湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3201号原告（反诉被告）：张家界游客中心有限公司，统一社会信用代码91430800397391918M，住所地湖南省张家界市永定区永定大道东2号阳光酒店西附楼二楼。法定代表人：黄东升，系公司执行董事。委托诉讼代理人；曹杨。委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张家界张家姐餐饮文化管理有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L2HDW54，住所地湖南省张家界市永定区大庸桥月亮湾花园二期7栋701号。法定代表人：崔兵华，公司执行董事。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。原告张家界游客中心有限公司（以下简称游客中心）与被告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司（以下简称餐饮公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案，案件在审理过程中被告餐饮公司以原告游客中心违约给其造成损失为由提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）游客中心的委托诉讼代理人向润年、被告（反诉原告）餐饮公司的委托诉讼代理人欧震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）游客中心向本院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间的房屋租赁合同关系；2、请求人民法院依法判决被告腾让火车站旅客中心和阳和旅客中心二楼门店；3、请求人民法院依法判决被告赔偿原告经济损失191万元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由，2016年3月5日，原告通过张家界政府公众信息网、张家界旅游官网、张旅集团官网等媒体平台发布《张家界市人民政府旅客中心体系门店公开招商公告》，招标范围为张家界市人民政府旅客中心体系门店的中式餐饮服务项目，招商门店范围：火车站店、老木峪店、峪园停车场店、高速阳和店、高速东出口店、高速西出口店。被告餐饮公司参与投标，并承诺“如果本公司中标，会按旅客中心公司要求如期开业”，且领取了《张家界市人民政府旅客中心门店的中式餐饮服务项目的招标文件》，2016年3月15日，经评标，被告餐饮公司以181万元的价格中标。2016年3月16日，原告向被告送达《中标通知书》，通知书明确：希望贵公司尽快在约定的时间内与我公司签订合同，确保张家界旅客中心工程项目顺利完成。与此同时，被告开始对火车站店和阳和店进行装修，2016年5月底，火车站店对外营业。被告中标后，原告多次要求被告签订合同，被告不仅拒绝签订合同，还将试营业的火车站店停业，并停止了阳和店的装修。2016年7月27日，原告给被告送达《关于敦促张家姐餐饮文化有限公司履行签约程序的涵》，要求被告于8月5日前按原招标文件及方案履行签约程序，逾期即视为自动放弃，将重新启动招标程序，因此造成的损失由被告承担。但被告既不签约，也不退场。原告认为双方虽未签订书面合同，但已建立书面合同关系。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告餐饮公司辩称：1、原被告的房屋租赁合同关系双方已于2016年9月12日解除；2、被告没有占有原告的场地，不存在被告向原告腾让场地的问题；3、原告要求被告赔偿损失191万元没有事实依据；4、没有签订书面合同，责任在原告方，是因为原告方起草的合同内容与招标文件有重大差别；5、被告停止营业和停止装修是因为被告旅客中心平台没有运营，造成被告无法营业。被告餐饮公司向本院提出的反诉请求：1、要求判决反诉被告向反诉原告赔偿装修、设备、经营亏损等各项损失共计280万元；2、要求反诉被告向反诉原告返还保证金10万元；3、本案诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告中标后，双方因合同条款问题多次协商，但未达成一致协议，造成双方没有签订书面租赁合同。经征得反诉被告同意，反诉原告投入巨资对火车站店进行装修、设备采购、员工培训和阳和店的装修，并按照反诉被告的要求于2016年5月1日对火车站店进行试营业，但因游客中心经营环境恶化、服务滞后、配套设施和门店没有建立，造成反诉原告经营困难。2016年9月12日，反诉被告向反诉原告下达终止中标的函，反诉原告迫于无奈只好退出经营。反诉原告认为，由于游客中心项目失败，游客中心转换服务性质，给反诉原告造成巨大损失。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求人民法院依法判决。反诉被告游客中心辩称：1、反诉原告投标违约，应承担由此引起的有关责任；2、反诉原告因自身原因退出经营，反诉被告不予任何补偿。故，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2016年3月3日，游客中心作出“张家界市人民政府游客中心门店中式餐饮服务招标文件”，招标文件规定了投标须知、招标人基本概况、投标人基本要求、专业性服务要求、招标信息发布、投标费用、标前答疑等内容，游客中心于2016年3月5日通过张家界政府公众信息网、张家界旅游官网、张旅集团官网等媒体平台发布《张家界市人民政府旅客中心体系门店公开招商公告》，招标范围为：张家界市人民政府旅客中心体系门店的中式餐饮服务项目，招商门店范围：火车站店、老木峪店、峪园停车场店、高速阳和店、高速东出口店、高速西出口店。被告餐饮公司参与了投标，并于2016年3月11日向原告游客中心缴纳了10万元投标保证金，于2016年3月15日作出书面承诺：如果本公司中标，会按旅客中心公司要求如期开业。且领取了《张家界市人民政府旅客中心门店的中式餐饮服务项目的招标文件》，2016年3月15日，经评标，被告餐饮公司以181万元的价格中标。2016年3月16日，原告游客中心向被告餐饮公司送达《中标通知书》，通知书明确：希望贵公司尽快在约定的时间内与我公司签订合同，确保张家界旅客中心工程项目顺利完成。2、被告餐饮公司中标后，对火车站店进行了装修，采购了相关设备，并于2016年5月1日对外试营业，2016年7月8日停业。3、被告餐饮公司中标后，对高速公路阳和出口门店进行了部分装修。4、被告餐饮公司中标后，与原告游客中心进行了多次协商，因部分合同条款双方争议较大，致使未能签订书面合同。2016年7月27日，原告游客中心给被告餐饮公司送达《关于敦促张家姐餐饮文化有限公司履行签约程序的函》，函告内容为：张家姐餐饮文化有限公司，经公司决定，游客中心火车站广场门店将于8月18日正式开业，请贵公司于8月5日前来我公司按原招标文件及方案履行签约程序，逾期即视为自动放弃，我公司将重新启动招标程序，因此造成的损失由贵方自行承担。双方仍未在约定的时间内签订合同。5、2016年9月12日，游客中心向餐饮公司送达《关于终止张家姐餐饮文化管理有限公司中标权的函》，函的主要内容为因餐饮公司无理刁难，提出一些违反招标文件规定和城建广告法规的不合理要求，拒绝与游客中心签订合同，游客中心依据招标文件第十五条第二款之规定，游客中心终止餐饮公司的中标权。要求餐饮公司接到函后五个工作日内退出游客中心门店中式餐饮服务，撤出游客中心火车站门店中式餐饮服务区的炊具、餐具等可移动性生产资料，但不得破坏其整体装修。餐饮公司接到该函后，既未提出异议，也未按照函的要求撤出游客中心火车站门店中式餐饮服务区的炊具、餐具等可移动性生产资料。6、2020年5月13日，湖南长城资产评估有限公司对被告餐饮公司装修的火车站和高速阳和出口门店及采购的设备进行了评估，经评估，装修装饰原值444764.61元，净值275754元，设备原值190327元，净值74295元。被告餐饮公司用去评估费20000元。判决的理由与结果本院认为：1、双方是否已建立房屋租赁合同关系；2、双方的房屋租赁合同关系双方是否已解除；3、关于租赁期限如何确定；4、关于原、被告的经济损失如何确定；5、关于原被告的责任如何划分是双方争议的焦点。一、双方是否已建立房屋租赁合同关系。原告认为，双方已建立事实上的房屋租赁合同关系，为证明其主张向法庭出示了张家界市人民政府游客中心体系门店公开招商公告、张家界市人民政府游客中心门店中式餐饮服务项目招标文件、介绍信、营业执照、身份证（王锦华）、张家界市人民政府游客中心门店的中式餐饮服务公开竞争性谈判招标承诺书、承诺书、游客中心门店公开竞争性谈判中式餐饮服务报价登记表、竞争性谈判招标投标单位签到表、中标通知书、中标通知书签收单、合同协议会签单、成员公司合同协议审批表、张家界市人民政府游客中心体系门店中式餐饮服务合作协议及补充协议、现场照片2张复印件、现场视频资料、关于申请游客中心火车站店餐饮功能区暂停歇业的报告、张家界张家姐餐饮文化管理有限公司关于张家界市人民政府游客服务旅游餐饮功能区试营业情况报等证据。被告认为双方虽已建立房屋租赁合同关系，但已于2016年9月12日解除，为证明其主张向法庭出示了《关于终止张家界张家姐餐饮文化管理有限公司中标权的函》的证据。本院认为，原、被告已建立房屋租赁合同关系，但房屋租赁合同关系仅限于火车站和阳和门店。其理由：1、原告为出租房屋制作了招标文件、发布了招标公告，被告签订了书面中标承诺书、进行了投标并中标；2、双方虽未签订书面租赁合同，被告餐饮公司已将中标的火车站门店进行装修并试营业，将阳和门店进行了部分装修。二、双方的房屋租赁合同关系是否已解除。本院认为，因原告游客中心于2016年9月12日向被告餐饮公司送达了《关于终止张家界张家姐餐饮文化管理有限公司中标权的函》，被告餐饮公司接到该函后，未主张继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，可视为双方的房屋租赁合同关系已于2016年9月12日解除。三、关于租赁期限如何确定。双方虽未签订书面租赁合同，但因有租赁事实存在，租赁起始时间可以原告游客中心向被告餐饮公司送达的《关于敦促张家姐餐饮文化有限公司履行签约程序的函》中函告的“经公司决定，游客中心火车站广场门店将于2016年8月18日正式开业。”，游客中心火车站门店2016年8月18日正式开业时间为房屋租赁的起始时间，房屋租赁终止时间为2016年9月12日，租赁期限共计24天。四、关于原、被告的经济损失如何确定。原告游客中心的阳和门店因原告游客中心没有出示证据证明阳和游客中心是否已对外营业，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”的规定，阳和门店可视为没有损失。原告游客中心的火车站门店的损失为20111元（每年租金301666.66元÷12个月÷30天×24天）。被告餐饮公司的经济损失为560796.61元（装修装饰款原值444764.61元+设备款原值190327元-净值74295元）。五、原、被告的责任如何划分。因造成原告游客中心与被告餐饮公司之间的房屋租赁合同关系解除是双方的原因造成的，原告游客中心应承担主要责任（80%），被告餐饮公司应承担次要责任（20%）。其理由是：1、被告餐饮公司中标的六个门店原告游客中心只向被告餐饮公司交付两个门店；2、原告游客中心功能转变，造成租赁合同的目的不能实现；3、被告餐饮公司在未与原告游客中心签订书面租赁合同之前就占有使用火车站和阳和门店。综上所述，对原告游客中心要求解除原被告之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求。因双方的房屋租赁合同已解除，故，对原告游客中心的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告游客中心提出的要求被告餐饮公司腾让火车站和阳和门店的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，双方的房屋租赁合同关系解除后，被告餐饮公司应腾让租赁的房屋并交付给原告游客中心。故，对原告游客中心的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告游客中心提出请求人民法院判决被告餐饮公司赔偿原告游客中心违约损失，包括被告履行合同后可以获得的可得利益损失共计191万元的诉讼请求，因原告游客中心实际的损失为20111元，且被告餐饮公司只承担20%的责任，故，被告餐饮公司应当赔偿原告游客中心损失4022.2元，对原告游客中心提出的赔偿数额超过部分，本院不予支持。对被告餐饮公司反诉提出的要求反诉被告游客中心赔偿反诉原告餐饮公司装修、设备、经营亏损等各种损失共计280万元的诉讼请求，经审理查明，反诉原告餐饮公司投入的装修装饰444764.61元可视为反诉原告餐饮公司的经济损失；反诉原告餐饮公司投入的设备折旧116032元（原值190327元-净值74295元）可视为反诉原告餐饮公司的经济损失。对反诉原告餐饮公司提出的经营亏损，因反诉原告没有举证证明，本院不予支持。反诉原告餐饮公司的经济损失560796.61元，反诉被告游客中心赔偿448637.28元（560796.61元×80%），故，对反诉原告餐饮公司提出该项诉讼请求超过部分，本院不予支持。对反诉原告餐饮公司要求反诉被告游客中心返还投标保证金10万元的诉讼请求，因反诉原告餐饮公司向反诉被告游客中心缴纳的10万元投标保证金，招投标完成后，根据反诉被告游客中心制作的招标文件规定，转入履约质量保证金。因游客中心与餐饮公司没有依据招标文件全面履行，仅部分履行，且双方已解除，不存在履约质量的问题。故，反诉原告餐饮公司要求反诉被告游客中心返还投标保证金10万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告张家界游客中心有限公司（反诉被告）腾让火车站和阳和门店（评估报告书中的设备由被告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司所有）。二、反诉被告张家界游客中心有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司经济损失448637.28元。三、被告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内赔偿原告张家界游客中心有限公司（反诉被告）经济损失4022.2元。四、反诉被告张家界游客中心有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司投标保证金100000元。五、驳回本诉原告张家界游客中心有限公司和反诉原告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21990元、反诉费15000元、评估费20000元，共计56990元，原告张家界游客中心有限公司（反诉被告）负担38000元，被告张家界张家姐餐饮文化管理有限公司（反诉原告）负担18990元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  向延忠人民陪审员  吴廷燕人民陪审员  许年丛二〇二〇年六月八日书 记 员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百三十二条、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。