青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终761号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯孟旭，男，汉族，1973年6月19日出生，公民身份号码：×××，个体工商户，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：黄蓉、罗晓非，青海延辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，该公司法务。上诉人侯孟旭与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和西宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，侯孟旭不服青海省西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日受理后，依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯孟旭向本院提起上诉称：一审法院按照年利率6%计算违约金没有法律依据，庄和公司应当按照合同约定的每日万分之四的标准向上诉人支付违约金并承担至交付房屋期间的违约金。侯孟旭按照合同约定标准主张违约金有合理依据，且本案同类型案件已有生效判决。根据法律规定，分支机构也应当以其财产承担连带责任，不足以承担的，由总公司承担，故两被上诉人应承担连带责任。综上，请求二审人民法院撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。庄和公司及西宁分公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。侯孟旭向一审法院提起的诉讼请求：依法判令庄和公司及庄和西宁分公司连带支付逾期交房的违约金470919.05元(自2015年12月31日暂计算至2019年5月15日,共计1231天，最终计算至实际交房之日止)；并承担诉讼费。一审法院查明：2015年7月10日，侯孟旭与庄和西宁分公司订立了《商品房预售合同》，约定：购买位于西宁市××区第1号楼7-368号房商品房，预测建筑面积共62.87平方米，其中，套内建筑面积32.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.91平方米；单价为每平方米15211.95元，总金额956375元。庄和西宁分公司应在2015年12月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付侯孟旭使用。逾期超过30日后，侯孟旭要求继续履行合同的，合同继续履行，庄和西宁分公司应自2015年12月31日起按日支付已交房款万分之四的违约金。合同订立后，侯孟旭依约支付了全部购房款，并支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用。一审法院认为：侯孟旭与庄和西宁分公司订立《商品房预售合同》后，侯孟旭已履行了合同义务，庄和西宁分公司不能按期交房，应当承担违约责任。侯孟旭提出的违约金请求，鉴于庄和西宁分公司提出合同约定违约金过高，请求降低违约金数额按实际损失计算的意见，因侯孟旭未提供实际损失的证据，采纳庄和西宁分公司请求降低违约金数额的意见，可按已交房款的年利率6%计算违约金，计算至判决确定之日。庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担。庄和西宁分公司提出的解除合同的反诉请求，由于侯孟旭在合同履行过程中并不存在违反合同约定，致使合同履行受到损害的情形，侯孟旭作为守约方不同意解除合同的前提下，庄和西宁分公司作为违约方以其无法履行交房义务为由解除合同不符合法律规定，庄和西宁分公司此请求不予支持。综上所述，侯孟旭与庄和西宁分公司订立《商品房预售合同》后，庄和西宁分公司不能依约按期交房，构成了违约，应当承担违约责任。庄和西宁分公司提出解除合同的请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、庄和公司支付侯孟旭违约金229216元，于判决生效后十五日内履行；二、驳回侯孟旭的其他诉讼请求；三、驳回庄和公司、庄和西宁分公司的诉讼请求。本诉诉讼费已减半收取4182元，由侯孟旭负担2182元，庄和公司、庄和西宁分公司负担2000元。反诉诉讼费25元由庄和公司、庄和西宁分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，侯孟旭与庄和西宁分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据本院审理的涉及到庄和西宁分公司系列案件，已经查明庄和西宁分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立,致使庄和西宁分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，庄和西宁分公司违约已属不争的事实。双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现,这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和西宁分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和西宁分公司、侯孟旭在签订合同时不可能预见到的,在此情况下,仍旧依照合同的约定履行,庄和西宁分公司则要承担违约金达470919元之多，与侯孟旭已支付房款956375元相比，对庄和西宁分公司而言承担的违约责任明显过重，继续按照合同约定标准履行，有悖于合同法的基本原则，且在庄和西宁分公司后续仍承担预期交房违约责任的情形下，应对庄和西宁分公司提出的降低违约金标准的请求结合案件事实予以考虑，庄和西宁分公司的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和西宁分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,既对违约方的违约行为予以惩罚也保护守约方的合法民事权益,两者之间应有一定的平衡。在事实认定、责任承担未改变的情况下，仅对承担违约责任的标准予以调整。另结合《商品房预售合同》中商业用房属产权式商铺的性质，对双方权利和义务的行使均有一定的限制和约束，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,应依照公平原则、诚实信用原则。同时考虑此次疫情的影响及国家针对受疫情影响企业的相关扶植政策等因素，应对双方在《商品房预售合同》约定的违约金标准予以适当调整，与生效判决并未发生矛盾和冲突。侯孟旭的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十二条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，侯孟旭未能提交证明因庄和西宁分公司未按约定交付商业用房导致其存在其他损失的证据，应承担因一审法院正当行使自由裁量权而带来的诉讼风险，即使侯孟旭认为一审法院酌定违约金标准有所偏差，但该不利后果之风险也应由未尽到举证证明责任的一方承受，在裁量结果没有明显失当的情形下，二审法院不应再次行使自由裁量权以推翻一审法院自由裁量权行使的判决结果，故一审按年利率6%予以酌定，并无不当，予以支持。综上，一审查明基本事实清楚，判决结果可行，应予维持。因庄和西宁分公司的违约行为导致当事人通过诉讼主张权利，故庄和西宁分公司应承担因调整违约金标准发生的二审诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8364元，由青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 宁审判员 林建平审判员 李 娟 二〇二〇年六月二日书记员 **曦附:依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律准确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。