中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终2277号上诉人(原审被告)：YANGZHENYAN（中文名：杨真言），男，1966年2月28日出生。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐立成，男，1963年3月2日出生。委托诉讼代理人：**志，北京英淇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张国忠，男，1981年7月25日出生。上诉人YANGZHENYAN（中文名：杨真言，以下简称杨真言）因与被上诉人徐立成、张国忠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初43126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨真言上诉请求：撤销一审判决中对于北京市朝阳区安慧北里秀园×号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）真实权利人的认定；一、二审诉讼费用由徐立成承担。事实和理由：证人白某、张某均没有出庭作证，北京迪富电子科技公司也没有出具有效出资证据，一审法院推定认为徐立成能合理说明款项来源，是本案涉案房屋的真实权利人属认定事实错误，适用法律不当。涉案房屋的真实权利人是杨真言，徐立成不是涉案房屋真实权利人。徐立成辩称：对于一审判决结果不接受，但未提出上诉，不同意杨真言的上诉请求及理由。张国忠同意杨真言的上诉请求。徐立成于2018年5月向一审法院起诉请求：1.判令杨真言与张国忠之间关于涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；2.判令杨真言、张国忠配合将上述房屋产权变更登记至徐立成名下。一审法院认定事实：1994年3月21日，杨真言与北京建工集团总公司房地产开发经营部签订《北京地区商品房购销合同》，购买涉案房屋。北京建工集团总公司房地产开发经营部于1994年3月23日向杨真言出具收到购房款385000元的发票，经查，该款系通过张某向北京建工集团总公司房地产开发经营部支付。北京建工集团总公司房地产开发经营部于1994年3月24日向杨真言出具《购房进住通知单》。徐立成称其为涉案房屋实际购房人，之所以通过杨真言购买涉案房屋，是因为可以享受每平方米300多元的优惠价格。为证明其系实际购房人，徐立成提交如下证据：1.北京迪富电子科技公司法定代表人白某于2018年6月5日出具的证明一份，证明1994年3月北京迪富电子科技公司经理即徐立成因购买涉案房屋向公司借用一张金额为385000元的转账支票用于向北京建工集团支付购房款。2.张某于1994年3月23日向北京建工集团总公司房地产经营部转账385000元的银行进账单及张某的身份证复印件一份，证明张某系北京迪富电子科技公司的合伙人之一，该款实际是徐立成支付。杨真言认为汇款人是张某，而非徐立成所说的北京迪富电子科技公司。3.相关单位部门出具的涉案房屋发生的卫生费收据、托管费发票、电费卡片、人口登记表，证明徐立成实际入住涉案房屋。4.全国在逃人员信息查询表及杨真言的微信，证明杨真言因打架斗殴被公安机关通缉而在逃国外十多年，导致无法为徐立成办理产权证明。杨真言不认可上述证明目的。5.2013年12月17日徐立成与杨真言的前妻赵晶、赵晶之兄谈话录音，其中：赵晶称“那你这个房，大徐咱们自己的说，你这房确实是有问题，你说你现在不在你名下，你这个，你这也不踏实心里”……“所以你这房子真是也确实是一个问题，我本来想，如果再找不到你，我走一个诉讼程序，我哥就不让，他说别，跟大徐是朋友，坐下商量一下，我想跟我哥听听你的意见，你这事永远不能这么悬着”……“我听听你的意见，我现在是想把房拿回来，因为现在我确实也没地方，现在如果他不拿房子的话，如果咱们看这房子，要不咱就，我今儿跟老哥说了，老哥说你跟大徐商量吧，要不咱俩给它卖喽，卖了把我那半拿走就完了，剩下是你的，你也别白买这么多年”……“我说你让内蒙这人住真窝囊做的，真言咱没事，你现在把这房交给第三人，这事比较窝囊”……“所以我没有把握我不会来找你，不是跟你这那个什么，就是说我跟真言也探讨过了，这种这么大的事情我不跟他打招呼也不行的，我跟他也协商了，现在我的意思呢，我跟我哥哥的意思，现在就是如果你要这个房，我就想办法过到你们家人你指定的名下，如果你不要，我就把这房拿走，因为这房搁在你那儿你绝对是不行现在，因为老头也一直在查这个房子，坦白地说，他认为这个房就是说，因为我前一段时间跟他要方庄那个房嘛，他就说你干吗不去安慧里那个，现在老头就住阳光新干线，你说咱们也离得近，知道吗”……“这个房子有我的一半吗不是，如果你说这房子我嫌麻烦我不要了，你房价买的，最多我赔偿你双倍，你三十多万我给你六十多万，到头了，这是法律判，这是最大的一个赔偿额度，这是最大的，或者说你说我想要这个房，那你给房子的一半给我，属于我的，因为我带着孩子我可能我拿走三分之二，这是真的，但是我不想这样做”……“你说咱这说你也是善意第三人买的，你看我都连这个问题都问出来，你善意的，不是说，真言不是善意，他是恶意的，他不是说故意隐瞒，当时就是坦白没拿我当回事，没有把我当成他法律上合法的妻子”……“如果你要同意这个方案，到时候咱们讨论一个价钱，我就开始着手办手续，我26号见老头的时候我要先把前期的工作做了，问他这个房子怎么回事，办没办房产证，可不可以改名现在”……“对，这个前期工作我去做，如果同意的话，咱俩讨论这个价钱，我跟你说的意思就是，你要放现在呢，如果我们谈好了，你所有的后期房产证工作我都去做，需要你配合的你就来配合”……“如果这条路没走通，还有一个办法，咱们再商讨怎么把房子过到你名下，我们可能会在法院假装走一诉讼程序”……“咱不用找律师，咱已经协商好了，法院出一判决书，这房归你，你就直接过户就完了，就更简单，这是第二步，我说是一行不通的，咱看哪个便宜，哪个快”……“不能办杨真言的房本，咱不走那个办房本的路，办房本的路是又劳民又伤财，如果你现在办了杨真言的房本，再过户给你，要等五年你才不交税，你懂吗，我有两套方案把名字过到你们家名下，第一套方案就是通过老头那儿，咱们改合同，因为那毕竟也不算什么正式合同，就只是绝对是杨真言的名字，第二个方案，如果像你所说，我们已经在建委登记了这房，建委网上能查到了，这个房子不能改了，那我们就由我来出面走一个法律诉讼程序，很快，三个月，两个月，我来假装起诉真言和你，假装的，你就说是这么回事，那我说有我的合法权益，那人法院判，大徐你得给赵晶多少多少钱，法律定一个，你按当时的，比如说或者怎么样，我们协商一下，我们协商好了已经，OK，这个房子现在归徐立全所有”。杨真言认为该录音中徐立成并非与杨真言谈话，赵晶是杨真言的前妻，与杨真言没有法律上的亲属关系，且整理的文字不足以证明徐立成是涉案房屋的真正的购买者。6.杨真言于2014年8月11日至9月20日期间给徐立成发的微信语音，其中杨真言称“老徐老徐，那个你要是方便的话这两天来纽约一趟，我正好在这呆几天，就商量一下那个就你房子的事，这赵晶跟他哥哥老是打电话，要不然去家里头，我觉得不合适，这事得找一方法来解决啊”……“老徐老徐，我觉得这个事，能尽快解决尽快解决吧，我这一天到晚事挺多的，完了老打电话还挺麻烦的，你看看要不然就我跟他商量，差不多也没多少钱么，八九十万的事吗，你也就出这个价钱，一半的一半吗，好不好？你觉得呢？”……“行，赶紧办完完了，剩下的事你放心，等回去第一件事就帮你把这个事搞定了啊”……“我知道，我知道你的意思，我的意思就是说把她那一半给解决了不就完了吗？省得她老到家里头闹去，这个那个的”。杨真言认为无法确认该录音是否被编辑修改，且仅有杨真言的语音记录，无法结合前后语境以确认所提事项是否与涉案房屋有关。徐立成称其于1994年购房后居住至1998年，之后赵小军想买该房屋，其陆续收取了赵小军给付的购房款25万元，赵小军自1998年起在该房屋居住。经查，赵小军后将涉案房屋交由赵宇居住。2014年10月31日，杨真言以返还原物纠纷将赵宇诉至法院，要求赵宇腾退涉案房屋并支付使用费，法院于2015年5月13日作出（2014）朝民初字第45444号民事判决，认为涉案房屋尚未办理房屋所有权证，且存在购房合同外当事人对房屋所有权益有争议，故判决驳回杨真言的全部诉讼请求。杨真言对该判决提起上诉，二审法院于2015年10月20日作出（2015）三中民终字第11785号民事判决，认为赵小军向案外人购买诉争房屋并由赵小军交赵宇居住使用，并非非法占有控制诉争房屋，杨真言提交的证据不足以证明其系现诉争房屋的所有权人，故判决驳回上诉，维持原判。2017年1月24日，杨真言取得涉案房屋权属登记（房屋建筑面积为81.91平方米），办理不动产登记的代理人为赵晶。2017年3月15日，杨真言与张国忠之间的《存量房屋买卖合同》办理网签，显示杨真言将涉案房屋作价210万元卖与张国忠。张国忠称实际购房款为350万元，80万元支付至建委指定账户，260万元转账给赵晶。根据张国忠提交的上海浦东发展银行业务凭证显示，张国忠于2017年3月17日将80万元汇至北京市朝阳区房屋管理局，又于同日将260万元汇至中国银行股份有限公司北京丽都饭店支行。张国忠称其从2016年11月12日开始通过中介公司看房，在安慧北里先后看过4套房屋，后通过中介公司得知杨真言售房情况，未看现场的原因是中介公司说本来就是毛坯房，其看了照片就没再看房，其当时得知的情况是原业主的司机在该房屋居住，业主之前赶过但没成功，所以不方便，后原业主出国，原业主的前妻过来处理房屋。2017年3月21日，杨真言将涉案房屋权属转移登记至张国忠名下，杨真言的代理人为赵晶。张国忠提交民事起诉状，显示其于2017年3月30日以返还原物纠纷将赵宇诉至法院，要求确认诉争房屋归张国忠所有，并要求赵宇将该房屋返还给张国忠。张国忠称后其通过案外人赵鹏向赵宇转账40万元，赵宇从涉案房屋搬走，并提交赵鹏名下银行账户明细，显示赵鹏于2017年6月25日向“赵宇”转账6万元，同日向赵宇转账34万元。徐立成认为张国忠的行为不符合正常交易规则。2017年8月16日，赵宇、赵小军以房屋买卖合同纠纷为由将徐立成诉至法院，要求解除双方房屋买卖合同，徐立成返还购房款25万元并支付房屋溢价损失300万元，法院于2017年12月12日作出（2017）京0105民初65709号民事判决：1.解除赵小军与徐立成关于涉案房屋的房屋买卖合同；2.徐立成于判决生效后七日内退还赵小军25万元；3.徐立成于判决生效后七日内给付赵小军损失25万元；4.驳回赵小军的其他诉讼请求。徐立成提起上诉，二审法院于2018年3月30日作出（2018）京03民终3179号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年4月5日，张国忠作为出卖人与买受人李克华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张国忠将涉案房屋作价5401000元售与李克华。2018年6月15日，张国忠将涉案房屋权属转移登记至李克华名下。本案审理中，经徐立成申请并随机确定评估机构，法院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋在2017年3月15日的市场价值鉴定，该评估机构于2019年6月14日作出《不动产估价报告书》，设定该房屋为一般装修（即涂料顶棚；涂料墙面；木地板、地砖地面），评估该房屋在上述价值时点评估价值为6340981元，单价77414元。徐立成预交评估费18352元。张国忠认为该房屋年代久远，房屋破旧，由曾进过派出所的社会闲散人员居住，杨真言曾起诉要求腾退但没有胜诉，上述情况均影响房屋当时的实际交易价值，其购房后给当时的居住人赵宇转账40万元，赵宇才搬走，且评估时点是2017年3月15日，北京市2017年出台的“三一七”新政也影响了房屋价值，其购房网签时间是2017年4月23日。杨真言对此认可，并称其为外籍人，不可能长期解决这件事，故低于市场价格出售。一审法院认定的以上事实，有《北京地区商品房购销合同》、购房款发票、《购房进住通知单》、证明、银行进账单、全国在逃人员信息查询表、（2014）朝民初字第45444号民事判决书、（2015）三中民终字第11785号民事判决书、不动产登记信息、《存量房屋买卖合同》、上海浦东发展银行业务凭证、民事起诉状、（2017）京0105民初65709号民事判决书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《不动产估价报告书》等书证、谈话录音、微信语音及当事人庭审陈述在案佐证。一审法院认为：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。本案诉争房屋位于北京市朝阳区，涉案房屋买卖合同系在北京市朝阳区签订及履行，故法院对本案具有管辖权。我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。民法总则规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，杨真言与张国忠均系完全民事行为能力人，双方就涉案房屋买卖的意思表示真实明确；从双方缔约过程来看，无证据证明双方存在相互串通损害徐立成利益的恶意；从合同内容来看，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的内容。综上，徐立成主张杨真言与张国忠之间关于涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于徐立成是否涉案房屋的原真实权利人，杨真言转让涉案房屋是否属于无权处分。首先，关于购房出资，徐立成合理说明了款项由张某处支付的来源，提交了相关单位和个人的说明；反观杨真言，对于上述购房款如何支付缺乏合理说明。其次，根据徐立成提交的其与杨真言前妻赵晶的录音，赵晶并未否认徐立成就购买涉案房屋出资的事实，并在协商中同意给予徐立成相应补偿；因杨真言两次办理房屋权属转移登记均委托赵晶办理，上述赵晶陈述在本案中具有相应证明作用。综合双方举证情况，法院认为徐立成主张涉案房屋由其实际出资购买的事实予以采信。房屋交付后，实际由徐立成居住使用，此后徐立成另进行转让交易，杨真言未能证明房屋使用权转移系基于何种法律关系，而徐立成所持借杨真言名义买房的主张可以很好地解释上述事实。综上，法院认为徐立成系借杨真言名义购买，认定徐立成为涉案房屋的真实权利人，杨真言向张国忠转让涉案房屋属于无权处分。物权法规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，杨真言与张国忠之间的房屋买卖合同虽经过中介机构居间，但张国忠未实际看房，对此张国忠的解释是知道房屋是毛坯房，看过照片，该解释明显不符合一般民众购房常理；张国忠另称“其当时得知的情况是原业主的司机在该房屋居住，业主之前赶过但没成功，所以不方便”，该陈述可以推知张国忠系明知该房屋存在权利瑕疵，或对权利瑕疵是否存在持明显放任态度，该种主观状况难以认定为善意。从张国忠实际取得涉案房屋的价款来看，明显低于当时的市场价。综上，法院认为徐立成有权从张国忠处追回涉案房屋，徐立成要求杨真言、张国忠配合将上述房屋产权变更登记至徐立成名下，因考虑到涉案房屋已由张国忠另售他人，法院对该诉讼请求难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，一审法院于2019年10月判决：驳回徐立成的全部诉讼请求。一审案件受理费7076元及评估费18352元，由杨真言、张国忠各负担12714元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：依据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：涉案房屋的真实权利人。杨真言上诉主张徐立成非涉案房屋的真实权利人。但综合本案证据，徐立成在一审审理期间提交的证明，银行进账单，涉案房屋发生的卫生费收据、托管费发票、电费卡片、人口登记表，谈话录音，微信语音等证据能够形成证据链证明徐立成实际出资购买涉案房屋，房屋交付之初由徐立成实际居住使用，一审法院据此判断徐立成系借杨真言名义购买涉案房屋，认定徐立成为涉案房屋的真实权利人并无不当，本院予以确认。综上所述，杨真言的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7076元，由杨真言负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 万丽丽审 判 员 杨 路审 判 员 周艳雯二〇二〇年六月三日法官助理 李延昭书 记 员 王 艳