陕西省韩城市人民法院   民事判决书   (2020)陕0581民初234号   原告：高胜军，男，1972年2月3日出生，汉族，住韩城市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李伟林，韩城市经开区法律服务所法律工作者，特别授权。   被告：何耀辉，男，1988年8月13日出生，汉族，住合阳县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：卫玉民，男，1966年3月13日出生，汉族，住韩城市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘妙侠，陕西行天律师事务所律师，特别授权。   原告高胜军与被告何耀辉、第三人卫玉民合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高胜军及其委托诉讼代理人李伟林，被告何耀辉，第三人卫玉民及其委托诉讼代理人刘妙侠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告高胜军向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告何耀辉签订的《售房协议》；2、依法判令被告何耀辉返还原告的购房款310000元人民币及违约金70000元，并自起诉之日起以购房款310000元为基数，按年利率24%计付利息至款还清之日止；3、依法判令被告赔偿原告已投入的装修款37260元。事实与理由：2018年10月11日，原告与被告签订《售房协议》约定：被告将位于韩城市XX小区XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告，房屋价款为35万元人民币，协议签订时原告向被告支付定金26万元，余款在两年内一次性付清。协议签订后，原告依约向被告支付了26万元，当年11月，原告即进行装修，2018年12月14日，因被告急需用钱，原告又向被告支付了5万元。2018年12月20日左右，原告得知该房并非被告所有，随向被告提出解决，但一直未得到解决。原告于2019年4月向公安机关报案，公安机关以不构成诈骗为由不予立案。2019年11月，该房的实际权利人向韩城市人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告签订的《售房协议》无效，后撤诉。综上所述，被告将自己未取得所有权的房屋出售给原告，显然构成欺诈，故特向人民法院提起诉讼，望判如所请。   开庭审理中，原告为支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：   第一组证据：《售房协议》两份，用以证明原告与被告于2018年10月11日达成售房协议，2011年11月15日被告与案外人薛某某签订的《售房协议》，被告用此协议证明其对该房屋享有所有权。    被告质证无异议。   第三人质证表示对2018年10月11日原告与被告签订的《售房协议》真实性无异议，对2011年11月15日被告与薛某某签订的《售房协议》的真实性有异议，该协议薛某某和焦春阁的签字是假的   本院当庭向被告何耀辉询问2011年11月15日其与薛某某签订的《售房协议》中薛某某与焦春阁的签字是否属实，被告何耀辉沉默不回答。   第二组证据：收条2份，用以证明原告向被告共支付房款310000元。   被告质证无异议。   第三人质证无异议。   第三组证据：原告因装修涉案房屋所产生的各项费用票据共计37260元，用以证明原告因装修支出37260元。   被告质证无异议。   第三人质证表示认可。   第四组证据：证人薛某某的当庭证言，内容为：证人系涉案房屋的原房主，其2011年11月15日与第三人卫玉民签订售房协议，将该房屋出售给第三人卫玉民，卫玉民买房屋是为了让其女儿卫某某居住，所以物业信息登记的卫某某的名字。原告提供的2011年11月15日被告何耀辉和证人薛某某签订的《售房协议》上薛某某与焦春阁的签字均是虚假的。   被告质证认为证人证言属实，无异议。   第三人质证无异议。   被告何耀辉辩称，承认原告主张的双方签订《售房协议》、并收到购房款31万元与原告因装修花费37260元的事实，但我与原告签订的《售房协议》中约定两年内将该房屋的产权证书交给原告，现在时间还没有到，我一直在想办法解决这个事情。涉案房屋是我与我妻子卫某某的夫妻共同财产，大修基金和物业登记都是卫某某的名字，第三人卫玉民只是见证人，我卖房子的时候卫某某是同意的，但后来变更物业登记业主姓名时卫某某又不同意了。   庭审中，被告何耀辉未向法庭提交任何证据。   第三人卫玉民述称，涉案房屋是我于2011年11月15日从我表哥薛某某处购买的，而并不属于被告何耀辉。我购买涉案房屋后，将该房屋交给我女儿卫某某居住，结果被告在我不知情的情况下把涉案房屋处分了。2018年底我得知被告将房屋卖给原告后，就进行阻拦，我现在主张该房屋的权利，若返还，则应返还给我。   开庭审理中，第三人卫玉民为支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：   2011年11月15日第三人卫玉民与薛某某所签的《售房协议》一份，中介人是焦春阁；薛某某向第三人卫玉民出具的房款收条11张，共计275000元，用以证明该房屋是第三人卫玉民从原房主薛某某处购买的。   原告质证对以上证据均无异议。   被告质证对以上证据均不予认可。   本院经审理认定事实如下：被告何耀辉与第三人卫玉民的女儿卫某某系夫妻关系。2018年10月11日，原告高胜军与被告何耀辉签订《售房协议》一份，约定被告何耀辉将位于韩城市XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（建筑面积为129.8平方米）以总价款35万元的价格出售给原告高胜军，该《售房协议》第六条同时约定：“甲方（被告何耀辉）保证对该房屋具有处分权，保证该房屋所有权无瑕疵，无抵押，产权合法；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索，并由此产生责任和后果由甲方一并承担。”原告高胜军分两次共向被告何耀辉支付房款31万元，为涉案房屋装修花费37260元。后第三人卫玉民以其是该房屋的实际权利人为由阻拦原告高胜军入住该房屋，导致原、被告达成的《售房协议》合同目的不能实现。   另查明，该涉案房屋未办理产权登记，该房屋在小区物业处登记的业主信息为第三人卫玉民的女儿卫某某，被告何耀辉当庭表示卫某某不同意为原告高胜军办理物业业主信息变更手续。   本院认为，本案诉争中的房屋未进行产权登记，物业处登记的业主姓名为卫某某，被告何耀辉也当庭认可其妻子卫某某不同意为原告高胜军办理物业业主变更登记手续，而被告何耀辉当庭并未提供证据证明其对涉案房屋取得所有权或处分权，加之其与第三人卫玉民因该房屋的权属问题发生纠纷，导致原告高胜军无法通过《售房协议》取得该房屋的所有权，以上种种原因可以认定被告何耀辉未能实现《售房协议》第六条中关于保证房屋权属无瑕疵的约定，从而构成违约致使不能实现合同目的，故原、被告签订的《售房协议》依法应予解除，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，原告高胜军支付的31万元购房款应由被告何耀辉全额退还，因解除合同给原告高胜军造成的损失装修款37260元被告何耀辉当庭也予以认可，应由被告何耀辉予以赔偿；对原告高胜军要求被告何耀辉承担违约金7万元及自起诉之日起按年利率24%计付利息的诉讼请求，因其未能证明相关事实或法律依据，故本院不予支持。对被告何耀辉与第三人卫玉民对涉案房屋产生权属争议，因其与原告高胜军的诉讼请求不是同一法律关系，故本案不予涉及，建议当事人另行起诉解决。   综上所述，对原告高胜军要求解除《售房协议》、返还购房款以及装修款的诉讼请求予以支持，对其要求承担违约金及利息的诉讼请求不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、                解除原告高胜军与被告何耀辉于2018年10月11日签订的《售房协议》；   二、                被告何耀辉于本判决生效之日起七日内退还原告高胜军购房款310000元；   三、                被告何耀辉于本判决生效之日起七日内赔偿原告高胜军装修款37260元；   四、                驳回原告高胜军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7553元，减半收取3776.5元，由原告高胜军负担642元，被告何耀辉负担3134.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。           审判员      杨柳     二〇二〇年六月十四日   书记员      杜海涛                    1