河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3042号 上诉人（原审原告）：李兰娣，女，1943年11月15日出生，汉族，现住石家庄桥西区。 委托诉讼代理人：张林涛，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智栋，河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔艳平，男，1965年5月9日出生，汉族，现住石家庄市。 委托诉讼代理人：杨献东，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楠，河北时代经典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘伊娜，女，1981年8月5日出生，汉族，职工，现住石家庄桥西区。 被上诉人（原审被告）：田有龙，男，1976年9月7日出生，汉族，职工，现住石家庄桥西区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：仇密清（系被上诉人刘伊娜母亲），女，1955年4月25日出生，汉族，退休职工，现住石家庄桥西区。 上诉人李兰娣因与被上诉人崔艳平、刘伊娜、田有龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李兰娣及其委托诉讼代理人张林涛、被上诉人崔艳平的委托诉讼代理人杨献东、王楠、被上诉人刘伊娜、田有龙的委托诉讼代理人仇密清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兰娣上诉请求：1、依法撤销桥西区人民法院（2019）冀0104民初6895号民事判决书；2、依法改判被上诉人崔艳平与被上诉人刘伊娜、田有龙签订的桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002室房屋买卖合同无效；3、依法确认桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002室房屋归上诉人所有；4、本案一、二诉讼费用由三被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定“原告李兰娣关于涉案房产的首付款资金来源和银行贷款偿还证据，不足以证实其向联邦公司实际履行了购房款支付义务，故李兰娣要求确认其享有房屋所有权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持”属于认定事实错误。一审中，上诉人提交了证据能够相互印证、形成完整的证据链条，足以证明上诉人已经履行了购房款支付义务，也证实上诉人为案涉房屋实际的购房人。一审判决对此不予认可是错误的，应当依法予以纠正。2004年11月，上诉人一次购买了桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2001室、4-2-2002室共两套商品房，其中4-2-2001室房屋价款为606550元，4-2-2002室房屋价款592509元，总房款共计1199059元。上诉人为筹备购买上述房屋，将自己的开达小区的房屋卖掉偿还上述两套房屋的购房款，对此，上诉人提交的《石家庄市房地产买卖契约》能够加以证明。因开达小区房屋的买受人在签订房屋买卖合同时仅向上诉人支付了定金及首付款，未全部支付购房款，上诉人无法全额支付案涉联邦名都4-2-2001及4-2-2002室的总房款，上诉人无奈才选择先支付首付，以贷款方式购房。又因上诉人当时已60多岁，无法向银行贷款，故上诉人交付了4-2-2001首付137882元；4-2-2002室首付136224元。剩余房款以儿子崔艳平的名义签订购房合同并分别向银行办理了贷款，贷款金额分别为470000元、460000元。根据上诉人提交的银行明细：自2005年4月16日至2005年9月22日期间李兰娣的账户有大量资金存入，然后在极短的时间内取出款项共计871768元。其中，李兰娣交通银行交易明细证实其在2005年4月16日支取100000元，2005年9月22日支取690556.35元，仅二天的支取数额就已高达790556.35元，可以佐证开达小区的房屋买受人支付了剩余的房款后，上诉人将该部分卖房款全部转交给被上诉人崔艳平，由被上诉人崔艳平代替上诉人偿还了案涉房屋银行贷款的事实。以上事实证据结合证人关某1、崔某1、崔某2的证言足以证实上诉人实际支付了案涉房屋的首付款及银行贷款的事实。一审法院未全面审理查明相关证据，仅以时间上缺乏关联性这种推理来否定上诉人已向联邦公司实际履行购房款义务显然是错误的，上诉人提供的证据能够相互印证，形成了完整的证据链足以证实上诉人实际履行购房款出资义务，上诉人是案涉房屋的实际权利人。二、上诉人在一审中提交的证据足以认定案涉房屋是由上诉人出资购买、并由上诉人办理交接手续、装修、并实际使用的，上诉人是案涉房屋的实际权利人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，对于上诉人请求确认房屋所有权的诉讼请求，应予支持，一审法院未予认定是认定是错误的。一审中上诉人提交的其出卖开达小区房屋的《石家庄市房地产买卖契约》、证人关某1、崔某1等的证言足以证明上诉人支付了案涉房屋的首付款、偿还了银行贷款，为案涉房屋的实际买受人。除此之外，上诉人还向法院提交了涉案房屋的由其与出卖人办理交接手续、进行装修、购买房屋内家具、交纳水电费、物业费等由上诉人居住使用案涉房屋的证据。因此，对于房屋所有权应结合房款支付、房屋交接、装修、居住使用等情况综合分析来确认房屋的权属，更何况上诉人提交的证据足以证实上诉人已经履行了支付购房款的义务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，上诉人是案涉房屋的实际所有权人，上诉人请求人民法院确认所有权。法院依法应予支持。由此可见，一审法院对上诉人实际支付了购房款的事实未予认定，也未综合考虑房屋交接、装修、居住使用等因素确认所有权，未依法支持上诉人的请求显然是错误的。三、被上诉人崔艳平、刘伊娜、田有龙以明显不合理的低价买卖案涉房屋并变更权属登记的行为明显属于恶意串通，致使上诉人76岁的老人无安身之所，严重损害了上诉人的合法权益，依据合同法第五十二条第二款的规定，被上诉人之间的房屋买卖合同属于无效合同。但一审法院判决“原告李兰娣要求确认被告崔艳平与刘伊娜田有龙的房屋买卖合同无效，确认案涉房屋归其所有的请求，依据不足，不予支持”的认定显属错误，请二审法院重新认定依法判决。本案中，被上诉人崔艳平与刘伊娜、石家庄市永佳房地产经纪有限公司签订《石家庄市房地产经纪服务合同》，约定被上诉人刘伊娜以3300000元购买案涉房屋，但最终在2019年2月11日却以200万元的价格将涉案房屋及房屋内的价值数十万元红木家具以及家电卖与被上诉人刘伊娜和田有龙，上诉人有证据证明涉案房屋的市值400万元。由此可见，三被上诉人的交易价格明显低于市场价的百分之七十，该交易价格明显不符合常理；且被上诉人刘伊娜、田有龙在上诉人告知其案涉房屋存在纠纷时仍执意购买。被上诉人崔艳平、刘伊娜、田有龙明知其购头的二手房卖房屋是76岁的老人上诉人居住的安身之所，仍完成房产交易，变更了权属登记，明显存在主观恶意。因此，根据以上事实结合我国法律的规定，三被上诉人买卖房屋的行为明显属于恶意串通，损害上诉人合法权益的行为，依法应当确认被上诉人之间的房屋买卖合同无效。一审法院无视上述被上诉人恶意交易的事实，判决认定“仅凭单一的价格因素不足以认定二被告相互今结、恶意串通。”“原告李兰娣要求确认被告崔艳平与刘伊娜、田有龙的房屋卖合同无效，确认案涉房屋归其所有的请求，依据不足，本院不予支持”的判决严重违背客观事实，损害上诉人的利益，判决认定事实错误，判处明显不公，恳请二审贵院依法予以纠正后改判。综上，上诉人认为：上诉人系涉案房屋的实际出资人和实际所有权人，上诉人请求法院确认其案涉桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002房屋所有权的请求依法应予支持。三被上诉人以明显不合理低价将涉案房屋包括房屋内的家具家电以及上诉人的个人物品一并转让的行为显属恶意串通，侵害了上诉人利益，依据合同法等法律的规定应为无效。一审法院驳回上诉人诉讼请求的判决显然是错误的，为此，恳请二审贵院纠正一审法院的错误判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。 崔艳平辩称，一审法院认定事实清楚正确，涉案房屋是被上诉人出资购买，为被上诉人单独所有。在被上诉人刚从部队转业回来的时候，上诉人既没有工作也没有其他收入来源，是被上诉人出钱在开达小区购买的两套房子，在办手续时，上诉人将该两套房子办在了她的名下。在2004年，被上诉人又相中了联邦名都的房子，所以被上诉人在卖掉货款后支付了两套房子的首付款，剩余款项办理了贷款，2010年3月，被上诉人有一笔闲钱就将剩余贷款全部还清。上诉人在一审时出示的卖掉开达小区的房屋买卖合同的时间显然晚于被上诉人购买案涉房屋的时间，另外上诉人提交的银行流水没有一笔显示转给了被上诉人，与被上诉人偿还银行贷款也没有任何的关联性，上诉人称其在2005年有大额款项的支出，但上诉人并没有证据证明该款项用于了偿还银行贷款。所以一审法院认定“原告李兰娣关于涉案房屋的首付款资金来源及银行偿还证据，不足以证实其向联邦公司实际履行了购房款的支付义务，故李兰娣要求确认其享有房屋所有权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持”是正确的。涉案房屋在出卖之前是被上诉人出资购买，为被上诉人单独所有。二、一审法院适用法律正确，涉案房屋为崔艳平出资购买，登记在崔艳平名下，一审法院驳回上诉人请求确认房屋所有权的诉讼请求是正确的。上诉人称涉案房屋最开始是由其出资购买、居住，并提交了购买家具、水电费、物业费等证据。实际上涉案房屋是被上诉人出资购买，并且是被上诉人亲自去签订的房屋买卖合同，也是崔艳平亲自去交纳的首付款、办理的房屋交接手续。在购买涉案房屋时，被上诉人考虑到上诉人年岁越来越大为了方便以后给上诉人养老，所以被上诉人在联邦名都购买了两套房子，2001室的房屋是上诉人在居住，涉案房屋在购买后便让上诉人在此居住，涉案房屋在出卖之前是空着的，上诉人是被上诉人的亲生母亲，所以上诉人交纳涉案房屋的水电费及物业费也是正常的，但不能因为上诉人缴纳过水电物业费就认定该房屋归上诉人所有。依据物权法的规定，房屋所有权的认定以登记为准。涉案房屋在出卖前登记在被上诉人名下，即涉案房屋的实际权利人为被上诉人，上诉人提交的证据只能证明其帮被上诉人管理过房屋，不能证明涉案房屋为其所有，一审法院依据物权法的规定驳回上诉人请求确认房屋所有权的诉讼请求是正确的。三、现涉案房屋已经过户到刘伊娜、田有龙名下，被上诉人与刘伊娜、田有龙不存在恶意串通的情形，刘伊娜、田有龙已经善意取得了涉案房屋，一审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的。首先，涉案房屋中没有红木家具，只有很普通的几件旧家具，同时被上诉人没有将2001屋内的红木家具卖于刘伊娜、田有龙。其次，虽然双方在房管局签订的合同的成交价是200万，但实际双方的成交价是330万，该房价并不低于市场价甚至还略高于市场价格。上诉人在一审时提交证明房屋价格的证据不能证明涉案房屋实际的价格。再次，上诉人也并非没有地方居住，被上诉人卖房是不得已而为之，在卖房子之前被上诉人已经给老人找好了居住的地方，并表示若上诉人不喜欢被上诉人找的房子愿意在涉案房屋卖掉后重新给老人再买一套，并且上诉人在联邦名都还有一套门脸房，在山东均有房产，上诉人也可以居住在其女儿或被上诉人家中，所以上诉人并不是没有地方住，被上诉人因不得已的苦衷变卖自己的房产并未损害上诉人的利益。相反，被上诉人在遇到困难的时候自己的亲生母亲不但不能理解自己，还恶语相向，甚至到法院起诉自己，被上诉人也是感到非常的伤心和无奈。最后，被上诉人与刘伊娜、田有龙不存在恶意串通的情形，被上诉人与刘伊娜、田有龙之前根本不认识，双方是通过房屋中介才认识的。刘伊娜、田有龙为购买涉案房产已经支付合理的对价，现涉案房屋已过户给刘伊娜、田有龙，登记在刘伊娜、田有龙名下，刘伊娜、田有龙已经善意取得了涉案房产，上诉人要求确认涉案房屋归其所有于法无据，一审法院驳回上诉人诉讼请求是正确的。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 刘伊娜、田有龙辩称，我们18年在中介看房子，在一月份的时候中介告诉我们说联邦名都挂出，挂出房子来了，带我们去看了几次，说她们18年这个房子中介就去看过，看过并且说带人看房子的时候是上诉人开着门，在售这个房子，我们听了就说你们给我们查一下，查档查他们的房屋到底是谁的，他们拿的房本的两套房子都是崔艳平的，还有上房管局去查档。有贷款没有或者什么，反正全部都是中介一手给操办的，我们也是听仔细地打听了，我们当时看的时候房价在那时比较高的，因为他这个是04年的房子，他那个价位两套房子合起来660多万，再加上中介费过户费将近不到700万，他说我们低价卖，银行的流水能体现出来，我们卖了三套房子又借了一部分钱。从去年1月份到现在，我们全部老的小的没有住处，租的房子住，我们都不认识他们家，都是中介在办理，都是他们在跑办，怎么叫恶意串通。她说红木家具，孩子这套房子根本就没有什么红木家具，再说我们买房子，我们不可能说去买人家这些家里头所用的东西，房子买了以后，从2月份办完房本到现在，我们快一年半了连住房都没有。 李兰娣向一审法院起诉请求：1、确认被告崔艳平与被告刘伊娜、田有龙签订的桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002室房屋买卖合同无效；2、确认桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002室房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告李兰娣与被告崔艳平系母子关系。原告称2004年11月2日，其以崔艳平的名义与石家庄联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称：联邦公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买联邦公司开发的位于石家庄市桥西区房屋，建筑面积161.22平方米，总价款563783元，以首付加按揭的方式支付购房款，其中首付10万元，贷款支付460000元。2004年12月联邦公司交付涉案房屋，原告李兰娣称自此开始入住至今。原告称购买涉案房产的首付款有其出卖的原“开达小区”两套住房和向他人的借款构成，并提供了2004年10月26日和2006年1月18日出卖“开达小区”房产的《石家庄市房地产买卖契约》，并申请出借人关某1作证，证明借款购房的事实。原告李兰娣提交入住计算表、水、电、暖费用票据并提交证人崔某1、关某1、尹某、林某、常某五位证人证言，以证明案涉房屋的装修和其居住使用的事实情况。其中，崔某1称其与李兰娣系母女关系、尹某称其与李兰娣系邻居关系、林某称其与李兰娣为装修承揽关系。证人崔某1证明的主要事实是案涉房屋是李兰娣用其积蓄购买及家庭关系等事实情况；证人尹某证明的主要事实是其为原告出资购买装修辅料和原告居住于涉案房屋的事实情况；证人林某证明的主要事实是案涉房屋的装修出资系原告支付所付的事实情况；证人常某证明的主要事实是其到案涉房屋装修及费用由李兰娣现金支付的事实情况；被告崔艳平对原告所述事实以及所出示的证据，均不予认可，并称案涉房屋登记在其名下，归其个人所有，其有权出售该房屋。被告刘伊娜、田有龙称自己通过中介购买涉案房产，之前与崔艳平并不认识，在交易之前经中介人员的带领到涉案房产进行了实地验看，2019年1月20日崔艳平与刘伊娜、石家庄市永佳房地产经纪有限公司签订《石家庄市房地产经纪服务合同》，约定被告刘伊娜以3300000元购买案涉房屋。2019年2月11日，被告崔艳平、刘伊娜、田有龙签订《石家庄市存量房买卖合同》，刘伊娜、田有龙以2000000元的价格购买了案涉房屋，并办理了不动产权证书。经调解，双方各执己见，未能达成一致。 以上事实，有原、被告陈述、庭审笔录、原告提交的证据《商品房买卖合同》、居委会证明、住宅交接书、收据票据、证人证言、记账凭证、《石家庄市房地产买卖契约》、《石家庄市存量房买卖合同》、机票订单及发票、电话查询单、安居客网登记房屋销售价格等证据；被告崔艳平提交的证据《商品房买卖合同》、中国银行贷款结清账户清单；被告刘伊娜、田有龙提交的证据《石家庄市房地产经纪服务合同》、房屋所有权证书及契税票据、转款凭证及收条等证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权应当依法办理登记，登记的主体即推定为权利主体。本案中，原告李兰娣诉请要求确认被告崔艳平与刘伊娜、田有龙的房屋买卖合同无效，并主张案涉房屋归其所有。依照上述法律规定，案涉房屋一直登记在被告崔艳平名下，应当认定崔艳平为案涉房产的所有权人。原告李兰娣主张案涉房产系其借崔艳平之名购买，案涉房产首付款来源于其自己个人，并由其向开发商联邦公司履行了购房款的给付义务。李兰娣出示房的买卖契约并提供了借款的证人证言，经审查，李兰娣出售旧房的买卖合同契约，其中2006年1月18日的买卖契约明显晚于李兰娣购买涉案房产，时间上缺乏关联性，无法印证李兰娣“卖旧买新”的说法；证人关某1与李兰娣仅存在物业服务关系，双方均没有提供出借款项和偿还款项的证据。原告李兰娣对于给付崔艳平代其偿还贷款的证据系其单方书写，不能证明实际履行事实存在。因此，原告李兰娣关于案涉房产的首付款资金来源和银行贷款偿还证据，不足以证实其向联邦公司实际履行了购房款支付义务。故李兰娣要求确认其享有房屋所有权的主张，没有事实和法律依据，不予支持。关于刘伊娜、田有龙购买涉案房屋是否恶意的问题。被告刘伊娜、田有龙通过中介公司获知房源信息并经过中介居间完成涉案房屋的买卖交易，符合正常的存量房（二手房）市场交易惯例。原告李兰娣没有证据证明刘伊娜、田有龙与崔艳平在交易之前相互认识，也没有证据证明刘伊娜、田有龙在签订房屋买卖合同之前明知涉案房产归李兰娣所有，因此，原告李兰娣主张刘伊娜、田有龙与崔艳平恶意串通的观点，不予采信。原告提出案涉房产的交易价款明显低于当时的市场价格，房屋的实际成交价受市场价格行情、买卖双方主观因素等情况影响，仅凭单一的价格因素不足以认定二被告相互为结、恶意串通。综上，原告李兰娣要求确认被告崔艳平与刘伊娜、田有龙的房屋买卖合同无效，确认案涉房屋归其所有的请求，依据不足，不予支持。被告崔艳平与李兰娣系母子关系，被告崔艳平应处理好家庭关系，妥善处理其母李兰娣的生活居住事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下驳回原告李兰娣的诉讼请求。案件受理费16331元，由原告李兰娣负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、河北嘉城房地产评估有限公司《房地产估价报告》。证明本案桥西区裕华西路166号联邦名都4-2-2002号在2019年2月1日的市场价值为398.32万元；二被上诉人签订商品房买卖合同约定的房屋价格200万元低于房屋的市场价值，足以认定三被上诉人恶意串通损害了上诉人的利益，依据合同法第52条第2款，依法应当认定三上诉人签订的房屋买卖合同无效。2、（1）杨新红、陈素婵的证言以及身份信息。证明上诉人李兰娣在2004年10月将其所有的凯达小区房屋全部已经出售给了杨新红，所得的11万元定金和首付款用于支付了本案当中的案涉的房屋的首付，所得的59万元尾款用于支付了剩余的房款。（2）李兰娣04×××68银行账户的流水及账户信息。李兰娣账户中10万元支出系李兰娣偿还其在交付首付款时向关某2所借的款项，结合证人关某2的证言，足以认定案涉房屋为李兰娣出资购买的客观事实，故李兰娣案涉房屋的权利人。3、（1）石家庄市德隆中西医结合门诊的营业执照；（2）桥西李兰娣中医诊所医疗机构的执业许可证；（3）账册；（4）李兰娣的部分获奖的证书和相关的报道。证明上诉人李兰娣是一个医务工作者，是从事医务工作职业无年龄限制，她又是个画家，且一直有丰厚的收入。2004-2006年间还出售了两套自有房屋，其有能力购买房屋及偿还贷款；而被上诉人崔艳平不能提供支付房屋首付及剩余购房款资金支出的证据，足以证实案涉房屋是由上诉人李兰娣出资购买的，李兰娣是案涉房屋的实际所有权人。因为她没有其他的男孩只有崔艳平自己，他在办理上述的购买房屋的时候，是自己一手签订合同缴纳房款。被上诉人崔艳平的质证意见为：关于证据一，房地产估价报告是上诉人单方委托，且委托的时间是李兰娣在海南的时间，并且该估价报告的价格过高，而且该估价报告证明不了产权所有人。关于证据二，我们认为仍然不能够证明产权归李兰娣，杨新红和陈素婵的证人证言，在一审的时候，上诉人提交的开达小区的房屋买卖合同显示李兰娣将开达小区的两套房子分别卖与杨新红与孙静。而杨新红的证言是李兰娣将开达小区的两套房子均卖于杨新红，所以对杨新红的证言的真实性我们不予认可，杨新红在证言中只是说支付李兰娣11万元的首付款以及定金，但什么时间支付未说明，也未提交付款凭证，不能证明是李兰娣卖掉开达小区后购买了涉案房屋，而陈素婵的证言只是说明给李兰娣房款的来源，也没有说什么时候支付，具体也没有提交付款的凭证，与本案没有任何关系，更不能证明涉案房屋是李兰娣购买，杨新红没有出庭作证对其证人证言不予采信，杨新红在证言中说，交易价格为69万元，都是现金交易，这个和事实也不符。上诉人提交的银行流水在一审时就已经提交过，而且在一审时，上诉人称流水中显示支取的款项是支取给崔艳平的，二审又说是偿还关某1的借款，上诉人说法是前后矛盾，该流水不能证明其向关某1借过款，更不能证明涉案的首付款是上诉人所交，也不能证明涉案房屋为上诉人购买。证据三李兰娣开设的德隆药房，还有李兰娣中医诊所，是崔艳平为其出资开办的。账册是其上诉人手写的，对其真实性不予认可。然后李兰娣部分获奖证书和报纸这个和本案没有什么关系。即使能够说明上诉人是一位事业型女性，有经济来源，也不能证明涉案房屋的款项是上诉人支付的，更不能证明涉案房屋是上诉人购买的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的《房地产估价报告》，因系其个人单方委托，未与崔艳平与刘伊娜、田有龙共同选定评估机构，其评估程序不合法，不予认定。关于上诉人提供的杨新红、陈素婵的证言，证人也没有出庭作证，一审庭审时，上诉人提供的证据两套房子是和杨新红、孙静所签订，并不能证明该款项交纳了涉案房产的购房款。杨新红、陈素婵的证言只能证明的购买开达小区9号楼301、302两套房的付款情况。上诉人提供的营业执照、执业许可证、账册、李兰娣的部分获奖的证书和相关的报道等证据，证明上诉人有事业心，有经济来源。并不能证明是上诉人全额支付涉案的房款，与本案诉争房产没有关联性。 二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，关于涉案买卖合同的效力问题。上诉人李兰娣主张被上诉人崔艳平系无权处分，其提交的银行流水显示，李兰娣的银行账户有大量资金转入、转出，但未提交证据证明从其账户转出的资金缴纳了涉案房产的房款；其提交的证人证言均与其有利害关系，证明效力不足以达到高度可能性的证明标准，且也未提供其与崔艳平签订的借名买卖合同等证据。故李兰娣主张系其出资购买涉案房产本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产登记在崔艳平的名下，故崔艳平系涉案房产的所有权人，其处分房产的行为系有权处分。退一步讲，若是李兰娣以崔艳平的名义买房，但涉案房产登记在崔艳平名下，李兰娣能够认识到有一定的风险，其本身也有过错，李兰娣主张被上诉人崔艳平与被上诉人刘伊娜、田有龙系恶意串通，刘伊娜、田有龙是通过房产中介购买涉案房屋，刘伊娜、田有龙查询到涉案房产登记在崔艳平名下，基于对不动产登记公示的信赖而决定购买。关于李兰娣称购买涉案房产的价格明显低于市场价格，因交易市场具有波动性，价格的高低也受多种因素的影响，且刘伊娜、田有龙最后的购买价格与市场价格基本一致，故崔艳平与刘伊娜、田有龙不存在恶意串通的情形。崔艳平与刘伊娜、田有龙签订的房屋买卖合同不存在法律规定合同无效的其他情形，故对李兰娣的主张不予支持。关于涉案房产所有权的归属，崔艳平与刘伊娜、田有龙之间的买卖合同不存在法律、行政法规规定无效的情形，且涉案房产已变更登记在刘伊娜、田有龙名下，故刘伊娜、田有龙取得涉案房产的所有权。如果李兰娣认为其权利受到侵害，一审认为其可以根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，依法向崔艳平主张损失赔偿责任，并无不妥。关于上诉人在二审期间，提供的证据，本院已经予以认定，不再重述。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16331元，由上诉人李兰娣负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年六月三日 书记员  崔娇娇 ——