河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4595号上诉人（原审被告）：黄海侠，女，1978年4月24日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：胡宝林，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一枫，河南佐达胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街1号金沙湖会所204室。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。上诉人黄海侠因与被上诉人河南和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海侠上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不向被上诉人支付合同损失，仅向被上诉人支付2650000元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按约定支付首付款，不存在违约行为。上诉人与被上诉人经协商签订了《金沙湖高尔夫观邸借款协议》，约定上诉人借款3980000元用于支付本案房屋首付款，所借款项全部直接到被上诉人的资金监管账户，对该事宜被上诉人在一审庭审时已明确认可，且协议约定上诉人于2016年12月31日前还款133万元，2017年6月30日前还款133万元，2017年12月31日前还款132万元。后上诉人在2016年12月30日偿还第一笔借款133万元。虽然被上诉人未在上述借款协议上盖章，但本案中的证据足以证明，被上诉人实际是认可借款事实，并履行出借义务的。首先，《商品房买卖合同》第六条第三款明确约定，在签订合同当日以现金形式支付首付款，被上诉人已认可当日的首付款，被上诉人负责垫付支付至资金监管账户，因合同约定的首付款已支付完毕，本案不存在欠付首付款的事实，本案的纠纷不应是商品房买卖合同纠纷，而应是借款合同纠纷。而被上诉人在签订合同后却从未向上诉人催要过首付款，甚至还在2016年12月份通知上诉人接收本案房屋，直到2019年双方因房屋交付产生纠纷被上诉人才向法院起诉。其次，被上诉人收到上诉人支付的首付款后，已将首付款398万元支付至资金监管账户并开具了发票，还配合上诉人办理了网签备案及抵押贷款手续。根据有关政策法规规定，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，如果上诉人未付清30%的首付款，那么被上诉人不可能配合上诉人办理网签备案、抵押贷款等手续。第三，2016年12月30日，上诉人向被上诉人支付了133万元，被上诉人向上诉人出具收据，写明为第二笔首期，这完全符合借款协议第四条的约定。最后，上诉人与被上诉人的销售顾问司丹倩的电话录音明确显示，双方一致同意将本案房屋的首付款转换为借款分期偿还，只是被上诉人为了规避责任，故意不在合同上签字，但借款行为，主要是借款人出具借据，并不需要××再签字认可，只要其履行出借义务即可，因此借款协议是不需被上诉人签字盖章的。另外上诉人提交的（2017）豫0191民初13205号判决也能证明，被上诉人在销售金沙湖高尔夫观邸房屋的过程中存在将首付款转换为借款的情况。综上，上诉人并未逾期支付首付款，不存在违约行为。二、被上诉人未按期交付符合双方约定的房屋，存在违约行为。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第二款约定，屋面及平台不得搭建任何建筑、构筑物。虽然被上诉人的确曾通知上诉人接收本案房屋，但上诉人到现场核验后发现该房屋门前立了一堵3米多高的墙体，严重影响房屋的正常使用和居住，也与双方合同中约定的交房标准不符。上诉人当即表示拒绝接收房屋，并要求被上诉人拆除墙体。因此，被上诉人通知上诉人接收房屋，并不能视为已经完全履行合同义务。被上诉人未按约定的期限交付符合双方约定的房屋，属于违约；在被上诉人将房屋恢复原状交付房屋前，上诉人有权拒绝支付剩余借款2650000元，被上诉人无权要求上诉人支付任何的利息或违约金。三、一审判决认定的合同损失过高，缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第七条明确约定，××逾期付款应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守约定，即便法院认为上诉人存在违约行为，也应当据此计算违约金（利息），且利息支付的起算时间应当是约定的付款时间（2017年12月31日），不应是合同签订之日（2016年4月21日）。但是，一审法院却无视双方约定，判决上诉人按照银行同期贷款利率支付合同损失。该判决缺乏事实和法律依据，也明显高于被上诉人的实际损失。和谐公司辩称：一、上诉人尚欠和谐公司265万元购房款未支付，虽然和谐公司垫付监管资金首付款，但上诉人没有足额向和谐公司支付首付款事实是毋庸置疑的，一审认定案件事实准确无误。二、被上诉人在一审中已经明确释明，诉求中的违约金指的是利息及损失，合同约定违约金过低，和谐公司放弃违约之诉，主张损失是和谐诉讼权利的选择；一审法院在不支持律师费、保全费、担保费等损失的情况下，仅按照月息5‰支持和谐公司损失，本身就无法弥补和谐的损失，但和谐公司为了能够上诉人尽快履行支付义务，放弃上诉，一审裁决5‰的损失已经充分照顾了上诉人的权利保护。上诉人未按商品房买卖合同约定付款时间付款，一审法院裁令上诉人自2016年4月21日支付损失，合法有效。三、和谐公司是否按期交付房屋，上诉人已经另行起诉，不属于本诉审查范围，且根据《商品房买卖合同》约定，上诉人未能如期交付购房款造成逾期交房的，相关责任上诉人承担。综上，上诉人逾期支付购房款，一审人民法院裁令上诉人支付购房款，赔偿损失适用法律准确，故应驳回其诉请。四、通过对上诉状黄海侠的签字，第三页与购房合同等合同以及原违约之诉，上诉状黄海侠名字签字比对，明显看到本上诉状并非黄海侠签字，是否为黄海侠真实意思表示不能确定，恳请法庭进行调查，如不是黄海侠的本人签字，那就应该驳回上诉。和谐公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告《商品房买卖合同J16002404726》购房款2650000元、利息及违约金716113.33元（暂计算至2018年11月5日，自2018年11月6日起以2650000为基数、月息2％计算至实际付清之日止）；律师费200000元；2、本案诉讼所产生的诉讼费、保全费、担保费由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年4月21日，原告河南和谐置业有限公司（出卖人）与被告黄海侠（××）签订《商品房买卖合同》及附件，约定××购买郑州经济技术开发区经开第八大街1号D8幢1-4层107号房屋，总价款13290789元，其中3990789元以现金方式于2016年4月21日支付，9300000元采用商业贷款方式支付；××如未按合同规定的时间付款，逾期在60之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，合同解除的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；出卖人应当在2016年12月28日前将约定的商品房交付××使用，如有××逾期付款等违约行为在先的，可予以延期等。关于交付条件，合同第八条第五项约定，……，前期物业管理已经落实。关于房屋的交接，合同第26页第10项约定，若××私自搭建改变小区外观的，应承担恢复原状义务，如给第三方造成损失的，应承担赔偿责任，物业有权阻止其施工行为，造成的一切经济损失由××自行承担。2、合同签订后，原告于2016年5月3日将3990789元首付款转入本案房屋的银行监管账户，并于2016年5月11日将本案合同向郑州经济技术开发区房地产管理局备案，上述事实有《金沙湖高尔夫观邸项目二期南区D1—D8号楼信息备案明细》、业务付款单及中国银行郑州陇西支行出具的《证明》予以佐证。2016年12月30日，被告黄海侠向原告支付了1330000元，尚欠2650000元未付。3、2016年5月3日，被告黄海侠（借款人）与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订一份《个人住房担保借款合同》，主要载明：借款人借款9300000元，期限为30年，即从2016年5月3日起至2046年5月3日止，该借款用于购置涉案房屋，该房屋作为该笔借款的抵押物等。4、原告按照合同约定的时间通知被告收房期间，被告发现房屋正前方有一个三米高的墙体，被告认为，三米高的墙体严重影响了房屋的正常使用和居住，且不符合双方《商品房买卖合同》关于“屋面及平台不得搭建任何建筑物、构筑物，若××私自搭建改变小区外观的，物业有权阻止施工行为”的约定。原告认为被告所交房屋不符合双方约定的交房标准，要求对墙体拆除，故没有接收交房并拒绝支付剩余房款。5、被告提交借款协议复印件一份。以证明原、被告协商一致签订《借款协议》，约定黄海侠借款3980000元用于支付涉案房屋首付款且被告已为原告出具了支付首付款的发票。原告提供的该协议中，甲方（××）处未填写，乙方（借款人）为黄海侠，丙方是河南和谐置业有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同》由原、被告双方签名，系真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，并在约定时间内通知被告接收房屋，而被告并未在2016年4月21日前足额支付原告3990789元首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任；被告黄海侠于2016年12月30日向原告支付了1330000元后，尚欠2650000元未付，现原告诉求被告黄海侠支付2650000元首付款的请求，理由正当，该院予以支持。原告称首付款已以借款的形式支付，并提供借款合同复印件，但未提供证据原件，无法核实其真实性，该院不予认定。关于逾期损失，由于被告逾期付款系违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告自2016年4月21日起按月息2％计算逾期损失，该标准计算数额过高，该院不予支持。原被告签署的购房合同第26页第10项约定，若××私自搭建改变小区外观的，……物业有权阻止其施工行为……。本案中，原告向被告交付房屋时，被告因所购房屋前方树立一堵墙体而拒绝接收，原告庭审中陈述，该堵墙不在小区的规划内，且不是原告所建，因此，原告作为出售房屋一方，在小区内未有效做到阻止私自建墙行为，应相应减轻被告的违约责任。综上，该院酌定原告合同损失为，以2650000元为基数，自2016年4月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于律师费及财产保全担保费，本案合同中未约定，原告主张该两项费用，无事实依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告黄海侠于本判决生效后十日内向原告河南和谐置业有限公司支付2650000元及合同损失（合同损失以2650000元为基数，自2016年4月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。）二、驳回原告河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36148元、案件申请费5000元，由原告负担10000元，被告负担31148元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，黄海侠未足额支付案涉房屋首付款，尚欠265万元未支付，其行为给和谐公司造成了一定的损失。一审综合本案情况，认定和谐公司的损失计算标准及起算点并无不当。黄海侠称本案系首付分期，但未提交充分有效证据予以证明，对其主张不予支持。黄海侠称和谐公司未按合同约定交付房屋，门前有一堵3米的墙体，在恢复原状前，黄海侠有权拒绝支付剩余房款。一审中，黄海侠称该墙不在公共区域里，在邻居自家里盖的墙，规划里没有这堵墙，黄海侠无证据证明该墙系和谐公司加盖，其以邻居家建墙的事由拒绝支付剩余购房款理由不当，对其主张不予支持。综上所述，黄海侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8656元，由黄海侠负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇二〇年六月九日书记员 柴涵博