河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6672号上诉人(原审原告)：袁保朝，男，1955年12月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：段静静，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟善沛，河南千业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李广彬，男，1969年2月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨绍华，男，1972年7月17日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张海霞，女，1973年4月4日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审被告）：郑州市上街区老厨坊饭店，住所地郑州市上街区新乡路铝城夜市西。经营者：李广彬，信息同上。上诉人袁保朝、李广彬、杨绍华因与被上诉人张海霞、郑州市上街区老厨坊饭店（以下简称老厨坊饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁保朝上诉请求：1、依法改判一审判决第二项为判令解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人立即返还房屋并支付房屋占用费用25000元（房屋占用费按每年50万元标准自2020年5月1日起暂计算至2020年5月18日）；2、本案诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定被上诉人拖欠租金1970790元，却认为被上诉人主观上没有恶意违约的动机，客观上没有实施严重的违约行为，认定事实错误，适用法律错误。李广彬、杨绍华辩称，双方之间的租赁合同不应解除，应履行至合同期满。老厨坊饭店辩称，同意李广彬、杨绍华的答辩意见。李广彬、杨绍华上诉请求：1、依法改判一审判决第一项为上诉人向袁保朝支付2014年6月1日至2020年4月30日的房屋租金共计964509.34元，并自2020年5月1日起按照每年325000元的租金标准向袁保朝支付租金，直至袁保朝将不符合约定的2500平方米房屋的水电配套设施和房屋毁损部分安装修缮，并办理对应部分房屋的消防验收备案，具备约定的使用条件之日止；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。袁保朝未按约定提供房产证明，完善水电配套设施，办理消防验收，交付的房屋至今有2500平方米无法使用。二、一审法院适用法律错误。袁保朝拒绝配合对涉案房屋进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。袁保朝辩称，李广彬、杨绍华多次抗辩拒付租金、减付租金等主张自始至终没有法律根据，其意图拖延支付，已构成恶意违约、根本违约。一审判决对解除合同部分认定事实错误、适用法律错误。袁保朝有权依法提出解除合同，并应得到支持。一审判决不准予解除合同，明显是错误的。老厨坊饭店辩称，同意李广彬、杨绍华的上诉。袁保朝向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告李广彬、杨绍华签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告《房屋租赁合同》项下位于郑州市上街区新乡路铝城夜市的全部租赁房屋，并恢复原状；3、判令被告支付原告租金200万元及逾期利息240864.58元（租金及利息暂计至2019年12月31日，利息按照同期银行贷款利率，计算至实际清偿之日）；4、判令被告向原告支付合同解除后的房屋占用费用（房屋占用费按每年50万元标准计算至其实际腾退房屋之日）；以上暂合计2240864.58元；5、本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用均由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月26日，出租方（甲方）袁保朝与承租方（乙方）李广彬、杨绍华签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“第一条：出租房屋的坐落位置及基本情况。本合同所出租房屋坐落在郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房新建房屋一至三层整体，该房屋6000㎡，及后面夜市前两层整体1200㎡交给乙方使用。第二条：交验身份。1、甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件。2、乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第三条：房屋租赁的期限。租赁期限为20（年）。从2012年6月1日至2032年5月31日。租赁期满，乙方需要继续承租，应提前30日向甲方提出书面续租申请，乙方享有优先续租权。第四条：租金及其交纳方式。每年租金500000.00元，大写：伍拾万元整。经双方协商，该房屋正式交付给乙方使用之日起，两年内租金不递增。经营前期甲方为了扶持乙方，同意乙方两年后再向甲方支付租金。第六条：房屋修缮和装修。1、甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应。水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知后及时予以解决。2、乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的主体结构。3、对于乙方的装修和增设的它物，甲方不承担维修义务。第七条：违约责任。租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋。1、不支付或者不按约支付租金的；2、擅自拆改房屋主体结构的；3、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。”合同签订后，袁保朝依约向被告交付了承租房屋。李广彬、杨绍华利用承租房屋以“老厨坊饭店”名称对外从事饭店经营活动。2016年12月13日，以李广彬为经营者成立了个人经营性质的老厨坊饭店。2015年7月，袁保朝向李广彬、杨绍华发出《租金催缴通知书》和《租赁合同解除通知书》，李广彬、杨绍华收到后，于2015年7月20日向袁保朝出具一份《关于拒付租金及要求赔偿损失的函》，该函中李广彬、杨绍华称袁保朝存在严重违约行为并造成严重的经济损失，且袁保朝未偿还所借款项及为其垫付的房屋建设费用，告知袁保朝如下：“一、在你严重违约的情况下，你无权解除房屋租赁合同，我们不接受、不同意你单方解除房屋租赁合同的通知。二、在你不能办理租赁房屋的合法手续、不偿还我方的借款和垫付的房屋建设费、不赔偿我方‘老厨坊’饭店的实际损失前，我方有权拒绝向你缴纳租金。三、我方将保留采取正当手段追究你法律责任的权利。”2018年8月28日，袁保朝以李广彬、杨绍华、郑州市上街区老厨坊饭店及杨绍华的配偶张海霞为被告、以吴昌霖（曾用名吴占彬）为第三人诉至原审法院，并主张：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告返还其占用原告的郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房，并恢复原状；3．判令被告向原告支付拖欠的租金154.2万元及逾期利息286，041元（利息计算至2018年7月18日，自2015年7月1日起至实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算）；4、判令被告向原告支付房屋占用费150万元（暂计算至2018年7月1日，按合同约定的租金标准计算，至实际返还房屋之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。原审法院于2019年2月25日作出（2018）豫0106民初2309号民事判决，判决：一、原告袁保朝与被告李广彬、被告杨绍华于2011年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月20日解除；二、被告李广彬、被告杨绍华应于判决生效之日起三十日内将位于郑州市上街区新乡路铝城夜市门面房腾空后退还给原告袁保朝；三、被告李广彬、被告杨绍华应于判决生效之日起三十日内向原告袁保朝支付租金计568493元和逾期支付租金的利息（以568493元为基数，自2018年7月18日起至实际付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）及房屋占用费计1500000元；四、驳回原告袁保朝的其他诉讼请求。后原告袁保朝、被告李广彬不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终8810号民事裁定书，以事实不清为由，裁定发回重审。原审法院依法另行组成合议庭进行了审理。在审理期间，李广彬、杨绍华向原审法院提出反诉请求：1、依法判决原告袁保朝赔偿被告李广彬、杨绍华1，401，499元；2、诉讼费由原告承担。2019年10月23日，原审法院作出（2019）豫0106民初1768号民事判决，判决：一、驳回原告袁保朝的诉讼请求；二、驳回反诉原告李广彬、杨绍华的诉讼请求。后原告袁保朝、被告杨绍华不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终23637号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告袁保朝与被告李广彬、被告杨绍华签订《房屋租赁合同》所涉及的租赁房屋，已经郑州市上街区发展改革委员会备案，属于合法建筑，依法可以作为出租的租赁物。合同约定有关租赁物、租金、违约责任等主要内容系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，应为有效合同内容。双方《房屋租赁合同》违约责任虽约定一方不支付或不按月支付租金的出租方有权解除合同，但对支付租金的具体日期，双方未明确约定。根据合同法“租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，李广彬、杨绍华应当在2015年6月1日时支付2年免租期满后第一年即2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，但根据双方合同签订时租赁物尚未建成的事实以及袁保朝于2013年6月24日出具30万元垫资条的内容，结合李广彬、杨绍华出具《关于拒付租金及要求赔偿损失的函》的内容，能够证明李广彬、杨绍华于2012年6月1日接受并使用租赁物后，双方《房屋租赁合同》约定的包含新乡路铝城夜市门面房、新建房屋一至三层（6000平方米）及后面夜市两层1200平方米，尚未完全达到使用条件的事实。截止2013年6月24日，在已收取李广彬、杨绍华定金、借款和所欠垫资款共计75万元，已超过第一年租赁期应付的租金50万元，袁保朝在未达第二年租赁期租金支付期限的情况下，先后于2015年6月19日通知李广彬、杨绍华缴纳2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金和2015年6月28日通知解除租赁合同，因不具备合同约定的解除情形，《租赁合同解除通知》未发生解除合同的效力。另根据李广彬、杨绍华2015年6月28日以后继续租赁的情况下，袁保朝于2017年4月至10月期间多次向承租人李广彬、杨绍华借款的事实，可以证明袁保朝以向承租人借款的方式折抵租金，且部分用于租赁物消防支出，双方并未实际解除租赁合同。此后，自2018年8月28日起，原告袁保朝与被告李广彬、杨绍华因房屋租赁合同纠纷在法院诉讼至今，被告李广彬及杨绍华虽未支付后续租金，但其主观上没有恶意违约的动机，客观上也未实施严重违约行为，且涉案《房屋租赁合同》现在尚处于履行期间，故原告袁保朝主张解除其与被告李广彬、杨绍华签订的《房屋租赁合同》，原审法院不予支持，合同应当继续履行。据此，原告请求被告返还《房屋租赁合同》项下位于郑州市上街区新乡路铝城夜市的全部租赁房屋并恢复原状，及要求被告向其支付合同解除后的房屋占用费用的主张，原审法院亦不予支持。被告李广彬和被告杨绍华系房屋租赁合同的承租人，且系注册成立的老厨坊饭店的实际经营者，其所负债务为个人债务，与老厨坊饭店无关。另被告张海霞虽系杨绍华的配偶，但原告袁保朝未能提供证据证明被告杨绍华基于涉案合同的所得收益用于了夫妻共同生活、被告杨绍华的相关债务为夫妻共同债务，故原告袁保朝要求被告张海霞和老厨坊饭店承担责任的请求，原审法院不予支持。关于被告李广彬与杨绍华所述袁保朝出租的房屋有3000平方米不能使用，存在违约及造成损失的意见，鉴于生效判决对此已作出处理，且本案中未出现新的证据及意见，在此不予重复赘述。关于房租部分，原生效判决已经认定双方签订的《房屋租赁合同》约定两年免租的意思表示，被告李广彬、杨绍华自2012年6月1日起至2014年5月31日可不予支付租金，在涉案合同应当继续履行的情况下，被告李广彬、杨绍华应支付自2014年6月1日至2020年4月30日的租金共计2958333元（500000元／年×5年11个月）。根据原生效判决中的认定，截至袁保朝2015年7月发出房屋租赁合同解除函时，袁保朝以定金借款、垫资形式收取被告租金750000元，以及自2017年4月到10月又陆续收取被告租金154240元，上述款项应折抵租金。故被告李广彬、杨绍华尚欠原告房租2054093元。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，餐饮行业的正常经营受到了近四个月的严重影响，该情形属不可抗力。为加速复工复产，根据本地区的实际情况，原审法院酌定减免被告李广彬、杨绍华两个月租金计83333元。被告李广彬、杨绍华还应支付原告袁保朝租金共计1970760元。关于利息部分，双方签订的房屋租赁合同中未明确约定逾期支付租金应支付利息，但自原告袁保朝提起诉讼之日即自2020年2月13日起至实际清偿之日止，被告李广彬、被告杨绍华应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告袁保朝支付利息。关于保全费，因原告申请诉前保全产生费用5000元，属于诉讼费的范围，应按比例承担；关于保全保险费，因双方没有约定，且不属于必须发生的费用，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李广彬、被告杨绍华于判决生效后十日内支付原告袁保朝2014年6月1日至2020年4月30日的房屋租金1970760元及逾期利息（以1970760元为基数，自2020年2月13日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告袁保朝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12363元，保全费5000元，由原告袁保朝负担2093元，被告李广彬、被告杨绍华共同负担15270元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方《房屋租赁合同》约定每年租金伍拾万元，但未明确约定支付租金的具体日期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，李广彬、杨绍华应当在2015年6月1日支付2年免租期满后第一年即2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金。截止2013年6月24日，袁保朝已收取李广彬、杨绍华定金、借款和所欠垫资款共计75万元，已超过第一年租赁期应付的租金50万元，袁保朝在未达第二年租赁期租金支付期限的情况下，于2015年6月19日通知李广彬、杨绍华缴纳2014年6月1日至2016年5月31日期间的租金，后又于2015年6月28日通知解除租赁合同，没有事实及法律依据，不发生解除合同的效力。后双方因房屋租赁合同纠纷一直诉讼中，原审法院认定李广彬、杨绍华主观上没有恶意违约的动机，客观上也未实施严重违约行为并无不当。李广彬、杨绍华所述袁保朝出租的房屋有2500平方米无法使用，要求减少租金。因双方之前诉讼的生效判决对此已作出处理，原审法院不予处理符合法律规定。综上所述，袁保朝、杨绍华、李广彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14381元，由袁保朝负担525元，由杨绍华、李广彬负担13856元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年六月十七日书记员  李苗苗