四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4379号 上诉人（原审原告）：陈卓，女，1970年5月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审原告）：赖彬，男，1967年11月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：扁斌，四川人和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：罗琳，四川人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：祥宝投资（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大路328号。 法定代表人：程伟泉，董事长。 委托诉讼代理人：刘丽，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程敏，泰和泰律师事务所律师。 上诉人陈卓、赖彬因与被上诉人祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈卓、赖彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈卓、赖彬的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由祥宝公司负担。 事实及理由：《房屋确认申请书》系签约双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约定履行各自义务。祥宝公司不遵守约定，私自提高价格，拒不履约，导致陈卓、赖彬的合同目的不能实现，丧失了优先认购案涉房屋的机会，根据合同法第六条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，祥宝公司应承担相应违约责任。一审法院认定祥宝公司违反预约合同的约定，应向陈卓、赖彬承担损失赔偿责任，并无不妥，但一审判决确定的20000元赔偿金，远不足以补偿陈卓、赖彬的损失，且降低了不诚信方的违约成本，难以起到惩戒作用。一审法院认为陈卓、赖彬提交的证据不能真实反映目前案涉房屋的价值，但案涉房屋的备案价已为1480000元，陈卓、赖彬的损失是可以据此确认的。 祥宝公司辩称，1.陈卓、赖彬在一审中所举证据均不能证明其确实存在损失，且自案涉纠纷产生至今，陈卓、赖彬并没有购买其他房屋的实质性行为和信息，故陈卓、赖彬没有产生损失的可能性和客观性。而其在一审中提交的证据不但系复印件，且均反映的是二手房的购房价格，房屋所处的地理位置、房屋面积、朝向、及社区成熟度等均与本案没有可比性。基于违约责任应当以客观实际损失作为基础的法律原则，在陈卓、赖彬没有产生损失及没有证据证明其有损失的前提之下，其主张的任何赔偿均没有客观事实和法律依据。同时，陈卓、赖彬并没有积极履行法律赋予的止损的义务，在2014年12月31日没有办法进行签约的时间点之后，其没有任何止损的行为，故自此时起至目前为止所有的损失均应由陈卓、赖彬自行承担。而从签订《房源确认申请书》到2014年12月31日期间，案涉房屋并无实质性价格差异，从责任承担的主体和责任承担的时间段而言，祥宝公司都不应当为陈卓、赖彬主张的100万元损失承担任何的赔偿责任。2.房源确认金应当确认为定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该情况应当按照法律关于定金的规则予以处理。请求驳回上诉，维持原判。 陈卓、赖彬向一审法院起诉请求：1.解除陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》；2.判令祥宝公司赔偿因其违约而给陈卓、赖彬导致的损失100万元并退还房源确认金20000元；3.判令祥宝公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年11月9日，祥宝公司（甲方）与陈卓、赖彬（乙方）签订《房源确认申请书》，约定：因2014年9月30日银行政策发生变化，应客户要求，需要时间确认是否具备按揭的资格，且还有部分客户需要时间结束以往房产按揭，故甲乙双方同意将延迟签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方同意根据甲方公布或通知的时间、地点签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签。乙方已成功选定【环球贸易广场】物业单位即凯旋门住宅小区5栋6楼607号房（房源总价已参见现场公示）。据此：（一）乙方向甲方缴纳房源确认金20000元，以确定拥有该房源认购权，且甲方不得将乙方已确认的房源在乙方未违约条件下另行售卖；（二）考虑到大多数客户权益，甲方另行公布或通知的时间、地点，签署《【环球贸易广场】认购书》，乙方知晓以上情况，若未按甲方公布或通知的时间、地点，签署《【环球贸易广场】认购书》视为放弃所选物业的相关权益及已缴纳房源确认金的所有权，不再要求甲方返还该费用、或提供物业销售或主张其他权益；（三）甲方承诺于2014年12月31日前（含31日）与乙方签署《【环球贸易广场】认购书》/确认付款方式/签署《商品房买卖合同》及补充协议/办理网签；若甲方未能达成承诺，则乙方可向甲方申请全额退还房源确认金，若乙方不予申请退还房源确认金，则在2014年12月31日前（含31日）乙方所享房源确认及优惠权益依然保留。（四）乙方已知悉须于上述甲方指定时间认购和签署商品房买卖合同及附随文件才可享有甲方2014年10月23日公布的房源确认优惠（乙方优惠权益确认：一次性及按揭付款优惠为总房款6%，两年分期的优惠为总房款的5%），且乙方不可更名转优惠权益。 同日，陈卓、赖彬向祥宝公司支付房源确认金20000元，祥宝公司向陈卓、赖彬出具了相应的收据。 上述《房源确认申请书》签订后，陈卓、赖彬与祥宝公司双方并未依约在2014年12月31日前签署《【环球贸易广场】认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等。一审庭审中，陈卓、赖彬陈述未能签订商品房买卖合同的原因是双方关于案涉房屋价格未能达成一致，祥宝公司应按照签订《房源确认申请书》时现场公示的价格（房屋总价为905016元、优惠10%后的价格为814514元）与其签订商品房买卖合同；而祥宝公司认为应当按照2016年案涉房屋开盘时的价格（即房屋总价为1036029元、优惠6%后的价格为973867元）与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同，且祥宝公司认为《房源确认申请书》已载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格，后祥宝公司通知陈卓、赖彬签订认购书，其未按通知时间、地点前来签订。 经一审法院向成都市房屋产权交易中心发函核实2014年11月9日即祥宝公司与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格，成都市房屋产权交易中心向一审法院出具调查取证复函称：祥宝公司开发的位于锦江区东大路577号的“成都环球贸易广场”项目5号楼于2014年10月22日取得《商品房预售许可证》（证号10513），截止2014年11月9日该项目房屋预售申报价格为905016元。 2016年9月19日，祥宝公司向陈卓、赖彬发出了《限期签署告知函》，载明：2014年11月9日，您与我公司签订了《房源确认申请书》，向我公司交纳了房源确认金20000元申请认购房屋。请您于2016年9月30日前往我公司签署认购房屋的《【成都环球贸易广场B地块（推广名：凯旋门）认购书】》，并购买所认购的房屋。若您未于2016年9月30日前往我公司签署前述认购书，或最终未能购买凯旋门住宅小区5栋6楼607号房屋，则视为您放弃认购前述物业，我公司将根据《房源确认申请书》约定将认购房屋另行售卖。若您不愿意继续购买认购房屋，请您于2016年9月30日前往我公司办理房源确认金退还手续。 一审庭审中，陈卓、赖彬提交了安居客、链家房屋交易平台上成都ICC凯旋门的房屋价格图片，约为25000元/平方米，用以证明其实际损失。 一审法院另查明，2016年9月28日，陈卓、赖彬起诉祥宝公司至一审法院，请求：1.祥宝公司履行《房源确认申请书》及《成都ICC与招行合作公告》约定的购房条件（即房屋价格814514元），与陈卓、赖彬签订《房源确认申请书》第三款中约定的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议；2.祥宝公司向陈卓、赖彬赔偿违约金20000元。2017年6月18日，一审法院作出（2016）川0104民初7736号民事判决书，载明：因我国现行法律并未赋予预约强制履行本约的义务，《房源确认申请书》未明确约定付款方式、房屋交付标准、房屋交付时间、产权办理、违约责任等商品房买卖合同中必备条款，虽然祥宝公司不同意按照《房源确认申请书》约定的内容与陈卓、赖彬签订商品房买卖合同的行为已构成违约，但双方并无关于违约金的约定，其请求无相应依据，故驳回了陈卓、赖彬的全部诉讼请求。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房源确认申请书》、收据、（2016）川0104民初7736号民事判决书、图片、房源确认金交付通知书、《告知函》、邮寄送达证明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，根据查明的事实，陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》应属预约合同，其与商品房买卖合同之间形成预约与本约的关系。《房源确认申请书》的约定，祥宝公司承诺于2014年12月31日前与陈卓、赖彬签署认购书、确认付款方式、《商品房买卖合同》及补充协议、办理网签。但一审庭审已查明，双方对房屋的签约价格及优惠幅度均存在争议，截止本案诉讼之日也未能签订商品房买卖合同。根据双方约定，陈卓、赖彬已成功选定案涉房屋作为欲购房源，双方明确“房源总价已参见现场公示”，据此可以认定双方已约定应以现场公示的房源价格作为案涉房屋的总价款。而一审法院向成都市房屋产权交易中心核实案涉房屋在双方签订《房源确认申请书》之日即2014年11月9日的公示价格时，成都市房屋产权交易中心确认案涉房屋的预售申报价格为905016元。《成都市商品房预售方案管理暂行规定》第十条规定：“开发企业应保证现场公示价格与商品房网上签约系统价格一致。确需调整价格的，开发企业应重新申报，并按新调整的价格对商品房网上签约系统和销售现场‘可售房源信息公示栏’的内容进行变更”，本案中，祥宝公司并未提供证据证明其在2014年11月9日或在此之前对上述申报价格已经进行了重新申报或变更，故可以确认双方在签订《房源确认申请书》时案涉房屋的公示价格为905016元。但祥宝公司已明确拒绝按此价格及约定的优惠条件与陈卓、赖彬签订《商品房买卖合同》，双方订立《商品房买卖合同》之目的已不能实现，陈卓、赖彬于2019年12月9日一审第二次开庭审理时提出解除《房源确认申请书》的主张，祥宝公司于同日收到该通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》于2019年12月9日解除。对于陈卓、赖彬要求祥宝公司退还房源确认金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 祥宝公司抗辩的，认为《房源确认申请书》已载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格导致未能签订《商品房买卖合同》，一审法院认为，《房源确认申请书》虽载明需要时间确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格，但双方仍然约定于2014年12月31日前（含31日）签署《【环球贸易广场】认购书》或商品房买卖合同等，确认陈卓、赖彬是否具有按揭资格不构成2014年12月31日前（含31日）签署认购书或商品房买卖合同的阻却事由，故对此抗辩，一审法院不予采纳。后祥宝公司通知陈卓、赖彬签订认购书，其未按通知的时间、地点前来签订，也是由于双方对案涉房屋价款存在争议，不能成为未签订《商品房买卖合同》的抗辩理由。祥宝公司抗辩的，本案属于重复起诉，一审法院认为，（2016）川0104民初7736号案件中，陈卓、赖彬要求祥宝公司赔偿违约金20000元的前提是继续履行预约合同，签订《商品房买卖合同》，而本案中其要求退还20000元房屋确认金的前提是因祥宝公司违约而无法继续签订《商品房买卖合同》，而要求解除预约合同，故提起两次诉讼请求的法律关系基础不同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，不能认定为重复起诉。祥宝公司还抗辩，陈卓、赖彬的赔偿请求已超过诉讼时效。对此，一审法院认为，陈卓、赖彬在2016年9月28日起诉祥宝公司，要求其继续履行合同，2017年6月18日，一审法院作出（2016）川0104民初7736号民事判决书，告知陈卓、赖彬可另行主张退还房源确认金及赔偿因违约造成的损失，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，陈卓、赖彬的主张并未经过诉讼时效。 关于陈卓、赖彬要求祥宝公司赔偿损失100万元。一审法院认为，陈卓、赖彬提交的安居客、链家房屋交易平台上成都ICC凯旋门的房屋价格图片，不是案涉房屋的价格，也无法证明何时拍摄，不能真实反映目前案涉房屋价值，不能证明其损失已达到100万元。《房源确认申请书》仅为预约合同，非本约合同，一方违反预约合同，守约方丧失的仅是缔结本约的机会，而不能将预约合同的违约责任等同于本约合同的违约责任。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，陈卓、赖彬未举证证明其因祥宝公司原因使其错过了购买其他房屋的机会损失，《房源确认申请书》也未对违约金有明确约定，一审法院根据双方履行合同的情况，当事人的过错程度等因素，并根据公平及诚实信用原则，酌定损失为20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，一审法院判决：一、陈卓、赖彬与祥宝公司签订的《房源确认申请书》于2019年12月9日解除；二、祥宝公司于判决生效之日起十日内退还陈卓、赖彬房源确认金20000元，赔偿损失20000元；三、驳回陈卓、赖彬的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6990元，由祥宝公司承担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一审认定祥宝公司应向陈卓、赖彬赔偿的损失数额是否适当。现评判如下： 陈卓、赖彬上诉主张因祥宝公司未按照《房源确认申请书》的约定与其订立正式的购房合同，导致其丧失优先认购案涉房屋的机会，所产生的损失应以《房源确认申请书》签订时的房价与案涉房屋目前的房价之差额予以认定。对此，本院认为，陈卓、赖彬通过与祥宝公司签订《房源确认申请书》所取得的合同权利，是与祥宝公司就案涉房屋订立正式合同的签约权，而该签约权并不当然导致陈卓、赖彬取得正式合同的合同权利。《房源确认申请书》的性质属于预约合同，而预约合同的违约损失不能等同于本约合同的违约损失，因此，祥宝公司不应基于违反预约合同约定的事实而承担本约合同中的预期利益损失赔偿责任。陈卓、赖彬的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”于本案中，因我国现行法律并未赋予预约强制履行本约的义务，且双方并未在《房源确认申请书》中约定祥宝公司拒绝订立正式合同时应承担的违约责任，故，在（2016）川0104民初7736号民事案件中，一审法院对陈卓、赖彬要求祥宝公司签订正式购房合同并支付违约金的主张，未予支持。一审法院综合《房源确认申请书》的实际履行情况、当事人的过错程度等因素酌情认定陈卓、赖彬的损失数额为20000元，并无不当，本院予以维持。 综上，陈卓、赖彬的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13980元，由上诉人陈卓、赖彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年六月四日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳