云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1450号原告：会泽俊泽物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市会泽县宝靖花园5幢1号。统一社会信用代码：915303263096917357。法定代表人：戚文刚，系会泽俊泽物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：戚文杰，男，1989年10月10日生，回族，云南省会泽县人，系会泽俊泽物业服务有限公司职工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：蔡荣刚，男，1977年10月21日生，汉族，云南省会泽县人，系云南驰宏锌锗有限公司职工，住云南省曲靖市会泽县。原告会泽俊泽物业服务有限公司（以下简称会泽俊泽物业）与被告蔡荣刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告会泽俊泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人戚文杰、被告蔡荣刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。会泽俊泽物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2015年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费及其他费用共计4825.68元，收费标准参照《物业服务委托合同》第四条第一款的约定；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与开发商签订了《物业服务委托合同》，为会泽宝靖花园提供物业服务，物业服务费交费周期为壹年一次性预交。物业服务费首次交费时间自交房公告之日起全体业主于一个月内交清首次物业服务费用（特殊情况可视为业主需要另签补充协议，按半年、季、月缴费）。在没有特殊情况的前提下，被告自2015年8月30日至2018年8月30日未依约交纳物业费，经我公司电话催缴、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳。请求法院依法判决。蔡荣刚辩称，为什么会产生业主不交物管费，因为物业公司自身管理不到位，不交物管费主要有以下几方面的原因：第一，房屋质量差，我的屋顶漏水，导致我的沙发受损；第二，家里面东西被盗，警方去物管处提取视频资料，物管说视频损坏，无法提取，导致损失无法挽回，物管公司在重要的环节不使用视频监控；第三，楼道没有人打扫，卫生非常糟糕，楼道的灯经常坏，都没人去换。综上，请求法院公正判决，驳回原告的诉讼请求，并追回我被盗的物品。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。会泽俊泽物业提交了以下证据：1、营业执照复印件1份，欲证实原告法人主体资格；2、法人身份证复印件1份，欲证实法人的身份信息；3、《物业服务委托合同》1份，欲证实原告与被告之间存在服务合同关系；4、欠费明细表1张，欲证实被告所欠费用明细；5、2016-2018年电话催缴记录2张，欲证实2014年至2019年对被告进行催缴，诉讼时效未到期；6、2014-2018年缴纳电梯维护费发票、水费发票，电费发票共9张，欲证实原告为小区业主代缴相关费用记录的服务证明；7、物业服务工作记录3张，欲证实原告在小区内的服务记录；8、供水房巡检记录2张，欲证实对供水加压器械的维护；9、垃圾清运协议4份，欲证实收取垃圾费的依据；10、退管公告3张，欲证实我公司退出小区，公告粘贴在小区内进行公示；11.会泽县“宝靖花园小区”曲靖市园林小区申报材料1份，欲证实原告对小区管理服务到位，并没有脏乱差的现象。经质证，蔡荣刚对会泽俊泽物业提交的证据认为，对第1、2、4、5、10组无意见；对第3组有意见，保洁服务没有做好，楼道卫生差，绿化也没做好，物管公司并未按照物业服务合同为业主提供服务；对第6组有意见，自己家的房屋没有用电梯，哪里来的电梯维护费，水费电费也是自己交的，且用的是太阳能；对第7组有意见，不认可；对第8组不认可，搬进去半年后一直用热水器；对第9组有意见，自己家住在垃圾旁边，垃圾满了也没人倒；对第11组认为，这只是一个申报资料，可以处理一下，当天拍几张照片，最后也没有批复下来，即使批复下来也只是一时的，不认可原告方的证明目的。蔡荣刚向本院提交了以下证据：1、报警案件三联单1份，欲证实家里物品被盗，物管公司监控不到位，导致无法破案；2、手机照片2张，欲证实房屋楼顶防水质量差，楼顶漏水导致沙发受损。经质证，会泽俊泽物业对蔡荣刚提交第1、2组证据无意见。综合会泽俊泽物业、蔡荣刚所举证据通过庭审质证、认证，本院认为，会泽俊泽物业提交的第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；会泽俊泽物业提交的第11组证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。蔡荣刚提交的第1、2组证据，会泽俊泽物业无意见，但与本案无关，不能证明其待证事实，在本案中本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：会泽俊泽物业于2014年8月25日接受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托，为宝靖花园提供前期物业服务，并签订了《物业服务委托合同》，委托管理期限“自本前期物业服务委托合同签订之日起至宝靖花园业主委员会成立并签订物业服务委托合同止”；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积每月每平方米计收，多层住宅、观景洋房、车位、车库每月0.65元／平方米、小高层（电梯房）住宅每月0.65元／平方米、联排别墅每月0.80元／平方米，底商联排别墅每月0.90元／平方米，商铺每月1.00元／平方米，物业服务费交费周期为壹年一次性预交，并对其他费用、双方权利义务、服务质量和标准、违约责任等均有约定。双方并约定水池清洗费8元/年，垃圾清运费11元/月，二次加压费120元/年。另查明，蔡荣刚所居住的宝靖花园在2014年并未成立业主委员会，故会泽俊泽物业并未与业主委员会签订物业服务合同，会泽俊泽物业实际上进驻宝靖花园，为宝靖花园业主提供物业服务，但会泽俊泽物业在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，会泽俊泽物业于2018年9月4日公告退出宝靖花园小区的物业服务。蔡荣刚系该小区43栋1单元602室业主，居住的房屋面积为187.3平方米。蔡荣刚至今未对2015年8月30日至2018年8月30日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、水池清洗费、二次加压费共计4825.68元进行交纳。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，会泽俊泽物业接受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，会泽俊泽物业与会泽县乾靖房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，会泽俊泽物业进驻宝靖花园进行物业服务，蔡荣刚接受了服务，故蔡荣刚应当支付相应的物业管理等费用。蔡荣刚辩称，不缴纳物管费是因为房屋质量差，屋顶漏水，导致沙发受损，但房屋质量与物业公司的物业服务无关，该辩解本院不予支持。蔡荣刚认为家里面东西被盗，警方去物管处提取视频资料，视频损坏无法提取，导致自己的损失无法挽回，并要求追回被盗物品，该主张与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理。鉴于会泽俊泽物业在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，本院酌情扣减蔡荣刚应交纳的物业管理等费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由蔡荣刚于本判决生效后十五日内一次性向会泽俊泽物业服务有限公司支付物业服务费、垃圾清运费、水池清洗费、二次加压费等共计3860元；二、驳回会泽俊泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由蔡荣刚负担20元，由会泽俊泽物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年六月二日书记员  王友谊