河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初839号 原告（反诉被告）：涉县旭升五金交电有限公司。住所地：涉县振兴路178号。 法定代表人：江贵海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯彦军，河北恒星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝江花，女，1981年5月6日生，汉族，个体，住涉县。 委托诉讼代理人：李海斌，河北鼎岳律师事务所律师。 原告（反诉被告）涉县旭升五金交电有限公司（以下简称原告旭升公司）诉被告（反诉原告）郝江花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告旭升公司的委托诉讼代理人冯彦军，被告郝江花及其委托诉讼代理人李海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭升公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告于2020年5月8日“解除合同通知书”无效；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年4月3日在自愿平等协商的基础上，本着互利的原则签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将其所有的五金大厦从东向西第八号门市租赁给被告使用，年租赁费100000元，租赁期限从2020年5月20日至2021年5月19日。但考虑到今年疫情的特殊情况，在合同履行期前就将房屋提前交于了被告，让被告无偿使用十余天，并在租赁价格上给予了优惠。2020年5月8日，被告以苑金霞到被告经营门市锁门闹事影响其经营为由，向原告送达了解除合同通知书，单方解除原、被告双方于2020年4月3日签订的房屋租赁合同。原告认为被告解除合同的行为于法无据，对于苑金霞个人的违法行为，被告应当依法寻求救济途径维护自己的合法利益，苑金霞的不法行为并不等同原告旭升公司履行合同存在过错，故诉至法院。 被告郝江花辩称：对原、被告于2020年4月3日签订房屋租赁合同的真实性不持异议。原告旭升公司于2020年3月25日向苑金霞送达了解除合同通知书，但是苑金霞的异议期限为三个月，在该解除合同通知书效力待定的情况下，原告旭升公司就与被告签订了房屋租赁合同，2020年4月6日苑金霞以合同尚未到期为由对租赁门市锁门，原告与苑金霞的矛盾直接影响了被告经营。当苑金霞得知原、被告签订租赁合同后，于2020年5月6日再次到租赁门市锁门。2020年5月7日原告组织人员将租赁门市打开后，苑金霞到租赁门市与原告旭升公司法定代表人妻子发生肢体冲突，并两次报警。原告虽然与被告签订了租赁合同，但因其与苑金霞之间租赁合同产生的矛盾尚未解决，原告未将租赁门市实际交付于被告使用，现仍是苑金霞在控制涉案租赁门市，无法实现被告的经营目的，故被告于2020年5月8日向原告送达了解除合同通知书。根据法律规定，因合同一方迟延履行，致双方之间签订的合同目的无法实现，应当判决解除该租赁合同。 被告（反诉原告）郝江花向本院提出反诉请求：一、判决解除原、被告于2020年4月3日签订的《租赁合同》；二、判决原告旭升公司返还被告所交的租赁费100000元，并支付自起诉之日至实际返还之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判决原告旭升公司支付被告违约金5000元；四、诉讼费由原告旭升公司承担。事实与理由：2020年4月3日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定被告租赁了原告旭升公司五金大厦从东往西第八号门市，租赁期限自2020年5月20日至2021年5月19日，租赁费100000元。签订合同后，被告将租赁费转入原告公司会计王晓兰账户，原告旭升公司向被告出具了租赁费收据。2020年4月6日因原告旭升公司与原租赁户苑金霞之间的纠纷，苑金霞带领人将涉案租赁门市锁上，并报警协商开门。2020年5月6日苑金霞再次带人将租赁门市换了门锁。2020年5月7日，原告旭升公司组织人员将租赁门市屋门打开后，苑金霞带领多人与原告人员发生殴打，原告方人员受伤住院治疗并报警，苑金霞再次将租赁门市锁门。因原告旭升公司与原租赁户之间的租赁纠纷未妥善解决，多次发生锁门事件，且因租赁事宜发生打架斗殴，不能实现被告和气做生意的目的，为此被告向原告送达了解除合同通知书，要求原告退还租赁费100000元，但原告不同意解除合同和返还租赁费，故被告提起反诉。 原告（反诉被告）旭升公司反诉辩称：1、被告以苑金霞等人的违法行为影响其经营为由解除租赁合同没有法律依据。被告所租原告旭升公司的门市原租户是苑金霞，年租金为70000元，租期为六年，自2017年5月18日至2023年5月17日。2020年3月份原告发现苑金霞在未经原告知道和同意的情况下，擅自将该门市以年租金110000元的价格转租给了被告，在与苑金霞交涉未果的情况下，原告于2020年3月25日向苑金霞邮寄送达了解除合同通知书，解除了原告与苑金霞之间的房屋租赁合同。对此被告是清楚的。因被告与苑金霞之间的租赁合同期限为2019年5月7日至2020年5月6日，在原告与苑金霞解除合同时，该房屋已由被告使用。至于苑金霞带人采取暴力行为妨碍被告经营，并非原告过错，被告可依法维权，苑金霞的违法行为不等同于原告违约行为。2、被告郝江花的反诉不能成立。按照法律规定，反诉一般只存在于请求之诉中，而不存在确认之诉中，被告的反诉没有法律依据，应当驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2017年5月3日，原告旭升公司（作为甲方、出租方）与苑金霞（作为乙方、承租方）签订一份《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，合同约定苑金霞租赁了原告旭升公司五金大厦从东至西第八号门市。租赁期限六年，自2017年5月18日至2023年5月17日，年租金为70000元。同时合同还约定的双方的其他权利与义务。2019年5月6日，苑金霞（作为甲方、出租方）与被告郝江花（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定苑金霞将租赁原告旭升公司五金大厦从东至西第八号门市转租给被告郝江花，租期一年，自2019年5月7日至2020年5月6日，年租金为110000元。约定乙方在租赁期间不准私自转让，及双方的其他权利与义务。2020年3月25日原告旭升公司向苑金霞邮寄送达了一份《解除合同通知书》，内容为：我公司与你于2017年5月3日签订了《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，但，我公司发现你于2019年5月6日在未经我公司知道和同意的情况下，擅自将租赁我公司的门市转租给他人，你的转租行为侵害了我公司的权益。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，现通知你如下：解除我公司与你于2017年5月3日签订的《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，请你在收到此通知之日起三日内将该门市腾空交于我公司。2020年4月3日原告旭升公司（作为甲方、出租方）与被告郝江花（作为乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，合同约定原告旭升公司将五金大厦从东至西第八号门市租赁给被告郝江花使用，租赁期限一年，2020年5月20日至2021年5月19日。租金100000元。租赁期间，未经甲方许可，乙方不得将所租门市转租他人。同时还约定了违约金5000元和其他的权利与义务。同日，被告郝江花向原告旭升公司交纳了租赁费100000元，原告为被告出具了收款凭据。 原租赁户苑金霞收到原告作出的解除合同通知书，并得知原、被告签订租赁合同后，于2020年4月6日、5月6日带人到租赁门市换锁并阻拦被告经营。2020年5月7日原告旭升公司组织人员打开租赁房屋后与苑金霞方人员发生打架，并报警。2020年5月8日被告郝江花向原告旭升公司送达了一份《解除合同通知书》，内容为：我与贵公司于2020年4月3日签订了《租赁合同书》，但，苑金霞4月7日擅自到门店闹，并锁门影响门店正常营业，考虑到贵公司内部纠纷将来可能影响门店不能正常经营，我于4月14日口头通知贵公司解除合同，并于合同到期后搬离门店。5月6日下午苑金霞因与你公司纠纷再次到门店锁门，严重影响门店声誉，严重损害了我们经营的权利。因贵公司内部矛盾导致门店不能经营，现通知贵公司如下：解除我与贵公司于2020年4月3日签订的《租赁合同书》，请贵公司在收到通知起二日内将房租壹拾万元退回。原、被告因租赁事宜未达成协商意见，遂诉至本院。 本院认为，原告旭升公司与苑金霞于2017年5月3日签订的《涉县旭升五金交电有限公司承租门市合同书》，于2020年4月3日与被告郝江花签订的《租赁合同书》，及2019年5月6日苑金霞与被告郝江花签订的《房屋租赁合同》，均由当事人签字盖章，且对其真实性、合法性不持异议，本院予以认定。本案中原、被告对原租赁户苑金霞到涉案门市阻拦经营，锁门闹事的事实均无异议，本院予以认定。本案争议的焦点为：被告郝江花因原租赁户苑金霞阻拦租赁门市经营于2020年5月8日向原告旭升公司送达解除合同通知书，要求解除原、被告于2020年4月3日签订的《租赁合同书》有无法律依据。结合本案查明的事实，原告旭升公司在与苑金霞签订的原租赁合同履行期限届满前，于2020年3月25日向苑金霞邮寄送达了解除合同通知书，在未与苑金霞对原租赁合同作出妥善解决之前，于2020年4月3日对涉案租赁门市与被告另签租赁合同，且未能保证租赁合同的有效履行和合同目的的有效实现，便收取被告租赁费的行为，明显不当。因原、被告签订的房屋租赁合同因原告原因致合同目的无法实现，原告旭升公司对此应承担违约责任，故被告郝江花请求解除与原告旭升公司签订的房屋租赁合同，并要求其返还租赁费和承担违约责任的诉求，符合法律规定，应予支持。苑金霞系原租赁合同的承租方，当事人，在原租赁合同期限届满前，原告单方解除租赁合同，使原租赁合同权利、义务尚处于不确定状态。故原告旭升公司辩称苑金霞的违法行为不等同于自己违约行为，不同意解除与被告郝江花签订的租赁合同的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告涉县旭升五金交电有限公司于2020年4月3日与被告郝江花签订的房屋《租赁合同书》； 二、原告涉县旭升五金交电有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告郝江花租赁费100000元，并支付逾期利息（以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月13日起计算至全部清偿之日止的利息）； 三、原告涉县旭升五金交电有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告郝江花违约金5000元； 四、驳回原告涉县旭升五金交电有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半交纳为40元，反诉费2400元，减半交纳为1200元，由原告涉县旭升五金交电有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审判员  孙魁林 二〇二〇年六月十五日 书记员  江博文