江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1688号上诉人（原审被告）：张先军，男，1984年3月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告）：张袁野，男，1989年7月1日出生，，住江苏省宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王腾，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宝英，女，1958年2月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：郁金亚，江苏承匠律师事务所律师。上诉人张先军、张袁野因与被上诉人李宝英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初6665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月25日公开听证进行了审理。上诉人张袁野以及张先军、张袁野共同的委托诉讼代理人王腾，被上诉人李宝英的委托诉讼代理人郁金亚参加了听证。本案现已审理终结。张先军、张袁野上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回李宝英关于房屋修复费用和房屋空置期间的损失的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由李宝英负担。事实和理由：1.张先军、张袁野是经李宝英同意将案涉房屋转租给案外人张亮，李宝英已经与案外人张亮成立新的房屋租赁合同关系，张先军、张袁野与李宝英之间的房屋租赁合同已经解除，故不应当承担房屋空置期间的损失。另外，双方约定履约保证金20000元，并未约定单方解除合同违约金，故即使张先军、张袁野应当承担房屋空置期间的损失，也应当以20000元为限。2.李宝英主张的房屋修复费用18000元过高。双方解除合同后，张先军和张袁野曾找一审证人姚月军修复案涉房屋，修复价格仅为6000元。案涉房屋租赁合同也约定房屋恢复原样保证金是10000元。李宝英主张房屋修复费用18000元明显过高，李宝英一审并未申请对房屋修复费用进行鉴定，一审法院单凭发票认定修复价格，依据不足。李宝英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人张先军、张袁野的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.张先军、张袁野将案涉房屋对外转租，李宝英并不知情。2.李宝英实际支付了18000元房屋修复费用，修复人员作为证人也已经到庭作证，张先军、张袁野一审中对于房屋修复项目也是认可的。李宝英向一审法院起诉请求：1.张先军、张袁野支付李宝英房屋公证费用及房屋修复费用9500元（已扣除李宝英收取张先军、张袁野的恢复毛坯保证金10000元）；2.张先军、张袁野向李宝英赔偿房屋空置期间的损失70875元（以195000元/年标准从2019年9月12日计算至房屋实际出租2019年11月30日为42375元，以及房屋重新出租的差价损失28500元）。一审法院认定事实：2018年9月11日，李宝英和张先军、张袁野分别作为甲、乙双方签订《租房合同》一份，约定：一、甲方将位于宿豫区惠隆花园1幢113房屋出租给乙方使用；二、乙方经甲方同意在不影响建筑整体结构的前提下进行设计施工，合同期满如有损坏，乙方负责维修或照价赔偿……七、乙方在承租前要付给甲方履约保证金贰万元，租赁期满后，如乙方未违约，甲方应退还履约保证金；乙方在承租前要付给甲方恢复原样保证金壹万元；八，合同期满后，乙方要把装修时所有的间隔墙和吊顶，以及所有装修的一切设施一律拆除，恢复毛坯；十一、房屋租赁期为五年，租期2018年9月11日至2023年9月11日止；其中，第一年租金185000元，合同签订之日支付，2019年8月11日前支付第二年租金；从第二年开始，每年提前一个月支付房租，房租每年增加壹万元整……合同签订后，张先军、张袁野支付了履约保证金20000元、恢复原样保证金10000元、第一年租金185000元，李宝英将房屋交付张先军、张袁野。张先军、张袁野对房屋进行装修后投入经营使用。第一年租期内，张先军、张袁野停止经营并将房屋转租他人。在第一年租期届满前夕，次承租人也停止经营并搬离租赁房屋，张先军、张袁野通知李宝英不再承租房屋并对房屋予以部分恢复。2019年9月23日，宿豫公证处应李宝英申请，对房屋现状进行保全。现状为：一楼进门南侧地面被深挖下沉，形成“L”形坑洞，坑洞上方天花板有开挖的正方形孔洞，南墙开有两个通风扇孔洞、一个中央空调风道孔洞，一楼顶部有中央空调风道未拆除，一楼地面未恢复为毛坯、铺有地板砖；二楼……李宝英为本次公证支付公证费1000元、摄像费500元。2019年9月23日，李宝英与案外人丰德余签订《劳务合同书》，将涉案房屋清理、修复工作发包给丰德余施工，约定施工费用为18000元。施工结束后，李宝英支付费用18000元。李宝英自认于2019年11月30日将涉案房屋另租他人。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。本案中，张先军、张袁野在租赁期限尚未届满之前，单方要求解除租赁合同并搬离房屋，以自己行为表明不履行主要义务。李宝英于2019年9月23日对房屋进行修理恢复，并主张此时双方租赁合同解除，具有法律依据。一审法院认定双方签订的《租房合同》于2019年9月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，张先军、张袁野应当按照合同约定将房屋内所有装修全部拆除并恢复至毛坯。由于张先军、张袁野未能全面履行该项义务，李宝英另行发包他人进行恢复而支出的费用，应由张先军、张袁野承担。故对李宝英要求张先军、张袁野给付在扣除10000元恢复毛坯保证金后的修复费用8000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋空置期间的损失。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，李宝英自认于2019年11月30日将房屋另租他人，并主张张先军、张袁野按照原合同约定的租金标准自第二年租期开始之日支付房屋空置期间的损失42375元，符合法律规定，一审法院予以支持。因李宝英已收取张先军、张袁野支付的20000元履约保证金可以填补该部分损失，故张先军、张袁野仍应支付李宝英房屋空置期间的损失22375元。关于租金差价损失的主张，李宝英提供了一份与他人签订的租赁合同予以证明。但该合同未得到他方当事人的确认，其真实性尚不确定，而且李宝英也缺乏该合同实际履行情况的相应证据，李宝英据此主张租金差价损失，证据不足，一审法院不予支持。李宝英为保全证据支付的公证费用1500元，属于为实现债权而支付的必要费用，张先军、张袁野应予承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、张先军、张袁野于判决生效后十日内支付李宝英房屋修复费用8000元、公证费1500元并赔偿房屋空置期间的损失22375元；二、驳回李宝英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，减半收取910元，由张先军、张袁野负担361元，李宝英负担549元。双方当事人二审均未提供新的证据，且对一审法院审理查明的案件事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点：1.张先军、张袁野是否应当支付房屋空置期间的损失以及该项损失数额如何认定；2.本案房屋修复费用数额如何认定。本院认为：关于第1个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉租赁合同履行期限期限内，张先军、张袁野单方要求解除合同并搬离案涉房屋，构成根本违约，其违约行为给李宝英造成损失的，张先军、张袁野应当承担赔偿责任。因张先军、张袁野单方违约，导致本案租赁期限五年的租赁合同实际仅履行一年即解除，自2019年9月11日案涉租赁合同第一年租赁期限届满之日至李宝英2019年11月30日将案涉房屋再行租赁之日，案涉房屋实际空置期间不足三个月，该期间应当属于另行租赁的合理期间，该房屋空置期间的租金损失应为李宝英的实际损失，张先军、张袁野应当赔偿。李宝英主张参照原租赁合同第约定的第二年租金标准计算该房屋控制期间的租金损失42375元，有事实和法律依据，并无不当，应予维持。至于张先军、张袁野主张其系经李宝英同意将案涉房屋转租给案外人张亮，李宝英已经与案外人张亮成立新的房屋租赁合同关系，李宝英对此不予认可，张先军、张袁野亦未能对此提供证据，应承担举证不能责任，本院对张先军、张袁野该上诉主张不予采信。张先军、张袁野辩称案涉租赁合同约定履约保证金20000元，其承担的违约责任应当以20000元为限。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。故在李宝英实际损失高于约定的违约金的情况，李宝英有权要求张先军、张袁野按照其实际损失承担违约责任，而不应以合同约定的违约金20000元为限。关于第2个争议焦点。李宝英为证明其实际支出房屋修复费用18000元，提供了宿迁市宿豫区公证处出具的《公证书》、其与实际修复人丰德余签订的《劳务合同书》、丰德余出具的收条和发票为证，丰德余一审中亦对其提供的房屋修复劳务、收取劳务费18000元的事实出庭作证。张先军、张袁野辩称李宝英主张的房屋修复费用过高，应当按照6000元计算，即便李宝英实际支出超出6000元，也应当以合同约定的恢复毛坯保证金10000元为限。本院认为，首先，李宝英所举上述证据能够证明其实际支出的房屋修复费用是18000元。其次，张先军、张袁野申请证人姚月军出庭证明房屋修复费用6000元即可，但是姚月军与丰德余提供的劳务项目存在差别，比如，张先军、张袁野称李宝英同意二楼瓷砖不需要拆除，李宝英对此不予认可，张先军、张袁野没有证据证明李宝英与其达成过二楼瓷砖不需要拆除的合意，故在双方对拆除项目存在争议的情况下，劳务量较少的姚月军收取的劳务费数额不能作为认定案涉房屋全部恢复毛坯状态所应当花费的修复费用的依据。再次，如前所述，在合同约定的恢复毛坯保证金10000元低于李宝银实际损失18000元的情况下，李宝英有权要求张先军、张袁野按照其实际损失承担违约责任，而不以合同约定的违约金10000元为限。因此，在李宝英所举证据能够证明其实际支出房屋修复费用18000元，而张先军、张袁野未能提供充分证据予以反驳的情况下，本案房屋修复费用应当按照18000元计算。综上，上诉人张先军、张袁野的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由上诉人张先军、张袁野共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年六月三日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。