山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初1083号原告：于英，女，1966年5月10日出生，汉族，住济宁市邹城市。委托诉讼代理人：潘清波，男，1968年10月1日出生，汉族，住址同上，系原告丈夫。特别授权。被告:绿城物业服务集团有限公司济宁分公司，住所：曲阜市。负责人：刘常宝，总经理。委托诉讼代理人：谢苗，女，1986年1月25日出生，汉族，住济南市历城区，系绿城物业服务集团有限公司济南分公司员工。特别授权。原告于英与被告绿城物业服务集团有限公司济宁分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于英及其委托诉讼代理人潘清波、被告绿城物业服务集团有限公司济宁分公司委托诉讼代理人谢苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于英向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告负责协调相邻业主拆除安装在原告房屋卧室窗外的空调外机，并完成恢复原状工作；二、依法判令被告在相邻业主空调外机安装至拆除恢复期间原告的物业费减免，并按照国家相关规定对原告未实际入住期间减收物业管理费30%；三、依法判令被告承担原告本案与被告本案交涉过程中发生的交通费、通讯费、委托律师服务费等共计3800元；四、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年4月18日购买绿城.曲阜诚园知敬苑X号楼X单元X室住宅并签订购房合同；于2015年12月23日与被告签订前期物业管理服务协议，同时验房交付。原告因新房未装饰入住，钥匙由物业公司统一管理。按照物业缴费通知和前期物业管理服务协议约定于2015年12月、2017年10月两次缴清了2016年物业管理费。2018年1月底前，被告工作人员与原告电话、微信沟通，应X号楼X单元X室业主(以下简称“相邻业主”)请求，希望能在原告卧室窗户外安装空调外机，原告考虑到空调外机运行产生的噪音、排热等对卧室造成的不利影响，同时考虑X室房屋在设计建设时已预留了空调外机专用安装位置，但相邻业主违规自行封闭留作它用。故原告明确表示不同意相邻业主在自家卧室窗外安装空调外机。在原告明确拒绝的情况下，被告工作人员未履行物业管理应尽的责任和义务，不作为、乱作为，利用工作之便使用原告房间钥匙进入原告住宅，并擅自许可相邻业主在原告卧室窗户边安装了空调外机。原告得知后，多次通过现场交涉、电话沟通、微信联系等方式与被告进行交涉，但被告一直推诿，迟迟未予解决。原告委托天津XX律师事务所于2019年8月14日发律师函件快递被告要求限期协调拆除已装的空调外机，并主张减免物业费的诉求。截至本起诉之日，被告一直置之不理且不作为。被告作为专业提供物业管理服务的公司，违背业主意志，为相邻业主实施侵犯原告合法权益的行为，不仅不予制止，反而提供方便和支持，严重侵犯了原告的合法权益，并给原告交涉本案产生了不该发生的交通费、通讯费、委托律师费等的经济损失和精神损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令所请。绿城物业服务集团有限公司济宁分公司辩称，一、被答辩人起诉主体不适格。本案为物业服务合同纠纷，答辩人认为该案因被答辩人邻居空调外机放置位置引起，属于邻里纠纷，不论是否拆除或是恢复原状，其涉及的相关权利义务都应在被答辩人与被答辩人邻居之间履行。答辩人并不是实际安装人，也没有权力要求其邻居强行拆除。因此，答辩人非适格被告，请求法庭驳回被答辩人的起诉。二、本案起因是被答辩人不同意其邻居即XX业主将其空调外机放置于被答辩人房屋南侧设备阳台。需要说明的是，按照设计单位及建设单位出具的图纸以及现场预留的空调孔位置，均可清晰看出该设备阳台为被答辩人与其邻居共用的放置空调外机的设备平台。正因为被答辩人不同意邻居将外机放置于本该放置的位置，其邻居才与开发商协商并在多方考察兼顾安全等诸多因素后选择在目前位置重新打孔，并将外机安装于此。因此，如果被答辩人对目前安装位置不满意，要求拆除并恢复原状的话，需将拆除后的外机放置于被答辩人南侧设备阳台内。三、被答辩人要求减免物业费，没有事实和法律依据。被答辩人已享受了答辩人提供的绿化、保洁、安保、电梯维护等物业服务，在本次空调外机安装事件中，答辩人也屡次帮忙协调相邻业主及开发商。答辩人已履行了物业服务的义务且不存在任何违约行为。因此，被答辩人要求减免物业费，没有事实和法律依据。综上，答辩人已履行了《前期物业服务协议》中反馈、协商等义务，被答辩人的主张缺乏事实及法律依据。请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、绿城曲阜诚园知敬苑入伙通知书、前期物业服务协议、商品房买卖合同复印件各一份，证明合同主体与本案被告人是一致的，按照《xx省物业管理条例》第23条有明确规定，保留对绿城物业服务集团有限公司的诉权，本案不再追加其为被告。证据二、照片复印件、律师函（含与被告公司工作人员的微信聊天记录），证明被告物业公司擅自允许原告邻居在原告家卧室外安装空调外机，被告利用工作之便擅自用钥匙，进入原告家中，为原告邻居在原告家卧室外安装空调外机提供方便，原告多次找被告公司工作人员周慧协商处理该事宜，被告公司一直不予以解决。证据三、XX市物价局、XX市住房和城乡建设委员会济价格【2014】74号文第二条、第九条、第十四条之规定，证明了原告诉求中的第二项减免物业费的主张。被告质证认为，对证据一真实性无异议，对其关联性及其证明目的不认可，根据原告提交的证据，前期物业服务协议第三条可看出拆除空调外机不属于被告的服务范围。根据《XX省物业管理条例》第23条是建设单位及开发商应该履行的义务，与被告方无关。对证据二真实性、关联性及证明目的均不认可，根据原告提交的证据，恰恰能够说明被告方一直在积极帮忙协调，已履行了物业服务协议应尽的义务，对于原告主张的被告方利用工作之便，擅自进入其家，无事实依据。该证据只能看出邻居装了空调外机，但不能看出是通过从原告家中安装的该空调外机。安装人员为开发商，非被告方人员，且是通过二楼平台安装，并未进入原告家中。对证据三不认可，原告所说的规定均为2018年7月1日XX省物业收费管理办法的实施细则，而根据办法的第十七条，减收对象为普通住宅，而案涉小区定位为高档小区，不符合减收条件，物业费应当全额缴纳。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、案涉小区规划设计单位中外建工程设计与顾问有限公司出具的关于共用设备阳台问题的说明，附带图纸打印件一份，案涉小区建设单位出具的竣工图纸缩放图一份、空调外机现场照片打印件三张，证明原告所在的X号楼A2户型南侧设备阳台属于A2户东南侧次卧与D2户型西南侧主卧空调外机共用平台。D2户型西南侧空调外机预留空在A2户型南侧设备阳台处。证据二、XX市问政平台关于空置费问题回复打印件一份，证明案涉小区定位属高档小区，前期招标按照非普通住宅办理，物业服务收费实行市场调节价，不受政府指导价控制，应当按照业主与物业服务企业在物业服务合同中的约定执行，全额缴纳。原告质证认为，对证据一，设计院在本案中与被告有利益关系，应该按照购房合同中第六条第十一款，第十三条第四、五款，第二十一条有明确约定。关于空调机位应该按照合同中附图为准。对证据二，按照XX市物价局、XX市住房和城乡建设委员会济价格【2014】74号文不是针对普通住宅的规定。原、被告签订的物业服务协议有关的服务等级应该按照山东省物业服务管理条例和74号文规定分等级收费。原告有权要求被告提供有关物业收费以及招投标证据。对被告提交的空调外机机位照片无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告于2014年4月18日购买了曲阜绿城衍圣文化发展有限公司开发的绿城诚园?知敬苑X号楼X单元X室商品房，2015年12月23日办理了房屋交付手续，并于当日与原告签订了《绿城?曲阜诚园知敬苑前期物业服务协议》，由原告对被告所购房屋提供物业服务。因原告不同意其邻居即XX业主将其空调外机放置于原告和XX业主空调外机共用平台内，XX业主选择在自家西南侧主卧西外墙打孔，并将空调外机安装于此。原告认为其邻居在原告家卧室窗外安装空调外机，噪音大，影响其休息，且安装行为是在被告公司允许下实施，认为被告公司未履行物业管理应尽的责任和义务。由此，原告诉来本院，请求法院判令被告负责协调相邻业主拆除安装在原告房屋卧室窗外的空调外机，并完成恢复原状工作；在相邻业主空调外机安装至拆除恢复期间原告的物业费减免，并按照国家相关规定对原告未实际入住期间减收物业管理费30%；承担原告本案与被告本案交涉过程中发生的交通费、通讯费、委托律师服务费等共计3800元；承担本案全部诉讼费用。另查明，原、被告双方争议的平台位于原告XX房屋东南侧次卧南侧，属于X-X-302业主东南侧次卧与X-X-301业主西南侧主卧空调外机共用平台，且该设备平台北墙和东墙均留有该两业主的空调外机安装孔。本院认为，原告要求被告负责协调相邻业主拆除安装在原告房屋卧室窗外的空调外机，并完成恢复原状工作，经查，根据原告提供的《商品房买卖合同》、照片，结合被告提供的设计图纸，均不能证实原告所在的XX房屋东南侧次卧南侧设备阳台是属于原告专属的，原告无权要求被告负责协商相邻业主拆除空调外机，被告也无法律上的义务。关于原告诉称被告乱作为，利用工作之便使用原告房间钥匙进入原告住宅，并擅自许可相邻业主在其卧室窗户边安装了空调外机的问题，该事实原告并无证据证实。综上，原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求减免物业费的诉求，根据原、被告双方2015年12月23日在办理房屋交付手续后签订的《绿城?诚园知敬苑前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。合同签订后，被告已经按照合同约定提供了物业管理服务，原告作为绿城的业主应当依据合同向被告履行缴纳物业服务费的义务。原告所述空调外机事由不能成为其减免物业费的法定理由，故对于原告要求减免物业费的主张于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告承担原告本案与被告本案交涉过程中发生的交通费、通讯费、委托律师服务费等共计3800元的诉求，因原告未提交证据证明该项主张，故对原告的该项主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告于英的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告于英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  齐冬梅二〇二〇年六月一日书记员  孔德君