山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1914号上诉人（原审被告）：德州东北商贸物流城有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢工业园。法定代表人：萧锦成，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：山东丙复装饰工程有限公司，住所地山东省德州市德城区学院东路以东德州东北城建材一区16号楼1-3层14号。法定代表人：卢明辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：随万奇，山东勤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恩静，男，1972年4月29日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：罗胜军，德州德城务实法律服务所法律工作者。上诉人德州东北商贸物流城有限公司（以下简称“东北城公司”）因与被上诉人山东丙复装饰工程有限公司（以下简称“丙复公司”）、张恩静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东北城公司上诉请求：1.撤销德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1990号民事判决书第一项，依法改判；2.本案上诉费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决上诉人退还租金、保证金及赔偿损失不当。2017年2月1日上诉人将涉案房屋出租给被上诉人丙复公司。2018年11月9日，上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人张恩静，房屋在出卖前未发生漏水的情况。虽然一审法院在12345热线调取的记录中提到了李海军拨打12345热线及德城区城乡建设局的回复，但该记录不能证明房屋漏水的程度及漏水时间，因此，涉案房屋的损失与上诉人无关。被上诉人丙复公司作为涉案房屋的使用人，对涉案房屋负有管理责任。房屋出现漏水而丙复公司未及时告知出租人或进行维修，放任损害结果的发生，应当对损害结果承担相应的责任。且被上诉人丙复公司擅自改变房屋结构，对漏水的损害结果应当承担相应的责任。另外，被上诉人丙复公司并未提交证据证明房屋漏达到房屋不能使用的程度，仍然应当支付租金；二、一审判决将评估鉴定费算作损失，由上诉人承担不当。鉴于现场勘验中的损失情况与上诉人无关，相应的评估鉴定费不应由上诉人承担。本案中，被上诉人丙复公司主张其损失130000元，而最终评估鉴定损失为36982.57元，被上诉人丙复公司的主张明显存在夸大和不合理成分，与实际损失相对应的鉴定费应当在确定责任人后，由相应责任人承担。丙复公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应当维持原判。张恩静辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应当驳回上诉人的上诉请求。丙复公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与第一被告签订的租赁协议；2.判令两被告退还原告支付的租金及保证金共计14311元；3.判令两被告赔偿原告损失130000元；4.诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：东北城公司（甲方）将位于德州市德城区复公司（乙方），并签订了《·东北城·五金建材市场租赁协议书》，约定租期五年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止，第一、第二年租金均为6655.5元，付款时间为2017年2月1日前，第三年租金为11093元，第四年租金为19967元，第五年租金为19967元。协议第三条第4项约定：“乙方在合同签订之日起，向甲方交纳履约保证金1000元，该款在合同期满前，乙方有义务保持足额。如乙方未按约定支付有关费用或违约导致甲方产生有关损失，均应由乙方承担。乙方支付不及时的，甲方有权在该履约保证金中扣划相应款项。乙方未发生应扣款行为的，甲方于合同期满后30日内无息足额退还乙方该履约保证金。”第七条第4项约定：“甲方承担商铺主体结构地面、屋顶、外墙的相关修缮工作，保证五金建材市场总体配套设施顺利运行。”租赁合同签订后，丙复公司向东北城公司交纳履约保证金1000元、前两年的租金13311元。遂后，丙复公司对涉案房屋进行了装修，丙复公司称“于2017年5、6月份装修完毕”。在2019年6月11日一审法院现场勘验时，丙复公司法定代表人卢明辉称：“2017年2月份接手该房屋后发现一楼电箱漏水，无法合闸，电箱周围墙皮大面积发霉、脱落，我方与物业公司多次联系维修未果，然后我方边装修边等人维修。后来每逢下雨就漏水，最严重的一次是2018年9月份，商铺二层南侧与相邻房屋连接线处大量进水，造成房屋浸泡、发霉，一直无法使用。”为证明房屋漏水问题，丙复公司提交了丙复公司经理李海军2019年2月18日与东北城物业工作人员的通话录音，以及2019年5月18日李海军拨打12345热线的通话录音，张恩静与东北城公司对录音的真实性均无异议。从两份录音中可以看出2018年丙复公司因涉案房屋漏水问题多次向物业公司反映要求维修，也曾拨打过12345热线反映物业公司不予维修的情况，并于2019年1月19日拨打12345热线反映漏雨赔偿问题，未能得到解决。在与物业公司工作人员的录音中，李海军称：“我租你的房子，两年了，开始的时候就漏雨，叫你们给修你们一直不给修，到最后自个修上了，我也装修好了，去年的时候下大雨，把我的屋里都泡了。”一审法院依法向德州市123456市民热线管理中心调取了李海军拨打热线反映涉案房屋问题的记录，李海军于2018年9月13日第一次拨打热线，要求尽快维修房屋，热线办理情况注明德城区城乡建设局2018年9月20日回复：“我单位接到热线承办单后立即联系其开发单位，开发单位表示10月有资金到位，到时统一进行维修。”李海军于2019年1月12日拨打热线的办理单上注明办理情况：“已与来电人电话联系，得知房屋漏水已维修完毕，但因漏水产生了财产损失要求赔偿，对于赔偿诉求已明确告知来电人走法律诉讼程序。”2019年6月11日，一审法院组织了现场勘验，现场可见涉案房屋一层东墙、二层房顶及东墙、三层东墙及中间隔断墙等多处留有浸水水渍，发霉、墙皮脱落现象严重，房屋闲置中。丙复公司称东北城公司已于2018年12月份维修解决了涉案房屋漏雨问题，对此东北城公司予以认可。2018年11月9日，东北城公司将涉案房屋出售给张恩静。因欠付租金，张恩静于2019年4月16日向一审法院起诉东北城公司及丙复公司，要求解除合同并主张租金等。一审法院于2019年12月17日作出（2019）鲁1402民初第1597号民事判决书，判决解除丙复公司与东北城公司签订的租赁协议。本案中，丙复公司为证明自己的装饰装修损失提出评估鉴定申请，一审法院组织原、被告双方通过随机抽取鉴定机构的方式，依法委托德州市价格事务所进行评估。2019年11月25日，该事务所出具评估报告，确定涉案房屋的室内装饰装修损失价值为36792.57元。丙复公司与张恩静对该评估报告无异议，东北城公司对该报告真实性有异议，但未提交反驳证据。丙复公司预交评估鉴定费4800元，主张该鉴定费应由被告承担。一审法院认为，丙复公司与东北城公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容于法无悖，一审法院确认为有效合同。租赁期间，东北城公司将涉案房屋出售给张恩静，根据买卖不破租赁的原则，该租赁协议继续有效。原告丙复公司要求解除租赁协议，因在（2019）鲁1402民初第1597号民事判决书中已判决解除该协议，在本案中不再处理。原、被告对于涉案房屋漏雨的情况无异议，对于漏雨时间问题，丙复公司没有证据证明从一开始承租该房屋时就漏水，即使存在漏雨，也未严重到影响丙复公司不能装修使用的程度，且李海军在录音中称“自己修好了”。导致涉案房屋不能继续使用并造成装饰装修损失的漏雨时间，丙复公司称是2018年9月份的大雨，结合东北城公司于2018年12月修复完毕的事实，以及丙复公司第一次拨打12345热线电话的时间是2018年9月13日，首先可以认定严重漏雨、大量雨水侵入房屋的时间是发生在东北城公司2018年11月9日将房屋出售给张恩静之前。因此，张恩静对于丙复公司的损失不应承担赔偿责任。其次，结合在东北城公司未提供其他反驳证据的情况下，综合全案证据情况，一审法院认定丙复公司所述2018年9月雨水浸入造成损失的事实。事后，东北城公司一直到2018年12月份才修缮完毕，自2018年9月至12月期间的租金2218.5元（6655.5元/年÷12个月×4个月），应由东北城公司退还给丙复公司。东北城公司未能尽到修缮义务，导致出租房屋漏雨，进而导致丙复公司发生装饰装修损失。对该损失，东北城公司负有赔偿义务。关于损失数额，原、被告双方通过随机抽取鉴定机构的方式，依法委托评估公司作出的评估结果为36792.57元。对于该损失评估结果，被告东北城公司不予认可，但未提交证明该报告书存在程序或实体违法的相关证据，故对其主张一审法院不予采信，被告东北城公司依法应向原告赔付损失36792.57元，同时承担鉴定费损失4800元，合计41592.57元。另外，鉴于租赁双方同意解除租赁协议，东北城公司应返还向丙复公司收取的1000元履约保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、德州东北商贸物流城有限公司于判决生效后三日内退还山东丙复装饰工程有限公司租金2218.5元、保证金1000元、赔偿损失41592.57元，合计支付44811.07元；二、驳回山东丙复装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计1593元，由山东丙复装饰工程有限公司负担1133元，德州东北商贸物流城有限公司负担460元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，丙复公司与东北城公司签订的《·东北城·五金建材市场租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面严格履行。上述租赁协议签订后，东北城公司虽将涉案房屋出售给张恩静，但并不影响协议效力。根据该租赁协议的约定，东北城公司有义务承担出租房屋主体结构的相关修缮工作，并保证总体配套设施顺利运行。协议签订后，丙复公司依约支付了两年的租金。在协议履行期间，东北城公司未能尽到修缮义务，导致出租房屋在一段时间内因漏雨而无法使用，东北城公司应当向丙复公司返还漏雨期间的租金，并赔偿丙复公司因漏雨而产生的相关损失。鉴于涉案房屋漏雨时间在张恩静购买房屋之前，故张恩静对丙复公司的损失不应承担赔偿责任。一审法院根据双方的诉辩意见，通过现场勘验，委托鉴定，并综合全案证据，依法判令东北城公司退还丙复公司租金2218.5元、保证金1000元，并赔偿损失41592.57元，合计44811.07元于法有据。关于东北城公司提出房屋漏水与其无关，丙复公司放任损害结果发生的上诉理由，丙复公司不予认可，东北城公司亦未提交证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果；关于东北城公司提出涉案鉴定费不应由其全部承担的上诉理由，本院认为，本案鉴定费系丙复公司维护自身权利所产生的必要费用，一审法院判令由东北城公司承担并无不当。综上，东北城公司的上述上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，东北城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人德州东北商贸物流城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年六月十一日法官助理齐凤鸣书记员施冬梅