北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1168号上诉人（原审被告）：张亚胜，男，1978年2月14日出生，汉族，住山西省大同市阳高县。委托诉讼代理人：张谦（张亚胜之父），男，1950年9月18日出生，汉族，住山西省阳高县。被上诉人（原审原告）：北京久居鸿佳物业管理有限公司，住所地北京市通州区杨庄路甲10号院3号楼511号。法定代表人：岳新灵，总经理。委托诉讼代理人：李玉兰，女，该公司员工。上诉人张亚胜因与被上诉人北京久居鸿佳物业管理有限公司（以下简称久居鸿佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初20799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人张亚胜的委托诉讼代理人张谦，被上诉人久居鸿佳公司的委托诉讼代理人李玉兰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚胜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回久居物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由久居物业公司负担。事实和理由：久居物业公司与张亚胜约定过动用公共维修基金为其更换破裂的案涉房屋的卫生间的共用下水管。且久居物业公司应当赔偿张亚胜因公共物业问题的怠工行为造成的损失。久居物业公司至今未更换案涉房屋的卫生间共用下水管道。楼外污水井单元公共下水管2015年冬天至2018年期间反复堵塞、多次反水倒灌至案涉房屋内造成张亚胜的损失。要求久居物业公司赔偿损失并解决相应物业问题之后，同意缴纳物业费，在未解决上述问题前不同意缴纳物业费。久居鸿佳公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。久居鸿佳公司只承担维修义务，张亚胜要求更换下水管道，需要动用维修基金或等待政府改造。久居鸿佳公司已经为张亚胜维修了卫生间的下水管道，张亚胜一说堵，久居鸿佳公司就去疏通。久居鸿佳公司维修后的下水管道不再漏水，关于反水问题，久居鸿佳公司多次去维修，而且经过改造之后已不存在反水问题。久居鸿佳公司向一审法院起诉请求：判令张亚胜给付久居鸿佳公司2015年7月6日至2019年7月5日期间物业费3815元、楼道电费10元及违约金1044.3元，以上共计4869.3元；诉讼费由张亚胜承担。一审法院认定事实：张亚胜系案涉房屋的（建筑面积88.31平方米）的产权人。2014年6月6日，久居鸿佳公司（乙方）与案涉房屋所在小区业主委员会（甲方）签订《枫露花园小区物业服务合同》，约定：本物业项目名称为案涉房屋所在小区；物业服务期限为三年，自2014年7月6日至2017年7月5日。合同第十三条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅为0.9元/平方米/月，业主应当按年交纳物业服务费，每年交费的具体时间为7月6日前。该合同还对双方的权利义务做出了其他约定。2017年6月25日，久居鸿佳公司发布《物业服务合同延续通报》，向全体业主通报如下：合同终止后，双方没有提出解除或续签合同时，合同自动延续1年，至2018年7月5日。延续合同期内双方仍按《物业服务合同》条款执行。鉴于小区情况，物业服务收费标准仍按0.9元/平方米/月，不足部分待小区环境提升后从公共收益中补充。2018年7月18日，永顺镇物业管理办公室及案涉房屋所在小区西区居委会发布《关于业主委员会报名工作的通知》，通知全体业主：因2017年7月案涉房屋所在小区《物业服务合同》到期和业委会任职期限满，镇物业办与东潞苑西区居委会共同组织了业主委员会补选委员工作，因无人参与报名，物业服务企业按小区《物业服务合同》服务延续至2018年7月5日。现延续到期，特征求业主报名成立业主委员会，报名时间至2018年7月25日，如业主无参与意愿，按文件规定物业服务企业将转入事实服务。该通知发布后，因无人报名组成业主委员会，久居鸿佳公司的物业服务行为转为事实服务。2019年8月5日，久居鸿佳公司（甲方、移交方）、北京博成隆祥商业管理有限公司（乙方、接收方）及小区物业监督委员会（丙方、见证方）签订《物业交接协议书》，第六条约定：2019年8月6日8时甲方将案涉房屋所在小区秩序维护、卫生清理、绿化、生活垃圾清运、停车场管理等所有物业管理权及服务工作撤出，但，仍保留甲方依法对欠费业主及物业使用人追欠物业费的权利，乙方对甲方进入小区催欠、张贴催费通知给予配合。一审经核实，张亚胜拖欠久居鸿佳公司2015年7月6日至2019年7月5日的物业费3815元尚未交纳。一审庭审中，张亚胜称公共维修基金过高，久居鸿佳公司提交了大修防水会议记录、房屋建筑专项维修鉴定报告、专项维修基金使用申请审核表、北京市住建委文件等用以证明，收取公共维修基金用于防水大修；张亚胜称单元污水井里的下水管道经常堵塞，从家里地漏往上反水将家里泡了。久居鸿佳公司称张亚胜每次报修都去通过下水且有记录。张亚胜又称小区环境改造后就不再被泡了，但物业公司没有和其说过赔偿问题；张亚胜称久居鸿佳公司动用公共维修基金承诺给其更换供下水管道，久居鸿佳公司不认可，称承诺给其维修，且已经维修。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，久居鸿佳公司依据与案涉房屋所在小区（南区）业主委员会签订的《枫露花园小区物业服务合同》为张亚胜居住的小区提供物业服务，张亚胜亦实际接受了久居鸿佳公司提供的服务，虽然久居鸿佳公司与张亚胜之间并未订立物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务合同关系，张亚胜应当向久居鸿佳公司交纳物业服务费，其未予交纳不妥，故久居鸿佳公司要求张亚胜给付拖欠的物业服务费理由正当，一审法院予以支持。关于久居鸿佳公司要求张亚胜给付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于张亚胜提出的公共维修基金收费过高问题，因久居鸿佳公司系从公共维修基金中支取了部分金额，且久居鸿佳公司已提交证据证明该部分维修基金的支取经过了相关部门的审批，且支取的金额用于防水大修，故关于张亚胜的该项意见本院不予采纳。关于张亚胜提出的地漏反水家里被泡问题，其自认小区环境改造后不再被泡，故张亚胜以上所述并不能构成其拒交物业费的理由，故一审法院对其抗辩意见不予采纳，对于造成的物品被泡等损失，张亚胜可另行解决。关于久居鸿佳公司主张的楼道电费、久居鸿佳公司承诺的动用公共维修基金维修下水管道问题，因其未提交证据证明，一审法院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张亚胜给付久居鸿佳公司2015年7月6日至2019年7月5日的物业费3815元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回久居鸿佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为张亚胜是否应当支付案涉物业费。张亚胜主张，因久居物业公司未依约维修下水管道、处理反水问题且未赔偿其损失，因此不同意支付物业费。久居物业公司不予认可。对此，第一，关于张亚胜主张的卫生间下水管道维修，其并未提交证据证明久居物业公司承诺动用公用维修基金维修下水管道。第二，关于张亚胜主张的反水问题，张亚胜认可小区环境改造后未再出现该情况，在此之前久居物业公司曾对此采取维修行为。因此，根据现有证据，一审法院认定张亚胜交纳物业费3815元，并无明显不当。另，关于张亚胜主张的久居物业公司应当赔偿其损失，不属于本案二审审理范围，如有争议，可另行解决。综上所述，张亚胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张亚胜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年六月五日法官助理  刘茜倩法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷