浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初788号 原告：郑乐友，男，1973年8月15日出生汉族，住新昌县。 原告：石互英，女，1977年2月6日出生汉族，住新昌县。 两原告委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被告：新昌县昆城置业有限公司（统一社会信用代码91330624066918439U），住新昌县七星街道南岩路428号（尚品国际花园1幢）。 法定代表人：王仁锋，公司董事长。 委托诉讼代理人：张江霞，女，公司员工。 委托诉讼代理人：舒必锋，新昌县澄潭法律服务所法律服务工作者。 原告郑乐友、石互英与被告新昌县昆城置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2020年3月10日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑乐友及原告郑乐友、石互英委托诉讼代理人黄兴波，被告新昌县昆城置业有限公司委托诉讼代理人张江霞、舒必锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑乐友、石互英向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年5月1日起至实际交付符合约定条件的商品房时止按房价款每日万分之一计算的逾期交房违约金(算至2020年3月9日暂为65741元)；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买昆仑府天鹅堡14幢1单元5室商品房，建筑面积250.2平方米，房价款2093674元。合同约定出卖人即被告应在2019年4月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人即原告：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。另约定出卖人如未按合同规定期限将商品房交付给买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证或土地使用权证明。合同签订后，原告已按约付清了房款，但被告至今未交付商品房及权属证书。经原告了解，一、小区用水上，水表验收时间是2019年8月28日，但工程验收是在2019年10月21日，2019年8月28日前小区供水申请条件不具备。二、小区燃气管道工程初验时间为2019年7月12日，新昌县深燃天然气有限公司人员反映初验后燃气管道曾被挖破，实际符合开通条件大概在秋季10月左右。三、供电工程，被告是2019年10月向供电局竣工报验，经验收整改合格后，供电局于2019年12月23日对小区投运送电。因此，直到2019年12月23日，被告才达到合同约定的交房条件。在此之前，被告多次通知原告可以交房，原告也曾前去被告处收房，但被告不具备交房条件，而且被告单方制定了交房流程，要求原告同意并按其流程签署《交房结算清单》，在物业管理费起算时间和违约金事项上又无视原告意见，导致至今商品房未交付。现诉请支持如上请求。 被告新昌县昆城置业有限公司答辩称：原告与被告签订有《商品房买卖合同》，购买了所主张的商品房属实，但被告在合同履行中不存在违约，原告逾期交房违约金请求不能成立。工程建设期间，因雨天较多、环境污染整治致使混凝土供应企业全面停产、道路塌方等不能预见、无法克服的客观情况影响了工期。此外，政府在开发地块的高压线改造、坟墓迁移上政策处理不及时以及施工配套道路设施的不完善，也造成工期延期，因此县政府2019年1月书面批复同意被告竣工延期至2019年7月30日。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条关于“交付期限及条件”约定，遭遇不可抗力的，出卖人可据实予以延期；合同附件八补充协议内容也明确约定因政府部门市政配套设施不能按时完成的，出卖人可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付。被告在获得政府部门同意延期交房和办证的前提下，经努力缩短了工期，案涉建设项目是在2019年6月4日验收合格，7月9日完成工程竣工验收备案。被告因此在2019年6月19日向原告发出了办理房屋交接手续的通知，又于2019年9月30日向原告发出了领取办证资料及要求尽快办理不动产证的通知，但原告至今未受领房屋、领取办证资料。同为该开发地块上购买商品房的其他业主，已交房的业主已有39户（占交房率的65%）,且有的已完成装修或正在装修，这也可以说明被告交房条件在商品房竣工验收完成时已成就，因此被告并未违约。至于水电气问题，供水工程和燃气管道工程均是2019年5月份完成，供电工程仅是计量电表未安装，但工程用电一直可以使用，不影响原告在用电上的基本要求，更没有造成原告损失。请求驳回原告的诉请。 原告郑乐友、石互英就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据: 1、原告郑乐友、石互英与被告签订的《商品房买卖合同》、房款增值税发票。证明原、被告签订有《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于昆仑府天鹅堡14幢1单元5室商品房，房价款2093674元已交清；合同约定被告应在2019年4月30日前交房，并约定了交房条件、逾期交房的违约责任等。 被告质证认为：证据真实性无异议，但增值税普通发票仅是预付房款，最终应在交房时后按实测面积结算并开具统一的发票。 2、新昌县供电局2019年12月20日《关于对昆仑府小区一期配电工程送电的通知》、该局针对原告调查的回复函及2020年1月17日《信访事项答复意见书》、新昌水务集团《供水工程验收及结算审核表》、新昌县深燃天然气有限公司燃气管道工程初验意见。证明昆仑府小区一期水电气工程完成时间：配电工程被告竣工报验后由供电部门在2019年12月23日投运送电；供水工程是2019年8月28日验收水表，10月21日工程验收合格；燃气管道工程是2019年7月12日通过初验。2019年12月23日前，合同约定的商品房交付条件不成就。 被告质证认为：合同约定的交房条件是用电、用水、用气具备商品房正常使用的基本条件，不是相关部门开通时间，原告证据不能证明其主张的举证目的。本案建设项目2019年6月4日经多家单位综合验收合格，包括水电气项目，其时水电气已可使用。一、供电局投运送电的通知，仅仅是开始对表记计量收费，事实上工程用电是一直有的，不影响原告使用。二、水务集团审核表上明确供水工程是2019年5月8日完成，即已具备开通条件，8月28日是职能部门的验收时间。三、燃气管道也是在2019年5月29日就完工达到通气条件，7月2日因燃气调压箱位置变更施工，才会有相关部门7月12日的重新验收。 3、交房现场视频及文字资料。购房业主代表王国营等2020年3月4日到昆仑府被告办公室要求交房，被告要求按其制定的流程交房，并签署结算单，因物业费起算和违约金结算意见分歧，业主代表提出搁置争议先交房，但被告以不符合交房流程为由拒绝。 被告质证认为：一、真实性无法确定，视频里人员身份不确定，谁是业主代表，其又代表了哪些业主不明确，文字整理资料未能完整反映视频全部内容。二、该视听资料系私自录制，属于非法取得，不能作为证据使用。三、被告多次通知原告交房这是事实，且作为开发商也愿意尽早交房，被告拒绝交房不符合常理。 被告新昌县昆城置业有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 4、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议。《商品房买卖合同》第九条交房期限及条件第二款约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起/内告知买受人的。……4、详见附件八第六条”；合同附件八第六条“对本合同第九条交房期限及条件”的补充约定，1、关于“交付期限”遇到以下情况的，出卖人可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付：（1）本项目采取的文物或邻近的市政工程建设等措施使该商品房的建造施工不得不停止；（2）本项目所需的市政配套设施不能按时提供配套；（3）本合同签订之后颁发新的法律法规或行政规章，导致出卖人为了遵守该新的法律法规或行政规章而不能按时将该商品房交付使用的。2、双方一致确认：本合同第九条第一款第3项中的“用水、用电、用气”等具备正常使用的基本条件，是指用水、用电、用气等具备开通条件，但何时开通，取决于相关水、电、气等职能部门，若因这些职能部门原因导致买受人不能正常开通使用，责任不在出卖人，买受人不得据此追究出卖人的任何法律责任。出卖人也无须承担任何经济责任。3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4、乙方同意甲方在达到符合交房条件的情况下，可以于2019年4月30日前任何时候交房，并对此无异议。证明合同约定了如在工程施工中遇不可抗力或因政府相应配套设施因素造成工期延期而未能在约定期限内交房的，被告可据实延期交房。 原告质证认为：合同条款内容无异议，但对所主张的证明目的有异议，一、遭遇不可抗力的，被告作为出卖人应在发生之日即告知买受人，且不可抗力有明确的定义，被告主张的事由不构成不可抗力。二、被告如认为是政府因素影响工期，应向原告出具相关市政配套部门出具的证明文件。三、水电气具备正常使用的基本条件，是指用水电气具备开通条件，而不仅仅是指可以使用。 5、新昌县建设项目用地竣工延期审批表、新昌县七星街道办事处关于要求协助解决昆仑府地块未迁坟部分土地文件、新昌县人民政府关于对新昌昆仑府地块相关高压线进行改迁的文件。因道路等配套设施不完善影响工期，本案工程项目2019年1月经政府部门批准延期至2019年7月30日竣工。 原告质证认为：一、竣工延期审批表所载延期竣工原因是道路不完善影响施工，不属不可抗力，与合同约定的免责事由不符。审批表仅是政府部门针对被告不能按期竣工所做的审批，不是证明文件，证据形式上有问题，且该审批文件不应约束业主。二、高压线迁移是被告申请，而不是政府要求整改，属被告原因，且被告开发的有B1和B2地块，与案涉小区没有必然的关联性。迁坟应是《商品房买卖合同》签订前就存在的事实，被告应该有预期，如属于政府原因，也可通过其他途经解决，不应由原告来承担相应责任。三、被告没有及时通知原告。 6、新昌县2017年3月至2019年4月天气情况记录表、施工日记及新昌县恒大建设有限公司《告客户书》。本案工程2017年3月开工，2017年3月至2019年4月期间雨雪天气占394天（没有下雨的只有386天），施工道路塌方大型工程车辆无法通行，恒大公司等混凝土企业因环保整治长达三个月不能供货，均属不可抗力的客观情况，且影响了工期。 原告质证认为：天气情况记录表仅是被告制作，不具真实和客观性，天气异常相关职能部门才有权认定；小区道路不只一条，即使其中某条道路塌方也不影响通行；政府环保整治不是被告工程延期的正当理由且发生在2017年8月，与逾期交房没有关联。该组证据不能达到被告主张的证明目的。 7、昆仑府B地块16幢5室住宅工程质量分户验收表与昆仑府天鹅堡房源编号、竣工验收备案表、综合验收资料。证明原告购买的昆仑府天鹅堡14幢1单元5室（工程编号为昆仑府B地块一期16幢5室）住宅工程是2019年6月4日经综合验收合格，7月9日取得竣工验收备案证明，符合商品房交付条件。 原告质证认为：住宅工程质量分户验收是被告自己组织的内部验收，内部验收合格与符合交房条件不能等同。商品房除取得竣工验收备案证明，还应通过消防等的验收，以及符合其他约定的条件方可向业主交房。 8、其他购房业主的装修申请表及与商品房照片。其他购房业主已受领商品房并正在装修，证明本案商品房已具备交房条件。 原告质证认为：真实性无法核实，有业主受领商品房不代表被告已符合交房条件，且其他业主放弃权利不等于原告也应如此，与本案不具关联性。 9、2019年6月19日刊登于今日新昌的交房公告及此后通知原告交房、领取办证资料的微信、短信记录。证明被告2019年6月19日在今日新昌上刊登交房公告，通知业主集中于6月20日至22日交房，此后又多次微信、短信通知原告交房、领取办证资料。 原告质证认为：通知属实，但通知未告知延期交房理由；被告不具备交房条件下通知交房属消极欺诈行为。 10、昆仑府天鹅堡14幢5室交房结算清单和补充协议。清单与协议是向原告交房时起草尚未签名，可印证原告提交的视频。对商品房物业维修基金、建筑垃圾费等费用结算补差是交房的必经程序，两份清单结算金额不一致，差别在于有无补偿款。 原告质证认为：第一份清单上的补偿款就是逾期交房违约金，原告不接受而要求搁置争议先交房，被告又起草了第二份，但又不同意原告在其上加注“该款项没有处理过”的要求，协议未经双方签字。 11、新昌县深燃天然气有限公司2020年3月31日关于对燃气管道工程初验意见的说明。深燃公司证明燃气管道是在2019年5月29日完成整体验收，7月2日因变更燃气调压箱位置，故施工后又于7月12日重新验收。 原告质证认为：燃气调压箱位置变更是被告自身原因；深燃公司在被告处另有施工项目，与被告存在利益关系，所作证言可能不利于原告。 12、新昌县沃州水业工程有限公司关于杨某系其公司负责的昆仑府项目给水工程安装班组负责人的证明、证人杨某出庭作证所作陈述。证人杨某作证陈述昆仑府一期自来水给水工程由其参与施工，工程2018年10月29日开工，2019年5月8日完工，工程完工后即可通水；《供水工程验收及结算审核表》上“2019年8月28日水表验收”，主要是核对验收业主对应的表号是否正确。 原告质证认为：证人不是沃州水业正式员工，且只是安装工，不负责验收，其关于水表验收的证言不能认可。 13、针对原、被告争议的小区用电何时具备开通条件问题，本院向供电部门新昌县供电局进行了调查。根据新昌县供电局提供的昆仑府小区一期供电工程竣工报验单、检验意见单、检验整改意见、复验整改意见，被告以小区受电工程2019年10月24日竣工为由，2019年10月25日首次向供电部门提出竣工报验，11月6日供电部门提出10KV开关站、10KV箱变、低压表箱与低压电缆转接箱应整改事项若干，12月6日复验再次提出整改意见，2019年12月10日完成整改出具检验意见单。 原告质证认为：证据真实性、合法性无异议，被告在供电工程上到2019年12月10日前还存在需整改的项目，不具备合同约定的交房条件。 被告质证认为：竣工报验时间与实际有误，被告是在2019年6月12日首次电话向供电局客服中心报验，上述供电工程竣工报验单是事后补盖的；被告报验后，供电部门未及时验收，未能及时验收责任不在被告；整改事实上也是供电部门下属企业完成施工；本案商品房自2019年6月4日竣工验收后用电上一直是可供正常使用。 本院认为：证据1、4系双方当事人签订的《商品房买卖合同》及合同附件，双方均认可其真实性，本院应予认定。原告证据2、被告证据11、12及本院调取的证据13是职能部门关于案涉建设项目水、电、气工程验收审核意见和相关时间节点的说明，一、用水，《供水工程验收及决算审核表》记载工程完工时间为2019年5月8日，水表验收时间8月28日，10月21日工程验收，双方对此无异议，可予认定。证人杨某当庭作证水表验收具体是指核对验收业主对应的表号。证人系供水工程施工方工作人员，其关于审核验收情况的说明可代表供水工程施工方意见，原告虽主张异议，但不能提供相反证据，本院予以认定。二、用电，针对原告所举证据，本院向新昌县供电局进行了调查，供电局向本院提交的案涉工程原始验收资料即证据13，证据2与该原始验收资料可相互佐证，本院应作为认定案件事实的证据。据此可认定，被告2019年10月25日向供电局申请竣工报验，经验收、整改，于12月10日通过复验，供电局于12月23日对小区投运送电。三、用气，新昌县深燃天然气有限公司燃气管道工程初验意见及对此所作的说明相一致，即燃气管道2019年5月29日完成整体验收，7月2日因变更燃气调压箱位置，7月12日重新进行验收，本院亦予认定。原告证据3、被告10可以相互印证，原、被告在交房中曾对逾期交房违约金产生争议且未能协商一致，对此予以认定。证据5，新昌县建设项目用地竣工延期审批表，是主管部门依职权作出的审批，本院依法应当作为认定案件事实的证据，至于是否构成被告延期交房事由应根据《商品房买卖合同》约定认定。证据5中其他请求、批复均可印证工期延期确存在一定的政府因素。证据6，施工日记2019年2月22至24日、6月21日（原塌方修理处再次发生）有租用的施工道路塌方的相应记载属实，但仅是边坡塌方，且时间较短，本案建设项目工期长达两年余，因此主张不可抗力迟延履行合同理由欠充足，何况道路等配套设施对施工的影响政府部门已批准工期延长。天气情况，原告主张的异议成立，该证据仅系被告自行制作，客观真实性依据不足；混凝土企业不能正常供货的《告客户书》时间是2017年8月，发生在2017年12月《商品房买卖合同》签订前几个月，亦不应作为影响本案《商品房买卖合同》履行的情形认定，因此被告主张不可抗力未能按期交房的理由不足采信。证据7，有关工程验收的竣工验收备案表等验收资料，本院应予认定，但如原告主张，取得工程竣工验收备案仅是合同约定的交房条件之一。证据8，原告主张异议成立，该组证据不足以证明被告事实主张，不予认定。证据9即关于交房通知问题，原告认可被告曾在2019年6月19日公告交房及此后多次通知交房，对此事实予以认定。 综上，本院经审理认定事实如下：2017年12月7日，被告新昌县昆城置业有限公司为出卖人、原告郑乐友与石互英为买受人签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买新昌县昆仑府天鹅堡14幢1单元5室（工程号昆仑府B地块一期16幢5室）的在建预售商品房，房屋建筑面积250.2平方米，房价款2093674元。《商品房买卖合同》其中第九条关于交付期限与条件约定，出卖人应当在2019年4月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起/内告知买受人的；……4、详见附件八第六条。第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过约定期限，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了购房款2093674元。2019年1月，新昌县人民政府因被告建设项目道路等配套设施不完善影响了工程施工，且存在一定的政府性因素，批准竣工延期至2019年7月30日。2019年6月4日，本案昆仑府B地块一期16幢由工程勘察、设计、施工、监理与被告完成竣工验收。2019年6月19日，被告在今日新昌上刊登交房公告通知业主集中于6月20日至22日交房，部分业主受领了房屋，但原告以交房条件不具备为由拒绝收房。2019年7月9日，昆仑府B地块一期16幢取得工程竣工验收备案证明。此后，被告曾以微信、短信形式多次通知原告交房、领取办证资料，双方因交房条件是否具备、违约金等协商不一而致本案纠纷发生。 另查明，本案商品房所在昆仑府小区一期燃气管道工程于2019年5月29日完成整体验收，达到通气条件，同年7月2日后因变更燃气调压箱位置，施工后在同年7月12日重新验收。给水工程由新昌县沃州水业工程有限公司2018年10月29日开始施工，2019年5月8日完工，经同年8月28日核对业主对应的表号，10月21日完成工程验收。配电工程，被告于2019年10月25日向国网浙江新昌县供电公司竣工报验，经验收指令整改后，于2019年12月10日完成复验，供电部门于同年12月23日对小区投运送电。 本院认为：原、被告关于昆仑府天鹅堡14幢1单元5室签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，依法应为合法有效，双方当事人均应全面遵照履行。一、本案《商品房买卖合同》约定被告应在2019年4月30日前交付符合约定条件的商品房，但合同附件八第六条关于“对本合同第九条交房期限及条件的补充”的条款同时约定，遇到本项目所需的市政配套设施不能按时提供配套的，出卖人可凭政府主管部门或相关市政配套部门出具的证明文件，据实予以延期交付。合同附件属于《商品房买卖合同》组成部分，与合同具有同等效力，因此根据该约定如有证据证明项目所需的市政配套设施不能按时提供配套等情形的，被告可凭相应的证明文件延期交付。被告提交了新昌县建设项目用地竣工延期审批表，本案有证据证明建设项目确存在道路等配套设施不完善而影响工期的情形且涉及政府因素，2019年1月由新昌县人民政府批准竣工延期至7月30日。因此，被告依据政府主管部门证明文件要求案涉商品房延期至2019年7月30日交房的主张符合双方合同约定。至于被告关于其系不可抗力未能在约定的期限交房的主张，如前所述不能成立，本院不予支持。二、本案《商品房买卖合同》约定商品房交付条件包括“用水、用电、用气、道路等具备正常使用的基本条件”，水电气具备交房条件如何理解及何时具备交房条件也是本案原、被告争议的焦点。作为《商品房买卖合同》补充的附件八约定“用水、用电、用气等具备正常使用的基本条件，是指用水、用电、用气等具备开通条件，但何时开通，取决于相关水、电、气等职能部门，若因这些职能部门原因导致买受人不能正常开通使用，责任不在出卖人，买受人不得据此追究出卖人的任何法律责任，出卖人也无须承担任何经济责任”，即在商品房用水、用电、用气方面，交房条件是具备开通条件，可待职能部门开通运行。鉴于本案中给水、供电及燃气管道工程均须由相应部门验收，故相应部门验收确认之日应可视为具备开通条件。在这三方面配电工程竣工及验收相对较迟，故关键在于配电工程何时具备开通条件。虽然实际中小区工程用电一直可由业主使用，但合同约定的交房条件是具备开通条件，而不仅仅是可以使用。经本院向新昌县供电局调查，被告于2019年10月25日向国网浙江新昌县供电公司竣工报验，经验收于12月10日完成整改，具备开通条件，随后供电局在12月23日完成小区开关站及一期公变投运送电。因此，本院认定2019年12月10日小区水电气全部具备了开通条件。三、本案原、被告认可被告曾多次通知交房、双方因逾期交房违约金协商不一而致本案纠纷，因此被告取得工程竣工备案证明、水电气具备开通条件等交房条件符合时，应认定为本案商品房可以交房之日。被告虽经政府批准工期延期至2019年7月30日，但至12月10日水电气具备交房所需的开通条件，逾期交房132日，原告因此要求被告承担逾期交房违约金符合法律规定与合同约定，本院予以支持。根据原、被告《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金按购房款每日万分之一计算的约定，被告应承担的违约金为27636元。综上，本案原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持，不合理部分则不予满足。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告新昌县昆城置业有限公司支付原告郑乐友、石互英逾期交房违约金27636元，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告郑乐友、石互英的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1444元，依法减半收取计722元，由原告郑乐友、石互英负担410元，被告新昌县昆城置业有限公司负担312元，限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年六月八日 书记员  潘丹青