辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终960号上诉人（原审原告）：台安县龙城花园物业管理有限责任公司，住所地台安县鞍羊路南。法定代表人:邹桂芹，董事长。委托诉讼代理人：张绍奎，该公司员工。被上诉人（原审被告）：于雷，男，1990年3月6日出生，汉族，无固定职业，住台安县。上诉人台安县龙城花园物业管理有限责任公司（以下简称龙城物业）因与被上诉人于雷物业服务合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙城物业上诉请求：请求撤销原审判决，改判于雷交纳拖欠2013年一2018年的物业费3572.5元，给付滞纳金107元，并承担诉讼费用。事实与理由：1、龙城花园是台安县最早有物业管理的小区，从2002年开始小区业主在签订购房合同的同时签订了台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，该规约是业主与龙城物业共同签订的，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审期间我方向法庭提交了台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，一审没有采纳，在判决书中没有提到此证据，于雷欠2014-2018年物业费3572.5元事实清楚，一审法院仅判决于雷交付1012元，我方不服。2、龙城物业在于雷签订购房合同时签订了物业服务管理规约合法有效，物业服务管理规约第一条明确说明龙城物业是该住宅区物业管理机构，对该小区全体业主具有法律约束，同时龙城物业已实际为业主提供了物业服务，于雷作为小区业主负有交纳物业服务费的义务，我方多次进行催缴，于雷应当足额交付2014年一2018年的物业费。3、龙城小区2017年8月份在台安县的要求下，经小区全体业主投票选举成立了物业委员会，物业委员会成立后按章法与龙城物业签订了物业服务委托合同，它不是业主拖欠物业费的基点，也不是以前拖欠物业费不交付的理由，同时对小区已交纳90%户物业费以上的业主也是不公平的。按服务规约第十九条规定，本公司管理服务期间内体制名称等改变，随同新变更体制名称本规约继续有效，改变前后具有相同的约束和法律效应，我方要求于雷交纳3572.5元物业费具有法律依据。4、按服务规约第八条规定，对不交纳管理费者，每天处以应交额3%滞纳金，因此，我方向于雷提出赔付滞纳金107元请求。于雷书面答辩称，我房子室内外墙存在开裂、长毛情况，多次找物业报修，没有给我答复，进户门损坏存在安全隐患，地面有开裂塌陷情况，报修后未解决，2012年物业费每平0.5元，2013年改为每平0.8元，涨价没有道理，小区环境达不到涨价后的标准。龙城物业向一审法院起诉请求：要求于雷立即交纳3572.5元物业费，赔付滞纳金107元，并承担诉讼费用25元。一审法院认定事实，2017年8月2日，于雷所在的台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订物业管理服务委托合同，约定自2017年8月1日起至2022年7月31日止，龙城花园小区业主委员会将位于台安县鞍羊路南龙城花园小区的物业管理给原告方实行统一管理，综合服务。龙城物业收取业主物业费每月每平米0.7元，按房照面积于每年1月1日开始收缴，12月30日前缴清。龙城物业按物业合同约定为台安县龙城花园小区业主提供了相应的物业服务，于雷系台安县龙城花园小区57号楼2单元601室的业主，建筑面积为85.06平方米。经龙城物业催告，于雷未缴纳2017年8月至2018年12月的物业费共计1012元。一审法院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。龙城物业按照《物业管理服务委托合同》从2017年8月开始为该小区提供物业服务，于雷作为该小区的业主，负有向龙城物业交纳物业服务费的义务，故龙城物业要求于雷交纳2017年8月至2018年12月物业费85.06平方米×0.7元/平方米×17个月=1012元有理，该院予以支持，其他诉求不予支持。关于于雷提出的房子室内、外墙都存在开裂、长毛问题，属于房屋质量问题，不属于龙城物业应负责保养和维修的共用部位，故于雷以该理由拒交物业服务费理由不当。关于于雷提出的进户门坏了，里面地面开裂等问题，并提供照片予以佐证，结合龙城物业与于雷提供的证据、庭审陈述及该案实际，说明龙城物业的物业服务存在一定的瑕疵，故该院对龙城物业要求给付滞纳金的请求不予支持，但上述瑕疵问题的存在不能成为于雷拒交物业费的正当理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、于雷于判决生效之日起十日内给付龙城物业2017年8月至2018年12月的物业管理费共计1012元。二、驳回龙城物业其他诉讼请求。如于雷未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由于雷承担。二审期间，龙城物业提交商品房买卖合同，物业服务规约，证明在2013年就签订了合同，应当从2013年就交纳物业费。于雷未到庭亦未质证。对该证据本院予以采信，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，于雷于2013年3月22日与龙城物业签订物业服务规约，主要约定龙城物业负责住宅区内的管理服务，经营及房屋和公共配套设施的维修养护。保持住宅区公共环境卫生。安排管理服务人员和保安人员对住宅区内进行日常巡视，做好治安保卫工作。龙城物业有权按规定向房主、使用人和其他应交费人收取有关管理费。对逾期不交费者，每天处以应交额3%的滞纳金。龙城物业亦实际对该小区提供了物业服务。再查明，龙城物业在台安县物价局备案的收费标准为0.7元/平。本院认为，于雷对一审判决其交纳2017年8月至2018年12月的物业费并未提起上诉，故本案争议的焦点是于雷就2014年至2017年8月之前的物业费是否应当交纳。于雷于2013年3月22日与龙城物业签订物业服务规约，该规约内容不违反法律规定，且已经予以履行，于雷与龙城物业在2013年起即存在合法有效的物业服务合同关系。双方应当依约履行各自义务。因物业服务规约没有约定从何时开始缴费，依据物业服务合同的交易习惯，应从2013年4月1日起开始计费。在2017年8月2日小区业主委员会与龙城物业签订新的物业合同，该物业服务规约终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，新的物业合同形成后，不影响原物业服务规约中物业费用的结算。现于雷拒绝交纳从2013年起的物业费的理由是房屋存在质量问题，报修没有解决，房屋质量问题不属于物业服务范围，龙城物业依约履行了物业服务义务，于雷以此为由不交物业费，没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，于雷应当从2013年4月1日起交纳物业费用，本案龙城物业起诉仅要求从2014年起至2018年12月31日，于雷应当交纳物业费共计3572.5元（85.06平方米×0.7元/平方米×60个月）。一审法院仅认定龙城物业与业主委员会签订物业合同阶段，没有法律依据，本院予以纠正。关于龙城物业提出的滞纳金问题，因双方确实存在一定纠纷，于雷非无故主观故意拖欠，滞纳金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销台安县人民法院（2019）辽0321民初3007号民事判决；二、于雷于本判决生效后10日内给付台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业费3572.5元；三、驳回台安县龙城花园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均于雷负担。于雷履行前项判决确定的给付义务时，加付此款给台安县龙城花园物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 王 瑶二〇二〇年六月十六日书记员 王晓溦