河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终768号上诉人（原审原告）：李艳歌，女，1984年4月16日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：王振勇，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长葛市鼎丰置业有限公司。住所地：长葛市和尚桥镇张营村。统一社会信用代码：91411082551646852K。法定代表人：鲁向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄岗峰，河南强正律师事务所律师。上诉人李艳歌因与被上诉人长葛市鼎丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服舞阳县人民法院（2019）豫1121民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李艳歌的委托诉讼代理人王振勇,被上诉人长葛市鼎丰置业有限公司的委托诉讼代理人黄岗峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳歌上诉请求：1、撤销舞阳县人民法院作出的(2019)豫1121民初2428号民事判决书,改判解除合同并要求被上诉人双倍返还购房款855538元及利息65938元(以427769元为基数,自2016年9月19日起暂计算至起诉之日,之后的利息支付至全部清偿之日)、返还维修基金8970元及利息1382元(以8970元为基数,自2016年9月19日起暂计算至起诉之日,之后的利息支付至全部清偿之日)或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误,上诉人与被上诉人签订有书面的房屋买卖合同。被上诉人通过抵债方式向上诉人出售其在舞阳开发的中央花园小区2号楼1单元26楼东户的房屋一套，并在被上诉人位于长葛市的办公地点与上诉人签订了书面房屋买卖合同。合同签订后,被上诉人的原负责人李慰中以办理房产证为由将合同留下,后来也未返还给上诉人。一审庭审中,上诉人申请作证的证人赵某向法庭提交了合同的部分图片,而且被上诉人作为房地产公司,也保存有房屋买卖合同。一审法院在上诉人提供了初步证据的情况下,未要求被上诉人提供合同,就直接认定上诉人与被上诉人之间无书面的房屋买卖合同,驳回上诉人解除合同的诉讼请求,属于事实认定错误。2、一审法院认定了上诉人交纳8970元维修基金的事实,却否定上诉人以向被上诉人的债权人支付房款,履行了合同义务的事实，而两份收据均由被上诉人出具,足以证明房屋价款已通过被上诉人认可的方式进行交付。根据交易习惯,被上诉人如果未收到房款或者等值的其他财产权利,不可能向上诉人出具收据,出具收据即表明对合同相对方履行合同义务的认可。被上诉人利用在交易中的强势地位,对事实进行选择性自认,被上诉人的原负责人李慰中作为转让涉案房屋的经办人,对以房抵债的经过清清楚楚,却不出面说明情况。而一审法院根据被上诉人的自认,认定上诉人交纳8970元维修基金的事实,否定上诉人通过抵债方式交纳房款的事实,属于事实认定错误。综上，请求二审法院判如所请。长葛市鼎丰置业有限公司答辩称，1、一审法院认定事实正确，答辩人与被答辩人从未签订过房屋买卖协议。被答辩人一审的证据无法形成完整的证据链条。办理房产证不需要将被答辩人的合同留下，更不会签订合同和办理房产证在长葛，因为答辩人的售房处在舞阳。证人时某说是打款时某说是现金，又说有购房合同拍照但并未出具。事实上是李慰忠一个朋友李红超和被答辩人一起，害怕房子卖给其他人，暂时开具收据，随后交钱，但迟迟没有交钱，跟本没有形成房屋买卖关系。2、庭审中对答辩人维修基金的认可，更说明答辩人陈述系真实可信的。庭审中被答辩人并没有任何证据证明缴纳房款427769元。被答辩人称当天向答辩人支付全部购房款，而后又称“2016年9月2日案外人单云向案外人吴广杰转款209000元，证人赵某收到被罚辨认现金291000元，共计50万元”。由此可看出这些完全是在凑数，与本案房款有很大差别，又交了8970元维修基金，差距更多。案外人单云、吴广杰、吴某、赵某和被答辩人之间可能存在债权债务关系，但是明显与本案没有关系，证人陈述与被答辩人所称又不一致。综上，请求驳回上诉，维持原判。李艳歌向一审法院起诉请求：1、解除合同并要求被告双倍返还原告购房款855538元及利息65938元（以427769元为基数，自2016年9月19日计算至起诉之日，之后的利息支付至全部清偿之日）；2、请求被告返还维修基金8970元及利息1382元（以8970元为基数，自2016年9月19日起暂计算至起诉之日，之后的利息支付至全部清偿之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2016年9月19日，原告同本案证人赵某、吴某前往被告所在地长葛市，与被告负责人李慰忠协商房屋买卖事宜。原、被告未订立商品房买卖合同。被告当日向原告出具了收据二张，该两张收据上均加盖有“长葛市鼎丰置业有限公司”的印章，一张载明：“收据兹收到李艳歌买房款交来舞阳中央花园小区2号楼一单元26人民币肆拾贰万柒仟柒佰陆拾玖元￥：427769元”，被告不认可实际收到该款项，被告陈述当时李慰忠一个朋友李红超带领着原告李艳歌，李红超说的是为了定住这个房子先开收据，之后补钱，但是后期原告李艳歌没有交房款，被告之所以一直没有催要原告交纳款项主要是因为双方没有签订合同，也没有形成正式的房屋买卖合同关系；另一张载明：“收据兹收到李艳歌捌仟玖佰柒拾元￥8970元”，被告认可其实际收到了原告向其支付的该房屋维修基金。涉案房屋即被告开发的位于舞阳城中央花园小区2号楼1单元26楼东户，该房已于2019年1月31日由被告出售给他人。另查明，证人吴某未出庭作证，但在其书面证言中主要陈述：2014年，其以北京宣正建筑工程公司的资质承接了洛阳京都肿瘤医院的建设项目，该工程甲方为洛阳小浪底集团公司，后因洛阳小浪底集团公司的财务及资产被查封，吴某作为项目的实际投资人，经多方协商，由被告长葛市鼎丰置业有限公司以房产作价还款，抵扣证人吴某的工程款，后在签约过程中，证人吴某与洛阳小浪底集团公司的李红超和长葛市鼎丰置业有限公司的老总李慰忠商量，因证人吴某所在公司在施工过程中欠赵强几十万元债务，并且赵强有家亲戚可以接受被告在舞阳开发的房产，所以与长葛市鼎丰置业有限公司的李总（李红超）商量要一套住房独立签约给赵强，该套房子价款为45万元左右，用来抵扣证人吴某所在公司的工程款，经三方协商后确定2号楼26层2601号，三室一厅，面积为137.99平方米作为证人吴某所在公司抵扣工程款将本套房子签约给赵强或亲戚即可，合同在长葛市地产公司签订，合同签订后李慰忠老总以办理房产证为由将合同留在地产公司，当时签订合同的李艳歌不太放心，要求长葛市鼎丰置业有限公司的负责人出具办理房产证承诺书，当时李慰忠就书写了房子定期办理房产证及房子如有其它问题的担保书一份，并让证人吴某作为见证人签字，为此，李艳歌又完善了交纳房子购房款后的相关费用。又查明，本案证人赵某的姓名进行过变更，其向一审法院提交的郑州市公安局郑东新区分局出具的户口登记项目内容变更更正证明载明：“经查询人口信息库记载，我辖区居民：姓名赵强公民身份号码412725198612200653户口登记项目：姓名于2018年11月14日，由赵强变更或者更正为赵某。特此证明。2019年6月30日”。证人在第一次庭审时使用的是“赵某”的身份作证，第二次庭审时使用的是“赵强”的身份作证。证人赵某在出庭作证时陈述涉案房屋系其与证人吴某及被告的老板李慰忠三方抵账取得，且于2016年9月19日对该三方抵账问题进行了口头商议，当日，被告同原告签订了合同，被告且向原告出具了房屋价款收据和维修基金收据，被告对证人赵某主张的该三方抵债问题不予认可且不认可实际收到了该购房款。证人赵某提交了案外人单云于2016年9月27日向案外人吴广杰转款209000元的电子回单，证人陈述吴广杰系其债权人；且陈述其收到了原告向其支付的现金291000元；证人赵某陈述上述两笔款项共计50万元，系原告向其支付的房价款。原告陈述案外人单云系其朋友，单云受其委托向证人赵某的债权人吴广杰转款，原告据此主张案外人单云的行为应视为原告向证人赵某支付房价款的行为。原告据此主张涉案房屋系其从证人赵某处购买，为了简便手续，在证人前述的三方抵账时由被告直接向原告出具了房价款为427769元的收据和相关手续。再查明，在本案诉讼过程中，原告向一审法院提出财产保全申请，本院于2019年9月29日作出民事裁定书，并于2019年9月30日查封了被告所有的位于舞阳城中央花园小区4号楼1单元26楼中户的房产一套。一审法院认为：本案诉争房屋系商品房，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求被告双倍返还购房款及利息，被告对其与原告签订有合同的事实不予认可，原告有义务出示其与被告签订的商品房买卖合同，而原告仅有证人赵某作证时提供的所谓的“合同”的照片两张，故一审法院无法认定原、被告之间签订有商品房买卖合同的事实存在，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案应视为原、被告双方无书面的商品房买卖合同，据此，原告请求解除合同，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于本案房屋价款是否交付的问题，根据庭审查明，本案房屋价款的交付问题应从以下两个层面进行分析。第一个层面，证人赵某主张其通过其本人与证人吴某及被告的负责人李慰忠以三方抵债的方式合法取得了涉案房屋的所有权，被告长葛市鼎丰置业有限公司对此不予认可且对三方之间存在真实的债权债务有异议，证人吴某未出庭作证，但其在其书面证言中陈述其与洛阳小浪底公司有债权债务关系，洛阳小浪底公司与本案被告的负责人李慰忠有债权债务关系，其与证人赵某有债权债务关系，基于此，各方协商由被告的负责人李慰忠以被告所开发的涉案房产抵偿相关债务45万元左右给证人赵某或者证人赵某的亲戚，庭审中，原告对证人吴某所述的内容没有提供其他证据予以证明，被告对证人吴某的证言不予认可，故一审法院对证人吴某的证言无法采信，对上述各方的债权债务关系也无法认定，证人赵某所述的三方抵债问题亦没有任何书面的证据予以证明。因此，一审法院对证人赵某以其陈述的前述三方抵账的形式支付购房款并已经实际对涉案房屋享有合法权益并有权处分的事实无法认定。第二个层面，原告主张涉案房屋系其从证人赵某处以50万元的价款购买，为了简便手续，在证人前述的三方抵账时由被告直接向原告出具了收据且由原、被告直接履行了相关手续，原告为证明其向证人赵某履行了交付房款的义务，由证人赵某在出庭作证时出示了案外人单云向案外人吴广杰转款209000元的证据，并陈述其直接从原告处收到有现金291000元，原告陈述案外人单云系其朋友，单云受其委托向证人赵某的债权人吴广杰转款，证人陈述案外人吴广杰系其债权人，原告据此主张案外人单云的行为应视为原告向证人赵某支付房价款的行为，被告对此不予认可，依照原告主张，证人赵某出示的转账手续应在原告处而非在证人赵某处，且以上仅为原告和证人赵某的单方陈述，原告未提供其他证据对其主张进行佐证，一审法院对原告已经实际向证人赵某支付房价款50万元的事实也无法认定。依据通常的交易习惯，前述两个层面应存在先后的逻辑关系，即证人赵某通过三方抵债获得涉案房产，原告李艳歌再从证人处购买，即便如各方陈述为交易方便，直接由原、被告之间履行相关买卖房屋的手续，原告也应提供充分的证据证明第一个层面的主张和第二个层面的主张同时成立，否则，原告的主张便无证据支持。综上，原告提供的证据既不能证明证人赵某以45万元的债权抵偿获得了涉案房产，也不能证明原告向证人赵某已经支付了50万元房屋价款的事实，姑且不论房屋价款的数额如何认定的问题，原告据此主张其已经向被告履行交付其持有的收据上显示的房价款为427769元的义务的事实，一审法院也无法认定。因此，原告主张被告双倍返还价款855538元及支付利息，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。若前述涉案各方确有债权债务关系，可以通过其他形式主张权利或解决纠纷。关于维修基金是否应当返还的问题，被告认可收到了原告的维修基金，在本案原、被告无书面的商品房买卖合同的前提下，被告收取原告的维修基金，无事实根据和法律依据，被告应当予以返还。原告主张以维修基金8970元为基础，按照银行同期贷款利率计算自2016年9月19日至款项实际返还之日的利息，本案系因买卖合同产生的纠纷，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告的该项主张，不违反法律规定，一审法院予以支持，但利息应计算至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长葛市鼎丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李艳歌维修基金8970元并支付利息（利息自2016年9月19日起以8970元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以8970元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告李艳歌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13118元，由原告李艳歌负担12972元（已缴纳），由被告长葛市鼎丰置业有限公司负担146元（判决生效后十日内缴纳）。财产保全费5000元，原告李艳歌负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人诉称其与被上诉人签订了书面房屋买卖合同，但并未提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。对于能否以缴纳维修基金确定以债权抵房款的问题，因本案双方当事人无书面合同，上诉人对于房款缴纳方式不但前后陈述矛盾，而且无充足证据予以证明，仅以收到了少量维修基金就认定存在以抵债方式缴纳房款的事实，明显证据不足，本院二审亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13118元，由上诉人李艳歌负担。本判决为终审判决。审判长  **刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年六月八日法官助理刘珂馨书记员杨阳