文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终420号上诉人（原审原告）:周学琴，女，1966年2月11日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：周阳，重庆肃鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：垫江县家家庆房屋中介服务部，住所地重庆市垫江县桂溪街道工农路217号，统一社会信用代码91500231MA5U3J8C07。负责人：高玉碧。委托诉讼代理人：王德文，重庆梓德律师事务所律师。原审被告：高玉碧，女，1963年4月29日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上诉人周学琴因与被上诉人垫江县家家庆房屋中介服务部（下称家家庆服务部）、原审被告高玉碧居间合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初4477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周学琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判高玉碧、家家庆服务部返还周学琴已交纳的购房款3.5万元及其损失或发回重审；2.案件一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。事实和理由：1.一审程序遗漏必要共同诉讼当事人，业主周天芳是本案适格被告应当参加诉讼。2.上诉人与周天芳及其共有权人之间定金合同无效，因为诉争房产产权一审中没有查明，家家庆服务部与刘立伍、周天芳有恶意串通性质，损害了上诉人的利益。定金合同是从合同，房屋买卖合同本身没有最终签订，定金合同属于无效合同。3.本案中被上诉人与业主方存在重大过错。被上诉方在介绍过程中进行了虚假宣传，故意隐瞒了交付定金的行为，根本没有完成居间合同的义务，应承担缔约过失责任。家家庆服务部、高玉碧辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1.本案不存在漏列当事人的情况，在一审中上诉人以缔约过错责任起诉，同时在被上诉人提醒下仍不同意追加周天芳为当事人。2.本案定金合同合法有效，周天芳有权对房产进行处理，家家庆房产将35000元交给了周天芳。定金合同虽然是从合同但是独立存在，而没有签订主合同的原因是上诉人不愿签订。3.家家庆房产在本案中没有过错，从一审查明的事实来看，家家庆房产履行了居间义务，后由于上诉人反悔，被上诉人多次催促上诉人签订合同未果。周学琴向一审法院起诉请求：1.判决高玉碧、家家庆服务部返还周学琴已交纳的购房款3.5万元及其损失(损失以3.5万元为基数从2019年8月15日起按年利率24%计算至付清时；2.由高玉碧、家家庆服务部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月29日，案外人刘立伍、周天芳与家家庆服务部出具授权委托书，委托高玉碧、家家庆服务部代为处理周天芳名下的位于垫江县桂溪街镇滨河路433号在水一方4幢16层2号房屋的买卖事宜（包括代为与购房者签订房屋买卖的定金合同，收取定金，签订房屋买卖合同，收取购房款等与卖房的所有事宜）。2019年8月13日，周学琴作为甲方与作为乙方的家家庆服务部签订《房屋买卖预定协议》，约定：“1.甲方自愿认购为坐落于垫江县桂溪镇在水一方4栋1602的房屋楼层16用途住宅。面积约为102㎡左右，以实际房产证或购房合同面积为准。2.该房的预定价格为人民币（大写）伍拾捌万捌仟元（包过户购买），该房屋办理产权过户所需要的相关税费（包含）的房价之内，该费用由乙方全部承担。3.甲方于2019年8月13日缴纳人民币（大写）伍仟元整给乙方，该款项中的大写伍仟元整作为预定金并委托家家庆房产转交给卖房方，预定期为30天，乙方承诺在此期间不向其他客户推荐该房，在此期间如卖方来收取定金后则双方预定签订合同时间，如卖方不来收取定金则交易不能完成，乙方全额退还已缴纳的预定金即中介信息费……5.甲方应在预定期间内，按本协议约定的房屋及价格，与房屋出卖人及乙方签订期间合同，因甲方原因预期三天未到乙方指定地点签约的视为违约，乙方有将该房屋另行处置，同时甲方所交订金不予退还，且乙方无需通知甲方。6.如订金已交给卖方，买方不买，则买方所缴纳款项不退，并支付家家庆房产违约金伍仟元，如卖方不卖，则卖方需双倍退还订金……8.约定其他事宜：此房子买方以¥588000.00元（大写伍拾捌万捌仟元整）包过户购买（其中包括中介费、按揭服务费、房屋总房款、过户费、水、电、气过户费）。买方以按揭方式购买，首付¥308000.00元，银行贷款¥280000.00元。买方承诺是首套房，并保证银行信用记录良好。卖方收到尾款三天内交房买方，并结清之前的水、电、气和物业管理费。注：买方同意明天上午九点过中介补交预定金40000.00元，购此房是带车位一起……”周学琴在该协议上签名捺指印并书写联系电话，家家庆服务部下属二分店在乙方处盖章，员工胥琼在乙方经办人处签字。周学琴于2019年8月13日向高玉碧、家家庆服务部缴纳5000元，家家庆服务部下属二分店向其出具收据一张，并备注收款事由为“购垫江县桂溪镇在水一方佣金”。庭审中，周学琴明确确认其为小学文化水平，签订该协议时是与其妹妹、姐夫一同去的。2019年8月14日，周学琴之女张霞就涉案房屋面积问题向家家庆服务部工作人员宋霞致电询问，从周学琴提交的电话录音可以看出，宋霞向其陈述业主来家家庆服务部处登记时将涉案房屋面积登记为113平方米，但房产证登记面积确实为一百零二点几平方米，在签订合同时已经向周学琴讲明，周学琴并无异议，且周学琴所买房屋是带车位一起包过户的。次日，周学琴又向家家庆服务部缴纳30000元，家家庆服务部下属二分店向其出具收据一张，并备注收款事由为“购垫江县桂溪镇在水一方4栋1602预定金”。庭审中，周学琴也认可其在8月14日已经知道房屋实际面积为一百零二点几平方米，但认为其于次日去家家庆服务部处交定金是由于宋霞一直催促，告诉其不交就要赔违约金，原来交的5000元也不退。另查明，涉案房屋登记在周天芳名下，房产证登记面积为102.29平方米。家家庆服务部收到周学琴所交的35000元后，将该款作为定金交予了案外人周天芳、刘立伍，周天芳、刘立伍亦认可其于2019年8月收到家家庆服务部所交的定金35000元。庭审中，周学琴对法庭让其辨认的微信聊天记录打印件（黑白版）中正常比例的微信名、微信头像及聊天记录予以确认，对《房屋买卖预定协议》上周学琴的签字及手写联系电话亦予以确认。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，本案周学琴就房屋买卖居间服务与家家庆服务部发生争议而提起诉讼，属于典型的居间合同纠纷。本案中，周学琴作为完全民事行为能力人，其与家家庆服务部签订《房屋买卖预定协议》的行为，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。同时，周学琴在明知涉案房屋的实际面积后，仍然向家家庆服务部交纳定金的行为已经视为其对前述《房屋买卖预定协议》的进一步认可，双方当事人应当按照协议约定全面履行协议义务。本案中，家家庆服务部已经为周学琴提供了购买涉案房屋的中介服务，周学琴未按协议约定与卖方签订房屋买卖合同，按照双方的协议约定，周学琴方所交款项不能退还。在此情况下，周学琴再以自己视力不好、没有文化等理由要求高玉碧、家家庆服务部退还所交35000元并赔偿损失不符合法律规定和双方合同约定，亦与事实不符，故对周学琴的诉讼请求，不予支持。另，周学琴未与高玉碧签订合同，故其要求高玉碧返还所交款项并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：驳回周学琴的诉讼请求。本案案件受理费依法减半收取338元，由周学琴负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。当事人二审中的争议焦点是：家家庆服务部是否应返还收到周学琴所交的款项35000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，2019年8月13日，周学琴与家家庆服务部签订《房屋买卖预定协议》，系真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。2019年8月14日，周学琴之女张霞就涉案房屋面积问题向家家庆服务部工作人员宋霞致电询问，可知房产证登记面积确实为一百零二点几平方米，周学琴所买房屋是带车位一起包过户。且在次日，周学琴又向家家庆服务部缴纳预定金30000元。周学琴在明知涉案房屋的实际面积后，仍然交纳定金的行为可视为其对《房屋买卖预定协议》的进一步确认，在家家庆服务部已经为周学琴提供了购买涉案房屋的中介服务后，周学琴未按协议约定与卖方签订房屋买卖合同，按照约定，周学琴所交款项不能退还。同时，一审中周学琴在被上诉人提醒下亦未申请追加案涉房屋业主周天芳，其请求是判决高玉碧、家家庆服务部返还其已交纳的购房款3.5万元及其损失，按照合同相对性，一审法院审判程序合法，并未遗漏必要共同诉讼当事人。因周学琴并未举示相应、充分的证据予以证明其主张，依法应当承担不利的法律后果。故一审法院依法判决驳回周学琴的诉讼请求，并无不当，符合法律规定。综上，上诉人周学琴的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人周学琴负担。本判决为终审判决。审判长  刘继雁审判员  蔡 伟审判员  王 利二〇二〇年六月八日（院印）书记员  梅 玮