辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终890号上诉人（原审被告）：辽宁维远集团房地产开发有限责任公司，住所地绥中县建都首府小区对面。法定代表人：郭大维，该公司经理。委托诉讼代理人：高杰，男，该公司经理，住绥中县。委托诉讼代理人：王永新，兴城市东辛庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张明，女，1977年12月14日生，汉族，住绥中县委托诉讼代理人：王琳琳，辽宁一鸣律师事务所律师。上诉人辽宁维远集团房地产开发有限责任公司（以下简称维远公司）因与被上诉人张明商品房预售合同纠纷一案，绥中县人民法院曾于2018年12月21日作出（2017）辽1421民初4711号民事判决，维远公司不服该判决，向本院提出上诉，本院作出（2019）辽14民终876号民事裁定书，将该案发回本院重审。重审后，绥中县人民法院作出（2019）辽1421民初3084号民事判决，维远公司仍不服，向本院提出上诉，本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。维远公司向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误，导致判决错误，判决第二项，辽宁维远集团房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还张明购房款1,190,000.00元及利息（按年利率24%计算，从2014年5月27日开始计算，至被告偿还之日止)，该判决利息按年利率24%计算明显过高，没有法律依据，请求依法改判。理由是：一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是合法有效的，因此该合同应受法律保护，应予继续履行。二、被上诉人一审起诉时曾要求上诉人履行合同，但因为当时案涉房屋处于抵押状态，故当时上诉人无法履行合同。为此被上诉人张明曾到建昌法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋设定的抵押登记，建昌法院支持了张明的诉讼请求，经二审判决又支持了张明的诉讼请求，现在行政判决已经生效，抵押登记已经被撤销。三、在一审诉讼期间上诉人己经偿还了抵押权人银行的贷款，抵押权人银行己经放弃了对抵押物即案涉房屋的优先受偿权，并将案涉房屋的产权证和它项权利证书返还上诉人维远开发公司。现在张明购买的房屋的抵押登记已经被撤销，故张明现在对房屋行使权利已无任何障碍，故双方买卖合同可以履行且应当履行。四、案涉房屋现在由被上诉人占有，使用，收益，故该合同履行也完全没有障碍，如果解除合同将引起追索租赁费等一系列诉讼，其结果不符合维持交易的稳定性。五、本案中如果被上诉人在买卖合同能履行情况下还坚持解除合同，诉争的房屋现由张明占有，使用，收益，张明没有经济损失，主张赔偿经济损失没有事实和法律依据。六、一审判决解除合同的理由是案涉房屋不能办理房屋权属证书。而实际上该楼房开发手续5证齐全，因建筑超宗地面积，只是暂时无法办理登记手续，其原因在于政府规划有误，责任不在于建设方，在建设方补办手续后可以办理房屋权属证书。现在上诉人正在与政府协调沟通，解决该楼暂时不能办理产权证问题。七、绥中县人民法院（2019)辽1421民初3084号民事判决针对本案参照了葫芦岛市中级人民法院（2017)辽14民终1863号判决，判令上诉人按照年利率24%计算返还利息，是完全错误的。张明答辩称：一审判决正确，应予维持。张明向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认房屋买卖合同有效；2、请求判令被告履行义务，协助原告办理房屋产权登记手续，将该房屋登记在原告名下；3、请求判令被告承担本案诉讼费、财产保全费以及邮寄送达费。诉讼中发现该房屋已经被被告登记在自己名下，并且在银行办理了抵押贷款。张明变更诉讼请求为：1、解除商品房预售合同；2、返还已付购楼款及利息（从交款之日起按年息24%至返还之日止）；3、承担购房款一倍的赔偿责任；4、由被告承担诉讼费、邮寄送达费、保全费等。一审法院查明的事实如下:2011年8月9日张明经与维远公司协商购买了维远公司开发建设的“碧海蓝天”小区4号楼南数第三间1-2层、建筑面积119.76平方米的门市房。2011年8月9日交纳了购房款500，000.00元，2013年11月5日交纳购房款100，000.00元，2014年5月27日交纳购房款590，000.00元，共计交付维远公司购房款1，190，000.00元。维远公司收到购房款后均为张明出具了收款收据，共计三张，收据中均标注收款事项：收取碧海蓝天”小区4号楼南数第三间1-2层。2014年4月25日维远公司将该房屋登记在本公司名下。2014年5月27日（全部楼款付清之日）维远公司与张明签订了《商品房预订协议书》。约定：维远公司为甲方，张明为乙方。一、买卖标的楼房位臵、面积、用途：1、乙方购买甲方“碧海蓝天”4号楼南数第三间1-2层。2、该楼房建筑面积119.76平方米。3、设计用途：商业。二、价款：总价1，190，000.00元。销售税由甲方承担，其他税费由乙方承担。三、付款方式：1、一次性付款。四、竣工日期：预定2014年6月30日竣工。五、交付标准为清水楼，甲方不负责装修。2014年8月26日维远公司在张明不知情的情况下将涉案房屋作为抵押物向案外人葫芦岛银行股份有限公司绥中支行贷款1，000，000.00元，贷款及利息仍未还清,张明为此提取行政诉讼请求撤销抵押登记。经（2018）建昌县人民法院（2018）辽1422行初27号行政判决书，判决支持了张明的诉讼请求。宣判后被告提起上诉，葫芦岛市中级人民法院作出（2019）辽14行终35号判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年12月11日维远公司为张明办理了入住手续，现该房屋由张明使用。另查，诉讼中张明申请一审法院调取涉诉房屋能否办理房屋产权变更登记手续，绥中县不动产登记中心作出说明，内容为，绥中县碧海蓝天小区4号楼因建筑超过该宗地面积，暂时无法办理任何登记手续。需要开发商补办手续后才可以办理。一审法院认为：张明与维远公司签订的《商品房预订协议书》真实、合法有效，一审法院予以认可。本案中张明主张解除买卖合同、返还已付购房款及利息、维远公司承担诉讼费等费用。一审法院认为关于解除买卖合同，涉诉房屋虽交付张明多年，但在涉诉房屋因维远公司原因无法办理房屋权属证书的情况下，应予解除合同，故对于张明要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后维远公司应返还购房款。关于要求维远公司按照24%给付利息的诉讼请求，虽然购房协议并未约定合同解除的违约金计算方法，但考虑本案解除合同系因维远公司不能办理房屋权属证书，存在明显过错，考虑到违约给张明造成的损害，故对于该项请求予以支持。张明主张维远公司承担已付购房款的一倍的赔偿责任诉求，因涉诉房屋抵押的事实已经维远公司撤销，且解除合同的原因并非已经抵押，系维远公司不能办理房屋产权证。故对于该项诉求不予支持。故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除张明与辽宁维远集团房地产开发有限责任公司于2014年5月27日签订的商品房预订协议；二、辽宁维远集团房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还给张明购房款1，190，000.00元及利息（按年利率24%计算，从2014年5月27日开始计算，至辽宁维远集团房地产开发有限责任公司偿还之日止）；三、驳回张明其他诉讼请求。案件受理费33840元，邮寄费80元，保全费1000元，由辽宁维远集团房地产开发有限责任公司承担。如当事人未按判决书指定的日期履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，因涉案房屋无法办理权属证书,致合同目的不能实现,合同应予解除。本案争议的焦点是合同解除后返还张明购房款的利息应如何确定的问题。结合现今该地区房地产市场的现状，张明在相应地段重置费用会有所增加，为补偿其损失，加之维远公司存在严重违约的情况，一审法院确定按年利率24%计算趋于合理。综上，对维远公司提出的上诉请求不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,937.00元，由辽宁维远集团房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  郭逸群审判员  刘亚伟二〇二〇年六月二日议书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。