北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4811号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京绿加力启明机电设备有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村268号。法定代表人：王建都，总经理。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东军，北京市仁杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁瑞林，男，1952年8月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁洪志（梁瑞林之子），住北京市朝阳区。上诉人北京绿加力启明机电设备有限公司（以下简称绿加力公司）因与被上诉人梁瑞林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿加力公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判梁瑞林给付绿加力公司赔偿款569179.79元；二、一、二审诉讼费由梁瑞林承担。事实与理由：一、一审判决认定绿加力公司对合同无效存在过错及仅判决梁瑞林给付2015年签订的《房屋租赁合同》期间绿加力公司建造房屋的赔偿款显然错误。（一）绿加力公司不应对合同无效的后果承担责任。首先，合同签订之间，梁瑞林将双方合同项下的房屋出租他人，因前合同到期，梁瑞林将房屋出租给绿加力公司，绿加力公司有理由相信房屋系合法建筑可以依法出租使用。其次，租赁房屋所在的地区是成片的厂房区，均在四合庄村，均由村委会进行管理由不同权利人在进行出租；再则，合同存续期间，绿加力公司因经营需要将公司注册地址变更到租赁房屋内，梁瑞林向绿加力公司提供了办理工商地址变更所需的全部合法材料，且成功进行了公司住所地工商变更登记手续；绿加力公司系生产加工企业，在使用场地之时需要接高压动力电，国家电力部门积极协助通线通电，绿加力公司没有理由怀疑房屋的合法性。绿加力公司认为，绿加力公司作为房屋承租人，在租赁使用房屋期间已尽承租人所应尽到的最大程度的注意，一审判决认定绿加力公司未尽资质审审慎义务对合同无效的后果承担责任显然错误。（二）一审判决仅判决梁瑞林就2015年签订的《房屋租赁合同》履行期间绿加力公司建造的12-2号房屋建筑进行赔偿显然错误。双方先后签订两份《房屋租赁合同》，一审中双方均认可第二份合同系第一合同的延续，绿加力公司认为，虽然形式上的合同存在两份，但第二份合同系第一份合同的延续，双方之间实际上存在着一个连续的房屋租赁关系，这一租赁关系从2010年4月20日开始至2017年7月26日结束。在同一个租赁关系存续期间，绿加力公司先后建造或增添的建筑及其他附属物，在合同无效之后，应该就同一租赁关系存续期间所产生的财产一并予以返还或进行赔偿。绿加力公司认为，即使按照一审判决将两份合同分开评价，第一份合同履行过程中绿加力公司建造的房屋在合同期满以后并未进行处理，因第二份租赁合同系续签，第一份合同中绿加力公司建造的房屋自动转至第二份合同中作为绿加力公司建造的房屋仍由绿加力公司自行使用，则第二份合同中绿加力公司建造房屋的范围不仅包含12-2号房屋，还包括标号为8-1/8-2钢结构房屋、标号2棚架、标号7-1/7-2砖瓦结构房屋，一审判决仅就12-2号房屋由梁瑞林进行赔偿显然错误。双方之间的房屋租赁合同无效，如梁瑞林不对绿加力公司在前期履行合同过程中建造的房屋进行赔偿，显然违反合同无效因履行合同过程取得的对方财物相互进行返还的法律原则，且从利益上亦显失公平，如果刻意按照两份合同两个案件进行诉讼，不但理论上存在相互矛盾之处且浪费司法资源。梁瑞林辩称，不同意一审判决，但未上诉，不同意绿加力公司的上诉请求。事实和理由：两份租赁合同不是法律意义上的自动延期关系，租金标准有大幅的增幅，不是同一个法律关系的延续。2010年的租赁合同梁瑞林目前只认可12-2，该房屋在第二份租赁合同期间确实由绿加力公司所建，其他房屋不认可完全由绿加力公司所新建。绿加力公司知道梁瑞林和乡里签订合同，绿加力公司清楚房屋性质，也知道土地性质。一审法院适用法律错误，房屋是2015年建的，2015年还没有实施城乡规划法，我方建设的房屋应该按照1993年的城乡规划条例处理。绿加力公司向一审法院起诉请求：判令梁瑞林支付绿加力公司赔偿补偿金569179.79元。梁瑞林向一审法院反诉请求：1.绿加力公司支付梁瑞林租金149600元及违约金51500元；2.绿加力公司支付梁瑞林应得未得的腾退补偿奖励款287500元。一审法院认定事实：绿加力公司与梁瑞林之间曾于2010年签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年4月20日至2015年4月19日；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款按照谁投资谁受益的原则进行补偿；所支付给企业用于企业搬迁的相关费用，归承租方所有。前述合同届满后，绿加力公司与梁瑞林续签一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月20日起至2020年4月19日止，第一年至第二年租赁费为500000元，第三年至第五年租赁费为550000元；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款出租方投资，归出租方所有，承租方投资遇拆迁承租方所盖房屋归出租方所有，同时出租方协助承租方办理搬迁补偿，所有补偿归承租方所有。涉案房屋所在场地系梁瑞林与其子梁洪志自四合庄村承租所得。2017年7月28日，梁瑞林、梁洪志作为乙方与四合庄村经济合作社作为甲方签订了《解除租赁协议》，约定自2017年3月1日起解除双方于2005年8月25日所签订的租赁协议，甲方对原租赁协议确定为乙方的房屋、地上物及附属设施等给予补偿；由甲方收回场地及所有房屋、地上物及附属设施等；乙方不再对该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施等持有任何权利；乙方应支付甲方租金、水电费等共计26460元，乙方同意在补偿款中予以扣除；协议签订之日起15日内，乙方将原租赁协议项下场地腾空交还甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施；甲方向乙方支付对房屋建筑物、附属物的经济补偿共计5750741元，扣除租金26460元后为5724281元。同日，双方签订《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》并后附《测绘成果图》。《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》中记载房屋建筑物6057.73平米，补偿总金额为5204852元；附属物补偿总金额为545889元；如2017年6月16日前解除协议奖励5750741元的5%。绿加力公司主张《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》及《测绘成果图》中标注为7-1（70.15平方米）、7-2（70.15平方米）、8-1（减去锅炉房所占32.59平方米为152.26平方米）、8-2（184.85平方米）、12-2（100.99平方米）及棚2（24.81平米）由其出资建设，其按照总的补偿款金额除以总面积得到附属物及棚子的平均单价后主张前述面积的补偿款。梁瑞林主张《测绘成果图》中标识为7-1的位置，交付绿加力公司的时候为绿化用地，绿加力公司拆除了原有绿化建成了7-1、7-2；《测绘成果图》中标识为9、10的位置交付绿加力公司的时候原为北厂房和东厂房，绿加力公司将原有的彩钢隔断和铝塑板拆除了；《测绘成果图》中中间部位标识为院1008.63面积的位置交付绿加力公司的时候原为绿化，绿加力公司拆除绿化之后打上了水泥；《测绘成果图》中标识为8-1、8-2的位置确实是绿加力公司建设；《测绘成果图》中标识为12-2的位置是绿加力公司在梁瑞林原有的房屋基础上建设的；棚2的位置原有280平方米彩钢板厂房，内部有彩钢板做的隔断，之前用做食品加工，绿加力公司拆除原有厂房之后建了棚2。梁瑞林还主张绿加力公司建房也是为了方便其自己使用并进行转租收取租金，梁瑞林没有就此收取租金。关于房屋建造时间，绿加力公司称2013年9月份左右建了8-1、8-2，建的是钢结构房屋，一层用做厂房，二层用作办公室，大约花费10多万元；2014年建设棚2；2015年建的7-1、7-2砖瓦结构房屋，用做空气动力车的实验室，花费在10多万元；2015年下半年，建的12-2号，因为原有房屋的房顶要塌，就把屋顶加固变成了楼板，加盖了彩钢结构的二层，花费大约10来万元。梁瑞林对于绿加力公司所称建房时间表示认可，但对于费用不予认可，主张之前的花费差不多，12-2号建设费用也就5、6万元。一审庭审中，梁瑞林提交黑庄户乡四合庄村经济合作社于2019年12月16日出具的《证明》，欲证明因为绿加力公司原因导致其未获得补偿款5%的奖励。绿加力公司对于该《证明》的证明目的不认可，主张按照证据规定要求，单位出具的证明应该写明联系人、联系方式、经办人，这份证明上只有盖章，不符合证据的形式要求；从内容上看，“各种原因”并不是绿加力公司的原因，不排除是其他的原因，这不具有唯一性；村委会决议或者工作实施方案等文件，并没有明确写明奖励期限时间，也没有明确写明奖励的开始实施时间。（2018）京0105民初11384号案件2018年5月24日庭审笔录中，绿加力公司称因黑庄户乡政府采取断水断电措施故其于2017年7月14日停止经营，其与搬迁公司于2017年8月1日签订搬迁合同，2017年8月31日彻底搬完。梁瑞林称绿加力公司欠付2017年4月19日至2017年8月31日期间的房租；绿加力公司2017年8月31日搬走之后，出租方与其签订解除土地租赁的协议；院落外面的门脸房是在2017年7月24日被拆除的。经询，绿加力公司不认可（2018）京0105民初11384号案件中绿加力公司委托诉讼代理人对于搬迁时间的陈述，主张其于2017年7月26日搬离涉案房屋；梁瑞林主张绿加力公司于2017年8月31日才搬离，故要求绿加力公司支付2017年4月19日至2017年8月31日欠付的租金。绿加力公司还主张根据《解除租赁协议》，梁瑞林已于2017年3月1日解除其与出租方的租赁关系，故其无权向绿加力公司收取租金或者房屋占有使用费。另询，双方均表示涉案房屋无规划建设审批手续。再询，梁瑞林主张绿加力公司与其之间的租赁合同合法有效，其主张其与村里场地租赁合同签订于2005年8月25日，是在《中华人民共和国城乡规划法》2008年颁布之前签的，法无溯及力，不适用于该合同；黑庄户乡属于农村地区，2005年时属于不发达的地区，为了发展集体经济，招商引资，村里才和梁瑞林及其子签订租赁协议，建筑符合村里规划，梁瑞林只是建筑的实际出资人；场地和建筑物符合当时的规定，绿加力公司在涉案场地办理营业执照、并缴纳水电费、纳入当地消防、工会管理，也说明场地合法；梁瑞林表示如法院认定双方的房屋租赁合同无效，其仍要求绿加力公司支付房屋占有使用费。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此一审法院认定绿加力公司与梁瑞林于2015年签订的《房屋租赁合同》无效。梁瑞林虽辩称其与村里签订的场地租赁合同签订于《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，但梁瑞林与村里的场地租赁合同与绿加力公司与梁瑞林的房屋租赁合同属于不同法律关系，故对于其抗辩意见，一审法院不予采信。绿加力公司承租涉案房屋时未要求梁瑞林出具涉案房屋的规划许可和建设许可资料，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。梁瑞林应在其责任范围内对绿加力公司的损失承担相应的赔偿责任。根据一审法院查明情况，仅《测绘成果图》中标识为12-2的区域建设于绿加力公司与梁瑞林于2015年签订的《房屋租赁合同》履行期间，梁瑞林应对绿加力公司该部分的现值进行赔偿，但鉴于房屋已经拆除，不具备鉴定条件，一审法院参考评估数据及补偿标准等予以酌定。关于梁瑞林要求绿加力公司支付租金的反诉请求，因为梁瑞林与村里的场地租赁合同于2017年3月解除，此后梁瑞林无权向绿加力公司收取租金或占有使用费，故对于该部分反诉请求，一审法院不予支持。关于梁瑞林主张的违约金，因为双方的租赁合同无效，故违约金条款亦属无效，故对于该反诉请求不予支持。关于梁瑞林要求绿加力公司赔付补偿款的反诉请求，虽然双方的租赁合同无效，但结合租赁合同中的文本表述及公平原则其有义务协助绿加力公司进行补偿费用申报，且无充分证据证明系因绿加力公司导致其补偿利益的缩减，该项反诉主张无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年2月判决如下：一、梁瑞林于判决书生效之日起七日内给付绿加力公司赔偿款八万元；二、驳回绿加力公司其他诉讼请求；三、驳回梁瑞林全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情和双方当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、绿加力公司应否对合同无效的后果承担责任；二、一审法院酌情确定的赔偿款数额是否适当。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。根据已查明的事实和双方当事人的陈述，涉案租赁房屋并未取得相关规划手续，故双方于2015年签订的《房屋租赁合同》应属无效，一审法院对此认定正确。因绿加力公司并未举证证明其在承租涉案房屋时尽到审查义务，故其对于合同无效的后果应承担相应责任，一审法院对此认定亦无不当。绿加力公司主张其不应对合同无效的后果承担责任，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，根据已查明的事实，虽然绿加力公司于2010年至2017年涉案房屋腾退的期间一直承租使用涉案房屋，但双方先后签有两份《房屋租赁合同》，该两份《房屋租赁合同》的租金标准及违约条款的约定并不相同，故双方基于该两份《房屋租赁合同》形成不同的房屋租赁合同关系。绿加力公司主张双方签订的先后两份《房屋租赁合同》为同一房屋租赁关系，依据不足，本院不予采信。虽然2015年签订《房屋租赁合同》无效，但因《测绘成果图》中标识为12-2的房屋为该合同履行期间由绿加力公司所建，故梁瑞林应对绿加力公司该部分房屋的现值进行赔偿，一审法院参考评估数据及补充标准所酌情确定的赔偿款数额适当，本院予以维持。如双方就2010年签订的《房屋租赁合同》履行期间所建房屋涉及的补偿款存在争议，可另行解决。综上所述，绿加力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8638元，由北京绿加力启明机电设备有限公司负担（已交纳5713元，余款2925元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张 慧审 判 员  石 煜二〇二〇年六月三日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆法官助理  王慧君书 记 员  杨艳娇