湖北省咸宁市咸安人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1202民初5552号原告：武汉百易物业管理有限公司（以下简称百易物业公司），住所地：咸宁市温泉笔架山路38号。法定代表人：戴俊，百易物业公司总经理。委托诉讼代理人：徐勇，湖北秋泽律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：金圣茗，湖北佳成律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。被告：刘俊，男，1985年8月1日出生，汉族，住咸宁市。委托诉讼代理人：郑登堂、钱谱，湖北香泉律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。原告百易物业公司与被告刘俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百易物业公司及其委托代理人金圣茗，被告刘俊的委托诉讼代理人钱谱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百易物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2013年11月13日起至2019年1月31日止拖欠原告的物业费9136元及违约金23603元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告刘俊为翰林名都小区6栋1单元302号房业主，原告为翰林名都小区物业服务企业，双方约定住宅物业服务管理费标准为每月每平方1.2元，原告依约提供了相关物业管理服务，而被告未按约定缴纳自2013年11月13日起至2019年1月31日止的物业管理服务费9136元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘俊辩称：一、原告以前起诉被告未交的物业费至2016年11月13日止，不应重复起诉从2013年11月13日起至2016年11月13日止期间的物业费。二、2015年10月13日该房屋已变更登记为张晓霞，原告应向其主张权利，被告不是适格的主体。故请求驳回原告的诉讼请求。另外，原告没有向被告提供符合《咸宁城区住宅物业管理服务等级标准》的物业服务，故原告收取的物业费应降低收费标准为0.6元/月/平方米。根据当事人当庭陈述和所提供的证据，本院可以认定事实如下：2009年9月28日、2015年8月30日，原告百易物业公司先后二次与翰林名都建设单位湖北汉宁置业有限公司签订《翰林名都小区物业管理服务合同》选聘原告百易物业公司为翰林名都小区前期物业服务企业。原告百易物业公司在翰林名都小区从事物业管理工作从2009年10月1日起至2019年1月31日止。原告百易物业公司从2019年1月31日起退出翰林名都小区物业管理服务。被告刘俊购买了翰林名都小区住宅面积为121.56平方米的6栋1单元302号房屋后，于2010年7月8日与原告签订了《翰林名都房屋交接书》、《业主手册》约定：住宅物业管理费收费标准为1.2元/月/平方米、逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰收取违约金及物业公司违反物业服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，预期未改正给乙方造成损失的，物业公司承担相应责任等事项。原告于2016年起诉被告差欠自2013年11月13日至2016年11月13日期间的物业费，本院已于2016年12月12日以（2016）鄂1202民初3102民事判决书予以判决，被告依法提起上诉，咸宁市中级人民法院于2017年5月10日以（2017）鄂12民终173号民事调解书予以调解结案。被告未交纳自2016年11月14日起至2019年1月31日止期间的物业管理费，原告于2019年3月6日以《物业费催缴通知》向被告催讨无果，故原告诉至本院，请求如诉所求。同时查明，原告在向被告提供物业服务期间在公共设施维护、养护、管理等服务方面存在某些瑕疵。2010年6月10日咸价房服（2010）67号《市物价局关于对翰林名都小区物业服务收费标准的批复》为“翰林名都小区小高层住宅物业服务费基准价为1.10元/月/平方米，可上下浮动10%，具体收费标准由物业公司与业主在物业服务合同中约定，从发文之日起试行一年”，2011年6月20日咸价费规（2011）11号《市物价局关于对翰林名都小区物业服务收费正式标准的批复》为“鉴于原物业服务收费标准批复文件试行期已过。经研究，同意你公司的物业服务费收费标准继续按照咸价房服（2010）67号文件执行”。另查明，被告入住翰林名都小区6栋1单元302号房屋时，在原告处登记：业主为刘俊，入住家庭成员为刘涛、张晓霞、刘坤。该房屋于2015年10月13日变更为张晓霞户名，与刘涛共有。本院认为：原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，被告与原告百易公司在平等自愿基础上签订的《业主手册》，属双方真实意思的表示，该合同合法有效，故原、被告之间形成了物业服务合同关系。原告百易物业公司依约为被告提供了物业管理服务后，尚未擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，按照《业主手册》的约定即物业管理费收费标准为1.2元/月/平方米向被告收取物业管理费；被告未交纳自2016年11月14日起至2019年1月31日止期间的物业管理费，属违约行为，被告应承担由此发生纠纷的相应法律责任，故本院对原告要求“支付从2016年11月14日起至2019年1月31日止拖欠的物业费”的诉讼请求予以支持。关于被告刘俊所差欠物业费的金额，被告刘俊欠缴物业管理费的起止时间为自2016年11月14日起至2019年1月31日止，被告刘俊应交物业管理费为3870.47元（121.56平方米×1.2元/月/平方米÷30天×796天=3870.47元）。被告未按期缴纳物业费，其行为违反《业主手册》的约定虽构成违约，但庭审中被告提供了部分证据认为原告服务质量不达标等情形，结合原告提供物业管理服务有部分瑕疵，故本院对原告主张被告应承担相应违约金的诉求不予支持。关于被告认为“不应重复起诉从2013年11月13日起至2016年11月13日止期间的物业费”的辩称理由，因该期间的物业费原告已主张权利，再次主张权利，违反一事不再理的原则，本院对被告的该辩称理由予以采信。关于被告认为“该房屋已变更登记为张晓霞，原告应向其主张权利，被告不是适格的主体”的辩称理由，该房屋所有权已于2015年10月13日变更为张晓霞户名，此后原告于2016年起诉被告差欠自2013年11月13日至2016年11月13日期间的物业费，直至二级法院审结该案，被告均未否认其为业主，房屋权属变动也不能充分排除被告居住、使用该房屋，并且被告未提供充分的证据证实被告非房屋的居住、使用人，故本院对该辩称理由不予采信。为维护正常的社会经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第（一）款、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘俊在本判决生效之日起十日内支付原告百易物业公司自2016年11月14日起至2019年1月31日止期间的物业管理费3870.47元。二、驳回原告百易物业公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  镇家明二〇二〇年六月十五日书记员  王 明附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。