广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5162号上诉人（原审原告）：黄福安，男，1959年3月10日生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：潘晓丽，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树茂，广东知泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社，住所地广州市白云区新市街小坪村。社长：黄伟樟。被上诉人（原审被告）：广州市白云区新市街小坪经济联合社，住所地广州市白云区新市街小坪西路23号。社长：黄干纯。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。上诉人黄福安因与被上诉人广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社（以下简称小坪村第四经济合作社）、广州市白云区新市街小坪经济联合社（以下简称小坪经济联合社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄福安上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，认定案件的基本事实存在严重错误。1.原审法院认为“《租赁土地建厂合同书》约定的租赁期于2018年1月30日到期后，涉案地块上的建筑物应当归小坪村第四经济合作社所有”是认定事实不清，认定案件的基本事实存在严重错误。黄福安和小坪村第四经济合作社于2002年9月l日就涉案地块签署了《租赁土地建厂合同书》，合同约定小坪村第四经济合作社将位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场的土地出租给黄福安自行建厂用作工商用途，租赁期限从2003年2月1日至2018年1月30日，为期15年。在2013年1月10日，黄福安与小坪村第四经济合作社就涉案地块签署了《补充协议》，该补充协议约定租赁期限从2018年2月1日至2036年1月30日，为期18年。以上两份合同约定的租赁期限分别为15年和18年，符合《合同法》第214条合同租赁期限不得超过二十年的规定。虽然《补充协议》是在《租赁土地建厂合同书》没有到期之前续签，但这并没有违反法律的规定。哪怕按照《合同法》第236条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审法院也认定涉案《租赁土地建厂合同书》和《补充协议》为合同当事人的真实意思表示，合法有效。所以，在2018年1月30日《租赁土地建厂合同书》约定的租赁期到期后，因为黄福安和小坪村第四经济合作社续签了《补充协议》，双方的租赁关系继续有效，不能根据《租赁土地建厂合同书》第八条第4点的约定，认为涉案地块上的建筑物在租赁××第四经济合作社所有。所以，在双方续签《补充协议》或认定双方是不定期租赁关系的情况下，截止到2018年12月中旬涉案地块上的建筑物被拆除之时，只要双方续签的《补充协议》或双方的不定期租赁关系没有合法解除，涉案地块上的建筑物仍继续归黄福安所有，由黄福安继续合法占有、使用和收益。所以，一审法院认定“涉案地块上的建筑物在2018年1月30日到期后，应当归小坪村第四经济合作社所有”是认定案件基本事实存在严重错误。2.原审法院根据《补充协议》约定的“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有”，认为涉案地块上原建筑物补偿归小坪村第四经济合作社所有，是偷换概念，认定案件的基本事实存在严重错误。“征地”和“改造”，字面意思不一样，法律性质也完全不一样。所谓国家或政府征地，根据《中华人民共和国土地管理法》第45条、第46条、第47条、第48条的规定，是指国家和政府为了公共利益的需要，符合六种特定情形的，依照法定程序批准后，经过调查、评估、公告、异议、补偿、安置等法定程序，方可组织实施征收农民集体所有的土地。本案所指的改造，是三旧改造模式的其中一种，三旧改造包括“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。根据广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复【2014】6号《关于白云区小坪村××村改造方案的批复》，同意小坪村改造采取的是“全面改造、村自主开发”模式。本案所涉的城中村改造就是三旧改造中的旧村庄改造。根据《广州市旧村庄更新实施办法》，旧村庄全面改造主要包括三种模式，分别是征收储备、自主改造、合作改造。而合作改造模式是指由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。“征地”和“改造”是两种完全不一样的模式，两者的重大区别在于：1.两者实施目的不一样。征地是为了公共利益的需要；改造是为了促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，并不局限于公共利益。2.两者实施后的权属不一样。征地实施后，相关地块的权属交给国家或政府另行组织开发：改造实施后，安置地块由村集体经济组织继续使用，融资地块转为国有性质，由协议出让方式交给村自主改造开发，村经济发展用地继续保留集体性质。3.两者的资金来源不一样。征地的资金来源于政府财政；改造的资金来源于参与改造的市场主体（开发商〉投入的更新改造资金。4.两者实施的模式不一样。征地要严格按照土地管理法规定的法定程序来实施征地程序，而在自主改造模式下，村集体用地可以不经征收，以协议出让或招拍挂的形式，申请转为国有后，由改造主体或合作单位取得。5.两者的补偿标准不一样。所以，本案所涉的改造是城中村改造，并不属于国家或政府征地。双方是在《补充协议》中约定“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有”，但本案并不属于国家或政府征地情形，而是城中村改造，即不能再依据“国家或政府征地”的硬性标准来认为涉案地块上原建筑物补偿应归小坪村第四经济合作社所有，原审法院完全是在偷换概念，认定案件的基本事实存在严重错误。二、原审法院认为“小坪村第四经济合作社确需按政府要求向相关方收回租赁物，而不问承租方同意与否”，这也是完全错误的。《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《补充协议》第四条第一点约定：租赁期限内，甲、乙双方未经对方同意，不得单方终止合同。既然《补充协议》合法有效，对双方当事人都有法律约束力。在双方当事人没有协商一致的情况下，任何一方都不能单方解除合同。哪怕涉案地块进行城中村改造，出租方和承租方也是要达成一致的解除合同协议，出租方才能收回租赁物。所以一审法院认为“小坪村第四经济合作社确需按政府要求向相关方收回租赁物，而不问承租方同意与否”，这也是完全错误的。三、原审法院并未依法全面查清案件事实，根据黄福安在原审阶段提交的证据八和证据九，小坪村安达路周边的其他集体物业承租人所承租的无证建筑/违法建筑均已获得相应的拆迁补偿。四、小坪村第四经济合作社不法侵吞了属于黄福安的承租集体物业补偿，属于不当得利，应向黄福安返还。原审法院已查明，根据小坪村第四经济合作社发布的《关于小坪村××村改造集体物业拆迁补偿分配方案》及《四社集体物业补偿统计表》显示，涉案地块安达路18号（土名：旧砖窑地块〉自建物业合计建筑面积5420.0455平方米，小坪村第四经济合作社可分配补偿款总额的100%，物业拆迁补偿金额为7850524.34元。涉案地块上的建筑物为黄福安投资兴建，位于小坪村××村改造项目用地的范围内，属于《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》第三条规定的拆迁补偿的集体物业（三）租用小坪经济联合社或各经济社土地建设的物业。小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社应按《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业偿方案》的标准向黄福安支付承租集体物业的拆迁补偿款。黄福安合法承租小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社的集体物业，相关的拆迁补偿款应归黄福安所有，小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社不法侵吞了属于黄福安的承租集体物业补偿，属于不当得利，应向黄福安返还。综上所述，一审法院认定案件事实不清，认定案件基本事实存在严重错误。土诉人恳请二审法院对案件事实进行明查，撤销原判，发回重审或依法改判，支持黄福安的上诉请求。小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。黄福安向一审法院起诉请求：1.确认黄福安向小坪村第四经济合作社承租位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场的4800平方米的集体物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内；2.判令小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社在判决生效之日起五日内向黄福安支付集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元；3.判令小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社支付本案全部诉讼费用。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，一审法院对黄福安提交的《租赁土地建厂合同》、《补充协议》、《关于白云区小坪村××村改造方案批复》、《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》、《广州市白云区新市街小坪村第四经济合作社关于小坪村××村改造集体物业拆迁补偿款分配方案》、《新市街大额资金使用情况公示表》，小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社提交的《小坪村“城中村”改造项目搬迁补偿协调会纪要》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经一审法院审查后认定的证据，一审法院查明事实如下：小坪村第四经济合作社作为甲方，黄福安作为乙方，双方签订了《租赁土地建厂合同书》，约定甲方把（土名）小坪村火车路边一五围旧砖窑场的土地出租给乙方作工商业使用，租赁期限由2003年2月1日至2018年1月30日。拾伍年租用期内租金计算方式为每月每平方米3.4元计算，每三年递增一次，每次递增15%。乙方必须在每月5日前向甲方交清当月租金。甲方将土地出租给乙方自行建厂做工商用途，甲方协助乙方办理土地变更使用证、水增容报批等手续费用由乙方负责支付。甲方负责协助乙方做好三通一平，办理有关的报批手续，费用由乙方支付。甲方土地租给乙方工商使用，甲方除协助乙方办理土地报建和水电增容报批手续外，并在租用期协助乙方搞好治安防范等。租赁期内，土地使用权归甲方所有，所建成的厂房及设施的使用权归乙方，乙方改建、出租或与第三者开发利用等权利，如需转让经甲方同意。合同期满后，土地及不动产建筑归甲方所有。合同期间，如遇国家及有关部门征用该土地，其土地补偿费归甲方所有，土地附着物及建造不动产补偿乙方占70%，甲方占30%，土地被征用之日起甲方应减除乙方被征用面积的租金。合同期满，乙方在此土地上的建筑物、水电设施等不动产归甲方所有。2013年1月10日，双方签署了《补充协议》，约定：甲方将位于广州市白云区小坪村火车路边一五围旧砖窑场租用场地（占地面积4800平方米，以下简称涉案地块）出租给乙方使用。乙方在场地内盖建的建筑物，需建叁层以上的框架结构，否则甲方有权取消本合同，收回该场地自行处理。乙方在租用期内，需改造甲方的土地上的原有附着物，应事先征得甲方书面同意后方可实施，所需费用由乙方承担，乙方必须将办理报建等有关批复资料复印一份送报甲方存档，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。乙方在承租期内所建的物业，合同期满后不动产归甲方所有，动产归乙方所有，水电设施乙方不能拆走。本协议租用期限由2018年2月1日至2036年1月30日为期18年止。租用场地共4800平方米，租金交纳采取按月支付，租金按原合同最后一个月租金计算，每四年为一个档次，每档次在上档次基础上递增20%计算承租款。如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%。本协议自双方签字盖章后生效。等等。2014年10月29日，广州市“三旧”改造工作办公室作出穗旧改复〔2014〕6号《关于白云区小坪村××村改造方案的批复》，同意小坪村改造采取全面改造，村自主开发模式。村生活用地、融资地块一次性转为国有性质；村经济发展用地保留集体性质。融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发。2016年1月6日，小坪经济联合社发布了《新市街小坪经济联合社城中村改造集体物业补偿方案》，方案中明确拆迁补偿的集体物业包括联社、各经济社自建的物业，联社、各经济社与第三方合资建设的物业，租用小坪经济联合社或各经济合作土地建设的物业，租用小坪经济联合社和各经济社自建物业加建或改建的部分物业。拆迁补偿标准：框架结构按2400元/平方米、砖混结构按1300元/平方米进行一次性货币补偿；简易无墙体结构按800元/平方米进行补偿。补偿款的分配：属于联社、经济社自有物业的，由拆迁改造主体支付给联社、经济社；属于合作型物业的，先由联社、经济社与各自合作方自行协商分配，有合同约定补偿分配的，按照合同约定分配；无合同约定如何补偿分配的，原则上按照联社（或经济社）30%、合作方70%的比例分配。2018年12月29日，小坪经济联合社（甲方）、佳兆业集团（深圳）有限公司（乙方一）、广东佳盛房地产开发有限公司（乙方二）、广州市小坪房地产开发有限公司（丙方）签订了《广州市白云区新市街小坪村城中村改造项目合作合同》，约定小坪村范围内94.35公顷用地纳入统一规划范围进行全面改造，地上房屋建筑物拆除补偿费用、临迁费用、集体物业承租人清退赔偿费用等，全部由乙方负责。根据小坪村第四经济合作社发布的《关于小坪村××村改造集体物业拆迁补偿分配方案》及《四社集体物业补偿统计表》显示，涉案地块安达路18号（土名：旧砖窑地块）自建物业合计建筑面积5420.0455平方米，小坪村第四经济合作社可分配补偿款总额的100%，物业拆除补偿金额为7850524.34元。本案审理过程中，黄福安主张其承租涉案地块后，在涉案地块上建设了厂房、宿舍和商铺，为证明其主张，黄福安提交了签署时间为2003年2月17日的《建筑承包合同》、《建筑总面积计算》及建筑方位确认表、建房款收据等，其中合同约定发包方为黄福安，承包方为吴建献，合同内容为承包方为发包方在涉案地块按大棚形式建筑厂房4仓，占地约2900平方米，宿舍、商铺计划建4栋2层混合结构建筑物，建筑面积约2400平方米。黄福安主张其建设上述建筑未办理规划报建手续。黄福安还确认，涉案地块上的建筑物均系2003年建成，2003年之后仅进行小的翻修。小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社对上述证据的三性不予确认，并主张上述证据形成时间及真实性存疑，故申请对上述证据的形成时间进行鉴定。小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社确认涉案地块位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内。黄福安、小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社确认涉案地块上的建筑物已于2018年12月中旬被拆除，小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社主张涉案地块上的建筑物是由城管部门根据《广州市白云区人民政府关于全面整治违法建设的通告》由政府相关部门拆除的，为证明其主张，小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社提交了广州市白云区人民政府新市街道办事处城市管理科和广州市白云区城市管理局新市街执法队于2018年11月份出具的《告知书》，主要内容为涉案地块安达路18号（土名：旧砖窑地块）上违法建（构）筑物需要在2018年12月7日前自行整体拆除。黄福安对小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社提交的《告知书》的真实性予以确认，但对于关联性和合法性不予确认，认为广州市白云区人民政府新市街道办事处城市管理科和广州市白云区城市管理局新市街执法队不具备认定违法建设的法定职责。另查明，小坪村第四经济合作社于2019年9月20日向黄福安支付了搬迁奖励款（旧砖窑地块）108400.91元。小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社认为该款项系小坪村第四经济合作社对被认定为租地及租赁物业合同的第一承租人发放的协调奖励费用，相关费用是按照20元/平方米的标准发放的，并不属于集体物业拆迁补偿。黄福安于2019年11月8日向一审法院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社名下价值5484500元的财产，担保人永安财产保险股份有限公司广州中心支公司为该申请提供担保金额为5484500元的连带责任保证担保。一审法院于2019年11月11日作出（2019）粤0111民初35079号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社名下价值5484500元的财产。黄福安预交财产保全费5000元。一审法院认为：小坪村第四经济合作社与黄福安签订的《租赁土地建厂合同书》及《补充协议》约定小坪村第四经济合作社将涉案地块出租给黄福安做工商用途，双方并约定小坪村第四经济合作社协助黄福安办理土地变更使用证及办理有关报批、报建手续，即双方合同约定黄福安应当合法使用涉案地块，故涉案《租赁土地建厂合同书》及《补充协议》为合同双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案中，黄福安主张涉案地块上的厂房、宿舍、商铺等是其在2003年建成，故根据双方合同约定，《租赁土地建厂合同书》约定的租赁期于2018年1月30日到期后，涉案地块上的建筑物应当归小坪村第四经济合作社所有。同时《补充协议》约定“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%”。本案中黄福安确认2003年以后其并未在涉案地块上建设新的建筑物，涉案地块现被纳入“三旧”改造项目范围,而“三旧”改造系政府主导实施的,小坪村第四经济合作社确需按政府要求向相关方收回租赁物,而不问承租方同意与否，故“三旧”改造与双方《补充协议》中约定的国家或政府征地的条件相符。鉴于黄福安在《补充协议》生效后并未在涉案地块上新加建建筑物，故根据双方约定，涉案地块上原建筑物补偿归小坪村第四经济合作社所有，黄福安现要求小坪村第四经济合作社及小坪经济联合社向其支付补偿款集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。对于黄福安要求确认涉案地块物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内的诉讼请求，该诉讼请求属于对事实的确认，不构成确认之诉，对于该项诉讼请求应当裁定驳回其起诉，一审法院对此不再另行制作裁定书。对于小坪村第四经济合作社要求对黄福安提交的《建筑承包合同》、《建筑总面积计算》及建筑方位确认表、《收据》的形成时间进行鉴定的申请，相关申请已无必要，故一审法院不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，作出如下判决：驳回黄福安的全部诉讼请求。一审受理费25096元，财产保全费5000元，由黄福安负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点：黄福安向小坪村第四经济合作社、小坪经济联合社主张的拆迁补偿款应否支持。黄福安以涉案地块上的建筑物仍继续归黄福安所有，由黄福安继续合法占有、使用和收益，并以此认为拆迁补偿应归其所有。经查，黄福安与小坪村第四经济合作社于2003年签订《租赁土地建厂合同书》，约定租赁案涉土地，期限自2003年2月1日至2018年1月30日；2013年1月10日又签订《补充协议》约定租赁案涉土地，期限自2018年2月1日至2036年1月30日。黄福安自认于2003年在上述土地上建成了厂房、宿舍、商铺等。上述两份协议对于合同期满土地上的建筑物的归属均作出了约定。其中2003年签订《租赁土地建厂合同书》的租赁期限自2003年2月1日至2018年1月30日，该协议约定合同期满“乙方在此土地上的建筑物、水电设施等不动产归甲方所有”；2013年《补充协议》系衔接《租赁土地建厂合同书》于2018年1月30日到期后的约定，该协议约定2018年1月30日至2036年至1月30日双方的相关权利义务，约定黄福安不得改造土地上原有附着物，并且约定了如遇到国家征地，土地和原建筑物补偿归乙方的所有，以及除原建筑物外新加建的建筑物补偿的分配。从《补充协议》中约定黄福安不得改造原建筑物及原建筑物补偿款归出租方所有等内容，可知该约定与2003年《租赁土地建厂合同书》所约定合同于2018年1月30日期满，土地上建筑物归出租方即小坪村第四经济合作社是一致的，一审据此认定黄福安于2003年在上述土地上所建的建筑物归小坪村第四经济合作社所有，并无不当，本院予以维持。根据以上事实，案涉建筑物系小坪村第四经济合作社所有，黄福安以上述建筑物系其所有，并以此为由请求上述建筑物的拆迁补偿款缺乏事实依据。且，根据《补充协议》约定“如遇国家或政府征地，土地和原建筑物补偿归甲方所有。协议生效期五年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿归乙方所有；十年内除原建筑物外新加建的建筑物补偿乙方占60%，甲方占40%；十年后，除原建筑物外新加建的建筑物补偿甲方占70%，乙方占30%”。涉案地块现被纳入“三旧”改造项目范围,而“三旧”改造系政府主导实施的,土地亦需征收后才能拆迁安置，故一审认定“三旧”改造与双方《补充协议》中约定的国家或政府征地的条件相符并无不当，根据双方约定，涉案地块上原建筑物补偿归小坪村第四经济合作社所有，黄福安现要求小坪村第四经济合作社及小坪经济联合社向其支付集体物业拆迁补偿款人民币548.45万元的诉讼请求缺乏合同和法律依据。黄福安要求确认涉案地块物业位于小坪村××村改造项目用地94.35公顷范围内的诉讼请求，该诉讼请求属于对事实的确认，该诉请不具有确认之诉的利益，不构成确认之诉，一审对该诉请予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。黄福安的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50192元，由黄福安负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月十日书记员 王日平郭丽淳