四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1077号 上诉人（原审原告）：李自祥，男，1960年8月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李噫,四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓,四川戎州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军四川省宜宾军分区，住所地四川省宜宾市翠屏区人民路103号。 负责人：夏礼作，司令员。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师。 上诉人李自祥因与被上诉人中国人民解放军四川省宜宾军分区（以下简称宜宾军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李自祥上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初369号民事判决第一项；2.改判宜宾军分区赔偿李自祥实际经济损失380700元，可预期利益1155470元；3.一、二审诉讼费由宜宾军分区负担。事实和理由：1.宜宾军分区在不具备约定解除权和法定解除权的前提下单方面解除合同，是违约方，应当向李自祥承担违约责任；2.房屋具备安全隐患不是宜宾军分区单方面解除合同的法定理由，双方是否有过错不是宜宾军分区单方面解除合同的法定理由。3.实际损失分为直接损失和间接损失，宜宾军分区单方面解除合同，导致分租合同无法履行，由于分租合同履行期限未到期，宜宾军分区应当赔偿其他分租人的损失。 宜宾军分区辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.宜宾军分区不存在违约行为，不是过错方；3.李自祥主张的可预期利益并无相应事实和法律依据，其在一审提交的证据并不足以证实其预期收益为1155470元。 李自祥向一审法院起诉请求：1.宜宾军分区赔偿李自祥直接经济损失380700元；2.宜宾军分区赔偿李自祥可得利益损失1875400元；3.宜宾军分区赔偿李自祥装修损失73357元；4.本案诉讼费由宜宾军分区承担。 一审法院认定事实：宜宾市西街34号房屋（地号：B30-001，用途：住宅，东至西城角民房，南至西城角街道，西至民房，北至宜宾市物资回收公司，用地面积1863.9㎡，其中建筑占地1173.2㎡）的所有权人系宜宾军分区，该门牌号现已变更为宜宾市翠屏区西街113号。 2010年5月1日，宜宾军分区（甲方/出租人）与李自祥（乙方/承租人）签订《宜宾军分区房地产租赁合同》。约定：第一条甲方自愿将坐落在四川省宜宾市翠屏区西街113号的房屋（场地、库房）出租给乙方使用；租赁用途为住房门面；乙方已对甲方所出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条房地产月租金为2500元（不含水、电、暖、煤气、设备费用）。租赁期限自2010年5月1日至2015年4月30日止。租金按季结算，由乙方在每季第一个月的10号内交付甲方。第六条乙方为确保房屋安全、隐患，投资440143.8元维修改造（注：见合同附表，维修改造工程结算清单），自2010年1月1日至4月30日改造完毕，经甲方验收合格。第十三条合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。第十七条双方承认的附加条款如下：甲方与乙方总合同期（贰零壹零年伍月壹日至贰零贰零年肆月叁拾日止），乙方在正常履行合同的前提下，有优先继签权。合同附件系维修改造工程结算清单，载明工程总结算款为440143.8元，结算明细表上有甲方委托代理人和乙方李自祥的签名确认。 2013年1月1日，宜宾军分区后勤部（甲方/出租人）与李自祥（乙方/承租人）签订《房地产租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方在西街113号房地产租赁合同第一条中所约定房产，自2013年1月1日起年租金调整为肆万捌仟元整（不含水、电、气及设备费用）。租赁期限至2015年4月30日止。租金按季度结算，由乙方在每季度第一个月10号前交付甲方。西街113号房地产租赁合同第二条自本补充协议生效后即行作废。合同签订后，宜宾军分区将案涉房屋交付给李自祥使用。 根据李自祥出具的13份《租房合同》显示，李自祥于2017年3月8日分别与张某1、张大贞、陈某、苏某、黄得英、王某、文某、张某2、向春、罗明琼、王华、夏某签订《租房合同》，约定将宜宾市翠屏区西街113号附1号、附2号、附3号、附4号、附5、6号、附7号、附8号、附9号、附16号、附11号、附12号、附13号门面房屋分别出租给上述人员使用，租赁期限均为2017年3月8日至2019年12月30日止，租金从4500元／月至9000元／月不等。另，根据李自祥出具的47份住房《租房合同》显示，李自祥将西街113号大院住房转租给龚焕池、刘永红等47位租户，租赁截止日期为2018年12月至2019年12月不等，租金为320元／月至480元不等。 2018年9月5日，宜宾军分区保障处、宜宾市翠屏区人民政府办公室向李自祥发布《关于清理疏散西街113号大院住户的通知》。该通知载明：“为认真汲取江安‘7.12’重大事故教训，按照市委市政府《关于开展安全生产‘大排查、大整治、大督查’的通知》要求，军分区停偿办会同市公安、工商、税务、消防、规划、住建、司法等部门对西街113号大院进行了安全隐患清理排查，发现存在建材陈朽、线路老化、无制式消防通道等严重安全隐患，极易引发致命性火灾，进而可能发生群死群伤的重大安全事故。经请示市委市政府和军分区领导同意，拟将该处住户清理疏散，请你立即与分租居住人员结束合同关系，完成相关费用清退手续，并于9月25日前搬腾完毕。军分区将于9月26日组织验收。9月30日18时起，军分区将停止对该处供水供电，并封锁大院。”后，李自祥将转租户全部遣散，并于2018年9月25日将案涉房屋腾退交给宜宾军分区。 李自祥陈述其在遣散租户时，分别与门面转租户签订了赔偿协议。其中，李自祥于2018年9月8日至2018年9月15日期间分别与张某1、张大贞、陈某、苏某、黄得英、王某、文某、张某2、向春、罗明琼、王华、夏某签订《赔偿协议》，上述《赔偿协议》分别约定：根据宜宾市军分区全面停止有偿服务工作领导小组于2018年9月5日的通知，西街113号总承租人李自祥（以下简称甲方），同门面承租人（以下简称乙方）达成的以下赔偿协议：一、门面承租人合同到期的不赔偿，乙方交出门面钥匙。甲方退还乙方合同内的押金。二、根据甲、乙双方同意签字盖章，乙方交出门面钥匙，合同书。甲方现金支付乙方，合同内押金，一次性赔偿金。乙方于2018年9月15日前停止营业。四、西街113号附1号、附2号、附3号、附4号、附5、6号、附7号、附8号、附9号、附16号、附11号、附12号、附13号门面租赁期限均为自2017年3月8日至2019年12月30日止，押金分别为8000元、8000元、8000元、8000元、10000元、8000元、8000元、5000元、8000元、8000元、8000元，赔偿金分别为32000元、15000元、35000元、25000元、50000元、30000元、35000元、36000元、30000元、35000元、21000元。李自祥为证明其赔偿款项的来源，向法院提交其银行卡（卡号为62×××13）2018年7月27日至2018年10月27日的交易流水明细清单两张，该清单显示2018年9月5日至9月25日期间的取款流水仅有5笔共计16000元，并不能与其付款的金额、时间对应。 在庭审中，宜宾军分区认可案涉房屋在出租给李自祥时就存在安全隐患。 李自祥申请证人张某1、陈某、王某、文某等七名证人出庭作证，拟证明其提前与租户解除租赁关系，其向租户赔偿了损失。其中证人张某1陈述，其系2017年3月在李自祥处租赁房屋，因房屋消防不合格，合同未到期就提前收回了房屋，李自祥以现金方式向其赔偿了32000多元，该金额系其与李自祥自行协商的。证人陈某陈述，其系2017年至2019年12月期间租赁李自祥房屋销售皮革产品及做维护，因房屋消防不合格，2018年9月要求其全部搬出去。因合同未到期，与李自祥协商，李自祥以现金方式向其赔偿了35000元，其于2018年9月初搬走。证人苏某陈述，其租赁113号门面做餐饮，租赁期间从2017年至2019年。李自祥要求其2018年9月搬离，因为合同没有到期，其要求李自祥支付赔偿金，协商后，李自祥以现金的方式赔偿其10500元，该款项包括了经营和装修损失。证人王某陈述，其租赁113号附7号门面用于做餐饮和外卖早点，租赁期限是从2017年3月8日至2019年12月30日。2018年9月12日，李自祥通知其搬离，但因合同没有到期，经协商后，李自祥以现金方式赔偿其30000元。证人文某陈述，其租赁附8号门面做点点香，租赁期限是从2017年3月8日至2019年12月30日。因房屋消防不合格，李自祥要求其提前搬离，因为合同未到期，门面从别人手里转的，其也花了几万元的装修费，故与李自祥协商赔偿费用，后李自祥以现金方式赔偿其35000元。证人张某2陈述，其租赁附9号门面做快餐，租赁期间是从2017年3月8日至2019年12月30日。因案涉房屋消防不合格，李自祥要求其提前搬离，其于2018年9月6日左右搬离的。李自祥以现金方式赔偿了人工工资及门面设备损失。证人夏某陈述，其与李自祥系雇佣关系，其系西街113号门卫。2018年8月，李自祥通知租户搬离，都是赔付一家搬一家，没有赔付的租户就不搬，其还帮李自祥垫付过部分赔偿金。 一审法院认为：李自祥、宜宾军分区签订的《宜宾军分区房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》均系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行各自义务。《宜宾军分区房地产租赁合同》约定总合同期为2010年5月1日至2020年4月30日，李自祥为确保房屋安全、隐患，投资440143.8元维修改造。虽宜宾军分区提前解除租赁合同，系其向李自祥交付的案涉租赁房屋存在安全隐患，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”规定，宜宾军分区对于提前解除合同存在过错。但合同同时约定，李自祥为确保房屋安全、隐患，投资440143.8元维修改造。现案涉合同因案涉租赁房屋存在严重安全隐患而提前解除，李自祥亦未完全履行确保房屋安全的义务。在合同履行过程中，李自祥与宜宾军分区均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，李自祥与宜宾军分区应根据各方的过错承担违约责任。现李自祥主张宜宾军分区应向其承担赔偿责任，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张时，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，李自祥应就其主张宜宾军分区提前解除合同对其造成的损失提供证据予以证明。 关于李自祥请求宜宾军分区支付其直接经济损失380700元的问题。李自祥陈述该部分支付系现金支付，并向一审法院提交了《赔偿协议》、取款凭证及证人出庭作证的证人证言等证据拟证明其已经向租户进行了赔偿。一审法院认为，该部分支出金额较大，李自祥仅提交了与各租户签订的《赔偿协议》，并无收条及相对应的取款、转款或租户存款记录，取款凭证亦不能与赔偿租户时间和金额相对应，且证人证言亦仅能证明其部分支出。即使存在李自祥对租户进行赔偿的情形，上述证据亦不足以证明李自祥已足额支付了其诉请款项的全部金额。另，李自祥称其向众租户进行的赔偿系经宜宾军分区同意，但未提交证据予以证明，故该主张一审法院不予采信。但结合前述论述，在合同履行过程中，李自祥、宜宾军分区双方均存在过错，同时结合庭审中证人证言能够佐证李自祥进行了部分赔偿，一审法院对李自祥该项请求酌情支持为114210元（380700元×30%）。 关于李自祥请求宜宾军分区赔偿其可得利益1875400元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”李自祥主张的可得利益1875400元系根据解除合同时门面和房屋均在租用，其认为正常出租房屋及门面以后可能获得的利益。但房地产市场存在波动，经济交易中存在各种风险不可预测，现李自祥依据解除合同时的行情主张的1875400元其实是期待利益，一审法院依法不予支持。 针对李自祥请求宜宾军分区赔偿装修损失73357元的问题。承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行装饰装修。在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值。承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值，就应当在租赁期内分摊装饰装修物的费用。李自祥根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值，该计算方法较合理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）……。”，同时结合庭审查明，总合同期为2010年5月1日至2020年4月30日，维修改建工程费用为440143.8元，李自祥于2018年9月将案涉房屋退还宜宾军分区等事实。经核算，李自祥请求宜宾军分区赔偿装修损失73357元计算适当，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、中国人民解放军四川省宜宾军分区于本判决生效之日起十日内赔偿李自祥直接经济损失114210元；二、中国人民解放军四川省宜宾军分区于本判决生效之日起十日内赔偿李自祥装修损失73357元；三、驳回李自祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25436元，减半收取计12718元，由李自祥负担11694元，中国人民解放军四川省宜宾军分区负担1024元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《宜宾军分区房地产租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，符合法律及当时的政策规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，宜宾军分区按约定将案涉房地产交付李自祥使用，李自祥虽亦按合同约定对房屋进行了修缮，但因房屋年久失修、水电线路老化等原因，该出租房仍存在较大安全隐患。在履约过程中，因江安县发生“7.12”重大安全事故，宜宾军分区于2018年9月5日向李自祥送达了《关于清理疏散西街113号大院住户的通知》，要求李自祥与分租居住人员解除租赁合同、完清退房手续，李自祥收到通知后亦将该租赁房屋腾退交还宜宾军分区。至此，双方已合意解除了案涉租赁合同。宜宾军分区与李自祥提前解除租赁合同，至李自祥提前与分租人员解除租赁关系，客观上给李自祥造成一定的经济损失，宜宾军分区虽无过错，但仍给予李自祥一定经济补偿。一审法院认为“宜宾军分区在履约过程中存在过错”虽然不当，但其根据李自祥提供的银行取款凭证并结合本案的具体情况，判令“宜宾军分区酌情支付李自祥114210元”符合本案的实际情况，本院予以确认。李自祥上诉主张“宜宾军分区赔偿实际经济损失380700元”的理由不能成立。李自祥租赁宜宾军分区的房屋并进行转租，该经济交易行为本身存在风险，其在进行分租、转租时应当考虑到房地产市场的波动性，并对可能产生的不利后果进行充分的风险评估。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，李自祥因转租、分租造成的损失，不应由宜宾军分区承担，李自祥上诉主张“宜宾军分区应赔偿其可预期利益1155470元”的理由亦不能成立。 综上所述，李自祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17598元，由上诉人李自祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 郭美宏 审 判 员 彭晓烽 二〇二〇年六月九日 法官助理 华 涛 书 记 员 牟岑雪