江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终810号上诉人（原审被告）：李爱梅，女，1981年8月7日出生，汉族，无业，住沛县。委托诉讼代理人：陈越，江苏众联成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。上诉人李爱梅因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李爱梅的委托诉讼代理人陈越，被上诉人风光物业公司的法定代表人刘培信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱梅上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回风光物业公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由风光物业公司承担。事实和理由：一、鼓楼社区居委会属无权代表。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。上述法律明确规定，仅有业主委员会、业主大会和物业管理委员会可以代表全体业主与物业服务签订物业服务合同，且物业管理委员会代行业主大会和业主委员会必须同时满足2个条件：（1）住宅小区不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会。（2）经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立。因物业管理行政主管部门或街道办事处从未指导过鼓楼小区成立业主大会，故不符合组成物业管理委员会的条件，因现实情况鼓楼小区物业管理委员会并未成立，更不存在将物业管理委员会组成人员进行公示的可能。上述法律规定居民委员会可以与其他单位或个人组成物业管理委员会，居民委员会人员仅是物业管理委员会的组成部分，但居民委员会代行业主委员会或业主大会的职责与物业服务企业签订物业服务合同没有法律依据。因此，沛县沛城街道鼓楼社区居民委员会（以下简称鼓楼社区居委会）代表鼓楼小区与风光物业公司签订物业服务合同属无权代理。二、《鼓楼小区物业服务合同》对上诉人不发生效力。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《鼓楼小区物业服务合同》由鼓楼社区居委会与风光物业公司签订，因鼓楼社区居委会没有代理权，亦未得到业主委员会、业主大会和物业管理委员会的追认，因此该服务合同对鼓楼小区业主均不发生效力，上诉人作为鼓楼小区业主之一，该服务合同对上诉人当然不发生效力。三、一审法院认定事实错误。（一）《鼓楼小区物业服务合同》存在多处疑点。1、风光物业公司与鼓楼社区居委会签订《鼓楼小区物业服务合同》的落款时间不一致。2、《鼓楼小区物业服务合同》约定的服务期限是自2017年1月1日起至2020年12月31日止，但合同签订之日均在2017年1月1日之后，不符合常理。3、《鼓楼小区物业服务合同》第十二条第一项约定，甲方（鼓楼社区居委会）根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同，但鼓楼小区并未成立业主大会，不存在业主大会决议，鼓楼社区居委会对此完全知晓，却擅自签订《鼓楼小区物业服务合同》，不符合常理。（二）风光物业服务鼓楼小区一、二、三期、徐州立兴物业服务有限公司（以下简称立兴物业公司）服务鼓楼小区四期与事实不符。1、《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。法院认定事实已明显违反法律规定。2、《鼓楼小区物业服务合同》第二条已明确风光物业公司服务的范围是整个小区（正阳路西侧，东风路北侧）。3、风光物业公司一审提交3张收据，即沛县沛城镇鼓楼社区于2019年4月2日收取2-5-202陈家亮物业费、风光物业公司于2019年5月10日收取3-7-502马振江物业费、立兴物业公司于2018年6月2日收取3-4-202周贵琴物业费。鼓楼小区三家物业公司收取物业费，并不存在立兴物业服务仅服务四期的情况。4、事实情况是鼓楼小区全部由同一物业服务公司进行服务。（三）一审认定事实与上诉人搜集的新证据相矛盾。一审判决后，上诉人找到立兴物业公司了解情况，立兴物业公司向上诉人提供一份《物业经理聘用合同书》，该合同签订于2017年11月1日，约定立兴物业公司聘任刘培信为项目经理，在立兴物业公司的委托下服务鼓楼一、二、三、四期小区物业服务站的日常经营管理工作，聘任期限自2017年11月1日起至2020年10月31日。刘培信是风光物业公司的法定代表人。若刘培信代表风光物业公司与鼓楼社区居委会于2017年3月10日签订《鼓楼小区物业服务合同》，则其不可能再于2017年11月1日与立兴物业公司签订《物业经理聘用合同书》，若小区一、二、三期由风光物业公司服务，在刘培信已经服务小区一、二、三期的情况下，没有理由再接受聘任同时服务小区一、二、三、四期，不符合常理。四、本案事实情况。自2016年9月立兴物业公司按照沛政办发【2016】71号文，接受沛城街道办事处委派服务至今。2017年11月1日立兴物业公司聘任刘培信为公司项目经理，对鼓楼小区一、二、三、四期物业服务站进行日常经营管理工作，由刘培新到立兴物业处领取财务凭证并收取费用。后刘培新见有利可图，便伪造一份风光物业公司与鼓楼社区居委会的《鼓楼小区物业服务合同》，以风光物业公司名义收取费用。首先，鼓楼社区居委会已出具证明。其次，鼓楼社区居委会系无权代理并明确表示合同作废，即用自己的行为表示不再代理鼓楼小区与风光物业公司签订合同，《鼓楼小区物业服务合同》自始无效。再次，若《鼓楼小区物业服务合同》没有问题，鼓楼社区居委会冒着违约的风险将协议作废，不符合常理。最后，即便《鼓楼小区物业服务合同》没有问题，该声明已告知风光物业公司，应视为鼓楼社区居委会解除合同。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。鼓楼小区一直由立兴物业公司单独服务，鼓楼社区居委会与风光物业公司签订《鼓楼小区物业服务合同》对上诉人不发生效力，上诉人不应当向风光物业公司支付各项费用。请求二审法院查明事实，维护小区业主的合法权益。风光物业公司辩称，一、按照国务院《物业管理条例》第42条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带缴纳责任；依据沛县人民政府办公室【2016】71号文件规定的收费项目，收益标准和价格，还应按《鼓楼小区物业服务合同》第15条物业管理服务费（八）项，业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费的万分之五滞纳金。上诉人应交纳物业服务费及违约金，并应承担违约责任。二、鼓楼小区是2016年3月沛县人民政府改造过的老旧小区，按照沛政办发【2016】71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》的通知，为使改造过小区长效管理，制定了物业服务项目，收费价格和标准，并指定各街道办事处、社区居民委员会对辖区内改造过的老旧小区交由社区居民委员会直接管理，也可委托物业服务企业服务管理，鼓楼社区居委会按照该文件精神和沛城街道办事处的安排，对本辖区改造过的鼓楼小区、鑫达园小区委托风光物业公司服务管理，双方并分别签订了《鼓楼小区物业服务合同》、《鑫达园小区物业服务合同》，实施对两个小区的物业服务管理，并接受沛城街道办事处、鼓楼社区居委会的监督和指导，鼓楼社区居委会与风光物业公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，对全体业主具有约束力，是合情、合理、合法、真实有效的物业服务合同。小区的业主就是社区居民，应当接受居委会的管理。上诉人拒交物业费的理由不能成立。三、关于上诉人一审提交的三张收据，载明三家公司收取物业费。鼓楼社区物业公司、立兴物业公司、风光物业公司三家物业公司都分别进驻鼓楼小区，实施管理服务，也都向业主收取过物业费，但均是依法收费，只要不多收费、不乱收费、不强制收费、不重复收费或黑恶势力收费，就不存在违法、违规收费的行为，未侵害业主利益，不能作为上诉人拒交物业费的理由。只要风光物业公司按照法律规定和合同约定，为上诉人提供相应物业服务，上诉人就应当交纳物业服务费。四、关于鼓楼社区居委会给上诉人出具的与风光物业公司签订的合同无效的证明。根据合同法第44条，鼓楼社区居委会与风光物业公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》自成立时生效，双方认真履行合同，鼓楼社区居委会也未向风光物业公司起诉解除终止合同。鼓楼社区居委会擅自单方向上诉人出具合同无效的证明，无证明效力。综上，业主应当按照《江苏省物业管理条例》的规定，依据沛政办发【2016】71号文件收费价格、收费项目、收费标准的规定，结合《鼓楼小区物业服务合同》的约定，交纳物业服务费，才能确保物业公司提供相应服务，否则业主不按期缴纳物业服务费，应承担违约责任。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。风光物业公司向一审法院起诉请求：请求依法判令李爱梅交纳物业服务费633元，公共水、电、垃圾费312元、车位租金费720元及违约金474元，合计2149元，并承担案件受理费。一审法院查明：沛县鼓楼小区系沛县沛城居民居住的老旧小区，分为鼓楼小区一期、二期、三期、四期。李爱梅系沛县鼓楼小区8号楼4单元602室的业主。2016年9月14日，沛县人民政府办公室颁发了沛政办发【2016】71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，对全县4个街道办事处辖区内的老旧小区进行改造整治。该《实施方案》第六条第（四）项第1款规定，小区改造后，先期由街道办事处负责6个月的物业管理经费。……，物业服务站按照每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费。……，街道办事处根据每个小区具体情况配套补贴经费，保障物业服务站的正常运转。2019年7月3日沛县人民政府办公室颁发了沛政办发【2019】28号《关于进一步加强全县住宅小区物业管理工作的实施意见》，沛县人民政府办公室颁发沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》同时废止。2017年3月10日，鼓楼社区居委会法定代表人白侠代表该居委会与风光物业公司签订《鼓楼小区物业服务合同》一份。双方约定委托服务期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第十五条物业管理服务费中规定：（一）、住宅、车库、储藏室按照（2016）71号规定，按照业主房产建筑面积每月每平方米0.30元向业主或者物业使用人收取，小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费；……；（四）、公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗及运行维修的经费，暂按每户每月10元收取；……；（七）、小区改造交付使用之日起，业主或者物业使用人预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业服务费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费；（八）、业主或者物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。鼓楼社区居委会与风光物业公司签订《鼓楼小区物业服务合同》后一周，风光物业公司入住沛县鼓楼小区一、二、三期进行物业管理服务；立兴物业公司对沛县鼓楼小区四期进行物业管理服务。在沛县鼓楼小区物业管理服务期间，出现了沛县沛城镇鼓楼社区物业管理公司、立兴物业公司、风光物业公司三家公司收取物业费的收据，时间分别为2019年4月2日（陈家亮，№0904680）、2018年6月2日（周贵琴，№2927448）、2019年5月10日（马振江，№0033513）。在本案审理过程中，2019年5月8日，鼓楼社区居委会给李爱梅等出具证明一份，内容为该居委会与风光物业公司于2017年3月10日签订的物业服务合同作废。经调查核实，该居委会只是给李爱梅等出具证明并未实际与风光物业公司解除合同。另查明，沛县鼓楼小区未成立业主委员会，李爱梅自认自2017年以来虽然风光物业公司曾上门催收，但未缴纳物业服务费；亦自认自2018年下半年开始自己所有的车辆停在小区优化配置的停车位内。一审法院认为，沛县人民政府为了改善辖区内居民生活环境和居住条件，对老旧小区改造整治。街道办事处或者社区居（村）民委员会、社区服务机构根据县政府文件精神在老旧小区改造完成后，根据相关法律法规委托具备物业服务资质的物业服务管理公司进行物业管理服务，目的是为了小区居民的居住环境能够路平、灯亮、整洁、有序。因此，在沛县鼓楼小区未成立业主委员会的情况下，鼓楼社区居委会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，办理本居住地区居民的公共事务，与风光物业公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，系真实有效的物业服务合同，对双方均有约束力；虽然李爱梅提供了鼓楼社区居委会的证明一份，以此证实《鼓楼小区物业服务合同》作废，但根据合同法的规定，结合一审法院对该居民委员会相关领导的调查笔录，合同双方均未提出解除合同且该居民委员会亦未告知合同相对方解除合同。故，李爱梅抗辩上述合同无效的辩解不能成立，不予采纳；李爱梅居住在沛县鼓楼小区内，可以认定双方之间存在事实物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，风光物业公司为支持其主张提供了相关证据，李爱梅亦自认未缴纳物业服务费用。根据双方庭审中提供的证据，结合所在居民委员会的证明及调查笔录，风光物业公司根据《鼓楼小区物业服务合同》的约定收取相关费用并无不当，同时可以认定风光物业公司对李爱梅等鼓楼小区业主服务的时间为2017年3月17日。风光物业公司要求李爱梅按照《鼓楼小区物业服务合同》约定的2017年1月1日开始支付服务期间的物业管理服务费用不应得到支持。根据立兴物业公司的证明，结合一审法院的调查笔录，该物业服务公司成立物业服务站，只是对鼓楼小区四期的业主进行物业管理服务，虽然李爱梅提供了加盖三种公章的物业费收款收据，但不能证明风光物业公司在小区服务时借用其他物业公司的名义收费或者重复收费。故李爱梅的第一条抗辩意见部分成立，予以采纳；其第二、三、五条抗辩意见不能成立，不予采纳。根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，李爱梅住房面积88平方米，风光物业公司要求李爱梅按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定。经计算，李爱梅应当缴纳的物业服务费至2018年12月31日止为568元，公共水电、垃圾费、电梯费每月13元，计280元，以上合计848元；风光物业公司要求李爱梅缴纳车位租金720元，但其未提供出相关证据证明李爱梅自2017年1月1日使用小区优化配置的停车位。李爱梅自认自2018年下半年开始使用，根据证据规则，李爱梅的车位租金为182元；根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，李爱梅应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，风光物业公司有权收取违约金。风光物业公司要求李爱梅支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。风光物业公司要求李爱梅支付违约金至2019年1月30日超出相关法律规定，应当计算至2019年1月10日（诉前登记时间）。李爱梅应支付的违约金经计算为246元。风光物业公司的以上诉讼请求超出部分，不予支持。综上，李爱梅应向风光物业公司缴纳的2017年3月至2018年12月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，车位租金，逾期付款违约金合计为1276元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，遂判决：一、李爱梅于本判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、车位租金计1030元，逾期付款违约金246元，合计1276元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1、证据一，《物业经理聘用合同书》复印件，拟证明2017年11月1日立兴物业公司与刘培信签订《物业经理聘用合同书》，约定刘培信为立兴物业公司项目经理，负责鼓楼小区物业服务站的日常经营管理工作，聘用期限为2017年11月1日起至2020年10月31日止。2、证据二，立兴物业公司发放工资结算单复印件四页，拟证明至少2017年11月1日至2018年5月31日，鼓楼小区物业服务的员工工资均由立兴物业公司发放，刘培信为该公司项目经理，每月领取1800到2000元不等的工资。3、证据三，收据及付款凭证复印件六页，拟证明自2017年11月起刘培信多次从立兴物业公司处领取鼓楼小区工资款，物业服务公司应为立兴物业公司，刘培信仅为立兴物业公司员工，其中3588461号、3588464号、3588465号付款凭证均备注鼓楼小区一、二、三、四期工资，一审法院认定风光物业服务一、二、三期，立兴物业公司服务四期错误。4、证据四，领收据签收条复印件四页，拟证明自2017年12月15日至2018年7月19日刘培信从立兴物业公司处多次领取收据，鼓楼小区一、二、三、四期一直由立兴物业公司服务。5、证据五，电费发票三页复印件，拟证明鼓楼小区的电费均由刘培信从立兴物业公司支取后交纳。6、证据六，鼓楼社区居委会于2020年5月12日出具的声明一份，经办人是居委会主任白侠，明确鼓楼社区居委会与风光物业公司签订的合同无效，现予撤销，并且根据县政府文件的精神，小区管理主体是街道办，而非居委会，居委会无权代表业主与风光物业公司签订物业服务合同。风光物业公司质证认为，1、《物业经理聘用合同书》真实性无异议，但没有实际执行。风光物业公司是2017年2月进驻鼓楼小区服务，风光物业公司根据县里文件规定的物业费收费办法、手续、价格、项目进行收费，但因为是改造的老旧小区，业主没有交过物业费，收费存在困难，而立兴物业公司是挂靠沛城街道办事处，其管辖小区的各种经济支出都有政府财政拨款。所以风光物业公司提出申请，挂靠立兴物业公司兜底，从沛城街道办收点经费，但沛城街道办审批时，没有批准。鼓楼小区经费都是风光物业公司自收自支，立兴物业公司未付分文，项目经理合同一直未履行。2、关于工资单，是走的程序，由风光物业公司收取物业费上交到立兴物业公司，根据风光物业公司支出项目、数额，从收取物业费中再返还给风光物业公司，与立兴物业公司无关，立兴物业公司没有提供服务。3、关于收据和付款凭证，与工资单的情况类似。4、票据一部分用到鼓楼小区，一部分用到鑫达园小区，都是风光物业公司管理，用立兴物业公司票据收过物业费，收钱后风光物业公司经费需要开支再领回来。5、电费票据户名是鼓楼社区居委会、天马物业管理有限公司，风光物业公司交电费时也没改，沿用之前物业公司名字，反正电费交了就行。6、关于声明，风光物业公司从未见过，该声明不真实，也没有证明效力。即便真实，涉案《鼓楼小区物业服务合同》自成立时生效，应由合同当事人双方协商，达成协议，签订解除终止合同的协议才有效。风光物业公司向本院提交如下证据：1、证据一，立兴物业公司于2020年5月26日出具的证明，经办人王若鹏。拟证明立兴物业公司已退出鼓楼小区一、二、三期的物业服务工作，不能向业主收取物业费等各种费用。2、证据二，部分2017年及2018、2019年财务票据。3、证据三，风光物业公司在鼓楼小区一、二、三期向业主收取物业服务费用的明细表。4、证据四，立兴物业公司于2020年5月28日出具的证明，拟证明立兴物业公司于2016年成立鼓楼小区一、二、三期物业服务站，至2017年2月不再服务该小区。关于刘培信在立兴物业公司签收的票据，是收到刘培信交的款，返还给他签收的收据，而不是公司拨付给鼓楼小区的经费，立兴物业公司之前与鼓楼社区居委会未签订物业服务合同，聘用经理合同书属于无效合同。5、证据五，鼓楼社区居委会于2020年5月28日出具的证明，经办人是马支书。拟证明解除合同的声明无效。上诉人质证认为，1、对证明的真实性认可，但无法达到其证明目的，风光物业公司主张的是2017年1月1日起至2018年底的物业费，立兴物业公司只能证明现在退出一、二、三期服务。2、对于鼓楼小区的记账凭证真实性均予以认可，对于鑫达园小区的收费凭据，与本案无关，不予质证。第一，所有记账凭证均自2017年11月开始，与刘培信和立兴物业公司签订的物业经理聘用合同时间一致，能够证明刘培信自2017年11月作为立兴物业公司项目经理身份开始服务鼓楼小区。第二，所有记账凭证中的收据，均与刘培信从立兴物业公司领取的记账凭证编号一致，能够证明刘培信以立兴物业公司名义向业主收取物业费。第三，所有记账凭证中工资结算单的人员名单，与立兴物业公司提供的服务人员名单一致，能够证明实际服务鼓楼小区的物业公司为立兴物业公司。第四，2018年3月6日的两张收据中，载明付诸衍工资从立兴物业公司领取，加盖立兴物业公司财务章。第五，2018年1月电费四张，写明地址为鼓楼小区四期，能够证明一审法院认定风光物业公司服务鼓楼小区一、二、三期，立兴物业公司服务四期的事实错误。综上，风光物业公司提供的财务凭证，能够证明该公司法定代表人刘培信以立兴物业公司名义对鼓楼小区整体进行服务，全部工资、款项均由立兴物业公司发放和收取。3、对于物业费收取明细表，系单方制作，真实性不予认可。4、对立兴物业公司证明形式上的真实性予以认可，但内容不予认可。第一条与2019年7月16日该公司出具的证明相矛盾，且同样没有经办人签字，只能证明立兴物业公司管理混乱。第二条即便真实，也只能证明刘培信个人挂靠的立兴物业公司，收费的主体依然是立兴物业公司，只是立兴物业公司与刘培信之间重新进行结算的问题。立兴物业公司是受街道办事处的指派，对鼓楼社区进行服务，不违反法律规定，刘培信与该公司签订的聘用合同确已执行。5、对鼓楼社区居委会证明形式上的真实性予以认可，但对内容不予认可。居委会要求解除合同的声明有效。为查明案件事实，本院于2020年6月4日前往立兴物业公司调查，该公司副经理王若鹏接受询问，形成调查笔录。对于调查笔录、营业执照复印件，王若鹏身份证复印件以及职务证明，上诉人质证认为，真实性、合法性和关联性均予以认可，但对于王若鹏陈述的部分事实不予认可。第一，按照江苏省《物业管理条例》，同一小区不可以由两个物业公司服务。王若鹏陈述，一、二、三期由刘培信服务，四期由立兴物业公司服务，违反法律规定。第二，王若鹏称2016年9月立兴物业公司对鼓楼小区进行服务，半年之后，即2017年3月由刘培信进行服务。若按照此说法，立兴物业公司没必要再于2017年11月与刘培信签订物业经理聘用合同。第三，若如王若鹏所言，刘培信为挂靠，则按照法律规定，收费的主体依然是立兴物业公司，刘培信个人的挂靠行为，不影响立兴物业公司作为合法的收费主体。第四，王若鹏的陈述与2019年7月16日立兴物业公司的证明相矛盾。综上，对于刘培信挂靠的事实不予认可，应按照书面物业经理聘用合同书执行，即便存在挂靠行为，也应当以立兴物业公司为收费主体或诉讼主体，与风光物业公司无关。风光物业公司质证认为，王若鹏是立兴物业公司主要负责人，调查情况属实。二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，李爱梅系沛县鼓楼小区二期业主。本院认为，业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第一，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，鼓楼社区居民委员会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与风光物业公司签订物业服务合同，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法的强制性规定，且李爱梅亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主李爱梅具有约束力。第二，结合风光物业公司与鼓楼社区居委会签订的物业服务合同、一审向鼓楼社区居委会的调查笔录，二审向案外人立兴物业公司的调查笔录，足以认定自2017年3月17日至2018年12月，风光物业公司实际为鼓楼小区第一、二、三期提供了物业服务，李爱梅作为鼓楼小区二期居民也事实上接受了风光物业公司提供的物业服务，但未交纳物业服务费等费用，一审认定李爱梅应当向风光物业公司支付涉案物业服务费等费用，裁判结果并无不当。综上，李爱梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李爱梅负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年六月十日书记员 李思璇