湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初5281号 原告：刘志，男，汉族，1990年2月6日出生，户籍地湖南省湘乡市育段乡水嘶村黄竹湾村民组264号，现住长沙市芙蓉区登隆街51号，公民身份号码430381199002062631。 被告：长沙诚适屋公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道五一大道389号华美欧大厦1510房。 法定代表人：郭丽梅。 原告刘志与被告长沙诚适屋公寓管理有限公司（以下简称诚适屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘志到庭参加诉讼。被告诚适屋公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除刘志与诚适屋公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令诚适屋公司退还刘志房屋租金2100元、押金1050元及物业管理费365元，共计3515元；3.判令诚适屋公司向刘志支付违约金2100元。事实与理由：2019年5月28日，刘志与诚适屋公司签订一份《房屋租赁合同》，承租了诚适屋公司经营管理的位于长沙市芙蓉区织机街鑫溪大厦1502号房屋；租赁期限为1年2个月29日，自2019年5月26日起至2020年8月24日；租金支付方式为押一付三。在合同签订当日，刘志即依约向诚适屋公司支付了房屋租金和押金。2020年1月23日，刘志依约向诚适屋公司支付了2020年2月26日至2020年5月25日期间的房屋租金3150元。2020年3月22日，该房屋的实际所有权人以诚适屋公司拖欠房屋租金为由要求刘志搬离涉案房屋。此后，刘志要求诚适屋公司退还相应款项，诚适屋公司承诺将在2020年3月至4月份予以退还，但随后一直拖欠至今。刘志为维护自己的合法权益，诉至本院。 被告诚适屋公司在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。 刘志围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》、《合住公约》、《治安责任告知书》及《房屋交割清单》各一份，拟证明双方当事人之间存在房屋租赁合同法律关系及双方当事人之间权利义务的具体约定；证据2.收据（2张）及支付宝转账截图（6张），拟证明刘志已依约向诚适屋公司支付房屋租金及押金的事实。 本院经审查认为，刘志的上述证据具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。 根据上述已采信的证据及刘志的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年5月28日，刘志与诚适屋公司签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：刘志承租诚适屋公司经营管理的位于长沙市芙蓉区织机街鑫溪大厦1502[D]号房屋；租赁期限为1年2个月29日，自2019年5月26日起至2020年8月24日；租金标准为每月1050元，租金支付方式为押一付三；在租赁期限内，诚适屋公司如需提前解除合同，应当提前30日通知刘志，诚适屋公司应按实际租赁天数收取租金，多退少补，并按月租金的两倍向刘志支付违约金。合同还约定了其他事项。在合同签订当日，刘志即依约向诚适屋公司支付了物业费、押金和部分租金，并入住该房屋，具体支付明细为2019年5月22日支付押金1050元，同年5月28日支付全部物业费908元（按照2元/天的标准计算）和租金3150元，同年7月27日支付租金2000元，同年7月27日支付租金1050元，同年10月25日支付租金3150元，2020年1月23日支付租金3150元，以上共计14458元（其中房屋租金12500元、押金1050元、物业费908元）。此后，因诚适屋公司拖欠涉案房屋实际所有权人租金并跑路，2020年3月22日，涉案房屋实际所有权人要求刘志搬离该房屋，刘志于当日被迫搬离该房屋。此后，刘志要求诚适屋公司返还部分房屋租金、押金及物业管理费等，均未果，由此引起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，刘志已依约向诚适屋公司缴纳了房屋租金及押金，但在租赁期限内，诚适屋公司没有向房屋实际所有权人交纳房屋租金，致使刘志无法继续占有使用涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同目的无法实现。2020年5月22日，刘志向本院起诉，要求解除与诚适屋公司签订的上述《房屋租赁合同》，该诉求符合法律规定，本院予以确认，刘志与诚适屋公司签订的上述《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除。 关于租金、押金、物业费和违约金。刘志与诚适屋公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，刘志依约向诚适屋公司交纳了房租，但诚适屋公司未能在合同约定的租赁期限内，持续向刘志提供涉案房屋居住，已经构成单方违约，应当承担本案全部违约责任。按照合同约定，在租赁期限内，诚适屋公司需提前解除合同的，应当提前30日通知刘志，诚适屋公司应按实际租赁天数收取租金，多退少补，并按月租金的两倍向刘志支付违约金。故对刘志要求诚适屋公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因刘志自2019年5月28日至2020年3月22日期间实际居住于涉案房屋，而刘志已经支付了2019年5月28日至2020年5月22日期间的房屋租金12500元，故刘志请求诚适屋公司退还2020年3月23日至2020年5月22日期间的房屋租金2100元，以及要求退还2020年3月23日至2020年8月24日期间的物业费308元及押金1050元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、刘志与长沙诚适屋公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除； 二、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还刘志房屋租金2100元； 三、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还刘志租房押金1050元； 四、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还刘志物业管理费308元； 五、长沙诚适屋公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向刘志支付违约金2100元； 六、驳回刘志的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，公告费300元,由长沙诚适屋公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年六月十七日 法官助理  唐某某 书 记 员  曹某某 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。