四川省宜宾市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川15执复44号 复议申请人（申请执行人）:峨眉山市金坤小额贷款有限公司，住所地峨眉山绥山镇红华苑小区A幢-4号。 法定代表人：伍明健，董事长。 委托代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师。 被执行人：王鹏翀,男,1974年9月出生,汉族，住四川省高县。 被执行人：朱娆,女,1982年11月出生,汉族，住成都市锦江区。 被执行人：宜宾谷天下商贸有限公司,住所地宜宾市翠屏区南岸西区A-07地块E街区1幢1层11号。 被执行人：四川祥乐农业发展有限公司,住所地宜宾市翠屏区南岸西区鑫领寓3栋1804号。 法定代表人：胡涛，董事长。 案外人（利害关系人）：高县天启幼儿园，住所地高县庆符镇田湾路383号。 法定代表人：周毅。 复议申请人峨眉山市金坤小额贷款有限公司不服四川省宜宾市高县人民法院（以下简称高县法院）（2020）川1525执异5号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 高县法院在执行峨眉山市金坤小额贷款有限公司（以下简称：峨眉金坤小额公司）与王鹏翀、朱娆、宜宾谷天下商贸有限公司（以下简称：谷天下公司）、四川祥乐农业发展有限公司（以下简称：祥乐公司）借款合同纠纷一案中，异议人峨眉金坤小额公司对高县法院在拍卖被执行人谷天下公司的抵押财产（位于高县庆符镇田湾路北城农贸市场商业用房）时带租赁拍卖不服，并提出书面异议称，一、依法审查被执行人谷天下公司与案外人高县天启幼儿园签订的《租赁合同》及相关凭证；二、依法恢复对（2019）川1525执恢186号案的强制执行程序，并对被执行人谷天下公司所有的位于高县庆符镇田湾路（北城农贸市场）商业用房（房产证号：高房权证字第2013×××××号）不带租赁进行拍卖。理由为：其一高县人民法院的两次拍卖均未对房屋租赁关系进行审查，直接将存在明显瑕疵的租赁进行了认可和保护，拍卖均以流拍告终；其二高县人民法院对异议人提交的就带租拍卖的两次执行异议申请均不予处理,且没有出具任何法律文书，违反相关规定；其三被执行人谷天下公司与高县天启幼儿园签订的《租赁合同》签订日期在抵押登记设立之后，即《租赁合同》的签订和生效日期均在2016年5月8日，而抵押权设立的日期为2016年3月1日；其四《租赁合同》部分约定不符合常理，如租赁期限为20年，租赁面积2025.86平方米，租金为每年8万元，明显低于市场价，且未约定上涨租金，存在恶意串通的嫌疑；抵押之后成立的租赁关系依法不能对抗抵押权的实现，高县法院不当保护存在明显瑕疵的租赁关系,又不处理申请人依法提出的执行异议，严重损害了申请人的合法权益。 高县法院经审查查明，经谷天下公司与高县天启幼儿园约定，谷天下公司将自有的坐落于高县庆符镇田湾路的房屋3楼租给高县天启幼儿园经营，高县天启幼儿园的法定代表人周毅于2014年7月8日起，对外签订了电器《买卖合同》、《漆制作工程合同》、《木制工程合同》，用于高县天启幼儿园的装修工程。高县天启幼儿园于2015年2月13日取得中华人民共和国民办学校办学许可证；高县天启幼儿园与谷天下公司签订了书面的《租赁合同》，约定租赁面积为2020.86平方米；租赁期限从2015年3月1日起至2035年2月28日止；租金为年租金80,000元，按季度支付,合同对双方的相关权利义务进行了约定；落款日期为2016年5月8日。2016年2月25日，谷天下公司与峨眉金坤小额公司签订了《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于高县庆符镇田湾路（北城农贸市场）的商业用房为王鹏翀、朱娆的贷款提供抵押担保，并于2016年3月1日办理抵押登记。后因王鹏翀、朱娆未支付利息及归还本金，峨眉金坤小额公司向法院提起诉讼，法院判决王鹏翀、朱娆归还本金及支付利息，谷天下公司承担抵押担保责任。峨眉金坤小额公司于2018年4月向四川高县人民法院申请强制执行，高县法院于2018年7月19日，对抵押房屋进行了查封。并于2019年9月17日、2019年10月27日两次对谷天下公司的担保财产（即高县庆符镇田湾路北城农贸市场的商业用房）进行了公开拍卖，该房屋的评估价为720.801万元；起拍价为504.5607万元；拍卖公告上对拍卖房屋进行了特别说明：该拍卖标的物现出租给高县天启幼儿园，租赁期限为20年，即从2015年3月1日至2035年2月28日，每年租金8万元，租金按季度支付。但两次拍卖均流拍。峨眉金坤小额公司认为谷天下公司与高县天启幼儿园的租赁合同系在抵押权设立以后签订的，法院在拍卖房屋的时候应当去除租赁进行拍卖。 高县法院认为，本案峨眉金坤小额公司与谷天下公司及高县天启幼儿园的争议焦点为：1.谷天下公司与高县天启幼儿园签订《租赁合同》的时间是抵押权设立前还是抵押权设立后；2.谷天下公司用于抵押的房屋是否应当去除租赁进行拍卖。高县法院对谷天下公司与高县天启幼儿园签订的《租赁合同》进行审查，该《租赁合同》落款日期为2016年5月8日，合同约定的实际履行期限为2015年3月1日至2035年2月28日，且高县天启幼儿园提交的装修合同与民办学校办学许可证能印证租赁合同的实际开始履行期限早于合同约定的履行期限。而峨眉金坤小额公司的抵押权系2016年3月1日设立，系在租赁以后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，租赁关系成立于抵押登记和法院查封之前的，房屋所有权发生变动，房屋受让人应继续履行原租赁合同。故峨眉金坤小额公司的抵押权不能对抗成立在先的租赁关系。峨眉金坤小额公司请求对谷天下公司的抵押房屋不带租赁进行拍卖，依法不应当支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定驳回峨眉山市金坤小额贷款有限公司的异议请求。 峨眉金坤小额公司不服高县法院（2020）川1525执异5号执行裁定，向本院申请复议，请求：一、依法撤销高县法院（2020）川1525执异5号执行裁定；二、裁定立即停止对被执行人谷天下公司所有的位于高县庆符镇田湾路（北城农贸市场）商业用房（房产证号：高房权证高字第201303349号）的带租赁拍卖（变卖）程序；三、依法审查被执行人谷天下公司与案外人高县天启幼儿园签订的《租赁合同》及相关凭证，不带租赁进行拍卖。事实和理由如下：一、案涉房屋实际承租关系的建立时间是发生在书面租赁合同之后，异议裁定对此认定事实错误。谷天下公司与天启幼儿园签订的租赁合同时间是2016年5月8日，双方事实上的租赁关系发生在签订的《租赁合同》之后即2016年5月8日。《租赁合同》的租赁期限不符合常理，租赁期限为20年，为法律规定的最长租赁期限。《租赁合同》约定的租金不符合常理，在租金较低的情况下，并且20年不上涨。二、谷天下公司用于抵押的房屋应当去除租赁进行拍卖，高县法院适用法律错误。天启幼儿园和谷天下公司确定的租赁关系，在抵押之后，因此被执行抵押财产的承租人无权要求在其租赁前已对租赁物设立抵押登记的抵押权人继续履行原租赁合同，被执行抵押财产带租赁拍卖明显于法无据。 本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，租赁权的成立或存续，属于实体权利争议，人民法院在执行过程中应充分保障当事人、案外人对实体权利的救济权。执行法院裁定拍卖、变卖房屋之后委托评估之前，应当在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。案外人提出书面异议主张对房屋享有租赁权的，执行法院应当依据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第（二）项和《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行立案和审查，案件当事人、案外人对执行异议裁定不服的，应当依法提起执行异议之诉，人民法院应当对租赁权这一实体权利进行实体审查。如人民法院在执行实施过程中，未经执行异议、执行异议之诉程序对租赁权进行认定，而直接在拍卖公告中确认租赁权，导致案件当事人仅能以利害关系人名义提起执行异议、复议，无法通过执行异议之诉保障其合法权益。该案中，高县法院在申请执行人有异议的情况下，未通过执行异议、执行异议之诉途径，而直接在拍卖中认定租赁关系，剥夺了申请执行人提起执行异议之诉的权利。高县法院司法拍卖程序违法，该司法拍卖依法应予撤销。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省高县人民法院（2020）川1525执异5号执行裁定； 二、撤销四川省高县人民法院（2020）川1525执异5号对于高县庆符镇田湾路北城农贸市场的商业用房的司法拍卖。 本裁定为终审裁定。 审判长  汪义兵 审判员  吴 靖 审判员  刘俊路 二〇二〇年六月四日 书记员  李滨桦