四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初697号 原告（反诉被告）：李晓芹，女，1970年6月29日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：李康，武胜县星月法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：武胜县渝川金冠房地产开发有限公司，住所地武胜县沿口镇弘武大道，统一社会信用代码91511622579613286J。 法定代表人：杨德彦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺开彬，男，该公司工作人员。 被告：武胜县盛世房地产开发有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇沿中路岭秀郡1幢1-7，统一社会信用代码91511622MA6586N25D。 法定代表人：邹龙婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺孟松，重庆典柯律师事务所律师。 原告（反诉被告）李晓芹与被告（反诉原告）武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（以下简称渝川金冠公司）、武胜县盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，被告渝川金冠公司于2020年4月27日提出反诉，本院于2020年6月2日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李晓芹及其委托诉讼代理人李康到庭参加了诉讼，被告渝川金冠公司（反诉原告）的委托诉讼代理人贺开彬、被告盛世公司的委托诉讼代理人贺孟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓芹向本院提出诉讼请求：1.判决渝川金冠公司向李晓芹交付岭秀国际项目X幢X单元X号的房屋，并为李晓芹办理房屋产权登记；2.判决渝川金冠公司赔付李晓芹违约金20000元；3.判决渝川金冠公司承担案件代理费；4.盛世公司对渝川金冠公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2014年8月29日，李晓芹与渝川金冠公司签订了购房意向协议书并支付购房款50000元。2014年8月31日，李晓芹再次支付购房款155000元。2015年12月11日，李晓芹与渝川金冠公司签订团购合同书，合同约定：李晓芹购买渝川金冠公司开发建设的岭秀国际项目X幢X单元X号房屋，房屋总价款303264元，签订团购合同时支付242611元，余款60653元在交付房屋和签订《商品房买卖合同》时支付。当日，李晓芹再次向渝川金冠公司支付37611元购房款后渝川金冠公司向李晓芹出具收款收据，载明收到李晓芹的购房款242611元。 现该楼盘已经实际竣工，已经向购房业主交付房屋，渝川金冠公司一直没有通知李晓芹接收房屋和签订《商品房买卖合同》。2019年12月，李晓芹被告知该楼盘被盛世公司接盘，李晓芹多次要求渝川金冠公司、盛世公司交付房屋，渝川金冠公司、盛世公司拒不交付。故诉讼至法院，要求渝川金冠公司、盛世公司交付房屋。 被告渝川金冠公司辩称，李晓芹支付款项属实，但是房屋是预定关系，没有办理预售许可证，所以合同应当认定为无效。 被告盛世公司辩称，李晓芹的商品房买卖合同是和渝川金冠公司签订的，应当渝川金冠公司担责，虽然盛世公司受让渝川金冠公司的项目，但是按照合同约定向渝川金冠公司支付转让价款，盛世公司对项目的受让，不是公司股权的转让，不是概括式债权债务承接，故应当驳回李晓芹对盛世公司的诉讼请求。 反诉原告渝川金冠公司向本院提出反诉请求：请求确认李晓芹与渝川金冠公司签订的《商品房团购合同书》无效。事实和理由：渝川金冠公司通过拍卖获得武胜县城东商贸新区高速路出口南侧土地，开发“岭秀国际”项目，于2016年12月30日前开工，原定于2018年12月30日完成工程建设。2015年12月11日，渝川金冠公司在未取得该项目预售许可证时与李晓芹签订了《商品房团购合同书》，约定李晓芹购买岭秀国际项目住宅X幢X单元X楼，建筑面积88.57平方米，单价3424元每平方米，李晓芹共计缴纳购房款242611元作为首付，剩余60653元未支付。2017年，渝川金冠公司与盛世公司签订岭秀国际项目转让协议，该项目更名为盛世国际，但至今未获武胜县人民政府批准，渝川金冠公司与李晓芹签订的团购房屋合同书为房屋预定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，渝川金冠公司与李晓芹签订的《商品房团购合同书》应属无效合同，渝川金冠公司愿意退还李晓芹所缴纳的购房款。 反诉被告李晓芹辩称，双方签订的团购合同书明确约定应当补签《商品房买卖合同》，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，所以反诉不成立，如果法院认为应当适用该解释，那么根据该解释第九条的规定，过错在渝川金冠公司，李晓芹请求渝川金冠公司、盛世公司共同返还购房款、支付利息赔偿损失并双倍返还已经支付的购房款。 本案原告（反诉被告）李晓芹围绕其诉讼请求依法提交了身份证复印件、商品房团购合同书原件、转账凭证原件2张，收款收据原件一份、渝川金冠公司承诺书原件一份；被告（反诉原告）渝川金冠公司提交了项目转让协议及岭秀国际329套房源销售明细表复印件；被告盛世公司提交了《商品房认购合同书》复印件一份；本院依法调取武胜县住房和城乡建设局证明一份。本院依法组织当事人对以上证据进行了质证，经审查，上述证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本案原告（反诉被告）李晓芹提供了视频一份、武胜县建设规划局笔录复印件一份，其提供的武胜县建设规划局笔录复印件字迹模糊不清，无法显示其内容，其也未在本院限定的开庭后3日内提供该视频和武胜县建设规划局笔录清晰复印件，故对于以上证据本院不予采纳。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月29日，李晓芹向渝川金冠公司支付购房款50000元。2014年8月31日，李晓芹再次向渝川金冠公司支付购房款155000元。2015年12月11日，李晓芹与渝川金冠公司签订团购合同书，合同中约定：在岭秀国际项目取得预售许可证之前，李晓芹认购渝川金冠公司开发建设的岭秀国际项目X幢X单元X号房屋，房屋总价款303264元，签订团购合同时支付242611元，余款60653元在交付房屋和签订商品房买卖合同时支付。当日，李晓芹再次向渝川金冠公司支付37611元购房款后，渝川金冠公司向李晓芹出具收款收据，载明收到李晓芹的购房款242611元。 2017年8月14日,渝川金冠公司与盛世公司签订岭秀国际项目转让协议，后盛世公司将岭秀国际项目更名为盛世国际项目。 2018年8月7日，盛世公司与案外人杨俊瑜、杨燕签订商品房认购合同书并且已经将案涉房屋交付给案外人杨俊瑜、杨燕。 2020年1月14日，渝川金冠公司向李晓芹出具承诺书，承诺书载明：“兹有李晓芹（身份证号：××××××××）与武胜县渝川金冠房地产开发有限公司于2015年12月11日签订《商品房团购合同书》，房号为X幢X单元X楼号房屋，建筑面积为88.57平米（最终结算的建筑面积及分户建筑面积以房管局测绘数据为准）。由于该房源存在遗留问题，经双方友好协商，金冠公司与盛世公司达成共同意见，用盛世国际三期X栋房源置换上述房源，价格按照之前签订的价格不变，如存在面积差，差价部分多退少补。由于X栋房源未定，该房源出来后以电话、短信的形式通知李晓芹本人，如金冠公司能第一时间在之前329套房源中协调出来办理到李晓芹名下，金冠公司无条件办理，最终确认房源时间不超过2月15日前。” 另查明，截止2020年6月1日，案涉房屋现所属的盛世国际项目仍未办理商品房预售许可证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、李晓芹与渝川金冠公司签订的《商品房团购合同书》是商品房预约合同还是商品房预售合同，该合同是否有效；二、若该《商品房团购合同书》合法有效，李晓芹能否要求渝川金冠公司交付房屋、办理房屋产权登记、赔付逾期交房违约金并要求盛世公司承担连带责任。针对以上争议焦点，本院分析评判如下： 关于争议焦点一李晓芹与渝川金冠公司签订的《商品房团购合同书》是商品房预约合同还是商品房预售合同，该合同是否有效的问题。李晓芹认为《商品房团购合同书》系商品房预约合同，是为预定房屋签订，合法有效。渝川金冠公司认为《商品房团购合同书》是商品房预售合同，合同因签订时未取得商品房预售许可证而无效。本院认为，该《商品房团购合同书》系商品房预约合同，合法有效，理由如下：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李晓芹与渝川金冠公司签订的《商品房团购合同书》仅约定了项目基本情况、商品房基本情况、计价方式计价款、付款方式及期限、工期及工程质量、签订《商品房买卖合同》、违约责任内容，对交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记等主要条款均未作约定，该《商品房团购合同书》并非商品房预售合同。2.该《商品房团购合同书》是李晓芹与渝川金冠公司在岭秀国际项目取得预售许可证之前签订，目的是确保李晓芹对案涉房屋享有优先认购权，同时约定渝川金冠公司在取得商品房预售许可后，李晓芹应当与渝川金冠公司签订商品房买卖合同，故该《商品房团购合同书》是商品房预约合同。3.该《商品房团购合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照预约合同的约定全面履行自己的义务。故对渝川金冠公司主张其与李晓芹签订的《商品房团购合同书》系无效合同的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二如果该《商品房团购合同书》合法有效，李晓芹能否依据该《商品房团购合同书》要求渝川金冠公司交付房屋、办理房屋产权登记、赔付逾期交房违约金并要求盛世公司承担连带责任的问题。李晓芹认为其能够依据该《商品房团购合同书》要求渝川金冠公司交付房屋、办理房屋产权登记、赔付逾期交房违约金并要求盛世公司承担连带责任。渝川金冠公司认为该《商品房团购合同书》无效，其不能要求渝川金冠公司交付房屋、办理房屋产权登记、赔付逾期交房违约金。盛世公司认为其不是合同当事人，对李晓芹的诉讼请求不用承担连带责任。本院认为，故虽然该《商品房团购合同书》合法有效，但李晓芹不能依据该《商品房团购合同书》要求渝川金冠公司交付房屋、办理房屋产权登记、赔付逾期交房违约金并要求盛世公司承担连带责任。理由如下：1.李晓芹与渝川金冠公司签订的《商品房团购合同书》是预约合同，李晓芹只能在合同签订条件成就时即预售许可证办理后要求与渝川金冠公司签订本约合同即《商品房买卖合同》，现本约合同尚未签订，李晓芹不能依据预约合同要求渝川金冠公司履行本约合同的交付房屋、办理房屋产权登记的义务；2.渝川金冠公司没有交付房屋的义务，相应的也没有承担逾期交房违约金的责任；3.盛世公司不是《商品房团购合同书》的当事人，也未在渝川金冠公司的承诺书上盖章，渝川金冠公司、盛世公司是两个独立的法人，李晓芹要求盛世公司因受让案涉房屋所在项目承担连带责任没有依据。现渝川金冠公司已经将该项目转让给盛世公司，其已经以自己的行为表示不能再与李晓芹签订《商品房买卖合同》，故李晓芹应当起诉要求与渝川金冠公司解除合同并要求渝川金冠公司承担违反预约合同义务的责任。李晓芹要求渝川金冠公司交付案涉房屋、办理产权证、赔付逾期交房违约金并要求盛世公司承担连带责任，没有事实及法律依据，对于李晓芹的诉讼请求本院不予支持。 李晓芹要求渝川金冠公司承担代理费并由盛世公司承担连带责任的诉讼请求，其未提供证据予以证明，本院不予支持。李晓芹要求渝川金冠公司、盛世公司共同返还购房款、支付利息赔偿损失并双倍返还已经支付的购房款的请求涉案当事人不是反诉案件当事人的范畴，不能在本案中处理，可另案诉讼。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）李晓芹的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）武胜县渝川金冠房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费6148元，减半收取计3074元，由原告（反诉被告）李晓芹负担。反诉案件受理费2925元，由被告（反诉原告）武胜县渝川金冠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘畅胜 二〇二〇年六月十二日 书记员  刘 英