长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2274号原告：某创业投资集团有限公司法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：黄某，律师。被告：长沙市某汽车客运有限责任公司。法定代表人：陆某。原告某创业投资集团有限公司（以下简称某公司）与被告长沙市某汽车客运有限责任公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人黄某，被告某公司的法定代表人陆战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原、被告的租赁合同于2020年3月9日解除，某公司立即腾退涉案房屋交付给某公司；2.请求判令某公司支付租金898299.61元（租金本应计算为2018年4月17日至2020年3月9日合同解除之日止，但因疫情原因，某公司主动免除被告2020年2月1日至2020年3月9日的租金，实际计算为2018年4月17日至2020年1月31日）；3.判令某公司自逾期交付租金之日起按169.38元／日（月租金5‰）的标准支付违约金直至实际清偿之日止，暂计至2020年3月9日为592321.86元；4.请求判令某公司按33876元／月的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的占用费，每逾期腾退一日，还需按169.38元（月租金5‰）支付违约金；5.某公司支付本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月17日，某公司与某公司签订了《房屋租赁合同书》，约定某公司承租位于长沙市高新技术产业开发区的场地（面积为1882㎡，以下简称涉案场地），租赁期为3年（2017年8月17日至2020年8月16日），月租金为18元／㎡，即33876元／月，按季交纳租金，某公司必须在每个租赁季度起租前10个工作日内向某公司交纳，若某公司未完成其承诺的税收目标还应在每个会计年度第一个月内向某公司补交全年租金差额。协议签订后，某公司及时交付了房屋，但某公司既未如约履行支付租金的义务，也未完成其承诺的税收目标，租金仅支付至2018年4月16日（未足额，差1132元），此后再未予以支付。某公司分别于2019年10月18日、12月18日向被告送达《催款通知》、《律师函》进行催收，但未取得某公司的响应，某公司迫于无奈之下于2020年3月9日向某公司送达了《关于解除合作协议的函》以解除合同，而某公司在合同解除后却还在强行使用涉案场地，既不结清房租也不腾退。经某公司核算，某公司自2018年4月17日开始至2020年3月9日合同解除之日（扣除某公司主动免除部分）止，欠交租金已达898299.61元，已构成违约。请求判如所请。被告某公司辩称，某公司同意按照合同约定的期限付租金并腾房，但不应当支付违约金、占用费。某公司花费了很多装修费，但某公司没有足额给予口头答应的装修期。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2017年8月17日，甲方长沙某科技创业投资有限公司（后名称变更为某创业投资集团有限公司）与乙方某公司签订了《房屋租赁合同书》，约定：1.甲方将涉案场地出租给乙方，面积为1882平方米，租赁期限为三年，自合同签订之日起算，甲方同意给予乙方2个月装修期，装修期自合同签订之日起计算，装修期内不收取租金，租金为18元/平方米/月，按季交纳，须在每个租赁季度前10个工作日内向甲方指定账户一次性交纳下一租赁季度的场地租金；乙方还应向甲方支付10万元作为承租保证金，合同终止后，如承租方全面履行了合同义务，甲方应于10日内将保证金无息全额退还给承租方。2.如乙方逾期支付租金，每逾期一日按月租金的5‰计算违约金，若乙方累计欠交租金超过一个月，自甲方书面通知乙方交纳欠款之日起五日后，乙方仍未支付所欠租金的，甲方有权停用乙方承租场地内的有关设施，并有权单方解除合同。3.合同期满，承租方应及时腾出全部场地，按照“来修去丢”的原则，出自行安装的设备和净化装修系统外，承租方必须连同装饰物完好无损的交给甲方，承租方不得对场地进行拆除和损坏。4.合同终止，承租方必须在15个工作日内完成如下工作：按照合同约定的要求腾出场地，并打扫干净场地，逾期未完成，承租方未拆除的设施、设备归甲方所有；按时与物业部门完成水、电等设施设备交接验收，如出现水、电等设施损毁由承租方负责。5.合同期满、终止、解除后，乙方逾期腾退全部承租场地，每逾期一日，除按原租金标准支付占用房屋期间的费用外，按原月租金的5‰支付违约金，承租方应承担由此给甲方造成的其他经济损失。6.乙方应确保租赁期内项目运营公司注册在涉案场地内，引进的新能源汽车研发生产制造厂家、充电桩研发生产制造厂家、“三电”研发制造厂家，以及产业链上各方服务厂家企业总部不得低于15家，确保上述公司在园区总体缴税额2018年度不少于200万元，2019年度不少于250万元，2020年度不少于300万元。如乙方在承租期内未能完成以上承诺的年度税收目标，则乙方按照离目标税收每差50万元税收补交1元/平方米/月的标准补交全年租金差额，每个会计年度独立结算租金，在每个会计年度后第一个月内以现金方式向甲方补齐当年的租金差额。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，某公司向某公司交付了涉案场地，某公司支付了保证金10万元并支付房屋租金236000元，后未再支付租金。某公司于2019年10月18日向某公司发出《催款通知》，要求某公司支付截至2019年10月16日拖欠的租金667360元。某公司收到催款通知后未交纳租金。2019年12月18日，某公司委托律师向某公司发送《律师函》，要求某公司支付拖欠的租金701236元。某公司收到律师函后仍未交纳租金。某公司于2020年3月9日向某公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，要求自函件送达之日起解除双方的租赁关系，限某公司在租赁关系解除之日起5日内结清欠交租金、违约金，腾出涉案场地并办理交接，并要求结清水、电、物业费等杂费。某公司于当日签收。2020年3月11日，某公司向某公司发送《关于解除房屋租赁合同的复函》，称公司经营困难、财务紧张，请求给予六个月缓冲期以令公司继续运营。庭审过程中，某公司同意支付拖欠的房租并同意腾房，但不同意支付违约金，经本院主持调解，双方未能达成一致意见。本院认为，某公司与某公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当全面履行。某公司未依约支付租金已构成违约，根据合同约定，某公司有权解除合同。某公司已于2020年3月9日向某公司送达《关于解除房屋租赁合同的函》，要求双方签订的合同自该函送达之日起解除，某公司已于当日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因此，某公司请求确认《房屋租赁合同书》已于2020年3月9日解除，本院予以支持。合同解除后，某公司负有及时腾退承租房屋，并返还给某公司之义务，故对某公司要求某公司腾退涉案场地的诉讼请求，本院亦予以支持。根据合同约定，某公司完成年度税收任务的情况下，房屋租金为18元/平方米/月，但未完成年度税收任务时，应补齐当年的租金差额。某公司主张某公司2018年度未完成税收目标200万元，应当补交4元/平方米/月的房租，2019年度未完成税收目标250万元，应补交5元/平方米/月的房租。某公司未在本院指定的期限内提交其纳税的相关证据，应承担举证不能的不利后果。故某公司要求某公司按照补齐后的租金标准支付租金的诉讼请求，本院亦予以支持。某公司自愿放弃2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金，视为对自身权利的自由处置，本院予以确认。经计算，截至至2020年1月31日，某公司共计拖欠租金898299.61元（33876元/月×27个月＋33876元/月÷31日×15日＋4元×1882平方米×12个月＋5元×1882平方米×12个月-236000元），故某公司要求某公司支付租金898299.61元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，某公司继续占用场地，根据协议约定，应当按租金标准支付场地占用费。某公司要求某公司按33876元/月支付自合同解除后起至实际腾退场地之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同还约定，如某公司逾期支付租金或者逾期腾退场地的，每逾期一日按月租金的5‰（169.38元/日）计算违约金。双方约定的该违约金过高，过分加重了某公司的负担，显失公平，本院依法酌情调整为按年利率6%的标准计算逾期付款和逾期腾退场地的违约金，超出部分，本院不予支持。经计算，截至2020年1月31日，逾期支付租金的违约金为46776元。双方约定，合同终止，承租方必须在15个工作日腾退场地，因此，某公司应当在2020年3月30日前腾退场地，逾期应当支付违约金。故逾期腾退场地的违约金应当以占用费为基数，按年利率6%的标准计算至实际腾退场地之日止。某公司支付了保证金10万元，合同解除后，某公司应将该款全额无息返还给某公司。为减少当事人诉累，本院将某公司支付的保证金10万元在本案中予以抵扣。经抵扣，某公司尚应向某公司支付租金798299.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告某创业投资集团有限公司与被告长沙市某汽车客运有限责任公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年3月9日解除；二、被告长沙市某汽车客运有限责任公司于本判决生效之日起五日内将位于长沙市高新技术产业开发区场地腾空并返还给原告某创业投资集团有限公司；三、被告长沙市某汽车客运有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告某创业投资集团有限公司支付房屋租金798299.61元及违约金（违约金计算至2020年1月31日为46776元，以后的违约金以798299.61元为基数，按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；四、被告长沙市某汽车客运有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告某创业投资集团有限公司支付场地占用费（场地占用费按照33876元/月的标准计算自2020年3月10日起至实际腾退场地之日止）；五、被告长沙市某汽车客运有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告某创业投资集团有限公司支付逾期腾退场地的违约金（违约金以拖欠的场地占用费为基数，按年利率6%支付至实际腾退场地之日止）；六、驳回原告某创业投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18216元，减半收取计9108元，保全费5000元，合计14108元，由被告长沙市某汽车客运有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年六月十五日法官助理张依书记员某林