安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终431号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郎溪兴达房地产有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇伍员路。 法定代表人：姚友昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪祥，男，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区宝城路。 法定代表人：余綯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 上诉人郎溪兴达房地产有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称台客隆公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴达公司上诉请求：撤销原判决主文第一项，改判确认双方订立的《租赁合同》自2019年7月15日解除，判令台客隆公司腾空及返还租赁房屋。事实与理由：1.依据双方合同约定，承租人延期交付租赁费的，出租人有权解除合同。本案中，台客隆公司未交付第二年和第三年的租金。经兴达公司多次催促，台客隆公司要求兴达公司提供租赁费发票。兴达公司提供发票后仍未收到租金,兴达公司遂发函通知解除《租赁合同》。故本案系台客隆公司不交付租金构成违约，案涉合同应予解除。2.关于兴达公司交付发票情况。台客隆公司一审中承认兴达公司将发票交给其公司员工孙兰花，亦确认该送达文件的真实性，其虽辩称该员工不是出纳，但足以证实兴达公司交付发票的事实。兴达公司曾明确要求台客隆公司提供2017、2018年度现金日记账,而台客隆公司未提供，显然应当推定该员工即为出纳。因此，兴达公司已经将开具的发票交付台客隆公司，台客隆公司未付租金无正当理由。 台客隆公司辩称，1.根据合同约定，兴达公司应当提前10日出具租赁费收据或发票，兴达公司迟延提供收据或发票，台客隆公司有权顺延支付租赁费用，不视为违约。本案系台客隆公司向兴达公司要求开具租赁费发票，因兴达公司未开具发票，导致台客隆公司未支付租金。2.兴达公司主张其已交付发票，但实际情况是其将发票交付给与租赁合同无关且无权代收发票的人。兴达公司主观存在恶意，且其亦未将该交付发票的行为告知台客隆公司，台客隆公司对该交付行为毫不知情，依法台客隆公司享有先履行抗辩权，其迟延支付租金不构成违约。兴达公司无权解除《租赁合同》，应当继续履行。4.台客隆公司起诉后，经一审法院协调，将60万元的租金发票交付台客隆公司，台客隆公司随即将60万元的租金支付给兴达公司。可见台客隆公司按约履行合同，并未违约。一审判决后，台客隆公司多次联系、发函给兴达公司，要求兴达公司提供2020年3月1日-2021年2月28日期间的租金发票，但至今未收到租金发票。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 台客隆公司向一审法院起诉请求：1.判决确认兴达公司解除《租赁合同》无效；2.判令兴达公司继续履行《租赁合同》。 兴达公司向一审法院反诉请求：1.判令台客隆公司给付租金796000元（诉讼中变更为196000元）；2.判决确认双方订立的《租赁合同》自2019年7月15日解除；3.判令台客隆公司腾空及返还租赁房屋。 一审法院认定事实：甲方（兴达公司）与乙方（台客隆公司）于2016年3月8日签订《租赁合同》，载明：第1.1条约定，甲方将位于郎溪县房屋（约600平方米）出租给乙方经营超市；第2.1条约定，租赁期限为12年，自2016年12月30日-2029年2月28日（含免租期）；第2.2条约定，2016年12月30日-2017年2月28日（2个月）为免租期提供乙方进行装修、设备安装调试，乙方无需支付租金。……第4.1条约定，租赁费用是本条定义的租赁费用，包括但不限于租赁房屋、附属设备设施和附属场地使用费、维护保养费用等费用。租赁费为每平方每年330元，每三年递增一次，每次递增5%，并采用“先付后租”的方式按年支付，甲方应向乙方提供相应金额的租赁费收据或者发票（如开具租赁费发票，由甲方代开，所涉及的税费由乙方承担）。……除第一年租赁费外（第一年租赁费在免租期结束后7个工作日内支付），乙方在上一承租年度届满前30个工作日内支付下一承租年度租赁费，但乙方在支付租赁费时甲方应当提前10日出具租赁费收据或者发票，甲方延迟提供租赁费收据或者发票则乙方有权顺延支付租赁费，不视为乙方违约。第6.2条约定，在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租赁费，延期15天未缴纳，经甲方书面通知后7天内仍未缴纳的，甲方自逾期之日起按乙方所欠费用的千分之五每日加收滞纳金。如逾期超过一个月，经甲方书面通知后7天内仍未缴纳的，甲方有权解除合同。……第7.1条约定，在下列情况下，任何一方有权终止本合同，并要求违约方赔偿其遭受的损失：（1）另一方的资产被扣押，执行或者存在其他有损资产权益的程序，以至于影响到其完全履行本合同项下义务能力；（2）另一方和其债权人达成让步，或者从事任何导致破产行为……。第7.2条约定，有下列情形之一，即为违约，甲方有权选择终止本合同，并要求乙方承担违约金责任；如有损失，仍有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：（1）未经甲方同意，乙方将租赁物整体转租给他人；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋主体结构并影响房屋安全的；（3）乙方利用租赁物进行非法活动，严重损害公共利益的。甲方根据上述情形提前终止合同时，应提前14日书面通知乙方，乙方应及时退还租赁物，租赁费据实结算，并赔偿甲方因此而遭受的全部损失；甲方也可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。双方在合同上盖章，台客隆公司的代表吴志凯和兴达公司代表李洪祥在合同上签字确认。2017年1月20日，双方对房屋进行了交接，并签订了《房屋交接书》，载明：“甲方出租、乙方承租坐落于郎溪县部分商业门面房屋，共计1208平方，该房屋现已具备交接条件，……”。双方在《房屋交接书》签字盖章予以确认。2017年3月1日-2018年2月28日的房屋租金，台客隆公司已经支付。2018年3月1日至今，案涉房屋的租金未支付，本案诉讼中，台客隆公司支付了60万元租金。 一审法院另查明，台客隆公司于2019年6月16日向兴达公司发出《关于立即开具租赁费增值税专用发票的函》，载明：“……我司已多次催告贵公司，现再次书面函告贵公司。请贵公司将房租的租赁费增值税专用发票交付我公司，以便我公司能及时支付租金。如贵公司迟延交付租赁费增值税专用发票，我公司有权相应顺延支付租赁费，不视为公司违约，由此产生的所有损失由贵公司承担。”2019年7月3日，兴达公司向台客隆公司发出《催款函》，载明：“贵公司租赁我公司的房屋，用于经营超市。根据双方的合同约定及我公司财务的核实，贵公司尚有部分租赁费未支付。现我公司书面通知贵公司，望收到函后尽快将应支付的款项支付给我公司。”7月14日，兴达公司向台客隆公司发出《解除合同通知书》，载明：“关于贵公司拖欠我公司租金事宜，我公司于2019年7月4日书面催告贵公司，要求收到函后7日支付租金，现已经超期，贵公司仍未支付。……我公司现正式通知贵公司：双方于2016年3月8日签订的《租赁合同》自贵公司收到本函后立即解除合同。合同解除后，请贵公司于7日内将占用的房屋全部腾空交还我公司。”7月15日，台客隆公司回复《关于不同意解除租赁合同的函》。 一审法院认为，台客隆公司与兴达公司于2016年3月8日签订的《租赁合同》依法成立，兴达公司于2017年1月20日已经将租赁物交付给了承租人使用，该合同符合法律规定，应合法有效。根据《租赁合同》约定，承租人在交付租金前，出租人应当提供相应的增值税专用发票，否则承租人有权顺延支付租赁费，且不视为承租人违约。本案中，台客隆公司于2019年6月16日向兴达公司发函要求开具增值税专用发票，但兴达公司未交付租赁费的增值税专用发票的前提下，擅自提出解除合同的主张，不符合法律及合同的约定，且在诉讼中台客隆公司已经支付了60万元的租赁费，实际已经履行了合同约定的相应给付义务，故对兴达公司要求解除双方签订的《租赁合同》的主张不予支持。根据《租赁合同》的约定，租赁费支付方式为“先付后租”的原则，2017年3月1日-2018年2月28日期间的租金已经支付，2018年3月1日-2019年2月28日及2019年3月1日-2020年2月28日期间的租赁费交付期限已经成就，兴达公司要求台客隆公司支付租金796000元的主张，符合合同约定，台客隆公司在收到增值税专用发票后支付了60万元，兴达公司在诉讼中变更诉请要求台客隆公司支付租赁费196000元的主张，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条规定，判决：一、原告（反诉被告）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司与被告（反诉原告）郎溪兴达房地产有限公司于2016年3月8日签订的《租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）安徽省台客隆连锁超市有限责任公司自判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）郎溪兴达房地产有限公司支付租赁费196000元；三、驳回被告（反诉原告）郎溪兴达房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费22500元，由兴达公司负担；反诉受理费11250元，由台客隆公司负担3250元，兴达公司负担8000元。 二审中，当事人未提举新证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：1.兴达公司与台客隆公司就开具租赁费的增值税专用发票所涉及的税款存有争议。二审中，台客隆公司表示就租赁费相关的税费依据完税凭证由其公司承担。2.就发票交付情况，兴达公司述称，其系按台客隆公司员工吴志凯的要求，开具了票面金额为997280元的发票，并于2019年6月20日将发票交至台客隆东城国际店长，又因该店长要求实际交给另一员工孙兰花；7月16日，孙兰花将发票返还给兴达公司。台客隆公司述称，其公司因与兴达公司就开具发票涉及的税款存有争议未解决，其员工吴志凯未要求兴达公司将发票交付店长或孙兰花；其公司在收到兴达公司的解除合同函件后仍不清楚兴达公司已开具发票及交付的情况，经查询后发现系孙兰花接收发票，但该发票票面金额为997280元，当时应付租金金额仅为796000元，且孙兰花系人事专员，不是财务人员，其公司认为该员工无权接受发票。3.兴达公司分别于2019年7月3日、7月14日向台客隆公司发出的催款函、解除合同通知函中，均未提及其已交付发票的事宜。 本院认为，案争问题在于明确案涉合同应否解除。经审查，台客隆公司应当在上一承租年度届满前30个工作日内支付下一承租年度的租赁费，而兴达公司应当提前10日出具租赁费发票，如延迟提供租赁费发票则台客隆公司有权顺延支付租赁费，不视为违约。本案中，第一，台客隆公司在兴达公司开具发票曾作出书面催告，此节表明台客隆公司无违约的主观故意；第二，兴达公司虽于2019年6月20日前开具了租赁费发票，但票面金额与台客隆公司应付租金数额不符，其未举证证明该发票金额系应台客隆公司要求而为，对此其应承担举证不能的不利后果；第三，兴达公司将发票交与台客隆公司普通店员，且未将交付票据情况以合理方式及时告知台客隆公司负责人或相关履行合同对接人员或财务人员，其后向台客隆公司所发催款函中亦未提及已开具发票及交付发票的真实情况，故不能认定兴达公司按约完成了交付发票的先履行合同义务。台客隆公司因此未交付租金，不构成违约。兴达公司据以解除合同的事由不能成立，原审判决双方继续履行合同，于法于理有据。 综上，兴达公司的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22500元，由上诉人郎溪兴达房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年六月五日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……