河北省大名县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0425民初43号 原告：河北大名农村商业银行股份有限公司，住所地大名县天雄路东段南侧。统一社会信用代码：91130425738710113K。 法定代表人：李建新。 委托诉讼代理人：苗双奎，大名县法律援助中心律师。 被告：刘建国，男，1962年12月1日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：张风格，河北睛明律师事务所律师。 原告河北大名农村商业银行股份有限公司与被告刘建国租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北大名农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人苗双奎、被告刘建国的委托诉讼代理人张风格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北大名农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，判令被告腾清房屋内全部物品，将案涉房屋归还原告（房屋包括7间临街门市房、25间旅馆房、院内车库2间）；2.请求支付自2008年9月1日起至2019年10月31日止之间拖欠的房屋租金781667元，并自2019年11月1日起按照年租金7万元继续支付房屋租金直至腾清房屋之日止；3.请求判令被告支付截止到2019年10月31日未付租金的迟延利息207060元（利息标准按银行同期贷款利率4.35%计算），并且继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕。事实和理由：被告于2008年9月1日与原金城信用社（现为原告下属金城支行）签订房屋租赁合同，该合同约定甲方（原告方）将门市7间和旅馆及院内小房租给乙方（被告方）使用，乙方使用时间为5年，自2008年9月1日至2013年8月31日止，每年交租金一次，年租金为7万元。但是被告接收承租房屋后未支付任何租金，已严重违反合同约定，构成根本违约。原告多次要求解除合同，交还房屋，被告拒不返还，侵占至今。 刘建国辩称，本案已经超过诉讼时效；房租租金已经冲抵完毕，原告应当退还被告购房款180万元及利息，原告一直没有给办理过户手续。被告给过金城信用社180万元的购房款，另被告对门市房加固、维修、装修、换门窗支出款35万元，院内硬化支出2.2万元，旅馆加固、维修、装修支出21万元，院内建房150平方米，前楼做防水四次计款5.7万元；被告根据大名县规划对租赁房屋的外墙进行仿古改造支付18700元。 经审理查明：2008年9月1日被告刘建国作为乙方与作为甲方的原大名县农村信用合作联社金城信用社签订《租赁协议》，该协议约定甲方将剩余门市7间和旅馆及院内小房租给乙方使用；乙方使用时间为5年，自2008年9月1日至2013年8月31日止；每年交租金一次，年租金为7万元；过道甲、乙双方共同使用；房子出现险情时，可用租金修整，保证乙方正常使用；乙方有义务保护房子的完整。原大名县农村信用合作联社金城信用社于2008年9月1日将上述约定房屋包括7间临街门市房、25间旅馆房、院内车库2间交付被告刘建国使用。合同到期后原告并未收回房屋，继续有被告使用。 另查明，于2017年12月29日经中国银行业监督管理委员会河北监管局批复，河北大名农村商业银行股份有限公司承接大名县农村信用合作联社的债权债务，大名县农村信用合作联社及其分支机构变更为河北大名农村商业银行股份有限公司及其分支机构。2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为年利率4.25%。 上述事实有《租赁协议》、收据、土地使用证、房屋所有权证、（2019）冀0425民初2702号民事判决书、中国银行业监督管理委员会河北监管局批复、勘验笔录及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告河北大名农村商业银行股份有限公司承接原大名县农村信用合作联社的债权债务，原大名县农村信用合作联社及其分支机构包括原大名县农村信用合作联社金城信用社在内，变更为河北大名农村商业银行股份有限公司及其分支机构，原告河北大名农村商业银行股份有限公司与被告刘建国签订的2008年9月1日房屋《租赁协议》，作为合同相对方，原告为合同主体是成立的，该《租赁协议》加盖有原大名县农村信用合作联社金城信用社的印章及其负责人的个人印章，有刘建国的签字，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故原、被告之间的租赁房屋《租赁协议》成立生效，并且原大名县农村信用合作联社金城信用社当时已经将租赁标的房屋交付合同相对方刘建国，履行了《租赁协议》，约定租赁期限5年，现在《租赁协议》约定的租赁期限早已超过。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此可认定《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。现原告起诉要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”无论在《租赁协议》约定的租赁期限内，还是租赁期限到期之后，被告长期均未支付租金，应当支持原告解除租赁合同的诉讼请求，但是考虑实际租赁使用情形，可以给于被告合理的腾退期限。 原告请求支付自2008年9月1日起至2019年10月31日止之间拖欠的房屋租金781667元，并自2019年11月1日起按照年租金7万元继续支付房屋租金直至腾清房屋之日止；另请求判令被告支付截止到2019年10月31日未付租金的迟延利息207060元（利息标准按银行同期贷款利率4.35%计算），并且继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”综合上述法律规定，虽然原告陈述向被告主张过租金，但是不能陈述主张租金的时间、经手人，被告也辩称原告从来就没有向被告主张过租金，故对原告要求被告应当支付的2016年8月31日前的租金，可确认被告的抗辩意见成立，已经超过三年的诉讼时效，应不予支持原告的该部分请求。2016年9月1日至2017年8月31日届满一年，被告应当于2017年8月31日支付原告租金7万元，现已出现逾期情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”原告要求按银行同期贷款年利率4.35%计算利息，现应以7万元为基数，自2017年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.25%计算至2019年10月31日未付租金产生迟延利息6445.83元；2017年9月1日至2018年8月31日又产生租金7万元，被告租赁费自2018年9月1日起按前述计算方法及相应期间又产生迟延利息3470.83元；2018年9月1日至2019年8月31日又产生逾期租金7万元，按照上述计算方法及相应期间又产生迟延利息495.83元；三部分利息合计10412.49元，被告应当向原告支付，原告要求的截止到2019年10月31日未付租金迟延利息207060元，超出的部分不予支持。2019年9月1日至2019年10月31日产生租金为11666.67元，加上述21万元租金，共计221666.67元，被告应当支付。原告要求租金781667元，超出的部分不予支持。原告请求判令被告支付2019年11月1日之后对未付租金的继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕，因为2020年8月31日之后是否会出现逾期情形并未实际发生，故仅对已经产生的逾期付款租金191300元，被告应当继续支付逾期利息，其他诉讼请求不予支持。 被告辩称，原告应当退还被告购房款180万元及利息，原告一直没有给办理过户手续。但是被告并未提交买卖合同及相关收据，也未提交履行过程的证据，原告也不予认可，且买卖合同关系与本案也不是相同法律关系，本案不应当一并处理。被告另辩称，被告对门市房加固、维修、装修、换门窗支出款35万元，院内硬化支出2.2万元，旅馆加固、维修、装修支出21万元，院内建房150平方米，前楼做防水四次计款5.7万元，及被告根据大名县规划对租赁房屋的外墙进行仿古改造支付18700元，要求抵顶租金。合同虽然约定“房子出现险情时，可用租金修整，保证乙方正常使用”，但是被告并不能提出证据证明房子出现过险情，另被告对上述支出，在事前未通知原告，也未征得原告同意，事后并未向原告进行告知说明，即使实际产生也属于被告本身经营需要，故被告的该辩称，既没有合同依据，也不符合法律规定，本院不予认可，被告要求对其该投资进行鉴定评估，也不存在必要性。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、对原告河北大名农村商业银行股份有限公司与被告刘建国签订的2008年9月1日房屋《租赁协议》予以解除； 二、被告刘建国腾清房屋内全部物品，将租赁的房屋，即7间临街门市房、25间旅馆房、2间院内车库交还原告河北大名农村商业银行股份有限公司； 三、被告刘建国给付原告河北大名农村商业银行股份有限公司截止2019年10月31日前的房屋租金221666.67元、逾期付款利息10412.49元； 四、被告刘建国向原告河北大名农村商业银行股份有限公司自2019年11月1日起至腾清房屋之日止按照年租金7万元继续支付房屋租金（或者占有使用费）； 五、被告刘建国向原告河北大名农村商业银行股份有限公司以21万元为基数自2019年11月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（不超过年利率4.35%）计算至实际支付之日止； 对上述判决二、三、四、五项，被告于本判决生效之日起30日内履行完毕； 六、驳回原告河北大名农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13687元，减半收取6843.50元，由原告河北大名农村商业银行股份有限公司负担5364.90元，被告刘建国负担1478.60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  尤章印 二〇二〇年六月二日 书记员  李晓明 ——