辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初14644号 原告（反诉被告）：刘瑞，男，1980年8月12日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：刘强，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肇灿，女，1984年5月26日出生，满族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：王亚秋，女，1955年10月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原告（反诉被告）刘瑞与被告（反诉原告）肇灿房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人刘强、赵磊，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王亚秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，将沈阳市于洪区XX屋交付原告使用；3.判令被告继续履行《房屋买卖合同》将地下仓房（XX门）无条件赠与原告，并在辽宁红田房屋开发有限公司过户给原告并交付原告使用；4.判令被告按照合同约定支付未能按时交付房屋和仓房及钥匙的违约金暂定20000元（以总房款做基数，自2019年4月22日至房屋及仓房实际交付为止，按照每日总房款的千分之五）；5.诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2019年4月22日，原告与被告签订房屋买卖合同。现原告按合同约定，支付了房款。但被告迟迟不履行交付房屋及地下仓房交付义务，其行为严重违反合同约定。被告的行为严重妨碍了原告对房屋及地下仓房占有、使用、收益权能，处分的权利，严重侵害了原告利益。依据合同约定，双方交易后，如甲方未能按时转交房屋及仓房，每日按照总房款的千分之五赔偿给乙方。现原告要求被告履行交付房屋及地下仓房义务，并向原告支付违约金。另，合同中还约定被告将房屋所带的地下仓库（XX号门）无条件赠与原告。现被告不履行合同约定，拒绝将该地下仓库过户并交付给原告。被告的行为属于严重违反合同约定，对原告造成巨大经济损失。原告现不能对自己所有的房屋进行处分，对于合同中约定的地下仓库也未能取得，这对原告的合法利益造成严重损害。综上所述，并根据相关法律规定，原告请求贵院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益，维护法律的尊严和权威。 被告（反诉原告）辩称，1、关于原告诉讼请求第一项。根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，《房屋买卖合同》第十三条约定，本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，均具有同等法律效力，自签字盖章之日起生效。现原、被告以及居间方已经签字盖章，因此，原告无须通过起诉方式确认合同效力，因此应当驳回原告第一项诉讼请求。2、关于原告诉讼请求第二项。根据双方的约定，原告应当先将尾款1万元支付给被告后方可进行房屋交接手续，但被告迟迟不支付尾款，导致房屋不能交付，因此导致房屋不能交付的原因在原告而非被告，同时，被告已经将水、电、采暖、物业等费用缴纳完毕，被告履行了相关义务，被告在2019年5月13日、2019年5月14日通过微信语音通话方式联系原告，但原告拒绝接听，也可以证明原告怠于履行合同义务，因此，应当驳回原告第二项诉讼请求。3、关于原告诉讼请求第三项。原告要求仓房在辽宁红田房屋开发有限公司过户给原告并交付原告使用的诉请属于履行不能。第一，辽宁红田房屋开发有限公司不是本案的被告，也不是独立请求权的第三人，被告也不能强制要求红田公司办理涉案仓房过户手续。第二，根据该小区其他业主的实际情况，仓房属于附属件，也办理不了产权登记。第三，《房屋买卖合同》第十二条约定，地下仓房无条件赠与乙方（XX号门），并没有约定被告应当将地下仓房以不动产过户登记的形式过户给原告，也没有约定过户期限，因此应当驳回原告第三项诉讼请求。4、关于原告诉讼请求第四项，第一，原告混淆了违约金条款，是交付房屋的违约金，还是交付仓房的违约金，还是交付钥匙的违约金，被告理解不清楚。第二，《房屋买卖合同》没有明确约定违约金条款，关于交仓房，只是约定被告将仓房无条件赠与给原告，但未约定何时交付以及逾期交付的违约金，关于交房，《房屋买卖合同》第9条约定，房屋交接以及其他条款没有约定交房期限以及逾期交房的违约金。关于交付房屋钥匙虽然《房屋买卖合同》第十条约定逾期交钥匙按照总房款日千分之五赔偿给乙方，但是没有明确约定其为违约金，也没有约定何时交钥匙，况且被告并没有违约，而是原告违约，尾款1万元以及其他房款总计12万元至今未支付给被告。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此违约金必须有合同明确约定，未约定违约金的不得主张违约金。第三，原告以2019年4月22日计算违约金起始日是错误的，2019年4月24日是双方签订合同日，并非逾期交房、逾期交钥匙或逾期交仓房计算违约金的起始日，双方并没有约定明确的交付日期，因此，应当驳回原告的第四项诉讼请求。5、关于原告诉讼请求第五项应当依法予以驳回。6、涉案房屋被告已经按照合同约定过户至原告或原告指定的第三人名下，被告已经履行了房屋过户手续的义务，至于房屋交付的问题是由于原告违约，原告拒不支付房屋剩余款项以及怠于办理房屋交接手续导致的，原告尚有120000元房款未给付给被告。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付未付房款110000元；2.判令反诉人收到的10000元定金不予返还至被反诉人；3.本案诉讼费、保全费、公告费均由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人以及中介方于2019年4月22日签订《房屋买卖合同》，合同第五条约定房款总额为920000元，现被反诉人仍拖欠11万元购房款未付。《房屋买卖合同》第六条约定：“首付款55万元于2019年6月1日之前双方到房产部门交易机构办理更名过户手续，双方签字审核后，乙方将首付款一次性支付给甲方。”涉案房屋于2019年5月13日办理过户登记至被反诉人名下，按照合同约定被反诉人应当支付55万元首付款，但被反诉人只支付450000元，被反诉人属于违约行为，《房屋买卖合同》第十条约定乙方未按本合同协议的约定期限付款的，应当赔偿违约金即支付给甲方的定金不予退还。实际收到810000元，其中包括10000元定金，由于被反诉人违约，10000元定金不应该抵顶购房款，被反诉人实际只支付800000元购房款，根据以上事实，请法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）辩称，被告所说的110000元，确实没有给付，原告在起诉之前三番五次的要把钱给被告，对方交付钥匙，但是对方不予配合。不是原告违约，而是被告违约。因为在起诉之前已经通过报警及中介多次跟对方沟通，把钱给被告，然后被告拒绝。现在总共拖欠购房款110000元，有100000元需要之前给付，剩余的10000元是在交房给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、举证及辩论意见，本院对案件事实确认如下： 2019年4月22日，肇灿（甲方）与刘瑞（乙方）、中介签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于沈阳市于洪区XX房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积为122.28平方米出售给乙方；出售价格为人民币玖拾贰万元，920000元；购买方先付给出售方定金壹万元整，首付伍拾伍万元整，于2019年6月1日之前双方到房产部分的交易机构办理更名过户手续时，双方签字并通过审核后，乙方将首付款一次性给付甲方，其余房款叁拾伍万元，银行以贷款形式发放给出售方；甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，甲方保持原样并不得拆除附属设备，应将附属设备随房交付乙方，在此房屋转移完毕前，房屋所有权仍归甲方所有；甲方向乙方交付该房屋前应向有关部门结清一切有关房屋之杂费；其他约定：定金10000元，签合同之日给甲方，尾款10000元交房之日，水、电、采暖、物业、户口结清，交钥匙给甲方；剩余房款900000元以贷款和资金监管形式给甲方；甲、乙双方积极配合更名过户手续；地下仓房无条件赠与乙方。 另查明，位于红田美林居X号楼地下仓库，仓库号为XX，面积为22.67平方米，系案外人辽宁红田房屋开发有限公司赔偿于肇忠阳。肇忠阳已去世，其与肇灿系父女关系。 又查明，涉诉房屋已更名过户至刘瑞名下，刘瑞尚欠肇灿房款110000元，涉诉房屋及仓房未交付给刘瑞。 本院认为，依法成立的合同应受到法律保护。 关于合同履行问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方在房屋买卖合同中约定，房款的交付方式为定金10000元、交付监管机构550000元、银行贷款350000元，及尾款10000元，但是，在合同实际履行中，双方向房产局虚报交易价格，当日实际交付监管机构房款为450000元，导致剩余100000元房款支付方式未做明确书面约定，且合同中对于交付房屋的具体时间亦未作约定，属合同约定不明，导致合同履行存在障碍，现双方均表示要继续履行合同，故肇灿要求刘瑞支付剩余房款110000元的诉讼请求，本院予以支持，刘瑞要求肇灿交付房屋及仓房的诉讼请求，本院予以支持。肇灿要求迟延支付房款定金10000元不予返还、不予抵顶房款的诉讼请求，本院不予支持，刘瑞要求肇灿支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于赠与仓房的变更登记费用承担问题。本案中，涉诉合同为房屋买卖合同，地下仓房属无条件赠与，非买卖，且该仓房是否需在开发商处办理相关手续亦不属于人民法院受案范围，因房屋买卖合同合法有效，且刘瑞对该仓房已表示接受赠与，故因接受该仓房产生的相关变更登记等费用，应由刘瑞自行承担。 综上所述，依照《民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘瑞于本判决生效之日起十日内给付被告肇灿房款110000元； 二、被告（反诉原告）肇灿在原告（反诉被告）刘瑞履行上述第一项给付义务后二日内，将位于沈阳市于洪区XX房屋及红田美林居X号楼地下仓库（XX号）的水、电、采暖、物业结清，按《房屋买卖合同》约定腾空并交付原告（反诉被告）刘瑞； 三、原告（反诉被告）刘瑞自行承担办理红田美林居X号楼地下仓库（XX号）变更登记等相关费用； 四、驳回原告（反诉被告）、原告（反诉被告）其他诉讼请求； 本诉案件受理费13000元，由原告（反诉被告）刘瑞负担6500元，由被告（反诉原告）肇灿负担6500元。 反诉案件受理费2700元，由原告（反诉被告）刘瑞负担1350元，由被告（反诉原告）肇灿负担1350元。 案件公告费260元，由被告（反诉原告）肇灿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王庆丽 人民陪审员  李学平 人民陪审员  金春雨 二〇二〇年六月五日 书 记 员  王艺宁