辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2204号上诉人（原审原告）：大连长兴伟业房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区三堂村。法定代表人：张洪川，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕功华，辽宁住邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘国光。委托诉讼代理人：赵娜，北京融商（大连）律师事务所律师。上诉人大连长兴伟业房地产开发有限公司（简称长兴公司）与被上诉人刘国光商品房预售合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长兴公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人刘国光承担违约金11,320.26元。事实与理由：1.一审认定上诉人没有提供证据证明已将合同交付给被上诉人，并通知其办理贷款，属于认定事实错误。首先，关于领取合同的义务，案涉合同约定应当由买受人主动到售楼处领取合同，由于上诉人合同备案迟延了23天，后续事情可以相应顺延，但这并不能导致合同领取方式的倒置，即还应当是被上诉人自行到上诉人处领取合同。被上诉人作为案涉项目的高管，时任工程部部长一职，且与售楼人员在一起办公，对于合同何时备案、何时具备领取合同的条件，其应当是非常清楚的。但被上诉人迟延7年多未领取合同，应属于恶意违约行为。其次，关于支付房款的义务，案涉合同补充协议第一条第2款约定：买受人因任何原因导致不能取得按揭贷款的，应当自筹资金将剩余房款在合同登记备案后30个工作日内存入出卖人账户。如果因此而导致合同解除，买受人自行承担合同约定的违约责任。在被上诉人明知合同备案时间的前提下，其应当根据合同及补充协议约定及时缴纳剩余房款，但是时至今日已7年多时间，被上诉人并未及时缴纳剩余房款，此应为被上诉人严重违约。2.上诉人并未阻挠被上诉人办理贷款。被上诉人辩称上诉人一直阻挠被上诉人贷款，但并未提供证据予以证明，这只是被上诉人的一面之词，且与常理不符。事实上，上诉人曾多次催要，但被上诉人至今没有办理贷款或交付剩余房款。3.本案迟延领取合同及迟延办理贷款的真实原因是被上诉人购买该房屋的用途是用于投资，而该房屋价格下降，上诉人起诉前为被上诉人提供抵债方式可获得降价购买的机会，被上诉人仍不愿意购买。7年不领合同是被上诉人的故意行为，被上诉人于2019年4月领取合同后，仍没有按照合同约定交付房款，系继续违约。上诉人依据合同第七条主张解除合同，被上诉人承担总房款3%违约金，有合同依据。对被上诉人这种不诚信的行为应要求其承担违约责任，否则会产生恶劣影响。4.一审以案涉小区至今仍使用临时电，线缆裸露，存在安全隐患为由，认定上诉人未按照约定履行自己的义务，属于认定事实错误。首先，案涉小区地处长兴岛经济技术开发区，受区域经济的因素影响，当地小区均不具备接通正式电的条件，这已经是经过政府批准的普遍性现象。案涉小区已经通过相关政府部门的竣工验收，已具备办理房屋产权证的条件。临时电并不影响业主对于正常用电的需求。其次，不能证明案涉项目交房时即存在线缆裸露的现象，有可能是后期使用过程中出现的需要保修的情况。关于房屋交付标准和维修瑕疵，不属于本案审理的范围，该房屋已经确认具备交付条件，所有购房者均已交付入住。5.一审对于案件受理费的判决有误。上诉人实际缴纳的案件受理费为7130元，但一审法院仅判决案件受理费100元，由原告负担，对于剩余7030元并未明确承担主体，不符合法律规定。刘国光辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由：1.案涉商品房买卖合同系上诉人违约在先导致被上诉人未能按照合同约定办理贷款，被上诉人不应承担违约责任。2.虽然领取合同的义务在被上诉人，但被上诉人在长达7年的时间里未收到可以领取备案合同的通知，从而导致被上诉人直至2019年才领取。3.按照商品房买卖合同第七条约定，如被上诉人逾期超过30日未付款，上诉人就有权解除合同，但在长达7年时间里房屋尾款一直未付，上诉人现在才起诉要求解除合同。上诉人在长达7年的时间里一直占用被上诉人的首付款，对于首付款及占用利息，被上诉人保留追究责任的法律权利。4.商品房买卖合同约定交房日期应为2012年9月30日，而案涉房屋至今不具备供电条件，案涉小区为临时用电，临时电是裸露在外的一根电缆。依据《中华人民共和国公共安全行业标准建设工程消防验收评定规则》，建设工程消防验收的前提必须是具备能够接通正式电的条件，否则无法达到消防验收条件，案涉小区存在严重安全隐患。长兴公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年7月12日签订的商品房买卖合同，房号为大连长兴岛经临港工业区山青街136号X单元X层X号；2.判令被告承担违约金11,320.26元。被告承担本案诉讼费。一审法院查明，案涉楼盘系大连国运房地产开发有限公司（以下简称国运地产）与原告合作开发项目，大连良运房地产开发有限公司（以下简称良运地产）系国运地产的股东。被告刘国光曾系良运地产的员工，其被良运地产派到案涉楼盘工作。2012年7月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区山青街136号X单元X层X号房屋，建筑面积为72.86平方米，单价为每平方米5179元，总房款为377,342元，首付款117,342元于2012年7月12日支付，贷款26万元以商业贷款方式支付被告，总房款为377,342元。商品房买卖合同约定，逾期货款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。双方签订合同于2012年8月14日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心本案登记。原告于2012年7月12日出具收据一份，载明收到购房优惠款21,858元，收到购房优惠款后实际支付购房款95,484元。2012年7月18日，原告出具发票一份，金额为117,342元。被告一直未办理贷款。另查明，案涉小区已经可以入住，使用临时电。一审法院认为，本案争议焦点是原告是否有权请求被告支付违约金11,320.26元。按照双方2012年7月12日签订的案涉商品房买卖合同约定被告应于合同签订后十日内到原告处领取合同，但合同记载备案日期为2012年8月14日，已经超出案涉商品房买卖合同约定的领取合同日期。被告辩称于2019年4月才收到案涉商品房买卖合同。原告没有提供证据证明已将合同交付给被告，并通知其办理贷款。被告曾系良运地产派驻案涉楼盘工地的工作人员，曾与楼盘销售人员一同办公，签订合同至今长达7年，在被告未办理贷款的情况下，原告未采取相应手段维护自身权益，与常理不符。且案涉小区至今仍使用临时电，线缆裸露，存在安全隐患，原告未按照约定履行自己的义务。现原告以被告未按期办理贷款为由，要求被告支付违约金的请求不予支持。原告主张解除合同，被告予以同意。一审法院对该项请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决:一、解除原告大连长兴伟业房地产开发有限公司与被告刘国光于2012年7月12日签订的商品房买卖合同；二、驳回原告大连长兴伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告大连长兴伟业房地产开发有限公司负担。本院对一审认定的事实予以确认。另，在本院二审期间长兴公司同意向刘国光返还其实际支付的购房款95,484元，且双方均同意本院二审直接予以判决。本院认为，结合双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：被上诉人刘国光应否支付违约金11,320.26元。从本案现已查明的事实看，双方均没有履行合同的诚意，案涉商品房买卖合同未能按照合同约定及时履行支付尾款的义务，双方均存在相应过错。刘国光的过错表现在怠于了解合同的备案进度，并怠于领取合同以办理贷款或通过其他方式及时支付尾款。长兴公司的过错表现在，合同签订于2012年7月12日，但备案日期为2012年8月14日，刘国光无法按照合同约定在合同签订之日起十日内到售楼处实际领取到备案合同。合同的备案时间由长兴公司掌握，而其在合同比约定晚备案后未及时通知刘国光领取。长兴公司对刘国光未按照合同约定及时支付尾款的行为亦存在一定的过错。故其主张刘国光单方违约，请求刘国光承担合同约定的违约金11,320.26元，原审未予支持，并无不当。双方均同意解除商品房买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，当事人可以要求恢复原状。长兴公司在本院二审期间同意向刘国光返还其实际支付的购房款95,484元，且双方均同意本院二审直接判决，故本院二审对此一并予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初548号民事判决；二、大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘国光返还购房款95,484元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7130元，由大连长兴伟业房地产开发有限公司承担。二审案件受理费84元，由大连长兴伟业房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年六月十五日书记员 王 亮