北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3586号上诉人（原审被告）：北京诚通新新建设有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路3号。法定代表人：王秀敏，董事长。委托诉讼代理人：王维，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：沈沛峰，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昱，北京市竞天公诚律师事务所实习律师。上诉人北京诚通新新建设有限公司（以下简称诚通公司）因与被上诉人北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诚通公司之委托诉讼代理人王维、顾嫄，被上诉人经中公司之委托诉讼代理人沈沛峰、杨昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚通公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一审中我公司出示了2010年经中公司与我公司第一大股东北京诚通嘉业投资管理有限公司决议即《北京诚通新新建设有限公司2010年第一届第十次股东会、董事会决议》，将涉诉房产作为增资资产，增资扩股增加我公司的注册资金。该文件属于可导致物权行为（涉诉房产转移至我公司）的物权文件，而租赁合同属于债权文件，物权优先于债权，物权文件优先于债权文件效力。本案中物权文件与债权文件的内容相左，因此租赁合同属于效力待定的合同。一审判决未对物权文件的效力进行认定，也未对物权文件对债权文件效力的影响进行认定，事实不清。经中公司欠付我公司工程款，双方互欠债务，可以抵销。经中公司与北京诚通嘉业投资管理有限公司决议将我公司注册资本金增资，经中公司应当履行增资义务但未履行，导致我公司资金紧张，无法支付房租，应将经中公司应当履行的出资义务之债与我公司拖欠房租之债抵销。双方租赁合同约定的“乙方应（另行）向甲方支付年租金5%的违约金”，应理解为一笔固定的违约金数额，即年租金的5%，一审判决以年租金5%的标准按照逾期年份判决我公司每年支付违约金，超越合同约定，且支付违约金的前提是经中公司解除合同后支付，该支付条件未达到。经中公司辩称，不同意诚通公司的上诉请求。同意一审判决。工程款金额、内容不认可。增资义务不认可。经中公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除我公司与诚通公司于2014年1月1日签订的房屋租赁合同；2.诚通公司立即腾退位于北京市丰台区青塔西路3号的四层办公楼房屋，并将该房屋交付给我公司；3.诚通公司支付至2019年12月31日的房屋租金总计9933000元，并按案涉房屋2019年租金标准1505000元，每年递增2%支付房屋使用费至实际腾退之日；4.诚通公司按年租金5%标准支付违约金至全部租金付清之日，暂计至2019年12月31日为1947250元。一审法院认定事实：经中公司原名称为北京市经中实业开发总公司，系北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋所有权人。自2006年6月1日始，诚通公司自经中公司处承租上述房屋。经中公司与诚通公司曾签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为1336000元，租金每年递增2%。租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日内由诚通公司一次性支付，如逾期超过半年，经中公司有权解除合同，诚通公司应向经中公司支付年租金5%作为违约金。2014年1月1日，经中公司与诚通公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金1363000元，租金每年递增2%。租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日内由诚通公司一次性支付，如逾期超过半年，经中公司有权解除合同，诚通公司应向经中公司支付年租金5%作为违约金。租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，但诚通公司仍继续使用北京市丰台区青塔西路3号房屋。现经中公司要求诚通公司支付自2013年1月1日至2019年12月31日的房屋租金共计9933000元并按年租金5%的标准支付违约金，具体为：2013年租金1336000元、违约金按每年66800元主张；2014年租金1363000元，违约金按每年68150元主张；2015年租金1390000元、违约金按每年69500元主张；2016年租金1418000元、违约金按每年70900元主张；2017年租金1446000元、违约金按每年72300元主张；2018年租金1475000元、违约金按每年73750元主张；2019年租金1505000元、违约金按每年75250元主张。诚通公司认可未支付房租一事，但表示经中公司欠该公司相关款项及未履行货币、房产出资义务，要求一并予以折抵。庭审中，诚通公司向法院提交2015年12月31日该公司制作的《2015年12月新新与经中公司对账表》，对账表中显示该公司账面欠付房租11553000元、2015年房租1156260元等，欠付金额共计51325489.21元。经中公司对此予以认可，并向法院提交诚通新新建设有限公司于2016年2月29日向该公司出具的《企业询证函》，该函中诚通公司亦确认欠经中公司51325489.21元，故证明经中公司起诉未超过诉讼时效一节。诚通公司对上述证据的真实性予以确认。另，诚通公司表示将北京市丰台区青塔西路3号的部分房屋（第一层、第二层和部分第三层）转租给君天贸易有限公司，该公司又转租给五家商铺。诚通公司现实际使用的是第三层部分房屋、地下室和第四层房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案争议焦点之一为经中公司与诚通公司签订的《房屋租赁合同》是否应予解除。经中公司作为涉案房屋的所有权人，将涉案房屋出租给诚通公司，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已届满，诚通公司仍继续使用涉案房屋，经中公司对此没有提出异议，故双方形成不定期租赁关系。现经中公司以起诉的方式通知诚通公司解除合同，合法有据，故对经中公司要求解除2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，诚通公司应向经中公司腾退涉案房屋。涉案房屋被他人实际占有，该事实与经中公司要求诚通公司交付房屋的请求并不存在冲突。现经中公司依据合同约定要求诚通公司返还房屋，法院予以支持。诚通公司辩称双方签订的《房屋租赁合同》无效，没有法律依据，对此法院不予支持。本案争议焦点之二为诚通公司欠付经中公司的租金总额。本案中，诚通公司自经中公司处承租房屋，应按合同约定支付房屋租金。现经中公司主张的2013年1月1日至2018年12月31日的租金数额低于法院计算金额，对此法院不持异议；而经中公司主张的2019年1月1日至2019年12月31日的租金金额有误，法院予以调整为1504862.13元。诚通公司辩称经中公司欠该公司相关款项及未履行货币、房产出资义务，与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，诚通公司可另行起诉主张其权利。关于诚通公司辩称超过诉讼时效一节，基于同一租赁合同所产生的租金属于同一债务，房屋租金应理解为属于分期履行的合同之债，在诉讼时效的适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满的次日开始起算诉讼时效。对于租赁合同约定的租赁期限届满之后所形成的不定期租赁关系，租金诉讼时效的计算问题，同样适用。且根据经中公司和诚通公司提供的证据可见，截止2016年2月29日，诚通公司仍认可欠付经中公司房租一事，后诚通公司仍继续使用经中公司的房屋，双方为不定期的租赁关系，故对诚通公司的此项辩称，法院不予采信。本案争议焦点之三为诚通公司应向经中公司支付的违约金数额。《房屋租赁合同》中约定若逾期支付租金超过半年，诚通公司应向经中公司支付年租金5%作为违约金，现经中公司主张的违约金标准不违反相关法律规定，对此法院不持异议。综上所述，对经中公司要求解除与诚通公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》及诚通公司立即腾退北京市丰台区青塔西路3号房屋并交付给经中公司的诉讼请求，法院予以支持；对经中公司要求诚通公司支付2013年1月1日至实际腾退之日止房屋租金及违约金诉讼请求的合理部分，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、解除北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司于二〇一四年一月一日签订的《房屋租赁合同》；二、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋腾退，并交付给北京市经中实业开发有限责任公司；三、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的房屋租金1336000元并以每年66800元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一三年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；四、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的房屋租金1363000元并以每年68150元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一四年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；五、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的房屋租金1390000元并以每年69500元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一五年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；六、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日的房屋租金1418000元并以每年70900元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一六年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；七、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的房屋租金1446000元并以每年72300元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一七年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；八、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日的房屋租金1475000元并以每年73750元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一八年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；九、北京诚通新新建设有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一九年一月一日至二〇一九年十二月三十一日的房屋租金1504862.13元并以每年75243.11元的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一九年一月十一日至实际腾退房屋之日止的违约金；十、若北京诚通新新建设有限公司未于二〇一九年十二月三十一日前将坐落于北京市丰台区青塔西路3号（建筑面积2663.42平方米）的房屋腾退并交付给北京市经中实业开发有限责任公司，则于判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司自二〇二〇年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照二〇二〇年房屋使用费1534959.38元、后每年递增百分之二的标准支付）；十一、驳回北京市经中实业开发有限责任公司其他诉讼请求。经本院审查，双方签订的《房屋租赁合同》（约定租期从2013年1月1日至2013年12月31日，未载明合同签订日期）约定，“租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日由乙方一次性支付给甲方……。如逾期交纳租金在30日以内，乙方除应补交所欠租金外，每逾期一日，按年租金3‰交纳违约金；如逾期超过半年，甲方有权解除本合同，同时，乙方应另行向甲方支付年租金5%的违约金”。双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，“租金每年支付一次，租金的交纳于本合同签订后10日由乙方一次性支付给甲方……。如逾期交纳租金在30日以内，乙方除应补交所欠租金外，每逾期一日，按年租金3‰交纳违约金；如逾期超过半年，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付年租金5%的违约金”。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案中虽然诚通公司主张2010年经中公司与案外人决议将涉案房屋作为增资资产、增加诚通公司注册资本金，并提交2010年5月13日的决议予以证明，但是，一方面，根据双方当事人陈述，涉案房屋的产权现仍登记在经中公司名下，未发生物权变动；另一方面，在2010年5月13日决议之后，就2013年、2014年两个年度，诚通公司仍以承租人身份先后两次与出租人经中公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，同意支付涉案房屋的租金，上述租赁合同对于诚通公司具有约束力，诚通公司上诉主张房屋租赁合同属于效力待定合同，依据不足，本院不予支持。双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2014年12月31日，合同期满后，诚通公司继续使用房屋，经中公司亦未提出异议，一审判决认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。经本院审查，2019年11月6日一审庭审中经中公司当庭变更诉讼请求，明确提出解除双方之间的租赁合同。此外，一审中经中公司主张诚通公司支付截至2019年12月31日的房屋租金以及此后的房屋使用费。考虑到经中公司在一审中提出诉讼请求的具体情况以及诚通公司长期拖欠经中公司房屋租金等事实，本院确定双方不定期租赁关系的解除日期为2019年12月31日。合同解除后，诚通公司应将涉案房屋腾退交付经中公司，并应向经中公司支付合同解除之前的租金，以及合同解除后至诚通公司实际腾退房屋之日止的房屋使用费。关于诚通公司主张将经中公司欠付的工程款本息、经中公司应当履行的增资义务之债与本案租金抵销一节，现经中公司不认可工程款的内容及金额，亦不认可增资义务，故双方对于工程款本息、增资义务尚存在争议，且与本案并非同一法律关系，在此情况下，本院对于诚通公司主张抵销的上诉意见不予采纳，当事人可依法另行解决工程款本息、增资义务相关争议。关于逾期支付租金的违约责任，诚通公司主张经中公司解除合同是其支付违约金的前提条件，但从双方《房屋租赁合同》（约定租期从2013年1月1日至2013年12月31日）、2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》关于“如逾期超过半年，甲方有权解除本合同，（同时）乙方应（另行）向甲方支付年租金5%的违约金”的约定看，并未将甲方解除合同作为乙方支付违约金的前提条件，诚通公司该项主张依据不足，本院不予支持。此外，诉讼中双方对于《房屋租赁合同》（约定租期从2013年1月1日至2013年12月31日）约定的“乙方应另行向甲方支付年租金5%的违约金”、2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定的“乙方应向甲方支付年租金5%的违约金”的理解产生分歧，诚通公司主张上述条款约定的是一笔固定的违约金数额，即年租金的5%；经中公司则主张上述条款约定的是计算方式，不是固定的数值，应按照年租金的5%的标准计算每年应付的违约金数额。本院对此认定如下：首先，从双方争议条款使用的字句看，是“乙方应（另行）向甲方支付年租金5%的违约金”，通过语法分析，乙方向甲方支付的是年租金5%的违约金，支付金额是固定的；其次，从合同有关条款看，争议条款的前一句在约定“逾期交纳租金在30日以内”的违约责任时，使用的字句是“每逾期一日，按年租金3‰交纳违约金”，强调了按照逾期天数计算违约金数额，反观争议条款，并未强调按照逾期天数（或年限）计算违约金数额。综合上述分析，本院认为，“乙方应（另行）向甲方支付年租金5%的违约金”应理解为乙方向甲方支付固定的违约金数额。诚通公司就此提出的上诉意见成立，本院予以采纳。经本院释明，经中公司主张固定的违约金数额低于其实际损失，申请法院增加违约金，即按照年租金5%的标准乘以拖欠的年限。考虑到一审中诚通公司并未就违约金条款的理解提出明确的异议，本院系根据二审中诚通公司新提出的异议对该条款进行认定，且经中公司申请增加违约金不涉及变更一审诉讼请求，故从平等保护双方当事人的诉讼权利和节约诉讼资源、减轻当事人诉累角度出发，本院二审对于经中公司增加违约金的申请直接予以处理。经本院审查，双方签订的《房屋租赁合同》（约定租期从2013年1月1日至2013年12月31日）未载明合同签订日期，诉讼中经中公司主张签订日期为2013年1月1日或之前，诚通公司对此不予认可，且经中公司未提交证据予以证明，故本院对于经中公司该项主张不予采信，但考虑到作为承担租金支付义务的诚通公司主张签订日期为2013年4月1日，故诚通公司应按照合同关于“租金的交纳于本合同签订后10日由乙方一次性支付给甲方”的约定，于2013年4月11日向经中公司支付2013年度的租金。现诚通公司逾期支付2013年、2014年度租金均远超过半年，虽然双方合同约定“如逾期超过半年，甲方有权解除本合同”，但不论经中公司是否选择行使合同解除权，客观上诚通公司欠付租金的违约行为都在一直持续，故按照年租金5%的固定数额确定诚通公司的违约责任，不足以弥补因诚通公司迟延付款给经中公司造成的实际损失，而以欠付租金为基数、按照每年5%的标准确定由诚通公司向经中公司承担从应付租金之日至实际付清之日止的违约责任，未超出诚通公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院对于经中公司申请增加违约金的合理部分予以支持，对于诚通公司关于经中公司申请增加的违约金超出合同订立时可以预期到的损失的意见不予采纳。关于诚通公司欠付经中公司2015年至2019年租金的违约责任，在不定期租赁期间双方2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，本院基于同样的道理对诚通公司的违约责任作出认定，不再赘述。综上，诚通公司的上诉请求部分成立。一审判决主文相应表述有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百二十五条第一款、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第十一项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第一项为：确认二〇一四年十二月三十一日之后北京市经中实业开发有限责任公司与北京诚通新新建设有限公司形成的不定期租赁关系于二〇一九年十二月三十一日解除；四、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第三项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的房屋租金1336000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一三年四月十一日至实际付清之日止的违约金；五、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第四项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的房屋租金1363000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一四年一月十一日至实际付清之日止的违约金；六、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第五项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的房屋租金1390000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一五年一月十一日至实际付清之日止的违约金；七、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第六项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日的房屋租金1418000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一六年一月十一日至实际付清之日止的违约金；八、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第七项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的房屋租金1446000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一七年一月十一日至实际付清之日止的违约金；九、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第八项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日的房屋租金1475000元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一八年一月十一日至实际付清之日止的违约金；十、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第九项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司二〇一九年一月一日至二〇一九年十二月三十一日的房屋租金1504862.13元，并以欠付租金为基数按照每年5%的标准向北京市经中实业开发有限责任公司支付自二〇一九年一月十一日至实际付清之日止的违约金；十一、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初861号民事判决第十项为：北京诚通新新建设有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市经中实业开发有限责任公司自二〇二〇年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照二〇二〇年房屋使用费1534959.38元、后每年递增百分之二的标准支付）；十二、驳回北京市经中实业开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93081元，由北京市经中实业开发有限责任公司负担70元（已交纳），由北京诚通新新建设有限公司负担93011元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费93081元，由北京诚通新新建设有限公司负担93011元（已交纳），由北京市经中实业开发有限责任公司负担70元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年六月二日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石