浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终991号 上诉人（原审原告）：王开，男，1986年3月31日出生，汉族，住嵊州市。 上诉人（原审原告）：董巧丽，女，1988年10月5日出生，汉族，住嵊州市。 两上诉人之共同委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：嵊州融信房地产开发有限公司，住所地：嵊州市三江街道三江东街185-2号。 法定代表人：王卫，董事长。 委托诉讼代理人：张英、吕海伦，浙江越泽律师事务所律师。 上诉人王开、董巧丽因与被上诉人嵊州融信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王开、董巧丽上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋所争议的承重墙结构确实存在，这是无可争议的事实。在一审中上诉人提供了现场拍摄的照片等证据予以证实，被上诉人的代理人当庭表示对此事实无异议，认可在该位置确实存在承重墙结构，故该事实无可争议。二、案涉承重墙结构与合同约定不符，被上诉人存在违约行为。1.合同附图属于合同的一部分，合同附图中标注了其他所有承重墙的位置，以加黑加粗的实线标注，而在所争议位置没有标注出承重墙。2.承重墙属于房屋结构，必须在图纸上标注；房屋结构是房屋的最重要最基础的部分，直接影响购房人的购房意愿，故必须告知购房人；因为承重墙是结构墙，关乎房屋的安全性能；若不在购房时告知购房人，购房人会因不知晓该墙的作用而进行拆除，而显然拆除承重墙是违法行为；既然是一件强迫消费者接受的物品，当然必须要告知消费者。购房人进行转卖时，该承重墙的存在会影响房屋的价值。3.不仅购房合同的附图没有标注出所争议的承重墙，而且一直在购房人亲自发现之前，被上诉人均未以任何形式特别是书面形式告知上诉人有更改房屋结构的情况。4.讼争承重墙虽然部分在所谓赠送面积内（部分在非赠送面积），但是所谓赠送面积在实质意义上仍是购房人付费所得的消费品，并且该所谓赠送面积也在合同约定内容内，该部分违反约定也应当承担违约责任。从《合同法》角度来说，商家所谓“赠与”与一般的赠与不同，因为只有消费总额达到一定数量时，才能获得“赠与”商品，因此商家的这一“赠与”是附条件的，而不是无偿的。而从《消费者权益保护法》的角度来讲，即使是附赠品，也应当具备合格、合等级、合约定的品质，商家不得以赠送为由提供不合格产品或者假冒的产品。事实上，商家用于促销的赠品大多也计入销售成本中。故根据上述事实，结合法律规定，被上诉人存在违约行为，依法应当承担违约责任。三、格式合同应作不利于格式合同制作人的解释，因涉案格式合同条款显然是为了被上诉人逃避重大违约行为而制作，应不予适用。被上诉人的违约行为不能因为该格式条款而免除。四、上诉人根据一审法庭的指示，庭后提交了录音证据光盘[涉及到被上诉人未按照承诺建造好楼梯进行交付，或者存在以楼梯己经构建好吸引（欺诈）消费者的行为，由于开庭时上诉人提交了文字件，被上诉人表示需要庭后向相关人员核实相关事实，法庭指示我方庭后提交光盘］，但收到一审判决书之前上诉人都没有被告知被上诉人对该录音的质证意见，无法进一步发布意见。五、另，在涉案小区的交付过程中，有其他业主也发现房屋内出现了没有事先告知的承重墙（或者承重柱）其中，（2019）浙0683民初5479号案件，己经由嵊州市人民法院一审、绍兴市中级人民法院二审审结，判决被上诉人需承担违约责任，二审也予维持。上诉人认为，同一小区，相同或者相似的情况，应该作出一致的判决。 嵊州融信房地产开发有限公司辩称：一、被上诉人对于一审判决驳回上诉人诉讼请求这一判决内容不持异议，但被上诉人对一审法院没有对被上诉人一审提供的两份房屋结构图，一份是图审时候的房屋结构图，还有一份是竣工时的房屋结构图没有确认持保留意见，对第一份图审的房屋结构图，一审庭审中上诉人对此不持异议，对房屋竣备时候的房屋结构图，一审法院庭审时要求被上诉人庭后提供，被上诉人在庭后按照法院指定的时间向法庭提供了竣备的房屋结构图，并且如果需要原件也可以带过来，所以一审对这两份房屋结构图不予认定被上诉人持有异议。二、被上诉人不存在违约行为。1.商品房买卖合同的附件平面图当中已经明确附图以实际交付为准，商品房平面图当中加粗部分不代表是承重墙，不加粗部分不代表非承重墙，在平面图当中不能看出承重墙的情况；2.根据代理人实际现场察看，这个房屋承重墙所在的位置不计入计价建筑面积；3.被上诉人在一审的时候提供了两份房屋结构图，一份是图审时的房屋结构图，房屋结构图当中明确表示是这个樑的位置所在，竣工结构图中也是这个樑的位置，两个位置一模一样，不存在被上诉人有规划设计变更的情况，所以上诉人以被上诉人违反《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，认为被上诉人违约没有事实依据和法律依据，本案当中被上诉人不存在加承重墙的行为，也不存在变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的问题，也就不存在《商品房销售管理办法》第二十四条的行为，被上诉人无须根据该条规定向上诉人发送书面通知，上诉人也不能基于该条规定认为被上诉人违约并且要求被上诉人承担违约责任；4.《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第三款的约定已经非常明确，按照合同约定以实际交付为准，买受人当时承诺即使存在这些情况不因此向出卖人主张权利，即上诉人自己放弃了权利，即使存在也不能据此向被上诉人主张权利。三、商品房买卖合同并非是由被上诉人单方制作，该合同由浙江省建设厅、工商管理局修订，适用于商品房销售企业，并且这份合同是一份线上合同，经过网签备案，不能认为系被上诉人制作的格式合同，合同当中所约定的条款对上诉人、被上诉人均具有约束力，各方均应根据这份合同的约束力承担各自的权利义务。四、一审时上诉人当庭提供录音证据，但没有提供录音的文字翻译件，一审当庭播放了录音文件，被上诉人要求上诉人提供录音光盘以及跟录音光盘一致的文字资料，在庭审当中被上诉人已经对这份录音进行了质证，但是希望庭后如果拿到相应的录音光盘和整理资料，再发表补充的质证意见，但是鉴于当庭听的内容被上诉人认为不能证明被上诉人承诺过交房的时候由被上诉人做楼梯，结合商品房买卖合同补充协议八第十八条第二款、第五条第四款的相关规定，即使被上诉人的销售人员在销售这个房子过程当中承诺一些与商品房买卖合同不一致的内容，已经明确以商品房买卖合同约定的内容为准，不对双方当事人产生法律约束力，所以不能说被上诉人没有发表质证意见，上诉人以此认为一审法院存在程序违法没有事实理由，被上诉人的质证意见跟一审质证意见完全相同，该证据不能证明上诉人所要待证的事实。综上，被上诉人认为被上诉人交付给上诉人的商品房符合图审的房屋结构图，也符合竣备的房屋结构图，且两份房屋结构图完全一致，所以被上诉人不存在规划或者设计变更的行为，也就不存在故意隐瞒房屋结构的重大缺陷，被上诉人所交付的商品房是依照合同约定进行的交付，不存在违约行为，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。五、上诉人认为有类似于其他的消费者起诉阳台的情况，那个案件情况与本案不同，另案中阳台确实存在变更，与本案完全不同，所以不存在司法统一，司法严肃性的问题。 王开、董巧丽向一审法院起诉请求：1.判令被告采取补救措施，将符合合同约定的小区及房产进行交付，或者赔偿因违约给原告造成的损失60000元，并就房屋价值贬损部分进行补偿56741元。2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告对第1项诉讼请求前半部分予以放弃，仅主张要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失和房屋贬值损失。 一审法院查明，2018年4月12日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订合同编号为2018330683ＹＳ0040792号《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买出卖人建设的位于嵊州市澄昌路999号学仕雅苑3幢2单元502室和嵊州市坡屋，建筑面积分别为82.28平方米和53.6平方米，单价为7754.90元／平方米，该商品房房款合计为大写壹佰壹拾贰万玖仟肆佰贰拾肆元整，小写1129424元。该合同附件一为房屋平面图，图文注释文字有：附件一：“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力；附图以实际交付为准；“房屋平面图”未详尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线或其它组成。该合同附件八（补充协议内容）第二条第三款载明：商品房、地下室（含地下夹层）、阁楼（若有）等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现局部位置低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议。双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。相关区域的面积计算按国家有关规定执行。讼争《商品房买卖合同》附件八（补充协议内容）第十八条第二款载明：本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中对主合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于主合同及本补充协议条款中，除主合同及本补充协议条款中明确约定内容外，对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料仅为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为交房依据。在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电器、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买的商品房及公共区域的交付标准和条件。合同订立后，原告已依约付清房款。2019年3月16日，被告通知原告去办理交房手续。原告发现案涉商品房坡屋层北侧坡面建有一堵承重墙，其认为被告交房与售房时的户型宣传图和合同平面图不符，被告存在违约行为，其为维权诉至该院，双方形成诉讼。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。 原告诉称其主要基于被告销售人员在推介房产信息时明言跃层北侧可予自行改造成客厅，且楼梯房产公司会做好等多重户型优势所引，原告始接受房屋定价，而与被告签订房屋销售合同，而待至交房时却发现坡屋北侧坡面建有一堵承重墙，阁楼现状与其原想户型结构大有不同，其认为房屋实际使用价值与预期可得价值有所贬低，籍此原告诉请来院以求维权。该院认为，原告据以支持其诉请的主要证据为渠道来自于被告的案涉商品房户型宣传图以及被告销售人员就案涉商品房信息的有关推介和双方一致认同的房屋平面图。如前所述，根据双方签订的补充协议书第十八条第二款的约定，诸如户型宣传图和销售人员所作的有关商品房的解说信息等之类的广告宣传资料仅作为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为商品房买卖合同的组成部分，从法律概念上讲，原告所举的上述证据只能认定为要约邀请。再则，退一步讲，倘使本案中被告确有对阁楼北侧坡面有原定不建承重墙的情况，根据补充协议书第八条第3款的约定，原告向被告主张权利能否成立也未可知。何况原告所举的房屋平面图并未明确具体的标示案涉商品房坡屋层北侧坡面的墙体将不会建造承重墙，反观被告辩称附图应以房屋实际交付现状为准则有文字标识予以映证。另原告提供的竣工图该份书证属于复印件，并非原件，如同前述认证意见，该证据不能作为本案依据予以收集，具体理由在此不再赘述。综上，原告的诉讼请求属举证不能，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王开、董巧丽的诉讼请求。案件受理费2628元，依法减半收取1314元，由王开、董巧丽负担，款限判决发生法律效力后十日向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉承重墙的存在是否构成被上诉人违约。上诉人主张承重墙属于房屋结构，被上诉人必须在图纸上予以标注，在双方签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中，被上诉人并未在争议位置以加粗加黑的实线标注承重墙，且在上诉人发现争议承重墙之前，被上诉人亦未告知上诉人该处房屋结构发生了变更，故现房屋中出现案涉承重墙与合同中的房屋平面图不符，被上诉人构成违约，应对此承担违约责任。但商品房买卖合同附件一房屋平面图中已明确注明：“房屋平面图仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力；附图以实际交付为准；房屋平面图未详尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线或其它组成。”可见，案涉商品房以实际交付为准，被上诉人在合同附件的房屋平面图中未在争议位置以加粗加黑实线标注案涉承重墙并不表示双方已在合同中约定该位置不会出现承重墙。此外，上诉人亦未提交证据证明在商品房买卖合同签订后案涉房屋在争议位置发生了结构变更，故本院对上诉人的该主张不予采信。此外，双方在商品房买卖合同附件八第二条第三款约定：商品房、地下室（含地下夹层）、阁楼（若有）等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现局部位置低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议。双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。故针对本案阁楼处出现的案涉承重墙，上诉人已承诺不再主张权利，现上诉人以阁楼出现案涉承重墙影响其实际使用为由要求被上诉人承担违约责任有违上述约定，本院不予支持。另，上诉人主张的商品房买卖合同系格式合同应不予适用、一审存在程序违法等观点均于法无据，本院不予支持。 综上所述，王开、董巧丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2628元，由王开、董巧丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 韦 玮 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年六月五日 书记员 余建维