江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终162号上诉人（原审被告）：李金花，女，1971年6月14日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地江苏省徐州市解放南路137号1-118。法定代表人：郭建强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天煜，江苏同凯律师事务所实习律师。上诉人李金花因与被上诉人徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李金花、被上诉人春天时尚业委会委托诉讼代理人刘玉荣到庭接受询问。本案现已审理终结。李金花上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实，依法改判。二、一、二审诉讼费用由春天时尚业委会承担。事实和理由：一、春天时尚业委会不具备诉讼主体资格。一审法院已注意到春天时尚业委会主体资格上存在重大瑕疵，并要求春天时尚业委会提供备案的完整资料，春天时尚业委会未按要求提交相关证据。首先，春天时尚业委会未经合法程序成立。1.春天时尚业委会补充提交的备案材料没有印章。2.备案书第二页显示业委会主任为蒋正民，而春天时尚业委会提交的法定代表人证明载明人员为郭建强。3.该备案证明显示的备案时间为2008年。按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第32条规定，业主委员会任期每届不超过5年，2008年至今已有11年之久，该备案书即使真实，也属于过期文件。4.该备案书缺少能证明春天时尚业委会合法成立的必要附件，包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、业主大会议事规则和管理规约、业主大会会议记录、会议决议以及其他应当提供的材料。其次，春天时尚业委会未经合法授权，既不具有代表业主进行诉讼的主体资格，也不具有对外出租业主商铺的资格。最高院(2005)民一立他字第8号《关于春雨花园业主委员会是否具有诉讼主体资格请示一案的复函》规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。”业主委员会作为适格的诉讼当事人，应当具备两个基本条件：一、合法成立；二、有业主大会的授权。该授权包括两个方面，即对外出租商铺的授权和代表业主进行诉讼的授权。1.春天时尚业委会未能按一审法院要求提交业主大会授权其提起诉讼的业主大会会议记录、会议决议等材料；2.春天时尚业委会虽提交《委托经营管理合同》作为业主授权春天时尚业委会出租商铺的证据，但该证据存在诸多疑点：（1）无法确认《委托经营管理合同》是否为业主本人所签。（2）春天时尚业委会仅提供188名业主《委托经营管理合同》，案涉物业的业主在300户以上，无法确认李金花所租赁商铺的业主已经授权。（3）正常情况下，对于业主集体委托事项，通过业主大会决议的方式授权，而不是每个业主单独授权。二、李金花无违约行为。春天时尚业委会根据租赁合同第八条第二款、第四款主张李金花违约，既无事实基础，又无法律依据，一审法院在事实认定、法律适用上均存在错误。首先，李金花不存在拖欠2018年1-12月租金差额的事实。1.李金花一直按照月租金10000元正常缴纳，包括2018年1-12月租金，春天时尚业委会均正常接受租金，从未提出异议，商场二楼所有商户均按照原始标准缴纳租金，春天时尚业委会从未要求按照合同约定递增缴纳租金。根据诚实信用原则，李金花实际按照月租金10000元标准缴纳租金，应认定为一种交易习惯。2.春天时尚业委会在起诉书中认可李金花在以前年度一直正常缴纳租金等，证明李金花不存在拖欠2018年1-12月租金差额的事实。其次，李金花提前三个月提出退场申请，不构成违约。1.《租赁合同》第八条第四款是关于双方协商解除租赁合同的规定，约定提前三个月将退场申请通知春天时尚业委会，即可按照退场申请确定的日期解除租赁合同，并未约定退场申请需要得到春天时尚业委会的同意，春天时尚业委会不存在违约行为，否则提前三个月递交退场申请就变得无意义，李金花随时撤场也不过如此。2.李金花按要求提前三个月将退场申请递交春天时尚业委会，同属涉案商场二楼的其他5家商户也是同样情况，所有6家商户退场申请的内容相同。结合涉案商场二楼于2019年2月底整体停业的客观事实，充分证明春天时尚业委会有计划地提前收回商铺，春天时尚业委会主动要求包括李金花在内的6家商户提交退场申请。3.李金花提前三个月于2018年12月1日向春天时尚业委会递交退场申请，退场申请中载明“退还押金”，春天时尚业委会已签收且未提出异议。此后，双方实际上已进入退场费用结算阶段。李金花以20000元押金抵最后两个月房租符合常理，不应认定为李金花违约。4.本案租赁合同是由春天时尚业委会提供，所有商户签订的合同均为同一版本。合同第八条第二款、第四款明显存在加重李金花责任、条款理解存在分歧等情形。依据《合同法》第41条、第152条的规定，应从不利于春天时尚业委会的角度加以解释，并认定加重承租人责任的条款无效。三、押金不是违约金。李金花按照要求提交退场申请，并经营至2019年2月底，同时缴纳一个月租金，用押金冲抵两个月租金，春天时尚业委会经营的涉案商场二楼已于2019年2月底全部停止营业，春天时尚业委会没有任何租金损失，春天时尚业委会主张的押金和违约金数额明显高于其损失。四、现场勘查情况证明，本案并非李金花违约，而是春天时尚业委会违约。一审仅依据春天时尚业委会提交的电梯维保单，即认定春天时尚业委会已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务，属于事实认定错误。2019年8月26日下午，一审对涉案商场进行现场勘查，情况显示：春天时尚业委会经营的涉案商场二楼已于2019年2月份整体停止营业，消防安全通道出入口在商场内部，处于被封闭状态，安全环境极其恶劣。涉案商场二楼根本不具备正常经营、安全运行的条件。春天时尚业委会未尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务，已经违约。李金花当庭补充上诉理由：1.关于退场申请书。春天时尚业委会石峰让李金花去办公室书写退场申请书，退场时间是石峰决定的。石峰说市场做不下去了，2019年2月底必须全部撤场。2.即使李金花违约，一审判决的违约金过高，李金花并未给春天时尚业委会带来经济损失。按照春天时尚业委会的计划，2019年2月28日店铺关门。春天时尚业委会没有任何依据证明其主张的损失。根据相关规定，违约金不能超过实际损失的30%，李金花请求二审法院降低并减少违约金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求查明事实，支持李金花的上诉请求。被上诉人春天时尚业委会答辩称：一、春天时尚业委会为依法成立并经主管机构予以备案的组织，春天时尚业委会诉讼主体适格。1.春天时尚业委会一审提交的《关于春天时尚购物广场成立业主委员会的申请备案书》、春天时尚业主大会选举结果公示等证据，可以证明业主委员会成立前，先组成筹备委员会，开展筹备工作，之后通过召开业主大会选举产生该届业委会，该次业主大会参加选举的业主、商铺面积、人数等所占比例，均符合《物权法》《物业管理条例》等法律、法规规定。选举业主委员会或者更换业主委员会成员，属于业主共同决定的事项，业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主的意思而设立，不受行政部门的干预。李金花提到的住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，性质上仅为指导性、示范性的部门工作文件，不能因此否定业委会成立的合法性。根据《物业管理条例》第11条第三项规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定，业委会选举成功、依法设立后，是否重新选举业委会或者更换业委会成员，由业主意思自治决定。在未经业主共同决定重新选举业委会之前，业委会应认定为合法有效的组织。2.涉案广场是产权分割式商铺，开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，投资商铺的业主每户面积较小，不能独立使用发挥商铺价值。业委会设立申请时，首先明确了成立业委会的初衷，因为大部分业主的托管经营合同到期后，解决下一步如何经营的问题。二、李金花存在逾期支付租金、中途解约等违约情形，一审判决李金花承担支付责任正确。双方合同第八条第四款约定任何一方提前退租的情形，该款明确约定违约方要因此赔偿对方三个月租金。足以证明提前解约仍为违约行为，不能免除违约赔偿的责任。李金花以“申请”形式告知其提前三个月退场，并申请退回2万元押金，此“申请”，未得到春天时尚业委会的同意，春天时尚业委会并无同意退回押金并免除三个月租金的回复。涉案押金为金钱质押，按照合同第八条第二款的约定，李金花如不按时足额缴纳租金，应向春天时尚业委会支付违约金，超15日以上，春天时尚业委会有权解除合同，并且押金不退。该押金是为了保证承租人按期支付租金设定的担保。该押金不是违约金，双方也没有约定把押金用于抵付租金、管理费或者违约金，故押金应按双方意思表示予以处理。三、一审法院现场勘查后，并没有得出春天时尚业委会存在李金花上诉状所述的“未尽到保证正常经营、安全运营合同义务”的结论。综上所述，尽管一审法院没有全部支持春天时尚业委会的诉讼请求，扣减了一部分费用，但总体上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李金花的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。春天时尚业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令李金花给付2019年1-2月份租金22496元；2.判令李金花补足2018年1月至12月租金差额11040元；3.判令李金花缴纳2018年10月份至2019年2月份的管理费2250元；4.判令李金花给付违约金1619元（按照合同第八条第二款约定）；5.判令李金花给付违约金33744元（按照合同第八条第四款约定）；6.诉讼费用由李金花承担。事实和理由：春天时尚业委会、李金花双方于2016年4月25日签订《春天时尚租赁合同》，租赁期限从2016年5月1日至2019年12月31日。该合同还约定租金标准、水电费缴纳、违约责任等条款。合同签订后，李金花在之前的租赁年度内尚能依照约定支付租金，后李金花存在未按照约定支付租金、擅自解除租赁合同等事实，给春天时尚业委会造成了经济损失。根据租赁合同第八条的约定，李金花应承担支付租金及各项费用、违约金、赔偿损失的法律责任。为维护春天时尚业委会合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。一审法院查明：2016年4月25日，春天时尚业委会（出租人、甲方）与李金花（承租人、乙方）签订春天时尚租赁合同，合同约定：“一、受春天时尚全体业主委托，乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层7号商铺，商铺面积约150平方米。二、租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金120000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增5%；2018年1月1日至2018年12月31日递增4%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金20000元。四、租金支付方式按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……八、1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、因甲方是现状交房，乙方不得以任何理由拒付租金（如消防、电梯等），如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退，另赔偿甲方三个月商铺租赁费用。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”春天时尚业委会在甲方处盖章，李金花在乙方处签字。2017年1月，春天时尚业委会（出租人、甲方）与李金花（承租人、乙方）另签订补充协议，约定：出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金在2016年租金基础上暂不递增以确保租户顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31日，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。李金花于庭审中陈述，春天时尚业委会、李金花2018年并未签订补充协议。2018年12月2日，李金花向春天时尚业委会提出申请，该申请载明：“申请李金花春天时尚2楼7号，提前三个月告知徐州春天时尚购物广场业主委员会，提出退场申请日期为2018年12月，本人租金交到2019年2月底，押金2万元退回。”春天时尚业委会工作人员石峰在该申请上签字“收到”。春天时尚业委会、李金花共同确认，李金花已按照月租金10000元缴纳2018年12月前的租金。春天时尚业委会主张李金花补缴2019年1月2月的租金，李金花于庭审中自认该2019年1月2月租金未缴纳，但主张用押金抵扣该租金。春天时尚业委会另向法庭举证春天时尚业委会、李金花微信聊天记录，聊天记录显示：2019年3月2日，李金花称“石经理你好，我已经搬家了。”2019年4月20日春天时尚业委会称“你抓紧把商铺的门开开”，李金花回复“锁是坏的”。春天时尚业委会另要求李金花缴纳2018年10月至2019年2月的管理费2250元，李金花虽主张春天时尚业委会口头承诺免除管理费，但未提供证据。李金花于庭审中主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，使李金花客户流失经营损失导致李金花退场，但对此李金花均未提供足够证据予以证实。春天时尚业委会于庭审中举证“自动扶梯和人行道维保作业报告书”等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。春天时尚业委会为证明其主体资格，举证业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。春天时尚业委会另陈述，春天时尚购物广场系产权分割式商铺，开发商将该商场分割为若干小产权证商铺，以业委会名义统一管理，并按当月实际收入按面积分配给予各个业主浮动回报。春天时尚业委会并向法庭举证业主明细清单、部分业主的委托经营管理合同，合同载明“甲方购买春天时尚购物广场的商铺，全权委托春天时尚购物广场业主委员会统一招商、委托管理，委托经营管理收益采取浮动回报方式，按楼层根据当月的实际收入按面积分配。”一审法院认为，春天时尚业委会、李金花签订租赁合同，该租赁合同系春天时尚业委会、李金花间真实意思表示，春天时尚业委会、李金花主体适格，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。春天时尚业委会、李金花均应按照该租赁合同约定履行合同义务。一、春天时尚业委会、李金花是否构成违约春天时尚业委会、李金花于合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”李金花虽向法庭举证“申请”，载明其于2018年12月便向春天时尚业委会主张提前退租。但对该申请，春天时尚业委会员工石峰仅书写“收到”，不能据此认定春天时尚业委会、李金花系协商一致解除合同，不能免除李金花提前退租的违约责任。春天时尚业委会主张李金花提前退租构成违约，予以支持。据春天时尚业委会、李金花庭审陈述及微信聊天记录，李金花未向春天时尚业委会缴纳2019年1月、2月的租金。李金花虽主张2019年1、2月份租金是用押金抵扣的，但春天时尚业委会对此不予认可，李金花亦未举出证据证实春天时尚业委会、李金花双方就押金抵扣2019年1、2月份租金已达成一致意见。李金花2019年1、2月份仍占用春天时尚业委会房屋，但未缴纳租金，春天时尚业委会主张李金花欠付租金构成违约，予以支持。李金花虽于庭审中主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但李金花对此未能提供足够证据证实。春天时尚业委会亦向法庭举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对李金花的该主张，不予支持。二、李金花欠付租金、管理费、违约金的数额春天时尚业委会、李金花于租赁合同中约定，2016年租金为120000元/年，2017年租金递增5%,2018年租金递增4%，2019年租金递增3%。并于补充协议中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，李金花确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行并补交前期所有费用。李金花于庭审中陈述，2018年春天时尚业委会、李金花未签订补充协议约定租金。按照租赁合同及补充协议约定，2017年租金为120000元/年，李金花已按照合同约定足额缴纳。2018年租金为124800元/年（120000元/年*1.04），2019年租金为128544元/年（124800元/年*1.03）。李金花未缴纳2019年1月2月租金，春天时尚业委会主张李金花给付2019年1、2月份租金，予以支持，补交租金额为21424元（128544元/年÷12*2）。对于春天时尚业委会主张的补足2018年1月至12月租金差额，支持4800元（124800元-120000元）。春天时尚业委会主张李金花缴纳2018年10月至2019年2月的管理费2250元（3元/月/平米*150㎡*5），对该项费用，李金花虽抗辩春天时尚业委会口头承诺予以免除，但未举出证据，管理费2250元予以支持。因李金花提前退租，春天时尚业委会主张按照合同第八条第4项约定，要求李金花承担三个月商铺租赁费用的违约金，予以支持，违约金为32136元（128544÷12*3）。因李金花欠付2019年1、2月份租金及2018年应补交租金，春天时尚业委会主张按照合同第八条第2项约定，要求李金花承担违约金，予以支持，违约金为1888元【以所欠租金26224元为基数，按每日万分之五，自2019年1月1日起计算至2019年5月25日，此后不再主张计算】，以上违约金共计34024元（32136元+1888元）。三、押金是否应予以抵扣春天时尚业委会、李金花于租赁合同中约定“未经甲方书面同意不准擅自转租、否则押金不退”“乙方不得以任何理由拒付租金，如不按时足额交纳租金，甲方有权解除合同押金不退另赔偿甲方三个月商铺租赁费用”。该约定系春天时尚业委会、李金花真实意思表示，虽然春天时尚业委会、李金花于合同中同时约定押金及违约金，但春天时尚业委会主张的违约金34024元、加上押金20000元，共计54024元，未超出6个月租金数额64272元（128544元/年÷2）。李金花提前退租欠付租金，春天时尚业委会主张押金不退并按照合同约定要求违约金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：李金花于判决生效之日起十日内，给付徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金21424元、租金差额4800元、管理费2250元、违约金34024元。一审案件受理费1579元、减半收取为789.5元，由李金花负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.春天时尚业主委员会主体是否适格；2.春天时尚业委会是否存在未尽到经营管理义务等违约情形；3.李金花有关一审判决的违约金数额高于损失，押金应予退还的主张能否成立。二审中，上诉人李金花提交其拍摄的涉案商场照片，证明商场门头标牌装饰被拆除，春天时尚业委会没有尽到管理义务。被上诉人春天时尚业委会质证意见：不属于新证据。从照片中能清楚看到春天时尚的门牌。徐州市城管局认为春天时尚重复设置招牌，所以春天时尚红色招牌拆掉了，但门头上还有其他招牌。春天时尚业委会提供了充分的证据证明尽到了管理义务，电梯维保、安全等义务。二审中，被上诉人春天时尚业委会未提交新证据。本院对李金花提交的上述证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于春天时尚业委会主体是否适格问题春天时尚业委会为证明其主体资格，举证了业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。涉案租赁合同由李金花与春天时尚业委会签订，合同上由李金花签字，由春天时尚业委会加盖印章。李金花实际在春天时尚业委会提供的租赁场地进行了经营。综上，李金花有关春天时尚业委会主体不适格的主张不予支持。二、关于春天时尚业委会是否存在未尽到经营管理义务等违约情形李金花主张春天时尚业委会存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但李金花对此未能提供足够证据证实。春天时尚业委会举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对李金花的该主张，一审判决不予支持，并无不当。三、李金花有关一审判决的违约金数额高于损失，押金应予退还的主张根据双方租赁合同的约定，一审法院认定李金花构成违约，判令李金花支付相关违约金，但一审判决的违约金数额过高。首先，一审判令李金花按照租赁合同约定支付3个月租金的违约金32136元。其次，一审并按照双方租赁合同第八条第2项约定，判决李金花支付以所欠租金数额26224元为基数、按照每日万分之五、自2019年1月1日至2019年5月25日计算的违约金1888元。另外，一审法院按照双方租赁合同的约定，判决李金花缴纳的押金2万元不予退还。综上，本案一审李金花因违约承担的违约金数额为54024元。上述违约金数额54024元，高于一审认定的李金花实际欠付的租金、管理费等费用之和。按照违约金数额与因违约导致的损失基本一致的原则，本院认定李金花有关一审判决的违约金数额过高的主张能够成立。春天时尚业委会一审诉讼请求中亦未明确提及20000元押金不予退还的主张。综合以上情形，本院认为，在判令李金花承担补交租金、管理费、相关违约损失后，春天时尚业委会应退还李金花缴纳的20000元押金。按照李金花一审有关押金与2019年1-2月租金相抵销的抗辩意见，本案最终认定李金花欠付春天时尚业委会租金数额为21424元-20000元=1424元。综上所述，上诉人李金花的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3385号民事判决为“李金花于本判决生效之日起十日内，给付徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金1424元、租金差额4800元、管理费2250元、违约金34024元。”二、驳回徐州市春天时尚购物广场业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费1579元、减半收取为789.5元，由李金花负担。二审案件受理费1500元，由上诉人李金花负担1000元，由徐州市春天时尚购物广场业主委员会负担500元。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月十五日书记员  侯梦池