辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4229号上诉人（原审被告）：张之泓，男，1969年11月12日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连双振物业有限公司，住所地大连市沙河口区香一街100号。法定代表人：张希钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨惠艳，女，该公司员工。上诉人张之泓因与被上诉人大连双振物业有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张之泓上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.上诉人房屋的开发商从未与被上诉人签订过物业合同，小区也没有业主委员会，且物业合同的甲方与实际签署人不相符，该合同应为无效。2.根据国务院504号令的规定，从事物业管理的人员必须取得职业资格证书，但被上诉人无一人有此资质。3.被上诉人未经业主同意擅自把绿地改为硬覆盖，收取停车费违法。4.被上诉人自进驻小区至今，除2019年一次性公布过收支账目外，其余从未以任何方式向业主告知过。5.被上诉人将本该属于业主的活动室出租收取费用，未公示。6.被上诉人未设置保安巡逻，致业主多次被盗窃。7.被上诉人对小区内违章建筑不闻不问，造成很多安全隐患。8.上诉人房屋多次报修，被上诉人以各种理由推脱，给上诉人造成了财产损失。9.被上诉人多次提取维修基金，未通知业主，要求其公示支取情况。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。大连双振物业有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2015年1月1日至2017年12月31日的物业费2262.96元、滞纳金5770.55元。一审法院经审理查明，2004年4月28日，原告大连双振物业有限公司（甲方）与被告张之泓（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，并有权将自身有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；本物业名称大连双振物业有限公司；甲方委托物业管理企业向乙方提供物业管理服务为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租等；住宅物业管理服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向甲方委托的物业管理企业交纳，逾期交纳的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。庭审中原、被告一致认可：案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积125.72平方米，被告系该房屋所有权人。被告未交纳该房屋2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。2018年6月28日原告曾通过张贴通知单的方式向被告催缴物业费。一审法院认为，原告大连双振物业有限公司与被告张之泓签订的《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告未履行合同约定的交费义务，原告有权要求被告给付物业费。对于被告的诉讼时效抗辩，因原告曾于2018年6月28日向被告催缴过物业费，故对案涉房屋自2015年6月29日至2017年12月31日的物业费1890元（0.5元/平方米/月×125.72平方米×30个月零2天）予以支持，剩余2015年1月1日至2015年6月28日部分的物业费，原告无据证明未过诉讼时效，不予支持。庭审中，被告以原告物业服务不达标为由拒交物业费，但并未提供证据证明其主张。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳。对于房屋维修的问题，被告未对案涉房屋损坏的部位、损坏的程度、维修责任主体、赔偿金额等内容进行举证，且本案系物业服务合同纠纷，与财产损害纠纷并非同一法律关系，故被告可另行主张权利，被告主张的维修基金提取问题亦应另行主张权利，被告以房屋维修、维修基金为由拒交物业费不予支持。对于原告主张滞纳金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告张之泓于判决生效之日起十日内给付原告大连双振物业有限公司2015年6月29日至2017年12月31日期间的物业费1890元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。二审中，上诉人提交了一组照片作为新证据，拟证明物业不作为，小区内违建特别多，存在安全隐患，卫生不合格，绿地变成硬覆盖，地下室乱挖，物业公司不予制止。上诉人住宅墙体长毛，多次报修也不予解决。被上诉人质证意见如下：对于照片的真实性没有异议，但对上诉人拟证明的事实有异议，关于卫生，小区定期进行垃圾清理排渣，每年多达70-80车。关于绿地覆盖，这是征求了一半以上业主同意后采取的措施，并非擅自变绿地为停车场。关于房屋维修，我们每年排队维修，先对按时缴纳物业费的业主房屋进行维修，上诉人的房屋不是不给修，是还没排到。关于违建，我们已报告综合执法部门，物业没有处置权。被上诉人二审补充提交一份物业服务企业资质证书，拟证明被上诉人具有物业服务资质。上诉人质证意见如下：对真实性没有异议，上诉人也认可被上诉人有物业服务资质，但认为被上诉人的服务人员没有相关服务资质。对于前述新证据，因双方对于真实性均没有异议，本院均予采信，并据此认定被上诉人具有物业服务资质，被上诉人提供物业服务存在不及时的问题。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，案涉《大连市前期物业管理服务协议》尾部的签章双方是上诉人和被上诉人，开发商大连双振房屋开发有限公司出具《证明材料》，证明被上诉人是开发商委托的前期物业服务企业，开发商认可该物业服务协议的效力。本院认为，案涉物业服务协议系各方真实意思表示，开发商大连双振房屋开发有限公司虽未在合同上签章，但已在一审出具《证明材料》，认可被上诉人为其委托的前期物业服务企业，且认可案涉物业服务协议的效力，故该协议对上诉人和被上诉人具有约束力。在被上诉人已实际提供了物业服务后，上诉人作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。现上诉人对于其欠付物业费的事实予以认可，对于一审查明其所欠物业费金额亦不持异议，被上诉人对于一审酌定的减免物业费数额未提起上诉，故本院维持一审判决。上诉人拒付物业费的主要理由是被上诉人服务不到位，存在不作为现象。对此，本院认为，被上诉人的物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、保洁、绿化等多个方面，即便被上诉人提供服务存在不及时的问题，也无法否定其已实际为案涉小区提供多项服务的事实。一审法院根据已查明事实对被上诉人服务存在瑕疵作出评判，并据以酌定减免了部分物业费，上诉人再以此为由要求免交剩余物业费没有法律依据，不能得到二审的支持。上诉人在二审中还要求被上诉人公示收支账目，公示共有房屋租金收取明细，要求查看维修基金提取、使用明细，要求被上诉人赔偿因未及时维修给其房屋造成的损失，这些二审诉求因上诉人在一审中未提起反诉，本院均不予审理，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张之泓负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月十九日书记员  黄月妍