重庆市高级人民法院陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕06民初13号 原告：赵有富，男，1955年7月25日出生，汉族，现住宝塔区，公民身份号码：61060XXXX507253018。委托诉讼代理人：王昆龙、严纪伟，陕西通济律师事务所律师。被告：刘云，女，1997年10月2日出生，汉族，现住陕西省黄龙县，公民身份号码：61063XXXX710020041。 委托诉讼代理人：刘顺德，男，1973年9月28日出生，汉族，现住黄龙县，公民身份号码：61063XXXX309280016，系被告刘云的父亲。被告：陕西华豪投资集团有限公司。住所地：西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610000790753735T。法定代表人：张保平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，男，1976年5月6日出生，汉族，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX605060032。委托诉讼代理人：解茹娟，陕西合恒律师事务所律师。原告赵有富诉被告刘云、陕西华豪投资集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵有富的委托诉讼代理人严纪伟、被告刘云的委托诉讼代理人刘顺德、被告陕西华豪投资集团有限公司的委托诉讼代理人解茹娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵有富向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院继续对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX号房屋进行执行。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵某某审理的原告与延安慧源工贸有限责任公司、陕西同慧实业发展有限公司、延安慧源酒店管理有限公司、陕西华豪投资集团有限公司借款合同纠纷一案，在诉讼过程中贵某某于2018年10月31日依据原告的申请查封了陕西华豪投资集团有限公司开发的包括本案争议在内的共计七套房屋。2018年11月26日，贵某某做出陕西省延安市中级人民法院（2018）陕06民初48号民事判决书，判决延安慧源工贸有限责任公司、陕西同慧实业发展有限公司、延安慧源酒店管理有限公司、陕西华豪投资集团有限公司连带偿还原告借款1000万元及利息（利息按月利率2%计算，从2017年10月3日起计算至实际给付之日止）并支付原告律师代理费416000元，上述案件在执行过程中，被告刘云提出复议申请，贵某某经审查作出（2019）陕06执异45号执行裁定书，裁定中止继续对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的执行。原告认为，被告刘云提出的异议不足以排除人民法院的强制执行。理由如下：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定;被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案涉案财产系不动产，被告刘云虽然与华豪投资公司签署认购协议，但在贵某某查封之前双方未签订合法有效的书面买卖合同，仅凭认购协议，并不发生物权变动的效力，在执行异议审查环节，被告刘云没有提供证据证明其占有该房屋，刘云虽然提交了银行流水，但是无法显示华豪公司账户收到了购房款784260元。综上，被告刘云提出的执行异议不足以排除人民法院的强制执行，现原告依据《民事诉讼法解释》第306条、308条的规定向贵某某提起诉讼，请求贵某某依法审查，依法下判。被告刘云辩称，一、驳回赵有富的诉讼请求;二、解除对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX房屋的不当保全执行,以保证案外异议人进行房屋手续办理。事实与理由：2018年6月25日,答辩人刘云经中介公司介绍与陕西华豪投资集团有限公司签订了《诚意认购协议书》,载明了买卖双方当事人基本信息,商品房位置、房号,面积及价款。同年7月7日刘云向华豪投资集团有限公司交付购房全款784260元及样板间装修款261420元。10月12日华豪投资集团有限公司将房屋交付刘云使用。房屋过户手续委托中介公司办理,在向房产管理部门申请办理购房网签时,发现该房产已被本院于2018年10月31日发出(2018)陕06民初48号民事裁定书及协助执行通知书予以查封。答辩人刘云没有收到民事裁定书及协助查封通知书等相关法律文书,也没有看到小区及房产大门张贴现场查封公告等东西,刘云对查封一事一直不知情。答辩人刘云作为一名马上步入社会的在校大学生,父母出资购买涉案房,也是花空了家中积蓄,西安市不动产信息档案管理中心于2019年11月21日出具刘云在西安市住房情况查询结果证明,刘云名下无房产登记信息。由此,答辩人刘云向贵某某提出案外人异议,请求解除对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX房屋的不当保全执行,以保证案外异议人进行房屋手续办理。延安市中级人民法院(2019)陕06执异45号裁定书对上述事实予以认可,并裁定中止对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX房屋的执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,答辩人刘云向陕西华豪投资集团有限公司购买商品房属于消费者与房地产开发企业的首房交易。诚意认购书约定了当事人名称、商品房基本状况位置、房号、价款等内容,且刘云已依约交付全额房款、接收并占有房屋,该协议书已具备商品房买卖合同基本要素,应予认定以物权变动为内容的商品房买卖债权合同有效成立。答辩人刘云在西安市除该套房屋再无其他用于居住的房屋。综上,答辩人刘云对本案所涉房屋享有物权期待权,符合上述规定情形足以排除执行。贵某某应驳回赵有富的诉讼请求并解除对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX房屋的不当保全执行,以保证案外异议人进行房屋手续办理,保障答辩人的居住权。被告陕西华豪投资集团有限公司辩称，我们认为执行裁定书查明事实正确，符合法律规定，应依法解除对涉案房屋的查封，驳回原告的请求。原告赵有富围绕诉讼请求，提供以下证据：证据一：证明一份。证明刘云在签订《诚意认购协议书》时系在校学生，没有独立的经济来源，按照生活常识，其应当和其父母一起居住，且经查询刘云父亲刘顺德在黄龙县锦苑小区有一套131.82平米的房产，刘云有居住的房屋，不能排除人民法院对案涉房产的执行。被告刘云对原告赵有富提供的证据质证意见为：在西安我有一套房屋，在黄龙县没有房屋。被告陕西华豪投资集团有限公司对原告赵有富提供的证据质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，根据九民会议纪要125条，买受人名下无其他居住的房屋是指在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。因刘云在西安无其他房屋，故符合该条法律规定。被告刘云围绕其辩解理由提供以下证据：证据一：居住证明一份。证明刘云2018年10月至今一直居住在该涉案房屋。证据二：房屋查询结果证明一份。证明刘云在西安没有其他房屋。证据三：物业费票据3张。证明刘云在该涉案房产小区居住并且缴纳物业相关费用。证据四：认购协议一份、收据2份。证明我们2018年6月25日签了认购房屋协议。2018年7月7日全款支付购房款784260元，装修款261420元，该房刘云全款支付购买，刘云对该房房屋享有所有权。证据五：户籍登记卡一张。证明刘云于2018年3月22日户籍已转在西安。原告赵有富对被告刘云提供的证据质证意见为：对于第一组证据的真实性认可，证明目的不予认可，公章是宇飞物业公司出的，与本案无关。对于第二组证据的真实性认可，证明目的不予认可。刘云户籍不在西安，户籍在黄龙，在黄龙有居住地。对于第三组证据没有异议。对于第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议。只是一个认购协议，没有网签和备案，如果是商品房买卖合同，应当有销售税票，被告并未提交，且没有银行流水，不能证明被告已将房款全部交清。对于第五组证据没有异议。被告陕西华豪投资集团有限公司针对被告刘云提供的证据质证意见为：对于第一组证据的真实性、证明目的均认可，因为我们2018年10月12日已经把该房屋交付刘云。对于第二组证据的真实性与证明目的均认可，因为这个证明是房管局出示的。对于第三组证据我们认可。对于第四组证据的真实性认可，我们于2018年6月25日也就是涉案房屋查封之前与被告刘云签订的该订购协议，刘云于2018年7月7日按协议约定支付了全款购房款。对于第五组的真实性、证明目的均认可。被告陕西华豪投资集团有限公司未向法庭提供证据。本院对原告赵有富、被告刘云提供的证据认定如下：针对原告赵有富提供的一组证据，本院认为，刘顺德在黄龙具有房产的事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项之规定，故对该证据不予采信。针对被告刘云所举的五组证据，该五组证据可以证明刘云的户籍，购买案涉房屋的时间，实际占有的时间，诚意认购书约定了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款等内容，且刘云已依约交付全额房款。故对被告刘云所举的证据均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，被告刘云经中介公司介绍与被告陕西华豪投资集团有限公司签订了《诚意认购协议书》，载明了买卖双方当事人基本信息，商品房位置、房号，面积及价款。同年7月7日被告刘云向被告陕西华豪投资集团有限公司交付购房全款784260元及样板间装修款261420元。10月12日陕西华豪投资集团有限公司将房屋交付被告刘云使用。本院于2018年10月31日发出（2018）陕06民初48号民事裁定书及协助执行通知书予以查封案涉房屋，于2019年12月2日作出（2019）陕06执异45号执行裁定书，裁定中止对西安市未央区XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX单元XX房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为被告刘云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告刘云向被告陕西华豪投资集团有限公司购买商品房属于消费者与房地产开发企业的房屋买卖合意。诚意认购书约定了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款等内容，且被告刘云已依约交付全额房款、接收并占有房屋，该协议书已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定属于以物权变动为内容的商品房买卖合同，合同成立有效，不存在合同无效的情形，除案涉房屋外被告刘云在西安市再无其他房屋。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。综上所述，原告赵有富的债权不能优先于被告刘云对案涉房屋享有的请求权，被告刘云对案涉房屋享有物权期待权，足以排除本院的执行，故原告赵有富的诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告赵有富的诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审  判  长   周 海 龙审  判  员   李 欣 南审  判  员   樊    宁 二〇二〇年六月九日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞