天津市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（××××）津03执异26号案外人：孙力，男，汉族，1954年1月9日出生，住北京市海淀区。申请执行人：中铁十八局集团北京工程有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇。法定代表人：李仆，执行董事。委托诉讼代理人：穆恩鹏，天津四方君汇律师事务所律师。被执行人：天津中兴国际投资有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）东七道2号。法定代表人：诸阿大，董事长。委托诉讼代理人：张晓洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：闫雪，女，该公司员工。本院在执行中铁十八局集团北京工程有限公司（以下简称中铁公司）与天津中兴国际投资有限公司（以下简称中兴公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙力对天津市第二中级人民法院（以下简称天津二中院）查封的津悦华庭小区×××××提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙力请求：停止对（××19）津03执269号案件的执行，并解除对津悦华庭小区×××××号（原房号×××）房屋的查封。听证中，经本庭询问，孙力表示不是要求对（××19）津03执269号整个案件停止执行，仅针对涉案房屋的查封行为提出异议。事实和理由：××15年12月13日，天津二中院就中兴公司与中铁公司建设工程施工合同纠纷一案作出了（××15）二中执保字第86号民事裁定书，冻结中兴公司银行存款人民币976××011.5元或查封、扣押等值财产，其中包含××栋×××房屋。目前，中兴公司与中铁公司建设工程施工合同纠纷一案，天津市高级人民法院（以下简称天津高院）作出的（××16）津民初32号民事判决书已经生效，本院也于××19年9月25日受理中铁公司的执行申请，案号为（××19）津03执269号。但是孙力已于××13年3月6日与中兴公司签订了《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》，约定孙力以547112元的价格认购津悦华庭项目×××房屋（后该房屋变更门牌号为××栋×××）用于居住，孙力同日付清了全部房款。××15年4月7日孙力与中兴公司签订统一格式的天津市商品房买卖合同，拿到中兴公司开具的津悦华庭×××××号销售不动产统一发票，金额为542240元，并支付了契税、维修基金和产权登记等费用10924.4元。同时，孙力与中兴公司签署委托书，委托中兴公司办理津悦华庭×××××房屋产权手续，中兴公司将全部购房文件送交天津空港经济区不动产登记中心并已核实受理，审批期间房屋被冻结。目前孙力名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，津悦华庭小区×××××号（原房号×××）房屋符合可以排除执行的情形，故孙力提出申请，停止对（××19）津03执269号案件的执行，并解除对津悦华庭小区×××××号（原房号×××）的查封，以保护孙力的合法利益不受损失。中铁公司称，一、孙力提交的《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》并非法律规定的合法有效的买卖合同，该协议书中多次出现住宅项目需获得销售许可证后，协议双方签署商品房买卖合同以及取得相关许可证后，双方签订正式的买卖合同。从这些内容可以看出，孙力与中兴公司均知悉、了解该协议书并非法律规定的房屋买卖合同，孙力的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、孙力并未向法院提交其在人民法院查封前已经合法占有涉案不动产的证据，也没有提供其名下无其他房产的书面证据。孙力不是天津市户籍，也不在天津工作居住，涉案房屋处于未交付的状态，足以证明其购买涉案房屋的目的并非居住。孙力的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。综上，请求驳回孙力的异议申请。中兴公司称，同意孙力的异议请求。中兴公司和孙力签署了有效的协议，孙力交付了全部款项，只是因为中兴公司和中铁公司的案件，涉案房屋被查封导致孙力无法办理涉案房屋的买卖手续。本院查明，北京中铁大都工程有限公司（以下简称大都公司）曾因建设工程施工合同纠纷向天津二中院起诉中兴公司，××15年12月13日天津二中院作出（××15）二中执保字第86号民事裁定书，裁定：冻结中兴公司银行存款人民币976××011.5元或查封、扣押其相应等值财产。天津二中院于××15年12月23日向空港经济区不动产登记中心送达（××15）二中执保字第86号协助执行通知书，查封中兴公司名下津悦华庭小区14套房屋（含本案争议的×××××号房屋），查封期限为××15年12月23日至××18年12月23日。后因中兴公司提出管辖权异议，该案被移送天津市高级人民法院审理，但保全财产未随案一并移送。××18年9月××日天津高院作出（××16）津民初32号民事判决书，判决：“一、确认原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司与被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司于××12年10月《中兴产业基地配套住宅项目施工总承包工程框架协议》、××13年5月27日签订的《天津市建设工程施工合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司给付原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司工程款100××8887.09元；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司给付原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司逾期付款违约金：自××15年11月1日至××15年11月15日，以5517××78.07元（325125000元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自××15年11月16日至××16年1月3日，以9342××78.07元（363375000元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自××16年1月4日至实际给付之日止以100××8887.09元（389644009.5元的95%即370161809.02元-269952921.93元）为基数按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；四、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司给付被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司逾期竣工违约金1530万元；五、原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司就工程款100××8887.09元享有优先受偿权；六、驳回原告（反诉被告）北京中铁大都工程有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）天津中兴国际投资有限公司其他诉讼请求”。中兴公司不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院二审期间，××18年11月5日，天津二中院依据大都公司申请对被保全的14套房屋进行了续封，查封期限自××18年11月5日至××21年11月4日。××19年5月××日，最高人民法院作出（××19）最高法民终269号民事终审判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述判决书生效后，中兴公司未履行义务，大都公司向天津高院申请执行。××19年9月19日天津高院以（××19）津执52号裁定指定本院执行该案。本院于××19年9月25日立（××19）津03执269号案件进行执行。××19年10月25日，大都公司更名为“中铁十八局集团北京工程有限公司”，即本案申请执行人。中兴公司经营范围包括房地产开发、经营和销售，系津悦华庭小区的开发商。津悦华庭小区×××××号房屋目前登记在中兴公司名下。中兴公司表示其在××13年向孙力等人销售房屋时，尚未取得天津市商品房销售许可证，依据施工总平图确定购买的楼号。后天津市商品房销售许可证下发，原施工总平图上的8号楼对应天津市商品房销售许可证上××号楼。另查明，孙力提交的其与中兴公司签订的《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》显示：××13年孙力认筹房号为8栋1单元7层03号房屋，优惠后总价为547112元，签订时间为××13年3月6日。孙力于××13年3月4日向中兴公司账户汇款547112元，在银行回单附言一栏中注明“购房，中津华庭×××号”。孙力还提供了由中兴公司为其出具的收据，主张其共计支付547112元。孙力主张在其与中兴公司签订房屋买卖合同时，经过实际测量房屋面积，计算出总价款为542240元，孙力主张中兴公司先将上述547112元退还给孙力，此后孙力提供汇款小票以及中兴公司为其出具的收据，主张其于××15年4月7日又向中兴公司交购房款542240元，并支付了契税、维修基金和产权登记等费用10924.4元。同日，中兴公司为孙力开具津悦华庭×××××号的销售不动产统一发票，付款方为孙绎成、孙力，金额为542240元。孙力提供户口簿，证明孙绎成为孙力之子。经本院向不动产登记部门查询，在天津市范围内，孙力名下没有不动产登记记录。本案审理过程中，中兴公司提交《说明》载明，中兴公司投资开发的津悦华庭住宅项目位于天津空港经济区以西、东七道以北，用地面积为6.2余万平方米。项目于××12年11月桩基工程开工。××13年1月，中兴公司开始做楼盘推介。在立项等行政审批过程中，中兴公司提报的项目名为“中津华庭住宅项目（一期）”，但政府审批同意准许使用的名称为“津悦华庭”，二者实为同一楼盘。中兴公司在天津辖区，无其他楼盘。在《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》中提及的中津华庭住宅项目（一期），也是专指“津悦华庭”项目。该小区包含23栋住宅，1栋物业楼，2栋配电设备房。再查明，孙力曾向天津市高级人民法院提出书面异议，请求停止对（××19）津03执269号案件的执行，并解除对津悦华庭小区×××××号房屋的查封。天津市高级人民法院认为，该案财产保全及续封行为均系天津二中院作出，执行法院为天津市第三中级人民法院。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理”的相关规定，孙力作为案外人对查封标的的异议应当由负责该案件执行的天津市第三中级人民法院审查处理。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定：“驳回案外人孙力的异议申请”。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，依据现有证据可知，“中津华庭”与“津悦华庭”为同一楼盘，在《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》中提及的“中津华庭住宅项目（一期）”，也就是“津悦华庭”项目。××13年3月6日，孙力与中兴公司签订《中津华庭住宅项目员工内部认筹协议书》时，孙力购买的涉案房屋房号为津悦华庭8-1-703号，后天津市商品房销售许可证下发，原施工总平图上的8号楼对应天津市商品房销售许可证上××号楼，故孙力购买的涉案房屋房号变更为津悦华庭×××××号也即天津二中院查封的涉案房屋，在签订上述认筹协议书时，涉案房屋尚未被法院查封，该认筹协议书具备房屋买卖合同的主要内容，并且孙力已经向中兴公司支付了542240元购房款，中兴公司对此也予以认可。此外，经本院向不动产登记部门查询，孙力在本市没有用于居住的房屋。基此，孙力所提异议符合上述司法解释规定的权利能够排除执行的条件，故孙力的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对天津中兴国际投资有限公司名下坐落在天津市空港经济区中环东路以西、东七道以北的津悦华庭××号楼×××房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年六月十九日法官助理郑昌明书记员翟畅附相关法条：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。