江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏民终1523号上诉人(原审原告、申请执行人）：上海市住安建设发展股份有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路83弄1-42号20幢B区88室。法定代表人：华春玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张悦，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜怡，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李旻，男，汉族，1969年11月15日出生，住江苏省常熟市。原审第三人（被执行人）：常熟市时风房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市海虞南路62号。法定代表人：王振，该公司总经理。上诉人上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称上海住安公司）因与被上诉人李旻个及原审第三人常熟市时风房地产开发有限公司（以下简称常熟时风公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）（2018）苏05民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人上海住安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人虽提供了其与常熟时风公司之间的《商品房买卖合同》，但被上诉人系常熟时风公司员工及监事，不排除该合同是为逃避执行而签，合同真实性不应予以认可。被上诉人提供的《房屋交接书》、《委托租房合同》及出租结算单、进账单回单、银行流水等证据的出具人是与本案有直接利害关系的常熟时风公司，且被上诉人与常熟时风公司存在特殊关系，上述证据不具有证明效力。被上诉人出具的收款收据和购房发票上数额不一致，与《商品房买卖合同》约定的购房款也不一致，该证据不能证明被上诉人已经履行了房屋价款支付义务。被上诉人长达8年未采取有效法律手段维护自身权利，不主动积极催促常熟时风公司协助办证，自身存在过错。二、一审法院适用法律错误，被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的可以排除执行的情形，应适用上述法律规定判决准予执行。本院经审理查明：2012年2月21日，苏州中院对上海住安公司诉常熟时风公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2008）苏中民一初字第0047号民事判决：一、常熟时风公司支付上海住安公司工程款（土建及安装）7244033.98元，于本判决生效之日起10日内履行。二、常熟时风公司支付上海住安公司欠付工程款利息（计算方法：以3832113.4元计、自2006年10月31日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息；以3411920.58元计、自2010年11月11日至实际付款之日、按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于本判决生效之日起10日内履行。因常熟时风公司未能履行上述判决确定的义务，上海住安公司向苏州中院申请执行，该院于2014年5月28日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定，冻结或划拨被执行人（常熟时风公司）银行存款人民币9860773.78元及申请执行费用人民币76704元与迟延履行期间的双倍债务利息；不足之数，查封扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2014年7月21日，苏州中院向常熟市住房和城乡就建设局、常熟市国土资源局送达协助执行通知书，查封常熟时风公司名下位于常熟市房屋。本案争议房产包含在上述查封房产之内。2016年7月8日，该院对上述查封房产进行续封。2017年3月20日，苏州中院作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定，将该案指定常熟市人民法院执行。2018年6月29日，李旻对法院查封常熟时风公司名下位于常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房（以下简称案涉房屋）提出书面异议。案外人李旻称：2004年12月2日，其与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。2006年6月办理交房手续，李旻付清全部购房款，缴纳了房屋维修基金。之后李旻一直享有案涉房屋的收益，并支付了由此产生的水电费、物业费等费用。由于常熟时风公司拖延出具销售不动产统一发票，导致李旻无法及时办理权属登记。后该房产被苏州中院（2014）苏中执字第0191号执行裁定书查封。请求解除对该房屋的查封，停止对该标的的执行。针对李旻的执行异议，2018年10月29日苏州中院作出（2018）苏05执异84号执行裁定，该执行裁定查明：2004年12月2日，李旻与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由李旻购买常熟时风公司开发的常熟市海虞南路62号时风国际广场24层L、M号房，价格为分别为215500元、359900元，土地规划用途为商业服务业，使用权限40年。2006年6月30日，常熟时风公司向王敏出具《房屋交接书》两份，载明：李旻已付清全部购房款，常熟时风公司与李旻就案涉房屋进行交接，房屋买卖合同履行完毕。2006年8月31日，常熟市房管局就本案争议房屋开出维修基金专用收据。2014年7月2日，常熟时风公司就本案争议房屋开具销售不动产统一发票。该执行裁定认为，异议人于查封之前即2006年就案涉房屋已经签订书面买卖合同、占有该房产并支付了全部价款，而常熟时风公司直至2014年7月份才开具发票，导致异议人未能及时办理房产证。故异议人提出执行异议，符合上述法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定解除对案涉房屋的查封。上海住安公司不服该执行裁定，提起本案诉讼。上海住安公司一审诉讼请求：撤销苏州中院（2018）苏05执异84号执行裁定，继续查封案涉房屋。事实与理由：一、没有证据表明李旻与常熟时风公司之间房屋买卖合同真实存在。虽然李旻申请执行异议时提交其与常熟时风公司就争议房产签订的《商品房买卖合同》，但是其系被执行人常熟时风公司的员工，现任公司监事，在常熟时风公司与原告数个诉讼中，被告李旻均作为诉讼代理人参加庭审。由于被告与被执行人存在特殊关系，原告对房屋买卖合同真实性不予认可。而且在2014年8月提出查封异议申请书中，当时作为证据的买卖合同与现执行异议过程中的合同内容存在不一致，故有理由怀疑合同是伪造的，并非真实的。二、被告未就在被查封前合法占有争议房产提供证据。尽管被告提交了《房屋交接书》，但鉴于其与被执行人的特殊关系，对该证据的真实性不予以认可。三、被告未提供其已支付全部价款的证据。根据被告提交的《商品房买卖合同》载明，争议房产价值数十万元，按照交易习惯，该部分款项不可能是以现金方式交付，但是被告并未提供全部价款及银行的转账凭证，仅凭常熟时风公司出具的购房发票。而且该购房发票是在争议房产被查封后，有理由认为是常熟时风公司得知自己名下财产被查封所出具的，并不是真实的收款行为。四、未办理过户登记的过错在于被告。在另案执行异议之诉庭审中，常熟时风公司的代理人明确表示，办理房产证是由购房人自行办理的，在办理房屋交接时，常熟时风公司已经将办理房产证所需材料交给买受人，由买受人自行办理。原告认为，既然其他买受人可以自行办理，常熟时风公司没有必要区别对待，不为李旻开具发票，除非李旻尚未支付全部款项，不具备开全额购房发票的条件。同时，如果李旻与常熟时风公房屋买卖真实，其在明知可以办理产权过户登记的情况下，长达8年时间不主动要求办理过户，也未采取任何措施督促常熟时风公司履行协助办证义务，显然不符合常理。按照合同约定，出卖人应当在2006年6月30日将房屋交付给买受人使用，并且在交付后180天内将办理权属登记由出卖人提供资料报产权登记机关备案。但是在长达8年时间，李旻未采取任何有效的法律手段维护自身的权益，导致争议房产被原告申请查封，其相应的法律后果应当由其自担。被告李旻辩称：其早在2004年5月20日前即向常熟时风公司法定代表人张诗泽支付了80万元购房订金，用于购买本案的两套房屋。2006年6月30日，其与常熟时风公司完成了诉争房屋的交接手续，并签订了房屋交接书，此后诉争房屋一直委托常熟时风公司拟租房并收取租金，2008年3月17日，在其催促下，是常熟时风公司与其进行了结算，并向其出具了829220元收据。然而，常熟时风公司迟迟未向其开具发票，又经多次催促才于2014年7月2日开具了两套房屋的购房发票，这也导致在2014年7月21日争议房屋在尚未过户到其名下时被法院查封。综上，其与常熟时风公司签订了正式的房屋买卖合同并支付了价款，常熟时风公司直到2014年才向其开具发票系导致产生本案的真实原因。依据法律规定，申请执行人无权继续向法院查封争议房屋，请求法院依法驳回。第三人常熟时风公司辩称：被告和常熟时风公司关于购房的事实是明确的真实存在的，请求依法驳回。为证明案涉房屋买卖合同的真实性及履行情况，一审诉讼过程中李旻提交收款收据、农业银行业务凭证、工商银行业务凭证、结婚证、维修基金收据等证据，经审查，其中：1、收款收据内容载明：“今收到李旻人民币80万元整，摘要：借款、2套、自用”，时间为2004年5月20日，单位处加盖“张诗泽”印。张诗泽系常熟时风公司原法定代表人，2014年6月6日法定代表人变更为曾为江，后变更为王振。关于款项给法定代表人的原因，李旻解释称因为当时常熟时风公司的房屋还没有预售许可证，不能打到公司的账户，所以打到其法定代表人的账户。2、农业银行业务凭证内容显示2004年5月20日向李旻向张诗泽账户转账汇款55万元；3、银行本票一张，显示出票人为支晓红，被背书人为张诗泽，办理时间为2004年5月19，金额为15万元；4、结婚证证实支晓红与李旻于1993年3月5日登记结婚；5、2006年12月开始，李旻将上述房屋委托常熟市时风国际假日酒店有限公司等进行出租，并陆续收到相应的租金。一审法院归纳本案争议焦点为上海住安公司要求继续查封案涉房屋能否成立。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”依据该条法律规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，申请执行人诉请主张执行相应执行标的应予驳回。具体就本案而言，案外人李旻在查封前就案涉房屋与常熟时风公司签订有合法有效的房屋买卖合同。同时，李旻不仅举证常熟时风公司出具的收款收据，并且举证相应的款项交付凭证予以佐证，证实履行房屋价款的支付义务。且在法院查封前李旻早已与常熟时风公司办理了房屋交接，取得案涉房屋的占有、使用和收益权。实际上对于李旻而言，成为被查封房屋的所有权人仅差房屋的过户登记。而就本案事实来看，房屋过户所必须的相关材料，常熟时风公司直至2014年7月2日才向李旻开具，故未能及时过户的原因也不能归结于李旻。上海住安公司对于李旻提交的证据真实性提出异议，但是并未提供任何的反证，且李旻的证据已经形成证据链，故对其异议主张该院不予采信。由此，李旻作为房屋买受人对案涉被查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，申请执行人上海住安公司要求继续查封，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回，该院（2018）苏05执异84号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，原告上海住安公司的诉讼请求，不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款规定，判决驳回上海住安公司的诉讼请求。本院二审审理过程中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，在2019年4月4日的一审开庭中，被上诉人李旻陈述因常熟时风公司未取得销售许可证，也没有专门的银行账户，其以内部销售的方式预购案涉房屋。预购时以40万为单位付款，差价在后面多退少补。预购款付给常熟时风公司法定代表人张诗泽的私人账户，为了区别于借款故备注两套自用。目前能找到55万元的农业银行业务凭证和15万元的本票复印件和工商银行电汇凭证，还有10万元的凭证因时间过长无法找到，农行系统在2015年做过升级，也无法查到。本案二审争议焦点为：一审判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确，上海住安公司要求继续查封案涉房屋是否有事实和法律依据。本院认为：第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》为人民法院办理执行异议和复议案件的法律依据，人民法院在办理执行异议之诉案件中不得直接适用，但可参照适用其中关于案外人异议的相关规定。一审法院在本案审理过程中参照适用上述司法解释的相关立法精神，但在判决中援引《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中关于执行异议之诉的相关法律规定作出裁判，适用法律正确，本院依法予以维持。第二，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李旻提交的证据能够形成证据锁链，证明其于查封前就案涉房屋与常熟时风公司签订有合法有效的房屋买卖合同。其关于预付款对象、付款方式以及数额差异所作的说明亦属合理，结合其所出具的收款收据、购房发票以及支付凭证等证据能够初步证明其已全额支付购房款，且在法院查封前早已与常熟时风公司办理了房屋交接手续，取得案涉房屋的占有、使用和收益权。常熟时风公司直至2014年7月2日才向李旻开具房屋过户所必须的相关材料，案涉房屋则是在2014年7月21日被法院查封，未能及时过户的原因不能归结于李旻。上海住安公司对于李旻提交的证据真实性提出异议，但并未提供任何反证予以证明，其主张李旻未及时采取有效法律手段催促常熟时风公司协助办证，亦属过分加重了案外人的注意义务。第三，案涉房屋不属于时风公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，上海住安公司申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人常熟时风公司开发建设的酒店式公寓。基于本案已查明的事实，2004年12月2日，李旻与常熟时风公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。2006年6月办理交房手续，李旻付清全部购房款，缴纳了房屋维修基金。之后李旻一直将案涉房屋对外出租并享有案涉房屋的收益。由于常熟时风公司拖延出具销售不动产统一发票，导致李旻无法及时办理权属登记。在此情况下，李旻与常熟时风公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。常熟时风公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助李旻办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离常熟时风公司责任财产范围，常熟时风公司因全额收取了李旻支付的购房款，其责任财产并未因此减损，常熟时风公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。上海住安公司作为常熟时风公司债权人，除非有充分证据证明李旻与常熟时风公司恶意串通或者有其他利害关系，否则亦不能请求以该房屋抵偿常熟时风公司所欠债务。综上，被上诉人李旻作为房屋买受人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人上海住安公司要求继续查封，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上海住安公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上海市住安建设发展股份有限公司的上诉，维持原判决。二审案件受理费10998元，由上诉人上海市住安建设发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐志容审判员  李 晶审判员  赵建华二〇二〇年六月十七日书记员  杨 浩