山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1125号上诉人（原审原告）：刘云生，男，1965年5月23日出生，汉族，住山东省禹城市城区。委托诉讼代理人：张吉伦，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张玉刚，男，1977年12月29日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：吕玮乾，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人刘云生因与被上诉人张玉刚房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云生上诉请求：1.依法撤销德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初36号民事判决书，改判被上诉人返还转让费25万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案双方签订的《门面房转让协议》无效。首先，张玉刚与德州学院签订的租赁合同合法有效，该合同第四条明确约定：“未征得甲方（德州学院）书面同意，乙方（张玉刚）不得擅自改变房屋的用途，不得转租或分租给第三方”。张玉刚擅自转租涉案房屋，违背合同约定。其次，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在一审诉讼过程中，张玉刚没有提交德州学院同意转租的相关证据，所以，双方签订的转租合同无效；二、张玉刚应当全额返还转让费25万元。由于双方签订的合同无效，所以依照法律规定张玉刚应当返还转让费25万元。即便双方签订的合同有效，张玉刚也应返还转让费25万元。根据双方签订的《门面房转让协议》，张玉刚的唯一义务就是在与德州学院签订2018年租房协议时，承租人改为上诉人。为突出该项义务，协议底部加注“名字未改正之前，本协议长期有效”。2019年1月份，德州学院将涉案房屋收回，双方签订的合同已无法履行，故相对应的25万元转让费应当予以返还。其次，张玉刚故意隐瞒禁止改名的合同约定，存在欺诈行为。由于改名不成，导致刘云生的经营计划无法实现，生活愈加困难。由于张玉刚的过错使刘云生财产受到损失，张玉刚应予返还。张玉刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判，驳回刘云生的上诉请求。1.双方签订的《门面房转让协议》合法有效。刘云生依约享有了合同约定的权利，该合同已经履行完毕。张玉刚与德州学院之间的合同是否允许转租并不影响刘云生与张玉刚之间合同的效力；2.张玉刚与德州学院签订有房屋租赁合同，对涉案房屋享有使用权及同等条件下优先承租权利，因此张玉刚转让涉案房屋是合法享有的权利并非无权处分；3.虽然本案双方在转让协议中约定了张玉刚负有“协助办理合同改名”的义务，但仅为协助义务，协议并未约定更名不成张玉刚应退还转让费。刘云生在2019年未能续租并非更名不成所致，而是在德州学院改变租赁方式后，其自愿放弃承租，后果应由刘云生自行承担；4.张玉刚不存在欺诈行为。刘云生对德州学院门面房出租的规定是明知的。刘云生与张玉刚签订协议基于真实意思表示，并且履行完毕。刘云生上诉请求没有事实和法律依据，且不利于维护交易安全。张玉刚向一审法院起诉请求：1.确认双方2017年11月11号签订的门面房转让协议无效；2.判令被告返还房屋转让费25万元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2017年11月11日，张玉刚（甲方）与刘云生（乙方）签订《门面房转让协议（使用权）》，约定甲方于2018年1月1日起将承租的位于使用权转让给乙方，转让费25万元，乙方另支付甲方房屋押金4000元。协议第一条约定：“乙方享有该门面房甲方与德州学院签订的合同的所有权利和义务，该门面房的合同号是2L2017053。”第三条约定：“甲方协助乙方办理合同改名事宜，根据学校签订2018年协议时修改名字，名字由张玉刚改为刘云生，改名的费用由甲方全部承担。”2017年11月12日，张玉刚收到刘云生交的50000元。2018年1月3日，张玉刚出具收条，载明收齐转让费25万元和房屋押金4000元。2018年1月26日，德州学院（甲方）与张玉刚（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，租金44164.61元。合同第四条约定：“在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或者分租给第三方。”当日，刘云生在德州学院刷卡支付租金及保证金共计48164.61元。2018年12月18日，德州学院发放《告知书》，要求承租人在2019年1月10日前交回承租房屋，并载明：“学校在对相关出租房维修维护后，将按照山东省财政厅、教育厅相关规定，按照法定程序，采取公开招募的方式选择承租人，欢迎您参与。”2019年1月20日，刘云生与德州学院办理了交接手续，签署《租赁房屋到期交接单》。一审法院认为，原、被告签订的《门面房转让协议（使用权）》，实质上是转租合同。原告以被告转租涉案房屋没有取得出租方同意，事后又未征得德州学院的追认为由要求确认合同无效。但《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形作了明确规定：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订的《门面房转让协议（使用权）》经双方签字确认，可以认定是双方的真实意思表示，同时，该合同虽然违反了张玉刚与德州学院的合同约定，并未违反法律法规的强制性规定，不符合合同无效的情形，依法应确认为有效合同。原告基于转租合同无效而要求被告返还原告转让费的主张，于法无据，一审法院不予支持。另外，在《门面房转让协议（使用权）》第一条中载明：“乙方享有该门面房甲方与德州学院签订的合同的所有权利和义务，该门面房的合同号是2L2017053。”第三条载明：“甲方协助乙方办理合同改名事宜，根据学校签订2018年协议时修改名字，名字由张玉刚改为刘云生，改名的费用由甲方全部承担。”根据该约定，刘云生在履行了支付转让费义务后，得到的相应权利是受让被告张玉刚与与德州学院之间的2L2017053号合同的所有权利与义务。而2L2017053号合同中约定的租赁期限是截止到2017年12月31日，张玉刚享有同等条件下优先承租的权利。也就是说，刘云生根据《门面房转让协议（使用权）》，依法享有与张玉刚同样的2018年度在同等条件下优先承租的权利。事实上，2L2017053号合同租赁期限到期后，刘云生确实享有了2018年度以相同租金继续租用涉案门面房的承租权利。《门面房转让协议（使用权）》中虽然约定了被告张玉刚有“协助办理合同改名”的义务，但该义务仅为“协助”，并未约定改名系被告张玉刚的个人义务，亦未约定若改名不成则合同无效或被告张玉刚需承担返还转让费的义务。且原告在2019年度未能继续承租涉案房屋的原因，并非更名不成造成的，而是出租方德州学院改变租赁方式为采取公开招募的方式选择承租人。在此情况下，即使改名成功，原告刘云生仍要面临是否参与公开招募的选择。现原告未能继续承租涉案房屋的原因系自行放弃了参与公开招募的权利。因此，原告要求确认协议无效、被告返还转让费的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回刘云生的诉讼请求。案件受理费减半收取计2525元，由刘云生负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，刘云生与张玉刚签订的《门面房转让协议（使用权）》系双方真实意思表述，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应认定为有效，双方均应严格、全面履行。协议签订后，刘云生按照约定向张玉刚支付了转让费，张玉刚将其对涉案房屋享有的承租权及相应义务转让给了刘云生，刘云生已实际享有了涉案房屋2018年1月1日起至2018年12月31日止的使用、收益权。现出租人德州学院将涉案房屋收回，并公开招募承租人，刘云生主张双方签订的转让协议无效，一审法院驳回刘云生的诉讼请求并无不当。关于刘云生提出没有按照协议约定履行更名义务的上诉主张，根据双方约定，张玉刚负有协助刘云生更名的义务，并未约定更名不成返还转让费，对于该上诉主张本院不予支持。综上所述，刘云生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人刘云生负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年六月十七日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅