未被拆除,至今还依然存在。可见并非是程宝林的原因导致合同无法继续履行,而是时平军不想再继续履行合同给自己随意找了个理由。2．一审判决认定“涉案库房因消防问题被北京市通州区公安消防支队加贴了封条”也与事实不符。时平军承租的库房并未被消防查封,如果真的被贴封条，时平军就不会正常缴纳房租而不提出异议，早就会要回房租。3．时平军儿子在其朋友圈发布搬家信息,将原订水电话作废,并告知了新的订水电话，这只是时平军针对客户的经营性调整,并不意味着其原承租的库房腾退了,仅凭这一条朋友圈信息,是无法证明时平军是何时将其所承租库房腾退,更无法证明其何时将所承租的宿舍楼腾退。合同约定双方签字确认退房时间，而且时平军一直掌握房屋钥匙，不仅如此,时平军至今未与程宝林办理水费,电费,物业费,垃圾费结算。4．时平军声称无法联系到程宝林,这个显然说不通的。合同上明确写明程宝林电话及联系方式,并且程宝林电话一直处于可接通状态,不可能存在联系不上的情况。时平军从未告知程宝林退房事宜，程宝林2019年3月回来后发现涉案房屋未关门且无人值守，但基于时平军已缴纳房租和保证金，故没有过多在意，期间房屋一直在时平军控制之下，程宝林无法使用。时平军辩称：服从一审法院判决，不同意程宝林的上诉请求和理由。时平军向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令程宝林退还时平军租金113954．4元，保证金50000元，以上共计163954．4元；2、诉讼费由程宝林负担。一审法院认定事实：2018年9月1日，程宝林（甲方）与时平军（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、甲方房屋（以下简称该案涉房屋）位置坐落于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区1号厂区内，乙方租赁甲方厂区内宿舍楼二层469平方米，原材料库房1349平方米，面料库房324平方米，共计2142平方米作为水站中转之用；二、签订合同之前，甲方已向乙方出示了出租的土地使用合同。因本合同签订时，房屋属于在承租土地上的自建房屋，没有产权证，因政府强拆或者不符合本园区规划产业的项目，乙方无条件退房给甲方，甲方应退还乙方剩余租金和押金；三、因政府（市、区、县、乡镇村政府）行为不允许甲方区域内乙方所从事的经营活动而造成的一切后果及损失由乙方自负；四、房屋租赁的期限为一年，自2018年9月8日至2019年9月7日止。期满甲方收回房屋，乙方应按照装修完后原状返还房屋，不得人为故意损坏，装修可移动部分须撤离。若因乙方不撤离期装修的可移动部分而造成甲方产生的清理费，需由乙方支付，若乙方拒付，甲方有权扣押乙方不动产；五、房屋的租金标准为0．80元/每平方米/每天，该租金标准不含物业费、房产费、土地使用费，需要开发票另加税费及所得税均由乙方自付，也可交给甲方代办协助办理；六、租金付款方式为半年付，于2018年9月1日，支付2018年9月8日至2019年3月7日期间的房屋租金312732元，于2019年3月8日，支付2019年3月8日至2019年9月7日期间的房屋租金312732元。租金支付至户名为程凡的中国农业银行指定账户内。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，程宝林按照约定将案涉房屋交付给时平军，时平军按照合同约定向程宝林支付2018年9月8日至2019年3月7日期间的房屋租金312732元。2018年9月11日，程宝林（甲方）与时平军（乙方）签订《补充协议》约定：因乙方车流量较大，给甲方增加了管理难度，故甲方后院的北大门由乙方派专人负责管理，但乙方需遵守甲方规定，后门仅有乙方人员及货物进出，杜绝其他单位或甲方公司货物车辆出入；乙方负责后院门卫工作，保证甲方货物及院内财产安全，不得丢失，乙方缴纳保证金50000元给甲方，合同终止，甲方无异议后向乙方该保证金。《补充协议》签订后，时平军向程宝林交纳保证金50000元。2018年10月，程宝林以需要对时平军承租的面料库加盖二层为由，要求时平军予以配合，时平军自行将库房中存放的桶装水移出，但程宝林在加盖过程中被北京市通州区宋庄镇人民政府以程宝林的改扩建行为未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，违反《中华人民共和国城乡规划法》《北京市禁止违法建设若干规定》的规定，责令程宝林在2日内改正并恢复原貌，逾期不改正的，将按照相关法律规定进行依法拆除。同时，涉案库房因消防问题被北京市通州区公安消防支队加贴了封条。2019年1月1日，时平军之子时皓喆在微信朋友圈中发布消息称，由于搬家问题，原订水电话即日作废，并告知了新添的订水电话。庭审中，时平军称，在《责令改正违法行为告知书》下达后，时平军多次联系程宝林解决库房因违法建设将被拆除事宜，在无法联系到程宝林的情况下，于2019年1月1日自行搬离了案涉房屋，并由时皓喆在微信朋友圈中发布了搬家的消息。程宝林称，案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情形已在租赁合同中向时平军予以了告知，《责令改正违法行为告知书》不是针对时平军承租的面料库的处罚，其在2019年3月才得知时平军自行搬走的事实，双方至今未办理交接及水电结算等手续。法院于2019年9月23日向程宝林公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。另查，根据时平军、程宝林提交的租赁厂区平面图，程宝林提供的案涉房屋现状照片显示，时平军承租的面料库在厂区西侧，西侧的库房现均已加盖了二层。程宝林未就《责令改正违法行为告知书》不是针对时平军承租的面料库的处罚向法院提供证据，且在法庭辩论终结之前也未向法院提供案涉房屋已经取得建设规划许可证的证据。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，时平军、程宝林双方虽然就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》并履行，但由于程宝林据以出租的案涉房屋在法庭辩论终结之前仍未向法院提供相应的合法建设手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。现程宝林已经对案涉房屋进行实际掌控，故程宝林亦应将因《房屋租赁合同》的签订向时平军收取的保证金及租金予以返还。但时平军应当向程宝林支付案涉房屋使用的费用，其标准由法院参照双方《房屋租赁合同》中约定的标准确定。关于导致《房屋租赁合同》无效的过错，法院认为：程宝林将未取得合法建设手续的房屋对外进行出租，是导致合同无效的直接原因，虽然程宝林在合同中向时平军明示案涉房屋没有“房本”，但该明示只能直接产生案涉房屋权属可能存在争议的法律后果，并不能直接产生告知承租人案涉房屋不具备合法建设手续的法律后果，故程宝林应对导致《房屋租赁合同》无效承担全部过错责任。关于时平军搬离案涉房屋的时间，法院认为：第一、时平军要求返还保证金及租金的原因系案涉房屋被属地政府责令限期拆除以及消防部门对库房的查封，引起该后果的直接原因系程宝林在加盖二层之前未能履行必要的建设规划手续。同时，程宝林作为案涉房屋的出租人，在接到《责令改正违法行为告知书》后，亦有义务主动与时平军进行联系以解决合同履行中出现的障碍，保证合同的顺利履行；第二、时平军之子王皓喆在微信朋友圈中所发布的水站搬离原址、更改电话等信息，如时平军继续使用案涉房屋，该信息的发布均会给时平军的经营带来不利的影响，且程宝林也未就时平军继续使用案涉房屋向法院提供证据，故程宝林应当退还2019年1月2日至2019年3月7日期间的房屋使用费及保证金，但时平军主张退还的“租金”计算有误，法院予以纠正。程宝林虽就《责令改正违法行为告知书》不是针对时平军承租的面料库的处罚予以抗辩，但因其未就该抗辩向法院提供证据，故法院对程宝林的辩解意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、时平军与程宝林签订的《房屋租赁合同》无效；二、程宝林退还时平军房屋使用费111384元，保证金50000元，以上共计161384元，于判决生效后7日内执行清；三、驳回时平军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:一、造成双方事实租赁关系无法继续履行的客观原因及双方的过错程度；二、时平军实际使用涉案房屋的时间及使用费如何认定。关于争议焦点一，程宝林上诉认为整改是针对场院东侧加盖的二层并未对涉案的西侧厂库加盖，实际是上西侧早已修建了二层，只是进行维修，对时平军租赁不影响，时平军租赁的厂房并未被拆除也未被贴封条，可以正常经营。对此本院认为，程宝林出租的案涉厂房在一审法庭辩论终结之前未向法院提供相应的合法建设手续，一审法院根据程宝林的举证情况认为涉案房屋在本案中未能取得合法的建设手续，故而认定双方签订的房屋租赁合同无效并无不当。租赁合同无效的法律后果之一即是恢复原状，时平军随时可以要求腾退案涉房屋，不再继续履行原房屋租赁合同。本案中程宝林上诉主张加盖二层被拆、被贴封条等事宜均与时平军租赁的厂房无关，时平军以此为由腾退案涉房屋，缺乏事实和法律依据，但首先其并未就此提交充分证据，且上述理由均不能对抗涉案房屋缺乏合法的建设手续的事实，合同无效的情况下，时平军享有随时可以要求腾退租赁房屋的权利，故一审法院认定涉案房屋租赁合同无效，并处理合同无效后的相关权利、义务并无不当。关于双方在订立合同中的过错程度，租赁人租赁房屋的合同目的是为了正常使用房屋，但本案中出租人程宝林将未取得合法建设手续的房屋对外进行出租，是导致合同无效的直接原因，程宝林虽然在合同中向时平军明示案涉房屋没有“房本”，但并未明确告知承租人案涉房屋不具备合法建设手续及可能产生的法律后果，故一审法院认定程宝林应对导致《房屋租赁合同》无效承担全部过错责任并无不当，程宝林因此应就退租后未实际发生的租金予以退还。关于争议焦点二，程宝林上诉认为仅根据时平军儿子发布的朋友圈信息无法认定时平军2019年1月1日退房，可能是经营性调整，根据合同应该以双方签字确认退房时间，时平军从未通知过程宝林退房的时间，实际时平军一直控制着房屋。对此本院认为，因涉案租赁合同无效，因此扣除参照双方《房屋租赁合同》中约定的标准确定的案涉房屋使用的费用后，程宝林已收的租金、保证金应当予以退还。就房屋使用费的认定应当确定租赁结束日期。根据涉案厂房所在院落被下达整改通知、贴封条以及欠缺合法建设手续的事实，程宝林有协助时平军解决厂房无法正常使用的义务，但程宝林未举证证明其采取过积极措施保证涉案厂房的正常使用，因此时平军有搬离涉案厂房的正当事由及事实、法律依据；同时时平军之子王皓喆发布的朋友圈显示有水站搬离原址、更改电话等信息，如时平军继续使用案涉房屋，该信息的发布均会给时平军的经营带来不利的影响，另程宝林作为出租人在发生争议后也未就时平军的实际租赁情况予以举证。故一审法院对于时平军2019年1月1日搬离的主张予以采信并无不当，进而据此裁判应退租赁、保证金亦无不当，本院予以维持。程宝林关于水电费未结，故时平军2019年1月1日后仍实际租赁的理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，程宝林的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3528元，由程宝林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年六月五日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华