重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1227号 原告：郑定芳，女，1961年5月7出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：崔周平，重庆瀛永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王熙，重庆瀛永律师事务所律师。 被告：彭妮娜，女，1981年5月8日出生，回族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：彭浩，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰艳，重庆百君律师事务所律师。 原告郑定芳与被告彭妮娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后。依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告郑定芳的委托诉讼代理人崔周平、王熙，被告彭妮娜及其委托诉讼代理人兰艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2015年10月7日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即向原告支付租金暂计36000元（租金按每月18000元的基数，自2019年10月1日起计算至合同解除之日止）；3.请求判令被告向原告支付房屋占用费暂计10000元（房屋占用费以每月18000元为基数，自合同解除之日起计算至被告实际返还房屋之日止）；4.请求判令被告立即向原告支付合同违约金暂计76032元（以1056000元为基数，自2019年8月16日起按月利率2%计算至所有欠付租金付清之日止，暂计至2019年12月2日为76032元）；5.请求判令被告立即向原告返还租赁房屋；诉讼费用由被告负担。事实和理由：双方于2015年10月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1-2层的大车间出租给被告等。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告确拖欠租金。为维护权益，起诉来院。 被告答辩称：原告对案涉合同解除是有过错的，不能主张违约金，且原告应该返还承租人20000元保证金，该保证金可以抵扣欠付租金。请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，房屋租赁合同、产权证、银行转账记录、微信转账记录、房租支付明细、民事起诉状，本院予以确认并在卷为凭。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月7日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第3.1条约定：租期自2015年10月20日至2020年10月20日，第一年租金为48000元/季度，第二、三年租金为51000元/季度，第四年租金为54000元/季度，第五年租金为60000元/季度；第3.2条约定：乙方签订本合同时向甲方缴纳保证金20000元，保证金在合同到期，且乙方无违约行为，并结清所有费用时退回（不计利息），如乙方在本合同约定期间违约，此保证金甲方不予退还；第3.3条约定：本租赁关系实行先交租金后使用原则，签订本合同时乙方向甲方交付一季度租金，以后乙方应于每一季度到来之前15日以上按甲方的要求或指定的方式向甲方缴纳租金；第3.5条约定：本合同租赁期间如国家征用或开发商开发及其他甲方不能控制的原因需要收回房屋，双方无条件解除合同，乙方无条件搬出该房屋，甲方不给予任何补偿或费用。因该房屋及附属物、添加物等所有补偿归甲方所有，乙方不得提出任何要求；第7条约定：乙方应严格按照本合同执行，不得有任何违约行为。如乙方拖欠包括但不限于租金、水电费、物管费等费用，乙方除支付应支付的部分外，还应向甲方每日支付本合同约定租赁期间租金总额的百分之三的违约金，直至付清时止。同时甲方有权采取停水电等相应措施督促乙方缴纳。任何一项费用拖欠达十五天的，甲方有权单方解除合同，保证金不退还。合同签订后，被告支付了20000元保证金，双方均认可被告承租的乃是渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1层房屋。被告陈述案涉房屋系用于库房。 审理中，原告陈述1.被告已将2019年9月30日前的租金足额支付；2.因被告违约，根据合同第3.2条、第7条之约定，保证金不予退还，并要求被告支付违约金；3.2019年10月20日起租金即为20000元/月，现原告自愿放弃2000元，只要求被告按18000元/月支付。 被告则陈述案涉房屋即将面临拆迁，合同目的无法实现，被告得知后积极与原告协商，然原告未予理会，被告遂未支付2019年10月1日之后的租金，故原告对合同的解除具有过错，无权主张违约金，且主张的违约金标准过高。现案涉房屋仍由其占有，因新冠肺炎疫情因素，被告无法及时搬离，故原告亦应免除2019年10月至疫情结束期间的租金。 另查明：2020年1月17日本院按被告提供的送达地址邮寄送达起诉状副本等文书材料，2020年1月25日该邮件被退回。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同真实合法有效，双方均应依照合同履行义务。 根据合同约定，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，2019年10月1日之后的租金被告至迟应于2019年10月5日支付，据原告起诉时已延期支付超过15日，此时原告即有权解除租赁合同。现起诉状副本于2020年1月25日送达被告，解除租赁合同的意思表示亦于此时告知被告，故双方的租赁合同于2020年1月25日即告解除。 租赁合同解除后，被告即应返还房屋，本院对原告请求判令被告返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。 对于租金和房屋占有使用费，现被告仍占有案涉房屋，应当支付租金和房屋占有使用费。现原告只要求被告按18000元/月支付租金和房屋占有使用费系对其自身权利的处分，本院予以认可，故2019年10月1日至2020年1月25日的租金69000元（18000元/月×3个月＋18000元/月×25天÷30天）被告应当支付。合同解除后，被告占有房屋应当支付房屋占有使用费，被告称因拆迁和新冠肺炎疫情影响不能及时搬离，应当免除2019年10月至疫情结束后的租金。本院认为，租赁合同解除前案涉房屋的占有使用并未受疫情或拆迁的影响，被告要求免除租金无事实依据。至于此后的房屋占有使用费，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由于本案系被告迟延履行义务在先，其要求免除责任无法律依据，本院不予采纳。故房屋占有使用费的计算方式为：以18000元/月为标准，从2020年1月26日计算至返还房屋时止。 被告另称保证金20000元应予抵扣租金，因合同约定被告违约时原告有不予返还保证金的权利，现被告存在违约行为，在原告未予同意的情形下，被告无权直接要求保证金抵扣租金，故本院对此辩称意见不予采纳。 被告逾期支付租金应当支付违约金，然合同约定的违约金标准过高，被告也提出了抗辩。故本院依法予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。2019年10月1日至2019年10月19日的租金11400元至迟应于2019年9月5日支付，2019年10月20日至2020年1月19日的租金54000元至迟应于2019年10月5日支付，2020年1月20日至2020年1月25日的租金3600元至迟应于2020年1月5日支付，故违约金计算方式为：以11400元为基数，从2019年9月6日起算至付清时止；以54000元为基数，从2019年10月6日起算至付清时止；以3600元为基数，从2020年1月6日起算至付清时止；标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。原告请求按月利率2%计算违约金无法律依据，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告郑定芳与被告彭妮娜于2015年10月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月25日解除； 二、被告彭妮娜于本判决生效之日起十日内将渝北区双龙湖街道春华大道x号x幢1层房屋返还原告郑定芳； 三、被告彭妮娜于本判决生效之日立即支付原告郑定芳2019年10月1日至2020年1月25日的租金69000元； 四、被告彭妮娜于本判决生效之日立即支付原告郑定芳房屋占有使用费，计算方式为：以18000元/月为标准，从2020年1月26日计算至返还房屋时止； 五、被告彭妮娜于本判决生效之日立即支付原告郑定芳违约金，计算方式为：以11400元为基数，从2019年9月6日起算至付清时止；以54000元为基数，从2019年10月6日起算至付清时止；以3600元为基数，从2020年1月6日起算至付清时止；标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍; 六、驳回原告郑定芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2740元，减半收取1370元，由被告彭妮娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年六月三日 书记员  符 爽