北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2368号上诉人（原审被告）：王春凤，女，1972年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：张旭霞，女，1966年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。上诉人王春凤因与被上诉人张旭霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王春凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判我退还张旭霞租金224448元及押金9338.84元，张旭霞向我支付网费2110元。事实和理由：1.我于2019年6月13日收到张旭霞邮寄的房屋钥匙，房屋一直处于其控制之下，故其应缴纳该期间的租金；2.张旭霞毁坏防盗门，应承担更换防盗门的费用。张旭霞辩称，我同意一审判决，不同意王春凤的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。张旭霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令王春凤退还租金315000元，并按同期银行贷款利率4.35%的标准赔偿损失，自2018年12月28日直至全部清偿完毕之日止（暂计算至2019年6月3日为5931.49元）；2.判令王春凤退还押金15000元；3.诉讼费王春凤承担。一审法院认定事实：王春凤（出租人、甲方）与张旭霞（承租人、乙方）于2016年8月22日签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市海淀区1001号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，房屋租赁期为2016年8月25日至2018年8月24日。后双方于2018年4月11日再次就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为2018年8月25日至2020年8月24日；租金标准及支付方式为第一年2018年8月25日至2019年8月24日租金18万元/年（年付），于2018年8月25日前打到甲方指定账户；第二年房租增长8%，即2019年8月25日至2020年8月24日租金19.44万元/年（年付），于2019年8月25日之前打到甲方指定账户；押金1.5万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2018年9月4日，双方再次签订补充协议，载：由于2018年4月签订的协议已经部分履行，房客不同意解除合同。鉴于租金行情变化和乙方部分租金比合同约定时间晚交6日，乙方同意调整租金及支付方式，双方签订补充协议如下：1.2018年8月25日至2018年12月24日租金已于2018年4月支付，维持不变；2.2018年12月25日至2019年8月24日租金14万元，乙方已支付12.8万元，余额1.2万元在本补充协议生效时付清，扣除已经发生的大门门锁维修费用和网络安装费用合计3000元，两项单据交给甲方，乙方需支付的房租余额9000元；3.2019年8月25日至2020年8月24日租金20万元，于本协议生效后25天支付到合同约定账户；4.甲方收到两年房租后5日内，写出收据送达乙方；5.2020年8月24日合同到期前10天，乙方有义务配合甲方看房。后，张旭霞分次向王春凤支付了租金及押金。王春凤向张旭霞出具收条一张，其上载明收到张旭霞交来涉案房屋自2018年8月26日至2020年8月25日租金40万元，押金1.5万元。落款时间为2018年9月26日。2018年11月27日，张旭霞与王春凤通过微信进行沟通，张旭霞提交的聊天记录显示“海棠（霞）：王老师，我如果提前退租，是不是提前30天提出来就可以？然后你把我实际搬家时间以后的房租退给我？”“小灰鼠：按合同上有”“海棠（霞）：我付一万七的违约金是吧”“小灰鼠：付一个月违约金”“海棠（霞）：那我今天正式提出来要提前退租”“海棠（霞）：一个月租金如果按一年20万算，是16667吧？”等内容。12月3日双方再次通过微信进行沟通，显示“小灰鼠：您晚上方便吗？我想过去一趟”“海棠（霞）：六点半以后吧我现在还在单位”“小灰鼠：好的”。其中“海棠（霞）”为张旭霞，“小灰鼠”为王春凤，王春凤对上述聊天记录的真实性予以认可。2018年12月3日，张旭霞再次向王春凤送达书面退租通知函，载：张旭霞已于2018年11月27日在与王春凤的微信中正式提出，根据2018年4月11日双方签订的租赁协议第九条，提前退租涉案房屋，相关事宜还在微信和两次电话中进行了沟通。请根据合同约定准备好需要退还的租金和押金，张旭霞将按协议约定承担一个月房租的提前退租违约金。根据协议提前30日通知王春凤提前退租的约定，张旭霞将于2018年12月27日前搬离该房屋，具体日期可协商。张旭霞至迟承担至2018年12月27日以前的租金。王春凤后于2018年12月6日向张旭霞送达甲方王春凤关于乙方张旭霞提出退租申请的回复，载：张旭霞于2018年12月3日书面提出与王春凤签订的涉案房屋租赁合同的退租申请，由于租赁合同期限是从2018年8月25日至2020年8月24日，租期两年，王春凤不同意终止合同，原因如下：签合同的时间是2018年9月，那时正是租房旺季，而11月至第二年4月是租房淡季，现在突然提出退租，至少需要有三个月的空置期来寻找客户，给王春凤带来很大经济损失，这不只是一个月房租违约金所能弥补的，因此王春凤不同意张旭霞退租申请，请张旭霞按照合同期限从2018年8月25日至2020年8月24日履行租房协议。2018年12月11日，张旭霞向王春凤发送微信表示自己已于12月9日搬家，过两天彻底搬空，王春凤可以收房。王春凤于12月12日通过微信再次表示不同意退租，要求继续履行租赁合同。2018年12月22日，张旭霞通过微信向王春凤发送了涉案房屋部分照片，通知王春凤在27日前安排时间收房并退还房租、押金。12月24日王春凤通过微信提出协商方案：1.履行合同至2019年8月25日，剩余一年房租退回；2.张旭霞赔偿三个月房租作为空置期补偿，由于市场存在淡旺季价差，按照剩余20个月租金的15%赔偿。未果。2019年1月10日，张旭霞委托北京海润天睿律师事务所向王春凤发送律师函，在其中提出解决措施：王春凤将同意退还的租金在2018年12月27日至2019年1月3日间支付到张旭霞提供工行账号上，张旭霞收到上述租金后将房屋移交给王春凤，王春凤拒绝退还的租金作为争议金额通过诉讼或仲裁解决。亦未果。2019年6月13日，王春凤收到张旭霞邮寄的涉案房屋钥匙4把及电卡一张，次日王春凤将上述物品再次寄回张旭霞处。另，依据王春凤自行提交的其与房屋中介的聊天记录显示，王春凤自2019年1月即与房屋中介陆续就涉案房屋再次出租事宜进行沟通。王春凤认可2019年6月21日去张旭霞办公室取回涉案房屋钥匙一把以便带租户看房，并主张当日发现涉案房屋防盗门、冰箱损坏、空调不能启动、楼上客厅灯不亮。张旭霞对此不予认可，但认可防盗门确系在维修门锁时损坏。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张旭霞与王春凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。根据该租赁合同的约定，双方均有权在负担违约金的情况下解除合同。本案中，张旭霞要求提前退租，于2018年11月27日通过微信向王春凤主张退租，并于2018年12月3日向王春凤送达退租通知函，王春凤均认可收到。根据合同约定，提前退租的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还相应的租金。因张旭霞于2018年11月27日已明确向王春凤提出退租申请，故法院认定双方签订的房屋租赁合同于2018年12月28日解除。张旭霞提前退租已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即向王春凤支付一个月的租金作为违约金。同时，张旭霞亦应负担2018年8月25日至2018年12月27日期间的房屋租赁费用。鉴于张旭霞已提前支付了全部租金，为便于计算，故上述应支付的租金及违约金法院将在已支付的租金中予以扣除，对王春凤应返还的租金数额依法予以核算。经核，张旭霞该项诉讼请求的数额未超出法院核算范围，故法院对其该项诉讼请求予以支持。王春凤辩称张旭霞提前退租不合理，应继续履行合同的意见，无事实及法律依据，故法院不予采纳。双方就合同解除后的清算事宜应协商解决，尽量避免因合同解除对双方造成的损失。租赁合同解除后，双方均负有交接租赁房屋的义务。现根据双方当事人提交的证据及在庭审中的陈述来看，张旭霞虽持有争议房屋钥匙、电卡，但其提交的证据显示其已在2019年12月22日将涉案房屋腾空，并要求对涉案房屋进行交接，在未果后亦委托律师事务所向王春凤发送律师函并列明解决争议的方式，但王春凤均未同意，进而导致双方未能就剩余租金及押金等问题协商一致，房屋迟迟未正式交接，故法院确认王春凤对于涉案房屋不能及时交接负有责任，对王春凤的相应抗辩意见亦不予采纳。就本案押金一节，王春凤虽主张张旭霞损坏了涉案房屋部分设施，但鉴于涉案房屋未能及时、正常交接系王春凤之故，王春凤亦无证据证明上述设施系张旭霞损坏，故法院对其该项意见不予采信。其中防盗门损坏部分，因张旭霞认可系其维修门锁未果故造成损坏，故法院在其所交押金中酌情扣除500元，一并予以解决。同时，鉴于双方尚未对水、电进行结算，亦均未提交证据证明，法院对该部分暂不予处理，双方如需结算可另行处理。张旭霞另主张资金占用期间的利息损失，法院认为，本案涉案租金数额较大，王春凤至今未予返还确给张旭霞造成一定损失，张旭霞该项主张具备事实及法律依据，但结合本案判决作出之日的实际情况，法院将依法对计算标准予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、王春凤于本判决生效之日起七日内退还张旭霞房屋租金315000元并支付损失（损失以315000元为基数，自二〇一八年十二月二十八日起至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至款项实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、王春凤于本判决生效之日起七日内退还张旭霞房屋押金14500元；三、驳回张旭霞的其他诉讼请求。如果王春凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王春凤与张旭霞签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。张旭霞于2018年11月27日告知王春凤退租并表示愿意就此负担违约金的行为，符合合同约定的解除情形。一审法院据此认定合同解除时间正确，本院予以确认。后张旭霞将房屋腾空，并向王春凤发送房屋照片、要求办理交接手续，并提出解决措施，其作为承租人已尽到相应义务。王春凤作为出租人，在合同解除后，理应积极办理交接手续，并采取适当措施防止损失的扩大，但其始终拒绝与张旭霞就涉案房屋进行交接，就该部分扩大的损失，应由王春凤自行承担。现王春凤主张在此期间房屋由张旭霞控制故其应支付租金缺乏依据，本院不予采信。因张旭霞已支付全部租金，故其有权要求王春凤退还合同解除后房屋租金并赔偿损失，一审法院在扣除张旭霞应当支付的违约金后计算的租金金额及损失的计算标准正确，本院予以确认。王春凤主张张旭霞应承担房屋设施损坏的赔偿责任，但其未能提供证据证明损坏系由张旭霞导致，应由其承担举证不能的不利后果，但张旭霞认可在维修防盗门时造成了防盗门损伤，一审法院酌情从押金中扣除部分费用并无不当，本院予以确认。王春凤主张应由张旭霞承担更换防盗门的全部费用缺乏依据，本院不予支持。关于王春凤主张张旭霞应向其支付水电费、网费等费用的问题，因王春凤于一审中并未就此提出反诉请求，其该请求已经超出本院二审审理范围，故本院对此不予审理。综上所述，王春凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1722元，由王春凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十五日法官助理  田 心书 记 员  杜 莹