重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终479号上诉人（原审原告、反诉被告）：巫溪县马镇坝大京都购物中心，住所地重庆市巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼。统一社会信用代码92500238MA5U9T6C8Y。经营者：罗登文，男，1967年2月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡玛璐，女，1984年8月27日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。上诉人巫溪县马镇坝大京都购物中心（下称大京都购物中心）因与被上诉人胡玛璐房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2019）渝0238民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大京都购物中心之上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2.判令支付上诉人违约金12451.40元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清，上诉人不是漏水事故的赔偿主体；2.被上诉人之损失仅为单方拟定清单，该清单未经上诉人确认，且另案中并未支持该证据；3.在漏水事故发生后，上诉人一直与各方协调处理，但被上诉人却一直拒不支付租金，依据合同约定应当承担违约责任。胡玛璐答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。大京都购物中心向一审法院起诉请求：判令被告立即支付租金124514元、违约金12451.40元，共计136965.40元。胡玛璐一审反诉请求：判令赔偿财产损失84022元、经营损失221500元，共计305522元。一审法院认定事实：2014年10月18日，原告大京都购物中心（甲方）与被告胡玛璐（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于巫溪县马镇坝水园商城负一楼商铺77平方米出租给乙方使用，每平方米50元，租金总额46200元，从2018年起每年租金递增5%。乙方用于经营内衣品牌服装，租赁期限自2014年11月20日起至2017年11月20日止，租金从大京都购物中心开业日期计算。合同签订后，被告入场装修并使用商铺经营服装。租期届满后，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）又于2017年12月2日签订《商铺租赁合同》，约定租期2年，即自2017年12月2日起至2019年12月2日止，租金每年46200元，甲方保证乙方在承租期内可以正常合理使用该商铺；第12.1条约定，乙方逾期交纳租金及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺水电供应和控制该商铺物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁合同租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。因被告租赁的商铺发生漏水，被告曾于2017年7月23日对受损货物进行清理，受损货物及货柜价值26788元；2017年9月25日经清理，受损货物13748元、货柜24500元、影响营业30天的损失15000元；2018年8月11日货物损失5774元。被告也及时将受损货物清单交于原告。被告因货物、货柜受损未得到处理，故而未缴纳租金。另查明，原告于2013年3月5日与案外人张弟轩、唐平，于2013年4月26日与案外人杨永知分别签订了《房屋租赁合同》，承租了水园商城二、三、五、六区负一楼的商业用房。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之间签订的《租赁合同》，不违反法律的规定，合法有效，应予以保护。双方都应按合同的约定履行义务。庭审中，原、被告双方对下欠124514元租金尚未给付的事实以及被告租赁的商铺因房屋漏水而产生损失的事实并无争议，该院予以确认，故对原告要求被告支付租金124514元的诉讼请求，该院予以支持。双方争议的事项有：1.被告未付租金是否存在违约；2.原告是否应负担被告的财产损失、营业损失；3.被告的财产损失、营业损失的具体数额是多少。对此该院评述如下：被告未付租金是否构成违约？该院认为，被告未缴纳租金的原因是由于原告提供的租赁物漏水造成财产等损失而导致双方一直处于协商中，被告主观上并不是恶意拖欠原告的租金，被告未缴纳租金的行为不属于无正当理由未支付或者迟延支付租金，因此，被告未缴纳租金的行为不构成违约，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。原告是否应负担被告的经济损失？该院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在合同中明确约定，原告保证被告在承租期间可以正常合理使用该商铺。现被告承租的商铺非因被告原因造成漏水，并给被告造成经济损失，故原告未采取措施保证商铺的适租，已构成违约，应承担违约责任，应承担本案商铺漏水造成的损失。原告辩称其与案外人签订的合同中明确约定对租赁物维修应由案外人负责，对被告的损失应由案外人负担，但被告选择按合同责任主张权利，原告与案外人签订的合同对本案被告无约束力，故，对原告的该抗辩意见，该院不予采纳。被告的货物损失、营业损失的具体数额是多少。被告反诉主张的经济损失包括货物损失和营业损失，并向该院提交了受损情况说明、商品出库单及销售单来证明其损失数额。该院认为，被告制作的受损情况说明并将该清单交于原告，原告负有及时核实货物和货柜及损失情况的义务，现原告对该清单不予认可，但受损财物现已无法核损，故该院按被告提交的受损财物清单确定被告的损失。对被告主张的营业损失，包括该清单中的营业损失，被告提交的营业清单，系被告自行书写，被告未提交其无法营业的证据，且营业收入有市场因素等问题的干扰，被告提交的损失清单上受损服饰的价格也无法排除有利润的存在，故对被告主张的营业期间损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告胡玛璐于本判决生效之日起十日内向原告巫溪县大京都购物中心支付租金124514元；二、原告（反诉被告）巫溪县大京都购物中心于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赔偿财产损失70810元；三、驳回原告巫溪县大京都购物中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡玛璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1519.65元，由原告巫溪县大京都购物中心负担124.51元，被告胡玛璐负担1395.14元；反诉案件受理费2941.41元，由原告巫溪县大京都购物中心承担785.13元，被告胡玛璐负担2156.28元。二审期间双方均未提供新证据证明一审法院认定事实有误，故本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，上诉人巫溪县大京都购物中心与被上诉人胡码璐于2014年10月18日、2017年12月2日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依照合同约定履行自己的权利义务。一审庭审中，双方当事人对下欠124514元租金以及租赁的商铺因漏水而产生损失的事实并无争议，本院予以确认。由于该商铺漏水（生活污水）持续时间较长，各方亦曾调解处理，但未能协商一致，故胡玛璐因此未按约定交付租金属合理抗辩，不构成违约；因货物（含货柜）被生活污水污染，无法使用和保存，在客观上无法核实损失之情况下，一审法院依据被上诉人所提交的受损情况说明、商品出库单及销售单确定受损金额，虽上诉人不予认可，但未提供相反证据予以证明，故一审法院据此予以采纳并无不当。综上，上诉人之上诉请求和理由均不能成立，应予驳回，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1681.54元，由上诉人巫溪县大京都购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  黄文革审判员  杨继伟审判员  刘红霞二〇二〇年六月五日书记员  魏椿林