文书内容抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初696号原告：抚顺润泽物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区永宁街西五号二单元102号。法定代表人：杨林林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：樊伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱立新，系辽宁晧日律师事务所律师。被告：抚顺市宝隆物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区城东街十四方块龙达花园。法定代表人：高宝玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高云鹏，系该公司员工。原告抚顺润泽物业管理有限公司与被告抚顺市宝隆物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，2020年4月9日本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚顺润泽物业管理有限公司委托诉讼代理人樊伟、朱立新，被告抚顺市宝隆物业管理有限公司委托诉讼代理人高云鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺润泽物业管理有限公司诉称：2019年1月18日，原告同高湾高阳社区明德小区业主委员会签订了一份《房屋委托管理协议书》。协议约定：由原告对高湾明德小区进行物业管理，并对管理范围、收费标准、双方权利、义务等相关事项作了明确约定。协议签订后，原告按协议约定进驻明德小区，并按协议约定对小区进行了实际管理服务。然而，在收取物业费时发现部分业主的物业费已由被告抚顺市宝隆物业管理有限公司收取，原告找到被告要求停止侵权行为，并返还不应收取的物业费，但被告不予以退返。被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告停止侵权行为返还非法收取的物业费12897.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告抚顺市宝隆物业管理有限公司辩称：我公司于2014年1月1日与高湾物业管理办公室签订《物业管理权移交协议》，至今对于明德小区一直在管理中，一直在为小区提供正常服务，从未主动撤离，也未与相关部门或组织签署解除协议书或者文件，所以收费是我公司正常运营，住户缴费是住户应尽的义务。我方签订合同均为双方自愿，对方代表的是高湾管委会，如果要解除合同，也应双方达成一致，而我方一直对明德小区进行物业管理，原告在没有得到任何明确的法律文书的情况下仍然强行进入明德小区实为对我方的侵权，如若向原告所说我方应向签订合同的甲方征求意见，该合同为不平等合同，而相应原告也应向签订合同方寻求说法，我方依然会针对该小区按合同进行服务，不能让百姓遭受损失。本院经审理查明：2013年12月27日，抚顺经济区物业管理办公室（甲方）与被告抚顺市宝隆物业管理有限公司（乙方）签订《高湾弃管小区物业移交协议书》，约定：双方依据国务院颁布《物业管理条例》、抚顺市颁布的《抚顺市物业管理条例》达成移交协议，抚顺经济区物业管理办公室将区内所有弃管楼盘、小区的物业管理权于2014年1月1日交付给抚顺市宝隆物业管理有限公司管理。抚顺市宝隆物业管理有限公司接管后，负责所有接管楼盘、小区楼体共用部位、共用设施、设备的日常维修、维护、管理，具体内容包括：1、房屋屋面维修养护、屋面漏雨、局部防水；2、下水井清掏、疏通，下水主立杠设施的疏通；3、共用电气开关的维修、维护；4、房屋外墙排险。高湾地区附加管理有：庭院灯的维护、单元门及监控器的维护（不负责安装）。维修费标准按住宅0.3元/平方米/月，门市0.5元/平方米/月。2018年11月27日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会在《关于抚顺市宝隆物业管理有限公司要求归还施工总投入的回复》明确：按照当初约定，在弃管小区改造完成后与抚顺市宝隆物业管理有限公司所签订的物业移交协议立即终止执行。待其他物业公司进入后，你物业公司立即退出在高湾地区各小区的物业管理与服务。2018年12月12日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员会在《关于宝隆公司要求高湾管委会高湾地区弃管小区物业管理权的回复》再次明确：2017年10月，高湾管委会完成了剩余弃管小区的硬、绿化改造。按照双方约定，宝隆公司应退出弃管小区，双方合同终止。而且，此期间部分成立业主委员会的弃管小区自行选定了新的物业公司，没有成立业主委员会的弃管小区由所在社区代业主委员会行使职权也选定了新的物业公司，并签订了物业服务合同。各弃管小区进驻物业前，社区在每个小工贸张贴了公告。业主委员会及各社区的行为，符合国务院颁布的《物业管理条例》第二条、第三条、第十五条及2018年2月1日实施的《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第三十条的规定。鉴于这些小区都有物业公司进行管理，不再属弃管小区。高湾管委会与宝隆公司签订的“高湾弃管小区物业移交协议书”没有了存在的基础，协议无任何存在意义，自动废止。2019年1月18日，原告抚顺润泽物业管理有限公司与高湾明德小区业主委员会签订了一份《房屋委托管理协议书》。协议约定：由原告抚顺润泽物业管理有限公司对高湾明德小区共计19栋楼、建筑面积14万平方米进行物业管理，管理期限从2019年1月18日起至2022年1月18日止，并对管理范围、收费标准、双方权利、义务等相关事项作了明确约定。协议签订后，原告抚顺润泽物业管理有限公司按协议约定进驻明德小区，并按协议约定对小区进行了供水、供电、供暖、煤气、有线、网络通讯等维修以及小区内公共环境卫生的实际管理服务。原告抚顺润泽物业管理有限公司在收取物业费时发现张秋燕等40名业主、建筑面积计3597.33平方米、2019年度的物业费合计约12895元（具体明细列表附后）已由被告抚顺市宝隆物业管理有限公司收取。2019年10月9日，抚顺经济开发区高湾经济区管理委员通知被告抚顺市宝隆物业管理有限公司停止收取物业费，退出高湾地区各小区的物业管理与服务。原告抚顺润泽物业管理有限公司于2020年4月9日诉至本院，请求依法判令：1、被告停止侵权行为返还非法收取的物业费12897.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告抚顺市宝隆物业管理有限公司拒绝其诉讼请求，本院未能调解。本院确认的上述事实有原告向本院提交的《房屋委托管理协议书》复印件、《关于抚顺市宝隆物业管理有限公司要求归还施工总投入的回复》复印件、《关于宝隆公司要求高湾管委会高湾地区弃管小区物业管理权的回复》复印件、抚顺经济开发区高湾经济区管理委员通知复印件、物业服务照片、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司收取40余名业主的物业费收据照片等，被告抚顺市宝隆物业管理有限公司向本院提交的《高湾弃管小区物业移交协议书》复印件及原、被告双方签字确认的庭审笔录在案佐证，可予采信。本院认为，本案原告抚顺润泽物业管理有限公司、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司与业主之间系物业服务合同法律关系，物业管理服务合同系典型的信赖合同，是业主基于信任委托物业管理有限公司办理服务管理事务来实现对物业的管理，从本质上来说属于委托合同，即合同的委托人有任意解除权。本案抚顺经济开发区高湾经济区管理委员于2018年11月27日、2018年12月12日先后两次在回复文件中明确原物业服务合同终止或废除，该回复文件到达被告抚顺市宝隆物业管理有限公司时原物业服务合同即解除。同时，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，2019年1月18日，原告抚顺润泽物业管理有限公司与高湾明德小区业主委员会签订《房屋委托管理协议书》时，被告抚顺市宝隆物业管理有限公司与抚顺经济区物业管理办公室签订的前期《高湾弃管小区物业移交协议书》即已终止，而被告抚顺市宝隆物业管理有限公司仍收取部分业主2019年度的物业管理费无任何合理依据，其行为已经侵害了原告抚顺润泽物业管理有限公司的合法财产权益，构成不当得利，应停止侵权行为，并向原告抚顺润泽物业管理有限公司退返不当得利。关于被告抚顺市宝隆物业管理有限公司收取2019年度物业费的数额，原告抚顺润泽物业管理有限公司主张12897.4元，本院根据其提供的物业费收据复印件列表核对，数额为12895元，本院按此数额认定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条、《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：一、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司立即停止向高湾明德小区业主收取物业费；二、被告抚顺市宝隆物业管理有限公司于判决生效后10日内向原告抚顺润泽物业管理有限公司返还已收取的物业费12895元。案件受理费122元由被告抚顺市宝隆物业管理有限公司承担，与上述款项一并给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  屈波二〇二〇年六月十六日书记员  王迪附：抚顺市宝隆物业管理有限公司收取物业费明细            序号              姓名              建筑面积              计费时间              总金额              应退              备注                  1              张秋燕              129              2014-2018              464              464              5-1-601                  2              刘洋              94.59              2014-2019              2043              340              19-1-602                  3              朱鹏辉              71.36              2014-2019              1400              256.80              16-1-302                  4              丁佳              95.78              2014-2019              2068.80              344.80              16-2-502                  5              张军              92.03              2014-2019              1987.80              331.30              19-2-401                  小计                                                                      1736.90                                6              马学伟              86.64              2018-2019              623.80              311.90              10-5-202                  7              刘威              60.38              2018-2019              434.00              217.00              6-1-601                  8              李艳玟              94.62              2019              340              340              6-2-301                  9              何泽              94.62              2018-2019              681.20              340.60              7-2-301                  10              代小华              115              2019              414              414              11-4-401                  小计                                                                      1623.50                                11              于满一              79.46              2019              286              286              14-4-502                  12              李学荣              79.46              2019              286              286              6-4-201                  13              佟晓雨              98.08              2019              353              353              6-1-402                  14              曹鑫              69.34              2019              248.70              248.70              7-4-102                  15              徐淑范              71.63              2019              257.90              257.90              17-1-302                  小计                                                                      1431.60                                16              李世国              90.75              2019              326.70              326.70              16-2-201                  17              李铁军              74.58              2019              268.50              268.50              12-1-102                  18              张永军              95.00              2019              341.40              341.40              8-2-602                  19              石云              140              2019              506.90              506.90              4-3-601                  20              何雨彤              73              2019              266.20              266.20              12-3-702                  小计                                                                      1709.70                                21              牛玉民              94.50              2019              340.20              340.20              9-1-101                  22              李林              89              2019              320              320              11-1-601                  23              刘大勇              104              2019              374              374              8-3-302                  24              王志东              98              2019              352.80              352.80              5-3-202                  25              张信              129              2019              464.70              464.70              5-1-501                  小计                                                                      1851.70                                26              袁喜东              94.62              2019              340.60              340.60              7-3-301                  27              付雅娟              92.37              2019              332.50              332.50              14-1-101                  28              杨树成              103.76              2019              373.50              373.50              12-1-301                  29              李连起              76              2019              273.60              273.60              8-3-702                  30              欧秀梅              80.75              2019              290.70              290.70              9-5-201                  小计                                                                      1610.90                                31              陈忠诚              95              2019              342              342              8-2-202                  32              梁成杰              72.77              2017-2019              785.70              261              14-1-202                  33              张丽              115              2015-2019              1804.10              414              11-4-402                  34              谢文峰              65.97              2019              237.50              237.50              3-4-602                  35              王树亭              65.97              2017-2019              712.50              237.50              3-4-302                  小计                                                                      1492.00                                36              徐峰              74              2015-2019              1319              266              8-3-501                  37              郭福全              95.11              2019              342.40              342.40              18-3-401                  38              刘玉石              77.50              2019              227.90              227.90               4-1-702                    39              单莹莹              91.83              2018-2019              661.20              330.50              19-1-501                  40              闫淑凤              76.86              2019              271.90              271.90              16-3-201                  小计                                                                      1438.70                                合计                            3597.33                                          12895