湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终458号上诉人（原审被告）：李优华，男，1974年5月19日出生，土家族，住湖南省慈利县。被上诉人（原审原告）：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地湖南省慈利县。法定代表人：尤日河，董事长。委托诉讼代理人：陈佳栋，男，该公司职工。委托诉讼代理人：杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。上诉人李优华因与被上诉人慈利县鸿泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为事实清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。李优华上诉请求：撤销湖南省慈利县人民法院（2020）湘0821民初322号民事判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理合同》属无效合同，被上诉人也并未按照《前期物业管理合同》履行合同义务，一审认定被上诉人安装监控设备、落实安保措施、维修部分房屋与客观实际不符。2017年前被上诉人未找上诉人催缴物业费，其向法庭提交的催收费用书面通知系诉前伪造。慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰物业公司）向一审法院起诉请求：1.判决李优华支付物业服务费2513.58元；2.判令李优华支付逾期3‰的违约金；3.判令李优华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月24日，被告李优华与湖南日泰房地产开发有限公司签订《房屋交接单》一份，双方约定：开发商将位于慈利县间交付给被告。同日，被告李优华（乙方）与原告鸿泰物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，对上述商铺的物业服务相关内容包括环境卫生、安全协防等进行了约定。合同约定服务期限：前期物业管理是指房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同约定物业服务费按每月每平方米1.25元标准收取，被告李优华的商铺产权登记面积为64.84平方米。若被告不按合同约定的收费标准和时间缴费，原告有权从逾期之日起按日收取3‰的滞纳金。原告鸿泰物业公司在上述小区安装了监控设备，落实保安协防措施，为业主提供了公共部分房屋维修等服务。被告所在门面前面的卫生由环卫工人打扫，被告每年支付给环卫处300元的环境卫生费。被告李优华自觉交纳了自签订物业合同之日起至2013年10月24日的物业服务费，2013年10月25日至2017年8月31日的物业服务费已经经过本院一审、张家界市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院指令再审、张家界市中级人民法院再审终审得到解决。2017年9月1日至2020年3月31日共31个月的物业服务费为2513.58元，原告曾于2018年8月13日、2019年3月15日向被告催收，未果，故原告诉至本院。另查明，被告李优华与湖南日泰房地产开发有限公司于2012年11月2日签订了《慈利县商品房买卖合同》，该合同约定被告李优华购买澧江·水岸人家3幢1层1110号商铺，建筑面积为64.84平方米。被告于2012年11月23日取得该商铺的所有权证，证号为：慈房权证零阳镇字第××号。一审法院认为，本案的争议焦点为：《前期物业管理服务合同》是否有效。被告李优华是否应当支付物业服务费。被告李优华是否应当支付违约金。一、关于《前期物业管理服务合同》是否有效的问题。《前期物业管理服务合同》于2012年10月24日由原告鸿泰物业公司与被告李优华签订。诉讼中，被告李优华主张合同上约定的是3幢1110号商铺，但实际上其所有的是2幢1110号商铺，且签订日期由2010年10月24日修改为了2012年10月24日，应属于无效合同。经审查，该房屋的交接时间为2012年10月24日，被告与湖南日泰房地产开发有限公司签订的《慈利县商品房买卖合同》的时间为2012年11月2日，故综合认定《前期物业管理服务合同》上日期的修改对合同的履行没有实质性影响；而商铺的位置记载亦是根据《慈利县商品房买卖合同》进行约定的，该合同中约定被告购买的房屋为3幢1110号商铺，鸿泰物业公司为水岸人家小区的2幢、3幢均提供了物业服务，故被告李优华主张的位置记载错误对《前期物业管理服务合同》的实际履行不产生影响。故该《前期物业管理服务合同》不存在无效的事由，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效。另，被告李优华还主张澧江·水岸人家小区于2019年11月26日成立了业主委员会，所以从2019年11月27日起，《前期物业管理服务合同》自行终止，被告与原告不存在物业服务合同关系。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》约定，终止期限为业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止。且《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。被告李优华并未提供业主委员会与其他物业管理公司签订的生效的《物业管理合同》，故被告与原告之间的物业服务合同关系并未终止。对被告关于《前期物业管理服务合同》于2019年11月27日起自行终止的答辩意见，应不予采纳。二、被告李优华是否应当支付物业服务费。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应当按照该合同履行自己的义务。被告李优华主张鸿泰物业公司未完全履行《前期物业管理服务合同》中的义务，无权收取物业费。依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，且《前期物业管理服务合同》亦未约定业主拒交物业费的情形。况且，鸿泰物业公司对李优华购买的商铺所在的澧江·水岸人家小区3幢楼提供了物业服务，如：维修单元门、清理化粪池、雇请保安进行安保工作等，李优华作为3幢楼1110号商铺业主，客观上接受了物业服务。需要进一步指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用以及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当交纳物业管理服务费用以及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故被告李优华以原告服务不到位为由拒交物业费的主张，没有事实和法律依据，应不予支持。被告李优华应当按照《前期物业管理服务合同》交纳尚欠的自2017年9月1日至2020年3月31日共计31个月的物业服务费，按每月1.25元/平方米计算，即64.84㎡*1.25元/平方米/月*31个月=2512.55元。故对原告鸿泰物业服务公司要求被告李优华支付物业服务费2513.58元的诉讼请求，应予以支持2512.55元。三、被告李优华是否应当支付违约金。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中第九条第四款约定，不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其他费用的，鸿泰物业公司有权自逾期之日起按日收取应交纳费用3‰的滞纳金。被告李优华辩称鸿泰物业公司明知被告没有按时交纳物业费，但是没有及时催收，违反《物业管理条例》，鸿泰物业公司违约在先，收取业主违约金事实不充分，违背公平正义。《前期物业管理服务合同》中约定的滞纳金本质上属于违约金，但原告鸿泰物业公司在向被告收取物业费及违约金未果的情况下，未及时主张相关权利，且要求被告支付按日3‰计算的违约金明显过高。故对原告要求被告支付逾期3‰违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李优华自本判决生效之日起十日内向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付物业服务费2512.55元；二、驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院对原审认定事实予以确认。本院认为，上诉人李优华与被上诉人鸿泰物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方均有约束力。上诉人李优华主张上述合同为无效合同的上诉理由不能成立。鸿泰物业公司提供了物业服务，李优华应当交纳物业服务费。上诉人李优华上诉称鸿泰物业公司没有按照合同约定全面履行义务和责任，没有理由全额收取物业服务费用。因《前期物业管理服务合同》对不交或少交服务费的情形没有明确约定，且上诉人李优华亦未提交充分证据证明被上诉人鸿泰物业公司没有按合同约定履行物业服务义务或服务存在重大瑕疵，故对该上诉理由不予支持。上诉人李优华上诉称被上诉人鸿泰物业公司提交的物业费催缴通知单系被上诉人鸿泰物业公司伪造，但未提交证据证明，本院不予采纳。综上所述，李优华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李优华负担。本判决为终审判决。审判长 汪 坚审判员 汪云辉审判员 詹恒清二〇二〇年六月十日法官助理张彬书记员刘艺晴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。