湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3213号上诉人（原审被告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所。被上诉人（原审原告）：陈华杰，男，1987年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宵，湖北山河律师事务所律师。上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）因与被上诉人陈华杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。长业地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《补充协议》系双方协商一致，意思表示真实，合法有效，且不存在合同可撤销的情形。原审判决援引《中华人民共和国合同法》第54条，认定签订《补充协议》对被上诉人显失公平，属于认定事实及使用法律错误。1.原审判决认为双方签订《补充协议》的原因是被上诉人相信上诉人会完成《致广大商户的一封信》所载的事项。上诉人发出该封信件的目的是为了改善项目经营环境，但30余项改造项目需要经过策划、设计、施工、验收等众多复杂的程序。且上诉人已逐步实施项目改造工作，并未侵害被上诉人的信赖利益。2.根据《民法总则》151条规定，构成显失公平需符合两个要件，一是当事人的权利义务明显不对等，违反公平、等价有偿原则；二是显失公平的原因系因一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。被上诉人是具有完全民事行为能力的成年人，签订《补充协议》时并未处于危困状态。陈华杰辩称，上诉人许诺的经营环境并未完成，被上诉人基于对上诉人的信赖签订《补充协议》，按照《补充协议》约定的起租日计算租金，对被上诉人显失公平。陈华杰向一审法院起诉请求：1.长业地产公司解除房屋租赁合同行为无效；2.确定我租赁长业地产公司汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺，实际租赁面积为353平方米，并按照实际租赁面积计算每月租金；3.长业地产公司履行招商宣传中的连廊、楼梯、商业区亮化等，如不能履行赔偿我10万元；4.撤销我与长业地产公司签订的租赁合同补充协议；5.长业地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市江岸区后湖南路99号长投汉口年华6栋/单元2层商1室-7室、26室-28室的房屋所有权人为长业地产公司。2017年10月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第2层第1-7号、第6栋第2层第26-28号商铺，乙方承租的该商铺建筑面积为640.84平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为7年，包含租赁起始日后的经营免租期（若有），不包含租赁起始日前的装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；本合同项下之开业日期暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。《汉口年华商户收铺确认表》上载明陈华杰的收铺时间为2017年11月11日。2018年12月19日，长业地产公司向汉口年华商户发出《致广大商户的一封信》。信中载明：“……本次商业氛围改造提升整体投入逾100万元，改造项目30余项。其中包括：楼体亮化、项目精神堡垒、地面地下的导视、指引、各类景观小品、绿植等。……同时，随着现场环境的改善，我司将通过各种线上线下渠道去宣传推广本商业项目，通过广告宣传等手段，达到引流聚客的效果，……”2019年1月16日，长业地产公司（甲方）与陈华杰（乙方）签订《＜商铺租赁合同＞补充协议》（以下简称补充协议）约定“……现经双方确认后，该商铺已完成装修并满足开业经营条件，现确认正式开业时间为2018年10月1日，自该时间起乙方需向甲方交纳相应的租金及物业管理费……”2019年8月20日，长业地产公司向陈华杰送达《告知函》，写明“我方在此郑重函告：立即解除与贵方签订的《商铺租赁合同》，请贵方立即将商铺返还给我方，并向我方支付欠缴的租金等相关费用”。一审法院认为：长业地产公司与陈华杰于2017年10月16日签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于陈华杰提出长业地产公司解除房屋租赁合同行为无效的诉讼请求，因长业地产公司同意继续合作，故一审法院对此予以支持。关于陈华杰提出的请求法院确定其租赁长业地产公司汉口年华第6栋第2层第1-7、第26-28号商铺，实际租赁面积为353平方米，并按照实际租赁面积计算每月租金的诉讼请求，因商铺租赁合同中明确约定了“乙方承租的商铺建筑面积为640.84平方米，本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准”，陈华杰要求按实际租赁面积计算租金并无事实及法律依据，且陈华杰未提交相关证据证明其实际租赁面积为353平方米，故一审法院对此不予支持。关于陈华杰提出要求长业地产公司赔偿其100,000元经营损失的诉讼请求，长业地产公司对于陈华杰要求其履行招商宣传中提到的连廊、楼梯、商业区亮化等措施不予认可，陈华杰并未提交相关证据证明其有损失，故一审法院不予支持。关于陈华杰提出因其基于对长业地产公司的信赖，相信长业地产公司会将《致广大商户的一封信》中承诺的事项落实到位，故与长业地产公司签订了补充协议，现长业地产公司并未实际落实，请求撤销其与长业地产公司签订的补充协议的诉讼请求，双方签订的商铺租赁合同明确约定“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准”，长业地产公司应当书面告知陈华杰开业时间。且长业地产公司截至开庭之日尚未将《致广大商户的一封信》中承诺的事项全部落实到位，案涉项目至今经营环境及商业氛围欠佳，如按补充协议约定确定开业日期计算租金对于陈华杰来说显失公平，故对于陈华杰的诉讼请求一审法院予以支持。本案纠纷并非孤案，案涉项目出现多起开发商与商户纠纷应当引起开发商的高度重视，涸泽而渔并非长久之计。面对案涉项目目前面临的困境，开发商更应将商户紧紧团结起来，着眼于经营环境的改善及商业氛围的培养，只有放水养鱼，才能持续发展。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、湖北长业地产开发投资有限公司解除其与陈华杰签订的《商铺租赁合同》行为无效；二、撤销湖北长业地产开发投资有限公司与陈华杰2019年1月6日签订的《补充协议》；三、驳回陈华杰的其他诉讼请求。案件受理费3,413元，由陈华杰负担3,313元，湖北长业地产开发投资有限公司负担100元。二审时，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。由此，构成显失公平行为，须符合如下构成要件：第一，客观上须给付与对待给付之间显失均衡。第二，主观上须一方利用了对方经验不足、缺乏判断能力、处于弱势等不利情势。本案中，陈华杰在一审对合同可撤销的事由没有进行任何阐述，也没有提供证据予以证明。一审法院认为，因长业地产公司截至开庭之日尚未将《致广大商户的一封信》中承诺的事项全部落实到位，案涉项目至今经营环境和商业氛围欠佳，如按补充协议约定确定开业日期计算租金对于陈华杰来说显失公平。但《补充协议》确定的开业时间（2018年10月1日）是上诉人发出《致广大商户的一封信》之前，上诉人是否履行了其中承诺不影响陈华杰判断商铺是否达到开业经营条件。另，长业公司签订《补充协议》后至今未完成上述承诺事项，也不影响陈华杰订立合同时的主观判断。陈华杰作为完全民事行为能力人和商铺的承租人，有义务了解商铺周边的经营环境以评估市场风险，如果在签订《补充协议》时认为商业氛围欠佳，可以拒绝签订补充协议，现主张撤销，没有事实和法律依据。综上所述，长业地产公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12014号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12014号民事判决第二项、第三项，三、驳回陈华杰的其他诉讼请求。一审案件受理费3,413元，由陈华杰负担3,313元，湖北长业地产开发投资有限公司负担100元；二审案件受理费预收3,413元，实收100元，由陈华杰负担。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 胡铭俊审判员 申光伟二〇二〇年六月十五日法官助理庄敏书记员庄敏