河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4789号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州四棉置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路2号。法定代表人：舒蒲娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚震，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪国栋，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓琳,女，1989年10月28日生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王广林，河南舒展律师事务所律师。上诉人郑州四棉置业有限公司（以下简称四棉置业公司）因与被上诉人李晓琳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月16日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。四棉置业公司上诉请求：一、依法驳回李晓琳全部诉讼请求，支持四棉置业公司全部反诉请求，或发回河南省郑州市中原区人民法院重审；二、本案一、二审诉讼费由李晓琳承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，李晓琳不具备交房资格，四棉置业公司有权不交房且不视为逾期交房。一审判决四棉置业公司退还购房款并承担逾期交房违约责任完全错误。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）附件四第八条第二款约定：“买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。”根据上述约定，李晓琳只有在付清全部购房款之后，才有权要求四棉置业公司交房。但李晓琳至今仍拖欠264000元购房款，四棉置业公司完全有权不予交房且不视为逾期交房。李晓琳首先自身严重违约，其违约行为已经给四棉置业公司造成了严重的经济损失，根本无权要求四棉置业公司退还房款和承担违约责任。不论是按揭买房还是全款买房，都要在交房前付清房款，这是基本的生活常识。现在涉案房屋已通过竣工验收，满足交房条件，四棉置业公司不向李晓琳交付房屋，是因为李晓琳自己违约拖欠房款造成的，其不能因为自己故意违约而获利，无权向四棉置业公司要求违约金。二、业主同时签署购房合同和贷款合同，并提供贷款材料，是行业惯例和生活常识。李晓琳早已选择以商业贷款支付房款，其在看房时、缴纳定金时，签订购房合同时，已再三确认清楚办理贷款的条件、时间和程序，并非没有合理的履行期限，一审判决认定约定办理贷款时间无效完全错误。众所周知，业主选择以现金加商业贷款的方式支付购房款时，签订购房合同时必然与贷款银行一并签订贷款合同，并提交贷款材料，这是行业惯例和生活常识，是任何办理商业贷款的购房者必经的正常流程，李晓琳当然也应按照同样的条件、时间和程序办理。李晓琳在购房前，已就房屋情况、房款支付方式、购房合同内容等与四棉置业公司销售人员多次沟通，已清楚按揭贷款条件、流程和时间、补齐购房款的义务和违约责任，否则其不可能连如何办理商业贷款都不清楚，就缴纳定金并签订购房合同。并且李晓琳为了办理商业贷款，在未付清首付款的情况下，就要求四棉置业公司为其开具全额的首付款发票，更是说明李晓琳对办理商业贷款的条件、时间和程序都是明知的。结合李晓琳于2017年6月28日支付定金，2017年7月2日签订购房合同的事实，并且贷款资料与签订购房合同的材料基本一致，仅增加了银行征信和流水，完全可以说明其有足够的时间准备贷款的资料，并非没有合理的履行期限。三、李晓琳既未获得贷款，也未付清剩余购房款，拖欠购房款两年多，严重违约，应当继续履行购房合同并承担相应的违约责任，一审驳回四棉公司的反诉请求完全错误。购房合同附件四第三条第二款约定：“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行”。李晓琳未获得贷款，并且也未于7日内补齐264000元购房款，故意拖欠购房款两年多，远超过逾期付款60日的起算违约金的期限，理应按日向四棉置业公司支付逾期应付款万分之5的违约金，并且继续履行购房合同。综上，一审判决事实认定错误，应予纠正，请二审法院支持四棉置业公司的上诉请求。被上诉人李晓琳辩称：一、四棉置业公司将《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第三条第二款内容进行了篡改。被篡改的内容对被上诉人显失公平；加重了李晓琳的义务，隐瞒了四棉置业公司的义务，该条应当认定无效。根据李晓琳提供的2017年7月2日、2017年7月29日《商品房买卖合同》合同附件4第三条第二款的内容与上诉人其他版本相比较，不难看出，2017年7月2日、2017年7月29日《商品房买卖合同》合同附件4第三条第二款的内容被篡改了。该内容被改为“买受人应按贷款银行的要求与2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情况，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任”，合同对贷款时间约定显失公平，李晓琳签订合同之时就是违约之日。该条款系格式条款，根据该条款的字面理解，李晓琳履行按揭贷款义务的时间应早于或与签订合同的行为同时发生，并没有给予李晓琳合理的履行期限，以便李晓琳在合同生效后能够及时履行该约定，明显对李晓琳不利。故该条款约定的时间应无效。二、李晓琳首付款分期支付是严格按照四棉置业公司短信提醒的时间和金额支付的，不存在违约。1、李晓琳分期支付首付款是四棉置业公司卖房时推出的促销活动，四棉置业公司现在仍然执行该活动。四棉置业公司的促销人员与买房人之间的微信内容可证。根据四棉置业公司出具的票据，说明四棉置业公司认可首付款分期支付。2、从另一个角度证明，四棉置业公司提供的购房合同内容与四棉置业公司促销活动承诺的事项不符，具有欺诈。根据该合同约定的交付首付款的期限和金额，即使李晓琳严格按照四棉置业公司促销活动要求的日期和金额支付首付款，一旦四棉置业公司违背诚实信用，掩盖事实，由于买受人取证难，包括李晓琳在内的买受人都会存在掉入四棉置业公司设下的违约陷阱的风险。3、四棉置业公司以李晓琳没有按约定期限支付首付款为由，主张李晓琳违约，说明了四棉置业公司缺乏商业信誉、违反《合同法》中的诚实信用原则，故意不把真实约定体现在合同中，其目的就是制造李晓琳违约，以便为四棉置业公司迟延交付房屋寻找借口。由此可见，四棉置业公司订立合同时主观上具有恶意欺诈的。三、明明是四棉置业公司和其指定的办理贷款的公司共同为包括李晓琳在内的买受人办理贷款，四棉置业公司却违背事实，信口雌黄，欺骗法庭和买受人。四棉置业公司篡改合同条款的目的，就是为了掩盖相关事实。四、李晓琳主动履行义务，积极实现合同目的，不存在违约事实。然而，四棉置业公司懈怠履行合同义务，致使合同不能正常履行，应当承担违约责任。1、合同签订后，按照四棉置业公司约定的时间，李晓琳向四棉置业公司指定的第三方支付了按揭服务费、抵押登记费、印花税，向四棉置业公司支付了工本费、大额首付款、维修基金，并向四棉置业公司和第三方递交了多家银行所需的贷款资料，四棉置业公司讲办理贷款的材料放入档案袋中，该档案袋每一个买受人一个。2、合同约定“贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行”，合同签订后，四棉置业公司懈怠履行义务、没有按照合同约定为李晓琳指定银行，而是指定第三方办理贷款事项，四棉置业公司缺乏诚实信用。3、购房合同签订后，四棉置业公司以合同需要盖章和备案为由，迟迟没有给李晓琳购房合同。李晓琳多次向四棉置业公司索要购房合同，四棉置业公司于2019年11月份才给李晓琳一份购房合同，李晓琳按照四棉置业公司的工作人员要求进行签收（有录音、录像）,签收本在四棉置业公司处。由此可知，四棉置业公司没有把合同交给银行，严重违约。五、原审法院认定四棉置业公司违约的事实是正确的。四棉置业公司不能按时交房的事实是客观存在的。原审法院判决解除合同，并要求四棉置业公司退还房款支付利息是正确的。合同约定的交房时间为“出卖人应当在2018年10月31日前交房”，四棉置业公司提出在2017年11月25日至2018年3月15日之间，因治理大气污染停工121天，扣除该时间后，四棉置业公司应在2019年3月1日前交房。四棉置业公司在一审审理时称：2019年12月31日，本案所涉房屋所在的工程由四棉置业公司向有关部门进行了竣工验收备案，四棉置业公司于2020年1月份向其他业主交付了房屋。合同约定，逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。因此，原审判决解除合同，并要求其退还房款支付利息是正确的。综上，请求二审法院驳回四棉置业公司的上诉请求。李晓琳向一审法院起诉请求：1.判令四棉置业公司退还所收李晓琳购房款264332元，并判令四棉置业公司支付违约金2643.32元，并判令四棉置业公司支付至2019年12月12日的利息18979.76元，共计285955.08元，以后的利息以264332元为基数，按照年利率5.6%计算至付清日；2.判令四棉置业公司支付李晓琳所支付的工本费、维修基金费人按揭服务费等费用共计4733元；3.诉讼费用由四棉置业公司承担。以上共计：290688.08元。四棉置业公司向一审法院反诉请求：1.判令李晓琳继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。2.判令李晓琳向四棉置业公司支付购房款264000元。3、判令李晓琳自2017年9月7日起至购房款付清之日止，按日向四棉置业公司支付逾期应付款264000元万分之5的违约金（自2017年9月7日起截至2020年2月18日，暂计118008元)。4、反诉费用由李晓琳承担。一审法院认定的事实:2017年7月2日，原告李晓琳作为买受人，被告郑州四棉置业有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号17003429401）一份，主要内容有：买受人购买的商品房为中原区工人路西，棉纺西路北盛润锦绣城商业西广场11层1112号房，建筑面积40.05平方米；该商品房总金额伍拾贰万捌千叁百叁拾贰元整；付款方式为现金付款264332元，现金付款时间为2017年7月2日，商业贷款264000元；出卖人应当在2018年10月31日前交房；出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同附件四约定有：附件四第三条第2款的约定：“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行”。附件四第八条第2款的约定：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。合同签订当日，被告郑州四棉置业有限公司向原告出具房款金额为264332元发票一份、向原告出具维修基金金额为2603元的收据一份。郑州东方智典房地产营销策划有限公司向原告出具按揭费用1580元的收据一份。另原告李晓琳持有一份未注明收款单位、仅写明收款人“孟”的收取工本费550元的日期同为合同签订当日的收据一份。2019年12月31日，本案所涉房屋所在的工程由被告向有关部门进行了竣工验收备案。被告于2020年1月份向其他业主交付了房屋。庭审中，原被告认为对方构成违约，原告认为被告未按照合同约定在2018年10月31日前交付房屋构成违约。被告认为原告一是实际交付的款项晚于合同约定的日期。二是原告未按照约定办理按揭贷款。并在庭后被告提供转账凭证、收据等证据用以证明李晓琳并未按照约定于2017年7月2日付清购房首付款264332元，转账凭证、收据显示：原告分别于2017年7月2日付款56935元（包括维修基金2603元和实际支付房款54332元）；2017年8月31日付款52500元；2017年12月3日付款52500元；2018年4月2日付款52500元；2018年8月27日付款52500元。经质证，原告对被告提交的转账凭证、收据的真实性无异议。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的主要焦点问题是原被告是否构成违约、以及违约责任和承担问题。关于原告是否构成违约。现查明原告已交付的首付款房款的实际时间晚于合同约定的时间，但被告向原告出具发票的时间与约定的时间一致，该行为应视为被告对此予以认可和同意；还查合同对贷款时间约定“买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额”，该条款系格式条款，根据该条款的字面理解，原告履行按揭贷款义务的时间应早于或与签订合同的行为同时发生，并没有给予原告合理的履行期限，以便原告在合同生效后能够及时履行，该约定明显对原告不利，故该条款约定的时间应系无效。同时还查明原告向第三方支付了按揭服务费、向被告交付了大额首付款等费用，上述也表明原告系在主动履行义务，积极实现合同目的。因此，被告以原告没有办理按揭贷款和向被告交付剩余款项为由主张原告构成违约没有依据。关于被告是否构成违约。合同约定的交房时间为“出卖人应当在2018年10月31日前交房”，另被告提出在2017年11月25日至2018年3月15日之间因治理大气污染停工121天，故扣除该时间后，被告应在2019年3月1日前交房。但被告未提供证据证明其履行了交房义务，其行为构成违约。故被告应当承担违约责任。关于原告的诉讼请求，一是要求解除合同的诉请，该请求符合约定，同时《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案所涉合同中，原告系房屋购买人，被告系房屋开发商，双方之间系供需关系，故原告要求解除合同，本院予以准许；被告提出继续履行合同，因合同履行涉及行为自由的性质，原告在合理期限内未要求继续履行，故被告的反诉不具有现实性不予支持。被告提出如解除合同原告负有配合解除涉案房屋备案、登记的义务，该义务性质属于原告的合同附随义务性质，为不增加当事人诉累，该院予以一并处理。二是要求被告退回首付房款、并支付利息、违约金的诉请，其中要求被告退回首付房款，理由正当，予以支持；其中利息和违约金，均具有赔偿原告损失的功能，再根据法律规定，原告有权要求在约定的违约金低于实际损失可以请求予以增加，故本院酌定为被告占用资金期间产生的利息系原告的损失范围，超出部分不再支持；利息的计算从原告的实际交付之日起计算到实际还款之日止，在2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。三是要求退还支付的工本费、维修基金费、按揭服务费等费用共计4733元的诉请，经查其中的550元工本费，原告提供的该费的收据中没有被告加盖的印章，不能有效证明系被告公司收取，不予支持；其中的维修基金2603元，系由被告收取，但被告提供郑州市物业维修基金管理中心出具的交存凭证显示该费用被告已交至郑州市物业维修基金管理中心，故被告的行为属于代收行为，不承担退还责任，不予支持，但被告应当将交存凭证原件退回原告，由原告在合同解除后向郑州市物业维修基金管理中心主张退回；其中的按揭服务费收据中没有被告加盖的印章，加盖的是郑州东方智典房地产营销策划有限公司印章，不能有效证明系被告公司收取，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起，解除原告李晓琳与被告郑州四棉置业有限公司于2017年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17003429401）；二、被告郑州四棉置业有限公司于判决生效后十日内向原告李晓琳退还购房款264332元和支付利息（其中54332元自2017年7月2日起、52500元自2017年8月31日起、52500元自2017年12月3日起、52500元自2018年4月2日起、52500元自2018年8月27日起，均至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、自2019年8月20日起至款项退还完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告郑州四棉置业有限公司于判决生效后十日内向原告李晓琳退还由郑州市物业维修基金管理中心出具的交存维修基金金额为2603元、交款人为李晓琳的“郑州市房屋专项维修资金交存凭证”原件一份；四、自判决生效之日起十日内，原告李晓琳协助被告郑州四棉置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号17003429401）的解除备案登记手续；五、驳回原告李晓琳的其他诉讼请求；六、驳回被告郑州四棉置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元，反诉费3488元，均由被告郑州四棉置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，关于李晓琳是否承担违约责任问题。案涉《商品房买卖合同》约定，房款264000元的付款方式为商业贷款；合同附件四合同补充协议第三条第2项约定，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。李晓琳与四棉置业公司签订《商品房买卖合同》的时期为2017年7月2日，补充协议第三条第2项约定李晓琳履行按揭贷款义务的时间应早于或与签订合同当天完成，客观上李晓琳是无法履行按揭贷款义务的，该条款系格式条款，并没有给予李晓琳合理的履行期限，明显对李晓琳不利，故该条款约定的履行期限应属无效。李晓琳已支付总房款的50.03%，并第三方公司支付了按揭服务费，可以表明其是主动履行合同义务的，四棉置业公司以李晓琳未办理按揭贷款、至今未支付剩余房款为由主张李晓琳应承担违约责任的反诉请求不成立，本院不予采纳。关于案涉《商品房买卖合同》是否解除问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方当事人均不能提供充分证据证明未能订立商品房担保贷款合同的原因在于对方，且李晓琳为办理商业贷款已向第三方公司支付了按揭服务费，但至今未能办理银行按揭贷款，本案系因不可归责于当事人双方的事由导致商品房担保贷款合同未能订立，致使商品房买卖合同不能继续履行，故李晓琳请求解除合同的主张成立，应予支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，四棉置业公司应当将收受的购房本金及利息返还给李晓琳。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同。李晓琳在未全部支付购房款的情况下，四棉置业公司主张其不交房并不构成违约的抗辩理由成立，一审法院认为四棉置业公司构成违约不当。综上所述，案涉《商品房买卖合同》因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致不能继续履行，该合同应予解除，四棉置业公司应当将收受的购房本金及利息返还给李晓琳。四棉置业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，但对于四棉置业公司构成违约的论述不当，鉴于一审处理结果与二审的最终处理结果相一致，故对一审判决的判项内容应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12636元，由上诉人郑州四棉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年六月五日书记员 田宇恒