湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4111号上诉人（原审被告）：周霞，女，1955年5月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：万景，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳市经济技术开发区狮子山路。法定代表人：李晓强，董事长。委托诉讼代理人：陶敏，湖南昌言律师事务所律师。原审被告：宗永红，女，1966年6月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市。委托诉讼代理人：张开生，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人周霞因与被上诉人岳阳市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）、原审被告宗永红租赁合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周霞及其委托诉讼代理人周仲书，被上诉人国资公司的委托诉讼代理人陶敏，原审被告宗永红及其委托诉讼代理人张开生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周霞上诉请求：一、撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3594号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定部分重要事实错误。（一）、一审法院认定2001年10月20日，汨罗八建与粮包厂签订了一份租赁合同，同时又认定方梁（已去世）为上述租赁合同的实际承租人，合同签订后，方梁在上述租赁场地上建成熙熙市场并进行管理是错误推断。没有证据显示方梁与汨罗八建存在挂靠关系，认定方梁为实际承租人明显不当。（二）、一审法院认定2002年4月1日方梁个人与粮包厂签订的协议为汨罗八建与粮包厂租赁协议的补充协议是错误的。汨罗八建未授权方梁以其名义签订协议，协议签订后没有得到汨罗八建认可，熙熙市场也是法律上不存在的市场主体，该协议即使文本真实，也仅仅是方梁的个人行为，与汨罗八建之间不存在任何法律关系，不能成为汨罗八建所签租赁合同的补充。该补充协议为粮包厂为规避法律责任而签订的虚假协议，实际也不存在履行的问题。二、一审法院认定部分重要事实不清且遗漏部分重要事实。（一）、一审法院认定，2002年4月1日方梁与粮包厂签订了一份补充协议，同时认定随后余和平与马福基的住宅被拆除，在此修建了一栋门面楼，起名为商鼎楼，征收拆迁时编为X栋，内在的逻辑为X栋房屋的开发建设是基于方梁签订的补充协议，是方梁开发建设的。事实上，上诉人在一审中提交了证据，证明该房屋是上诉人经粮包厂同意后，与余和平、马福基共同自行开发建设的，与方梁签订的补充协议没有关联，对于该重要事实一审法院采取模糊处理方式，明显不当。（二）、一审法院认定粮包厂破产清算组与被上诉人于2008年签订了一份资产移交协议，约定被上诉人接收粮包厂生产区所有土地及地上附着物,其中熙熙市场4994平方米,上诉人在一审中提供了证据证明诉争的标的物在生活区,不属于生产区,4994平方米也不包括X栋房屋,一审法院完全无视,将该重要事实遗漏没有作认定。(三)被上诉人按照《资产移交协议》接管移交的国有资产后,近10年时间里,从未对答辩人等10个门面主张过产权,也从未行使过资产管理权,更没有与上诉人签订租赁协议,一审法院对此事实未作认定。三、一审法院判决理由错误。(一)、一审法院认为补充协议为案外人汨罗八建与粮包厂签订,认为其与租赁合同都是合法有效,方梁为实际履行人是极度错误的。上诉人认为,租赁合同是有效的,补充协议没有得到汨罗八建的认可,违反了法律的强制性规定,为规避法律责任没有履行的虚假协议，是无效的,不能作为定案依据。(二)、上诉人提供的证人证言不仅证明诉争门面是上诉人经粮包厂同意后自行出资修建的,也证明了补充协议无效,一审法院不予采信错误。(三)、一审法院认为《资产移交协议》中约定的粮包厂生产区所有土地及地上附着物包括诉争门面,将诉争门面纳入熙熙市场,进而认为被上诉人对于诉争门面享有合法权利是错误的，方梁遗孀宗永红几次出庭均证实诉争门面与熙熙市场无关，也从未行使管理权。四、诉争房屋为上诉人通过合法途径自行出资建设的，不属于资产移交范围，被上诉人无权与岳阳楼区征收工作局签订房屋征收补偿协议。综上，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人国资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审被告宗永红陈述称，涉案房屋原审被告从来没有使用和管理过，不属于原审被告所有。国资公司向一审法院起诉请求：1、判令周霞立即腾空原粮食包厂熙熙市场X5栋109号门面并返还给国资公司；2、由周霞承担本案诉讼费用。一审法院查明：2001年10月20日，汨罗八建与粮包厂签订了一份租赁合同，约定：甲方（粮包厂）将厂区内原水池及车库办公楼处的2860平方米土地租赁给乙方(汨罗八建)，由乙方在该土地上建成并经营管理批发市场；租赁期限从2002年6月1日至2019年5月31日止；租赁期满后，市场内所有不动产、水电设施等由乙方完整无偿交付给甲方，产权归甲方所有；乙方出租的门面在租赁期限和其他条款上应符合本合同规定，乙方与经营户的合同随本合同的终止或者解除同时废止，乙方与经营户的经济纠纷由乙方负责；本合同不因法定代表人变更和企业改制而受影响。宗永红的丈夫方梁（已过世）为上述租赁合同的实际承租人。合同签订后，方梁在上述租赁场地上建成熙熙市场并进行管理。2002年4月1日，方梁以汨罗八建和熙熙市场的名义与粮包厂签订了一份补充协议，约定粮包厂将位于现丽珠市场开北大门东侧临马路处面积约300平方米的地段租赁给汨罗八建，一并开发；此地开发需拆除两户职工住宅，房屋主为余和平和马福基，住宅面积大约30平方米，汨罗八建承诺拆迁补偿，并安排门面一个；此地租赁期同水池处一致；租赁期满后，此处所建门面及所有不动产、水电设施由汨罗八建完整无偿交付给粮包厂，产权归粮包厂。随后余和平和马福基的住宅被拆除,在此建了一栋房屋，房屋编号为X栋，本案诉争门面为X栋109号，现由周霞占有使用。2008年6月25日，粮包厂破产清算组与国资公司签订了一份资产移交协议，约定由国资公司接收粮包厂生产区所有土地及地上附着物，其中熙熙市场4994平方米。2017年5月27日，国资公司与岳阳楼区征收安置工作局签订了一份岳阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议，熙熙市场的房产及地上附着物均在征收范围内。另查明，方梁过世后，由宗永红对熙熙市场进行管理。周霞称本案诉争门面是其和粮包厂的另九名职工共同出资修建，方梁只是其中一户。周霞提供了建筑施工合同，粮包厂原厂长肖四喜、党委书记曾令芳的证言，宗永红对此无异议。一审法院认为，案外人汨罗八建与粮包厂签订的租赁合同和补充协议合法有效，宗永红的丈夫方梁是上述租赁合同和补充协议的实际履行人，方梁过世后，宗永红承继了方梁的权利和义务。国资公司是熙熙市场土地的实际权利人。诉争门面虽然由周霞出资修建，但其门面修建在方梁承租的土地上，方梁与粮包厂签订的补充协议约定了合同到期后，承租的土地上所建门面应按合同约定无偿交付给粮包厂，产权归粮包厂。粮包厂原厂长肖四喜、党委书记曾令芳虽然证明周霞和粮包厂的另九名职工是经过粮包厂同意后修建的诉争门面，但该证据属于证人证言，其证明力低于方梁与粮包厂签订的补充协议，对上述证言不予采信。周霞关于诉争门面产权归其所有的意见与事实不符；粮包厂改制后国资公司合法接收了熙熙市场资产，周霞关于国资公司不是诉争门面的合法权利人等意见亦与事实不符，故对周霞的所有辩论意见不予采纳。租赁期限已届满，承租人应当按照合同约定交还租赁门面。国资公司要求宗永红和实际占用诉争门面的周霞腾空房屋，国资公司的诉求符合合同的约定及法律的规定，予以支持。至于周霞在承租土地上修建门面的费用处理问题，因双方均无请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：限宗永红、周霞在判决生效后十日内将熙熙市场X5栋109号门面腾空并返还给国资公司。案件受理费200元，减半收取100元，由周霞负担。二审期间，上诉人周霞向本院提交两份证据：证据1、岳阳楼区征收安置工作联席会议（2019）9号会议纪要；证据2、16户拆迁户之一的《国有土地上被征收房屋货币补偿结算表》，拟证明会议纪要中的16户房屋在资产移交范围内，且属于违建房屋，政府已将其作为历史遗留问题，按照九华山二期征收政策比照无证私房、房地合一方式评估，扣除相关土地费用及办证等相关税费后进行补偿，按综合均价7000多元乃至8000元每平方的单价征收补偿完毕。上诉人等10人的门面建设是报经当时厂部党委同意后自行出资新建的，不在资产移交范围内，其中也存在私下出售门面的类似情形。被上诉人国资公司对上诉人提交的两份证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为这16户住房与本案10户无关，没有可比性。原审被告宗永红对上诉人提交的证据无异议。经过庭审举证、质证，本院认为上诉人提交的两份证据与本案没有关联性，不予采信。本院二审查明，涉案门面占用范围内的土地系原粮包厂国有土地，该门面与熙熙市场在同一时期规划建设，但是占地范围没有位于熙熙市场整体用地范围之内。其他案件事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，上诉人主张涉案门面系其经过厂里同意批准后自筹资金建设的，涉案门面属于上诉人私产，并且涉案门面不在熙熙市场占地范围内，不属于国有资产移交范围，故不应从涉案门面中腾房交还给国资公司。对此，在2008年6月25日，粮包厂厂破产清算组与被上诉人签订的《资产移交协议书》第一条第一款资产移交范围明确约定，粮包厂生产区所有土地及地上附着物（其中无形资产土地使用权68539.05㎡；建筑物60111.02㎡，其中丽珠市场52426.09㎡……）均属于移交范围。因涉案门面属于《资产移交协议书》中的部分，故上诉人拒绝返还门面的前提是必须证明其系涉案门面的合法权利人。本案中，各方对涉案门面所占用范围内的土地系原粮包厂国有土地的事实并无争议，国资公司是现今涉案土地合法的权利人，周霞占有使用上述国有土地建设构筑物既未办理国有土地使用权出让、转让手续，也未依法签订国有土地使用权租赁协议，其对涉案土地的占有属于无偿占用。即便周霞称其占有涉案土地建门面已经过了厂里同意批准，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”的规定，因原粮包厂无权将厂区范围内的国有土地交个人使用，故周霞称已经过厂里同意的事实也不能导致其占用行为合法化。此外，单独的建房行为也不能使上诉人成为涉案门面的合法产权人。根据我国法律规定，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。同时，按照房地一体的处理原则，周霞在国有土地上建造构筑物，即便构筑物系周霞出资，因事实上周霞至今无法办理不动产登记，也并不能据此认定其取得了该构筑物的所有权。故上诉人称其为涉案门面合法权利人的理由不能成立，本院不予支持。至于周霞对地上构筑物投入的建设成本，该部分权利上诉人在一审中未提起反诉，本院对此不予审查，其可以另行维权。另外，对周霞称涉案门面不在熙熙市场租赁土地范围内不应受租赁合同规制的主张，因案涉门面的占地范围确实未在熙熙市场整体用地范围内，故一审法院适用合同法认定周霞应当按照合同约定交还租赁门面属于认定事实不当、适用法律有瑕疵，对此本院予以纠正。但由于上诉人占用涉案土地缺乏合法权利来源，原粮包厂的国有土地等资产移交给国资公司后，国资公司根据《资产移交协议书》作为国有土地使用权人有权要求周霞在合理期限内腾房，交出占用土地。上诉人周霞要求驳回国资公司诉讼请求的主张仍然不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有瑕疵，但对案件的处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人周霞承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇二〇年六月三日书记员 夏语涵