江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1563号上诉人（原审被告）：王和美，女，1963年6月30日出生，汉族，原南京车辆厂退休员工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王和花，女，1960年9月18日出生，汉族，无业，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：裴光宗，江苏金陵律师事务所律师。上诉人王和美因与被上诉人王和花分家析产纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2019)苏0113民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王和美上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案两项判决违法。1、第一项不在被上诉人诉讼请求范围内，程序上违法。第一项诉讼请求为“所有权利确认”，对于不动产物权归其所有的确权请求，不应当直接判决确认其权属，而应当判决他人向被上诉人办理过户登记。“坐落于南京市栖霞区房屋（以下简称1703室房屋）的权利义务由被上诉人享有和负担”中的权利是物权还是债权、义务向何方承担、该“权利义务”产生的基础法律关系也没有明确。上诉人承租人身份及认购低价商品房的资格已由行政机关确认，法院认定被上诉人具有“1703室房屋认购人身份”显然违法。“1703室房屋认购人身份”基于《承诺》取得，就是“购房资格”转让。2、一审判决第二项判决及判决书上明确“原告王和花如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。上诉人从未提起反诉，也未提出该项诉讼主张。二、一审法院认定案由为“分家析产纠纷”并不恰当。鼓楼区房屋（以下简称109室房屋）是直管承租公房，双方虽然系姐妹关系，分属不同家庭。本案中不存在遗产，不存在上诉人和被上诉人的共同家产，“分家析产纠纷”并不正确。上诉人的承租身份及购房资格取得是由行政机关审核确认。在本案判决适用法律中，最后又变成“合同纠纷”，对于合同性质又没有作出明确认定。三、《南京市国有土地上房屋征收及补偿办法》明确公房承租是货币补偿。四、《承诺》明确1703室房屋在王和美名下，最后由被上诉人购买。被上诉人作为房屋购买人，理应支付购房款，1703室房屋市场价约130万元左右，因为双方的姐妹关系，将购房资格以18万元让予被上诉人。认购资格转让俗称“房票”买卖，因房屋价格由政府明确规定并公开，房价的谈判没有任何意义，所谈价格只能够是购房资格转让价，购房款由受让人自行支付，和转让人没有关系。《承诺》签署后，被上诉人一直拒绝支付18万元，同时也不支付房款。在此情况下，上诉人决定自己购买，多方举债筹集购房款，上诉人全额支付房款后，须办理产权证手续时，被上诉人突然提起诉讼。五、本案之中，举证责任的分配明显不当。不动产买卖必须签署书面形式的《买卖房屋合同》，这是合同成立的形式要件，《承诺》显然不具备《买卖房屋合同》成立所必须具备的条款。不能因为须支付房屋价款为572000元，属于一笔很大的金额，就将市场价格130万元的房屋判令给被上诉人。六、关于原审判决书“本院认为”部分，原审认为因在《承诺书》中没有进行表述，由此推定价格为18万元，且按行业惯例，该18万元仅为房屋资格的转让，原审法院的判决有违常理。原审时证人仅陈述该协议为双方当事人真实意思表示，真实意思是什么，证人在庭审中并未进行说明。证人仅是陈述其按双方意思书写，双方意思就是协议中的内容。原审法院擅自推导证人的意思，并不恰当。王和花辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。原审判决内容系在被上诉人请求范围内，并未超出请求范围。在被上诉人的请求下，为避免诉累，恳请原审法院一起处理1703室房屋的应付款，该主张系被上诉人在原审时提出的。上诉人辩称其仅有小学二年级文化，故不能明白原审认定的意思，并不符合事实。在形成该“承诺”之前，双方当事人曾反复协商，在形成“承诺”时，双方当事人及拆迁工作小组、无利害关系的见证人均在场。故原审对整个案件查明后，对“承诺”的认定符合事实。请求二审法院维持原审判决。王和花向一审法院起诉请求：1、请求依法确认1703室房屋归王和花所有；2、判决王和美继续履行承诺协议，协助王和花将其名下1703室房屋过户给王和花。一审法院认定事实：王金华、张秀珍系夫妻，王和花与王和美均系王金华、张秀珍的女儿。王金华于2010年3月24日因死亡注销户籍。2016年初，南京市鼓楼区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）在五佰村地块实施危旧房改造项目109室房屋被列入征收范围。109室房屋所有权人为南京鼓楼房产经营有限公司，承租人为张秀珍，王和美与母亲张秀珍一同居住于该房屋内。2016年3月27日，109室房屋搬迁完毕，征收组对该房屋进行了征收补偿评估，确定该房屋评估价为1036205元、各项补偿费用为252701元，产权人（承租人）申请购买丁家庄征收安置房85㎡、65㎡两套。后张秀珍去世，并于2016年4月19日注销户籍。2016年5月22日，王和花与王和美在拆迁工作人员汪某、杨某,4等人的见证下，签订《承诺》一份，内容为：“南京鼓楼区五佰村35幢109室的承租房于2016年5月政府征收。因承租人张秀珍（母亲）已故，现俩女儿王和美和王和花就该处房屋的征收安置事项经双方协商，王和美承诺如下：五佰村109室被征收的面积按政策可置换丁家庄65㎡和85㎡的安置房各壹套，均在王和美名下，其中丁家庄65㎡一套房归王和花所有（王和花给王和美人民币壹拾捌万元整（180000）超出面积由王和花自行承担）。拿到房后，王和美配合王和花办理65㎡房的过户手续，过户费用由王和花承担。（此承诺一式叁份）。特此承诺。当事人：王和花，承诺人：王和美，证明人：杨某,4、汪某……2016年5月22日”。2016年8月22日，109室房屋进行死亡换名变更，王和美作为承租人与南京鼓楼房产经营有限公司签订了租赁协议。2016年10月17日，王和美作为109室房屋的承租人（丙方），与征收办（甲方）、南京鼓楼房产经营有限公司（乙方）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定征收办向王和美支付房屋货币补偿款1036205元、各项补助费用共计252391元。其中货币补偿款1036205元资金封闭用于订购丁家庄征收安置房（85㎡、65㎡）。2019年1月21日，上述两套征收安置房地址确定为来仪街1902室（88.66㎡以下简称1902室）、和悦街1703室（66.33㎡）。上述1703室房屋的单价为8800元/㎡，房屋总价583704元。王和美于同日补交了上述两套房屋除资金封闭款项外的差价款共计327707元。另查明，王和美已缴纳1703室房屋的住宅专项维修基金5969元。庭审中，王和花向一审法院书面申请，要求在本案中一并处理1703室房屋的应付款、面积差价款、维修基金的款项给付问题。审理中，双方对2016年5月22日双方签订的《承诺》真实性均不持异议，但对《承诺》中约定王和花应给付王和美的款项存在争议，双方的主张及具体举证、质证意见如下：王和花主张，《承诺》是双方在拆迁办的负责人及拆迁小组工作人员的见证下签署的，目的在于处理好双方母亲拆迁房产的置换问题，王和美应按约定配合王和花办理过户手续，王和花应按约定给付王和美18万元。王和花同时认为，因母亲在拆迁过程中去世，但是房屋已经搬迁完毕，双方协商后先写了《承诺》确定将来置换房产的归属，如果没有《承诺》王和花不会配合王和美办理相应的变更手续，王和美也不可能成为新的承租人。王和美认为被拆迁房屋是承租用房，母亲死亡后，房屋的承租权利人就应当是同住的王和美。王和美作为被拆迁人，在签署《承诺》时同意由王和花从王和美处购买65㎡房屋，但是王和花需要额外支付王和美18万元，而购买该房屋的房款（单价8800元/㎡）也应当由王和花支付，这是协议的本意；即王和美承诺的是王和花支付王和美18万元，王和美就将房屋按照8800元/㎡的价格转售给王和花。但之后王和花没有支付任何款项，以致于王和美到处借款才凑齐了房款，因此王和美不同意王和花的主张。经质证，王和花认为《承诺》中没有任何文字表述说明王和花要以8800元/㎡的价格从王和美处购买1703室房屋，当时王和美只是要求王和花给付18万元，并且超过65平方米面积的款项由王和花自行承担，但其后王和美拒绝按此履行，并在拆迁部门称其在外有欠债，两套房子都还不够还债，故没有办法给王和花一套。为证实《承诺》的形成情况，王和花申请证人杨某,4出庭。证人杨某,4当庭陈述其系鼓楼区社区工作人员，之前与汪某等拆迁工作人员共同负责109室房屋拆迁。杨某,4陈述109室房屋承租人是双方母亲，在征收签约结束前病故，按规定去世的人不能享受实质的拆迁利益，双方就反复协商，后来双方商量好了，就在拆迁组长的协调下，由杨某,4执笔写了这份《承诺》；《承诺》是在双方的请求下完全按照她们俩商量好的意思制作的，是按照她们的真实意愿写的，双方的意思在《承诺》中都讲得很清楚了；杨某,4写完后当着双方和拆迁小组成员的面宣读，还修改了一处不合适的地方并按了手印。审理中，一审法院要求双方明确陈述《承诺》中的18万元的计算经过。王和花称：当时政府的购买价格是8800元/㎡，两套房屋面积共计65+85=150㎡平米，因此房屋购买总价应为132万元；109室房屋拆迁货币补偿款总计115万元，两者差价不到17万元，经拆迁工作人员组织协调和双方的反复确认，就由王和花补足这个差额，最后就形成了吉利的数字18万元。王和美称：王和花的陈述没有事实依据，18万元就是双方商谈的结果，双方觉得18万元能接受，就约定了18万元。一审法院认为，双方基于109室房屋征收补偿安置利益而签订的《承诺》系双方自愿达成的协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方在《承诺》中约定丁家庄65㎡一套房归王和花所有、王和花给付王和美18万元、超出面积由王和花自行承担，因此案涉的1703室房屋应归王和花所有，王和花应给付王和美18万元以及超出面积的房款8800元/㎡×（66.33-65）㎡=11704元。对王和美提出的购买该房屋的房款也应由王和花支付，即王和美承诺的是王和花支付18万元，王和美就将该房屋按照8800元/㎡的价格转售给王和花的辩解意见，一审法院认为，王和美对其该项意见并未提交相关证据予以证实；如果王和花除18万元之外需另行支付8800元/㎡×65㎡=572000元，无论对王和花还是王和美来说，都是一笔很大的金额，双方理应格外慎重，在协议中应当有明确约定，但《承诺》中却并未有任何文字表述显示双方有此合意；且《承诺》的现场见证人杨某,4出庭陈述了双方签订《承诺》的经过，亦与王和花的陈述基本一致，因此王和美的该项意见没有事实和法律依据，一审法院不予支持。为减少当事人的诉累，对王和花提出的在本案中一并处理1703室房屋应付款及房屋维修基金等相关款项的主张，一审法院予以支持。因此，王和花共应给付王和美180000元+11704元+5969元=197673元。因该房屋尚未具备过户条件，故对王和花要求王和美协助王和花将1703室房屋过户给王和花的主张，一审法院不予处理。一审法院据此判决：一、坐落于南京市栖霞区房屋的权利和义务由王和花享有和负担；二、王和花于本判决生效之日起十五日内给付王和美197673元；三、驳回王和花的其它诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有户籍信息表、《承诺》、《南京市国有土地上房屋与征收补偿协议》相关资料、安置房购买通知书、银行缴款单、维修基金收据、证人杨某,4的证言及双方的陈述等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是南京市栖霞区房屋的权利义务的归属。本案被拆的109室房屋承租人为双方当事人的母亲张秀珍，王和美虽与母亲张秀珍一同居住于该房屋内，但在张秀珍去世后，房屋的承租人并不能直接变更为王和美，上诉人与被上诉人基于张秀珍承租的109室房屋征收补偿安置利益而签订的《承诺》，该协议合法有效，对双方均具有约束力。王和美主张购买案涉房屋的房款（单价8800元/㎡）应由王和花支付，但双方当事人所签订的协议中对此未作约定，王和美认为其该项主张是协议的本意，证据不足。双方签订《承诺》时现场见证人的陈述亦不能证实王和美的主张，一审所作判决并无不当，王和美的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，王和美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11496元，由王和美负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇二〇年六月三日书记员 宋龙雯