河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申885号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：李合民，男，1955年11月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。再审申请人(一审被告、二审上诉人):李俊娥,女,1957年7月15日生,汉族,住河南省洛宁县。被申请人(一审原告、二审被上诉人):胡卫华,男,1989年11月7日出生,汉族,住河南省汤阴县。二审被上诉人（一审第三人）:洛阳家天下房地产经纪有限公司。住所地:河南省洛阳市洛龙区古城路29号奥体花城B1幢04号。法定代表人:刘继欣，该公司经理。再审申请人李合民、李俊娥因与被申请人胡卫华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3454号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李合民申请再审称，一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审时李合民提交的洛阳市房屋买卖合同一份,税票四张,洛阳市西工区地方税务局出具的《退税款及利息审批表》一份，能够证明李合民与李俊娥对共有房屋的处置确有约定,李俊娥无权将案涉房屋另行出卖给他人。二、李合民系案涉房屋共有产权人,但不是房屋买卖合同的当事人,无义务履行他人之间的房屋买卖合同。《房屋买卖合同》中约定案涉房屋若无产权人或其利害关系人的同意出售该房屋,李俊娥应当承担违约责任。李合民未授权李俊娥为其代理人,签订房屋买卖合同也未经过李合民同意,原审法院判决李合民继续履行李俊娥与胡卫华以及家天下经纪公司签订的《房屋买卖合同》，从法律上和逻辑上都无法成立。三、案涉合同事实上履行不能。合同签订未经过共有人李合民同意,胡卫华不可能实现合同目的。四、李合民作为共有权人对案涉房屋享有优先购买权。因交易价格无法确定,李合民提出优先购买权显然没有超出优先购买权的行使期间,原审法院理应予以支持。李合民依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。李俊娥申请再审称，一、原审判决适用法律错误。共有房产未经其他共有人书面同意的不得转让。李俊娥与孟成民是夫妻关系,作为共同共有人的孟成民没有在房屋买卖合同上签字,合同实际上未生效,也无法继续履行。二、审判人员在审理该案件时有贪污受贿,徇私舞弊,枉法裁判行为。2018年8月15日,洛龙区人民法院作出(2018)豫0311民初2164号民事裁定，对案涉房屋进行查封,胡卫华以肖舒梦名下不动产权证号为豫(2017)洛阳市不动产权第(00521555号)的房产一套对该查封提供担保,经调查,担保人肖舒梦的该担保房产于2017年11月22日已经抵押给中国建设银行洛阳分行。胡卫华用已抵押的房产作为申请财产保全的担保,不符合相关规定。因此,李俊娥认为洛龙区人民法院有关审判人员在审理此案时有徇私舞弊,枉法裁判的行为。三、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。胡卫华支付定金5万元,首付款41万元,按照贷款106万元计算,房价应该为152万元，与原审判决认定的购房款146万元和购车位款20万元不符，说明原审判决认定事实错误。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项之规定,申请再审。本院经审查认为，胡小华和胡卫华系兄弟关系,李俊娥和孟成民系夫妻关系，李合民与李俊娥系同学关系，案涉房屋与车位为李俊娥和李合民按份共有,李俊娥占有99%的份额,李合民占有1%的份额。2017年2月27日,胡小华代表胡卫华作为买方(乙方)与作为卖方的李俊娥(甲方)、中介家天下公司(丙方)签订《房屋买卖合同》一份,合同对案涉房屋基本情况、成交价格、中介服务费、付款方式、违约责任及其他相关事宜进行了约定。胡卫华按照合同约定向李俊娥转账支付了定金和购房款，后李俊娥以共有人李合民不同意卖房为由告知胡卫华不能配合其办理过户手续,不再履行房屋买卖合同,胡卫华诉至法院。一、关于李俊娥是否有权出卖房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”李俊娥对共有房产占有99%的份额，其出售案涉房屋不需要征得按份共有人李合民的同意。李合民申请称其与李俊娥之间关于出卖房屋有明确约定，只能出卖给李合民。但从李合民与李俊娥2013年7月1日签订的《洛阳市房屋买卖合同》约定的内容来看，双方除约定案涉房产李合民占有1%的份额外，并没有其他特别约定。故李合民的该申请理由不能成立。2017年3月8日,李俊娥、孟成民、李合民在中国邮政储蓄银行股份有限公司伊川县支行向该行出具《房屋出售人声明》一份,主要内容为:本人现就向购房人胡卫华出售坐落于洛龙区××号的房产,声明如下:现本人自愿出售该房屋,房屋共有人无条件同意出售该房屋,并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同,合同交易价格为130万元,如有虚假本人承担相应的法律责任。本人保证在购房人的贷款申请获得批准后,根据房屋买卖合同的约定办理房产过户手续。李合民和孟成民均认可声明上面的签字为本人所签，只是辩称不知道签字是用于卖房。二人作为完全民事行为能力人，对签字的法律后果应是明知的，该行为可视为二人对李俊娥出售房屋行为的追认，故原审判决认定李俊娥有权出卖房屋，案涉房屋买卖合同为有效合同正确。二、关于李合民是否享有优先购买权的问题。李合民作为该房产的按份共有人，在同等条件下，对该房产应享有优先购买权。但最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十一条第三项规定，按份共有人优先购买权的行使期间，有约定的从约定，没有约定或者约定不明时，转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日内。2017年3月18日李合民在中国邮政储蓄银行股份有限公司伊川县支行向该行出具《房屋出售人声明》时，应当视为其应当知道了最终确定的同等条件，李合民并未提供证据证明其在2017年4月2日之前向李俊娥作出购买房屋的意思表示，故二审法院认定其自始至终没有行使优先购买权的意思，李俊娥转让房产的行为并未侵害其优先购买权正确。三、关于案涉房屋价款的问题。案涉《房屋买卖合同》中成交价格条款写明双方协商后实际成交价格为166万元整，付款方式写明买方向卖方交付定金5万元，首付款35万元。买方申请贷款金额为106万元。以上内容可以看出，该房屋买卖合同中关于房屋价格定金、首付金额和贷款金额相加后总款为146万元。案涉合同第十条以手写文字约定:1、甲、乙、丙三方友好协商,乙方于2017年2月27号向甲方交付定金伍万元整(50000);2、甲、乙双方友好协商(洛龙区望春门街15号7幢16)车位壹个,成交价为贰拾万元整为房东净落价;3、乙、丙双方友好协商,评估费由丙方代收;4、房子成交价为壹佰肆拾陆万元整为房东净落价。”该手写内容与合同约定的价格是一致的，李俊娥以其看不清手写内容来否定出让车位的事实与本院查明事实不符。且在案涉房屋买卖合同签订当日，李俊娥即将车位证交付于家天下公司，李俊娥的申请理由与其前述行为相悖，故原审判决认定166万元应为房屋及车位的总价款正确。四、关于审判人员在审理本案时是否有违法行为的问题。首先，李俊娥如对一审法院的查封裁定有异议可以在法定期间内申请复议，相关法律并没有禁止设定抵押的房产不能再向抵押权人之外的他人再提供担保，李俊娥如认为该抵押房产不足以作为财产保全申请的担保，可向原作出查封裁定的人民法院提出。李俊娥现提交的证据尚不能证明审判人员在审理本案时有贪污受贿,徇私舞弊,枉法裁判的行为，故其该申请理由也不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李合民、李俊娥的再审申请。审判长  李慧娟审判员  金 悦审判员  张 琳二〇二〇年六月十九日法官助理程保华书记员帖海青