北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4884号上诉人（原审原告）：曹振宇，男，1973年9月26日出生，汉族，住山西省长治市城区。委托诉讼代理人：焦晓菲，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑越，女，1988年7月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：化梦杰，北京市首信律师事务所律师。上诉人曹振宇因与被上诉人郑越房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹振宇上诉请求：1．服从一审判决第一项和第三项，请求撤销一审判决第二项，依法改判曹振宇返还购房款375万元，郑越给付曹振宇预期违约金37．5万元；2．一、二审诉讼费由郑越承担。事实与理由：一、一审判决认定郑越已付房款415万元与事实不符。1．一审法院通过郑越提交的证据10认定2018年5月13日郑越交了本案诉争房款10万元，这项认定与事实不符。2018年5月13日案外人长治市盛灿基业物资贸易有限公司（以下简称盛灿公司）与曹振宇的资金往来10万元汇款，转账用途备注为“往来”，并不是备注“代郑越付房屋款”。“往来”的意思就是指该盛灿公司与曹振宇因案外事务发生的资金来往款。经核实，这10万元其实为盛灿公司代李小勤本人偿还曹振宇的借款，不是本案诉争房屋的房款。盛灿公司不是本案的主体，郑越不是盛灿公司的法定代表人、股东、实际控制人、债权人，郑越与盛灿公司之间也没有代为支付房款协议，盛灿公司没有代郑越付本案房款的法律依据。更重要的是，曹振宇与郑越签订的房屋买卖合同，确定了郑越是房屋的买受人和房款支付义务人。在房屋买卖合同中第四条有关房款支付的条款中，并没有任何有关盛灿公司代郑越付本案房款的约定。2．一审法院通过郑越提交的证据15认定2018年8月9日郑越付本案诉争房款30万元，这项事实认定与事实不符。李小勤不是本案的当事人，不是本案房屋的买受人和付款义务人。2018年8月9日，李小勤向曹振宇汇款30万元，附言处为“空白”，并没有明确备注为“代郑越付曹振宇房款”。更为重要的是，曹振宇与郑越签订的房屋买卖合同，确定了郑越是房屋的买受人和房款支付义务人。在房屋买卖合同中第四条有关房款支付的条款中，并没有任何有关“李小勤代郑越付本案房款”的约定。经核实，这笔款是李小勤个人偿还之前欠曹振宇的借款，不是诉争房屋房款。该证据与本案没有关系，没有关联性。二、请求二审法院依法支持曹振宇主张的37．5万元的逾期付款违约金的诉讼请求。根据合同第七条第（二）款约定，买方未按约定时间付款的，逾期在30日内的，自约定应付期限届满之日起至实际支付应付款止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起7日内出卖人支付违约金。可见，当事人约定了，在买方违约时，即使解除合同，买方也要承担给付违约金的约定责任，不能因解除合同，就免除违约的买方的逾期违约金的给付责任。合同虽然没有明确约定房款支付时间，但是根据《合同法》第62条第4款的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”曹振宇多次要求郑越支付房款。曹振宇一审提交的证据4中，曹振宇于2018年12月7日的聊天记录，明确要求中介向郑越转达郑越给付房屋余款的请求。可见，从2018年12月7日起超过30日，出卖人就有权解除合同，并有权要求郑越支付逾期应付款125万的100%付逾期违约金。郑越辩称，服从一审判决，不同意曹振宇的上诉请求和事实理由。曹振宇向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除曹振宇与郑越的房屋买卖合同；2．判令郑越给付曹振宇违约金125万元；3．判令郑越协助曹振宇将北京市朝阳区×室过户给曹振宇。一审法院认定事实：2018年4月26日，曹振宇作为出卖人与郑越作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售北京市朝阳区×室房屋，房屋存在抵押，出卖人应于2018年5月31日前办理抵押注销手续。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪置业人员姓名为崔中杰。房屋成交价格为500万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。出卖人应当在过户当日前将房屋交付给买受人。逾期交房超过30日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。逾期付款过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照逾期应付款的100%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年6月25日，在中介工作人员崔中杰的陪同下曹振宇前往银行偿还欠付300万元贷款，解除了涉案房屋的抵押，曹振宇认可该300万元系由郑越支付。2018年8月9日，曹振宇前往不动产登记中心将涉案房屋过户登记至郑越名下。后，中介工作人员多次联系曹振宇进行房屋交接，曹振宇表示应先支付房款，2019年3月，郑越将涉案房屋锁芯更换，2019年4月28日，郑越通过中介再次向曹振宇转账75万元。一审庭审中，郑越主张其舅舅李小勤向曹振宇持股的长冶市金汇达小额贷款有限公司出借款项，后曹振宇不能偿还款项，曹振宇将欠付的100万元抵为涉案房屋购房款，郑越就此提交了聊天记录、录音等证据予以证明。郑越另称，其不同意再支付剩余房款。另，2018年5月13日，盛灿公司（李小勤为该公司股东）转账给曹振宇10万元，2018年8月9日，李小勤转账给曹振宇30万元，郑越主张上述款项均为涉案房屋购房款，并提交了微信记录等证据。曹振宇否认上述40万元为购房款，认为上述款项为李小勤偿还曹振宇的借款。一审法院要求曹振宇提交相关证明上述款项性质，但曹振宇并未就此举证。曹振宇在庭审中表示同意返还郑越购房款。现双方均表示无法联系李小勤。一审案件审理中，曹振宇申请财产保全，并提供了保单保函作为担保，一审法院裁定查封了涉案房屋。一审法院认为，关于曹振宇、郑越所签房屋买卖合同能否继续履行，根据双方所签合同约定，曹振宇出售房屋的购房款为500万元，郑越虽然主张其中100万元购房款系折抵的债务，但双方并未对此进行书面的约定，且郑越提交的录音、微信聊天记录等并不能明确说明折抵购房款的数额，故一审法院难以认定现郑越已全额支付购房款，现郑越亦表示不同意再行支付剩余购房款，合同已无法继续履行，对于曹振宇请求解除合同的诉请，一审法院予以支持。曹振宇另主张郑越支付违约金，通过郑越提交的证据看，虽然现有证据不能证明双方已就购房款如何折抵达成了一致意见，但能看出曹振宇与李小勤确实就借款折抵购房款进行过协商，且合同中并未约定购房款的支付时间，故曹振宇主张郑越支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。合同解除后，曹振宇应当向郑越返还已支付的购房款，郑越应当将房屋恢复登记至曹振宇名下。关于已付购房款的数额，双方均认可的已付款为375万元，现主张争议的为2018年5月13日长冶市盛灿基业物业贸易有限公司（李小勤为该公司股东）转账给曹振宇的10万元以及2018年8月9日李小勤转账给曹振宇的30万元是否为涉案房屋购房款，通过郑越提交的微信记录能够看出李小勤一直在与曹振宇沟通房款支付事宜，上述40万元支付的时间亦于双方买卖合同签订后不久，且曹振宇并未提供任何证据证明上述40万元系其与李小勤的其他债务关系，故一审法院采信郑越的主张，认为上述40万元为涉案房屋购房款，故曹振宇应当返还郑越购房款415万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、曹振宇与郑越于二〇一八年四月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、曹振宇于判决生效之日起十五日内返还郑越已付购房款四百一十五万元；三、郑越于判决生效之日起十五日内协助曹振宇办理不动产转移登记手续，将位于北京市朝阳区×号房屋恢复登记至原告曹振宇名下；四、驳回曹振宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是是：一、返还购房款金额的认定；二、违约金是否应当支持。关于争议焦点一，关于已付购房款的数额，双方均认可的已付款为375万元，现主张争议的为2018年5月13日盛灿公司（李小勤为该公司股东）转账给曹振宇的10万元以及2018年8月9日李小勤转账给曹振宇的30万元是否为涉案房屋购房款。本院认为，通过郑越提交的微信记录能够看出李小勤一直在与曹振宇沟通房款支付事宜，上述40万元支付的时间亦于双方买卖合同签订后不久。曹振宇上诉主张10万元和30万元为李小勤偿还曹振宇的借款，但在一二审期间曹振宇均未提交任何证据对此予以佐证，故一审法院认定40万元为涉案房屋购房款，并判决曹振宇应当返还郑越购房款415万元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，考虑到郑越已经支付购房款415万元，同时鉴于各方就借款抵扣购房款曾进行过协商，剩余款项未支付事出有因，且合同中亦未约定购房款支付时间，故一审法院对于曹振宇主张郑越支付逾期付款违约金的请求未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，曹振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由曹振宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇二〇年六月八日法官助理 唐大利书 记 员 刘 爽