辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初161号原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。法定代表人：申壮，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞,辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏,辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：周杰，男，1990年5月21日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：解子玲，该公司员工。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，辽宁宏缘商业房地产开发有限公司员工。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称沈阳农商行）与被告周杰、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈阳农商行委托诉讼代理人丁云鹏，周杰到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。沈阳农商行向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)辽执异227号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区房屋的执行；2、本案诉讼费由周杰、宏缘公司、谷实承担。2020年6月8日，沈阳农商行申请将原第一项诉讼请求“请求撤销（2019）辽执异227号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区房屋的执行”，变更为“准许执行位于沈阳市大东区的房屋”。事实与理由：沈阳农商行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据沈阳农商行的保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年10月23日作出（2014)辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014)辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘公司给付沈阳农商行贷款本金173,353,460.86元及利息；沈阳农商行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015)辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019)辽执异227号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护沈阳农商行的合法权益，恢复对沈阳市大东区房屋的执行。周杰辩称，周杰是2011年1月30日向谷实账户转款272,000元，同日宏缘公司向周杰开具了272,000元钱的收据。2012年12月1日周杰向宏缘公司补充差价款71,616元，宏缘公司开具全款343,616元的收据，同日周杰与宏缘公司签订了商品房买卖合同，宏缘公司在2016年11月2日开了增值税发票。2014年4月15日宏缘公司通知周杰办理入住，当日周杰按照要求交纳了电费300元、物业费2085元等费用。周杰于2015年5月11日向沈阳大东区人民法院起诉宏缘公司要求承担逾期未交房的违约责任，大东区人民法院（2015）大东民小字第01954号民事判决书确认周杰与宏缘公司的房屋买卖合同有效，周杰系大东区观泉路50-5号2-14-2号的业主，综上，沈阳农商行提出的执行异议没有任何法律依据，周杰符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，依法享受足以排除强制执行的民事权益。宏缘公司、谷实未出庭亦未提交证据和答辩意见。沈阳农商行和周杰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。沈阳农商行向本院提交了以下证据：借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）民二终字第127号《民事判决书》拟证明：本行于2012年5月21日与宏缘公司签订借款合同,并按照借款合同约定向宏缘公司履行了发放贷款的义务,双方形成了借款合同关系。自2012年5月21日起,本行与宏缘公司签订抵押合同,以其名下资产为宏缘公司在本行处贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月11日，早于周杰签订商品房买卖合同的时间。本行债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,本行为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。周杰要排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行的必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。周杰质证意见为，对以上证据的真实性无异议。周杰向本院提交了以下证据：证据一：2011年1月30日向谷实个人帐户转款凭证272,000元、2011年1月31日宏缘公司开具的272,000元的收据、向宏缘公司补足差价共两份刷卡票据38,000元和33,616元、2012年12月1日与宏缘公司签订的商品房买卖合同、同日开具的343,616元三联收据、交纳办理费50元、2016年11月2日宏缘公司开具的销售发票。证据二：2013年12月18日缴纳水费300元的票据、入住通知单、电费300票据、物业费和电梯费2085元票据、采暖费2105元票据、装修房屋垃圾清运费320元、沈阳盈德物业管理有限公司资料签收确认书。证据三：沈阳市大东区人民法院（2015）大东民小字第01954号民事判决书。证据四：结婚证复印件、沈阳市不动产登记中心无查询结果证明。上述证据拟证明周杰购房是真实有效的，在2015年起诉宏缘公司逾期交房的判决中也可以确认案涉房屋是周杰购买的，周杰在2011年1月31日给宏缘公司打房款272,000元，早于宏缘公司向银行贷款的时间。沈阳农商行质证意见为，对证据一真实性有异议，因为周杰未提供原件予以核对，其次收款人姓名为谷实，不能证明该笔费用是用于购买宏缘公司的房产。关联性有异议，该合同签订的时间是2012年12月1日，与周杰主张交款的时间2011年1月30日不相符，不能证明周杰实际支付了购房款。证据二无异议。证据三真实性无异议，但该证据仅证明宏缘公司与周杰签订了商品房买卖合同，但并未办理过户手续，从物权变更的角度来讲，周杰未取得案涉房屋的所有权。证据四真实性无异议，但该查询结果仅可以证明查询时周杰与其配偶名下无其他房产，不能说明在购房时周杰及其配偶是否有房产，是否进行了房屋买卖。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司因房地产开发与沈阳农商行签订借款合同，沈阳农商行依约向宏缘公司履行了放款义务。自2012年5月21日起，沈阳农商行与宏缘公司签订抵押合同，以宏缘公司名下资产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。案涉房屋于2012年9月11日办理了抵押登记。辽宁省高级人民法院根据沈阳农商行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，于当日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2011年1月30日,周杰向谷实账户转款272,000元，2011年1月31日宏缘公司向周杰开具了收款事由标注为“团购预收款”，金额为272,000元的收据。2012年12月1日周杰向宏缘公司分别支付38,000元和33,616元，同日周杰与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，支付全款343,616元（272,000元+38,000元+33,616元）购买宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的商品房，宏缘公司向周杰开具了343,616元的三联收据，2016年11月2日宏缘公司向周杰开具了金额为343,616元的增值税发票。周杰于2014年4月15日，持宏缘公司的《入住通知单》，交纳了电费、物业费、采暖费、装修房屋垃圾清运费等费用，办理了入住手续。周杰与薛丹于2019年10月15日结婚，2019年12月19日沈阳市不动产登记中心未查到周杰及其配偶薛丹名下有房产信息。本院认为，本案的争议焦点是：周杰是否享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的消费者物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，周杰于2011年1月30日和2012年12月1日两次分三笔向宏缘公司支付款项共343,616元,宏缘公司出具了收款收据。双方于2012年12月1日签订《商品房买卖合同》，以全款343,616元购买宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的商品房，2016年11月2日宏缘公司向周杰开具了金额为343,616元的增值税发票。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订时间早于辽宁省高级人民法院查封案涉房屋（2014年10月23日）的时间。周杰于2014年4月15日持宏缘公司的《入住通知单》，办理了入住手续。沈阳市不动产登记中心登记系统上未查到周杰及其配偶薛丹名下有房屋信息。综上，周杰作为买受人符合相关司法解释规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。综上所述，沈阳农商行的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费6454元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 屈 昕审判员 贺立春审判员 金 莹二〇二〇年六月十六日法官助理刘书斌书记员王佳