重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终第3285号上诉人（原审原告）：朱林未，女，1987年2月28日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖颖，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖世明，男，1965年1月7日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：沈妮玲，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。上诉人朱林未因与被上诉人肖世明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初12958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱林未的委托诉讼代理人孟祥森，被上诉人肖世明及其委托诉讼代理人沈妮玲参加了诉讼。本案现已审理终结。朱林未上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判肖世明赔偿朱林未房屋溢价损失277168元；2.一二审诉讼费由肖世明承担。事实和理由：一、在肖世明拒绝履行合同构成根本违约后，朱林未依据合同法规定发函要求其继续履行合同，因此房屋溢价的评估节点不应是在肖世明拒绝履行义务之时，而应是在朱林未得知案涉房屋被查封导致合同无法继续履行从而向法院诉请要求解除合同之时。二、一审法院认定朱林未的法定解除权于2018年4月21日成就，至此朱林未应负有减少自身损失的义务，应在合理期限内另寻交易机会，酌情认定该段合理期限为一个月。朱林未认为，一审法院确定的合理期限并不合理，对于普通百姓而言，买房是重大事项，即使要另寻交易机会也不可能在一个月内就决定清楚。三、肖世明并未配合办理房屋解押手续，应依照合同约定承担房屋成交价20%的违约金并退还朱林未全部已付款项。否则，作为违约方的违约成本过低，不利于维护房屋交易市场正常秩序及守约方对法律的信仰。即使一审法院认为朱林未主张的损失赔偿金额过高，也应该综合肖世明根本违约的过错程度、未履行合同期间的房屋溢价幅度、当事人的预期利益及诚实信用原则予以衡量，而不是一刀切的按照定金罚则进行裁判。四、朱林未已经尽到合理止损的义务。朱林未在2018年7月31日发现合同无法继续履行的情况下，其立即选择了解除合同并要求赔偿损失。肖世明辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当维持。肖世明于4月21日即向朱林未明确表示不再履行合同，朱林未对是否行使解除合同的权利或继续履行应当在合理期限内提出，其于2018年7月提起诉讼，并非尽到合理止损的义务。朱林未向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除肖世明与朱林未于2018年3月31日签订的房屋买卖合同；2.判令肖世明支付朱林未损失（以鉴定为准）；3.本案诉讼费用由肖世明承担。一审法院认定事实：2018年3月31日，朱林未为购房方（乙方）与肖世明为售房方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的位于重庆市渝北区的房屋，建筑面积91.12平方米，套内面积71.86平方米，成交总价为1445000元；该房屋用途为住宅，已设定抵押。第五条：乙方按贷款方式向甲方交付房款：1.定金人民币贰万元整由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2.乙方交付首付款人民币肆拾万元用于该房屋解押，乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行；首付款人民币贰拾贰万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；3.乙方银行按揭贷款人民币捌拾万元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；4.尾款人民币伍仟元整由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。第六条：（一）若该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，甲方应于2018年7月30日办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为：乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。第十条：（一）甲方系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第十一条还约定了逾期付款、逾期办理抵押登记、逾期办理贷款申请或权属转移登记申请、逾期解押或交房、逾期迁出户口的违约责任。合同尾部有双方签字捺印予以确认。合同签订当日，朱林未向肖世明支付了定金2万元，肖世明出具了收条。双方之间的短信聊天记录显示：2018年4月20日，肖世明告知朱林未家人不同意卖房，所以在合同签订后第四天就给中介说了，希望跟其协商解除合同。2018年4月21日，朱林未问：“请问下你是否还继续履行合同将房屋出售呢？”肖世明回复：“合同第四天我就跟中介说解除合同，我愿意承担定金双倍赔偿，让中介约你出来收钱顺便解除合同，你一直拖起，我们一家人因为卖房子的事天天吵，当时是我私自做主卖了房子，所以我一直都主动说愿意承担定金赔偿，为了我一家人的和睦，请理解下。”朱林未认可该记录的真实性。朱林未委托重庆中钦国彦律师事务所分别于2018年4月19日以及4月24日向肖世明邮寄了《律师函》，函告：请肖世明继续履行双方在2018年3月31日签署的房屋买卖合同，配合朱林未办理房屋按揭审批手续、涤除抵押权手续及过户；如肖世明接到本函件后仍不履行协助义务，朱林未将采取法律措施维护自身的合法权益，届时肖世明不仅需要继续履行合同，同时也将承担房屋价款20%的违约金。邮件查询结果显示：2018年4月25日，他人收，驿站。朱林未申请对案涉房屋在2018年4月21日、2018年7月31日时间节点的溢价损失进行评估。依照朱林未的申请，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具了《房地产估价报告》以及《关于房地产估价报告评估单价的说明》，结论为：按照建筑面积计算，案涉房屋在2018年4月21日的评估单价为15600元/㎡，在2018年7月31日的评估单价为18900元/㎡。朱林未为此支付了评估费7000元。朱林未对评估结论予以认可，肖世明认为评估机构未实地查看且照片与房屋实际不符，故不予认可。朱林未陈述其于2018年7月31日知晓案涉房屋被查封；肖世明陈述其于2018年7月5日与妻子罗兴菊协议离婚，罗兴菊要求将案涉房屋过户至其名下。朱林未将本案诉讼请求明确为：1.请求人民法院解除双方于2018年3月31日签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院判令肖世明返还定金20000元；3.请求人民法院判令肖世明赔偿房屋溢价损失277168元；4.请求人民法院判令本案诉讼费由肖世明承担。肖世明对第一、二项诉讼请求没有异议，请求驳回第三项诉讼请求。案涉房屋于2016年4月22日转移登记至肖世明名下，于2018年7月30日被重庆市渝北区人民法院查封。一审法院认为：双方签订的房屋买卖合同经双方签字捺印予以确认，且签订时案涉房屋登记在肖世明一人名下，合同亦明确约定肖世明系案涉房屋的合法产权人，并已取得共有人同意，拥有完全的处分权。综上，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，各方均应当按合同履行义务。合同履行中，肖世明明确表示拒绝继续履行合同，朱林未签订房屋买卖合同的目的已无法实现，肖世明的行为构成根本违约，朱林未有权解除合同，故对朱林未的该项诉讼请求，该院予以支持。朱林未已支付定金2万元，合同解除后，肖世明应予退还，故对朱林未要求返还定金2万元的诉讼请求，该院予以支持。对于案涉房屋的房屋溢价损失，该院评析如下：2018年4月21日，肖世明通过短信方式告知朱林未其愿意承担定金赔偿以解除合同，即4月21日当天朱林未已明确知晓肖世明拒绝履行合同义务，肖世明构成根本违约，朱林未的法定解除权已成就，至此朱林未负有减少自身损失的义务，其应在合理期限内另寻交易机会，该院酌情认定该段合理期间为一个月，即2018年5月20日前。因此，朱林未以2018年7月31日作为时间节点申请评估得出的结论不应作为认定房屋溢价的标准。肖世明辩称其在签订合同后几天内就告知不再履行合同，但未举证，对该意见不予采纳。从评估结论可知，2018年4月21日的房屋市场价值与签订合同时相比，不存在溢价。截至2018年5月20日，房屋溢价损失以朱林未已支付的定金2万元计算为宜，故对朱林未要求赔偿其房屋溢价损失277168元的超出部分诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：一、解除朱林未与肖世明于2018年3月31日签订的《房屋买卖合同》；二、肖世明在判决生效后三日内退还朱林未已付定金20000元；三、肖世明在判决生效后三日内赔偿朱林未房屋溢价损失20000元；四、驳回朱林未的其他诉讼请求。案件受理费17805元，由肖世明负担；评估费7000元，由肖世明负担。二审中，双方当事人均未举示证据。本院查明的事实与一审法院查明的相同。本院认为，本案的二审争议焦点为朱林未主张的房屋溢价损失277168元是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同因肖世明的原因解除，朱林未要求其承担损失赔偿责任，符合法律规定。朱林未申请对2018年4月21日、2018年7月31日两个评估时点分别评估房屋市场价，评估结论前一时点没有溢价，后一时点存在溢价27万余元，朱林未要求以后一时点评估的全部溢价计算其损失，该主张没有考虑守约方的减损义务，也没有考虑履行利益实现的前提是合同经全部履行，即购房者须付清全部对价。双方于2018年3月31日签约，肖世明在2018年4月20日及次日的短信均提及“合同第四天其就告知中介解除合同，我愿意承担定金双倍赔偿，你一直拖起”，朱林未认可该聊天记录真实性。于2018年4月19日、2018年4月21日两次发出律师函，能够印证其知晓肖世明的逾期违约行为。根据《中华人民共和国合同法》要求第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，朱林未对将来可能发生的损失负有减损义务。此外，朱林未仅支付2万元定金，有义务也有能力另行寻找交易机会。即使根据朱林未的意见，以2018年7月31日的评估时点确定损失，需要考量实付房款的比例、预期违约行为的告知及当事人的合理预期等多方因素，一审法院综合本案情况将朱林未的损失确定为2万元，并无不当。综上所述，朱林未的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5457元，由朱林未负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年六月八日法官助理  秦金星书 记 员  李白露