北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终755号上诉人（原审被告）：李萍，女，1962年9月9日出生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：***，女，1968年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：高福军，男，1969年5月3日出生，汉族，住山东省汶山县。二被上诉人之委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。上诉人李萍因与被上诉人***、高福军租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初9840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李萍，被上诉人***及***、高福军之委托诉讼代理人冉德志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、2005年，我与北蒲洲村经济合作社签订土地租赁合同一份，约定将位于长子营镇北蒲洲村东南角村机库西边的1886平方米土地交由我承租，承租期自2005年7月1日至2035年6月30日。后我在上述租赁场地进行了投资建设，并安装了125千瓦变压器一台用于生产经营。2013年3月28日，我（甲方）与***、高福军（乙方）签订租赁合同，将涉案土地及投资建设的房产、变压器转租于其二人，租赁期限自2013年5月8日至2033年5月8日。虽在合同第四条第一款第二项约定我无偿将变压器过户给***、高福军并由其使用，但变压器所有权尚未变更。此后，***、高福军在该院内进行扩建，并约定如遇征地或拆迁时，甲方同意就乙方应得的补偿事宜，单独与拆迁部门达成协议，甲方应向乙方及征收机构出具同意的书面文件。双方协议中第五条第一项约定，在合同履行期间，如遇有国家拆迁和政府规划占地时，甲方原有建筑面积及厂房的地上物、土地补偿归甲方所有。2018年2月7日，***、高福军在未告知我的情况下将所有厂房腾空并交付给拆迁公司。经北京长亦兴土地开发有限公司（下称长亦兴公司）核算，地上建筑物及附属物补偿款为9381834元。在预审表中，其中在2006年之前拆除腾退房屋的重置成新价为每平方米1342.45元，因此，我所建造的915.09平方米房屋应得到1328462.57元的赔偿。另外，在设备及附属物补偿中有我的变压器及电线、电缆、树木补偿款30万元，综合两项我应得到共计1628462.57元的补偿款。但一审法院在***、高福军不能举证证明本案所拆除腾退的2006年至2009年房屋系其所建的情况下强行判决我给付其二人地上物补偿利益8553629.84元，违背了合同约定及公平原则。另，停业损失、工程配合奖中对应915.09平方米的补偿款，分别为457545元、1332918.68元也应属我所有。综上，我应取得的拆迁利益为2861381.25元。二、一审法院判令我退还租金，于法无据。在我与***、高福军签订合同后，我仍一直承担着向村集体交付租金的义务，但***、高福军直至今日也未提出终止租赁合同的要求，一审判决我退还其2018年2月8日至2018年5月7日的租金20000元，无事实及法律依据。***、高福军辩称，不同意李萍的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。***、高福军向一审法院起诉请求：1.解除***、高福军与李萍之间的租赁合同；2.确认长子营镇集体建设用地拆迁腾退项目北蒲洲营村被拆除地块（北至马路、东至饲料厂、南至杨明珠等人、西至马路；预审表编号BYZY-F2020）地上物拆迁补偿利益9381834元归***和高福军所有；3.李萍返还***、高福军2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元一审法院认定事实：2005年，李萍与北蒲洲营村经济合作社签订《土地租赁合同》，双方约定位于北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村东南角村机库西边的1886平方米土地由李萍承租，承租期自2005年7月1日至2035年6月30日。2013年3月28日，李萍（甲方）与***、高福军（乙方）签订租赁合同，北蒲洲营村经济合作社以原出租方的名义在合同中出现，并在合同中签章。合同约定，经北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村经济合作社同意，甲方将承租的北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村经济合作社三亩地及地上所建厂房（915.09）平方米出租给乙方；租赁期限自2013年5月8日至2033年5月8日，共计二十年；二十年租金为1600000元，每五年支付一次，第一次支付金额为400000元；合同第四条第一款第一项约定，合同签订后甲方将原出租房上的部分瓦和木料拆走；合同第四条第一款第二项约定，甲方无偿将现有变压器过户给乙方并全部由乙方使用，电费由乙方支付；合同第四条第一款第五项约定，甲方拥有土地使用权，甲方同意乙方在租赁范围内进行改扩建……；合同第四条第二款第二项约定，甲方将部分房上的瓦、木料拆除后，乙方应立即组织施工……；合同第五条第一款约定，本合同履行期内如遇到国家拆迁或政府规划占地时，甲方原有建筑面积厂房的地上物及土地补偿归甲方所有，本合同签订后乙方自建的厂房、装修、附属物、搬家等地上物补偿款及停产停业损失补偿归乙方所有；合同第五条第二款约定，如遇征地或拆迁时，甲方同意就乙方应获得的补偿事宜单独与拆迁部门达成补偿协议，甲方应向乙方及征收机构出具同意的书面文件。合同签订后，***、高福军按照合同约定支付了李萍租金400000元，并拆除了承租土地上李萍原有的厂房，在承租土地上建设了新的厂房，拆除原有厂房时李萍收到了原有厂房建筑材料款6000元。2018年1月16日，北京市大兴区长子营镇北蒲洲营村村委会张贴了致被拆除腾退人的一封信，***于2018年2月7日将所建厂房5027.10平方米腾空并将厂房交付给拆迁公司。根据拆迁公司出具的涉案厂房预审表，涉案厂房06年房屋重置成新价为2316573元（房屋面积1725.63平方米，每平方米1342.45元）、06-09年拆除费55794元（51.72平方米，每平方米1078.77元）、09后腾退费2058286元（3249.75平方米，每平方米633.37元）；装修、设备及附属物补偿价1292556元、停产停业综合补助费878830元、工程配合奖2513550元、搬迁补助费251355元、移机费15390元，共计9381834元。长亦兴公司向法院出具了上述预审表中载明的补偿金额和基本信息即最终数额的证明。经法院向拆迁部门了解，拆迁部门表示即使2013年原有厂房已经全部拆除，如果根据航拍图发现涉案土地以前有厂房，拆迁时会考虑此因素。一审法院认为：本案需要解决的是双方当事人因租赁合同终止后产生的拆迁利益分配问题，根据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁办法》第三条的规定，拆迁集体土地上非住宅房屋只针对地上物实行一次性货币补偿，故本案的核心争议焦点为双方当事人的约定及双方当事人对被拆除的地上物的贡献问题。首先，能否适用双方当事人约定的前提为合同是否有效。本案中李萍与***、高福军签订的租赁合同经过了原出租人北蒲洲营村经济合作社同意，出租土地为集体土地建设用地，且根据合同履行情况来看，即合同签订后***、高福军立即拆除了李萍原有厂房并建设了新的厂房，故本案的实质为土地租赁合同，故***、高福军在集体土地建设用地上建造厂房，并未改变土地用途，租赁合同不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，故根据租赁合同第五条第一项的约定，李萍原有建筑面积厂房的地上物及土地补偿款归李萍所有；***、高福军自建的厂房、装修、附属物、搬家等地上物补偿款及停产停业损失归***、高福军所有，这也与***、高福军占有使用涉案厂房并实际经营、拆迁政策发布后积极搬家腾退配合的实际情况相符。对于李萍以其为***、高福军办理营业执照的理由要求取得营业损失的意见，不符合双方约定，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。其次，在明确适用租赁合同上述条款后，需要解决的系双方当事人对被拆除地上物的贡献问题。本案中，根据双方当事人陈述，双方当事人均认可一个基础事实：***、高福军承租前李萍原有厂房915.09平方米，承租后***、高福军拆除了李萍原有厂房，建设了拆迁前的厂房。根据上述事实结合拆迁部门的政策，李萍对拆除腾退补偿款的贡献主要为其所出租土地上在13年以前原有厂房面积，即同等面积厂房如915.09平方米在06年以前和13年以后的差额，经计算915.09平方米的差额为648872.02元。同时考虑到拆迁档案载明的06年以前房屋面积1725.63平方米和06-09年房屋建筑面积51.72平方米的实际情况，即扣除李萍的915.09平方米，06年以前房屋面积尚有810.54平方米，经计算06年以前年代贡献价值为574737.70元，06-09年房屋年代贡献价值为23036.09元。因李萍未提供证据证明自己对该部分房屋有年代价值贡献，根据本案租赁合同的标的为土地租赁的实际情况，结合拆迁公司的鼓励腾退政策和没有房屋及没有该部分补偿的实际情况，故该部分房屋年代贡献价值的主要贡献方应为***，法院酌定***、高福军取得该两部分贡献值的70%即418441.65元，李萍取得30%即179332.14元。关于现有厂房面积5027.10平方米09年以后的价值即每平方米633.37元均应当归***、高福军所有。关于装修、设备及附属物补偿价款1292556元，因涉案厂房均系拆除原有厂房后由***、高福军重新建造，李萍在庭审中并未提供证据证明其对新建涉案厂房的装修、设备及附属物有贡献或涉案厂房的装修、设备及附属物利用了其原有厂房哪些原材料，且拒绝对法院向其提供的拆迁档案进行质证并指明装修、设备及附属物补偿价表中何种为其所建，仅在辩论意见中提出基建、变压器和自来水系李萍的贡献，且其所指变压器在装修、设备及附属物补偿价表中并未有记载，故法院认定装修、设备及附属物补偿价款归***、高福军所有。综上，李萍因此次拆迁应得的补偿款为828204.16元，从拆迁补偿款总额9381834元中扣除后即为***、高福军应得部分，经计算为8553629.84元。对于***、高福军要求李萍返还2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元的诉讼请求，因双方的租赁合同因政府的拆迁政策已经实际于2018年2月7日履行终止，***、高福军已经不能实际使用承租土地，李萍应当将该租金予以返还；对于***、高福军要求解除与李萍之间租赁合同的诉讼请求，因该合同已经于2018年2月7日履行终止，无需另行解除。据此，一审法院于2019年11月4日判决：一、确认长子营镇集体建设用地拆迁腾退项目北蒲洲营村被拆除地块（北至马路、东至饲料厂、南至杨明珠等人、西至马路）地上物拆迁补偿利益8553629.84元归***和高福军所有(于判决生效后十日内履行)；二、李萍返还***、高福军2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回***和高福军的其他诉讼请求。二审审理过程中，李萍对一审查明的部分事实提出异议，认为其只收到***、高福军交纳的租金29万元，并非一审查明的40万元。李萍称虽然***提交的收条上写的是40万元，但实际只收到29万现金，有10万是***、高福军扣除的。李萍对此未提交证据佐证。双方当事人对其他一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方当事人在二审期间均提交新证据。李萍提交4份证据。证据1：《长子营农村集体建设用地（二期）拆除腾退项目变压器情况说明》，该说明由北京奇朔科贸有限公司盖章以及手写说明一份（内容为：7月3日付景树华支票一张15000仟元整，报装费550元*15仟百=8250元……），李萍据此证明变压器所有权人属于李萍。***、高福军对《长子营农村集体建设用地（二期）拆除腾退项目变压器情况说明》的真实性认可，证明目的、关联性不认可，对手写说明真实性不予认可，认为拆除明细中没有变压器的补偿款，变压器与本案无关。证据2：《附件一：关于变压器问题的使用说明》，内容为：“……关于本变压器的权益说明如下：…2.变压器的所有权属于甲方（李萍），在租赁期内变压器的使用权属乙方（北京奇朔科贸有限公司）”，以及建房明细表3页，李萍据此证明附属设施中的自来水通道、电线电缆所有权属于李萍，其不仅出资也负责安装。***、高福军对《附件一：关于变压器问题的使用说明》的真实性认可，对建房明细表不认可，主张李萍之前是盖房了，但涉案房屋地上物是***、高福军承租后重新建设的。证据3:大兴县长子营乡北蒲洲村委会与赵家庭签订的《土地租赁合同》一份，合同约定“如遇国家占地，本合同可以变更或解除，土地补偿归甲方（村委会），地上物补偿归乙方（赵家庭）”。***、高福军对真实性认可，但主张该合同已被2005年的合同覆盖。证据4：手写费用明细复印件。李萍据此证明其支付了电缆费用及营业执照费用。***、高福军对该明细的真实性、证明目的和关联性均不认可，主张双方协议约定手续均为***、高福军办理。***、高福军提交5份证据。证据1：装修设备及附属物补偿价表，以证明拆除补偿的是***的装修设备，与李萍无关。李萍对此不认可，称拆除登记时没有通知李萍，导致登记信息不全，之前土地上变压器、电线电缆是李萍安装的。证据2：长亦兴公司出具的《关于北蒲洲营村***和李萍地块建筑年代判读及面积统计情况说明》及附件（影像资料）。***、高福军据此证明李萍建造的房屋在拆除时已不存在。李萍质证称该说明及附图可以证明拆除地块上原来是有我的房屋的。证据3：营业执照和税票，以证明***、高福军在拆除地块上实际经营，李萍未经营，无权主张停产停业损失。李萍对该证据的真实性、关联性均认可，但认为如果没有其土地使用证，***、高福军不可能办理营业执照，办理营业执照过程中李萍出了钱。证据4：项目预审表，以证明实际被拆除腾退人是***。李萍对此同一审的质证意见。证据5：***、高福军新建房屋图片，以证明拆除房屋是***、高福军所建。李萍对该证据的真实性、关联性、证明目的均认可。另查明一，长亦兴公司向本院出具《关于北蒲洲营村***和李萍腾退地块情况说明》，主要内容为：该公司是北京市大兴区长子营镇集建用地拆除腾退项目实施主体；本案一审判决后，李萍对原预审表内容提出疑义，经复审后，原预审表中涉及房屋补偿面积变化，导致涉案补偿金额变化，总补偿金额由9381834元变更为8717513元，并提供新出具的《长子营镇集体建设用地拆除腾退项目预审表》。该份情况说明的落款日期为2020年1月16日。新的《长子营镇集体建设用地拆除腾退项目预审表》显示，“房屋坐落：长子营镇北蒲洲村”、“土地面积：2752.23平方米”、“总建筑面积：5027.1平方米”、“2006年前：982.43平方米”、“2009-2017年间：4044.67平方米”、“房屋经营面积：982.43平方米”；该预审表中记载的“腾退补偿价明细”内容为，“06年房屋重置成新价：1208430元”、“09年后腾退费：2765017元”、“装修、设备及附属物补偿价：1472556元”、“房屋一次性停产停业综合补助费：491215元”、“工程配合奖：2513550元”、“搬迁补助费：251355元”、“移机费15390元”、“合计：8717513元”。本院至长亦兴公司进行调查，该公司称新出具的预审表为最终复核的预审表，以此为准，并称表内项目“装修、设备及附属物补偿价”较原预审表增加的金额为变压器的补偿款。另查明二，长亦兴公司于2020年5月13日向本院出具《关于北蒲洲营村***和李萍地块建筑年代判读及面积统计情况说明》，载明：***和李萍地块在本项目拆除腾退范围内……本项目以2006年前、2006-2009年间、2009-2017年间及2017年后的影像图为判读依据，进行现状建筑建成年代判读，并对现状建筑占地上的原有历史建筑进行矢量化及面积统计，该地块实际测绘现状建筑总面积为5027.10平方米，其现状建筑占地上曾经有2006年以前历史建筑面积982.43平方米。另查明三，在本案二审审理期间，本院到长亦兴公司就涉案拆除腾退事项进行调查。长亦兴公司工作人员陈述，按照本次拆除腾退工作要求，应与实际的地上物产权人签订拆除腾退补偿协议，同时解除土地租赁合同；李萍作为土地租赁合同的承租人，因与***就拆除补偿款的分配问题未能达成一致，致使土地租赁合同尚未解除，因此，涉案拆除事项的拆除腾退补偿协议尚未最终盖章确认。本院认为：李萍与***、高福军于2013年3月28日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，北蒲洲营村经济合作社作为原出租方在该合同中签章确认，该合同合法有效。***、高福军实际承租了涉案被拆除地块，并在该地块上建设厂房，故该二人有权依据租赁合同提起本案诉讼。本案中，***、高福军起诉请求确认长子营镇集体建设用地拆除腾退项目北蒲洲营村被拆除地块（北至马路、东至饲料厂、南至杨明珠等人、西至马路；预审表编号BYZY-F2020）地上物拆除补偿利益归己方所有。依据查明的事实，长亦兴公司尚未与被拆除腾退人签订拆除腾退补偿协议，即拆除腾退补偿款的具体数额尚未通过协议的方式予以明确，***、高福军在此时主张拆除利益没有依据。实际情况是，长亦兴公司先后向法院出具了两份《长子营镇集体建设用地拆除腾退项目预审表》，且表中列明的补偿金额不一致，因此该预审表不能作为法院确认拆除补偿金额的最终依据。原审判决仅依照预审表中列明的补偿金额对拆除补偿利益作出划分，事实依据不充分，本院依法予以改判。***、高福军提出的该项诉讼请求，本院不予支持。待涉案拆除腾退项目实施主体与被拆除腾退人签订拆除腾退补偿协议、拆除补偿金额明确后，本案双方当事人可以另行提起诉讼，主张权利。关于原审判决认定李萍返还***、高福军2018年2月8日至2018年5月7日租金20000元一节。依据李萍2014年4月出具的收条可以确认，***、高福军已交纳2013年5月8日至2018年5月7日的房租款400000元。李萍虽提出其实际只收到29万，但对此并未提交证据予以佐证。双方所签的租赁合同因政府拆除政策已经实际于2018年2月7日终止履行，依据公平原则，李萍应将多收取的租金予以返还。原审法院作出的该项判决，并无不妥，本院予以维持。综上所述，李萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初9840号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初9840号民事判决第一、三项；三、驳回***和高福军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87811元，由***、高福军负担61468元（已交纳），由李萍负担26343元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费87811元，由***、高福军负担61468元（于本判决生效后七日内交纳），由李萍负担26343元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月十二日法官助理 袁 芳书 记 员 胡翔宇