江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏执异132号 案外人：高德雨，男，汉族，1970年9月4日出生，住江苏省无锡市锡山区。 案外人：高明星，男，汉族，1993年9月27日出生，住址同上。 申请执行人：平安银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市。 负责人：高琪峰，该分行行长。 委托诉讼代理人：王海涛，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被执行人：无锡世界贸易中心有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市。 法定代表人：陈虎，该公司董事长。 被执行人：上海世贸控股（集团）有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：李焱然，该公司总经理。 被执行人：李焱然，男，汉族，1967年2月15日出生，住上海市长宁区。 被执行人：袁丽萍，女，汉族，1965年8月7日出生，住上海市长宁区。 案外人高德雨、高明星因平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行无锡分行）与无锡世界贸易中心有限公司（以下简称无锡世贸公司）、永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康公司）、渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）、上海世贸控股（集团）有限公司（以下简称上海世贸公司）、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，不服本院对位于无锡市太湖东大道68号10单元1602室房屋（以下简称涉案房屋）的查封、评估、拍卖，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人高德雨、高明星称，其已于2017年5月1日与无锡世贸公司签订了《无锡世界贸易中心世贸公寓认购书》，向无锡世贸公司购买涉案房屋，已经支付定金20000元，尚有184.5万元房款未付。现发现涉案房屋在本院（2019）苏执8号之一执行案件的拟拍卖房产清单中，其愿意在确保房屋正常过户的情况下将涉案房屋余款交由法院处理，请求停止对涉案房屋的执行。 为证明其上述主张，案外人提交《无锡世界贸易中心房产认购书》、无锡世贸公司出具的收据等证据。 申请执行人平安银行无锡分行称，按照商品房预售管理办法的规定，案外人购买商品房应当签署商品房预售合同，且应当通过汇款的形式支付购房款，现案外人在案涉房屋已办理抵押登记的情况下仅提供认购书，且认购书上没有甲方签章，该行不予认可。按照认购书的约定，案外人应当与无锡世贸公司签署认购书之后再与无锡世贸公司签订商品房买卖合同，但双方实际并没有签署，所以双方之间商品房买卖关系尚未成立。案外人自认其已经支付了2万元定金，也不能够达到其要求排除本案执行的目的。根据物权法第一百九十一条规定，不动产抵押期间抵押人不得转让抵押物，因此案外人与被执行人签署的认购书应属无效。案外人名下尚有其他房屋，因此其主张排除本案执行没有依据。 被执行人无锡世贸公司未予答辩。 本院经审查查明：平安银行无锡分行、无锡世贸公司、永康公司、渤海信托公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍金融借款合同纠纷一案，本院经平安银行无锡分行申请，于2018年1月16日向无锡市住房保障和房产管理局发出（2017）苏民初48号协助执行通知书，查封登记于无锡世贸公司名下的太湖东大道56号房屋448套及太湖东大道68号房屋100套，其中包括本案涉案房屋。该协助执行通知书于2018年1月17日送达无锡市不动产登记中心和无锡市国土资源局梁溪分局。 2018年8月8日，本院作出（2017）苏民初48号民事判决：一、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行返还借款本金448674566.33元并支付利息、罚息、复利（截至2017年9月5日，利息共计23805090.32元。其后以本金448674566.33元为基数，自2017年9月6日至实际清偿之日，按年利率15.525%计算。复利以前述未付利息为基数，按年利率15.525%计算，2017年9月5日之前已产生的复利3185430.19元不再计算复利）；二、无锡世贸公司于本判决生效之日起十日内向平安银行无锡分行支付律师费2.8万元；三、渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。渤海信托公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍承担连带清偿责任后有权向无锡世贸公司追偿；四、平安银行无锡分行就上述第一、二项债权有权以无锡世贸公司抵押的土地使用权、在建工程折价、拍卖、变卖所得价款扣减顺位在前的抵押权人抵押权利范围后的余额在登记的债权数额范围内优先受偿（详见本判决所附抵押物清单）；五、平安银行无锡分行对无锡世贸公司账户（账号：11×××01）内的资金享有优先受偿权。六、驳回平安银行无锡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。渤海信托公司不服本院判决向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2019年5月31日作出（2019）最高法民终138号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决所附抵押物清单中包括本案涉案房屋。 因各被告未按上述生效法律文书履行义务，平安银行无锡分行向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案号为（2019）苏执8号。执行过程中，本院于2019年11月4日作出（2019）苏执8号执行裁定，冻结、扣划被执行人无锡世贸公司、永康公司、上海世贸公司、李焱然、袁丽萍银行存款人民币4.6亿元或查封、扣押其等值的其他财产。同日，本院向无锡市不动产登记中心发出（2019）苏执8号之一协助执行通知书，继续查封无锡世贸公司名下锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权及地上在建工程，查封期限三年。查封清单中包括本案涉案房屋。 本院另查明，根据本院（2017）苏民初48号民事判决认定的事实，2015年6月9日，无锡世贸公司作为抵押人与抵押权人平安银行无锡分行签订《抵押担保合同》，无锡世贸公司以包括本案涉案房屋在内的土地和在建工程向平安银行无锡分行提供抵押，备注载明：余额抵押，第四顺位。2015年6月29日，平安银行无锡分行取得该土地他项权证，载明他项权范围包括锡南国用（2005）第165号土地证书项下宗地范围23161.6平方米土地使用权和在建工程。 本院再查明，根据高德雨、高明星提交的《无锡世界贸易中心房产认购书》载明，该认购书签订时间为2017年5月1日，涉案房屋总价1865007元，支付定金20000元，双方约定在签订认购书后于2017年5月1日至2017年7月1日期间携带相关资料与无锡世贸公司签订《商品房买卖合同》。2017年6月6日，无锡世贸公司向高德雨、高明星开具收据，载明人民币20000元，收款事由68-10-1602定金。另据案外人陈述，涉案房屋尚未交付，且并非其名下唯一住房。 本院归纳本案的争议焦点为案外人是否有权以已经购买涉案房屋为由请求法院停止执行该涉案房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，平安银行无锡分行作为抵押权人，于2015年6月29日取得涉案房屋及土地使用权的他项权证，依法在涉案房屋及土地使用权上设置抵押权，该事实已经生效法律文书确认。根据案外人提供的证据，其与抵押人无锡世贸公司于2017年5月1日签订认购书，购买涉案房屋。该行为发生于抵押权设立之后且未经抵押权人同意，不得对抗平安银行无锡分行依据生效法律文书实现其对抵押物的优先受偿权。且涉案房屋并非案外人的唯一住房，案外人亦只支付20000元定金，对其无法给予消费者居住权的特殊保护。依据上述法律和司法解释的规定，对案外人提出的排除执行异议不应予以支持。 综上，案外人高德雨、高明星的主张没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人高德雨、高明星的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 唐志容审判员李晶 审判员 赵   建   华 二〇二〇年六月十五日 书记员 杨      浩