北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2040号上诉人（原审被告）：北京泉眼体育管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路丙2号15层18B07。法定代表人：李浩，总经理。委托诉讼代理人：曾富，男，1987年11月21日出生，汉族，北京泉眼体育管理有限公司职员。委托诉讼代理人：王磊，男，1982年5月10日出生，汉族，北京泉眼体育管理有限公司运营总监。被上诉人（原审原告）：北京高崚体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区八里桥南里1号院26号2室。法定代表人：周扬，执行董事。委托诉讼代理人：韩清立，北京市阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市泉眼网络科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区高新南一道013号赋安科技大楼B栋9层901。法定代表人：童云峰，总经理。上诉人北京泉眼体育管理有限公司（以下简称北京泉眼公司）因与被上诉人北京高崚体育文化有限公司（以下简称高崚公司）、深圳市泉眼网络科技有限公司（以下简称深圳泉眼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初13325号民事判决，向本院提起上诉，本院立案以后，依法组成合议庭进行审理。现本案已审理终结。北京泉眼公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第四项，依法改判驳回高崚公司该二项诉请或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由高崚公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。在合同解除时双方并未签订盘点交接表，该场馆并非只有北京泉眼公司在使用，马驹桥中心小学也在使用。一审法院酌定受损物品修复时间需一个月，在高崚公司未承担充分的举证责任情况下，一审判决北京泉眼公司承担高崚公司一个月的经营损失无事实依据；二、一审法院认定高崚公司的损失修复费为113049元以及经营业损失20833.33元的证据不充分。首先，场馆自2019年1月25日被高崚公司收回，直到2019年10月12日才进行评估，该段期间内北京泉眼公司未使用场馆，在此期间的物品损失不应由北京泉眼公司承担。其次,《价格评估报告》在是根据高崚公司提供的损失物品种类及数量的清单得出评估结论的。北京市京价价格评估有限公司的评估报告只能证明有损害存在且修复到完好所需的费用,但是无法证明合同签订时涉案场地的设备情况,无法证明北京泉眼公司是否存在不当使用行为,无法证明该损害是否都是北京泉眼公司不当使用所致的(且该场馆并非只有北京泉眼公司在使用,马驹桥中心小学也在使用),且北京泉眼公司也没有提供其设备购买的原始发票及其他有效单据和设备状态。在此情况下,其鉴定的结果肯定有失公正。再次,关于评估报告中的单日经营损失,高崚公司未提其计算依据来源,若不能证明北京泉眼公司应承担受损物品的赔偿责任则该修复受损物品导致的经营损失也不复存在。三、一审法院适用法律错误，未严格适用举证责任。马驹桥中心小学作为马驹桥中心小学羽毛球馆的产权人，每周的80个小时，所以对于场馆的设施、设备折旧及损害要负比较大的责任，北京泉眼公司申请马驹桥中心小学为本案的第三人。高崚公司答辩称：同意一审判决，不同意北京泉眼公司的上诉请求和理由。第一，涉案场馆由北京泉眼公司实际管理和运营。第二，涉案场馆的损失由金额系由专业评估机构鉴定后得出。第三，高崚公司与北京泉眼公司签订的场地服务合同可以证明，学生训练之时高崚公司需要向北京泉眼公司支付场地使用费，场馆的整个管理权均在北京泉眼公司一方。深圳泉眼公司未出庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。高崚公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除高崚公司与深圳泉眼公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆承包合同》；2.解除高崚公司与北京泉眼公司、深圳泉眼公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球转让协议》；3.判令北京泉眼公司向高崚公司支付延期支付第一至七期承包费产生的违约金15300元；4.北京泉眼公司向高崚公司支付拖欠的第八期承包费62500元及自2018年11月10日至实际付清之日的违约金；5.北京泉眼公司承担恢复设施设备至原有正常使用状态的费用155605元；6.北京泉眼公司向高崚公司支付因维修设施设备而导致无法经营的经营损失62500元；7.深圳泉眼公司对上述债务承担连带赔偿责任；8.北京泉眼公司、深圳泉眼公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明:2017年1月16日，高崚公司与深圳泉眼公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》，约定高崚公司将马驹桥中心小学经营管理权转让给深圳泉眼公司，羽毛球场馆共7片1654平方米，现场的场馆主要设施及配套设施包括空调、球网、篮球架、消防、暖气等。期限自2017年2月15日至2020年2月14日，双方协商高崚公司于2017年1月18日将羽毛球馆交付深圳泉眼公司。每年承包费为250000元，承包费采用季付方式，并约定有具体支付时间。合同还约定有其他内容。2017年4月份左右，高崚公司、北京泉眼公司、深圳泉眼公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》，约定深圳泉眼公司将其《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》项下全部权利义务转让给北京泉眼公司。北京泉眼公司在履行上述协议过程中存在逾期支付租金，且并未支付第八期即2018年11月15日后的租金。2019年1月25日，北京泉眼公司人员撤离涉诉场地，高崚公司接收涉诉场地。庭审中，高崚公司称北京泉眼公司人员撤离后，其已经收取钱款的人员仍在继续使用涉诉场地，但双方并未进行交接。高崚公司称北京泉眼公司撤离后，场馆内原有设施设备存在诸多遗失、损坏，并申请对此直接损失、维修期间及经营损失进行司法评估，法院依法委托北京市京价价格评估有限公司开展评估工作。2019年10月30日，北京市京价价格评估有限公司出具评估报告，评估结论为直接财产损失113049元，单日经营损失1100元/天。涉诉羽毛球馆位于马驹桥中心小学院内，系由高崚公司建设，并未取得建设工程规划许可证。一审法院认为:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。依据民事诉讼法的规定，当事人有答辩与质证的权利，深圳泉眼公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了相关权利。本案所涉建筑物虽非传统建筑材料构成，但具备房屋的使用功能，应按房屋处理，因其未取得建设工程规划许可证，故高崚公司、深圳泉眼公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》及高崚公司、北京泉眼公司、深圳泉眼公司签订《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》均应无效，故对于高崚公司主张的解除合同、支付违约金的诉讼请求，法院均不予支持。合同无效后，北京泉眼公司搬离前欠付的占用使用费仍应参照合同标准予以支付。关于北京泉眼公司搬离时间，北京泉眼公司主张其于2019年1月25日搬离，高崚公司则称该日仅为人员搬离，其已收费客户仍继续使用涉诉场地，但高崚公司并未对此提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，法院以2019年1月25日作为占有使用费的计算终止时间。因高崚公司将涉诉场地交付深圳泉眼公司时，涉案场地及空调、照明等配套设施完好，故北京泉眼公司在其搬离前有义务将涉诉场地及其配套设施恢复原状后返还高崚公司，但其搬离时存在木地板、配电箱、羽毛球网、乒乓球台等多处损坏，北京泉眼公司应就此承担修复费用以及修复期间高崚公司无法使用产生的经营损失。修复费用已经北京市京价价格评估有限公司评估确定，法院予以采纳。关于修复期间，法院依据受损物品种类、数量、程度，参考一般施工时间，酌情确定为一个月。对于每日经营损失的数额，虽评估为1100元/日，但因高崚公司系以出租方式获取租金收益，且其诉讼请求中亦以此作为计算标准，故法院仍以《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》确定的租金标准计算每日经营损失。对于高崚公司以北京泉眼公司收费软件为深圳泉眼公司开发、深圳泉眼公司收取费用为由要求深圳泉眼公司承担连带责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、北京高崚体育文化有限公司与深圳市泉眼网络科技有限公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》、北京高崚体育文化有限公司与北京泉眼体育管理有限公司、深圳市泉眼网络科技有限公司签订的《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》无效；二、北京泉眼体育管理有限公司支付北京高崚体育文化有限公司占有使用费48630.14元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京泉眼体育管理有限公司支付北京高崚体育文化有限公司受损物品修复费用113049元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京泉眼体育管理有限公司支付北京高崚体育文化有限公司经营损失20833.33元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回北京高崚体育文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由北京泉眼体育管理有限公司负担（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。一审案件受理费2811元，由北京高崚体育文化有限公司负担1031元（已交纳），由北京泉眼体育管理有限公司负担1780元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审中，高崚公司向本院提交了高崚公司与北京泉眼公司签订的场地服务合同复印件一份，证明学生训练的时候使用的时候高崚公司需要向北京泉眼公司支付场地使用费，场馆的整个管理权都在北京泉眼公司一方。北京泉眼公司质证称对上述证据的真实性认可、关联性及证明目的不认可。高崚公司提交的合同，服务期限是2017年10月22起至2018年5月13日，不到七个月，合同并未约定实际使用方是马驹桥中心小学，也看不出跟马驹桥中心小学有任何关系，而且北京泉眼公司也没有收到高崚公司支付的任何费用。北京泉眼公司、深圳泉眼公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案建筑物因未取得建设工程规划许可证，一审法院认定《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》、《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》无效,并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,北京泉眼公司认可在承租场馆后并未对场馆进行装修改造，直接使用涉案场地及配套设施。现涉诉场地及其配套设施存在木地板、配电箱、羽毛球网、乒乓球台等多处损坏，北京泉眼公司应就此承担修复费用以及修复期间高崚公司无法使用产生的经营损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《马驹桥中心小学羽毛球馆场馆承包合同》、《马驹桥中心小学羽毛球馆转让协议》约定，北京泉眼公司在承租场馆后由北京泉眼公司对场馆自主管理，具有独立经营管理权，并负责场馆的日常运营。本案中,北京泉眼公司亦未提交证据证明涉案场馆设施损坏系马驹桥中心小学所致，故北京泉眼公司关于马驹桥中心小学应对涉案场馆设施损害承担责任以及马驹桥中心小学应作为第三人参加诉讼的上诉意见，本院不予采纳。一审法院结合评估报告判决北京泉眼公司支付高崚公司受损物品修复费用，并无明显不当。关于修复期间高崚公司的经营损失，一审法院根据合同约定的租金标准，结合受损物品种类、数量、程度，参考一般施工时间，确定修复期间高崚公司的经营损失，处理并无不当，本院予以维持。综上，北京泉眼公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2978元，由北京泉眼体育管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 张 弘审 判 员 杨 夏二〇二〇年六月十日法官助理 王红涛法官助理 吴 琳书 记 员 卢园园