北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2505号上诉人（原审被告）：周淑英，女，1925年11月11日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：林庆玲，女，1946年5月3日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：杨书增，男，1965年2月9日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：杨海珍，女，1973年10月6日出生，汉族，中国化学工程重型机械化有限公司员工，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：杨海全，男，1977年4月30日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上述五上诉人之共同委托诉讼代理人：邱跃，北京市京哲（乐东）律师事务所律师。上述五上诉人之共同委托诉讼代理人：宋京红，北京市京哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张伟，男，1974年10月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：罗舜，北京伊志律师事务所律师。上诉人周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全因与被上诉人张伟土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全之共同委托诉讼代理人邱跃、宋京红，被上诉人张伟之委托诉讼代理人罗舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全上诉请求：撤销一审判决，改判我们向张伟给付补偿款527411.95元或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院对1、2、6、7、8、10号房屋的建造人和装修、设备及附属物的添置人没有查清。北京市大兴区黄村镇太福庄村将涉案土地出租给杨兆明，杨兆明建设了本案中拆迁区域的院墙108米、1号房屋位置上的简易房（张伟承租后拆除该房屋，在该地建起了面积更大的1号房屋）、3号房屋，并添置了大量装修、设备及附属物。杨兆明将土地出租给张伟前，该土地上就已经有了部分用于生产经营的房屋、装修、设备及附属物。杨兆明将部分土地出租给张伟，杨兆明、张伟分别进行建设。杨兆明与张伟签订的涉案租地合同中所约定的平房5间100平方米并非3号房屋，而是1号房屋位置上的简易房；2007年10月10日至拆迁前，张伟利用杨兆明建造的院墙，在出租区域内搭建出1、2、6、7、8、10号房屋，因此上述房屋是杨兆明、张伟共同建造，不能认定为张伟个人独立建造的房屋，更不能认定张伟对该房屋具有100%的建房份额。3、4、5号房屋与院墙为杨兆明个人建造，9、11号房屋为张伟个人建造，1、2、6、7、8、10号房屋为杨兆明、张伟共同建造，装修、设备及附属物的添置人主要是杨兆明。3号房屋所占土地面积属于未出租面积，3号房屋系杨兆明免费借给张伟使用。涉案合同约定的108米围墙对应拆迁档案中《杨兆明用地平面图》中J1-J2加上J1-J16加上J15-J16加上J14-J15加上J10-J11减去大门部分和3号房的南墙，实际长度应该是122.245米。2.一审法院在确认《租地合同》无效的基础上，参照《租地合同》第5条约定比例计算张伟应得补偿款的行为，违背了《合同法》关于无效合同自始无效之规定，应根据《合同法》第五十八条之规定，按照张伟建房时的材料费和人工费进行折价补偿；即便按照合同第5条之约定，张伟仅能针对实际发生的地上物的经济损失主张补偿，拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、拆迁补助费、设备迁移补助费的性质都是奖励，张伟无权主张权利。张伟因合同无效造成的损失仅限于2006年-2017年其建造房屋及增添装修、设备及附属物的相应部分，张伟无权就拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、拆迁补助费、设备迁移补助费等奖励、补助性质的费用主张权利。3.张伟未能就其已经按期支付租金完成举证义务，其所提供的现有证据只能证明其找人建造过房子，不能证明建筑房子的具体情况及添置情况，不能证明张伟合法使用涉案租赁土地直至拆迁。4.在计算张伟应得数额时，应先对九个款项的性质和归属分别认定，06年房屋重置成新价、拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费归杨兆明个人所有，06-09年拆除费张伟应得307177.85元、装修设备及附属物补偿价张伟应得40039元、房屋一次性停产停业综合补助费张伟应得13969.8元、场地一次性停产停业综合补助费张伟应得166225.3元，张伟共计应得527411.95元。张伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.在双方签订协议时对已建房屋的面积以及围墙长度的约定的数字并不准确。在租赁后的使用过程中，杨兆明对围墙进行了部分拆除、改建，在拆迁时租赁给张伟的土地上由杨兆明修建的围墙发生了改变，应为拆迁档案中《杨兆明用地平面图》中J1-J2加上J16-J15加上J14-J15加上J11-J10加上J5-J4-J3减去大门和3号房屋南墙，共计119.517米。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全未提供任何证据证明1号房处曾经建设过简易房屋，并且是合同约定的出租给张伟的房屋，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全的主张与一审中双方认可3号房屋是出租给张伟的房屋相矛盾，应禁止反言，至今双方均认可3号房屋由张伟装修后一直使用至拆迁，因此3号房屋就是出租给张伟的房屋，对方关于3号房屋不再出租之列的理由不能成立。3、4、5号房屋由杨兆明先后建设，1、2、6、7、8、9、10、11号房屋由张伟独立建设。其中1、2、6、7、8、10号房屋用到了原围墙，其他房屋建设均未用到杨兆明建设的围墙。1、8号房屋即便是用到了杨兆明建设的围墙，也是在该围墙上加高了1米。2.周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全未提供任何证据证明杨兆明添置了物品，拆迁材料中所附的《北京市住房条件调查表》、《北京市房屋装修附属物及设备登记调查表》明确记载了各物品的归属，且《租地合同》中并未记载有任何附属物，说明之前杨兆明并未添置任何物品。《评估报告》中的《装修、设备及附属物估价结果通知单》中评定院墙492㎡，价值134316元。3.3、4、5号房所取得的地上物补偿应归杨兆明所有，1、2、6、7、8号房虽利用了杨兆明所建围墙建设，但围墙在整个房屋中的价值很小，8号房属于涉案合同外的利益，应另案处理。且张伟对围墙进行了加高，降低了围墙对房屋价值的贡献。围墙在拆迁时已经给予了单独的补偿，不应在房屋补偿中重新计算，杨兆明可以享有针对围墙单独补偿的134316元。10、11号房未获得补偿。对方对于围墙补偿的计算显示公平。杨兆明应获得的地上物补偿为50930元，张伟应获得723972元。装修、设备及附属物补偿款归杨兆明的部分为151409.54元，归张伟的为228629.44元。房屋一次性停产停业综合补助费归张伟的为38374.46元，场地一次性停产停业综合补助费归张伟的为271755.13元。拆除腾退补助费归张伟的应为506400.99元，资源节约及垃圾减量补助费归张伟的应为464474.58元，拆迁补助费归张伟的应为50640.53元，设备迁移补助费归张伟的应为8783元。拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费均是对张伟所建房屋拆迁给予的补偿，均为杨兆明基于合同所取得的财产，合同无效后，应全额返还张伟，一审法院将本应全额返还给属于张伟的补偿款，参照双方约定的比例并酌情分配，已经十分有利于周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全。4.一审判决双方签订的《租地合同》无效，因此不应再按照合同约定的将归属于张伟的部分按照该合同进行三七分配，应全额返还本应属于张伟的补偿款。5.张伟支付租金的金额远高于合同的约定，双方均未履行过解除合同的通知、协商等程序，法院等机构也未判定过解除。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全一方面主张合同已解除，又在补偿分配建议中主张按照合同第5条约定的比例三七分成，自相矛盾。6.本案不应适用《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条和第27条，因为本案租赁标的是土地，而不是房屋，涉案合同是否无效值得探讨，如果无效，杨兆明不应从合同无效中获益。张伟向一审法院起诉请求：1.周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全给付拆迁补偿金1801824.4元及延迟支付的利息，自2018年10月7日起暂计至2019年9月27日利息为83446.56元（按照同期人民银行一年至三年期贷款利率4.75%计算）；2.本案诉讼费用由周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全承担。一审法院认定事实：2007年10月10日，甲方杨兆明与乙方张伟签订《租地合同》，甲方同意把太福庄村东2亩4分地再转租给乙方使用，现有平房5间100平方米和已建成围墙108米，乙方有使用权，所有权归甲方。乙方承租甲方的荒沙土地盖厂房20间，办公室、宿舍、库房11间，共31间。使用期间25年，自2007年10月10日起至2032年10月10日止。甲乙双方在执行本合同时，如国家征地或村镇一级政府要求使用本土地，在不可抗拒的情况下，地上物的经济损失补偿金由甲方负责办理资金分配，原则为三七分成，甲方三成，乙方七成。关于房屋建造情况，双方当事人均认可杨兆明建房面积为152.52平方米，其中96平方米是2006年以前建造的。剩余房屋系张伟建造。另有围墙系杨兆明建造。2017年12月20日，甲方北京兴业富民置业有限公司与乙方杨兆明签订《拆除腾退补偿协议》，乙方在项目范围内的院落，房屋、建筑物、简易建筑物面积1164.67平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积86.4平方米，场地经营面积757.14平方米。补偿款共计2854389元，其中被拆除腾退房屋重置成新价86851元，拆除费774902元，装修设备及附属物补偿价380039元，房屋一次性停产停业综合补助费38880元，场地一次性停产停业综合补偿费340713元，腾退补助费582335元，资源节约和垃圾减量补助费582335元，搬迁补助费58234元，设备迁移补助费10100元。2011年7月26日，甲方北京市大兴区黄村镇太福庄村经济合作社与乙方杨兆明签订太福庄村集体土地使用合同书，甲方将集体所有的位于村北地的土地2127.59平方米（合3.191亩）给乙方作仓储、生产加工使用。杨兆明于2019年7月5日死亡，周淑英为杨兆明的母亲，林庆玲系杨兆明之妻，杨书增、杨海珍、杨海全分别为杨兆明的子女。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。杨兆明出租给张伟使用的房屋未取得合法的规划审批手续，故张伟与杨兆明签订的《租地合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于张伟主张的06-09年拆除费、装修、设备及附属物补偿价、房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补偿费、拆除腾退补助费、资源节约和垃圾减量补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费，法院根据建房及使用情况，确定杨兆明应享有的部分，剩余部分参照双方约定的比例计算张伟应得到的补偿款。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全作为杨兆明的继承人，应在遗产继承范围内承担给付责任。对张伟主张合理的部分，法院予以支持。对张伟主张的利息损失，没有事实依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、判决生效后十日内，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全在遗产继承范围内连带给付张伟补偿款共计1721609元；二、驳回张伟的其他诉讼请求。本院二审期间，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全对一审法院查明的“剩余房屋系张伟建造”提出异议，称张伟所建造的房屋借用了杨兆明建设的原有围墙，并称一审法院未对房屋设施及附属物的归属问题予以认定。张伟认可部分房屋的建设借用了原有围墙，但双方对原有围墙的位置及长度、以及张伟借用围墙的情况存在分歧。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。此外，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全另提供如下证据：北京市大兴区黄村镇太福庄村村民委员会出具的情况说明和4张照片，欲证明《杨兆明用地平面图》左下角未画入图内的房屋系杨兆明建设，现由杨兆明家人居住，张伟盖房借用了两面墙，拆迁的时候这两面墙应该计算我们的拆迁利益。张伟对上述证据质证称，不属于新证据；房子仅从照片拍的位置不能证明在平面图上的位置，即便杨兆明的家人应取得拆迁利益，也应另案主张；J14-J13-J11确实有房子，但是否是周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全的房子不能确定。张伟另提供收条一张，欲证明张伟向杨兆明缴纳了租金，同时证明周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全在诉讼中不诚信。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全质证称因杨兆明已去世，真实性无法核实。张伟另申请证人刘某出庭作证，证人到庭说明了涉案土地租赁的背景及租赁给张伟的房屋为3号房屋、租赁时的围墙情况等内容，以及张伟建房利用原围墙的情况。周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全对证人证言的真实性、合法性及关联性均不认可。张伟认可证人证言。经查，涉案租赁标的土地用途为城镇建设用地区，管制分区为有条件建设区。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨兆明与张伟签订的《租地合同》虽系双方真实意思表示，但该合同所涉租赁标的地上物未取得建设工程规划许可，且约定将规划用途为管制分区为有条件建设区的土地用于厂房建设，亦未提供相关建设手续，故一审法院认定该《租地合同》无效，处理正确。关于涉案租赁合同签订当时地上物的情况，合同约定为平房5间100平方米和已建成围墙108米，一审庭审中，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全认可合同约定的平房系3号房，其在上诉过程中对该平房所指先后进行不同陈述，认可为3号房但称系无偿借给张伟使用，后又称合同约定的平房系1号房位置的原有房屋，但均未能提供相应的证据，故本院首先对于合同约定的平房5间100平米为3号房的事实予以确认。关于“已建成围墙108米”，现虽双方均认可该数字为约数，但双方对围墙具体位置和延米数的陈述不一，且均未能提供充分的证据予以支持，本院按照合同约定确定围墙情况。至于借用围墙建设的房屋情况，双方各执一词，且均未能提供充分的证据予以证明，本院对双方的诉讼主张均不予采信。张伟另主张其就原有围墙进行了加高，但其提供的现有证据亦无法证明围墙加高的情况，本院对其该主张亦无法采信。现双方争议的焦点问题系拆迁利益的分配问题，对于“06年房屋重置成新价”的分配双方并无争议，本院予以确认。关于围墙所对应的拆迁利益，根据双方陈述可以明确的是确有部分房屋借用围墙建设，但根据本院前述论述，围墙的具体位置及具体有哪些房屋系借助围墙建设的相关事实，现有证据无法作出明确认定，故考虑到未形成墙体的围墙亦单独作为装饰设备及附属物补偿的一项予以补偿，本院将根据双方合同约定的围墙延米数，结合本案具体情况，在06-09年拆除费、装修设备及附属物补偿价中予以酌情处理。关于拆除腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、拆迁补助费、设备迁移补助费的分配问题，现张伟所进行的地上物建设已被拆除，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全仍然获得了前述补助款，一审法院根据本案具体情况对前述费用予以分配并无不妥；周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全上述称前述费用属于奖励，张伟无权获得，缺乏必要的证据支持，亦有违公平原则，本院不予支持。至于周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全另上诉称装修、设备及附属物的添置人主要是杨兆明，并未提供相应的证据予以证明，且明显不符合涉案土地上的房屋建设情况，本院对其诉讼主张不予采信。综上所述，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24985号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24985号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全在遗产继承范围内连带给付张伟补偿款共计1500000元；三、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21016元，由张伟负担3520元（已交纳），由周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全负担17496元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费15548元，由张伟负担2885元（于本判决生效后七日内交纳），由周淑英、林庆玲、杨书增、杨海珍、杨海全负担12663元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年六月十六日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞