浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5490号 上诉人（原审原告）：王映红，女，1974年10月19日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：马效军，男，1975年9月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区，系上诉人丈夫。 上诉人（原审被告）：余姚百隆房地产有限公司。住所地：余姚市丈亭镇长乐路188号。 法定代表人：冯**，董事长。 委托诉讼代理人：徐惠永，浙江囤德律师事务所律师。 上诉人王映红、余姚百隆房地产有限公司（以下简称百隆房产）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省余姚市人民法院于2019年10月25日作出的（2019）浙0281民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王映红上诉请求：维持一审判决基础上，判令百隆房产赔偿其按揭贷款利息损失440551.48元（暂算至2019年6月20日，2019年6月21日起的利息计算至退房之日止）。事实和理由：百隆房产违反合同约定，交付严重渗漏水的房屋，且渗漏水的原因经鉴定系百隆房产施工不当所致，其理应对合同解除承担全部责任，应当赔偿全部损失，除一审法院判决内容外，还应当赔偿按揭贷款利息损失440551.48元。 百隆房产辩称，支持其上诉请求，驳回对方的上诉请求。 百隆房产上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王映红全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同的解除必须是一方构成根本性违约。也就是说，因一方当事人的违约行为造成合同履行不能的状态出现，本案的标的物交付8年有余，不存在履行不能的事实。虽然《商品房买卖合同》第十七条约定了凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一、三款要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理，但是该《办法》第二十八条第一、三款规定的是未取得预售许可证和商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的情形。本案不存在《商品房买卖合同》第十七条约定的情形。涉案房屋未达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定的退房条件。涉案房屋是双拼别墅，分为20-A、20-B两户，20-A的业主已完成装修准备入住。该业主在装修的同时清理了房屋四周的下水沟，所谓的渗水现象就完全解决。而王映红在收房后不仅不对涉案房屋进行管理、维护，反而用钉门、反锁、贴“封条”等手段拒绝百隆房产及承建商上门检查、检测、维护。涉案房屋不存在无法装修、居住的事实。假设涉案房屋确实存在所谓的质量问题，也不会影响被上诉人的正常居住，王映红可以在装修的同时进行修复，修复费用可以主张。2.一审法院以商品房预售合同纠纷为案由审理本案，系法律关系不明确，本案系商品房买卖合同项下的保修责任纠纷。涉案房屋于2010年11月5日完成了交付，在两个月内办妥了房屋所有权证件，证明涉案房屋至少在2010年11月5日以后已经不存在任何质量问题。一审法院根据王映红提交的相关证据及鉴定报告认定涉案房屋存在质量问题显属不当。王映红提交的证据7无百隆房产盖章，也不清楚谁所书写，维修承诺书中签字的人均未出庭。证据8、9、11、13仅仅是作为向业主提供物业管理服务的内容，与本案并无任何关联，上述证据均无法证明涉案房屋具有质量问题。证据10、19、30属于证人证言，证人未出庭接受质询，一审法院以推定形式予以采信缺乏依据。证据24，一审法院在未查清所摄时间、场景的前提下予以采信，缺乏事实和法律依据。证据25仅能证明王映红曾经起诉过，无法证明其待证的涉案房屋有严重质量问题的事实。证据26也无法证明谁与谁的微信聊天和涉案房屋有严重质量问题的事实。司法鉴定报告不具有科学性、权威性。对剪刀墙等是否渗水和渗水原因的鉴定需要使用鉴定仪器，但是鉴定机构没有带任何工具及仪器，仅仅指派三个鉴定人员到现场肉眼替代仪器。3.假设涉案房屋的《商品房买卖合同》的解除具有事实依据和符合法律规定，一审法院判书中的第一、二、四、五、八项也是错误的。一审法院已经查明涉案房屋于2010年11月5日交付完毕，2011年1月5日通过产权登记，但没有对王映红在涉案房屋上所享有的物权进行除权，使涉案房屋的物权仍在王映红掌控中。一审法院对利息损失计算错误。1500000元来自贷款，并由百隆房产提供还款保证，至今尚有大部分未还，故未还部分的损失尚未形成，不应计入利息损失之中。一审判决第四项与第二项存在重复计算，增值损失计算不科学，并且于法无据。合同解除后，恢复到合同前的状态，百隆房产收了王映红总计2159521元，并将涉案房屋交付王映红，根据一审判决第二项百隆房产除返还购房款外应向王映红赔偿利息损失，王映红没有在涉案房屋上出资，就没有利息，王映红只能两选一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，本案中百隆房产仅应向王映红赔偿利息损失。一审法院用《浙江省实施办法》第十九条第三款的规定，判令赔偿涉案房屋增值损失违反了法律阶位、效力原则。一审法院判令百隆房产赔偿王映红涉案房屋空置期间租金损失，没有事实和法律依据。王映红一直在台州工作，不可能需要长期居住在涉案房屋中。一审法院委托的鉴定机构出具的鉴定报告不科学，至今都没有出示过检测数据，鉴定结论侵害了上诉人的合法权益，上诉人不承担其鉴定费。涉案房屋是不带装修的白坯房，王映红不使用涉案房屋系其自己造成的。4.涉案房屋由宁波建设集团承建，判决结果与其有直接利害关系，一审法院应当释明是否申请追加其为第三人或者依职权追加。本案的质量鉴定直接影响到宁波建设集团的权益，一审法院应当依法通知起到场参与鉴定，并对鉴定发表意见。5.《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条均不适用本案。一审法院以《商品房买卖合同》第十七条和《中华人民共和国合同法》第九十三条为据，系适用法律与查明事实不适配。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除的五项条件均是构成根本性违约，本案仅是涉案房屋的保修责任纠纷，不存在履行不能或拒不履行合同的事实。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定作为解除涉案房屋的《商品房买卖合同》的条件无事实依据。 王映红辩称，支持其上诉请求，驳回对方的上诉请求。 王映红向一审法院起诉请求：1.判令被告对原告购置的坐落于丈亭镇长乐路东侧房屋进行整改修复；2.判令被告赔偿原告涉案房屋空置期间的损失401901元；3.本案诉讼费用由被告承担。在一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告房款2881095.50元，并赔偿原告损失2067010.06元；2.本案诉讼费用和鉴定费用均由被告承担。后原告又变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（备案编号：20090900745）；2、判令被告返还原告购房款2159521元，并向原告赔偿占用该笔房款的利息1253021.03元（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率暂算至2019年6月28日，2019年6月29日起的利息计算至房款返还之日止）；3.判令被告赔偿原告为购房支付的税费及其利息损失106834.40元，其中税费69786元，利息37048.40元（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率暂算至2019年6月28日，2019年6月29日起的利息计算至购房税费返还之日止）；4.判令被告赔偿原告房屋增值损失366479元；5.判令被告赔偿原告因房屋质量问题空置期间租金损失255649.56元（按照每月2464.20元评估价格从交房之日暂算至2019年6月28日，2019年6月29日起的租金计算至被告退房之日止）；6.判令被告赔偿原告因房屋质量问题空置期间物业管理费用损失41834.93元（按照物业管理收费标准暂算至2019年6月28日，2019年6月29日起的物业管理费用计算至被告退房之日止）；7.判令被告赔偿原告为购房而贷款的利息损失440551.48元（暂算至2019年6月20日，2019年6月21日起的利息计算至被告退房之日止）；8.判令被告赔偿原告因涉案房屋质量问题无法入住产生的租房费用损失49000元；9.判令被告赔偿原告为履行合同的交通误工损失10000元；10.本案诉讼费用、鉴定费用、评估费用等均由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月16日，原告与中国银行股份有限公司宁波市分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，由被告在保证人处盖章确认。合同约定：原告向中国银行股份有限公司宁波市分行贷款1500000元，贷款期限为360个月，即自2009年9月24日起至2039年9月24日止。该款用于原告支付其购买坐落于房屋的购房款，购房合同号为：20090900745。贷款利率采用浮动利率方式，浮动利率，浮动周期为至每次年1月1日，即从贷款人实际放款日起至次年1月1日，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。合同第五条约定，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：余姚百隆房地产有限公司）。2009年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于余姚市房屋。该房于2010年11月5日正式交付，并于2011年1月5日进行产权登记，权证号：余房权证丈亭镇字第××号，建筑面积371.98平方米，合同约定房屋总价款2160000元，原告已经全额付清。其中预付款50000元于2009年9月5日支付；610000元于2009年9月19日支付；贷款1500000元于2009年9月24日由中国银行直接转入被告公司账户。《商品房买卖合同》第十七条规定：凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。2010年6月21日，被告向原告出具房屋交付通知书一份，通知原告在2010年6月25日至2010年7月4日集中办理交付手续。退还房屋面积补差款479元。故房款实际价格为2159521元。并要求原告缴纳办证相关税费预收合计69786元。同时在附件中，被告提供了相关“房款补款”缴存账户及“办证相关税费预收款”缴存账户。2010年11月5日，原告向房屋交付通知书附件中载明的杨卫明的账户缴存69786元。2010年12月3日，原告获得税收缴款书一份，载明房产契税金额为64785.63元。广东中奥物业宁波分公司诺丁山郡管理处向原告出具物业费用收取明细表一份，载明原告收楼时，所需缴纳的物业服务费总计9861元。且备注为一年收取一次。2010年7月3日，被告向原告出具书面说明一份，载明：“1.三楼北面房间房顶有渗水；2.地下室西面墙体渗水非常严重；3.西面墙体裂缝严重；4.地下室北面，厨房楼下渗水严重；5.业主要求每层都要养水（卫生间、厨房）；6.阳台要养水防漏。后原告多次从物业公司处领取钥匙并在物业公司工作人员陪同下前往涉案房屋查看渗漏水情况。2015年6月25日，被告向原告出具由维修单位宁波建设维修的维修单一份，维修内容载明“一楼北面窗户渗水发霉，二楼阳台玻璃破碎，地下室墙面渗水，三楼东面房间墙面渗水”。处理情况载明“渗水处打开用堵漏王维修完毕”。该维修单由物业公司工作人员王顺平及维修单位工作人员签字确认。2018年1月12日，维修单位宁波建设集团的工作人员出具维修记录一份，载明“20幢Ｂ地下室剪力墙渗水。维修方法：注浆维修，然后腻子粉劈一道”。2018年5月12日，广东中奥物业管理有限公司宁波分公司出具《关于房屋检查的通知》一份，载明：“本物业于2018年5月12日检查20幢Ｂ座，发现地下室西墙渗水（百隆房产于2018年1月12日进行注浆修补处），卫生间和屋顶渗漏处未修复。”并附加了检查的照片。2018年7月3日，广东中奥物业管理有限公司宁波分公司出具《关于房屋检查的通知》一份，载明：“本物业于2018年7月3日检查20幢Ｂ座，发现地下室西墙渗水（百隆房产于2018年1月12日进行注浆修补处），卫生间和屋顶渗漏处未修复。”并附加了检查的照片。2018年10月13日，广东中奥物业管理有限公司宁绍分公司出具《关于房屋检查渗水的通告》一份，载明：”本物业于2018年10月13日上午陪同20幢Ｂ业主王映红、马效军，一同查房发现地下室西墙面修补处（百隆房产于2018年1月12日进行注浆堵漏修补），现发现仍严重渗漏水。”并附加了检查的照片。2018年10月16日，广东中奥物业管理有限公司宁绍分公司出具《关于房屋巡查的通知》一份，载明：“本物业于2018年10月16日下午14点16分左右陪同20幢Ｂ业主马效军一同查看房屋渗水情况，发现地下室西墙面修补处漏水严重、地面有积水，已通知百隆房产。”并附加了检查的照片。2018年7月2日，原告的代理人马效军与被告公司的总经理谢耀生进行了通话联系。2018年1月12日至2018年11月19日，广东中奥物业管理有限公司宁波分公司多次对涉案房屋的渗漏水情况及维修情况进行巡查并作登记。2018年10月27日，物业公司的工作人员王顺平向原告出具了事情经过说明一份，明确载明：“2018年1月12日，余姚百隆房产公司委托宁波建设维修20幢Ｂ室房屋，当时有联系业主王映红。王映红表示既然维修了不得不同意，但要维修方出具说明她有承认。有问过维修方要过维修记录。后来5月12日王映红和她老公来查房，发现20幢Ｂ室地下室西墙修补处有小的渗水痕，房屋其他渗漏处未修补。当时我也在场。管家罗国丽也在场。业主用当天的报纸拍了照片。”2018年11月2日，物业公司的工作人员罗国丽向原告出具了事情经过说明一份，载明：“本人罗国丽在中奥物业宁波诺丁山郡担任管家期间，2018年1月12日余姚百隆房产公司委托宁波建设维修20幢Ｂ室房屋。当时联系该房业主王映红，王映红表示既然开始修了不得不同意，但要维修方出具说明她才承认。我问维修方要了修补记录。后来5月12日，王映红和她老公来查房，发现20幢Ｂ室地下室西墙修补处有小的渗水痕，房屋其他渗漏处未修补。业主用当天的报纸拍了照片，当时工程部王顺平也在场。”自2010年11月5日起至今，原告多次前往涉案房屋对渗漏水情况进行拍摄取证。就本案所涉纠纷，原告曾提起诉讼，一审法院曾定于2018年1月4日开庭审理。后原告撤诉。2018年10月16日，原告将涉案房屋渗漏水情况的照片通过微信的方式告知了被告。2018年10月26日，被告公司的法定代表人由杨卫新变更为冯**。截至2019年6月20日，原告已经实际向中国银行股份有限公司宁波市分行归还贷款本金763015.87元，支付贷款利息440551.48元，本息共计1203567.35元。另查明，原告已经向广东中奥物业管理有限公司宁波分公司支付2013年11月至2017年12月的物业服务费用31000元。原告为查明涉案房屋渗漏水原因，申请鉴定，并支付鉴定费用25000元。为确定涉案房屋市场价值及租金损失，申请评估，并支付评估费7922元。 另查明，浙江省科技咨询中心于2018年10月25日出具浙科咨中心[2018]鉴字第23号司法鉴定报告一份，鉴定意见为：1.原告房屋的地下室西侧外墙、卫生间及厨房屋顶、三层房顶，均存在渗漏水现象。2.渗漏水原因系被告施工不当所造成：①防水节点施工处理不规范；②对房屋渗漏水的质量通病未采取有效施工防治措施；③对房屋渗漏水的质量问题修补施工处理不规范。宁波永正房地产估价经纪有限公司于2019年4月18日出具宁永估字[2019]第E3063号房地产司法咨询报告一份，估价结果为：（1）确定估价对象在价值时点（即2019年3月1日实地查勘日）的房地产市场价值为人民币210.2万元，评估综合单价为5650元/㎡。（2）确定估价对象不考虑房屋质量、时间、折旧等因素，在价值时点的房地产市场价值为人民币252.6万元，评估综合单价为6792元/㎡。（3）估价对象自2010年11月6日至2019年1月23日房地产租金为24.3万元。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以保护。被告作为涉案房屋的出卖方，应对涉案房屋承担质量保修责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条规定：凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《浙江省实施办法》第十九条第二款规定：商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因，在保修期限内发生渗漏的，经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复，并依法赔偿损失；同一区位的渗漏，经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的，消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修，维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担。第三款规定：根据本条第二款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。本案中，被告于2010年7月3日向原告出具维修承诺书一份，确认地下室墙面、厨房楼下等渗水严重。根据被告庭审陈述，在正式交付前已经维修完毕。但涉案房屋于2010年11月5日正式交付，原告仍发现存在墙体等渗漏水现象。后被告于2015年6月25日、2018年1月12日两次维修，但浙江省科技咨询中心于2018年10月25日出具的浙科咨中心[2018]鉴字第23号司法鉴定报告中显示仍存在渗漏水现象。故根据双方之间签订的《商品房买卖合同》及《浙江省实施办法》等相关规定，对原告要求解除合同的主张，合法有据，予以支持。被告辩称双方对于维修方案未达成过一致意见，故原告要求退房缺乏前置条件。被告作为房屋的施工方，理应清楚使用何种维修方案能修复涉案房屋渗漏水现象。现被告已经按照自定方案进行了维修，而原告作为消费者，默认了被告的维修方案，故双方之间对于维修方案应视为已经达成一致。故被告的该辩称，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还原告购房款2159521元，合法有据，予以支持。原告主张要求被告向原告赔偿占用该笔房款的利息损失，赔偿原告为购房支付的税费及其利息损失均系原告为履行涉案合同所产生的实际损失，应由被告赔偿。其中房款占用的利息损失应从房款实际支付之日起计算，即50000元从2009年9月5日开始计算，610000元从2009年9月19日开始计算，1500000元从2009年9月24日开始计算，2010年6月21日被告书面通知原告于2010年6月25日至2010年7月4日集中办理交付手续，载明房屋面积补差款－479元。因原告未提交证据证明具体退款的时间，故确认2010年6月25日视为退款日。故从2010年6月25日开始应按实际房款2159521元计算利息。至于税费的利息也应从实际支付之日即2010年11月5日开始计算。物业服务费用亦属于原告为履行涉案合同所产生的实际损失，被告应予以赔偿。但原告实际支付的物业服务费用为31000元，故予以调整。宁波永正房地产估价经纪有限公司于2019年4月18日出具宁永估字[2019]第E3063号房地产司法咨询报告一份，估价结果为：（1）确定估价对象在价值时点（即2019年3月1日实地查勘日）的房地产市场价值为人民币210.2万元，评估综合单价为5650元/㎡。（2）确定估价对象不考虑房屋质量、时间、折旧等因素，在价值时点的房地产市场价值为人民币252.6万元，评估综合单价为6792元/㎡。（3）估价对象自2010年11月6日至2019年1月23日房地产租金为24.3万元。因本案原告诉求系解除商品房买卖合同，且原告从涉案房屋交付之时即提出存在渗漏水情况，而本案亦是因为房屋存在渗漏水情况经维修不成而解除合同，故应以不考虑房屋质量、时间、折旧等因素下的房地产市场价值为宜。现房地产价值为2526000元，而合同实际购房价为2159521元，结合《浙江省实施办法》第十九条第三款规定，原告要求被告赔偿房屋增值损失366479元合法有据，予以支持。因被告交付的房屋存在渗漏水情况，导致原告无法装修入住，因此造成的房屋空置期间租金损失，亦应由被告承担。故原告主张要求被告赔偿原告因房屋质量问题空置期间租金损失，合法有据，但从实际生活准则和日常生活经验，应有6个月的装修期予以扣除，故租金损失从2011年5月6日起算至被告退房之日止为宜，原告主张按照每月2464.20元的价格计算，合法有据，予以支持。至于原告主张要求被告赔偿原告为购房而贷款的利息损失44551.48元（暂算至2019年6月20日，2019年6月21日起的利息计算至被告退房之日止），因原告已经主张了全部购房款的资金占用利息损失，故该部分损失不再重复计算，故不予支持。原告主张的要求被告赔偿原告因涉案房屋质量问题无法入住产生的租房费用损失49000元，因原告已经主张了房屋空置期间的租金损失，故该部分诉请，不予支持。至于交通误工损失，考虑到原告为本案纠纷历时九年，故酌情认定为1000元。关于鉴定费、评估费由原告垫付，现原告要求被告承担，依法有据，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王映红与被告余姚百隆房地产有限公司于2009年9月19日签订的《商品房买卖合同》（备案编号：20090900745）；二、被告余姚百隆房地产有限公司返还原告王映红购房款2159521元，并赔偿自2009年9月5日起至2010年6月24日以50000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，自2009年9月19日起至2010年6月24日以610000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，自2009年9月24日起至2010年6月24日以1500000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息，自2010年6月25日起至房款返还之日止以2159521元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；三、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红为购房支付的税费69786元，并支付自2010年11月5日起至税费返还之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；四、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红房屋增值损失366479元；五、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红因房屋质量问题空置期间租金损失240834.48元（按照每月2464.20元从2011年5月6日起算至2019年6月28日，2019年6月29日起的租金计算至退房之日止）；六、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红因房屋质量问题空置期间物业管理费用损失31000元（暂算自2013年11月起至2017年12月止，2018年1月起至退房之日止的物业管理费用以实际发生为准）；七、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红交通费等损失1000元；八、被告余姚百隆房地产有限公司赔偿原告王映红鉴定费25000元，评估费7922元，合计32922元；上述款项限于判决发生法律效力之日起十日内履行。如银行汇款，可将履行款项汇至以下账户，开户银行：中国农业银行股份有限公司余姚市支行；户名：余姚市人民法院执行款专户；账号：39×××42；汇款时一律注明案号。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。九、驳回原告王映红的其他诉讼请求。案件受理费44263元，由原告王映红负担5127元；由被告余姚百隆房地产有限公司负担39136元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人之间签订有涉案房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋的质量问题及其所引起的纠纷属于《商品房买卖合同》的相关事项，故一审法院确定本案案由为商品房预售合同纠纷符合《最高人民法院民事案件案由规定》。上诉人百隆房产认为本案案由应为保修责任纠纷的主张，于法无据，本院不予采信。一审中，上诉人王映红提供的证据7，于2010年7月3日出具的载明涉案房屋渗漏水位置的维修承诺书一份，该份证据应属书证，且有宁波建设集团的工作人员褚安乐签字和联系电话号码，故一审法院予以认定并无不当。百隆房产称不清楚该证据系谁所写、签字人没有出庭作证、真实性无法考证的理由不足，本院难以采信。一审中，王映红提供了证据8中奥物业钥匙领用记录一组、证据9维修单、维修记录各一份、证据11中奥物业查房通知四份、证据13空置房巡查签到表一份，百隆房产认为这些证据系中奥物业为业主提供服务的内容，无法证明涉案房屋存在质量问题的事实。对此，这些证据形成在2010年至2018年间，反映了王映红和中奥物业人员多次查看涉案房屋渗漏水及相关人员对涉案房屋进行维修的情况，故一审法院予以认定并无不当。百隆房产的该项主张理由不足，本院难以采信。一审中，王映红提供了证据10王顺平出具的事情经过说明一份、证据19罗国丽出具的事情经过说明一份、证据30邮寄罗国丽事情经过说明的快递单一份，百隆房产认为这些证据属于证人证言，王顺平、罗国丽未出庭作证这些证据不应被采信。对此，虽然王顺平、罗国丽未出庭作证，但该两人的证言可以相互印证，也与其他认定的证据可以相互印证，故一审法院对这些证据予以认定并无不当。一审中，王映红提供了证据24涉案房屋漏水的视频光盘二份、证据25（2016）浙0281民初12476号案件出庭通知书一份、微信截图二份、证据26发生在2018年10月16日的微信聊天记录一份，百隆房产认为这些证据不能证明涉案房屋存在质量问题的事实。对此，视频光盘、微信聊天和截图均反映了涉案房屋的渗漏水情况，可以与其他证据相互印证，故一审法院对这些证据予以认定并无不当。一审中，经王映红申请，一审法院委托浙江省科技咨询中心对涉案房屋的渗水原因进行鉴定。浙江省科技咨询中心于2018年10月25日出具“浙科中心[2018]鉴字第23号”《司法鉴定报告》，鉴定意见为：涉案房屋的地下室西侧外墙、卫生间及厨房屋顶、三层房顶均存在渗漏水现象，原因系房屋施工不当造成。百隆房产虽认为鉴定机构仅指派三个鉴定人员到现场，以目测代替各种仪器，该报告不具有科学性和权威性，但并未提供相应的证据支持其主张，故一审法院对鉴定意见予以认定也无不当。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据王映红提交的证据7，截止2010年7月3日涉案房屋已存在三楼北面房间屋顶渗水、地下室西面墙体、地下室北面厨房楼下严重渗水的现象。涉案房屋于2010年11月5日交付，此时涉案房屋仍存在墙体渗漏水现象。百隆房产于2015年6月、2018年1月对涉案房屋进行维修，但经一审法院委托，浙江省科技咨询中心于2018年10月25日出具的“浙科咨中心[2018]鉴字第23号”《司法鉴定报告》显示，涉案房屋仍存在渗漏水问题。由此可以得出，涉案房屋长期存在漏水现象，故势必严重影响王映红的正常居住使用。王映红主张解除涉案房屋的《商品房买卖合同》符合上述司法解释规定。百隆房产称王映红在收房后未对房屋进行管理、维护，拒绝百隆房产和承建商的检查、检测和维护，不存在无法装修和居住的事实，涉案房屋未达到上述司法解释规定的退房条件等。对此，涉案房屋的渗漏水系房屋的质量问题所致，与对房屋的管理、维护没有必然的因果关系；从百隆房产出具给王映红的维修承诺、宁波建设集团出具的维修单和维修记录、中奥物业出具的房屋检查通知可以得出，百隆房产、宁波建设集团和中奥物业均对涉案房屋的渗漏水进行过一定程度的检查、检测，并有相应的维修方案，但涉案房屋仍存在渗漏水的质量问题；故百隆房产的主张与事实不符，本院难以采信。《浙江省实施办法》第二十九条规定：“在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年……；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。”“在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。”据此，因涉案房屋于2010年11月5日交房，经上诉人百隆房产于2015年6月、2018年1月两次维修仍未能修复渗漏水问题，故按照上述法规的规定，王映红也可以主张解除合同。综上，一审法院判令双方当事人签订的《商品房买卖合同》解除并无不当。百隆房产主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，并不适用本案。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此,因双方当事人签订的《商品房买卖合同》为非继续性合同，故在合同解除的情况下应当恢复至合同签订之前的状态。王映红主张返还购房款2159521元与法有据，一审法院予以支持并无不当。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，因百隆房产在涉案房屋的质量方面存在问题构成违约致合同被解除，故王映红可以要求百隆房产赔偿损失。王映红主张的损失赔偿应比照合同在履行情况下可以取得的利益和因涉案房屋导致的其他损失予以认定。王映红主张百隆房产赔偿涉案房屋的增值损失、涉案房屋的租金损失，理由正当，一审法院予以支持并无不当。涉案房屋渗漏水的原因系百隆房产的施工不当造成，故一审法院判令百隆房产承担鉴定费、评估费也无不当。王映红主张的购房款利息并非在合同履行情况下可以取得的利益，故该主张的理由不足，一审法院予以支持应属有误。同理，王映红上诉主张百隆房产赔偿按揭贷款的利息损失的理由不足，本院不予采信。 本案系两上诉人之间的商品房预售合同纠纷，无需追加宁波建设集团为第三人参加诉讼。百隆房产申请追加宁波建设集团为第三人参加诉讼的理由不足，本院不予采信。百隆房产申请对涉案房屋的渗漏水原因进行重新鉴定，但不符合法定的重新鉴定条件，本院不予准许。百隆房产申请鉴定人员出庭接受质询，因双方当事人在一审中已经对鉴定意见作了充分的质证，现百隆房产并未对鉴定意见提出新的理由，故本院对该申请亦不予准许。 综上，一审法院认定事实清楚，但部分案件实体处理有误，本院予以纠正。百隆房产关于购房款利息部分的上诉理由成立，本院予以支持。百隆房产的其他上诉理由和王映红的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初665号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项； 二、撤销浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初665号民事判决第九项； 三、变更浙江省余姚市人民法院（2019）浙0281民初665号民事判决第二项为：余姚百隆房地产有限公司返还王映红购房款2159521元； 上述款项限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 四、驳回余姚百隆房地产有限公司的其他上诉请求； 五、驳回王映红的上诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费44263元，由王映红负担16077元，余姚百隆房地产有限公司负担28186元。 二审案件受理费52171元，由王映红负担23985元，余姚百隆房地产有限公司负担28186元。保全费5000元，由余姚百隆房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年六月四日 书记员  桂红艳