辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9929号上诉人（原审被告）：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室。统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘霞，北京德恒（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙兰云，女，1951年2月22日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫艳朋，辽宁朋达律师事务所律师。上诉人中合（大连）置业有限公司（以下简称“中合公司”）与被上诉人孙兰云商品房销售合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2019年1月25日作出（2018）辽0293民初2205号民事判决，中合公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月23日作出（2019）辽02民终3658号民事裁定，撤销大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初2205号民事判决，发回重审。大连高新技术产业园区人民法院重审后，作出（2019）辽0293民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙兰云的诉讼请求。事实与理由：一审法院片面的依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定而无视上述条款中有关免责的约定判决上诉人承担逾期交房违约金属认定事实不清、证据不足。实际上本案导致房屋无法交付的根本原因是大连高新技术产业园区管理委员会没有按约履行“七通一平”中的通电配套义务，而且至今“七通一平”的通电配套义务也没有完全履行，至今没有送电，现在入住业户的用电都是上诉人提供的临时用电。具体事实及证据如下：一、本案涉及的商品房建设项目是大连高新技术产业园区管理委员会和中合公司2011年8月签署的《大连高新区中国供销集团东北基地项目合作框架协议书》第1.2.4条、1.3.1条及1.3.4条确定的项目，项目名称为“投资总部大厦及配套公寓”；协议第2.1.5条明确约定甲方大连高新园技术产业园区管理委员会负责项目的“七通一平”等基础设施配套到地块红线边。因此项目中案涉商品房建设的电力配套应由大连高新园技术产业园区政府负责。二、政府根据上述协议组织了电力配套工程招投标。政府相关的招投标文件证明政府至今没有履行通电配套义务。中合置业10KV变电所进线工程《中标通知书》证明政府配电施工中标时间是2016年5月10日，竣工时间是2016年7月11日，而合同约定交付时间是2015年5月1日，政府配套工程的招投标时间就已经在交房日期之后了，并且直至目前配套工程仍然没有施工。该项目工程中标文件之一《中合（大连）置业项目10KV变电所进线工程施工图纸》证明政府配套的供电工程的范围就包括案涉争议的房屋坐落的F区。另外两个中标文件《中合（大连）置业项目10KV变电所进线工程施工平面图纸》和《中合（大连）置业项目F地块分变10KV外线工程施工设计说明书》证明在E地块建中心变电所，然后由该中心变电所分别接入F1、F2、F3三个地区。以上证据足以证明政府配套的商品房供电工程招投标及施工配套工程严重滞后是导致至今不能按约交房并按约办理产权证的根本原因。三、由于电力配套工程至今没有通电，主电不送，案涉商品房就不是竣工工程，因此消防无法组织验收，消防不能验收，市质监站组织的商品房质量竣工验收无法进行。而双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的符合交付条件的商品房是指由市质监站组织竣工验收的房屋。因此上诉人无法交付符合合同约定竣工验收条件的房屋责任完全在于高新园区管委会，与上诉人的开发行为无关。四、上诉人提供了商品房五方竣工验收报告（F区）及勘察、设计、施工、监理验收报告证明上诉人已经完成了商品房的施工建设并通过了五方验收，为了解决广大购房人的入住问题，上诉人从2016年至今一直耗巨资为小区提供临时用电，尽最大努力履行了自己的义务。上诉人认为政府的配套工程是房地产开发项目中不可缺少、不可分割的重要一环，任何一个房地产开发项目离不开煤气、水、电、网络的配套，配套工程完不成房地产开发项目从根本上就不能竣工，尽管开发商把房子盖完了，也不能按政府制定的格式的《商品房买卖合同》交付房屋并办理产权证。而政府的配套工程对于开发商来说是强制性的、不可选择的。基于这个原因所以在《商品房买卖合同》第十四条规定了开发商的免责条款，该条款体现了开发商和政府之间的平等民事主体之间的地位和权利，同时该免责条款也是买卖双方之间的约定，对买卖双方具有合同约束力。而一审法院却认为案涉房屋未按期交付与市政电力配套无关完全是替政府开脱责任的错误认定，是枉法裁判。孙兰云辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人在一审中主张案涉房屋所在地块红线外的市政供电进电工程存在逾期，但上诉人已提供的证据不足以证明该事实，上诉人无权据此延期交付房屋并免除逾期交房的违约责任。上诉人在一审提供合作框架协议、协议书、中标通知书、进线工程施工图纸，以证明政府配套的商品房供电工程招标投标及施工配套工程没有按照约定施工、竣工，使得整个项目无法进行消防验收是导致上诉人不能按约定交房及办理产权证的根本原因，所以按照商品房买卖合同约定上诉人不承担逾期交房的违约责任。被上诉人认为，合同中第2.1.7条提到的七通一平是达到地块的红线边，同时2.2.9条约定上诉人需保证小区的生活配套设施在摘牌后五个月内建设，建设期为2-4年。同时，土地出让合同在补充条款第一条也明确约定市政基础设施配套到规划红线外，也就是说管委会对于市政基础设施建设并不进入项目红线之内，红线内的配套设施是由上诉人自行建设，若上诉人现主张因市政原因导致逾期交房，应当提供项目内案涉房屋自身工程已竣工验收合格并红线内配套工程全部竣工并验收合格的证据以及红线外市政工程未在合同约定交付期限前竣工的证据才能证明其主张因市政原因导致逾期交房，仅以该三份证据不足以证明上诉人的主张。另外，案涉小区相邻的其他项目，如万达海公馆和恒大都不存在市政配套延迟及逾期交房问题，说明该进线工程并不是案涉房屋不具备交付条件的根本原因。上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也不能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关。上诉人主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方面原因无法按期交付，证据不足，故上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、案涉房屋除满足合同约定的交付条件外，还需要满足法律规定的交付条件。案涉房屋因尚未完成消防等验收而不具备交付条件。被上诉人购买的房屋所在建筑是高度超过五十米的公共建筑，属于消防法规定的消防设计文件必须报送公安机关消防机构审核，工程竣工后必须进行消防验收的建设工程。根据消防法第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，案涉房屋尚未进行消防验收，不具备交付条件。孙兰云向一审法院起诉请求：1.被告依照《商品房买卖合同》第九条约定自2015年5月2日至实际交付房屋日止按已付购房款的日万分之二向原告支付违约金（暂计算至2018年9月13日为1250天：176,118元）；2.被告依照《商品房买卖合同》第十五条约定自2017年4月20日起至实际将房屋权属证书办理至原告名下日止，按已付购房款的日万分之一向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（暂计算至2018年9月2日为500天：35,224元）。一审法院认定事实：2013年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市房屋一套，建筑面积50.89平方米，房屋总价为704,471元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因执行国家法律、法规、政策、政府及公共事业部门的指令、通告导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条约定，双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。合同签订后，原告分别于2013年12月7日、2014年1月11日向被告支付购房款共计704,471元，但被告至今未向原告交付案涉房屋，亦未办理房屋权属证书。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现被告未按合同约定的期限向原告交付案涉房屋，并主张逾期交付的原因在于市政电力配套工程没有完成，其应提供证据加以证明。经审查，被告提供的《大连再生资源交易合作所项目协议书》、《中国供销集团再生资源交易所项目合作框架协议书》及《中标通知书》，没有其他有效证据加以佐证，不足以证明上述合同的实际履行情况及违约情况；被告提供的《工程竣工验收报告》、《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防设计备案凭证》亦不足以证明案涉房屋所在的F3号楼已经通过了综合验收并备案，不能证明被告已完全履行了案涉《商品房买卖合同》的合同义务。故上述证据无法证明被告的主张，其应承担举证不能的法律后果。被告未按合同约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，要求被告自2015年5月2日起至实际交付房屋之日止按已付购房款的日万分之二支付逾期交房违约金的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持，暂计算至2018年9月13日为173,299.87元（704,471元×0.0002×1230天）。被告依据上述证据主张免除其违约责任的答辩意见缺乏充分的事实依据，不予采纳。关于被告是否应当承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，“办理该房屋权属证书期限为720日，自房屋交付之日起计算。”现案涉房屋未实际交付，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不符合合同约定，且于法无据，故不予支持。综上，原告的部分诉讼请求于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、被告中合（大连）置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告孙兰云自2015年5月2日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计算至2018年9月13日为173,299.87元；二、驳回原告孙兰云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告孙兰云已预交，被告于执行时一并给付）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交证据1.大连高新技术产业园区规划建设局发给国网辽宁省电力有限公司大连供电公司的《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明案涉房屋所在F地块项目电力外线工程由大连高新技术产业园区政府负责，该工程在验收中一段电缆被盗，导致F地块无法供电，不能进行消防验收；证据2.EMS邮寄交房通知书快递单，拟证明上诉人已于2015年6月27日通知被上诉人可以交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对证据1的真实性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明待证事项；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，认为即使上诉人邮寄了交房通知也是不符合约定的。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人于2015年6月27日以邮寄方式通知被上诉人收房。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年5月1日前，交房条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。本案中，勘察、设计、监理、施工及建设单位作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F3#楼《工程竣工验收报告》时间为2015年6月25日，即至2015年6月25日案涉房屋才具备交付条件。上诉人于2015年6月27日以邮寄方式通知被上诉人收房，邮寄地址为双方签订的合同补充协议中约定的被上诉人的地址，被上诉人未按时收房，其应对2015年6月27日之后未接收房屋的行为所产生的后果自行负担，上诉人自2015年6月27日后不承担逾期交房的违约责任。双方约定房屋交付时间为2015年5月1日前，自约定交房次日即2015年5月2日至上诉人通知交房之日即2015年6月27日案涉房屋已构成逾期交付，但双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任为按日支付违约金，逾期交房违约金的诉讼时效应按日计算。被上诉人于2018年9月3日提起本案诉讼，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效计算时间节点为2015年10月1日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故2015年5月2日至2015年6月27日案涉房屋虽已构成逾期交付，但因逾期交房违约金已过诉讼时效，被上诉人诉请该时间段内的逾期交房违约金不应得到支持。由于本案二审过程中，上诉人提交了被上诉人未及时接收房屋的相关证据，本案审理的焦点问题已经发生了变更，案涉房屋是否存在因市政配套延误可据实予以延期交房的问题已对本案处理结果无直接影响，故本案二审对此问题不予评判。综上所述，上诉人中合公司的上诉请求成立，本院予以支持；本案因二审过程中出现新证据，本院查清事实后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2070号民事判决；二、驳回孙兰云的诉讼请求。一审案件受理费4470元（原审原告已预交），由原审原告孙兰云负担；二审案件受理费4470元（上诉人已预交），由被上诉人孙兰云负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇二〇年六月十六日书记员 王 亮