浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初16858号原告：杭州及时雨实业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区径山镇锦城街99号。法定代表人：叶峰。原告：浙江乾承科技股份有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道星星路26号北幢2楼8001室。法定代表人：张美琳。原告：杭州杰而森纺织有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭经济技术开发区塘宁路19号办公楼1楼北侧。法定代表人：罗丽英。原告：唐震，男，1999年9月20日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。原告：朱芬华，女，1981年12月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。原告：梁琳利，女，1973年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。六原告共同委托诉讼代理人：黄云祥，浙江诺力亚律师事务所律师。六原告共同委托诉讼代理人：杨慧丽，浙江诺力亚律师事务所律师。被告：杭州余杭国际贸易有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道玩月街88号。法定代表人：孟维菁。委托诉讼代理人：范万兵，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈高峰，系公司员工。被告：杭州启翔物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇振中路203号2幢2楼214室。法定代表人：谢春蓉。委托诉讼代理人：范万兵，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘全财，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。原告杭州及时雨实业有限公司（以下简称及时雨公司）、浙江乾承科技股份有限公司（以下简称乾承公司）、杭州杰而森纺织有限公司（以下简称杰而森公司）、唐震、朱芬华、梁琳利为与被告杭州余杭国际贸易有限公司（以下简称国贸公司）、杭州启翔物业服务有限公司（以下简称启翔公司）物权纠纷一案，于2019年9月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判，并于2019年11月14日公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人杨慧丽，被告国贸公司的委托诉讼代理人范万兵、沈高峰，被告启翔公司的委托诉讼代理人范万兵、刘全财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：位于杭州市余杭区南苑街道玩月街88号的国贸大厦，系被告国贸公司开发建设，土地面积为8768平方米，土地使用权出让年限至2054年6月8日止。2016年，被告国贸公司因与中国进出口银行金融借款合同纠纷，被诉至北京市第四中级人民法院，并因未履行生效判决被强制执行。2016年10月17日，北京京城捷信房地产评估有限公司对国贸大厦14层楼的价值分别估计，评估报告明确评估对象土地使用权面积共计8759.5平方米，该面积为整幢大厦公用土地面积，估价对象分摊土地面积尚未分割。2018年10月，原告通过公开拍卖取得房屋所有权及相应的土地使用权，分别为：原告及时雨公司取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢102室、202室所有权；原告乾承公司取得余杭区南苑街道玩月街88号1幢701室、801室、901室、1201室所有权；原告杰而森公司取得余杭区南苑街道玩月街88号1幢1401室所有权；原告唐震取得余杭区南苑街道玩月街88号1幢101室、201室、301室、401室、601室；原告朱芳华取得余杭区南苑街道玩月街88号1幢501室所有权；原告梁琳利取得余杭区南苑街道玩月街88号1幢1001室、1101室所有权。各原告获得上述房产所有权及土地使用权后，共同委托理想四维物业进行管理。2019年5月5日，被告国贸公司未经各原告允许及授权，擅自将地上及地下停车场承包给被告启翔公司，其中地上停车场费用为25万元，地下停车场费用为25万元每年，并实际收取第一季度承包费12.5万元。各原告得知后，多次提出被告国贸公司并非产权人无权对国贸大厦的停车场进行处置，二被告拒不配合。诉讼请求：1.依法确认被告国贸公司与被告启翔公司于2019年5月5日签订的《停车场承包合同》无效；2.依法判令被告启翔公司将2019年5月15日至法院判决确认《停车场承包合同》无效之日止的杭州市余杭区南苑街道玩月街国贸大厦停车场收益返还给原告（2019年5月15日至2019年8月14日计12.5万元）；3.本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.停车场承包合同一份（复印件），证明二被告未经六原告同意，擅自对原告公用土地进行处分的事实；2.不动产权属证书一组（7份证书为原件，8份盖章确认件），证明案涉各房产归六原告分别所有，以及宗地内未作分割的土地使用权属全体业主公用的事实；。3.（2016）浙0110执4837号之一执行裁定书一份（复印件），证明原告及时雨公司通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢102、202室的房产及其相应的国有土地使用权的事实；4.司法处置成交确认书一份（复印件），5.（2016）京04执115号之一执行裁定书一份（复印件），证据4-5证明原告乾承公司通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢701、801、901、1201的房产及其相应的国有土地使用权的事实；6.（2016）京04执115号之二执行裁定书一份（复印件），证明原告杰而森公司通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢1401的房产及其相应的国有土地使用权的事实；7.（2016）京04执115号之四执行裁定书一份（复印件），证明原告唐震通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢101、201、301、401、601的房产及其相应的国有土地使用权的事实；8.（2016）浙0110执4837号之二执行裁定书一份（复印件），9.拍卖成交确认书一份（复印件），证据8-9证明原告朱芬华通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢501的房产及其相应的国有土地使用权的事实；10.（2016）京04执115号之五执行裁定书一份（复印件），证明原告梁琳利通过公开竞价取得杭州市余杭区南苑街道玩月街88号1幢1001、1101的房产及其相应的国有土地使用权的事实；11.京城捷信20160393-SF071房地产司法鉴定估价报告一份（网络打印件），证明原告购买的房产对应的国有土地使用权面积为8759.5平方米的事实；12.照片一组（打印件），证明案涉停车场收费标准、停车情况等事实；13.工商登记信息两份（打印件），证明被告国贸公司和麦柯维斯公司属于关联公司的事实。二被告答辩称：1.承包合同依法成立有效，国贸公司有权利享有发包收益。2.本案原告诉请没有事实法律依据，应驳回。案涉车位所有权和使用权均是国贸公司所有，原告未能证明其与国贸公司有权属争议，故案由不成立。其次，其主张合同无效，发包利益归本案六原告也是不当。该楼业主有7位，返还也是返还7人不是本案原告6人。原告应当对其主张的诉请承担举证不能的结果。要求驳回原告全部诉请。二被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1.关于同意调整余杭国际贸易中心综合楼项目建设内容的批复一份（复印件），2.关于余杭国际贸易公司办公楼项目初步设计批复一份（复印件），3.竣工图一份（查档件），4.余杭区建设局规划验收合格证一份（复印件），5.《防空地下室平时使用和维护管理登记》一份（原件），证据1-5共同证明案涉停车位的所有权、使用权属于国贸公司的事实；6.（2016）京执115号之三执行裁定书一份（复印件）、司法处置成交确认书一份（复印件）、案款票据两份（复印件），证明1301室房产及土地使用权由麦柯维斯公司拍得的事实；7.申请一份（复印件），证明经审批增设车位的事实。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下：2004年12月30日，原杭州市余杭区发展计划局向被告国贸公司出具《关于同意调整余杭区国际贸易中心综合楼项目建设内容的批复》，同意将建设内容调整到总建筑面积20036平方米，其中地上建筑面积17218平方米，地下建筑面积2818平方米，项目总用地13.15亩。2005年1月27日，原杭州市余杭区发展计划局向被告国贸公司出具《关于余杭国际贸易公司办公楼项目初步设计批复》，原则同意该项目初步设计内容，其中建设规模总建筑面积为20036平方米，其中一期建筑面积19278平方米，二期建筑面积758平方米。2009年1月15日，被告国贸公司取得（2009）规验字第01500014号规划验收合格证，载明被告国贸公司在南大街东侧、迎体路北侧建设的商务办公楼工程，面积19090.29平方米，现已竣工，经查验符合城市规划要求。2009年8月14日，被告国贸公司向余杭区交警大队提交《关于要求申请临时停车位的报告》，申请在国贸中心大楼规划红线退让的土地上办理临时停车位（30位），地下车库停车位68位，场内地面停车位96位。交警大队在该申请上备注“经现场勘验，同意在玩月街88号、90号大楼规划红线内增加临时停车位30只”的字样，并加盖“杭州市公安局余杭区分局交通警察大队业务科”的印章。该30个临时车位位于南面商铺门口，现未由启翔公司进行管理和收费。2017年至2018年期间，六原告先后通过司法拍卖方式拍得被告国贸公司名下位于玩月街88号1幢的部分房产及其相应的国有土地使用权，其中及时雨公司拍得玩月街88号1幢102、202室，乾承公司拍得玩月街88号1幢701、801、901、1201室，杰而森公司拍得玩月街88号1幢1401室，唐震拍得玩月街88号1幢101、201、301、401、601室，朱芬华拍得玩月街88号1幢501室，梁琳利拍得玩月街88号1幢1001、1101室，前述房屋均已分别登记至六原告名下。另，玩月街88号1幢1301室由案外人杭州麦柯斯维进出口有限公司拍得，该房屋尚未办理权属转移手续，仍登记在被告国贸公司名下，杭州麦柯斯维进出口有限公司在本案审理过程中明确放弃案涉实体权利。2019年5月5日，被告国贸公司作为发包方（甲方），被告启翔公司作为承包方（乙方）签订《停车场承包合同》一份，约定甲方将国贸大厦地面、地下停车场的停车管理服务交由乙方承包。承包方式：乙方自主依法经营、自负盈亏，包干上缴承包费。承包期限：2019年5月15日至2024年5月14日，到期后同等条件乙方有优先承包权。承包金额：地下停车位年承包费人民币25万元，地上停车位年承包费人民币25万元，地上地下停车位合计年承包费人民币50万元。承包费支付方式为分季度支付，每季度支付人民币12.5万元，每季度提前15天支付。保证金3万元，合同签订后应三日内向甲方支付保证金。庭审中，二被告确认启翔公司已付清第一年度的承包费。另查明，（一）座落于余杭区南苑街道新丰社区的土地登记的土地使用者为国贸公司，土地证号为1-200-103-00469，土地使用权面积为8759.5平方米。（二）杭州余杭国际贸易有限公司商务办公楼项目竣工图上载明该项目用地面积为8771㎡，地面建筑面积17191㎡，地下建筑面积2760㎡，总建筑面积19951㎡，其中一期建筑面积19247㎡，二期建筑面积704㎡，地面停车位21个，地下停车位65个。现二期地块尚未建造，用于停放车辆。庭审中，二被告陈述进入道闸后场地内原规划车位为10个，现增设至103个，地下规划停车位原为65个，现增设至68个，属于被告启翔公司的管理范围。原、被告均认可地下车位中，六原告可免费使用11个车位。本院认为，（一）关于《停车场承包合同》的效力。被告启翔公司管理范围内的车位可分为原规划停车位以及后期增设的停车位。对于案涉场地内规划用于停放汽车的停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该部分车位相应的财产权利应由开发商，即被告国贸公司享有，其有权将该部分车位委托被告启翔公司进行管理并获取收益。对于后期增设的停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，建筑区域规划之外的、已履行相关批准手续后合乎规定条件前提下，占用业主共有的道路或者其他场地增设形成的车位，属于业主共有，但本案中，增设的车位并未履行相关批准手续，故其权利归属本院不予认定处理。综上，二被告签订的《停车场承包合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。退一步讲，即使二被告对部分车位的处置行为构成无权处分，根据合同效力和物权效力相区分的原则，亦不影响《停车场承包合同》的效力。故六原告要求确认该合同无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。（二）关于被告启翔公司的收益。因被告启翔公司系按照《停车场承包合同》的约定将承包费支付给被告国贸公司，并且实际投入了人力、物力对其承包范围内的车位进行了管理，故六原告要求其返还收益的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州及时雨实业有限公司、浙江乾承科技股份有限公司、杭州杰而森纺织有限公司、唐震、朱芬华、梁琳利的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1400元，由原告杭州及时雨实业有限公司、浙江乾承科技股份有限公司、杭州杰而森纺织有限公司、唐震、朱芬华、梁琳利负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  孙莎zdqz立案审查表二〇二〇年六月十七日书记员  苏琪