北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4665号上诉人（原审被告、反诉原告）：李桂琴，女，1952年9月16日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程广福，男，1962年6月22日，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。上诉人李桂琴因与被上诉人程广福房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，由本院审判员鲁南开庭进行了独任审理。上诉人李桂琴之委托诉讼代理人孙燕青，被上诉人程广福及其委托诉讼代理人张国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回程广福的诉讼请求，支持李桂琴的全部反诉请求；3.程广福承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定案件基本事实缺乏证据证明。1.程广福要求《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称资金划转协议）等与有关涉案房屋交易全部协议于2019年8月9日解除的条件不能成立。2019年8月9日程广福到一审法院立案，并没有告知李桂琴，未履行通知义务，直到2019年8月27日由法官打电话通知李桂琴领取程广福起诉材料的时候，李桂琴才得知程广福的起诉行为，也即是程广福的解除合同的意思表示才送达到李桂琴，那么李桂琴即使同意解除合同，也应当将2019年8月27日的日期作为解除合同的日期。一审法院对这一事实认定错误。2.程广福解除权并没有依约向李桂琴行使。根据李桂琴与程广福以及案外人仵某签订的《主体变更协议》，可以证明涉案房屋的买受人已经由仵某变更为李桂琴，程广福对此明知，其应当依约向李桂琴主张涉诉房屋的权利变更问题，具体到本案的解除权行使应当依法依约向李桂琴主张，但是经一审判决查明的事实可知，程广福仅仅向本案证人仵某主张解除权，并没有向李桂琴主张过该权利，对于该事实一审判决没有查证属实。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为程广福主张解除合同的法定条件已经成就，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；...”该条款是关于合同解除的法定事由的规定，适用该条款要符合下列两个必要条件：一是“主债务”。债务人不履行主债务，会导致当事人订立合同所期望的利益不能实现，因此当事人迟延履行合同的“主要”债务，对方才能解除合同。二是“履行迟延”。债务人迟延履行主债务，只有经债权人催告，期限届满仍不履行的，由其承担违约责任，仍不能维护交易公平的，方能解除合同。结合本案分析，现有证据不足以证明李桂琴迟延履行主要付款义务。根据一审法院审理是查明的事实，李桂琴在支付完毕定金首付款后，将全部购房余款按照中介机构的指示，完成第一笔款项的支付，第二天同样按照相同的操作完成剩余款项的支付，足以证明刘桂琴已经完成支付主要购房款的义务，至于最后一笔购房款被犯罪嫌疑人诈骗，并非李桂琴主观拒不履行主要付款义务的行为，所以，不构成不履行主要债务的情形。2.李桂琴因购房余款被犯罪嫌疑人诈骗的情形不构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，李桂琴已经支付完毕所有的购房款，仅仅因为购房余款被犯罪嫌疑人诈骗，从而导致该笔款项没有如约付至存管账户内，况且在发生该情况后，李桂琴委托仵某已经积极另筹款项支付购房余款，该行为并不会导致双方的房屋买卖合同目的不能实现，不符合该条法律规定的合同解除条件，且李桂琴已经在2019年9月14日下午协同仵某携带着购房余款，并与中介人员共同到约定地点向程广福支付购房款而遭决绝，但是该行为足以证明李桂琴具有履行合同的意愿和支付能力。另外，基于李桂琴在支付涉诉房款余款的时候，被中介人员犯罪诈骗，这一行为属于李桂琴不可预见、克服、和避免的情形，属于不可抗力，应当属于免责事由，一审法院在已经查明这一事实的情况下，仍然判决李桂琴承担违约责任，显然属于不公行为。程广福辩称，同意一审判决，不同意李桂琴的上诉请求和理由。事实和理由：1.关于合同解除时间，一审法院认定清楚。一审中李桂琴同意合同于2019年8月9日解除，李桂琴一审中提出仵某全权代理李桂琴，谈判等都是仵某进行；李桂琴在上诉状中又提出仵某不能代表李桂琴，属于浪费司法资源。2.李桂琴违反合同约定，一审法院没有认定解除合同的法定条件已经成就，而是认为解除合同的约定条件已经成就。程广福一审中也不是依据法定解除，而是依约定解除。一审法院也是依约定解除合同，根据李桂琴的违约事实解除合同，有充分的合同依据，李桂琴应当支付违约金。程广福向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《房屋买卖合同》及《资金划拨协议》等与有关涉诉房屋交易的全部协议于2019年8月9日解除；2.判令李桂琴配合程广福办理网签注销手续；3.判令李桂琴支付程广福违约金1044000元；4.案件受理费由李桂琴承担。李桂琴向一审法院反诉请求：1.判令确认双方签订的《房屋买卖合同》、《资金划转协议》等关于涉诉房屋交易的全部协议于2019年8月9日解除，并退回购房款700000元；2.判令程广福返还定金500000元；3.判令程广福支付违约金1044000元；4.驳回程广福其他诉讼请求；5.案件受理费和反诉费由程广福承担。一审法院认定事实：2019年7月22日，甲方（出卖人）程广福与乙方（买受人）仵某、丙方（居间人）北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），约定：一、交易房屋基本情况。房屋坐落于北京市顺义区某单元102、202，屋建筑面积为148.76平方米，房屋所有权人程广福；二、经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1.总房价款3480000元；2.涉及此次房屋交易中产生的全部税费由乙方承担……四、居间服务费及支付。乙方向丙方支付居间服务费55680元；合同还约定了其他权利义务。同日，程广福、仵某还签署了一份《告知书》，该告知书记载了交易的一般程序以及交易过程中的风险提示条款。同日，出卖人程广福与买受人仵某签署了《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市顺义区某单元102、202，建筑面积为148.76平方米……第二条房屋权属情况及使用情况……（四）该房屋的抵押情况为，该房屋已经设定抵押，抵押权人李某丽，抵押登记日期为2019年4月25日，该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列第1种方式处理：（1）出卖人应当于产权过户前办理完毕抵押权注销登记……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋的成交价格为3480000元，购房定金500000元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金……第七条违约责任……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在三十日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……第八条税费。本合同履行过程中，买卖双方应承担税费的具体约定如下：涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担。因一方当事人不按照约定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同，并有权要求对方支付相当于房屋成交价格30%的违约金。本合同履行过程中因政策原因（税务机关调整二手房交易最低计税价除外）须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。第九条不动产登记……（二）网签、面签、缴税。当事人双方未按照附件1-《存量房自有交易资金划转协议》的约定办理网签、面签、缴税等手续的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金。2.如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人的已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋成交价格万分之五的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同附件1为双方签署的《存量房自有交易资金划转协议》，约定：……交易房屋成交总价3480000元……第二条钱款支付：甲方承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺，经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1.定金500000元，于网签完成当日由乙方自行支付给甲方。全部定金的最终处理方式为转化为购房款的一部分。2.首付款700000元（不含定金），乙方支付至甲、乙双方开立的银行托管账户内。3.尾款（不含定金）：甲方同意乙方全款支付剩余购房款2280000元。乙方付款方式及时间为：如乙方是全款支付的：按以下第2种方式和时间支付：于过户前一个工作日支付至甲、乙双方开立的银行托管账户中。待甲乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，购房款划付甲方……第四条网上签约（网签）。甲乙双方应于乙方购房资格核验通过后一日内到中原公司办理网签并共同签署网签合同。第五条贷款面签（面签）。如乙方需办理贷款购房的，甲乙双方应于中原公司通知后2日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，如甲方已婚的，甲方配偶也应一同到场办理。第六条缴税。甲乙双方共同于网签后五个工作日内申请缴税。第七条产权转移登记（过户）。甲乙双方于缴税完成后建委预约时间内但是最晚不晚于本协议签订后15个工作日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续……第九条补充约定。1.甲乙双方协商一致，甲方承诺该房屋查无原值，个人所得税按1%缴纳；如缴税当日核查有原值，产生差额20%个人所得税由甲方承担。2.甲乙双方协商一致，缴税、产权转移登记（过户）日期以建委预约时间为准。上述合同签订后，仵某于2019年7月23日向程广福转账支付定金100000元，于2019年7月24日向程广福转账支付定金400000元。双方就上述款项签署了钱款交付书两份，证明人也是双方交易的经办人为居间人中原公司的业务员黄某。后程广福（甲方，出卖方）、仵某（乙方，买受方）、李桂琴（新买受方）签订了一份《主体变更协议》，约定：经甲、乙、新买受方三方友好协商，三方就合同权利义务变更达成如下协议：第一条、甲、乙、新买受方三方同意，甲、乙双方于2019年7月22日签订的买卖交易位于北京市顺义区某单元102、202房屋的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及双方于同日与中原公司签订的《居间合同》等文件（以下简称原合同）中的乙方变更为本协议新买受方。第二条、变更后原合同中乙方应当履行的义务由新买受方继续履行、应当享有的权利由新买受方继续享有。第三条、乙方此前已经支付给中原公司的相关服务费用转为新买受方的服务费，按原合同应当支付的剩余服务费由乙方继续支付。第四条、本协议是原合同的补充协议，自三方签章后生效。落款有程广福、仵某和李桂琴的手写签名。2019年7月24日，中原公司为程广福和李桂琴办理了涉诉房屋买卖合同的网签备案手续。2019年7月30日，程广福（甲方）与李桂琴（乙方）共同在中国光大银行（丙方）办理了个人二手房屋交易资金托管服务，申请托管的资金总额为700000元，托管账户为卖方账户，托管账户账号为×××。交易托管资金解冻支付约定：解冻支付条件为涉诉房产已办妥以买方李桂琴为权利人的房屋产权证明；解冻支付程序为上述选定解冻支付条件达成后，交易双方需到申请银行填写《中国光大银行个人二手房交易托管资金划款委托书》，现场授权中国光大银行办理交易资金解冻支付手续。该资金托管服务协议书的第五条特殊情况约定，（一）如因房产交易未成功或甲乙双方共同同意终止本协议，丙方在见证甲、乙双方签署的《个人二手房屋交易托管资金划转委托申请书》，丙方有权将交易资金划转至乙方个人银行结算账户，同时乙方无条件授权丙方可直接从该账户提前扣收乙方应向丙方偿还的全部贷款本息。2019年7月31日，程广福办理了涉诉房屋的解押登记手续。2019年7月31日，黄某通知李桂琴付款，李桂琴将670000元打款至了黄某名下个人银行账户内，2019年8月1日再次打款至黄某名下个人银行账户1610000元。2019年8月2日，黄某涉嫌诈骗被刑事立案侦查。后程广福与李桂琴因房屋买卖发生纠纷，程广福在2019年8月9日以诉称事实向一审法院提起诉讼，李桂琴于2019年9月4日收到起诉状并向一审法院提起反诉。一审审理中，程广福为证明其主张，提交证据如下：1.预约通知单打印件一份，证明中原公司为双方约定了办理房屋买卖缴税日期为2019年8月5日，但李桂琴违约不前往办理。2.程广福与仵某的手机短信聊天记录，有原始载体，催告函是2019年8月5日以短信方式发送给仵某，后来转给李桂琴了，其他短信内容是2019年8月10日，仵某、李桂琴之间的其他关系不清楚，联系李桂琴经常不接电话，仵某代为办理买房事宜，所以发送给仵某，证明仵某代表李桂琴处理合同履行事宜，在短信中要求李桂琴履行合同义务，但是对方表示是中介导致不能过户，事实是李桂琴房款被骗导致不能过户，李桂琴违约，程广福依约通知解除合同。3.程广福给中原公司发送的函复印件一份，是直接送给中原公司的店长肖某的，原件给了中原公司，证明程广福致函中原公司要求通知李桂琴在约定期限内进行缴税过户交易，否则撤销网签。4.中原公司季某与仵某的短信聊天记录、中原公司草拟的《协议》一份以及2019年8月去李桂琴家的录像，季某把催告函用短信发送给仵某，时间以季某陈述为准，中原公司去李桂琴家协商签署协议，但是李桂琴没有签字，当时是中原公司的季某、谢某和程广福、王某去的，证明在合同实际履行中，仵某代表李桂琴协商处理合同履行事宜，程广福向李桂琴发出了催告函，但是李桂琴不履行义务，程广福和中介人员找到李桂琴要求其履行义务，并且中原公司草拟协议由该公司垫付购房款，无论钱是否能找回来，都不会再找李桂琴，但是李桂琴拒绝并要求中原公司赔偿2280000元，双方房屋买卖合同无法履行是李桂琴违约所致。5.程广福与律师孙燕青的手机短信聊天记录，有原始载体，证明在合同实际履行中，仵某代表李桂琴协商处理履行合同事宜，李桂琴违约不能在2019年8月6日前办理过户手续，程广福已经通知李桂琴解除合同，李桂琴违约后，仵某委托律师与程广福协商合同继续履行事宜，并让程广福提出继续履行的条件，后确定“已通知仵某2019年8月14日早上到顺义不动产大厅，按照原来的协议约定过户交钱”，但仵某及李桂琴均没有前往。6.程广福与李桂琴的短信聊天记录，证明2019年8月12日程广福发出解除通知，仍然希望房子过户，也告诉李桂琴已经过了合同日期，李桂琴违约后，协商于2019年8月14日在顺义不动产交易大厅办理房屋缴税过户手续，但李桂琴又违约一直不到。7.照片三张及视频，原始载体在证人手中，是中原公司的季某、谢某以及程广福于2019年8月14日在不动产交易大厅等候李桂琴的照片，证明程广福、李桂琴及中原公司几方多次协商，最后又约定在2019年8月14日上午9时在顺义区不动产交易大厅办理房屋过户手续，但李桂琴仍然违约没有前往。8.证人季某、谢某、王某的证言，证人均到庭，季某、谢某是中原公司的人，王某是借给程广福钱办理房屋解押手续的，程广福与王某有协议，证明李桂琴违约不办理涉诉房屋缴税、过户手续，导致合同无法继续履行。证人季某到庭并表示证人是中原公司的区域总监，李桂琴买程广福的房子是通过证人所在的中原公司介绍的，出庭想要证明双方成交买卖合同是店长和店员居间达成的，在经纪人黄某诈骗李桂琴房款一事发生后，证人才介入的，是2019年8月1日店长肖某晚上给证人打电话，说黄某私自跟客户去转房款，当晚证人就报案了，因为证人不能立案，所以证人当着警察的面联系的仵某，并跟着仵某去了李桂琴家里询问是否转钱，证人没有进去，李桂琴确实是跟着黄某转款了，后来我们三人及另外两个工作人员谢某、肖某以及李桂琴的女儿就去了光明派出所报案，当晚十一点多警察批捕，证人跟着警察去了黄某家里抓人；2019年8月2日证人及其他工作人员与程广福、仵某联系，证人不知道仵某和李桂琴是什么关系，因为最开始是仵某签署的合同，但是他没有资质，就用了李桂琴的名字，整个过程都是仵某参与，钱也是仵某出资，中原公司2019年8月2日提出垫资，一共2280000元，并保留追溯黄某的权利，仵某当时同意了，后来咨询律师又不同意了，正常是约在8月5号办理过户并交纳尾款，出事后提出垫资，仵某没有同意，仵某没有明确表态买还是不买，因为程广福卖房是为了还钱，希望尽快完成后续流程，中原公司跟建委预约的是2019年8月5日，但是买方没有明确意见，所以没有去成，没发生诈骗一事的话，合同约定最晚是2019年8月9日，中原公司与建委预约的是2019年8月5日，李桂琴也知道；后续跟仵某联系，他表示联系他的律师，2019年8月6日中原公司包括证人在内的工作人员去李桂琴家里找的李桂琴，并且全程录像了，李桂琴称协议里有坑，证人给李桂琴做了解读，李桂琴表示需要和仵某商量，之后也有每天和他们沟通，但是他们迟迟不给答复，合同约定最晚是2019年8月9日过户，因为2019年8月9日没有完成，所以证人也陪同程广福去立案了；立案后中原公司跟仵某、李桂琴沟通，又约了一次过户，以短信形式通知的双方，是肖某通知的，约定2019年8月13日去中介，再去银行缴款，再去过户，买方没有去，程广福去了中介，2019年8月14日又约了一次，2019年8月13日肖某通知的李桂琴，约定2019年8月14日上午九点去房产部门，李桂琴没有去，中介和程广福去了，2019年8月14日中午与仵某打电话，他下午过来了，并表示2019年8月14日可以办理过户，但是程广福的代理人王某表示要弥补利息损失，买方不接受就没有往下办理，下午是当面谈的，证人、谢某、仵某、王某我们几方谈的，李桂琴在车上，没有谈妥就不再履行了；这时仵某已经准备完钱了，从2019年8月2日至2019年8月14日期间中原公司与买方联系，但是买方配合度差，程广福代理人提出补偿利息是200000元，2019年8月14日之前程广福一直是要求按照原协议履行的，一直到2019年8月14日才提出要求补偿，也是王某提出来的；证人跟他们联系的时候，解释过是中原公司垫付2280000元，即使追不回来也不会和李桂琴有关系，但是中原公司保留对黄某的追偿权，买方不同意；李桂琴和仵某的关系不清楚，好像李桂琴的女儿和仵某是同事；2019年8月6日的视频一开始是证人拍摄的，后续是别人拍摄的，2019年8月14日是谢某和肖某拍摄录制的，程广福提交的光盘中1、4两段是季某拍摄的，程广福的证据4短信也是证人发给仵某的，出示手机原始载体。证人在2019年8月3日、2019年8月5日没有通知过李桂琴过户，其他人不清楚，出事后与双方约定的是2019年8月5日，没出事之前也是约的2019年8月5日，因为预约是在之前就约好的，没有约过2019年8月3日；李桂琴提出的赔偿2280000元的协议，中原公司没有签署；2019年8月14日中午证人去了程广福家里说仵某下午过来，没有说干什么，程广福没有去。证人肖某到庭并表示证人是中原公司马坡店店长，李桂琴购买程广福的房屋是中原公司马坡店居间介绍，黄某是经纪人，买卖合同是证人协助签署的，时间是2019年7月22日，网签提交时间是2019年7月24日，网签合同是单独找双方签字的，在光大银行做资金监管的时候有找双方签字，时间是2019年7月30日，是双方都在场签署的，该份网签合同签字的原件是在光大银行做资金监管留存了，他们签署的落款时间是2019年7月30日，银行有资金监管的单子，该网签合同我们没有留存照片；第一笔首付款是2019年7月30日当天打款，当天到账，合同上有约定，第二笔支付款项的时间，我们与建委预约时间，第一次缴税预约的时间是2019年8月5日，是2019年8月1日打印出来的结果，当时是黄某负责通知双方，具体情况不清楚；2019年8月1日黄某出事后，预约单已经打印出来了，也给双方看了，双方知道预约时间是2019年8月5日；2019年7月24日双方先签署的草签合同，黄某去找的双方签字，之后提交系统才能打印正式的网签合同，当天在签署草签合同的时候就告诉了网签当天能够办完，跟他们双方约的2019年7月30日交首付款；2019年8月1日当晚发现黄某把钱转走后，我们就报警了，2019年8月2日我们约双方到店里协商，中原公司出了一个协议，垫付2280000元，在2019年8月5日就能正常走手续过户，因为李桂琴这边是仵某出面，仵某是买房的人，但是资质不符，所以找的李桂琴名义买的，实际是仵某出资，定金是仵某转账，首付款也是仵某转到李桂琴的账户，签署合同的时候是仵某要变更买受人，三方变更协议是2019年7月23日程广福签字，之后是李桂琴也是2019年7月23日签字，仵某是2019年8月1日签的字，仵某当时没有表态称需要咨询律师，2019年8月3日中原公司法务和仵某律师微信沟通，但是没有达成一致，所以2019年8月5日就没有过户，2019年8月5日程广福来中介了，李桂琴没有来，所以就没有去交易大厅，之后就一直是法务和仵某的律师沟通，仵某表示不同意垫资，他们自己去筹钱，是2019年8月13日之前说的；2019年8月13日预约了第二次过户，2019年8月13日之前双方约谈没有谈拢，2019年8月13日中介和程广福去了交易大厅，李桂琴没有去，给他们打电话发短信，李桂琴的电话一直不接，仵某表示他们筹到钱了，但不愿意承担违约责任，因为2019年8月5日就已经超了合同约定的期限，违约应当承担违约金，但是仵某要求正常过户不支付违约金，程广福表示如果客户承担违约金，他们愿意过户，违约金是依据合同第九条第二款第二项计算，他们是2019年8月13日之前谈的，是程广福本人谈的，2019年8月13日李桂琴没有去，后续就是中原公司法务和季某负责处理；又约了一次是2019年8月14日，用的是2019年8月13日的单子，上午十点只有程广福和中介去了，买方没有去，2019年8月14日下午又约了一次去马坡光大银行，当时是仵某带着李桂琴去，程广福没有去，后续就没有再约；2019年8月5日之前都是正常履行，不用多付款，2019年8月10日左右有提过给违约金，证人手机有与买卖双方的短信聊天记录以及与仵某的微信聊天记录；违约金是因为2019年8月5日没有过户，再约客户时我们就告知了，2019年8月13日之前多次约谈，都是为了确定时间去过户，但是没有协商好，最后是在店里协商的，证人给双方都发送了短信，去光大银行办理资金监管，约定是13号去过户，具体金额没有确定，买方没有去，李桂琴也没有回复，2019年8月14日程广福去了，但是李桂琴没有去，证人也去了，给李桂琴打电话没有接；先做资金监管才能过户，2019年8月14日下午两点李桂琴和仵某有来光大银行，程广福没有去，黄某当时是我们公司的员工，是陪同李桂琴办理房款监管；草签合同有李桂琴签字，草签合同在建委官网备案，草签合同是黄某负责，具体情况不清楚，7月24日打印出来的网签合同没有李桂琴签字，按照流程网签结果是2019年7月24日通知李桂琴，网签秘钥是2019年8月4日仵某通过微信跟证人联系要网签合同，证人发给他电子版，他要网签结果，证人是要了秘钥以后给他的，但是证人给仵某的信息不是通知他网签的时间，只是应仵某的要求给他回复，正常买卖不需要通知双方网签秘钥，网签密码客户不要，我们不会给的；有双方签字的交给光大银行留存的网签合同应该是可以调取的，草签合同证人有电子版，是双方签署并在建委官网备案的。证人向法庭出示了手机短信聊天记录、微信聊天记录以及草签合同的电子版（显示签署时间为2019年7月24日）。证人谢某到庭并表示其是中原公司新房总监，证人与双方均没有关系，认识是在2019年8月1日因黄某有收取客户房款的嫌疑，晚上八九点证人跟肖某去了店里，当时是怀疑，当天给季某打电话告知可能有人收取了客户房款，客户是仵某，卖房人是程广福，之后处理这件事才认识的买卖双方，李桂琴是2019年8月1日晚上十一点见到的，她是购房人，仵某是原合同的购买人，他跟李桂琴什么关系不清楚，当天晚上有时候称呼是妈，有时候是阿姨；8点我们知道后先报的警，派出所表示我们不是受害人，季某当天9点给仵某打电话核实情况，仵某表示是李桂琴付钱的，后来我们就去了李桂琴家楼下，仵某去找了李桂琴，李桂琴之前表示付款1610000元，但我们了解是200多万元，我们离开后打电话告诉我们还有670000元的一笔；钱被黄某转走后，2019年8月2日我们向公司汇报，中原公司在12点左右决定先垫付2280000元，当天下午程广福、仵某和中原公司的法务等工作人员达成垫付协议，第一中原公司同意先行垫付2280000元，约定2019年8月5日过户，第二中原公司保留追究黄某的追偿权，但是仵某后来一直不同意，表示找他律师，跟仵某的律师联系却一直联系不上，所以一直没有办法协议条款，2019年8月5日程广福去了店里，李桂琴没有去，办不了，李桂琴不同意中原公司垫付，买方怎么支付不清楚，是否购买也不清楚；因为程广福急用钱，如果解除合同只能通过法院解除，2019年8月6日没有立上案，后来是2019年8月9日才立案；2019年8月6日我们去李桂琴家找李桂琴配合过户，跟她陈述了垫付协议，继续协商垫资，但是买方还是没有同意；另外还出了一个催告函，是程广福、季某以短信和邮寄的形式发送给了仵某和李桂琴，具体哪天记不清了；2019年8月6日去找李桂琴，对我们很抵触，还是没有谈成，当天我们把电子协议发送给李桂琴，读了合同文本，也解释了，后期又约过办理过户、交付尾款，证人参与了两次，一次是2019年8月13日，一次是2019年8月14日，2019年8月13日是在店里我们等仵某和李桂琴，但是二人一直联系不上，也没有去，这次是2019年8月12日约的，2019年8月13日半夜仵某来了店里，程广福也在，程广福有说违约金的事情，李桂琴不同意，没有谈成就不欢而散，后来又约2019年8月14日上午，仵某和李桂琴又没来，这次要是交纳资金监管是按照2280000元，是否涨证人不清楚，证人听到程广福说先过户，之后在考虑追究后续违约责任，后来2019年8月14日下午仵某和李桂琴来了，去了银行，他们表示可以交钱过户，但是程广福没有来；证人2019年8月6日录了两段视频，是程广福提交光盘证据里的2、3，2019年8月14日在建委大厅录了一段，照片不是证人拍摄的，是王某拍摄的。证人向法庭出示了录制视频的手机原始载体。证人王某到庭并表示其是亚泰人和金融服务外包有限责任公司风控师，原本程广福出售的涉诉房屋有抵押贷款，买卖的时候要解抵押，证人借给程广福钱还贷款解了抵押，我们也是通过朋友介绍，证人借给他钱有利息，李桂琴之前不认识，是通过房屋买卖交易认识的，证人出庭要证明程广福房屋买卖期间，证人全程参与，他贷款6300000元，偿还贷款总共6300000元，每套3150000元，全部都是从证人这里借的，房屋抵押贷款共计6300000元，在此期间程广福因为高血压病倒的时候都是证人来沟通，从2019年7月中旬房屋买卖开始参与，签署合同是2019年7月22日，网签是2019年7月29日，是店长肖某和证人说的，网签合同签字是2019年7月29日，资金监管也是2019年7月29日，后听说买受人资金出现问题了，资金被骗走了，时间是2019年7月31日、2019年8月1日，人现在已经抓起来了，证人问店长肖某能否正常过户，过户约的是2019年8月5日，店长答复可以，中介公司表示他们垫资，他们说买方同意了，之后2019年8月4日中介表示联系不上仵某和李桂琴了，在等消息，2019年8月5日程广福、证人去了，但是李桂琴和仵某没有去；后来我们给买方发了催告函，给的仵某和李桂琴，李桂琴是邮寄的顺丰快递，仵某是手机短信发送的，是否签收不清楚；2019年8月6日为了尽快办理过户，去法院询问，因为在合同期内不能受理，并让我们去后沙峪法庭，当天我们去了李桂琴家楼下找了李桂琴，她表示需要和仵某商量，还表示可以过户，李桂琴同意中介垫资，但是没有签署协议，能否继续履行需要和仵某协商，我们一直在联系他们，但是他们再次失联；直到2019年8月9日立案，我们找买方，一直表示让跟他律师联系，后来找中介又进行过预约过户，但是我们去了，买方没有出现，2019年8月13日下午一次，2019年8月14日上午一次，买方都没有去；2019年8月14日下午仵某和李桂琴表示可以做资金监管，但是他们不同意我们要求的违约金，买方多次没有应约到场，14日下午程广福没去，证人去了，证人表示有损失，要求买方赔偿，但是双方没有达成一致意见，不欢而散；关于证人陈述的网签时间、违约金损失的问题、过户的时间以及李桂琴同意垫资的情况如与录像和网签的实际时间不一致，以录像和文本为准；程广福的另外一套房屋是汇鑫地产公司代理的，2019年8月14日上午去交易大厅是办理交税过户，办理过户和资金监管是同时的；2019年8月12日仵某和李桂琴说已经筹集到尾款了，他们告诉了肖某，2019年8月13日中午程广福收到短信提到增加200000元可不可以进行交易，我们之前没有提过具体数额，只是表示程广福有损失，询问对方怎么解决，对方没有答复，而且在2019年8月12日晚上双方发生争吵，没有达成一致意见，但是第二天中午突然收到了一条消息，程广福让证人看看是什么情况，证人表示增加200000元损失可以弥补，可以进行交易；之前是可以按照原协议履行的，2019年8月13日对方明确表示不同意加200000元，2019年8月14日上午程广福也同意按照原协议过户房屋，因为没有等到买方，所以决定房子不卖给李桂琴了，下午他们去银行程广福就没有再去，证人去的，要求买方就损失承担赔偿责任，但买方不同意，就没有再继续谈了；2019年8月14日在交易大厅证人有拍摄照片和视频，出示一下手机原始载体，另更正一下网签时间是2019年7月24日，是黄某告诉证人的，提交证人和黄某的微信聊天记录。9.北京市住房和城乡建设委员会官网查询的涉诉房屋网上签约时间网上记录打印件，证明网上签约时间是2019年7月24日。10.《房屋买卖合同》原件一份，在光大银行办理资金托管时，签署的网签版本的合同，证明2019年7月30日李桂琴知道网签已经办理完毕。针对程广福提交的证据，李桂琴的质证意见为：证据1没有证据原件，对证据不予质证，李桂琴没有收到通知办理过户，到现在都没有看到过预约通知单。证据2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，催告函是以短信的形式发给仵某，确实收到过催告函，因为解除合同没有提到，李桂琴没有拒绝履行合同，只是李桂琴被诈骗。证据3没有证据原件，对证据不予质证。证据4真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，对此协议李桂琴代理人进行了修改，但修改后的协议，中原公司以各种理由推脱没有签署，拒绝与中原公司签订该草拟协议的理由是因为李桂琴担心签订该协议后会干扰公安机关刑事侦查。证据5真实性、合法性、关联系认可，但是证明目的不认可，该证据可以证明程广福只有在涉案房屋增加200000元的基础上才能过户的事实，可以证明程广福不同意到不动产登记中心过户的事实。证据6真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，2019年8月14日早上七点仵某与程广福核实办理过户事项，程广福以不加费用无法过户为由拒绝过户，仵某后与中原公司联系，中原公司答复2019年8月14日下午一点到光大银行办理资金监管，仵某和李桂琴依约到光大银行，但是没有见到程广福。证据7照片真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，该照片只能显示程广福在不动产交易大厅，不能显示其目的，也不能证明程广福与李桂琴协商确定在十点二十二分办理过户的事宜，而且即使办理过户也应该办理购房余款资金监管，在没有办理监管之前，程广福借此照片证明过户的意思表示与常理相悖，不符合事实，视频真实性认可，证明目的不认可。证据8证人证言的真实性、合法性认可，但是对关联性和证明目的不认可。证据9真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该证据显示的签约时间是2019年7月24日，但不是这天通知到李桂琴，李桂琴得知网签时间是2019年8月4日即仵某向中介肖某询问情况，肖某将住建委的网站、用户名和登录密码传给仵某，才知道网签时间，此前李桂琴不知道网签时间，也没有询问。证据10合同真实性、合法性、关联认可，是李桂琴签字，证明目的不认可，该网签合同的时间不是李桂琴知道网签办理完毕的时间，网签办理完毕的时间应该是2019年8月4日通知的为准。李桂琴为证明其主张，提供证据如下：1.律师函原件一份、快递封皮原件一份及物流信息打印件一份，显示退回，证明李桂琴已按照合同约定的通知方式催告程广福履行合同义务，协助李桂琴办理涉诉房屋的所有权转移登记手续的事实。2.李桂琴与程广福的短信记录，证明李桂琴得知程广福起诉要求解除房屋买卖合同的事实后，向程广福主张同意解除房屋买卖合同的事实。3.借款协议原件及银行明细详情打印件两张，证明李桂琴为了履行支付房款的义务，委托仵某向高某借款2250000元的事实。4.孙燕青律师与程广福的短信记录，证明程广福明确主张涉案房屋加价200000元，否则即拒绝过户的事实。5.借款协议书原件一份，证明2019年7月28日，李桂琴与王庆荣达成借款2300000元的合意，用于购买涉案房屋。6.协议书原件一份，证明2019年7月28日，李桂琴与仵某达成借款合意，用于购买涉案房屋，同时证明涉案房屋的购买人仵某变更为李桂琴的事实，仵某和李桂琴的子女是同事，仵某与李桂琴没有亲属关系。7.仵某的证人证言，证明第一李桂琴没有同意中介垫资是因为中介不同意李桂琴律师出具的协议，第二证明2019年8月12日仵某告知已经筹到钱款买房的事实，而程广福拒绝按照原合同价成交的事实，第三证明2019年8月12日，程广福拒绝过户的事实，第四证明2019年8月14日仵某已经将程广福不同意过户的事实告知中介，中介明确当天下午2点办理资金监管的事实，第五证明仵某已经携带筹集的购房余款一起办理资金监管的事实，第六证明程广福通过中介在原有购房款基础上加价200000元的事实，如不同意加价程广福拒绝过户，第七证明程广福在2019年8月14日两点拒不到光大银行办理资金监管的事实，第八证明中介已经明确知晓程广福不同意按照合同约定的价格过户的事实。证人仵某到庭并表示证人与李桂琴的孩子是同事，李桂琴有购房资格，证人知道程广福有房出售，想通过李桂琴买房，李桂琴也想买房，证人在中间牵线，证人也借钱给李桂琴，我们共同想要买房子，李桂琴有资格所以她签署了合同，李桂琴名下有一套房，涉案这套要全款支付，跟程广福达成了买卖协议，当时签署协议的时候李桂琴来不了，所以证人先签署的，后来三方签署了变更主体协议，时间是2019年7月23日、24日左右，合同签署后双方商量好价格就履行合同；付款情况是证人给程广福支付了500000元的定金，李桂琴通过中介给了700000元的房款，时间记不清了，都是7月付款的，该700000元是通过银行冻结的，变更主体后，证人有参与协调，钱都是李桂琴出的，证人没有再出钱，后来李桂琴付钱被中介的人骗走了，证人是被骗之后才知道，之前打钱的时候是李桂琴和中介打钱，证人不知道，证人就知道付款700000元的情况；网签的时间是2019年7月24日，是在很多天之后中介跟证人说的，是2019年8月初，中介给证人发微信，看的建委网站查询的，在此之前是李桂琴和中介接洽，证人没有参与；钱被中介的人骗走后，证人和程广福联系，期间一直是和中介公司沟通，是中介公司的人诈骗的，应该是中介公司偿还，但是中介公司表示是垫资，要和我们签署的协议有圈套，后律师出具了一份协议给中介，中介没签，事情没有办法解决，证人跟程广福联系，因是中介公司诈骗，我们想找钱解决过户问题，程广福表示需要加快速度；后证人借款2250000元，和程广福联系，表示能过户，但是程广福要加钱，2019年8月12日证人、程广福和中介公司的工作人员协商，他们表示加钱160000元，证人表示有合同约定，如果加钱是违约，协商未果；之后我们律师和程广福也协商过，是2019年8月13、14日经过中介人员协商，14日早上证人和程广福核实要不要过户，但是程广福9点打电话表示在房产大厅过户，过户之前应该需要办理资金监管，直接过户是不成的，后来证人跟程广福约定下午1点去光大银行办理资金监管，证人、李桂琴和中介公司的工作人员都去了银行，但是等了一个小时，程广福没有去并表示要起诉我们；涉诉房屋在法律上是李桂琴买，证人出的钱少，就出了500000元，首付700000元也是李桂琴出资的；因为李桂琴解决不了2280000元，证人和李桂琴女儿是同事，他们找证人商量，为了履行合同证人借款2280000元给李桂琴，但没有书面约定关于2280000元怎么偿还，只是私下谈过，买房子之后卖掉，用卖房子的钱还款包括利息，证人跟李桂琴是人情往来，互相信任不用签署协议；2019年8月12日因为程广福当时加钱了，李桂琴不同意，12号程广福要求解网签解除合同不是要求过户，我们答复不同意解除合同，程广福加钱的证据在律师的聊天记录里有，程广福给证人打电话说加钱的时候没有录音；2019年8月12日傍晚5点25程广福提出2019年8月13日过户，证人让中介确定时间过户，当时程广福没有提加价，但是之后2019年8月12日晚上中介给证人打电话，表示程广福要和证人晚上见面，后来晚上10点多证人去了中介公司，当时程广福也去了还有中介的工作人员，程广福让他的朋友王先生提出加价150000元，证人表示合同约定就这么多钱不同意加价，没谈成双方就散了，2019年8月13日双方没有联系；2019年7月28日证人和李桂琴签订了一份协议书，上面约定变更房屋主体为李桂琴，并约定后续出资由证人筹资，并且一年内还清；2019年8月11日证人向高某借款2250000元的用途是用来购买涉诉房屋；向高某购买的2250000元没有转到李桂琴名下，当时要做资金监管，是在证人的账户上，2019年8月14日程广福不同意履行合同，钱已经还给高某一部分，剩余的证人处理了一部分；证人同意为李桂琴支付2250000元购房款；程广福要解除合同证人是2019年8月12日九点半通过信息知道的，是程广福发送信息知道的；2019年8月12日证人和程广福的录音中提到“我的钱就是我今天能到位”是指向高某借款2250000元，同一段录音程广福表示“我成交不了，因为我这价格给不了”是指程广福不同意在原合同价款上交易；2019年8月14日早上七点，证人和程广福的录音中的赔付违约金，该违约金是程广福房屋抵押的利息，数额是几千元；同一段录音中程广福表示加款200000元是指在原房屋价款中加款200000元；2019年8月14日证人和肖某的录音中，表示他说要赔偿，是指程广福抵押贷款的利息；同一段录音中，是证人告诉肖某程广福要求加款200000元；2019年8月14日证人和肖某的录音中表示下午两点做资金监管是指证人向高某借款的2250000元用来做资金监管；2019年8月14日中午证人与肖某的录音中“我肯定带着我阿姨过来”，阿姨指的是李桂琴，拿着钱是指2250000元；购房余款是2280000元，证人借款2250000元，剩余钱款也是证人出；2019年8月14日中的“我们到银行了”，我们是指李桂琴和证人；2019年8月14日证人和中介的录音中，中介表示“那个房价他不干”，他是指程广福，中介说3800000元，差额就是在原房价上的加款；2019年8月10日证人和程广福的微信中，程广福表示解网签是指本案的网签；2019年8月9日下午3点证人给程广福打了6个电话未接通，证人是要与程广福沟通；2019年8月14日证人陈述王先生加价，王先生是和程广福一起的，王先生是小贷公司的人，证人不认识，据程广福的意思是跟程广福一起的；关于证人和李桂琴2019年7月的协议，就是约定之前的定金500000元和房款700000元是证人借给李桂琴的，剩余的钱是李桂琴自行筹集的，该协议就是关于购房主体变更和证人出资500000元和借款700000元的偿还约定；向法庭出示李桂琴提交的录音、短信和微信聊天记录证据的原始载体，是证人手机录音并发送的信息。8.中原公司草拟的协议及程广福和仵某的录音，录音时间是2019年8月12日晚上九点二十五分，有原始载体，在仵某手机中，证明电话沟通对被骗购房款“垫资”的事实，中介公司出具协议让仵某签字，该协议歪曲的两个事实是李桂琴是由中介公司操控把首付款先汇入黄某账户内，然后再由黄某将700000元转入李桂琴光大银行账户内的事实，2280000元也是由中介操纵转入黄某账户内的事实，该协议约定垫付2280000元，不是偿还2280000元的事实。9.李桂琴代理人出具的草拟协议，证明仵某出具给中介关于返还被黄某诈骗2280000元的协议，中介拒绝在该协议上签字的事实，中介拒绝仵某出具的协议上签字是想通过签署协议的手段，达到证明李桂琴自愿向黄某转账2280000元，而并非诈骗的违法目的，从而起到干扰公安机关进行刑事侦查的作用。10.仵某与程广福的录音，时间是2019年8月12日上午十点三十九分，原始载体在仵某手机中，证明2019年8月12日仵某告知程广福已经另筹到了钱买房并且要求继续过户的事实，而程广福拒绝按照合同的约定价款成交过户的事实。11.2019年8月14日仵某和程广福的录音，证明该日早晨七点钟，仵某给程广福打电话要求确认上午过户，而程广福明确表示不同意过户的事实。12.仵某和肖某的录音，时间是2019年8月14日，证明仵某已经明确将程广福不同意过户意思告知肖某的事实，仵某不同意加价200000元的事实，中介已经明确知晓程广福不同意过户的事实，仵某明确如果程广福反悔的，当日下午也可以过户，且中介明知此事实。13.程广福和仵某2019年8月14日上午九、十点左右的通话录音，当时中介是跟程广福在一起，对话人中有两处是程广福的朋友王先生的陈述，证明中介肖某隐瞒了程广福拒绝与仵某过户的事实，以及经由中介重新确定了2019年8月14日下午一点在光大银行做资金监管的事实。14.仵某和中介肖某的录音，时间是2019年8月14日中午，证明仵某明确表示不同意加价的事实，以及仵某已经带着购房余款和李桂琴一同前往办理资金监管过户，中介已经明确知晓的事实。15.仵某和中介肖某的录音，时间是2019年8月14日下午一点，证明仵某带着购房余款和李桂琴已经到达约定的光大银行办理资金监管的事实。16.仵某和中介肖某的录音，前半部分是程广福的朋友王先生的陈述，时间是2019年8月14日下午二点，证明仵某已经在约定的时间到达光大银行履行资金监管的事实，程广福通过中介加价420000元的事实，程广福不同意按照原合同价款过户的事实。17.仵某和程广福的短信记录12页，证明2019年8月10日程广福就已经提出解除网签和资金监管的意思表示，2019年8月12日再次证明程广福要求解除网签和资金监管的事实，2019年8月14日早晨6：44分，仵某要求程广福确认当日上午过户，程广福拒不答复，也是基于此仵某给程广福打电话录音取证，2019年8月14日下午14：02，确认程广福不到光大银行办理资金监管并且过户的事实。18.仵某和肖某的短信聊天记录一页，证明2019年8月14日早晨7：02，仵某要求中介确认程广福按照合同约定的价款过户的事实，2019年8月14日早晨7：13，仵某已经将程广福不同意按照合同约定过户的事实告知中介。19.孙燕青和仵某的微信聊天记录18页，证明中介向仵某出具垫付被骗房款的协议，孙燕青为仵某重新拟定协议，但是中介拒绝签字的事实。20.仵某和程广福的通话记录三页，证明仵某在2019年8月14日早晨7：02与程广福通话并录音的事实，仵某在同日9：39与程广福通话并录音的事实。对于李桂琴提交的证据，程广福的质证意见为：证据1真实性、合法性不认可，即使是真实的，也是在李桂琴已经违反合同约定的情况下，超过了约定的缴税过户日期后发出的，并且内容没有事实依据，说程广福违约不能成立。证据2真实性、合法性认可，证明李桂琴违约后，程广福仍然想履行合同，约定新的时间办理过户。证据3借款协议的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，仵某是案外人，他是否向高某借钱以及签字无法核实，即使是真实的，也是仵某借款不能证明是李桂琴，日期是2019年8月11日，超过了办理缴税的时间，已经构成违约。证据4真实性认可，合法性不认可，因为短信记录上称是仵某委托的律师不是李桂琴委托的律师，从短信内容上看是双方合同解除后，协商能否履行，是孙燕青提出如果继续履行，并且从短信记录上看，最后办理的时间是2019年8月14日，但是对方没有回复，证明目的不认可。证据5、6真实性、关联性、合法性不认可，证明目的不认可，所谓的借款协议没有时间、地点，并且借款内容与事实不符，不能证明李桂琴有履行合同的能力，并且超出了履行时间，反而证明了李桂琴违约。证据7该证人与本案有严重的利害关系，首先是房屋购买人，对购买房屋有出资，之后一直帮助李桂琴处理房屋买卖事宜，证人为李桂琴的陈述不能采信；第二，该证人也确认了是2019年8月5日程广福通知证人解除合同，依据是催告函，即使在李桂琴代理人提示性的发问后，证人仍然陈述是2019年8月12日，这证明了是在买方没有按照约定办理交税手续后通知解除合同，关于购房资金，仵某仅证明是其借款，非李桂琴借款，该2280000元即使仵某筹款到位是真实的，证人当庭表述没有打到李桂琴卡上，不能表明李桂琴在2019年8月14日有进行资金监管的能力，不能证明李桂琴有履行合同的能力；第三，仵某的陈述与其录音记录不符，应以电话录音和微信为准，2019年8月14日早上七点的电话录音，仵某提出今天上午过户是吗，并最后确认那行了，那就今天上午，仵某认可2019年8月14日上午到交易大厅过户，可以证明仵某认可在2019年8月14日到交易大厅办理过户，不能证明2019年8月14日程广福没有去，仵某的另外一份录音资料也证明了仵某的律师和中介都通话确定2019年8月14日上午到房产交易大厅办理过户，不存在加价问题，但是九点仵某没有去，至于仵某在2019年8月14日下午两点在光大银行的录音没有程广福在场，是中介和仵某谈的，由于李桂琴违约，要求支付违约金，仵某不同意，中介同仵某没有协商一致，该录音不能证实李桂琴到了现场并在车里面，只是自称在现场，因为李桂琴是当事人，仵某不是，三方商谈合同是否继续履行仍然是李桂琴，协商是在2019年8月14日到顺义交易大庭办理过户手续，程广福有权提出解除，合同也解除了；仵某当时和程广福说配合他到中原公司去闹，但是程广福没有答应，程广福现在资金紧张有贷款和工人工资，现在影响也很大，损失巨大。证据8-20均是在举证期外提交的，超过举证期限，不能证明案件事实。证据8中的协议真实性无异议，录音真实性无法核实，证据9真实性无法核实，证据8、9证明目的均不认可，不能证明李桂琴的证明事项，恰恰证明了李桂琴没有按照合同约定支付房款，双方合同的约定很清楚应该怎么支付房款，但是李桂琴违规操作导致款项被骗，中介和李桂琴发生争议，不影响在2019年8月5日过户的事实，即使是存在争议也不影响程广福、李桂琴应该在2019年8月5日缴税过户，合同约定的缴税义务人是房屋买受人不是出卖人，由于李桂琴或者仵某的律师，阻挠过户手续，不同意中介公司垫付资金履行合同，导致不能过户，是仵某、律师、中介公司的问题，不能影响程广福，未付款是李桂琴自身的原因，合同未履行不是程广福的原因。证据10-16真实性无法确认，证明目的不认可，即使真实的，这些录音均是在2019年8月12日之后李桂琴已经违约，程广福已经通知解除合同，且到法院起诉解除合同，之后双方协商是否继续履行以及追究李桂琴的违约责任，在2019年8月12、13日李桂琴又不按照之后协商的，没有去履行，双方没有达成一致，合同已经在2019年8月9日解除。证据17-20即使是真实的，短信微信和通话记录，证明了程广福履行了解除合同的通知义务，因为是程广福在2019年8月9日解除合同，仵某说不同意解除合同应该到法庭提出异议进行确认，双方就合同继续履行没有达成一致，支付违约金没有达成一致，最后在2019年8月14日下午即使程广福不去也是自己的权利，双方履行合同没有达成一致，也不是合同约定的2019年8月5日缴税过户，程广福没有任何违约。关于双方各自主张的违约金，经一审法院释明，程广福表示我方认为我方没有违约，如果法院认定我方违约，认为李桂琴主张的违约金标准过高，请求调低；李桂琴表示我方认为我方没有违约，如果法院认定我方违约，认为程广福主张的违约金标准过高，请求调低。双方另明确第一项诉讼请求均是要求确认双方签订的买卖合同、资金划拨协议等与有关涉诉房屋交易的全部协议于2019年8月9日解除。双方表示2019年8月14日之后，双方针对合同履行没有再沟通过。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，程广福与仵某就涉诉房屋签订《房屋买卖合同》及附件《资金划拨协议》等，后二人又与李桂琴签订主体变更协议，上述协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，程广福与李桂琴就涉诉房屋达成了房屋买卖合同关系一审法院予以确认。根据《合同法》第九十三条和九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据双方2019年7月22日签订的《房屋买卖合同》第九条第（二）款以及该合同附件1《资金划转协议》第六条的约定，在网签后五个工作日内申请缴税，如双方未按照《资金划转协议》的约定办理网签、面签、缴税等手续的，系出卖人的责任，则买受人有权解除合同，系买受人的责任，则出卖人有权解除合同。本案中，根据庭审中双方陈述以及肖某等中介公司工作人员的证人证言、微信和短信聊天记录，可以确认涉诉房屋交易的网签时间是2019年7月24日，而根据合同约定及程广福提交的2019年7月30日在光大银行办理资金托管时双方签字确认的网签合同，可知李桂琴至少在2019年7月30日前已经知晓涉诉房屋的网签手续已经办理完毕，李桂琴主张其是2019年8月4日通过仵某询问中介人员后才知道网签办理时间，此前并未询问也不知晓的抗辩意见，依据不足且不符合常理，故一审法院就李桂琴该意见不予采纳。根据预约通知单以及证人证言等查明事实，可以确认中原公司预约了2019年8月5日进行存量房买卖缴税预审，但是李桂琴并未前去办理，至此，李桂琴已经违反了上述相关合同约定，程广福依约享有合同解除权。程广福在2019年8月9日向一审法院提起诉讼请求解除双方的合同并办理解除网签的手续，李桂琴于2019年9月4日收到起诉状并向一审法院提起反诉亦请求解除合同，故一审法院确认2019年9月4日为双方的合同解除时间，对于程广福、李桂琴主张2019年8月9日合同解除，依据不足，故一审法院不予采纳，对于程广福、李桂琴该部分请求的合理部分予以支持。房屋买卖合同解除后，李桂琴交付程广福的款项应予返还，对李桂琴要求返还其给付的定金500000元以及通过中国光大银行办理资金托管的购房款700000元的请求，一审法院予以支持。关于违约责任承担问题，根据上述查明的情况以及双方合同约定，李桂琴应当承担违约责任，因李桂琴提出程广福主张的违约金过高请求予以调低，一审法院综合本案案情就程广福主张的违约金数额酌情确定，合理部分予以支持，过高部分，不予支持。关于李桂琴请求程广福承担违约责任给付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年1月判决如下：一、程广福与李桂琴就涉诉顺义区某单元102、202房屋达成的《房屋买卖合同》及相关附件于二〇一九年九月四日解除；二、李桂琴于判决生效之日起七日内协助程广福办理上述房屋的网签注销手续；三、李桂琴给付程广福违约金二十一万元，于判决生效之日起七日内执行；四、程广福于判决生效之日起七日内退还李桂琴定金五十万元及办理资金托管的购房款七十万元；五、驳回程广福的其他诉讼请求；六、驳回李桂琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院询问，李桂琴认可涉案房屋买卖交易全过程均系仵某实际操作并具有决定权，全部购房款均由仵某实际支付。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：一、李桂琴是否因未依约缴税致使涉案合同解除；二、一审法院确认合同解除的日期是否正确。关于争议焦点一，《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，仵某与程广福签订《房屋买卖合同》后，通过《主体变更协议》，将仵某在房屋买卖合同中的权利义务概括转移给李桂琴，故李桂琴应依据合同的约定履行自己的义务。首先，关于网签时间。根据已查明的事实，涉案房屋于2019年7月24日完成网签手续，李桂琴否认知晓该网签时间；但根据《资金划转协议》的约定，定金500000元应于网签完成当日支付给程广福，仵某亦于2019年7月24日将定金支付完毕，与《资金划转协议》的约定日期相符；且根据合同约定及程广福提交的相关证据可知，李桂琴至少在2019年7月30日前已经知晓涉案房屋的网签手续已经办理完毕。根据双方合同约定的流程及时间节点，较之一般的房屋买卖合同，涉案合同约定的各流程履行期间较短，虽然李桂琴主张其系于2019年8月4日才知道网签办理时间，但在合同约定各流程期间较短以及已按合同约定在网签完成当日支付定金的情况下，李桂琴并未予以询问相关情况，与前述事实及常理不符，一审法院对此不予采信，并无不当。其次，关于办理缴税。根据《资金划转协议》的约定，除定金和首付款外，剩余购房款2280000元应于过户前一个工作日支付；而李桂琴于2019年7月31日、8月1日支付该剩余房款，只是转账至黄某个人账户内。且程广福发送给仵某的《催告函》中明确载明李桂琴一方未按时于2019年8月5日办理缴税手续，仵某在收到该《催告函》后并未对该未按时办理缴税手续一项持有异议，而是继续协商后续履行事项。根据李桂琴的陈述，其认可涉案房屋买卖交易全过程均系仵某实际操作并具有决定权，且全部购房款均由仵某实际支付，故综合全案案情，根据合同约定及上述事实，并结合在案证据及证人证言，可以认定李桂琴未依合同约定按照预约时间前往办理缴税手续已构成违约，程广福依据合同约定享有解除权，一审法院对此认定正确。李桂琴主张其并未违约以及程广福不享有解除权，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。根据已查明的事实，李桂琴实系因将剩余购房款转入黄某个人账户内致使合同履行出现障碍，但涉案《居间合同》所附告知书已明确告知，购房款应支付至中原公司账户内，不要将购房款支付给中原公司工作人员，李桂琴对于上述告知事项应属明知。在此情况下，李桂琴仍将剩余购房款支付至黄某个人账户，李桂琴对此解释为因出于对中原公司的信任和被蒙骗，但在2019年7月31日、8月1日两笔付款均付至黄某个人账户，李桂琴连续两天均出现同样错误，与合同约定不符且不合常理，李桂琴对此存在过错，而程广福对此并无过错，由此产生的不利后果不应由程广福承担。李桂琴主张其在合同履行过程中被骗属于不可抗力，应予免责，于法无据，本院不予支持。程广福起诉本案，系因李桂琴违反合同约定而行使约定解除权；而李桂琴上诉主张程广福不享有法定解除权，属于适用法律错误。因李桂琴违反合同约定构成违约，程广福依据合同约定行使解除权，于法有据，涉案合同应予解除，李桂琴应承担相应违约责任。一审法院综合全案案情所酌情确定的违约金数额适当，本院予以维持。关于争议焦点二，根据一审卷宗材料，程广福于2019年8月9日提起本案诉讼，李桂琴于2019年9月4日收到起诉状并向一审法院提起反诉请求解除合同，故一审法院确认涉案合同于2019年9月4日解除，于法有据，本院予以维持。李桂琴主张一审法院确认合同解除时间有误，依据不足，本院不予采信。综上所述，李桂琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34640元，由李桂琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 南二〇二〇年六月九日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆法官助理  王慧君书 记 员  杨艳娇