江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终315号上诉人（原审原告）：张永良，男，汉族，1974年6月23日出生，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付德荣，男，汉族，1985年4月26日出生，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：付德平，系付德荣哥哥。上诉人张永良因与被上诉人付德荣物权保护纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初1964号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人吴新球，被上诉人付德荣及其委托诉讼代理人付德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张永良的上诉请求：撤销原判，判令被上诉人向上诉人赔偿占用房屋期间造成的损失141000元（自2014年1月1日起至2019年11月14日止，按2000元/月的标准计算），并自2019年11月15日起，按2500元/月的标准计付至被上诉人将该房屋交付上诉人时止的损失；本案一、二审的费用由被上诉人承担。事实和理由：浔阳区法院在处置涉案房屋过程中，依法对标的物进行了评估拍卖，并根据竞拍结果做出执行裁定，裁定房屋所有权规上诉人所有，执行法院已将裁定结果告知被上诉人，故其应主动将房屋交付给上诉人占有使用。原审判决对被上诉人拒不履行生效裁判的行为不仅不予以谴责，反而以上诉人未向法院申请强制执行交付房屋为由，错误认定上诉人提起诉讼属于不当行使权力。且，原审判决一方面认定上诉人通过竞拍法院拍卖房产而取得涉案房屋所有权并办理产权登记，有权主张对涉案房屋的物权保护。另一方面却又已上诉人与被上诉人之间未签订书面的租赁协议，上诉人也未向浔阳区法院申请强制迁出房屋为由，驳回上诉人诉请。被上诉人拒不履行生效裁判文书确定的交房义务，反而继续占有已属于上诉人所有的房屋，侵犯上诉人的合法权益，应当赔偿就此造成的损失。综上，原判认定事实错误，请求二审依法改判。被上诉人付德荣辩称：1、被上诉人自2014年外出务工至今并未在涉案房屋内居住；2、该房屋起诉到被执行被拍卖再到移户，被上诉人均不知情，上诉人获得该房屋产权后也没有向被上诉人提出清房，上诉人与被上诉人之间也未签订书面的租赁协议，被上诉人并没有实施侵占房屋的恶意行为，主观上也无明显过错。上诉人并未尽到合理的告知义务；3、涉案房屋是由村庄集体建设住宅基地，属农民房。上诉人在竞拍前应对该房屋进行调查，应知晓该房屋为按现状“不交吉”拍卖，应知悉竞拍得的涉案房屋物权存在瑕疵。被上诉人只做300000元的担保金额，该笔尾款的去向被上诉人也一无所知。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请二审维持原判。原审原告张永良向一审法院起诉请求：一是要求被告向原告赔偿占有房屋期间造成的损失140000元（自2014年1月1日起至2019年11月14日止，按2000元/月标准计算），并自2019年11月15日起，按2500元/月的标准计付至被告将该房屋交付原告时止的损失；二是要求本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于江西省庐山市。原产权登记人为被告付德荣，原产权证号为星房权证温泉字第××号。被告付德荣因涉中国农业银行股份有限公司九江分行诉熊世国、梁春梅、董世杰、万雪春、付德荣金融借款纠纷一案，九江市浔阳区人民法院依法作出（2011）浔民一初字第401号民事判决书，判决中国农业银行股份有限公司九江分行对付德荣提供的抵押物享有优先受偿权。该民事判决书生效后，被告付德荣未按判决履行判决义务，中国农业银行股份有限公司九江分行申请强制执行，在执行过程中，九江市浔阳区人民法院于2013年9月22日执行拍卖被告付德荣名下（并已办理抵押登记）位于星子县的房产（房产证号：星房权证温泉字第××号），因价格过高等因素，三次拍卖均流拍，在第三次拍卖流拍后，于2013年12月13日登报变卖涉案房产。2013年12月30日，原告张永良出资733322元购得案涉房产，其中清偿执行申请人农行九江分行本金397314.23元、利息104887.33元、垫付的评估费10000元、公告费3000元和执行费用22774元，尚余205346.44元。九江市浔阳区人民法院依法做出（2011）浔法预执字第252-5号执行裁定书，裁定如下：一、位于星子县的房产（房产证号：星房权证温泉字第××号）及相应土地使用权归买受人张永良（身份证：3604021974××××××××）所有；二、买受人张永良持本裁定书在三十日内到财产管理机构办理相关产权过户手续；三、上述已被查封的房产，因已被执行拍卖、变卖，故查封效力消灭。原告张永良于2014年8月18日在星子县房管局办理涉案房屋的登记并取得房产证（房产证号：星房权证温泉字第××号），并在星子县国土局取得国有土地使用权证（土地证号：星国用（2014）第993号）。原告张永良取得上述产权后，认为被告付德荣无权占用房屋，侵害了原告对涉案房屋的所有权，客观上造成原告因无法使用房屋而遭受损失，被告付德荣因按同类地段房屋租金标准给付租金，原告张永良遂于2019年11月18日诉至法院。一审法院审理认为，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，原告张永良通过竞拍法院拍卖房产而取得涉案房屋所有权并办理产权登记，原告张永良有权主张对涉案房屋的物权保护。本案争议的焦点是原告张永良是否有权要求被告付德荣支付房屋占用租金？对此，原审认为，原告张永良在竞拍得涉案房屋前应对涉案房产进行调查核实，并应知晓并清楚涉案房屋为按现状“不交吉”拍卖，其对涉案房屋的占有、使用、收益权能否完整和立即取得应有一定的预见，其应知悉竞拍得的涉案房屋物权存在瑕疵，故其应在收到相关执行裁定书后，向执行拍卖部门提出异议并要求强制迁出房屋，而在未强制迁出房屋的前提下，向人民法院提起诉讼，属于不当行使权利，如果在执行终结后，被执行人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。从本案来看，被告付德荣在原告张永良与被告付德荣之间并没有签订书面的租赁协议，原告张永良亦未向浔阳区人民法院申请强制迁出房屋，而是提起诉讼，要求被告付德荣给付租金，没有事实和法律依据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十一条的规定，判决如下：驳回原告张永良的诉讼请求。本院二审期间，上诉人张永良提交两份补充证据，证据1、浔阳区法院拍卖付德荣涉案房屋的成交公告、执行笔录，拟证明被上诉人明知该房屋已经过司法拍卖，由上诉人取得相关产权，应当有义务将涉案房屋清退出来交给上诉人；证据2、关于房屋租金报告，拟证明上诉人主张的租金标准符合市场行情。被上诉人付德荣对上述证据质证认为，涉案房屋被拍卖及执行其不清楚，房屋至今由其母亲居住，其不应承担上诉人损失。本院对上述证据的认定如下：对于上诉人提交的证据1、2，因由司法机关依法出具或有相关网站对外公示所形成，故对其真实性本院予以确认。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。在本案诉讼过程中，被上诉人付德荣自认涉案房屋一直由其母亲居住至今。2013年12月30日，九江市浔阳区人民法院依法做出（2011）浔法预执字第252-5号执行裁定书并予以送达上诉人张永良。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，上诉人通过参与浔阳区人民法院司法拍卖，依法取得诉争房屋的所有权，故上诉人系涉案房屋的所有权人，依法享有使用、收益等权利。被上诉人原房屋所有权因被司法拍卖转让，其本应当在拍卖前腾退房屋，但其在拍卖成功后仍然由其母亲占用该房屋。故上诉人请求被上诉人自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止支付房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费的计算标准，依据上诉人提供的租金报告，参考该房屋所处地段及其他房产的租赁均价，上诉人张永良主张按2000元/月过高，本院酌定按照1000元/月支付为宜，故对上诉人主张的占有涉案房屋期间造成的损失予以部分支持。综上，上诉人张永良的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初1964号民事判决；二、被上诉人付德荣于本判决生效后10日内支付上诉人张永良涉诉房屋占用费（自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止按月租金1000元计算）；三、驳回上诉人张永良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3120元减半收取1560元，二审案件受理费3120元，由上诉人张永良负担1560元，被上诉人付德荣负担3120元。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年六月四日法官助理段晓娟书记员戴坤利