湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4107号上诉人（原审被告）：吴龙辉，男，1960年8月19日出生，汉族，平江县人，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳市经济技术开发区狮子山路。法定代表人：李晓强，董事长。委托诉讼代理人：陶敏，湖南昌言律师事务所律师。原审被告：宗永红，女，1966年6月12日出生，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：张开生，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人吴龙辉因与被上诉人岳阳市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）、原审被告宗永红租赁合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴龙辉，被上诉人国资公司的委托诉讼代理人陶敏，原审被告宗永红及其委托诉讼代理人张开生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴龙辉上诉请求：一、撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3592号民事判决，二、改判驳回被上诉人要求吴龙辉腾空原岳阳粮食包装总厂熙熙市场X1栋111号门面并返还给被上诉人国资公司的诉讼请求;三、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人并非原湖南省岳阳粮食包装总厂（以下简称粮包厂）与汨罗八建所签订的《租赁合同》及《补充协议》的合同相对人，粮包厂、方梁与上诉人也不是房屋出租人与承租人的关系。粮包厂与汨罗八建签订了《租赁合同》及《补充协议》,但实际承租人为宗永红前夫方梁(已过世),方梁在租赁土地上新建了熙熙市场并对市场进行经营与管理。在上述协议签订之前的2000年,上诉人经过粮包厂的同意自己出资一万余元改建了一个职工安置门面,并对门面进行单独的经营管理。上诉人于2001年8月将该门面出租给案外人胡一良,约定租期2年,后因方梁建新市场影响使用实际出租一年半后收回。方梁为了建设熙熙市场,便要求拆除上诉人原来的门面,在新市场建成后再还门面给上诉人。熙熙市场建成后,方梁将X1栋111号门面(以下简称案涉房屋）作为还建门面交给了上诉人。上诉人便收回案涉房屋并在该房屋居住、经营至今。根据合同相对性的原则,粮包厂(现权利主体为被上诉人）与上诉人并无任何合同关系，被上诉人与汨罗八建之间的纠纷与上诉人无关，被上诉人无权突破合同相对性原则向合同之外的上诉人主张权利。加之汩罗八建、方梁从未向上诉人出租过房屋，从未向上诉人收取过租金，上诉人也未向汨罗八建、方梁支付过租金，宗永红在庭审中对该事实予以认可,故被上诉人不得根据其与汨罗八建之间的租赁协议要求上诉人返还案涉房屋。二、熙熙市场X1栋111号门面属于上诉人，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,依据上诉人与方梁之间的租赁合同及方梁出具的收条、欠条等证据,案涉房屋系上诉人合法建设后还建的,上诉人系案涉房屋的合法所有人。本案实质为确权纠纷,被上诉人不得根据其与汨罗八建之间的租赁合同以租赁合同纠纷向上诉人主张返还案涉房屋。三、上诉人并非合同的当事人，也不是租赁合同的承租人，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定判决上诉人腾空并返还案涉房屋，明显适用法律错误。四、被上诉人并未提供证据证明上诉人取得的案涉房屋属于汩罗八建建设的位于《租赁合同》约定的土地范围内的房屋。本案中，汩罗八建未实际履行合同，被上诉人、汨罗八建均未提供对案涉房屋进行经营管理的依据。事实上,上诉人的门面在粮包厂与汩罗八建签订《租赁合同》之前便已合法建成,该门面位于上述《租赁合同》约定的土地范围之外。根据《租赁合同》、《补充协议》及《资产移交协议》,汨罗八建承租的土地为3160平方米,而移交的熙熙市场土地面积为4994平方米,多出的土地上的房屋权属不明，被上诉人要求上诉人腾空并返还案涉房屋无事实依据。综上,一审法院认定事实、适用法律均错误，请二审法院依法予以改判。被上诉人国资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审被告宗永红述称，涉案房屋原审被告从来没有使用和管理过，不属于原审被告所有。国资公司向一审法院起诉请求：1、判令吴龙辉立即腾空原岳阳粮食包装总厂熙熙市场X1栋111号门面，并返还给国资公司；2、由吴龙辉承担本案诉讼费用。一审法院查明：2001年10月20日，汨罗八建与粮包厂签订了一份租赁合同，约定：甲方（粮包厂）将厂区内原水池及车库办公楼处的2860平方米土地租赁给乙方(汨罗八建)，由乙方在该土地上建成并经营管理批发市场；租赁期限从2002年6月1日至2019年5月31日止；租赁期满后，市场内所有不动产、水电设施等由乙方完整无偿交付给甲方，产权归甲方所有；乙方出租的门面在租赁期限和其他条款上应符合本合同规定，乙方与经营户的合同随本合同的终止或者解除同时废止，乙方与经营户的经济纠纷由乙方负责；本合同不因法定代表人变更和企业改制而受影响。宗永红的丈夫方梁（已过世）为上述租赁合同的实际承租人。合同签订后，方梁在上述租赁场地上建成熙熙市场并进行管理。2008年6月25日，粮包厂破产清算组与国资公司签订了一份资产移交协议，约定由国资公司接收粮包厂生产区所有土地及地上附着物，其中熙熙市场4994平方米。2017年5月27日，国资公司与岳阳楼区征收安置工作局签订了一份岳阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议，熙熙市场的房产及地上附着物均在征收范围内。另查明，方梁过世后，由宗永红对熙熙市场进行管理。吴龙辉一直使用熙熙市场X1栋111号门面至今。一审法院认为，案外人汨罗八建与粮包厂签订的租赁合同和补充协议合法有效，宗永红的丈夫方梁是上述租赁合同和补充协议的实际履行人，方梁过世后，宗永红承继了方梁的权利和义务。国资公司是熙熙市场土地的实际权利人，现租赁合同和补充协议约定的租赁期限已届满，承租人应当按合同约定交还租赁门面。吴龙辉称诉争门面系其拆迁还建房屋，但其没有提供证据予以证明，对吴龙辉的此抗辩意见，不予采信。国资公司要求宗永红和实际占用诉争门面的吴龙辉腾空房屋，国资公司的诉求符合合同的约定及法律的规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：限宗永红、吴龙辉在判决生效后十日内将熙熙市场X1栋111号门面腾空并返还给国资公司。案件受理费200元，减半收取100元，由吴龙辉负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，吴龙辉在本院庭审中陈述，1999年上诉人的门面就在那里，上诉人是粮包厂劳动服务公司的职工，（粮包厂）破产的冰室有三个小办公室，领导同意许可、鲍四梅、吴龙辉三户自己出资一万多改建，后面2000年方梁来搞开发，要拆许可、鲍四梅、吴龙辉三户的门面，经过厂里协商，方粱拆许可、鲍四梅、吴龙辉三户的门面，再还建个门面给许可、鲍四梅、吴龙辉三户，2001年门面建好，吴龙辉并称涉案门面以前不在熙熙市场，现在划到熙熙市场里面了，但不在租赁协议约定的2860平方米内。另查明，涉案门面占用范围内的土地系原粮包厂国有土地，该门面与熙熙市场统一规划建设，统一经营，占地范围也位于熙熙市场整体用地范围之内。其他案件事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，上诉人主张涉案门面系其经过厂里同意批准后自筹资金改建原冰室房屋而来，涉案门面属于上诉人私产，并且涉案门面不在熙熙市场占地范围内，不属于国有资产移交范围，故不应从涉案门面中腾房交还给国资公司。对此，在2008年6月25日，粮包厂厂破产清算组与被上诉人签订的《资产移交协议书》第一条第一款资产移交范围明确约定，粮包厂生产区所有土地及地上附着物（其中无形资产土地使用权68539.05㎡；建筑物60111.02㎡，其中丽珠市场52426.09㎡……）均属于移交范围。因涉案门面属于《资产移交协议书》中的部分，故上诉人拒绝返还门面的前提是必须证明其系涉案门面的合法权利人。本案中，各方对涉案门面所占用范围内的土地系原粮包厂国有土地的事实并无争议，国资公司是现今涉案土地合法的权利人，吴龙辉占有使用上述国有土地建设构筑物既未办理国有土地使用权出让、转让手续，也未依法签订国有土地使用权租赁协议，其对涉案土地的占有属于无偿占用。即便吴龙辉称其占有涉案土地改建门面已经过了厂里同意批准，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”之规定，因原粮包厂无权将厂区范围内的国有土地交个人使用，故吴龙辉称已经过厂里同意的事实也不能导致其占用行为合法化。另外，吴龙辉主张涉案门面不在熙熙市场租赁土地范围内不受原租赁合同的规制，因案涉门面是与熙熙市场统一规划建设、统一经营的，占地范围也在熙熙市场整体用地范围之内，虽然吴龙辉主张门面是其单独出资改建的门面，但单独的建房行为也不能使上诉人成为涉案门面的合法产权人。根据我国法律规定，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。同时，按照房地一体的处理原则，吴龙辉在国有土地上建设构筑物，即便构筑物系吴龙辉出资，因事实上吴龙辉至今无法办理不动产登记，也并不能据此认定其取得了该构筑物的所有权。故上诉人称其为涉案门面合法权利人的理由不能成立，本院不予支持。至于吴龙辉对地上构筑物投入的建设成本，该部分权利上诉人在一审中未提起反诉，本院对此不予审查，其可以另行维权。综上，吴龙辉占用涉案土地缺乏合法权利来源，原粮包厂的国有土地等资产移交给国资公司后，国资公司根据《资产移交协议书》作为国有土地使用权人有权要求吴龙辉在合理期限内腾房，交出占用土地。上诉人吴龙辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吴龙辉承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇二〇年六月三日书记员 夏语涵