辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3425号上诉人（原审被告）：黄鹏飞，男，1987年7月21日出生，满族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：黄鹏宇，黄鹏飞哥哥。被上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，营业场所辽宁省大连市中山区港景园1号2单元4层2号。统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人黄鹏飞因与被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称“国宝典藏公司”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄鹏飞上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判黄鹏飞减免支付物业费；2.物业公司未履行维修义务，应赔偿黄鹏飞因房屋漏水造成的损失2万元。事实和理由：物业服务不到位，违反物业服务协议，遭到小区业主来自民心网、民意网等多方面投诉，存在业主房屋外墙漏雨未予维修、小区绿化和公共设施损坏、未安装可视电话、广告费未向业主公布等问题，因此应当减免物业费。国宝典藏公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。国宝典藏公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2016年1月1日至2018年12月31日物业费6156元（1.9元×90.20平方米×36个月）。2、支付违约金6156元。3、支付律师费500元。共计12812元。一审法院认定事实：被告系大连市甘井子区柳韵街39号3－301房屋业主，原、被告均认可该房屋面积90.20平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司（以下简称“乐百年公司”）。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金2012年4月2日，乐百年公司向被告交付房屋时，中奥公司又与被告签订了《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金，如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17:30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2016年1月1日至2018年12月31日的物业费未付，被告对此没有异议。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、中奥公司与业主之间、乐百年公司与原告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费6,156元（1.90元/月/平方米×90.20平方米×36个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法予以支持。对于被告抗辩中提到的对于被告抗辩中提到原告代替中奥公司索要物业费的资格问题，中奥公司已对其在本案中的债权转让给了原告，且已向被告在内的小区业主进行了告知，故原告有权享有本案的债权；对于被告提到的原物业公司即中奥公司没有按照合同履行义务，并且也业主造成很大损失，家中天棚漏雨，外墙渗水；可视电话没有给放；被电梯门夹过，物业说没有录像；物业人员不作为；因为物业公司的各种不作为的行为，引起小区的业主的不稳定；家中入户门多次报修，一直没有维修；原告的工作人员向业主索要烟，态度恶劣，骂人等问题，法院认为，物业服务是一个动态、持续的过程，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张拒交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，对于被告的抗辩意见依法不予采纳。关于被告对其在前期物业服务合同中的签字的真实性提出异议的问题，因被告未在指定的时间内提出证据证明自己的主张，也未向法院提出笔迹鉴定的申请，因此对于被告的此节异议，不予采信。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，亦应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄鹏飞自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费6156元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65元（原告已预交），由被告黄鹏飞负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，上诉人对一审认定的事实无异议，被上诉人对一审认定的“2019年2月20日大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出的《公告》”中的部分内容有异议，认为被上诉人接受业主的投诉未处理是由于投诉主体应当为开发商，物业对此没有义务。对于当事人二审有争议的事实，本院认定如下：国宝典藏公司虽对《公告》的内容有异议，但对《公告》的真实性无异议，况且一审法院只是对《公告》的内容进行描述，并无不当。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，黄鹏飞与原物业服务单位中奥公司之间成立物业服务合同关系，中奥公司为案涉小区提供了物业服务，黄鹏飞理应按约支付物业费。中奥公司退出后，国宝典藏公司接管物业服务工作，并受让了中奥公司对业主的债权，国宝典藏公司有权向黄鹏飞主张欠付的物业费。黄鹏飞对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令黄鹏飞向国宝典藏公司给付物业费并无不妥。关于上诉人黄鹏飞提出的“物业服务不到位，应减免收取物业费”的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉合同约定，中奥公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，中奥公司基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在公用绿地及公共设施维护不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然中奥公司作为物业服务公司已经为包括黄鹏飞在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决黄鹏飞全额交费并无不妥。同时，也正是基于中奥公司存在不及时维护公用绿地及公共设施等瑕疵履行问题，一审法院也已经对国宝典藏公司请求黄鹏飞支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。黄鹏飞以中奥公司提供物业服务不到位为由，要求减免支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于上诉人提出“物业应赔偿因房屋漏水造成的损失2万元”的上诉请求，由于上诉人未就赔偿款问题在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人该项请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，上诉人可另行起诉。关于上诉人提出“被上诉人未及时公布电梯广告费收益”的上诉请求，与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，不属于本案二审审查范围。关于上诉人主张“房屋未安装对讲门铃”的问题，由于本案纠纷系物业服务合同项下的物业费纠纷，而案涉合同中未约定物业公司有安装对讲门铃的义务，而亦不属于本案审理范畴。因此，上诉人的上述三项上诉请求均不在本案二审审理范围，本院不予审理，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元（上诉人黄鹏飞已预交），由上诉人黄鹏飞负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年六月十五日书记员  牛超群