广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4896号上诉人（原审原告）：广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社，所在地广东省广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社。法定代表人：叶见锋，社长。委托诉讼代理人：邝灼枢、黄诗韵，均系广东广从律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化区农业技术推广中心，住所地广东省广州市从化区城郊街旺城大道323号。法定代表人：肖妙玲，主任。委托诉讼代理人：谢丽兴，广东政衡律师事务所律师。上诉人广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社(以下简称一社）因与被上诉人广州市从化区农业技术推广中心（以下简称推广中心）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人一社上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认一社与推广中心于1997年4月8日签订的《租赁土地合同书》第二条“本山地租用期为一百年。即由一九九七年三月二十六日起至二零九七年三月二十六日止，期满后按一九分成，甲方得一成，乙方得九成，如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成。”无效；2.本案一审、二审诉讼费用由推广中心承担。事实和理由：一、一审判决错误理解《租赁土地合同书》第二条条款的意思。1、《租赁土地合同书》第二条约定，“本山地租用期为一百年。即由一九九七年三月二十六日起至二零九七年三月二十六日止，期满后按一九分成，甲方得一成，乙方得九成，如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成”，即租赁合同期满后，一社只占有租赁土地及地上物一成，而推广中心却占有租赁土地和地上物九成。该条款违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，属无效条款。2、鉴于本案的租赁物为土地，该条款的约定亦变相改变农村土地的权属，变相进行土地买卖，违反《土地管理法》条二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”之规定，属无效条款。3、根据一社和推广中心盖章确认的合同附件《从化市城郊镇三将军村第一经济社各户家长签名》，该签名的内容是同意卖山坡地的签名，由此可知，一社与推广中心于1997年4月8日所进行的交易是土地买卖交易，但为了规避法律法规，才以土地租赁的形式签订合同，但却在合同条款特别约定“合同期满后，一社占土地一成，推广中心占土地九成”，企图达到长期占有租赁土地，以实现土地买卖的非法目的。一社与推广中心于1997年4月8日所签订的《租赁土地合同书》第二条明显是一份名为土地租赁，实为土地买卖的合同条款，属无效条款。4、根据前述合同第二条约定，由于合同期满后，一社只占租赁土地和地上物的一成，而推广中心却占租赁土地和地上物的九成，才得出合同期满后，如遇国家征地，一社只占土地补偿款和青苗补偿款的一成，而推广中心却占土地补偿款和青苗补偿款的九成的结果。该条款明显违反《合同法》第二百三十五条、《土地管理法》第二条第三款、《土地管理法实施条例》第26条“土地补偿归农村集体经济组织所有”之规定，而一审判决却认为该条款没有违反法律法规的禁止性规定明显错误。二、《租赁土地合同书》第二条约定租赁期限为一百年无效。虽然《租赁土地合同书》的签订时间为1997年4月8日，而规定租赁期限不得超过20年的《合同法》是在1999年10月1日起实施。但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中相关规定以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，本案应用合同法的相关规定，认定租赁期限超过二十年的部分无效。《合同法》是1999年10月1日起施行，故本案计算二十年租赁期限从1999年10月1日起计算，至2019年9月30日止满二十年。上诉人于2019年10月30日起诉时已超过二十年，故一社主张该条款约定一百年的租赁期限无效有法律依据。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。被上诉人推广中心答辩称，第一、一社与我中心签订《租赁土地合同书》是属于农村土地承包土地合同，并非是土地买卖合同。土地买卖是把土地作为商品进行交易的活动，是土地所有者将土地所有权转让给他人的行为。土地承包租赁协议是指发包方与承包方之间达成的，关于土地权利义务关系的协议。土地买卖的行为与土地承包租赁的行为，两者之间最根本的区别是，土地买卖是土地的所有权发生转移，而土地承包租赁是不发生土地的所有权转移。在本案中，一社与我中心签订《租赁土地合同书》，约定一社将涉案的农村山地租赁给我中心使用，期限为一百年。该合同是有期限的，合同期限届满后，该合同是自行终止，是不发生土地的所有权转移，因此，该合同是属于农村土地承包租赁土地合同，并非是土地买卖合同。第二、一社与我中心签订《租赁土地合同书》是双方当事人真实的意思表示，符合法律规定，是合法有效的。一、《租赁土地合同书》双方当事人都具有签订合同的主体资格。本《租赁土地合同书》涉及的山地属于从化市城郊镇三将军第一经济合作社集体所有，从化市城郊镇三将军第一经济合作社有权将该山地发包，从化果树所[2006年5月23日，从化市良种繁育场和农科所、果科所合并成立从化市农业科技推广中心；2010年4月10日，从化市农业科技推广中心更名为从化市农业技术推广中心]有权承包该山地。因此，根据1988年《土地管理法》第十二条规定，《租赁土地合同书》双方当事人都具有签订合同的主体资格。二、1997年4月8日签订《租赁土地合同书》的程序是符合法律规定。1、据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改的决定》修正的《土地管理法》第十二条规定，“集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务。”该法律没有签订承包合同的具体规定。2、根据1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行的《土地管理法》第十五条第一款规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准”。该《租赁土地合同书》是经过从化市城郊镇三将军第一经济合作社各户家长签名同意，及经从化市城郊镇三将军村民委员会盖章签名同意，并经从化市城郊镇农村合同管理办公室同意鉴证。因此，该《租赁土地合同书》签订程序亦是符合后来法律规定的程序。3、关于《租赁土地合同书》的第二条约定是双方当事人真实的意思表示，内容符合法律规定。(1)该《租赁土地合同书》第二约定，“本山地租用期为一百年。即由一九九七年三月二十六日起至二零九七年三月二十六日止”。上述的租期限没有违反法律的强制性规定，是符合法律规定：①根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改的决定》修正的《土地管理法》第十二条规定，“集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务。”该法律并没有对承包期限作禁止性的规定。②根据1998年8月29日修订通过，自l999年1月1日起施行《土地管理法》第十五条第一款规定，“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业，林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”因此，从化市城郊镇三将军第一经济合作社与从化果树所约定租用山地期限并没有违反后来法律的禁止性规定。③虽然根据2003年3月1日施行的《农村土地承包法》第二十条规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”。但是，《农村土地承包法》第六十二条又规定，“本法实施前己经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。”因此，虽然该《租赁土地合同书》约定租用期限长于《农村土地承包法》规定的期限，但是仍然是继续有效的。因此，一社和我中心签订《租赁土地合同书》仍然是继续有效的。④该《租赁土地合同书》是不适用1999年10月1日施行的《合同法》。根据我国《合同法》第一百二十三条规定，其他法律对合同另有规定的，依照其规定。以及根据我国《合同法司法解释一》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定，因此，该《租赁土地合同书》是不适用1999年10月1日施行的《合同法》，而是适用签订合同时(1997年4月8日)的《土地管理法》。(2)该《租赁土地合同书》第二条约定，“期满后按一九分成，甲方得一成，乙方得九成，如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成”。这个《租赁土地合同书》，这是双方真实意思表示，亦没有违反法律禁止性规定。根据1998年8月29日修订通过，自1999年1月1日起施行《土地管理法》第三十条规定，“国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。这个《租赁土地合同书》对征约定是双方真实意思表示，亦没有违反法律禁止性规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一社的上诉请求是没有事实和法律依据的，因此，为维护合同严肃性，保障土地承包经营者合法权益，请求驳回一社的上诉请求。一社向一审法院起诉请求：⒈确认一社、推广中心双方于1997年4月8日签订的《租赁土地合同书》第二条“本山地租用期为一百年。即由一九九七年三月二十六日起至二零九七年三月二十六日止，期满后按一九分成，甲方得一成，乙方得九成，如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成”无效；⒉本案诉讼费由推广中心承担。一审法院经审理查明：1997年4月8日，一社作为甲方与从化市果树科学研究所（2006年5月23日，从化市良种繁殖育场和农科所、果科所合并成立从化市农业科技推广中心；2010年4月19日，从化市农业科技推广中心更名为从化市农业技术推广中心，2016年8月3日更名为从化区农业技术推广中心即本案被告）作为乙方签订了《租赁土地合同书》约定，甲方将部分山地（面积壹佰壹拾亩）租给乙方，乙方租后办经济实体综合性基地，具体协议如下：⒈土名为望成见，第一幅东至水波大荔枝树路边，西至木记果园深坑为界，南至村鱼塘面水圳，北至横路为界；第二幅为木记果园脚，东至大深坑为界，西至竹坑鱼塘竹坑山为界，南至竹坑鱼塘面为界，北至路为界。第三幅木记果园面为界，东至大深坑为界，西至竹坑山为界，南至木记果园上坣为界，北至一社山地为界；总面积壹佰壹拾亩。⒉本山地租用期为一百年。即由一九九七年三月二十六日起至二零九七年三月二十六日止，期满后按一九分成，甲方得一成，乙方得九成，如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成。该合同经双方盖章确认并经双方法定代表人签名确认。合同附件有一社社员的签名，并标注“同意卖山坡地签名”的字样。合同签订后，双方实际履行的合同约定的各项权利和义务。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，经一审法院释明，一社明确表示本案纠纷仅主张《土地租赁合同》第二条约定的条款无效，不主张双方签订的《土地租赁合同》无效。故本案争议的主要焦点是：一社、推广中心双方签订的《土地租赁合同》第二条是否违反法律、法规的强制性规定，一社提起本案合同条款无效之诉是否符合法律的规定。关于本案的租赁期限问题。规定租赁期限不得超过20年是1999年10月1日起施行的《合同法》，规定“耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年”是2003年3月1日起施行的《农村土地承包法》。本案中，涉案合同的签订时间为1997年4月8日，当时法律没有对租赁合同的期限作出强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定。《农村土地承包法》第六十二条规定：“本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。”故一社主张本案约定的租赁期限条款无效，于法无据，不予支持。关于合同约定“如国家征地，土地及青苗补偿费甲、乙双方按一九分成，即甲方得一成，乙方得九成”的理解问题。本案中，双方签订的合同已实际履行20余年，双方约定如国家征地，土地及青苗补偿费按一九分成，属于附条件约定的条款。一社作为集体经济组织有权对集体的财产进行处分，该条款是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定。故一社认为双方约定“一九分成”改变了土地的分配性质，属约定无效，无合同和法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回一社全部诉讼请求。案件受理费2585元，由一社负担。本案双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。1.关于合同期限的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第六十二条规定：“本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。”本案中，《租赁土地合同书》签订时间为1997年4月8日，而《中华人民共和国农村土地承包法》实施日期为2003年3月1日，因此一社主张本案双方约定的租用期无效，与上述法律规定不符定，本院不予支持。同时，一社主张，双方名为租赁实为买卖土地，属无效条款，但推广中心对此不予认可，且从双方签订的《租赁土地合同书》及合同鉴证情况看，无法得出双方的合意为非法买卖案涉土地。因此一社以此为由主张合同无效，本院不予支持。2.关于“如遇国家征收，土地及青苗补偿费甲、乙双方按照一九分成，即甲方的得一成，乙方得九成”的效力问题。案涉合同签订日期为1997年4月8日，合同条款效力的认定，应适用合同成立时的法律。《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）第三十条规定:“国家建设征用土地的各项补偿费和安置补偿费，除被征用土地上属于个人的附着物和青苗的补偿款给付本人外，由被征地单位用于发展生产和安排因土地被征用而造成的多于劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单位和个人不得占用。”本案双方将土地补偿款约定一社得一成，推广中心得九成，与上述法律规定不符。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项之规定，双方“如遇国家征收，土地补偿费甲、乙双方按照一九分成，即甲方的得一成，乙方得九成”之约定无效。一审不予支持一社该部分请求不当，本院予以纠正。而关于青苗补偿费的约定，并未违反法律的强制规定，一社主张无效，没有依据，本院不予支持。综上，一社的上诉部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》（1988修正）第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人法院（2019）粤0117民初5421号民事判决；二、确认1997年4月8日签订的《租赁合同书》中“如遇国家征收，土地补偿费甲、乙双方按照一九分成，即甲方的得一成，乙方得九成”的约定无效；三、驳回广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社其他诉讼请求。本案一审案件受理费2585元，由广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社负担1292.5元，由广州市从化区农业技术推广中心负担1292.5元。本案二审案件受理费5170元，由广州市从化区城郊街三将军村第一经济合作社负担2585元，由广州市从化区农业技术推广中心负担2585元。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  林旭群审判员  丁阳开二〇二〇年六月十五日书记员  李苇镟