江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终100号上诉人（原审被告）：黄有福，男，1978年5月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：王磊，江苏凯高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晗林，江苏凯高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玲，女，1984年4月30日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：王朝威，江苏金朝阳律师事务所。委托诉讼代理人：王为，江苏金朝阳律师事务所。原审被告：付文荣，男，1972年6月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人黄有福因与被上诉人黄玲、原审被告付文荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。黄有福上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人收取的款项为定金。被上诉人的违约行为是案涉合同解除的直接原因。合同签订后，上诉人积极履行义务，帮助被上诉人黄玲办理银行贷款，促成交易。2018年8月17日，被上诉人向睢宁县公安局报警要求上诉人退款，直接表示不愿继续购房，故合同解除的真实原因系被上诉人黄玲提出不再继续交易，并要求上诉人退还已经支付的定金。黄玲的行为致使交易无法继续，合同目的无法实现，属于根本违约。上诉人有权依据《合同法》第九十四条第四款规定，对该合同行使法定解除权。上诉人已经通知解除合同，合同已经解除。上诉人有权在合同解除后向被上诉人黄玲主张违约责任。因此，一审法院不予采纳上诉人关于107000元应予抵扣的抗辩没有法律依据。综上，一审法院认定双方在所有合同解除事宜达成一致意见前只能继续履行合同，忽略了上诉人已经行使法定解除权这一事实，致使判决结果错误。黄玲辩称，1、涉案房屋已经在2018年9月11日由上诉人出售，此时被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同因为事实上无法履行导致合同解除，故一审法院认定此时系合同解除的时间，符合法律规定。2、在涉案合同的解除上，被上诉人不存在违约行为。况且，上诉人已通过再次出售房屋的行为认可了双方合同解除的事实。3、2019年9月11日，被上诉人与原审被告付文荣达成了的合同解除协议，由上诉人如数退还被上诉人的购房款，退还后双方互不追究其他任何责任。4、在处理担保事宜的过程中，因为付款对象问题发生纠纷，被上诉人要求将款项直接支付给付文荣，上诉人不同意，所以发生纠纷报警。被上诉人不存在违约的问题。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。黄玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令付文荣、黄有福返还购房款15.5万元及利息；2.诉讼费由付文荣、黄有福承担。一审法院认定事实：付文荣与黄有福于2018年5月25日签订房屋买卖合同书一份，约定由付文荣将坐落在睢宁县的房屋一处出售给黄有福，合同成交价款为420000元（此价格包括一间储藏室）。合同签订当天，黄有福支付付文荣215000元，余款双方约定待涉案房屋办理过户后再付。2018年7月12日，黄有福将上述房屋出售给黄玲，并签订房屋买卖合同书一份，因黄有福未取得房屋的产权证书，由付文荣作为合同出让方在合同上签字，黄有福作为担保方在合同上签字，睢宁风光房地产经纪有限公司作为本合同的居间方。双方约定实际成交价格为535000元（含车库），合同签订之日，黄玲需支付购房款155000元，同时约定其余款项通过银行做贷款，如根据银行政策及规定贷款申请不予批准的，黄玲需在30日内自行筹款支付，若无力筹款，双方需在30日内办理退房手续，双方互不追究责任。因黄玲未提供征信报告，如若因为征信有问题造成贷款不审批，该协议作废，双方互不违约。出让方将收取的款项一日内退还给黄玲。双方另在合同第五条约定，在本合同履行期间，任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的20%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且中介服务费不予退还。黄玲于合同签订之日向黄有福支付购房款155000元。2018年8月17日双方在合同履行中发生争议，黄玲以其担保人的征信存在问题为由，要求退还购房款，产生争议。黄玲于当日报警。黄玲与付文荣于2019年9月11日签订一份合同解除协议书，载明因房屋已卖出，双方协商解除房屋买卖合同。另查明，涉案房屋由黄有福于2018年9月11日通过21世纪房产（西华园店）以550000元卖给案外人卜征义。诉讼中，黄玲陈述其是通过同学戈娟（涉案房屋买卖合同中介方的工作人员）的介绍购买的涉案房屋，黄玲核实过房屋产权人为付文荣及其妻子赵苏敏。戈娟将房屋先出售给他人，他人不愿意要，又转卖的事实告诉了黄玲。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄玲与付文荣、黄有福于2018年7月12日签订房屋买卖合同，合同上虽显示出售方为付文荣、黄有福为担保人，但根据当事人的陈述及黄有福实际收取购房款的行为，可以确认合同出售方实为黄有福。黄有福将从付文荣处购买的房屋出售给黄玲，并取得房屋产权人付文荣的同意，其与黄玲之间的合同依法成立并生效。黄玲系通过其同学购买的房屋，购买前已得知房屋存在转卖的事实，且在核实产权人身份信息后将购房款交付给黄有福，所以黄玲对房屋的出售方为黄有福是知情的，现黄玲主张合同相对方为付文荣，理由不能成立。诉讼中，黄玲以另一产权人赵苏敏未在合同上签字为由主张付文荣出售房屋导致合同无效及双方另于2019年9月11日协商解除合同的主张相互矛盾、理由亦不能成立。关于本案合同是否解除的问题，一审法院认为，双方在合同中明确约定黄玲享有在贷款无法办理或无力筹集款项时解除合同的权利，且不视为违约，但这并不表示黄玲可以任意解除合同。黄玲以其担保人征信有问题要求退还购房款，未提供证据证明担保人征信存在问题，所以黄玲在2018年8月17日提出解除合同并退还购房款的理由不能成立，在双方未达成一致意见同意协商解除合同的前提下双方应继续履行合同，所以黄有福抗辩双方合同于此时解除的意见不能成立。但黄有福一方面不同意解除合同，一方面又在约定的合同履行期限内多次对外转卖房屋，并于2018年9月11日出售，其转卖行为导致双方合同已实际履行不能，故法院认定黄玲与黄有福均以自己的行为表示不履行合同义务，双方之间的房屋买卖合同自黄有福再次转卖房屋时实际解除。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。所以黄玲有权要求返还购房款，因房屋的实际出售人是黄有福，实际购房款也是黄有福收取，所以该款应由黄有福返还，黄玲要求付文荣返还无依据。因合同的解除系双方在合同履行期限届满前均以自己的行为表明不履行合同义务，所以法院对黄玲主张的利息不予支持，对黄有福抗辩的黄玲是违约方，应从返还的房款中扣除107000元的意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄有福于判决发生法律效力后十日内返还黄玲购房款155000元；二、驳回黄玲对付文荣的诉讼请求；三、驳回黄玲其余诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年7月12日的《房屋买卖合同书》第三条B项明确约定，黄玲在合同签订之日支付定金15500元。黄有福签署的房款收据写明收到黄玲定金15500元。因此，一审法院认定黄玲支付的款项全部为购房款，属于认定不当。关于合同解除的原因。黄有福上诉主张，黄玲于2018年8月17日不同意继续交易，要求退还房款，黄有福行使法定解除权解除合同，黄有福不存在违约行为。本院认为，因黄玲无合同解除权，黄玲要求解除合同的意思表示不产生合同解除的法律后果，仅能表示其当时不愿意继续履行合同。黄有福主张其后续卖房行为系行使法定解除权后的行为，不应认定为违约行为。本院认为，虽然黄有福享有法定解除权，但其行使解除权也应当依法行使。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，黄有福并无证据证明在卖房前履行了通知黄玲解除合同的义务。因此，一审法院认定双方的行为致使案涉合同不能实际履行，并判决黄有福返还收取的房款（含定金），并无不当。综上，黄有福的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人黄有福负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年六月十五日书记员  苗 鑫