江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终607号上诉人（原审被告）：刘江荣，女，1972年5月28日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：周朋，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨行，男，1994年4月2日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：陈士雷，男，1980年6月9日出生，汉族，住新沂市。原审被告：新沂市银河房产经纪有限公司，住所地新沂市新安街道幸福路南6巷25号。法定代表人：刘江荣，该公司经理。委托诉讼代理人：周朋，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人刘江荣因与被上诉人杨行、原审被告新沂市银河房产经纪有限公司（以下简称银河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初6767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。刘江荣上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的一审诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人杨行不是本案一审的适格原告，涉案房屋的实际买受人是陈士雷。因陈士雷隐瞒了其银行征信，不能办理银行贷款，为便于办理银行贷款，其找到被上诉人杨行(陈士雷的妹夫)，以杨行的名义来购买涉案房屋，杨行仅在签订合同转让时出面一次，以后所有的买房事宜均由陈士雷在办理，陈士雷在庭审中对其是真正的房屋买受人也予以自认。2、上诉人不存在违约行为，该房屋买卖合同双方已于2018年6月21日解除。按照合同约定，被上诉人、实际房屋买受人陈士雷应于2018年6月20日前向上诉人支付首付款120000元，在2018年6月21日陈士雷与上诉人的电话录音中，陈士雷已明确表明无力筹集120000元首付款，不再购买涉案房屋，并自愿承担违约责任。上诉人是在双方的合同解除后才把房屋另售他人。杨行辩称，对一审判决有异议，但是被上诉人等着买房子结婚，只好接受一审判决。希望尽快解决纠纷，拿到给付的定金。杨行向一审法院提出诉讼请求：判令刘江荣、银河公司返还定金2万元，支付违约金4.5万元、赔偿中介费损失0.4万元，合计6.9万元。一审法院认定事实：2018年6月16日，刘江荣（甲方、卖方）、陈士雷（乙方、买方）及银河公司（丙方、居间方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定刘江荣将涉案房屋出售给陈士雷。合同第4条约定，成交价为42.7万元；采用贷款付款方式，2018年6月16日前支付2万元定金，2018年6月20日前签订《新沂市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内，付清首付款（包含定金）12万元，余款30.7万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额买方以现金支付。合同第9条约定，卖方不能按照合同约定将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法出售，应向买方支付该房屋成交价的10%做违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。合同第11条约定，买方不能按照合同约定买入涉案房屋，或者因违约而无法买入，应向卖方支付该房屋成交价的10%做违约金，买方逾期支付购房款，或者未按约定履行其他义务，每逾期一天，按成交价的1‰支付违约金，逾期60天，卖方有权不再出售，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%做违约金。合同第14条“三方约定的其他事项（对本合约及附件条款的修改或补充）”中约定，房屋交易总价改为45万元，首付不超过12万元。合同并对各方其他权利义务作出详细约定。同日，陈士雷支付定金2万元，并支付中介费0.4万元。后经刘江荣、银河公司同意，陈士雷将上述《房屋买卖居间合同》的权利义务一并转让给杨行。杨行委托陈士雷与刘江荣、银河公司协商办理合同履行事宜。刘江荣在《房屋买卖居间合同》签订之前已将涉案房屋出租给他人，签订合同时租赁期限尚未届满，刘江荣已将租赁一事告知陈士雷。2018年6月20日，陈士雷与刘江荣电话联系。陈士雷要求去银行办理相关手续，刘江荣要求其支付首付款，并称12万元不够，要求增加5000元，陈士雷表示仅有12万元，刘江荣提出可以先行出具欠据，待从涉案房屋租金中扣除，陈士雷不同意，称房屋过户后，租户即须搬走，刘江荣表示那就不再出售房屋，或是支付13.5万元首付款，陈士雷坚持只能支付12万元首付款。双方未能协商一致。审理过程中，刘江荣陈述，根据二手房贷款一般情况，首付比例应为30%。其并称在签订合同时已口头和陈士雷约定了该比例，但未有提供其他证据予以佐证。2018年11月，刘江荣与案外人李琳订立房屋买卖合同，将涉案房屋出售给李琳，涉案房屋已交付李琳，双方并于2018年11月15日办理了所有权转移登记手续。一审法院认为，陈士雷与刘江荣及银河公司签订的《房屋买卖居间合同》系混合合同，既包括陈士雷与刘江荣之间的房屋买卖合同关系，又包括陈士雷及刘江荣与银河公司之间的居间合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。陈士雷将其在《房屋买卖居间合同》中的合同权利义务一并转让给杨行，合同其他当事人刘江荣、银河公司亦已同意，故该转让行为应认定为有效，杨行已取得陈士雷在前述合同中的法律地位。各方当事人均应按约履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨行与刘江荣在《房屋买卖居间合同》约定了具体的付款方式，即在支付首付款后，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付，并且约定了首付款数额。但其后在杨行准备按照合同约定支付首付款时，刘江荣提出要求增加首付款的数额。刘江荣辩称双方在签订《房屋买卖居间合同》时口头约定首付款数额为房屋交易总价款的30%，但没有提供其他证据予以佐证，且与《房屋买卖居间合同》记载的内容相矛盾，故不予支持。刘江荣陈述一般二手房最高贷款比例为70%，虽然合同约定银行实际贷款额与原贷款额之间的差额买方以现金支付，但是刘江荣作为专业从事房地产中介服务的银河公司的法定代表人，一直从事房屋买卖居间行业，系专业人士，不论是作为出卖方，还是作为居间方，对于《房屋买卖居间合同》中约定的实体内容、不确定项目的风险告知及其他各项牵涉买卖双方切身利益之事项均应高度重视并向买受人进行明示或告知。首付款的数额是房屋买卖合同中至关重要的条款，刘江荣作为专业人士，明知一般二手房贷款首付比例不低于30%，但仍在合同中约定了低于该比例的首付款数额，导致此后双方在首付款数额上发生争议，而且在发生争议后也没有进行有效沟通，致使双方进一步产生不信任感，导致买卖合同未能履行，难辞其咎。另一方面，在刘江荣告知首付款数额不足贷款首付比例要求增加、并提出解决方案即可以先出具欠据再从房屋租金中扣除的情况下，杨行不同意，但也未提出其他解决方案，且要求租户在过户时立即搬离，其行为亦有不当。涉案房屋已另售他人并办理了所有权转移登记手续，涉案《房屋买卖居间合同》已履行不能，刘江荣收取杨行定金已无依据，应予返还。关于杨行主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案合同约定、合同履行实际情况，本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为1万元，对杨行主张的过高部分，不予支持。关于杨行主张的中介费损失，因确定违约金数额时已加以考虑，故不再支持。银河公司作为居间方提供了居间服务，杨行要求银河公司承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、刘江荣应于判决发生法律效力之日起十日内返还杨行定金2万元、支付违约金1万元，合计3万元。二、驳回杨行其他诉讼请求。二审中，刘江荣提交刘江荣和陈士雷在2018年6月18日及6月21日通话录音。2018年6月18日的录音证明涉案房屋实际买受人是陈士雷，因其征信问题无法办理银行贷款，不能在2018年6月20日前办理房产交易手续，为了不承担违约责任，经陈士雷的请求，上诉人同意陈士雷借名买房，并达成了一致的口头协议，于2018年7月1日办理房产交易手续。2018年6月21日的通话录音证明该份录音形成于陈士雷向一审法院提交的2018年6月20日其与刘江荣通话录音之后，且陈士雷明确表明无法支付首付款12万元，不再购买涉案房屋，自愿承担4000元的违约责任。上诉人刘江荣是在陈士雷明确表明不再购买涉案房屋后才将涉案房屋另售他们，上诉人不存在违约行为。杨行质证认为，声音好像是陈士雷的，录音内容不能肯定，但是录音不能证明杨行是顶名买房的事实。杨行与银河公司在二审中未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同最终的买受人。刘江荣上诉主张陈士雷是真实的买房人，杨行仅是名义买房人。刘江荣在二审中提交2018年6月18日与陈士雷的通话录音，证明杨行是陈士雷找来替陈士雷完成交易的人。杨行向本院书面陈述，其想买房，陈士雷告知买房信息，便请假回新沂市签了合同。刘江荣在二审中提交的2018年6月18日与陈士雷的通话录音能够反映陈士雷有意找人顶名买房，而从杨行签字确认的合同来看，尽管合同内容为陈士雷与刘江荣签字确认的条款，但在合同最后手写“此合同乙方（买方）转让给杨行，乙方为杨行。其它不变”，在无其他证据反映杨行的真实意思表示的情况下，上述通话录音不足以认定杨行不是真实的买房人。对刘江荣有关杨行是名义买房人的主张，本院不予采纳。二、关于合同解除的原因。刘江荣基于合同相对方为陈士雷的认知，主张陈士雷无履行能力导致合同解除，刘江荣对合同的解除无过错，并在二审中提交于2018年6月21日与陈士雷的通话录音佐证自己的上诉主张。杨行书面陈述，陈士雷虽然转述了其与刘江荣的沟通结果，但杨行不同意增加首付款，坚持要求按书面合同履行交易。刘江荣提交的2018年6月21日与陈士雷的通话录音反映，刘江荣要求增加首付款，陈士雷表示无法满足刘江荣的要求，进而与刘江荣协商解决在合同不能继续交易情况下产生的后续问题，但通话双方最终未达成一致意见。本院认为，该通话录音不能证明案涉合同不能履行系杨行单方的原因。刘江荣有关其不承担违约责任的主张不能成立，本院不予采纳。综上，刘江荣的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1526元，由上诉人刘江荣负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年六月十六日书记员  苗 鑫