文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终952号上诉人（原审被告）：骆贵才，男，汉族，住句容市都市。被上诉人（原审原告）：句容市华阳物业管理有限公司，住所地句容市华阳镇人民路20号二楼。法定代表人：滕永金，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋钢，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。上诉人骆贵才因与被上诉人句容市华阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。骆贵才上诉请求：请求撤销一审判决，改判本人向句容市华阳物业管理有限公司按照0.4元/月/平方米的标准交纳2017年至2019年期间的物业服务费。主要事实及理由：一、本案诉讼时效应为三年，句容市华阳物业管理有限公司只能主张2017年至2019年的物业费，此前的物业服务费本人不应交纳；二、句容市华阳物业管理有限公司擅自提高物业服务费收费标准，应该按照0.4元/月/平方米标准收取物业服务费；三、句容市华阳物业管理有限公司催交物业费的证据不足。从2014年到现在，本人没有收到过句容市华阳物业管理有限公司催费的通知，本案不存在诉讼时效中断的问题；四、句容市华阳物业管理有限公司服务存在瑕疵，表现在本人的车辆在小区被砸、住房两卧室横梁和墙面裂缝、客厅窗台渗水破落、附房电源被切断、小区杂草丛生、绿化变私家菜园、小区内的幼儿园占用了业主文化活动空间等方面。句容市华阳物业管理有限公司答辩称：一、骆贵才认可从2010年起未交纳物业费，也认可了2014年之前句容市华阳物业管理有限公司上门催收物业服务费的事实。在此期间句容市华阳物业管理有限公司也向骆贵才寄发过律师函，并于2018年向一审法院提起过诉讼，因此，本案不存在超过诉讼时效的问题；二、骆贵才在一审中提交了其2008年、2009年的物业费收据，显示出当时句容市华阳物业管理有限公司已经按照0.45元/月/平方米的标准对其收取物业服务费。因此，一审判决物业服务费收费标准是正确的；三、句容市华阳物业管理有限公司在句容老小区中物业是做得相对比较好的。句容市华阳物业管理有限公司物业管理已经尽到了自己的义务和职责。请求二审法院驳回骆贵才的上诉，维持原判。一审法院认定事实：2004年11月8日，句容市华阳物业管理有限公司与句容市华阳房产开发总公司签订前期物业服务合同，约定由句容市华阳物业管理有限公司为都市晴园小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2004年11月8日起至业委会成立之后重新续聘物业公司止，物业服务费收费标准为多层住宅0.4、0.45、0.5元/月/平方米。2017年11月1日，句容市华阳物业管理有限公司与都市晴园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由句容市华阳物业管理有限公司继续为都市晴园小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准多层住宅为0.65元/月/平方米。协议签订后，句容市华阳物业管理有限公司按约提供了物业服务。骆贵才购买的句容市都市晴园2期1幢306室房产，建筑面积总计为94.09平方米，骆贵才缴纳了2007年、2008年、2009年的物业费。骆贵才自2010年5月27日至2018年5月26日的物业费未缴纳。一审法院认为：句容市华阳物业管理有限公司与句容市华阳房产开发总公司签订的前期物业服务合同以及句容市华阳物业管理有限公司与都市晴园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。该合同对都市晴园小区全体业主均有约束力。句容市华阳物业管理有限公司为都市晴园小区提供了相应的物业服务，骆贵才作为小区的业主，接受了句容市华阳物业管理有限公司提供的物业服务，应当按约交纳相关的物业管理费用。物业费是小区物业管理资金的重要来源，如不能按时收取，将不利于物业管理企业提高服务质量，亦会损害其他已经交纳物业费业主的利益，并最终损害全体业主的利益。骆贵才辩称其应当缴纳2017年至2019年的物业费，之前的物业费已过诉讼时效，根据句容市华阳物业管理有限公司提供的证据，句容市华阳物业管理有限公司每年都会派人上门催缴物业费，且2017年发过律师函给骆贵才，2018年亦起诉过骆贵才，句容市华阳物业管理有限公司既有表意行为，又有送达行为，理应认定其向骆贵才主张了权利，诉讼时效中断；关于骆贵才提出其车辆在小区里被砸的问题，法院认为，骆贵才的财物损失系他人所致，骆贵才应向实际侵权人主张赔偿，该意见并不能作为拒交物业费的理由；关于骆贵才主张的房屋质量问题，该问题的责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系，骆贵才不能以此为由拒绝交纳物业费；关于骆贵才辩称句容市华阳物业管理有限公司没有提供合同约定的物业服务标准，从骆贵才的陈述及所提供的证据分析，句容市华阳物业管理有限公司提供的物业服务虽然不完全符合合同约定的标准，但并没有因其长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续恶化，严重影响到全体业主的正常生活。对物业公司服务质量仅存在的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，业主不能以此为由拒交物业费；关于骆贵才辩称句容市华阳物业管理有限公司在小区门口发布广告，经句容市华阳物业管理有限公司举证，系句容市华阳物业管理有限公司为了方便小区出入口的管理与句容市豪堂广告有限公司签订的广告道闸物业合作协议，由句容市豪堂广告有限公司为小区提供道闸机设备，道闸机广告位由句容市豪堂广告有限公司使用，句容市华阳物业管理有限公司该行为系为了小区利益，骆贵才不能以此为由拒交物业费；关于骆贵才辩称句容市华阳物业管理有限公司擅自提高物业费标准，根据句容市华阳物业管理有限公司提交的证据，物业费标准系句容市物价局制定，句容市华阳物业管理有限公司收取的服务费并未超过物价局制定的标准且低于该标准，对于骆贵才该项辩称意见，法院不予支持；关于骆贵才辩称小区内幼儿园占用了业主活动中心，根据句容市规划局发布的建设工程规划许可证，该幼儿园为小区开发商规划建设，并不存在占用业主活动中心的情况，对骆贵才该项辩称意见，法院不予支持。关于物业费收费标准，除骆贵才拿房时即2007年按0.4元/月/平方米之外，之后的物业费均按照0.45元/月/平方米收取，骆贵才交纳的2008年、2009年物业费即按照该标准收取。后句容市华阳物业管理有限公司于2017年11月1日与句容市都市晴园业主委员会签订的物业服务合同约定多层住宅按0.65元/月/平方米收取，现句容市华阳物业管理有限公司仅主张0.45元/月/平方米，法院予以确认。骆贵才应支付2010年5月27日至2018年5月26日期间物业费为4064.69元（94.09平方米×0.45元×96个月）。现句容市华阳物业管理有限公司仅主张4064元，不违反法律规定，法院予以确认。关于违约金，因前期物业服务合同、业主公约及物业服务合同均未明确约定违约金的给付标准，故对句容市华阳物业管理有限公司主张骆贵才支付违约金的诉请，法院不予支持。综上所述，遂判决：一、骆贵才于判决生效后十日内支付句容市华阳物业管理有限公司自2010年5月27日至2018年5月26日止的物业管理服务费4064元；二、驳回句容市华阳物业管理有限公司其他诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案争议焦点：句容市华阳物业管理有限公司要求骆贵才按照0.45元/月/平方米的标准交纳2010年5月27日至2018年5月26日止的物业管理服务费的诉讼请求是否应当予以支持。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，句容市华阳物业管理有限公司为都市晴园小区提供了相应的物业服务，而骆贵才作为该小区的业主，接受了句容市华阳物业管理有限公司提供的物业服务，双方之间存在物业服务法律关系。骆贵才有向句容市华阳物业管理有限公司按时交纳物业服务费用的义务。关于本案时效问题，因骆贵才从2010年5月27日起未交纳物业管理费，句容市华阳物业管理有限公司为证明本案未过诉讼时效，不仅提供了2011年、2013年、2014年、2015年及2016年向骆贵才催款通知书，而且还提供了2017年11月7日句容市华阳物业管理有限公司委托律师给骆贵才的律师函。上述证据足以引起本案诉讼时效中断的法律效果。关于收费标准问题，从骆贵才本人向一审法院提交的2008年至2009年物业费收款收据看，句容市华阳物业管理有限公司是按照0.45元/月/平方米标准收取的，骆贵才本人也是认可的。本案中，句容市华阳物业管理有限公司并未按照2017年11月1日其与句容市都市晴园业主委员会签订的物业服务合同约定多层住宅按0.65元/月/平方米标准向骆贵才收取相关物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以确认。关于句容市华阳物业管理有限公司提供的物业服务问题，尽管句容市华阳物业管理有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，骆贵才可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，但不能以此作为其不交纳物业服务费的理由。关于骆贵才提出的住房两卧室横梁和墙面裂缝、客厅窗台渗水等房屋质量问题，因该问题与本案不属于同一法律关系，骆贵才以此为由拒绝交纳物业费于法无据。综上所述，骆贵才上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由骆贵才负担。本判决为终审判决。审判长  杨道骏审判员  冷德华审判员  黄 甦二〇二〇年六月十六日书记员  王 伟