文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终508号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石文，男，1986年6月10日生，汉族，住句容市。被上诉人（原审原告）：杜青，女，1986年12月15日生，汉族，住扬中市。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人石文、杜青商品房销售合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4041号民事判决并依法改判。事实和理由：一、红星公司依约于2019年7月27日书面通知石文、杜青收房，石文、杜青无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，石文、杜青在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该根据信访答复意见书知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过短信、电话方式通知收房。一审法院将红星公司书面通知办理产权证的时间作为通知交房时间，是错误的；二、一审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等，认定红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准。石文、杜青未进行答辩。石文、杜青向一审法院起诉请求：1、判令红星公司给付石文、杜青因迟延交房应承担的违约金26343.5元（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至2019年9月20日止）；2、本案诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：2018年7月29日,石文、杜青与红星公司签订《商品房买卖合同》，约定石文、杜青购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场005幢04层0503号商品房一套，建筑面积141.29平方米，房款1053740元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给石文、杜青使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知石文、杜青于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄交付通知书。2019年7月31日，石文、杜青至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司不具备合同约定的第6种条件拒绝接受房屋交付。后石文、杜青等人至扬中市信访局信访，要求交付房屋。2019年9月24日，红星公司将房屋交付给石文、杜青。石文、杜青认为，红星公司没有按照约定的期限于2019年7月31日交付房屋，存在违约，要求红星公司承担违约金26343.5元。庭审中，红星公司提供扬中市住房和城乡建设局于2019年8月6日出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，证明2019年7月31日红星公司所开发的商品房已经具备交付条件，其中核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。经质证，石文、杜青认为，该核查意见书是2019年8月6日出具的，表明之前并不具备房屋交付条件，之后红星公司也没有通知石文、杜青房屋交付，至2019年9月24日才交付，延期交付近两个月，明显存在违约，应当承担违约责任。红星公司将核查意见书张贴在小区公告栏内，不是合同约定的房屋交付的通知方式，红星公司称电话通知交付房屋，也没有提供证据证实。因此，请求判令红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按日万分之五计算的违约金26343.5元。一审法院认为：石文、杜青与红星公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定该《商品房买卖合同》合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，石文、杜青、红星公司均应当按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给石文、杜青，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致石文、杜青拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知石文、杜青交付房屋，红星公司提出电话或短信通知石文、杜青交付房屋，但未提供证据证实，石文、杜青亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知石文、杜青交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且石文、杜青未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。石文、杜青主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至2019年9月20日止按房款的日万分之五计算违约金26343.5元的诉讼请求，应当予以支持。一审法院判决：红星公司于本判决生效后十日内给付石文、杜青违约金26343.5元。二审中，红星公司提交信访登记表、受理告知书和信访答复意见书，拟证明石文、杜青理应在信访过程中知晓房屋符合交付条件并收房。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，石文、杜青与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知石文、杜青办理房屋交接手续，但此时，涉案商品房并未取得核查意见书。红星公司主张“应当以2019年7月27日作为红星公司通知石文、杜青办理房屋交接手续的时间点”缺乏依据，本院不予支持。由此可见，红星公司并未依约履行交房义务，应当承担相应的违约责任。至于违约责任如何确定的问题，石文、杜青于2019年9月24日收房，红星公司主张“此前其曾通过张贴公告、发送短信、电话等方式通知石文、杜青办理房屋交接手续，石文、杜青在信访过程中也理应知晓房屋在2019年8月6日即符合交付条件的事实”。石文、杜青对此不予认可。因信访、公告、短信和电话的方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，红星公司提供的证据不足以证明其在2019年8月6日至2019年9月20日期间对石文、杜青进行了有效通知。一审法院以石文、杜青的收房时间作为计算红星公司逾期交房期间的截止时间，并无不当。关于违约金的计算标准，涉案《商品房买卖合同》约定“逾期（交房）不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，一审法院据此计算红星公司应当支付的违约金，并无不当。综上，红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年六月十一日书记员 吴 斯