本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0504民初2582号 原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室，住所地,明山区大峪鹏程小区12号楼。 法定代表人刘吉财，系大峪资产管理办公室书记。 委托诉讼代理人刘素德，系大峪资产管理办公室工作人员。 被告孙利，男，1967年10月7日出生，汉族，本溪东瑞汽车销售服务有限公司经理，现住本溪市明山区。 委托诉讼代理人孙长山，本溪市平山显明法律服务所法律工作者。 第三人沈阳全程德邦物流有限公司本溪峪明路分公司，住所地，本溪市明山区大峪鹏程小区12号楼。 负责人姚寒，该公司总裁。 委托诉讼代理人江利汀，该公司工作人员。 第三人明山区北隆汽车修理厂，住所地，本溪市明山区大峪鹏程1#区1组团12#商住公建。 经营者张鹏，男，1980年8月4日出生，汉族，个体业主，现住本溪市明山区。 第三人本溪百顺经贸有限责任公司，住所地，本溪市明山区大峪鹏程1#区1组团12#楼商住公建一层。 经营者徐继州，男，1952年3月12日出生，汉族，个体业主，现住本溪市平山区。 第三人明山区翔盛蓄电池经销处，住所地，本溪市明山区大峪鹏程1#区1组团12#楼商住公建。 经营者闫江，男，1976年4月10日出生，汉族，个体业主，现住本溪市明山区。 第三人本溪市明山区宏达农机配件经销处，住所地，本溪市明山区峪明路359栋1层8号，2层8号。 经营者刘永龙，男，1979年9月28日出生，汉族，个体业主，现住本溪市明山区。 原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室诉被告孙利、第三人沈阳全程德邦物流有限公司本溪峪明路分公司、明山区北隆汽车修理厂、本溪百顺经贸有限责任公司、明山区翔盛蓄电池经销处、本溪市明山区宏达农机配件经销处租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘吉财、原告的委托诉讼代理人刘素德、被告孙利的委托诉讼代理人孙长山、第三人沈阳全程德邦物流有限公司本溪峪明路分公司的委托诉讼代理人江利汀、明山区北隆汽车修理厂经营者张鹏、本溪百顺经贸有限责任公司徐继洲均到庭参加诉讼。第三人明山区翔盛蓄电池经销处、第三人本溪市明山区宏达农机配件经销处经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室向本院提出诉讼请求：1、解除合同，立即腾房；2、支付拖欠租金65万元，从起诉之日起承担逾期支付租金的利息（以实际损失为准）；3、按照租金标准支付房屋占用费直到腾房为止；4、被告承担本案诉讼费用；5、判令五位第三人立即腾房。事实和理由：2007年1月8日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，内容为：原告将自有产权的位于明山区大峪鹏程1#区1组团12#商住公建（27轴至48轴12#地下室）门市房，其中一层752.229平方米，二层793.521平方米和地下室1591.88平方米，共计面积3137.622平方米出租给乙方经营轮胎及餐饮洗浴、库房等项目使用。约定租期为三十年，从2007年7月1日至2017年6月30日，每年租金为10万元整。后20年即2017年7月1日至2037年6月30日，每年租金为15万元整。交租金方式为上打租，于每年7月份交付。合同履行过程中，被告累计向原告交纳租金60万元，最后一次交纳租金5万元的时间是2019年3月12日。截止到2019年3月31日止，被告累计拖欠原告65万元，被告已明显违约，现原告多次向被告催要，被告以各种理由不予支付，无奈诉讼至法院。另查，被告违反合同约定，先后将承租的房屋转租他人，故此要求被告与第三人立即腾房。现原告的前身大峪村民委员会已经变更为现在的大峪村资产管理办公室，一切债权债务均由大峪村资产管理办公室承担。综上，请法院判如原告诉讼所请。 被告孙利辩称：被告不同意解除合同，合同未到期，被告欠房租不以原告在诉讼请求中叙述的那样，关于租金标准的支付，第二、三项诉讼请求为第一项诉讼请求，第五个诉讼请求要求第三人腾房，被告把租给原告的房屋是经过原告允许的，原告同意被告转租给他人，所以被告把房屋转租给了他人，所以不同意原告的诉讼请求，被告承租原告房屋时，原告一直占用部分房屋作为其办公室，如被告承担租赁费用的给付，按照地上面积计算租金，原告从2007年到2017年每年租金10万元，被告租用的面积一楼和二楼加在一起是1545.75平，平均一平64.7元，原告占用面积为293.48平方米，每年合租金10183.76元，10年为101837.6元，后10年，每年租金15万元，15万元除以1545.75平方米等于每平97.04元，97.04×原告占用293.48平方米每年租金为28479.3元，这是一年的租金，原告在诉状中将租金计算到2019年3月31日，这段时间从2017年7月1日至2019年3月31日，共计21个月，租金为49838.78元，在此期间，原告应付给被告的租金为101837.6元+49838.78元=151676.38元，这是原告应该支付给被告的租金。原告还应扣除2012年至2013年两年的租赁费20万元，有审计报告作为扣除依据。我认为被告尚欠原告20万元租金。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人沈阳全程德邦物流有限公司本溪峪明路分公司辩称：租房时我们看过原告与被告之间的房屋租赁合同，合同上写明了可以转租他人，我们租了两年多，期间没有人通知我们不能用这个房子，所以，我们不同意腾房，要求继续履行合同。 第三人明山区北隆汽车修理厂辩称：租房时签订房屋租赁合同时，我看见了原、被告之间签订的房屋租赁合同，并且房屋租赁合同上面写的可以转租，所以我才租的房子，腾不腾房应该提前通知，应该有法律依据。 第三人明山区百顺重型汽配商行辩称：租房时我看了原、被告之间的房屋租赁合同原件，上面写的同意孙利转租房屋，所以，我们没有理由给原告腾房。 第三人明山区翔盛蓄电池经销处、本溪市明山区宏达农机配件经销处未到庭提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月16日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（原告）将位于本溪市明山区大峪鹏程1#区1组团12#商住公建（27轴至48轴12#及地下室）闲置门市房租于乙方（被告）使用，租用时间为2007年7月1日至2037年6月30日，2007年7月1日至2017年6月30日每年壹拾万元整；2017年7月1日至2037年6月30日每年壹拾伍万元。第一年租金协议签字生效后一笔付给甲方。其余每年租金均于当年七月份付给甲方。租用面积门市房一层752.229平方米，二层793.521平方米和地下室1591.88平方米，共计3137.622平方米。乙方自己装修，乙方租用期间转让他人，必须同甲方协商。现原、被告因租赁费问题产生纠纷，故诉至本院。 另查，被告交纳房租时间分别为2007年1月30日交纳10万元、2010年12月7日交纳83480元、216520元、2018年3月21日交纳10万元、2018年11月21日交纳5万元、2019年3月11日交纳5万元，从2007年11月至2019年3月共计交纳房租60万元。被告租赁原告房屋期间，将租赁房屋部分承租给第三人，第三人沈阳全程德邦物流有限公司本溪峪明路分公司从被告孙利处租赁房屋220平方米，租赁期间从2018年4月20日到2023年6月30日，从2018年7月1日开始计收房租。第三人本溪百顺经贸有限责任公司从被告处租赁房屋250平方米，租赁期间从2018年2月23日到2026年5月18日。第三人明山区北隆汽车修理厂从从被告孙利处租赁房屋230平方米，租赁期间从2018年12月1日到2021年12月1日。第三人明山区翔盛蓄电池经销处租赁房屋50平方米，租赁期间从2018年2月23日到2026年5月18日。第三人本溪市明山区宏达农机配件经销处从被告孙利处租用部分地下室使用，2007年开始租用，签了3年合同，后未续签合同，第三人现用于搁置物品。以上五位第三人租用的房屋现均在使用过程中。 再查，原告将房屋租赁给被告后，占用被告租赁的房屋293.48平方米作为办公室一直在使用，双方未对于占用房屋部分约定租金。被告在租赁房屋外于2007年自建一200平方米的仓库，在2012-2013审计原告的审计报告中，显示该自建房屋抵顶2012-2013年两年的租赁费20万元，房屋归原告所有，后因该房屋是违建房于2019年拆除。 本院认为：原、被告双方约定租赁期限为三十年，超过法定不得超过二十年的规定，超过部分无效，双方签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，双方均应在法定租赁期限内按合同内容依约履行。原、被告双方约定租赁期限为三十年，超过法定不得超过二十年的规定，超过部分无效，双方签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，双方均应在法定租赁期限内按合同内容依约履行。原、被告已形成十三年的稳定租赁关系，被告未按合同约定按期交纳租金系双方对租金交付产生异议所致，第三人善意取得租赁房屋且均在租赁期内，该合同不宜解除，故对于原告提出的被告未按约定交纳租金，要求与被告解除合同，立即腾房、判令五位第三人立即腾房的诉讼请求，本院不予支持。被告应按照合同约定履行给付拖欠租赁费用的义务，截止到2019年3月31日，原告要求被告给付拖欠租金65万元和支付逾期租金利息的诉讼请求，被告提出应扣除原、被告对于自建房屋抵2012-2013年租赁费的约定，本院认为，抵顶租赁费用是以自建房屋归原告所有为条件，自建房屋从建设到拆除，原告未使用、收益，且现自建房屋已拆除，无法履行双方约定，故该20万元租赁费用不应予以扣除。原告占用被告租赁房屋作为办公室使用，双方对于占用的293.48平方米房屋面积已实地测量，双方签字确认，双方未对租赁费用进行约定，可按实际使用时间、租用面积和租用费用予以计算，原告认可被告从租赁房屋时原告占用部分先由峪安社区使用后由原告使用，故应从2007年7月1日起计算占用期间的费用为130948.72元，该费用应在被告向原告交纳的65万元房屋租金中扣除后，被告尚应给付原告房屋租金519051.28元，故对于原告提出的要求被告给付65万元租金的诉讼请求，应该部分予以支持。关于逾期租金利息一节，符合法律规定部分，应予以支持。关于被告提出的应抵顶20万租赁费用和应按地上面积计算房屋租金的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙利于本判决发生法律效力后立即给付原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室截止到二〇一九年三月三十一日的房屋租金五十一万九千零五十一元二角八分； 二、被告孙利给付原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室上述房屋租金逾期给付利息，从二〇一九年四月一日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费一万零三百元,由原告本溪市明山区新明街道办事处大峪村资产管理办公室承担一千三百零九元，由被告孙利承担八千九百九十一元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  都 伟 人民陪审员  丁亚珍 人民陪审员  艾立贵 二〇二〇年六月五日 书 记 员  陆 娇 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。