山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3417号上诉人(原审原告)：张立明，男，1957年11月26日出生，汉族，住济南市。上诉人(原审原告)：张海英，女，1958年12月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙明菊，山东荟萃律师事务所律师被上诉人(原审被告)：张秀珍，女，1969年11月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师上诉人张立明、张海英因与被上诉人张秀珍侵权责任纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立明、张海英上诉请求:1、依法撤销(2019)鲁0125民初329号民事判决，改判张秀珍腾空房屋(不动产权证号：鲁2018济阳县不动产权第0008857号)并支付房屋使用费l8000元。2、本案一、二审的诉讼费及费用由张秀珍承担。事实与理由：原审认定事实不清，所作判决错误。一、本案的焦点问题是对张立明于2017年7月21日书写的承诺书如何定性。原审认定承诺书是房屋买卖合同是完全错误的。《城市房地产管理法》第41条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”《商品房销售管理办法》第l6条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中张立明书写的《承诺书》根本不具备房屋买卖合同的基本内容。房屋买卖合同是双务合同，承诺书只有一方当事人。房屋的基本状况不明确。付款方式、付款时间、交付日期、办理产权登记事宜均没有约定，违约责任只约束张立明。该承诺书应当定性为张立明的出售意向书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该承诺书不但不具备商品房买卖合同的主要内容，而且张立明没有收取一分购房款，怎么能认定是房屋买卖合同？房屋买卖合同是约束买卖双方的，而该承诺书只约束张立明，不约束张秀珍。承诺书只有一份，若房屋涨价，张秀珍就拿出承诺书；若房屋降价，张秀珍就销毁承诺书。这怎么能认定是房屋买卖合同呢？该承诺书只能定性为张立明出售房屋的意向书，而张立明取得房屋产权后，若出售给张秀珍，双方应当签订房屋买卖合同。二、原审认定双方签订的协议合法有效错误。张海英对张立明出售房屋不知情，张秀珍应当举证证明张海英对出售房屋知情并不反对，张秀珍没有任何证据证明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中张立明未经其妻张海英同意，向张秀珍承诺出售夫妻共有的房屋，张秀珍对房款分文未付，且未办理产权登记手续，张海英主张追回房屋，法院应当支持。三、该承诺书是张秀珍在乘人之危的情况下取得。当时张秀珍控制着原房主张云的房产证，如果张立明不写承诺书，张秀珍拒绝退还原房主张云的房产证，张立明与原房主张云的过户就无法完成。张云曾经协助张秀珍办理部分过户手续，如张秀珍不签字退出已交的土地出让金，张立明与原房主张云的过户就无法完成。张立明无奈之下违心地写下了承诺。事实上张秀珍当时同意与张立明签订《房屋租赁合同》，但张秀珍反悔，中间人高继方与张秀珍有利害关系不再证明当时的实情。否则张立明作为完全民事行为能力人，如果没有外来压力，为何愿意接受张秀珍一分钱不付，可以免费住房子。也不符合房屋买卖的交易习惯，最起码要收取一部分定金。该承诺书的内容张立明没有任何权利，只有义务。而张秀珍没有任何义务，可以从别处再购买房屋，而继续免费占有张立明的房屋。张秀珍要求张立明承诺的行为是一种强迫交易的行为，法律应当保护合法的交易，不应保护非法的交易。补充意见，张海英仅知道张秀珍将全部房款、装修款要回后，之前的房屋买卖关系解除。张海英对承诺书不知情，也不同意再买卖房屋，原审就主观臆断其知情，严重侵犯了其合法权益，张海英以另案将张立明、张秀珍诉至济阳区法院要求撤销该承诺书。张秀珍辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回张立明、张海英的上诉请求。一、2017年3月，张立明将购买的张云的涉案房屋以15万元的价格出售给了张秀珍。张秀珍足额支付给张立明购房款后，张立明交付房屋，张秀珍简单装修后自2017年5月起入住至今。并且张立明要求张云将涉案房屋直接过户给张秀珍。张云一开始同意协助将房屋直接过户给张秀珍，于是张秀珍在张云夫妇的协助下，按房产过户部门的要求张秀珍提交了山东方元地理信息工程有限责任公司出具的宗地图、济阳县恒通房屋测绘中心出具的房屋分布图和房屋毗邻情况表、张秀珍与张云夫妇签字的房屋交易申报表、2017年4月17日补缴国有土地使用权出让金4485.12元，2017年4月18日交6000元税费、600元契税之后，只要张云夫妇再到不动产中心签字之后，就可以直接过户于张秀珍名下。但张云又反悔协助给张秀珍过户，只同意协助给张立明过户，拒绝协助张秀珍到不动产中心签字。在这种情况下，张立明、张海英应向张秀珍继续履行协助张秀珍过户房屋的义务。但是只有张秀珍将交付的土地出让金退回，由张立明交纳土地出让金，才能从张云名下过户至张立明等两人名下，张立明、张海英才能再过户给张秀珍。张秀珍经济条件拮据，购买该房实属不易。假设过户到张立明、张海英名下，假设张立明、张海英不讲诚信，张立明、张海英即得到名义的房屋所有权，又得到张秀珍的房屋款，不履行房屋过户义务，张秀珍风险可想而知!在这种情况下，张立明自愿主动于2017年7月21日给张秀珍书写了承诺书，承诺因张云不配合造成(给张秀珍)过户失败，待房子过户到张立明名下后，再由l5万价格卖给张秀珍。该承诺也可以说系张秀珍与张立明、张海英前期房屋买卖的补充，系张立明、张海英应当履行房屋过户义务的延续，系双方相互配合最终将房屋过户至张秀珍名下的保证。该承诺书系双方真实意思表示，自愿达成的约定，该约定利益均衡，双方权利均得到保证，合情合理。张立明出具承诺书后，张秀珍按照承诺的约定履行退回土地出让金的义务，协助将涉案房屋过户于张海英、张立明名下。并且张秀珍在张海英、张立明过户过程中，多次催促张立明接受自己房款给办理过户手续，张立明却总以产权证还没办下来为由拒绝履行给张秀珍出售房屋、过户的义务。并且2018年10月23日该房产登记在张立明、张海英名下后，张立明、张海英还一直以产权证还没办下来为由拒绝向张秀珍履行出售房屋、过户的义务。直至张秀珍收到张立明、张海英起诉腾房诉状后，张秀珍才知道张立明、张海英产权登记已办理完毕。到本案开庭至今张秀珍也一直表示向张立明等两人足额支付房款。张秀珍自2017年3月购买了张立明等两人的涉案房屋，至2017年7月21日按着承诺书履行双方约定的房屋买卖义务，假设承诺书存在瑕疵，但张立明、张海英不能以承诺书瑕疵，否定双方房屋买卖约定的事实。原审法院认定张立明书写的承诺书实际上系附生效条件的房屋买卖合同的约定，张秀珍合法占有房屋，该认定事实清楚，证据充分。二、张海英辩称对出售房屋不知情不属实。张立明出售房屋的承诺在前，张秀珍也是根据承诺的约定才退回出让金，根据承诺书的约定协助产权过户在张海英、张立明名下是在后。如张海英不知情，张秀珍也不会协助将房屋过户在张海英的名下。张海英主张不知情不符合事实逻辑。另从2017年3月，张立明将购买的张云的涉案房屋以15万元的价格出售给张秀珍。到张秀珍交房款、装修房屋居住至今，包括从中张立明起诉张云办理过户手续，一直由张立明全权处理，充分印证张立明由代张海英处理家庭重大事务的权利。张立明、张海英该理由不成立。三、张立明、张海英辩称的该承诺书是张秀珍在乘人之危情况下取得违背事实，张立明按照双方房屋买卖的约定承诺履行买卖义务，承诺是为了更好相互配合履行房屋买卖约定，不存在任何乘人之危的情形。综上所述，张立明、张海英应对违背事实，严重损害张秀珍权益的行为负责，张秀珍认为张立明、张海英即使履行完毕买卖合同义务，也应按照承诺向张秀珍赔偿损失。但张秀珍为尽快解决争议，尊重、接受原审法院的判决。请求法院查明事实，依法驳回张立明、张海英的上诉请求，维持原判。补充意见：房屋买卖过程中，双方约定交款方式变更为张立明暂时返还l5万购房款、装修费，过户到张立明、张海英名下后，张立明、张海英给张秀珍过户，同时张秀珍支付房款。房屋过户到张立明、张海英名下后，张立明、张海英违约否认买卖房屋的事实，不但不向张秀珍进行履行过户义务，还谎称租赁而起诉要求张秀珍腾房、支付房屋使用费。本案应以双方之间的房屋买卖的整个事实过程来认定，张立明、张海英提出的承诺书中张立明一人签字，张海英不知情，理由不成立。张立明、张海英向一审法院起诉请求：1.判令张秀珍腾空房屋（不动产权证号：鲁2018济阳县不动产权第0008857号）；2.判令张秀珍支付房屋使用费18000元；3.诉讼费用由张秀珍承担。一审法院认定事实：张云系济南市房屋的原登记房主，张立明从张云处购买该房屋后，一直未办理过户。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋。张立明与张云因房屋过户发生纠纷，张立明于2017年7月21日将购房款150000元及装修款15000元退还给张秀珍。同日，张立明书写承诺书一份，内容为“承诺书在2017年3月底，张立明把老县医院房产一处，以15万元整的价格卖给张秀珍，并交款交房。在过户中，因房产证原房主张云不与配合造成过户失败，现由张云与张立明过户，待房子过到张立明名下后，再由张立明以15万元的价格卖给张秀珍，如有反悔，愿以此房屋的双倍价格赔偿给张秀珍。承诺人张立明2017年7月21日”，张立明签名、按手印。2018年10月23日，该房产办理不动产权证书[不动产权证号：鲁（2018）济阳县不动产权第0008857号]，权利人张海英，共有权人张立明。双方当事人对以下事实存在较大争议，一审法院做如下认定。1.张秀珍占有涉案房屋是否合法。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋，并对房屋进行了装修，张秀珍已经合法占有该房屋。张立明于2017年7月21日书写的承诺书中明确约定待房屋过户到张立明名下后，再由张立明以15万元的价格卖给张秀珍，从该项内容可以看出，该承诺书实质是双方对涉案房屋进行买卖的合同，房屋过户到张立明名下后再进行买卖，实际上是对该房屋买卖合同的生效约定了条件，因此，该房屋买卖合同系附生效条件的合同。现该房产已经办理不动产权证书，登记在张海英名下，张立明共同共有，因此，该房屋买卖合同已经生效。张海英主张张立明等两人系夫妻关系，但张海英作为房屋所有权人，对房屋买卖并不知情，严重侵害了张海英的合法权益。一审法院认为，张海英与张立明系夫妻关系，该房产系夫妻共同共有，张立明出卖房屋时房屋共有人并未表示反对，故应当认定双方签订的协议合法有效，因此，对张海英的该项主张，一审法院不予支持。张立明主张退还房款时，张秀珍承诺签订租赁合同，但并未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上所述，张秀珍占有该房屋具有事实和法律依据。2.张秀珍是否应当支付张立明等两人房屋使用费。一审法院认为，张秀珍与张立明之间的房屋买卖合同合法有效，张秀珍合法占有该房屋，张立明等两人要求张秀珍支付房屋使用费于法无据，一审法院不予支持。一审法院认为，张秀珍因与张立明签订房屋买卖合同，合法占有房屋，因此，张立明、张海英要求张秀珍腾空房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回张立明、张海英要求张秀珍腾空房屋的诉讼请求；二、驳回张立明、张海英要求张秀珍支付房屋使用费的诉讼请求。案件受理费250元，由张立明、张海英负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点问题有两个，一是承诺书应如何认定，是否存在乘人之危的情形；二是张海英对承诺书是否知情、承诺书是否侵害了张海英的权益。关于焦点一对承诺书的认定问题。承诺书是张立明亲笔书写，张立明是完全行为能力人，其书写内容是其真实意思表示，合法有效。从承诺书内容看，是基于张立明出售给张秀珍房屋因办理过户手续而承诺的，一审法院将其认定为房屋买卖合同、“待房屋过户到张立明名下”是对房屋买卖约定的生效条件，并无不当。张立明主张承诺书是出售意向书，但其内容不具备意向书的特征，该主张不成立。张立明、张海英主张承诺书是张秀珍在乘人之危情形下取得的，但未提供证据加以证实，其主张本院不予支持。关于交点二张海英对张承诺书是否知情、承诺书是否侵害了张秀英的合法权益问题。本院认为，出售房屋是家庭中的大事，涉案房屋张立明出售给张秀珍、张秀珍进行装修已入住涉案房屋、并且房屋和房款交付后退还等事实，张立明之妻张海英不知情不符合常理，且自2017年5月张秀珍入住涉案房屋至本案诉讼，两年多时间，张海英没有任何反对行为，因此，一审判决不支持张立明、张海英该观点，并无不当。综上所述，张立明等两人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由张立明、张海英负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年六月二日书记员 韩 雪