四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1125号 上诉人（原审原告）：李仕超，男，1986年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：黄灿，四川仁勇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄燕，女，1978年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：孙春霞，四川胜邦律师事务所律师。 上诉人李仕超因与被上诉人黄燕房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李仕超上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由黄燕承担。事实和理由：1.李仕超与黄燕之间的基础法律关系为民间借贷，应按照民间借贷关系来确定《房屋买卖合同》的效力，黄燕采用合法形式掩盖非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的合同无效的法定情形，应依法认定该协议无效。一审法院以合同已履行完毕，且案涉房屋的房屋产权人已非黄燕，李仕超未举证证明自身于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形为由，驳回李仕超的诉讼请求，系适用法律错误。2.一审法院在案涉房屋不能返还的情况下，未向李仕超释明变更诉讼请求，直接驳回李仕超的全部诉讼请求，系适用法律错误。 黄燕辩称，李仕超起诉案件为房屋买卖合同纠纷，本案涉及的房屋买卖合同及房产买卖补充协议是双方真实意思，合法有效，且已经履行完毕，请求驳回李仕超的上诉，维持一审判决。 李仕超一审诉讼请求：1、请求法院判决黄燕与李仕超于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判决黄燕协助将宜宾市临港开发区河湾苑小区3幢×号的房屋过户给李仕超；3、诉讼费由黄燕承担。 一审法院认定事实：2016年7月7日，李仕超（出卖方、甲方）和黄燕（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定李仕超将坐落于宜宾市的房屋出卖给黄燕，土地使用权证号02××，房产权证号00××41，登记建筑面积为91.26平方米，套内建筑面积为84.42平方米；该房屋交易总价款为280000元；在本协议签订时，乙方给付甲方208000元，余款72000元在乙方得到房屋产权证和土地使用权证后立即给付。由甲方承担办理相关过户手续应缴纳的一切可能产生的税、费。甲方应当于2016年7月16日将该房屋交付乙方；甲方收取全部房款次日起，如果甲方需继续租住该房屋，甲方应向乙方交付房租，房租为每月7000元，在每月16日之前缴纳下一个月房租（即先交房租后住宿）。如甲方拖欠房租（不交纳或逾期2天以上）,乙方有权要求立即搬出该房屋，并承担违约责任。同日，双方签订《房产买卖补充协议》，约定甲乙双方于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》，因甲方在履行房屋交付时提出一些条件，现达成如下补充协议：1、甲方在履行合同未违约（按出卖方的义务履行义务和承租人的义务及时给付房租）的情况下，对该房在3年内（2019年7月7日）享有优先回购权。2、回购价款为280000元，该款由甲方一次性支付。4、如甲方有对本协议及《房屋买卖合同》的违约行为，乙方有权拒绝甲方的回购权，甲方可以提前解除合同，将房屋售与他人。6、甲方全额交清回购款之日起，停止支付房租。 2016年7月7日，黄燕通过案外人余松兰账户向李仕超转账支付208000元，李仕超向黄燕出具《收条》，载明“今收到黄燕购买李仕超宜宾市翠屏区3幢1单元2层2号购房款208000元，由余松兰转款到李仕超农村信用社卡上。”当日，李仕超用收到的该笔款还清了其在宜宾南溪农村商业银行股份有限公司牟亭分理处的贷款本息200927元。2016年7月8日，李仕超向黄燕出具两份《收条》，分别载明：“今收到黄燕22100元用于交付过户手续费”，“今收到黄燕购买李仕超房屋尾款49900元。”同日，双方去房管部门办理了案涉房屋的不动产权转移登记手续，该房屋过户至被告黄燕名下。后李仕超分别于2019年7月5日和2019年7月6日向黄燕书面申请回购此房未果，遂诉至法院。 庭审中，李仕超陈述其于2015年在宜宾南溪农村商业银行股份有限公司牟亭分理处贷款20万元借给案外人胡学军，约定由胡学军还本付息，2016年7月胡学军因生意周转困难无力偿还银行贷款便介绍原告去被告所在的公司贷款帮助其还贷，当时黄燕接待了李仕超。双方洽谈妥当后签订了《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》，并约定三年内李仕超以28万的价格回购该房屋，当时黄燕称合同约定的月租金7000元系本息金额。此后，一直由胡学军按每月7000余元支付利息，后胡学军因生意周转困难，无力付息，便于2016年9月7日向李仕超出具《承诺书》一份。李仕超为证明其陈述，出具了2016年7月1日胡学军的《借条》及2016年9月7日的《承诺书》。《借条》载明“今借到李仕超现金贰拾捌万元正。于2017年10月13日之前归还。”《承诺书》载明“2016年7月8日，胡学军，身份证5125011971××××××××向李仕超借款贰拾捌万元正（280000正），李仕超拿位于河湾苑小区房子三幢一单元二楼二号作为抵押给黄燕（280000元正）。现在，胡学军无法偿还黄燕的高价利息，特与李仕超商议出让此房，由胡学军从新按揭一套房子给李仕超（在春节前完成按揭房），按揭房三年内结清。承诺人：胡学军。2016年9月7日。” 黄燕陈述，因李仕超未按《房产买卖补充协议》约定按时支付租金，便于2016年10月让李仕超搬出案涉房屋，并告知李仕超已构成违约不再享有回购权。 另查明：案涉房屋已由黄燕于2016年10月25日另行出售予案外人贾勇、刘祖英。现该房屋的所有权人系贾勇、刘祖英。 一审法院认为，就本案法律关系而言，李仕超主张其与黄燕之间名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系。一、从双方签订的《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》内容来看，双方约定李仕超出卖房屋后，由李仕超承担办理相关过户手续应缴纳的一切可能产生的税、费。李仕超若需继续租住该房屋，应向黄燕交付房租，房租为每月7000元。李仕超在履行合同时未违约（按出卖方的义务履行义务和承租人的义务及时给付房租）的情况下，对该房在3年内（2019年7月7日）享有优先回购权，回购价款为280000元。这明显不符合日常交易习惯和生活常理。因为按市场交易习惯，办理相关过户手续应缴纳的一切可能产生的税、费通常由买方承担，且卖方出卖房屋后即便要继续租住，也不会以高于市场价数倍的价格承租使用，且真实的交易双方一般不会约定回购权。二、李仕超在庭审中的陈述、李仕超向一审法院提交的2016年7月1日胡学军向其出具的《借条》及2016年9月7日的《承诺书》，能形成证据锁链，共同证明李仕超系将其所有的房屋抵押给被告黄燕，在黄燕处借款28万元，李仕超收到借款后将其中的一部分用于归还先前差欠宜宾南溪农村商业银行股份有限公司牟亭分理处的借款本息，并将该28万元作为案外人胡学军向李仕超的借款，由胡学军按每月7000余元支付利息，后因胡学军无力支付，导致黄燕以李仕超违约为由将案涉房屋出售予他人。综上所述，从双方签订的《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》的约定看，黄燕向李仕超支付的280000元实为履行出借义务，案涉房屋只是用作担保物，上述证据可以证明双方签订《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》并非为了实现房屋买卖，双方真实的法律关系是民间借贷。关于黄燕辩称双方系房屋买卖合同关系，与庭审查明的事实不符，一审法院不予采纳。 关于李仕超诉请判决双方于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》无效及黄燕协助将宜宾市临港开发区河湾苑小区3幢1单元2楼2号的房屋过户给李仕超。一审法院认为，双方签订合同后，共同去房管部门办理了房屋过户手续，该合同已履行完毕。加之现案涉房屋产权人已非黄燕，因李仕超未举证证明其于2016年7月7日与黄燕签订的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故李仕超的诉讼请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告李仕超的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告李仕超负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方在二审中主要的争议焦点为：一、本案中双方真实的意思表示是民间借贷还是房屋买卖；二、案涉房屋买卖合同是否有效。 针对本案的争议焦点一，即本案中双方真实的意思表示是民间借贷还是房屋买卖的问题。结合一、二审查明事实和双方款项支付、合同约定来看，双方之间名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系。双方签订的《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》的约定看，黄燕向李仕超支付的280000元实为履行出借义务，案涉房屋只是用作担保物，上述证据可以证明双方签订《房屋买卖合同》及《房产买卖补充协议》并非为了实现房屋买卖，双方真实的法律关系是民间借贷，房屋买卖合同系为民间借贷作担保的让与担保行为。 针对本案的争议焦点二，即案涉房屋买卖合同是否有效的问题。债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，该约定应属有效。本案中，李仕超将其所有的案涉房屋以买卖合同的形式，为借款作担保，并将房屋过户到出借人黄燕名下，双方补充约定了违约情形下担保物的处分权。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，李仕超请求权的基础为确认买卖合同无效，一审查明的双方基础法律关系为民间借贷，因让与担保行为本身并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院未予支持其诉讼请求并无不当。介于双方基础法律关系为民间借贷，双方可另案对债权债务关系主张权利。 综上所述，上诉人李仕超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由李仕超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年六月五日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧