湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初901号原告（反诉被告）：向红娟，女，1976年11月10日出生，土家族，湖北省利川市人，个体工商户，户籍地本市，现住本市,委托诉讼代理人（特别授权）：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：胡天慧，湖北新理念律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈柏萍，女，1962年10月30日出生，汉族，湖北省利川市人，退休职工，住本市，委托诉讼代理人（特别授权）：郑健，湖北震邦华广律师事务所律师。原告向红娟诉被告陈柏萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理，依法由审判员冉艳蓉适用简易程序进行审理。被告陈柏萍提起反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年5月11日公开开庭审理。原告向红娟及其委托诉讼代理人杨杰、胡天慧，被告陈柏萍及其委托诉讼代理人郑健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向红娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因租赁合同解除造成的转让费损失11万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。2016年12月11日，原告与被告续签《房屋租赁协议》，租赁期限4年，即2017年3月至2021年3月18日，租金每年5万，2019年2月28日，原告经被告同意与第三人姚洁达成转让协议，并由被告与第三人姚洁签订《房屋租用协议》，由此，第三人姚洁向原告支付转让款11万元，向被告支付房租5万元，该协议实际上是一份三方协议，2019年3月3日，被告向第三人姚洁发出书面通知要求解除合同，事后第三人姚洁以房屋租赁合同纠纷向人民法院提起诉讼，后法院判决认为被告向第三人姚洁发出的解除《房屋租赁协议》的书面通知亦是解除三方达成的房屋转租口头协议，判决原告返还第三人姚洁门面转让费，但协议解除后，被告将房屋重新租给他人，导致原告全额退还转让费却丧失了对房屋的占有使用，给原告造成了巨大损失。为此，特提起诉讼。被告（反诉原告）陈柏萍辩称，生效民事判决书已查明就利川市××大道女人街××号门面，2014年3月18日至2019年3月15日该门面的租赁合同，原、被告和姚洁口头协议并作出了认定。2019年2月28日，原、被告和姚洁口头协议生效，即终止了2016年12月11日原、被告签订的租赁合同，三方协议是合法有效的，被告发出解除合同通知书的原因是原告不履行三方协议，存在过错。三方协议解除后，被告依法有另行出租房屋的权利。原告的本次诉讼与其在上述案件理由一致，原告的本次诉讼没有事实依据和法律基础，应驳回原告的诉讼请求。同时被告因原告的不履行协议的行为给被告造成了损失，已提起反诉，请求法庭合并审理。反诉原告（被告）陈柏萍向本院提出诉讼请求：判令被告立即赔偿反诉原告因解除合同造成的损失41992.82元，其中返还给姚洁的补偿款22000元、天然气费用和滞纳金781.86元，诉讼费800元，租金18410.96元；并承担反诉费用。事实和理由：2019年2月28日，陈柏萍、向红娟、姚洁三人就利川市××大道女人街××号门面的租赁、转让款、租赁补偿款等事宜达成协议。经一、二审法院认定系向红娟不按约定向陈柏萍支付租赁补偿款，依法裁判解除《房屋租用协议》及返还相关款项等。因向红娟违约导致合同解除和返还款项，给陈柏萍造成了损失。故特提起反诉。反诉被告（原告）向红娟辩称，1、原、被告与姚洁达成的三方协议的解除，并未征得原告的同意，被告擅自发出解除合同的通知，对原告的合法权利造成了损害；2、三方协议形成的时间是2019年2月28日，约定交付门面的时间是同年3月10日，原告与被告房屋租赁协议解除时间是同年3月7日，被告无权就尚未协商解除的原租赁协议向姚洁发出解除通知，存在过错；3、2019年3月7日，被告代理人陈小蓉在收取原告支付门面补偿费的备注上注明：本次费用支付后，原、被告双方合同终止，后面门面租用人姚洁与陈柏萍在合同期限内，不再发生任何纠纷。此事处理后，如有纠纷出现，由陈小蓉承担所有责任。我方认为陈小蓉的承诺不构成债的加入，而是以被代理人名义实施的民事行为，对被代理人发生效力。该法律后果应由被告承担。应驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，被告（反诉原告）陈柏萍将其位于利川市××大道女人街××号门面房租赁给原告（反诉被告）向红娟，用于经营生意，双方签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为三年，即2014年3月18日至2017年3月18日，租赁价格为每年35000.00元，同时约定，在租赁期限内需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格再议。2016年12月11日，向红娟决定该房到期后续租，为此双方于当日续签了《房屋租赁协议》，租赁期限为4年，即2017年3月18日至2021年3月18日，租赁价格为每年50000.00元，仍然约定，在租赁期限内需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格再议。2019年2月25日，向红娟与姚洁达成口头协议，决定将该门面转让给姚洁，姚洁通过手机转账向向红娟支付了定金10000.00元。随后，姚洁与陈柏萍、向红娟在一起商议该门面转让、租赁事宜，陈柏萍同意向红娟将该门面转让给姚洁。2019年2月28日，陈柏萍与姚洁签订了《房屋租用协议》，约定将该门面房租赁给姚洁，约定租赁期限为三年，即2019年3月10日至2022年3月9日；租赁价格为每第一年50000.00元，第二、三年60000.00元；在租赁期限内承租人有转让的权利，但需要转租他人时，必须经出租人同意后再作决定，其租赁价格重新议定。其他约定同原《房屋租赁协议》内容。同时三方达成口头约定，1、姚洁给向红娟支付转让费110000.00元；2、向红娟给陈柏萍补偿45000.00元。协议签订后，姚洁于当日通过手机银行向陈柏萍支付了租赁费50000元，向向红娟支付了转让费100000.00元，陈柏萍向姚洁出具了收条，向红娟向姚洁出具了收到转让费110000.00元的收条。随后，向红娟未按约定向陈柏萍支付补偿款，为此原、被告发生纠纷。2019年3月3日，陈柏萍通过微信向姚洁发出通知，要收回门面。2019年3月7日，向红娟与陈柏萍达成了协议，向红娟给陈柏萍补偿了租赁期间的损失22000.00元，陈柏萍的委托代理人陈小蓉收到该款后给向红娟出具了收条一张，并在收条上注明：“本次费用支付后，向红娟与陈柏萍合同双方终止，不再发生任何纠纷，后面门面租用人姚洁与陈柏萍在合同期间内，不再发生任何纠纷”。至此，原、被告之间的租赁合同正式解除。后原、被告通知姚洁装修门市，姚洁表示不再租赁该门面。后姚洁起诉至本院，要求解除合同，要求退还租赁费及转让费。2019年6月6日，向红娟将租赁房屋的钥匙交还给了陈柏萍。2019年6月11日，本院作出（2019）鄂2802民初2754号民事判决书，判决解除原告与陈柏萍于2019年2月28日签订的《房屋租用协议》；陈柏萍于本判决生效之日起十日内返还姚洁租金及补偿款72000.00元；向红娟本判决生效之日起十日内返还姚洁门面转让款88000.00元。判决书生效后，陈柏萍履行了生效判决确定义务。2020年3月26日，原告向红娟向本院提起诉讼，提出如前诉请。被告陈柏萍向本院提起反诉。上述事实，有《房屋租赁协议》、（2019）鄂2802民初2754号民事判决书、（2019）鄂28民终1929号民事判决书及双方当事人陈述及其提交证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，2019年3月7日，被告（反诉原告）陈柏萍委托陈小蓉收取原告（反诉被告）向红娟22000元后，表示双方合同终止。故原、被告双方合同已经解除。向红娟主张的损失110000元实际是向红娟将门面转租给姚洁而获得的利润，且该笔费用的退还是因向红娟、姚洁、陈柏萍三方达成协议后，向红娟违反约定，不按约定向陈柏萍支付租赁补偿费，致使三方协议解除而退还的，故原告（反诉被告）向红娟要求被告（反诉原告）陈柏萍赔偿损失110000元，无法律依据，本院不予支持。原、被告租赁合同解除后，向红娟应及时交还钥匙，将租赁门面返还给陈柏萍。现被告（反诉原告）陈柏萍请求原告（反诉被告）向红娟支付占用,房屋期间的房租18410.96元，参照双方之前合同约定的租金标准，从2019年3月11日起至2019年6月6日止的房租即为：50000元÷365天*97天=13287元，故本院予以支持13287元。被告（反诉原告）陈柏萍主张由原告（反诉被告）向红娟赔偿返还姚洁的补偿款22000元和诉讼费800元，无法律依据，本院不予支持。请求支付天然气费用和滞纳金781.86元，因陈柏萍提交的证据不足以证明天然气费用是向红娟租赁期间所产生的费用，对该项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）向红娟全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）向红娟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈柏萍房租13287元；三、驳回被告（反诉原告）陈柏萍其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1250元，由原告（反诉被告）向红娟承担；反诉案件受理费425元，由被告（反诉原告）陈柏萍承担359元，原告（反诉被告）向红娟承担66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  冉艳蓉二〇二〇年六月二日法官助理黄小珊书记员（兼）  黄小珊