南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初13860号原告：张健，男，1990年6月12日出生，汉族，无业，住南京市。委托诉讼代理人：王军,江苏创盈律师事务所律师。被告：朱殊，男，1962年2月2日出生，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：戴红军，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰峰，江苏轩衡律师事务所实习律师。原告张健与被告朱殊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。被告朱殊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告租金164895.98元，并支付原告违约金82597.94元；2.被告支付2019年8月1日至2019年10月31日期间的水费128元、公摊水电费831元、室内电费2881元，合计3840元。事实和理由：本市鼓楼区房屋系原告所有。原告自2019年6月底起将案涉房屋交给被告使用，并于2019年8月11日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告用于办公，租期为2019年10月1日至2023年12月31日；租金先付后租；因被告原因提前退租，应提前30天书面通知原告，按年租金额的15%支付违约金；因房屋提前交付被告使用，被告需在2019年9月15日前支付132687.45元，合同方可正式生效，否则视为被告放弃租赁权益，并将一切房屋内物品归原告所有作为补偿，并补偿原告20万等等。合同签订后，被告只支付租金50000元。原、被告于2019年11月26日解除了上述合同，被告尚欠原告租金218632.73元、水电费3840元未付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告朱殊未到庭参加诉讼，但在庭后提交答辩意见称，1.被告并非本案适格主体，其系代理江苏大德施恩健康管理有限公司（以下简称大德健康公司）与原告签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋用于公司办公，该行为系履行职务行为，并非个人行为，且缴纳水电费及物业费的主体亦为大德施恩公司；2.原、被告并未实际履行案涉合同，合同约定被告需在2019年9月15日前支付132687.45元，合同方可正式生效，而原告至今实际取得租金50000元，与合同约定相悖。故原、被告应以实际履行情况进行结算；3.原告称双方之间租赁关系已于2019年11月26日解除，并于该日收回房屋。大德健康公司已支付物业费10028元、水电费合计3761元，远超出被告实际承租期间应承担的费用，故原告主张的水电费无事实依据，不应支持；4.原告主张违约金无事实和法律依据。案涉《房屋租赁合同》并未生效，不应当适用于本案，原告主张违约金无合同约定依据。原告以被告未及时支付租金为由行使单方解除权，却根据合同中违约金条款主张违约金，两者存在冲突；大德健康公司只使用了案涉房屋三个月时间，原告主张的违约金明显过高，其应当提出充分证据证明其实际损失；5.原告在大德健康公司未及时支付房租时，强行锁门，侵犯了大德公司经营权，并实际造成损失，应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区房屋系原告所有。2019年8月11日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租坐落于鼓楼区房屋，共1间，建筑面积238.77平方米，装修情况为简装；乙方承租甲方的房屋用于公司办公；乙方于2019年10月1日前支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金132687.45元，于2020年1月1日前支付2020年1月1日至2020年3月31日租金139321.82元等；租金按季支付，先付后租，此后乙方应在每个付款周期开始前一个月付清该期租金；租赁期限为2019年10月1日至2023年12月31日；本合同生效后，甲方应于2019年8月11日前将房屋及附属设备、设施交于乙方使用，甲方应结清房屋交付前的各项费用；租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或解除之日交还房屋及附属设备、设施，乙方应结清房屋租赁期间的各项费用；租赁期内，乙方应承担其使用该房屋及附属设备、设施所产生的一切费用（包括不限于水费、电费、电话费、有线电视费、供暖费、燃料费、物业管理费、房屋租赁的相关税费）等费用；乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权单方解除本合同；租赁期内，乙方若提前退租，应提前30日书面通知甲方，经甲方同意后，按年租金的15%支付违约金，若乙方在租赁期内擅自退租的，甲方不予退还乙方租金余额及保证金，并由乙方承担解除合同的违约责任；租赁期满之后，若乙方不再续租，可移动物品乙方可以带走，任何拆除物品乙方不得拆除带走；双方协商决定，因房屋提前交付乙方使用，乙方需在2019年9月15日前支付132687.45元，合同方可正式生效，否则视为乙方放弃房屋租赁权益，并将一切房屋内物品归甲方所有作为补偿，并补偿甲方20万元作为经济补偿等。原告当庭陈述，其于2019年6月底将案涉房屋交付给被告使用，用于大德健康公司办公；被告于2019年10月给付租金50000元，后因被告拖延支付租金，原告方于2019年11月26日至案涉房屋查看，被告无人办公，只留下一台低频旋转磁场治疗系统设备在屋内，原告将案涉房屋加锁，收回了房屋；原告多次通知被告至案涉房屋腾空物品，但被告一直未来，原告准备将案涉房屋内包括被告所有的低频旋转磁场治疗系统设备一台在内的物品搬离，其于2020年1月3日清点案涉房屋内物品后，向本院提交了案涉房屋内物品清单。另查明，大德健康公司于2019年9月9日缴纳了2019年5月1日至2019年7月31日期间公摊水电费831元、室内水费80元、室内电费2850元、2019年8月1日至2020年1月31日期间物业费10028元。原告于2019年12月31日缴纳了2019年8月1日至2019年10月31日期间的公摊水电费831元、室内水费128元、室内电费2881元。上述事实，有当事人陈述、产权证、《房屋租赁合同》、收据等证据证明。本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护，双方当事人均应按约履行各自义务。关于《房屋租赁合同》效力问题。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。根据合同约定，被告需在2019年9月15日之前支付132687.45元，合同方可正式生效，故案涉《房屋租赁合同》系附生效条件的合同，因被告未能按约足额支付相应款项，故案涉《房屋租赁合同》未生效。关于被告主体适格问题。案涉房屋虽用于大德健康公司办公，大德健康公司亦缴纳了相应水电费、物业费，但签订《房屋租赁合同》的相对方为原、被告，就案涉房屋成立实际租赁关系的相对方亦为原、被告，被告称其系代理大德健康公司签订案涉合同，但并未提供证据证明，故对该意见，本院不予支持。被告系本案适格主体。关于租金支付问题。原告于2019年6月底将案涉房屋交付被告使用，于2019年11月26日收回房屋，原、被告于2019年6月底至2019年11月26日期间内形成了事实上的房屋租赁关系，故被告应当支付相应租金。案涉《房屋租赁合同》虽未生效，但双方当事人可以参照合同约定支付相应租金。根据合同约定，2019年6月底至2019年9月30日期间的租金及2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金均为132687.45元，现被告只支付了50000元，故被告应当支付原告剩余租金164895.98元（132687.45元+132687.45元/92天×57天-50000元）。关于违约金支付问题。因案涉《房屋租赁合同》未生效，故原告以被告提前退租为由，依据上述合同主张相应违约金无依据，本院不予支持。关于水电费支付问题。原告于2019年12月31日缴纳了2019年8月1日至2019年10月31日期间的公摊水电费831元、室内水费128元、室内电费2881元，该期间系被告租赁房屋期间，相应水电费应当由被告承担，故对原告要求被告支付公摊水电费831元、室内水费128元、室内电费2881元，合计3840元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱殊于本判决生效之日起十日内给付原告张健租金164895.98元；二、被告朱殊于本判决生效之日起十日内给付原告张健公摊水电费831元、室内水费128元、室内电费2881元，合计3840元；三、驳回原告张健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5070元，减半收取2535元，保全费2020元，合计4555元，由原告张建负担1497元，被告朱殊负担3058元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇二〇年六月八日书记员  张 妍履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。