北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6313号上诉人（原审被告）:李巧燕，女，1950年6月16日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:李智，北京达晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:温馨，女，1984年3月3日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:周娜，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽敏，北京市京哲律师事务所实习律师。上诉人李巧燕因与被上诉人温馨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人李巧燕的委托诉讼代理人李智，被上诉人温馨的委托诉讼代理人周娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李巧燕上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12425号民事判决书，依法改判驳回温馨的诉讼请求；2.由温馨承担本案诉讼费用。事实与理由：1.涉案房屋买卖合同第十条第（三）款明确约定“如因出卖人自身原因”未将户口迁出的，李巧燕才承担违约责任，之所以中介的格式合同如此约定，系考虑到交易市场中有很多“非自身原因”导致的户口问题是买卖双方无能力解决的。因此，李巧燕仅仅就“自身原因”导致的户口未迁出才承担违约责任。本案中，李巧燕及其亲属于涉案房屋所有权转移前后，并未将户口落入涉案房屋，更不存在未迁出的问题，故不应承担相应违约责任。结合本案户口迁出条款、词句、合同目的及诚实信用原则，双方订立合同时，并未特意提升李巧燕是否具有他人户口的核查义务，亦未在“原有户口”之外对他人户口的迁出作特别义务的约定。因此，很明显温馨在签订合同时，认可李巧燕仅就“自身原因导致的户口未迁出”承担违约责任，并未将李巧燕的户口迁出义务上升为其他非亲属。2.李巧燕在合同订立时对于是否存在他人户口并不知情。并且，根据公安机关行政管理的现状及温馨的自认，公安机关不会向个人透露房产内其他人员的户籍情况。同时，任何不动产登记的公示或房屋买卖行政管理环节，均不会向买卖双方告知户口情况。除非买卖双方间互通消息，李巧燕客观上没有知情能力以及查询户口情况的能力，当时的中介公司亦不提供该项服务。李巧燕没有知情能力及信息披露的能力，属客观不能。同时，对于迁出非亲属人员的户口，李巧燕同样不具备客观能力。根据《派出所办理常住户口登记工作规范（试行）》的要求，户口迁出申请及落户接收均需他人配合。综合考量社会行政管理的现实，李巧燕不应具有针对他人的户口的迁出义务。根据民法的基本原则，李巧燕不可能对房屋上所有的瑕疵都要承担责任。对于合同未约定事项、非因自身原因导致以及超出知情能力、补救能力之外的事项，李巧燕不必承担责任。3.温馨于签署房屋买卖合同后5年后方想到查询并处理户口迁移事宜，证明其在买房时根本不在乎户口问题，也不在乎提升李巧燕对于“非自身原因”户口问题的注意义务。温馨在后续卖房及中介政策变更后，发现出售房屋有阻碍。李巧燕出于善意，相信温馨所述户口情况为真，在没有合同义务的前提下，帮助温馨提供案外人信息，尝试与案外人沟通迁出事宜，减少温馨经济损失，已充分彰显了诚实信用。温馨辩称：同意一审判决，不同意李巧燕的上诉请求和理由。第一，李巧燕所称不属于其自身原因、对涉案房屋上他人户口情况不知情，其不应承担责任，均不能成立。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确约定户口迁出条款并加粗加黑，系李巧燕应当履行的合同义务。李巧燕在出售房屋前应该了解相关情况，并迁出户口。因李巧燕对涉案房屋户口的失察而作出的承诺，应该属于“其自身原因”。温馨未怠于行使权利，本案是基于温馨积极的行为才终结了李巧燕怠于迁出户口违约的行为，而且温馨在寻找案外人促使其迁出的过程中，浪费了大量时间、精力，产生了经济损失，李巧燕应该就其违约行为承担违约责任。第二，李巧燕关于户口问题对温馨具有欺骗的行为。温馨购买房屋时候曾经询问李巧燕涉案房屋是否有户口，李巧燕称其系一手业主没有户口，后温馨发现有户口再问李巧燕的时候，李巧燕答复其家人户口不在涉案房屋，故意回避案外人户口情况，李巧燕费非善意、非诚信。温馨向一审法院提出诉讼请求:判令李巧燕支付违约金25万元。一审法院认定事实：2012年12月2日，温馨与李巧燕签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款166.5万元，约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年3月11日，房屋产权转移登记至温馨名下。庭审中，温馨称签订合同时曾询问李巧燕房屋户口的事，李巧燕称是一手业主，房屋上没有户口；李巧燕认可温馨曾询问过户口的事，但没有说自己是一手业主，只是说没有自己的户口在房屋上。另，温馨称在2017年1月准备迁入户口时，得知房屋上有他人户口，与李巧燕沟通，李巧燕予以否认，因当时已怀孕，就没有再去核实；2017年9月至派出所核实，得到明确的答复，又与李巧燕沟通，李巧燕才称自己不是一手业主，但无法提供前业主信息，其经过多方努力，才于2017年11月查清前业主信息并告知了李巧燕，李巧燕仍未提供当时的购房合同及联系方式，直至2019年7月李巧燕才提供购房合同及前业主信息，但仍未提供有效的联系方式，最后经多方打听，于2019年9月获得前业主联系方式，9月10日才使前业主迁出户口。就此，温馨提交了信息记录予以佐证。李巧燕不予认可，称温馨在买房后五年才提出查询户口一事，在其主动联系温馨后，温馨8个月后才联系，属于怠于行使权利。就此，李巧燕提交了短信记录予以佐证。温馨不予认可。2019年9月21日，温馨签订合同将房屋出售，合同约定的房屋总价款为389万元。温馨称在2019年317新政后打算出售房屋，但因为房屋上户口事影响出售房屋，直到9月21日才出售，导致房屋售价损失。就此，温馨提交了网页截图予以佐证。李巧燕不予认可。另查，案外人于××户口于2007年7月5日迁入案涉房屋，2019年9月9日迁出。一审法院认为：温馨与李巧燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《北京市存量房屋买卖合同》中约定了李巧燕在约定期限内迁出房屋上原有户口的义务及相应的违约责任。现李巧燕未按约定的期限将原有户口迁出，构成违约。关于李巧燕对原有户口不知情、非自身原因等的抗辩意见，在双方已约定需迁出原有户口的情况下，李巧燕是否对原有户口知情，不能成为其不构成违约的事由；按照一般的理解及房屋交易习惯，在双方未对“原有户口”范围予以特别限定的情况下，原有户口包括房屋上所有的户口，而并不限于出卖人本人及其亲属的户口；同样所谓的“非自身原因”也并非仅指“因本人及其亲属户口”的原因。故，对于李巧燕提出的抗辩意见，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。温馨主张因户口一事导致其迟延出售房屋产生房款损失，但现有证据不足以证明户口事宜已实质影响到其出售房屋的安排，最终房屋成交的价款决定于多种因素，温馨提交的网页截图不能证明系其实际损失。法院综合考虑温馨购买、出售房屋的价款，合同履行情况，房屋购买、主张户口迁出、户口实际迁出时间，李巧燕在迁出户口一事上配合的情况，根据过错程度以及预期利益等综合因素，确定李巧燕支付温馨违约金6万元。综上，一审法院判决：一、李巧燕于判决生效后七日内支付温馨违约金六万元；二、驳回温馨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。根据李巧燕与温馨所签《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。该条款系加粗显示，可见双方对户口迁出问题予以关注。结合该条款的文意看，该约定系要求李巧燕将“原有户口”、该房屋“相关的户口”迁出，而未限定于李巧燕及其亲属的户口。从合同目的理解，户口迁出义务的设立系出于对于交易房屋不存在交易物瑕疵的要求，如若约定仅迁出房屋部分户口，则与房屋买卖合同约定内容及签约目的不符，综合本案具体情形，一审法院认定该约定系迁出涉案房屋上全部户口正确。李巧燕作为涉案房屋的出卖方、原产权人，在其向温馨出售涉案房屋之时应当清晰涉案房屋的户口情况，且李巧燕与温馨经过协商，明确达成了上述未迁户口的违约条款，亦加粗显示，故李巧燕应当依约迁出涉案房屋的全部户口。因李巧燕并未如约履行上述合同义务，应当就此承担相应的违约责任。李巧燕上诉主张其没有查询户口的能力，非因自身原因未迁出户口，不应承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院已综合考虑温馨购买、出售房屋的价款，合同履行情况，房屋购买、主张户口迁出、户口实际迁出时间，李巧燕在迁出户口一事上配合的情况，根据过错程度以及预期利益等综合因素，酌情降低了违约金数额，李巧燕依据上述主张请求不予承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，李巧燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由李巧燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年六月五日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  刘 欣书 记 员  田亚男