湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初576号原告：郴州利源物业有限公司，住所地湖南省资兴市汉宁路澳林山庄物业房。法定代表人：唐妍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张欢琳，资兴市大成法律服务所法律工作者。被告：程武，男，1976年8月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市阳安路市，现住湖南省资兴市。原告郴州利源物业有限公司（以下简称利源物业公司）与被告程武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利源物业公司的委托诉讼代理人张欢琳、被告程武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令程武支付物业管理服务费2655元（截止2019年12月31日止），滞纳金398元，合计3053元；2.本案诉讼费用由程武承担。事实与理由:2013年8月31日，利源物业公司与资兴澳林山庄业主委员会签订《澳林山庄小区物业管理委托合同》，并从2013年9月1日起至2017年8月31日止，后合同到期，又续签至2020年8月31日。程武系澳林山庄侨林居2单元702房业主，在澳林山庄居住期间享受了利源物业公司提供的物业管理服务，但从2017年8月31日起无故拖延交纳物业管理费2655元，构成违约。根据《澳林山庄小区物业管理委托合同》及《湖南省物业管理条例》规定，逾期不交纳物业费的，物业管理企业可以每日加收应交纳费用的千分之五的滞纳金，即程武应支付滞纳金398元。因利源物业公司多次催缴未果，为维护合法权益，依法起诉，请求判如所请。程武辩称，澳林山庄业主委员会与利源物业公司签订的物业合同其并不知情，其未与物业签订过合同，不存在违约；房屋自2013年冬开始存在漏水现象，多次找物业公司处理，未予解决，之后自己花费了23000元在房顶搭了顶棚避雨；购房时已依约交纳了维修基金，物业理应修缮房屋，否则需赔偿房屋损失和精神损失；澳林山庄小区道路拥堵、路灯和监控少，经常有失盗现象，且多数门禁损坏未予维修，为此，强烈要求更换物业公司；综上，请求驳回利源物业公司的诉讼请求。经审理查明：2013年8月31日，资兴澳林山庄业主委员会与利源物业公司签订《澳林山庄小区物业管理委托合同》，选聘利源物业公司为该小区实施物业管理服务工作，合同约定：物业管理服务期限为2013年9月1日起至2017年8月31日止。合同到期后，资兴澳林山庄业主委员会又与利源物业公司续签了一份《澳林山庄小区物业管理委托合同》，约定物业管理服务期限至2020年8月31日止；物业管理服务费收费标准为:住宅每平方米0.5元,车库每平方米0.5元，杂房每平方米0.25元；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天按应收费用的5%交纳滞纳金；日常小修养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担，由利源物业公司负责实施；大中维修费用、更新费用、更换费用、改造项目等所需费用，由利源物业公司制定计划，报资兴澳林山庄业主委员会审核，由全体业主共同承担，由资兴澳林山庄业主委员会负责协调，并收取；利源物业公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用及市场合理计付；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。程武系资兴市澳林山庄侨林居2单元702房的业主，住宅面积165.93平方米。2017年8月30日至2019年12月31日期间，程武未依约交纳物业管理服务费。2019年9月4日，利源物业公司向程武下达了《澳林山庄物业费催缴通知》，要求其于2019年12月10日前补交物业费，但催收未果。为此，利源物业公司诉至本院，要求判如所请。上述事实，有《澳林山庄小区物业管理委托合同》两份、澳林山庄小区欠费明细表、催缴通知、营业执照、户籍证明以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。本院认为，利源物业公司是具有物业服务相应资质的有限责任公司。资兴澳林山庄业主委员会与利源物业公司签订的《澳林山庄小区物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，该合同对资兴市澳林山庄小区的业主依法具有约束力。利源物业公司入驻该小区后基本履行了物业管理服务义务，程武作为该小区业主，接受了利源物业公司的物业管理服务，理应依约支付相应的物业管理服务费，但程武从2017年8月30日起未依约缴纳物业管理服务费，实属违约,故利源物业公司诉请程武支付从2017年8月30日至2019年12月31日的物业管理服务费，于法有据，本院予以支持，程武应支付物业费2323元（165.93平方米×0.5元×28个月）。关于程武提出楼顶漏水及使用维修基金的问题。本院认为，对于业主反映楼顶漏水的问题，物业公司负有检查及衔接沟通的职责，但漏水责任承担还需考虑漏水原因来区分责任主体，程武可另行诉讼主张权利，为此，对程武以漏水为抗辩理由，本院不予采信。因程武未提供维修基金的交纳票据，且利源物业公司对其交纳事实不予认可，故本院对程武已交纳维修基金的事实不予认定。关于滞纳金。因当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，利源物业公司的管理服务尚有需要进一步完善的地方，故对利源物业公司主张程武承担滞纳金的诉请，本院不予支持。物业公司与小区业主之间是相互依存的关系，只有双方相互配合和理解，才能搞好小区的物业管理，利源物业公司作为物业公司在服务过程中应当充分听取业主的意见和建议，对业主反映物业公司在管理服务中存在的问题，物业公司应及时解决与答复，不断提升自身的物业服务水平和质量，以获得小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定的谅解，尽可能地看到物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，唯有通过双方的共同努力，才能营造和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程武于本判决生效之日起十日内支付原告郴州利源物业有限公司物业服务费2323元；二、驳回原告郴州利源物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告程武负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇二〇年六月五日法官助理邓美丹书记员吴丹附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。