北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2024号上诉人（原审原告）：向高升，男，1969年5月1日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭宏庆，男，1964年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。原审第三人：北京瑞和文化有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰城A座303。法定代表人：马礼文，经理。上诉人向高升因与被上诉人彭宏庆、原审第三人北京瑞和文化有限公司（以下简称瑞和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向高升上诉请求：一、撤销一审判决第一判项和第三判项，改判向高升与彭宏庆于2017年2月9日签订的《个人出租房屋协议书》（以下简称“出租协议”）解除的时间是2018年9月18日，而不是一审判决认定的2019年3月9日。二、由彭宏庆赔偿向高升2018年9月18日到2019年3月8日的租金损失46300元，瑞和公司就彭宏庆的上述给付义务承担连带赔偿责任。三、瑞和公司就一审判决第二判项，即彭宏庆退还向高升房屋押金5000元、房屋租金43000元，共计48000元承担连带责任。四、或者发回一审法院重审。事实与理由：一、一审判决认定向高升与彭宏庆解除“出租协议”的时间为2019年3月9日是错误的。依据向高升在一审程序中提交的录音证据以及彭宏庆、瑞和公司的陈述可知，2018年9月18日瑞和公司已经实际占有和控制北京市昌平区东小口镇天通西苑三区36号楼1单元702号房屋（以下简称“702房屋”），2019年3月9日只是全部租户腾退该房屋的时间，不能以此作为“出租协议”解除的日期，而应以瑞和公司强占“702房屋”的时间作为“出租协议”的解除日。二、一审判决认定瑞和公司不承担民事责任系适用法律错误。向高升与彭宏庆之间系房屋租赁合同法律关系，而瑞和公司作为合同之外的第三人，强行占据向高升依据“出租协议”而取得的“702房屋”，实际上是对向高升房屋租赁权的侵害。虽然彭宏庆与瑞和公司之间的《房屋买卖合同》被法院认定为有效，但这并不意味着该合同可以实际履行，瑞和公司更不能据此强迫向高升清退房屋，“买卖不破租赁”是法律的基本精神，而且“702房屋”已被法院查封，彭宏庆与瑞和公司之间的《房屋买卖合同》根本无法履行。三、在一审程序中，向高升已经提交了就“702房屋”与租户之间的转租合同，因“出租协议”无法继续履行，致使向高升生的转租行为发生租金损失，即从2018年9月18日到2019年3月8日的租金损失46300元。四、向高升已向彭宏庆支付2018年3月9日至2019年3月8日的全部租金100000元，其中2018年9月18日至2019年3月8日的租金近50000元，即便一审法院认为向高升主张46300元租金损失的证据不足，也应当酌情考虑由彭宏庆赔偿向高升上述已交付的50000元租金损失。综上，判为所请。彭宏庆二审辩称：“出租协议”签订的时间先于彭宏庆与瑞和公司《房屋买卖合同》签订的时间，根据“买卖不破租赁”的原则，“出租协议”有效，彭宏庆也将“出租协议”有效，瑞和公司无权侵害向高升房屋租赁权的事实告知了向高升，所以，虽然彭宏庆未对一审判决提出上诉，但彭宏庆既不同意向高升的上诉理由，也不同意一审判决结果。瑞和公司述称：瑞和公司与彭宏庆之间签订的《房屋买卖合同》在先，向高升与彭宏庆签订的“出租协议”在后，且向高升与彭宏庆签订“出租协议”时，“702房屋”处于被法院查封状态，因此，本案不适用“买卖不破租赁”的原则。瑞和公司在签订《房屋买卖合同》以后，已对“702房屋”进行了装修，其在发现彭宏庆将“702房屋”出租给向高升以后，也未强行将租户赶出，而是租户自行撤离了“702房屋”。另外，依据向高升在一审程序中提交的其与彭宏庆之间的电话录音证据，向高升与彭宏庆存在恶意串通，损害瑞和公司合法权益之嫌疑。综上，请求驳回向高升的上诉请求，维持一审判决。向高升向一审法院提出诉讼请求：一、解除向高升与彭宏庆于2017年2月9日签订的“出租协议”。二、彭宏庆退还房屋押金5000元。三、彭宏庆赔偿向高升2018年9月至2019年3月未能使用房屋的租金损失46300元。四、彭宏庆退还向高升已交纳但未使用“702房屋”的2019年预付的房屋租金43000元。五、瑞和公司对以上债务承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：“702房屋”所有权人系彭宏庆（房屋产权证号为：京房权证昌私移字第XXXX号），该房屋为经济适用住房。2017年2月9日，彭宏庆（出租方、甲方）与向高升（承租方、乙方）签订“出租协议”，约定，甲方将“702房屋”出租给乙方；租赁期限自2017年3月9日至2021年3月8日；年租金100000元，付款方式为年付，乙方在约定日期前7天内缴纳租金；甲方一次性收取乙方押金伍仟元，合同到期、物品验收后、费用结清完、甲方退还乙方押金；租赁期内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝；若因客观因素不能出租此房，甲方应提前一个月告知乙方。该“出租协议”还对其他内容进行了约定。同日，彭宏庆出具《收条》一张，内容为“今收到租金伍万元整，押金伍仟元整，尚欠租金伍万元整，于2017年2月10日付清。付中介费6066元”。2017年2月10日，向高升支付彭宏庆50000元；向高升于2017年4月30日向彭宏庆支付5000元，转账备注为“暂借房东彭宏庆5000元，望2017-5-15前归还”；于2018年1月6日支付彭宏庆5000元，转账说明为“预付18年房租5000元”；于2018年2月28日向彭宏庆支付90000元，转账备注为“天通苑西三区36-1-702一年房租，已付一万，加此次九万，合计十万”。双方均认可2017年4月30日的借款转为房屋租金。2018年6月25日至8月30日期间，向高升多次向彭宏庆转账，合计43000元，转账备注处均表明系预付2019年房屋租金。2017年，瑞和公司以确认合同效力为由将彭宏庆及其配偶张玲燕诉至该院，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效。该院于2018年7月6日依法作出“（2017）京0114民初1562号”《民事判决书》，判决瑞和公司与彭宏庆、张燕玲签订的《房屋买卖合同》合法有效。该判决于2018年8月17日生效。2018年9月18日，瑞和公司法定代表人马礼文将“702房屋”锁芯更换，但未强制该房屋内租客搬离。彭宏庆陈述2019年3月9日瑞和公司将全部房屋收回。向高升提交《房屋租赁合同》三份，证明因“702房屋”锁芯更换，租户未全额支付房租，导致向高升产生租金损失。一审法院认为：当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案彭宏庆经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，彭宏庆与向高升签订的“出租协议”是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。彭宏庆以租赁房屋为经济适用住房从而合同无效的答辩意见，该院不予采信，但是法院对租赁合同效力的认定不影响行政机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因彭宏庆与瑞和公司的纠纷，瑞和公司于2018年9月18日将“702房屋”的锁芯更换，但租客并未搬离涉案房屋，向高升亦陈述瑞和公司于2019年3月9日将“702房屋”收回，故该院认为向高升与彭宏庆的租赁合同于2019年3月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，彭宏庆应当将房租押金及未使用期间的租金予以退还。故向高升要求退还租金及押金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于经济损失一节，于法无据，该院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，向高升要求第三人承担连带责任，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、向高升与彭宏庆于2017年2月9日签订的“出租协议”于2019年3月9日解除；二、彭宏庆于本判决生效后十日内退还向高升房屋押金5000元、房屋租金43000元，以上共计48000元；三、驳回彭宏庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元，由向高升负担1158元（已交纳）；由彭宏庆负担1000元，于本判决生效后七日内交纳。本院二审期间，向高升提交以下诉讼材料：一、高云鹏于2018年10月10日7时41分给向高升转账3100元的支付宝《账单详情》手机截屏打印件，证明目的：高云鹏的房屋租金仅支付到2018年11月，2018年12月1日至2019年3月8日的房屋租金因瑞和公司的法定代表人马礼文占据“702房屋”而未交，导致向高升发生可得利益损失5063.3元。彭宏庆质证意见：真实性和证明目的均不予认可。瑞和公司质证意见：真实性和证明目的均不予认可。就该笔款项，鉴于：（一）因向高升在一审程序中已经提交支付宝聊天记录。（二）该支付宝聊天记录与向高升在一审程序中提交的其与高云鹏签订的《北京市房屋租赁合同》（本院注：二审程序中，向高升提交了该合同的原件）以及瑞和公司关于高云鹏搬离“702房屋”情况的陈述相互印证，本院对支付宝聊天记录、《北京市房屋租赁合同》的真实性予以认定。（三）支付宝《账单详情》与支付宝聊天记录的证明作用、证明力相同，属于重复举证。（四）该诉讼材料向高升应当在一审程序中提交而未提交。据此，本院认定，对该诉讼材料，本院不作为二审新证据收入本案。二、闫珊于2018年9月17日23时16分给向高升转账1900元的支付宝转账记录手机截屏打印件及附有闫珊身份证的《北京市房屋租赁合同》第1页（本院注：二审程序中，向高升陈述在一审程序中已经出示过该合同原件，现该合同原件丢失）、《房屋交割清单》照片打印件。证明目的：闫珊的房屋租金仅支付到2018年9月，2018年10月17日至2019年3月8日的房屋租金因瑞和公司的法定代表人马礼文占据“702房屋”而未交，导致向高升发生可得利益损失8866.7元。彭宏庆质证意见：真实性和证明目的均不予认可。瑞和公司质证意见：（一）对支付宝转账记录真实性及证明目的不认可。（二）对《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割清单》的真实性以及证明向高生升与闫珊之间就“702房屋”设立了转租关系的证明目的予以认可。就此三份诉讼材料，鉴于：（一）因向高升在一审程序中已经提交支付宝聊天记录。（二）一审卷宗中保留有向高升与闫珊签订的《北京市房屋租赁合同》复印件。该二份书证与瑞和公司关于闫珊搬离涉案房屋情况的陈述相互印证，本院对支付宝聊天记录、《北京市房屋租赁合同》的真实性予以认定。据此，因该诉讼材料与上述一审证据的证明作用、证明力相同，故本院认定，对该诉讼材料，不作为二审新证据收入本案。三、宋宇航于2019年1月3日9时25分给向高升转账5900元的支付宝转账记录手机截屏打印件。证明目的：宋宇航的房屋租金仅支付到2018年12月21日，2018年12月22日至2019年3月8日的房屋租金因瑞和公司的法定代表人马礼文占据“702房屋”而未交，导致向高升发生可得利益损失。彭宏庆质证意见：真实性和证明目的均不予认可。瑞和公司质证意见：真实性和证明目的均不予认可。就该笔款项，鉴于：（一）因向高升在一审程序中已经提交支付宝聊天记录。（二）该支付宝聊天记录与向高升在一审程序中提交的其与宋宇航签订的《北京市房屋租赁合同》（本院注：二审程序中，向高升提交了该合同的原件）以及瑞和公司关于宋宇航搬离“702房屋”情况的陈述相互印证，本院对支付宝聊天记录、《北京市房屋租赁合同》的真实性予以认定。（三）支付宝转账记录与支付宝聊天记录的证明作用、证明力相同，属于重复举证。（四）该诉讼材料向高升应当在一审程序中提交而未提交。据此，本院认定，对该诉讼材料，本院不作为二审新证据收入本案。四、王子阔于2018年7月18日19时21分给向高升转账2300元的支付宝《账单详情》手机截屏打印件以及附有王子阔身份证的《北京市房屋租赁合同》第1页、《房屋交割清单》照片打印件。证明目的：王子阔的房屋租金仅支付到2018年9月17日，2018年9月18日至2019年3月8日的房屋租金因瑞和公司的法定代表人马礼文占据“702房屋”而未交，导致向高升发生可得利益损失12956.7元。彭宏庆质证意见：真实性和证明目的均不予认可。瑞和公司质证意见：真实性和证明目的均不予认可。就此三份诉讼材料，鉴于：（一）一、二审程序中，向高升均未能提交其与王子阔之间就“702房屋”签订的房屋租赁合同原件和复印件。（二）因瑞和公司在一、二审程序中均称未见过王子阔此人，所以，《北京市房屋租赁合同》第1页、《房屋交割清单》的照片打印件因无其他证据佐证，本院对其真实性不予认定。由此，向高升在一审程序中提交的涉及该款的支付宝聊天记录以及二审程序中提交的该款支付宝《账单详情》，因不能证明是基于向高升与王子阔之间就“702房屋”的租赁关系而支付，即上述书证因不具备关联性特征，本院均不作为证据收入本案。彭宏庆向本院提交以下诉讼材料：一、北京市规划和自然资源委员会就“702房屋”出具的《不动产登记信息查询结果告知单》原件，查询日期2020年4月5日。证明目的：（一）截至2020年4月5日，彭宏庆仍是“702房屋”的产权人；（二）彭宏庆与瑞和公司之间的《房屋买卖合同》未实际履行。向高升质证意见：真实性认可。对证明目的（一）认可，证明目的（二）由法院认定。彭宏庆质证意见：真实性认可。对证明目的（一）认可，对证明目的（二）不认可。二、彭宏庆与向高升于2014年2月9日签订的《个人出租房屋协议书》原件。这份合同实际签订于2018年，是彭宏庆、向高升二人为彭宏庆与瑞和公司之间在一审法院的“（2017）京0114民初1562号”诉讼制作的一份合同，制作这份合同的目的是为了保护向高升对“702房屋”的承租权。证明目的：该合同与“出租协议”是子母合同，彭宏庆准备在北京长期生活，委托向高升代管“702房屋”。向高升质证意见：真实性认可。证明目的不认可。实际签订于2018年，这份合同未实际履行。当时，彭宏庆想让向高升一次性交付多年的房租，所以，让向高升签了这份合同。后来向高升才知道彭宏庆将这份合同用于他用，向高升是在受欺骗的情况下才签订的这份合同。瑞和公司质证意见：要求追究彭宏庆伪造证据的法律责任。三、“出租协议”复印件。向高升质证意见：向高升在一审程序中已经提交。瑞和公司质证意见：已在一审程序进行过质证。四、北京市昌平区法院“（2019）京0114民初3939号”《民事裁定书》复印件。证明目的：瑞和公司曾针对彭宏庆与向高升之间就“702房屋”签订的“出租协议”提起过确认合同效力之诉，后来撤诉。向高升质证意见：真实性、证明目的均认可。瑞和公司质证意见：真实性、证明目的均认可。五、北京市昌平区法院“（2019）京0114民初2534号”《民事裁定书》复印件。证明目的：瑞和公司曾就其与彭宏庆、张燕玲（本院注：彭宏庆前妻）之间就“702房屋”签订的《房屋买卖合同》提起过诉讼，后撤诉。向高升质证意见：真实性、证明目的均认可。瑞和公司质证意见：真实性、证明目的均认可。六、彭宏庆与瑞和公司2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》复印件。向高升、瑞和公司质证意见：因二审法院以该合同的效力已经由北京市昌平区法院“（2017）京0114民初1562号”生效《民事判决书》所认定为由，不再对该诉讼材料进行质证，故对该份诉讼材料不再发表质证意见。七、北京市昌平区法院“（2017）京0114民初1562号”《民事判决书》复印件及该法院2018年9月12日出具的该判决的《生效证明》。向高升质证意见：向高升在一审程序中已经提交。瑞和公司质证意见：已在一审程序进行过质证。鉴于：上述诉讼材料三、七已在一审程序中提交，本院不再质证，并不作为二审新证据收入本案。上述诉讼材料一、二、四、五因与本案诉争焦点，即“出租协议”的解除时间，向高升2018年9月18日到2019年3月8日是否存在房屋转租损失，如果存在损失，损失的数额是否为46300元等问题没有关联性，故不作为二审新证据收入本案。至于诉讼材料六，因北京昌平法院的“（2017）京0114民初1562号”《民事判决书》已经对该份诉讼材料的签订时间、内容及其效力作出认定，而法院的判决具有既判力，因此，该诉讼材料不作为二审新证据进行质证。二审期间，本院补充查明以下事实：一、瑞和公司在二审程序中述称：（一）其在一审程序中就“702房屋”涉及的高云鹏、宋宇航等次承租人陆续搬离该房屋的时间所作的陈述是阴历时间，即次承租人陆续搬离涉案房屋的时间是2019年正月初十到正月十五之间，为什么一审法院换算成公历时间在笔录中写成2019年2月20日至2019年2月25日，其不清楚（本院注：依据一审法院2019年9月24日《开庭笔录》第4页记载，瑞和公司法定代表人马文礼述称，最后搬离的是高云鹏，时间是2019年2月25日左右）。（二）高云鹏、闫珊和宋宇航在搬离“702房屋”时曾告诉瑞和公司，因向高升不退给他们租房押金，所以，他们都多住了1个月。本院认定，2019年正月初十到正月十五，换算成公历应是2019年1月15日至2019年1月20日。二、向高升自认依据《北京市房屋租赁合同》收取的高云鹏、闫珊、宋宇航、王子阔的租房押金没有退还。三、高云鹏搬离“702房屋”的时间约是2019年1月15日；闫珊搬离涉案房屋的时间约为2018年11月；宋宇航搬离涉案房屋的时间约为2019年1月15日至2019年1月20日。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于“出租协议”的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同解除权是形成权，向高升解除合同的意思表示通知到彭宏庆才发生“出租协议”解除的法律效力。本案中，依据一审法院编号为“1006751094193”的《法院专递邮件详清单》，彭宏庆收到一审法院送达《民事起诉状》的时间是2019年8月12日，故“出租协议”于该时间解除。向高升关于“出租协议”解除时间的上诉理由及一审法院关于该协议解除时间的认定，因与上述法律规定相悖，本院不予采信。二、关于向高升所称2018年9月18日到2019年3月8日的租金损失46300元。鉴于彭宏庆在与向高升签订“出租协议”之前，已将“702房屋”卖给瑞和公司，且瑞和公司也实际占有该房屋，彭宏庆作为出租人，应当对出租物的上述瑕疵导致承租人向高升合同目的之不能实现从而导致“出租协议”的解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对向高升承担违约责任。依据向高升提交的转租合同、支付宝聊天记录、向高升未退还次承租人高云鹏、闫珊和宋宇航租房押金的事实以及瑞和公司所述此三人搬离“702房屋”的时间，上述证据相互结合，本院酌情认定彭宏庆前述违约行为给向高升造成的可得利益损失为20000元。至于彭宏庆以“买卖不破租赁”为由，辩称其不应该承担赔偿损失责任的答辩意见，因适用该原则的前提是租赁法律关系设立在先，买卖法律关系设立在后。本案不具备此条件，故彭宏庆该答辩意见，本院不予采信。三、关于瑞和公司是否应与彭宏庆承担连带给付责任。向高升对彭宏庆主张的是合同之债，对瑞和公司主张的侵权之债，二者之间是基于不同法律关系所生之债，不存在连带责任的问题。向高升此上诉理由，因无法律依据，本院不予采信。综上，向高升的上诉请求，本院部分予以支持。一审判决的处理结果存在部分错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14311号民事判决第二项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14311号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14311号民事判决第一项为向高升与彭宏庆于2017年2月9日签订的《个人出租房屋协议书》于2019年8月12日解除；四、彭宏庆于本判决生效后十日内赔偿向高升2018年9月18日至2019年3月8日期间的可得利益损失20000元；五、驳回向高升的其他诉讼请求。一审案件受理费2158元，由向高升负担605元（已交纳）；由彭宏庆负担1553元，于本判决生效后七日内交至一审法院。二审案件受理费2158元，由向高升负担605元（已交纳），由彭宏庆负担1553元，于本判决生效后七日内交纳至二审法院。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年六月八日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬