广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6824号原告喻爱平，男，汉族，1979年12月2日出生，身份证住址江西省南昌市。委托诉讼代理人张德朋，广东鹏鼎律师事务所律师。被告吴元发，男，汉族，1930年12月1日出生，香港居民，现住址深圳市龙华区。委托诉讼代理人骆超华，广东世纪华人律师事务所律师。被告祝建军，男，汉族，1967年8月2日出生，身份证住址广东省深圳市。原告喻爱平与被告吴元发、祝建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻爱平及其委托诉讼代理人张德朋、被告吴元发委托诉讼代理人骆超华、被告祝建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告诉请：1、判令解除原告与两被告签订的《厂房租赁协议》；2、判令两被告退还原告支付的租赁押金、租金人民币450000元；3、判令两被告赔偿原告损失人民币724266.49元，包括中介费45000元，厂房装修费618906.8元，现场工人工资12750元、水电费5226.69元，消防工程费用26780元，电梯维修费11309元，厂房补漏费用4800元；4、两被告承担本案诉讼费。被告吴元发答辩：1、原告与被告二签订的《厂房租赁协议》为无效合同，被告二的代理权已于2016年被撤销；2、被告二与原告存在恶意串通损害被告一权利及恶意诉讼的可能。（1）根据原告提供的《厂房租赁协议》，租期由2017年8月18日起至2029年8月17日止，但实际上被告提供的证据显示被告二曾以被告一代理人的身份与自己独资的自然人有限公司于2014年10月22日签订的《厂房租赁合同》约定租赁日起自2015年9月1日至2017年12月31日，根本不可能于合同没有到期的时间另外签订《厂房租赁协议》；（2）《厂房租赁协议》约定的租赁用途根本不可能实现，案涉的房产仅为厂房，不存在可用于生产办公商业用途。《厂房租赁协议》约定的租赁保证金为两个月押金及三个月租金亦不符合一般的租赁合同交易惯例，在前面的合同没有到期，约定不符合交易惯例的租赁保证金唯一可能的解释是被告二曾与案外人存在银行转账交易，欺骗法庭认定可能存在租赁关系。2、原告所称的租赁押金、租金与被告无关，被告没有收到过原告的任何费用；4、原告与被告祝建军恶意串通，虚构房屋租赁关系，其所称装修损失不存在，案涉的房屋根本没有交付过给原告。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告祝建军答辩：1、我与原告通过正常法律途径签订的正常租赁合同，我同意原告的诉讼请求，但房子是我要给原告的，我没有赶原告出来，是吴元发赶出来的，吴元发没有证据显示说2016年我被取消代理合同的授权，实际上我从2014年授权至2017年12月的合同都是有效的，至于吴元发说没有收到租金，我有银行流水包括现金，不存在没有收到任何费用，我与原告不存在任何串通；2、我有证据就证明从2012年至2017年我对涉案的房产有实际的管理权和经营权，且吴元发本人也收过我给他的租金费用。本案相关事实2014年10月22日吴元发与祝建军签订《授权委托书》，委托祝建军代理位于深圳市××区观澜福民松元围居民小组117号的1-3层不动产租赁事宜，代理权限包括:（1）签订房屋租赁合同；（2）办理房屋租赁合同备案手续；（3）管理房屋并收取定金、租金，并以受托人名义开具收款收据。2017年8月15日，喻爱平与祝建军签订《厂房租赁协议》，约定祝建军将深圳市××区××××居民小组117号厂房1-3层及厂房整个院内建筑出租给喻爱平，租金为每月90000元整，租赁期限为10年，至2027年8月18日止，免租期从2017年8月18日至2017年10月30日，2017年11月1日正式计租。押金两押，一个季度支付一次房租。签订《厂房租赁协议》时祝建军在《授权委托书》上再次签名并向喻爱平提供了复印件。2017年8月18日喻爱平与祝建军就厂房租赁事宜签订正式《租赁合同书》，约定：租赁物业位于深圳市××区观澜松园围居民小组117号厂房，建筑面积为3000㎡，月租金为90000元，租期为12年，由2017年8月18日起至2029年8月17日止，甲方给予乙方72天免租及装修时间。合同签订后，喻爱平向祝建军支付了两个月押金及三个月租金共计450000元，祝建军确认收到，且没有支付给吴元发。2017年12月28日，吴元发通知祝建军撤销对其授权，并要求喻爱平搬离涉案厂房。现涉案厂房已于2018年2月1日出租给案外人萧宇颜。庭审中，祝建军主张2017年底或2018年1月支付给吴元发140000元，未提交证据证明，吴元发亦不认可。喻爱平主张对涉案厂房进行了装修，提交了喻爱平与深圳鑫龙大装饰设计工程有限公司签订的《施工合同》及转账凭证予以证明。《施工合同》显示工程地点为深圳观澜伟光医院旁厂房，合同价款618906.8元。转账凭证为手机截屏打印件，显示付款账号为00×××65（深圳华庆安实业有限公司），2017年8月29日向深圳鑫龙大装饰设计工程有限公司转账支付工程款75000元及2018年6月11日支付装修款30000元。吴元发对转账凭证不予认可，主张付款人均非原告，与本案没有关联。祝建军确认房屋进行了装修，但不认可喻爱平提交的装修合同及转账凭证，表示不清楚具体费用。喻爱平要求两被告返还中介费45000元、现场工人工资12750元、消防工程费用26780元、电梯维修费11309元、厂房补漏费用4800元，提交转账凭证予以证明。吴元发均不予认可，祝建军表示不清楚。喻爱平主张向祝建军交纳水电费5226.69元，祝建军确认收到。另查明，涉案房产为自建房，尚未取得产权登记证明，权利人为被告吴元发。裁决结果及理由本院认为，祝建军在与喻爱平签订《厂房租赁协议》时向喻爱平提供了《授权委托书》复印件，可知祝建军是以吴元发的名义与喻爱平签订合同。吴元发与祝建军签订的《授权委托书》未确定授权期限，吴元发主张2016年已撤销对祝建军的授权，没有证据证明，喻爱平及祝建军亦不认可，本院不予采信。故至2017年12月28日吴元发通知祝建军撤销对其的授权之前，祝建军有权代理吴元发出租涉案房屋。因本案原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案喻爱平与祝建军签订的《厂房租赁协议》及《租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方取得的财产应相互返还。因涉案厂房已于2017年12月28日出租给案外人，故喻爱平无需再向吴元发腾退涉案房屋。喻爱平基于实际使用房屋的事实应向吴元发支付相应的占有使用费，扣除免租期72天后，自2017年10月29日至2017年12月28日计占有使用费180000元，喻爱平多支付的90000元应予退还。祝建军确认收取喻爱平支付的两个月押金及三个月租金共计450000元后未交给吴元发，因吴元发未实际占有喻爱平支付的押金和租金，故应由祝建军承担返还押金180000元及多支付的占有使用费90000元的责任。喻爱平在占有使用该房产期间实际使用了水电，水电费应自行承担，喻爱平要求两被告返还水电费的主张本院不予支持。关于装修损失，因厂房已经租赁给案外人，本院无法组织进行鉴定，而转账凭证付款人非喻爱平，其中金额为30000元的记录显示付款时间为2018年6月，均不能证明喻爱平装修实际支出，仅凭装修合同不足以认定其价值，故喻爱平应承担举证不能的不利后果。但结合双方所签合同中对于免租期的约定及喻爱平提交的现场照片，喻爱平存在对厂房进行装修的事实，祝建军对此亦确认，故基于公平原则，结合本案实际情况，本院酌定吴元发向喻爱平支付装修损失为50000元。喻爱平主张支付中介费45000元、现场工人工资12750元、消防工程费用26780元、电梯维修费11309元、厂房补漏费用4800元，两被告均不认可，喻爱平亦无其他证据佐证上述款项与涉案厂房存在关联，故喻爱平要求两被告返还上述款项的请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告喻爱平与被告祝建军于2017年8月15日签订的《厂房租赁协议》及2018年8月18日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、被告祝建军自本判决生效之日起十日内向原告喻爱平返还押金人民币180000元及多收取的租金人民币90000元；三、被告吴元发自本判决生效之日起十日内向原告喻爱平赔偿装修损失人民币50000元；四、驳回原告喻爱平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15373元，由原告承担人民币11186元，被告吴元发承担人民币654元，被告祝建军承担人民币3533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张    媛人民陪审员 李  楠  楠人民陪审员 慕  小  丽二〇二〇年六月八日书 记 员 罗秋霞（兼）书 记 员 黄  丽  敏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。