江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2630号上诉人（原审原告）：顾生华，男，1948年10月1日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人(原审被告)：吴应华，男，1955年4月6日出生，汉族，住江苏省新沂市。原审第三人：李文东，男，1963年5月25日出生，汉族，住江苏省新沂市。原审第三人：新沂市东萌房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道苏州花苑小区售楼处。法定代表人：邹立江，该公司总经理。委托诉讼代理人：马继祥，该公司股东。上诉人顾生华因与被上诉人吴应华，原审第三人李文东、新沂市东萌房地产开发有限公司（以下简称东萌公司）执行异议之诉纠纷一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0381民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。顾生华上诉请求：撤销（2019）苏0381民初9983号民事判决，依法停止对位于新沂市1-1-201室及1号楼门面房从西起第一间、第四间房产（以下简称涉案房产）的执行；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人分别于2011年1月14日、1月22日、2013年11月1日向李文东支付20万元、30万元、10万元，合计60万元购房款。因李文东未能按照约定日期于2011年5月1日向上诉人交付涉案房产，故2012年3月15上诉人以60万元购房款作为出借给李文东的借款，并约定待涉案房产交付或签订买卖合同时以本金及利息，冲抵购房款。但一审法院未将上诉人借给李文东的60万元本金和利息计算冲抵购房款，从而认定上诉人仍欠李文东购房款1186000元，并进而认定上诉人不享有足以排除执行的民事权益，是错误的。二、原审判决未认定李文东及东萌公司违约交房的事实。上诉人于2011年1月14日与李文东、东萌公司签订两份认购意向书，约定的交房时间为2011年5月1日，并向上诉人保证两证齐全，如2011年5月1日办不好，则在上诉人已经交付门面房价款的50%，住房价款的30%的情况下，涉案房产即归上诉人所有。原审判决未对该事实进行确认，故未能保障上诉人的排除执行的民事权益。三、被上诉人对李文东享有金钱债权，不具有对抗上诉人的权利。涉案房产未能办理不动产权证的过错不在上诉人，应保护上诉人的合法权益。吴应华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李文东、东萌公司称，同意上诉人的意见，请求法院依法判决。经审理查明，2018年5月18日，原审法院对吴应华诉李文东、李剑民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0381民初3141号民事调解书：李文东、李剑向吴应华返还欠款2010000元，此款于2018年6月18日之前付清。经吴应华申请，原审法院于2018年4月16日作出（2018）苏0381民初3141号民事裁定：一、查封李文东、李剑所有位于新沂市1-1-201室、1-1-202室、1-5-301室、2-3-202室、2-3-301室、2-4-402室、2-5-502室、2-5-202室。二、查封李文东、李剑所有位于新沂市1号楼门面房从西起第一间、第四间；2号楼汽车库从西起第二间、第三间、第五间。根据吴应华的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2018）苏0381执2891号。顾生华针对本案执行标的涉案房产提出执行异议后，原审法院于2019年10月28日作出(2019)苏0381执异251号执行裁定：驳回顾生华的异议请求。顾生华不服上述裁定书，向原审法院提起执行异议之诉称，2011年1月14日，顾生华与李文东签订铭盛嘉苑小区认购书，购买涉案房产，其中门面房共计400平方米，价格为3800元/平方米，住宅为95平方米，价格为2800元/平方米，上述房屋总价款为1786000元。双方约定交房时间为2011年5月1日，李文东承诺涉案房产两证齐全，如2011年5月1日办不好两证，在已交门面房购房款50%、住宅购房款30%后，所有权归顾生华所有。协议签订后，顾生华分别于2011年1月14日、2011年1月22日、2013年11月1日向李文东支付购房款20万元、30万元、10万元，合计6万元。2012年3月15日，李文东向顾生华借款60万元，双方约定月利率为3%，利息计算至双方签订房屋买卖合同为止，同时约定以借款本息冲抵购房款。截至目前，按照24%的年息计算，借款本息合计为1692000元。综上，顾生华已经支付的购房款为2292000元，已付清全部购房款，涉案房产应认定属顾生华所有。2012年9月，李文东将涉案房产交付顾生华使用，顾生华将涉案房产出租给案外人新沂市翔源物资贸易有限公司（以下简称翔源公司）使用。请求：一、确认位于新沂市1号楼门面房自西向东第1间、第4号间及1号楼1单元201室房屋所有权属顾生华所有；二、停止对上述房产的执行。另查明，李文东借用东萌公司资质开发位于新沂市铭盛嘉苑项目。2011年1月14日，顾生华（甲方）与李文东、东萌公司（乙方）签订《铭盛嘉苑认购意向书》，主要内容为：甲方认购乙方开发的位于新沂市房屋，设计面积约400平方米，价格为3800元/平方米，交付时间为2011年5月1日。乙方保证房屋两证齐全，如2011年5月1日办不好两证，在交纳门面房购房款50%、住宅购房款30%后，房屋所有权归甲方所有。同日，顾生华（甲方）与李文东、东萌公司（乙方）签订《铭盛嘉苑认购意向书》，主要内容为：甲方认购乙方开发的位于新沂市房屋，设计面积约95平方米，价格为2800元/平方米，交付时间为2011年5月1日。乙方保证房屋两证齐全，如2011年5月1日办不好两证，在交纳门面房购房款50%、住宅购房款30%后，房屋所有权归甲方所有。上述认购意见书签订后，东萌公司分别于2011年1月14日、2011年1月22日、2013年11月1日向顾生华出具200000元、300000元、100000元的收据三张，合计600000元。原审法院在本案一审审理过程中，对顾生华已实际支付上述600000元购房款的事实予以确认，并向顾生华释明将剩余购房款1186000元交付执行，但顾生华未将该款交付原审法院。2012年3月15日，李文东向顾生华出具借据一张，内容为：今借到顾生华现金陆拾万元（600000.00）李文东2012年3月15日。借据左下角注明“月息叁分”。为证明涉案房屋已经实际交付使用，顾生华提供如下证据：1.《房屋租赁协议》，主要内容为：顾生华将位于新沂市1号楼门面从西向东第一、二、三、四间（八室）的门面房及1号楼1单元201室（四间门面房面积400平方米，201室居住面积95平方米）出租给翔源公司使用；上述房屋为毛坯房，租期为10年，自2012年9月16日至2022年9月16日止。2.新沂市公安局经济开发区派出所于2019年9月19日出具的情况说明一份。主要内容为：2014年10月27日08时22分许，新沂市经济开发区派出所接张恩民报警称其位于墨河外环路桃园酒店东侧翔源公司被盗。经了解，2014年10月27日02时至06时之间，张恩民位于新沂市翔源公司（桃园酒店东侧，狄源新村西侧）办公室内的四台联想台式电脑被人以溜门入室、用车载走的方式盗走，损失价值10000元。公安机关于2014年10月27日立案侦查，并于2015年9月3日将犯罪嫌疑人抓获，此案告破。3.翔源公司于2019年9月26日出具的证明一份，主要内容为：我公司自2011年6月注册成立之时起，聘用张恩民为公司会计，我公司于2012年11月至今在新沂市1号1单元201室入驻办公（现持门牌号××。2014年10月27日8时22分，张恩民在上班进入位于新沂市时，发现室内财物被盗，损失财产价值10000元。随后向新沂市公安局报案。吴应华对顾生华提供的上述证据均以不清楚为由，不发表质证意见。李文东、东萌公司对顾生华提供的上述证据无异议。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产尚未办理产权变更登记，故对顾生华要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，依法不予支持。关于涉案房产能否停止执行的问题。作为房屋买受人的顾生华主张停止执行必须满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。本案中，顾生华并未付清全部价款，经释明后其亦未将剩余价款交付执行，故顾生华对涉案房产不享有阻却执行的权利，对其要求停止执行的诉讼请求，依法不予支持。据此于2019年12月20日作出（2019）苏0381民初9983号民事判决：驳回顾生华的诉讼请求。本案二审期间，顾生华提交加盖东萌公司公章的《上房通知书》一份，内容为：“顾生华业主你购买我公司的马庄现存1#楼自西向东1、2、3、4套8间商铺及1#楼1单元201室，现通知你上房，根据你与我公司签订的铭盛嘉苑认购意向书和房屋全部交款情况，已经具备上房条件，再补交300元每平方米的附属配套费用”，落款时间为2017年10月10日。李文东、东萌公司对该证据予以认可，吴应华对该证据的真实性不予认可。本院认为，关于顾生华是否已经支付涉案房产全部价款的问题。价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，顾生华主张其所支付的涉案房产价款由两部分组成，一部分为其于2011年1月14日、2011年1月22日、2013年11月1日分别向李文东支付的200000元、300000元、100000元，合计600000元房款，为此提交了东萌公司出具的三张《收据》；另外一部分为其以借款形式向李文东支付的600000元本金及利息，为此提交了李文东于2012年3月15日出具的本金600000元，月息三分的借条一张。具体分析如下：（1）顾生华仅提交了三张共计60万元的《收据》并主张全部以现金支付，东萌公司和李文东虽认可收到该600000元购房款，但吴应华对此不予认可。在此情形下，顾生华的举证能否达到其证明目的，应依据一般的交易习惯、金额大小及其他因素进行综合考量加以判断和确认。本案中，顾生华未能举示其在该时间段内曾支取过该笔金额的任何证据，仅凭东萌公司出具的《收据》，尚不足以证明顾生华已支付了该600000元购房款。（2）即使确认顾生华支付了上述600000元购房款。但对于余下购房款，顾生华主张以其向李文东出借600000元的本金及利息冲抵购房款。本院认为顾生华的该主张不能成立，首先，顾生华应举证其已向李文东实际交付了该笔600000元。为此，顾生华提交了顾庆华的《中国农业银行已销户活期账户明细清单》，该清单显示，顾庆华的该银行账户于2012年3月7日支取现金1900000元，顾生华主张其以该1900000元中的600000元向李文东支付其所主张的600000元借款。但是该证据无法证实该1900000元现金与本案存在关联，无法排除顾庆华的该1900000元系作他用，其证明力较弱。其次，本案不宜对顾生华所主张的600000元借款的借贷关系进行审查。顾生华在一审中主张按照24%的年利息计算借款本息并以此冲抵购房款，如此，本院则需对依据民间借贷的相关法律和司法解释的规定对双方之间的利息进行调整或确认，而本案系执行异议之诉案件，审查范围限于执行标的权属与执行，不宜对当事人之间的民间借贷关系进行审理与评价。因此，顾生华主张的该600000元借款应作为民间借贷关系，由当事人另行解决。综上，顾生华未能举证证实其已支付涉案房产的全部价款，且在原审法院释明后未将剩余价款交付执行，故原审法院驳回其诉讼请求并无不当。关于顾生华主张的违约责任的相关问题。本案中，如果根据《铭盛嘉苑认购意向书》的约定，“乙方保证房屋两证齐全，如2011年5月1日办不好两证，在交纳门面房购房款50%、住宅购房款30%后，房屋所有权归甲方所有。”，截止到2011年5月1日，李文东和东萌公司已经违约，顾生华可依照认购意向书的约定，向李文东和东萌公司主张违约责任，并在支付门面房购房款50%、住宅购房款30%即839800元主张涉案房产的所有权。但根据本案查明的事实，顾生华在2011年5月1日后又于2011年11月30日支付了10万元，总计60万元。根据合同约定，顾生华在仅需再支付239800元即可取得涉案房产的情况下却于2012年3月15日向李文东出借60万元并约定高达36%的年利息冲抵购房款。顾生华的该行为一方面与常理不符，另一方面也与其在本案诉讼中要求李文东承担违约责任的主张不符。但是本案作为判断能否排除执行的执行异议之诉，审理范围并不包括对顾生华与李文东在合同履行过程中的违约情形及违约责任进行判断与确认。因此，对于顾生华的该主张，本案不予理涉，顾生华可通过其他途径主张其权利。综上所述，顾生华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由顾生华负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年六月十八日书记员  孙 健