辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1439号上诉人（原审被告）：李德龙，男，1988年1月10日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司，住所地海城市碧桂园2期133#楼北侧物业用楼201室。法定代表人：周晓光，总经理。委托诉讼代理人：王宇，公司员工。上诉人李德龙因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司（以下碧桂园海城公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院(2020)辽0381民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李德龙上诉请求：1、撤销一审判决，不应给付物业费，不服金额6473.78元。2、要求对园区内有影响的改动进行及时恢复改正。事实和理由：一、依据2013年《物业管理条例》要求，物业管理是许可经营项目，碧桂园海城公司不具备资格，经营范围是“物业咨询服务”，没有提供当时在物业管理部门备案材料。二、关于签订合同是本人真实意愿。本人于2013年6月15日签订的前期物业合同的真实意愿是与具有一级资质(建）1050232号的服务企业。碧桂园海城公司没有当时的物业证书，且没有具备物业管理条例规定的一级资质所要求的从业人员。三、经营范围不符，物业管理与物业管理咨询服务是两个概念，没有专业部门许可，只能写咨询服务进行规避。四、因碧桂园海城公司在不是本人真实意愿的情况下非法提供物业服务，重要的是服务不到位，园区存在很多不合理的地方且不改正不处理，有图片为证，对本人生活确有影响，所以不认可足额缴纳物业费，之前碧桂园海城公司要调解，不予认可减免1000元物业费，我要的是名正言顺的物业费缴纳证明与园区的改变，而不是减免。碧桂园海城公司辩称，服从一审判决。碧桂园海城公司向一审法院起诉请求：判令李德龙支付物业服务费，暂计至2019年5月的物业服务费共计6473.78元及支付违约金费用13543.43元，共计20017.21元，并承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：李德龙系碧桂园小区业主。2013年6月15日，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司与李德龙签订碧桂园前期物业服务合同一份，约定李德龙房屋为海城碧桂园观澜滨河北路-498号楼-1-204商品房，小区物业收费标准为按建筑面积每月1.3元每平方米收费，李德龙应当于每月30日前向碧桂园海城公司支付物业服务费,并约定逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向碧桂园海城公司支付违约金。现双方均认可房屋面积105.95平方米。另查，李德龙拖欠从2015年7月至2019年5月的物业费共计6473.78元(1.3元/平方米/月×105.95平方米×47月)。再查，广东碧桂园物业服务有限公司海城分公司于2019年6月21日经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司。一审法院认为，依法成立的合同，合法有效。双方签订的物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。按照合同约定的服务内容和质量要求，碧桂园海城公司为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务，李德龙作为该小区的业主，接受了碧桂园海城公司提供的物业服务，即应交纳物业费，故该院对于碧桂园物业海城公司主张李德龙自2015年7月—2019年5月的物业费6473.78元的诉讼请求予以支持。关于碧桂园海城公司要求李德龙给付违约金的诉讼请求。李德龙拖欠物业费原因系对物业服务不满，并非恶意拖欠物业费，且碧桂园物业所提供的物业服务仍有改善空间，故该院对碧桂园物业要求李德龙给付利息的诉讼请求不予支持。关于李德龙辩称物业公司不具有法人资格、是违规承包经营一节。分公司虽然不具备独立的法人资格，但是依照法律的规定进行登记，取得了营业执照，具备了经营资格，可以以自己的名义签订合同，故碧桂园海城公司与李德龙之间签订的合同合法有效，应按照合同约定履行各自义务，同时碧桂园海城公司已经实际上提供了物业服务，李德龙亦接受了物业服务，故李德龙应支付相应物业费。关于李德龙辩称物业管理公司未向海城物业管理部门进行备案一节。因其未提供相应证据且不属于该案审理范围，故该院不予支持。关于李德龙辩称经营范围不符一节。根据碧桂园海城公司的营业执照显示，经营范围为：为隶属企业开展经营业务提供服务及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维护服务、绿化养护及管理服务、物业租赁……。显见系碧桂园海城公司提供的服务，在其经营范围之内，故对李德龙的辩称本院不予支持。关于李德龙称碧桂园海城公司物业服务不到位的主张。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，李德龙不缴纳物业费的行为，不利于小区整体物业管理，故该院对李德龙该项辩解不予支持。关于李德龙辩称服务、对其生活有影响一节。碧桂园海城分公司亦提供了照片，用以证明进行了各项服务，从现有证据看，不能认定碧桂园海城公司服务质量不到位。关于李德龙辩称服物业费账户不公开一节。案涉前期物业协议约定物业费采取包干制。根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条“物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查”之规定，故碧桂园海城公司不存在违法之处，故该院对李德龙该项辩解不予支持。关于李德龙辩称小区存在违建一节。违建系业主的违规行为，碧桂园海城公司负有提示、报告、阻拦的职责，但物业公司不具有强制权利，故其仅能告诫、劝阻，故应当认定其已经尽到基本义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、李德龙于判决生效后10日内给付碧桂园海城公司物业服务费6473.78元；二、驳回碧桂园海城公司其他诉讼请求。如果李德龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由李德龙承担25元，由碧桂园海城公司承担125元，此款碧桂园海城公司已垫付，李德龙在履行判决时加付25元给碧桂园海城公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，碧桂园海城公司与李德龙签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于李德龙上诉称碧桂园海城公司不具备一级资质一节。对于物业公司提供物业服务是否必须具备何种等级资质法律未作出明确规定，而且碧桂园海城公司提交的《物业服务企业资质等级申报表》载明其为资质等级为一级，李德龙提出碧桂园海城公司不具备一级资质的主张并无证据予以证明。关于李德龙上诉称碧桂园海城公司服务不到位，还有很多地方没有改正一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务企业为业主所住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，碧桂园海城公司的服务如存在上述问题，与合同约定的标准有差距，不能达到令李德龙满意的程度，但李德龙不满意不等同于小区其他业主的意见，李德龙可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。故对李德龙提出的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李德龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李德龙负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 滨二〇二〇年六月十六日书记员 王 娇