北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5337号上诉人（原审被告）：赵国强，男，1966年10月11日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京牛大碗快餐连锁有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园20号楼1层101内部分。法定代表人：赵玉昆，总经理。委托诉讼代理人：吕牧红，北京市曙鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴勇，北京市曙鹏律师事务所律师。原审被告：北京德奥达汽车销售有限公司，住所地北京市朝阳区北四环十字口甲一号。法定代表人：石桂元，董事长。委托诉讼代理人：曹海良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人赵国强因与被上诉人北京牛大碗快餐连锁有限责任公司（以下简称牛大碗公司）、原审被告北京德奥达汽车销售有限公司（以下简称德奥达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人赵国强、原审被告德奥达公司的共同委托诉讼代理人曹海良，被上诉人牛大碗公司的委托诉讼代理人吕牧红、戴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国强上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初6065号民事判决,依法改判驳回牛大碗公司的全部诉讼请求,或发回重审。2.一、二审案件受理费由牛大碗公司承担。事实与理由：一审判决违反法定程序，超出诉讼请求进行裁判；且一审判决认定基本事实不清、事实认定错误，适用法律错误，应依法予以改判或发回重审。一、一审判决对牛大碗公司未提出的诉讼请求进行裁判，属于程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案牛大碗公司起诉依据的是2011年5月9日牛大碗公司与德奥达公司、赵国强之间签订的房屋租赁合同，一审法院经过审理认定双方实际履行的是赵国强与牛大碗公司之间签订的房屋租赁合同关系。但一审法院在明确对牛大碗公司要求确认其与赵国强、德奥达公司三方签订的房屋租赁合同无效不予支持后，并没有依据查明的事实作出驳回牛大碗公司诉讼请求的裁决。而是依据合同法第九十七条作出判决，并判令赵国强退还租金，明显超出了牛大碗公司的诉讼请求，严重违反了“不告不理”原则，属于程序违法。二、一审法院认定基本事实不清，事实认定错误。一审法院没有厘清牛大碗公司的诉讼请求与所依据的基础合同之间的逻辑关系，没有查明北京欣和投资管理有限公司（以下简称欣和公司）是否与北京拓远伟业酒店管理有限公司（以下简称拓远公司）解除了租赁合同，牛大碗公司提供的证据不能证明涉案房屋产权人欣和公司已经从第一承租人拓远公司于2018年7月31日强制收回了房屋。欣和公司从拓远公司强制收回涉案房屋是否造成包括第二承租人赵国强、第三承租人牛大碗公司及第四承租人、实际使用人百客雅超市、7-11便利店及东方和谐医疗美容已经不能实际使用涉案房屋的事实，一审法院亦未现场勘验。为查明事实，赵国强申请一审法院依法追加拓远公司为第三人，参加本案诉讼，但一审法院拒不追加，导致上述事实无法查清。一审法院就涉案情况，向隋姓人员进行询问，该隋姓人员联系方式系牛大碗公司提供，隋姓人员非欣和公司的法定代表人，无法核实其真实身份，其真实性、客观性不应认可。三、牛大碗公司、北京溪昴物业管理有限公司（以下简称溪昴公司）和北京海天恒远商品交易市场有限责任公司（以下简称海天公司）存在恶意诉讼的情形。从三家公司的工商企业信息及一审期间牛大碗公司的证人证言可知，三家公司的实际控制人均为赵玉昆和赵天杰，赵天杰与赵玉昆系父子关系，即三个公司系共同的利益共同体。从牛大碗公司提交的证据看，溪昂公司和海天公司就同一房屋、同一时间，与欣和公司分别签署《房屋租赁合同》，明显存在恶意串通、虚构事实，以损害赵国强合法利益之目的。牛大碗公司辩称：同意一审判决，不同意赵国强的上诉请求和理由。一、一审法院判决赵国强退还租金，是基于一审查明的双方租赁关系及相关的事实，判决金额也没有超出一审牛大碗公司的诉讼请求范围，一审判决不存在超出诉讼请求进行裁判的情形。二、承租人拓远公司长期拖欠出租人欣和公司租金，对拖欠租金事宜欣和公司于2017年对拓远公司在朝阳法院提起诉讼，案号为（2017）京0105民初30937号，牛大碗公司为了能够继续使用案涉承租房屋，替拓远公司支付了100万元租金，欣和公司撤诉。但拓远公司对剩余后续发生的租金仍然拖欠，出租人欣和公司完全有权利解除与拓远公司的租赁合同，有事实和法律依据，欣和公司只需对外作出相应的意思表示即可，无需通过诉讼。三、牛大碗公司提交了欣和公司分别与溪昴公司、海天公司于2018年签订的《房屋租赁合同》及与合同对应的交纳租金的发票，以上证据均有原件，一审法院还向欣和公司隋经理就对外出租的事实进行调查，牛大碗公司提交的证据能够充分证明牛大碗公司于2018年8月1日起无法使用案涉的承租房屋。四、我国民事诉讼法司法解释第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。赵国强仅以猜测牛大碗公司与溪昴公司、海天公司存在关联关系，就直接推定三方恶意串通损害赵国强利益，没有事实和法律依据。五、本案中存在恶意和欺诈是赵国强和德奥达公司，德奥达公司向拓远公司支付了租金，赵国强未支付分文，却将合同权利人变更为赵国强。并且德奥达公司、赵国强先后以各自的名义、以共同的名义与牛大碗公司签订了三份《房屋租赁合同》，故意混淆责任主体。德奥达公司述称：同意赵国强的上诉请求，不同意一审判决，但未提出上诉。一审法院对于涉案房屋是否强制收回未查清，牛大碗公司亦未提供充分证据予以证实。牛大碗公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求依法确认牛大碗公司与德奥达公司、赵国强之间签订的房屋租赁合同于2018年7月31日解除，该合同的落款日期是2011年5月9日；2.判令赵国强、德奥达公司连带退还牛大碗公司自2018年8月1日至2019年6月15日租金2035026.33元及利息，利息的计算方式为以2035026.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日算至实际退还之日止。一审法院认定事实：2004年3月18日，欣和公司同拓远公司签订房屋租赁合同一份，约定欣和公司将自有的北京市朝阳区安慧北里逸园X栋南侧部分出租给拓远公司用于经营，建筑面积3404.68平方米。租赁期限自2004年6月16日至2019年6月15日。双方还就租金、保证金、违约责任、装修改造等事项进行了约定。同日，拓远公司作为甲方同乙方德奥达公司签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的北京市朝阳区安慧北里逸园A栋商业用房出租给乙方使用，建筑面积3700平方米。租期自2004年6月26日至2017年6月25日。租金标准每年230万元。此外，双方还就转租、续租、违约责任等事项进行了约定。赵国强与拓远公司、德奥达公司于2006年6月20日签订协议书一份，写明拓远公司与德奥达公司于2004年3月18日签订房屋租赁合同，约定拓远公司将自有的租赁物业出租给德奥达公司，现德奥达公司在上述房屋租赁合同项下的权利义务转让给赵国强，租赁期限从2017年6月25日延至2019年6月25日；从现到租期期满租金共计3900万元，赵国强无需再向拓远公司支付任何费用；拓远公司在此同意，赵国强可以将房屋转租；拓远公司对该房屋享有所有权，如因其他方就此房屋主张权利影响赵国强承租，赵国强有权解除合同，拓远公司应向赵国强退还已收取租金的未履行部分，并赔偿赵国强的全部经济损失。后牛大碗公司、赵国强于2011年5月9日签订房屋租赁合同，约定赵国强同意将涉案房屋转租给牛大碗公司，租赁期限自本合同签订日起至2019年6月25日止；出租房屋租金总额为1900万元；本合同签订当日，牛大碗公司应向赵国强支付第一笔租金200万元，2011年5月30日前，牛大碗公司向赵国强支付剩余租金1600万元，剩余100万元在2011年6月30日前付清；上述款项赵国强应向牛大碗公司开具符合法律手续的凭证，如牛大碗公司要求，则赵国强应配合牛大碗公司对此凭证做公证处理；如牛大碗公司不按合同约定支付租金及其他费用，赵国强有权自迟延之日至牛大碗公司实际支付之日每日按2万元向牛大碗公司索取违约金。如因赵国强原因造成无法正常履行这份合同，牛大碗公司有权要求赵国强退还剩余租金并赔偿由此造成的全部损失（包括贷款利息等）。赵国强于2011年9月28日出具收条，写明已累计收取牛大碗公司支付租金1830万元。2017年赵国强在法院起诉牛大碗公司，要求牛大碗公司给付欠付租金70万元、违约金92.4万元。法院经审理于2017年9月18日依法作出（2017）京0105民初32477号民事判决书，认为牛大碗公司同赵国强约定的租赁期限已超出欣和公司与拓远公司的租赁期限，现未有证据证明双方就此有特殊约定，就超出部分的约定，应属无效。故判决：“一、被告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵国强欠付租金六十三万五千九百八十四元。二、被告北京牛大碗快餐连锁有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵国强违约金五万元。三、驳回原告赵国强的其他诉讼请求”。该判决现已履行完毕。案件审理过程中，牛大碗公司提交1.2011年5月9日牛大碗公司、赵国强、德奥达公司三方签订的房屋租赁合同一份，牛大碗公司同德奥达公司签订的房屋租赁合同一份，该两份合同内容与2011年5月9日赵国强同牛大碗公司签订的房屋租赁合同基本一致，在租赁物、租金标准、租赁期限等主要事项上的约定没有差异。牛大碗公司以此证明己方同赵国强、德奥达公司共三方形成了租赁合同关系，应当由德奥达公司合同赵国强连带向其承担合同项下义务。2.催款函、合同终止告知书、腾房通知各一份，证明在拓远公司拖欠租金的情况下，欣和公司于2018年7月31日将房屋整体收回。3.欣和公司同溪昴公司、海天公司在2018年8月1日签订的房屋租赁合同各一份，证明欣和公司将涉案房屋重新出租给了欣和公司、溪昴公司。赵国强、德奥达公司质证称：1.真实性认可，证明目的不认可，德奥达公司的权利义务已经转让给赵国强，无权再就涉案房屋签订租赁合同，因此各方并未实际履行这个三方的合同。牛大碗公司、赵国强履行的是两方签订的房屋租赁合同。2.真实性、证明目的均不认可。3.真实性无法确认，证明目的不认可，我们不了解欣和公司和拓远公司是否就他们之间的租赁合同发生争议、是否提前解除或终止合同、拓远公司是否实际腾空房屋等情况，赵国强没有收到任何腾房或解除合同的通知或信息。赵国强提交了牛大碗公司、溪昴公司、海天公司的工商登记信息各一份，欲证明这三家公司的实际控制人为一家人，不排除恶意串通，损害他人合法权益的情形。牛大碗公司对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为三家公司都是独立法人企业。案件审理过程中，法院与欣和公司联系，就该案件相关情况进行进一步询问，该公司工作人员隋先生表示：案涉的北京市朝阳区安慧北里逸园A栋商业用房确系欣和公司所有，是靠南侧的部分，欣和公司和拓远公司签订了租赁合同，将房屋出租给了拓远公司，但是拓远公司之后的转租情况其并不清楚，拓远公司和德奥达公司、赵国强、牛大碗公司之间的关系公司也并不了解。欣和公司知道牛大碗公司确实在案涉房屋经营。欣和公司和拓远公司之间的租赁合同应于2019年6月15日到期，按照合同约定，拓远公司应当在2018年5月1日之前将剩余全部租金交给欣和公司，但是拓远公司并未交纳，故欣和公司在2018年5月、6月之间相继给拓远公司发送了催款函、合同终止告知书、腾房通知，并于2018年6、7月间腾退了案涉场地。2018年8月份，欣和公司就重新将案涉场地出租给了海天公司和溪昴公司，这两家公司与牛大碗公司之间是否有关系欣和公司不清楚。针对合同解除问题，法院要求牛大碗公司就2011年5月9日出现了多份内容相近、主体不同的房屋租赁合同进行解释。该公司称：2011年5月9日当天只签订了一份合同，就是我方和德奥达两家签订的那份合同，因为德奥达公司经济实力雄厚，实际上之前也是拓远公司把自己承租的欣和公司的房子转租给了德奥达公司。过了几天，德奥达公司的负责人石桂元和我方的负责人赵天杰商量，说让赵国强来办这个事情，赵国强是石桂元的亲戚。在石桂元的要求之下，赵天杰和赵国强倒签了一份房屋租赁合同。签完之后，我公司又认为不妥，实际履行是和德奥达公司履行，所以又拉上德奥达公司一起三方倒签了一份房屋租赁合同。对此，赵国强、德奥达公司则表示：在2011年，牛大碗公司的赵天杰通过拓远公司的法人任某，想租赁涉案房屋，经拓远公司沟通，赵国强同意转租。牛大碗公司认为是通过任某认识了德奥达公司，所以希望与德奥达公司签订租赁合同，于是就有了牛大碗公司和德奥达公司的租赁合同，这份合同是2011年5月9日签订的。由于涉案房屋上德奥达公司的权利义务已经转让给了赵国强，所以事后德奥达公司认为不应当签订这份合同，经与牛大碗公司协商，要求他们和赵国强直接签署，牛大碗公司不同意，只相信德奥达公司，不信任赵国强，可以三方签订，所以在2011年5月9日之后又签订了牛大碗公司、赵国强、德奥达公司的三方租赁合同。签完这份合同之后，在合同履行过程当中，由于办执照出现了问题，而且德奥达公司又意识到参与这份租赁合同没有任何意义，所以又要求牛大碗公司与赵国强签订了第三份租赁合同，并且把德奥达公司、赵国强同拓远公司的转让协议书作为合同附件。之后，由于牛大碗公司拖欠租金，赵国强才起诉的。一审法院经审理认为：牛大碗公司要求解除同德奥达公司、赵国强签订的房屋租赁合同，但在同一个落款日期2011年5月9日，出现了三份内容极为相近的房屋租赁合同，分别是牛大碗公司同赵国强签订，牛大碗公司同德奥达公司签订，牛大碗公司、赵国强与德奥达公司三方签订。就同一个租赁事实不可能同时履行多份合同，本案应当首先明确，各方就涉案房屋的租赁真实意思为何，到底履行的是哪份合同。从在案证据来看，涉案房屋系欣和公司所有，该公司将之出租给拓远公司，拓远公司又出租给德奥达公司，承租一段时间后，德奥达公司同赵国强、拓远公司签订协议，把自己在原租赁合同中全部权利义务转让给了赵国强，因此德奥达公司已经同涉案房屋无关。（2017）京0105民初32477号案件进一步印证了这一事实，该案中赵国强自己以出租人名义起诉牛大碗公司拖欠租金，牛大碗公司同意继续履行与赵国强之间的房屋租赁合同，未就合同主体提出异议，并且赵国强、牛大碗公司都承认牛大碗公司支付赵国强1830万元租金。因此，法院有理由确定真实的情况是赵国强同牛大碗公司之间形成了房屋租赁合同法律关系，实际得到履行的是赵国强与牛大碗公司两方之间签订的那份房屋租赁合同。现牛大碗公司要求法院确认他们与赵国强、德奥达公司三方签订的房屋租赁合同无效，实际上该合同在约定的租期内并没有实际履行过一天，因此法院对该项诉讼请求不予支持。关于租金的退还问题，即使需要退还租金，退款方也应当是赵国强，同德奥达公司无关。从法院调查的情况来看，至迟到2018年8月1日牛大碗公司所承租的房屋已经被产权单位欣和公司收回，欣和公司在当日把房屋重新出租给海天公司和溪昴公司，因此2018年8月1日之后的租金应当由赵国强退还牛大碗公司。结合生效判决，牛大碗公司同赵国强之间的租赁期限应至2019年6月15日解除，正常履行完毕租金共计18935984元，故赵国强应当退还的租金为2018年8月1日至2019年6月15日的租金2035026.33元。赵国强无故长期占用租金，给牛大碗公司造成一定损失，应当支付利息，利息按照应退还租金（现为2035026.33元）为基数，以中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年8月1日计算至实际退还完毕之日止。综上，一审法院判决：一、赵国强于判决生效之日起十日内退还北京牛大碗快餐连锁有限责任公司二〇一八年八月一日至二〇一九年六月十五日的租金二百零三万五千零二十六元三角三分。二、赵国强于判决生效之日起十日支付北京牛大碗快餐连锁有限责任公司利息，计算方法为以应退还租金（现为二百零三万五千零二十六元三角三分）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自二〇一八年八月一日计算至退还完毕前述租金之日止。三、驳回北京牛大碗快餐连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵国强提供百度地图打印件及门店照片，证明牛大碗公司从赵国强处租来后又转租的三家承租人至今在使用房屋，没有被强制腾退的事实。牛大碗公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，表示牛大碗公司退出后，系三家承租人与其他承租公司签订了租赁合同。德奥达公司认可该证据。牛大碗公司提供如下证据：1.租金发票5张，证明海天公司已按合同约定，向欣和投资公司支付了2018年8月1日至2019年12月的租金；2.租金发票5张，证明溪昴公司已按合同约定，向欣和公司支付2018年8月1日至2019年12月的租金；3.2017年3月赵天杰、赵国强及姚智勇谈话录音，证明牛大碗公司已付租金1830万元，赵国强及姚智勇是为老板石桂元办事的，出租人德奥达公司是石桂元的公司。4.姚智勇、赵国强与赵天杰在2017年7月左右的谈话录音，证明各方再次协商租金事宜。5.工行网上银行电子回单，证明牛大碗公司为了能够继续租用房屋，避免产生违约赔偿，于2017年6月26日通过北京富通盛世房地产顾问有限公司向欣和公司支付100万租金，欣和公司因此于2017年6月30日撤回了对拓远公司的起诉。赵国强、德奥达公司认为牛大碗公司的以上证据并非新证据，其在一审期间已向一审法院提交。证据1、2真实性、关联性和证明目的均不认可，结合赵国强提交的海天公司、溪昂公司、牛大碗公司的企业信息，以及牛大碗公司提交的证言可知此三个公司均由赵天杰实际控制，各方之间存在利害关系,且该10张租金发票的开票时间均一样，足以证明三公司存在一致行动的利益关联关系；证据3、4的真实性认可，关联性及证明目的不认可，该录音所涉争议已经（2017）京0105民初34277号民事判决处理，赵国强的权利主张获得了法院支持；证据5真实性、关联性及证明目的均不认可，该笔款项系由牛大碗公司支付给北京富通盛世房地产顾问有限公司，与本案没有关联性，且（2017）京0105民初34277号民事判决书中已经认定牛大碗公司可就该笔款项向其他主体另行主张。德奥达公司未提交新证据。二审庭审中，赵国强一方当庭拨打其提交的欣和公司电话，欣和公司办公室人员接听并答复，隋岩系经营经理，负责涉案房产租赁事宜，有关涉案房屋的租赁事宜应与隋岩联系询问，联系电话与一审法院拨打欣和公司电话一致。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。关于赵国强应否退还牛大碗公司租金争议，牛大碗公司主张欣和公司作为房屋权利人将涉案房屋收回，导致其无法继续承租使用涉案房屋，赵国强作为出租方应将其未予使用房屋期间的租金退还，并就此提交了现承租涉案房屋的两家公司与欣和公司所签的房屋租赁合同，该两家公司向欣和公司交纳2019年8月1日起的租金发票，欣和公司对实际使用人所发腾退通知等证据予以证实，经审查，牛大碗公司提供的证据能够相互印证，亦与一审法院向隋岩了解的情况相印证，故基于现有证据及查明事实，牛大碗公司主张之事实具有高度盖然性。赵国强虽然对欣和公司作为房屋权利人收回涉案房屋事宜予以否认，但并未提供有效反证予以证实，故本院对赵国强的事实主张不予采纳。结合双方当事人陈述以及双方提交的欣和公司电话及电话联系内容看，隋岩知悉涉案房屋租赁事宜，隋岩所述内容亦能够与牛大碗提交的证据相互印证，赵国强虽质疑隋岩所述，但未提出反证证实，本院不予采纳。因此，综合上述分析，结合牛大碗公司与赵国强所签房屋租赁合同约定，在案证据以及本案具体情况，一审法院认定赵国强应当退还牛大碗公司租金并给付相应利息损失，有事实和法律依据，本院应予维持。赵国强据此上诉请求不予退还租金并给付利息，依据不足，本院不予支持。赵国强上诉主张牛大碗公司、溪昴公司、海天公司存在恶意串通，不应退还租金，但其并未就此提供充分证据证实，且结合在案证据，牛大碗提交了溪昴公司、海天公司分别与欣和公司所签房屋租赁合同及实际交纳租金的发票，故本院对赵国强的该项意见难以采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。赵国强上诉认为一审法院超诉讼请求裁判，违反“不告不理”原则，程序违法。经审查，一审法院判令赵国强退还牛大碗公司相应租金，给付相应利息并驳回牛大碗公司其他诉讼请求的结果并未超出牛大碗公司的诉讼请求范围。结合查明的事实，牛大碗公司诉讼请求确认其与德奥达公司、赵国强之间签订的房屋租赁合同于2018年7月31日解除，一审法院对该合同进行了审查，并根据查明的事实认定赵国强同牛大碗公司之间形成了房屋租赁合同法律关系，而牛大碗公司要求确认的三方合同在约定的租期内并没有实际履行，故对牛大碗公司的该项诉讼请求予以驳回。同时，因牛大碗公司提出要求德奥达公司、赵国强退还租金并给付应退还租金的利息，故一审法院对此请求所涉及的赵国强与牛大碗公司之间的房屋租赁合同法律关系予以审查并在一审判决的“本院认为”进行分析认定，从而对牛大碗公司的该项诉讼请求予以判定，亦非上述规定之严重违反法定程序情形，故赵国强该项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。因本案系房屋租赁合同纠纷，拓远公司并非本案合同相对方，亦非必须参加诉讼的参与人，一审法院未予追加拓远公司并无不当。赵国强上诉认为一审法院未予追加拓远公司程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。综上，赵国强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23080元，由赵国强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年六月五日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  陈 猛书 记 员  刘 欣