湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初772号原告：唐志成，男，1985年8月17日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：王雅，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杨，湖南同升律师事务所实习律师。被告：刘超光，男，1971年4月1日出生，汉族，住湘潭县。委托诉讼代理人戴铁辉，湘潭市岳塘区正邦达法律服务所法律工作者。被告：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。法定代表人：文小洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：方晖，该公司总经理。原告唐志成与被告刘超光、被告湘潭金农投资有限公司（以下简称金农公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告唐志成及委托诉讼代理人王雅、张杨，被告刘超光及委托诉讼代理人戴铁辉、被告金农公司及委托诉讼代理人方晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐志成向本院提出诉讼请求：1、撤销湘潭县人民法院2020年4月8日作出的（2020）湘0321执异19号执行裁定书；2、继续执行登记在金农公司名下的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的1单元1-Ｇ117号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、1单元1-Ｇ118号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、5单元5-302号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］房产；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月10日，原告收到湘潭县人民法院送达的（2020）湘0321执异19号执行裁定书。原告认为法院中止执行的裁定事项缺乏事实与法律依据。1、被告刘超光提供的证据明显违背事实，无法形成完整证据链，不足以排除本案的强制执行。被告提供的资料显示：两被告于2014年6月28日签订《工程款抵付购房款协议》、2014年7月16日签订《房屋买卖合同》、2014年7月20日签订《工程承包合同》。从合同签订的时间顺序来看，被告未承包到工程，连工程款都不能确定的情况下，就签订了工程款抵付购房款的协议，这明显违背正常的交易顺序。正常的交易顺序应该是先有承包合同，再签订买卖合同，最后抵扣。2、执行裁定书错误将工程款抵房完全等同于房屋买卖。假设被告提供的资料为真，两被告之间存在一个建设工程法律关系，一个商品房买卖合同关系，二者最终还要通过一个结算。实际上，工程款抵房款是以物抵债，执行裁定书中错误认为是一种房屋买卖行为。3、建设工程价款优先受偿权只是债权实现的顺位权，不能排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”两被告于2014年签订《工程款抵付购房款协议》、《房屋买卖合同》、《工程承包合同》，双方约定以工程款抵付房款，实质上是一种以物抵债行为。假定上述三协议签订合法属实，则被告刘超光基于上述协议享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权是以建设工程折价、拍卖的交换价值担保债权的实现，本质上是债权实现的优先受偿权。人民法院对生效判决确认债权的强制执行并不必然妨害建设工程价款优先受偿权的实现，案外人不能以其对被执行的建设工程享有优先受偿权为由要求停止执行，而应当在执行程序中向执行法院提出优先受偿主张。4、被告的优先受偿权已超过六个月的除斥期间。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第四条的规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设合同约定的竣工之日起计算。”两被告所签订的《工程款抵付购房款协议》约定的施工日期为2014年7月8日至9月8日。竣工日期距今已过五年半，远超六个月的除斥期限。综上，被告不具有排除强制执行的权利，请求人民法院继续执行湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的1单元1-Ｇ117号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、1单元1-Ｇ118号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、5单元5-302号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］房产。刘超光辩称，一、（2020）湘0321执异19号执行裁定书查明的事实清楚、认定准确，刘超光对涉案房屋在湘潭县人民法院查封前已获得了房产的实际所有权。2014年6月28日两被告签订的《工程款抵付购房款协议》是买卖双方真实意思的表示，双方就涉案房屋（5单元5-302号、1单元1-G117号、1单元1-G118号）的交易条件进行了约定。其中就订购的房产约定了具体位置；付款方式约定以甲方认可后的工程款金额抵付订购的房屋购房款。该协议虽名为《工程款抵付购房款协议》其实质就是一个房屋买卖订购合同，双方在签订本协议时经友好协商，本着互惠、互利的原则签订，没有违反任何法律、法规，也没有侵害他人权利，是双方真实意思的表示，完全符合民法自治原则，双方应当按照该协议认真履行。2014年7月16日两被告签订的《房屋买卖合同》是对《工程款抵付购房款协议》的履行。其中双方就5单元5-302号房屋付款方式作出了变更，约定分期付款，首付10万元，余款交房屋钥匙时一次性付清。被告当日支付了10万元首付款给金农公司。在2016年金农公司交付了涉案的全部房屋（即5单元5-302号、1单元1-G117号、1单元1-G118号）钥匙给刘超光，完成了房屋的交付。同年刘超光对房屋进行了装修并入住。2014年7月20日刘超光与金农公司签订的《工程承包合同》也是对《工程款抵付购房款协议》的履行。其中双方就工程名称和工期作出了变更，明确了工程造价、工程内容、双方责任，第五条再次确认付款方式，金农公司以刘超光前述订购的房屋作为支付刘超光的工程款。双方签订该合同后都认真履行，刘超光依据金农公司要求认真完成了承包的工程，并于2020年4月2日双方就该工程进行了结算，至此刘超光全部履行了支付购房款的义务。2020年3月31日刘超光与金农公司签订的两份《房屋买卖合同》（1单元1-G117号、1单元1-G118号）同样是对《工程款抵付购房款协议》的履行。其中第五条再次重申付款方式，金农公司以刘超光前述订购的房屋作为支付刘超光的工程款，第七条交付期限明确：出卖人应当在2016年10月1日前，将房屋交付买受人。金农公司实际已于2016年10月1日前就将房屋交付给了刘超光，已经履行了其交付房屋的义务，完成了实质的房屋买卖行为。2020年3月31日签《房屋买卖合同》只是完善房屋买卖书面形式要件。二、湘潭县人民法院作出（2020）湘0321执异19号执行裁定书适用法律正确、程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据唐志成对金农公司强制执行申请，可以判断其对被执行人金农公司享有的是金钱债权。刘超光与金农公司于2014年6月18日签订了《工程款抵付购房款协议》即实质就是房屋订购协议，在2014年7月16日就5单元5-302房签订了合法有效的房屋买卖合同，在2016年金农公司将《工程款抵付购房款协议》约定的全部房产交付后，同年刘超光对房屋进行装修并入住就已合法占有该不动产。湘潭县人民法院于2019年11月20日作出（2019）湘0321执1277号执行裁定书，查封涉案房屋。从时间上判断刘超光签订买卖合同、合法占有不动产均发生在法院查封之前。刘超光认真履行了合同义务，按照合同约定支付了全部价款，因金农公司把涉案房屋进行了抵押致使刘超光不能办理不动产过户登记，刘超光作为房屋买受人并非自身原因未办理过户登记。综上所述，刘超光与金农公司双方都具有完全的民事行为能力，是平等的民事主体，双方在平等、自愿的前提下先后签订的《工程款抵付购房款协议》、《房屋买卖合同》、《工程承包合同》是其真实意思表示，前后顺序并不矛盾、其内容也互不冲突、也没有侵害国家、集体、他人的合法权益、更没有违背公序良俗，完全符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及相关法律法规的规定。双方都认真按照签订的合同履行了各自的义务，完成了房屋买卖行为。湘潭县人民法院作出（2020）湘0321执异19号执行裁定书适用法律正确、程序合法，故请求依法驳回原告诉讼请求。金农公司辩称，刘超光所述属实。因金农公司不具有房地产开发资质，故房屋的不动产权证首次均登记在金农公司名下，且土地已设定了抵押，买受人不能办理产权过户手续。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年7月16日，刘超光与金农公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，刘超光购买金农公司位于湘潭县住宅房屋，建筑面积共125平方米，每平方米2150元，总金额268750元，采用分期付款方式，首付100000元，余款交房屋钥匙时一次性付清，出卖人应在2014年11月30日前将房屋交付买受人使用。刘超光和金农公司原法定代表人陈卫根均在该合同上签名并加盖金农公司公章。合同签订的当日，金农公司向刘超光出具收据“今收到刘超光购房定金4＃楼9单元302＃壹拾万元，￥100000元”。收据上经手人为陈卫根。同年7月20日刘超光与陈卫根签订《工程承包合同》，陈卫根将金农交易中心生活水池的工程建设承包给刘超光施工完成，工程按综合总价人民币275000元大包干，不进行任何分项计算和中途签证，工程工期自2014年7月20日至同年8月30日，工程由刘超光自带资金大包干施工完成，施工过程中陈卫根不支付任何款项，施工完成经陈卫根工程部（即金农公司项目部）验收合格后办理以住房抵付本工程款的手续，由刘超光确立购房业主，所得购房款优先满足支付刘超光本工程款。同日金农公司项目部对生活水池工程进行概算，陈卫根签字同意，变更合同总价款为320000元。该工程完工后，金农公司项目部于2014年10月28日对金农交易中心生活水池工程进行审核，审核工程总金额为390000元。此后，两被告对以工程款抵付购房款进行过口头协商。2016年5月起，刘超光占据金农农资交易中心4-Ｂ栋的1单元1-Ｇ117号、1单元1-Ｇ118号作为临时住所，并对5单元5-302号房进行装修。2016年10月起，刘超光入住5单元5-302号房，并将1单元1-Ｇ117号、1单元1-Ｇ118号作为仓库使用。该三处房产使用过程中产生的电费由刘超光支付。2018年1月10日，湘潭县不动产登记中心对上述三处不动产颁发了不动产权证，证号分别为湘（2018）湘潭县不动产权第××号（房屋建筑面积131.33平方米，所在层次3层）、湘（2018）湘潭县不动产权第××号（房屋建筑面积75.48平方米，所在层次架空层）、湘（2018）湘潭县不动产权第××号（房屋建筑面积68.68平方米，所在层次架空层），权利人为金农公司，共有情况为房屋单独所有。附记中载明土地用途：商业住宅用地；原土地证号：潭国用（2012）第Ａ070052号；该土地使用权已抵押，已查封。同日，陈卫根向刘超光借款25000元用于办理不动产权证费用。该三处不动产权证书交由刘超光保管。2019年3月25日，本院对唐志成诉金农公司合同纠纷一案作出（2019）湘0321民初115号民事判决书，判决：1、解除唐志成与金农公司于2013年8月1日签订的《代征代建（房屋）协议》；2、由金农公司在本判决生效后十日内返还唐志成购房款301万元，并从2014年9月1日起按月利率2%计算利息至清偿之日止。金农公司不服该判决，提起上诉，湘潭市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）湘03民终895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在案件执行过程中，本院于2019年11月20日作出（2019）湘0321执1277号执行裁定书，裁定查封金农公司所有的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的7处房产，分别为：1单元1-Ｇ117号、1单元1-Ｇ118号、1单元1-Ｇ119号、1单元1-119、5单元5-302号、5单元5-401号、5单元5-501和位于湘潭县宗国有土地使用权［权证号：潭国用（2012）第Ａ××号］，并张贴查封公告。刘超光遂向本院提起书面执行异议。本院于2020年4月8日作出（2020）湘0321执异19号执行裁定书，中止对登记在金农公司名下的位于湘潭县杨嘉桥镇三合村金农农资交易中心4-Ｂ栋的1单元1-Ｇ117号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、1单元1-Ｇ118号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］、5单元5-302号［不动产权证号：湘（2018）湘潭县不动产权第××号］房产的执行。唐志成不服该裁定，于2020年4月21日提起诉讼。另查明，金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪。2020年2月，金农公司项目部与刘超光补签《工程款抵付购房款协议》，落款时间写成“2014年6月28日”。2020年3月31日刘超光与金农公司根据前述《工程款抵付购房款协议》等约定，签订地下室架空层《房屋买卖合同》，付款方式均注明“用公司结算的工程款抵付本合同购房款，多退少补，办证过户费用由买受方负责”，其中4-B栋1-G117号（不动产权号：0000410）总价款128316元，4-B栋1-G118号（不动产权号：0000411）总价款116756元。同年4月2日，刘超光与金农公司签订《工程项目结算书》，双方对施工工程款、借款、材料款、已付购房款进行结算，金农公司还应支付刘超光11726元。金农公司另证明，涉案房产是在还没有办理产权证的情况下出售的，当时公司编号4#楼共9个单元分为A、B两区，A区4个单元，B区5个单元，从北向南依次排列为1-9单元，实际上B区的第5单元就是整个4#楼的第9单元，购房合同注明的位置与实际出证载明的位置相符。上述事实有原告提供的（2020）湘0321执异19号执行裁定书、被告刘超光提供的《房屋买卖合同》、收据、照片、《工程承包合同》、工程项目结算书、不动产权证、电费缴纳凭据、当事人的陈述及本院的调查材料等证据证实。本院认为，申请执行人执行异议之诉旨在恢复对异议标的执行。本案涉案房屋在产权登记之前，刘超光已与金农公司签订了登记证号为（2018）湘潭县不动产权第××号房屋的《房屋买卖合同》，并交纳了首付款。随后双方签订了《工程承包合同》，约定由刘超光自带资金大包干施工完成金农交易中心生活水池工程，验收合格后办理以住房抵付本工程款的手续。在工程完工后，金农公司对工程款进行了审核，刘超光对登记证号为湘（2018）湘潭县不动产权第××号、湘（2018）湘潭县不动产权第××号的架空层占据使用，双方口头约定以工程款抵付房款。上述行为实为刘超光购买金农公司三处涉案房产，以首付款及金农公司应付刘超光所承包工程的工程款抵付余下购房款的房屋买卖行为。刘超光与金农公司补签《工程款抵付购房款协议》、湘（2018）湘潭县不动产权第××号、湘（2018）湘潭县不动产权第××号房屋买卖合同，系对买卖行为的完善。经双方结算，金农公司尚欠刘超光部分款项，说明刘超光已支付了全部购房款。刘超光已于2016年占有使用涉案房产，虽产权证登记在金农公司名下，但因涉案房产存在抵押，刘超光未办理房屋产权过户变更登记手续，并非其自身原因。刘超光提交的证据已经形成完整的证据链，涉案房屋应属刘超光所有。原告请求撤销本院（2020）湘0321执异19号执行裁定书并继续执行涉案房产，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回唐志成的诉讼请求。案件受理费6100元，由唐志成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  贺伏元人民陪审员  胡叶青人民陪审员  梁建湘二〇二〇年六月八日代理书记员  叶炎辉附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。