广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19245号原告刘和宇，男，汉族，1946年3月27日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人龙李平，广东文顺律师事务所律师。委托代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。被告陈荣发，男，汉族，1963年1月18日出生，户籍地址广东省紫金县，被告罗友良，女，汉族，1984年9月13日出生，户籍地址湖南省株洲县，委托代理人谢杰，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告刘和宇诉被告陈荣发、罗友良房屋买卖合同一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告刘和宇及其委托代理人龙李平、被告罗友良及其委托代理人谢杰到庭参加了诉讼。被告陈荣发经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月18日，原告与被告陈荣发签署了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于平湖河包围项目二期中的拆迁后实际可得回迁房建筑面积120平方米出售给被告陈荣发，合同总价为2556000元。约定的付款方式为在2018年11月19日支付定金人民币100000元，签合同当天付2000000元，余款456000元拿合同时付清。2017年7月11日（实际为2018年11月23日），原告及原告配偶祁静（已经去世)、被告罗友良、案外人刘洋一同与深圳市盛翰投资有限公司签署《深圳市龙岗区平湖河包围城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议书》。协议约定，深圳市盛翰投资有限公司补偿给被告罗友良的回迁安置房住宅类物业建筑面积为120平方米，过渡期补助费每月为人民币2285.8元。该合同签署后，被告陈荣发于2018年11月23日向原告支付了房款2100000元。根据合同约定，被告陈荣发应该在拿到补偿协议时付清余款人民币456000元。该补偿协议已经于2019年2月2日批复并发放至原告，原告收到该协议后于当日通知被告陈荣发付余款拿协议，但被告陈荣发至今都未向原告支付剩余房款人民币456000元。2019年8月1日，原告委托广东文顺律师事务所向两被告致送律师函，要求两被告按协议履行付款义务并赔偿损失，但两被告收到上述函件后既未回复，也未向原告支付款项。原告认为，原告已经按协议将位于平湖河包围项目二期中的拆迁后实际可得回迁房建筑面积120平方米出售给两被告并与被告罗友良—同与深圳市盛翰投资有限公司签署相应的搬迁补偿协议，协议签署后，两被告拒不按协议约定向原告履行付款义务的行为已构成根本违约。原告有权要求两被告按协议约定支付余款并承担相应的违约责任。故诉至法院要求判令：一、两被告共同向原告支付余款人民币456000元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2019年2月2日起计至还清款项之日止，暂计至2019年8月15日为人民币10598.25元）；二、两被告向原告赔偿损失人民币100000元；三、两被告承担本案全部诉讼费用。被告罗友良辩称，一、被告罗友良不是本案的适格被告，被告罗友良是善意第三人。被告罗友良于2018年6月4日通过深圳市中房宜居房地产交易评估有限公司（以下简称“中房地产”）购买补偿安置房，当日中房地产推荐了被告陈荣发手上有一套在深圳市龙岗区平湖办红朱岭片区1区的110平方米安置房，同时被告罗友良支付了房产中介费人民币135000元，次日被告罗友良与被告陈荣发于2018年6月5日签订了一份《房屋转让协议书》并约定房屋总价为人民币2772000元，补偿安置房面积为110平方米，被告陈荣发承诺被告罗友良于2018年7月25日前可以获得一套深圳市龙岗区平湖办红朱岭片区1区110平方米安置房，同时被告罗友良支付了人民币100000元给被告陈荣发作为定金。2018年10月19日，被告陈荣发告诉被告罗友良，在深圳市龙岗区平湖办红朱岭片区1区安置房已经售空，但是在深圳市龙岗区平湖办河包围一期有一套125平方米的补偿安置房，面积大且价格为人民币2725000元。被告罗友良很生气，但无奈在被告陈荣发的怂恿下还是在2018年10月19日与被告陈荣发改签一份《房屋转让协议书》，并约定深圳市龙岗区平湖办河包围一期安置房房屋以总价人民币2725000元转让给被告罗友良，补偿安置房面积为125平方米，拆迁补偿人民币600元/平方米。被告陈荣发再次承诺于2018年11月10日前（含当日）带被告罗友良到深圳市盛瀚投资有限公司签订《深圳市龙岗区平湖河包围城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议书》（以下简称“安置协议书”），并约定剩余购房款在受让当天转入陈荣发银行账号。2018年11月，被告陈荣发再次忽悠被告罗友良说深圳市龙岗区平湖办河包围一期没有补偿安置房了，但是在深圳市龙岗区平湖办河包围二期有一套120平方米总价为人民币2538000元的补偿安置房，面积小价格还便宜了不少，之前的定金人民币100000元就折成原告这套120平方米的部分购房款，并承诺当月就可以签补偿安置房协议。2018年11月26日，被告陈荣发带被告罗友良与原告见面，一起去到深圳市盛翰投资有限公司，当场签订了安置协议书，被告罗友良与原告签完相关的协议书后，当时在现场的有被告陈荣发、被告罗友良夫妇、原告夫妇。中房地产工作人员问原告：“罗友良的剩余楼款是全部转账到您的账号，还是陈荣发的账号？”原告答：“这个楼款转账到陈荣发的账上就可以了，快些去转账了。”被告罗友良按照原告的指示用被告罗友良丈夫的银行卡将该房产剩余的购房尾款合计人民币2438000元转入被告陈荣发银行账号。据此可知，被告罗友良已经付清该房产的全部购楼款。2019年1月底，深圳市盛瀚投资有限公司通知被告罗友良和原告可以领协议时，原告要求被告陈荣发将剩余购房款456000元付给原告，但被告陈荣发推脱说什么贷款没下来等各种理由不付款给原告，为此就有了本案的诉讼请求。很显然在三方都在场的情况下，原告很清楚被告陈荣发的表见代理关系，也默许被告罗友良与原告签订了这份补偿安置协议。被告罗友良已经将该房产的全部购楼款支付给了被告陈荣发，原告也默许了这种操作。所以在本案中，被告罗友良已经履行了合同中的给付义务，剩余的456000元房款，原告理应找被告陈荣发索要。二、原告诉请被告罗友良支付余款人民币456000元及利息、损失费等没有事实法律依据。本案中被告罗友良已经履行完该房产的给付义务，被告陈荣发显然和被告罗友良是表见代理关系，被告罗友良在本案中就是就是善意的第三人的角色，据此被告罗友良不应该承担原告诉请被告罗友良支付余款人民币456000元及利息等诉求。三、原告与被告陈荣发系事实买卖关系，且被告罗友良已经支付完该房产的所有款项。被告陈荣发与被告罗友良于2018年11月18日签订了《房屋买卖合同》，约定的价格和房产内容均只有陈荣发和原告签名，被告罗友良在2018年11月18日的《房屋买卖合同》中并未签名。四、被告罗友良未与被告陈荣发恶意串通坑害原告。在本案中，被告罗友良得知被告陈荣发私吞了原告的部分房款456000元后，主动配合原告主动查找被告陈荣发的下落，并于2019年6月25日和原告一起来到被告陈荣发住所地所在派出所报案，原告也拿到了报警回执。被告罗友良在派出所配合民警做了笔录。原告是在找不到被告陈荣发后才找到被告罗友良索要该房产的剩余房款。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈荣发未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告罗友良与被告陈荣发于2018年6月5日签订《转让协议书》，约定被告陈荣发向被告罗友良出售位于深圳市龙岗区平湖红朱岭片区1区拆迁房的其中110平方米房产份额，合同金额为2772000元，双方在2018年7月25日前签订拆迁补偿安置协议。被告罗友良当日支付被告陈荣发定金100000元，被告陈荣发出具了收款收据。后被告陈荣发称红朱岭片区1区安置房已售空，两被告于2018年10月19日签订另一份《转让协议书》，约定被告陈荣发向被告罗友良出售深圳市龙岗区平湖河包围一期的125平方米的拆迁房，合同金额为2725000元，双方在2018年11月10日前签订拆迁补偿安置协议。后被告陈荣发再次称合同项下的房屋售空，另有位于深圳市龙岗区平湖河包围二期120平方米的安置房，双方口头约定转让的房屋变更为该河包围二期120平方米的安置房，房屋总价为2538000元，被告罗友良已支付的100000元折抵部分购房款。2018年11月18日，原告与被告陈荣发签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖河包围项目二期中的拆迁后实际可得回迁房建筑面积120平方米的房屋出售给被告陈荣发，总价为人民币2556000元，约定付款方式为2018年11月19日支付定金100000元，签署搬迁补偿安置协议书当日支付2000000元，余款456000元在拿到搬迁补偿安置协议书时付清。2018年11月23日，被告陈荣发带领被告罗友良与原告及开发商深圳市盛翰投资有限公司签署《深圳市龙岗区平湖河包围城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议书》，约定原告同意开发商深圳市盛翰投资有限公司直接将河包围二期120平方米的回迁安置房补偿给被告罗友良。签署该协议当日，即2018年11月23日，被告陈荣发向原告支付了房款2100000元。被告罗友良同时将剩余购房款2438000元全部转入被告陈荣发银行账户，被告陈荣发开具相关收款收据。2019年2月19日，开发商深圳市盛翰投资有限公司通知原告及被告罗友良领取协议，原告收到该协议后当日通知被告陈荣发支付剩余房款456000元，但被告陈荣发一直未付，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告陈荣发于2018年11月18日签订《房屋买卖合同》，合同总价为2556000元，被告陈荣发至今尚欠原告剩余房款456000元，故原告请求被告陈荣发向其支付剩余房款456000元及逾期付款利息，本院予以支持。根据上述查明的事实，涉案房屋系由原告出售给被告陈荣发，被告陈荣发再转卖给被告罗友良的，原告与被告罗友良之间并不存在直接的买卖合同关系。被告罗友良与原告及开发商深圳市盛翰投资有限公司签署《深圳市龙岗区平湖河包围城市更新项目房屋搬迁补偿安置协议书》，实际上系原告履行其与被告陈荣发之间的房屋买卖合同的义务，按被告陈荣发指示将房屋登记在被告罗友良名下，不能据此认定被告罗友良与被告陈荣发为共同买方。另外，被告罗友良已向被告陈荣发付清购房款，不存在与被告陈荣发恶意串通损害原告的行为，故原告请求被告罗友良承担责任，缺乏依据，本院不予支持。原告请求两被告赔偿损失人民币100000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈荣发应于本判决生效之日起三日内支付原告刘和宇购房款人民币456000元及逾期付款利息（利息以456000元为本金，从2019年2月2日算至付清款项之日止，其中2019年2月2日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9464元（原告已预交），由原告承担1847元，由被告陈荣发承担7617元。保全费3353元（原告已预交），由原告承担654元，由被告陈荣发承担2699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  蒋胜继人民陪审员  尹晓倩二〇二〇年六月十九日书 记 员  宋德彪