湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终714号上诉人(原审被告)：耒阳市金城置业房地产开发有限公司，住所地耒阳市五里牌办事处金星居委会西湖路市委南侧金城华府豪庭云吉楼。法定代表人：许清莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小明，男委托诉讼代理人：罗志峰，湖南业达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：罗湘兰，女委托诉讼代理人：唐海花，广东凯行律师事务所律师。上诉人耒阳市金城置业房地产开发有限公司（以下简称金城公司）因与被上诉人罗湘兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初6701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由罗湘兰承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。原审对被上诉人提交证据“承诺”效力认定错误。原审对没有合法来源，未向法庭提供原件的书证“承诺”采信，认为其具有法律效力属事实认定错误，同时原审认定涉案房屋至今未作验收备案登记，金城公司至今不能向罗湘兰交房亦属事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交房条件为：该商品房经验收合格，案涉商品房已完全符合合同约定的交房条件。上诉人已向被上诉人发出收房通知，由于被上诉人自身原因拒绝收房，因此逾期交房的责任不能全部归责于上诉人。二、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，所确定双方的违约责任公平对等，原审法院主观认定合同约定的违约金显然过低且罗湘兰未提供证据证实逾期交房造成的具体损失而将违约金调整为每月800元，没有法律依据且明显过高，属滥用自由裁量权。综上所述，一审法院证据采信错误，认定事实错误，适用法律错误，特提起上诉，请求维护上诉人的合法权益。罗湘兰辩称，承诺书是上诉人真实意思表示，因延期交房达三十个月之久，其同意以800元/月为标准向被上诉人支付违约金，另按同地段同房源的房屋出租金额亦为800元/月，一审酌情认定违约金800元/月合情合理，请求维持。截止一审本案的开庭之日即2019年10月28日，案涉房屋并未达到交付条件，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金至合法交房时止，符合法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。罗湘兰向一审法院起诉请求:1.金城公司从约定最后交房期限的第二日即2017年9月1日起至2019年8月1日止向罗湘兰支付逾期交房违约金人民币23000元，并从2019年8月2日起按1000元/月向罗湘兰支付违约金至金城公司实际交付验收合格房屋之日止；2.金城公司向罗湘兰支付加层补偿费5000元，且金城公司须保证加层后房屋的安全性，否则由此造成罗湘兰的一切损失由金城公司承担；3.金城公司以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。罗湘兰在法庭辩论终结前，将该请求变更为：金城公司以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准（扣减赠送面积之后），实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；4.金城公司承担本案一审诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月24日，罗湘兰与金城公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》(合同编号:LY2016001676)及《合同补偿协议》，约定：1.买受人（即罗湘兰，下同）购买出卖人（即金城公司，下同）开发的金城华府1室[预售许可证：耒预许字（2016）第009号]，建筑面积共130.07平方米，每平方米3043.70元，总价款395888元。买受人在合同签订当日向出卖人支付首付款125888元，剩余房款270000元向银行申请贷款支付；2.出卖人应当在2017年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人；3.出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金；4.产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。6、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下例影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在该期限内未作书面答复的，视为接受变更。合同签订后，罗湘兰按合同约定实际向金城公司支付了购房款395888元，但金城公司未在合同约定时间内交房。因金城公司违规把涉案建筑由24层变更建成了32层，2017年3月31日，耒阳市人民政府市长办公会议纪要第9期，对涉案建筑违规超层等有关问题做了指示。2017年7月19日，金城公司对涉案建筑超层至32层向耒阳市住房和城乡建设局办理了建设工程施工许可补办呈报表。2019年1月2日，金城公司向金城华府二期华府狮苑全体购房者作出承诺：2019年2月28日将金城华府二期华府狮苑商品住宅交予业主，如到期不能交房，金城公司向每户业主每月赔偿800元人民币作为违约金，从2019年3月1日起按日算至月底支付。交付标准两书到位，给水、排污、电、气、电梯通，门、铝合金中空玻璃窗安装到位。消防验收意见书、园林绿化工程在2019年5月31日前完成，并在2019年6月30日前拿到竣工验收备案表。2019年6月4日，耒阳市住房和城乡建设局作出了《关于金城狮苑项目的信访事项处理意见书》该意见书表述：经核实，该项目于2019年2月2日组织了预验收，发现该项目尚存在消防未验收、施工质量及使用安全等问题。该局下达了整改通知单，指令金城公司按有关规定，竣工验收未通过，金城公司不得擅自交房。2019年6月28日，耒阳市住房和城乡建设局以耒住建消验字（2019）第002号作出了《建设工程消防验收意见书》该意见为：综合评定该工程消防验收合格。涉案建筑工程到目前尚未通过综合验收。由于涉案房屋至今未作验收备案登记，金城公司至今未能向罗湘兰交房。罗湘兰多次向有关部门投诉，要求金城公司及时交付符合合同约定的房屋并承担违约责任未果，从而引起纠纷。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，罗湘兰与金城公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》及《合同补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。罗湘兰依据合同约定已向金城公司支付全部购房款，因金城公司未按商品房买卖合同约定条件、时间交付房屋，构成违约，金城公司应当承担违约责任。罗湘兰在有权选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是罗湘兰对其民事权利的合法处分，予以认可。金城公司逾期未交付房屋，应向罗湘兰支付违约金。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，合同约定按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金，折合后每月违约金为356.30元，显然违约金过低，罗湘兰请求增加违约金的主张，具有事实和法律依据，但罗湘兰未提供证据证实逾期交房造成的具体损失，故该院酌情确定罗湘兰的损失以金城公司承诺每月800元计算违约金为宜，即从2017年9月1日起至2019年7月31日止，共23个月，违约金为18400元，并从2019年8月1日起按每月800元支付违约金至具备交房条件时止。罗湘兰要求金城公司按月1000元支付逾期交房违约金中的按月800元支付，符合法律规定，予以支持；过高部分，不予支持。金城公司反驳主张未能按期交房属不可抗力的理由，不符合法律规定，不能成立，不予采纳。关于罗湘兰要求金城公司支付加层补偿费5000元问题的诉讼请求。虽然金城公司对涉案建筑工程擅自加层至32层，不符合合同约定，但罗湘兰未能提供证据证实加层造成的具体损失，且金城公司对涉案建筑的加层，已经获得了主管部门的批准，罗湘兰该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于涉案房屋面积问题的诉讼请求。合同约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准，实行多退少补。本案中，金城公司并未交房，涉案房屋尚未办理不动产登记，罗湘兰请求以房产局测绘大队测绘登记确权面积为准（扣减赠送面积之后），实行多退少补，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准的主张，无事实依据，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：一、耒阳市金城置业房地产开发有限公司向罗湘兰支付从2017年9月1日起至2019年7月31日止期间的逾期交房违约金18400元，限本判决生效之日起十日内支付；2019年8月1日后的逾期交房违约金按每月800元计算支付至合法交房时止；二、驳回罗湘兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）一审案件受理费500元，减半收取250元，由金城公司负担。罗湘兰已垫付的250元，金城公司在执行中予以清偿。本院二审期间，金城公司提交了《耒阳市开发项目竣工综合验收认定意见表》及附件，拟证明金城公司开发的案涉建筑工程于2019年2月1日已经完成验收合格，符合交房条件，本案的逾期交房违约金计算截止时间应为2019年1月31日，罗湘兰质证认为金城公司在一审中未提供该份证据，却在二审中提供，一审的立案时间是2019年8月22日，开庭时间是同年10月28日，如金城公司是在2019年2月1日验收合格，该份证据如在一审前已经形成，且对金城公司有利，金城公司为何一审不提供，罗湘兰有理由认为该份证据不真实或者是后补的时间。2020年4月14日罗湘兰向本院申请调取案涉工程是否达到交楼标准的相关证明材料，本院依法调取了案涉工程的《工程竣工验收备案表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据，本院认定如下：上诉人金城公司提交的《耒阳市开发项目竣工综合验收认定意见表》上显示案涉工程的验收时间是2019年2月1日，仅是金城公司提请进行竣工验收的时间，不能证明案涉工程经相关单位验收合格，而本院调取的《工程竣工验收备案表》上反映案涉工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具竣工验收意见的最后时间是2019年12月8日，耒阳市住房和城乡建设局同意备案的时间是2019年12月24日，《工程竣工验收备案表》真实反映案涉工程的竣工验收合格的情况，该份证据来源合法，客观真实，具有真实性、合法性、关联性，应作为本案的定案依据，该份证据反映案涉工程经五方验收的时间是2019年12月8日。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为金城公司应支付罗湘兰逾期交房违约金是多少？一、关于逾期交房违约金的问题。罗湘兰与金城公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》中约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金。合同约定按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金，折合后每月违约金为356.30元，罗湘兰在金城公司逾期交房的情况下，选择继续履行合同，是对其民事权利的合法处分，应予认可。二、关于案涉商品房何时符合交房条件的问题。罗湘兰与金城公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。当前，行政许可中“经综合验收合格”的职能已经弱化，交房的标准价值取向应为让买受人可以安全、方便地使用、居住该房屋。本案中，案涉商品房于经2019年12月8日经设计、建设、监理、施工、勘察验收合格，故可以确定案涉商品房于2019年12月8日经五方验收合格，符合交房条件。三、金城公司逾期交房，应付违约金具体数额的问题。金城公司逾期交房，应依合同约定承担逾期交房的违约责任。合同约定按日向买受人支付已交房价款万分之零点三的违约金，折合后每月违约金为356.30元，该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年8月31日，因金城公司未按期交房，业主向相关部门反映情况，2019年1月2日，金城公司向金城华府二期华府狮苑全体购房者作出承诺：“2019年2月28日将金城华府二期华府狮苑商品住宅交予业主，如到期不能交房，金城公司向每户业主每月赔偿800元人民币作为违约金，从2019年3月1日起按日算至月底支付。交付标准两书到位，给水、排污、电、气、电梯通，门、铝合金中空玻璃窗安装到位。消防验收意见书、园林绿化工程在2019年5月31日前完成，并在2019年6月30日前拿到竣工验收备案表。”金城公司2019年1月2日向业主所作的承诺系其基于公司迟迟不能交房向全体业主所作出的歉意表示，亦考虑业主的实际损失，未违反法律规定，对2019年3月1日后金城公司逾期交房的违约金依法可认定为每月800元，算至金城公司符合交房条件之日即2019年12月8日止。对2019年3月1日前金城公司逾期交房的违约金依合同约定按每月违约金356.30元计付，从2017年9月1日算至2019年2月28日止，共18个月，该时间段的违约金为6413.40元（356.30元/月*18个月）；对2019年3月1日后金城公司逾期交房的违约金按每月违约金800元计付，从2019年3月1日算至2019年12月8日，该时间段的违约金为7413元（800元/月*9个月零8天），故本案金城公司应支付的违约金共为13826.40元。罗湘兰拒绝收房，因案涉商品房2019年12月8日符合交房条件，对罗湘兰主张的逾期交房违约金只能算至2019年12月8日止，对后期拒绝收房的损失，应由罗湘兰自行负担。本案双方当事人在一审中未提交案涉工程竣工验收、商品房经验收合格的相关证据，二审改判不属原审裁判错误。综上所述，金城公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省耒阳市人民法院(2019）湘0481民初6701号民事判决；二、耒阳市金城置业房地产开发有限公司向罗湘兰支付从2017年9月1日起至2019年12月8日止期间的逾期交房违约金13826.40元，限本判决生效之日起十日内支付；三、驳回罗湘兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，二审案件受理费500元，合计750元，由耒阳市金城置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 刘丽娅审 判 员 张 健二〇二〇年六月三日法官助理 陈海岚书 记 员 陈 浅