湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2631号上诉人（原审原告）：肖小红，女，1979年6月17日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审原告）：田鹏初，男，1975年4月24日出生，汉族，武汉市蔡甸区人，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄建国，男，1972年5月19日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。上诉人肖小红、田鹏初因与被上诉人黄建国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖小红、田鹏初上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由黄建国承担。事实与理由：第一、原判认定事实错误且存在遗漏。1、原审法院在查明黄建国还建房屋所分配的房屋及对应的买受人之后，应该继续向黄建国及所有买受人调查核实各买受人合同签订及履行的情况，以确定具有交付过户优先顺位条件的买受人。2、双方签订的《房屋买卖协议》的标的为黄建国拆迁还建后的房屋，属于预先订立的买卖合同，肖小红、田鹏初自协议签订之后已实际占有后湖人家21栋2单元802号房屋。合同不存在履行不能的障碍。一审法院既然认定双方的买卖合同有效，也应该认定合同对房屋交付的条款有效。3、黄建国已分得拆迁还建房屋的位置、房号均已确认，房屋完全具备交付条件，具体交付给谁由法院查明后判决。第二、一审法院适用法律错误。1、田鹏初与肖小红于2005年1月31日登记结婚，该房屋系夫妻共同出资，田鹏初的主体资格理应适格。2、肖小红、田鹏初在签订合同、付款时间的顺序排在第二位，第一位已经取得房屋，那么肖小红、田鹏初在剩余的买受人排序第一位，且肖小红、田鹏初已经实际占有房屋，不存在履行不能的问题。3、黄建国存在恶意违约的行为，若要求所有买受人解除房屋买卖协议，那么房屋最后归黄建国所有，只会进一步扩大买受人的损失，与国家的相关政策和法律背道相驰，不利于房地产市场建立健康有利的市场秩序。黄建国辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案房屋涉及一房多卖，合同没有明确约定唯一的指向性，因此合同顺位无法确认，也无法预计黄建国是否还有其他未查明的出售行为。肖小红、田鹏初向一审法院提出诉讼请求：1、确认肖小红、田鹏初与黄建国签订的房屋买卖合同有效。2、判令黄建国继续履行合同，将位于武汉市黄陂区横店街桥咀村后湖人家21栋2单元802号房屋交付给肖小红、田鹏初。3、判令黄建国立即办理上述房屋的不动产权属证书并将房屋过户至肖小红、田鹏初名下。4、本案诉讼费由黄建国负担。一审法院经审理查明，2013年7月17日，黄陂区横店街道办事处作为拆迁方（甲方）与黄建国、案外人黄光荣作为被拆迁方（乙方），双方签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》一份，约定甲方拆迁乙方位于武汉市黄陂区横店街桥咀村的房屋，被拆迁房屋建筑面积569.3平方米，甲方还建给乙方560平方米房屋，其中，还建给黄建国住宅房屋四套，建筑面积均为80平方米，还建地点：黄陂区横店街后湖还建点。肖小红与田鹏初系夫妻关系。2015年3月28日，肖小红（乙方）与黄建国（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方所售房屋为桥咀拆迁还建房，还建房交房时间及还建房交房地点以横店街分房为准，还建房面积按合同为80平方米，最后交房面积如与所签协议不符，以街道分房为准，由乙方和横店街道据实结算，甲方无权干涉。2、甲乙双方协商房屋交易为每平方米1700元，总价为136000元。3、付款方式为一次性付清，由甲方出具收条，将房屋原始拆迁协议原件交给乙方。4、横店街道后湖点拆迁还建房分房时，80平方米户型的房屋首先分配给乙方，甲方必须按乙方及横店街道要求到场并配合提供必要资料和手续，如分房方式为拈阄，则由乙方自行拈阄，拈到什么楼层无怨无悔。5、甲方必须保证所售房屋来源的合法性，如所卖房屋有产权纠纷或出现一房二卖等其他纠纷则由甲方负全责，并退还乙方双倍购房款。届时如果横店街道能够为还建房办理房产及土地手续，甲方必须配合提供相关手续…。协议签订当日，肖小红向黄建国支付购房款136000元。黄建国向肖小红出具收条一张，并将《房屋拆迁产权调换安置协议书》原件交给肖小红，该协议中载明，2015年3月13日卖给胡小霞80平方一套。一审另查明，黄建国确认其名下已分到建筑面积均为80平方米的还建房四套，其中先期还建的位于横店临空一期1套房屋已出售并交付给案外人杨敏，其余三套还建房屋均位于横店街桥咀后湖人家，房号分别为：21栋2单元802室、15栋2单元103室、39栋2单元1102室。经一审法院向武汉市黄陂区横店街桥咀村村委会调查核实，黄建国已将其名下的4套还建房屋（每套80平方米），分别出售给肖小红及案外人胡小霞、胡佳佳、黄咏梅、邓媛、潘金莲、韩秀荣等多人。因多个买受人为争房发生纠纷，武汉市黄陂区横店街道办事处未将上述桥咀后湖人家3套还建房屋的钥匙交给黄建国。一审再查明，位于武汉市黄陂区横店街后湖还建点的案涉房屋所在土地，经湖北省人民政府鄂政土批[2015]2908号“建设用地批件”批复，已由集体农用地转为建设用地并办理征地手续，目前尚未办理房屋登记手续。一审法院认为，肖小红与黄建国签订《房屋买卖协议》所涉房屋虽然未办理相关产权证照，但其土地性质已经由集体农用地，转为建设用地并办理征地手续，该房屋买卖行为并不违反法律、行政法规强制性规定，且系当事人双方真实意思表示，合法有效。故对肖小红要求确认双方于2015年3月28日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。关于案涉合同能否继续履行的问题，首先，肖小红与黄建国签订的《房屋买卖协议》未明确房屋的具体坐落，且诉讼中双方亦未对此达成一致，案涉房屋买卖合同标的物尚未明确；其二，黄建国存在“几房多卖”的行为，且房屋买卖合同标的物均未明确，本案诉争房屋可成为任何一个房屋买卖合同标的物，肖小红与其他买受人之间相对本案诉争房屋的合同履行顺位无法确定。若支持继续履行案涉房屋买卖合同，则必然损害其他买受人的合法权益，且无法预知是否还会有人后来居上，由此将导致合同履行成本会变得无比巨大，社会经济秩序也将受到影响；其三、虽然本案诉讼房屋已分配至黄建国名下，但黄建国尚未拿到房屋钥匙并实际占有房屋，该房屋目前不具备交付条件。综上，对肖小红要求黄建国继续履行合同并交付房屋的诉讼请求，不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，田鹏初并非案涉买卖合同当事人，其作为本案诉讼主体不适格，田鹏初的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认肖小红与黄建国于2015年3月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、驳回肖小红的其他诉讼请求。一审案件受理费3020元，减半收取1510元，由黄建国负担（此款已由肖小红预交，由黄建国于判决生效之日起五日支付给肖小红）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，肖小红与黄建国签订的《房屋买卖协议》合法有效，现肖小红、田鹏初请求法院判令黄建国将位于武汉市黄陂区横店街桥咀村后湖人家21栋2单元802号房屋交付给肖小红、田鹏初、判令黄建国立即办理上述房屋的不动产权属证书并将房屋过户至肖小红、田鹏初名下。因肖小红与黄建国签订的《房屋买卖协议》中未明确房屋的具体坐落，黄建国也未实际取得房屋并办理相关权属证书，目前黄建国并不具备交付条件。故肖小红、田鹏初的上诉请求本院不予支持。综上所述，肖小红、田鹏初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由肖小红、田鹏初负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月十八日书记员  余文婷