海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼96民终791号 上诉人(原审被告、反诉原告)：吴某1(现名吴运英)，男，1965年3月17日出生，黎族，现住屯昌县。 委托诉讼代理人：吴某2，男，1967年9月9日出生，汉族，现住海口市，系上诉人吴某1胞弟。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：王某，女，1963年2月2日出生，黎族，现住屯昌县。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：彭某，男，1988月6月28日出生，黎族，现住屯昌县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄某，屯昌县城南法律事务所法律工作者。 上诉人吴某1因与被上诉人王某、彭某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人吴某1上诉请求：一、依法撤销屯昌县人民法院(2019)琼9022民初753号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求。事实理由：一审法院选择性采纳证据和片面推定，未能客观全面反映存在的事实。一审法院仅凭《宅基地出让协议书》中有载明“本协议签订时一次性付清价款”以及《土地使用权证》已在彭淦手里，就认定彭淦付清了土地转让款和履行了合同的义务，不符合客观事实。（一）2005年6月中旬，上诉人有一笔叁万元将到期的屯昌藤寨信用社借款，因当时经济困难，上诉人向朋友彭淦提出借款还贷要求，后彭淦通过信用社借款29500元出借给了上诉人，双方在藤寨信用社现场办理了借转冲抵具体手续。作为担保条件，上诉人表示愿将个人名下一块土地以36000元的价格出让给彭淦，并于2005年6月15日和彭淦签订了《宅基地出让协议书》。虽然双方未就还贷和土地出让价款结算问题签订具体书面补充协议，但如果扣除之前彭淦出借给上诉人29500元，彭淦还需向上诉人支付6500元土地出让款。（二）一审法院认定彭淦依约履行了合同的主要义务，向上诉人交付了土地转让款36000元。这与客观事实不符，是错误的。具体为：1.彭淦没有履行合同义务，依约交付土地转让款。在一审法庭上，上诉人将从藤寨信用社收集到的吴某1《海南农村信用合作社借款借据》《屯昌县藤寨信用社收回贷款本金传票》和彭淦《海南农村信用合作社借款借据》作为证据提交法庭，证明了彭淦借款29500元直接冲抵了贷款，再没有其他证据指向和证明彭淦向上诉人追加支付6500元土地出让款。而一审法院单方面要求上诉人反向证明彭淦尚未交付土地转让款这一不存在的事实，明显加重了上诉人的举证责任。设想如果彭淦当时已付清了全部土地转让款，为何不要求上诉人出具相应的收款收据？因此，从买卖角度讲，彭淦的行为不符合常识，从当地交易习惯来说，彭淦的行为更不符合生活的常理；2.一审法院认定的事实不清且相互矛盾。一审法院从彭淦的贷款和与上诉人签订协议来看，推定“彭淦的该笔借款应是用来向被告吴某1交付购买涉案地的大部分转让款”，将协议中“本协议签订时一次性付清价款”及《土地使用权证》现在彭淦手里做简单的连接，进而认定彭淦交付了土地转让款36000元。其依据的是推理和当地交易习惯而非具体合法有效的证据，可见认定的事实不清，说法相互矛盾。上诉人与彭淦于2005年6月15日，签订了《宅基地出让协议书》，并在协议中约定“宅基地价款付清，《土地使用权证》交给彭淦使用”。如果按照一审法院原来认定，《土地使用权证》应在双方签订协议的当时就交给了彭淦，而事实是《土地使用权证》原件是在上诉人与彭淦签订《宅基地出让协议书》两年后，即2007年8月13日，经屯昌县国土局解押后才交给彭淦的。因为当时上诉人以国有土地使用权作为抵押向藤寨农村信用合作社申请贷款，《土地使用权证》原件一直存放于县国土局。而在这长达2年多时间里，被上诉人无法提供具体证据证明彭淦何时、何地和通过何种方式向上诉人支付了6500元土地出让款，一审法院也没有对此进行认定。特别强调和需要指出的是，彭淦和上诉人自签订《宅基地出让协议书》到其后来因病病故，历时近7年，时至今日将近十五年之久，因为他没有依约支付土地出让款，客观上也损害了上诉人的合法权益；3.一审法院认定的与本案相关的一些事实与实际不符。具体为：（1）彭淦和上诉人认识多年并有过社交来往，邢福跃仅是合同签订时的见证人，并非宅基地买卖的具体介绍人。（2）2019年5月初，在本案件起诉前，彭淦亲属曾约上诉人在××屯面谈，就彭淦未按约定支付土地出让余款的支付补偿、合同的重新启动履行和土地过户办证问题进行磋商，因双方意见存在分歧，未能达成一致协议，它也从侧面证明了彭淦没有依约履行合同义务，向上诉人交清土地出让款。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法撤销一审判决，支持上诉人一审的反诉请求。 被上诉人王某、彭某共同答辩称，一审判决认定事实清楚，符合客观事实，适用法律正确，上诉人的上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人与彭淦签订的宅基地转让协议书，是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人一直正常使用该宅基地达15年之久，只是在彭淦去世后，被上诉人要求上诉人办理过户后才引发了本案的纠纷；2.彭淦从来没有向上诉人借过款，彭淦只是向农信社贷款29500元，自己筹措现金6500元后，向上诉人购买宅基地，转让协议也约定，被上诉人付清全部款项后，上诉人要将土地证交付给被上诉人，现在土地证原件在被上诉人手上，因为彭淦因病去世，支付价款的凭证都已遗失；3.在上诉人交付土地给被上诉人后，相邻的邻居建房的时候，上诉人也称土地已经卖给了被上诉人，如果需要协商都要去找被上诉人处理，只是因为现在土地增值，上诉人要求被上诉人多支付土地款，被上诉人予以拒绝后遂引起本案纠纷。 王某、彭某向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认彭淦与吴某12005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效；2.判决确认原告对屯国用（2003）字第13-00220号《中华人民共和国国有土地使用证》（以下简称第13-00220号《土地使用证》）登记的的坐落××屯）144平方米的国有土地享有国有土地使用权；3.判决限期被告吴某1协助原告办理第13-00220号《土地使用证》过户手续登记在俩原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。 吴某1向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决解除彭淦与吴某1签订的《宅基地出让协议书》；2.请求法院判决反诉被告归还吴某1的第13-00220号《土地使用证》原件；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审诉讼过程中，吴某1放弃请求法院判决解除彭淦与吴某1签订《宅基地出让协议书》的诉讼请求。 一审法院认定事实：2003年9月8日，被告吴某1向海南农村信用合作社借款30000元用于橡胶加工，贷款期限1年，以其第13-00220号《土地使用证》项下国有土地作为抵押物，并到原屯昌县国土局办理抵押登记，贷款到期时间为2004年9月8日。贷款期限届满后被告吴某1没有钱偿还贷款，想出卖第13-00220号《土地使用证》项下国有土地，用所得的土地转让款偿还拖欠信用社的贷款。2005年，被告吴某1经朋友邢福跃(当时邢福跃与彭淦、王某夫妇同时是一所学校的教师)介绍，与原告王某丈夫、彭某父亲彭淦就宅基地出让协商相关事宜后，于2005年6月15日上午到藤寨农村信用合作社，彭淦向该信用社贷款29500元，并当场交给被告吴某1用于偿还其拖欠的贷款。2005年6月15日下午在证人邢福跃见证下，双方签订了《宅基地出让协议书》，该协议主要内容有：“吴某1将其所有的的坐落××屯)，总面积144平方米的宅基地出让给彭淦，该宅基地四至为：东至黄赞长合墙；南至排水沟止；西至县房地产开发公司地界；北至规划路界。双方协议出让价为36000元，并约定本协议签订时一次性付清价款。宅基地价款付清，原有中华人民共和国国有土地使用证及出让宅基地协议书，一并交给受让人彭淦供其使用。土地过户手续及费用由彭淦处理。”后被告吴某1还清贷款后，到原屯昌县国土局注销抵押登记以及取回第13-00220号《土地使用证》原件，并按上述协议约定将该土地证原件交付给彭淦。2012年1月15日，彭淦因患肝硬化病逝。2019年，原告王某、彭某因房屋报建事宜与被告吴某1协商，要求被告吴某1协助其办理国有土地证过户手续，但被告拒绝协助办理过户手续。因双方协商未果，原告于2019年7月4日向该院提起诉讼。2019年7月29日，被告吴某1向该院提起反诉。另查明，原告王某为涉案土地受让人彭淦之妻、原告彭某为涉案土地受让人彭淦之子，彭淦病逝前，其父母均先于其过世。原屯昌县国土局于2003年6月17日向吴某1核发了第13-00220号《土地使用证》，该证至今尚未办理过户登记手续，登记的土地使用者仍为吴某1。 一审法院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的主要焦点是：1.原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否合法有效；2.原、被告是否按照签订的《宅基地出让协议书》履行了各自的义务；3.被告吴某1是否有义务协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续。一、关于原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否合法有效的问题。该院认为，彭淦与被告吴某1是在双方平等自愿的基础上签订《宅基地出让协议书》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同《宅基地出让协议书》合法有效。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，因此，被告吴某1主张该协议终止或失效，没有事实和法律依据，不予采纳。二、关于原、被告是否按照签订的《宅基地出让协议书》履行了各自义务的问题。该院认为，综合本案的证据，可以确认双方当事人已经按照协议履行了合同的主要义务，即彭淦向被告吴某1交付土地转让款36000元，被告也将第13-00220号《土地使用证》原件交付给彭淦完成土地交付的义务。对于被告吴某1主张彭淦尚未按照协议支付土地转让款的意见，该院认为，彭淦和吴某1在《宅基地出让协议书》中载明“本协议签订时一次性付清价款”，现被告吴某1主张彭淦尚未交付土地转让款，却未能提供相关相反证据证明，应承担举证不能的不利后果。关于被告吴某1主张彭淦在信用社贷款给其清偿拖欠信用社的贷款，两者之间是借款关系的问题，该院认为被告吴某1的主张不符合生活常理，信用社的贷款利率较高，还款期限较短，逾期会产生较大的罚息，彭淦没有理由借贷较高利率的借款帮被告吴某1偿还贷款，再说被告吴某1也无法说清楚该笔借款至今十几年是否清还以及利息共计多少，显然其主张有违生活常理，不符合案件客观事实。另外从彭淦上午贷款交给被告吴某1以及下午双方签订协议来看，彭淦的该笔借款应是用来向被告吴某1交付购买涉案地的大部分土地转让款，从而双方签协议时均认可“本协议签订时一次性付清价款”。再说按照当地交易习惯，只有彭淦付清土地转让款的情况下，被告才会将第13-00220号《土地使用证》原件交付给彭淦。综上所述，对于被告吴某1主张彭淦尚未按照协议支付土地转让款的意见，不予采纳。三、关于被告吴某1是否有义务协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续的问题。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《物权法》“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，原告王某、彭某是彭淦的继承人，依法享有依据《宅基地出让协议书》已经取得涉案地使用权的权利，有权请求被告吴某1协助办理第13-00220号《土地使用证》项下土地过户手续。对于被告吴某1主张原告的诉讼主体不适格以及原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，没有法律依据，不予采纳。综上，对两原告的诉讼请求应予以支持，即确认彭淦与吴某1于2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效，确认两原告依法对坐落于××屯）144平方米的国有土地（第13-00220号《土地使用证》项下土地）享有使用权，被告吴某1依法应协助两原告办理第13-00220号《土地使用证》过户到原告王某、彭某名下的手续。被告吴某1反诉的诉讼请求，与原告的诉讼请求是相对立的，其主张没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认彭淦与被告（反诉原告）吴某1于2005年6月15日签订的《宅基地出让协议书》合法有效；二、确认原告（反诉被告）王某、彭某对坐落于××屯）144平方米的国有土地（屯国用（2003）字第13-00220号《国有土地使用证》项下土地）享有使用权；三、被告（反诉原告）吴某1协助原告（反诉被告）王某、彭某办理屯国用（2003）字第13-00220号《国有土地使用证》过户到原告王某、彭某名下的手续；四、驳回被告（反诉原告）吴某1的反诉请求。本诉案件受理费700元，反诉案件受理费350元，均由被告（反诉原告）吴某1负担。 二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是:《宅基地出让协议书》是否应继续履行。 吴某1与彭淦签订的《宅基地出让协议书》第二条、第三条约定：双方协议出让价36000元，本协议签订时一次性付清价款；宅基地价款付清，原土地使用证及出让宅基地协议书，一并交给彭淦供其使用。自协议书于2005年6月15日签订后，吴某1从未向彭淦主张支付6500元宅基地款。本案中，吴某1也未能提供证据证明彭淦尚欠其宅基地款6500元。而吴某1依约将涉案的《国有土地使用证》交付给彭淦的行为与付款约定相互印证，表明彭淦已依约支付了宅基地转让款。因此，吴某1认为彭淦尚欠6500元宅基地款未支付，导致其不能实现合同目的，请求解除《宅基地出让协议书》，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，彭淦与吴某1签订《宅基地出让协议书》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按《宅基地出让协议书》履行。协议书签订后，彭淦向吴某1支付了宅基地价款36000元，吴某1将涉案宅基地的《国有土地使用证》原件及涉案宅基地交付给彭淦。彭淦依《宅基地出让协议书》取得使用涉案宅基地的权益，其有权要求吴某1协助办理该宅基地的过户手续。彭淦去世后，王某、彭某依法继承了彭淦对涉案宅基地享有的权益。因此，一审法院确认王某、彭某对涉案宅基地享有使用权并判令吴某1协助办理涉案宅基地的过户手续，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人吴某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1400元，由上诉人吴某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 洁 审 判 员  林 珍 审 判 员  白玉琳 二〇二〇年六月一日 法官助理  顾悦希 书 记 员  吴 灿 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。