山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1006号上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛英，女，1958年12月12日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：李纪发，男，1957年4月27日出生，汉族，住山东省德州市德城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高广远，山东强将律师事务所律师。上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称“唐人公司”）因与被上诉人葛英、李纪发商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐人公司上诉请求：1.请求撤销德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初1079号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审案件受理费及上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并没有逾期交付涉案房屋，不应支付逾期交房违约金。涉案房屋已于2015年11月2日现场交付，被上诉人已于同日收房。双方约定的交房时间为2015年11月23日前，房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。上诉人已于合同约定的交付日之前将涉案房屋交付上诉人。2015年4月28日，上诉人已取得涉案房屋的《建设工程竣工验收记录表》，涉案房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五大建设主体联合验收，满足双方约定的商品房交付条件。一审法院认定事实错误，导致判决错误。葛英、李纪发辩称，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理办法》等相关规定，对房地产开发项目都应验收合格后，方可交付使用。此外德州市人民政府在2008年发布德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法，开发企业交付商品房应当提交房地产开发项目竣工综合验收报告及验收备案表。但在本案中，上诉人向被上诉人交付房屋时没有取得相关竣工备案，在上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议中约定的，房屋交付条件也违背法律规定，该条款应当无效。由此被上诉人有权要求上诉人支付在取得综合验收备案之前因逾期交房所产生的违约金。一审法院认定事实清楚，请求法院依法查明，驳回上诉。葛英、李纪发向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付违约金49231元（计算至2017年9月12日）；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告签订《德州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于德州市的德州唐人中心4号楼2单元1004号商品房，总价款782692元，交付期限为2015年1月31日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告按照合同约定全额支付了房屋价款。另查明，被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。再查，原告认可已收到唐人公司支付的2015年11月2日前逾期交房违约金。一审法院认为，原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前”。原、被告双方在合同中约定被告向原告交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照原、被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，2015年11月2日前的逾期交房问题，因原、被告已协商处理，一审法院不予干涉。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对原告诉请被告支付2015年11月3日至2017年9月12日的逾期交房违约金，一审法院予以支持。同时，鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。唐人公司应支付原告逾期交房违约金：唐人公司应支付原告逾期交房违约金：669天（2015年11月3日至2017年9月12日）×房款782692元×万分之一/日×70%＝36653.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条规定，一审法院判决：一、被告德州立天唐人置业有限公司支付原告葛英、李纪发逾期交房违约金36653.47元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费515元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对双方争议的事实，本院认定如下：李纪发、葛英与唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》，合同约定李纪发、葛英购买唐人公司开发的位于德州市德城区商品房，总价款782692元。双方在该合同第六条约定“买受人应在2015年10月23日前付清全部房价款……”；第八条约定“出卖人应当在2015-11-23日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行”。该合同附件四《合同补充协议》第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年11月23日之前……8、甲方自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。李纪发、葛英按照合同约定全额支付了房屋价款。另查明，被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，李纪发、葛英与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格全面履行。双方在上述合同约定的交房时间为2015年11月23日之前。根据本案现有证据能够认定，涉案房屋于2017年9月13日达到合同约定的交付条件，唐人公司构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院鉴于李纪发、葛英已接收房屋并实际入住至今，适当减轻了唐人公司的违约责任，合理合法，本院予以认可。但一审法院将双方合同约定的交房时间认定错误，从而判令唐人公司支付李纪发、葛英自2015年11月3日至2017年9月12日的逾期交房违约金36653.47元明显不当，应予纠正。按照双方合同约定，唐人公司应支付李纪发、葛英逾期交房违约金为：629天（2015年12月23日至2017年9月12日）×房款782692元×万分之一/日×70%＝34461.93元。综上所述，唐人公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初1079号民事判决；二、德州立天唐人置业有限公司支付葛英、李纪发逾期交房违约金34461.93元，于本判决生效之日起三日内付清；三、驳回李纪发、葛英的其他诉讼请求。一审案件受理费515元由，李纪发、葛英共同负担154.5元、由德州立天唐人置业有限公司负担360.5元;二审案件受理费1030元，由被上诉人葛英、李纪发共同负担309元、德州立天唐人置业有限公司负担721元。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年六月五日法官助理王宁书记员施冬梅