北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1963号上诉人（原审被告）：卞锋，男，1981年11月12日出生，满族，住北京市昌平区。上诉人（原审第三人）：北京雅尚酒店管理有限责任公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村顺沙路11号。法定代表人：卞锋，总经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：国艺凡，北京在明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马淑云，女，1933年9月19日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高文霞，女，1956年12月31日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高文艳，女，1958年11月4日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高文玲，女，1963年12月13日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高文华，男，1961年9月29日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：高建，男，1966年10月21日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：吴楠，女，1989年6月26日出生，汉族，住北京市顺义区。七被上诉人之共同委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。上诉人卞锋、上诉人北京雅尚酒店管理有限责任公司（以下简称雅尚公司）因与被上诉人马淑云、高文霞、高文艳、高文玲、高文华、高建、吴楠（以下合称七被上诉人）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卞锋、雅尚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回七被上诉人的起诉；2.判令一、二审诉讼费用由七被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定卞锋个人与马淑云等七被上诉人之间成立了租赁合同关系欠缺事实依据，卞锋并非本案适格被告。根据转股《协议书》第三条，李泽广配合卞锋将原租赁合同转让给卞锋与房东签署。同时，《协议书》第六条规定，李泽广、李秀辉此前任何个人经济纠纷与卞锋无关。根据2018年10月16日李泽广、李秀辉、卞锋与马淑云签订《三方协议》第一条和第二条的约定，卞锋与出租方的租赁关系建立并不具有必然性。因出租方一直不提供房产证，卞锋未按期支付2018年度欠缴租金，双方亦未签订租赁合同。二、雅尚公司实际占用租赁房屋、实际履行租金支付义务，且系公司筹备阶段由发起人李泽广、袁军租赁，雅尚公司成立后亦认可该债务，故在发起人己经解除租赁合同的情况下，雅尚公司才是适格被告，而非一审法院认定的债的加入。《三方协议》各方主体均认可107万元系雅尚公司的债务。2016年10月12日，雅尚公司股东约定按照各自股权比例支付租金的行为应认定为雅尚公司支付租金的行为，而非股东个人行为。马淑云2019年4月12日出具《收条》可以证明各方均认可马淑云与雅尚公司的租赁关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，马淑云等应选择向雅尚公司、李泽广、李秀辉主张占用费，鉴于马淑云同意李泽广、李秀辉解除合同，故只能向雅尚公司主张。一审法院的错误认定将导致卞锋、雅尚公司无权主张筹备阶段的装修价值。一审法院根据马淑云一方出具的《承诺》认定构成债的加入属事实认定错误。三、七被上诉人提供虚假产权证书，将违法建筑作为合法建筑出租，占用费标准应予调低，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条不应简单适用。四、按照一审法院的审理逻辑，雅尚公司的大股东董丰亦应属于债务人，一审法院却未予追加，属于审理程序错误。七被上诉人辩称，同意一审判决，不同意卞锋、雅尚公司的上诉请求。卞锋、雅尚公司一方面说交付部分房屋，一方面说他们不是承租人，是前后矛盾的。根据一审中提交的欠付租金说明，可以认定卞锋就是实际承租人。一审认定的租金标准正确。关于追加当事人的问题，是公司内部股东之间的争议，与本案没有关系，董丰不是本案当事人，仅是公司股东，一审不予追加正确。七被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令卞锋给付七被上诉人2019年2月1日至实际腾退涉诉租赁标的物之日止的占用费，按照每日4520.54元的标准计算（扣除卞锋已经支付的10万元），雅尚公司连带支付该占用费；2.判令卞锋将租赁标的物腾退，并将租赁标的物交给七被上诉人，雅尚公司配合腾退，不得妨碍；3.判令本案的诉讼费用由卞锋承担。一审法院认定事实如下：高德全与马淑云系夫妻关系，二人生育高文英、高文霞、高文艳、高文玲、高文华、高建。高德全于2018年6月28日去世。高文英于2017年5月3日去世。高德全去世前没有遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议。高文英与吴彦和系夫妻关系，二人生育一女吴楠。2014年10月28日，高德全（甲方）与李泽广、袁军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于北京市顺义区高丽营镇顺沙路南侧（三层楼后）一大院内一幢六层楼房（包括地下室）、西房四间租给乙方经营使用。楼房面积约6000㎡左右，西房四间约60㎡左右，大院四周有砖结构的围墙，西侧有大门，院内有机井一眼，有树（）棵……二、租赁期限为20年，自2015年2月1日至2035年1月31日。三、租金交纳采取一次付清一年，先付后用的方式，年租金壹佰伍拾万元，租金交给法人代表高德全或高德全的委托人。四、租金每第三年递增10%，从第十五年开始递增20%，租金逾期超过30天，不按协议付款，甲方有权解除合同，甲方不给任何补偿。十七、甲方给乙方不收租金的装修期限是三个月，开始收租金日期是2015年2月1日，第一年的租金乙方在签订此合同之日交纳，以后乙方于每年的1月31日之前交租金。2016年12月12日，高德全（甲方）与李泽广、袁军（乙方）签订《补充协议》，内容为：乙方袁军、李泽广要求，经甲乙双方同意，2014年10月28日高德全与袁军、李泽广签订的房屋租赁合同，乙方承租人其中一人袁军要求自愿退出，此合同承租人变更为李泽广、李秀辉，袁军在原始合同中的权力与义务，债务、债权关系由李秀辉承担。2018年10月16日，马淑云（高文玲代签）与李泽广、李秀辉（李泽广代李秀辉）及卞锋签订《三方协议》，约定：鉴于李泽广、李秀辉作为承租方，未能按照与出租方签订的房屋租赁合同履约，原合同自行解除。经李泽广、李秀辉方与卞锋方、原合同出租方平等协商，达成协议如下：1.李泽广、李秀辉与出租方签署的原房屋租赁合同自动解除，房屋所有人方与卞锋就原合同中的房屋重新签订租赁合同，合同自2019年2月1日起，起始年租金165万元，租期5年，租赁期内每二年租金递增10%，合同到期出租方继续出租房屋的情况下，卞锋享有优先承租权（其余条款以双方协商签订合同为准）；2.因该房屋2018年度本应缴纳租金仍未缴齐，由卞锋于2018年10月31日前，向房屋所有人方结清一百零七万元。自此三方协议签署之日起，李泽广、李秀辉方不再与原合同出租方产生任何法律关系，李泽广、李秀辉方在原租赁房屋中的投资损失自负。卞锋如不能按期结清2018年度拖欠租金（107万元），则出租方不与卞锋签订房屋租赁合同。后七被上诉人未与卞锋或雅尚公司签订书面租赁合同。七被上诉人与卞锋、雅尚公司均认可租赁标的物中主要使用房屋，且该房屋未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续。七被上诉人提交《协议》及《承诺》，证明其已经将房屋交付卞锋，卞锋承诺给付租金，雅尚公司在涉诉场地经营亦同意给付租金。《协议》内容为：“本人承诺：一、五月底之前至少交纳房租叁拾万元。二、六月底之前至少交纳房租叁拾万元。三、七月底之前结清2019年房租壹佰陆拾伍万元整。四、如有违约，本人自愿承担一切法律后果和由此所造成的一切经济损失。承诺人：卞锋，2019年4月9日。”《承诺》内容为：“雅尚公司及法人卞锋应房主马淑云要求，承诺应于2019年4月16日之前交纳2019年度应交纳房款总额人民币壹佰陆拾伍万元中的第一笔人民币陆拾万元整，剩余壹佰零伍万元整（人民币）于2019年7月20日之前结清。如有违约，本人及雅尚公司应于2019年7月31日之前无条件腾退房屋并交还给马淑云。卞锋，2019年4月12日。”卞锋、雅尚公司认可《协议》及《承诺》的真实性。雅尚公司提交收条、承诺，证明与七被上诉人建立房屋租赁合同关系的相对方是雅尚公司，七被上诉人要求雅尚公司交纳租金，并不是要求卞锋交纳租金，卞锋是雅尚公司的法定代表人，相应的行为也是代表雅尚公司。收条内容为：截止2019年1月31日，收到卞锋缴纳补齐雅尚公司应交纳给马淑云房租107万元，至此2018年房租全部结清。收款人：马淑云，代收：高文玲，2019年4月12日。雅尚公司于第一次庭审后在落款日期处加盖了公章。承诺内容为：“按照房主马淑云要求，雅尚公司及法人卞锋应于2019年4月16日之前交纳2019年应交纳房款总额人民币壹佰陆拾伍万元中的第一笔人民币陆拾万元整，剩余壹佰零伍万元整人民币于2019年7月20日之前结清，如有违约，雅尚公司应于2019年7月31日之前无条件腾清房屋。收到第一笔陆拾万元后，马淑云方不到宾馆干扰正常经营。高文玲（其上有指印）代写，2019年4月12号。”七被上诉人认可收条的真实性，不认可证明目的，称卞锋交纳的107万元是《三方协议》中李泽广、李秀辉欠付的租金；不认可承诺的真实性和证明目的。雅尚公司提交撤销行政许可决定书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明由于涉诉房屋处没有合法的手续导致无法经营宾馆。雅尚公司称七被上诉人承诺李泽广房屋有合法手续，然后李泽广所在的公司即雅尚公司才在涉诉场地进行经营，而后来经北京市顺义区公安消防支队及顺义公安分局调查涉及房屋提供虚假手续，即七被上诉人给李泽广提供的关于房屋的手续是虚假的。撤销行政许可决定书于2018年6月12日作出，撤销了雅尚公司在涉诉房屋处的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。七被上诉人认可该证据的真实性，不认可证明目的，称系案外人提供的材料有问题欺骗获得许可证，与其无关。雅尚公司提交证明复印件2份、房屋所有权证复印件一份，证明七被上诉人提供给李泽广办理涉诉房屋消防手续的材料中关于房屋的情况不属实，且对涉诉房屋伪造了产权证，用于办理雅尚公司经营宾馆的消防、卫生、工商手续。七被上诉人不认可该证据的真实性、证明目的，称该部分材料并非其提供，且办理消防手续其并不知情。卞锋对雅尚公司提交的上述全部证据的真实性、证明目的均予以认可。雅尚公司于2016年11月14日成立，注册地址在涉诉租赁标的物处。2018年10月18日，雅尚公司股东由李泽广变更为卞锋和董丰，法定代表人由李泽广变更为卞锋。雅尚公司、卞锋表示卞锋和董丰从李泽广处受让股权后，由二人经营雅尚公司，雅尚公司占有使用租赁标的物，且《三方协议》中约定的2018年度欠付的租金107万元是卞锋和董丰根据二人在雅尚公司的股权比向七被上诉人交纳的。七被上诉人表示是卞锋和雅尚公司实际占有使用租赁标的物，107万元中的部分是董丰交纳的，其认为是董丰替卞锋交纳的。七被上诉人认可2019年2月1日以后的租金，卞锋交纳了10万元，并同意从其诉请中扣除。雅尚公司、卞锋称雅尚公司在2019年3月18日才开立了对公账户，故此前没有办法从雅尚公司的账户支付相应的款项。七被上诉人称其将房屋交付给李泽广、袁军时是毛坯，由李泽广、袁军进行了装修，卞锋占有使用后未进行装修等添附。卞锋、雅尚公司表示其对房屋进行了维修、对消防器材改造，将燃煤锅炉改造为燃气且改造了供暖管道。经一审法院询问，卞锋及雅尚公司表示如法院判令其腾退，关于损失其保留诉权，不在本案中解决，其自行保存证据。一审法院认为，在高德全已经去世而未留有遗嘱和遗赠扶养协议的情况下，其遗产应由其法定继承人及代位继承人即本案原告七被上诉人继承。根据《三方协议》的约定，李泽广、李秀辉退出涉诉租赁标的物，由房屋所有人方与卞锋就高德全与李泽广、袁军签订的《房屋租赁合同》中所涉租赁标的物形成租赁合同关系，且约定了租赁期限、租金标准，故一审法院据此认定就涉诉租赁标的物系卞锋与七被上诉人建立租赁合同关系。七被上诉人与卞锋、雅尚公司均认可雅尚公司实际占有使用涉诉租赁标的物，一审法院对此不持异议，但卞锋、雅尚公司提交的证据并不能证明七被上诉人与雅尚公司之间形成了租赁合同关系，故一审法院对卞锋、雅尚公司关于租赁合同的承租方是雅尚公司的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，由于涉诉租赁房屋未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续，故卞锋与七被上诉人达成的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同无效的情况下，七被上诉人有权要求卞锋支付占用费且将租赁标的物腾退并向其交还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现七被上诉人依据《三方协议》约定的租金标准主张占用费，一审法院予以支持。卞锋系雅尚公司的法定代表人，根据其2019年4月12日出具的《承诺》，对欠付的租金，雅尚公司同意给付，且在未给付的情形下承诺腾退房屋，故应认定为雅尚公司对卞锋所负债务自愿承担，构成债务加入，故七被上诉人要求雅尚公司连带给付占用费及腾退租赁标的物的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、卞锋、雅尚公司于判决生效之日起十五日内将高德全与李泽广、袁军签订的《房屋租赁合同》中所涉及的租赁标的物腾退并交还给七被上诉人；二、卞锋于判决生效之日起七日内按每日四千五百二十元五角四分的标准给付七被上诉人自二○一九年二月一日起至其实际完成前款腾退义务之日止的占用费（从计算总额中扣除卞锋已经支付的十万元），雅尚公司对此承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，卞锋、雅尚公司向本院提交以下证据以证明其上诉主张：1.2016年10月12日袁军、李泽广、甄建宇、董丰四方签订的关于房租支付的协议；2.2016年5月6日董丰与潘孝俊之间的买股定金；3.2016年12月11日董丰与袁军签订的股权转让协议；4.2017年7月29日闫洪艳与叶盼盼签订的股权转让协议；5.雅尚公司企业基础信用报告；6.董丰向马淑云等多人的银行转账记录；7.董丰与高文艳的通话录音；8.卞锋与高建通话录音；9.高文玲、高文霞、董丰等人租赁房屋处发生争执的对话视频；10.董丰的书面证言；11.雅尚酒店公司为租户开具的发票；12.电费缴费单；13.雅尚公司工商底档中的住所证明、房屋用途说明；14.2016年9月23日董丰与闫洪艳、原股东李泽广等人之间的聊天录音。本院经审查认为，上述证据均与本案不具有关联性，且均不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点在于，卞锋是否是涉诉租赁合同关系的主体。根据《三方协议》的约定，李泽广、李秀辉退出涉诉租赁标的物，由卞锋就高德全与李泽广、袁军签订的《房屋租赁合同》中所涉租赁标的物形成租赁合同关系。本案中，卞锋、雅尚公司提交的证据不足以证明雅尚公司系租赁合同关系的承租方。关于卞锋、雅尚公司上诉主张系在雅尚公司筹备阶段由发起人李泽广、袁军租赁，雅尚公司成立后亦认可该债务，雅尚公司才是适格被告，对此本院认为，雅尚公司的营业执照显示其成立日期为2016年11月14日，各方签署《三方协议》的时间为2018年10月16日。本案情况不符合公司设立阶段的债务承担问题。本院对于卞锋、雅尚公司的该项意见不予支持。作为高德全的继承人，基于高德全与卞锋之间的租赁合同关系，就涉诉租赁标的物七被上诉人享有租赁合同关系项下的相关债权。在本案合同无效的情况下，七被上诉人有权要求卞锋支付占用费且将租赁标的物腾退并向其交还。房屋租赁合同无效，现七被上诉人依据《三方协议》约定的租金标准主张占用费，于法有据，一审法院予以支持并无不当。卞锋作为雅尚公司的法定代表人，其出具的《承诺》明确表明雅尚公司同意给付欠付租金，一审法院认定该行为系雅尚公司对卞锋所负债务自愿承担，构成债务加入，并无不当。综上所述，卞锋、雅尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16756元，由卞锋、北京雅尚酒店管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年六月四日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月