北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2356号上诉人（原审被告）：石淑芹，女，1953年9月9日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：于淼，女，1983年5月19日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人兼上诉人于淼之委托诉讼代理人（原审被告）：白宇（于淼之夫），1980年7月31日出生，汉族，北京金光伟业信息咨询服务中心项目经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王金先，男，住北京市门头沟区，由北京金光伟业信息咨询服务中心推荐。被上诉人（原审原告）：北京中地物业管理有限公司，住所地北京市海淀区双泉堡125号A2楼。法定代表人：安志英，总经理。委托诉讼代理人：邱克，北京市重光律师事务所律师。原审第三人：中华人民共和国自然资源部，住所地北京市西城区阜成门内大街64号。法定代表人：陆昊，部长。委托诉讼代理人：张庆敏，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。北京中地物业管理有限公司（以下简称中地物业公司）诉白中海、石淑芹、白宇、于淼排除妨害纠纷一案，北京市西城区人民法院作出（2015）西民初字第05909号民事判决，中地物业公司不服该一审判决，提出上诉。2017年5月31日，本院作出（2017）京02民终3163号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第05909号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。北京市西城区人民法院于2017年7月5日立案，依法另行组成合议庭审理。北京市西城区人民法院在案件审理中追加中华人民共和国自然资源部（以下简称自然资源部）作为第三人参加本案诉讼。2019年8月22日，白中海因病去世，其继承人即石淑芹、白宇。2019年12月18日，北京市西城区人民法院作出（2017）京0102民初19209号民事判决。石淑芹、白宇、于淼不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人石淑芹，上诉人兼上诉人于淼之委托诉讼代理人白宇，上诉人白宇之委托诉讼代理人王金先，被上诉人中地物业公司之委托诉讼代理人邱克，原审第三人自然资源部之委托诉讼代理人张庆敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石淑芹、白宇、于淼上诉请求：撤销一审判决，依法改判我们不搬离北京市西城区兵马司胡同X号院，继续居住。事实与理由：1．一审判决程序违法。我们居住的房屋登记在国土资源部名下，国土资源部是当事人。中地物业公司对该房屋不享有物权，同我们不是合同关系相对人，无权主张我们腾退房屋，国土资源部应当亲自实施的民事法律行为，不得代理。且中地物业公司没有举证证明享有代理权，应当承担举证不能的法律后果。2．一审判决认定事实不清。我们不认可2018年8月30日北京中地正达物业管理公司（以下简称正达物业公司）的情况说明。我们对于“借房协议”不认可，中地物业公司负有举证责任。白中海在2002年3月就调离了正达物业公司，2004年10月29日中地正达公司还将锅炉房借给白中海存放物品不符合常理，中地正达公司亦没有所有权，无权将房屋出借。2015年双方诉讼时中地物业公司就应当拿出该份证据，一审法院未鉴定“借房协议”中白中海签字的真实性，就认定“借房协议”有效并作为判决依据，事实认定错误。3．一审判决适用法律错误。白中海、石淑芹是国土资源部双职工，白中海负责锅炉房工作，石淑芹是部机关食堂管理员，早在1999年部里未给二人安排宿舍，当年是部机关服务局领导集体决定让白中海、石淑芹、白宇一家三口住进涉案房屋，属于福利分房性质，是符合当时历史条件的。至2015年1月被起诉，我们在涉案房屋居住15年了，目前已有22年，应当尊重历史。中地物业公司没有证据证明我们是非法居住和抢占，2011年锅炉房煤改气后，是服务局领导决定让我们对锅炉房进行大规模装修改造，靠北侧加盖二层楼，盖了四间房，将旧管道全部拆除，当时院东侧住宅楼的街坊、部员工都看到、知道。当时中地物业公司还未接收管理，我们先于中地物业公司管理前已经形成历史事实。2012年重新装修，我们一直住到现在，居住有事实、有合理性，我们享有房屋的居住使用权。我们的房子是福利分房，我们当时选择的是补差，是历史产物。本案不适用物权法第三十五条的规定。此外，为了给白中海看病，原有阜外大街70号的一居室房屋卖了，涉案房屋是我们唯一住房，不具备腾退条件。中地物业公司辩称，同意一审判决。不同意石淑芹、白宇、于淼的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。国土资产部是合法产权人，我公司受产权人委托，签订了物业管理合同，负责管理X号院的物业以及房屋腾退、诉讼、土地产权的管理以及以机关服务局的名义解决相关诉讼纠纷，我公司提交了授权管理证明、物业管理合同等，证明我公司有权利对X号院进行合法的物业管理，石淑芹、白宇、于淼没有合法依据长期占用涉案房屋，妨碍了我公司对X号院的物业管理，我公司有权要求其搬离X号院。借房协议是正达物业公司当年与白中海签订的，石淑芹、白宇、于淼对此不认可，在法院选定鉴定机构后，石淑芹、白宇、于淼没有提供足够的检材样本进行比对、鉴定，在这种情况下，石淑芹、白宇、于淼应举证证明借房协议是伪造的。情况说明提到双方签订了协议，借房协议也作为独立的证据，一审判决不仅仅依据情况说明来认定借房协议。个人居住问题应当自行解决，自然资源部及相关单位不负有为石淑芹、白宇、于淼解决住房的义务。自然资源部述称，同意一审判决。我单位是产权人，不可能安排一个跟产权单位没有职务关系的人住进涉案房屋，石淑芹、白宇、于淼从2015年开始没有提供任何证据证明其是合法居住的。经了解，白中海是中地正达物业的员工，因为其管理和烧锅炉，与涉案房屋产生了关系，这只是工作的关系，不可能因此而享有该房屋的物权。另外，石淑芹、白宇、于淼陈述部机关相关领导集体研究决定，这是不可能的，涉案房屋只是锅炉房，不适合居住，而且任何一个领导不可能同意将几百平米的院子给一个退休的职工居住，况且在1999年单位已经给白中海分了房子，不可能以其他的理由让石淑芹、白宇、于淼住进涉案房屋。中地物业公司向一审法院起诉请求：判令石淑芹、白宇、于淼从北京市西城区兵马司胡同X号院搬离，并将放置在北京市西城区兵马司胡同X号院内的私人物品、家具等搬离。一审法院认定事实：1998年3月，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建中华人民共和国国土资源部。2018年3月因机构调整，国土资源部等单位职责整合组建自然资源部。1988年8月1日，中华人民共和国地质矿产部申请对北京市西城区兵马司胡同X号房屋进行所有权登记，其中申请人于1988年7月30日填写的房屋状况表显示：幢号1（建筑面积2447．2）……幢号13（二层、建筑面积300．8、备注锅炉房）……收件日期为1988年8月1日北京市房屋所有权登记申请书显示：座落西城区兵马司胡同X号，平房42间、992．2㎡，楼房59、4898．9㎡，合计间数101、建筑面积5891．1㎡。1988年9月10日查丈情况：平房41间、687．3㎡；楼房402间、5484．7㎡；合计443间、6172．0㎡。1988年10月28日，经审批，同意确权，准予发证。该处北京市房屋登记表（楼房）显示：……幢号13、2层、间数23、建筑面积302．3㎡、房基占地面积236．4㎡。1988年11月14日，中华人民共和国地质矿产部取得西城区兵马司胡同X号房屋443间，共计6172．0㎡的北京市公有房屋所有权证。案涉央京地预（2009）第0405号中央单位在京用地预登记证显示：土地使用权人中华人民共和国国土资源部、坐落西城区兵马司胡同X号、土地用途城镇住宅用地、用地状况独立院落、用地总面积3997．06、本户建筑面积6172。2012年9月29日，国土资源部机关服务局房地产管理处（委托方、甲方）与中地物业公司（受托方、乙方）签订了《兵马司胡同X号院物业管理委托合同》：甲乙双方在协商一致的基础上，甲方将西城区兵马司胡同六号院委托于乙方实行物业管理，建筑面积为6172平方米，于2012年9月29日订立本合同。第一条甲方委托乙方负责兵马司胡同六号院全部房屋建筑（包括锅炉用房及其附属房屋）的物业管理。第二条物业管理内容包括：小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。锅炉房、热力设备及其附属房屋的维修、养护和运行，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属公共配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。第三条委托管理期限自2012年10月1日起至2016年9月30日，期满双方同意可以续签。物业服务费为每年每平方米10．8元。第四条任何一方违反本合同的约定，应向对方承担违约责任。第五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均有权向物业所在地法院提起诉讼。第六条本合同一式两份，双方各执一份，自甲乙双方签字盖章后生效。2012年9月30日，国土资源部机关服务局房地产管理处出具《委托物业管理证明》：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区兵马司胡同X号院，委托给中地物业公司从事物业管理，期限自2012年10月1日起至2016年9月30日止。在委托期间内，我单位同意以受委托单位的名义，处理上述物业房屋管理和通过民事诉讼、调解等方式解决受托单位所管理的房屋腾退纠纷等相关事宜。2014年8月27日，中华人民共和国国土资源部出具《授权管理证明》：国土资源部机关服务局是承担国土资源部机关后勤服务及保障管理工作的直属事业单位。现授权该局承办我部产权房屋和土地产权、产籍的管理，并以该局的名义通过调解、诉讼等方式解决相关纠纷。2016年9月30日，国土资源部机关服务局房地产管理处（委托方、甲方）与中地物业公司（受托方、乙方）再次签订《兵马司胡同X号院物业管理委托合同》，委托期限自2016年10月1日起至2017年9月30日。2017年9月29日，国土资源部机关服务局（委托方、甲方）与中地物业公司（受托方、乙方）再次签订《兵马司胡同X号院物业管理委托合同》，委托期限自2017年10月1日起至2022年9月30日。2017年9月30日，国土资源部机关服务局出具《委托物业管理证明》：我单位同意将我单位所属位于北京市西城区兵马司胡同X号院，委托给中地物业公司从事物业管理，期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。在委托期间内，我单位同意以受委托单位的名义，处理上述物业房屋管理和通过民事诉讼、调解等方式解决受托单位所管理的房屋腾退纠纷等相关事宜。特此证明。2018年8月30日，正达物业公司情况说明显示：2010年以前，正达物业公司负责西城区兵马司胡同X号院供暖及锅炉房运营管理，西城区兵马司胡同X号院锅炉房也是正达物业公司办公地。白中海原是正达物业公司员工，负责该锅炉房供暖运营工作。白中海于2002年3月调离正达物业公司。2004年10月29日正达物业公司将位于北京市西城区兵号司胡同X号院锅炉房内房屋2间暂借给白中海存放物品。2010年10月，根据国土资源部物业中心要求，中地物业公司接手正达物业公司对西城区兵马司胡同X号院锅炉房的供暖运行管理，2012年5月该锅炉房进行改造，供暖运行由市政热力公司接手管理，此时，正达物业公司仍在原地办公。2013年11月，正达物业公司法定代表人王新路准备退休时到过办公室，当时正达物业公司在兵马司胡同X号院锅炉房的办公室尚未被占用，之后王新路就再没去过。白中海与石淑芹系夫妻关系，白宇系白中海与石淑芹之子，与于淼系夫妻关系。白中海系国土资源部机关服务局退休人员，退休前曾在案涉北京市西城区兵马司胡同X号院内负责锅炉房相关工作。现石淑芹、白宇、于淼均居住在诉争房屋内。经一审法院勘验，兵马司胡同X号院北至兵马司胡同、南至丰盛胡同。中地物业公司诉请返还的区域位于兵马司胡同X号院的南段，需从兵马司胡同X号院南墙处所开的大门进入。从该大门进入后，现场为一个封闭院落，东南角为狭长区域，有平房一排，平房区域有5个门，南北约3．3米、东西约15米。该院北侧为一层及二层相结合的建筑，其中偏东部分向南用轻体材料建有简易房，偏东部分的靠北区域从外部来看为二层结构；偏西部分为进入内部的红色户门。室内有三处上下楼梯，从北侧楼梯上行至二层，该处二层东侧房屋两间；西侧房屋一间。从中间区域的楼梯（同勘验笔录中的南2楼梯）上行，二层有卧室一间，大小为3．5米×2．96米。从南侧楼梯上行，二层有两间房屋。从兵马司胡同X号院门（为该院北门）进入，该院最北侧区域为热力站，经测量，该热力交换站为6．6米高，热力站内有大量各类管道。现热力站南墙既石淑芹、白宇、于淼居住使用区域的北墙。对于石淑芹、白宇、于淼进住诉争房屋的时间及原因，中地物业公司称为2004年，白中海与该区域的原管理单位正达物业公司签订借房协议，由白中海暂借兵马司胡同X号院锅炉房内房屋2间存放东西；进而在原锅炉房处装修、居住。石淑芹、白宇、于淼称在1999年，因没有房屋，且需要长时间值守锅炉房，故时任领导安排其在锅炉房处居住。庭审中，石淑芹、白宇、于淼认可白中海曾从自然资源部的相关单位处分得楼房一处，但主张已经将该楼房出售。庭审中，石淑芹、白宇、于淼曾提出反诉，要求中地物业公司支付其装修改造费120万元、大门制作费9600元、新建房屋费12万元、搬家费5万元。但石淑芹、白宇、于淼未在规定的期限内交纳反诉费，上述反诉按撤回反诉处理。庭审中，石淑芹、白宇、于淼不认可中地物业公司出示的借房协议，申请笔迹鉴定。经随机摇选，依法确定北京华夏物证鉴定中心为笔迹鉴定机构。后鉴定机构来函，要求补充2003年至2005年不同时间的白中海签名样本材料原件不少于五份。但因石淑芹、白宇、于淼无法提供符合要求的比对样本，该鉴定申请按撤回处理。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，自然资源部系案涉兵马司胡同X号院的土地使用权人及房屋所有权人。中地物业公司受自然资源部机关服务局的委托对兵马司胡同X号进行物业管理及管理房屋的腾退纠纷事宜。中地物业公司主张白中海曾在案涉房屋处的锅炉房工作，且因与兵马司胡同X号院的原物业管理单位正达物业公司存在借案涉房屋暂时性存放个人物品的协议，进而携家属入住到案涉院落。现要求石淑芹、白宇、于淼携个人及家庭物品从案涉院落搬离。石淑芹、白宇、于淼以入住案涉院落系时任领导安排入住，且在居住期间对案涉房屋进行了装修改造，故不同意搬离。对此，法院认为中地物业公司系代表案涉院落土地使用权人及房屋产权人对案涉院落及房屋进行管理的单位，故中地物业公司有权对妨害其对兵马司胡同X号院行使物权的妨害行为主张排除。石淑芹、白宇、于淼对其所持的抗辩，未能提供证据予以证明。且石淑芹、白宇、于淼所主张其入住系领导安排的合法入住的抗辩意见，法院认为，任何单位的任何领导所做的安排或许可，应在其职权范围之内。本案中，石淑芹、白宇、于淼未能证明其主张的领导安排入住的事实，且时任部门领导许可如此大面积的区域和房屋供职工个人居住亦不符合常理。在未经依法许可的情况下，自行加建和改造案涉院落及房屋，更不能成为继续居住的合法依据。对于石淑芹、白宇、于淼所持的白中海原从单位分得的房屋已经出卖，石淑芹、白宇、于淼无其他住所的抗辩，法院认为，从前述查明来看，自然资源部及其相关单位并不负有为石淑芹、白宇、于淼解决住房的义务，个人居住问题应自行解决。故中地物业公司诉请石淑芹、白宇、于淼搬离兵马司胡同X号院的诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决：石淑芹、白宇、于淼自判决生效之日起三十日内，携家庭及个人物品搬离北京市西城区兵马司胡同X号院。二审中，石淑芹、白宇、于淼主张1999年住进涉案房屋，2012年锅炉房停用、煤改气，进行了装修。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。二审中，石淑芹、白宇、于淼申请以下证人出庭作证：1．商某出庭作证称：1995、1996年，我跟袁丙辉认识，他是国土部服务局的局长，跟白宇家也认识，我们经常有往来。1999年袁丙辉安排白中海家在供热站，连管和住。这两家关系非同一般，很密切。白中海从公务员转到技师，为了管热力站。房子以后也不分了，白中海一家就住在这了，1999年就搬过去了。白中海快退休的时候，袁丙辉把白中海从工人又放到老干局的，白中海享受了100%医疗待遇，我觉得这些事，白中海一家在这里住，都是袁丙辉一手设计和操作的，没有袁丙辉，在这里住一天都不可能。2006年白中海退休，袁丙辉拉着他去海淀搞房地产开发，我当时也参与了，袁丙辉牵头，由于土地没有办下来，项目在2015年终结，这期间，企业章程、报告都是我写的。是袁丙辉拉着我们去西山搞房地产开发项目，我手里有一份这个项目的合作协议复印件，还有西山办公室、食堂、宿舍装修报价复印件，曾以袁丙辉的身份证在酒店开的消费卡。这两家的关系不一般。2012年供暖季后，白中海跟袁丙辉打招呼了，他们要进行装修，装了100多万，装修前白中海找袁丙辉，袁丙辉说你装吧，装完了，房子就是你的了。在海淀项目一起聚会的时候，袁丙辉跟白宇说，我给你的，比你爸爸给你的多，这个锅炉房就给你了，意思让白宇感恩，在不同场合我都听过。袁丙辉跟白家的交情很深。我是通过袁丙辉跟白中海家认识，白中海经常跟着袁丙辉出席钓鱼、吃饭、唱歌等私人活动。2．王占军出庭作证称：我证明白中海、石淑芹、白宇在兵马司锅炉房住，我去的时候是1999年，没改造前去过。装修后我也去过，他们家请客吃过饭，时间是2011年下半年。我和石淑芹之前都在食堂工作，我是采购。3．侯某出庭作证称：1999年国庆节的时候我去过白宇家，在西单，房子里有大锅炉，我问白宇为什么住在这里，他说袁丙辉让住的。2013年1月我又去了一次，刚装完修，发现锅炉没了，贴了壁纸，弄了地板。4．孙某出庭作证称：我跟石淑芹、白宇的关系20多年了，我们经常互相来往，我常去他们家，他们家住在兵马司胡同里，一直住在这里。我第一次去他们家是1999年，一家三口都住在这里。锅炉房整体改造装修后，我去过，在2010年、2011年左右。关于“1999年10月袁丙辉安排工作住宿”的书面证言内容，是我去白家，白中海说的。装修支出100多万元是听白中海家说的。石淑芹有亲属，白中海自己家里有财产，100万这个钱还能有。记不清白中海看病花了多少钱，住院的花费挺多的。关于加盖房屋是否听袁丙辉亲自说的问题，证人孙某称其是听白中海说的。关于100万元是否够白中海看病支出的问题，证人孙某称白中海是部里机关的公费医疗。对于上述4位证人证言，石淑芹、白宇、于淼认可真实性，主张证人表达的都是亲眼所见、亲耳所听的事实，是还原历史的，证明白中海、石淑芹、白宇住进X号院是经领导批准同意的。中地物业公司对证言真实性不认可，认为证人对于袁丙辉亲自安排工作、住房，都是听说的，没有看到正式的书面材料和证明文件；白中海当年在X号院从事锅炉运营维护管理，作为工作人员，他在X号院居住是一直存在的，全家都搬进来，这不是在1999年。自然资源部认为4位证人统一的特征是，都知道袁丙辉这个名字，且陈述在证言里，证人与当事人之间是朋友，即使知道袁丙辉也不应清楚袁丙辉具体的名字，不认可证人陈述。证人商某称说白中海和袁丙辉两家关系非常好，有私下活动，即使袁丙辉同意了住进去的事实，这也是袁丙辉个人行为，而不是职务行为。证人孙某称1999年10月因为没有房，袁丙辉同意白中海住进去，即使陈述是事实，在2001年单位给分房了，把过去的事实进行了变更，石淑芹、白宇、于淼没有权利享有涉案房屋。100多万可以来装修，去借，白中海是公费医疗，比公费高出一点的医疗支出也可以去借，他们出卖房子，是为了本次诉讼。本院认为，本案系中地物业公司起诉要求石淑芹、白宇、于淼从涉案院落搬离，虽然按照石淑芹、白宇、于淼的主张，其与中地物业公司之间没有合同关系，但是，自然资源部是涉案院落的土地使用权人及房屋所有权人，中地物业公司受自然资源部委托对涉案院落进行物业管理及解决房屋腾退纠纷事宜，且在本案一审及发回重审之前的一审中提交了相应的管理委托合同等证据材料，现中地物业公司提起本案诉讼属于其职责范围，亦不违反法律规定，故本院对于石淑芹、白宇、于淼就此提出的上诉意见不予采纳。关于石淑芹、白宇、于淼主张因单位未安排宿舍，原国土资源部领导决定将让白中海、石淑芹居住在涉案房屋，属于福利分房性质，且后来经过机关服务局领导同意对涉案房屋进行装修改造，其享有居住使用权一节，首先，根据查明的事实，白中海生前曾从自然资源部的相关单位分得一处楼房，虽然诉讼中石淑芹主张面积不足，当时选择的是补差，但是石淑芹、白宇、于淼未就此提供充分证据予以证明，本院不予采信。其次，关于石淑芹、白宇、于淼在二审中申请出庭作证的证人证言，其中，证人侯某称其问过白宇为什么住在涉案房屋，白宇说是袁丙辉让住进来的，证人孙某称其听白中海说是袁丙辉安排白中海的工作及住宿并批准盖房子，该两位证人关于入住涉案房屋缘由及由谁批准建房的描述来源于当事人的陈述；证人商某虽然称其曾听袁丙辉跟白中海说过，“（房子）装吧，装完了，房子就是你的了”，听袁丙辉跟白宇说过，“锅炉房就给你了”，但是，从该证人陈述看，其通过袁丙辉与白中海家认识，白中海经常跟着袁丙辉出席钓鱼、吃饭、唱歌等私人活动，袁丙辉拉着白中海家参与房地产开发项目，两家关系非同一般、很密切、交情很深，且根据法院现场勘验的情况，石淑芹、白宇、于淼现在涉案院落占用相当大面积的区域，综合上述情况，本院难以认定石淑芹、白宇、于淼所述的袁丙辉许诺涉案房屋归属白中海家系袁丙辉依法行使职权的行为，故本院对于石淑芹、白宇、于淼关于涉案房屋属于福利分房、其享有居住使用权的主张不予采信。关于石淑芹、白宇、于淼主张现涉案房屋是其唯一住房，不具备腾退条件一节，按照前文所述，白中海生前曾从自然资源部的相关单位分得一处楼房，石淑芹、白宇、于淼主张已将该处楼房出售等情节，不构成其拒绝搬离涉案院落的合法理由，本院对其该项上诉意见不予采纳。综上，石淑芹、白宇、于淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由石淑芹、白宇、于淼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月十五日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石-16--1-