安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖民终499号上诉人（一审原告）：吴极，女，1998年11月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：吴宗，男，1963年10月1日出生，住安徽省枞阳县，系吴极伯父。委托诉讼代理人：陈锐，安徽中皋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：安徽瑞智房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区中翔商业中心B座2711室。诉讼代表人：上海锦天城（合肥）律师事务所，管理人。委托诉讼代理人：刘辉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶然，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人吴极因与被上诉人安徽瑞智房地产开发有限公司(以下简称瑞智公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人吴极委托诉讼代理人吴宗、陈锐，瑞智公司委托诉讼代理人陶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴极上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判支持吴极的全部诉讼请求;2.本案一审、二审案件受理费由瑞智公司承担。事实和理由：一、吴极作为买受人已经支付合同约定的全部或大部分价款且买受人名下无其他居住房屋,合同应当继续履行。《中华人民共和国企业破产法》并未赋予管理人对此类合同的选择权,管理人在当前情形下不享有法律规定的合同解除权,合同应当继续履行。现案涉房屋已经竣工,已具备交付的可能与条件。吴极与瑞智公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,吴极在合同签订后已经履行了合同约定缴纳50%首付款的全部义务,案涉房屋的买卖合同仅仅只是瑞智公司一方未能履行合同,并不属于双方当事人均未履行完毕的合同,且因瑞智公司的原因导致房屋延期交付,本身违约责任就在于瑞智公司,在此期间瑞智公司也从未发送任何催款函，故本案的《商品房买卖合同》并不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕的合同,破产管理人无权解除。二、法律对于真实购房的消费性购买合同予以优先保护,瑞智公司不能将其处理债务签订以房抵欠性质的《商品房买卖合同》予以对抗真实购房者的合同。吴极对于案涉房屋抵付给施工方的行为实质上是一种个别清偿行为,违反了《中华人民共和国企业破产法》的规定,损害了其他债权人公平受偿的权利,违背了破产程序的根本目的。最高院发布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人的工程价款享有优于抵押权和其他债权的优先受偿权,但该优先权不得对抗已付全部或者大部分购房款项后的房屋买受人。而按照最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复(﹝2014﹞执他字第23、24号)“二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神,对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定,应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权,也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。综上,破产管理人对合同是否继续履行的选择权应当建立在合同双方当事人均未履行完毕的基础上。本案吴极已经支付了合同约定的全部或大部分价款,即已经履行了合同主要给付义务,应当视为履行完毕,此时不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“双方”均未履行完毕的情形。故《中华人民共和国企业破产法》并未赋予管理人对此类合同的选择权,管理人在当前情形下不享有法律规定的合同解除权,合同应当继续履行。瑞智公司辩称，一、吴极在起诉时提供支付房款的证据没有转账记录或取款凭证等其他证据予以佐证，且瑞智公司账上没有吴极支付款项的入账记录，因此不能证明吴极已经履行了付款义务。二、从安徽天木消防工程有限公司（以下称“天木公司”）诉瑞智公司消防安装施工合同纠纷一案来看，天木公司主动将吴极提供的收据上记载的金额折抵了瑞智公司所欠的工程款。该行为虽然减轻了瑞智公司的付款责任，但是吴极是否为名义购房人，有无购房的主体资格，有待查实。此外，天木公司的自认行为也并不能证明吴极与瑞智公司之间存在真实的房屋买卖关系。三、即使认定合同有效成立，因双方均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人解除买卖合同，于法有据。需强调的是，吴极购房不享有优先权，在破产程序中，吴极主张应当优先保护商品房买受人的权利没有法律依据。四、吴极主张继续履行交付的B2103室已由瑞智公司在2014年12月抵付给了合肥明志电力工程有限公司，没有履约的基础，亦属履约不能。综上所述，吴极所主张的事实不清，证据不足，依法应驳回上诉，维持原判。吴极向一审法院起诉请求：1.瑞智公司继续履行中翔商业广场B公寓楼21层2103号房屋的《商品房买卖合同》；2.瑞智公司支付违约金58906.2元（自2014年11月1日计算至2018年8月1日）。一审法院认定事实：吴极提交的《商品房买卖合同》主要内容载明，“买受人吴极，出卖人瑞智公司，买受人购买出卖人的位于滨湖新区徽州大道与长沙路东南角中翔商业中心B公寓楼21层2103号房屋，该商品房用途为商业、公寓，建筑面积52.89平方米；房屋单价5500元/平方米，房款总金额290895元，买受人于合同签订后五日内支付50%首付款为145447.50元，剩余房款145447.50元于交房时付清；瑞智公司应于2014年10月31日前将取得建设工程规划许可证正本的符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房且买受人不解除合同要求继续履行的，瑞智公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，直至实际交付之日止；出卖人负责代办房产证，在商品房交付使用后90日内，将房产证办理至买受人名下，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款5%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等”。该合同落款出卖人、买受人栏分别载有瑞智公司销售合同专用章及吴极签名，但未载订立时间。吴极提交的落款时间为2013年3月23日的《安徽瑞智房地产开发有限公司专用收据》载明，“项目名称：中翔商业中心，房号：B2103，交款人：吴极，金额：145447.50元，交款方式：现金，收款事由：首付款”，该收据落款处载有瑞智公司财务专用章。一审法院于2018年8月3日作出（2018）皖01破申46号民事裁定书，裁定受理瑞智公司的重整申请，后于2018年8月8日作出（2018）皖01破13号决定书，指定上海锦天城（合肥）律师事务所为瑞智公司管理人。2018年11月1日，吴极就瑞智公司重整案申报债权，请求瑞智公司“按约履行交房义务，支付违约金”。2019年4月19日，瑞智公司管理人向吴极发出《安徽瑞智房地产开发有限公司重整案通知书》，该通知书载明：“经查阅瑞智公司相关资料，管理人发现，你与瑞智公司就中翔商业中心B2103号房屋签订了买卖合同，但未办理网签备案手续，瑞智公司财务资料显示你也未支付过购房款。因此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，现通知解除你与瑞智公司就上述房屋签订的房屋买卖合同。”一审另查明：中翔商业中心项目至本案诉讼时尚未竣工验收。一审法院认为，吴极与瑞智公司就中翔商业中心B公寓楼2103号房屋买卖事宜订立《商品房买卖合同》，该合同虽未载明订立时间，但所载内容具备房屋买卖合同基本要件，故双方建立了合法有效的商品房买卖合同关系。本案争议焦点为瑞智公司管理人就前述合同向吴极发出的解除通知是否符合法律规定，吴极对瑞智公司继续履行合同并支付违约金的诉请是否成立。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”。经查前述合同约定“房款总金额290895元，买受人于合同签订后五日内支付50%首付款为145447.50元，剩余房款145447.50元于交房时付清”，吴极在诉讼中仅主张其支付首付款145447.50元，至本案诉讼时中翔商业中心项目未竣工验收，瑞智公司尚未且不能向吴极履行交付房屋、办理产权登记等义务，即截至瑞智公司破产申请受理前，瑞智公司、吴极均未履行完毕各自合同义务，故瑞智公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定向吴极发出解除合同通知书，符合法律依据，予以确认，对吴极诉请瑞智公司继续履行合同并支付违约金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决：驳回吴极的诉讼请求。案件受理费6547元，由吴极负担。二审中，双方均作为新证据提交了合肥市仲裁委员会（2017）合仲字第0730号裁决书，对吴极已支付案涉房屋首付款的事实予以确认。本院对该事实予以认定。各方当事人所举其他证据及证明目的同一审，相对方质证意见与一审相同，本院认证意见同一审。对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案双方二审争议焦点是：吴极请求瑞智公司继续履行合同并支付违约金的主张能否得到支持。吴极上诉提出，其已履行与瑞智公司之间《商品房买卖合同》约定的义务，支付了首付款，其余款项没有支付系因瑞智公司房屋延期交付所致,违约责任在于瑞智公司，现房屋已具备交付条件，瑞智公司应继续履行合同并承担违约责任。经查，双方《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的房款总金额290895元，吴极于合同签订后五日内支付50%首付款为145447.50元，剩余房款145447.50元于交房时付清。吴极提交的《瑞智公司专用收据》载明，吴极于2013年3月23日交付首付款145447.50元。同时，一审亦查明，案涉中翔商业中心项目至本案诉讼时尚未竣工验收。由此可见，案涉《商品房买卖合同》双方均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”案涉项目人民法院于2018年8月3日受理瑞智公司的重整申请，瑞智公司管理人于2019年4月19日向吴极发出《瑞智公司重整案通知书》，解除瑞智公司与吴极签订的案涉《房屋买卖合同》，该行为符合上述法律规定，一审据此驳回吴极的诉讼请求依法有据。吴极上诉还提出其作为购房者，权利应予以优先保护，瑞智公司将案涉房屋抵付给施工方的行为属于个别清偿行为，违反了《中华人民共和国企业破产法》的规定。首先，在破产程序中，购房者享有优先权没有法律依据。其次，根据瑞智公司提交的与合肥明志电力工程有限公司《房屋价款折抵工程款协议》，案涉房屋被抵款时间为2014年12月17日，不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定的可以申请人民法院予以撤销的个别清偿情形。故吴极的该上诉理由亦于法无据。综上所述，吴极的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6547元，由吴极负担。本判决为终审判决。审判长  严慧勇审判员  王晓峰审判员  王依胜二〇二〇年六月五日法官助理赵方超书记员陈茜