浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1424号原告：绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司，住所地绍兴市人民东路1051号8幢2楼2003室。法定代表人：汪裕林，系执行董事。委托诉讼代理人：叶一春，浙江纳森律师事务所律师。被告：孙培荣，男，1978年4月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：徐晓晖，浙江九皋律师事务所律师。原告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司与被告孙培荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶一春、被告委托诉讼代理人徐晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告立即腾退位于人民东路1051号综合仓库一楼面积为1008平方米的租赁房屋；二、确认被告应支付给原告2019年4月15日至2019年8月21日的租金89344元及物业费21504元；三、确认被告应支付给原告自2019年8月22日起至2020年3月5日止的租赁物占有使用费136808元及物业费为32928元；四、确认原告依据（2019）浙0602民初4323号判决对被告所负的101391.8元债务已与被告对原告所负的债务中的101391.8元债务相互抵销；五、被告在抵销之后向原告立即支付剩余的179192.2元，并支付自2020年3月6日起至实际腾退之日止按每日698元标准计算的租赁物占有使用费及按每日168元标准计算的物业费；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月23日，被告与案外人绍兴绍钦织造印染有限公司（简称“绍钦织造公司”）签订《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租绍钦织造公司位于人民东路1051号综合仓库一楼面积为1008平方米的租赁房屋；约定租金第一年为22万元，以后每一年递增5%；租金每年支付一次；物业管理费为5元一平米一个月。2018年4月28日，被告、绍钦织造公司与原告三方签订《补充协议》，约定绍钦织造公司在《房屋租赁合同》的权利义务转让给原告。被告向原告支付了2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金242550元、物业费6万元。2019年4月30日，被告向贵院起诉要求解除《房屋租赁合同》并赔偿损失。2019年10月25日，贵院作出浙0602民初4323号民事判决，判决《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月21日解除，同时判决原告返还被告押金5万元并赔偿被告自2019年2月12日至2019年4月14日止的房屋租金人民币41199元、物业费10192.8元。依据判决原告合计需支付给被告101391.8元。原告提出上诉，二审法院于2020年2月25日作出（2019）浙06民终4765号判决驳回上诉，维持原判。在该案二审中，被告明确因原告未赔偿损失，故有权不腾退租赁房屋。原告在该案二审中提出被告应支付2019年4月15日至实际腾退之日止的租金（或占有使用费），但是二审法院认为该请求应另行主张。原告收到二审判决后，发函给被告，要求：支付2019年4月15日至2019年8月21日的租金89344元及物业费21504元；要求被告立即腾退；支付合同解除后即2019年8月22日起至实际腾退之日止的租赁物占有使用费及物业费，暂计至2020年3月5日租赁物占有使用费为136808元、物业费为32928元；要求将依据（2019）浙0602民初4323号判决原告需支付给被告的101391.8元债务与被告应付原告的部分款项进行抵销，抵销后被告尚需支付原告179192.2元。原告发函后，被告并未能付款，也未腾退，不得己原告诉诸法院。原告认为：合同于2019年8月21日解除，合同解除之前的租金及物业费，被告应依约支付。合同己经解除，被告应当立即腾退，逾期腾退应当依法支付占有使用费及物业费。同时，依据《合同法》第九十九条原告有权主张抵销。被告辩称：一、本案是因原告违约所造成的，原告对相应的后果及损失应自行承担责任，相关违约事实在（2019）浙0602民初4323号判决已明确。二、针对第二项诉讼请求，即2019年4月15日至2019年8月21日的租金及物业费，也已在另案中判决，8月21日之前的租金是由于原告违约，应退还的部分，后面部分的损失应由其自行承担。三、对于占有使用费和物业费诉请，在原告违约拉电后，该租赁物已处于不适租的状态，被告为减损已将房屋腾退。因为相关装修的问题，双方在诉讼中还未明确定论，被告不能擅自拆除装修，若导致原告的损失，则会引起不必要的诉讼，所以能腾退的已经腾退，不能腾退的部分因双方未达成一致意见，故无法清场。四、首先不存在前述债务，其次债务抵销是要经过双方同意的，未经被告同意不存在抵销。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应全部予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，被告孙培荣（乙方）与绍兴绍钦织造印染有限公司（甲方、简称“绍钦织造公司”）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于人民东路1051号，综合仓库一楼，面积为1008平方米的房屋出租给乙方作创意生活馆使用；租赁期限为5年，自2016年4月15日至2021年4月14日；装修免租期为30天，2016年3月15日（交场之日起算）；租金每年为22万元，每一年递增5%，房屋先付租金后使用；租金每年支付一次，首期租金应在2016年4月1日内付清，时间为2016年4月15日至2017年4月14日，从第二期开始，乙方必须提前三十天支付该期租金，先付后用；本租赁房屋的物业费及其他管理费为5元一平米一个月，一年一付，记租期开始起算；租赁期满而合同终止不再续约的，乙方对房屋添附装修和新增设备，除可自由移除且不破坏、损害房屋结构（含装饰结构）、使用功能及房屋安全而由乙方取回外，其他均应视为房屋组成部分由甲方无偿取得；合同因乙方期满终止或因其他原因被提前终止的，乙方均应在终止后十五天内无条件腾退出屋，逾期若有任何遗留，均视为乙方放弃其权利而任由甲方处置。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月28日，被告孙培荣（乙方）与绍钦织造公司（甲方）、原告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2016年4月15日签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租房屋；为便于甲方对园区的经营管理，甲方决定统一由丙方对外出租房屋并对园区进行管理，原先已经签订的合同出租方也应调整为丙方；三方同意甲方将其在《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给丙方，由丙方与乙方继续履行《房屋租赁合同》；合同约定的租金及物业管理费，乙方应付至丙方账户；《房屋租赁合同》其余条款不作调整。合同签订后，被告交纳了押金50000元，并交纳了2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金242550元、物业费60000元。2019年2月12日（正月初八），被告孙培荣发现案涉租赁房屋被断电，后沟通未果。被告孙培荣于2019年4月30日向本院起诉被告及绍钦织造公司，要求解除合同和补充协议，返还押金并赔偿经济损失。本院于2019年10月25日作出（2019）浙0602民初4323号民事判决，判决合同及补充协议于2019年8月21日解除，绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司返还押金50000元并赔偿2019年2月12日至2019年4月14日的房屋租金和物业费。绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院于2020年2月25日作出（2019）浙06民终4765号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。至本案庭审之日，案涉租赁房屋仍处于断电状态。2020年3月6日，原告向被告出具《告知函》一份，要求被告支付2019年4月15日至2019年8月21日期间的租金和物业费；立即腾退并支付2019年8月22日至实际腾退之日止的占有使用费和物业费；上述判决确认应付的101391.8元与被告需支付给原告的部分款项（截至2020年3月5日的280584元）进行抵销。被告于2020年3月9日收到该告知函，后于2020年3月14日向原告寄送《回复函》一份，要求原告尽快履行判决所确定的义务；因原告恶意停电等行为导致租赁物至今不能处于适租状态，停电后至今未使用过，并于停电之日起就已作了腾空，不存在占有使用费用；相关装修及设备应按照法院意见协商处理，且原告从未就装修及设备进行协商。以上事实由原告提供的房屋租赁合同及补充协议复印件各1份、（2019）浙0602民初4323号民事判决书1份、（2019）浙06民终4765号民事判决书1份、催告函复印件及快递查询单各1份；被告提供的回复函1份及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，本案中，自2019年2月12日被告发现案涉租赁房屋被断电后至今，案涉租赁房屋一直处于断电状态的事实清楚。原告的断电行为已经生效判决确认属于合同约定的“甲方无故断水断电严重影响乙方日常经营”的违约行为，断电导致被告无法使用案涉房屋，从而导致房屋租赁合同解除。故，断电后至合同解除日2019年8月21日，被告因原告原因无法使用案涉房屋，原告主张2019年4月15日至2019年8月21日断电期间的租金和物业费，依据不足，本院不予支持。合同解除后，被告应腾退案涉房屋，原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。关于合同解除后房屋占有使用费和物业费问题。根据双方合同约定，被告应在合同解除后十五日内无条件腾退出屋，故被告应在2019年9月5日前腾退，原告主张的自2019年9月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费部分，本院予以支持；其余部分，本院不予支持。房屋占有使用费一般参照合同解除前当年度的租金标准，但因案涉房屋一直处于断电状态，不同于一般房屋状态，综合考虑案涉房屋处于被告占有状态等因素，本院酌情确定房屋占有使用费标准参照合同解除前当年度租金的一半即348.87元/天（254677.5元/365天×50%）计算；物业费参照合同标准165.7元/天（60480元/365天）计算。被告辩称其在断电后为减损已将房屋腾退，固定装修因未达成一致，故未能清场，不存在占有使用费的意见。本院认为合同解除后，被告作为承租方对案涉房屋是否腾退负有举证责任，被告认为断电后其已腾退房屋，但并未能提供腾退或通知原告腾退交接的依据，应承担举证不能的法律后果，故本院对被告的该辩称意见不予采信。原告要求确认（2019）浙0602民初4323号判决中其对被告所负的101391.8元债务已与本案中被告对其所负的债务中的101391.8元债务相互抵销的诉请，本院认为抵销的债务前提是到期债务，被告在本案中所负债务在本案判决生效前尚未确定，亦未到本案判决确定履行期，不符合抵销的法定条件，本院对原告要求确认部分债务已抵销的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙培荣应于本判决生效之日起六十日内腾退坐落于绍兴市越城区综合仓库一楼（面积为1008平方米）的房屋；二、被告孙培荣应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司自2019年9月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（房屋占有使用费按348.87元/天计算，物业费按165.7元/天计算）；三、驳回原告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2754元，由原告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司负担1340元，由被告孙培荣负担1414元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年六月十一日书记员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。