河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初29014号原告谢帅，男，1991年3月11日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托代理人范红光，河南金苑律师事务所律师。被告秦文涛，男，1980年11月17日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人古成进，河南迅迪律师事务所律师。第三人郑州易圆居营销策划有限公司，住所地郑州高新区枫杨街15号1楼附2号商铺。法定代表人马娜，总经理。原告谢帅与被告秦文涛、第三人郑州易圆居营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢帅及其委托代理人范红光、被告秦文涛及其委托代理人古成进到庭参加诉讼。第三人郑州易圆居营销策划有限公司经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原被告经第三人居间，于2016年7月1日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于郑州高新技术产业开发区长椿路216号28幢2单元26层224号的房屋出售给原告。后原告向第三人支付中介服务费19000元，于7月20日向被告支付购房款200000元。合同约定交房时间为2016年12月31日，交房期限到期后，原告多次要求被告按约定交付房屋，但被告以房屋价格上涨及其妻子不同意为由，拒不交付房屋且不予办理过户手续。被告为达到毁约目的，又和其妻子向法院起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，但被郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初5097号判决书驳回。后经查询，被告已将本案房屋转让给了第三人，导致双方所签《房屋买卖合同》无法履行。被告在房屋价格上涨后的毁约行为，严重违反了诚实信用原则。故请求判令：1、解除原被告于2016年7月1日签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还已付购房款200000元及利息32456元（按银行同期贷款利率4.75%计算，自2016年7月10日暂计算至2019年12月10日，并继续计算至实际退还之日）；3、被告支付原告中介服务费19000元及利息3108元（按银行同期贷款利率4.75%计算，自2016年7月1日暂计算至2019年12月10日，并继续计算至实际退还之日）；4、被告赔偿因不履行合同义务给原告造成的损失629955元（2016年7月1日签订合同时房价为7941元每平方米，现同地段同小区房价为13500元每平方米）。被告辩称：1、本案房屋买卖合同未能按约定履行是由于原告未能按照合同约定付款所致。双方签订合同后，2016年12月，涉案房屋的物业管理公司通知被告前去办理房屋交接手续，被告随即联系原告并向其告知物业公司要求缴纳一年物业费才可领取房屋钥匙。同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条第2款的约定，原告收房的同时应再向被告支付100000元房款，原告当即在电话中表示没钱，不愿意缴纳物业费，也不愿意支付100000元房款。在原告明确表示拒绝缴纳物业费及第二笔房款后，被告只好自行缴纳物业费并办理了收房手续。此后被告仍表示只要原告按照合同约定支付房款及被告垫付的物业费等款项，被告仍愿意按照约定继续履行合同，但事实情况却是直至今日原告也没有向被告支付第二笔房款。2、涉案房屋被过户是司法行为，并非被告的主观故意。被告在2017年因一起纠纷被案外人起诉，因经过一年之久原告都未表示愿意继续履行《房屋买卖合同》约定的付款义务，其已构成根本违约，故在涉案房屋被法院查封后，《房屋买卖合同》约定的合同目的已不能实现，被告在执行阶段不得已与案外人达成执行和解，将涉案房屋过户给案外人。该过户行为并非是被告主观恶意违约，而是在原告明确表示不愿继续履行合同且法院执行局一再强压之下，才与案外人达成执行和解，将涉案房屋予以处置。3、原告所诉损失过高。原被告所签《房屋买卖合同》的合同目的已不能实现，但造成该后果的原因并非是被告过错所致。退一步讲，即使被告有责任，那么原告在此事件中放任损失扩大、没有主动止损等行为同样应对合同目的不能实现的后果承担相应的责任。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人未答辩。经审理查明：2016年7月1日，被告作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），第三人郑州易圆居营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于高新技术产业开发区长椿路216号28幢2单元26层224号的房产，房屋所有权证书号为GX140××××9173,房屋所有权人为单独所有，房屋建筑面积为113.33平方米。该房屋成交价格为90万元，此价格包含该房屋的相关配套设施及维修基金、契税。乙方于本合同签订时向甲方支付定金、佣金及代办费二万元整（其中佣金一万元整，代办费一千整，余额作为代收定金）。甲方授权丙方代为收取定金，并代甲方向乙方出具手续。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。付款方式为分期付款，甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲乙双方立契后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。乙方于2016年7月10日之前付甲方二十万整，交房时再付甲方十万元，甲方交与乙方房屋时允许乙方装修入住，乙方承担房屋面积差。2016年7月10日，第三人郑州易圆居营销策划有限公司向原告出具收据一份，确认收到原告购买谦祥万和城中介服务费19000元整。2016年7月10日，被告向原告出具收条一份，确认收到房款现金200000元整。王媛曾于2017年向本院提起诉讼，请求确认秦文涛与谢帅所签合同无效。本院于2017年8月31日作出（2017）豫0191民初5097号民事判决书，驳回了王媛的诉讼请求，该判决现已生效。另查明，刘继峰曾于2017年向本院提起诉讼，请求王媛、秦文涛返还借款1000000元及利息20000元。双方于2017年10月25日达成调解协议，约定：王媛、秦文涛于2017年10月30日前偿还刘继峰借款本金1000000元；如王媛、秦文涛在规定期限内未履行上述还款义务，应按照借款本金1000000元及利息20000元履行还款义务。本院于2017年10月25日作出（2017）豫0191民初18493号民事调解书，对此予以确认。2017年12月6日，王媛、秦文涛与刘继峰签订《执行和解协议》一份，约定：被执行人王媛、秦文涛自愿将其位于高新技术产业开发区长椿路216号28幢2单元26层224号房产用于偿还申请人刘继峰102万元的借款；此房屋所有权归申请人刘继峰所有，该房屋之前所涉纠纷与刘继峰无关，之后涉及税费、物业费、水电费等，由申请人刘继峰承担；被执行人王媛、秦文涛有义务协助申请人刘继峰办理过户手续。2018年3月17日，秦文涛作为卖方，刘继峰作为其代理人，张应礼作为买方，签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，将位于高新技术产业开发区长椿路216号28幢2单元26层224号房产出卖给了张应礼，成交价款为132万元。庭审中原被告均认可该房屋目前已登记至张应礼名下。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、收条、收据、（2017）豫0191民初5097号民事判决书、录音材料各一份、被告提交的房屋买卖合同复印件、（2017）豫0191民初18493号民事调解书及执行和解协议、郑州市存量房（二手房）居间买卖合同、转款凭证各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有二手房价格查询照片打印件四份，欲证明其房屋差价损失。因该证据并不能证明原告所主张的损失数额，故对该证据本院不予采纳。被告提交有物业费缴费记录一份，欲证明原告不予支付物业费及第二期房款，系原告构成违约。因该证据并不能证明被告该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定原告于2016年7月10日之前付被告200000元，交房时再付100000元，庭审中原告称其支付200000元购房款后被告不再履行合同，不向其交付房屋，故其未再支付第二期房款，被告称因原告拒不支付第二期房款及物业费，其未向原告交付房屋，系原告违约。本案合同签订时，涉案房屋尚未交付，该房屋需先由被告从开发商处予以接收，故在该合同履行过程中被告负有房屋交付义务。被告称经其催要原告不向其支付第二期房款及物业费，但其对该主张并未提交证据予以证明，双方所签合同亦约定为“交房时再付十万元”，根据字面理解，双方并未约定先交十万元后交房的履行顺序，且原告提交的录音材料显示有其要求被告交房，故在被告提交的证据并不能证明原告违约，其未向原告交付房屋且该房屋现已登记在他人名下的情况下，被告该行为已构成违约，并致使原告订立合同的目的已无法实现，故原告请求解除双方所签《房屋买卖合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。该合同解除后，被告应将从原告处收取的购房款200000元返还给原告。原告为履行该合同，另向本案第三人支付有中介服务费19000元，现因被告的违约行为导致该合同被解除，该19000元属于原告的损失，应由被告赔偿给原告。原告请求被告赔偿其已付房款利息以及因不履行合同义务给其造成的损失。本案中，在原被告所签合同合法有效且尚未解除的情况下，该房屋再次进行转让并登记至他人名下，被告该违约行为给原告造成有损失，但原告请求被告赔偿损失629955元，其该主张较已付购房款数额及双方合同履行状况而言明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。故根据该规定以及双方合同履行的实际情况，本院认定被告应以赔偿原告已付房款一倍及支付利息的方式向原告承担赔偿损失责任。故被告应赔偿原告损失200000元，并支付自2016年7月11日至实际还款之日的资金占用利息。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。原告请求被告支付中介服务费利息，因该部分费用其并未交付给被告，故对原告该请求本院不予支持。被告辩称该房屋过户给他人并非其个人主观故意所致，因原告已构成根本违约，其在执行阶段不得已与案外人达成执行和解，并将涉案房屋过户给案外人。因被告所称系原告构成违约的主张并不能成立，且其在（2017）豫0191民初5097号民事判决驳回王媛诉讼请求之后，其以用该房屋偿还借款与刘继峰达成合意，该房屋亦非通过正规程序进行司法拍卖，而是由被告（刘继峰作为代理人）出售给张应礼，故被告上述行为的直接后果即导致在原被告所签《房屋买卖合同》有效存续的情况下，被告以其名义将该房屋再次出售并过户给他人，故其应向原告承担相应赔偿责任。故对被告上述辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告谢帅与被告秦文涛、第三人郑州易圆居营销策划有限公司于2016年7月1日签订的《房屋买卖合同》。被告秦文涛于本判决生效后10日内，返还原告谢帅购房款200000元及利息（自2016年7月11日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告秦文涛于本判决生效后10日内，赔偿原告谢帅损失共计219000元。驳回原告谢帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6323元，由原告负担2287元，由被告负担4036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年六月十二日书记员 张哲哲