辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5909号上诉人（原审被告）：雷智勇，男，1966年3月22日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）:沈阳西雅帝环境物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区大北关街2号。法定代表人：**慧，该公司董事长。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人雷智勇因与被上诉人沈阳西雅帝环境物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2019)辽0104民初13938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷智勇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.对被上诉人提供的验房单、938号和4907号两张维修单的真伪进行审理，对上诉人所造成的损失进行补偿；3.请求对御泉华庭前期物业服务合同进行审理，确认被上诉人应承担的责任和义务；4.请求依法对被上诉人主体资格和诉讼时效进行审理；5.一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法，违反法律规定，剥夺了当事人辩论的合法权利。二、两张维修单中业主签字一栏不是上诉人本人签字，上诉人房屋室内30余平大面积出现墙体裂纹一直没有完成维修，被上诉人应承担相应责任。三、房屋开发公司已经将质保期内维修服务移交给物业公司，被上诉人一直都没有为上诉人提供维修服务，上诉人拒交物业费是迫不得已。四、被上诉人所在园区收缴物业费的是沈阳庭华物业服务有限公司，与被上诉人是独立法人。被上诉人所称一直多次催缴上诉人物业费，没有相关证据。五、被上诉人未尽到物业服务合同中的职责，维修后房屋未恢复原样未刮大白；上诉人存放于园区的电动车电瓶丢失，未能调取到当日监控录像；上诉人所住楼的住户擅自将烟道改造，导致烟道通风不畅；阳台门封闭不严，物业未上门维修；对讲机故障，至今未解决。被上诉人沈阳西雅帝环境物业管理有限公司辩称，上诉人所主张的验房单、维修单真伪以及物业合同进行审理不属于二审法院受理范围，且验房单、维修单均发生在2010年之前，是上诉人在验房之时发现的房屋质量问题，本质上与物业公司没有任何关联。另在（2015）大东民小字第3136号民事判决书中已经对上诉人2009年10月31日至2015年7月31日期间拖欠的物业费给予了全额判决并已经强制执行，于2019年全部回款。请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审法院判决。沈阳西雅帝环境物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求判令雷智勇支付物业费、电梯费合计8249元；2.本案诉讼费由雷智勇承担。一审法院认定事实：2016年沈阳西雅帝环境物业管理有限公司与永嘉特尔房地产（开发商）、签订了《物业管理服务合同》，约定由沈阳西雅帝环境物业管理有限公司为该小区进行物业服务。2015年3月20日沈阳西雅帝环境物业管理有限公司与沈阳市大东区御泉华庭业主委员会签订了《物业服务承包合同》，委托管理时间从2015年1月1日起至2020年12月31日止。约定的物业费标准为住宅1.3元/月/平方米，电梯费12元/月/人。雷智勇的房屋在由沈阳西雅帝环境物业管理有限公司提供物业管理服务的小区内，建筑面积115.18平方米。雷智勇从2015年8月1日至2019年10月31日止拖欠物业费7637元、电梯费612元，共计8249元。一审法院认为：沈阳市大东区御泉华庭业主委员会与本案原告沈阳西雅帝环境物业管理有限公司所签订的《物业管理承包合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定沈阳市大东区御泉华庭小区的物业服务委托给沈阳西雅帝环境物业管理有限公司进行服务管理，雷智勇在御泉华庭小区具有住房，故该《物业管理承包合同》对雷智勇具有约束力。合同签订后，沈阳西雅帝环境物业管理有限公司提供了物业服务，雷智勇应按照《物业管理承包合同》的约定向沈阳西雅帝环境物业管理有限公司支付物业服务费，故对沈阳西雅帝环境物业管理有限公司要求雷智勇给付物业服务费的诉讼请求予以支持。关于雷智勇提出家中室内墙体裂纹，在质保期内雷智勇应向房屋开发公司主张权利；超过质保期，房屋共用部位应当启动维修基金予以维修，房屋自有部位应当由业主自行维修，故雷智勇以此作为拒交物业费的抗辩理由不能成立，该院不予采纳；雷智勇提出的沈阳西雅帝环境物业管理有限公司已过诉讼时效的抗辩意见，因沈阳西雅帝环境物业管理有限公司一直在其所在的园区进行物业服务，且多次催缴，故其抗辩理由不能成立，不予支持；雷智勇提出的其他抗辩意见，没有相关的证据证实，不予采纳。一审法院判决：一、被告雷智勇于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳西雅帝环境物业管理有限公司物业费7637元、电梯费612元（从2015年8月1日至2019年10月31日止）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告雷智勇负担。公告费400元，由原告负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人所在园区御泉华庭业主委员会与被上诉人签订的《物业服务承包合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。对于上诉人提出被上诉人主体资格问题，本院不予支持。关于上诉人提出房屋开发公司已经将质保期内的维修服务移交给被上诉人，被上诉人对于上诉人的房屋室内墙体裂纹未完成维修，请求对验房单、维修单真伪及前期物业服务合同进行审理，对上诉人所造成的损失进行补偿的主张。对于属于公共部分维护的问题，被上诉人应及时履行维护义务；但对于属于房屋质量问题的部分，与本案不属于同一法律关系，上诉人应及时向开发商主张相关权利，而不应以此作为拒绝缴纳物业费的抗辩事由。故对上诉人的该项上诉请求，本院不予审理。关于上诉人提出被上诉人对房屋维修后未恢复原样且未刮大白，电动车电瓶丢失未能调取到监控录像，其他住户擅自进行烟道改造，物业公司却未予处理，阳台门封闭不严、对讲机故障，被上诉人未尽到物业服务合同中的职责的主张。本院认为，如确存在上诉人所反映的问题，则被上诉人的服务管理中存在瑕疵，涉及园区具体管理问题，但并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出一审审理程序问题，经审查，一审法院适用普通程序对本案进行审理，并不违反法律规定。对于上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效。被上诉人自2015年起多次对上诉人催缴物业费，亦提出多次诉讼，上诉人也一直在该园区居住，故对于上诉人该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人雷智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷智勇负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年六月十八日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。