湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初567号原告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜鸿润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：徐晨曦，北京中伦(武汉)律师事务所律师(一般代理)。委托诉讼代理人：罗郴，北京中伦(武汉)律师事务所律师(一般代理)。被告：黄进义，男，1968年5月21日出生，汉族，住浙江省乐清市，委托诉讼代理人：刘秀红，北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称“中新房公司”）与被告黄进义排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中新房公司的委托诉讼代理人罗郴，被告黄进义的委托诉讼代理人刘秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄进义立即腾退、返还武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心5号楼1层大厅和2层整层房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对原告提出的重整申请，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房公司财产。武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心即钢谷园区系由中新房公司开发建设，中新房公司对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心5号楼1层大厅和2层整层房屋。在中新房公司进入重整程序后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称“本丰昌公司”）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），中新房公司与本丰昌公司原先订立的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。因此，从2018年9月25日起，本丰昌公司或其关联公司对中新房公司开发的钢谷园区相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房公司房产。武汉市硚口区嘉豪自力灯饰经营部（以下简称“嘉豪经营部”，该个体工商户已于2017年4月18日被注销，经营者为黄进义）与武汉中鑫宏木业有限公司（以下简称“中鑫宏公司”）于2015年3月9日签订《合作经营协议》，双方约定中鑫宏公司将武汉国际钢铁物流服务中心第五幢1层大厅和2层整层的房产（总建筑面积：1587.21平方米）用于与嘉豪经营部合作，联合经营灯饰市场，合作期限从2015年3月10日起至2025年3月10日止。上述房屋内现存放有大量的灯饰等货物，灯饰市场已长期歇业。中新房公司管理人于2019年8月16日要求黄进义在2019年9月20日前清退5号楼1层大厅及2层整层房屋，并于2019年11月6日再次发函要求黄进义于2019年11月20日完成5号楼1层大厅及2层整层房屋的腾退，但黄进义拒不腾退，故原告中新房公司诉至法院，请求判如所请。被告黄进义辩称，原告起诉的主体有误，双方无合同关系，且被告是个体经营户，有营业执照，只是后来经营者变更为被告妻子。本案被告基于合同关系合法占有房屋并经营，不具有妨害事实及不合法的行为。2019年7-8月间，原、被告经协商一致，被告已向原告腾退了其中的1000多平方米房屋，即5号楼第6层的房屋。被告在该市场经营，前期投入了600多万元，意愿是准备长期经营，现原告要求被告腾退房屋，必须给予被告一定的经济补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的中新房公司营业执照复印件、嘉豪经营部的个体信息咨询报告、黄进义的身份信息、《工程竣工验收备案证明书》、《不动产权属证明》、武汉中鑫宏实业有限公司的企业信用报告、被占用的房屋照片与示意图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》以及（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，被告认为其与本案无关联，本院认为该证据能证明法院受理中新房公司破产重整及指定管理人的情况。2、原告提交的张贴公告照片，被告对其真实性及证明目的均有异议，认为与本案无关联，本院认为该证据能证明管理人张贴公告的情况。3、原告提交的本丰昌公司向其发送的《继续履行合同告知函》，被告表示不知情，无法发表质证意见，本院认为原告提交的证据能证明本丰昌公司曾要求中新房公司继续履行房屋租赁合同的事实。4、原告提交的手机短信截图、通知函及现场照片，被告对其真实性有异议，本院认为该证据能证明被告与原告就房屋腾退事宜进行沟通以及涉案房屋被占用的情况。5、原告提交的中新房公司与本丰昌公司签订的《房屋租赁合同》、本丰昌公司的债权申报表及授权委托书、告知函、中新房公司管理人与本丰昌公司代理律师的微信截图，被告认为中鑫宏公司和本丰昌公司是家族关联公司，实际控制人均是夏飞翔，被告与中鑫宏公司签订的协议合法有效，本丰昌公司与原告解除租赁关系后，原告应向本丰昌公司进行赔偿，而赔偿的基础是基于商户的损失，故原告应当向商户进行赔偿，本院认为因涉案房屋并不在中新房公司与本丰昌公司约定的租赁物范围内，原告提交的上述证据与本案无关联，对此本院不予采信。6、原告提交的中新房公司与中鑫宏公司签订的《“武汉钢谷”项目营销代理合同书》，被告对其真实性无异议，但认为中鑫宏公司和本丰昌公司是家族关联公司，被告基于合同关系在钢谷园区进行经营具有合法性，本院认为该证据仅能证明中新房公司曾委托中鑫宏公司对钢谷园区项目进行销售及招租代理，且该合同履行期限于2016年5月31日已经届满。7、原告提交的钢谷2号楼西楼照片，被告认为其与本案无关联，本院认为该证据仅能证明2号楼的现状。8、原告提交的被告占用原告房屋照片，被告对其真实性无异议，但认为被告是合法占有，本院认为该证据仅能证明涉案房屋被占用的情况。9、被告提交的嘉豪经营部营业执照复印件，原告认为被告未提交原件，其真实性无法核实，且经营者为黄进义的嘉豪经营部已注销，原告起诉黄进义主体适格，本院认为经营者为黄进义的嘉豪经营部被注销后，黄进义作为本案被告主体适格。10、原、被告共同提交的中鑫宏公司和嘉豪经营部签订的合作协议书，本院认为该证据仅能证明中鑫宏公司将涉案房屋用于与嘉豪经营部合作经营的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心5号楼房屋的所有权人系中新房公司。2014年，中新房公司与中鑫宏公司签订《“武汉钢谷”营销代理合同书》，约定：中新房公司委托中鑫宏公司对武汉钢谷项目进行营销代理，中新房公司向中鑫宏公司支付销售佣金，其中租赁权佣金中新房公司采取按套即时支付的结算办法，产权佣金中新房公司以实际销售金额即时支付；营销代理期限从2014年12月20日起至2016年5月31日止。2015年3月9日，中鑫宏公司与嘉豪经营部签订《合作经营协议》，约定：中鑫宏公司将武汉国际钢铁物流服务中心第五幢1层大厅和2层整层的房产（总建筑面积：1587.21平方米）用于与嘉豪经营部合作，联合经营灯饰市场；合作期限从2015年3月10日起至2025年3月10日止。后上述房屋交付嘉豪经营部占有使用。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。后中新房公司管理人多次通知黄进义腾退房屋，但黄进义仍未腾退，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2016年3月7日，武汉中鑫宏木业有限公司更名为武汉中鑫宏实业有限公司。嘉豪经营部系个体工商户，经营者为黄进义，该个体工商户已于2017年4月18日被注销。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，从中新房公司与中鑫宏公司签订的“武汉钢谷”营销代理合同可知，中鑫宏公司仅是代理招租或出售钢谷园区的房产，并由中新房公司向中鑫宏公司支付代理佣金，该营销代理合同约定的营销代理期限已于2016年5月31日届满。中鑫宏公司通过与嘉豪经营部签订合作经营协议的形式将其代为出售或招租的房产用于合作经营，该合作经营协议并不能约束中新房公司，现原告中新房公司提供了不动产权属证书等证据证明其对涉案房屋享有所有权，而被告黄进义未能提供充分的证据证明其对涉案房屋享有合法占有使用的权利，故对原告要求被告腾退、返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:被告黄进义于本判决生效之日起15日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心5号楼1层大厅及2层整层房屋，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司。本案案件受理费8800元，由被告黄进义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  隋家霞人民陪审员  黄 进二〇二〇年六月二日书 记 员  宋 婷