杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初5789号 原告：杭州情谊科技有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符路307号-B。 法定代表人：苏忠鹤，总经理。 委托诉讼代理人：宋泽军、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。 被告：许炳高，男，1955年9月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：金明萱，杭州市西湖区转塘法律服务所法律工作者。 原告杭州情谊科技有限公司与被告许炳高租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭州情谊科技有限公司的委托诉讼代理人宋泽军，被告许炳高到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杭州情谊科技有限公司的委托诉讼代理人宋泽军、罗绍康，被告许炳高及其委托诉讼代理人金明萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《租赁协议》；2.被告赔偿原告装修损失1371629元；3.被告支付原告拆迁补偿款276960元；4.本案诉讼费由被告承担。后原告将第一、三项诉讼请求变更为：确认原被告双方签订的《租赁协议》无效；被告支付原告拆迁补偿款207520元。事实和理由：2017年12月20日，被告作为杭州西龙垂钓休闲农庄（以下简称“西龙农庄”）的负责人与原告签订《租赁协议》一份，约定将西龙农庄部分房屋出租给原告使用，用于休闲农庄经营，租赁期限至2023年1月19日。原告接手房屋后即与第三人签署装修合同，展开装修工作。截至2018年10月，原告房屋硬装、软装全部装修完毕，展开营业。2019年1月，因案涉土地流转及违章建筑的原因，原告承租房屋被强制拆除。案涉房屋中临时性生产管理用房面积200平米，而被告实际建造的面积为2000平米，被告自认超出部分是违章多建房屋，根据相关规定，案涉合同应归于无效。经原告了解，2017年底西湖区小叔房村就已经开始宣传土地流转信息，并且案涉土地承包人早已于2018年2月签署了《农村土地承包经营权流转合同》，流转期限自2018年1月1日起，土地从个人流转给杭州市小叔房村股份经济合作社，从事农业生产经营。被告为使房屋顺利出租，故意隐瞒土地即将流转的重要信息，致使房屋因为土地流转拆迁，给原告造成了重大损失。2019年2月21日，西龙农庄与杭州市小叔房村股份经济合作社签订了《土地经营权流转补偿协议》，并已经收到部分补偿款。该补偿协议明细中载明拆迁的腾房奖励为269440元、清塘奖励为7520元，因当时实际腾退人为原告，该部分奖励应归属原告所有。2019年3月21日，被告注销了西龙农庄。 被告辩称：一、案涉房屋及设施是经批准的农业设施，并非如原告所述全部属违章建筑，原告主张合同无效的理由不成立。二、关于本案事实。原被告签订租赁协议属实，但双方约定“装修费用由乙方自负”，且合同第八条约定的违约责任并不包括政府征用拆迁或不可抗力，即出租人不承担合同提前终止的违约责任。案涉房屋属被告经营西龙农庄的管理用房，农庄立项系政府根据产业结构调整批准，项目早于2005午1月21日经杭州市西湖区农业局批准同意。故案涉房屋设施虽为临时性建筑，但一直来征得相关部门的认可而保留。因此，原告在承租部分房屋时，被告对上列情况均予明确告知，现原告明知而称不知，与事实不符。被告在本轮拆迁中依照政策规定，虽然获得了部分补偿，但并未获得原告指称的任何装饰装修补助。被告得到的仅仅是每平米房屋建造面积400元的补助，并未获得标准的拆迁待遇。案涉房屋拆迁系政府规划拆迁。协议终止属合同约定的预见情形，即使原告存在损失，也属其应当预见的商业风险，原告现要求被告承担装修损失于法无据。原告诉称因原农户于2018年1月起已与小叔房村签订了《农村土地承包经营权流转合同》，流转后土地用于农业，从而使其无法开展经营，由此认为被告隐瞒事实，理由也不成立。被告与农户于2013年签订土地续包合同，租期为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。在合同履行期间，农户又与他人订立流转合同，被告既不知情，也无过错。且原告也明知进行了拆迁，之后也从未再向被告支付租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，举证如下： 1.租赁协议。证明西龙农庄与原告于2017年12月20日签订租赁合同，租期为5年的事实。 2.雅铭轩农庄装修合同、领付款凭证和欠条。证明原告委托第三人就案涉房屋展开装修并支出装修费115.8万元的事实。 3.发票和收据。证明原告购买酒店用品支出213629元的事实。 4.农村土地经营权流转合同。证明案涉土地承包人已于2018年2月将经营权流转，流转期限自2018年1月1日起的事实。（复印件） 5.土地经营权流转补偿协议。证明因土地经营权流转，案涉房屋被强制拆迁，杭州市小叔房村股份经济合作社与西龙农庄达成补偿协议的事实。（复印件） 6.个人独资企业登记基本情况和个人独资企业清算报告。证明西龙农庄已于2019年3月21日清算，被告虚假承诺债权债务清偿完毕的事实。 7.录音。证明原告装修损失300万元左右，土地承包经营权流转后原使用权人不得将土地上房屋出租的事实。 8.录音。证明被告早已知晓土地经营权流转却未告知原告的事实。 经质证，被告对上述证据发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，但双方并未约定协议提前终止的情况下被告需赔偿原告损失。证据2，三性均有异议，系原告自制，不符合证据的形式，且与客观事实不符。证据3，原告在租赁房屋后已经经营一段时间，属于经营的正常消费支出。证据4，与本案没有关联性，转塘和双浦地区的土地集中流转过程中，为方便操作，由村委会出面与农户或承包人签订租赁合同，手续均是事后补办的，被告如知道土地已另行流转便不会与农户续签租赁合同。证据5、6，真实性没有异议。证据7、8，真实性有异议，原告录音应征得对方同意，被告无法考证说话者的身份，且即使土地另行流转了，原告也仍在经营，对原告不产生影响。 被告为证明其主张，举证如下： 1.关于“大棚房限期腾空”的通知。证明案涉房屋拆迁的事实。 2.袁政[2015]5号文件关于小叔房村农业产业结构调整立项及批复。证明案涉农庄经过政府立项批复。（复印件） 3.土地承包款支付凭证。证明被告实际向农户支付土地承包款的事实。 4.土地承包协议书和土地续包合同。证明被告与农户签订土地续包合同的租赁期限为2014年1月1日至2023年12月30日，原被告租赁合同期限在被告与农户签订的租赁合同期限内。 5.葛志松与葛志华签订的土地承包协议书、合伙协议。证明案涉土地房屋使用的历史事实。 经质证，原告对上述证据发表如下质证意见：证据1，三性没有异议，证明目的不认可。本案系土地流转后土地必须用于农业生产经营导致房屋必须被拆迁，逾期未搬离做无主处理，名义是大棚房限期腾空，实际上是对于违章建筑侵占土地要求复耕，原告因为土地流转导致房屋被拆。证据2，真实性没有异议，证明对象有异议。从两份批复来看，被告申请的是临时性住房面积为200平方米，批复同意临时性住房200平方米，目前被告实际房屋面积为2000平方米，故被告提供给原告的房屋系违章建筑。证据3，形式真实性没有异议，关联性和证明对象不认可。没有证据证明被告已将案涉款项支付给农户。且前面六个人与原告提交的土地流转合同中的主体一致，证明原告提供的经营权流转合同所涉土地已经发生流转。证据4，真实性和合法性没有异议，证明对象不认可。该份证据结合前面土地承包款以及原告提交的土地经营权流转协议，涉及的三方就是被告与村民和村委会，被告付款都由村委会见证，可见三方关系紧密。2018年村民与村委会签订流转协议不可能不通知被告，被告不可能不知情，证明被告对土地经营权流转是知情的。土地承包协议书的真实性无法确认，且无法证明协议约定的土地即案涉房屋所在土地。证据5，真实性不能确认，且与本案无关。 本院对证据审查认为，原告提交的证据1、4、5、6，被告对其真实性没有异议，真实性予以认定。原告提交的证据2、3、7、8真实性无法确认，不予认定。被告提交的证据1-4，原告对其真实性均没有异议，真实性予以认定。被告提交的证据5，与本案租赁合同关系无关，不予认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 西龙农庄系许炳高设立的个人独资企业，已于2019年3月21日注销。2017年12月20日，西龙农庄和原告分别作为甲乙双方签订《租赁协议》一份，约定：“根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其农庄部分房屋及配套设施出租给乙方使用的有关事宜，双方达成如下协议：一、租用范围：杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）。二、租用时间：自2017年12月20日至2023年1月19日止，若遇政府征用拆迁，协议自动终止，但甲方需提前一个月通知。三、租金及付款方式约定：乙方支付的租金第一年为伍拾叁万元，第二年起租金每年递增3%，每年的租金分四次支付，按一季度支付一次（租期当年的前三季度每一季度支付拾叁万元，第四季度支付拾肆万元）,第一季度的付款时间为协议签订后的三日内支付，第二季度起每季度开始后的第一天支付当季租金，如遇政府征用拆迁等不可抗拒因素则协议终止，租金按实际租用时间给予退还或补交。其中，2017年12月20日至2018年1月19日第壹个月为装修期，不计算房租，2019年1月20日起开始计算租金。四、租用期间，乙方需用的水、电、物业及日常经营保障费用由乙方负责。五、乙方租用产生的治安、生产安全、人身、财产安全由乙方负责。六、乙方租用期间，未经甲方同意，不得转租。七、租赁期间，乙方可根据自己经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。八、履约承诺及违约责任：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）捌万元整，租赁期间，如甲方无故（不含政府征用拆迁或不可抗力）提前终止协议而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，定金由甲方没收。九、本协议未尽事宜，由甲乙双方友好协商解决。十、本协议连同附件共两页，一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签名盖章之日生效。” 2019年2月21日，杭州小叔房村股份经济合作社与西龙农庄分别作为甲乙双方签订《土地经营权流转补偿协议》一份，约定：为发展村级经济、提高村民收入，甲方将对乙方所承包（流转）经营的土地进行统一流转，为适当补偿乙方由此造成的损失，经甲乙双方协商一致，签订补偿协议如下：一、土地位置……二、用地面积：该宗地块面积14.682亩，属于乙方承包（流转）经营土地。三、补偿费用甲方共补偿乙方1840812元……。信息确认表载明：砖混塘3.76亩，设施补助37600元（奖补标准为10000元/亩），清塘奖励为7520元（奖补标准为2000元/亩）。苗木补助为172352元，数量为4.53亩。菜地6700元（奖补标准为5000元/亩）。生产管理房奖补共计1616640元，其中奖补标准为400元/㎡的为3368㎡，金额为1347200元；奖补标准为80元/㎡的为3368㎡，金额为269440元。 2019年2月25日，杭州市双浦镇人民政府向被告下发《关于“大棚房”限期腾空的通知书》，要求被告于2019年2月27日前自行腾空并搬离包括案涉房屋在内的房屋。原告实际使用至2019年1月30日，租金支付至2018年9月30日。 另查明，案涉土地系西龙农庄与双浦镇小叔房村六组农户葛国产等农户承包取得，承包期限为2014年1月1日至2023年12月31日，承包费支付至2018年农历年底。承包合同及承包费支付经杭州市双浦镇小叔房村村民委员会见证。 2018年2月6日，包括案涉土地在内的土地承包经营权流转给杭州市西湖区小叔房村股份经济合作社，由农户与该股份经济合作社签订《农村土地承包经营权流转合同》，流转期限自2018年1月1日起至第二轮土地承包期满之日止。 为查明事实，本院于2020年5月20日向双浦镇小叔房村党委副书记葛洪章进行调查，并制作调查笔录一份。葛洪章陈述：案涉土地的流转模式为：村集体与农户签订流转协议，再由之江城投与村集体签订流转协议。农户与村集体签订流转合同后，小叔房村股份经济合作社已向农户转付了2018年1月1日起的流转费用，但相关土地一直未收回。该轮土地流转系第四期土地流转，目前第二期土地流转时的土地也未收回，村民仍在继续使用。案涉房屋被拆除系因大棚房整治，与土地流转无关。关于《土地经营权流转补偿协议》中奖补标准中80元/平方米的性质，其不清楚。 本院认为，关于原告和西龙农庄2017年12月20日签订的《租赁合同》的效力问题。案涉租赁标的包括房屋、土地和配套设施等。其中房屋部分因未取得建设工程规划许可证，应归于无效。但其余部分的效力应予认定。对原告要求确认合同无效的诉请，本院不予支持。 关于原告主张的损失1371629元。原告主张被告故意隐瞒案涉土地农户已于2018年2月与村委签订流转合同，将案涉土地流转给小叔房村村委，导致原告投入装修因被拆迁而无法继续使用，造成其损失。对此，本院认为，被告与农户签订的土地租赁合同期限为2014年1月1日至2023年12月31日，被告2017年12月20日与原告签订租赁合同时其对案涉土地享有流转的权利。农户与小村房村村委签订流转协议的时间为2018年2月6日，彼时，原被告双方的租赁合同已在履行中。原告现有证据也不能证明被告在与原告签订合同时已明知案涉土地将流转给村委。且根据本案查明的事实，案涉房屋被拆除系因“大棚房”整治，与土地流转没有必然的关系。原告现有证据亦不足以证明其对案涉房屋进行过装修及实际支出的装修损失。对此，原告应承担举证不能的不利后果，对其要求被告赔偿损失1371629元的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付拆迁补偿款207520元的诉请。原告主张案涉鱼塘由其实际使用，故清塘奖励7520元应归其所有；被告因拆迁获得的80元/平方米的生产管理房奖补269440元性质为搬迁奖励，其系案涉房屋中2500平方米房屋的实际使用人，相应搬迁奖励200000元应归其所有。对此，本院认为，第一，清塘奖励是对鱼塘实际使用人的补偿。被告认可案涉租赁范围内的鱼塘“给原告钓鱼作为一个景观”使用，且合同约定的租赁范围为“杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）”，现被告认可鱼塘不属于杭州路翔交通设施有限公司的租赁范围，故应认定鱼塘属于原告租赁范围，相应清塘奖励7520元应判归原告所有。第二，参照双政[2019]5号《双浦镇沿江区块农村土地承包经营权流转工作实施方案》关于“管理房拆除奖励……有产业结构调整或省市区其他审批文件的，批复内建筑按600元/平方米给予拆除奖励；其他房屋和建筑，由政策咨询组对其结构、质量等进行综合认定后，按时签约的，按不超过400元/平方米标准给予拆除奖励。无产业结构调整或省市区其他审批文件的，对积极配合整治工作的，可按200元/平方米给予奖励，强制拆除的不予奖励。对于有营业执照、纳税凭证、职工社保缴纳证明等正常经营的企事业，在3天内完成腾空签约的，给予80元/平方米的搬迁补贴奖励……”的规定，被告因拆迁获得的80元/平方米的生产管理房奖补属于对房屋实际使用人的补偿，应属于实际使用人所有。原告称其承租房屋的建筑面积为2500平方米，被告则称仅为1250平方米，但均未提交证据证明。本院认为，被告称案涉场地和房屋其出租给原告和案外人杭州陆翔交通设施有限公司，总面积为2600多平方米，两公司租赁范围大致相当；案涉房屋中另有架空的600多平方米未出租。本院认为，合同约定的租赁范围为“杭州西龙垂钓休闲农庄现有的房屋及配套设施（除前期已租赁给杭州路翔交通设施有限公司的农庄北侧部分房屋及配套设施外）”，被告认可架空的600多平方米未出租给杭州路翔交通设施有限公司。根据奖补明细，结合被告的上述陈述，案涉土地上总面积为3368平方米，原告承租面积按（3368-600）/2+600平方米计，为1984平方米。故搬迁奖励158720元（80元/平方米*1984平方米=158720元）应判归原告所有。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条的规定，个人独资企业解散后，原投资人对原个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。现西龙农庄已于2019年3月21日被注销。被告系西龙农庄的投资人，根据上述规定，被告应对西龙农庄上述债务承担偿还责任。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、许炳高于本判决生效之日起十日内支付杭州情谊科技有限公司清塘奖励7520元、搬迁奖励158720元，共计166240元。 二、驳回杭州情谊科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19638元，由杭州情谊科技有限公司负担19440元，许炳高负担198元。 原告杭州情谊科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告许炳高于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 菁 人民陪审员  汪云龙 人民陪审员  袁海明 二〇二〇年六月一日 书 记 员  陈佳佳