辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终629号 上诉人（原审被告）：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：苑相亭，男，1973年9月18日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告）：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：李霞，女，1965年6月13日出生，汉族，退休人员，现住盘锦市兴隆台区。系辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司推荐的法务人员。 被上诉人（原审被告）：辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区陈家。 负责人：丛学富，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：江苏中澳航空科技股份有限公司（原名盘锦中澳航空科技股份有限公司），住所地江苏省盐城市射阳县经济开发区。 法定代表人：赵文星，该公司董事长。 上诉人杨娜因与被上诉人苑相亭、丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司（以下简称辽建分公司）、江苏中澳航空科技股份有限公司（以下简称中澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市大洼区人民法院于2017年八月二十四日作出（2017）辽1104民初1022号民事判决，城建分公司及杨娜均不服向本院提起上诉。本院于2017年12月5日作出（2017）辽11民终1026号民事裁定，将本案发回重审。盘锦市大洼区人民法院于2018年12月29日作出（2018）辽1104民初22号民事判决，杨娜不服，提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨娜、被诉人丛学富的委托诉讼代理人李霞到庭参加了诉讼。被上诉人苑相亭、被上诉人城建分公司、被上诉人中澳公司经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 杨娜上诉请求：撤销一审判决，改判苑相亭与丛学富之间签订的《商品房买卖合同》无效，并承揽诉讼费用。事实和理由：2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局向盘锦渤海房地产综合开发公司下达停止商品房销售通知单后，丛学富继续销售房屋的行为无效。丛学富系自然人不能与买受人形成商品房买卖合同，同时也使国家税收减少也损害合伙人杨娜的利益，双方的合同没有渤海房地产公司章也没有善后处理小组的专用章，丛学富没有权利处置案涉房屋，分应认定为无效。 被上诉人丛学富辩称：1、丛学富是辽建分公司负责人其与苑相亭的房屋买卖合同有效。2、房屋买卖时不欠税款。3、告知函不是赵文星本人签字是虚假的。 被上诉人苑相亭辩称、被上诉人城建分公司、被上诉人中澳公司均未到庭答辩。 苑相亭向一审法院诉请：1、确认原告与被告丛学富签订的商品房买卖合同有效；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年3月，原告在被告处购买了大洼区田家镇金丽源小区9号楼3单元302室的房屋，并于2013年4月8日在售楼处交付了27万余元房款以及公共维修基金、物业费等费用。被告给原告出具了收据，并签订了房屋买卖合同。后因该房产与他人有争议，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司将位于12号楼4单元202室于当天以渤海房地产综合开发公司名义为原告开具了入住通知单。但置换面积小于原房屋，房价款比原房屋少16,840元，被告一直承诺退还给原告，但是一直没有兑现。但被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司一直未给原告办理过户手续。原告找到其时，其负责人丛学富称手续在被告杨娜处。后来原告查知，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司签订了合作开发合同，合同中，盘锦渤海房地产综合开发公司授权被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司享受其经营许可独立经营权，自负盈亏。被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司称曾给被告杨娜授权，使得被告杨娜一度以渤海房地产公司名义出售房屋并办理过户。后来因被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司与被告杨娜发生纠纷，被告杨娜不再以渤海房地产开发公司名义出售房屋。但原告主张办理过户登记时，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司称手续在被告杨娜处，二被告互相推诿，迟迟不予办理，损害了原告的合法权益。另外，被告辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司、被告杨娜均持有渤海房地产综合开发公司签订的合作开发合同，授权其经营涉案房产，渤海房地产公司至少存在委托不明、管理混乱等过失，渤海房产公司后来被被告盘锦中澳航空科技股份有限公司合并。为此，原告提起诉讼。 一审法院认定事实：2013年4月8日，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告苑相亭签订《商品房买卖合同》，约定苑相亭购买金丽源绿都小区第08038012-1幢04单元202号房，建筑面积83.39平方米，总金额257,260元。合同签订后，苑相亭向丛学富交纳购房款257,260元、房屋维修基金4170元、天然气初装费2600元。此后，原告入住该房屋，但至今未能办理该房屋的产权登记。2007年3月27日，辽宁城建盘锦分公司（乙方）与盘锦渤海房地产综合开发公司（甲方）签订了《合作开发合同》，约定甲方第一年向乙方收取管理费10万元，以后如果续签，则按每年5万元收取管理费，乙方享受甲方所提供的施工所需要的资质及经营许可，完全自主开展相关经营业务，独立核算、自负盈亏。一切正常利润归乙方所有，甲方不予干涉。2007年4月10日，杨娜代表盘锦渤海房地产综合开发公司（乙方）与大洼县田家镇人民政府（甲方）签订《协议书》，约定对田家村东至305国道，西至敬老院东则南北砖石路，南至地税局门前东西道，北至富田路（原四干）区域开发建设权限交由乙方建设。2010年4月30日，盘锦渤海房地产综合开发公司（发包方）与辽宁城建集团工程总承包有限公司（承包方）签订《建设工程施工合同》，约定金丽源绿都小区1号楼至14号楼的土建、水暧、电照、装饰、通讯工程由辽宁城建集团工程总承包有限公司建设施工。合同签订后，辽宁城建集团工程总承包有限公司与盘锦渤海房地产综合开发公司并没有按照约定实际履行。金丽源绿都小区系被告丛学富、杨娜借用盘锦渤海房地产综合开发公司的资质开发建设的，被告丛学富、杨娜是金丽源绿都小区的实际开发人。辽宁城建集团工程总承包有限公司亦未按约定进行施工，金丽源绿都小区1号楼至14号楼的土建、水暧、电照、装饰、通讯工程的承建单位为辽宁城建盘锦分公司。因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，故由杨娜以开发商名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局。2012年12月5日，该房屋被大洼县地方税务局查封。2011年6月21日,盘锦渤海房地产综合开发公司与盘锦中澳航空科技股份有限公司合并，盘锦渤海房地产综合开发公司被注消，该公司的债权、债务等相关业务均由盘锦中澳航空科技股份有限公司承担。盘锦中澳航空科技股份有限公司现更名为江苏中澳航空科技股份有限公司。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告购买金利源绿都小区第08038012-1幢04单元202号房，与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告向丛学富交付购房款、维修基金等费用，被告丛学富向原告交付房屋，现该房屋由原告占有使用，原告要求确认与丛学富签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。关于涉案房屋被大洼县地方税务局查封后，丛学富又与苑相亭签订了《商品房买卖合同》是否违反行政法规的强制性的问题。本案中，因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目开发商拖欠大洼县地方税务局税款，由杨娜以开发商的名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局，后该房屋被大洼县地方税务局查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且苑相亭与丛学富签订的《商品房买卖合同》并不损害国家公共利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：原告苑相亭与被告丛学富于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元，由被告丛学富负担。 二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院认为，案涉房屋的小区系丛学富等挂靠渤海房地产公司进行开发建造的，丛学富系案涉房屋小区的实际开发人，渤海房地产公司注销后，因无公司印章，丛学富将该小区的房屋以个人名义出售。苑相亭与丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，买卖合同有效。因案涉房屋在买卖时系查封状态，买受人并不当然取得房屋的物权。杨娜以大洼县住房和城乡建设局下达停止商品房销售通知，合同没有渤海房地产公司印章等理由主张合同无效不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长伟 审判员  郭安福 审判员  周慧君 二〇二〇年六月十五日 书记员  孙金鹏