四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初1574号 原告：林永群，女，1979年1月20日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告：刘刚，男，1982年3月13日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告：谭小林，男，1971年5月26日出生，汉族，住广汉市。 共同委托诉讼代理人：谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师。 被告：广汉市越地●香港花园居民小区业主委员会，住所地广汉市长春路一段37号越地香港花园。 负责人：黄和鹏。 委托诉讼代理人：李溪，四川迪扬律师事务所律师。 原告林永群、刘刚、谭小林与被告广汉市越地●香港花园居民小区业主委员会（以下简称为香港花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾方蓉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林永群、刘刚、谭小林的委托诉讼代理人谭勇军，被告香港花园业委会的委托诉讼代理人李溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林永群、刘刚、谭小林向本院提出诉讼请求：1、撤销香港花园业委会作出的选举成立越地●香港花园居民小区业主委员会的决定；2、撤销香港花园业委会作出的选举黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳七人担任香港花园业委会委员的决定；3、撤销香港花园业委会作出的通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》、《业委会章程》的决定。事实与理由：三原告均系越地●香港花园的业主。2018年12月17日，被告在小区张贴全体业主的《首届业主大会情况报告》一份，该报告称，首届业主大会筹备工作由筹备组工作人员按照国家法律法规对每个流程进行公示……”。2019年1月8日，广汉市雒城镇人民政府在小区张贴《业委会备案通知书》，对被告给予备案。被告业主代表中黄和鹏并不是业主，并不具备业主资格。原告认为，被告虽经备案但并不代表具有合法性。原告认为，首届业主大会的选举过程严重违反法律规定：其一、选举程序不合法；其二、业主大会自发选举的结果不符合双过半的条件；依据相关法律规定，选举业委会或者更换业委会成员应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但被告未达到上述双过半的要求，故而原告提出上述请求。 被告香港花园业委会辩称，第一、被告业委会是经依法选举成立的，并不存在侵犯全体业主合法权益的行为；第二、关于对“双过半”标准的认定问题，我们认为应当以小区已经交付面积作为计算基数的标准，而不应以建筑的总面积为计算标准；第三、原告起诉撤销已经超过了行使撤销权的期限；第四、黄和鹏与杨燕系夫妻关系，我们认为产权证上有无黄和鹏本人并不影响其业主身份的认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：越地●香港花园小区系广汉越地置业有限公司开发的位于广汉市。该小区规划建筑总面积为313642.85平方米、建筑物总面积为302099.41平方，共4097套。其中已交付面积为131685.94平方米、共1491套；已出售但未交付的面积为70911.23平方米、共681套；已竣工面积为192013.76平方、共2837套。三原告均系越地●香港花园的业主。小区建成并部分入住后，首次业主大会于2018年6月23日召开，因收回的选票多于发出的选票，不符合选举办法，广汉市雒城镇人民政府宣布选举失败。2018年8月4日，小区业主自发实名选举，选举出业委会成员罗强、王立、王正芳、黄和鹏、黄长燕、李敬妮、江海燕等七名人员作为业委会代表。广汉市雒城镇人民政府在审核过程中，认为黄和鹏的身份有待进一步核实，故而未进行备案。其后该七名业委会代表中的王立、黄和鹏、王正芳、罗强以行政诉讼方式起诉广汉市雒城镇人民政府至我院，我院以（2018）川0681行初12号判决，认为黄和鹏与杨燕为夫妻关系，在物业中享有业主权利、承担相应义务，故认可其作为业主的相关权利，判定广汉市雒城镇人民政府限期内对香港花园业委会报送的资料进行备案。其后，广汉市雒城镇人民政府确认了该七名人员的业委会委员身份并予以备案。2018年12月24日，香港花园业委会发布《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》，并经广汉市雒城街道办事处备案。其中，《业主大会议事规则》第五条规定，业主委员会经业主大会选举共有7名委员组成，每名委员的任期为4年，可以连选连任。 2019年4月，案外人韦汉超、刘倩、王洪波等部分业主起诉广汉市雒城镇人民政府，认为其对上述七名人员自发选举违法、违规，不符合法律法规“双过半”投票票数，以行政诉讼的方式向什邡市人民法院起诉，请求撤销对香港花园业委会的备案登记。该案先后经什邡市人民法院、德阳市中级人民法院审理；德阳市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）川06行终84号终审判决认为，业主委员会的备案属于告知性备案，备案机构接受备案并不是对业委会成立的核准和确认，广汉雒城政府收到香港花园业主委员会提供的业委会成立和业委会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则及业主大会决定的其他重大事项等材料，依法进行形式审查后对香港花园业主委员会进行备案登记；业主认为业委会选举程序不符合法律规定的，可以申请撤销选举决定，对于业主在行政诉讼中主张香港花园业委会成立不合法的主张，不属于备案登记行政行为纠纷的审理范围，应通过其他合法途径进行解决。2019年10月，本案原告再次向我院提起民事诉讼，同样以被告选举不合法，且未达到“双过半”的要求提出本案诉讼请求，由此形成本案。 另查明，越地●香港花园现业主委员之一的黄和鹏，其产权于2018年7月25日登记权利人为杨燕，于2018年10月29日更正登记为黄和鹏、杨燕，于2019年12月5日转移登记为杨燕，该房产先后被什邡市人民法院、成都市郫都区人民法院查封，现该房处于被查封状态。广汉市越地置业有限公司于2018年8月22日出具《越地●香港花园面积汇总》载明，已交付的面积为131685.94平方、1491套，已竣工面积（含已交付面积）为192013.76平方、2837套，已售未竣工住宅面积为70911.23平方、681套。2018年11月19日，广汉市雒城镇人民政府发出公告。其主要内容载明：2018年8月4日，小区业主自行发起实名选举，发出选票867票，收回选票867票，其中有效票864票，无效票3票，雒城镇对所有选票进行了电话核实，有2户无人接听，其他业主均表示是本人或委托他人参与，其结果为：黄长燕762票、面积76000.18平方米，黄和鹏805票、面积80181.73平方米，江海燕781票、面积77455.36平方米，李敬妮680票、面积67555.33平方米，罗强778票、面积76566.50平方米，王立801票、面积786673.23平方米，王正芳734票、面积70107.91平方米，许德超392票、面积38699.15平方米，卓旭梅421票、面积41673.33平方米；同时确认双过半的候选人为黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳；并表明向全体小区业主征求意见，若有异议，请于公告之日起5个工作日内，书面递交意见书至雒城镇小区管理指导办公室。 上述事实有当事人庭审中的陈述、广汉市雒城镇人民政府备案通知书、公告、备案于广汉市人民政府雒城街道办事处的《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：原告请求撤销首届业主大会作出的选举成立香港花园业委会，选举黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳担任香港花园业委会委员的决议是否应予支持。原告诉称，业主大会投票选举的结果不符合双过半的条件，即使其选举人数达到了过半数的要求，但其所占面积并未达到过半数。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“双过半”。据此，在本案中越地首届业主大会作出的选举成立香港花园业委会及七名业主作为业委会委员的决定仍需符合上述条件；就本案而言，其核心争议就在于上述的两项选举是否明显违反法定程序、是否侵犯他人合法权益、是否达到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，进而是否确实有撤销的必要性。在本案中，原告坚持认为，即便被告的得票达到了过半数，但专有部分面积未达到建筑物总面积过半数，故而应予撤销；被告则认为，计算建筑物总面积只能按照已交付部分的面积即131685.94平方米来作为建筑物总面积计算，而不应把其余部分的面积纳入进行计算。本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。据此，根据原被告双方确认的面积汇总表，越地●香港花园建筑物总面积包含除已交付面积外，还应包含已经竣工未售出部分面积、已经售出未竣工面积，即262924.99平方米（192013.76+70911.23），按照过半数面积计算，则应不低于131462.495平方米，故本院对被告关于计算建筑物总面积计算的方法不予采纳。在本案中，根据广汉市雒城镇人民政府公告各候选人得票面积，均未达到上述面积，故不符合“双过半”的要求。越地●香港花园首届业主大会选举结果因未达到上述要求，该行为不仅侵犯了本案三原告的合法权益，也侵害了包括原告在内的整个越地●香港花园全体业主的合法权益，因此本院对于原告要求撤销首届业主大会选举成立的香港花园业委会及相关的七名委员的诉讼请求予以支持；同理，对于以香港花园业委会名义所作出的相关《业委会章程》、《居民小区管理规约》、《业主大会议事规则》也应一并予以撤销。 对于被告所辩称的撤销权期限问题。本院认为，广汉市雒城镇人民政府于2018年11月19日发出公告，公布业委会候选人名单，本案原告于2019年10月即来院起诉；同时该小区内另外部分业主也在2019年4月以行政诉讼的方式就被告香港花园业委会选举违法违规，未达到双过半，起诉申请撤销；由此可知被告香港花园业委会从公告成立时起，该小区业主即对其合法性提出异议；故本院被告的该项辩解意见不予采纳。对于黄和鹏是否具有业委会委员的身份问题，因前述已对包含黄和鹏在内的七名业委会成员予以了评判，在此本院就不再予以赘述。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销越地●香港花园首届业主大会作出的选举成立越地●香港花园居民小区业主委员会及黄长燕、黄和鹏、江海燕、李敬妮、罗强、王立、王正芳当选为业主委员会委员的决议； 二、撤销越地●香港花园首届业主大会作出的通过《越地、香港花园小区业主委员会章程》、《越地·香港花园居民小区管理规约》、《越地·香港花园小区业主大会议事规则》的决议。 案件受理费50元，原告林永群、刘刚、谭小林自愿负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  曾方蓉 二〇二〇年六月十五日 书记员  周 玉