贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初4588号 原告:肖军，男，1971年3月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告:聂宗义，女，1972年11月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：徐文淑，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201911101922。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：蒙中菊，系贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110731。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：李倩，系公司员工。 原告肖军、聂宗义与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日登记立案后，依法适用简易程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告聂宗义及原告肖军、聂宗义的委托诉讼代理人徐文淑、蒙中菊、被告大众公司的委托诉讼代理人李倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖军、聂宗义向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金143403.35元（暂计至2020年4月10日，违约金以原告已付购房款435744.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年4月10日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）;二、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2014年1月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定:买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，名为“大众国际”负五层负5-134号房，建筑面积35.44平方米，套内建筑面积18.26平方米，该商品房总价款为435744.00元;买受人已于2014年1月26日一次性付清购房款，出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任:约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告付清购房款435744.00元，但被告至今未按合同约定于2016年7月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所诉! 被告大众公司辩称：一，答辩人与被答辩人签订合同时又签订返租15年的合同，当时所有负五层的业主均口头表示不办理房屋产权登记，目的是不想缴纳3%的契税，以此来规避国家相关税费，现在把责任反推到被告身上，后由于商场未如期开业，被告按返租合同约定支付原告3年租金，后经七星关区政府协调，被告又支付原告1年半的租金。二、2017年9月15日，根据七星府呈（2017）196号文件，经蒋市长批示同意被告将案涉商铺特事特办，办理不动产权初始登记。2017年9月30日，被告书面通知原告及涉案层商铺业主向房管部门缴纳相关税费，办理产权登记，但原告至今还未缴纳相关税费。综上，不能办证系原告自身原因造成，被告无过错，不应归责于被告，请法院查明事实、分清责任后作出公平判决。 当事人围绕诉讼请求和主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的原告所举身份证、商品房买卖合同、备案登记表，被告所举营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举的证据：购房款收据。证明目的：原告已按合同约定支付了全部购房款，已履行完毕义务。被告质证意见：三性无异议，违约金计算应以原告支付的收据载明的款项316,666.00元为基数，不应以435,744.00元为基数。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，其证明力，本院不予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区大众国际负五层负5-134号房，位于地下，该商品房用途为商业营业用房；建筑面积为35.44平方米，套内建筑面积18.26平方米，商品房总价款435744.00元；交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已支付购房款316666.00元。在法庭辩论终结前，涉案还未取得商品房屋综合验收合格备案登记，不具备办证条件。 另查明：双方签订《商品房买卖合同》的同时又签订商铺返租协议，商场未如期开业，被告按返租合同约定支付原告3年租金，后经七星关区政府协调，被告又支付了原告1年半的租金，双方自愿解除该协议。原告已实际支付完毕合同约定的购房款（部分购房款以返租租金形式支付）。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的主要焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付标准、基数。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按合同的约定履行合同义务，原告按合同的约定履行了合同约定的义务，被告也应按合同的约定履行义务。根据合同约定：“出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。被告未在合同约定的期限取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持；对支付违约金的标准，根据该条款的约定：被告应按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，即违约金的标准为按日支付已交付房款0.03%。对该约定，被告认为过高，要求调整为按日万分之一，对此，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对被告主张双方在签订合同时，原告表示不需办理涉案房屋的不动产权属证书，被告应举证证明其主张，被告不能举证证明，应承担对自己不利的法律后果；对被告主张系原告自身原因造成，其也不能举证证明，也应由其承担举证不力的法律后果，故被告的该抗辩意见，本院不予以支持。对被告主张书面通知原告缴纳办证相关税费，被告也不能举证加以证明，故对被告该主张，本院也不予以支持。对计算违约金的起始时间应为被告违约的次日，2016年7月26日的次日，即2016年7月27日，现原告主张从2017年4月10日起计算，本院予以支持，对计算违约金的截止日期，因涉案房屋未具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告取得涉案房屋的办证条件后，向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对计算违约金的基数，根据双方合同约定：“……按日向买受人支付已交付房价款……”。本案中，原告实际只支付购房款316,666.00元，其余房款是以返租租金形式支付。所以，本案违约金的计算基数应为316,666.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年4月10日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖军、聂宗义逾期办证违约金（违约金以购房款316,666.00元为基数，从2017年4月10日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告肖军、聂宗义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,584.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年六月二日 书记员 张朕一