青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终710号上诉人（原审原告）：西宁新千物业管理有限公司，统一社会信用代码916301027574016581，住所地青海省西宁市城东区中南关街19号。法定代表人：周鼎山，董事长委托诉讼代理人：冶有录，公司法务。上诉人（原审被告）：买丽娟，公民身份号码×××，女，回族，1981年3月17日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：杨乔、蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。上诉人西宁新千物业管理有限公司（以下简称新千物业公司）与上诉人买丽娟物业服务合同纠纷一案，已由青海省西宁市城东区人民法院于2019年11月20日作出（2019）青0102民初4669号民事判决，宣判后，新千物业公司、买丽娟均不服向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新千物业公司的上诉请求:1.撤销西宁市城东区人民法院(2019)青0102民初4669号民事判决,依法改判支持新千物业公司一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由买丽娟承担。事实与理由:一审法院对物业服务起止时间未予查明,双方自2016年12月7日签订物业服务合同,至2019年4月31日青海新千房地产开发有限责任公司宣布解除与买丽娟之间的租赁关系,导致双方之间的物业服务关系无法履行,双方服务关系应当至2019年4月31日截止，但一审法院只计算了2017年5月28日至2018年5月11日期间的物业费用,对于剩余部分不予认定。此外,双方签订的物业服务合同对逾期支付物业费用的违约行为有明确的约定,即使一审法院认为新千物业公司一审所主张的违约金计算标准过高,也应根据合同约定或者法律规定予以核减处理,但一审法院判决驳回该项请求错误。买丽娟的上诉请求：1.撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4669号民事判决，改判驳回新千物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由新千物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足。买丽娟与新千物业公司签订了《物业服务合同》后已经交纳了相应的费用，但买丽娟未享受到相应的服务，买丽娟与新千物业公司及青海新千房地产开发有限责任公司签订合同时，明确约定两年的免租期，政策福利待遇和新千物业公司的承诺已经明确物业费由政府补贴，买丽娟不承担责任，暖气服务在买丽娟租赁期内，新千物业公司没有提供相应的服务，买丽娟自己安装了相应的采暖设施，新千物业公司未提供相应服务属于违约行为，买丽娟不应承担责任。买丽娟已向新千物业公司交纳了17674元的费用，应当予以抵扣相应的费用。新千物业公司向一审法院起诉请求：1.解除新千物业公司、买丽娟于2016年12月7日签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》；2.买丽娟向新千物业公司支付自2017年5月28日至2019年4月30日的物业费32944元、自2016年10月15日至2019年4月15日拖欠的采暖费33885元，合计66829元；3.买丽娟以上述款项为基数，按7.125％的年利率向新千物业公司承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款逾期利息共计1996元，以后欠款利息计算至上述款项付清之日止；以上2、3项共计：68825元；4.本案诉讼费由买丽娟承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，买丽娟、新千物业公司签订《新千国际广场商业步行街物业服务合同》一份，约定：新千物业公司就买丽娟租赁使用的××路／144／146号套内建筑面积为285.23平方米的商铺，物业费按每月每平方米5元和采暖费按每月每平方米6.6元的标准收取。合同约定：如买丽娟逾期交纳物业费、采暖费等费用的，每逾期一日，向新千物业公司按应付金额3％的标准支付违约金，逾期超过15日的，新千物业公司有权终止物业服务。合同签订后，买丽娟向新千物业公司交纳保证金30000元。新千物业公司亦向买丽娟交付了房屋。买丽娟向新千物业公司交纳2016年物业费17114元、采暖费560元。2017年4月15日买丽娟装修完毕营业。2018年5月15日买丽娟歇业。2018年5月11日，双方解除租赁合同，新千物业公司将房屋另租他人。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理、以及维护相关区域内卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。新千物业公司、买丽娟签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方按合同约定应各自履行合同项下义务。由于新千物业公司基础设施不完善，相关配套未跟进，致使合同目的无法实现，双方实际已不履行合同。新千物业公司诉求买丽娟解除合同，买丽娟亦表示同意，依法确认。新千物业公司主张买丽娟给付物业费32944元、采暖费33885元的诉讼请求，买丽娟应按使用房屋12个月（2017年5月28日-2018年5月11日）时间给付新千物业公司物业服务费为宜，即285.23㎡的商铺，年物业费按每月5元／㎡和采暖费按每月6.6元／㎡的标准计算为物业费17113.80元（285.23㎡×5元×12个月）、采暖费11295.11元（285.23㎡×6.6元×6个月），合计28408.91元。新千物业公司主张买丽娟以66829元为基数，按7.125％的年利率向新千物业公司承担自2019年5月1日起至2019年9月30日止的欠款逾期利息共计1996元及以后欠款利息计算至上述款项付清之日止金额为68825元之诉讼请求，因双方无合同约定，不予支持。买丽娟抗辩的已付清新千物业公司物业服务费的理由不足，事实上，买丽娟交纳的物业费、采暖费系2016年的物业服务费用。遂判决：一、新千物业公司与买丽娟于2016年12月7日签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》双方同意解除，一审法院予以确认；二、买丽娟于判决生效后十日内支付新千物业公司物业费17113.80元、采暖费11295.11元合计28408.91元；三、驳回新千物业公司对买丽娟的其他诉讼请求。案件受理费760元由买丽娟负担，此款随同上述款项一并给付新千物业公司。本案二审期间，除新千物业公司和买丽娟对歇业时间不予认可外，对一审判决查明的其他基本事实经过无异议，双方的主要争议实际就是买丽娟拖欠新千物业公司物业费和暖气费的数额问题。本院对双方均无异议的事实予以确认。另查明，买丽娟向新千物业公司支付了装修押金2326元。二审中，新千物业公司对买丽娟提交的2017年10月21日宁公消验字（2017）第0105号建设工程消防验收意见书不予认可，认为该验收意见书并非涉案商铺所在工程的验收意见，与本案无关，并提交了2016年3月29日宁公消验字（2016）第0026号建设工程消防验收意见书，用以证明涉案工程2016年就已通过了消防验收。但因新千物业公司提交的该消防验收意见书中载明的工程为五层的建筑物，与双方当事人认可的商铺所在工程为地下一层，地上三层的事实不符。而且青海新千房地产开发有限责任公司为工程的建设方，各种资料齐全，证明通过消防验收时间的事实也是新千物业公司的证明责任，其提交的消防验收意见书与实际建筑物不符，不能证明其所称的消防验收时间。而买丽娟提交的消防验收意见书中载明的建筑物与双方认可的建筑物相符，证明效力明显大于新千物业公司的证据，所以应认定买丽娟租赁商铺所在工程通过消防验收的时间为2017年10月21日。另，新千物业公司和买丽娟认可物业合同签订后，商铺实际交付给买丽娟的时间为2016年12月7日。而此时正值冬季，买丽娟租赁的商铺也需要装修，实际也进行了装修，在买丽娟未提交开始营业时间的直接证据，新千物业公司又不认可买丽娟所说时间的情况下，根据买丽娟提交的店铺照片反映的装修规模及季节判断，买丽娟所述开始营业时间与实际情况应该比较相符，所以买丽娟开始营业时间仍应认定为2017年4月15日。买丽娟、新千物业公司均认可买丽娟未在2019年5月11日交还商铺的房屋交接单中签字，但新千物业公司提交了2019年5月11日买丽娟与新千物业公司工作人员的聊天记录截屏，用于证明买丽娟授权该工作人员代其签字，买丽娟认可该聊天记录截屏，故因认定2019年5月11日买丽娟交还了商铺。买丽娟所称一审判决认定的歇业时间，仅仅是买丽娟个人陈述，缺乏能够印证的证据，对此时间无法认定，一审判决认定的歇业时间缺乏依据。本院认为，根据我国消防法的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，而且新千物业公司出租的铺面是新千国际广场的一部分，属于公众聚集场所，按照2016年时的规定，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位还应当申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。买丽娟租赁的商铺所在工程2017年10月21日通过消防验收，在此之前，即使买丽娟开始经营，也必然会受到消防验收和检查的影响，但是，买丽娟认可签订合同前其曾实地查看了商铺及环境，认可工地尚在施工状态，表明其对工程未通过消防验收应该是明知的，所以对合同无法正常履行新千物业公司与买丽娟均应承担相应责任，但主要责任在于出租方新千物业公司，不宜认定买丽娟停止经营构成违约。买丽娟自称2018年歇业，但认可未将商铺交还新千物业公司，直至2019年5月11日才交还铺面，双方解除租赁合同，故双方之间的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》也应于2019年5月11日终止，根据公平原则，买丽娟应支付自2017年10月22日至2019年5月11日的物业费及取暖费。新千物业公司诉求物业费计算至2019年4月30日应予认定，买丽娟应按使用房屋555天给付新千物业公司物业服务费，即285.23㎡乘以5元／㎡/月乘以555天等于26384元；买丽娟应按12个月给付新千物业公司采暖费，即285.23㎡乘以6.6元/㎡乘以12个月等于22590元，以上合计48974元；因双方之间的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》已经解除，为了减轻当事人诉讼成本，买丽娟交纳的2326元装修押金应予扣除；双方的物业合同未约定逾期付款的欠款利息，对新千物业公司的此项请求二审不予支持。综上，新千物业公司部分上诉理由成立，应予采信；买丽娟的上诉请求不成立，二审应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初4669号民事判决；二、确认西宁新千物业管理有限公司与买丽娟签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》于2019年5月11日解除；三、买丽娟于判决生效后十日内支付西宁新千物业管理有限公司物业费26384元、采暖费22590元，扣除买丽娟交纳的2326元装修押金，买丽娟合计支付西宁新千物业管理有限公司46648元；四、驳回西宁新千物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费760元由西宁新千物业管理有限公司负担260元，买丽娟负担500元；二审案件受理费1520元，由西宁新千物业管理有限公司负担520元，买丽娟负担1000元；西宁新千物业管理有限公司二审预交的案件受理费1520元扣除负担部分余1000元退还西宁新千物业管理有限公司，买丽娟二审预交的案件受理费1520元扣除负担部分余520元退还买丽娟。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 张 薇审判员 尹菲菲 二○二○年六月十五日（法官助理 陕 珊书记员 雷 蕾 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。