湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终482号上诉人（原审原告）：湖北乐友超市有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区涂家沟特1号3层F306/F307号。法定代表人：胡超，该公司总经理。委托诉讼代理人：王骏，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：邓吉军，男，1964年5月10日出生，汉族，住湖北省京山县罗店镇快活村七组017号，现住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：徐盼，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。上诉人湖北乐友超市有限公司(以下简称乐友超市)与上诉人邓吉军因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐友超市上诉请求：一、撤销原判，依法改判邓吉军承担未腾退房屋给乐友超市造成的损失1,200,577.8元。二、本案一、二审诉讼费由邓吉军承担。事实与理由：在乐友超市与湖北贝林实业有限公司（以下简称贝林公司）仲裁一案中的证据链均已经表明乐友超市未达到交房标准系邓吉军未腾退房屋所致。该仲裁结果既不是乐友超市能够预见的也不是邓吉军能够预见的，邓吉军应该承担乐友超市的实际损失。邓吉军上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判邓吉军向乐友超市支付2018年6月1日至2018年10月14日的房屋占有使用费140,844元。二、本案一、二审诉讼费由乐友超市承担。事实与理由：一审认定事实错误，一审法院认定邓吉军的违约责任和时间节点错误，因双方在2019年1月4日之前一直处于诉讼过程中邓吉军仅仅应该承担房屋占有使用期间实际未支付的部分的租金，认定的实际时间应该从2019年1月4日起，故邓吉军对逾期交房均不应承担违约责任。针对乐友超市上诉，邓吉军答辩称其不应该承担基于合同违约而额外支付的一倍的租金。双方是因为争议才暂时停止支付租金，这一点理由充分，事实清楚，在争议彻底解决之前，邓吉军不应该因其防范风险的行为而承担额外的责任。乐友超市与贝林公司基于双方之间的租赁关系产生争议而导致其承担的仲裁裁决的损失，与邓吉军无关。针对邓吉军上诉，乐友超市答辩称乐友超市与贝林公司的纠纷不影响租赁合同到期的正常解除，也不影响邓吉军返还房屋的正常义务。乐友超市多次口头及函件通知邓吉军返还房屋，邓吉军仍然拒绝返还房屋，应该对乐友超市的全部损失承担赔偿责任。仲裁结果并不是双方能够预见的，在乐友超市其他房屋已达到返还标准的情况下，仅仅因邓吉军占有的房屋导致仲裁结果，相关的责任应该由邓吉军承担。乐友超市向一审法院提出诉讼请求：1、判令邓吉军支付乐友超市违约实际损失1,200,577.80元；2、邓吉军承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年5月22日，贝林公司与乐友超市签订《房屋租赁合同》，约定贝林公司将位于武汉市江岸区香港路107-109号面积约3200平方米左右的整栋房屋包括地下室出租给乐友超市，租期至2018年5月31日。2013年出租方乐友超市（甲方）与承租方邓吉军（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有转租权的位于武汉市江岸区香港路107-109号房屋第三层出租给乙方经营，租赁房屋使用面积700平方米；合同租赁期限为4年5个月12天，从2013年12月20日起至2018年5月31日届满，年租金378,000元；合同期满终止或提前终止，乙方应当在合同终止之日腾空并搬离租赁房屋，同时返还租赁房屋的全部钥匙，如乙方未按约定期限搬离租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的200%支付使用费。上述合同签订后，邓吉军于2013年11月25日向乐友超市支付租赁押金31,500元。2014年5月14日，邓吉军与乐友超市签订《补充协议》，约定将租赁期限变更为2014年2月7日至2018年5月31日。后乐友超市与邓吉军就拖欠的房租签订《香港路三楼欠租补充协议》，确认自2015年11月7日至2016年8月6日,邓吉军差欠乐友超市房租291,750.10元，经协商，乐友超市对上述房租予以部分减免，确认经减免后，邓吉军在该期间差欠房租120,000元，邓吉军分16个月支付给乐友超市。因邓吉军未按《香港路三楼欠租补充协议》的约定履行相关义务，2018年4月13日，乐友超市向一审法院提起诉讼，请求判令：1、乐友超市与邓吉军所签租赁合同解除。2、邓吉军支付拖欠乐友超市租金及电费共计123,146.39元(其中租金121,718.35元，水费847元，电费581.04元)。3、邓吉军支付拖欠租金的违约金至实际支付日（暂计算至2018年4月9日）6,163.94元。4、邓吉军支付合同违约金106,023.90元。邓吉军因乐友超市未及时处理绕表用电事宜导致房屋无法正常使用等原因提起反诉，请求判令：1、乐友超市返还邓吉军押金31,500元。2、乐友超市赔偿邓吉军因其违约行为而造成的损失37,754元。2018年8月10日一审法院作出(2018)鄂0102民初3299号民事判决书，判决：一、乐友超市与邓吉军签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付2018年3月16日至31日的电费581.04元、水费847元；三、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付至5月31日的租金121,718.35元；四、邓吉军于判决生效之日起十日内向乐友超市支付违约金（以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年1月1日起计算至实际支付本金之日止；以6,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年2月1日起计算至实际支付本金之日止；以24,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2018年3月1日起计算至实际支付本金之日止）；五、驳回乐友超市的其他诉讼请求；六、驳回邓吉军的反诉请求。邓吉军不服提起上诉，2019年1月4日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终9895号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年6月1日至2018年10月14日的房屋占有使用费，邓吉军未支付给乐友超市。一审另查明，乐友超市（申请人，反请求被申请人）与贝林公司（被申请人，反请求申请人）因武汉市江岸区香港路107-109号房屋租赁合同纠纷至武汉市仲裁委员会申请仲裁，乐友超市提出仲裁请求：1、被申请人退还申请人房屋保证金780,000元；2、被申请人支付新增免租期补偿金30,000元；3、被申请人支付申请人拖延退还房屋保证金及补偿金利息2,000元；4、被申请人承担本案的仲裁费用。贝林公司提出仲裁反请求：1、申请人向被申请人支付房屋占用使用费，按每日11,629.3808元计算，从2018年6月1日起至2018年10月14日止，共计1,581,595.7888元；2、申请人赔偿被申请人经济损失从2018年6月1日起至2018年10月14日期间15,569.4983元，从2018年10月15日起直至付清资金占用费止，利率按同期银行贷款利率年息4.35%计算；3、本案仲裁费由申请人承担。2019年3月29日武汉市仲裁委员会作出（2018）武仲裁字第000003153号裁决书，裁决：1、被申请人向申请人退还房屋保证金780,000元及新增免租期补偿金30,000元；2、申请人向被申请人支付2018年6月1日至2018年10月14日期间房屋占用使用费1,173,113.8元；3、上述裁决第1、2项中的款项互相抵充后，申请人于本裁决送达次日起10日内向被申请人支付363,113.8元；4、如申请人未按期足额支付上述裁决第3项款项，则应以尚未支付的金额为基数，按照年4.35%的标准向被申请人支付资金占用期间的经济损失直至实际付清之日止；5、驳回申请人的其他仲裁本请求；6、驳回被申请人的其他仲裁反请求；7、本案本请求仲裁费27,464元，由被申请人承担，本案反请求仲裁费37,572元，由于本请求仲裁费已由申请人预缴，反请求仲裁费已由被申请人预缴，上述双方当事人各自应承担的仲裁费冲抵后，被申请人还应向申请人支付仲裁费12,435.2元。该仲裁费用与上述裁决第3项中的款项相互抵消后，申请人应于本裁决书送达次日起10日内向被申请人支付350,678.6元。案件审理过程中，2018年10月14日乐友超市与湖北贝林实业有限公司签订《房屋钥匙交还确认书》完成房屋交接，其中约定“五、三楼香缘宾馆为现状经营状态交付，交接后香缘宾馆与湖北乐友超市有限公司无关。六、自10月14日钥匙、房屋交接后，整体房屋租金与湖北乐友超市有限公司无关”。后乐友超市起诉一审法院，请求判如所请。邓吉军向乐友超市交纳的押金，邓吉军已就该事项另行提起了诉讼。一审法院认为：乐友超市与邓吉军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，乐友超市和邓吉军均应按合同约定履行各自的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《房屋租赁合同》约定：“合同期满终止或提前终止，乙方应当在合同终止之日腾空并搬离租赁房屋，同时返还租赁房屋的全部钥匙，如乙方未按约定期限搬离租赁房屋，则应每日按约定日租赁费用标准的200%支付使用费”。该约定对于邓吉军不按期腾退承担何种责任进行了约定，也系邓吉军订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。乐友超市与邓吉军的合同于2018年5月31日解除，邓吉军应当依照合同约定腾退房屋，邓吉军未及时腾退房屋违反了约定义务，应按合同约定支付乐友超市2018年6月1日至10月14日的房屋占有使用费281,688元（378,000元/年÷365天×136天×200%）。尽管（2018）武仲裁字第000003153号裁决书裁决乐友超市支付贝林公司2018年6月1日至2018年10月14日期间房屋占有使用费1,173,113.8元，但乐友超市未提交证据证明系因邓吉军一人未腾退房屋，导致其无法向贝林公司交付房屋，且乐友超市要求邓吉军按仲裁裁决结果承担违约责任，超过了邓吉军订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，明显不当，邓吉军的赔偿责任，应以支付281,688元房屋占有使用费为限。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、邓吉军于判决生效之日起十日内向湖北乐友超市有限公司支付2018年6月1日至2018年10月14日的房屋占有使用费281,688元；二、驳回湖北乐友超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,605元，由湖北乐友超市有限公司负担10,080元，邓吉军负担5,525元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，乐友超市与邓吉军签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。邓吉军未按合同约定腾退房屋，则应按合同约定的违约责任支付相应房屋占有使用费。邓吉军所签订《房屋租赁合同》已约定租赁期于2018年5月31日届满，邓吉军在未能继续取得涉案房屋承租权的情况下即应按合同约定腾退房屋，邓吉军虽然与乐友超市在法院进行诉讼，但法院的判决也没有认定邓吉军可以继续占有使用涉案房屋，故邓吉军称因与乐友超市就涉案房屋租赁发生纠纷，双方已在法院进行诉讼，在法院终审前的责任其应予以免除的观点本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。乐友超市要求邓吉军承担乐友超市未能向贝林公司交付房屋的房屋占有使用费，但乐友超市未提交有效证据证明系因邓吉军一人未腾退房屋，导致其无法向贝林公司交付房屋，故乐友超市的上诉请求本院亦不予支持。综上所述，乐友超市、邓吉军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,196元，由湖北乐友超市有限公司负担10,080元，邓吉军负担3,116元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月十七日书记员  余文婷