广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1473号 上诉人（原审被告）：柳州市城俊矿产有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市胜利路西。 法定代表人：周发良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃保文，广西华震律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市方便食品加工有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市西江路21号。 法定代表人：李永初，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖志政，广西银正律师事务所律师。 上诉人柳州市城俊矿产有限责任公司（以下简称城俊公司）因与被上诉人柳州市方便食品加工有限公司（以下简称方便食品公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 城俊公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人解除《租赁合同书》的行为违法。被上诉人解除合同的理由是上诉人未付租金，一审法院也支持这个观点。但根据上诉人和被上诉人签订的《租赁合同书》第四条的约定：“上诉人向被上诉人交纳的租金，包括上诉人借给被上诉人500000元应付的利息及在上诉人投资经营实体中提取利润的30%的收益，该利润以上诉人投资开办的经济实体对工商、税务等管理部门报送的会计报表记载为准。”可知，双方约定的租金为固定（利息部分）+不固定（利润部分）的形式。在双方履约期间，被上诉人一直占用着借款，也未向上诉人支付利息，即被上诉人一直在收取着固定部分的租金；而不固定部分，因上诉人投资的实体在经营过程中未产生利润，故该部分租金不存在。但一审法院认为上诉人有收入，认为被上诉人提交的证据达到证明的高度盖然性，进而认定上诉人有利润，但一审法院没有考虑到既然上诉人是投资经营实体，那么上诉人在投资经营过程中必然会产生建设成本、市场培育成本、人工成本、运营成本等成本，反而简单认为有收入就是有利润。一审法院也忽视了上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》中有关租金的约定，进而判决上诉人违约，并解除上诉人和被上诉人之间的租赁合同，且判决上诉人承担500000元的违约金，这完全违背了公平正义原则和合同的契约精神，是错误的。二、上诉人完全尽到合同义务，被上诉人无权解除《租赁合同书》。一审法院认定被上诉人多次要求与上诉人核算租金，上诉人不予配合，这不是事实。事实是上诉人投资的实体在营运过程中，并没有产生利润，且就租金问题积极联系被上诉人及其法定代表人李永初，要求及时对帐，但由于被上诉人及其法定代表人李永初为躲避债务，被上诉人单位内（其单位地址即在租赁地内，办公地点在二楼）无人上班，也无法联系上其法定代表人李永初，而上诉人在其投资的市场内一直有办公点，上诉人的代理人一直在该办公点上班，但从未见被上诉人到该处要求对账，也不见被上诉人到上诉人的办公地点要求对账，而上诉人要求对账却找不到人，所以，无法核算租金并非上诉人的原因，而是被上诉人的原因，一审法院认定上诉人违约是错误的。 城俊公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 方便食品公司向一审法院起诉请求：一、判决解除方便食品公司、城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》；二、城俊公司交还柳州市国有土地及地上建筑物；三、城俊公司支付违约金500000元；四、本案诉讼费用由城俊公司承担。 一审法院认定事实：2008年9月19日，方便食品公司、城俊公司签订《租赁合同书》一份，第一条约定，方便食品公司将自己拥有的位于柳州市国有出让土地使用权及地上建筑物出租给方便食品公司从事经营活动，但该土地使用权范围内的办公楼第二层及另五间不属于本合同城俊公司对外出租的租赁物，而是仍然留给方便食品公司使用；第二条约定，租赁期限为15年，自2008年9月19日起至2023年9月19日止，在租赁期间方便食品公司必须积极的协助配合城俊公司办理项目的申报手续不能无故拖延，不得擅自提前终止或解除合同；第三条约定，在合同签字盖章生效后一天内，城俊公司借给方便食品公司500000元作为流动资金，直到合同期满时方便食品公司才偿还给城俊公司，该笔借款不计利息，而是以应付利息直接冲抵城俊公司应付给方便食品公司的部分租金，即城俊公司承租方便食品公司土地使用权及地上建筑物应付的租金以城俊公司借给方便食品公司的借款应付利息冲抵部分租金；第四条约定，方便食品公司对城俊公司承租的土地使用权及地上建筑物上投资的经济实体、兴办的经营项目享有30％的利润分配权，作为租金的另一部分抵偿；城俊公司承租方便食品公司土地使用权及地上建筑物的租金，方便食品公司以向城俊公司借款500000元应付利息和在城俊公司投资经营实体中提取利润的30％的收益部分进行抵偿；城俊公司经营所得的利润以城俊公司投资开办的经济实体对有关工商、税务等管理部门报送的会计报表记载为准；第六条约定，在方便食品公司、城俊公司双方此项目的合作期间，方便食品公司如需要对此土地进行房地产开发时，城俊公司必须同意方便食品公司对此房地产开发，并取消方便食品公司、城俊公司双方的合作，方便食品公司应向城俊公司支付城俊公司的投资款和相关损失及城俊公司投资款的10％的利息；第七条约定，方便食品公司应当在合同生效的当日内将出租的土地使用权及地上建筑物移交给城俊公司使用，不得以任何理由拖延、拒绝；第八条约定，方便食品公司、城俊公司双方任何一方违反或者不履行合同，均应向对方承担违约责任，方便食品公司违约，应向城俊公司支付违约金500000元，并归还借款500000元，同时还应赔偿城俊公司的原投资和相关的损失；城俊公司违约，应向方便食品公司支付违约金500000元，同时方便食品公司有权解除合同，收回土地使用权及地上建筑物。合同签订后，方便食品公司依约将柳州市土地使用权及地上建筑物移交给城俊公司使用，城俊公司也于2008年9月19日将借款500000元支付给方便食品公司，方便食品公司同时出具《借条》一份交城俊公司收执。2010年5月11日，方便食品公司向城俊公司发出《解除租赁合同通知书》，以城俊公司未支付租金且擅自转租他人使用，根本性违反合同约定为由，要求解除双方签订的《租赁合同书》。为此，城俊公司曾于2010年8月13日向一审法院提起诉讼，要求方便食品公司继续履行合同并赔偿违约金500000元。一审法院于2010年11月29日做出（2010）鱼民初（一）字第1256号民事判决：方便食品公司与城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》继续履行。方便食品公司不服该判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院于2011年11月8日做出（2011）柳市民三终字第165号民事判决：驳回上诉，维持原判。2012年6月21日，方便食品公司向城俊公司发出《通知》，称城俊公司未经其同意擅自在承租的土地上另行建设其他建筑物，违反合同约定，城俊公司须立即停止该行为，如继续进行建设，方便食品公司将解除合同。2012年6月29日，方便食品公司向城俊公司发出《关于要求履行合同的通知》，称城俊公司未按照合同约定将2008年9月19日至2012年5月的会计报表提供给方便食品公司以便核算租金数额，违反了合同约定，自接到该通知十日内必须提供给方便食品公司，否则方便食品公司将解除《租赁合同书》。2012年7月28日，方便食品公司向城俊公司发出《解除合同通知书》，认为城俊公司并未按照2012年6月21日、6月29日两份《通知》的内容向方便食品公司提供会计报表核算利润，致使方便食品公司无法收取租金，通知城俊公司解除双方之间的《租赁合同书》。城俊公司认为其已履行合同约定将500000元借款支付给方便食品公司，因城俊公司并未在承租的场地上兴办实体项目，无法获得利润，因而不存在拒不提供会计报表的情况，方便食品公司单方解除合同的行为违反了合同约定，故于2012年11月2日起诉至一审法院，要求方便食品公司继续履行双方签订的《租赁合同书》。一审法院于2013年4月16日做出（2012）鱼民初（一）字第1645号民事判决：方便食品公司与城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》继续履行。方便食品公司不服该判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院于2013年9月29日做出（2013）柳市民二终字第199号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月9日，方便食品公司作出《追告函》并向城俊公司邮寄送达，内容为：“柳州市城俊矿产有限责任公司：我厂与贵公司于2008年9月19日签订《租赁合同书》至今，贵公司没有按照合同约定结算租金，严重违反合同约定。现请贵公司于本公告之日起十日内，与我厂结算并交纳公告日前的租金，逾期，我厂将依法解除合同，并追究贵公司的违约责任。”2016年5月11日，方便食品公司在柳州日报上刊登《公告》，要求城俊公司于公告之日起十日内与方便食品公司结算并交纳公告日前的租金，逾期，将依法解除合同，并追究城俊公司的违约责任。城俊公司未与方便食品公司进行结算租金。方便食品公司认为，城俊公司的行为已经构成违约，侵害了方便食品公司的合法权益，故诉至一审法院，提出前述请求。一审法院于2017年3月22日作出（2016）桂0203民初2992号民事判决：一、解除方便食品公司、城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》，城俊公司应于判决生效之日起二十日内将位于柳州市土地［柳国用（2010）第127342号］及地上建筑物返还给方便食品公司；二、驳回方便食品公司的其他诉讼请求。城俊公司不服该判决，提起上诉，柳州市中级人民法院于2017年9月25日作出（2017）桂02民终2969号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。城俊公司对该生效判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院于2019年3月25日作出（2018）桂民再366号民事裁定：一、撤销柳州市中级人民法院（2017）桂02民终2969号民事判决及柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初2992号民事判决；二、该案发回柳州市鱼峰区人民法院重审。 2010年3月8日，案外人熊奇义与李建华、陈宇、柳州正阳市场开发管理有限公司（以下简称“正阳公司”）共同签订《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书》一份，约定：熊奇义已租赁柳州市柳州市方便食品厂闲置工业出让土地及地上建筑物，与李建华、陈宇、正阳公司共同开发建设“柳州市方便综合市场”，双方利润各占50％，合同年限自2010年3月3日至2023年9月19日。2014年4月30日，案外人熊奇义、谭同生与李建华、张令峰签订《补充协议》一份，约定：双方就2010年3月8日签订的“共同开发柳州市方便食品厂土地合作书”达成以下补充协议，双方同意从2014年4月1日起由李建华、张令峰按每月49000元的固定合伙分红方式付款，其中给熊奇义33000元／月，谭同生16000元／月，按照先付款后使用的原则按月付固定合伙分红，另外双方还就该土地范围内进场道路右侧至宿舍围墙边（约1800平方米）及进厂道路右侧的小汽修厂（约150平方米）的分红款进行了约定。2014年6月20日，城俊公司的委托人熊奇义与案外人李建华、郑瑾、马燕侠签订《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书补充协议》一份，约定：该协议系方便食品公司全权委托人熊奇义与李建华、陈宇及正阳公司在2010年3月8日签订《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书的补充协议》，合作期限从2014年7月1日至2023年9月19日，经营方式为案外人李建华、郑瑾、马燕侠进行经营管理，并向城俊公司缴纳固定合伙分红，从2014年7月1日至2016年6月30日的前两年固定合伙分红为804000元／年（已包括应付甲方谭同生的），以后（第三年）每年固定合伙分红在上一年固定合伙分红的基础上递增24000元（2000元／月），该固定合伙分红应在每个月的25号前付清。该《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书的补充协议》落款有作为城俊公司代表人的熊奇义、李建华、郑瑾、马燕侠共同签名确认。但城俊公司陈述，上述协议均未实际履行。由于案外人李建华、陈宇、正阳公司、张令峰欠缴场地使用费，城俊公司于2016年8月30日将该四人诉至一审法院，要求解除双方所签订的《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书》及《补充协议》，并要求判令该四人支付给其场地使用费343000元，后由于正阳公司已注销，城俊公司申请追加该公司股东廖存昌、陈正生作为城俊公司参加该案诉讼。2018年3月12日，城俊公司以证据不足，且双方有可能达成庭外和解为由向一审法院申请撤回起诉。在该案中，城俊公司向一审法院提交《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书》、《补充协议》，并在接受一审法院问询时自认谭同生、熊奇义系其公司业务人员，亦认可该二人代表公司签订了2014年4月30日的《补充协议》。 本案在审理过程中，一审法院依职权到本案涉诉租赁场地进行实地调查。经了解，该场地作为综合农贸市场经营多年，现由案外人柳州市五仁市场管理有限公司（以下简称五仁公司）进行管理，该公司的法定代表人系李建华。方便食品公司向一审法院提交五仁公司于2014年7月至2018年4月向熊奇义、谭同生支付涉诉场地租金的凭证，其中：熊奇义分别于2014年7月31日、8月31日、9月30日、10月31日、11月30日、12月30日、2015年1月30日、2月20日、3月30日、4月30日、5月30日、6月30日、7月30日、8月30日、9月30日、10月30日、11月30日、12月30日、2016年1月30日出具《收条》，载明收到该月市场款67000元；熊奇义分别于2016年3月11日、3月29日、5月27日出具《收条》，载明其收到市场款47000元；谭同生分别于2016年3月11日、3月29日出具《收条》，载明收到市场款20000元，并于2016年5月27日出具《收条》，载明收到市场款22000元；马燕侠于2016年6月29日向熊奇义转账43000元、向谭同生转账22500元，之后分别于2016年7月26日、8月25日、9月30日、10月31日、11月29日、2017年2月27日各向熊奇义转账45000元、向谭同生转账24000元；熊奇义分别于2017年3月25日、4月28日、5月25日、6月25日、7月28日、8月1日、9月29日、10月29日、11月29日、12月29日、2018年2月13日、3月15日、3月29日、4月27日出具《收条》，载明其收到五仁市场交来45000元；谭同生分别于2017年3月26日、4月29日、5月26日、6月26日、7月28日、8月29日、9月29日、10月26日出具《收条》，载明其收到五仁市场交来24000元，并于2017年12月27日、2018年1月24日、2月28日、3月15日、3月29日、4月30日出具《收条》，载明其收到市场款26000元。五仁公司在该材料中载明“此复印件出自我司的原件，系我司向柳州市城俊矿产有限责任公司或其代理人交纳柳州市房屋的租金，收款人出具的租金收据”，并加盖公司业务专用章。 一审法院认为，方便食品公司与城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》，经生效判决确认为合法有效。综合方便食品公司、城俊公司双方的分歧意见，本案的争议焦点为：一、方便食品公司解除《租赁合同书》的行为是否合理合法；二、城俊公司是否应支付违约金给方便食品公司。 对于争议焦点一，根据方便食品公司、城俊公司签订的《租赁合同书》第四条的约定，城俊公司向方便食品公司交纳的租金，包括方便食品公司向城俊公司借款500000元应付的利息以及在城俊公司投资经营实体中提取利润的30％的收益，其中城俊公司经营所得的利润以城俊公司投资开办的实体对有关工商、税务等管理部门报送的会计报表记载为准。城俊公司主张其未因经营涉案场地获取利润。一审法院认为，首先，城俊公司曾于2016年8月30日起诉案外人李建华、陈宇、正阳公司、张令峰，诉请解除双方所签订的《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书》及《补充协议》，并要求判令该四人支付给其场地使用费343000元。在该案中，城俊公司向一审法院提交了其与案外人于2010年3月8日签订的《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书》，约定协议双方就柳州市地上建筑物共同开发建设“柳州市方便综合市场”，利润各占50％，并提交2014年4月30日签订的《补充协议》，约定李建华、张令峰从2014年4月1日起按每月49000元的标准固定分红给城俊公司。另外，城俊公司亦在该案诉状中认可双方一直履行协议，案外人至2016年2月20日时共欠场地使用费343000元未予支付。一审法院认为虽然该案以城俊公司撤诉结案，但可见城俊公司已在该案中认可其与案外人共同经营涉诉租赁场地，兴办了经营项目并产生了一定的收益。城俊公司以其未兴办经济实体为由，主张没有义务报送相关报表，亦不存在利润的观点，一审法院不予采纳。其次，城俊公司在上述案件中，曾自认熊奇义、谭同生系其公司员工，该二人代表公司签订了2014年4月30日的《补充协议》。之后，熊奇义又与案外人李建华、郑瑾、马燕侠共同签订了《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书补充协议》，城俊公司在本案中主张上述协议均未实际履行，但依据五仁公司陈述以及五仁公司提供的证据显示，五仁公司从2014年7月起依约将涉案场地分红款支付给熊奇义、谭同生，给付金额基本与《共同开发柳州市方便食品厂土地合同书补充协议》约定一致，一审法院认为，城俊公司主张上述协议签订后均未履行，又在本案中否认熊奇义、谭同生与其无关，与其在另案中的陈述相互矛盾，亦与五仁公司的陈述相左。最后，根据一审法院到涉诉租赁场地进行实地调查，该场地作为综合农贸市场确已经营多年，形成一定的规模，方便食品公司、城俊公司对此表示认可。城俊公司辩称涉案的租赁场地没有使用、没有收益，亦不清楚何人使用，该辩解明显与事实不符合。由于上述证据之间得以相互佐证，能够形成较为完整证据链，已达到了证明的高度盖然性。因此，一审法院对方便食品公司认为城俊公司在已经产生收益的情况下未向其支付租金的主张予以采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，城俊公司主张涉案租赁场地未产生任何收益，应当提供相应证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。从2008年9月19日方便食品公司、城俊公司签订《租赁合同书》至今已十年有余，城俊公司除了已按合同约定借款给方便食品公司500000元，并以该500000元借款的应付利息抵作部分租金外，从未给方便食品公司提取利润或支付其他租金。在方便食品公司已多次向城俊公司主张提供会计报表和结算租金的情况下，城俊公司一直怠于与方便食品公司进行租金结算，双方也未能就租金问题重新协商，致方便食品公司收取租金的合同目的不能实现，故方便食品公司要求解除双方签订的《租赁合同书》，合理合法，一审法院予以支持。合同解除后，城俊公司应将位于柳州市地上建筑物返还给方便食品公司。 对于争议焦点二，城俊公司承租涉案场地的十年间，未依约按其经营收益的30％向方便食品公司支付租金，其行为显然已构成违约。依照《租赁合同书》第八条：“方便食品公司、城俊公司双方任何一方违反或者不履行合同，均应向对方承担违约责任。城俊公司违约的，应向方便食品公司支付违约金500000元。”的约定，方便食品公司主张城俊公司向其支付500000元违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院对此予以支持。 一审法院判决：一、解除方便食品公司与城俊公司于2008年9月19日签订的《租赁合同书》；二、城俊公司应于判决生效之日起二十日内将位于柳州市土地［柳国用（2010）第127342号］及地上建筑物返还给方便食品公司柳州市方便食品加工有限公司；三、城俊公司应于判决生效之日起十日内向方便食品公司柳州市方便食品加工有限公司支付违约金500000元。一审案件受理费8800元（方便食品公司已预交），由城俊公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：对城俊公司提交的2016年5月2日《通知》、顺丰速运单、《宝顺丰市场收入支出表》的真实性不予采信。城俊公司提交的《行政处罚意见书》、《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》、2012年10月10日的《授权委托书》、五仁公司的营业执照、银行交易明细与本案当事人权利义务没有关联，本院不予采信。城俊公司提交的（2018）桂民再366号庭审笔录不能证明城俊公司主张的事实，本院不予采信。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年9月19日，方便食品公司、城俊公司签订《租赁合同书》，该合同合法有效，方便食品公司、城俊公司均应当按照合同的约定履行自己的义务。城俊公司应当按照合同约定提供相应的财务报表给方便食品公司审核，并根据城俊公司经营承租土地所得利润情况按照合同约定的比例向方便食品公司支付租金。城俊公司承租土地后，已经在租赁土地上建设有市场并长期经营。城俊公司没有按照合同的约定提供财务报表给方便食品公司审核构成违约，可以据此推定城俊公司经营承租土地获有利润。城俊公司没有按照合同约定的利润比例支付租金，方便食品公司无法实现租赁合同的目的，城俊公司构成根本违约。方便食品公司有解除租赁合同并要求城俊公司支付违约金的权利。一审法院根据方便食品公司的请求和租赁合同的约定，判决解除租赁合同，城俊公司返还租赁的土地并支付违约金正确，本院予以维持。 综上所述，城俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由柳州市城俊矿产有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年五月二十九日 书记员 杨茜如