浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1451号 上诉人（原审被告）：安灵祥，男，1954年2月8日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审原告）：宁波市广播电视监测中心。住所地：宁波市兴宁路53号。 法定代表人：潘霖，该中心主任。 委托诉讼代理人：郑贤超，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林珊娜，浙江波宁律师事务所律师。 上诉人安灵祥因与被上诉人宁波市广播电视监测中心房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2020年3月10日作出的（2019）浙0212民初15378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 安灵祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人于1997年承租宁波市药品检验所管理的兴宁路53号房屋，承租至2012年，宁波市药品检验所将该房屋移交给宁波市文化广电旅游局，宁波市文化广电旅游局于同年交予被上诉人管理使用。被上诉人管理该房屋初期，上诉人向其工作人员询问续签租赁合同事宜，工作人员未予明确答复，但不反对上诉人继续承租。直至2015年底，被上诉人联系上诉人，要求支付前三年租金，并要求补签一份前三年的租赁合同作为财务做账依据。上诉人应被上诉人要求，支付租金并补签租赁合同。此后，上诉人继续承租该房屋，每年年末甚至次年，被上诉人会通知上诉人支付前年房租，并补签前年的租赁合同用以财务做账。双方自建立租赁关系以来，一直是自动延续，租赁合同实则是为被上诉人做账需要而签订，多份租赁合同连签订日期都没有填写，而且与实际的租赁情况完全不符。2019年，被上诉人继续出租该房屋给上诉人使用，并向上诉人收取了水电费，双方的租赁关系自动续延。上诉人不存在违约占用该房屋的情形。上诉人了解到，该房屋所处位置在修地铁及路面修整，即将被拆迁，上诉人租赁该房屋时投入大量的装修成本及巨额转让费，被上诉人为侵吞原本属于上诉人的拆迁补偿，利用2018年底补签的房屋租赁合同内容断章取义，侵犯了上诉人的合法权益。 宁波市广播电视监测中心辩称：2018年签订的租赁合同约定的租赁期限是到2018年12月31日，2019年没有签过合同，而且2018年12月14日的时候已经召集了上诉人等承租人开会，通知他们不再续组，同时2019年6月份被上诉人向上诉人发出律师函要求立即腾退房屋。2018年的租赁合同中并没有约定解除要提前一个月通知。因此，双方之间房屋租赁合同已经履行完毕，而上诉人一直持续占用被上诉人的房屋，上诉人理应支付房屋占有使用费。关于上诉人提出的水电费发票温馨提示这一点，温馨提示是物业公司发出，并且上诉人占有使用房屋，水电费也需要支付。关于疫情期间免租问题，双方之间存在占有使用关系，并不是纯粹租赁关系，而且被上诉人于2019年起诉要求上诉人搬离，不存在疫情期间可以免租的情况。之所以出现先用后支付的情况，是因为上诉人持续拖延费用造成。 宁波市广播电视监测中心向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日终止；2.被告立即腾退坐落于宁波市兴宁路53号（门牌号为××）的房屋；3.被告立即向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金，暂算至2019年10月15日为21875元）；4.被告立即向原告支付自起诉之日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。一审审理中，原告撤回第1项诉请,明确第4项诉讼请求为支付以21875元为基数计算的利息损失。 一审法院认定事实：2018年1月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁波市鄞州区兴宁路53号出租房出租给被告作商业使用，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金25000元/年，在2018年7月31日前付清;租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同；被告应按时交付租金，延迟交付租金超过一个月以上的，视为违约，原告可终止合同；被告在交付第一次租金时，应同时向原告交付水电费押金500元，该水电费押金在被告腾空房屋并结清水电费后10天内一次性无息退还；租赁期满后，在不损坏房屋结构和使用功能情况下，被告对可移动部分装修可自行拆除；装修费用由被告自行承担等。合同还对其他事项进行约定。合同一式二份,在原告持有的合同中,除有被告的签名外,还盖有原告的公章以及签名并有落款日期为2018年1月12日,在被告持有的合同中只有原告的盖章无落款日期。合同签订后，原告依约将房屋出租给被告使用。被告已支付2018年租金。2018年12月14日，原告召开了宁波市鄞州区兴宁路53号街面房承租户会议,被告参加了该会议，原告向被告出具了《通知》一份。《通知》载明：因本单位内部改革和业务工作发展需要，经研究并报宁波市文化广电新闻出版局、宁波市财政局等上级部门同意，决定兴宁路53号一号楼沿街出租房于2019年起将不再对外出租，回收后的出租房主要用于兴宁路53号大院内宁波市文化市场行政执法总队、宁波市广播电视监测中心等单位内部的办公用房、物品仓库、扣押物品仓库等用途；按照双方之前签订的《房屋租赁合同》约定，在本《通知》送达之日起一个后停止出租，请贵承租户提前做好准备，限在停租后一个月内务必将出租房全部清退完成，限期未全部清退的，本单位将保留依法采取必要的措施和权利。2018年12月31日租赁期限届满后，原、被告未续签房屋租赁合同。后因被告一直未腾退涉案房屋，原告遂于2019年6月3日向被告邮寄《律师函》一份，再次要求被告腾退房屋，并支付相应的房屋占有使用费，但该信件被拒收退回。被告至今未腾退租赁的房屋。 另查明，涉案房屋系宁波市文化广电新闻出版局所有，该局于2012年将涉案房屋交予原告和宁波市文化市场行政执法总队管理使用。 一审审理中，宁波市鄞州区地名委员会办公室出具地名证明一份，载明：原地名兴宁路53号，现地名兴宁路47-9号（临）至（临），为同一地名。 一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同。《房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。在上述租赁期限届满前，原告于2018年12月14日明确通知被告自2019年起不再对外出租房屋，原、被告的房屋租赁合同关系已于2018年12月31日终止，被告作为承租方应及时腾退房屋，否则应承担相应的法律后果，故原告诉请要求被告腾退涉案房屋，理由正当，于法有据，予以支持。原告诉请要求被告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止参照《房屋租赁合同》约定的房租25000元/年为标准的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。至于原告主张的利息损失，因房屋占有使用费本身就是基于被告占用原告房屋所产生的损失，且该损失一直持续产生，在本判决生效前尚无确定的支付时间，现原告要求对该损失再行计算利息损失，缺乏事实基础，亦无法律依据，不予支持。被告关于原告出租房系办公用房，不应该作为商业用房出租的辩称意见，认为原告将办公用房作为商业用房出租，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，双发在合同中也明确约定用途为商业，且本案审理的是合同到期后腾退和占有使用费的问题，故对被告该辩称不予采纳。被告关于原告没有停电停水且收取水电费以及发《温馨提示》等行为实际是默认被告继续租赁的辩称意见，根据查明的事实，原告不仅未与被告续签租赁合同，还发出《通知》、《律师函》明确表示不再续租，被告的陈述与事实不符，不予采信。被告关于承租房屋已经很久，且都是先租后签，原告无权单方面解除合同，应当对被告装修损失、周转空置费进行补偿才同意腾退的辩称意见，本案并不是原告单方解除合同而是合同到期后不再续租，作为房屋管理使用人的原告完全有权不再续租，被告也无权要求原告续租；被告认为先租后签，但并没有证据予以证明，不予采信；对于被告主张原告应对被告装修损失、周转空置费进行补偿的要求，因被告未就此提出反诉，只是作为协商的要求，且双方协商未果，故不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，判决如下：一、限被告安灵祥于判决生效后十日内向原告宁波市广播电视监测中心腾退租赁的位于宁波市江东区兴宁路53号的房屋（门牌号为××）；二、限被告安灵祥于本判决生效后十日内向原告宁波市广播电视监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按25000元／年标准计算的房屋占有使用费；三、驳回原告宁波市广播电视监测中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费347元，减半收取173.50元，由被告安灵祥负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:上诉人实际承租涉案房屋已经多年，期间签订了多份租赁合同。因之前的合同均已履行完毕，故本案的处理应以最后的一份合同为依据。一审中,被上诉人提供了其与上诉人签订的涉案房屋的《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，故至被上诉人向一审法院起诉之日合同的履行期限已经届满，被上诉人请求上诉人腾退涉案房屋的理由正当，一审法院予以支持并无不当。上诉人未能及时腾退房屋，依法应当向被上诉人支付房屋占有使用费。一审法院判令上诉人支付自合同期限届满后至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，与法有据也无不当。上诉人所称的其投入了大量的装修成本和巨额转让费，因其未在一审中提出相应的反诉，本案二审不作处理。双方合同于2018年底履行期届满，上诉人以疫情为由要求减免租金的理由不足。 综上所述，安灵祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费347元，由上诉人安灵祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年六月四日 书记员  桂红艳