山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终903号上诉人（原审被告）：赵明亮，男，1973年5月13日出生，汉族，初中文化，个体，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：黄维平，山东宝权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟媛媛，女，1973年3月9日出生，汉族，大专文化，枣庄市热力总公司员工，住枣庄市市中区。上诉人赵明亮因与被上诉人翟媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵明亮上诉请求：一.撤销一审判决予以改判；二、一、二审案件受理费均由翟媛媛承担。事实与理由：一、2019年5月17日，双方当事人签订了《门面房租赁合同》一份。翟媛媛租用上诉人位于市中区文化东路1号国奉花园三期22号楼1.5号门面房的二楼和三楼部分，用于开办“小餐桌铺导班，其用途明确，所以，在签订合同之前，翟媛媛进行了实地查看，详细了解房屋的结构及现有条件，自愿签订了《租赁合同》。合同内容真实、合法、有效。一审判决确认解除合同没有事实和法律依据。二、租赁合同没有约定上诉人必须把房屋改造、装修、装饰达到小餐桌使用具体标准，而翟媛媛租赁房屋后未去改造，一味以“达不到标准”为由，要求解除合同太片面。一审判决酌定不当，上诉人无过错。一审判决由上诉人承担50%过错责任严重失实。三、退一步讲，如果上诉人同意解除合同的话，翟媛媛应当承担自签订合同之日至本案判决生效之日期间(预计时间到2020年5月份)，因翟媛媛不全面履行合同，给上诉人造成的实际损失(每个月3334元)，无必退还，另外，翟媛媛还应当承担因解除合同给上诉人造成的经济损失，即：此期间的违约金（3个月合理期限的租金损失)和的物业管理费10000元。翟媛媛辩称，一、赵明亮出租的房屋不符合约定的用途，具有过错。双方签订的《门面房租赁合同》中，明确约定租赁房屋用于“小餐桌辅导班”，而开办“小餐桌辅导班”的场所条件必须采光、通风良好，室内能及时通风换气，确保空气清新。赵明亮交付房屋二层被广告牌完全遮挡，不通风、无采光，不符合开办校外托管场所的条件。在签订协议前磋商时，赵明亮明确告诉答辩人二楼可以开窗，不影响采光、通风，所以答辩人才签订的租赁协议。租赁合同签订后至今，租赁房屋被广告牌遮挡，不通风、无采光，答辩人无法使用该房屋开办“小餐桌辅导班”，只能通知被答辩人解除《门面房租赁合同》。一审判决据此认定赵明亮具有过错，认定事实清楚。二、答辩人解除《门面房租赁合同》具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；。本案中，赵明亮出租的房屋不符合约定用途，答辩人据此依据《合同法》第九十四条规定解除合同具有事实和法律依据。三、赵明亮未在异议期间内请求人民法院确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。赵明亮虽不同意解除租赁合同，但未在异议期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，答辩人通知其解除《门面房租赁合同》，已经产生法律效力。综上所述，赵明亮出租的房屋不符合约定的用途，致使答辩人不能实现合同目的，答辩人通知赵明亮解除租赁合同，赵明亮未在异议期间内请求人民法院确认解除合同的效力，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。翟媛媛向一审法院起诉请求：1.确认解除《门面房租赁协议》；2.判令赵明亮返还房屋租金40000元和押金10000元及利息（从2019年6月26日通知赵明亮解除租赁合同时至判决生效之日按照银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由赵明亮承担。一审法认定事实：赵明亮及杨萍共同拥有位于枣庄市市中区商业用房一处，所在层数为1-3层，建筑面积283.71㎡，不动产权证书编号为：鲁（2018）枣庄市不动产权第1008732号。2019年5月17日，赵明亮作为出租方（甲方）与承租方翟媛媛（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，主要约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于市中区文化东路1号国泰花园三期22号楼1-5号门面房的二楼和三楼部分面积在良好及可租赁的状态下租给乙方作为小餐桌辅导班使用，该出租门面房的建筑面积大约为200㎡，其中包括一楼走廊约9㎡左右。第二条租赁合同期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。租赁合同期间，甲、乙双方均不得以任何理由调整租金。第三条租金及押金：1、合同期内全年租金为人民币40000元；租金每年一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，次年的租金40000元/年，乙方应在合同期内每年的阳历5月1日前必须一次性付清，否则视乙方违约，且甲方不提供税票。2、乙方必须按照合同约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。3、在签署本合同时，乙方向甲方交纳人民币10000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、卫生费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第四条设施及各项费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。2、如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。3、合同签订后，甲方将所租赁房屋交给乙方，乙方的装修及修缮产生的费用，甲方概不负责，同时在该房屋租赁期内，乙方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关单位备案，施工期间和施工后出现任何事情均与甲方无关。如乙方未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，由此造成的损失费用由乙方负责赔偿给甲方。合同期满后，如乙方不再使用甲方的门面房后，乙方不得拆除或破坏已装修部分及房屋架构，装修费用甲方不予补偿。第五条乙方责任和义务：1、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。2、未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方对该房屋的装饰应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意。3、在租赁期间，乙方对于租赁的房屋只有使用权，没有所有权。因此乙方对于租用的房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。4、承租期内，由被盗、火灾等事故造成损失，和乙方人为造成事故，损害甲方房屋的，由乙方负责。5、乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。第六条合同的解除：本合同发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的；5、乙方延迟交付房租10天的……”。合同签订后，翟媛媛于2019年5月17日向赵明亮交纳了房租40000元及押金10000元。2019年5月27日，翟媛媛与杨艳因案涉房屋门头广告牌遮挡阳光、影响通风问题发生纠纷，遂报警，民警现场劝解双方未能达成协议。2019年6月17日，翟媛媛以“在我方取得房屋后，装修前发现一层幸福人大药房的门头遮挡了二层的窗户，严重影响了二层的采光和通风，为此我方多次找到你方及幸福人大药房的业主，你们均不予理睬，无奈我方于2019年5月27日准备自行拆除，经过药店方报警进行了阻止。因你方交付的房屋不符合约定的用途，致使我方不能实现合同目的”为由，向赵明亮下达通知，解除双方于2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》。2019年6月20日，翟媛媛又通过手机向赵明亮发送短信一条，内容为：“赵明亮，因你方交付的房屋不符合约定的用途，致使我方不能实现合同目的，现解除与你方于2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》，已经通过EMS书面通知你，现再次通知你。通知人：翟媛媛”。赵明亮当日向翟媛媛回复短信一条，内容为：“我们签订的租赁合同合法有效，我不同意解除合同，希望你认真履行合同”。此后，双方纠纷并未能妥善解决，翟媛媛于2019年10月30日诉至该院。庭审中，翟媛媛称：“签订合同时幸福人大药房广告牌已经设立，但是从房子外面看不到二楼里面的通风和采光情况。因为里面还有原承租户的装修，当时被告带原告去三楼看现场，三楼采光和通风正常，被告告诉原告二楼原装修拆除后和三楼状况一样，原告接收房屋后准备使用，在拆除部分后，才发现即使全部拆除，二楼也无法通风和采光”。赵明亮称：“幸福人药房的广告牌确实遮挡二楼窗户，但这是根据城市规划统一制作的门头牌子，原告在租房之前多次查看现状，承认现状”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，翟媛媛以“租赁房屋被广告牌遮挡影响采光、通风，无法实现开办小餐桌辅导班的合同目的”为由，通知赵明亮解除双方签订的《门面房租赁合同》。赵明亮辩称翟媛媛对此是明知的，是在多次查看房屋后自愿签订的租赁合同，不同意解除《门面房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方签订的《门面房租赁合同》明确约定租赁房屋用于“小餐桌辅导班”，而开办“小餐桌辅导班”对于通风、采光均有明确要求。《枣庄市校外托管场所开办指导规范》对于校外托管场所公共安全基本要求为“加强环境卫生管理，采光通风良好，室内及时通风换气，确保空气清新”。而案涉租赁房屋二层被广告牌完全遮挡，不通风、无采光，不符合开办校外托管场所的条件。租赁合同签订后，翟媛媛因广告牌遮挡问题与“幸福人大药房”发生争执，但最终未能解决该问题。在本案审理过程中，赵明亮明确表示无法拆除广告牌。翟媛媛所租赁的房屋被广告牌遮挡，不通风、无采光，不符合开办“小餐桌辅导班”的条件，其要求解除与赵明亮签订的《门面房租赁合同》，并且通知了赵明亮。赵明亮虽不同意解除租赁合同，但未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在异议期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，翟媛媛解除与赵明亮签订的《门面房租赁合同》，符合法律规定，该院予以确认。翟媛媛主张签订租赁合同时赵明亮承诺拆除广告牌，对于二楼房间无法采光和通风不知情；赵明亮主张没有承诺过拆除广告牌，翟媛媛是在多次查看房屋现状后签订的租赁合同，对于房屋现状是明知的。双方对其主张均未能提供充分证据证实。赵明亮出租的房屋无法实现约定用途，翟媛媛在签订租赁合同时对于租赁房屋无法实现约定用途未尽到审慎义务，双方对于租赁合同的解除均存在过错，而双方对此至今未能妥善解决。因此，双方对于案涉租赁房屋闲置的损失均应承担相应责任。结合《门面房租赁合同》约定的租金数额，以及案涉房屋闲置的时间和再次出租的需要，该院对于合同解除造成的损失酌定30000元，该损失应由双方各承担50%。因此，《门面房租赁合同》解除后，翟媛媛应将案涉租赁房屋返还给被告赵明亮，赵明亮应返还翟媛媛租金25000元（扣除翟媛媛应承担的房屋闲置损失）及押金10000元。翟媛媛要求赵明亮支付利息的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。赵明亮不同意解除合同、要求翟媛媛继续履行合同的辩称，不符合法律规定，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、确认翟媛媛与赵明亮2019年5月17日签订的《门面房租赁合同》解除；二、翟媛媛于判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给赵明亮，赵明亮于本判决生效之日起十日内返还翟媛媛租金及押金共计35000元；三、驳回翟媛媛其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由翟媛媛负担187.5元，由赵明亮负担337.5元。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，双方签订的《门面房租赁合同》明确约定租赁房屋用于“小餐桌辅导班”，而开办“小餐桌辅导班”对于通风、采光均有明确要求。案涉租赁合同成立一个月后，翟媛媛即以“租赁房屋被广告牌遮挡影响采光、通风，无法实现开办小餐桌辅导班的合同目的”为由，通知赵明亮解除《门面房租赁合同》。赵明亮辩称翟媛媛对此是明知的，是在多次查看房屋后自愿签订的租赁合同，不同意解除《门面房租赁合同》。在本案审理过程中，赵明亮明确表示无法拆除广告牌。翟媛媛所租赁的房屋被广告牌遮挡，不通风、无采光，不符合开办“小餐桌辅导班”的条件。因此，翟媛媛解除与赵明亮签订《门面房租赁合同》的诉求，符合法律规定，本院予以确认。赵明亮虽不同意解除租赁合同，但未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在异议期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，致使本案损失进一步扩大。翟媛媛主张签订租赁合同时赵明亮承诺拆除广告牌、对于二楼房间无法采光和通风不知情的；赵明亮主张没有承诺过拆除广告牌、翟媛媛是在多次查看房屋现状后签订的租赁合同、对于房屋现状是明知的，双方均未能提供充分证据证实。赵明亮出租的房屋无法实现约定用途，翟媛媛在签订租赁合同时对于租赁房屋无法实现约定用途未尽到审慎义务，双方对于租赁合同的解除均存在过错，均应承担相应的民事责任。一审法院对于因合同解除造成的损失酌定30000元、并由双方各承担50%损失的实体意见处理公平合理，应予维持。综上，赵明亮的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1010元，由赵明亮负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年六月十日书记员  高 天