湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1227民初162号 原告：湖南鸿才物业服务有限公司，曾用名称新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地湖南省新晃侗族自治县（以下简称新晃县）晃州镇梅林春天小区9栋2楼，统一社会信用代码914312276803089807。 法定代表人：吴梦冰，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴承都，男，1988年2月4日出生，侗族，公司员工，户籍地湖南省新晃县，现住湖南省新晃县。特别授权。 被告：吴玲莉，女，1990年10月17日出生，侗族，居民，住湖南省新晃县。 原告湖南鸿才物业服务有限公司与被告吴玲莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南鸿才物业服务有限公司委托诉讼代理人吴承都、被告吴玲莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南鸿才物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳物业费554元；2、判决被告向原告交纳违约金398元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月19日，被告在新晃县山河御花园小区购买X栋XXX室127.28㎡住宅一套和X栋XXX号车库一个。2017年1月1日，原告被怀化市山河房地产开发有限公司聘用对小区进行物业管理，双方签订有合同，合同约定住宅按0.6元/㎡的标准收取物业费，因前期物业由开发商补贴0.1元/㎡,故实际按0.5元/㎡的标准向业主收取，车库按60元/年的标准收取物业费。被告的住宅面积为127.28㎡，每月应交物业费63.64元，被告从2019年2月28日起未交纳物业费，至2019年10月31日止共8个月物业费509元未交纳。被告的车库按60元/年的标准计算，每月应交费5元，被告从2019年1月8日起未交纳物业费，至2019年10月31日止共9个月物业费45元未交纳。原告向被告多次催收未果，特依法提起诉讼，请求人民法院依法判决被告交纳所欠的物业费和违约金。 原告湖南鸿才物业服务有限公司向本院提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》、《车库转让协议》、收款收据复印件各1份，拟证明山河御花园小区X栋XXX号住房和X栋XXX号车库系被告所有，住宅从2019年2月28日起未交纳物业费的事实； 2、营业执照、内资企业登记基本情况表、法定代表人身份证及证明、资质证书复印件各1份，拟证明原告通过了工商局、房产局的审批，具有物业服务资质，属于合法经营； 3、《物业服务委托合同》、证明、授权委托书、装修注意事项复印件各1份，拟证明原告经开发商、业主委员会的授权为山河御花园小区提供物业服务及收缴相关费用至2019年10月31日，且被告知晓原告在为小区提供物业服务的事实； 4、短信催费记录复印件1份，拟证明原告已向被告催交物业费的事实； 5、物业主管部门颁发的奖证及物业工作的部分照片复印件各1份，拟证明原告是一家优秀物业服务企业的事实。 被告吴玲莉对原告所提交证据的质证意见为：证据1、2、4，无异议；证据3，对2019年3月1日业主委员会的授权委托书真实性有异议，在前次起诉中原告并没有提交该份授权委托书；证据5，不清楚。 被告吴玲莉辩称：1、前期物业服务协议，已于业主委员会成立时失效，物业公司应重新和业主签署合同，被告从未收到重新签署物业合同通知，被告一直认为没有物业公司在服务；2、小区车辆随意进出，小区管理不到位；3、原告提交的2019年3月1日业主委员会的授权委托书是伪造的，前次原告起诉时间为2019年5月，法院判决时间是2019年7月，物业公司都未能提供该授权委托书为证据；4、新晃县鑫海物业服务有限公司已于2018年10月22日变更为湖南鸿才物业服务有限公司，物业公司未告知业主及业主委员会，业主委员会在不知情的情况下出具的抬头为新晃县鑫海物业服务有限公司的授权委托书不具备法律效力。综上所述，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告吴玲莉向本院提交如下证据： （2019）湘1227民初912号民事判决书复印件1份，拟证明业主委员会委托的截止时间是2019年2月28日，现原告提交的2019年3月1日业主委员会的授权委托书是伪造的。 内资企业登记基本情况1份，拟证明新晃县鑫海物业服务有限公司已于2018年10月更名为湖南鸿才物业服务有限公司，但2019年3月才出具的授权委托书。 原告对被告所提交证据的质证意见为：证据1、真实性无异议，但该份证据与本案无关；证据2，无异议。 对原、被告提交的证据，本院认定如下： 原告湖南鸿才物业服务有限公司提交的5份证据，来源合法、客观真实，与本案有关，本院予以采信。 被告吴玲莉提交的证据1，真实性、合法性予以采信，但不能达到被告的证明目的，证据2，来源合法、客观真实，与本案有关联，原告无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年被告吴玲莉在新晃县晃州镇山河御花园小区购买X栋X单元XXX号住宅及X栋XXX号车库，住宅建筑面积为127.28㎡。2017年1月1日，怀化市山河房地产开发有限公司委托新晃县鑫海物业服务有限公司（2018年11月2日公司名称变更为湖南鸿才物业服务有限公司）对新晃县山河御花园小区进行物业服务，并签订《物业服务委托合同》，约定合同期限自2017年1月1日起至小区业主委员会成立之日止，高层住宅（带电梯住宅）每平方米建筑面积收费标准为人民币1.2元/月，多层住宅（不带电梯住宅）每平方米建筑面积收费标准为0.6元/月（怀化市山河房地产开发有限公司补贴0.1元/㎡），商铺（门面）每平方米建筑面积收费标准为1元/月，车库、储物间（柴棚）每平方米建筑面积收费标准为人民币0.35元/月，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳违约金。合同签订之日，原告即入驻小区进行物业管理。2018年9月1日，山河御花园小区业主委员会临时委托授权原告对小区进行全面的物业服务管理至2019年2月28日，并表示默认原告之前的管理服务。因被告未及时交纳物业费，原告于2019年4月24日诉至本院，请求判决被告向其交纳物业费1973元及违约金，该案中本院仅支持了2019年2月28日未交纳的物业费，2019年3月1日后的物业费因原告未提交业主委员会的委托授权，本院未予支持。2019年10月31日原告退出山河御花园小区，终止对小区的物业服务。因被告住房及车库的物业费经原告催交后仍未交纳，故原告又于2020年3月30日诉至本院，本案中原告提交了新的证据材料即2019年3月1日山河御花园业主委员会的授权委托书1份，该书委托授权原告接2019年2月28日继续为小区提供物业服务和收缴相关费用至2019年10月31日止。被告的X栋X单元XXX号住房从2019年3月1日起未交纳物业费，至2019年10月31日原告退场，被告住房共8个月509元物业费至今未交纳。被告的X栋XXX号车库从2019年1月8日起未交纳物业费，至2019年10月31日原告退场，被告车库共9个月45元物业费至今未交纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中山河御花园业主委员会委托授权原告对小区进行物业管理并收缴相关费用至2019年10月31日，双方之间形成物业服务合同法律关系，该合同合法有效，对山河御花园的所有业主均有约束力，原告按合同约定为小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同约定及时向原告交纳物业服务费，故原告要求被告交纳住房及车库所欠物业费554元，于法有据，本院予以支持。关于原告违约金的请求，合同约定了逾期交纳物业服务费的应当支付违约金，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅，本案中合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情将违约金调整为被告所欠物业服务费用的15%即554元×15％=83元。被告吴玲莉称原告提交的2019年3月1日业主委员会出具的授权委托书是伪造的、小区物业管理不到位，但并未提交相关证据予以证实，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原告经业主委员会的委托对小区进行物业管理至2019年10月31日，事实上原告亦为小区提供了物业管理服务，虽服务过程中原告变更了公司名称，但公司名称的变更并不影响双方法律关系的成立，故原告以不知情及原告公司名称变更为由不支付物业费，本院不予支持。 综上所述，原告湖南鸿才物业服务有限公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴玲莉于本判决生效之日起10日内支付原告湖南鸿才物业服务有限公司物业服务费554元、违约金83元，共计637元； 二、驳回原告湖南鸿才物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴玲莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  龙英军 二〇二〇年六月十日 法官 助理  罗艳辉 代理书记员  杨京文 附相关法律条文: 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。