江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终262号上诉人（原审被告）：周凤山，男，1966年10月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙云浩，江苏信直诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市广联置业有限公司，住所地江苏省盐城市东进中路89号现代华庭小区3号楼2楼。法定代表人：孙崇皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。上诉人周凤山因与被上诉人盐城市广联置业有限公司（以下简称广联置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周凤山上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由广联置业公司承担。事实和理由：1.周凤山已经于2008年5月28日、2008年5月31日向广联置业公司工作人员李阳支付购房款40万元，周凤山与广联置业公司于2008年6月2日签订房屋买卖合同，李阳并向周凤山交付了有广联置业公司盖章的收据，后因李阳涉嫌刑事犯罪导致周凤山与广联置业公司之间的商品房买卖合同履行问题搁置；2.广联置业公司已经于2010年9月27日出具证明一份，证明周凤山购买案涉房屋由于李阳诈骗案件至今未办理银行按揭贷款不存在违约，故周凤山并非故意不支付剩余购房款；3.周凤山曾经多次与广联置业公司联系，要求以现金方式交纳剩余房款，并要求广联置业公司开票交房，但广联置业公司工作人员以无法开具发票为由未予办理，故案涉商品房买卖合同未履行完毕是广联置业公司造成。广联置业公司辩称，1.广联置业公司与周凤山签订的商品房买卖合同中已经约定了房款的支付办法等；2.李阳不属于广联置业公司的员工，也不是周凤山所称的广联置业公司的销售员，其行为属于个人行为，如果李阳属于广联置业公司员工，在李阳受到刑事追究时，不至于广联置业公司不承担包括民事责任在内的任何责任；3.周凤山一直未能按照合同约定支付相应的购房款，并且长期无法联系，因此广联置业公司才向法院提起诉讼。请求二审法院驳回上诉，维持原判。广联置业公司向一审法院起诉请求：1.解除广联置业公司与周凤山签订的商品房买卖合同；2.判令周凤山违约金29855元；3.诉讼费由周凤山承担。一审法院认定事实：2008年6月2日，广联置业公司（出卖人）与周凤山（买受人）签订一份商品房买卖合同，载明：买受人购买汇景新城18幢806室及18号车库，房款总计547825元、车库合计49275元已付清。付款方式：2008年6月2日已付房款167825元并签订合同，同时办理余款人民币38万元银行按揭贷款，借款手续（因个人原因，贷款数额达不到申请额度，买受人需在15个工作日补入首付）。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2009年6月30日前将商品房交付买受人使用。由于买受人原因，未能按期交付的，视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。后周凤山未能按约支付剩余房款且去向不明，广联置业公司遂诉至一审法院。一审法院认为，广联置业公司与周凤山自愿签订的商品房买卖合同，因不违背法律规定，故为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务，现周凤山在合同签订后未能支付剩余购房款，导致合同无法继续履行，因此，根据合同约定解除合同并要求周凤山支付违约金的请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、广联置业公司与周凤山签订的商品房买卖合同予以解除；二、周凤山应于判决发生法律效力之日起十日内向广联置业公司支付违约金29855元。案件受理费546元、公告费600元，合计1146元，由周凤山负担。二审中，周凤山为证明其主张提交了以下证据：证据一，2008年5月28日、2008年5月31日广联置业公司员工李阳向周凤山出具的收条两份，证明周凤山分两次支付购房款，每次20万元，共计40万元，均已交由广联置业公司销售人员李阳办理购房手续；证据二，2008年7月1日收据一份，金额38万元，证明广联置业公司的销售员李阳告知周凤山20万元购房款已经交由广联置业公司，贷款已经办理，并可凭收据换取正规发票；证据三，2010年9月27日广联置业公司出具的证明一份，2010年10月9日广联置业公司向市工商银行出具的证明一份，证明李阳是广联置业公司的销售员工，广联置业公司确认由于特殊情况，导致周凤山无法办理银行按揭，周凤山并不存在违约；证据四，日期为2008年6月2日的商品房买卖合同不动产销售发票两份，金额分别为167825元、49275元，以及同日的收取办证费用收据一份，金额为1000元，证明2008年6月2日广联置业公司收到周凤山通过李阳交纳的购房款及相关费用。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。广联置业公司对周凤山提交的证据一的真实性不予认可，认为李阳并非广联置业公司员工；对证据二的真实性不予认可，认为收条上载明的付款方式为转账，与周凤山所称的现金支付不一致；对证据三的关联性不予认可，认为即使证明内容真实，亦不能证明在2010年之后，周凤山未及时支付房款不违约；对证据四予以认可。本院对周凤山提交的证据一、证据二、证据三均不予认可，对证据四予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，周凤山于2009年6月2日向广联置业公司交纳1000元，广联置业公司向周凤山出具了收款收据，载明：“收款事由：18#806室办证手续费200.代收其他费用800.（多退少补）”。一审中，一审法院于2019年7月3日以公告送达方式向周凤山送达起诉状副本等，载明：“周凤山：本院受理原告盐城市广联置业有限公司诉你房屋买卖合同纠纷一案，因你去向不明，现依法向你公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书。自公告之日起60日内来本院速裁庭领取上述材料，逾期则视为送达。……”二审还查明，一审法院（2009）亭刑初字第0412号刑事判决书载明：“经审理查明，2008年6月至7月期间，被告人李阳谎称能在盐城市区“汇景新城”小区、“钱江方洲”小区、“月湖花城”小区买到便宜住房，采取预收房款、伪造协议书等手段，先后诈骗作案4起，合计骗得人民币589万元。具体事实如下：1.2006年年底，被告人李阳通过丁宏罗顺利拿到几笔贷款。在得知丁宏罗要买新房后，被告人李阳为“报恩”，自称能买到便宜住房，为丁宏罗垫资订购了盐城市区“钱江方洲”小区2套住房。事后，通过丁宏罗的宣传、介绍，陆续有胡安华、祁连杰、时红才等人找被告人李阳买房。被告人李阳为显示其“能力”，承诺以低于市场价人民币1000元左右的优惠价格为胡安华、祁连杰、时红才等人在盐城市广联置业有限公司（以下简称“广联公司”）开发的“汇景新城”小区买房，而被告人李阳实际是以市场价购买。至2008年6月中旬，被告人李阳为胡安华、祁连杰、时红才等人在“汇景新城”小区买房形成了巨额亏空。2008年6月23日及2008年6月26日，被告人李阳为弥补亏空，谎称能在“广联公司”开发的“汇景新城”小区买到便宜住房，采取伪造“广联公司”委托其销售“汇景新城”66套住房协议书、预收房款等手段，先后骗得被害人李某、沈某、陈某人民币342万元。其中被告人李阳将被害人李某、沈某汇到“广联公司”账户上的人民币158万元，用于开出之前购房人顾宏明、刘其龙、尹传保等人的售房发票，另人民币184万元被被告人李阳用于开票给之前购房人、还债、购物等。案发后，“广联公司”将人民币158万元退还给被害人李某、沈某。2.2008年7月8日，被告人李阳谎称能在盐城市区“钱江方洲”小区买到便宜住房，采取预收房款等手段，骗得被害人钱某人民币20万元。3.2008年7月的一天，被告人李阳谎称能在盐城市区“月湖花城”小区买到便宜住房，采取预收房款等手段，骗得被害人黄某人民币17万元。4.2008年6月份，被告人李阳承诺尹荣权以每套40万元的价格为尹荣权在盐城市区住房，尹荣权先后给被告人李阳人民币130万元，被告人李阳先开出417072元的售房发票给尹荣权，而该4套住房市场价人民币240万元左右。2008年7月14日，被告人李阳为给尹荣权剩余的198万元的售房发票，以购房人见票就能付钱为名，向“广联公司”借出198万元的售房发票给了尹荣权。2008年7月16日及2008年7月17日，被告人李阳谎称能在“汇景新城”小区买到便宜的房子，先后骗得被害人徐某人民币210万元，其中人民币198万元被其用于冲抵向“广联公司”借出的上述售房发票应交房款资金，余款人民币12万元在“广联公司”账上。2008年7月17日，被告人李阳又以人民币12万元在“广联公司”账上为由，向“广联公司”借出77万元的售房发票。2008年7月18日，因被害人徐某到“广联公司”要不到售房发票与“广联公司”发生纠纷，“广联公司”报警。案发后，“广联公司”将人民币210万元退还给被害人徐某。”二审中，周凤山表示，如人民法院判决解除案涉商品房买卖合同，其要求广联置业公司返还支付的购房款及相关费用。本案的争议焦点为：1.周凤山与广联置业公司签订的商品房买卖合同是否应当解除？2.如合同解除，广联置业公司应否返还周凤山已付房款及利息？本院认为，周凤山与广联置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于广联置业公司能否要求解除案涉商品房买卖合同的问题。经查，案涉合同于2008年6月2日签订，李阳于2008年7月20日案发被刑事拘留，后一审法院于2009年12月19日作出刑事判决书。周凤山因李阳涉嫌刑事犯罪致按揭贷款未能及时办理，但在李阳被判处刑罚后，周凤山所称的影响申请贷款的问题已有结果，此后，周凤山应当及时重新办理按揭贷款，或以其他方式及时足额支付剩余房款，周凤山至今未能支付购房尾款构成违约。广联置业公司认为，双方在案涉合同中约定，买受人逾期付款超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，故提起本案诉讼，要求行使约定解除权，解除与周凤山签订的商品房买卖合同。广联置业公司的该主张符合双方在合同中的约定及我国《合同法》的规定，应当予以支持，故周凤山与广联置业公司签订的商品房买卖合同于本案起诉状副本送达之日解除，即于2019年9月1日解除，一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并判令周凤山支付违约金，并无不妥。但案涉合同系双务合同，周凤山基于案涉商品房买卖合同也支付了房款167825元、车库款49275元、其他费用1000元，合计218100元。在案涉合同解除后，广联置业公司亦应将上述款项立即返还给周凤山，广联置业公司未能及时返还款项的，应依法向周凤山支付相应利息损失。为减少当事人诉累，本院对广联置业公司应向周凤山返还的房款及相关费用本息在本案中一并处理。另，周凤山对其提出的已支付房款40万元以及曾向广联置业公司提出以现金方式交纳房款的主张未能提交充分证据予以证实，故周凤山的上述上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3430号民事判决第一项、第二项；二、被上诉人盐城市广联置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人周凤山218100元及利息（自2019年9月2日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费546元、公告费600元，合计1146元，由上诉人周凤山负担；二审案件受理费546元，由上诉人周凤山负担273元，被上诉人盐城市广联置业有限公司负担273元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月十日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。