浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终437号 上诉人（原审被告）：程祖洪，男，1966年12月4日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人（原审被告）：程祖平，男，1962年6月29日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄健明，浙江众成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱春英，女，1970年3月3日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审原告）：程立芸，女，1995年5月12日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李树川，长兴县丁新法律服务所法律工作者。 上诉人程祖洪、程祖平为与被上诉人邱春英、程立芸房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2019）浙0522民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 上诉人程祖洪、程祖平的上诉请求：1.请求依法撤销（2019）浙0522民初344号民事判决书，依法改判驳回邱春英、程立芸的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费由邱春英、程立芸承担。事实与理由：一、一审判决认定事实存在部分错误及适用法律错误。1.本案的租赁物具有特殊性，为长兴轻工设备厂的30%厂房（即南边一间），该长兴轻工设备厂有三间厂房，即南边一间、中间一间、北边一间，三间相互连同为一个整体，中间无墙体分割，而程祖洪租用的是南边的一间，该租赁物在2014年就出现钢结构墙体腐烂，在使用中已存在危险，程祖洪即向邱春英、程立芸要求修复，在邱春英、程立芸不予修复的情况下，程祖洪口头向邱春英告知解除租赁合同，是符合常理的。一个无法使用或使用存在极大危险性的租赁物，常理下承租人都不会再继续租用或使用。2.2016年，中间一间房屋的屋顶坍塌，直接导致三间房屋无法正常使用，一审法院虽认定租赁合同的合同目的已无法实现，解除条件已成就，但却确认双方都未行使解除权，从而要求程祖洪继续支付租金，上述认定违反了法律规定。合同的权利义务是对等的，只有在、程立芸提供了合格的租赁物，程祖洪才有支付租金的义务。3.本案租赁物在2014年出现危险状况而邱春英、程立芸不履行自身义务的情况下，程祖洪继续使用中间或北边的房屋，实际上与本案租赁物已不存在关联。2016年中间房屋屋顶坍塌的情况下，仍要求程祖洪支付一半租金，不符合常理也不符合法律规定。4.程祖平虽说在租赁协议上的担保人处签名，但其担保期按法律规定应为6个月，如邱春英、程立芸认为租赁合同未解除，在2014年就应主张权利，而程祖洪早在2014年就告知程祖平因邱春英、程立芸拒绝修复南边房屋而已解除了租赁。程祖平担保期已过，不应承担担保责任。 邱春英、程立芸辩称,1.程祖洪、程祖平的上诉请求没有事实和法律依据，虽然邱春英、程立芸对一审法院的判决也有异议，但还是认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判，驳回上诉。2.该厂房北面、中间、南边联成一体，成为整个大间的厂房，用于生产经营需要修缮，不仅是南边厂房，更需要修缮的是屋顶坍塌的中间厂房。3.至今为止程祖洪并没有通知过解除合同和厂房修缮问题，程祖洪作为使用人和管理人，修缮应是其最迫切提出的问题，但其从未提出过。事实上，厂房一直在使用状态。4.对于程祖平担保问题，正如一审法院认定，程祖平作为担保人，在租房协议上签字，但未约定保证方式及范围，应为连带责任保证及对全部债务包括租金及利息损失承担责任。5.利息问题，由于邱春英、程立芸经济困难，交不起上诉费，被裁定撤回上诉，但还是要提出一审法院利息计算是错误以及不公平的。2016年至2018年，租金减半了，其利息计算也应该减半计算。一审法院基于公平原则，酌情确定1万元显失公平，利息判决偏向程祖洪、程祖平，请二审法院酌情裁决。 邱春英、程立芸向一审法院起诉请求：判令程祖平、程祖洪连带给付房屋租金240000元（2014年1月-2018年12月），逾期利息33120元，共计273120元。 一审法院认定事实：2011年6月15日，邱春英与程祖洪签订《租房协议》一份，约定程祖洪租用邱春英、程立芸享有的长兴轻工设备厂30%股份的厂房（该厂房在厂房的南部），每月租金为人民币肆仟元整，月初支付，期间自2011年7月11日起到工厂征用为止。该份租赁协议由程祖洪、邱春英签字，并有程祖平作为担保人签字。一审法院组织双方当事人前往涉案厂房进行现场查看，经双方当事人确认，涉案厂房由三间钢结构厂房组成，由南往北连成一体，分别在南边、北边两间开有两扇门。其中南边一间的南边窗户有部分脱落（放置两个转鼓及零星物品），中间一间屋顶全部掉落(放置几台机器及零星物品)，北边一间完好(放置较多设备)。涉案厂房中间一间屋顶系于2016年坍塌，南边一间钢结构墙体系于2014年开始出现腐烂。双方当庭确认涉案租赁协议租金已经支付至2013年12月。程立芸当庭对该份协议予以认可。 一审法院认为，（一）根据查明的事实，涉案租赁协议约定的标的物为长兴轻工设备厂30%的厂房（即南边一间），而南边一间与中间、北边一间连成一体，成为整个大间的厂房用于生产经营。现根据现场查看的情况，中间一间屋顶已经坍塌，该大间的厂房明显已经不能继续用于生产经营，程祖洪租赁该房屋的合同目的已无法实现，涉案租房协议解除条件（即2016年）已经成就。（二）涉案租房协议解除条件虽已成就，但邱春英、程立芸一直未要求解除合同（即未行使解除权），程祖洪虽陈述口头提出过解除合同，但其也未有证据予以证明该陈述内容，故本院确认第一次开庭日期（即2019年4月2日）系程祖洪提出解除合同之日，也系邱春英、程立芸收到解除合同通知之日，故双方签订的《租房协议》于2019年4月2日解除。（三）结合上述（一）、（二）两点，一审法院确认程祖洪尚欠2014年1月份至2015年12月份的租金为96000元（4000元/月×24个月）；至于邱春英、程立芸主张的2016年1月至2018年12月期间的租金，一审法院综合考虑涉案厂房的物理状态、程祖洪的经营状况、使用租赁物情况等因素，基于公平原则，酌情确定该期间租金减半收取72000元。（四）关于邱春英、程立芸主张的利息损失，根据双方约定的租金支付时间，综合考虑涉案厂房的物理状态、实际使用情况等因素，一审法院酌情确定金额10000元。（五）关于邱春英、程立芸主张程祖平承担连带责任的诉请，程祖平作为担保人在租房协议上签字，但未约定保证方式及范围，应为连带责任保证及全部债务(包括租金及利息损失)承担责任。现双方未约定保证期间，根据法律规定，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，现因本案租金具有连续性，故一审法院确认保证期间自主张的最后一笔租金的支付时间（即2018年12月初）起算6个月，现邱春英、程立芸于2019年1月8日向一审法院提起诉讼，显然未超过6个月的保证期间，因此程祖平应对程祖洪尚需支付的租金、利息损失承担连带保证责任。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、程祖洪支付邱春英、程立芸租金168000元(2014年1月1日至2018年12月30日)、利息损失10000元，合计178000元,限于一审判决生效之日起十日内付清；二、程祖平对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回邱春英、程立芸的其他诉讼请求。一审案件受理费5397元，财产保全费700元，合计6097元，由邱春英、程立芸共同承担1397元，由程祖洪、程祖平共同承担4700元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为一、涉案房屋租赁合同是否在2014年1月被解除；二、程祖洪应支付邱春英、程立芸租金的数额；三、程祖平是否应承担连带责任。 关于争议焦点一，程祖洪、程祖平认为程祖洪在2014年口头告知邱春英不再租赁房屋时，房屋租赁合同解除。但在一、二审期间，程祖洪、程祖平均未提交证据证实上述事实，故应承担举证不能的法律责任。一审法院曾经组织双方当事人前往涉案厂房进行现场查看，确认南边、中间、北边三间的现状。一审现场查看的状况，可以证实一直到现场查看时，程祖洪仍然在使用涉案厂房。故对程祖洪、程祖平认为涉案房屋租赁合同在2014年1月就已经解除的上诉意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二，程祖洪认为本案的租赁物具有特殊性，为长兴轻工设备厂的30%厂房（即南边一间），其继续使用中间或北边的房屋，与本案的租赁关系租赁物不存在关联，不需要支付租金。经查，一审庭审中，程祖洪对邱春英、程立芸提交的租房协议予以认可，该租房协议上写明租用的是“轻工设备厂程立芸、邱春英的股份30%的厂房”；一审法院现场查看确认涉案厂房由三间钢结构厂房组成，且三间厂房均放置有机器物品等。上述证据及现场查看情况，表明邱春英、程立芸并非只租赁一间厂房给程祖洪。一、二审期间，程祖洪也未提交证据证明三间厂房中有不属于邱春英、程立芸所有的厂房，故程祖洪应承担举证不能的法律责任。一审法院认定实际租用的厂房为三间，并根据不同厂房不同时期的状况酌情减少了部分租金并无不当，故对程祖洪的上述上诉意见，本院不予采纳。 关于争议焦点三，程祖平认为涉案房屋租赁合同已于2014年1月解除，故自己不应承担连带保证责任。但根据查明的事实，涉案房屋租赁合同并未在2014年1月解除。程祖平在涉案房屋租赁合同上作为担保人签字，应承担相应的法律责任。一审法院据此判决程祖平对程祖洪尚需支付的租金、利息损失承担连带清偿责任并无不当，对程祖平的上述上诉意见，本院不予采纳。 综上，程祖洪、程祖平的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3860元，由上诉人程祖洪、程祖平负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年六月八日 书记员  周进方