江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初262号原告（案外人）：盐城市盐都区汽车驾驶技术学校，统一社会信用代码913209031403175527，住所地在江苏省盐城市开放大道4号附8号。法定代表人：顾洪贵，该校校长。委托诉讼代理人：杨生顺，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行，统一社会信用代码91320902683532179X，住所地在江苏省盐城市亭湖区建军东路148号。负责人：张德清，该行行长。委托诉讼代理人：李小林，该行资产保全部总经理。第三人（被执行人）：江苏大王运输集团有限公司，统一社会信用代码9132090260861182XQ，住所地在江苏省盐城市亭湖区盐东镇生建村。法定代表人：王正洋，该公司董事长。第三人（被执行人）：王正洋，男，1961年10月1日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。第三人（被执行人）：蒋丽琴（王正洋之妻），女，1962年9月4日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。第三人（被执行人）：王彬彬（王正洋之子），男，1984年5月1日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。四位第三人共同委托诉讼代理人：苏醒，冯晶，江苏一正律师事务所律师。原告盐城市盐都区汽车驾驶技术学校（下称盐都驾校）与被告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行（下称射阳农商行）、第三人江苏大王运输集团有限公司（下称大王公司）、王正洋、蒋丽琴、王彬彬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告盐都驾校的委托诉讼代理人杨生顺，被告射阳农商行的委托诉讼代理人李小林，第三人大王公司、王正洋、蒋丽琴、王彬彬的共同委托诉讼代理人冯晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行与被告江苏大王运输集团有限公司、王正洋、盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司、王彬彬、蒋丽琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月26日作出（2015）亭商初字第1601号民事调解书，载明：一、原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行撤回要求被告盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司对江苏大王运输集团有限公司欠款承担连带责任的诉讼请求。二、被告江苏大王运输集团有限公司结欠江苏射阳农村商业银行股份有限公司贷款本金1945万元及相应利息。被告江苏大王运输集团有限公司于本调解书签订之日起6个月内分两批结清前期所欠的利息（首批归还金额不低于30万元，不迟于2015年12月20日），并自调解书签订后按年利率6%按期结息（可选择按季或按月结息）；借款本金1945万元双方在本调解书签订满一年后另行协商。三、被告王正洋、王彬彬、蒋丽琴对江苏大王运输集团有限公司的上述债务承担连带责任。四、如被告江苏大王运输集团有限公司未按调解书约定的期限履行，原告有权就全部借款本息向法院申请强制执行，并对被告江苏大王运输集团有限公司用于抵押担保的位于盐城市亭湖区的房产（房产权属证书号为：盐房权证市区字第××、01××90、01××91、01××92、01××93、01××94、01××95、01××96、01××97、01××98、01××99）拍卖、变卖所得价款在抵押担保的权利范围内享有优先受偿权。案件受理费142800元，依法减半收取71400元，保全费5000元，合计76400元，由被告江苏大王运输集团有限公司负担。该调解书发生法律效力后，大王公司、王正洋、蒋丽琴、王彬彬未能履行法律文书所确定的义务，根据射阳农商行申请，本院于2015年12月22日立案执行，案号为（2015）亭执字第2946号。在该案执行过程中，2019年6月24日，本院在涉案房屋处张贴公告，载明：“申请执行人江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行与被执行人江苏大王运输集团有限公司、王正洋、王彬彬、蒋丽琴金融借款合同纠纷一案，本院在执行过程中，将依法对被执行人江苏大王运输集团有限公司位于盐城市亭湖区的工业用地使用权和地上的房产及所有附属建筑等的价格进行委托评估、拍卖，并责令被执行人及相关案外人腾空该房产，但被执行人及相关案外人拒不履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条，责令被执行人江苏大王运输集团有限公司及相关案外人自本公告发出之日起六十日内腾空并迁出上述房产。到期仍不迁出的，本院将对该处房地产实施停水、停电措施，并强制将相关人员、财物迁出房屋。被执行人江苏大王运输集团有限公司及相关案外人如对本公告有异议，请本公告发出之日起十日内向本院提出执行异议”。同年6月28日，本院于作出（2019）苏0902执恢241号执行裁定：拍卖被执行人江苏大王运输集团有限公司位于盐城市亭湖区的工业用地使用权、地上建筑物及附属设施。盐都驾校向本院提出执行异议后，本院2019年11月16日作出（2019）苏0902执异168号执行裁定书，驳回盐都驾校的异议申请。原告盐都驾校向本院提出诉讼请求：1、不得对原告采取腾空并迁出涉案房屋，停水、停电的执行措施；2、确认本次拍卖为保留租赁关系的拍卖，租赁到期时间至2024年12月31日止，3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人江苏大王运输集团有限公司租赁签订于2014年5月30日。合同约定租赁到期时间至2024年I2月31日止。原告自2014年1月1日至今一直占有使用上列租赁场地。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。《人民法院办理执行案件规范》第947条亦规定了不动产租赁权的保护。根据《物权法》190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的原租赁关系不受抵押权影响。根据《合同法》229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故原告与第三人江苏大王运输集团有限公司的租赁关系不受影响、租赁合同仍然有效。综上，原告与第三人江苏大王运输集团有限公司的租赁合同在履行过程中，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告射阳农商行辩称：1、原告与大王公司承租合同系抵押后租赁，并且是在人民法院强制执行过程中实际占有和使用的，与法不得对抗抵押权人的强制执行，请求法院依法裁定涤除租赁。2、人民法院依法对被执行人投资建设的固定资产即位于大王公司抵押土地使用权上的6幢别墅进行司法拍卖于法有据，案外人辩称已经设定抵押并可以对抗本次执行的事实和事由均不充分。3、请求贵院依法驳回上述异议，并责令案外人盐都驾校等案外人依据盐城市亭湖区人民法院2019苏0902执恢241号《公告》之要求立即终止对被执行资产的占用。在亭湖法院执行异议过程中，盐都驾校为了证明相关的事实，向法庭提交了虚假的证据材料，表明原告所谓的租赁是不成立的，是倒签的。第三人大王公司、王正洋、蒋丽琴、王彬彬共同述称：第三人与原告的租赁合同是事实，具体租赁时间于2014年5月30日。同意原告的意见。在本案审理过程中，原告盐都驾校向本院提交了以下证据：1、落款日期为2014年5月30日房屋场租赁合同一份，载明：盐都区汽车驾校租赁大王公司位于约50000平方米的场地及其该场地上的一幢办公楼及附属用房，租赁期限为拾年，从2014年元月1日起至2024年12月31日止；每年租金15万元，每年分两次缴纳，实行“先交费后使用”的原则。2、落款日期为2014年6月8日的报告复印件一份，载明盐都区汽车驾校向盐城市运营部暨盐都区运管处申请在原经营范围中增加A1、A2、B1培训项目。3、银行的转账凭证以及房产抵押借款协议，银行转账记录显示在2015年3月31日从王正香（系顾洪贵之妻）的账户上转存16万元到王丽丽的账户。4、评估机构的评估意见书的打印件以及价格协会的文件、中国法院执行信息公开网查询记录，证明涉案的评估机构不在最高院人民法院司法评估机构的名单库里，其从事房地产评估违反资产评估法的规定。5、2014年6月8日向盐城市运管处暨盐都区运管处的报告，其内容为“租赁了大王公司的土地作为训练场地，需在原经营范围中增加项目等”，盐都区运管处在报告上签署了“项目可行，请市处审批！2014年6月23日，并在日期上加盖了印章”。被告射阳农商行向本院提交以下证据：1、亭湖法院现场执行人员与大王公司田为芳的谈话视频和照片，证明在2016年5月10日涉案房屋及土地没有对外租赁情况。2、2016年8月16日现场查封的照片，证明查封时大王集团是没有第三方租赁和使用情况的。3、2018年3月10日幸福驾校装潢现场照片，证明幸福驾校装潢的时间是在法院查封之后。4、大王集团房产抵押登记信息表，证明银行的抵押登记是设立于2014年8月10日。本院还查明：（2015）亭执字第2946号执行案件中，本院于2016年1月12日作出（2015）亭执字第2946-1号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人大王公司、王正洋、蒋丽琴、王彬彬在金融机构的存款或其他单位的收入19526400元及利息。同年5月10日，本院执行人员与大王公司的工作人员谈话，了解到大王公司的所有厂房均未对外出租，都是大王公司在使用，故依法查封大王公司位于盐城市亭湖区的房产。2016年6月14日，本院作出（2015）亭执字第2946-2号执行裁定书，终结本次执行。此后，恢复了该案的执行。在恢复执行过程中，本院执行人员于2018年3月9日向盐都驾校法定代表人顾洪贵了解到，盐都驾校于2017年下半年租赁了大王公司部分厂房和场地并支付了一年的租金。执行人员告知其法院在2015年已查封该厂房且有抵押等风险存在。次日，执行人员在现场拍摄了幸福驾校对场地和厂房进行改造装修的照片。再查明，盐都驾校在向本院提出执行异议时，向法院提供一份2016年5月8日向盐城市运管处暨盐都区运管处的报告，其内容为“租赁了大王公司的土地作为训练场地，需在原经营范围中增加项目等”，盐都区运管处在报告上签署了“项目可行，请市处审批！2016年5月23日，并在日期上加盖了印章”。该报告与盐都驾校在本案中向法院提供的一份报告，除落款日期和盐都区运管处签署日期时间不同外，其他内容和形式及签署意见和加盖印章的位置全部一致（均为复印件）。据盐都驾校解释，2014年6月8日第一次申请，盐都区运管处在同年6月23日签署意见后，因同行有异议，市运管处遂未批准。后经协调，同行不再提异议，故盐都驾校第二次提出申请，故产生两份报告。本院认为：案外人认为法院的查封、拍卖行为阻却了其租赁权，可以向法院提出执行异议之诉。本案中，原告向本院提交的其与第三人大王公司签订的房屋租赁合同及银行转账记录等相关证据，房屋租赁合同载明的日期虽为2014年5月30日，但银行转账记录系案外人王正香向王丽丽转账，并不能证明系原告盐都驾校向第三人大王公司支付的租金，且该份转账记录显示最早的转账时间为2015年3月31日，在涉案不动产抵押之后，故转账记录并不能证明在房屋抵押之前原告汽车驾校已向第三人大王公司实际支付租金。另从本院（2015）亭执字第2946号执行案件中查明，执行人员与第三人工作人员、以及执行人员与原告法定代表人的谈话中，可以得知：2016年5月10日时，大王公司的厂房和场地未对外出租；幸福驾校是在2017年下半年起租赁涉案房屋及场地。原告虽然提供2014年向运管处申请在涉案租赁场地增加项目的被告，但原告也认可2014年市运管处并未审批通过。即使原告所述2016年5月23日盐都区运管处第二次同意上报，该时间也在2016年5月10日法院查封涉案场地之后。再结合被告提供的2018年3月10日视频和照片，现有证据不能证明原告在法院查封大王公司的厂房之前就实际占有并使用涉案房屋及场地，故本院依法认定原告的诉讼请求证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告盐城市盐都区汽车驾驶技术学校的诉讼请求。案件受理费80元，由原告盐城市盐都区汽车驾驶技术学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬审 判 员  蔡永平人民陪审员  江 勤二〇二〇年六月十日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。