河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3329号 上诉人（原审被告）：李红娟（又名李鸿娟），女，1964年4月29日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：焦彦飞，北京市君创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达综合办公楼。 法定代表人：徐青山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，女，1993年8月7日出生，汉族，员工，住河北省邢台市任县。 上诉人李红娟因与被上诉人卓达物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红娟及其委托诉讼代理人焦彦飞、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人刘瑞锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红娟上诉请求：一、请求撤销一审判决书第一项，并依法改判。二、本案的案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、阳光房面积和地下室面积是否属于涉案房屋的建筑面积属于不确定的事实，一审法院判定上诉人对此承担相应义务没有事实依据，且不符合《前期物业服务合同》的约定。1、关于涉案房屋中的阳光房（面积为29.56平方米），在房屋买卖合同中明确约定为“赠送”，且该部分房屋结构不同于一般意义上的房屋结构，其两面为玻璃结构。地下室面积为59.95平方米。阳光房和地下室部分面积是否在将来的房产证中予以确认目前是不确定的，一审法院不能将不确定的事实作为判决的依据。如果将来房产证上没有该部分面积，那么被上诉人收取上诉人的物业费就没有合同依据。因此，上诉人认为，关于阳光房和地下室部分，应该等待相关事实确定后再另行处理。2、《前期物业服务合同》第五条明确约定，物业服务费按房屋权证明示的建筑面积交纳。而本案中的房产证尚未办理，《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积共202.33平方米，阳光房面积在第四条中予以约定，其和地下室面积并未体现在建筑面积里面。在此情况下，被上诉人请求收取阳光房和地下室部分的物业费没有合同依据。二、上诉人已经于2008年因房屋质量问题从涉案房屋搬离，涉案房屋属于空置房，根据相关规定，空置房只需缴纳物业费的20%。根据《石家庄市物业管理条例》第三十七条：连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。涉案房屋因质量问题无法居住，上诉人已经于2008年从涉案房屋搬离，自此，上诉人只需缴纳物业费的20%。综上所述，上诉人认为一审判决认定部分事实错误，适用法律依据错误，特提起上诉，请求依法撤销一审判决第一项并改判。 物业公司辩称，一、关于阳光房和地下室面积是否属于涉案房屋的建筑面积，依据《建筑工程建筑面积计算规范》2.0.1建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊。室外楼梯等的面积；3.0.1单层建筑物高度在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.5地下室、半地下室，层高在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.27下列项目不应计算建筑面积...虽上诉人提交的房屋买卖合同上写了阳光房属于赠送面积，并不意味着该阳光房不需要缴纳物业费，但经一审现场勘查是可以看出它明显属于别墅内的房屋，阳光房两面有墙，两面已装窗户，且有房顶，已形成完整的封闭空间，层高显然高于2.2米（有一审现场勘查记录的照片为证），它明显不属于《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27不应计算建筑面积的项目，地下室高度经测量超过2.2米（且是在经过装修垫过地面后的高度，有一审现场勘查记录为证），所以地下室和阳光房都应计算建筑面积，业主应当按照该总面积缴纳物业费和采暖费。二、关于上诉人提到的涉案房屋属于空置房，首先依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。再者依据《石家庄市物业管理条例》第37条，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。上诉人认为涉案房屋属于空置房却未提交任何证据加以证明，业主也并未向物业提出书面申请办理空置手续，对此我方不予认可，且对业主具有约束力的《前期物业服务合同》第五条第四款已明确约定房屋空置期间物业费按100%足额交纳，对此上诉人应当知晓。物业费本质上并非是针对业主本人的服务而是对小区公共区域的服务，对房子的服务，自然房产在就要交纳物业费，物业公司并不会因为某家某户不在小区居住而少提供任何一项物业服务，比如不会少开一盏公共区域用灯，少扫一块地，少绿化一块草木，少清洁一片区域等，相反的会针对未入住房屋的外围增加物业工作人员的巡逻次数和工作压力。综上无论出于法理还是情理角度，房产既然还在小区作为业主都应该按时足额的交纳物业服务费及相关费用。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费43425.88元，采暖费15023.9元，违约金13700元，合计人民币72149.78元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、李红娟作为买方与河北卓达太阳城房地产开发有限公司作为卖方于2007年8月8日签订了《栾城县商品房买卖合同》，约定李红娟购买卓达太阳城一期第104幢2号别墅，所购商品房建筑面积为202.33平方米，地下室面积为59.95平米，阳光房面积29.56平米，共291.84平米。经法院现场勘验，地下室高2.27米。二、河北卓达太阳城房地产开发有限公司与河北卓达物业服务有限公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》合同第三条约定，物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部位门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理附属建筑物、构筑物包括但不限于：道路、室外上下水管道、化龚池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通。5、公共绿化（包括但不限于绿地、花木、绿化小品等）的养护和管理。……12.4、保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。……第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务费用收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，住宅物业费用为1.2元/建筑平方米/月；第四款约定，自甲方向业主发送的入住通知中规定的入住之日起，乙方向业主计收物业管理费。业主在办理入住手续时缴纳一年的物业管理费，之后每半年收取一次。业主办理入住手续后未实际居住，房屋空置期间物业费按100%足额交纳。第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用。现业主李红娟尚欠物业公司物业费用和热损费用，物业费欠费期间为2010年3月1日-2019年12月3日共118个月，采暖期欠费期间为2011-2015年共5年。三、经现场勘察，案涉房屋一楼客厅地面地砖有一块断裂，南墙窗东边墙体有裂痕，一楼北面阳台下行，裂缝宽度2cm,长1.2m,北墙地基裂缝宽1cm,长67公分，二楼阳台东北角柱有断裂，三楼墙体有进水现象，整体不通电。地下室因漏水导致门损坏。现漏水已修复，北面小院有下陷已修复。被告提出地砖断裂是由于地面下沉导致，但是否属于地面下沉之原因还需鉴定确定。四、庭审中，被告称已从2008年因质量问题就已搬离涉案房屋，并有原告提交的住宅维修通知单为证。 以上事实有原被告陈述、《栾城县商品房买卖合同》《前期物业服务合同》、勘察笔录等证据予以证明。 一审法院认为，一、物业公司作为物业服务企业与房产开发商签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案涉《前期物业服务合同》对业主李红娟具有约束力。二、对于物业公司服务范围的问题。根据《前期物业服务合同》第三条约定，物业公司只对共用部位有维修、养护和管理的义务，保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。本案经勘察，案涉房屋现存在一楼客厅地面地砖有一块断裂，南墙窗东边墙体有裂痕，一楼北面阳台下行有裂缝，北墙地基有裂缝，二楼阳台东北角柱有断裂，三楼墙体有进水现象，整体不通电，地下室因漏水导致门损坏的问题，不属共用部位出现问题，不属物业服务合同调整范围，应属商品房买卖合同的调整范围,且物业公司已履行了通知甲方或施工单位进行维修的义务，故对质量问题被告应当另行起诉处理。三、对于物业费的计算问题。原告称从2010年3月1日至2019年12月31日被告共欠物业费118个月，合同中虽约定物 业费为1.2元/月/平方米，但自2019年1月1日-2019年12月31日物业费收费标准调整为1.8元/月/平方米。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费有区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。本案在未成立业主委员会的情况下，物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故对被告2010年3月1日至2018年12月31日（共106个月）物业费按1.2元的标准，2019年1月1日至2019年12月31日（共12个月）按1.8元的标准进行计算予以认定，则物业费的计算方式应当为291.84平米*1.2元*106月+291.84平米*1.8元*12月=43425.79元。四、对于热损费的计算问题。《前期物业服务合同》第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用，故原告物业公司有权收取热损费。本案中，被告李红娟称因房屋质量问题已于2008年8月份搬离小区，有原告提交的住宅维修通知单为证，原告未提出有效证据予以反驳，故对于原告所主张的2011年2012年的采暖费以及2013-2015年的热损事费，不予支持，被告应当支付原告2011-2015年的热损费，依据有关“热损费”文件规定的标准，热损费的计算方式为291.84平米*22*0.9米20%*5年=5778.43元。五、对于原告所主张的违约金问题。虽原告称《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三比例交纳违约金，但并未提供证据证明，故对原告所诉的违约金不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条等规定。判决如下：一、判令被告李红娟于本判决生效之日起15日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费43425.79元，热损费5778.43元，合计人民币49204.22元；二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，减半收取计802元，由被告李红娟承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，被上诉人作为卓达太阳城的物业管理单位向上诉人提供物业服务的同时，上诉人应当依照标准向被上诉人交纳物业费用。首先，关于阳光房和地下室是否应计入物业收费面积的问题。上诉人与河北卓达太阳城房地产开发有限公司签订的《栾城县房屋买卖合同》中虽约定阳光房系购房赠予，但经人民法院勘察该房屋系完整的闭合空间，系房屋建筑面积的一部分，一审法院据此认定阳光房应当计入物业收费面积，并无不当；经一审法院现场测量，涉案房屋的地下室高度为2.27米，依据《建筑工程建筑面积计算规范》“2.0.1建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊。室外楼梯等的面积；3.0.1单层建筑物高度在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.5地下室、半地下室，层高在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.27下列项目不应计算建筑面积...”的规定，一审法院据此认定地下室应当计入物业收费面积，并无不妥。关于涉案房屋是否自2008年起为空置房、上诉人是否缴纳20%的物业费问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”、《石家庄市物业管理条例》第37条“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费，物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。”的规定，以及《前期物业服务合同》第五条第四款约定的“房屋空置期间物业费按100%足额交纳。”的约定，上诉人认为涉案房屋属于空置房未提交任何证据加以证明，也未向物业提出书面申请办理空置手续，并且物业费本质上并非是针对业主本人的服务而是对小区公共区域的服务。无论出于法理还是情理角度，作为业主的上诉人均应该交纳物业服务费及相关费用。故对上诉人主张缴纳20%的物业费的上诉理由，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1604元，由上诉人李红娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年六月八日 书记员  杨 岚 ——