湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终738号上诉人(原审原告)：耒阳市逐高物业服务有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡子池街道办事处金南居委会金南路阳光·书香城2号楼10号门面。法定代表人：刘子麒，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴原园，湖南教正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周勇，男，1975年12月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：李翔兰，湖南惠湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍永凤，男，1977年2月28日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人(原审被告)：耒阳市南城水果商行，住所地湖南省耒阳市金南居委会南城一品小区12号楼。经营者：王水晶，女，1982年7月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：王志飞，湖南科云律师事务所律师。上诉人耒阳市逐高物业服务有限公司（以下简称逐高物业公司）因与被上诉人周勇、伍永凤、耒阳市南城水果商行（以下简称南城水果商行）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。耒阳市逐高物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11631号民事判决并改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。伍永凤与阳光公司合作开发案涉楼盘项目，案涉房屋土地使用权登记的权利人虽为阳光公司，但双方约定其所有权归属伍永凤。由于伍永凤怠于结算，导致案涉房屋未办理过户手续。伍永凤已实际占有案涉房屋，且伍永凤于一审中已自认其是业主。案涉房屋处于上诉人物业服务范围内，被上诉人南城水果商行实际享受了上诉人提供的物业服务。二、一审适用法律错误。被上诉人南城水果商行虽未与上诉人签订物业服务合同，但案涉双方已形成事实物业服务关系，被上诉人有义务交纳物业服务费。伍永凤辩称，一审判决适用法律正确，伍永凤非本案适格被告，且从未与逐高物业签订物业合同，与阳光公司系合作关系。上诉人应当与服务对象签订合同协商确定收费标准并向服务对象收取物业服务费，案涉物业服务费标准过高。周勇辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人称业主为伍永凤，但案涉房屋土地使用权登记在阳光公司名下，该房屋的权属不明，上诉人是否有诉权并不明确。上诉人称其受阳光公司南城一品服务中心的委托收取物业服务费，上诉人没有诉讼主体资格，因为上诉人的委托方没有独立的法人资格。本案中上诉理由没有涉及周勇部分，周勇并未参与南城水果商行的经营，本案中南城水果商行有关的事实或意见与周勇无关。上诉人没有提供任何证据证明其已经提供过物业服务。南城水果商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。南城水果商行不是案涉房屋业主，非本案适格当事人。上诉人与阳光公司所签订的物业服务合同对南城水果商行不具有约束力。南城水果商行没有与上诉人签订过任何物业服务约定，也没有接受过物业服务，上诉人没有提供任何证据证明其已经提供过物业服务。逐高物业向一审法院起诉请求：1、判令周勇、伍永凤、南城水果商行连带向逐高物业支付2014年9月10日至2018年7月31日期间的物业服务费188071元并按月利率0.5%的标准向原告支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止的利息11284.26元，自2019年8月1日起至实际支付完毕日止的利息仍按月利率0.5%的标准计付；2、判令周勇、伍永凤、南城水果商行承担本案的诉讼费用及诉前保全申请费2750元。一审法院认定事实：2014年10月1日，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青签订《租赁协议书》，约定出租方将位于耒阳市，面积为2278平方米，按每平方米11元的价格出租给承租人使用；租赁期限为10年，即自2014年10月1日起至2024年10月1日止。周勇等人租赁上述房屋用于经营耒阳市合盛水果商行。后耒阳市合盛水果商行注销。2018年7月27日，王水晶申请登记成立耒阳市南城水果商行，并依照上述《租赁协议书》，继续租赁上述房屋经营耒阳市南城水果商行。另查明：2018年4月1日，耒阳市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）与逐高物业公司签订《前期物业委托服务合同》，约定物业坐落于耒阳市品小区，建筑面积87533.53平方米；合同期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止。4月18日，阳光公司与逐高物业公司签订《南城一品前期物业委托服务补充协议》，约定业主欠款由逐高物业公司负责收取，并协议注明，12＃栋门面经营者——合盛超市、南城超市一直未交纳物业服务费，该两超市欠费数额大，催收难度大，应采取恰当措施催收。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、关于被告周勇、南城水果商行应否向逐高物业公司交纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据此条规定，业主是物业服务合同的主体，有义务交纳物业费。承租人作为物业使用人基于与业主的约定可以成为支付物业费的义务主体，但前提是承租人必须与业主之间有明确的约定。本案中，出租方邓桂秋、伍永凤与承租方周勇、符改新、曹泽青于2014年10月1日签订《租赁协议书》，周勇和南城水果商行根据上述租赁协议租赁涉案的房屋用于经营，周勇和南城水果商行并不是该房屋的业主，虽然租赁的房屋在原告服务的南城一品小区范围内，但该租赁协议中并未约定物业费由承租方承担，根据合同相对性原理，《前期物业委托服务合同》对周勇、南城水果商行不具有合同约束力，物业费应由业主自行承担，逐高物业公司无权直接向周勇、南城商行主张物业费。同时，逐高物业公司无证据证实周勇、南城水果商行实际接受了物业服务，故对其要求周勇、南城水果商行交纳物业服务费的诉讼请求不予支持。二、关于伍永凤应否向逐高物业公司交纳物业服务费的问题。根据逐高物业公司诉称“……并于2014年10月1日与房屋所有权人签订了《租赁协议书》……”，其认为伍永凤系房屋所有权人。但在庭审中，逐高物业公司陈述出租房屋的土地使用权登记在阳光公司名下，其无证据证实伍永凤对出租的房屋享有所有权或实际支配权。虽然伍永凤作为出租房屋的出租方，并在合同上签字，但并不能因此确定伍永凤已经成为该出租房屋的业主，且与阳光公司或逐高物业公司具有物业服务合同关系。因此，逐高物业公司起诉伍永凤支付物业服务费，一审法院亦不予支持。综上所述，逐高物业公司诉请伍永凤、周勇、南城商行支付物业服务费，该院不予支持。逐高物业公司诉请被告伍永凤、周勇、南城商行承担本案诉讼保全费2750元，不属本案审理的范围，该院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回耒阳市逐高物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计2144元，由耒阳市逐高物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人逐高物业公司与阳光公司签订的《前期物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有普遍约束力。案涉房屋虽登记在阳光公司名下，但根据上诉人提交的《阳光书香城房屋建设合作开发房地产协议》以及被上诉人伍永凤的自认可知，案涉小区12号楼系伍永凤与阳光公司合作开发，双方约定被上诉人伍永凤为案涉房屋的实际所有人；同时，根据案涉《租赁协议书》的内容可知，伍永凤已实际对案涉房屋进行处分、收益。据此，可以认定被上诉人伍永凤系案涉房屋的实际业主。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因案涉《租赁协议书》并未约定由承租方交纳物业服务费用，故案涉物业管理费应当由案涉房屋的实际业主伍永凤承担。上诉人请求由被上诉人周勇、南城水果商行承担案涉物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋虽为临街商铺,但商铺与小区房屋主体结构具有不可分性,而上诉人提供的对小区供水管道、供电系统、化粪池、沟渠及房屋楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等公共部分、场地进行维修、养护等物业服务是针对全体业主的,涉及全体业主和整个区域的公共利益，被上诉人伍永凤作为案涉房屋的实际业主无形中已享受了上诉人提供的物业服务，应当按照《前期物业委托服务合同》的约定向上诉人支付物业管理费。关于案涉物业服务费数额的确定。根据委托关系的相关规定，受托人应在授权权限内以委托人的名义实施民事法律行为,委托人对受托人的行为承担民事责任。上诉人一审时虽诉称其受阳光公司委托收取业主拖欠的物业费，但并未以阳光公司的名义提起诉讼。案涉《前期物业委托服务合同》中载明，逐高物业从2018年4月1日开始提供物业服务，故逐高物业只能主张2018年4月1日至2018年7月31日止的物业服务费，即188071/1420×122=16158元。被上诉人虽主张案涉物业管理费收费标准过高，但未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。上诉人主张自2018年8月1日起按月利率0.5%的标准向被上诉人计收利息。经查，案涉《前期物业委托服务合同》并未约定逾期支付物业管理费的违约责任，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。上诉人的该项请求并未超出法律规定的利率标准，本院予以支持。另，关于上诉人主张由被上诉人承担诉前财产保全费申请费2750元的诉讼请求，已在湖南省耒阳市人民法院作出的（2019）湘0481民初6486号生效民事裁定中处理，一审法院据此认定上诉人的该项诉请不属于本案的审理范围并无不当，依法应予维持。综上所述，耒阳市逐高物业服务有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初11631号民事判决；二、被上诉人伍永凤于判决生效后十日内给付耒阳市逐高物业服务有限公司截止2018年7月31日的物业服务费共计16158元及利息969.48元(计算至2019年7月31日，2019年8月1日之后至实际清偿日止以16158元为基数按月息0.5%另行计算）；三、驳回耒阳市逐高物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4288元减半收取2144元，由伍永凤负担184元，耒阳市逐高物业服务有限公司负担1960元；二审案件受理费4288元，由伍永凤负担368元，耒阳市逐高物业服务有限公司负担3920元。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年六月五日法官助理 廖晓欢书 记 员 肖玉艳