天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初86399号原告：天津招商泰达房地产开发有限公司，住所地天津开发区新城西路52号滨海金融街8号楼4层414号。法定代表人：周培军，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。被告：孙贺，男，1983年7月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告天津招商泰达房地产开发有限公司诉被告孙贺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人叶彦红、彭永辉到庭参加了诉讼，被告孙贺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加2020年4月7日庭审，本案进行缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求：1.确认原、被告双方签订额《贝肯山项目租赁合同》依法解除；2.判令被告将涉案房屋腾交给原告；3.判令被告立即付清2017年12月15日至至2019年12月17日的租金342593.13元；4.判令被告立即付清自2018年1月1日起至2019年12月17日止的物业管理费49679.95元；5.判令被告立即付清2018年度采暖费为7589.74元；6.判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计10万元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原、被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津开发区出租给被告，租赁期限为2017年9月30日至2020年9月14日。根据租赁合同约定，被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金及物业管理费，同时还应承担涉及出租商铺的一切费用（含采暖费）。然而被告自2017年12月起开始拖欠租金，2018年1月起开始拖欠物业管理费，并且拖欠2018年的采暖费，原告曾发函催缴，但被告始终不予理会。被告无正当理由拖延付款的行为已经构成严重违约，故原告呈诉来院。被告辩称，第一，同意解除双方之间的租赁合同，认可2019年12月17日为合同的解除日期；第二，原告交付房屋时本身就存在一些装饰，不是毛坯状态。涉案房屋的现状更接近于当初交付时的状态，因此认可以现在的状态交付房屋；第三，关于物业费，在涉案房屋交付时，就存在门窗老化、密封条损坏等问题。被告报给物业以后，物业并未解决，被告没有享受到物业服务，因此拒缴物业费；第四，关于取暖费，2017年交费后被告感觉不到供暖，2018年被告找到原告要求报停，原告以公司有规定为由不予报停，因此拒绝支付2018年度取暖费；第六，关于租金，应向被告不能经营的是因为施工前期消防问题原告单方通知被告停工，但没有通知复工时间，因此被告不认可原告的租金主张。且原告出租房屋期间承诺的餐饮店铺没有开业经营，影响了被告的经营。原告承诺开街时间为2008年1月10日也没有实现。原告的原因导致被告无法继续经营，因此被告仅认可到2018年7月份之时的租金，该时间被告曾提出解除合同，原告要求被告支付其5万元解决问题，被告当时没有同意，双方没有就合同解除达成一致意见。本院经审理认定事实如下：原告为天津开发区北海东路21号房屋所有权人。2017年8月31日，原、被告签订《贝肯山项目租赁合同》，约定原告将位于天津开发区出租给被告，租赁期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日。合同约定，2017年9月15日至2017年12月14日为免租期，免租期内被告无需支付租金，但应该支付该期间的物业管理费及水电使用费。出租商铺的套内面积为94.94平米，物业费用按套内面积计算。对于租金标准，2017年12月15日至2019年9月14日每季度含税租金为42536.68元，2019年9月15日至2020年9月14日，每日含税租金单价为5.01元，每月含税租金14462.47元，每季度含税租金43387.41元。对于物业管理费用，合同约定为每日每平方米0.73元，被告每月支付含税物业管理费2108.06元，每季度支付含税物业管理费6324.19元。合同还约定，被告应于每自然季度第三个月25日前向原告支付下自然季度租金及物业管理费，首次交纳含税租金需于2017年11月25日前支付。对于逾期支付的违约金，合同约定为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。合同还约定，被告逾期30天未付租金或物业管理费，原告可以提前解除合同。此外，合同还对履约保证金等事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告向被告交付房屋，双方依约履行。但被告欠付原告自2017年12月15日起的租金和自2018年1月1日起的物业管理费，及2018年度采暖费。2018年5月10日，原告向被告以快递方式发出《催款通知书》，要求被告缴纳租金和物业费共计56202.82元。被告于2018年5月12日收到该快递。2019年5月14日原告又向被告以快递方式发出《催缴函》，要求被告缴纳租金、物业费、取暖费及违约金共计234424.36元，被告于2019年5月15日收到该快递。庭审中，原告主张以2019年12月17日作为双方租赁合同解除的日期，被告同意解除租赁合同并认可上述解除日期。原告另确认，涉案房屋已在2019年12月30日由被告交还给原告，且2020年1月21日被告向原告汇款19589.80元，并认可上述金额在本案中予以扣减。经计算，被告欠付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49663.59元、2018年度的采暖费7589.74元。以上事实有房屋不动产登记证书、租赁合同、房屋交接确认表、发票、快递单及签收记录及当事人陈述等证据证明属实。本院认为，被告与原告签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。被告欠付租金、物业管理费、采暖费构成违约，被告未提供证据证明原告出租涉案房屋及提供的物业服务存在瑕疵，被告不能证明其未支付前述费用具有合理性，故原告主张被告给付租金、物业管理服务费的主张，本院予以支持。经计算，被告应支付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49623.23元、2018年度的采暖费7589.74元，原告超过部分的请求本院不予支持。对于合同的解除，本院认为，根据双方租赁合同的约定，原告在被告逾期30天欠付租金及物业管理费时依约定享有合同解除权，原告以起诉的方式行使合同解除权，在2019年12月17日庭审中主张该日期合同解除，被告亦表示认可，双方之间的租赁合同自该日期解除。对于原告主张的逾期付款违约金，双方合同中存在该项约定，鉴于原告未提供证据证明其因被告逾期支付房屋租金产生的实际损失，故本院结合案件实际情况，根据法律规定，以欠付租金和物业费之和为基数，参照同期贷款利率上浮150%后再上浮130%，按照逾期付款期间分段计算。经计算，本院酌情认定本案违约金数额为4万元，扣减案件审理期间被告向原告支付的19589.80元后，被告还应支付原告违约金20410.20元，原告超过部分的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告孙贺签订的《贝肯山项目租赁合同》于2019年12月17日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告2017年12月15日至2019年12月17日的租金341159.20元、2018年1月1日至2019年12月17日的物业管理费49623.23元、2018年度的采暖费7589.74元；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金20410.20元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8798元，由原告承担1408元，由被告承担7390元，被告应承担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛人民陪审员  史金伟人民陪审员  陈 亮二〇二〇年六月五日书 记 员  高玉环