湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民再14号上诉人（原审原告）：曾志宏，男，1964年3月9日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：袁燎原，湖南湘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁幼芳，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈量珍，女，1963年5月1日出生，汉族，住湖南省平江县。上诉人（原审第三人）：唐杰（曾用名彭杰），1988年10月6日出生，汉族，住湖南省平江县。陈量珍、唐杰的共同委托诉讼代理人：单军民，平江县弘正法律服务所法律工作者。陈量珍、唐杰的共同委托诉讼代理人：张胡荣，平江县弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：彭淑珍，女，1940年9月6日出生，汉族，住湖南省平江县。上诉人曾志宏、陈量珍、唐杰因与被上诉人彭淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曾志宏及委托诉讼代理人袁燎原、袁幼芳，上诉人陈量珍、唐杰的委托诉讼代理人单军民到庭参加诉讼，被上诉人彭淑珍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾志宏上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认上诉人曾志宏为所购房屋的土地使用权人。事实与理由：1、本案中，能够体现陈量珍、唐杰与诉争房屋有关联的证据只有1988年5月20日平江县政府颁发的第6××号房产证，而该证颁发时，唐杰并未出生，唐杰、陈量珍是否属于涉案房屋的共有权人存在争议，原审仅仅依据第6××号房产证载明唐杰、陈量珍系房屋的共有权人就确认唐杰、陈量珍为共有权人身份，从而认定吴峭仁系无权处分，直接适用《物权法》第一百零六条，系适用法律错误；2、通过法律途径维护自己的合法权益是法律赋予当事人的救济途径，上诉人曾志宏通过法律途径完成诉争房屋转移登记的过程中，并不存在任何恶意的行为，原审法院认定上诉人曾志宏在涉案房屋交易出现争议的情况下，通过法律途径完成转移登记，不构成善意为由驳回曾志宏要求确认土地所有权的诉讼请求错误。陈量珍、唐杰针对曾志宏的上诉辩称，第6××号房产证上权利人有6个，过户的时候并未得到共有权人的同意，而是通过法院判决过户的，我方不认可房屋买卖合同有效。陈量珍、唐杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判本案房屋买卖无效。事实与理由：1、曾志宏买卖房屋的时间为2010年5月27日，买卖房屋时曾志宏就知道陈量珍、唐杰系房屋共有人，后其通过虚假继承的方式办理过户手续；2、被上诉人曾志宏、彭淑珍就涉案房屋买卖剥夺了上诉人的优先购买权，且曾志宏对涉案房屋物权的取得程序违法，不构成善意取得，同时曾志宏、彭淑珍系恶意串通买卖房屋，违反了《合同法》第五十二条规定，也损害了陈量珍、唐杰的利益，应当认定本案房屋买卖无效，一审认定房屋买卖有效是错误的。曾志宏针对陈量珍、唐杰的上诉辩称，第6××号房产证的发证机关是违法的，该证系无效的，陈量珍、唐杰称曾志宏存在以合法形式掩盖非法目的是不真实的。彭淑珍提交书面答辩意见称，1、本人虽然是第一顺序继承人，但母亲名下的房产早就卖给了曾志宏，房款也由母亲开支，本人未继承一分钱遗产，不是本案适格被告；2、我母亲完全有能力依法处置本案所谓的争议房屋；3、1989年所建附屋49.7平米系我父亲所建；4、陈量珍从未提出过要优先购买涉案房屋；5、第6××号房产证由当地政府颁发，不是由房产主管部门颁发，早已由省有关部门确认无效，且办理该证时，唐杰并未出生，该证所载明共有人存疑。曾志宏向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与吴峭仁于2010年5月27日签订的房屋买卖合同有效以及土地使用权归原告；2、本案诉讼费由被告全部承担。一审法院认定事实：彭淑珍父母彭赛人（又名彭赛仁）、吴峭仁（又名吴峭云、吴绡云）于1935年结婚，婚后生育独女即彭淑珍。彭淑珍成年后出嫁，婚后生育一子三女，儿子取名唐瑾璋（又名彭瑾璋）。后彭淑珍丧夫改嫁，带着三个女儿到男方家生活，儿子唐瑾璋跟随外祖父母生活。1979年彭赛人退休，唐瑾璋抵职被招收为安定供销社职工。唐瑾璋于1987年与第三人陈量珍结婚，婚后生育一子一女，儿子取名唐杰（即本案第三人，又名彭杰）、女儿取名彭宇。1995年彭赛人去世，1996年12月，唐瑾璋因车祸身亡。另查明：1982年彭赛人、吴峭仁夫妇在安定镇老街购置国有土地一块（用地面积228.74㎡，其中建筑占地178.66㎡），并在该地上建砖木结构的一层房屋一栋（门牌号××。1983年5月20日彭赛人夫妇在平江县公证处办理了公证遗嘱，遗嘱载明彭赛人夫妇去世后其房产全部由女儿彭淑珍继承。1988年5月20日，平江县安定镇人民政府对彭赛人、吴峭仁所建的房屋颁发了编号为第陆拾叁号的房屋产权证，登记房屋所有权人为彭赛人，共有权人为吴峭仁、彭淑珍、彭瑾璋、陈量珍、彭杰。1993年，唐瑾璋过继给彭赛人为半个孙，唐瑾璋改名彭瑾璋，双方在过继字据中表明吴峭仁夫妇财产由彭瑾璋继承。1995年彭赛人去世，1996年12月，唐瑾璋因车祸身亡。此后，位于安定镇房产主要由吴峭仁居住。而彭瑾璋之妻陈量珍及其子女唐杰、彭宇因长期在外而对吴峭仁照顾较少。原告曾志宏曾于2007年之前租住过吴峭仁该房屋的部分房间三年，并且租赁费均交给吴峭仁。2009年底吴峭仁、彭淑珍母女鉴于住房年久失修，吴峭仁年岁已高，经商议后决定将房屋出卖。2010年上半年，原告曾志宏打算买房，经他人告知建议后，曾志宏即与吴峭仁联系并协商一致，达成了房屋买卖的合意。2010年5月27日，吴峭仁将房屋以170000元的价格出卖给曾志宏，曾志宏将房屋价款170000元交付给了吴峭仁，吴峭仁由其女彭淑珍代笔向曾志宏出具了金额为170000元的收条。并且，双方正式写契，吴峭仁将房产证、土地证交付给了曾志宏，写契时双方邀请安定居委会有关人员和双方亲属到场见证、吃饭。2010年年底，第三人陈量珍得知房屋已出卖给曾志宏后，明确向曾志宏提出异议，表示第三人不同意卖房，并要求曾志宏将房屋腾出。2010年6月8日，经吴峭仁、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕，彭宇的委托代理人陈小明律师到场签订了一份《继承析产调解协议书》，该协议书首部记明的当事人为吴绡云、彭淑珍、彭瑾璋、陈量珍、彭宇、唐杰，但在该协议尾部，只有吴绡云、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕、彭宇的委托代理人陈小明签名，而无陈量珍、唐杰二人的签名。协议约定：一、座落于平江县房屋系彭赛人、吴绡云共同财产，属彭赛人、吴绡云共同共有。二、彭赛人去世后，该房屋的一半产权启动继承，另一半产权仍属吴绡云所有。三、彭赛人所有的一半房屋产权，因其生前有两份意思表示完全不一致的承诺表示，经相关利害关系人及代理人协商确认，采取以下方式析产：彭赛人所有的一半房屋产权份额由吴绡云全部继承。整栋房屋为吴绡云所有，吴绡云授权登记在彭淑珍名下，由彭淑珍全权代吴绡云出卖处置。房屋出卖后，其出让价款中的24%归彭瑾璋继承，由彭瑾璋的子女一家代位继承。协议签订后，第三人陈量珍、唐杰以自己未到场签名也未委托陈小明为由，不认可该《继承析产调解协议书》，一直拒收出让价款中的24%份额。2010年7月20日吴峭仁持该协议书在平江县房地产管理局办理了房屋产权登记，房屋登记为吴峭仁一人所有（房产证号为平房权证安字第××号）。此后第三人陈量珍、唐杰多次阻止原告与吴峭仁之间的房屋买卖交易，为此曾志宏于2011年3月18日以吴峭仁为被告向一审法院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖协议有效及土地使用权归原告。一审法院于同日作出（2011）湘平法民初字第374号民事调解书，调解协议确定：原告曾志宏与吴峭仁的房屋买卖合同具有法律效力；原告可凭此调解书至平江县房地产局办理受让房产的产权转让变更登记手续。2011年7月7日，依原告曾志宏申请，平江县房地产管理局对房屋进行了转移登记，向原告曾志宏颁发了房屋所有权证，房屋登记于原告曾志宏及其妻陈六香名下，房产证号为平房权证安字第××号。原告并于同年10月25日取得了平江县人民政府向其颁发的平国用（2011）第2080号土地使用权证，土地使用权人登记为曾志宏。吴峭仁于2012年去世。因原、被告及第三人之间就该房屋买卖所引起的诉讼和纠纷不断，所以原告自2018年1月起才正式居住至该房屋内。再查明，2011年5月5日，第三人陈量珍将彭瑾璋骨灰盒埋葬于该房屋的厅堂之中，原告曾志宏与其妻陈六香于2012年10月24日以陈量珍为被告向本院提起排除妨碍诉讼，本院于2012年11月28作出（2012）湘平法民初字第1874号民事判决书，判决陈量珍于判决生效之日起十日内搬出该房屋及将彭瑾璋的坟从该房屋中迁出。陈量珍不服提起上诉，岳阳市中级人民法院于2013年8月20日作出（2013）岳中民一终字第46号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年6月8日，由吴峭仁、彭淑珍及其委托代理人黄燕燕，彭宇的委托代理人陈小明律师到场签订了的《继承析产调解协议书》，因作为该协议的主体陈量珍、唐杰未在该协议上签名盖章，故陈量珍、唐杰于2014年5月29日以彭淑珍、彭宇为被告向本院提出确认合同无效纠纷诉讼，请求确认该继承析产调解协议无效，本院于2014年9月30日作出（2014）平民初字第875号民事判决书，该判决认定继承析产调解协议书不成立，据此判决驳回原告陈量珍、唐杰的诉讼请求。该判决已生效。第三人陈量珍、唐杰不服平江县房地产管理局于2010年7月20日向吴峭仁颁发的平房权证安字第××号房产证的房屋行政登记行为，于2014年12月30日向本院提起行政诉讼，本院于2015年4月15日作出（2015）平行初字第1号行政判决书，判决该房屋行政登记行为违法，该判决已生效。但该房屋所有权至今仍登记在原告曾志宏及其妻陈六香名下，土地使用权人登记为曾志宏。一审法院认为：本案争议的焦点为，1、原告曾志宏与吴峭仁之间的房屋买卖是否有效？2、原告请求确认房屋土地使用权归原告的诉讼请求，是否应予支持？关于焦点1，本案原告曾志宏与吴峭仁之间的房屋买卖合同，是在原告曾志宏经他人告知并建议后，向吴峭仁发出要约，经原告与吴峭仁平等协商，吴峭仁作出承诺，双方就买卖房屋及价款等意思表示一致，原告支付房款，吴峭仁由其女彭淑珍代笔出具收据，双方之间的房屋买卖合同成立并生效。该房屋买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也未具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此原、被告之间的房屋买卖协议合法有效。第三人主张房屋买卖无效，其理由为：第三人系共有权人，第三人一直不同意卖房；原、被告恶意串通，以虚假继承析产将房屋过户到吴峭仁名下，损害了第三人利益；原告购买房屋不是善意，原、被告在向房产部门申请房屋转移登记时提供的房屋买卖协议中房屋购买价款为75000元，而非170000元，且吴峭仁未在该协议上签名，而系彭淑珍代签，因此原、被告系以合法形式掩盖非法目的。本院认为，第三人未提供证据证实原告在与吴峭仁之间的房屋买卖合同成立并生效时知道涉案房屋存在其他共有权人，且原告租住房屋多年，一直是与吴峭仁打交道，没有他人告知的情况下，在原告与吴峭仁之间的房屋买卖合同成立并生效时，原告对镇政府颁发的房产证上存在共有权人不知情，符合常理。另房屋买卖协议达成之后的继承析产及房屋过户到吴峭仁个人名下，原告不是当事者，故不存在原告与吴峭仁及彭淑珍恶意串通来损害第三人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告在办理房屋转移登记时向房产部门提供的协议中所确定的价款并非房屋购买的实际价款，当事人以此来逃避税费的行为可由国家税务行政主管部门进行处理。对原、被告买卖合同而言，买卖标的物是房屋，一方支付了购房款，另一方交付了房屋，双方并不具有非法目的，因此，第三人陈量珍、唐杰的抗辩理由不能成立，不予支持。关于焦点2，原告曾志宏与吴峭仁达成房屋买卖协议后，在房屋所有权登记变更前，原告已持有出卖人的房屋所有权证，对出卖方还有其他共有权人应当是知道的。特别是在第三人陈量珍、唐杰明确向其提出反对意见，阻止双方买卖房屋后，原告明知第三人就《继承析产调解协议书》反悔，房产证过户到吴峭仁名下未经第三人的同意，原告在继续履行涉案房屋买卖合同不能的情况下，遂以吴峭仁为被告向本院提起本案诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。同时该《司法解释》第十八条第一款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。根据上述法律规定，善意取得制度贯穿于买卖合同成立、生效至不动产登记或动产交付的始终，也就是说善意取得必须是全程善意。依据本案事实，虽然在合同生效时，原告不知道房屋存在共有权人，但在办理物权登记过程中，已明知房屋有共有权人，且在共有权人明确表示反对，继续履行涉案房屋买卖合同不能的情况下，原告以通过诉讼的方式完成了诉争房屋的转移登记。因此，原告对该房屋物权的取得，不构成善意取得。故对原告要求确认土地使用权归原告的诉讼请求，予以驳回。一审法院经审判委员会讨论后判决：一、原告曾志宏与吴峭仁于2010年5月27日达成的房屋买卖协议有效；二、驳回原告曾志宏的其他诉讼请求。本案受理费3900元，由曾志宏负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案《房屋买卖合同书》是曾志宏与吴峭仁在平等自愿基础上签订，双方意思表示真实，现没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此《房屋买卖合同书》在曾志宏与吴峭仁签字后在双方之间即具有法律效力。至于涉案房屋是否存在其他共有权人、吴峭仁是否有权处分以及签订合同书后是否办理产权登记手续等均不影响曾志宏与吴峭仁签订的《房屋买卖合同书》的效力，原判认定双方签订的《房屋买卖合同书》有效并无不当，陈量珍、唐杰上诉称《房屋买卖合同书》无效的理由不能成立，本院不予支持。吴峭仁在其与曾志宏签订房屋买卖合同后即将涉案房屋的产权证交给曾志宏，该产权证上明确记载涉案房屋还存在其他共有权人，曾志宏在拿到房产证后对此应当是知情的，且共有权人陈量珍、唐杰明确反对涉案房屋买卖，不配合曾志宏办理过户手续，曾志宏在房屋买卖合同履行不能的情况下，通过诉讼的方式取得产权登记手续，有违《中华人民共和国物权法》及司法解释有关善意取得制度的规定，原判认定曾志宏就涉案房屋不构成善意取得并无不当，曾志宏主张其属善意取得并请求确认涉案房屋土地使用权的上诉请求亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，曾志宏、陈量珍、唐杰的上诉请求均不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一项第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。曾志宏预交的二审案件受理费3900元由曾志宏负担，唐杰预交的二审案件受理费3900元由陈量珍、唐杰负担。本判决为终审判决。审判长  吴建新审判员  刘 霁审判员  李峥嵘二〇二〇年六月八日书记员  刘琦敏