重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1968号原告：重庆仁恒物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路43号第3层，统一社会信用代码91500224320315706C。法定代表人：孙元福，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡先书，女，该公司职工。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：吴未，男，1993年10月20日出生，汉族，户籍所在地重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：石顺琴，女，住重庆市铜梁区。系吴未之母。重庆仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）与吴未物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年5月26日、6月3日公开开庭进行了审理。仁恒物业公司的委托诉讼代理人杨道明，吴未的委托诉讼代理人石顺琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求吴未支付物业管理服务费2038.4元和公摊费160元及违约金（违约金以欠费金额为基数从所欠之日起按每日3‰计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由吴未承担。事实及理由：2015年10月20日，仁恒物业公司与吴未所在的小区的业主签订了《XX业主临时公约》，约定：仁恒物业公司为吴未所在的XX小区提供物业服务，吴未应按约定缴纳物业服务费，若逾期交纳物业服务费，按每日3‰向仁恒物业公司支付违约金，另外合同约定公共部分的能源消耗由吴未等业主分摊。吴未系仁恒物业公司提供物业管理服务小区的XX小区XX的住户。仁恒物业公司与吴未签订有《物业服务合同》等。仁恒物业公司为吴未提供了物业服务，自2019年1月1日至2020年4月15日，吴未尚欠物业费2198.4元，此款经多次催收未果。为此，提起诉讼。庭审中，仁恒物业公司将违约金的计算方式变更为以2198.4元为基数，从起诉之日起至付清之日止按月利率2%计算。要求吴未支付物业管理服务费和水电公摊费的期间变更为2019年1月1日至2020年4月30日止。吴未辩称，未交2019年1月1日至2020年4月30日的物管费和公摊费属实，未交的原因是去交纳物业费时，仁恒物业公司要求缴纳公摊费，因公摊费的收取不合理，应该根据供电等相关部门的发票据实分摊。不交物业费的原因还有仁恒物业公司的服务管理不到位，与其收费标准不符。如接房时小区有四个保安亭，且均有保安值守，现在2个保安亭没有保安值守，这2个保安亭门口任何人可以随意进出，导致小偷进入小区，盗窃住户。小区车库和道路不冲洗，绿化地带杂草从生，不修剪；健身器材、坐椅老化，移动和固定的垃圾桶破烂，不维修不更换；小区门口设置栏杆，进出不方便，婴儿车、轮椅不能顺利通过；大门口的景观水池及配套设施不清洗，也不开放；小区的中控室要持证上岗，人证不符；地下车库建大型冻库，占用小区车位，改变车库停车性质，存在安全隐患；晚上12点后保安几乎是睡觉，工作不负责；5栋4楼开设宾馆，影响小区安全。吴未不交纳物业费的理由成立，仁恒物业公司主张违约金不合理。诉讼费由吴未承担也不合理。本院经审理确认事实如下：仁恒物业公司系坐落于重庆市铜梁区XX大道XX号XX小区的前期物业服务单位。吴未系该小区XX号房屋的业主，吴未房屋建筑面积85.01平方米。该小区的《业主临时管理规约》的部分内容为：第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均具有约束力；第三十四条共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；第三十五条业主同意自购房合同约定的交付之日，物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。于接房时一次性交纳第一年物业服务费。物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；第三十六条本物业管理区域的运作方式与服务收费标准1.本物业管理区域的运作方式为包干制；2.本物业……物业服务费用标准按照以下执行（按建筑面积计算）1）高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）；……第四十四条业主、使用人违反本临时管理规约及《前期物业服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金，超过2个月可向本小区属地法院提起诉讼。吴未予以书面承诺遵守《业主临时管理规约》的规定。吴未与仁恒物业公司还签订了《物业服务合同》，该合同约定管理服务费用按高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）。XX小区共1099户住户，2019年1月至2020年4月仁恒物业公司缴纳的公用电费用分别为15134.56元、16539.84元、14216.73元、14144.37元、12742.49元、15090.16元、14056.6元、15214.84元、14550.95元、13386.15元、14055.54元、14699.02元、16462.39元、14409.44元、11668.1元、14084.81元，公用水费用分别为417.34元、395.52元、677.28元、1228.10元、967.70元、363.16元、412.48元、928.40元、234.62元、849.27元、345.36元、624.71元、327.26元、405.48元、689.66元、747.74元。仁恒物业公司实际按10元／户·月收取水电公摊费（共用的专项设备运行的能源消耗及损耗费用）。吴未未交纳从2019年1月起的物业管理服务费和水电公摊费，经仁恒物业公司书面催收后仍未交纳，仁恒物业公司遂向本院提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述，仁恒物业公司举示的业主临时管理规约，物业服务合同，不动产登记申请审批表，水电公摊费公示表，缴纳水电公摊费的发票，收费通知单张贴在吴未入户门的照片等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，案涉XX小区的《业主临时管理规约》不违反法律、法规规定，业主应遵守该管理规约，该管理规约对全体业主具有约束力。仁恒物业公司与吴未签订的《物业服务合同》也系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据管理规约的规定和物业服务合同约定，吴未在接受了仁恒物业公司的物业服务后，有按照管理规约的规定和物业服务合同约定向仁恒物业公司交纳物业管理服务费的义务。吴未未交纳从2019年1月起的物业管理费，经书面催收后至今仍未交纳属实。根据管理规约的规定和物业服务合同载明的物业管理服务费交纳时间、标准，仁恒物业公司要求吴未支付2019年1月至2020年4月期间的物业管理服务费2038.4元，本院予以支持。关于水电公摊费的诉讼请求。《业主临时管理规约》明确了共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。从仁恒物业公司举示的证据看，案涉小区缴纳的公摊水电费均远远超过按10元／户·月分摊到各户业主的总和费用，仁恒物业公司要求吴未按10元／月交纳2019年1月至2020年4月公摊水电费160元，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。《业主临时管理规约》明确了物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金。仁恒物业公司要求以未交纳的2019年1月至2020年4月的物业费总和为基数从起诉之日即2020年5月7日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，该违约金的计算方式未超出约定，也符合法律规定，本院予以支持该请求。仁恒物业公司要求吴未承担未交纳水电公摊费的违约金，因未明确该违约责任，对该请求本院不予支持。对吴未关于不应交纳水电公摊费的抗辩意见，本院认为，《业主临时管理规约》明确了业主应据实分摊该费用，仁恒物业公司也举示了相应证据证明实际产生了该费用的事实，该费用中即使存在物业用房等使用的不属于业主分摊的水电费用，但因供水电设施及计量表属建设时统一规划，仁恒物业公司此后可向有关部门申请安装物业管理用房等不属于业主分摊的水电费用计量表，严格厘清公摊费用。仁恒物业公司现每月交纳的公摊水电费远远超过按10元／户·月分摊到各户业主的总和费用，仁恒物业公司按10元／户·月的收费标准符合实际，对吴未的该抗辩意见，本院不予采信。对吴未的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要仁恒物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，仁恒物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，吴未以仁恒物业公司在管理中存在问题而拒交物业服务费的理由不能成立。如仁恒物业公司确有违约行为，或归于仁恒物业公司服务管理原因造成吴未经济损失，吴未可另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、吴未于本判决生效之日起十日内支付重庆仁恒物业管理有限公司2019年1月起至2020年4月止的物业管理服务费2038.40元、公摊费160元，共计2198.4元，并从2020年5月7日起以2038.40元为基数按月利率2%计算向重庆仁恒物业管理有限公司交纳违约金至付清之日止；二、驳回重庆仁恒物业管理有限公司在本案中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴未负担。本判决为终审判决。审判员  蒋玉君二〇二〇年六月八日书记员  曹漓萍