山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初750号原告：绿城物业服务集团有限公司济宁分公司，住所地：曲阜市；负责人：刘常宝，经理。委托诉讼代理人：谢洪磊，北京市盈科（济南）律师事务所律师。特别授权。被告：于英，女，1966年5月10日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：潘清波，男，1968年10月1日出生，汉族，住址同上，夫妻关系。特别授权。原告绿城物业服务集团有限公司济宁分公司与被告于英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司济宁分公司委托诉讼代理人谢洪磊、被告于英及其委托诉讼代理人潘清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业服务集团有限公司济宁分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付拖欠物业费服务费9237.48元及违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年4月18日购买了曲阜绿城衍圣文化发展有限公司开发的绿城?诚园小区X号楼X单元X室商品房，2015年12月23日办理了房屋交付手续，并于当日与原告签订了《绿城?曲阜诚园知敬苑前期物业服务协议》，由原告对被告所购房屋提供物业服务，其所购房屋面积为122.19平米。协议约定收费标准为每月每平1.8元，每六个月预交一次，交费时间为每六个月的第一个月上旬。协议签订后，被告正常交付物业费，但自2017年1月1日起至今的物业费没有交付，经原告多次催要，被告仍未履行义务，被告的拖欠物业费的行为已经构成违约，应当向原告支付拖欠物业费及违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。于英辩称，因为邻居301室房主通过被告物业公司许可擅自在我家卧室窗户边安装空调外机，我强烈反对，多次与原告交涉，原告迟迟不肯处理，所以我不交物业费。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、物品交验清单一份，证明被告购买绿城小区房屋X号楼X单元X室，已于2015年12月23日办理房屋交付手续。证据2、前期物业服务协议一份，证明原告向被告提供物业服务，收取相应费用，收费标准住宅1.8元每月每平方米，每6个月预交一次，时间为6个月的第一个月的上旬，如有逾期，除应当支付物业费外还应当按应付金额每日万分之四支付违约金。证据3、物业费催交通知书回执一份及微信截图一张，证明原告一直向被告催交物业费，但被告一直未缴纳。证据4、提交物业费及违约金计算明细一份，证明被告所欠物业费和违约金的计算方式及具体数额。证据5、曲阜市房屋面积测绘报告（绿城小区X号楼）,证明被告购买房屋建筑面积为122.19，也即原告计算物业费的依据。被告质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议，我于2015年12月份和2017年10月份两次按照物业公司通知的时间，已经交清2016年的物业费，我之所以2017年以后不交物业费是因为出现了空调外机事件，原告迟迟不肯处理。对于证据4我不认可违约金，原告没有尽到物业管理义务，侵犯了我的权益，所以我主张免除我的物业费，违约金即使计算，也得从我这个事件解决以后开始计算。对证据5房屋面积无异议，但原告没有尽到物业管理义务，侵犯了我的权益，所以我主张免除我的物业费。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、增值税发票2张，2015年12月18日缴费1319.7元，是2016年1月1日至2016年6月30日的物业费；2017年10月8日缴费1319.58元，是2016年7月1日至2016年12月31日的物业费。证据2、前期物业服务协议第3条7款，明确规定了装饰装修管理服务，第8条13款，物业应与业主签订管理事项，原告没有对301履行管理义务，违反了附件3第一项综合管理服务标准中日常管理服务中的第4小项的规定。购房合同与物业服务协议有制约作用。购房合同对每位业主，特别对空调机位，有特别管理。证据3、向原告公司发的律师函一份，证明被告物业公司擅自允许我邻居在我家卧室外安装空调外机，我多次找被告公司工作人员协商处理该事宜，被告公司一直不予以解决。原告质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案没有关联。因原告并未主张2016年度的物业费，同时物业费计算标准应当按照原告当庭提交的计算方式计算。对证据2真实性无异议，但并不能证明被告的证明目的，该协议仅是双方签订的服务协议，被告应提交证据证明其所述原告存在的违约情形。对证据3购房合同的附件，因合同主体并非原告，相应约定与原告无关，不再发表质证意见。对律师函，原告认为是另一个法律关系，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告于2014年4月18日购买了曲阜绿城衍圣文化发展有限公司开发的绿城?诚园知敬苑X号楼X单元X室商品房，2015年12月23日办理了房屋交付手续，并于当日与原告签订了《绿城?曲阜诚园知敬苑前期物业服务协议》，由原告对被告所购房屋提供物业服务，其所购房屋面积为122.19平米。协议约定收费标准为每月每平1.8元，每六个月预交一次，交费时间为每六个月的第一个月上旬。协议签订后，被告正常交付物业费，但自2017年1月1日起至2020年6月30日的物业费没有交付，经原告多次催要，被告仍未履行义务。后原告以邻居301室房主通过被告物业公司许可擅自在原告家卧室窗户边安装空调外机，被告一直不予解决问题为由拒绝交纳2017年1月1日至2020年6月30日的物业费。由此，原告诉来本院，请求法院判令被告向原告支付拖欠物业费服务费9237.48元及违约金；诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告双方2015年12月23日在办理房屋交付手续后签订的《绿城?诚园知敬苑前期物业服务协议》，系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。合同签订后，原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，被告作为绿城的业主应当依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务。现原告要求被告支付自2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9237.48元，依据充分，本院予以支持。被告未及时支付物业服务费给原告造成了一定的经济损失，理应按照合同约定支付违约金。原告要求违约金按照每六个月的第一个月的15日计算至2020年5月6日，按照原、被告双方签订的《绿城?诚园知敬苑前期物业服务协议》中约定的按应付金额每日万分之四支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。自2017年1月15日计算至2020年5月6日，违约金共计2435.52元（1319.64元×1206天×0.0004+1319.64元×1025天×0.0004+1319.64元×841天×0.0004+1319.64元×660天×0.0004+1319.64元×476天×0.0004+1319.64元×295天×0.0004+1319.64元×111天×0.0004）。被告在辩解中主张邻居301室房主通过被告物业公司许可擅自在被告家卧室窗户边安装空调外机，被告强烈反对，多次与原告交涉，原告迟迟不肯处理，于法无据，且被告所述空调外机事由不能成为其拒交物业费的法定理由，故被告的上述辩解主张，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释第九十条之规定，判决如下：由被告于英向原告绿城物业服务集团有限公司济宁分公司支付物业服务费9237.48元及违约金2435.52元，于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告于英承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  齐冬梅二〇二〇年六月一日书记员  孔德君