四川省遂宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川09执异55号 案外人：吕荣贤，男，1960年5月22日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 被执行人：四川惠昌建设有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道中段116号，统一社会信用代码91510922MA6263FE0Q。 负责人：周启润，董事长。 被执行人：四川兆丰地产集团有限公司，住所地四川省遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇，董事长。 被执行人：四川联盛房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路1079号附4号，统一社会信用代码91510900699193634M。 法定代表人：刘小辉，董事长 被执行人：赵勇，男，1971年6月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：蒋学梅，女，1973年11月11日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：刘小辉，男，1972年8月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：潘文容，女，1974年11月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 本院在执行中铁信托有限责任公司与四川惠昌建设有限公司、四川兆丰地产集团有限公司、四川联盛房地产开发有限公司、赵勇、蒋学梅、刘小辉、潘文容公证债权文书一案中，案外人吕荣贤对本院查封位于四川省遂宁市河东新区房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人吕荣贤称，2014年10月2日吕荣贤与四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司签订房屋《认购协议》，购买遂宁市河东新区房屋，2018年9月20日，其与四川联盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，已支付完毕购房款，并实际占有使用案涉房屋至今。现因贵院（2018）川09执228号执行裁定查封，请求本院撤销（2018）川09执228号执行裁定，解除对争议房屋的查封，保护其合法权益。 申请执行人中铁信托有限责任公司辩称，1.案涉查封房屋尚未办理不动产权属登记，故未取得其物权效力；2.因案涉房屋登记在被执行人四川联盛房地产开发有限公司名下，执行法院予以查封，符合法律规定；3.四川联盛房地产开发有限公司因其他债务已将案涉房屋抵押给申请执行人中铁信托有限责任公司。有《不动产权利证书》佐证。故案涉房屋未经抵押权人同意径行买卖无效。综上，请求本院依法驳回案外人的异议请求，维护其合法权益。 本院查明，中铁信托有限责任公司与四川惠昌建设有限公司、四川兆丰地产集团有限公司、四川联盛房地产开发有限公司、赵勇、蒋学梅、刘小辉、潘文容公证债权文书一案，2018年7月13日，四川省成都市蜀都公证处作出（2018）川成蜀证执字第560号执行证书，该执行证书载明执行标的本金10000万元及资金利息等。中铁信托有限责任公司于2018年8月9日向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年7月23日作出（2018）川09执228号执行裁定，对被执行人赵勇名下的位于遂宁市河东新区地块【不动产权证号：遂东区国用（2013）第01366号】、刘小辉名下位于遂宁市河东新区地块【不动产权证号：遂东区国用（2013）第01365号】、登记在四川兆丰地产集团有限公司名下的位于遂宁市船山区紫竹路3号中央广场1栋1单元7层701号等32套房屋以及登记在四川联盛房地产开发有限公司名下的位于遂宁市船山区房屋。案涉房屋在前述查封范围内，案外人吕荣贤提出异议。 因上述资产涉及刑事案件等客观原因无法执行，经申请执行人申请，本院于2019年8月6日作出（2018）川09执228号之一执行裁定，终结该案的本次执行程序。 再查明，吕荣贤与四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司于2014年10月2日签订案涉房屋《认购协议》，约定吕荣贤以58.1161万元购买争议房屋。同年10月26日止吕荣贤支付购房款18.1161万元（含已支付的诚意金2万元）。2018年9月20日，吕荣贤与四川联盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同中第四条抵押情况载明“与商品房有关的抵押情况为无抵押”。同日，吕荣贤支付购房余款40万元。四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司出具的四份收据显示吕荣贤已付清案涉房款，案涉房屋已交付吕荣贤使用至今，未予办理产权登记。 又查明，2015年6月1日，四川联盛房地产开发有限公司取得案涉预售房屋许可证。2016年8月13日，四川联盛房地产开发有限公司将其名下包括案涉房屋在内的房产抵押给中铁信托有限责任公司，并办理了抵押登记，《不动产登记证明》[川（2016）遂宁市不动产证明第0011058号]。 上述事实，有（2018）川09执228号执行裁定及协助执行通知书、《认购协议》《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、购房款收据、转账凭证、《不动产登记证明》、抵押物清单等证据在卷为证。 本院认为，吕荣贤对执行裁定不服，基于所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利提出书面异议，其所提出执行异议性质为案外人异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吕荣贤在查封之前已与四川联利房地产开发有限公司签订《认购协议》《商品房买卖合同》，其购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，吕荣贤合法占有讼争房产的时间亦是在法院查封之前，并付清了全部房款，且其所购涉案争议房屋系用于居住。同时，讼争房产后被四川联利房地产开发有限公司抵押给中铁信托有限责任公司，故未办理过户登记不是吕荣贤自身原因所致。综上，吕荣贤作为案涉房屋买受人足以对抗申请执行人作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。其请求解除对案涉房屋的查封，符合前述司法解释规定中止执行条件，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 中止对遂宁市河东新区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘晓玲 审判员  谭生斌 审判员  蒋熠炜 二〇二〇年六月三日 书记员  彭 凌 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。