新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终667号 上诉人（原审被告）：石河子市今日房地产开发有限公司，住所地石河子市北泉镇总场准葛尔果酒厂8小区23栋第2号。 法定代表人：王桤，董事长。 委托诉讼代理人：王解生，该公司股东。 委托诉讼代理人：韩宏，新疆新石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：马景兰，女，1964年3月23日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：马具虎（马景兰之夫），男，1973年5月18日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：马景兰，女，1964年3月23日出生，住石河子市。 上诉人石河子市今日房地产开发有限公司（以下简称今日房产公司）因与被上诉人马景兰、马具虎合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初8748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人今日房产公司的委托诉讼代理人王解生、韩宏，被上诉人马景兰并作为马具虎的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 今日房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院按照购买房屋价格总额以年利率6%计算损失是事实认定错误。首先，2018年9月13日至2019年8月19日应以本金448923.6元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日至2019年11月13日的利息应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其次，被上诉人不存在实际损失的问题，上诉人已经将房屋交付给被上诉人使用，只是在办理产权证方面双方产生分歧，被上诉人正常使用房屋，并未产生损失，上诉人不应当支付该笔费用。二、上诉人愿意协助被上诉人办理不动产所有权登记手续，但是因上诉人不同意被上诉人提出的税费均由上诉人一方承担的要求，被上诉人即不配合上诉人办理不动产所有权登记手续。双方因为税费承担问题没有达成一致意见。 马景兰辩称，因上诉人原因涉案房屋一直未能办理房产证，导致被上诉人在出租该房时因无法办理营业执照而减少房租，给被上诉人造成了很大的损失。双方在办理房产登记的费用分担上没有争议，上诉人以费用分担有争议为由违反合同约定始终不协助被上诉人办理房产证，系上诉人的故意刁难。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 马景兰、马具虎向一审法院起诉请求：1.被告协助原告办理位于石河子市×号、石河子市×号房屋登记手续；2.被告支付违约金46325元；3.被告承担案件受理费及送达费。 一审法院认定事实：2009年8月30日，原告作为乙方（被拆迁人）与石河子荣达房地产开发有限公司作为甲方（拆迁人，下称荣达公司)，双方签订拆迁补偿合同约定：一、甲方依据石拆许字（2004）第06号拆迁许可证，对乙方房屋进行拆迁，乙方同意拆迁条件，并同意拆迁本合同所涉房屋并保证被拆房产权利无瑕疵；二、被拆迁房屋位于石河子市×号，主房房屋面积为60m²，结构为砖木，产权证注明房屋性质为私有，用途为住房。三、拆迁期限：协议签订后于2009年8月30日前，乙方搬出拆迁房屋，同时将房产证、宅基地使用证（或土地使用证）交给甲方。四、拆迁补偿：1.被拆迁房屋的面积与价值委托本市有资质的部门进行评估，评估结论甲乙双方各执一份。2.沿石莫公路旁的统建平房主房，乙方要求产权调换。经甲乙双方反复磋商，同意拆旧房住房陆拾平方米，补正负零以上壹层商用门面新房肆拾平方米，经补偿后超出的商用新房面积，按市场价格±0.000以上壹层每平方米陆仟元结算，乙方产权调换每户只享用壹套壹层商服新房。3.统建房后面的自建平房，其面积与价值由评估公司评估，乙方房产经评估价值为14913元整，经双方协商由甲方一次性给付乙方拆迁补偿款20000元整（甲方出具收据抵扣乙方超出面积应交房屋价款，住宅腾空后领取)。五、拆迁安置：甲方每月给付乙方过渡费每月300元，过渡时间为拆迁时至工程交工止，搬家费300元，由乙方自行安置，不再做任何其它补偿（以上费用甲方出具收据抵扣乙方超出面积应交房屋价款，住宅腾空后领取）。六、其它补偿：乙方所属住宅自营或出租因建设期内损失，甲方向乙方每月补偿400元，过渡时间为拆迁时至工程交工止，此款工程竣工时一次性给付，不再做任何其它补偿（甲方出具收据抵扣乙方超出面积应交房屋价款，住宅腾空后领取）。七、具体补偿约定：马景兰现购得正负零以上壹层商用房，从北至南数第×号房。八、特别约定：1.因拆迁困难，不能统一协调，故此合同的生效日期为最后壹户（共十四户）被拆迁人与拆迁人达成拆迁补偿协议之日起算，建设工期为最后壹户（共十四户）被拆迁人与拆迁人达成拆迁补偿协议之日起算四十八个月内。若因拆迁原因开竣工日期顺延，不得视为甲方违约。2.乙方付款有困难的，甲方可协助乙方办理银行按揭贷款，但乙方必须提供全部合法文件，并符合银行相应条件(其余略)。其后，被告今日房产公司与荣达公司签订土地使用权转让合同一份，约定荣达公司将坐落在石河子市石莫公路以东203街坊13号宗地土地使用权转让给被告今日房产公司。由于马景兰等被拆迁户持续在市政府、建设局、规划局、房产局上访并在公安局、检察院等司法部门进行控告，2012年3月，石河子市房屋征收与补偿管理办公室向北泉镇建设局发出了关于停止对今日房产公司办理施工手续的函。2012年4月19日，被告今日房产公司（甲方）与原告（乙方）签订拆迁补偿补充合同，内容为：“一、公建房1.乙方的公建住房是旧平房，60平米，砖木结构，有房产证，产权登记为私有。其它要求产权调换的八户人家补偿标准是：同意拆迁旧平房60平米，产权调换壹套壹层商服房40平米，超出的商用新房面积，按市场价格每平方米6000元购买。2.乙方要求补偿石河子市北泉镇8号小区坐东朝西、从北向南第3间±0以上门面房，壹层商服新房60平米（±2m²），不足60平米的面积，甲方以市场价格向乙方货币补偿，超出60平米面积，乙方以市场价格向甲方购买。3.办理商服新房房屋产权证的一切费用（契税、办证费、维修基金）由甲方承担，乙方只拿房产证和钥匙。二、自建房1.乙方的自建房无房产证（见评估），砖木结构、建筑面积46.08平米，另有1间地下室，约11平米（11m²）。2.乙方坚持要求甲方补偿新建住宅楼二层住宅60平米。超出60平米面积，乙方以市场价格向甲方购买，不足60平米面积，甲方以市场价格对乙方进行货币补偿，共五层的第二层。3.办理住宅房屋产权证的一切费用（契税、办证费、维修基金）由甲方承担，乙方只拿房产证和钥匙。三、约定甲方同意乙方的要求，按照本补充合同第一条第2款、第3款和第二条第2款、第3款的条件对乙方进行补偿。四、特别条款1.由于涉及到商业秘密和会影响到其他被拆迁户的拆迁条件，甲乙双方约定对本补充合同严格保密。乙方对外应当称因本合同得到的补偿面积属购买所得，除因为甲乙双方争议，乙方不得将本合同在任何地方以任何方式向任何人出示或泄露。否则，乙方因本合同而获得的补偿面积失效，乙方应当按照甲方销售房屋的市场价向甲方支付受补偿房屋对价。并承担甲方因此而受到的损失。如甲方违约，甲方向乙方赔偿2倍以上的房屋面积和补偿费用。2.待其它八户办理完产权证后，甲方最后给乙方办理房屋产权证（其余略）。2012年7月，在各被拆迁人的诉求得到解决后，才批准该项目施工。2013年5月23日，被告今日房产公司出具书写承诺书一份，内容为：“被拆迁户马景兰同志：你之前与石河子荣达房地产开发公司签订的拆迁补偿协议和拆迁补偿补充协议，现开发单位已变更为今日房产公司，原协议中被拆迁户与荣达公司签订的协议条款，我公司承诺遵照执行。你在石莫公路底商住宅楼一层门面房的房间号排列顺序为：从北至南第×号房。公摊面积不计入门面房面积。”原告在该承诺书上书写“承诺书已收到。马景兰2013.6.21”。2014年2月28日，原、被告分别签订两份商品房预售合同，约定原告购买被告开发的×号，×号房屋各一套，建筑层数地上5层，地下0层；该商品房预测面积为36.66平方米、75.12平方米，其中套内建筑面积35.5平方来、66.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.16平方米、8.89平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4500元、3870元，购买价格为164970元、283953.60元，合计448923.60元;商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按有资质的测绘公司出具的测绘报告实测面积计算，多退少补；出卖人应当在2014年6月30日前，将具备房屋验收合格条件的房屋交给原告；出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料费用等，后果买受人自负。2014年2月27日，今日房产公司向该院提起诉讼，要求确认双方签订的拆迁补偿合同与拆迁补偿补充合同合法有效、确认马景兰对不足60平方米的部分只享有按每平方米6000元的价格予以补偿、马景兰赔偿今日房产公司经济损失21199.7元并承担诉讼费用。马景兰当庭提起反诉，要求今日房产公司继续履行拆迁补偿补充合同、交付石河子市北泉镇8号小区一层60平方米商服新房、赔偿120平米房屋并承担该案诉讼费用。2014年4月3日，经该院主持调解，双方达成调解协议[案号：（2014)石民初字第0828号]，协议内容如下：一、石河子市今日房地产开发有限公司放弃对马景兰的全部诉讼请求；二、石河子市今日房地产开发有限公司于2014年6月30日前交付马景兰石河子北泉镇8号小区坐东朝西、从北向南第3间正负零以上36.66平方米门面房；三、石河子市今日房地产开发有限公司于2014年4月15日之前补偿马景兰513480元。若石河子市今日房地产开发有限公司未按期给付前款，则须加付马景兰100000元；四、石河子市今日房地产开发有限公司于2014年4月15日之前给付马景兰违约损失3000元；五、马景兰放弃其与反诉请求；六、本协议全部履行完毕后，石河子市今日房地产开发有限公司和马景兰再无其他纠纷。2014年4月8日，今日房产公司支付马景兰拆迁补偿款516480元。另查明：1.2014年6月24日被告今日公司将涉案房屋交付给两原告。2.2014年11月，李某某、王某某等拆迁户向该院提起诉讼，要求今日公司将房屋及地下室交付给拆迁户，并提供房屋建设合格证，接通三相电，支付拆迁房屋搬迁费、过渡费及经营损失，赔偿延期交房违约损失及鉴定费。在上述案件审理过程中，该院委托石河子市恒信价格评估事务所进行评估，评估结论为2012年1月至2013年12月间租金价格为每月2000元，2014年1月至11月间租金价格为每月3000。3.2018年7月26日，被告今日公司为案外人王保祥、姚月霞办理了房产证。上述事实，有原告的陈述，拆迁补偿补充合同、备案登记表、商品房预售合同、（2015)石民初字第6069号民事判决书、石民初字第0828号等在卷佐证，予以认定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。两原告与被告今日公司签订的两份《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，两原告已履行了交付房款的义务，被告也已经将涉案房屋交付给两原告，两原告也已经对涉案房屋进行占有、使用至今，故该两套涉案房屋应当归两原告所有，被告今日公司未按照合同的约定为原告办理房屋产权登记手续，构成违约，其除应当协助两原告办理房屋过户手续外，还应当赔偿其未为原告办理房屋过户手续期间给原告造成的损失，根据本案查明的事实，原告主张损失的自2018年9月13日计算至2019年11月13日，符合法律规定，关于损失计算标准问题，因双方在签订《商品房预售合同》没有约定违约的计算方法，参照同期银行贷款利率，该院确定按照购买房屋价格总额以年利率的6%计算损失为宜，原告主张的损失为33669.27元（448923.60元×年利率6%÷12个月×15个月)。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决： 一、被告石河子市今日房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告马景兰、原告马具虎办理位于石河子市×号、石河子市×号不动产所有权登记手续； 二、被告石河子市今日房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告马景兰、原告马具虎损失33661.27元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取479元（原告已预交），邮寄送达费90元，合计569元，由被告石河子市今日房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告马景兰、原告马具虎。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一审判决对被上诉人的损失的计算方法是否有事实及法律依据。 关于上诉人是否应当承担逾期办理涉案房屋权属证书的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”本案双方当事人在商品房预售合同中明确约定：出卖人应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，由于买受人没有提供办证资料费用等，后果买受人自负。上诉人作为出卖人于2014年6月向被上诉人交付房屋后，至今未协助被上诉人办理房屋权属证书。上诉人主张未办理房屋权属证书的原因，一是双方在对涉案房屋补偿价款清算时发生诉争且未有最终结果，二是被上诉人不配合上诉人签订超补偿面积部分的补充协议，上诉人也未补交超补偿面积的税费，以致涉案房屋无法办理权属登记。被上诉人不认可上诉人的理由，主张其始终同意补交超补偿面积税费，上诉人是以双方费用未算清为由拖延办证。双方对自己的主张均未提供证据证明。本院认为，上诉人与被上诉人已经于2014年4月3日在石河子市人民法院的主持下就拆迁补偿款达成了调解协议[案号：（2014）石民初字第0828号]，不存在上诉人所称的双方清算发生诉争且无最终结果的情况，上诉人该上诉理由不能成立。关于税费的交纳，双方在2012年4月19日签订的《拆迁补偿补充合同》中约定办理房屋产权证的一切费用由甲方即上诉人承担，乙方即被上诉人只拿房产证和钥匙，并未约定超补偿面积的税费由谁交纳，而在二审庭审中，被上诉人明确表示原意交纳超补偿面积的税费。协助办理房屋权属证书系上诉人的主要合同义务，其以被上诉人未交纳超补偿面积的税费为由，长期不履行该义务，构成违约，应当承担违约责任支付违约金。上诉人以被上诉人无实际损失为由主张其不应支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院对该主张不予支持。 关于违约金如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条款系逾期办理房屋权属证书违约金计算的特别条款。案涉房屋系拆迁补偿房屋，上诉人已付购房款应按照双方在《商品房预售合同》中约定的房屋价款确定。上诉人以被上诉人实际未交付房屋价款为由主张其不承担违约金于法无据，本院不予采纳。实践中金融机构计收逾期贷款利息是以贷款利率上浮30%至50%计算，一审法院以2018年9月13日作为起算时间，按照案涉房屋的合同总价款448923.60元，按年利率6%计算被上诉人损失，未超出计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。 综上，石河子市今日房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费642元（上诉人已预交），由上诉人石河子市今日房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  兰 颖 审 判 员  孙铭徽 审 判 员  赵春华 二〇二〇年六月四日 法官助理  马金玲 书 记 员  杨 欢