河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2459号上诉人（原审原告）：卢连堂，男，汉族，1958年2月11日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晔，河南洛浦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村委会（原洛阳市洛龙区安乐镇王庄村委会），住所地河南省洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村。法定代表人：李永恩，村委主任。委托诉讼代理人：李博，河南思宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹朋帅，河南思宏律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：闫怀宇，男，汉族，1966年7月29日生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人卢连堂因与被上诉人洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村委会（以下简称王庄村委会）、闫怀宇合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢连堂的委托诉讼代理人刘慧峰、王晔，被上诉人王庄村委会法定代表人李永恩及其委托诉讼代理人李博，闫怀宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢连堂上诉请求：1.撤销一审判决，改判王庄村委会交付0.77亩的承包地并由卢连堂继续承包经营，赔偿因未能交付卢连堂承包经营的土地期间的经济损失(从2017年6月1日起至实际交付土地之日止,按每年每亩2万元的标准赔偿)；2.判决王庄村委会与卢连堂、闫怀宇签订的《承包经营王庄村农贸市场协议书》和补充协议无效。3.王庄村委会、闫怀宇承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.王庄村委会与闫怀宇签订的“承包经营王庄村农贸市场协议书”和“补充协议”没有经过卢连堂的同意,超出王庄村委会与卢连堂的合同期限，是无效的。王庄村委会和闫怀宇擅自改变了土地农业用途,上面的建筑物均属违法建筑。王庄村委会和卢连堂合同到期后，王庄村委会应当将涉案土地交付卢连堂。2.卢连堂提交证据证明同地段的土地租金在2万元以上,王庄村委会应当支付这笔增值款项。3.卢连堂承包的土地是在2002年才转包给王庄村委会。四通市场有土地使用证,农贸市场没有土地使用证,两者不在一个位置。四通市场的土地使用证与卢连堂无关。一审判决将四通市场占地和农贸市场占地混为一谈是错误的。王庄村委会辩称，卢连堂在签订原《土地返租合同》时及履行期间业已认可了整体统一实现承包经营权的价值，卢连堂所属的土地只有在集体共同的前提下才能获得利益的最大化，在未将整个市场拆除前无法界定其具体位置，也不可能对卢连堂概括享有的承包经营权重新界定识别出以前具体的承包经营权对应的土地进行单独实体返还，同时更会损害集体成员中大多数人的利益，会造成更大的损失。卢连堂要求返还的土地是零星的集体所有的土地该土地与其他村民零星的土地形成了一个整体的土地向外承包经营。村委会将返租租金从原合同每亩3000元的价格自2007年上涨至每亩地12000元，让村民因土地形成整体出租而升值，获得最大的利益。卢连堂诉求的土地在整个巿场中仅占一小部分，其占有的土地价值依附于其他村民的土地形成整体才体现其现有的价值，若剥离其依附的市场作为零星土地出租也将是失去其现有的土地价值，不能保证所诉争土地利益及价值的最大化，这将造成其他广大村民利益受损。综上，一审判决结果适当，维护广大村民的合法权益。闫怀宇辩称，不同意卢连堂的上诉意见，认可一审判决。卢连堂向一审法院起诉请求：1.王庄村委会交付土地0.77亩的承包地并由卢连堂继续承包经营。2.王庄村委会赔偿因未能及时交付卢连堂承包经营的土地期间的经济损失（从2017年6月1日起至实际交付土地之日止，按每年2万元/亩的标准赔偿。暂计损失15400元）。3.王庄村委会承担诉讼费。一审法院认定事实：卢连堂系王庄村委会所辖第五居民组集体经济组织内成员。王庄村委会位于洛阳市××镇，原属于城乡结合部。王庄村委会因1997年左右盲目发展经济，未经政府批准擅自占用土地建设安乐镇王庄村四通市场，1997年12月30日原洛阳市郊区土地管理局洛郊土用字[1997]第191号文件批复安乐镇王庄村四通市场补办集体土地用地手续，为此原洛阳市郊区土地管理局做出洛郊土[1998]第90号处罚决定文件。王庄村委会于1998年3月，按政府文件指示，发展本村经济，申请在本村集体土地上建设四通市场（现为王庄村农贸市场）。1998年7月30日原洛阳市郊区人民政府颁发洛郊集用（98）字第2184号集体土地使用证，载明土地使用者为四通市场，所有者为王庄村委会，坐落于聂潘路北，用途为工业用地，终止日期为2003年7月30日，使用权面积为6330平方米，同时载明该宗土地系王庄村集体所有应服从村镇规划及国家建设需要。1998年9月5日卢连堂作为5人组成的承包经营户的户主就0.57亩和0.75亩土地取得了届满期限为2028年9月9日的农村土地承包经营权证书。2002年6月左右卢连堂就0.77亩土地与王庄村委会签订土地返包合同，约定：王庄村委会承包原告0.77亩土地，期限15年自2002年6月1日至2017年5月30日止，每年每亩土地收益金为3000元，先付后用。该合同届满后，第三人继续使用地上房屋及附属设施，卢连堂与王庄村委会未形成新的协议。2003年6月19日王庄村委会作为甲方与第三人闫怀宇作为乙方签订《承包经营王庄村农贸市场协议书》及此后的《补充协议》一份，约定：承包期限为30年自2003年9月1日起2033年8月31日止；承包的范围：包括土地11.4亩和地面34间商业用房及房前硬化的场地，该市场土地东至5号楼西墙以西，南至聂潘路，西至王庄村南北路，北至东西生产路：待建工程：该市场大棚建设由乙方负责；承包金额：本合同生效后前三年，承包金额为贰拾捌万元，第四年到第八年每年承包金为壹拾贰万元，以后每五年为一档，承包金在上一档次基础上递增5%。即:4-8年，每年12万元，计60万元；9-13年，每年12.6万元，计63万元；14-18年，每年13.23万元计66.15万元；19-23年，每13.8915万元，计69.4575万元；24-28年，每年14.58615万元，计72.93075万元；29-30年，每年15.31545万元，计30.631万；付款方法：先付款后使用，本合同生效后，先付前三年租金28万元，以后每年租金分两次交付，上半年一次，下半年一次；该市场上现有部分商业房已由甲方租出，并收取租金，待本合同生效后，甲方所收取的租金，以村与商户签订的合同为准，计算为乙方交付第四年的承包金等等。现该合同未届满，卢连堂等十几名村民要求王庄村委会返还土地并赔偿损失，双方为此发生纠纷，在诉讼过程中，卢克军、卢胜胜、卢新萍等部分村民，已与王庄村委会重新签订《土地返租合同》，约定：土地返租期限为13年自2017年6月1日至2030年5月31日止，每年每亩土地收益金为12000元，土地返租金每3年递增一次，递增比例为5%，直至合同到期等等。该部分村民，现已撤回起诉，双方签订的《土地返租合同》已实际履行。本案卢连堂与王庄村委会无法达成协议，卢连堂要求王庄村委会返还土地并赔偿损失，在庭审中，卢连堂拒绝调解，致调解不能。一审法院认为，卢连堂与王庄村委会于2002年6月签订期限15年土地返包合同后，2003年6月19日王庄村委会作为甲方与第三人闫怀宇作为乙方签订《承包经营王庄村农贸市场协议书》及此后的《补充协议》，系王庄村委会取得原洛阳市郊区人民政府颁发洛郊集用（98）字第2184号集体土地使用证后，为发挥其村的区位优势整体发展经济，在政府未发布该区域规划及国家建设需要的前提下前瞻性地对已经建成的农贸市场实际进行本村中长期发展利用。且在2002年6月签订期限15年土地返包合同后，王庄村委会又与部分村民签订了期限为13年的《土地返租合同》。上述协议及合同，系相关主体的真实意思表示，且已经实际履行。卢连堂主张的土地，虽然其享有承包经营权，但因所有权××村集体，王庄村委会村集体依法亦享有整体的管理权。更何况卢连堂在双方2002年6月签订期限15年土地返包合同前对享有的承包经营权标的土地系彼此相对独立权属四至明确，即卢连堂享有的具体的承包经营权与彼此相对独立标的土地系一一对应；现多名村民享有的承包经营权的标的土地混合后已处于第三人经营的整体市场占用状态，卢连堂等村民目前整体享有的承包经营权与第三人经营的整体市场占用的土地整体对应，即卢连堂等村民对第三人经营的整体市场占用的部分土地享有的承包经营权属于概括的承包经营权，在未将第三人经营的整体市场占用拆除前，无法界定其具体位置，不可能对卢连堂概括享有的承包经营权重新界定识别出以前具体的承包经营权对应的标的土地进行单独实体返还。为照顾已认可整体统一实现承包经营权的价值而再次与王庄村委会签订于2030年5月31日届满的《土地返租合同》的其他村民的利益，同时亦为保护卢连堂的整体长远利益，只能按同区域其他村民享有承包经营权的方式进行同等条件的价值方式实现，对卢连堂的返还土地请求，一审法院不予支持。卢连堂亦未提交，因王庄村委会及第三人占用其享有的承包经营权对应的标的土地致使其遭受较未被王庄村委会及第三人占用其享有的承包经营权对应的标的土地前产生更大的损失。王庄村委会辩称：卢连堂要求返还的承包地，是原来的零星的菜地，村委为增加村民的收入，进行了返租，从原合同每亩3000元的价格至2007年上涨至12000元，这样村民的利益得到了最大化；本案涉案的土地已建成了一个市场，卢连堂所要求的土地已成为整个市场不可分割的部分，无法将卢连堂诉争的土地恢复至返租前的状态，这也将损害大多数村民的整体利益，作为卢连堂诉求的零星的土地，如果剥离了整体将失去存在的价值，也就是说该土地如果剥离了整个市场，要求返还土地的村民现有的价值将得不到体现；卢连堂要求赔偿的数额没有任何依据，应当根据村委向其他广大村民发放的租金的同样标准支付其租赁的款项等。该辩解证据充足，理由充分，应予支持。综上所述，卢连堂诉求王庄村委会交付土地及按每亩每年2万元的标准赔偿经济损失，证据不足，理由不充分，应不予支持；王庄村委会应按照同其他村民签订的《土地返租合同》约定：土地返租期限为13年自2017年6月1日至2030年5月31日止（在该期限和卢连堂的农村土地承包经营权证书载明届满期限为2028年9月9日的期限前），每年每亩土地收益金为12000元，土地返租金每3年递增一次，递增比例为5%，直至合同到期等等内容，以0.77亩为基础与卢连堂签订《土地返租合同》。依照《中华人民共和国土地法》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、王庄村委会应于判决生效后十日内按照同其他村民签订的《土地返租合同》约定：土地返租期限为13年自2017年6月1日至2028年9月9日止，每年每亩土地收益金为12000元，土地返租金每3年递增一次，递增比例为5%，直至合同到期等等内容，以0.77亩为基础与卢连堂签订《土地返租合同》，并支付按新签订的《土地返租合同》约定在本判决生效前应支付未支付的土地返租金。二、驳回卢连堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，由王庄村委会和卢连堂各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，卢连堂和王庄村委会双方签订期限15年的土地返包合同后，王庄村委会又与部分村民签订了期限为13年的《土地返租合同》，卢连堂未与王庄村委会签订《土地返租合同》。双方合同到期后，卢连堂要求返还其个人承包的土地，属于正当权利，但涉案的土地已建成了综合市场，卢连堂要求返还的土地已成为整个市场不可分割的部分，客观上无法区分卢连堂要求返还的土地具体位置，且将卢连堂诉争的土地恢复至返租前的状态成本过高，也将损害大多数村民的整体利益，王庄村委会将分散土地整合转包提高了土地的收益，保障了广大村民的利益，一审法院综合考虑全案情况，驳回卢连堂返还土地请求，并无不当。卢连堂上诉要求按每亩每年2万元的标准赔偿其损失，但卢连堂未提供该赔偿标准的依据，卢连堂也没有提供证据证明王庄村委会发放租金标准过低。合同的缔结应遵循自愿原则，一审法院判决王庄村委会与卢连堂签订合同，违反了该原则，处理不妥，本院予以纠正。本院认为，王庄村委会向其他村民发放的租金标准得到了大部分村民的认可，符合双方的利益和市场要求，本院酌定王庄村委会以此标准向卢连堂支付0.77亩的土地占用费27720元（每年每亩12000元，自2017年6月1日至2020年5月30日止）。2020年5月30日后如王庄村委会继续占用涉案土地，卢连堂可另行主张权利。综上所述，卢连堂的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6124号民事判决第二项；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6124号民事判决第一项为：洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村委会应于判决生效后十日内向卢连堂支付0.77亩的土地占用费27720元（每年每亩12000元，自2017年6月1日至2020年5月30日止）；三、驳回卢连堂的其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费285元，由洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村委会和卢连堂各半负担；二审案件受理费185元，由洛阳市洛龙区定鼎门街道办事处王庄村委会和卢连堂各半负担。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  董 鹏审判员  杨献民二〇二〇年六月八日书记员  李圆圆