湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民再45号再审申请人（原审被告）：杨岸，男，1979年7月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨伟兴，男，汉族，1949年12月26日出生，住长沙市雨花区，系申请人杨岸之父。被申请人（原审原告）：第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区香樟路469号（融科东南海）南海3栋401室。法定代表人：肖平辉，总经理。委托诉讼代理人：肖慧颖，公司员工。再审申请人杨岸因与被申请人第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称太平融科物管长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（下称一审法院）(2018)湘0111民初4627号民事判决，向本院申请再审，本院于2019年9月25日作出（2019）湘01民申146号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭,进行了审理。现已审理终结。杨岸申请再审称：一审判决认定事实错误，导致判决严重错误。1、申请人直到2019年6月25日仍未收到房，申请人多次与物业公司协商要求收房。法院开庭前后没有将法律文书送达，导致申请人无法到庭、无法知情。2、物业公司从2013年到2019年从未通知过申请人缴纳物业管理费，我们一直在等物业和开发商与我们协商，便于尽快收房。3、申请人房屋是开发商维修部整改到2015年2月才基本完毕。4、申请人认为物业公司有意隐瞒事实真相，法院没有做好细致的调查工作，导致错判。请求:一、撤销一审法院作出的(2018)湘0111民初4627号民事判决;二、依法改判驳回被申请人的全部诉讼请求；三、本案的诉讼费用及其他费用由被申请人承担。被申请人太平融科物管长沙分公司答辩称：一、申请人陈述房屋存在质量问题，开发商整改到2015年，由于房屋有问题，开发商将钥匙存放在我公司，杨岸父亲也多次看过整改情况，不存在拿不到钥匙的情况。二、本案是因房屋质量问题引起，是申请人与开发商之间的问题，我公司与开发商没有任何关系。开发商与杨岸签订的买卖合同，约定了交房时间、交房标准等，开发商实际交房是2012年12月份，同年12月13日进行公告交房，房屋存在质量问题应当由开发商承担责任。三、我公司知悉房屋整改情况，房屋由开发商将前期竣工的资料移交给我公司，已经达到交房标准。其他业主也已经入住，房产证也已经办理。如果房屋存在瑕疵应当向开发商主张权利。我们与业主签订前期物业服务协议，对物业服务的内容及权利义务也很清楚。太平融科物管长沙分公司的一审诉讼请求：一、判令杨岸支付物业服务费10740元、违约金5020.95元，共计15760.95元给原告（物业服务费计算期间：2013年1月1日-2017年12月31日，违约金计算期间：2013年1月1日-2017年12月31日）；2、杨岸承担本案全部诉讼费、保全费、公告费及其他实现债权所支出费用。一审法院查明：杨岸系位于长沙市雨花区业主,房屋建筑面积99.24平方米。2011年5月2日，双方签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务内容主要为对房屋建筑共有部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共环境卫生，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；安全管理；交通秩序的维护与车辆停放等。物业管理服务费住宅类用房为1.8元／月／平方米,商业类用房为3.5元／月／平方米计算，每次缴纳费用的时间为每季首月1日-10日之间缴纳；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。上述协议签订后，太平融科物管长沙分公司为该小区提供了物业服务。开发商在书面通知所指定的时间内已向杨岸完成了交房。但杨岸自2013年1月1日起未向太平融科物管长沙分公司交纳物业服务费，经多次向杨岸催缴未果。2017年12月25日，太平融科物管长沙分公司向杨岸发出《书面催缴函》，要求其限期支付涉案房屋自2013年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用10740元，违约金5020.95元。一审另查明，杨岸收房后至今未入住。一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。太平融科物业向杨岸提供了物业服务，杨岸应当依约支付相应的物业管理费。关于物业费金额问题。根据法律规定，物业服务企业在提起诉讼前应当以书面形式向业主催交物业管理费。依照太平融科物管长沙分公司提供的催缴函，其催缴物业管理费的计算截止日为2017年12月，根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，对于已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。杨岸从2013年1月1日至2016年12月31日欠缴的物业费7733元（179元×48个月×90%）,2017年1月1日至2017年12月31日欠缴的物业费2148元（179元×12个月），合计欠缴物业费9881元。关于违约金问题，杨岸未能按约及时缴纳物业费，构成违约，太平融科物管长沙分公司要求杨岸支付违约金的诉讼请求，予以支持。但双方约定的每日万分之五的标准过高，一审法院以所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金以杨岸应当支付的物业9881元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自催缴之次日即2017年12月26日计算至实际清偿之日止为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨岸于本判决生效之日起三日内支付第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费9881元并支付违约金（以9881元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年12月26日起计算至实际清偿之日止）;二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，公告费560元，合计754元,由杨岸负担。再审中，杨岸向本院提交如下证据：证据一、个人授权委托书，拟证明由杨伟兴全权代理收房事宜；证据二、房产证，拟证明房屋是杨岸的；证据三、2012年12月4日提交的长沙三川房地产咨询有限公司出具的检验报告，拟证明房屋存在质量问题；证据四、2015年3月31日验房交接单，拟证明涉案房屋至2015年3月31日整改完毕；证据五、2013年12月5日物业公司记录，拟证明太平融科物管长沙分公司通知其到涉案房屋试水，但当天因为楼上业主不在，无法试水。该记录签名人曾伟是太平融科物管长沙分公司的员工，记载的“公”电话号码是太平融科物管长沙分公司的，现在还在使用，“私”电话号码是曾伟的电话；证据六、杨岸、杨伟兴联名给开发商和太平融科物管长沙分公司写的要求收房的函，但开发商和太平融科物管长沙分公司都不签字；证据七、2013年5月1日的验房维修单，交给了开发商的保修部。太平融科物管长沙分公司对杨岸的证据发表质证意见如下：对证据一、二予以认可；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，与本案的诉求无关，与太平融科物管长沙分公司无关；对证据四无异议，该证据最下面两行有“温馨提示”：“建议业主在物业服务中心留下钥匙”；证据五与太平融科物管长沙分公司无关，是业主认为天花板有水印，需要去楼上业主家做试水实验，这属于邻里之间的纠纷，业主可以自行联系楼上业主约定时间，太平融科物管长沙分公司也可以协助约楼上业主。曾伟是开发商物业保修部的工作人员，从中可以看出是开发商联系的杨岸；留的电话不得而知；证据六明确表明因房屋质量问题多次整改以及开发商违约交房的责任，因此与太平融科物管长沙分公司无关；证据七是开发商的保修部签收的，与太平融科物管长沙分公司无关。太平融科物管长沙分公司向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同，该合同的第十条表明开发商与业主约定的交房时间是2012年12月31日，开发商也按约定时间做了整体交付，验房中房屋存在质量问题，应由业主和开发商沟通，不影响太平融科物管长沙分公司收取物业管理费。物业服务收费管理办法规定，从收房的次日起收取管理费，因此，应从合同约定的交房次日起收取管理费；证据二、2019年6月26日钥匙签收单，拟证明并不是太平融科物管长沙分公司不给业主钥匙，而是依据业主的意愿随时领取钥匙，且根据“温馨提示”，需整改的房屋一般由业主把钥匙存放在物业，另提交房屋钥匙移交记录表，其上显示杨岸所购房屋钥匙于2012年12月20日由开发商交给物业服务中心保管。证据三、房屋验收单，拟证明涉案房屋经过了验收。证据四、先进单位荣誉证，拟证明物业服务得到了肯定。杨岸对太平融科物管长沙分公司的证据发表如下质证意见：证据一，真实性无异议，对证明目的有异议；证据二，真实性无异议，能证明杨岸于2019年6月才拿到钥匙。证据三，是整栋房屋的验收，不是对每套房屋的验收，如果全部验收就不会整改了，不能达到证明目的。证据四、因没有入住，不对服务进行评价。本院对双方当事人提交的证据分析认证如下：一、对杨岸提交的证据：太平融科物管长沙分公司对证据证据一、二、四予以认可，本院均予以采信；证据三结合房屋整改情况，能够证明房屋存在质量问题，本院予以采信；证据五，太平融科物管长沙分公司对其真实性未提出异议，仅抗辩称不是其出具的，因该证据可以显示出涉案房屋存在质量瑕疵，对其真实性予以采信；证据六系杨岸、杨伟兴单方出具，其上并无任何有关单位的签收痕迹，不能达到证明目的，本院不予采信；证据七系杨岸与开发商保修部就房屋部分质量问题进行的交接，与本案无关，但可以看出杨岸与开发商就涉案房屋的质量问题有过交接。二、对太平融科物管长沙分公司提交的证据：对证据一的真实性予以认定，但该证据不能证明杨岸实际收房日期，对证明目的不予采信；对证据二的真实性予以采信，可以证明太平融科物管长沙分公司与杨岸于2019年6月26日对涉案房屋的钥匙进行了交接。证据三，仅能证明整栋楼进行了验收，结合杨岸购买房屋多次进行整改的情况，不能证明涉案房屋杨岸已验收收房。证据四，因物业服务质量不是本案未缴纳物业费的根本原因，故不能达到证明目的。本院再审另查明：开发商通知收房后，杨岸与开发商就杨岸所购买房屋的质量问题有过多次沟通，开发商对杨岸所购买的房屋进行过多次整改。杨岸于2014年1月24日取得涉案房产的不动产权证。再审中，杨岸认可2015年3月31日涉案房屋整改完毕，并同意收房，只是因为太平融科物管长沙分公司要求其缴纳2012年至2015年3月的物业管理费才给房屋钥匙，导致无法收房。太平融科物管长沙分公司则认为是杨岸与开发商就补偿问题未达成一致，自己不领取钥匙。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为：本案争议焦点是前期物业公司应从何时收费。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。从以上规定可以看出，物业管理费的交纳义务人是业主，依法登记取得或是合法占有的人是业主，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，杨岸虽于2011年5月2日与太平融科物管长沙分公司签订了《前期物业服务合同》，但并未约定何时收取物业服务费用。据查明的事实，杨岸与开发商就杨岸所购买房屋存在质量问题有过多次沟通，开发商对杨岸所购买房屋进行过多次整改。因房屋质量问题，杨岸与开发商在合同约定的交房期限内，未能完成房屋交接工作，双方以实际行动对交房日期进行了变更。现杨岸认可2015年3月31日整改完毕，并同意收房。该日应视为收房日期。至于与开发商就补偿问题未达成一致而未收钥匙不影响该日期的认定。杨岸认为其于2019年6月26日才收到涉案房屋钥匙。物业费应从此时缴纳没有事实和法律依据。太平融科物管长沙分公司并未举证证明杨岸已办理了涉案房屋的入住手续以及办理入住手续的具体时间，仅以商品房买卖合同约定的交房时间及开发商已在报纸上刊登了《交房公告》为由，主张其应从合同约定的交房时间的次日即2013年1月1日起，收取物业服务费，依据不足。一审法院（2018）湘0111民初4627号民事判决认定“开发商在书面通知所指定的时间内已向杨岸完成了交房”，这一事实缺乏证据证明，判决杨岸自2013年1月1日起支付给太平融科物管长沙分公司物业服务费，缺乏事实依据。在开发商整改完毕杨岸同意收房前，涉案房屋的物业服务费不应由杨岸承担。因此，杨岸应承担自2015年4月1日至2016年12月31日欠缴的物业费3383元（179元×21个月×90%）,2017年1月1日至2017年12月31日欠缴的物业费2148元（179元×12个月），合计欠缴物业费5531元。2015年4月1日之前的物业费，太平融科物管长沙分公司可另行向开发商主张权利。综上，再审申请人的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2018)湘0111民初4627号民事判决；二、杨岸于本判决生效之日起三日内支付第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司2015年4月1日至2017年12月31日期间的物业费5531元并支付违约金（以5531元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2017年12月26日起计算至实际清偿之日止）;三、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费194元，再审受理费194元，公告费560元，合计948元,由杨岸负担348元，由第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司负担600元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 罗芳海审判员 肖志维二〇二〇年六月三日法官助理王聪书记员刘胜附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。