沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2931号原告：苏捷，女，1957年3月1日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李伟，男，1985年5月2日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。被告:徐壮，男，1949年7月21日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。原告苏捷诉被告徐壮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏捷及其委托诉讼代理人李伟、被告徐壮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏捷诉称，2019年9月26日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告租用被告位于沈阳市和平区南京南街60巷1号楼323室用于居住，原告接到被告给付房屋钥匙后，还没有居住，租用房屋的下水返粪便，无奈原告与被告协商，房屋无法居住请求解除房屋租赁协议，退还租金，被告以原告违约为由扣除原告押金1300元，半个月房屋租金650元并以缴纳取暖费为由扣除原告取暖费1000元，原告因90多岁的母亲不能自理，需要其护理也不愿因此耽误时间就要求结账退租金。事后，经原告查实，被告已经在结账前办理了停供，并没有缴纳取暖费，上述款项原告找被告多次催要，被告以各种借口推脱，后经公安机关两次电话调解也无果。无奈，原告诉至法院，请求依法判决。诉讼请求：1、判令被告返还原告押金1300元，房屋租金650元，取暖费1000元；2、诉讼费及相关费用由被告承担。被告徐壮辩称，2019年9月26日，我与原告签订的房屋租赁协议，当日已经将房屋钥匙交付给原告，原告当即向我交付2000元定金，并于2019年9月28号左右向我方交付14900元。上述16900元包括押金1300元、其余均为房费。我与原告签订的房屋租赁合同期间自2019年9月26日至2020年9月25日，每月房租1300元。2019年10月15日，原告在中介处提出要退房，说下水道反水，反水原因是楼上下水道主管道堵塞了。原告退房当日早上我接到邻居电话说漏水了，我到1楼去查看下水道堵塞情况，用手敲过里面是满的，说明堵塞的地方在1楼或1楼以下。我找了管道疏通的专业人员，用疏通机把管道疏通开了，接了两根杠子，又把卫生间粪便清理了，我付了他150元。疏通之后几个小时，中介打电话告诉我原告要退房，把我找过去了，去了之后原告退房的理由是下水道堵塞，但是下水道堵塞原因和我们家没有关系，是楼上造成的。当时疏通管道的技术工人说堵塞的地方大约在我家下水道下管30米以外的地方。我当时不太同意给原告退房，因为合同上已经约定了租期1年，我和中介表示可以转租出去，并且我也承诺他们可以延期到11月起租，之前的房租都不算，原告也没有同意。后来计算房租的时候，从2019年9月26日至10月15日，是20天的时间，按照房屋中介讲，20天应按照1个月计算房费，但我是按照半个月计算的房租。2019年10月19日，我在和平区砂阳路的农业银行通过我的银行卡向原告苏捷的银行卡内转款13950元，其中包括1300元的押金，其余款项是房租钱。原告起诉的房屋租金650元我不同意给，因为原告已经实际居住占用了。取暖费同意向原告返还800元。另外，管道疏通我支出150元，我认为应由原告负担，且原告属于违约退房，原告应承担违约金。经审理查明，2019年9月26日，原告苏捷（乙方，租用方）与被告徐壮（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，内容载明“出租地址：沈阳市和平区南京南街60巷1号楼323；出租日期：自2019年9月26日至2020年9月26日；月租金1300元，年16900元；甲方责任：必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权。负责交取暖费与使用权需付的房产费；乙方责任：乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线（数字电视）费用，并承担因房屋漏水、漏电、漏气、失火、下水道堵塞而发生的一切费用，并提前30天交纳下期房租。出租房屋如有电话、水、电、煤气、室内物品等需乙方留押金1300元，租用期满后多退少补。如合同租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。如果乙方不续租此房，必须配合甲方看房。另，在房屋合同期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。合同签订当日，被告徐壮向原告苏捷交付房屋钥匙。后，原告向被告支付房屋租金15600元，房屋押金1300元。庭审中，原、被告双方均确认涉案房产卫生间出现两次反水问题。原告称反水的时间分别为2019年10月7日和2019年10月14日，被告称反水的时间分别为2019年10月8日和2019年10月15日。因出现反水问题，原告提出提前解除房屋租赁合同，原告认为解除合同的时间为2019年10月14日，被告辩称解除合同的时间为2019年10月15日。另，2019年10月19日，被告向原告返还了13950元。其自述扣除的2950元中包括2019年9月26日至2019年10月19日的房租款1950元（按一个半月房租计算）和采暖费1000元。采暖费同意返还800元，同时被告要求原告苏捷承担违约责任和管道疏通费150元。上述事实，有《房屋租赁协议》、微信转帐记录截图、转款凭证、提供处理申请单据、缴费明细、供热专用收款收据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。关于原告提出的退还取暖费1000元问题。根据合同约定，甲方即被告徐壮应负责交付取暖费，现其违反约定扣押原告取暖费1000元未予返还，无法律及合同依据，故其应予返还；关于原告提出的退还房屋租金650元问题。经查，2019年9月26日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，当日被告即向原告交付房屋钥匙。原告所述其于2019年10月14日提出解除房屋租赁合同请求，至此，其占有、使用涉案房屋已20余日，应向被告交付该期间房屋租金。庭审中，被告自述“按照房屋中介讲，20天应按照1个月计算房费，但我是按照半个月计算的房租”，即其按照650元计算的该期间的房租，符合法律规定，故对于原告要求退还该期间房租的诉求，本院不予支持；关于原告提出的退还押金1300元问题。本案中，原告提前解除房屋租赁合同系违约，根据合同约定需向被告赔偿一个月房租。但涉案房屋交付后出现了2次下水道反水问题，亦给原告的居住、生活带来诸多不便，故本院结合案件实际，酌情确定原告承担违约金800元，即被告向原告返还违约金500元（1300元-800元）；关于被告徐壮提出的管道疏通费150元问题。庭审中，被告未提交证据予以佐证，故对于该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐壮于本判决生效后十日内返还原告苏捷取暖费1000元；二、被告徐壮于本判决生效后十日内返还原告苏捷违约金500元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告徐壮负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟二〇二〇年六月一日书记员  岳岩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。