江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏04民终213号上诉人（原审被告）：江苏正基仪器有限公司，住所地常州市金坛区金城镇工业园区红山路12号。法定代表人：曾素荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕文俊，江苏六友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永生，江苏六友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马菊雅，女，1964年7月27日出生,汉族,住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李燕，江苏剑群律师事务所律师。上诉人江苏正基仪器有限公司因与被上诉人马菊雅房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江苏正基仪器有限公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主体不适格。本案是一起房屋租赁合同纠纷，从被上诉人提供的房屋出租合同可以看出，合同出租方是上诉人，合同承租方是常州市金坛雅爵汽车内饰件有限公司（以下简称雅爵公司），并且被上诉人租赁厂房的目的也是为雅爵公司的生产经营。公司是独立的法人，法定代表人的行为代表的是公司还是个人，应当与该行为对应的对象相一致，在本案中，马菊雅的行为是代表公司的行为，是履行公司法定代表人的职务。二、一审法院认定事实错误。被上诉人马菊雅系雅爵公司的法定代表人，雅爵公司因生产扩大需要租赁生产厂房。2018年6月，经于兴儿介绍雅爵公司法人代表即被上诉人与上诉人协商新建厂房并租赁一事，为此上诉人的法定代表人与雅爵公司的法定代表人进行协商，双方商定：一、雅爵公司租用上诉人坐落在江苏省金坛市金城镇工业园红山路12号的房屋，使用面积按实际建筑面积为准。二、租期暂定为十年。三、租金为100元/平每年，租金单价暂稳定3年，三年后租金根据市场情况在另行协商。四、当时出租房屋尚未建造，是因雅爵公司需要租用厂房另行建造的，为了分担合同的风险，保证合同能够正常履行，由雅爵公司支付定金10万元作为合同履行的定金。房屋租赁事项谈妥后，雅爵公司法人代表即本案的被上诉人于2018年6月19日向上诉人的法人代表支付了人民币5万元并向上诉人说明暂时手头比较紧，剩余5万元过几天付。上诉人收到雅爵公司的定金后，开始积极履行合同义务，办理相关的建房手续，并在雅爵公司的监督指导下开始建造厂房。2018年底，房屋建造完毕后，被上诉人以找各种理由不同意继续履行合同。结合相关事实与一审庭审情况，被上诉人履约之初就心存恶意，从被上诉人提供的录音时间上就可以看出，被上诉人从达成合意之时就开始偷偷录音，并采取诱导方式引导上诉人说出对其本人不利的言词，而且对录音进行剪辑，去除了对其不利的言词，不可以作为本案的证据使用。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为未签订书面合同即合同尚未成立是不符合法律规定的。房屋租赁合同不以签订书面合同为成立的要件。根据《中华人民共和国合同法》第215条之规定：“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由此可知房屋租赁合同是否采用书面形式不是合同成立的要件。2.双方己经对租赁合同各自开始履行了义务，本案所涉房屋租赁合同与一般的房屋租赁合同有一定区别，被上诉人要求租赁的房屋当时是不存在的，上诉人是因被上诉人需要才建造的厂房，被上诉人支付10万元定金，上诉人建造厂房均属于履行合同的一部分。一审法院认定合同尚未成立不符合客观事实和法律的规定。3.退一步讲即使双方合同不成立，被上诉人也存在缔约过失责任，被上诉人仍然应当赔偿上诉人的损失。根据2019年11月14日，最高人民法院正式发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于合同纠纷案件的审理之规定：在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。一审法院也要向诉讼双方释明相关的权利义务，防止机械适用“不告不理”原则。结合本条一审法院应当在查清案情的基础上对诉讼双方当事人的损失进行合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立而获益。被上诉人马菊雅辨称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。马菊雅向一审法院起诉请求：1.判令江苏正基仪器有限公司立即返还50000元；2.本案诉讼费用由江苏正基仪器有限公司承担。一审法院认定事实：2018年6月，马菊雅与江苏正基仪器有限公司协商承租江苏正基仪器有限公司在建厂房经营雅爵公司，双方就租赁价格、厂房要求等初步达成口头意见。2018年6月19日马菊雅通过银行向江苏正基仪器有限公司法定代表人曾素荣账户转款50000元。一审法院认为，本案的争议焦点一：马菊雅的诉讼主体是否适格。江苏正基仪器有限公司抗辩，马菊雅是雅爵公司的法定代表人、股东，马菊雅代表雅爵公司与江苏正基仪器有限公司磋商房屋租赁事宜，马菊雅的行为是法人行为，不是个人行为，该案的原告应是雅爵公司。马菊雅主张主体适格，其理由是：2018年6月19日马菊雅通过银行向江苏正基仪器有限公司法定代表人曾素荣账户转款50000元，该资金来源于马菊雅个人，未入公司账。该院认为，雅爵公司是个人独资公司，马菊雅代表雅爵公司与江苏正基仪器有限公司磋商房屋租赁事宜，但雅爵公司未与江苏正基仪器有限公司最终签订合同，马菊雅以个人的名义主张权利，并无不妥，江苏正基仪器有限公司的抗辩理由不予采纳。本案的争议焦点二：房屋租赁合同是否成立。马菊雅提交了2份双方未签字的房屋出租合同文本，该文本是江苏正基仪器有限公司交给马菊雅的，已证明双方就租房合同进行磋商的过程，双方未在合同文本上签字，该合同不成立。江苏正基仪器有限公司认为房屋租赁在2018年6月19日已口头达成协议，合同成立，马菊雅应继续履行合同。该院认为，双方当事人虽然有订立合同的意愿，对合同条款进行了磋商，马菊雅向江苏正基仪器有限公司缴纳了订金，但双方在缔约过程中就租金等方面未能达成一致意见，合同未能签署，租房合同不成立。本案的争议焦点三：马菊雅转给江苏正基仪器有限公司的50000元是保证金还是订金，是否应该返还。马菊雅提交双方租房合同未达成协议，江苏正基仪器有限公司同意返还订金的录音。江苏正基仪器有限公司抗辩，马菊雅提交的录音是不完整的，曾素荣的陈述中，5万元可以退给马菊雅，但要马菊雅补偿江苏正基仪器有限公司建造房屋的损失。该院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。该案中，马菊雅交付给江苏正基仪器有限公司50000元，无论马菊雅主张订金，还是江苏正基仪器有限公司主张保证金，都不具有定金性质。因租房合同不成立，接受货币的一方当事人应当返还给另一方当事人。对马菊雅要求返还50000元的请求，该院予以支持。马菊雅在该院判决前撤回要求江苏正基仪器有限公司承担自2019年5月5日起至该款付清为止按同期银行贷款利息的诉讼请求，不违反法律规定，该院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：江苏正基仪器有限公司于该判决发生法律效力之日起十五日内返还马菊雅货币50000元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由江苏正基仪器有限公司负担。二审中，江苏正基仪器有限公司向本院提交以下证据：（2019）苏0413民初3829号民事裁定书一份及庭审笔录一份，证明上诉人当时就答辩，双方主体均不适格。后在第二次开庭前，被上诉人进行了撤诉。经质证，被上诉人马菊雅认为该组证据不属于二审新证据，也并不能证明被上诉人主体不适格，因为当时第一次起诉的时候是马菊雅起诉了曾素荣，然后曾素荣答辩其是职务行为，已将5万元汇入江苏正基仪器有限公司的账户，所以马菊雅才撤诉。本院经审理查明，雅爵公司系自然人独资有限责任公司。本院认为，虽然2018年6月19日马菊雅个人通过银行向江苏正基仪器有限公司法定代表人曾素荣账户转款50000元（马菊雅认为该笔款项为订金），但马菊雅系雅爵公司的法定代表人，同时马菊雅在一审中提交的2份《房屋出租合同》中承租方均为雅爵公司，且雅爵公司系自然人独资有限责任公司，具有法人资格，租赁的房屋也为雅爵公司经营生产所用，据此，本案中应由雅爵公司来主张权利。马菊雅个人不具有作为本案原告的诉讼主体资格，依法应当裁定驳回起诉。一审法院认定本案中马菊雅诉讼主体适格系适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初5845号民事判决；二、驳回马菊雅的起诉。一审案件受理费525元，退还马菊雅；上诉人江苏正基仪器有限公司预交的二审案件受理费1050元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  袁海燕二〇二〇年六月九日法官助理  潘 军书 记 员  陆岷孜