河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2321号上诉人（原审原告）：张山，男，1972年5月3日出生，汉族，住河南省方城县。上诉人（原审第三人）：崔建军，男，1980年11月27日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：李喜文，男，1958年9月17日出生，住河南省方城县，系村委推荐。被上诉人（原审被告）：贾胜军（又名贾军），男，1972年3月18日出生，汉族，住河南省方城县。上诉人张山、崔建军因与被上诉人贾胜军确认合同无效纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1322民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张山上诉请求：1.撤销一审判决第二条，依法改判贾胜军向崔建军返还购房款30000元。2.上诉费用由贾胜军负担。事实和理由：一审判决认定张山委托贾胜军卖房极其错误，进而判决张山向崔建军返还卖房款30000元是错误的。1.涉案廉租房是张山唯一的房产、唯一的家，且张山明知廉租安置协议里有强制性规定，根本不可能将房屋出售。2.张山从来没有委托过贾胜军卖房子，仅是让贾胜军照看和保管房屋手续。3.贾胜军在张山毫不知情的情况下擅自将房子卖给崔建军，贾胜军没有以任何方式告知过张山，卖房当天也没有给张山打过电话，所签订的协议书和卖房款收条中张山的名字均是贾胜军所写，指印也是贾胜军所按。4.贾胜军一审中所出示的录音证据根本不能采信，该录音是张山找崔建军要房子时被偷录的，时间是2019年农历8月15日，而卖房子的时间是2016年9月29日。5.一审中贾胜军根本没有举出任何合法有效的证据证实把钱交给了张山。张山既没有向崔建军打过条，也没有收到崔建军的一分钱，一审判决张山向崔建军返还30000元错误。贾胜军辩称，张山所述不属实，贾胜军与张山是发小，感情很好，张山多次找贾胜军帮忙卖房子，把手续等全权委托给贾胜军。后来崔建军买了房子，现付了30000元，张山陆续拿走23500元，后来张山反悔不卖了，有录音为证。崔建军辩称，张山委托贾胜军卖房一事事实清楚，一审中贾胜军提交了张山事后追认的录音，该买卖协议应当认定为有效。因为房屋名义上是廉租房，实际上是商品房，商品房不存在5年的限制，张山的上诉理由不能成立。崔建军上诉请求：撤销一审判决，重新予以处理。事实和理由：1.一审判决确认合同无效的事实和理由值得商榷。方城县人民政府在本案涉及的廉租房问题上实际否认了廉租房“只租不售”的性质，采取的政策是“只卖不租”，把本案涉及的廉租房当作成“商品房”进入了房屋买卖市场，与房主签订的合同不是租赁合同，而是买卖合同。既然是“商品房”，当然可以自由买卖。方城县人民政府虽然在与房主的买卖合同上注明了五年后才可以进行交易，但这种“限制”必定是买卖双方在合同上约定的一种民事行为，而不是国家法律、法规的强制性规定。因此一审判决认定案涉房屋买卖合同违反国家法律和行政法规的强制性规定，明显没有事实和法律依据，据此确认合同无效错误。2.案涉买卖合同是当事人真实意思表示。张山称贾胜军不能代表自己处理案涉房产是不尊重事实的。贾胜军在与崔建军签订买卖合同时用电话给张山联系过，张山同意贾胜军处理自己的房产。且张山让贾胜军将其权利文件全部交给了崔建军，足以说明问题。双方买卖合同成立于2016年，张山起诉时崔建军已占有使用房屋将近4年，如果张山的房屋没有出卖，怎么可能在长达4年的时间里不关心自己的财产。3.如果房屋买卖合同被确认无效，按照法律规定，应当一并处理因合同无效而产生的法律后果。崔建军在取得房屋后，对房屋进行了装修，花去原材料和工时费数千元，一案判决未进行处理是错误的。张山辩称，1.《房屋买卖协议》违反了法律、法规和相关政策的强制性规定，一审判决认定《房屋买卖协议》无效并无不当。2.贾胜军与崔建军恶意串通，擅自将张山的房子非法出售，是对张山财产的严重侵犯。贾胜军与崔建军没有合法有效的证据证明张山委托贾胜军卖房，且其陈述相互矛盾，张山不认识崔建军，没有与其签订买卖协议，也没有收到过崔建军一分钱。张山自2016年外出打工，中间没有回来过，一直到2019年回来时才发现房子被出售。3.崔建军主张其买房后对房屋进行了装修，相关费用应予以处理，该说法是及其荒谬的。张山从来没有把房子卖给崔建军，且张山已对房屋进行过装修，截止张山要房子时房子还是原来的样子，根本没有再装修过。崔建军也没有提供证据证实其装修了房子，崔建军的请求不应得到支持。贾胜军辩称，对崔建军的上诉无异议。张山向一审法院起诉请求：依法确认贾胜军与崔建军签订的房屋买卖协议无效，同时判令崔建军停止侵权，立即搬出。诉讼费用由贾胜军负担。一审法院认定事实：2016年9月29日，张山委托贾胜军与崔建军签订房屋买卖协议一份，该协议约定张山将方城县惠民小区6号楼2单元603室房产一套转让于崔建军，房屋总价款为58000元，签订协议当日支付30000元，下余28000元在房产办理过户登记后付清。该协议签订后，协议约定转让房产一直由崔建军居住至今。2020年3月13日，张山以贾胜军未经其同意，擅自将房产处分于崔建军为由向一审法院起诉，请求依法确认协议无效，并停止侵权，立即搬出。另查明：张山委托贾胜军处分的房产系廉租住房，2011年11月7日，张山与方城县廉租住房保障管理办公室所签订的《廉租住房买卖安置协议》（协议编号：297号）明确约定，购买廉租住房不满5年的，不得进行转让。购房人入住满5年且取得房产所有权证后，需上市交易的，经县政府批准，补缴国有土地出让金后，方可上市交易。一审法院认为，张山关于贾胜军未经其同意，擅自处分其房产的诉讼理由与一审法院查明的案件事实明显不符，一审法院不予采信，双方应为委托代理关系。但因双方转让房产系廉租住房，廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租、转借或者改变用途。并且张山在取得该廉租住房时亦明知该住房不符合转让条件。据此，张山委托贾胜军与崔建军签订的房屋转让协议违反法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决：一、张山委托贾胜军与崔建军所签订房屋买卖协议无效。二、张山于本判决生效后三十日内返还崔建军购房款30000元。三、崔建军于判决生效后三十日内将方城县惠民小区6号楼2单元603室房产及相关购房手续返还张山。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取共计50元，由张山负担。本院二审期间，贾胜军申请证人徐某出庭作证，徐某述称其曾在贾胜军家中见到张山去拿钱，贾胜军说是卖廉租房的钱。张山对该证人证言有异议，认为该证言内容不属实。崔建军对证人证言无异议。崔建军提交以下证据：1.替张山交物业费的单据；2.装修单据。证实崔建军入住房屋及房屋装修情况。张山质证称，房屋没有再装修，也没有让崔建军代交物业费。贾胜军对崔建军提交的证据无异议。结合双方举证、质证意见，本院对上述证据认证如下：徐某的证言缺乏其他证据相印证，尚不足以达到其证明目的；崔建军提交的证据不足以证实案涉房屋的装修及花费情况，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方的上诉请求以及答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：张山与贾胜军之间是否存在委托卖房的委托代理关系，贾胜军与崔建军签订的房屋买卖协议的效力应当如何认定；如果房屋买卖协议被认定为无效，一审判决的处理结果是否适当。关于张山与贾胜军之间是否存在委托代理关系以及房屋买卖协议的效力认定问题。结合一审中贾胜军向法庭提交的录音证据以及张山将房屋手续交于贾胜军、张山在贾胜军将房屋出卖后多年未提出异议的事实，一审判决认定张山委托贾胜军处分案涉房产符合实际，本院予以确认。但因案涉房产的性质系廉租房，属于国家对经济困难家庭而实施的一种社会保障性住房，在张山与方城县廉租住房保障管理办公室签订的《廉租住房买卖安置协议》中也明确约定：购房人入住满5年且取得《房屋所有权证》后，需上市交易的，经县政府批准，补缴国有土地出让金后，方可上市交易。故案涉房产不符合上市交易的条件，一审判决认定贾胜军与崔建军所签订的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故贾胜军代理张山所实施的签订房屋买卖合同以及收取房款的行为对张山发生效力，在房屋买卖合同被确认无效的同时，一审判决房屋出卖人张山返还崔建军购房款并无不当，本院予以维持。至于张山与贾胜军之间因委托代理关系产生的问题可由二人另行解决，对张山的上诉请求本院不予支持。崔建军未提供充分的证据证明其存在装修损失，且崔建军明知案涉房屋为廉租房，仍然购买，自身亦存在过错，对崔建军的上诉请求本院亦不予支持。综上所述，张山、崔建军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由张山负担550元，崔建军负担100元。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 周 杰二〇二〇年六月八日书记员 周道佳