四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14475号 上诉人（原审被告）：严娅，女，1984年9月25日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：罗亦文，四川拓都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都兴城人居地产投资集团有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦城大道999号。 法定代表人：何坤。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金铃子，女，1986年11月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：伏丹，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人严娅因与被上诉人成都兴城人居地产投资集团有限公司（以下简称兴城人居公司）、金铃子房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严娅上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回兴城人居公司对严娅的诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由兴城人居公司、金铃子承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误，严娅不是案涉房屋的实际租赁人，不是本案的适格主体。自2017年5月18日起，兴城人居公司与原第一承租人成都优高投资有限公司（以下简称成都优高公司）之间不再有租赁合同关系，但兴城人居公司一直明知并允许金铃子以四川省花咕朵文化传播有限公司（以下简称花咕朵公司）名义继续实际租赁使用案涉房屋，收取金铃子交纳的房租及水电费物业管理费，一审判决认定金铃子系无权占有使用房屋而非事实租赁关系不符合事实。2.案涉房屋的实际承租人应为花咕朵公司或金铃子。金铃子虽以个人名义与成都优高公司签订《房屋租赁合同》，但案涉房屋一直实际由金铃子任法定代表人、执行董事兼总经理的花咕朵公司做教育培训使用，金铃子的行为实为职务行为。兴城人居公司一直明知实际承租人为金铃子任法定代表人的花咕朵公司。2017年7月11日，金铃子与案外人魏亮签订《合作经营协议》及《合作经营补充协议》，约定甲方金铃子提供合作项目房屋的租赁权，乙方提供经营所需资金和经营管理团队。金铃子与魏亮均是代表公司签订合作合同，因此实际为花咕朵公司与成都领韵教育咨询有限公司（以下简称领韵教育公司）之间的合作协议，实际是两公司间的先转租后转让协议。而在2017年9月20日左右金铃子为甲方与乙方严娅签订的《转让确认协议》，实际上是花咕朵公司与领韵教育公司之间的房屋租赁合同整体转让协议，金铃子房屋租赁合同整体转让的受让方并非严娅个人。而金铃子个人并无转租权、转让权，金铃子也并未通知租赁合同的出租房兴城人居公司，因此，《转让确认协议》自始无效。2017年9月21日严娅向兴城人居公司付款，是以花咕朵公司的名义支付，其性质是严娅代金铃子或花咕朵公司垫付租金。3.一审判决认定的案涉房屋占用期限为2017年7月1日至2018年7月11日证据不足。2017年7月1日时严娅根本就没有跟金铃子签订过任何协议，更未使用案涉房屋。一审判决依据的证据仅为贴着封条的一张照片，这张照片并不能证明是谁在占用、是否在持续占用、占用终止时间等事实。4.一审判决适用法律错误。一审判决无视严娅是以花咕朵公司的名义补交的费用，不顾本案事实及国家法律规定，认定承租并进行对外教育培训的为自然人金铃子、严娅，实为适用法律错误。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审法院的不当判决，支持严娅的上诉请求。 兴城人居公司辩称，一审法院仅查明了租赁事实，从一审庭审中严娅与金铃子的微信聊天记录及严娅自己承认了实际占有案设房屋，一审庭审中法官核实严娅作为老板向花咕朵公司的培训教师支付工资，严娅作为实际使用人理应支付房屋占用使用费。从庭审中查明的事实看，2017年严娅和金铃子签订了转让确认协议，并于2017年9月21日支付了案涉房屋2017年7月1至8月27日共计102473.35元，严娅在上诉状中提到的垫付租金不符合常理。102473.35元的构成是案涉房屋面积为526平方米，租金是67元/平方米，2017年7月1日至8月27日总共58天，58天的占用使用费为67221.63元，再加一个月的保证金35252.72元。针对严娅对于上诉期间的费用支付，经询问公司经办人得知，严娅及金铃子属于合作关系，从案涉房屋的招牌及工作人员并未发生变化，出租人不清楚金铃子与严娅是否是属于联营。在2018年7月5日收到金铃子方律师函回函确认了案涉房屋已转租，公司于2018年7月11日收到房屋，并短信告知严娅本人。从上述事实看，严娅作为案涉房屋的实际使用人，支付房屋占用使用费事实清楚，一审适用法律正确。 金铃子辩称，1.金铃子和成都优高公司签了合同，房租交到了2017年6月30日，收款方是成都优高公司，不是兴城人居公司，同时兴城人居公司向成都优高公司主张拖欠的该期间的房租也是由高新法院的判决得到了支持。金铃子从来没有向兴城人居公司缴纳过租金，所以认为金铃子没有与兴城人居公司产生过任何关系。2.2017年9月21日时严娅以自己的名义按照兴城人居公司的新的标准支付了2017年7月1日至2017年8月27日的房租，金额与兴城人居公司陈述的一致，双方已经建立了事实上的租赁关系。双方在往来的信息中也向对方披露了现在房屋的实际使用人是严娅。从2017年7月1日开始房租、水、电费都是由严娅缴纳，金铃子没有再缴纳过任何费用。一审中金铃子举出了严娅与金铃子的聊天记录，严娅承认她是兴城人居公司追索的债务人，因为现在没有钱，所以无法支付。严娅称承租人是花咕朵公司，花咕朵公司在2017年6月8日就已注销，注销完毕是在2018年6月左右，这期间没有授权给严娅使用房屋，这期间是严娅擅自使用。3.关于转租，转租是承租人在租赁物上为次承租人再次设定租赁权，金铃子没有为严娅再次设定租赁权，而是由严娅直接与兴城人居公司建立合同关系。金铃子从未收取过严娅任何租金，也未向兴城人居公司缴纳过任何租金，所以金铃子没有过任何转租行为。综上，诉请期间金铃子从未占用使用案涉房屋，花咕朵公司也在金铃子退出案涉房屋时就申请了注销，房屋的实际占用使用人为严娅，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回严娅的上诉请求。 兴城人居公司向一审法院起诉请求：1.判令金铃子、严娅连带支付拖欠兴城人居公司的房屋占有使用费368753.11元（从2017年8月28日起计算至2018年7月11日），并支付利息，利息计算方式：以房屋占有使用费368753.11元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，从2017年8月28日暂计算至2018年10月19日，实际应计算至金铃子、严娅付清房屋占有使用费本金为止，利息暂定为12005.48元，前述合计380758.59元；2.判令本案的诉讼费、保全费、律师费由金铃子、严娅连带承担。 一审法院认定事实：2007年11月5日，成都人居置业有限公司（以下简称“人居置业公司”）通过出让方式取得坐落于成都高新区南部园区仁和片区的城镇混合住宅用地的使用权。2014年3月26日，在前述地块上修建的住宅及商业房屋（共14层，含地下2层，建筑面积为25907.60㎡）登记为兴城人居公司单独所有。 2012年7月9日，人居置业公司（承租人、甲方）与成都优高公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.乙方租赁甲方所有的位于成都高新区房屋，总面积20908.54平方米；2.第4层建筑面积为1951.12平方米；3.租赁期限为11年，自2014年4月1日起至2025年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租期；4.租金按照建筑面积计算，4楼租金每平方米56元／月，以后每两年在上一年租金基础上递增3%；5.租赁期间，乙方未经甲方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让或调换使用的，甲方有权解除合同，乙方除向甲方付清已租赁期限租金外，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按照十年租金总额的20%向甲方支付违约金，如给甲方及其他第三方造成损失的，由乙方负责赔偿。 2015年12月1日，成都优高公司（甲方）与金铃子（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.根据甲方与人居置业公司于2012年7月9日签订的租赁合同，承租人居置业公司开发的位于成都市高新区世家临街13号物业，本合同涉及该物业的部分为第四层建筑面积约为400平方米，乙方已明确知道该房屋套内使用面积，清楚知晓甲方与业主签订的租赁合同的性质认可并自愿承担；2.本合同租赁期限为2015年12月1日起至2025年3月30日止，其中2015年12月1日至2016年6月30日为免费装修期；3.租金按季度支付一次，乙方应于本协议签订之日向甲方支付首期租金67200元，此费用不含物业管理费。本合同约定的租金从第五年开始，每年在上一年的租金基数上递增5%，直至本协议期限届满；4。租赁期间，乙方私自将承租的房屋转租、转让的，甲方有权解除本合同。此后，金铃子以承租房屋为地址，开办了“花咕朵艺术中心”。 2016年11月23日，人居置业公司以成都优高公司为被告、案外人珙桐酒店投资管理有限公司、四川尚真健康管理有限公司、北京优思体智教育科技有限公司、成都弘韵飞乐文化传播有限公司、冯天万为第三人，就房屋租赁合同纠纷一案诉至一审法院，要求解除人居置业公司与成都优高公司于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋腾退给人居置业公司并支付租金、违约金。 2017年3月20日，成都优高公司出具《收据》，载明收到金铃子固定利润（2017.4.1-2017.6.30）67200元。 2017年4月20日，就人居置业公司起诉成都优高公司，要求腾退房屋并支付租金、违约金一案，一审法院作出（2016）川0191民初13178号民事判决书，判决确认人居置业公司与成都优高公司于2012年7月9日签订的位于成都高新区约2万平方米物业的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除。 2017年5月2日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司工作人员发送《房屋租赁合同》，同时告知人居置业公司工作人员称“面积400，租金单价22400一个月，承租人金铃子，租赁期限2015年12月1日至2025年3月30日，最后一次交钱是3月27日”。 2017年5月12日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司发送消息称“我们新签合同大概是什么时候？”，人居置业公司工作人员回复称“目前还没有定签合同的事，最快结果也要等判决书生效之后我们才会决议”。 2017年5月18日，（2016）川0191民初13178号民事判决书发生法律效力。 2017年6月16日，一审法院向成都优高公司出具（2017）川0191执2935号执行通知书，载明（2016）川0191民初13178号民事判决书已发生法律效力，申请执行人于2017年6月9日向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年6月9日依法立案执行。责令成都优高公司于收到通知书之日起十日内向申请执行人返还承租的约2万平方米物业。 2017年7月6日，经人居置业公司委托，四川仲钧测绘有限责任公司出具《房产计算成果报告》，其中花咕朵艺术中心所在房屋面积为526.16㎡。 2017年7月11日，金铃子（甲方）与魏亮（乙方）签订的《合作经营协议》，主要约定：1、就金铃子承租的案涉房屋，双方决定在该房屋内开展教育培训项目，并由乙方独立经营，甲方不参与经营，合作期限为2017年7月11日起至2025年3月30日止；2、合作方式为：甲方提供合作项目房屋的租赁权，乙方提供经营所需资金和经营管理团队；3、项目分成按季度分配一次，乙方应于本协议签订之日当日内向甲方支付首期项目分成67200元，乙方须于本季度届满前30日内支付下季度的项目分成，金额同前。第一年甲方按首期项目分成标准分配，从第二年开始，每一年在上一年项目分成的基数上递增5%，直至本协议期限届满；4、为确保合作房屋设施完好以及合作期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳22400元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用后，甲方应在三日内将保证金全额退还乙方。同日，金铃子（甲方）与魏亮（乙方）又签订《合作经营协议》补充协议，主要约定：1.甲方将位于成都市房屋整体装修转让与乙方使用，乙方自愿承担15万元装修费用，并按本协议约定向甲方支付。2.乙方清楚知晓甲方现即将与该楼层所属企业人居置业公司重新（签订）合同，并自愿在新合同签订后按照新合同执行该房屋使用且承担相应费用。3.由于现期间人居置业公司并未给甲方拟定新租赁合同，故而乙方现使用房屋期间按照甲方之前合同执行租金缴纳，待新合同签订后按新合同执行。4.本协议签订之日起三日内，甲方应向乙方交付房屋，交付之日起乙方承担该房屋使用期间租金及责任，甲方不再承担之后任何责任。5.乙方签订合同之日起，需按照一季度三个月67200元项目分成向甲方缴纳，不得拖欠，水电、物业等由乙方自行缴纳。在乙方签订合同期间，甲方有义务尽快与房屋所有权人签订新合同，在条件允许的情况下可直接更换乙方与人居置业公司订立新租赁合同，签订新租赁合同后租金由乙方直接向出租方交纳。6.如无法更换乙方签字，在甲方与房屋所有权人新合同签订后，甲乙双方根据新合同重新签订合作协议或转租合同。7、本协议签订之前甲方已招收的学员，其后续的培训及管理由乙方负责，甲方向乙方一次性支付老师课时费及学院管理费50000元，之后的任何学员的费用及管理安全责任均由乙方负责，甲方不承担任何责任。同日，魏亮通过现金及转账的方式向金铃子支付10万元。 2017年7月13日，经人居置业公司委托，四川天润四通房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，载明高新区锦城大道1000号，该4楼租金单价67元。 2017年9月11日，人居置业公司在第三会议室组织召开专题会议，研究解决关于天府世家13号楼第三方商家遗留问题相关事宜，金铃子参加了本次会议。本次会议纪要载明：前期为妥善解决与成都优高公司解除天府世家13号楼房屋租赁合同及后续事宜，人居置业公司研究同意，附条件地与13号楼所有商家直接建立新的租赁合同关系。 2017年9月20日左右，金铃子（甲方）与严娅（乙方）签订《转让确认协议》，主要内容为：甲方于2017年7月11日签订位于成都市高新区谷歌酒店四楼花咕朵舞蹈艺术中心整体装修连同学生转让于乙方。由于该房屋需重新签订租赁合同、甲方需配合乙方完成签约前各项手续内容，所以于2017年9月20日，甲方已完成乙方签约前所有细节问题、包括6月30日前所有费用收据缴纳、租赁合同缴纳、7月1日到8月27日房屋租金缴纳等。本确认书签字后，双方于2017年9月20日起再无此房屋租赁关系。此房屋之后所有经营使用及责任归乙方所有，甲方无权干涉。之后合同签约由乙方自行完成，甲方无权参与干涉。 2017年9月20日，花咕朵艺术中心工作人员再次通过QQ向人居置业公司工作人员发送消息称“我们现在给你们缴费是先补7月1--8月27的租金和一个月押金是吗？签约的时候再付后面三个月一季度的租金吗？”，对方回复称“对，打了款把凭证发给我哈”。 2017年9月21日，严娅向人居置业公司分三次转账50000元、50000元、2475元，共计102475元（该费用包括2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×58天=67221.63元、一个月的保证金526.16㎡×67元/㎡=35252.72元，共计102474.35元）。同日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司工作人员发送付款凭证截图，并告知“我们花咕朵的转账记录哈，我们老板直接转的”，同时，花咕朵艺术中心工作人员询问“我们明天过来签合同可以吧？”，人居置业公司回复称“不行……要提供资料过来，然后同事要制定合同，最快都要下下周”，花咕朵艺术中心工作人员询问称“什么资料，没说提供什么了啊，我们是个人签字，是不是就交身份证复印件？”，人居置业公司回复称“对”，花咕朵艺术中心工作人员称：“我明天叫我们老板来交，我的没用”。 2018年1月10日，“成都人居置业有限公司”更名为“成都兴城人居地产投资集团有限公司”。 2018年3月6日，兴城人居公司以成都优高公司为被告诉至一审法院，要求成都优高公司支付2016年11月20日至2016年12月16日期间的房屋租金、违约金，并支付2016年12月17日起至各次承租人相应实际腾退承租的房屋之日的全部房屋占有使用费、资金利息。经一审法院（2018）川0191民初4246号民事判决书认定，4层1-2号花咕朵艺术中心，面积526.16㎡，参照案涉合同的起始租金为56元/月/平方米，递增后租金为57.68元/月/平方米，房屋占有使用费的起算时间为案涉合同解除的次日即2016年12月17日，该商铺腾退日期为2017年6月30日……。 2018年3月29日，兴城人居公司向金铃子出具《房屋占有使用费缴纳通知单》，要求金铃子在2018年4月4日之前交清案涉房屋的占有使用费（2017.8.28-2018.5.27）共计317274.48元。一位名叫“涵涵”的人在该通知单上签收。 2018年6月8日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，这里是人居地产集团资产管理部，您承诺的今天缴纳的部分房屋占有费用，由于今天无法联系到您，若您收到短信，请回复，否则我公司将发律师函。 2018年6月14日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，这里是人居地产集团资产管理部，您承诺的缴纳的部分房屋占有费用一直未缴纳，请尽快缴纳，否则我公司将发律师函。 2018年6月25日，兴城人居公司委托国浩律师（成都）事务所闵丹律师通过EMS向严娅发送《律师函》，载明：您一直占用我公司所有的房屋至今，却一直未与我公司签订《房屋租赁合同》，依照兴城人居集团与您确认的租金标准67元/㎡，租赁面积526.16㎡，您自2017年8月28日起未向兴城人居集团支付房屋占有使用费。特致函：严娅应于2018年6月30日前一次性支付2017年8月28日至2018年8月27日期间的房屋占有使用费423032.64元，并与兴城人居公司取得联系并签订《房屋租赁合同》。如逾期仍不签订《房屋租赁合同》或不支付或未一次性足额支付，兴城人居公司将立即收回房屋。同日，兴城人居公司以案涉租赁房屋为地址向严娅进行邮寄送达。 2018年7月5日，金铃子通过律师向兴城人居公司回函，该函载明，自2017年7月1日起，该房屋的实际占有使用人为严娅，且按贵方要求，该房屋的租赁面积、单价发生变更，2018年9月21日，严娅按照变更后的标准向贵方支付了2017年7月1日至2017年8月27日期间的房屋占有使用费。作为该房屋的业主和管理方，贵方已明确知晓房屋目前的实际占有使用人为严娅。 2018年7月11日，兴城人居公司将案涉房屋上锁收回。 2018年7月12日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，2018年7月11日下午，我公司对您占用的物业（4-1-2）进行了封存，请您于2018年7月13日前与我公司联系，并缴纳所欠付的房屋占有使用费423032.64元。 2018年7月17日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，请您务必于18日17点前与我公司取得联系，否则我公司将向法院申请立案。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。人居置业公司于2018年1月10日更名为兴城人居公司，其权利义务由变更后的主体予以承继。所谓转租，系承租人在租赁物上为次承租人再次设定的租赁权，次承租人的新租赁权以承租人的租赁权为权利来源。在原租赁合同因法定情形被解除后，承租人丧失了租赁权，则此后衍生的次承租人的租赁权亦失去了衍生的基础，最终次承租人对租赁物的占有亦转化为无权占有。就本案而言，兴城人居公司与成都优高公司于2012年7月9日建立租赁合同关系，成都优高公司与金铃子于2015年12月1日建立转租合同关系。后经一审法院（2016）川0191民初13178号民事判决书认定，兴城人居公司与成都优高公司签订的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除，则自2016年12月17日起，金铃子作为次承租人享有的承租权丧失，其对案涉房屋的占有使用缺乏合同依据，因此转变为无权占有。金铃子辩称，2016年12月17日（兴城人居公司与成都优高公司租赁合同解除次日）至2017年6月30日（金铃子支付费用的截止日）期间，其与兴城人居公司形成事实租赁关系，但从成都优高公司出具的《收据》可知，金铃子虽缴纳了截止2017年6月30日的房屋使用费，但收款方为成都优高公司，而非兴城人居公司；同时结合一审法院（2018）川0191民初4246号民事判决书可知，兴城人居公司已经就2016年12月17日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费向成都优高公司主张权利并获得支持。综上，2016年12月17日至2017年6月30日期间，金铃子向成都优高公司支付了房屋占有使用费，成都优高公司向兴城人居公司支付房屋占有使用费，金铃子履行义务的相对人并非兴城人居公司，故对金铃子辩称其与兴城人居公司形成事实租赁关系的意见，一审法院不予采纳。 根据前述分析可知，2016年12月17日至2017年6月30日期间，金铃子基于无权占有使用房屋。此后，案涉房屋仍然以“花咕朵艺术中心”的名义经营，兴城人居公司认为案涉房屋持续由金铃子使用具有一定的合理性，但至2017年9月21日，严娅以自己的名义向兴城人居公司补交了2017年7月1日至2017年8月27日期间的费用，并由花咕朵艺术中心工作人员告知“我们老板直接转的”，在此情形下，严娅及金铃子已经向兴城人居公司披露自2017年7月1日起严娅为案涉房屋的实际使用人，兴城人居公司无权再向金铃子主张权利，故对兴城人居公司对金铃子的主张，一审法院均不予支持。另，根据QQ聊天记录可知，花咕朵艺术中心的工作人员向兴城人居公司确认，是否补交2017年7月1日至8月27日期间的租金及一个月押金，兴城人居公司工作人员予以肯定，此后兴城人居公司亦收到了前述期间的租金。在此情形下，一审法院认为，经兴城人居公司同意，严娅与兴城人居公司于2017年7月1日重新建立不定期的事实租赁关系。一审审理中，严娅否认其为案涉房屋的实际使用人，但从金铃子与严娅的聊天记录及严娅的付款记录可知，其不可能在未使用房屋的情形而支付费用，故对严娅前述辩解意见，一审法院不予采纳。截止2018年7月11日，兴城人居公司将案涉房屋予以上锁收回，兴城人居公司与严娅之间的事实租赁关系终止。 2017年7月1日至2018年7月11日，严娅持续使用案涉房屋，其应当向兴城人居公司支付租金。兴城人居公司主张，其按照《房地产估价报告》主张案涉房屋的面积为526.16㎡，单价为67元/㎡。根据转款记录可知，严娅于2017年9月21日向兴城人居公司转账102475元，该费用包括2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×58天=67221.63元、一个月的保证金526.16㎡×67元/㎡=35252.72元。由此可知，严娅以实际履行行为表示对租金标准的认可，故对兴城人居公司主张的租金标准，一审法院予以采纳。2017年7月1日至2018年7月11日，严娅应当向兴城人居公司支付租金435781.57元（526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×376天）。因严娅于2017年9月21日的付款中包含了保证金，而双方对保证金并无特别约定，兴城人居公司要求参照其与成都优高公司的合同对保证金予以没收，无事实及法律依据，故一审法院认定，该保证金应当一并用以抵扣租金。综上，严娅应向兴城人居公司支付租金435781.57元，扣除已付102475元，严娅还应向兴城人居公司支付租金333306.57元。另，因严娅与兴城人居公司形成事实租赁关系，双方并未约定付款时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2018年6月8日、6月14日、6月25日，兴城人居公司多次向严娅催收费用。2018年7月12日，兴城人居公司再次向严娅发送短信，要求严娅于2018年7月13日前支付费用，故一审法院认定，严娅经催告后仍未履行付款义务，其应自2018年7月14日起至付清之日止，以欠付租金333306.57元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率支付利息。关于律师费，因兴城人居公司与严娅并未就此费用的负担进行约定，故对兴城人居公司要求严娅负担律师费的诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、严娅于判决生效之日起十日内支付兴城人居公司租金333306.57元及利息，利息的计算方式为：自2018年7月14日起至付清之日止，以欠付租金333306.57元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算；二、驳回兴城人居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3506元，由严娅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金铃子向本院提交《公司注销代理办理协议》及缴费收据（图片打印件），主要内容为金铃子和花咕朵公司曾分别委托成都言成企业管理咨询有限公司代理公司注册和注销事宜，拟证明金铃子在退出案涉房屋时就已提出花咕朵公司的注销。严娅发表质证意见称，该证据系打印件，对其真实性不予认可，即使是真实的也不能达到金铃子的证明目的。兴城人居公司发表质证意见称，对该证据的三性均不认可，与兴城人居公司追缴房屋占用使用费的目的没有关系。 本院审查认为，金铃子提交的上述证据为拍摄相关协议形成的照片，既非原件也缺乏与证据原件一致的证明材料，不符合证据的形式要件，加之严娅、兴城人居公司均不认可真实性，本院不予采信。 本审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是严娅是否为案涉房屋的实际使用人，二是一审判决认定严娅应支付租金的起止日期是否正确。现根据事实和证据分析认定如下: 一、关于严娅是否为案涉房屋的实际使用人的问题。本院认为，严娅上诉主张其与兴城人居公司未签订任何合同，其不是本案当事人。但根据本案查明事实，第一，严娅与金铃子就案涉房屋的租赁使用权签订了《转让确认协议》，该一方面约定案涉房屋的使用费自2017年9月20日后由严娅自行负责，严娅自此取得花咕朵公司的教学资源，表明严娅自此取得案涉房屋的租赁资格，另一方面约定金铃子配合严娅完成重新与兴城人居公司签约前的各项手续，包括同年7月1日至8月27日期间的租金缴纳等事宜由金铃子完成。另外，花咕朵公司工作人员当日即向兴城人居公司表示要缴纳7月1日至8月27日的租金和重新签约的押金，兴城人居公司工作人员同意后严娅即直接向兴城人居公司转账支付包含该笔租金、押金等款项，表明严娅已根据双方认可的租金标准，一方面代为支付了2017年7月1日至8月27日租金，同时以其实际行为与兴城人居公司建立了事实上的租赁合同关系。第二，严娅与金铃子以个人名义签订《转让确认协议》，严娅上诉提出实际花咕朵公司将租赁权转让给领韵教育公司与该签订方式不符，本院不予采纳。同时，该协议系二人之间的内部约定，在严娅已以实际行为与人居置业公司建立租赁合同的情况下，其与金铃子之间的内部约定对外不具有约束力，因此，一审判决认定2017年7月1日之后实际承租人为严娅，并在扣除严娅实际支付的2017年7月1日至同年8月27日租金的前提下，认定应支付的租金金额并无不当，本院予以维持。严娅与金铃子因履行《转让确认协议》所产生的各自应承担的具体租金金额等纠纷，可另案解决。 二、关于一审判决对严娅支付租金起止时间的认定问题。本院认为，如上所述，严娅以自己的名义补缴了2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金，兴城人居公司同意接收押金和租金的行为表明，兴城人居公司实际认可严娅从2017年7月1日起是案涉房屋的实际使用人，故一审法院认定严娅应从2017年7月1日支付租金正确。关于应付租金的截止日期，因严娅与兴城人居公司之间的事实租赁合同关系无租赁期限，兴城人居公司于2018年7月11日上锁收回房屋，应视为其行使任意解除权的表现，加之严娅未举证证明此前曾有交回房屋的行为，故一审判决认定其支付截止这一日期前的租金正确。因此，一审判决认定严娅应支付2017年7月1日至2018年7月11日的租金正确，本院予以维持。 综上所述，严娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6300元，由严娅负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年六月二日 书记员  刘小春