新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新28民终524号   上诉人（原审原告）：新疆冠农天府房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市团结南路。   法定代表人：明东，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：袁光华，北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：马秀萍，女，1975年9月19日出生，回族，住新疆维吾尔自治区焉耆县。   上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司因与被上诉人马秀萍商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁光华，被上诉人马秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新疆冠农天府房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审民事判决，并依法改判支持原告的全部诉讼请求。事实及理由：房屋低价销售的举证责任应当是马秀萍，而不是上诉人。缴纳房款是被上诉人马秀萍的义务。房屋销售款是国有资产，不应当被非法侵占。合同超期后，一方继续履行合同，另一方接受履行，符合法律的规定，也符合交易惯例。而一审法院却以超过期限后，马秀萍还在卖房，就推断为上诉人认同低价销售，这显然是违反常识及逻辑。综上所述，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，阻止国有资产被非法侵占，维护法律的公正。   马秀萍辩称，我代理销售的房子从2011年交工以后是属于问题房，卖了5套，剩下的3套房子没有人要，最后上诉人同意以1,300元的价格出售。一审法院判决正确，请求维持。   新疆冠农天府房地产开发有限公司向一审法院的起诉请求：1.判令被告支付拖欠的房款73,421元及资金占用利息18,743.47元（自2015年10月1日至2020年1月1日按年息6％计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月2日原、被告签订一份《楼盘销售代理合同》，合同约定被告代理销售原告位于××县的房屋。房屋基础单价为每平方米1,700元，超出基础单价以外部分由被告所得，低于基础单价销售的由被告补足差价。后被告以每平方米2,000元的价格将滨河花园4-2-801、4-2-901、4-1-601、4-1-1001房售出，以每平方米2,340元的价格将4-1-901房售出，以上五套房屋被告应得佣金共计147,561元。但被告却将滨河花园4-2-604、4-2-1001、4-1-1004三套房以每平方米1,300元的价格出售，未按合同约定的基础单价销售，应补足房屋差价共计96,264元。此外，被告将4-1-901房售出后，仅向原告支付房款60,446元，欠124,718元房款未付。综上，抵扣被告应得的佣金后，被告尚欠原告房款73,421元，该款经多次催要，被告均以种种理由推诿，为此现依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。   一审法院认定事实：2015年4月2日原告冠农房产公司作为甲方、被告马秀萍作为乙方双方签订《楼盘销售代理合同》一份，合同约定：甲方委托乙方销售甲方开发建设的“焉耆县滨河花园项目”尾盘楼房，委托期暂定为自2015年4月1日起至2015年10月1日止；楼房以全房一价价表为基础，实际成交价超出价格表以上的部分视为溢价，溢价部分由乙方所得，超出基础定价以外部分由乙方承担相关税费；甲方负责办理已签约客户的按揭，乙方负责产权证的办理。甲方负责收取客户房款，并向乙方提供收取客户定金所需的发票或收据；乙方负责招聘与培训案场业务人员，并承担他们的工资、奖金、福利；乙方负责收取客户定金并交至甲方财务处。该合同由原告方签字并加盖公章、被告马秀萍签字确认。该合同后附房源表注明，被告代理销售的楼房包括：4-1-601号房、4-1-801号房、4-1-1001号房、4-1-1004号房、4-2-801号房、4-2-901号房、4-2-1001号房及4-2-1004号房，后经双方协商，将其中的4-1-801号房替换成4-2-604号房，其中4-1-601号房、4-1-801号房、4-1-1001号房、4-2-1004号房房屋面积均为79.13平方米，而4-1-1004号房、4-2-801号房、4-2-901号房、4-2-1001号房房屋面积均为82.4平方米，替换4-1-801号房的4-2-604号房面积未变，以上八套楼房销售单价为1,700元。《楼盘销售代理合同》签订后，被告以每平方米2,000元的价格将4-1-601号房、4-1-1001号房、4-2-801号房、4-2-901号房出售，房款均由原告收取，被告协助办理房屋按揭及交易手续。经查，被告未销售房源表中所列的4-2-1004号房，而将房源表中未列的4-1-901号房以2,340元的价格售出，该笔房款被告仅向原告给付60,446元，其余124,718元未给付。庭审中经双方确认，被告销售的以上五套房屋被告应得佣金共计147,561元。而房源表列明的4-2-604号房、4-2-1001号房、4-1-1004号房原告认为被被告以每平方米1,300元的价格销售，该价格低于双方合同约定的基础价，被告应补足房屋差价共计96,264元，此款加被告所欠未付房款124,718元，扣除被告应得的佣金147,561元，被告现应给付73,421元及资金占用利息。庭审中被告对原告关于4-2-604号房、4-2-1001号房、4-1-1004号房被其以每平方米1,300元的价格销售的陈述不予认可，被告提出此三套楼房以1,300元的单价出售是由原告自行决定，其不应补差价。对此被告提供由原告出具的收据及购房人缴纳契税票据，证实涉案的4-2-604号房原告于2015年10月2日收到购房人缴纳的10,000元定金，同年10月13日收到购房余款92,869元，购房人后以102,869元价款缴纳契税；涉案的4-2-1001号房原告于2015年10月2日收到购房人10,000元定金，同年10月13日收到购房款50,000元，2016年3月1日收到购房余款47,120元，购房人后以107,120元价款缴纳契税；涉案的4-1-1004号房原告于2016年8月5日收到购房人10,000元定金，同日收到购房余款97,120元。而原告并未提供上述三套楼房以每平方米1,300元出售系由被告决定的相关证据。一审法院认为，原告冠农房产公司与被告马秀萍签订的《楼盘销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。按照合同约定，被告代理销售原告楼盘的委托期限自2015年4月1日起至2015年10月1日止，由于双方并未对期满后代理销售合同是否继续履行重行进行约定，可以确定2015年10月1日后被告已不具有代理销售原告楼房的权利。而涉案的4-2-604号房、4-2-1001号房、4-1-1004号房出售行为均发生在2015年10月1日之后，原告认为该三套房由被告决定按每平方米1,300元出售无确凿证据证明，为此对于原告要求被告对该三套房按照销售基础价补差价的主张不予采纳；该合同签订后，被告将4-1-901号房以2,340元的价格售出，该笔房款被告仅向原告给付60,446元，其余124,718元理应给付，但原告按合同约定出售了五套涉案楼房，依照合同约定其应得佣金147,561元，两笔款折抵后，被告并不欠原告房款。综上，原告现要求被告支付拖欠的房款73,421元及资金占用利息的诉讼请求证据不足，不予支持。判决：驳回原告新疆冠农天府房地产开发有限公司的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：《委托代理销售合同》签订负责人袁光华的公证证言，证明的问题：被上诉人称看到袁光华批准的文件后，才低价售卖房屋与事实不符；房屋底价1,700元，1,300元售卖已低于成本价不符合房地产经营惯例。被上诉人质证，视频的人不是签1,300元同意书的老总。我没有见过这个人。上诉人提交证据二：2015年新疆冠农天府房地产开发有限公司内部房屋尾盘定价文件及袁光华的任职文件。证明的问题：2015年新疆冠农天府房地产开发有限公司内部关于销售滨河花园尾盘房屋定价的文件，层层审批房屋售卖不得低于1,700元每平米。被上诉人质证，文件中写的是7套房，但是我们签订合同时8套房。当时签的1,700元。上诉人提交证据三，新疆冠农天府房地产开发有限公司销售部经理孙杰（孙新军）的证人证言。证明的问题：上诉人作为二师国有资产全资子公司，关于滨河花园项目尾盘处理如何定价，都须层层审批才可以通过，以避免造成国有资产流失。马秀萍代理销售焉耆滨河花园单价1,300元的房子是没有经过任何人签字确认。上诉人质证：被上诉人提到的低价销售与事实不符，被上诉人就应当承担低价销售的差价。被上诉人质证：我是没有提供当时那个老总同意的信息。我当时都和孙新军对接。被上诉人提交马清辉证人证言，证明的问题，1,300元销售房屋的其中一户业主。我买房子的时候是1,300元买的。本院认定如下：上诉人提交的证据真实性予以确认，上诉人提交的上诉人总经理、销售部经理的证人证言及职务聘任文件、内部文件并不能证明被上诉人以低价销售房屋是其个人行为。故上诉人提交的证据，本院不予采信。被上诉人提交的证人证言有购房收据为证，本院予以采信。其它查明的事实与一审一致。   本院认为，本案争议焦点为，上诉人主张被上诉人承担未按合同约定基础定价出售的三套房屋的差价有无事实依据。2015年上诉人与被上诉人签订《楼盘销售代理合同》，合同约定：溢价提成，以全房一价价表为基础，实际成交价超出价格表以上部分视作溢价，溢价部分由马秀萍所得，超出基础定价以外部分由马秀萍承担相关税费。基础定价为每平方米1,700元。被上诉人按合同约定履行合同义务将涉案的4-2-604号房、4-2-1001号房、4-1-1004号房屋出售，并将房屋全款交付上诉人，上诉人未提出异议并将涉案房屋的房产登记办理。现上诉人主张被上诉人销售的涉案的4-2-604号房、4-2-1001号房、4-1-1004号房屋未按合同约定基础价出售，以每平方米1,300元出售应承担差价。被上诉人未经上诉人准许以每平方米1300于合同基础定价销售，自己贴房款出售房屋不符合交易习惯及常理。故上诉人主张被上诉人承担未按合同约定基础定价出售的三套房屋的差价的上诉请求无事实依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,104.11元，由上诉人新疆冠农天府房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长阿勒腾格日力审判员李杰审判员杨娜   二 〇 二 〇 年 六 月 三 日   书  记  员   叶子