江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11182号原告：南京市市政工程总公司，统一社会信用代码91320100134897722C，住所地江苏省南京市建邺区莫愁湖东路12号。法定代表人：姚建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦雅，江苏融鼎律师事务所律师。被告：中扶建设有限责任公司江苏分公司，注册号320000000026106，住所地江苏省南京市建邺区江东中路311号1220室。负责人：徐敏奇，该公司经理。被告：中扶建设有限责任公司，统一社会信用代码91110108101143799W，住所地北京市海淀区西三环北路72号世纪经贸大厦B座21层。法定代表人：庄清良，该公司董事长。委托诉讼代理人：甄豫峰，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恒来，北京市元坤律师事务所律师。被告：樊海光，男，汉族，1956年11月20日生，住南京市江宁区潭桥小区南楼11幢603室，现住南京市秦淮区。原告南京市市政工程总公司（以下简称南京市市政公司）诉被告中扶建设有限责任公司江苏分公司（以下简称中扶江苏分公司）、中扶建设有限责任公司（以下简称中扶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。后原告南京市市政公司申请追加樊海光作为第三人参与诉讼。本院于2020年6月8日适用简易程序第二次公开开庭进行了审理，庭审中，原告南京市市政公司变更樊海光为本案被告参加诉讼。原告南京市市政公司委托诉讼代理人韦东、王梦雅、被告中扶公司委托诉讼代理人王恒来、被告樊海光到庭参加诉讼。被告中扶江苏分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南京市市政公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告中扶江苏分公司之间的租赁关系于2014年9月19日终止；二、判令被告中扶江苏分公司立即从南京市鼓楼区土地和房屋内迁出，并向原告返还相应土地和房屋；三、判令被告中扶江苏分公司向原告支付2014年10月1日起至实际返还土地和房屋日止期间的使用费，标准为250元/日；四、判令被告中扶公司对被告中扶江苏分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年6月，原告与被告中扶江苏分公司签订《租赁合同》，中扶江苏分公司向原告承租位于南京市鼓楼区的房屋和土地，租期自2007年6月10日至2008年6月9日。合同到期后，双方续签租赁合同，至2012年1月13日签订了最后一期合同，租期至2012年6月30日。此后，双方未再签订续租合同，但中扶江苏分公司仍然实际租用并支付租金至2014年9月。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府公布“宁鼓府征字（2014）第17号”《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，被纳入征收范围。此后，原告多次要求中扶江苏分公司迁让并返还房屋和土地，以及支付相应的使用费，但中扶江苏分公司拒不履行。现中扶江苏分公司处于吊销未注销的状态，中扶公司应对其债务承担补充清偿责任。现原告起诉至法院，请求依法判决。被告中扶公司辩称：中扶江苏分公司从未与原告签订过案涉租赁合同，现诉争的房屋和土地也不在中扶江苏分公司的控制之下。原告有关确认租赁关系终止以及迁让的诉请，无事实依据。原告有关房屋、土地占有使用费的主张也超出诉讼时效。请求驳回原告对中扶公司的诉讼请求。被告中扶江苏分公司未答辩。被告樊海光辩称：我曾挂靠在中扶江苏分公司名下从事市政工程施工，自2007年开始从南京市市政公司承租作为办公场所。因为南京市市政公司提出只与公司签订合同，我向中扶江苏分公司的负责人徐敏奇提出此事，徐敏奇不愿意为我加盖公司公章。我只好私刻了中扶建筑实业有限责任公司第四分公司（以下简称中扶第四分公司）的公章，并以该分公司的名义与南京市市政公司签订租赁合同。我知道中扶第四分公司是中扶江苏分公司以前用的名字，现在已经不用中扶第四分公司的名字了，所以认为私刻一个中扶第四分公司的公章，并且仅仅是用来租房子用，不会有什么问题。我后来用这个假章租了房子，徐敏奇也知道此事。合同到2012年6月30日终止后，南京市市政公司不同意再与我续签合同，说是房子快要拆迁了，让我找地方搬迁。我断断续续搬东西，直到2014年把所有东西都搬走了。因为我后面搬迁期间没有居住在里面，在我搬清之前，就有南京市市政公司的两名员工强占了我租的房子，这个事情南京市市政公司的所有领导都知道。在我搬走之前，所产生的水电费是直接绑定到我个人银行卡缴纳的。我搬走之后，因为忙于生计无暇处理，产生的水电费还从我银行卡上扣缴。后来水电费增加了，有时候每两个月要交800多块钱，我承受不了，去自来水公司、供电局询问，他们讲需要产权人出具介绍信才能停水停电。我就找到南京市市政公司，他们都知道我早就不在那里住了，所以就给我开了两张介绍信，自来水公司和供电局各一张。自从2014年我从搬走之后，再没有使用过房屋，占用房屋和场地的人是南京市市政公司的员工，因为涉及拆迁这些人不肯搬走，南京市市政公司拿他们没有办法，现在不应该把事情推给我。本案审理过程中，根据樊海光到案陈述的相关事实，原告南京市市政公司变更诉讼请求为：一、确认原告与被告中扶江苏分公司、樊海光之间的租赁关系于2014年9月19日终止；二、判令被告中扶江苏分公司、樊海光立即从南京市鼓楼区土地和房屋内迁出，并向原告返还相应土地和房屋；三、判令被告中扶江苏分公司、樊海光向原告支付2014年10月1日起至实际返还土地和房屋日止期间的使用费，标准为250元/日；四、判令被告中扶公司对被告中扶江苏分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、判令被告承担本案的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：南京市市政公司系本市鼓楼区的土地使用权人。2007年6月，南京市市政公司（出租方、甲方）与中扶第四分公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将（原试验室）所有房屋（房屋使用面积427平方米）及院内场地出租给乙方使用，租期一年，自2007年6月10日至2008年6月9日，年租金24000元，按季支付，租赁期满乙方应在3日内将清空的房屋及场地归还甲方，逾期返还的，按照250元/日向甲方支付房屋和场地的占有使用费等。该合同最后的承租方落款处加盖了中扶第四分公司公章，并由樊海光签字。此后，樊海光又以中扶第四分公司的名义与南京市市政公司续签了四份《租赁合同》，租期连续至2010年6月30日，合同落款处均由樊海光签字并加盖中扶第四分公司的公章。自2010年7月1日起，双方再就案涉房屋和场地签订四份续租《租赁合同》，租期连续至2012年6月30日，合同落款处不再加盖中扶第四分公司的公章，仅由樊海光签字。根据南京市市政公司的记账凭证显示，该公司于2015年1月14日收取2014年7-9月租金，交款单位为“中扶四公司”。樊海光称其记不清楚在2012年6月30日至2014年迁出期间是否缴纳过房租，但如果是以“中扶四公司”的名义缴纳的，只能是他缴纳的，不可能是其他人。关于案涉房屋和场地的实际使用情况，南京市市政公司认可现在并非樊海光或者中扶江苏分公司在使用，但也不清楚实际占有使用人的身份。另查明，案涉房屋未领取产权证，无建设工程规划许可证。1995年3月26日，中扶公司申请设立中扶第四分公司。2003年10月16日，中扶第四分公司申请变更名称为中扶江苏分公司。2014年6月23日，江苏省工商行政管理局对中扶江苏分公司作出吊销营业执照的行政处罚。2014年9月19日，南京市鼓楼区人民政府作出宁鼓府征字（2014）第17号《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，被纳入征收范围。以上事实，有《租赁合同》、企业工商登记档案、介绍信、记账凭证、征收决定以及当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，原告南京市市政公司以与被告中扶江苏分公司之间存在房屋租赁合同关系为由提起此次诉讼，中扶公司对相关合同是否系中扶江苏分公司所签订提出异议。根据查明事实，案涉租赁合同的承租方经办人樊海光自认以私刻公章冒充中扶第四分公司签订合同，该私刻公章一事与中扶第四分公司已于2003年更名为中扶江苏分公司的事实相对应，可以认定中扶江苏分公司并无订立案涉合同的意思表示，即南京市市政公司与中扶江苏分公司之间并未成立相关合同。南京市市政公司以樊海光陈述中扶江苏分公司的负责人徐敏奇知晓私刻公章一事为由，认为中扶江苏分公司应与樊海光共同承担合同责任。对此，本院认为，中扶第四分公司已于2003年更名为中扶江苏分公司，该信息系经工商登记公示的公开信息，南京市市政公司应该知道。樊海光于2007年仍使用中扶第四分公司的名义订立合同，南京市市政公司应该知道此非中扶江苏分公司的意思表示。樊海光关于中扶江苏分公司负责人徐敏奇知晓此事的说法，并无证据证明，且樊海光也自述徐敏奇不同意其使用中扶江苏分公司的公章订立案涉合同，更能说明中扶江苏分公司是不同意订立案涉合同的。南京市市政公司要求中扶江苏分公司承担案涉租赁合同的法律后果，以及中扶公司对中扶江苏分公司的补充清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉的房屋未取得合法产权登记，亦未依法取得建设工程规划许可证，所形成的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故南京市市政公司要求确认案涉房屋租赁合同于2014年9月19日终止的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊海光订立合同，并实际使用案涉房屋和土地，为案涉租赁合同的合同相对人，案涉合同虽因违反法律禁止性规定而无效，但樊海光仍应承担相关合同无效的法律后果。南京市市政公司主张樊海光承担至今仍占有、使用房屋和土地的责任。樊海光自述于2012年6月30日租赁期限到期后已着手搬迁，至2014年搬迁完毕，未再使用房屋或土地，并提交了2016年6月南京市市政公司为其出具的办理停水事宜的介绍信。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，南京市市政公司所举证据可以证明在2012年6月30日租期到期后，樊海光继续支付租金至2014年9月。但南京市市政公司主张樊海光承担继续使用房屋、土地至今的责任，与其自认现在并非樊海光在实际使用的陈述相互矛盾。而樊海光所提交的办理停水事宜的介绍信以及陈述的同期开具的停电介绍信，其实质是租赁关系项下出租人和承租人对案涉租赁房屋的水电费的最终结算，可以证明至少在该介绍信出具的2016年6月1日，樊海光已经不再使用案涉房屋，且南京市市政公司对该事实是认可的。至于2014年10月至2016年5月期间的房屋实际使用情况，樊海光既辩称其已于2014年迁出，但又持续缴纳水电费直至2016年6月，不符合常理，其因为忙于生计没时间处理的说法，不足以合理解释该长期缴费行为，故本院采信南京市市政公司的意见，即樊海光在此期间实际占有、使用案涉房屋、土地。虽于2014年9月19日纳入征收范围，但樊海光在此之后继续使用房屋的，应该支付相应的占有使用费，考虑到房屋所在区域纳入征收范围导致的周边拆迁状况等因素，本院酌定占有使用费按照1000元/月予以计算。即樊海光应承担2014年10月至2016年5月期间的占有使用费20000元（1000元/月×20个月）。南京市市政公司未能证明2016年6月1日后房屋仍由樊海光占有、使用，现因自身怠于履行对案涉房屋的管理，导致无法确定案涉房屋的实际使用人，相关法律后果应由其自行承担。南京市市政公司可在确定实际占有使用人身份后，另案主张其关于迁让、返还案涉房屋的权利。南京市市政公司对樊海光所提出的除截止2016年5月底的占有使用费主张之外的相应诉请，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告樊海光于本判决生效之日起十日内向原告南京市市政工程总公司支付占有使用费20000元；二、驳回原告南京市市政工程总公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8144元，因适用简易程序减半收取4072元，由原告南京市市政工程总公司负担3922元、被告樊海光负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇二〇年六月十二日书记员  徐佳慧履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。