辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初14号原告(案外人）：赵玉刚，男，1971年11月28日出生，汉族，现住阜新市海州区。被告（申请执行人)：阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司，住所地阜新市海州区中华路98-2门。法定代表人：赵健淞，该公司董事长。委托诉讼代理人：方晓霞，女，该公司经理。被告(被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。原告赵玉刚与被告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司（以下简称福鑫小额贷款公司）、被告阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉刚，被告福鑫小额贷款公司委托诉讼代理人方晓霞到庭参加诉讼，海罗公司法定代表人胡宝全通过网络视频远程参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉刚向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行阜新市细河区房屋；2.确认阜新市细河区房屋（价值239694元）归原告所有。事实和理由:原告于2016年12月2日向阜新市中级人民法院提出书面异议，请求解除对阜新市细河区房屋的查封，并撤销该院的（2017）辽09执2号裁定书，该院于2019年12月3日作出（2019）辽09执异132号裁定书，驳回了原告的请求。原告认为自己对阜新市细河区房屋享有的权利能排除执行。1.2011年11月14日，原告与阜新海罗恒基房地产有限公司签订了房屋买卖合同，2014年4月11日，原告支付了全部购房款239694元后，实际占有使用该房屋。未能办理房屋所有权证不是原告的过错。2.原告名下虽有其他住房，但依据《异议复议规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，原告的诉讼请求应得到支持。从司法实践看，最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决等都认为《异议复议规定》第29条的规定，并不排斥第28条的适用。福鑫小额贷款公司辩称，我公司2014年即与海罗公司签订了房屋抵押手续，并办理了商品房网上备案登记。赵玉刚未提供在法院查封涉讼房屋前与海罗公司签订的商品房买卖合同、付款收据，且其名下有其他房产，故阜新市中级人民法院以（2019）辽09执异132号裁定驳回赵玉刚的异议申请是正确的。被告海罗公司辩称，合同、收据与我公司档案比对一致后，才能确认其是否真实，若不一致，我公司不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵玉刚提交以下证据：1.认购协议（复印件）1份，证明陈雷达2011年11月14日与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司签订房屋认购协议，以每平方米2580元，认购海罗·翡翠蓝湾100㎡左右房屋（D9#-2-203），认购金20000元。2.商品房买卖合同1份（合同编号为GF-2000-0171，复印件），证明为了办理相关手续，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司与赵玉刚签订了商品房买卖合同，海罗公司认可将阜新市细河区商品房卖给了赵玉刚。3.收款收据1份，证明2014年11月14日，海罗公司收到陈雷达购房款239694元。4.增值税普通发票（购房大票，复印件）1份，证明2019年6月26日，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司给赵玉刚出具金额为239694元增值税发票，用来办理房屋入住、产权登记等手续。5.商品房买卖合同网上备案表（复印件）1份，商品房买卖合同网上备案表（复印件）1份，证明阜新市房地产信息中心对赵玉刚和海罗公司就阜新市细河区商品房买卖合同进行了网上备案。6.商品房交易契约书（复印件）1份，意在证明2019年6月26日赵玉刚与大连金港建筑安装工程有限公司代表的海罗公司签订商品房交易契约书。7.土地使用证（复印件）1份、房屋买卖合同1份，证明赵玉刚原有59.36㎡房屋一处，已于2020年5月出卖。福鑫小额贷款公司提交以下证据：1.商品房买卖合同网上备案表1份，意在证明涉案房屋海罗公司已经抵押给福鑫公司。2.阜新市中级人民法院（2017）辽09执2号执行裁定书1份，证明阜新市中级人民法院2020年1月7日对涉讼的阜新市细河区房屋查封。3.阜新市中级人民法院（2017）辽09执2号之二十五执行裁定书1份，证明阜新市中级人民法院2020年1月7日对涉讼的阜新市细河区房屋继续查封。福鑫小额贷款公司对赵玉刚提交的证据1-6均有异议，认为不真实，不能采信。对证据7真实性没有异议，但认为该房屋是在诉讼期间售出的，达不到证明目的。赵玉刚对福鑫小额贷款公司提交的商品房买卖合同网上备案表真实性没有异议，但认为不属于抵押。海罗公司认为赵玉刚提交的证据1-6均需核对后才能确认是否真实。对赵玉刚提交的证据7没有异议。本院经审查认为，证据1（认购协议）、证据3（收款收据）来源合法，内容真实，应予采信。证据2（商品房买卖合同1份）、证据4（增值税普通发票，即购房大票）的确不是海罗公司正常经营期间出具的，是为了让赵玉刚办理入住、过户等手续而后补的，是大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司出具的，海罗公司的印章、发票专用章都是在胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项后新制作的。该证据来源合法，所载内容真实，应予采信。证据5（商品房买卖合同网上备案表）没有载明时间，且阜新市房地产信息中心对福鑫小额贷款公司和海罗公司就阜新市细河区商品房买卖合同也进行了网上备案，故对该证据不予采信。证据6（交易契约书）、证据7（土地使用证1份、房屋买卖合同1份）来源合法，内容真实，本院予以采信。赵玉刚对福鑫小额贷款公司提交的商品房买卖合同网上备案表真实性没有异议，但认为不属于抵押。海罗公司对福鑫小额贷款公司提交的证据没有发表质证意见。本院经审查认为，福鑫小额贷款公司提交的商品房买卖合同网上备案表买受人一栏是张晶，非福鑫小额贷款公司，其真实性存疑，且该商品房网上重复备案，故本院不予采信。本院在阜新万恒物业有限公司调取了三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司专用收款收据，该收据载明2011年11月14日预收陈雷达购房款20000元。对上述证据赵玉刚没有异议，福鑫小额贷款公司对真实性没有异议，但认为和本案没有关联。本院经审查认为，该收款收据内容真实，能够证明陈雷达2011年11月14日预购了涉讼房屋，本院予以采信。本案当事人无争议的事实是：本院在执行福鑫小额贷款公司与海罗公司借款合同纠纷一案中，2017年1月19日作出（2017）辽09执2号执行裁定书，查封了涉讼房屋。2020年1月7日作出（2017）辽09执2号之二十五执行裁定书，对涉讼房屋继续查封。2019年12月2日，赵玉刚对本院查封阜新市细河区商品房提出异议，本院审查后，于2019年12月3日作出（2019）辽09执异132号执行裁定书，驳回了赵玉刚的异议请求。赵玉刚不服，提起诉讼。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月14日，陈雷达与三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司（2010年9月成立，法定代表人胡宝全，自然人投资或控股）签订认购协议，以每平方米2580元认购海罗·翡翠蓝湾D9#-2-203号商品房。当日，陈雷达交付认购金20000元，三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司为陈雷达出具了专用收款收据，上面盖着三亚海罗恒基房地产开发有限公司阜新分公司财务专用章。2014年11月14日，陈雷达交清购房款，海罗公司给陈雷达出具了239694元收据。此后，陈雷达将上述房屋（以后编号为阜新市细河区）卖给赵玉刚。为办理入住和其他手续，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司与赵玉刚签了商品房买卖合同。2019年6月26日，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司与赵玉刚签了商品房交易契约书，约定：1.卖房单位和买房人都必须按协议履行自己应尽的各项义务，服从房管部门的统一管理。2.本契约签订后，经房管部门审核后，发给购房人《房产执照》。3.本契约经签订后，确认买卖双方法律行为的合法性和真实性。从而买卖双方的合法权益得到法律保护。4.本契约一式三份，售出单位、市房产监理处、市场工商所各一份。同日，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司，给赵玉刚出具了增值税普通发票（购房大票），金额为239694元。赵玉刚名下原有住房一套，位置在阜新市海州区，面积59.36㎡。入住阜新市细河区商品房后，赵玉刚于2020年5月13日出卖了位于新渠路的房屋。另查明，2016年阜新市细河区人民法院作出（2016）辽0911民初1790号民事判决、本院于2017年3月13日作出（2017）辽09民终321号民事判决认定2015年10月21日胡宝全代表海罗公司与靳永信代表的大连金港建筑安装工程有限公司签订协议书，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，该款项用于项目建设。同意大连金港建筑安装工程有限公司对该小区的物业进行经营和管理。当天，胡宝全出具的授权委托书1份，胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点是赵玉刚对位于阜新市细河区商品房所享有的民事权益，能否足以排除强制执行。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。海罗公司取得了阜房许字第××号商品房销售（预售）许可证。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，可以认定商品房买卖合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照此项规定，陈雷达与海罗公司签订的商品房买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈雷达早在2011年11月14日，就预购了涉讼房屋，签订了认购协议，且于2014年11月14日交清了全部购房款。本院最早查封时间是2017年1月19日，远迟于陈雷达与海罗公司签订商品房买卖合同时间和交款时间。赵玉刚虽不能提供法院查封涉讼房屋前签订的商品房买卖合同原件，但其提供的证据能形成证据链条，可以证明陈雷达在法院查封前，已经购买了涉讼商品房。陈雷达将涉讼商品房卖给赵玉刚，陈雷达基于该商品房买卖合同取得权利和应履行的义务，应由赵玉刚承受。“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本生活需要的，可以理解为符合该规定的精神。赵玉刚虽然已有1套面积59.36㎡房屋，但购买的房屋面积只有87.8㎡，套内建筑面积也只有71.47㎡，从面积上看，仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。福鑫小额贷款公司虽向本院提交了商品房网上备案登记，但该登记主要目的是规范商品房预售活动，维护真正买房人的利益。备案登记不是预告登记，不产生物权效力，涉讼房屋所有权没发生变更。本案是案外人执行异议之诉，因该商品房尚未进行产权登记，赵玉刚尚未取得房屋所有权，其能否实现该权利，即要求海罗公司交付房屋，协助其办理过户手续，属于合同履行问题，不属于案外人执行异议之诉审理范围。综上所述，赵玉刚对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，足以排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款二项、第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行阜新市细河区商品房。二、驳回原告赵玉刚的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽09执异132号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  万孝全审判员  金树密审判员  李洪权二〇二〇年六月五日书记员  王启梦