四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4144号 上诉人（原审原告）：李书文，男，汉族，1956年7月15日出生，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐倩，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军西部战区空军成都养殖场。所在地：成都市金牛区凤凰山。 负责人：沈国强。 委托诉讼代理人：**，四川纵和律师事务所律师。 上诉人李书文因与被上诉人中国人民解放军西部战区空军成都养殖场（以下简称“空军养殖场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李书文上诉请求：撤销原审判决，改判支持李书文在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.2008年的租赁合同是对2005年租赁合同标的物的续租，因此李书文使用案涉房屋至拆迁之时的行为是延续性的租赁行为。2007年空军养殖场与谢文举签署补充协议，明确约定案涉土地上所建设房屋在拆迁时予以安置补偿。李书文修建案涉房屋是得到空军养殖场的承诺房屋会在拆迁时予以补偿后才修建的，故案涉房屋的修建系因2005年租赁合同的约定而产生，因此案涉房屋的存续及拆迁都应受到2005年的租赁合同及2007年的补充协议的约定的约束。虽然2008年的合同中未对拆迁补偿事项作出约定，但李书文也并未在2008年之后修建任何建筑物、构筑物。2.一审法院认为李书文修建的房屋没有办理权属登记属于适用法律错误。因案涉土地系军产，其权属登记不受地方政府管理，故李书文无法办理权属登记。相反，空军养殖场在许可李书文修建房屋的情形下应当自行向主管部门办理相关审批手续。3.一审法院认为李书文对建筑物的材料具有所有权，但是未对建材的残值补偿进行认定属于漏判，存在程序错误。4.本案与（2013）金牛民初字第3796号案例法律事实并不相同，并且在先的判决只能就相同法律事实对在后案件判决形成预判力，并不能产生既判力，一审法院存在事实认定与法律适用错误。综上，请求二审改判支持李书文的全部诉讼请求。 空军养殖场发表答辩意见称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李书文所陈述的谢文举与空军养殖场2008年签订的合同是对2005年合同的延续没有事实及法律依据。空军养殖场与谢文举2008年签订的租赁合同对期限以及双方的权利义务做出了新的约定，并不是2005年合同的延续，而是双方形成了新的法律关系。2.在2008年签订的合同中明确约定承租人不能转租及修建建筑物，结合案涉租赁合同为军用土地，即便是李书文在军用土地上修建了房屋，根据法律规定也是无法取得房屋所有权证的，对于无法办理房屋所有权证的事实李书文也应当知晓。李书文对房屋不具有所有权，仅仅对建筑材料具有所有权。3.根据民事诉讼法不告不理原则，李书文未在一审时要求空军养殖场对建筑残值进行补偿，一审法院程序并无不当。如果李书文主张残值所有权，可以与空军养殖场联系将残值取回。 李书文向一审法院起诉请求：1、空军养殖场支付李书文自建建筑物的修建成本310630元（后变更为404134元）；2、空军养殖场承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：中国人民解放军成都军区空军成都养殖场（2016年1月更名为“中国人民解放军西部战区空军成都养殖场”，即本案空军养殖场名称）系中国人民解放军成都军区空军在1988年9月16日批准成立的副团级单位。 案涉土地及其地上建筑物、构筑物位于成都市，土地（场地）面积为1万余平方米；该地块系国有土地，属于军用地，由李书文管理使用。 2005年1月28日，空军养殖场（出租方，甲方）与谢文举（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下称“第一份租赁合同”），空军养殖场将案涉土地（面积约11988平方米）出租给谢文举使用，还约定（主要内容）：租赁用途为修建厂房、仓储、住房；年租金5万元，租金按年结算；租赁期限从2005年2月18日至2008年2月18日；……。该合同第八条，乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。该合同第十条，乙方如将承租的房地产转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意，转租双方必须另行签订租赁合同，并不得违背甲乙双方原约定的权利和义务；未经甲方同意，不得擅自改变承租用途。该合同第十八条附加条款（内容系手写字体），合同期满后，甲方在无特殊情况下，甲方同意继续承租给乙方；乙方在租赁土地的建筑物，由乙方所有，甲方在收回或国家占地的情况下，应按当时的部队或国家有关标准进行补偿。 签订上述租赁合同后，针对上述合同中的租赁土地，当天（2005年1月28日），空军养殖场向谢文举出具了“委托书”，载明：“谢文举在我部养殖场租地约20亩，每年土地使用费必须在2月10日前交清，如超过15日，有权终止合同；经协商，如谢文举土地使用不完，可以转租，全部租金必须由谢文举同志一人付清”。 后空军养殖场按约将案涉土地交付给谢文举使用。上述租赁期间，2005年2月24日，谢文举（出租人）与李书文以及案外人（共6人，共同作为承租人）签订了《转租土地合同书》，谢文举将案涉土地转租给李书文以及案外人，由李书文以及案外人共同承租使用案涉土地；还约定租期从2005年2月18日至2011年2月17日。 上述第一份租赁合同到期后，2008年2月18日，空军养殖场（出租方，甲方）与谢文举（承租方，乙方）续签了《军队房地产租赁合同》（以下称“第二份租赁合同”），空军养殖场继续将案涉土地（面积约13320平方米）出租给谢文举使用，约定（主要内容）：租赁用途为商业（修建厂房、仓储、住房），租赁期限自2008年2月18日起至2011年2月18日止，年租金为9万元，租金按年结算；甲方保证出租给乙方的房地产，业经军队审批机关批准出租……。该合同第八条（部分内容），乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方；乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转租、转借给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利、义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。该合同第十七条附加条款（内容系手写字体），合同期满后，在租赁地修建的建筑物归乙方所有；合同期满后，部队不占用，国家不占地，可与乙方继续签订承租合同。该合同中并未约定合同期满后需要对李书文修建的建筑物进行补偿。 上述“第二份租赁合同”到期后，空军养殖场与谢文举未续签合同，谢文举亦未将租赁场地腾退给空军养殖场，案涉土地仍由李书文等人继续使用，空军养殖场多次要求谢文举进行腾退未果。 2015年7月24日，谢文举去世。后空军养殖场得知李书文等人占用案涉土地及地上建筑物、构筑物，空军养殖场要求李书文等人（共5人）腾退，李书文等人予以拒绝并继续使用。 2018年7月，空军养殖场向一审法院提起诉讼，起诉李良福、杨传云、邹敢、李书文、王家蓉排除妨害纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2018）川0106民初6046号民事判决书，判决李良福、杨传云、邹敢、李书文、王家蓉于判决生效之日起十五日内向空军养殖场腾退占用的位于成都市金牛区的土地及其地上建筑物、构筑物。后李良福、杨传云、邹敢、李书文、王家蓉不服该案判决，提起上诉，2019年1月24日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终17427号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案已于2019年6月28日强制执行完毕（执行腾退并将其移交给空军养殖场）。 一审另查明，谢文举向空军养殖场付清了租赁期内的租金。空军养殖场向谢文举出租案涉土地，业经军队房地产管理部门（中国人民解放军空军房地产管理局）批准。 李书文租赁案涉土地后，李书文在案涉土地上自建了住房、厂房等建筑物（包括构筑物），其修建的建筑物李书文对其未取得权属登记（未办理房屋所有权）。 一审还查明，案涉土地租金付至2011年2月18日，之后的租金空军养殖场未收回。 本案一审审理过程中，经李书文申请，一审法院依法委托四川华文资产评估有限公司（以下称“评估公司”）对案涉土地上自行建造的房屋建筑物及构筑物的建造价值进行评估。2019年6月25日，该评估公司作出“评估报告”：经评定估算，（2019）川0106民初2395号案件所涉及的房屋建筑物及构筑物的市场价值，于评估基准日（2007年6月1日），在满足本报告所有评估假设与限制条件下的评估结果为404134元（不含土地使用价值，所涉建筑面积共2486.62平方米）；其中住房为126659元，阁楼为2942元，厂房247342元，蓄水池、化粪池、排水沟、地坪、水井共27191元。该评估报告还载明：评估的建筑物建成年代为2007年，评估方法采用成本法。 因进行评估，李书文为此垫付评估费6000元，空军养殖场垫付评估费共计2万元（包括对案外人李良福、杨传云、邹敢、王家蓉在案涉土地上修建建筑物及构筑物进行评估的评估费）。 一审还查明，2013年空军养殖场向一审法院提起诉讼，起诉李良福、李文武、吴芳租赁合同纠纷一案，案号（2013）金牛民初字第3796号，空军养殖场要求李良福、李文武、吴芳腾退其租赁的土地并支付逾期腾退场地租金及其利息、损失赔偿；诉讼过程中，李良福、李文武、吴芳向一审法院提起反诉，要求确认租赁合同及补充协议无效，要求空军养殖场返还租金并支付利息，要求对其修建的房屋进行赔偿。一审法院对本、反诉进行合并审理后，于2015年12月29日作出（2013）金牛民初字第3796号民事判决书，一审法院认定“反诉请求的事实及理由不成立；对于评估费，各自承担其垫付的评估费”，判决驳回了李良福、李文武、吴芳的反诉请求，部分支持空军养殖场的诉讼请求。后李良福、李文武、吴芳提起上诉，成都市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）川01民终2807号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案谢文举与空军养殖场签订《军队房地产租赁合同》后，谢文举作为承租人，在征得空军养殖场允许的情况下，将案涉土地转租给李书文等人使用，其转租行为符合法律规定；另结合该合同约定的相关内容（转租不得违背租赁双方原约定的权利、义务），故原合同（《军队房地产租赁合同》）约定的有关权利、义务应当对次承租人产生法律效应。 本案案涉的《军队房地产租赁合同》（2005年签订），其附加条款虽约定“租赁土地的建筑物归承租人所有，出租人在收回或国家占地的情况下，按当时部队或国家有关标准进行补偿”；然该合同到期后，2008年2月18日相关方续签了《军队房地产租赁合同》，该续签的合同约定租赁期限从2008年2月18日起至2011年2月18日，故该租赁期限内应当按该续签的合同执行，即相关内容应当以该续签的合同为准，该续签的合同并未约定合同期满后需要对李书文修建的建筑物进行补偿；况且，李书文对其修建的建筑物并未办理权属登记，也无证据证明其修建建筑物通过有关部门审批，其建筑物的性质为临时建筑，李书文仅对建筑物的建筑材料具有所有权，在空军养殖场要求李书文腾退场地的情况下，建筑物应由李书文拆除运走；据此，李书文要求空军养殖场向其支付修建成本，其诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。 对于评估费。结合审理查明的事实，以及本案实际情况，一审法院认为，李书文、空军养殖场自行承担其垫付的评估费为宜。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李书文的诉讼请求。一审案件受理费2994元，减半收取1497元，由李书文负担。 二审中，各方无新证据提交。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，虽然2005年订立的《军队房地产租赁合同》中以手写补充条款的方式约定了在出租人收回时应对建筑物进行补偿，但在2008年的《军队房地产租赁合同》中在其他手写补充条款完全一致的情况下，单独缺少了该补偿内容，因此应视为各方在后续租赁过程中变更了收回后补偿的约定，故李书文关于空军养殖场应按照2005年合同约定的内容向其支付赔偿款的主张缺乏合同依据，本院不予支持。此外，虽然案涉的两份《军队房地产租赁合同》均约定，承租人修建的建筑物归承租人所有，但该条款明显有违“房地一体”原则和“物权法定”原则，结合该约定与续租条款均系同一处手写补充的情况，应当认定该条款双方真实意思表示为出租人保证承租人在续租时对其修建房屋的享有使用权。 综上，上诉人李书文的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2994元，由李书文负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月五日 书记员 王小禹