山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初417号原告：贾士忠，男，1975年10月11日生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：尹训永，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，山东荣真律师事务所实习律师。被告：青岛长安房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区城阳区村，统一社会信用代码：913702147180664048。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。被告：青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路206号-1，统一社会信用代码：91370214599006432N。法定代表人：范元钊，该行行长。委托诉讼代理人：王凯，男，1988年10月19日生，汉族，住山东省青岛市城阳区，该公司员工。原告贾士忠与被告青岛长安房地产开发有限公司、被告青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹训永、张晶，被告青岛长安房地产开发有限公司（以下简称“长安房地产公司”）委托诉讼代理人丁志强，被告青岛农村商业银行股份有限公司城阳分行（以下简称“城阳农商银行”）委托诉讼代理人王凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告青岛长安房地产开发有限公司于2018年3月30日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告青岛长安房地产开发有限公司的房屋，总价款为726732元，被告城阳农商银行是被告长安房地产公司的合作贷款银行，经城阳农商银行审核，原告符合贷款资格，原告向城阳农商银行申请贷款360000元。合同签订后，长安房地产公司迟延履行交房义务，城阳农商银行迟延履行放贷义务，两被告的行为给原告造成了极大损失。为维护原告的合法权益，请求：1、判令两被告共同支付原告违约金55553.29元；2、诉讼费由被告承担。被告长安房地产公司辩称，原告与被告长安房地产公司于2018年3月30日签订了《商品房预售合同》，合同约定原告应该于2018年4月30日付清房屋全款，但原告于2019年5月7日才将房屋款项付清，因此付款逾期，构成违约，根据合同补充条款第五条第3款约定“乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延”。本案原告逾期付款的时间为自2018年5月1日至2019年5月7日，逾期时间为371天；合同约定的交房时间为2018年11月30日，因此顺延371天交房时间应为2019年12月6日，而在此前原告已经将涉案房屋交付原告，被告长安房地产公司并没有违约，原告诉求逾期交房违约金无任何依据。原告付款逾期，构成违约，根据合同第七条约定原告应支付被告长安房地产公司逾期付款违约金为360000*0.0002*371=26712元。综上，原告诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。被告城阳农商银行辩称，根据借款合同第一条第1.3款约定，实际借款期限和具体日期以借款凭证时间记载为准，合同并没有约定具体放款时间，我银行于2019年5月7日放款并不违约，原告无权要求我银行承担赔偿责任，原告起诉无任何依据，应当予以驳回。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：一、《青岛市商品房预售合同》，证明2018年3月30日原告与被告长安房地产公司签订商品房预售合同，购买位于城阳区办公单元708户房产一处。合同第三条约定，房屋总价款726732元。合同第十一条约定：甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金字本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算之实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择按第二种方案追加甲方责任即甲方应按乙方已交购放款，按逾期天数，按日向乙方支付万分之二违约金，合同继续履行。合同附件一约定：首付款366732元，乙方应于2018年4月30日之前存入合同指定的账户。贷款360000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年3月30日前将办理按揭贷款所需文件提交青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，放贷机构与2018年4月30日前将贷款存入本合同指定账户。被告长安房地产公司对该证据的真实性无异议，合同约定了具体付款期限，及逾期付款违约责任。原告付款逾期违约在先，应当承担相应责任。另涉案房屋已经于2019年11月9日实际交付。被告城阳农商银行认为该证据与其无关。二、《个人购房担保借款合同》，证明2018年11月15日原告与被告城阳农商银行签订借款合同，借款360000元，被告长安房地产公司对上述借款承担保证责任。合同十一条约定：在借款人、担保人履行本合同约定义务的前提下，因贷款人原因未按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应当承担相应的违约责任。被告长安房地产公司对该证据的真实性予以认可。被告城阳农商银行对该证据真实性无异议，但合同未约定具体放款日期，我行于2019年5月7日放款，并不违约，原告无权要求我行承担任何赔偿责任。三、被告长安房地产公司向原告出具的收据复印件3份、《山东农村商业银行贷转存凭证》1份，证明原告已经按照合同约定向被告长安房地产公司支付全部房屋首付款366732元。2019年5月7日被告长安房地产公司收到房屋贷款360000元。被告长安房地产公司对被告开具收据真实性无异议，其中2019年5月7日，我公司向原告出具36万元的收据，该证据恰恰证明了原告付款逾期，合同约定的付清放款时间最晚为2018年4月30日。原告迟延付款371天，应当承担逾期付款违约责任。对《山东农村商业银行贷转存凭证》的真实性无异议，该证据恰恰说明了原告于2019年5月7日付清房屋全款，原告应当承担逾期付款违约责任。根据合同补充条款约定，原告逾期付款，交房期限相应顺延。被告城阳农商银行认为该证据与我方无关，对《山东农村商业银行贷转存凭证》的真实性无异议。四、《房屋交付通知书》，证明2019年11月9日被告长安房地产公司向原告交付房屋，而合同约定的交房时间为2018年11月30日，该被告应承担逾期交房的违约责任。被告长安房地产公司对该证据真实性无异议，涉案房屋于2019年11月9日实际交付。被告城阳农商银行认为该证据与我行无关。五、贾士忠与青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行工作人员的谈话录像1份，证明逾期放款的原因是由于开发商的原因，开发商未提供阶段担保。被告长安房地产公司对该证据真实性不予认可，该视频文件并非原始载体不具有证据能力。而且谈话人并非本案原告与我公司，该证据与我公司无关，即便该证据是真实的，也改变不了原告逾期付款的事实。原告仍应当承担逾期付款违约责任。无法确认谈话人的身份，也无法看出具体谈话时间、地点等。被告城阳农商银行认为该证据中无法确认谈话人的身份，对该证据真实性不予认可。为证明其主张，被告长安房地产公司向本院提交如下证据：一、《青岛市商品房预售合同》，证明合同约定了房款付清的时间为2018年4月30日，而原告实际付清时间2019年5月7日，原告逾期付款371天，根据合同第4页第7条第贰款约定乙方按照未付款额的日万分之二支付违约金，具体计算方式及数额在答辩中已经明确。同时根据合同补充条款第22页第五条第三款约定乙方付款逾期，则合同约定的交付时间相应顺延。被告应当交房时间应为2019年12月6日，在此之前我公司早已交房。原告无权主张逾期交房违约金。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。原告对被告并不存在违约责任，该合同中约定的付款方式为按揭贷款，原告已经按照合同约定支付了全部首付款，并且已经按照要求向被告长安房地产公司委托的第三方银行提交了全部材料。第三方银行逾期付款是由于被告长安房地产公司未按照银行要求提供担保导致的。因此，原告不存在违约责任。被告长安房地产公司所主张的原告逾期付款的理由与事实不符。其计算依据没有根据。被告城阳农商银行认为该证据与我行无关。被告城阳农商银行未向法庭提供证据。经审理查明，一、原告与被告长安房地产公司于2018年3月30日签订的《商品房预售合同》，原告为乙方（买方），被告长安房地产公司为甲方（卖方）。合同约定：原告购买被告长安房地产公司开发的位于青岛市城阳区国豪金融保险中心商务办公楼4号楼办公单元7层708户房屋一处，该商品房建筑面积67.29平方米，单价为每平方米10800元，总价款为726732元。合同附件一约定，乙方以银行按揭贷款方式购买，首付款366732元于2018年4月30日前支付，剩余购房款360000元，以银行按揭贷款方式，于2018年3月30日前将办理按揭贷款手续提交城阳农商银行，放贷机构于2018年4月30日前将贷款存入长安房地产公司。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款额的日万分之一计算至付款之日止。甲方于2018年11月30日前向乙方交付该商品房，甲方未按照合同约定期限将该商品房交付乙方，应当按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，向乙方支付违约金至实际交付之日止。逾期超过60天，甲方应按照乙方已交购房款和逾期天数，按日万分之二支付违约金，合同继续履行。二、合同签订后，原告于2018年3月30日向被告长安房地产公司支付了购房首付款366732元，剩余购房款向被告城阳农商银行申请贷款，原告与被告城阳农商银行于2018年11月15日签订《个人购房担保借款合同》，被告长安房地产公司作为保证人在该合同落款处盖章。该被告于2019年5月7日将贷款360000元，支付给被告长安房地产公司。被告长安房地产公司于2019年11月9日将涉案房屋交付原告。以上事实，有当事人提交的证据，当庭陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为,一、原告与被告长安房地产公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告长安房地产公司虽以原告延期交付购房款为由，可以延期交付房屋，但结合其他案件，以及该被告实际交付房屋的情况，该被告不可能以每个购房者的交付房款时间，逐个向购房者交付房屋，而是在同一时间段整体交付，原告与被告长安房地产公司签订的合同中约定的是按揭贷款支付剩余购房款，并约定了被告城阳农商银行的放款时间，但未经城阳农商银行的同意或者明确的答复，原告从被告城阳农商银行处借款也没有约定放款时间，对原告延期付款，被告长安房地产公司也未提供向原告催要剩余购房款的证据。该被告也未提供其他有效的证据证明延期交房的原因系不可抗力，也未对延期交房作出合理的解释，应认定该被告违约，应该按照双方合同约定向原告承担违约责任，故原告要求被告长安房地产公司支付违约金，理由正当，本院予以支持。但应按照原告实际支付的购房首付款、被告城阳农商银行的放款时间、被告实际交付房屋的时间相结合，以及原告与被告长安房地产公司签订的合同约定，该被告逾期交房超过60日按照已付款的日万分之二计算，未超过60日按照万分之一计算为36204元（366732元×0.0001×60天+366732元×0.0002×97天+726732元×0.0002×185天）。原告主张过高部分，本院不予支持。原告提供的视频资料以证明系被告长安房地产公司的原因导致贷款未放，因该证据原告未提供原始的录像资料，且被告也提出了异议，对该证据本院不予采信。本案系房屋买卖发生的纠纷，房屋买卖合同的主体是原告及被告长安房地产公司，并非被告城阳农商银行，故原告要求被告城阳农商银行承担责任，理由不当，本院不予支持。被告长安房地产公司虽提出反诉，但未在本院限定的时间内缴纳诉讼费，对原告反诉部分，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛长安房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告贾士忠违约金36204元；二、驳回原告贾士忠对被告青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行的诉讼请求；三、驳回原告贾士忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189元，由原告负担332元，被告负担857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  顾 伟二〇二〇年六月十二日书记员  孙志双