浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1446号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张简，女，1986年9月2日出生，汉族，无固定职业，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：贺静辉，国浩律师（宁波）事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：任继荣，男，1963年7月4日出生，汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：鲁嘉雯、章挺,浙江和义观达律师事务所律师。 原审第三人：宁波市教育服务管理中心。住所地：浙江省宁波高教园区文苑路462号。 法定代表人：蒋萌，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈辉，浙江鄮城律师事务所律师。 上诉人张简因与被上诉人任继荣、原审第三人宁波市教育服务管理中心（以下简称教育中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2020年2月19日作出的（2019）浙0212民初12338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张简上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判上诉人支付被上诉人租金145834元；撤销一审判决第六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付滞纳金34850元的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人无需支付被上诉人2019年7月1日至2019年10月5日期间租金78333元。被上诉人拖欠原审第三人租金造成租赁房屋被停电无法使用，作为出租方提供可正常使用的房屋是收取租金的前提，被上诉人无权再收取租金。上诉人对租赁房屋2019年7月1日至2019年8月30日的使用，系来源于原审第三人，且已支付了合理对价，并非来源于被上诉人。《房屋使用协议》已证实，原审第三人仅同意上诉人使用房屋到2019年8月30日，并未同意其今后使用。2019年9月，原审第三人在《房屋使用协议》到期后不再同意上诉人使用，并断了房屋的电源，上诉人无法使用房屋遂搬离，但找设施设备的存放场地延迟了些日子，因为搬离时没有电不方便搬运，原审第三人才临时开通电源。上诉人已于2019年8月19日起诉解除合同，一审法院也判决支持解除，但又认为上诉人须支付租金到10月5日，这显然与解除合同的相关规则不符且矛盾。2.即使一审法院认为上诉人应向被上诉人支付2019年7、8月租金，但支付给原审第三人的32060元是受原审第三人以被上诉人拖欠租金为由停电要求收回房屋的原因所致，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，应予以折抵扣减。3.一审法院以偷录为由认为录音证据证明力低下，系法律适用错误，原批复已被废止，民事诉讼证据司法解释已修改了证据排除标准，该录音真实，且不损害被上诉人权益，应予以认定。4.一审法院以违约金高低为由推论上诉人签订合同时知晓租赁合同截止期限，既不符合法律规定也不符合日常生活经验法则，被上诉人主张已告知上诉人租赁合同仅为1年3个月，但其对此未提供任何证据，理应承担举证不能的后果。上诉人所提供的录音多次提及签订合同时被上诉人欺骗其合同期为3年，被上诉人从未对此反驳，根据生活经验及高度盖然性的标准，已足以证明上诉人签订合同时被被上诉人欺骗的事实。5.上诉人所提交的录音、告知书、律师函、停电通知、微信沟通记录、房屋适用协议等证据足以证明被上诉人经营状况严重恶化、丧失履行能力，上诉人依法享有不安抗辩权。6.上诉人中止履行前已经以口头、律师函等多种形式通知被上诉人，但其对教育中心的指控未提出异议，也未向上诉人提供任何履约担保，反而拉黑微信拒绝沟通，房屋停电问题也未解决，故此，上诉人的中止履行合同有效，无需承担滞纳金等责任。 任继荣辩称：1.一审法院已经认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，2019年7月1日至2019年10月5日正处于房屋租赁合同约定的期间内，因此，上诉人理应按照合同约定支付该时间段的租金。至于上诉人与原审第三人之间签订的《房屋使用协议》，一审法院也告知另行理直，与本案无关。2.一审法院已经查明，停电只停了两天，并且已经酌情扣减租金833元，因此，上诉人认为要扣减租金的请求没有依据。3.关于录音的效力问题，一审法院并没有排除该录音证据的合法性。只是认为该证据的证明力不强，该证据只能反映上诉人与被上诉人之间对租金问题的争议，无法反映证明目的，并且上诉人在一审中也没有提及该证据的合法来源。4.根据日常生活经验法则，房东属于强势一方，但是本案中被上诉人的违约金高达30万，而上诉人的违约金只有75000元，因为签订租赁合同时，上诉人已经明确知晓了租赁期间为1年三个月，否则双方违约金应该是对等的。5.上诉人不能行使不安抗辩权，租赁房屋一直由上诉人使用，原审第三人出具的律师函也明确提及其与被上诉人的房屋租赁合同截止到2019年10月5日到期，因此，在这段期间内上诉人是可以合法使用房屋的。6.滞纳金问题，上诉人没有发律师函给被上诉人，不予答辩。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 教育中心述称：和一审意见一致。 张简向一审法院起诉请求：请求解除原、被告于2018年5月8日签订的房屋租赁合同，判令被告退还押金25000元、支付违约金300000元。 任继荣反诉请求：1.判令反诉被告支付拖欠租金225000元，支付滞纳金34850元，合计259850元；2.判令由被反诉人承担占用期间的占有使用费。 一审法院认定事实：鄞州区中山东路999号房屋一栋属第三人所有。2010年12月7日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定第三人将该房屋租给被告，租赁期限为三年。2011年1月6日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定将租赁期限延至2019年10月5日。2018年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将鄞州区中山东路999号房屋中的二楼（建筑面积480平米）租给原告，用途商业，租期36个月，即2018年7月5日至2021年7月4日；租金金每年300000元，半年付一次，第一期租金支付时间为5月20日，以后每期租金提前30日支付，若原告逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过一个月，被告有权收回房屋，原告须按实际居住日交付租金并承担违约责任；租赁期内原告因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经被告同意并经政府有关部门批准；原告向被告支付押金25000元，原告若无违约，结清该房屋相关费用并办理完公司注册地址变更后，被告在租赁期届满时全部归还原告；违约的处理：特别约定：前三年租金不变，第四年起租金涨百分之一；被告第一年违约赔偿原告300000元，第二年违约赔偿原告200000元，第三年违约赔偿原告100000元等。合同签订后，被告交付了涉案房屋，原告支付了第一期租金150000元和押金25000元。2018年9月6日、11月29日，第三人书面告知原告，原告与被告的房屋租赁关系第三人不知情，第三人与被告的租赁合同于2019年10月5日终止，要求原告到时做好搬离工作。原告立即转告被告，要求被告做好续租工作，但被告未能完成续租。2019年3月4日，第三人书面告知原告，因被告拖欠房租，严重违约，决定自2019年3月7日起采取停电措施。2019年6月，第三人对涉案出租房停电两天。2019年6月26日，原告与第三人签订《房屋使用协议》，约定在2019年7月1日至2019年8月30日期间的涉案房屋月租金32060元由原告直接支付第三人。2019年9月，原告搬离涉案出租房。 另，2019年12月9日，宁波仲裁委员会作出（2019）甬仲字第116号裁决书，认定被告与第三人关于鄞州区中山东路999号房屋的租赁合同及补充协议合法有效。 一审法院认为：本案焦点是房屋租赁合同效力和相关费用的计算。关于房屋租赁合同效力，宁波仲裁委员会在（2019）甬仲字第116号裁决书中已经认定鄞州区人合作建造，宁波市教育局和宁波四明中学均同意将该楼房出租，不违反国家强制性法律、行政法规的规定，第三人和被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，2018年5月8日被告将该楼房中的二楼转租给原告后，第三人在2018年9月6日知晓后未表示反对，视为同意转租，故原、被告之间签订的房屋租赁合同在2018年7月5日至2019年10月5日期间内合法有效，因原告已经在2019年10月5日前腾退，故对2019年10月5日以后的租赁合同效力不予审理，原告要求解除房屋租赁合同，被告亦无异议，予以支持。关于相关费用计算：1.违约金。原告未能租满三年，仅能租用一年零三个月，被告已经构成违约，原告要求被告支付违约金，理由正当，应予支持，但违约金应根据第二年未能履行计算，即为200000元。被告辩称违约金偏高，请求调整，但这违约金是双方自行约定，可以视为被告对原告不能租满三年所造成的经济补偿，故不作调整；2.租金。原、被告之间的房屋租赁合同在2019年10月5前合法有效，被告要求原告支付此期间的租赁费225000元理由正当，应予支持，原告自行提早腾退，与被告无关。原告诉称涉案房屋自2018年9月6日以来出现更衣间房顶渗漏、停电等问题，原告不能正常经营，要求相应减免租金，合同中被告违约应支付原告的违约金明显高于原告违约应支付被告的违约金，故认定原告在签订合同时已经知晓被告与第三人的房屋租赁合同截止期限为2019年10月5日的事实，因被告已经就该违约行为承担了违约责任，且对更衣间房顶渗漏已经进行了维修，故原告不能再因该两个原因要求被告减免租金，关于停电问题，原告诉称停电两个月证据不足，不予认定，第三人因被告未付租金而停电两天，在此期间原告也未向被告支付租金，故对于造成停电结果原、被告均有责任，酌情扣去租金833元，则原告应付被告的租金为224167元。原告向第三人支付的款项与被告无关，不在本案中折抵；3.押金。被告辩称原告未付租金构成违约，已经支付的押金可以不退还，但被告不退还押金缺乏依据，且本案中双方均存在违约行为，故对原告要求被告返还押金的诉讼请求予以支持；4.滞纳金。反诉原告要求反诉被告支付滞纳金34850元（即自2018年12月5日起以150000元为基数按年利率24%计算），反诉被告辩称合同存在重大履约风险，反诉被告不支付租金是行使不安抗辩权，不构成违约，但反诉被告在签订合同时已经知晓反诉原告与第三人的房屋租赁合同截止期限为2019年10月5日，故反诉被告对于此期间的租金不能行使不安抗辩权，现未按约支付，已经构成违约，反诉原告要求反诉被告支付滞纳金理由正当，且反诉原告的诉称低于合同约定，予以支持。本案不存在占有使用费，故对反诉原告占有使用费的请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张简与被告任继荣于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告任继荣支付原告张简违约金200000元；三、被告任继荣返还原告张简押金25000元；四、驳回原告张简其他诉讼请求；五、反诉被告张简支付反诉原告任继荣租金224167元；六、反诉被告张简支付反诉原告任继荣滞纳金34850元；七、驳回反诉原告任继荣其他诉讼请求。上述第二、三、五、六项相互折抵后，反诉被告张简支付反诉原告任继荣34017元，限在判决生效后十日内理清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉诉讼费6175元，财产保全费2145元，合计诉讼费用8320元，由原告张简负担4050元，被告任继荣负担4275元；反诉诉讼费2599元，由反诉原告任继荣负担9元，反诉被告张简负担2590元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为本案的争议焦点为:一、上诉人支付给原审第三人的2019年7月1日至2019年8月30日期间的租金32060元，应否被视为向被上诉人支付；二、上诉人应否向被上诉人支付2019年8月31日至2019年10月5日期间的租金；三、上诉人应否向被上诉人支付迟延支付租金的滞纳金34850元。 关于争议焦点一。上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，在2019年10月5日前的租赁期内合法有效。根据合同相对性原则，在合同有效期间内上诉人应当将租金支付给被上诉人。现上诉人没有证据证明被上诉人认可将租金支付给原审第三人的事实，故上诉人将2019年7月1日至2019年8月30日期间的租金32060元支付给原审第三人，不应视为向被上诉人支付。上诉人与原审第三人签订的《房屋使用协议》可以另行理直。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，并不适用于本案。 关于争议焦点二。2019年8月31日至2019年10月5日属于双方合同约定的租赁期间，上诉人理应按约向被上诉人支付该期间的租金。根据查明的事实，原审第三人仅在2019年6月停电2天，故上诉人不能以停电为由主张不支付上述期间的租金。上诉人于2019年9月初搬离涉案房屋，系其单方面行为，不影响其应尽的合同义务。上诉人主张双方合同于2019年8月19日解除的依据不足，本院难以采信。 关于争议焦点三。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，租金每年300000元，半年付一次，上诉人逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的5%支付滞纳金。按照合同约定，上诉人应当在2018年12月5日和2019年6月5日各支付租金150000，其未及时支付构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定每逾期一天，按月租金5%计算的滞纳金过高，被上诉人降低为以租金150000元为基数按年利率24%计算滞纳金，一审法院予以支持并无不当。上诉人称其行使不安抗辩权，但并未举证证明被上诉人存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，本院对上诉人的该项主张亦难采信。 综上所述，张简的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6175元，由上诉人张简负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年六月二日 书记员  桂红艳