河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2180号上诉人（原审原告）：赵瑞，女，1977年5月6日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：闫云生，方城县弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖北宇济房地产开发股份有限公司，住所地汉川市湾潭乡湾潭村。法定代表人：余汉江，任董事长、总经理职务。委托诉讼代理人：王金磊，河南仁裕律师事务所律师。上诉人赵瑞因与被上诉人湖北宇济房地产开发股份有限公司（以下简称宇济公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1322民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵瑞及其委托诉讼代理人闫云生、被上诉人宇济公司委托诉讼代理人王金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵瑞上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵瑞的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1、双方所签的商品房买卖合同是格式合同，系开发商自己所制定的合同，比如合同第十五条，排除了守约方要求违约方承担违约责任的主要权利，应当认定为无效条款；2、通过宇济公司提供的材料，可以说明2013年7月10日双方签订商品房买卖合同时，该公司五证不全，该事实一审法院不予认定错误；3、依据双方合同第十六条“本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任”的约定，结合双方合同第十二条、第十五条，赵瑞没有要求退房，开发商就有义务办理备案和办证，没有备案和办证就是违约；4、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“除当事人有特殊约定的外”为依据处理本案明显错误，双方除购房合同之外，没有任何特殊约定，合同中第十五条更不是特殊约定。本案中赵瑞一直守约，而宇济公司违约，其理应承担违约责任。宇济公司辩称，1、双方之间的商品房买卖合同是房地产开发企业普遍适用的规范文本，并非宇济公司私自制定，并非格式合同。签订合同时，宇济公司进行了详细的解释说明，赵瑞也进行了认真审核确认，应为有效合同；2、宇济公司承担违约责任的前提是“因出卖人的责任”，而造成不能按期办证是由于被拆迁户的阻拦导致拆迁、建设不能按期进行，责任在政府部门，是宇济公司不可控制的不可抗力造成的；3、双方在合同中明确约定，出卖人违约按合同第十五条第一款的约定执行，因此即使宇济公司构成违约也应按合同约定执行；4、索赔违约金为债权之诉而非物权之诉，双方合同签订于2013年7月18日，而赵瑞要求宇济公司赔偿违约金的诉讼请求多年来从未提出过，因此其主张宇济公司赔付违约金的诉讼请求早已超过法定诉讼时效。赵瑞向一审法院起诉请求：判令宇济公司向赵瑞支付逾期办理房屋所有权登记的违约金154154元(自2014年9月1日至2019年6月1日)，以后违约金赔偿至房产证交付赵瑞之日止。一审法院认定事实：2013年7月4日，赵瑞向宇济公司支付商品房购买款320783元，及契税、大修基金、办证保证金12068元,共计332851元,购买宇济公司位于方城县城关××大道东侧××区××楼××单元××室房屋。2013年7月10日，赵瑞和共有人秦向阳与宇济公司签订商品房买卖合同，2014年5月31日宇济公司将该房交付赵瑞使用。秦向阳申明其对宇济公司享有的权利由赵瑞代为行使。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第一项处理;1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”。赵瑞根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以宇济公司没有在交房后90日内办理房产证，应承担违约赔偿责任，并按已付购房款总额参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，宇济公司逾期至今未办理房产证为由诉至一审法院。一审法院认为，赵瑞、宇济公司签订的房屋买卖合同主体适格，意思表示真实，双方房屋买卖合同成立并生效。依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。现赵瑞请求宇济公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，因该条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案双方签订的合同对逾期办证明确约定为“1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，故对赵瑞的诉讼请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回赵瑞的诉讼请求。案件受理费2050元，由赵瑞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，赵瑞、秦向阳与宇济公司于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，故合同的当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，赵瑞即按照《商品房买卖合同》的约定向宇济公司支付了购房款，而宇济公司未按照《商品房买卖合同》的约定期限为赵瑞办理房屋产权登记备案手续，导致赵瑞未如期取得房屋产权证书。现赵瑞依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，主张宇济公司承担支付违约金的责任，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从该条解释的内容可以看出，该条解释仅对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法和标准进行了规定，而在当事人有约定时应按双方约定处理；其次，双方在《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理;1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。该约定内容明确，且该合同条款中对逾期办证的违约责任分为两种情况进行了列举，供双方选择，双方同意按第1项处理，而没有选择第2项（即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金），应当认定该选择结果系双方对违约责任的承担方式作出的约定而非没有约定，即：双方通过协商一致排除了该合同中除继续履行之外的其他违约责任适用的可能，约定的结果是不主张违约金，而非双方未约定违约金；再次，双方所签订的《商品房买卖合同》文本系由河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的示范性合同文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，且该合同文本中对违约责任的承担方式赋予了双方选择权，不属于格式合同范畴；最后，在双方合同对逾期办证的违约责任有明确约定，且约定的内容没有选择逾期办证支付违约金的情况下，本案应当按照双方的约定处理，赵瑞要求宇济公司支付违约金的诉讼请求与双方约定不符，于法无据，故赵瑞的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。另，为购房人办理房产证是开发商的法定义务，宇济公司应当为赵瑞办理房产证，赵瑞应予以协助。因赵瑞未请求宇济公司为其办理房产证，本院不再就办理房产证问题进行评判。综上所述，赵瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由赵瑞负担。本判决为终审判决。审判长  秦德平审判员  李新华审判员  杨 乐二〇二〇年六月四日法官助理赵琳书记员乔国盛