江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏执异123号 案外人：蒋玉桂，男，汉族，1952年3月27日出生，住江苏省无锡市。 案外人：徐扣妹，女，汉族，1954年9月23日出生，住址同上。 案外人：张宇，男，汉族，1981年11月24日出生，住址同上。 申请执行人：平安银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市。 负责人：高琪峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：王海涛，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被执行人：无锡世界贸易中心有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市。 法定代表人：陈虎，该公司董事长。 被执行人：上海世贸控股（集团）有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：李焱然，男，汉族，1967年2月15日出生，住上海市长宁区。 被执行人：袁丽萍，女，汉族，1965年8月7日出生，住上海市长宁区。 案外人蒋玉桂、徐扣妹、张宇因平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行无锡分行）与无锡世界贸易中心有限公司（以下简称无锡世贸公司）、永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康公司）、渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）、上海世贸控股（集团）有限公司（以下简称上海世贸公司）、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，不服本院对位于无锡市太湖东大道68号10单元401室房屋（以下简称涉案房屋）的查封、评估、拍卖，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人蒋玉桂、徐扣妹、张宇提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。事实与理由：案外人于2017年4月2日与无锡世贸公司签订《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》，并于2017年4月13日付清首付446319元，尚有107万购房款未付。涉案房屋为案外人名下唯一住房，案外人愿意在确保房屋正常过户的情况下，将余款交由法院处理。 为证明其上述主张，案外人提交《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》、银行转账凭证、无锡世贸公司出具的收据、周寅出具的收条、无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2019）苏0213民初4303号民事判决书、住房信息查询证明、结婚证等证据。 申请执行人平安银行无锡分行称，案外人仅签署认购书，未合法办理预售合同备案手续。根据认购书的约定，案外人在签订认购书后携带相关资料与无锡世贸公司签订《商品房销售合同》，而实际上案外人并没有与无锡世贸公司依约签署商品房买卖合同，所以双方之间并不成立商品房买卖关系。在双方合同尚未成立的情况下，案外人向无锡世贸公司支付的款项不能认定为支付双方合同项下购买商品房的购房款。梁溪法院（2019）苏0213民初4303号民事判决明确记载了案外人有权与无锡世贸公司继续签署商品房买卖合同，因此也可以直接证明双方没有成立商品房买卖关系。另外，该判决书是在法院查封后作出，且并没有直接作出可以排除平安银行无锡分行执行的内容。案外人在查封之前未合法占有涉案房屋，其自认的支付款项也没有超过购房款的50%，所以其主张排除本案执行没有依据。 被执行人无锡世贸公司未予答辩。 本院经审查查明：平安银行无锡分行、无锡世贸公司、永康公司、渤海信托公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，本院经平安银行无锡分行申请，于2018年1月16日向无锡市住房保障和房产管理局发出（2017）苏民初48号协助执行通知书，查封登记于无锡世贸公司名下的太湖东大道56号房屋448套及太湖东大道68号房屋100套，其中包括本案涉案房屋。该协助执行通知书于2018年1月17日送达无锡市不动产登记中心和无锡市国土资源局梁溪分局。 2018年8月8日，本院作出（2017）苏民初48号民事判决：一、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行返还借款本金448674566.33元并支付利息、罚息、复利（截至2017年9月5日，利息共计23805090.32元。其后以本金448674566.33元为基数，自2017年9月6日至实际清偿之日，按年利率15.525%计算。复利以前述未付利息为基数，按年利率15.525%计算，2017年9月5日之前已产生的复利3185430.19元不再计算复利）；二、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行支付律师费2.8万元；三、渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍承担连带清偿责任后有权向无锡世贸公司追偿；四、平安银行无锡分行就上述第一、二项债权有权以无锡世贸公司抵押的土地使用权、在建工程折价、拍卖、变卖所得价款扣减顺位在前的抵押权人抵押权利范围后的余额在登记的债权数额范围内优先受偿（详见本判决所附抵押物清单）；五、平安银行无锡分行对无锡世贸公司账户（账号：11×××01）内的资金享有优先受偿权。六、驳回平安银行无锡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。渤海信托公司不服本院判决向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2019年5月31日作出（2019）最高法民终138号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决所附抵押物清单中包括本案涉案房屋。 因各被告未按上述生效法律文书履行义务，平安银行无锡分行向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为（2019）苏执8号。执行过程中，本院于2019年11月4日作出（2019）苏执8号执行裁定，冻结、扣划被执行人无锡世贸公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍银行存款人民币4.6亿元或查封、扣押其等值的其他财产。同日，本院向无锡市不动产登记中心发出（2019）苏执8号之一协助执行通知书，继续查封无锡世贸公司名下锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权及地上在建工程，查封期限三年。查封清单中包括本案涉案房屋。 本院另查明，根据本院（2017）苏民初48号民事判决认定的事实，2015年6月9日，无锡世贸公司作为抵押人与抵押权人平安银行无锡分行签订《抵押担保合同》，无锡世贸公司以包括本案涉案房屋在内的土地和在建工程向平安银行无锡分行提供抵押，备注载明：余额抵押，第四顺位。2015年6月29日，平安银行无锡分行取得该土地他项权证，载明他项权范围包括锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权和在建工程。 本院再查明，2020年5月11日，梁溪法院作出（2019）苏0213民初4303号民事判决。该判决认定以下事实：2017年4月2日，无锡世贸公司与张宇签订《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》，载明：蒋玉桂、徐扣妹、张宇购买无锡世贸公司位于太湖东大道××室房产，认购面积约120.97平方米，认购单价为12700元每平方米，认购总价为1536319元，实付定金2万元，首付款446319元，余款1070000元办理按揭贷款支付。双方约定：蒋玉桂、徐扣妹、张宇承诺在签订认购书后于2017年4月2日至2017年6月2日携带相关资料与无锡世贸公司签订《商品房销售合同》。同日，蒋玉桂、徐扣妹、张宇向无锡世贸公司支付定金2万元。2017年4月14日，蒋玉桂、徐扣妹、张宇向无锡世贸公司支付首付款446319元，无锡世贸公司分别出具了收据。另查明：涉案房屋存在抵押，2015年6月9日设立抵押，将涉案房屋抵押给平安银行无锡分行及渤海信托公司。涉案房屋还存在查封，查封状态为江苏省高级人民法院首封，查封案件案号为（2019）苏执8号。审理中，蒋玉桂、徐扣妹、张宇陈述：当时是张宇在认购书上签的字，蒋玉桂、徐扣妹也在售楼处签约现场，也是同意的。无锡世贸公司对蒋玉桂、徐扣妹的共同原告身份并无异议，强调认购书不是商品房买卖合同，而是预约合同。该判决认为：一、预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同，本约是指为履行预约而订立的合同。预约的目的和效力是将来按照预约约定的条件订立本合同，预约本身不发生实体权利义务，而本约的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。本案中，双方签订的认购书，已明确约定所购房屋的坐落、价格及支付方式，已具备了商品房销售合同的实体权利义务内容，对双方已产生实际拘束力，且购房人已实际履行部分付款义务，故就本案认购书的性质，虽名为认购，但从其内容及当事人履行情况来看，实属商品房销售合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。签订认购书时涉案房屋虽然存在抵押，也不影响本案合同的效力。二、根据双方签订的认购书已认定构成商品房销售合同，书面的商品房销售合同文本应由双方自行洽谈后订立，该院不宜干预具体内容和细节，对蒋玉桂、徐扣妹、张宇第2项诉讼请求中要求判令双方签订《商品房销售合同》，该院不予支持。蒋玉桂、徐扣妹、张宇第1项诉讼请求中要求判令继续履行认购书，其实质就是判令双方签订《商品房销售合同》，同样不予支持。三、涉案房产已因无锡世贸公司的其他案件处于查封状态，现蒋玉桂、徐扣妹、张宇要求无锡世贸公司协助办理产权登记手续，该院按照有关规定另行裁定处理。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、无锡世贸公司与蒋玉桂、徐扣妹、张宇于2017年4月2日签订的《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》有效。二、驳回蒋玉桂、徐扣妹、张宇关于继续履行认购书、与无锡世界贸易中心有限公司签订《商品房销售合同》的诉讼请求。 本院还查明，根据案外人提交的住房信息查询证明载明，涉案房屋为蒋玉桂、徐扣妹、张宇及其配偶蒋海霞在江苏省无锡市地域范围内的唯一住房。 本院归纳本案的争议焦点为案外人是否有权以已经购买涉案房屋并取得相关生效判决确认权属为由请求法院停止执行该涉案房屋。 本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2018年1月17日办理了涉案房屋的查封登记，案外人依据梁溪法院于2020年5月11日作出的（2019）苏0213民初4303号民事判决提出排除执行异议，依法不应支持。且该判决内容仅为《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》有效，驳回案外人关于继续履行认购书、与无锡世贸公司签订《商品房销售合同》的诉讼请求。该判决内容并不具有确认涉案房屋归案外人所有，或认定在当前情况下案外人的权利可以优先于平安银行无锡分行实现抵押权的法律效力。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合上述法律规定，案外人如系消费者,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已经支付全部或者大部分购房款的，可以对抗抵押权和建设工程价款优先受偿权。本案中，虽然三名案外人名下没有其他可供居住房屋，但其与无锡世贸公司之间仅签订房产认购书，该房产认购书约定双方应于2017年4月2日至2017年6月2日期间签定《商品房销售合同》，可见双方仅就预购房屋达成一致意见，并未形成正式商品房买卖关系。该房产认购书中未约定房屋交付时间，因此并未具备房屋买卖合同的基本要件，不能视为三名案外人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。此外，三名案外人仅支付46.6319万元购房款，尚有107万元房款未付，其所支付的购房款未能超过房屋总价的50%。综上，三名案外人无权对抗平安银行无锡分行实现抵押权。 综上所述，案外人蒋玉桂、徐扣妹、张宇的主张没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人蒋玉桂、徐扣妹、张宇的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 唐志容审判员李晶 审判员 赵   建   华 二〇二〇年六月十五日 书记员 杨      浩