北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1274号原告：北京新起点物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号106室。法定代表人：罗健，董事长。委托诉讼代理人：刘芳，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明杰，北京市一法律师事务所实习律师。被告：胡明月，男，1969年3月4日出生，汉族，北京英特尔（中国）有限公司工程师，住北京市西城区。原告北京新起点物业管理有限公司（以下简称新起点物业公司）与被告胡明月物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新起点物业公司的委托代理人刘芳、李明杰，被告胡明月到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告新起点物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡明月支付新起点物业公司2017年至2018年物业服务费6143.68元及2016年至2018年公摊电费100.57元，合计6244.25元;2、判令胡明月承担本案全部诉讼费用。事实与理由:我司于2006年9月1日与北京市西城区欧园小区业主委员会签订《欧园小区物业服务委托合同》(以下简称物业服务合同)。该物业服务合同约定我司服务的社区范围为北京市西城区欧园小区(以下简称欧园小区)，物业服务费普通住宅1.86元/月/平方米，商用住户5元/月/平方米，按年度收取。我公司依照《物权法》、《物业管理条例》、《北京物业管理办法》的相关规定，经欧园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，于2017年1月1日起将普通住宅物业服务费由1.86元/月/平方米调整为2.7元/月/平方米(不包含公摊电费)。胡明月为欧园小区xxx室户主。胡明月拒交2017及2018年度物业服务费，2016年至2018年公摊电费，经我公司多次有效催告后仍拒绝履行。我公司于2019年9月20日向胡明月发出《物业管理缴费通知书》要求其于2019年9月30日前交纳本起诉状诉讼请求第一项要求的全部费用，但胡明月未予履行。为维护我司正当合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持我司的诉讼请求。被告胡明月辩称，新起点物业公司要求胡明月支付的物业费与原业主委员会与胡明月签订的物业服务收费标准不符，且物业费涨价流程不合规，胡明月不认可新起点物业公司的涨价行为，导致胡明月无法按原物价标准缴纳物业费，请求法院判定胡明月按原物业费收费标准缴纳物业费。首先，新起点物业公司服务质量未达到原合同标准。根据《欧园小区物业委托服务合同》第5.9条规定，新起点物业公司应保障小区内安全防范和保安，新起点物业公司接管小区物业管理后，安全防范力量日益减少，取消夜间楼层巡查，中控室监控不力，辖区派出所多次出警，给业主安全带来极大隐患。将3号楼和4号楼之间的消防安全用房违规出租，并在房间内设置厨房，存在消防安全隐患；根据《欧园小区物业委托服务合同》第8条规定，新起点物业公司应保障小区的公共环境卫生管理服务，新起点物业公司未达到应尽义务，卫生服务存在瑕疵和造假；根据《欧园小区物业委托服务合同》第18条规定，公共区域的出租收入应按比例进行分配，新起点物业公司在每年的服务公示中该项内容收入全部为零，侵犯了小区全体业主的权益。基于商业业务的正常逻辑，电梯间广告和地面车位的收费不可能每年均为零；部分业主曾给新起点物业公司出示整改函，新起点物业公司没有正式反馈整改效果不佳。其次，涨价流程违规。新起点物业公司称经小区专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半业主同意的事实与理由没有证据支持；新起点物业公司在入户寻求业主签字时既不要求签字人出示身份证，也不要求出示房产证，涨价请求函上只有签字，无法保证签字人与房产业主的一致性；新起点公司将涨价通知在小区内公示，但未公示相关服务合同，根据物业管理条例的规定，调整物业费时需要公示相关服务合同和内容，新起点物业公司未公示调整物业费后的服务合同，也未按照物价管理部门进行调整后的物业费用登记。第三，分摊电费计算存在瑕疵。新起点物业公司将电梯间广告和地下室出租，这些出租业务皆涉及电力消耗，新起点物业公司不能将这些出租业务的电力消耗分摊到全体业主。胡明月支持新起点物业公司按照合理、合法、合规的方式寻求物业费的调整方案，并公布相应的合同，高质量的提供相应物业服务，对属于业主的出租收入应返还给业主或纳入物业费的减免中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡明月为北京市西城区xxx号房屋业主，建筑面积94.83平方米。2006年9月1日，新起点物业公司与北京市西城区欧园小区业主委员会签订《欧园小区物业服务委托合同》，约定新起点物业公司服务的社区范围为北京市西城区欧园小区，物业服务费按年度收取，普通住宅标准为1.86元/月/平方米，水费、公摊电费由物业公司据实向业主收取，业主逾期不缴纳物业服务费的，新起点物业公司可以依据政府相关法规追缴物业费及违约金。委托管理期限为1年，自2006年1月1日至2006年12月31日止，本合同期满欧园业委会没有将续聘会解聘新起点物业公司的意见通知新起点物业公司，且没有选聘新的物业服务企业，新起点物业公司继续服务的，视为此合同自动延续。自此，新起点物业公司一直为涉案欧园小区提供物业服务至今。胡明月向新起点物业公司交纳物业费至2016年12月。2016年7月12日，新起点物业公司向北京市西城区广安门街道办事处和红莲南里居委会递交《关于调整欧园小区住宅物业服务费的申请》，载有如下内容：新起点物业公司自2003年12月开始为欧园小区提供物业服务。2006年9月与业主委员会签订欧园小区物业服务委托合同，自2006年1月1日起住宅物业费由2.12元/月/平米调整为1.86元/月/平米，商业物业费未做调整。至今仍执行住宅物业费1.86元/月/平米。随着人工成本、能源成本、维修费、外包费等逐年提高，公司员工工资一直处于周边行业最低标准。此外，小区建成后公共区域的各种设备都出现不同程度的磨损和损坏，导致物业公司在物业设备维修和保养上的支出日渐增多，故为了能更好的提供物业服务并结合实际情况，希望可以上调住宅物业费。后紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司接受新起点物业公司的委托，对欧园小区物业项目的物业服务费用标准进行评估，住宅项目评估收费标准为2.946元/月/平米。2016年8月29日，新起点物业管理有限公司欧园物业项目处发布《关于核查欧园小区业主身份的通知》，核查欧园小区业主身份。2016年9月18日，新起点物业公司发布《关于欧园小区调整物业服务费的公告》，上载：物业公司将于2016年9月19日起安排工作人员入户协商欧园小区物业服务费标准，拟住宅物业费由1.86元/平米/月，提高到2.7元/平米/月（不含公摊电费）。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，调整物业费。2016年10月28日，新起点物业公司发布《关于欧园小区业主反馈问题的说明》，上载：自2016年9月19日入户与业主协商调整物业费以来，就业主提出的保安问题、健身器材、小广告、楼道内卫生较差等问题做以说明。2016年12月26日，新起点物业公司欧园物业管理处发布《欧园小区物业费调整表决和签订补充协议结果公告》，上载：公司于2016年9月19日至2016年12月18日历时90天入户与全体业主协商调整物业费，公告如下：一、欧园小区共有业主1366户，总建筑面积102780.47平方米，共收到表决书和补充协议733户，经过二次复核，有效户数717户，无效户数16户，有效户数建筑面积54854.69平方米。有效同意户数占总户数百分比为52.48%，有效同意建筑面积占总建筑面积百分比为53.37%。自2017年1月1日起调整欧园小区住宅物业费，由1.86元/平米/月调整到2.7元/平米/月（不含公摊电费）。并附有业主签字表。2016年12月19日，新起点物业公司向北京市西城区广安门街道办事处提交《关于调整欧园小区住宅物业服务费的报告》。新起点物业公司提交欧园小区3号楼2016年至2018年公共区域照明用电表。另查，2019年9月20日，新起点物业公司向胡明月送达物业管理费缴费通知书，要求其2019年9月30日前交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费9215.52元，2016年1月至2018年12月的公摊电费100.57元。诉讼中，新起点物业公司向本院提交欧园小区3号楼2016年至2018年公共区域照明用电表，显示2016年至2018年期间每户需缴纳公摊照明费100.57元。审理中。胡明月提供照片、光盘、致物业整改函、证明。新起点物业公司对照片、光盘及证明的真实性及证明目的不予认可。对致物业整改函表示收到，对所有的问题均已回复并整改。本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。根据查明的事实，新起点物业公司对西城区欧园小区实施了物业服务管理行为，胡明月实际上获得了新起点物业公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。随着社会经济发展和经营成本的变化，新起点物业公司提高物业服务收费标准有其合理性，且每月每平方米2.7元的物业费标准符合政府相关规定，胡明月应按照该标准向新起点物业公司交纳物业服务费用。胡明月提出的抗辩不足以构成其不缴纳物业费的正当理由。如果胡明月对新起点物业公司的服务标准、收费标准有异议，可以通过业主委员会或个人正常渠道进行反应和沟通，而不能通过拒交物业费而使矛盾进一步激化。故对于新起点物业公司要求胡明月支付2017年至2018年期间的物业费和2016年至2018年公摊电费的诉讼请求，本院予以支持。应当指出的是新起点物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起7日内，被告胡明月给付原告北京新起点物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费6143.68元；二、本判决生效之日起7日内，被告胡明月给付原告北京新起点物业管理有限公司2016年1月至2018年12月的公摊电费100.57元；如果被告胡明月未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡明月负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年六月十七日法官助理  马小龙书 记 员  王 溪-2--1-