贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2398号上诉人（原审原告）：袁斌，男，1975年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：丁贵淑，女，1979年12月2日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。二上诉人共同委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐飒，贵州瀛黔律师事务所律师实习律师。上诉人（原审被告）：朱国林，男，1970年10月30日出生，汉族，住江西省丰城市。上诉人（原审被告）：朱佳文，男，1988年12月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二上诉人共同委托诉讼代理人：肖敏，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人袁斌、丁贵淑因与上诉人朱国林、朱佳文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人袁斌、丁贵淑上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判支持袁斌、丁贵淑的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由朱国林、朱佳文承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。袁斌、丁贵淑出租给朱国林、朱佳文经营宾馆的房屋为4至6楼，涉案租赁物第4楼包含55个房间，第5楼包含54个房间，第6楼包含3个房间，该大厦一楼设有对外开放的宾馆前台，第5楼也设有接待前台，虽因袁斌、丁贵淑的原因，第4楼无法继续租赁，根据宾馆服务业的特性，第4楼与第5、6楼可以分割，停止租赁第4楼，不影响第5、6楼的租赁及使用。2017年6月29日遵义大成房地产开发有限责任公司收回第4楼房屋后，朱国林、朱佳文仍继续经营，并于当年7、8月产生2054条旅客入住记录，也证明了第4楼停止租赁不妨碍宾馆整体经营或者致使合同目的不能实现的情形。根据一审判决认定的双方租赁合同解除之日为（2018）黔01民终7923号民事判决送达完成之日，即2018年12月31日，合同解除前，朱国林、朱佳文应当按约支付第5、6楼的租金，即2017年8月1日至2018年12月31日期间，按照95000元/月计算，租金共计1615000元。二、一审法院判决袁斌、丁贵淑与朱国林、朱佳文承担责任的比例显失公平，朱国林、朱佳文闲置房屋、放弃经营、擅自搬离、不搬走占用房屋物品的行为是造成损失的最大原因，朱国林、朱佳文应当承担绝大部分责任。在《房屋租赁合同》解除前第5、6楼闲置造成的租金损失、物管费损失37400元均应当由朱国林、朱佳文承担，朱国林、朱佳文以第4楼停止租赁为由放弃整体经营的行为，是其个人选择，不能归责于袁斌、丁贵淑。朱国林、朱佳文未与袁斌、丁贵淑协商解除《房屋租赁合同》，于2017年8月擅自搬离房屋，并未通知袁斌、丁贵淑，导致房屋闲置数月，使袁斌、丁贵淑未能及时停止房屋闲置损失，朱国林、朱佳文存在极大过错，应当承担该部分闲置损失。在（2018）黔01民终7923号民事判决送达完成后，清空租赁物内物品是朱国林、朱佳文的义务，朱国林、朱佳文未在合理期间内履行清空租赁物内物品的义务，经袁斌、丁贵淑短信及登报催告后仍不履行，其不履行义务的行为导致后续的闲置损失，应当由朱国林、朱佳文承担。袁斌、丁贵淑在房屋第4楼无法租赁上存在一定过错，未尽早处理房屋占用物也存在一定行为不当之处，但是这些过失并不是导致第5、6楼闲置的根本性原因，本案的责任承担中应是小部分责任。朱国林、朱佳文自行放弃经营、闲置房屋，拒绝履行清空租赁物义务，未通知袁斌、丁贵淑自行搬离使得损失进一步扩大的行为，才是导致第5、6楼房屋损失的决定性因素，应当对损失承担绝大部分的责任。朱国林、朱佳文答辩称，一、袁斌、丁贵淑的根本违约，导致朱国林、朱佳文不能继续经营金鑫宾馆第4楼，影响宾馆第5、6楼正常经营，使朱国林、朱佳文不能按照宾馆整体进行经营，致使双方签订的《房屋租赁合同》目的不能实现，经（2018）黔01民终7923号民事判决以合同目的不能实现为由判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，且2017年8月2日朱国林、朱佳文搬离了涉案房屋，将涉案房屋返还给袁斌、丁贵淑。袁斌、丁贵淑的单方违约行为导致合同解除，并判决袁斌、丁贵淑承担违约责任，故2017年8月至2018年12月正常诉讼阶段合同解除前，第5、6楼的房屋租金、物管费损失均应由袁斌、丁贵淑自行全部承担。二、朱国林、朱佳文已经尽到应尽的通知义务，在双方未能协商解除合同的情形下，2017年7月31日朱国林、朱佳文依法向贵州省贵阳市南明区人民法院提起与袁斌、丁贵淑的解除合同之诉，2017年8月2日朱国林、朱佳文搬离房屋，2017年8月4日在公证处见证下，向袁斌、丁贵淑邮寄《告知书》，告知欲与袁斌、丁贵淑解除合同，并向同一地址公证邮寄了宾馆的钥匙和相关证照，均是投妥，另有贵州省贵阳市南明区公安分局朝阳派出所开具的证明袁斌、丁贵淑一直居住在朱国林、朱佳文邮寄地址的《证明》，故袁斌、丁贵淑应当已经收到朱国林、朱佳文邮寄的东西。朱国林、朱佳文不存在闲置房屋、擅自搬离的情形，《房屋租赁合同》约定搬走房屋内的相关物品是朱国林、朱佳文的权利而非义务，涉案房屋的闲置并不是未搬离房屋内的物品所致，而是袁斌、丁贵淑自身违约行为以及合同解除后自行放置原因所致，袁斌、丁贵淑完全可以将房屋内相关物品早日搬出予以提存，故合同解除前以及解除后相应的租金、物管费、所谓的房屋占用费也应当由袁斌、丁贵淑全部承担。上诉人朱国林、朱佳文上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项；2.本案诉讼费由袁斌、丁贵淑承担。事实和理由：一审判决在认定本案损失的承担上存在事实认定不清的情况，本案的损失应该由袁斌、丁贵淑自行全部承担。本案双方当事人之间产生解除合同纠纷，是因为袁斌、丁贵淑单方根本违约，导致涉案宾馆第4楼被房开收回，双方签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现。朱国林、朱佳文向袁斌、丁贵淑提出解除合同，并公证邮寄了搬离宾馆并解除合同的《告知书》，同一地址公证邮寄了宾馆证照和钥匙，同时向贵州省贵阳市南明区人民法院提起解除合同之诉，贵州省贵阳市中级人民法院以（2018）黔01民终7923号民事判决解除了双方之间的《房屋租赁合同》，整个过程中，朱国林、朱佳文并无应当对袁斌、丁贵淑损失承担的过失。朱国林、朱佳文在合同未解除以及合同解除后未搬离房屋内的空调、电脑、电视，不应当承担袁斌、丁贵淑损失的15%。双方签订的《房屋租赁合同》约定合同期满后可以搬走的物品如空调、电视、电脑归朱国林、朱佳文所有，那么，合同期满或者是解除，搬出“可搬走的物品”是朱国林、朱佳文的权利而不是义务，原审判决认定该条是对除空调、电脑、电视外的可搬走物品的约定，明显认定事实错误。空调、电视、电脑均是装饰部分，也是装饰的附属设施的可搬走物品，该条约定只是阐述所有权，并没有对之前对“可搬走的物品由乙方自行搬走”重新约定。朱国林、朱佳文电话告知袁斌、丁贵淑表示屋内的物品不要了，不需要袁斌、丁贵淑的肯定答复，搬走屋内物品不是朱国林、朱佳文的义务，且袁斌、丁贵淑搬离屋内物品的费用不会太高，不至于高达255105元。朱国林、朱佳文未搬走屋内物品不存在过错，更不是损失产生的必然因素，是袁斌、丁贵淑自己在扩大损失。袁斌、丁贵淑答辩称，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，在合同解除之前，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。本案中袁斌、丁贵淑的主要合同义务为交付合同约定的房屋，而对方的合同义务为支付租金及相关费用，若双方不能按照合同履行相应义务，均应承担相应的违约责任，袁斌、丁贵淑针对案涉房屋第4楼不能续租的问题已经贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终7923号判决承担了相应的违约责任，现对方未按照合同约定履行相应的支付义务，其应当支付相应的租金和物管费等费用，并承担相应的逾期支付的违约责任。一审时袁斌、丁贵淑考虑对方实际情况只主张朱国林、朱佳文支付租金及物管费及房屋占有使用费，并未要求违约金。本案虽然第4楼不能继续承租，但是并不影响第5、6楼的正常经营，在合同解除前，朱国林、朱佳文当然享有第5、6楼的使用权及经营权，其享有相应的权利当然应该支付相应的对价，故朱国林、朱佳文应支付合同解除前相应的租金、物管费。针对房屋占有使用费，袁斌、丁贵淑于2019年2月27日才获得案涉房屋的钥匙，实际接管案涉房屋，此前，袁斌、丁贵淑并未实际控制房屋，不存在主观扩大案涉损失的恶意，而在合同解除后，交还房屋的义务应该由朱国林、朱佳文履行，具体包括房屋钥匙及案涉的相关证件证照，但朱国林、朱佳文均没有积极联系袁斌、丁贵淑进行交付。针对朱国林、朱佳文遗留在房屋内的物品，根据合同约定，其对可搬走的物品有所有权，不代表其可在合同解除后对案涉房屋继续享有使用权，两者不能混同，无论朱国林、朱佳文是否放弃房屋内可搬走物品的所有权，其均不能继续占用房屋，现因朱国林、朱佳文的原因导致案涉房屋被占用闲置，其当然应当支付相应的房屋占有使用费、物管费，该部分损失是朱国林、朱佳文的原因导致的。袁斌、丁贵淑向一审法院起诉请求：1.朱国林、朱佳文按95000元/月支付袁斌、丁贵淑房屋租金，从2017年8月1日起至2018年12月31日止，共计1615000元；2.朱国林、朱佳文支付房屋物管费（2017年8月至2018年12月）37400元；3.朱国林、朱佳文按97200元/月支付袁斌、丁贵淑房屋占用费，从2019年1月1日起，暂计算至2019年3月31日为291600元，直至朱国林、朱佳文全部搬离出袁斌、丁贵淑的房屋为止；4.朱国林、朱佳文返还金鑫宾馆经营证照及钥匙；5.本案诉讼费由朱国林、朱佳文承担。一审法院认定事实，袁斌、丁贵淑与朱国林、朱佳文因租赁合同发生纠纷，2018年朱佳文、朱国林向法院提起诉讼，该案经贵州省贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民终7923号民事判决，该判决已生效。袁斌、丁贵淑系夫妻关系，双方于2002年7月14日登记结婚。2007年4月6日，袁斌以自己的名义向遵义大成房地产开发有限责任公司购买了位于贵阳市南明区，建筑面积为1250.67平方米的商业用房一套，该房现尚未取得房屋所有权证。2008年6月，袁斌在贵阳市南明区开设了贵阳市南明区金鑫宾馆，该宾馆属个体工商户性质。2009年12月31日，袁斌以贵阳市南明区金鑫宾馆的名义与贵州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》，约定该宾馆向贵州国美电器有限公司承租位于贵阳市南明区770平方米房屋，用于宾馆客房用途，租赁期限为11年，从2010年3月8日起至2021年3月7日届满。2011年6月28日，袁斌以贵阳市南明区金鑫宾馆的名义又与贵州国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》，约定该宾馆向贵州国美电器有限公司承租位于贵阳市南明区395平方米房屋，用于宾馆客房用途，租赁期限从2011年7月15日起至2021年3月7日届满。2013年4月2日，袁斌在未将贵阳市南明区金鑫宾馆注销的情况下，又利用位于贵阳市南明区的房屋，注册成立了贵阳市南明区金全宾馆，该宾馆系个人独资企业。2014年7月16日，朱佳文、朱国林（乙方、承租方）与袁斌、丁贵淑（甲方、出租方）在位于贵阳市南明区金鑫宾馆签订《房屋租赁合同》，该合同约定“第一条租赁标的物信息1、甲方将贵阳市遵义路306号解放大厦五楼金鑫宾馆经营权转让给乙方经营，转让费价格为贰佰玖拾万元（290万元），此转让费为甲方原先宾馆装修和购买电视空调床单被套热水器等费用，乙方在接手经营时，中途退出或租期满后退出，甲方都不退此转让费。乙方转让经营时，收入与支出归乙方所有，经营开支如房租、水电、物业、税收、维修、人员工资等一切费用由乙方承担，一楼电梯通道归2楼3楼4楼5楼业主使用。2、甲方出租给乙方4楼5楼6楼一套房屋共合计租金为每月壹拾捌万伍千元，其中4楼5楼租金每月壹拾捌万元，租金三个月一付，另外6楼一套房屋租金为每月伍仟元，半年一付，4楼、5楼大约3000平方左右，误差不超过30%，4楼、5楼房租每月租金按18万元收取，4楼55个房间5楼54个房间按每平方租金为60元收4楼5楼每月租金共计18万元。3、甲方转让出租给乙方的金鑫宾馆证照齐全，如乙方需变更执照，甲方需协助乙方变更完善。变更前后费用由乙方承担，合同期满后由乙方负责恢复还原给甲方。……”；合同第二条“租赁期限1、租赁期10年，甲方从2014年7月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年7月15日期满。5楼是甲方自己的产权商业用房，可保证租期十年不变，4楼因甲方与国美电器只剩有八年租期，如国美电器八年后租期到时收回四楼房屋，乙方应配合甲方归还房屋给国美电器，甲方不算违约，乙方不得以任何理由找甲方索赔损失。十年以后，第十一年起5楼每月房租10.5万元8年以后4楼有优先承租权。4楼国美10年之内60元／平方，10年以后70元／平方，如超过70元／平方按实际价格。5楼总租期12年，10年内5楼租金每月9万元。……”；第三条“履约保证金。半年后乙方应向甲方交纳人民币贰拾万元作为履约保证金，以甲方收条为凭证，在合同履行完毕或合同解除后一月内返还乙方。”；第四条“1、甲方出租房屋进水排水系统、电力供应等设施完好，在合同期间乙方负责管理出租房屋，在合同结束时再完好归还给甲方，不得将装修及镶嵌于墙体内的东西搬走及破坏，否则乙方应将房屋恢复原状或承担相应的赔偿责任。2、乙方因经营需要再次装修成酒店，在不影响房屋结构和安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰，且所装饰的附属设施属于不可分割的，租赁期限届满后归甲方所有，但可搬走的物品可由乙方自行搬走，乙方因施工所产生的安全问题由乙方负责，合同期满后可搬走物品如空调，电脑电视归乙方所有。”第六条“甲乙任何一方违约，应赔偿对方所造成的经济损失，并另付人民币50万元的违约金给对方。”合同签订后，朱佳文、朱国林依约将转让费2900000元及履约保证金200000元一并支付给袁斌、丁贵淑。同年7月17日，袁斌、丁贵淑给朱佳文、朱国林出具《收条》两张，其中一张注明收到朱国林7月16日至10月15日三个月房租50万元。另一张注明今收到朱国林从工行汇入袁斌工行账号尾号5497卡转让费2900000元，此转让费中途退出或租期满后退出，袁斌、丁贵淑都不退还此转让费。2014年9月15日，朱佳文向袁斌出具了《收条》一张，内容为“收到袁斌交来的工商营业执照正副本、特种行业正副本、组织机构代码正副本、税务登记证4本、住宿业备案登记证1本、环境影响登记表1本、卫生营业执照1本。”朱佳文、朱国林收到袁斌、丁贵淑交来的营业执照系贵阳市南明区金全宾馆的营业执照及特种行业许可证，但税务登记证为贵阳市南明区金鑫宾馆。2015年1月12日，袁斌给朱国林出具收条一张，内容为“今收到朱国林交来房租押金200000元”。2016年12月19日，贵州国美电器有限公司向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《关于解除房屋租赁合同的提前通知》，内容为“我司分别于2009年12月31日及2011年6月28日与贵司签订了位于贵州省贵阳市裙楼770平方米及375平方米的两份《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。现因我司与产权方解除了房屋租赁关系，根据贵我双方签订的租赁合同第四十条“如果甲方系租赁房屋的承租人转租，甲方与房屋的产权方的租赁合同解除，本合同随之解除。甲方不对一方承担违约责任，……。”之约定，现特通知贵司于2016年12月22日前将租赁房屋恢复原样归还我司。贵我双方的租赁合同将于2016年12月22日正式解除。”同年12月30日，贵州国美电器有限公司再次向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《告知函》，要求宾馆于2016年12月22日前将租赁房屋恢复原样，归还该公司，双方的合同将于2016年12月22日正式解除，并告知“由于我司多次通知及函告你方解除租赁合同并腾退租赁房屋，你方都置之不理，拒绝配合。现通知你方自今日起立即停止经营，函告之日起3日内腾空租赁区域内的所有物资，否则我司将采取强制措施，同时按照合同处置你方租赁区域内的物资，并安排相关人员与我司就租赁合同终止事宜进行对接。”2017年6月22日，遵义大成房地产开发有限责任公司向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《函》，称根据宾馆与贵州国美电器有限公司于今年5月份签订的《房屋租赁合同终止协议》，及你们双方签订的《房屋租赁合同》第四十条的约定，贵宾馆应将从国美电器租赁的贵阳市南明区解放大厦第4楼物业归还给国美电器公司和我公司。我公司于今年6月14日曾致函宾馆，要求宾馆于2017年6月17日前将解放大厦第4楼物业归还移交给国美电器公司和我公司，但宾馆拒绝为之。现我公司再次致函宾馆，要求宾馆在2017年6月28日前，将宾馆依然侵占的解放大厦第4楼物业移交给国美电器公司和我公司。以上函件及通知，朱佳文、朱国林收到后均转给了袁斌、丁贵淑。同年6月29日，遵义大成房地产开发有限责任公司在双方在场的情况下，将解放大厦第4楼房屋收回并将房屋内的物品搬走。同年7月21日，该公司又书面通知贵阳市南明区金鑫宾馆，称宾馆的物品公司已转存，宾馆接到通知后10日内与公司联系或自行提取，并承担相关费用47300元。同年8月3日，朱佳文、朱国林在贵州省贵阳市房屋内的物品进行了清点并制作了《物品清单》。次日，朱佳文、朱国林又在上述公证处的见证下，通过邮寄方式向袁斌、丁贵淑发出了《告知书》一份，称朱佳文、朱国林承租的4楼房屋被遵义大成房地产开发有限责任公司收回，导致朱佳文、朱国林装修经营的4楼宾馆不复存在。因金鑫宾馆4楼、5楼、6楼的整体转租和整体经营系双方签订《房屋租赁合同》的目的，因袁斌、丁贵淑违约导致4楼被大成公司收回，5楼的经营也因此无法进行，故根据合同法的相关规定，朱佳文、朱国林已向法院起诉，要求解除合同，并将于2017年8月2日正式从剩下的5楼、6楼搬出，请袁斌、丁贵淑收到通知后3日内来作相关交接工作。该邮件袁斌、丁贵淑并未收到，后朱佳文、朱国林诉至法院。另查，贵阳市南明区金鑫宾馆于2008年6月30日登记注册，取得个体工商户营业执照，经营者姓名袁斌，组成形式为个人经营，经营场所为贵阳市南明区解放路306号解放大厦，经营范围及方式为住宿、服务，于2017年3月1日被注销，注销原因为决议解散。贵阳市南明区金全宾馆，于2013年4月2日取得营业执照，类型为个人独资企业（微型企业），住所为贵阳市南明区，投资人袁斌，经营范围为住宿服务。朱佳文、朱国林向袁斌、丁贵淑足额缴纳从2014年7月16日起到2017年7月15日止的房屋租金6660000元。再查明，经公安机关贵州省特行管控系统查询显示，金全宾馆2017年1月上传旅客入住记录3254条、2月3172条、3月1851条、4月2266条、5月1939条、6月1917条、7月1989条、8月65条、9-12月0条。2017年全年总计上传旅客入住记录16453条。双方均认可金鑫宾馆与金全宾馆系为同一宾馆。金全宾馆4楼面积为1165平方米，五楼面积为1250.67平方米，六楼面积为154.83平方米。（2018）黔01民终7923号民事判决书生效后，2019年1月29日，贵阳市中级人民法院在报纸上刊登公告，内容如下“朱佳文、朱国林你方与袁斌、丁贵淑合同纠纷一案已经贵阳市中级人民法院终审结束，依据（2018）黔01民终7923号判决书内容，双方合同已解除。请你们于本公告十日内将位于宾馆内的依据原协议所属财物自行清点并搬走，同时与袁斌、丁贵淑办理宾馆相关全部证照以及钥匙公章的交接手续，逾期未搬离且未移交证照手续的，袁斌、丁贵淑一方将依法对你的财物进行公证搬离，且委托第三方进行有偿保存，并依法追究你方法律责任。”2019年2月27日丁贵淑从物管公司处领取6楼5号钥匙和5楼房卡。2019年3月13日，袁斌、丁贵淑申请贵阳市立诚公证处对贵阳市遵义路306号解放大厦5层1号商业服务用房及解放大厦1单元6层1号住宅用房的现状进行保全证据。2019年5月5日，金全宾馆交2017年8月-2019年3月31日的物管费42000元。2019年4月15日，袁斌、丁贵淑又向一审法院提起诉讼，并提出前述诉请。另查明，涉诉五楼房屋袁斌、丁贵淑已于2019年5月1出租出去。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案的争议焦点，一审法院评判如下。其一，关于本案合同解除的时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。本案朱佳文、朱国林虽于2017年8月初向袁斌、丁贵淑发出解除合同的通知，但之后朱佳文、朱国林向法院提起诉讼，要求解除合同。因此，朱佳文、朱国林向袁斌、丁贵淑发出解除合同通知时双方的合同并未解除，双方的合同解除之日系法院判决生效之日，即（2018）黔01民终7923号民事判决书送达完成之日。其二、关于本案朱佳文、朱国林是否履行搬离义务的问题。《房屋租赁合同》第四条约定：“1、甲方出租房屋进水排水系统、电力供应等设施完好，在合同期间乙方负责管理出租房屋，在合同结束时再完好归还给甲方，不得将装修及镶嵌于墙体内的东西搬走及破坏，否则乙方应将房屋恢复原状或承担相应的赔偿责任。2、乙方因经营需要再次装修成酒店，在不影响房屋结构和安全的前提下，可以对承租房屋进行装饰，且所装饰的附属设施属于不可分割的，租赁期限届满后归甲方所有，但可搬走的物品可由乙方自行搬走，乙方因施工所产生的安全问题由乙方负责，合同期满后可搬走物品如空调、电脑电视归乙方所有。”根据该约定，空调、电脑电视归朱佳文、朱国林所有，双方合同解除后，朱佳文、朱国林应将该物品搬走。此外，合同中“但可搬走的物品可由乙方自行搬走”，该条对除空调、电脑电视外的可搬走的物品的处理是“可由乙方自行搬走”，是约定乙方可搬走其他可搬走物品的权利，而不是义务。朱佳文、朱国林称电话与丁贵淑、袁斌表示过屋内的物品均不要了，未得到袁斌、丁贵淑的肯定答复，搬走空调、电脑电视仍是朱佳文、朱国林的义务。其三、关于损失承担的问题。《房屋租赁合同》第一条第2款约定：“甲方出租给乙方4楼5楼6楼一套房屋共合计租金为每月壹拾捌万伍千元，其中4楼5楼租金每月壹拾捌万元，租金三个月一付，另外6楼一套房屋租金为每月伍仟元，半年一付，4楼5楼大约3000平方左右，误差不超过30%，4楼5楼房租每月租金按18万元收取，4楼55个房间5楼54个房间，按每平方租金为60元收4楼5楼每月租金共计18万元。”该合同第二条第1款约定：“租赁期10年，甲方从2014年7月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年7月16日期满。5楼是甲方自己的产权商业用房，可保证租期十年不变，4楼因甲方与国美电器只剩有八年租期，如国美电器八年后租期到时收回四楼房屋，乙方应配合甲方归还房屋给国美电器，甲方不算违约，乙方不得以任何理由找甲方索赔损失。十年以后，第十一年起5楼每月房屋10.5万元8年以后4楼有优先承租权。4楼国美10年之内60元/平方，10年以后70元/平方，如超过70元/平方按实际价格，5楼总租期12年，10年内5楼租金每月9万元。”根据上述合同约定，袁斌、丁贵淑应向朱佳文、朱国林提供4楼八年租期，但朱佳文、朱国林实际经营才2年多（2014年7月16日至2016年12月19日）贵州国美电器有限公司即向贵阳市南明区金鑫宾馆发出《关于解除房屋租赁合同的提前通知》，到4楼房屋被收回的2017年6月29日也仅三年多，袁斌、丁贵淑已违约。且其违约导致朱佳文、朱国林的合同目的不能实现，以致合同因不能实现合同目的而解除。涉案大厦4楼、5楼、6楼作为整体经营，4楼被收回，导致4楼不能再投入经营，朱佳文、朱国林对4楼、5楼、6楼整体经营的合同目的就不能实现，即从4楼被收回后至合同解除期间，此时合同虽未解除，但因袁斌、丁贵淑的违约，朱佳文、朱国林亦不能正常经营5楼、6楼。因此，袁斌、丁贵淑的违约是导致5楼、6楼损失乃至合同解除的原因其应承担本案损失的绝大部分。朱佳文、朱国林向袁斌、丁贵淑发出解除合同通知后，在合同尚未解除及至合同解除后未及时承担搬走房内空调、电脑电视等义务，亦对袁斌、丁贵淑的损失存有一定的过错。综合双方的过错，袁斌、丁贵淑的损失由其本人承担85%，由朱佳文、朱国林承担15%。其四、关于损失计算的问题。在合同解除之前的5、6楼的房租损失按合同约定计算，袁斌、丁贵淑诉请为从2017年8月1日至2018年12月31日共1615000元。物管费从2017年8月-2019年3月31日袁斌、丁贵淑共缴纳42000元，一审法院按比例计算至2018年12月31日为35700元。合同解除后，袁斌、丁贵淑诉请按97200元/月支付房屋占用费明显不公平，根据双方合同约定，朱佳文、朱国林有义务搬走的东西为空调、电视电脑，搬走、处理此类物品的花费并不昂贵，而袁斌、丁贵淑仅因此就将整个房屋停摆扩大的损失。故一审法院对合同解除后的损失，酌情认定为50000元。综上，所有损失合计为1700700元。结合各自承担的责任，朱佳文、朱国林承担其中的15%即255105元。综上，朱佳文、朱国林已归还原告经营证照及钥匙，故袁斌、丁贵淑的第4诉请一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决：一、被告朱佳文、朱国林于本判决生效之日起三日内支付原告袁斌、丁贵淑房屋租金、物管费、房屋占用费255105元；二、驳回原告袁斌、丁贵淑的其余诉讼请求。朱佳文、朱国林如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11148元（已减半）中的8584元由原告袁斌、丁贵淑负担，2564元和保全费5000元共计7564元由被告朱佳文、朱国林负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁斌、丁贵淑向本院提交了美团截图3张，欲证明涉案宾馆一层设有酒店前台，4楼的收回并不影响第5、6楼的经营。朱国林、朱佳文质证称，对该组证据的关联性有异议，从截图上可以看出一层前台只是一个通道，不是正式的前台，也不是办理入住的前台，4楼才是正式的大台，4楼的房间几乎占据了宾馆整体的一半，所以4楼的不能使用是直接导致合同目的不能实现的原因，该组证据达不到证明目的。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：根据（2018）黔01民终7923号生效判决查明的事实，2017年6月29日，遵义大成房地产开发有限责任公司在本案双方当事人在场的情况下，将4楼房屋收回，结合金全宾馆上传旅客入住记录2019年6月为1917条、2019年7月1989条，足以表明4楼房屋被遵义大成房地产开发有限责任公司收回后，涉案宾馆仍能够继续经营。另查明，（2017）黔0102民初7666号原告朱佳文、朱国林诉袁斌、丁贵淑房屋租赁合同纠纷一案，朱佳文、朱国林于2017年7月17日向贵州省贵阳市南明区人民法院提交民事起诉状，诉讼请求为：1.判令解除原告与被告于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告履约保证金200000元；3.判令被告退还原告承包经营费2030000元；4.判令被告支付原告违约金500000元。5.诉讼费由被告承担。被告之一丁贵淑（与被告袁斌是夫妻关系）分别于2017年8月4日和8月18日两次领取过（2017）黔0102民初7666号案件的开庭传票，该案件第一次开庭审理的时间为2017年8月30日，第二次开庭时间为2017年9月1日，袁斌委托诉讼代理人丁贵淑、丁贵淑及其委托诉讼代理人吴秉锲到庭应诉答辩。庭审笔录中，因该案涉及到房屋租赁和承包经营两个法律关系，经法庭释明和询问，原告朱佳文、朱国林明确表示选择承包经营关系起诉，但并未变更解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。再查明，双方当事人领取（2018）黔01民终7923号民事判决书的时间均为2018年12月28日。除此之外，本案经二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于合同解除时间，2017年7月17日，原告朱佳文、朱国林以袁斌、丁贵淑为被告，向贵州省贵阳市南明区人民法院递交诉状，诉讼请求为：1、判令解除原告与被告于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告履约保证金200000元；3、判令被告退还原告承包经营费2030000元；4、判令被告支付原告违约金500000元。5、诉讼费由被告承担。该院于2017年7月31日立案。（2017）黔0102民初7666号案件卷宗材料显示，丁贵淑首次领取该案的开庭传票的时间为2017年8月4日，但是未显示其领取起诉状副本的时间。（2017）黔0102民初7666号案件于2017年8月30日第一次开庭，袁斌、丁贵淑到庭参加诉讼。基于上述事实，袁斌、丁贵淑至迟应当于2017年8月30日知晓朱国林、朱佳文向二人主张解除双方于2014年7月16日签订的《房租租赁合同》的事实。根据（2018）黔01民终7923号生效判决书认定，接收大厦4楼、5楼、6楼进行整体经营即是朱佳文、朱国林的合同目的，由于大厦4楼不能再投入经营，朱佳文、朱国林的合同目的不能实现，袁斌、丁贵淑的违约行为致使双方签订的《房屋租赁合同》解除，可知，本案中，朱国林、朱佳文享有合同解除权。朱佳文、朱国林陈述于2017年8月4日在公证处的见证下，通过邮寄方式向袁斌、丁贵淑发出了《告知书》一份，称朱佳文、朱国林承租的4楼房屋被遵义大成房地产开发有限责任公司收回，导致朱佳文、朱国林装修经营的4楼宾馆不复存在。因金鑫宾馆4楼、5楼、6楼的整体转租和整体经营系双方签订《房屋租赁合同》的目的，因袁斌、丁贵淑违约导致4楼被大成公司收回，5楼的经营也因此无法进行，故根据合同法的相关规定，朱佳文、朱国林已向法院起诉，要求解除合同，并将于2017年8月2日正式从5楼、6楼搬出，请袁斌、丁贵淑收到通知后3日内来作相关交接工作。该邮件被退回，袁斌、丁贵淑亦表示并未收到，故不宜以该《告知书》发出时间认定双方房屋租赁合同解除。朱国林、朱佳文起诉解除房屋租赁合同纠纷在前，即（2017）黔0102民初7666号案件，发出具有解除合同意思表示的《告知书》在后。综上，享有合同解除权的朱国林、朱佳文直接提起解除合同之诉，理应从起诉状副本送达袁斌、丁贵淑之日起解除合同，鉴于（2017）黔0102民初7666号案卷无法查实袁斌、丁贵淑收到起诉状副本的具体时间，故应以该案第一次开庭之日认定袁斌、丁贵淑知悉起诉状内容，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，应认定双方租赁合同解除于2017年8月30日为宜。一审判决根据（2018）黔01民终7923号生效判决书送达完成之日认定双方合同解除时间不当，本院予以纠正。合同解除前，朱国林、朱佳文理应按照双方《房屋租赁合同》的约定支付5楼和6楼的租金，故对袁斌、丁贵淑诉请的租金，朱国林、朱佳文应当支付2017年8月1日至2017年8月30日期间租金95000元。关于合同解除后的房屋占用费。因是朱国林、朱佳文诉请解除合同，其理应知晓合同解除后必然要腾退和返还租赁房屋，应当自行搬走租赁房屋内的归其所有的物品，而事实上，所有权归朱国林、朱佳文的空调、电脑、电视等一直放置于案涉租赁房屋内。朱佳文、朱国林称电话与袁斌、丁贵淑表示过屋内的物品均不要了，但无证据证明屋内物品确实属于朱国林、朱佳文遗弃物，袁斌、丁贵淑亦不可能随意处置其并无所有权的屋内物品，故所有权人朱国林、朱佳文有义务搬走屋内的空调、电脑、电视等。因（2018）黔01民终7923号判决生效的时间为2018年12月28日，承租人有义务及时腾空房屋返还租赁物，出租人亦有义务及时督促承租人腾空房屋返还租赁物或者将屋内物品提存，故对袁斌、丁贵淑主张的房屋占用费，本院仅支持2017年9月1日起至2018年12月28日止期间的房屋占用费，2018年12月28日之后的房屋占用费，本院不再予以支持。鉴于双方在腾房事宜上均有一定过错，综合双方过错，对房屋占用费，袁斌、丁贵淑承担80%的责任，朱国林、朱佳文承担20%的责任。2017年9月1日计算至2018年12月28日期间的房屋占用费，参照双方约定的租金标准，经计算95000元×15个月28天=1513666.76元，按比例分担后，朱国林、朱佳文承担302733.35元，袁斌、丁贵淑承担1210933.41元。关于物业管理费，如前所述，2018年12月28日（2018）黔01民终7923号判决生效之前，实际占用了案涉租赁房屋的朱国林、朱佳文应当承担相应期间内的物业管理费，故2018年8月1日至2018年12月28日期间的物业费应当由朱国林、朱佳文承担，经计算，2200元×16个月28天=37253.24元。关于袁斌、丁贵淑请求朱国林、朱佳文返还金鑫宾馆经营证照及钥匙的问题，因朱国林、朱佳文已经通过公证邮寄的方式已归还了经营证照及钥匙，该邮件未显示退回，且袁斌、丁贵淑已经从涉案房屋物管处领取了钥匙，并补办了相关证照，故一审法院对袁斌、丁贵淑的该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人袁斌、丁贵淑的上诉请求部分成立，对其成立的部分，依法应予支持；朱国林、朱佳文的上诉请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6278号民事判决第二项，即驳回原告袁斌、丁贵淑的其余诉讼请求；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6278号民事判决第一项为：朱佳文、朱国林于本判决生效之日起十日内支付袁斌、丁贵淑房屋租金95000元、物管费37253.24元、房屋占用费302733.35元；三、驳回袁斌、丁贵淑的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用11148元，由上诉人袁斌、丁贵淑负担8654.2元，朱国林、朱佳文负担2493.8元，保全费5000元由朱国林、朱佳文承担。二审案件受理费用22296元，由上诉人袁斌、丁贵淑负担17308.4元，朱国林、朱佳文负担4987.6元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年六月一日法官助理盛美书记员王珊珊