浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初16739号 原告：浙江万风商贸有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道东二路99号海讯雄风大厦8楼。 法定代表人：陈金建。 委托诉讼代理人：傅梦露,浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章海霞,浙江振邦律师事务所实习律师。 被告：向运华，男，1988年8月20日出生，汉族，住湖南省洪江市。 被告：梁嘉俊，男，1994年6月16日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被告：石晓铜，女，1994年3月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告：蒋开超，男，1989年12月20日出生，汉族，住陕西省宁强县。 被告：罗宇凡，男，1995年8月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 第三人：诸暨市飞卡洛斯特莱健身服务有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道艮塔东路9号1楼2楼。 法定代表人：傅海龙。 第三人：傅海龙，男，1994年7月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告浙江万风商贸有限公司（以下简称万风公司）与被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超，第三人诸暨市飞卡洛斯特莱健身服务有限公司（以下简称飞卡洛斯特莱公司）、傅海龙房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，在追加罗宇凡为共同被告后，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人傅梦露，被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超、罗宇凡到庭参加诉讼。第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁协议》、《房屋租赁转让协议》；2.判令被告向运华、梁嘉俊支付原告免租期租金计人民币82602.7元；3.判令被告向运华、梁嘉俊支付原告自2018年10月21日起至合同解除之日止的租金（租金暂计至2019年9月20日，为421666.7元，2019年9月21日起至合同解除之日止的租金按合同约定的租金标准计算）;4.判令被告向运华、梁嘉俊支付原告违约金计人民币288000元；5.判令被告向运华、梁嘉俊承担原告为本案支出律师代理费18000元；6.判令被告石晓铜、蒋开超、罗宇凡对向运华、梁嘉俊的上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任。 事实与理由:2017年10月27日，原告与第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签署了《房屋租赁协议》，约定第三人承租原告位于诸暨市雄风电器一楼、二楼，建筑面积共计约1517平方米的房屋。协议约定租期为五年，自2017年10月21日起至2022年10月20日止，并约定第一年付租金45万元，第二年付租金46万元，第三年付租金47万元，第四年付租金为48万元，第五年付租金为49万元。同时，《房屋租赁协议》对免租期、租金支付方式、租赁用途、双方权利义务、违约责任等均作出明确约定。2018年6月6日，原告与第三人飞卡洛斯特莱公司及傅海龙、诸暨市柠檬活力健身服务有限公司、向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超等人签订了《房屋租赁转让协议》，约定飞卡洛斯特莱公司、傅海龙将原租赁协议及装修补贴款金额项下的全部权利和义务转让给诸暨市柠檬活力健身服务有限公司，并约定被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超等人为诸暨市柠檬活力健身服务有限公司提供连带责任保证担保。2018年10月20日，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司在未经原告同意且未告知原告的情况下擅自腾退出租房屋。目前原告仅收到飞卡洛斯特莱公司支付的10万元租金。经原告多次催讨，被告仍未支付。案涉租赁房屋至今尚未出租，被告的行为已经构成了根本违约，并给原告造成了严重损失，依据《房屋租赁协议》、《房屋租赁转让协议》，原告已有权解除合同，并要求被告支付违约金并承担全部损失。 2018年12月11日，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司未经清算即办理了注销登记，导致原告利益受损，依据《公司法》第一百八十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二〉》的相关规定，原告有权要求诸暨市柠檬活力健身服务有限公司的股东向运华、梁嘉俊对公司债务承担清偿责任。据此，为保护自己的合法权益，特呈状贵院，请依法准予原告之诉请。审理中，原告认可被告已付清了第一年的租金。 被告向运华答辩称：答辩人于2018年5月接收租赁房屋至2018年10月1日搬迁，并于2018年10月20日与原告协商好解除合同，同时付清第一年的租金。因此不存在继续支付租金的事实。 被告梁嘉俊的答辩意见与被告向运华一致。 被告石晓铜答辩称，答辩人在担保时签字系受原告欺骗所致；如知道担保是不会签名的。 被告蒋开超答辩称,答辩人虽曾入股，后因家庭经济原因已经退股，故不承担责任。 被告罗宇凡答辩称，在签名时不知是担保，故不应承担责任。 第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙未提交书面答辩意见。 原告为证明自己的主张提供以下证据，被告质证意见如下： 1.房屋租赁协议一份，以证明2017年10月27日原告与第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签订房屋租赁协议，约定由其承租涉案房屋的事实，协议约定租期五年，同时对免租期、租金及支付方式、租赁用途、双方的权利义务、违约责任等均作出了明确约定。被告向运华质证称，知道原告与第三人签了合同，但没有看到违约责任的内容。其余被告对该合同表示不知情。 2.房屋租赁转让协议一份，以证明原告与被告、第三人签订了房屋租赁转让协议，约定第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙将原租赁协议项下的全部内容转让给诸暨市柠檬活力健身服务有限公司，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司声明了解项下全部内容，并同意承继第三人在协议项下的全部义务。被告向运华对该协议的签订没有异议。其他被告认可在协议上签名，但不知是作为担保人。 3.增值税专用发票一份，以证明至目前为止，被告已经付清了第一年（至2018年10月20日止）租金，第二年租金尚未支付的事实。被告向运华无异议，其他被告表示不清楚。 4.工商登记信息一份，以证明2018年12月11日诸暨市柠檬活力健身服务有限公司未经清算即办理了注销登记的事实，被告向运华、梁嘉俊系该公司自然人股东。被告无异议。 5.委托代理合同、律师代理费发票各一份，以证明原告为本案支出律师代理费18000元的事实。被告认为，不应承担，也无力偿还。 被告向运华提供聊天记录一组及照片，以证明案涉房屋已经于2018年10月20日腾退，并结算清水电费的事实。原告对聊天记录真实性无异议，并认为聊天记录可证明被告认可存在违约。被告提供的照片无法确认拍摄的时间。 因原、被告对对方提供证据的真实性均未提出实质性异议，本院予以确认。 经审理查明：2017年10月27日，原告与第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签署了《房屋租赁协议》，约定第三人承租原告位于诸暨市雄风电器一楼、二楼，建筑面积共计约1517平方米的房屋；租期为五年，自2017年10月21日起至2022年10月20日止。因承租人装修需要，自2017年8月15日至10月20日为免租期间，该装修期间以承租5年为基础，如承租方违约或单方解除合同则按合同约定的第一年租金标准计取租金；第一年付租金45万元，第二年付租金46万元，第三年付租金47万元，第四年付租金为48万元，第五年付租金为49万元。承租方如逾期支付租金、水电费，每逾期一日，需按逾期租金的3%支付违约金；超过15日出租方有权解除合同。经双方协商一致并签订书面文件后，本合同可提前终止或解除。2018年6月6日，原告与第三人飞卡洛斯特莱公司及傅海龙、诸暨市柠檬活力健身服务有限公司、被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超、罗宇凡等人签订了《房屋租赁转让协议》，载明“飞卡洛斯特莱公司、傅海龙将原租赁协议及装修补贴款金额协议项下的全部权利和义务转让给诸暨市柠檬活力健身服务有限公司，被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超、罗宇凡等人为诸暨市柠檬活力健身服务有限公司提供连带责任保证担保，担保范围包括租金、物业管理费、水电费、违约金及为实现债权的费用。2018年10月20日，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司在付清合同项下第一年的租费后将钥匙交还给原告。2018年10月25日，被告向运华支付了水电费结算款1805元。涉案房屋现仍空置。 另查明，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司成立于2018年5月25日，自然人股东向运华、梁嘉俊。公司于2018年12月7日办理注销手续。 本院认为，原告万风公司与第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签订的《房屋租赁协议》及原告、第三人及诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订的《房屋租赁转让协议》未违反法律法规的强制性规定，应属有效。在原告与第三人、诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订转让协议后，履行合同义务的双方变更为原告与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司及被告，对此，双方均无异议。本案的争议焦点为原告万风公司与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订的租赁合同有否解除、解除的时间，合同解除后的责任及承担责任的主体。 关于原告与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订的房屋租赁转让合同有否解除。原告认为，原、被告并未达成解除合同的书面协议，合同未解除，故诉讼要求解除。被告向运华则认为，在租赁双方充分协商后，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司缴清第一年租金，并将房屋、钥匙交还给原告后，合同解除。本院认为，被告向运华提供的与原告经办人陈某的微信聊天记录及庭审中的陈述可以明确，在2018年10月初诸暨市柠檬活力健身服务有限公司已着手腾退房屋，并与原告协商解除，2018年10月19日被告向运华明确表明解除合同，2018年10月20日向运华将器械卖掉后，支付清一年的租金，将房屋腾空并将钥匙交付给原告。原告方并未拒绝，也未提出异议，接收了钥匙，同时提供了收款的银行账号。之后，向运华与原告的工作人员还就水费进行了结算。而2018年10月20日为合同约定的第一年租期到期日。从微信的内容及上述原告工作人员与被告向运华的互动行为，可确认双方就解除合同已达成一致，只是对违约金或损失的数额尚有分歧。因此，本院确认原告与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司的租赁协议于2018年10月20日解除。 关于合同解除后的责任及承担责任主体。本案解除合同系诸暨市柠檬活力健身服务有限公司的原因造成，按原告与飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签订的合同约定，如租期未满承租方单方解除合同的，应按第一年约定的租金支付免租期的租金，而该约定在原告与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订的转让合同中明确予以承继，原承租合同的约定效力及于诸暨市柠檬活力健身服务有限公司，故原告主张免租期的租金符合约定，本院予以支持，但原告计算有误，调整为81250元。因本院已确认原告与诸暨市柠檬活力健身服务有限公司签订的房屋租赁合同已于2018年10月20日解除，原告再要求解除协议已必要。鉴于合同已解除，原告要求被告向运华、梁嘉俊支付解除之后租金的请求，本院不予支持。 原告以违约为由，要求被告向运华、梁嘉俊按房屋租赁协议第八条约定承担违约金288000元。本院认为，原告与飞卡洛斯特莱公司、傅海龙签订的合同第八条约定是针对承租人逾期支付租金、水电费等不履行或违反协议的情形，未包含解除协议，但基于解除合同系诸暨市柠檬活力健身服务有限公司单方原因造成，诸暨市柠檬活力健身服务有限公司应承担相当于给原告造成经济损失的违约责任，该损失按解除合同时双方协商情况，被告的承受能力，本院酌定以原告重新出租需一个月的时间为损失标准，计37500元。因代理费的负担仅在房屋租赁协议中担保人承担责任条款范围中予以显示，在原告与第三人及诸暨市柠檬活力健身服务有限公司房屋租赁协议、房屋租赁转让协议并未约定，以担保的约定倒推主债务人需承担该责任显然不当；而担保人承担担保责任的范围仅限于主债权，故对原告要求被告承担代理费18000元的请求，亦不予支持。 被告向运华、梁嘉俊系诸暨市柠檬活力健身服务有限公司的股东，在明知与原告就房屋租赁关系尚存争议，未经清算即注销诸暨市柠檬活力健身服务有限公司工商登记，依法应对公司债务承担清偿责任。故上述诸暨市柠檬活力健身服务有限公司应负的债务，由向运华、梁嘉俊承担。被告石晓铜、蒋开超、罗宇凡作为担保人在房屋租赁转让协议上签名，在无证据证明原告存在胁迫、欺诈行为的情形下，应依约承担连带清偿之责。 第三人飞卡洛斯特莱公司、傅海龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 确认原告浙江万风商贸有限公司与第三人诸暨市飞卡洛斯特莱健身服务有限公司、傅海龙签订的房屋租赁协议，原告浙江万风商贸有限公司与第三人诸暨市飞卡洛斯特莱健身服务有限公司及傅海龙、诸暨市柠檬活力健身服务有限公司、被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超、罗宇凡签订的房屋租赁转让协议于2018年12月20日解除； 被告向运华、梁嘉俊应共同支付原告浙江万风商贸有限公司租金81250元、违约金37500元，合计118750元；款限本判决生效之日起十五日内付清； 被告石晓铜、蒋开超、罗宇凡对被告向运华、梁嘉俊应支付的款项负连带清偿责任； 四、驳回原告浙江万风商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11903元，由原告浙江万风商贸有限公司负担8503元，被告向运华、梁嘉俊、石晓铜、蒋开超、罗宇凡共同负担3400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  许诸德 审 判 员  周 晶 人民陪审员  蒋培南 二〇二〇年六月四日 书 记 员  楼 榕