陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初42号 原告：陕西某房地产开发有限公司。 法定代表人：刘某宇，男，系该公司执行董事。 委托代理人：殷某中，男，汉族，系该公司职员，代理权限为特别授权。 委托代理人：李旻，男，汉族，陕西云昊律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：王某贞，男，汉族，小学文化。 委托代理人：冯某琴，女，汉族,系王某贞之女，代理权限为特别授权。 委托代理人:罗某兰，女，汉族，系王某贞之妻，代理权限为特别授权。 原告陕西某房地产开发有限公司诉被告王某贞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陕西某房地产开发有限公司委托诉讼代理人殷某中、李旻，被告王某贞委托代理人冯某琴、罗某兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的应付房款110000元;2、被告腾退擅自占用的定远茗居1层22号商铺，并支付占用期间的房屋损失7.7064万元(33.8㎡×12000元×4.75%×4年=77064元)以上共计:187064元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告整体开发镇巴县向阳街、马王庙街地块，原被、告于2011年11月7日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，被告选择产权调换安置补偿方式,2015年被告接收了安置房屋，按照协议约定被告超面积应向原告支付110000元，被告一直未付至今。被告于2015年擅自入住定远茗居1层22号商铺至今。综上所述：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，理应受到法律保护，被告理应承担支付房款的合同义务，被告擅自占用原告开发的房屋，无法律依据，理应退还，为维护原告合法权益，原告现起诉，请求法院依法判决。 被告王某贞辩称，首先，1、原告说被告接收安置房纯属无稽之谈，被告回迁协议是二楼110㎡住房。至今从未办理任何合法交接手续。2、原告违约，私自改建建筑结构，将原来的二楼住房改建为商铺，导致被告利益严重受损。原告对自己的违约行为只字不提，还恶人先告状。3、原告从2012年至今未向被告支付搬迁过渡安置费。原告说签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效（注：于2010年6月24日签订，2011年1月7日补充修改），理应受到法律保护，答辩人赞同。但现在这份合同完全不是维护双方利益的约定，合同中处处以原告的利益为先，原告现在只用合同约束被告，在对自己违约只字不提的前提下，还强调被告履行合同义务。之所以未付房款，完全因原告自身原因，未按合同交付被告二楼110㎡住房，被告当然不支付原告110000元房款。被告家庭情况特殊，王某贞智力低下，无法正常沟通,妻子罗某兰自幼双目失明，身患老年气管炎、风湿关节炎、颈椎、三高等多种慢性病，身体状况根本不适合住楼上，二楼已是别无选择。当初，签协议时，开发商也是一再说一楼没有住房，所以无奈之下才签定二楼。 其次,原告所说“占用商铺”的说法完全错误。第一，商铺的说法错误，此房并非正常临街门面房，实际是小区院内一楼，价值等同仓库。因不通水电、未装修，根本无法使用。第二，并非我们占用，是当时日新达公司驻镇巴负责人苟某，给我们指的暂时存放东西的地方。因当时日新达公司已经拖欠几年未支付过渡安置费，也无法按协议交房，在被告的质问及要求下，指定的临时存放点，2015年中旬过后，原告陆续出售大部分房屋，但与小区拆迁户纠纷却不予解决,（先出售好卖的楼层，与拆迁户协商的约定不管不顾）,导致马王庙片区所有拆迁户怨声载道。原告所说的结果都是因原告自身的违约行为导致的，被告不应向原告支付所谓的占房损失。因原告拖延多年未交房，造成的一切经济损失，及原告改建建筑结构，原告应向被告支付违约造成的各项损失费。 最后、本案诉讼费用全部由原告承担，谁举报谁出钱，原告违约，原告举报，原告理应承担费用。综上所述：原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，理应受到法律保护，原告理应按协议交房，原告为自身利益改建建筑结构，损害被告人利益，违约在先，事后拖延不予处理在后。且原告只字不提违约，既不履行合同约定，也不赔偿因此给被告造成的经济损失，只一再强调自身利益。请求依法为民做主，主持公道，声张正义，保护弱势群体利益。 原告陕西某房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告是本案适格的主体;2、拆迁协议，证明超住宅面积79.69㎡，按协议价补差；3、物价局文件，证明物价局备案的营业房市场价为12000元/㎡；4、测绘报告，房屋产权面积分户计算明细表，证明3-304号住房、一层商铺22号的住宅及门面房的实际面积；5、计算清单，证明利息计算情况；6、照片，证明占用的22号门面房。 经被告代理人质证，对原告提出的第1、6组证据无异议；第2组证据真实性没有异议,对协议时间、面积差有异议，认为合同于2011年1月7日变更，以变更补充合同为准；第3组证据物价局文件真实性无异议，证明目的有异议，认为物价局价格是门面房，该房是库房；第4组证据真实性无异议，对22号库房面积有异议，认为一楼22号库房现房屋己独立形成，应以实际面积为准;第5组证据有异议，认为一楼22号库房不是门面房，计算价格自然错误。 经本院审查认证，对原告所举出的证据1、4、6组的真实性、合法性、目的性予以采信；对证据2、3真实性、合法性予以采信，目的性不予以采信；对证据5计算清单不予采信。 被告王某贞为使其辩解成立，除本人陈述外还向本院提交以下证据：1、王某贞身份证复印件一份，证明本人身份信息；2、房屋拆迁安置补偿协议及镇巴县房屋拆迁面积认定书一份，证明双方对于房屋拆迁补偿面积、楼层已达成协议；3、门面房照片，证明该门面房是库房及面积；4、证明人王某林、熊某、梅某等拆迁户证明院内拆迁户一楼房屋（门面房）出售价格为4500元/㎡。 经原告代理人质证，对被告所举的1、2、3组证据无异议，对证据4有异议，认为是当时的价格，不代表结果，与本案无关。 经本院审查，对被告所举出的证据的真实性、合法性、目的性予以采信。 本院根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，认定本案的事实如下： 因原告陕西某房地产开发有限公司整体开发镇巴县县城向阳街、马王庙街地块，原告作为甲方与被告王某贞作为乙方于2010年6月24日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，同时原告、王某贞签订了房屋拆迁面积认定书，“认定房屋拆迁之前王某贞门牌号为马王庙街26号，房屋结构形式为土木，门面房面积为24.5㎡，住房面积为无，房屋建筑面积为24.5㎡，房屋拆迁补偿调换房为所选楼层为二楼，结构形式为砖混，调换住宅面积为53.9㎡，调换房屋总建筑面积为53.9㎡。”2011年1月7日经双方协商在房屋拆迁面积认定书上注：要求住房面积110㎡（壹佰壹拾平方米），下差房屋面积房款只补110000元整（壹拾壹万元整），按银行规定进行按揭。之后原告改变二楼房屋用途，二楼不安置居民住房改为商铺，被告无法获得二楼住房，双方发生矛盾。2015年6月被告为解决租房杂物较多的实际困难将部分东西放入原告开发的定远茗居3-304室，之后将部分东西放入远茗居1层22号商铺至今。 另查明,镇巴县恒创测绘科技有限公司对原告陕西某房地产开发有限公司开发的镇巴县泾洋街道办事处向阳街定茗居商住楼进行不动产测绘，3-304-1204号房屋产权面积为133.59㎡，其中套内建筑面积（含阳台㎡）为108.68㎡,分摊面积（㎡）为24.91㎡。一层商铺22号和13号为南北相通的大通间，已规划确定中间砌隔墙将通间一分为二(分成产权面积40平方米的13号外门面和产权面积为33.8平方米的22号内门面房）。王某贞所占内门面为22号内门面房，与其南北相通的是13号外门面房。经测绘公司测量界定，22号和13号门面房的中间隔墙位置是:从门朝向马王庙街的13号外门面门囗墙体中线量起，进深（长）7.6米至中间隔墙中线位置；即从门朝院内的22号门面门口墙体中线量起，进深（长）5米至中间隔墙中线位置。 本院认为，合同是两个或两个以上的当事人之间为实现一定的目的，明确彼此权利的协议，依法成立的合同受法律保护。原告陕西某房地产开发有限公司与被告王某贞签订的“房屋拆迁安置补偿协议”和“房屋拆迁面积认定书”及在“房屋拆迁面积认定书”注释，注释是对合同补充和完善，系双方的真实意思表示，属合法有效协议。根据双方达成的协议，原告应当给被告王某贞在二楼安置住房一套，面积110㎡，被告王某贞支付房屋面积房款110000元整。之后原告改变二楼房屋用途，二楼不安置居民住房改商铺，被告无法获得二楼住房，双方发生矛盾。原告改变二楼房屋用途已构成违约,应当承担相应责任。现原告以被告王某贞实际占有3-304号房为由要求支付下差房款和实际占有一层22号商铺支付占用期间的房屋损失，原、被告签订的协议均不包括诉请的两间房屋,现原、被告都以实际占有为由,却诉请不同,3-304号房是支付下差房款,院内一层22号商铺是占用期间的房屋损失,因此，为了解决实际争议,化解矛盾,应当统一适用房屋安置补偿进行处理。原告在诉讼中表示,被告王某贞所占有3-304号房仍然按补充协议所约定的支付110000元房屋下欠款，对多出23.59㎡的面积不计算价格，本院予以确认,但对院内一层22号商铺按12000元/㎡出售价格较高,结合原告与其他拆迁安置户达成的同类同地段价格,即每平方米4500元计算较妥,院内一层22号商铺的面积应当以测绘公司所确定为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条及国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第二十三条、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告王某贞给付原告陕西某房地产开发有限公司开发修建的定远茗居3单元304号一套住宅房屋购房下差款110000元。 二、被告王某贞给付原告陕西某房地产开发有限公司开发修建的定远茗居院内一层22号商铺（四界以测绘图确定为依据）购房款152100元（33.8㎡×4500元/㎡）。 上述一、二项共计262100元，限被告王某贞在本判决生效后15日内一次性付清。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付债务的银行利息。 三、驳回原告陕西某房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费4041元，由原告陕西某房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 长  钟世强 人民陪审员  赵世芬 人民陪审员  马德军 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  王婷婷