四川省攀枝花市东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0402执异7号 案外人：吴飞鹏，男，1986年2月4日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 案外人：陶红，女，1986年4月20日出生，汉族，户籍地为四川省攀枝花市西区，现住四川省攀枝花市东区。 移送执行人：攀枝花市东区人民法院刑事审判庭。 被执行人：梁刚，男，1977年3月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，因犯信用卡诈骗罪、非法经营罪在四川省攀西监狱服刑。 第三人：严邱英，女，1980年12月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 本院在执行本院刑事审判庭移送执行梁刚罚金一案中，案外人吴飞鹏、陶红于2020年1月13日对本院查封被执行人梁刚名下的房产（坐落：四川省攀枝花市东区，备案号：44099）的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月4日举行了听证，案外人陶红、第三人严邱英参加了听证，同日，本院就听证及本案执行情况对被执行人梁刚进行了询问。现已审查终结。 案外人称，案外人于2014年12月2日从被执行人、第三人处购买案涉房屋，双方签订《住房购买合同书》，案外人于2014年12月16日将购房款支付给被执行人。此后，案外人重新装修住房，并一直在案涉房屋居住至今，由于案涉房屋未办理产权证，双方约定产权证办理完毕后立即办理过户手续。案外人现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提出书面异议，请求攀枝花市东区人民法院停止对案外人购买并居住的位于攀枝花市东区房屋的执行行为。 被执行人梁刚称，案外人所诉确系事实。对于案涉房屋的买卖经过以严邱英的陈述为准，同意案外人提出的异议请求。 第三人严邱英称，案涉房屋是单位福利房，需要具备中级以上职称且已婚才能购房，严邱英于2010年10月14日向攀枝花市中心医院购买了案涉房屋。2014年年底，严邱英与梁刚商量变卖案涉房屋，经单位同意后，在攀枝花市中心医院内部发布卖房信息。不久，严邱英与案外人协商以380000元的价格出售案涉房屋，双方于2014年12月12日签订住房购买合同书，案外人当场支付10000元定金。2014年12月16日，案外人向梁刚的银行账户转款320000元，严邱英于当日将案涉房屋的前期购房合同、相关手续及资料交给案外人。因案涉房屋此时处于出租状态，租期至2015年1月31日，严邱英于2015年2月将案涉房屋交付给案外人。案外人接收房屋后，于2015年3月重新装修后入住至今。2015年6月23日，严邱英与梁刚协议离婚时，因案涉房屋已经卖给案外人，在签订离婚协议时约定案涉房屋归严邱英所有，目的就是为了将来办理产权证时，严邱英便于将案涉房屋过户给案外人。因为购买案涉房屋时要求已婚，因此案涉房屋备案登记在严邱英和梁刚的名下，虽然离婚时约定案涉房屋归严邱英所有，但是双方并未到房管局办理变更备案登记。案涉房屋系单位福利房，单位正在办理相关产权证，因该产权证未办理完毕，严邱英与案外人未到房管部门办理过户手续，房管部门的备案登记仍然是严邱英、梁刚，所以法院执行时对梁刚名下的案涉房屋进行了查封，实际该房屋已经于2014年12月卖给了案外人，故该房屋不能作为严邱英或梁刚的财产查封。基于上述事实，请求法院停止对案涉房屋的执行行为。 本院查明，2010年10月14日，攀枝花市中心医院与严邱英签订《攀枝花市经济适用房买卖合同》，约定将攀枝花市中心医院职工住宅经济适用房项目中房屋（即攀枝花市东区房屋）出售给严邱英。2014年12月12日，严邱英、梁刚与吴飞鹏、陶红签订《住房购买合同书》，约定：严邱英、梁刚以380000元的价格将攀枝花市东区房屋出售给吴飞鹏、陶红；签订合同时支付10000元定金，合同签订后三个工作日内支付320000元，剩余50000元房款待产权交割完毕当日支付。同日，吴飞鹏、陶红向严邱英、梁刚支付购房定金10000元。2014年12月16日，吴飞鹏通过中国建设银行向梁刚的银行账户转款支付320000元。其后，严邱英、梁刚将上述房屋交付给吴飞鹏、陶红。2017年3月13日，吴飞鹏的户籍因购房由四川省攀枝花市东区迁至四川省攀枝花市东区，陶红的户籍于同日迁至四川省攀枝花市东区。 2015年6月23日，严邱英与梁刚协议离婚，其中夫妻共同财产的分割约定如下：“（2）房屋：夫妻共同所有两处房产的位于：一处为攀枝花市东区，另一处为中心医院1号楼，的房地产所有权归女方所有，房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须无条件协助女方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。”2019年6月11日，攀枝花市东区人民检察院指控梁刚犯信用卡诈骗罪向本院提起公诉，本院于2019年7月16日作出（2019）川0402刑初116号《刑事判决书》，判决：一、被告人梁刚犯信用卡诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币十万元，原因犯非法经营罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币五万元，决定执行有期徒刑十一年六个月，并处罚金人民币十五万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年11月10日起至2029年5月9日止。罚金于本判决生效后三日内向本院缴纳）；二、责令被告人梁刚于本判决生效后退赔中国银行股份有限公司攀枝花分行764397.08元，退赔中国农业银行股份有限公司攀枝花分行人民币2519358.66元。因梁刚未履行生效法律文书所确定的义务，本院刑事审判庭移送执行，2018年5月25日，本院作出（2018）川0402执538号之一《执行裁定书》，对梁刚名下的房产（坐落：花城下街，权证号：Ｓ00054180；东区大和北路，备案号：44099）予以查封，查封期限三年。案外人吴飞鹏、陶红于2020年1月13日向本院提出执行异议。 同时查明，2020年1月21日，攀枝花市东区大渡口街道办事处华山社区居民委员会出具证明，载明：“兹有我辖区居民陶红，女，身份证号码：×××2226，与吴飞鹏，男，身份证号码：5134251986××××××××，两人于2014年12月至今居住在我辖区四川省攀枝花市东区。”攀枝花市中心医院出具证明，载明：“我院攀枝花市中心医院手术室职工陶红与我院攀枝花市中心医院骨科职工吴飞鹏于2011年结婚，婚后于2014年12月12日购买我院攀枝花市中心医院产科职工严邱英和梁刚的房子（四川省攀枝花市东区），2014年12月后一直居住于此房（四川省攀枝花市东区户）至今。” 本院认为，本案的争议焦点为案外人吴飞鹏、陶红是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评判如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴飞鹏、陶红与严邱英、梁刚于2014年12月12日签订《住房购买合同书》，本院从买卖合同的定义、房屋买卖合同关系的基本法律特征出发，基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实，认定双方签订买卖合同为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。本院查封梁刚名下的案涉房屋晚于其与吴飞鹏、陶红签订《住房购买合同书》，且合同签订后，吴飞鹏、陶红按照合同约定支付了相应的购房款，并已实际占有使用案涉房屋，同时并不存在其因自身原因未办理过户登记的情形。因此，依照上述法律规定，案外人吴飞鹏、陶红享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对登记在梁刚名下位于攀枝花市东区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈雨婷 审 判 员 吕艳荣 审 判 员 戴 军 二〇二〇年六月十二日 法官助理 谭钦文 书 记 员 杨 昕