广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7051号上诉人（原审原告）：邓捷坤。委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州诺道投资管理有限公司。法定代表人：麦文逸。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州创洋物业管理有限公司。法定代表人：苏宝堃。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：陈晓蕾。委托诉讼代理人：石春华，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帷，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人邓捷坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初10070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院判决：驳回邓捷坤的诉讼请求。案件受理费13178元，由邓捷坤负担。上诉人邓捷坤上诉请求：1．撤销原审判决；2．改判解除上诉人邓捷坤与被上诉人广州诺道投资管理有限公司（下称诺道公司）于2016年11月19日签订的《认购合同》；3．改判被上诉人诺道公司、广州创洋物业管理有限公司（下称创洋公司）向上诉人邓捷坤返还购房款项883205元及利患(利息以本金为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2017年6月29日起计至实际清偿之日止)；4．改判被上诉人诺道公司、创洋公司向上诉人邓捷坤赔偿上诉人就涉案房屋的费用开支合计人民币43037.92元及利息(利息以本金为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2017年6月29日起计至实际清偿之日止)；5．判令被上诉人诺道公司、创洋公司承担一审、二审的全部诉讼费用。上诉的事实与理由：一、一审法院在相关的其他案件中经审理已确认相关渗漏水的事实情况，并据此支持相关业主的诉讼请求；而且，通过上诉人证据和法院现场勘察可知，尚有大部分业主同样因为该渗漏水问题而无法使用房屋，由此可见，涉案房屋所在的楼层存在严重渗漏水问题。1．与涉案房屋同处一楼层的大部分房屋，均因为楼层存在同样的严重渗漏水问题而无法正常使用，因此，一审法院经审理确认后，判决支持该部分已提起诉讼业主的诉讼请求，即判令解除相应的买卖合同关系、判决创洋公司和诺道公司共同返还购房款项并支付利息，2．根据上诉人一审证据7第45页可知，除了上述已提起诉讼的5户业主及上诉人以外，还有136、108、131、118、134、157、115、140、102、114号房等至少10间房屋的业主因为该渗漏水问题而迫切要求被上诉人予以解决，即合计至少影响30%的业主。甚至，在2019年7月25日一审法院工作人员现场勘查时，有大量以上所列房屋以外的其他业主纷纷向工作人员反馈其房屋所存在的严重渗漏水问题，进一步印证该问题之严重性。以上种种事实和情况均足以证明，涉案房屋的渗漏水问题是牵涉到整个楼层的结构性问题，会随着时间推移越发严重，并导致包括涉案房屋在内的大部分房屋根本无法正常使用。二、截至目前涉案房屋的相关渗漏水问题仍在持续，并未得到任何改善或解决，因此，一审法院关于涉案房屋的漏水问题“最多发在2018年10月至12月”的认定明显与事实不符，应当予以纠正。1．上诉人提供了大量照片证明涉案房屋存在渗漏水问题，包括于2019年12月开庭时还补充提交了最新照片，证明不论是133号房还是156号房均在不断渗漏水，且经上诉人一再尝试修复均无补于事，可见该渗漏水问题根本无法通过修复而得以解决。2．一审法院错误地以上诉人已经装修这一情况来认定涉案房屋的“渗漏并未严重到无法使用的程度”，恰恰相反，渗漏水问题不仅会因为已经装修而被暂时性掩盖、无法直观发现，而且随着时间推移还会导致墙面剥落甚至产生裂痕等情况。与此同时，上诉人因为进行装修、修复等工程还面临着较之其他业主更大的经济损失。三、相关渗漏水问题导致上诉人无法正常使用涉案房屋，并据此遭受了严重的经济损失，故被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，上诉人有权要求解除买卖合同关系并返还购房款项及相关费用。在上诉人付清全部房款、承担相关费用开支后，被上诉人并未依法依约交付质量合格房屋。包括上诉人在内的多位购房人已多次向被上诉人反映并要求修复相关渗漏水问题，甚至还通过梅花村街道办事处予以组织协调。然而，截至目前为止，被上诉人均未能妥善解决问题，亦未向上诉人提供任何切实可行的解决方案，致使涉案房屋一直不具备正常使用的条件，上诉人因此遭受了巨大的经济损失。上诉人认为：《中华人民共和国合同法》第148规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”；第154条规定，“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定”；第155条规定，“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”；第62条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……”；第111条规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”；第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《建设工程质量管理条约》第40条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”。根据上述相关法律法规的规定，由于被上诉人所交付房屋本身存在重大渗漏水问题，完全不符合最起码的质量标准，被上诉人的行为已经构成根本违约，故上诉人依法有权解除与被上诉人之间的买卖合同关系，要求被上诉人返还购房款项、费用开支并承担由此造成的经济损失。被上诉人诺道公司辩称：同意一审判决处理，不同意邓捷坤的上诉请求。被上诉人创洋公司辩称称：同意一审判决处理，不同意邓捷坤的上诉请求。原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行述称：在不影响其债权和抵押权的情况下，由法院依法判决。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭审期间，上诉人邓捷坤提交以下证据：1、2020年1月19日涉案房屋及与涉案房屋位于同一层的138号房的现场拍摄照片；2、2020年4月25日涉案房屋及与涉案房屋位于同一层的138号房的现场拍摄照片。上述两份证据被上诉人拟证明在一审程序结束后，包括涉案房屋在内的大部分房屋均出现了大面积的渗漏水情况，甚至需要用抽水泵将相关污水排走；3、东山力迅商务大厦一楼公寓133房漏水维修记录，拟证明自2017年11月起，涉案房屋即出现了渗漏水的问题，对此上诉人至少6次尝试维修，但均无法解决该渗漏水问题。诺道公司、创洋公司对上述证据表示无法确认其真实性，没有办法证明漏水与其有关联。原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行则表示上述证据的三性由法院审查核实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：被上诉人诺道公司、创洋公司是否应对涉案房屋漏水承担责任及上诉人是否据此有权解除涉案合同。根据查明的事实，涉案房屋曾存在漏水情况，且涉案房屋所在楼层其他房屋亦存在严重渗漏水情况而无法使用。但在本案中，上诉人已接收使用涉案房屋，并在装修后出租给他人使用。而原审法院亦在审理期间现场勘查确认涉案房屋并非严重到无法使用情况，当时租户则称2019年1月后未再发生漏水。在此情况下，上诉人未能提交相关鉴定报告确认涉案房屋存在严重渗漏水导致无法使用的情况以及唯一原因在于被上诉人，故上诉人要求解除涉案合同，依据不足，本院不予采纳。在本院审理期间，上诉人虽提交了新的证据，但不足以证实其主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，在此不再赘述。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13178元，由上诉人邓捷坤负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓航审判员  肖逸思审判员  谭健颖二〇二〇年六月十日书记员  梁月英叶永峰