江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2176号上诉人（原审被告）：虞某1，男，1981年11月28日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：虞某2，男，1959年10月13日出生，汉族，无业，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。法定代理人：虞某3（虞某2女儿），女，1986年5月18日出生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：**，江苏天哲律师事务所律师。原审被告：钱某，女，1934年8月21日出生，汉族，无业，户籍地南京市江宁区，现住南京市。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：虞某4，男，1954年10月2日出生，汉族，住南京市玄武区。原审第三人：虞某5，女，1963年4月22日出生，汉族，无业，住南京市江宁区。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人虞某1因与被上诉人虞某2、原审被告钱某、原审第三人虞某4、虞某5继承纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2018)苏0102民初9079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞某1上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判1、驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人虞某1系善意取得。1、坐落于南京市玄武区房屋（以下简称403室房屋）经公证后由钱某取得，并登记在其名下，钱某有权将房屋转让给其孙虞某1。虞某1在支付10万元房款，并同时附有照顾、赡养钱某的责任后取得403室房屋，系善意取得。2、原审判决上诉人虞某1向被上诉人支付房款不当。上诉人虞某1受让的403室房屋系登记在钱某名下，其从钱某处受让403室房屋并无过错，不应向被上诉人支付房款。即使构成无权处分的，也应由钱某承担，原审判决要求上诉人虞某1向被上诉人支付房款不当。3、不能因之后的权利限定而否定已发生行为的效力。被上诉人的限制民事行为能力系在上诉人房屋买卖完全二年之后才确认。二、被上诉人未尽赡养义务，不应享有403室房屋的继承权。1、403室房屋虽登记在被继承人虞学文名下，但在分配房屋时被继承人虞学文的工资用于江宁老家房屋建造，且被继承人虞学文生病，无力出资，房屋系虞某1父母出资。2、被继承人虞学文长期身患重病，其与虞某1一家共同生活均系虞某1一家承担医疗费用，进行照料、护理，而被上诉人不仅未支付任何医疗费用，也未给予任何照料，对虞学文未尽赡养义务，不应享有虞学文403室房屋的继承权。三、价格评估时间点不当。403室房屋的买卖发生于2015年6月，即使进行价格评估也应以2015年6月交易时为评估时点，退一步讲，也至少以被上诉人要求撤销公证时的2017年11月为评估时点，而不应以2019年11月1日为评估时点。四、即使计算房价，也应以房产交易时，房产部门核定的价格为依据。被上诉人仅享有403室房屋八分之一的份额，而两原审第三人及钱某均将其名下的份额赠与给虞某1，八分之一的价格，按交易时的价值，仅有13万元左右。综上所述，原审判决事实认定不清，法律适用不当，应当予以发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。虞某2辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无法律和事实依据，恳请法院依法予以驳回。虞某1购买403室房屋的价格严重低于房屋的价值，不符合《物权法》所规定的善意取得条件。被上诉人虞某2属于限制民事行为能力人，其对房屋享有八分之一的继承所有权份额。钱某对403室房屋整体进行出售，损害了被上诉人虞某2的合法利益，属于无权处分。被上诉人与其配偶王小英照顾钱某几十年，上诉人认为被上诉人未尽赡养义务，与事实不符。403室房屋价格评估时，按评估当日的价格进行确认系正确的，未违反法律规定。综上所述，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。虞某2向一审法院起诉请求：1、依法确认虞某2享有登记在虞某1名下的403室房屋四分之一产权份额；2、依法判令虞某1按照诉讼请求第一项的内容履行产权变更登记手续。一审法院认定事实：虞学文与钱某系夫妻关系，二人育有虞某4、虞某2、虞某5三个子女。403室房屋的产权于1999年登记至虞学文名下。虞学文于2001年8月24日死亡，其法定继承人为钱某、虞某4、虞某2、虞某5。虞学文生前对403室房屋未留有遗嘱。2014年6月，虞某4、虞某2、虞某5到江苏省南京市南京公证处表示放弃对其父上述遗产的继承，南京公证处于2014年6月30日作出（2014）宁南证民内字第11447号公证书，确定403室由钱某一人继承。此后，该房屋的产权变更登记至钱某名下。2015年6月2日，钱某与虞某1签订《南京市存量房买卖合同》，约定钱某将403室房屋以10万元的价格出售给虞某1。2015年6月5日，403室房屋的产权变更登记至虞某1名下。2017年10月12日，虞某2经镇江市精神卫生中心司法鉴定所鉴定为“轻度精神发育迟滞，限制民事责任能力”，江宁区人民法院据此做出（2017）苏0115民特31号民事判决，宣告其为限制行为能力人，指定其女虞某3为其监护人。后经虞某2提起复查申请，南京公证处于2017年11月30日做出复查处理决定，撤销了上述公证书。2017年11月，虞某2诉至一审法院，要求确认钱某与虞某1于2015年6月2日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。一审法院于2018年3月26日作出（2017）苏0102民初8457号民事判决，判决确认钱某与虞某1于2015年6月2日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。钱某不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）苏01民终4790号民事判决，判决：撤销南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初8457号民事判决；驳回虞某2的诉讼请求。本案审理过程中，经虞某2申请，一审法院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对403室房屋进行价格评估，该公司评估后于2019年11月20日出具了估价报告，认定该房屋目前的总价为216万元。虞某2向评估机构交纳了评估费12500元。针对上述估价报告，虞某1、钱某认为：评估报告在“周边环境”中记载附近有北京东路77号院、土壤研究所小区，上述小区是北京东路小学学区，而本案房屋不属于北京东路小学学区；本案房屋小区近几年都没有交易案例，不知道评估机构参考的是什么交易案例；关于房屋结构，存在砖混和钢混的区别，而评估报告对此没有明确；因此评估存在瑕疵，评估的价格过高；且房屋价格应当以2015年过户给虞某1的时间来确定价格，不应当以现在的时点确定价格。评估报告由法院依法认定。审理中，虞某1、钱某还举证了虞学文的病历资料，证明虞学文生前患病，支出30多万元医疗费用，都是虞某1一家支付的，也是由虞某1一家照顾虞学文的，虞某2不应当享有本案房屋的份额。虞某2认为，上述病历资料不能证明虞某1、钱某所主张的虞某2没有尽到赡养义务的观点，且该证据与本案无关。一审法院认为，403室房屋的产权原登记在虞学文名下，系虞学文与钱某的夫妻共同财产，虞学文去世后，该房屋的1/2份额应由虞学文的法定继承人钱某、虞某4、虞某2、虞某5共同继承。综合考虑继承人对虞学文的赡养情况、虞某2自身状况等因素，虞学文遗留的案涉房屋中的遗产份额，应由各继承人均等继承。故虞某2应继承403室房屋1/8的份额。虞某2放弃继承的公证书被撤销后，导致钱某处分的虞某2享有的403室房屋1/8份额不发生物权转移的效力。而虞某4、虞某5继承的403室房屋份额均已由二人放弃，相应的份额已由虞某1合法取得。因此，目前403室房屋的产权虽登记在虞某1名下，但其中的1/8份额属于虞某2，故虞某2要求取得其享有的房屋份额的对价，符合法律规定。钱某辩称的403室房屋是虞学文与虞某1一家共有财产的意见，无证据证实；钱某所称的虞某2未履行赡养义务的问题，与本案的房屋继承分割不属于同一法律关系，与本案并无关联；虞某1提出的其是通过合法的方式取得该房屋、故其享有403室房屋所有权的辩称意见，与事实不符；虞某1、钱某提出的虞某2的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，因南京公证处于2017年11月30日撤销继承公证书，应当以此时作为虞某2或其监护人知道或者应当知道其权利被侵犯的时点，故虞某1、钱某的该项抗辩无法律依据。故虞某1、钱某据此提出的不应返还虞某2相应房屋份额的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。403室房屋目前的价格为216万元，该价格系经依法评估确定的，虽然虞某1、钱某认为该价格过高，但其并无证据证明其主张。故应当依据该价格进行房屋分割。根据评估的价格，虞某1应给付虞某2403室房屋价值的1/8即27万元，并由虞某1享有403室房屋的全部产权。一审法院据此判决：一、坐落于南京市玄武区房屋归虞某1所有，虞某1于本判决生效之日起十五日内给付虞某227万元；二、驳回虞某2对钱某的诉讼请求。本院二审期间，虞某1围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。虞某1提交证据1、契税证明，拟证明涉案房屋出售时，价格仅有105万元，八分之一的份额对应价值仅有13万多元。证据2，东南大学分房办法、虞某4学校证明，拟证明虞某4并未分得任何的房屋，403室房屋基于虞某1一家及被继承人的原因，共同分得。经质证，被上诉人认为上诉人二审所提交的证据形成时间分别为2015年、2017年，故不属于二审新证据，并不符合证据规则。对证据1契税证明的真实性认可，但该部分仅反映了2015年房屋在进行买卖时，房产局征税所依据的内容，与房屋真实价值会存在一定的偏差。当时虞某1与钱某就该房屋买卖，所签订的价值仅为10万元，与房屋的实际价值严重不符。对证据2的真实性无法确定，且与本案无关联性。关于东南大学教职工分配通知，对其真实性不予认可，与本案也无关联性。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有户籍资料，南京市中级人民法院（2018）苏01民终4790号民事判决书，不动产登记资料查询结果证明，南京市存量房不动产买卖合同，房地产交易契税申报表、契税票据、南京公证处的公证书、询问笔录、复查处理决定书、房地产估价报告等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是上诉人虞某1是否应当给予被上诉人虞某2折价补偿款及补偿款的数额。本案诉争的403室房屋系虞学文与钱某的夫妻共同财产，虞学文去世后，该房屋的一半份额属其遗产，一审判决确定虞某2应继承403室房屋1/8的份额恰当，本院予以维持。虽然上诉人虞某1取得403室房屋所有权系以买卖形式从钱某处取得，但其所签订的买卖合同约定的价格不属于正常市场房屋交易价格，在虞某2放弃继承的公证书被撤销后，其中属于虞某2的1/8份额，应由上诉人给付相应折价补偿款。本案所确定的房屋折价款，系对虞学文遗产的分割，一审判决按遗产实际分割时的价格确定房屋折价款数额并无不当，虞某1上诉要求按2017年11月撤销公证时为评估时点，理由不足，本院不予采纳。综上，虞某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由虞某1负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇二〇年六月五日书记员 宋龙雯