四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4527号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李安勤，男，1952年3月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王蛟，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪开模，男，1952年10月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所律师。 原审第三人：王英，女，1953年11月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：赵秀华，女，1954年12月15日出生，汉族，住北京市西城区。 上诉人李安勤与上诉人汪开模、原审第三人王英、赵秀华房屋买卖合同纠纷一案，李安勤与汪开模均不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1052号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李安勤上诉请求：撤销原判，依法改判支持李安勤诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实错误，以刑事诉讼证明标准，替代民事诉讼的证明标准，违背了《最高人民法院关于民事证据的若干规定》“高度盖然性”证明标准。2017年11月9日微信聊天记录显示，赵秀华知道并同意将案涉房屋卖与李安勤的事实。既然汪开模儿子不同意卖房，那么汪开模的儿子应在2017年11月9日之前将汪开模擅自卖房的事情告知给赵秀华，在赵秀华不同意卖房的情况下及时通知李安勤，同时也可以向法院起诉，但赵秀华却说在一审法院通知参加诉讼后才得知卖房事实，有悖情理。在一审第二次开庭结束前，汪开模根本未主动提出已领取案涉房屋不动产权证和赵秀华作为共有权利人的事实，也没有以赵秀华不同意卖房的事实来请求解除合同，这也能够印证汪开模是知道并确认赵秀华开始是同意将案涉房屋卖与李安勤的，同时更说明汪开模的恶意与共谋。汪开模已将案涉房屋交付李安勤。《产权式酒店客房买卖合同》约定，汪开模于2017年2月1日将房屋正式交付给李安勤，自此之后发生的物业、水电、电视等费用由李安勤负责缴付，并将购房合同、发票、完税证明、过户税收证明书等交与李安勤。2、一审法院确认《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除，在事实认定和适用法律上均错误。不具有解除权的人通知解除合同，不发生合同解除的效力。汪开模反诉请求是确认案涉合同在2017年11月9日已经解除，并没有变更过诉讼请求，而一审法院判令解除合同，违反法定程序。3、一审法院判令解除合同时，应当判令汪开模赔偿房屋差价损失。4、赵秀华不应该享有案涉房屋的所有权，一审法院不应当主动保护其利益。5、李安勤作为善意第三人，依法应当获得案涉房屋所有权，汪开模和赵秀华共同配合李安勤办理案涉房屋过户手续。6、一审法院程序违法，有枉法裁判之嫌。 汪开模上诉请求：撤销原判第一、第三、第五项，查清事实，依法改判；一、二审诉讼费由李安勤负担。事实及理由：1、一审法院程序违法，对本案无管辖权。赵秀华在本案中，属于是有独立请求权的第三人。李安勤没有提出赔偿损失的请求，即便其在一审中提出该项请求，一审并未对此审理。2、一审回避以下事实，以致案件基本事实不清。合同倒签时间的事实，双方微信往来的内容及真实意思，回避了汪开模已清偿高雷债务的事实，合同价款偏离市场价格的事实等。3、认定事实及适用法律错误，导致错判。合同效力的认定错误，合同签订时间倒签，目的是规避限购政策、损害国家利益。价格偏离市场价，李安勤明知没有支付合理对价，而且也知道赵秀华可以获得高于本合同房款更多的收益，却未向赵秀华取得同意处置案涉房屋的意见。违约认定错误。李安勤未在双方商定的2017年11月5日前向高雷支付现金10万元违约。高雷2018年4月1日微信告知李安勤，李安勤明知汪开模已清偿所欠高雷的债务，仍然于4月20日向高雷转款10万元，尔后又向高雷转款30万元，恶意制造履行合同的假象，不能认定其付款符合合同约定。汪开模无违约行为。解除合同的理由认定错误。违约责任的承担认定错误。汪开模于2017年11月9日微信通知解除合同，距离合同签订仅间隔13天，时间短，且当时李安勤亦未付分文房款，未遭受实际经济损失，李安勤也有义务防止损失扩大。案涉合同违约金超过合同总价的25%，一审判决支付违约金10万元，没有考虑实际损失及损失是否超过违约金。 原审第三人王英未答辩。 原审第三人赵秀华未答辩。 李安勤向一审法院起诉请求：一、确认李安勤、汪开模2017年2月1日签订的《产权式酒店客房买卖合同》合法有效；二、判令汪开模立即交付房屋；三、判令汪开模支付违约金10万元；四、判令汪开模继续履行合同；五、由汪开模承担所有的诉讼费用。 汪开模向一审法院提出反诉请求：1、依法确认双方签订的《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除；2、判令李安勤向汪开模承担违约金10万元；3、判令本案反诉诉讼费用由李安勤承担。 一审法院认定事实：李安勤与汪开模系战友关系，且长期关系较好。李安勤与王英、汪开模与赵秀华分别系夫妻关系。 李安勤与汪开模签订了《产权式酒店客房买卖合同》，合同主要内容为：汪开模将位于海南省昌江黎族自治县棋子湾旅游度假区明珠”的产权式酒店客房一套转让给李安勤，房号为6栋ｌ单元5层01057号，面积45.84平方米，加上契税、维修基金、房本费以及物品折价款，转让价格为40万元整。李安勤在2018年8月1日之前分三次将40万元购房款直接支付给汪开模的债权人高雷。2017年2月1日汪开模向李安勤交房。违约方支付ｌＯ万元违约金。管辖法院为各自所在地人民法院。合同还约定：李安勤同汪开模于合同签订的当天结清物业、水电、电视等费用后，汪开模就将房屋门卡、水、电卡以及被告的原购房合同、发票、收据等一并交给了李安勤。《产权式酒店客房买卖合同》载明的签订时间为2017年2月1日。 之后，双方进行了交涉，微信记录如下：2017年11月7日16时41分，汪开模提出：一是签订一份补充协议，约定在这房屋产权未变更之前，买卖双方任何一方，均可根据本人意愿中止该房屋买卖合同，互不承担经济法律责任，房屋出售人收到房屋买受人已交付房款全额返还。二是如由你承担房产税等不可预知的风险太大，我们现在就终止合同，免得今后为解决无法预见的难题而彼此伤害。咱两就先小人后君子吧!请你三思后回复。对此，李安勤回复：你所提两种方案我都同意，你安排好了，我决不会为此事而伤战友之情，历来都是表态的事我都认可，你安排就行了。随后，2017年11月9日，汪开模通过微信通知李安勤，称不将棋子湾的房屋卖给李安勤了；所提出的理由是其儿子反对，并请求李安勤原谅。之后，李安勤夫妻表达了反对意见，并请求汪开模继续履行合同，交房。 2018年4月1日和4月20日，李安勤分两次将40万元购房款全部转给了案外人高雷。对此，案外人高雷通过微信表示知悉二人的纠纷，并表达了收款“为难”之意。汪开模对转款、收款之事予以认可。 李安勤持有案涉购房发票、税收完税证明、印花税契税完税证明、房屋维修基金交付凭条等原件。李安勤称，案涉房屋已经交付，交付后又被汪开模通过借口收回，所以门卡与水、电卡在汪开模处。 案涉房屋位于海南省昌江县棋子湾旅游度假区。登记归汪开模与赵秀华共同共有。现为汪开模与赵秀华占有、使用。 2017年起至开庭时止，双方当事人均认为案涉房屋的市场价格发生了较大的升值变化。 一审法院认为，一、合同的效力。李安勤与汪开模系战友关系，曾经感情深厚，李安勤与汪开模签订的《产权式酒店客房买卖合同》系二人之间的真实意思表示；由于第三人王英也表达了与李安勤相同的意思，且在李安勤与汪开模就房屋买卖是否应该解除发生争议时，参与表达了意见，为此，《产权式酒店客房买卖合同》也表达了王英的真实意思。但根据第三人赵秀华表达的意见：一是对所属夫妻共同财产的出卖不知情；二是认为李安勤与汪开模二人恶意串通，侵害其夫妻共有财产权利，因而主张合同无效。虽然李安勤、王英称赵秀华知悉案涉房屋买卖之事，但未举出确实、充分的证据证明；加之，《产权式酒店客房买卖合同》没有赵秀华的签名，由此，可以认为，汪开模出卖其夫妻共同财产未能取得赵秀华的同意，故不能认为《产权式酒店客房买卖合同》也是赵秀华的真实意思。据上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，汪开模与李安勤签订《产权式酒店客房买卖合同》出卖案涉房屋，侵害了赵秀华对夫妻共有财产的平等处理权。汪开模与李安勤签订《产权式酒店客房买卖合同》应属有效，但是合同的继续履行必然侵害赵秀华的相关权利。二、关于违约的认定。一是，汪开模主张李安勤未在2017年11月5日前向其债权人高雷的父亲支付人民币现金10万元作为购房定金和首付款，构成违约。由于其没有举出相应的合同约定，汪开模的这一主张不能成立。二是，汪开模于2017年11月9日18时许通过微信向李安勤表示，“老哥不好意思，我不得不告诉一个令你失望的消息，棋子湾的房子我不卖给你了……”同时表达了不卖房的原因以及对于违约金的处理等，汪开模以此提出解除合同，其行为构成违约。据上，由于汪开模的行为构成违约，故李安勤要求汪开模承担违约责任的理由成立。三、关于合同的解除。基于如下特点：（一）案涉房屋无法确认已经交付。一是，李安勤主张已经交付了房屋，而所属门卡与水、电卡现仍保存于汪开模处，而今案涉房屋实际掌控在汪开模处；李安勤称系汪开模通过借口取回，但没有提供确实、充分的依据予以证明。二是，所属房屋的购房发票、税收完税证明、印花税契税完税证明、房屋维修基金交付凭条、工商银行现金存款凭条、地税房地产过户业务受理单、昌江广亿房地产开发有限公司代办房本款收据、沙发订货单、门窗收款收据以及窗帘收条、洗衣机的购物清单和发票等的原件保存于李安勤处，显示合同已经部分实际履行。据以上两个方面，李安勤主张房屋已经交付的证据实欠充分，故无法确认已经交付。（二）所属房屋没有进行转移登记。（三）李安勤向案外人高雷支付40万元，虽然支付房款的时间符合《产权式酒店客房买卖合同》的约定，但是却发生在汪开模通过微信提出解除合同之后。（四）特别重要的是，第三人赵秀华作为所属房屋的共有权人，不同意卖出房屋，继续履行房屋买卖合同必然损害其合法权益；同时赵秀华在本案中的意见，必将导致继续履行合同之障碍。虽然当时汪开模提出的解除合同理由不能成立，但在上述事实基础上，汪开模主张解除合同，本案以确认《产权式酒店客房买卖合同》已经解除为宜。四、关于违约责任的承担。汪开模当时在没有正当理由的情况下提出解除合同，汪开模拒绝继续履行合同的行为构成重大违约，应当依照《产权式酒店客房买卖合同》的约定，承担违约责任。为此，对李安勤要求汪开模支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。李安勤称所属房屋已产生了较大的升值，李安勤还可能存在其他方面的损失，由此，可能存在本案违约金不能弥补李安勤损失的情况。据此，李安勤有权依照有关法律规定，要求赔偿相应损失。 综合上述，民事主体从事民事活动中，应当遵循诚信原则，恪守合同约定，切实履行合同，构成违约则应当承担违约责任；同时，合同解除后，汪开模应当如数退还已收房款，李安勤也应当返还相应票据等。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条之规定，以及依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条之规定，判决：一、确认李安勤、汪开模签订的《产权式酒店客房买卖合同》合法有效；二、确认李安勤与汪开模签订的《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除；三、汪开模在本判决生效后十日内支付李安勤违约金10万元；四、驳回李安勤的其他诉讼请求；五、驳回汪开模的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费4400元，合计13200元，由李安勤负担2200元，由汪开模负担11000元。 二审中，汪开模的代理人陈述，40万元房款在高雷手中，李安勤应向高雷主张。 本院经审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，李安勤与汪开模签订《产权式酒店客房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。且李安勤与汪开模作为有几十年交情的战友关系，应当清楚彼此的婚姻状况及配偶情况，缔结合同时，李安勤未与争议房屋的全部共有人签订合同，属于签订合同时考虑不周全。合同双方对此均有过错。汪开模反诉请求确认《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除，并要求李安勤承担违约责任。经本院审查，2017年11月9日，汪开模向李安勤所发微信内容，虽明确解除合同，但不具有法定或约定的解除条件，且李安勤不同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，汪开模单方解除合同的意思表示不能发生解除合同的效力。故一审判决确认《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除不当，应予纠正。虽然汪开模反诉请求确认的是《产权式酒店客房买卖合同》于2017年11月9日解除，其请求不能成立，但从双方提供的证据看，汪开模从2017年11月9日起，其主张解除合同的意思是明确的，即一直主张解除合同，且签订《产权式酒店客房买卖合同》中汪开模之妻赵秀华并不知情，其现在亦不同意卖房，根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，夫妻双方对共同财产享有平等的处分权。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，李安勤请求继续履行合同的诉讼请求，属于“法律上或者事实上不能履行”，一审未予支持适当。为减少讼累，本院解除汪开模与李安勤签订的《产权式酒店客房买卖合同》。 《产权式酒店客房买卖合同》签订后，标的房屋确实存在房价上涨。如前所述，汪开模、李案勤对案涉《产权式酒店客房买卖合同》的签订均存在过错，由此造成的损失应由双方承担。特别是李安勤在汪开模发出解除合同通知数月后，依然向案外人支付购房款，没有尽到《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损义务。综合双方的过错程度，一审判令汪开模向李安勤支付违约金10万元偏高，本院酌定为违约金5万元。 李安勤在汪开模明确表示解除合同后，坚持向案外人高雷支付购房款40万元，此款由李安勤向高雷主张。 汪开模一审中在答辩期间提出管辖权异议，且在庭审中进一步提出管辖权异议，无论其管辖权异议的理由是否成立，一审法院均应予以审查，并且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定的内容进行处理。而一审法院未予处理，属于程序瑕疵。经本院审查，本案应属普通管辖，而非专属管辖，汪开模提出管辖权异议的理由不能成立。 综上，为了结纠纷，减少讼累，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国和合同法》第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初1052号民事判决； 二、解除汪开模与李安勤签订的《产权式酒店客房买卖合同》； 三、汪开模在本判决生效后十日内一次性支付李安勤违约金人民币5万元； 四、驳回李安勤的其他诉讼请求； 五、驳回汪开模的其他反诉请求。 如果未按本判决指定期限，履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变。二审案件受理费26400元，由汪开模、李安勤各负担13200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵建华 审 判 员 刘荣耀 审 判 员 吕元华 二〇二〇年六月九日 书记员代 琳