北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1762号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市哈漠水泥制品有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇怀昌路北石槽段1号。法定代表人：冯金明，经理。委托诉讼代理人：潘婷婷，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳宁，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京通达实业总公司，住所地北京市顺义区府前西街。法定代表人：孔祥普，经理。委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司，住所地北京市顺义区怀昌路北石槽段1号11幢。法定代表人：杜春梅，总经理。委托诉讼代理人：贾同辉，男，北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司职员。委托诉讼代理人：曹治国，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京市哈漠水泥制品有限公司（以下简称哈漠公司）因与被上诉人北京通达实业总公司（以下简称通达公司）、北京汇盛信达房地产投资咨询有限公司（以下简称汇盛信达公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈漠公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判支持哈漠公司的诉讼请求；3.案件受理费由通达公司及汇盛信达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定哈漠公司在租赁期间拆除涉案的3、4、7号房屋是错误的。汇盛信达公司提供的土地证上图纸是2001年形成的，签订租赁协议是2003年；根据卫星图片仅能证明该地块有图像，不能证明该图像是相关房屋建筑，仅根据盖然性判定是错误的。2.涉案的5、6号房屋破旧无法满足经营需要，哈漠公司进行了修缮。一审法院使用“破旧不堪”一词并不存在具体的认定标准，应当作出区别对待。一审判决没有指出哈漠公司对房屋进行哪些修缮或因为何种修缮致使租赁物受损等具体原因。3.一审判决没有查明房屋拆除时间、汇盛信达公司强行占领涉案房屋的事实。汇盛信达公司拍卖时评估报告记载清楚该地块存在租赁情况，且明确告知证书与产权面积不一致的情况，其在取得房屋时知晓该情况，应该遵守此前双方确定的租赁事宜。哈漠公司对租赁物系合理使用，且经过出租人认可，应当按当时的约定履行合同。汇盛信达公司违反买卖不破租赁的原则，具有恶意，不应得到法院支持。二、1.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，只有承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建且在出租人合理要求的期限内仍不恢复的情形下，出租人才可以要求解除合同。本案不符合上述解除条件。2.一审判决将解除租赁协议的原因归责于哈漠公司是错误的。哈漠公司在未能联系到汇盛信达公司的情况下，仍进行提存履行承租人义务，并非怠于履行义务。汇盛信达公司强行占据涉案场地、房屋，控制哈漠公司的资产，系其违约行为，造成的损失应由其承担。通达公司辩称，不同意哈漠公司的上诉请求。通达公司已经失去了土地控制管理权利，后续情况不知情。拍卖不妨碍租赁合同履行，至于汇盛信达公司和哈漠公司之间的纠纷与通达公司无关，通达公司不同意承担连带责任。汇盛信达公司辩称，同意一审判决。签订协议时，如果3、4、7号房屋不存在，哈漠公司应当提出异议，卫星图片明确显示3、4、7号房屋系在哈漠公司占有期间被拆除。哈漠公司在法院勘验笔录中自认，5、6号房屋房顶及围墙是其拆除的，其没有证据证明房屋需要维修且出租人没有履行维修义务。汇盛信达公司制止施工人员的装修改造行为是维护物权的合法行为，不存在强行占领和控制哈漠公司资产的情况。一审法院认定事实和适用法律是正确的。哈漠公司向一审法院起诉请求：1.通达公司、汇盛信达公司赔偿因违约给哈漠公司造成的损失1563.491万元；2.汇盛信达公司将涉诉场地及房屋交还哈漠公司，并要求通达公司、汇盛信达公司继续履行2003年12月28日哈漠公司与通达公司签订的租赁协议；3.案件受理费由通达公司、汇盛信达公司负担。汇盛信达公司反诉请求：1.判令解除2003年12月28日由哈漠公司与通达公司签订的租赁协议；2.案件受理费由哈漠公司负担。一审法院认定事实如下：2003年12月28日，通达公司（甲方）与哈漠公司（乙方）签订租赁协议（以下简称涉诉协议）一份，双方约定：“一、乙方将租赁甲方所属的土地使用权42163.3平方米，厂房及办公用房等5143.71平方米。地址：北京市顺义区怀昌路北石槽段1号。二、租赁费用：每年20万元人民币。三、付款方式：每年12月27日前一次付清。……六、租赁年限为30年。如需继续租赁，双方再协商。七、乙方未按条款规定支付租赁费用，甲方有权收回土地使用权、厂房、办公用房，并向违约方收取违约金。收取标准为租金的万分之三……十、在乙方经营期间因甲方造成乙方不能正常合法经营所造成的损失由甲方承担。十一、在租赁期间双方要友好合作，以保证经营顺利进行，如有未尽事宜，各方应本着友好协商的精神解决，如协商不成，应按法律程序办理。”案外人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称工行顺义支行）于2008年3月11日将北京市深顺石油制品公司、北京深顺塑料制品有限公司、北京金顺出租汽车公司、北京深顺出租汽车公司、通达公司以一般借款合同纠纷为由诉至北京市第二中级人民法院。案号分别为（2008）二中民初字第06956号、（2008）二中民初字第07040号、（2008）二中民初字第07041号、（2008）二中民初字第07043号。该四案均判决通达公司承担连带还款责任。另，工行顺义支行于2009年7月将通达公司、哈漠公司以租赁合同纠纷为由诉至一审法院，主张涉诉协议无效，一审法院于2009年12月2日作出（2009）顺民初字第7823号民事判决书，确认涉诉协议超过20年的部分无效。后，工行顺义分行不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。该院于2010年3月16日作出（2010）二中民终字第3647号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年12月17日，北京市第二中级人民法院依据该院作出的（2008）二中民初字第06956号、第07040号、第07041号、第07043号民事判决书，依法委托北京科技园拍卖招标有限公司拍卖涉诉土地使用权和房产。2012年3月15日，汇盛信达公司以7850000元的最高价竞得。2012年12月8日，汇盛信达公司与北京市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同并缴纳土地出让金，土地性质由原来的无偿划拨改成协议出让。2013年5月28日，汇盛信达公司取得土地使用权证书。该证载明：地类（用途）为工业用地，使用权面积为42163.3平方米。2013年6月6日，汇盛信达公司取得房屋所有权证书。该证载明：房屋建筑面积为5143.71平方米。2015年8月23日，汇盛信达公司进驻涉诉场地和房屋。现涉诉场地和房屋由汇盛信达公司占有。一审庭审中，哈漠公司为证明其按期支付租金向一审法院提交其向汇盛信达公司支付租金的提存公证书以证明哈漠公司一直在履行租赁协议中的承租人义务，其不存在违约行为，而是汇盛信达公司强占场地、房屋，该行为属于违法违约行为。汇盛信达公司认可真实性，但认为该证据不具有合法性，哈漠公司不存在使用提存的前提条件，不符合合同法第101条的相关规定，汇盛信达公司一直联系哈漠公司，其拒绝不见，联系方式告知过哈漠公司，其也可以通过查询联系汇盛信达公司，但其没有联系；根据合同法第62条的相关规定，哈漠公司应在汇盛信达公司的住所地进行提存，而出具公证书是北京市平谷区，该公证处没有管辖权；公证处和哈漠公司没有履行告知的义务。哈漠公司为证明其所主张的经济损失，向一审法院提交以下一组证据：1.水泥罐制作安装工程合同协议书，证明制作费是90万元；2.经济合同两份，证明电器设备上的投资60.8万元；3.购销合同，证明购买实验室仪器设备29.862万元；4.原料棚改建工程制安协议，证明原料棚改建及制安工程款131.325万元；5.厂房改造协议书，证明哈漠公司支付围墙、铁艺、绿化、厂门改造工程款200万元；6.淄博市临淄金日厨房设备厂承揽定作合同，证明厨房设备款为104.651万元；7.协议书，证明购买装载机的款项为20万元，8.脉冲电子围栏系统采购合同书，证明支付电子围栏系统的费用3.2万元；9.买卖协议，证明购买混凝土搅拌机的款项296万元；10.购买监控设备付款收据，证明购买监控设备支付5万元；11.（2005）顺民初字第98号民事判决书，证明因工程施工哈尔特公司被田亚华起诉欠工程款，但实际是由哈漠公司支付了10.9万元；此外，哈漠公司提交农业设施产品合同书和工程承包合同，证明其为了减少损失，准备在租赁场地内搞设施农业，投资201.441万元，对办公楼，厂房进行装修工程款170.312万元。综上损失总额1563.491万元。汇盛信达公司质证认为：证据1-7，签订合同的主体均是哈尔特公司，与本案没有关联，不是租赁的承租方；证据8，不认可合同的真实性；证据9不认可真实性，没有提供拍卖的确认书，没有付款凭证，乙方签字是冯金明，没有签章；证据10收据上没有提到交款人是谁，与本案没有联系；证据11与本案没有联系，是哈尔特公司支付的报酬；无法判断农业设施产品合同书的真实性，证明目的有异议，不能证明合同是否履行、是否付款，不能证明哈漠公司的损失，本案是工业用地，而哈漠公司要搞农业，不符合土地的性质；不认可工程承包合同的真实性，合同主体是冯金明，与哈漠公司没有关系，无法证明哈漠公司有损失。汇盛信达公司向一审法院提交了以下主要证据：汇盛信达公司在北京市企业信用信息网上公示的企业信息，证明通过上述信息可以联系汇盛信达公司以支付租金；哈漠公司擅自拆除、装修之前部分房屋的照片，证明动工前涉诉土地部分房屋情况；告知书，证明汇盛信达公司在2013年9月15日到涉诉场地告知联系方式；房屋损坏照片、填埋渣土照片、房屋装修照片，证明哈漠公司对租赁土地及房屋造成的损害。哈漠公司质证意见：登记地址信息不能证明汇盛信达公司在此办公和经营。汇盛信达公司2015年8月才到现场，哈漠公司在涉诉场地长期有人值班，如果到现场一定能够找到。不认可涉及拆改房屋照片的真实性。2019年3月11日，一审法院组织哈漠公司及汇盛信达公司进行现场勘验，并进行了录像。在勘验时，一审法院组织双方就X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证房屋平面图载明的房屋进行指认及勘验。汇盛信达公司表示房屋平面图中15、16号房屋哈漠公司进行了大面积的装修改造，破坏了房屋，哈漠公司对此表示其装修改造是为了经营使用，并不是在破坏房屋，反而是在对房屋进行修缮，只是因为汇盛信达公司的强行清场才造成了装修没有完成，造成现场比较凌乱的状态。汇盛信达公司表示房屋平面图中13号房屋属于管理不善，导致房屋破损，哈漠公司对此表示13号房屋之前的状态就是这样，如果可以继续使用房屋的情况下，可以进行修缮。汇盛信达公司表示房屋平面图3、4、7号房屋被完全拆除，5号房屋被拆除房顶及三面围墙，6号房屋被拆除房顶，哈漠公司表示3、4、7号房屋在其承租时就没有，至于为何房屋登记时会有这些房屋是因为直接沿用了2001年的图纸，而5号房屋是因为房顶年久失修，并且需要进一步使用，因此拆除房顶和围墙，6号房屋的房顶也是这种情况，并且5、6号房屋之前就是哈漠公司建设的，之后还是要恢复的，但因为汇盛信达公司的强行清场，才导致现在的状态。本案审理过程中，汇盛信达公司向一审法院提交调取证据申请，分别向北京市规划和自然资源委员会调取卫星图片，向北京市公安局顺义分局北石槽派出所核实房屋拆除情况。经过一审法院调查取证，北京市规划和自然资源委员会向一审法院提供了2012年至2016年涉诉场地的卫星图片，北石槽派出所向一审法院提供了报警记录一份。哈漠公司表示卫星图片的真实性认可，但如果汇盛信达公司想证明房屋存在应提供2003年哈漠公司承租前的卫星照片，因汇盛信达公司在办理产权证是测绘部门并未到场。汇盛信达公司表示真实性认可，可以证明在哈漠公司承租期间拆除了房屋。通达公司表示真实性认可，对于2003年哈漠公司承租房屋时的状况不清楚，但房屋状况应该按照房屋所有权证登记的状况为准，如果现场没有房屋，房屋登记部门是不会制作房屋所有权证的。一审法院向哈漠公司释明，如一审法院判令解除涉诉协议，其就解除后的后果是否在本案中一并主张，哈漠公司表示坚持涉诉协议应当继续履行，如果法院认定涉诉协议应当解除，关于解除后的后果，其另行主张，不在本案中主张。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，通达公司与哈漠公司签订的涉诉协议系双方当事人真实、自愿的意思表示，并且已经法院生效判决确认涉诉协议超过20年的部分无效，而涉诉协议的其余部分，依然合法有效。因通达公司未能履行判决确定的连带付款义务，案件进入执行程序。北京市第二中级人民法院依法委托对涉诉的房地产进行评估和拍卖。汇盛信达公司以7850000元的最高价竞得。汇盛信达公司于2013年5月28日取得了涉诉土地的使用权证书，于2013年6月6日取得了涉诉房屋的所有权证书。根据上述事实和法律规定，在涉诉租赁协议履行期间，汇盛信达公司通过拍卖取得涉诉土地使用权和涉诉房屋所有权，但并不影响涉诉租赁协议的效力，通达公司与哈漠公司所签订的租赁协议对汇盛信达公司具有约束力。哈漠公司与汇盛信达公司之间就涉诉租赁场地及房屋建立了租赁合同关系，双方应按照涉诉租赁协议和法律规定履行各自的义务。关于涉诉协议是解除还是继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，汇盛信达公司于2013年6月6日取得X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证，该房屋所有权证房屋平面图中登记有3、4、7号房屋，经一审法院现场勘验，在涉诉租赁场地现场无法对应找到3、4、7号房屋，哈漠公司对此辩称其承租时就没有该三幢房屋，而从一审法院自北京市规划和自然资源委员会调取2013年及2014年的卫星图片对应房屋平面图可以看出在3、4、7号房屋的位置是有建筑物的图像的，而2015年第二季度的卫星图片对应房屋平面图可以看出3、4、7号房屋的位置已经没有建筑物图像了。在此情况下，一审法院认为国家房屋登记机关出具的房屋所有权证的证明效力要明显高于哈漠公司的陈述，一审法院确认房屋所有权证在登记时涉诉场地内有3、4、7号房屋，而通过一审法院调取的卫星图片显示，3、4、7号房屋在2015年第二季度的卫星图片中已无法找到。哈漠公司与汇盛信达公司均认可哈漠公司是于2015年8月23日撤离涉诉租赁场地的，因此一审法院认为哈漠公司在自租赁期间将3、4、7号房屋拆除具有高度盖然性。另，对于5、6号房屋拆除房顶及围墙的行为，一审法院认为虽然哈漠公司辩称是年久失修，为了重新修缮，但从2012年的卫星图片中可以看出5、6号房屋状况并非是破旧不堪。因此一审法院认为哈漠公司将3、4、7号房屋拆除及将5、6号房屋房顶及围墙拆除的行为属于未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的行为，汇盛信达公司据此要求解除涉诉协议，于法有据，一审法院予以支持。汇盛信达公司在本案中仅有一项诉讼请求，即主张解除涉诉协议，因一审法院已经支持其解除涉诉协议的诉讼请求，因此对于汇盛信达公司其他主张解除涉诉协议的理由，一审法院不再一一分析。关于哈漠公司在本案中主张的损失赔偿问题。本案中，汇盛信达公司通过拍卖的方式取得了涉诉场地的使用权以及涉诉房屋的所有权。对于本案中哈漠公司主张的因经营混凝土业务所支出的水泥罐制作安装费用、电器设备上的投资款项、实验室仪器设备款项、原料棚改建款、厂房改造具体包括围墙、铁艺、绿化、厂门改造工程款，厨房设备款，购买装载机的款项，购买脉冲电子围栏的费用、混凝土搅拌机的款项以及因工程施工哈尔特公司被田亚华起诉的工程款均系在汇盛信达公司取得涉诉场地和房屋权利之前所发生的费用，上述费用即使真实发生也系哈漠公司日常经营活动中的正常支出，并非汇盛信达公司给哈漠公司造成的损失。关于哈漠公司主张的监控设备费用问题，因其未提交证据证明该监控设备系被汇盛信达公司所损坏的，故此该监控设备的费用也不应当由汇盛信达公司负担。此外，哈漠公司提交农业设施产品合同书和工程承包合同，证明其为了减少损失，准备在租赁场地内搞设施农业所支出的费用，即使真实发生，也是因为哈漠公司的自身行为导致涉诉协议解除，由此造成的损失应当由哈漠公司自行承担。至于哈漠公司对于办公楼，厂房进行装修工程款，一审法院认为哈漠公司并未提交证据证明其装修得到了汇盛信达公司的同意，且涉诉协议解除是因为哈漠公司的自身行为导致，由此造成的损失也应由哈漠公司自行承担。该部分费用系哈漠公司在涉诉场地和房屋内进行经营设施农业所支出的费用，并非汇盛信达公司的违约行为给其造成的损失。综上，哈漠公司针对汇盛信达公司所提出的赔偿请求没有事实和法律依据，一审法院对其相应诉讼请求不予支持。哈漠公司在本诉中所提出的损失赔偿项目和相关数额为其承租涉诉场地和房屋后为经营水泥混凝土项目以及为经营设施农业进行相应投入所支出的相关费用。哈漠公司在诉讼中主张因通达公司违规贷款后不能及时偿还贷款，从而导致涉诉场地和房屋被查封，导致其无法正常经营，通达公司对此负有过错，故此要求通达公司承担赔偿责任。关于此一审法院认为，通达公司为他方贷款就涉诉场地和房屋办理了抵押登记，后因无法偿还贷款的原因，涉诉场地和房屋被拍卖。在此过程中，通达公司的上述行为并未对哈漠公司使用涉诉场地和房屋造成妨碍和影响，通达公司并不存在哈漠公司所述的恶意贷款导致其无法使用涉诉场地和房屋的违约行为，故此哈漠公司要求通达公司承担赔偿责任的请求没有事实和法律依据，一审法院就哈漠公司针对通达公司所提出的相应赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、判令解除哈漠公司与通达公司于二○○三年十二月二十八日签订的租赁协议；二、驳回哈漠公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，汇盛信达公司通过拍卖取得涉诉土地使用权和涉诉房屋所有权，哈漠公司与汇盛信达公司之间就涉诉租赁场地及房屋建立了租赁合同关系，双方应按照涉诉租赁协议履行各自义务。本案上诉的争议焦点在于汇盛信达公司是否有权解除涉诉租赁协议。本案中，汇盛信达公司取得的X京房权证顺字第XXXX号房屋所有权证的房屋平面图中登记有3、4、7号房屋，目前涉诉租赁场地现场无法对应找到3、4、7号房屋，哈漠公司对此辩称土地证上图纸是2001年形成的，其承租时就没有该三幢房屋。一审法院自北京市规划和自然资源委员会调取的2013年及2014年的卫星图片对应房屋平面图可以看出在3、4、7号房屋的位置是有建筑物的图像的，而2015年第二季度的卫星图片对应房屋平面图可以看出3、4、7号房屋的位置已经没有建筑物图像了。哈漠公司对此认为根据卫星图片仅能证明该地块有图像，不能证明该图像是相关房屋建筑，但未提交证据予以反驳。综合本案情况，一审法院认为哈漠公司在租赁期间将3、4、7号房屋拆除具有高度可能性并无不当。另，对于5、6号房屋拆除房顶及围墙的行为，哈漠公司主张系因年久失修而进行的重新修缮行为，一审法院根据2012年的卫星图片中5、6号房屋的状况认为并非破旧不堪，故对于哈漠公司的辩解不予采信。鉴于哈漠公司就其该项主张未能提交证据予以证明，本院对此亦难以支持。一审法院认为哈漠公司将3、4、7号房屋拆除及将5、6号房屋房顶及围墙拆除的行为属于未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的行为并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，汇盛信达公司有权要求解除涉诉协议。哈漠公司上诉认为只有承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建且在出租人合理要求的期限内仍不恢复的情形下，出租人才可以要求解除合同。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。该条规定是对出租人提出合理期限要求承租人恢复原状情况的处理，而并非规定出租人必须提出合理期限作为合同解除的前置条件。哈漠公司的该项上诉意见不能成立，本院对此不予支持。关于哈漠公司在本案中主张的损失赔偿问题，一审法院的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，哈漠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135010元，由北京市哈漠水泥制品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年六月四日法官助理 赵 霄书 记 员 李星月