湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2360号上诉人（原审原告）：李建玲，女，1979年12月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈杰，湖北瀛楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文霞，湖北瀛楚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武汉市秀域健康管理有限公司。住所地：武汉市东西湖区吴祁街以南、二雅路东、东吴大道北、幸福家园第A幢1层12号（6）。法定代表人：李学梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾欢欢，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冉金玲，女，该公司员工。上诉人李建玲因与被上诉人武汉市秀域健康管理有限公司（以下简称武汉秀域公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建玲上诉请求：一、请求依法撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院作出的（2019）鄂0105民初7294号民事判决书，依法改判被上诉人继续履行房屋租赁合同的租金给付义务并支付合同约定的2019年7月18日至2020年7月17日年租金312,000元，并承担违约责任，向上诉人支付违约金62,400元；二、请求法院判令本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销并改判，具体如下：一、一审法院认定事实错误。法院认定“2019年8月18日，武汉秀域公司通过中国邮政向李建玲两处地址分别邮寄《解除〈房屋租赁合同〉协商函暨退房告知函》以及案涉房屋钥匙，快递单上明确备注‘汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层108商铺秀域美容院退组通知函及钥匙’。邮寄的《解除〈房屋租赁合同〉协商函暨退房告知函》载明武汉秀域公司因公司持续亏损不能经营，于2019年8月18日已经搬离该房屋，现将书面通知及门面钥匙寄还，希望双方达成书面的解除协议。同日，武汉秀域公司搬离该房屋。次日，李建玲即收到其中一份邮件”。首先该租赁房屋的钥匙只有一把，但被上诉人通过中国邮政EMS向上诉人两处地址分别邮寄《解除〈房屋租赁合同〉协商函暨退房告知函》以及案涉房屋钥匙，上诉人并没有收到其中一份邮件，故被上诉人无法证明其确已将钥匙装进快递包裹中、无法证明装进快递包裹中的钥匙确实是本案租赁房屋的钥匙，也无法证明上诉人已收到该租赁房屋钥匙，相反恰恰说明了被上诉人至今仍未真正与上诉人办理租赁房屋的交接手续。其次，一审法院认为租赁合同仍然有效，被上诉人单方解除行为并不产生合同解除的法律效果，同时错误地认为被上诉人因为搬离了租赁房屋，单方不再愿意承租，属于单方违约行为，上诉人要求其继续履行合同，不适用强制履行，上诉人认为依照租赁合同的约定，被上诉人应于2019年7月18日支付2019年7月19日至2020年7月18日的租金，被上诉人自己陈述其是2019年8月18日才搬离，具体事实上诉人不清楚，但按租赁合同的约定被上诉人应该在其2019年7月18日就应支付年租金312000元，这是一个金钱给付义务，上诉人认为恰恰金钱给付义务是适用强制履行措施的。再次，被上诉人至今没有提反诉要求法院解除合同或终止合同，且房屋没有实际交接，该合同现在仍然合法有效，被上诉人应当履行合同的给付义务，至于被上诉人如何处理其承租的使用权益，上诉人及法院无法干涉。二、一审法院适用法律不当。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，结合相关实际情况，依法解除上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》的法律适用不当。首先上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被上诉人以经营亏损为由要求解除房屋租赁合同，既不是合同约定解除合同情形，也不符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的法定条件；上诉人要求被上诉人继续履行合同，支付2019年7月18日至2020年7月17日年租金312000元，其不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的非金钱债务范围，故法院依据该条规定依法解除上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》的法律适用不当；其次根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行义务，或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行或者采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，按照合同约定，被上诉人应在2019年7月18日之前支付2019年7月18日至2020年7月18日的年度租金，但被上诉人在该租期之前并未提出解除房屋租赁合同的请求也未支付该年度租金，且其自述继续承租至2019年8月18日才搬离该租赁房屋，故上诉人有权要求被上诉人继续履行房屋租赁合同的金钱给付义务，且没有额外增加被上诉人的合同履行费用，继续履行合同是可行的；最后根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，被上诉人在履行与被上诉人签订的房屋租赁合同过程中，为了追求自身的利益，不顾合同的法律约束力，单方面表示不履行合同义务，此后，又以各种理由为自己的不诚信作掩饰，严重损害了被上诉人的利益。武汉秀域公司辩称，李建玲的高额索赔要求无事实和法律依据，反之有故意放任损失扩大索要高额赔偿之嫌疑。因环境影响，武汉秀域公司无力经营，为避免更大的损失也为了减少李建玲的损失，武汉秀域公司通过电话和微信告知退租，并搬离了案涉房屋，同时向李建玲身份证和工作单位的地址寄送了退租通知函和钥匙，该函明确告知李建玲，武汉秀域公司已经搬离，两封快递李建玲均已签收，李建玲至少于2019年8月19日应知道武汉秀域公司违约的事实，根据《中华人民共和国合同法》的规定，李建玲应当采取措施减少损失的扩大，李建玲知道武汉秀域公司违约，应积极减少损失，降低租金等，但李建玲未采取任何措施防止损失扩大，目的就是为了向武汉秀域公司索赔。武汉秀域公司构成违约实属无奈，也不推卸自己的违约责任，但应在合理合法的范围内承担责任。因疫情对连锁美容院经营公司来说影响很大，房租、人员工资都存在支付困难，至今也没有全面复工。请求驳回上诉，维持原判。李建玲向一审法院起诉请求：1、判令武汉秀域公司继续履行租赁合同，并支付合同约定的2019年7月18日至2020年7与17日年租金312,000元；2、判令武汉秀域公司承担违约责任，并向李建玲支付违约金62,400元；3、本案诉讼费、保全费等诉讼必要费用由武汉秀域公司承担。一审法院认定事实：李家意系武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B号商铺的房屋所有权人，其委托其女李建玲以李建玲的名义对外出租该房屋，所有租赁事宜全权委托李建玲，并以李建玲的名义对外进行民事行为。2017年7月17日，李建玲（出租人、合同甲方）与武汉秀域公司（承租人、合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在武汉市汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B号商铺的房屋（建筑面积216.3平方米）出租给乙方作为美容院经营及办公使用；该房屋租赁期限为2017年7月19日起至2021年7月18日止；月租金26,000元，支付方式年付，首期租金于2017年7月28日前支付，以后每期租金提前10天支付，租金支付方式为银行转账；乙方在合同租赁签订后向甲方支付租房保证金壹万元，如合同履行期满，双方不再合作，则乙方结清水、电、气费，双方办理完退房手续10日内，由甲方全额退还上述保证金；在合同履行期内，若因市场或行业状况导致乙方不能继续经营，经甲方同意，乙方可分租或转租；甲方按照房屋装修现状向乙方进行移交，租赁期限届满或合同终止、解除时，可移动财产归乙方所有，附属于房屋的装修归甲方所有，双方互不进行装修补偿；乙方未按约交付租金，每逾期1日，乙方应向甲方支付租金的1%作为违约金，超过10日不交付的，甲方有权单方解除合同。合同签订后，武汉秀域公司向李建玲支付了保证金10,000元，并按约支付了2017年7月19日至2019年7月18日的租金。2019年7月，武汉秀域公司电话告知李建玲要退租，李建玲未同意并要求武汉秀域公司按约支付租金，武汉秀域公司未按约于2019年7月18日支付2019年7月19日至2020年7月18日的租金。2019年8月18日，武汉秀域公司通过中国邮政EMS向李建玲两处地址分别邮寄《解除协商函暨退房告知函》以及案涉房屋钥匙，快递单上明确备注“汉阳区汉阳大道658号十里华府1栋1-2层10B商铺秀域美容院退组通知函及钥匙”。邮寄的《解除协商函暨退房告知函》载明武汉秀域公司因公司持续亏损不能经营，于2019年8月18日已经搬离该房屋，现将书面通知及门面钥匙寄还，希望双方达成书面的解除协议。同日，武汉秀域公司搬离该房屋。次日，李建玲即收到其中一份邮件。一审法院认为，李建玲与武汉秀域公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人应按约履行合同义务。武汉秀域公司以其经营亏损为由要求解除合同，并非案涉《房屋租赁合同》约定的解除合同条件，且未与李建玲就解除合同协商一致，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，故武汉秀域公司向李建玲邮寄《解除协商函暨退房告知函》，并不产生合同解除的法律效果。武汉秀域公司在案涉《房屋租赁合同》尚未解除的情形下，未按约支付租金并单方搬离房屋退还钥匙，系其单方违约，应承担违约责任。因武汉秀域公司明确表明不再承租案涉房屋，且已实际搬离房屋，现李建玲主张武汉秀域公司继续履行合同，不适于强制履行。经一审法院向李建玲释明，其未变更诉讼请求，仅要求一审法院依法裁决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，结合本案实际情况，一审法院依法解除李建玲与武汉秀域公司签订的《房屋租赁合同》，对李建玲主张武汉秀域公司继续履行合同的诉讼请求不予支持。武汉秀域公司于2019年8月18日搬离案涉房屋并向李建玲邮寄交还了房屋钥匙，其应向李建玲支付2019年7月19日至8月18日期间的房租26,000元。李建玲主张武汉秀域公司按照合同约定支付2019年7月18日至2020年7月17日的租金，该主张建立在案涉《房屋租赁合同》继续履行的前提之上，在一审法院依法解除案涉《房屋租赁合同》情形下，李建玲主张武汉秀域公司支付2019年8月19日之后的租金，已无事实依据，一审法院不予支持。但武汉秀域公司逾期支付租金属实，其辩称逾期支付租金系李建玲遗失收取租金银行卡所致，但未提供充分证据予以证明，一审法院对该辩称意见不予采纳，武汉秀域公司应承担逾期支付租金的违约责任。案涉《房屋租赁合同》约定武汉秀域公司逾期支付租金应按日百分之一支付违约金，李建玲和武汉秀域公司均认可该标准过高，李建玲自愿调整为按未付租金的20%支付违约金，一审法院对李建玲调整后的违约金标准予以支持，故武汉秀域公司应向李建玲支付逾期付款违约金5,200元。关于案涉《房屋租赁合同》解除后，武汉秀域公司违约造成李建玲的损失，因案涉《房屋租赁合同》未约定武汉秀域公司单方终止履行合同的违约责任，李建玲经一审法院释明后未变更或增加诉讼请求主张损失，且双方当事人并未对案涉房屋办理交接手续，案涉《房屋租赁合同》所涉水、电、气等费用以及保证金尚未结算，故李建玲的上述损失，不宜在本案一并处理，李建玲可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉市秀域健康管理有限公司向李建玲支付房租26,000元，于判决发生法律效力之日起五日内付清；二、武汉市秀域健康管理有限公司支付李建玲违约金5,200元，于判决发生法律效力之日起五日内付清；三、驳回李建玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,916元，李建玲已预交，减半收取3,458元，由李建玲负担3,168元，武汉市秀域健康管理有限公司负担290元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，李建玲认为依据《房屋租赁合同》第三条的约定，武汉秀域公司应于2019年7月18日支付下一年度的租金，但该租金是武汉秀域公司持续性地在一年内使用案涉房屋的对价，固然李建玲依据合同的债权可以强制履行，但武汉秀域公司所享有的债权不适于强制履行，且其于2019年8月18日单方搬离房屋，以实际行动表明其放弃享有案涉房屋使用等权利，故一审法院为衡平双方当事人利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定，未支持李建玲继续履行合同的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。李建玲关于一审法院未支持其继续履行合同之诉讼请求系认定事实错误、适用法律错误的上诉意见，不能成立，本院不予支持。鉴于李建玲在一审未请求合同解除之违约金，一审法院在未付的实际差欠租金的基础上确认逾期支付租金的违约金，有事实依据，本院予以维持。综上，李建玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,916元，由李建玲负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  申光伟审判员  宋 飞二〇二〇年六月十一日书记员  杨俊华