北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终964号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市昌平区十三陵镇农业服务中心，住所地北京市昌平区十三陵镇胡庄村。法定代表人：张永宽，经理。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京一峰电子制作中心，住所地北京市昌平区阳坊工业区东区8号。法定代表人：富勃鹏，经理。原审被告：于则庆，男，1956年3月28日出生。委托诉讼代理人：周枫，北京市威正律师事务所律师。上诉人北京市昌平区十三陵镇农业服务中心（以下简称十三陵农服中心）因与被上诉人北京一峰电子制作中心（以下简称一峰电子中心）、原审被告于则庆租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。十三陵农服中心上诉请求：撤销原判第一项、第三项、第四项、第五项，改判1.确认十三陵农服中心与一峰电子中心于2005年3月23日签订的《租赁合同》已于2014年11月10日解除；2.一峰电子中心立即支付十三陵农服中心拖欠的租金77.2263万元（自2005年3月23日至2014年11月10日），并支付自2014年11月11日至实际腾退之日止的土地占有使用费；3.驳回一峰电子中心全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定涉案合同无效并认定十三陵农服中心与一峰电子中心之间存在事实上的不定期租赁关系，系对本案法律关系的定性错误。十三陵农服中心与一峰电子中心之间仅存在一个租赁合同关系，且该合同已经实际履行，双方未形成新的合意。一审法院认定一峰电子中心改变土地用途，却判令十三陵农服中心承担相应后果，于理不通，与法相悖。2.一审法院超越审理范围。一审法院无视双方合同约定，在未经另一方同意且未经合同变更程序的情况下，大幅降低租金，于法无据。十三陵农服中心与于则庆没有合同关系，十三陵农服中心不同意一峰电子中心将涉案土地交给于则庆使用，一审法院违反合同相对性原则，判决十三陵农服中心向一峰电子中心赔偿损失错误。涉案土地系农用地，其上的建筑物、构建物及装修均未经审批，系违法建筑，一审法院判决十三陵农服中心进行赔偿，属对非法利益的保护，适用法律错误。一峰电子中心辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。双方在履行合同过程中，就涉案土地达成新的合意，形成新的事实租赁合同关系。于则庆辩称，十三陵农服中心未按合同约定交付全部土地，应按照农业用途的租金标准来确定租金。一审法院以合同相对性为由，判决将投资改造的损失补偿给一峰电子中心，于则庆保留另行与一峰电子中心解决相关补偿的权利。十三陵农服中心向一审法院起诉请求：1.确认我单位与一峰电子中心于2005年3月23日签订的《租赁合同》已于2014年11月10日解除；2.判令一峰电子中心及于则庆立即腾退并返还租赁合同约定土地；3.判令一峰电子中心立即支付我单位拖欠的租金77.2263万元（自2005年3月23日至2014年11月10日），并立即支付自2014年11月11日至实际腾退之日止的土地占有使用费，按照年租金每亩4000元计算。一峰电子中心向一审法院反诉请求：1.判令十三陵农服中心向我方退还租金262016.98元，并向我方支付经济补偿1556000元；2.判令诉讼费由十三陵农服中心负担。一审法院认定事实：2005年3月23日十三陵农服中心（出租方、甲方）与一峰电子中心（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方就乙方承租甲方所有的原鸡场的院落及南侧三十亩桃园有关事宜，签订协议如下：租赁标的物为原果园七队鸡场院，位于十三陵一牛场西，总占地面积33亩，其中建筑面积约为1000平方米，该建筑物年久失修，闲置未用，标的物内有桃树若干，已到更新期。本租赁合同期限为20年，本合同正常履行的情况下，自2005年4月1日至2025年3月31日为租赁期间。租金按每亩4000元/年进行支付。本合同生效之日起一个月内，乙方向甲方支付前十年的租金，共计132万元。合同签订之日支付50万元，一个月以内支付剩余的82万元。第十一年度前一个月内，乙方向甲方支付后十年的租金，共计132万元。双方认可租金乙方可以用现金或支票的方式支付，以这两种方式支付均为合法。租赁标的物未办理土地使用证，地上建筑未办理房产证，甲方已履行了告知义务，乙方同意承租。甲方向乙方提供现有水、电设施，水、电费用由乙方负担并按北京市或昌平区规定价格向相关部门支付。在本合同履行期内，乙方逾期一个月未交租金，视为违约，甲方有权单方终止本合同，并保留追究乙方赔偿损失的权利。甲方保证乙方在承租期间对标的物（含自行新建、翻建及扩建的房屋）享有合法的使用权，如发生第三人对标的物主张权益，或对标的物所有权产生异议，干扰乙方的正常生产及经营，由此纠纷给乙方造成的经济损失由甲方予以赔偿。本合同履行期间，乙方在录用员工时，在同等条件下，解决十三陵镇残疾人就业，经培训合格后持证上岗，并按照《中华人民共和国劳动法》及市政府等部门的有关规定，合法用工。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，十三陵农服中心将涉案土地交付一峰电子中心，一峰电子中心支付十三陵农服中心租金50万元。一峰电子中心及于则庆主张十三陵农服中心向一峰电子中心实际交付的土地面积不足33亩，在十三陵农服中心向一峰电子中心交付的土地的南侧尚有部分土地由案外人左某占有使用，一峰电子中心租用涉案土地是为了商业经营，十三陵农服中心一直未将左某占用的土地向一峰电子中心交付且涉案土地未通水电导致一峰电子中心无法使用涉案土地，故一峰电子中心将涉案土地交由于则庆占有使用，一峰电子中心并未实际占有使用涉案土地。十三陵农服中心认可涉案土地现由于则庆占有使用，认可一峰电子中心租用涉案土地是为了开厂安置其原有生产力及帮助残联完成就业。本案原审过程中，一峰电子中心曾提交一份《协议书》复印件以证明其于2005年5月26日将《租赁合同》中的权利义务转让给案外人北京市昌平区残疾人公益事业促进会培训部（以下简称残疾人培训部，负责人为葛某），十三陵农服中心对该份《协议书》的真实性不予认可。法院经调查核实，残疾人培训部不具备独立法人资格，亦未办理相关手续。本案审理过程中，于则庆曾向法院申请追加葛某为本案的第三人参与诉讼，后因法院未能送达到葛某，于则庆撤回申请。本案审理过程中，一峰电子中心向法院提出测绘申请，要求对其占用的涉案土地面积进行测量。法院依法委托北京市测绘设计研究院对一峰电子中心申请的事项进行了鉴定，鉴定结果为：十三陵镇南新村西的果园总面积为26568.36平方米，合39.853亩，其中于则庆独占面积为20051.61平方米，合30.077亩。于则庆支付鉴定费31156.21元。该案原审过程中，法院于2015年1月20日询问双方时，十三陵农服中心、一峰电子中心及于则庆确认十三陵农服中心与一峰电子中心租赁合同约定的土地范围为东至水泥路，西至围栏，南至神南路北侧，北至蝎子山山坡，包括左某承租的房屋（土地）。十三陵农服中心主张其已按照合同约定全部交付土地，但其不清楚左某于何时建房，并认为左某建房与一峰电子中心有关。经与左某调查核实，左某向法院提交了《土地承包合同书》及《土地承包合同书补充合同》，上述合同由左某以北京天润通生态农业有限公司的名义与北京北阳果品实业总公司签订，租赁标的物为十三陵镇七队果园，面积120亩，承包期限自2006年1月1日起至2035年12月31日止。左某称其自1998年开始使用上述土地，上述合同系双方续签的合同。企业登记信息显示北京北阳果品实业总公司为全民所有制企业，北京市十三陵农场为其投资人之一。2014年10月27日十三陵农服中心向一峰电子中心送达《催款通知》一份，内容为：你单位拖欠前十年（2005年度至2015年度）剩余租金82万元。按照双方2005年3月23日签订的《租赁合同》第四条第二款第一小项的规定，乙方按照本合同第三条之规定，按时向甲方交纳租金。你方未按时足额交纳租金。根据第六条第二款规定：如甲乙双方任何一方违反本合同造成合同无法正常履行，另一方有权要求更改或有权终止本合同，由此造成的后果，由对方承担。现甲方通知你方于2014年11月6日之前将拖欠的租金交到财务室。一峰电子中心签收了上述《催款通知》。一峰电子中心于2014年10月30日向十三陵农服中心提交《说明》一份，内容为：我单位于2014年10月30日已经收到催款通知，在此之前曾向贵中心提供过一份说明，关于为什么签署合同时交了五十万后再没有继续缴纳后续款项，原因主要有两点：首先合同签署交完首笔五十万租金后，该合同标的物没有按时完整交于我方使用；其次水电一直未能接通，导致我方不能如期进入，最终我单位只得另寻他处，期间造成我单位停业无法经营等问题，鉴于以上因素，后续款项无法继续缴纳。2014年11月5日十三陵农服中心向一峰电子中心邮寄送达《解除合同通知书》，内容为：根据贵司与我中心于2005年3月23日签订的承租原果园七队鸡场院的《租赁合同》，贵司应于2005年5月1日前向我中心支付第二笔租金款项共计82万元整，但贵司直至今日仍未向我中心支付相应租金。根据《租赁合同》第4.1.5款的规定，我中心有权解除合同。现我中心正式通知贵司自本通知发出之日起5日后，我们双方于2005年3月23日签订的《租赁合同》即行解除。一峰电子中心于2014年11月6日签收该邮件。另查，双方《租赁合同》约定的土地33亩为国有土地，原为十三陵农场果园七队使用。1998年场乡体制改革后，涉案土地由十三陵镇人民政府管理，后十三陵镇人民政府责成十三陵农服中心对其土地进行日常经营和管理，并允许十三陵农服中心转租。上述土地中除了左某占用的最南侧房屋为住宿餐饮用地外，其余土地均为果园，即农用地。于则庆实际使用涉案土地期间，北京市昌平区林业局于2007年3月13日为十三陵农服中心下发《林木采伐许可证》，同意十三陵农服中心对涉案土地上的1000株果树进行更新采伐，于则庆据此对涉案土地上原有果树1000株进行了采伐，并重新栽种了樱桃树、苹果树、核桃树、梨树等果树，并对原有29间房屋进行了装修改造、新建了房屋5间及彩钢棚、石棉瓦棚、路面、水泥杆、护坡、围墙、铁门、猪舍等构筑物。庭审中，经一峰电子中心申请，法院委托北京中必达资产评估有限责任公司对于则庆装修改造的房屋、新建的房屋、构筑物及栽种果树的价值进行了鉴定。鉴定结论为：地上物价值总计为155.6万元。其中新建建筑物、构筑物的价值为61.69万元，房屋装修的价值为23.49万元，树木的价值为70.43万元。于则庆预付鉴定费18300元。另一峰电子中心主张其承租涉案土地的目的是为了商业经营，而因为十三陵农服中心的违约行为导致其未能实现合同目的，涉案土地交由于则庆进行农业种植，变更了原合同约定的使用用途，相应的租金标准应予以调整，故申请法院委托鉴定机构对涉案土地自2005年4月1日起至2018年11月29日止的市场租金价格进行鉴定。法院依法委托北京中林资产评估有限公司对上述事项进行了鉴定，北京中林资产评估有限公司于2019年6月20日出具《涉案土地市场租金价格项目估值咨询意见书》，结论为：涉案土地租金价格自2005年4月1日起至2018年11月29日止的市场租金价格为550元/亩。评估基准日为2018年11月29日。咨询假设：假设涉案土地自2005年4月1日至2018年11月29日止，仅用于果树种植的农业用途而未用于他途。涉案土地租金价格是假设同一承租人自2005年4月1日起至2018年11月29日止连续承租情况下的市场租金价格。于则庆预付鉴定费一万元。经询，双方均确认涉案土地上原有29间房屋及于则庆新建的5间房屋无产权证和相关审批手续。再查，十三陵农服中心原诉讼请求第一项为要求确认其与一峰电子中心于2005年3月23日签订的《租赁合同》已于2014年11月10日解除，后经法院释明于2019年10月23日将诉讼请求第一项变更为：要求解除其与一峰电子中心形成的租赁关系，一峰电子中心同意解除双方租赁关系。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国土地管理法规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。十三陵农服中心与一峰电子中心于2005年3月23日签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但是根据《租赁合同》约定的内容及双方陈述的一峰电子中心承租涉案土地的目的可知，一峰电子中心承租涉案土地的目的并非用于农业种植，而系用于商业经营，变更了土地用途，故双方签订的《租赁合同》因违反了法律的强制性规定应属无效。但双方在签订上述《租赁合同》后，十三陵农服中心并未完全按照合同约定将全部土地交付一峰电子中心使用，一峰电子中心亦未实际使用涉案土地，而是将土地交由于则庆实际占有使用，一峰电子中心在交付十三陵农服中心50万元租金后未按合同约定继续交付租金，十三陵农服中心在近十年的时间内一直未向一峰电子中心主张租金直至2014年10月，故双方在事实上并未实际履行《租赁合同》的约定。一峰电子中心虽主张其在合同履行过程中将租赁合同的权利义务转让给了残疾人培训部，但其提交的《协议书》系复印件，十三陵农服中心亦不认可，故法院对一峰电子中心的该项主张不予采信，法院确定十三陵农服中心仍与一峰电子中心存在租赁合同关系，相应的法律后果应由一峰电子中心承担。现于则庆主张其与一峰电子中心系合作关系，认可一峰电子中心仍与十三陵农服中心存在租赁关系，法院对此不持异议。一峰电子中心在将涉案土地交由于则庆使用期间，于则庆利用涉案土地种植果树，仍然将涉案土地用于农业用途，十三陵农服中心并未对此提出异议，应视为十三陵农服中心与一峰电子中心就涉案土地的使用问题达成了新的合意，形成了新的事实上的租赁关系，该租赁关系为不定期的租赁关系且未违反法律的强制性规定，应属有效。不定期的租赁合同，当事人可以随时要求解除合同。现十三陵农服中心要求解除与一峰电子中心的租赁关系，一峰电子中心同意解除双方租赁关系，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。十三陵农服中心要求一峰电子中心及于则庆腾退并返还涉案土地的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；一峰电子中心实际占有使用涉案土地期间，应当支付十三陵农服中心租金。根据前述分析，法院已认定十三陵农服中心与一峰电子中心于2005年3月23日签订的《租赁合同》无效且并未实际履行，双方在实际履行过程中就涉案土地的使用问题达成了新的合意，形成了新的事实租赁关系，故十三陵农服中心要求一峰电子中心按照双方《租赁合同》约定的租金标准支付租金依据不足，法院不予支持。因一峰电子中心在实际占用土地期间仍将涉案土地用于农业用途，从公平角度出发，一峰电子中心要求法院参照鉴定结论按照农业用途的标准核算租金的抗辩意见于法有据，法院予以支持。根据鉴定结论，于则庆实际占用土地的面积为20051.61平方米，合30.077亩，涉案土地自2005年4月1日起至2018年11月29日止的市场租金价格为550元/亩，据此法院确定一峰电子中心实际占用土地期间每年应支付十三陵农服中心租金16542.35元。因法院确认双方已形成新的事实租赁关系，且为不定期租赁，十三陵农服中心于2019年10月23日将诉讼请求第一项变更为要求解除其与一峰电子中心形成的租赁关系，一峰电子中心亦同意解除双方租赁关系，故法院视为双方租赁关系已于2019年10月23日解除。一峰电子中心应当支付十三陵农服中心2005年4月1日至2019年10月23日期间的租金240906.47元。因一峰电子中心已向十三陵农服中心支付了租金50万元，故十三陵农服中心应返还一峰电子中心租金259093.53元；一峰电子中心在双方合同解除后继续占有使用涉案土地，应当按照上述租金标准支付十三陵农服中心占有使用土地期间的占有使用费；一峰电子中心在将涉案土地交由于则庆实际使用期间，于则庆经北京市昌平区林业局的批准对涉案土地上原有已到更新期的果树进行了采伐并在涉案土地上重新栽种了樱桃树、苹果树、核桃树、梨树等果树，并对原有29间房屋进行了装修改造、新建了房屋5间、采果棚、彩钢棚、石棉瓦棚、路面、水泥杆、雨棚、锅炉、围墙、铁门、猪舍等构筑物，且双方确认涉案土地上原有29间房屋及于则庆新建的5间房屋无产权证和相关审批手续，十三陵农服中心对一峰电子中心栽种果树、新建建筑物并对原有建筑物进行装修的行为未提出异议，现双方合同已解除，十三陵农服中心应当对一峰电子中心的上述投入损失予以赔偿。因涉案土地为农用地，于则庆在涉案土地上种植果树并不违反双方合同约定及法律规定，且于则庆系根据北京市昌平区林业局为十三陵农服中心出具的《林木采伐许可证》对涉案土地上原有的已到更新期的果树进行了采伐，故对于则庆重新栽种的果树的损失十三陵农服中心应全部予以赔偿，具体数额法院采信鉴定机构出具的意见，认定为70.43万元；关于新建建筑物、构筑物及原有房屋装修的损失部分，因该部分建筑物的建设未经相关部门审批，未办理合法建设手续，故对该部分的扩建造价费用应由十三陵农服中心与一峰电子中心按照过错分担。根据本案实际情况，法院酌情确定该部分损失由十三陵农服中心承担70%，由一峰电子中心自行承担30%，该部分损失由法院根据鉴定机构出具的鉴定结论确定为85.18万元。据此，十三陵农服中心应赔偿一峰电子中心树木及建筑物、构筑物、房屋装修的损失共计1300560元。一峰电子中心诉讼请求过高的部分，依据不足，法院不予支持。一峰电子中心与于则庆的争议可另行解决。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京市昌平区十三陵镇农业服务中心与北京一峰电子制作中心的租赁关系于二○一九年十月二十三日解除；二、北京一峰电子制作中心及于则庆于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区十三陵镇南新村西（东至水泥路，西至围栏，南至神南路北侧，北至蝎子山山坡）的土地20051.61平方米腾退并交还北京市昌平区十三陵镇农业服务中心；三、北京一峰电子制作中心于本判决生效后十五日内支付北京市昌平区十三陵镇农业服务中心自二○一九年十月二十四日起至北京一峰电子制作中心及于则庆实际履行第二项义务之日止的土地占有使用费，按照每年16542.35元的标准计算；四、北京市昌平区十三陵镇农业服务中心于本判决生效后十五日内返还北京一峰电子制作中心租金259093.53元并赔偿北京一峰电子制作中心损失1300560元，以上共计1559653.53元；五、驳回北京市昌平区十三陵镇农业服务中心的其他诉讼请求；六、驳回北京一峰电子制作中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。十三陵农服中心与一峰电子中心均认可双方在签订《租赁合同》时，欲将农业用地用于非农业用途，故一审法院认定双方之间签订的《租赁合同》无效正确。考虑后续双方实际履行合同及对土地的使用情况，一审认定双方之间存在事实上的土地租赁合同关系并无不妥，现十三陵农服中心要求解除合同，一峰电子中心对此亦不持异议，一审法院判决双方合同解除正确，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同关系解除后，一峰电子中心应将涉案土地腾退返还给十三陵农服中心。基于双方之间形成事实上土地租赁合同关系不同于原《租赁合同》，一审法院考虑土地面积及用途等实际使用情况，依照鉴定结论对租金进行调整并无不当，本院对此予以确认。对于一峰电子中心在履行合同期间在涉案土地上的投入，一审法院根据鉴定结论，对双方过错进行认定，并确定十三陵农服中心应赔偿一峰电子中心的损失数额并无不当，本院对此予以确认。综上所述，十三陵农服中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38501元，由北京市昌平区十三陵镇农业服务中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年六月五日法官助理 黄旭宁法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥