湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1250号原告（反诉被告）：湖南金泰物业管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区朗州路45-5号（金钻广场H1栋4楼）。法定代表人：王焕新，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋钱威，湖南凌星律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：何九明，女，1985年9月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：龚勋，湖南澧州律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙圣林，湖南和讯律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告（反诉被告）湖南金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被告（反诉原告）何九明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金泰物业公司委托诉讼代理人蒋钱威、被告（反诉原告）何九明及其委托诉讼代理人龚勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金泰物业公司请求本院判令：1.何九明向金泰物业公司支付拖欠的物业管理费13055元（欠费总金额计算至2019年12月31日）；2.何九明承担本案的诉讼费用及其他相关费用。何九明答辩要点：1、根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，金泰物业公司请求三年前物业费的诉讼请求不应支持；2、何九明家中排污排水管多次堵塞，污水倒灌到家中，根据物业服务合同，金泰物业公司对管道堵塞有疏通义务，何九明多次与金泰物业公司交涉，一直未采取根除措施，导致何九明家中墙体、地板泡水，电线线路短路，室内无法居住，并因此而重新装修。何九明有权利拒绝支付物业费。何九明反诉请求本院判令：1.金泰物业公司赔偿因排污排水管堵塞而重新装修的损失20000元；2、反诉费由金泰物业公司负担。金泰物业公司答辩要点：何九明的反诉诉请没有法律依据，应予以驳回。根据采信的证据和到庭当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2005年2月18日，湖南金健置业投资有限责任公司（以下简称金健公司）与金泰物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：1.金健公司将其开发的水榭花城小区委托金泰物业公司实行前期物业管理，直至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效之日；2.物业服务费按住宅房屋建筑面积每月每平方米1元计收；3.收费时间从公告物业交付之日一月后开始计算。2012年11月13日，常德市水榭花城北城业主委员会与金泰物业公司签订《物业试用服务协议》，约定试用服务期限自2012年12月1日至2013年5月1日止，住宅物业按建筑面积高层每月每平方米1.1元计算。2013年6月25日，常德市水榭花城北城业主委员会与金泰物业公司签订《物业服务合同》，约定：1.常德市水榭花城北城业主委员会委托金泰物业公司为常德市水榭花城·北城提供物业服务，订立本合同；2.物业服务费：小区住户按每月每平方米1.1元的标准收取，商业门面按每月每平方米2元的标准收取，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业服务费到期日前30日内履行交费义务；3.合同期限两年，自2013年5月1日起至2015年5月1日止。金泰物业公司实际在水榭花城北城提供物业服务至今。何九明为常德市武陵区城北光荣路水榭花城北城2号楼2栋3层302号（169.54平方米）房屋的所有人。何九明于2007年入住上述房屋，于2014年3月1日起未缴纳物业服务费，截止至2019年12月31日何九明累计欠付物业管理费共计12868元（169.54平方米×1.1元/平方米×69个月）。在此期间至2020年4月29日，金泰物业公司多次在小区电梯、入户门等处张贴物业管理费催缴提示，2019年6月2日，湖南凌星律师事务所受金泰物业公司委托向何九明发律师函催缴物业费未果。再查明，何九明的房屋因排污排水管设计不合理造成堵塞，导致反水渗入房屋，何九明多次找金泰物业公司协商未果，庭审后，何九明申请因房屋渗水造成的重新装修损失而向本院申请鉴定，本院不予准许鉴定。上述事实有《房屋信息查询证明》、《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《社区证明》、《律师函》、照片若干等证据在卷佐证。本院认为，关于本诉诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”依据该条规定，建设单位及常德市水榭花城北城业主委员会与金泰物业公司签订的《物业服务合同》，对业主何九明具有约束力，双方均应履行合同约定义务。金泰物业公司为小区业主提供物业服务，何九明作为业主应按合同约定支付物业服务费，故本院对金泰物业公司要求何九明支付所欠物业服务费用的诉讼主张予以支持。业主拒缴物业管理费，势必影响物业管理公司正常运转，以及小区设施、设备和环境的正常维护，何九明主张金泰物业公司在履行物业服务的过程中存在管理不到位，服务不周到等瑕疵或问题，业主可通过向小区业主委员会反映协商予以解决，或通过其他法律途径维护权利。关于何九明对部分时期的物业管理费提出时效抗辩意见，本院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，金泰物业公司为水榭花城小区提供持续性物业服务，应将物业服务合同整体所涉及的物业管理费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年缴费时间视为分期付款的时间。故此，本院认为金泰物业公司诉请没有超过诉讼时效，对何九明的时效抗辩意见，本院不予采纳。关于反诉诉讼请求，何九明因排污排水管堵塞而反渗水导致房屋重新装修的损失，该渗水为公共部分管道设计不合理渗水，系房屋本身质量问题导致。根据相关法律规定，如果该问题发生在房屋质量保修期内，则应由开发商承担相应的保修责任。保修期后，如需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，因涉及其他业主利益，需由与之有关联的业主共同决定，金泰物业服务公司作为服务服务企业，并无此决定权。故何九明请求重新装修的损失与本案不属于同一法律关系，故何九明要求的反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何九明在本判决书生效之日起十日内向湖南金泰物业管理有限公司支付2014年3月1日至2019年12月31日物业服务费共计12868元；二、驳回何九明的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，由何九明负担，反诉诉讼费300元，减半收取150元，由何九明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾宪元二〇二〇年六月二日法官助理吴宁辉书记员刘文婷附：相关法律条文《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。