辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初13545号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区惠工街167甲1-2。负责人：李柏峰，系该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，系该单位员工。被告：姜淼，男，1991年10月15日出生，汉族，住辽宁省锦州市黑山县。被告：沈阳景盛万利房地产有限公司，住所地沈阳市沈北新区正义四路4-1号。法定代表人：栗剑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘强，系该单位员工。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行与被告姜淼、沈阳景盛万利房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行委托诉讼代理人兰哲，被告沈阳景盛万利房地产有限公司委托诉讼代理人潘强均到庭参加诉讼，被告姜淼经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号210450098-2012-20140314447）；2、判令被告清偿原告借款本金余额231711.55元、利息3208.88元、罚息53.48元（暂计算至2019年7月18日，以后利息、罚息按合同约定计算至借款本息付清之日止）；3、请求判令对被告抵押的辽宁省沈阳市沈北新区产享有优先受偿权【沈房预中心字第××号】；4、请求判令被告协助办理抵押权登记手续；5、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告姜淼与原告于2014年12月8日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为27万元，用于购买位于沈阳市沈北新区产【沈房预中心字第0214169506号】，借期30年（2014年12月17日至2044年12月17日），采用等额本金还款方式，首月归还本息金额为2133.75元，贷款利率为浮动利率，逾期还款的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时约定，被告姜淼以其上述房产为上述借款提供抵押担保，并依法办理了房产抵押预告登记，被告沈阳景盛万利房地产有限公司与原告约定对上述借款承担连带保证责任。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告按约定发放了贷款，被告未按合同约定时间、数额履行偿还贷款本息义务，已构成违约，原告经多次催收无果，现向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告姜淼经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳景盛万利房地产有限公司辩称，建议原告以物代偿拍卖被告姜淼房产，我单位因账户周转困难没有款项，暂时无法代偿，想原告先以姜淼房屋代偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据提举和交换。被告姜淼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供被告沈阳景盛万利房地产有限公司与被告姜淼于2014年12月3日签订的《商品房买卖合同》一份，其中，被告沈阳景盛万利房地产有限公司作为“出卖人”，被告姜淼作为“买受人”。合同第三条关于买受人所购商品房的基本情况约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：沈北新区，建筑面积104.57平方米。该商品房的用途为住宅，属钢混结构，阳台是非封闭式，该商品房合同约定建筑面积共104.57平方米，其中，套内建筑面积76.14平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.43平方米”；第六条关于付款方式及期限约定：“买受人首付116909元，其余房款270000元，买受人以银行（公积金、组合）按揭贷款方式支付”。被告姜淼在“买受人”处签字，被告沈阳景盛万利房地产有限公司在“出卖人”处盖章。庭审中，原告又提供其与被告姜淼于2014年12月8日签订的编号为210450098-2012-20140314447的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，其中，原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行作为“贷款人”，被告姜淼作为“借款人”、被告沈阳景盛万利房地产有限公司作为“保证人”。合同约定：被告姜淼向原告借款27万元，用于购买售房人为被告沈阳景盛万利房地产有限公司，坐落于沈北新区，建筑面积104.57平方米的房屋，该房屋的成交价为386909元，借款期限为360个月（即2014年11月28日至2044年11月28日），贷款利率为月利率，实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下浮调整，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方法采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，首月偿还本息合计2133.75元，此后每个月偿还本金750元，利息逐月结清。抵押房产位于沈阳市沈北新区，建筑面积104.57平方米，抵押财产的价值为386909元。被告沈阳景盛万利房地产有限公司作为保证人，在借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。同时，合同第十六条第一款关于借款人违约情形的约定：“（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”第十七条第一款关于贷款人救济措施约定：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规划计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率标准执行”。被告姜淼在“借款人”和“抵押人”处签字按手印，原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行在“贷款人”处盖章，被告沈阳景盛万利房地产有限公司在“保证人”处盖章。合同签订后，原告依据合同约定向被告姜淼发放贷款27万元。2014年12月16日，原告与被告姜淼将其所有的坐落于沈阳市沈北新区，建筑面积104.57平方米的房屋办理房屋抵押预告登记。截至2019年7月18日，被告姜淼拖欠原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行贷款本金231711.55元、利息3208.88元、罚息53.48元，上述款项合计234973.91元。现原、被告因贷款问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。合法的借贷关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告姜淼于2014年12月8日签订的编号为210450098-2012-20140314447的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原、被告已经形成借贷合意。原告依约向被告姜淼足额发放了贷款。被告姜淼作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人住房（商业用房）借款合同》并办理房屋抵押预告登记的法律后果，其未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原、被告之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告姜淼作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告姜淼拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条和第十七条的约定要求解除合同提前偿还贷款，符合合同法规定的解除合同的条件，故，对于原告要求解除合同并要求被告姜淼返还贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳景盛万利房地产有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳景盛万利房地产有限公司作为保证人，与原告、被告姜淼签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并对保证方式作出明确约定，可以看出，被告沈阳景盛万利房地产有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行与被告姜淼于2014年12月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为210450098-2012-20140314447）；二、被告姜淼于本判决书生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行贷款本金231711.55元；三、被告姜淼于本判决书生效之日起十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行贷款利息3208.88元、罚息53.48元（上述利息、罚息截至2019年7月18日；自2019年7月19日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；四、被告沈阳景盛万利房地产有限公司对本判决第二、三项款项承担连带给付责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行其他诉讼请求。如被告姜淼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，保全费1695元，公告费260元，由被告姜淼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  郑秀丽人民陪审员  史秋卓二〇二〇年六月十日书 记 员  孙彧闱