湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终363号上诉人（原审原告）：张国荣，男，1959年10月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：曹树祥，江西开河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：湖北金典房地产开发有限公司,住所地：湖北省武穴市正街59号。统一社会信用代码：914211825627256953。法定代表人：胡金凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴国强，男，该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人张国荣因与被上诉人湖北金典房地产开发有限公司（以下简称金典公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国荣上诉请求：1.纠正原审判决中不支持违约金请求的认定，增加判项:金典公司向张国荣支付违约金50万元;2.将一审判决中的第三项:“限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后五日内赔偿给原告张国荣设计费损失12.8万元”中的设计费损失12.8万元改判为32万元(增加19.2万元)；3.一、二审诉讼费用由金典公司承担。事实与理由：一、一审法院不支持张国荣要求金典公司承担违约金的请求是错误的。一审判决书第8页中认定:“······故其依据案涉合同‘如金典公司违反的约定提前终止合同的，应向张国荣支付50万元违约金’的约定要求金典房地产支付违约金无事实依据，不予支持；”此处判决所依据的是案涉合同(影院场地租赁合同)第六条第3项之规定，但是该案涉合同第九条第3项也明确约定：“出现下列情况之一，乙方(张国荣)有权提前解除合同，甲方(金典公司)需承担违约责任:甲方违约、乙方选择提前解除合同的，除赔偿乙方由此遭受的所有损失外，还应向乙方支付人民币50万元的违约金。”所以说，根据合同的定，金典公司向张国荣支付违约金的条件不仅仅只有金典公司违反约定提前终止合同这一点，还有一个条件是当金典公司违约，张国荣选择提前解除合同时，金典公司同样要向张国荣支付违约金50万元的。而且张国荣在一审起诉书中也明确了这一点:“鉴于金典公司一再违约，无任何信用可言，张国荣决定依据双方签订的《影院场地租赁合同》第九条第3项之规定，解除合同，并要求金典公司退还保证金、赔偿张国荣的损失并支付违约金。”因此，一审法院仅仅依据案涉合同第六条之规定而无视张国荣明示的第九条之规定就认定不支持张国荣要求金典公司支付违约金的请求是完全错误的。二、张国荣的设计费损失应该认定为32万元。张国荣为了全面履行与金典公司签订的影院租赁合同，与案外人签订了《建设工程设计合同》，合同约定的设计费为32万元，且案外人已完成了设计合同约定的全部义务(所有设计图纸均已提交给张国荣，张国荣也提交给了金典公司，且在一审时当庭提交图纸给法庭看了)，那么张国荣就必然要履行设计合同中约定的支付32万元设计费的付款义务，只是因为金典公司违约延迟交付租赁场地使得张国荣与金典公司之间租赁合同的履行出现了问题，才造成张国荣未及时向案外人支付全部的设计费，只按前两期进度支付了12.8万元，剩余的19.2万元是必然要支付的，这部分设计费属于必然会发生的损失，为节省司法资源，减少诉累，应该支持全部32万元设计费损失赔偿。综上所述，一审判决错误的适用《影院场地租赁合同》中的违约金条款、对必然会产生的设计费损失未全部支持，这不符合司法实践精神，不利于法制建设的进程，请求二审法院本着公平公正、维护法制的精神，依法改判，以维护张国荣的合法权益。金典公司辩称，1.金典公司自始至终没有违约。金典公司与张国荣于2015年11月5日签订了影院场地租赁合同，合同主要约定了双方的租赁意向，以及如何具体实施，并约定了《场地交付确认书》为实际租赁起始日期，并约定自《场地交付确认书》起给予张国荣9个月的装修和市场培育免租期。2016年2月28日楼盘项目主体完工，实现了场地交付，2016年3月1日，张国荣在金典公司按期交付主体的情况下向金典公司支付了50万元的保证金来保证继续履约。很显然，如果张国荣认为金典公司没有按照2016年2月28日交付场地，怎么会在违约后的3月1号缴纳保证金呢?不能自圆其说。金典公司并于2016年10月12日收到张国荣发来的影院布局图纸电子版，场地实际全面进入装修状态。影院装修两部分，第一部分由张国荣出具方案图纸，划定区域，由金典公司继续第一轮装修，完成影院土建隔墙等基础设施，第二轮装饰装修由张国荣完成，金典公司协助验收。如果没有场地的交付，哪来的第一轮装修呢?金典公司按期完成第一轮装修，张国荣迟迟不进场进行二次装饰装修。致使一直没有完成《场地交付确认书》的签订。金典公司自始至终没有构成根本性的违约，反倒是张国荣违约不继续履约，金典公司因守约专门为其建设影院隔墙等设施造成了巨大的经济损失。一审认定金典公司“未按约在2016年2月28日将租赁场地交付给张国荣属认定事实不清”。因此，张国荣上诉请求向其支付违约金无理无据。金典公司将保留因张国荣违约向其追偿损失的权利。2.关于设计费用，2016年2月28日，金典公司按期完成了主体交付，张国荣即于2016年3月1日向金典公司缴纳了50万元的保证金，张国荣并随后与设计方签订了设计合同。这一事实再次说明金典公司按时完成了场地交付。其次，影院设计费用本身就是张国荣应该承担的义务，完成设计也属张国荣履约的组成部分。没有场地的交付，哪来二次的施工设计?由于张国荣自己违约不继续完成影院装修直至营业，故金典公司不应该承担任何设计费用。3.金典公司与张国荣签订的《影院场地赁合同》合同目的在于场地租赁的目的是否得以实现，金典公司已经按照张国荣的设计要求，专门为张国荣进行了隔墙等设施的布局和装修，张国荣的租赁目的已经得以实现。且金典公司项目已经通过了消防验收，根本不影响张国荣合同目的的实现，故一审支持解除合同没有事实和法律依据。故请求二审法院查明事实真相，驳回张国荣一审二审的全部诉讼请求。张国荣向一审法院起诉请求：1.依法解除张国荣、金典公司签订的《影院场地租赁合同》；2.判令金典公司返还张国荣交纳的保证金50万元，并自2016年3月1日起至该保证金返还之日止按年利率6%支付资金占用费；3.赔偿张国荣损失32万元；4.支付违约金50万元；5.案件受理费由金典公司承担。一审法院认定事实：武穴市永宁商场系由金典房地产开发建设。2015年11月5日，张国荣与金典公司签订了一份《影院场地租赁合同》，该合同约定：金典公司将其开发的位于该商场4楼部分商业区域（建筑面积约3500平方米）出租给张国荣开办影院，租期15年，租金19元/月/平方米，之后每3年为一周期，后一周期的月租金在前一周期月租金的基础上递增6%；为保证合同的顺利履行，张国荣应在签订后向金典公司交纳保证金50万元；金典公司应于2016年2月28日向张国荣交付租赁场地，且给予张国荣9个月的装修期、市场培育期（此期间内不计租金）；如金典公司违反约定提前终止合同的，应向张国荣支付50万元违约金，并赔偿相关损失。合同签订后，张国荣遂委托陈宗法向金典房地产交纳了保证金50万元，金典公司并于2016年3月1日出具收据一张。后张国荣就永宁财富广场电影院区域室内装饰事宜与建筑装饰工程设计师陈建游签订了一份《建设工程设计合同》，该合同约定设计费32万元，分四次支付。后张国荣于2016年9月19日向陈建游支付了设计费12.8万元。因金典公司未按约在2016年2月28日将租赁场地交付给张国荣，张国荣遂于2017年10月16日以电子邮件方式将“关于武穴奥斯卡影城项目实施急需解决落实的几个问题”致函金典公司。金典公司收悉该函件后，于当月18日作出回复，并承诺将于2017年11月20日前确保完成案涉租赁物的消防整改及验收。因金典公司未能按复函所作出的在2017年11月20日前完成消防验收的承诺，张国荣遂于2018年2月7日与金典公司时任法定代表人卢锋沟通，并起草了一份《解除租赁合同协议》，该协议对保证金的退还、资金占用费的支付、设计费的支付及相应利息作出了约定。卢锋因故未在该解除协议上签名盖章。一审法院认为，一、金典公司作为武穴市永宁商场的开发方，其于2015年11月5日与张国荣签订了的《影院场地租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同的约定全面履行各自义务；二、金典公司未在合同约定的时间向张国荣交付应通过消防验收的租赁场地，且经张国荣催告至本案法庭辩论终结前，金典公司仍未能提供案涉租赁物已完成消防验收的证据。金典公司的行为实属迟延履行主要债务，且未经消防验收，张国荣无法达成履行合同的目的，故张国荣要求解除案涉租赁合同符合法律规定，予以支持；三、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状并要求赔偿损失。故张国荣要求金典公司返还保证金50万元符合法律规定，予以支持；因案涉合同的解除系金典公司迟延履行所致，对此给张国荣造成的损失，应当赔偿，故张国荣要求金典公司自2016年3月1日按年利率6%承担资金占用利息，符合法律规定，予以支持；四、张国荣就本案纠纷，并未提供证据证明金典公司有单方终止合同的事实，故其依据案涉合同“如金典房地产违反约定提前终止合同的，应向张国荣支付50万元违约金”的约定要求金典公司支付违约金无事实依据，不予支持；五、张国荣因案涉租赁物的设计而签订设计合同，虽合同约定设计费为32万元，但张国荣实际支付设计费12.8万元，该合同对金典公司无拘束力，张国荣因案涉设计合同遭受的实际损失为12.8万元，故张国荣要求金典公司赔偿设计费损失32万元，不符合法律规定，依法应支持12.8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条第（三）项、第（四）项，第九十七条，第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张国荣与金典公司于2015年11月5日签订的《影院场地租赁合同》；二、限金典公司在判决生效后五日内返还给张国荣保证金50万元，并自2016年3月1日起按年利率6%承担资金占用期间的利息至实际给付之日止；三、限金典公司在判决生效后五日内赔偿给张国荣设计费损失12.8万元；四、驳回张国荣其他诉讼请求。案件受理费17490元，保全费5000元，合计22490元，由张国荣负担11038元，由金典公司负担11452元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。金典公司提交证据1组：黄冈市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明2018年11月19日已经完成了消防验收。经当庭质证，张国荣发表质证意见：对该证据的三性都有异议，1.因字体深浅不同，对真实性有异议。2.这不是新的证据，一审法庭在庭审中要求金典公司在庭审结束后七日内提交消防验收证据，其未在一审提交该证据，故对关联性有异议，也不存在合法性。本院认为，金典公司提交的证据1具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采纳。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查，2018年11月19日，黄冈市公安消防支队向金典公司发出黄公消验字[2018]第0320号建设工程消防验收意见书，验收意见为：综合评定该工程消防复查验收合格。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于张国荣的设计费损失问题。张国荣上诉主张应赔偿损失32万元。对此本院认为，张国荣签订《影院场地租赁合同》后为了经营与案外人陈建游签订了《建设工程设计合同》，因金典公司未在合同约定的时间向张国荣交付应通过消防验收的租赁场地，使张国荣提前解除合同，并造成张国荣损失。金典公司未按约履行合同应对张国荣的损失进行赔偿，赔偿损失应以实际损失为准。张国荣以其与陈建游签订合同中约定设计费为32万元主张损失，张国荣在与陈建游履行合同中仅支付设计费12.8万元，张国荣亦未提供证据其实际损失为32万元，故一审判决向张国荣支付设计费损失12.8万元，并无不当，本院予以维持。张国荣该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。二、关于金典公司是否应承担违约金50万元的问题。张国荣上诉以双方合同第九条第三款规定主张解除合同由金典公司承担违约金50万元。对此本院认为，双方签订的《影院场地租赁合同》第九条第三款第一项约定“出现下列情况之一，张国荣有权提前解除合同，金典公司需承担违约责任：1）金典公司违约，张国荣选择提前解除合同的，除赔偿张国荣由此遭受的所有损失外，还应向张国荣支付人民币50万元的违约金。”二审中金典公司虽提供证据证实该工程已于2018年11月19日经消防复查验收合格，但仍违反其于2017年11月20日前确保消防验收合格的承诺，该未按约完成消防验收行为使张国荣无法实现合同目的，金典公司违约成立，金典公司主张未违约理由不成立，该主张本院不予支持。因金典公司违约，现张国荣选择提前解除《影院场地租赁合同》，张国荣上诉主张要求金典公司根据双方合同约定支付违约金50万元符合合同约定，经本院释明，金典公司主张该违约金过高请求予以适当减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中张国荣的实际损失为保证金50万元资金占用利息损失和设计费损失12.8万元，根据上述规定，本院确定违约金和资金占用利息损失（1、2、3项相加）为：1.保证金50万元自2016年3月1日起按银行同期贷款利率的1.95倍计算利息损失至2019年8月19日止；2.保证金50万元自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算利息损失直至实际付清之日止；3.3.84万元（设计费损失12.8万元×30%）。一审判决未予支持不当，本院予以纠正。张国荣该项上诉请求部分成立，本院予以支持。综上所述，张国荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初697号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初697号民事判决第二项、第四项；三、限湖北金典房地产开发有限公司在判决生效后五日内返还给张国荣保证金50万元；四、限湖北金典房地产开发有限公司在判决生效后五日内向张国荣支付违约金和资金占用利息损失（1、2、3项相加）：1.保证金50万元自2016年3月1日起按银行同期贷款利率的1.95倍至2019年8月19日止计算利息损失；2.保证金50万元自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍直至实际付清之日止计算利息损失；3.3.84万元。五、驳回张国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17490元，保全费5000元，合计22490元，由张国荣负担5490元，湖北金典房地产开发有限公司负担17000元。二审案件受理费10720元，由张国荣负担8300元，湖北金典房地产开发有限公司负担2420元。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇二〇年六月三日书记员  严锦霞