北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4662号上诉人（原审被告、反诉原告）：宛新月，女，1971年2月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：焦理思，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：北京正盟客律师事务所，住所地北京市朝阳区朝外大街26号26层B3005号。负责人：郭一卒，主任。委托诉讼代理人：郭勇，北京正盟客律师事务所律师。上诉人宛新月因与上诉人北京正盟客律师事务所（以下简称正盟客律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0113民初74750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宛新月上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判并支持宛新月的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决没有按照宛新月的诉讼请求进行判决，漏判了浴缸维修费230元、纱窗维修费130元（漏掉一个）、空调启动器维修费1200元、厨房下水管维修费85元（换下水管35元、上门费50元）、坐便器维修费970元、厨房水龙头维修费430元、厨房墙砖维修费700元、补卡费四张120元（水卡一张、电卡一张、门禁卡两张）。按照一审法院的判决逻辑，有票据的、实际发生的应得到支持，则浴缸维修费、空调启动器维修费、厨房下水管维修费都实际发生了；纱窗维修费、厨房水龙头维修费、厨房墙砖维修费、坐便器维修费虽然没有实际支出，但确实已经损坏，且宛新月跟维修师傅也有过沟通。在庭审过程中，宛新月变更诉讼请求，增加补卡费，但一审法院却判决正盟客律所返还宛新月卡片，这些卡宛新月已经补办，判决返还没有任何意义，且已经给宛新月造成了经济损失。二、宛新月一审主张的两个月租金损失17600元及误工损失3000元应得到支持。正盟客律所将涉案房屋内的很多家具和电器损坏，还有若干卡片需要补办，这些工作要占用宛新月大量的时间精力。且因正盟客律所单方解除合同，宛新月需要重新招租，占用不少时间。一审法院以宛新月没有提供误工损失的证据而不予支持，显然违反客观实际。既然一审认定了有这么多地方损坏，那么必然占用宛新月的时间精力，是明摆的事实，是民事诉讼法不需要证明的客观事实。一审法院以正盟客律所已经支付了一个月的违约金为理由，不支持宛新月的租金损失是错误的。由于正盟客律所的违约行为，给宛新月造成三个月的房屋租金损失，因正盟客律所同意支付一个月的租金，所以宛新月主张两个月的租金损失。综上，请求二审法院予以支持。正盟客律所辩称，不同意宛新月的上诉请求和事实理由。正盟客律所对空调开关更换费225元、门锁费530元有异议，对一审判决其他内容均无异议。正盟客律所上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由宛新月承担。事实与理由：1.空调开关更换费225元，宛新月提交的证据没有载明具体维修事项或维修地点，与涉案房屋无关，且即便是中央空调的漏电保护开关接触不良，也属于出租人法定维修义务，不应当让承租人承担维修责任，正盟客律所正常使用中央空调，不会对开关造成人为损坏。2.门锁费530元，宛新月提交的证据没有载明具体维修事项或维修地点，与涉案房屋无关，且结合宛新月当庭陈述，正盟客律所认为是在7月7日交接之时宛新月使用了正式钥匙才导致正盟客律所的装修钥匙无法使用，故宛新月在7月9日之后更换门锁系其个人行为，双方房屋租赁关系已经终止，该笔费用不应由承租人承担。综上，请求二审法院予以支持。宛新月辩称，不同意正盟客律所的上诉请求和事实理由，空调开关更换费、门锁费都是实际发生的费用，一审也提交了证据。正盟客律所向一审法院起诉请求：1、判令宛新月退还正盟客律所房屋押金8800元、2019年7月8日至7月10日的租金868元及剩余水电费300元；2、判令宛新月返还床架一套、床垫一个，如果不能返还，要求赔偿1000元。宛新月向一审法院反诉请求：1、判令正盟客律所支付洗衣机更换门锁费225元、浴缸维修费230元、坐便器维修费970元、厨房水龙头维修费430元、厕所洗手池维修费85元、厨房墙砖维修费700元、纱窗维修费260元、空调维修费1425元、门锁费530元、更换门锁费300元、补卡费60元；2、判令正盟客律所赔偿宛新月两个月租金损失17600元、误工损失3000元；3、判令正盟客律所返还涉租房屋水卡一张、电卡一张、门禁卡两张。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月7日，正盟客律所（承租方、乙方）与宛新月（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定宛新月将涉租房屋出租给正盟客律所，租赁期限为2019年4月10日至2020年4月9日，月租金8800元，按月支付，押金17600元。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金。合同附件二房屋交割清单中记载房屋内的装修、固定设施及电器家具中除洗衣机需要维修（首次维修甲方负责）外，其他均无损坏。经查，正盟客律所向宛新月支付了押金17600元及2019年4月10日至7月10日期间的租金26400元。后正盟客律所提出提前解除合同。正盟客律所称宛新月同意提前解除合同，并于2019年7月7日进行了房屋交接，宛新月在未交接完成的情况下独自离开，宛新月于当日已经收回了涉租房屋。宛新月称其并未与正盟客律所就合同解除达成一致，2019年7月7日只是到涉租房屋清点损坏的物品，并非进行交接，宛新月实际于2019年7月9日更换了门锁并控制涉租房屋。一审庭审中，正盟客律所称双方之间的合同已经于2019年7月7日解除，宛新月称双方之间的合同尚未解除，但其同意解除。经询，双方均认可正盟客律所剩余未使用的水电费金额为300元。正盟客律所表示根据双方之间的合同约定，其同意赔偿一个月租金作为违约金，从其已付押金中进行抵扣，故要求宛新月返还押金8800元。正盟客律所表示其入住涉租房屋后，购置了一个单人床和床垫，支出1137元，要求宛新月返还，如无法返还，要求宛新月赔偿1000元，就此提交其购买床和床垫的网络订单为证。宛新月表示2019年7月7日，宛新月让正盟客律所将该床和床垫搬走，但正盟客律所未搬走，故其已经将该床和床垫当做废品扔了。一审庭审中，宛新月就屋内设施损坏及维修情况陈述如下：1、洗衣机更换门锁费，宛新月表示其收回房屋后，发现洗衣机的门锁无法打开，于2019年7月9日进行维修，支出225元，就此提交维修费收据为证；2、浴缸维修费，系浴缸下水阀脱落，无法排水，于2019年9月21日进行维修，提交照片及维修费收据为证；3、坐便器维修费，马桶无法通电，尚未更换；4、厨房水龙头维修费，系水龙头松动摇晃，造成水池下面管子漏水，尚未维修；5、厕所洗手池维修费，系水管漏水，于2019年7月13日进行维修，提交维修费收据及微信转账记录为证；6、厨房墙砖维修费，系靠近窗户的墙砖明显裂痕，最少需要更换两块，尚未维修；7、纱窗维修费260元，客厅纱窗及厕所纱窗卡子断了，无法关上，2019年7月10日更换了客厅纱窗支出130元，厕所纱窗尚未更换；8、空调维修费，因空调跳闸严重，更换了一些器材，2019年7月9日支出225元，2019年8月27日发现空调无法启动，支出维修费1200元，提交收据及微信支付记录为证；9、门锁费，系2019年7月9日请人开涉租房屋门锁的费用，提交微信支付记录为证；10、更换门锁费，系更换涉租房屋门锁的支出；11、补卡费，系补办燃气卡及热水卡的费用。正盟客律所表示宛新月所述的上述损失在双方于2019年7月7日交接时并不存在，亦非正盟客律所所造成，且宛新月提交的证据不能证明系对涉租房屋内的设施进行维修的支出，没有发生的费用不予认可。关于涉租房屋门锁，正盟客律所表示正盟客律所持有的钥匙是装修钥匙，宛新月持有的主钥匙使用后，装修钥匙便会失效，所以不存在门锁费及更换门锁费的损失。宛新月表示正盟客律所持有的并非装修钥匙。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，正盟客律所单方提出合同，随后宛新月与正盟客律所人员于2019年7月7日前往涉租房屋进行了交接，但未能成功交接。虽然双方未能交接，但正盟客律所已经明确表示要解除合同并交还房屋，在此情况下，宛新月应采取积极收回房屋避免损失的扩大。一审法院确定双方之间的合同于2019年7月7日解除。正盟客律所要求返还2019年7月8日至7月10日期间的租金于法有据，一审法院予以支持。关于正盟客律所要求返还押金8800元的请求，根据合同约定，正盟客律所提前解除合同，应按月租金的100%向宛新月支付违约金，现正盟客律所同意在已付押金中扣除该违约金，宛新月理应将剩余押金8800元退还正盟客律所。正盟客律所要求返还的水电费于法有据，一审法院予以支持。关于正盟客律所要求主张的床和床垫损失，一审法院酌情确定宛新月向正盟客律所赔偿800元。关于宛新月主张的各项维修费用，尚未实际发生的损失一审法院不予支持；就已发生的各项维修费，一审法院对于洗衣机门锁更换费225元、厕所洗手池维修费85元、纱窗维修费130元、空调开关更换费225元予以支持，其他的损失在案证据不足以证明系正盟客律所所致，一审法院难以采信。宛新月要求支付的补卡费及门锁费一审法院予以支持，宛新月要求支付的更换门锁费未举证证明，一审法院不予支持。关于宛新月主张的租金损失，鉴于正盟客律所已经承担违约金，一审法院对此不予支持。关于宛新月主张的误工费，宛新月未举证证明该损失发生，一审法院不予支持。关于宛新月要求返还的水卡一张、电卡一张、门禁卡两张，正盟客律所同意返还，一审法院不持异议，确定正盟客律所向宛新月返还。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、宛新月于判决生效之日起七日内返还北京正盟客律师事务所押金八千八百元、租金八百六十八元、水电费三百元，并赔偿北京正盟客律师事务所床和床垫损失八百元；二、北京正盟客律师事务所于判决生效之日起七日内支付宛新月洗衣机门锁更换费二百二十五元、厕所洗手池维修费八十五元、纱窗维修费一百三十元、空调开关更换费二百二十五元、门锁费五百三十元、补卡费六十元；三、北京正盟客律师事务所于判决生效之日起七日内返还宛新月北京市朝阳区常营北路×号院×号楼×层×单元×号房屋的水卡一张、电卡一张、门禁卡二张；四、驳回北京正盟客律师事务所的其他诉讼请求；五、驳回宛新月的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，宛新月提交证据如下。证据1：工程维修单两张，载明2019年8月20日下水管维修花费85元，2019年8月27日换水龙头按下水口花费60元。证据2：收据两张，载明2019年11月12日更换水龙头一套花费150元，2019年11月8日纱窗维修花费260元，但针对纱窗一项一审只支持了130元。正盟客律所质证称：证据1真实性不认可，证明目的不认可；证据2真实性不认可，与本案无关，且无法证明维修的时间，亦无法体现维修的系涉案房屋。正盟客律所没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另，二审诉讼中，正盟客律所表示自愿申请撤回上诉，不再坚持其上诉请求，认可一审判决。上述事实有二审笔录在案佐证。本院认为：正盟客律所在二审期间申请撤回上诉，本院对此不持异议。结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案的争议焦点系正盟客律所是否应支付宛新月主张的各项维修费用、租金损失及误工损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宛新月上诉主张正盟客律所应支付各项维修费用，包括浴缸维修费230元、纱窗维修费130元（漏掉一个）、空调启动器维修费1200元、厨房下水管维修费85元（换下水管35元、上门费50元）、坐便器维修费970元、厨房水龙头维修费430元、厨房墙砖维修费700元、补卡费四张120元（水卡一张、电卡一张、门禁卡两张）。对此本院认为，首先，就厨房下水管维修费、补卡费两项，均超出一审反诉请求的范围，现宛新月在二审中增加该两项诉请，本院不予处理；其次，就纱窗维修费一项，宛新月一审主张260元，但其提交的证据显示其于2019年7月10日更换客厅纱窗支出130元，一审法院已予以部分支持，现其主张要求支付130元纱窗维修费，缺乏依据，本院不予支持；再次，就浴缸维修费、空调启动器维修费、坐便器维修费、厨房水龙头维修费、厨房墙砖维修费若干项，或属于尚未实际发生的损失、或已实际发生但现有证据不足以证明损失系正盟客律所导致，本院不予支持。宛新月上诉主张正盟客律所应支付两个月租金损失17600元及误工损失3000元，但正盟客律所已经承担违约责任，且宛新月并未提交充分有效证据证明发生误工损失，本院不予支持。故，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，宛新月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由宛新月负担448元（已交纳），由北京正盟客律师事务所负担324元，减半收取162元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年六月四日法官助理 张天舒书 记 员 刘 爽