辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽14民终1344号 上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。 法定代表人：赵峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐颖，辽宁大鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷镕铭，男，1989年11月3日出生，满族，住兴城市。 原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼。 法定代表人：王永玲，该公司经理。 上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产）因与被上诉人雷镕铭，原审第三人葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2019）辽1403民初1834号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。 中维房地产上诉称：1、请求撤销一审判决，改判上诉人不承担被上诉人未取得房屋产权证书的违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定：“原告按约定全额缴纳了购房款”是错误的，被上诉人缴纳了328,055.00元的购房款，并非是购房全款，依据《购房协议书》中第三条“面积最终以产权部门测量为准”，被上诉人应向上诉人缴纳尚欠房款20,637.50元。上诉人曾多次通知被上诉人缴纳房款，上诉人又于2016年在小区的单元门处和葫芦岛日报上刊登了通知，并同时也通知了团购单位，通知内容：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，定于从即日起至2016年12月28日，兴城市绿野海岸小区和兴城市首山俯海小区，签订购房合同及开具商品房发票等相关手续。逾期不办理，责任购房者自负。2017年5月政府协调小组又再次组织业主代表召开了办理相关购房手续协调会并在小区公开张贴告知。上诉人虽多次通知被上诉人缴纳尚欠房款并办理签订购房合同及开具商品房发票等相关手续，但被上诉人一直没有缴纳尚欠房款及办理手续。一审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条的规定判令上诉人向被上诉人支付迟延办证的违约金，适用法律错误。综上，本案未能办理房屋产权证书，不是上诉人的违约责任，请求法院依法作出公正的判决，支持上诉人的上诉请求。 雷镕铭答辩称：一审判决正确，应予维持。 雷镕铭向一审法院起诉请求：1、请求二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金（期限自2013年9月12日至房屋权属证明办出之日）；2、本案诉讼费由中维房地产、中维置业承担。 一审法院审理查明的事实：2012年10月29日，雷镕铭与中维房地产签订《购房协议书》，合同约定由雷镕铭购买位于兴城绿野海岸小区8号楼2单元11层商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第六条载明：交款方式签订本协议交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。雷镕铭按约定全额缴纳了购房款328，055.00元，并于2013年6月13日办理入住，交纳了地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。 一审另查明，本案所涉绿野海岸小区已于2016年1月20日取得商品房（预）销售许可证。 一审另查明，雷镕铭于第一次庭审后，向法庭提交本案诉争的小区的部分业主于2016年到兴城市信访局及葫芦岛市信访局信访时的书面材料、照片及视听资料，在视听资料中信访的业主反复强调了要求政府协调开发商办理房屋所有权证的主张，兴城市信访局及葫芦岛市信访局的相关领导关于协调办理房屋所有权证的情况也向业主做了一定的解答。除雷镕铭提供证据的两次信访外，雷镕铭表示他们还曾多次找开发商、物业、信访部门、政府相关部门解决办理房屋所有权证的事宜。上述事实，有购房协议书、专用收款收据、信访材料、业主签名单、集资单、照片、视频等证据载卷，经一审庭审质证，予以认定。 一审法院认为，第一、对于中维置业是否应承担责任的问题，本案中，雷镕铭没有与中维置业签订任何合同和协议，中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，故对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于葫芦岛市中维房地产开发有限公司是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中雷镕铭于2013年6月13日办理了入住，故中维房地产应于2013年9月11日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。对于中维房地产辩称迟延办理房屋产权证书的违约金，一部分已经超过诉讼时效，应从雷镕铭起诉之日起倒推三年计算的抗辩主张，一审法院认为，关于中维房地产的观点，即应从雷镕铭起诉之日起倒推三年计算违约金的抗辩主张适用于业主超过诉讼时效一直未主张权利的情况，而本案当事人提供证据证明其一直在向开发商、物业、信访部门、政府相关部门协调解决办理房屋所有权证的事宜，说明雷镕铭一直在主张权利，诉讼时效出现中断的事由，且中维房地产违约办证一直处于延续状态，所以雷镕铭并没有超过诉讼时效，故一审法院对于中维房地产的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付雷镕铭未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2013年9月11日起至本判决生效之日止，以已交付房款328，055.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、驳回雷镕铭对于葫芦岛市中维置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，760.00元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 二审期间，双方当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。依照上述规定，中维房地产应在交付房屋90日后为雷镕铭办理房屋权属证书。本案中，中维房地产逾期未办理，依法应承担违约责任。综上，对中维房地产的上诉主张不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3520.00元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  康永杰 审判员  郭逸群 审判员  刘亚伟 二〇二〇年六月十日 书记员  岳欣彤 本判决书援引的相关法律条款: 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。