浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11100号原告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区绍兴袍江杨望村办公楼1楼101室。法定代表人：金进安。委托诉讼代理人：肖凌，浙江秦国光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，浙江秦国光律师事务所律师。被告：曹名良，男，1979年12月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴千樾商业管理有限公司与被告曹名良合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，先后于2019年12月26日、2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈飞，被告曹名良到庭参加诉讼。本案双方当事人庭外和解一个月，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于绍兴市间商铺；2.判令被告向原告支付占有使用费（按照212246.4元／年的标准，从2018年3月6日起至实际腾退之日止的占有使用费，暂计至2019年10月17日为392903.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告对第二项诉请的占有使用费计算标准212246.4元／年变更为242246.4元／年，诉状是笔误；被告使用的案涉16间商铺平面示意图中编号为1001-1009（无1004编号）、1026-1033号。事实和理由：被告有意向原告租赁位于绍兴市间商铺。为此，双方于2017年10月7日签订《商铺租赁预定协议》，约定被告须在接到原告通知签订正式合同之日起五个工作日内签订《商铺租赁合同》并付清合同约定的全部款项，逾期则视为被告放弃该商铺的租赁权，同时被告所缴纳的定金不予退还。同日，被告向原告支付定金16万元，并实际占有使用该16间商铺。2018年3月1日，原告通知被告签订《商铺租赁合同》，但被告在实际占有使用商铺的情况下拒绝与原告签订合同，后原告又于2019年7月11日向其发送律师函，要求签订《商铺租赁合同》或者进行腾退，但被告仍予以拒绝，并持续占有使用该16间商铺至今。原告认为被告的行为已严重损害原告利益，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告陈述被告是在2018年2月中旬的时候商铺已经装修完毕，在2018年3月份就已经开始使用案涉房产，原告于2018年6月9日在园区内举行了开业典礼，消防验收通过是在2019年3月份。被告辩称，向原告租赁案涉16间商铺并交了定金16万元、双方在2017年10月7日签订商铺租赁预定协议是对的。2018年3月6日的起算点、242246.4元/年的标准都不认同。原告开业没有书面通知其，商户也没有来，是原告造成其损失，消防是2019年3月才通过的，2018年3月份消防都没通过，怎么能算费用？其没有用两年，其是2018年6月30日左右搬过来装修的，到7月份的时候搬进来，因为消防不过关，又叫其等商户关掉，2019年3月份正式开业，其叫了工人才开门营业，具体几号记不清了，应该是在2019年3月中旬。对于原告主张通知后5个工作日内要签订商铺租赁合同，逾期视为放弃，定金不予退还，双方对此没有约定。2018年3月1日原告没有通知其去签租赁合同，既没有书面通知，也没有口头通知，就是听去签了租赁合同的人回来说签租赁合同有优惠，不签的没优惠。因为原告园区这边没有人来，开不起来，所以其就没签商铺租赁合同。原告所称2019年7月11日的律师函，可能是发给其店里的，其没有看到过，因为其本人不在店里。原告要求腾退16间商铺可以，定金还给其，其就腾退，其的装修费用怎么算，占有使用费是原告造成的，不同意支付。其等商户是要旧货市场，原告旧货市场的牌子不挂、旧货市场不开，其等商户就不要商铺了。综上，被告不同意腾退亦不同意支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：证据1.商铺租赁预定协议1份，要求证明被告欲向原告租赁精工酒店用品电商园1号楼1层1001-1008、1023-1030号商铺，双方签订预定协议，协议对租金金额进行了明确，并约定被告应在接到原告通知签订正式合同之日起五个工作日内签订《商铺租赁合同》并缴纳全部款项。被告质证认为其是签了商铺租赁预定协议，日期也是对的，商铺是16间，铺号需要回去核实，但签字的时候空格里面手填的内容是空白的，租金计算标准也是没有填写的，对租金计算不认可。针对被告质证意见，原告陈述双方签预定协议的时候租金是一个大概的约定，原告事后自己计算后填上去的，当时铺号没有标号，也是后面填上去的，填的时候铺号与设计平面示意图所标示的铺号相对照存在出入，因为增加了1004号、1014号等数字4结尾的编号，后因多家商户提出带“4”的铺号不吉利，又重新隐去了1004号和1014号，仍然按照设计平面示意图对商铺进行编号；计算标准金额里面包含履约保证金，在起诉时没有算上，因此与起诉的金额有差异，后来原告拿商户通知书给商户们看，商户通知书都写了具体的金额，外铺与内铺的价格是不同的，原告的第3组视频证据中原告把商户通知书交给被告时反复询问是否清楚是否有意见，原告都没有提出异议。经审查，本院对该份商铺租赁预定协议结合被告提交的商铺租赁预定协议综合认定。证据2.照片2份，要求证明原告通知被告签订《商铺租赁合同》，张贴在被告商铺门口的通知落款时间为2018年3月1日。被告质证认为照片中的店是其的店，原告说2018年6月30日要正式开业，让商户把厂里面老板叫来，6月28日又说不开业了，老板不用叫了，2019年3月又说可以开业了，其才叫了工人来开了门；照片上其的店门都是关着的，商户通知书贴在门上，其没来店里，没有看到过。经审查，原告该组照片未能提供拍摄的原始载体，不能证实其在2018年3月1日通知被告签订商铺租赁合同。证据3.2019年8月17日视频及文字材料、商户通知书各1份，要求证明被告对于《商户通知书》载明的费用无异议；被告确认其一直占有使用商铺达2年；被告因市场其他商户未开门、生意不好为由拒绝支付欠付的租金、物业费等费用；视频是原告工作人员拍的，视频中反映原告把商户通知书交给被告时反复询问是否清楚是否有异议，被告说清楚的；物业费按照每平方每年24元的标准收取，该费用在通知书中也明确载明，被告亦未提出异议。被告质证认为视频的时间是对的，是在其老店拍的，属于偷拍，没跟其说要提意见，也没说这个通知书是证据，其就没提意见，如果跟其说是证据，其肯定要提意见；对商户通知书的内容不认可。经审查，视频内容连贯、对话清晰，虽被告提出原告属于偷拍，但拍摄地点为公共场所，且是对双方谈话内容的拍摄，不属于侵犯被告隐私，故对该视频证据予以确认；视频显示被告拒绝在商户通知书上签字。证据4.绍兴市不动产登记查询证明1份、租赁合同1份，要求证明案涉房屋的产权人是绍兴精工商业管理有限公司，该公司将案涉房屋出租给原告使用，原告有权对外出租并收取租金。被告质证认为没意见，但其等商户是卖旧货的，原告没给挂旧货市场的牌子。经审查，本院对证据予以确认。证据5.租赁合同32份，是原告跟与被告同一栋楼的租赁商户签订的合同，要求证明原告租金收取方式，供法院参考，经原告方计算，被告所在的商铺一号楼平均租金为630元/平方米/年。被告质证认为平均租金其不知道，别人的合同其没看到过，不知道；这些房子都空着，现在就其一家开着，其他都搬走了，是强制性搬掉了，门都锁掉了。针对被告质证意见，原告陈述虽然说有些没开门，但所有货物都堆在里面当仓库用的，原告没有强制腾退，是商户自己锁门的，当仓库用平时也不可能门都开着。经审查，对租金标准本院结合双方陈述及其他证据综合认定。证据6.平面示意图1份，要求证明被告占用租赁物实际面积为283平方米。被告质证认为铺位是对的，其现在是在用的。本院对证据予以确认，对案涉16间商铺的编号亦依据该平面示意图及现场勘查予以认定。被告提交：证据7.被告持有的商铺租赁预定协议1份，要求证明协议手填部分是空白的。原告质证无异议，原告提交的商铺租赁预定协议上的租金计算标准的确是原告工作人员计算后补充填写的，当时原告跟被告提过大概的费用，跟旧货市场的租金标准差不多，被告也是认可的，所以签了商铺租赁预定协议，没有具体计算过；被告在原告处租有内铺和外铺，内铺是650元/平方米/年，外铺是720元/平方米/年，1.2的系数是公摊。针对原告质证意见，被告陈述原告的租金比其在旧货市场老店的租金要高，原告原来口头承诺是500-650元/平方米/年，外铺是650元，内铺是500元，其在旧货市场租的老店是700元/平方米/年，那里是统一的，其都是外铺，没有公摊的。本院对证据予以确认。证据8.收据1份、转账记录1组，要求证明被告支付定金。原告质证无异议。本院对证据予以确认。证据9.2019年10月15日照片3份，要求证明2019年10月份，原告把被告商铺门锁掉了，第一次锁门，其当天就砸开了，第二次2019年10月15日，原告又把被告的门锁掉了，报警后110里面斗门街道人民调解委员会调解的，被告有笔录做过，门到现在都这样锁着，一直锁了几个月，现在门还锁着的照片其也可以提供，其让工人拍过来就行。原告质证认为锁门事件确实有发生，因被告拒绝与原告签订租赁合同且长期占有使用租赁物，不缴纳任何费用，原告在多次与被告沟通无果的情况下第一次将被告租用商铺上锁，但被告当天就砸开了，后原告再次与被告交涉无果，将被告使用的商铺第二次上锁，并报警由派出所出面调解，因调解无效，第二天一早被告自行撬锁，并持续营业至今；照片不能证明后期原告一直有锁门的情况，事实上也不存在这个情况。经审查，被告提交的照片中，1份为其商铺1扇玻璃门被U型锁锁上的照片；1份为落款日期2019年10月15日的斗门街道人民调解委员会笔录第2页，其内容记载“经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方当事人经协商各有说辞，调解不成功；二、双方当事人均同意走司法途径解决租房纠纷，在此之前公司不再去锁门”；1份为被告手写落款日期2019年10月15日的经过情况，内容为“本人曹名良2017年9月28日交了笔订金十六万元整给绍兴千樾商业管理有限公司，到2018年6月接到他们的口头通知，说准备开业，就过去装修了，十几天左右搬进去了，最后又没开业，一直到2019年10月15日都没接到开业的通知，水电也没开通过，房子也是我们自己装修的。2019年10月12日，绍兴千樾商业管理有限公司，把我的店铺门锁了，然后我就把它砸开了，后面他们报警了，因为上次没处理好，2019年10月15日又把门锁上了。”对该组照片，本院结合原告质证意见，对照片真实性予以确认，但照片不能证实被告主张的原告第二次锁门后经斗门街道人民调解委员会调解到本案第一次庭审，门一直锁了几个月；被告在庭审后亦未补充提交第一次庭审时门还持续被原告锁着的照片，结合被告照片中调解委员会笔录协议第二款、原告诉状落款日期2019年10月17日及被告在原告第一次锁门时当天即把锁砸开等情况综合分析，原告主张被告第二天一早自行把锁砸开营业的事实具有高度盖然性，本院予以认定。证据10.视频、照片各1组，已上传移动微法院，视频要求证明其商铺是2019年2月12日地板铺好装修好其自己拍摄的；照片是原告人员锁其店门，2019年10月份其的工人拍的，照片和有穿制服的市场保安的视频都是其的工人第二次开庭前一天发给其的；开业的视频是市场里的商户2020年1月13日发给其的，具体的开业时间根据视频背景里的时间应该是2019年3月31日。原告质证认为视频证据，显示收藏文件的时间是2019年2月12日，只能证明视频是在该时间被被告所收藏，而不能证明视频的形成时间是2019年2月12日，不能达到被告的证明目的；有保安的视频及照片主要是来证明锁门的情况，被告所在的商铺之前确实有一次被原告方锁了门，但锁的是侧门，本身是通道，是被告占用了公共通道，随意堆放货物，门本身也是被告自己堆放在通道的货物挡起来的，根本不能出入，原告虽然锁了侧门，但被告的正门是一直正常使用的，对被告来讲不影响使用，被告的商铺一直有两个员工在的，原告不可能一直锁着，曾经发生纠纷锁了门，但被告马上撬开了，也曾向派出所报警；对于开业视频，2019年3月31日确实有举办过一次开业典礼，2018年6月份原告已经办过一次开业典礼，在另案中有，主要是为了打广告吸人气引流，举办活动名义上是开业典礼，并不表示是在这个点开业，原告商铺是租出去，被告这样的小商户是租出去还是怎么使用与原告没关系。经审查，本院对视频、照片的真实性予以确认，对于被告主张其装修完成的时间、原告开业的时间，本院结合其他证据综合评判。证据11.本院2020年6月3日现场勘查视频及照片，原、被告质证均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日，原告千樾公司（出租方、甲方）与被告曹名良（承租方、乙方）签订商铺租赁预定协议1份，载明：“一、甲方将位于浙江省绍兴市商铺（以下简称该商铺）共计16间，租赁给乙方，以供经营塑料制品、地毯商品的展示与销售。二、双方约定合同期内的租金计算标准为元／间／年，按支付。三、签订本协议当日，乙方应向甲方交纳商铺租赁定金人民币（大写）壹拾陆万元整，待乙方与甲方签定正式房租赁合同及相关协议后商铺租赁定金转为租金或费用的一部分。四、乙方须在接到甲方通知签定正式合同之日起五个工作日内，签订《商铺租赁合同》并付清合同所规定的全部款项，如逾期或未向甲方交清全部款项则视为自动放弃该商铺的租赁权，同时乙方所交纳的商铺租赁定金不予退还，乙方信息必须如实填写，如有电话、地址等通讯方式变更应及时书面通知甲方，否则因此引起的甲方无法及时通知乙方签订正式合同等后果，由乙方自行承担。五、乙方签订本协议时须向甲方出示身份证原件及乙方营业执照原件，并将身份证复印件及乙方营业执照复印件提供给甲方留存一份。六、该商铺租赁预定协议书签定后，甲、乙双方必须严格按本协议的条款执行。如甲方违约，乙方可要求甲方返还其所交的商铺租赁定金，如乙方违约，乙方交纳给甲方的商铺租赁定金等所有项款不予退还。七、免责条款：因不可抗力导致本协议不能履行的，双方互不承担违约责任（不可抗力指发生战争、地震、特大天灾等）。八、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行商定后签订补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。九、甲乙双方履行本协议书发生纠纷，应通过友好协商解决，协商解决不成，可向该商铺所在地人民法院起诉。十、本协议经甲乙双方签字或盖章后，且乙方向甲方交清约定的商铺租赁定金之日起生效。本协议书一式二份，甲乙双方各执一份。十一、其他约定：乙方依据《商铺租赁合同》所应缴的全部款项，由甲方出具《商铺租赁核算单》，乙方凭此单进行缴纳。”2017年10月7日，被告曹名良向原告转账支付16万元，并由原告出具16万元收据1份，载明款项内容为租房定金。原告工作人员于2019年8月17日到被告位于旧货市场的老店向被告送达商户通知书，被告经过阅读但拒绝签字。视频中，被告称“你们现在商户都不来怎么弄，我租了仓库，那仓库可以，但是我的店面我要付人工费的……现在关键是我们没信心，已经两年放下来了，不是开玩笑的，我人工已经付了不少了……这个是确认签字？……这个你让我现在签字，我肯定不会签……现在不是说我不来付，是你们市场搞得我们没有信心，钱我怎么来付？我的店一直开着，人工费一直在付的，亏的……前年说开，去年我们货拿去，仓库也租了，仓库你看看一年好几万块钱，白白亏了两年仓库费了，今年第二年嘛”。原告落款2019年8月15日的商户通知书（分商户联、公司回执联）内容为：“一号楼Ｄ馆曹名良商户：贵户于2017年10月7日下定金承租位于间营业房用于经营塑料制品，付定金人民币16万元整，并在2018年期间装修完毕，铺货和开门营业。照公司政策，2018年1月1日-2018年5月31日为免租期，2018年6月1日-2019年5月31日为承租期。此房实际面积283平方，加公摊系数为1.2，共计339.6平方，其中外铺9间（1001-1008、1030），单价720元／平方／年，计面积159平方＊1.2（系数）＊720元＝137376元，内铺7间（1023-1029），单价650元／平方／年，计面积124平方＊1.2（系数）＊650元＝96720元，租金合计人民币234096元，依照合同政策减免广告费，收取物业费24元／平方／年339.6＊24＝8150.4元，另收履约保证金人民币15000元，以上合计234096＋8150.4＋15000＝257426.4元，现已收定金人民币16万元，应收余款人民币97246.4元，上述情况如属实，请确认签字。特此通知”。诉讼过程中，经本院现场勘查，结合原告提交的平面示意图及被告质证意见，双方根据商铺租赁预定协议由原告交付被告使用的商铺位于精工酒店用品电商园D馆1号楼一层1001-1009（无1004编号）、1026-1033号共16间，实用面积合计283平方米。另查明，2017年11月1日，被告与案外人绍兴精工商业管理有限公司签订租赁合同一份，由被告（承租方、乙方）向绍兴精工商业管理有限公司（出租方、甲方）租赁位于绍兴市南侧地块红线范围内的全部房屋和场地，其中约定租赁房屋用途为：作为酒店用品电商园营业用房及仓储用房的出租，租赁期限为12年，自2017年8月1日起至2029年7月31日止；甲方同意给予乙方项目建设期免租优惠，免租期限到2017年12月31日止；考虑到项目建成后，市场的招商、培育、商户入驻装修仍需要一定的时间，应乙方要求，甲方同意2018年1月1日至2018年6月30日（6个月）为市场建设期与培育期，甲方减半向新公司收取租金；乙方享有租赁房屋的使用权，有权将租赁房屋按本合同约定用途出租给第三人进行经营活动。原告于2018年6月在案涉精工酒店用品电商园举办了启航仪式，2019年3月28日通过消防验收，2019年3月31日举办精工商贸城开业典礼。2019年10月，因案涉商铺租赁纠纷，双方矛盾激化，原告曾先后两次对被告使用的商铺采取上锁手段，第一次锁门后，被告当天自行将锁撬开，2019年10月15日，原告第二次锁门，当天双方报警后由斗门街道人民调解委员会调解未果，被告于第二天自行将锁撬开营业。后原告提起本案诉讼。本院认为，原、被告就租赁商铺签订的商铺租赁预定协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应按约履行。根据协议约定，被告须在接到原告通知签订正式合同之日起五个工作日内签订商铺租赁合同并付清合同所规定的全部款项，但被告一直拒绝签订，已构成违约，原告据此要求被告腾退，合法有据，本院予以支持。被告提出要原告退还其16万元定金，其才腾退的抗辩。经审查，根据双方签订的商铺租赁预定协议第三、四条约定，被告所交纳的16万元商铺租赁定金，是为保证双方签订正式商铺租赁合同而交付的定金，性质为立约定金。立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方互相遵守签订主合同的约定。立约定金一旦交付，合同双方当事人即受其约束，无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务。立约定金合同双方当事人是否违约判断的依据是哪方以明示或以默示的实际行动拒绝签约，并对违约方适用定金罚则。本案中，系被告拒绝与原告签订正式的商铺租赁合同，且被告提出原告不给挂旧货市场牌子、没有商户来等理由，均不构成其拒绝与原告签订正式合同的合法理由，原告是否退还被告按照商铺租赁预定协议所交纳的定金，并非被告腾退案涉16间商铺的前提条件，故对被告提出返还定金才腾退的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付占有使用费的诉请。首先，关于占有使用费的起算时间问题。原告主张被告2018年2月中旬完成装修，其于2018年3月1日通知被告签订商铺租赁合同，被告不予认可，且原告亦未能提供相应证据予以证实，故对原告主张自2018年3月6日起算占有使用费，本院不予采纳。被告第一次庭审中陈述其于2018年6月30日左右搬过来装修，7月份搬进来，消防不过关，又叫其等商户关掉，2019年3月正式开业，其叫了工人才开门营业；被告证据9中其所写的经过情况中载明“2018年6月接到他们的口头通知，说准备开业，就过去装修了，十几天左右搬进去了”等内容；再结合原告2019年8月17日拍摄的视频中，被告称“已经两年放下来了，不是开玩笑的，我人工已经付了不少了……我的店一直开着，人工费一直在付的，亏的”等话语综合分析，本院酌情认定被告自2018年7月1日起占有使用案涉16间商铺，并应开始支付占有使用费；另外关于被告提出2019年3月才通过消防验收，消防没通过，怎么能算费用的抗辩。经审查，虽然本案原告向被告实际交付16间商铺时，消防验收尚未通过，但并未因此导致被告无法使用该16间商铺，且被告实际也在使用该16间商铺，但综合双方商铺租赁预定协议中约定的租赁商铺用途，以及原告在消防验收通过后2019年3月31日举行精工商贸城开业典礼等各项因素考虑，对于2018年7月1日起至2019年3月31日止被告应支付的占有使用费，酌情认定按2019年4月1日起应付占有使用费标准的60%计付。其次，关于占有使用费的计算标准问题。经审查，因双方签订的商铺租赁预定协议未约定租金计算标准，被告亦未同意在原告制作的商户通知书上签字确认，故对原告主张按照商户通知书所载租金标准计算占有使用费，本院不予采纳。结合原告所称被告所在商铺一号楼其他商户平均租金折算为630元/平方米/年，及被告称其在旧货市场老店租金为700元/平方米/年、原告原来口头承诺租金为外铺650元、内铺500元等综合衡量，酌情认定2019年4月1日起至被告实际腾退日止的房屋占有使用费按照630元/平方米/年标准、面积按平面示意图中所示实用面积283平方米计算。据此，被告自2018年7月1日起至2019年3月31日止应支付的占有使用费经核算为80230.5元【即630元/平方米/年×283平方米÷12×9×60%】；被告自2019年4月1日起至2020年6月2日止应支付的占有使用费经核算为208005元【即630元/平方米/年×283平方米÷12×14；因2019年10月，原告曾因被告拒绝缴纳租金亦拒绝签订租赁合同发生纠纷而先后两次对案涉商铺进行锁门，该期间占有使用费酌情扣减2天】；被告自2020年6月3日起至实际腾退日止的占有使用费按178290元/年标准【即630元/平方米/年×283平方米】计付。对于原告主张的物业费，因双方商铺租赁预订协议中并未约定另行收取物业费，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告曹名良于本判决生效之日起一个月内将位于绍兴市编号）、1026-1033号共16间商铺腾退并交还给原告绍兴千樾商业管理有限公司；二、被告曹名良于本判决生效之日起一个月内支付原告绍兴千樾商业管理有限公司自2018年7月1日起至2020年6月2日止的占有使用费288235.5元、自2020年6月3日起至实际腾退上述16间商铺之日止的占有使用费按178290元/年的标准计付；三、驳回原告绍兴千樾商业管理有限公司的其他诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取3597元，由原告绍兴千樾商业管理有限公司负担785元，被告曹名良负担2812元，于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  傅莹莹人民陪审员  王凤仙人民陪审员  王根平二〇二〇年六月二十日书 记 员  郭 颖附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。