江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1078号上诉人（原审实告）：李瑛，女，汉族，1968年7月23日出生，居民身份证号码：330901196807230026,住浙江省舟山市定海区。委托诉讼委托代理人：宁秀刚，江苏登壹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周信良，男，汉族，1970年4月20日出生，居民身份证号码：330902197004207915住浙江省舟山市定海。被上诉人（原审原告）：洪阿兵，男，汉族，1948年10月8日出生，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：干伟忠，男，汉族，1968年9月30日出生，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：汤九光，男，汉族，1974年2月7日出生，住浙江省舟山市普陀区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：周卫，江苏苍梧律师事务所律师。原审被告：李芬，女，汉族，1970年4月12日出生，住浙江省舟山市定海区。委托讼委托代理人：宁秀刚，江苏登壹律师事务所律师。原审被告：谭中磊，男，汉族，1985年11月1日生，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：王郑，江苏云港律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴传盛，江苏云港律师事务所实习律师。原审被告：连云港泰豪酒店管理有限公司，住所地连云港市海州区汇金世贸广场海昌路108号108-301号门面。法定代表人:谭中磊，该公司董事长。上诉人李某因与被上诉人周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光、原审被告李芬、谭中磊、连云港泰豪酒店管理有限公司（以下简称泰豪酒店）房屋租金合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2006年7月29日签订的《房屋租赁合同》及2015年7月15日签订的《房屋租赁补充协议》继续履行；2.撤销一审判决，改判上诉人不向被上诉人返还海州区汇金某广场海昌路108号108-301号门面；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与四被上诉人之间是合作经营关系，并非纯粹的房屋租赁关系，涉案《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》并不具备解除条件，一审判决没有事实和法律依据。2006年7月29日，李某与被上诉人周信良、干伟忠、汤九光签订《股权转让协议》，约定以上三被上诉人将浙东宾馆75%经营股权转让给李某，原有的25%股份仍然由洪阿兵持有，浙东宾馆75%股权包含装修款、宾馆所需设备以及一切用品合计1845000元，此时，李某和以上三被上诉人再签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限和租金以及付款方式，至此，李某和洪阿兵是浙东宾馆的共同经营人。2006年8月25日，洪阿兵和舒维君签订《股份转让协议》，协议约定，洪阿兵将其持有的25%股份中的20%转让给舒维君，舒维君转给李某，20%股份以装修款、设备以及一切用品折合492000元，洪阿兵当场出具收条，收到李某的492000元转让款，至此李某和洪阿兵是浙东宾馆的共同经营人，李某占宾馆经营权的95%，洪阿兵占宾馆经营权的5%，一直持续至今。上诉人在一审中举证最近三笔银行转款凭证，证明上诉人每半年支付给被上诉人洪阿兵宾馆经营权5%的半年分红3250元，庭审中洪阿兵也自认被上诉人四人均委托汤九光代收租金和分红款，原审庭审中上诉人已就该事实举证说明。综上，在合作经营关系存续期间，不应解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，也不应返还房屋。被上诉人周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光答辩称，1、上诉人是2006年个人经营的浙东宾馆，李芬是2010年成立的浙东宾馆，洪阿兵是2005年成立的浙东宾馆。这些档案我方已经查询过，一审也提交过。企业性质均属于个体户。也就是说诉状中主张的与洪阿兵是合伙关系不能成立。现在正在经营的浙东宾馆是不同的主体。目前，上诉人在2017年12月7号，2018年5月30号、2017年12月1号的每笔3500元所谓分红，实际上是上诉人欠付洪阿兵该酒店的装修款，在2017年年初，洪阿兵索要这笔钱。25％的股份在2006年8月25号价值49.2万，余下5％的价值双方没有结算。事实证明上诉人和洪阿兵是上诉人的营业执照申请登记以后，他们之间原有的一些经营方面的事情双方没有合作关系，是单纯欠款和租赁的关系。原审被告李芬答辩称，同上诉人意见。原审被告谭中磊、泰豪酒店答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光向一审法院起诉请求：1.判令解除合同，李某、李芬、谭中磊、泰豪酒店给付周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光租金15万元。2.判令李某、李芬、谭中磊、泰豪酒店将所占房屋交付给周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光。诉讼中，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光明确诉讼请求为：解除周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光和李某2006年7月29日签订的《房屋租赁协议》以及2015年7月15日所签订该房屋的《租赁补充协议》。要求李某、李芬、谭中磊、泰豪酒店交还房屋，李某、李芬、谭中磊、泰豪酒店给付周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光租金15万元。一审法院经审理查明，2006年7月29日周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光（甲方）委托干伟忠与李某（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为乙方承租甲方海昌路108#三楼整体商务楼，壹层面积950平方，承租期限自2006年8月起至2020年10月31日止。租金与付款方式：年租金为171100元，乙方代甲方每月代交中国银行按揭贷款，以上作为房租，银行按揭到期后，甲方房价互相协商，每半年一次性把房租交给甲方，一直到2020年10月31日终止。甲方如要出售，在同等条件下乙方优先，但在租赁期内不得以任何借口出售，如有出售相互协商解决，否则由此所引起损失由甲方承担。乙方如发生其他原因，需要转让出租应事先通知甲方，经同意后方可转让，否则造成损失由乙方承担。租房期间所发生的水、电、物业管理等相关费用由乙方支付，甲方不承担相关在租赁期内的一切费用。本协议一式贰份，自签字之日起生效。2006年7月29日，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光按约将涉案房屋交付李某使用，李某按《房屋租赁协议》约定，每月代交中国银行按揭贷款作为房租直至银行贷款还清。2015年7月15日，汤九光、干伟忠与李某签订《房屋租赁补充协议》，主要内容：根据甲乙双方在租赁协议中谈到房屋租金在银行按揭交满期满后，房屋租金甲乙双方根据市场行情另行协商决定。因租期到2020年10月31日还有五年租期，现预定两年租金，从2015年6月14日至2017年6月14日，每年租金20万人民币，每半年交付房租一次10万元，乙方不得延期交付租金，如延期一个月以上，甲方终止协议，收回房屋。其他根据原租房协议不变。（此租房协议指连云港海昌路108号三楼商务楼）注：房租交费日期2015年7月15日－10月15日已付清。2015年11月15日开始每半年付1次。即交付日期为每年的11月15日，5月15日。周信良、洪阿兵由汤九光代签名。该补充协议上手写工商银行汤九光6222021206000417701。从2015年6月14日起，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光与李某按双方后签订的《房屋租赁补充协议》履行各自的权利义务。李某缴纳租金至2018年11月30日，后未再给付租金。故周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光提起本案之诉，要求解除涉案的合同，并给付15万元租金（从2018年12月1日至2019年8月31日的租金，按每年20万元计算，计算9个月）。2019年6月28日，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光向李某发出解除合同通知书。诉讼中，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光表示只要求谭中磊返还房屋，不要求其给付租金。谭中磊称租用涉案的房屋注册成立连云港泰豪酒店管理有限公司为了加盟格林豪，实际占有使用是谭中磊以浙东宾馆的名义进行经营，本案与泰豪酒店无关。李某、李芬也称自从承包给谭中磊以后，都是谭中磊在经营使用；并称同意给付租金，不同意解除合同和返还房屋。一审另查明，李某承租后，2007年4月10日，李某以涉案的房屋即海州区（原新浦区）海昌北路汇金世贸广场108－301号注册成立连云港市新浦区浙东宾馆，李某系法定代表人，后被注销。2010年5月10日，由李芬以涉案的房屋注册成立连云港市新浦区浙东宾馆，李芬系法定代表人。连云港市新浦区浙东宾馆系个体工商户。2011年4月12日，李芬与案外人徐某、封某签订承包协议，由徐某、封某承包经营。在2015年1月15日，李芬与谭中磊签订《承包经营合同》，将包括涉案房屋108－301在内的浙东宾馆整体承包给谭中磊经营，包括一楼大厅（108－101）、三楼（108－301）、四楼（108－401）共53个客房，承包期限从2011年4月12日至2020年10月31日。谭中磊用涉案的房屋海昌北路汇金世贸广场108－301号注册成立连云港泰豪酒店管理有限公司，谭中磊系泰豪酒店的法定代表人。涉案房屋系海州区（原新浦区）汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面，该房屋为周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光、黄某等7人共同共有。一审法院归纳一审中本案争议的焦点：1、涉案的《房屋租赁协议》及其补充协议是否具备解除的条件？2、周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求李某、李芬、泰豪酒店给付租金和返还房屋有无事实和法律依据？3、周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求谭中磊返还房屋有无事实和法律依据？一审法院认为，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光与李某签订的《房屋租赁协议》及其补充协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约履行各自的权利义务。关于争议焦点1，一审法院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李某承租涉案房屋后，存在无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形，故涉案的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》符合法律规定的解除情形，本院对原告要求解除上述协议的诉讼请法求依法支持。关于争议焦点2、3，一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李某作为承租人有义务给付租金并返还涉案房屋。周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光主张租金15万元（从2018年12月1日至2019年8月31日的租金，按每年20万元计算，计算9个月），符合合同约定，一审法院依法确认。一审法院对周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求李某给付租金15万元及返还房屋的诉讼请求依法支持。虽然李芬与周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光没有合同关系，鉴于其诉讼中明确表示愿意给付租金，属于对自身权利的处分，一审法院依法予以确认。故一审法院对周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求李芬给付租金的诉讼请求依法支付。关于周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求李芬返还涉案房屋的诉讼请求，因李芬非涉案租赁合同相对人，根据合同相对性原则，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不支持。关于周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求泰豪酒店给付租金(2019年7月26日之后)和返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院认为，因泰豪酒店非涉案租赁合同相对人，根据合同相对性原则，周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求泰豪酒店给付租金缺乏事实和法律依据，一审法院依法不支持。因泰豪酒店工商注册住所地在涉案房屋即新浦区门面，其作为使用人，应当负有返还的义务。故一审法院对周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求泰豪酒店返还涉案房屋的诉讼请求依法支持。关于周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求谭中磊返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院认为，谭中磊虽然不是涉案租赁合同的相对人，但其与李芬签订承包经营合同后实际占有使用涉案的房屋，并利用涉案房屋新浦区汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面注册成立了泰豪酒店。并且其在庭审中自认涉案房屋自承包后一直其实际占有使用，其作为实际占有使用人负有返还房屋的义务，故一审法院对周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光要求谭中磊返还涉案房屋的诉讼请求依法支持。关于谭中磊辩称遗漏主体的意见，一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，一审法院对谭中磊的该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光与李某2006年7月29日签订的《房屋租赁协议》及2015年7月15日签订的《房屋租赁补充协议》。二、李某和李芬于判决生效后十日内给付周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光租金15万元。三、李某、谭中磊、连云港泰豪酒店管理有限公司于判决生效后三十日内向周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光返还海州区（原新浦区）汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面。四、驳回周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由李某负担。二审中，上诉人提交海州区人民法院（2018）苏0706民初9247号判决书，证明上诉人与被上诉人以及谭中磊就涉案房屋漏水一事于2018年12月1日至2019年元宵节后一直在协商。谭中磊以不安抗辩权为由暂不付租金，要求上诉人和被上诉人维修。涉案宾馆的冷水管道的所有人和原装修人都是本案的被上诉人，被上诉人对房屋具有维修义务。而上诉人对管道铺设和漏水的原因根本不知情，谭中磊起诉后被上诉人作为第三人参与了该诉讼，该份判决还在上诉期。证明上诉人有正当理由暂不付租金。不是一审判决中第八页描述的上诉人无正当理由未支付或迟延支付租金。被上诉人质证意见是，判决书还未生效。原审被告李芬质证意见同上诉人意见。原审被告谭中磊质证意见是，判决书未生效。被上诉人提交李芬的企业信用信息公示报告，证明2010年登记的浙东宾馆是李芬个人所有，是一审审理的承包协议中的发包方。该承包协议按对方逻辑，这个协议应由我方四个人和李芬一起签订才生效，证明不是合伙关系。上诉人质证意见是，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，上诉人和李芬是共同经营宾馆，数次租金和承包金分红都是李芬转给被上诉人方，不影响我方举证证明的上诉人与被上诉人存在合作经营的法律关系。原审被告李芬质证意见同上诉人意见。原审被告谭中磊质证意见对证据三性无异议。本院对双方举证的证明目的不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》是否应解除，案涉门面房是否应返还被上诉人。本院认为，《房屋租赁协议》及其《房屋租赁补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该房屋租赁补充协议中约定，上诉人李某作为承租人，从2015年6月14日至2017年6月14日，每年租金20万人民币，每半年交付房租一次10万元，乙方不得延期交付租金，如延期一个月以上，甲方终止协议，收回房屋。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。李某租金缴纳至2018年11月30日，后未再缴纳租金。上诉人与四被上诉人之间是否是合作经营关系，与本案房屋租赁关系没有关联系。一审法院对一审原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光解除《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》及返还案涉门面房的诉求予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人李瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年六月六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。