北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2319号上诉人（原审被告）：翟某，女，1956年4月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：高某3，男，1953年l2月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：高某1，女，1981年6月20日出生，汉族，尊富珠宝（深圳）有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：高某2，女，1983年5月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：马瑞兴，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢美忠，男，1979年8月24日出生，汉族，无业，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。原审第三人：刘某，男，2009年8月22日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。法定代理人：高某1（刘某之母），女，住北京市朝阳区。原审第三人：薛某，女，2011年4月20日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。法定代理人：高某2（薛某之母），女，住北京市朝阳区。原审第三人：薛某2，男，1983年9月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上述三原审第三人的共同委托诉讼代理人：马瑞兴，北京市京师律师事务所律师。上诉人翟某、高某3、高某1、高某2（以下合称四上诉人）因与被上诉人谢美忠、原审第三人刘某、薛某、薛某2（以下合称三原审第三人）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初15712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟某、高某3、高某1、高某2上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回谢美忠的诉讼请求。事实和理由：一、涉诉两份《合作协议》的内容实际是转让土地使用权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应当认定无效。一审判决虽只认定协议成立，但实际按照协议有效进行处理，是错误的。二、谢美忠故意签订无效协议，且存在巨额非法获利的情况下，不能取得腾退补偿款。谢美忠取得腾退补偿款于法无据。截至房屋腾空之日，谢美忠累计收取房屋租金及其他杂费差价款共计513万余元，扣除其实际投入成本221万元，给付四上诉人的租金86万元，其获得205万元非法所得，其无实际损失。四上诉人存在实际损失56万余元。三、四上诉人获得的拆迁腾退补偿款与谢美忠无关。谢美忠在明知违法情况下签订协议，法院判令其获得非法的补偿利益，违背法律精神，其诉讼请求应当驳回。谢美忠辩称，不同意翟某、高某3、高某1、高某2的上诉意见。该法条不适用本案。本案涉及多个法律关系，与该法条不符。双方签订的合作协议，并非谢美忠违法。谢美忠依约交纳租金，获得款项并非非法获利，且与本案无关。四上诉人获得的拆迁补偿款基于谢美忠建设的房屋。双方对于拆迁补偿款进行了明确约定，谢美忠为尽快执行判决而没有上诉。刘某、薛某、薛某2述称，同意翟某、高某3、高某1、高某2的上诉意见。谢美忠向一审法院起诉请求：1．四上诉人支付谢美忠拆迁补偿款（包含租金补贴、房屋及地上建筑物补偿款、其他补偿费用）1627417元；2．四上诉人支付谢美忠空调安装费6400元；3．四上诉人退还谢美忠剩余年限的租金136712元；4．四上诉人支付谢美忠自2019年1月12日起至实际支付上述拆迁补偿款、空调安装费及剩余年限租金之日止的利息（以1770529元为基数，按同期中国人民银行贷款利率计算，计算至实际支付之日止）。事实与理由：2015年4月1日，谢美忠与四上诉人签订《合作协议》，就位于北京市朝阳区某村31号（以下称31号院）南段和北段住宅平房改建成五层楼房，双方达成合作，协议约定了双方的各项权利义务。2018年10月26日，某村拆迁，限于2018年11月25日18时正式结束。根据《合作协议》之约定，六年内遇政府拆迁，南段楼房2层以上的补偿款归谢美忠所有，北段楼房4层和5层的补偿款归谢美忠所有，且四上诉人应退还未到期部分的租金。现四上诉人违反合同之约定，拒不支付赔偿款也不退还租金，谢美忠特此起诉，请求予以判决。四上诉人在一审中共同答辩称：一、谢美忠第一项诉求所列金额缺乏依据。租金补贴无事实根据，租金补贴是保障四上诉人生活的补贴而不是用来保障谢美忠的投资收益，和谢美忠无关，仅同意支付154000元建筑面积的补偿；根据《某村腾退安置办法》，房屋及地上物补偿款是根据合法的宅基地242平方米使用范围确定，是以建筑面积的房屋重置成新价及装修、附属物的赔偿，此项补偿与谢美忠无关。2018年12月12日谢美忠短信告知四上诉人公寓房已经搬空，并把空调热水器等重要物件搬走。四上诉人对此项补偿款不予认定；四上诉人仅同意支付341040元其他补偿费用。二、空调拆装费用6400元补偿款与谢美忠无关，四上诉人不同意支付。三、四上诉人仅同意退还谢美忠121688元租金：2018年12月13日至2019年5月5日共144天，153800元除以182天等于845元每天，144天共计121688元。四、谢美忠所称资金占用期间的利息损失无事实依据，四上诉人不同意支付。三原审第三人在一审中陈述称：同意四上诉人的意见。一审法院认定事实如下：2015年4月1日，四上诉人作为甲方，谢美忠作为乙方签订两份《合作协议》，合作标的物分别为北京市朝阳区管庄乡某村31号北段平房（以下称31号北段）和北京市朝阳区管庄乡某村31号南段平房（以下称31号南段）。甲方保证此平房是自己的住宅房，无任何产权争议和纠纷。标的物为31号北段的《合作协议》约定，此房面积385平方米，甲方保证此平房可以建成五层楼房，此房第一层到第三层由甲方独资建筑和装修，甲方装修完毕可以居住后租给乙方经营和管理，出租给乙方房间数共33间。第四层和第五层由乙方独资建筑和装修。协议期限10年，自2015年11月6日起至2025年11月5日止。实际计算时间是从房屋装修完毕再赠送2个月为招租时间，招租期满后开始计算。如果遇到政府征用或拆迁，甲乙双方必须服从，本协议自然终止。甲乙双方约定，六年内遇到政府拆迁或征用，拆迁赔偿由甲方领取，按照当地政府赔偿标准，第四层和第五层的赔偿归乙方所得，由甲方付给乙方。因乙方投资的2层六年满后投资资本已回收，如果遇到政府拆迁或征用，房屋赔偿全部归甲方所得，乙方交给甲方的租金未到期部分由甲方退还给乙方，乙方添置的家电、家具等设备归乙方所有。标的物为31号南段的《合作协议》约定，宅基地面积约233．8平方米，甲方保证此范围内可以建成五层楼房。此房一层到五层是由乙方独资建筑和装修，此房自装修完开始计算有十年的经营权，到第十年整乙方投资的资本已回收，合作期满后，此房无偿归甲方所有，合同自然终止。如果遇到政府征用或拆迁，甲乙双方必须服从，本协议自然终止。甲乙双方约定，六年内遇到政府拆迁或征用，拆迁赔偿由甲方领取，按当地政府赔偿标准，第一层赔偿归甲方所得，第二层以上（含第二层）赔偿归乙方所得。北京市朝阳区管庄农工商联合公司（腾退人、甲方）和吴某（故）、翟某（被腾退人，乙方）签订《管庄乡某村腾退安置协议书》，约定乙方在腾退范围内居住的正式房屋16件，建筑面积242平方米，乙方被安置人口7人，分别是之女翟某、之女婿高某3、之长外孙女高某1、之重外孙刘某、之次外孙女高某2、之外孙女婿薛某2、之重外孙女薛某。安置房屋总面积370平方米，安置房屋均价2500元。甲方应支付乙方各项补偿款合计4774483．4元。其中：区位价补偿款605000元，房屋及地上物补偿款401463元，搬家补助费3200元，空调拆装费6400元；有线电视360元；物业补贴88800元；供暖补贴55500元；周转费1176000元；提前腾退奖87200元；租金补贴1448378．4元；提前签约奖100000元，其他补偿费用502182元；某村综合整治配合奖300000元。乙方在2018年12月21日前腾空房屋，并将原住房钥匙交给拆除公司，经验收合格后15个工作日内，发放补偿差价款及各项奖励款。乙方未按约定期限交房的，不享受提前腾退奖。经询问管庄乡规划科，其对于该腾退安置协议中各项补偿情况答复如下：房屋及地上物补偿款系对于宅基地范围内一层房屋的评估价，不包含违建；租金补贴是对于宅基地范围内房屋的补偿，包含二层及上；其他补偿费用系对于宅基地以外部分的补偿；空调拆装费用按照每个空调400元进行补偿，共计16个空调6400元。庭审中，四上诉人主张合同中书写的北段及南段中对于宅基地的约定有误，宅基地实际在北段当中，并称合同约定南段是宅基地，北段有一小部分在宅基地之内，因为南段的宅基地面积是233．8平方米，但土地使用证上是242平方米。双方均认可谢美忠实际建设了北段的4-5层，南段的1-5层。为查明案件事实，一审法院至北京市朝阳区管庄乡绿化隔离地区建设领导小组调取的某村31号院的房屋调查示意图，根据该示意图，宅基地在31号院北侧，宅基地面积为242．08平方米。另查，谢美忠向四上诉人交纳了至2019年5月5日的租金。对于租金标准，双方均认可从2018年11月6日至2019年5月5日北段和南段的租金共计为153800元。四上诉人称谢美忠于2018年12月12日短信告知四上诉人公寓房已经搬空，故四上诉人表示同意退还自2018年12月13日至2019年5月5日的租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《合作协议》系双方真实意思表示，双方均应当按照约定履行自己的义务。根据双方约定，若六年内遇到政府拆迁或征用，对于宅基地所涉及的北段拆迁赔偿由甲方领取，按照当地政府赔偿标准，第四层和第五层的赔偿归谢美忠所得，由四上诉人付给谢美忠；南段拆迁赔偿由四上诉人领取，按当地政府赔偿标准，第一层赔偿归四上诉人所得，第二层以上（含第二层）赔偿归谢美忠所得。根据一审法院至北京市朝阳区管庄乡绿化隔离地区建设领导小组调取的某村31号院的房屋调查示意图，宅基地在31号院北侧，故一审法院对四上诉人关于合同中所约定的宅基地位置错误的主张予以采信。根据《管庄乡某村腾退安置协议书》，四上诉人及三原审第三人获得了拆迁安置补偿款，应当根据拆迁安置协议中所确定的各项补偿及双方的约定支付谢美忠相应补偿。空调安装费，不能确定系谢美忠所安装，该项诉讼请求一审法院难以支持。关于谢美忠主张的剩余租金，一审法院依据谢美忠已经向四上诉人支付的租金数额、房屋腾退时间等予以确定。关于谢美忠要求支付利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、四上诉人于判决生效后七日内支付谢美忠补偿款九十万元；二、四上诉人于判决生效后七日内退还谢美忠租金十二万二千一百八十六元；三、驳回谢美忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，四上诉人向本院提交以下证据：1．谢美忠出租房产的《租房协议书》及收据，证明出租事实和相应的租金标准；2．2015至2018年度部分电表用电量及缴费情况，证明谢美忠持续出租且处于满租状态；3．银行交易明细清单，证明房租是谢美忠、叶永全、何德丽支付；4．收益及亏损测算表，证明谢美忠非法获利200余万元，四上诉人实际亏损40余万元；5．手机号、微信号、昵称明细，证明谢美忠、叶永全、何德丽微信账号情况；6．张秀英案判决，证明本案协议无效。本院经审查认为，四上诉人提交的上述证据与本案无关联性，且不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，故本院不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案中，双方签订的《合作协议》系各方真实意思表示。四上诉人主张《合作协议》的内容实际是转让土地使用权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定。其中四上诉人所述的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”已被2019年8月生效的《中华人民共和国土地管理法》所废止。经本院审查，现无证据证明《合作协议》违反法律、行政法规的效力性强制性规定，翟某、高某3、高某1、高某2提出的案涉合同无效的依据不足，本院不予采纳。双方已就拆迁赔偿进行明确约定，四上诉人及三原审第三人获得了拆迁安置补偿款，应当根据拆迁安置协议中所确定的各项补偿及双方的约定支付谢美忠相应补偿。现四上诉人主张谢美忠不能取得腾退补偿款的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，翟某、高某3、高某1、高某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21053元，由翟某、高某3、高某1、高某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年六月四日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月