湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6308号上诉人（原审被告）：吴戎兵，男，1968年6月11日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：胡铁牛，男，1957年1月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系湘潭市雨湖区城正街道洗脚桥社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：任舒阳，男，1999年10月24日出生，汉族，住山西省临县。上诉人吴戎兵因与被上诉人任舒阳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初12201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴戎兵向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判吴戎兵所收取的押金不予退还；3、任舒阳支付违约损失5800元给吴戎兵；4、判令任舒阳承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、任舒阳通过房屋中介**芳找到吴戎兵，在房屋租赁合同签订时，吴戎兵及中介工作人员已向任舒阳明确告知所出租房屋只能用作工作室和居住，任舒阳当即认可后才签订的合同。因任舒阳意图将房屋用于电游室（做杀人游戏）才办不了证，应当由任舒阳承担全部责任。二、任舒阳试图找关系改变房屋用途行不通停工时，已将房屋损毁的面目全非。三、2019年10月10日，在任舒阳的再三请求下，吴戎兵将租金2万元予以退还，且当时双方均口头约定，任舒阳将损毁的房屋恢复好，吴戎兵将余下的4000元租金退返给任舒阳。因押金8000元的收条虽然是吴戎兵出具的，但实际是由中介人收取的，中介人**芳根据与任舒阳的约定，已在其中抽走了4000元，所以8000元押金应不予退还。被上诉人任舒阳辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序完全合法，依法应当予以维持，吴戎兵的上诉请求均不能成立。任舒阳向一审法院提出起诉请求：一、判令吴戎兵向任舒阳退还押金8000元及租金4000元；二、判令吴戎兵赔偿任舒阳装饰损失5800元；三、判令吴戎兵支付逾期退还押金及租金的利息损失（以12000元为基数按照年利率6%计算至吴戎兵实际支付之日）；四、本案诉讼费用由吴戎兵承担。一审法院认定事实：2019年9月26日，任舒阳（乙方）与吴戎兵（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区Ｂ栋1807号简装房屋，建筑面积160.47平方米的简装房租给乙方做工作室使用。租赁期为两年，自2019年9月27日至2021年10月31日止，自2019年11月1日开始计算租金，第一年租金为每月8000元，第二年租金为每月8000元。签订合同当日，支付2019年11月1日至2020年1月31日的叁个月房租24000元和押金8000元。合同中第七条违约责任约定，（一）乙方有下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，无条件收回房屋，押金不退，并要求乙方向甲方支付房屋押金的壹倍金额作为违约金及重新计算并支付甲方34天的装修期租金，必要时可追究乙方经济、法律责任：（1）从事违法经营活动；……（7）乙方经营活动未得到相关部门或者周边居民的允许以及影响周边居民的日常生活，由此产生的法律后果或经济损失由乙方负责。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同，无条件退押金，并要求甲方支付房屋押金的壹倍金额作为违约金，并赔偿乙方遭受的直接损失：（1）由于甲方行为导致乙方的经营受到严重影响的。上述合同签订后，任舒阳按约定支付了房屋租金24000元及押金8000元。后任舒阳开始进行装修，装修时任舒阳从物业公司处得知该房屋不能办理营业执照，任舒阳停止装修并找吴戎兵协商，吴戎兵要求任舒阳将房屋恢复原状并于2019年10月10日退还房屋租金20000元，尚有4000元租金及押金8000元未退还。双方确认，房屋为密码锁，双方签订合同时曾对室内物品进行清理和交接，清单物品有：立式空调1台、挂式空调3台、暖气片3片、热水器1台、饮水机1台、消毒柜1台、小方桌1张、方桌配椅2把、茶几1张、圆凳2把、铁架子1个、木架子1个。任舒阳施工完成后多次要求吴戎兵回房屋查看并验收，并将修复后的房屋照片通过传给吴戎兵，房屋照片中显示房屋砌墙已拆除，有部分家具，吴戎兵收到房屋照片后未予回应，双方亦未对物品进行交接。吴戎兵当庭陈述，已于2020年2月将涉案房屋另行出租。一审法院认为：争议焦点如下：一、合同是否解除。本案中双方在签订合同后，任舒阳发现房屋不能用于租赁用途，在合同目的不能实现的情况下，提出解除合同，吴戎兵虽辩称合同未解除，但退还房屋租金的行为实际已表明其就解除合同达成了合意，且其将房屋出租给第三人的行为，实际已导致合同不能继续履行，故一审法院认定双方于2019年9月26日签订的房屋租赁合同已经解除。二、关于物品交付和恢复原状。吴戎兵辩称房屋内物品遗失，房屋亦未恢复原状。任舒阳陈述对房屋地板进行了修复，仅存在一定的色差，洗手台和门框因客观情况无法恢复原状，原租房时物品清单中列明的物品亦在房间内，并提供了微信聊天记录、房屋照片、录音资料予以证明。一审法院认为，涉案房屋为密码锁，任舒阳在房屋修复后及时与吴戎兵联系，要求吴戎兵上门验收查看，但吴戎兵未及时予以回应，故房屋内物品保管的责任在于吴戎兵。同时，吴戎兵早已接收房屋并将其另行出租后，较长时间内从未向任舒阳主张物品遗失，不符合常理，故一审法院对吴戎兵的辩称不予采纳。双方在庭审中确认，洗手台和地板确实无法修复原状，一审法院认为房屋既另行出租，再行恢复原状没有必要，但任舒阳可对此予以适当的补偿，综合本案具体情况，一审法院酌定任舒阳应补偿吴戎兵物品价值4000元，该费用从应返还金额中扣除。三、是否应退还押金、租金并支付利息损失。吴戎兵辩称，其并未实际收取押金，但未提交证据予以证明，因押金条在任舒阳手中，根据交易习惯，一审法院对吴戎兵曾收取押金8000元的事实予以确认。吴戎兵同时辩称，合同中约定因经营导致邻居不满造成的损失由乙方自行承担，一审法院认为，任舒阳的经营并未实际进行，房屋租金和押金亦非邻居不满导致的损失，任舒阳的房屋住宅性质为住宅，双方的租赁合同明确约定用途为“工作室”，保证所出租房屋能用于约定的用途，这是出租方基本的合同义务，我国对住宅改为商用有明确的要求，吴戎兵在房屋未完成住改商的情况下，将房屋出租给任舒阳，致任舒阳不能办理营业执照，不能正常使用，吴戎兵存在明显的过错。现双方合同已经解除，故任舒阳要求退还房屋押金和租金于法有据，一审法院依法予以支持。因任舒阳、吴戎兵就合同解除及相关费用退还时间未达成明确约定，故一审法院对于任舒阳要求支付上述费用逾期退还利息损失的主张，不予支持。四、关于装修损失。任舒阳主张装修损失5800元，但仅提供一份清单，没有其他证据佐证，且房屋装修应先到物业公司办理手续，任舒阳在未办理手续情况下仓促装修存在过错，该损失系因其自身原因导致的扩大损失，故对其要求吴戎兵赔付装修损失的主张，一审法院不予支持。综上，吴戎兵向任舒阳应返还金额为8000元（8000元押金+4000元租金-4000元恢复原状折价费）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：一、吴戎兵于判决生效之日起十日内返还任舒阳房屋租金及押金合计8000元；二、驳回任舒阳的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费246元，因适用简易程序减半收取123元，由吴戎兵承担。本院二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案事实及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、吴戎兵应否退还任舒阳押金8000元；二、任舒阳应否支付吴戎兵违约金5800元。对此，本院分析如下：关于焦点一。经审查，吴戎兵主张押金由中介人**芳收取，其本人并没有实际收取押金，不应承担退还押金的责任。但根据本案双方签订的《房屋租赁合同》及吴戎兵出具的《押金条》，任舒阳交付的租房押金8000元已由吴戎兵收取。吴戎兵提交的证据不足以证明其并非涉案押金的收取方，对吴戎兵提出的其无需退还任舒阳押金的上诉意见，本院不予采纳。关于焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案二审中，吴戎兵上诉要求任舒阳支付其违约损失5800元，但吴戎兵在一审时并未提起反诉，且双方无法就该请求达成调解。对吴戎兵提出的该项上诉主张，本院不予支持。吴戎兵可另行起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费246元，由吴戎兵负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 戴 静审判员 黄红萍二〇二〇年六月十一日法官助理田露书记员刘超《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。