山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终794号上诉人（原审被告）：聊城市汇益置业有限公司，住所地：阳谷县赵王河路天润嘉苑8号楼。法定代表人：黄景林，董事长。委托诉讼代理人：王国辉，山东振阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈景飞，男，1977年9月14日出生，汉族，居民，住阳谷县。被上诉人（原审原告）：杨秋，女，1982年8月10日出生，汉族，居民，住阳谷县。上诉人聊城市汇益置业有限公司（简称汇益置业公司）因与被上诉人陈景飞、杨秋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人汇益置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判为驳回二被上诉人的诉讼请求，或者发回重审；2、所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决处理结果不当，应依法予以撤销，因为：第一，本案中二被上诉人与上诉人于2014年5月25日签订《商品房预售合同》后不久，上诉人即依约定将二被上诉人购买的商品房(阳谷县盛世名门小区13号楼1单元502室)向阳谷县房地产管理局提供了办理权属登记需由我方提供的资料，进行了产权登记备案，阳谷县房地产管理局信息在《商品房预售合同》进行了盖章确认备案。因而，一审判决书判决项第(一)项没有任何事实根据与法律依据，应依法予以撤销。第二，一审判决项第(二)项判决上诉人支付违约金没有任何事实根据与法律依据，其一因为我公司在《商品房预售合同》签订后不久就已向阳谷县房地产管局理提供了办理权属登记需由我方提供的资料，进行了产权登记备案；其二，造成本案涉案楼房权属证明一直未予办理完毕的原因是由于阳谷县不动产登记部门的机构设制变化与重新测绘楼房，及二被上诉人不按规定交纳房屋专项维修资金、税费与补交房款，上诉人没有任何过错，其过错责任在被上诉人，因而一审判决书判决上诉人支付逾期备案或者办证违约金是没有任何事实根据与法律依据的。第三，根据阳谷润地不动产登记服务中心于2018年3月21日对涉案楼房面积的测绘结果，被上诉人应依合同约定补交面积差房款2270元，同时还应退还不应退回的房款10409元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决处理结果不当，应依法予以撤销，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈景飞、杨秋答辩称，依照《商品房预售合同》的约定及《商品房销售管理办法》的相关规定，上诉人私自进行再次测绘明显违约和违法。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后，720日内即2017年12月22日，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方按合同约定第十六条处理。上诉人未能如期办理产权登记的真实原因是上诉人未能还清工程款，致使13号楼“排污阀”未被工程施工人安装，相关行政部门无法出具合格证件，以致无法办理产权登记。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。陈景飞、杨秋向一审法院提出诉讼请求:一、要求被告支付延迟办理不动产权证违约金840元；二、要求被告立即办理不动产权证书；三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年5月25日，杨秋、陈景飞与汇益置业公司签订了商品房预售合同，约定杨秋、陈景飞购买汇益置业公司位于阳谷县房屋，商品房预测建筑面积共102.01平方米，储藏室14号房预测面积8.69平方米，房屋价款为436071元。该合同第九条约定：“出卖人应当在2015年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种、第2种和第X种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书”。第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3.办理产权所产生的相关税费由买受人自行承担。”2016年7月28日，双方对房屋价款进行结算，经结算，汇益置业公司退还陈景飞、杨秋多交纳的房款10409元，同时汇益置业为杨秋、陈景飞出具了发票，房屋价款为425661.9元。此后一直未办理不动产权登记。2018年3月21日，由汇益置业公司委托，阳谷润地不动产服务中心对涉案房屋所在的13#楼房屋面积进行测绘，结果为本案所涉房屋面积为102.37平方米。2019年7月20日，汇益置业公司重新出具了发票，涉案房屋价格为438341.7元，据此，汇益置业公司要求杨秋、陈景飞补交房款2270元，并返还之前退还的房款10409元后，方为其办理不动产权属登记。杨秋、陈景飞不同意补交房屋差价同时返还之前汇益置业退还的房屋差价10409元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杨秋、陈景飞与汇益置业公司签订的《商品房预售合同》系有效合同，且合同所涉房屋已交付使用多年，2016年7月28日，双方对房屋价款进行了结算，并且汇益置业公司退还了杨秋、陈景飞多交纳的房款，同时汇益置业公司给杨秋、陈景飞出具了购房发票，自此，应认定杨秋、陈景飞已将支付房屋价款的义务履行完毕。汇益置业公司应当根据合同约定履行其应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但是汇益置业公司以重新测绘面积有变为由于2019年7月20日重新开具发票，要求收回2016年7月28日出具的发票，由杨秋、陈景飞返还已于2016年7月28日退还的房屋差价的同时补交房屋差价后方为其办理权属登记。汇益置业公司该项要求并不能成为其不履行合同义务的抗辩理由，故汇益置业公司应当根据合同义务将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时根据合同第十六条的约定，汇益置业公司应承担未根据合同义务按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金851元（425661.9元×0.2%），但是杨秋、陈景飞只要求汇益置业承担违约金840元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告聊城市汇益置业有限公司于本判决生效后十五日内将原告杨秋、陈景飞购买的盛世名门小区XX号楼X单元XX室办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告聊城市汇益置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨秋、陈景飞未按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金840元。案件受理费25元，由被告聊城市汇益置业有限公司承担（原告已预交，由被告连同上列应付款一并支付原告）。本院二审中，被上诉人提交（2016）鲁1521民初1407号民事判决书一份，证明：实际房屋面积为99.2平方米，上诉人已经给我退了多收的款项。上诉人质证称，对该判决书真实性无异议，但是目前缺少该判决书是否生效的证据，该判决书不能作为认定产权登记面积数额的证据，因为双方在合同第七条明确约定，楼房的面积按产权登记确定的面积为准，包括本案中在交房的时候上诉人方也曾经按当时的预测面积给被上诉人方先进行了结算，但是后来由于楼房权属登记部门不认可楼房面积，后又重新进行了面积测量。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，陈景飞、杨秋与汇益置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且合同所涉房屋已交付使用多年。双方对房屋价款进行了结算，汇益置业公司退还了杨秋、陈景飞多交纳的房款，同时汇益置业公司给杨秋、陈景飞出具了购房发票，应认定杨秋、陈景飞已将支付房屋价款的义务履行完毕。汇益置业公司应依约履行其应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，但是汇益置业公司没有依约履行义务，应当承担相应的违约责任。其以后来重新测绘面积有变为由进行抗辩，不能成立。故一审判令汇益置业公司根据合同义务将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并依约承担相应违约金，并无不当。综上，上诉人汇益置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聊城市汇益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁奎审判员  孙久强审判员  郭召勇二〇二〇年六月五日法官助理陈守菊书记员姚迪