四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初308号 原告：袁昌彬，男，1971年2月25日出生，汉族,住四川省威远县。 委托诉讼代理人：程星,四川雷声律师事务所律师。 被告：黎俊梅，女，1981年7月8日出生，汉族,住四川省威远县。 委托诉讼代理人：许强，四川听天律师事务所律师。 被告：威远县易居房产咨询服务有限公司，住所地四川省内江市威远县严陵镇顺城街西段136号，统一社会信用代码91511024MA65JP2QX3。 法定代表人：王叠，总经理。 原告袁昌彬与被告黎俊梅、威远县易居房产咨询服务有限公司（以下简称易居中介公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年10月31日作出（2019）川1024民初2203号民事判决,原告袁昌彬不服，向内江中院提起上诉。2020年1月13日，内江中院（2020）川10民终18号民事载定书：1、撤销威远县法院（2019）川1024民初2203号民事判决书；2、本案发回威远县人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁昌彬及委托诉讼代理人程星、被告黎俊梅及委托诉讼代理人许强、被告威远县易居房产咨询服务有限公司法定代表人王叠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁昌彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.被告黎俊梅向原告退还定金20000.00元；3.被告黎俊梅向原告支付违约金81760元；4.被告威远县易居房产咨询服务有限公司向原告退还15000元；5.本案诉讼费由被告黎俊梅承担。事实与理由：2019年7月6日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定:由原告购买被告黎俊梅所有坐落于威远县严陵镇爱丁堡2期4栋27楼3号房屋，成交价为408800元，本合同签订时被告黎俊梅向原告交付房屋所有权、土地使用权证书、身份证复印件各一张，原告向被告黎俊梅支付购房定金20000元。违约金为房屋成交金额20%，双方协商于2019年7月30日前办理网签，网签成功，原告将房款一次性支付被告黎俊梅。同时还约定原告向被告易居中介公司支付6000元服务费。原告与被告黎俊梅委托被告易居中介公司办理网签，因案涉房屋上存在抵押，故无法办理网签、过户等事宜。此后，原告与二被告多次协商解决此事，均无法达成一致意见。根据《民事诉讼法》、《合同法》等法律规定，请法院支持原告的诉讼请求。 被告黎俊梅辩称，1、本案不应当由人民法院管辖，根据原告提交的《房屋买卖合同》争议第七条有明确规定，履行期间的纠纷应当交仲裁委员会仲裁。2、被告同意解除《房屋买卖合同》。3、被告只收到一万元的定金，另外的10000.00元是中介托管的，应由中介退还。进行网签是原告与易居中介公司作的约定，与被告无关。4、双方没有实际约定交付房屋所有权证和土地所有权证，购房时已说明了产权证是没有办下来的。被告没有违约行为，不应承担违约责任。合同约定的违约金20%不是双方协商的结果，是中介提供的格式合同中确定的，且数额过高，请求法院予以调整。若法院认定被告应承担违约责任，认可承担10000元的违约金。 被告易居中介公司辩称，原告与被告黎俊梅在我公司签订的《房屋买卖合同》，当时是念给双方听了的，关于违约责任我们向双方都提了的，我们通俗的说法就是说打官司。备注的条款是双方协商后由我公司法定代表人王叠手写的。现金收条是被告黎俊梅打的，原告交了20000元给被告黎俊梅，被告黎俊梅交了10000元给我们托管，我们托管的是被告黎俊梅的10000元，对15000元的更名费用是我们和原告协商的，属于我们跑路的费用，现与原告已协议好，法院判决时就退还给原告。被告黎俊梅卖房信息是在我们合作中介登记的，他们说包过户，现在我们查实的情况被告黎俊梅的房产属于冻结状态。 审理查明事实：1.2019年7月6日，原告袁昌彬(乙方)与被告黎俊梅(甲方)、被告易居中介公司(丙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方承诺并保证拥有坐落于威远县严陵镇爱丁堡2期4栋27楼3号房屋所有权，所有权是完整的，无产权纠纷、经济纠纷，建筑面积96.65平方米，房屋成交价为408800.00元，本合同签订时甲方向乙方交付房屋所有权、土地使用权证书、身份证复印件各一张，乙方向甲方支付购房定金20000元，签订本协议当日甲方应一次性支付丙方居间服务费2000元，乙方向丙方支付居间服务费6000元。违约金为房屋成交金额20%。合同第七条争议解决办法约定，产生的一切纠纷，应提交仲裁委员会仲裁。合同最后备注中王叠手写：①乙方于2019年7月5日交付定金20000元(中介托管10000元用于结算费用)；②双方协商于2019年7月30日前办理网签，网签成功乙方将房屋款一次性支付甲方；③未尽事宜双方协商解决。被告黎俊梅和原告分别在甲方和乙方处签名捺印，被告易居中介公司法定代表人王叠在丙方处签字并加盖公司印章。该《房屋买卖合同》为被告易居中介公司提供的格式合同，能手工填写的内容主要是双方姓名信息、房屋信息、房屋成交金额、定金金额、居间服务费金额及备注条款等，其余条款系印刷体，不能修改。备注条款中约定2019年7月30日前办理网签，是原告与易居中介公司达成的协议。 2.2019年7月6日，被告黎俊梅向原告出具收条“今收到威远易居房产转交袁昌彬购爱丁堡2期4栋27楼3号房屋定金20000元(中介托管10000元)。” 3.2019年7月5日，被告易居中介公司向原告出具威远易居房产专用收据，载明，交款人：袁昌彬，收款方式：现金，收款项目：定金、代理费，人民币：15000元，收款事由：服务费及中介费付一半，收款人：王叠。收据上加盖被告威远县易居房产咨询服务有限公司财务专用章。 4.被告黎俊梅提供与四川省威远建业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，出卖人为四川省威远建业集团有限公司，买受人为黎俊梅，房屋坐落于威远县建业·欧景城Ｅ1组团4幢27层3号（暂定编号），建筑面积96.65平方米。合同第四条显示没有设定抵押，第十一条显示用户已接房。合同还约定了价款、逾期付款责任、产权登记、前期物业服务、争议解决方式及生效条款。在合同附加条款第八项约定：该合同在2019年7月12日与建业协商签订，约定于2020年12月30日前将不动产权证书办理完善并交于用户手里。双方于2019年7月17日在合同上签字盖章。四川省威远建业集团有限公司出具的收款收据显示：黎俊梅于2019年6月25日向四川省威远建业集团有限公司支付欧景城Ｅ1组团4幢-27-3号房款357605元（收据右上角刘某标注“同意变更为袁昌彬”，后用笔划去，原黄登云）、工本费85元、维修基金3866元、电卡费60元。爱丁堡物业服务中心出具的服务费收据显示：黎俊梅于2019年6月27日向爱丁堡物业服务中心支付建渣费、装修管理费、许可证、装修保证金共2086元，支付2019.6.25-2020.6.24的物业服务费1450元。被告黎俊梅对自己与袁昌彬签合同的时间早于与建业集团签订合同的时间解释为：自己与建业集团是于6月20多号就签了的，由于自己要卖房屋给袁昌彬，建业集团同意更名，原合同就交回了建业集团，后来袁昌彬不愿意买了，才与建业集团补签了一份合同，所以时间就晚于与袁昌彬签的合同时间。 5.被告黎俊梅提供2019年7月4日与被告易居中介公司合作的公平中介微信聊天记录，记录显示：被告黎俊梅向公平中介发送了房屋照片，并称房屋估计送了15平方，双卫，房子很安逸，就是压力太大了。公平中介回复：好的，我马上登记出去发布群里网络上。被告黎俊梅回复：好的，4300一平米，保更名，27楼，4号楼27楼3号。公平中介回复：好的。 本院认为，本案争议焦点：一、本院是否有管辖权。二、黎俊梅应否退还定金2万元。三、违约责任及违约金的问题。 一、本院是否有管辖权。原告与被告黎俊梅、被告威远县易居房产咨询服务有限公司签订《房屋买卖合同》，是各方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定的争议解决方式为“仲裁委员会仲裁”，但未约定具体由哪一个仲裁委员会仲裁，属于约定不明确，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效”之规定，该项约定无效，不能排除人民法院管辖，被告黎俊梅辩称本院无管辖权的理由不成立，本院不予采信。本院对本案有管辖权。 二、关于原告要求解除合同的请求。原告要求解除合同，被告在2019年10月29日的庭审中同意解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告与被告黎俊梅、易居中介公司于2019年7月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年10月29日解除，本院予以确认。 三、关于定金问题。被告黎俊梅向原告出示的收条明确载明是收房屋定金20000元，其中托管费10000元是易居中介公司收取的，该托管费是黎俊梅与易居中介公司之间的约定。依据合同相对性原则,黎俊梅应向原告返还定金20000元。黎俊梅与易居中介公司的居间关系,属于另一法律关系,应由黎俊梅与易居中介公司进行结算。 四、违约责任及违约金的问题。买卖合同是转移标的物所有权的合同，因此买卖合同的履行既要保证出卖人向买受人交付标的物，又要保证买受人取得标的物的所有权，得以充分行使所有权的各项权能。案涉房屋在黎俊梅向原告出卖前已存在抵押、查封的情形。合同签订后该抵押、查封情形仍未消灭，导致买受人无法行使所有权的各项权能，黎俊梅的行为构成违约，应承担违约责任。 本案中，被告黎俊梅在向建业集团购买案涉房屋时并不知晓房屋被查封、抵押的情形，在原告无法办理网签手续要求解除合同时才知晓案涉房屋存在权利瑕疵。黎俊梅主观上不存在故意隐满事实。原告在签订合同时对所购房屋是否有产权证、有无被查封、抵押等情况未进行形式审查，主观上存在过错。依照《最高人民人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”之规定，购房合同中约定的违约金为房屋成交金额的20%，该约定系易居中介公司提供的格式合同中的约定，并不是原告袁昌彬与被告黎俊梅的真实意思表示。被告黎俊梅提出违约金比列过高，要求进行调整，但未举证证明约定的违约金是否高于给原告造成的实际损失。同时原告对其损失大小未举证证明。结合本案查明的事实，依据双方当事人的过错程度，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，本院酌定黎俊梅应向袁昌彬承担的违约金为2万元。 原告要求被告易居中介公司退还15000元的请求，双方已达成协义，易居中介公司认可在本院作出判决时予以退还。该协议内容系当事人对自已民事权益的处分，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，本案经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、原告袁昌彬、被告黎俊梅、威远县易居房产咨询服务有限公司于2019年7月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年10月29日解除，本院予以确认； 二、被告黎俊梅于本判决生效后十日内向原告袁昌彬返还购房定金20000元； 三、被告黎俊梅于本判决生效后十日内向原告袁昌彬支付违约金20000元； 四、被告威远县易居房产咨询服务有限公司于本判决送达之日向原告袁昌彬返还15000元； 五、驳回原告袁昌彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2636元，由原告袁昌彬负担1836元，被告黎俊梅负担800元，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  黄雪莹 人民陪审员  李永红 人民陪审员  胡俊萍 二〇二〇年六月一日 书 记 员  胡棚予