文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终280号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁建中，男，1968年6月28日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋新瑞，男，1971年6月12日出生，汉族，住镇江市。二上诉人共同委托诉讼代理人：焦加粉，镇江市京口区江天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仇小呢，女，1986年8月15日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：金锁，1976年6月11日出生，汉族，住上海市青浦区，系仇小呢丈夫。原审被告：镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心，住所地镇江市丹徒新城春江苑3幢1至2层5室。经营者：凌佩华。上诉人丁建中、宋新瑞因与被上诉人仇小呢及原审被告镇江市丹徒区新城绿叶房产服务中心（以下简称绿叶房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁建中、宋新瑞上诉请求：撤销一审判决主文第二项中对利息部分的判决，同时撤销一审判决主文第三项。事实和理由：1、一审法院认定事实部分错误。双方《房地产买卖协议》履行过程中产生分歧的主要原因是被上诉人因为2019年上半年丹徒新区房地产市场行情下滑严重而不愿意配合房产过户及房屋交接，责任在被上诉人，故一审法院判决上诉人退还定金没有事实和法律依据。2、一审判决违反当事人处分原则。被上诉人在一审庭审过程中，并没有提到300000元利息的问题，一审法院判决上诉人支付该利息，已超出当事人的诉讼请求。3、一审法院判决上诉人承担一半的诉讼费用，没有事实和法律依据。上诉人在经中介调解及一审庭审过程中，一直同意退还被上诉人购房款300000元，现因该300000元诉讼标的产生的诉讼费，系被上诉人单方额外产生的费用，与上诉人无关。被上诉人仇小呢辩称：丁建中、宋新瑞先违约，50000元购房定金肯定要返还，利息也是要支付的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告绿叶房产辩称，其已做到了中介方应做的，对一审判决的佣金部分不是很满意，但考虑到买卖房屋不容易，故尊重一审判决。仇小呢向一审法院起诉请求：1、判令解除仇小呢与丁建中、宋新瑞所签订的《房地产买卖协议》；2、判令宋新瑞退还已付购房款300000元和购房定金50000元；3、判令丁建中、宋新瑞承担违约金50000元；4、判令丁建中、宋新瑞、绿叶房产承担本案诉讼费用。丁建中、宋新瑞向一审法院提出反诉请求：1、判令仇小呢承担绿叶房产佣金费用20500元；2、本诉与反诉的诉讼费用由仇小呢承担。一审法院认定事实：涉案房屋镇江市丹徒区润城国际花园17幢1602室系孙为华、丁建中所有，丁建中出售给宋新瑞，但未办理过户手续，也没有付清房款，宋新瑞接收房屋并对房屋进行了装修后，欲转售给他人，因该房屋的不动产权证登记在丁建中名下，丁建中遂以委托出售房屋的名义由宋新瑞对外销售。经绿叶房产联系撮合，2019年1月28日，仇小呢（买受方、乙方）与丁建中、宋新瑞（出卖方、甲方）、绿叶房产（居间人、丙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：1、乙方向甲方购买涉案房屋，房屋价款1025000元，该价格包含以下附属设施、设备：固定装修、天然气、燃气热水器、集成灶、橱柜、窗帘、固定设施；2、房屋未设立抵押；3、签订本协议时乙方付给甲方购房定金50000元由丙方监管，2019年1月29日，乙方先预付甲方购房款300000元；2019年3月30日甲方不动产证办理出来过户至乙方，同时乙方再支付购房款150000元，余款乙方贷款下来后一次性给付，购房定金冲抵房款，由丙方转交甲方，乙方结清全部房款时，甲方将钥匙、居住权、产权及所有权交给乙方并结清所有水、电、物业费用，双方于2019年6月30日前进行房屋交接；4、产权转移所需费用按照规定由双方各自承担，丙方的居间佣金按房屋成交价由双方各负担1%；5、如果甲方违约退还乙方全部定金，并承担相当于定金数额的违约金，如乙方违约，定金作违约金，不再返还，且佣金费均由违约方承担；6、合同最后一条“其他事项”中载明：乙方支付首付款最低400000元，宋新瑞在签订本协议时已经征得产权人丁建中同意并承担法律责任。落款处“出卖方：丁建中，代理人：宋新瑞”，其中“丁建中”系宋新瑞代写。庭审中，丁建中委托的诉讼代理人陈述，丁建中认可上述房屋买卖协议，同意由宋新瑞代为出售。合同签订当日，仇小呢支付宋新瑞购房首付款300000元，支付宋新瑞购房定金50000元，定金由绿叶房产收取。至今，双方未办理房屋过户和交接。因案涉房屋在签订合同时不动产证书尚未办理，且房屋在银行尚有按揭贷款未偿还，双方未能在合同约定的交付日期即2019年3月30日前办理过户手续。2019年6月6日，涉案房屋办理了不动产权证书；6月23日，绿叶房产询问宋新瑞办理过户时间，宋新瑞回复凑齐所欠的350000元首付即可过户；同日，仇小呢家人向居间方绿叶房产发送微信，称：“我们当时讲好了，先给了350000元，可以的话再给150000元，但是最低不能低于400000元，贷款600000元，其余的贷款下来全部付清”、“我现在只能付50000元”。2019年6月27日，仇小呢至绿叶房产处，提出要求宋新瑞就过户时间延迟给个说法。后绿叶房产中心协调过户事宜未果。2019年7月7日，仇小呢向绿叶房产发送微信，要求宋新瑞于2019年7月15日前退还房款350000元并赔偿违约金50000元，理由是房屋买卖合同无效，宋新瑞没有该房产的任何权利证明，真正的房东丁建中本人从未出现，故要求撤销该合同。绿叶房产回复称：甲方宋新瑞出售此房屋在中介处留存了购房合同，原房主在产权证未办理下来前已与宋新瑞达成了购房协议并同意进行房屋装修，延期过户系不可抗力，中介已经协调双方先行交付了房屋钥匙，乙方在中介通知过户时突然转变主意难以理解；中介已经告知甲方，双方可以进一步面谈解约事宜。2019年8月4日，绿叶房产向仇小呢发送《催告函》，载明：1、案涉房屋的不动产证已于2019年6月份办理完毕，随时可以办理过户；由于双方产生分歧，希望双方积极协调处理，确定购买或者不购买，防止预付的资金产生风险；2、现将出售方宋新瑞的意见转达给购买方：第一，如继续履行购房协议，于2019年8月20日之前办理过户，不追究违约责任。第二，如放弃购买，请到中介方解除原购房协议，退回300000元预付款，违约责任双方面议。第三，购买方可以自行找客户转让此房，时间必须在2019年8月20日截止。第四，如以上三点不能接受，希望拿出方案，尽快协商解决。后仇小呢于2019年9月11日诉至一审法院。一审法院认为，仇小呢与丁建中、宋新瑞、绿叶房产于2019年1月28日就买卖位于镇江市丹徒区润城国际花园17幢1602室的房屋签订的《房地产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对协议各方均具有法律约束力。仇小呢诉至法院要求解除该合同，丁建中、宋新瑞当庭表示对解除合同无异议，一审法院予以准许，即案涉合同于庭审之日即2019年10月9日解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故丁建中、宋新瑞共同作为买卖合同的房屋出售一方，应当共同承担返还已经收取的购房首付款300000元的责任。关于合同解除的原因，仇小呢认为系丁建中、宋新瑞未能在合同约定的时间内即2019年3月30日前办理房屋过户手续，丁建中、宋新瑞则认为系仇小呢违约，不能补充交付合同约定的150000元，而仅能补充支付50000元，一审法院认为，丁建中、宋新瑞虽未在合同约定的时间内办理过户手续，但仇小呢并未提出解除合同的异议；仇小呢提出解除合同的异议时，办理过户手续的条件已成就，妨碍办理房屋交易的情形消除后，仇小呢才提出合同解除的要求，显然不能归咎于丁建中、宋新瑞；丁建中、宋新瑞辩称系仇小呢不能缴足合同约定的第三笔首付款150000元，而仅能缴付50000元，一审法院认为，买卖合同格式条款中虽有交付150000元的约定，但是合同最后一条的手写条款对之前的约定进行了相应变更，仇小呢第三笔首付款交付50000元亦符合合同约定，并非丁建中、宋新瑞所称的违约行为。因此，本案合同解除系当事人协商一致的结果，而非一方违约导致合同不能履行造成的结果。仇小呢要求丁建中、宋新瑞承担违约金50000元，没有事实与法律依据，但双方在合同解除后，丁建中、宋新瑞应当返还所收取的仇小呢的购房款的法定孳息即利息（利率按照中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率标准自2019年1月28日起计算）。关于丁建中、宋新瑞要求仇小呢承担的中介佣金20500元，一审法院认为，绿叶房产在履行居间服务时，未向仇小呢充分释明交易房屋的状况（不动产证书未办理、有抵押贷款、宋新瑞系二手转让等）以及基于上述状况可能导致的交易风险（延期办证、延期过户、延期贷款、延期交付等），本身存在一定的过错，且在仇小呢与丁建中、宋新瑞签订了房屋的买卖合同后，双方又解除了该合同，绿叶房产并未履行完毕全部居间义务，也不符合合同中约定的“交接房屋当日付清佣金”的条件，但考虑到其为促成合同订立付出了劳动，支出了成本，根据公平原则和权利义务相一致原则，合同约定的中介佣金应予以适当减免，一审法院酌定为3000元，由买卖双方即仇小呢与丁建中、宋新瑞各负担1500元。鉴于绿叶房产已收取了仇小呢支付的定金50000元，故还应当返还仇小呢48500元。一审法院判决：一、仇小呢与丁建中、宋新瑞签订的《房地产买卖协议》于2019年10月9日解除；二、丁建中、宋新瑞共同返还仇小呢首付款300000元并返还已付款的利息（其中：以首付款300000元为基数，自2019年1月28日起至实际返还之日止，按中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率计算；以定金款50000元为基数，自2019年1月28日起至2019年10月9日止，按中国人民银行公布的同期一年期定期存款利率计算）；三、绿叶房产返还仇小呢购房款48500元；四、丁建中、宋新瑞支付绿叶房产佣金费1500元；五、驳回仇小呢、丁建中、宋新瑞的其他诉讼请求。上述给付款项于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房地产买卖协议》系买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。协议履行过程中，因案涉房屋的不动产证书未能及时办理等客观原因，致使房屋买卖事宜未能按照约定进行，后双方未能再就买卖事宜进行有效沟通并达成一致意见，从而致使协议解除，其中责任不能过分归责于买方或卖方，一审法院结合案情认定本案合同解除系当事人协商一致的结果，而非一方违约导致合同不能履行造成的结果，并无不当。现丁建中、宋新瑞主张“本案系仇小呢违约，其不应退还仇小呢购房定金”，对此丁建中、宋新瑞并未提供充分证据予以证实，故对丁建中、宋新瑞的该主张，本院不予支持。另丁建中、宋新瑞主张“一审判决主文第二项中对利息部分的判决已超出当事人的诉讼请求”，经核实，一审法院判决丁建中、宋新瑞承担相应利息是在未支持仇小呢要求丁建中、宋新瑞承担违约金50000元的情况上依据合同解除的法律后果所作出的，该部分判决并未超出仇小呢的诉请范围，故对丁建中、宋新瑞的上述主张，本院亦不予支持。至于诉讼费承担问题，首付款300000元是本案诉讼标的的组成部分，丁建中、宋新瑞在诉讼过程中亦未将该款项返还给仇小呢，一审法院根据案件的具体情况决定丁建中、宋新瑞负担的诉讼费数额，并无不当。综上所述，丁建中、宋新瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1013元，由上诉人丁建中、宋新瑞负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  甘可平审判员  宋 涛二〇二〇年六月十七日书记员  朱玉岑