贵州省贵阳市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）黔01行终138号上诉人（原审原告）李红英，女，汉族，1967年11月16日出生，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）王德毅,男,汉族,1964年11月8日出生,住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人贵阳市自然资源和规划局,住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路126号。法定代表人杜华智，局长。委托代理人郭宇，贵州致正律师事务所律师，执业证号：15201201711595604。委托代理人叶常颖，贵州致正律师事务所律师，执业证号：15201199610676978。原审第三人苏平，男，汉族，1960年1月2日出生，住贵阳市云岩区。系贵州省中钰房地产开发公司法定代表人。委托代理人赵美龙，贵州省中钰房地产开发公司总经理助理兼法务。原审第三人贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区盐务街82号1-11层。负责人何宗霖，该行行长。委托代理人陈春艳，贵州君跃律师事务所律师，执业证号：15201201511233347。委托代理人罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师，实习证号：2301190811516。上诉人李红英、王德毅与被上诉人贵阳市自然资源和规划局、第三人苏平房屋所有权行政登记一案,不服贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102行初470号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：贵阳市富水中路66号新华影业大厦系贵州省中钰房地产开发公司（以下称“中钰公司”）开发建设的商品房。2000年11月13日，贵阳商业银行瑞丰支行与中钰公司、购房人段竞辉、李红英、杨文、王德毅签订了《变价偿债协议》，将新华影业大厦第七层变卖给二原告，为办理按揭，二原告分别与中钰公司签订了编号为（2000）010、（2000）09的《商品房购销合同》，合同约定李红英购买影业大厦7层1号房，王德毅购买影业大厦7层2号房，建筑面积均为165.20平方米。二原告于2000年11月21日分别向中钰公司支付了首付款，并办理了备案登记。2000年12月12日，二原告分别与贵州省工行中南支行签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》，并于同年12月18日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行中南支行，抵押期限至2020年12月18日。2002年7月25日，贵州省高院作出（2000）黔高法执字第36-1号民事裁定书，裁定解除对中钰公司产权所有的位于商住楼五层5-1、5-2号房屋，第七层楼7-1、7-2号房屋的查封，将该大厦第七层楼7-1号房屋过户给李红英，7-2号房屋过户给王德毅。但二原告和中钰公司未办理转移登记。2003年5月22日，二原告与案外人段竞晖、杨文作为甲方与乙方中钰公司签订协议书，双方约定：第一条甲、乙双方自愿解除合同号为2000705、2000706、2000709、2000710的商品房购销合同。第二条甲方将位于贵阳市，建筑面积为691.222平方米的房产返还给乙方，乙方则根据本合同约定返还甲方购房款，并对乙方添附于房屋上的装修予以补偿。双方约定乙方应支付甲方人民币1867820.5元；在乙方付清全部房款前，甲方保留上述房屋的所有权，并在支付之日起5年内（如提前付清全款，则到付清全款之日）保留对其上添附的装修的所有权。双方还就其他问题进行了约定。协议签订后，二原告将案涉房屋交还给中钰公司。中钰公司与第三人苏平于2011年就新华影业大厦第七层整层作为1号房签订了《商品房买卖合同》，之后第三人苏平向被告贵阳市住房和城乡建设局申请办理产权手续，该局于2011年12月7日为第三人苏平颁发了筑房权证云岩字第××号房屋所有权证。原告对此颁证行为不服，诉至法院，诉请：1、依法撤销被告为第三人苏平办理贵阳市云岩区房屋所有权登记的行政行为；2、诉讼费用由被告承担。原审认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，二原告并非案涉登记行为的相对人；二原告于2003年与中钰公司签订《协议书》，解除双方签订的商品房购销合同，并将案涉房屋交还中钰公司，二原告对案涉房屋的物权转化为与中钰公司的债权。中钰公司后续怎么处理该房屋与二原告无关，即第三人苏平办理案涉房屋产权证的行为与二原告没有利害关系，二原告不具有本案的原告主体资格，对原告的起诉，依法不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条，第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用》第六十九条第一款第（一）项,第一百零一条第一款第（二）项之规定，裁定：驳回原告李红英、王德毅的起诉。原审判决宣判后，原告李红英、王德毅不服，以“一审法院以两名上诉人并非案涉登记行为的相对人事实认定和法律适用错误，一审法院遗漏重要事实、适用法律错误”等为由，向本院提起上诉，请求：依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102行初470号行政裁定书，将本案发回重审，依法判决撤销被上诉人为第三人苏平办理贵阳市云岩区房屋所有权登记的行政行为。贵阳市自然资源和规划局辩称，上诉人不是案涉登记行为的相对人，与案涉登记行为无利害关系，其只是案涉行政行为相对人的债权人，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条之规定，上诉人不属于案涉登记行为利害关系人，故其上诉不应受理。且案涉不动产登记材料齐备，程序合法。另，上诉人根据省高院裁定书实际发生的是商品房买卖合同关系，根据法律关系，上诉人对合同标的不享有所有权，仅是对合同相对人中钰公司享有请求交付房屋办理过户登记的债权。案涉买卖合同的备案是针对开发商的行政管理措施，是开发商将合同签订的事实报备，以便于实现国家的宏观监控和数据化管理，备案对合同当事人不设定新的权利，或使合同当事人享有所有权的对世效果或对抗第三人的法律效果。因上诉人的债权只具有相对性，其只能向债权人主张权利，故行政机关对债务人作出的行政行为与债权人之间不具有利害关系，故上诉人不具有主体资格，且上诉人的起诉不符合相关法律法规的规定。原审第三人苏平辩称，上诉人没有主体资格，案涉房屋的登记初始是合同备案登记，合同备案登记产生了上诉人的他项权，并不是物权登记。上诉人经合同转让给中钰公司，中钰公司又再次转让给苏平履行了登记，从合同登记的时间来看，充分说明了上诉人以合同形式转让了物权，因此上诉人不是本案的适格主体。本院二审调查期间，当事人提交新证据，本院依法组织各方当事人进行证据交换和质证。二上诉人提交两份房屋他项权证（筑房云岩他字第××号、筑房云岩他字第××号）、个人贷款结清证明、授权委托书，拟证明贵阳市房地产管理局曾因抵押贷款为案涉房屋办理了房屋他项权证，他项权证中载明的房屋所有权人为上诉人，现二上诉人向工行中华路支行结清贷款后，工行中华路支行授权上诉人办理房屋他项权证的注销登记。贵阳市自然资源和规划局认为该项证据是发给房屋他项权证权利人的，并不能证明上诉人对案涉房屋享有所有权。案涉房屋取得的是抵押权预告登记，抵押权预告登记的买受人是债权，而非物权。该份证据与本案没有关联，不能作为证据。第三人苏平的质证意见和被上诉人一致。二审查明，贵阳市房地产管理局于2000年12月18日填发筑房云岩他字第××号、筑房云岩他字第××号房屋他项权证，房屋他项权人为中国工商银行贵州省分行中南支行，房屋所有权人分别为王德毅、李红英，设定日期为2000年12月18日，约定期限为2000年12年19日至2020年12月18日。中国工商银行股份公司贵阳中华路支行于2019年4月26日、5月9日分别出具个人贷款结清证明，证实王德毅、李红英已经分别结清贷款。本案其余事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。另，中国工商银行股份公司贵阳中华路支行出具授权委托书，授权委托王德毅、李红英办理注销前述房屋他项权证记载的抵押登记及相关手续。本案其余事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十三条“债权人以行政机关对债务人所做的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”的规定，本案一审庭审中已经查明案涉房屋系二上诉人与中钰公司签订《商品房购销合同》后支付了首付款，并办理了商品房预售合同登记备案。同时二上诉人分别与贵州省工行中南支行签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》，并于同年12月18日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行中南支行，抵押期限至2020年12月18日。而现案涉房屋的房屋所有权证的所有权人为第三人苏平。二审期间，上诉人提交了登记房屋所有人为二上诉人的案涉房屋他项权证、个人贷款结清证明、授权委托书，证实了2000年就存在的案涉房屋他项权证并未办理注销，被上诉人亦未举证证明案涉房屋2000年售卖给二上诉人时的房屋他项权已被撤销，故二上诉人与被上诉人颁发案涉房屋所有权证的行政行为存在利害关系，应属于被上诉人给原审第三人颁发所有权证时应予保护或考虑的情形，一审裁定认定二上诉人不具有本案的原告主体资格，裁定驳回二上诉人的起诉，认定事实错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，裁定如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102行初470号行政裁定；二、本案指令贵阳市南明区人民法院继续审理。本裁定为终审裁定。审判长 刘 静审判员 黄 晓审判员 何度海二〇二〇年六月四日法官助理胡应萍书记员邹黔粤