重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1283号上诉人（原审原告）：陈重心，男，1939年9月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人（原审原告）：何瑞碧，女，1952年7月19日出生，汉族，住重庆市江北区。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁鹏，重庆嘉豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱丽清，男，1969年1月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：周瑶，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。原审第三人：重庆市渝都监狱，住所地重庆市南岸区迎龙镇北斗村，组织机构代码73394933-6。法定代表人：徐革,监狱长。上诉人陈重心、何瑞碧与被上诉人朱丽清，原审第三人重庆市渝都监狱房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初17881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈重心、何瑞碧上诉请求：撤销原判，改判解除涉案转让协议，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、转让协议明确约定了过户的物权变动条款，本质是房屋买卖协议而非单纯的指标转让协议，严重侵害了何瑞碧的夫妻共同财产权益。一审判决认定转让协议未对房屋所有权的变动进行具体约定，从而认定未侵害夫妻共同财产，是错误的。2、渝都监狱的相关通知并非内部规定，而是根据建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局联合发布的《经济适用住房管理办法》以及重庆市人民政府、重庆市国土房管局等机关的地方性法规制定的规定，具有约束和对抗非本单位第三人的效力。3、涉案房屋系单位集资建房、经济适用房，转让协议违反了禁止性规定，应属无效。涉案房屋由于含有政府的财政补贴、减免费用等多项优惠政策而价格便宜，让没有购买资格的人购买，破坏了经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益。4、涉案房屋没有办理产权登记给被上诉人，被上诉人明知何瑞碧有可能不同意转让而购买，也非善意第三人。被上诉人以极低价格购买当时50、60万元、现价100多万元的房屋，也不属于支付合理对价。故根据《婚姻法》司法解释（三）第十一条的规定，法院应当支持何瑞碧要求追回房屋的主张。朱丽清答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。陈重心、何瑞碧向一审法院起诉请求：1、解除陈重心与朱丽清签订的《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》；2、诉讼费由朱丽清承担。一审法院认定事实：2015年7月23日，重庆市渝都监狱作出渝都狱发[2015]24号《关于印发警察职工安置房项目享受对象资格条件及分房选房方案的通知》，载明“为支持解决市渝都监狱迁建后的警察职工住房问题，同意按该监狱搬迁拆除的职工住房实际情况，结合建住房[2004]77号文规定修建警察职工安置住房项目，建设期间享受经济适用房相关优惠政策，所建住房应全部用于解决市渝都监狱警察职工住房问题，严禁向该监狱以外群体销售精神，在市监狱管理局、市国土房管局等指导下，结合该项目总的住房面积13.5万平方米共1408套实际情况，……现提出该项目享受对象资格条件及分房选房方案……”陈重心与何瑞碧系夫妻关系，陈重心系重庆市渝都监狱的职工，属于安置房项目的享受对象。2015年8月10日，陈重心与重庆市渝都监狱签订《重庆市渝都监狱警察职工安置房项目认购书》（NO：X），约定根据《重庆市国土房管局关于重庆市渝都监狱警察职工安置住房项目的意见》（渝国土房管文[2013]500号）和《重庆市渝都监狱关于印发警察职工安置房项目享受对象资格条件及分房选房方案的通知》（渝都狱发[2015]24号）精神，符合该项目享受资格条件人员自愿签订如下认购书：陈重心自愿购买房屋1套，定金壹万元。2015年8月10日，陈重心作为甲方与朱丽清作为乙方签订《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》，主要约定1、甲方将其在重庆市渝都监狱安置房购房资格有偿转让给乙方，乙方需一次性支付转让费用40000元。2、甲方只提供购房资格，不承诺该房屋具体的价格、面积、朝向、楼层等因素。3、双方达成此协议后，以甲方的名义购买此安置房，但房屋的所有权和使用权归乙方所有；在房屋过户前，名义上仍为甲方所有，实际拥有人为乙方，因此该房屋所产生的物管、水电气、网络、电视等所有费用均由乙方承担，如因乙方拖欠以上费用而造成滞纳金和罚款，则由乙方全额承担；如因乙方未交款的原因，对甲方信用造成影响，甲方保有法律追溯的权利。在房屋能够过户后，甲方应积极配合乙方完成此安置房的过户手续；过户之前，甲方可配合乙方完成相应的公证手续，过户和公证所产生的费用全部由乙方承担。4、购买此安置房应缴纳的诚意金、房款、各种税费等一切费用由乙方全部承担。5、甲方已明确告知不以自身名义提供购买此安置房的按揭贷款，乙方可选择一次性付清房款或按相关规定分批次付清房款；若乙方出现因付款方式的问题而导致甲方无法顺利接房的情况，甲方不承担任何责任，乙方无权要求甲方退还转让金，由乙方自行同监狱协调相关事宜，但房屋的所有权和使用权仍归乙方所有。6、甲乙双方在完成此安置房过户手续之前，若需缴纳房产税，则此房屋所产生的房产税由乙方全部承担，同时，在完成过户手续前，此房屋若出现任何需要交纳的费用，款项均由乙方全部承担。7、甲方将购房指标转让给乙方，仅同乙方形成责任权利关系，若乙方将此指标转让给第三方，需……。8、除监狱不再修建安置房或甲方不具备安置房享受资格条件的情况外，甲方不予退还乙方安置房指标转让费用。9、如甲方出现重大变故，甲方不能到场办理过户等相关手续，甲方应指定其后代协助办理。10、转让该住房的购房资格一事甲方应让其家人知晓并征得家人同意，其家人不得以其他任何理由阻止房屋过户等相关手续的办理。11、在抽号、选房关键节点，甲方应当通知乙方到场，由甲乙双方共同完成。……2015年8月10日，朱丽清向陈重心支付转让费40000元。2015年8月10日，朱丽清以陈重心的名义向重庆市渝都监狱缴款10000元。2015年8月19日，陈重心与朱丽清共同到重庆市渝都监狱进行选房顺序号确认，2015年8月25日进行房号确认，选择的房号为8-29-4。2015年8月19日，朱丽清向重庆市渝都监狱缴纳房款30000元。2016年1月15日，朱丽清委托何建向重庆市渝都监狱缴纳房款36000元。2016年6月16日，朱丽清向重庆市渝都监狱缴纳房款50000元。同日，陈重心与重庆市渝都监狱签订《重庆市渝都监狱安置房购房协议书》，约定房屋位于重庆市南岸区迎龙镇北斗村北斗星苑小区8幢29层4户型，建筑面积104.11平方米，单价2405.38元/平方米，房屋总价250424.11元。2016年8月25日，朱丽清委托何建向重庆市渝都监狱缴纳房款38000元。2017年1月9日，朱丽清委托何建向重庆市渝都监狱缴纳房款50000元。2017年12月21日，朱丽清委托何建向重庆市渝都监狱缴纳房款、税费、出让金共计53314.66元。2017年8月7日，陈重心向重庆市渝都监狱缴纳房款36424.11元。2018年1月涉案房屋交房，但因为双方发生争议，双方均未入住。陈重心向物管公司缴纳了两年的物业服务费2000元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。陈重心与朱丽清签订的《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》虽然与重庆市渝都监狱《关于印发警察职工安置房项目享受对象资格条件及分房选房方案的通知》中“所建住房应全部用于解决市渝都监狱警察职工住房问题，严禁向该监狱以外群体销售精神”的规定相冲突，但该通知作为重庆市渝都监狱自行制定的内部规定，其效力只能约束本单位职工，而不能约束和对抗非本单位职工以外的第三人。虽然涉案房屋属于政策性住房，物权变动在一定期限内受到限制，但并不必然导致转让协议无效。陈重心与朱丽清签订的《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》未对房屋所有权的变动进行具体约定。同时，该协议书系陈重心与朱丽清的真实意思表示，朱丽清已按照协议约定支付了绝大部分购房款项，该协议的内容亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，故陈重心与朱丽清签订的《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》应属合法、有效，对双方当事人均具有约束力。何瑞碧认为陈重心未告知其转让安置房指标一事，侵犯了夫妻共同财产而主张解除陈重心与朱丽清签订的《重庆市渝都监狱安置房指标转让协议》，于法无据，法院不予支持。故陈重心、何瑞碧主张解除协议的理由不能成立，法院不予支持。综上，遂判决：驳回陈重心、何瑞碧的全部诉讼请求。二审中，上诉人举示房产证一份，拟证明涉案房屋已办至陈重心、何瑞碧名下，系二人共同财产。被上诉人对真实性无异议，但认为与本案无关联性，上诉人应在产权证办下来后协助被上诉人过户。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是涉案转让协议应否解除。上诉人认为转让协议对物权的变动进行了约定，应属房屋买卖合同，而涉案房屋属于夫妻共同财产，被上诉人以不合理的低价从陈重心处购买，侵害了何瑞碧的权益，因此何瑞碧有权解除协议、追回房屋。经审查，陈重心与被上诉人签订的转让协议并无房屋价格、面积、座落位置等房屋买卖合同的必备条款，不属于房屋买卖合同，系买卖双方基于有偿转让购房资格形成合意而签订的协议。被上诉人为取得购房资格而向陈重心支付相应对价，之后另行向重庆市渝都监狱缴纳了房款，并不存在以不合理低价在陈重心处购买房屋、侵犯何瑞碧夫妻共同财产的事实，故本院对上诉人要求解除涉案协议的请求不予支持。上诉人提出转让协议无效的观点，因重庆市渝都监狱的相关通知仅能约束该单位内部职工，涉案协议也并未违反法律法规的禁止性规定，本院对此不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费800元，由陈重心、何瑞碧负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年六月十日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕