浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终690号 上诉人（原审原告）：李红超，男，1986年2月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：刘继光，浙江民盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郭建，男，1982年12月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：邵海燕，女，1967年10月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：郑晓蓉，女，1970年10月28日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上述三上诉人的委托诉讼代理人：袁伟力，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 上诉人李红超、郭建、邵海燕、郑晓蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初12628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李红超上诉请求：一、撤销一审判决，改判对方当事人返回押金15000元及赔偿损失30000元；二、本案一、二审案件受理费由对方承担。事实和理由：一、原审事实认定不清。原审未查清己付租金部分的租期届满后，李红超的实际腾房时间。根据双方的陈述，李红超自己认可租期届满后5、6天腾空，对方主张李红超是在租期届满后10天腾空。即使在已付租金租赁期限届满后，李红超占用原房屋的时间为10天，根据约定，这10天的租金最多为4850元。二、原审适用法律错误。一审中，郭建、邵海燕、郑晓蓉自始至终未主动向法院请求减少违约金。原审没有直接证据证明李红超损失的实际金额，且李红超是经营轮胎业务，主要靠流量。李红超已在讼争店面经营多年，店面位置适中，李红超的损失实际远可能大于约定3万元的违约金。综合一审判决释理部分的表述，一审依职权主动降低了违约金属适用法律错误。三、原审认为双方在合同中并未明确约定在退还押金的基础上再赔偿双倍押金错误。一份合同无论是正常终止或提前解除，只要合同关系不存在，押金就应当退还。本案结果应为返还押金（15000元）+赔偿损失（押金的2倍即30000元）-占用房屋的租金（4850元）。 郭建、邵海燕、郑晓蓉辩称，愿意向对方返还押金15000元，但要求赔偿30000元的违约金没有法律依据。 郭建、邵海燕、郑晓蓉上诉请求：一、撤销一审判决部分内容，改判驳回李红超对违约金部分的赔偿请求；二、一、二审诉讼费用由李红超承担三分之二，二审诉讼费用由李红超承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、本案租赁合同解除的原因，系李红超提出变更租赁条款遭拒绝。一审中，李红超提交的证据仅证明2019年9月份，郑晓蓉的丈夫吴海耀提出要解除合同，但李红超未举证、一审也未查明郭建、邵海燕、郑晓蓉当时拟解除租赁的理由，同时2019年9月份之前，李红超也曾提出解除合同并付之行动。郭建、邵海燕、郑晓蓉出于提高出租房屋租赁价值的目的，将3间独立的店面整体打包出租给李红超，但李红超接手后，生意并没有预想的好，并不需要同时使用3个店面，故在2018年4月期间，在未征得出租人同意转租的前提下，擅自张贴转租公告，公告一直张贴至2019年9月份，但没有转租成功。故在2019年9月份之前，李红超提出第3年租赁期间，减少租赁面积为一间。因郭建、邵海燕、郑晓蓉不同意，提出要么继续租赁3间房屋或者1间都不出租。双方协商未果，发生争吵，故2019年9月份，吴海耀在通话中表示，要解除租赁，待李红超及时搬离后，自己用，找其他承租人。2、郭建、邵海燕、郑晓蓉有合理理由预见李红超不会支付第3年租金，故提出解除合同。吴海耀很早就知道“李红超在2019年9月前，已经长久不使用部分租赁房屋了，并长期张贴转租公告，却没有把多余的店铺出租出去”，因此在2019年9月前，双方经过多次交涉，李红超提出减少租赁房屋至1间，而吴海耀提出要么3间一起租赁，要么不租赁。交涉未果后，吴海耀告诉李红超要收回房屋。吴海耀在2019年9月就有合理理由能预见李红超不会按时缴纳第3年的房租。从李红超2019年10月另找50平方米的店面，也可以看出吴海耀的判断正确。而且一审庭审中查明的细节，若李红超执意要求继续租赁，其仅需在2019年10月份直接汇款给郭建、邵海燕、郑晓蓉。但李红超在2019年9月份与吴海耀交涉后，并没有坚持继续租房，在第2年租赁期间未满的情况下，就去租赁另一个50平方米的店面。可见李红超并没有继续履行租赁合同的意图，郭建、邵海燕、郑晓蓉整体的行为，也不是单方面无故违约。二、一审采信的证据片面、不完整。一审认定郭建、邵海燕、郑晓蓉违约的主要依据系与吴海耀、颜根富的通话录音。颜根富非本案当事人和租赁合同中的出租人，也未作为证人出庭作证，通话录音展示的对话内容片面、不完整，不宜采信。且颜根富认可应退还租金、但不认可应退还违约金。吴海耀可以代表郑晓蓉，但从双方通话的内容来看，很明显双方之前就存在交涉过程，李红超仅举证了一份录音通话，不排除在更早的通话过程中，李红超录下了对自己不利的内容，但未提交。三、郭建、邵海燕、郑晓蓉不存在违约行为，无须承担违约责任，更无须在退还押金的前提下，赔付双倍押金的违约金。即便认定郭建、邵海燕、郑晓蓉违约，赔付的金额也仅为一审认定的15000元。《房屋租赁合同》第九条的字面表述上看，若李红超违约，其承担的违约后果为“丧失已缴纳的15000元押金”，而郭建、邵海燕、郑晓蓉违约，退还15000元押金，外加赔付15000元违约金。该理解方式，使双方对于违约行为承担相同的风险和损失，也符合定金罚则。四、郭建、邵海燕、郑晓蓉三人系独立的主体，吴海耀的通话行为仅证明其有解除合同的意思，但没有证据证明郭建、邵海燕存在解除合同的意思，且郭建、邵海燕本身也不希望解除合同。根据合同约定，租金应提前一个月支付，但李红超并未支付第三年的租金，故李红超违约，郭建、邵海燕没有违约，郭建、邵海燕不承担违约责任。五、诉讼费应按比例分担。 李红超辩称，一、李红超一审时已举证证明系郭建、邵海燕、郑晓蓉提前解除合同，双方的差距是在赔偿金额方面。二、李红超承租三个门面，希望整体承租，故郭建、邵海燕、郑晓蓉在一份合同签字。三、2019年9月，对方已经提出要收回房屋，李红超不可能按照合同约定支付第三年的租金。对于录音内容，双方无异议，合同解除是郭建、邵海燕、郑晓蓉提出，应当由其支付违约金。四、郭建、邵海燕、郑晓蓉存在违约，一、二审诉讼费用均应当由其承担。 李红超向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即返还房租押金人民币15000元并赔偿损失30000元及逾期利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自原告起诉日计算至实际履行日）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月26日，被告郭建、郑晓蓉、邵海燕三人共同与原告李红超签订一份房屋租赁合同，约定三被告将其拥有的坐落于温岭市横湖丽苑门面房的29、31、33号的门面房屋出租给原告，房屋租赁日期自2017年11月25日至2020年11月25日止，年租金为177000元，付款方式为一年一次，每次提前一个月付清，租赁期间原告须向三被告交纳15000元押金，租赁期满后予以退还；如果三被告租赁期间中途收回房屋，将赔偿原告双倍押金。后原告向被告方交纳了15000元押金，并按约支付了第一年和第二年的租金。上述租赁标的物29、31、33号房屋均享有合法产权。其中29号房屋为被告郭建父母即郭杏福与蒋金花共有，31号房屋为被告郑晓蓉与吴海耀共有，33号房屋原为被告邵海燕与郭杏林共有，租赁期间变更登记为郭杏素所有。2019年11月间，原告分别与被告郑晓蓉丈夫及颜根富（系郭杏素丈夫）通话过。通话中，郑晓蓉丈夫认可自己在9月十几号跟原告说房子自己要用不租，答应退还押金10000元，并表示25号到了肯定要收回房子，而原告则认为按合同应赔偿10000元，连押金一共需付15000元。颜根富表示押金肯定退还，而违约金及其他事要与他们（应指另外两家）说，他们说怎么办就怎么办，到时候他们会打电话给自己。2019年11月24日晚，原告与被告郭建当面商谈违约金及腾房等事宜，但未达成一致意见。后原告腾退上述承租房屋。 一审法院认为，本案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，租赁标的物享有合法产权，虽其中部分租赁物在租赁期间发生所有权变动，但并不影响租赁合同的效力，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故本案房屋租赁合同应当确认为合法有效，原、被告双方均应按约履行。目前原告已腾退房屋，双方租赁合同已实际解除。根据原告与被告郑晓蓉丈夫、郭杏素丈夫及郭建的谈话录音，可以说明双方合同解除原因系被告方提前收回房屋，故被告方按照合同约定应当承担相应的违约责任。对合同中约定的“如果甲方租赁期间中途收回房屋，将赔偿乙方双倍押金”这一内容，双方在商谈过程中存在不同理解。因双方在合同中并未明确约定在退还押金的基础上再赔偿双倍押金，结合原告因中途退租有可能造成的实际损失，以及原告在11月25日期满后过几天才腾房完毕的情况，综合考虑，该院认为由被告方退还原告双倍押金，即30000元为妥。对原告其余诉请以及被告方的抗辩意见均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告郭建、邵海燕、郑晓蓉于本判决生效后十日内支付给原告李红超30000元。二、驳回原告李红超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告李红超负担154.5元，被告郭建、邵海燕、郑晓蓉负担308元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭建、邵海燕、郑晓蓉提供了李红超的微信朋友圈截图，证明李红超2018年4月19日及2019年12月9日在店面门口张贴转租的通知。李红超质证对真实性无异议，但对关联性有异议，照片看不清楚张贴的内容。二审中，郭建、邵海燕、郑晓蓉申请证人应合根出庭作证，证明李红超承租了三个店面，其中一个店面贴着出租告示。李红超对证人证言质证认为，证人只看到有出租告示贴着，但并没有看到是谁张贴的，且不属于新证据。郭建、邵海燕、郑晓蓉质证认为证人的证言能够证明房屋拟转租的事实。 本院认为，郭建、邵海燕、郑晓蓉提供的证据及证人证言应结合本案争议焦点及其他证据加以综合认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方当事人之间签订房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据李红超在一审提供的证据，可以证明在2019年9月份期间，郑晓蓉的丈夫曾向李红超说房屋要收回，并表示25日肯定收回房屋。而合同约定的租赁标的物系温岭市横湖丽苑门面房29、31、33号房屋，系三间房屋整体租赁，且郭建、邵海燕、郑晓蓉在同一份合同上签字，故郑晓蓉丈夫的意思表示及于郭建、邵海燕、郑晓蓉。虽然郭建、邵海燕、郑晓蓉二审提供了相应的证据及证人证言，拟证明李红超对涉案的房屋有转租的意思表示，但这并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的行使不安抗辩权的情形，且也无证据证明李红超事实上已经将涉案房屋进行了转租。基于此，一审根据李红超与郑晓蓉丈夫、郭杏素丈夫及郭建的谈话录音认定郭建、邵海燕、郑晓蓉三人共同承担违约责任并无不当。因合同中约定的“如果甲方租赁期间中途收回房屋，将赔偿乙方双倍押金”内容在理解上存在分歧，综合考量权利义务相一致的原则及解除合同有可能造成的实际损失、李红超实际腾退房屋的时间等因素，一审确定郭建、邵海燕、郑晓蓉支付李红超30000元并无不妥。 综上所述，各上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由李红超负担175元，郭建、邵海燕、郑晓蓉负担175元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇二〇年六月十二日 代书记员 严 凌 -10-