北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终61号上诉人（原审原告）：北京万州太白居美食有限公司,住所地北京市朝阳区安华西里三区15号楼一层。法定代表人:黎伟影,总经理。委托诉讼代理人：邓文忠，男，北京万州太白居美食有限公司经理。委托诉讼代理人：宋继东，男，北京万州太白居美食有限公司经理。被上诉人（原审被告）：上海永琪美容美发经营管理有限公司,住所地中国（上海）自由贸易试验区华京路2号6层612室。法定代表人:王美芳,执行董事。委托诉讼代理人：秦峰，北京实地律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京华都安然物业管理中心有限公司，住所地北京市朝阳区安外外馆东街50号。法定代表人：于凤林，经理。委托诉讼代理人：李刚，男，北京华都安然物业管理中心有限公司职员。上诉人北京万州太白居美食有限公司（以下简称太白居公司）因与被上诉人上海永琪美容美发经营管理有限公司（以下简称永琪公司）、北京华都安然物业管理中心有限公司（以下简称华都安然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初73112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太白居公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持太白居公司一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由永琪公司、华都安然公司承担。事实和理由：一、一审判决对太白居公司投建370平方米违章建筑相关事实认定错误。太白居公司与永琪公司2012年签署合同涉及面积725平方米比太白居公司与华都安然公司2005年签署合同涉及面积352.5平方米多出约370平方米,一审判决将两面积错误混同。二、一审判决对永琪公司未向太白居公司腾退370平方米违章建筑与华都安然公司无权要求腾退370平方米事实未作认定。三、一审判决认定永琪公司与华都安然公司218.9平方米的合同等同于725平方米,违背常理与法律。四、一审判决断章取义地认定（2013）朝民初字第07335号民事判决书认定的事实。五、华都安然公司的陈述均不符客观事实与法律规定。六、一审判决将太白居公司对违章建筑事实占有权利无偿判给华都安然公司享有物权或其他物权性质权利,不但让华都安然公司占用国家道路、公园道路、小区居民道路成为合法,还让华都安然公司占有太白居公司投入的建筑材料及劳动成果。显然违法也不公平。七、根据与华都安然公司约定,太白居公司在租赁期间新建水电气设备设施所有权完全属于太白居公司。一审判决事实上将该权利连同370平方米违章建筑一并判给华都安然公司,无事实与法律依据。八、对永琪公司意见的回应：1.太白居公司基于对370平方米违章建筑的法定事实占有权利及新建水电气设备设施的所有权，太白居公司诉请事实及法律依据充分；2.永琪公司多处违约；3.370平方米违章建筑是太白居公司占用国家、公园、小区道路投建,事实占有至今,永琪公司一直未能腾退占用至今,应当依法参照合同约定标准向太白居公司承担责任。九、一审判决理由罔顾事实，牵强附会，欺负弱势群体。永琪公司辩称：同意一审判决，不同意太白居公司的上诉请求。永琪公司认为太白居公司并非租赁房屋的所有权人，无权要求永琪公司承担消除危险、恢复原状、赔偿损失的责任。华都安然公司辩称：同意一审判决，不同意太白居公司的上诉请求。太白居公司向一审法院起诉请求：一、判令永琪公司对装修造成的房屋主体结构损害后果承担如下责任：1.墙体修复，修复范围：房屋南段（6-17轴）地下一层、一层。修复方案：在房屋地下一层14轴、一层8轴、10轴、12轴、14轴各加设200厚MU10页岩砖横墙一道。2.楼板修复：向太白居公司支付楼板损害修复费用60329.79元（现场勘验房屋有19个孔洞，永琪公司否认孔洞费已经扣除）。3.承担北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第07335号民事判决书太白居公司承担的诉讼费3888.5元及鉴定费45000元。二、判令永琪公司拆除房屋北二楼包间设备、设施，恢复原状，消除危险。三、判令永琪公司支付补偿费用50347.22×43月=2164930.56元（自2015年9月25日至2019年6月24日计43个月），支付迟延付款利息272780.75元；2019年5月25日起至永琪公司停止经营占用太白居公司所建临时房屋之日止的补偿费用。四、判令永琪公司向太白居公司承担第七条第（二）款第1、3、4、8项约定的违约责任，支付最高违约金人民币200万元，承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2005年5月12日，华都安然公司作为出租方（甲方）、太白居公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将朝阳区安外外馆东街50号院内东大门南侧上下两层（原用途为自行车棚），呈南北走向，使用面积352.5平方米，租赁期限自2005年5月20日至2015年5月19日，共计十年。未经甲方许可，乙方在租赁期内不得以任何形式将该房屋部分或全部转租给他人。2012年4月24日，华都安然公司与太白居公司签订《补充协议》，约定：乙方提出将正在承租的房屋的经营项目进行变更并对房屋进行重新装修。甲方同意乙方变更经营项目并对房屋进行重新装修。2012年4月6日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同》，约定：“甲方是位于朝阳区安外外馆东街50号商铺（现经营餐饮，经营者为邓文忠，实际使用总面积双方一致估算值约为725平米，以下简称“商铺”）的合法使用者，2012年2月对该店扩建（扩建费用双方一致评估为人民币260万元）及装修结束（装修费用双方一致评估为人民币100万元，不含留乙方使用电器及设备）。甲方同意将该商铺提供给乙方使用以取得扩建、装修费用的补偿及利润损失补偿。乙方为国内知名度较高的美容美发企业，拥有丰富的行业经营管理经验，现乙方同意与甲方协作经营“永琪”连锁美容美发店，并愿意支付甲方补偿费用。北京安然物业管理中心为该商铺的所有者，同意甲方现蜀都饭庄餐饮经营项目变更为美容美发。合作期限五年，自商铺实际交由乙方管理之日起计算。协作期届满，甲方收回全部房屋，乙方应将商铺在完好状态下（自然磨损除外）如期交还给乙方。未经甲方同意，乙方不得擅自与华都安然公司签订房屋租赁合同或其他经营协议。乙方装修期满后每年支付甲方补偿费用均为人民币120万元（大写：壹佰贰拾万元整），即每个月补偿费用为人民币10万元（大写：壹拾万元整）。补偿费用每半年支付一次，每次人民币60万元。首次支付期限为本合同签订之日，其后应在每年的5月及11月前支付下期补偿费用。本合同签订之日，乙方应向甲方缴付人民币10万元（大写：壹拾万元整）作为保证邓文忠含美容美发经营项目个体户营业执照合法使用及履行本合同的保证金。在乙方全部履行本合同义务、乙方交还邓文忠个体户营业执照、商铺并交清所欠的一切费用（包括水、电、气及电话等费用）情况下，甲方于乙方退房之日起15日内退还乙方保证金（不计利息）。重新装修期为45天，自商铺实际交由乙方管理之日起计算，在此期间乙方不支付补偿费用。甲方应于2012年4月20日前将该商铺交付乙方，乙方承担商铺装修期间乙方使用产生的水费、电费、燃气、供暖等相关费用。合同期间，乙方再次装修的，甲方不再免除补偿费用。因装修期导致乙方实际经营期限不满五年的，按实际经营时间计算协作期限。装修物所有权：本合同期满后，乙方在装修过程中所形成的不可动的建筑物或设施（包括但不限于全部新装空调）归甲方所有，除按本协议约定外，乙方不要求给予任何形式的补偿；乙方在装修过程中所形成的可移动的物品归乙方所有。乙方违约责任：7.2.1、乙方逾期一个月未付补偿费用。7.2.2、乙方未能按照本合同约定经营满五年。7.2.3、欠缴各项费用达40天以上的。7.2.4、擅自改变经营房屋的用途或拆改主体结构、变动主体结构、损坏房屋主体结构的。7.2.5、将该商铺转让或转租给华都安然公司经营的。7.2.6、严重不服从北京安然物业管理中心统一物业管理的，导致其向甲方发出解除商铺租赁合同通知，经甲方协商不能避免商铺租赁合同解除后果的。7.2.7、发现乙方利用经营房屋从事违法犯罪活动的，经公安机关调查核实的。7.2.8、违反本合同第二条第四款约定的，甲方享有单方面合同解除权，除乙方所缴纳的保证金及支付的当期补偿费用甲方不予退还外，乙方还应向甲方支付约定赔偿金。甲方行使单方解除权时，视为同时放弃合同剩余期限未付补偿费用主张。乙方发生乙方严重违约行为之日起30日内，如乙方已承担违约责任或已与甲方达成谅解协议，甲方未行使解除权的，本合同继续履行。约定赔偿金：第一年截至日期2013年5月前赔偿金为200万元。第二年截至日期2014年5月前赔偿金为100万元。第三年截至日期2015年5月前赔偿金为60万元。第四年截至日期2016年5月前赔偿金为100万元。第五年截至日期2017年5月前赔偿金为80万元。已过期限的赔偿金不重新计算，违约时以后年限期间的赔偿金不累加。违约时当年期限内的赔偿金金额固定，不因时间减少而减少”。（以上为原文）。2012年12月24日，太白居公司作为甲方、永琪公司作为乙方签订《协作经营合同补充协议》，重新约定了补偿费的数额及给付期限。2012年5月18日、2012年6月5日、2012年6月7日，华都安然公司分别向太白居公司发送装修工程违章整改通知。2013年华都安然公司诉至法院要求太白居公司赔偿房屋损失1107750元，理由是2005年5月12日华都安然公司与太白居公司签订《房屋租赁合同》。2012年5月太白居公司对租赁物进行装修，未经华都安然公司同意擅自对房屋楼板和承重墙打孔，并在拆卸设备时野蛮施工，造成原完好的屋顶损坏，破坏了租赁物的主体结构，华都安然公司多次制止，但是太白居公司仍继续施工。诉讼期间，经华都安然公司申请，依据法定程序，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院鉴定中心）对涉案房屋的修复方案进行鉴定。建研院鉴定中心作出（2014）建鉴字第143号《司法鉴定意见书》，针对涉案房屋楼板和墙体开孔情况出具修复方案：关于楼板孔洞修复方案的修复范围系涉案房屋一层、二层洗手池、蹲便池、淋浴设备等的给排水管在地板上的开孔位置，分为四个步骤进行修复；关于墙体孔洞修复方案的修复范围系涉案房屋外墙因排水管、空调相关管道、电线管及通风口在墙上开孔位置，分为三个步骤进行修复。经华都安然公司申请，法院委托建研院鉴定中心对涉案房屋的安全性、房屋承载力及房屋整体抗震强度进行鉴定，根据鉴定结论作出修复方案。建研院鉴定中心作出（2015）建鉴字第17号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、涉案房屋墙体高度比满足相关规范的要求；2、涉案房屋墙体抗压承载力满足相关规范的要求；3、涉案房屋墙体抗震性能满足相关规范的要求；4、涉案房屋抗震横墙间距不符合相关规范的要求；5、涉案房屋一层楼板多处开设孔洞，对房屋主体结构造成安全隐患。建研院鉴定中心就此作出鉴函（B15017）-5《修复意见》，分别针对墙体修复及楼板修复做出修复建议。经法院审理还查明，关于租赁房屋状况，北京市朝阳区外馆东街50号房屋登记所有权人系北京市牧工商总公司。1994年3月，北京市人民政府办公厅下发京政办发（1994）23号文件，撤销北京市牧工商总公司组建北京华都集团。1996年，北京市人民政府办公厅下发京政函（1996）72号文件，同意北京华都集团改制为国有独资公司，名称为北京华都集团有限责任公司（以下简称华都集团）。后，华都集团委托华都中心（即华都安然公司）对北京市朝阳区外馆东街50号房屋进行物业经营和管理。据备案房屋位置示意图、房屋状况表结合北京市房屋登记表显示，该院东侧混合结构平房（砖）建筑面积系22平方米；东侧其它结构建筑物（瓦）建筑面积系196.9平方米。经各方当庭指认陈述并结合房屋权属存档资料可以认定本案租赁房屋系上述两处建筑连接后的整体建筑物。经法院审理认为，经法院调取诉争地点的产权证记载，涉诉地点原系砖混结构平房和瓦结构自行车棚，平房面积为22平方米，自行车棚的面积为196.9平方米。双方的租赁面积也从22平方米开始扩展并改建自行车棚，后将二处相连，涉案合同面积352.5平方米，远超出产权证上登记的房屋面积。故对涉诉地点租赁房屋的扩大，不应仅仅视为装修行为，应属改、扩建或新建行为，应当按照规定取得合法建设手续。依据庭审查明事实可知，后建房屋并未取得建设规划许可证在内的合法建设手续。纵观双方租赁情况，时间跨度从1999年到2012年，十几年间，产权证上所记载的房屋经过多次大规模的改、扩建和装修，涉及房屋主体结构，期间还因墙体裂缝进行过加固。现华都安然公司诉称，对之前的改、扩建、装修及租赁均无争议，仅要求太白居公司就2012年的装修进行赔偿。法院认为，2012年的装修，是因为涉诉地点经营项目由餐饮转为美容美发，故对租赁物的要求有较大不同。为满足美容美发的经营需要，大厅分割成小服务间，楼板钻空增加给排水设施等。这些装修行为，华都安然公司是明知的。现华都安然公司以2012年的装修行为对涉案房屋的主体结构的损坏以及安全性能降低为由主张损害赔偿，因涉诉房屋改、扩建均未取得规划竣工验收的所有手续，2012年装修前设计方案、安全状况、使用年限、房屋质量均无法判断，现鉴定结论均是在现状基础上做出，无法认定2012年装修为房屋主体结构损坏及安全性能降低的唯一原因。故以此驳回了华都安然公司的诉讼请求。自《协作经营合同》和《协作经营合同补充协议》签订后，太白居公司和永琪公司均按约履行合同。2015年5月8日，永琪公司向太白居公司交纳至2015年9月25日的补偿费30万元。2015年5月6日和5月25日，华都安然公司向永琪公司出具通知，告知永琪公司其与太白居公司的合同已到期，要求永琪公司尽快腾退房屋。2015年6月16日，华都安然公司作为出租方（甲方）、永琪公司作为承租方（乙方）签订《北京华都安然物业管理中心经营用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于朝阳区安外外馆东街50号院内，东大门南侧房屋所有权证第06851号1、2幢房，建筑面积约218.9平方米（不含临建面积）的房屋租赁给乙方作为经营使用；租期自2015年7月1日起至2020年6月30日止。现诉争房屋由永琪公司自华都安然公司处租赁使用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。永琪公司与太白居公司签订了《协作经营合同》，但是太白居公司并不参与永琪公司的经营，双方以补偿费的形式交纳租金，故双方合同性质为房屋租赁合同。承租人经出租人同意将租赁物转租给华都安然公司时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分无效。太白居公司与华都安然公司之间的房屋租赁合同于2015年5月19日到期，到期后华都安然公司不同意与太白居公司续租，故太白居公司与永琪公司的合同在2015年5月19日之后的部分无效。太白居公司在租赁期间对租赁物进行了改、扩建和装修，现有部分租赁物没有取得合法的建设手续，太白居以其为非法建设建筑物的所有权人为由主张永琪公司对其所有的建筑物进行消除危险、恢复原状、赔偿损失。首先，租赁房屋产权人系华都集团，华都安然公司接受华都集团委托对外出租。虽然太白居公司在租期期间对租赁物进行了改、扩建和装修，但是现有证据无法证明太白居公司仍对租赁物享有所有权或者其他物权。其次，太白居公司主张适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条，均为在租赁期间出租人对承租人享有的权利，现太白居公司与永琪公司的租赁合同已经履行完毕，其不再享有相关合同权利，故其以出租人的身份主张的相关权利，缺乏事实依据。再次，太白居公司主张的永琪公司在合同无效后继续占用租赁物的使用费，太白居公司与永琪公司的租赁合同在2015年5月19日后为无效合同，华都安然公司在合同到期后认可房屋已实际收回，其不再向太白居公司主张返还租赁物，故太白居公司的该项主张，亦缺乏事实依据。另外，其第四项诉讼请求，太白居公司主张永琪公司违法合同约定的7.2.1、7.2.3、7.2.8缺乏事实依据，法院不予支持。关于违反合同约定的7.2.4条，华都安然公司曾因永琪公司在租赁期内实施装修造成损害为由要求合同向对方太白居公司停止侵害、赔偿损失，经过法院审理，因无法确定租赁房屋主体结构的损坏，是永琪公司租赁期间装修造成的，故驳回了华都安然公司的诉讼请求。现太白居公司又就该事实主张停止侵害、消除危险以及损害赔偿的请求，已经生效判决确认不能认定损害的事实与损害后果之间的因果关系，法院对生效判决确认的事实不持异议。综上，一审法院判决：驳回北京万州太白居美食有限公司的全部诉讼请求。二审中，太白居公司提交3组证据材料。证据1.房产平面图及照片，证明太白居公司加盖了370平米的临时建筑及当时房屋状况；证据2.公证书，证明永琪公司装修造成损害；证据3.装修工程违章建筑整改通知，证明华都安然公司发出解除通知，要求太白居公司赔偿。永琪公司发表质证意见称，证据1已经在一审提交过，不属于二审诉讼中的新证据；证据2不属于新证据，朝阳法院生效判决已经作出房屋损害认定；证据3不属于新证据，朝阳法院对此有生效判决。华都安然公司发表质证意见称，同意永琪公司的质证意见。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。太白居公司的各项上诉请求,本院分析如下:对于太白居公司要求永琪公司对装修造成的房屋主体结构损害后果承担责任,以及要求永琪公司拆除房屋北二楼包间设备、设施，恢复原状，消除危险的上诉意见。一方面,租赁房屋产权人系华都集团，华都安然公司接受华都集团委托对外出租。即使太白居公司在涉案场地进行了扩建和装修,投入建筑材料、水电气设备及人力成本,但其扩建行为既无合法合规的建设手续,也缺乏依据扩建和装修行为即可取得相应建筑物所有权的法律依据。太白居公司不因承租他人房屋期间的改建、扩建和装修行为,而当然取得相应地上物的所有权,即现有证据不足以认定太白居公司对涉案房屋享有所有权或者他物权;另一方面,太白居公司认可已搬离涉案房屋,对涉案房屋已丧失占有。且在太白居公司与华都安然公司签订的《房屋租赁合同》到期后,双方未再续签合同,太白居公司无继续占有涉案房屋的合法依据和基础。即太白居公司亦无基于占有提出相应物权请求权的基础。综上,太白居公司对涉案房屋既不享有所有权或者他物权,也已丧失占有，其要求拆除、恢复原状、消除危险及赔偿损失等请求缺乏相应的请求权基础,本院不予支持。（2013）朝民初字第07335号民事判决已对诉讼费及鉴定费做出处理，太白居公司要求永琪公司赔偿，缺乏事实及法律依据。太白居公司所建约370平方米违章建筑补偿，可与华都安然公司另行依法解决。对于太白居公司要求永琪公司支付自2015年9月25日之后补偿费用及利息的上诉意见。太白居公司与华都安然公司签订的《房屋租赁合同》于2015年5月19日到期,到期后未续签。太白居公司与永琪公司签订的合同超出了太白居公司作为承租人的承租期限，一审法院认定太白居公司与永琪公司签订的合同在2015年5月19日之后部分无效，符合相关规定。太白居公司主张永琪公司向其交纳在此之后的补偿费用及利息，无事实及法律依据，本院难以支持。对于太白居公司要求永琪公司承担违约责任的上诉意见。各方主要争议在于永琪公司是否构成擅自改变经营房屋的用途或拆改、损坏房屋主体结构。在华都安然公司诉太白居公司主张装修赔偿一案中，法院已经对相关问题做出了认定，并判决驳回华都安然公司的诉讼请求。太白居公司在本案中的诉讼主张，亦是基于涉案房屋由餐饮变更经营为美容美发引发的装修拆改问题。此外，涉案房屋拆改并由永琪公司经营美容美发业务之时，太白居公司应当知晓但其并未对此提出异议。综合本案的实际情况，一审法院对太白居公司要求永琪公司承担违约责任的意见未予支持，亦无不当。综上，太白居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29840元，由北京万州太白居美食有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月四日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌