新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵07民终65号   上诉人（原审被告）：新疆东城房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市夏哈拉-沙湾街350栋6号。   法定代表人：刘卫江，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨洲艳，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：孙新丽，新疆翰兴律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，1969年2月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆奎屯市。   被上诉人（原审原告）：洪丹（系刘艳丽之女），1991年4月13日出生，汉族，新疆北方建设集团有限公司员工，住新疆奎屯市。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵爱成,上海市建纬律师事务所律师。   上诉人新疆东城房地产开发有限公司（以下简称东城房产公司）因与被上诉人刘艳丽、洪丹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东城房产公司的委托诉讼代理人孙新丽，被上诉人刘艳丽及刘艳丽、洪丹共同委托诉讼代理人赵爱成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   东城房产公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回刘艳丽、洪丹的诉讼请求；3、由刘艳丽、洪丹承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、100.57平方米商铺《购房协议书》并不存在，根据征收房屋查勘记录表中被上诉人的被拆迁房屋面积仅有282平方米，并非被上诉人提交的建设工程规划许可证上的438.06平方米，且被上诉人只有土地证，没有房产证，上诉人与被上诉人签订补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》符合拆迁补偿政策，也符合双方约定，一审法院并未审查被上诉人房屋所有权属，违背双方意愿，存在错误。2、即使认可100.57平方米商铺《购房协议书》合法有效，被上诉人将此购房协议多次对外公布，也违反了该购房协议第七款保密条款的约定，给上诉人造成很大影响，依据约定，被上诉人应同意按65平方米的住宅房屋面积价值进行计算补偿款。另，根据被上诉人出具的承诺书内容，因被上诉人未提交房源归属证明材料，故不能办理交房手续，房子尚且不能给，更不存在逾期交房违约金的问题。3、关于公司不同印章的问题。东城房产公司仅有一枚在公安机关登记备案的公章，不存在公章管理及使用混乱情况，涉案合同上的公章不是上诉人的公章。4、司法鉴定科学研究院《司法鉴定意见书》不应当被采信，该鉴定机构无鉴定资质，鉴定程序违法，鉴定人员无鉴定资质。   刘艳丽、洪丹辩称：1、补偿100.57平方米商铺《购房协议书》是真实存在的，刘艳丽、洪丹提供了被拆迁房屋的国有土地使用证，可以证实刘艳丽、洪丹是被拆迁房屋的所有权人；2、被上诉人是最后一家办完拆迁协议的拆迁户，没有对外公开协议的必要，被上诉人因履行补偿商铺《购房协议书》多次找东城房产公司协商，双方因此发生冲突，引起围观，这才造成协议对外泄露，责任在东城房产公司。3、东城房产公司多次派人测量被上诉人的房屋、院子的面积，《平房拆迁协议》第二条也明确写明经双方现场测量，补偿商铺《购房协议书》中第一条明确约定所有补偿款全部折合成新房面积100.57平方米。4、一审法院选定的鉴定机构是具有资质的鉴定机构，鉴定意见应被采信。综上，请求驳回上诉，维持原判。   刘艳丽、洪丹向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的补偿100.57平方米商铺《购房协议书》；2、依法判令东城房产公司支付商铺补偿款2,011,400元（计算方法：100.57平方米×每平方米20,000元）；3、依法判令东城房产公司支付逾期交房违约金996,000元（计算方法：200万元×按日万分之四×自2015年12月31日至今，共计1245天），赔偿刘艳丽、洪丹担保手续费6000元，鉴定费20,900元,邮寄送达费165元；4、本案因诉讼产生的诉讼费、诉前保全费等费用由东城房产公司承担。   一审法院认定事实：2001年5月，农七师一建平房4号项目经合法审批获得批准，该项目于2001年6月1日开始施工，当年8月投入使用，土地使用权初始登记单位是农七师一建。2003年4月7日，依据个人集资合同，将其中位于奎屯市毓秀里75-1号国有土地使用证变更到洪顾胜名下，国有土地使用证号为奎土国用（2002）字第××号，用途是住宅，使用权面积438.06平方米。洪顾胜系刘艳丽的丈夫，已于2009年6月8日逝世。刘艳丽、洪丹一直在该平房居住。2013年，东城房产公司开发建设毓秀里小区房地产项目，刘艳丽、洪丹所有的位于该小区75-1号建筑面积400平方米左右的平房及附属设施需要拆迁，刘艳丽、洪丹与东城房产公司双方针对拆迁补偿安置问题长时间争执不下。期间，东城房产公司副总马锦辉代表公司，证人洪某（洪顾胜的弟弟）代表刘艳丽、洪丹，双方多次商谈，多方做工作，2014年8月8日，洪某与马锦辉在天北新区人杰路83号洪某的办公室就补偿问题再次协商达成一致，东城房产公司同意补偿给刘艳丽、洪丹商铺和住宅各一套。洪某即用其办公电脑和打印机亲自起草打印了《平房拆迁协议》、补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》、补偿100.57平方米商铺《购房协议书》。之后，马锦辉亲自开车拉着洪某和刘艳丽、洪丹一起到银通酒店11楼东城房产公司的办公室签订了上述协议，刘艳丽、洪丹在协议书上签字后，马锦辉安排公司工作人员到里面的房屋加盖公司印章。刘艳丽、洪丹是最后一个签订补偿协议的拆迁户。刘艳丽、洪丹拿到上述协议书原件后，将自己的平房及附属设施交给东城房产公司，东城房产公司进行拆迁后开发建设东城香缇苑房地产项目。因在《购房协议书》中有不得变更位置，如果变更按照房屋价值的1.5倍赔偿的约定，马锦辉当时请示法律顾问后不同意，因此，在打印补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》时删除了按房屋价值的1.5倍赔偿的内容，底部即出现了“购房协议书”五个字，而这五个字正是后一份补偿100.57平方米商铺《购房协议书》顶部标题“购房协议书”这五个字，且补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》与补偿100.57平方米商铺《购房协议书》是在相近时间由同一机具印制形成。双方在签订的补偿住宅楼房《购房协议书》中约定：一、所有补偿款全部折合成新房面积98.77平方米（Ａ户型），甲方（东城房产公司）将拟建毓秀里小区66栋西单元16层补偿乙方（刘艳丽、洪丹）。四、房屋补偿面积不得低于补偿协议面积，低于的面积数按每平方米4500元补偿乙方（刘艳丽、洪丹）。测绘公司测绘面积为准。五、甲方（东城房产公司）定于2015年12月31日交工，超过期限按补偿房屋总价（45万元）为基数，按每日千分之二计算补偿乙方（刘艳丽、洪丹）。六、甲方（东城房产公司）不得变更补偿房屋的位置。双方在签订的补偿商铺《购房协议书》中约定：一、所有补偿款全部折合成新房面积100.57平方米，甲方（东城房产公司）将拟建毓秀里小区（沿团结北街）商铺楼房40-11补偿于乙方（刘艳丽、洪丹）。四、商铺补偿面积不得低于补偿协议面积，低于的面积数按每平方米20000元补偿乙方（刘艳丽、洪丹）。测绘公司测绘面积为准。五、甲方（东城房产公司）定于2015年12月31日交工，若工程延期交工，按补偿房屋总价（200万元）为基数，按每日千分之二计算补偿乙方（刘艳丽、洪丹）。六、甲方（东城房产公司）不得变更补偿房屋的位置。在签订协议的当日，即2014年8月8日11点23分，证人洪某对东城房产公司拟建的东城香缇苑高层户型平面图进行了拍照，11点26分对东城房产公司拟建的东城乐购商铺户型平面图一楼平面进行了拍照，对补偿的住宅及商铺的位置、户型进行了详细了解。2017年上半年，该房地产项目竣工，东城房产公司陆续向其他购房户交付房屋，但没有通知刘艳丽、洪丹签订商品房预售合同交付房屋，刘艳丽、洪丹及证人洪某多次找东城房产公司，刘艳丽向天北新区信访办、第七师信访局反映情况，要求东城房产公司履行商铺及住宅楼房的交付义务。2017年5月27日，东城房产公司与刘艳丽、洪丹签订合同编号ＹＳ00065282、房屋代码165727补偿住宅楼房的《商品房预售合同》，履行了补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》的交付房屋义务，交付房屋位置位于奎屯市天北新区毓秀里66幢1单元1142号，面积为101.16平方米，略大于补偿协议约定面积，为此，刘艳丽、洪丹补交了8700元购房款。但对100.57平方米的商铺补偿，东城房产公司提出调换至非沿街侧面，刘艳丽、洪丹不同意，为此，双方产生纠纷。刘艳丽多次到东城房产公司办公场所要求东城房产公司履行交付商铺义务，与东城房产公司工作人员发生争执，辖区派出所曾出警调解。证人洪某多次电话或短信与东城房产公司副总马锦辉（手机号152××××0555）联系要求解决商铺补偿问题。证人洪某给马锦辉发短信：“马总关于刘彦丽商铺事魏总让我找一下你。”2017年11月18日11点15分，东城房产公司副总马锦辉回复短信：“好的，没有问题我现在在五彩湾下一周二或者周三我奎屯，我们在奎屯谈。”在刘艳丽、证人洪某多次要求东城房产公司履行交付商铺义务及有关机关协调解决时，东城房产公司均未否认过与刘艳丽、洪丹签订补偿商铺《购房协议书》的事实。时至今日东城房产公司仍未履行交付商铺的义务。另查明，刘艳丽在毓秀里还拥有另外一套平房，房号为61-2号，该套平房也进行了拆迁，由洪某于2013年9月16日与东城房产公司签订《平房拆迁协议》和补偿112平方米的住宅楼房《购房协议书》，确认该补偿房屋位于毓秀里62幢中单元16楼西。2017年11月21日，东城房产公司履行了该补偿房屋的交付义务，《商品房预售合同》由洪丹与东城房产公司签订，合同编号ＹＳ00067634，房屋代码165418，房号毓秀里62幢1单元1183号，面积116.31平方米。东城房产公司副总马锦辉受东城房产公司指派代表东城房产公司亲自与刘艳丽、洪丹就毓秀里75-1号平房拆迁补偿问题进行商谈、签订补偿协议，并参与协议的履行。东城房产公司于2012年4月5日和2013年3月12日向奎屯市市场监督管理局报备资料时使用的公章与签订两份《购房协议书》时使用的公章均不同。刘艳丽、洪丹为诉讼支付财产保全担保手续费6000元，支付鉴定费20900元，支付邮寄送达费165元。   一审法院认为，东城房产公司与刘艳丽、洪丹双方签订的补偿100.57平方米商铺《购房协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务，刘艳丽、洪丹已将其拥有的平房交于东城房产公司进行拆迁，履行了协议约定义务，东城房产公司也应按协议约定及时履行交付补偿房屋义务，东城房产公司仅完成了补偿住宅楼房的交付义务，在交付商铺时，东城房产公司单方擅自变更购房协议书中约定的位置，引起纠纷并导致诉讼，至今未履行交付补偿商铺义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故刘艳丽、洪丹要求解除刘艳丽、洪丹与东城房产公司之间签订的补偿100.57平方米商铺《购房协议书》的诉讼请求，予以支持。东城房产公司违反诚信原则，不履行协议约定的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任并赔偿由此给刘艳丽、洪丹造成的其他实际损失。刘艳丽、洪丹主动降低约定的违约金比例，是行使意思自治的权利，应予尊重。依据商铺《购房协议书》约定，刘艳丽、洪丹要求东城房产公司承担支付商铺补偿款2011400元（100.57平方米×每平方米20000元），支付逾期交房违约金996000元（2000000元×万分之四×1245天，自2015年12月31日至2019年5月），赔偿担保手续费6000元、鉴定费20900元、邮寄送达费165元，合计3034465元违约责任的诉讼请求，予以支持。关于东城房产公司辩称认为，刘艳丽、洪丹要求解除的补偿商铺《购房协议书》上所盖公章，经鉴定与东城房产公司提供的样本印章不是同一印文，因此，商铺《购房协议书》是不存在的。其一，刘艳丽、洪丹是最后一个就毓秀里75-1号平房拆迁补偿事宜与东城房产公司达成协议的，毓秀里75-1号平房面积400平方米左右，仅给刘艳丽、洪丹补偿一套90多平方米的住宅楼房，补偿面积与征迁面积如此悬殊，按照当时的拆迁补偿市场行情，刘艳丽、洪丹同意与东城房产公司签订补偿协议既不符合常理，也与本案查明的刘艳丽、洪丹一直僵持到最后才签协议的客观事实不符。其二，司鉴院［2019］技鉴字第1370号司法鉴定意见已证明，由洪某起草的补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》与补偿100.57平方米商铺《购房协议书》是在相近的时间在同一台打印机上打印生成，补偿98.77平方米住宅楼房《购房协议书》底部的“购房协议书”五个字正是后一份补偿100.57平方米商铺《购房协议书》顶部标题“购房协议书”这五个字，充分反映出当时刘艳丽、洪丹与东城房产公司双方商谈的结果是补偿一套住宅和一套商铺，同时，也证明证人洪某的当庭证言客观真实可信。其三，在协议上盖章是东城房产公司副总马锦辉安排公司工作人员完成，对商铺《购房协议书》上公章作出的鉴定意见证明公章印文与东城房产公司提供的样本《平房拆迁协议》和住宅楼房《购房协议书》上的印文不是同一印章印文，但并不能证明商铺《购房协议书》上的公章是假的，也不能证明是刘艳丽、洪丹私刻加盖，东城房产公司也未提供其他证据证明刘艳丽、洪丹有私刻东城房产公司公章的行为，这一鉴定意见反而证明东城房产公司存在同时使用两枚以上公章的事实，这一事实也可以从东城房产公司向奎屯市市场监督管理局报备资料用章得到进一步证实。根据公章管理的有关规定，公司企业只能有一枚正式的公司法人印章，但东城房产公司在案涉《平房拆迁协议》、补偿住宅楼房《购房协议书》及补偿商铺《购房协议书》上加盖的公章经鉴定公章印文不是同一枚印章盖印形成，足以说明东城房产公司的印章管理及使用混乱。这种印章管理及使用混乱的状态导致的后果应由东城房产公司作出合理解释。其四，由于东城房产公司擅自变更补偿商铺的位置才引起纠纷，在刘艳丽、证人洪某多次要求东城房产公司履行交付商铺义务及有关机关协调解决时，东城房产公司均未否认过与刘艳丽、洪丹签订补偿商铺《购房协议书》的事实，而受东城房产公司指派代表东城房产公司一直与刘艳丽、洪丹商谈拆迁补偿事宜的副总马锦辉于2017年11月18日11点15分回复洪某的短信内容充分证明补偿刘艳丽、洪丹商铺的事实客观存在。毓秀里75-1号平房拆迁补偿事宜，从商谈、签订补偿协议以及履行中的部分工作，东城房产公司副总马锦辉均是受东城房产公司指派代表东城房产公司所为，具有明确的代理权，至于案涉补偿协议上使用了不同公章，是东城房产公司印章管理及使用混乱的状态导致，不影响其与刘艳丽、洪丹签订补偿协议的真实意思表示，东城房产公司认为补偿协议上的公章是假的而否认补偿协议客观存在的事实，理由不成立，不予支持。关于东城房产公司又辩称按补偿协议约定给刘艳丽、洪丹补偿了两套100平方米左右的住宅，已足额补偿到位，不存在少补偿的问题。本案已查明东城房产公司征迁了刘艳丽、洪丹位于毓秀里的两处平房，即61-2号和75-1号。61-2号平房已补偿到位，75-1号平房中的住宅楼房也补偿到位，刘艳丽、洪丹均认可，没有争议。75-1号平房中同时还签订了补偿一套商铺的《购房协议书》，即本案的讼争标的，东城房产公司并未履行补偿义务，东城房产公司的辩称意见混淆了本案基本事实，理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，一审法院判决：一、解除刘艳丽、洪丹与新疆东城房地产开发有限公司于2014年8月8日签订的内容为补偿100.57平方米商铺《购房协议书》。二、新疆东城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给刘艳丽、洪丹支付商铺补偿款2011400元，支付逾期交房违约金996000元，赔偿担保手续费6000元、鉴定费20900元、邮寄送达费165元，合计3034465元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31116元（已预交18516元，12600元缓至执行时扣除），财产保全费9520元，合计40636元，由新疆东城房地产开发有限公司负担。   二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据审查认定如下：东城房产公司提交2013年6月20日《致估价委托方函》复印件一份、2014年12月16日房屋征收补偿拆除委托协议书复印件一份，拟证实东城房产公司拆迁是符合法律规定的，征收补偿的费用和房屋拆迁的费用是东城房产公司承担，并且费用是按照东城房产公司开发区域内拆迁的补偿标准来执行的。被上诉人的质证意见是上述证据均是复印件，不具备证据的合法性要件，且与本案无关。本院的认证意见是上述证据与本案无关，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，公民的合法权益应受法律保护。东城房产公司作为拆迁人与被拆迁人刘艳丽、洪丹就奎屯市毓秀里75-1号平房拆迁补偿事宜达成了两份补偿协议即补偿商铺《购房协议书》、补偿住宅楼房《购房协议书》，双方当事人在两份《购房协议书》上签字或盖章，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。东城房产公司认为补偿商铺《购房协议书》不存在，经查，与本案事实不符。首先，根据查明的事实，补偿住宅楼房《购房协议书》与补偿商铺《购房协议书》均是由证人洪某起草，并在相近时间同一机具上印制形成，由双方共同签字盖章。现东城房产公司唯独否认补偿商铺《购房协议书》的存在，而对补偿住宅楼房《购房协议书》不持异议，并已履行完毕，不符合常理。且东城房产公司作为拆迁人，按惯例应提供己方制作好的格式文本与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，现由证人洪某起草打印，足以说明两份《购房协议书》是经过双方充分协商后达成的。其次，虽然补偿商铺《购房协议书》上的公章与东城房产公司提供的《平房拆迁协议》、补偿住宅楼房《购房协议书》上的公章不一致，但东城房产公司并未提供证据证明刘艳丽、洪丹有私刻加盖其公章的行为，且查明是东城房产公司的副总马锦辉在东城房产公司的办公场所指派东城房产公司工作人员在补偿商铺《购房协议书》上加盖了东城房产公司印章，该盖章行为对双方具有效力。再次，双方当事人因补偿商铺事宜多次协商，并且因协商不成发生过冲突，有关机关介入协调解决，期间东城房产公司从未否认过补偿商铺《购房协议书》的存在，现在诉讼中否认，于理不合。综上，补偿商铺《购房协议书》真实有效。东城房产公司在拆除刘艳丽、洪丹的房屋后一直未履行交付补偿商铺的合同义务，构成根本违约，一审法院判决解除双方签订的补偿商铺《购房协议书》，东城房产公司支付刘艳丽、洪丹商铺补偿金2011400元、支付逾期交房违约金996000元、赔偿担保手续费6000元、鉴定费20900元、邮寄送达费165元，合计3034465元并无不当。   东城房产公司认为刘艳丽、洪丹违反了补偿商铺《购房协议书》保密条款，刘艳丽、洪丹应自愿同意按照最终补偿65平方米住宅房屋处理。但东城房产公司对此未提供确实、充分、有效的证据证实，本院不予支持。至于东城房产公司提出的司法鉴定科学研究院无鉴定资质、鉴定程序违法、鉴定人员无鉴定资质的主张，经查，该鉴定机构系双方当事人共同选定，并由法院委托进行鉴定，鉴定程序合法，且鉴定申请均在该司法鉴定科学研究院司法鉴定许可证及司法鉴定人执业证的业务范围之内，鉴定人员具备相应鉴定资质，故对上述主张本院亦不予支持。   综上所述，东城房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费31,076元，由上诉人新疆东城房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。       审 判 长  刘双全   审 判 员  张悦   审 判 员  姚春辉     二○二○年六月一日     法官助理  张甜瑞   书 记 员  崔盛彬   1