辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初138号原告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。法定代表人：申壮，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞,辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏,辽宁同方律师事务所律师。被告（案外人）：张桂香，女，1959年9月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：解子玲，该公司员工。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，辽宁宏缘商业房地产开发有限公司员工。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称沈阳农商行）与被告张桂香、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈阳农商行委托诉讼代理人丁云鹏，张桂香到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。沈阳农商行向本院提出诉讼请求：1、撤销(2019)辽执异207号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区房屋的执行；2、本案诉讼费由张桂香、宏缘公司、谷实承担。2020年6月8日，沈阳农商行申请将原第一项诉讼请求“请求撤销（2019）辽执异207号执行裁定书，恢复对位于沈阳市大东区房屋的执行”，变更为“准许执行位于沈阳市大东区的房屋”。事实与理由：沈阳农商行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，根据沈阳农商行的保全申请，辽宁省高级人民法院于2014年10月23日作出（2014)辽民二初第54号民事裁定书，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2014年12月9日辽宁省高级人民法院作出（2014)辽民二初字第54号民事判决书，判令宏缘公司给付沈阳农商行贷款本金173,353,460.86元及利息；沈阳农商行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁省高级人民法院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015)辽执65号执行裁定书，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁省高级人民法院作出了（2019)辽执异207号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定中适用法律错误，案外人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。恳请人民法院维护沈阳农商行的合法权益，恢复对沈阳市大东区房屋的执行。张桂香辩称，一、沈阳农商行的诉讼请求没有事实依据，无相关证据证明。沈阳农商行在起诉状中未提及有关答辩人与其他当事人之间的法律事实及法律关系，在庭审之前沈阳农商行没有向法院提供与此有关的证据，且没有申请法院调取，仅凭主观臆断，就认为答辩人不符合相关法律的规定。按照“谁主张、谁举证”的原则，本案的全部事实本应该由沈阳农商行负责举证，但答辩人为了法院能够快速，清晰的审清案件事实，在庭审过程中，答辩人会出示此部分证据来支持答辩人的意见，但并不能因此而免除沈阳农商行的举证责任。二、沈阳农商行对法律规定的解释是错误的。答辩人认可辽宁省高级人民法院做出的执行异议的裁定结果，但沈阳农商行对相关法律规定的解释，答辩人不予认可，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中无论是第28条还是第29条均未明确所适用的对象是一般债权人还是有优先权的债权人，只是规定了适用范围为“金钱债权执行中”，沈阳农商行对法律条文的限制性解释是错误的。三、关于法律适用的问题。沈阳农商行所援引众多法律依据的最终目的是要求法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定进行裁决，而答辩人除满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的条件外，同时也满足《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，即：1.答辩人2013年1月与宏缘地产就位于沈阳市大东区的房屋达成口头的房屋买卖合同，同时答辩人通过现金和银行转账的方式支付了全部房款，答辩人实际履行了房屋买卖合同中答辩人的义务，房屋买卖合同依法成立且实际履行，随后的2014年6月答辩人与宏缘地产补签了纸质版房屋买卖合同，答辩人房屋买卖行为均是在人民法院查封案涉房产之前完成的；2.答辩人所购案涉房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；答辩人提供的《无查询结果证明》可以证明答辩人名下没有其他房产。3.答辩人已全部支付购房款466,701元（含定金），现金交付50,000元整（定金），随后于2013年1月19日通过银行转账416,701元。答辩人提供收据和银行转账记录，完全可以证明答辩人已经完全履行了房屋买卖事宜中的合同义务。4．宏缘地产于2014年6月12日实际交付了涉案房屋给答辩人。答辩人提供的入户通知单、物业费、水电费等的缴款凭证均可证明答辩人已经是实际占用使用了该涉案房屋。综上所述，答辩人的情形完全符合《执行异议和复议规定》第二十九条的全部条款。恳请人民法院支持答辩人的物权期待权优于沈阳农商行的担保物权（这也是沈阳农商行起诉状上认可的），依法驳回沈阳农商行的全部诉讼请求，本案的全部诉讼费用均由沈阳农商行承担。宏缘公司、谷实未出庭亦未提交证据和答辩意见。沈阳农商行和张桂香围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。沈阳农商行向本院提交了以下证据：借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、（2014）辽民二初字第00054号《民事判决书》、（2015）民二终字第127号《民事判决书》拟证明：本行于2012年5月21日与宏缘公司签订借款合同,并按照借款合同约定向宏缘公司履行了发放贷款的义务,双方形成了借款合同关系。自2012年5月21日起,本行与宏缘公司签订抵押合同,以其名下资产为宏缘公司在本行处贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月11日，早于张桂香签订商品房买卖合同的时间。本行债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,本行为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。张桂香要排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行的必须符合《执行异议复议规定》第二十九条规定。张桂香质证意见为，对以上证据不持异议。张桂香向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同、房款全款收据466,701元；拟证明：2013年1月19日双方达成了口头协议，直接交款，而后于2014年6月27日和宏缘公司补签了商品房买卖合同。证据二、离婚证复印件、沈阳市不动产登记中心无查询结果、邓长旭在沈阳市名下无房产登记的查询证明；拟证明：张桂香及前夫邓长旭名下无房产。证据三、入住通知书、电费收据、水电费收据、物业费收据、取暖费收据、发票；拟证明：张桂香于2014年6月12日入住，同时缴纳了上述的相关费用。沈阳农商行质证意见为，证据一真实性无异议，关联性有异议。张桂香主张的交款时间早于双方签订商品房买卖合同的时间（2014.6.27），无法证明张桂香交付的款项是用于购买房屋，二者之间无因果关系；证据二真实性无异议，但不动产登记中心的查询结果仅可以证明张桂香及其前夫在查询时名下无登记的房产；证据三无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张桂香提交的商品房买卖合同、房款全款收据466,701元两份证据，其交付的款项金额与合同约定的购房款一致，且付款收据上“收款事由”标明“一次性7#3-3-1”与商品房买卖合同上约定的位于沈阳市大东区的商品房相对应。本院认为上述证据能够证明张桂香全额付款向宏缘公司购买案涉房屋的事实，故予以确认。张桂香提交的其本人在沈阳市不动产登记中心查询结果、其前夫邓长旭在沈阳市名下无房产登记的查询证明，能够证明张桂香名下无其他用于居住的房屋，本院予以确认。本院经审理查明：2012年5月21日，宏缘公司因房地产开发与沈阳农商行签订借款合同，沈阳农商行依约向宏缘公司履行了放款义务。自2012年5月21日起，沈阳农商行与宏缘公司签订抵押合同，以宏缘公司名下资产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。案涉房屋于2012年9月11日办理了抵押登记。辽宁省高级人民法院根据沈阳农商行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初字第54号民事裁定书，于当日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房产）。2013年1月19日，张桂香与宏缘公司口头约定，购买其开发的商品房，同时支付款项466,701元，同日宏缘公司向张桂香开具了收款收据，收据“收款事由”上标明“一次性7#3-3-1”。2014年6月27日,张桂香与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，以签约当日已交齐全部购房款466,701元的方式购买宏缘公司位于沈阳市大东区的商品房。张桂香于2014年6月12日，持宏缘公司的《入住通知单》，交纳了电费、水费、物业费等费用，办理了入住手续。张桂香与邓长旭于2018年10月15日离婚，沈阳市房产局于2018年10月14日对邓长旭个人名下的房产情况进行了查询，结果显示其名下没有房产。2019年12月18日沈阳市不动产登记中心未查到张桂香名下有房产信息。本院认为，本案的争议焦点是：张桂香是否享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的消费者物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，张桂香于2013年1月19日向宏缘公司全额支付商品房购房款项466,701元，于2014年6月12日持宏缘公司的《入住通知单》，办理了入住手续，又于2014年6月21日与宏缘公司补签了《商品房买卖合同》。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订时间早于辽宁省高级人民法院查封案涉房屋（2014年10月23日）的时间。张桂香现婚姻状态为离异，且沈阳市不动产登记中心登记系统上未查到张桂香名下有房屋信息。综上，张桂香作为买受人符合相关司法解释规定情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。综上所述，沈阳农商行的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费8301元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 屈 昕审判员 贺立春审判员 金 莹二〇二〇年六月十六日法官助理刘书斌书记员王佳