四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初2694号 原告：宜宾坤和物业管理有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊两路桥昌谊集团1楼，统一社会信用代码：915115027779010004。 法定代表人：谭新福，总经理。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师，执业证号：15115200911430222。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师，执业证号：15115201810057753。 被告：曾永彬，男，汉族，1975年7月14日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：周志兰，女，汉族，1980年2月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾坤和物业管理有限责任公司（以下简称坤和物业公司）与被告曾永彬、周志兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告坤和物业公司的委托诉讼代理人李航宇到庭参加诉讼，被告曾永彬、周志兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年7月1日至2019年10月31拖欠的物业管理服务费共计1296.80元，并自2018年4月1日起按日按照拖欠金额的4‰支付原告滞纳金直至全部款项付清为止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，鼎业•江北兴城小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》，聘请原告对鼎业江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，即自2016年4月1曰至2019年3月30日止。双方在合同第六章第二十一条“物业服务管理费用”中约定：“1.本物业管理服务费，由业主按其拥有的建筑面积，按下列标准向乙方交纳：（1）多层住宅每平方米0.60元/月；（2）商铺每平方米1.00元/月；（3）地下车位卫生费、照明费每车位50.00元/月，地面每车位50.00元/月；（4）非机动车停车位：电瓶车包括充电50.00元/月，摩托车40.00元/月，自行车15.00元/月（儿童自行车10.00元/月）；（5）生活垃圾转运费4.5元/月/户。2.本物业管理服务费当月下旬缴纳当月物业服务费，业主或物业使用人应按规定缴纳，可预存。如业主或物业使用人拖欠物业管理费超过三个月的，乙方有权对该业主或物业使用人按日4‰。收取滞纳金。”物业服务合同到期后，因该小区尚未聘请新的物业服务企业，经向业主委员会、社区及房地产管理局汇报后，为了防止小区无人管理后出现不稳定因素，业主委员会及社区要求原告继续提供服务。2019年10月31日，原告与新物业服务企业完成交接并退场。被告系鼎业江北兴城小区B区业主，房屋建筑面积127.59平方来，应按合同约定按时向原告缴纳物业管理费，但被告自2018年7月1日至2019年10月31曰一直未缴纳，且经原告多次催收仍拒绝缴纳。原告认为：被告拒不缴纳物业管理服务费的行为，已经构成违约，故诉至法院。 被告曾永彬、周志兰辩称：一、答辩人将被答辩人作为被告向法院起诉，属诉讼主体不清，且缺乏法律依据。1.业委会成立不符合相关管理规定，且业委会主任朱保全为坤和物业大股东和执行董事，以朱保全为代表的业委会在未召开业主大会的情况下擅自代表业主与自己的公司签订相关物业管理协议，该协议应属无效；2.根据合同法规定，业主并未在合同上签字，不是合同主体，业委会与原告签订的合同不能约束业主，原告将我们作为被告起诉是毫无法律依据的。二、坤和物业的管理和服务不到位。1.坤和与业委会签订合同之前，曾向业委会及全体业主做过承诺，其中就有三大项、九小项未实现的承诺。2.公共设施维修养护不到位。路面排水堵塞，水体损坏停止运行，室外消火铨瘫痪，灭火器缺失，防排烟风机消防水泵瘫痪，外墙砖脱落，车库出入口雨棚破烂不堪。未经任何人许可，坤和物业砍伐绿化大树无数棵，监控长时间瘫痪，绿化区域杂草丛生，绿化践踏严重，小区配套设施损坏严重。3.行使管理责任不到位。坤和物业对装修违规、拆除承重墙、违建、擅自改变外立面、擅自改变房屋用途、车辆乱停乱放、占用绿化修自家道路、利用绿化地种植蔬菜、利用绿化摆摊设店、小区晾晒衣被、绿化摆摊设店、小区晾晒衣被、绿化地放养牲畜等未予制止，对装修也未巡检，楼梯间、室外垃圾随处可见。4.未履行安全保障义务。道闸及门禁系统安装后，小区大门及单元门白天黑夜常开；监控设备损坏、长时间瘫痪；无巡更系统、电子围栏、保安夜间巡视不到位；小区被砸被划车几十起，电瓶车被盗事件屡屡发生，室内被盗无数起，以上事件派出所有备案可查。5.利用小区公共场地，设施牟取不正当利益。坤和公司利用小区公共场地、设施出租广告位，利用消防车道、地下室划机动和非机动车位进行出租，利用开发商未出售的车位进行出租，相关收入未公示，也未向业主进行分配，该项收入坤和公司据为已有。6.我家的车子停在小区车位上，车内物品被盗，反应到物管未得到解决。综上所述，原告的起诉没有任何依据，且原告在管理期间没有履行其职责，不仅没有让小区得到升值，反而让小区贬值，造成业主损失严重。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了原被告身份信息、《物业服务合同》、房屋登记簿存根、物业费催收通知单、小区环境照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾永彬、周志兰系宜宾市翠屏区红坝大道5号鼎业江北兴城B区11幢1单元4层1号业主，房屋建筑面积为127.59㎡。 2016年5月30日，鼎业•江北兴城小区业主委员会（委托方/甲方）与原告坤和物业公司（乙方）签订《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》，该合同约定：甲方聘用乙方对鼎业•江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月30日止。服务事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、使用和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；5.附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生要按标准、规范操作，垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序，做好安全防范工作；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户资料与竣工验收资料；10.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用实施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则应接受委托，但收费由当事人双方协商…。收费标准：按房屋建筑面积，多层住宅每平方米0.6元/月，商铺每平方米1元/月，生活垃圾转运费4.5元/月/户，当月下旬缴纳当月物业服务费，如拖欠超过三个月的，乙方有权按每日千分之四收取滞纳金。该合同第十八条乙方权利义务，负责编制房屋、附属建筑物、实施、设备、绿化、水系等的年度维修养护计划，负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，每年向全体业主和物业使用人公布物业专项维修资金使用情况，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域公示，接受全体业主的监督……；第十九条乙方必须按下列约定实现管理目标：【宜宾普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）】二级服务标准执行。业委会全体成员：朱保全、唐经文、李建奎、罗礼彬、胡任芬、李茂涛、罗厚才、常明、吴晓峰分别在《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》中签名，并加盖业主委员会公章。 2016年4月1日至2019年3月30日，原告为案涉小区提供物业管理服务，期满后，原告继续为该小区服务至2019年10月31日。被告在2018年7月1日至2019年10月31日期间未向原告交纳物业服务费和生活垃圾转运费。 原告提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，据被告提供的照片显示，小区局部存在垃圾、车辆乱停乱放、小广告乱贴等现象。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述规定，原告与鼎业•江北兴城小区业主委员会签订的《鼎业•江北兴城小区物业服务合同》对小区业主即本案被告具有法律约束力。 《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告在合同约定的期间为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应支付相应物业服务费。根据被告房权证上记载的面积127.59㎡及物业服务合同约定的收费标准0.6元/月,自2018年7月1日起至2019年10月31日止被告拖欠的物业服务费和生活垃圾转运费应为1296.86元（127.59㎡×0.6元/月×16个月+4.5元/月×16个月）。现原告诉至本院请求被告交纳物业服务费1296.80元，本院依法予以支持。原告诉请要求被告支付滞纳金，因本案原告在管理小区的过程中存在垃圾未及时清理、车辆停放管理不到位等问题，在履行合同上确实存在一定的瑕疵，故关于原告滞纳金请求，本院不予支持。 被告辩称因原告物业服务不到位、管理混乱等原因没有缴纳物业费。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。本案中，原告在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且被告所举证据尚不能证明原告物业服务不到位存在长期性和普遍性，原告的服务瑕疵未构成根本违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。当然，原告也应进一步提升物业服务品质，为广大业主营造一个环境优美的人居环境。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条之规定，判决如下： 一、被告曾永彬、周志兰于本判决生效之日起15日内支付原告宜宾坤和物业管理有限责任公司2018年7月1日至2019年10月31日拖欠的物业服务费1296.80元。 二、驳回原告宜宾坤和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曾永彬、周志兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  龙 科 二〇二〇年六月五日 法官助理  王凤利 书 记 员  黄倩莹