河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2230号上诉人(原审被告)：吴爱莲，女，1945年7月26日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师，特别授权被上诉人（原审原告）：沈延银，女，1978年7月12日出生，回族，住南阳市宛城区人民路111号。委托人诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师，特别授权原审原告：朱宗宏，男，1974年6月8日出生，汉族，住南阳市宛城区汉冶村97号。委托人诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师，特别授权。上诉人吴爱莲因与被上诉人沈延银，原审原告朱宗宏房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人吴爱莲的委托诉讼代理人白德坡、谢飞，被上诉人沈延银的委托诉讼代理人史峰岗，原审原告朱宗宏的委托诉讼代理人史峰岗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴爱莲上诉请求：1.请求撤销南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初63号民事判决，改判驳回沈延银的诉讼请求（不服一审判决数额为312000元）。2.本案一、二审诉讼费用由沈延银承担。事实和理由：1.案涉《拆迁安装房转让合同》名为房屋转让合同，实为拆迁安置权益转让或安置协议权利转让。沈延银已经将案涉安置权益转让给案外人，其转让行为本身，也说明沈延银转让标的认知是安置权益。涉案法律关系不符合《民事案件案由规定》列明的“房屋买卖合同纠纷”情形，一审法院确定本案案由为“房屋买卖合同纠纷”没有依据，本案案由为“债权转让合同纠纷”比较符合实际。2.一审错误确定案由，导致错误适用法律和错误判决。3.吴爱莲不存在违约情形，沈延银诉请解除合同没有依据，应驳回其诉讼请求。吴爱莲作为转让方的义务在于与受让方签订合同、交付权利凭证并完善后续协助义务。吴爱莲已经与沈延银签订涉案合同并进行了公正，并向沈延银交付安置意向书、安置协议等权利凭证，沈延银后续协助义务尚未出现履行需要。吴爱莲不存在违约，一审法院认定意向书下的安置房未予分配没有依据。就涉案安置权益所涉房屋分配，相应义务人从未出具任何文件或决定，述明不符合分房条件、不予分配。相关义务人的说法是正在研究，让等候通知，对此，吴爱莲在一审庭审中已经述明。综上所述，恳请二审法院支持吴爱莲上诉请求。沈延银辩称，吴爱莲上诉理由无法律依据，一审确定的案由适当，案涉房屋的属性为拆迁安置房屋，沈延银提起诉讼时拆迁安置房屋已经建好，因吴爱莲原因安置房无法得到分配。因姜营社区柴庄安置过程中发现部分村民违法建房，该违法行为被认定后取消了安置房资格。虽然姜营社区并未公开发布，但是这是共知的事实，请求维持原判。朱宗宏述称，同沈延银答辩意见。沈延银、朱宗宏向一审法院起诉请求：1.依法解除沈延银、吴爱莲签订的拆迁安置房转让合同；2．依法判令吴爱莲按照市场价7千元每平方米的价格支付房屋价值，共计86.1万元；3．依法判令吴爱莲支付违约金72000元；4．判令吴爱莲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：经杨喜梅、党强国介绍，2015年4月21日，沈延银与吴爱莲签订拆迁安置房转让合同，合同载明：“拆迁安置房转让合同甲方（转让方）：吴爱莲……乙方（受让方）：沈延银……1、甲方原有的位于南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造房产壹套，现被拆迁，根据安置补偿协议（No．0468号）甲方对原有可得到安置房面积：243平方米。甲方自愿将其中一套建筑面积为123平方米转让给乙方所有……3、甲乙双方转让价格为人民币￥240000.00元整（大写：贰拾肆万元整），付款方式：一次性付清……甲、乙双方若违约，违约金为房款的30％……”。沈延银通过杨喜梅支付了现金2万元并通过银行向吴爱莲指定的账户中转账22万元。同日，沈延银、吴爱莲双方就上述转让合同在南阳市宛都公证处进行了公证。2016年7月13日，沈延银、朱宗宏与徐荣彦签订拆迁安置房转让合同，沈延银、朱宗宏将其购买的吴爱莲名下的南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造第0468号安置意向书中的123平方米安置房以344400元的价格转让给徐荣彦并在南阳市宛都公证处进行了公证。南阳市城乡××示范区××河街道办事处姜营村××村改造第0468号安置意向书经审查不符合分房条件，故该意向书下的安置房未予分配。一审法院认为，沈延银与吴爱莲双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同。朱宗宏并非合同相对人，其并非适格原告。吴爱莲无法向沈延银交付房屋，合同目的已无法实现，沈延银要求解除双方所签订房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于沈延银主张吴爱莲按照市场价对其赔偿损失的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，在沈延银向吴爱莲支付购房款240000元后，吴爱莲因不符合安置条件不能向沈延银交付房屋，应按照约定承担违约责任，双方在合同中约定的违约金为总房款的30％。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，沈延银主张吴爱莲赔偿的损失不能超过吴爱莲订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，本案吴爱莲在签订合同时以240000元即约1951元每平方米的价格出售给沈延银，而姜营安置房目前的平均市场价格已达7000余元每平方米，房价上涨如此迅猛是其不能预见到的，但其在与沈延银签订的合同中约定了按房款30％计算违约金，该约定是其对其违约可能对沈延银造成损失的预估，应当视为其订立合同时预见或应当预见的因违反合同对沈延银可能造成的损失数额，考虑到沈延银的实际损失，兼顾当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定沈延银的损失为购房款240000元的30％即72000元。关于吴爱莲提出的驳回沈延银诉讼请求的相关辩解意见无事实和法律依据且未提交相应的证据予以证明，一审法院不予采纳。关于吴爱莲提出追加杨喜梅、党强国作为本案第三人的意见，因合同具有相对性，杨喜梅、党强国二人均非合同相对人且对本案争议标的无相应的独立请求权且案件的处理结果与二人并无法律上的利害关系，故吴爱莲该意见一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除沈延银与吴爱莲于2015年4月21日签订的拆迁安置房转让合同；二、吴爱莲于本判决生效后十五日内返还沈延银购房款240000元；三、吴爱莲于本判决生效后十五日内向沈延银赔偿损失72000元；四、驳回沈延银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13130元，减半收取6565元，由吴爱莲承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院与一审查明的相关事实一致。本院认为，关于本案的案由，吴爱莲上诉称本案向沈延银转让的是拆迁安置权益，本案案由应为债权转让合同纠纷。本案所涉房屋为拆迁安置房,在吴爱莲与沈延银签订《拆迁安置房转让合同》后,沈延银取得拆迁安置房的权利,在未取得拆迁安置房的产权前,其享有的拆迁安置房购置权应视为一项财产权利。虽吴爱莲称转让的是拆迁安置权益成立，但该权益转让的基础系吴爱莲应向沈延银提供面积为123平方米的拆迁安置房，权利指向对象为拆迁安置房。当吴爱莲依照合同约定提供拆迁安置房时，沈延银自动取得该房屋所有权。据本院查明，在沈延银向一审法院起诉时安置房屋已经建成。且本案双方签订的《拆迁安置房转让合同》就房屋面积、房屋座落位置、转让价款、交付方式及双方权利义务进行了明确约定。一审法院根据沈延银提供的《拆迁安置房转让合同》将本案案由定为房屋买卖合同并无不妥，吴爱莲上诉称本案案由为债权转让合同纠纷的理由既无事实依据又无法律依据，本院不予支持。关于吴爱莲是否构成违约致使《拆迁安置房转让合同》解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案《拆迁安置房转让合同》是本案双方当事人真实意思表示,亦未违反法律的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后,沈延银按约支付了全部转让款,吴爱莲负有交付安置房并配合沈延银签订合同及办理权属证书等义务。而自2015年4月21日《拆迁安置房转让合同》签订后，吴爱莲在迄今长达五年多的时间内尤其在安置房现已建成情况下仍无法按约向沈延银交付房屋，构成违约。由于吴爱莲的违约行为，致使沈延银无法实现合同目的，沈延银要求解除所签合同符合法律规定。故一审判决解除该《拆迁安置房转让合同》，由吴爱莲返还购房款及赔偿损失于法有据，本院予以维持。吴爱莲上诉称其并不存在违约情形，安置房屋正在研究，让等候通知，但没有提供房屋交付可能的证据，与本院查明的事实不符，不予采信。综上所述，吴爱莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5980.00元，由吴爱莲负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年六月三日法官助理刘慧书记员李斌