新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终100号 上诉人（原审原告）：新疆华盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：李兴文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：靳飞亮，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：苗水，新疆世源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆生命红食品有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：石波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于莹，新疆力和力律师事务所律师。 上诉人新疆华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人新疆生命红食品有限公司（以下简称生命红公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人华盛公司的委托诉讼代理人靳飞亮、苗水、被上诉人生命红公司的委托诉讼代理人于莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华盛公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对本案的案由认定不清，导致适用法律错误。本案双方之间的基础法律关系为拆迁安置补偿合同关系。双方于2013年11月15日签订的合同名为《拆迁安置补偿合同书》（以下简称补偿合同），内容围绕拆迁房屋补偿的范围和金额进行约定。华盛公司以拆迁人的身份与生命红公司签订补偿合同，一审判决没有明确本案案由，对华盛公司作为拆迁主体的资格未予评价。二、对于生命红公司提交房产证和土地证是否是补偿合同约定的主要义务，一审判决未在查明事实的基础上予以认定。补偿合同签订时，双方均明知案涉地上建筑物应当办理房屋产权证，华盛公司基于知晓该事实，要求生命红公司做出书面承诺应于2013年11月底办理完毕产权证书并交付。该交付行为在补偿合同签订时就特别约定为生命红公司应当完成的义务。一审法院未查明生命红公司在长达五年的时间里没有履行义务的原因，却以华盛公司长达五年未要求为由，认定华盛公司不关注房产证的办理事宜与事实不符。房产证的办理和华盛公司垫付的补偿费用有关，生命红公司一审提交的各项申请文件均未得到审批和落实，不能证明其履行了合同义务。一审认定华盛公司没有证据证明其对案涉标的办理相关的手续错误，补偿合同明确约定生命红公司履行义务在先。华盛公司在补偿合同已经明确约定履行时间的情形下，于2019年1月8日再次向生命红公司送达函件，要求其提供包含人员及房屋产权证等案涉宗地的相关资料。直至一审开庭时，生命红公司对其何时能够办理完毕房产证仍未作出明确答复。此外，双方对于后期拆迁补偿安置费用的分配问题均未达成一致意见，补偿合同已经陷入僵局无履行的可能。三、一审判决对生命红公司所谓的“迁址搬迁”的评价错误。生命红公司称其为履行补偿合同而做了搬迁的准备工作。事实上，生命红公司于2016年10月签订建设工程施工合同的行为并不能证明其为履行补偿合同而进行的拆迁准备工作，从政府规划上看生命红公司已经不能在原有厂址上生产。生命红公司至今未履行提交安置资料的主要合同义务，在华盛公司未要求其搬迁的情形下，生命红公司擅自搬迁的行为最终导致政府部门对于停业停产补偿、搬迁费等部分费用的评估缺失，致使华盛公司的利益遭受重大损失。 生命红公司辩称，一、一审判决不存在适用法律错误的情形。一审法院对案涉补偿合同进行了法律评价，适用《中华人民共和国合同法》相关规定作出判决，并无不当。二、华盛公司的诉讼请求既无合同依据，又不符合法律规定，一审判决驳回其诉讼请求处理正确。案涉补偿合同第十二条第三款约定：若甲方中途终止本协议的义务履行，甲方支付乙方的定金不予返还；若乙方不同意终止本协议的继续履行，甲方对本协议必须履行。因生命红公司不同意终止补偿合同的履行，华盛公司无权单方解除合同，更无权要求返还已付款项。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，生命红公司在合同履行过程中既未明确表示不履行合同义务，亦不存在迟延履行债务致使合同目的无法实现的情形，华盛公司无权行使法定解除权。理由如下：第一，华盛公司确认签订补偿合同的目的是进行商品房开发，其先与生命红公司协商确定补偿条件，再由生命红公司申请就其名下土地使用权以招拍挂方式出让后进行房地产开发。华盛公司的合同目的为设置条件锁定土地，进而由其对土地摘牌，生命红公司是否持有及交付房产证均不影响其合同目的的实现。第二，生命红公司法定代表人石波出具的书面承诺明确载明房产证用于办理质押，即为借款提供担保，并非华盛公司所称用于征收补偿。生命红公司一审中提供的相应证据证明，其已为华盛公司的借款提供担保，故华盛公司在长达五年的时间内未要求生命红公司办理房产证用于质押。第三，根据相关法律规定，办理工业用地招拍挂事项对地上房屋权属证明未做要求，房产证不会成为土地变性的实质性障碍，不会影响华盛公司合同目的的实现。第四，案涉补偿合同第十条明确约定，办理土地变性挂牌出让事宜的义务人为华盛公司，生命红公司仅为配合义务。补偿合同签订后，生命红公司根据华盛公司的要求出具办理土地手续所需的各项相关文件，华盛公司将土地审批义务强加于生命红公司属无理要求。第五，生命红公司为履行补偿合同进行的搬迁、创造再生产和再就业安置条件等合理必要的准备工作的行为符合补偿合同约定，既证明生命红公司积极主动履行合同义务，亦未影响华盛公司进行房地产开发的根本利益。 华盛公司向一审法院起诉请求：1.解除华盛公司与生命红公司签订的补偿合同；2.生命红公司返还华盛公司5000万元；3.生命红公司返还华盛公司资金占用损失15843750元。 一审法院认定事实：2013年11月15日，华盛公司与生命红公司签订补偿合同。合同约定，就生命红公司拥有土地使用权的，位于乌鲁木齐市××区土地上的全部房屋拆迁补偿和生命红公司企业及人员再生产和再就业安置补偿事宜达成协议。土地性质为工业用地，土地证号为国用（2007）第xxxxxx号，使用权类型为出让，使用权面积33250.73平方米。拆迁房屋现状及面积：厂房4284平方米、办公室864平方米、生活用房5139.90平方米、附属用房615.36平方米、锅炉房480平方米、厨房6294平方米，总建筑物面积17676.56平方米。房屋拆迁补偿金额7000万元；生命红公司企业及人员再生产和再就业安置补偿金额2000万元，拆迁补偿及安置补偿总计金额9000万元。华盛公司向生命红公司支付5000万元，生命红公司将房产证、土地证均交付给华盛公司。在取得乌鲁木齐市经济技术开发区管委会同意该宗土地变性挂牌出让，用于商住开发的批件（或会议纪要）三日内（此项工作由华盛公司负责并承担费用）办理上述土地使用权质押给华盛公司指定的具有合法抵押权的法人名下。华盛公司开始办理土地变性及规划条件，生命红公司须配合华盛公司办理各项相关事宜并出具华盛公司办理该宗地所需的各项相关文件。双方均不得无故中途终止本协议的履行。若生命红公司中途终止本协议的履行，应向华盛公司双倍返还定金；若华盛公司不同意终止本协议的继续履行，生命红公司对本协议必须继续履行。若华盛公司中途终止本协议的义务履行，其支付的定金不予返还；若生命红公司不同意终止本协议的继续履行，华盛公司对本协议必须继续履行。同日，华盛公司向生命红公司交纳预付款项5000万元。华盛公司向生命红公司出具收条，载明收到生命红公司国有土地使用证壹本，此证不得转让、不得抵押，只作为双方协议质押，如有问题均由本公司负责。同日，生命红公司法定代表人石波出具《承诺函》，载明补偿合同签约生效后，本公司在2013年11月底之前办理完毕本公司房产证事宜并交给华盛公司用以办理质押等用途。2015年9月23日华盛公司签订的《借款合同》载明，新疆广汇房地产开发有限公司向华盛公司出借资金共计1500万元，借款期限3个月，自2015年9月23日至2015年12月31日；经华盛公司、生命红公司、新疆广汇房地产开发有限公司三方同意生命红公司以其全部资产（包括但不限于机器设备、房屋建筑物、土地及债权等）为华盛公司向新疆广汇房地产开发有限公司借款提供担保，保证期限自还款期限届满之日起两年。2018年10月11日，华盛公司向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）出具申明及证明。申明载明：华盛公司在2017年8月新注册新疆九本东升房地产开发有限公司（以下简称九本东升公司）已成立，九本东升公司是华盛公司股东的下属公司。我公司于2013年11月15日与生命红公司签订了补偿合同并已缴纳拆迁补偿款5000万元，今后所有该项目相关的手续由九本东升公司办理。2019年1月8日，华盛公司向生命红公司送达《关于提供宗地拆迁安置相关资料的函》。函告生命红公司须在收到函件之日起7个工作日内按照补偿合同提供宗地拆迁安置房屋及人员的相关资料。 一审法院另查明，2013年11月18日，生命红公司向乌鲁木齐市国土资源局出具公司股东会决议、土地挂牌申请表及地面建筑物一览表，申请就其案涉土地以招拍挂方式出让并进行房地产开发。2014年9月16日，生命红公司向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）规划房产局出具申请，载明生命红公司名下案涉土地需进行房产开发，恳请提供办理航空限高的相关手续。2017年4月12日，生命红公司向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）规划房产局出具《关于开发区二期14号小区控制性详细规划图的申请》，请求确定案涉土地的规划方案并提供其公司所在区域的控制性详细规划图。2017年7月1日，生命红公司向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）民政局出具《无偿使用证明》，同意将其办公场所无偿提供给九本东升公司使用。2015年1月12日，新疆生命红生物制品有限公司成立，注册资本2000万元，法定代表人为石波。2015年8月31日，新疆生命红生物制品有限公司与新疆生产建设兵团农十二师国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，并缴纳土地出让金合计361万元。2016年10月13日，新疆生命红生物制品有限公司与乌鲁木齐市建工（集团）江河得汇建筑工程有限公司就位于乌鲁木齐西山农场兵团工业园丁香一街的新疆地方特色农产品精深加工基地工程签订两份建设工程施工合同，合同金额分别为5428638.47元、797744.98元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，华盛公司与生命红公司签订的合同名为拆迁安置补偿合同书，实际是平等民事主体对各自权利义务的具体约定，与拆迁主体资格问题无关，华盛公司称其并非适格的拆迁主体的诉讼理由没有事实及法律依据，该院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，华盛公司称生命红公司未按合同约定履行提供房产证的主要义务，构成根本违约；生命红公司未采取措施履行办理房产证的主要义务，补偿合同已丧失继续履行的基础；案涉9000万元拆迁安置补偿费的支付以交付房产证为依据，补偿合同已无法继续履行，合同目的不能实现，提出解除合同。本案查明，补偿合同签订当日即2013年11月15日，华盛公司即收到生命红公司交付的国有土地使用证，华盛公司出具收条明确注明此证只作为双方协议质押使用。同日，生命红公司法定代表人石波出具书面承诺补偿合同签约生效后，于2013年11月底之前办理完毕房产证事宜交由华盛公司办理质押。上述事实可以反映华盛公司明知案涉标的物没有房产证。2015年9月生命红公司为华盛公司进行借款担保；2018年10月11日华盛公司向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室出具申明及证明；2019年1月8日华盛公司向生命红公司送达《关于提供宗地拆迁安置相关资料的函》；2019年4月9日华盛公司诉至法院。从华盛公司履行合同的过程反映，其在明知补偿合同签订时生命红公司未按约提供房产证的情形下，在双方履行合同的长达五年的时间没有向生命红公司提出交付房产证的要求，亦可以反映华盛公司对交付房产证问题并不关注，房产证不是补偿合同所约定的主要义务。本案中，根据生命红公司提交的2013年11月18日向乌鲁木齐市国土资源局出具的公司股东会决议、土地挂牌申请表及地面建筑物一览表；2014年9月16日向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）规划房产局出具的申请；2017年4月12日向乌鲁木齐市经济技术开发区管委会规划房产局出具的《关于开发区二期14号小区控制性详细规划图的申请》；2017年7月1日向乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）民政局出具的《无偿使用证明》等相关证据可以证实，生命红公司签订补偿合同后积极履行相应的义务。华盛公司并未提交证据证明其对案涉标的物办理具体的相关手续及因房产证的问题导致不能继续履行合同。同时，生命红公司在本案提交的系列证据证实，其为保证案涉补偿合同顺利履行，对经营业务进行了重新规划并已实际实施。如对在签订补偿合同后没有具体履行行为的华盛公司提出的诉讼请求予以支持，势必会对采取具体措施积极履行合同的一方予以否定，亦不符合民事主体从事民事活动，应当遵循的秉持诚实，恪守承诺的诚信原则。综上，华盛公司的诉讼理由没有相应的事实及法律依据，一审法院不予采信，华盛公司的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、驳回华盛公司要求解除与生命红公司签订的补偿合同的诉讼请求；二、驳回华盛公司要求生命红公司返还5000万元的诉讼请求；三、驳回华盛公司要求生命红公司返还资金占用损失15843750元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华盛公司提交：1.乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初3616号民事判决书。华盛公司以此证明：生命红公司自认5000万元款项的性质属于拆迁补偿款，双方之间属于拆迁安置补偿合同纠纷。生命红公司质证意见：对该证据真实性、合法性认可，但与本案无关。2.乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）二期局部用地控制性详细规划图。华盛公司以此证明：案涉土地大部分已经被政府规划为文化设施及体育用地，补偿合同约定的用地面积与实际不符。生命红公司质证意见：对该组证据真实性、合法性认可，2013年华盛公司对案涉土地进行详尽的调查及全面了解后与生命红公司订立补偿合同，华盛公司将土地规划发生的变化认定为生命红公司的责任显属不当。3.华盛公司出具的电视台集资购房名单、新疆维吾尔自治区生态环境厅（以下简称生态环境厅）集资购房名单各1份。华盛公司以此证明：案涉5000万元款项均为电视台及生态环境厅职工集资形成，由于项目不能及时开发，名单中人员已经过诉讼由人民法院判决华盛公司返还相关集资款，本案结果将直接影响到较多数职工的利益。生命红公司质证意见：对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该名单系华盛公司自制没有相关人员的签章，真实性无法判断，华盛公司与生命红公司在2013年签订补偿合同后在案涉土地上开发的项目与生态环境厅、电视台集资购房无关。 本院二审查明，2012年10月15日，生态环境厅委托华盛公司代建职工安置楼项目。2013年11月20日，双方签订《协议书》，约定：生态环境厅委托华盛公司代建104团砖厂地块职工安置楼项目。华盛公司负责项目开发的所有工作并承担项目开发的所有费用，严格按约给付生态环境厅或其指定的购房自然人所购房屋等内容。2016年1月22日，华盛公司、生态环境厅、生态环境厅工会签订《终止合同协议书》，约定华盛公司应向生态环境厅返还的相应款项41622000元由华盛公司向生态环境厅工会支付。2016年8月16日，生态环境厅将华盛公司诉至乌鲁木齐市中级人民法院，要求返还购房款41622000元及支付资金占用损失12270537.25元。2017年1月4日，该院作出（2016）新01民初449民事判决，判令华盛公司支付生态环境厅购房款40622000元及资金占用损失1619802.25元，该判决已经发生法律效力。2019年5月，陈哲以华盛公司、生态环境厅、新疆广汇房地产开发有限公司、生命红公司为被告，向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼，请求返还购房款324500元及利息81088.25元。该院于2019年12月17日作出（2019）新0102民初3616号民事判决，判令华盛公司返还陈哲购房款324500元及利息损失；驳回陈哲对生态环境厅、新疆广汇房地产开发有限公司、生命红公司的诉讼请求。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为双方当事人之间的法律关系如何认定及案涉补偿合同是否应予解除。 当事人之间的法律关系应在探寻当事人真实意思的基础上准确认定。案涉补偿协议约定，华盛公司向生命红公司支付房屋拆迁补偿及人员再就业安置补偿共计9000万元，将生命红公司名下位于××区的地上房屋拆迁，使该宗土地变性挂牌出让用于商住开发；生命红公司配合华盛公司办理土地招拍挂的相关事宜，确保华盛公司对土地顺利摘牌。从补偿合同约定的安置补偿金额、办理土地挂牌出让等内容分析，双方之间真实的权利义务关系和交易目的为华盛公司基于商业利益，向生命红公司支付一定数额的安置补偿费用，对生命红公司名下的国有土地使用权通过挂牌出让后在该宗土地上进行房地产开发。双方当事人之间并非政府及其确定的房屋征收部门基于公共利益进行的征收补偿，可以认定为平等民事主体之间的拆迁安置补偿法律关系。 案涉补偿合同依法成立，合法有效。本院认为，案涉补偿合同不应解除，具体理由如下：首先，案涉补偿合同不得无故解除是双方当事的人的真实意思表示。案涉补偿合同第十二条违约责任约定：双方均不得无故中途终止本协议的履行，若一方中途终止本协议的履行，应当承担相应的违约责任。若另一方不同意终止本协议的履行，则本协议必须继续履行。可见，为尊重补偿合同的既定力，保证补偿合同的稳定性，双方当事人以约定的形式限制了单方解除合同的权利。 其次，案涉补偿合同不符合法定的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了单方行使合同解除权的情形。如前所述，本案双方当事人之间真实的交易目的为因商业开发产生的拆迁补偿。华盛公司订立补偿合同的目的为对生命红公司名下的国有土地使用权通过变性摘牌后进行房地产开发。生命红公司的主要合同义务为对案涉地上房屋进行拆迁、对相关人员进行安置、配合华盛公司对土地顺利摘牌。在案证据证明，直至2018年10月，案涉土地相关手续仍在办理，补偿合同仍在履行。生命红公司未办理及交付房产证的行为并未对华盛公司对案涉土地挂牌出让及商业开发造成实质性的阻碍，华盛公司以生命红公司未提交房产证为由主张其未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现与双方真实意思表示及相关的履行行为不符，且不符合法律规定，该主张不能成立。 第三，合同当事人不得为自己的利益恶意的促成条件的成就。本案中，生命红公司法定代表人石波出具的书面承诺是补偿合同的附件，华盛公司订立补偿合同时明知案涉地上房屋没有权属证书。2013年双方签订补偿合同后至2018年10月合同已经履行五年之久，此期间内华盛公司从未要求生命红公司交付房产证。2019年1月8日，华盛公司在要求生命红公司提供宗地拆迁相关资料，仅三个月后，其以生命红公司经催告仍不履行合同义务为由提起解除合同之诉。以上事实表明，华盛公司在合同履行过程中，违反合同诚信与严守原则，为自身利益不正当地促使合同解除条件成就，使生命红公司不能获得合同预期利益，依法应当视为解除条件尚未成就。 第四，对合同解除权的行使应当严格限制。合同解除不可避免地带来交易成本的增加和社会资源的浪费，不仅对交易相对方的利益造成重大影响，而且关系到市场秩序的稳定。具体到本案中，案涉补偿合同已经实际履行，华盛公司支付5000万元补偿款；生命红公司将其公司资产为华盛公司的借款进行担保、对相关人员安置，对其经营业务重新规划，双方均为履行合同付出了代价，社会成本亦倾注其中。如华盛公司认为生命红公司存在未交付房产证的违约行为，可以通过继续履行或共同配合补办房产证等积极的补救措施主张权利。如华盛房产公司认为上述补救措施仍不足以弥补生命红公司未交付房产证给其造成的损失，亦可另行主张生命红公司承担违约责任。华盛公司在未采取任何补救措施的情形下，主张解除已经实际履行的合同与现代市场关系蕴含的维护交易安全的基本价值目标相悖。 最后，华盛公司作为以营利为目的多年从事房地产开发的企业，在订立合同前应当对合同标的进行充分的了解，对开发项目的营利和风险进行专业的预见。案涉补偿合同签订后，相关政府部门对案涉土地规划发生的变更属于华盛公司作为房地产开发企业选择和决策的经营风险，生命红公司作为被拆迁人对此并无过错。华盛公司以案涉土地因政府规划导致相应开发面积发生变化主张解除合同，将商业风险转移给生命红公司的诉讼目的，不应得到法律的支持。另外，华盛公司将从其开发的其它房产项目中收取的职工集资款用于交纳本案补偿合同项下5000万元款项是其自身的资金拆借行为，且该其它房产项目引发的诉讼已经人民法院作出生效判决确认由华盛公司承担责任，与生命红公司无关。华盛公司在二审提交的相关证据及关于本案处理结果将直接影响到较多职工利益的主张，本院均不予采信。 综上，根据诚实信用、契约严守、维护交易安全的原则，案涉补偿合同对华盛房产公司和生命红公司具有法律拘束力，不存在约定或法定解除的情形，双方均应继续全面履行各自的合同义务。 综上所述，华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费371018.75元，由新疆华盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吐尔逊江·买买提 审 判 员 李      李 审 判 员 孜巴尔姑·阿布拉 二〇二〇年六月七日 法官助理 孟   祥   辉 书 记 员 努热斯曼·那斯尔