四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初1179号 原告：任思同，男，1991年9月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘毅凯，四川鑫天律师事务所律师。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街69号1栋26层2602号。 负责人：白志超，职务不详。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼20层2302。 法定代表人：艾保青，职务不详。 原告任思同与被告北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司（以下简称“安易居成都分公司”）、北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称“安易居公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，由小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭进行了审理。任思同到庭参加了诉讼，安易居成都分公司、安易居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 任思同向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方于2018年12月1日签订的《成都市房屋出租委托合同》已解除，安易居成都分公司交付案涉房屋予任思同；2.判令安易居成都分公司、安易居公司支付违约金6520元、多扣除的免租期房租13040元、以及延期交付的房租3260元，共计22820元；3.判决安易居成都分公司、安易居公司依约支付任思同案涉房屋在复原空置期的损失1630元；4.判决安易居成都分公司、安易居公司依约承担案涉房屋因恢复原貌产生的费用及拖欠的水电气费，共计6878.68元；5.本案诉讼费用由安易居成都分公司、安易居公司承担。事实与理由：任思同与安易居成都分公司于2018年12月1日签订租房合同，约定了租金、租期、免租期、违约责任等内容。后安易居成都分公司未按约支付租金，任思同于2020年4月2日向安易居成都分公司发送了解除合同的函，安易居成都分公司于2020年4月6日收到该函，现双方对损失赔偿和违约金未达成一致意见，故诉至法院。 安易居成都分公司、安易居公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 本院根据经审理查明的事实及法律相关规定认定如下： 2018年12月1日，任思同（甲方）与安易居成都分公司（乙方）签订《成都市房屋出租委托合同》，主要约定：双方就出租代理的事宜达成以下协议，1.1房屋坐落于成都市双流区金棕榈XXX栋XXX单元XXX号建筑面积为93.9平方米，户型4居室的房屋。2.1甲方授权乙方的委托期限为2018年12月15日至2024年12月1日，甲方应于2018年12月1日将房屋交付给乙方管理；3.1租金标准为第一年为2018年12月15日起3260元／月，共计22820元，其中2019年3月15日至2019年8月15日为免租期，共计5个月。第二年为2019年12月15日起3260元／月，共计39120元。第三年2020年12月15日起3423元／月，共计41076元。3.2乙方支付方式为季付；3.3具体支付时间为2018年12月4日支付房租9780元，2019年5月19日支付房租3260元，2019年8月19日支付房租9780元，2019年11月19日支付房租9780元，以上付款方式以此类推概不列举。4.2甲方承担垃圾清运费，甲方不承担水费、电费、燃气费。7.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定支付租金达5日的；8.3乙方有第七条第四款情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。11.补充协议，中途违约需将已使用空置期按百分之五十赔偿甲方，终止合同后需将房屋恢复原样并打扫卫生。 上述合同签订后，任思同已按合同约定在合同履行的第一年给予安易居成都分公司5个月免租期。截至庭审当日，安易居成都分公司欠付2020年3月4日至2020年4月3日的租金。 2020年4月2日，任思同向安易居成都分公司发送了《律师函》，载明：安易居成都分公司收到函件之日为解除合同之日。安易居成都分公司于2020年4月6日收到该函。 2020年4月8日，安易居成都分公司腾退并返还案涉租赁房屋，任思同与安易居成都分公司员工羊一澜微信确认案涉租赁房屋内恢复原状费用共计6252.68元，欠缴燃气费626元。 本院认为，任思同与安易居成都分公司签订《成都市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。任思同已按约交付案涉房屋，安易居成都分公司未按约支付2020年3月4日至2020年4月3日期间的租金，任思同根据《成都市房屋出租委托合同》第7.4条“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定支付租金达5日的”向安易居成都分公司发送了解除合同通知，安易居成都分公司于2020年4月6日收到该通知并返还了案涉房屋，故双方的《成都市房屋出租委托合同》已于2020年4月6日解除。任思同主张安易居成都分公司支付2020年3月4日至2020年4月3日的租金3260元，本院予以支持。 关于返还案涉租赁房屋的问题。安易居成都分公司已于2020年4月8日腾退并返还案涉租赁房屋，故该项诉请，本院不予支持。 关于恢复原状和燃气费的问题。按照合同约定，安易居成都分公司负有恢复房屋原状义务，安易居成都分公司未按约履行该义务，应当支付任思同恢复案涉房屋的费用。双方已于2020年4月8日对案涉房屋恢复原状的费用和欠缴燃气费金额进行了确认，且任思同已代缴燃气费，那么安易居成都分公司应向任思同支付此两项费用。 关于支付空置期损失的问题。《成都市房屋出租委托合同》载明“中途违约需将已使用空置期按百分之五十赔偿甲方，终止合同后需将房屋恢复原样并打扫卫生”。安易居成都分公司违约导致合同解除，房屋恢复原状必然导致一定的空置期，故任思同主张半个月空置期损失1630元，本院予以支持。 关于支付免租期损失的问题。双方虽未对因一方违约而解除租赁合同时免租期如何处理作出约定，但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《成都市房屋出租委托合同》约定租期共6年，免租期共5个月15天。任思同在租期的第一年就给予了安易居成都分公司5个月的免租期，是基于6年的合同利益能够补偿免租期损失。现合同仅履行了约16个月（2018年12月15日至2020年4月8日），安易居成都分公司就违约导致合同解除，致使任思同给予5个月免租期的目的落空，应赔偿其免租期损失。本院根据诚实信用原则及公平原则，免租期损失计算方式酌定如下：实际承租的16个月对应的免租期为1.22个月（计算方式为：16个月×5.5个月/72个月），以租金标准计算免租期损失为12322.8元（计算方式为：3260元/月×（5个月-1.22个月））。 关于违约金的问题。违约金的性质以赔偿损失为主，惩罚性为辅。本院已支持原告主张的案涉房屋损失赔偿金、免租期损失、空置期损失的诉请，现兼顾合同的履行情况（被告仅欠付一个月租金）、被告的过错程度（考虑新冠肺炎疫情对被告经营的影响），违约金不予支持。 关于法律责任承担的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以及《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，安易居成都分公司的民事责任应由安易居公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认任思同与北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司于2018年12月1日签订的《成都市房屋出租委托合同》已于2020年4月6日解除； 二、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向任思同给付2020年3月4日至2020年4月3日的租金共计3260元； 三、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向任思同给付恢复原状费用6252.68元、空置期损失1630元、免租期损失12322.8元、燃气费626元； 四、驳回任思同的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为292元，任思同负担92元，北京安易居房地产经纪有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  陈 思 二〇二〇年六月三日 法官助理  李 双 书 记 员  周金平