河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5628号上诉人（原审原告）：河南瑞祥置业有限公司，住所地郑州市桑园路人和花园13号楼2单元3楼东户。法定代表人:刘书勤。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人:苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告）：牛金满，女，汉族，1985年11月24日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：孙艳霞，河南未来律师事务所律师。上诉人河南瑞祥置业有限公司（以下简称瑞祥公司）因与被上诉人牛金满房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民初34204号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月14日立案后，依组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞祥公司上诉请求：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初34204号民事判决第一项关于律师费5000元的判决、第二项判决；二、依法改判（一）解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002588206);（二）被上诉人将嘉辰丽景苑3幢9层902室房屋归还上诉人；（三）被上诉人向上诉人支付代偿款及违约金（具体金额以2020年1月8日后被上诉人还清款项之日上诉人实际支付的代偿款总额为准）、违约金13643.85元、律师费52000元；（四）被上诉人协助上诉人办理涉案房屋的备案登记、不动产预告登记和预抵押登记的注销手续。三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对上诉人解除合同的诉讼请求不予支持，属于适用法律错误。（一）上诉人依据合同约定享有解除权。《中华人民共和国合同法》第93条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件己成就，解除权人可以解除合同。1、合同约定解除权是上诉人作为担保人承担保证责任后的救济条款。商品房的交易模式是开发商向业主销售房屋，业主支付首付款，并通过银行按揭支付剩余购房款，同时开发商为业主贷款承担保证责任。之所以在《商品房买卖合同》中设置解除权，就是开发商作为担保人承担保证责任的一种救济条款，用以约束业主的行为，从而确保这种商业交易模式能够顺利进行。当被上诉人迟延履行其按时还款的义务，导致上诉人承担保证责任，合同约定赋予了上诉人挽回损失的权利。2、《商品房买卖合同》对上诉人的解除权有明确约定。双方签订的《商品房买卖合同》附件四中关于按揭贷款付款的补充约定条款载明：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项包括代偿银行款项及损失赔偿金的万分之五的补偿金，买受人没有按照上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；出卖人选择解除合同的，除有权按照合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项等。上述约定明确表示只要被上诉人逾期偿还贷款，经催告仍未在限定时间内偿还的，就构成严重违约。3、解除条件己成就。《商品房买卖合同》、《中信银行个人借款合同》系各方真实意思表示，未违反诚实信用及公平原则，不存在无效或者可撤销的条款，双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。被上诉人在履行合同过程中因未按期归还中信银行贷款，导致中信银行从上诉人保证金账户中扣划了多笔代偿款，根据合同约定上诉人向被上诉人邮寄《催款通知书》，明确告知对方偿还代偿金的期限，如逾期支付将解除合同。截止到上诉时被上诉人仍未支付代偿款，已构成严重违约，解除合同条件成就，上诉人有权主张解除合同。（二）被上诉人的违约行为导致上诉人的合同无法继续履行、合同目的无法实现，上诉人享有依法解除权。1、涉案房屋因被上诉人个人债务被查封，无法办理不动产转移登记手续和抵押权登记手续，上诉人保证期间被无限延长，导致被上诉人断供后上诉人还需要承担保证责任。2、上诉人承担保证责任后没有实际获得全额购房款，合同目的无法实现。上诉人作为房屋的出卖人，其核心权利及根本目的是收取购房款。(1）首付款占房屋总价款的20.11%。根据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋总价款为136.4385万元，签订合同时被上诉人一次性支付首付款27.4385万元，剩余109万通过按揭贷款方式支付。(2）被上诉人已偿还贷款本金仅占房屋总价款的4.8%因上诉人取得贷款的同时，承担了阶段性保证义务，决定了以贷款方式支付的房屋价款不是终局、确定的归上诉人所有的款项。只有被上诉人偿还给银行的贷款本金才能成为确定归属于上诉人的购房款。2018年8月3日涉案房屋被郑州市金水区人民法院另案查封时，被上诉人累计偿还贷款本金为3.3367万元；2019年9月上诉人起诉主张解除合同时，被上诉人累计偿还贷款本金为5.438739万元；2020年4月14日一审法院判决时，被上诉人累计偿还贷款本金6.612817万元。上诉人收到确定的购房款为首付款27.4385万元、己还贷款本金6.612817万元，占房屋总价款不到25%，并非全部购房款。(3）上诉人已承担保证责任部分。被上诉人不及时归还贷款时，银行直接从上诉人保证金账户中划扣2.083381万元，上诉人此前取得的房屋价款被银行部分收回，上诉人并未实际获得全额购房款。(4）上诉人即将承担保证责任部分。涉案房屋己被郑州市金水区人民法院另案查封，并己进入执行拍卖程序，执行标的95万余元。如拍卖继续进行，中信银行的贷款只能得到部分清偿或无法清偿，未清偿部分将由上诉人承担保证责任，客观上就是从上诉人收到的购房款中收回。(5）被上诉人己无继续履行合同的经济能力及主观意愿。被上诉人已被列入黑名单，且被限制消费，活动范围被限定在叶县老家，因个人债务被上诉人的所有财产己被查封且即将拍卖。截止到目前被上诉人仍未向上诉人支付代偿款，从上述情形可以看出被上诉人己无继续履行合同的经济能力及主观意愿。根据上述客观事实，被上诉人的严重违约行为导致上诉人不能取得全部房屋对价款，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人有权行使法定解除权。（三）涉案房屋尚未办理变更登记，被上诉人尚未取得所有权，上诉人有权解除合同。《商品房买卖合同》是否可以解除，不能以上诉人是否履行交房义务或被上诉人是否履行房款支付义务为标准，合同还存在其他义务或附属义务，诸如办理房屋所有权转移登记、买受人未按时归还出卖人代偿的款项等等。如未履行上述其他义务或附属义务均有可能导致合同解除。本案诉争的案涉房屋尚未办理变更登记，被上诉人尚未取得案涉房屋所有权，《商品房买卖合同》主要权利义务并未履行完毕，被上诉人也未履行完毕其支付房款的主要义务，上诉人有权解除合同。综上，无论是合同约定还是法律规定，双方签订的《商品房买卖合同》都应当予以解除。二、上诉人依据合同约定主张解除合同违约金合法合理，应当予以支持。三、一审判决关于律师代理费仅支持5000元，事实认定错误。律师代理费应根据案件的难易程度、办案耗费的工作时间、必要成本支出，以及案件争议的标的额大小等各种因素综合确定。本案经过一审、二审，发回继续审理等多个程序，案情复杂，律师办案耗费时间长，不能根据被上诉人的违约情况确定律师费金额。且上诉人在一审时提交有《法律服务合同》、增值税专用发票和银行转款回单，能够形成证据锁链证明上诉人聘请律师产生了律师代理费52000元，该笔律师代理费金额亦不违反《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的上线标准。故应按照上诉人实际支付的律师代理费予以支持。四、一审判决诉讼费承担分配错误、遗漏保全费。一审期间上诉人共缴纳诉讼费11890元、保全费4454元。一审判决案件受理费11890元，由上诉人承担5217元，被上诉人负担617元，分配错误，且遗漏保全费没有加以处理。综上，被上诉人的行为已构成严重违约，合同约定解除条件已成就，合同目的亦无法实现，上诉人有权依据合同约定和《合同法》的规定要求解除合同，返还房屋，被上诉人应向上诉人支付代偿款及违约金、解除合同违约金、律师代理费，并协助办理相关注销手续。请二审法院对本案依法改判。被上诉人牛金满辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。同时，约定解除合同的条件不应当得到支持，一审判决不予解除合同是正确的，请求二审依法予以维持。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。一审判决认定双方合同合法有效的事实正确，并无不当。2、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，被上诉人已按照合同的约定缴纳了房屋的首付款及办理了贷款手续，且被上诉人为办理房屋的产权证书，也已按期缴纳了购房的契税、维修基金等各项费用已全部缴纳完毕。同时，上诉人与被上诉人是2016年7月签订的《房屋买卖合同》，2016年的合同价值是1364385，目前的市场价值将近二百万，虽然说被上诉人迟交了几个月的房屋贷款，但被上诉人从第一次缴纳迟延至今，一直愿意补交未缴纳的部分，从上诉人未起诉时至今，被上诉人不仅向法庭同时也主动和上诉人及上诉人的代理人，沟通协调，要求补交未交房贷部分。如果仅因几期房贷未交且被上诉人愿意立即补交的情况下，仍然解除上诉人与被上诉人，从购房至今相差价值将近百万元的房屋购买合同，对被上诉人显失公平。3、上诉人请求解除《商品房买卖合同》的依据是：《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款第2项，上诉人认为根据该补充协议规定，上诉人享有约定解除权。被上诉人认为，该补充协议系原告提供的格式条款，原告作为提供格式条款的一方，应当遵守公平原则，并采取合理的方式提请被上诉人注意免除或限制其责任的条款。同时，被上诉人作为购买房屋的一方，在签订房屋买卖合同时，相对于上诉人来讲，在合同的条款上，被上诉人没有选择的余地，只能被动接受。4、就本案来说，并没有给上诉人造成实际的损失，房屋买卖合同签订后，被上诉人就与中信银行签订了个人购房借款合同，合同签订后，中信银行就把首付款后的所有购房款全部支付给了上诉人。即使上诉人替代被上诉人承担了四期月供，那么被上诉人一直追着上诉人，补交上述款项，被上诉人补交后，上诉人仍然是没有损失的。5、根据2019年11月14日全国法院民商事审判工作会议纪要的第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现的，根据诚实信用原则，确定合同应否解除，违约方的违约行为显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。就本案来说，被上诉人牛金满仅仅几期房贷未交，且愿意补交，并多次和上诉人要求补交，对于将近二百万的房产来说，其违约行为显著轻微，不属于根本违约，也不影响双方合同目的的实现，因此不应当解除合同。二、关于一审法院支持的5000元律师费问题，应当予以维持。上诉人因为一期房贷未予以偿还，被上诉人也愿意补交，补交后双方都没有损失，但是，上诉人执意要求解除几百万的合同，本来就是小题大做，同时增加了上诉人和被上诉人共同的开支。是上诉人导致了损失的扩大。其扩大的损失不应当由被上诉人承担。一审法院判决被上诉人承担5000元律师费，与被上诉人未交房贷部分相匹配，并无不当。瑞祥公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002588206）；２、判令被告将嘉辰丽景苑３幢９层902室房屋归还原告；3、判令被告向原告支付代偿款5493.86元、代偿月供违约金45.2元（暂计至2019年９月６日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准）；解除合同违约金13643.85元、律师费52000元，共计71182.91元；4、判令被告协助原告办理涉案房屋的备案登记、不动产预告登记和预抵押登记的注销手续；5、判令由被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付代偿款20833.81元，代偿月供违约金6852元（暂计至2020年3月26日，具体金额以被告还清借款之日原告实际支付的代偿款总额为准），解除合同违约金13643.85元、律师费52000元，共计93329.66元。一审法院认定事实：2016年7月26日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品发买卖合同》（合同编号：16002588206）一份，主要约定：买受人购买位于金水区××东、××商品房××套，房屋总金额1364385元；买受人按照应交纳比例按期付款，其中274385元于2016年7月26日前交付，首付款于合同签订时一次性付清，1090000元以商业贷款方式支付；该合同附件四中关于按揭贷款付款的补充约定条款载明：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项包括代偿银行款项及损失赔偿金的万分之五的补偿金；买受人没有人按照上述约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；出卖人选择解除合同的。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项等。末尾出卖人处加盖有河南瑞祥置业有限公司印章，买受人处有牛金满签字捺印。2016年8月18日原告（保证人）与被告（借款人）及中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人借款合同》一份，载明：被告向中信银行股份有限公司郑州分行借款1090000元，用于购买金水区经三路东、广电南路3号楼9层902号的房屋，贷款期限自2016年8月18日至2046年8月18日。还款方式为按月等额本息。牛金满及中信银行作为抵押贷款双方签字盖章予以确认，河南瑞祥置业有限公司作为保证人在合同上盖章予以确认。原告另提交中信银行郑州分行账户交易明细，载明：户名为原告，交易日期分别为2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日，金额分别为5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元，对方户名为被告牛金满。2019年9月2日，原告向被告邮寄一份催款通知书，主要载明：由于您未能按期向中信银行偿还到期贷款本息，中信银行截止2019年8月30日累计从我公司在其营业机构开立的账户中扣除相应的保证金5493.86元。在接到本催款函3日内支付我公司被银行代扣的保证金款项本息共计5493.86元（该数额仅为我公司保证金账户扣划信息显示，最终承担金额以银行正式扣划账单为准）以及补偿金8.24元（暂计至2019年9月2日）。如您未在上述通知期限内按照上述要求支付我公司相应的款项，我公司将采取进一步的措施，包括但不限于与您解除合同，以及向您提起诉讼，通过法律途径依法追究您的相关违约责任。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。商品房买卖合同对合同解除的情形进行了约定，被告虽出现逾期归还银行贷款本息的情形，但是愿意立即将原告代偿款项支付给原告。同时，结合本案被告的违约情节及程度、商品房买卖合同的履行现状及公平公正原则，原告诉请解除双方商品房买卖合同、归还房屋并办理相关登记的注销手续，该院不予支持。原告作为保证人向银行承担保证责任后，有权向被告进行追偿，故原告诉请被告支付代偿款20833.81元，依法有据，该院予以支持。商品房买卖合同约定自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项的万分之五的补偿金故原告有权主张违约金分别以5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元为基数，分别自2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日起按照日万分之五计算至实际清偿完毕之日。商品房买卖合同对律师费的负担进行了约定，同时，根据被告违约情况及河南省律师协会律师服务收费指导意见，对原告诉请律师费中5000元部分，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告牛金满于判决生效后十日内向原告河南瑞祥置业有限公司支付代偿款20833.81元及违约金（违约金分别以5493.86元、5471.76元、4399.39元、5468.8元为基数，分别自2019年8月30日、2019年9月8日、2019年12月8日、2020年1月8日起按照日万分之五计算至实际清偿完毕之日）、律师费5000元；二、驳回原告河南瑞祥置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11890元，由原告负担11273元，被告负担617元，保全费4454元，由原告负担4223，被告负担231元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，牛金满购买涉案房屋的总价款为1364385元，牛金满已付购房首付款274385元，剩余房款1090000元牛金满向中信银行股份有限公司郑州分行办理了按揭贷款，中信银行股份有限公司郑州分行发放的1090000元贷款已支付给了瑞祥公司，牛金满已全部履行了支付购房款的义务。虽然牛金满于2019年8月、9月、12月（12月份未足额偿还贷款）、2020年1月逾期未偿还贷款，瑞祥公司代牛金满向中信银行股份有限公司郑州分行贷款代偿本息20833.81元，牛金满存在一定的违约行为，但是牛金满愿意立即将瑞祥公司所代偿款项支付给瑞祥公司，一审法院考虑到当事人的违约情节及程度、商品房买卖合同的履行现状及公平原则，驳回瑞祥公司要求解除双方商品房买卖合同、归还房屋并办理相关登记的注销手续的诉请，并无不当。一审法院对瑞祥公司诉请的律师费中5000元部分予以支持，处理适当，本院予以维持。综上所述，瑞祥公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11890元，由上诉人河南瑞祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年六月五日书记员 田宇恒