四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1498号 上诉人（原审被告）：四川昆乐房地产开发有限公司，住所地四川省南部县南隆镇幸福路229号青年城。 法定代表人：梁龙，经理。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周晓华，女，1965年10月12日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓武进，四川可格律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：王怀文，男，1973年12月14日出生，住四川省南部县。 上诉人四川昆乐房地产开发有限公司（以下简称昆乐公司）因与被上诉人周晓华、王怀文商品房买卖合同纠纷一案，四川省南部县人民法院作出（2018）川1321民初1525号民事判决，昆乐公司不服，提起上诉。本院作出（2018）川13民终3221号民事裁定，撤销原判，发回重审。四川省南部县人民法院另行组成合议庭审理后作出（2019）川1321民初658号民事判决。昆乐公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昆乐公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审对本案定性为商品房买卖合同纠纷错误，案由应当为建设施工合同结算纠纷。周晓华与昆乐公司从未建立真实的商品房买卖合同，昆乐公司与周晓华签订商品房买卖合同，将案涉房屋网签备案登记到周晓华名下，是由于王怀文挖运昆乐公司工程土石方后，昆乐公司欠付王怀文款额，将案涉房屋网签备案登记到周晓华，应在工程价款结算抵扣房屋价款后，按多退少补原则结算。案涉房屋因工程欠款以房抵债产生，基础法律关系是建设工程施工合同。二、原审认定事实错误。1、原审认定昆乐公司欠付王怀文工程价款到期不能支付不是事实。昆乐公司欠付王怀文工程价款属实，但双方未进行结算，欠付工程款金额至今不明确。原审以案涉房屋总价款886万元认定抵偿的工程价款错误。周晓华、王怀文向昆乐公司出具《说明》内容为“本人在青年城网签房子总价36万元正。实际销售单价4488元/平方米，总价是548702元正，特此说明”，证明了抵债房屋总价款与应付工程款并未结算，未进行品迭。2、原审判决工程欠款关系已转化为商品房买卖合同关系错误。昆乐公司与周晓华签订商品房买卖合同的基础和前提是与王怀文存在建设工程施工合同纠纷，在建设工程施工合同未结算之前，商品房买卖合同并未实际履行，只有在建设工程价款结算并履行完毕后，商品房买卖合同才能生效，如果以房抵债的基础和条件丧失，以房抵债的行为自然不成就。 周晓华答辩称，昆乐公司出具的《证明》表明将工程款通过商品房买卖进行抵扣，商品房买卖合同合法有效；昆乐公司向房管部门出具承诺书是真实意思表示；房管部门工作人员对案涉房屋预售备案进行了调查，抵扣工程款及网签均真实；昆乐公司向周晓华出具不动产销售发票，并交房管部门办理备案登记；周晓华已缴纳维修资金；昆乐公司因与王怀文工程纠纷已两次起诉，其中一次昆乐公司撤回起诉，另一次按自动撤回起诉处理；昆乐公司另起诉撤销《证明》两份，也已经被法院驳回诉讼请求；工程欠款纠纷与本案性质不同，不能合并审理；商品房买卖合同约定应于2018年3月31日交付房屋，昆乐公司未交付构成违约，应当承担责任；请求驳回上诉，维持原判。 王怀文答辩称，同意周晓华的答辩意见。 周晓华一审起诉请求：一、确认案涉商品房买卖合同合法有效；二、昆乐公司立即向周晓华交付房屋并赔偿相关损失；三、昆乐公司腾房并将室内昆乐公司所有的办公设备和其他设备搬出，并按房款总额20%标准支付违约金177.2万元。一审诉讼过程中，周晓华增加诉讼请求：昆乐公司安装燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，并承担相关费用；昆乐公司在缴纳相关费、税后为周晓华办理房屋产权变更登记。 原审查明，周晓华与王怀文系夫妻关系。2014年11月16日，昆乐公司（甲方）与王怀文（乙方）签订《挖运土石方合同》，约定：甲方在南部县国道212线原国土局修建商住楼，甲乙双方就该项目的土石方挖运开挖、运输、场外弃置工程签订合同；合同工期90天；挖运土方承包单价为每立方米33元，包括各种机械、车辆运输、人员工资、倒弃土场地、安全费、场内修建便道费用。如遇到普坚石、特硬坚石，将另行计价。甲方负责修建冲水池，接市政道路进入本工程，长15、宽5米、厚20cm的混凝土道路；该工程由乙方全额垫付资金，工程结束后180日历天一次性全额支付给乙方，如甲方未按规定的时间内付清工程款，乙方将按本工程总价目每月收取3%资金占用费，最迟期限延长一个月，否则将停工；在施工过程中，如果甲方未及时对该项目的道路、房屋采取护壁和保护措施，造成乙方停工超过15天（政府执法部门要求停工在外），甲方将按总价50%每天支付给乙方2%的资金占用费；签订合同之日，乙方向甲方缴纳保障金10万元等等。合同签订后，王怀文对昆乐公司的开发项目进行了土石方挖运。昆乐公司的工作人员胡彪向王怀文出具一份便签，该便签载明：一、2015年5月6工地因甲方打桩临时停工，以下为停工前电、水表记录，电71度，水98方；二、从2015年5月7日起，因甲方打桩施工，土方工作暂停。 2017年1月4日，昆乐公司的工作人员胡彪制作了一份《王怀文土方组结算清单》，内容为：一、护壁桩及冠梁土方挖出：2700+300＝3000M3；二、清理护壁土方450M3；三、第一次结算土方63732M3；四、第二次挖土方标高374.2至364.45米，挖土深度为9.75米（正负零为375.2米）10553㎡×9.75米=102891M3，应减去没有挖土方：①（70+26+35+917×9.75×3=6493M3；②87米×9.75×2＝1696M3。实做工程量为：3000＋450＋63732＋102891－6493－1696＝161884M3。 庭审中，王怀文提交一份自制的《工程总价来源》，内容为：一、土方量161884方×单价33元=5342172元；二、修道路议价甲方补助5万元；三、因甲方停工一年补偿机械人工费84万元；四、因甲方打护壁桩不排水，导致工地全部稀泥补偿后面8万方土，每方增加15元，合计120万元；五、按照合同第5条5小条约定每天违约2%资金占用费5342172元÷2＝2671806×每天2%×365天=19504183元，实际按月3%结算约2691806×3%×12＝961590元，5342172+50000+840000+120000+961590＝8393762元；六、按合同第3条第二项约定，逾期一年多，每月3%占用完工一年12月，利息8393762×3%×12月=3021754元。共计：8393762＋3021754＝11415516元。 2017年12月15日，昆乐公司与周晓华签订合同编号分别为2017007073、2017007074和2017007075的《四川省商品房买卖合同（预售）》，昆乐公司将其开发位于南部县南隆镇幸福路229号青年城地下室商业幢单元1-3号（面积106.63㎡，单价18756.45元/㎡）、1-4号（面积106.63㎡，单价18756.45元/㎡）和1-5号（面积127.54㎡，单价17641.53元/㎡）商业服务用房以总价款6250001元出售给周晓华。同月18日，昆乐公司又与周晓华签订合同编号分别为2017007111、2017007103的《四川省商品房买卖合同（预售）》，昆乐公司将其开发位于南部县南隆镇幸福路229号青年城1幢单元23-4号（面积122.26㎡，单价2945元/㎡）、地下室商业幢单元1-6号（面积127.54㎡，单价17641.53元/㎡）成套住房、商业服务用房以总价款2610057元出售给周晓华。前述五份《四川省商品房买卖合同（预售）》均约定出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、非因出卖人的过错市政基础设施设备、公共服务及其他配套设施建设不到位的；3、非因出卖人的原因而房地产开发、施工主管部门办理与商品房开发、施工相关的备案、审批、行政许可延迟的；非因出卖人的过错而房地产开发、施工主管部门发出暂停开发、施工通知的；因买受人逾期支付购房款的（包括按揭贷款）；及其他非出卖人的原因。逾期交房按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金。商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。并在付款方式及期限中载明“在签订该合同前，买受人已向出卖人支付款项，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。”。以上房屋并于2017年12月26日在南部县房地产管理局办理了商品房预售备案登记。 2017年12月15日，昆乐公司与周晓华向南部县房地产管理局出具《承诺》一份，内容为：“我公司商品房购买人周晓华购买我公司青年城项目商品房合计共5套（含已网签和预计网签套间数，附网签房屋表），现向贵局承诺：上述买卖双方已发生及将要发生的买卖关系均真实、合法、有效，交易资金按规定存入监管账户，买卖合同按规定备案，非因相关办法规定条件和事由不得撤销签约或注销合同备案。以上事项买卖双方郑重承诺。”。附件《购房户已网签和预计网签房屋表》载明：购房户周晓华，位置青年城，套数5套，房号2304（面积122.26，用途住宅，未签约）、1-03（面积106.63，用途商业，已签约）、1-04（面积106.63，用途商业，已签约）、1-05（面积127.54，用途商业，已签约），1-06（面积127.54，用途商业，未签约）。 2017年12月18日，周晓华、王怀文出具《说明》一份，内容为：“本人在青年城网签房子总价36万元正实际销售单价是4488平方，总价是548702元正，特此说明。”。 2017年12月18日，昆乐公司对网签在周晓华名下的房产按网签价款标准开具了增值税发票。 2017年12月20日，昆乐公司向南部县房管局出具《证明》一份，内容为：“南部县房管局：兹有我公司销售给周晓华的住房1幢2304号，面积122.26平方及地下室商业1-3面积106.63平方，1-4面积106.63平方，1-5面积127.54平方，1-6面积127.54平方。共计人民币8860000，属于抵扣青年城项目土方款，无转账单，望贵局批准为盼。特此证明。”，该证明上南部县房管局执法大队队长李永显及副局长李杰容签批“经调查，昆乐公司由于抵扣青年城项目工程款，将上述住房1套、商业四间，详见‘证明’，签订《四川省商品房买卖合同》网签在周晓华名下，抵扣真实、网签合同真实。为确保购房人权益，建议对上述房屋予以备案，请批示。详见网签合同五份。”、“同意永显意见。”。同日，昆乐公司向周晓华出具《证明》一份，内容为：“兹有我公司销售给周晓华的住房1幢2304号，面积122.26平方及地下室商业1-3面积106.63平方，1-4面积106.63平方，1-5面积127.54平方，1-6面积127.54平方。共计人民币8860000，属于抵扣青年城项目土方款，以上房屋全部网签给周晓华，情况属实。特此证明。”。 2017年12月26日，周晓华向南部县房地产管理局交纳了青年城地下室商业-1-3、-1-4、-1-5、-1-6号和青年城1-23-4号住宅的专项维修资金，金额分别为4265.2元、4265.2元、5101.6元、5101.6元和4890.4元。 庭审中，王怀文提交了其与周晓华及其妹王怀英的银行卡交易明细，用以证明案涉土石方工程的垫资款均来源于银行借款的事实。 原审认为，一、关于挖运土石方合同。王怀文作为承包人，因其未取得建筑施工企业资质，故昆乐公司与王怀文签订的《挖运土石方合同》属于无效合同，但昆乐公司与王怀文签订《挖运土石方合同》后，王怀文进行了实际施工，且昆乐公司认可王怀文挖运的土石方工程量为161884M3。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，昆乐公司对案涉工程验收合格无异议，故昆乐公司应当按合同约定支付工程价款。 二、关于商品房买卖合同。从查明的事实看，昆乐公司至今未向王怀文支付工程价款，其向南部县房管局及当事人出具的《证明》中明确载明销售给周晓华的住房及地下室商业属于抵扣青年城项目土方款，且其与周晓华签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中也明确载明在签订该合同前，买受人已向出卖人支付款项，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。同时，昆乐公司向南部县房地产管理局出具的《承诺》也明确表示案涉商品房买卖双方已发生及将要发生的买卖关系均真实、合法、有效，交易资金按规定存入监管账户，买卖合同按规定备案，非因相关办法规定条件和事由不得撤销签约或注销合同备案。南部县房管局的工作人员在案涉商品房预售备案前也进行了调查，证实昆乐公司由于抵扣青年城项目工程款，将案涉住房1套、商业四间网签在周晓华名下，抵扣真实、网签合同真实。故认定案涉商品房买卖合同属于以物抵债合同的具体表现，只不过抵债的债权人由王怀文变更为其妻周晓华，至于变更基于何种原因，不属于本案审查范畴，只要债权人王怀文不提出异议即可，事实上债权人王怀文未提出异议，且双方签订商品房买卖合同后，昆乐公司向买受人出具了全额不动产销售发票，并向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理了商品房预售合同备案手续，周晓华也向南部县房地产管理局交纳了案涉商品房的专项维修资金。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理合同登记的，不影响合同效力”的规定，故周晓华与昆乐公司所签订的商品房买卖合同应认定为当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。昆乐公司抗辩案涉《商品房买卖合同（预售）》的实质是以签订商品房买卖合同作为欠付工程价款的担保，缺乏证据支持，不予采纳。如前所述，昆乐公司欠付王怀文工程价款到期不能清偿，双方达成以房抵债合意并根据债权人指定的买受人签订了商品房买卖合同，昆乐公司并向买受人出具了全额不动产销售发票以及向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理了商品房预售合同备案手续，该代物清偿行为已具备要物合同的基本构成要件，即有原债的关系存在、有双方当事人关于代物清偿的合意、他种给付与原定给付不同、债权人受领他种给付以代替原给付，故案涉以物抵债协议认定已实际履行，昆乐公司与王怀文之间的旧债务归于消灭。由于案涉商品房买卖合同约定出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，但昆乐公司至今未向买受人交付该商品房，且未按照合同约定书面通知买受人需要延期交付该商品房的原因，故昆乐公司显然违约，依法应承担相应的民事责任，因此，周晓华请求判令昆乐公司腾空房屋立即向其交付并支付违约金的诉讼请求，予以支持。对于违约金的计算标准问题，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。本案中，合同约定逾期交房按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，而周晓华认为该违约金低于造成的损失，提交了相关人员的银行卡交易明细，用以证明案涉土石方工程的垫资款均来源于银行借款的事实。原审认为，案涉土石方工程价款已通过双方合意转为了商品房购房款，该旧债务已归于消灭，是否借款进行土石方施工系施工人的资金实力问题，不能以此计算实际损失，且逾期交房在当地房地产行业已是较为普遍和十分敏感的问题，容易引起社会不良反响，为了平衡当地房地产行业的稳定，切实保障和服务民营企业健康发展的需求，周晓华主张按房款总额20%标准支付违约金177.2万元的诉求，不予支持，违约金以双方约定标准为宜。关于周晓华主张昆乐公司为其购买的商品房安装燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，并承担相关费用的问题，因上述项目是房地产开发企业对其所开发建设的项目应必须具备的基础设施设备，从查明的事实看，昆乐公司开发的青年城已能办理产权变更登记，即已具备了上述基础设施设备，至于合同约定交付时完成了室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应的问题，虽室内燃气管道的敷设昆乐公司不具履行可行性，但周晓华可委托第三方履行这一合同内容，所产生的费用另行依法主张。关于周晓华要求昆乐公司为其购买的房屋办理房屋产权变更登记的问题，因合同约定自该商品房按合同约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，而交付使用之日双方约定为2018年3月31日前，即办理该商品房的房屋所有权转移登记约定的期限尚未届满，故周晓华的该项诉讼请求，不予支持。 三、关于工程价款与购房款是否一致的问题。昆乐公司与王怀文之间的工程欠款关系业已转化为周晓华与昆乐公司的商品房买卖合同关系，该转换行为已实际履行，本案处理的只是转换完成后的商品房买卖合同关系，即或昆乐公司与王怀文之间的工程欠款金额与案涉商品房的房价款不一致，双方仍可通过结算后的金额另行进行救济，故本案不作处理。 综上所述，周晓华的诉讼请求，予以部分支持，昆乐公司的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认周晓华与昆乐公司签订的合同编号为2017007073、2017007074、2017007075、2017007103、2017007111的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、昆乐公司在本判决生效后三十日内腾空所使用的房屋并向周晓华交付前述签约备案的商品房5套；三、昆乐公司在本判决生效后三十日内向周晓华支付逾期交房违约金（违约金计算方法：以各商品房买卖合同载明的房价款为基数，自2018年4月1日起至实际交付之日止，按日万分之零点一的标准进行计算）；四、驳回周晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73820元，由昆乐公司负担。 二审经审理对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理。 案涉商品房买卖合同签订前，与昆乐公司存在建设工程土石方施工关系。王怀文施工完成后，因昆乐公司下欠工程款，昆乐公司与王怀文协议将案涉五套房屋抵偿给王怀文，并以王怀文妻周晓华名义签订案涉商品房买卖合同，并办理了房屋备案手续。王怀文与昆乐公司达成的以房抵债协议系以房屋对金钱债务的替代履行方式，实质上属于以物抵债，系双方真实意思表示。昆乐公司与王怀文妻周晓华签订案涉商品房买卖合同目的是清偿昆乐公司对王怀文的债务，周晓华请求昆乐公司按商品房买卖合同履行义务即为消灭金钱债务。昆乐公司提出与王怀文未对工程价款进行结算，案涉房屋合同价款886万元，实际工程价款仅400余万元，周晓华应补足差价款。王怀文提出案涉工程存在增加工程量、停工补偿费、昆乐公司逾期付款资金占用费等，实际工程款额1100余万元，工程结算依据已在签订商品房协议时交付给昆乐公司。由于昆乐公司与王怀文达成的以物抵债协议以双方存在债权债务关系为基础，昆乐公司与王怀文达成以房抵债协议后通过昆乐公司与王怀文妻周晓华签订商品房买卖合同形式体现，昆乐公司向周晓华出具了增值税发票，并向南部县房管局出具证明，载明属抵扣案涉项目土方款，南部县房管局在备案前签批经调查昆乐公司因抵扣工程款将案涉房屋签订商品房买卖合同网签在周晓华名下，抵扣真实、网签合同真实。昆乐公司起诉案涉工程款结算一案因未交纳诉讼费已按撤回起诉处理，昆乐公司起诉撤销证明一案，也已经被法院驳回诉讼请求。此外，昆乐公司与王怀文协议以房抵债后形成案涉商品房买卖合同，并办理了房屋网签备案，昆乐公司向王怀文妻周晓华开具了增值税发票。综合以上因素，昆乐公司提出案涉房屋合同价款886万元、实际工程价款仅400余万元、周晓华应补足差价款等理由，目前证据不足，昆乐公司应按以房抵债协议履行义务，其上诉理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费73820元，由四川昆乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年六月四日 书记员  程丹丹