湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初381号原告杨某某，男，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人周再军，湖南知来律师事务所律师。被告向某某，女，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人彭祥文，湖南生元律师事务所律师。原告杨某某诉被告向某某房屋租赁合同纠纷一案，原告杨某某于2020年4月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人周再军、被告向某某的委托诉讼代理人彭祥文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提起诉讼请求：1、判令被告一次性支付原告违约金500000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于凤凰县高原红艺术酒店（简称“高原红酒店”）一楼的五间门面（现文桥亮经营的“就是几道菜”餐馆）出租给原告用来经营超市（原高原红超市），租期为9年（2011年6月8日至2020年6月7日）。该合同第三条约定：1、前五年甲乙双方议定年租金壹拾柒万元，后肆年年租金壹拾玖万元。……3、三年后租金每两年一次给付，即2014年6月8日付叁拾肆万元，2016年6月8日付叁拾捌万元，2018年6月8日付叁拾捌万元。该合同第五条约定，合同期未满，甲方无权收回，若甲方违约一次性赔偿给乙方人民币伍拾万元经济损失。合同履行过程中，原告一直按《房屋租赁合同》的约定向被告履行支付租金的义务。后被告有意要求提前解除《房屋租赁合同》，要求原告2018年6月8日后的租金按年支付，2019年6月7日后的租金原告按月交纳。2019年6月26日至27日，原告以付现方式向被告支付4万元租金（该笔租金被告在通知中已予以认可）。在原、被告再次协商无果后，原告于2019年8月5日12点30分19秒-12点46分25秒将剩余的租金15万元转至被告银行账户。同日下午5点左右，原告收到被告邮寄送达的解除《房屋租赁合同》通知，该通知以原告未按照《房屋租赁合同》约定履行交纳2018年6月8日至2020年6月7日租金380000元为由，要求解除《房屋租赁合同》，并限期于2019年9月9日00：00时前搬离。2019年9月5日，原告为维权，将被告诉至法院，要求“依法确认被告2019年8月3日向原告下发的解除《房屋租赁合同》通知无效”。同月10日，高原红酒店起诉杨某某，要求原告腾房并赔偿经济损失。此时原告才知道出租人高原红酒店与被告之间签订《租赁合同》的租赁期于2019年9月8日届满，且高原红酒店已经将该涉案门面出租给文桥亮，并签订了《房屋租赁意向书》。该案经法院审理查明，主合同租赁期限确实于2019年9月8日届满，杨某某同意和解，补交租金自动腾房。杨某某诉向某某确认解除合同通知无效一案，因租赁物被高原红酒店依法收回，继续诉讼已无实质意义，故杨某某撤回该案诉讼。原告认为双方签订《房屋租赁合同》时，被告刻意隐瞒其与高原红酒店之间的租赁期限，致使原告因《房屋租赁合同》未届满而腾房造成严重经济损失，同时被告已经违反与原告签订《房屋租赁合同》第五条规定，构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判处。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》、通知、意向书、收款收据、民事起诉状、《民事调解书》，拟证明（1）高原红酒店与被告向某某签订的《租赁合同》约定期限为2009年9月9日-2019年9月8日；（2）高原红酒店已将1-2号门面出租给江潮，3-5号门面出租给文桥亮；（3）高原红酒店起诉原告排除妨害，要求原告腾房；（4）双方达成和解，原告自动腾房的事实；2、《房屋租赁合同》、转账凭证、通知、民事起诉状、《民事裁定书》，拟证明（1）该合同约定租赁期限为9年，即2011年6月8日至2020年6月7日；（2）该合同第五条约定被告无权收回，若违约，一次性赔偿原告500000元经济损失；（3）原告未欠付被告租金；（4）被告向某某以原告拖欠租金为由要求解除《房屋租赁合同》；（5）原告向凤凰县人民法院提起诉讼，要求确认被告向原告下发的《通知》解除效力无效。因高原红酒店起诉原告，双方达成民事调解，原告撤回对被告起诉，并撤离的事实；3、电话录音，拟证明原、被告未约定提前终止合同，未达成口头协议的事实。被告向某某口头辩称，一、提前终止合同系原告提出，被告不存在违约行为。2018年6月，原告因经营状况不佳，便向被告提出2018年6月后的租金按年支付。2019年6月，被告向原告提出只经营三个月，要求提前终止合同。被告将原告要求提前终止合同一事转告高原红酒店，后高原红酒店张贴公开招租的公告。二、原告未按合同约定支付2018年6月8日后两年的租金38万元，系原告违约。2018年6月，原告只交了一年租金。2019年6月，原告应交最后一年租金，但原告只交了三个月的租金，故原告未按约定支付租金的行为，构成违约。三、原告要求被告承担违约金50万元的诉请无事实和法律依据。首先，原、被告已口头协商变更租赁期限，合同于2019年9月8日终止。其次，原告对合同部分无效存在过错。事实上，原、被告签订《租赁合同》时，被告向高原红酒店反映转租期限超出承租期限一事，且征得高原红酒店同意。后因原告提出提前终止合同，高原红酒店才对外公开招租，将门面出租给他人。若原告未提出提前终止合同，原告将可以继续承租，故系原告的原因导致后几个月的租期无效。再次，违约金计算方式有误。即使被告构成违约，若赔偿违约金，也不应按50万元计算。因合同并非全部无效，而是部分无效，故只能按超出原租赁期限9个月来计算违约金，且双方均有过错，故应共同承担。被告为支持自己的辩解意见，向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》，拟证明被告租赁高原红酒店五个门面的事实；2、《房屋租赁合同》，拟证明2011年6月8日，被告将高原红酒店1-5门面转租给原告，合同中约定2018年6月8日原告应向被告支付租金380000元的事实；3、证明，拟证明被告将门面转租给原告，征得高原红酒店的同意，高原红酒店同意租期可以适当延长；高原红酒店收到原告杨某某只承租到2019年9月份的通知后，便将门面进行公开招租的事实；4、银行交易流水，拟证明2018年6月14日，原告向被告支付190000元租金，而不是约定的380000元租金，原告存在违约的事实；5、通知，拟证明原告违约，未按照约定支付租金，原、被告曾口头约定，租期届满时间为2019年9月8日的事实；6、意向书、收据，拟证明高原红酒店接到原告提前终止合同的通知书后，进行公开招租，并于2019年7月15日将诉争门面出租给江潮和文桥亮，收取了70000元订金的事实；7、银行交易明细，拟证明原告见高原红酒店出租门面的租金较高，于是反悔，2019年8月5日将150000元租金转账给被告，被告于当天将租金退还给原告的事实；8、《民事调解书》，拟证明高原红酒店接到被告的通知，原告和被告已达成提前终止合同口头协议，于是高原红酒店对外公开招租，并将门面租给江潮和文桥亮的事实；9、电话录音，拟证明原告和被告达成口头协议，双方的房屋租赁合同至2019年9月8日止的事实。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：对原告杨某某提交的1、2、3组证据，经庭审质证，被告对第1组证据的真实性无异议，认为意向书和收据可以证实原、被告双方已经提前终止合同，从民事诉状和民事调解书中可以看出系原告提前通知终止合同的事实，经审查，本院对原告提交的第1组证据的真实性予以认定；对原告提交的第2组证据，被告对房屋租赁合同的真实性无异议，对其证明目的有异议。对转账凭证的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告没有收取原告的租金。对通知无异议，可以看出双方达成了口头协议，原告提前终止合同。对民事诉状和民事裁定书的真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明被告存在违约行为，经审查，本院对原告提交的第2组证据的真实性予以认定；对原告提交的第3组证据，被告对真实性无异议，认为从谈话内容可以看出原告之前同意提前解除合同，后来见高原红酒店出租门面租金很高，要求被告给其补偿，该证据能够证明原告在这次通话前就已经同意只承租3个月后便终止合同的事实，经审查，本院对原告提交的第3组证据的真实性予以认定。对被告向某某提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，经庭审质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，经审查，本院对被告提交的证据1真实性予以认定；被告对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为后两年租金的支付方式是因协商而变更，不是原告违约，经审查，本院对被告提交的证据2真实性予以认定；对被告提交的证据3，原告对真实性、合法性、关联性有异议，认为高原红酒店对原告的民事起诉状和民事调解书中高原红酒店的自认与证明自相矛盾，不符合单位提供证据的形式要件，经审查，本院认为该证据虽形式欠缺，但结合2019年10月22日凤凰县人民法院（2019）湘3123民初1128号《民事调解书》中高原红酒店诉状内容，说明高原红艺术酒店已知晓原告杨某某与被告向某某的租赁期限，并同意转租期限的事实，故本院对该证据予以认定；对被告提交的证据4，经质证，原告对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为后两年租金的支付方式因协商而变更，原告并未违约，经审查，本院对证据4的真实性予以认定；对被告提交的证据5，经质证，原告对证明目的有异议，认为双方未达成提前终止租赁合同的口头协议，经审查，本院对证据5的真实性予以认定；对被告提交的证据6，经质证，原告认为与本案没有关联性，经审查，本院对证据6真实性予以认定；对被告提交的证据7，经质证，原告对证明目的有异议，认为原告交纳租金并未违约，经审查，本院对证据7的真实性予以认定；对被告提交的证据8，经质证，原告对证明目的有异议，经审查，本院对证据8予以认定；对被告提交的证据9，经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为电话录音不符合电子数据的形式要件和实质要件，经审查，本院对原、被告谈话内容的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月6日，被告向某某与案外人凤凰县高原红酒店签订《租赁合同》，约定案外人凤凰县高原红酒店将其所有的位于酒店一楼的五个门面出租给被告向某某，租赁期为2009年9月9日至2019年9月8日，并约定被告向某某在租赁期内有权转租。后被告向某某征得案外人凤凰县高原红酒店同意，将其所承租涉案门面转租给原告杨某某。2011年6月7日，原告杨某某与被告向某某签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为9年（自2011年6月8日起至2020年6月7日止）；前5年租金为年租金170000元，后4年年租金为190000元；租金交纳时间为原告向被告支付前三年租金510000元；三年后租金为每两年一付，即2014年6月8日付340000元，2016年6月8日付380000元，2018年6月8日付380000元；合同期未满，被告无权收回，若被告违约一次性赔偿原告人民币500000元经济损失。合同签订后，原告杨某某支付前三年的租金，被告向其交付了租赁门面。2018年6月8日，原告杨某某向被告向某某交纳2018年6月8日至2019年6月租金190000元。2019年6月8日，原告杨某某交纳租金40000元。2019年8月3日，被告向某某向原告杨某某发出通知，通知解除合同，被告搬离房屋并结清拖欠的租金。2019年8月5日原告杨某某通过银行转账方式向被告向某某交纳租金150000元。同日，被告向某某通过银行转账方式将该租金150000元退回原告杨某某账户。2019年9月8日，被告向某某与案外人凤凰县高原红酒店签订的《租赁合同》到期。案外人凤凰县高原红酒店于2019年9月9日向本院提起诉讼，请求本案原告杨某某搬离凤凰县高原红酒店的茶楼一楼的五个门面等。在审理过程中，案外人凤凰县高原红酒店与杨某某于2019年10月23日自愿达成调解协议，协议：杨某某于（2019）湘3123民初1128号《民事调解书》生效之日起10日内搬离凤凰县高原红酒店一楼1、2、3、4、5号门面，并支付自2019年9月9日起至杨某某搬离门面止占用门面造成的凤凰县高原红酒店经济损失；确认凤凰县高原红酒店与向某某签订的租赁合同届满时间为2019年9月8日。原告杨某某认为与被告向某某签订《房屋租赁合同》时，被告向某某刻意隐瞒与案外人凤凰县高原红酒店之间的租赁期限，致使原告杨某某因《房屋租赁合同》未届满而腾房造成严重经济损失，向本院提起诉讼，提出前述请求。本案的争议焦点：被告是否存在违约的问题。本院认为，被告向某某与案外人凤凰县高原红酒店签订的《租赁合同》中约定，被告向某某有权在租赁期内转租，因此，被告向某某转租给原告杨某某的转租行为合法有效。关于超过原租赁期限的转租期间的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，虽原、被告签订的转租期限超出被告向某某的承租期限，但从2019年10月22日凤凰县人民法院（2019）湘3123民初1128号《民事调解书》中高原红酒店诉状内容可以看出，案外人高原红酒店已知晓原、被告约定的转租期限，且出示证据证明认可原、被告约定的转租期限。由此可见，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定转租期限征得了高原红酒店的同意，超过的部分有效。故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在履行合同的过程中，原告杨某某本应按合同约定交纳2018年6月8日后的两年租金，但其只交2018年6月8日至2019年6月7日的租金190000元及2019年6月8日至2019年9月8日的租金40000元，原告杨某某的该行为足以证实其与被告向某某就提前于2019年9月8日终止合同事宜达成一致意见，对转租期限进行了变更。综上，因《房屋租赁合同》于2019年9月8日到期，合同履行期限届满，原、被告之间的合同权利义务终止，案外人高原红酒店有权收回其所有的门面，故被告向某某不存在违约行为。故原告杨某某要求被告向某某支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十一条第（七）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求；案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告杨某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨红梅二〇二〇年六月五日法官助理欧晓英书记员龙瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。