福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初675号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所福建省永安市五洲小区29幢605室，统一社会信用代码91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，总经理。 委托诉讼代理人：林标英，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林桂荣，男，该公司工作人员。 被告：雷继月，女，1968年1月26日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：罗俊宾（雷继月儿子），男，2001年7月9日出生，住福建省永安市。 原告福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中公司）与被告雷继月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕中公司的委托诉讼代理人林标英、林桂荣、被告雷继月及其委托诉讼代理人罗俊宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕中公司向本院提出诉讼请求：１．判令雷继月支付物业服务费7,647.5元、违约金268.1元，合计7,915.6元；2．本案诉讼费用由雷继月承担。事实与理由：2011年11月14日，燕中公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订《香樟大道安置房前期物业服务合同》，合同约定由燕中公司提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向燕中公司支付物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金。鉴于日3‰的标准过高，改按月利率0.5%收取。燕中公司在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。雷继月系该小区业主，建筑面积100.67平方米，每月应交物业费80.5元。雷继月从2011年11月1日起至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费7,647.5元、违约金268.1元，合计7,915.6元。燕中公司经电话、发函等方式多次催缴，雷继月仍拒交。 雷继月辩称，燕中公司并未与其签订合同，燕中公司拒绝提供服务，其未使用物业的水电，其店面没有后门。楼上32户住房排污水管经过其店面内，水管脱节下沉造成漏水，燕中公司拒绝维修水管，造成店面设备损坏、精度磨损、设备漏电，严重威胁工人生命安全，产生水管维修费1800元、铣床损坏维修费15500元及停工损失18000元。其店面墙壁漏水、裂纹，瓷砖脱落，燕中公司不做管理及维护。诉讼时效期间为三年，燕中公司不能违法约定延长诉讼时效收取费用。燕中公司所贴收费提示作假，拍摄的背景一样，损坏位置一样。老式门牌号不带二维码，2012年的照片中的门牌带有二维码，二维码门牌是××年换上去的。照片水印是修改上去的，智能手机时间水印应从2017年开始才有的。 燕中公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照复印件、证明、员工证明、永安市房产登记信息查询结果证明各1份、内资企业登记基本情况表2份、公民身份证复印件3份、《香樟大道安置房前期物业服务合同》2份、《香樟家园前期物业服务合同》6份及照片22张等。雷继月提交了证明、出生医学证明各1份、公民身份证复印件2份及照片6张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依法进行审查，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月14日，永安市燕中物业服务有限公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟大道安置房前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟大道安置房；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取，业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年11月1日起至2012年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。永安市燕中物业服务有限公司于2011年11月1日承接了该小区物业。 2012年11月份，永安市燕中物业服务有限公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟大道安置房前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟大道安置房；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2012年11月1日起至2013年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 2013年11月1日，永安市燕中物业服务有限公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 2014年11月份，燕中公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 2015年11月份，燕中公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 2016年11月份，燕中公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 2017年11月份，燕中公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2017年11月1日起至××年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 ××年11月份，燕中公司（乙方）与永安市尼葛开发投资有限公司（甲方）签订了《香樟家园前期物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主，物业名称为香樟家园；乙方依照本合同约定的物业服务内容和标准提供相应的物业服务，并承担物业服务责任；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算，商业物业为0.8元每月每平方米；物业服务费、二次装修垃圾清运费、装修保证金、公共能耗费从本物业交付买受人之日收取，物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费；甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金；合同期限自××年11月1日起至2019年10月31日止。该合同还对其他事项作了约定。 另查明，永安市燕中物业服务有限公司于2014年6月18日变更为燕中公司。永安市香樟大道199号151号房屋的产权人系雷继月，用途为商业服务，建筑面积为100.67平方米，登记时间为2012年5月4日，该房屋属于香樟家园小区，每月应交纳物业服务费80.5元。 再查明，本院于2019年10月28日收到燕中公司诉雷继月物业服务合同纠纷一案的诉状材料。 本院认为，燕中公司作为物业服务单位与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。雷继月认为其并未与燕中公司签订合同，其房屋没有后门，亦未使用物业公司的水电，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述合同对业主雷继月具有约束力，故对雷继月的该项抗辩，不予采纳。因物业服务费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的物质基础。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，业主拒交物业服务费应基于正当理由，在现有证据不能充分证明燕中公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵的情况下，雷继月作为永安市香樟大道199号151号房屋的业主，应当履行交纳物业服务费的义务。雷继月认为燕中公司主张的物业服务费超过了诉讼时效期间，根据《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》的约定，物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取，业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费；物业服务费按每年收取，业主应于每年的头一个月15日前向乙方支付当年物业服务费，即雷继月应于2011年11月15日前、2012年5月15日前、2012年11月15日前、2013年11月15日前、2014年11月15日前、2015年11月15日前、2016年11月15日前、2017年11月15日前、××年11月15日前分别支付2011年11月1日至2012年4月30日期间、2012年5月1日至2012年10月31日期间、2012年11月1日至2013年10月31日期间、2013年11月1日至2014年10月31日期间、2014年11月1日至2015年10月31日期间、2015年11月1日至2016年10月31日期间、2016年11月1日至2017年10月31日期间、2017年11月1日至××年10月31日期间及××年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，对此，燕中公司虽提交了张贴物业管理服务催收通知、物业管理服务催收通知（业主联）及责任告知书的照片，但未能提交证据的原始载体、原件或经与原件核对无异的复制品，雷继月亦未予认可，燕中公司应承担举证不能的法律后果，故对燕中公司主张的该项事实，不予采信。因燕中公司于2019年10月28日向本院递交起诉状等材料，其主张的2016年11月1日至2017年10月31日期间、2017年11月1日至××年10月31日期间及××年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费并未超过诉讼时效期间，故对燕中公司主张的物业服务费2817.5元［80.5元／月×35个月（自2016年11月1日起至2019年9月30日止）］，予以支持；对燕中公司主张的其余物业服务费，因超过诉讼时效期间，不予支持。雷继月拖欠燕中公司物业服务费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，故燕中公司主张的2016年11月1日至2017年10月31日期间物业服务费的违约金123元［80.5元／月×12个月×月利率0.5%×25.5个月（自2016年11月16日起至××年12月31日止）］、2017年11月1日至××年10月31日期间物业服务费的违约金65元［80.5元／月×12个月×月利率0.5%×13.5个月（自2017年11月16日起至××年12月31日止）］及××年11月1日至2019年9月30日期间物业服务费的违约金7元［80.5元／月×11个月×月利率0.5%×1.5个月（自××年11月16日起至××年12月31日止）］，合计195元，符合法律规定，予以支持。燕中公司要求逐月计算违约金的方式与合同约定的物业服务费履行期限不符，不予采纳。对燕中公司主张的其余违约金，不予支持。雷继月未能提交相应证据证明其房屋排水管漏水的原因和责任方，在本案中要求燕中公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，对此，雷继月可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、雷继月应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司物业服务费2,817.5元及违约金195元，合计3,012.5元； 二、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建燕中物业服务有限公司负担15元，雷继月负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  朱荣增 二〇二〇年六月二日 书记员  范琦镕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据： （一）当事人的陈述； （二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言； （三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言； （四）存有疑点的视听资料、电子数据； （五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。