吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终248号 上诉人（一审被告）：邵诗丽，女，1970年11月14日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市浑江区。 委托诉讼代理人：王继星，白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审原告）：周艳华，女，1963年6月15日生，汉族，无职业，住吉林省白山市靖宇县。 委托诉讼代理人：秦树君（周艳华表兄），男，1968年2月8日生，汉族，白山市靖宇县蒙江乡政府职员，住吉林省靖宇县。 被上诉人（一审第三人）：赵禹博（曾用名赵宇），男，1982年8月5日生，汉族，无固定职业，住吉林省白山市。 上诉人邵诗丽因与被上诉人周艳华、赵禹博案外人执行异议之诉一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邵诗丽上诉请求：依法撤销原判，驳回周艳华诉讼请求；一、二审诉讼费由周艳华承担。事实和理由：本案中除了靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）与赵禹博签订的《车库预售协议》是法律赋予开发商的权利之外，赵禹博与王建、谢福刚签订的《车库抵顶工程款合同》及周艳华与王建、谢福刚、赵禹博签订的《车库买卖合同》都是违法的。因为前提是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。本案中涉案车库未依法登记领取权属证书，所以法律规定不得转让。周艳华、赵禹博所签订的车库转让协议都是无效的，人民法院在查明取得财产合法的前提下才能继续适用其他技术性法律条文，原审法院适用法律错误。 周艳华辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请求驳回邵诗丽上诉请求，维持一审判决。本案案涉车库系我分别向赵禹博、王建、谢福刚购买，签订《车库买卖合同》后全额支付车库款，且已合法占有并使用多年。《车库买卖合同》是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，不损害国家、社会公共利益，我未办理过户登记并非是自身原因，邵诗丽仅主张因为没有登记领取权属证书，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定而导致合同无效，是错用法律。 赵禹博未答辩。 周艳华向一审法院起诉请求：1、撤销对周艳华合法享有所有权的和熙苑4号楼33、34、35、38、39、40号车库和二号楼7、8号车库的查封，并立即停止执行；2、判决确认周艳华的车库买卖合同有效，和熙苑4号楼33、34、35、38、39、40号车库和二号楼7、8号车库归周艳华所有。事实和理由：2019年4月12日，周艳华发现自己所有的和正在使用的和熙苑4号楼33、34、35、38、39、40号车库及2号楼7、8号车库，被白山市浑江区人民法院查封。周艳华于2019年4月17日向白山市浑江区人民法院提出书面异议，请求终止（2019）吉0602执恢51号裁定的执行，解除对上述车库的查封。2019年5月5日周艳华收到法院作出的(2019)吉0602执异64号执行异议裁定，驳回周艳华的异议。基于上述原因，周艳华现依法向法院提起诉讼，理由如下：邵诗丽所申请执行的上述车库为周艳华所有，不属于赵禹博所有，邵诗丽对周艳华所有的上述车库申请执行是完全错误的，其行为没有任何事实依据和法律依据。睿丰公司分别于2013年、2015年将开发建设靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼33、34、35、38、39、40号车库和2号楼7、8号车库，抵顶给赵禹博建设主体楼工程款，并签订了《车库预售协议》。之后，赵禹博又将其中4号楼34号车库和2号楼7、8号车库抵顶给承建水暖工程的谢福刚，将4号楼33、35、38号车库抵顶给承建室内电网工程的王建。周艳华于2014年6月18日、25日、8月28日、2015年4月10日、7月13日分别向赵禹博、谢福刚、王建手中购买了上述8个车库，并签订了《车库买卖合同》，合同签订后，周艳华一次性全额支付购买车库款，赵禹博、谢福刚、王建三人将上述车库交付给周艳华占有并使用至今。周艳华将车库对外租赁收取租金，因邵诗丽申请的错误查封行为，现已导致部分租赁用户与周艳华解除租赁协议，给周艳华造成了损失，周艳华保留追究邵诗丽责任、追偿实际损失的权利。赵禹博和周艳华分别于2014年9月14日和2015年8月3日，到睿丰公司办理了买卖（转让）登记手续。赵禹博当场出具了同意将上述车库过户给周艳华的证明材料，并在睿丰公司登记备案。由于靖宇县房地产登记部门一般对车库不进行登记，且睿丰公司开发建设的和熙苑楼盘及其开发建设的所有的楼盘，因睿丰公司的原因均没有与购房人办理不动产登记，因此周艳华在和熙苑购买车库后不能办理产权过户登记，不是周艳华一个人没有办理，而是所有购房人均无法办理不动产登记，周艳华与所有购买人无过错。综上所述，周艳华与赵禹博、王建、谢福刚签订的车库买卖合同有效，上述车库依法应归周艳华所有。 一审法院认定事实：邵诗丽与赵禹博民间借贷纠纷一案，白山市浑江区人民法院于2017年10月20日作出（2017）吉0602民初1065号民事判决，判决：赵禹博于本判决生效后立即偿还邵诗丽借款15万元，并按照年利率6%承担该款自2017年7月29日至款项清偿之日止的利息。该判决生效后，邵诗丽请强制执行。2019年3月19日，白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602执恢51号裁定，裁定：一、将睿丰公司、昌达公司抵给被执行人赵禹博在靖宇县林业之家23栋1号车库、和熙苑4号楼33、34、35、38、39、40号车库及2号楼7、8、12号车库予以查封；二、查封期限三年。案外人周艳华向白山市浑江区人民法院提出异议，请求终止（2019）吉0602执恢51号裁定的执行，解除对上述车库的查封。2019年4月26日，白山市浑江区人民法院作出(2019)吉0602执异64号执行异议裁定，裁定：驳回周艳华的异议。周艳华不服该裁定，提出案外人执行异议之诉。另查明，睿丰公司分别于2013年7月29日、2015年6月29日，将开发建设的靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼33、34、35、38、39、40号车库和2号楼7、8号车库，抵顶给赵禹博施工该楼主体工程款63.504万元，双方签订了《车库预售协议》。2013年8月23日、2015年6月30日，赵禹博将4号楼34号车库和2号楼7、8号车库，抵顶给承建水暖工程的谢福刚工程款22.888万元、将4号楼33、35、38号车库抵顶给承建室内电网工程的王建工程款24万元。2014年6月18日、8月28日，周艳华与王建签订《车库买卖合同》，王建将其所有的位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼33号、35号、38号车库卖给周艳华，王建收到购车库款14.5万元后，给周艳华出具收条；同年6月25日和2015年7月13日，周艳华与谢福刚签订《车库买卖合同》，谢福刚将其所有的位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区2号楼7号、8号车库，4号楼34号车库卖给周艳华，谢福刚收到购车库款13.9万元后，给周艳华出具收条；2015年4月10日，周艳华与赵禹博签订《车库买卖合同》，赵禹博将其所有的位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼39号、40号车库卖给周艳华，赵禹博收到购车库款10万元后，给周艳华出具收条。周艳华将购买的位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区2号楼7号、8号车库及4号楼33号、34号、35号、38号、39号、40号车库对外租赁收取租金至白山市浑江区人民法院查封时。2019年5月13日，靖宇县房地产管理中心出具的证明，内容为：靖宇县睿丰房地产开发有限公司开发建设的和熙苑楼盘目前不具备到相关部门办理手续的条件，且该公司所有的建筑均没有与房屋购买人到相关部门办理不动产登记。一审法院认为，睿丰公司与赵禹博签订的《车库预售协议》、赵禹博与王建、谢福刚签订的《车库抵顶工程款合同》及周艳华与王建、谢福刚、赵禹博签订的《车库买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，双方按照协议约定已履行完毕，予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”及第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”规定，判决：“一、周艳华与王建、谢福刚、赵禹博签订的《车库买卖合同》有效，位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼33号、34号、35号、38号、39号、40号车库及二号楼7号、8号车库，归周艳华所有；二、不得执行位于靖宇县康馨花园之和熙苑小区4号楼33号、34号、35号、38号、39号、40号车库及二号楼7号、8号车库；三、吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602执异64号执行裁定书于本判决生效后自动失效。案件受理费11738元，由邵诗丽负担”。 本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系二审民事案件，本院依法仅对上诉人的上诉请求进行审理。关于邵诗丽主张涉案车库未依法登记领取权属证书，涉案车库抵顶和买卖合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条虽规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，但该条款中的“强制性规定”，属效力性强制性规定，即只有违反效力性强制性规定，才会导致合同无效的后果。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，属于管理性强制性规定，违反该条规定，只会产生行政管理方面的相应后果，而不产生合同无效的法律后果，故本院对邵诗丽的该项主张不予支持。关于周艳华对涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，周艳华就案涉不动产提出排除强制执行的请求，应当负有举证证明其主张权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四种情形的责任。周艳华提供赵禹博将部分涉案车库顶账给谢福刚、王建签订的顶账合同和周艳华购买涉案车库与赵禹博、谢福刚、王建签订的买卖合同，邵诗丽的委托诉讼代理人对车库顶账合同和买卖合同无异议，结合前面阐述顶账合同和买卖合同的有效性，应当认定周艳华在法院查封涉案车库前已签订合法有效的书面协议；周艳华主张购买涉案车库是现金交易，并提供其从银行取款的证明及收据证明款项来源及支付全部款项。邵诗丽的委托诉讼代理人对该证据的真实性和证明问题无异议，因此应当认定周艳华已支付全部购买车库款项；邵诗丽的委托诉讼代理人对周艳华将涉案车库出租并收取租金至法院查封前没有异议，故应当认定周艳华在法院查封涉案车库前合法占有；周艳华提供靖宇县房地产管理中心出具的证明，能够证明周艳华未办理车库过户不存在过错。周艳华提供的证据能够充分证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院对邵诗丽的上诉请求不予支持。 综上，邵诗丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11738元，由上诉人邵诗丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 綦家通 审 判 员 唐 华 审 判 员 朱济生 二〇二〇年六月八日 法官助理 毕 凝 书 记 员 刘思辰