调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初692号 原告：某（集团）有限责任公司后勤服务保障中心。 负责人：付某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。 委托诉讼代理人：吴某，系铁煤集团公司律师部律师。 被告：调兵山某有限公司。 法定代表人：杨某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：董某，系该公司员工。 被告：铁岭某有限公司，地址：铁岭市银州区工人街八委（未到庭）。 法定代表人：裴某，系该公司总经理。 原告某（集团）有限责任公司后勤服务保障中心（以下简称某公司后勤服务中心）诉被告调兵山某有限公司（以下简称调兵山某）、铁岭某有限公司（以下简称铁岭某）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁煤公司后勤服务中心的委托诉讼代理人张某、吴某，被告调兵山某的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼，被告铁岭某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁煤公司后勤服务中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告调兵山某立即交还租赁的房屋；3、依法判决被告调兵山某支付拖欠房屋租金155.25万元和逾期支付房屋发生的迟延履行违约金；4、并由铁岭某承担连带责任（后续费用直至返还房屋止）；5、二被告承担本案诉讼费、律师费。 事实与理由：原告与被告调兵兴隆于2016年签订了《房屋租赁合同》，被告铁岭某为本合同中调兵兴隆的合同履行提供经济担保。现因被告调兵兴隆违约未履行租金交付义务，且调兵兴隆经营不善已停业，客观上合同已无法履行，故诉至法院请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告调兵山某辩称：不同意解除合同，被告调兵山某要继续经营。被告调兵山某可以出具还款协议；欠租金事实被告调兵山某承认，具体的金额要核实。因为还有20万的押金，违约金被告调兵山某也不太清楚，被告调兵山某如果能按照双方达成的和解协议来进行还款的话，违约金如果可以的话应该免除；委托费、律师费请求依法判决。 被告铁岭某未到庭，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，本院依法对证据进行了认证。 对当事人无异议的证据：租赁合同复印件一份、2019年9月3日房屋租金催缴通知书及被告调兵山某关于欠租缴纳承诺书复印件、2019年10月8日房屋租金催缴通知书及被告调兵山某关于欠租缴纳承诺书复印件、变更登记核准通知书一份，经审查上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 被告调兵山某、铁岭某未向本院提供证据。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2016年11月20日，原告某公司后勤服务中心（该单位原名称为某集团房地产管理中心）与被告调兵山某签订房屋租赁合同，（租赁房屋房屋产权证号：调兵山房权证兀术街字第××，坐落兀术街街道曙光街XX号宾馆附属2号楼，面积14926.16，一至六层）双方约定合同租赁期限为七年，从2016年11月20日至2023年11月19日。合同对租赁期内第一年至第七年的租金约定：第一年、第二年的租金为269万元，第三年、第四年的租金为279万元，第五年、第六年的租金为289万元，第七年租金为309万元。租金交纳方式为上打租，各年度租金分两次缴纳，第一次于该年度11月20日缴纳租金的50%，第二次于次年5月20日缴纳剩余的50%。合同对逾期缴纳租金约定：被告调兵山某逾期30天内未缴纳租金，除补交所欠房租外，还要向原告铁煤公司后勤服务中心支付违约金，违约调兵山某所有金按天计算，每迟交一天按所欠租金的1‰支付违约金，超过30天未缴纳租金，除要补交所欠租金和支付违约金以外，原告有权解除合同并收回房屋，且不承担被告的损失。合同中被告铁岭某为被告调兵山某提供连带责任保证。担保范围包括房屋租金、水费、电费、取暖费、煤气费等与经营有关的费用及利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。保证期限自该合同生效之日起至合同履行期限届满之日后两年止。合同对房屋交付和返还的约定：租赁期满后或解除后十五日内，被告调兵山某应返还该房屋。 被告铁岭某为被告调兵山某租赁合同提供保证。 原告铁煤公司后勤服务中心分别于2019年9月3日、2019年10月8日向被告调兵山某催缴拖欠租金，被告调兵山某收到催缴通知书后出具交纳欠租的承诺书，但并未实际履行。2019年8月30日起至今被告调兵山某拖欠原告某公司后勤服务中心的房租共计155.25万元（该金额已减免2020年1月30日至3月31日新冠××期间的两个月房租共计47万元）。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中原告与被告调兵山某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第93条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年8月30日起，被告调兵山某开始拖欠原告房租，原告多次催缴房租后被告调兵山某至今仍未交纳。根据原告与被告调兵山某签订的合同中约定“超过30天未缴纳租金，除要补交所欠租金和支付违约金以外，原告有权解除合同并收回房屋，且不承担被告调兵山兴隆所有的损失。”故原告主张与被告调兵山某解除合同的诉讼请求符合双方签订的房屋租赁合同中约定的解除合同的条件，本院予以支持。 关于因拖欠房租产生的违约金的数额确定。原告与被告调兵山某签订的《房屋租赁合同》中约定了拖欠房租，被告调兵山某应承担的违约金按天计算，每迟交一天按所欠租金的1‰支付违约金。被告调兵山某抗辩该违约金约定过高，请求人民法院依法调整。本院认为，双方约定的日1‰违约金应适当调整为年利率24%为宜。关于延迟给付违约金的计算方法：从2019年11月20日至2020年1月29日以202.25万元为基数按年利率24%计算，从2020年1月30日至被告交还房屋止以155.25万元为基数按年利率24%计算。 关于被告铁岭某是否承担连带保证责任的问题。原告与被告调兵山某签订房屋租赁合同时，被告铁岭某与原告在担保条款中明确约定了被告铁岭某为调兵山某履行合同承担的保证责任，由于合同中对保证方式没有约定，应按照连带保证责任承担保证责任。且原告请求被告铁岭某承担保证责任的主张时间在保证期间内，故原告要求被告铁岭某承担连带给付责任的诉求本院予以支持。 关于被告调兵山某交给原告的20万押金。该押金属于承租人返还房屋时，对房屋设施是否出现违约损坏的押金，由于被告调兵山某尚未将承租房屋返还给原告，该情形暂时无法认定，故应在被告调兵山某返还房屋以后，租赁物未发生违约损坏的争议，该押金抵销租金，如发生争议，双方可另行告诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告某（集团）有限责任公司后勤服务保障中心与被告调兵山某有限公司房屋租赁合同； 二、被告调兵山某有限公司于本判决生效后十五日内，将承租房屋（房屋产权证号：调兵山房权证兀术街字第××号，坐落兀术街街道曙光街XX号宾馆附属2号楼，面积14926.16，一至六层）腾出并返还原告某（集团）有限责任公司后勤服务保障中心； 三、被告调兵山某有限公司于本判决生效后五日内，给付原告铁煤公司后勤服务中心租金155.25万元及违约金（违约金从2019年11月20日至2020年1月29日以202.25万元为基数按年利率24%计算，从2020年1月30日至被告交还房屋止以155.25万元为基数按年利率24%计算。） 四、被告铁岭某有限公司对本判决第三项承担连带保证责任； 五、驳回原告铁煤公司后勤服务中心的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,773元（原告已预交），由被告调兵山某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年六月四日 法官助理张彤 书记员朱梦迪