湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1128民初425号 原告：黎新华，男，汉族，1962年3月25日出生，湖南省新田县人，住新田县。 委托诉讼代理人：刘平，湖南超创律师事务所律师。 被告：新田县涵天房地产开发有限公司，住所地新田县龙泉镇龙泉大道与叠翠路交叉口西北角。 法定代表人：唐福艳，该公司董事长。 原告黎新华与被告新田县涵天房地产开发有限公司（以下简称涵天公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎新华及其委托诉讼代理人刘平、被告涵天公司之法定代表人唐福艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黎新华向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《宅基地换房合同书》约定的内容，协助原告将被告开发的龙泉壹号房地产项目B地块楼房12楼、15楼各一套92.3平方米的商品房及地下室停车位一个办理过户登记手续，登记在两原告名下，过户税费由被告承担;2、判令被告为原告办理龙泉壹号项目B地块楼房12楼、15楼各一套商品房的水电落户手续；3、判令被告向原告支付违约金200000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，被告涵天公司在新田县龙泉镇职业中专旁开发龙泉壹号房地产项目。被告涵天公司法定代表人唐福艳为了求得项目最大价值和更多房屋面积，找原告协商将原告位于该项目旁118.4平方米的宅基地用于开设消防通道，被告用龙泉壹号B地块楼房12楼、15楼各一套92.3平方米的商品房及地下室停车位一个换给原告。双方于2014年4月21日签订《宅基地换房合同书》，约定被告为原告办理国有土地使用证、房产证登记手续和水电落户手续，并承担所有过户税费，合同还约定任何一方违约向对方承担违约金200000元。合同签订后，被告获取了消防部门的消防审批及规划部门的工程建设规划审批，并及时开工建设龙泉壹号项目。历时5年，龙泉壹号B地块楼房主体已完工，内外装修即将完毕，原告多次要求被告履行合同，被告均以各种理由拖延。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。 被告涵天公司辩称：龙泉壹号项目楼盘在开发过程出了问题，导致被告在换房上没有话语权；违约金过高，被告不认可，因为该项目都是由债权委员会决定，不是被告导致的。 经本院审理明如下法律事实： 原告黎新华与郑世亮等8人宅基地位于龙泉镇龙泉路西段北侧（新田职业中专南侧、龙泉壹号项目西侧），并以8人名义办理了建设用地规划许可证和国有土地使用证，总用地面积793.6㎡，其中原告黎新华占用地面积118.4㎡。2014年，被告涵天公司为了开发“龙泉壹号”房地产项目B地块，与相邻的郑世亮、黎新华协商，换取郑世亮、黎新华的土地用于被告涵天公司开发“龙泉壹号”房地产B地块项目开设消防通道。2014年4月21日，原告黎新华（甲方）与被告涵天公司（乙方）签订《宅基地换房合同书》，该合同约定：甲方将宅基地118.4㎡换被告涵天公司开发“龙泉壹号”房地产B地块项目2套92.3㎡住房2套，位于B地块12楼和15层，车位1个（由甲方挑选），甲方若需换100㎡以内的房屋，乙方按出售价格9折优惠；乙方负责办理双证，国有土地证、房产证等一切税费（包括水、电落户到位）由乙方承担；乙方在开工后24个月内，完成房屋建设并交付使用；甲、乙双方任何一方违约，应付对方损失费和违约金200000元。2015年4月1日，新田县住房和城乡规划建设局经审查同意郑世亮、黎新华与涵天公司换地建设规划设计方案。2015年6月29日，郑世亮、黎新华与其余6人签订《协议书》。2015年7月8日，涵天公司与除郑世亮、黎新华外其余6人签订《土地变更登记协议书》。 被告涵天公司开发“龙泉壹号”房地产项目B地块，2016年取得建设工程规划许可证（0091472）、施工许可证（431128201512310101）、预售许可证（新房售许字﹝2016﹞第0003号）。 2018年被告涵天公司因债权债务纠纷，与债权人为让被告偿还借款成立了新田县龙泉壹号项目债权委员会，签订了有关龙泉壹号项目的两方协议和续建方案。 2020年4月14日，原告申请对被告涵天公司开发建设龙泉壹号”房地产项目B栋1204号房、1504号房予以财产保全，缴纳财产保全费4020元，并向中国太平洋财产保险公司支付诉讼财产保全责任保险费2100元。 庭审中，原告亦表示同意将申请法院对被告涵天公司开发建设龙泉壹号”房地产项目财产保全的B栋1204号房、1504号房置换给原告。 上述事实，有原告提交的证据《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《土地划分协议》、《宅基地换房合同》、《协议书》《土地变更登记协议书》《规划方案审查意见》《工程建设规划证》《财产保全费票据》，被告提交的证据《身份证》、《营业执照》、《处理新田县龙泉壹号项目问题的两方协议》、《龙泉壹号续建方案》及原、被告当庭陈述等予以证实，足以认定。 本院认为，当事人应按照合同约定全面履行相应的义务。本案中，原、被告签订《宅基地换房合同书》，约定原告将宅基地换与被告公司开发房地产项目通道，被告涵天公司提供开发“龙泉壹号”房地产B地块项目12楼、15楼各1套92.3㎡住房和车位1个，并负责办理国有土地证、房产证，承担一切税费（包括水、电落户到位），该合同是双方的真实意思表示，并经行政职能部门审查同意，原告已经履行合同约定的义务，被告未按合同约定的期限履行合同约定的义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施义务，故，原告提出“由被告履行《宅基地换房合同书》约定的内容，协助原告将被告开发的龙泉壹号房地产项目B地块楼房12楼、15楼各一套92.3平方米的商品房过户登记手续，过户税费由被告承担;判令被告为原告办理龙泉壹号项目B地块楼房12楼、15楼各一套商品房的水电落户手续”的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。根据原、被告合同约定，被告应为原告提供地下室停车位一个，具体位置由原告选择，车位是否需办证应根据龙泉壹号房地产项目整体情况而确定，如其他车位能办理不动产登记手续，则被告应为原告置换车位办理不动产登记手续。原告提出“由被告向原告支付违约金200000元”的诉讼请求，因双方在《宅基地换房合同书》中约定被告涵天公司在开工后24个月内，完成房屋建设并交付使用，本案被告2015年12月取得施工许可证，应在2018年1月完成房屋建设，而被告至今未将房屋交付使用，也没有协助原告办理不动产登记及水电落户手续，已构成违约，但双方约定被告向原告支付违约金200000元，被告对违约金不认可，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案违约损失为逾期交付使用的实际损失，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合酌情确定被告涵天公司支付原告违约金40000元。故，对原告主张“由被告向原告支付违约金200000元”的诉讼请求本院部分予以支持。原告黎新华为了申请对被告涵天公司开发建设龙泉壹号”房地产项目B栋1204号房、1504号房予以财产保全向中国太平洋财产保险公司交纳的诉讼财产保全责任保险费2100元，属原告诉讼的支出，要求被告承担，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告新田县涵天房地产开发有限公司在判决生效后一百八十日内协助原告黎新华办理龙泉壹号房地产项目B地块楼房12楼1204号房、15楼1504号房不动产登记手续，不动产登记税费由被告承担; 二、由被告新田县涵天房地产开发有限公司在判决生效后一百八十日内按《宅基地换房合同书》约定，为原告黎新华提供车位一个，具体位置由原告黎新华挑选； 三、由被告新田县涵天房地产开发有限公司在判决生效后九十日内为原告黎新华龙泉壹号房地产项目B地块楼房12楼1204号房、15楼1504号房办理水、电落户手续，办理水、电落户的费用由被告承担； 四、由被告新田县涵天房地产开发有限公司在判决生效后九十日内赔偿原告黎新华违约损失40000元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4800元，减半收取2400元，由原告承担500元，由被告新田县涵天房地产开发有限公司承担1900元。财产保全费4020元，由被告新田县涵天房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 邓晓胜 二〇二〇年六月十日 法官助理 赵彩云 书 记 员 赖湘骐 附本民事判决书所援引的法律条文原文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。