江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初6580号原告：常州光瑞五金件有限公司,统一社会信用代码：91320411562915923M，住所地：常州市新北区勤奋路59号。法定代表人：凌云，该公司董事长。委托诉讼代理人：周翼，江苏常发律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋徐磊，江苏常发律师事务所实习律师。被告：常州市博盛机械厂，统一社会信用代码：913204117550902274，住所地：常州市新北区勤奋路59号。法定代表人：黄伯文，该单位投资人。委托诉讼代理人：丁毅，江苏慎韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：管丽，江苏慎韬律师事务所律师。原告常州光瑞五金件有限公司诉被告常州市博盛机械厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日、11月5日、2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告常州光瑞五金件有限公司的委托诉讼代理人周翼、宋徐磊，被告常州市博盛机械厂的委托诉讼代理人丁毅均到庭参加诉讼。鉴定人孙浩到庭参加了4月24日的庭审活动，后因案情复杂，本院转为普通程序，由审判员王彧，人民陪审员吴国琴、刘梦洁组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告常州光瑞五金件有限公司诉请：1、判令请求法院判令被告向原告赔偿因提前解除《厂房租赁合同》所导致的经济损失154.73万元人民币（其中：租金价差损失1424000元、车间装饰装修残值32289元、厂房搬迁费用30000元、新厂房环评费61000元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月4日订立《厂房租赁合同》一份，约定由被告向原告出租位于常州市新北区勤奋路59号厂房内的部分车间及办公室，租赁期间为10年从2016年7月15日起至2026年7月14日止。租金为22万元每年，租赁面积为车间1322平米车间、办公室324平米，合计1646平米。合同订立之后，原告自负费用对车间和厂房进行了装修，在合同履行期内一直按约履行承租人义务。2019年6月25日，被告突然书面通知原告，单方面要求提前解除双方的租赁合同，并要求原告在2019年10月底之前必须从房屋中迁出，同时被告表示愿意承担4个月租金作为提前解除违约金。被告未经原告同意，又私自切断了车间的自来水供应，并与原告发生数次纠纷。原告另行寻找其他房屋承租。但由于原告系长期租赁被告厂房，剩余租期尚有7年，且新北区周边的厂房租金已经大幅上涨。由于被告单方解除合同的违约行为，给原告带来极大的经济损失。原、被告协商无果，故诉至法院请求处理。被告常州市博盛机械厂辩称，我方要求解除本案诉争的合同是事实，我方愿意按照合同约定向原告支付违约金，被告的行为完全是依据双方签订的真实有效的厂房租赁合同所实施，并不存在任何过错。原告诉状中所称的事实和理由部分不是事实。原告的诉请缺乏事实法律和证据的支持，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，原、被告于2016年7月14日订立《厂房租赁合同》一份，约定由被告向原告出租位于常州市新北区勤奋路59号厂房内的部分车间及办公室，租赁期间为10年，自2016年7月15日至2026年7月14日止。租赁面积为1322平米车间，办公室324平米，合计1646平米。厂房租金为12元/月/平米，办公室租金为8元/月/平米，合计年租金为22万元。合同约定办公室装修由乙方承担，甲方补贴五万元整，因此第一年乙方付租金17万元，第二年起付22万元租金。合同约定租金为一年一付，并提前一个月支付租金。2016年6月15日前乙方向甲方支付租金170000元，2017年6月15日起付22万元，半年一付。合同约定在租赁期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的，须提前三个月通知对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按四个月计算。合同订立后，原告对承租的厂房和办公场所进行了装修，并自行承担了装修费用46000余元。又查明，2019年6月25日，被告向原告发出《厂房租赁合同书》解除通知函，函上写明，请原告于2019年10月底前搬离厂房，我司愿意根据合同约定，承担四个月违约金。如原告不按照被告要求搬离，被告将自行清场处理，损失由原告自行承担，被告概不负责。庭审中，原、被告双方确认解除合同的具体时间为2019年9月27日，原告尚欠被告租金45833元。原告当日收到解除函后，因原、被告就租赁事宜多次协商未果，原告与案外人常州五王电机有限公司签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2019年10月1日至2029年9月30日，租赁期10年，租金约定：前两年每年租金为405000元，第三年至第四年每年租金为425000元，第五至六年为445000元，第六至七年为465000元，第九至十年为485000元。付款方式：每半年支付一次房租，第一次半年租金于9月30日前付清，后续每半年支付一次租金，并在到期前一个月内付清。原告已于2019年10月16日向常州五王电机有限公司支付202500元。后因受疫情影响，原告与案外人协商将租金支付方式调整按季支付，并于2020年4月28日支付了2020年4月至6月的租金101250元。还查明，原告和常州市恒发搬厂服务有限公司签订搬迁协议一份，协议内容为常州市恒发搬厂服务有限公司于2019年9月30日至2019年10月10日负责搬迁，搬迁费用为三万元。合同明确约定，其中搬迁费用包含大型设备搬迁、拆装15000元，办公家具、原材料、成品拆装、搬迁5000元，新区水电气路安装10000元。原告于2019年9月30日实际向常州市恒发搬厂服务有限公司支付30000元。另查明，原告与常州五王电机有限公司签订房屋租赁合同后，于2019年7月29日接受常州久远环境工程技术有限公司的环境影响评估报价，合计环评费61000元，但实际并未进行环评活动，也未交纳环评费。再查明，本院根据原告于2019年11月7日提交的房屋租赁价格评估申请，委托江苏金谷资产评估有限公司对案涉厂房的租赁价格进行评估。2020年4月1日，江苏金谷资产评估有限公司出具了评估报告，评估范围为常州市勤奋路59号和常州市桃花港路8号厂房及配套办公室用法的市场价值。评估结果为：在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，截止评估基准日2019年9月11日，常州市新北区人民法院委托评估的常州市勤奋路59号场地市场租赁价格为19.3元/㎡/月、配套办公室用房市场租赁价格为14.5元/㎡/月；委托评估的常州市桃花港路8号厂房市场租赁价格为16.5元/㎡/月，配套办公室用房市场租赁价格为12元/㎡/月。原告为本次鉴定支付了3000元。上述事实，由鉴定人孙某的当庭陈述，江苏金谷资产评估有限公司出具的《厂房租赁价格评估报告》，原告常州光瑞五金件有限公司提供的《厂房租赁合同书》1份、《房屋租赁合同》1份、《厂房租赁合同书》解除通知函、搬迁协议书、付款凭证和发票等票具，被告提交的现场照片等证据，以及原被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原告常州光瑞五金件有限公司和被告常州市博盛机械厂所签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。被告常州市博盛机械厂在合同约定的租赁期内提前解除合同，构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。若因提前解除合同给对方造成损失，也应承担赔偿损失的责任。本案中，被告常州市博盛机械厂在合同约定的租赁期内提前解除合同，虽然其根据合同约定自愿承担按四个月租金计算的违约金，但不足以弥补原告的经济损失。故原告要求判令被告赔偿经济损失的诉请，本院予以支持。关于原告的租金损失，综合本案的实际情况，根据《厂房租赁价格评估报告》提供的租金价格，原告的租金损失为（16.5-12）*1620平方米*81.5+（12-8）*120平方米*81.5=633255元。庭审中，原、被告双方自愿将原告应支付给被告的租金45833元在本案中一并解决，故原告的实际租金损失为633255-45833=587422元。关于原告所提车间装饰装修残值32289元的赔偿，因原、被告双方在合同中已经明确约定对原告的装修费用，被告在第一年的应收租金中减少50000元，作为对原告装修费用的补偿，且根据原告所述的实际装修费用也未超过50000元，故原告要求被告赔偿其装修费用残值的请求，本院不予支持。关于厂房搬迁费用，原告主张搬迁费用30000元，原告提交了相关证据，但该部分费用并非因被告提前解除合同而直接产生的损失，本院不予支持。关于新厂房环评费，由于该项费用并未实际产生，且保护环境，人人有责，让天更蓝、水更清、空气更清馨，是每个单位和个人应尽的义务。原告进行环评活动与原告的生产经营活动直接相关，并非因被告解除合同的违约行为所产生的额外付出。故原告要求被告赔偿其支付的环评费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告常州光瑞五金件有限公司与被告常州市博盛机械厂签订的《厂房租赁合同》于2019年9月27日起解除。二、被告常州市博盛机械厂于本判决生效之日起十日内支付原告常州光瑞五金件有限公司经济损失587422元。三、驳回原告常州光瑞五金件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18726元，鉴定费3000元，合计21726元，由被告常州市博盛机械厂负担8248元，由原告常州光瑞五金件有限公司负担13478元。被告常州市博盛机械厂承担的诉讼费用原告已预交，被告应于本判决生效后十日内直接向法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 彧人民陪审员  吴国琴人民陪审员  刘梦洁二〇二〇年六月十二日法官 助理  佘秋萍书 记 员  龚 娟