浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1577号原告：徐高邦，男，1979年4月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：韩丽敏，浙江震天律师事务所律师。被告：刘华雪，男，1979年7月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：沈志青，绍兴市越城区马山法律服务所法律工作者。原告徐高邦与被告刘华雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法由审判员裘彬彬适用简易程序审理，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告徐高邦及其委托诉讼代理人韩丽敏、被告刘华雪及其委托诉讼代理人沈志青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告徐高邦与被告刘华雪之间租赁关系于2018年12月31日解除；二、判令被告刘华雪返还给原告徐高邦2019年1月1日起至2019年7月16日的租金42959元、押金10000元，并支付以上述款项52959元为基数自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息和自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（利息暂计算至2020年1月2日为2296元，以上本息暂计55255元）；三、判令被告赔偿原告徐高邦经济损失10000元；四、本案诉讼费用由被告刘华雪承担。事实和理由：2013年12月18日，原告徐高邦和被告刘华雪就绍兴袍江康宁路34号、36号商铺达成租赁协议，约定租期为一年且原告享有无期限续租权，第一年房租60000元，房屋押金10000元。上述租期到期后，原告陆续续租案涉商铺。2018年6月27日，原告与被告就案涉商铺再次达成租赁关系，约定租期为2018年7月12日至2019年7月16日，原告于当日支付租金8万元，被告出具《收据》予以确认。另，原告于2018年4月14日将36号商铺转租给案外人李新豪，租期至2019年10月25日止。2018年11月30日，案外人沈冬雷通过淘宝网司法拍卖平台竞得案涉商铺。12月19日，案外人沈冬雷要求原告及李新豪进行腾退，原告才知晓被告与房东之间的租赁合同已于2018年7月17日到期，原告即向被告表示解除租赁关系并返还租金，但被告一直未予处理。后李新豪与沈冬雷就36号商铺达成租赁协议，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日。李新豪于2019年8月2日将原告诉至绍兴市越城区人民法院，法院判决原告返还李新豪自2019年1月1日起至2019年7月15日止的租金40274元。因案涉房屋被告欠缺租赁权致使原告合同目的无法实现，原告向被告要求返还租金，被告一直不予处理，导致纠纷产生。为维护原告合法权益，遂成讼。被告刘华雪辩称，出租给原告两间店面房是事实，被告是二房东，房屋装修好以后转租给原告，转让费里包含了装修费。总的房屋租金是4万一年。后来房子被拍卖了，最后的租金只有4万。被告第一年的收条收了64200元，其中24200元是装修费，押金10000元是收到的。现新房东是2019年1月1日开始与案外人李新豪签订了协议，被告最多退给原告2019年1月1日-2019年7月1日止的剩余租赁费和押金。原告其余的诉请请求法院依法驳回。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2013年12月18日租赁协议1份，要求证明原、被告实际的租赁关系自2013年12月18日开始，第一年的租金是6万元，并不包含被告辩称的装修费用的事实。被告对证据真实性无异议，但从租赁合同的内容来看，原告要支付被告168000元的转让费，被告保留向原告追偿的权利。本院对证据的真实性予以认定。2、原告提供的民事询问笔录1份，要求证明2019年1月14日李新豪与原、被告三方就退房租达成一致的事实。被告认为笔录内容仅仅李新豪自己说的。本院对证据的真实性予以认定。3、原告提供的微信聊天记录1份，要求证明2019年1月15日上午被告曾向原告承诺退半年的租金4万元的事实。被告认为录音是复制件，不予质证，要求提供原件。本院认为，原告因该证据原件（手机）已毁坏，提供的该份聊天记录录像虽系派生证据，聊天记录语音中显示的2019年1月15日被告同意退还半年租金4万元的内容，与原告提供的原、被告2013年-2017年间租赁协议及收款收据显示的年租金较为相符，能相互印证，被告亦未提供对应聊天记录原件予以否认，本院对证据真实性予以认定。4、原告提供的诉状复印件1份，要求证明新房东沈冬雷起诉李新豪，案涉房屋租期是到2018年7月17日到期的事实。被告认为沈冬雷的起诉不能作为被告房租到期的依据，案涉的房屋是柯桥华联小额贷款公司来申请强制执行的，原来的房东让被告把款项打到柯桥华联小额贷款公司，说房屋如果拍卖不了，就继续租赁给被告。本院对证据的真实性予以认定。5、被告提供的现金缴款单1份，要求证明2018年10月15日被告向柯桥华联小额贷款公司缴纳的半年房租2万元，即年房租只有4万元，被告是有权出租案涉房屋的。原告对证据三性不予认可，缴款单没有写明案涉房屋，只写了房租。本院对证据的真实性予以认定，对被告的证明目的不予认定。经审理查明，2013年12月18日，原告徐高邦（乙方）与被告刘华雪（甲方）签订店面租赁协议书1份，约定被告将位于绍兴市间租赁给原告，第一年房租费60000元，每年房租增长7%，第一年租赁时间为2013年12月26日至2014年12月27日；乙方（原告）应交10000元房屋押金，在租期结束后，乙方在无故意损坏装修后退还押金。同日被告刘华雪向原告出具收据1份，载明被告收到原告房租费60000元。2014年11月28日，原、被告再次签订续租协议1份，约定在前1份租赁合同基础上续租，租期为2014年12月28日至2017年7月10日。2014年11月28日被告刘华雪向原告出具收据2份，载明收到原告租房押金10000元及2014年12月28日至2015年11月29日房屋租金64200元。2015年12月2日，被告刘华雪再次向原告出具收据1份，载明收到原告2015年12月26日至2016年12月25日房屋租金68690元。2016年12月29日，被告刘华雪再次向原告出具收据1份，载明收到原告2016年12月28日至2017年7月10日房屋租金38860元。2017年7月15日原、被告再次签订续租房协议1份，约定被告刘华雪将案涉34号营业房出租给原告，租期为2017年7月16日至2018年7月15日，房租费10万元。2017年7月15日、7月23日，被告刘华雪分别向原告出具收条2份，分别载明收到原告租金7万元、3万元。2018年6月27日，被告刘华雪再次向原告出具收据1份，载明收到原告2018年7月12日至2019年7月16日康宁路34、36号房租费用。被告刘华雪曾在2017年7月10日与案外人浙江迅宇建设有限公司签订租赁协议一份，约定刘华雪租赁浙江迅宇建设有限公司所有的位于绍兴房屋，租期自2017年7月18日至2018年7月17日，租金40000元。另查明，案外人沈冬雷于2018年11月30日通过淘宝网司法拍卖取得浙江迅宇建设有限公司名下的案涉文汇园6幢康宁路34、36号商铺。本院认为，原、被告在自愿合法的基础上签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。被告刘华雪与案外人浙江迅宇建设有限公司关于案涉康宁路34、36号房屋租赁租期自2017年7月18日至2018年7月17日，案涉房屋于2018年11月30日被案外人沈冬雷通过司法拍卖竞得，该房屋上原租赁合同即已到期。现被告刘华雪亦未提供充分证据证明已取得案涉房屋的后续租赁权利，而转租是以承租人的租赁权的存在为基础的，故原、被告的房屋租赁合同关系因被告缺乏租赁权致使转租合同目的不能实现应予解除，故原告请求与被告之间的租赁关系于2018年12月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于原告向被告交纳2018年7月12日至2019年7月16日康宁路34、36号房租费用数额，根据原告提供的该份微信聊天记录语音中显示的2019年1月15日被告同意退还半年租金4万元的内容，即年租金为8万元，该项内容与原告提供的原、被告2013年-2017年间租赁协议及收款收据显示的年租金及正常增长规律较为相符，被告亦未提供对应聊天记录原件予以否认，根据民事证据高度盖然性的原则，本院对原、被告2018年7月12日至2019年7月16日康宁路34、36号房屋租金为8万元予以认定。被告认为仅收到原告案涉房屋2018年7月12日至2019年7月16日租金4万元的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告认为原告租金中包含装修费的抗辩，缺乏意见，本院不予采纳。关于原告支付被告的租房押金10000元，有相应依据，被告也同意返还，本院对此予以确认。故原告请求被告返还案涉房屋押金10000元、2019年1月1日至2019年7月16日房屋租金及相应利息的诉讼请求，本院依法调整后予以支持。关于原告主张的经济损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐高邦与被告刘华雪之间房屋租赁合同关系于2018年12月31日解除；二、被告刘华雪应返还原告徐高邦2019年1月1日起至2019年7月16日的房屋租金42493.22元及房屋押金10000元，合计52493.22元，并以52493.22元为基数支付自2019年1月1日起至实际履行之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，于本判决生效之日起一个月内付清；三、驳回原告徐高邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取716元，由原告徐高邦负担140元，由被告刘华雪负担576元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二〇二〇年六月十九日书记员  傅锦琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。