云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初650号原告：梁燕，女，1964年6月25日生，汉族。委托诉讼代理人：解永光，云南云之策律师事务所律师。特别授权代理。被告：张伟，男，1975年1月29日生，汉族。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司玉溪市红塔区支行，住所地：云南省玉溪市高新区东风南路10号。负责人：武凡琳，行长。委托诉讼代理人：马春华（系公司贷后管理员工），男，1968年7月7日生，彝族。特别授权代理。原告梁燕诉被告张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后,依据原告申请，依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司玉溪市红塔区支行（下简称邮政红塔支行）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，于同年6月16日公开开庭进行审理。原告梁燕及其委托代理人解永光、第三人邮政红塔支行委托代理人马春华到庭参加诉讼，被告张伟经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告签订的M0015114号《房屋买卖合同》有效，由被告继续履行该合同，协助原告将XX区XX路161号XX庄园9幢2单元1层101号房屋（价值1320000元）办理产权过户登记至原告名下；2、判决被告支付原告自2018年3月31日至2020年3月31日的逾期办证违约金120650元（1270000×4.75%×2），按年利率6%支付1270000元自2020年4月1日至房屋产权过户之日的利息(庭审中，原告变更统一为：按已付购房款1270000元及年利率4.75%、支付自2018年3月31日起至房屋产权过户登记之日止的逾期办证违约金)；3、准予原告行使涤除权，代被告向第三人邮政红塔支行清偿上述房屋的抵押贷款及利息，第三人协助办理解除抵押手续；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年9月2日，经玉溪市荣城房地产经纪有限公司（下简称荣城公司）提供居间服务，原、被告签订合同编号为M0015114号的《房屋买卖合同》，约定原、被告以总房价1320000元的成交价将被告单独所有的XX区XX路161号XX庄园9幢2单元1层101号房屋（包含XX庄园D51号车位）出售给原告；付款方式为2017年10月1日前原告支付1270000元，尾款50000元在原告拿到登记于自己名下的《不动产权证书》之日起三个工作日内支付被告；双方于2018年3月30日前办理过户手续；若因被告原因导致需缴纳20%的个人所得税则由被告承担。合同签订后，原告严格按约履行，于2017年9月28日前，先后分五次向被告支付购房款1270000元。2017年11月6日，被告将房屋及车位交付原告，原告一家入住至今。2018年3月30日办理房屋产权过户手续期限届满后，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以各种理由推脱。原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告发现诉争房屋处于抵押登记状态，抵押权人为邮政红塔支付，邮政红塔支行与被告的金融借款合同履行过程中，借款人暨抵押人的张伟处于严重违约状态。现原告自愿行使涤除权，代借款人暨抵押人张伟清偿邮政红塔支行的贷款本息，以解除诉争房产的抵押手续，继而实现自己的合法权益。综上所述，望法院判如所请。被告张伟未作答辩。第三人邮政红塔支行表示对原告的诉讼主张无意见。原告为证明自己的主张，当庭出示以下证据：1、身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格；2、房屋买卖合同原件，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及合同约定的具体内容；3、收据原件、银行转账交易明细复印件，证明原告已实际支付被告购房款共计1270000元的事实；4、房屋买卖补充协议原件，证明被告于2017年11月6日已将涉诉房屋交付原告使用的事实；5、房屋所有权证及土地使用权证，证明被告对所涉房屋享有单独所有权；6、工商登记信息复印件，证明第三人的工商登记情况；7、房屋信息查询结果证明原件，证明诉争房产处于抵押登记状态；8、个人购房借款及担保合同复印件，证明诉争房产的抵押权人为第三人邮政红塔支行。经质证，第三人对原告所举证据均无异议。第三人当庭出示被告张伟所欠其银行本息信息的截图打印件，证明截止到2020年6月15日张伟尚欠其银行本金474413.13元。经质证，原告对第三人所举证据无异议。被告张伟未向法庭举证。本院认为，被告张伟经本院依法传唤拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告及第三人所举证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。综合以上举证、质证、认证情况并结合到庭当事人陈述，本院认定以下法律事实：2017年9月2日，经玉溪市荣城房地产经纪有限公司（下简称荣城公司）提供居间服务，原、被告签订合同编号为Ｍ0015114号的《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于XX区XX路161号XX庄园9幢2单元1层101号房屋（包含XX庄园Ｄ51号车位）出售给原告；房屋成交总价格为人民币1320000元；双方于2018年3月30日前办理产权过户手续；原告于2017年9月5日前支付首付款500000元（含定金50000元），于2017年10月1日前支付770000元，于拿到产权登记于自己名下的《不动产权证书》之日起三个工作日内一次性支付尾款50000元。……。合同签订后，原告依约于2017年9月28日前向被告支付了购房款1270000元，被告也向原告出具了收据。2017年11月6日，被告将上述所售房屋及车位交付原告入住使用，但至今未协助原告办理房屋产权过户登记手续。2016年4月13日，被告与第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，以本案诉争房屋作抵押，向第三人贷款650000元。被告已偿还第三人部分本息，现尚欠本金474413.13元及相应利息未清偿。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，虽然案涉房产已设置抵押权，但不影响合同效力，故双方所签上述合同应为合法有效，原告要求被告继续履行合同协助其过户的诉讼请求，本院予以支持；因第三人邮政红塔支行于诉争房屋上设置有抵押权，作为借款人和抵押人的被告未及时清偿其对第三人的债务而消灭设置于诉争房屋上的抵押权，且现不知去向，致使原告无法取得房屋产权，现原告为维护自己的合法权益，要求行使涤除权，愿意代被告清偿债务涤除抵押权从而达到完成房屋产权过户登记的主张，不违反法律规定，且不侵害第三人邮政红塔支行利益，本院予以准许；邮政红塔支行在原告行使涤除权涤除抵押权后，应协助办理解除抵押权登记手续。违约金依约定而适用，其兼具惩罚与补偿的双重作用，重在弥补守约方的经济损失，以造成守约方损失为适用基础。原告并未举证证明因逾期办证给其造成实际损失，且双方对逾期办证违约金也无约定，故原告主张的逾期办证违约金请求本院不予支持。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃相关诉讼权利，由此产生的不利诉讼后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告梁燕与被告张伟之间签订的M0015114号《房屋买卖合同》有效；二、原告梁燕于本判决生效之日起五日内代被告张伟向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司玉溪市红塔区支行偿还尚欠贷款本金474413.13元及至偿还之日止的贷款利息以涤除抵押权；三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司玉溪市红塔区支行在原告梁燕偿还上述第二项所列贷款本息后五日内协助办理XX区XX路161号XX庄园9幢2单元1层101号房屋的抵押权注销手续；四、被告张伟在XX区XX路161号XX庄园9幢2单元1层101号房屋的抵押权注销后五日内协助原告梁燕办理该房屋的产权过户登记手续；五、驳回原告梁燕的其他诉讼请求。案件受理费17766元，由被告张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长 申 巍人民陪审员 周 姚人民陪审员 杨光丽二〇二〇年六月十六日书 记 员 赵柯然