沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初16745号原告：刘哲，男，1982年3月27日出生，汉族，住址：辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。被告：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司，住所地：沈阳市大东区辽沈二街57号（3-27-1）。法定代表人：赵凯，职务：总经理。委托诉讼代理人：王萌，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告刘哲与被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李娜，被告委托诉讼代理人王萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的会员申请书；2、判令被告退还原告会员服务费20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年3月23日原告购买坐落于沈阳市于洪区房屋因开发商沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）与被告为合作关系，应被告要求，原告与被告签订了会员申请书认购书、内部员工购房协议、无理由退房协议书。会员申请书约定：原告成为被告的会员，向被告缴纳会员服务费人民币2万元，在购房时享受专属会员购房2万元抵3万元的优惠权益，同时约定：经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后，30个工作日内给予退还。原告与开发商签订商品房买卖合同后，开发商一直未给原告办理房屋备案手续并拖延施工，原告及其他业主预见到开发商无法正常在交房日期交房，到开发商出询问才得知：开发商销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收更无法办理产权备案、登记等相关手续，故无法正常向原告交房及办理房证。经与开发商多次沟通协商，开发商认可其自身过错导致无法履行商品房买卖合同，故于原告协商解除商品房买卖合同，并在审核原告的购房资料后办理退房退款手续。原告与被告签订会员申请书，成为被告的会员，双方已经形成服务合同关系，被告应该提供原告在购房时享受2抵3万元的优惠服务并确保上述合同目的全部实现。现因开发商原因导致原告购房目的及享受优惠服务的目的无法实现被告作为开发商的合作单位，在促成双方达成房屋买卖合同过程中为尽到审慎义务，被告行为构成违约，故应当根据双方约定退还原告会员服务费，资金占用期间的利息我可以放弃。因被告拒绝退还，无奈原告诉至贵院，请求法院解除双方签订的会员申请书，并判令被告退还原告会员服务费，以维护原告的合法权益。被告辩称，本案事实为原告以会员申请书的优惠价格签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方会员优惠合同已终止。其后，恒大地产集团（沈阳）投资有限公司（以下简称“恒大”）收购了沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）的粤泰城项目，并将该项目更名为“恒大·西江天悦”。出于重新包装高价出售的目的，开发商和原告在内的购房者相继达成新的回购协议，到此，原告与开发商之间形成了新的回购法律关系，并获巨额利润。因此，原告与恒大之间的事情与被告没有任何关系，原告几个月的时间通过这种自愿的方式就挣了至少双倍以上的房款，回过头来还找已经履行完优惠服务合同的被告退款，哪有这样的道理？基于以上事实，足以证明本案不存在退房问题。而原告以退房为由，要求答辩人退回会员服务费（以下简称“会费”）并支付对应利息，缺乏事实及法律依据，不能成立。具体理由如下：一、原告与答辩人双方系在平等、自愿基础上建立的会员优惠合同关系，应受法律保护原告申请加入会员并缴纳会费，答辩人提供会员购房优惠权益，双方形成事实上的会员优惠合同关系，合同双方意思表示真实，合同内容合法有效，应受法律保护。原告为享受会员购房“2万抵3万”的专属优惠，自愿申请成为会员，虽会费不计入购房款，但基于会员身份，原告购房总价款直接优惠3万元，故原告诉称的增加购房成本等与事实不符。二、会员申请书中明确约定，原告以会员优惠签订《商品房认购协议》后，会员优惠合同依法终止。现原告已签订《商品房认购协议》，双方会员优惠合同因履行完毕而终止，已终止的合同不在具备解除的法律条件，故原告要求解除及退费缺乏事实及法律依据根据《会员申请书》第2、第3条之约定可知，答辩人的合同义务为，促成原告以“2万抵3万”的会员优惠认购商品房并签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书”），签订认购书后即视为原告已享受全部会员权益，双方会员契约关系自动解除。原告加入会员后，相继与开发商签署了认购书以及《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），认购书注明优惠条件“团购2万抵3万”，以上事实足以说明，原告使用约定的会员权益签订了认购书，答辩人已完全履行合同义务，双方合同关系自然解除，即终止。根据《合同法》第九十一条之规定，双方会员契约因履行完毕而消灭，合同权利义务终止，合同对双方均不再具有约束力，原告在合同终止后要求答辩人返还会费，不具备法律基础。三、原告所谓“退房”，实质系恒大收购案涉粤泰城项目后所主导的商业回购行为，原告与开发商形成了新的商品房买卖合同关系，答辩人不受该法律关系约束恒大收购粤泰城项目后，逐步回购已售商品房，对项目整体规划更名为“恒大·西江天悦”，进而产生了包含本案在内的一系列开发商主动退房，并给予业主高额补偿的事实。答辩人认为，案涉购房合同的解除，并非《会员申请书》约定的“退房”。常规意义的退房，是指购房合同当事人依法或依约定解除购房合同，而案涉购房合同的解除则不然，首先，按照原告自认，相关解除协议的履行主体不是原合同双方当事人，而是原告与恒大；其次，除原购房款，恒大额外向原告支付了不低于双倍购房款的高额“补偿款”，超出了解除应有之义；第三，退房应是由个别业主，在发生法定或约定条件时作出退房申请，不可能存在全体都退房的情形，这恰恰说明了包括原告在内的一系列“退房”，是开发商面向已售商品房，整体、大规模的回购，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，系具有商业性质、以盈利为目的的交易行为。原告在购得商品房后，再次将商品房转让给恒大，双方形成了新的商品房买卖合同关系，与原告和开发商的购房合同无关；而答辩人介入的是原告与开发商的商品房买卖合同关系，不受原告与恒大之间的法律关系约束，故不应退费。四、退一步讲，即便不考虑“退房”的实质含义，原告所谓退房仍不符合约定退费条件。根据原告的自认，本案系开发商单方解除合同，并与原告协商最终达成协议。现原告在可以继续履行购房合同的情况下，选择“解除”合同以获得恒大和开发商支付的高额补偿，得到补偿后原告仍不满足，又向答辩人索要已履行完毕之合同项下的款项，答辩人作为完全履行合同义务的一方，不应退回会员服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月23日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产，与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。协议第五条约定：经开放商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请，回收收据后，30个工作日内给予退还。当日，原告与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房认购协议及无理由退房协议书。3月29日，原告又与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房买卖合同，并支付了购房款274381元。2019年7月，原告与沈阳万盈置业有限公司签订粤泰城／爱特家迷你居项目解除《商品房买卖合同》相关法律文书的协议，双方经协商一致，同意解除原合同，沈阳万盈置业有限公司同意向原告退还房款274381元，并支付补偿金196879元。本院认为，原告为购买商品房时能获得优惠，向被告提交会员申请书，并缴纳了2万元的会员服务费，被告接受了原告的申请，在原告的会员申请书上加盖公章予以确认。会员申请书第5条约定：“经开放商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请，回收收据后，30个工作日内给予退还”。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格履行各自的义务。现原告已与案外人沈阳万盈置业有限公司解除了商品房买卖合同，在原告向被告申请退回会员服务费时，被告应依约定向原告返还服务费。关于被告提出双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不具备解除条件，另外，退房应当是个别业主在发生法定或者约定条件时做出退房申请，并非全部退房，而且原告因解除购房合同已获得了巨额补偿，基于损失填补原则，原告也无权要求退回会费等问题。本院认为原告缴纳会员费用的目的是在购买商品房时享受“2万抵3万”的优惠并最终取得商品房所有权。本案中，虽然原告与开发商之间签订了商品房买卖合同，但双方最终解除了商品房买卖合同。在解除该合同后，开发商退还给原告的房款中并不包含案涉的会员费用，即使开发商对原告进行了一定的补偿，并非原告因解除合同获得的利益，更非因取得会员资格而获得的利益。因此，原告缴纳会员费用申请会员资格的目的未能实现，故对原告要求被告返还会员费用的主张本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘哲会员服务费20000元；二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吴菁菲人民陪审员  庞 波人民陪审员  赵成海二〇二〇年六月四日书 记 员  兰英赫