青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终683号上诉人（原审被告、本诉原告）：马明辉，公民身份号码：×××，男，回族，1979年11月6日出生，住西宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海和记商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104074570102D，住所地：西宁市城北区。法定代表人：刘锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，该公司总经理助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地：西宁市城西区。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：申婉珍。上诉人马明辉因与被上诉人青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人马明辉、被上诉人和记公司的委托诉讼代理人白斌、被上诉人置信公司的委托诉讼代理人申婉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马明辉上诉请求：1.请求撤销原判决第二项，即马明辉给付和记公司、置信公司拖欠租金53975元，查明事实后改判；2.判令和记公司、置信公司赔偿马明辉加盟、转让、装修费用80000元整；3.和记公司、置信公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据相关政府文件的规定，和记公司、置信公司须严格执行环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入运行“三同时”制度，在案涉房屋环保设施竣工验收合格后，方可投入正式生产，但直到2017年9月28日该项目才通过环境保护竣工验收。马明辉与和记公司签约时间为2017年4月21日，故和记公司明显存在欺骗行为。马明辉不交纳租金，是因双方就商场经营不善问题一直在协商解决，李瑞军代表和记公司承诺称根据商场自身的经营需求，到2018年底不要求商户交租金，要求各商户坚持到年底，各商户支持配合和记公司的工作才未予撤场，故租金损失理应由和记公司承担。马明辉投入的品牌加盟费60000元和支付的商铺转让费10000元，是在双方签订商铺租赁合同之前，解除合同给马明辉造成的上述损失亦应由和记公司承担。一审仅认定和记公司赔偿40%的损失错误。请求二审法院查明事实，依法改判。和记公司与置信公司辩称，马明辉自承租案涉商铺经营后，仅支付6个月的租金，其欠缴租金的事实清楚，违约事实成立，一审判决其承担租金正确。2016年11月10日和记公司已取得西宁市城北区环境保护局颁发的关于案涉小桥商业城四楼餐饮区的排放污染物环保许可证。马明辉称商场环保未验收合格与事实不符。加盟费、转让费均为马明辉个人的投资行为，投资风险应由其个人承担。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。和记公司、置信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除和记公司、置信公司与马明辉签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；2.判令马明辉支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费63151.5元，并判令马明辉按欠款金额承担自2018年4月21日至债务清偿完毕之日每日万分之六的违约金；3.判令马明辉承担本案全部诉讼费用。马明辉向一审法院提出反诉请求：1.判令和记公司、置信公司赔偿马明辉装修费、加盟费、转让费80000元；2.判令和记公司、置信公司返还押金19125元；3.本案诉讼费由和记公司、置信公司承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，和记公司、置信公司与马明辉签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，将位于××街商铺出租给马明辉经营，马明辉租赁该商铺经营的产品品项为“益茂祥黄焖鸡米饭”。合同约定：租赁期限二年，从2017年5月1日到2019年4月30日止，租赁面积为75平方米，租金85元/月/平方米，半年租金为38250元。合同签订当日，承租人须一次性交纳12个月租金及三个月等额租金的租赁保证金，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。庭审中，和记公司、置信公司认为违约金约定过高，自愿核减为每日以万分之六计算。合同签订后，马明辉向和记公司、置信公司交纳了6个月的租金38250元，2017年5月8日，马明辉向和记公司、置信公司交纳保证金19125元。合同履行过程中，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了马明辉经营损失，2017年10月31日，和记公司、置信公司与马明辉签订《小桥商业城商铺租赁合同书》补充协议，约定免除马明辉2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金并再给予2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期，2018年4月20日-2019年4月30日期间享受3个月免租期扶持，共计6个月免租期，同时又约定马明辉按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如马明辉在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，上述扶持政策视为放弃，不再享受。马明辉交纳的6个月租金截止2018年4月19日止，2018年4月20日开始计租，马明辉以双方就经营事项一直在协商为由未交纳租金，和记公司、置信公司于2018年12月28日向马明辉发出催交租金和取暖费通知，通知由马明辉员工杨玉兰签收。2019年1月4日，和记公司、置信公司停止对马明辉的服务，马明辉于1月9日取走商铺内的货品。另查，马明辉于2017年4月15日支付益茂祥品牌加盟费60000元，支付该商铺转让费10000元，2017年4月22日支付装修费用6500元，2017年4月28日支付门头、展架等费用3500元。和记公司、置信公司承诺投入200000元对商户的经营进行营销，但并未完全兑现承诺。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。和记公司与置信公司签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》及《补充协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。和记公司、置信公司要求解除双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》的请求，马明辉表示同意解除，予以准许。自2018年4月20日始至2019年1月4日止，马明辉拖欠8个月零14天租金为53975元，和记公司、置信公司要求马明辉支付拖欠租金53975元，符合合同约定，予以支持。和记公司、置信公司要求马明辉支付2017年6个月暖气费3150元，2018年度2个月零19天取暖费1382.5元，电费4392元，无证据证实，故不予支持。《补充协议书》中和记公司、置信公司自认，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了马明辉经营损失，和记公司、置信公司承诺对商户的经营进行营销，并未完全兑现承诺，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。马明辉投入60000元加盟益茂祥品牌和支付该商铺转让费10000元，是在双方签订商铺租赁合同之前，属于自主经营行为，投入的风险理应由其自行承担；签订合同后，马明辉投入的门头、展架等装修费用10000元，虽属于经营需要，由于租赁期限二年的合同不再继续履行，为兼顾马明辉的预期利益损失，及在经营期间的折损，依照民法公平原则，酌情支持40%为宜即4000元。马明辉要求返还保证金19125元的请求，因合同解除并非马明辉单方造成，和记公司、置信公司理应返还，予以支持。遂判决：一、解除和记公司、置信公司与马明辉签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；二、马明辉给付和记公司、置信公司拖欠租金53975元；三、和记公司、置信公司赔偿马明辉经济损失即装修折价款4000元；四、和记公司、置信公司返还马明辉保证金19125元；以上二、三、四项折抵后，马明辉于判决生效后十日内给付和记公司、置信公司拖欠租金30850元；五、驳回和记公司、置信公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1380元，和记公司、置信公司承担680元，马明辉承担700元。反诉费2279元，马明辉承担1719元，和记公司、置信公司承担560元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人除对6个月的免租期扶持政策享受期间有争议外，对一审查明的其他事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：马明辉应否向和记公司、置信公司交纳租金53975元及和记公司、置信公司应否赔偿马明辉加盟、转让、装修费用80000元。根据双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》及《补充协议》，约定的租赁期限为2017年5月1日至2019年12月19日止，和记公司、置信公司实际于2019年1月4日停止服务，故整个租期为2017年5月1日至2019年1月4日共计613天。因双方《补充协议》第1条约定2017年8月1日-2017年10月20日为免租期，故此期间不应计算租金。《补充协议》第1条另约定再给予6个月的免租期扶持，享受该扶持政策的条件为足额交纳各项费用。因马明辉已交纳2017年的6个月租金，第一年的三个月免租期2017年10月20日-2018年1月19日应予享受，故此期间不应计算租金。因马明辉未交纳2018年的租金，故之后的免租期不应享受。综上，扣除马明辉已交纳的租金38250元后，马明辉实际欠付租金数额为：（年租金76500元÷365天）×（613-171）天-38250元=54570元，和记公司、置信公司主张53975元未超过合同约定，应予支持。马明辉主张计租期应自2018年4月19日起算，但未提交交纳2018年租金应享受该年度三个月免租期的证据，故其该项上诉理由不成立，本院不予支持。另，马明辉主张李瑞军代表和记公司向商户承诺到2018年底无需交纳租金，但未提交证据，故对其该项上诉理由本院亦不予支持；关于马明辉主张的装修损失，因马明辉承租案涉商铺后已实际经营近一年半，其要求的装修损失应是针对未履行的一年租赁期限的，故一审法院酌定和记公司、置信公司赔偿马明辉40%的装修损失并无不当，本院予以维持。马明辉要求和记公司、置信公司赔偿全部装修损失无事实及法律依据，本院不予支持；关于马明辉主张的益茂祥品牌加盟费60000元及商铺转让费10000元，上述费用的投入均为马明辉自主经营行为，产生的经营风险应由马明辉自行承担。马明辉主张上述费用应由和记公司、置信公司承担无事实及法律依据，本院不予支持。综上，马明辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3659元，由马明辉承担。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 李 娟审判员 王 鹏 二〇二〇年六月五日（法官助理 王 珊书记员 唐发红附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。