浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1694号 原告：台州市安居物业管理有限公司，住所地仙居县福应街道永安休闲街77号302-5室。 法定代表人：俞春玉，总经理。 委托诉讼代理人：滕小福弟，男，汉族，住仙居县，系该公司职员。 被告：蔡玲仙，女，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：周秀文，浙江应东峰律师事务所律师。 原告台州市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业）与被告蔡玲仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人滕小福弟、被告蔡玲仙及委托诉讼代理人周秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用6734元，并支付违约金875元（按1%月利率自2019年4月1日起计算至2020年4月30日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系仙居县阳光爱琴海小区A2-101室业主，该房屋面积400.87平方米。2015年12月15日，原告与仙居县阳光房地产开发有限公司（下称阳光房产）签订《物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在的仙居县阳光爱琴海小区业主提供物业管理服务，各业主物业管理服务费为每月每平方米0.7-0.9元，车库车位管理费每月10元/位，公摊电费为每月每平方米0.2元，管理服务每一年交纳一次，如逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金等条款。合同成立后，原告开始对该小区进行物业管理工作，依法履行了合同义务。但被告却拖欠2018年3月1日至2020年2月29日物业服务费6734元。为此，原告多次以电话、上门、张贴催讨通知方式向被告催收上述欠费，但被告均置之不理。故提出本案诉讼，请依法予以判决。 被告蔡玲仙辩称：首先，安居物业与台州阳光房地产开发有限公司签订的合同无效。安居物业的法定代表人俞春玉与爱琴海小区的开发商即台州阳光房地产开发有限公司的法定代表人俞伟明系姐弟关系，实际上就是阳光房地产公司将小区的前期物业承包给了他们自己，该做法违背了“房地产开发与物业管理相分离”的原则，且物业公司的选聘也没有通过招标投标方式，因此，本案的《前期物业服务合同》因违反法律的强制性规定而无效。第二，即使法院认为合同有效，被告认为合同部分条款无效。合同第七条约定的物业费按照每平方0.7-0.9元的价格不合理。本案是前期物业费，其价格接受政府指导价，按照不同的服务等级来收取相应的费用，现在安居物业提供的服务等级完全不符合二级标准，收费的费用过高，请求法院根据其实际提供的服务质量、服务等级予以调整。第三，安居物业未履行《前期物业服务合同书》约定的义务，已经构成根本违约，被告拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于安居物业基本没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，按照法律规定业主可以拒绝交纳物业费的方式行使抗辩权。安居物业实际管理爱琴海小区期间，未按合同约定全面履行合同义务，使物业管理十分混乱，主要表现（1）没有对物业共用设施、部位进行维修、养护和管理。对被告所在片区的监控没有启动，在被告多次要求之后，仍然没有任何改善。共用部分的墙体开裂、脱落，经被告多次要求维修之后也未及时进行维修。照明灯长期不使用，损坏后也未及时进行更换和修理，导致晚上的路灯长期不亮，无法正常照明。（2）没有对共用场所的清洁卫生进行清理和管理。大量的建材长期堆放在小区大门，严重影响美观、业主出行。生活垃圾和建筑垃圾等垃圾乱放，没有及时进行清理。卫生清理存在不及时的情况，污水管道多次因饭店堵塞，无人进行及时清理，导致长期产生严重异味。（3）公共绿化没有进行养护和管理，部分绿植死亡也长期不进行更换，严重影响小区美观。（4）不对车辆停放进行管理，导致小区外的学生、小区业主长期乱停车，严重影响业主的正常出行，车辆、杂物堵塞消防通道也从来不进行管理，导致消防通道长期被堵。（5）没有做到对公共秩序的维护和安全防护措施的协助管理。安居物业没有对小区进行封闭管理，被告所在片区大门随便进出，没有任何管理措施，导致小区业主多次被偷。被告在2016年装修期间栏杆被偷，向物业调取监控被告知监控没在用，经多次反应之后，仍然未启用监控。2020年1月30日，被告家的花盆被他人故意踢碎，再次向被被告要求提供监控信息，仍然被告知没有监控。（6）安居物业不顾业主反对，允许小区内开设工厂。位于被告后座房屋于2018年许开设了一家工艺品厂，其在门口露天进行喷漆等环节，业主多次反应之后安居物业也从不进行管理。后来该厂因自身经营原因倒闭，遗留的垃圾物业至今未清理。另一家南平电子厂内原材料胡乱堆放，其加工环节包括焊接，业主多次向安居物业反应爱琴海小区作为住宅区不符合开设工厂的要求，并要求查看南平电子是否存在消防安全隐患，但安居物业至今毫无作为。（7）对被告反应的合理问题处理不及时。被告家的自来水压力低，三四楼的水有时无法使用，找安居物业反应表示不管。被告家的煤气管道出现问题，找安居物业协助时被拒绝，找煤气公司时表示找物业，两者之间相互推诿，导致长时间无法解决问题，影响被告的正常使用。综上，安居物业没有全面履行自己职责，没有履行合同义务，按服务质量和标准来看，连最低的四级都达不到。被告从一开始及时缴纳物业费，但经过多次沟通和反应问题之后，发现物业对被告所在片区根本是不管不顾，所以才开始拒交物业费，依法行使不安抗辩权，完全是情理中的事，合理合法。请求依法驳回安居物业的诉讼请求。 经审理，本院认定：2013年7月25日，原告与阳光房产签订《前期物业服务合同》，约定原告为台州阳光房地产开发有限公司建设的阳光爱琴海小区业主提供物业管理服务，收取物业服务费的标准为多层住宅每月每平方米0.7元，中高层住宅每月每平方米0.9元，车库车位管理费每月10元/位，公摊电费为每月每平方米0.2元，管理服务费每一年交纳一次，如逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金等条款。合同成立后，原告进驻该小区从事物业管理服务。2014年10月，被告入住该小区A2-101室，房屋面积400.87方米，并已向原告交纳物业管理服务费至2018年2月底。此后，被告未再交纳物业管理服务费。至2020年2月29日，被告共拖欠物业管理服务费6734元。另外，该居民小区尚未成立业主委员会。 认定上述事实的证据：《前期物业服务合同》、《阳光爱琴海小区关于自行车库和储藏室管理费收取补充协议》、《不动产登记资料查询结果证明》、《物业费缴费通告》及当事人的陈述。 本院认为：原告作为房产开发商选聘的物业管理服务企业，在小区未成立业主委员会情形下，双方依法签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》，对未直接参与到前期物业管理合同的各业主具有约束力。原告为包括被告在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，而业主拒不支付物业费极易造成物业服务企业无法开展正常的物业服务，并对已经正常缴纳物业费的业主产生不利的影响，而影响整个小区的秩序，更显失公允。因此，被告应按其房屋实际面积缴纳物业管理服务费。被告抗辩原告物业服务存在一定瑕疵，未提供充分证据证明，也不应成为其拒交物业费的理由。如果原告的物业服务给被告造成损失，可另行主张。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告蔡玲仙自本判决生效之日起十日内支付原告台州市安居物业管理有限公司物业管理服务费6734元及违约金875元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡玲仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  崔 明 二〇二〇年六月八日 代书记员  杨锦秀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2020）浙1024民初1694号 台州市安居物业管理有限公司、蔡玲仙： 原告台州市安居物业管理有限公司与被告蔡玲仙为物业服务合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用50元提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 款汇：台州市财政局。 账号：19-900001040000225089001。 开户银行：台州市农行。 特此通知。 2020年6月8日 -8- -7-