辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2120号上诉人（原审被告）：大连侨乐物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市中山区天津街200号。法定代表人：文文蔚，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。上诉人（原审原告）：大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路43号大连新世界大厦商场四层405B。法定代表人：曹波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张永成，男，1954年4月19日出生，汉族，该公司员工，住大连市沙河口区。原审第三人：齐延铭，男，1963年12月14日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人大连侨乐物业服务有限公司（简称“侨乐物业公司”）因与上诉人大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司（简称“雅钰瑜珈公司”）、原审第三人齐延铭财产损害赔偿纠纷一案，不服辽宁省大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侨乐物业公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回雅钰瑜珈公司的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。一、一审法院认为我公司及出租方大连新世界大厦有限公司应当知道雅珏瑜珈公司在405B店铺内经营，从而认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系事实错误。1.405B店铺一直从事瑜珈经营，其商号标识从恒源梵景到淑雅瑜珈再到雅珏瑜珈，店铺商号标识经过多次变化，承租方始终是齐延铭，根本不存在店铺由雅珏瑜珈公司经营的事实；2.405B店铺如曾由雅钰瑜珈公司实际经营，其进行经营的行为也是第三人齐延铭与雅钰瑜珈公司违反《租赁合同》中相关约定的结果，对我公司、出租人隐瞒店铺的真实情况，是未经出租人与上诉人同意及认可的非法转租，不能证明我公司与雅钰瑜珈公司之间存在物业服务合同关系；3.与我公司和出租方签订《租赁合同》的是齐延铭，无论是物业费案件、租金案件还是腾退案件中，我公司与出租方所认定的承租人均是齐延铭，而并非是本案的雅珏瑜珈公司，齐延铭才是租赁合同中物业服务条款的权利义务承受者。二、一审法院在认定我公司与雅珏瑜珈公司之间存在物业服务关系后，再认定我公司对405B店铺停止经营负有责任，事实错误。1.我公司在停止405B的水电供应时，该店铺并非在经营状态,而是己经发生了南亦新强行占店、锁店的事件，该店铺己经停止了营业，我公司进行物业管理，405B店铺并非是正常闭店，店内的各项加热设施是否关闭，在店铺被南亦新上锁的状态下无从检查，对该店铺的停水停电行为是基于店铺己停业前提下，物业管理的安全考虑，并不存在滥用权利的情况；2.南亦新对405B店铺上锁并一直拒绝交出钥匙的行为，才是导致2014年7月22日至2014年7月30日405B店铺无法经营的原因，在此期间，405B店铺的锁从来就没有被任何人打开过。三、一审法院认定我公司与雅钰瑜珈公司的损害后果存在合法合约前设关系及因果关系，判决我公司对其会员退费、员工遣散费用承担责任错误。第三人齐延铭与出租人的租赁合同己经于2014年7月31日解除，一审认定租赁合同解除的原因是齐延铭违约不交租金导致，亦是405B店铺无法经营的原因，一审判决认定会员退费和员工遣散与我公司存在因果关系，两种认定之间自相矛盾；在租赁合同解除后，无论雅钰瑜珈公司还是齐延铭均已无权继续在405B店铺内经营，即使不存在本案南亦新占店一事，405B店铺也将面临会员退费的问题，实际上所有的会员退出行为是发生在2014年8月1日，即租赁合同解除之后，此责任亦应由齐延铭承担。一审法院认为在租赁合同被解除无法继续履行的情况下，雅钰瑜珈公司也不必然要遣散员工，却认为是我公司在租赁合同解除前的物业管理措施导致了其员工在租赁合同解除后被遣散，逻辑矛盾。且一审没有审查雅钰瑜珈公司所提交的所谓员工遣散费的真实性。另，雅钰瑜珈的诉讼请求已经超过诉讼时效，按法律规定，诉讼时效为三年，根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定，权利人应当知道从权利人知道或应当知道不立案撤销案件或者不起诉之日起重新计算，本案中雅钰瑜珈公司报案自述是由于南亦新强行占店才拒不交出钥匙，那么其针对的对象是南亦新，而不是我公司，其中断的也是与南亦新之间的案件，而非与侨乐物业之间的案件，不能够以其与南亦新之间案件是否立案来断定与我公司之间的诉讼时效是否中断。雅钰瑜珈公司辩称：不同意侨乐物业公司的上诉请求及理由。同意一审判决关于诉讼时效的认定。雅钰瑜珈公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请；侨乐物业公司承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书中雅钰瑜珈公司的诉讼请求数额与实际的诉讼请求不一致，应予以更正。我方一审诉讼请求总额为5916334元，其中处理善后人员工资583000元，一审判决书中却将上诉人的该诉讼请求变成58300元，致诉求总额变为5394634元错误；二、侨乐物业公司于2014年7月22日对我方经营场所采取停水、停电、停蒸汽的措施，超出了履行物业服务合同的履约范围，构成侵权，应当对我方的全部损失承担责任。一审法院在事实认定中已明确侨乐物业公司在事件发生后的系列行为是对合同义务的应为而不作为，构成对合同权利的滥用，其行为已超出了履行物业服务合同的权利范围，依法应当认定构成侵权，与我方的损害后果之间存在法律上的因果关系。一审法院在损失认定中将兑店损失归结为第三人齐延铭违约行为导致的，与事实不符。在三次庭审中，侨乐物业公司出具的新世界大厦与第三人齐延铭解除合同通知内容中明确写明：第三人齐延铭拖欠房租，鉴于会馆会员众多，考虑会员利益，合同一致延续，但会馆擅自停业，造成会员闹事，因此决定与第三人解除合同。新世界大厦与第三人齐延铭解除合同根本原因是侨乐物业公司给上诉人停水、停电、停蒸汽，我方无法经营，导致会员纷纷退费，新世界大厦才与第三人齐延铭解除合同，最终导致彻底无法经营，此我方的兑店损失是侨乐物业公司造成的。大连新世界大厦公司与本案第三人齐延铭解除租赁合同的行为并不能替代和否认我方与齐延铭之间转租行为的存在和转租合同已实际履行的客观事实，也不能消灭侨乐物业公司的侵权责任，即使我方无法提供大连新世界大厦公司同意其在案涉商铺经营的证据，但根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定，大连新世界大厦公司在知道上诉人已在案涉商铺经营，但在法定期限内并没有提起确认转租合同无效之诉，转租合同应为有效，我方享有案涉商铺合法经营权，我方继续履行转租合同，案涉商铺经营不因齐延铭与新世界大厦解除租赁合同而必然灭失，新世界大厦与齐延铭解除租赁合同以后，我方依然存在依相关法律和继承的转租事实与出租人明确租赁关系的条件，没有成就的原因是侨乐物业公司擅自停供，并拒绝复供的侵权行为导致我方被迫停业，一审认定是第三人齐延铭违约导致合同解除行为造成我方被迫中止经营不符合客观事实，缺乏法律依据。同时我方为取得经营权和商铺经营性资产已给付兑店价款490万人民币，现在已形成实际损失后果，该后果已被生效的多种相关案件判决所认定，应由侨乐物业公司承担赔偿责任。侨乐物业公司辩称：不同意雅钰瑜珈公司的上诉请求。双方之间根本不存在任何物业管理合同关系，出租人与我公司并不知道违法转租的事实存在，且雅钰瑜珈公司自认从2014年2月开始转租，至2014年7月28日（出租人向齐延铭发出解除通知函之日），未超过6个月，不用诉讼要求解除转租合同。根据405B店铺租赁合同第6.1、17.6的约定，在承租人欠缴物业费和租赁的情况下，我公司作为物业管理方无义务为405B店铺垫付水电费用，即使停供，按合同约定也不需承担任何责任，405B店铺暂停营业的原因是因为案外人南亦新强行锁门，我公司是为了大厦的安全，暂停供应水电，即使承租人齐延铭提出了恢复水电的申请，那么我公司也可以依据先履行抗辩权要求承租方缴纳费用后再履行合同，并且在2014年7月30日后租赁合同已经被解除，我公司当然不必再承担向405B店铺供应水电的义务。雅钰瑜珈公司所称的解除合同的原因与事实严重不符，在解除合同的通知函中明确写明是依据租赁合同第17.3条关于欠费解约的约定解除与齐延铭之间的租赁合同，而不是因为停水停电。我公司的物业管理行为与雅钰瑜珈公司本案所诉的各项损失均没有任何关系，在租赁合同解除后，无论雅钰瑜珈公司还是齐延铭均无权再在405B店铺内经营，必然会面临退费问题，实际上雅钰瑜珈公司也是在齐延铭收到解除租赁合同的通知函而明确知道自己无权经营后，才于2014年8月1日向会员发出通知，告知会员可以办理退费，因此所产生的退费费用应当由齐延铭来承担。一审认定在租赁合同被解除无法履行的情况下不必要遣散员工，雅钰瑜珈公司所提出的所谓员工工资、善后人员工资不是必然发生的直接损失，应当由雅钰瑜珈公司或造成合同解除的齐延铭承担。对于兑店的费用，其本身兑店行为已违反了租赁合同，根本不能够成为请求赔偿的前提，即使存在，也应由齐延铭承担而非我公司。齐延铭述称，同意雅钰瑜珈公司的上诉请求及事实理由。不同意侨乐物业公司的上诉请求。雅钰瑜珈公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿经济损失共计59193334元：（1）兑店损失490万元,其中包括装饰装修物290万元、经济性资产116万元、库存物品1.5万元、品牌价值20万元、交给新世界大厦和侨乐物业的各项保证金总计62.5万元；（2）63名会员退费246248元；（3）员工的遣散费190086元；（4）处理善后人员工资583000元；被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：1.2012年11月20日，新世界大厦公司（出租人）、齐延铭（承租人）、侨乐物业公司（物业管理公司）签订了《大连新世界大厦商场租赁合同》，约定：所租商铺为新世界大厦商场四层405B号商铺；面积为1499.70平方米；用途仅限承租人开设及经营瑜珈、健身美体及相关培训服务，并以“恒源梵璟瑜珈会所”为所租商铺商号。租赁期自2013年1月1日起，为期84个月；三方约定的租金标准为：自2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金为57600元；自2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金为64000元；自2017年1月1日至2018年12月31日，每月租金为72000元；自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为81000元。物业管理费为35392.92元、公共区域能源费为每月33593.28元。履约保证金包括租赁押金、三个月物业管理费/公共区域能源费、电费押金，共计425994.80元。合同第6.1条约定，承租人按月向出租人交纳所租商铺之电费、水费等，该费用应于出租人或物业管理公司向承租人发出缴款通知书之日始计七天内向物业管理公司清缴，否则因承租人逾期清缴费用导致所租商铺被停水、电等，全部相关责任由承租人自行承担。第17.1条约定，承租人有下列行为之一的，并在接到出租人书面通知后的七天内未能予以纠正而使出租人满意时，出租人有权在发出上述通知后七天选择终止本合同；承租人应立即向出租人交还所租商铺，赔偿一切出租人因承租人违约而蒙受的损失；……承租人未经出租人书面同意而擅自转让本合同项下之权益包括转让予他人经营。另查，上述405号商铺交纳过2013年7月至2013年12月的物业费10万元、2013年4月至2013年7月的物业费21493.2元、2月保底租金57600元，付款人均为齐延铭。2.2013年7月4日，新世界大厦公司、齐延铭、侨乐物业公司又签订了《租赁合同补充协议》，约定：所租商铺仅限承租人用作开设及经营瑜珈、健身美体及相关培训服务，并以“淑雅瑜珈会馆”为所租商铺商号，物业管理费为35392.92元／月，公共区域能源费为33593.28元／月。2013年11月25日，齐延铭书写申请一张，称新世界名店坊405B商铺淑雅瑜珈会馆在办理营业执照时，需向相关单位提供一张新世界房产证复印件。3.2014年6月25日，齐延铭（甲方）与雅钰瑜珈公司（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方与乙方在2014年1月26日达成一致，并就该会馆的转让资产做了清点，同年1月27日双方正式履行了资产交接手续；于2014年6月17日全额给付了甲方受让价款人民币490万元；甲方本协议所转让的是坐落在大连市中山区瑜珈会馆内的资产、设施以及该项目品牌及其他，具体转让资产明细及价格为：会馆装修装饰添加物290万，经营性资产及设施116万，库存物品1.5万，项目品牌价值20万，以及因租赁场地和开展经营活动已交付给出租方、物业方各类保证金62.5万，共计490万元。本协议生效后，自2014年6月起房屋租金、物业费由乙方自行负责缴付给出租方、物业方。后雅钰瑜伽公司的工商登记注册地址变更为大连市中山区人民路43号大连新世界大厦商场四层405B号。2014年6月16日，大连信华轻化工业有限公司向齐延铭分别转账120万元及300万元。2016年12月22日，雅钰瑜珈公司法定代表人由齐乐变更为张永成，齐延铭为公司监事，齐乐与齐延铭系父子关系。4.2014年8月1日，雅钰瑜珈公司向会员发出通告，主要内容为：雅钰瑜珈公司自2014年1月27日正式成立，致力于高端瑜珈健身文化经营，取得一定的社会美誉度。并对近期发生的影响会员正常瑜珈健身的事件表示歉意。2014年7月22日11点刚刚开始营业，公司员工在做各种日常工作，已经有健身会员到店内做准备活动。突然二十几个人闯进店内冲进办公区，将正在工作的公司十多名员工限制起来，当时有女会员正在洗浴，被吓得大声惊叫。这些人在南亦新的带领下，将所有顾客、员工赶出，把公司经理室、财务室等办公室的门锁换掉，并将公司几个对外的大门、后门、侧门的门锁全部换掉。公司员工报警，大连市公安局中山分局人民路派出所出警。员工要求警察保护人身安全和正常经营，要求警察责令南亦新换回门锁或交出钥匙，不得扰乱合法公司的正常经营秩序。南亦新一直没有交出钥匙，双方到派出所由公安机关处理。当日新世界大厦公司在没有查清事实的前提下，以“无故停业”及安全为名叫物业公司将雅钰公司的水电关闭。……现案件正在处理，待有合法的处理结果后，公司尽早恢复经营，保证会员尽快恢复健身锻炼。对于要求退出的会员，公司将在核对会员信息、双方协商一致的情况下，尽早办理……。原、被告双方均认可2014年7月22的事件发生后，原、被告均进行过报警处理。原告提交了被告侨乐物业公司的向其出具的《情况说明》，记录了事发当天和第二天的详细经过，说明中载明侨乐物业公司的工作人员记录了事件的具体情况并拍摄了现场照片。该情况说明中记载：……2014年7月23日16点45分,经警方协调后,同意店方律师及洪某请求,让南某打开店铺门锁取出员工私人物品。出警钮警官、南某、店经理洪某、店方律师、商务主管朱萍、商务代理经理齐文莉共同在场。商务部已录制下整个全程转至法务。18点30分，全部人员撤离店铺。钥匙南某继续留存。经被告侨乐物业公司对原告提交的该证据进行核实，确定该《情况说明》确系其公司的内部文件，且内容与公司留存文件一致。同时，被告主张《情况说明》中虽然有“出具公函申请”字样，但其从未接到过原告方的申请，该证据不能证明原告雅钰瑜珈公司向被告提交过书面申请，同时原告也未提交任何证据证明被告接到过原告的申请。另外，在此份《情况说明》中有所标明，被告记录405B店铺所采用商号标识为淑雅瑜珈，不存在雅钰瑜珈。第三人齐延铭提交了相同内容的《情况说明》，证明被告侨乐物业公司的经理刘纪龙为表明公司负责的态度，已介入事件进行了相关处理，并将该说明交给了第三人。一审法院经第三人齐延铭申请向公安机关调取了事发当天的报警记录，但经核实公安机关并没有相关的报警记录和调查笔录。一审法院要求原告对该情况进行核实，原告称其到当时报警的派出所进行了查询，公安机关向其答复由于此案不具备立案条件，派出所没有义务保存不具备立案条件的材料，但不否认此案件已报警。5．原告提交了2014年7月23日向被告发出的《停止水电蒸气供应通知的复函》，证明其针对被告停止水电蒸气供应一事，郑重致函被告，声明公安机关已介入事件调查，原告有能力控制局面，被停止供应水电蒸气导致原告无法经营，势必会引发会员骚乱，给店铺造成巨大经济及名誉损失，要求被告立即恢复水电蒸气供应。原告同时提交了2014年7月31日向被告发出的《请求书》，证明原告委托律师赵东煊向被告提出恢复供水供电的书面请求，以便公司能够正常经营。原告主张该两份证据均是以当面送达的方式给了被告的负责人刘纪龙，但没有签收记录。被告侨乐物业公司对两份证据的真实性均不予认可，称2014年7月22日至2014年7月30日期间，被告没有收到原告要求恢复水电供应的函件。并且第二份函件中发出的日期是2014年7月31日，此时出租人新世界大厦公司解除租赁合同的函件已被齐延铭签收，出租人和齐延铭之间的租赁合同已经解除，物业公司不可能再恢复供水供电。第三人对该两份书证的真实性和证明事项均予以认可。6.在案外人李太俊（该案原告）诉被告雅钰瑜珈公司、齐延铭、刘萍（该案共同被告）以及南亦新（该案第三人）装饰装修合同纠纷一案中，大连市中级人民法院（2017）辽02民终2403号二审民事判决书认定如下事实：2013年1月3日，原告李太俊与第三人南亦新签订《建筑装饰工程施工合同》，合同约定：原告李太俊以包工包料的承包方式为新世界名店坊405B瑜珈馆进行装饰装修，2013年10月31日，第三人南亦新签字确认工程决算人民币290万元。经查，2014年12月31日，南亦新作为原告诉至一审法院，要求本案齐延铭、雅钰公司共同赔偿损失3020681.18元。2015年6月29日，一审法院作出（2015）中民初字第482号民事判决书，齐延铭上诉后，大连中院以（2015）大民一终字第1486号民事裁定发回重审。在该案中，双方争议的焦点之一为2014年1月22日南亦新与齐延铭、雅钰公司对案涉瑜珈会馆的承接是和平交接还是强行抢占，还有南亦新对涉案瑜珈馆投资数额等。双方认可的事实如下：2012年11月20日，齐延铭与新世界公司签订房屋租赁合同，租赁面积1499.70平方米，自2013年7月1日开始计租，每月租金57600元，齐延铭同南亦新利用所租赁房屋共同经营瑜珈会馆，由齐延铭投资占80%股份，南亦新进行管理，占20%股份。2013年1月8日，齐延铭与南亦新签订股权清算协议，约定南亦新支付齐延铭625992元前期投入款后，齐延铭在7日内将店铺转至南亦新名下，若5月1日前未全额支付，南亦新将瑜珈会馆无偿转让给齐延铭。2013年4月1日，齐延铭给南亦新出具收条，收到全部转让款，并由案外人林鹏签字为证。后南亦新以名泷瑜珈会馆、淑雅瑜珈会馆名义经营，而齐延铭未将店铺租赁合同主体更换为南亦新。自2013年5月至12月，南亦新与齐延铭之间有多次借款及另外合作项目款项往来。2014年1月27日，大连市中山区工商行政管理局核准雅钰公司的经营场所由大连市甘井子区金盛家园变更为大连市中山区人民路43号大连新世界大厦商场四层405B号。此后涉案瑜珈会馆由齐延铭、雅钰公司经营。雅钰公司的法定代表人为齐乐，系齐延铭之子。该案认为对于齐延铭与南亦新之间就案涉装修款项如何分配，南亦新已就双方之间的合伙协议纠纷提起诉讼，现该案正在审理过程中，如在该案中双方未予解决本案的装修款项的分配问题，双方亦可另案诉讼。该案认定的装修款总额为290万元，扣除南亦新已支付的209万元后，余款81万元判令齐延铭与雅钰瑜珈公司、南亦新三方连带给付。7.2014年8月4日，一审法院作出（2014）中民初字第1376号民事判决书，判令齐延铭给付侨乐物业公司2014年1月1日至2014年4月30日的物业管理费和公区区域能源费220944.8元；2013年11月22日至2014年2月22日的电费15129.6元、水费2987.54元；2013年11月26日至2014年2月25日的蒸汽费10175元。2015年9月1日，一审法院作出（2015）中民初字第374号民事判决书，判令齐延铭支付案涉405B店铺2013年12月至2014年7月的租金403200元。2016年12月10日，一审法院作出（2016）辽0202民初1427号民事判决书，判令齐延铭交纳2014年5月1日至2014年7月21日期间的物业费和公共区域能源费188562.28元。原告庭审时称物业费是其实际交的，但被告出具的收据中显示的交费人全部是齐延铭。8.2019年10月31日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终8409号民事判决书，判令：确认齐延明与新世界大厦公司与齐延铭于2012年11月20日是签订的《大连新世界大厦商场租赁合同》于2014年7月30日解除；齐延铭腾退案涉405B商铺并将该商铺恢复原状，同时给付房屋占有使用费等。被告侨乐物业公司据此主张齐延铭是租赁合同的主体，也是支付占用店铺的费用的承担方，案涉租赁合同的承租人是齐延铭，而并非原告。齐延铭需履行店铺还原的义务，并且店铺还原的义务明确约定在租赁合同内，原告所请求的装修费用实际上包含在店铺还原义务之内。9.被告侨乐物业公司提交的《事故报告》证实，2013年7月上旬名店坊四层包括案涉405B在内的数家店铺曾因外界降雨过大而发生过漏水事故，2013年8月10日405B瑜珈会馆漏水修复完成，不影响会馆的正常使用。第三人齐延铭称，2014年刚过完年案涉405B瑜珈会馆出现过漏水，其因此拒交物业费，但漏水在春节后很快即被修复，此前还有八次漏水，在物业费和房屋租金案件中均提出过。被告据此主张，案涉店铺在发生被强行占店事故后，被告出于物业安全管理的需要才停止了水电供应。因为2014年7月22日事发突然，405B店铺内的员工及会员被强行驱逐后锁店，钥匙在案外人南亦新手中，店铺属于非正常关闭，405B店铺内的水、电设施是否被正常关闭物业公司无法确认。考虑到该店铺内有沐浴间、高温瑜珈室及工作人员的办公室，如果一旦水未正常关闭，再加上供电，状况会非常危险，可能会出现漏电、起火的事故，危及大厦内其他业户的安全，以及405B店铺内本身的安全，因此被告才停止了405B店铺的水电供应。再加上2014年7月占店事件发生时正值雨季，因2013年夏季也因下雨曾经发生过漏水事故，虽然进行过修复，但是为了防止漏水事故再次发生，也有必要停止水电供应。本案405B店铺被停止水电供应发生在案外人南亦新占店之后，被告采取的防范措施与南亦新的行为存在先后顺序的差异，停止水电供应并不是造成原告不能营业的原因。10．原告雅钰瑜珈公司提交了2016年12月19日《承租协商函》、国内快递EMS邮递单，证明其就承租事宜向被告经理刘纪龙发函协商，被告侨乐物业公司工作人员已经实际签收，被告认可原告是405B的实际承租人和实际经营人。原告同时提交了电子邮件记录，证明其员工刘佳丽于2017年2月1日向刘纪龙发送，内容是对上述承租协商函进行催问，该函件附有刘纪龙的名片，原告据此证明原告一直与刘纪龙就405B店铺的承租问题在进行沟通。经核实原告认可因时间久远，已查找不到相应的邮寄记录；电子邮件亦被删除，无法提供发送记录。原告同时提交了2018年1月8日向被告出具的《联系函》，就2014年7月22日被迫停业后多次与被告沟通以解决问题，在这次联系函中将诉求、请求进行了集中表述。被告对该证据的真实性和证明事项均存有异议，称其并未收到该联系函，对于联系函中的内容也不认可，都是原告的单方表述。第三人齐延铭称认可该证据的真实性和证明事项。11.2018年7月12日，刘纪龙出具《针对大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司起诉大连侨乐物业服务有限公司开庭内容之澄清说明》，称其并未同意齐延铭将案涉商铺转租于雅钰瑜伽公司。2019年7月29日，新世界大厦公司出具《情况说明》，证明其从来不知道齐延铭与雅钰瑜珈公司之间签订过店铺转让协议，也从未收到要求变更405B店铺承租人的申请，亦从来未同意及认可405B店铺变更承租人。2014年7月22日瑜珈会馆店长南亦新带人到店闹事，导致店铺停止经营。2014年7月28日，因齐延铭长期欠费违反合同约定，并发生7月22日事件后多方面违约及严重影响名店坊的经营秩序，故而向齐延铭发出了解除租赁合同的通知。原告认为上述证据所载内容与实际情况不符，原告是在被告侨乐物业公司与新世界大厦公司同意的情况下实际经营的。在此过程中，新世界大厦公司和被告侨乐物业公司同意把承租人变更为原告，因变更手续需经香港总部审批，至2014年7月22日事件发生时也一直没有完成。第三人齐延铭对该证据载明的内容不予认可。12.自2014年7月22日事件发生后，原告雅钰瑜珈公司未在案涉405B店铺内进行经营。因无法继续经营导致会员涉诉退还会员费246248元，并因此遣散员工支出190086元，向处理后续问题的员工支付工资58300元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.被告是否实施了侵权行为；2.被告的行为与原告的损害后果是否具有法律上的因果关系；3.原告遭受的财产损害后果如何认定；4.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效。根据本案的案情及相关的法律规定，做出如下判定：1.本案系侵权责任纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据上述司法解释之规定，即使本案存在未经出租人新世界大厦公司同意，承租人齐延铭又将案涉405B店铺进行转租的情况，出租人若知情，应当在法定的六个月期限内提起确认转租合同无效之诉，否则应认定齐延铭的转租行为有效。本案原告雅钰瑜珈未能举证证明其合法承租或转租了案涉405B店铺，但实际上其自2014年2月开始，即以“雅钰瑜珈”的名义在该店铺内从事经营活动。在原告实际经营的半年时间内，其接受被告侨乐物业公司提供的物业服务，被告侨乐物业公司和出租方对该公司的实际经营状况应当知情，但从未提出过异议。因此原告对案涉405B店铺的使用应视为转租关系成立，原、被告因此形成了事实上的物业服务合同关系。2014年7月22日案外人闯店锁门的事件发生后，被告对原告采取了停水、停电、停蒸汽的措施，对于被告的行为是否构成侵权，应当根据其行为是否超出了履行物业服务合同的履约范围，以及其行为是否具有正当性，足以构成侵权违法阻却事由进行判断。如果被告的行为是正当行使物业服务合同范围内的权利，则不构成侵权；否则构成行为违法，应当依法承担侵权赔偿责任。被告侨乐物业公司已经举证证明案涉店铺在2013年雨季曾出现过漏水事故，第三人齐延铭亦认可案涉店铺在2014年春节后出现过漏水事故，并且承认此前出现过数次漏水事故。但在案涉事件发生时，被告是否确有必要对正在经营的商业店铺采取停供水、电、汽的措施，被告对其行为的正当性负有不可推卸的举证责任。本案被告并未完成其证明责任，其一，被告所举证明未能证明事件发生时，案涉405B店铺仍存在漏水的情况；其二，即使基于对瑜伽场馆安全管理的需要，公安机关介入调查后，尤其是在原告发出恢复水电供应的请求后，被告即应及时予以回应。其三，被告对于其抗辩的安全管理和维护秩序的理由，实质上可以通过加强安全检查、增强安保力量等合法手段进行解决，同样能够预防水、电等安全事故的发生。综上，被告在事件发生后的系列行为系对合同义务的应为而不作为，构成对合同权利的滥用，其行为已超出了履行物业服务合同的权利范围，依法应当认定对原告构成侵权。2.案涉闯店锁门事件系原告雅钰瑜珈公司在正常经营过程中产生的突发事件，对于该事件的具体实施者和事件的发生经过，经向公安机关调取报警记录和询问笔录未果，无法在本案中进行确认。目前仅凭本案三方当事人的陈述，无法对案外人的行为是否与被告的行为构成共同侵权进行判定。从侵权案件因果关系的逻辑关系进行分析，案外人的上述闯店锁门的行为尚不足以导致原告无法继续经营的后果，在物业服务合同正常履行的情况，原告设法打开店铺门锁后仍可继续经营。而被告侨乐物业公司的停供水、电、汽的行为，必然导致原告无法继续经营的后果。据此判断，被告的行为与原告的损害后果之间存在法律上的因果关系。3.原告雅钰瑜珈公司基于第三人齐延铭享有在案涉405B店铺合法经营的权利，才与第三人签订了的店铺转让协议，该协议实质上是对商业店铺经营场地和经营权的概括转让。无论案涉店铺内的实际经营者是原告还是第三人，只要是在约定的租赁期限之内，被告侨乐物业公司均应按约定提供物业服务合同的服务。同时，原告能够合法经营的期限不应超过原承租权人即齐延铭与出租人约定的租赁期限。虽然按照齐延铭租赁合同的约定，租期自2013年1月1日起至2019年12月31日止。但经大连市中级人民法院（2019）辽0202民终8409号民事案件裁判，案涉405B店铺的租赁关系已因第三人齐延铭迟延履行的违约行为，而被法院确认租赁合同于2014年7月30日解除。以此时间为节点，此前原告雅钰瑜珈公司的经营具有合法的基础，此后其无权继续在案涉店铺进行经营，除非原告能够证明其经过了出租人新世界大厦的同意。据此判定，原告2014年1月27日实际对案涉店铺进行受让交接后，应自2014年2月开始正常营业，则原告在受让期间内能够正常经营的时间共计71个月（2014年2月至2019年12月）。按照其受让店铺时的兑店成本490万元计算，每月应平摊的兑店成本应为69014.08元。原告有权进行合法经营的期间（2014年2月至2014年7月共计6个月）的兑店成本为414084.48元，该成本系其正常经营应当支出的正当成本。原告无权继续经营的期间（2014年8月至2019年12月共计65个月）的成本为4485915.2元，该成本客观上已经不能按照预期收回。但该后果的发生系因第三人齐延铭的违约行为导致，与被告侨乐物业公司的侵权行为无关，不应由被告进行赔偿。原告因无法经继续经营而导致的会员退费246248元，以及员工遣散费190086元、处理善后工作员工的工资58300元，共计494634元，均与被告侨乐物业公司的侵权行为之间存在法律上的因果关系。因为即使案涉转租合同关系因原租赁合同的解除而无法继续履行，原告也不必然遣散员工，更不必要支出后续的员工工资，因此对该三项损失被告应依法进行赔偿。4.原告雅钰瑜珈公司在2014年7月22日事件发生后，已及时进行了报警处理，并且按照常理亦应该找被告侨乐物业公司进行过协商，否则原告不会在2014年8月1日对会员发出的通告中明确表态同意会员办理退出手续。在要求公安机关处理和向相关当事人主张权利未果的情况，原告无奈才向法院提起诉讼，故不能认定原告主观上怠于行使权利，因此原告的诉讼请求并未超出法定的诉讼时效期间。综上所述，按照民事诉讼证明规则之规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告雅钰瑜珈公司的诉讼请求部分予以支持；被告侨乐物业公司的辩称，不予采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告大连侨乐物业服务有限公司赔偿原告大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司会员退费246248元，以及员工遣散费190086元、善后员工工资58300元，共计494634元；上述被告应赔偿原告之款项，于本判决生效之日起十日内给付；若被告未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49562元，由原告负担40842元，被告负担8720元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决认定的事实当事人无异议的予以确认。另查，上诉人原一审诉讼请求为5913086元，其中处理善后人员工资583000元，一审判决书中认定上诉人的诉求总额变为5394634元，其中处理善后人员工资58300元错误；一审判决书第10页正数第四行中租赁合同“2014年11月30日解除”存在笔误，应为“2014年7月31日解除”，对上述错误，本院予以纠正。本院认为，上诉人雅钰瑜珈公司对上诉人侨乐物业公司提起财产损害赔偿诉讼，争议焦点为：上诉人侨乐物业公司的停供水、电、蒸汽的行为是否对上诉人雅钰瑜珈公司的停业构成侵权以及对雅钰瑜珈公司因停业造成的相关损失是否承担赔偿责任和应当赔偿的相关损失范围（即本案中上诉人雅钰瑜珈公司的诉讼请求是否得到支持）。根据查明的事实，上诉人侨乐物业公司于2014年7月22日因案外人南亦新对上诉人雅钰瑜珈公司锁门后，在未通知雅钰瑜珈公司的情况下，对案涉租赁的店铺停止水、电、蒸汽供应，其行为可以认定是致上诉人雅钰瑜珈公司停业的原因之一，故应当对上诉人雅钰瑜珈公司因停业造成的合理经济损失承担相应的赔偿责任。关于上诉人雅钰瑜珈公司停业相关损失范围,应是其正常营业时应得而未得到的相关利益即经营利润损失、停业期间对相关设备设施维护保养费用或设备设施的平摊折旧、停业期间支付的相关工作人员的工资及因停业造成的其他相关违约赔偿等费用。因原审第三人与案外人案外人新世界大厦公司签订租赁合同，被生效判决确认于2014年7月31日解除，故本案中停业期间应认定为2014年7月22日至2014年7月31日。本案中上诉人雅钰瑜珈公司诉讼请求为要求上诉人侨乐物业公司赔偿经济损失5394634元：即（1）兑店损失490万元；（2）63名会员退费246248元；（3）员工的遣散费190086元；（4）处理善后人员工资583000元。该诉讼请求的相关赔偿事项，不能认定为本案的侵权赔偿事项。理由如下：关于兑店损失，因上诉人雅钰瑜珈公司的相关经营权利来自于其与原审第三人齐延铭的转让协议，齐延铭与案外人新世界大厦公司签订租赁合同取得的相关权利因该合同的解除而丧失，在无证据证明上诉人雅钰瑜珈公司与出租方另有约定的情况下，其相关权利基于齐延铭相关权利的丧失而灭失，其兑店损失应依据与齐延铭签订的转让协议主张相关权利。即使在停业期间产生平摊费用，因未对该店铺停业前后的价格进行评估，无法得出本案上诉人雅钰瑜珈公司停业期间兑店费用具体的损失平摊数额，故本案一审对该项诉求未予支持正确；关于会员退费，因该项费用为上诉人雅钰瑜珈公司与其客户间存在相应的服务所产生，该费用退还客户后，其并不需要再向客户提供相关服务，该行为系其与客户间解除相关服务合同的法律行为，上诉人侨乐物业公司的停供水、电、蒸汽行为并不必然导致其与客户解除服务合同，且仅仅是退还会员所缴纳的费用，并未支付违约金，故该项请求因与上诉人侨乐物业公司的停供水、电、蒸汽行为无直接因果关系，本案中不应得到支持；关于员工遣散费用和处理善后事宜的人员工资，上诉人雅钰瑜珈公司所提供的证据证明该两项费用均产生于2014年7月31日后，且其与员工解除劳动或劳务关系及建立新的劳动或劳务关系，均与本案上诉人侨乐物业公司于此前的停供水、电、蒸汽的行为无关，故该两项费用请求，本案中亦不应得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定,本案中上诉人雅钰瑜珈公司所提交的证据不足以证明其本案诉讼请求成立，应当承担不利的法律后果。综上所述，上诉人侨乐物业公司的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人雅钰瑜珈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4056号民事判决；二、驳回上诉人大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司诉讼请求。一审案件受理费49562元，二审案件受理费49620元（大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司预交40900元、大连侨乐物业服务有限公司预交8720元），由上诉人大连雅钰瑜珈健身文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 缪 明审判员 毛国强审判员 富喜胜二〇二〇年六月十二日书记员 陈彩虹