吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终557号 上诉人（原审被告）：陈雪，女，1984年12月17日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：王荣杰（系陈雪婆婆），女，1960年6月13日生，汉族，现住白城市。 被上诉人（原审原告）：长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司。住所地：吉林省白城市洮北区青年北大街42号波尔多小镇物业。 负责人：邓宏伟，该分公司总经理。 上诉人陈雪因与被上诉人长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司（以下简称御居公司）物业服务合同纠纷白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈雪的委托诉讼代理人王荣杰，被上诉人御居公司的负责人邓宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪上诉请求：请求依法撤销白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初706号民事判决，重新审理改判。事实与理由：1、一审认为陈雪以各种不合理理由拒交物业费，是错误的，物业公司提供不了物价局制定、提供的收费标准；2.业主委员会没有召开业主大会，也没有和我们业主商议，在我们不知情的情况下私自与物业公司（御居公司）签署合同，并且用的是原开发商制定收费标准，完全违背了我们业主的意见，不符合法律程序,自御居永恒物业服务有限公司入住以来，小区喷泉变成了垃圾臭水池，草坪全部变成荒草地，车辆乱停乱放，所以应重新制定收费标准；3.御居公司没有理由按每月每平0.70元的收费标准，收费标准严重超标。我们只享受到小区日常生活垃圾的清理、清扫，没有享受到其他的服务项目。我们认可交纳卫生费每月每平0.30元；4.物业公司每年收取120元的公共用电费，也是严重超出标准。小区路灯是太阳能灯，没有产生用电费用；5.御居公司入住小区时，没有到物业管理部门交纳物业服务保证金，不符合法律程序。我们业主的合法权益不能得到保障。我们业主完全有理由拒交物业费。综上所述，陈雪恳请二审法院查明事实，重新作出合理的裁判，以维护陈雪的合法权益。 御居公司辩称：上诉理由第一条和一审认为陈雪各种不合理理由拒交物业费，现在针对物业费这块没有一个统一的标准，现在只有物业管理中心对物业总价有要求。现小区是三级物业服务标准，那么三级物业服务标准是0.30元到0.90，咱们小区物业费是0.40元，是根据比较匹配的标准来收取。我是跟业主委员会签的合同。上诉第二点提出的是业主委员会没有召开业主大会，也没有和业主商议，在不知情的情况下私自签订，我们是在社区的见证下签订协议，而且业主委员会给我提供的资料就有在小区的公告。上诉提出的小区喷泉成了垃圾臭水沟、不属实。小区的物业各项服务，包括绿化、路灯、监控等已经享受了的服务。收取的120元，包括路灯费、公共照明费，包括公共楼道的、灯泡的、灯座、包括就是说一些广场等，就是说外围方方面面。我自己花费改造太阳能的费用。小区我都是干完活后才要求居民缴费。 御居公司向一审法院起诉请求:1.判令陈雪缴纳物业费（含120元电费）1346元;2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:御居公司于2018年9月1日通过正规途径入驻波尔多小镇小区，物业公司与业委会签署了合同，并在政府管理部门备案。在收取物业费的过程中，陈雪以各种不合理理由拒交物业费。 一审法院认定事实，涉案房屋为白城市洮北区波尔多小镇16号楼5单元301室，权属人为陈雪，房屋建筑面积为145.97平方米。案涉房屋所在波尔多小镇小区自2018年9月1日起由御居公司提供物业管理服务。2018年10月22日御居公司与白城市洮北区明仁街道办事处明盛社区泰宁佳苑波尔多小镇小区业主委员会签订《物业合同书》。合同签订后，御居公司为波尔多小镇依约定对该小区进行了服务管理，陈雪未向御居公司支付2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费、电费，御居公司遂诉至法院。 一审法院认为，御居公司作为案涉小区的物业服务企业，已经履行了合同约定的主要合同义务，陈雪作为案涉房屋的权属人，享受了御居公司提供的物业管理服务，应及时向御居公司缴纳物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,第一百零七条规定:“当事人一方不履行或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。因此，陈雪应按照案涉《物业合同书》约定给付物业服务费用。陈雪房屋建筑面积为145.97平方米，住宅（带电梯）三至七层每平方米每月为0.7元，从2018年9月1日至2019年8月31日共计12个月，物业服务费为1346元（145.97平方米X0.7元/月X12个月+10元/月公共照明费X12个月=1346元），现御居公司要求陈雪给付1346元物业服务费的诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定。一审法院判决如下:陈雪于本判决生效后五日内向御居公司支付从2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费1346元。案件受理费25元由陈雪负担。 本院二审期间，上诉人陈雪向本院提交下列证据：照片20张、光盘一张。要证明对方提供的物业服务不到位。被上诉人质证认为其中编号1-10号的照片有异议，这是我物业公司没入住之前的照片。照片中在园子做饭的情况，在我来了之后就整改了。电梯的脚印一看就是雪天走出来的。剩下的照片没有异议，属实，这是正常的修理，居民们不懂。陈雪申请证人刘某到庭。证明小区物业花费我们的维修资金，维修电梯花费10000元，修房顶花费10000元，物业浪费小区的钱。陈雪申请证人康某到庭。证明物业维修电梯和房屋的资金不合理。陈雪对二证人证言无异议。御居公司质证有异议，认为证人刘某说的不对，现在国家规定不允许物业使用小区专项基金。修电梯没有钱，我们物业垫付50000元。对证人康某证言有异议，我公司没动用物业维修专项资金。他说的事与我无关。被上诉人御居二审向法庭出示下列证据：证据一、公告图片照片一份（编号2），证明公告物业入住事项。陈雪质证没有异议。证据二、物业公司入住前后对比图一组，喷泉照片两份，证明喷泉不是臭水沟，草坪我种树了。陈雪质证认为对证据真实性没有异议，证明问题有异议，喷泉是新拍的，与去年状况不符。其他的照片不清楚。本院对无争议证据予以确认。二证人证言与本案争议事项无关联性，本院不应确认。其他证据在本院认为部分综合论述。 本院认为，关于物业费收取标准问题。根据《吉林省物业管理办法》第五十条规定：业主办理入住手续后，应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。根据吉林省物价局吉省价综【2015】162号《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费现已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。关于业主委员会是否有权签订物业服务合同和提供服务是否存在瑕疵问题。依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”因此业主委员会有权代表全体业主与物业公司签订物业服务委托合同。案涉物业服务合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对业主具有约束力。所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。陈雪提出御居公司提供的服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。同时，物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。纵观本案，现有证据不足以证明中御居公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收陈雪物业费。故御居公司要求陈雪交纳物业费的诉讼请求应予支持。 综上所述，陈雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈雪负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  李 瑞 审判员  孙晓琦 二〇二〇年六月十日 书记员  崔 岚