安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终547号 上诉人（一审被告、反诉原告）：王其应，男，1969年07月12日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：常维根，安徽舒州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：鲁秀梅，女，1959年05月05日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：汪晓东，舒城县汤池镇法律服务所法律工作者。 一审被告、反诉原告：杨翠荣，女，1978年08月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上诉人王其应因与被上诉人鲁秀梅，一审被告、反诉原告杨翠荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王其应及其委托诉讼代理人常维根，被上诉人鲁秀梅及其委托诉讼代理人汪晓东到庭参与诉讼，一审被告、反诉原告杨翠荣经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 王其应上诉请求：（一）请求依法撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；（二）被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 事实和理由：(一)一审适用法律错误。案涉房屋的产权人是曾照平，且土地使用权属于划拨性质，没有缴纳土地出让金。鲁秀梅未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，一审法院认定《房屋买卖协议》有效，错误。（二）上诉人多次要求鲁秀梅办理过户手续，其不予协助，逾期付款责任在鲁秀梅，一审没有认定鲁秀梅违约，适用法律错误。（三）上诉人已经付清了所有房款，一审将上诉人支付的房款计算成利息，认定事实错误。 鲁秀梅答辩称：（一）一审认定事实清楚，适用法律正确，案涉《房屋买卖协议》签订的主体具有完成民事行为能力，双方意思表示真实，内容不违反法律规定。（二）《房屋买卖协议》约定了借款支付方式及分期付款的利息，王其应称不能办理银行贷款而延期付款，没有事实和法律依据。（三）王其应未及时按照协议约定支付房款，且支付的数额零零碎碎，一审法院在计算本金和利息时，已充分照顾了上诉人，一审法院认定事实基本正确。 鲁秀梅向一审法院起诉请求：（一）请求判令两被告立即支付购房款121000元并支付截止2019年08月19日利息款18212元，后期以121000元为本金，按照月利率1%计付利息至实际清偿日止；（二）本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年03月19日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定将位于舒城县北侧楼房两间上下共四个单间及附属后院出售给被告，并经河棚镇法律服务所就双方所签订的合同进行见证。原告按约定交付了房屋，履行了合同义务，但被告拒不按照合同约定的付款方式履行付款义务，被告行为严重损害了原告的合法权益，现请求依法判令被告立即履行义务。 王其应、杨翠荣向一审法院反诉称：2013年03月19日，王其应与鲁秀梅签订关于案涉房屋买卖合同，对房屋买卖相关事项进行了约定，并经河棚镇法律服务所见证。合同签订后，王其应按约定支付了首付款，履行了合同义务，鲁秀梅拒不履行房屋过户义务，后经查，案涉房屋土地为划拨方式取得，需缴纳土地出让金后才能进行买卖。鲁秀梅隐瞒了房屋土地性质以及不能买卖的性质，将房屋出售给王其应，其行为构成欺诈，王其应要求解除合同，鲁秀梅返还购房款470238元并支付利息。现被告提起反诉，请求判决解除涉案房屋买卖合同，原告返还购房款470238元及利息（以470238元为基数，按照同期银行贷款利率承担利息至全部返还之日止），并承担本案反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年03月19日，原告鲁秀梅（甲方）与被告王其应（乙方）签订《买卖房屋协议》，约定：甲方转让坐落于，两间门面上下四个单间以及附属后院（以下简称涉案房屋），转让价格肆拾伍万元整，房屋质量甲方按现状转让，乙方按现状认可结转。甲方自协议生效之日将房屋交给乙方管理、使用，其产权永久性归乙方所有。付款方式及期限：2013年02月20日首付拾万，2013年12月再付拾万（按月利息六厘计算），2014年12月付款拾万（利息六厘／月），2015年12月付拾伍万（利息同上），如2015年12月不能付清利息上涨到壹分。如甲方在三年内要购房或其他大事需要钱，乙方将想办法付清，不得有误。有关税费全部由乙方承担，如土地出让金、契税、二手房产税、办理房产证变更费、协议见证费以及街道门面等应承担的一切费用。甲方应将原《国有土地使用证》、《私有房屋所有权证》交给乙方。同时甲方应义务协助乙方及时办理变更手续。本协议甲乙双方签字并见证后生效。王其应于合同签订后共计支付了470238元房款。 另查明，涉案房屋登记所有人为曾照平。2000年12月20日，原告鲁秀梅与曾照（兆）平（案外人）签订了房屋买卖合同，曾照（兆）平将案涉房屋转让给鲁秀梅，约定转让价格为65000元。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、鲁秀梅与王其应之间所签订的案涉合同是否有效。二、鲁秀梅的诉讼请求能否得到支持。三、王其应的反诉请求能否得到支持。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，鲁秀梅与王其应签订的《买卖房屋协议》并经由河棚镇法律服务所进行见证，双方在《买卖房屋协议》签名确认，符合当事人意思自治原则，应依法确认《买卖房屋协议》是在鲁秀梅、王其应协商一致情况下签订的，是鲁秀梅、王其应自由处分其权利的结果，其中约定了双方当事人的信息、购买房屋位置、房屋价格、付款节点、逾期付款责任等内容，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖的主要条款，王其应也已经按照约定支付了前期房款100000元和后续房款370238元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该“买卖房屋协议”应认定为商品房买卖合同。王其应以其是在完全不知晓原告非房屋所有人、原告故意隐瞒房屋未过户情况下在合同上面签名为由主张合同未成立，但未能提供相关证据予以证明，王其应属于具备完全民事行为能力的自然人，对于签订购买房屋这样重大生活资料的买卖合同，应是特别关心房屋的所有人、位置、价格、面积，持慎重态度处之，且其在购买该房屋之前已承租了房屋，而其以签名是在完全不知晓情况下而为之，显然有悖常理，故对王其应的主张依法不予采信。关于鲁秀梅要求杨翠荣承担共同责任的请求。一方面鲁秀梅（甲方）与王其应（乙方）签订《买卖房屋协议》明确载明“甲方自协议生效之日将房屋交给乙方管理、使用，其产权永久性归乙方所有”；另一方面，房款也由王其应支付，因此杨翠荣在本案中不承担相应责任，鲁秀梅要求杨翠荣承担相关责任的请求不应得到支持。 关于争议焦点二，鲁秀梅的诉讼请求能否得到支持。即关于鲁秀梅主张王其应支付下欠购房款121000元的请求。鲁秀梅主张双方间的买卖房屋协议约定，王其应首付100000元后，于2013年12月、2014年12月、2015年12月分别支付100000元、100000元和150000元。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十一条规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”品迭王其应2013年06月17日已支付20000元，至2013年12月，王其应到期应付本金80000元未付，利息为4800元（100000元×0.6%×4个月+80000元×0.6%×5个月）；品迭王其应2014年02月12日已支付50000元，至2014年12月到期应付本金135760元，利息8145.6元（135760元×0.6%×10个月）；品迭王其应2015年01月30日、03月09日已支付10000元、20000元，至2015年2月到期应付本金133905.6元，利息814.56元，至2015年03月到期应付本金114720.16元，利息688.32元，至2015年12月到期应付本金264720.16元，利息6883.2元；品迭王其应2016年已支付46080元，至2016年12月还应支付本金225523.36元，利息31766.4元；品迭王其应2017年已支付72608元，至2017年12月还应支付本金184681.76元，利息27060元；品迭王其应2018年已支付139000元，至2018年12月还应支付本金72741.76元，利息22152元；品迭王其应2019年已支付12550元，至2019年08月31还应支付本金72741.76元，利息27968元（22152元+5816元）。 关于争议焦点三，王其应的反诉请求能否得到支持。王其应在交易时至少是2014年（王其应自认）已明确知道交易的房屋具体情况下，且亦明确知道该土地权属证书登记所有人为曾兆平（案外人），仍选择继续支付房款，其行为已表明了其愿意承担该交易风险，现王其应并未能举证证明鲁秀梅有怠于协助其进行房屋土地权属登记，并有意隐瞒了房屋的土地权属登记无法正常办理的情况，根据《中华人民共和国合同法》第八条”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，王其应的反诉诉请，不符合双方协议约定可以解除的情形；系争房屋产权登记人为曾照（兆）平，鲁秀梅与曾照（兆）平于2000年12月20日签订了房屋买卖合同，并履行完毕，综合考虑双方交易时间、房屋地段、房屋间数、价格等因素，未见明显的不合理之处。该份买卖合同签订之时，“物权法”虽尚未实施，但适用《中华人民共和国民法通则》确立的自愿、公平、等价有偿、诚实信用及合法权益受法律保护等基本原则，鲁秀梅占有使用该房屋多年，曾兆平未提出异议，在当时乡镇房屋权属登记管理制度情况下，在买卖双方签订合同办理见证后，如苛求鲁秀梅知晓案涉房屋土地性质等情况的话，无疑是对鲁秀梅审查义务的不适当加重，如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难。王其应购买该房屋前鲁秀梅的占有应当认定系重要的公示形式。且双方合同签订后，王其应已一直居住使用本案讼争房屋至今，王其应签订合同的目的已实现，解除合同亦不符合维护交易稳定的价值导向。故王其应要求解除《买卖房屋协议》之主张无事实和法律依据，故王其应主张与鲁秀梅所签订的合同、协议无效的反诉请求不能得到支持。 综上所述，鲁秀梅的诉讼请求部分成立，对其成立的部分诉讼请求予以支持，王其应的反诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王其应于本判决生效之日起六十日内支付原告（反诉被告）鲁秀梅未付房款72741.76元及利息27968元，并以72741.76元为基数，自2019年09月01日至付清之日止按月利息1%向鲁秀梅支付未付房款利息；二、驳回原告（反诉被告）鲁秀梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王其应的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，减半收取1542元，由被告王其应负担1172元，原告鲁秀梅负担370元；反诉案件受理费8354元，减半收取4177元，由反诉原告王其应负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，一、案涉《房屋买卖协议》是否有效；二、一审法院认定未付房款的数额及利息是否准确。 关于争议焦点一，双方《房屋买卖协议》是在自愿、平等协商基础上订立的，是其真实的意思表示，且房屋早已交付使用，并不违反法律、法规的强制性规定，一审判决确认合同有效，正确。上诉人王其应以鲁秀梅没有取得房屋产权证，没有缴纳土地出让金为由，要求确认房屋买卖合同无效，没有法律依据，不予支持。 关于争议焦点二，《房屋买卖协议》约定，上诉人王其应应当按约分期付款至本清息止，但其没有完全按照约定支付房款及利息。原判经分期计算，确认未付购房款72741.76元及利息27968元，认定事实正确。上诉人王其应否认欠款，不予采信。 综上所述，王其应的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2314.2元，由王其应负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 波 审判员 文士祥 审判员 张 菊 二〇二〇年六月三日 书记员 刘 畅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。