文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终279号上诉人（原审原告）：中南镇江房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211007910971510，住所地镇江市京口区象山镇焦山社区居民委员会办公楼二楼。法定代表人：徐小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王茹，女，汉族，1969年6月9日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张红玉，江苏汇泉律师事务所律师。上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）因与被上诉人王茹房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南镇江公司上诉请求：撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人未能提交租赁合同原件或有效复印件为由驳回原告起诉，属于适用法律错误。中南镇江公司提交的证据可以相互印证，可以证明案件的基本事实。虽王茹认为双方合同已解除，但未提供证据予以证明，且王茹不享有约定或法定的解除权。王茹认为合同已解除，但又陈述房屋内空调等未搬出，不符合常理。实际上，双方的租赁关系一直延续，王茹有义务支付中南镇江公司欠付租金及占用费并赔偿损失及承担相应的违约责任。王茹辩称：上诉人的上诉理由没有依据，一审判决事实查明清楚，法律适用正确。原审上诉人未提供租赁合同原件，没有相应证据证明其复印件载明的内容就是双方签订的租赁合同的内容，所涉权利义务也不能证明是双方当时签署的租赁合同的真实意思表示，上诉人不出示原件应当作出对其不利的认定，据此，原审法院认为无法查清租赁合同的具体权利义务，这一认定正确。被上诉人并不否认双方存在租赁关系，但是根据谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供原件，被上诉人所提供的证据包括与上诉人物管的相关人员的微信聊天记录和录音记录、当时的物业负责人杨总的微信聊天记录、以及证人朱某的证人证言，均可以证明2014年6月份解除租赁，2015年4月30日房屋交付。如果根据上诉人所提供的合同，租金应当是先付后租，被上诉人的租金交纳情况也是先付后租的，如果2015年4月30日之后双方还存在租赁合同关系，上诉人应当向被上诉人催缴房屋租金，但是上诉人一直没有做过任何的表示。根据其提供的证据，其2014年9月30日就将案涉房屋出卖给第三人，如被上诉人2015年4月30日还存在租赁关系，明显不符合常理，上诉人作为一个具有专业资质的房屋开发公司，同时配备具有专业知识的物业管理公司，其应当明知房屋如果要销售给第三人，应当通知承租人享有优先购买权，在房屋仍然处于争议的情况下将房屋销售给第三人也不符合中南镇江公司的销售模式。代理人也住在中南世纪城，接受中南物业的管理，中南物业管理费到期都会提前催缴，更何况租金，本案所涉的租金按照上诉人所提供的证据，其反映出是三年后才开始催缴，且在其出售给第三人时也没有发出任何催缴租金、解除合同或者优先购买权的函件，如果是存在租赁关系，则中南镇江公司的做法是有违常理的。故双方的租赁关系到2014年就截止了，且被上诉人一审提供的微信聊天记录里也明确在中南物业自己租赁用户管理的登记簿上已经明确表示租赁关系已经解除。请求依法驳回上诉人的上诉请求。中南镇江公司向一审法院起诉请求：1、判令王茹立即将镇江中南世纪城28号楼B101、B201的房屋恢复原状并以清洁状态返还中南镇江公司；2、判令王茹支付租金89700元及对应的违约金1794789.4元（暂计算至2018年8月3日，此后按照482.6元/日的标准计算至租金清偿之日止）；3、判令王茹向中南镇江公司支付房屋占用费116127元（自2017年5月1日起暂计算至2018年8月3日，之后按照2元/平方米/日计算至王茹向中南镇江公司返还房屋之日止）；4、判令王茹立即支付中南镇江公司逾期返还房屋违约金48260元；5、判令王茹赔偿中南镇江公司损失148694元（自2017年10月6日起暂计算至2018年8月3日，之后按照494元/日计算至王茹向中南镇江公司返还房屋之日止）；6、本案诉讼费由王茹承担。诉讼过程中，中南镇江公司放弃了判令王茹立即将镇江中南世纪城28号楼B101、B201的房屋恢复原状并以清洁状态返还中南镇江公司的诉讼请求。一审法院认定事实：王茹曾于2012年5月租赁中南镇江公司位于镇江中南世纪城28号楼B101和B201的房屋，双方为此订立了书面的房屋租赁合同。租赁期间，王茹于2014年4月30日向中南镇江公司申请减免房租，双方协商无果。2014年9月30日，中南镇江公司与案外人徐国华、王玲玲签订《商品房买卖合同》，约定：徐国华、王玲玲向中南镇江公司购买镇江市中南世纪城A区28幢1-2层0121号房屋，用途为商业，建筑面积为166.75平米，中南镇江公司应当在2017年7月30日前将取得《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋交付给徐国华、王玲玲。镇江市中南世纪城A区28幢1-2层0121号房屋共分为四间，为楼上、楼下各两间，面积均等，包含本案所涉两间房屋。中南镇江公司直到2019年5月29日将镇江市中南世纪城A区28幢1-2层0121号房屋全部交付徐国华、王玲玲，并支付了逾期交房的违约金。2016年6月，镇江博海建材有限公司将案涉房屋中的B101室作为经营场所，并在此开展经营活动。一审法院认为，虽然中南镇江公司、王茹之间曾经签订过房屋租赁合同，但是中南镇江公司未能提供租赁合同的原件或者合法有效的复印件，且王茹对中南镇江公司主张的关于租赁合同的权利义务的事实不予认可，导致本院无法查清租赁合同约定的具体权利和义务，由此而产生的不利法律后果应由中南镇江公司承担。一审法院判决：驳回中南镇江公司的诉讼请求。二审期间，王茹向本院提交一份根据录音整理的书面资料，内容是2014年朱某与中南物管一位姓姚的人员的聊天记录，可以证明中南镇江公司2014年时发出了解约函，在中南物业有相关的登记，是后来接手的姓庄的人登记的。中南镇江公司质证认为，在录音原件没有出示的情况下，对上述材料的真实性及合法性不予认可。被上诉人代理人强调的中南物管和中南镇江公司是两个不同的独立的主体，即便证据属实，中南物管也没有权利代表中南镇江公司作出意思表示，况且该录音整理稿中所谓的姚姓工作人员也可以看出并非具体的经办人员，其对于相关情况并不知情，其陈述不足以采信。录音内容及通话人员身份的真实性无其他证据相印证，对该证据本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议的焦点是案涉房屋2015年4月30日之后是否仍由王茹租赁。本院认为，上诉人中南镇江公司与被上诉人王茹于2012年签订房屋租赁合同，租赁中南镇江公司位于镇江中南世纪城28号楼B101和B201的房屋，双方对此均无异议。对于双方争议的案涉房屋2015年4月30日之后是否仍由王茹租赁问题。王茹主张2014年6月份已解除租赁，2015年4月30日房屋交还中南镇江公司，中南镇江公司对此予以否认。案涉房屋此后由马士忠经营的镇江博海建材有限公司实际使用，中南镇江公司与王茹双方均无异议，但对于马士忠使用房屋是得到哪一方的允许，中南镇江公司与王茹之间存在争议。本院认为，其一，中南镇江公司所提供的合同载明租金支付是先租后用，每年一次性提前支付。王茹对此予以认可，王茹称其租金实际交纳情况也是按约定先付后租。如果2015年4月30日之后双方还存在租赁合同关系，中南镇江公司应当向王茹催缴房屋租金或收回房屋，但是中南镇江公司未能向本院提交相关催缴证明或要求收回房屋的证据，直至2018年1月才催缴租金，相隔了两年半时间，不符合常理。其二，中南镇江公司2014年9月30日就将案涉房屋出卖给案外人徐国华、王玲玲，如王茹2015年4月30日还存在租赁关系，中南镇江公司应当通知承租人王茹享有优先购买权，王茹称未收到相关通知，中南镇江公司也未提供相关证据。其三，租赁期间，王茹于2014年4月30日向中南镇江公司申请减免房租，双方协商无果，因此客观上租赁合同具有解除的因素。其四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在案涉房屋使用人马士忠未出庭作证的情况下，中南镇江公司提交的证据与王茹提交的证据、证人证言相比，并不具有证据优势。且中南镇江公司未能提供租赁合同的原件或者合法有效的复印件，亦无其他证据相印证，对于中南镇江公司主张的租赁合同约定的具体权利和义务，王茹不予认可，法院亦无法查清。综上，中南镇江公司的上诉理由，本院不予支持。综上所述，中南镇江公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费25593元，由中南镇江公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  宋 涛审判员  甘可平二〇二〇年六月十五日书记员  吴 斯