江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1294号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超瑞，男，汉族，1990年5月27日出生，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：刘羽涵，女，汉族，1989年10月19日出生，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘睿，江苏华德律师事务所律师。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）因与被上诉人张超瑞、刘羽涵商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨河置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人违约，减半支付违约金没有法律依据，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人主张违约金过高，没有提供任何初步证据，应当承担举证不能的责任。被上诉人张超瑞、刘羽涵提交书面答辩：被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同之后按照合同约定支付了房款，但上诉人未按合同约定交付房屋并将办理权属登记的资料交给产权登记机构备案，其行为违反了合同约定应当承担逾期交房的违约责任，一审判决并无不当，应当予以维持。张超瑞、刘羽涵向一审法院起诉，请求判令：1.判令滨河置业支付张超瑞、刘羽涵逾期交房违约金79155.98元（自2017年7月1日起计算至2019年10月16日止）；2.本案诉讼费由滨河置业承担。一审法院查明事实：2017年5月11日，张超瑞、刘羽涵（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2017944483、LYGSPF2017944501，其中编号LYGSPF2017944483《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积179.82平方米，每平方米3730元，总价670729元，自签订合同之日买受人支付房款140729元，余款530000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2017944501《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积23.84平方米，每平方米1870元，总价44581元，自签订合同之日买受人支付房款44581元；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。上述合同签订后，张超瑞、刘羽涵即按约向滨河置业交付了16号楼2单元2-601室房屋首付款140729元以及16号楼无单元113室房屋的购房款44581元，张超瑞、刘羽涵于2018年6月15日向滨河置业付清剩余的全部购房款。后滨河置业至今未将樱花社区一期16号楼2单元2-601室及16号楼无单元113室房屋交付给张超瑞、刘羽涵，亦未将办理权属登记资料提交产权登记机构备案。一审法院认为，张超瑞、刘羽涵与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。张超瑞、刘羽涵按照合同约定向滨河置业交付购房款，滨河置业未按合同约定向张超瑞、刘羽涵交付房屋，滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故张超瑞、刘羽涵购买16号楼2单元2-601室房屋的逾期交付违约金应当自张超瑞、刘羽涵交清房款时间2018年6月15日次日起计算，16号楼无单元113室房屋逾期交付违约金按合同约定的交房时间2017年7月1日起算。滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定滨河置业按日向张超瑞、刘羽涵支付已交房款的万分之二的违约金。对此，滨河置业抗辩称，合同约定的违约金比例过高，违约金应当以张超瑞、刘羽涵的实际损失为计算参考基数，在没有产生实际损失的情况下，要求调整减少。张超瑞、刘羽涵称房屋未交付导致租房费用的损失，但对此未提供实际证据证明，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，一审法院依法酌定对逾期交房违约金予以调整，调整按日万分之一计算，即滨河置业至2019年10月16日止应支付张超瑞、刘羽涵逾期交付房屋的违约金为36467元（670729元×0.1‰/日×488日+44581元×0.1‰/日×838日）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、滨河置业于一审判决发生法律效力之日起十日内支付给张超瑞、刘羽涵逾期交房违约金36467元；二、驳回张超瑞、刘羽涵的其他诉讼请求。一审案件受理费1779元，由张超瑞、刘羽涵负担1067元，滨河置业负担712元（张超瑞、刘羽涵已预交，滨河置业在支付上述款项时一并给付张超瑞、刘羽涵）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。综上，上诉人滨河置业的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元（连云港滨河置业有限公司已预交），由连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。