山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初2742号原告：张兆美，女，1953年7月28日出生，汉族，居民，住莒县。原告：黄强，男，1987年1月22日出生，汉族，居民，住莒县。上述两原告委托诉讼代理人：靳佃春，山东风顺律师事务所律师。被告：莒县长岭镇小岭社区杜家洙流村股份经济合作社，住所地长岭镇杜家洙流村，统一社会信用代码N2371122MF00538449。法定代表人：张洪志，该合作社理事长。被告：莒县长岭镇小岭社区曹家洙流村股份经济合作社，住所地长岭镇曹家洙流村，统一社会信用代码N2371122MF0053828K。法定代表人：李全县，该合作社理事长。被告：莒县长岭镇小岭社区西张家洙流村股份经济合作社，长岭镇西张家洙流村,统一社会信用代码N2371122MF0053860Y。法定代表人：卞德胜，该合作社理事长。上述三被告委托诉讼代理人：张相会，山东聚祥律师事务所律师。第三人：张乃运，男，1974年12月21日出生，汉族，居民，住莒县。原告张兆美、黄强与被告莒县长岭镇小岭社区杜家洙流村经济合作社（以下简称杜家洙流合作社）、莒县长岭镇小岭社区曹家洙流村经济合作社（以下简称曹家洙流合作社）、莒县长岭镇小岭社区西张家洙流村经济合作社（以下简称张家洙流合作社）、第三人张乃运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人靳佃春、被告委托诉讼代理人张相会、第三人张乃运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兆美、黄强向本院提出诉讼请求：1、判令三被告与黄学堂2004年10月1日签订的“房地产租赁契约”于2009年11月4日终止；2、被告杜家洙流合作社返还租金10000元（2009年10月1日至2019年10月1日10年的租金）及利息；3、被告西张家洙流合作社返还租金10000元（2009年10月1日至2019年10月1日10年的租金）及利息；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月1日，原告亲属黄学堂作为乙方与甲方莒县长岭镇杜家洙流村村民民委员会、莒县长岭镇曹家洙流村村民委员会、莒县长岭镇西张家洙流村村民委员会签订“房地产租赁契约”，该契约约定，黄学堂租赁甲方三村委会共有的房屋十四间（含院内厕所）、场院面积2704平方米；每年租金3000元，租金每5年交一次，租期30年，自2004年10月1日至2034年10月1日。合同签订后黄学堂付清2004年10月1日至2009年10月1日期间的租金，并于2007年5月20日向三被告付清2009年10月1日至2019年10月1日共10年的租金30000元。2009年11月4日，黄学堂因病突然离世，三被告将黄学堂租赁的房屋收回使用，一部分改建成卫生室和杜家洙流合作社办公司，另一部分交由张乃运使用至今。黄学堂离世后，黄学堂的继承人未接受、使用该租赁房屋，该合同应终止，三被告应返还黄学唐期间交纳的租金。因被告曹家洙流合作社出具的收据原告未找到，待原告找到后另行主张。杜家洙流合作社、张家洙流合作社、曹家洙流合作社辩称，原告主体不适格，该合同名义上是与原告亲属黄学堂签订，因当时三被告村里村民不能承包，目的是防止矛盾发生，在这种条件下，本案第三人张乃运，就委托其亲戚黄学堂签订了本案的租赁契约。具体费用都是由张乃运支付，合同也由张乃运保管，该涉案租赁物也是由张乃运使用，黄学堂仅仅是该合同名义上当事人；根据约定，2004年10月1日至2009年9月31日，应向三个发包方村集体交纳1.5万元，第三人才交纳1万元，尚欠5千元，因此原告要求返还租赁及利息没有事实依据；如黄学堂系实际承包人，其于2009年11月4日去世，原告所诉超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。张乃运述称，租赁费一直是我交纳的，我只是顶黄学堂的名，委托黄学堂签订的合同，其他同三被告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张兆美、黄强提交如下证据：1.房地产租赁契约；2.租金交纳单据2张；3.张乃运交费单据复印件；4、黄学堂户口注销证明；5、黄学唐与张兆美结婚证复印件；6、民事裁定书；7、照片8张、8、黄纳放弃权利证明。对原告提交的以上证据，被告及第三人对真实性均无异议，但张乃运主张原告手中的合同及2张交费单据之前一直在张乃运处，在黄学堂去世后，为了让黄学堂的弟弟黄学亮帮助协调处理，将合同及收据在黄学亮家交给原告黄强，该租赁费实际是张乃运交纳。杜家洙流合作社、西张家洙流合作社、曹家洙流合作社提交如下证据：1.2020年5月7日三被告会议记录；2.2018年6月19日长岭镇人民调解委员会对李全县的调查笔录；3.2018年8月3日长岭镇人民调解委员会对张乃运的调查笔录；4.2018年6月19日长岭镇人民调解委员会对卞德强的调查笔录；5.2018年6月8日长岭镇人民调解委员会对张兆美的调查笔录；6.2018年6月19日长岭镇人民调解委员会对张乃朋的调查笔录。原告对证据2-6的真实性均无异议，但对证据1的真实性有异议，且认为该证据不能证实真实的租赁过程及事实。第三人对上述证据无异议。张乃运提交1万元的交费收据，原告对其真实性不予认可，被告无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月1日，莒县长岭镇杜家洙流村民委员会、曹家洙流村民委员会、西张家洙流村民委员会三方共同作为甲方与黄学唐作为乙方签订一份《房地产租赁契约》，该契约约定，甲方自愿将坐落在长岭镇杜家洙流村三村共有原小学学校的房屋（房屋建筑面积约260平方米）十四间（另含院内厕所），场院面积（含房屋占用范围内的土地面积）2704平方米出租给乙方使用，大门内西侧保卫室属乙方自建（经甲方同意），每年租金为3000元，租赁期限自2004年10月1日至2034年10月1日，租金每5年交一次，每次乙方向甲方支付租金15000元，每年的10月1日交款。莒县长岭镇杜家洙流村民委员会、曹家洙流村民委员会、西张家洙流村民委员会在该契约上加盖公章，时任法定代表人杜秀战、李全县、张乃朋签字确认，黄学堂签字，见证机关莒县长岭乡司法所盖章。原告提交2007年5月20日杜家洙流村民委员会和西张家洙流村民委员会出具的并分别加盖该两村委会公章的收据各一份，该收据载明收到黄学堂2009年10月1日至2019年10月1日的学校租赁费各10000元。黄学堂于2009年11月24日去世。在黄学堂去世后不久，杜家洙流村民委员会用涉案部分房屋做卫生室使用，后在该院落的土地上新建部分房屋作大队院使用，在杜家洙流村改建卫生室时，原告张兆美及黄学堂的弟弟黄学亮进行阻止并与村委发生争吵，双方协商未果，黄学堂的亲属未能实际使用涉案房屋及院落。张乃运主张涉案合同的租赁费均系张乃运交纳，并称原告手中的收据及合同是张乃运在黄学堂去世之后在黄学亮家交给原告黄强。但黄学亮不认可，称从未见过该合同，在黄学堂经营花生时曾去给安装和调试机械，并且因为大门坏了，还曾去给焊过大门，在黄学堂去世后，因西张家洙流村要拆除张乃运盖的超市，我给协调处理的，张乃运向西张家洙流交纳租赁费大概在9000元左右。张乃运曾使用涉案合同的部分房屋，并建设部分房屋经营超市。本院认为，关于涉案合同承租方主体问题，第三人张乃运主张涉案《房地产租赁契约》系其委托黄学堂代为签订，且相关的租赁费也是由其出具，张乃运是真正的承租方，但张乃运未提供证据证实其与黄学堂之间存在委托代理关系，且现在合同的原件及2007年5月20日的交费单据（载明交纳2009年10月1日至2019年10月1日的租赁费）均在原告处，合同载明的承租人及交费单据载明的交费主体均为黄学堂。同时，张乃运主张以黄学堂名义向西张家洙流村民委员会和杜家洙流村民委员会分别交纳的2009年10月1日至2019年10月1的租赁费各10000元是其所付，这与其提交的2009年6月15日向西张家洙流村民委员会再次交纳的承包费10000元相重合、矛盾，张乃运不能对其作出合理解释，故张乃运的上述主张不成立，也即应当认定涉案合同承租主体系黄学堂，原告手中的20000元租赁费是黄学堂交纳，对三被告辩称该款是张乃运交纳的辩解意见，本院不予采纳。至于黄学堂承租房屋后是否使用、如何使用、给谁使用，均不影响其系作为承租方这一事实的认定。黄学堂与张乃运之间是否存在转租及其他经济往来以及张乃运与三被告之间是否存在其他纠纷均系另一法律关系。莒县长岭镇杜家洙流村民委员会、曹家洙流村民委员会、西张家洙流村民委员会与黄学堂签订的《房地产租赁契约》系各方当事人真实意思表示，但其约定的租赁期限30年违反法律规定，对于超过20年的部分应为无效，未超过部分应为有效合同，各方当事人应按约定全面履行权利、义务。黄学堂死亡后，原告作为法定继承人主张相关权益符合法律规定，对其主体资格，本院予以确认。莒县长岭镇杜家洙流村民委员会、曹家洙流村民委员会、西张家洙流村民委员会均改制为股份经济合作社，改制前的债权债务由改制后的单位予以承接，即本案被告杜家主流合作社、曹家洙流合作社、张家洙流合作社。黄学堂去世后，涉案房屋被三被告及张乃运实际占有使用，原告没有实际使用涉案合同所涉及的标的物，黄学堂与三被告之间的合同关系应自黄学堂去世后而终止。黄学堂提前交纳的2009年10月1至2019年10月1日的租赁费，被告杜家洙流合作社、张家洙流合作社应予返还。原告关于利息的主张，因黄学堂去世后，双方之间的权利义务关系不确定，可自原告第一次起诉之日（2019年10月12日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告给付之日止。综上，原告请求有理，予以支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决如下：一、确认黄学堂与莒县长岭镇杜家洙流村民委员会、曹家洙流村民委员会、西张家洙流村民委员会于2004年10月1日签订的《房地产租赁契约》自2009年11月24日终止；二、被告莒县长岭镇小岭社区杜家洙流股份经济合作社返还原告张兆美、黄强租赁费10000元及利息（利息以10000元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告莒县长岭镇小岭社区西张家洙流股份经济合作社返还原告张兆美、黄强租赁费10000元及利息（利息以10000元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由莒县长岭镇小岭社区杜家洙流村经济合作社、莒县长岭镇小岭社区西张家洙流村经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘加亮二〇二〇年六月十日书记员  刘 杨