湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4117号上诉人（原审被告）：朱涛，女，1964年9月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：谢德赛（系朱涛之夫），男，1962年9月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：周仲书，湖南卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳市经济技术开发区狮子山路。法定代表人：李晓强，董事长。委托诉讼代理人：陶敏，湖南昌言律师事务所律师。原审被告：宗永红，女，1966年6月12日出生，汉族，住岳阳市。委托诉讼代理人：张开生，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人朱涛因与被上诉人岳阳市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）、原审被告宗永红租赁合同纠纷一案，不服岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱涛及其委托诉讼代理人谢德赛、周仲书，被上诉人国资公司的委托诉讼代理人陶敏，原审被告宗永红及其委托诉讼代理人张开生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱涛上诉请求：一、撤销岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3589号民事判决，依法改判为确认位于属麻纺厂上诉人使用至今的两个门面(占地面积约50㎡,共104㎡)归上诉人所有,驳回被上诉人的诉求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院查明事实错误，上诉人是原麻纺厂职工,厂更名为粮食包装总厂（以下简称粮包厂）,由于下岗后没有经济来源,上诉人于2001年元月向粮包厂写报告,要求在厂区里自建门面,自谋生路,总厂批准了上诉人的请求,同意自建两个门面,只能做两层占地不超过60㎡,自主经营,建成后产权归自己。当我们借到钱准备建造时,方梁出面说,汨罗八建租用了2860㎡不许我们建,而我们也不许他们动工,经总厂协调批给下岗工人的用地面积不在出租土地2860㎡的范围内,但为了今后建成的市场实用需要,应整体规划,职工门面要服从规划,职工已协议好的门面地址不变,职工原准建两层不变,另加一层作厂办公用房,在建设过程中,为了避免多个队伍进场及材料混乱,方梁提出包工包料由他的施工队完成,经协商达成了两个门面二层104㎡共6万元包工包料完成的协议后将门面建成交付给上诉人。这就是上诉人门面产权形成的过程。门面建成后上诉人占有使用、收益至今,无产权争议,没有任何人要求缴纳租金(包括土地使用)管理费等。一审判决认定事实错误：1、上诉人门面占地不在方梁承租的2860㎡之内,与方梁租赁土地无关,同时熙熙市场有4994㎡,方梁仅租了2860㎡,两数之差也包括上诉人用地；2、上诉人自建的门面面积、位置在未建成时,均已确定,不存在“分得了等门面”；3、《资产移交协议书》中的移交建筑物不应包括上诉人自建的门面,因粮食总厂对上诉人自建门面私产是清楚的,也是经其批准后才建成的私产；4、一审判决理由“虽然被告朱涛支付了门面的修建费用,但其门面修建在方梁承租的土地上”不是事实，上诉人的门面占地与方梁承租2860㎡无任何关系。二、一审判决适用法律错误。上述事实证明上诉人使用土地建房是通过总厂批准,是失业工人再就业的生计安排、待遇(与租赁无关联),且总厂对土地使用年限无要求,建成后,产权归自建人所有,这就是上诉人与厂里的约定。一审法院适用合同法第235条的规定显属不当,上诉人与厂方及方梁等无任何租赁关系,依据合同法第107条规定,不能得出一审判决结果。三、一审法院判决轻率,违背了公平原则。被上诉人一审诉求是腾空门面返还给被上诉人,其前提是上诉人自建门面属私产,已归被上诉人所有。而在庭审中,上诉人对自建门面主张产权,法庭就轻避重,对上诉人主张避而不谈，本是权属争议,而法庭只就方梁的租赁问题审理。方梁租赁2860㎡土地与上诉人自建门面占地无关联,以方梁租赁了土地而认定上诉人自建门面一定是占用了租赁土地内的用地,进而以方梁的租赁合同圈定上诉人自建私产亦属是租赁方梁建造的门面,错误显而易见。上诉人自己建造房屋形成了私产权,财产权来源合法,一审判决认定为“修建门面的费用处理问题”显然错误，一审法院将“产权”等用于“修建费”违背了公平原则。综上,请求二审法院查明事实,撤销一审判决,驳回被上诉人的请求,确认诉争房屋产权为上诉人所有。被上诉人国资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审被告宗永红陈述称，涉案房屋原审被告从来没有使用和管理过，不属于原审被告所有。国资公司向一审法院起诉请求：1、判令朱涛立即腾空原粮包厂熙熙市场X1栋109号、110号、205号、206号门面，并返还给国资公司；2、由朱涛承担本案诉讼费用。一审法院查明：2001年10月20日，汨罗八建与粮包厂签订了一份租赁合同，约定：甲方（粮包厂）将厂区内原水池及车库办公楼处的2860平方米土地租赁给乙方（汨罗八建），由乙方在该土地上建成并经营管理批发市场；租赁期限从2002年6月1日至2019年5月31日止；租赁期满后，市场内所有不动产、水电设施等由乙方完整无偿交付给甲方，产权归甲方所有；乙方出租的门面在租赁期限和其他条款上应符合本合同规定，乙方与经营户的合同随本合同的终止或者解除同时废止，乙方与经营户的经济纠纷由乙方负责；本合同不因法定代表人变更和企业改制而受影响。宗永红的丈夫方梁（已过世）为上述租赁合同的实际承租人。合同签订后，方梁在上述租赁场地上建成熙熙市场并进行管理。2008年6月25日，粮包厂破产清算组与国资公司签订了一份资产移交协议，约定由国资公司接收粮包厂生产区所有土地及地上附着物，其中熙熙市场4994平方米。2017年5月27日，国资公司与岳阳楼区征收安置工作局签订了一份岳阳市国有土地上房屋征收货币补偿协议，熙熙市场的房产及地上附着物均在征收范围内。另查明，方梁过世后，宗永红对熙熙市场进行管理。朱涛一直使用熙熙市场Ｘ1栋109号、110号、205号、206号门面至今。朱涛称其系经粮包厂同意可在诉争门面土地上自建门面，朱涛出资给方梁后，由方梁统一兴建了熙熙市场，朱涛分得了涉案门面，提供了原梁包厂副厂长曹和协、书记曾某出具的证明、彭某出具的证明证实。一审法院认为，案外人汨罗八建与粮包厂签订的租赁合同合法有效，宗永红的丈夫方梁是上述租赁合同的实际履行人，方梁过世后，宗永红承继了方梁的权利和义务。国资公司是熙熙市场土地房屋的实际权利人。虽然朱涛支付了诉争门面的修建费用，但其门面修建在方梁承租的土地上，方梁与粮包厂签订的租赁合同约定了合同到期后，承租的土地上所建门面应按合同约定无偿交付给粮包厂，产权归粮包厂。粮包厂原副厂长曹和协、党委书记曾某虽然证明朱涛是经过粮包厂同意后修建的诉争门面，但该证据属于证人证言，其证明力低于方梁与粮包厂签订的租赁合同，对上述证言不予采信。现租赁期限已届满，承租人应当按合同约定交还租赁门面。国资公司要求宗永红和实际占用诉争门面的朱涛腾空房屋，国资公司的诉求符合合同的约定及法律的规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：限宗永红、朱涛在判决生效后十日内将熙熙市场Ｘ1栋109号、110号、205号、206号门面腾空并返还给国资公司；案件受理费200元，减半收取100元，由朱涛负担。二审期间，上诉人朱涛申请原粮包总厂书记曾某、副厂长曹和协、熙熙市场建筑承包人彭某作为证人出庭作证。其中曾某、曹和协的证言拟证明，朱涛门面的占地面积不在熙熙市场方粱租赁范围内，朱涛自建门面的产权归各自所有，不是国有资产。彭某的证言拟证明方粱是朱涛建门面的工程施工方，朱涛与方粱之间不存在租赁关系。被上诉人国资公司对三位证人证言的质证意见为：朱涛门面选址在熙熙市场同一地点，属于租赁协议范围内的土地，彭某属于方粱的施工队，一直都是方粱在场，由方粱统一建设形成熙熙市场，曾某证明选址在同一地点属于租赁合同范围内的土地，曹和协陈述未在方粱租赁范围内的土地，两位证人证言出现冲突，应当以租赁合同补充协议和房屋现状为准。彭某的陈述和方粱修建的面积是不确定的，无法证明朱涛三户不在租赁合同范围内。涉案房屋没有办理产权证，包括涉案门面在内的土地已经在国资公司名下，涉案门面应属于国资公司所有。原审被告宗永红对三位证人证言无异议。经过庭审举证、质证，本院对上诉人申请出庭作证的三人证人证言认定如下：证人曾某和曹和协的证言就朱涛门面是否位于方梁租赁土地范围内的证言存在相互矛盾，另外在上诉人没有提交相关厂里批准文件佐证的情况下，仅凭曾某和曹和协的证言不能证明朱涛所建门面经过了厂里批准，也不能达到朱涛称其所建门面不在方梁租赁土地范围内的证明目的。证人彭某的证言仅能证明涉案门面的建设系朱涛出资，不能达到证明产权归属的目的，对三位证人的证言不予采信。本院二审查明，涉案门面占用范围内的土地系原粮包厂国有土地，该门面与熙熙市场统一规划建设，统一经营，占地范围也位于熙熙市场整体用地范围之内。其他案件事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，上诉人主张涉案门面系其经过厂里同意批准后自筹资金建设的，涉案门面属于上诉人私产，并且涉案门面不在熙熙市场占地范围内，不属于国有资产移交范围，故不应从涉案门面中腾房交还给国资公司。对此，在2008年6月25日，粮包厂厂破产清算组与被上诉人签订的《资产移交协议书》第一条第一款资产移交范围明确约定，粮包厂生产区所有土地及地上附着物（其中无形资产土地使用权68539.05㎡；建筑物60111.02㎡，其中丽珠市场52426.09㎡……）均属于移交范围。因涉案门面属于《资产移交协议书》中的部分，故上诉人拒绝返还门面的前提是必须证明其系涉案门面的合法权利人。本案中，各方对涉案门面所占用范围内的土地系原粮包厂国有土地的事实并无争议，国资公司是现今涉案土地合法的权利人，朱涛占有使用上述国有土地建设构筑物既未办理国有土地使用权出让、转让手续，也未依法签订国有土地使用权租赁协议，其对涉案土地的占有属于无偿占用。即便朱涛称其占有涉案土地建门面已经过了厂里同意批准，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”之规定，因原粮包厂无权将厂区范围内的国有土地交个人使用，故朱涛称已经过厂里同意的事实也不能导致其占用行为合法化。另外，朱涛主张涉案门面不在熙熙市场租赁土地范围内不受原租赁合同的规制，因案涉门面是与熙熙市场统一规划建设、统一经营的，占地范围也在熙熙市场整体用地范围之内，虽然朱涛主张门面是其单独出资请建设熙熙市场的施工队另建且未向市场缴纳过任何费用，但仅仅提供了几份证人证言，并无其他证据佐证，特别是未提供一份其当时建房资料以及原粮包厂的相关会议记录，考虑到建房至今已经历了近二十年，几位证人的陈述显然不能推翻书面租赁协议的证明力，故对朱涛主张涉案门面占地不在熙熙市场范围内不受租赁合同规制的主张，本院不予支持。此外，单独的建房行为也不能使上诉人成为涉案门面的合法产权人。根据我国法律规定，在土地上建造建筑物须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的基础。同时，按照房地一体的处理原则，朱涛在国有土地上建造构筑物，即便构筑物系朱涛出资，因事实上朱涛至今无法办理不动产登记，也并不能据此认定其取得了该构筑物的所有权。故上诉人称其为涉案门面合法权利人的理由不能成立，本院不予支持。至于朱涛对地上构筑物投入的建设成本，该部分权利上诉人在一审中未提起反诉，本院对此不予审查，其可以另行维权。综上，朱涛占用涉案土地缺乏合法权源，原粮包厂的国有土地等资产移交给国资公司后，国资公司根据《资产移交协议书》作为国有土地使用权人有权要求朱涛在合理期限内腾房并无不当，上诉人朱涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人朱涛承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇二〇年六月三日书记员 夏语涵