山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁15民终1200号上诉人（原审被告）：高唐县保华福源商务宾馆，住所地山东省聊城市高唐县鱼丘湖办事处福源南路。经营者：张保华，该宾馆负责人。委托诉讼代理人：王庆磊，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张保安，系张保华之夫。被上诉人（原审原告）：唐本会，女，1979年1月15日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。上诉人高唐县保华福源商务宾馆（以下简称福源宾馆）因与被上诉人唐本会排除妨害纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院(2019)鲁1526民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。福源宾馆上诉请求：依法撤销(2019)鲁1526民初123号民事判决，改判驳回被上诉人唐本会的诉讼请求。事实和理由：1.唐本会未取得涉案房产的所有权，她仅与山东高唐农村商业银行股份有限公司（以下简称高唐农商银行）存在债权法律关系，不是本案适格当事人。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”被上诉人虽通过山东嘉诚拍卖有限公司拍得涉案房产并与高唐农商银行签订了《房屋买卖合同》，但高唐农商银行未向被上诉人交付涉案房产并依法办理变更登记手续，可知涉案房产的所有权人系高唐农商银行。一审法院仅凭《拍卖成交确认书》、《房屋买卖合同》认定被上诉人系涉案房产所有权人，该认定违反《物权法》关于物权取得的相关规定。《拍卖成交确认书》仅能证明被上诉人取得涉案房产的购买权，《房屋买卖合同》仅能证明被上诉人与高唐农商银行存在债权法律关系，并不能证明被上诉人已取得涉案房产的所有权。据此，被上诉人不是本案的适格当事人。2.一审法院认定《房屋租赁协议》无效，系认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人与农资公司签订的房屋租赁合同为无效合同，该认定遗漏本案关键事实，即上诉人自2006年10月10日租赁所有权人为高唐农资公司的涉案房产，虽涉案房产于2008年11月20日经高唐县法院以物抵债给高唐农商银行，但上诉人并不知情。在收到被上诉人的起诉书时才知悉。在收到起诉书后，上诉人向农资公司了解情况得知，上诉人将租金交付农资公司后，农资公司将部分租金交付给了高唐农商银行，可知高唐农商银行在拍卖涉案房产前知悉涉案房产由农资公司租赁给上诉人的事实，高唐农商银行收取租金的行为系对农资公司对外出租行为的默认，且上诉人亦按合同约定的租金价格给付租金。根据《物权法》第一百零六条的规定，上诉人租赁涉案房产的行为符合善意取得的相关规定。唐本会辩称：1.涉案房产是被上诉人唐本会通过公开拍卖取得，竞买中标后与高唐农商银行签订买卖合同，并按合同约定付清了全部购楼款，高唐农商银行将涉案房产的产权证以及房产的占有、使用、管理权交付给唐本会。因此，从涉案房产交付给唐本会之日起，唐本会就享有对购买房产的占有、使用、收益权。高唐农商银行将涉案房产的所有权转移给唐本会，唐本会享有的是涉案房产的所有权而不是债权。在没有办理产权变更登记前，唐本会享有的涉案房产的物权期待权应当受到保护。2.一审已查明涉案房产于2008年11月20日经过司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商银行名下，高唐农商银行已成为涉案房产的所有人。农资公司在涉案房产所有权已转移的情况下，仍以所有人身份与上诉人签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人财产，农资公司事后未取得房屋所有权人高唐农商银行的追认，因此该合同属无效合同。唐本会向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告迁出侵占原告的临街楼房。2.自2018年11月3日起每月壹万伍仟元赔偿占用期间的损失，赔偿期限至实际归还占用的房屋之日止，起诉额暂定肆万伍仟元。审理中变更诉讼请求：1.请人民法院依法判令被告停止侵占原告的临街楼房的行为，立即迁出侵占原告的楼房，按评估价格赔偿原告2018年11月3日至2019年11月4日占用原告房屋期间的租金损失153600元。按每天420.8元标准计算，自2019年11月5日起至实际归还占用原告房屋期间的租金损失。2.赔偿鉴定损失费3510元。一审法院认定事实：位于高唐县大市场西段、福源路西首南侧建设临街综合楼一座原属农资公司所有，2008年因农资公司在高唐县农村信用合作联社（农信社）有到期借款没有按时偿还，农信社向人民法院提起民事诉讼，诉讼期间农资公司与农信社在人民法院主持下达成了（2008）高商初字第89-131-135-138号民事调解书，调解书送达生效后，农资公司未按调解书确定的期限、金额履行偿还义务。农信社申请法院执行，高唐县人民法院2008年4月9日作出（2008）高法商执字第89号民事裁定，裁定将农资公司在大市场福源路西侧西段南侧的综合楼归农信社所有，抵顶拖欠的贷款本息，综合楼占用的土地归农商银行使用。农信社根据人民法院生效的裁定书，于2008年11月20日将上述房产从农资公司过户到农信社，并办理了高房权证公××号房权证。2014年经中国银监会山东监管局批复高唐县农村信用合作联社改制为高唐农商银行。2018年9月13日高唐农商银行委托律师向各商铺送达没有委托任何单位进行出租的通知。高唐农商银行于2018年10月26日委托山东嘉诚拍卖有限公司将上述房产公开拍卖，原告通过竞拍购得上述房产。原告竞拍成功后与高唐农商银行于2018年11月1日签订房屋买卖合同，并按照拍卖价格全额支付购房款635万元，高唐农商银行将房产证交付原告。2018年11月3日高唐农商银行工作人员与原告及律师到上述房产地点与楼房的商户见面，告知被告在内的租赁商户，原告已经购买其承租的房屋，今后将房屋租金需支付给原告，如需继续租赁在接通知后3日内与原告协商租赁事宜。至此，原告与高唐农商银行办理了购买房屋的交接手续。福源宾馆主张于2015年5月17日与农资公司签订租赁房屋的协议，该协议的租赁期限是10年，2025年5月17日到期，约定租赁费是每年20000元，占用房产证平面图上的1号楼1-5楼（除去1楼的8间其他租户使用），面积1568.88平方米。山东明信价格评估有限公司依法院委托进行价格评估，该所出具价格评估结论书：福源宾馆占用的高唐县大市场福源路西首南侧1568.88平临街楼在价格评估基准日的年租金价值为：153600元。一审法院认为，涉案房产已于2008年11月20日经过司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商银行名下，高唐农商银行已成为涉案房产的所有人。农资公司在涉案房产所有权已转移的情况下，仍以所有人的身份与本案被告签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人财产，且农资公司事后未取得房屋所有权人高唐农商银行的追认，该合同属无效合同。被告主张“买卖不破租赁”，经查，被告签订房屋租赁协议的时间是2015年5月17日，其时，房屋产权已转移登记到高唐农商银行名下，本案不存在适用“买卖不破租赁”原则的情形。原告通过法定的拍卖程序成为涉案房产的所有权人，虽未办理不动产登记证书，但《拍卖成交确认书》、《房屋买卖合同》已足以证明原告的所有人身份。原告要求被告迁出涉案房产，符合《物权法》第三十四条的规定，要求被告赔偿占用期间的损失，符合《物权法》第三十七条的规定，予以支持。损失数额参照山东明信价格评估有限公司出具的价格评估意见，年租金价值为153600元，自原告主张权利之日即起诉之日2019年1月11日起至搬出之日止。原告请求的鉴定费损失3510元，系合理支出，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告高唐县福源商务宾馆于判决生效后十五日内搬出所占用的位于高唐县大市场西段、福源路西首南侧建设临街综合楼；被告高唐县福源商务宾馆于判决生效后十五日内支付原告唐本会租金损失（按153600元/年自2019年1月11日起计算至实际搬出房屋之日止）；被告高唐县福源商务宾馆于判决生效后十五日内支付原告唐本会鉴定费损失3510元；驳回唐本会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372元，由被告高唐县福源商务宾馆负担。二审审理过程中，被上诉人唐本会提交照片3张：照片1，拟证明在涉案房产拍卖前，高唐农商银行已经通知福源宾馆该房产准备拍卖，产权归高唐农商银行所有，广大租赁户不得向他人支付租金。照片2、3，拟证明在唐本会购买楼房后，即2018年11月3日高唐农商银行工作人员与唐本会及律师向福源宾馆送达通知书，告知上诉人唐本会已经购买涉案房产，高唐农商银行已将房屋向唐本会交接，并通知福源宾馆今后的租金向唐本会交纳。福源宾馆已经收到了该通知，拒不与唐本会签订租赁合同，侵犯了唐本会的财产所有权。福源宾馆质证称，对照片1、2、3的证明目的有异议。照片1是打印件，不能证明照片拍摄时间，也不能证明所告知的内容。照片2、3不能证明唐本会已取得涉案房产的所有权，不能证明她履行了告知义务，也不能证明告知的内容。本院认为，被上诉人唐本会提交的证据不能证明高唐农商银行已将涉案房产实际交付，不予采信。本院二审审理查明的事实同一审。本院认为，本案争议焦点问题是：被上诉人唐本会是否有权向上诉人福源宾馆主张权利。首先，唐本会与福源宾馆之间未签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，唐本会在一审的诉讼请求亦是判令福源宾馆停止侵占其临街楼房的行为，立即迁出，按评估价格赔偿租金损失，故本案案由应为排除妨害纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷不当。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房产于2008年11月20日转移登记到高唐农商银行名下，高唐农商银行已成为涉案房产的所有人，唐本会虽于2018年10月31日通过拍卖程序拍得该房产，并于2018年11月1日与高唐农商银行签订房屋买卖合同，但涉案房产至今未登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不发生物权变动的效力，唐本会依法不享有对涉案房产的物权；另涉案房产长期被福源宾馆租赁使用，唐本会购买该房产后，高唐农商银行未实际进行交付，唐本会不是涉案房产的合法占有人，不是与本案有直接利害关系的公民，无权提出排除妨害，不是本案排除妨害纠纷的适格原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。因此，被上诉人唐本会不具备本案原告诉讼主体资格，本案应当裁定驳回其起诉。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释第》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初123号民事判决；二、驳回被上诉人唐本会的起诉。一审案件受理费3372元，退还被上诉人唐本会；上诉人高唐县福源商务宾馆预交的二审案件受理费3372元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王永前审判员  闫 蕾审判员  户凤英二〇二〇年六月十一日书记员  段金国