广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1618号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李彩萍，女，1980年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 委托诉讼代理人：贾世尧，广西华震律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江勇，男，1972年10月22日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：覃玉件，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙网，广西典哲律师事务所律师。 上诉人李彩萍因与被上诉人江勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2019）桂0223民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 李彩萍上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持李彩萍的反诉请求；二、本案诉讼费用江勇负担。事实和理由：一审判决没有以事实为依据，以法律为准绳来公正处理本案，判决错误，依法应予以纠正。理由如下：一、江勇违反了诚实信用原则，在签订合同时有欺诈行为，应承担缔约过失责任，但是一审判决对此没有认定，是错误的。根据房屋测绘机构对李彩萍所租赁房屋的测量显示，双方签订的租赁合同里约定的房屋租赁面积与江勇所交付给李彩萍实际使用的房屋面积相差241.21平方米。江勇作为房屋所有人应当对其所租赁给李彩萍的房屋具体面积是清楚的，但是却在租赁合同中对李彩萍隐瞒了事实真相，将租赁面积扩大了241.21平方米，而李彩萍因为基于信赖江勇才导致作出了错误的意思表示。二、一审判决李彩萍按照1160平方米向江勇交纳租金和物业费违反了等价有偿的原则。在本案中，江勇实际交付给李彩萍使用的租赁面积是918.79平方米，而江勇是按照合同约定的1160平方米向李彩萍收取租金和物业费，明显多收了李彩萍的租金和物业费，多收的租金和物业费应予以退还或用于抵扣尚欠的租金和物业费，多还少补。三、一审判决李彩萍支付自2019年9月19日至2019年11月18日的房屋占用费的期间计算是错误，截止时间应该至2019年11月7日止。江勇在合同解除后，己经于2019年11月7日自行将李彩萍租赁的门面上锁，并且于当天向法院提起诉讼。因此，本案的房屋占用费的期间截止时间应该至2019年11月7日止。四、李彩萍在本案中不存在违约行为，江勇应将房屋押金35000元退还给李彩萍。李彩萍自合同签订后，一直按照约定向江勇交纳租金，但至2019年5月份以后，发现实际承租的房屋面积与合同约定的面积不符合，就要求江勇对租赁房屋的实际面积进行测量，江勇要求李彩萍先交租金在测量，李彩萍于是就将6月份租金交了。后经房屋测绘机构对该房屋进行测绘，测绘出实际承租的房屋面积与合同约定的面积少241.21平方米，之后双方口头协商一致同意可以将多交纳的租金用于抵扣未交的租金，但是由于江勇反悔不同意抵扣，李彩萍抗辩不继续交纳租金，这是李彩萍依法履行抗辩权，不是违约行为。对于物业费问题。李彩萍与物业公司之间的合同关系。据李彩萍与江勇的租赁合同约定，合同签订后，物业费的交纳义务己经转移由李彩萍李彩萍承担，江勇向物业公司交纳物业费只是代李彩萍交纳，一审判决不能以此来认定李彩萍存在违约行为。2018年1月1日之前，李彩萍每个月都按时向物业公司交纳物业管理费，但在所租赁的房屋出现20多处漏水、电线坏等原因后，在报经物业公司维修时，物业公司都没有及时进行维修，由于物业公司没有尽到管理义务，李彩萍才没有再交纳物业费用，故江勇亦不能以此为由要求李彩萍未按期交纳物业管理费的行为承担违约责任。本案遗漏当事人，应当追加杜丽娟和肖东华参加诉讼。 江勇辩称，李彩萍主张江勇欺诈的主张与事实不符。江勇在签订合同之后已经将足额面积的场地交付李彩萍使用，一审也已经查明上诉人场地面积不足的原因是案外人肖东华和杜丽娟超面积使用，此为李彩萍与案外人之间的不当得利法律关系。李彩萍以此为由，拒绝支付租金是没有法律依据的。一审判决查明李彩萍占用房屋的时间查明清楚。本案是租赁合同法律关系，而杜丽娟、肖东华与李彩萍之间是不当得利关系，李彩萍主张遗漏当事人的理由不成立。一审事实查明清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 江勇向一审法院起诉请求：一、判决李彩萍向江勇支付2019年6月19日至2019年9月18日期间的租金62640元，并按年利率6％支付2019年11月7日起至实际支付之日止的利息；二、判决李彩萍向江勇支付2019年9月19日至2019年11月18日期间占用费44080元；三、判决李彩萍向江勇支付2018年1月1日至2019年10月31日期间物业服务费10208元，并按年利率6％支付2019年11月7日起至实际支付之日止的利息；四、判决李彩萍承担本案诉讼费。 李彩萍向一审法院反诉请求：一、江勇向李彩萍返还自2016年9月19日至2019年6月18日多交的房屋租金共126843.52元；二、江勇退还李彩萍房屋押金35000元；三、本案反诉诉讼费由江勇承担。 一审法院认定事实：2016年9月19日，江勇、李彩萍签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容约定：1、甲方（江勇）将坐落在鹿寨县城南开发区教师公寓1栋2楼1号门面面积约1160平方米的房屋出租给乙方（李彩萍），乙方对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋；2、租赁期限从2016年9月19日至2021年11月18日止；3、租金按照该商铺的建筑面积计算，第三年的月租金为20880元，第四年的月租金为22040元；4、乙方租赁期间发生的物业费、水电费、卫生费等各项费用由乙方负责，乙方应每月按时向有关部门缴交；5、乙方应该交租赁押金35000元给甲方作为履约的保证金，乙方全面履行合同后，押金退还给乙方；6、乙方如逾期30日未交租金，甲方有权收回所租房屋，终止合同，且不退还租赁押金。合同签订后，江勇将租赁的房屋交付给了李彩萍，李彩萍也交纳租金至2019年6月18日，共计610160元；后因认为面积误差而停交，从2019年6月19日至2019年9月18日，未交纳三个月的租金为62640元。李彩萍交纳物业费至2017年12月31日，共计7424元；而从2018年1月至2019年5月共17个月的物业费是江勇交纳，共计7888元（按1160平方米，每平方米0.4元计17个月）。2019年9月19日，江勇向李彩萍发出《解除合同通知书》，通知李彩萍解除租赁合同，要求李彩萍结清租金并腾退门面。李彩萍收到《解除合同通知书》后同意解除合同，但直到2019年11月20日左右才腾空退还房屋；因此，从2019年9月19日至2019年11月18日共二个月的房屋占用费为44080元。2019年6月，李彩萍认为存在面积误差而进行了测绘，测绘数据显示：1栋2楼1号门面：肖东华现租房合同面积400，应收租金面积640.76，差异-240.76；李彩萍现租房合同面积1160，应收租金面积918.79，差异241.21。据此，李彩萍认为已多交了房租，因此从2019年6月18日以后开始停交，双方由此而产生纠纷。 一审法院认为，江勇、李彩萍双方所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，为有效合同，双方应诚信履行各自的义务。合同签订后，江勇依约向李彩萍交付了租赁标的物，但李彩萍未按约定交纳租金、物业费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应及时向江勇支付尚欠的房屋租金及占用费。因此，江勇诉请李彩萍支付尚欠的房屋租金及占用费理由成立，该院予以支持；江勇还诉请李彩萍支付自2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费10208元，因江勇只向物业公司交纳了自2018年1月1日至2019年5月31日期间17个月的物业服务费7888元，但自2019年6月1日至2019年10月31日期间5个月的物业服务费2320元没有向物业公司交纳，江勇无权向李彩萍追偿，因而对这部分请求该院不予支持；对于江勇诉请李彩萍支付租金及物业服务费的逾期利息，因合同没有约定，因此对该诉请该院亦不予支持。李彩萍辩称发现租赁房屋出现面积误差之后，双方达成了协议，由李彩萍将面积误差所多支付的租金用于抵扣江勇的诉请款项；不是恶意拖欠租金及占用费，因而没有违约。但李彩萍未能提供充分的证据证实，江勇亦不认可，故对其辩解意见该院不予采纳。对于李彩萍反诉请求返还自2016年9月19日至2019年6月18日多交的房屋租金共126843.52元，因在签订合同时，按合同第一条“乙方对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋”的表述，足以证明李彩萍对租赁房屋的面积“约1160平方米”是认可的；而从测绘数据显示的数据可知，出现面积误差是与相邻租户而引起的，其根本原因和责任不在于江勇。李彩萍还反诉请求退还房屋押金35000元，但因是李彩萍未交房租而构成违约，根据合同的约定，江勇可不退还租赁押金。因此，李彩萍的反诉理由不成立，对其反诉请求该院不予支持。一审判决：一、李彩萍向江勇支付自2019年6月19日至2019年9月18日期间的房屋租金62640元；二、李彩萍向江勇支付自2019年9月19日至2019年11月18日期间的房屋占用费44080元；三、李彩萍向江勇支付自2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费7888元；四、驳回江勇的其他诉讼请求；五、驳回李彩萍的反诉请求。一审案件本诉受理费2639元，减半收取1320元，由江勇负担100元，李彩萍负担1220元；反诉受理费1768元，财产保全费1164元，由李彩萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：租赁房屋隔墙照片，证明李彩萍按照江勇的指示建了隔墙，租赁房屋的面积与合同上约定的面积是不一致。江勇对照片真实性未提出异议，也认可李彩萍实际使用的面积与租赁合同约定的面积不一致，本院对该照片予以采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，江勇、李彩萍在房屋租赁合同中还约定有：一、2016年9月19日至2016年11月18日为装修期，不计算租金。二、租金计算准：2016年9月19日至2017年9月18日月租金单价为每平方米16元；2017年9月19日至2018年9月18日月租金单价为每平方米17元；2018年9月19日至2019年9月18日月租金单价为每平方米18元；2019年9月19日至2020年9月18日月租金单价为每平方米19元。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案当事人争议的焦点为：一、本案是否存在遗漏当事人的情形；二、李彩萍是否存在欠交租金及其他费用的违约情形；三、江勇是否应当向李彩萍退还押金。 对于本案是否存在遗漏当事人的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，合同当事人为江勇、李彩萍。江勇交付的房屋面积不足合同约定的租赁面积导致本案纠纷，相邻承租人肖东华、杜丽娟不是合同当事人，与租赁合同标的无利害关系，肖东华、杜丽娟不是必须参加本案诉讼的主体。李彩萍主张本案存在遗漏当事人的情形没有法律依据，本院不予支持。 对于李彩萍是否存在欠交租金及其他费用的违约情形以及江勇是否须退还李彩萍押金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，当事人应当按照诚实信用的要求严格履行合同。江勇、李彩萍签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务。房屋租赁合同约定李彩萍租赁的房屋面积为1160平方米，江勇应当交付1160平方米的房屋供李彩萍使用。根据查明的事实，李彩萍租赁的房屋面积较大、除李彩萍租赁房屋部分面积用于销售家具外，相邻部分为案外人租赁使用。江勇作为出租人分租房屋给不同的承租人使用，江勇有对房屋进行适当分隔并交付符合合同约定面积的房屋给承租人使用的义务。李彩萍实际使用的房屋面积为918.79平方米，与合同约定的租赁面积不符，江勇构成违约。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，江勇交付的房屋面积不符合合同约定的面积，江勇作为先履行一方没有完全履行合同义务。在江勇补足房屋面积之前，李彩萍有拒绝交纳后续租金的权利，此为法定抗辩权，不负违约的责任。虽然在租赁合同第一条中有承租人对租赁的房屋做了充分的了解，愿意承租房屋的表述，但是该表述只是表明承租人了解租赁房屋的适租情况，不能因此免除江勇按约交付房屋的基本义务。一审判决认为李彩萍没有继续交纳2019年6月19日之后租金违约错误，本院予以纠正。当事人在租赁合同中约定按照租赁的房屋面积计算租金，李彩萍要求按照实际租赁的房屋面积918.79平方米计算租金符合合同的约定，公平合理，本院予以支持。从2016年11月19日起至2019年11月18日止，李彩萍应交纳的租金和房屋占用费合计567812元（918.79平方米×16元×10个月＋918.79平方米×17元×12个月＋918.79平方米×18元×12个月＋918.79平方米×19元×2个月）。李彩萍实际交纳了租金610160元，江勇应当退还李彩萍多交的租金42348元（610160元－567812元）。江勇交付房屋不符合合同的约定致使租赁合同解除，江勇须返还李彩萍押金35000元。 李彩萍从2016年9月19日2017年12月31日共计交纳物业费为7192元（1160平方米×0.4元×15.5个月）。按照实际租赁面积计算，李彩萍应当交纳的物业费为5697元（918.79平方米×0.4元×15.5个月），李彩萍在2016年9月19日2017年12月31日期间多交的物业费为1495元。江勇代李彩萍交纳2018年1月至2019年5月的物业费为6248元（918.79平方米×0.4元×17个月）。李彩萍还须向江勇支付2018年1月至2019年5月的物业费为4753元（6248元－1495元）。 综上所述，李彩萍的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2019）桂0223民初2287号民事判决； 二、江勇于本判决生效之日起十日内退还李彩萍租金42348元； 三、江勇于本判决生效之日起十日内退还李彩萍押金35000元； 四、李彩萍于本判决生效之日起十日内向江勇支付物业费4753元； 五、驳回江勇的其他诉讼请求； 六、驳回李彩萍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2639元（江勇预交），减半收取1320元，由上诉人李彩萍负担53元，被上诉人江勇负担1267元；一审反诉案件受理费1768元（李彩萍预交），由上诉人李彩萍负担923元，被上诉人江勇负担845元；财产保全费1164元（江勇预交），由被上诉人江勇负担。二审案件受理费4360元（李彩萍预交），由上诉人李彩萍负担3150元，被上诉人江勇负担1210元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年六月八日 书记员 杨茜如