北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6024号上诉人（原审原告、反诉被告）：王铭颖，女，1988年3月7日出生。委托诉讼代理人：刘泉（王铭颖之夫），1987年4月29日出生。委托诉讼代理人：刘妍君，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴平，男，1984年1月26日出生。委托诉讼代理人：贺丹，北京市勤和律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生。上诉人王铭颖与被上诉人吴平、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。王铭颖的委托诉讼代理人刘泉、刘妍君，吴平的委托诉讼代理人贺丹，麦田公司的委托诉讼代理人陈淑萍参加了诉讼。本案现已审理终结。王铭颖上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判吴平返还王铭颖100万定金；2．改判吴平承担100万违约金。事实与理由：一、一审法院认定吴平在2019年6月28日完成解押手续并不超过双方约定的最后履行期限，系事实认定错误、法律适用错误。吴平在2019年6月28日完成解押手续，一方面，必然导致7月5日完不成过户，另一方面，也直接引起王铭颖提出解约。构成事实上的根本违约。二、一审法院认定吴平未按期解押，王铭颖签订补充协议前已知情，因此并不足以影响合同目的实现，系事实认定错误、法律适用错误。吴平未按期解押，直接导致7月5日不能过户，影响合同目的的实现，应承担违约责任。三、一审法院认定房价下跌，王铭颖未能售出名下房屋，才是导致合同未能按期完成的原因，系事实认定错误，法律适用错误。1月24日聊天记录不能反映真实情况，且主合同签订当天的补充协议，即已对王铭颖不能卖出房屋的风险，进行了免责，因此不能将合同未能按期履行的责任归于王铭颖。四、一审法院认定，吴平违约行为未构成根本违约，因此王铭颖据此提出解约，构成根本违约，由王铭颖承担全部违约责任，系遗漏重要事实、事实认定错误及法律适用错误。王铭颖作为严守合同一方，按照合同约定的根本违约条款，发送解约通知，即使法院认定不能据此解除合同，也不应就此直接认定王铭颖构成根本违约，更不应该由王铭颖承担全部违约责任。五、一审判决认定王铭颖主张吴平违约的行为仅为未按照合同约定在2018年11月30日之前注销位于北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套（×号地×-×地块）A×#住宅楼×层×单元-×号房屋（以下简称涉案房屋）的抵押登记，忽略王铭颖提出的其他二点根本违约行为，系严重违反程序、遗漏重要事实、事实认定错误及法律适用错误。王铭颖认为吴平在多个行为上触发了主合同规定的根本违约条款，且在合同履行过程中存在严重的恶意拖延履行、阻挠履行的行为，应承担相应的违约责任。六、一审判决认为违约金数额的确定应当参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，系事实认定错误、法律适用错误。王铭颖认为吴平选择解除合同而非继续履行，违约金数额确定不应以合同履行后可以获得的利益为准。七、一审法院严重违反法定程序。一审法院剥夺了王铭颖的陈述及辩论权利。吴平辩称：同意一审判决结果，不同意王铭颖的上诉请求。麦田公司述称：同意一审判决结果，对王铭颖的上诉请求不发表意见。王铭颖在一审法院起诉请求：1．确认王铭颖、吴平之间的房屋买卖合同于2019年6月27日解除。2．判令吴平返还定金100万元。3．判令吴平支付违约金269万元。吴平在一审法院反诉请求：1．判令确认王铭颖、吴平签订的《房屋买卖合同》以及三份《补充协议》于2019年7月6日解除。2．判令王铭颖支付违约金269万元，其中扣除已支付的100万元定金。一审法院经审理查明：2018年8月19日，王铭颖作为买受人与吴平（代理人付茂莎）作为出卖人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：总成交价1345万元，涉案房屋已设定抵押，抵押金额300万元，出卖人应在2018年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。定金100万元，于2018年8月19日前支付10万元，于2018年8月21日前支付40万元，于2018年9月20日前且见到房本原件支付50万元。买受人拟贷款总金额为300万元，买受人委托担保公司向相关机构办理申请公积金贷款手续，买卖双方确保本人及配偶应于2018年11月30日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。买受人于2019年2月20日前支付出卖人购房款930万元。买卖双方于2019年1月15日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。买卖双方于2019年2月15日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后10个工作日办理房屋权属转移登记手续。出卖人根本违约的，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。买受人构成根本违约的，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。当日，双方另行签署一份《补充协议》，其中第三条约定，买受人购买该房屋需要出售掉自己名下一套房屋，若买受人名下房屋出售后，买受人同意积极配合出卖人办理该房屋后期流程，不会拖延双方时间。当日，王铭颖分三笔向吴平支付定金10万元。2018年8月22日，王铭颖的代理人刘泉向吴平支付定金40万元。2018年8月24日，王铭颖、吴平签订第二份《补充协议》，第二条4约定，剩余购房款930万元买受人应于2019年2月20日前以（2）方式支付出卖人……（2）若买受人以商业贷款或公积金贷款方式支付剩余购房款的，买卖双方应于出卖人取得该房屋的《房屋所有权证》后10个工作日内，办理商业贷款或公积金贷款的申请手续，按银行和公积金管理中心的规定，由银行和公积金管理中心直接支付给出卖人，买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后10个工作日办理该房屋权属转移登记手续。2018年8月30日，王铭颖的代理人刘泉向吴平支付定金10万元。2018年9月20日，王铭颖的代理人刘泉分两笔向吴平支付定金40万元。2019年6月2日，王铭颖、吴平签订第三份《补充协议》，约定内容如下：一、买卖双方一致同意变更办理权属转移登记手续时间，1、买卖双方于2019年7月5日前（含当日）办理完成房屋所有权转移登记手续，且在2019年7月5号前完成整个此合同的网签备案等流程手续。二、因买方责任未按约定时间内完成交易手续，卖方有权解除买卖合同，买方承担违约责任。2019年6月24日，吴平向涉案房屋抵押银行申请提前还款。2019年6月26日，王铭颖的代理人通过微信向吴平及第三人发出解约通知书，主要内容为因吴平未在合同约定的2018年11月30日之前注销涉案房屋的抵押登记，构成根本违约，王铭颖行使单方解除权解除合同，并要求退还定金100万元。2019年6月29日，吴平向王铭颖和其代理人刘泉发送了《履约通知函》，要求王铭颖继续办理涉案房屋的网签备案手续，否则将解除双方的买卖合同关系。2019年7月6日，吴平向王铭颖发出《解约通知书》，通知解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求王铭颖支付房屋总价款20%的违约金。涉案房屋于2018年6月4日登记至吴平名下，2018年8月31日设立抵押登记，2019年6月28日注销抵押登记。另查，2018年8月21日，吴平的代理人付茂莎通过麦田公司与案外人朱西鹏、童春霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定付茂莎购买案外人名下位于海淀区蓝靛厂春荫园×号楼×层×单元×号房屋，成交价1328万。2019年7月1日，付茂莎与童春霞签订《解约协议书》，解除了上述房屋买卖合同并约定付茂莎已支付的100万元不予退还。王铭颖主张吴平的违约行为是未按照合同约定在2018年11月30日之前注销涉案房屋的抵押登记。就此吴平辩称，签订合同时，双方约定王铭颖有出售自己房屋的义务，其他时间顺延，王铭颖办理贷款时间在办理解除抵押登记之前，王铭颖没有完成先履行合同的义务，故主张先履行抗辩权。吴平主张王铭颖的违约行为如下：1．未按照买卖合同5．5．2条的约定在2018年11月30日之前办理公积金贷款担保事宜；2．王铭颖是有先出售房屋的义务，直至2019年6月20日王铭颖的房屋也没有卖出；3．依据第二份补充协议，王铭颖应在吴平取得房产证10个工作日内履行贷款义务，吴平在9月18日取得房产证，但是王铭颖没有按时办理贷款；4．王铭颖在2019年6月25日向第三人提交购房资格审核材料，造成双方在2019年6月26日之后，才启动房屋网签过户手续，导致网签过户的延迟，王铭颖应该承担责任；5．王铭颖在签订合同之后，明确表示拒绝购买房屋，违反合同约定，构成根本违约。就此王铭颖辩称，在签订完合同之后，王铭颖已经询问过贷款事宜，中介回复的是，让王铭颖零操心。王铭颖一直在等待中介与吴平协助办理，王铭颖已经办理了能独立办理的一切业务，剩余的需要双方共同办理。没有办理贷款是因为没有见到房本原件。麦田公司在2019年6月24日向王铭颖要办理资格核验的材料，之后因为王铭颖提供的材料不清楚，所以约定在2019年6月25日重新提交。在2019年6月份之前，没有办理过资格核验。在本案审理过程中，王铭颖、吴平均向法院提交了大量的通话录音、微信聊天记录等证据证明各自的主张，法院组织了多次证据交换。在吴平提交的聊天记录中，2019年1月24日，王铭颖的代理人刘泉称：“童姐您好，很高兴认识您，我叫刘泉，我的房子在润泽悦溪，我买付姐福熙大道的房子，付姐又买您的房子，本来买房子的时候北京楼市比较稳定，当时我呢，定价也比较合理，……我的房子装修不错，……当时定价1100左右，等我买完房子不到一个月北京出新政策，对房价影响非常厉害，北京的房子都在跌，我的房子也一样卖不出去了……当然我的初衷还是没有变，还是想往下继续买，并不是恶意想违约。所以如果再往下进行只能就是我们三方都降价，我才能买的动……”2019年2月21日，麦田公司的经纪人向王铭颖、吴平发送微信称：“现在合同已经过了2019年2月15日履约交税的期限，我就想在群里和三位沟通一下咱们这个事情接下来如何推进”，刘泉称“我想尽力买，再算算自己现在的承受能力”，付茂莎称“如果延期，要延长多久”，麦田公司经纪人称“目前说不好，要看刘先生房子什么时候有个能定的客户目前来看延期的长短其实主要取决于刘先生这房子的价格”。2019年5月30日，付茂莎问刘泉“我还得先拿到你的钱去还贷款，解押吧？”，刘泉回复“那你得找蒋经理去改一下合同提前因为咱们合同是按照你自己偿还做的时间上有问题我下家也是没注意合同又重新签了一次”，付茂莎回复“意思是我自己解押？”，刘泉回复“对那天我去找律师的时候律师说咱们合同怎么是这么钱的”，付茂莎回复“我都没注意”，刘泉回复“这事等我拿到钱再说吧改合同也快”。在本案庭审中，王铭颖、吴平双方均申请酌减违约金。一审法院认为：依法成立的合同对双方具有约束力。王铭颖、吴平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方争议的焦点在于导致合同未能继续履行的违约方及违约行为。就王铭颖主张吴平的违约行为，吴平辩称王铭颖未按照约定办理贷款，其行使先履行抗辩权，但根据合同约定，双方并未就买受人办理贷款担保与出卖人办理注销抵押约定履行顺序，故吴平的抗辩意见法院不予采纳。但此后直至双方在2019年6月2日签订《补充协议》之前王铭颖对此均未提出异议，王铭颖代理人刘泉在2019年1月24日的聊天记录表明，双方未能在买卖合同约定的期限完成交易的原因在于房价下跌，其未能出售自己名下的住房，而非吴平未注销抵押登记。而2019年5月30日的聊天记录表明，刘泉就涉案房屋未办理注销抵押系知情。故在此情形下，吴平迟延注销涉案房屋的抵押登记并未对房屋交易造成实质性障碍，亦没有达到足以影响合同目的实现的根本违约的程度。此后双方在2019年6月2日签订《补充协议》将合同履行期限延长至2019年7月5日，并明确约定因买方责任未按约定时间内完成交易手续，卖方有权解除买卖合同，买方承担违约责任。吴平在2019年6月28日办理完注销抵押登记的手续，并不超过双方约定的最后履行期限。综上，王铭颖以吴平延迟注销涉案房屋的抵押登记为由行使单方解除权并要求承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。王铭颖在约定期限内以发送解除通知书的形式表明不再履行合同义务，经催告后亦未继续履行的行为已构成根本违约，吴平有权行使单方解除权。故吴平要求确认合同于2019年7月6日解除的反诉请求有事实和法律依据，法院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就合同约定的违约金数额，王铭颖认为过高申请酌减。法院认为，违约金数额的确定应当参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因本案所涉房屋交易系连环购房，吴平亦向法院提交了相关的证据证明其损失，故法院参考北京市房地产市场的波动情况、双方合同履行情况，依据公平原则对违约金酌予支持100万元，王铭颖已支付的定金100万元折抵后，双方不再相互给付。综上所述，一审法院判决：一、王铭颖与吴平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于二○一九年七月六日解除；二、王铭颖向吴平支付违约金100万元（王铭颖已支付吴平的定金100万元已折抵，双方无需实际给付）。三、驳回王铭颖的全部诉讼请求；四、驳回吴平的其他反诉请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，王铭颖、吴平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于合同解除问题，双方对解除《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议没有异议，现双方主要争议的是合同解除原因及违约责任认定问题。首先，从双方约定内容来看，2018年8月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2018年8月19日、8月24日签订的两份补充协议中约定了涉案房屋交易的各项事宜和履行时间，其中8月19日的补充协议还约定“若买受人名下房屋出售之后，买受人同意积极配合出卖人办理该房屋后期流程”。其次，从双方履行情况来看，根据微信聊天记录可以看出，2019年1月王铭颖名下房屋仍未出售，2019年4月王铭颖一方仍表示购买房屋的意愿。后，双方经过协商于2019年6月2日再行签订补充协议将合同履行期限延长至2019年7月5日，故王铭颖主张吴平未能按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定于2018年11月30日前注销抵押登记构成根本违约，与事实和约定内容不符，本院不予支持。再次，从2019年6月2日《补充协议》签订后的履行情况来看，补充协议中没有约定注销抵押登记的时间，6月20日的微信记录显示双方就解押及首付款支付事宜进行了协商，后王铭颖进行购房资格核验，吴平也向抵押银行申请提前还款，双方均在履行涉案房屋交易流程。吴平在2019年6月28日办理完注销抵押登记的手续，并不超过双方约定的最后履行期限，王铭颖以吴平延迟注销涉案房屋的抵押登记主张吴平承担违约责任，本院不予支持。王铭颖于2019年6月26日明确表示不再履行要求解除合同，此时仍在双方补充协议约定的履行期限之内，故王铭颖构成违约，应当承担违约责任。一审法院考虑本案实际情况，酌定支持违约金100万元，与王铭颖已支付吴平100万元款项折抵，并无明显不当，本院予以维持。另外，关于王铭颖申请徐玲等出庭作证的申请，待证事实已有一审法院审理查明，故对其申请不予准许。综上所述，王铭颖的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由王铭颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月一日法官助理 佳 丽书 记 员 田亚男