山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终545号上诉人（原审被告）：王金成，男，1968年4月11日出生，汉族，住济宁市。上诉人（原审被告）：赵相敏，女，1971年7月28日出生，汉族，住济宁市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：冯伟，山东盈广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济宁金正房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区车站东路西，统一社会信用代码91370811572866045H。法定代表人：张恒义，总经理。诉讼代表人：济宁金正房地产开发有限公司管理人。负责人：陈士乾，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：崔蒙蒙，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张波，山东文思达律师事务所律师。上诉人王金成、赵相敏因与被上诉人济宁金正房地产开发有限公司对外追收债权纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初7798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王金成、赵相敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，上诉人不服一审判决部分的上诉请求数额为70076.71元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决上诉人支付违约金的起算时间错误。一审判决确认上诉人不存在违约行为，上诉人与被上诉人双方在判决生效前仍然适用《济宁市商品房买卖合同》约定的付款方式——按揭贷款，一审判决改变了合同约定的付款方式，判决上诉人于判决生效后十日内支付被上诉人剩余购房款490万元。对新的付款方式，在判决生效后才对上诉人有效。一审判决从被上诉人起诉之日（2019年6月27日）计算违约金扩大了上诉人的损失，没有法律依据。按一审法院判决确定的付款方式，违约金应从判决生效之日起计算。济宁金正房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。双方于2015年2月签订商品房买卖合同，上诉人认购被上诉人开发的金正广场1层106、107商品房，并缴纳了部分房款，尚余房款490万元未支付。后被上诉人于2016年8月12日经济宁市任城区人民法院裁定进入重整程序，现为维护被上诉人及其他债权人的利益，管理人作为诉讼代表人依法提起诉讼，一审判决上诉人限期支付剩余房款，并依法承担相应违约金，该违约金应自2019年6月27日被上诉人起诉要求其支付剩余房款之日起开始计算，计算至实际付清房款之日。综上，一审判决认定事实清楚，违约金的计算依据合理合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。济宁金正房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付购房款490万元及违约金，违约金自2015年9月3日房屋交接之日按未支付购房款部分的日万分之三计算至支付全部购房款之日止；2、诉讼费、保全费、保险费均由被告承担。一审法院认定事实，被告王金成、赵相敏系夫妻关系。2015年3月13日、2015年4月16日，原告金正房产公司与被告王金成签订了两份《济宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：被告王金成购买原告金正房产公司金正广场商务综合楼1单元1-2层0106号房、0107号房，每平方米13500元；其中0106号房产共计4894425元，首付款为2494425元，剩余购房款2400000元实行按揭贷款；0107号房产共计5538915元，首付款为3038915元，剩余购房款2500000元实行按揭贷款。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，因乙方（被告）原因造成银行不同意贷款、无法全额贷款或者无法发放贷款的，自甲方（原告）通知之日起10日内，乙方（被告）应自筹资金向甲方（原告）支付剩余房款，逾期不能支付的，按照《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任。甲方（原告）同意协助乙方（被告）办理银行贷款手续，但不承担办理义务。合同签订后，被告王金成交纳两套房产的首付款共计5533340元，剩余购房款4900000元因未能办理按揭贷款未向原告金正房产公司支付；在本案诉讼前，原告金正房产公司未向被告王金成、赵相敏主张支付剩余购房款。2016年8月12日，一审法院作出了（2016）鲁0811民破1号民事裁定书，裁定受理山东冠鲁置业有限公司、济宁得威德电缆桥架有限公司、山东巨能混凝土有限公司、济宁振业建筑安装有限公司、林进军、张学廷对本案原告金正房产公司的重整申请。2017年10月19日，一审法院作出了（2016）鲁0811民破1-1号决定书，决定解除山东公明政和律师事务所的本案原告金正房产公司的管理人职务，指定山东文思达律师事务所为本案原告金正房产公司管理人。2017年4月10日，一审法院受理了本案被告王金成与本案原告金正房产公司确认合同有效纠纷一案，被告王金成要求确认双方于2015年3月13日、2015年4月16日签订的两份《济宁市商品房买卖合同》合法有效，确认本案被告王金成行使取回权。2017年5月25日，一审法院作出了（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》，认定本案被告王金成与本案原告金正房产公司签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系有效合同，现本案原告金正房产公司虽经法院裁定进行重整，但金正广场商务综合楼1单元1-2层0106号房、0107号房在本案原告金正房产公司进入重整前已进行了交付，双方虽未办理房屋产权过户手续，但涉案房产被告王金成已实际占有，应属于本案被告王金成所有，本案被告王金成对上述财产应享有取回的权利。本案被告王金成虽尚欠部分购房款未支付，但未支付的责任不在本案被告王金成，根据合同约定，尚欠房款部分应以按揭贷款的形式缴纳，本案被告王金成支付首付款的合同义务已履行完毕，本案被告王金成未支付的房款部分，本案原告金正房产公司可以作为债权予以主张。原告金正房产公司不服一审法院作出的（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》，提起上诉，济宁市中级人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁08民终33143号《民事判决书》，判决维持原审判决。原告金正房产公司不服上诉一、二审判决，向山东省高级人民法院提起再审申请，山东省高级人民法院再审后于2018年12月6日作出（2018）鲁民申5464号《民事裁定书》，驳回了原告金正房产公司的再审申请。原告金正房产公司仍然不服判决，又就济宁市中级人民法院（2017）鲁08民终33143号《民事判决书》向济宁市人民检察院申请抗诉，济宁市人民检察院于2019年5月5日作出决定，不支持原告金正房产公司的监督申请。2019年6月27日原告金正房产公司向一审法院起诉，要求被告王金成、赵相敏支付剩余购房款。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张和本案事实，一审法院总结本案争议的焦点如下：1、原告金正房产公司要求被告王金成、赵相敏立即支付剩余购房款的诉讼请求有无事实和法律依据。2、原告金正房产公司要求被告王金成、赵相敏支付违约金的诉讼请求有无事实和法律依据。一、关于原告金正房产公司要求被告王金成、赵相敏立即支付剩余购房款的诉讼请求有无事实和法律依据。一审法院认为，原、被告于2015年3月13日、2015年4月16日签订的两份《济宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告王金成购买了原告金正房产公司的两套房屋，按照合同约定支付了首付款共计5533340元，尚有购房款4900000元因房屋按揭贷款手续未办理未能支付，上述事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第三十五条规定，“出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未依约支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十五以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。因本条第二款规定未能取回标的物，出卖人（管理人）依法主张买受人继续支付价款、履行完毕其他义务，以及承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”。本案中，已生效的（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》认定：王金成虽尚欠部分购房款未支付，但未支付的责任不在王金成，根据合同约定，尚欠房款部分应以按揭贷款的形式缴纳，王金成支付首付款的合同义务已履行完毕，王金成未支付的房款部分，金正房产公司可以作为债权予以主张。故依照上述法律规定及已生效的（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》认定内容，被告王金成、赵相敏理应对其未支付的剩余购房款490万元承担偿还责任。二、原告金正房产公司要求被告王金成、赵相敏支付违约金的诉讼请求有无事实和法律依据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。上述法律可以看出：确定当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，应当以过错作为确定责任的要件和确定责任范围的依据，也即违约责任归责原则。本案案涉房产剩余购房款未能缴纳的责任是否在被告王金成、赵相敏，是确定违约责任是否成立的必要条件。一审法院认为案涉房产部分购房款未支付的责任并不在被告王金成、赵相敏，理由如下：首先，双方当事人签订的《济宁市商品房买卖合同》第六条约定,“买受人按下列第3种方式（按揭贷款）按期付款”，根据该约定，被告王金成购买案涉房屋除支付首付款外，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，“因乙方（被告）原因造成银行不同意贷款、无法全额贷款或者无法发放贷款的，自甲方（原告）通知之日起10日内，乙方（被告）应自筹资金向甲方（原告）支付剩余房款，逾期不能支付的，按照《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任”。根据上述约定，被告王金成购买案涉房屋除支付首付款外，剩余购房款以银行按揭贷款方式支付，如因被告王金成原因造成银行不同意贷款、无法全额贷款或者无法发放贷款的，被告王金成应承担自收到原告通知之日起10日内，向原告支付剩余房款。本案中，被告王金成、赵相敏未能支付剩余购房款的原因系其未能按照合同约定办理房屋按揭贷款，而其未能办理按揭贷款系因原告金正房产公司开发的案涉房产土地证被抵押。故本案案涉房产的剩余购房款未能支付的责任不在被告王金成、赵相敏。对于该事实一审法院已生效的（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》有关“王金成虽尚欠部分购房款未支付，但未支付的责任不在王金成”的判决结果也予以确认。其次，在本案立案之前，原告金正房产公司并不认可被告王金成、赵相敏对本案案涉房产享有取回权，并未向被告王金成、赵相敏主张支付下剩的购房款。在一审法院作出（2017）鲁0811民初3328号《民事判决书》，认定被告王金成、赵相敏对案涉房产享有取回权后，原告金正房产公司不服一审法院判决，提起上诉、再审、抗诉，2019年5月5日济宁市人民检察院作出“不支持金正房产公司检察监督申请的结论”后，原告金正房产公司才于2019年6月27日向一审法院起诉，要求被告王金成、赵相敏支付剩余购房款。以上事实可以看出，在原告金正房产公司提起本案诉讼前，原告金正房产公司从未要求被告王金成、赵相敏支付剩余的购房款，而是就案涉房产是否属于破产财产持续进行诉讼、申诉、抗诉，在此特殊情形下不能苛责被告王金成、赵相敏主动支付剩余的购房款。故在原告提起本案诉讼前未支付剩余购房款的责任不能规责于被告王金成、赵相敏。第三，鉴于被告王金成、赵相敏在合同履行中并无过错，故原告金正房产公司要求其二人支付自2015年9月3日房屋交接之日按未支付购房款部分的日万分之三计算至支付全部购房款之日止违约金的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持；但是，在原告金正房产公司提起本案诉讼后，应视为其自此开始向二被告主张支付剩余购房款的权利，故自起诉之日起二被告应向原告金正房产公司支付逾期付款利息（按同期银行贷款利率计算）。综上所述，一审法院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，二被告购买了金正广场商务综合楼1单元1-2层0106号、0107号两套房屋，按照合同约定支付了首付款共计5533340元，剩余购房款490万元未付事实清楚、证据充分；被告王金成、赵相敏系夫妻关系，案涉房屋系其夫妻关系存续期间购买，为其夫妻共同财产，为此应支付的购房款应当由其二人共同偿还；故原告金正房产公司要求被告王金成、赵相敏支付剩余的购房款4900000元，理由正当，符合相关的法律规定，一审法院应予以支持。原、被告在两份《济宁市商品房买卖合同》中明确约定首付款外的购房款以按揭贷款的方式支付，因不能归责于二被告的原因，按揭贷款并未获得银行审批，加之原告金正房产公司因资不抵债申请破产重整，其在本案起诉前并未向二被告主张支付剩余购房款的权利，故原告金正房产公司并无证据证明二被告在履行合同义务时存在过错，因此，其要求本案被告王金成、赵相敏支付（自2015年9月3日起，按日万分之三计算支付）违约金的诉讼请求一审法院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。鉴于原告金正房产公司在提起本案诉讼前并不认可二被告对其购买的房屋享有所有权，并不主张二被告支付剩余购房款，故其要求二被告支付逾期付款违约金应自其起诉之日按同期银行贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内被告王金成、赵相敏支付原告济宁金正房地产开发有限公司剩余购房款4900000元及相应违约金（以4900000元为基数，自2019年6月27日起至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告济宁金正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23000元，诉讼保全费5000元，由被告王金成、赵相敏负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，民事活动均应遵守诚实信用原则。本案中，双方当事人对一审判决查明的事实部分均无异议，双方当事人争议的焦点问题为：涉案违约金应从何时开始计算。对于该焦点问题，二上诉人主张因一审判决改变了双方约定的付款方式，故涉案违约金应从本案判决生效后开始计算。本院认为，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，“因乙方（上诉人）原因造成银行不同意贷款、无法全额贷款或者无法发放贷款的，自甲方（被上诉人）通知之日起10日内，乙方（上诉人）应自筹资金向甲方（被上诉人）支付剩余房款，逾期不能支付的，按照《商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任”。虽然该条款约定了逾期付款的违约责任，但上诉人未能办理按揭贷款系因被上诉人开发的案涉房产土地证被抵押，故本案案涉房产的剩余购房款未能支付的责任不在上诉人，即上诉人对合同履行过程中的逾期付款并无过错，被上诉人主张二上诉人按照合同约定支付违约金无事实和法律依据。但被上诉人对二上诉人确实享有债权，二上诉人亦应对其未支付的剩余购房款490万元承担偿还责任，因被上诉人济宁金正房地产开发有限公司在提起本案诉讼前未主张上诉人王金成、赵相敏支付剩余购房款，故被上诉人济宁金正房地产开发有限公司在提起本案诉讼时，应视为其开始向上诉人王金成、赵相敏主张支付剩余购房款的权利，上诉人王金成、赵相敏此时开始负有支付剩余购房款的义务，因此，一审法院认定上诉人王金成、赵相敏以4900000元为基数，自2019年6月27日起至实际付清之日止，按照同期银行贷款利率计算支付违约金，并无不当。综上所述，上诉人王金成、赵相敏的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由上诉人王金成、赵相敏负担。本判决为终审判决。审判长  刘力红审判员  胡玉松审判员  张 鹏二〇二〇年六月三日书记员  汤 洋