天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1610号上诉人（一审原告）：天津欧亚达市场管理有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街西青道58号。法定代表人：徐良华，董事长。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：高通，天津凡佑律师事务所律师。上诉人（一审被告）：刘博，男，1978年10月27日出生，回族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：李福磊，天津金展律师事务所律师。上诉人天津欧亚达市场管理有限公司（以下简称欧亚达公司）与上诉人刘博因租赁合同纠纷一案，均不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。欧亚达公司上诉请求：1．请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判刘博支付自2018年4月1日至2019年2月28日期间的物业服务费306278元（一审判决已经支持物业费180649元，欧亚达公司不服一审判决金额为125629元）；2.维持一审判决关于房屋占有使用费、广告费和水费的部分；3．一审、二审诉讼费由刘博承担。事实和理由：刘博已经于2018年10月15日向欧亚达公司发出解除合同通知，按照合同约定应将商铺清空交还给欧亚达公司，但至今刘博仍然占用该商铺，未将商铺清空，也未将商铺交还欧亚达公司，因此刘博应承担2018年10月15日至2019年2月28日期间的物业费用。刘博辩称，欧亚达公司虽然在合同中约定提供物业服务，但没有物业资质。2016年6月商铺发生漏雨后，欧亚达公司没有及时修复房屋，亦没有补偿，造成刘博损失巨大。对方涉诉商铺系违章建筑，无法办理消防许可证，因此无法正常经营。综上，请求驳回欧亚达公司的上诉。刘博上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回欧亚达公司主张的2018年10月15日至2019年2月28日的房屋使用费62560元，2018年4月1日至2018年10月14日的物业费180649元，2019年3月1日至2019年12月31日的广告费25000元的请求；一、二审诉讼费用均由欧亚达公司承担。事实和理由：1.刘博已经于2018年10月15日按照合同约定将商铺现状交付欧亚达公司，因此之后的租赁费用无须支付；2.欧亚达公司无物业服务资质，合同中物业服务条款无效。商铺漏雨后，欧亚达公司没有及时修复，导致刘博无法经营。商铺系违章建筑，无法办理消防证照。基于以上几点，刘博无须支付物业费。3.因刘博已经于2018年10月14日将商铺交还给欧亚达公司，因此无须再支付2019年3月1日至2019年12月31日的广告费。欧亚达公司辩称，请求驳回刘博的上诉请求。刘博占有房屋应向我方支付房屋使用费。物业资质和消防问题与是否交纳物业费没有关联性，双方的合同有约定且之前一直履行，代表双方的真实意思表示。刘博没有拆除广告牌子，至今一直占用，应当按照合同交纳费用。欧亚达公司向一审法院起诉请求：1.判令刘博向欧亚达公司支付自2018年4月1日至2019年2月28日期间的场地使用费153139元、物业服务费306278元、2019年3月1日至2020年2月28日的广告费30000元、水费5904元，以上共计495321元；2.判令本案的诉讼费用由刘博承担。一审法院认定事实：2014年12月26日，欧亚达公司与刘博签订《商铺租赁合同》一份，欧亚达公司作为甲方（出租方），刘博作为乙方（承租方），该合同约定：欧亚达公司将位于天津市红桥区租赁给乙方经营使用，租赁期限自2015年3月1日至2021年2月28日止，计租面积为917平方米；第一计租年度自2015年5月30日至2016年2月29日止共计276天，租金每天每平方米0.1元，物业服务费每天每平方米1元，年租金25309元，年物业服务费253092元；第二计租年度自2016年3月1日至2017年2月28日止共计365天，租金每天每平方米0.1元，物业服务费每天每平方米1元，年租金33471元，年物业服务费334705元；第三计租年度自2017年3月1日至2018年2月28日止共计365天，租金每天每平方米0.1元，物业服务费每天每平方米1元，年租金33471元，年物业服务费334705元；第四计租年度自2018年3月1日至2019年2月28日止共计365天，租金每天每平方米0.5元，物业服务费每天每平方米1元，年租金167353元，年物业服务费334705元；第五计租年度自2019年3月1日至2020年2月29日止共计366天，租金每天每平方米0.5元，物业服务费每天每平方米1元，年租金167811元，年物业服务费335622元；第六计租年度自2020年3月1日至2021年2月28日止共计365天，租金每天每平方米0.5元，物业服务费每天每平方米1元，年租金167353元，年物业服务费334705元；本合同签署之日，刘博应向欧亚达公司支付履约保证金6000元、物业服务费27000元；租金的支付方式为：首期租金起算日起至当月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，刘博应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期租金一次性足额支付给欧亚达公司；物业服务费的支付方式同租金的支付方式；自实际交付日起，刘博应当承担并支付商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，刘博于每月15日前交纳上月电费、水费，水费按8元／立方标准收取，电费按1.4元／千瓦时标准收取；刘博迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，刘博应当向欧亚达公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。欧亚达公司向刘博提供商场正立面北侧广告位一块，刘博付费使用该广告位，使用期限与合同期相同，每年使用费用为30000元，每年的广告位使用费与第一年度租赁费用一同缴纳。上述合同签订后，欧亚达公司依约将诉争商铺交付给刘博，刘博用于经营“老船吧”。租赁期间内，刘博依约向欧亚达公司交付租金及其他费用。2016年6月，涉诉房屋因下雨发生渗漏，双方就赔偿问题发生争执，刘博未向欧亚达公司交纳2016年7月1日至2017年5月31日租金30755元、物业服务费307489元、2016年7月1日至2017年3月31日水费11458.60元。因此，欧亚达公司于2017年3月29日以刘博为被告提起诉讼。经审理，一审法院下发(2017)津0106民初2614号民事判决书，判决刘博向欧亚达公司支付上述费用。2018年3月15日，欧亚达公司以刘博为被告、以租赁合同纠纷为案由，诉至一审法院，要求判令刘博向欧亚达公司支付拖欠截至2018年3月31日的场地使用费39248.5元、物业服务费278768元、水费11976元、广告位使用费60000元并将天津市红桥区腾空，交还给原告。现该案件尚在审理过程中。2018年3月15日，刘博以欧亚达公司为被告、以租赁合同纠纷为案由，诉至本院，要求判令欧亚达公司赔偿刘博因提供租赁物不合法造成的各项经济损失，现该案正在审理过程中。2018年10月15日，刘博向欧亚达公司发出解除合同、停止经营、不再使用房屋的通知。2018年12月18日，欧亚达公司向刘博发出书面通知要求其腾空房屋。另，欧亚达公司原名称为天津欧亚达家居建材广场有限公司，于2016年12月21日办理更名手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，欧亚达公司出租给刘博的商铺至今未取得产权证，亦无建设工程规划许可证，故欧亚达公司与刘博签订的《商铺租赁合同》应认定为无效合同。鉴于刘博实际占有、使用涉诉商铺，且欧亚达公司向刘博提供了公共卫生、电梯、保安等服务，依据相关司法解释的规定，欧亚达公司有权要求刘博参照合同约定的租金及物业服务费标准支付房屋占有使用费及物业服务费。但是，关于涉诉房屋，双方均以对方为被告于2018年3月15日提起诉讼，双方均确认刘博于2018年10月15日不再经营，故欧亚达公司要求刘博支付自2018年4月1日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费153139元的诉讼请求，于法有据，予以支持；关于物业服务费，刘博于2018年10月15日开始已不在涉诉房屋经营，没有实际享受欧亚达公司提供的物业服务，故刘博应支付2018年4月1日至2018年10月14日的物业费180649元(917平方米*197天*1元)；对2018年10月15日以后的物业服务费，不予支持。关于欧亚达公司要求刘博支付2019年3月1日至2020年2月28日广告费30000元的诉讼请求，对于已经发生的2019年3月1日至2019年12月31日的广告费25000元（30000元/12月*10月），予以支持，但2020年1月1日以后的广告费用还不能确定是否继续发生，故对该部分的诉讼请求不予支持；关于欧亚达公司要求刘博支付水费5904元的诉讼请求，根据欧亚达公司提供的证据及双方在庭审中的陈述，能够确定刘博经营的老船吧实际使用的水费为5320元,对于另外的584元水费的发生,刘博不予认可,欧亚达公司并未提供充足的证据,故确认刘博应给付欧亚达公司的水费为5320元。一审法院判决：一、刘博于本判决生效之日起十日内一次性向天津欧亚达市场管理有限公司支付2018年4月1日起至2019年2月28日止的房屋使用费153139元、2018年4月1日至2018年10月14日的物业费180649元、2019年3月1日至2019年12月31日的广告费25000元、2018年3月1日至2018年10月1日的水费5320元；二、驳回天津欧亚达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8730元，由天津欧亚达市场管理有限公司负担2313元，由刘博负担6417元。二审中，刘博向本院提交照片一张作为新的证据，用以证明刘博已经于2018年10月15日停止营业。经本院组织质证，欧亚达公司对照片的真实性无异议，但称照片不能证明什么问题，亦达不到证明目的。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于欧亚达公司主张的2018年10月15日之后的物业费问题，因刘博于2018年10月15日提出解除合同，双方已确认刘博自该日起不再经营，因此欧亚达公司上诉主张的该部分物业费用缺乏合理性，本院不予支持。关于刘博主张的2018年10月15日之后不应再支付租赁费用问题，虽然刘博于2018年10月15日提出解除合同，表示不再继续经营，但双方并未办理场地移交，涉案商铺内仍然有刘博的餐具桌椅等物品，钥匙亦在刘博处，刘博为涉案商铺的占有控制方。基此，刘博应当按照合同约定的租金标准支付欧亚达公司占有使用费用。关于刘博主张的不应支付2018年4月1日至2018年10月14日的物业费问题。因双方在合同中对物业费有明确约定，刘博已经享受了相应的物业服务，因此其主张的欧亚达公司没有物业资质不能成为拒缴物业费的理由。一审法院判决刘博支付相应的物业费用并无不当。刘博主张的漏雨损失问题，在本案中并未提出反诉，应另行解决。关于刘博主张的不应支付广告费用问题。相关的广告位系欧亚达公司向刘博提供，广告牌子是刘博为经营需要而使用的，截止一审宣判之日，仍然未拆除，因此一审法院考虑广告费用已经实际发生的事实，认定刘博支付欧亚达公司提起诉讼之日至一审判决宣判之日期间的广告费用并无不当。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计8136元，由上诉人天津欧亚达市场管理有限公司负担2812元，由上诉人刘博负担5324元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年六月十七日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……