河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3614号上诉人（原审被告）：洛阳稳鑫置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：吴晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宪洛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘俊艳，女，1998年3月27日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵帅，男，1995年4月24日出生，汉族，住河南省洛阳市新安县，系刘俊艳丈夫。原审被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区大庆路。法定代表人：杨宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，该公司员工。上诉人洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）因与被上诉人刘俊艳及原审被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制，对本案进行了审理。上诉人稳鑫公司的委托诉讼代理人李宪洛，被上诉人刘俊艳及其委托诉讼代理人赵帅，原审被告巨龙公司的委托诉讼代理人张国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稳鑫公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第四项；2、本案一、二审诉讼费用由刘俊艳承担。事实与理由：1、案涉房屋单价中并未包含暖气设备初装费、燃气设备初装费、有线电视初装费、土地出让金，刘俊艳应当在房屋交接之前缴清上述费用，一审判决稳鑫公司向刘俊艳办理房屋交接手续有失公平。2、截止目前，房屋交付期限仍在双方购房合同约定的房屋交付之日的90日内，稳鑫公司不存在违约行为，不应承担违约责任。即使稳鑫公司确实存在违约交房，由于近年来政府扬尘防治管理等不可抗力因素所致，应当免除逾期交房违约金。综上，请求二审法院依法予以改判。刘俊艳答辩称，1、刘俊艳与稳鑫公司签订的《巨龙家园房屋买卖合同》中已经约定交房日期为2019年12月31日。刘俊艳已经按照合同约定缴纳了各项费用，稳鑫公司未按照合同约定交房，已经够构成违约。2、双方在签订合同时，房屋面积的单价以及总房价已经包括稳鑫公司上诉状中提到的费用。刘俊艳在签订合同时，稳鑫公司已经办理了《商品房预售许可证》，证明其已缴纳过土地出让金等。综上，请求二审法院驳回稳鑫公司上诉请求，维持一审判决。巨龙公司答辩称，1、根据巨龙公司与稳鑫公司签订的《委托开发协议》，巨龙公司委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售并自行承担项目建设过程中全部资金。2、巨龙公司已经将“巨龙家园b区”的全部建设及销售工作委托给稳鑫公司，稳鑫公司应自行承担相应责任，巨龙公司并无房屋销售及处置权，无法承担一审判决内容。3、刘俊艳与稳鑫公司系案涉房屋的实质买卖主体，巨龙公司与此并无关系。刘俊艳向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令被告按照合同履行；2、判令被告与原告办理房屋交接手续（交钥匙）及向原告交还经过房管局备案的《商品房买卖合同》；3、判令被告向原告支付延期交房违约金（按全房款的日万分之0.5计算，时间从2020年1月1日至实际交房之日止）暂为500元；4、上述两被告互负连带责任及承担违约责任；5、办案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月17日原告（定购方）与被告稳鑫公司（出卖方）签订巨龙家园订购合同一份，该合同约定“定购方自愿定购出卖方开发的“巨龙家园”住宅小区7号楼2单元2306室，建筑面积为89.62平方米。该房屋交房时间为2018年5月31日，定购人接到卖受人通知后3日与甲方签订《房屋买卖合同》。该房屋单价￥3580元/㎡；总价320840元。以上楼价计算如有误差，出卖方保留权利以正式《房屋买卖合同》为准。”2019年3月1日原告刘俊艳（××）与被告稳鑫公司、巨龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同包含但不限于以下内容“出卖人以出让方式取得坐落于瀍河区××路××巨龙家园××区地块的建设用地使用权。该商品房为第一条规定项目中的7幢2单元23层2-2306号，预测建筑面积92.02平方米，其中套内建筑面积72.59平方米。该商品房单价为每平方米3580元，总价款为329432元。贷款方式公积金贷款，××应当于2019年1月20日前支付首期房价款179432元。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要××自行办理开通手续。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月30日前向××交付该商品房。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照第1种方式处理：1.逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。”该合同尾部××处有刘俊阳签名字样及签章并有捺印，出卖人处加盖有稳鑫公司和巨龙公司印章。合同签订之后，原告向稳鑫公司交纳首付款179432元，稳鑫公司于2019年4月6日向原告出具首付款发票。原告办理公积金贷款之后按月偿还房贷。被告并未按合同约定时间向原告交房。原告陈述商品房买卖合同签订完成之后没有给原告，市民之家说是开发商领走了。2012年12月25日被告稳鑫公司（乙方）与被告巨龙公司（甲方）签订委托开发协议，该协议约定项目内容以规划批准的“巨龙家园”B区棚户区改造设计方案（包括住宅、商业、幼儿园、综合娱乐中心、物业管理用房等，且主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准）为准，甲方以自身名义取得项目的规划立项，甲方委托乙方负责项目全部开发建设工作，乙方以自身名义进行项目施工和销售，项目建成后乙方以本协议确定的价格作为向甲方职工销售建成房产的最高销售限价，此外应向甲方交付项目中相应的公建建筑面积。乙方自行承担项目建设过程中全部资金，并应向甲方支付拆迁补偿款项。甲乙双方约定以核定该项目开发的总成本和乙方的合理利润为依据，确定房屋最高销售限价。乙方保证对甲方职工的房屋销售价格不高于甲乙双方确认的最高限价。房屋销售11.1本项目开发的房产由乙方负责销售，销售方案需经甲方同意（甲方按程序要通过职代会的必经程序），如甲方职工购买结束后项目仍有剩余面积，由双方共同商议解决等。一审法院认为，原告与二被告双方签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，且该合同已经不动产登记中心备案，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中约定二被告为出卖人，交房时间是2019年12月31日，现原告要求二被告与原告办理交房手续及延期交房违约金，依法应予以支持。被告稳鑫公司辩称原告未缴纳房屋土地出让金及契税等故稳鑫公司不应当交房，因上述费用应当由谁缴纳在合同中并未明确约定，故对稳鑫公司辩称不予采信。因巨龙公司作为商品房买卖合同相对方出卖人之一，且与稳鑫公司签订有委托开发协议，故对巨龙公司辩称其与原告因不存在实质上的房屋买卖关系而不应负连带责任及承担违约责任亦不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认原告刘俊艳与被告洛阳稳鑫置业有限公司、洛阳巨龙通信设备集团有限公司于2019年3月1日签订的合同编号YS0489196《商品房买卖合同》合法有效；二、被告洛阳稳鑫置业有限公司与洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘俊艳办理位于瀍河××区××路××巨龙家园××区××单元××号房屋的交接手续（包括交付房屋钥匙）；三、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告交还经洛阳市不动产登记中心登记备案的于2019年3月1日签订的合同编号YS0489196《商品房买卖合同》；四、被告洛阳稳鑫置业有限公司与洛阳巨龙通信设备集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘俊艳支付延期交房违约金（违约金以329432元本金按年利率1.825%自2020年1月1日起计算至二被告实际交房之日）；五、驳回原告刘俊艳的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3124元，由被告洛阳稳鑫置业有限公司与被告洛阳巨龙通信设备集团有限公司共同承担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，刘俊艳与稳鑫公司之间签订的订购合同及刘俊艳与稳鑫公司、巨龙公司之间签订的商品房买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法确认该两份合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同中明确约定出卖人应该在2019年12月30日之前交付涉案房屋，但稳鑫公司至今未交付房屋，并抗辩称刘俊艳未交纳土地出让金、暖气燃气初装费等费用，但该部分费用在双方签订的合同中未明确予以约定，现稳鑫公司以此抗辩依据不足，本院对其上诉主张不予支持。关于稳鑫公司上诉主张其不应当承担逾期交房违约金的问题，稳鑫公司未在约定期限内交付房屋，刘俊艳依据双方签订的商品房买卖合同中逾期交付责任的违约条款主张权利不违反相关法律规定，本院对此予以维持。稳鑫公司认为逾期交房基于扬尘治理等不可抗力故免除违约金依据不足，本院对其上诉主张不予支持。综上，稳鑫公司上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由洛阳稳鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李慧二〇二〇年六月十日法官助理南志丹书记员刘洋