四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初593号 原告：乐至县驿鑫物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇南街丞府花园大门右侧。统一社会信用代码：91512022789114354F。 法定代表人：邓大斌，总经理。 委托诉讼代理人：陆桂琼，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：肖贵平，系该公司工作人员。 被告：谢小军，男，1975年8月12日出生，汉族，住四川省乐至县。 委托诉讼代理人：吕显群（系被告谢小军之妻），住四川省乐至县。 被告：吕显群，女，1978年8月11日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县驿鑫物业管理有限责任公司（以下简称驿鑫物业公司）与被告谢小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，原告于2020年4月27日申请追加吕显群为本案的共同被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陆桂琼、肖贵平到庭参加诉讼，被告吕显群到庭参加诉讼，被告谢小军委托诉讼代理人吕显群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 驿鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告2017年9月至2019年12月期间的物业管理费3,184元、违约金405元，共计，3,589元；2．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求进行明确：物业管理费为3,082元（91.73平方米×1.2元/平方米．月×28月），二次供水用电费用为72元（6元/月×12月），绿化用水费用30元（2.5元/月×12月），并放弃主张违约金。事实与理由：原告与四川明都房地产开发有限公司乐至分公司于2014年5月21日签订了《明都锦成前期物业服务委托合同》，该合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务收费标准、业主逾期交纳物业管理服务费的违约责任。原告依据合同约定对明都锦成小区实行了物业管理，提供了相应的物业服务。被告作为明都锦成小区业主应按照原告与四川明都房地产开发有限公司乐至县分公司签订的《前期物业管理服务合同》约定按时向原告交纳物业管理服务费，现被告未向原告交纳2017年9月至2019年12月期间的物业管理服务费3,184元，构成违约，原告现要求被告给付物业管理服务费。 谢小军、吕显群辩称，因为原告作为物业服务企业的不作为，被告楼下业主占用公共平台违章搭建，且违章搭建的房屋上垃圾堆积，严重影响原告的生活居住，并存在安全隐含；物业收费不合理，收费标准不统一，且重复收取绿化用水费、二次供水用电费；小区存在绿化不达标，停车费和广告费收取后未公示，其他业主私拉电线充电，车辆占用消防通道乱停乱放，环境卫生脏、乱、差，外来人员车辆进出不登记等问题。 本院经审理认定事实如下：乐至县“明都锦成”小区房屋系四川明都房地产开发有限公司乐至分公司开发。2014年5月21日，四川明都房地产开发有限公司乐至分公司（甲方）与原告（乙方）签订了《明都锦成前期物业服务委托合同》。与本案有关的内容：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．物业共用部位道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等公共区域及附属设施设备的维修、养护和管理，共用设施设备完好。甲方交付乙方的公共设施设备比如电梯、二次供水设备、消防设备等必须聘请专业的人员（持证上岗）进行日常维修维护，如有损坏或人为操作不当造成相关设备无法使用，乙方必须按照设备原件照价赔偿；2．物业共用设施设备如共用的上下水管、公共照明、电梯、楼内消防设施设备及室外设施设备等的正常运行、维修、养护维修及时和设备急修30分钟内到现场，消防设施设备完好率100%，加强消防安全巡查，建立火灾事故应急预案；3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，垃圾每日收取、日产日清，共用部位整体干净、整洁、无牛皮癣；各种排污管道畅通；定期消杀四害；4．公共绿地景观的养护和管理；修剪及时，绿化整体生长良好；5．车辆停放管理，车辆停放有序，物业区域内交通畅通；6．公共秩序维护、安全防范等事项的管理，（此款约定的事项不含业主、使用人的人身安全与财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外），协助公安机关对小区物业区域进行安全防范；24小时安全监控和巡逻；7．装饰装修管理服务，规范装修手续办理；每天至少4次巡查装修现场，制止违规装修，对装修按规定质量进行验收；8．物业档案资料管理，管理小区工程建设资料、业主资料及日常管理资料，每年至少开展一次小区文化娱乐活动；对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体情况采取批评、规劝、警告、制止、报告，并要求赔偿。物业服务费用：1．前期物业管理服务费价格为：多层住宅0.5元/月．m2；高层（电梯）1.2元/月．M2；由乙方按年向业主收取，且乙方不得增长该物业管理服务费的收费标准，此收费标准由甲方核定，如乙方不能接受此收费标准可以自动退场。前期物业管理服务费用的构成包括：物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，公共路灯绿化用水费用。除收取物业管理服务费外，乙方不得向本小区业主另行收取其他任何费，如有违约，甲方可解除合同。乙方与业主办理房屋交接时（业主领取钥匙时）单独与每户买受人签订（前期物业服务委托合同）和（临时规约与手册）。明确权利与义务，内容应与本合同基本一致。违约责任：甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按5%的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应向乙方支付违约金5%；乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。合同签订后，原告对“明都锦成”小区提供了物业服务。2014年9月7日，被告谢小军在接房时与原告签订了《前期物业委托服务协议书》，约定：电梯住宅的物业管理服务费第一年0.8元/平方米/月，第二年1.2元/平方米/月；收取公共区域用水用电（公共照明、楼梯间路灯、监控能耗、二次供水用电6.5元/户/月），绿化用水、楼道地面灯泡更换等费用2.5元/户/月。该小区至今尚未成立业主委员会。 二被告系“明都锦成”小区XXXXXXXX房屋的业主，房屋建筑面积为91.73m2。被告楼下业主存在违章搭建，违章搭建的建筑顶部因为无法进入清扫而堆积垃圾。2017年3月2日，原告向违章搭建的业主唐丽萍送达整改通知书。2020年4月29日，原告组织二被告与唐丽萍进行协商，但未达成一致意见。被告从2017年9月起未交纳物业服务费，经原告多次催收未果。 以上事实有原告提交的《明都锦成前期物业服务委托合同》、《前期物业委托服务协议书》、二被告户籍信息及产权情况记载、组织被告与违章搭建业主协商的照片、催费通知、整改通知书等证据予以证实。二被告认为原告提供的物业服务不到位，向本院提交了照片，对照片的真实性本院予以确认，但照片反映的内容不能达到二被告的证明目的。 本院认为，原告与四川明都房地产开发有限公司乐至分公司签订的《明都锦成前期物业服务委托合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在“明都锦成”小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及“明都锦成”小区的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，二被告系该小区业主，应根据前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。按照约定，二被告应向原告交纳2017年9月至2019年12月期间的物业服务费3,082元（91.73平方米×1.2元/平方米．月×28月），故对原告要求二被告给付物业服务费3,082元的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于二被告提出原告对小区违章搭建不履行职责和义务的抗辩理由。原告发现小区业主存在违章搭建后，向其发放了整改通知书，并组织被告与违章搭建业主进行协商，已经尽到其服务管理职责。原告系物业服务公司，并非国家行政机关，对违章搭建等问题不能履行强制拆除的行政管理职权，故二被告的抗辩理由不成立。 关于公共能耗费的收取问题。原告与房屋开发公司签订的《明都锦成前期物业服务委托合同》约定，前期物业管理服务费用的构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，公共路灯绿化用水费用；除收取物业管理服务费外，原告不得向本小区业主另行收取其他任何费，二次供水用水用电费用、公共绿地养护费用均由原告自行承担。原告应当按照约定提供服务，收取费用，不能通过与业主单独签订的《前期物业委托服务协议书》的方式擅自扩大收费范围，故原告要求被告支付二次供水用电费用及绿化用水的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告主张二被告支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条之规定，判决如下： 一、被告谢小军、吕显群于本判决生效之日起十五日内向原告乐至县驿鑫物业管理有限责任公司支付2017年9月至2019年12月期间的物业服务费3,082元； 二、驳回原告乐至县驿鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谢小军、吕显群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 刘 姝 二〇二〇年六月八日 书记员 黄仲琼