陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终3961号 上诉人（原审被告）：西安坤源房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：王慧，总经理。被上诉人（原审原告）：雷玉明，男，1991年11月4日出生，汉族，住西安市未央区。原审被告：西安坤源房地产营销策划有限公司凤城六路分公司，。负责人：王慧，总经理。上诉人西安坤源房地产营销策划有限公司（以下简称“西安坤源公司”）因与被上诉人雷玉明、原审被告西安坤源房地产营销策划有限公司凤城六路分公司居某某合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西安坤源公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项，发回重审或改判为西安坤源公司应收取中介费。2、本案一审、二审诉讼费用由雷玉明承担。事实和理由：一、一审法院判决由西安坤源公司承担返还雷玉明居某某费损失属于事实认定错误。2017年8月17日西安坤源公司与雷玉明签订购买房屋居某某委托协议，协议约定雷玉明的义务有三项，1、提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询。2、寻找买房人。3、协助并撮合甲方与房屋买受人签订房屋买卖合同。以上三项居某某义务西安坤源公司均按照协议约定很好的完成，特别是第一项西安坤源公司当时已向雷玉明进行了详细的解答，由于当时西安市的整体房地产行情出于房屋价格上涨的高峰期，房价每天都在上涨，雷玉明在清楚第一项内容时候，并没有表示反对，而是要求西安坤源公司尽快按居某某协议履行第2、3项。雷玉明当时的要求是只要能签订买卖合同，自己能够入住就行，至于房屋过户的问题等手续齐全了办理也可以。然在西安坤源公司按照居某某协议完成所有义务后，雷玉明又与卖方发生了纠纷，卖方觉得房子卖亏了，所以双方发生了纠纷。给雷玉明造成损失的原因，一是雷玉明怕房价一再上涨给自己以后买房增加更大的负担所选择的后果，二是卖方违约造成，并不是西安坤源公司没有告知雷玉明房屋的出售政策、法律法规及市场行情。雷玉明恶意隐瞒其已知晓所购买房屋真实情况，一审法院认定事实错误。二、在认定事实错误的情况下，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条错误。因西安坤源公司已促成雷玉明与卖方签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同合法有效，西安坤源公司居某某义务已完成。西安坤源公司在居某某服务中并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，亦没有损害委托人（雷玉明）的利益（雷玉明已取得了房屋产权），所以西安坤源公司不应当返还雷玉明居某某费。一审审理时，雷玉明有隐瞒事实的情形，西安坤源公司没有欺瞒对方的情况，对方在XX道XX房XX市场交易条件，但是其要求继续履行合同，后面西安坤源公司也是按照其要求继续服务的。 雷玉明辩称，一、西安坤源公司刻意遗漏中介的违约责任。居某某委托协议约定的违约责任如下：1．中介居某某服务存在瑕疵，致使买方未能取得房屋产权的，中介收取的居某某服务费应予以退还。2．中介应秉承诚实守信原则为买方提供居某某服务，不得有欺骗隐瞒行为。而当时的实际情况是：第一，中介方服务存在瑕疵，在没有确认房屋是否可以交易的条件下就组织三方签订了房屋买卖合同，后来在知道房屋真实情况后，为了拿到中介费还是恶意隐瞒了房屋不能出售的真实情况。第二，雷玉明截止目前仍未取得房屋产权证。二、西安坤源公司称其告知过雷玉明房屋的出售政策及此房屋真实情况，此内容纯属捏造。西安坤源公司称，雷玉明要求只要签订合同尽快入住，等手续齐全后办理手续，此内容毫无证据。因为房屋买卖合同中明确约定房屋60日内过户，而不是西安坤源公司所说的等手续齐全后过户，作为专业的房产中介，不可能区分不清三方买卖合同和协议过户。房屋买卖合同签订日期为2017年8月，一审法院查明此房屋2019年7月才满足交易条件，如果按照中介所说的等满足交易条件后办理过户，那么手续应该是2019年7月才开始办理，但是，中介带着买卖双方在合同签订第二天就去房管局办理网签，在2017年12月份去邮政银行办理了购房贷款，且贷款通过批准，这与中介所说的等手续齐全后办理过户自相矛盾。买卖方当时并不知情房屋无法过户的事实，也直接证明中介所说的等手续齐全后办理过户是编造的。居某某委托协议中约定，中介方服务存在瑕疵或重大过错，导致买方未按期取得房产证，居某某服务费应予以退还。中介店长多次承诺会给雷玉明退款，并且是退全款，这也说明店长自认对方服务存在重大过错，否则不会承诺全额退还居某某服务费。一审中雷玉明说中介恶意隐瞒房屋真实情况导致雷玉明至今没有取得房产证，中介代理律师讲：虽然没及时告知房屋真实情况，但最终结果雷玉明也拿到了房产证，所以服务费不应退还。中介代理人承认对方欺骗隐瞒雷玉明房屋的真实情况这个事实，现在二审又说没有欺骗，这和一审所说相反且自相矛盾。一审庭审笔录中卖方叙述，中介告知其房屋符合交易条件，所以三方才签订了买卖合同。这也证明了中介根本没有告知房屋当时不符合交易政策。西安坤源公司的上诉请求和理由无事实依据和法律依据且不合常理，请求二审法院驳回。西安坤源分公司述称，同意西安坤源公司的上诉。雷玉明向一审法院起诉请求：1.判决西安坤源公司、西安坤源分公司退还雷玉明房屋中介费人民币22800元；2.本案诉讼费用由西安坤源公司、西安坤源分公司承担。一审法院认定事实：2017年8月17日，雷玉明（甲方）与西安坤源公司（乙方）签订了《房屋购买居某某委托协议》一份，该协议约定：甲方拟购买位于西安市未央区XX城XX路XX园XX的房屋，拟购买价格为85万元，乙方作为居某某人接受甲方委托，提供居某某服务。乙方的居某某服务具体包括内容为：1、提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋。2、提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情资讯。3、协助并撮合甲方与房屋出售人签订房屋买卖合同。甲方在同乙方提供的房屋出售人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居某某服务报酬22800元。上述协议还约定，如乙方居某某服务存在瑕疵 ，致使甲方未能取得房屋产权的，乙方收取的居某某服务报酬应予以退还，乙方应秉承诚实信用原则为甲方提供居某某服务，乙方不得有欺骗、隐瞒等行为。签订上述居某某委托协议同日，雷玉明向西安坤源公司支付中介费2.28万元，并与卖方陕西天源兄弟实业有限公司签订了《西安市存量房屋买卖合同》，后因雷玉明与卖方就买卖合同的履行发生争议，雷玉明遂于2018年8月15日诉至西安市未央区人民法院，2019年1月23日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13583号民事判决，判决雷玉明与卖方陕西天源兄弟实业有限公司的房屋买卖合同继续履行，该判决已发生法律效力，内容如下：“……该合同签订于2017年8月17日，签订时西安市二手房交易政策要求购买二手住房时房屋产权人要取得不动产证后满2年，其时涉案房屋买卖尚未符合二手房交易政策。原告起诉时间为2018年8月15日，涉案房屋的不动产权证虽仍不满两年，但登记备案已满三年，故已达到新的二手房交易政策要求的条件；且此时原告已实际占用该房屋，被告在原告占用期间亦未提出异议，故双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》能够继续履行……另，中介方坤源公司作为专业房地产销售代理企业应当对二手房买卖过程详细知晓，且应当严格审核所居某某房屋的条件，其应当对交易二手房是否符合交易条件进行审核并将实时交易政策明确告知当事人……”。现雷玉明认为，西安坤源公司作为居某某方未尽到审慎义务，服务存在瑕疵，再次诉至西安市未央区人民法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。一审法院认为，居某某合同是居某某人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居某某人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在西安坤源公司的居某某介绍下，雷玉明与房屋出售的卖方签订了《西安市存量房屋买卖合同》，雷玉明亦依约向西安坤源公司支付了居某某中介费2.28万元，但在雷玉明与卖方签订房屋买卖合同时，涉案房屋并不具备符合政府政策的出售条件，西安坤源公司作为专业的中介服务机构应对房屋是否可以出售进行严格审核，提供真实、有效的房产交易信息是其最基本的义务，其还负有积极调查并据实报告的义务，因此，应认定西安坤源公司在提供居某某服务时存在瑕疵。其次，雷玉明与卖方的房屋买卖合同在履行过程中产生纠纷，后经生效民事判决判决继续履行，雷玉明取得涉案房屋的产权具有了可预见性，结合雷玉明与西安坤源公司签订的居某某协议履行的程度及约定内容，一审法院酌情确定西安坤源公司退还雷玉明居某某中介费1.78万元。对于雷玉明向西安坤源房地产营销策划有限公司凤城六路分公司主张的权利，因该分公司非合同相对人，与本案无关，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、被告西安坤源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷玉明居某某中介费1.78万元。二、驳回原告雷玉明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费370元，原告已预交，由原告负担50元，由被告西安坤源房地产营销策划有限公司负担320元，并于支付上述款项时一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，在西安坤源公司的居某某介绍下，雷玉明与房屋出售的卖方签订了《西安市存量房屋买卖合同》，雷玉明依约向西安坤源公司支付了居某某中介费2.28万元，但在雷玉明与卖方签订房屋买卖合同时，涉案房屋并不具备符合政府政策的出售条件，一审法院认为西安坤源公司作为专业的中介服务机构应对房屋是否可以出售进行严格审核，提供真实、有效的房产交易信息是其最基本的义务，其还负有积极调查并据实报告的义务，认定西安坤源公司在提供居某某服务时存在瑕疵，二审中，西安坤源公司主张雷玉明在明知涉案房屋并不具备符合政府政策的出售条件的情况下坚持要求与房屋出售的卖方签订《西安市存量房屋买卖合同》，对此雷玉明坚决予以否认，西安坤源公司就其主张的事实未能提供有效证据证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院结合雷玉明与西安坤源公司签订的居某某协议履行的程度及约定内容，酌情确定西安坤源公司退还雷玉明居某某中介费1.78万元，判决并无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，西安坤源房地产营销策划有限公司已预交，由西安坤源房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月三日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1