辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1371号上诉人（原审原告）：王少杰。委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭黄浦路555号1单元3层2号。法定代表人：李玄锡，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琳，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：房兆骞，辽宁智库律师事务所律师。上诉人王少杰因与被上诉人浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称浦项公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王少杰上诉请求，撤销一审判决，改判支持王少杰的诉讼请求；诉讼费用由浦项公司承担。事实与理由：一、原审判决认定王少杰于2015年4月19日向浦项公司缴纳了案涉房屋的差价款15万元，属于认定事实错误。王少杰实际支付15万元的时间为2015年4月8日，即签订案涉协议书之日。二、原审判决认定，2015年1月2日，浦项公司已通知王少杰接收原房屋，王少杰提出调换房屋，与事实不符。王少杰调换房屋并非出于自愿，系浦项公司出现逾期交房违约行为后，其承诺按原房价为王少杰调换房屋的情况下，将原商品房买卖合同约定的房屋调换为案涉房屋。三、案涉协议书系浦项公司提供的格式合同，合同条款事前未与王少杰进行协商。协议书第一条、第二条、第三条、第六条均涉及对浦项公司责任的免除，浦项公司作为提供格式合同的一方应遵循公平诚信原则确定双方之间的权利义务，并应采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制责任的条款，尤其是一方是老年人的情况下，但浦项公司未履行上述义务，依据合同法第三十九条、第四十条规定，上述条款应认定为无效。现双方就原房屋与新房屋的每平方米单价发生争议，在该协议书存在严重误导王少杰的情况下，应对此约定作出有利于王少杰的解释。四、王少杰以现在房屋市场价值调换原房屋缺少交易上的合理性。如果没有浦项公司承诺的优惠条件，王少杰依据原商品房买卖合同的约定有权选择解除合同，要求退还房款，并支付占用期间的利息损失。原房屋买卖合同签订于2012年9月23日，原房屋价格系基于2012年的市场行情。既然是因浦项公司违约，双方签订协议书换房，在已经因浦项公司违约造成损失的情况下，如果所换房屋的价格按现时点的价格计算，将进一步损害王少杰的权益。五、当时的事实是浦项公司逾期交房违约，不给退房，为解决纠纷，提出换房，并答应三个条件，与王少杰谈话承诺后，王少杰才决定同意换房的。过了几天，工作人员拿出打印好的协议书找王少杰签字，没有经过平等协商。王少杰买房是一个孤寡老人居住，无故没有必要再换一个更大的房子，还需要加钱，同时增加水电、暖气、物业费等负担。浦项公司没有履行协议约定，没有人与王少杰计算结算差价款，只叫先去刷卡交款15万元。浦项公司存在违约行为，王少杰受到了欺骗。协议书对于王少杰关于原购房款1,999,876元无息转为新房款的等额部分，系浦项公司单方决定，损害了王少杰的权益。浦项公司已同意赔付王少杰逾期交房违约金，却未经王少杰同意，在协议注明“无需支付给乙方，等额抵扣新房屋部分购房款，协议签订后，即视为甲方支付完毕赔偿费用。”经另案判决后浦项公司才向王少杰支付该逾期交房违约金。换房过程中，王少杰只知道换房不加价，只补交多面积7.75平方米的差价款，按原房屋单价计算。浦项公司应无条件退还当时多收的置换房屋面积差价款38,780元（150,000元-7.75平方米×14,351元=38,780元）。浦项公司辩称，不同意王少杰的上诉请求，服从一审判决。主要理由：一、案涉协议书是双方真实意思表示，并非格式合同，合法有效。在双方已履行完毕的情况下，王少杰主张调换房屋行为非其真实意思表示，有违诚实信用原则。协议书签订后，王少杰以现场刷卡方式补缴了原房屋和新房屋的差价款15万元，此后双方办理了房屋交付手续，新房屋已交付王少杰使用。王少杰的前述行为表明其对协议书内容无异议，系其真实意思表示。协议书内容未免除浦项公司的责任，亦未加重王少杰的责任，排除其主要权利，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。二、上诉人主张新房屋的总房款应以原房屋单价作为计算基础，无事实与法律依据。原房屋单价为14,354.46元/平方米，新房屋单价为14,615.06元/平方米，从合同总价能够看出单价不一致的事实。房屋价格受所处楼幢位置、楼层、朝向、面积、价值时点、付款方式等多种因素的影响，且浦项公司已经就新房屋价格给予了王少杰优惠，新房屋合同约定的单价低于同项目同类房屋单价。浦项公司已就逾期交房向王少杰承担赔偿责任，王少杰主张按原房屋单价计算新房屋价格，系其主观推测。王少杰向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告房屋差价款38,780元；2.判令被告承担自2015年4月9日始至前项房屋差价款全部给付之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院查明，2015年4月8日，原告王少杰（乙方）与被告浦项公司（甲方）签订《协议书》，内容为：原、被告于2012年9月23日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告以现金方式购买被告开发的位于大连市“浦项·道”项目X幢X单元5层房屋（以下简称“原房屋”），建筑面积为139.35平方米，总房款为1,999,876元。2015年1月2日，被告已通知原告接收原房屋，原告现向被告提出调换房屋，即双方解除原合同，并由原告另行购买“浦项·道”项目X幢X单元23层X号房屋（以下简称“新房屋”），该新房屋合同约定建筑面积为147.1平方米，总房款为2,149,876元。原、被告在协议中就房屋调换后的款项处理约定如下：原告已向被告支付原房屋购房款1,999,876元，该房款无息转为新房屋的购房款等额部分，对于原房屋逾期交房而产生的被告责任，双方同意被告按原告已付原房屋之房款总额的日万分之二标准承担自2015年1月1日起至2015年4月8日止期间的逾期交房赔偿费用38,798元，该赔偿费用被告无息支付给原告，等额抵扣新房屋的部分购房款，本协议签订后即视为被告支付赔偿费。对于原房屋和新房屋的房款差价部分，双方同意按多退少补方式处理，双方于本协议签订的同时结清。新房屋装修状况存在的问题，被告承诺于2015年4月18日前整改完毕，原告同意在结清新房屋房款后，在2015年4月19日自行至被告办理收房手续。同日，原告向被告交纳了房屋差价款150,000元。2015年4月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连高新园区“浦项·道”项目X幢X单元23层X号房屋，建筑面积147.10平方米，单价为每平方米14,615.06元，总房款2,149,876元。2016年3月16日，原告就上述《协议书》中约定的逾期交房赔偿费向大连市甘井子区人民法院提起诉讼，要求被告支付赔偿费38,798元及利息。2016年5月30日，大连市甘井子区人民法院作出（2016）辽0211民初2567号民事判决，判决被告支付原告赔偿款38,798元及逾期付款利息损失。该判决已履行完毕。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定的内容可以看出，依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，依据原、被告签订的案涉协议书中记载的内容可以认定，被告浦项公司出售给原告王少杰的原房屋和新房屋的单价存在不同（即原房屋单价是14,351元/平方米、新房屋单价是14,615元/平方米），而依据原房屋与新房屋的面积亦可以认定两套房屋的总价款存在不同（即新房屋的总价款比原房屋的总价款多150,000元）。由于原告王少杰在本案审理过程中并未提供充分证据证明新房屋单价与原房屋单价系同一价格的事实，因此，原告主张新房屋的总房款应以原房屋单价作为计算基础的理由，无充分的事实和法律根据。其次，结合原、被告签订的案涉协议书中关于两套房屋差价部分如何处理的相关内容可以认定，原告王少杰同意用其已支付的原房屋的总价款1,999,876元及被告浦项公司应支付给原告王少杰的38,798元逾期交房（即原房屋）赔偿款直接抵扣新房屋的部分房款，即原告王少杰在其另行购买新房屋之时对前述两部分款项并不需要实际向被告浦项公司进行支付且其仅需要支付在扣除该两部分款项之后的剩余部分房款即可。但结合本案现查明的事实情况可以看出，被告浦项公司已按相关判决的要求向原告王少杰实际支付了前述38,798元款项，因此，原告王少杰实际向被告浦项公司支付新房屋的价款数额应为1,999,876元。由于案涉新房屋的总价款为2,149,876元，因此，案涉两套房屋的差价款数额应为150,000元。据此，被告浦项公司收取该笔150,000元差价款，有事实和法律根据，而原告王少杰诉称其多支付了案涉两套房屋差价款的理由，无充分的事实和法律根据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王少杰的诉讼请求。案件受理费770元、减半收取385元，由原告王少杰负担。本院对一审认定的事实予以确认。另，原审判决第4-5页表述“同日，原告向被告交纳了房屋差价款150,000元”，该处的“同日”，指的是2015年4月8日。本院认为，结合双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方是否约定调换后新房屋的单价与原房屋单价相同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人王少杰主张双方在2015年“因被上诉人浦项公司存在逾期交房违约行为，浦项公司为解决纠纷，提出换房，并答应三个条件，包括换房不加价，只补交增加面积7.75平方米的差价款，按原房屋单价计算，”但其对此未能提供任何直接的有效证据予以证明，浦项公司对此亦不予认可。按照谁主张、谁举证的证据规则，上诉人王少杰需对此提供充分证据予以证明，否则应承担相应的不利法律后果。王少杰在本案称2015年4月8日协议书不是其真实意思表示，系格式条款，但其另案起诉浦项公司请求支付逾期交房赔偿款38,798元及利息的案件中，其依据的即为同一份协议书，大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初2567号民事判决支持了王少杰的诉讼请求，该判决已经生效并履行完毕。该判决的依据和前提即认定案涉协议书是合法有效的。王少杰主张该协议书为格式条款，对协议书关于新房屋的单价问题应做出对王少杰有利的解释一节，协议书约定“王少杰已向浦项公司支付原房屋购房款1,999,876元，该房款无息转为新房屋的购房款等额部分”、“对于原房屋和新房屋的房款差价部分，双方同意按多退少补方式处理，双方于协议签订的同时结清”。按照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从协议书首部明确表述新房屋的建筑面积147.1平方米、总价款为2,149,876元来看，双方约定的新房屋的单价为14,615.06元，故《协议书》约定“王少杰已向浦项公司支付原房屋购房款1,999,876元，该房款无息转为新房屋的购房款等额部分”，应指原购房款1,999,876元转入新房款总额中的等额部分；双方同意按多退少补方式处理相应的房款差价部分，应指新房屋与原房屋总价之间的差价，而不能直接理解出王少杰主张的新房屋与原房屋单价不变的主张。双方针对新房屋于2015年4月22日签订《商品房买卖合同》，亦明确载明建筑面积147.10平方米，单价为每平方米14,615.06元，总房款2,149,876元。因此，案涉两套房屋的差价款数额应为150,000元（2,149,876元-1,999,876元=150,000元），王少杰在本案中提出该协议书关于新房屋单价的内容与双方之间的口头约定不符，其多付差价款38,780元（150,000元-7.75平方米×14,351元=38,780元）的上诉主张，因未能提供证据予以证明，且与按照协议书关于新房屋建筑面积和总房款计算出来的单价以及2015年4月22日《商品房买卖合同》相悖，本院无法采信。另，关于王少杰补缴差价款的时间，原审表述完2015年4月8日协议书的内容后，表述“同日，原告向被告交纳了房屋差价款150,000元”，该处的“同日”，指的协议书签订的同日，即2015年4月8日，而非协议书关于2015年4月19日办理收房手续约定的时间。双方于2015年4月8日签订的协议书载明：“2015年1月2日，甲方已通知乙方接收原房屋。乙方现向甲方提出调换房屋，即双方解除原合同……”王少杰关于原审此节认定与事实不符的上诉理由，与协议书约定内容不符，且无论是谁提出换房，双方在事实上已经达成调换房屋的合意，王少杰与浦项公司于2015年4月22日针对新房屋签订了商品房买卖合同，嗣后接收新房屋并已实际入住。即便是浦项公司主动提出换房，也无法以此直接证明双方在调换房屋时约定新房屋与原房屋单价相同。综上所述，王少杰的上诉请求不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人王少杰承担。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年六月一日书记员 王 亮