北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终424号上诉人（原审被告）：郭成合，男，1968年8月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭天岐（郭成合之女），女，1990年10月11日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：张文英，女，1967年10月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：罗计，北京义晨律师事务所律师。原审第三人：郭振义，男，1965年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。原审第三人：郭成朝，男，1959年11月26日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人郭成合因与被上诉人张文英、原审第三人郭振义、原审第三人郭成朝农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初31344号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人郭成合及其委托代理人郭天岐，被上诉人张文英及其委托代理人罗计，原审第三人郭振义、郭成朝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭成合上诉请求：1、请判令撤销一审判决书。事实与理由：1.一审法院认定郭成合和张文英之间是买卖合同关系，但从《买卖房屋协议书》上来看，协议书上没有郭成合的任何签字。郭成合从始至终不同意卖掉自己的房子，却被第三人郭成朝隐瞒卖掉（之前就差点被卖掉过一回，被郭成合强烈阻止），违背了郭成合的真实意愿。郭成合也从未给郭成朝卖房代理权，之间也没签授权代理书，郭成合并非知道郭成朝以自己的名义实施民事行为而不作否认表示，郭成合自知道房子被卖起一直向其要房，讨回个人房产，郭成朝以打骂等方式阻挠郭成合，且郭成合不住在通州区，要房过程受到阻挠，心有余而力不足，又因为不懂法律所以一直未采取法律手段要回房产，故不应视为同意卖房或默认卖房。2.判决书上写被告与第三人郭成朝均认可已经将卖完房剩余的3000元交给郭成合，《买卖房屋协议书》上写明房款是250000元，事实上卖房钱并没有完整交到郭成合手里，第三人郭成朝收到房钱之后对房款进行了分割，把剩余的钱给郭成合，并没有说明3000元的由来，只说是家里分的钱，没说明是卖房的钱被分割之后的剩余款，故郭成合一直不知道那3000元是卖房子剩下的钱，直到被张文英起诉，第三人郭成朝才将此情况告知。3.根据合同法第三章第五十二条：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的的合同无效。在通州区法院开庭审理中，第三人郭振义以第三人的身份出席，庭审期间郭振义说“当时张文英的户口没在这，怕签的合同没效，就以我的名义买房，到时候再把她户口弄过来”。第三人郭振义此番言论，表示他们知道农村房屋买卖的基本法律规定，依然冒名签字，由于郭成合欠第三人郭成朝钱，急于郭成合还钱，在隐瞒郭成合的情况下将其房屋变卖。张文英、郭成朝、郭振义三人串通霸占郭成合房产，以达到他们各自的非法目的。4.根据合同法第三章第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得分权的，该合同有效。第三人郭成朝不是郭成合共同居住家庭成员，户口房产均不在一起且产权明确，郭成合自知道房屋被第三人郭成朝卖掉以后一直向其追要房产，且对3000元剩余房款不知情，所以不应轻率的认为第三人郭成朝取得处分权和代理权。5.根据合同法第三章第四十八条：行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，相对人可以催被代理人在一个月内子以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，在《移民协议》上明确记载宋庄村移民村第四排东起第六户（宋庄镇宋庄村西街14号）是郭成合的国家安置房，产权明确。郭成合没有在协议书上签字，但是张文英明知合同不是郭成合签订且不在现场的情况下不仅未在一个月内找郭成合追认，1998年至今也未找郭成合进行过追认，张文英私自更改《买卖房屋协议书》上的内容，将买房人郭振义改成张文英，结合郭振义在庭审中的言论，可知张文英不是善意相对人也没有立场找郭成合进行追认。6.根据合同法第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同张文英在未与任何人协商致且按照法律、行政法规规定变更合同的情况下，私自涂改《买卖房屋协议书》。私自修改的合同对合同当事人没有约束力，此合同应当作废。7.郭成良、郭成国、郭成朝在合谋隐瞒郭成合的情况下将其房屋变卖，其后果应当由郭成良、郭成国、郭成朝共同承担。8.郭成合是宋庄村村民，有且仅有一处农村房屋(农村宅基地)，如被转让就不能确保自己居住条件，宅基地是农民赖以生存的根本，国家土地法也倡导确保“一户宅”政策。张文英辩称：同意一审该项判决，不同意郭成合的上诉请求和理由。张文英向一审法院起诉请求：1.请求确认张文英与郭成合于1998年3月15日签订的《买卖房屋协议书》有效；2.由郭成合承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋登记在郭成合郭成合名下，1998年3月15日，第三人郭成朝与第三人郭振义签订《买卖房屋协议书》（以下简称协议），约定：一卖主：宋庄村移民户郭成合。二买主：宋庄村移民户郭振义。三房屋位置：宋庄村移民村第四排东起第六户。四房屋基址：东至院墙、南至关道、西至郭成东关界、北至后房滴水。五房屋间数及构成：正房三间、砖木结构（移民统一结构房屋），房屋附属设施为、照明设备自来水设备。六以上条件经双方协商达成下例协议为1.郭成合正房三间出卖价25000.00元〈贰万伍仟元整〉2.郭振义当买卖双方和中间人在场把所属房款一并付清给郭成合，当面清点。该协议还约定了其他内容。协议末尾有买主：郭振义、卖主：代笔郭成潮、执笔人：郭振良、现场人〈中间人〉郭淮江、郭振才的签名。经查，房屋现在由张文英居住使用，张文英于2000年12月15日转为北京市通州区宋庄镇宋庄村的农业户口。郭成合在庭前谈话中称第三人郭成朝将其房屋出卖之后其才知晓这个事情，因为其年纪小不敢找第三人郭成朝理论，卖就卖吧。郭成合与第三人郭成朝均认可已经将卖完房剩余的3000元交给郭成合。庭审中，张文英与第三人郭振义均认可双方系委托代理关系，购房款系张文英支付。郭成合与第三人郭成朝对此不予认可，称第三人郭成朝只知道买房人是第三人郭振义，不是张文英。一审法院认为：本案的争议焦点一是张文英与第三人郭振义是否构成代理关系，二是第三人郭成朝是否构成无权代理，三是《买卖房屋协议书》的效力。关于张文英与第三人郭振义是否构成代理关系，协议开头及末尾处虽载明买主系第三人郭振义，但张文英与第三人郭振义均认可买房人系张文英，郭振义仅作为代理人在协议上签字，故一审法院认定张文英与第三人郭振义形成代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”、第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，一审法院认为协议的买方主体为张文英，第三人郭振义在协议上签字的行为直接约束张文英。关于郭成合辩称第三人郭成朝将涉案房屋卖给第三人郭振义，合同主体不是张文英的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因郭成合及第三人郭成朝未向一审法院证明若其知道张文英买房就不会订立该协议，故一审法院对该答辩意见不予采纳。关于第三人郭成朝是否是无权代理，因第三人郭成朝并非涉案房屋的权利人，在未经郭成合授权的情况下，其以郭成合代理人的名义签订协议的行为构成无权代理。但根据郭成合及第三人郭成朝的陈述，第三人郭成朝出卖房屋后已经将剩余购房款支付给郭成合，郭成合自认于2004年左右已知晓涉案房屋被郭成朝出卖，且在涉案房屋自1998年起一直由张文英居住使用长达20余年的情况下，郭成合却一直未向第三人郭成朝及张文英主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”视为郭成合认可了第三人郭成朝的代理行为，第三人郭成朝在协议上签字的行为直接约束郭成合，故郭成合辩称第三人郭成朝签订的合同属于无权代理的答辩意见，一审法院不予支采纳。关于《买卖房屋协议书》的效力，依法成立的合同，自成立时生效。第三人郭成朝将登记在郭成合名下的房屋出售给张文英，郭成合视为追认了第三人郭成朝的代理行为，且张文英与第三人郭振义构成代理关系，故协议应直接约束张文英和郭成合双方。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《买卖房屋协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，郭成合亦未就双方的买卖行为符合合同无效的情形提交相关证据予以佐证，且张文英已经于2000年转为北京市通州区宋庄镇宋庄村的农业户口，具备购买涉案房屋资格，故关于涉案房屋的《买卖房屋协议书》应属合法有效。故关于郭成合辩称张文英在协议签订时非本村集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋资格的答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认张文英与郭成合于1998年3月15日签订的《买卖房屋协议书》有效。案件受理费35元，由张文英负担。本案二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为案涉《买卖房屋协议书》的效力认定。首先，郭成合上诉主张郭成朝出售涉案房屋属于无权代理，郭振义、张文英明知郭成朝无权处分该房屋还与其签订《买卖房屋协议书》存在过错，在房屋所有权人郭成合未予追认的情况下，案涉《买卖房屋协议书》对郭成合没有效力。对此，本院认为根据已经查明的事实，郭振义代理张文英于1998年与郭成朝签订《买卖房屋协议书》，将涉案房屋以25000元的价格卖给张文英，后双方依约履行了合同内容，张文英及家人一直居住在该房屋内。在庭审中郭成朝承认在出售涉案房屋时郭成合并不知情，但已将卖房款余额3000元交付于郭成合。郭成合自认于2004年左右知晓涉案房屋被郭成朝出卖的，涉案房屋自1998年起一直由张文英居住使用长达20余年。郭成合虽然主张自己一直向郭成朝及张文英主张权利，但是并没有对此提出相应的证据予以佐证，视为郭成合认可了第三人郭成朝的代理行为，故郭成合辩称第三人郭成朝签订的合同属于无权代理的上诉意见，二审法院不予采纳。其次，张文英已经于2000年转为北京市通州区宋庄镇宋庄村的农业户口，具备购买涉案房屋资格，一审对其合同有效的认定，并无明显不当。故关于郭成合辩称张文英在协议签订时非本村集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋资格的答辩意见，本院不予采纳。第三，在庭审中郭成朝表示其只认可将涉案房屋卖给了郭振义，而不知房屋的真实买主是张文英。而根据一审庭审笔录显示，张文英自1996年来到通州后便租住在涉案的房屋中，并且郭成朝也承认房屋原来租给张文英。因此对郭成朝的陈述，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。即使郭成合主张其兄弟出卖房屋未取得其授权系无权处分，但是从张文英的角度来看，郭成合的兄弟郭成朝持房屋相关证件并交付，该权利外观足以使张文英相信该郭成朝有权代理郭成合出卖房屋，且郭成合提供的证据均不足以证明张文英与他人有恶意串通行为，故对郭成合的上诉理由，本院不予采信，综上，上述《买卖房屋协议书》系双方的真实意思表示，签订的房屋买卖协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，一审法院关于合同有效的认定正确，本院予以维持。综上，郭成合的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由郭成合负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒙 瑞二〇二〇年六月九日法官助理  王亚楠法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷