河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2409号上诉人(原审原告)：南阳市浩杰房地产开发有限公司，住所河南省南阳市卧龙区石桥镇小街42号。法定代表人：梁明闯，任公司总经理。委托诉讼代理人：李国华，河南大统律师事务所律师。上诉人(原审被告)：易姗姗，女，1996年8月20日出生，汉族，住河南省周口市商水县。上诉人南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）因与上诉人易姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳市浩杰房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更内乡县人民法院（2020)豫1325民初378号民事判决书第一项为:被上诉人易姗姗于本判决生效之日起十日内向原告南阳市浩杰房地产开发有限公司支付违约金12000元;2、一、二审诉讼费由被告负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审认定上诉人主张的12000元违约金过高应当没有事实与法律依据，纯属主观臆断，为典型的认定事实不清。依据上诉人与被上诉人签订的《项目房款延期付款协议书》约定，被上诉人在长期恶意违约,拒不支付上诉人的40000元房款,导致被上诉人的40000元房款迟迟无法收回,如果严格按照双方约定的每天千分之十违约金计算办法,被上诉人必将承担超过40000元本金的违约金，正是考虑到被上诉人的过错程度以及法律对违约金上限的规定，根据公平原则,上诉人在起诉时才以被上诉人拖欠的房款40000元本金为基数,以双方约定的违约金计算办法向被上诉人主张了不超过本金数额百分之三十的违约金12000元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二)第二十九第二款明确规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，而上诉人在本案中主张的违约金数额不超过上述条款的规定,不存在过高应当调减的情形。2、一审认定上诉人将逾期付款的利率由2%从逾期付款之日起调整为年利率6%与事实不符。本案在起诉时,我们基于法律规定，只能向被上诉人主张不超过本金的百分之三十的违约金12000元,考虑到被上诉人恶意拖欠房款的主观行为给上诉人造成的长期追索欠款的巨大工作成本和重大损失,我们又自起诉之日起向被上诉人主张了年利率6%的资金占用利息，这在我们的诉讼请求上写得明明白白,不存在我们单方调减了双方约定的违约金利率。二、一审适用法律错误。对于本案的处理,《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条已有明确的规定，一审没有适用该条规定处理案件应当属于适用法律错误。易姗姗辩称，我之所以不交钱，就是因为对方不给我们办证。对方要求支持12000元的违约金没有道理，并且主张的违约金过高。易姗姗上诉请求：对一审判决不服。事实和理由：1、我们已经在对方未履约前提下，已经履行一半约定,而原审原告首先没有执行中约定90日内协助办理房屋产权证义务,又经过了一年至2016年12月30日依然没有履约协助被告办理房屋产权证的义务，我依法行使先行抗辩权,在原审原告先行没有履行自己约定前,拒绝继续履行支付尾款4万元约定；2、原审原告与我签订的中有各种有利于原审原告的强制性霸王条款,协议双方权责明显不对等；3、原审原告的起诉已经超过诉讼时效；4、对方长期无法协助办证，应承担违约责任，依法应支付违约金。南阳市浩杰房地产开发有限公司辩称，1、我们没有超出诉讼时效，我们多次向易姗姗追要，一审时也有证人出庭作证；2、不办证不把钱给我们的这个抗辩理由是不成立的，双方在合同中对于没有办证及没有付尾款都约定的有违约责任，况且房屋也已经交付给被上诉人多年，该房屋是我们的样板房，十几万的装修款我们只收了三万元。因此我们认为，被上诉人不能拿不办理房权证就不交尾款来进行抗辩。南阳市浩杰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令易姗姗支付拖欠的购房款40000元及违约金12000元，并支付从起诉之日起按月利率2%计算至购房款付清之日的利息；2.诉讼费由易姗姗承担。诉讼过程中，浩杰公司变更利息计算方式：按年利率6%从起诉之日计算至购房款付清之日。一审法院认定事实：2015年9月19日，浩杰公司与被告易姗姗签订《商品房买卖合同》，约定浩杰公司将其开发的内乡县摩根小区1号楼24层2401室房屋出售给易姗姗，总价款305000元，按揭贷款，首付款92000元。2016年1月12日，浩杰公司向易姗姗交付房屋。同日，双方签订《项目房款延期付款协议书》，约定易姗姗已办理银行按揭贷款手续，剩余首付款80000元应在2016年12月30日前一次性结清，逾期30日内，浩杰公司有权每天按借款金额的千分之十收取违约金至付清之日，逾期30日未缴纳，视为放弃所购房屋全部权利，浩杰公司有权处理房产，且不退还易姗姗所缴纳房款。首付款的支付情况为，易姗姗于2015年5月17日支付10000元，于2016年1月12日支付2000元，于2016年12月31日支付40000元。2019年4月23日，王建成、刘桂环、田潇潇代表浩杰公司向易姗姗催要其欠付的购房款。一审法院认为，浩杰公司与易姗姗签订《商品房买卖合同》《项目房款延期付款协议书》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同。双方约定剩余首付款80000元应在2016年12月30日前一次性结清，易姗姗于2016年12月31日支付40000元，剩余40000元未支付，构成违约，浩杰公司请求易姗姗支付购房款40000元的理由成立，应予支持。关于违约损失，浩杰公司主张逾期付款30日的违约金为12000元（40000元×10‰×30）和自起诉之日至款项付清之日的逾期付款利息，易姗姗辩称违约金计算标准过高，应予调整。双方约定易姗姗付款逾期30日内，浩杰公司有权每天按未付款的千分之十收取违约金至付清之日，日利率10‰（即月利率30%）明显过高，应予适当减少。浩杰公司将逾期付款利息的利率由月利率2%变更为年利率6%，系自愿处分自己的民事权利，且并不过分高于易姗姗违约给浩杰公司造成的损失，本院予以准许，浩杰公司请求易姗姗支付逾期付款利息（按年利率6%自起诉之日即2020年2月10日起计算至购房款40000元付清之日止）的理由成立，应予支持。对于逾期付款30日的违约金的计算方法，参照浩杰公司关于逾期付款的利息的计算标准，调整为按年利率6%计算，即逾期付款30日的违约金为197元（40000元×6%÷365天×30天），浩杰公司请求的超出部分不予支持。易姗姗欠付的是首付款，其辩称因浩杰公司未办理房权证而享有先履行抗辩权的理由不能成立，不予采纳。双方约定的付款时间是2016年12月30日，刘桂环等三人于2019年4月23日代表浩杰公司向易姗姗催要购房款，易姗姗辩称浩杰公司的诉请已超过诉讼时效的理由不能成立，不予采纳。易姗姗辩称浩杰公司不能同时诉请违约金和利息，于法无据，亦不予采纳。在诉讼过程中，易姗姗提起反诉，本院向其送达交纳诉讼费用通知书，易姗姗未在规定的时间内交纳反诉费，按其撤回反诉处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条规定，判决如下：一、易姗姗于本判决生效之日起十日内向南阳市浩杰房地产开发有限公司支付购房款40000元及违约金197元；二、易姗姗本判决生效之日起十日内向南阳市浩杰房地产开发有限公司支付逾期付款利息（利息以40000元为基数按年利率6%自2020年2月10日起计算至款项付清之日止）；三、驳回南阳市浩杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取计550元，由南阳市浩杰房地产开发有限公司负担50元，由易姗姗负担500元。本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方依法成立的合同合法有效，双方应依约履行合同。关于浩杰公司的起诉是否超过诉讼时效的问题，在双方签订的《项目房款延期付款协议书》中约定易姗姗最后付款时间是2016年12月30日，而刘桂环等三人的证人证言以及微信聊天记录证明浩杰公司2019年4月23日向易姗姗催要过购房款，由此引起了诉讼时效的中断，故浩杰公司的起诉未超过诉讼时效。关于易姗姗是否应向浩杰公司支付购房款4万元、是否应当承担违约责任以及违约金如何确定的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》和《项目房款延期付款协议书》，在浩杰公司完成将房屋交付给易姗姗的义务后，易姗姗就应按照合同的约定履行交付剩余的购房款的义务，而易姗姗至今也没有将剩余的购房款交付给浩杰公司，明显违反了合同的约定。对于违约金，双方约定了日千分之十的违约金（即月利率30%），明显过高，应予适当减少，考虑到浩杰公司在履行合同中也存在过错以及合同权利义务的对等性，一审法院参照浩杰公司关于逾期付款的利息的计算标准，调整为按年利率6%计算，即逾期付款30日的违约金为197元的做法并无不当。至于易姗姗在上诉中称浩杰公司至今不给办房产证也违约的问题，由于易姗姗在一审时未提出反诉，故本院对此不予处理，易姗姗可以另行起诉解决。综上所述，南阳市浩杰房地产开发有限公司、易姗姗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1196元，由南阳市浩杰房地产开发有限公司负担96元，易姗姗负担1100元。本判决为终审判决。审判长 王彬审判员屈云华审判员李晓伟二〇二〇年六月十五日法官助理周罡书记员李壮壮