杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初12568号 原告：崇庆梅，女，汉族，1975年5月16日出生，住浙江省杭州市下城区。 原告：姚国龙，男，汉族，1976年5月30日出生，住浙江省杭州市西湖区。 两原告共同委托代理人（特别授权代理）：关涛，浙江近山（杭州）律师事务所律师。 被告：连凌峰，男，汉族，1974年5月17日出生，住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人（特别授权代理）：姚晓龙，浙江铁诚律师事务所律师。 第三人：赵建军，男，汉族，1964年10月16日出生，住浙江省杭州市下城区。 原告崇庆梅为与被告连凌峰房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月25日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月12日、2019年8月7日公开开庭审理。原告崇庆梅及其委托代理人关涛，被告连凌峰及其委托代理人黄国辉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本院追加姚国龙作为共同原告、赵建军作为第三人参与诉讼。被告连凌峰变更委托代理人为姚晓龙。本院于2019年12月20日再次开庭审理，并于2020年3月12日进行补充举证质证。原告崇庆梅及其委托代理人关涛、原告姚国龙、被告连凌峰及其委托代理人姚晓龙、第三人赵建军到庭参加诉讼。本院依法进行审理。后经本院释明，原告变更诉讼请求，本院于2020年5月27日再次开庭审理。本案现已审理终结。 两原告共同诉称：原告崇庆梅与被告于2018年5月5日签订一份《房屋买卖合同》，由原告崇庆梅购买被告房产一套。合同约定：被告自愿将其位于杭州市拱墅区的房产及其土地使用权出售给原告崇庆梅，房屋建筑面积60平米，房屋成交价为1150000元人民币，付款方式是2018年5月5日付被告55万，剩下60万元待房产证办好结清，被告应于2018年6月10日交付房屋，如违约，被告将赔偿原告崇庆梅经济损失1000000元。合同签订后，原告崇庆梅根据协议约定履行了自己的合同义务，并于2018年5月7日将550000元转账给被告，但被告并未按协议约定于2018年6月10日将房屋交付给原告崇庆梅，已构成违约。两原告多次找被告要求其配合将房屋交付给原告崇庆梅，但被告一直推脱不予配合。被告与第三人之间是租赁关系，并非房屋买卖关系。因此，两原告认为，被告怠于履行合同义务已构成严重违约，并侵犯了两原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同并协助两原告办理房屋产权过户手续；2、被告支付两原告违约金1000000元；3、本案诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告相应变更诉请为：1、如案涉《房屋买卖合同》无效，则要求被告向原告返还购房款550000元，并赔偿原告经济损失1000000元；2、如案涉《房屋买卖合同》有效，但无法继续履行的，则要求解除案涉《房屋买卖合同》，被告向原告返还购房款550000元，并参照房屋市场价格赔偿原告经济损失1250000元。 被告辩称：一、被告与原告姚国龙以及案外人戴琦系朋友关系。案涉《房屋买卖合同》并非被告与原告崇庆梅的真实意思表示，而是被告与原告崇庆梅以签订房屋买卖合同的形式为戴琦向两原告的借款提供的担保。在案涉《房屋买卖合同》签订之前，戴琦向原告姚国龙借款20万元，因戴琦的经济状况较差，原告姚国龙提出需要有担保才肯出借款项。戴琦、姚国龙均知晓被告名下有一套拆迁安置房(即案涉房屋)，并向被告提出要求被告以该房屋为戴琦的借款提供抵押担保。被告出于朋友关系予以同意。其实当时案涉房屋已经卖给了第三人赵建军，只是当时无法进行转移登记。因案涉房屋尚未办理不动产权证，无法办理抵押登记手续，并且因案涉房屋系拆迁安置房，如办理不动产权证时需缴纳一大笔的费用。故姚国龙提出以其妻子崇庆梅与被告签订房屋买卖合同的形式为20万的借款提供担保，被告予以同意。又因两原告提出，其并非真实购买被告的房屋，如日后戴琦无法归还20万元借款时，其还需要支付被告95万元房款(案涉房屋价款115万元)，其二人并无意愿购买案涉房屋，更不愿支付房屋的对价款115万元，要求通过银行走账的形式，提高“已经支付”的购房款金额，减少日后戴琦无法归还20万元借款时需要支付被告的剩余房款，以保证自己的利益。因此，被告与原告崇庆梅于2018年5月5日签订了案涉《房屋买卖合同》，并通过银行走账的形式(戴琦转给被告35万元，被告将该笔款项转给原告崇庆梅，原告崇庆梅将该笔款项以及实际出借给戴琦的20万元共计55万元转账给被告，被告将55万元款项转给戴琦)形成原告崇庆梅已经按合同约定支付55万元购房款的假象。两原告起诉诉称内容与事实不符，并且也正因为两原告知晓崇庆梅与被告之间并非真实的房屋买卖关系，故此两原告也从未要求被告交付房屋。综上，被告认为，案涉《房屋买卖合同》并非原、被告双方之间的真实意思表示，对双方没有约束力。原告的主张没有事实依据且与法律相违背，请求法院予以驳回。二、针对变更后的诉请。（一）程序方面。1、诉讼请求变更后，本案已无明确具体的诉讼请求，应当裁定驳回起诉。原告变更后的两个诉讼请求，是典型的“如果式”诉讼请求。这两个诉讼请求一个基于合同无效，一个基于合同有效，是截然不同、自相矛盾、不可能同时存在的两个诉讼请求，同时提出应视为诉讼请求不明确不具体，无明确具体的诉讼请求则不符合起诉条件，根据民事诉讼法第一百一十九条及一百二十三条的规定，应驳回起诉。法院应基于原来的诉讼请求进行审理。2、原告现在变更诉讼请求超过法定期限。根据民事诉讼法司法解释第二百三十二条的规定，原告可以变更诉讼请求的时间为法庭辩论结束前，本案法庭辩论早已结束，原告此时提出变更诉讼请求不符合法律规定，法院不应同意该变更申请。（二）实体方面。尽管被告认为原告此次变更的诉讼请求没有合法依据，但鉴于法院已同意，现被告对变更后诉讼请求发表答辩意见如下：1、案涉房屋买卖合同实质为借款所做的担保，依法应属无效，本案应当依照民间借贷法律关系审理。2、无权处分的合同无效。案涉房屋产权登记在杭州市实业投资集团有限公司名下，根据《物权法》相关规定，物权以登记为准，被告仅对杭州市实业投资集团有限公司拥有债权，并无物权，案涉合同系无权处分，依法应属无效。3、案涉合同因违反法律强制性规定而无效。《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉房屋至今尚未办理产权登记，被告对其不拥有物权，案涉转让合同的签订违反前述法律规定，依法应属无效。4、在合同无效的情况下，合同约定的违约条款亦属无效，原告依据无效合同的违约条款主张损失赔偿没有法律依据，且该主张的损失明显过高。5、原告实际向被告支付的款项（借款）为20万元，庭审中已有详细阐明，不再赘述。合同无效的情况下，应当按照民间借贷法律关系审理，该款项是原告交付的借款而不是根据买卖合同支付的购房款，因此被告无需因为房屋买卖合同的无效而返还该款项；即使法院认为合同有效但无法履行而解除，被告应返还给原告的款项也是20万元而不是55万元。6、原告在起诉时自认房屋价值为115万元，且是按照115万元缴纳的诉讼费，在合同解除的情况下，并没有证据表明原告存在其他损失，原告主张125万元损失赔偿没有依据，且明显过高。 第三人述称：第三人赵建军与被告是朋友。2016年3月1日左右，被告经济上有困难，跟第三人说想把房屋卖给第三人，第三人就买下来了。当时签订了《房屋转让协议书》，约定案涉房屋出售价款为60万元，第三人先付20万元，剩余房款40万元待案涉房屋的产权证办下来，转让手续办好之后再予支付。之后被告断断续续还向第三人借过很多钱，大概30多万元。因此，案涉房屋的购房款第三人基本上已经付清了。后来第三人将案涉房屋租给了案外人王球军，一次性租了10年。 原告向本院提供以下证据材料： 1、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系。 2、中国农业银行个人账户明细，证明原告崇庆梅给被告转账550000元的事实。 3、借记卡账户历史明细清单，证明原告姚国龙于2017年11至12月向戴琦打款405000元委托戴琦购买本案房屋的事实。 4、录音录像光盘及文字资料，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系的事实，同时被告没有交付房屋，被告存在违约的事实。 5、借记卡账户历史明细清单，证明原告姚国龙给戴琦打款48万元，这48万元是作为前期购房款的。 6、结婚证（复印件），证明两原告系夫妻关系，双方第一次庭审结束后复婚了。 7、拆迁补偿安置协议书、安置房确认表，证明案涉房屋的户主是被告，没有其他共有产权人。 8、不动产信息查询记录，证明案涉房屋的权利人现在是城中村改造工程指挥部，还没有过户到被告名下。经查询现在可以办理过户手续了。 被告向本院提供以下证据材料： 1、中国民生银行流水一份，证明原、被告之间并非真实的房屋买卖关系，而是以房屋买卖合同的形式为案外人戴琦向原告借款20万元作担保，并通过银行多次转账以形成原告支付被告55万元的假象。 2、中国民生银行个人账户对账单，证明原告仅出资20万元。对账单中的37万元就是被告借给戴琦的。当时戴琦做生意缺55万元，被告借给戴琦37万元，戴琦还要向姚国龙借20万元，姚国龙要被告做担保。 第三人向本院提交以下证据： 1、房屋转让协议书，证明被告将案涉房屋卖给了第三人。 2、房屋租赁合同，证明第三人将案涉房屋租赁给王球军。 3、中国农业银行个人账户明细，证明第三人于2016年3月3日、2016年9月30日通过其妻子吴国琴的账户向被告支付了房屋转让款45000元、40000元。 4、微信聊天记录，证明王球军分别于2018年4月12日、2018年4月21日向第三人支付房屋租金30000元。 5、支付宝转账记录，证明王球军于2019年3月25日向第三人支付房屋租金30000元。 6、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明王球军于2016年3月1日向第三人支付房屋租金29000元. 7、借记卡明细，证明吴国琴于2019年2月26日支付被告47000元。 8、微信转账记录，证明第三人在2016年陆陆续续转账支付给被告的款项。 经质证，本院对各方提交的证据认证如下： 对两原告提交的证据：证据1，虽被告对合同效力提出异议，但其并无有效证据证明存在其主张的名为房屋买卖实为担保的事实，故对该证据三性均予以确认。证据2、3、5、7、8，真实性均予以确认，至于其关联性及证明目的，要结合本案事实予以综合认定。证据4，录音的真实性予以确认，但录音文字稿不完整，存在部分删减，故内容以录音的为准，可以证明双方对房屋的交付进行过协商。证据6，真实性及证明力均予以确认。 对被告提交的证据：真实性均予以确认，至于其关联性及证明目的，要结合本案事实予以综合认定。 对第三人提交的证据：证据1，虽两原告对真实性提出异议，但因合同双方当事人均予以确认，且无反驳证据予以推翻，本院予以确认。证据2、4、5、6，真实性及证明力均予以确认。证据3、7、8，真实性均予以确认，至于其关联性及证明目的，要结合本案事实予以综合认定。 综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实： 原告崇庆梅与姚国龙系夫妻关系，双方于1998年6月20日登记结婚，于2018年10月19日登记离婚，后又于2019年5月10日登记复婚。被告连凌峰与原告姚国龙、第三人赵建军以及案外人戴琦均系朋友关系，原告姚国龙和第三人赵建军相识。 案涉房屋为被告的拆迁安置房，系根据其与杭州市事业投资集团有限公司于2013年12月13日签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》取得，于2017年6月12日登记在杭州市拱墅区改造工程指挥部名下，暂未转移登记至被告名下。 2018年5月5日，原告崇庆梅与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告自愿将其位于杭州市拱墅区的房产及其土地使用权（居住房屋一处，建筑面积60平方米……）以1150000元的价款出售给原告；付款方式是2018年5月5日付55万，剩下60万元待房产证办好结清；本合同签订时，原、被告双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，被告须无条件协助原告办理房屋产权过户手续，办好过户手续发生的契税、土地出让金等费用由被告负担；被告应于2018年6月10日交付原告房屋，被告如不按期交付房屋，每逾期一天按房价总额千分之一计算违约金支付给原告，逾期超过30天时，原告有权解除本合同，解约时，被告除将已收的房价款全部退还原告外，并应赔偿原告经济损失1000000元；等等。 上述合同签订后，案外人戴琦于2018年5月7日11点35分转账350000元给被告，被告随后于12点15分将该350000元转账给了原告，原告随后于12点58分将550000元转账给了被告，被告随后于13点39分将550000元转账给了戴琦。 2018年10月19日，两原告、被告和戴琦就案涉房屋以及各方之间的款项往来等进行谈话，其中被告说到：“我不是跟你说很清楚吗，过几天时间，我再去做思想工作，如果做不通，到12月底我想办法还你55万，是不是，思想做通最好，我这个房子肯定要卖掉的，保不住的，不要转来转去，该怎么说就怎么说，你就给我到12月底”“是嘛，他不肯，只能慢慢做工作”；原告崇庆梅说：“他不肯，你把房子卖给他嘛，卖给你大师兄，你让他给你钱嘛”；被告连凌峰：“要等房产证拿到尾款，说起来跟大师兄都不搭嘎的，其实我都是欠你们的，都是我不好，是我自己……这一个礼拜我去做思想工作。”原告崇庆梅说：“做不好你就不要做了，你就想办法筹55万。大师兄要的，你就抵给他。”连凌峰说：“对，我就想办法筹，凭良心说，给大师兄60万，给你们反而涨了。”崇庆梅说：“60万不可能，叫他加钱就好了嘛。”连凌峰说：“其实我感觉到这个事情是我做错了，我也有点对不起大师兄，本来我最困难的时候是大师兄帮我，小胖都知道的，我最不好的时候是他帮我的，现在出了这个事情他对我都是爱理不理的。”后在戴琦与姚国龙算账的过程中，戴琦说：“阿峰的55万，我转了35万不减掉啊？”姚国龙说：“减啊。”崇庆梅说：“减啊。” 审理中，第三人赵建军申请加入本案诉讼，认为案涉房屋被告已经于2016年3月出售给了第三人，并提供一份落款日期为2016年3月1日的《房屋转让协议书》，载明：“今连凌峰将三宝郡庭7幢2703室转让给赵建军，转让费陆拾万元整，赵建军预付连凌峰人民币贰拾万元整，等2017年连凌峰将三宝郡庭7幢2703室房产证转给赵建军后，（2017年连凌峰房产证办出以后）赵建军付清余下肆拾万元整，特此立据。连凌峰已收到赵建军贰拾万元整人民币”连凌峰在下面签字捺印，赵建军在付款人处签字捺印。对于房款的支付，赵建军提供以下转账明细：通过其妻子吴国琴的账户于2016年3月3日、2016年9月30日向被告支付了房屋转让款45000元、40000元；于2019年2月26日支付被告47000元；从2016年开始，通过微信陆陆续续支付被告零星款项。第三人赵建军还提供了一份与案外人王球军于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》，证明其于该日将案涉房屋出租给了王球军，出租期限自2016年4月2日至2026年4月1日，前五年租金2500元/月，后五年租金3000元/月。并提供了王球军于2016年3月1日向第三人支付房屋租金29000元、于2018年4月12日、2018年4月21日向第三人支付房屋租金30000元、于2019年3月25日向第三人支付房屋租金30000元的转账记录。两原告对第三人的该主张不予认可，但认可在与被告签订《房屋买卖合同》前已经知悉案涉房屋由被告出租给了第三人，且已交付，租期十年。 本院认为，《物权法》第十四条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，被告连凌峰就案涉房屋，分别与第三人赵建军签订的《房屋转让协议书》和与原告崇庆梅签订的《房屋买卖合同》，均未违反法律法规的禁止性规定，均为有效。被告辩称，其与原告崇庆梅签订的《房屋买卖合同》，并非双方的真实意思表示，其仅仅是为了给案外人戴琦向原告姚国龙借款20万提供担保而签订该合同。虽然对该合同中第一笔首付款的支付，的确存在戴琦先转账35万元给被告，被告再转给原告崇庆梅35万元，崇庆梅再转账给被告55万元，被告再转账给戴琦55万元的过程，但因为原告姚国龙、戴琦及被告三人之间存在复杂的经济关系，且在2018年10月19日，两原告、被告和戴琦的谈话中，被告也说“想办法还你55万”。因此，仅凭该转账记录，无法证明被告的主张。在被告无其他有效的证据来证明其主张的情形下，本院对被告的该抗辩意见不予采信。而两原告认为，被告与第三人之间系房屋租赁关系，并非房屋买卖合同关系，其《房屋转让协议书》不真实。本院认为，虽然该协议约定的第一笔房款，并非由第三人一笔支付，但并不能以此来认定被告与第三人之间并非房屋买卖合同关系。根据2018年10月19日，两原告、被告和戴琦的谈话内容，可知，被告如要将案涉房屋交付给两原告，需要去做第三人的工作；以及被告说到“给大师兄60万，给你们反而涨了”，而两原告并未对被告将房屋给第三人的内容予以反驳。因此，两原告对案涉房屋的交付存在障碍是明知的，案涉房屋已卖给或抵给了第三人。且两原告也确认，在与被告签订《房屋买卖合同》时，知道案涉房屋已交付给第三人，然两原告却未与第三人核实相关情况。因此，在两原告无其他有效的证据来证明其主张的情形下，对两原告的该主张，本院亦不予采信。 被告作为案涉房屋的被安置人，先后将案涉房屋出卖给了第三人和两原告，构成“一房二卖”。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则。物权变动，除了当事人达成合意外，还必须履行交付或登记等法定形式。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上按以下顺序确定履行合同的买受人：已经办理房屋所有权登记的；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；均未办理房屋所有权转移登记，也未实际合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，两份关于案涉房屋的买卖合同均未办理房屋所有权转移登记，但第三人在2016年已实际占有案涉房屋，早于原告崇庆梅与被告签订房屋买卖合同的时间。因此，在第三人与两原告均要求被告继续履行合同的情形下，应确定被告继续履行与第三人签订的房屋买卖合同，故案涉《房屋买卖合同》无法继续履行。 案涉《房屋买卖合同》无法继续履行的，两原告的合同目的无法实现，两原告有权解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对两原告要求解除案涉《房屋买卖合同》并要求被告返还购房款55万元的诉请，本院予以支持。虽然被告辩称两原告实际支付的首付款只有20万元，55万元系循环转账而形成，但根据两原告、被告与戴琦在2018年10月19日的谈话内容，被告认可返还原告55万元，且在戴琦与姚国龙算账的过程中，戴琦说“阿峰的55万，我转了35万不减掉啊？”说明各方均认可该35万元来源于戴琦的转账，并非被告的款项。因此，本院仍认定两原告支付的购房款为55万元。对于案涉《房屋买卖合同》签订前，两原告是否知晓案涉房屋已经出售给了第三人尚不明确，但两原告至少明知被告已经将案涉房屋因故交付给了第三人，然在该种情形下，两原告仍不予核实。故在签订案涉《房屋买卖合同》的过程中，两原告至少也未尽到审慎的注意义务，且房屋首付款的交付上亦有瑕疵。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，综合考虑原告的已付购房款金额、与房屋总价款的比例，以及原、被告双方在合同签订及履行过程中的瑕疵，本院酌定被告赔偿两原告损失30万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告崇庆梅与被告连凌峰于2018年5月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告连凌峰于本判决生效之日起十日内返回原告崇庆梅、姚国龙购房款550000元，并赔偿损失300000元； 三、驳回原告崇庆梅、姚国龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元、财产保全申请费5000元，合计26000元，由原告崇庆梅、姚国龙共同负担13722元，由被告连凌峰负担12278元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费12298元；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费12278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  曾碧莲 人民陪审员  陈 妮 人民陪审员  谢 洁 二〇二〇年六月十二日 法官助理邓然 代书 记员  项鸿雁