广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8371号上诉人（原审原告）：广州市东川五金机械商场，住所地：广东省广州市越秀区东川路70号。法定代表人：李汉洲，总经理。委托诉讼代理人：王龙，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高丽珍，女，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：张建城，广东穗恒律师事务所律师。原审第三人：广州市越秀区丽珍珍床上用品店，住所地：广州市越秀区东川路。经营者：高丽珍。委托诉讼代理人：张建城，广东穗恒律师事务所律师。上诉人广州市东川五金机械商场（以下简称东川商场）因与上诉人高丽珍、原审第三人广州市越秀区丽珍珍床上用品店（以下简称丽珍珍用品店）合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。东川商场代理人王龙、高丽珍本人及高丽珍、丽珍珍用品店代理人张建城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东川商场上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判高丽珍向东川商场支付自2016年4月14日起至实际交还涉案房屋之日止房管部门调升的租金[其中2016年4月14日起至2016年12月31日止每月按（59平方米*480元/平方米）－4011元＝24309元计算；2017年1月1日起至2018年12月31日止每月按（59平方米*500元/平方米）－4011元＝25489元计算；2019年1月1日起至退还房屋之日止每月按（59平方米*473元/平方米）－4011元＝23896元计算]；2.一、二审诉讼费用由高丽珍承担。事实和理由：一、根据已生效的(2016)粤0104民初4826号判决，东川商场向广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）承租的东川路70号首层总共205.18平方米的房屋，自2008年7月1日起按13948.8元标准向房管部门支付租金至2016年3月31日，2016年4月13日以前应付房管部门的租金按每月13948.8元标准计，之后调升租金，按房管部门公布的租金参考价标准支付。高丽珍使用其中的59平方米，对于房管部门的原租金，应分担的数额是每月4011元(13948.8÷205.18m2×59m2=4011)。高丽珍是该案件的第三人，对上述判决书已查明和认定的房管部门原租金价格及调升租金的差额是知晓的，且在之后并没有因为房管部门调升租金而终止承包退还房屋，而是继续使用涉案房屋至今仍未退还。本案一审判决认为高丽珍并不能知晓房管部门原租金价格、亦无法知悉或预见房管部门调升租金的差额是认定错误。二、一审判决认为由高丽珍支付房管部门调升的租金差额对其明显不公平，进而根据公平合理原则认定高丽珍按房屋租金参考价与承包合同约定的承包价补交调升租金差额为宜，该判决结果对东川商场不公平。根据东川商场与高丽珍签订的《承包经营合同》第七条第(十四)项的约定，承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由高丽珍负责支付。东川商场签订合同的本意，就是东川商场要保证在支付房管部门租金后，还可以获得合同约定的承包费金额的合同利益。该合同条款是双方自愿签订，没有违反法律法规强制性规定，应予遵守履行。上述4826号案件已判决东川商场从2016年4月14日起按房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价标准向第四房管所支付租金，第四房管所已经据此向法院申请强制执行。本案一审判决高丽珍支付承包费外，仅是按房屋租金参考价与承包合同约定的承包价补交调升租金差额，东川商场依据一审判决能够取得的所有款项将仅够用来支付房管部门调升后的租金，失去了《承包经营合同》约定的理应获得的合法合同利益，这对东川商场是不公平的。综上，一审判决认定错误，请二审法院予以纠正，改判高丽珍按房屋租金参考价与房管部门原租金价格补交调升租金差额。高丽珍、丽珍珍用品店针对东川商场的上诉，二审辩称其不清楚东川商场与房管所的合同约定，东川商场应自行承担其义务与风险，东川商场在收取高丽珍方按照承包合同之后的承包费，且没有提出任何异议的情况下，自2016年起没有向房管所支付租金应承担的责任应由其自行承担。任何商事主体应享受权利、承担责任、经营风险，东川商场不应只享受权利，而不承担其承包人的义务，把租金的调整转嫁高丽珍一方。从东川商场与房管所的生效判决可知，双方约定是以承包形式共同经营，其经营收入扣除租金后按比例分成，房管所占40%，东川公司占60%，所以他们之间的利益关系非常复杂，高丽珍方不是该合同的主体也不是该租赁关系的当事人，所产生的租赁责任与高丽珍一方无关。作为承包人的高丽珍不仅要支付承包费，还要为出租人支付调升租金对高丽珍不公平，因为东川商场已依据承包合同的约定获取了利益。高丽珍上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.东川商场承担一、二审诉讼费等费用。事实和理由：高丽珍与东川商场签订的《承包经营合同》第四条已明确约定承包费的金额及增幅，双方均应按照合同约定履行。高丽珍承包经营二十余年，一直按照约定向东川商场支付承包费及相关费用至2018年12月。东川商场收取并确认高丽珍所交承包费的数额，没有提出任何异议。2018午12月之后，因东川商场公司管理混乱，又忙于破产申请及诉讼，东川商场不与高丽珍续签合同，高丽珍只能暂缓交纳承包费。《承包合同》第七条第(十四)点的约定是格式条款、霸王条款，该条款是由东川商场预先拟定，并非双方反复协商基础上形成的。该条款约定“房屋租金”的承担问题，根据合同相对性原则，租金问题只产生于东川商场与第四房管所之间。高丽珍与东川商场之间是承包合同关系，高丽珍只有交纳承包费的义务。东川商场通过该格式条款，免除了其作为承租人的义务，并将该义务转嫁给不是租赁合同当事人的高丽珍，严重损害了高丽珍的合法权益，该条款依法对高丽珍不具有约束力。一审法院在有法律规定及《承包合同》对承包费有明确约定的前提下，适用公平合理原则，判决高丽珍支付调升的租金，是错误的。承包费的标准应由高丽珍与东川商场协商确定，任何一方不得单方面变更数额标准，即使单方面提出变更也不当然产生变更的效力。与东川商场与第四房管所租赁合同纠纷一案中认为的观点一样：“且即使越秀区第四房管所关于调整租金的意思表示已到达东川商场，亦不能当然产生变更租金的法律后果”。本案中，高丽珍承包涉案商铺二十余年以来，一直交纳承包费至2018年12月，在此期间，东川商场向高丽珍从未提出变更承包费的数额，双方一直按照《承包合同》的约定支付承包费。2019年1月14日，东川商场召开会议通知高丽珍租金调整事宜，高丽珍明确表示不同意。高丽珍已经交纳2016年4月至2018年11月的承包费，一审判决高丽珍2016年4月起的租金差额侵犯了高丽珍的知情权、选择权。如果高丽珍知悉承包费如此高额，高丽珍也有权选择不承包该商铺。高丽珍作为一名普通的承包经营人，靠经营涉案商铺维持生计，近年来经济环境较差，但高丽珍仍根据合同的约定支付承包费。通过本案及东川商场与第四房管所租赁合同一案可知，东川商场就涉案商铺向高丽珍收取的承包费数额与东川商场向第四房管所交纳的租金数额相差几倍，东川商场的盈利金额巨大，现因起自身原因导致承担巨额的的租金差额却要求高丽珍承担，没有任何事实依据。且东川商场与第四房管所《协议书》中约定共同招商开发，经济收入扣除租金后按比例分成。故高丽珍认为东川商场与第四房管所之间也并非单纯的租赁合同关系，将其双方的经济矛盾转移至高丽珍，没有任何依据。东川商场针对高丽珍的上诉称其答辩意见与其上诉意见一致。丽珍珍用品店针对高丽珍的上诉二审述称其同意高丽珍的意见。东川商场向一审法院提起诉讼，请求判令：1.高丽珍立即腾退并交还位于广州市东川路70号首层两间铺位（面积约59平方米）的房屋给东川商场；2.高丽珍向东川商场支付自2018年12月1日起至实际交还上述房屋之日止的承包费（按每月20396元计）；3.高丽珍向东川商场支付拖欠承包费的违约金（按拖欠金额每日3%的标准，计至高丽珍付清承包费之日止，以不超过本金为限）；4.高丽珍向东川商场支付自2016年4月14日起至实际交还上述房屋之日止房管部门调升的租金（即按照房管部门公布的房屋租金参考价标准确定的每月租金数额与原租金数额4011元/月的差额）。一审法院认定事实：2015年5月18日，东川商场（为发包方、甲方）与高丽珍（为承包方、乙方）签订《承包经营合同》，其中约定：甲方将名下企业（名称为“广州市东川五金机械商场”，企业性质为集体，下称“该经营企业”）及该经营企业位于广州市越秀区东川路70号的经营场地(面积约59平方米)交给乙方承包经营。一、承包经营范围，乙方必须按该经营企业申领的《营业执照》批准的经营范围、经营方式进行经营，经营范围是以《营业执照》核定为准。二、承包经营方式，合同期内，乙方是该经营企业的经营责任人，乙方按全部责任承包经营。实行“自筹资金，自主经营，独立核算，自行纳税，自负盈亏，自担风险，定额上缴，欠收自补”的经营责任制。乙方不得将该经营企业转包、转租、抵押及其他形式的处分，也不得与他人合作经营。乙方承担该经营企业所有债务、风险及经营责任和法律责任。甲方不干涉乙方的经营，除收取本合同约定费用外，不参与该经营企业利润分配。三、承包经营期限，乙方承包经营期限叁年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。四、承包及其他费用，2015年7月1日至2016年6月30日承包费每月18500元；2016年7月1日至2017年6月30日承包费每月19425元；2017年7月1日至2018年6月30日承包费每月20396元，承包及其他费用按月支付，每月的15日前乙方向甲方缴交当月承包及其他费用。七、乙方的权利和义务,(十三）乙方在承包期届满如需继续承包须提前1个月书面向甲方提出申请，双方协商后另签订合同。(十四）乙方的其他权利和义务：承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付。八、合同的终止和清理，(四）合同终止或依法解除后，乙方必须结清承包期间的债权债务，甲方派人共同进行清算。乙方以其全部财产对该经营企业承包经营期间的债务及本合同债务承担责任。乙方应交还该经营企业所有资料、证件、印鉴等，乙方应交还经营场地和设施，如乙方不能按时交还，甲方有权进场自行收回，乙方遗下物品视为乙方放弃作废弃物处理，乙方对此无异议。九、合同违约责任，（二）乙方如逾期未支付承包费，按拖欠金额每日支付3%滞纳金，逾期15天仍未支付的，甲方有权解除本合同，风险保证金不予退还等。合同签订后，东川商场将商铺交付给高丽珍使用。2019年1月14日，东川商场与高丽珍等租户召开会议，东川商场向高丽珍等租户送达《关于补交租金通知》，其中内容为：我商场将位于广州市越秀区东川路70号/单元（面积：59平方米）物业出租给您经营使用，根据我商场与您签订的《承包经营合同》约定，如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由您负责支付。上述物业是我商场向广州市越秀区第四房屋管理所承租的，我商场与广州市越秀区第四房屋管理所关于上述物业的租赁纠纷己经广州市中级人民法院终审判决[(2018)粤01民终5764号]，根据判决结果，法院判决调升了上述物业的租金，判决我商场从2016年4月14日起应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准支付房屋租金。鉴于上述情况，2016年4月14日后调升的租金差价应由您承担并应补交给我商场。结合您承租的面积和每月实际支付给我商场的租金数额，对比房管部门公布的相应月份同期同地段同类房屋租金参考价标准，需补交租金差价的数额自2016年4月14日起，暂计至2018年12月13日累计为1，081，909.13元。请您于2018年12月30日前付清上述租金差价款，并按调升后的租金标准（每月50,649元）支付后续租金等。另高丽珍等租户表示租金调升巨大，无能力支付差额，不同意调升租金，计划于1月31日交回商铺。高丽珍没有向东川商场支付2018年12月1日起的承包费。一审另查明：2016年4月14日，第四房管所向一审法院提起诉讼请求：1.第四房管所与东川商场就广州市越秀区东川路70号地下的租赁关系自2016年4月15日解除；2.判令东川商场及各第三人[其中包括高丽珍及丽珍珍用品店]立即将广州市越秀区东川路70号地下腾空交还给原告；3.判令东川商场向第四房管所补交自2008年7月1日起至2016年4月15日的租金差额1667157.40元(2008年7月1日至2010年6月30日期间，按照每月应交租金15343.7元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租1394.90元；2010年7月1日至2012年6月30日期间，按照每月应交租金28273,80元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租14325元；2012年7月1日至2014年11月30日期间，按照每月应交租金31101.20元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租17152.40元;2014年12月1日至2016年4月15日期间，按照房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价减去已交租金13948.80元）；4.判令东川商场缴交自2016年4月16日起至房屋腾空之日的占用费（按照2015年房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价）。一审法院于2017年10月18日作出（2016)粤0104民初4826号民事判决：一、被告广州市东川五金机械商场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付自2016年4月1日起至2016年4月13日止的租金（按每月13948,80元标准计)；二、被告广州市东川五金机械商场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付自2016年4月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金(参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准确定)；三、驳回原告广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。第四房管所及东川商场均不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018)粤01民终5764号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述一审判决书的“经审理查明”部分其中内容为：1999年6月30日，广州市东山区房地产管理局东川房管站（为甲方）与东川商场（为乙方）签订《协议书》，约定：东川路70号是东川房管站管辖的公房，由东川商场承租，为了响应区政府号召，将东川路商业街建设成为路面整洁美观、首层商铺连片，形成群众购物方便，市场繁荣、商贸一体的新街道，甲乙双方同意将上述房屋以承包形式共同联营，并达成如下协议：一、东川路70号首层房屋建筑面积238.62平方米，其中从南边数起第一格铺面房建面积33.44平方米，从99年7月1日起双方的关系租赁终止，其余五格铺面建筑面积205.18平方米的租赁关系不变，直至房屋拆迁。二、东川路70号首层房屋建筑面积205.18平方米，每月租金由乙方缴交，租金5577.54元，由乙方向甲方缴交。三、乙方同意70号首层其中的33.44平方米（即南边数起第一格铺面房）由甲方单独开发招商，其余205.18平方米由甲乙双方一起共同进行招商开发，其经济收入（含甲方单独招商的收入）扣除租金后按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。四、现铺面使用的用户由双方负责清退。五、为方便统一管理，每月的招商收入由乙方统一收取，甲方所得的40%应开具合法发票向乙方收取。六、一切结算以招商开发收入之日起开始。另查明，东川商场于2014年5月与陈秀玉签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约28平方米交给陈秀玉经营，期限至2017年4月30日；东川商场于2014年5月与周善瑜签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约57.6平方米交给周善瑜经营，期限至2017年4月30日；东川商场于2015年5月与高丽珍签订《承包经营合同》，约定将东川路70号经营场地面积约59平方米交给高丽珍经营，期限至2018年6月30日。东川商场自2008年7月1日起按13948.80元标准向房管局越秀区分局支付租金至2016年3月31日，房管局越秀区分局向被告开具租金发票，其中2016年1月前的租金发票载明“现金月租”，2016年2月和3月的租金发票载明“现金月租部分租金”……。一审法院认为：东川商场与高丽珍自愿签订的《承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。鉴于上述《承包经营合同》约定的租赁期限至2018年6月30日届满，东川商场据此要求高丽珍交还房屋合法有理，一审法院予以支持。因高丽珍从2018年12月起没有支付承包费给东川商场，高丽珍已构成违约，应承担违约责任，东川商场据此要求高丽珍清付承包费及给付逾期支付承包费的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。经审查，违约金按每日3%计算显属过高，一审法院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。至于东川商场主***珍支付房管部门调升的租金的问题，一审法院认为，东川商场与高丽珍《承包经营合同》约定“承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付”，但高丽珍作为承包方并不能知晓东川商场与房管部门签订的租赁合同的租金价格，亦无法知悉或预见房管部门调升租金的价格的差额。根据生效判决，东川商场需向第四房管所支付租金差额,在高丽珍已经需向东川商场支付承包费的情况下，再由高丽珍支付调升租金差额对高丽珍明显不公平。一审法院根据公平合理的原则，认定高丽珍按房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价与承包合同约定的承包价向东川商场补交差额为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告高丽珍，第三人广州市越秀区丽珍珍床上用品店应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区东川路70号首层两间商铺腾空交回给原告广州市东川五金机械商场;二、被告高丽珍应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市东川五金机械商场支付2018年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的承包费（按每月20396元的标准计）；本判决发生法律效力之次日起，被告高丽珍应按上述标准逐月支付承包费给原告广州市东川五金机械商场至将房屋交回给原告广州市东川五金机械商场之日止；三、被告高丽珍应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市东川五金机械商场支付逾期给付2018年12月1日起至本判决发生法律效力之日的承包费违约金（以同期应付而未付的承包费为基数，从2018年12月16日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至清付之日止，违约金的总额不能超过同期应付而未付的承包费总额）；四、被告高丽珍应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市东川五金机械商场支付自2016年4月14日起至实际交还上述房屋之日止房管部门调升的租金[其中2016年4月14日起2016年6月30日止每月按（59平方米×480元/平方米）-18500元=9820元计算；2016年7月1日至2016年12月31日止每月按（59平方米×480元/平方米）-19425元=8895元计算；2017年1月1日起至2017年6月30日止每月按（59平方米×500元/平方米）-19425元=10075元计算；2017年7月1日起至2018年12月31日止每月按（59平方米×500元/平方米）-20396元=9104元计算；2019年1月1日起至退还房屋之日止每月按（59平方米×473元/平方米）-20396元=7511元计算]；五、驳回原告广州市东川五金机械商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15458元，由原告广州市东川五金机械商场承担10500元，被告高丽珍承担4958元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年1月14日，广州市供销合作总社企业托管中心会议记录上记载，陈秀玉、周善瑜、高丽珍已收到关于补交租金通知原件，但表示不同意。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对东川商场、高丽珍的上诉请求及双方的答辩意见、丽珍珍用品店的陈述，分析如下：根据一审查明事实可知，高丽珍在《承包经营合同》约定的2018年6月30日期限届满后继续支付承包费给东川商场，但自2018年12月起没有支付承包费给东川商场。由此，双方虽未签订新的《承包经营合同》，但高丽珍占有使用案涉商铺至今的行为，可视为双方均同意继续按原《承包经营合同》的约定履行，包括违约条款。依前述合同约定，高丽珍自2018年12月起未支付承包费给东川商场，已构成违约。基于双方约定违约金标准过高，一审酌情判处高丽珍向东川商场支付逾期给付2018年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的承包费违约金并无不妥。该违约金应以同期应付而未付承包费为基数，从2018年12月16日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起至清付之日，应按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，违约金的总额不超过同期应付而未付的承包费总额。生效判决已判处东川商场需向第四房管所支付租金差额，且该案已进入执行程序。根据高丽珍与东川商场签订的《承包经营合同》约定“承包期内如遇房管部门调升房屋租金，租金调升部分由乙方负责支付。”高丽珍上诉虽对该条约定提出异议，不同意按该条约定履行，但其并未于法定期限内行使撤销权予以撤销，本院不予采纳。然而，由于高丽珍并非东川商场与第四房管所签订租赁合同的当事人，其并不能知晓东川商场与第四房管所约定的租金价格。东川商场上诉以高丽珍作为前述生效判决所涉第三人为由，认为高丽珍应知悉该租赁价格缺乏依据，本院不予采纳。据此，因高丽珍不知晓东川商场与第四房管所的租金价格，其亦无法知悉或预见房管部门调升租金的价格差额，在高丽珍应向东川商场支付承包费的情况下，再由高丽珍向东川商场支付调升租金差额，对高丽珍并不公平，本院对一审该认定予以认可。依据公平原则，一审法院认定高丽珍应按房管部门公布的同期同地段同类型的房屋租金参考价与承包合同约定的承包价向东川商场补交差额于法无悖，本院予以照准。对东川商场就此提出高丽珍应按房屋租金参考价与原租金价格补交调升租金差额，本院不予采纳。因高丽珍就此提出其对该租金调升部分不应承担责任的主张与合同约定不符，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人东川商场、高丽珍的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15458元,由广州市东川五金机械商场负担10500元，高丽珍负担4958元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月十日书记员  颜旭怀徐毅敏