北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3292号上诉人（原审被告）：李炜，男，汉族，1971年10月29日出生。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：都基辉，山东书言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京集智达智能科技有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北京国际信息产业基地发展路1号及发展路1号院。法定代表人：王静，董事长。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。原审被告：锐合防务技术（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李炜，执行董事。委托诉讼代理人：都基辉，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。上诉人李炜因与被上诉人北京集智达智能科技有限责任公司（以下简称集智达公司）、原审被告锐合防务技术（北京）有限公司（以下简称锐合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李炜上诉请求：1、请求撤销一审法院判决第三项，依法改判降低违约金的数额；2、请求撤销一审法院判决第四项，改判驳回锐合公司对房屋的占有使用费。事实和理由：1、一审法院判令锐合公司支付集智达公司违约金100000元，过分高于集智达公司所遭受的损失，请求二审法院予以降低。2018年10月18日，李炜向集智达公司出具了《付款进度承诺书》，承诺于2018年12月31日前向集智达公司付清所欠房租，集智达公司也接受了该承诺。因此，逾期付款违约金应自2019年1月1日起开始计算。因锐合公司逾期付款导致集智达公司的损失，充其量是存款利息损失，即便是按照贷款利率计算，以645612.96元为基数自2019年1月1日起至一审判决之日止，利息损失也只有28084.16元。2、一审法院认定锐合公司拒不腾退集智达公司房屋是错误的。2019年1月2日，因集智达公司将房屋上锁导致锐合公司的人员无法进入。但当锐合公司要求集智达公司将涉案房屋门打开搬迁时，却遭到集智达公司拒绝。因此，自2019年1月2日起，涉案房屋的租金损失并不是由于锐合公司拒不腾退房屋导致的。3、一审法院审判程序违法。一审法院在明知李炜手机号码、户籍地址的情况下，未直接送达或者电话通知，而是径行采用公告方式送达，侵害了李炜的诉讼权利。4、李炜作为保证人享有锐合公司享有的抗辩权。即使锐合公司放弃对债务的抗辩权，李炜仍有权抗辩。锐合公司辩称，同意李炜的上诉请求及理由。集智达公司辩称，1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法应驳回上诉，维持原判；2、锐合公司应当依法、依约向集智达公司支付房屋租金并承担违约责任；3、合同履行过程中，集智达公司无任何违约行为；4、锐合公司在腾空涉案房屋之前，应当支付房屋使用费；5、李炜在一审判决中，承担的是连带保证责任，锐合公司没有提出上诉，因此本案二审仅应当审理李炜是否应当承担保证责任。集智达公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认集智达公司与锐合公司签订的关于北京市昌平区回龙观科研楼的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；2、请求法院判令锐合公司支付2019年2月15日前拖欠的租金645612.96元；3、请求法院判令锐合公司按照拖欠租金部分的30%支付违约金，即224222.1元；4、请求法院判令锐合公司支付自2019年3月8日起至实际交房之日止的房屋使用费343199元（暂计至2019年9月7日）,2019年9月8日后，参照合同约定的租金标准地上租金每日3.571元每平方米（514平方米）;地下租金每日0.96元每平方米（91平方米）;5、请求法院判令李炜对上述欠款承担连带还款责任；6、请求法院判令锐合公司立即将房屋交还集智达公司。一审法院认定事实：集智达公司系北京市昌平区发展路101号房屋的所有权人。2017年9月8日，集智达公司（出租人、甲方）与锐合公司（承租人、乙方）、李炜（担保人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，承租北京市昌平区回龙观北京集智达科研楼。合同主要约定：乙方所租区域一，经甲乙双方测量面积为514平米，位置为集智达科研楼一层西南角，乙方所租区域二，经甲乙双方测量面积为91平米，位置为集智达科研楼地下一层中间位置；房屋租赁期限自2017年9月8日至2020年9月7日，共计36个月，其中2017年9月8日至2017年10月7日为装修免租期；地上一层（514平米租金）甲乙双方约定2017年9月8日至2018年9月7日，日租金为人民币3.4元/日.㎡，2018年9月8日起，日租金调整为人民币3.484元/日.平米，2019年9月8日起，日租金调整为人民币3.571元/日.平米，如果3年期满，甲方选择不续约，则合同终止；地下一层（91平米）租金甲乙双方约定2017年9月8日至2018年9月7日，日租金为人民币0.9元/日.㎡，2018年9月8日起日租金调整为人民币0.93元/日.㎡，2019年9月8日起，日租金调整为人民币0.96元/日.㎡。合同第八条第（4）项，三方约定：乙方逾期支付租金，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，丙方与乙方负相同责任。2018年10月18日，李炜签订《付款进度承诺书》，承诺：1、2018年10月31日前力争向甲方支付10至20万房屋租金；2、2018年12月31日前向甲方交齐全部所欠房租，之后按照甲乙双方合同约定正常执行；3、若乙方出现状况无法支付房租，所欠房租等及相应违约金全部由本人承担。2019年1月23日，集智达公司在锐合公司的经营场所张贴告知函，主要内容为：“贵司应当以每六个月为一期预付租金，但截至本催款函发出之时，贵司未能依约向我司足额支付应付租金，除支付214906元外，尚欠我司租金741757元，电费5650元，共计747407元（大写为柒拾肆万柒仟肆佰零柒元整）。贵司曾承诺于2018年12月31日前付清全部欠付租金，但至今贵司不仅未兑现承诺，还产生新的欠款，已构成严重违约。有鉴于此，我司特郑重告知贵司：请于2019年2月15日之前向我司付清全部欠付租金和费用。逾期不付的，我司将于该日解除与贵司的租赁合同，请贵司于2019年2月28日之前将占用我司上述区域的全部用品搬出；预期不搬的，将视为贵司放弃相关物品所有权，我司将有权予以处置。同时，我司将扣留贵司已支付的租赁押金54885元用预冲抵贵司欠付租金，并保留通过法律途径要求贵司支付欠付租金、利息、违约金及逾期场地占用费等费用的权利。李炜先生作为上述房屋租赁合同承租人的法定代表人及担保人，已就锐合防务技术（北京）有限公司所欠房租及相应违约金向我司承诺承担担保责任，现因锐合防务技术（北京）有限公司严重拖欠我司房租及违约金，我司郑重告知李炜先生，请立即兑现承诺，向我司承担应承担的担保责任。”本案庭审中，集智达公司陈述锐合公司共计支付租金269791元，考虑到双方在合同中约定的违约金过高，故自行调整主张欠付租金的30%，集智达公司表示如法院仍认为违约金过高，同意法院酌情予以降低。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，集智达公司与锐合公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，锐合公司未按照合同约定支付租金，按照合同约定，集智达公司有权解除合同。现锐合公司收到对方的告知函，视为其已接到集智达公司的解除通知，双方的合同于2019年2月15日解除。合同期内，锐合公司应按合同约定的标准补足欠付的租金。合同解除后，锐合公司已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应将房屋腾退后返还给集智达公司，并向集智达公司支付房屋占用期间的使用费，但集智达公司在送达告知函后，亦有止损义务，故关于占有使用费由法院酌情予以确定，对集智达公司主张的过高部分法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。锐合公司虽欠付租金，但双方约定的违约金过分高于其所造成的实际损失，法院对违约金酌情予以调整。本案中，李炜在租赁合同及承诺书上以担保人的名义签字，应视为自愿为租赁合同的履行提供担保。李炜仅以担保人的名义签字，未注明保证方式，故应当按照连带保证责任确定其保证方式。李炜在承担保证责任后，有权向锐合公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认北京集智达智能科技有限责任公司与锐合防务技术（北京）有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除；二、锐合防务技术（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内向北京集智达智能科技有限责任公司支付欠付房租645612.96元；三、锐合防务技术（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内向北京集智达智能科技有限责任公司支付违约金100000元；四、锐合防务技术（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋腾退并交付北京集智达智能科技有限责任公司，并按照1500元/日的标准，支付自2019年3月8日起至实际腾退之日止的占有使用费；五、李炜对上述债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任后向锐合防务技术（北京）有限公司追偿；六、驳回北京集智达智能科技有限责任公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。集智达公司、锐合公司、李炜签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于合同解除。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。因锐合公司拖欠租金，在集智达公司催告后，在2019年2月15日之前均未能付清全部欠付租金和费用，故锐合公司有权解除《北京市房屋租赁合同》。一审法院判决《北京市房屋租赁合同》于2019年2月15日解除正确，本院予以确认。关于锐合公司应交纳的房屋租金和占有使用费。在合同期内，锐合公司应当按照合同约定的标准补足欠付租金。因在2019年2月15日之后锐合公司仍占有使用房屋，故锐合公司应当支付相应的房屋占有使用费。李炜上诉认为，因集智达公司将房屋上锁导致锐合公司的人员无法进入，故锐合公司不应当支付占有使用费。其该项主张无事实依据，本院不予采信。一审法院判决锐合公司向集智达公司支付欠付房租645612.96元；并按照1500元/日的标准支付自2019年3月8日起至实际腾退之日止的占有使用费正确，本院予以确认。关于违约金的数额。因锐合公司拖欠房租，已构成违约，应当按照约定支付违约金。由于《北京市房屋租赁合同》中约定的违约金数额较高，一审法院已进行了酌减，锐合公司拖欠房屋租金时间较长，违约情节较为严重，一审法院判决锐合公司向集智达公司支付违约金100000元正确，本院予以确认。李炜上诉认为违约金过分高于集智达公司所遭受的损失，无事实依据，本院不予采信。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。李炜作为保证人，为《北京市房屋租赁合同》的履行提供担保，因未约定保证方式，一审法院判决李炜对上述债务承担连带责任，并有权在承担保证责任后向锐合公司追偿正确，本院予以确认。李炜上诉认为一审法院采用公告方式送达，侵害了其诉讼权利，无事实依据，本院不予支持。综上所述，李炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李炜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月九日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸