广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1519号 上诉人（原审被告、反诉原告）：俞文琴，女，1970年1月6日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何剑，广西和清律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林志勇，男，1965年11月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 上诉人俞文琴因与被上诉人林志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 俞文琴上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林志勇的诉讼请求；二、判决林志勇双倍返还押金1800元；三、本案诉讼费用由林志勇负担。事实和理由：双方当事人签订租赁合同后，俞文琴依约履行合同，每月3日按时支付房屋租金，林志勇理应提供符合安全要求的房屋给俞文琴使用，但是林志勇并未能依约履行该义务，未能提供安全符合国家规定的房屋。俞文琴所租赁的房屋是柳钢宿舍区一室一厅的老旧小区，屋内设施陈旧。2018年10月28日晚上，出租屋内阳台天花板突然整块掉落,通知林志勇后，林志勇在2018年11月份仅用金属板挡住了整个天花板，未进行其他维修措施，厨房的燃气直排式热水器也属违规安装，无排烟管道，使用的是国家早己明令禁止销售使用直排式热水器，存在重大安全隐患，俞文琴多次通知林志勇维修整改，但林志勇一直置之不理。由于房屋存在安全隐患，林志勇迟迟不维修，房屋无法正常使用，影响了俞文琴的正常生活。俞文琴无奈于2019年3月，按照租房合同约定，俞文琴决定提前一个月通知林志勇终止合同。之后通过电话、微信的方式通知林志勇解除合同。2019年4月1日，俞文琴与林志勇到出租屋进行房屋交接手续，就房屋内的物品进行了移交，结清了交接之前产生的租金、物业费、水电费、燃气费、卫生费、公共照明费等，并将缴费的凭证交给林志勇，林志勇以租期未满一年为由拒绝退回押金。林志勇己经实际收回租赁房屋自行安排处置，俞文琴也在其他地方另行寻找住所租赁使用至今。俞文琴因为林志勇的违约在先导致所租房屋无法正常使用而不得不退租而终止合同，林志勇构成违约。2019年4月1日房屋已经实际交接完毕，由林志勇恢复行使其对房屋的所有权，不存在需要让俞文琴继续交付租金、物业、水电等相关费用的法定情形。 林志勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回俞文琴的上诉请求。 林志勇向一审法院起诉请求：一、俞文琴支付林志勇房屋租金3600元，物业费123.8元，水、电、燃气费496.68元，滞纳金20元，共4240元；二、由俞文琴承担本案诉讼费用。 俞文琴向一审法院反诉请求：一、法院对林志勇诈欺性民事诉讼行为处以罚金；二、林志勇双倍返还房屋押金1800元；三、本案诉讼费由林志勇承担。 一审法院认定事实：2018年9月1日，林志勇与俞文琴签订《租房合同》并约定：林志勇将位于广西壮族自治区柳州市房屋出租给俞文琴作居住用途，租赁期自2018年9月3日起至2019年9月3日止。租金每月900元、押金900元。租赁期间内每月的水电、物业费、宽带费等由俞文琴个人负担，租赁期满时，俞文琴需结清拖欠费用。俞文琴不得随意损坏房屋设施，若房屋设施正常损坏，则由林志勇负责修缮。租赁期间，若任何一方提出终止合同，需提前一个月以书面形式告知对方，经双方协商后签订终止合同书。双方皆签字确认事实。 2018年9月1日，俞文琴将当月租金900元及押金900元转入林志勇的微信账户。2018年10月至2019年3月期间，俞文琴向林志勇以微信转账的方式支付当月租金900元。2018年7月至10月期间，俞文琴按时缴纳水电费、燃气费、物业费等共计301.20元。因不想再租赁房屋，俞文琴于2019年3月17日及2019年3月31日向林志勇发出退租的通知，但双方未签订终止合同书。2019年4月1日，俞文琴缴纳租赁房屋2019年1月至3月期间的水电费、燃气费等共计214.91元。2019年4月至9月期间，林志勇自行缴纳涉案房屋水电费、物业费等合计620.48元。2019年9月3日，因双方签订的《租房合同》到期，林志勇联系俞文琴办理交接手续未果，向原审法院提起诉讼。 一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。林志勇、俞文琴在平等、自愿的基础上签订的《租房合同》均有双方的签字确认事实，系双方的真实意思表示，符合法律规定，且已实际履行，应受法律保护。本案的争议焦点为俞文琴是否需要向林志勇支付房屋租金及相关费用。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方于《租房合同》中约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。”该合同中已约定租赁期自2018年9月3日起至2019年9月3日止，现俞文琴仅以微信发送信息的方式提前通知林志勇解除合同，双方未在协商达成一致的情况下签订终止合同书，应视为《租房合同》并未解除，故林志勇、俞文琴应在租赁期限内按照合同约定继续履行相应的义务。俞文琴未按时支付租金已构成违约，也违反诚实信用原则。林志勇主张俞文琴支付拖欠租金3600元、水电费、燃气费、物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持，但林志勇主张的滞纳金20元，因未提供相应凭证证实其真实性，该院不予认可。关于俞文琴主张已于2019年4月1日与林志勇办理出租屋移交手续的抗辩意见，俞文琴仅以和林志勇的通话记录作为证据提交，但该通话记录无法证明双方通过电话联系的谈话内容，也并未出具其他交接房屋手续的证据，应承担因举证不足而导致的不利后果。俞文琴的抗辩意见，该院不予认可。俞文琴向一审法院提起反诉，主张林志勇应向其双倍返还押金1800元，现《租房合同》的租赁期限已届满，双方的权利义务终止，且该《租房合同》并未对押金进行其他约定，故林志勇应向俞文琴返还押金900元。一审法院判决：一、俞文琴向林志勇支付房屋租金3600元，水、电、燃气费496.68元，物业、垃圾费123.8元；二、林志勇返还俞文琴押金900元；三、驳回林志勇的其他诉讼请求；四、驳回俞文琴的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元（林志勇预交），由俞文琴负担。反诉受理费25元（俞文琴预交），由俞文琴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人交换证据和质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：俞文琴提交的广西宏桂物业服务有限公司柳州分公司收费收据与本案当事人的权利义务没有关联，不予采信。俞文琴提交的照片不能证明租赁的房屋存在安全隐患，本院对该证据亦不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，林志勇与俞文琴签订的租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。林志勇、俞文琴签订的租赁合同的标的是房屋，林志勇已经把房屋交付给俞文琴使用，俞文琴应当按照约定支付租金至合同期限终止。俞文琴未证明房屋存在安全隐患，也没有证明林志勇存在其他违约的情形，俞文琴没有提前解除租赁合同的权利。在林志勇不同意提前解除租赁合同的情况下，俞文琴应当继续履行租赁合同至合同期限届满。从2019年4月起，俞文琴没有支付租金及其他费用，构成违约，应当承担违约责任。一审判决俞文琴支付2019年4月1日起至2019年9月3日止的租金和其他费用正确，本院予以维持。双方当事人签订的租赁合同没有对生活电器进行约定，俞文琴以租赁房屋内的生活电器不符合使用要求为由主张林志勇违约，没有合同依据，本院不予支持。 综上所述，俞文琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由俞文琴负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年六月四日 书记员 杨茜如