北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1304号上诉人（原审被告）:中商产业开发有限公司，住所地北京市西城区广安门货车站西街5号。法定代表人:郭玉辉，经理。委托诉讼代理人：徐强，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁康迪，北京市京悦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京烨庆房地产开发有限公司，住所地北京市密云区檀营乡檀中路8号。法定代表人：王荣伟，总经理。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京世博元房地产开发有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇十里堡村东。法定代表人：王卫东，董事长。上诉人中商产业开发有限公司（以下简称中商公司）因与被上诉人北京烨庆房地产开发有限公司（以下简称烨庆公司）、北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中商公司上诉请求：撤销一审判决，改判中商公司不承担连带责任;诉讼费由烨庆公司、世博元公司承担。事实与理由：1．烨庆公司无权要求中商公司对《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》承担连带责任。首先,世博元公司在2001年5月18日没有成立，中商公司不可能为不存在的主体提供担保。世博元公司成立于2001年6月8日。所以,烨庆公司与世博元公司签订的《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》没有成立,不具有法律效力。主合同不成立、无效,担保合同当然不能成立，不能产生法律效力。其次，烨庆公司、世博元公司签订的《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》,因作为施工建设方的世博元公司没有相关资质，所以无效。《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》涉及房地产的开发及施工建设,都需要相应的资质，没有资质合同无效。作为中商公司不可能为无效合同担保。2．一审判决认定事实错误。一审判决认定2011年5月18日密云县住宅合作社与世博元公司签订《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》，该协议签订日期认定错误，应当是2001年5月18日。烨庆公司辩称：同意一审判决，不同意中商公司的上诉请求。烨庆公司向一审法院起诉请求：1．要求世博元公司给付拆迁补偿损失287．26万元。2．要求世博元公司给付拆迁补偿款利息（以287．26万元为基数，按年利率6%计算利息，自2018年4月起至实际支付之日止）。3．要求中商公司对上述补偿款损失及利息承担连带责任。诉讼费由世博元公司、中商公司负担。一审法院认定事实：密云县住宅合作社（以下简称：合作社）实体已不存在，原该单位的权利和义务由烨庆公司承担。中商产业开发总公司于2015年12月22日变更为中商产业开发有限公司。2001年3月26日，杨敬鳌（系韩书琴之夫；杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲之父；曹桂英之公公；杨宇航之祖父）与密云县住宅合作社签订《协议》，约定密云县住宅合作社因新中街改造工程项目建设，需拆迁杨敬鳌在拆迁范围内西马莲厂13号居住的房屋；杨敬鳌在拆迁范围内有正式住宅房屋12间，建筑面积230．7平方米，实际居住人口7人，分别是杨敬鳌、韩书芹（琴）、杨永刚、杨东（冬）梅、杨玲、曹桂英、杨宇航；杨敬鳌自愿安置回迁一套约100平方米房屋、外迁兴云二套170平方米以上房屋、外迁一套90平方米房屋等内容。2011年5月18日，密云县住宅合作社（甲方）与世博元公司（乙方）签订《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》，协议约定：为了进一步加快我县旧城改造步伐，改善广大居民的居住条件，密云县政府决定把新中街以东、马莲厂以西、建设路以北、县工会以南的旧城改造建设工程任务交给甲方建高层精品住宅楼，经甲乙双方协商同意，签定具体合作建楼协议如下：一、乙方自愿承建住宅楼合作社的改造建设任务，并向甲方提交承建申请。二、因甲方正在拆迁，乙方同意承担按拆迁政策拆迁的全部费用，拆迁工作完成后甲方将土地交给乙方由乙方投资建设。乙方必须服从甲方的管理，确保该项工程的质量为合格以上工程。三、拆迁结束后，乙方付给甲方拆迁费100万元。工程结构验收时，乙方付给甲方剩余搬迁费用的50%，其余部分工程竣工时一次结清。四、乙方按照规划和拆迁户的要求进行图纸设计，经政府审批后进行建设。楼房建成后产权归乙方所有，但必须满足回迁安置，安置以甲方拆迁时签定的协议为准，房屋销售时，甲方协助乙方办理销售及银行个人贷款按揭手续，费用由乙方负责。五、甲方负责工程管理，乙方须付给甲方管理费300万元，工程开工时付50万元，结构验收时付50万元，其余款在竣工时一次结清。六、协议签定后乙方须在三日内向甲方交纳定金100万元，等小区整体竣工后退还。如乙方违约，定金全部作为补偿甲方的损失费，如甲方违约，付给乙方同乙方付给甲方相等的违约金额。七、乙方负责的工程，在施工过程中发生的一切纠纷及安全事故均由乙方负责，甲方不承担任何责任。八、甲方协助乙方办理一切手续，费用由乙方负责。九、拆迁清理完毕后，甲方将场地交给乙方，乙方必须在1个月内开槽（从交场地之日起计算），乙方在开工前交甲方施工组织设计1份，甲方按施工组织设计监督乙方施工进度，工期以合同期为准，乙方在施工过程中如出现停工30天时，甲方立即收回承建权，造成的损失由乙方负责。如拖延工期，按合同违约给予处罚，竣工日期以核验合格签字为准。十、乙方承接该项工程必须有具备一定经济实力的法人单位担保。当乙方不能履行此协议规定的经济责任时，由其担保方负担全部经济责任。十一、因产权归乙方所有，楼房建设后的物业管理乙方必须服从于上级政府关于物业管理方面的有关规定。十二、协议签定后乙方需立即进行开工前的准备工作，争取早日开工。十三，此协议一式六份，甲方持四份，乙方持二份，此协议自双方签字之日起生效。协议落款甲方处有合作社、烨庆公司加盖的公章。乙方处有世博元公司加盖的公章。担保方处有中商公司加盖的公章。世博元公司将小区房屋建成后，杨敬鳌实际回迁房屋3套，分别为世纪家园小区×号楼×单元×号，房屋面积为78．39平方米；世纪家园小区×2号楼×2单元×2号，房屋面积为80．34平方米；世纪家园小区×3号楼×3号，房屋面积为102．91平方米。因杨敬鳌一方拆迁需安置四套房屋面积共计为360㎡，而实际其得到安置三套房屋261．64㎡（均在世纪家园小区），尚差一套房屋未安置，故2017年5月11日，杨敬鳌的家人韩书琴、杨永刚、曹桂英、杨宇航、杨永红、杨冬梅、杨玲以烨庆公司、世博元公司为被告，向法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，要求烨庆公司、世博元公司给付一套未安置的房屋价款3245880元。审理期间，被拆迁人一方申请对位于世纪家园小区建筑面积为98．36㎡的房屋价格进行鉴定，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司进行鉴定，鉴定意见为：位于世纪家园小区、建筑面积为98．36平方米及其分摊的国有土地使用权，于2017年9月28日在现有状态及条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值：房地产市场价值区间（总价）：280．33-290．16万元；房地产市场价值区间（单价）：28500-29500元/平方米。世纪家园小区已无剩余的房屋安置。2018年2月9日，法院（2017）京0118民初4632号民事判决书判决：一、被告烨庆公司给付原告韩书琴、杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲房屋补偿款285万元；二、驳回原告韩书琴、杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲、曹桂英、杨宇航的其他诉讼请求。烨庆公司负担鉴定费7800元，案件受理费14800元。一审判决后，烨庆公司提起上诉。2018年3月14日，北京市第三中级人民法院（2018）京03民终3792号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，韩书琴、杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲申请强制执行，执行案号（2018）京0118执2158号。2018年5月8日，申请执行人杨永刚（甲方）与烨庆公司（乙方）达成执行和解协议。和解协议约定：1．甲方购买乙方坐落于密云区宾阳西里×1号楼×1单元×1室，面积为104．58㎡，20558元/㎡，房款215万元。乙方协助甲方办理房屋产权登记手续。乙方同意甲方购房款在本案执行款中扣除。2．乙方在签订本协议十日内给付甲方房屋补偿款70万元，案件受理费14800元，鉴定费7800元。3．本案执行完毕，甲方不在向乙方主张任何权利，甲方协助乙方在签订本协议三日内向密云法院办理结案或撤诉手续。2018年5月17日，烨庆公司向杨永刚一方支付房屋补偿款、鉴定费、案件受理费合计722600元。2018年5月30日，申请执行人曹桂英取得密云区宾阳西里×1号楼×1层×1单元×1号的房屋。2019年1月17日，烨庆公司以世博元公司及中商公司为被告，向法院提起房地产开发经营合同纠纷案件，要求世博元公司支付损失287．26万元及利息，并要求中商公司承担连带责任。世博元公司、中商公司经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。一审法院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。合作社其实体已不存在，其权利义务已由烨庆公司享有、承担。2001年3月26日，合作社与杨敬鳌签定回迁安置协议后，于2011年5月18日与世博元公司又签订了《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》，合作协议中约定，世博元公司同意承担按拆迁政策拆迁的全部费用，拆迁工作完成后合作社将土地交给世博元公司投资建设，楼房建成后，产权归世博元公司所有，但必须满足回迁安置。安置以合作社拆迁时签订的协议为准。由于安置协议签订后，合作社并未按照协议给杨敬鳌一方外迁安置。世博元公司将房屋建成后，为杨敬鳌一方在新建的世博元小区安置了三套房屋，视为双方均将安置房屋区域位置进行了变更。由于烨庆公司及世博元公司未按协议约定为杨敬鳌一方安置四套房屋，致使杨敬鳌的继承人提起诉讼，要求支付房屋补偿款。因烨庆公司及世博元公司在世纪家园小区，没有房屋安置，法院判决烨庆公司给付杨敬鳌的继承人韩书琴、杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲房屋补偿款285万元；驳回原告韩书琴、杨永刚、杨永红、杨冬梅、杨玲、曹桂英、杨宇航的其他诉讼请求。烨庆公司并负担鉴定费7800元，案件受理费14800元。烨庆公司与杨永刚在执行过程中达成了执行和解协议，并已履行完毕。烨庆公司以世博元公司未按合作协议约定满足拆迁安置，要求世博元公司支付损失费用，并无不当，法院予以支持。但其要求支付利息，法院不予支持。因中商公司为世博元公司的担保人，烨庆公司要求中商公司承担连带责任，并无不当，法院予以支持。世博元公司、中商公司，经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。依照法律规定，法院依法缺席判决。综上，一审法院判决：一、北京世博元房地产开发有限公司给付北京烨庆房地产开发有限公司未安置房屋补偿损失二百八十七万二千六百元。中商产业开发有限公司承担连带责任。均限判决生效之日起十日内支付。二、驳回北京烨庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院补充查明：涉案《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》系各方于2001年5月18日签订，一审认定上述协议签订日期为2011年5月18日有误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中商公司主张世博元公司成立日期在三方签订《关于合作改造新中街小区住宅楼的协议》的日期之后，故该协议不成立。中商公司主张的前述世博元公司成立日期应系关于该公司成立的工商登记核准日期，前述两日期相差不远，而世博元公司成立后依约履行了上述协议约定的相关义务并取得相应权利。中商公司作为担保人签署上述协议，亦作出接受上述协议约定约束的意思表示，其在本案中主张上述协议不成立，没有事实及法律依据，本院不予采信。中商公司主张世博元公司没有相关资质，上述协议存在无效情形，亦缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据上述协议约定内容、履行情况、世博元公司违约及烨庆公司损失情形等因素，判决世博元公司及中商公司连带赔偿烨庆公司未安置房屋补偿损失，合法有据且数额适当。综上，中商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29780元，由中商产业开发有限公司负担（已交纳）；公告费500元，由中商产业开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月三日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛