北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4209号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈方有，男，1951年6月10日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈顺如，男。1953年7月20日出生，汉族，无业，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈永克（陈顺如之子），住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋俊红，男，1973年12月26日出生，汉族，无业，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：夏艳，北京大成律师事务所律师。上诉人陈方有、陈顺如因与被上诉人宋俊红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈方有、陈顺如上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求并由宋俊红承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。1.一审法院认定宋俊红无法取得环保手续的原因错误，认定宋俊红需支付的租金数额错误。2.宋俊红应当向我方支付违约金。宋俊红无法办理环保手续的原因，在于其餐饮店造成的废水和噪音，与我方无关。3.一审法院适用使用费标准错误，酌定的使用费标准过低。4.宋俊红应当向我方支付电费1200元、水费1387元。宋俊红辩称，不同意一审判决，但未提出上诉。环保问题不是我造成的，而是因为租赁房屋距离居民楼太近。双方已经用煤气费顶替水费。我之所以违约是因为对方起诉造成的。陈方有、陈顺如向一审法院起诉请求：1.宋俊红向陈方有、陈顺如支付拖欠的从2018年5月16日至2018年12月31日的租金191916元，并承担违约金191916元；2.要求宋俊红向陈方有、陈顺如支付电费1200元；3.要求宋俊红向陈方有、陈顺如支付垫付的水费1387元；4.诉讼费由宋俊红承担。宋俊红向一审法院反诉请求：1.赔偿装修投入损失20万元整；2.赔偿经营停业损失70万元整；3.赔偿转让经营费用损失14.4万元整（按40万元/年计算）4.退还2018年7月已交纳的但未能经营部分的房屋租金15968元及押金27500元；5.诉讼费由陈方有、陈顺如承担。一审法院认定事实：坐落于丰台区城南嘉园益城园11号楼1层1-102号房屋（以下简称涉案房屋）登记于陈方有、陈顺如名下，为二人共有（各占50%份额）。2016年9月1日。陈方有（出租人、甲方）与宋俊红（承租人、乙方）在北京盛世开元物业管理有限公司（居间人、丙方）的居间下，签订了《北京市房屋租赁合同（经纪成交版）》，就房屋租赁事宜达成协议如下：“第一条（一）房屋坐落于北京市丰台区城南嘉园益城园11号楼底商，建筑面积204.43平方米，（二）房屋权属状况：房屋所有权人姓名：陈方有（等二人）。第二条（一）租赁用途：餐饮；如租赁用途为居住的，居住人数为6，最多不超过8人。……第三条（一）房屋租赁期自2016年9月1日至2018年8月31日，共计2年，甲方应于2016年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租请求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条（一）租金标准及支付方式：27500元/月，年租金合计330000元，支付方式银行汇款，押一付六，各租金期付款时间2016.9.1、2017.3.1、2017.9.1、2018.3.1号。（二）押金：27500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担……第八条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……第九条（一）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。……（三）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100%标准支付违约金。……第十条其他约定事项：2016.9.1号付192500元整，2017.3.1号付165000元整，2017.9.1号付165000元整，2018.3.1号付165000元整”。庭审中，陈方有、陈顺如向法院提交了2016年9月3日至2018年7月1日宋俊红支付租金的明细表，载明宋俊红共支付2016年9月100000元、10月40000元、2017年4月10000元以及2017年5月至2018年7月每月27500元的租金共计562500元。宋俊红对该明细表的真实性予以认可，并据此述称其目前仅未交纳八月份的租金；对此陈方有、陈顺如不予认可，认为宋俊红尚欠97500元的租金未支付。宋俊红述称系因2016年10月底被要求停业整顿、想换个门头继续做，并于2017年4月、5月重新开张，因此停业；陈方有、陈顺如对2016年10月底至2017年4月期间宋俊红停业的事实不予认可。另，宋俊红述称其已交纳了27500元现金押金，但述称陈方有、陈顺如并未向其开具收据；陈方有、陈顺如不认可宋俊红已交纳押金的事实，并表示不在本案中主张宋俊红支付押金。为证明因陈方有、陈顺如明知却故意隐瞒涉案房屋不能用作餐饮致使宋俊红被停业整顿无法营业的事实以及其装修、经营停业及转让经营费用等损失，宋俊红向法院提交了陈方有与案外人签订的《房屋租赁合同》、宋俊红夫妻的公司的经营执照、北京食药监局受理通知书、丰台区建设项目环境管理申请登记表、丰台环保局现场监察记录、饭店现场被查封照片及视频、微信记录、皖江阁开业经营情况照片视频及收入支出进货记录、宋氏臭鳜鱼微信支付宝记录及餐厅情况照片视频及网页、皖江阁及宋氏臭鳜鱼装修投入部分的收据表单等证据。其中，2018年7月13日丰台区环境保护局现场监察记录表载明：“单位名称：北京闻无双餐饮管理有限公司，地址：丰台区城南嘉园益城园11号楼1单元102室，法人姓名：王玉莲，现场负责人：王玉莲，……主要污染物：废水、废气、噪声，是否超标或偷排：居民投诉油烟噪声扰民，监察结论：1、无环保手续禁止经营；2、立即整改，油烟机必须达标排放。”同年7月18日丰台区环境保护局现场监察记录表载明：“单位名称：北京闻无双餐饮管理有限公司，地址：丰台区城南嘉园益城园11号楼1单元102室，法人姓名：王玉莲，现场负责人：王玉莲，……主要污染物：废水、废气、噪声，现场监察意见……现场检查，该单位已停止营业，监察结论：无环保手续禁止经营”，被检查单位现场负责人签字为宋俊红。陈方有、陈顺如对上述证据与本案的关联性均不认可，认为本案的房屋租赁合同系与宋俊红签订而与皖江阁、宋氏臭鳜鱼无关。庭审中，宋俊红认可涉案房屋租赁合同中无关于办理经营环保手续相关约定的事实，但认为合同中约定了涉案房屋用于餐饮，后因无证经营导致其被停业整顿，故陈方有、陈顺如应赔偿其相应损失。经法院与丰台区马家堡食药所核实相关情况，马家堡食药所表示涉案房屋于2018年7月因无证经营停业整顿，此前一直在营业，食药所不能为其核发食品经营许可证的原因是因为涉案房屋距离居民区太近，无法取得环保手续。对此陈方有、陈顺如表示不知情，认为宋俊红无法经营的主要原因是废水、噪音；宋俊红认为从丰台区建设项目环境管理申请登记表中可以看出其总投资68万元的事实。诉讼期间，双方于2018年12月13日办理了涉案房屋的交接，现陈方有、陈顺如主张宋俊红尚欠电费1200元、水费1387元，并出示已交纳电费及水费的收据。宋俊红认可尚欠电费1200元，但不认可欠水费的事实。一审法院认为，本案陈方有、陈顺如与宋俊红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉，陈方有、陈顺如主张宋俊红支付欠付的房屋租金及违约金，宋俊红认可欠付房屋租金的事实，但认为陈方有、陈顺如隐瞒该房屋不能用于餐饮经营的事实，导致宋俊红所经营的餐厅无法办理环保手续禁止营业。因此，双方争议的焦点在于宋俊红提出的理由是否能够成立。根据宋俊红提交的2018年7月13日丰台区环境保护局现场监察记录表显示涉案房屋无环保手续禁止经营，7月18日的监察记录表显示该单位已停止营业，根据法院与丰台区马家堡食药所核实，宋俊红无法取得环保手续系因涉案房屋距居民区太近。因此宋俊红自2018年7月13日起无法营业的原因主要是因为涉案房屋无法办理环保手续，故宋俊红应当交纳截止到2018年7月13日之前的房屋租金，根据合同约定的租金标准，宋俊红应交纳的房屋租金数额为616000元，但其仅交纳了562500元，剩余租金53500元未交纳；庭审中，宋俊红提出2016年10月至2017年4月期间因无法办理环保手续停业未经营，但无法提供充分证据，法院对此不予采信。因此对陈方有、陈顺如要求宋俊红支付未交纳房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。因无法办理环保手续的原因并非在宋俊红，故不宜认定为宋俊红故意违约，法院对陈方有、陈顺如要求宋俊红支付违约金的诉讼请求不予支持。合同期满后，宋俊红应当将涉案房屋交付陈方有、陈顺如，但其一直占用房屋未交回，直至2018年12月13日才将涉案房屋交付陈方有、陈顺如，虽然在此期间宋俊红未实际经营，但仍应当支付占用期间的房屋使用费，法院酌情确定房屋使用费为合同约定的租金标准的50%。关于陈方有、陈顺如主张的水、电费，因双方在交接房屋时未对水、电表的读数进行确认，因此法院无法确认宋俊红欠费的数额，现宋俊红仅认可欠付电费的数额，故法院仅对陈方有、陈顺如主张的电费予以支持。关于反诉，宋俊红与陈方有、陈顺如签订《房屋租赁合同》后一直在此经营，其被责令停业时距合同期满仅剩48天，且宋俊红作为承租人，承租涉案房屋进行餐饮经营，应当知道相关政策及房屋相邻的情况，因此结合本案实际审理情况对宋俊红要求赔偿装修损失、经营损失及转让损失的诉讼请求，法院不予支持。因宋俊红尚未足额交纳房租，故对其主张退还2018年7月份未经营期间租金的反诉请求法院不予支持。虽然合同中约定了房屋押金，但宋俊红未提供证据证明其已交纳了房屋押金，故法院对宋俊红主张退还押金的反诉请求不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、宋俊红向陈方有、陈顺如支付截至二〇一八年七月十三日前的房屋租金五万三千五百元及二〇一八年九月一日至二〇一八年十二月十三日期间的房屋占有使用费四万七千二百零八元（于判决生效后十日内履行）；二、宋俊红向陈方有、陈顺如支付电费一千二百元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回陈方有、陈顺如的其他诉讼请求；四、驳回宋俊红的反诉请求。二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方认可并未严格按照合同约定的时间和标准交纳和收取租金。后，双方约定每月交纳一次租金。关于水费，宋俊红在一审中主张不欠水费，二审中认可仅欠一个月水费，2018年7月之前的水费已经交纳。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，陈方有、陈顺如与宋俊红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。宋俊红承租陈方有、陈顺如的房屋，应当按照合同约定的租金标准向陈方有、陈顺如支付租金。根据本案查明的事实，截至2018年7月13日，宋俊红尚欠租金53500元，一审法院判决其交纳上述期间的租金是正确的。因涉案房屋距离居民区太近，导致宋俊红在2018年7月13日之后无法按照合同约定的用途使用涉案房屋，一审法院对于涉案房屋被停止营业之后至合同期满之日止的房屋租金未予支持，并无不当，本院予以支持。根据本案查明事实，双方当事人并未完全按照合同约定的租金标准和时间交纳和收取租金，且因涉案房屋的原因导致宋俊红在合同履行期内无法正常使用房屋，一审法院认为宋俊红未及时交纳房屋租金的行为并非故意违约，无明显不妥，本院予以支持。租赁合同到期后，承租人负有向出租人返还租赁物的义务。根据双方合同约定，如果宋俊红未按约定时间返还房屋的，应按100%标准支付违约金。本案中，租赁合同到期后，宋俊红未及时向陈方有、陈顺如返还租赁房屋，该行为构成违约，按照合同约定，宋俊红应当向陈方有、陈顺如支付违约金。关于违约金的标准，虽然合同中仅约定按照100%的标准支付违约金，未约定参考依据，但是结合双方合同约定的其他违约金标准，本院认为此处的违约金标准亦应当以月租金的100%为宜。综上，因宋俊红未按照合同约定向陈方有、陈顺如返还租赁房屋，应当按照合同约定的违约金标准向陈方有、陈顺如支付违约金27500元。一审法院对此未予处理，本院依法予以纠正。合同期满后，如承租人继续占用租赁房屋，应当向出租人支付占有使用费。本案中，宋俊红在合同期满后直至2018年12月13日才将涉案房屋返还出租人，其应当支付上述期间的占有使用费。关于占有使用费的标准，考虑到涉案房屋在合同履行期限尚未届满之前就被政府部门责令停止营业，宋俊红在合同届满之后亦未实际经营，而涉案房屋因距离居民区太近，无法办理环评手续，导致其作为经营使用的价值亦有所减少，据此，一审酌情确定房屋使用费为合同约定租金标准的50%，无明显不妥，本院不再作出调整。关于水费问题，因双方在交接房屋时未对水表读数进行确认，陈方有、陈顺如提交的水费票据亦无法确认宋俊红欠费的具体数额，一审法院判决驳回陈方有、陈顺如对于水费的请求，本无不当。但是考虑到宋俊红在二审中认可欠付一个月水费，而宋俊红经营餐馆必然会产生水费，故本院在二审中对此一并调整，酌情确定宋俊红支付陈方有、陈顺如水费500元。因宋俊红未对一审判决提出上诉，本院对其在一审中的反诉请求不再赘述。综上所述，陈方有、陈顺如的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38058号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38058号民事判决第三项；三、宋俊红于本判决生效后10内向陈方有、陈顺如支付违约金27500元；四、宋俊红于本判决生效后10内向陈方有、陈顺如支付水费500元；五、驳回陈方有、陈顺如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7096元，由陈方有、陈顺如负担4710元（已交纳3548元，余款于本判决生效后7日内交纳），由宋俊红负担2386元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件受理费7293元，由宋俊红负担（已交纳）；二审案件受理费5568元，由陈方有、陈顺如负担5020元（已交纳），由宋俊红负担548元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王军华审 判 员  刘慧慧二〇二〇年六月四日法官助理  张增彬书 记 员  刘梓晨