湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终638号上诉人（原审被告）：周慧，女，汉族，1965年7月25日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：周伟，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家辉，广东但行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常德东星投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区。法定代表人：何新明。委托诉讼代理人：高小红，湖南半毫米律师事务所律师。上诉人周慧因与被上诉人常德东星投资有限公司（以下简称东星公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回东星公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由东星公司承担。事实和理由：1.一审法院在审理裁判过程中存在程序上的瑕疵，对东星公司补交的证据未组织双方质证；2.一审判决认定基本事实不清，周慧不存在拖欠租金的违约行为；3.周慧庭后补充提交了商铺三楼天花板破损状况，并申请证据保全，证明东星公司存在过错，周慧可以行使先履行抗辩权；4.一审判决周慧承担律师费、保全费不当。东星公司辩称，1.一审判决没有违反法定程序，没有剥夺周慧15天的答辩期，财产保全的裁定已经予以纠正，东星公司没有补交证据，不存在未组织双方质证的事实；2.一审判决认定周慧拖欠租金42711元的事实清楚，证据确凿；3.一审判决周慧承担律师费、保全费正确，《商铺租赁合同》中有约定，且东星公司已经支付律师费，律师事务所出具了正式的发票；4.本案不适用不安抗辩权。请求驳回周慧的上诉请求。东星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的商铺租赁合同，要求周慧立即交还位于湖南省常德市常德大道与芙蓉路交汇处常德东星家居广场***栋**号商铺，并从2019年10月1日起，按275元/天支付占用费至实际交还之日止；2.判令周慧支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金49134元及逾期付款违约金8257.5元；3、判令周慧承担东星公司为实现债权产生的律师费8000元；4.判令东星公司无需退还租赁保证金19269元；5.判令周慧承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2014年11月18日，东星公司与周慧签订《常德东星家居广场商铺租赁合同》，约定东星公司将其所有的常德东星家居广场***栋**号商铺出租给周慧进行店铺经营，双方约定租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，确定商铺建筑面积229.4平方米，租金按每月每平方米28元计算，合计6423元/月，约定免租期24个月。该合同第八条为违约条款，若周慧逾期交纳租金，每逾期一日须按应付款项的5‰交纳滞纳金，逾期一个月的，东星公司可解除合同，周慧交纳的保证金无需退还，且周慧应承担剩余租期租金总额的50%的违约金，第四款约定东星公司因催讨租金而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），以及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由周慧承担。同时合同第七条约定，租赁期满未续约或租赁期间合同被解除后七天内，周慧应将该物业（含附属设施）完好交还给东星公司，逾期占用物业的，逾期占用期间应按合同约定的租金、管理费的120%支付占用费。2015年10月19日，双方达成《商铺租赁合同》补充协议，约定将合同租期调整为2015年10月1日至2020年9月30日止，免租期调整为2015年10月1日至2017年9月30日止，原合同的其他部分继续生效。2019年3月21日，东星公司、佛山市中城物业管理有限公司常德分公司与周慧达成《常德东星家居广场商铺租赁合同》补充协议，各方一致同意自2018年4月1日起将原合同租金下调4元/月/平方米，即每月每平方米按24元计算，合计5505元每月，并对租金交纳时间进行了约定，将物业费调整为6元/月/平方米，每月1377元。同日，东星公司与周慧达成《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》，约定东星公司给予周慧19269元的“养商优惠”以及6423元的开业优惠，分别于2018年10月1日前、2018年12月1日前、2019年4月1日前、2019年10月1日前每次兑现6423元，同时约定若周慧在租赁合同存续期间发生逾期交纳租金情形的，逾期超过30天取消当次优惠，逾期超过60天的取消当次优惠及其后所有的优惠。在租赁合同存续期间，因周慧逾期交纳2018年4月1日至2019年9月30日的部分租金，东星公司向周慧送达了催收费用的律师函，周慧于2019年9月支付10000元租金后未支付剩余租金，东星公司经催讨未果，特诉至法院，以致成讼。另查明，周慧于2014年11月18日向东星公司交纳了19269元的租赁保证金。东星公司认可周慧于2014年10月交纳的38538元，已经支付完毕截止至2018年3月31日止的租金。2018年4月1日至2019年9月30日周慧应缴租金为99090元（5505元/月×18个月），扣除东星公司认可的6423元“养商协议优惠”及3000元奖券优惠，周慧实际应交纳租金为89667元，东星公司认可周慧于2018年10月交纳了租金5000元，于2019年4月交纳了租金25533元，于2019年9月交纳了租金10000元，共计40533元，东星公司主张周慧尚有49134元租金未支付。对于周慧提出的东星公司遗漏其缴费情况，经核实确认如下：周慧于2014年11月18日交纳的459元、于2016年6月交纳的4129元、于2017年6月3日交纳的2250元、于2017年11月22日交纳的5045元、于2018年9月交纳的2000元、于2019年4月8日交纳的4016元系交纳的物业管理费；于2019年2月19日交纳的300元、于2019年3月23日交纳的300元、于2019年4月30日交纳的300元、于2019年11月11日交纳的58.05元、141.95元系交纳的电费；对于周慧主张的于2016年10月13日通过郝利红支付8000元租金的事实，因东星公司主张郝丽红并非公司员工，公司未收到该笔款项，且周慧未能提供其他证据证明已经交纳了该8000元物业费，故对周慧主张的交纳该8000元租金的事实，不予认可；周慧于2019年3月4日交纳的2000元系交纳的春博会保证金，于2019年3月23日交纳的2000元、于2019年3月25日交纳的2000元、于2019年3月29日交纳的2000元、于2019年3月30日交纳的2000元均系春博会期间的货款，上述五笔款项，东星公司在扣除相应手续费后，已于2019年4月4日通过银行转账的方式全部返还给周慧，周慧于2019年4月15日交纳的2000元系春博会保证金，东星公司已于2019年5月20日通过转账的方式返还给周慧；对于周慧提供2019年4月8日两张转账凭证证明于当日交纳10000元、20000元租金的事实，经审查，该30000元实际为周慧于当日交付给东星公司的25533元租金、4016元物业管理费及451元水费，系重复主张，不予认可，对于周慧主张东星公司韩冰承诺给予6423元租金优惠的抗辩，在庭审中，韩冰对该笔优惠予以认可，故对此抗辩，予以认可。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。周慧与东星公司达成的《常德东星家居广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议及《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》，系当事人真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效，合同双方应按约履行合同义务，现东星公司已将商铺租赁给周慧使用，周慧亦应按合同约定交纳租金。经审理查明，2018年4月1日至2019年9月30日期间，周慧实际应缴租金为89667元，周慧实际已交纳租金40533元，东星公司主张周慧尚有49134元租金未支付，扣除韩冰承诺的6423元租金优惠，周慧尚有42711元租金未交纳。对于周慧主张的漏算已交租金的事实，经核实，周慧提交的交费记录均系交纳的物业费、水电费以及保证金等费用，而非租金，故对此抗辩，不予支持。对于周慧提出的东星公司尚有19269元租金优惠未予以兑现以及本人并不构成迟延交纳租金的抗辩，根据东星公司向周慧出具的收据，周慧对于自身所交的款项是否系租金应有明确的认知，根据合同约定，周慧应于2018年10月1日缴纳完毕2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金23607元，于2018年12月1日交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金33030元，于2019年4月1日交纳完毕2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金33030元，但周慧仅于2018年10月交纳租金5000元，于2019年4月交纳租金25533元，于2019年9月交纳租金10000元，其行为已构成逾期交纳租金60日以上，依据《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》之约定，若周慧在租赁合同存续期间发生逾期交纳租金情形的，逾期超过30天取消当次优惠，逾期超过60天的取消当次优惠及其后所有的优惠，因周慧已构成逾期交纳租金60日以上，故东星公司不再给予周慧后续19269元租金优惠符合合同约定，故对于周慧的该项抗辩，不予支持，因此周慧还应向东星公司交纳租金42711元。依据双方达成的《常德东星家居广场商铺租赁合同》第八条之约定，若周慧逾期交纳租金，每逾期一日须按应付款项的5‰交纳滞纳金，逾期一个月的，东星公司可解除合同，周慧交纳的保证金无需退还，且周慧应承担剩余租期租金总额的50%的违约金，周慧已逾期交纳租金达1个月以上，故对于东星公司请求按合同约定解除双方租赁合同且无需退还周慧交纳的租赁保证金19269元的诉讼请求，予以支持。因周慧欠缴租金的行为违约，已构成解除合同的条件，双方在合同中约定违约金过高，现东星公司仅向周慧主张承担违约金8257.5元，系其对自身权利的合法处分，故对该项诉讼请求，予以支持；对于东星公司请求周慧承担因实现债权产生的律师费8000元的诉讼请求，因双方在《常德东星家居广场商铺租赁合同》约定东星公司因催讨租金而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），以及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由周慧承担，且东星公司提供了正式的律师费发票，该项费用已经实际产生，故对于该项诉讼请求，予以支持；对于东星公司请求周慧自2019年10月1日起至实际交还商铺之日止按275元/天支付占用费的诉讼请求，双方达成的《常德东星家居广场商铺租赁合同》第七条约定，租赁期满未续约或租赁期间合同被解除后七天内，周慧应将该物业（含附属设施）完好交还给东星公司，逾期占用物业的，逾期占用期间应按合同约定的租金、管理费的120%支付占用费，因双方租赁合同于本案判决生效之日才予以解除，故自2019年10月1日至本案判决生效之日止的租金应按租赁合同约定的5505元/月计算。综上，一审法院据此判决：一、解除常德东星投资有限公司与周慧签订的《常德东星家居广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议及《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》；二、周慧应于本判决生效之日起七日内将常德东星家居广场***栋**号商铺交付给常德东星投资有限公司；三、周慧应于本判决生效之日起七日内向常德东星投资有限公司交纳商铺租金42711元（租金暂计算至2019年9月30日，2019年10月1日起至本判决生效之日止的租金按5505元/月计算）及违约金8257.5元；四、常德东星投资有限公司无需退还周慧交纳的租赁保证金19269元；五、周慧应于本判决生效之日起七日内向常德东星投资有限公司支付律师费8000元；六、驳回常德东星投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1980元，减半收取990元，保全费1520元，由周慧负担。二审中，当事人没有提交新的证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：周慧在本案中是否存在拖欠租金的违约行为，若存在违约行为，应当承担何种违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周慧与东星公司签订的《常德东星家居广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议及《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》系当事人真实意思表示，未损失国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方应按约履行合同义务，合同签订后，东星公司已将商铺租赁给周慧使用，周慧应当按合同约定交纳租金。经审理查明，根据合同约定，周慧应于2018年10月1日缴纳2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金23607元，于2018年12月1日交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金33030元，于2019年4月1日交纳2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金33030元，但周慧仅于2018年10月交纳租金5000元，于2019年4月交纳租金25533元，于2019年9月交纳租金10000元，其行为已构成逾期交纳租金60日以上，构成了违约，且依据《常德东星家居广场联排独栋商户优惠协议书》之约定，东星公司不再给予周慧后续19269元租金优惠，据此，2018年4月1日至2019年9月30日期间，周慧实际应缴租金为89667元，实际已交纳租金40533元，扣除韩冰承诺的6423元租金优惠，周慧尚有42711元租金未交纳，故周慧还应向东星公司交纳租金42711元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方达成的《常德东星家居广场商铺租赁合同》第八条约定，交纳租金逾期一个月的，东星公司可解除合同。现已查明，周慧已逾期交纳租金达1个月以上，已构成解除合同的条件，故一审法院对东星公司要求按合同约定解除双方签订的租赁合同的诉讼请求予以支持，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的租赁合同第八条还约定，若周慧逾期交纳租金，每逾期一日须按应付款项的5‰交纳滞纳金，周慧交纳的保证金无需退还，且周慧应承担剩余租期租金总额的50%的违约金，第四款约定东星公司因催讨租金而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），以及东星公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由周慧承担。租赁合同第七条约定，租赁期满未续约或租赁期间合同被解除后七天内，周慧应将该物业（含附属设施）完好交还给东星公司，逾期占用物业的，逾期占用期间应按合同约定的租金、管理费的120%支付占用费。现已查明周慧存在欠缴租金的行为，已构成违约，周慧应当按照合同约定承担违约责任。一审法院对东星公司要求周慧交还常德东星家居广场S17栋15号商铺、支付律师费8000元、支付违约金8257.5元、无需退还保证金19269元、交纳2019年9月30日之前欠付的租金42711元及支付自2019年10月1日起至本判决生效之日止的租金等诉讼请求予以支持，亦并无不当。综上所述，周慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由周慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年六月四日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。