浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0703民初1181号原告：徐波，男，1981年2月27日出生，汉族，住金华市金东区。被告：王燕龙，男，1977年8月8日出生，汉族，住金华市金东区。原告徐波与被告王燕龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告徐波、被告王燕龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐波向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付房租2530元（自2020年3月13日计算至2020年4月3日）、违约金26481元、水电费698.6元，并赔偿损失共计8950元（批灰款1790元的5倍），以上合计38659.6元；二、判令被告立即返还房屋钥匙5个（大门钥匙3个、楼道钥匙1个、一楼卫生间钥匙1个）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月2日，被告王燕龙与原告徐波签订《房屋租赁合同（第一层）》，约定被告承租原告房屋，租期自2019年3月13日至2022年3月12日止。在合同履行期间，被告未经原告同意、擅自装修房屋、擅自单方解除合同且暴力拆除房屋装修物，被告至今有698.6元水电费未支付。原告曾要求与被告协商解决，被告拒不理会。原告认为，被告行为已违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向贵院提请诉讼，望判如所请。为证明上述事实，原告徐波向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格。2、房屋租赁合同1份，证明被告向原告租赁房屋的事实。3、微信催讨水电费截图1份，证明被告尚有698.6元水电费未支付的事实。4、照片、视频各1份，证明被告擅自单方面解除合同、拆除装修物品、损害原告房屋的事实。5、收条1份，证明原告以批灰的方式恢复房屋的费用。被告王燕龙辩称，违约金和五倍赔偿也太高了，我没有违约，不同意支付，疫情期间由于封村，封村没法做生意，房子没法租了，所以要和原告解除合同。我和原告有感情的，我租你房子是给你送钱的，我没仔细看合同，完全不考虑租客利益。东西是原告让我拆的，我也没办法就拆掉了，批灰款没有经过我同意我不同意支付。水电费愿意支付，水电装修的费用用押金来抵，钥匙随时愿意还，找不到的话我愿意支付换锁费。被告王燕龙向本院提交微信聊天记录1份，证明我一开始和原告商量，原告已经同意如果有人租，装修要扯就扯掉。经庭审质证，对原告徐波提交的证据，被告王燕龙对证据1无异议；对证据2，被告认为合同是第二次签的，签是我签的，但没仔细看过；对证据3，被告认为4月2日的确发过的，水电费愿意给的，但原告第二天就起诉了；对证据4真实性无异议，任何租的房子没有不装修的，我拆除装修肯定要碰到墙的；对证据5不清楚，这个钱没有和我商量过。对被告王燕龙提交的证据，原告徐波对真实性无异议、关联性有异议，我按照合同约定向被告催收房租，没同意被告不租房子，让被告搬走只是想尽早止损。经审核，对原告徐波提交的证据1、2、3本院予以确认；对证据4的真实性本院予以确认；证据5经核实，对该证据本院予以确认。对被告王燕龙提交的证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，被告王燕龙开始承租原告徐波位于金义都市新区房屋。2019年3月2日，原告徐波（甲方）与被告王燕龙（乙方）签订《房屋租赁合同（第一层）》（续租合同）一份，约定乙方继续承租甲方房屋，承租用途为生产经营，租期自2019年3月13日至2022年3月12日止，乙方在租赁期满之日必须搬离房屋、按照原状返还房屋及附属物品；第一年租金42000元，从第二年开始在上一年租金基础上上浮5%，一年支付一次，先付租金后使用，租金不含税费、水电费，乙方提前退租，所收租金不退还；押金2000元，于合同签订当天支付甲方，合同终止，押金不计息退还；甲方在租赁期间提供乙方四扇卷闸门钥匙各1把，楼梯口防盗门钥匙1把，一楼卫生间由乙方负责管理使用，相应的水电费由乙方按期缴纳，乙方租赁期满后应交回相应的钥匙，不交回钥匙应支付甲方换锁费用；乙方在使用期间因使用装修需要进行装修装饰的，必须征得甲方同意，并不得对房屋结构安全造成影响租赁期满后，依附于房屋的装修无偿归甲方所有；因乙方保管不当或不合理使用，致使该场地及附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金的20%作为违约金并没收房屋押金：1、将房屋转租、转借给他人使用的，除非经甲方书面同意，实际使用人与本合同约定的使用人员不一致即可视为转租、转借；2、拆改变动房屋结构，或损坏房屋、或损坏房屋附属设施……7、乙方单方面终止合同；8、未经甲方书面同意乙方擅自改造场地的，原设备设施遭到破坏损失改变的；9、进行其他违法活动被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；违反合同其他条款的；租赁期间乙方应保持所租房屋完整无损，若发现墙面污损或是地砖破损，甲方有权要求乙方按照修复费用的五倍进行赔偿；水电费按照租赁期间支付，每月一付；合同还约定了其他事项。被告王燕龙按约定支付了第一年租金及押金2000元。在租赁过程中，被告王燕龙对房屋进行了装修。2020年3月14日，原告徐波发微信给被告王燕龙：一楼有人租了，是隔壁老牛的朋友，麻烦你最近两天把里面的东西全部拿走吧，除了中间和东西两间之间的隔层他们可能会要，具体价格你们自己谈，其他全部清走并恢复原状。3月20日，原告徐波微信发被告王燕龙：请问您还租吗？如果要续租，其他人我就回掉了，如果不租，要抓紧把东西搬走，很多人来看房子，一看里面没清空就都走了。3月22日，原告徐波微信发被告王燕龙：现在来问的都不要那些装修的，麻烦尽快帮我把东西拆走吧，谢谢。被告王燕龙回复：好的。原告徐波回复：吊顶拆的时候小点点哈，上面很多洞，我要找人重新批灰了；3月23日，原告徐波微信被告王燕龙：村里已经解封了，包括路口的东西也已经全部搬走了。3月24日，被告王燕龙回复：昨天高铁了，今天他们人已经过来搬了；原告徐波回复：好的，麻烦抓紧时间，已经影响我房子出租了。3月28日，原告徐波微信被告王燕龙：明天一定要帮我把吊顶拆了，不然超期这么多天，我要按合同来了。后，被告王燕龙组织人员把装修拆除，拆除过程中造成房屋墙面、墙体部分破损。4月2日，原告徐波发微信给被告王燕龙：3月份水电费合计698.60元，请尽快转过来。次日原告又微信发被告：房屋租赁合同合法有效，双方应全面履行合同约定。在合同履行期间，你未经我同意擅自装修房屋行为、单方提前退租导致终止合同行为、不及时支付水电费行为均系违约行为。希望双方能协商解决此事，若你不愿协商或协商不成，我可能按约定提起诉讼，由法院解决。4月11日，被告王燕龙微信回复原告徐波，房子我早已搬空了，你催的这么急，钥匙都给你爸了，另外新的钥匙也给你了。2020年4月18日，原告徐波安排庄期邦对房屋进行了批灰修复，庄期邦出具收据1份，今收到金东区傅村镇东石塘村十一街五栋徐波户一楼批灰人工费及材料款共计人民币壹仟柒佰玖拾元整。在诉讼过程中，被告王燕龙自认其拆除装修吊顶的时间为2020年3月31日。本院认为，原告徐波和被告王燕龙签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同履行。被告王燕龙已承租该房屋3年，房屋的用途为生产经营，由于疫情及疫情防控措施，势必对被告王燕龙承租房屋产生影响，结合被告王燕龙提交的双方微信聊天记录等内容，现原、被告双方均认可租赁合同已解除，本院确认该合同已解除。合同解除不影响原告徐波主张违约责任。被告王燕龙提交的证据不足以证明原告徐波同意其对房屋进行装修，被告王燕龙未按时支付水电费和返还房屋钥匙，被告王燕龙未将案涉房屋及时修复，以上情形构成违约。但合同约定的违约金过高，综合考虑原告徐波的实际损失和合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对合同约定的违约金进行调整，酌情支持7000元，该费用足以弥补原告损失，对原告徐波要求被告王燕龙房租损失、五倍修复费用的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告王燕龙应及时支付水电费及返还房屋钥匙5个（如不能返还应承担换锁费用）。以上费用合计7689.6元，扣除被告王燕龙已交押金2000元，被告还应支付原告5689.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王燕龙于本判决生效后十日内支付原告徐波水电费、违约金等合计人民币5689.6元。二、被告王燕龙于本判决生效后十日内返还原告徐波钥匙5个（大门钥匙3个、楼道门钥匙1个、一楼卫生间钥匙1个），如不能返还，应承担换锁费用。三、驳回原告徐波的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（已减半收取，原告徐波已预交），由原告徐波负担184元，由被告王燕龙负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 荆笑言二〇二〇年六月二日代书记员 翁灵珠