广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5666号上诉人(原审原告)：郭春花，女，1964年3月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐芳，广东道里律师事务所律师。委托诉讼代理人：何圣，广东道里律师事务所律师。上诉人(原审被告)：秦丽芳，女，1970年9月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：潘文何，广东金轮（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣欣，广东金轮律师事务所律师。上诉人郭春花、秦丽芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人郭春花上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项，依法改判为：自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳按21296元／月的标准向郭春花支付自2019年5月20日至秦丽芳腾空交还广州市荔湾区××房屋之日止的房屋使用费；3.撤销一审判决第五项，依法改判为：自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳向郭春花支付违约金63888元；4.撤销一审判决第六项，依法改判为：自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳向郭春花支付恢复荔湾区××房屋间隔所需费用439920.68元；5.秦丽芳承担本案评估费用5760元；6.秦丽芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋至今未移交，秦丽芳理应按全额租金标准向郭春花支付房屋使用费至房屋交回之日止。一审判决秦丽芳按原租金标准支付租金正确，但判决从5月20日起减半支付房屋使用费错误。一审已经查明认定，秦丽芳撤离房屋后并未与郭春花办理房屋交接手续，导致郭春花无法正常使用涉案场地。但是，一审同时认为郭春花在合理期间未采取适当措施亦存在过错。郭春花认为：1.郭春花在秦丽芳欠租及离场后，积极采取庭外自行协商措施，并无不当；2.庭外协商无望之后，郭春花向一审法院起诉要求解除租赁合同并要求秦丽芳腾退交还房屋，对自己权利并无懈怠，不存在过错。一审认定郭春花在合理期间未采取适当措施与事实不符；3.一审开庭时，虽双方一致同意自行交接场地，旦一审法院不应因双方未在审理中自行达成和解，就将秦丽芳的过错分担了50％给郭春花；4.本案纠纷系秦丽芳违约导致，涉案房屋一直未腾退未移交。房屋堆放的物品需秦丽芳自行搬迁进行移交，秦丽芳不主动腾退移交，郭春花无法自行收回场地。秦丽芳应继续按原租金标准向郭春花支付房屋使用费至房屋交回给郭春花之日止，而不应减半支付。二、一审主动扣除履约保证金违反“不告不理”原则。一审认定合同违约金标准过高，按3个月租金标准核定秦丽芳支付的违约金为63888元，但同时主动扣减了郭春花收取的48000元履约保证金，程序违法。秦丽芳就该项履约保证金并未提起反诉要求返还，根据“不告不理”原则，一审介入审理并无法律依据。三、秦丽芳应赔偿恢复间隔的全部损失，而非减半损失。1.郭春花主张间隔的证据包括改建平面图等一系列证据,法院应予采信；2.涉案房屋原状不能保留的全部过错在于秦丽芳，在秦丽芳无提供相反证据推翻郭春花间隔证据的情形下，理应采信郭春花的证据；3.秦丽芳应赔偿的恢复间隔的损失应为439920.68元。秦丽芳擅自拆除间墙的行为，已经构成侵权及违约行为的竞合，无论依法或依合同，都应有恢复原状的责任。上诉人秦丽芳上诉请求：1.变更一审判决第三项，改判秦丽芳向郭春花支付自2019年9月1日起至2019年4月19日止的租金和逾期支付2018年9月1日起至2019年2月10日租金的违约金；2.撤销一审判决第四项；3.本案诉讼费用由郭春花承担。事实和理由：郭春花于一审庭审中明确同意秦丽芳取回涉案房屋内所有财物，其后双方约定于2019年4月19日现场交接。但是，交接当日，郭春花却无故拒绝秦丽芳取回20余台空调，其后，更是多次对场地交接一事不予配合，直接导致秦丽芳至今未能取回财物。一审法院却以秦丽芳留有物品在涉案场地为由，判令秦丽芳支付房屋占用费，属于认定事实错误。郭春花称可以同意秦丽芳搬迁其财物，但是却要求秦丽芳签署《房屋移交协议书》，综上，双方至今仍未能就涉案房屋办理交接手续，完全是因为郭春花不予配合，秦丽芳在此并无任何过错，不应承担自2019年4月19日起的任何房屋占用费。恳请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人秦丽芳的全部上诉请求。郭春花向一审法院起诉请求：1.判令解除郭春花与秦丽芳签订的《房屋租赁合同》；2.秦丽芳立即迁出广州市荔湾区××（共6层）房屋，将房屋全部腾空交回郭春花管业自用；3.秦丽芳立即向郭春花支付从2018年9月1日起至迁出之日止的租金和逾期支付租金违约金（2018年9月至2019年8月的租金标准是21296元/月，2019年9月起按每月23425.6元计算；逾期支付租金的违约金每期以拖欠租金为本金，按每日千分之一的标准从拖欠租金当月的六号开始计算至付清之日止）；4.秦丽芳立即向郭春花支付违约金(请求按立案时起计算，暂按2019年1月起计，秦丽芳需按未履行的租期的租金总额的30%向郭春花支付违约金219774.72元。计算方式：[21296*8+23425.6*24）*30%]）；5.秦丽芳赔偿郭春花对房屋首层到六层进行重新间隔恢复原状和每个房间重建独立的水表电表分表所需费用43万元（所需费用请求人民法院委托有资质的评估机构评估确定）；6.没收秦丽芳支付的保证金4.8万元；7.秦丽芳承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：1996年10月25日，原广州市白云区人民政府松洲街道办事处核发穗郊字第0001718号《农村（墟镇）宅基地使用证》，载明：使用人姓名为陈兆昌，宅基地坐落松洲街坦尾村中路西巷19号松洲街坦尾村第二生产社，宅基地东至西10.30米，南至北12.50米，面积128.75平方米，为框架结构5层，建筑面积779.65平方米。2011年6月30日，郭春花（甲方，出租方）与秦丽芳（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物为坦尾东三巷一幢6层楼房，建筑面积约900平方米，占地面积约150平方米，甲方对房屋拥有合法所有权和使用权，该房屋宅基地证号码：0001718。乙方将租赁物用作学生及教师宿舍使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。租赁期限为10年，起租日自2011年9月1日交付乙方之日起计算至2021年8月31日；第一至第二年的租金为16700元/月，以后租金每2年递增一次，每次在当期租金的基础上递增10%，即从第3年起租金在当期的基础上递增10%，2013年9月1日起每月租金升为17600元，以此类推。乙方应按本合同约定的标准于每个自然月5号前（遇节假日提交），将当月的租金一次性以现金或入卡方式足额向甲方支付。本合同一经签订，乙方即向甲方支付3个月租金作为履约保证金48000元，合同解除或合同届满后，乙方未出现要退还保证金之事由的，甲方应在乙方缴清所有费用后的7天内，将保证金全额退还给乙方。乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一天，按月租金的1‰向甲方支付逾期履行违约金，如连续2个月不向甲方支付租金的，视乙方不履行本合同，甲方有权终止本合同，并追回乙方所欠租金。乙方根据需要在不损坏租赁物主体结构的前提下可对承租场地自行装修，装修方案先征得甲方同意并备份给甲方才可施工。但不得改变房屋的主体结构，否则由此造成的一切后果由乙方承担。租赁物的内部装修及其他各种设备需要维修保养的，由乙方自行负责并承担相关的费用；不得利用租赁物从事非法活动，否则，因此造成一切责任由乙方承担，并且甲方有权据此解除本合同。在租赁期限内，除本合同其他条款另有约定外，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。在租赁期内，未有本合同约定事由或法定事由，如乙方未经协商一致单方解除本合同的，乙方需按未履行的租期的租金总额的30%向甲方支付违约金。本合同解除或期限届满时，除甲方书面同意外，乙方应将租赁物适于正常使用状态完好返还与甲方，如乙方未经甲方书面同意，擅自改变租赁物原有结构的，乙方还应将租赁物恢复原状等。合同签订后，郭春花将案涉房屋交给秦丽芳使用，秦丽芳向郭春花支付了履约保证金48000元，并向郭春花支付租金，自2018年9月1日起未交租。秦丽芳另陈述其将案涉房屋作为沙面小学坦尾学校的住校学生的宿舍用，与宏之志培训班是合作经营宿舍的关系，对外是宏之志培训班，但实际上在案涉房屋内没有培训业务，全用作宿舍。2018年6月14日，广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处召开取缔××学生宿舍楼约谈会，宏之志艺术培训班负责人朱艳萍以及郭春花均参加了会议。会议指出，××学生宿舍楼存在严重的安全隐患：一是房间放置的床位太多，人员拥挤，配套安全设施不齐全，不具备收纳学生住宿的条件，极易发生事故；二是没有该址经营执照和办学许可证；三是消防设施严重不足；四是逃生通道堵塞，逃生楼梯狭小，极易发生踩踏事故；五是承租人没有经过安全培训；六是屋主与承租人未落实安全主体责任，做好日常安全监管，日常管理存在严重安全漏洞。会议决定：1.对××学生宿舍楼予以取缔。宏之志艺术培训班立即停业整顿，与学生、学生家长做好沟通以及退费工作，7月13日前将床铺全部拆除，清理屋内物品，将场地转作其他合法用途；完成清退前，应加强安全管理，做好学生安全培训教育，及时发现和消除隐患，杜绝安全事故发生；2.建议区教育局印制取缔文书，联合桥中街、公安部门一同张贴取缔公告，取缔宏之志艺术培训班；3.××屋协商承租人做好解除合同、分流学生等后续事宜；在学生未完全撤出前，应加强安全监管，督促经营者尽快做好管理和撤出工作等。荔湾区桥中街党政办公室将上述会议内容制作成荔桥其会纪[2018]8号《会议纪要》，并于2018年6月21日印发给××业主、宏之志艺术培训班等参加会议的人员和单位。2018年7月6日，广州市荔湾区教育局出具《关于取缔“宏之志艺术培训班”违法办法机构的通知》，内容如下：经查，宏之志艺术培训班（朱艳萍）在未取得教育行政主管部门办学许可的情况下，于2018年3月28日起在××学生宿舍楼，从事开展面向小学生的培训业务……违反了《中华人民共和国民办教育促进法》第十一、十二条的规定，属于非法办学，且存在严重消防隐患……责令宏之志艺术培训班（朱艳萍）立即停止开展培训业务，并于2018年7月13日前做好退费工作，妥善安置学生等。2018年9月6日，桥中街安全生产委员会出具《关于立即停止宏之志艺术培训班违法经营的告示》要求宏之志艺术培训班立即停止违法经营行为，在2018年9月9日24时前将所有学生清退，并退回相关款项；屋主立即终止与承租人的租赁合同，收回物业另行使用；逾期不改的，将移交有关部门依法严惩等。2019年3月19日，广州市公安局荔湾区分局桥中派出所证明原坦尾村中路西巷19号与现在广州市荔湾区××为同一门牌地址。一审经查，秦丽芳于2019年2月11日收到一审法院邮寄送达的郭春花起诉状副本、证据副本等诉讼材料。一审诉讼中，郭春花向一审法院提出请求法院委托有资质的评估机构对案涉房屋重新间隔、恢复原状所需费用进入评估的申请。一审法院经摇珠确定委托中量工程咨询有限公司。中量工程咨询有限公司于2019年4月17日向一审法院出具《工程造价鉴定受理函》，确认接受一审法院委托，要求申请人缴纳鉴定费用44056.73元。郭春花对鉴定费用提出书面异议，认为该鉴定费用畸高且缺乏依据，要求重新摇珠确定评估公司。经一审法院审查，并征询秦丽芳意见后，一审法院重新摇珠确定评估公司为广东盛建工程事务咨询有限公司（以下简称盛建工程咨询公司）。2019年8月16日，盛建工程咨询公司出具《关于预收广州市荔湾区××房屋重新间隔、恢复原状所需费用鉴定费的申请函》，表示预收鉴定费为5760元。2019年10月14日，一审法院组织郭春花、秦丽芳及盛建工程咨询公司到案涉房屋进行现场勘验，盛建工程咨询公司授权郑小薇、赖培春参加现场勘察，郭春花委托诉讼代理人徐芳、何圣亦依时到场；秦丽芳经一审法院通知，未到场。郭春花表示没有案涉房屋的钥匙，致电秦丽芳委托诉讼代理人，秦丽芳代理人亦表示没有钥匙。由于无法进行现场，无法看到案涉房屋内间隔情况，无法核实秦丽芳是否在案涉房屋内加建墙体，郭春花同意按郭春花提交的平面图显示间隔评估恢复平面图间隔的工程造价。秦丽芳代理人通过电话亦同意按此方法进行评估。盛建工程咨询公司亦表示可按平面图评估恢复平面图间隔所需费用。2019年10月24日，盛建工程咨询公司出具《工程造价鉴定意见书（初稿）》，鉴定内容是对广州市荔湾区××房屋隔墙恢复原状工程造价进行鉴定。鉴定依据是当事人提供的施工图纸及其他相关资料等。材料价格按2019年8月份信息价格计算，鉴定范围的工程竣工造价（含税）为435413.37元，其中首层为70557.72元，二屋五层为304148.42元，六层为60707.23元。2019年11月5日，郭春花、秦丽芳分别对上述初稿提交了书面质证意见。郭春花对评估价没有异议，但要求补充房屋间隔内水电设施的评估，并提交了《出租房室内水电安装造价概算书》拟证明水电安装总造价为142928元。秦丽芳认为初稿中未见鉴定人员徐恒、彭晓韬鉴定资格证，无法确认两鉴定人是否具有价格鉴定资格；对鉴定依据中郭春花提供的施工图纸，认为是郭春花2005年装修设计稿，与郭春花、秦丽芳签订合同的时间（2011年6月）相关长达6年，当时实际是否按照该设计图装修及期间是否有重新装修均不明确，不能证明出租给秦丽芳时房屋真正的间隔情况，以此作为鉴定依据不具备客观真实性，对于其它材料没列明，无法确认其他材料的真实性；诉争房屋占地面积约150平方米，6层建筑面积约为900平方米，如按照郭春花提交施工图纸确定分割要求并进行造价鉴定，明显违反了《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》及《住宅设计规范》的规定，致使郭春花从违法行为中获益；该工程的目标房屋第六层未取得合法建造手续，无须进行造价鉴定。2019年11月14日，盛建工程咨询公司对郭春花、秦丽芳的上述质证意见提交了书面回复，针对郭春花提出的意见，盛建工程咨询公司表示鉴定初稿是根据法院的司法鉴定委托书中的委托要求范围内进行工程造价鉴定；针对秦丽芳提出的意见，盛建工程咨询公司表示：1.工程造价鉴定报告的鉴定人员徐恒及彭晓韬具有注册造价工程师资格证；2.鉴定初稿是根据法院提供的相关资料及鉴定委托书中的委托要求范围内进行工程造价鉴定，其它问题不是其鉴定范围。同日，盛建工程咨询公司出具《广州市荔湾区××房屋重新间墙恢复原状工程造价鉴定报告（终稿）》，鉴定结论与《工程造价鉴定意见书（初稿）》的一致。后一审法院向盛建工程咨询公司提出上述终稿中的材料价格计算依据时点与一审法院委托的评估时点2019年1月份不符。盛建工程咨询公司于2019年11月25日作出书面说明并出具了日期为2019年11月25日的盛建穗鉴字[2019]10001号《工程造价鉴定意见书（终稿）》，书面说明载明：“由于我司造价人员的疏忽，没看清楚鉴定时点，此份终稿造价的鉴定时点有误（鉴定时点是2019年8月），导致此份终稿在造价上出现了误差，实在是抱歉！故此份终稿造价需要重新进行鉴定。我司于2019年11月22日重新根据委托书的委托鉴定时点（2019年1月26日）对该项目造价进行重新鉴定，最终鉴定造价为439920.68元”。2019年11月25日终稿的材料价格计算依据是广州市2019年1月份信息价格，最终鉴定案涉房屋隔墙恢复原状工程造价为439920.68元，其中首层为71547.92元，二至五层为307311.22元，六层为61061.54元。在该份终稿后附有本次鉴定编制人徐恒、复核人彭晓韬的注册造价工程师证件（复印件）。郭春花同意以2019年11月25日的鉴定书造价为准，另表示关于恢复案涉房屋间隔内水电设施所需费用将另案主张。秦丽芳对2019年11月14日的鉴定意见书合法性、关联性不认可，因没有附造价工程师的证件；对2019年11月25日的鉴定意见书合法性予以认可，关联性不认可，理由与对初稿的质证意见一致。郭春花因本次评估向盛建工程咨询公司支付了评估费用5760元。一审庭审中，秦丽芳确认2018年9月1日至2019年8月30日合同约定的租金标准为21296元，2019年9月1日起租金标准为23425.6元。秦丽芳陈述其虽名为合同签订人，实为投资人，并不实际使用诉争房屋；在承租案涉房屋前曾到现场查看，当时的状况为层数共计六层，每层均分割为面积不等的隔间，至于是否建有阁楼、是否均有厨房、卫生间等具体情况，由于签订合同之时距今已相隔近八年，秦丽芳已记忆模糊，无法描述清楚；表示在对案涉房屋进行装修前曾告知郭春花，并将装修方案给了郭春花；秦丽芳承认在使用案涉房屋时对案涉房屋打通了间隔，但具体情况不清楚。郭春花陈述秦丽芳没有给装修方案，也无告知郭春花要拆墙，租赁合同约定用途是做教师及学生宿舍，但并非就要拆墙或打通，秦丽芳亦无告知要拆除房屋间隔；在发现秦丽芳装修并拆墙后，郭春花曾到现场阻止施工队进行施工，但郭春花到现场时案涉房屋的墙已基本拆完了，秦丽芳承诺租期届满时帮郭春花恢复案涉房屋的原状，由于租赁合同租期有十年，且房屋间隔墙体已经被拆，郭春花在这个状态下如果不让秦丽芳继续做，等于要解除租赁合同，郭春花重新找租户会造成经济损失，故同意秦丽芳继续装修，同意施工队又开始装修。秦丽芳否认曾作此恢复原状的承诺。郭春花另提交涉案房屋一至六层平面图、秦丽芳装修时的照片、房屋现状的照片、证人证言、《建筑装饰工程施工合同》和证人拟证明房屋建设时各层的室内平面设计及出租给秦丽芳时房屋各层的间隔情况、秦丽芳承租后拆除房屋原有间隔、秦丽芳使用房屋的现状等事实。平面图包含首层平面图、二层五层平面图和六层平面图，出图日期均为2005年5月，工程名称均为××出租屋改建；首层平面图显示首层分隔为七个独立房间，均有阁楼，其中三个房间内设计有厨房和厕所；二至五层每层均设计有七个独立的房间，每个房间均有阁楼、厨房和厕所；六层设计为六个独立的房间和一个露台，每个房间均有厨房和厕所。拍摄时间为2012年7月19日的照片显示所摄房屋内有拆除下来的砖块、部分有墙体和阁楼；拍摄日期不详的照片显示所摄房屋内有堆放在一起的双层床，照片范围内未见墙体和阁楼。《证人证言》的作出人分别为梁建生和冯广伍，梁建生在《证人证言》中陈述其在2012年6、7月份期间，经人介绍认识了秦丽芳，当时秦丽芳承租了广州市桥中沙面小学背后民房（即门牌××）的房屋，要找工程队进行室内装修；因为我主要是做消防工程的，所以我没有接这个装修工程，而是介绍了我的朋友冯广伍去接这个工程。秦丽芳则全权委托其亲戚陈蓉作为装修负责人，与冯广伍进行合同协商、签订及现场装修管理等。冯广伍在《证人证言》中陈述其于2012年7月期间，经梁建生介绍去承接位于广州市桥中沙面小学背后民房（即门牌××）的装修工程，与我协商的发包方代表是陈蓉，2012年7月14日我与陈蓉签订了《建筑装饰工程施工合同》，对前述房屋进行装修施工；根据合同约定，我们拆除了原有房屋内部间隔、间墙、打拆原有水泥板夹层等并进行装修[详见我们提交的《建筑装饰工程施工合同》及预算（结算）表等]，装修工程已经按合同约定完工、结算并履行完毕等。梁建生及冯广伍均作为郭春花证人出庭，均确认《证人证言》的签名及内容属实，梁建生另当庭陈述其只有消防资质，没有接这个装修工程，装修内容是将内部间隔及夹层拆除，做成一个大空间再重新修复；房屋每层的夹层及间隔均一样，每层都去看过；梁建生未为秦丽芳办理消防，也没有收取秦丽芳的费用等。在一审法院对其询问时，梁建生表示只知道案涉房屋要装修，但具体如何装修不清楚。冯广伍另当庭确认郭春花提交的平面图就是案涉房屋拆除前的原状，确认郭春花提交的照片就是拆除案涉房屋时现场拍摄的照片；确认在装修案涉房屋时有人来阻止，停工了几天；陈述有人不让其拆墙时，墙已经拆完了，只是还没清理拆除下的余泥，但表示不记得支付了多少装修费。在一审法院对其询问时，冯广伍表示其和陈蓉的工程地点在坦尾，但具体地址忘记了，看到有一个蓝色的门牌，但具体几号不记得，记得装修的是六层的房屋。郭春花解释平面图为2005年案涉房屋改建时出的图版，没有改建时的工程合同，2005年对案涉房屋进行部分改建，改建后是六层，案涉房屋现实际层数为6层，建筑面积约900平方米，第六层房屋没有办理报建手续。秦丽芳对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为平面图出具时间是2005年，不能证明2011年签订合同时案涉房屋就是这样子，且该证据仅为设计图。关于案涉房屋的交接问题，郭春花陈述2018年9月6日后案涉房屋没有人居住使用，但秦丽芳物品放在里面，没有清场，大概在2018年9月中旬就知道案涉房屋内无人居住使用。秦丽芳陈述秦丽芳聘请的工作人员在2018年9月6日撤场，撤场时没有跟郭春花进行交接，郭春花把案涉房屋锁住，秦丽芳无法进入，包括学生用品也无法取回，案涉房屋已在郭春花实际控制之下。郭春花、秦丽芳双方同意在一审庭审当天（2019年3月19日）对案涉房屋进行交接；但双方一直无法达成移交协议，秦丽芳的物品至今仍放在案涉房屋内。一审法院另就案涉租赁合同可能存在合同无效的情形向郭春花释明。郭春花表示坚持其诉讼请求，如果合同被法院确认全部或部分无效的，由于郭春花、秦丽芳实际发生了房屋的使用关系，秦丽芳仍然要向郭春花支付房屋使用费，支付的标准按照合同约定标准计算；不管租赁合同有无效，秦丽芳都要承担恢复案涉房屋原状的责任。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，《农村（墟镇）宅基地使用证》记载宅基地四至面积128.75平方米，房屋层数为一至五层，建筑面积为779.65平方米；郭春花自认案涉房屋第六层没有办理报建手续，《房屋租赁合同》约定占地面积150平方米；因此，郭春花与秦丽芳签订的《房屋租赁合同》中关于租赁用地范围128.75平方米内的一至五层的合同约定有效，关于租赁超出用地范围128.75平方米的一至五层的合同约定以及租赁第六层的合同约定无效，双方应就有效部分依约履行。《房屋租赁合同》约定建筑面积约900平方米，对比《农村（墟镇）宅基地使用证》记载的一至五层建筑面积779.65平方米，一审法院酌定租赁合同无效的面积为120.35平方米。关于《房屋租赁合同》中关于租赁用地范围128.75平方米内的一至五层779.65平方米房屋的合同解除问题。一审法院分析如下：第一，桥中街安全生产委员会在2018年9月6日张贴《告示》，虽在《告示》中要求秦丽芳清退学生、要求案涉房屋业主终止与承租人的租赁合同，收回物业另行使用；但桥中街安全生产委员会并非租赁合同的合同主体，其作出的《告示》不能发生解除郭春花、秦丽芳租赁合同的效力。第二，秦丽芳在2018年9月6日撤场，但未与郭春花办理案涉房屋的交接手续，亦未通知郭春花解除合同，秦丽芳的撤场行为亦不发生合同解除的效力。但秦丽芳撤场及欠租行为足以表明秦丽芳不履行租赁合同的义务，秦丽芳已构成违约。第三，秦丽芳在案涉房屋内开设学生宿舍，被政府部门认定为违法行为，根据租赁合同的约定，郭春花有权解除合同。综上，一审法院确认郭春花与秦丽芳关于租赁用地范围128.75平方米内的一至五层779.65平方米房屋的《房屋租赁合同》于2019年2月11日（本案起诉状副本送达秦丽芳之日）解除。郭春花要求秦丽芳支付自2018年9月1日至2019年2月11日欠租租金及按每日1‰的标准支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，有合同依据，一审法院依法予以支持。秦丽芳认为合同约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调整，但秦丽芳未能提交证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，因此，一审法院不予采纳，但逾期支付租金的违约金应以当期欠付租金为限。虽关于120.35平方米房屋的合同约定无效，但秦丽芳仍应支付相应的房屋使用费。郭春花要求秦丽芳支付逾期支付超出宅基地记载面积120.35平方米的租金违约金的诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。因此，秦丽芳应向郭春花支付的2018年9月1日至2019年2月10日的租金和房屋使用费（120.35平方米）仍按租赁合同约定的租金标准21296元/月计算，逾期支付租赁用地范围128.75平方米内的一至五层租金的违约金本金，一审法院酌定按18454.32元/月计算。关于案涉房屋的交还和房屋使用费问题。郭春花认为秦丽芳撤场后仍有物品存放在案涉房屋内，秦丽芳未交回场地。秦丽芳认为郭春花对案涉场地上锁导致其无法取回物品。一审法院对此认为：第一，秦丽芳陈述郭春花对案涉场地上锁，但未能提供证据予以证明，一审法院对此不予采信。第二，秦丽芳工作人员撤场后未与郭春花办理交还案涉房屋的交接手续，至今仍留有物品在案涉场地，导致郭春花无法正常使用案涉场地，存在过错，秦丽芳应将案涉房屋腾空交还给郭春花。第三，郭春花明知秦丽芳自2018年9月1日起欠租，在2018年9月中旬已知悉秦丽芳已经离场，但未采取适当措施在合理期间内收回场地以避免损失的扩大，亦存在过错。第四，在案件庭审时，郭春花、秦丽芳同意对案涉房屋进行交接，但在诉讼期间，双方一直未能达成移交场地的协议。综合以上情况，一审法院认为郭春花、秦丽芳应进行场地交接的时间为本案第一次庭审（2019年3月19日）结束后的两个月内。秦丽芳应将案涉房屋腾空交还给郭春花，并按租赁合同约定的租金标准21296元/月向郭春花支付自2019年2月11日起至2019年5月19日的房屋使用费。考虑到郭春花、秦丽芳对案涉房屋未能及时交接产生的损失均有过错，基于公平原则，一审法院酌定2019年5月20日起至秦丽芳腾空交还房屋之日期间的房屋使用费，秦丽芳按21296元/月的50%的标准支付。至于合同解除后案涉场地交还前的房屋占用费的违约金，因合同对此并无约定，一审法院对此不予支持，依法予以驳回。关于郭春花要求秦丽芳支付违约金的诉讼请求。合同约定秦丽芳未经协商一致单方解除本合同的，需按未履行的租期的租金总额的30%向郭春花支付违约金。如前所述，秦丽芳是导致租赁合同解除的过错方，应依约承担违约责任。秦丽芳认为违约金标准过高，应予以降低调整。一审法院认为，合同关于解约违约金的标准确实过高，考虑到合同提前解除郭春花遭受的损失为合同正常履行下郭春花可以获得的租金收益。鉴于郭春花接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，一审法院酌定秦丽芳应向郭春花支付的违约金为相当于三个月的租金损失，即63888元。至于郭春花要求没收违约金48000元的诉讼请求。一审法院作如下分析：第一，合同约定秦丽芳未出现要退还保证金之事由的，郭春花应在秦丽芳缴清所有费用后的7天内，将保证金全额退还给秦丽芳；除此以外，合同并无有关没收保证金的约定。第二，保证金与解约违约金的作用在于保证合同顺利履行，均是在秦丽芳不能按约履行时，对秦丽芳的惩罚及对郭春花损失的弥补。就本案秦丽芳违约对郭春花造成的损失，如前所述，一审法院已经考虑到该损失为合同正常履行下郭春花可以获得的租金收益，并在综合考量全案案情及郭春花的止损义务后酌定秦丽芳赔偿三个月租金的损失额，郭春花的损失已经得到赔偿和弥补，郭春花没收履约保证金已无依据。综上，一审法院对郭春花要求没收保证金的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。综合以上关于解约违约金和没收保证金的分析，为避免讼累，秦丽芳可用已向郭春花支付的保证金48000元抵扣应向郭春花支付的解约违约金63888元，抵扣后的违约金为15888元。关于郭春花要求秦丽芳支付对房屋进行重新间隔恢复原状所需费用的问题。一审法院分析如下：第一，秦丽芳承认接收案涉房屋时，案涉房屋内有间隔；结合郭春花提交的证人证言、照片等证据，可认定案涉房屋出租给秦丽芳时内有间隔。第二，租赁合同约定秦丽芳不得改变房屋的主体结构，否则由此造成的一切后果由秦丽芳承担；亦约定如秦丽芳未经郭春花书面同意，擅自改变租赁物原有结构的，秦丽芳还应将租赁物恢复原状。秦丽芳未提交证据证明其在拆除房屋内部间隔前曾告知郭春花并征得郭春花同意，秦丽芳应对其擅自拆除案涉房屋内部间隔承担责任。第三，郭春花提交的案涉房屋一至六层改建平面图出图日期为2005年5月，但郭春花出租案涉房屋给秦丽芳的时间为2011年6月，两者相距6年；郭春花提交的证人证言、照片等证据仅能证明案涉房屋出租给秦丽芳时有间隔；除此之外，郭春花未能提交其他证据予以佐证其出租给秦丽芳时案涉房屋的状况便是改建平面图所示，郭春花以平面图所示间隔主张恢复原状，依据不足，一审法院依法不予采纳。郭春花应对其未能提交证据证明案涉房屋原状承担相应的举证责任。第四，如前所述，关于租赁超出用地范围128.75平方米的一至五层的合同约定以及租赁第六层的合同约定无效，郭春花、秦丽芳双方对这部分面积的租赁合同约定无效均存在过错，且过错相当，对于这部分面积的恢复原状赔偿责任，郭春花、秦丽芳均应承担责任。综上，一审法院认为郭春花、秦丽芳对案涉房屋重新间隔恢复原状所需费用均应承担责任，结合盛建工程咨询公司出具的《工程造价鉴定意见书（终稿）》，一审法院酌定秦丽芳应向郭春花赔偿案涉房屋恢复原状的损失为219960元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、确认郭春花与秦丽芳于2011年6月30日签订的关于租赁广州市湾区××用地范围128.75平方米以内的一至五层房屋的《房屋租赁合同》于2019年2月11日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳将广州市荔湾区××房屋腾空交还给郭春花。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳向郭春花支付自2018年9月1日起至2019年5月19日止的租金（房屋使用费）和逾期支付2018年9月1日起至2019年2月10日租金的违约金[租金（房屋使用费）按21296元/月的标准计算；逾期支付租金的违约金分期分段计算，每月为一期，每期以18454.32元为本金，自每月6日起按每日1‰的标准支付至付清本金之日止，违约金以当期本金为限]。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳按10648元/月的标准向郭春花支付自2019年5月20日至秦丽芳腾空交还广州市荔湾区××房屋之日止的房屋使用费。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳向郭春花支付违约金15888元。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，秦丽芳向郭春花支付恢复荔湾区××房屋间隔所需费用219960元。七、驳回郭春花其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7365元，由郭春花承担2784元，秦丽芳承担4581元；评估费用5760，由郭春花承担2880元，秦丽芳承担2880元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，一、秦丽芳提交了以下证据：1.《关于要求定期取回涉诉房屋为承租人秦丽芳所有财产的函》；2.快递单及物流信息；3.《提交书面材料清单》；4.《关于涉案房屋至今未完成交接的情况说明》；5.微信聊天截图；证据1-5拟证明非秦丽芳原因造成涉案房屋未能交接；6.快递单及物流信息。郭春花质证表示没有收到证据1，地址也已经变更，函件的内容不属实，只是秦丽芳单方的陈述，其事实与庭审笔录不符；证据3、4是寄给一审法官的不是寄给郭春花，郭春花没有看过；证据5是双方代理人的微信记录，只能证实当时在庭外没有达成一致的房屋交接结果，不能归责于郭春花。秦丽芳表示证据的快递地址是在一审时按照郭春花提交的身份证上的户籍地址送的，快递单也明确显示签收。二、郭春花表示秦丽芳在2020年1月7日、8日将案涉场地可移动的物品全部搬走，只余20台空调。秦丽芳表示从2019年4月19日开始，郭春花明确说给了钱才可以拆空调，期间对秦丽芳的搬迁请求不予理睬，至2019年1月8日拒绝秦丽芳搬走空调。三、郭春花、秦丽芳达成一致意见，由郭春花以10000元作为秦丽芳在案涉场地安装的20台空调的补偿。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一为2019年5月20日至2020年1月8日秦丽芳将案涉房屋交还给郭春花期间的房屋使用费应如何负担的问题。郭春花、秦丽芳均针对此问题提起上诉，本院认为，秦丽芳虽主张其在2018年9月6日撤场后，郭春花就将案涉房屋锁住，阻止其进入场地搬走物品，但郭春花对此不予确认，秦丽芳又未提供证据证明其的主张，故本院对其主张不予支持，秦丽芳作为承租人一直没有将案涉房屋腾空交还给郭春花，应当就案涉房屋空置受到的损失承担责任，而郭春花作为出租人，在明知秦丽芳已撤场不再履行合同的情况下，没有及时收回案涉房屋，也存在过错，虽然郭春花主张秦丽芳遗留物品在现场导致郭春花无法收回房屋，但郭春花可以通知秦丽芳将物品搬走，在秦丽芳拒不搬走的情况下，可自行将秦丽芳遗留的物品搬出场地另行保管。因此，虽然郭春花、秦丽芳双方确实就案涉房屋的交接多次协商，但在协商未果的情况下均未采取合理措施，导致案涉房屋长时间空置，一审据此确定该期间的占用费由双方各负担一半，该处理并无明显不妥，本院予以维持。至于秦丽芳、郭春花的其他上诉请求，在本院审理期间，秦丽芳、郭春花未有新的事实与理由，虽秦丽芳提交其与郭春花交涉的证据，然而这些证据并不能充分证明其的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对秦丽芳、郭春花的上诉请求，均不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。但鉴于：1.秦丽芳在2019年1月8日已将涉案房屋可移动物品全部搬走并将该房屋交回给郭春花，本院据此撤销一审判决第二项，并将秦丽芳支付房屋使用费的时间截止至该日；2.郭春花、秦丽芳双方均同意郭春花以10000元承顶秦丽芳留在案涉房屋的20台空调，根据当事人处分原则，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持，仅根据郭春花、秦丽芳在一审判决后实际交接案涉房屋的时间及双方对空调协商一致的意见对一审判决作出调整及加判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1490号民事判决第一、三、五、六、七项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1490号民事判决第二项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1490号民事判决第四项为：自本判决送达之日起十日内，秦丽芳按10648元/月的标准向郭春花支付自2019年5月20日至2020年1月8日止的房屋使用费；四、自本判决送达之日起十日内，郭春花向秦丽芳支付10000元的空调补偿费。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7365元，由郭春花承担2784元，秦丽芳承担4581元；评估费用5760，由郭春花承担2880元，秦丽芳承担2880元；二审受理费8750元，由郭春花承担6800元，秦丽芳承担1950元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月十二日书记员  郭 俏