北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6349号上诉人（原审原告）：何石麟，男，1964年3月13日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璋，北京市广盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连九健，男，1954年4月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人何石麟因与被上诉人连九健房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何石麟上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持何石麟的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由连九健承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，双方签订的《租赁协议书》中约定何石麟出资的资产归何石麟，一审法院判决何石麟所建的不动产的拆迁补偿归连九健所有是错误的；2、双方签订的合同中对电费有明确的约定，连九健应返还多收取的电费；3、连九健未经何石麟的同意擅自允许他人进入，引起过错造成财务丢失或失窃的，应当承担赔偿责任。连九健辩称，不同意何石麟的上诉请求及理由，同意一审法院判决。何石麟向一审法院起诉请求：要求连九健赔偿何石麟损失25万元，返还多收取电费104960元，赔偿物品损失50900元。一审法院认定事实：2002年7月30日，连九健与北京市朝阳区王四营乡观音堂大队村民委员会（以下简称观音堂村委会）签订《租赁协议》，约定：观音堂村委会将位于北京市朝阳区王四营乡观音堂大队路东13亩场地出租给连九健使用。期限自2002年8月1日至2022年7月31日。如合同期满前该场地遇有拆迁，致使本合同不能继续履行，观音堂村委会应用书面形式提前半年通知连九健。由于连九健所投资的资产所得的拆迁利益全部归连九健所有。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，观音堂村委会将租赁场地交付给连九健。2009年11月5日，何石麟与连九健签订《租赁协议书》，约定：连九健将其向观音堂村委会承租场地内，北京大健荣达汽车维修服务有限公司厂区房屋、院落及设备（以下简称租赁场地设备）出租给何石麟。租期自2009年12月1日至2022年7月31日。电费按实际发生量，按照乡村规定的村民收费标准每度1.1元交纳。连九健确保何石麟使用房屋的合法性及正常使用权利不受任何干扰。合同解除或期满，何石麟将使用房屋交还连九健，对于更新改造后的租赁房屋和连九健不动产归连九健所有，何石麟出资的资产归何石麟所有。合同履行中如遇不可抗拒的原因，或签订本协议所依据的国家政策发生重大变化时，双方可协商变更或解除本合同。如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，协议自动解除，连九健应退还何石麟未发生的已付房租。由连九健资产所有权所产生的补偿归连九健所有。如提前解除合同或合同期满后何石麟增建的所有不动产归连九健所有。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，连九健将租赁场地设备交付给何石麟使用。2018年8月15日，北京市朝阳区王四营乡观音堂村经济合作社（以下简称观音堂合作社）与连九健签订《观音堂村经济合作社解除租赁协议》，约定：自本协议签订之日，解除双方所签订的租赁协议。观音堂合作社对原租赁协议及补充协议确定为连九健的房屋、地上物及附属设施等给予补偿，由观音堂合作社收回该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施，双方就原租赁协议及补充协议一切权利义务全部解除。协议签订之日起5日内，连九健将原租赁协议及补充协议项下场地腾空交还观音堂合作社。同时，连九健应自行解决其与第三方达成的针对租赁协议及补充协议项下场地的转租、使用等问题，自行处理债权债务关系。经双方协商一致，观音堂合作社同意给付连九健涉及原租赁合同及补充协议的房屋、地上物及附属设施等补偿价款共计2272324元。协议签订后，观音堂合作社收回了租赁场地拆除腾退，并给付了连九健相应补偿款。案件审理过程中，何石麟提供了两份平面图，证明其租赁场地期间建设了六间平房、一个配电室、一个卫生间，将露天车位改造成彩钢板车间，将铁棚改建成钣金车间及办公室，在原车间基础上加建了混凝土结构的二层，对车间旁边门面进行了装修，将原来的小院部分改成了房子，在停车场建设了一个洗车房和一个棚子。连九健仅认可何石麟在租赁场地期间重新铺设平整了地面，加建了一个约7、8平方米的彩钢板棚子和一个约10平方米左右的洗车房。案件审理过程中，何石麟提供了电费明细和支出凭证，证明自2010年11月至2017年12月期间，连九健提高电价多收取电费。连九健则表示，由于增容后电费上涨，双方协商一致提高了电价。何石麟对此予以否认，并表示其曾多次对电费涨价提出过异议，但因连九健太强硬不得不交。庭审中，何石麟未能提交自2010年11月至2017年12月期间每月的电表抄表数字。何石麟还提供了其自行制作的清单，证明其丢失物品的种类和价格。何石麟还表示：根据协议约定，连九健应确保何石麟使用房屋的合法性及正常使用权利不受任何干扰，而在协议履行过程中，连九健与原出租人签订协议对房屋进行拆迁却没有通知何石麟，导致何石麟的财产在拆迁过程中丢失，连九健应赔偿相应损失。连九健则表示，自己对此并不知情，此事与自己无关。庭审中何石麟表示，其主张的25万元损失就是针对连九健根据与观音堂合作社所签订的《观音堂村经济合作社解除租赁协议》所得的补偿款。一审法院认为，何石麟与连九健所签《租赁协议书》在履行过程中，因租赁场地涉及拆除腾退，协议无法继续履行。根据协议约定，合同解除或承租期满后，何石麟将使用房屋交还连九健，对于更新改造后的租赁房屋和连九健不动产归连九健所有，何石麟出资的资产归何石麟所有。如乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，协议自动解除，如提前解除合同或合同期满后何石麟增建的所有不动产归连九健所有。可见双方在协议中约定，如协议因乡、村实施乡域改造而提前终止，何石麟在协议履行过程中所建的不动产应归连九健所有。因此连九健因租赁场地内房屋、地上物及附属设施所得的补偿亦应属于连九健所有。何石麟要求连九健支付25万元赔偿款，缺乏合同依据，一审法院不予支持。何石麟主张连九健自2010年开始擅自提高电价多收取电费，并要求连九健退还。但多年来何石麟一直按连九健提出的价格支付电费并未提出异议，应视为双方以实际行为变更了协议约定的电价。何石麟在协议解除后又对电价提出异议，一审法院不予采信，对其相应诉讼请求不予支持。何石麟主张其财产在拆迁过程中遗失，并要求连九健赔偿，但何石麟未能就其主张的财产损失提供相应证据且没有证据证明其财产损失与连九健的违约或侵权行为有关，对何石麟的此项诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回何石麟的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何石麟提交的证据包括：证据一、修理厂电费明细和支出凭证22张，证明目的是连九健自2010年11月至2013年11月按照每度电1.3元收取，2013年12月至2017年12月按照每度电1.5元收取，造成何石麟电费损失104960元；证据二、照片2件，证明目的是何石麟在涉案院落进行了自建和加建，该部分拆迁款应属于何石麟所有；证据三、照片拼图2张，证明目的同证据二。证据四、董新超的证人证言，证明目的同证据二。证据五、证人董某出庭，其证明2009年10月份左右给何石麟进行了房屋的装修改造，并且新建了房屋。连九健的质证意见为：证据一真实性认可，何石麟陈述的电费收取标准属实，但是其表示提高电费收费标准是何石麟同意的；证据二、真实性认可，确系涉案院落出租前的状况；证据三、真实性认可，但是其认为何石麟均系翻建；证据四、真实性认可，证明目的不认可；证据五、证明目的不认可，其称董某2009年为其盖了两间房，其他不清楚。在本院审理中，连九健称其知晓拆迁后已经将何石麟多付的租金返还给何石麟，何石麟认可已经收到退还的租金。何石麟称2013年左右，其将涉案院落里的房屋对外出租，由其收取次承租人的电费后再交给连九健，目前尚无次承租人向其主张多收的电费。何石麟无法说明其自用部分的用电量。双方均认可系村委会具体实施的拆除行为。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点为连九健是否应向何石麟支付其主张的各项费用。关于拆迁补偿25万元。根据双方签订的《租赁协议书》第六条第3项的规定，如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，协议自动解除，连九健应退还何石麟未发生的已付房租。由连九健资产所有权所产生的补偿归连九健所有。如提前解除合同或合同期满后何石麟增建的所有不动产归连九健所有。据此应认定何石麟、连九健已就遇有国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地时涉案场地中由何石麟增建的不动产的归属有明确约定，何石麟上诉要求连九健支付拆迁款25万元缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持是正确的。关于电费，根据何石麟的陈述，电费系由其收取后再向连九健交纳，目前也无次承租人向其主张退还多收取的电费，就次承租人交纳的电费部分何石麟无权主张。就其自用部分的电费，何石麟不能说明具体用电量且双方已按照变更后的费用支付多年，故一审法院对何石麟要求退还多付电费的诉讼请求不予支持并无不当。关于财产损失，双方均认可系村委会具体实施的拆除行为，故何石麟未就其财产损失系连九健的违约或侵权行为所造成的，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，何石麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7388元，由何石麟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  王天水二〇二〇年六月八日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩