山西省柳林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋1125民初73号 原告：赵月平，男，1967年7月10日生，汉族，柳林县柳林镇居民。 委托诉讼代理人：赵俊平，女，柳林县法律援助中心律师。 被告：杨晓松，男，1967年3月15日生，汉族，柳林县柳林镇人。 委托诉讼代理人：闫芮刚，男，山西军秉律师事务所律师。 被告：胡翠翠，女，1971年3月22日生，汉族，柳林县柳林镇人。 原告赵月平与被告杨晓松、胡翠翠合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告杨晓松及其委托代理人到庭参加了诉讼。被告胡翠翠经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；二、判令二被告返还原告购房款壹佰柒拾叁万元(1730000)；三、判令二被告赔偿原告购房款利息802648元（按2012年7月6日中国人民银行公布的5年以上贷款利率6.55%计算利息，从2012年12月1日起至2020年1月1日止，至实际还清之日止）；四、判令二被告退还原告装修款壹拾万元（100000）；五、案件受理费由二被告共同承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2012年9月2日，二被告将其购买的位于山西三晋老年公寓有限公司公寓楼（富豪大厦）房屋一套（27层3单元D户，面积为173.43平方米），以173万元的价格出卖给原告，并签订了《房屋买卖合同》，因二被告尚欠郭跃平173万元借款未还，故经三方协商，由原告将购房款173万元交付给郭跃平，代二被告还清了欠郭跃平的借款。原告接房后，花费10余万元进行装潢，原告在装潢过程中，突然被太原市小店区公安分局查封，后来得知，是因山西三晋老年公寓有限公司法定代表人白冰因涉嫌合同诈骗（一房多卖）被判处无期徒刑，致使原告向二被告购买的这套房屋至今无法拥有产权，更无法居住。据此，原告具状起诉。 被告杨晓松及其委托诉讼代理人辩称，被告杨晓松已经按照合同约定履行合同。双方签订《房屋买卖合同》，原告赵月平已经对房屋进行了接手并对房屋进行了装修。且被告已经将房屋过户需要的手续证件，购房合同原件、二被告的身份证复印件等均交予原告，并随时准备无条件协助原告办理相关过户手续，原告完全可以持上述资料到相关部门办理产权过户登记手续。原告已经接手了该房屋，所有权利、义务应由原告承担，与被告无关，故应驳回原告的诉讼请求。二、本案应该中止审理，待条件成熟后，再恢复审理。本案原告房屋权利无法实现，并不是被告造成的，而是由于本案所涉房屋开发商法定代表人因犯合同诈骗罪被判刑，其本人及公司的资金及债权债务均由“富豪大厦”善后处置领导组负责处理，具体方案仍未出台。故本案应当在该案出台具体处理方案后再行审理。三、本案应为债权转让合同，原告应向第三人郭跃平主张其损失，与二被告无关。二被告均未收到原告的购房款，是由于被告杨晓松与第三人郭跃平之间存在债权债务关系。原告与宏盛集团之间存在债权债务关系，原告将从宏盛集团所购煤给予第三人郭跃平后，郭跃平与被告协商的将所涉房屋给予原告，以抵顶双方的债务关系。本案债权所涉内容完全是可以转让的。原告请求撤销债权的转让，原告应向其合同的相对人即第三人郭跃平主张，由郭跃平偿还后郭跃平再向被告杨晓松追偿，而不是本案的二被告。故原告要求二被告退款的请求无事实与法律依据，应予以驳回。四、本案原告的诉讼请求已过诉讼时效。本案原告在接手被告交予其的房屋后，即对房屋进行了装修。2012年，在装修的过程中太原市公安局对所涉房屋进行了查封。查封当日即知道合同不能继续履行，其民事权利受到侵害。但至今已有八年有余。原告没有在合理的期间内主张其民事权利，已过诉讼时效，请求贵院驳回其诉讼请求。五、原告关于利息的请求无事实与法律依据，应予以驳回。目前，合同不能继续履行是由于不可抗力因素造成的，原告请求被告按银行同期贷款利率支付利息的请求，无事实与法律依据，应予以驳回。六、被告胡翠翠不应承担共同还款责任。胡翠翠在转让合同上签字，只是为了配合原告完成过户手续。原告赵月平、被告杨晓松、第三人郭跃平协商债权、房屋转让的过程中，任何人均未通知被告胡翠翠，仅仅只是在最后签字时，被告杨晓松通知的胡翠翠。被告胡翠翠没有收到原告的分文款项，原告也没有任何证据证明被告杨晓松将所欠第三人郭跃平的资金用于夫妻共同生活。故被告胡翠翠不应承担任何的法律责任。七、案件受理费应由原告赵月平承担。原告对该房屋进行装潢后，目前不能交付并不是被告可以预见的，不是因被告的原因扩大的损失，不属于法律关于赔偿损失的范围。关于装修款的返还属于原告与开发商之间直接的纠纷，且原告没有提供其具体花费装修的相关票据，没有证据证明其准确的装修花费，应予驳回。 原告向法庭提供了下列证据：一、2012年8月5日胡翠翠与山西三晋老年公寓有限公司签订的《房屋确权确认书》一份，证明胡翠翠购买了山西三晋老年公寓有限公司三单元27号面积为173.43平方米的房屋一套。二、2012年9月2日被告胡翠翠、杨晓松与原告赵月平签订的《房屋买卖合同书》一份，证明胡翠翠、杨晓松将三晋老年公寓有限公司确权的三单元27层D户型面积为173.43平方米的房屋以173万元的价格卖给了原告赵月平。三、2012年9月15日169万元的借据一支（原件），证明该借条形式为借据，实际为购房款，主要内容是该购房款抵顶了被告杨晓松向郭跃平的借款，相当于杨晓松收到了赵月平的购房款。四、柳林县青龙派出所对杨晓松的询问笔录，证明原被告之间有房屋买卖合同的事实并且郭跃平相当于收到了赵月平交付的173万元购房款，杨晓松欠郭跃平的该债务由赵月平付清。五、证人刘云德出庭作证，证明赵月平欠其借款未还，赵月平答应将购买的山西三晋老年公寓有限公司公寓楼（富豪大厦）房屋一套（3单元27层D户，面积为173.43平方米）抵债给他，在2015年7月，其相跟赵月平、杨晓松三人一起去太原市铜锣湾公共租赁住房保障中心咨询该房屋状况，得知房屋已被没收，纠纷未解决，房屋不能交付的事实。证人王根平出庭作证，证明2018年9月，在赵月平家中看见赵月平和杨晓松算账，最后两人确定成250万元，杨晓松让其在借条上签“在场人，王根平”字样，然后三人前往东十二米街饺子馆吃饭，饭桌上，赵月平让杨晓松去太原打听房屋的情况。2019年4月，其又与赵月平到了杨晓松办公室索要房屋、借款，杨晓松承诺给2000元，隔了几天，杨晓松给其打电话收款，收了2000元后，给杨晓松打下收条一支，杨晓松给赵月平打下2000元的付款证明的事实。证人朱建军出庭作证，证明2013年11月，其与赵月平一起去杨晓松开办的洗煤厂索要借款，2014年11月，2015年7月，2015年10月，2016年6月，2016年10月，2017年6月，2018年9月，2019年4月，其与赵月平去杨晓松洗煤厂的办公室索要借款、房屋。在2019年4月14日，杨晓松给了王根平2000元，用于偿还赵月平的借款，打下一支付款证明的事实。六、U盘一份，证明赵月平与杨晓松算账时，王根平在场的事实。 二被告未提交任何证据材料。 被告杨晓松对原告提供的证据一房屋确权确认书的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为胡翠翠享有房屋的所有权，并履行了交付房屋的相关义务，目前原被告之间的合同无法继续履行，不是二被告的过错。被告对原告提供的证据二房屋买卖合同书本身无异议，认为根据合同约定的内容被告已经全部履行完毕，包括手续。被告对原告提供的证据三借条的真实性有异议，对借条上载明的金额有异议，被告保留申请笔迹鉴定的权利。被告对原告提供的证据四公安机关对杨晓松的询问笔录真实性无异议，但该笔录证明双方是债务转移，赵月平偿还郭跃平的钱，与其无关。被告对原告申请的出庭证人的证词提出异议，认为证人证词不真实。被告对原告提供的证据U盘一份，以其不真实，内容与其无关为由提出异议。 本案在诉讼过程中，经原、被告双方书面申请，本院依法前往太原市小店区政法委、太原市公安局小店经侦队及山西省高院调取证据，只在省高院调取到一份（2014）晋刑二终字第221号刑事裁定书。该裁定书认定白冰在未取得预售许可证的情况下一房多卖，重复销售，犯合同诈骗罪被判处无期徒刑。原、被告对此证据均无异议。 上述证据，均经当庭举证、质证，本院认为，原告提供的证据，来源合法，相互之间具有关联性，虽然被告对证人证词提出异议，但结合原、被告陈述，该证据能相互印证，均能反映客观案情，故依法予以采信。 根据上述原、被告当庭陈述、辩论及本院审查确认的证据，审理查明本案基本事实如下： 被告杨晓松、胡翠翠系夫妻关系。被告胡翠翠于2012年8月5日，与山西三晋老年公寓有限公司签订《房屋确权确认书》，确认胡翠翠购得山西三晋老年公寓楼三单元27层D户面积为173.43平方米的房屋一套。2012年9月2日在郭跃平的见证下，胡翠翠、杨晓松又将该房以173万元的价格卖给原告赵月平，双方签订了《房屋买卖合同书》一份，原告赵月平本应支付给二被告的购房款，因被告杨晓松欠郭跃平借款未还，经原、被告及郭跃平三方口头协商一致，同意由原告赵月平代为偿还，原告赵月平则以宏盛公司的煤抵顶了郭跃平的该笔借款，未支付金钱。同时，原、被告之间的购房付款即算结清，三方之间就金钱交割再无争议。原告赵月平随即接收房屋初步装修过程中，因山西三晋老年公寓有限公司法定代表人白冰在未取得商品房预售许可证的情况下，一房多卖、重复销售，案涉该套房屋已被太原市小店区公安分局查封，原告至今无法继续装修、入住。 本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围，原、被告于2012年9月2日签订的《房屋买卖合同书》虽然系双方当事人真实意思表示，但因开发商山西三晋老年公寓有限公司未取得商品房预售许可证且有一房多卖、重复销售的情形下就与被告胡翠翠签订《房屋买卖确权确认书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因《房屋买卖确权确认书》系基础合同，该合同无效，原、被告之间基于该房屋买卖签订的《房屋买卖合同书》自然无效，且该案涉房屋因合同无效应当返还开发商，原告根本不能实现购房的合同目的。故，根据公平原则，原告要求被告返还购房款1730000元，于法有据，本院依法予以支持。原告关于要求被告支付利息之请求，依据法律规定，合同无效后有过错的一方应赔偿对方因此而遭受的损失，但本案原、被告双方均作为购房人，均应主动查询了解开发商“五证”是否齐全，而原、被告双方均怠于行使，草签合同，双方均有过错，且被告也是受害者，原、被告均应自行承担相应的责任，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付装修款10万元之请求，因原告未提供确切的相关证据，无法确定实际装修费用，故本院不予支持。关于被告辩称本案已过诉讼时效之辩解，本院认为，从权利性质上讲，合同无效自始无效，不适用诉讼时效的规定，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称没有收到购房款，被告胡翠翠不应承担共同还款的责任之辩解，本院认为，根据房屋买卖合同主体的相对性，被告杨晓松、胡翠翠夫妇作为完全民事行为能力人，在《房屋买卖合同书》上签字，且有证明人郭跃平见证，能够完全清楚签字后产生的法律后果，被告胡翠翠不知情的辩解理由不能成立，本院不予采纳。至于被告杨晓松是否收到购房款，在法庭审理过程中，被告当庭陈述，是经三方口头协商，由原告将购房款付给郭跃平，郭跃平与原告协商的付款方式则是以宏盛公司的煤抵顶该债务，从而消灭了被告杨晓松与郭跃平之间的债务，且被告杨晓松为原告赵月平打下169万元的借条一支，明确载明“郭跃平兑过来，顶房款”字样，应证了这一事实。同时，原告当庭明确表示，不会再以该借条向被告杨晓松主张169万元的债权。对于借条的真实性，在法庭当庭释明后，被告杨晓松未在指定期限内提交书面笔迹鉴定申请，视为其放弃该权利。综上，本院根据合同履行情况，根据公平原则，综合平衡当事人各方利益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告赵月平与被告杨晓松、胡翠翠于2012年9月2日签订的《房屋买卖合同书》无效。 二、被告杨晓松、胡翠翠在判决生效之日起十五日内返还原告赵月平购房款1730000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告赵月平的其他诉讼请求。 案件受理费27061元，由原告赵月平与被告杨晓松、胡翠翠各半承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。 审 判 长  董海荣 人民陪审员  穆 琼 人民陪审员  穆生旺 二〇二〇年六月五日 书 记 员  贺潇宇