浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1450号 上诉人（原审被告）：朱活水，男，1971年8月24日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审原告）：宁波市广播电视监测中心，住所地：浙江省宁波市。 法定代表人：潘霖，该中心主任。 委托诉讼代理人：张楠，浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷婷，浙江波宁律师事务所律师。 上诉人朱活水因与被上诉人宁波市广播电视监测中心（以下简称广电监测中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初15461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 朱活水上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回广电监测中心的全部诉讼请求。事实和理由：朱活水于2018年3月20日经广电监测中心领导同意，从上一家承租人许文雄处承接了涉案房屋。广电监测中心明知涉案房屋无产权，仍进行出租，坑害百姓。广电监测中心管理该房屋初期，朱活水向其工作人员询问房屋付费问题，被告知会统一电话通知。朱活水从其他承租户处了解到，之前均系先租后付费。租赁合同实则是为被朱活水做账需要而签订，租赁合同连签订日期都没有填写，而且与实际的租赁情况完全不符。2019年，广电监测中心继续出租该房屋给朱活水使用，并向朱活水收取了水电费，双方的租赁关系自动续延。朱活水不存在违约占用该房屋的情形。朱活水了解到，该房屋所处位置在修地铁及路面修整，即将被拆迁，朱活水租赁该房屋时投入大量的装修成本及巨额转让费，广电监测中心为侵吞原本属于朱活水的拆迁补偿，利用2018年底补签的房屋租赁合同内容断章取义，侵犯了朱活水的合法权益。2020年1月，恰逢新冠××疫情，希望广电监测中心减免部分房租。 广电监测中心辩称：2018年12月14日的时候已经召集了朱活水等承租人开会，通知他们不再续组，同时2019年6月份广电监测中心向朱活水发出律师函要求立即腾退房屋。因此，双方之间房屋租赁合同已经履行完毕，而朱活水一直持续占用广电监测中心的房屋，朱活水理应支付房屋占有使用费。关于疫情期间免租问题，双方之间存在占有使用关系，并不是纯粹租赁关系，而且广电监测中心于2019年起诉要求朱活水搬离，不存在疫情期间可以免租的情况。之所以出现先用后支付的情况，是因为朱活水持续拖延费用造成。 广电监测中心向一审法院起诉请求：1.确认广电监测中心、朱活水签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日终止；2.朱活水立即腾退坐落于宁波市兴宁路53号（门牌号为××、51-8号）的房屋；3.朱活水立即向广电监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金，暂算至2019年10月15日为42437.50元）；4.朱活水立即向广电监测中心支付自起诉之日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。一审审理中，广电监测中心撤回第1项诉请，明确第4项诉讼请求为支付以42437.50元为基数计算的利息损失。 一审法院认定事实：2018年，广电监测中心、朱活水签订《房屋租赁合同》一份，约定广电监测中心将坐落于宁波市鄞州区兴宁路53-1号出租房出租给朱活水作商业使用，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金48500元/年，在2018年11月5日前付清；租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同；朱活水应按时交付租金，延迟交付租金超过一个月以上的，视为违约，广电监测中心可终止合同；朱活水在交付第一次租金时，应同时向广电监测中心交付水电费押金500元，该水电费押金在朱活水腾空房屋并结清水电费后10天内一次性无息退还；租赁期满后，在不损坏房屋结构和使用功能情况下，朱活水对可移动部分装修可自行拆除；装修费用由朱活水自行承担等。合同还对其他事项进行约定。 合同签订后，广电监测中心依约将房屋出租给朱活水使用。2018年11月2日，朱活水支付了2018年租金48500元。2018年12月14日，广电监测中心召开了宁波市鄞州区兴宁路53号街面房承租户会议，朱活水参加了该会议，广电监测中心向朱活水出具了《通知》一份。《通知》载明：因本单位内部改革和业务工作发展需要，经研究并报宁波市文化广电新闻出版局、宁波市财政局等上级部门同意，决定兴宁路53号一号楼沿街出租房于2019年起将不再对外出租，回收后的出租房主要用于兴宁路53号大院内奉化市文化市场行政执法总队、宁波市广播电视监测中心等单位内部的办公用房、物品仓库、扣押物品仓库等用途；按照双方之前签订的《房屋租赁合同》约定，在本《通知》送达之日起一个后停止出租，请贵承租户提前做好准备，限在停租后一个月内务必将出租房全部清退完成，限期未全部清退的，本单位将保留依法采取必要的措施和权利。2018年12月31日租赁期限届满后，广电监测中心、朱活水未续签房屋租赁合同。后因朱活水一直未腾退涉案房屋，广电监测中心遂于2019年6月3日向朱活水邮寄《律师函》一份，再次要求朱活水腾退房屋，并支付相应的房屋占有使用费，但该信件被拒收退回。朱活水至今未腾退租赁的房屋。 另查明，涉案房屋系宁波市文化广电新闻出版局所有，该局于2012年将涉案房屋交予广电监测中心和奉化市文化市场行政执法总队管理使用。 审理中，宁波市鄞州区地名委员会办公室出具地名证明一份，载明：原地名兴宁路53号，现地名兴宁路47-9号（临）至（临），为同一地名。 一审法院认为：广电监测中心、朱活水签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满后，如需续租，则任何一方应于期满前一个月书面通知对方，并重新订立租赁合同。《房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。在上述租赁期限届满前，广电监测中心于2018年12月14日明确通知朱活水自2019年起不再对外出租房屋，广电监测中心、朱活水的房屋租赁合同关系已于2018年12月31日终止，朱活水作为承租方应及时腾退房屋，否则应承担相应的法律后果，故广电监测中心诉请要求朱活水腾退涉案房屋，理由正当，于法有据，予以支持。广电监测中心诉请要求朱活水支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止参照《房屋租赁合同》约定的房租48500元/年为标准的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。至于广电监测中心主张的利息损失，因房屋占有使用费本身就是基于朱活水占用广电监测中心房屋所产生的损失，且该损失一直持续产生，在判决生效前尚无确定的支付时间，现广电监测中心要求对该损失再行计算利息损失，缺乏事实基础，亦无法律依据，不予支持。朱活水关于广电监测中心出租房系临时用房没有合法产权，属违规出租的辩称意见，与查明的事实不符，不予采纳。朱活水关于合同都是先租后签，广电监测中心无权单方面解除合同，应当对朱活水装修损失、转让费、周转空置费等进行补偿才同意腾退的辩称意见，一审法院认为，本案并不是广电监测中心单方解除合同而是合同到期后不再续租，作为房屋管理使用人的广电监测中心完全有权不再续租，朱活水也无权要求广电监测中心续租；朱活水认为先租后签，但并没有证据予以证明，不予采信；对于朱活水主张广电监测中心应对朱活水装修损失、转让费、周转空置费等进行补偿的要求，因朱活水未就此提出反诉，故不予处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，作出如下判决：一、限被告朱活水于判决生效后十日内向原告宁波市广播电视监测中心腾退租赁的位于宁波市江东区兴宁路53号的房屋（门牌号为××、51-8号）；二、限被告朱活水于判决生效后十日内向原告宁波市广播电视监测中心支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止按48500元／年标准计算的房屋占有使用费；三、驳回原告宁波市广播电视监测中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费861元，减半收取430.50元，由被告朱活水负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：一审中，广电监测中心提供了其与朱活水签订的涉案房屋的《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，故至广电监测中心向一审法院起诉之日合同的履行期限已经届满，广电监测中心请求朱活水腾退涉案房屋的理由正当，一审法院予以支持并无不当。朱活水未能及时腾退房屋，依法应当向广电监测中心支付房屋占有使用费。一审法院判令朱活水支付自合同期限届满后至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，也无不当。双方合同于2018年底履行期届满，朱活水以疫情为由要求减免租金的理由不足。 综上所述，朱活水的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费861元，由上诉人朱活水负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨丽丽