湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2252号上诉人（原审被告）：浏阳奥园广场房地产开发有限公司，住所地浏阳市关口办事处商会大厦8楼。法定代表人：张俊。委托诉讼代理人：周志，男，汉族，1986年9月15日出生，住湖南省祁东县，系该公司员工。委托诉讼代理人：施先锋，男，汉族，1983年9月4日出生，住湖南省浏阳市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗昭元，男，1968年1月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：毛武，浏阳市高新法律服务所法律工作者。上诉人浏阳奥园广场房地产开发有限公司(以下简称奥园公司)因与被上诉人罗昭元房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初11244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人奥园公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，并依法改判由上诉人承担房屋装修损失费2000元，房租损失不应由上诉人承担；2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人作为主张赔偿损失的一方，应就其实际损失的发生以及合理性承担相应举证责任，亦应承担举证不能的不利后果。1、一审判决认定入户花园修复费用为4500元，缺乏相关证据支持。单纯修复入户花园就花费了4500元，显然有点偏高，被上诉人对此只提供了收据和施工人的营业执照，未提供书面修复明细和施工人的相关情况说明，也无转账付款记录（不是小额交易），对其合理性、真实性存疑。被上诉人明明提供了本地施工人的营业执照复印件，一审判决却认定罗昭元述称的“系请路边流动专业治漏人员所为”，显然是矛盾的。综上，被上诉人对自行修复入户花园的基本事实并没有举证加以证明，也没有采取相应措施加以保全和固定。上诉人对其客观真实性我方当庭提出了疑问，但一审判决依然在没有查证实际修复清单，也未与施工人核实确认的情况下，仅凭收据（只签名未盖章）就全部认可该修复费用为4500元，显然是不当的。2、被上诉人主张因房屋质量问题无法入住的租房损失，只提供了租房合同、收据，未提供房租的转账付款凭证和房东的身份证、房产证明等，且未证明楼顶、阳台渗漏导致其无法入住、已严重影响了其实际居住，故其主张的租房损失，缺乏相关证据支持。租房合同、收据很容易伪造，其客观真实性值得怀疑，上诉人一审已提出疑问，但一审判决依然在没有查证的情况下予以认可。综上，被上诉人作为主张赔偿损失的一方，应就其实际损失的发生以及合理性承担相应举证责任。二、根据合同法规定，被上诉人依法负有合理的止损义务，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审判决认定7个月的租房损失，缺乏合理性。合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于被上诉人主张的因无法入住产生的租房损失（2019年3-12月共10个月租房损失），被上诉人自认上诉人确实进行过维修，即使上诉人未能彻底修复漏水问题，被上诉人也应当采取适当措施防止损失扩大。被上诉人诉称装修后于2019年元月发现漏水、2019年3月自行进行了维修，现以质量问题无法入住为由自2019年3月起又将房屋空置了长达10个月的时间。2019年3月以后的损失显然属于扩大损失，故被上诉人要求赔偿该部分损失缺乏法律依据。一审判决认定上诉人承担7个月的租房损失，未适用上述合同法的相关规定，缺乏合理性。综上所述，上诉人认为一审判决确有错误，判决上诉人承担赔偿责任缺乏事实和法律依据。特依法上诉至贵院，请求贵院撤销原判决第一项，并依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人罗昭元辩称，一、上诉人虽质疑入户花园修复费用支出的真实性，但并未就此质疑承担相应举证责任，应承担举证不能的后果。上诉人在一审过程中承认入户花园修复的真实性与必要性，仅对其付款凭证存有异议。罗昭元就入户花园修复费用支出4500元事实提供了施工人员的营业执照及收据，其中800元维修费用收据因系小额交易且为路边流动摊治漏专业人员所出具，故未加盖公章，但有收款人签名，且4500元含漏水维修及因漏水被损坏的装修部分复原两项，因此并不存在上诉人所述矛盾情形或价格显然偏高情形。根据“谁主张，谁举证”原则，罗昭元就修复费支出已完成相应举证责任，土诉人质疑付款凭证的真实性属于其自身举证责任，应举证证明罗昭元未支出4500元修复费用，若举证不能，则应承担举证不能的后果。二、罗昭元多次积极与上诉人协商房屋质量问题解决，但上诉人怠于履行其维修义务，导致罗昭元所无法入住，造成罗昭元租房房租支出损失，应予以赔偿。（一）罗昭元多次积极与上诉人协商房屋质量问题解决，但上诉人怠于履行其维修义务，此行为已构成违约。2018年7月30日办理房屋交接手续时，房屋就多处存在漏水问题，上诉人承诺一星期内予以解决。2019年元月，入户花园再次漏水，罗昭元多次与上诉人协商，但上诉人一直未派人进行维修，为防止损失扩大，罗昭元只能自行联系工人修复。2019年5月，罗昭元检查发现又有房屋主卧、生活阳合出现漏水现象，墙面渗漏且产生霉变，为此多次找物业公司及上诉人进行反映要求解决上述问题，无果，只得拨打12345热线电话进行投诉。同年8月22日，在浏阳市住建局的介入下，上诉人与罗昭元及物业公司对房屋漏水事实进行了确认（一审时上诉人予以认可该事实），上诉人于2019年9月16日才安排维修人员进行维修，之后再无回复。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条及《住宅质量保证书》相关约定，上诉人负有无偿维修义务。罗昭元多次试图协商解决问题，但上诉人一直以各种理由拖延，并认为罗昭元未采取适当措施来履行合理的止损义务，因此不得就扩大的损失要求赔偿。事实上，在保修期间，罗昭元为防止损失扩大曾自行联系工人修复过一次，罗昭元自元月反映漏水问题无果后自行找人修复、到5月发现新漏水问题再反映无果，再到无奈下投诉，整个过程中罗昭元均是在自己的合理权利及义务下主动采取积极措施来防止损害的进一步扩大。而罗昭元垫付的维修费用上诉人至今未予支付，上诉人更是在多处出现漏水情况后怠于履行维修义务，不积极解决问题，此行为已构成违约，损害了罗昭元合法权益，综合双方合同履行情况，过错程度等因素，从公平原则出发，上诉人有义务赔偿罗昭元因无法入住房屋所产生的租房损失。（二）罗昭元因房屋质量问题无法入住，产生的租房损失支出，已完成相应举证责任。罗昭元原本在2019年元月即可入住房屋，但由于房屋漏水问题未得到解决，导致罗昭元至今未能入住，产生租房损失，针对此事实，罗昭元提供了租房合同及收据，已完成举证责任。且罗昭元购买的系新房，且装修不久，房屋漏水部位主要为主卧室和阳台，该两处部位漏水势必对罗昭元的居住生活产生较大影响。房屋漏水虽非不能居住，但因上诉人怠于履行保修义务，房屋因此存在质量问题不能及时得到解决，对罗昭元的心理及财产方面均造成了一定损害，为此，上诉人理应承担一定的赔偿责任。上诉人认为房屋漏水并不影响居住以及租金支出真实性，但并未提供证据抗辩上述事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上所述，罗昭元认为一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求贵法院依法驳回上诉人全部诉讼请求，维持原判。被上诉人罗昭元向一审法院起诉请求：1、判令奥园公司立即履行维修义务，将罗昭元房屋漏水部位进行维修，并对罗昭元室内因漏水损坏部位进行修复或赔偿罗昭元房屋因质量造成的维修费用；2、判令奥园公司承担罗昭元自行找人修复漏水的费用，以及修复因漏水造成二次装修的费用共计4500元；3、判令奥园公司承担罗昭元因房屋质量问题无法按时入住所产生的租房费用（2019年3月至2019年12月共计10个月租金）9000元；4、本案诉讼费由奥园公司承担。一审法院认定事实：2018年1月26日，罗昭元购买了奥园公司开发建设的“浏阳奥园广场”第5幢3203号房，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。”合同附件《住宅质量保证书》约定：“屋面防水保修期限为5年，保修期内如因防水材料、设计中施工质量而导致天面渗水、滴漏，开发单位无偿进行维修并满足有关规范及标准。但业主自行改动后不属于保修范围；外墙面、卫生间沉箱、管道渗漏、地下室渗漏，保修期限为5年，保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的外墙面、管道渗漏、卫生间沉箱漏水，开发单位将无偿进行修补。但业主自行改动后不属于保修范围。”2018年7月30日，罗昭元办理房屋交接手续时现场发现房屋存在入户花园漏水、楼顶漏水、厨卫窗户反装、墙面开裂、空鼓等质量问题，罗昭元当即向小区物业服务公司及奥园公司表示需要解决上述房屋质量问题后方才同意收房。奥园公司承诺在一个星期内予以解决。同年9月25日，罗昭元接物业公司通知表示上述问题已解决，罗昭元随即办理了收房手续并着手装修，于同年12月底完工。2019年元月，罗昭元发现入户花园再次漏水，遂向物业公司进行反映，物业公司及奥园公司到达现场检查后没有采取积极应对措施，迟迟没有派人到现场维修，因漏水导致部分装修受到浸蚀毁损，为防止损失继续扩大，罗昭元遂于当年2月底自行联系工程人员对漏水处进行修复，修复工程至3月完成，产生修复费用4500元。2019年5月，罗昭元检查发现又有房屋主卧、生活阳台出现漏水现象，墙面渗漏且产生霉变，罗昭元为此多次找物业公司及奥园公司进行反映要求解决上述问题，无果，罗昭元只得拨打12345热线电话进行投诉。同年8月22日，在浏阳市住建局的介入下，罗昭元、奥园公司及物业公司对罗昭元房屋漏水事实进行了确认，协定由奥园公司在20日内妥善处理且承担维修义务。后奥园公司直至9月16日才安排工作人员来进行查勘，施工人员告知罗昭元是否继续漏水需待大雨天气才能确认，必须要先确认不再漏水了才能进行全面修缮。此后浏阳出现了连续38天无雨的天气状况，罗昭元一直未得到维修成功的回复。2019年10月25日，罗昭元向奥园公司售后服务部提交了1份《业主维权诉求书》，要求对方收到后7日内予以回复，奥园公司未回复。罗昭元遂诉至该院。另查明，1、罗昭元因房屋漏水未能如期入住，原有的房屋已经出售，只能租房居住过渡，每月租金900元；2、诉讼期间，奥园公司对罗昭元反映的阳台和主卧室存在的漏水部位，正在维修中，工期扫尾需到12月底。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，罗昭元购买的房屋出现质量问题，奥园公司作为房屋出卖人，应当依照合同约定积极履行保修义务。罗昭元要求奥园公司对阳台、主卧漏水渗水部位进行维修，因奥园公司已经着手维修，且本月底即将完工，罗昭元该诉求已经得以实现，无须该院再行判决；罗昭元基于奥园公司怠于对入户花园漏水部位再次维修，为防止损失扩大，自行维修漏水部位而产生费用4500元，该费用应由奥园公司支付，罗昭元的该项请求该院予以支持；奥园公司对罗昭元提交的800元维修费收据持有异议，考虑到系小额交易，收据上虽未加盖公章，但有收款人签名，与罗昭元述称系请路边流动摊专业治漏人员所为不相矛盾，奥园公司不否认此次维修真实性，对此付款凭证的异议，该院不予采信。罗昭元装修2018年年底已完成，考虑居住安全，一般新装修房屋空置通风3－5个月，罗昭元至迟在2019年6月完全可以入住，由于房屋漏水问题未得到修复，导致罗昭元至今未能入住，租房居住过渡时间延长，租金损失扩大，根据奥园公司维修进度，该院酌情支持租房过渡时长7个月，期间发生的租金6300元该院予以支持，而对于罗昭元提出的房屋漏水不影响居住的抗辩意见该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限浏阳奥园广场房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内支付罗昭元房屋维修费4500元，并赔偿罗昭元因房屋漏水不能入住租房损失费6300元，合计10800元；二、驳回罗昭元的其他诉讼请求。案件受理费276元，减半收取138元，由浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，被上诉人罗昭元向本院提交了如下证据：1、房产证，拟证明被上诉人罗昭元租房房屋的产权人为朱国的事实。2、结婚证，拟证明朱国与骆莎系夫妻关系的事实。3、银行转账凭证截图、收据，拟证明被上诉人罗昭元于2019年2月14日将续租租金、押金转账支付给朱国妻子骆莎，朱国于2019年2月28日出具收到租房押金收条的事实。上诉人发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议，对关联性及证明目的都有异议，其中证据3没有备注是支付租金，转账的用途不明，一审认定7个月的租金不妥，正常的维修不需要7个月的时间，只需要一个月左右的时间，租房的目的不明。本院经审查认为，因上诉人对该三份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人奥园公司作为涉案房屋的出卖人，应当向被上诉人罗昭元提供符合质量要求的房屋。涉案房屋在保修期内漏水，上诉人应当承担维修义务；因上诉人怠于对涉案房屋入户花园履行维修义务，被上诉人自行维修所需费用4500元应由上诉人承担。被上诉人提供了维修费用收据，且考虑到金额较少，漏水事实确实存在，故一审法院据此判决承担上诉人维修费用，并非无证据支持。因房屋漏水影响被上诉人居住，被上诉人由此租房而产生的租金损失，上诉人应当承担相应赔偿责任；也因被上诉人自身原因导致租房时间延长，租金损失扩大，被上诉人应当自行承担一定的损失，故一审法院酌情判决上诉人赔偿被上诉人7个月的房租损失6300元较为适宜。被上诉人提供了租房合同、收据、转账凭证等证据证实租房事实，上诉人提出被上诉人的租金损失无证据支持的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人奥园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费276元，由上诉人浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月四日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。