长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初213号 民事判决书 原告（反诉被告）：长春市鹏和房屋开发有限责任公司，住所地：长春市绿园区西新镇双丰村。 法定代表人：谢清和，总经理。 委托诉讼代理人：王向东，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟丽影，吉林超远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈福东，住长春市。 委托诉讼代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司长春兴城支行，营业场所：朝阳区建设街1845号。 负责人：赵守斌，行长。 委托诉讼代理人：王相贺，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈敬东，该公司员工。 原告（反诉被告）长春市鹏和房屋开发有限责任公司与被告（反诉原告）陈福东、第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春市鹏和房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人王向东和牟丽影、被告（反诉原告）陈福东及委托诉讼代理人朱礼明、第三人中国工商银行股份有限公司长春兴城支行委托诉讼代理人王相贺和陈敬东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市鹏和房屋开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的合同编号为0000000000532986号《商品房买卖合同》于2014年4月3日解除;2.判令被告立即配合原告办理撤销位于长春市二道区吉林大路以北宝雍阁.金色橄榄城长青地块-A组团第A41幢2单元505号房屋的登记备案手续及贷款结清手续；3.判令被告立即向原告返还位于长春市二道区吉林大路以北宝雍阁.金色橄榄城长青地块-A组团第A41幢2单元505号房屋;4.判令被告立即向原告支付租金（立案之日至返还房屋止，每月1500元）;5.诉讼费、保全费、公告费等由被告承担；6、判令被告立即配合原告办理位于长春市二道区吉林大路以北宝雍阁.金色橄榄城长青地块-A组团第A41幢2单元505号房屋的解除银行贷款抵押登记手续；7、被告立即支付违约金145260元。事实和理由：2011年6月19日，原、被告签订合同编号为0000000000532986号《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式向原告购买位于长春市二道区吉林大路以北宝雍阁.金色橄榄城长青地块-A组团第A41幢2单元505号房屋。原告于2011年12月20日向被告交付该房屋。经原、被告协商一致，同意解除《商品房买卖合同》，并就解除事宜于2014年4月3日签订了《解除协议书》，约定解除合同的总价款共计484200元，并约定了解除合同价款给付方式。原告已向被告支付了购房款，向贷款银行按期支付银行贷款，被告拒不配合办理撤销登记备案手续及贷款结清手续，也不返还房屋，提起诉讼。 陈福东辩称，根据案涉解除合同第3条及第6条约定，在鹏和公司向陈福东支付至434200元起15日即2020年5月11日之前，陈福东基于先履行抗辩权有权拒不返还案涉房屋，不构成违约，5月11日以后因鹏和公司逾期付款，给陈福东造成巨额的资金占用损失，双方对鹏和公司所应承担的赔偿责任未达成一致意见，本案纠纷也通过诉讼解决，在人民法院未判决，双方权利义务关系未明确之前，陈福东继续占有房屋具有正当性，因此鹏和公司本诉部分违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，关于其他诉请陈福东同意返还房屋配合办理各项手续，但鹏和公司应当先赔偿因逾期付款给陈福东造成的损失。 陈福东向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还解除《商品房买卖合同》协议中剩余房款50000元；2、反诉被告逾期还款和违约，支付反诉原告逾期利息95178.236元。事实及理由：2011年6月19日，反诉原被告签订合同编号为0000000000532986号《商品房买卖合同》，约定反诉原告以按揭贷款方式向反诉被告购买位于长春市二道区吉林大路以北宝雍阁.金色橄榄城长青地块-A组团第A41幢2单元505号房屋。反诉被告于2011年12月20日向反诉原告交付该房屋。2014年4月3日签订了《解除协议书》，约定解除合同的总价款共计484200元，并约定了解除合同价款给付方式，反诉被告一直存在逾期给付的行为，现剩余50000元未付，反诉被告逾期还款和违约，应支付反诉原告逾期利息。 长春市鹏和房屋开发有限责任公司对反诉辩称，已按照解除协议约定履行了全部义务，应驳回被告的全部反诉请求。 中国工商银行股份有限公司长春兴城支行请求称，根据物权法规定，在抵押期间未经抵押权人同意，抵押人转让抵押财产的行为无效，本案中，原告及被告解除商品房买卖合同的行为属于未经抵押权人同意，擅自处分抵押物的行为，因此第三人不同意原被告之间解除合同行为。 长春市鹏和房屋开发有限责任公司辩称,虽然原被告签订解除商品房买卖协议未经第三人同意，但该解除协议明确约定了，被告剩余款项由原告代为偿还，该约定并不损害第三人的利益，而且原告的主张是要求被告按照解除协议的约定履行配合代为清偿银行贷款手续、解除抵押手续及撤销备案手续，这也不损害第三人的利益，因此原被告签订的解除协议，从性质上应属于有效协议，对原被告双方仍具有约束力。 陈福东辩称，我方同意第三人的看法，在案涉抵押权设立之后，双方签订解除协议，显然是对抵押物的处分行为，也显然损害了作为第三人银行的顺序利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供《解除协议书》，证明：经原、被告协商一致，同意解除《商品房买卖合同》，约定解除合同的总价款共计484200元，不包括被告目前尚未还清的银行按揭贷款，自支付定金之日起被告尚未偿还的银行贷款由原告承担；解除买卖合同后，被告保证不再基于房屋买受人身份再行主张任何形式及数额的权利主张及补偿；解除合同总价款给付方式为：（1）、原告于2014年5月27日向被告支付54200元定金；（2）、退房款中167959元作为被告欲购买的另一套房屋首付款；（3）、本合同签订之日起30个工作日内向被告支付10万元；（4）、被告配合履行完成所有撤销登记备案手续、贷款应符合解除抵押等所有需被告配合完成的手续后，原告支付被告剩余价款112041元；（5）、待被告按照约定及时搬离房屋后经原告验收合格后，原告再向被告给付剩余5万元退房款。被告对该协议的真实性无异议，但原告除5万元保证金外其余款项付款的条件已经成就，其逾期付款构成了违约。第三人认为该份证据为原告及被告在第三人不知情的情况下签订，第三人无法认定该份证据的真实性，同时该份证据涉及到约定解除房屋买卖合同的相关事项，属于对第三人抵押权的侵害。通过举证、质证，在本案中，被告购买的房屋已经预抵押登记，原被告解除买卖合同，被告转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人即第三人，原被告之间的转让行为无效；原告提供的其他证据及被告在反诉中提供的证据均是在解除协议基础上的证据，因原被告之间的转让行为无效，不予认证。 本院认为，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；本案中，被告购买的房屋已经预抵押登记，原被告解除买卖合同，被告转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人即第三人，原被告之间的转让行为无效。 综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求，均没有法律依据，不应保护。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、规定，判决如下： 一、驳回陈福东的反诉请求。 二；驳回长春市鹏和房屋开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费10095元及申请费2941元（长春市鹏和房屋开发有限责任公司预交），由长春市鹏和房屋开发有限责任公司负担；案件受理费5351元（陈福东预交），由陈福东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  范思峰 人民陪审员  曹静波 人民陪审员  孙 斌 二〇二〇年六月九日 书 记 员  黄小龙