河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初371号 原告：王二乐，男，1976年4月28日出生，汉族，住清苑区。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 被告：秦新强，男，1978年1月12日出生，汉族，住清苑区清苑镇大福村。 被告：保定市清苑区清苑镇大福村村民委员会，住所地保定市清苑区清苑镇大福村。 法定代表人：高义，该村委会主任。 委托诉讼代理人：王佩明，河北泮林律师事务所律师。 原告王二乐与被告秦新强、保定市清苑区清苑镇大福村村民委员会（以下简称村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告王二乐及其委托诉讼代理人徐志磊，被告村委会的委托诉讼代理人王佩明到庭参加诉讼。被告秦新强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王二乐向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2017年8月20日原告王二乐与被告秦新强签订的购房协议书无效。2、请求被告秦新强返还原告购房指标转让费70000元。3、请求二被告返还原告购房款242375元。4、请求二被告赔偿原告损失40000元，并要求二被告按照同期贷款利率给付自2017年8月17日至付清原告所有购房款的利息。5、诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年7月13日，被告秦新强申请，被告村委会有偿安置被告秦新强大福村新民居住宅楼一套，D区第2号楼3单元101室，面积129.22平方米，每平米单价1800元，地下室10.63平方米，每平米单价920元，共计242375元。由于被告秦新强无力购买，经被告秦新强与原告商量，达成一致，被告秦新强将上诉房产的购买资格以70000元的价格转让给原告，原告于2017年8月17日向被告村委会交纳购房款325000元，2017年9月14日被告村委会返还原告购房款82625元，共收原告购房款242375元。后原告得知本案所涉房产系小产权房，原告不具有购买资格，故2017年8月20日原告王二乐与被告秦新强签订的购房协议书应系无效协议。依据法律规定，被告秦新强返还原告购房指标转让费70000元，二被告应返还原告的购房款242375元。造成该房屋买卖合同无效二被告均有过错，根据法律规定，二被告应赔偿原告损失40000元，并要求二被告按照同期贷款利率给付自2017年8月17日至付清原告所有购房款的利息。 被告村委会辩称，原告本人并非是被告的村民，被告在安置房屋时有明确规定，必须为被告村民才能享受分配。原告与秦新强进行的什么交易，村委会并不清楚。要求驳回原告对村委会的诉讼请求。 被告秦新强缺席，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告认为，2017年8月20日，被告秦新强与原告就购买所涉房产达成了购房协议，根据该协议内容规定，鉴于被告秦新强在被告大福村有购房指标，被告秦新强将购房指标以7万元的价格转让给原告，2017年8月17日被告秦新强已达成转让指标的口头协议，原告王二乐将购房款325000元交至被告村委会，后于2017年9月14日退还82625元，协议书是2017年8月20日后补的，后期又给付70000元转让费，本案所涉房产系大福村村集体所建新民居，属于村集体房产，根据法律规定，不允许出售给本集体以外的个人或组织，因此原告与秦新强签订的协议违反法律强制性规定，应系无效行为。 原告提供证据如下： 一、原告和秦新强签订的购房协议书，因原告又将房屋卖给第三方，原始手续在第三方手中，现提供协议书复印件，证明被告秦新强与原告达成了购买所涉房产资格的协议书。 二、被告村委会与秦新强签订的新居民住宅楼有偿安置协议。 三、提交购房协议书，证明有7万元转让费，签订协议时已将转让费给了秦新强。 被告村委会质证认为：证据一秦新强与原告间的协议书所有内容证明的是二人间发生的买卖行为，与被告村委会无关；证据二的安置协议真实性认可，该证据证明的是被告村委会与村民秦新强签订了安置协议，并不是和原告签订的协议。证据三不发表质证意见，认为和被告村委会无关。 原告称，对2017年8月17日原告将所涉购房款325000元交至被告村委会，秦新强与原告只是签订的购房转让资格的协议，因原告的款项已打入村委会，我方购买的房产属于无效合同，要求村委会和秦新强共同返还242375元。鉴于原告与秦新强签订的协议无效，原告购房款已交到村委会，对因合同无效造成的损失要求二被告按银行同期贷款利率计算自2017年8月17日至付清所有购房款之日止。 原告提供证据如下： 1、?被告村委会出具的收据一份，证明交款人为原告； 2、?另提供转账条一份。 被告村委会质证认为，2017年8月17日村委会开具的收据不表示异议，当时村委会安置房屋时有许多户，如房主交不齐钱，可以由亲戚朋友凑，但应以房主名义交，村委会当时收到的并不是以原告名义交的款。原告承认与秦新强签订的协议无效，因此要求被告村委会承担责任无事实和法律依据。 被告村委会提供证据如下： 一、2017年8月11日村委会有偿安置协议书，证明秦新强为购房人； 二、2017年9月13日新民居有偿安置协议，证明安置对象仅限秦新强； 三、原告出示的村委会出具的收据； 四、村委会收取村民房款和退押金的登记表，明确写明退给了秦新强，是秦新强签字并摁印。 原告质证认为，对以上证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据收据能够体现村委会对原告交纳房款是知晓的，原告与秦新强签订的是购房资格转让协议，并非买卖协议，被告村委会有义务返还购房款。 庭审中，原告自愿放弃对损失40000元的主张。 对没有争议的证据和事实，原告和秦新强签订的购房协议书、被告村委会与秦新强签订的新居民住宅楼有偿安置协议、被告村委会出具的收据一份、转账条一份，本院予以确认。 本院认为，原告与二被告涉案房屋为被告村委会建设的本村村民安置房，该房屋的占地属于村委会集体所有，根据《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设者”。被告秦新强向原告王二乐销售房屋的行为属于无效民事行为，原告与被告秦新强所签订的购房协议违反法律禁止性规定，属无效合同。该合同被确认无效后，因合同而取得的购房款242375元、转让费70000元应予返还，因被告村委会系与被告秦新强签订的购房协议，原告王二乐系代被告秦新强交纳给村委会购房款，故此款应当由被告秦新强返还原告王二乐，原告要求被告村委会返还购房款没有提供相关证据，被告村委会不予认可，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃对损失40000元的主张，对此本院予以确认。原告王二乐对该房屋的性质疏于了解，对导致该房屋购房协议无效也有一定责任，原告要求二被告支付利息的主张，本院予以驳回。被告秦新强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对举证质证权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、2017年8月20日原告王二乐与被告秦新强签订的购房协议书无效。 二、被告秦新强于本判决书生效之日起十五日内返还原告王二乐购房款242375元以及购房指标转让费70000元。 三、驳回原告王二乐其他诉讼请求。 四、驳回原告王二乐对被告保定市清苑区清苑镇大福村村民委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6586元，由被告秦新强负担5986元，原告王二乐负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  许继革 审 判 员  石冲屹 人民陪审员  王丽红 二〇二〇年六月五日 书 记 员  王 娜