四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执异455号 案外人（被执行人）：四川浪度九州商业管理有限公司，住所地四川省广汉市一段1幢3层。 法定代表人：周静，执行董事。 申请执行人：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都高新区天府二街99号1栋1楼101、103、105号，2楼201号、202号。 负责人：高峰，行长。 被执行人：赵孟姗，女，1976年9月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被执行人：周国桥，男，1971年8月16日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被执行人：成都浪度家私有限公司，住所地四川省成都市新都区新都镇高东路1080号。 法定代表人：黄孔珍，执行董事。 被执行人：四川浪度家具投资集团有限公司，住所地四川省成都市锦江区东光街道永兴村5组5幢2单元28层2801号。 法定代表人：黄孔珍，执行董事兼总经理。 被执行人：四川浪度家私有限公司，住所地四川省广汉市经济开发区（高雄路东段）。 法定代表人：黄孔珍，执行董事。 在本院执行申请执行人平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）申请执行被执行人赵孟姗、周国桥、成都浪度家私有限公司、四川浪度家私有限公司（以下简称浪度家私公司）、四川浪度九州商业管理有限公司（以下简称浪度九州公司）、四川浪度家具投资集团有限公司公证债权文书一案中，浪度九州公司对执行位于四川省广汉市的九处房产（房产证号：广房权证广汉字××号、20××79号、20××67号、20××31号、20××55号、20××11号、20××0Ｘ号、20××99号、20××75号）及分摊工业用地使用权（以下简称案涉房地产）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人浪度九州公司称，2016年2月15日，浪度家私公司与案外人签订《房屋与经营设备设施资产租赁协议书》，将浪度家私公司名下的案涉房地产出租给案外人。后浪度家私公司将案涉房地产交由案外人占有使用，案外人亦按约交纳租金。现案外人已将案涉房地产转租成都鼎廉物流有限公司等多家公司，并与各公司保持长期合作关系。现无论案外人与浪度家私公司的租赁合同还是各转租合同的期限均未届满，案外人有权继续使用，并在同等条件下享有对案涉房地产的优先购买权。综上，请求法院停止对案涉房地产的执行。 本院查明，2019年1月30日，四川省成都市成都公证处作出（2019）川成证执字第14号执行证书，载明：申请执行人为平安银行成都分行，被执行人为成都浪度家私有限公司、浪度家私公司、浪度九州公司、四川浪度家具投资集团有限公司、周国桥、赵孟姗。执行标的：一、成都浪度家私有限公司所欠五笔《贷款合同》项下贷款本金余额164123696.59元；二、成都浪度家私有限公司所欠上述五笔《贷款合同》项下贷款利息90712元（计算至2018年12月17日止）；三、上述五笔《贷款合同》项下贷款罚息12950972.27元（暂计算至2018年12月17日止），2018年12月18日至贷款本息付清之日所产生的罚息按照上述《贷款合同》第1.4条、第7.2条约定计算，以贷款本金余额164123696.59元为基数，按照实际逾期天数及合同约定的年利率6.003%加50%计收罚息；四、上述五笔《贷款合同》项下贷款复利472054.45元（暂计算至2018年12月17日止），2018年12月18日至贷款本息付清之日所产生的复利按照上述《贷款合同》第1.4条、第7.2条约定计算，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；五、成都浪度家私有限公司未履行前述债务时，平安银行成都分行以（2017）广汉市不动产证明第0000226号《不动产登记证明》项下浪度家私公司抵押的不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；六、浪度家私公司、浪度九州公司、四川浪度家具投资集团有限公司、周国桥、赵孟姗对成都浪度家私有限公司应承担的前述第一项至第四项债务承担连带清偿责任；七、被执行人承担公证费24750元。该执行证书发生法律效力后，本院立案受理平安银行成都分行的强制执行申请，执行案号：（2019）川01执1403号。执行中，本院作出（2019）川01执1403号执行裁定，与本案有关内容为：查封浪度家私公司所有的案涉房地产，查封期限为三年。该查封为轮候查封，首查封法院为四川省宜宾市中级人民法院，现该法院已将处置权移送本院。本院依法委托评估机构对案涉房地产进行评估。2019年10月12日，四川鼎泰房地产土地资产评估有限公司作出川鼎泰房评估字（2019）第102号房地产估价报告，案涉房地产评估价值为22278.31万元。后本院作出（2019）川01执1403号之一执行裁定，拍卖案涉房地产。2019年12月23日，本院作出（2019）川01执1403号公告，责令被执行人浪度家私公司以及现占有案涉房地产的公司或个人于2020年1月13日前迁出房屋并腾出土地，到期仍不迁出的，本院将依法强制执行。 另查明：1.2017年1月5日，平安银行成都分行与浪度家私公司签订《最高额抵押担保合同》，约定浪度家私公司将位于四川省广汉市的房产（房产证号：广房权证广汉字××号、20××79号、20××67号、20××31号、20××55号、20××11号、20××0Ｘ号、20××99号、20××75号）及对应的国有土地使用权［土地证号：广国用（2010）第××号］进行担保，并于2017年1月9日办理了（2017）广汉市不动产证明第0000226号《不动产登记证明》。2.2016年2月15日浪度家私公司与案外人签订《房屋与经营设备设施资产租赁协议书》，约定浪度家私公司将案涉房地产及配套设备设施租赁给案外人作商业使用，租赁期限自2016年2月15日至2031年2月14日止，租赁期限15年。鉴于两公司系关联公司，租金单价：5元／平方米／月等。后案外人浪度九州公司将上述房屋转租四川玖润国际贸易有限公司等多家公司占有使用。3.工商登记信息显示，浪度家私公司系浪度九州公司唯一股东，持股比例100%。 以上事实，有执行证书、执行裁定书、《房屋与经营设备设施资产租赁协议书》、工商登记信息等证据在案为证。 本院认为，（2019）川成证执字第14号执行证书已发生法律效力，浪度家私公司作为本案被执行人未履行该执行证书确定的义务，本院执行浪度家私公司名下的案涉房地产符合法律规定。 案外人浪度九州公司以其与被执行人浪度家私公司签订《房屋与经营设备设施资产租赁协议书》、该公司享有承租权为由，请求法院停止拍卖案涉房地产。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，承租人以租赁关系为据，主张排除执行，应以签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金为前提。根据本案查证的事实，浪度家私公司100%持有浪度九州公司的股权，且案外人亦未提交证据证明其已按约向浪度家私公司支付租金、实际履行租赁合同，故本院不能确认双方已签订真实、合法、有效的房屋租赁合同。鉴于此，在本院不能确认案外人浪度九州公司为案涉房地产合法承租人的前提下，浪度九州公司针对本院拍卖案涉房地产提出排除执行的异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人四川浪度九州商业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨桓 审判员  王军 审判员  于洋 二〇二〇年六月十五日 书记员  王杰