河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3690号 上诉人（原审被告）：孔繁刚，男，1964年1月3日出生，汉族，现住唐山市路北区。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司，住所地：唐山市路北区铂悦山小区209底商1单元。 负责人：田小杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：张文星，河北鸿翔律师事务所律师。 上诉人孔繁刚因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司（以下简称隆泰物业唐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 孔繁刚上诉请求：撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5911号民事判决，依法改判上诉人不承担物业费，并由被上诉人承担全部诉讼费用。主要上诉事实和理由：一、上诉人不应承担物业服务费。1、被上诉人违反法律法规的规定，对未经竣工验收合格的建筑工程进行接收并交由业主使用，被上诉人存在严重欺诈行为，依据《中华人民共和国合同法》规定，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》依法自始无效，被上诉人基于此协议收取的物业费用属于不当得利应当予以退还。根据《唐山市物业管理条例》、《物业承接查验办法》及相关法律法规的规定，综合验收之前的物业服务费用应由建筑单位承担，被上诉人与建设单位恶意串通，明知涉案房产未经验收合格而接收，应当与建设单位承担连带责任。因此，综合验收之前的物业服务费应由被上诉人自行承担。2、被上诉人提供的物业服务不具备2.5元/平方米的收费标准，并且日常服务过程中存在众多瑕疵，不能履行其服务义务，多次被业主约谈、通告，但被上诉人给予业主的答复除了敷衍就是明确告知无法解决。被上诉人应赔偿因物业服务不达标造成上诉人房产贬值的损失。本院二审审理过程中，孔繁刚变更上诉请求为：1、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初5911号民事判决；2、撤销上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，合同自始无效。3、被上诉人返还上诉人已缴纳物业费2148元。 隆泰物业唐山分公司主要答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 隆泰物业唐山分公司向一审法院起诉请求：1、判令孔繁刚给付隆泰物业唐山分公司2016年12月至2018年12月物业服务费用4474.5元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止）。2、判令孔繁刚承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：孔繁刚及案外人郭星伯为唐山市路北区业主。2014年5月6日，孔繁刚及案外人郭星伯作为甲方与作为乙方的隆泰物业唐山分公司签订《前期物业服务协议》，该协议对物业管理费标准进行了约定，住宅部分收费标准：2.5元／月?平方米（建筑面积），建筑面积89.49平方米。现隆泰物业唐山分公司以该《前期物业服务协议》为据，并提供商品房买卖合同1份、物业费交费通知书照片、律师函及签收单，主张经隆泰物业唐山分公司多次催要孔繁刚仍未按照合同缴纳物业费。孔繁刚主张前期物业委托协议虽为其签订，但是对收费标准部分有异议，不认可物业的收费，对其他证据均无异议。孔繁刚提供房屋买卖合同、房产证复印件各1份，主张验收合格之前的物业费该谁出其不清楚；提供应急呼叫按钮照片1张，主张该应急呼叫按钮无法使用；提供前期物业服务协议1份，主张物业没有履行协议中的职责义务，有人将活动中心擅自改成养老院，物业为其提供方便。隆泰物业唐山分公司主张应急呼叫按钮等安防系统是房屋买卖合同附件3，合同相对方是地产商不是隆泰物业唐山分公司。另查，孔繁刚自入住至2016年12月，一直按照2元／平方米缴纳物业费。现隆泰物业唐山分公司自愿按照2元／平方米向孔繁刚主张2016年12月至2018年12月的物业费4474.5元。 一审法院认为，隆泰物业唐山分公司与孔繁刚、案外人郭星伯签订的《前期物业服务协议》主体适格、内容合法，依法有效，孔繁刚、隆泰物业唐山分公司应按协议约定履行各自义务。隆泰物业唐山分公司自愿降低收费标准，符合法律规定，一审法院予以认可；隆泰物业唐山分公司要求孔繁刚支付2016年12月至2018年12月的物业管理服务费4474.5元的主张，理据充分，一审法院予以支持；孔繁刚所述应急呼叫按钮无效、房产证发证之前物业服务费不应由其承担的问题，与本案不属于同一法律关系，孔繁刚可另行处理；孔繁刚与隆泰物业唐山分公司对物业服务质量及标准存在异议是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故一审法院对隆泰物业唐山分公司要求孔繁刚支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孔繁刚于本判决生效之日起十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司支付2016年12月至2018年12月期间的物业服务费人民币4474.5元；二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司负担13元，由被告孔繁刚负担12元。 本院二审期间，孔繁刚提交证人证言2份及证人身份证复印件以及受案回执复印件、照片复印件，证明被上诉人的物业服务不到位，存在重大不足，造成过被盗事件。隆泰物业唐山分公司对上述证据的质证意见为，对证人证言的真实性不认可，该两份证言不是新证据，内容高度雷同，且证人应出庭接受质询，该两位证人均为小区业主，与被上诉人存在利益冲突。因此证人证言不应被采纳。受案回执和照片均与本案没有关联性，且没有提交原件进行核对。对身份证复印件没有异议。本院对上述证据的认证意见，隆泰物业唐山分公司对证人身份证复印件无异议，本院予以确认。但因证人未出庭接受质询，且隆泰物业唐山分公司对上述证人证言不予认可，故本院对两份证人证言不予确认。受案回执与照片均为复印件，且隆泰物业唐山分公司不予认可，本院对此不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，孔繁刚与隆泰物业唐山分公司签订《前期物业服务协议》时均具有相应的民事行为能力，且该协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，孔繁刚主张该协议不是其真实意思表示，其是在隆泰物业唐山分公司欺诈的情况下所签，但孔繁刚对其该主张未能提交充分证据予以证实，故该协议为有效协议，孔繁刚与隆泰物业唐山分公司均应按该协议履行自己的义务。孔繁刚上诉要求撤销《前期物业服务协议》依据不足，本院不予支持。涉案房屋已经交付给孔繁刚使用，孔繁刚应按约定及时交纳物业服务费用，孔繁刚以隆泰物业唐山分公司将未经验收合格的房屋接收并交付业主使用作为不交纳物业服务费的抗辩理由不成立，本院对其该主张不予支持。孔繁刚认为隆泰物业唐山分公司提供的服务未达到合同约定收费标准的服务质量，并以此为由主张不交纳物业服务费，但其对该主张未能提交充分证据予以证实，故本院对其该主张不予支持。孔繁刚上诉要求退还之前依据《前期物业服务协议》交纳的物业服务费，并赔偿其因物业服务不达标造成房产贬值的损失，因其就上述主张未在一审中提出反诉，本案中不予涉及。 综上所述，孔繁刚的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孔繁刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 刘江静 审判员 吴 凡 二〇二〇年六月十九日 书记员 孙一帆 ——