河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1018号 上诉人（原审被告）：邓晓静，女，1972年8月9日出生，汉族，现住河北省涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：马英杰，河北路达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春艳，涿州市德信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：霍明，男，1977年5月25日出生，汉族，现住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：王琳，河北博典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牛青松，男，1973年1月20日出生，汉族，现住河北省涿州市双塔区。 被上诉人（原审被告、牛青松之妻）：王静，女，1971年7月14日出生，汉族，现住河北省涿州市双塔区。 委托诉讼代理人：牛青松，男，1973年1月20日出生，汉族，现住河北省涿州市双塔区。 上诉人邓晓静因与被上诉人霍明、牛青松、王静执行异议之诉一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓晓静及其委托诉讼代理人马英杰、王春艳、被上诉人霍明委托诉讼代理人王琳、被上诉人牛青松、被上诉人王静委托诉讼代理人牛青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邓晓静上诉请求：一、请求二审法院依法撤销涿州市人民法院（2019）冀0681民初2798号民事判决，对本案依法发回重审或者改判；二、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决不应当判决停止对本案所涉房产的强制执行，也不应认定三被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效。理由是：一、本案所涉房产被查封的时间是2017年5月16日，被上诉人牛青松、王静于2017年5月17日收到一审法院作出的查封裁定；二、被上诉人霍明与牛青松之间的房屋买卖合同签订的时间是2017年4月10日，虽然是在查封之前，但三被上诉人之间的房屋买卖并不能阻却上诉人对本案所涉房产的强制执行。第一、众所周知，房屋买卖之前需要办理产权登记，而且《城市房地产管理法》第38条明确规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让”。而涉案房屋至今也未办理产权登记，难道这样的合同不违反“国家强制性法规的规定”吗？这样的房屋买卖行为不应该确定为无效吗？第二、被上诉人霍明全部购房款115万元并没有在查封之前全部交清，霍明购房款是分别于2017年4月12日、4月27日、5月22日，这说明霍明并未在房产查封之前向牛青松交清全部购房款，查封日是5月16日，但是霍明最后一笔购房款是2017年5月22日支付的；第三、霍明并没有在查封之前合法占有使用本案涉案房产。通过庭审中霍明提供的物业费、水电费收据及租房合同可以看出：最早的缴费时间是2017年5月26日，所以霍明并没有在查封之前实际占有使用本案所涉房产；第四、本案所涉房产至今未办理房产过户手续。房产仍在牛青松的名下，也就是说该房产的产权也并未实际发生转移。综上所述，被上诉人霍明在庭审中没有提供有利证据来主张房屋交付时间及实际占有使用时间是在查封之前，不能阻却上诉人对本案所涉房产的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，是缺一不可的，但本案中很明显霍明既没有在查封之前实际占有并使用涉案房产，也没有在查封之前付清购房全款，而且也没有办理房产过户手续，所以霍明不符合二十八条规定的四个条件，因此霍明不能排除执行，一审法院也不应支持其诉求。并且房产未办理过户，霍明与牛青松、王静之间还是属于债权关系，并不属于物权，霍明没有任何事实和法律依据来请求物权保护。所以，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，将本案依法发回重审或改判。 被上诉人霍明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、霍明与牛青松在2017年3月底便达成了房屋买卖意向，牛青松在出售本案涉案房屋时向霍明出具了经涿州市住建局备案的商品房买卖合同，合同首付款收据以及住房公积金借款合同，足以让霍明相信牛青松对本案涉案房屋享有完全处分权。上诉人所提及的《城市房地产管理法》第38条仅是行政机关对房产交易的管理性行为规范，并不影响霍明和牛青松房屋买卖合同的合法有效性；二、霍明与牛青松夫妻二人签订房屋买卖合同后，便实际占有使用该房屋至今，霍明以公开的方式占有使用也表明对房产变动的期待权已经以一定的方式对外公开，未及时办理过户的原因是由于保定市公积金管理中心网络系统升级所致，不应归责于霍明本人，也应视为霍明已具备了实现订立买卖合同最终目的及涉案房产物权变动至霍明名下的条件；三、上诉人邓晓静申请执行的基础权利系债权，与霍明占有使用涉案房产事实所享有的所有权相冲突时，应优先选择保护案外人权益，这也符合我国民诉法设立案外人执行异议之诉制度的本意，亦有利于保护正常的社会经济秩序。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封本案涉案房产。同时，本案也具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。请求二审法院驳回上诉，依法维持一审判决。 被上诉人牛青松辩称，其与霍明对买卖房屋在2017年3月份就口头约定了，主要用于其还信用卡，在3月28日霍明就将首付款给付了牛青松，说在4月份签订正式购房协议。由于最后一笔钱牛青松未交，所以钥匙一直在物业处，霍明帮其交了最后一笔款后，牛青松就把钥匙交给霍明，至于霍明后来是否装修其不清楚。牛青松与王静的意见就是房屋卖给了霍明，其与邓晓静的债务不影响霍明的权利，请求二审法院维持一审判决。 被上诉人王静辩称，其与被上诉人牛青松的意见一致。 被上诉人霍明向一审法院起诉请求：一、请求依法判令立即停止对其购买的涿州市的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、请求依法确认位于涿州市归其所有；三、请求依法判令被上诉人牛青松、王静协助其办理上述房产的过户手续；四、本案的诉讼费用由上诉人和被上诉人牛青松、王静承担。 一审法院认定事实：一审法院经审理查明，被上诉人霍明与被上诉人牛青松、王静于2017年4月10日签订房屋买卖合同，约定牛青松、王静以115万元的价格将位于涿州市房屋出售给霍明，霍明于2017年4月12日、2017年4月27日、2017年5月22日共计向牛青松支付房款115万元。自2017年5月份开始以霍明妻子杨明月的名义交付案涉房屋的物业费，且一直由霍明夫妻对房屋进行处分使用。另查明，上诉人邓晓静与被上诉人牛青松、王静因民间借贷纠纷案件，一审法院依据邓晓静的申请作出（2017）冀0681民初1914号民事裁定，查封了本案涉案房产。霍明于2019年向一审法院提出异议，一审法院作出（2018）冀0681执异4号执行裁定，驳回了霍明的异议请求。再查明，因保定市住房公积金管理中心在2017年4月10日进行保定市住房公积金网络系统升级，原中国银行涿州支行发放的个人住房公积金贷款直至2017年5月下旬中国银行内部完善了集中签约程序才能进行提前还款。牛青松于2017年5月23日将个人贷款本息全部结清。该房屋尚未取得房屋所有权证。以上事实，有一审法院依法调取的保定市住房公积金管理中心涿州市分中心证明、霍明的银行交易流水、霍明提交的其与杨月明结婚证、房屋买卖合同一份、房款收条三张、（2017）冀0681民初1914号民事裁定书、协助执行通知书、中国银行交易流水、牛青松个人贷款本息还款结清凭证、北新家园物业服务中心收费凭证、邓晓静提交的（2017）冀0681民初1914号民事裁定书、协助执行通知书、（2018）冀0681执异4号执行裁定书及双方当事人当庭陈述在卷予以证实。一审法院认为，被上诉人霍明与被上诉人牛青松、王静签订的房屋买卖合同早于案涉房屋被查封之日，且牛青松、王静均认可将房屋出售给霍明的事实。根据霍明提交的牛青松出具的收条及银行交易明细、北新家园物业服务中心的收费凭证、牛青松个人贷款结清证明及保定市住房公积金管理中心涿州市分中心出具的证明，可以显示在案涉房屋查封之前，霍明与牛青松、王静对房屋买卖合同已经实际履行。综上，霍明与牛青松、王静签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。牛青松在庭审中认可，在得知涉案房屋被查封后，并未告知霍明这一情况，在查封时也未向邓晓静说明房屋已经出售的事实。现霍明及妻子杨明月已对房屋进行实际使用处分，并对外出租。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的执行异议成立条件，故霍明要求停止对案涉房屋的强制执行、房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、停止对涿州市北新家园小区7-1-803室的强制执行；二、被上诉人霍明与被上诉人牛青松、王静签订的房屋买卖合同合法有效、三、驳回被上诉人霍明的其他上诉请求。案件受理费15150元，由被上诉人牛青松负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是被上诉人霍明对本案案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人霍明要证明自己的权利能够排除执行的条件要符合该规定。霍明虽然提供了其与被上诉人牛青松、王静于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》，但对自己是否在人民法院查封之前已经合法占有本案案涉房屋、是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，负有举证予以证明的责任。上诉人邓晓静主张霍明并未在查封之前合法占有使用本案涉案房屋，霍明不予认可，认为自己已经合法占有案涉房产，但其提供的物业费、水电费收据等证据均证明其缴费行为发生在一审法院于2017年5月16日查封案涉房屋之后，其提供的两份《租赁合同》也签订在一审法院查封之后，且牛青松在二审庭审中陈述其是在霍明帮其交了最后一笔款后把钥匙交给的霍明，霍明提供的证据不能证明其在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋。邓晓静关于霍明并未在查封之前合法占有使用本案涉案房屋的主张成立；霍明与牛青松、王静签订的《房屋买卖合同》约定房屋转让价为115万元，在一审法院2017年5月16日查封之前，霍明未支付全部价款，最后一笔房屋转让款30万元于2017年5月22日交付牛青松。在一审法院查封之前，案涉房屋不具备办理过户登记的条件。综上，霍明对一审法院查封案涉财产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另外，在执行异议之诉案件中，人民法院对《房屋买卖合同》的效力虽然应予审查，但审查的目的是确定一方当事人是否享有排除强制执行的民事权益，故对合同是否合法有效不宜作为判决主文的判项。一审法院判决房屋买卖合同合法有效不妥，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人邓晓静的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初2798号民事判决； 二、驳回被上诉人霍明的诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费15150元，由被上诉人霍明负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 斌 审判员 张亚男 审判员 刘 斌 二〇二〇年六月二日 法官助理堵红果 书记员黄倩