湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终947号 上诉人（原审被告）：黄长清，男，1963年2月19日出生，汉族，住株洲市荷塘区。 被上诉人（原审原告）：株洲市完美房地产经纪有限公司。住所地：株洲市天元区长江北路18号三湘大厦614号。 法定代表人：张丹，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡耀帮，男，系公司工作人员。代理权限：特别授权。 原审被告：株洲惟才微波科技有限公司。住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘村（株洲市欧雅龙实业有限责任公司一楼厂房）。 法定代表人：黄一凡，系公司总经理。 原审第三人：株洲市欧雅龙实业有限责任公司。住所地：株洲市渌口区渌口镇湾塘村（沙坡里）。 法定代表人：周小勇，系公司总经理。 上诉人黄长清因与被上诉人株洲市完美房地产经纪有限公司（以下简称完美公司）及原审被告株洲惟才微波科技有限公司（以下简称惟才公司）、原审第三人株洲市欧雅龙实业有限责任公司（以下简称欧雅龙公司）居间合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄长清上诉请求：撤销一审判决，驳回完美公司的诉讼请求。事实和理由：黄长清系代表宏威公司对外招商引资并租赁厂房，惟才公司成立于黄长清了解房源之后，且成立的住所地为，黄长清与惟才公司没有隶属关系，也未代表惟才公司签订任何合同，惟才公司与欧亚龙签订合同，系通过其他途径获得房源信息，黄长清未与欧雅龙公司签订租赁合同，不需要支付佣金。故黄长清不存在“跳单”行为。 完美公司向一审法院起诉请求：1．黄长清、惟才公司按所签《受托租房协议》第3条的约定支付完美公司佣金共计81480元；2．黄长清、惟才公司按所签《受托租房协议》第3条的约定支付完美公司违约金20000元。 一审法院认定事实：2018年10月8日，欧雅龙公司与完美公司签订了一份《受托房屋出租协议》委托完美公司为其出租位于株洲市渌口区湾塘工业园的厂房，并对期望的出租价格、厂房面积、佣金、违约责任进行了约定。2019年4月，黄长清通过58同城网联系完美公司期望租赁厂房。2019年4月17日，完美公司的工作人员胡耀帮带黄长清现场察看了欧雅龙公司位于株洲市渌口区渌口镇湾塘村的厂房，并进行了介绍。同日，完美公司（甲方、受托方）与黄长清（乙方、委托方）签订了一份《受托租房协议》，协议约定的主要内容有：1、服务内容：签署本协议后，甲方为乙方寻找房源、介绍租赁房屋、安排房屋的实地视察，提供所已知的相关资料，商议租赁价格，协助签署合同等……；2、甲方收费标准：租房看房费按50元收取，成交后折算在佣金中，按首月房屋租金（成交价）的50％作为信息服务费、劳务佣金支付给甲方；3、违约责任：乙方在签订本协议后，委托方或其直系亲属、单位、领导、朋友、同事、股东、合伙人、员工、陪同人员等如未通过受托方而与业主私自接洽并租赁，未通过受托方的视为委托方违约，承诺自愿支付二个月房屋租金给完美公司作为劳务佣金另支付违约金2万元……。黄长清在看、租房代表姓名一栏签字确认，并向完美公司支付了50元的看房费。上述协议首部乙方信息栏内容系完美公司工作人员胡耀帮事后填写。黄长清经完美公司工作人员胡耀帮带领，还实地察看了株洲市三三一附近原南方摩托老厂。黄长清看完案涉厂房后表示较为满意，但还需回去商量。此后，完美公司多次电话联系黄长清对该厂房的意向，黄长清表示尚未考虑清楚，直到最后拒绝接听完美公司工作人员电话。 2019年6月，惟才公司与欧雅龙公司签订了厂房租赁协议，租赁欧雅龙公司一楼厂房2716平方米，单价为15元/平方米/月。后来因新型冠状病毒的疫情影响，2020年2月左右，惟才公司与欧雅龙公司协议提前解除了上述厂房租赁协议。根据欧雅龙公司的陈述，惟才公司与其洽谈厂房租赁时，全程有黄长清参与洽谈和对接。2019年8月，完美公司的员工胡耀帮在带客户看房过程中，发现惟才公司已经与欧雅龙公司签订了厂房租赁合同，并已经正常办公，且黄长清在惟才公司执行总裁办公室办公。完美公司据此向黄长清、惟才公司主张佣金，遭到黄长清、惟才公司拒绝，遂引发本案纠纷。 另查明，惟才公司登记成立于2019年4月30日，系自然人独资公司，登记住所地为株洲市欧雅龙实业有限责任公司一楼厂房，法定代表人和唯一自然人股东系黄一凡。黄一凡系黄长清的女儿。黄长清曾代表惟才公司对外签署过《购销合同》。 再查明：欧雅龙公司并未独家授权给完美公司出租案涉厂房，其在书面委托完美公司出租厂房之前及之后，均自行在厂房外门卫室处挂牌招租，并留有有效联系方式。 一审法院认为：本案系居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、惟才公司是否是本案的适格被告？二、案涉受托租房协议是否是完美公司与黄长清真实意思表示？三、如果案涉协议真实合法有效，完美公司各项诉讼请求是否具有事实与法律依据？现综合分析如下。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，完美公司与黄长清签订的《受托租房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立了居间合同法律关系，依法成立的合同对双方均具有法律约束力。黄长清辩称该份协议系完美公司诱骗所签，但未提交合法有效的证据予以佐证，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。黄长清还辩称协议中关于违约责任的约定为格式条款，免除了完美公司的责任，加重了被告责任，排除被告的主要权利，应为无效条款。一审法院认为，协议中的违约条款属于居间合同中常有的禁止性格式条款，其本意是为防止委托方利用中介公司提供的相关信息跳过中介与房主自行成交或将信息提供给他人后促使他人自行成交，从而使中介公司无法得到应得的佣金。该约定既不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，亦不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，应认定为合法有效。协议第3条约定：乙方在签订本协议后，乙方或乙方直系亲属、单位、领导、朋友、同事、股东、合伙人、员工、陪同人员等如未通过甲方而与业主私自接洽并租赁，租赁时未通过甲方，视为乙方违约，并承诺自愿支付二个月房屋租金给完美公司作为劳务佣金另支付违约金20000元。该合同条款属于居间合同中常有的禁止“跳单”条款，而衡量委托方是否构成“跳单”违约的关键是看：一、中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且履行了媒介服务；二、委托人利用该信息、机会与业主方私下成交或另行委托他人或由委托人的利害关系人居间成交；三、委托人主观上存在逃避支付佣金的恶意。本案中，完美公司工作人员于2019年4月17日下午带黄长清到欧雅龙公司察看厂房并洽谈租房事宜，此时，黄长清已经接受完美公司提供的厂房信息和服务，并实地察看了案涉厂房，存在达成交易的机会，完美公司作为居间人已为黄长清提供了中介服务，有权获得报酬。但黄长清却在一个多月后，以惟才公司的名义与欧雅龙公司就一楼厂房签订了租赁合同。黄长清、惟才公司虽辩称惟才公司与欧雅龙公司就一楼厂房签订租赁合同与完美公司及黄长清无关，但惟才公司系黄一凡一人独资的自然人独资公司，且黄长清系黄一凡父亲，结合惟才公司与第三人签订租赁协议的时间、黄长清与黄一凡的关系、第三人关于黄长清代表惟才公司洽谈租赁合同的陈述以及黄长清实际在惟才公司执行总裁办公室办公并对外签署合同的行为，可以推定黄长清的行为属于协议中禁止的“跳单”行为。同时，黄长清、惟才公司亦未向一审法院举证证实在2019年4月17日之前，除完美公司提供的信息媒介服务之外，黄长清、惟才公司已经通过合法正当途径获得了案涉厂房的信息来源并有订立合同的机会，故此，黄长清以其女儿独资的惟才公司的名义私自与欧雅龙公司签订租房协议的行为，构成违约，依法应当承担违约责任。虽然完美公司在合同签订过程中付出的劳动和服务有限，但这不能成为黄长清主张其不支付佣金不构成违约的免责理由。综上，黄长清依约应当向完美公司支付居间劳务报酬以及一定的违约金。关于佣金的计算，本案惟才公司经一审法院释明后无正当理由拒不向法庭提交其与欧雅龙公司签订的厂房租赁协议，其应当承担举证不利的法律后果。一审法院依据完美公司提供的案外人厂房租赁合同、一楼厂房的全部面积、视频中黄长清的陈述以及被告提供的厂房招租广告，综合认定厂房租赁成交的单价为15元/平方米/月，租赁面积为2716平方米。纵观上述《受托租房协议》，第2条收费标准约定的“乙方按首月房屋租金的50％作为信息服务费、劳务佣金支付给甲方”应视为双方对居间服务报酬的约定，第3条关于若乙方跳单“乙方自愿承诺支付2个月房屋租金及2万元违约金”的表述应视为违约金的约定。因此，黄长清应向完美公司支付居间服务报酬20320元（2716㎡×15元/㎡/月×50％-50元）。关于黄长清应承担的违约金的赔偿数额，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。若约定的违约金过份高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，黄长清对完美公司主张的违约金过高进行抗辩，一审法院以完美公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益，根据公平和诚实信用原则，酌情确定由黄长清向完美公司支付违约金5000元。对于完美公司主张的超出5000元部分的违约金，一审法院依法不予支持。惟才公司不是案涉合同的主体，在本案中不需要承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄长清于本判决生效之日起十日内向完美公司支付居间服务报酬20320元，违约金5000元，合计25320元；二、驳回完美公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2330元，减半收取1165元，由完美公司负担875元，由黄长清负担290元。 二审中，黄长清向本院提交了以下证据：授权委托书、红河州博纳德稀贵金属有限公司出具的证明，拟证明黄长清系受株洲宏威微波工程技术有限公司的委托对外寻找厂房，因招商引资未成行，不需要租赁厂房，不属于跳单行为。完美公司质证意见：对证据的三性均不予认可。完美公司向本院提交黄长清与欧雅龙公司签订的《标准厂房租赁合同》照片复制件，拟证明黄长清租赁的厂房与完美公司居间服务的厂房系同一。黄长清质证意见：对合同真实性有异议，黄长清未与欧雅龙公司签订合同。本院认为，授权委托书已在一审提交，不属于新证据，本院不予采纳。红河州博纳德稀贵金属有限公司出具的证明，能够证明黄长清与红河州博纳德稀贵金属有限公司洽谈招商引资的事实，但单独不能达到其证明目的。完美公司提交的证据，与一审提交的证据相印证，能够证明黄长清代表惟才公司签订合同的事实，本院予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是黄长清是否利用完美公司提供的房源信息，黄长清是否属于“跳单”。第一，案涉居间合同系黄长清以其本人名义与完美公司签订的，其在签订合同时并未披露黄长清主张的委托人，该居间合同的当事人应为黄长清和完美公司，故黄长清以系受他人委托签订居间合同的主张不能对抗完美公司。第二，虽然黄长清对代表惟才公司签订其他合同及本案合同的事实予以否认，但未提交相反的证据证明。一审根据完美公司提交的证据和黄长清与黄一凡的关系、惟才公司的股东情况认定黄长清代表惟才公司租赁案涉厂房，并无不当。且黄长清在惟才公司与欧雅龙公司签订租赁合同授权代表人除签名。第三，惟才公司、黄长清否认利用了完美公司提供的房源信息，但未提交证据证明，一审根据欧雅龙公司的陈述，认定惟才公司与欧雅龙公司签订租赁合同利用了完美公司提供的房源信息正确。综上，无论黄长清代表谁签订了居间合同，但从最终的案涉厂房租赁情况来看，黄长清个人利用了完美公司提供的房源信息，属于双方合同约定的“跳单”行为，构成违约，应当根据合同约定支付违约金，且一审还根据合同情况酌情减少了违约金。 综上所述，黄长清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2330元，由黄长清负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年六月一日 法官助理陈河 书记员贺双平