河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初514号原告：郑州昌湖实业有限公司，住所地郑州市中原区西流湖街道西岗村七组。法定代表人：王鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：曹伟，男，1990年6月5日出生，汉族，住郑州市中原区，系该公司员工，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：任建华，河南扬善律师事务所律师，特别授权。被告（原审原告）：郑州高新区盛世港湾幼儿园，住所地郑州高新区梧桐街盛世港湾小区。法定代表人：李新利，园长。委托诉讼代理人：张贞，河南成务律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马亚论，河南成务律师事务所律师，特别授权。被告（原审被告）：郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环66号。法定代表人：张福喜，董事长。委托诉讼代理人：孟猛，河南大周律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王高飞，河南大周律师事务所律师，特别授权。原告郑州昌湖实业有限公司（以下简称“昌湖公司”）因郑州高新区盛世港湾幼儿园（以下简称“港湾幼儿园”）与郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称“基正公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫0191民初20718号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌湖公司的委托诉讼代理人曹伟、任建华，被告港湾幼儿园的委托诉讼代理人张贞、马亚论，被告基正公司的委托诉讼代理人孟猛、王高飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2018）豫0191民初20718号民事判决书；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年1月22日，基正公司将其在建的郭庄幼儿园资产及经营权整体转让给昌湖公司，双方签订《郑州市基正房地产开发有限公司郭庄幼儿园项目整体转让合同书》，并于2018年9月底进行了移交，昌湖公司也付清了转让款1,800万元，款物两清。（2018）豫0191民初20718号民事判决书是在基正公司未到庭、港湾幼儿园隐瞒了重要事实、法院在无法了解全部案情的情况下依据港湾幼儿园提交证据作出的，该判决与客观事实不符，判决内容损害了昌湖公司的民事权益且无法执行。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。港湾幼儿园辩称，一、（2018）豫0191民初20718号民事判决书认定事实正确，程序合法；二、昌湖公司与基正公司不存在合法的买卖关系，昌湖公司自始未取得郭庄幼儿园园舍的所有权；三、昌湖公司不具备提起本案撤销之诉的主体资格；四、港湾幼儿园的租赁权应优先受到保护。基正公司辩称，一、对昌湖公司起诉状中陈述的事实内容基本认可，对其陈述的观点内容不再答辩，基正公司认为到底是应当优先保护昌湖公司的物权还是应当优先保护港湾幼儿园的债权，由法院进行认定；二、（2018）豫0191民初20718号民事判决书没有考虑到涉案幼儿园现状、权利负担等实际影响交付行为能否实现的客观情况，所作判决实际执行不能，该判决应当撤销。本院原审认定事实：郑州高新技术产业开发区管委会教育局为港湾幼儿园颁发有《中华人民共和国民办学校办学许可证》，该许可证显示学校类型为幼儿园，有效期限自2012年12月31日至2020年12月30日。2017年4月25日，郑州市民政局为港湾幼儿园颁发了《民办非企业单位登记证书》，该证书显示业务范围为幼儿教育。2016年9月20日，港湾幼儿园作为承租方（乙方），基正公司作为出租方（甲方），签订《幼儿园园区租赁合同》一份，约定：甲方提供的幼儿园园舍坐落于郑州市高新技术开发区××盛世港湾小区内（××路小学北侧），甲方提供乙方使用的整体幼儿园园舍建筑面积约3700平方米，户外面积约2000平方米。基本条件为符合有关国家工程建设标准和相关消防、卫生、环保的要求，乙方可用作举办幼儿园之用。该房屋用途为幼儿教育、早期教育、午托。租赁期限为20年，自2017年8月1日至2037年7月30日止。租赁期间内，房屋租金以五年为一个计费周期，第一个计费周期（2017年8月1日至2022年7月30日）租金标准为每年80万元，第二个周期（2022年8月1日至2027年7月30日）租金标准为每年90万元，第三个周期（2027年8月1日至2032年7月30日）租金标准为每年100万元，第四个周期（2032年8月1日至2037年7月30日）租金标准为每年120万元。合同签订前，乙方于2015年4月29日及2015年8月24日已向甲方交付租赁保证金共计400万元，协议书中所涉及的所有应向甲方支付的款项，乙方可用该保证金直接冲抵，冲抵后视为乙方房屋租金已交至2022年7月30日。甲方应于2017年3月1日前将符合装修条件的房屋交付给乙方，至2017年7月30日前为乙方对房屋的装修期限，甲方不得收取房租和费用，合同租期正式生效之日自2017年8月1日开始计算。甲方保证出租该房屋没有产权纠纷，保证乙方的正常经营活动不受他人干扰。双方分别在该合同上加盖公章予以确认。2015年4月29日，基正公司向港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到李新利人民币二百万元整，系付租约保证金。2015年8月20日，基正公司向港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到郑州高新区盛世港湾幼儿园李新利人民币一百万元整，系付承租前保证金。2015年8月24日，基正公司再次向港湾幼儿园出具收据一份，载明：今收到郑州高新区盛世港湾幼儿园李新利人民币一百万元整，系付承租前保证金。原审庭审中，港湾幼儿园称为防止基正公司将该房屋再次租赁给他人，港湾幼儿园已于2018年12月初将该房屋上锁，但因基正公司未实际交付该房屋并出具相应手续，港湾幼儿园目前无法正常租赁使用。港湾幼儿园并称该房屋现已符合交付条件，其签订合同系为了变更经营地址、扩大规模。2018年11月14日，港湾幼儿园诉至本院，请求法院判令：1、确认港湾幼儿园与基正公司于2016年9月20日签订的《幼儿园园区租赁合同》合法有效；2、判令基正公司继续履行《幼儿园园区租赁合同》；3、判令基正公司赔偿港湾幼儿园经济损失（自2017年3月1日至2018年9月1日期间的损失数额为1,440,000元，2018年9月1日之后的损失以400万元为基数，按年息24%的标准计算至交付房屋之日）。本院原审认为：港湾幼儿园与基正公司签订的《幼儿园园区租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订之前，港湾幼儿园已向基正公司支付有400万元作为保证金且双方约定该保证金可直接冲抵租金，冲抵后视为港湾幼儿园已支付了五年租金，基正公司应按合同约定于2017年3月1日前将符合装修条件的房屋交付港湾幼儿园使用。基正公司至今未交付该房屋，已构成违约，港湾幼儿园作为守约方请求基正公司继续履行该合同并无不当，基正公司应按合同约定将符合有关国家工程建设标准和相关消防、卫生、环保要求的租赁标的物（即坐落于郑州市高新技术开发区××号盛世港湾小区内的幼儿园园舍）交付给港湾幼儿园使用。港湾幼儿园于2015年向基正公司交纳有400万元，基正公司未按合同约定于2017年3月1日前交付涉案房屋，对港湾幼儿园造成有资金占用损失，故本院酌定按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算该资金占用损失，以港湾幼儿园已交纳的400万元为基数，自约定的应交付次日即2017年3月1日计算至实际交付房屋之日止，过高部分不予支持。基正公司经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。本院原审判决：一、确认港湾幼儿园与基正公司于2016年9月20日签订的《幼儿园园区租赁合同》有效；二、基正公司于判决生效后10日内按照《幼儿园园区租赁合同》第一条约定的基本条件，将坐落于郑州市高新技术开发区××号盛世港湾小区内的幼儿园园舍交付给港湾幼儿园使用；三、基正公司于判决生效后10日内赔偿港湾幼儿园损失（以400万元为基数，自2017年3月1日计算至基正公司履行完毕判决第二项所确认的义务之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算）；四、驳回港湾幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费22,857元、保全费5,000元，由港湾幼儿园负担14,040元，由基正公司负担13,817元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理后对当事人有争议的事实认定如下：2018年1月22日，基正公司作为甲方（转让方），昌湖公司作为乙方（受让方）、郑州高新区梧桐办事处郭庄村村民委员会作为丙方（见证方）签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》一份，合同主要约定：1、基正公司因投资关系取得位于郑州高新区梧桐办事处郭庄自然村城中村改造项目安置区、总建筑面积约4000平方米的郭庄幼儿园资产及经营权；基正公司有意将该幼儿园的资产及经营权整体转让给昌湖公司且昌湖公司同意受让，转让标的为郭庄幼儿园的整体经营权、房屋及附属场地等资产所有权、使用权、收益权和处分权。2、基正公司保证其拥有房屋所有权及附属场地的合法、完整权利，未设定抵押，未被相关司法、行政机关查封；截止合同签订之日，幼儿园尚未开业、正在建设中，预定2018年7月30日前建设完毕交付使用。3、转让标的总体转让金额为壹仟捌佰万元整（小写：18,000,000元），基正公司同意昌湖公司于合同签订后向其支付6,000,000元款项；若基正公司授权，昌湖公司需要向其指定的第三方支付款项，在基正公司与第三方完善相关手续后3日内将幼儿园经营权、房屋及附属场地交付昌湖公司使用，剩余款项12,000,000元由第三方督促缴纳；昌湖公司同意按照基正公司截止到2018年7月30日的工程现状交付使用。当日，基正公司、昌湖公司及郑州高新区梧桐办事处郭庄村村民委员会分别在该合同上加盖公司印章。2018年8月14日、2018年8月15日，昌湖公司分三笔向郑州高新区梧桐办事处郭庄自然村拆迁改造指挥部转账支付200万元、300万元、100万元，共计600万元，该3笔转账备注用途为：购置郭庄幼儿园整体转让款；2018年8月15日，基正公司向昌湖公司出具600万元的《收据》一份，载明“此款转入监管账户”。2018年9月5日，昌湖公司向案外人朱爽转账支付150万元，该笔转账备注用途为：购置郭庄幼儿园整体转让款；同日，基正公司向昌湖公司出具150万元的《收据》一份，载明“还朱爽借款”。2018年9月27日，昌湖公司向案外人郭元杰转账支付1,637,423.96元，该笔转账备注用途为：购置郭庄幼儿园整体转让款；同日，基正公司向昌湖公司出具1,637,423.96元的《收据》一份，载明“23号楼劳务费、郭元杰”。2019年4月3日，昌湖公司分2笔向案外人河南高华建筑工程有限公司转账支付811,426元、300万元，共计3,811,426元，该2笔转账备注用途为：购置郭庄幼儿园整体转让款；2019年4月10日，基正公司向昌湖公司出具3,811,426元的《收据》一份，载明“还河南高华建筑工程有限公司”。2019年4月30日，基正公司向昌湖公司出具5,051,150.04元的《收据》一份，载明“还郭元志承建幼儿园工程款”。2019年7月1日、2019年7月2日，昌湖公司又分2笔向案外人郭元志转账支付200万元、200万元，共计400万元，该2笔转账备注用途为：购置郭庄幼儿园整体转让款。另查明：2018年9月26日，基正公司与昌湖公司签订《盛世港湾（郭庄）幼儿园移交协议》一份，协议内容显示，根据双方盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同，现幼儿园项目已竣工，整体现状移交并移交相关图纸资料，昌湖公司可进场施工。当日，双方分别在该移交协议上加盖公司印章。2018年11月13日，港湾幼儿园的法定代表人李新利在大河报记者采访时称，其于2015年租赁涉案位于盛世港湾小区的郭庄幼儿园，但其在2018年10月幼儿园即将竣工时发现有他人对幼儿园进行装修，且对方与开发商也签订有合同，李新利多次找开发商解决问题，未果。2018年11月16日，昌湖公司也向基正公司发出一份告知函，称昌湖公司已于2018年10月进行场地交接并进入幼儿园进行前期整改及装修，现仍在施工中，但于2018年11月10日遭遇外界干扰，发现幼儿园前期已经对外转租的情况，与双方签订转让合同条款、告知内容不符，希望基正公司出面协调，争取在短时间内解决遗留问题。2019年7月10日，基正公司向昌湖公司回函一份，该函称，基正公司曾与李新利（港湾幼儿园的法定代表人）签订郭庄幼儿园的园区租赁合同，但因郭庄幼儿园尚未建成，没有实际租赁的事实，后基正公司拟将郭庄幼儿园整体专卖给李新利，李新利不同意购买，才将郭庄幼儿园卖给昌湖公司，基正公司承诺其已将郭庄幼儿园全部资产整体出售给昌湖公司并收到全额出售款，双方也已完成整体交接，李新利与郭庄幼儿园已没有任何关系，李新利的问题由基正公司负责解决。2019年8月8日，昌湖公司向港湾幼儿园及李新利致函一份，函告港湾幼儿园及李新利，基正公司已于2018年9月底与昌湖公司就郭庄幼儿园办理了整体移交手续，若港湾幼儿园及李新利继续干扰、阻止昌湖公司经营管理，昌湖公司将向其追究相应的法律责任。又查明：2019年9月4日，本院立案受理了昌湖公司就（2018）豫0191民初20718号民事判决书而起诉港湾幼儿园和基正公司的第三人撤销之诉一案，案号为（2019）豫0191民初26119号；2019年12月4日，因昌湖公司未按时预交诉讼费，本院作出（2019）豫0191民初26119号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。2020年1月8日，昌湖公司再次就（2018）豫0191民初20718号民事判决书提起第三人撤销之诉，诉至本院。上述事实有（2018）豫0191民初20718号民事判决书、《盛世港湾（郭庄）幼儿园整体转让合同》、中国银行国内支付业务付款回单9份和《收据》5份、《盛世港湾（郭庄）幼儿园移交协议》、“幼儿园一女两嫁都有合同，房子到底算谁的”新闻报道、2018年11月16日的告知函、2019年7月10日的函、2019年8月8日的函、（2019）豫0191民初26119号民事裁定书及当事人陈述在案佐证。本院认为，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提起撤销之诉；人民法院经审理，对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求成立但未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，基正公司作为涉案郭庄幼儿园的原权利人，于2016年9月20日与港湾幼儿园签订租赁合同，约定将郭庄幼儿园的园舍租赁给港湾幼儿园使用，租期为20年，且港湾幼儿园先后向基正公司支付了400万元的保证金，用于冲抵租赁费；又于2018年1月22日与昌湖公司签订转让合同，约定将郭庄幼儿园的整体经营权、房屋及附属场地等资产所有权、使用权、收益权和处分权转让给昌湖公司，总体转让金额为1,800万元，昌湖公司先后通过各种方式也向基正公司足额支付了转让费，且庭审过程中基正公司对与昌湖公司的转让关系予以认可，但对其与港湾幼儿园的租赁关系并不认可。上述两份合同的约定内容对昌湖公司和港湾幼儿园的权益存在冲突，经庭审查明，港湾幼儿园、昌湖公司、基正公司三方自2018年11月起均已对上述情况知情，故港湾幼儿园在原审起诉时应当向本院如实告知昌湖公司的存在，而非单方向法院主张其与基正公司之间租赁合同的履行。原审中，基正公司缺席且港湾幼儿园未如实向本院告知利害关系人昌湖公司的存在，损害了昌湖公司的合法权益，致使昌湖公司非因自身原因无法参加原审诉讼；2019年9月，昌湖公司在得知原审生效判决后即向本院提起第三人撤销之诉，并未超出法律规定六个月的起诉期限。因此，原审判决遗漏了利害关系人昌湖公司，程序明显不当，原审认定事实及结果有损昌湖公司的合法权益，应予撤销，对昌湖公司的诉讼请求，本院予以支持。对港湾幼儿园辩称昌湖公司不具备提起本案撤销之诉的主体资格、昌湖公司与基正公司不存在合法买卖关系的说法，与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百九十二条、第二百九十五条第一项、第三百条第一款第二项规定，判决如下：撤销本院（2018）豫0191民初20718号民事判决书。原审案件受理费22,857元、保全费5,000元，共计27,857元，由郑州高新区盛世港湾幼儿园负担；本案案件受理费22,857元，由郑州高新区盛世港湾幼儿园、郑州市基正房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  朱学艺人民陪审员  连秀芳二〇二〇年六月十二日书 记 员  刘一频