辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初9号原告(案外人）：程宏斌，男，1987年9月2日出生，汉族，现住阜新市太平区。被告（申请执行人）：王素清，女，1970年5月10日出生，汉族，现住阜新蒙古族自治县。被告（申请执行人)：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省阜新市彰武县南环路26-5门。法定代表人：田雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。被告(被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫融资担保有限责任公司，住所地阜新市海州区滨河路2#4-104号。法定代表人：胡宝全，该公司经理。被告（被执行人）：胡宝全，男，1963年6月25日出生，汉族，阜新海罗恒基房地产有限公司董事长，现住阜新市海州区。原告程宏斌与被告王素清、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司）、阜新市海州区三鑫融资担保有限责任公司（以下简称三鑫融资公司）、胡宝全案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程宏斌，被告晨科公司委托诉讼代理人李欣蓉到庭参加诉讼，海罗公司、三鑫融资公司法定代表人胡宝全（并以自然人身份参加诉讼）通过网络视频远程参加了诉讼。被告王素清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程宏斌向本院提出诉讼请求：1.判决撤销阜新市中级人民法院（2019）辽09执异106号民事裁定，解除对阜新市细河区商品房的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告在购买涉讼房屋前，一直与父母、祖母共同居住，母亲和祖母生活均不能自理，为了购买涉讼房屋，家里拿出了全部积蓄，还向亲戚借款12万元。原告不仅与王大伟签订了房屋买卖合同，也与海罗公司签订了房屋买卖合同，且向房屋登记机构提交了过户材料，并不知晓涉案房屋被法院查封。原告名下没有其他房屋。被告晨科公司辩称，程宏斌对案涉房屋不享有实体权利，不能排除执行。1.案涉房屋2014年8月5日被法院裁定查封，程宏斌与王大伟的购房协议是在查封之后签订的。原购房者王大伟在案涉房屋被查封时，不享有对该房屋的物权，其与程宏斌再签订购房协议不能产生物权变更的效力。2.程宏斌付购房款的时间是在案涉房屋被查封之后。3.程宏斌未能提供证据，证明其名下没有其他房屋。综上所述，程宏斌的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不能排除执行。被告海罗公司、三鑫融资公司、胡宝全辩称，如果房屋买卖合同是2015年9月以前签订的，收据是2015年9月以前我公司出具的，那就是真实有效的。被告王素清没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。程宏斌提交以下证据：1.商品房买卖合同1份（合同编号为A2013010883，复印件），证明2013年12月9日王大伟与海罗公司签订房屋买卖合同，购买了阜新市细河区商品房。2.收款收据1份，意在证明2013年12月9日，海罗公司收到王大伟277564元。3.王大伟与程宏斌房屋买卖合同（复印件）1份，证明2018年6月29日王大伟将阜新市细河区房屋以227999元的价格，出售给程宏斌。4.商品房交易契约书（复印件）1份，意在证明2019年6月14日程宏斌与海罗公司签订阜新市细河区商品房交易契约书。5.完税证明（复印件）1份，证明程宏斌2019年6月21日因购买阜新市细河区商品房，缴纳契税3257.13元。6.阜新市不动产登记中心房产登记情况查询证明（复印件）1份，证明截止2019年11月8日，程宏斌在阜新市没有住房登记信息。晨科公司提交以下证据：1.阜新市中级人民法院（2014）阜民一初字第11号民事裁定书1份，证明经晨科公司申请，阜新市中级人民法院2014年8月5日对涉讼房屋予以查封。2.阜新市中级人民法院（2014）阜执一字第68-1号执行裁定1份，证明阜新市中级人民法院2016年8月2日对涉讼房屋继续查封。3.阜新市中级人民法院（2014）阜执一字第68号之二十五执行裁定1份，证明阜新市中级人民法院2019年8月1日对涉讼房屋继续查封。晨科公司对程宏斌提交的王大伟与海罗公司签订房屋买卖合同、277564元收款收据有异议，认为该房屋是抵账的，不是真实的商品房买卖。对王大伟与程宏斌房屋买卖合同（复印件）1份有异议，认为在没有办理产权登记的情况下，王大伟仅对海罗公司享有债权，对涉讼房屋没有所有权，其在查封之后出卖不合法。对商品房交易契约书有异议，认为是后补的。对完税证明真实性没有异议。对阜新市不动产登记中心房产登记情况查询证明没有异议。海罗公司、三鑫融资公司、胡宝全对程宏斌提交的上述证据没有异议。本院经审查认为，程宏斌提交的王大伟与海罗公司签订房屋买卖合同、277564元收款收据、王大伟与程宏斌房屋买卖合同（复印件）、商品房交易契约书、完税证明房产登记情况查询证明来源合法，内容真实，本院予以采信。本案当事人无争议的事实是：2014年8月5日，本院作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书1份，对涉讼房屋予以查封。2016年8月2日，本院作出（2014）阜执一字第68-1号执行裁定，对涉讼房屋继续查封。2019年8月1日，本院作出（2014）阜执一字第68号之二十五执行裁定，对涉讼房屋继续查封。2019年11月6日，程宏斌对本院查封阜新市细河区商品房向本院提出异议，本院审查后，于2019年11月14日作出（2019）辽09执异106号执行裁定书，驳回了程宏斌的异议请求。程宏斌不服，提起诉讼。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：海罗公司开发的海罗·翡翠蓝湾小区部分工程由曹玉刚施工，海罗公司用包括阜新市细河区在内的部分商品房抵顶工程款。曹玉刚欠王大伟工程款，遂用阜新市细河区抵顶277564元。为了方便办理手续，2013年12月9日，海罗公司与王大伟签订了编号为A2013010883号阜新市细河区商品房买卖合同。双方约定海罗公司将位于阜新市细河区商品房卖给王大伟，该房建筑面积99.13㎡（其中套内建筑面积76.69㎡，公共部位和公用房屋分摊建筑面积22.44㎡），每平方米2800元，总价款277564元。海罗公司为王大伟出具了编号为NO0060563号277564元收款收据。收据上注明：“项目一标段房款抵人工费，曹玉刚”。2018年6月29日，王大伟将上述房屋，以227999元的价格卖给程宏斌。为了办理入住、过户等手续，2019年6月14日，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司，与程宏斌签订了商品房交易契约书。双方约定：1.卖房单位和买房人都必须按协议履行自己应尽的各项义务，服从房管部门的统一管理。2.本契约签订后，经房管部门审核后，发给购房人《房产执照》。3.本契约经签订后，确认买卖双方法律行为的合法性和真实性。从而买卖双方的合法权益得到法律保护。4.本契约一式三份，售出单位、市房产监理处、市场工商所各一份。2019年6月21日，程宏斌在国家税务局阜新高新技术产业开发区税务局缴纳了房屋买卖契税3257.13元。2018年7月，程宏斌入住涉讼房屋。程宏斌在阜新市无其他住房。另查明，2016年阜新市细河区人民法院作出（2016）辽0911民初1790号民事判决、本院于2017年3月13日作出（2017）辽09民终321号民事判决认定2015年10月21日胡宝全代表海罗公司与靳永信代表的大连金港建筑安装工程有限公司签订协议书，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，该款项用于项目建设。同意大连金港建筑安装工程有限公司对该小区的物业进行经营和管理。当天，胡宝全出具的授权委托书1份，胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点是程宏斌对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，能否足以排除强制执行。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。海罗公司取得了阜房许字第××号商品房销售（预售）许可证。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，可以认定商品房买卖合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照此项规定，王大伟与海罗公司签订的商品房买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王大伟2013年12月9日就与海罗公司签订了商品房买卖合同，以抵账的方式付清了全部购房款277564元。早于本院查封时间。王大伟将涉讼房屋出售给程宏斌，王大伟基于该商品房买卖合同取得的权利和义务，应由程宏斌承受。程宏斌名下没有其他住房，符合上述三项条件。本案是案外人执行异议之诉，因该商品房尚未进行产权登记，程宏斌尚未取得房屋所有权，其能否实现该权利，即要求海罗公司交付房屋，协助其办理过户手续，属于合同履行问题，不属于案外人执行异议之诉审理范围。综上所述，程宏斌对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，足以排除强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款二项、第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行阜新市细河区商品房；二、驳回原告程宏斌的其他诉讼请求。案件受理费100元，由彰武县晨科小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽09执异106号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  万孝全审判员  金树密审判员  李洪权二〇二〇年六月五日书记员  王启梦