浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1770号 原告（反诉被告）：李振国，男，1987年7月17日出生，汉族，户籍所在地：安徽省宿州市萧县，现住嘉兴市南湖区。 委托代理人：杨思纯、郭婧妍（实习），上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：解云超，男，1983年3月16日出生，汉族,住浙江省嘉兴市南湖区。 委托代理人：冯小燕、杨帆，浙江兴嘉律师事务所律师。 原告李振国因与被告解云超房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2020年3月12日受理后，被告提起反诉，本院经审查后予以受理，并决定合并审理，于2020年4月23日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李振国及其委托代理人杨思纯、郭婧妍，被告（反诉原告）解云超及其委托代理人冯小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李振国起诉称，2019年12月18日，原、被告与嘉兴市君悦房地产经纪有限公司（以下简称君悦公司）签订《房地产转让居间合同》（合同编号:0001722）一份，合同约定：被告将其位于石堰苑（北区19幢504室的房屋及504车库出卖给原告；其中合同第六条约定了购房款的支付时间和方式；第十条约定：违约方除向守约方支付违约金、赔偿损失外，还应当承担守约方实现债权的费用包括但不限于律师费、交通费、差旅费、诉讼费财产保全担保费、公证费等相关费用。原告于签约当日按约定向被告支付了4万元定金。2020年2月13日，原告通过手机银行向被告支付房屋首付款5万元。因疫情影响，原告出行受限制，在合同约定付款期限最后一日去银行柜台办理转款业务时被告知休息日不能跨行转账。原告遂立即与被告进行沟通，希望次日由被告办卡受领购房款或至工作日银行能够跨行转账后支付购房款。但被告却以原告逾期履行付款义务为由，不接受原告继续支付购房款的请求。后，原告及中介多次就此事进行协调，被告仍坚持以上述理由明确表示不愿意继续履行合同，并主张没收定金。原告认为，被告以原告在疫情防控期间的客观履行障碍为由单方解除合同构成违约，应当承担违约责任，故诉请判令：一、确认原、被告签订的《房地产转让居间合同》解除；二、被告返还原告支付的5万元购房款；三、被告双倍返还购房定金共计8万元；四、被告承担原告支付的律师费5000元、财产保全担保费500元；五、本案全部诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）解云超答辩称，一、本案系原告单方违约在先，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，合同解除时间应为2020年3月7日；二、被告同意退还原告支付的5万元购房款；三、因系原告违约在先，故原告要求双倍返还定金8万元的请求没有依据。疫情在2020年1月底就已经出现，原、被告约定的付款时间在2020年2月15日，原告在此期间也向被告支付过购房款，因此，本案应系原告自身原因违约，并非因为疫情。 反诉原告解云超反诉称，反诉原、被告及君悦公司于2019年12月18日签订的《房地产转让居间合同》，反诉原告将位于嘉兴市南湖区房屋及车库出售给反诉被告。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付购房定金4万元。根据合同约定，反诉被告应当在2020年2月15日前支付第一笔购房款36万元。但反诉被告于2020年2月13日支付购房款5万元之后，便借口受疫情影响要求反诉原告办理银行卡后才同意付款。反诉原告认为，反诉被告完全可以通过提前几日支付或者以网银、支付宝、微信、取现交付等多种方式向原告支付购房款，故未予配合办理银行卡。反诉被告未按约支付购房款，即向嘉兴市南湖区人民法院起诉要求解除合同，介于双方无法继续履行合同，故反诉原告于2020年4月7日依据合同约定通过微信告知反诉被告解除合同。反诉原告认为，本案属于反诉被告可以履行付款义务而不履行，应属违约，不应享有合同解除权，故诉请判令：一、反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师代理费5000元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告李振国答辩称，其并未违约，只是因为受疫情影响，不得已未能按照合同约定的时间付款。反诉被告在银行现场也与反诉原告协商次日付款，但反诉被告均予以拒绝，反诉原告不存在违约情况。 针对自己的主张，原告（反诉被告）李振国向本院提供了下列证据： 1.《房地产转让居间合同（合同编号：0001722）》1份，证明李振国、解云超于2019年12月18日签订房地产转让居间合同，李振国以105万价格购买解云超名下位于嘉兴市及车库。 经质证，解云超称无异议。 2.手机银行转账截图打印件2份，证明李振国于2019年12月18日向解云超支付购房定金4万元；于2020年2月13日向解云超支付购房款5万元。 经质证，解云超对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 3.李振国与中介微信聊天记录截图打印件1份（共3页）、微信群聊天记录截图1份（共1页），证明2020年2月13日，李振国向中介询问转账付款事宜，中介告知受疫情影响，转账付款需要去柜台操作。 经质证，解云超称微信群中中介发的微信内容情况属实，2020年2月15日支付购房款36万元是之前的约定，双方并未约定付款方式，中介所说的银行柜台转账只是建设性意见，是李振国自己存在认知错误。 4.录音光盘1份附对应文档3份，证明李振国及其妻子积极向解云超沟通付款事宜，解释受疫情影响转账困难，但解云超不愿意配合，并称不要了，要求按合同约定办事。 经质证，解云超称上述证据主要是关于是否办理银行卡的问题，即使其不配合李振国办理银行卡，李振国也有多种方式可以按期支付购房款，按照合同约定，在2020年2月15日之后的10天内支付都是有效的。 5．李振国邮政储蓄银行卡明细打印件1份，证明2020年2月15日，李振国卡中有余额36万多元，完全具备向解云超支付36万元购房款的能力。 经质证，解云超对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 6.律师代理协议及发票各1份，证明李振国为实现本案债权支出律师代理费5000元。 经质证，解云超对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 7.保单费发票1份，证明李振国为实现本案债权支出保单费用500元。 经质证，解云超对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。 8.情况说明1份（由君悦公司员工魏朝忠出具），证明李振国与解云超之间签订房屋买卖合同以及支付定金、购房款等经过。 经质证，解云超对该证据不予认可，称该证据属于证人证言，其陈述内容与事实不符。 针对自己的抗辩和反诉请求，解云超向本院提交了下列证据： 1.《房地产转让居间合同》1份，证明李振国与解云超于2019年12月18日就案涉房产签订房屋买卖居间合同一份。 经质证，李振国对该证据的真实性无异议。 2.李振国微信号截图打印件1份、解云超与中介聊天记录截图1份（共21页）、“石堰北区19-504”微信群聊天记录截图1份（共14页），证明一、解云超向李振国提出解除合同的时间是2020年4月7日；二、2019年10月11日，解云超提出要求李振国提前支付购房款，并通过中介告知了李振国，案涉房屋解云超还有银行贷款17万未还清，希望早点还清贷款；三、2020年2月8日，解云超已预见到付款可能会受疫情影响，已经提前告知过李振国。 经质证，李振国称该组证据中的李振国微信界面截图是解云超添加其微信好友的界面，解云超添加李振国好友是为了告知其合同解除的事实，这是解云超在知道李振国已提起本案诉讼后使用的策略；本案于2020年3月19日立案，解云超在2020年4月7日才通过添加李振国微信的方式告知解除合同，事实上，解云超早在2020年2月15日就已经提出过解除合同。君悦公司中介工作人员与解云超之间的微信聊天记录中，中介已经提出“国家管控很严”；2020年3月1日，解云超向中介提出要把李振国已支付的钱予以退还，中介一直做工作希望调和双方矛盾。对微信群中的聊天记录的真实性，李振国称无异议，2020年2月13日，中介的确告知双方因为疫情影响，可能会对本次房屋买卖交易造成影响；2020年2月14日，中介通过微信联系解云超，希望其对此予以回应；2020年2月15日，李振国、解云超一起至银行，银行告知周末不支持跨行转账。 3.道路交通事故认定书、急诊病历1份，证明解云超2020年2月21日因交通事故受伤了。 经质证，李振国称对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，解云超意识一直很清楚。 4.禾城农村商业银行贷款凭证及村委证明1份，证明案涉房屋的贷款情况以及解云超老家房屋垮塌的事实。 经质证，李振国称该组证据与本案无关联性。 5.委托代理协议及发票1份，证明解云超为实现本案债权支出律师费5000元的事实。 经质证，李振国对该组证据的真实性无异议。 6.看房确认书1份，证明解云超未将房屋挂在君悦公司，且看房也不是通过君悦公司看的，君悦公司的中介人员是李振国自己找来的，该中介本身也是李振国的朋友。从本案的微信聊天记录截图来看，解云超从未做出过不卖房子的意思表示。李振国、解云超在银行碰面的时候，中介人员并不在场，中介人员不知是如何知晓事情的经过。中介人员本来就是李振国找的，据解云超所知，中介人员与李振国本身就是朋友。本案在庭审时，李振国与解云超都表示同意解除合同，但解云超去中介处拿回产证时，中介以各种理由推脱不给，因此解云超认为中介工作人员与李振国系朋友关系，因解云超因拿回产证受阻而产生了一定矛盾，中介作出的有利于李振国的证言不应被采信。 经质证，李振国称该证据与本案没有关联性，李振国之前就找到君悦公司要求帮其寻找合适房源，中介机构本身就是消息互通的。从案涉的《房地产转让居间合同》看，是双方真实意思表示。在整个交易过程中，君悦公司中介人员在全程参与的。原、被告提供的微信聊天记录可以证实，解云超所说的中介人员和李振国是朋友并不属实，不存在中介人员偏帮李振国的情况。 7.与中介工作人员魏朝忠的微信聊天记录截图1份（共4页），证明在本案庭审后双方已经明确解除合同，但中介仍无理由扣押解云超的三证不愿退还，双方发生不愉快言语的事实。 经质证，李振国称对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称就该聊天记录而言，其并非当事人，无法确定聊天内容的真实性；聊天内容涉及的是房产证的退回问题，与本案没有关联性。 本院依职权向君悦公司员工魏朝忠作询问笔录一份，魏朝忠在笔录中称：“解云超的行为摆明了是不愿意继续卖房，所以作为买方，在这种情况下，这么一大笔钱也不敢贸然打给解云超，不放心的，而且解云超一直不肯提供他的银行卡号，李振国就是想付款也没办法强行转账的……解云超虽没有明确说不再卖房了，但是一直强调李振国没有按照时间点付款，就按合同执行好了，而且之后也没再提让李振国支付购房款的事情，所以就是虽然没明确说自己不愿意再卖了，但是实际行为就是不愿意再卖了，只是话没有直接讲出来。” 经质证，李振国称从该份笔录中可以看出，中介人员对2020年2月15日李振国与解云超之间发生的事情是了解的，也清楚李振国积极到银行愿意向解云超支付房款的事实；因当日是周六，银行不支持跨行转账，只要解云超办一张邮政储蓄银行卡就可以进行转账，但解云超不愿意办卡，导致李振国无法在当天如约支付购房款。其有理由相信，解云超之所以不愿意买房子是因为房价上涨，存在恶意违约的情况。从该份笔录中中介人员的表述“他的意思一听就知道不愿意再卖了”、“解云超的行为摆明了不愿意继续卖房”，“而且解云超一直不肯提供他的银行卡”等都可以看出，解云超不愿意再继续履行合同了。 经质证，解云超称一、该笔录从头到尾都是魏朝忠的个人推测，认为其不打算卖房子了，解云超从未明确表示不履行合同，是中介魏朝忠的误导导致了李振国误以为解云超不愿意继续履行合同，中介人员魏朝忠在本案纠纷过程中存在着重大的过错。二、魏朝忠从头到尾的表现，从付款到后期退还三证，都是在偏帮李振国。庭审中，李振国与解云超已经明确不再继续履行合同，中介没有任何理由扣押解云超的三证，魏朝忠把解云超要求退还三证的合理要求认为是解云超的无理行为，因此中介证言中不实部分及个人观点部分都不应作为本案定案的依据。 本院认证意见：李振国提供的证据1、6、7系原件，解云超对其真实性无异议，本院予以认定；李振国提供的证据2、3、5系打印件，解云超对其真实性无异议，本院予以认定；李振国提供的证据4系视听资料，解云超对其真实性无异议，本院予以认定；李振国提供的证据8系原件，该证据可与本院对中介人员魏朝忠所作的笔录相互印证，故本院对该证据予以认定。解云超提供的证据1系原件，该证据与李振国提供的证据相一致，故本院予以认定；解云超提供的证据2系截图打印件，证据3系复印件，李振国对其真实性无异议，故本院均予以认定；解云超提供的证据4系原件，但与本案缺乏关联性，故本院在本案中不作认定；解云超提供的证据5系原件、证据6系复印件，李振国对其真实性无异议，故本院均予以认定；解云超提供的证据7系截图打印件，该证据经本院与中介人员魏朝忠手机微信聊天记录原始载体核对相一致，故予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2019年12月18日，李振国（受让方、乙方）、解云超（出让方、甲方）及君悦公司工作人员（丙方）魏朝忠签订《房地产转让居间合同》（合同编号:0001722）一份，约定：甲方将坐落于嘉兴市石堰苑北区19幢504室及车库504C以105万元价格转让给乙方；签约时乙方支付甲方定金4万元，36万元购房款于2020年2月15日之前支付；余款65万元以商业贷款方式支付；合同交易涉及按揭贷款的，甲乙双方应在2020年2月20日前办理网签手续，将银行按揭贷款资料准备完毕，并前往贷款银行办理面签等按揭贷款手续；银行出具按揭贷款合同七个工作日内，甲乙双方前往房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记过户等相关手续……乙方未在合同约定的时间内支付购房款超过10日的，甲方有权解除合同等等，落款出让方、受让方处分别签有解云超、李振国姓名并捺有指印，居间方处签有君悦公司工作人员魏朝忠姓名，并加盖有君悦公司公章。同日，李振国向解云超支付4万元定金，解云超出具收据予以确认。2020年2月13日，李振国以转账方式支付解云超购房款5万元。 2020年2月15日，李振国与解云超至中国邮政储蓄银行余新邮政储蓄所办理转账事宜，但最终未能转账成功。当日下午，李振国通过电话联系解云超，称:“我们刚刚也去银行了嘛，你也看到了，银行今天他不是不支持跨行转账的嘛。所以明天上午，你去办个银行卡。”解云超回复：“不是说今天之内吗，这么长时间你不去办，非得要人家下班了你才去办，那能怪谁嘛，是不是？”李振国称：“那就是明天上午，明天上午我们。”解云超回复：“这是你的原因引起的，你甩到我头上来干什么？”李振国称：“我是说明天上午十点多让你去办个银行卡，我们一起去转账行不行？”解云超回复：“我们按流程走好不好，你不要说这些。”李振国称：“流程，今天也去了，今天去确实不支持呀”。解云超回复：“我们按合同上办好不好。”李振国称：“好，你今天也知道，不是说我不转，是银行不支持跨行转账呀。”解云超回复：“不想和你说了。” 2020年2月16日，李振国又电话联系解云超，称：“你今天上班没？”解云超回复：“今天休息”。李振国称：“要不我们今天去吧？”解云超回复：“今天不去了。”李振国问：“你就准备按照合同走了啊？还是怎么呢？你就去办个卡就好了，十来分钟的事情。”解云超回复：“我已经跟你说的很明白了？”李振国称：“我这耽误也没耽误多少时间吧，无非就是一天，对吧。现在你挂电话立马就去办个卡，立马就给你转过去了呀？”解云超回复：“哎，不要了。” 2020年2月16日，李振国的妻子又电话联系解云超，称：“你还能不能宽容我们一天，我们明天去弄，因为他刚开始在家里面出不去，后来厂里面开了复工证明出去了，然后昨天弄了一天，他说跑了好几个银行关门，他又没有去那个余新的，他是跑到广益路和人民公社那边的……”解云超回复：“这个说不通的，我都给你们两个月了是吧，你们自己不去弄啊”。李妻回复：“不是不去弄，我们在老家就是没有工商银行，跨行转不了主要是，如果跨行能转的话，我们年前就给了转一部分了，你也知道老家又没有那么多银行，就邮政跟农村信用社这些。”解云超回复：“怎么不能转，那天他还给我五万块钱了。”李妻称：“手机里面小额的能转，大额的转不了的呀。不是说故意拖着，我们也是着急得很，也是想买你的房子是吧。你就宽容我们明天一天，我跟他说了，明天就去邮政把钱取出来，再去工商里面打进去。”解云超回复：“这个东西不是说开玩笑的是不是，既然定了，我肯定等你的，等到这个时间都过了，你们都还没有办成是吧……” 另查明，2020年2月15日12点45分，李振国邮政储蓄银行卡（卡号：62×××23）卡内余额显示为364935.14元。 庭审中，解云超称同意解除合同。 现原告（反诉被告）李振国认为，解云超以在疫情防控期间的客观履行障碍为由单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任，故诉至本院。 反诉原告（被告）解云超则认为，李振国系有履行付款的能力却未履行，属于违约，依法不享有合同解除权，故提起本案反诉。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点在于：李振国未能在合同约定的期限内向解云超支付购房款的行为，是否导致解云超可以当然地行使合同单方解除权。本院认为，李振国提供的其于2020年2月15日的银行卡账户余额显示其在当日的确具备向解云超支付36万元购房款的能力。在合同约定的付款时间节点2020年2月15日，双方的确曾至余新邮政储蓄所试图办理转账业务，但最终未果。双方签订的《房地产转让居间合同》中虽然约定，受让方未在合同约定的时间内支付购房款超过10日的，出让方有权解除合同，即在2020年2月15日，即使李振国未能按约将36万元购房款支付给解云超，在之后的10日内李振国如能及时支付，其支付行为依然有效，解云超并不能当然地享有行使合同单方解除权。根据李振国以及其妻子与解云超在2020年2月15日、2月16日的手机通话录音可知，解云超对李振国及其妻子请求配合支付购房款的请求仅一味的回复“按合同上办好不好”、“按流程走”等内容。解云超现抗辩称，此语含义并非是要不再卖房，而是要求李振国按合同约定继续履行合同。本院认为，解云超的抗辩不能成立，理由如下：一、依常理而言，如解云超的确要配合李振国支付购房款，即使不按李振国的请求去办理邮政储蓄银行卡，也可以明确告知李振国其在2020年2月15日之后十天内支付行为都是有效的，而无需隐晦的声称“按合同上办”、“按流程走”。二、作为买方的李振国在未能按约定时间节点向卖方支付购房款的情况下，被卖方告知“按合同约定走”，作为一般人而言，其认定解云超所谓“按合同约定走”的真实含义就是不再出售案涉房屋亦符合常理；且在2020年2月15日之后，针对李振国多次要求解云超配合转账的请求，解云超均未予配合，李振国在解云超此种态度之下，不可能仍旧将大额款项强行转账给解云超。三、根据本院对君悦公司中介人员所作的笔录以及中介与李振国、解云超之间的微信聊天内容可知，中介方也多次试图促成双方的交易行为，但终未果。综上，对解云超的抗辩，本院不予采信。李振国未能在合同约定的期限内向解云超支付款项，并非系因疫情导致的能履行而无法履行，首先，其作为合同一方当事人未能充分理解合同条款的含义；其次，解云超作为卖方，对李振国要求其配合转账付款请求的回应内容，在事实上对李振国最终未能在合同有效期内支付购房款也有一定的责任。现李振国起诉要求解除与解云超签订的《房地产转让居间合同》，并要求其退还购房款5万元，解云超当庭表示同意，故对于李振国的该两项诉请，本院均予以支持，合同解除时间以李振国向本院起诉的时间（2020年3月12日）为准。对李振国要求解云超双倍返还定金合计8万元的诉请，本院仅对其主张的退还4万元的诉请，予以支持，超出部分不予支持。至于对李振国要求解云超支付其实现债权支出的律师费5000元，财产保全担保费500元的本诉请求，以及解云超要求李振国支付其实现债权支出的律师代理费5000元的反诉请求，本院认为，于法无据，故均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李振国与被告解云超于2019年12月18日签订的《房地产转让居间合同（合同编号：0001722）》自2020年3月12日起解除； 二、被告解云超于本判决生效之日起七日内返还原告李振国购房款5万元及购房定金4万元，合计9万元； 三、驳回原告李振国的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告解云超的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1505元、财产保全申请费1220元，合计2725元，由原告李振国负担915元，被告解云超负担1810元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费25元，由反诉原告解云超自行负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高铁鹰 二〇二〇年六月十一日 法官助理陈浩 书记员吴玉婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。