山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3121号 原告：李加强，男，1973年10月10日出生，汉族，户籍地山东省茌平县，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：赵萌萌（特别授权代理），山东新亮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路秀芬（特别授权代理，系原告配偶），女，1972年1月24日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。 被告：济南绿萝公寓管理有限公司，住所地：济南市。统一社会信用代码：91370112MA3P357R04。 法定代表人：王占超，经理。 被告：王占超，男，1989年1月17日出生，汉族，户籍地河北省衡水市饶阳县，现住济南市，公民身份号码。 原告李加强与被告王占超、济南绿萝公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李加强的委托诉讼代理人赵萌萌、路秀芬，被告济南绿萝公寓管理有限公司法定代表人王占超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李加强向本院提出诉讼请求：一、判决被告一支付房屋租金6000元（按照3000元/月为标准，自2020年2月18日起计算至2020年4月8日止）；二、判决被告一支付违约金6000元。三、要求被告承担拖欠的水费25.20元（当庭增加）；四、赔偿燃气灶、油烟机费用500元（当庭增加）；五、判决被告二与被告一承担连带责任；六、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年2月18日，原告与被告一签订《济南房屋出租委托代理合同》，约定原告将济南市历城区七里河路40号1号楼2-402房屋出租给被告一，由被告一进行出租代理，出租代理期自2019年2月20日至2022年2月19日，双方对租金支付方式及违约责任进行了明确约定。现被告一恶意拖欠原告房屋租金并明确表示提前终止合同，根据合同约定应当支付违约金。被告一系一人有限公司，被告二为其唯一股东，根据《公司法》的相关规定，要求两被告承担连带责任，望贵院如所请。 济南绿萝公寓管理有限公司辩称，我方欠原告23天的房租，房租付款日期到2月18日，退房日期是3月12日，共计23天，房租费用为2300元，我方承担该部分费用。房租的客户入住日期为4月12日（下一个客户），对水费我方同意承担，对燃气灶500元我方认为过高，我方同意承担200元。对于违约金，我方不同意承担，因约定过高，要求法院依法予以调整。因疫情期间，客户没有按时交纳房租，我公司员工无法复工，导致拖欠业主的房租，因不可抗力因素导致合同无法继续履行。涉案房屋以高于市场价格出租给我方，我方租金为3000元，客户租金为2500元。 王占超辩称，我个人同意承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，李加强（甲方）与济南绿萝公寓管理有限公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》，甲方将其坐落于济南市历城区七里河路40号1号楼2-402的房屋委托给乙方代理出租，出租代理期限自2019年2月20日至2022年2月19日，共计三年，每月房屋租金第一年2900元、第二年3000元、第三年3000元，租金支付时间为2019年2月18日、2019年5月8日、2019年8月8日、2019年11月8日等以此类推。关于房屋费用承担，双方约定甲方不承担电费、水费等费用。关于合同的解除第二项载明：出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的本合同自行解除。关于违约责任双方约定：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失。房屋交割清单载明：房屋附属家具、电器包括燃气灶1台、抽油烟机1台等。 房屋出租委托合同签订后，李加强按约交付房屋，济南绿萝公寓管理有限公司支付房屋租金至2020年2月18日。2020年2月8日，应支付下期租金时，济南绿萝公寓管理有限公司未支付租金，并表示解除合同。 关于解除合同后，房屋的返还时间，双方形成争议。济南绿萝公寓管理有限公司主张于2020年3月12日返还房屋，当日将房屋清空并打扫后，电话告知李加强，李加强没有到场，其将涉案房屋钥匙放在涉案房屋门口，并提供与路秀芬的微信聊天记录、支付保洁费的收据、涉案房屋照片予以证明。李加强认为2020年3月12日，济南绿萝公寓管理有限公司交付的房屋并不符合条件，未将厨房恢复原样、水电费也未结清，4月5日，济南绿萝公寓管理有限公司支付电费、保洁费，4月8日，济南绿萝公寓管理有限公司变换涉案房屋锁芯，并提供4月8日路秀芬与王占超的通话录音、水费账单详情截图予以证明。在该通话中：路秀芬表示替换的抽油烟机太脏，煤气灶没有归还，水费未支付；王占超表示：原来的油烟机找不到了，煤气灶不提供了，水费账单出来后支付。水费账单详情截图显示：缴费户名为*加强，缴费户号5057389，待缴金额25.20元。 本院查明，依据双方签订的房屋交割清单以及4月8日路秀芬与王占超的通话录音，双方解除合同后，应按照房屋交割清单内载明的内容进行交付，将房屋恢复原状，但直至4月8日济南绿萝公寓管理有限公司仍未将房屋原有的煤气灶归还，也未提供替代的煤气灶。故2020年3月12日，济南绿萝公寓管理有限公司并未将房屋恢复原状，按房屋交割清单内载明的内容返还涉案房屋，涉案房屋返还时间应为李加强主张的2020年4月8日。 2020年4月12日，李加强再次将涉案房屋出租。 本院认为，李加强与济南绿萝公寓管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律的强制性规定，合法有效。合同签订后双方均应按约履行。合同解除后，济南绿萝公寓管理有限公司应将房屋恢复原状或赔偿损失。李加强主张丢失的燃气灶、抽油烟机应折抵500元，但未提交证据证实，济南绿萝公寓管理有限公司主张燃气灶折抵费用过高，同意支付200元，本院酌定为200元。对于抽油烟机，济南绿萝公寓管理有限公司已提供替换的抽油烟机，李加强未提交证据证实替换的抽油烟机无法正常使用或价值明显低于原抽油烟机，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。对于水费，双方合同明确约定由济南绿萝公寓管理有限公司承担，该公司亦同意承担，本院对于李加强的该项诉讼请求予以支持。 本案的争议焦点为：一、未付租金数额问题；二、济南绿萝公寓管理有限公司抗辩其因不可抗力情形自行解除合同不应支付违约金，是否成立。 关于焦点一。依据已查明的事实，第二年租期，济南绿萝公寓管理有限公司实际占用房屋共计50天（2020年2月19日至2020年4月8日）。其中2月份11天租金为：11×（3000÷29）=1137.93元，3月份租金为3000元，4月份8天租金为：8×（3000÷30）=800元。以上总计：4937.93元。故济南绿萝公寓管理有限公司未付租金数额为4937.93元。 关于焦点二。房屋出租委托代理人作为专业的房屋出租中介，相比出租人掌握了更多的租房信息，也应具备一定的风险自担能力。2020年2月8日，济南绿萝公寓管理有限公司不支付租金，表示解除合同时，涉案房屋尚有租客租住，其只因租客暂时未缴纳房租，在未采取任何补救措施的情况下，就以此为由要求解除租期为三年的委托代理合同。对济南绿萝公寓管理有限公司而言，疫情影响并不直接构成房屋出租委托代理合同无法继续履行不能抗拒、不能克服的事由。 济南绿萝公寓管理有限公司无正当理由提前解除合同，虽然双方对于违约责任约定“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失。”但是该违约金过分高于李加强所遭受的实际经济损失，本院依法对违约金标准予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定济南绿萝公寓管理有限公司向李加强支付违约金（以欠付租金4937.93元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年2月8日起计算至实际给付之日止），对于超出部分，本院不予支持。 济南绿萝公寓管理有限公司为自然人独资公司，王占超作为该公司的唯一股东，未提交证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任，对于李加强的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李加强房屋租金4937.93元； 二、限济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李加强违约金（以欠付租金4937.93元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，自2020年2月8日起计算至实际给付之日止）； 三、限济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李加强水费25.20元； 四、限济南绿萝公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李加强燃气灶折抵费用200元。 五、王占超对上述四项判项承担连带付款责任。 六、驳回李加强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王占超、济南绿萝公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年六月十七日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢