浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初3784号 原告：谢乐杭，男，1975年10月20日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托代理人颜育育（特别授权），浙江攀远律师事务所律师。 被告瑞安市呈信房地产开发有限公司，住所地浙江省瑞安市桐浦镇陶岙村，统一社会信用代码91330381MA2858UQ0L。 法定代表人胡绵延，执行董事兼总经理。 委托代理人潘忠武、陈钦辉（特别授权），浙江泽商律师事务所律师。 原告谢乐杭与被告瑞安市呈信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法由审判员娄晓钦适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜育育，被告的委托代理人陈钦辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢乐杭向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金54932.76元（以购房款1173777元为基数、自2019年7月1日起按照日万分之四标准计算至2019年10月25日止；二、被告向原告支付逾期交付停车位违约金（已95000元为基数，从2019年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年10月25日止）。事实与理由：原、被告双方于2018年4月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于瑞安市桐浦镇的桐溪山庄第3幢1单元602号房屋。原告按约支付了全部购房款。按照《商品房买卖合同》约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付符合条件的房屋。2019年1月13日，原告向被告购买小区停车位，双方签订了《桐溪山庄地下室停车位使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），价格为95000元，交付时间为2019年6月30日。但是，被告实际交付房屋和停车位时间迟延至2019年10月25日，其行为已经构成违约，应当按照约定向原告支付迟延房屋和停车位的违约金。 为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据： 一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格； 二、被告公司工商登记信息，拟证明被告的诉讼主体资格； 三、《商品房买卖合同》，拟证明原告向被告购买商品房，双方约定被告应在2019年6月30日前向原告交付房屋的事实； 四、销售不动产统一发票，拟证明原告已经按约向被告支付购房款的事实； 五、《转让协议》，拟证明被告应当在2019年6月30日前向原告交付停车位的事实； 六、收款收据，拟证明原告向被告支付停车位款95000元的事实。 被告瑞安市呈信房地产开发有限公司答辩称：原告诉称签订合同、支付购房款、房屋交付时间等均属实。该楼盘项目主体工程和附属工程均早已完工，只需要办理竣工验收备案手续就可以交付使用。但是，由于项目红线外出现山坡地质灾害，导致项目无法竣工验收。答辩人也马上着手处理，但因地质灾害处于红线外，答辩人无权处置，只能请求瑞安市政府帮忙。瑞安市政府也多次召开协调会，要求桐浦镇政府出面解决。桐浦镇政府经过调查核实，出具了桐政《2019》79号文件，提及由于周边多处山坡塌方，山坡治理涉及村民集体所有土地，政策处理困难，影响了工程进度，并非答辩人自身原因导致，因此建议免除答辩人竣工时间延迟的相关责任。综上，在合同履行过程中，由于山坡地质灾害原因导致答辩人无法按时交付房屋。该情况符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）第二十六条规定的情势变更情形，不属于普通的商业风险。据此，请求法院免除或者减轻答辩人的逾期交房违约责任。其次，该停车位在双方签订《转让协议》时就已经交付给原告，不需要办理相关交接手续，并不构成逾期交付；而且，该协议未约定违约责任，原告请求答辩人支付违约金于法无据。 被告瑞安市呈信房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据： 地质灾害照片若干张，拟证明本案商品房项目在《商品房买卖合同》签订后发生地质灾害的事实。 原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证后对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。但是对证据五，双方签订转让协议时该停车位在就已经交付给原告，不需要办理相关交接手续，并不构成逾期交付；而且，该协议未约定违约责任。 被告提供的上述证据经庭审出示，原告质证意见如下：对其合法性、真实性和关联性均有异议，照片无法看出形成时间、地点和来源，也无法看出是否是地质灾害；而且，《商品房买卖合同》签订时间是在2018年4月3日，如果原告所称照片拍摄时间是在2018年3月8日，那么原告关于《商品房买卖合同》签订后发生地质灾害的事实不能成立。 对原告提供的上述证据，结合被告的质证意见，本院经审查认为其符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。对证据五，《转让协议》未明确约定停车位交付时间，但是双方签订《商品房买卖合同》时停车位已经建成，只有在房屋交付的情况下交付停车位才有使用价值。结合《转让协议》中“交接手续按双方已签订的《商品房买卖合同》及补充协议就住宅约定的交接办法执行”的条款，本院认为停车位的交付时间应与房屋交付时间相同，即二者一并交付。被告的相应质证意见，本院不予采信。《转让协议》未明确约定被告逾期交付的违约责任，但不影响原告按照合同法相关规定主张赔偿损失。 对被告提供的上述证据，结合原告的质证意见，本院认定意见如下：原告未提供照片的具体形成时间，即使是在2018年3月8日，那么也早于《商品房买卖合同》的签订时间。也就是说，在原告向被告销售房屋，双方签订商品房买卖合同时，被告对其所谓的地质灾害情形是事先知晓的，并非是签订合同后才出现所谓的情势变更。因此，该证据的证明对象不能成立。本院对该证据不予认定，对原告的相应质证意见予以采纳。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年4月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市桐浦镇的桐溪山庄第3幢1单元602号商品房，总价款为1173777元。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。 合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。2019年1月13日，双方签订了《转让协议》，约定原告向被告购买一停车位，价格为95000元，但未明确约定交付时间和逾期交付违约责任。被告于2019年10月25日向原告交付商品房。 另查明，被告在取得项目地块后，至少在2016年就已经知晓并向有关部门反映用地红线外周边多处山坡塌方、山坡治理涉及红线外村集体土地等政策处理困难等问题。 本院认为，原、被告对《商品房买卖合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。原、被告双方就原告已按约支付购房款，商品房已于2019年10月25日向原告交付等事实均无争议。双方争议的焦点在于合同履行过程中是否出现足以影响竣工验收备案并交付房屋的地质灾害，且符合《合同法解释二》第二十六条规定的情势变更情形使得被告享有免除或者减轻违约责任的权利。《合同法解释二》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2018年4月3日。因此，即使商品房项目周边地块在2018年3月8日前发生了地质灾害并最终影响竣工验收备案和交付房屋，也是发生在合同签订以前。被告在签订合同时对所谓的地质灾害情形是事先知晓的，并且也采取了相应整改措施。事实上，被告在取得项目地块后，至少在2016年就已经知晓并向有关部门反映用地红线外周边多处山坡塌方、山坡治理涉及红线外村集体土地等政策处理困难等问题。综上，本案情形并不符合《合同法解释二》第二十六条的规定。被告关于合同履行过程中出现地质灾害的情势变更才导致被告逾期交房，依法可免除或者减轻违约责任的抗辩理由不能成立。 被告在2019年10月25日向原告交付商品房的行为已经构成违约，且被告不享有免除或者减轻违约责任的法定情形，应当按照合同约定承担相应的违约责任。按照《商品房买卖合同》第十条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。原告请求被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式为以购房款1442410元为基数、自2019年7月1日起按照日万分之四标准计算至2019年10月25日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。经计算，违约金金额为54463.25元。如前所述，本院认为停车位的交付时间应与房屋交付时间相同，即二者一并交付，为2019年6月30日前。因此，被告还应当向原告支付逾期交付车位违约金。原告请求违约金标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，表述不当，准确应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），经查2019年8月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为4.25%。经计算，违约金金额合计为1300.97元。逾期交房和逾期交付停车位违约金合计为55764.22元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告瑞安市呈信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢乐杭逾期交房违约金55764.22元； 二、驳回原告谢乐杭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1194元，减半收取597元，由被告瑞安市呈信房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 此页无正文审判员娄晓钦 二〇二〇年六月九日 书记员  唐乔君 相关法条索引 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件一： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二： 执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。