江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终907号上诉人（原审原告）：中国人民银行徐州市中心支行，住所地江苏省徐州市建国西路18号。责任人：秦文炜，该行副行长。委托诉讼代理人：孔存勇，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苏北，江苏汇君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州市品冠制衣有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区拉菲尔大街1号楼3单元201室。法定代表人：陈慧峰，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈慧峰，男，1982年12月8日出生，汉族，徐州市品冠制衣有限公司法定代表人，住江苏省徐州市铜山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋伟，江苏徐州工业园区法律服务中心法律工作者。上诉人中国人民银行徐州市中心支行（以下简称人民银行徐州支行）因与被上诉人徐州市品冠制衣有限公司（以下简称品冠公司）、陈慧峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初7504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人人民银行徐州支行的委托诉讼代理人孔存勇，被上诉人品冠公司、陈慧峰的委托诉讼代理人宋伟到庭接受询问。本案现已审理终结。人民银行徐州支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由品冠公司、陈慧峰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，具体理由如下：一、品冠公司一直实际占据并使用全部案涉房屋，应该从租赁合同到期之日起计算全部逾期占用费。1.董庆在调查笔录中表述与实际不符，租赁合同到期后，品冠公司对全部案涉房屋一直处于实际占据并使用状态。如果按照董庆的陈述，钥匙已经交回，品冠公司对除洗衣设备存放房间之外的房屋应该无法自由出入。实际上，2013年7月31日租赁合同到期后，品冠公司一直自由出入并使用全部案涉房屋。2.即便董庆在调查笔录中表述真实，也不能得出人民银行徐州支行在租赁合同到期后让品冠公司继续免费使用案涉房屋的意思表示，逾期占用费用应当从租赁合同到期之日起开始计算。二、一审判决适用法律错误，陈慧峰对品冠公司的债务应当承担连带责任。一审中，人民银行徐州支行提供的企业信用信息公示报告显示，品冠公司为自然人独资有限责任公司，股东为陈慧峰。品冠公司、陈慧峰对该份证据均无异议。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据该规定，陈慧峰负有证明公司财产独立于其个人财产的义务，如举证不能，就应当对品冠公司的债务承担连带责任。一审判决以人民银行徐州支行没有提供品冠公司人格否认的证据为由，对人民银行徐州支行要求陈慧峰承担连带责任的请求不予支持，一审判决明显属于法律适用错误。品冠公司、陈慧峰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。人民银行徐州支行向一审法院提出诉讼请求：1.判决品冠公司返还租用人民银行徐州支行的综合楼；2.判决品冠公司支付逾期占用综合楼的使用费1133333元（从2013年8月1日计算至2019年3月31日，以每年20万元为标准，计算至品冠公司实际返还房屋之日止）；3.品冠公司支付违约金5000元；4.陈慧峰对上述债务承担连带责任；5.案件诉讼费用由品冠公司、陈慧峰承担。事实与理由：2012年7月24日，人民银行徐州支行与品冠公司就人民银行徐州支行位于铜山区的综合楼签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年8月1日至2013年7月31日，年租金20万元。合同到期后，品冠公司以各种理由拒绝搬离。品冠公司为自然人独资有限公司，股东为陈慧峰。根据有关法律规定，特提起诉讼，请求法院支持人民银行徐州支行的诉讼请求。一审法院查明：2012年7月25日，人民银行徐州支行与品冠公司签订房屋租赁合同，合同主要内容有：人民银行徐州支行将位于铜山区的综合楼出租给品冠公司用于办公和居住，房屋共四层（四层为局部），建筑面积4700平方米；租赁期共一年，从2012年8月1日至2013年7月31曰；年租金20万元，房屋押金5万元，2012年8月1日付清上半年租金10万元及房屋押金5万元，2013年3月1日前缴清下半年租金10万元；人民银行徐州支行未按时交付房屋，应支付违约金5000元；承租方逾期交付租金，除补交租金外，应支付违约金5000元，承租方擅自将承租房屋转给他人使用，应支付违约金50000元。租赁合同履行期间，品冠公司已支付完人民银行徐州支行房屋租金20万元，并缴纳房屋押金5万元。人民银行徐州支行与品冠公司签订的房屋租赁合同到期后，至2015年3月，品冠公司将承租楼房的钥匙交还给了人民银行徐州支行，品冠公司仅在综合楼的一面楼房的一楼留有较大型设备至今没有搬离，其他楼层的设备等物品均已搬离，仅留下部分遗弃物。品冠公司因一些较大型设备没有搬离，在人民银行徐州支行的督促下，品冠公司给人民银行徐州支行出具三份承诺书。2015年1月27日的承诺书内容为：“本人承诺2015年3月1日前彻底搬出人民银行铜山综合楼，并结清水电费。”2015年12月25日的承诺书内容为：“我承诺我公司于2016年1月31日前彻底搬出铜山区人民银行综合楼，并缴清所有水电费。”2016年11月18日的承诺书内容为：“本人承诺：水洗厂（品冠制衣有限公司）于2016年12月20号前所有设备彻底搬出人民银行铜山综合楼（地址：湘江路北文新路西），并结清水电费用，如不搬出，剩余设备由人民银行徐州市中心支行处置。”一审另查明：人民银行徐州支行出租的综合楼登记证号为：铜房权证铜山镇字第××号，该综合楼系三面楼房，品冠公司尚未搬离的设备占用综合楼一面楼房的一楼，面积约500平方米。一审法院认为：人民银行徐州支行与品冠公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。人民银行徐州支行与品冠公司签订房屋租赁合同的期限是一年，期限届满后品冠公司应当将生产用设备等物品搬离承租的楼房，并将楼房返还给人民银行徐州支行。品冠公司承租人民银行徐州支行的楼房从事服饰生产经营，机器设备较多且有些较大型机器设备，搬离需要一定的期限，根据证人的证言以及品冠公司出具的承诺书，可以确认人民银行徐州支行给予品冠公司搬离机器设备等物品一定的期限，该期限即是品冠公司首次承诺的2015年3月1日彻底搬离的期限，该期限亦与证人陈述的品冠公司交付承租楼房钥匙的期限一致。因此，品冠公司于2015年3月份将楼房钥匙交还给人民银行徐州支行后，已将综合楼的大部分楼层返还给了人民银行徐州支行，但品冠公司在首次承诺彻底搬离承租楼房的期限后，仍有一些大型设备占用人民银行徐州支行综合楼一面楼房的一楼至今未搬离，违反房屋租赁合同的约定以及其所作出的承诺，故品冠公司应当将其现仍占用的综合楼的一面楼房的一楼返还给人民银行徐州支行，并支付房屋占有使用费。人民银行徐州支行要求品冠公司按年租金20万元的标准支付逾期未搬离房屋的占有使用费有失公允，应当根据品冠公司实际占用人民银行徐州支行房屋的面积，参照年租金的标准，计算品冠公司应当支付的房屋占有使用费。人民银行徐州支行与品冠公司未约定租赁期限届满后未返还房屋的违约责任，且品冠公司承担了支付人民银行徐州支行房屋占有使用费的责任，故人民银行徐州支行要求品冠公司承担5000元的违约责任，不予支持。人民银行徐州支行要求陈慧峰对品冠公司的债务承担连带责任，但人民银行徐州支行没有提供品冠公司人格否认的证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、徐州市品冠制衣有限公司于判决生效后十日内将承租的综合楼的一面楼房的一楼返还给中国人民银行徐州市中心支行；二、徐州市品冠制衣有限公司于判决生效后十日内支付中国人民银行徐州市中心支行房屋占有使用费86879元（200000元/年÷4700平方米÷12个月×500平方米×49个月，从2015年3月1日计算至2019年3月31日；此后房屋占有使用费按此标准计算至徐州市品冠制衣有限公司将大型设备搬离为止）；三、驳回中国人民银行徐州市中心支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费15045元，中国人民银行徐州市中心支行负担13074元，徐州市品冠制衣有限公司负担1971元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.一审对相关占有使用费的计算是否正确；2.陈慧峰本人是否对涉案债务承担连带责任。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：2019年10月22日，一审法院向人民银行徐州支行原经办人员董庆（现已退休）进行询问，并制作询问笔录。董庆陈述：董庆是单位具体办事人员，有些情况不太了解，签合同都是领导签的。租赁合同签订时，领导说不能签十年那么长的时间，最多只能两年一签，最后签了一年期的租赁时间。品冠公司大概2015年3-4月份把租赁房屋的钥匙交还。除了大型设备外，其他设备就是在交钥匙之前搬走的，当时单位领导同意租赁合同到期给品冠公司一定时间把设备搬走。给了一年多，时间大概就是交钥匙的时间。剩下的不好拆的大型设备单位领导也同意暂时存放，就说尽快搬走，具体也没说存放多长时间。陈慧峰出具的三份承诺书董庆都知道。品冠公司当时提出要把变压器折价给人民银行徐州支行，董庆给领导汇报过，领导没同意。本院认为：一、一审对相关占有使用费用的计算正确根据人民银行徐州支行原经办人员董庆的陈述，结合陈慧峰出具的相关承诺书，可以认定人民银行徐州支行口头承诺品冠公司可以将不好拆卸的大型设备暂时存放一段时间。一审根据查明的相关事实，根据品冠公司交钥匙的时间等情形，对相关租赁费的计算并无不当，人民银行徐州支行要求按照全部租赁场所足额计算相关的费用，本院对该主张不予支持。另外，关于品冠公司缴纳的押金50000元，当事人均同意在本案一并予以处理，故应从上述应付款项中扣除50000元押金。二、陈慧峰本人是否对涉案债务承担连带责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈慧峰并未提交相关证据证明公司财产独立于个人财产，故陈慧峰应当对品冠公司的债务承担连带责任。综上所述，上诉人人民银行徐州支行的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初7504号民事判决第一项，即“徐州市品冠制衣有限公司于本判决生效后十日内将承租的综合楼的一面楼房的一楼返还给中国人民银行徐州市中心支行”。二、维持江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初7504号民事判决第三项，即“驳回中国人民银行徐州市中心支行其他诉讼请求”。三、将江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初7504号民事判决第二项变更为：“徐州市品冠制衣有限公司于本判决生效后十日内支付中国人民银行徐州市中心支行房屋占有使用费36879元（计算方式为：200000元/年÷4700平方米÷12个月×500平方米×49个月，从2015年3月1日计算至2019年3月31日；以上费用合计86879元，减去徐州市品冠制衣有限公司50000元押金）（此后房屋占有使用费按此标准计算至徐州市品冠制衣有限公司将大型设备搬离为止）”。四、陈慧峰对上述占有使用费债务承担连带责任。一审案件受理费，按照一审判决执行。二审案件受理费15045元，由上诉人人民银行徐州支行负担10000元，品冠公司、陈慧峰负担5045元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月九日书记员  侯梦池