江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11498号 原告：叶成林，女，汉族，1974年4月3日出生，住南京市鼓楼区永宁街168号，现住南京市鼓楼区。 被告：南京华宏家纺科技有限公司，统一社会信用代码9132010605795899XF,住所地南京市鼓楼区中央北路181号。 法定代表人：朱大卫，董事长。 委托诉讼代理人：仇建新，男，该公司员工。 被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，统一社会信用代码913201066946156902，住所地南京市鼓楼区中央北路181号。 法定代表人：朱大卫，董事长。 委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。 第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320100682542172K，住所地南京市玄武区中山东路139号。 负责人：李健，行长。 委托诉讼代理人：刘欢，女，该行员工。 委托诉讼代理人：张樯，男，该公司员工。 原告叶成林与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园公司）、第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶成林，被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新、被告华宏产业园公司的委托诉讼代理人万腊庚、第三人稠州银行南京分行的委托诉讼代理人张樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶成林向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行2013年10月2日签订的《房产转让协议书》及《补充协议》，为原告办理位于南京市房屋（以下简称1608室房屋）不动产权证；2、两被告支付逾期办证违约金（自2018年11月1日起计算至原告实际取得不动产权证日为止，按每日每间100元计算）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月2日，原告与被告签订《房产转让协议书》及《补充协议》，由原告购买位于南京市。《房产转让协议书》约定：2014年12月31日房屋交付，不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续，逾期办理，不协助方每天按照10元计算违约金。由于两被告拖延为原告办理不动产权证，双方产生矛盾，被告多次表示歉意未果。2018年4月2日，被告再次书面承诺于2018年10月31日办理产权证，如果仍不能办理，从2018年11月1日至产权过户完成期间，每间房号按每天100元支付违约金，违约金按月支付。截至原告起诉，两被告不但没有为原告办理产权证，违约金也未依承诺兑现。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告华宏科技公司辩称：愿意继续办证，办理不动产权证的流程是华宏产业园公司将房屋过户至华宏科技公司，华宏科技公司再配合原告办理产权证。原告主张的违约金过高，存在胁迫的情况，应当无效，被告已经向原告按约支付10元/天的违约金至2018年10月31日。 被告华宏产业园公司辩称：1、同意原告要求办理房屋不动产权证的诉请。目前房屋处于抵押状态，抵押的原因主要是因为自然条件及政府政策性规定，使得被告方的在建工程无法如期完成，延期了一年多时间，导致目前的状况，对于原告表示歉意；2、对于违约金，应尊重双方最初合同的约定，这份合同表现了双方真实意思。从合同中可看出，双方对延期办证是有预期的，后续的追加违约金承诺应当不是被告华宏科技公司的真实意思表示，不予认可。同意按每天10元支付违约金。 第三人稠州银行南京分行述称：1、第三人对原告与被告的房屋买卖事实不知情；2、案涉房屋所有权人为被告华宏产业园公司，第三人与被告华宏产业园公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续。根据物权法的规定，第三人的抵押权已合法设立；3、第三人已根据合同约定将贷款发放至被告华宏产业园公司账户，履行了放款义务；4、如果被告华宏产业园公司能将涉案房屋抵押的借款结清，或提供其他等值资产抵押，经过我行审批后，可配合双方办理解押手续。如不能还清贷款，不同意解除抵押。 本院经审理认定事实如下: 1608室房屋登记的房屋所有权人系被告华宏产业园公司。2013年10月2日，原告（乙方、受让方）与被告华宏科技公司（甲方、转让方）签订《房产转让协议书》，约定乙方向甲方购买1608室房屋，房产建筑面积为42.52平方米，单价为14890元/平方米，房款合计633122.8元，并约定了房款支付时间；还约定甲方应于2014年12月31日前将案涉房屋交付乙方，甲方逾期交付房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲乙双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。同日，双方签订了《补充协议书》，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，原告已付清全部房款。2015年5月，被告华宏科技公司将1608室房屋交付给原告。因未能按约协助办理不动产权证，被告华宏科技公司已向原告付清2018年10月31日之前按每间每日10元计算的违约金。 2018年4月2日，被告华宏科技公司向原告出具承诺函，内容为：“尊敬的1608客户：由于多种原因，我公司未能按约办理您（或您单位）所购房产的产权证，对此，我公司深表歉意，我公司也十分理解您的心情。经我公司与办证有关单位多次协调沟通，我公司房产可以过户至个人。我公司在此向您承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。此承诺仅对1608客户有效。”被告华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。 关于上述承诺函签订的背景，华宏科技公司主张，2018年4月2日，很多业主找到华宏科技公司，公司的销售人员及副总经理接待了业主，在洽谈过程中，业主大吵大闹，并有人用椅子顶住门，声称今天必须给说法，否则谁也不给出门。每天100元的违约金是业主事先拟定好的，并不是现场协商的，承诺函属于胁迫签订的，应当无效。原告表示，承诺函是双方协商的结果，华宏科技公司出具承诺函后并没有报警，不存在胁迫的情形。被告华宏产业园公司称，其并不知晓华宏科技公司出具上述承诺函，也没有授权华宏科技公司出具上述承诺函。 2019年2月2日，被告华宏产业园公司就1608室房屋办理了抵押登记手续。抵押权人均系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，被告华宏产业园公司再次就1608室房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。被告当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与被告华宏产业园公司涤除了上述抵押登记手续。审理中，两被告表示同意共同承担责任。 以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房产转让协议书》、《补充协议书》、承诺函及不动产登记资料查询结果证明等予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告叶成林与被告华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告作为1608室房屋的购买人，已按约付清全部购房款，被告华宏科技公司应按约协助原告办理房屋所有权的转移登记手续，两被告同意共同承担责任，本院予以确认。被告华宏产业园公司为开发工程项目贷款而未经原告同意将1608室房屋抵押给第三人稠州银行南京分行，导致未能及时办理案涉房屋转移登记手续。被告华宏科技公司应就其违约行为承担违约责任。被告华宏科技公司承诺自2018年11月1日至案涉房屋产权过户完成之日，按每天100元的标准支付违约金，被告华宏科技公司并无证据证明其作出该承诺受到原告方胁迫，故该承诺应是华宏科技公司的真实意思表示，不违反法律规定，且并无证据证明每日100元的违约金过分高于原告方损失，故原告要求华宏科技公司按每日100元的标准支付违约金，本院予以支持，被告华宏产业园公司应共同承担支付责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告叶成林办理本市鼓楼区中央北路185号1608室房屋转移登记手续； 二、被告南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶成林支付违约金（违约金按每天100元的标准自2018年11月1日起计算至原告叶成林取得不动产权证之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，由被告南京华宏家纺科技有限公司、被告南京华宏家纺科技创意产业园有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  邢 锐 人民陪审员  徐红娣 人民陪审员  李凌璐 二〇二〇年六月十日 书 记 员  张智玉 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。