四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1028民初4122号 原告（申请执行人）：四川普嘉特饲料有限公司，住所地：隆昌县金鹅镇黄土坡。 法定代表人：汪载翔，董事长。 委托诉讼代理人：刘思刚，四川永炽律师事务所律师，特别授权。 被告（异议申请人）：周芳，女，1971年2月12日出生，汉族，住重庆市壁山区。 委托诉讼代理人：熊小燕，重庆鼎圣（璧山）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：朱秋虹，重庆鼎圣（璧山）律师事务所律师，一般授权。 被告（被执行人）：王军，男，1989年1月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。 原告四川普嘉特饲料有限公司（以下简称普嘉特公司）与被告周芳、王军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普嘉特公司的委托诉讼代理人刘思刚、被告周芳的委托诉讼代理人熊小燕、朱秋虹到庭参加诉讼，被告王军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普嘉特公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）川1083执异68号执行裁定书；2、判决对被告王军坐落于重庆市壁山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2号（不动产权证号：【2018】壁山区不动产权第00106XXXX）住房继续执行；3、判决被告承担本案执行费。事实和理由：原告诉被告王军及被执行人王明涛买卖合同纠纷案经隆昌市人民法院作出（2019）川1028民初1568号民事判决书。因被告王军和被执行人王明涛未能履行生效法律文书中确定的义务，原告于2019年9月上旬向隆昌市人民法院申请执行，隆昌市人民法院于当月作出执行裁定书，对被告王军坐落于重庆市壁山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2号（不动产权证号：【2018】壁山区不动产权第00106XXXX））的住房予以查封。2019年11月，被告周芳向隆昌市人民法院提出执行异议，隆昌市人民法院于2019年12月2日作出（2019）川1083执异68号执行裁定书，裁定中止对被告王军坐落于重庆市壁山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2号住房的执行。原告认为隆昌市人民法院（2019）川1083执异68号执行裁定书认定事实不清，证据不足，理由：1.涉案房屋是被告王军以按揭方式购买，在两被告签订房屋买卖合同时该房屋处于抵押状态，根据担保法的规定，转让的时候必须取得抵押权人的书面同意，被告王军并没有取得银行书面同意，故两被告之间签订的买卖合同无效；2.即便合同有效，两被告之间也没有履行该房屋买卖合同，因被告周芳在向法院提交执行异议申请时，虽然同时提交了房屋买卖合同，两份收条等证据，但其并未提供相应的银行转款记录或取款记录，且两被告签订的买卖合同中明确约定剩余房款由被告周芳交丙方（中介公司）保管，待房屋过户后由丙方支付给被告王军，被告周芳并未按合同约定将房款交丙方保管；3、即便被告周芳向被告王军支付房款385000元真实存在，但被告周芳在执行异议申请书中已经承认剩余款项470000元并未支付，被告周芳没有支付全部房屋价款，也没有将剩余房款按照人民法院的要求交付执行；4、被告周芳并没有实际占有房屋，隆昌市人民法院在2019年9月执行涉案房屋时，该房屋房门上贴有按揭银行的催款，并没有装修或者实际入住，被告周芳提交缴纳的三个月物管费，也是在人民法院采取执行手段后交纳的，5、涉案房屋未办理过户登记是因为被告周芳的自身原因，没有积极履行办理房屋过户手续的义务，第一、两被告签订的房屋买卖合同中约定，被告周芳需要在鉴定合同后三日内将办理房屋过户手续、银行按揭手续交给丙方（中介公司），但直到本案开庭审理前被告均未提交任何手续。第二、根据九民纪要的规定，对非因买受人自身原因不能办理过户登记的，买受人应当向房屋登记机构提供过户登记材料，被告周芳并没有提供任何材料。第三、涉案房屋在2018年10月11日取得房产证，隆昌市人民法院于2019年9月执行该房屋，中间约一年的时间内被告周芳并没有办理过户手续。第四、被告周芳提供的律师函和通话记录，时间均在人民法院执行该房屋之后，被告周芳并没有积极履行办理房屋过户手续的义务。故被告周芳提起的执行异议不能阻却人民法院的执行。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告周芳辩称：一、《房屋买卖合同》依法成立合法有效，应予以保护，被告周芳享有涉案房屋的物权：1、被告周芳基于与被告王军的《房屋买卖合同》而提出执行异议，其基础法律关系是买卖关系，买卖关系已成立，且双方已经实际履行，合同合法有效。2、被告周芳与被告王军所签订的买卖合同是在隆昌市人民法院查封之前签订的。3、抵押权人中国银行已经接受周芳代王军支付的按揭款，周芳对涉案房屋产生可期待的物权，对涉案房屋有物权没有争议，足以排除强制执行；二、被告周芳对涉案房屋已实际管理占有：1、被告王军已经将涉案房屋的房产证、门禁卡、水电气卡交付给被告周芳，被告周芳并已经缴纳物业费，涉案房屋被告周芳已合法占有，房屋占有不能单方面理解为是否装修或者实际入住；三、关于被告周芳支付房款或者按人民法院要求支付房款问题：1、周芳同意将剩余房款交付至法院，但因房屋有银行抵押权，故需向抵押权人付清剩余所欠房款后将余下部分交付至法院。2、如果房屋未能过户给周芳，周芳在本身没有获得所有权的情况下，没有将房款交给法院的基础和条件；四、未办理过户登记是因为周芳多次催促王军办理过户手续，但是王军一直拒绝配合，非因被告周芳自身的原因；五、根据物权优于债权原则、生存利益大于经营利益原则，周芳的权利显然强于原告的权利。周芳享有涉案房屋的利益不损害第三人、国家集体等利益，其获得所有权的时间在先，且已合法占有，法院的执行会导致周芳利益重大受损，而被告王军只是另案的担保人，对原告来说就是普通的担保债权未能得到实现。综上，被告周芳享有足以排除强制执行的民事权益，应当解除查封，停止执行。 被告王军未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何书面答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院庭审举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：1、对原告普嘉特公司出示的不动产登记证书、房屋买卖合同（周芳与王军）、隆昌市人民法院执行人员执行涉案房屋时所拍摄的执行状况照片、案外人执行异议申请书，被告周芳对其真实性不持异议，仅对其证明目的持有不同意见，故予以采信并结合其他证据予以综合认定；2、对被告周芳提交的房屋买卖合同（周芳与王军）、重庆农村商业银行客户付款回单两份、重庆市商品房买卖合同、《商品房买卖合同》补充协议、房产证复印件、壁山区人民法院民事裁定书、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、中国银行贷款还款回单、律师函，原告普嘉特公司对其真实性不持异议，仅对其证明目的不予认可，故予以采信并结合其他证据予以综合认定；对被告周芳提交的重庆市壁山区人民法院庭审笔录，原普嘉特公司质疑其真实性，经本院审查，该份庭审笔录系复印件，不具有证据的三性，本院不予采信；对被告周芳提交的收条两张、重庆燕桥置业代理有限公司专用收据、俊豪城收款收据，原告普嘉特公司质疑其真实性，本院经审查认为，收条两张能与被告周芳当庭出示的重庆农村商业银行的客户付款回单及微信转账相互印证，具有证据的三性，本院予以采信，对俊豪城收款收据和重庆燕桥置业代理有限公司专用收据具有客观真实性，予以采信并结合其他证据予以综合认定。 结合双方当事人的庭审陈述及法庭所采信的有效证据，本院认定如下法律事实： 被告王军于2016年9月13日向重庆壁晖实业有限公司购买坐落在重庆市璧山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2商品住房一套（涉案房屋），总金额为564174元，签订该合同时支付113174元，余款451000元向中国银行股份有限公司重庆璧山支行办理商贷20年。2018年4月4日，被告周芳通过中介方重庆燕桥置业代理有限公司（丙方）与被告王军就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：刘莉（中介人员）、王军（甲方）将重庆市壁山区俊豪城32幢1单元3-2号房屋以855000元的价格出售给周芳（乙方），合同约定“……第四条：付款方式：……3、甲乙双方一致同意办理房地产转让登记、银行按揭的方式进行交易，并约定在下证后办理产权过户（见过户受理单）或办理委托公证时，乙方付首付款或房款385000元给甲方；剩余房款470000元暂由丙方保管。待该房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算。第八条：补充约定事宜1、甲乙双方已知悉，此房为清水房，现房现状交易。2、乙方于2018年4月4日交2万元定金给甲方，于2018年4月12日之前补足定金10万元。3、甲方下证后双方办理按揭相关手续，乙方于2018年5月30日前付清甲方首付款。4、甲方于2018年4月12日之前带齐房屋相关手续，并交由中介方保管”合同签订后，被告周芳按约定于2018年4月4日通过微信转账支付给被告王军2万元，同年4月10日、5月30日通过银行转账两次共支付王军房款365000元。对此，被告王军给被告周芳出具收到购房款385000元的收条2张。王军在收到房款后将涉案房屋的钥匙七把、门禁卡三张、电卡、气卡交给周芳。2018年10月11日，涉案房屋产权证下证后，被告王军将房屋产权证书交付至被告周芳。 2019年9月10日，隆昌市人民法院经原告申请,作出（2019）川1083执1266号之一执行裁定书，裁定查封被告王军的涉案房屋。2019年9月12日，法院到不动产登记中心对该房屋进行查封，执行法官到该房屋张贴查封条时，该房门张贴有中国银行股份有限公司重庆璧山支行2019年6月17日对被告王军催收还房贷通知书。被告周芳分别于2019年9月19日、23日、24日、25日、26日六次与被告王军通话要求涉案房屋办理过户。2019年11月14日，重庆鼎圣律师事务所接受被告周芳委托向被告王军送达关于限期履行房屋买卖合同义务的律师函。同日被告周芳向隆昌市人民法院提出执行异议，申请解除对涉案房屋的查封。2019年12月2日，隆昌市人民法院作出（2019）川1083执异68号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告普嘉特公司不服该裁定，于2019年12月5日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对申请执行人提起的执行异议之诉，应当对执行案外人就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益进行审查。为此，结合当事人的诉辩主张和有效证据，现就本案事实和裁判理由作如下评析： 1、本案中，被告周芳与被告王军于2018年4月双方通过中介公司对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，虽是双方真实意思表示，但该房屋是被告王军以按揭方式购买，并于2016年9月做了抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司重庆璧山支行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间转让抵押财产。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押权转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”规定，被告周芳未举示有两被告买卖房屋时已通知抵押权人或经抵押权人同意的证据，被告周芳仅举示了2019年12月26日一份贷款还款回单，上面载明贷款人名称是被告王军，还款金额为3386.27元（被告周芳代）以及原告当庭举示的涉案房屋被依法查封时该房屋门还张贴有中国银行股份有限公司重庆璧山支行2019年6月17日对被告王军催收还房贷通知书，应认定两被告买卖涉案房屋没有通知抵押权人，没有经抵押权人同意。且被告周芳也未按合同约定将剩余房款470000元交由丙方（中介方）保管，应认定被告周芳没按合同实际履行，事后被告周芳也未代为清偿债务消灭抵押权。故本院认为两被告对涉案房屋的买卖行为无效。 2、买受人在人民法院查封前是否已经合法占有该不动产。庭审中被告周芳提交了被告王军已交付其的涉案房屋的房产证、钥匙、门禁卡、水电气卡、俊豪城收款收据等，欲证明被告王军已将房屋交付至被告周芳，在法院查封之前被告周芳早已占有该不动产。但从原告提交的法院2019年9月12日查封涉案房屋时的现场照片，该房屋被查封时系清水房，尚未装修，无人居住，门上贴有物业公司的催缴通知单以及按揭贷款的催收通知单，被告周芳也认可这一事实。对被告周芳举示的俊豪城收款收据，仅仅能证明重庆俊豪物业管理有限责任公司俊豪城物业服务中心于2019年8月30日对被告王军预收2019年9月-2020年2月的物业费，不能证明是被告周芳交纳。故本院认为在人民法院查封前被告周芳没有合法占有该不动产。 3、被告周芳是否已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据庭审查明，两被告签订的房屋买卖合同中约定“乙方（被告周芳）付首付款或房款385000元给甲方（被告王军）后；剩余房款470000元暂由丙方（中介公司）保管。待该房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算”。首先被告周芳没有按合同约定履行剩余房款470000元暂由丙方（中介公司）保管；其次至人民法院查封前和庭审中，被告周芳均认可还余470000元房款未付清，但其表示，可以将该剩余房款附条件交付法院执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定规定。 4、涉案房屋未办理过户登记是否非因被告周芳自身原因。根据庭审查明的事实，两被告签订的房屋买卖合同约定，甲方（被告王军）下证后双方办理按揭相关手续，涉案房屋的下证时间是2018年10月11日，被告周芳当庭举示涉案房屋房产证时陈述该证件系被告王军下证后交付于自己的，直至2019年9月法院查封该房屋时已时隔近一年时间，两被告未办理过户手续，系被告周芳怠于行驶自己的权利。在庭审中被告周芳提交的律师函、电话录音等证据，欲证明自己催告被告王军积极履行办理过户手续，但时间均于法院查封该房屋之后。故被告周芳辩称未办理过户登记是因为周芳多次催促王军办理过户手续，但是王军一直拒绝配合的意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。涉案房屋未办理过户登记因被告周芳自身原因所致。 综上所述，本院认为，被告周芳提起执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，就讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益的证据不足，故对原告普嘉特公司要求判决继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照〈中华人民共和国物权法〉第九条、第十四条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 一、准予执行被告王军所有的坐落于重庆市璧山区壁泉街道东山路9号32幢1-3-2商品住房一套（不动产权证号：【2018】壁山区不动产权第00106XXXX）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费12350元，由被告周芳负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长 张 玲 审判员 秦振齐 审判员 谢道飞 二〇二〇年六月九日 书记员 彭文元 附法律条文： 〈中华人民共和国物权法〉 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，使用权可以不登记。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。 第一百九十一条：抵押期间转让抵押财产 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国担保法》 第四十九条：抵押期间，抵押权转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。