宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终288号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈学全，男，1969年2月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：武文昊，宁夏北地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：大武口区顺鑫建材厂，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。经营者：梁小龙，男，1985年10月5日出生，汉族，大武口区顺鑫建材厂经理，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审原告、案外人）：谢华蓉，女，1962年12月1日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。原审被告(被执行人）：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：于文奎（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。上诉人陈学全因与被上诉人大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉、原审被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院(2019)宁0202民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈学全及委托诉讼代理人武文昊、被上诉人谢华蓉及谢华蓉、大武口区顺鑫建材厂的委托诉讼代理人张世新到庭参加诉讼。元嘉房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈学全上诉请求：1.撤销(2019)宁0202民初3977号民事判决，并改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案原审判决认定事实错误。被上诉人主张其以货款抵顶涉案房屋，原审提交的与元嘉房地产公司之间签订的《房屋、建筑材料置换协议》及与于文奎个人签订的《顶账协议书》签订时间相同，但《房屋、建筑材料置换协议》首部甲方为“某某小区6号楼”，尾部甲方为于文奎签名并加盖元嘉房地产公司公章。而《顶账协议书》首部甲方却又为于文奎个人，尾部也仅是于文奎个人签字捺印，并无元嘉房地产公司公章。同时，《房屋、建筑材料置换协议》无建筑材料总价款的约定，协议双方亦无任何结算手续，《顶账协议书》中既无房屋总价的约定，也不能反映所抵顶材料款的数额，但却约定了“多退少补”。以上证据不能证实元嘉房地产公司或于文奎之间是否存在真实的债权债务关系。陈学全提交的石嘴山市住建局在互联网上对大武口市民就案涉的某某小区6号楼房屋问题进行的答复，原审判决中并未否认该证据的真实性与合法性，该证据反映了截至2019年8月，案涉房屋尚不符合竣工验收条件。同时在原审庭审时谢华蓉亦认可其占有案涉房屋时，房屋尚未竣工验收；二、原审判决适用法律错误，被上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权力。1.被上诉人与元嘉房地产公司未签订正式书面的《商品房买卖合同》，无房屋买卖合同关系。被上诉人提交的《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》并不具备商品房买卖合同性质。签订书面正式的《商品房买卖合同》是办理商品房买卖合同备案登记的前提条件，而办理合同备案又是商品房将来办理不动产登记的前提条件，被上诉人通过《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》仅取得了要求元嘉房地产公司签订书面正式的《商品房买卖合同》的请求权，系普通债权；2.被上诉人并未合法取得案涉房屋。案涉房屋尚未竣工验收，被上诉人不是合法占有；3.被上诉人应当举证证明其对于案涉房屋未进行商品房预售合同备案登记不存在过错。案涉房屋自2019年8月15日取得预售许可证至2019年10月11日被查封，被上诉人未办理登记；4.被上诉人对案涉房屋不享有所有权。案涉房屋在查封前并未登记至被上诉人名下，所有权人仍为元嘉房地产公司。被上诉人作为以房抵债协议的相对人，在未办理不动产登记之前，不享有买受人物权期待权，仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，也不享有优先于一般债权的利益。大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉辩称，一审认定事实清楚，请求依法驳回上诉，维持原判。大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉向一审法院起诉请求：1.判令停止对大武口区某某小区X-X-XXX号房屋的强制执行；2.确认大武口区某某小区X-X-XXX号房屋归谢华蓉所有；3.案件受理费由陈学全、元嘉房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉与元嘉房地产公司法定代表人于文奎经协商后分别签订了《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》各一份，约定由元嘉房地产公司将位于大武口区某某小区X-X-XXX号房屋抵顶其欠负付大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉的混凝土空心砌块货款七十余万元。上述协议签订后，元嘉房地产公司的法定代表人于文奎于2017年7月6日将某某小区X-X-XXX号房屋交付谢华蓉，谢华蓉居住使用至今。2019年9月27日，一审法院立案执行陈学全与元嘉房地产公司民间借贷纠纷一案的（2019）宁0202民初2106号民事判决所确定的给付内容。一审法院于2019年10月11日作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定，依法将元嘉房地产公司名下的位于大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋等共计12套住宅房采取了查封措施。2019年10月24日，大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉对查封某某小区X-X-XXX号房屋提出书面异议。2019年11月2日，一审法院作出（2019）宁0202执异57号执行裁定，驳回大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉的异议请求。现大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉以维护其合法财产权益，又向法院提起案外人执行异议之诉。庭审中还查明，兴隆园小区6号楼于2019年8月15日取得预售许可证。一审法院认为，首先，大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉与元嘉房地产公司法定代表人于文奎签订了《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》是双方真实意思，且协议项下的某某小区X号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。因《顶账协议书》中有谢华蓉的签名，而《顶账协议书》项下的房屋面积、位置、户型明确，故《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》具有商品房买卖合同的性质。因自2017年10月至今，谢华蓉一直占有位于大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋，这说明大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉已向元嘉房地产公司交付了顶账协议项下相当于某某小区X幢X单元XXX号房屋价值的混凝土空心砌块。在陈学全、元嘉房地产公司不提供本证证明谢华蓉系违法占有该房屋情况下，应依法推定谢华蓉系合法占有，仅凭这一点谢华蓉所享有债权就要比陈学全所享有债权更有现实保护的意义。何况在谢华蓉合法占有房屋的现实下，结合《房屋、建筑材料置换协议》、《顶账协议书》所体现的证明力，应进而确定该房屋系经谢华蓉购买所得，该房屋的所有权应归其享有。对此，一审法院应停止对该房屋的继续执行。综上所述，为维护民事主体合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十八条的规定，判决：一、位于大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋的所有权归谢华蓉享有；二、不得对位于大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋进行执行;三、驳回大武口区顺鑫建材厂其他诉讼请求。案件受理费9050元，由陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。陈学全对一审查明的事实“约定由元嘉房地产公司将位于大武口区某某小区X-X-XXX号房屋抵顶其欠负付大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉的混凝土空心砌块货款七十余万元”有异议，根据原审提交的证据及庭审情况无法证实大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉抵顶的货款是七十余万元；对“元嘉房地产公司的法定代表人于文奎于2017年7月6日将某某小区X-X-XXX号房屋交付谢华蓉”有异议，没有证据证明元嘉房地产公司向谢华蓉交付。对其他事实无异议。另补充：根据原审查明的情况可以反映案涉房屋截止被查封前尚未竣工验收，不符合交付条件。案涉房屋于2019年8月15日取得预售许可证，可以办理合同备案。大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉对一审查明的事实无异议。本院经审理查明，2015年6月30日，大武口区顺鑫建材厂与元嘉房地产公司签订《房屋、建筑材料置换协议》约定，由元嘉房地产公司将位于大武口区某某小区X#楼住宅顶付欠大武口区顺鑫建材厂的混凝土空心砌块材料款；同日，于文奎与谢华蓉、梁小龙签订《顶账协议书》，约定顺鑫砖厂（谢华蓉）给某某小区X#楼、隆湖六站工地供砖抵顶住房：某某小区X#楼XXX室和XXX室转角房，单价301室每平米4200元，竣工后面积以测量报告为准，多退少补。2019年10月11日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定，依法将元嘉房地产公司名下的位于大武口区某某小区X幢X单元XXX号房屋等共计12套住宅房采取了查封措施。2019年10月24日，大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉对法院查封某某小区X-X-XXX号房屋提出书面异议。2019年11月2日，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出（2019）宁0202执异57号执行裁定，驳回大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉的异议请求。本院认为,案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点是谢华蓉对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。而案涉房屋仍然登记在元嘉房地产公司名下，在不动产登记没有变更的前提下，谢华蓉要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求不予支持。关于谢华蓉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。2015年6月30日，大武口区顺鑫建材厂与元嘉房地产公司签订《房屋、建筑材料置换协议》，于文奎与谢华蓉、梁小龙签订《顶账协议书》，两份协议只是约定抵顶房号是某某小区X#楼XXX室和XXX室转角房，对具体单元号并未作明确约定，《顶账协议书》上未加盖元嘉房地产公司公章，《房屋、建筑材料置换协议》无建筑材料总价款的约定，协议双方亦无任何结算手续，《顶账协议书》中既无房屋总价的约定，也不能反映所抵顶材料款的具体数额，且谢华蓉提交的四张收据只有一张载明“X#X-XXX”，其它均没有单元号不能相互印证谢华蓉合法占有使用案涉房屋，故谢华蓉对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判令不得对案涉房屋进行执行系认定事实不清，适用法律错误。综上所述，陈学全请求驳回大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉原审诉讼请求的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。元嘉房地产公司经本院依法传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3977号民事判决；二、驳回被上诉人大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉的诉讼请求。一审案件受理费9050元、二审案件受理费9050元，均由被上诉人大武口区顺鑫建材厂、谢华蓉负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二日书记员 曹 婷附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。