新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵07民终40号   上诉人（原审被告）：陈俊玲，女，1961年7月15日出生，汉族，个体，住新疆生产建设兵团第七师一二九团（梦的地方主体餐厅）。   委托诉讼代理人：靳洪章（系陈俊玲之夫），住新疆生产建设兵团第七师一二九团淮安。   委托诉讼代理人：刘勇，新疆瀛华律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：奎屯锦陆早种业科技发展有限公司，住所地新疆奎屯市伊犁路63号。   法定代表人：李明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：吴小兵，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：叶萍，新疆西北律师事务所律师。   上诉人陈俊玲与被上诉人奎屯锦陆早种业科技发展有限公司（以下简称锦陆早公司）买卖合同纠纷一案，上诉人不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院(2019)兵0702民初363号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈俊玲及其委托诉讼代理人靳洪章、刘勇，被上诉人锦陆早公司委托诉讼代理人吴小兵、叶萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈俊玲上诉请求：1.撤销一审民事判决或依法改判；2.一、二审诉讼费用由锦陆早公司承担。事实与理由：一、陈俊玲已向锦陆早公司支付了一二九团商贸楼商业门面一套的房款。2014年8月1日，双方签订《认购书》时，陈俊玲交纳了300,000元定金，2017年7月，在公安民警的调解下，陈俊玲有支付了250,000元房款，已经交清了房款。二、双方未签订《商品房买卖合同》，《认购书》为预约合同性质，不具有商品房买卖合同的效力，陈俊玲应当在双方签订《商品房买卖合同》后，履行支付义务。三、锦陆早公司没有取得《商品房预售许可证》，本案涉案房屋性质为公房并非商品房，锦陆早公司存在故意隐瞒和欺诈，陈俊玲购买商品房的合同目的无法实现，双方之间合同属于无效合同。请求二审法院维护陈俊玲的合法权益。   锦陆早公司辩称，一、陈俊玲在在锦陆早公司开发的商业楼项目中，一共购买了三套商业门面房，涉案的房屋是二区18号即陈俊玲目前经营的梦的地方主体餐厅，另外两套是批发市场商服楼负一层38号、39号，其2017年7月支付的250,000元房款，是上述38号、39号房屋的欠款，与本案诉争的二区18号门面无关。本案诉争门面房陈俊玲只支付了300,000元，尚欠是358,308元未付。二、陈俊玲与锦陆早公司签订的《认购书》后，锦陆早公司多次催促陈俊玲签订《商品房买卖合同》，但陈俊玲以种种理由拒绝签订。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购订购预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。《认购书》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示。陈俊玲已付款300,000元，并且自2014年就已实际占有、使用该房屋，理应支付剩余的房款，一审案由并无错误。三、陈俊玲购买的三套商业门面房，均为商品房，锦陆早公司不存在欺诈，双方签订的《认购书》具有法律效力，不属于无效合同。陈俊玲的上诉请求，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   锦陆早公司向一审法院起诉请求：1.判令陈俊玲偿还房款358,308元及利息103,909元；2.案件诉讼费、保全费、担保费、邮寄费均由陈俊玲承担。一审法院认定事实：2014年8月1日，锦陆早公司与陈俊玲签订了一份《认购书》，陈俊玲在锦陆早公司购买二区18号，建筑面积156.24平方米商品房一套，已交定金300,000元，房屋总价款为658,208元，尚欠358,308元未付，锦陆早公司遂诉至法院。锦陆早公司因本次诉讼支付保全费2520元，邮寄送达费192元。一审法院认为，双方签订的购买商品房《认购书》是在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，陈俊玲已付款300,000元，并且已经实际占有使用所买房屋，理应支付剩余房款。陈俊玲以房屋漏水及房产证未办理为由拒付，不能成立，但房屋漏水维修费用和办理房产证问题，陈俊玲可另案起诉。针对锦陆早公司请求陈俊玲承担担保费2400元主张，因为此项费用不是起诉中必然产生的费用，故本院不予支持，针对锦陆早公司请求陈俊玲支付欠款利息的主张，予以支持，但利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，即按年利率4.75%自2014年2月11日起计算至2019年6月11日，其利息为82,261.55元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈俊玲于本判决生效后十日内支付锦陆早公司购房款358,308元，利息82,261.55元邮寄送达费192元，以上款项合计440,761.55元；二、驳回锦陆早公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4117元（锦陆早公司已交纳，已减半收取），保全费2520元，合计6637元。由陈俊玲负担。   本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、陈俊玲出示一组证据：1.锦陆早公司营业执照一份；2.一二九团商业楼项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《城镇建设工程施工许可证》各一份；3.《公有房屋权属登记发（换）证申请、审批表》、《公房产权证存根》各一份（以上证据均为复印件）。   该组证据拟证明：1.锦陆早公司营业执照经营范围并无“房地产开发经营”项目，其不具有房地产开发资质；2. 一二九团商业楼项目虽然取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《城镇建设工程施工许可证》，但该项目是由奎屯鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基房产公司）建设的，且未取得《商品房销售（预售）许可证》；3.锦陆早公司对外销售房屋并非商品房性质，而是属于公房性质，锦陆早公司存在隐瞒、误导和欺诈行为。锦陆早公司质证意见，1.本案诉争房产是2011年5月锦陆早公司与鸿基房产公司合作开发的，双方签订了《联建协议》，协议约定由锦陆早公司投资，鸿基房产公司代建一二九团农副产品批发市场商业用房门面，所有权归锦陆早公司，锦陆早公司有权进行房屋销售，锦陆早公司和陈俊玲签订的认购书，是真实有效的；2.上述证据可以证明鸿基房产公司是工程的建设方，建设项目为一二九团商业楼，也明确了房屋性质是商品房性质；3.三份《许可证》和《公房产权证存根》与陈俊玲要证明的事实自相矛盾，不能证实陈俊玲的主张，对该组证据证明的事实不认可。本院质证意见为，1.根据2011年5月锦陆早公司与鸿基房产公司签订的《联建协议》及三份《许可证》，可以证明案涉一二九团农副产品批发市场商业用房门面项目是由锦陆早公司投资，鸿基房产公司开发建设的，房屋所有权归锦陆早公司，锦陆早公司未取得《商品房销售（预售）许可证》；2.《公有房屋权属登记发（换）证申请、审批表》和《公房产权证存根》明确案涉房屋权属所有人为锦陆早公司，房屋用途为商业。对该证据本院将结合其他证据综合进行认定。   二、锦陆早公司出示陈俊玲与锦陆早种业公司签订的《商品房认购书》，认购房屋为一二九团农副产品批发市场负一层38号、39号房，证明陈俊玲支付的250,000元是该房屋的房款，而不是本案涉案房屋欠付的358,308元万。陈俊玲质证意见，对认购书的真实性没有异议，这份认购书是另外的两套房屋，认可锦陆早公司说的250,000元房款的事实。本院认证意见为，陈俊玲与锦陆早公司对该250,000元房款不存在争议，因该250,000元与本案诉争无关，本院不再进行论述。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，一、2014年8月1日，锦陆早公司与陈俊玲签订房屋购买《认购书》，陈俊玲在锦陆早公司购买一二九团农副产品批发市场商业用房门面二区18号房屋一套，陈俊玲按约交纳定金300,000元，该房屋亦于2014年底交付陈俊玲使用（即至今仍然由陈俊玲经营和居住的“梦的地方主体餐厅”），但陈俊玲尚欠购房款358,308元至今未付。一审中陈俊玲主张因房屋漏水及未办理房产证，所以拒绝支付剩余房款，但其在2017年5月2日，又在锦陆早公司开发的批发市场项目中购买了价值325,000元的负一层38号、39号两套房屋，其行为明显有悖常理。二、本案一审系锦陆早公司起诉陈俊玲索要欠付的购房款，一审中陈俊玲仅以房屋漏水及未办理房产证作为其抗辩理由，亦未提出反诉及要求解除双方的《认购书》。但其上诉理由却是双方未签订《商品房买卖合同》及锦陆早公司无《商品房销售（预售）许可证》，要求解除双方签订的《认购书》并退还已交纳的购房款。庭审中，锦陆早公司与陈俊玲未能就此达成一致意见，根据《最高人民法院民事诉讼法理解与适用》第三百二十八条的规定，对于陈俊玲主张锦陆早公司给其造成的损失，可以另行起诉   综上所述，上诉人陈俊玲的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7911元，由上诉人陈俊玲负担。   本判决为终审判决。           审判长  刘双全   审判员  姚春辉   审判员  张悦     二○二○年六月五日     书记员  李彤      1