江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1966号上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓龙，男，1992年6月24日出生，汉族，户籍地江苏省射阳县，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：陆林林，江苏千树律师事务所律师。委托诉讼代理人：马园园，江苏千树律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，1972年11月23日出生，汉族，无业，住安徽省安庆市枞阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴琼，女，2001年8月19日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。法定代理人：王某（吴琼母亲），女，1972年11月23日出生，汉族，无业，住安徽省安庆市枞阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某，男，2005年12月8日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。法定代理人：王某（吴某母亲），女，1972年11月23日出生，汉族，无业，住安徽省安庆市枞阳县。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：陆宗伟，江苏佳民律师事务所律师。上诉人王晓龙因与被上诉人王某、吴琼、吴某房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初19546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓龙上诉请求：撤销原审判决第三、五项，发回重审或依法改判1、支持上诉人在原审时的全部反诉请求（即由被上诉人赔偿涉案房屋装修残值按288174元，改判被上诉人赔偿6个月的经营损失10382.07元、改判被上诉人赔偿租金49566.5元，合计348122.57元）；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定房屋租金支付时间有误，实际租金支付结点应当为每年的1月18日。上诉人认为根据《合同法》第六十一条的规定，在合同对租金支付节点并未约定的情况下，被上诉人出具的2017年1月18日的首期租金收据应当视为双方就租金支付节点达成一致，即本案房屋租金的每期支付时间节点应当为每年的1月18日，所以即便提前30天缴纳下一期租金，本案当中上诉人也不存在违约情形。而且通过2016年10月19日签订房屋租赁合同到2017年1月18日交付首期租金时间相隔三个月，也能够证明合同履行当中存在符合交易习惯三个月免租期事实。但原审法院径直按照第二期租金时间认定租金支付时间却忽略首期支付租金的时间结点，明显认定事实有误。二、原审认定第三期房屋租金支付结点为2018年10月20日明显错误。第二期租金收据当中仅载明“房租2017年11月1日至2018年11月19日”但并没有写明“租赁期限是2017年11月19日至2018年11月19日”，其次，如果按照原审法院推定第三期租金支付时间节点为每年10月20日前，那么直接导致上诉人首期租金支付，逾期3个月，明显互相矛盾。而且结合第一期租金收据支付时间可以佐证，上诉人第二期租金已经按照协议约定提前30天以上交付。所以即便按照第二期租金收据认定租金支付节点，也应当认定第三期租金支付结点最迟应当于2018年11月20日前支付，而非2018年10月20日前支付。三、原审既认定被上诉人约定解除权不能成立，却又责令上诉人承担违约责任，互相矛盾。实际是上诉人此前缴纳房租均是到被上诉人经营店铺当中直接支付，后第三期租金交付前被上诉人店铺停止营业同时“吴宝明”电话一直无人接听，致使上诉人租金迟迟无法缴纳，后收到被上诉人发送的收款账户后，上诉人立即向指定账户支付租金，根本不存在违约情形。同时，原审判决第十一页判决第三项载明“本判决生效十日内支付上述房屋的租金及占用使用费”。由此可见原审一方面不认可被上诉人的约定解除权，但另一方面却又责令上诉人支付违约金，同时原审判决支付租金以及占有使用费的表述可见原审并未查清涉案合同解除的时间。因为租金是合同并未解除期间发生的费用，占有使用费是合同解除后发生的费用。四、原审既认定上诉人法定解除权不能成立，却又支持上诉人解除合同诉请，互相矛盾。五、本案争议焦点应当为涉案合同不能履行中，上诉人与被上诉人各方过错。正常的房屋租赁应当是被上诉人的意愿出租，才有上诉人的愿意承租的可能，所以本案当中合同不能履行的过错应当由被上诉人承担。但原审忽略合同不能履行的原因及各方过错，直接判令上诉人承担房屋空置费用，却对上诉人主张的房屋装潢残值补偿、经营损失却避而不谈，明显有失公允。综上所述，上诉人认为原审判决事实认定有误，适用法律不当，恳请二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审反诉请求。王某、吴琼、吴某辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。关于被上诉人提及租金支付时间有误等方面，现双方之间存在书面租赁合同，应以书面约定为准。虽原审法院在认定过程中，对该时间节点认定为“相应的2018年10月20日”，被上诉人出于为了尽快了结诉讼，防止上诉人的房屋无限制的诉讼拖累空置，故就房屋租金支付时间未提起上诉。愿意按原审法院的相关裁判予以履行相应的权利或义务。另外，在原审案件审理过程中，上诉人已明确表达就租赁房屋，无论是否符合法定或约定解除权的情况下，同意解除涉案房屋租赁，故只要上诉人的付款时间与书面的租赁合同约定的付款时间相一致，理应承担违约责任。王某、吴琼、吴某向一审法院起诉请求：1.确认王某及其配偶吴宝明与王晓龙签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月18日解除；2.判令王晓龙向王某、吴琼、吴某支付违约金17141.6元；3.判令王晓龙立即将江宁区房屋返还给王某、吴琼、吴某，并将上述房屋上的水、电、气、有限电视费、物业管理费等费用结清；4.判令王晓龙向王某、吴琼、吴某支付上述房屋的占有使用费（从2018年10月19日起至实际返还之日止，按年租金102850元计算）；5.本案诉讼费用由王晓龙承担。王晓龙向一审法院反诉请求：1.解除王晓龙与王某、吴宝明于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.王某、吴琼、吴某赔偿王晓龙案涉房屋装修装饰残值288174元、6个月经营损失10382.07元、租金差价49566.5元，合计348122.57元；3.王某、吴琼、吴某返还王晓龙押金10000元；4.本案反诉费由王某、吴琼、吴某承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，吴宝明、王某（甲方）与王晓龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有处分权的房屋出租给乙方。一、房屋的地址、面积：甲方将南京市江宁区的房屋（现门牌号为南京市江宁区）租给乙方使用，建筑面积116平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用。三、租赁期限：该房屋租赁期自二零壹陆年壹拾月壹拾玖日至二零二一年壹拾壹月贰拾日止。四、租金及支付方式：该房屋第一年租金为¥85000元。租金支付方式为年付，其他方式银联，乙方应提前30天支付下一期房租。五、其他费用、押金及服务费：5-1租赁期限内。水、电、气、有限电视费、物业管理费等费用由乙方承担。5-1甲方于签约时收取乙方押金人民币壹万元整，该押金作废房屋装潢附属设施、加点及乙方承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。七、乙方的责任：7-1在租赁期内，乙方有下列行为主义的，甲方有权终止本合同，收回该房屋：（4）逾期支付租金累计10天以上的。7-2在租赁期限内，乙方应按约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期超过10天的，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）。乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，应按上述费用的5%支付滞纳金。7-3乙方应于租赁期终止后次日将房屋返还甲方，并结清相关费用。如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。7-4乙方因使用需要进行房屋内部装修，须将甲方同意。八、违约责任：合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。十一、补充条款：租期五年，第一年付85000元，第二年开始租金每年按10%递增（房租金）。收款方式，以收据为证……等等。同日，王晓龙交纳押金10000元。之后，在合同履行过程中，王晓龙于2017年1月18日交纳了案涉房屋第一期的租金85000元，于2017年11月6日交纳了案涉房屋第二期的租金93500元。王某向王晓龙出具的第二期租金收据上载明“房租：2017.11.19日至2018.11.19日”。2018年11月13日，王某通过其弟弟王金凤向王晓龙发送短信，要求王晓龙支付案涉房屋第三期的租金。2018年11月14日，王晓龙委托其合伙人谢尚通过南京银行向王某转账支付第三期租金102850元，但因王某的银行卡为二级卡，不能接受超过10万元的转账，该笔102850元款项被退回。同日下午18时左右，王某与王晓龙因案涉房屋第三期租金的交纳问题发生纠纷。2018年11月19日，王某又通过其弟弟王金凤向王晓龙发送解除通知一则，载明“王晓龙，因你方至今未交付2018年10月19日至2019年10月18日期间的房租102850元，现依据合同约定通知你如下内容：1.基于2016年10月19日双方签订的房屋租赁合同，你方未能提前支付下一期房租，且逾期累计10天以上，故双方合同于2018年10月18日解除。2.请及时向我方返还房屋，并支付从2018年10月19日起至实际退房之日期间的占有使用费。”2018年11月20日，王某、吴琼、吴某将王晓龙诉至一审法院。另查明，王某与吴宝明于2000年11月6日登记结婚，婚后生育一女吴琼、一子吴某。吴宝明于2016年10月26日死亡，王某、吴琼、吴某为吴宝明的法定继承人。审理中，王晓龙自行搬出了案涉房屋，但至今未与王某一方办理案涉房屋的交接手续，且双方均确认不愿继续履行案涉《房屋租赁合同》，一审法院做调解工作未果。一审法院认为，吴宝明、王某与王晓龙签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行自己的义务。因吴宝明已于2016年10月26日死亡，王某、吴琼、吴某作为其法定继承人，依法可以继承吴宝明在案涉《房屋租赁合同》中的权利义务。关于王晓龙是否逾期交纳第三期租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，案涉《房屋租赁合同》仅约定租赁期限自2016年10月19日至2021年11月20日止、租金支付方式为年付、王晓龙应提前30天支付下一期房租等，未对第三期租金的具体支付时间节点作明确约定。在此情况下，结合合同的相关约定及合同履行情况，一审法院认为第三期租金的交纳时间节点应为2018年10月20日前，原因在于：1.王某向王晓龙出具的第二期租金收据上明确载明“房租：2017.11.19日至2018.11.19日”，可以视为双方确认第二期租期为2017年11月19日至2018年11月19日，由此王晓龙应当知晓第三期租期的起算时间为2018年11月20日；2.根据王晓龙应提前30日支付下一期房租的约定，王晓龙至迟应于2018年10月20日支付第三期租金。王晓龙辩称，其与王某方约定了三个月的免租期，其支付首期租金的实际时间为2017年1月18日，故案涉房屋实际支付租金的时间节点应为每年的1月18日前，但王晓龙未能就双方约定了三个月免租期予以举证，故对王晓龙的该项抗辩意见，一审法院不予采信。王晓龙于2018年11月14日向王某支付第三期租金，已逾期24天，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于王某的行为是否构成根本违约的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王晓龙主张王某单方面多次变更租金缴纳时间、拒收第三期租金、并多次带人到案涉房屋处打闹，已严重影响其正常经营，构成根本违约。但是，王晓龙对此仅提交2018年11月14的接处警工作登记表一份，仅能证明王某与其发生了一起纠纷，不能证明王某多次带人到案涉房屋处打闹。此外，虽然王某因其银行卡的问题未能接收王晓龙支付的第三期租金，但该行为也并不构成根本违约，不影响合同目的的实现。故王晓龙关于王某构成根本违约的主张，不能成立。关于案涉《房屋租赁合同》能否解除的问题。本案中，虽然案涉《房屋租赁合同》约定，王晓龙逾期支付租金累计10天以上的，出租方可以终止合同并收回房屋，但是王某于2018年11月13日向王晓龙催要第三期租金，视为其同意王晓龙继续履行合同。王晓龙亦于2018年11月14日向王某提供的银行账户汇款102850元。王某主张其并未收到上述款项，但是未能收到该款的原因系其提供的银行账户为二级卡，无法收取超过10万元的汇款。且在此之后，王某也并未提供新的银行账户给王晓龙。故应视为王晓龙已按照王某的催告履行了支付房租的义务。此时，王某一方不再享有约定解除权，其于2018年11月19日向王晓龙发送的解除通知，并不发生合同解除的效力。故对王某一方要求确认案涉《房屋租赁合同》于2018年10月18日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然王某的行为并不构成根本违约，但在本案审理过程中双方均不愿继续履行案涉《房屋租赁合同》，故案涉《房屋租赁合同》的目的已经无法实现。因此，对于王晓龙要求判令解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于王某一方要求王晓龙返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉房屋至今未办理交接手续，该房屋上的水、电、气等费用的数额还未明确，故对王某一方要求王晓龙付清案涉房屋上水、电、气、有限电视费、物业管理费等费用的诉讼请求，一审法院暂不处理，其可待案涉房屋交接后另行主张。案涉《房屋租赁合同》约定“在租赁期限内，乙方应按依约按期支付租金，……逾期超过10天的，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可以先从押金中抵扣）”，王晓龙逾期交纳租金已构成违约，故其应按约支付违约金。王某一方主张违约金17141.6元（102850元/年÷12个月*2），虽符合合同约定，但该违约金标准过高，综合考虑本案情况，一审法院依法酌减为10000元，并直接抵扣王晓龙交纳的10000元押金。因案涉房屋尚未办理交接手续，故王晓龙应当按年租金102850元的标准，支付案涉房屋自2018年11月20日起至案涉房屋实际返还之日止的房租及占有使用费（本判决生效之日起至案涉房屋实际返还之日止，王晓龙应支付占有使用费），对于王某一方要求王晓龙按上述标准支付案涉房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。因王晓龙逾期支付租金构成违约，而王某并不构成违约，且王晓龙系自行搬离案涉房屋并明确表示不愿继续履行案涉《房屋租赁合同》，由此带来的损失应由王晓龙自行承担；加之王晓龙交纳的10000元押金已与违约金相抵扣，故对于王晓龙的其他反诉请求，一审法院均不予支持。一审法院据此判决：一、解除王某、吴琼、吴某与王晓龙于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》；二、王晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市江宁区房屋腾空并返还给王某、吴琼、吴某；三、王晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内支付王某、吴琼、吴某上述房屋的租金及占有使用费（按照年租金102850元的标准，自2018年11月20日起计算至该房屋实际返还之日止）；四、驳回王某、吴琼、吴某的其他诉讼请求；五、驳回反诉王晓龙的其他反诉请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有枫冲村民委员会出具的证明、房屋租赁合同、不动产权证、商品房预售合同、死亡证明、结婚证、公证书、租金及押金收据、接处警记录、短信记录、通话记录、南京银行业务转账凭证、案涉房屋装修费用等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是1、上诉人是否应当给付被上诉人2018年1月20日至实际返还之日租金及使用费；2、被上诉人是否应当赔偿上诉人涉案房屋装修残值288174元、6个月经营损失10382.07元，租金差价49566.5元（合计348122.57元）。关于争议焦点1，本案案涉的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同中约定了租赁期限及租金支付方式，王晓龙应按照合同约定履行给付租金的义务。合同约定租赁期限自2016年10月19日至2021年11月20日止，王晓龙给付租金应自2016年10月19日起给付，王晓龙以其支付首期租金的实际时间为2017年1月18日，主张其与王某约定三个月的免租期，并主张案涉房屋实际支付租金的时间节点应为每年的1月18日前，王某对此不予认可，王晓龙对其主张应承担举证责任，但其未能提供充分证据，其主张证据不足，本院不予采纳。王晓龙逾期支付第三期租金，构成违约。一审判决王晓龙按年租金102850元的标准，支付案涉房屋自2018年11月20日起至案涉房屋实际返还之日止的房租及占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，王某因其银行卡的问题未能接收王晓龙支付的第三期租金，王晓龙可选择其它方式支付租金，一审法院认定王某不构成根本违约，并无不当。王晓龙自行搬离案涉房屋并明确表示不愿继续履行案涉《房屋租赁合同》，其主张要求王某承担装修残值、经营损失及租金差价，双方对此未作约定，王晓龙该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，王晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由王晓龙负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇二〇年六月五日书记员 宋龙雯