辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1373号上诉人（原审被告）：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室。统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘霞，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜卫强，男，1960年3月7日生，汉族，大连理工大学职员，住辽宁省大连市。上诉人中合（大连）置业有限公司因与被上诉人姜卫强商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合（大连）置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院无视《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条有关免责条款的约定判决上诉人承担逾期交房违约金属事实不清、证据不足。大连高新园技术产业园区管理委员会没有按约履行“七通一平”中的通电配套义务，至今没有送电，现在入住业户的用电都是上诉人提供的临时用电。项目中案涉商品房建设的电力配套应由大连高新园技术产业园区政府负责。但政府配套工程的招投标时间却在交房日期之后，并且直至目前配套工程仍然没有施工，这也是导致上诉人至今不能按约交房并按约办理产权证的唯一的、根本的原因。由于电力配套工程至今没有通电，消防验收部门无法组织验收，消防不能验收，市质监站组织的商品房质量竣工验收无法进行。商品房五方竣工验收报告（F区）及勘察、设计、施工、监理验收报告证明上诉人已经完成了商品房的施工建设并通过了五方验收，为了解决广大购房人的入住问题，上诉人从2016年到现在一直耗巨资为小区提供临时用电，尽最大努力履行了自己的义务。另外，逾期办证违约金应从实际交房之日起算，不应从合同约定的交房之日起算。姜卫强辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。小区许多业主都起诉并调解了，上诉人用地下车库抵顶款项，说明上诉人违约在先。因上诉人拖欠电力安装工程款，电力公司才未通电，说明上诉人存在违约行为。姜卫强向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告自2017年5月20日至2019年4月16日的逾期办证违约金160,730元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市房屋一套，房屋建筑面积161.01平方米，房屋总价为2,417,565元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1……；2……；3……；4……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1……；2因执行国家法律、法规、政策、政府及公共事业部门的指令、通告导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；3……。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。原告向被告支付案涉房屋的全部购房款2,417,565元，被告于2013年11月1日向原告出具了发票。2015年7月11日，原、被告签订协议书，约定原告同意本案房屋延迟至2015年9月30日前交付。2017年9月22日，被告向原告实际交付了案涉房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理。现原告就其案涉房屋延期交付未主张违约金，而依据双方的合同约定选择主张被告支付逾期办证违约金，系其对自己权利的处分，结合原告主张和双方协议约定，被告最迟向原告交付房屋日期为2015年9月30日。现被告未能举证证明其履行了约定的义务，致使原告无法依据双方合同和协议约定的时间取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。关于违约金的数额。根据上述分析，结合原告主张，被告应向原告支付自2017年9月20日起至2019年4月16日止的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的违约金数额为241.70元×574天≈138,735.80元。关于被告辩称案涉房屋无法办理房屋所有权证的根本原因是大连高新园区管委会没有履行“七通一平”的通电配套义务，被告应根据合同免责的意见。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，经审查被告提供的证据不能证明被告已完全履行了案涉《商品房买卖合同》的合同义务，亦不能证明其具备逾期办理房屋产权证的免责条款，其应承担举证不能的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告中合（大连）置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告姜卫强2017年9月20日至2019年4月16日期间逾期办证违约金138,735.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告姜卫强的其他诉讼请求。案件受理费3515元，由原告姜卫强负担481元，由被告中合（大连）置业有限公司负担3034元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人一审判决判令的自2017年9月20日至2019年4月16日期间的逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。从上述条款可看出，双方约定办理房屋权属证书的最后期限为自“房屋交付之日”计算720日。双方均认可上诉人于2017年9月22日向被上诉人实际交付房屋，故上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期限应自2017年9月22日向后计算720天，即自2019年9月12日起开始承担违约责任。一审法院认定上述条款中“房屋交付之日”为协议书约定的房屋交付之日，进而认定上诉人应自2017年9月20日起承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，属于事实认定错误。而被上诉人起诉的时间为2019年4月16日，该日期早于上诉人应承担逾期办理房屋权属证书责任的日期，故对一审判决判令上诉人支付自2017年9月20日至2019年4月16日的逾期办理房屋权属证书违约金的判项予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1171号民事判决；二、驳回姜卫强的诉讼请求。一审案件受理费3515元（被上诉人已预交），二审案件受理费3515元（上诉人已预交），均由被上诉人姜卫强负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年六月五日书记员 王 亮