云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终527号上诉人（原审原告）：马常宝，男，汉族，1960年4月7日生，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：马庆礼，男，汉族，1989年12月15日生，云南省宣威市人，住址同上，系马常宝之子，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南曲靖交通房地产开发有限公司，住所地：云南省曲靖市交通路189号。负责人：严尔华。委托诉讼代理人：杨灿，云南韬为律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王惠祥，男，汉族，1989年6月5日生，云南省麒麟区人，该公司职员，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。上诉人马常宝因与被上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司（以下简称“曲交房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马常宝上诉请求：一、撤销云南省宣威市人民法院判决；二、裁决被上诉人支付上诉人因逾期办理不动产权登记证书的违约损失42663.98元；三、裁决被上诉人退回上诉人办理产权登记费80元，权籍调查等费用550元。以上共计43293.98元；四、裁决被上诉人支付诉讼期间的诉讼费用和律师费。事实及理由：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，曲交房地产公司交房日期2015年5月30日，上诉人2016年8月4日接房，从接房之日起被上诉人有义务帮助接房的业主按照《不动产登记暂行条例》办理不动产权登记。被上诉人在通知接房后有义务进行权籍调查、生成数据、生成分户图、宗地图。2015年5月30日-2017年12月20日被上诉人没有履行权籍调查的义务，不能提交《不动产登记暂行条例》第十六条第四项所需材料，导致龙泽丰园全体业主都无法办理不动产权登记证。2016年8月4日，上诉人向被上诉人提交了夫妻双方身份证、结婚证、家庭成员身份证，接房时曾问办理人员多久能把证办下来，回复的是3个月。2016年12月6日至2017年5月17日，上诉人多次到售楼部查询办理不动产权证进度，但一直得不到回复。2017年3月15日业主组织汇总小区问题，寻找开发商解决，但开发商不给予解决。2017年5月17日上访到宣威市人民政府，宣威市住房城乡建设局协调开会处理，会议纪要第六条“开发商承诺2018年5月17日前完成产权证办理工作。”但到2018年5月17日也未办理完结不动产证登记工作，已经违反了企业诚实信用原则的规定。在一审中，被上诉人举证上诉人没有提交完整资料，2016年12月至2017年5月，上诉人曾多次追询自己房产证办理进度，开发商并没有说过办证资料不完整，上诉人上访到宣威市政府，在上访和会议期间，被上诉人也没有告知过上诉人材料不完整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人逾期交房天数=2016年8月4日（接房日期）－2019年6月19日（下证日期）=1039天；违约赔偿=购房款×逾期贷款罚息日利率×逾期天数=242718元×0.000169178×1039天=42663.98元。被上诉人向上诉人收取了权籍调查、生成数据、生成分户图、宗地图、技术服务费550元，产权登记费80元，根据《国家发展和改革委员会财政部》发改价格规[2016]2559号文件，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。综上，请求中级法院支持上诉人的合法权益。曲交房地产公司辩称：一、被答辩人上诉理由中部分事实与客观事实不符。（一）被答辩人提交办理不动产登记资料的事实与其上诉中陈述的事实不符。被答辩人提交办理登记的资料是其申请办理不动产登记的时间，即2019年2月21日，其原因是在购买案涉房产时，被答辩人对案涉房产为单独所有，后因增加房产共有人，且宣威市不动产登记局的要求，需要夫妻双方共同申请且应进行与办理不动产有关的询问。（二）在办理案涉房产登记的过程中，因多次用被答辩人预留的电话号码与其沟通未能接通，无法与其就办理案涉房产事宜进行有效沟通，导致案涉房产登记不能及时办理。二、不能及时办理包括案涉房产在内的项目房产，还存在一个重要原因，即不动产登记机构、方法、衔接等问题。宣威市不动产登记局一度因工作要求未具体而不知如何办理，登记工作也在请示、探索中完成，导致答辩人将资料完整交付职能部门，但未能如期办理登记的结果。三、收取的两项费用并非由答辩人收取，同时也是为加快项目房产登记办理的有效措施之一。四、除上述不动产登记改革带来的障碍外，登记环境的情况也是答辩人无能为力的。五、被答辩人的诉请不具有合理性，诉讼主体不完整，其主张因不能有效行使物权而产生举债负担，但未能提供有效证据。综上，一审判决并无不当，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求。马常宝向一审法院起诉请求：1.裁决被告支付原告因逾期办理不动产权登记证书的违约损失43649.48元。2.裁决被告退回原告办理不动产权登记证书的费用450元。3.裁决被告支付原告诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月24日，原告马常宝与被告曲交房地产公司签订《商品房购销合同》，约定原告马常宝向被告购买由其开发的位于宣威市房屋，该商品房套内建筑面积94.635平方米，总价款242718元，付款方式为一次性付清，付款时间为2013年6月24日，房屋交付时间为2014年10月31日前，关于产权登记双方约定“在乙方（马常宝）达到以下三个条件后起，甲方（曲交房地产公司）按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订当天，马常宝向被告一次性支付购房款242718元。2016年8月4日马常宝向被告支付契税、维修基金8510.13元，支付有线电视初装费、宽带网线初装费、产权登记费、代办费888元，支付物业费、垃圾清运费1470元，支付可视对讲机费960元。2016年8月4日，曲交房地产公司向马常宝交付了合同约定的房产。2017年12月21日，曲交房地产公司与云南南方地信科技有限公司签订《宣威市不动产技术服务合同》，约定由云南南方地信科技有限公司为曲交房地产公司对龙泽丰园小区项目进行权籍调查、生成数据、生成分户图、宗地图，技术服务费用为550元每户。2019年2月21日，马常宝到曲交房地产公司作不动产登记申请，向被告提交办证所需材料身份证复印件、结婚证复印件、户口薄复印件、完税证明。2019年7月3日，马常宝于被告处领取不动产权证。原告于2019年8月6日向本院起诉，提出如前诉讼请求。一审法院认为：原告马常宝与被告曲交房地产公司2013年6月24日签订的《商品房购销合同》内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。依照双方买卖合同的本旨，曲交房地产公司负有转移房屋所有权的义务，履行这一义务的方式是协助办理产权登记，曲交房地产公司承担逾期办证违约责任的前提是“由于开发商的原因”导致的办证延期，对于“购房人的原因”及“房管部门、不动产权办证部门办证时间”引起的迟延，无需承担违约责任。而转移登记和发证在房管部门的程序中，是一个申请事项的两个连贯动作，转移登记同时发放房地产权证。转移登记、发证过程中需要出卖人与购房人协助和配合，即开发商需办备必要的文件，如测绘、权属证书，购房人填写申请书，提供身份证明、交清税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。按照合同约定，曲交房地产公司向房管部门申请办理房屋所有权证的前提条件必须满足以下三个条件：1、乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。从合同履行情况看，马常宝于2016年8月4日交付了全部款项、契税，作为买受人一方的马常宝，已经履行了合同约定的义务，此时曲交房地产公司即应及时通知马常宝，向马常宝披露已具备办证条件的情况，以便马常宝及时提供应由其提供的办证所需材料。2013年6月24日双方签订的《商品房购销合同》约定向房管部门申请办理房屋所有权证，在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前，房屋所有权证应包括房屋产权证、土地所有权证，也即按原约定，至2016年8月4日，曲交房地产公司只需通知马常宝提交付款清单、完税证明、身份证明即可申请办理房屋产权证、土地所有权证，而《不动产登记暂行条例》实施后，房屋产权证、土地所有权证不再办理，必须办理不动产权证。《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书…（四）不动产界址、空间界限、面积等材料…”，也即在办理不动产权证书登记必须提交办证部门所需资料中，购房人的申请，不动产界址、空间界限、面积等材料等权籍调查材料均是其中必要条件，办理产权登记的条件发生了变化，该不可归责于双方当事人的情势变更是2013年6月24日双方在签订《商品房购销合同》约定办理产权登记时不能预见的。2019年2月21日马常宝向曲交房地产公司提交不动产登记申请，曲交房地产公司在收到马常宝办证申请后已及时向宣威市国土资源局不动产登记中心申报了办证手续，并在2019年7月3日向马常宝发放了不动产权证书，曲交房地产公司并无过错，故马常宝要求曲交房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金主张，本院不予支持。对于马常宝要求返还第二次支付的办证费用450元的请求，因办理不动产权证书必须提交不动产界址、空间界限、面积等材料，曲交房地产公司为完成不动产权籍调查与云南南方地信科技有限公司签订《宣威市不动产技术服务合同》，并向云南南方地信科技有限公司支付了权籍调查、测绘费450元，该费用属于购房人应承担的费用范围，故该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告马常宝的诉讼请求。案件受理费人民币903元，减半收取451.5元，由原告马常宝承担。二审中，上诉人马常宝提交了以下证据：一、住宅质量保修书复印件一份，用于证明交房日期为2015年5月30日，开发商对全体业主履行办理不动产证义务开始的时间；二、《龙泽丰园业主手册》第6页入住流程复印件一份，用于证明上诉人已经向开发商提供身份证、结婚证、家庭成员身份证复印件等材料，根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，开发商可以填写登记申请书；三、龙泽丰园业主集体诉求、集体来访登记表、住建局会议录音文字材料复印件各一份，用于证明上诉人多次向开发商查询办理的产权证进度没有进展，向宣威市人民政府上访，到上访会议结束，开发商都未提及上诉人未提供完整办证材料，假如真的是材料不完整，则证明开发商没有履行帮助上诉人办理不动产权证所需材料的告知义务，在解决争议过程中，被上诉人承诺2018年5月17日前完成产权办理工作；四、《国家发展和改革委员会财政部文件》（发改价格规[2016]2559号），用于证明不应把费用转嫁给购房人承担，这属于开发商的义务；五、证人陈某、黄某书面证言各一份，用于证明证人看到马常宝家到售楼部查询办证进度，询问售楼部办证人员是什么原因迟迟没有办理不动产权证，开发商从未提及过资料不全。经质证，被上诉人曲交房地产公司对上诉人马常宝提交的住宅质量保修书无异议；对《龙泽丰园业主手册》第6页入住流程的证据三性不予认可，认为证据资料不完整且为复印件，无法认定真实性、意思表示；对龙泽丰园业主集体诉求的证据三性不予认可；对于集体来访登记表，认可存在部分事实，但对上访的合理性、合法性无法确认；对住建局会议录音文字材料的证据三性不予认可，认为来源不明，意思表示不清；对国家发改委文件的真实性、合法性认可，但因费用不统一，不认可其证明内容；对证人证言的证据三性不予认可，认为两证人为利害关系人，与上诉人串通。本院认为：上诉人马常宝提交的住宅质量保修书、《国家发展和改革委员会财政部文件》（发改价格规［2016］2559号）符合证据的客观性、关联性，合法性，对其证明效力予以确认；其提交的《龙泽丰园业主手册》第6页入住流程、龙泽丰园业主集体诉求、集体来访登记表、住建局会议录音文字材料，不符合证据的客观性、关联性、合法性，且不能证明上诉人马常宝主张的证明方向，对其证明效力不予确认；证人陈某、黄某与本案存在利害关系，在没有其他证据材料予以佐证的情况下，对其书面证言不予采信。曲交房地产公司提交不动产登记资料6页，与其一审提交的一致，不属于二审新证据，本院不再组织质证。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明：2019年2月21日，马常宝向曲交房地产公司支付不动产权权籍费450元。本院认为：上诉人马常宝与被上诉人曲交房地产公司于2013年6月24日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定，曲交房地产公司向房管部门申请办理房屋所有权证需满足以下三个条件：“1.乙方已向甲方付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、房屋登记费等相关税费；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方需按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料并配合甲方办理相关手续。”案涉《商品房购销合同》履行过程中，上诉人马常宝于合同签订当日向被上诉人曲交房地产公司一次性支付了全部购房款，并于2016年8月4日支付了契税、维修基金、产权登记费、代办费等费用，被上诉人曲交房地产公司于2016年8月4日向上诉人马常宝交付了合同约定的房产。在此前提条件下，马常宝还需按要求向曲交房地产公司提交齐备的办理房屋所有权证所需其提供的全部资料并配合曲交房地产公司办理相关手续。根据2015年3月1日开始施行的《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书……（四）不动产界址、空间界限、面积等材料……”，办理产权证登记所需材料确发生了变化，但一审据此认定情势变更不当。结合本案证据材料，案涉商品房购销合同中的房屋买受人系马常宝一人，但其2019年2月21日不动产申请表中记载的为马常宝与孙崇花共同所有，上诉人马常宝并无证据证实其已按要求及时向被上诉人曲交房地产公司提交了齐备的资料并配合公司办理了相关手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”本案中，上诉人马常宝要求被上诉人曲交房地产公司承担违约责任并赔偿损失的前提条件是要有证据证实本案逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人曲交房地产公司的原因所致，也即该司法解释规定的是过错责任而非严格责任。因上诉人马常宝在本案中未提供有效证据证实逾期取得房屋权属证书是因为被上诉人曲交房地产公司的原因，故其主张由被上诉人曲交房地产公司赔偿逾期办证违约损失的诉请不能成立。针对上诉人马常宝主张由被上诉人曲交房地产公司退还办理产权登记费80元和权籍费等550元的诉请，根据发改价格规[2016]2559号《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》“五、登记费缴纳……房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担”之要求，被上诉人曲交房地产公司因提供相关测绘数据开支技术服务费550元/户，但实际向马常宝收取的权籍费为450元，该费用属曲交房地产公司承担的费用，不得转嫁给购房人承担，故应向上诉人马常宝退还其收取的权籍费450元。案涉房产登记属转移登记，并非首次登记，故产权登记费80元应由上诉人马常宝自行承担。综上所述，上诉人马常宝的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初4149号民事判决。二、由被上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还上诉人马常宝权籍费450元。三、驳回上诉人马常宝的其他诉讼请求。二审案件受理费903元，由上诉人马常宝负担893元，由被上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  刘跃昌审判员  迟少杰审判员  李强明二〇二〇年六月一日法官助理赵丽娟书记员亢敏璇