安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖民终500号上诉人（一审原告）：江腾云，男，1974年12月28日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：吴宗，男，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：陈锐，安徽中皋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区中翔商业中心B座2711室。诉讼代表人：上海锦天城（合肥）律师事务所，管理人。委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶然，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人江腾云因与被上诉人安徽瑞智房地产开发有限公司(以下简称瑞智公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人江腾云委托诉讼代理人吴宗、陈锐，瑞智公司委托诉讼代理人陶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江腾云上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持江腾云的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由瑞智公司承担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》合法有效，江腾云作为买受人已经支付合同约定的全部或大部分价款且买受人名下无其他居住房屋，《中华人民共和国企业破产法》并未赋予管理人对此类合同的选择权，管理人不享有法律规定的合同解除权，现案涉房屋已经竣工，已具备交付的条件,合同应当继续履行。江腾云已经履行合同约定的缴纳50%首付款的全部义务，仅是瑞智公司一方未能履行合同，且因瑞智公司的原因导致房屋延期交付，违约责任在于瑞智公司，故案涉合同并不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，管理人无权解除。2、依照最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复意见，并结合江腾云作为消费性购房者已经履行合同义务，支付大部分购房款的事实，应当优先保护商品房买受人的权利，管理人更不应当解除合同。综上，管理人就案涉合同不享有法律规定的合同解除权，合同应当继续履行。瑞智公司辩称，1、江腾云提供支付房款的证据没有转账记录或取款凭证等其他证据佐证，且瑞智公司没有江腾云支付款项的入账记录，因此不能证明江腾云已经履行了付款义务。2、安徽天木消防工程有限公司（以下简称天木公司）在江腾云提供的收据中记载的金额折抵瑞智公司所欠工程款，该行为虽然减轻了瑞智公司的付款责任，但是江腾云是否为名义购房人，有无购房的主体资格有待查实，天木公司的自认行为也不能证明江腾云与瑞智公司存在真实的房屋买卖关系。3、即使认定合同有效，因双方均未履行完毕，管理人解除合同，于法有据。江腾云主张优先保护商品房买受人的权利没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。江腾云向一审法院起诉请求：1.瑞智公司继续履行中翔商业广场B公寓楼21层2121号、2123号房屋的《商品房买卖合同》；2.瑞智公司支付违约金117656.55元（自2014年11月1日计算至2018年8月1日）。一审法院查明：《商品房买卖合同》载明，江腾云购买瑞智公司位于滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心B公寓楼21层2121号、2123号房屋，该商品房用途为商业、公寓，建筑面积105.64平方米，房屋单价5500元/平方米，房款总金额581020元；买受人于合同签订后五日内支付50%首付款为290510元，剩余房款290510元于交房时付清；瑞智公司应于2014年10月31日前将取得建设工程规划许可证正本的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房且买受人不解除合同要求继续履行的，瑞智公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，直至实际交付之日止；出卖人负责代办房产证，在商品房交付使用后90日内，将房产证办理至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款5%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等。该合同落款出卖人、买受人栏分别载有瑞智公司销售合同专用章及江腾云签名，但未载订立时间。落款时间为2013年3月23日的《瑞智公司专用收据》载明，项目名称：中翔商业中心，房号：B2121、B2123，交款人：江腾云，金额：290510元，交款方式：现金，收款事由：首付款，该收据落款处载有瑞智公司财务专用章。一审法院于2018年8月3日作出（2018）皖01破申46号民事裁定，裁定受理瑞智公司的重整申请，后于2018年8月8日作出（2018）皖01破13号决定书，指定上海锦天城（合肥）律师事务所为瑞智公司管理人。2018年11月5日，江腾云就瑞智公司重整案申报债权，请求瑞智公司按约履行交房义务，支付违约金127243.38元。2019年4月19日，瑞智公司管理人向江腾云发出《安徽瑞智房地产开发有限公司重整案通知书》，载明：你与瑞智公司就中翔商业中心B2121号、B2123号房屋签订了买卖合同，但未办理网签备案手续，瑞智公司财务资料显示你也未支付过购房款。因此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，现通知解除你与瑞智公司就上述房屋签订的房屋买卖合同。另查明：中翔商业中心项目至本案诉讼时尚未竣工验收。一审法院认为，双方所签合同虽未载明订立时间，但所载内容具备房屋买卖合同基本要件，故双方建立了合法有效的商品房买卖合同关系。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”。案涉合同约定“房款总金额581020元，买受人于合同签订后五日内支付50%首付款为290510元，剩余房款290510元于交房时付清”，江腾云在诉讼中仅主张其支付首付款290510元，至本案诉讼时中翔商业中心项目未竣工验收，瑞智公司尚未且不能向江腾云履行交付房屋、办理产权登记等义务，即截至瑞智公司破产申请受理前，瑞智公司、江腾云均未履行完毕各自合同义务，故瑞智公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定向江腾云发出解除合同通知书，符合法律规定，予以确认，对江腾云诉请瑞智公司继续履行合同并支付违约金，不予支持。综上，一审法院判决：驳回江腾云的诉讼请求。案件受理费10787元，由江腾云负担。二审中，双方均作为新证据提交了合肥市仲裁委员会（2017）合仲字第0730号裁决书，对江腾云已支付案涉房屋首付款的事实予以确认。本院对该事实予以认定。各方当事人所举其他证据及证明目的同一审，相对方质证意见与一审相同，本院认证意见同一审。对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案双方二审争议焦点是：江腾云请求瑞智公司继续履行合同并支付违约金的主张能否得到支持。双方所签合同约定，案涉房屋的房款总金额581020元，江腾云于合同签订后五日内支付50%首付款为290510元，剩余房款290510元于交房时付清。《瑞智公司专用收据》载明，江腾云于2013年3月23日交付首付款290510元。同时，一审已查明案涉中翔商业中心项目至本案诉讼时尚未竣工验收，由此可见，案涉合同双方均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。案涉项目人民法院已于2018年8月3日受理瑞智公司的重整申请，瑞智公司管理人于2019年4月19日向江腾云发出《瑞智公司重整案通知书》，解除瑞智公司与江腾云签订的案涉《房屋买卖合同》，符合上述法律规定，一审据此驳回江腾云的诉讼请求依法有据。江腾云诉称购房者权利应优先保护，没有法律依据。综上所述，江腾云的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10787元，由江腾云负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇二〇年六月五日法官助理李军书记员陈茜