浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1195号 上诉人（原审被告）：台州吉玛诺房地产开发有限公司，住所地玉环市龙溪镇龙溪路。 法定代表人：姜依兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章一磊，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林昌火，男，1970年4月6日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：王欣，浙江辅成律师事务所律师。 上诉人台州吉玛诺房地产开发有限公司因与被上诉人林昌火商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2020）浙1021民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，因本案事实清楚而以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 台州吉玛诺房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人交纳逾期交房违约金75906元（自2017年8月31日至2020年3月25日，共计937天，直至房屋交付为止）；上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金和逾期办证违约金二者相加累计不超过合同总价的30%。事实和理由：一、本案事实不清，适用法律错误。1.根据《补充商品房买卖合同》约定，交房延期到2017年8月31日，办证延期到2018年2月28日。现一审法院对办证日期延期到2018年2月28日予以支持，把被上诉人主张的逾期办证违约金调整为755天；但对交房日期却没有支持延期，仍然按照2016年1月10日处理，这逻辑不通。2.依照《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。为此，上诉人在一审中已经提出2项违约金数额累计不应当超过合同房价总额的30%，但一审判决主文却并未载明。 林昌火辩称，台州吉玛诺房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 林昌火向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金124430.9元[暂计自2016年1月10日起至2020年3月25日止（共1536天）按日万分之一计算]，并继续按总房款的日万分之一支付违约金至房屋实际交付之日止；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金109687.13元[暂计自2016年7月10日起至2020年3月25日止（共1354天）按总房款的日万分之一计算]，并继续按日万分之一支付逾期交付权属证书违约金至房屋权属证书实际交付之日止。 一审法院认定事实：2014年6月9日，原告林昌火与被告台州吉玛诺房地产开发有限公司（原为台州弘森房地产开发有限公司）签订一份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买弘森御龙湾花苑19幢2-602号商品房，房屋建筑面积为135.41平方米，总房款为810097元；合同第七条约定原告首付250097元，按揭贷款560000元；合同第九条约定房屋应当在2016年1月10日前交付；合同第十条约定被告逾期交房的违约责任，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付己付房款万分之三的违约金；合同第十六条约定该房屋的土地、房产权属证书应当在2016年7月10日前交付，被告不能按期交付权属证书，原告不退房的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年4月12日，原、被告签订了一份《补充商品房买卖合同》，约定于2017年8月31日前交房，土地、房产权属证书在2018年2月28日前交付；逾期交房的违约金起算日期从2016年1月11日开始，按日支付已付房款的万分之一违约金，原告同意继续履行合同。原告于2014年6月9日支付购房首付款250097元，剩余560000元于2017年5月3日通过浦发银行玉环支行以办理按揭贷款方式支付给被告，而被告至今仍未向原告交付该房屋以及相关权属证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人之间真实的意思表示，内容并不违反国家法律强制性规定，应确认有效，签约双方应全面履行合同义务。现被告逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告现要求被告继续履行合同，并要求被告自《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天至实际交付日止按已付房款万分之一支付违约金符合法律规定和当事人约定，鉴于原告于2014年6月9日支付购房首付款250097元，剩余购房款560000元于2017年5月3日通过按揭贷款方式支付，根据合同约定，截止2020年3月25日的逾期交房的违约金金额为：250097×0.0001×1536+560000×0.0001×1057=97606.9元；由于《补充商品房买卖合同》对土地、房产权属证书交付日期改为2018年2月28日，根据合同约定，截止2020年3月25日逾期办证的违约金金额为：810097×0.0001×755=61162.32元。原告诉讼请求合理的部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告台州吉玛诺房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告林昌火逾期交房违约金97606.9元，并从2020年3月26日起继续按日万分之一支付违约金至房屋实际交付之日止（以810097元为基数）。二、限被告台州吉玛诺房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告林昌火逾期办证违约金61162.32元，并从2020年3月26日起继续按日万分之一支付违约金至房屋权属证书实际交付之日止（以810097元为基数）。三、驳回原告林昌火的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4812元，减半收取2406元，由原告林昌火负担668元，被告台州吉玛诺房地产开发有限公司负担1738元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案双方当事人虽在《补充商品房买卖合同》第一条中约定将交房时间和办证时间分别延长至2017年8月31日和2018年2月28日，但在第二条中明确约定“出卖人自商品房买卖合同第九条最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，买受人同意继续履行合同”，可见，关于逾期交房违约金的起算时间仍为“商品房买卖合同第九条最后交付期限的第二天”即2016年1月11日，说明被上诉人林昌火对已经迟延的交房期间并未放弃主张逾期交房违约金，只是降低了逾期交房违约金的计算标准。因此，上诉人台州吉玛诺房地产开发有限公司认为一审法院未按延期后的时间计算逾期交房违约金，却按延期后的时间计算逾期办证违约金，存在逻辑不通的上诉理由不能成立。商品房买卖合同纠纷中，出卖人逾期交付房屋给买受人造成的损失客观表现为不能按期使用房屋产生的损失，直接表现为逾期期间房屋租金的损失。因案涉房屋至今尚未交房，逾期交房和逾期办证所造成的损失持续增加，一审法院以已付房款为基数按照日万分之一的标准分别计算逾期交房违约金和逾期办证违约金，符合合同约定，亦在合理范围。上诉人主张以合同房价总额作为实际损失并要求两项违约金累计不超过合同房价总额的30%，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，台州吉玛诺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2240元，由台州吉玛诺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年六月十九日 代书记员 郭巧燕