四川省西充县人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）川1325行初23号 原告：重庆建工第十一建筑工程有限责任公司，住所地：重庆市九龙坡区石桥铺石小路164号，统一社会信用代码：915001072031018215。 法定代表人：张斌，董事长， 委托诉讼代理人：王文渊，重庆静昇律师事务所律师。 被告：阆中市自然资源和规划局，住所地：四川省阆中市巴都大道81号。 法定代表人：戚红，局长。 参加诉讼行政机关负责人：林刚，该局党委委员。 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 第三人：四川阆中云天物业发展有限公司，住所地：阆中市巴都大道。 法定代表人：陈开富，经理。 第三人：林成，男，汉族，生于1983年3月2日，住四川省仪陇县，公民身份号码：5113241983××××××××。 委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。 原告重庆建工第十一建筑工程有限责任公司（以下简称重庆建工十一公司）诉被告阆中市自然资源和规划局（以下简称阆中自规局）、第三人四川阆中云天物业发展有限公司（以下简称阆中云天公司）、林成不动产行政登记一案，于2020年4月16日向本院提起行政诉讼，本院依照最高人民法院《关于开展行政案件相对集中管辖试点工作的通知》（法〔2013〕3号）、《关于同意调整南充市行政案件集中管辖法院的批复》（法〔2017〕282号）和四川省南充市中级人民法院《关于印发〈关于行政案件集中管辖试点工作的实施方案〉的通知》，于同日立案受理后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。原告重庆建工十一公司的委托诉讼代理人王文渊，被告阆中自规局参加诉讼行政机关负责人林刚、委托诉讼代理人张小云，第三人林成的委托诉讼代理人郭军元到庭参加诉讼，第三人阆中云天公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 原告重庆建工十一公司向本院提出如下诉讼请求：请求人民法院责令被告阆中自规局注销云天新城X、Y、Z三套房屋的预告登记；本案诉讼费由被告阆中自规局承担。事实和理由：2014年初，原告在与阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼过程中，向法院申请诉讼财产保全，法院依法作出（2014）渝五中法民保字第39号民事裁定。2014年4月17日，阆中市不动产登记中心依据上述裁定，对云天新城X、Y、Z三套房屋进行了查封登记。2016年4月13日，阆中市不动产登记中心依据（2015）渝高法民终字第00497-1号裁定，对上述房屋进行了续封登记。2019年4月8日，阆中市不动产登记中心依据（2017）渝05执38号裁定，对案涉房屋再次续封登记。 2016年11月23日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民终字第00497号民事判决，判令阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司支付原告工程款1400万元。判决生效后，原告依法向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。受法院委托，重庆缔威资产评估房地产土地估价有限公司于2018年12月4日作出《房地产估价报告》，案涉房屋的评估值为1200.95万元。 评估报告出来后，原告一直催促法院挂网拍卖，但法院却在2019年12月初告知原告，因案涉房屋的预告登记没有注销（登记权利人：林成，编号：2014XXXXX）,如有第三方竞拍成功，办理产权过户手续存在瑕疵，故拍卖工作无法继续推进。另外，原告在法院诉讼网上查询，林成已于2015年向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，要求阆中云天公司偿还借款1000万元，该案现已审理终结。 综上，案涉房屋登记的所有权人系阆中云天公司，第三人林成虽然对案涉房屋办理了预告登记，但林成与阆中云天公司之间的债权债务关系已经另案审理，并且林成对阆中云天公司享有的债权已经被裁定无效，因此按照物权法的相关规定，该房屋预告登记无效，被告依法应注销案涉房屋的预告登记。为此，原告特诉至法院，望判如所请。 被告阆中自规局辩称，一、原告主体资格不适格。根据行政诉讼法以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条、第八条的规定，本案涉及司法协助问题和基础民事争议问题，原告不享有行政诉讼的主体资格，人民法院应当不予受理。二、原告的诉讼请求不应得到支持。2014年3月25日、3月27日，案涉房屋已经由第三人阆中云天公司与第三人林成签订《商品房买卖合同》。该合同是两个第三人之间的真实意思表示，且案涉商品房根据国家商品房销售管理办法有关规定，已纳入政府监管体系，办理了预告登记。因此，该预告登记非经法定程序不得撤销。三、案涉房屋预告登记在先，保全在后。2014年4月17日重庆市第五中级人民法院作出保全裁定，将已办理预告登记的案涉房屋予以查封，所以，重庆市第五中级人民法院在2019年执行时，才会明确不能办理协助过户的事由是被查封的案涉房屋涉及第三人的合法财产权利。四、原告主张案涉房屋登记或网签合同无效，需要先撤销合同，待合同撤销后被告才能依法协助办理过户或协助执行，因此，现阶段阆中自规局不协助办理，并无不当。五、预告登记是阆中市房地产管理局的法定职责，故阆中自规局不是本案适格被告。 第三人林成述称，一、同意被告阆中自规局的答辩意见。二、四川省南充市顺庆区人民法院作出的（2015）顺庆民初第4746号民事裁定，只是认定林成系南充市顺庆区和泰投资理财公司的出借人代表，非实际借款人，并未否定两个第三人之间的商品房买卖合同的效力。原告没有向原告代理人披露（2015）顺庆民初第4746号民事裁定的真实信息，原告诉称债权不存在、无效的理由不成立。三、预告登记发生在2014年3月25日、27号，而（2014）渝五中法民保字第39号民事裁定是2014年4月10日才作出，且后来原告通过诉讼要求阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司支付工程款，并没有主张建筑工程的优先受偿权，法院判决最终也未确定原告享有优先受偿权。 第三人云天公司未提交陈述意见。 经审理查明，第三人林成作为南充市顺庆区和泰投资理财公司的出借人代表，向第三人阆中云天公司提供借款。同时，二第三人于2014年3月25日、27日签订三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014XXX6、2014XXX4、2014XXX5），双方约定，阆中云天公司将其开发的云天新城X、Y、Z商品房预告登记至林成名下，作为借款担保。 2014年4月10日，重庆市第五中级人民法院对重庆建工十一公司与阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司诉前保全一案，作出（2014）渝五中法民保字第39号民事裁定，冻结阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司的银行存款1400万元或查封、扣押相应价值的其他财产。2014年4月17日，阆中市不动产登记中心依据上述裁定，对云天新城X、Y、Z三套房屋进行预查封。 2016年3月30日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民终字00497-1号民事裁定，继续冻结阆中云天公司银行存款1400万元或同等价值的财产。2016年4月13日，阆中市不动产登记中心依据该裁定和（2015）渝高法民终字00497-1号《协助执行通知书》，对上述三套房屋进行了续查封。 2016年11月23日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民终字第00497号民事判决，判令阆中云天公司、重庆云天物业发展有限公司支付原告工程款1400万元等。判决生效后，原告依法向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。重庆市第五中级人民法院于2019年3月29日作出（2017）渝05执38号执行裁定，继续查封上述三套房屋及其他财产。2019年4月8日，阆中市不动产登记中心依据（2017）渝05执38号执行裁定书和协助执行通知书，对上述三套房屋进行了预查封登记。执行过程中，因案涉三套房屋预告登记在权利人林成名下，重庆市第五中级人民法院无法对案涉三套房屋进行拍卖。原告认为，案涉房屋登记的所有权人系阆中云天公司，第三人林成虽然对案涉房屋办理了预告登记，但林成对阆中云天公司享有的债权已被裁定无效，因此预告登记无效，被告应当依职权注销而未注销。原告遂提起本案诉讼。 另查明，2017年9月10日，四川省南充市顺庆区人民法院对原告林成诉被告阆中云天公司民间借贷纠纷一案，作出（2015）顺庆民初字第4746号民事裁定，以林成诉讼主体不适格以及该案涉嫌非法吸收公众存款犯罪为由，裁定驳回原告林成的起诉。林成不服提起上诉，2017年12月28日，四川省南充市中级人民法院作出（2017）川13民终3789号民事裁定，认为一审以林成主体不适格为由，驳回起诉并无不当，但一审同时以涉嫌涉嫌非法吸收公众存款犯罪为由，驳回起诉不当，予以纠正。最终以一审裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但结果正确为由，裁定驳回上诉，维持原裁定。 本案第三人阆中云天公司未提交证据。原、被告及第三人林成围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。第三人林成提交的《林成代邓晓敏等40位出借人向阆中云天公司转款明细表、法院判决、执行案号明细表》、林成出具的《说明》、四张四川天府银行业务回单，与本案不具有关联性，本院不予采纳。原、被告提交的证据及第三人林成提交的其余证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点是原告重庆建工十一公司是否具有原告资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，提起行政诉讼的原告必须与被诉行政行为之间具有利害关系。如何理解“利害关系”，根据保护规范理论，判断原告与被诉行政行为是否具有公法上的利害关系，以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范体系，是否要求行政机关考虑、尊重和保护原告诉请保护的权利或法律上的利益为重要标准。本案即需要考虑行政机关办理预告登记所依据的《不动产登记条例实施细则》有关法律规范是否要求行政机关考虑、尊重和保护本案原告所诉请保护的利益。《不动产登记条例实施细则》第八十六条第一款规定，申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。第三款规定，申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。也就是说，如预告登记所涉商品房设置了其他权利负担，不动产登记机构在办理预告登记时，才会对权利人的权益予以考虑保护，除此之外，则不得考虑保护。 同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”的规定，原则上债权人不具有行政诉讼原告主体资格，只有行政机关在作出行政行为时对债权人主张的债权应予保护或考虑而未保护或考虑，债权人才具有原告主体资格。 本案中，案涉商品房预告登记在先，法院查封在后。不动产登记机构在为二第三人办理商品房预告登记时，预告登记所涉商品房未设置其他权利负担，原告对所涉商品房也不享有任何法定权利，因此不动产登记机构不必对预告登记之后，原告因法院查封而对案涉商品房享有的权利予以考虑和保护，故原告与案涉预告登记行政行为不具有法律上的利害关系，不具有原告主体资格。 关于原告主张第三人林成对第三人阆中云天公司享有的债权已被法院裁定无效，因此案涉预告登记已经失效的问题。从原告提交的证据看，在林成与阆中云天公司民间借贷纠纷一案中，法院生效裁定只是否定了林成的诉讼主体资格，并无证据否定二第三人签订的商品房买卖合同的效力，故对原告该主张，本院依法不予支持。同时，从本院查明的事实来看，二第三人签订的商品房买卖合同实质属于“让与”担保合同，其效力问题属于民事诉讼范畴，不属于本案审理对象。原告主张预告登记后三个月内未申请登记的，预告登记失效的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记才失效，而并非三个月满预告登记一律失效。 另，被告阆中自规局是否具有预告登记的法定职责，其主体是否适格，因本案原告的主体资格不适格，故不必再审查和释明变更。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告重庆建工第十一建筑工程有限责任公司的起诉。 案件受理费50元，退还给原告重庆建工第十一建筑工程有限责任公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王洪先 人民陪审员  向子昭 人民陪审员  任 晏 二〇二〇年六月二日 书 记 员  龙璟澜