新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终606号 上诉人（申请执行人、原审被告）：俞定军，男，1954年1月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：油瑞霞，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被上诉人（执行案外人、原审原告）：杨某，女，1981年6月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：沈建平，新疆弘桥律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：吴伟，男，1975年11月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 原审第三人（被执行人）：张春霞，女，1976年8月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人俞定军因与被上诉人杨某、原审第三人吴伟、张春霞案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人俞定军的委托诉讼代理人油瑞霞，被上诉人杨某及其委托诉讼代理人沈建平到庭参加诉讼，原审第三人吴伟、张春霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 俞定军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨某的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杨某承担。事实和理由：1．杨某与吴伟、张春霞、奎屯裕丰房地产经纪有限公司（以下简称裕丰公司）签订的《房屋买卖居间合同》无效。该合同中只有杨某、张春霞两人签字，没有杨某前夫宋某(签订《房屋买卖居间合同》时，杨某与宋某尚未离婚)及张春霞丈夫吴伟的签名，案涉房屋属于吴伟、张春霞夫妻共用财产，对该房产进行处分，必须经全体共有人同意。杨某与其前夫宋某于2017年7月3日签订的离婚协议中没有提及案涉房屋。2015年，吴伟、张春霞购买案涉房屋时，裸房价为431,828元，加上办理房屋产权证、装修等费用，案涉房屋成本价不止510,000元，2016年，奎屯市房屋价格最高，按照510,000元出售，远低于同期同地段房屋的市场售价。案涉房屋设定有抵押权，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。2．杨某并未按照《房屋买卖居间合同》约定履行合同义务。杨某应在签订合同时向裕丰公司缴纳信息服务费5000元，一审判决认定杨某于2017年7月3日向裕丰公司支付信息服务费4934元。依照合同约定杨某应支付首付款235,000元，杨某仅支付了225,000元（含定金25,000元），未按约定足额支付首付款。也未依照合同约定将首付款交至裕丰公司代收或交由银行冻结。杨某未按合同约定付款的行为违反了合同约定，也导致案涉房屋无法办理过户登记，一审判决认为杨某向张春霞直接支付首付款的行为，不存在过错的说法是错误的。3．奎屯市北京路街道办事处穗丰园社区居民委员会（以下简称穗丰园社区居委会）出具的居住证明上没有单位负责人签字，无相关入户调查表等材料相佐证，且案涉房屋在别依斯小区内，出具居住证的单位错误。暖气费缴费票据上不是杨某的名字，不能证明杨某的居住时间。综上，杨某在购买案涉房屋时，明知该房屋设定有抵押权，没有取得房屋产权证，未按照《房屋买卖居间合同》约定支付房款，导致案涉房屋上的抵押权未涤除，导致无法办理过户登记，对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。 杨某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴伟、张春霞未提交书面意见。 杨某向一审法院起诉请求：1．停止对奎屯市××区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2．确认其于2016年12月2日与第三人吴伟、张春霞签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，并确认案涉房屋归其所有；3．吴伟、张春霞协助配合其办理案涉房屋的按揭贷款手续及产权过户登记；4．本案诉讼费由俞定军承担。诉讼过程中，杨某撤回了第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年12月2日，杨某（受让方、乙方）与吴伟、张春霞（出让方、甲方）、裕丰公司（居间方、丙方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，该合同约定：甲方将坐落于奎屯市××区房屋出售给乙方，房屋性质为一次性未领取产证，按揭房，所有权人张春霞、吴伟，建筑面积124.59平方米，已设立抵押，含地下室；甲、乙双方确定的一次性成交价格为人民币510,000元，该房屋内的固定装修均已包含在房价款内，并随该房屋交付时一并转让乙方；付款方式为贷款，乙方应于本合同签订的同时支付25,000元作为购房定金，于2017年1月25日前，支付235,000元作为首付款（首付含已交定金），该款项由丙方代理甲方收取，待此款项在该房屋过完户后转予甲方（银行冻结首付款的情况除外），甲方同意其余房价款乙方以贷款方式支付，甲乙双方同意委托丙方办理该房屋的贷款手续。合同签订当日，杨某支付定金25,000元，2016年12月25日，杨某前夫宋某（2017年7月3日协议离婚）通过银行转账向张春霞支付了房款200,000元。张春霞向杨某出具收条一份，载明：“今收到宋某购房款200,000元，别依斯××号。备注：如果买方过户银行验资需要冻结首付款250,000元，卖方到时以须补交215,000元给买方账户上，如卖方违约，将赔偿买方的经济损失。”穗丰园社区居委会出具了一份《居住证明》，载明：杨某与其女儿宋某1、儿子杨某1自2016年12月28日入住案涉房屋至今。案涉房屋2016年至2018年的暖气费由杨某缴纳。案涉房屋于2017年4月26日办理了产权证书，载明房屋所有人为吴伟、张春霞，抵押权人为伊犁哈萨克自治州住房公积金管理中心奎屯市分中心（以下简称伊犁州住房公积金奎屯分中心），抵押期限为2015年12月3日至2030年12月3日，担保数额为290,000元。2017年7月3日，杨某向裕丰公司支付了贷款代办费3000元，贷款费2000元，信息服务费4934元。2019年7月12日，杨某将案涉房屋尾款285,000元打入一审法院账户。关于解除抵押的方式，杨某陈述称，在签订房屋买卖合同时，吴伟、张春霞告知其一个月后就可以拿到房产证，按照银行贷款流程把首付款直接支付给卖房人用于办理解除抵押，但吴伟、张春霞也未将首付款用于解除抵押，双方签订完合同后，当月就入住了该房。案涉《房屋买卖居间合同》居间方的经办人张晓霞陈述称，根据办理银行二手房贷款的规定，银行要在前期对双方的资料进行审核，将首付款进行冻结，待审核后受让方再将首付款打给出让方。但张春霞在收到首付款后将该款项挪用，没有用于解除抵押，也没有按照收条中的承诺将首付款再打给杨某用于银行验资。中国建设银行股份有限公司奎屯支行信贷部客户经理郭强陈述称，在办理二手房贷款业务中，在2017年之前，在贷款审批通过前，银行会对买方名下建行卡中的首付款进行只收不付的账目处理，在2017年之后，就不再对买方首付款进行冻结处理，只需提供买方通过中国建设银行卡向卖方支付首付款的转账凭证。另查明，2018年3月13日，一审法院受理俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷诉前财产保全一案，并作出（2018）新4003财保53号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结吴伟、张春霞价值550,000元的银行存款或等额其他财产。2018年3月17日，一审法院查封、冻结了吴伟、张春霞名下位于奎屯市××区房屋的房产手续。2018年4月16日，一审法院受理俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷一案，经审理，于2018年5月11日作出（2018）新4003民初695号民事判决，判决：吴伟、张春霞于判决生效之日起十日内支付俞定军借款400,000元及利息（以400,000元借款本金为基数，按月息15‰自2017年4月22日起计算至本判决生效履行之日）；吴伟、张春霞于判决生效之日十日内支付俞定军诉前保全费3020元、律师代理费20,000元。2018年7月26日，一审法院受理俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷执行一案。在执行过程中，杨某对执行标的奎屯市××区房屋提出书面异议，一审法院于2019年2月14日作出（2019）新4003执异5号执行裁定，裁定：驳回杨某的异议请求。杨某不服，遂成本诉。 一审法院认为，本案争议焦点是杨某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照相关司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下四方面予以分析：一、杨某与吴伟、张春霞在一审法院查封诉争房屋之前，已经签订了房屋买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定中的“不得转让”是管理性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。另外，双方约定杨某购买吴伟、张春霞名下位于奎屯市××区房屋，合同价款510,000元，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效。俞定军提出房屋价款过低的抗辩，但未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。二、穗丰园社区居委会出具的“居住证明”，以及杨某提供的自2016年至2018年三年案涉房屋的暖气费收费票据可以证实杨某与其女儿宋某1、儿子杨某1自2016年12月28日已经合法占有案涉房屋至今，并已在该房实际居住。三、杨某与吴伟、张春霞签订的房屋买卖合同明确约定，剩余房款杨某以贷款方式支付，虽约定首付款的支付方式由居间方代收，待房屋过户后再转交给第三人，但同时约定了在银行冻结首付款的情况下除外，而银行冻结首付款的情况在案涉合同中只会发生在银行贷款的审批过程中，即通过银行贷款来还房款的流程中，该首付款的支付方式可以不由居间方代收，杨某向吴伟、张春霞直接支付首付款的行为并不存在过错。此外，杨某已将剩余房屋价款打入一审法院账户。四、杨某在房屋买卖居间合同的履行过程中，既及时履行了支付定金、首付款的义务，又向房屋中介机构支付了贷款费、贷款代办费及信息服务费，同时也催促吴伟、张春霞办理房产证及解除房产抵押手续。杨某不仅履行了合同的义务，同时也在行使自己的权利，在这个过程中，一审法院未发现杨某存在明显的过错。对于俞定军提出杨某未能采取法律手段主张对案涉房屋进行过户登记权利的抗辩，一审法院认为公民行使权利的形式并非只能通过司法途径来主张，且对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，对此抗辩一审法院不予采纳。综合上述分析，杨某与吴伟、张春霞之间签订了合法有效的房屋买卖合同，杨某按照合同约定履行了支付部分房款并将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，且已实际占有诉争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，杨某不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。杨某在诉争房屋查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对诉争房屋俞定军对吴伟、张春霞的金钱债权的实现。故对于杨某主张停止对奎屯市××区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封主张，一审法院予以支持。但杨某要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求在本案中一并裁判，没有法律依据，不予支持，但其可在条件具备后另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行奎屯市××区房屋；二、驳回杨某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由俞定军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨某向本院提供：1.中国移动通信集团有限公司于2017年9月10日出具的客户业务变更登记单（以下简称电信业务登记单）一份，记载装机地址为××区，拟证明在一审法院查封之前其已占有案涉房屋。2.2016年12月4日，杨某前夫宋某与案外人王纪平、裕丰公司签订的《房屋买卖居间合同》一份，拟证明其将自己原有房屋出售后，购买了案涉房屋。俞定军对上述两份证据均不予认可。本院认为，电信业务登记单能够与本案其他证据相互印证，本院予以采信。证据2与本案没有关联性，本院不予采信。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 另查明，案涉《房屋买卖居间合同》首部及条款中有吴伟的签名，尾部无吴伟的签名。奎屯市别依斯小区归属穗丰园社区居委会管理。穗丰园社区居委会出具的证明上有经办人王毅的签名。 二审中，伊犁州住房公积金奎屯分中心向本院出具证明，同意吴伟与杨某签订《房屋买卖居间合同》，但在吴伟贷款未还清之前，不同意为案涉房屋办理解除抵押手续。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《房屋买卖居间合同》是否真实有效；二、杨某的主张能否排除人民法院的强制执行。 关于争议焦点一，案涉《房屋买卖居间合同》由出卖人张春霞、买售人杨某、居间人裕丰公司三方签订。该合同签订后，杨某向张春霞支付大部分首付款，并向居间人裕丰房产公司交纳了信息服务费等费用，故该合同客观真实。合同系设定协议各方权利义务的行为，张春霞丈夫吴伟是否在该《房屋买卖居间合同》签名，不影响合同效力，未征得抵押权人伊犁州住房公积金奎屯分中心的同意，也不影响《房屋买卖居间合同》的法律效力。且二审中，伊犁州住房公积金奎屯分中心对张春霞转让该房屋无异议。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。俞定军关于《房屋买卖居间合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，一审法院查封案涉房屋前，杨某已与张春霞签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房屋，并将剩余房款按照一审法院的要求交付一审法院。由于案涉房屋存在公积金贷款，需张春霞还清贷款后，解除抵押权，方能办理过户登记，而解除抵押权不是杨某的义务，故案涉房屋未办理过户登记不能归责于杨某。杨某的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，有权排除人民法院强制执行。 综上所述，俞定军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由俞定军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芦  海  龙 审 判 员 努勒克库达依拜 审 判 员 张  瑀  歆 二〇二〇年六月九日 法官助理 李  婉  雨 书 记 员 韦     丽