杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初2212号 原告（反诉被告）：杭州壹生文化艺术有限公司，住所地杭州西湖区。 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：陈金峰、邵慧燕，浙江金驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州荣兴置业有限公司，住所地杭州市。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 被告：浙江新翔投资集团有限公司，住所地杭州市江干区。 法定代表人：宋茂彬，董事长。 被告：杭州西湖国际茶博城有限公司，住所地杭州市西湖区。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 三被告共同委托诉讼代理人：梁冬辉、王军，浙江六和律师事务所律师。 原告杭州壹生文化艺术限公司诉与杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）、浙江新翔投资集团有限公司（以下简称新翔公司）、杭州西湖国际茶博城有限公司（以下简称茶博城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法组成合议庭进行审理。被告荣兴公司提起反诉，本院受理后，并于2019年7月3日公开开庭进行合并审理。原告的法定代表人张勇、委托诉讼代理人陈金峰、邵慧燕，三被告的共同委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告荣兴公司、新翔公司按照《浙江省商品房买卖合同》约定交付条件交房;2.被告荣兴公司、新翔公司支付原告逾期交房违约金151898.39元（以已付房款为基数、按日万分之三标准、从2018年1月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至实际交房日止）；3.被告荣兴公司、新翔公司支付逾期交证违约金27617.89元（以已付房款为基数、按日万分之一标准、从2018年7月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至案涉房屋、土地权属证书实际交付给原告日止）；4.被告茶博城公司对被告荣兴公司、新翔公司的付款义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告共同承担。后原告撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求中逾期交房违约金计算至2019年7月18日，将第3项诉讼请求中逾期交证违约金计算至2019年10月15日。 事实与理由：2017年原告与案外人杭州孪生文化艺术有限公司（以下简称孪生公司）协商由孪生公司出面与被告荣兴公司、新翔公司签订房屋预定合同，并按照预定合同要求再分别由孪生公司、原告与被告荣兴公司签订正式购房合同。2017年8月4日，孪生公司（乙方）与被告荣兴公司（甲方）、被告新翔公司（丙方）签订《购房预定协议》一份，约定：（1）甲方在其所拥有的国有建设用地使用权［杭政储出（2011）2号］的土地上正在施工建设的部分办公楼预定出售给乙方；（2）该房屋所属项目为西湖国际茶博城，丙方作为甲方的股东，占有该项目相应的股权并通过股东分配及转让对项目房产拥有处置权；（3）乙方所购上述房产位于第11幢9层、10层、11层、12层，总面积为4414.76平方米，加20个车位，总价款为64896972元（其中房屋签约单价为每平方米14700元，房款总款63896972元；车位单价50000元一个，车位总款1000000元，在负二层）；（4）甲方同意在正式签订网签合同前，乙方可更名为指定的第三方购房者，并受乙方委托按第三方购房者姓名签订相应预售合同，该更名不影响乙方的权利和义务；（5）本协议签署后3个工作日内，乙方向丙方支付定金500万元后本协议生效。若乙方违约，丙方有权没收该定金，若丙方违约则向乙方双倍返还该定金款，此外该定金款可冲抵乙方的全部首付款。《购房预定协议》签订后，孪生公司于2017年8月4日向被告新翔公司支付了定金500万。后根据约定，由孪生公司和原告分别购买西湖国际茶博城项目第11幢11层至12层、9层至10层。2017年8月，原告与被告荣兴公司批量签订正式的购房合同。其中一份合同编号为2017预1435776的《浙江省商品房买卖合同》，双方约定原告购买的商品房位于杭州市西湖区。出卖方应当在2017年12月31日前将符合下列条件的所售商品房交付给买受人使用：1.竣工验收合格并取得验收备案证明；2.取得有关消防环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.水电气路具备正常使用的条件等。同时该合同第十六条还约定出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属证书。原告依约已向被告荣兴公司、新翔公司支付了全部购房款，但被告荣兴公司、新翔公司却迟迟不交付房屋及相关权属证书。2018年5月16日，被告荣兴公司、新翔公司向原告发送房屋交付通知书一份，原告接到通知后前去办理交付手续时却发现该房屋仍不符合合同约定的交付条件。2018年9月20日，荣兴公司再次通知原告收房。但荣兴公司要求原告签订补充协议，要求原告收房后不得装修等，并要求原告放弃逾期交房违约金等权利。原告不同意，双方因此未能办理房屋交接手续。庭审后，双方于2019年7月18日办理了房屋交付手续。2019年10月15日，案涉房屋已过户登记至原告名下。原告认为，被告荣兴公司、新翔公司作为出卖人，延迟履行交付义务，应当按照合同约定承担违约责任。被告茶博城公司作为被告荣兴公司的股东，法定代表人为同一人，在经营过程中滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了原告的利益，应当按照《公司法》第二十条的规定对公司债务承担连带责任。 被告荣兴公司答辩并反诉称：1、原告存在逾期交付购房款等违约行为，被告荣兴公司有权拒绝向其交房。双方在房屋买卖合同中约定，原告应在2017年10月付清全部购房款。但事实上，原告在2018年3月才付清。根据双方买卖合同第九条第5项约定，原告付清全部款项系房屋交付的前置条件。故荣兴公司有先履行抗辩权。2018年3月29日，案涉房屋已具备购房合同约定的交付条件。荣兴公司亦书面通知原告接收房屋，但因原告的原因其未接收。根据合同约定，案涉房屋应视同已交付。被告荣兴公司无须承担“逾期交房”的违约责任。即便被告存在逾期交房的违约行为，案涉房屋已于2018年5月24日起视为交付，则相应的逾期交付违约金应截至该日。原告存在未付清购房款的事实，原告以全部购房款作为计算违约金的基数亦不合理。2、原告要求被告荣兴公司支付逾期交证违约金无事实和法律依据。如上所述，原告存在逾期付款的违约行为，被告荣兴公司享有先履行抗辩权。且根据合同约定，出现逾期交房事项后，权证交付时间顺延至实际交付之日起6个月，顺延期间不视为逾期交证。原告主张的支付逾期交房违约金及逾期交证违约金还存在竞合。 此外，根据合同约定，买受人逾期付款应支付逾期付款违约金，还应承担出卖人因此支付的律师费等。本案原告应在2017年10月29日前支付包括按揭款在内的全部购房款，但原告直至2018年3月27日才付清，原告因此应承担逾期付款违约金及律师费。故荣兴公司向本院提出反诉请求：1.原告向荣兴公司支付逾期付款违约金人民币28161元（违约金以未付房价款63万元为计算基数、以每日万分之三标准、从2017年10月30日计算至2018年3月27日）；2.原告支付荣兴公司律师费5000元；3.本案的全部诉讼费由原告承担。 被告新翔公司答辩称：新翔公司并非购房合同的当事人，新翔公司不是适格的诉讼主体。原告依据的购房合同要求新翔公司承担责任，缺乏依据。 被告茶博城公司答辩称：本案原告是否为被告荣兴公司的债权人并不能确定。荣博城公司并不存在滥用公司法人独立人格、股东有限责任的行为逃避债务。原告适用公司法第20条主张公司与股东人格混同，并要求茶博城公司对荣兴公司的债务承担责任，缺乏事实与法律依据。 针对荣兴公司的反诉，原告答辩称：1.双方合同第七条明确购房按揭贷款在签订合同之日起60日未能支付的，由买受人自筹资金支付。该条款是格式条款，加重合同相对方即原告的义务。荣兴公司作为条款提供方应当提醒合同相对方。但荣兴公司对此未作特别提醒，该条款应认定为无效条款。合同附件八第一条第3点约定，如买受人采用银行贷款方式支付房款，出卖人提供担保，贷款合同、担保合同作为本合同附件。故双方通过合同附件即补充协议改变了合同第七条中关于付款的约定，即余款由原告按揭支付，而非到期自筹资金支付。故原告依贷款合同支付房款，并不构成逾期付款，不应承担违约责任。2.根据中国人民银行关于商业性房地产信贷管理的通知，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收的房屋。案涉房屋为商业用房，本案荣兴公司作为房屋的开发商，对上述贷款政策应是明知的。在双方签订合同时，房屋尚系在建工程，后直至2018年3月才竣工验收备案。故合同中约定原告应在签订合同之日起60日内付清房款，显然不可能。荣兴公司在明知贷款无法办出的情况下仍在合同中如此约定，并要求原告承担逾期付款违约责任，存在恶意嫌疑，也加重了原告的责任，该约定对原告无约束力。对荣兴公司主张的律师费，原告亦不认可。综上，要求驳回荣兴公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的《购房预定协议》、杭州银行进账单、《浙江省商品房买卖合同》、银行交易明细、杭州银行账务回单、竣工验收备案表、房屋交付通知书的真实性予以认定。现场拍摄照片，荣兴公司不认可，本院不予认定。对录音及文字材料，其中原告陈述录音中的女声为荣兴公司销售人员汪霞所述，三被告对汪霞系荣兴公司的销售人员无异议，但称该人已离职，故对录音无法核实。本院对该录音的真实性予以认定，关联性在以下一并阐述。对付款时间比对表、交易明细的真实性予以认定。对抵押合同、保证合同的真实性予以认定。综合意见说明截图、信贷合同审批表，系原告与贷款银行之间的审批手续等，被告不认可，本院对真实性予以认定，关联性在以下阐述。 对三被告提供的《浙江省商品房买卖合同》、《结算业务入账自助回单》、《催告通知书》及邮寄凭证、实物返单、2018年4月19日的《关于商品房交付事项的告知函》及邮寄凭证、实物返单的真实性予以认定。2018年5月10日的《关于商品房交付事项的告知函》，原告对此有异议，结合其他证据可以认定孪生公司逾期付款，荣兴公司向孪生公司催告缴款的事实。《迪凯之江印象（西湖国际茶博城）房屋交付通知书》、EMS邮寄凭证，原告虽质证认为与其收到的通知书不一致，但又确认荣兴公司曾通知其收房，结合邮寄凭证及原告的自述，可以认定荣兴公司曾分别于2018年5月16日通知原告、2018年9月20日通知孪生公司收房。对法律服务委托合同、中国建设银行网上银行电子回执单、浙江省增值税普通发票的真实性予以认定。对催告函、邮寄凭证、签收记录网络打印件的真实性予以认定。对竣工验收备案表予以认定。交接清单，原告认可壹生公司的房屋交证时间为2019年8月8日，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、合同签订及约定内容 2017年原告与孪生公司协商由孪生公司出面与被告荣兴公司、新翔公司签订房屋预定合同，并按照预定合同要求再分别由孪生公司、原告与被告荣兴公司签订正式购房合同。 2017年8月，被告荣兴公司（甲方）与孪生公司（乙方）、新翔公司（丙方）共同签订一份《购房预定协议》。协议约定，甲方系案涉商品房项目即西湖国际茶博城的开发商，乙方有意受让该目标项目第11幢部分房产，丙方为甲方的股东，通过股东分配及转让，拥有该目标项目以上房产商业及办公的处置权。11幢目标房产合计可售面积为4414.76平方米，签约单价为每平方米14700元，地下室车位20个，签约单价为50000元一个。合计交易总建筑面积4414.76平方米，总价为64896972元。双方协议按如下支付房款：协议签订后3个工作日，乙方向丙方支付定金500万元，收到定金后协议生效。按乙方要求分2批签订受让房产正式商品房预售合同，其中乙方在2017年8月15日前支付目标项目第11幢11-12层首付款13724243元，在2017年8月31日前支付第11幢9-10层首付款13724243元；如逾期支付，按每天万分之五计罚息。协议约定在2017年8月31日前，乙方共向甲方支付首付款为总房款的50%为32448486元。支付后签订正式商品房预售合同，乙方提供签约及办理购房按揭的材料。目标项目达到交房条件（完成规定验收、取得备案证书）。甲方同意在正式签订合同前，乙方可更名为指定第三方购房者。协议附件载明销售明细表为茶博城11幢第9-12层，每层17套房屋。协议签订后，孪生公司于2017年8月4日向新翔公司支付了500万元。后新翔公司于2017年8月16日、29日分别退还孪生公司250万元、250万元，即退还原告上述购房定金500万元。后根据约定，由孪生公司和原告分别就购买西湖国际茶博城项目第11幢11层至12层、9至10层批量签订《浙江省商品房买卖合同》。 本案所涉房屋签约情况如下：2017年8月30日，原告（买受人）与被告荣兴公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2015）第005018号。买受人购买的商品房位于杭州市西湖区。商品房土地使用权年限自2012年3月16日至2052年3月15日。设计用途为办公。房屋建筑面积86.98平方米，总价1278606元。合同第七条付款方式及期限。买受人在合同签订之日支付首付款648606元，剩余630000元采用银行按揭方式支付。买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。第八条买受人逾期付款的违约责任。逾期付款不超过90日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条交付期限及条件。出卖方应当在2017年12月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的条件等。该条还约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人购房款（包括按揭款未放款、分期未付清、面积补差款未付清等情况）、物业维修基金、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。第十条出卖人逾期交房的违约责任。逾期交付不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条交接。合同第九条约定的日期为最后交付日期。出卖人书面通知买受人交房。买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收交接手续的，则自通知书规定的交付日期次日起，买受人承担房屋风险，并在通知交付期满之日的次日承担相关费用。第十六条关于产权登记的约定。出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属初始登记证书。出卖人交付权属证书如逾期在150日内，按已付房价款的万分之零点伍承担违约责任。如逾期在150日后，买受人不退房，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十一条，出卖人已选聘杭州迪凯物业有限公司作为该商品房所在物业管理区域的前期物业管理。合同附件八补充协议内容双方约定：一、关于付款。若买受人没有付清全部房价款及违约金、物业专项维修基金等款项，出卖人有权不交付该商品房。如买受人采用银行贷款方式支付房款、并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间的贷款合同（含保证合同）为本合同附件。四、关于房屋交接。若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。如买受人在合同约定交房期限内未收到交房通知的，买受人应在付清房款、物业专项维修资金等约定应付款后主动联系出卖人，并在约定的交房期限内前项目销售现场与出卖人办理房屋交接。 合同签订后，案涉项目于2017年8月、12月、2018年1月，分别通过卫生、道路及车库、消防等部门验收合格。2018年3月26日，案涉项目工程通过各方主体竣工验收合格，2018年3月29日，案涉项目工程取得竣工验收备案。 二、关于房款支付情况 2017年8月28日、2017年8月30日，原告分别支付荣兴公司首付款及房款13928486元、2500000元。 2018年1月30日，原告与杭州银行股份有限公司文创支行签订一份《借款合同》，双方约定原告就包括本案所涉房屋在内的34套房屋的购房尾款16020000元向该支行借款。同日原告与该支行还签订一份《抵押合同》，约定原告将其向荣兴公司所购买的上述34套房屋为借款提供抵押担保，担保债权为16020000元。同日，荣兴公司与该支行签订《保证合同》，约定荣兴公司为原告上述贷款提供阶段性的保证，保证期间为借款发放之日起至乙方取得抵押登记证明文件后止。2018年3月27日，文创支行将包括案涉房屋在内共34套房屋剩余购房款16020000元支付给荣兴公司。 庭审中，原告自述，案涉房屋的贷款银行系其自行联系。根据原告提供的杭州银行贷款综合意见说明，银行要求贷款放款前应提供房屋验收备案表。 三、关于房屋交付、办证情况 2018年5月16日，荣兴公司与新翔公司共同向原告发送《房屋交付通知书》。其中载明，案涉西湖国际茶博城已具备交付条件，要求原告于2018年5月21日至5月23日至项目展示中心办理房屋交付手续，并要求原告在交房时预交物业专项维修资金、交纳物业服务费。原告接到通知后，依约前往房屋现场交房，但双方未能办理交房手续。原告陈述系荣兴公司等被告不同意原告先察看房屋的水电情况、房屋结构等，也未出示工程竣工验收备案证明，现场道路也不符合交付条件，同时要求原告支付物业费等费用。该次原告不同意签字收房。 2018年9月20日，荣兴公司与新翔公司共同向孪生公司发送《房屋交付通知书》。其中载明，案涉西湖国际茶博城于2018年3月29日完成竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，要求孪生公司于2018年9月26日至30日至项目展示中心办理房屋交付手续，并要求原告在交房时预交物业专项维修资金、交纳物业服务费。孪生公司及原告的法定代表人张勇及工作人员依约前往收房，但双方该次亦未能办理交房手续。为此，原告提供了2018年9月27日、29日共四段录音。其中人员为张勇及工作人员、荣兴公司的销售人员汪霞、案涉项目物业公司工作人员。在该部分录音中，双方为先察看房屋还是先签字办交房手续，以及房屋是否具备交付条件等产生争议，荣兴公司工作人员要求原告先签订一份补充协议。协议甲方为荣兴公司、乙方为原告与孪生公司。其中载明：一、甲方已于2018年3月29日取得竣工验收备案证明，达到交付条件。乙方于2018年9月3日付清全部购房款。双方协商同意2018年9月30日作为房屋交付时间，双方互不追究违约责任。二、甲方承诺在2018年12月31日前办妥不动产权大证。在未妥权证前，乙方不得进行增加或改动分割墙、给水、排水管道以及其他影响土地复核、不动产权证办理的一切行为，否则承担违约赔偿责任。三、乙方承诺，在办理交房手续当天，支付物业维修资金、预交物业管理费等。四、为提升项目品质，甲方对部分景观绿化、地下使用空间、设施及围挡等进行改造，乙方对此予以认可。原告认为该协议中第一、二项剥夺了其合同权利，故不同意在该协议上签字，双方为此未能交房。 审理过程中，经本院组织，本案原告、孪生公司与荣兴公司于2019年7月18日办理包括案涉房屋在内的共68套房屋的交房手续。荣兴公司还在2019年8月8日将68套房屋初始登记证明交给原告及孪生公司用于办理产权登记。 另查明，茶博城公司系荣兴公司的法人股东。 本院认为：原告与被告荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，房屋在诉前一直未交付给原告。双方争议在于逾期交房时间及违约金的认定、房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定、荣兴公司主张的逾期付款违约金是否合法有据。 关于逾期交房时间及违约金的认定。根据合同约定，被告荣兴公司应于2017年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，否则将承担相应违约责任。合同还约定，在买受人在未付清房款前，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款之日后7天内。顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。本案中，原告于2018年3月27日支付完案涉房屋的购房款。故在此后7日内即2018年4月3日前，荣兴公司应将房屋交付给原告。荣兴公司于2018年5月16日通知原告2018年5月21日至23日办理交房手续，已构成逾期交房。原告主张该次交房时，荣兴公司未出具过案涉项目房屋竣工备案证明、房屋水电、道路不符合交付条件等，故其拒绝收房。但事实上，案涉项目在2018年3月26日已通过各方主体竣工验收合格，荣兴公司已于2018年3月29日取得房屋竣工验收备案证明。且原告自述银行按揭审批意见中明确，贷款放款前须提供房屋竣工验收备案表。原告在2018年3月27日即已从银行贷款支付了剩余房款，其理应知道或应当知道案涉房屋已通过竣工验收备案。而根据工程竣工验收备案规定，在取得该备案证明前，工程项目所涉的道路、消防、水电等均应通过单项验收合格。且荣兴公司在本案中亦提供消防、道路交通等单项验收合格意见书予以佐证。原告主张案涉房屋的用水、用电、道路等不具备交付条件，其未提供相应证据佐证，且与本院查明的事实不符，本院对此不予采信。根据合同约定，买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收手续的，房屋相关风险由其承担。故原告因此拒绝接收房屋的理由不成立，案涉房屋自荣兴公司认可的2018年5月24日起视为交付。此后原告、孪生公司于2018年9月27日、29日与荣兴公司、物业公司等协商交房事宜以及2019年7月18日双方实际办理交房屋手续，均不影响该逾期交房时间的认定。故本案荣兴公司逾期交房时间为2018年4月4日至2018年5月24日。根据合同约定，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。根据该计算标准，荣兴公司应支付原告逾期交房违约金为12786元。 关于房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日将房屋交付给原告，并于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付原告。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。根据上述认定，荣兴公司于2018年5月24日将房屋交付给原告时逾期50天，根据上述合同约定，办证期限应顺延至2018年8月19日。本案中，荣兴公司将案涉房屋权属初始登记证明交付给原告的时间为2019年8月8日，已构成逾期。根据合同约定，出卖人交付权属证书如逾期在150日后，买受人不退房，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。根据该约定，荣兴公司应支付原告逾期办证违约金为45263元。 关于逾期付款违约金问题。根据合同约定，买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。原告辩称该条款为格式条款，对其不具有法律约束力。经审理查明，该合同系浙江省建设厅、浙江省工商管理局编制的示范文本，该条款约定在合同第七条付款方式及期限项下，且上述约定内容均以下划线标明，并不存在系荣兴公司单方设置格式条款，加重原告合同义务等情形。原告据此主张该约定无效或对其不具有法律约束力，缺乏依据，本院不予采信。原告还辩称银行对于购买商业用房贷款应为已竣工验收房屋，故合同约定的付款条件、期限等内容系荣兴公司恶意所为。对此，本院认为，原告作为商业经营主体，购买数十套房屋，其理应对银行贷款政策进行相应了解，对于上述合同约定的付款方式、期限的相应法律后果理应有明确的认知。本案中，原告明知其购买的房屋为期房，双方合同亦明确约定为预售。故原告对银行贷款可能不能及时放贷应当明知，对于逾期不放贷导致不能支付房款应承担违约责任亦应清楚。现原告无证据证明荣兴公司在签订上述合同条款时存在恶意或隐瞒等事实，其以此为由要求免除责任，依据不足，本院不予采信。至于原告辩称合同附件八中关于付款的约定，仅约定荣兴公司为原告贷款提供担保，并未变更合同第七条关于付款方式、期限的约定。本案原告于2018年3月27日付清房款，已构成逾期，依约应承担逾期付款违约金。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。故原告应支付荣兴公司自2017年10月30日至2018年3月27日的逾期付款违约金为28161元。荣兴公司主张的律师费5000元，符合合同约定，亦未超出合理范围，本院亦予以支持。 关于新翔公司、荣博城公司的责任。原告虽与荣兴公司、新翔公司共同签订了《购房预定协议》，但该协议并未对房屋的交付、办证等时间、违约责任等进行约定。原告在本案中主张违约责任的依据均系其与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，新翔公司并非合同当事人，故原告要其与荣兴公司共同支付上述违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告以茶博城公司作为荣兴公司的股东存在人格混同为由，要求茶博城公司对上述违约金承担连带责任。对此，原告提供的证据不足，应承担举证不能的法律后果。故对该项请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州荣兴置业有限公司支付杭州壹生文化艺术限公司逾期交房违约金12786元； 二、杭州荣兴置业有限公司支付杭州壹生文化艺术限公司逾期办证违约金45263元； 三、杭州壹生文化艺术限公司支付杭州荣兴置业有限公司逾期付款违约金28161元； 四、杭州壹生文化艺术限公司支付杭州荣兴置业有限公司律师费5000元； 五、以上第一、二、三、四项相互抵扣，杭州荣兴置业有限公司须支付杭州壹生文化艺术限公司24888元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回杭州壹生文化艺术限公司的其他本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3890元，反诉案件受理费315元，合计4205元，由杭州壹生文化艺术限公司负担2944元，由杭州荣兴置业有限公司负担1261元。 杭州壹生文化艺术限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州荣兴置业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  朱小琼 人民陪审员  吴萍湖 人民陪审员  毛晓瑜 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  胡荧娜