安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终526号 上诉人（一审被告）：金玲，女，1986年3月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：孙光璞，安徽大别山律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：朱云云，女，1990年5月25日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：叶太仓，安徽皋陶律师事务所律师。 一审第三人：六安万达地产有限公司，住所地安徽省六安市金安区皖西东路城投大厦15层，统一社会信用代码913415003438544979。 法定代表人：于修阳，该公司经理。 一审第三人：谢洋，男，1987年7月18日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 上诉人金玲与被上诉人朱云云以及一审第三人六安万达地产有限公司（以下简称六安万达公司）、谢洋房屋租赁合同纠纷一案，六安市金安区人民法院作出（2019）皖1502民初6023号民事判决。金玲不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年4月16日公开开庭审理了本案，上诉人金玲及其委托诉讼代理人孙光璞，被上诉人朱云云及其委托诉讼代理人叶太仓，一审第三人谢洋到庭参加诉讼，一审第三人六安万达公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金玲上诉称：谢洋所签的不同意转租条据，是由朱云云打印，二者之间存在恶意串通。结合录音及查明事实，谢洋明确表示只要能正常交房租，租给谁都可以。谢洋从未影响过朱云云经营，也未主动要求其交房租。朱云云是想通过诉讼手段要回转让费、不交房租，违背了诚实信用。对于金玲与六安万达公司之间的合同，朱云云是知情的，金玲没有隐瞒。朱云云给付租金的数额也与该份合同的一致。金玲与朱云云之间没有相互欺骗、损害他人及国家利益的情形，双方之间的合同合法有效，不得随意解除。即使解除也属于朱云云违约在先，转让金不应退还。同时，铺面转让金与铺面租金是不同概念，朱云云在起诉时存在混淆。金玲收取的是转让费，而不是转租费。金玲与朱云云的合同不仅约定了门面房的经营权，还包含了店铺装修、装饰以及其他所有设备和房屋装修等营业设备，以及子曰糊涂馄饨在六安的使用经营权。一审判决认定事实不清，同时违背了合同相对性。综上，请求依法改判。 朱云云辩称：朱云云与谢洋之间不存在恶意串通。金玲与朱云云签订合同时，并未取得六安万达公司同意，之后也未告知房屋所有人谢洋。谢洋来店收取租金，发现经营者不是金玲，表示不同意转租。同时，谢洋自称对此不知道如何书面表述，就由朱云云打印文字版。但谢洋并未在打印单上直接签字，而是自己手写内容并签名。金玲提供的录音侵犯隐私，不能作为证据。朱云云虽然知道金玲是转租，但未看到原租赁合同文本，不知道存在禁止转租条款，直到本案争议发生之后才知道。金玲不守诚信，导致本案争议发生，给朱云云造成巨大经济损失。朱云云与金玲之间的合同包含主合同房屋转租与从合同店铺转让。现因主合同不被第三人追认，从合同也无法继续履行，朱云云的合同目的不能实现。根据合同法规定，合同解除的，需要进行财产返还及赔偿损失，一审的处理维护了经济秩序，也保护了第三人合法权益。同时，在本案上诉期间，金玲已经同意与朱云云解除合同，房屋所有人谢洋也已经将房屋重新对外出租，对此应当视为朱云云已经按一审判决履行了交付义务。综上，请求维持原判。 谢洋述称：购买门面房是为了出租赚钱，只要给租金，租给谁都可以。 朱云云起诉请求：判令解除金玲与朱云云之间的2019年4月14日店铺转让（租）协议书；金玲返还转让（租）费18万元。 一审查明:2018年10月22日，金玲与六安万达公司签订租赁合同，约定金玲承租位于六安万达广场室外步行街8-1028号商铺，从事“子曰糊涂馄饨”生意，租期五年，从2018年10月31日至2023年10月30日，月租金11250元。合同约定，未经六安万达公司、物业服务公司书面批准，承租人不得对房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。同时约定，六安万达公司有权在租赁期限内对外销售该房屋并将房屋转让给第三方即买受人，承租人承诺放弃优先购买权，买受人在支付全部购房款当日，本合同项下出租人的全部权利义务概括转让给买受人，买受人成为出租人。2019年4月14日，金玲与朱云云签订店铺转让协议，约定将上述房屋使用权转让给朱云云使用，转让费为23.5万元，同时约定店铺转让给朱云云后，朱云云同意代替金玲履行原有店铺租赁合同条款，并定期缴纳租金及该合同约定应由金玲缴纳的水电等各项费用。同时约定，店铺现有装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归朱云云；金玲保证朱云云享有所转让商铺房屋使用权并保证朱云云与购房者或者六安万达公司签订新租赁合同时，享有优先租赁权。若在朱云云正常缴纳房租的情况下（房租每月不超过11250元），购房者或者六安万达公司因其他原因收回店铺，则金玲退还部分转让金；如果朱云云使用不满六个月，则退还转让费18万元，如果使用一年则退还14万元，如果使用两年则退还7万元，如果使用满三年则无需退还。双方在合同落款处又签订了补充说明，约定金玲如果退还朱云云部分转让金时，则该店铺内设施及使用权归还金玲，按本协议第七条执行。协议签订后，朱云云自2019年4月底开始接手“子曰糊涂馄饨”生意，至2019年10月10日锁门停止经营。在经营期间，朱云云未缴纳房租；2019年6月1日之前的房租，由金玲缴纳。2019年6月26日，谢洋购得该门面房，谢洋在找金玲催要房租时，得知金玲已经将铺面转让给朱云云。谢洋在与朱云云交涉过程中，书面答复朱云云不同意金玲转租房屋。 一审认为：朱云云与金玲签订的店铺转让协议，是在双方充分协商的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，依法已经成立并部分生效，属有效合同。该合同文本是经双方充分协商之后，共同起草、打印，又手写补充了多项内容，可见双方对合同内容的谨慎、重视。双方均已实际履行合同内容，朱云云交付了转让费，金玲转让了店内设施、物品及交付了铺面。因此，双方对合同的内容是有明确的认知。但金玲在转让店内物品、设施及“子曰糊涂馄饨”品牌同时，也将承租的铺面房屋一并“转租”，虽然双方在合同中使用的是“转让”一词，但合同约定朱云云同意代替金玲履行原有店铺租赁合同条款，并且定期交纳租金。从上述内容看，金玲的转让行为，在铺面房屋方面，实质上是转租，该转租行为违背了金玲与六安万达公司的约定，系无权处分行为。金玲将涉案铺面房屋在未经原房主同意的情况下擅自处分的行为，未能生效，现房屋所有人谢洋不同意转租，则金玲与朱云云关于店面转让的约定，不能发生效力，双方的合同目的不能实现。据此，为避免损失扩大，朱云云诉请解除合同，应予准许。从涉案协议的补充说明来看，双方对涉案店面转租及可能出现的后果是明知的，双方均有过错，对此合同解除造成的损失应承担责任。综上，双方在合同缔约中存在过错，现已实际终止了合同履行，并且造成了损失，对此双方均应承担责任。金玲与第三人之间属于另一种合同关系，对此本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除朱云云与金玲签订的《店铺转让协议书》；二、金玲退还朱云云转让费14万元，于判决生效之日起十日内付清；三、朱云云将接手的金街8#1028铺面内的全部物品、设备，包括铺面返还给金玲，于判决生效后十日内履行完毕；四、朱云云承担金街8#1028铺面2019年6月至2019年10月共5个月的房租；金玲承担此后的房租（租金按合同约定）；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7530元，减半收取3765元，由朱云云与金玲各负担一半。 二审中，金玲提供的证据如下： 1.2020年1月2日谢洋的陈述一份，证明朱云云向谢洋支付22500元，朱云云要求谢洋写下不允许转租字据，实际是朱云云自己不想继续经营。 2.朱云云与谢洋的聊天记录，证明朱云云在一审开庭前向谢洋支付好处费，为了让谢洋做出对朱云云有利的陈述，在开庭当日又再次支付。 3.朱云云与于洋的聊天记录，证明朱云云在本案诉讼中，与案外人于洋就店铺转租达成协议，并收取定金。 4.录音，证明于洋陈述其系被朱云云欺骗交纳了定金。 朱云云质证认为：证据1，真实性有异议，该陈述与谢洋在一审中的陈述矛盾。证据2，涉及通话人之间的隐私，不能作为证据使用，也证明金玲与谢洋之间恶意串通，对其证明目的有异议。证据3、4，朱云云准备对外转租，是为了减少双方的损失，但是因双方没能和解，也就没有转租了，钱款也退给了于洋。 谢洋质证认为：证据1、2，真实性无异议。证据3、4，与谢洋无关，对此不知情。 朱云云提供的证据如下： 1.微信群聊记录，证明在一审判决之后，金玲同意解除合同，但是不顾朱云云的通知以及谢洋的通知，不愿意接手自己租赁的店面房屋。 2.公安机关接警记录，证明谢洋已将房屋另行出租，并强行打开门锁，搬走可移动财产，朱云云发现后立即报警。该行为也可以视为朱云云已履行一审判决的交付责任。 3.照片，证明涉案门面房已由谢洋出租给他人经营。 金玲质证认为：证据1，真实性无异议，但证明目的有异议。本案还在审理阶段，金玲未同意解除合同，谢洋处分自己的房屋，金玲无法阻止。证据2，朱云云自己不准备租赁房屋，却报假警，以制造店铺纠纷的目的。证据3，无异议。 谢洋质证认为：证据1，真实性无异议，谢洋有权收回房屋。证据2，金玲与朱云云不交纳房租，谢洋有权处置房屋。证据3，真实性无异议。 二审对当事人提供的证据认证如下： 对金玲提供的证据：证据1，因谢洋已到庭，对该份陈述系其本人书写予以确认。证据2，真实性予以确认。证据3、4，结合朱云云本人的陈述，对于朱云云将店铺转租给于洋并收取定金的事实予以确认。 对朱云云提供的证据1、2、3，真实性予以确认。 因金玲与朱云云对于转让费指向的是房屋转租还是店铺经营转让存在争议，故对于一审所认定的该项事实即双方“约定将上述房屋使用权转让给朱云云使用，转让费为23.5万元”，将结合全案做分析认定。关于朱云云在经营期间的租金给付情况，二审查明，2019年9月，谢洋收取朱云云租金22500元；2019年10月，谢洋收取朱云云租金16500元；上述租金数额的计算截止日为2019年10月10日。另，对谢洋是否不同意金玲将房屋转租给朱云云，也将结合全案情况做分析认定。对上述事实之外，二审认定同一审。 同时查明，金玲与朱云云签订的店铺转让协议约定：朱云云于2019年4月14日前支付定金2000元，2019年4月28日支付尾款233000元，转让费共计235000元。朱云云享有金街8#1028店铺子曰糊涂品牌以及技术使用权。金玲帮助朱云云熟悉店内操作模式，同时将品牌技术交给朱云云在该店铺内使用。在审理中，金玲、朱云云陈述，金玲在店内教过朱云云品牌使用技术。 另查明，2019年11月，朱云云向于洋出具收取店铺转让定金的收据；同时朱云云称该定金已经退还。谢洋现已将店铺出租给他人经营。 本院认为，第一，关于涉案协议及转让费的性质认定。双方协议约定，转让费为235000元，房屋租赁费为每月11250元；店铺现有装修、装饰及其他所有设备归朱云云，品牌技术交给朱云云使用；朱云云代替金玲履行原租赁合同。根据协议内容，双方之间的协议包括了店铺经营转让与房屋转租。关于房屋租金，双方的约定同金玲与六安万达公司的约定一致，并由朱云云作为承租人交给出租方。关于双方约定的店铺装修、设备及品牌经营转给朱云云，按照民事主体交易的有偿原则，朱云云对此部分是需要支付对价的。基于合同约定的整体性，以及品牌经营及相关设施的应有价值，应当认定转让费指向的品牌经营转让，而非转租房屋收取的费用，否则也是过分抬高了转租行为的市场价值。同时合同中并无“转让（租）费”的表述，系朱云云在起诉时添加。 第二，关于转租行为的效力问题。根据涉案协议，双方约定朱云云代替金玲履行原租赁合同，应当认定朱云云对于金玲的转租行为是明知的。虽然朱云云称其并不知道六安万达公司禁止转租的要求，但双方合同约定了由朱云云履行原租赁合同的条款，该约定本身也可以说明朱云云是应当知晓合同条款内容。转租行为并非法律禁止性行为，该约定也是经过双方自愿协商而成，应当认定为有效。同时，谢洋实际收取了朱云云的租金，说明谢洋并不排斥向朱云云收取租金，且对于该租金交接事实，谢洋、朱云云在一审中都存在不实陈述。因此,谢洋在一审中所称不同意转租，不能成立。另外，朱云云在以金玲违反禁止转租为理由提起诉讼的同时，在本案诉讼过程中，又将店铺对外转租并收取定金。朱云云的诉讼主张与其实际行为之间，相互矛盾。 第三，关于合同的解除问题。朱云云起诉解除合同的理由是金玲违反了禁止转租的约定导致出租人不愿意转租，根据审理查明以及上述分析情况，该理由不能成立。所以单就朱云云要求解除合同的理由来看，不能得到支持。不过基于目前涉案房屋的现状，可以解除双方合同。根据合同法对于解除合同返还财产的规定，结合朱云云对涉案合同纠纷的过错，参照双方的合同约定，同时考虑金玲作为合同方也可以独立提出权利请求，以及朱云云实际持有钥匙及利用房屋转租的情形，酌定按照一审判决数额14万元的80%予以返还，即14万元*80%=11.2万元。 另，一审对于租金以及店铺设施的处理，超诉讼请求，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初6023号民事判决第一项即解除朱云云与金玲签订的《店铺转让协议书》。 二、撤销六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初6023号民事判决第二、三、四、五项。 三、金玲于本判决生效之日起十五日内返还朱云云11.2万元转让费。 四、驳回朱云云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7530元，减半收取3765元，由朱云云负担。二审案件受理费7530元，由金玲负担2000元，朱云云负担5530元。 本判决为终审判决。 审判长 项 军 审判员 文士祥 审判员 张 菊 二〇二〇年六月九日 法官助理王婷婷 书记员刘畅