云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终644号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所地师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼，经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方智，男，汉族，1976年4月8日生，师宗县人，初中文化，个体户，住师宗县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伏丽芝，女，汉族，1978年10月15日生，师宗县人，初中文化，农民，住师宗县。上诉人云南华升房地产开发有限公司（以下简称“华升公司”）、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称“华升师宗分公司”）因与被上诉人方智、伏丽芝商品房销售合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2019）云0323民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华升公司、华升师宗分公司上诉：请求二审法院查明本案事实，依法撤销原判，驳回被上诉人的诉请。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。首先，上诉人是按时交房，不存在违约交房。我公司于2016年8月31日前按时建好了信合怡苑一期工程，并进行了验收，同时电话通知各业主接房，从9月3日至同年12月14曰也有29户业主按正常程序办理了接房手续装修入住。其次，被上诉人是在2016年8月便撬房装修后入住，其入住至今三年多时间，拒绝办理接房手续，也不交物业管理费，上诉人一方不能再承担违约责任。其三，一审法院推定被上诉人是2017年6月20日入住是不正确的，严重脱离了正常的生活常识。二、一审法院不支持上诉人的反诉错误。上诉人在一审时已提出反诉，请求按合同约定解除合同。但一审法院不审查解除合同的条件是否成就，只是认为房款交清了，房子可以交付了，就不予支持。而对被上诉人不办接房手续，自行撬门装修入住多年，不交纳物业费行为，则不予任何评价。三、被上诉人没有证据证实是2017年6月20日装修入住，法庭不能就此作出认定。上诉人是在2017年7月20日和7月21日两次公告催告交房，但这不是本案的交房时间，而是基于本案信合怡苑二期工程不能动工，信用社职工产生了拒绝消极接房或不接房的情况，上诉人电话通知没有人来接房后不得已采取的催告交房。这不能证明是上诉人的交房时间，交房时间应是2016年8月31日前电话通知交房的时间和经通知已有29户业主接房的时间为准。方智、伏丽芝二审未作答辩。方智、伏丽芝向一审法院起诉请求：判决被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-201号房的逾期交房违约金37988元；本案诉讼费由被告承担。华升公司、华升师宗分公司向一审法院反诉请求：依法判决将公司与二被反诉人签订的编号：信合怡苑3-1-201《商品房购销合同》解除，我公司愿按合同第10条约定结清退还其购房款。一审法院认定事实：被告（反诉原告）华升师宗分公司系被告（反诉原告）华升公司设立的分公司。2016年1月30日，原告（反诉被告）方智、伏丽芝与被告（反诉原告）华升师宗分公司签订了合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-1-201号商品房购销合同，该商品房购销合同于2016年2月25日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：ＳＺ201600140，该商品房购销合同约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）华升公司设立的分公司开发的位于师宗县商品房，合同总价款为292225元。二原告（反诉被告）于2015年4月25日、2016年1月30日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）华升师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于7月21日在曲靖日报第8版公告交房，公告确定交房的日期为7月29日至8月6日。现本诉二原告向本院起诉，请求人民法院判令被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-1-201号房的逾期交房违约金37988元，本案诉讼费由被告承担。本诉被告华升公司、华升师宗分公司向一审法院提出反诉，要求解除双方签订的信合怡苑住3-1-201号商品房购销合同。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间未办理交接房手续，原告（反诉被告）系自行对号装修入住，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施。2017年9月21日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费210.82元；11月26日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费149.37元、水费13.60元；2018年2月28日，原告（反诉被告）向小区物管缴纳电费377.50元、水费40.80元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。本案中被告（反诉原告）华升师宗分公司逾期交房的时间及违约金如何确定和承担，综合被告（反诉原告）提交的相关证据及缴纳电费等情况分析，原告（反诉被告）2017年9月至11月期间的月使用电费约75元左右，其9月21日向小区物管缴纳电费210.82元相当于使用三个月时间的电费，照此推定，原告（反诉被告）接房时间应从2017年9月21日倒推约三个月即倒推至6月20日，结合本案实际及生活经验法则推定，原告（反诉被告）接房时间应确定为2017年6月20日，综上，被告（反诉原告）逾期交房的时间应认定为2016年9月1日至2017年6月20日为宜，共计逾期交房时间为293日，按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金32495.42元（即292225元×0.02%×30天+292225元×0.04%×263天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，被告（反诉原告）华升师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）华升公司承担，也可以先以被告（反诉原告）华升师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）华升公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，本院依法予以支持。关于二被告（反诉原告）以“其他业主接房材料、收据、前期物业公司办理接房手续统计表、主体结构工程验收记录”等证据主张其开发的房屋于2016年8月31日具备按时交房条件的理由是否成立，因该证据不能证明涉案房屋具备法定的交房条件，故其理由不能成立。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房、原告（反诉被告）逾期接房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则等确定该条款的真实意思，原告（反诉被告）现已实际装修入住该涉案房屋，且双方现已实际履行合同的主要义务，结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求不能成立。综上，二被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉主张均不能成立，本院不予支持。判决：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）方智、伏丽芝支付逾期交房违约金32495.42元；二、驳回原告（反诉被告）方智、伏丽芝的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费750元，减半收取375元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，当事人各方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：上诉人华升师宗分公司与被上诉人方智、伏丽芝签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年8月31日前，华升师宗分公司于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为7月29日至8月6日，上诉人华升师宗分公司未按照合同约定的时间交付房屋给被上诉人方智、伏丽芝，上诉人逾期交房的事实成立，已构成违约，故应当承担相应违约责任。针对逾期交房的时间，因上诉人华升师宗分公司与被上诉人方智、伏丽芝之间未办理交接房手续，方智、伏丽芝系自行对号装修入住，华升师宗分公司对方智、伏丽芝自行对号装修入住的行为未实际采取阻止或干预等措施，一审结合上诉人提交的相关证据及缴纳电费等情况分析，运用生活经验法则，推定被上诉人的接房时间应确定为2017年6月20日，并无不当。据此，上诉人华升师宗分公司逾期交房的时间认定为2016年9月1日至2017年6月20日，共计逾期交房时间为293日。一审对违约金的计算并无不当。上诉人华升师宗分公司主张其可依照约定解除合同的主张，虽然双方在合同中约定了合同解除权，但该权利的行使应属于守约方，行使与否的选择权在守约方，而不是违约方，合同约定赋予违约方解除合同的权利，显属对守约方利益的损害，因本案被上诉人已实际装修入住该涉案房屋，且双方现已实际履行合同的主要义务，不符合解除的条件，一审不予支持上诉人解除合同的反诉请求并无不当。综上所述，上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  刘跃昌审判员  李强明二〇二〇年六月二日法官助理赵丽娟书记员亢敏璇