四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0402民初501号 原告（反诉被告）：杨志兰，女，1970年8月7日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告（反诉被告）：吴异，男，1997年7月2日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈天福，男，1952年2月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，系原告所在社区推荐，特别授权。 被告（反诉原告）：攀枝花恒大房地产开发有限公司，住所地四川省攀枝花市东区炳草岗大街10#（泰隆商务大厦），统一社会信用代码：915104000807053332。 法定代表人：杨珩，董事长。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘世枢，男，攀枝花恒大房地产开发有限公司员工，特别授权。 原告杨志兰、吴异与被告攀枝花恒大房地产开发有限公司（简称：恒大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨志兰、吴异共同委托的诉讼代理人陈天福，被告恒大房产公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨志兰、吴异本诉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决恒大房产公司返还杨志兰、吴异购房款193973.01元，并支付年利率24%的资金占用利息，自被告2015年8月26日起至还清之日止；2.依法判决被告赔偿杨志兰、吴异按合同总额365091元的50%计算为182545.50元的违约金；3.请求判令恒大房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月7日，双方签订被告制作的格式合同《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，约定杨志兰、吴异购买恒大房产公司开发建设但未动工，也未取得商品房预售许可证的位于攀枝花市东区，恒大房产公司变相非法集资。26日，杨志兰、吴异向初等支付购房首付款115091元，银行按揭贷款250000元已转到恒大房产公司指定账户。因恒大房产公司应当在2016年8月31日前向买受人交付商品房，杨志兰、吴异不能取得可得利益偿还银行贷款。截止2017年9月9日，杨志兰、吴异交付购房款78882.01元。（2019）川0402民初1507号民事判决书中认为杨志兰、吴异的主张可另行起诉，现请求判令上述诉讼请求。 恒大房产公司征对本诉辩称，2015年8月7日，双方签订被告制作的格式合同《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》属实，但杨志兰、吴异主张的款项数额不正确。合同签订后，杨志兰、吴异支付购房首付款115091元是事实，此款中16515元由杨志兰、吴异支付；另98576元由杨志兰、吴异向恒大房产公司关联公司即金碧物业有限公司成都分公司（简称：金碧物业成分司）借款支付的。杨志兰、吴异借款后已偿还32859元，至今尚余65717元未偿还，现金碧物业成分司已将债权转让给恒大房产公司。房屋总价款365091元扣除上述首付款后的250000元，由杨志兰、吴异向银行按揭贷款支付给我公司。因杨志兰、吴异违约，未按时支付银行按揭贷款，恒大房产公司才起诉解除双方的购房合同的。杨志兰、吴异违反合同约定，不同意杨志兰、吴异的本诉诉讼请求。 恒大房产公司反诉诉称，杨志兰、吴异购买恒大房产公司开发的商品房合同约定总价款为365091元，付款方式为按揭贷款。杨志兰、吴异逾期偿还银行贷款，银行依据三方签订的《个人购房担保借款合同》要求恒大房产公司承担保证责任，恒大房产公司按照约定向银行承担了保证责任。双方的购房合同已经生效判决确认解除，按补充协议约定“买受人所交的全部款项不予退还”，杨志兰、吴异还应承担违约金。现请求法院判令杨志兰、吴异支付购房总价款的30%计算违约金109527.3元，并承担全部诉讼费用。 杨志兰、吴异反诉辩称，恒大房产公司提起反诉是虚假的，不同意恒大房产公司的反诉请求。 本诉杨志兰、吴异为了证明自己诉讼请求理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证： 杨志兰、吴异公民身份证、被告的工商信息复印件；双方签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》；收款收据一份；中国农业银行四川省分行制作的交易明细8份；（2019）川0402民初1507号和（2020）川04民终958号民事判决书各一份；本院（2019）川0402民初1507号案卷宗中第9、10、30、32、34、57、69、70、73页。 恒大房产公司对上述杨志兰、吴异提交的证据的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据的证明目的有异议，认为（2019）川0402民初1507号案件作出的民事判决书是生效民事判决，认可判决书中查明的事实。 恒大房产公司证明自己诉讼请求理由成立，向法庭提交了如下书证在案佐证： 杨志兰、吴异与金碧物业成分司签订的《借款协议》、杨志兰、吴异出具的《付款委托书》、恒大房产公司与金碧物业成分司签订的《债权转让协议》、金碧物业成分司出具给杨志兰、吴异的《债权转让通知书》和恒大房产公司出具的《债务抵销通知书》、（2019）川0402民初1507号和（2020）川04民终958号民事判决书各一份；双方签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》。 杨志兰、吴异对恒大房产公司提交的上述证据，质证认为《借款协议》、《付款委托书》真实性无异议，有杨志兰、吴异的签名，但实际借款人是恒大房产公司。《债权转让协议》、《债权转让通知书》和《债务抵销通知书》杨志兰、吴异没有收到，不清楚情况。（2019）川0402民初1507号和（2020）川04民终958号民事判决书、双方签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》无异议。 上述双方提交的证据中《债权转让协议》、《债权转让通知书》和《债务抵销通知书》，杨志兰、吴异当庭表示未收到，也不清楚情况，另外《借款协议》、《付款委托书》是杨志兰、吴异与案外人金碧物业成分司之间产生的法律关系，且与本案的本诉和反诉均无关联性，本院对这三份证据不作评断。除此外的其他证据，能够证明案件的基本事实，且双方均表示对证据的真实性、合法性和关联性无异议，只是对对方的证据证明目的有异议，本院将结合证据间的关联程度、双方当事人的陈述综合评判并采信证据。 本院根据双方提交的上述证据，结合双方的陈述，经审理查明如下事实： 2015年8月7日，恒大房产公司与杨志兰、吴异签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，其中买卖合同约定的主要内容为：恒大房产公司将其开发的位于攀枝花市东区出售给杨志兰、吴异；购房款总价款为365091元；付款方式为杨志兰、吴异首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2017年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。合同还对其他相关事宜进行了约定；补充协议约定的主要内容为：买受人采用银行按揭付款或公积金方式购买，须在合同签订同时付清首付款115091元整。首付款付清当日由买受人申请按揭贷款250000元。在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同手续；合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由单方面要求解除合同，除双方另行签订协议外，责任方须按合同及本协议的有关条款规定承担违约责任，并按合同总额50%赔偿对方损失。补充协议还对其他相关的问题进行了约定。24日，恒大房产公司到攀枝花市预售合同网上备案。26日，杨志兰、吴异向恒大房产公司支付该商品房首付款115091元。11月18日，杨志兰与中国农业银行股份有限公司攀枝花炳草岗支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定杨志兰向上述银行贷款250000元，借款期限为120个月，采取等额本息还款方式，还款周期为一个月。恒大房产公司为该笔贷款提供连带责任保证。贷款后，杨志兰按照约定支付给银行至2019年8月。自2017年9月起杨志兰、吴异连续逾期偿还银行贷款。2018年3月29日，恒大房产公司按照约定代杨志兰偿还了贷款、利息、罚息共计226739.34元，结清了杨志兰的贷款余额。2019年4月22日，恒大房产公司起诉至本院。6月29日，本院作出（2019）川0402民初1507号民事判决书，判决书说理部分载明：杨志兰、吴异提出的恒大房产公司应退还已经缴纳的购房款193973.01元，并支付资金占用利息及按已付购房款50%给付赔偿金和违约金的辩解意见，因杨志兰、吴异未在本案中提起反诉请求，本案不宜一并处理，杨志兰、吴异可另行提起诉讼。该号民事判决主要内容为：一.解除恒大房产公司与杨志兰、吴异于2018年8月7日签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》；二.杨志兰、吴异于本判决生效之日起三十日内协助恒大房产公司到房地产管理部门注销位于攀枝花市东区买卖合同备案登记、撤销预告登记手续。杨志兰、吴异不服一审判决，上诉于攀枝花市中级人民法院，9月23日，攀枝花市中级人民法院作出（2019）川04民终958号二审民事判决书。判决内容为：驳回上诉，维持原判。 本院认为，恒大房产公司与杨志兰、吴异签订的《商品房买卖合同》和《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，均是恒大房产公司提供的格式合同。杨志兰、吴异未按照约定向银行支付按揭贷款，导致恒大房产公司向银行承担连带保证责任，代杨志兰、吴异向银行偿还了借款本金、利息和罚息共计226739.34元，履行了保证责任义务，视为杨志兰、吴异逾期付款，超过180日后恒大房产公司解除双方的房屋买卖合同。根据《商品房买卖合同》中约定：“逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款”、《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”。上述条款约定一是相互矛盾，二是《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中的约定明显加重了杨志兰、吴异的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本院依法认定《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》中上述条款中“买受人所交的全部款项不予退还”约定无效，双方应按照《商品房买卖合同》的上述条款约定处理。 关于本诉的处理意见，本案中杨志兰、吴异向恒大房产公司支付购房首付款115091元，随后杨志兰、吴异向银行按揭贷款250000元，此款已按照双方约定作为购房款支付给恒大房产公司，至此恒大房产公司已收取杨志兰、吴异全部购房款365091元。之后恒大房产公司向银行履行连带保证责任，代杨志兰、吴异偿还银行贷款本金、利息和罚息共计226739.34元。恒大房产公司实际收到杨志兰、吴异的购房款为138351.66元（365091元-115091元）。现杨志兰、吴异请求判令恒大房产公司返还杨志兰、吴异购房款193973.01元，其主张支付的购房款193973.01元为首付购房款115091元，加上杨志兰、吴异自认支付给银行按揭款78882.01元组成。该78882.01元款项是杨志兰、吴异与银行之间的资金往来，并未实际支付给恒大房产公司，此主张，本院不予支持。对杨志兰、吴异主张的购房款193973.01元中的138351.66元，本院予以支持，超过部分55621.35元（193973.01元-138351.66元），因杨志兰、吴异提供的证据不足以证明其请求，本院不予支持。杨志兰、吴异请求判令恒大房产公司支付按年利率24%的资金占用利息，自2015年8月26日起至还清之日止的请求，以及判令恒大房产公司赔偿杨志兰、吴异按合同总额365091元的50%计算为182545.50元的违约金请求。本案是因是杨志兰、吴异违反约定，未按时支付银行按揭贷款，导致恒大房产公司解除《商品房买卖合同》及《攀枝花恒大城商品房买卖合同补充协议》，且双方在合同中未约定退还购房款的资金占用利息，此两项诉讼请求，本院不予支持。恒大房产公司主张不予退还杨志兰、吴异已支付的购房款的主张，其主张依据的补充协议条款被本院认定为无效，本院不予支持。 关于反诉的处理意见，恒大房产公司反诉请求法院判令杨志兰、吴异支付购房总价款的30%计算违约金109527.3元，并承担全部诉讼费用。根据双方签订《商品房买卖合同》中约定：“逾期付款责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部已付款。”本案系杨志兰、吴异违约导致双方《商品房买卖合同》解除，杨志兰、吴异按照约定应向恒大房产公司承担违约金。但恒大房产公司主张按购房总价款的30%计算违约金109527.3元，明显过高，以恒大房产公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、恒大房产公司的预期利益，以及涉案商品房2015年8月和目前的价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定违约金数额为20000元较为合理。此请求中超过部分，不予支持。杨志兰、吴异不同意支付恒大房产公司违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下: 一.攀枝花恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给杨志兰、吴异购房款138351.66元。 二.杨志兰、吴异于本判决生效后十日内支付攀枝花恒大房地产开发有限公司违约金20000元。 三、上述地一、二项判决相互冲抵后，攀枝花恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给杨志兰、吴购房款118351.66元。 四、驳回杨志兰、吴异和攀枝花恒大房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6948元，由杨志兰、吴异共同承担3000元，攀枝花恒大房地产开发有限公司承担3948元；反诉案件受理费1245元，由杨志兰、吴异共同承担400元，攀枝花恒大房地产开发有限公司承担845元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  陆太林 人民陪审员  潘丽璐 人民陪审员  唐蒙川 二〇二〇年六月五日 书 记 员  宋邦灿