湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终739号上诉人（原审原告）：谢伟良，男，1965年11月25日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张爱金，湖南御辩律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲九八房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区泰山路1999号九八帝景城1栋201号。法定代表人：林新生，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭辉，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人谢伟良因与被上诉人株洲九八房地产开发有限公司（以下简称“九八房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后依法组成合议庭，并进行了审理。上诉人谢伟良上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人返还购房款、维修资金、利息损失等合计2210371.34元（利息暂算至2019年9月30日，实际金额以被上诉人支付之日为准）。2、本案一、二审全部诉讼费、保全费、保全担保费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已按照建筑面积交付给上诉人，以涉案房屋能否按照预测面积登记属于不确定状态，驳回了上诉人的全部诉讼请求，属于认定事实不清。二、一审法院认定被上诉人不存在消费欺诈行为，属于认定事实错误。三、被上诉人出售给上诉人的房屋负一层与约定严重不符，约定的是商品房住宅，合同单价与地上三层一致，但办理房产证时负一层却不计容积率，因为没有缴纳土地出让金、城市配套费、人防异地费等，只是储藏间和活动室，不具有成套住宅的使用价值，严重损害了上诉人的合法权益，应当予以赔偿。被上诉人九八房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。被上诉人已按照合同约定将房屋交付给上诉人，并办理了不动产权证，证上面积与约定面积相同，不存在面积差异。本房屋是按套计价，成套出售，而且是现房销售。上诉人签订合同时已经查看了房屋，对房屋面积和位置清晰明了。该套房屋负一层至地上三层是一个封闭空间，储藏间是住宅的一部分，不可能分割，而且四层房屋都办理了不动产权证，对房屋的使用及价值不存在影响。谢伟良向一审法院起诉请求：1、被告立即返还原告购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币2210371.34元，利息暂算至2019年10月30日，实际金额以被告支付之日为准；2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告全部承担。一审法院认定事实：2017年8月7日，原告谢伟良（买受人）与被告九八房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定：出卖人向买受人出售其开发建设的商品房，该商品房的规划用途为成套住宅，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；该商品房为天元区203、-103、103、303号房；该商品房的房产测绘机构为株洲市房地产测绘管理所，其预测面积共337.61平方米，其中套内面积320.19平方米，分摊共有建筑面积17.42平方米，该商品房负一楼层高为2.8米，地上层高为3.2米（以规划设计为准）；按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米9419.15元，毛坯总价款为3180000元（大写叁佰壹拾捌万圆整）；买受人应当于2017年8月7日前支付首期房价款960000（大写玖拾陆万元整），余款2220000元（大写贰佰贰拾贰万元整）向银行申请贷款支付。商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：本房屋按套计价，如与最终实测面积有差异的，不再进行多退少补。另查明，2015年11月13日的《株洲市房产预测算报告》（房屋编号：200001356202，报告号：20151621085）和2016年11月16日的《株洲市房产测绘报告》（房屋编号：200001356202，报告号：20161673290）显示：委托单位为株洲九八房地产开发有限公司，房屋名称为缔景城32栋，房屋坐落于天元区；两份报告显示数据一致（测量号为7749400020017-9、7749400020017），涉案房屋-103号房建筑面积为119㎡,103号房建筑面积为104㎡，203号房建筑面积为56.26㎡,303号房建筑面积为58.35㎡，共计337.61㎡。《株洲市不动产权信息查询证明》显示：“原告谢伟良名下登记：1、权证号为湘（2017）株洲市不动产证明第0077151号，房屋坐落：天元区-103，建筑面积：119㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2017年12月4日，权利类型：商品房；2、湘（2017）株洲市不动产证明第0000077151号，房屋坐落：天元区203、303、103，建筑面积：218.61㎡，取得方式：预购商品房设定预告登记、预购商品房抵押设定预告登记，登记日期为2017年12月4日，权利类型：商品房。”《不动产权利及其他事项登记信息》显示：不动产单元号为430211004007ＧＢ00004Ｆ00010010，房地坐落天元区，房屋所有权人为株洲九八房地产开发有限公司，登记时间为2018年11月2日14时52分，房地产权登记信息附记详情记载：“-1-3层为住宅用途，建筑面积1396.03平方米；另-1层为其他用途（储藏间及活动室），建筑面积为720.58平方米，不在此登记范围之列”。再查明，原告按照合同约定支付了房款3180000元，并交纳了物业专项维修基金50642元和契税60571.43，房屋已经交付给原告，双方确认购买涉案房屋时，涉案房屋在签订购房合同时为现房销售；实际交付楼层为四层，该建筑为封闭独立的建筑物。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告购买的房屋的建筑面积是否与合同上有差异？原告要求由被告返还购房款、维修基金、契税、利息损失等的诉讼请求是否有法律依据？二、被告是否存在消费欺诈行为。一、针对焦点一。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立有效，受法律保护。原、被告双方均应全面按照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了案涉房屋的购房款，被告向原告交付了房屋。依照合同约定涉案商品房的面积为337.61㎡，而依据测绘机构提供的报告显示：涉案房屋-103号房建筑面积为119㎡,103号房建筑面积为104㎡，203号房建筑面积为56.26㎡,303号房建筑面积为58.35㎡，共计337.61㎡，此面积与《株洲市不动产权信息查询证明》登记的面积一致，故原告购买的房屋的建筑面积与《商品房买卖合同（预售）》约定的面积没有差异，鉴于被告已按《商品房买卖合同（预售）》履行了相应义务，故对原告主张被告立即返还原告购房款、维修基金、契税、利息损失等合计人民币2210371.34元及后续利息的诉讼请求不予支持。另原告提供的《不动产权利及其他事项登记信息》记录显示：“另-1层为其他用途（储藏间及活动室），建筑面积为720.58平方米不在此次登记范围之列”，主张被告并未按照合同预测面积为原告办理不动产登记，但目前涉案房屋尚未进行所有权的分户转移登记，故涉案房屋能否按照合同预测面积登记至原告名下尚属于不确定状态，故对原告的主张不予支持。二、针对焦点二。消费欺诈的四个要件包括：欺诈人有欺诈故意、欺诈人实施了欺诈行为、被欺诈人因欺诈行为而陷入错误认识、被欺诈人因错误认识而做出意思表示。首先，在大宗商品买卖过程中，买卖双方一般会采取更为谨慎、理性的消费及销售形式，涉案楼房属于现房销售，且《商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋按套计价，故被告没有实施欺诈的行为；其次，合同中约定的-103号房（也就是通常理解上的地下层），一般购买者都能理解该楼层的基本概念以及预期的使用类型和价值，鉴于涉案房屋地下负一层与地上三层具有整体性和封闭性，故负一层房的使用价值不受影响，市场流通价值亦不受影响；最后，在涉案房屋交付过程中，合同中约定的房屋面积亦与交付房屋的实测面积一致，故被告不存在消费欺诈行为。因经法院组织调解，双方未能达成一致协议，判决：驳回原告谢伟良的诉讼请求。本案案件受理费24482元，减半收取12241元，由原告谢伟良负担。二审中，上诉人提交了以下证据材料：1、建筑面积复核报告书，拟证明规划的时候负一层就不属于住宅面积，是不计容的储藏间及活动室。2、株资规（2019）325号文件，拟证明九八别墅区的负一层都是不计容的地下空间，被上诉人出售给上诉人的负一层属于不能办理产权证的面积，只是因为特事特办才办理的面积登记。3、不动产权证，拟证明被上诉人出售给上诉人的房屋不属于成套住宅。被上诉人发表质证意见为：证据1不属于新证据，2015年就有这份报告，建筑面积与约定面积是相符的。证据2与本案无关，是否计容不是本案审查范围。证据3恰恰证明被上诉人交付了房屋，并办理了不动产权证。被上诉人提交了一份总证和分户证，拟证明该房屋已办理了不动产权证，负一层属于不动产权证面积范围内。上诉人发表质证意见为：该证据证明负一层不属于住宅面积，与合同约定严重不符。因双方对上述证据的真实性均无异议，本院经审核予以采信，但各自主张的待证事实需结合其他证据材料予以综合认定。二审对一审查明的事实予以确认。另补充查明：案涉房产已办理不动产权证［湘（2020）株洲市不动产权第××号］，登记面积为房屋建筑面积337.61平方米。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，争议焦点为签订案涉合同时九八房地产公司是否存在欺诈。欺诈指的是一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。具体到本案中需要考察：案涉交付的房屋是否与合同约定一致，如果存在不一致，九八房地产是否隐瞒真实情况、故意告知虚假信息或谢伟良对争议的不一致地方是否明知。首先，从合同履行的现状来看，案涉房屋已办理不动产权证，登记面积包括地下一层，总建筑面积与合同约定面积一致。其次，从面积误差争议处理的合同内容来看，合同明确载明房屋系成套买卖，存在面积误差，总价不变。对于该特殊约定，双方未作出合理的解释。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，谢伟良提交的证据不能充分证明双方签订合同时，其对案涉房屋负一层的相关情况不知悉，而作出签订案涉买卖合同的意思表示。综上所述，上诉人谢伟良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24482元，由上诉人谢伟良负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年六月二日法官助理伍露书记员叶珊