浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初1221号 原告：浙江万马海振光电科技有限公司，住所地：湖州市吴兴区八里店镇工业园区。 法定代表人：何若虚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱靓，浙江金道律师事务所律师。 被告：浙江国瑞泵业科技有限公司，住所地：湖州市吴兴区义山路1501号30幢1号车间116室。 法定代表人：钟金瑞，该公司执行董事兼总经理。 原告浙江万马海振光电科技有限公司与被告浙江国瑞泵业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法由审判员冯群安适用简易程序于2020年4月27日在本院环城人民法庭公开开庭进行了审理。原告浙江万马海振光电科技有限公司的委托诉讼代理人朱靓到庭参加诉讼，被告浙江国瑞泵业科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告浙江万马海振光电科技有限公司起诉称：原、被告双方于2019年4月10日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于湖州市吴兴区，租赁期限自2019年4月15日至2019年7月14日止，租金每月为1196元，物业费每月120元，租金及物业费合计3948元在2019年4月15日前一次性付清，延期按每天千分之五计算滞纳金。双方还约定了其他权利义务及违约条款。原、被告双方又于2019年4月10日签订另一份《厂房租赁合同》（编号：ＨＺ201930-Ｅ），约定被告承租湖州市八里店镇义山路1501号30号楼房屋作为厂房，租赁物面积2068.59平方米，租赁期限为2019年6月10日至2022年6月9日，租金每月16元／平方米，即每月33097元，物业费每月1.5元／平方米即3102.89元／月。每五个月支付一次，2019年5月10日前支付第一期。租金每年上涨5%。双方还约定了其他权利义务以及解除合同条件、违约条款等。以上两份合同签订后，原告交付租赁物，被告使用办公室并派人入场装修厂房，可直至2019年8月1日，被告并未就以上两处租赁向原告支付过任何租金、物业费。2019年8月1日，原告向被告发送公函，要求解除合同，并要求被告支付租金，承担相应的违约责任并拆除装修，但时至今日，被告仍未按合同履行上述义务。原告认为，被告的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，不仅造成原告租金损失，被告的装修行为亦造成原告招租困难，原告不得不另行委托他人进行拆除。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认解除原告浙江万马海振光电科技有限公司与被告浙江国瑞泵业科技有限公司之间的两份《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同》（编号：ＨＺ201930-Ｅ）；2.被告浙江国瑞泵业科技有限公司支付原告浙江万马海振光电科技有限公司租金66394.47元；3.被告浙江国瑞泵业科技有限公司支付原告浙江万马海振光电科技有限公司违约金272752.78元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求调整为被告浙江国瑞泵业科技有限公司支付原告浙江万马海振光电科技有限公司租金、物业费合计66694.47元。其余诉讼请求不变。 被告浙江国瑞泵业科技有限公司未作答辩，亦未向法庭提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，原告浙江万马海振光电科技有限公司与被告浙江国瑞泵业科技有限公司就承租原告位于湖州市吴兴区房屋签订了《厂房租赁合同》。双方约定，被告租赁该厂房作办公用途，租赁面积为79.72平方米，租赁期限自2019年4月15日至2019年7月14日止，租金每月每平方米为15元即租金1196元／月，物业费120元／月，被告应在2019年4月15日前一次性付清房租及物业费3948元，延期缴纳的按每天千分之五计算滞纳金。双方还就房屋的使用与修缮，合同的变更、解除与终止等进行了约定。同日，双方又签订了一份《厂房租赁合同》（合同编号为ＨＺ201930-Ｅ），双方约定被告承租原告位于湖州市吴兴区房屋作为厂房用于生产，租赁建筑面积合计为2068.59平方米，租赁期限为三年，自2019年6月10日至2022年6月9日止，租金每月每平方米16元，即每月租金总额为33097元，物业管理费为每月1.5元／平方米，即每月物业费3103元。租金采取先付后用方式，以五个月为一期，每五个月交付一次（2019年6月10日至2019年11月9日为第一周期）。被告应在2019年5月10日前支付第一期租金，其后每期租金，在每期开始前30日内付清。双方还约定被告逾期支付租金或其他应缴费用的时间超过30日时，原告有权提前解除合同不予返还被告已支付的押金及预付租金，并有权收取剩余租期租金总金额20%的违约金，被告逾期支付租金或其他款项的，每逾期一日应向原告支付应付款总额万分之五的违约金；逾期超过15日的，每逾期一日应向原告支付应付款总额千分之一的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，然被告未能按约支付租金、物业费等相关费用。2019年8月2日，原告函告被告要求解除合同，支付租金、物业费等，并要求承担相应的违约责任及拆除装修。2019年8月3日，被告单位收发章签收该通知函。但被告至今未按合同约定履行义务，以致纠纷成讼。 另查明，2019年5月8日，被告浙江国瑞泵业科技有限公司将单位住所地更改为浙江省湖州市吴兴区义山路1501号30幢1#车间116室。 以上事实由原告提交的两份厂房租赁合同、通知函、政府部门公示信息及原告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原告浙江万马海振光电科技有限公司与被告浙江国瑞泵业科技有限公司之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。被告浙江国瑞泵业科技有限公司未按约支付租金、物业费等费用是引起本案纠纷的主要原因，故原告浙江万马海振光电科技有限公司要求被告浙江国瑞泵业科技有限公司支付租金、物业费的主张，符合合同约定及法律规定，惟违约金应在本院核准范围内予以支持。关于结欠的租金、物业费数额，经本院核算为66694.47元（其中作厂房用途的租赁合同租金及物业费：33097元/30天*52天+3103元/30天*52天=62746.47元;作办公用途的租赁合同租金及物业费：3948元）。根据双方签订的厂房租赁协议，被告逾期支付租金或其他应缴纳费用的时间超过30天的，原告有权收取违约金，提前解除合同。故原告要求解除2019年4月10日所签订的两份厂房租赁合同的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。当事人行使解除权解除合同的，从解除通知到达对方之日起解除。本案中，原告浙江万马海振光电科技有限公司于2019年8月2日函告被告浙江国瑞泵业科技有限公司要求解除合同，返还租赁物并将工商注册地址迁出租赁房屋，2019年8月3日，被告单位收发章签收该通知函。故，原、被告双方合同的解除时间为2019年8月3日。关于约定为办公用途的《厂房租赁合同》违约金的计算，双方约定“被告应在2019年4月15日前一次性付清房租及物业费3948元”“延期缴纳的按每天千分之五计算滞纳金”，鉴于该违约金约定过高，本院酌情调整为按年利率12%计算，故该笔违约金应从2019年4月16日起计算至2020年4月7日，以3948元为基数，按年利率12%计算为496.13元。原、被告双方之间用作生产用途的《厂房租赁合同》约定按“甲方无正当理由解除合同，应退还乙方押金并支付与押金相当的违约金；乙方无正当理由解除合同，押金、税收保证金不予退还，同时另行向甲方支付剩余租期租金总金额20%的违约金”进行计算违约金。本院认为，该部分违约金亦过高，应以实际损失为基础。然，原告未就实际损失举证，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院酌情认定以年利率12%计算违约金。剩余租期租金总金额为144920元【（33097元/月÷30天×309天+33097元/月÷30天×1.05×365天+33097元/月÷30天×1.05×1.05×365天）×0.12】。以上违约金合计为145416.13元（496.13+144920）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江万马海振光电科技有限公司与被告浙江国瑞泵业科技有限公司于2019年4月10日所签订的（《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同》编号HZ201930-E）自2019年8月3日解除，并返还租赁物； 二、被告浙江国瑞泵业科技有限公司支付原告浙江万马海振光电科技有限公司租金、物业费合计66694.47元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、被告浙江国瑞泵业科技有限公司应支付原告浙江万马海振光电科技有限公司违约金145416.13元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、驳回原告浙江万马海振光电科技有限公司其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6392元，减半收取3196元，由原告浙江万马海振光电科技有限公司负担1199元，被告浙江国瑞泵业科技有限公司负担1997元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  冯群安 二〇二〇年六月八日 法官助理徐国苓 书记员张红伟