安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3030号 上诉人（原审原告）：蒋士斌，男，1968年9月9日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：马家军，安徽年代律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：孔凡志，男，1984年9月10日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托诉讼代理人：马家军，安徽年代律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：合肥粤通置业有限公司，住所地安徽省合肥市北城新区建设办公室2015-2017室。 法定代表人：钱永华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李国勇，男，该公司员工。 上诉人蒋士斌、孔凡志、合肥粤通置业有限公司（以下简称粤通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初1549号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋士斌、孔凡志上诉请求：撤销一审判决，改判粤通公司赔偿迟延交房损失477010元，鉴定费3000元、诉讼费由粤通公司承担。事实和理由：一审判决之日粤通公司一直没有交房，蒋士斌、孔凡志在一审庭审中也主张延迟交房损失计算至交付之日止。一审法院至少应当将迟延交房损失计算至判决之日，而不是起诉之日。司法鉴定书确认从2018年3月31日至2019年7月22日，案涉房屋租金市场价值400019元，折算实际天数478天，自房屋产权登记之日至判决之日实际天数570天，折算后租金为477010元。即使按一审法院时间计算，实际时间为287天，折算后租金240178元，而不是200000元。 粤通公司辩称，同本公司上诉意见，鉴定费一审对方没有提起诉讼请求，法院未予判决，不违反法律规定。 粤通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋士斌、孔凡志全部诉讼请求，诉讼费由蒋士斌、孔凡志承担。事实和理由：1.案涉房屋为现房销售，并且存在更名的情况。案涉房屋由名义购买人缪有家购买，而真实购买人为蒋士斌、孔凡志。缪有家认购时出资便是依照蒋士斌、孔凡志指示，由蒋士斌、孔凡志直接划款给粤通置业，双方形成了委托关系。根据缪有家购买时的交款记录、pos单等证据，及向缪有家本人核实，该套房屋在其认购时的真实主体是蒋士斌、孔凡志，其本人不是该房屋的真实购买人。因缪有家为恒大集团旗下金碧物业合肥分公司的员工，可以享受恒大员工购房优惠（案涉商铺认购单价为3261.57元/平方米，远低于市场价格），故当时在购买时缪有家成为该房屋的显名购买人。受托人缪有家应当向委托人蒋士斌、孔凡志如实报告委托事项的处理情况，且受托人缪有家所做的行为由委托人蒋士斌、孔凡志承担，因受托人缪有家给委托人蒋士斌、孔凡志造成损失的，应当由受托人予以赔偿损失。缪有家、俞年胜和粤通公司签署了《三方协议》，明确粤通置业已经于2016年7月10日交付给缪有家，该房屋应由缪有家交付给蒋士斌、孔凡志，粤通置业无权交付。缪有家和蒋士斌、孔凡志对更名审批表、具结书、具结书（手写）均进行了签字确认，承诺任何法律纠纷和经济赔偿均由其本人负责，与粤通公司无关。粤通置业与俞年胜于2019年2月28日解除租赁合同并撤场，撤场范围为案涉房屋之外的243/244号房屋，不包括案涉房屋，印证了《三方协议》房屋交付内容。蒋士斌、孔凡志在购买该房屋时，涉案房屋已出租用于经营餐饮近一年，其对案涉房屋存在租赁的事实理应知晓。粤通置业与蒋士斌、孔凡志签订的房屋买卖合同，房屋交付时间远早于合同签订的日期，印证了该房屋属于更名房屋的事实，房屋交付主体应是缪有家。2.按照一般商品房买卖流程，签订商品房买卖合同后，才会进行房屋交付。商品房买卖合同上交付时间晚于合同签订时间，这样才能保证交付的标准和内容双方有依据。但本案中，双方签订的商品房买卖合同时间为2018年1月8日，合同中写明的交付时间为2015年11月30日，显然自相矛盾。这两个日期的冲突，反映出案涉房屋的交付必然与正常的商品房买卖流程不符。该日期冲突，恰恰反映出房屋早已提前交付且缪有家和蒋士斌、孔凡志均认可的事实。双方签订房屋买卖合同，真实目的就是为了办理产证登记所需，因为房管局办理产权登记先需要买卖合同备案，否则办不了登记。原审法院对该事实认定错误，应当予以改正。3.本案中，原审法院并未考虑违约金的约定，而直接适用鉴定报告，显然违反了该规定，依法不应当采纳鉴定报告。此外，原审庭审中，本公司提出了鉴定报告中的租金标准过高，达到约27元/平方米。而与俞年胜的租赁合同，不存在虚假或者串通签订等情形，且交租时间为2018年12月1日开始，之前考虑到市场环境给予免租期，租金标准也仅为18元/平方米，显然针对的是同一房屋，鉴定报告的租金标准与市场上真实的租金标准不符。在鉴定机构未提供采集的原始数据内容及来源，计算模型，权重设置等内容的情况，鉴定报告不能真实反映市场的租金标准，依法不应当予以采纳。4.本公司在一审中多次申请追加缪有家，但原审法院不予追加，导致本案事实认定不清，属于程序错误。5.为了让孔凡志、蒋士斌尽快领取案涉房屋的相关材料，粤通公司于2019年3月18日发出了通知书，孔凡志、蒋士斌已经领取了相关材料，并签署了物业服务合同等相关材料，缴纳了物业费，双方合同已经履行完毕。商品房买卖合同签订后，案涉房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务合同等材料，蒋士斌、孔凡志一直拖延不予签署和领取。本公司于2019年3月18日发出了再次敦促收楼通知书，目的就是为了领取案涉房屋的相关材料。2019年3月30日，蒋士斌签字收取了上述材料（包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修手册、业主手册等），并缴纳了3个月的物业费。双方房屋买卖合同关系已履行完毕。 蒋士斌、孔凡志辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，粤通公司确与孔凡志、蒋士斌签订了房屋买卖合同，粤通公司将房屋登记在孔凡志、蒋士斌名下，孔凡志、蒋士斌支付了房屋价款，但粤通公司没有将房屋交付给孔凡志、蒋士斌。三方协议不认可，与本案无关，签字是属实的。 蒋士斌、孔凡志向一审法院起诉请求：粤通公司赔偿迟延交付房屋损失10000元（具体损失数额以鉴定加过为准），一审庭审中变更诉请金额为400019元，诉讼费由粤通公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月5日，蒋士斌、孔凡志与粤通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定蒋士斌、孔凡志购买粤通公司开发的位于长丰县双墩镇阜阳北路与泉阳路交口影视城及商业1幢245室房产，建筑面积920.64平方米，单价3261.57元，总金额3002732元。买受人采取按揭方式付款，首付款1502732元在2018年1月5日前支付，剩余房款1500000元办理按揭贷款。合同签订后，蒋士斌、孔凡志按合同约定支付了首付款1502732元，余款办理了银行按揭贷款。2018年5月29日，粤通公司将案涉商铺产权登记至蒋士斌、孔凡志名下，不动产登记号为：皖（2018）长丰县不动产第0030594号。因粤通公司一直未将案涉房屋交付给蒋士斌、孔凡志，蒋士斌多次与粤通公司协商不成，诉至一审法院。2019年8月8日，经蒋士斌、孔凡志申请，该院委托安徽宝申资产评估有限公司评估，从2018年3月31日至2019年7月22日，案涉房屋租金的市场价值为400019元。 一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》，2018年5月29日，粤通公司将案涉商铺产权登记至蒋士斌、孔凡志名下，至此，粤通公司应将房屋交付给蒋士斌、孔凡志。因粤通公司将涉案房屋租赁给他人，导致房屋未能及时交付，由此给蒋士斌、孔凡志造成的租金损失，粤通公司应予承担。粤通公司辩称该房屋系更名至蒋士斌、孔凡志名下，即便如此，至房屋产权证书登记至蒋士斌、孔凡志名下时，应将房屋交付给蒋士斌、孔凡志。因此，该院核定自2018年5月29日至蒋士斌、孔凡志起诉之日2019年3月12日，因粤通公司未能交付房屋给蒋士斌、孔凡志造成的租金损失为200000元。综上，确定粤通公司应赔偿蒋士斌、孔凡志损失200000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：合肥粤通置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付蒋士斌、孔凡志200000元。一审案件受理费7300元，减半收取为3650元，由蒋士斌、孔凡志负担1825元，合肥粤通置业有限公司负担1825元。 二审期间，粤通公司向本院提交证据为：证据一、收楼通知书及快递单，证明当时向孔凡志、蒋士斌发出的通知，让孔凡志、蒋士斌办证，领取房屋相关材料。证据二、交楼流程表及物品领用登记表，证明孔凡志、蒋士斌已经领取了房屋相关材料，双方买卖合同已经履行完毕。孔凡志、蒋士斌的质证意见为：该证据与交付房屋无关联性，不能够证明房屋交付的事实，这只是一方邀约交付房屋的信息，是孔凡志、蒋士斌看到这个信息后到现场看到案涉房屋存在租赁和部分改造，孔凡志、蒋士斌认为不适宜交付。交楼流程表、物品领用登记表属实，但收楼通知书上没有相关人员签字。 对上述证据的真实性，本院予以认定。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，蒋士斌、孔凡志与粤通公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按约履行。蒋士斌、孔凡志支付房款后，粤通公司按约办理了产权变更登记，此后，蒋士斌、孔凡志认为案涉房屋迟迟没有交付要求粤通公司赔偿逾期交房损失，粤通公司认为蒋士斌、孔凡志明知案涉房屋在出售时处于出租状态且已经交付无须赔偿损失，双方发生争议。本院认为，首先，双方的商品房买卖合同约定的2015年11月30日交房的时间远早于双方的合同签订时间2018年1月5日，即使案涉房屋未在书面合同签订前交付，也应认定房屋交付时间约定不明。其次，案涉房屋系现房交易，蒋士斌、孔凡志应当对案涉房屋状况有初步的审查，结合蒋士斌、孔凡志在案涉合同签订前即与缪有家于2017年6月26日签订《合肥公司恒大帝景更名/增名/减名审批表》、《具结书》、手写具结书的事实，足以认定孔凡志、蒋士斌对案涉房屋状况系明知，蒋士斌、孔凡志认为其不知道购买时案涉房屋被出租的意见，与证据反映的事实不符，本院不予采信。再次，案涉房屋产权登记至蒋士斌、孔凡志名下后，蒋士斌、孔凡志取得案涉房屋所有权，其可以向房屋占有人主张相应权利，案涉房屋并非粤通公司占有使用，其向粤通公司主张交付依据不足。再者，缪有家与蒋士斌、孔凡志签订的具结书也载明，蒋士斌与孔凡志共同向粤通公司签署相关协议以及办理购房手续，引起的法律纠纷和赔偿与粤通公司无关。综上，蒋士斌、孔凡志主张粤通公司赔偿逾期交房损失的请求，依据不足，本院不予支持。 综上，蒋士斌、孔凡志的上诉请求不能成立，粤通公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初1549号民事判决； 二、驳回蒋士斌、孔凡志的全部诉讼请求； 一审案件受理费7300元，减半收取3650元，鉴定费3000元，由蒋士斌、孔凡志负担；二审案件受理费14600元，由蒋士斌、孔凡志负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年六月十二日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。