河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5825号上诉人（原审原告）：尹川川，男，1991年2月20日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王丽阳，河南众得成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于六成，男，1971年1月16日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：杨暍，男，1966年11月20日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。系单位推荐。上诉人（原审被告）：冯武东，男，1981年11月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。原审第三人：荥阳市永恒房产营销策划有限公司，住所地荥阳市康泰路西段北侧。法定代表人：朱登科，委托诉讼代理人：李娜娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司员工。上诉人尹川川因与上诉人于六成、冯武东及原审第三人荥阳市永恒房产营销策划有限公司（以下简称永恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人尹川川及其委托诉讼代理人王丽阳，上诉人于六成的委托诉讼代理人杨暍，上诉人冯武东，原审第三人永恒公司的委托诉讼代理人李娜娜、张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹川川上诉请求：1.请求改判一审判决第一项，判决于六成、冯武东返还尹川川购房款29万元及违约金6万元、佣金损失1万元、律师费损失1万元、保全担保费2100元。2.上诉费用由于六成、冯武东承担。事实和理由：1.原审法院以双方约定违约金过高为由，将违约金标准由30万元调整为3万元有失公允，不足以弥补尹川川遭受的损失；合同法规定的违约金兼具补偿性与惩罚性，尹川川与于六成、冯武东约定违约金标准为合同总价款的30%即30万元，是双方协商一致的结果，符合法律规定，应受法律保护。即使原审法院认定该标准过高，也应当在查明尹川川所受损失的基础上予以综合判断。事实上，因于六成、冯武东的违约行为导致尹川川遭受重大经济损失，主要包括2019年10月之后预期不应产生的租房损失，往返于于六成、冯武东之间协商处理纠纷而产生的交通费、误工费损失，以及为维护合法权益而产生的保全担保费损失等。原审法院自行将违约金调整为3万元尚不足以弥补尹川川所遭受的损失，更别说具有惩罚性。2.原审判决遗漏诉讼请求，对尹川川主张的律师费及保全担保费未予处理。双方签订的房屋买卖合同中已明确约定守约方起诉的，律师费、诉讼费等损失由违约方承担。尹川川为维护自身合法权益，通过诉讼方式解决争议而支付律师费1万元，理应由于六成、冯武东承担。保全担保费为尹川川为依法维权而产生的合理损失，也应当由于六成、冯武东承担。于六成、冯武东针对尹川川的上诉辩称，同于六成、冯武东的上诉意见。永恒公司对尹川川的上诉没有意见。于六成、冯武东上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的违约金3万元、佣金1万元；2.判决尹川川承担本案全部诉讼及资产保全费用。事实和理由：2019年6月20日，于六成与尹川川通过永恒公司签订了《二手房买卖合同》，于六成将座落在荥阳房棋源路与国泰路交叉口东北角海龙香槟大道五期98幢3单元1409号房屋卖给尹川川。合同总价款100万元，首付款30万元（包含定金3万元）。在合同履行过程中，由于该房屋属于按揭贷款房，于六成还没有拿到房屋不动产证，作为二手房进行买卖，过户手续比较麻烦。尹川川不顾实际情况，一而再再而三催促，造成于六成的反感，双方就协商解除合同。于六成退还尹川川实际支付的首付款28万元（实质收到28万元，中介留有2万）。尹川川不同意这个和解意见形成纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。”案涉房屋虽然建成并交付使用，但是于六成还没有持有房屋所有权证，第三人明知这一事实，而把该房作为二手房买卖，是引起该纠纷主要原因。于六成与尹川川解除合同，于六成应当返还收到的尹川川的首付款30万元其中的28万元。冯武东同尹川川签订的补充协议与于六成无关。总之，于六成与尹川川解除二手房买卖合同，不存在实质违约问题。请求撤销原判，依法改判，保护于六成、冯武东的合法权益。尹川川针对于六成、冯武东的上诉辩称：一、根据三方签订的二手房买卖合同，违约方应当承担双倍返还定金，即向守约方赔偿已支付佣金的义务，因此于六成、冯武东应当双倍返还定金6万元及赔偿佣金1万元。二、在三方签订完二手房买卖合同以后，三方又签订了一个协议，于六成承诺在2019年6月24日以前到房管局缴纳契税，契税缴纳后，开发商才会把房本办到于六成名下，但是于六成迟迟没有缴纳，到现在都没有交契税。开发商的大本在2020年1月15日都已经办下来了，如果于六成能去把契税交上，在2020年1月15日以后就可以拿到房本，因为于六成迟迟不去缴纳契税，不去配合办理，所以导致现在合同根本无法再继续履行。所以说于六成、冯武东是严重的违反了合同的约定，应当承担违约责任。永恒公司针对于六成、冯武东的上诉述称：合同当时签订的时候房本没有办下来，双方都非常清楚这个事实，并且在合同签订之后，冯武东承诺去交契税，当时承诺是收到首付款去交，但是收到首付款之后没有去交，中间又沟通了很多次，又签订了一个补充协议，说是6月24日去交，但是契税迟迟没有交，所以导致房产证一直迟迟不能办理。另外一点，当时签订合同的时候，我公司预估的是房产证大概10月份能办下来，因为当时也是去跟开发商了解了情况，按正常流程的话10月份能够办下来是没有问题，所以当时约定了腾房时间应该是在10月份。但是因为确实有一些特殊情况，出大证的时间晚了大概两个月的时间，中间也去沟通了腾房时间，冯武东中间也有承诺说最晚12月底腾房，但是到时间了之后依然没有履行。有一些微信通话记录可以证明。所以我公司认为冯武东、于六成方违约事实是非常清楚的。尹川川向一审法院起诉请求：1.被告于六成返还原告购房款30万元，支付原告违约金30万元（购房款的30%即100万元*30%=30万元）；2.被告于六成赔偿原告支付第三人的佣金损失1万元（以上共计61万元）；3.被告冯武东承担连带赔偿责任；4.被告于六成、冯武东承担本案受理费、保全费等费用。一审法院查明的事实与原告所诉一致。一审法院另查明，被告于六成收到30万元首付款后，其中1万元作为物业交割保证金留存在第三人处，作为房屋交接时的保证金。一审法院认为，依法成立的合同自始有效。原告与被告于六成签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。被告于六成收取原告30万元首付款及定金后，未履行合同义务，应承担违约责任。原告要求其返还首付款30万元，符合法律规定，该院予以准许；因其中1万元作为物业交割保证金留存在第三人处，该院确定被告于六成返还29万元，另1万元由第三人返还。原告要求被告于六成支付违约金30万元，因双方约定的违约金过高，该院确定被告于六成支付原告违约金3万元。原告要求被告于六成支付佣金1万元的损失，符合法律规定和双方约定，该院予以支持。被告冯武东作为涉案房产的实际占有使用人，原告要求其承担连带清偿责任，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条规定，判决：一、被告于六成于本判决生效之日起十日内返还原告尹川川购房款29万元及违约金3万元、佣金损失1万元；二、被告冯武东对上述债务承担连带清偿责任；三、第三人荥阳市永恒房产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还原告尹川川款项1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元，由原告尹川负担2191元，被告于六成、冯武东负担2759元；财产保全费3620元，由原告尹川川负担1693元，被告于六成、冯武东负担1927元。本院二审期间，尹川川和永恒公司均未提交新的证据。于六成、冯武东提交海龙华城业主微信群聊天截图四张，证明：交不交契税和本案无关。尹川川质证称：真实性有异议。看不出这个是什么群，也没有拿手机上的聊天记录来核对，不知道是否完整。根据聊天记录3月8日记录显示说一直没发，但是我方去不动产登记中心查出的结果盖红章的结果，是在2020年1月15日开发商大证已经办下来了。永恒公司质证称：上面显示的时间应该是在2019年12月份的一些聊天记录。1月份的时候大证已经办下来了。所以该证据实际上没有太大意义，没有什么参考价值。尹川川去查过，并且当时是去老家找到于六成之后，让他本人拿着身份证去房产局查的，这栋楼的大证确实已经办理。按正常的房产流程，大证办理完之后，如果交了契税，大证办完后一个月之内小证办下来是没有问题的，当时在签订合同时已经告知冯武东和于六成，冯武东只要大证办下来，我公司可以帮忙一个月之内办小证。但是因为一直没有交契税，所以没有办法往下进行。本院经审查认为，于六成、冯武东提交的证据真实性无法核实，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明：2019年6月20日，于六成（甲方）与尹川川（乙方）及永恒公司（丙方）签订《二手房买卖合同》（合同编号：20190620）一份，合同主要约定：尹川川购买于六成位于荥阳市棋××与××路交叉口东北角××香槟大道××单元××号房屋，实际成交价格为人民币100万元。案涉房屋处于抵押状态，现抵押在银行。乙方自本合同签订之日向甲方支付定金3万元，其中1万元作为购房款暂由永恒公司保管。丙方的佣金占总房款的2%，甲方支付1万元，乙方支付1万元，代办费1000元由乙方支付。乙方按揭购买此房，首付30万元，乙方于2019年7月20日前将首付中的27万元一次性交付甲方。本房产不动产证办理后，乙方应在10个工作日内将按揭贷款所需要的相关资料准备齐全，双方于7个工作日内共同到贷款机构办理按揭手续，贷款审批通过后，甲方配合乙方办理过户手续。乙方银行贷款金额由银行一次性付给甲方。双方约定房产交接时间为双方办理完过户手续7日内交房。在本合同履行期间，甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，交首付款之前如甲方违约，退还乙方定金并一加一赔偿；如乙方违约，所交定金不退；双方谁违约需承担丙方的佣金，双方同时违约，丙方佣金由双方各自承担自己的佣金。如交首付款后违约，由违约方按照总购房款的30%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，另按当时房价赔偿差价，且丙方所收取本合同中约定的中介服务费一律不予退还。守约方如上诉，则相关律师费诉讼费均有违约方承担。该房产交易过程中的税费经甲乙双方协商，同意上述房产交易过程中发生的所有费用按以下方式承担甲方承担增值税，乙方承担个税和契税及办证费用。合同还对其他事项进行了约定。2019年7月20日，尹川川向于六成转账27万元。同日，通过POS机向永恒公司刷卡2万元、1万元，共3万元。2019年7月20日，永恒公司出具收据一份，载明收到尹川川13000元，系佣金加代办过户费。2019年7月21日，冯武东出具收到条，载明收到尹川川案涉房款30万元。2020年1月2日，冯武东、尹川川与永恒公司签订合同补充协议一份，主要约定：冯武东承诺于2020年1月6日前持房产权人于六成身份证到荥阳房管部门查询本合同交易房产的大证事宜，如确认大证已办，冯武东于3日内将本房腾出交于尹川川，三方均签字确认。本约定具有与原合同同等的法律效力，如甲方违约不腾房，乙方按原合同约定追究甲方违约责任。本院认为，案涉二手房买卖合同和合同补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行各自的义务。合同签订后，尹川川依约支付了首付款，但冯武东、于六成怠于履行自己的义务，应承担相应的责任。一审综合本案情况，判令冯武东、于六成退还尹川川购房款并支付违约金及佣金损失的数额并无不当。尹川川、于六成、冯武东关于违约金及佣金的上诉理由不足，不予支持。关于尹川川主张的律师费和保全担保费，一审中，尹川川并未明确提出变更诉讼请求或增加诉讼请求的申请，亦未缴纳相关诉讼费用，一审法院未予处理并无不当。尹川川称一审漏判的理由不足，不予支持。因双方均未对退还购房款提出上诉，故本案二手房买卖合同和合同补充协议已实际解除。综上所述，尹川川、于六成、冯武东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由尹川川负担800元，于六成、冯武东负担800元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年六月十六日书记员 柴涵博