北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6185号上诉人（原审原告）：曹京生，男，1974年10月15日出生。委托诉讼代理人：张东明，北京立品律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京坤朋茶花家居用品有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5-B18号。法定代表人：许某，总经理。委托诉讼代理人：胡振飞，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人曹京生因与上诉人北京坤朋茶花家居用品有限公司（以下简称茶花公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初46330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹京生之委托诉讼代理人张东明、上诉人茶花公司之委托诉讼代理人胡振飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹京生上诉请求：1.请求变更一审判决第三项，改判茶花公司支付曹京生违约金162068元。事实与理由：双方约定按年租金100%支付违约金，具有约定特殊性和补偿兼具惩罚性的特点，如按照一般情况酌情减少违约金，则在行业特定的实际情况下，造成守约方损失无法填平，显失公平。双方约定的违约金标准是基于行业特点的特殊考虑，有其合理性和必要性。曹京生的实际损失远远大于一审判决确定的违约金5万元。茶花公司辩称，不同意曹京生的上诉请求。茶花公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回曹京生的起诉；2.本案一、二审诉讼费用全部由曹京生承担。事实与理由：一审判决对租赁合同的主体认定错误，对本案租赁合同的解除时间认定错误，在没有调查清楚合同解除的真正原因的情况下，仅凭曹京生的口头陈述，就认定茶花公司违约，明显属于认定事实错误。第一，关于主体问题，肥城市环宇建筑安装有限公司（以下简称环宇公司）作为企业法人，授权曹京生与茶花公司签订《仓库用地租赁合约》，形成租赁合同法律关系，本案租赁合同主体应当是茶花公司与环宇公司，一审法院认定曹京生是合同主体，认定事实错误。第二，关于合同的解除原因和解除时间。茶花公司实际占有和使用涉案租赁场地的期间为2009年7月29日至2018年3月15日，茶花公司在找到新的租赁场地以及在搬离涉案厂房后，都及时打电话和发短信通知了曹京生，已经依法履行了告知义务，曹京生故意“失踪”，导致双方无法办理合同解除和交接手续，应当承担相应的不利后果。本案租赁合同的解除时间应当认定为2018年3月15日。第三，关于租赁合同的押金问题，2009年7月29日，环宇公司与茶花公司签订《仓库用地租赁合约》，曹京生代环宇公司收受了茶花公司交付的63000元合同押金，该笔费用抵偿2018年1月1日至2018年3月15日期间的租金后，尚且结余32375元。本案中，不存在茶花公司拖欠租金的问题，更不存在违约的问题，一审法院对合同押金问题不调查不处理，明显错误。另外，在一审开庭审理期间，茶花公司曾申请追加环宇公司作为第三人，但一审法院并未批准。曹京生辩称，不同意茶花公司的上诉请求。曹京生向一审法院起诉请求：1.请求判令解除曹京生与茶花公司签订的《仓储用地租赁协议书》；2.请求判令茶花公司支付房屋租赁费216090元，自2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计162068元，2019年1月1日至2019年4月30日的租金共计54022元；3.茶花公司支付曹京生违约金162068元。一审法院认定事实：2010年12月20日，曹京生作为（甲方、出租方）与茶花公司（作为乙方、承租方）签订《仓储用地租赁协议书》，约定：甲方将位于北京朝阳区黑庄户大鲁店金鱼交易市场一条街北（煤厂西侧路北）前院东西90.7米，南北52.75米（按7亩计算）（以下简称案涉土地），地上建筑为1152平米钢铁结构的原生产厂房提供给乙方存放“茶花”牌家居塑料产品。乙方向甲方支付租金。房屋租赁期自2011年1月1日至2025年12月31日。合同期内租金标准：2011年1月1日起年租金147000元。乙方于2011年1月1日交付63000元作为押金。租金每3年递增5%。乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按年租金100%向甲方支付违约金。该合同首部及落款签字载明的“出租人”均为曹京生。合同签订后，茶花公司实际使用案涉土地。经询，双方认可案涉土地的2017年12月31日之前的租金均已支付给曹京生。另，曹京生自述其于2019年5月17日自行撬锁收回房屋，茶花公司自述其已于2018年3月15日搬离涉案房屋，并交付环宇公司。又，2009年7月29日，环宇公司向曹京生出具《法定代表人授权委托书》，授权委托曹京生为该公司签署仓库用地租赁合约（以合同所签订的租赁地点、内容为准）的委托代理人，有效期限自2009年8月1日至2011年7月30日。同日，曹京生代表环宇公司（作为甲方，出租方）与茶花公司（作为乙方，承租方）签订《仓库用地租赁合约》，约定：甲方将位于北京市朝阳区黑庄户大鲁店金鱼交易市场一条街北（煤厂西侧路北）前院，东西90米，南北48.7米，地上建筑为1152平米钢结构的原生产厂房（以下简称涉案房屋）租给乙方使用。房屋租赁期自2009年7月29日至2024年7月28日，年租金7万元，每5年递增20%计算。甲方应于2009年9月1日前将该地块按约定条件交付乙方。一审庭审中，曹京生提交如下证据：1.落款日期为2003年6月26日、2006年1月1日、2007年4月17日、2010年12月10日的《租赁协议》《补充租赁协议》等原件，载明其与北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店第一经济合作社（以下简称大鲁店经济合作社）承租土地（位于大鲁店一村村西南，东至排水沟西侧、西至村西边沟东侧，南至马路北侧，北至韩松房前3米处，总占地面积为16.5亩），租期自2006年1月1日至2025年12月31日，用以证明曹京生自2003年开始和大鲁店经济合作社存在租赁关系，之所以用环宇公司名义签订，是茶花公司要求用公司名义签署，但收款均由曹京生所收。租赁土地后转租给了茶花公司。2.照片打印件数份，用以证明茶花公司未与其办理交接手续。茶花公司未认可上述证据1、2的真实性。一审审理中，茶花公司提交落款日期为2007年1月1日的《租赁协议》复印件一份，签约双方为大鲁店经济合作社与环宇公司，约定就环宇公司承租土地一事达成补充协议，租期自2006年1月1日至2025年12月31日。一审法院认为，本案争议焦点有二：其一，曹京生主体是否适格；其二，曹京生、茶花公司之间所签署的合同是否有效。对于争议焦点一，曹京生与茶花公司于2010年12月20日自愿签订《仓储用地租赁协议书》，该租赁协议书所约定的出租人为曹京生，曹京生作为合同相对方，享有诉的利益，其基于协议履行争议提起诉讼，主张其合同权利，主体适格；对于争议焦点二，茶花公司辩解称曹京生未经环宇公司同意，擅自以个人名义与茶花公司签署《仓库用地租赁合约》，属于无权处分行为，双方签署的合约无效。法院认为，茶花公司与环宇公司于2009年7月29日签订的《仓库用地租赁合约》系双方真实意思表示，自成立时生效。但从现有证据来看，茶花公司并未直接向环宇公司缴纳租金，而是将租金直接交付曹京生。虽然茶花公司主张环宇公司授权曹京生收取相应款项，但曹京生的授权有效期限仅为2009年8月1日至2011年7月30日。茶花公司于曹京生授权期限届满后，仍然向未授权的个人支付租金，与交易习惯相悖。因此，根据现有证据难以认定上述《仓库用地租赁合约》已经实际并持续履行。同时，曹京生与大鲁店经济合作社针对案涉土地存在土地租赁协议，曹京生有权承租案涉地块。故对于茶花公司的辩解意见，法院不予采信。现曹京生与茶花公司之间自愿签署《仓储用地租赁协议书》，约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。如前所述，曹京生与茶花公司自愿签署《仓储用地租赁协议书》，自成立时生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现茶花公司未经曹京生同意，擅自搬离案涉土地，双方合同目的无法实现。曹京生要求解除合同，于法有据，法院予以支持，解除时间以曹京生实际收回土地的时间即2019年5月17日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现曹京生要求茶花公司支付租金，符合双方约定，法院予以支持。曹京生要求茶花公司承担违约责任，符合双方约定，法院予以支持，但其主张违约金数额过高，且并无任何证据证明其实际损失情况，故法院予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认曹京生与北京坤朋茶花家居用品有限公司于二〇一〇年十二月二十日签订的《仓储用地租赁协议书》于二〇一九年五月十七日解除；二、北京坤朋茶花家居用品有限公司于判决生效后七日内给付曹京生二〇一八年一月一日至二〇一九年四月三十日期间的房屋租金216090元；三、北京坤朋茶花家居用品有限公司于判决生效后七日内给付曹京生违约金50000元；四、驳回曹京生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹京生提交3组证据，证据1为照片4张，证明2017年年底仓库火灾隐患很大，曹京生要求其整改，不整改就进行腾退；证据2为照片6张，证明涉案厂房至今仍然正常使用，商家正常经营；证据3为2013年整改通知，上面有法定代表人签字，证明这块地年年整改，但是仍然在继续使用。茶花公司针对曹京生提交的证据发表质证意见称：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，不存在让茶花公司整改，2017年直接要求茶花公司腾退；证据2照片的拍摄时间不清楚，由法庭核实，不认可证明目的，2018年以后厂房不能正常使用；证据3的真实性法庭核实，对租赁厂房一片都列入拆迁范围认可。茶花公司提交5组新证据，证据1为通马公路沿线功能疏解环境整治告知书，证明要求茶花公司于2017年9月30日之前完成清退；证据2为李某转发给许某的微信截图，证明大兴火灾之后召开会议要求租赁单位尽快搬离，2018年开始不可能正常履行任何的场地租赁合同；证据3为2017年12月初的告示，证明曹京生知道厂房列入腾退范围，曹京生知道村里要求所有租赁单位停产停业，并且知道2018年的合同目的无法实现，曹京生也给茶花公司发通知强制要求茶花公司搬离；证据4为曹京生与许某的短信截图，证明曹京生强制要求茶花公司2017年底腾退租赁土地。2018年1月1日许某给曹京生发短信，告知其新的租赁场地已经找到了，并且告知搬迁期间及占用库房的租金可以从押金中扣除；证据5为2018年2月1日茶花公司与第三方公司签订的租赁合同，证明茶花公司2018年实际上已经被迫搬离，与第三方主体重新签订租赁合同，租金标准远远高于本案合同，证明茶花公司主观上不愿意搬离，是被迫搬离的。曹京生针对茶花公司提交的证据发表质证意见称：证据1告知书与本案无关，大兴着火之后确实进行过整治，但并未发生断水断电和强制清退的情况，至今仍有商户还在居住和经营，水电畅通；对证据2的真实性、证明目的不认可，茶花公司没有实际搬离；对证据3告示的真实性认可，不认可证明目的；对证据4短信记录的真实性认可，证明目的不认可；对证据5租赁合同的真实性不认可，协议上没有签名，与本案无关，不认可证明目的。另，每年都有整治的要求，城乡结合部拆迁是早晚的事，一边说拆迁一边实际使用是十多年来的常态，茶花公司非常清楚，但其继续占有和使用仓库是事实，实际并未终止和解除合同。对此，本院认定如下：曹京生提交的证据1、证据2无法证明其证明目的，对于曹京生提交的证据3，茶花公司对租赁厂房一片都列入拆迁范围认可，本院对此不持异议。茶花公司提交的证据1、证据2、证据3仅能看出存在要求茶花公司腾退案涉土地及房屋的政策及沟通，但存在要求腾退的政策及沟通与最终涉案租赁合同的解除不具有直接的关联性；证据4中仅有曹京生与茶花公司法定代表人许某对于腾退租赁场地等内容的沟通，但无法看出茶花公司最终的腾退时间，在茶花公司提出用押金抵扣租金时，亦未有曹京生的回复；证据5系茶花公司与案外人签订的租赁协议，与本案不具有关联性。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点有二：一为曹京生能否作为本案原告提起本案诉讼；二为《仓储用地租赁协议书》的效力及权利义务清算问题。关于争议焦点一，双方对合同相对方系曹京生还是环宇公司表述不一，曹京生主张其与茶花公司之间形成租赁合同关系，并提交2010年12月20日其与茶花公司签订的《仓储用地租赁协议书》，茶花公司则主张租赁合同系其与环宇公司签订，同时提交了2009年7月29日其与环宇公司签订的《仓库用地租赁合约》。根据查明的事实及当事人陈述，茶花公司虽上诉主张曹京生并非与其形成租赁合同关系的相对方，但其亦认可2017年12月31日之前的租金均已支付曹京生，且其亦按照其与曹京生签订的《仓储用地租赁协议书》中约定的年租金标准支付，结合《仓储用地租赁协议书》的签订情况及后续的实际履行情况等，本院对曹京生的主张予以采信，茶花公司虽上诉主张租赁合同的相对方系环宇公司，但对此并未提供充分证据予以证明，故本院对其该项上诉主张不予支持。曹京生作为涉案《仓储用地租赁协议书》的相对方，有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，根据曹京生与大鲁店经济合作社签订的《租赁协议》、《补充租赁协议》等，能够认定曹京生与大鲁店经济合作社之间存在租赁关系，曹京生将承租的土地租赁给茶花公司，并与茶花公司签订《仓储用地租赁协议书》，且该《仓储用地租赁协议书》的内容并未违反法律法规的强制性规定，双方亦在一定期间内按照《仓储用地租赁协议书》的约定实际履行，故本院确认《仓储用地租赁协议书》真实有效。现因茶花公司已实际搬离涉案土地及房屋，《仓储用地租赁协议书》客观上已无法继续履行，故对于曹京生要求解除其与茶花公司签订的《仓储用地租赁协议书》的主张，本院予以支持。关于合同解除的时间，曹京生主张其于2019年5月17日收回涉案房屋，并提交照片予以证明，茶花公司虽不予认可，表示其于2018年3月15日即搬离，但根据照片显示，涉案房屋至2019年5月17日仍大门紧闭，且根据茶花公司提交的其法定代表人许某与曹京生的短信记录，也仅能看出双方对于腾退涉案房屋有过沟通，在茶花公司主张的搬离时间即2018年3月15日前后，其并未通知曹京生，双方亦未就涉案房屋办理交接事宜，故一审法院以曹京生收回涉案房屋的时间确认为合同解除的时间并无不当，本院对此予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现曹京生依据《仓储用地租赁协议书》要求茶花公司支付2018年1月1日起至2019年4月30日期间的租金，有事实及法律依据，故本院对此予以支持。对于茶花公司上诉主张用已交付的63000元合同押金抵付2018年1月1日至2018年3月15日期间的租金，因茶花公司对此并未提供充分证据予以证明，故本院对茶花公司的该项上诉主张不予支持。关于违约金，一审法院综合《仓储用地租赁协议书》的履行情况、曹京生实际遭受的损失等因素，确定的违约金标准合理，本院对此予以确认。曹京生上诉主张一审法院认定的违约金标准过低，缺乏依据，本院不予支持。另，关于茶花公司要求追加环宇公司参加诉讼的上诉主张，因环宇公司并非本案诉争《仓储用地租赁协议书》的相对方，一审法院对此未予准许并无不当，本院对此予以确认。综上所述，曹京生与茶花公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7467元，由曹京生负担1050元（已交纳），由北京坤朋茶花家居用品有限公司负担6417元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 邢 军审 判 员 江 惠二〇二〇年六月四日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 明