江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初3023号原告：方益民，男，1972年12月27日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹云凯，该公司员工。原告方益民与被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方益民、被告金盛市场公司的委托诉讼代理人邹云凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方益民向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2018年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁费（含税）122422元；2.被告支付原告违约金（自2018年4月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年11月17日与原南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛商业公司）、南京昆斯兰置业发展有限公司（以下简称昆斯兰公司）签订了金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同，约定原告将购买的位于南京市鼓楼区商铺委托给金盛商业公司经营管理，金盛商业公司于每年的3月31日前和9月30日前给付原告房屋租赁费。2015年12月31日，金盛商业公司经吸收合并后注销，其债权债务由被告金盛市场公司承担。2018年3月被告未按期支付租金，原告多次催要，被告于2019年5月6日支付14541.42元、6月13支付了14541.41元，其后未再支付。现被告又拖欠2018年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁费122422元未付。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告金盛市场公司辩称，2019年1月至今，被告已支付原告45815.79元，应予扣除；违约金应依合同约定分段计算。现公司经营困难，暂无力支付相应房租。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：涉案商铺即南京市鼓楼区（建筑面积为38.29平方米），系原告于2012年11月自昆斯兰公司处购买，支付购房款765332元。2012年11月17日，原告与昆斯兰公司签订商品房预售合同，购买了上述895室商铺。同日，原告（甲方、购买方）、金盛商业公司（乙方、营运单位）与昆斯兰公司（丙方、出售方）签订商铺租赁及委托经营合同，约定涉案商铺购买单价均为19987.77元/平方米，预售面积为38.28平方米，总价为765132元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为八年，自2014年1月1日至2021年12月31日；乙方实际应付租赁回报率如下，首次委托经营期限八年，前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为61211元，待实测出核准登记建筑面积，将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报费用分两次计付，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等。上述合同签订后，金盛商业公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。2016年，金盛商业公司被金盛市场公司吸收合并。商铺租赁及委托经营合同约定，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补。故被告应按核准登记总价款765332元计算出的61227元为标准支付实际年租赁回报。被告2019年1月至2020年1月支付的45815.79元，原告认为应包含2018年上半年的租金30613.5元，被告未提交相反证据予以否认，本院对此予以认可。则剩余15202.29元（45815.79元-30613.5元）抵扣2018年下半年租金后尚欠15411.21元（30613.5元-15202.29元）。故金盛市场公司应于2020年3月31日前向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报，共计107251.71元（61227元×2-15202.29元），其至今未给付。另，就被告少付的租赁回报及相应违约金等，原告明确另案主张。以上事实，由原告提交的商品房预售合同、商铺租赁及委托经营合同、不动产权证、购房发票等证据，被告提交的付款凭证及本院开庭记录予以证实。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告主张被告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间未付的案涉商铺的租赁回报共计107251.71元，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期给付租赁回报的违约金问题。本院认为，被告未按照合同约定于2020年3月31日前给付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告应依合同约定分段计算相应违约金，即分别自2018年10月29日起、2019年4月23日起、2019年10月28日起、2020年4月23日起计算且自2019年8月20日起应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告方益民2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报107251.71元，并支付该款项的违约金（以15411.21元为基数，自2018年10月29日起至实际清偿之日止；以30613.5元为基数，自2019年4月23日起至实际清偿之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。以30613.5元为基数，自2019年10月28日起至实际清偿之日止；以30613.5元为基数，自2020年4月23日起至实际清偿之日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。）；二、驳回原告方益民的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2748元，减半收取1374元，由原告方益民负担170元，由被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担1204元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  苗军二〇二〇年六月四日书记员  赵晨履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。