北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2464号上诉人（原审原告、执行案外人）：许强，男，1977年2月14日出生，汉族，住北京市大兴区亦庄镇泰河园一里一区7号楼3单元504室。委托诉讼代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家宇，北京速执律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：林淼，女，1969年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋子杰，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：冯志广，男，1969年11月11日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张昭霞（冯志广之女），住北京市大兴区。上诉人许强因与被上诉人林淼、冯志广案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初27196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许强上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对冯志广购买的位于北京市大兴区瀛坤路2号院2号楼4单元0201号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：1.一审判决以许强购房时“涉案房屋正处于（2017）京0115执7005号执行案件查封期间”为由，认为许强对未完成房屋过户有过错，此认定有误。2017年10月20日，因刘浩申请执行冯志广，涉案房屋在（2017）京0115执7005号执行案件中被首次查封。许强于2018年4月2日与冯志广签订涉案房屋买卖合同，当日向冯志广转账145万，当日冯志广向申请查封人刘浩转款60万元（有冯志广提交的转账记录为证）。随后，案涉房屋于2018年5月9日被解封。查封只是对产权人处分产权的一种限制，并非产权的当然转移。解封之日即是限制效力解除之日，也是买卖合同生效之日。2.许强签约买房时不知房屋被查封。首先，近年来法院对房屋的查封通常是“活封”，即直接向办理产权过户的有关部门或单位送达查封裁定书和协助执行书，限制被查封房屋办理过户手续，但不需要在被查封房屋门上张贴査封公告，被查封房屋包括商业用房仍能继续正常使用。通常，法院在拍卖房屋前才在被拍卖房屋门上张贴公告，告知房屋使用人房屋被查封拟拍卖。其次，假如依照林淼所述，案涉房屋于2017年10月22日被张贴查封公告，那么时至2018年4月2日已经过5个多月，中间经历春节，家家户户有贴门神年画的风俗习惯，公告不可能贴在门上这么长时间。再次，公告重点内容本身存在重大错误。时至今日案涉房屋都没有变更到冯志广名下，2017年10月更不可能在冯志广名下，首封公告、裁定上都写的是冯志广名下属严重错误。被送达人是大兴城镇建设综合开发集团开发商，其不可能不知道房屋在自己名下而不在冯志广名下，其史姓工作人员签名的送达回证下方的备注栏里也明确写明冯志广名下的房屋，此亦有误。3.许强向冯志广转账的100万元为购房款，备注为“还款”系笔误。如冯志广代理人所述，许强向冯志广转账当日，冯志广、胡媛媛、邱孟楠、洪烨、许强都在中信银行现场。冯志广当时出具收款证明表示收到购房款150万元（实收145万元，另5万元依照合同约定过户后补齐）。许强与冯志广在协商房屋买卖之前并不相识，没有其他债权债务关系，款项用途只能是房款，还款只是银行工作人员帮助转账时填写笔误。冯志广当时因数笔欠款被起诉到法院、被强制执行，其不可能有能力借给许强100万。许强2018年4月2日付清145万元后，即收到房屋钥匙，开始装修，从事实上证实冯志广认可收到了合同约定的145万元购房款。2019年8月13日（2019）京0115执异261号执行异议听证会上，冯志广本人、林淼代理人均未对许强支付的100万元购房款提出任何异议。4.许强己尽到合理注意义务。作为一名普通的买房人，许强知道冯志广是被拆迁人，看到冯志广与北京大兴城镇建设综合开发集团公司签署的《拆迁安置补偿协议》及补充协议，有足够理由相信冯志广系涉案房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋。况且，在双方签订合同之后，冯志广还将该房屋的钥匙交给了许强，即已完成该房屋的实际交付。许强作为普通人已经尽到了合理的注意义务。普通人不懂查封，即使对此略有知晓，因查封通常在住建委、不动产中心实施，涉案房屋的首次查封公告、裁定上都写明房屋登记于冯志广名下，许强也不可能想到去北京大兴城镇建设综合开发集团公司查询查封事宜。5.许强所提异议符合相关法律规定。首先，林淼与冯志广是金钱债权执行；其次，现针对案涉房屋所采取的执行措施是因（2019）京0115执29号执行案件于2019年7月22日开始的第二次査封，这也是本案指向的査封行为，与上一次査封行为不连续，两次查封无关联性，上一次査封行为不能当然延续到下一次查封。许强与冯志广于在2018年4月2日签署涉案房屋买卖合同，这并未影响上一债权的实现。该买卖合同签订于本案指向查封的15个月之前。根据合同效力与物权变动区分原则，签订时有查封并不影响房屋买卖合同效力。再次，许强在签署合同当日就收到房屋钥匙，继而装修入住，合法占有该不动产也在本争议查封15个月之前。复次，许强已按照购房合同约定支付145万元购房款，且已经将购房合同约定的过户后应支付的购房款5万元于2019年9月2日交付法院。最后，未办理过户登记并非许强自身原因所致。因许强与冯志广签订房屋买卖合同之时，冯志广并未就案涉房屋取得不动产权证。在得知5月份涉案房屋有人取得房产证之后，许强多次联系卖房人冯志广，但冯志广拒不回应。许强于2019年5月28日向法院提起了民事诉讼，案号为（2019）京0115民初19883号。许强最近得知涉案房屋还在开发商名下。以上事实充分证明未办理过户非许强原因。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第九条第一款规定“出卖人擅自将已被国家机关采取了査封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。”虽然冯志广与许强签署房屋买卖合同时案涉房屋被查封，但是许强向冯志广付款145万元当日，冯志广即转账60万给（2017）京0115执7005号执行案件查封申请人刘浩，还清对刘浩的全部债务，影响合同效力的查封措施被法院解除，也即是“相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让”，故自查封解除之日（2018年5月9日）起，涉案房屋买卖合同合法有效。林淼辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求依法驳回上诉，维持原判。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四项条件应同时满足。涉案房屋首次查封发生于2017年，而许强此后才与冯志广签订涉案购房合同；且许强所主张的购房款中有100万元备注为“还款”，根据一般习惯，对巨额资金的转出不可能存在此种笔误。许强明知涉案房屋是回迁房，在此情况下仍执意购买，其明确知悉涉案房屋不能办理产权证，许强不符合上述法律规定的四项条件。冯志广辩称，同意一审判决及林淼的答辩意见。许强向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对涉案房屋的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2.本案的案件受理费用及其他维权费用由林淼、冯志广分担。一审法院认定事实：林淼与冯志广民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年7月4日作出（2018）京0115民初10818号民事调解书，主要内容为：冯志广偿还林淼借款本金1000000元并支付借款利息，案件受理费7980元、保全费5000元均由冯志广负担。2018年7月12日，一审法院保全查封涉案房屋。调解书生效后，冯志广未如期履行判决书确定的义务，林淼向一审法院申请强制执行，案号为（2019）京0115执29号。执行过程中，许强就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年10月23日作出（2019）京0115执异261号执行裁定书，裁定驳回许强的异议请求。许强不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。2010年6月14日，大兴城建公司（出卖人）与冯志广（买受人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买北京市大兴区瀛海镇安置房B2号楼4单元201室，房屋暂测建筑面积为59平方米，即涉案房屋。2018年4月2日，冯志广（出卖人）与许强（买受人）签订《房屋买卖合同》，内容为：出卖人所售房屋为涉案房屋；该房屋性质为拆迁（安置房）；总成交价格为1500000元；补充约定：现行交付房款1450000元，剩余50000元过户后再补齐。2018年4月2日，许强向冯志广分别转账1000000元、450000元。其中，第一笔1000000元个人电子转账凭证摘要为“还款”，第二笔450000元电子转账凭证摘要为“房款”。同日，冯志广出具《收款证明》，主要内容：现收到许强支付的购房款，共计1500000元，通过银行转账支付款项。对于第一笔1000000元转账摘要为“还款”，许强称系笔误。2018年4月2日，胡媛媛出具《声明》，主要内容为：胡媛媛系冯志广的妻子，涉案房屋为夫妻共同财产；胡媛媛知晓涉案房屋的出售情况，夫妻双方协商一致，同意将涉案房屋予以出售。2018年4月4日，冯志广出具《说明》，主要内容为：与涉案房屋有关的《拆迁安置房买卖合同》《拆迁安置补偿协议》《拆迁安置补偿协议（补充协议）》等手续原件已交到北京市大兴区住房和城乡建设委员会用于办理房屋产权证。在涉案房屋出售时，未提供给许强原件。2018年4月4日，贾俊仙出具《说明》，主要内容为：贾俊仙系冯志广的前妻；涉案房屋为冯志广的个人财产，与贾俊仙无任何关系；贾俊仙知晓涉案房屋的出售情况，冯志广对涉案房屋的处分行为与贾俊仙无关。2018年4月4日，冯媛媛出具《说明》，主要内容为：冯媛媛系冯志广的女儿；涉案房屋为冯志广的个人财产，与冯媛媛无任何关系；冯媛媛知晓涉案房屋的出售情况，冯志广对涉案房屋的处分行为与冯媛媛无关。另，许强提供的冯志广为户主的居民户口簿显示，贾俊仙、冯媛媛均登记在该居民户口簿中；除此之外，张昭霞亦在该居民户口簿中，但其并未出具有关《说明》。庭审中，林淼以涉案房屋的总成交价格明显低于市场价为由主张买卖合同无效，并提交了安居客网2018年赢海镇房价均价走势情况截图予以证明，但其该项证据为复印件，一审法院无法核实其真实性，故不予采信。冯志广以涉案房屋系其在行动自由受限的情况下被迫签订为由主张买卖合同无效，并提交了冯志广与付杨、李娟、随长海、刘树琴的微信聊天记录截屏，付杨证人证言及冯志广2018年4月2日的银行账户明细等证据。但一审法院对微信聊天记录截屏的真实性、关联性及证明目的，对证人证言的真实性及证明目的，对冯志广银行账户明细的关联性和证明目的均不予认可，故一审法院对上述证据不予采信。为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，许强提交了电费缴费账单、北京瀛海尚志益民物业管理中心（以下简称尚志物业中心）物业费收款收据、尚志物业中心自来水费收款收据、尚志物业中心生活垃圾清运费收款收据、北京市燃气集团有限责任公司（北京燃气公司）补卡收据、北京九鼎万通供热有限公司（九鼎供热公司）收款收据等证据。根据上述证据显示的时间，一审法院认定许强于2018年4月10日起占有涉案房屋。另查，一审法院在（2017）京0115执7005号一案执行过程中，于2017年10月20日查封涉案房屋，后于2018年5月9日解除查封。再查，2019年9月2日，许强将剩余价款50000元交至一审法院案款专用账户。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，买卖合同签订的时间在一审法院查封之后。结合现有证据，一审法院对许强与冯志广已于2018年4月2日签订合法有效的买卖合同这一事实予以认可。但就签订合同的时间节点而言，许强虽系针对林淼与冯志广（2019）京0115执29号执行案件所采取的查封措施提出异议，但买卖合同签订时，涉案房屋正处于（2017）京0115执7005号执行案件查封期间。关于法院采取查封措施的时间，不应割裂来看，许强签订买卖合同时，涉案房屋处于事实查封状态，故一审法院认定许强与冯志广签订买卖合同的时间在法院查封涉案房屋之后。第二，许强对未办理过户登记存在过错。双方签订买卖合同时，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但许强仍然可以在拆迁人大兴城建公司处了解涉案房屋的查封情况；作为房屋买卖这样的大额交易，许强亦有调查核实房屋权利限制情况的注意义务。许强既有核实查封情况的注意义务，又具备核实查封情况的相关途径，故不能仅以签约时不知涉案房屋已被查封为由而免于承担相应不利后果。此外，自2018年5月10日（涉案房屋第一次查封解除后）至2018年7月11日（涉案房屋第二次查封前），涉案房屋虽不存在权利限制，但由于其为拆迁安置房，当时不具备办理房屋产权证的条件，故许强错失获得涉案房屋完整物权的机会。而许强明知涉案房屋为拆迁安置房而购买，对由此产生的不能办理过户登记的不利后果亦应由其承担。最后，许强亦未举证证明其有任何请求办理过户登记的积极行为。第三，关于价款支付情况，第一笔转账1000000元摘要为“还款”，许强虽主张为笔误，但对于大额交易而出现如此失误不符合常理。故一审法院对许强已支付全部购房款的事实不予认可。故对于许强支付全部价款的主张，一审法院不予认可。综上，许强不享有排除强制执行的民事权益。对于许强停止执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回许强的全部诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，在本案中，许强上诉主张其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，许强认可在其与冯志广于2018年4月2日签订《房屋买卖合同》时，许强即知晓由于冯志广并未取得案涉房屋产权证而不能立即办理过户，在此情形下，许强应当注意到案涉房屋存在嗣后不能办理过户的较大风险；亦因此，许强更应积极前往有关部门对案涉房屋状况进行审慎查询及核实，但许强并未能举证证明其进行了上述行为。据此，一审法院认定许强就案涉房屋未能办理过户登记存在过错，并无不当。许强对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，许强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由许强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  王 楠审 判 员  李 楠二〇二〇年六月十五日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨