江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民终903号上诉人（原审第三人）：孟宏，男，1970年2月2日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：薛霏，新沂市盛元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙明，男，1966年9月17日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。原审被告：新沂市金桥置业有限公司，住所地新沂市新安街道大桥西路18号。法定代表人：岳桂娟，该公司总经理。原审第三人：新沂市城市投资发展有限公司，住所地新沂市新安街道钟吾南路17号。法定代表人：周波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明桎，江苏王军律师事务所律师。上诉人孟宏因与被上诉人孙明、原审被告新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）、原审第三人新沂市城市投资发展有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初5083号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孟宏及其委托诉讼代理人薛霏、被上诉人孙明的委托诉讼代理人连江、原审第三人城投公司的委托诉讼代理人李明桎，到庭参加诉讼活动。原审被告金桥公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人孟宏上诉请求：1.请依法撤销(2019)苏0381民初5083号民事判决，并予以改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。按照上诉人的请求和案件事实，上诉人具备独立请求权资格，上诉人在一审中明确要求与金桥公司签订的正式商品房买卖合同及网备手续合法有效，但一审法院却没有进行审查。所以一审法院程序违法。二、被上诉人两个诉请不是同一法律关系，不应在同一案件中审理。被上诉人在庭审时增加诉讼请求，要求法庭确认其与金桥公司签订的买卖合同(实为购房确认单)有效，上诉人随即提出两个诉请不是同一法律关系，不应在同一案件中审理，但一审法院仍然同时审理显然错误。三、一审法院没有审查被上诉人是否交清购房款。庭审时，被上诉人称系多次交款，但被上诉人只出具一份收据，被上诉人所称前后矛盾，故不能采信。而金桥公司明确表示没有收到被上诉人的购房款。在此种情况下，一审法院应该要求被上诉人进一步提交付款凭证加以佐证被上诉人已全额交清购房款。但一审法院没有要求被上诉人提供相应的证据加以佐证，就认定了双方的房屋买卖关系有效是错误的。四、被上诉人占有涉案房屋时，该房屋是在法院查封状态。所以，被上诉人是非法占有涉案房屋。五、被上诉人在签订购房确认单时，金桥公司具备销售商品房的条件和资格。在同一时间段购买同一小区的商品房的业主也都签订了正式的商品房买卖合同并办理产权登记手续。而被上诉人在长达几年的时间没有签订正式合同，更没有办理产权登记手续，说明被上诉人没有实际购买涉案房屋。综上所述，被上诉人与金桥公司之间不存在商品房买卖关系。上诉人与金桥公司签订了正式的商品房买卖合同并进行了网备。所以，上诉人持有的商品房买卖合同合法有效，请二审法院予以确认。同时，驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人孙明答辩称：孙明与金桥公司之间是真实的房屋买卖关系，经金桥公司同意孙明在涉案房屋内进行了装饰装潢，办理了用水用电用气等生活必须的手续，并一直缴纳物业费，故一审认定事实清楚，请二审予以维持。原审被告金桥公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见,视为放弃诉讼答辩权利。原审第三人城投公司陈述：其不发表答辩意见，也不对一审判决进行评价，认为本案与其无关。孙明向一审法院提出的诉讼请求：1.确认孙明与金桥公司之间的房屋买卖关系有效；2.判令金桥公司协助孙明办理新沂市金桥国际花园（金澄家园）小区6号楼1单元2402室房屋（以下简称涉案房屋）及2-249车位不动产登记手续。一审法院审理查明，2014年12月13日，孙明与金桥公司签订一份《金桥国际花园签约确认单》，约定孙明购买涉案房屋，房屋建筑面积为90.74平方米，单价为4728元/平方米，总价为429019元，成交总价为400352元。金桥公司于当日向孙明出具收据，载明收到6号楼1单元2402室房款400352元,及2-249车位款8万元。后金桥公司向孙明交付涉案房屋。孙明在2016年6月23日办理上房手续，并装修入住至今。2018年8月5日，金桥公司与城投公司就涉案房屋3-8幢249号签订一份《商品房买卖合同》（合同号XY85808），并在房产部门办理备案登记。因金桥公司欠第三人孟宏工程款，经政府工作组协调处理，2018年9月9日金桥公司与第三人孟宏就涉案房屋6幢1单元2402号签订一份《商品房买卖合同》（合同号XY95584），并在房产部门办理备案登记。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，孙明与金桥公司签订的确认单中对房屋的坐落位置、价款、付款方式已有了明确的约定，孙明将购房款支付完毕，金桥公司亦将确认单中约定的房屋交付孙明，应当认定双方之间关于涉案两套房屋的买卖合同成立并生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。孙明与城投公司、孟宏均未有就涉案房屋办理所有权转移登记手续，均未取得所有权。虽然金桥公司与第三人孟宏、城投公司签订的买卖合同办理了登记备案，但金桥公司与孙明之间的房屋买卖合同生效在前，且将合同标的物即涉案房屋交付给孙明，孙明也已实际装修入住。基于合同履行情况，确认孙明与金桥公司之间的房屋买卖合同优先继续履行，故孙明要求金桥公司协助其办理所有权转移登记手续，具有事实和法律依据，予以支持。遂判决：一、孙明与金桥公司双方房屋买卖关系有效。二、金桥公司应于判决发生法律效力之日起三十日内协助孙明办理新沂市新安街道金桥国际花园（金澄家园）小区6号楼1单元2402室房屋及2-249房屋所有权转移登记手续。二审审理查明，涉案房屋于2019年3月19日被一审法院作出的（2019）苏0381民初2963号民事裁定书采取保全措施，查封期限为三年。孙明向一审法院提起本案诉讼的时间为2019年5月17日。涉案房屋至今仍登记在金桥公司名下。一审查明其他事实二审予以确认。本院认为，当事人在寻求实体上的救济时，必须先遵循程序上规定。因案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书不能排除执行。案外人对已经被法院查封、扣押、冻结的财产主张确权的，只能提起执行异议之诉，不能另行提起确权之诉，对另案提出的确权之诉，法院应裁定不予受理,已经受理的，裁定驳回起诉。另根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人对于诉讼保全行为及裁定不服的，基于实体权利对被保全财产提出异议的，适用执行异议相关规定。本案中，涉案房屋在孙明提起本案诉讼前就已经被（2019）苏0381民初2963号案当事人李洪臣申请诉讼保全，目前涉案房屋仍处于预查封状态。孙明在涉案房屋已经被查封的情况下，未通过执行异议程序主张权利，而是另行提起本案诉讼，主张涉案房屋为其购买，要求将涉案房屋过户至其名下，对此，一审法院不应当受理，已经受理的应当裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第（一）项、第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初5083号民事判决；二、驳回孙明的起诉。一审案件受理费8500元，退还孙明；上诉人孟宏预交的二审案件受理费8500元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张向东审判员  崔金城审判员  苏 团二〇二〇年六月五日书记员  杭恒宇