四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初1631号 原告:泸州市桃茂轩物业管理有限公司，住所地泸州市江阳区麻柳湾4号楼2号。 统一社会信用代码：91510502797892586D。 法定代表人：熊威，经理。 委托诉讼代理人：张永丽，四川蜀泸律师事务所律师。特别授权。 被告：胡铭，男，汉族，1978年6月22日生，居住地四川省泸州市龙马潭区业主。 委托诉讼代理人：王永芳（系被告胡铭的母亲），汉族，1951年12月22日生，居住地四川省泸州市龙马潭区。 原告泸州市桃茂轩物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告胡铭物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，与原告物业公司分别诉凌杰、赵连容、张宏平物业服务合同三案合并公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张永丽、被告胡铭的委托诉讼代理人王永芳到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年1月起至2019年11月的物业费3141元（按每月每平方0.65元计算）；2、支付逾期付款违约金每日按未缴纳金额的千分之三支付至缴纳之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告放弃第2项即“支付逾期付款违约金每日按未缴纳金额的千分之三支付至缴纳之日止”的诉讼请求。事实与理由：原告成立于2007年3月7日，系三级物业管理企业。2015年11月22日，原告与被告所在小区的阳光水岸A区业主委员会签订了《绿苑阳光水岸A区物业服务合同》，合同约定：服务期限为三年自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业费收费标准住宅按每月每平方0.65元收取、营业房按每月每平方1.5元收取，未按时交纳的按照每日千分之三支付逾期付款违约金。被告系该小区11幢4层1单元7号的业主，其住宅建筑面积为138.06平方米。原告按合同约定于2016年1月开始为该小区提供了物业服务，被告按合同约定交纳截止2016年12月的物业费。被告自2017年1月起至今的物业费未交纳，原告经口头和书面催收未果，则提起诉讼。被告抗辩该小区业主委员会选聘原告作为物业服务企业的程序不合法，已被人民法院依法撤销，故业主委员会与原告签订的物业服务合同无效，原告要求被告交纳物业费不合法。但业主委员会在人民法院作出撤销生效判决后，既未告知原告，业主委员会和业主也未要求原告退出该小区，而被告等全体业主已实际接受了原告所提供的物业服务，且超过一半以上业主按期交纳了物业费，本案被告也交纳了2016年全年的物业费，原告主张被告交纳物业费符合法律规定，请求依法支持原告的诉讼请求。原告当庭提供了原告的营业执照、被告的不动产登记信息、催收照片、提供服务的记录和照片、检测报告等证据。 被告胡铭辩称，被告系泸州市龙马潭区香林路三段5号（绿苑阳光水岸A区）11幢4层1单元7号业主，住宅建筑面积为138.06平方米是事实。对原告主张被告未交纳2017年1月起至2019年11月物业费的事实无异议。但由于业主委员会选聘原告作为物业服务企业的程序不合法，2017年12月15日经泸州市中级人民法院作为终审判决，依法撤销阳光水岸A区业主委员会作出选聘原告的决定，为此，原告无权为被告所在的阳光水岸A区提供物业服务，也无权要求业主交纳物业费，请求依法驳回原告的诉讼请求，并要求原告退出阳光水岸A区。不同意调解，请求依法处理。被告当庭提供了泸州市龙马潭区（2016）川0504民初2924号民事判决书、泸州市中级人民法院（2017）川05民终1205号民事判决书、泸州市龙马潭区人民政府红星街道办事处的行政答辩状等证据。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。业主与物业服务企业原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了许多不可调和的矛盾和纷争。究其原因，主要体现为一、物业公司在物业服务的质量上不能达到业主的要求，对业户反映的问题没有及时回应和解决，与业主之间缺乏沟通和理解，长久以往，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。二、业主对物业服务的要求与合同约定范围以及物业费交纳标准不匹配，业主对物业服务质量存在不满，有的业主以不交或拖欠物业费作为权利维护的方式，长期不缴纳物业费，导致物业费收支不平衡，不能维持正常有效运转，影响服务务质量。三、业主与物业公司之间的配合不能有效统一，对乱停乱放、乱搭乱建等问题不服从管理，甚至对抗，致使物业管理无法到位。四、业主主人翁意识淡泊，不关心公共事务，小区业主难以召开业主大会形成有效的决定，也不能选举出业主委员会维护小区业主权益，有业主委员会的，也可能存在业主和业委会之间的矛盾，使业主的维权之路充满艰难。人民法院审理物业服务纠纷案件，应以维护小区安定团结以及大多数业主的合法权益为着力点，通过诉讼，敦促物业公司提高物业服务质量，倡导合法维护权益的法治意识。首先，业主与物业服务企业应当明确双方的法律关系和地位。业主是物业的所有权人，是物业管理区域内执行监督管理的重要责任主体。物业服务企业是按照合同提供服务及其对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务主体。物业服务企业与业主不是管理者与被管理者的角色，业主与物业服务企业也不是“主人”与“仆人”的关系。业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。其次，物业服务企业的人员要高度负责，转变服务观念，不断提升自身的综合素质和管理能力。物业服务企业正确认识管理与服务的关系，物业管理的本质是服务，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提升服务水平和意识，开展与业主的访谈，倾听业主的合理诉求和建议，加强与业主的沟通和人文关怀，充分采取人性化、灵活性的方式处理具体问题。对于业主反映即使不属于自身服务范围和权利能力所解决的问题，应当给予业主及时正面的回应，并积极协助业主与应当承担责任的责任主体协商解决存在的问题。第三，业主应当转变观念。1、物业服务企业提供物业服务是有偿的，它是市场经济条件下提供的商品，业主享受服务的同时，需要支付对等的费用。交纳物业费是业主履行合同的义务。2、业主要分清事件的责任主体，物业服务企业提供服务的范围是根据合同约定和法律规定的。对于社会的不良现象（如违建违占、住宅改为经营性用房等行为）；政府的监管管理；相关政策的滞后和不合理；开发商的违规操作和工程质量；道路、交通、电信设施设备的不配套等问题，绝大多数不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。3、业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，以及企业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，要接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。总之，业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，才能实现互利双赢。 结合上述认为，对本案争议的焦点作如下评述：（一）、原告与被告所在小区的阳光水岸A区业主委员会签订了《绿苑阳光水岸A区物业服务合同》是否对小区业主具有约束力，以及原告与所在小区业主之间是否存在物业服务关系。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”之规定，选聘和解聘物业服务企业的事项由业主共同决定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的权利来自于业主大会的授权。而阳光水岸A区业主委员会于2015年11月22日与原告签订《物业服务合同》时所依据的关于选聘原告作为物业服务公司的决定已经被本院生效判决撤销。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳光水岸A区业主委员会与未经业主大会依法选聘的物业服务企业即原告之间签订《物业服务合同》对业主不具有约束力。但从《物业服务合同》履行情况看，在原告进驻小区履行物业服务后，超过半数以上的业主对该合同的履行未提出异议，也按合同约定缴纳了物业费，双方形成了事实上不定期的物业服务合同法律关系。因此，原告基于其履行物业服务合同的事实主张被告支付物业服务费应当予以支持，支付标准可以参照《物业服务合同》中关于权利义务约定的条款履行。 （二）、被告是否应当缴纳物业服务费。被告对未交纳2017年1月至2019年11月期间的物业费无异议，本院依法予以确认。2015年11月22日，原告与被告所在小区的阳光水岸A区业主委员会签订《绿苑阳光水岸A区物业服务合同》后，原告作为具有物业管理服务资质的公司，于2016年1月进入该小区提供物业服务至今，并按《物业服务合同》的约定为小区提供物业服务，小区业主也接受了原告所提供的物业服务，超过一半以上的业主按该合同约定的标准履行了交纳物业费的义务。虽然该小区业主王春梅、龙维均于2016年向本院提起诉讼，已依法判决确认撤销了业主委员会作出选聘原告作为物业服务的决定，在2017年12月15日泸州市中级人民法院维持本院作出维持原判的判决后，业主大会或者业主既未依法撤销阳光水岸A区业主委员会与原告签订《绿苑阳光水岸A区物业服务合同》，又未要求原告退出物业服务区域，也未依法重新选聘物业服务企业进入该小区进行服务和管理，而原告在小区业主大会未决定自行管理的业主或选聘新的物业服务企业接管物业服务前，继续为该小区提供物业服务，符合《物权法》和《物业管理条例》的立法精神即前期服务服务物业在业主大会未决定自行管理的业主或选聘新的物业服务企业接管物业服务前不得撤出该小区的服务和管理，致使小区处于无序和存在严重安全隐患的状态，损害全体业主的权益。为此，原告继续为小区提供物业服务既维护了小区业主正常的生活秩序、环境卫生和安全防范，维护了社会的安宁和稳定，也符合小区绝大多数业主的共同意愿和利益。小区业主在实际享受了原告所提供的物业服务后，不按对价交纳物业费，既对原告已经提供物业服务的付出不公平，也损害其他已交纳物业费业主共同利益，同时不利于小区的正常生活秩序和社会稳定。故原告要求被告交纳2017年1月至2019年11月期间物业费的主张，符合客观事实，也不违反法律的强制性规定，本院予以支持。结合该小区业主超过一半以上的业主已按合同约定每月每平方米0.65元的标准交纳了物业费，以及原告收取物业费的标准未超出泸州市公布的城区普通住宅物业服务费指导价三级资质物业服务企业的收费标准。依据被告物业建筑面积为138.06平方米，依法确认被告应当交纳2017年1月至2019年11月期间的物业费为3140.87元（0.65元/平方米/月×138.06平方米×35个月）。 原、被告通过本案诉讼是为了化解分歧，减少博弈。原告应当明确自身所存在的服务瑕疵，进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理化意见和建议，要及时与业主委员会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业公司各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告胡铭于本判决生效之日起五日内支付原告泸州市桃茂轩物业管理有限公司自2017年1月起至2019年11月止的物业费3140.87元。 二、驳回原告泸州市桃茂轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告胡铭负担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年六月一日 书记员  李洁娜