广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初14629号原告（反诉被告）游少平，男，汉族，1978年12月29日出生，户籍地址江西省抚州市乐安县，委托代理人许学军，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）赖小华，男，汉族，1964年3月16日出生，户籍地址江西省抚州市广昌县，委托代理人石继刚，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托代理人贺奇琦，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）游少平诉被告（反诉原告）赖小华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人许学军、被告委托代理人石继刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月8日，原告与被告就深圳市龙岗区平湖街道平湖社区平湖大道228号（原锏湖家私）出租事宜签定《房屋租赁合同》。双方约定房屋租赁期限为6年（自2018年10月1日起至2024年9月30日止）。租金约定：2018年10月1日起至2020年9月30日，月租金为154000元；2020年10月1日起至2022年9月30日，月租金为169400元；2022年10月1日起至2024年9月30日，月租金为186340元；原告与被告约定押金为308000元。2018年11月8日,原告向被告支付308000元押金及2018年12月份的租金154000元，被告向原告出具收款收据。2018年11月18日，原告与深圳市智燊设计机构有限公司签订装饰设计合同，设计费为58888元。同月25日，原告与东莞市怡诚装饰工程有限公司签订装饰工程承包合同，工程期限为2018年11月28日至2019年2月1日,工程造价为90000元（不含税）。2018年11月30日，东莞市怡诚装饰工程有限公司发现该租赁标的物非一个整体，而是二栋并排建筑物加上中间非法搭建而成，二栋建筑物存在明显高度不一，原告知情后及时告知被告该租赁标的物事实情况并要求退租、返还租金、电梯费用、装修费用，但被告拒绝。原、被告合同第六条之规定：1、保证被告的出租行为符合法律规定，房产用途符合有关法律、法规的规定；2、被告需要提供消防验收意见书。被告应该向原告提供消防验收意见书，但被告一直没有按合同约定要求提供上述消防文件。综上所述，被告隐瞒租赁标的物的重大违法事实，且被告拒不提供合法的消防验收意见书，单方违反约定，并给原告造成重大经济损失。被告的违约行为应受到法律严惩，故诉至法院要求判令：一、确认涉案合同《房屋租赁合同》无效；二、被告返还租赁押金308000元；三、被告返还已支付的租金154000元；四、被告向原告支付利息损失（利息以462000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率150%计算，自2018年11月8日算至付清之日止）；五、被告向原告支付装修设计款58888元；六、被告向原告支付装修款90000元；七、被告向原告支付电梯款168000元；八、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、涉案房屋租赁合同合法有效，被告无需向原告返还押金、租金及其利息。首先，根据房屋所有权证及证明显示，涉案房产的所有权人为案外人刘富财，被告与刘富财就涉案房产签订了房屋租赁协议，约定被告作为承租人享有转租的权利。其次，被告与原告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规中关于合同效力的强制性规定，房屋租赁合同合法有效。此外，涉案房屋属于商业综合楼，具备消防备案手续，并且被告是否向原告提供消防意见书等，并不影响合同本身的效力。因此，原告请求法院确认房屋租赁合同无效，并判令被告返还押金、租金及其利息，于法无据。二、原告违约在先，被告无需向原告支付装修装饰设计款及电梯款。首先，原告未经同意擅自装修，系原告违约在先。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用由承租人自行负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。其次，原告承租涉案房屋用于厂房使用，期间，并未对涉案房屋进行任何实质性装修装饰，遑论装修费用或损失。再次，原告提交的设计合同、装修合同、电梯合同以及相应的收据虽载明了各项费用金额，但未能举证证明其实际支付了合同约定的金额，不足以证明其已实际支出相关的费用。最后，原告在起诉状中表示，其于2018年11月30日被东莞市怡诚装饰工程有限公司告知，涉案房产并非一个整体，而是搭建而成，但是其提交的装修设计费用收据，第二期款项的时间为2019年1月18日，装饰装修费用收据时间分别为2019年1月3日、2019年1月27日，电梯销售费用收据第2、3期款项的时间分别为2018年12月20日、2019年1月23日，从时间上来讲也无法自圆其说。综上，涉案房屋租赁合同合法有效，被告无需向原告返还押金、租金及其利息，原告无权要求被告支付装修设计款、装修款以及电梯款，原告并未对房涉案房屋进行任何实质性的装饰、装修，原告提交的合同等证据均无法证明其实际支付了上述款项，且按照其主张其在已知涉案房产作为非法搭建的情况下，依然进行了设计装修、安装电梯等行为，故即使由此造成相关损失也应由其自行承担。被告反诉称，被告与原告于2018年11月8日签订了《房屋租赁合同》，约定月租金为154000元，原告应于每月10日前向被告支付租金，若原告连续两个月未付租金，经催告后仍不支付的，则被告有权单方解除合同。合同签订后，被告依约将房屋交付原告，但原告仅支付了2018年12月份一个月的租金后即不再支付后续租金，经被告多次催告仍拒绝支付，故被告于2019年4月9日向原告发出《解除合同告知函》，原告于2019年4月12日收到。现原告反而恶人先告状，要求被告承担其各种损失，缺乏事实依据。在被告交付房屋之后，原告仅支付了一个月租金后即开始违约，在被告催促租金的过程中，原告也一直承诺因资金紧张但会按时交纳租金，从未向被告提出过房屋存在其他问题，在自己先行违约的情况下，被告发出解除通知后，原告又主张所谓的房屋不合格属推卸责任。在合同中明确约定了原告针对房屋的升级改造需经被告同意，且不得改变房屋主体结构，不得危及房屋安全，在诉讼后，经被告现场查看，发现原告私自在房屋主体内安装一部自用电梯，既未经被告同意，也严重影响房屋主体承重安全。本案租赁合同因原告违约而解除，应不予退还租赁押金，房屋装修损失应由其自行承担。在我方发出解除通知后，原告一直拒不配合办理房屋交接手续，应支付被告占用房屋期间的使用费。为维护自身的合法权益，现被告特向贵院提起反诉要求判令：一、确认被告与原告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；二、原告向被告支付2019年1月至2019年4月的租金人民币616000元；三、原告向被告支付房屋占有使用费，按每月154000元标准，从2019年5月1日计至实际返还房屋之日止；四、原告支付被告逾期滞纳金（根据拖欠租金数额，按照日万分之五的标准，自逾期之日起计至付清款项之日止）；五、本案诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，一、涉案《房屋租赁合同》为无效合同。1、被告将涉案租赁物作为一整体出租给原告，原告在装修过程中发现该租赁物非单一整体，而是由两栋并排建筑物（一高一低两栋建筑物）中间搭建而成，应为违章建筑（是否为违章建筑可通过相关城管部门认定）。2、被告提交的关于涉案房产的所有权证，其建筑面积仅为1500平方米，但涉案《房屋租赁合同》面积为4600平方米，其有产权面积不到涉案租赁物面积的三分之一，故涉案《房屋租赁合同》自始无效。二、由于被告提供非法租赁物，导致原告装修停止，不能合法且正常使用涉案租赁物，故原告无需支付涉案租赁物的占有使用费及相关滞纳金。反而，被告因提供非法建筑物造成原告经济损失，应当赔偿原告的全部经济损失。综上所述，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2018年11月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道平湖社区平湖大街228号（原铜湖家私），租赁为六年，自2018年10月1日至2024年9月30日，2018年10月1日至2020年9月30日期间每月租金为154000元，2020年10月1日至2022年9月30日期间每月租金为169400元，2022年10月1日至2024年9月30日期间每月租金为186340元，租赁押金为308000元。其中合同第五条约定，原告须于每月10日支付本月租金，如连续两个月未付租金，经被告催告，原告仍不缴纳租金的，被告有权单方解除合同；对拖欠的租金，被告有权从拖欠之日起，按每日拖欠租金总额的千分之三收取滞纳金。合同第七条第1款约定，原告征得被告同意，可以根据需要对房屋进行升级改造，费用自行承担，但不得改变房屋主体结构，不得危及房屋安全及消防安全。上述合同签订后，原告于2018年11月8日向被告交纳租赁押金308000元及2018年12月份的租金154000元，被告将涉案房屋交付原告进行装修改造。原告在装修过程中发现承租的房屋系两栋建筑双拼而成，中间通过非法搭建连接在一起，遂向被告提出退租，双方未达成一致意见。由于原告一直未交纳2019年1月至2019年3月期间的租金，被告于2019年4月9日向原告发出解除合同通知，原告于2019年4月12日签收。诉讼中，原告提交一份其与深圳市智燊设计机构有限公司于2018年11月19日签订的《项目服务合同书》、深圳市智燊设计机构有限公司分别于2018年11月22日、2019年1月18日出具的《收据》，主张已支付装饰设计费58888元。原告提交一份其与东莞市怡诚装饰工程有限公司于2018年11月25日签订的《装饰工程承包合同》、东莞市怡诚装饰工程有限公司分别于2018年11月25日、2019年1月3日、2019年1月27日出具的《收据》，主张已支付装修费90000元。原告提交一份其与深圳市华菱电梯有限公司于2018年11月26日签订的《电梯销售合同》、深圳市华菱电梯有限公司分别于2018年11月26日、2018年12月20日、2019年1月23日出具的《收据》，主张已支付电梯费151200元。2019年10月14日，本院召集原被告双方勘察现场时发现，原告除了安装一台电梯外，其他部分尚未装修。本院依原告申请，委托评估公司对现场的电梯价值进行评估，评估结果为132750元。被告表示对原告装修的电梯不同意利用。另查，被告向本院提交租赁房屋涉及的两份《房屋所有权证》，建筑面积分别为1500平方米、1763平方米，共计3263平方米。2019年10月14日，本院召集原被告双方勘察现场时发现，承租的房屋系两栋建筑双拼而成，两栋建筑之间7米多宽的距离用钢结构及木板搭建连接在一起，该搭建部分未取得建设工程规划许可证及房地产证。诉讼中，本院向被告释明，由于原告承租的房屋系不可分割的整体，该房屋中间存在未取得建设工程规划许可证及房地产证部分，故原被告签订的《房屋租赁合同》为无效。被告变更反诉请求，要求原告支付租金变更为支付相应占有使用费，其余请求不变。关于原告交还房屋问题，原告称其于2018年11月28日进驻开始装修，于2018年12月中旬停止装修，并同时通知被告收回房屋。被告则称原告一直未通知被告收回房屋。双方对此均未提交证据证明。根据被告提交的微信聊天记录，被告工作人员在2019年2月27日已获悉原告欲退租事宜。2019年10月14日，本院召集原被告现场勘察时发现，涉案房屋一楼已由被告收回另行出租他人使用，涉案房屋二、三楼仍处于空置状态。被告称，一楼系在2019年6月底收回出租的，但未提交相关证据。由于双方一直未正式办理交接手续，为避免损失进一步扩大，本院随即主持双方办理交接手续，将二、三楼交还被告。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》，因涉及部分房屋面积未取得建设工程规划许可证及房地产证，因此应为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将租赁押金308000元退还原告，原告应当支付被告占用期间的占有使用费，双方应根据过错分担原告的装修损失。被告作为出租人，将不具有出租条件的房屋出租给原告使用，应承担租赁合同无效的主要过错，原告作为承租人，在承租时未对房屋的产权情况进行审查，应承担租赁合同无效的次要过错，本院酌情由被告承担70%责任，由原告承担30%责任。根据评估，原告装修的电梯价值为132750元，应由被告赔偿原告70%即92925元。根据本院现场勘察，原告除了装修一台电梯外，其余部分尚未装修，故原告请求装修设计费及其它装修款项，本院不予支持。关于占有使用费问题，原告主张其于2018年12月中旬已通知被告收回涉案房屋，但未提交证据证明，本院不予采信。根据被告提交的微信聊天记录，被告最晚于2019年2月27日已知悉原告退租事宜，故占有使用费应酌情计至2019年2月底较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告游少平与被告赖小华签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告赖小华应于本判决生效之日起三日内退还原告游少平租赁押金人民币308000元；三、被告赖小华应于本判决生效之日起三日内赔偿原告游少平电梯装修损失人民币92925元；四、原告游少平应于本判决生效之日起三日内支付被告赖小华2019年1月至2019年2月期间的占有使用费人民币308000元；五、驳回原告游少平的其他诉讼请求；六、驳回被告赖小华的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5794元（原告已预交），由原告承担2812元，由被告承担2982元。反诉费人民币8267元（被告已预交），由原告承担1953元，由被告承担6314元。评估费2000元（原告已预交），由原告承担600元，由被告承担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年六月四日书记员  宋德彪