河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终155号 上诉人（原审原告）：徐某，男，2002年10月3日出生，汉族，住河北省安国市。 法定代理人：任某，女，1979年2月13日生，汉族，住址同上，系上诉人母亲。 委托诉讼代理人：何慧，河北药华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁博文，河北药华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐盟，男，1978年12月15日出生，汉族，住河北省安国市。 被上诉人（原审被告）：杨金涛，男，1980年9月29日出生，汉族，住河北省安国市。 上诉人徐某因与被上诉人徐盟、杨金涛确认合同效力纠纷一案，不服河北省安国市人民法院（2019）冀0683民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人徐某的法定代理人任某及委托诉讼代理人何慧、袁博文，被上诉人徐盟、杨金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐某上诉请求：一、撤销一审民事判决书，依法改判二被上诉人签订的房屋买卖协议无效；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。一、原审法院认定“被上诉人杨金涛在此次交易中不知道争议标的物具有瑕疵，被上诉人徐盟及中介公司均未告知被上诉人杨金涛房屋的真实情况，故被上诉人应系善意取得争议房屋”事实认定错误。杨金涛在购买此套房屋时并非善意。根据交易惯例及相关法律规定，在出售房产时，需要夫妻双方到场签字，若其中一人不能到场时，则应由不能到场一方出具书面委托卖房的委托书或同意卖房的书面证明。徐盟卖房时既未出具离婚协议书，也未让配偶到场签字，同时没出具有配偶签字的卖房的委托书或同意卖房的书面证明，杨金涛购买房屋时明知徐盟为房产的无权处分人。基于杨金涛明知徐盟没有处分权仍然购买，不能认定购买时具有善意，购买后应承担不利的后果。二、一审法院认定：“我国法律规定受让人取得不动产所有权支付了合理价款”一审法院认定而被上诉人支付了合理价款构成善意取得。本案购买房产时明显价格低于市场价，我们小区的市场成交价为6700元左右，而徐盟、杨金涛之间的成交价5700元，还附赠家电，明显低于市场价，交易价格不合理。三、对于合理价款的方面还认为该房屋尚未支付完毕价款，交易尚未成功，按照二被上诉人之间的约定尾款三万需要待更名或过户后再给。现在不具备更名或过户的条件故余款尚未给付，所以买卖关系尚未完成。四、一审法院还认定：“我国法律规定受让人取得不动产的所有情形为转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”而争议房产时至今日仍未登记至被上诉人杨金涛名下，故不符合善意取得的条件。被上诉人杨金涛未取得争议房屋的所有权。五、该财产是徐盟和任某双方对未成年人的赠与，赠与后属于未成年人徐某所有。徐盟转卖的行为侵害了未成年人的利益。故违法律及道德，不应当支持。综上，原审判决认定事实，适用法律均存在错误，恳请二审法院在查明事实之后，依法改判。 徐盟答辩称，关于房产买卖，实际在离婚时情况已经向对方说明了，离婚后房产的协议由任某的亲属交给我，说的是可以买卖或者抵押，房产手续是她亲自交给我的。关于市场成交价是虚的，应当看实际成交的价格。 杨金涛答辩称，一审判决认定事实清楚，适合法律正确。答辩人与被答辩人没有发生任何法律关系。答辩人系房产中介公司购买合理合法于情于理都符合一审判决，请求驳回上诉。答辩请求第二项的诉讼费问题我因为不懂，所以写错了，应当由上诉人承担。买房时我不知道房屋有瑕疵，买房时我问过徐盟，徐盟告诉我没有妻子。关于价格问题，并不低于市场价格，我有一份我妹妹购买房屋的成交价格，他是5500元每平米成交的，我们之间的成交价是正常的市场行情。关于尾款，当时中介说过户后才给3万元的尾款。 徐某向一审法院起诉请求：1、依法判决徐盟、杨金涛签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由徐盟、杨金涛承担。 一审法院认定事实：徐某（现在石家庄读大学）与徐盟系父子关系，徐盟与任某原系夫妻关系，于2018年7月12日在安国市民政局办理离婚手续，离婚协议注明：儿子徐某由任某抚育，位于安国市房屋归徐某所有。双方办理离婚后，任某承认争议房屋由自己管理，其相关手续亦由其保管。徐盟、任某未离婚时，徐某母亲任某于2018年5月15日将争议标的物出租他人。2018年7月22日杨金涛通过安国市尚佳房产中介有限公司与徐盟签订《房屋买卖合同》，徐盟将争议房产以49万元（原房价为48万，因租户不再租住房屋，杨金涛又另外给中介公司1万元）价格出售给杨金涛，杨金涛同日通过银行转账给安国市尚佳房产中介有限公司45万元（不包含已经给付中介公司的1万元），剩余房款3万元，按协议约定过户完成时付清。因徐盟在出售该争议房产前，已将房产在其他地方抵押贷款，安国市尚佳房产中介有限公司在征得徐盟同意后，将35万元转给他人后方将争议房产认购协议书取回并交予杨金涛。徐某为支持自己主张，提交结婚证、离婚证、户口本各一份，房屋认购协议书一份、售楼专用收据一份、房屋买卖合同一份、房屋租赁合同一份。杨金涛质证意见为：徐某证据和自己无关，房子是购买徐盟的，并提交购房合同一份、交款收据一份、中介公司证明三份、房屋认购协议书一份、汇款查询单一份。徐某的质证意见为：对中介公司证明不认可，银行转账记录由法院核对认定，杨金涛购买时未了解完整情况，风险自担。徐盟对徐某和杨金涛的证据均有异议，争议房屋手续是任某在2018年7月12日交予自己，无反驳证据提交。上述事实和证据均经双方当事人质证并记录在卷。 一审法院认为，本案中徐某请求确认徐盟、杨金涛签订的《房屋买卖合同》无效，其理由为争议房产离婚时已赠与徐某所有，杨金涛购买房屋时未能防范风险，徐盟在出售争议房屋时未征求并取得房产其他所有人的授权证明，故杨金涛不系法律意义上的善意第三人。我国法律规定受让人取得不动产的所有权情形为受让人受让该不动产时是善意的，支付了合理的价格，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人以此规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。杨金涛在此次交易中不知道争议标的物具有瑕疵，徐盟及中介公司均未告知杨金涛房屋的真实情况，故杨金涛应系善意取得争议房屋，徐某请求《房屋买卖合同》无效证据不足，一审法院不予支持。综上所述，徐某的请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：“驳回原告徐某的诉讼请求。案件受理费40元，由原告徐某负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，徐盟与任某离婚时，根据离婚协议将涉案房产赠与其子徐某，是双方真实意思表示，徐某接受了该赠与房产，即形成赠与合同关系。离婚协议中对子女的赠与条款是基于夫妻双方身份关系的变化，与《中华人民共和国合同法合同法》（以下简称《合同法》）规定的赠与合同存在本质的不同，离婚协议已在民政部门备案，所以不能使用《合同法》中任意撤销赠与合同的相关规定。徐盟与任某应当共同遵守离婚协议，徐盟离婚后在赠与房产变更登记之前，在未征得作为共同共有人的另一方同意的情况下，无权单方撤销赠与，徐盟擅自出卖房产的行为，违反了双方离婚协议的约定，也损害了徐某的合法权益。 徐某作为案涉房产的受赠与人，认为徐盟无权出卖案涉房产，买卖合同属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”徐某作为第三人主张合同无效没有法律和事实依据，因此，徐某关于合同无效的主张，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十八条之规定“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”“物权法第一百零六条第一款第一项所称‘该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”杨金涛没有提供证据证明其完成了房产转移登记，因本案诉讼的发生，杨金涛对案涉房产情况已经知情，因此，杨金涛不符合“受让人受让该不动产或者动产时是善意”的规定，杨金涛不能取得案涉房产，徐某有权追回案涉房产。 徐盟与杨金涛通过房产中介签订《房屋买卖合同》买卖案涉房产，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨金涛与徐盟签订《房屋买卖合同》后，杨金涛支付了部分房款，但不能变更房产登记，转移房产所有权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”杨金涛可以另案主张徐盟承担违约责任。 综上所述，徐某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人徐某负担。 本判决为终审判决。 审判长 白 月 审判员 郑金梁 审判员 陈 宁 二〇二〇年六月八日 法官助理刘冰雍 书记员王宣