湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终383号上诉人（原审被告）：荆门碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖北省荆门市漳河新区凤袁路8号，统一社会信用代码91420800679757316A。法定代表人：高雪峰，总经理。委托诉讼代理人:万君，女，公司员工，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人胡隽，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张月，女，1986年11月10日出生，汉族，荆门市人，住荆门高新区，委托诉讼代理人：张启华，男，1978年3月10日出生，汉族，住荆门市东宝区，系张月胞兄。委托诉讼代理人：李国华，湖北双燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荆门分公司，住所地湖北省荆门市漳河新区凤袁路8号，统一社会信用代码91420800682663628H。负责人：常仁松，公司总经理。上诉人荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下称荆门碧桂园房地产公司）因与被上诉人张月、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荆门分公司（荆门碧桂园物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荆门碧桂园房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，裁定发回重审或者改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋在保修期间存在渗水问题，且保修期应当延续到2018年没有事实和法律依据。荆门碧桂园物业公司与上诉人属于独立的民事法律主体，张月向荆门碧桂园物业公司主张权利不等于向上诉人主张权利，两被上诉人均未在保修期内向上诉人提出过涉案房屋存在渗水问题，也未向上诉人主张维修。上诉人不存在未及时履行维修义务，保修期不应当不合理延长。二、张月关于装修及家具的财产损失的赔偿请求权系一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。张月自述2013年发现房屋渗水，至其起诉时，才首次提出财产损失的赔偿，超过了诉讼时效期间。三、一审法院所支持的张月装修及家具损失91439元，无事实依据。财产损失问题因事发距离现在时间较长，现有证据无法证明上诉人主张的财产损失与房屋渗水之间存在关联。张月答辩称：一、关于质保期的问题。1、上诉人没有履行房屋保质期的告知义务，没有告知张月出了问题找谁，期限是多少。2、张月一直就房屋质量问题找荆门碧桂园物业公司，每年都在维修，直到2018年7月才维修好。一直处于损害状态。3、荆门碧桂园物业公司和荆门碧桂园房地产公司之间的房屋维修基金如何划分没有告知张月；二、关于家具及装修损失，不是渗水时就能发现的，渗水与雨水有关，不能及时发现渗水，直到完全修好之后才能确定家具及装修的损失。三、损失是有资质的第三方鉴定机构鉴定结果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。荆门碧桂园物业公司未发表答辩意见。张月向一审法院提出诉讼请求：荆门碧桂园房地产公司、荆门碧桂园物业公司共同赔偿其房屋损失91439元及鉴定费4572元合计96011元，并承担本案诉讼费用。一审法院查明，2010年10月27日，荆门碧桂园房地产公司与张月签订商品房买卖合同，约定将其开发的荆门碧桂园二期第185幢1单元105、205、305号房屋（联体别墅）予以出让，房屋交付时间为2011年5月30日前，其中住宅质量保证书约定，荆门碧桂园房地产公司对涉案房屋的屋面防水及墙面渗漏返修年限为5年。同日，荆门碧桂园物业公司与张月签订荆门碧桂园前期物业服务协议，约定张月同意选聘荆门碧桂园物业公司对园区实施前期物业管理服务，其中对房屋建筑共用部位的维护和管理包括对楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面等进行定期巡查及日常维护，修复损坏部位等。一审法院认为，根据当事人双方的诉辩意见，归纳当事人争议的焦点如下：一、房屋渗水相关事实。张月主张其实际于2012年收房，漏水部位是房屋屋顶。2013年发现房屋渗水后即向荆门碧桂园物业公司反映，该物业公司多次维修至2018年修复完毕。荆门碧桂园物业公司主张张月实际于2011年6月23日通过该物业公司办理收楼手续，在房屋保修期内张月向该物业公司反映房屋渗水问题，该物业公司及时向荆门碧桂园房地产公司予以反馈。保修期经过后，该物业公司协调有关部门于2018年7月将涉案房屋屋顶及外墙渗水问题维修完毕。荆门碧桂园房地产公司则主张张月应对房屋渗水部位、时间及其与房屋损失的因果关系承担举证责任。一审法院经审查认为，荆门碧桂园物业公司陈述涉案房屋屋顶渗水问题，张月已在房屋保修期内向该物业公司反映，该物业公司已及时将渗水问题向荆门碧桂园房地产公司反馈。该物业公司为涉案园区房屋提供物业服务，其陈述具有可信度。可以据此确认，涉案房屋于保修期内屋顶出现渗水问题，荆门碧桂园房地产公司对此是知情的。二、涉案房屋渗水造成损失的责任承担主体。张月主张其向荆门碧桂园房地产公司购房，由荆门碧桂园物业公司承担维修责任，二者是关联公司，应共同承担责任。荆门碧桂园房地产公司则主张房屋保修期外的损失已不属于其责任，保修期内的损失已超过诉讼时效。荆门碧桂园物业公司则主张涉案房屋渗水不属于其物业服务范围。一审法院经审查认为，张月已在房屋保修期内主张维修房屋，荆门碧桂园房地产公司应依据合同约定将房屋维修完毕，否则应承担赔偿损失的违约责任。房屋渗水问题自保修期内持续到2018年7月才维修完毕，荆门碧桂园房地产公司未按照合同约定全面履行维修义务，其认为保修期内的房屋损失赔偿超过诉讼时效及保修期外的房屋损失按照合同约定不应承担责任的辩解意见，均不能成立，其应按照合同约定对本案房屋损失承担赔偿责任。根据商品房买卖合同附件四约定，商品房为联体住宅的，该商品房的自然层的最高层的屋面的使用权归该商品房的买受人所有。涉案房屋为联体别墅，渗水部位于房屋屋顶，该屋顶具有构造上的独立性，利用上的独立性，按照合同约定能够登记成为本案权利人所有权的客体，应认定为张月房屋的专有部分。依照荆门碧桂园前期物业服务协议的约定，该专有部分不属于荆门碧桂园物业公司物业服务范围，该物业公司不属于责任承担主体。三、涉案房屋损失的确定。张月提交了鉴定评估报告，主张因屋顶渗水造成其装修及家具损失为91439元。荆门碧桂园房地产公司、荆门碧桂园物业公司对此认为仅有价格鉴定，无法确定渗水原因，不能认定与本案具有关联性。一审法院经审查认为，张月提交的鉴定评估报告结论为装修及家具损失91439元，且荆门碧桂园房地产公司、荆门碧桂园物业公司均不申请重新鉴定。从前述已查明事实可知，涉案房屋渗水部位位于屋顶，在无其他相反证据的情形下，可以认定房屋损失是由房屋渗水造成，房屋相关损失为91439元。荆门碧桂园房地产公司、荆门碧桂园物业公司分别与张月签订的商品房买卖合同及荆门碧桂园前期物业服务协议合法有效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应按照合同约定和法律规定履行各自的权责。本案争议的是张月房屋损失赔偿问题，荆门碧桂园房地产公司应予承担违约赔偿责任。对张月的相应诉讼请求，予以支持。张月已在房屋保修期内主张维修房屋，应认定为其已经采取了适当措施防止损失的扩大，其不应就其房屋损失承担相应责任。张月庭审中未提交鉴定费票据，其相应诉讼请求不予支持。荆门碧桂园物业公司在本案中无违约行为，张月要求其承担连带责任，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告荆门碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张月房屋损失91439元；二、驳回原告张月的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，原告张月负担50元，被告荆门碧桂园房地产开发有限公司负担1050元。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，张月与荆门碧桂园房地产公司签订的商品房买卖合同中关于住宅质量保证约定，荆门碧桂园房地产公司对涉案房屋的屋面防水及墙面渗漏返修年限为5年。张月于2011年6月23日办理收房手续，2013年张月向荆门碧桂园物业公司反映其房屋渗水问题，荆门碧桂园物业公司向荆门碧桂园房地产公司反馈。可以认定张月在保修期内主张了权利，荆门碧桂园房地产公司应当承担修复责任，并赔偿张月因房屋渗水造成的损失。一审法院并未认定保修期延续到2018年，荆门碧桂园房地产公司的该上诉理由与事实不符，本院不予采信。张月购买的房屋因存在渗水问题，导致其房屋吊顶、墙面等发生霉变，一审在荆门碧桂园房地产公司未提供反证的情形下认定损失系房屋渗水造成，判决由荆门碧桂园房地产公司承担赔偿责任，并无不当。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。张月在保修期内主张了权利，直到2018年7月房屋才维修完毕，张月于2019年9月向一审法院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。荆门碧桂园房地产公司关于张月起诉超过诉讼时效期间的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人荆门碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年六月三日书记员  陈锦书