湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终958号上诉人（原审原告）：刘琦，男，1990年10月4日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：冯家启，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽华，女，1965年8月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：姚宽，男，1989年9月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。原审第三人：武汉市汉阳区国有房产经营管理公司，住所地：武汉市汉阳区翠微路特1号宏阳大厦。法定代表人：陈祥权，该公司总经理。委托诉讼代理人：江跃，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志方，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人刘琦因与被上诉人王丽华、原审第三人武汉市汉阳区国有房产经营管理公司物权纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘琦上诉请求：一、撤销原判，依法改判确认刘琦享有武汉市汉阳区倒口南村137号房屋（第4层，计租面积19.79平方米）的居住使用权；二、本案一、二审诉讼费由王丽华承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，刘琦在该房屋居住长达23年，王丽华从未对此提出异议。本案事实应该是王丽华收取了刘琦的款项，将涉案房屋居住使用权转让给了刘琦。刘琦持有的《住宅租约》，租金收据等证据足以证明刘琦在涉案房屋居住使用，并且所有的租金都是刘琦负担，武汉市汉阳区国有房产经营管理公司对此知晓且认可。第二、确认李琦享有该房屋的居住使用权更合法、合情、合理。刘琦一直居住该房屋并且缴纳租金，刘琦和武汉市汉阳区国有房产经营管理公司已经建立了事实上的公房租赁关系。刘琦为了获得房屋的居住使用权，已经按照1996年的市场价格向王丽华支付了转让款6,000元，王丽华已经实际上获得相应的对价，且其从未在该房屋居住。王丽华口头同意配合办理公有住房使用权转让，但是一直拖延，违反了诚信原则。王丽华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉市汉阳区国有房产经营管理公司答辩称其为无独立请求权的第三人，本案与第三人无关，尊重法院的判决。刘琦向一审法院提出诉讼请求：1、确认刘琦享有武汉市汉阳区倒口南村137号房屋（第4层，计租面积19.79平方米）的居住使用权；2、诉讼费由王丽华承担。一审法院经审理查明，武汉市汉阳区倒口南村137号4层2室（建筑面积49.83平方米）房屋所有权归第三人享有，该房屋系直管公有住房。1992年武汉市汉阳区国有房产经营管理公司与王丽华的丈夫姚世胜签订《武汉市公有房屋住宅租约》（以下简称《住宅租约》），约定由武汉市汉阳区国有房产经营管理公司将涉案房屋中的19.79平方米租赁给姚世胜居住使用（团结户）。1995年王丽华和姚世胜一起到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理手续，将承租人由姚世胜变更至王丽华名下，王丽华与武汉市汉阳区国有房产经营管理公司签订《住宅租约》。姚世胜与王丽华另有房屋居住，均未实际居住使用涉案房屋。1996年1月王丽华将涉案房屋交付给刘琦使用，并将《住房租约》及身份证复印件交付给刘琦保管。刘琦即搬入涉案房屋居住使用至今，期间刘琦按照相关规定多次在《住房租约》到期后持原《住房租约》及王丽华身份证复印件到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理换证（签订新的承租人为王丽华的《住房租约》）手续。2011年2月14日刘琦再次到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理换证手续领取了新的《住宅租约》，租约上承租人姓名栏注明“王丽华”，承租人（乙方）栏注明“刘琦（王丽华）”,租期为“自2011年1月1日起至2014年12月31日止”。该《住宅租约》到期后，王丽华、刘琦均未再到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理换证手续。王丽华、刘琦从未到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理过直管公有住房使用权转让手续。刘琦居住使用涉案房屋期间，房屋租金及水电费用均由刘琦以王丽华的名义支付（相关费用票据上注明的付款人绝大多数为“王丽华”，极少数票据上注明为“王丽华（刘琦）”）。一审另查明：根据武汉市汉阳区国有房产经营管理公司历史管理档案记录，2015年至2019年《自管房清册》均登记涉案房屋的承租户为王丽华，仅2015年的清册备注栏中有刘琦签名。涉案房屋承租面积为19.79平方米，月租为31.3元，王丽华已全部缴清租金。2018年至2019年期间涉案房屋支付租金的收据均注明付款人为王丽华。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：刘琦主张2011年2月14日刘琦、王丽华一起到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理了《住宅租约》更名手续，王丽华及武汉市汉阳区国有房产经营管理公司对此均予以否认，由于刘琦未能提交充分证据证明其主张，故不予采信。一审法院认为，2011年2月14日刘琦到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理换证手续领取了新的《住宅租约》，租约上承租人姓名栏注明“王丽华”，承租人（乙方）栏注明“刘琦（王丽华）”,该《住宅租约》注明的承租人前后不一致，仅依照该《住宅租约》无法确定约定的承租人是王丽华、是刘琦，还是王丽华、刘琦均为承租人。结合刘琦多次在《住房租约》到期后持原《住房租约》及王丽华身份证复印件到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理换证手续（签订新的承租人为王丽华的《住房租约》）、刘琦、王丽华从未到武汉市汉阳区国有房产经营管理公司处办理过直管公有住房使用权转让手续、武汉市汉阳区国有房产经营管理公司保存的历史管理档案显示涉案房屋的租赁对象为王丽华以及支付租金的人也是王丽华等情况，可以推定2011年2月14日《住宅租约》延续原《住房租约》约定承租人为王丽华，刘琦系王丽华办理换证手续的委托代办人。刘琦主张王丽华于1996年1月将涉案房屋的使用权以6,000元价格出售给刘琦，双方之间存在口头使用权转让协议，王丽华对此予以否认。刘琦为证明其主张，向一审法院提交毛艳飞证人证言及录音资料予以证明，但毛艳飞陈述的情况来源于当事人转述而非亲身参与，录音资料中王丽华的言语模糊指向不明，均不能充分证明王丽华于1996年1月将涉案房屋的使用权以6,000元价格出售给刘琦以及交易的具体内容，故无法采信。王丽华与武汉市汉阳区国有房产经营管理公司于1995年签订《住宅租约》，此后涉案房屋从未办理过直管公有住房使用权转让手续。本案2011年2月14日《住宅租约》于2014年12月31日到期后未再办理换证手续，但租赁双方仍然按照该租约继续履行均未提出异议，故该《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。该《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，当事人均应恪守。由此，刘琦要求确认其享有武汉市汉阳区倒口南村137号房屋（第4层，计租面积19.79平方米）的居住使用权的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。1996年1月起刘琦居住使用涉案房屋期间，房屋租金及水电费用虽然系由刘琦出资支付，但均系以王丽华的名义支付（相关费用票据上注明的付款人绝大多数为“王丽华”，极少数票据上注明为“王丽华（刘琦）”），根据武汉市汉阳区国有房产经营管理公司保存的档案显示，涉案房屋的租赁对象为王丽华，支付租金的人也是王丽华，故刘琦向武汉市汉阳区国有房产经营管理公司支付房屋租金及水电费用的行为系代为王丽华支付。由此，刘琦关于刘琦于1996年1月搬入涉案房屋居住使用至今，期间房屋租金及水电费用均由刘琦支付，刘琦与武汉市汉阳区国有房产经营管理公司已经形成事实上的租赁合同关系的主张缺乏事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回刘琦的诉讼请求。一审案件受理费5，350元，由刘琦负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，1996年1月，王丽华将涉案房屋交付给刘琦及其奶奶居住前，刘琦母亲支付给王丽华6,000元，刘琦及其家人陈述该款为涉案房屋承租权的转让费，王丽华陈述该款为借款。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实基本相同。本院认为，本案二审争议焦点为，王丽华是否将涉案房屋的居住使用权出售给刘琦。本院分析认定如下：1996年1月，王丽华将涉案房屋交付给刘琦及其奶奶居住前，刘琦母亲支付给王丽华6,000元属实，关于该款是借款还是购房款？当时历史条件下，6,000元钱对于一个普通家庭而言并非一个小数目，刘琦家在自身并不富裕且刘琦及其奶奶无房居住的情况下，支付6,000元获得涉案房屋使用权符合常理。王丽华陈述该6,000元为借款，但其并未出具借条，也未约定还款日期，且该款至今未偿还，故其说法本院不予采信。另外，王丽华将涉案房屋、《住房租约》原件及身份证复印件交给刘琦家人后，刘琦及其奶奶一直居住在涉案房屋二十余年，而王丽华从未过问。结合刘琦在一审提交的证人证言及录音证据，本院认定王丽华以6,000元将涉案房屋的使用权出售给刘琦。因上述房屋使用权的买卖系当事人真实意思且不违反法律规定，故合法有效。刘琦基于买卖关系，请求法院确认其享有武汉市汉阳区倒口南村137号房屋（第4层，计租面积19.79平方米）的居住使用权符合法律规定，本院予以支持。综上，刘琦的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院判决认定事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3278号民事判决；二、刘琦享有武汉市汉阳区倒口南村137号房屋（第4层，计租面积19.79平方米）的居住使用权。一审案件受理费5,350元，王丽华负担。二审案件受理费5,350元，王丽华负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月十八日书记员  余文婷