湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1624号原告：宁乡县中源物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇花明北路中源凝香华都9号楼。法定代表人：周航标，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住，系该公司法务。被告：吴瑜迟，女，1989年10月14日出生，汉族，居民，住。被告：粟秉楷，男，1992年8月14日出生，汉族，居民，住溆浦县。原告宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称“中源物业公司”）与被告吴瑜迟、粟秉楷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告中源物业公司的委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼，被告吴瑜迟、粟秉楷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中源物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费5870元，生活垃圾费225元，违约金1000元，共计7095元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：原告分别于2008年11月17日及2013年12月20日与湖南中源房地产开发有限公司签订了两份《前期物业服务协议》，合同约定由原告向湖南中源房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。第一份合同期限至2013年12月31日止，第二份合同期限至该物业业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年９月10日，原告与宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会签订了《中源.凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2018年９月１日起至2023年８月31日止。被告系上述物业28-1102号的业主和物业使用人，物业面积共139.76平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年9月1日至2019年12月31日的物业管理费用5870元，生活垃圾费225元，违约金1000元，但被告一直拒绝缴费。综上所述，原告提供了全面的物业服务，被告应当支付相应的物业服务费并支付违约金。被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。原告中源物业公司围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.《前期物业服务协议》、不动产登记信息表，拟证明被告系中源凝香华都28-1102室的业主，原告依约向被告所在小区提供物业服务、且被告应当缴纳物业费的事实；2.服务收费标准核定表，拟证明原告收费经相关部门批准核定，且合理合法；3.律师函，拟证明原告向被告书面催缴了物业费的事实；4.电梯维修养护表、保洁清扫签到表、巡查签到表、车辆出入登记、绿化、收款收据（生活水费、居民电费），拟证明原告向被告所在小区提供全面的物业服务的事实。被告吴瑜迟、粟秉楷均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩、举证、质证材料，均视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。本院经审查认为原告提供的证据1-4均来源合法、内容真实，与本案相关联，本院均予以采信。根据采信的证据及到庭当事人陈述，确认如下案件事实：2008年11月17日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告为湖南中源房地产开发有限公司开发的中源花园项目提供物业服务，服务期间为协议签订之日至2013年12月30日，收费标准为电梯房1.2元/月/平方米、步梯房0.8元/月/平方米、商铺2.1元/月/平方米、地下车库停车服务费20元/月。合同还对其他权利义务进行了约定。2013年12月20日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务协议》，约定由原告继续为上述物业继续提供物业服务，服务期间为协议签订之日起生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同约定的收费标准为高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米、底层复式楼建筑面积1.2元/月/平方米、商铺按建筑面积2.5元/月/平方米,地下车库停车服务费30元/月，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。两份前期物业合同约定的交费时间均为业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额缴纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2018年９月10日，原告与宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会签订了《中源.凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2018年９月１日起至2023年８月31日止。合同约定的收费标准为高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米、地下车库停车服务费30元/月，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。缴纳物业服务费按季缴纳，业主不按时缴纳物业服务费，经催告仍不缴纳物业服务费的，原告可以依据相关法律规定收取欠费金额每日千分之三的滞纳金。被告系湖南中源房地产开发有限公司开发的上述物业的宁乡县玉潭镇花明北路（宁乡市中源.凝香华都）28-1102的业主，物业面积共140.4㎡。按约定应当向原告缴纳从2017年9月1日至2019年12月31日的物业管理费用5896.8元，垃圾处理费225元。经催缴，被告未缴纳，故酿成本案诉讼。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务协议》对被告具有约束力，因原告已经履行了主要的物业服务方面的义务，且对被告所欠物业管理费已进行书面催缴，被告吴瑜迟、粟秉楷应依约向原告支付物业管理费及原告已垫付的垃圾处理费。关于物业费，原告自愿只要求被告支付2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费用5870元，不违反法律规定，本院予以支持。根据本院另案查明的事实，原告的物业服务存在不尽如人意的地方，故对原告请求的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴瑜迟、粟秉楷于本判决生效之日起十日内共同支付原告宁乡县中源物业管理有限公司物业服务费5870元、垃圾处理费225元，合计6095元；二、驳回原告宁乡县中源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告吴瑜迟、粟秉楷共同负担。本判决为终审判决。审判员  谢卫华二〇二〇年六月二日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。