浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1181民初2566号 原告：龙泉众诚投资管理有限公司，住所地：龙泉市德泰楼515室,统一社会信用代码：91331181329901867M。 法定代表人：吴江蛟，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶盛有，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 被告：浙江国光建筑工程有限公司，住所地：龙泉市龙渊街道华楼街268号财富大厦11层，统一社会信用代码：91331181704772244T。 法定代表人：周国标，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 第三人：龙泉飞翔房地产开发有限公司，住所地：龙泉市龙渊街道华楼街268号财富大厦9层906室，统一社会信用代码：91331181059584581H。 法定代表人：张德伟，任该公司执行董事。 原告龙泉众诚投资管理有限公司（以下简称众诚公司）与被告浙江国光建筑工程有限公司（以下简称国光公司）、第三人龙泉飞翔房地产开发有限公司（以下简称飞翔公司）执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告众诚公司的法定代表人吴江蛟及其委托诉讼代理人叶盛有、被告国光公司的委托诉讼代理人项晓韬到庭参加了诉讼，第三人飞翔公司的法定代表人张德伟现羁押于龙泉市看守所，无法到庭参加诉讼，本院单独对其进行了远程视频询问。本案现已审理终结。 原告众诚公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于龙泉市的不动产［产权证号：浙（2017）龙泉市不动产权第0000XX1号］和坐落于龙泉市的不动产［产权证号：浙（2017）龙泉市不动产权第0000XX3号］；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，原告的法定代表人吴江蛟以其妻子周菊华的名义和龙泉飞翔工程管理有限公司（以下简称飞翔管理公司，系第三人飞翔公司前身）签订《房产买卖意向协议书》，约定由周菊华向飞翔管理公司购买龙泉市财富大厦（原称龙泉商务总部经济大厦）七楼东首房产。2014年5月6日，吴江蛟通过建设银行向飞翔管理公司预付了130万元购房款。2014年10月，由于情况发生变化，一是有客户向飞翔管理公司提出要整层购买大厦七楼和八楼用于开设宾馆，飞翔管理公司就想让吴江蛟调整购买楼层；二是政府规定，大厦属于商业用房，购房主体须是法人，自然人不能购买。鉴于上述情况，经与飞翔管理公司商讨，吴江蛟表示同意调整购买楼层，并拟注册“龙泉众诚投资管理有限公司”作为购房主体。2014年10月22日，飞翔管理公司向原告出具《购房及购房款调整变更》，确定：1.调整原购买的七楼东首为1201室和406室；2.周菊华（吴江蛟）2014年5月6日转入的购房款130万元作为原告众诚公司购买大厦1201、406室房的购房款。2015年3月16日，原告登记成立。2014年12月26日，飞翔管理公司变更为第三人飞翔公司。2015年11月5日、12月10日，原告与第三人飞翔公司分别签订了购买坐落于龙泉市（龙泉商务总部经济大厦）1201室和406室两处商业用房的《商品房买卖合同》，合同约定：其中1201室房的建筑面积为406.3平方米，每平方米单价为6580元，房价总金额为2673454元；406室房的建筑面积为409.11平方米，每平方米单价为5880元，房价总金额为2405567元，两处房价共计5079021元。在2015年11月5日和2015年12月10日签订《商品房买卖合同》当日，双方并办理了商品房预售合同网签备案登记手续。2016年3月25日，原告和第三人协商，除已付130万元外，原告将原来向第三人公司所投资的480万元及利息合计547万元也折转为购房款，由第三人给原告开具了购房款收据，原告全额付清了房款。2016年10月15日，第三人向原告交付了1201室和406室房产，并提供了《房产使用说明书》和《房产质量保证书》，原告从此实际占有了房产。2017年3月，第三人向原告提供了1201室和406室两处房产的《不动产权分割登记凭证》。但因第三人没有给原告开具销售不动产统一发票，而未能给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。2017年9月12日，原告将406室房产出租给了龙泉市诺亚方舟爱心协会，办理了书面交接手续，并由第三人在交接单上签字盖章见证。2018年6月25日，原告与浙江龙泉农村商业银行股份有限公司签订了《房产租赁合同》，原告将1201室房产出租给了浙江龙泉农村商业银行股份有限公司，年租金20万元，并开具了增值税发票。因第三人一直未给原告办理房产权属登记，原告曾于2019年7月对第三人提起诉讼，要求第三人履行合同约定的办证义务。但在2019年11月5日开庭时却得知，原告的1201室和406室两处房产已被贵院于2019年8月29日作出的（2019）浙1181执1092号之一执行裁定查封。原告遂提出执行异议，而贵院受理后，却根本没有对原告主张的事实和提交的证据进行审查、核实，也没有依法组织听证，就草率作出（2019）浙1181执异29号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告国光公司辩称，1.原告本案的主张并非是被告对原告的财产直接执行，被告是作为第三人债权人对第三人财产申请执行，原告由于法院执行过程当中对于登记在第三人名下的财产权属问题发生争议，就本案关系来说，原告诉被告已经给被告造成了影响，比如说银行就多个电话过来询问为什么会当被告；2.法院在执行第三人财产过程当中所涉及原告与第三人之间就案涉房产权属问题，根据法律相关规定及执行程序相关法律规范予以审核，该是第三人财产，被告是不能放弃的，如不是第三人财产，被告也是不可能得到实现；3.原告请求诉讼费用由被告承担不合理，被告本身是第三人的债权人，依法行使申请执行的权利，并没有直接针对原告的财产提出具体的请求；4.原告和第三人之间有提过权属争议诉讼，应该继续下去，不应该提起本案执行异议之诉。 第三人飞翔公司陈述，如果将400万元投资款（已返还给吴江蛟80万元，公司里有账目）、130万元作为购房款，案涉购房款应该是付清了，但除此之外投资款已结算清楚，吴江蛟也要实事求是，以后不要找第三人要投资款了。对于原告提出的执行异议没有意见，案涉坐落于龙泉市的房产属于原告。交房时间为2016年7、8月份，但对于案涉房产产权未转移的原因，其实是原告当时未索要发票，原告想自己将房屋卖掉，当时是可以开发票的，后因第三人经营不善欠税而不能开发票。 本院经审理认定事实如下,龙泉飞翔工程管理有限公司于2014年12月26日名称变更为龙泉飞翔房地产开发有限公司。2013年8月27日，案外人周菊华（系众诚公司法定代表人吴江蛟妻子）作为乙方与飞翔公司作为甲方签订了一份《房产买卖意向协议书》，约定乙方为经营投资咨询、财务管理业务购买甲方开发的龙泉商务总部大厦7楼东首房屋，总价款为515万元。2014年5月6日，吴江蛟通过建设银行向飞翔公司预付了130万元购房款。2014年10月22日，飞翔公司向龙泉众诚投资管理有限公司（暂定名以工商注册为准）出具一份《购房及购房款调整变更》，约定：1.调整原签订的《房屋买卖意向协议书》中的七楼东首为大厦1201、406室；2.周菊华（吴江蛟）2014年5月6日转入的购房款130万元为购置龙泉商务总部大厦楼1201、406室的购房款，公司注册后再正式签订房屋买卖合同。2015年3月16日，众诚公司登记成立，法定代表人为吴江蛟。2015年11月5日，众诚公司与飞翔公司签订合同编号为预LQ2015000XX8的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定众诚公司购买位于龙泉商务总部经济大厦1201室的商业用房，单价为每平方米6580元，总金额2673454元，双方并于同日办理了商品房预售合同网签备案手续。2015年12月10日，众诚公司与飞翔公司签订合同编号为预LQ2015001XX2的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定众诚公司购买位于龙泉商务总部经济大厦406室的商业用房，单价为每平方米5880元，总金额2405567元，双方并于同日办理了商品房预售合同网签备案手续。 2016年3月25日，经原告众诚公司和第三人飞翔公司协商一致，除已付的130万元购房款外，原龙泉众诚投资管理有限公司以吴江蛟名义向第三人投资的投资款480万元及利息共计547万元转为购房款，并由第三人向原告开具收据一份。之后，第三人向原告交付案涉房产。2017年9月12日，原告将406室房产出租给龙泉市诺亚方舟爱心协会，双方办理了书面交接手续，并由第三人在交接单上签字盖章见证。2018年6月25日，原告将1201室房产出租给浙江龙泉农村商业银行股份有限公司，双方并签订了《房产租赁合同》，年租金为20万元，并开具了增值税专用发票。 本院在执行申请执行人国光公司与被执行人飞翔公司合同纠纷一案中，于2019年8月29日作出（2019）浙1181执1092号之一执行裁定书，查封被执行人飞翔公司所有的坐落于龙泉市的房产。众诚公司于2019年11月19日对坐落于龙泉市房产的查封执行不服，向本院提出书面异议。本院于同年10月25日裁定驳回众诚公司的异议请求。 另查明，上述《浙江省商品房买卖合同》中的1201室、406室房产及土地均登记在飞翔公司名下，未办理过户登记手续。 认定上述事实的依据有原告提交的营业执照、国光公司企业信息查询、飞翔公司企业信息查询、结婚证复印件、房屋买卖意向协议书、中国建设银行转账凭条三份、中国建设银行现金交款单二份、购房及购房款调整变更、浙江省商品房买卖合同二份、商品房预售合同网签备案情况说明、收据、收款收据、房屋使用说明书二份、房屋质量保证书二份、财富大厦406室交接单、房屋租赁合同、增值税专用发票、不动产权分割登记凭证二份、（2019）浙1181执1092号之一执行裁定书、执行异议申请书、（2019）浙1181执异29号执行裁定书、本院对飞翔公司法定代表人张德伟制作的询问视频以及原告、被告的当庭陈述。 本院认为，本案争议焦点系众诚公司就涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。众诚公司主张其系案涉房产权利人，要求停止对案涉房产的执行，需同时符合上述四个条件。对此，本院分析如下：一、关于合同及付款情况。本案中，涉及案涉房产众诚公司与飞翔公司分别于2015年11月5日、12月10日签订《浙江省商品房买卖合同》，并进行了商品房预售合同网签，上述合同系双方真实意思表示，应当有效，且合同签订的时间早于房产查封的时间。关于购房款，经原告众诚公司和第三人飞翔公司协商，除已付的130万元购房款外，双方同意原龙泉众诚投资管理有限公司以吴江蛟名义向第三人投资的投资款480万元及利息共计547万元转为购房款。上述款项已超过了《浙江省商品房买卖合同》中约定的1201室和406室房产房价总额5079021元，因此本院认为众诚公司已付清购房款。二、众诚公司在法院查封之前已占有了案涉房产。飞翔公司交付案涉房产后，众诚公司于2017年9月12日将406室交付案外人龙泉市诺亚方舟爱心协会使用。2018年6月15日，众诚公司将1201室出租给案外人浙江龙泉农村商业银行股份有限公司。飞翔公司对众诚公司已经合法占有案涉房产没有异议，众诚公司在法院查封之前已占有了案涉房产。三、现案涉房产登记在飞翔公司名下。众诚公司主张未办理产权转移系飞翔公司欠税而无法开具购房发票所致，飞翔公司认为交房时飞翔公司尚未欠税，是众诚公司未要求开发票，后来才欠税的，但本院认为双方对开具发票的税费无特别约定，在房款支付完毕后，未开具相应的发票的原因在于飞翔公司，而非众诚公司。此外，被告国光公司享有的系金钱债权，只对飞翔公司的合法财产享有一般期待权，并不能产生对特定财产的信赖利益，而众诚公司基于房产买卖合同对案涉房产享有的是一种物权期待权，该种利益的保护应当优先于国光公司一般信赖利益的保护。综上所述，众诚公司同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的必备条件，其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。故原告要求停止对涉案房产的执行，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行坐落于龙泉市的房产［产权证号：浙（2017）龙泉市不动产权第0000XX1号、浙（2017）龙泉市不动产权第0000XX3号］。 案件受理费47353元，由被告浙江国光建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  陈建敏 人民陪审员  林丽英 人民陪审员  许榴娟 二〇二〇年六月九日 代书 记员  刘 娟