北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2893号上诉人(原审原告)刘爱敏，女，1986年9月19日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人:唐志男（刘爱敏之夫），1983年10月5日出生，住北京市通州区。上诉人(原审被告)：王艺霏，女，1983年7月18日出生，住北京市顺义区。上诉人(原审被告)：贺涛，男，1975年8月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李真，北京声驰律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，汉族，1995年4月6日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。上诉人刘爱敏、王艺霏、贺涛及原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0105民初30455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘爱敏上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2019）京0105民初30455号民事判决第四项，依法改判王艺霏、贺涛支付刘爱敏违约金85万元。事实与理由：一、一审判决事实认定清楚，王艺霏、贺涛拒绝将涉案房屋出售给刘爱敏且构成一房二卖，拒绝履行依法生效的协议，应当承担违约责任。二、王艺霏、贺涛并未主张违约金过高，一审法院在未就违约金问题进行审查的情况下以违约金过高为由调减违约金缺乏法律依据。针对刘爱敏的上诉请求，贺涛答辩称：不同意刘爱敏的上诉请求。王艺霏、贺涛上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2019）京0105民初30455号民事判决第三项；本案全部诉讼费用由刘爱敏负担。事实与理由：一、涉案合同关于理房通的约定为格式条款，应被认定为无效条款。链家公司从未向王艺霏、贺涛释明使用理房通收取定金的附加义务。二、刘爱敏未举证证明损失的存在，其实际也没有损失，一审判违约金过高。针对王艺霏、贺涛的上诉请求，刘爱敏答辩称：涉案合同是链家公司提供的，合同中的条款是对双方是公平的，不符合应当认定无效的情形，涉案合同签的前后链家公司一直在向双方解释，双方亦均表示认可。王艺霏、贺涛从未提过合同无效的抗辩，双方都应遵守执行。王艺霏、贺涛是违约方，其拒绝接受定金并且从未正常沟通，在房屋出售后仍然对刘爱敏方的催促不予理会。刘爱敏因为王艺霏和贺涛的违约承担了巨额的损失，一审判决违约金不是过高而是过低。到目前为止王艺霏、贺涛也没有退回签订合同的订金。链家公司述称：同意一审判决，同意一审法院查明事实。刘爱敏向一审法院起诉请求：1.判决解除刘爱敏与王艺霏、贺涛于2019年7月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)；2.判决王艺霏、贺涛向刘爱敏返还刘爱敏交付的定金人民币10万元；3.判决王艺霏、贺涛向刘爱敏支付违约金人民币85万元；4.判决王艺霏、贺涛承担本案诉讼费。一审法院认定事实：刘爱敏与王艺霏、贺涛于2019年7月22日通过链家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：100003987294，以下简称《买卖合同》），刘爱敏购买王艺霏、贺涛共同所有的坐落于北京市通州区梨园西里×号楼×层×单元×房屋，成交总价为人民币425万元。《买卖合同》第五条约定：“甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失”。同日，刘爱敏（乙方）与王艺霏、贺涛（甲方）、链家公司（丙方）就《买卖合同》签订《补充协议》，其中第二条约定：“乙方于2019年7月22日将第一笔定金人民币10万元自行划转至甲方，于2019年7月31日前将第二笔定金人民币40万元通过理房通支付给甲方，于2019年8月31日前将第三笔定金人民币20万元通过理房通支付给甲方”；第四条第2款第（5）项约定：“甲方拒绝将房屋出售给乙方的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于房屋总价的20%向乙方支付违约金”。刘爱敏向王艺霏、贺涛支付了第一笔定金10万元。因第二笔定金各方约定通过理房通支付，刘爱敏于2019年7月28日完成理房通签约，但王艺霏、贺涛并未办理理房通签约，交易无法按照《买卖合同》及《补充协议》继续履行。后王艺霏、贺涛于2019年8月2日通过其他房屋交易平台将涉案房屋出售给第三方。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘爱敏（乙方）与王艺霏、贺涛（甲方）所签订的《买卖合同》第五条约定：“甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”现王艺霏、贺涛已于2019年8月2日将涉案房屋出售给第三方，已致合同履行不能，故刘爱敏要求解除《买卖合同》的主张具有事实和法律依据，法院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，刘爱敏对其主张的损失并未提供证据加以证明，其主张的违约金过高，法院依法予以调整。刘爱敏给付王艺霏、贺涛的定金，王艺霏、贺涛应当予以返还。王艺霏、贺涛辩称刘爱敏没有购房资格，以及理房通在双方签署《买卖合同》时不具备从事支付业务的资格，但其并未提供有效证据加以证明，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、解除刘爱敏与王艺霏、贺涛于2019年7月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王艺霏、贺涛返还刘爱敏定金10万元；三、王艺霏、贺涛支付刘爱敏违约金10万元；四、驳回刘爱敏的其他诉讼请求。上述第二、三项均于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,刘爱敏在审理中向本院提交了三份新新证据，但其后又提交书面意见，申请撤回上诉，本院认为，刘爱敏在本案审理期间申请撤回上诉，且未违反法律规定，本院予以准许。王艺霏、贺涛、链家公司未向本院提交新证据。刘爱敏虽曾向本院提交新证据，但其撤回上诉，其提交的新证据的待证事实所关联的诉讼请求已经不复存在，其撤回上诉同时撤回提交的证据材料。王艺霏二审中未参加庭审，北京声驰律师事务所律师李真称其系王艺霏与贺涛的共同委托诉讼代理人，并称王艺霏身在塞尔维亚，因新型冠状病毒疫情在该国较为严重，目前与王艺霏取得联系尚且困难，故王艺霏无法返回国内参加庭审，亦无法提交符合法律规定的授权委托书。本院认为，由于王艺霏未能向本院提交符合法律规定要求的授权委托材料，因此，难以认定李真律师作为王艺霏的委托代理人有权代理本案诉讼。但考虑目前新型冠状病毒疫情的特殊情况，王艺霏亦在诉讼中表达了其相关意见，故本院对其上诉意见进行书面审理。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、短信和微信聊天记录、理房通截图、催告函、链家公司和我爱我家公司网页截图、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中根据查明的事实，王艺霏、贺涛于2019年7月22日与刘爱敏签订《买卖合同》，约定将涉案房屋出售给刘爱敏，但王艺霏、贺涛未依约履行该合同的义务，又于2019年8月2日将涉案房屋出售给第三方，已致其与刘爱敏之间的《买卖合同》履行不能，故刘爱敏要求解除《买卖合同》的主张具有事实和法律依据，王艺霏、贺涛存在违约行为，应向刘爱敏承担违约责任。根据《买卖合同》第五条约定：“甲方保证房屋未出售并保证不出售给乙方以外的其他人，如违反承诺导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。”王艺霏、贺涛在一审答辩中主张违约金约定过高，并提供网签合同证明另售房屋系以低于涉案合同约定价格售出。刘爱敏虽对王艺霏、贺涛的主张不予认可，但未提供充足证据加以证明，一审法院对其主张的违约金依法予以调整，并无不当。王艺霏、贺涛主张涉案合同关于理房通的约定为格式条款，应被认定为无效条款，故王艺霏、贺涛不应承担违约责任，亦缺乏事实与法律依据，本院亦不予采纳。综上，王艺霏、贺涛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2325元，由刘爱敏负担25元（已交纳）,由王艺霏、贺涛负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 解学锋审 判 员 玄明虎二〇二〇年六月五日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 田亚男书 记 员 刘 欣书 记 员 陈 猛