贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2303号上诉人（原审被告）：贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所。被上诉人（原审原告）：刘玉姣，女，汉族，1990年12月27日生，住贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：黄结晶，男，汉族，1989年8月21日生，住址同上。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张渭娟，北京市炜衡（贵阳）律师事务所。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁浙贵，北京市炜衡（贵阳）律师事务所。上诉人贵州红星利尔置业有限公司（以下简称红星利尔公司）因与被上诉人刘玉姣、黄结晶商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。红星利尔公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第2条将“该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件”明确为“指建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收”。案涉商品房于2018年6月12日通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收，已符合上述约定的交付条件。但因案涉房屋处于商业区、公众聚集场所，必须取得消防安全检查合格证，加之国家对消防职能部门归属管理的调整，所以最终取得消防安全检查合格证的时间是2019年4月23日。依照双方签订的《补充协议》第2.2.1条“因国家、地方政策影响或政府原因停工等政府行为或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的，出卖人可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任”的约定，案涉房屋符合交付条件后又额外增加消防项目检查于2019年7月1日交房应当属于合理交房，没有逾期。被上诉人刘玉姣、黄结晶答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘玉姣、黄结晶向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2017年1月1日起按已付房款万分之二计算至被告实际交付商品房之日为止（违约金暂计算至2019年9月3日为81551.92元，详见违约金计算清单）；2、请求判令被告向原告支付逾期未交付办理商品房转移登记文书违约金，违约金自2017年6月30日起按已交房款的万分之一计算至被告实际交付办理商品房转移登记文书之日止（违约金暂计算至2019年9月3日为33248.09元，详见违约金计算清单）；3、请求判令被告向原告交付房屋后，积极协助原告办理房屋产权转移登记；4、请求判令被告向原告支付律师费3000元；5、请求判令被告承担本全部诉讼费用。一审法院查明：2015年5月11日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：二原告购买被告开发的位于云岩区Ｂ栋1单元14层4号房屋，建筑面积119.49平方米，购房总价款418215元；买受人应当于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128215元，余款290000元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照合同约定的期限交付的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金；出卖人承诺在2017年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意出卖人委托贵阳仁恒物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人应当再《房屋移交书》上签字，买受人收到钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付。上述合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款、维修基金。庭审中，二原告陈述，房屋钥匙我们已经在2019年7月1日得到了，是仁恒物业管理有限公司将钥匙交付给我们的，除了交钥匙以外其他手续都没有办理；物业公司已经让我们去交付了；我们还没有进去住。庭审中，被告陈述，房子已经修建起来了，但是未到达实际交付的条件，具体的原因及初始登记是否办理、交钥匙的情况代理人不清楚。另查，二原告为本案诉讼聘请了律师并支付了律师代理费3000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，被告应当按照合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于违约金的截止日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，庭审中，原告自认于2019年7月1日收到钥匙，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人收到钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付”，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对违约金的截止时间应计算至实际交房之日止，即自2017年1月1日起计算至2019年7月1日，共计911天。则本案的逾期交房违约金应为418215元×0.0002×911天=76198.77元，对原告主张超出该金额的诉请，法院不予支持。对于被告抗辩称违约金过高应予以调整的意见，法院认为，双方在《商品房买卖合同》中对于逾期交付违约金有明确约定，且每日万分之二的标准折合年利率为7.3%，该标准并未过分高于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，被告的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故对于该辩称，法院不予采纳。对于原告主张的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至法庭辩论终结时被告仍未就其已取得房屋所有权的初始登记进行举证，因此法院推定被告未取得该登记，未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书，未将此交付原告。所以，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。被告逾期交付办证所需有关文书的违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年7月1日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。对于被告辩称与第一项诉讼请求有重合的意见，法院认为，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系商品房买卖合同中不同时期违约责任的承担方式，且叠加计算的期间较少，故对于该辩称，法院不予采纳。对于原告主张的律师费，双方对此未进行约定，且费用并非属于诉讼产生的必要费用，故对于原告的该诉请，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州红星利尔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉姣、黄结晶2017年1月1日至2019年7月1日期间的逾期交房违约金76198.77元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘玉姣、黄结晶逾期办证违约金（逾期办证违约金以418215元为基数，以每日万分之一为标准自2017年7月1日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记之日止）；三、驳回原告刘玉姣、黄结晶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元，减半收取1328元，由被告贵州红星利尔置业有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人红星利尔公司向本院提交《竣工验收报告》复印件和《消防验收意见书》复印件各一份，用以证明上诉人本案中不存在违约行为。被上诉人刘玉姣、黄结晶质证后认为上述证据材料均为复印件，无法核实其真实性。且无法达到其证明目的。另查明，本案《商品房买卖合同》第十一条“交付时间和条件”中约定“（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。本院认为：因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条对案涉房屋的交付时间及交付条件均有明确约定，虽然该商品房买卖合同《补充协议》第2条将前述主合同第十一条第1项的“建设工程竣工合格证明文件”明确限定为“指建设、勘察、设计、施工、监理单位对房屋工程通过验收”，但是，因上诉人并未提交案涉房屋取得前述主合同第十一条第4项约定的经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书的证据材料，因此，从本案现有证据来看，案涉房屋并未达到合同约定的交付条件。上诉人理应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审法院对此所作认定并无不当。同时，因上诉人亦未按照合同约定的期限履行协助办证义务，故其也应当依约承担逾期办证的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2656元，由上诉人贵州红星利尔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年六月四日书记员 左文艳