山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5177号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝延博，男，1962年6月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田兆轩，男，1987年2月10日出生，汉族，住河北省廊坊市。被上诉人（原审被告）：济南房宝居房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李腾，总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人郝延博因与被上诉人田兆轩、济南房宝居房产经纪有限公司（以下简称房宝居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郝延博上诉请求:1、依法撤销济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初4020号民事判决；2、查明事实，依法改判，支持郝延博原审的诉讼请求。事实和理由：郝延博认为一审法院在判决合同有效的情况下，没有充分保护守约当事人的合法权益，为守约方挽回经济损失，而是最大限度地偏袒违约当事人，有违公平公正原则。一、郝延博在向田兆轩出租房屋的民事行为中，没有过错、不存在违约的情形，一审法院认定“郝延博未按约定及时提供真实的房屋权属信息，亦存在违约”与事实不符。1、郝延博与田兆轩所签订的房屋租赁合同，没有约定出租人必须在什么时间内提供房屋权属信息，否则构成违约，既然无此约定何出违约。2、田兆轩及房宝居公司在洽谈房屋租赁的过程中，由于田兆轩急于入住、房宝居公司急于促成业务，导致在三方简单的约定了租金、付款方式及租赁期限后，在没有签定合同的情况下先行入住，之后也没有要求郝延博提供该房屋权属信息就签定了合同，如果这属于过错的话，该过错应归于房宝居公司方，做为房屋中介有义务对为承租人介绍的房源做详尽的调查并保证房屋权属无瑕疵，在手续齐备的情况下组织签约，郝延博作为出租方只要保证自己对出租的房子有权处分且房屋可以正常使用即可。2019年6月20日房宝居公司在合同已经签订并实际履行、租客入住15天后对房屋产权提出疑问，郝延博立即将二手房屋买卖合同及该房屋原始购房合同经微信传给了中介，中介在此后l0日内对此没有提出异议。3、田兆轩在承租期间并未出现任何因权属问题导致影响其正常使用房屋的情况。4、田兆轩在本诉答辩及反诉中并未主张郝延博未及时提交房屋权属信息存在合同违约，根据不告不理的原则，人民法院对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理，因此一审法院认定郝延博未按约定及时提供真实的房屋权属信息存在违约于法无据。二、一审法院在认定双方合同为有效合同的情况下、驳回郝延博要求田兆轩支付违约金7500元的诉讼请求，与法无据。根据合同第十一条第二款的约定，田兆轩提前终止合同构成违约，应该向甲方支付违约金7500元。三、一审法院认定双方合同于2019年8月7日已经解除没有事实依据和法律依据。1、双方合同对合同的解除有明确的约定，解除或终止租赁关系的前提是承租人必须向出租方交还租赁物履行必要交接手续。郝延博于2019年8月7日收到反诉状，但田兆轩的反诉请求中，并没有解除房屋租赁合同的反诉请求，也没有不继续履行合同的主张，也没有已经搬离房屋并将房屋交还的证据。2、在2019年8月下旬第一次庭审中，经法庭调查已经明确的事实，即田兆轩并未向郝延博交还房屋，田兆轩也没有表示要向郝延博交还房屋。田兆轩并没有证据证明己经搬离了房屋。3、第一次庭审中田兆轩在法官发问下曾表示不再继续履行合同，但该表示并非田兆轩要求解除合同的意思表示，因为解除合同的前提是田兆轩承认合同有效，而田兆轩始终主张合同无效，其理由是郝延博不是房产权利人无权出租该房屋导致合同无效，法官提示田兆轩是否变更反诉请求，田兆轩并未变更诉讼请求为解除合同，田兆轩仍主张无效合同而非解除合同，第二次庭审田兆轩变更反诉理由为合同的签定存在欺诈应撤销合同，同样也没有主张解除合同。综上，根据不告不理的基本原则，人民法院对超出当事人诉讼主张的部分不得主动审理，本案中在田兆轩始终没有主张解除合同，没有证据证明田兆轩已经搬离了房屋，没有将房屋交还郝延博的情况下，人民法院不应将郝延博2019年8月7日收到田兆轩的反诉状解读为解除合同的通知，以此认定此时为解除合同的时间。据此一审法院认定双方租赁合同于2019年8月7日已经解除没有事实依据和法律依据，属于认定事实不清，适用法律错误。四、即便是田兆轩自述已经自行办搬离房屋并将钥匙反锁在屋里，郝延博并没有留有备用钥匙，无法进入房屋，田兆轩将房屋钥匙反锁于房中的恶劣行为导致上诉人根本无法及时地将房屋收回另行出租，导致郝延博的损失扩大。由此产生的损失应该由田兆轩承担。在庭审中，田兆轩并没有依据合同法第ll9条主张，因为郝延博没有采取适当的措施来阻止损失扩大而主张对扩大的损失免责，在此情况下一审法院主动为田兆轩造成扩大的损失予以免责，于法无据。五、在合同有效的前提下，合同的解除应按照双方合同第十一条违约责任第一款处理，即：乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，经双方协商一致按月租金的l00％标准支付违约金。根据该约定如乙方单方提前终止合同应在提出终止合同请求之日后再付30天的租金及违约金。既便是郝延博于8月7日收到反诉状视为其提前终止合同的通知，也理应按合同约定再付30天的租金及违约金，因此一审法院计算租金的方式有误。六、房宝居公司在本次纠份中就是一搅局者的角色，田兆轩的违约行为由房宝居公司指使，应该对此承担连带责任。田兆轩、房宝居公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回郝延博的上诉请求。郝延博向一审法院起诉请求：1、判令解除涉案房屋租赁合同；2、判令田兆轩、房宝居公司向郝延博支付租金37500元、违约金7500元；3、本案诉讼费等费用由田兆轩、房宝居公司承担。田兆轩向一审法院反诉请求：1、判令郝延博退还押金7500元；2、判令郝延博赔偿田兆轩经济损失1896.5元；3、本案全部诉讼费由郝延博承担。一审法院认定事实：位于济南市天桥区明湖西路303号巴黎花园6号楼2-1102号房屋的登记所有权人系任国富，2011年4月，任国富将该房屋出售给郝延博、张梦雪，双方房屋买卖合同签订后，任国富即将房屋交付给张梦雪使用，但尚未办理房屋过户手续。2019年6月6日，郝延博与田兆轩通过居间人房宝居公司签订房屋租赁合同一份，主要约定：郝延博将涉案房屋出租给田兆轩使用，租赁期限自2019年6月10日至2020年6月9日，月租金为7500元，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，郝延博将房屋交付给田兆轩使用，田兆轩向郝延博支付押金7500元。2019年7月1日，郝延博至涉案房屋，与田兆轩发生纠纷，并报警；田兆轩自行搬离房屋，并自述将钥匙留在房屋内，双方未办理房屋交接手续。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，郝延博自任国富处购买涉案房产，虽未办理过户手续，但房屋已经交付给郝延博实际使用，郝延博对房屋具有合法的使用权，且其与田兆轩签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。田兆轩、房宝居公司主张郝延博向其提供伪造的房产证，存在欺诈行为，证据不足，一审法院对田兆轩、房宝居公司该辩称不予采信。田兆轩在签订合同后使用了房屋，其仅支付了7500元押金，未按约定及时支付租金，存在违约；郝延博未按约定及时提供真实的房屋权属信息，亦存在违约，故双方应各自承担相应的责任。田兆轩于2019年7月1日自行从房屋内搬出，未将房屋交付给郝延博、亦未通知郝延博解除合同；但田兆轩在反诉状中明确表示不再履行合同并要求郝延博退还押金，郝延博于2019年8月7日收到反诉状，鉴于该租赁合同不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现；故一审法院认定双方租赁合同于2019年8月7日解除，现郝延博要求解除合同，因双方合同已经解除，故一审法院对其该项请求不予支持。郝延博要求田兆轩支付租金37500元，根据双方合同约定的月租金、计算至2019年8月7日，田兆轩应支付租金14250元，扣除其已经支付的押金7500元，尚需支付租金6750元；郝延博在合同解除后应采取适当措施防止损失的扩大，其未及时收回房屋，应自行承担相应的责任，故其主张中超出部分，一审法院不予支持。郝延博要求田兆轩支付违约金7500元，因双方均存在违约，其该主张于法无据，一审法院不予支持。因郝延博将房屋出租给田兆轩，其要求居间方房宝居公司承担合同责任，于法无据，一审法院不予支持。田兆轩提出反诉请求，要求郝延博退还押金7500元，因该押金已在本诉中予以处理，故一审法院对该反诉请求不予支持。田兆轩要求郝延博赔偿经济损失1896.5元，因双方均存在违约，其该主张于法无据，一审法院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、田兆轩于判决生效之日起10日内向郝延博支付租金6750元。二、驳回郝延博的其他诉讼请求。三、驳回郝延博对济南房宝居房产经纪有限公司的诉讼请求。四、驳回田兆轩的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取计462.5元，郝延博负担262.5元，田兆轩负担200元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由田兆轩负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。田兆轩、房宝居公司提交郝延博与房宝居公司员工张守凯微信聊天记录，拟证明：郝延博在2019年6月5日向房宝居公司提供涉案房屋的房产证编号，次日房宝居公司拟定房屋租赁合同。2019年6月10日在房宝居公司要求下，郝延博提供涉案房屋房产证，该房产证编号与其2019年6月5日提供的房产证号一致，但事实上涉案房屋登记在案外人任国富名下，且上诉人提供的房产证为虚假证件。因此一审法院认定郝延博未提供真实的房屋权属信息有理有据。经质证，郝延博认为：一、聊天截图没有原始载体。二、该证据属于一审已经存在，没有提交，二审期间不能作为新证据提交。三、一审法院认定的田兆轩和房宝居公司主张郝延博提交了虚假的房产证信息的证据不足不予认定，田兆轩和房宝居公司没有对一审法院的该认定提起上诉，二审法院不应对该事实进行再审理。本院认证意见:上述聊天记录截图为打印件，无法与原聊天信息核对，在无其他证据加以印证的前提下，不能证实其主张的证明目的,故本院对该组证据不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，郝延博对房屋具有合法的使用权，且其与田兆轩签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。郝延博在本案中主张解除合同，田兆轩亦在反诉状中表示不同意履行合同，一审法院将郝延博收到反诉状之日认定为双方合同解除的时间，有事实及法律依据。关于违约金及合同解除之后的部分租金问题，根据法庭查明的事实，结合双方当事人陈述，郝延博在签订合同时，未及时提供真实的房屋权属信息，是违反基本合同义务的体现，亦是导致双方在合同履行过程中产生纠纷的原因，其主张违约金依据不够充分。双方发生纠纷后，田兆轩在未与郝延博交接的情况下即自行从房屋内搬出，以自己的行为表明其不再履行租赁合同。租赁合同目的既已无法实现，郝延博作为出租人也负有避免或减少损失扩大的义务，其应及时收回房屋并通过再行出租等方式，尽量避免房屋产生空置损失。因郝延博未能采取措施防止损失的扩大，应自行承担相应的责任。一审法院对郝延博合同解除后的租金损失不予支持，并无不当。综上所述，郝延博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由郝延博负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年六月二日法官助理 刘辉书 记 员 韩雪