浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2880号 原告：赵福军，男，1968年7月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：王立江、赵真,绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律服务工作者。 被告：周新焘，男，1972年4月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：王群，女，1978年12月6日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：俞金良、陈娟（实习），浙江和畅律师事务所律师。 原告赵福军与被告周新焘、王群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，根据原告申请，依法作出（2020）浙0603执保404号财产保全民事裁定并已执行。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵福军及其委托诉讼代理人王立江，二被告的共同委托诉讼代理人俞金良、陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间于2009年10月19日签订的《房屋产权转让（买卖）合同》有效；2.判令二被告继续履行《房屋产权转让（买卖）合同》，协助原告办理位于绍兴市柯桥区房屋及相应自行车库的产权变更登记给原告。事实与理由：2009年10月19日原告通过朋友介绍认识二被告，二被告自愿将其坐落于柯桥区华舍街道绸缎小区12幢404室房屋及自行车库以39万元的价格卖给原告，双方签订了《房屋产权转让（买卖）合同》一份。根据约定，原告当天先支付定金5万元，第二天支付31万元，其余房款在房屋过户时付清。后原告根据约定向被告支付了36万，二被告于2009年10月20日共同向原告出具收条一份，被告方已于2009年10月20日将上述房屋及自行车库交付给原告，原告己经使用至今。现原告了解该房屋已取得产权证，可以办理过户手续，为此原告要求二被告配合原告办理上述房屋的产权变更给原告的相应手续，二被告则故意推诿，不肯办理变更手续。为维护原告的合法权益，特此起诉。 二被告共同辩称：1.案涉房屋时2007年被告周新焘一家与拆迁部门签订拆迁产权调换协议而取得的，根据协议，户内安置人口有6人，包括二被告、周新焘的父母及儿子（未成年独生子女按2人计），故该房屋系各安置人口共同所有，各共有人至今未作析产分割；2.二被告当时出售该房屋，确系欠外债经济困难，但目前要过户给原告存在障碍，周新焘父亲于2020年2月去世，其所享有的份额由周新焘及其三位兄弟姐妹继承，此三人已提出继承问题；二被告之子周格律目前还未成年，二被告处置案涉房屋有可能损害未成年人权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告周新焘（被拆迁人）与绍兴县中国轻纺城市场开发经营有限公司（拆迁人）于2007年12月10日签订房屋拆迁产权调换协议一份，确定安置人口为6人，安置房屋为绸缎小区4幢604室（建筑面积108.42平方米）及12幢404室（建筑面积137.21平方米）共2套，自行车库为4幢42号）建筑面积20.93平方米）及12幢22号（建筑面积13.43平方米）共2个，阁楼1个，建筑面积76.61平方米。协议还对其他事项作了约定。 2009年10月19日，原告（乙方）与被告周新焘（甲方）签订《房屋产权转让（买卖）合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定甲方自愿将位于绸缎小区（梅园）12幢404室房屋（面积108.42平方米）及车棚22号（面积20.93平方米）卖给乙方；房款共计39万元；甲方应无偿协助乙方办理过户手续，过户所产生的费用由乙方承担（包括乙方三证）；付款方式为首付定金5万元，第二次付款到2009年10月21日前付31万元，第三次付款到三证齐全办理过户手续后付清剩余3万元。合同还对其他事项作了约定。原告妻子丁元珍及被告王群（周新焘妻子）亦在合同中予以签名，另有中介方茹爱仙、郑阿娟等签名。后原告向二被告支付了房款共计36万元，二被告于2009年10月20日出具收条一份确认收款事实。 二被告取得案涉房屋后于2009年10月至11月间交付给原告使用至今。不动产登记中心于2020年2月向被告周新焘颁发了案涉房屋的不动产权证。 本院认为，原告与二被告之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。即使存在二被告所述的有其他共有人之情况，根据我国《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，此亦不影响合同效力的认定，故原告要求确认案涉房屋买卖合同有效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。本案中，原告已按约支付前两期房款，而被告周新焘已于2020年2月取得了案涉房屋的不动产权证书，故二被告理应按约协助原告办理案涉房屋的相应产权变更手续。二被告辩称案涉房屋存在其他共有人故过户存在客观上的障碍，本院认为，根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。案涉房屋虽系经拆迁取得，但在前述拆迁协议签订之后办理不动产权证之前，包括二被告在内的所有安置对象仅享有协议项下之拆迁权益而不直接享有对安置房屋的所有权，后被告周新焘凭拆迁协议向不动产登记部门领取了不动产权证书，权证中并未作共有人登记载明，结合二被告的婚姻状况，本院认为二被告出售案涉房屋并不存在侵害其他共有人利益的情形。另一方面，即使如二被告所述存在其他共有人，案涉房屋早在2009年间便交由原告使用至今，其他共有人在长达十余年的时间内均未向原告方提出过任何异议，现二被告因涉诉而提出此方面异议，显然于理不合，也有违诚信，故对二被告的此项辩称本院不予采纳。 至于二被告另辩称的因案涉房屋涉及未成年人即其二人之子的利益问题，本院在上文中已对二被告处分案涉房屋的合法性及合理性进行阐明，另一方面，在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，二被告作为其儿子的监护人，经济状况好坏必然关乎其抚养能力及状态，综合房屋买卖合同的签订时间、案涉房屋面积及原告付款情况，对于二被告出售案涉房屋的行为不能单纯刻板地认为必定损害了未成年人之利益，即使确有损害，该未成年人作为安置对象之一可对内另行寻求权利救济（同理于其他安置对象），此不影响原告作为善意购买人依合同行使权利。随着城镇化建设不断深入，因拆迁产生的安置房屋买卖现象层出不穷，依照物权登记公示原则，使权属符合权证之外观，并充分尊重不动产登记部门操作实践，否定出卖人或安置对象以出卖人未依法取得完整处分权之对抗，更有利于保障市场交易之安全稳定。 综上，原告要求二被告协助办理案涉房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，理由正当，本院亦予以支持。关于办理手续过程中产生的相关费用，因合同中约定该费用由原告承担，本院认定由原告负担。关于原告要求办理案涉车库过户手续的诉请，本院认为，该车库并不存在办理产权登记手续的条件，在案涉房屋的权证中亦未载明该车库情况，故对原告此项诉请本院难以支持，但其可根据双方之间房屋买卖合同对该车库享有相应权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、确认原告赵福军与被告周新焘、王群于2009年10月19日签订的《房屋产权转让（买卖）合同》有效； 二、被告周新焘、王群应协助原告赵福军办理位于绍兴市柯桥区绸缎小区（梅园）12幢404室房屋的不动产转移登记手续，办理过程中的相关费用由原告赵福军负担，限于本判决生效后三十日内履行完毕。 三、驳回原告赵福军的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元，财产保全申请费2520元，合计6170元，由被告周新焘、王群负担，款限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  魏勤华 二〇二〇年六月一日 法官助理俞璐尔 书记员  楼小玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。