文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终478号上诉人（原审原告、反诉被告）：巫溪县马镇坝大京都购物中心，住所地重庆市巫溪县马镇坝水园商城二、三区负一楼，统一社会信用代码92500238MA5U9T6C8Y。经营者：罗登文，男，1967年2月10日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李健龙，重庆峡郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金丽均，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：邹运军，重庆浩志律师事务所律师。上诉人巫溪县马镇坝大京都购物中心（下称大京都购物中心）因与被上诉人金丽均房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2019）渝0238民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大京都购物中心上诉请求：1.改判大京都购物中心不承担赔偿责任；2.判决金丽钧支付大京都购物中心违约金6000元；3.本案一、二审诉讼费由金丽钧承担。事实和理由：1.原判认定事实不清，大京都购物中心不是漏水事故的赔偿主体；2.金丽均的损失仅为单方拟定清单，该清单未经大京都购物中心确认，且另案中并未支持该证据；3.在漏水事故发生后，大京都购物中心一直与各方协调处理，但金丽均却一直拒不支付租金，依据合同约定应当承担违约责任。金丽均答辩称，没有支付租金的原因在于漏水后的损失未解决。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。大京都购物中心向一审法院起诉请求：1.请求判令金丽钧立即向支付租金7万元（庭审中变更租金为6万元）；二、判令金丽钧支付违约金7000元。金丽均一审反诉请求：判令大京都购物中心赔偿其财产损失97166元、经营损失159120元（15912×10=159120元），共计256286元。一审法院认定事实：2017年11月30日，大京都购物中心（甲方、出租方）与金丽钧（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁商铺面积120平方米，乙方用于经营服装，赁期限自2017年11月30日起至2019年11月29日止，租金每年6万元，乙方须于每年度10月30日前支付下一年度租金。其中第10.1.4条约定甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商品；第13.3条约定：“……若一方违约支付另一方一切损失费，并支付10%违约金……”。合同签订之前，金丽钧于2017年10月1日向大京都购物中心支付了1万元定金，后该定金转为租金，于2017年10月10日向大京都购物中心支付租金5万元。因金丽钧租赁的商铺发生漏水，2017年12月6日早上，金丽钧的营业员上班后发现租赁的商铺已灌满了水，导致部分衣物被淋湿或浸泡，遂通知大京都购物中心工作人员。在大京都购物中心、物业管理和金丽钧的工作人员三方共同见证下，对受损的衣物进行清理并制作损失清单。2017年12月7日，金丽钧通知大京都购物中心工作人员和物管对尚未清理的服饰再次进行了清理并制作了清单。该两份清单均记载了受损衣服的型号、尺码、价格，经统计此次漏水受损服饰合计金额为91493元。2018年2月中旬，金丽钧经营的商铺再次发生漏水，2018年2月20日，大京都购物中心、金丽钧双方共同清理并制作清单，金丽钧受损衣物价值5673元。2018年11月30日，大京都购物中心（甲方）与金丽钧（乙方）重新签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2018年11月30日起至2019年11月30日止，租金为每年6万元整，其余内容与前《租赁合同》一致。合同签订后，金丽钧因服饰受损事件未得到处理，故而未缴纳租金。另查明，大京都购物中心（乙方）先后于2013年3月5日与案外人张弟轩、唐平、2013年4月26日与案外人杨永知分别签订了《房屋租赁合同》，承租了水园商城二、三、五、六区负一楼的商业用房。一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，大京都购物中心、金丽钧之间签订的《商铺租赁合同》，不违反法律的规定，合法有效，应予以保护，双方都应按合同的约定履行义务。庭审中，双方对下欠6万元租金尚未给付的事实以及金丽钧租赁的商铺因房屋漏水而产生损失的事实并无争议，一审法院予以确认，故对大京都购物中心要求金丽钧支付租金6万元的诉讼请求，予以支持。双方争议的事项有：1.金丽钧未付租金是否存在违约；2.大京都购物中心是否应负担金丽钧的财产损失、营运损失；3.金丽钧的财产损失、营运损失的具体数额是多少。对争议事项，一审法院评述如下：1.金丽钧未付租金是否违约？一审法院认为，金丽钧未缴纳租金的原因是因大京都购物中心提供的租赁物漏水造成其财产等损失而导致双方一直处于协商中，金丽钧主观上并不是恶意拖欠租金，金丽钧未缴纳租金的行为不属于无正当理由未支付或者迟延支付租金。故金丽钧未缴纳租金的行为不构成违约，对大京都购物中心要求金丽钧支付违约金的诉讼请求，不予支持。2.大京都购物中心是否应负担金丽钧的经济损失？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条明确规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。双方在合同中明确约定,大京都购物中心保证金丽钧在承租期间可以正常合理使用该商铺。现金丽钧承租的商铺非因金丽钧原因造成漏水，并给金丽钧造成了经济损失，大京都购物中心未采取措施保证商铺的适租，已构成违约，故应承担违约责任，应承担本案商铺漏水造成的损失。大京都购物中心辩称其与案外人签订的合同中明确约定对租赁物的维修应由案外人负责，对金丽钧的损失应由案外人负担，但金丽钧选择按合同责任主张权利，大京都购物中心与案外人签订的合同对金丽钧无约束力，故，对大京都购物中心的该抗辩意见，不予采纳。3.金丽钧的货物损失、营运损失的具体数额是多少。金丽钧反诉主张的经济损失包括货物损失和营业损失，并提交了情况说明、损失清单以及营业额记录来证明其损失数额。一审法院认为，金丽钧提供损失清单是在双方共同见证下制作的，且该损失清单上有清理人员的签字确认，故认定金丽钧的货物损失为97166元。漏水情形的存在，会对金丽钧正常经营产生影响，对金丽钧提交的营业清单，系其自行书写，金丽钧未提交证明其无法营业的证据，且营业收入有市场因素等问题的干扰，金丽钧提交的损失清单上受损服饰的价格也无法排除有利润的存在，故对金丽钧主张的营业期间损失的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决：金丽钧于本判决生效之日起十日内向大京都购物中心支付租金60000元；大京都购物中心于本判决生效之日起十日内向金丽钧赔偿财产损失97166元；驳回大京都购物中心的其他诉讼请求；驳回金丽钧的其他诉讼请求。本诉案件受理费862.50元，由大京都购物中心负担212.50元，由金丽钧负担650元；反诉案件受理费2572.14元，由大京都购物中心承担1114.58元，金丽钧负担1457.56元。二审期间双方均未提供新证据证明一审法院认定事实有误，故本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，一审庭审中，双方当事人对下欠6万元租金以及商铺因漏水而产生损失的事实并无争议，本院予以确认。本案争议焦点为：1.金丽均未支付租金是否构成违约？2.大京都购物中心是否应承担金丽均的经济损失？3.金丽均的经济损失如何认定？对此，作以下评析：关于金丽均未支付租金是否构成违约的问题。本案中，双方当事人于2017年11月30日、2018年11月30日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定履行自己的权利义务。金丽钧缴纳2017年-2018年的租金后，因案涉房屋自2017年12月起多次漏水（生活污水）且持续时间较长，造成其财产受损,双方亦曾调解处理，但未能协商一致，故金丽均因此未按约定交付租金属合理抗辩，不构成违约。关于大京都购物中心是否应承担金丽均损失的问题。《商铺租赁合同》第六条6.2约定，该商铺原有设施（含与其他物业共用设施设备）的日常管护由乙方负责，乙方应进行日常检查，发现问题及时通知甲方物业管理公司，然后划分责任进行维修维护和保养；第十条10.1.4约定，甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。根据上述约定，大京都购物中心提供给金丽均的商铺应保证其正常合理使用，金丽均在日常使用中发现设施设备出现问题后及时通知大京都的物业管理公司后按责任进行维修和保养。本案中，案涉商铺发生生活污水漏水事故不是金丽均使用不当所致，且金丽均2017年12月6日发现商铺漏水后及时通知了大京都购物中心和物业管理公司，之后出租方、承租方、物业管理公司三方共同对金丽均的受损财产进行了清点，但大京都购物中心作为出租方并未及时对金丽均承租商铺的原有设施设备进行维修维护，导致之后多次漏水且持续时间长从而无法正常使用，大京都购物中心违反了《商铺租赁合同》第十条10.1.4的约定，其对金丽均的财产损失应承担赔偿责任。关于金丽钧经济损失如何确定的问题。金丽钧请求赔偿的经济损失包括货物损失和营业损失，对于营运损失，一审法院判决驳回其该项诉讼请求后，金丽均未提起上诉，应视为接受一审法院关于营运损失的判决内容，本院不再赘述。对于货物损失，漏水事故发生后，2017年12月6日、12月7日，金丽均的商铺工作人员与物管员、大京都工作人员对金丽均受损货物进行了清点，12月6日清点的货物价值82263元、12月7日清点货物价值9230元，大京都工作人员邱忠智、物管员龙孔明分别在两份清单上签名；2018年2月20日清点的货物价值5673元，大京都工作人员叶芳在清单上签名。虽然大京都购物中心以清单上未加盖单位印章为由不予认可，但并未否认邱忠智、叶芳系其工作人员，故一审法院据此对三份清单载明的货物损失予以采纳并无不当，金丽均受损货物的实际价值可以确定为97166元。综上，大京都购物中心的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340.44元，由上诉人巫溪县大京都购物中心负担。本判决为终审判决。审判长  黄文革审判员  杨继伟审判员  刘红霞二〇二〇年六月五日书记员  魏椿林