辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异202号案外人：李瑞敏，女，1952年3月31日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。委托代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。申请执行人：沈阳融安投资咨询有限公司，住所地沈阳市和平区文体南路5号。法定代表人：陈明哲，该公司总经理。被执行人：辽宁汇馨房屋开发有限公司，住所地沈阳市大东区小什字街194号。法定代表人：刘洪清，该公司董事长。在本院执行申请执行人沈阳融安投资咨询有限公司与被执行人辽宁汇馨房屋开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人李瑞敏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。中国工商银行沈阳市常德支行与辽宁汇馨房屋开发有限公司借款合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院依据该院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书于2004年5月12日立案执行，并于2006年5月23日作出（2004）皇民执字第494号民事裁定书裁定变更中国长城资产管理公司沈阳办事处为申请执行人。依据本院于2009年4月15日作出的（2009）沈法执提字第32号决定书，本院于2010年7月29日立案执行，执行案号为（2010）沈法执字第379号。本院于2010年7月28日作出（2010）沈法执字第379号执行裁定书裁定变更信新为申请执行人。2019年8月19日，本院作出（2019）辽01执异321号执行裁定书裁定变更沈阳融安投资咨询有限公司为申请执行人。被执行人辽宁汇馨房屋开发有限公司不服申请复议，辽宁省高级人民法院于2019年11月26日作出（2019）辽执复479号执行裁定书裁定驳回其复议申请维持（2019）辽01执异321号执行裁定。在提级执行中，本院于2009年8月13日裁定查封被执行人辽宁汇馨房屋开发有限公司开发建设的位于沈阳市大东区小什字街X号X至X门车库。案外人请求解除对上述位于大东区小什字街X号X门车库（以下简称案涉车库）的查封，并确认该车库为其所有。主要理由为：一、案外人于2001年8月27日与辽宁汇馨房屋开发有限公司签订房屋买卖合同，以当时市场价格8.35万元购买该车库，取得入住资格并合法使用至今，并根据开发商销售进度前后取得商品房买卖合同、购房三联据，对未办理产权过户登记手续无过错。二、案外人合法取得该车库所有权并持续使用19年，已形成稳定且被普通人认可的权属关系，在办理维修、供暖、供水供电、物业费缴纳等事项上均未受到异议。该车库自2001年至2019年采暖费、物业费均足额缴纳。三、案外人合法取得该车库所有权期间，不知公告中提及的沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书、（2009）沈法执提字第32号提级执行决定书等事项，对该车库已被法院预查封事项不知情。四、案外人对房产证没有办理事项无过错，并持续主张权利。在向开发商积极争取的同时多次依法依规进行维权。如：关于本园区房屋、车库抵押一事，在十年前案外人与园区其他业主共几十人前往皇姑区法院执行局维权。也曾到其他政府相关部门进行反映，在大东区信访局、市信访局、沈阳市房产局、市城建局、大东区政府等行政机关均有记录。五、接到强制执行公告后，相关业主试图厘清申请执行人与被执行人之间债权债务关系。该债权债务纠纷时间已久且多次更换债权人。根据开发商对园区业主的说明，已依据法院裁定结清债务，该楼即将解封。2019年4月亦有某投资公司以为园区业主办理房产证为名，统计权属情况。六、该车库与该楼其他未办理房产证的业主主张一致、境遇相同，应受到相同的法律保护。在商品房买卖交易事项中，买方作为信息不对称关系中的弱势方，并且房屋抵押是建设过程中一种普遍的融资方式，房屋产权允许在合同签订之后办理。买受人作为普通民众本着善良之心、遵循交易惯例，支付合理价款，请倾斜保护案外人权利。七、抵押权只是债权的担保方式，金钱债务关系本身具有可替代性、非专属性，不一定用强制执行方式实现。目前被抵押的该车库属于权属关系不明，强制执行作为一种强制措施，理应在无其他财产可供执行且权属清晰的前提下实施，强制执行是对目前业主已建成的长达近20年的稳定权属关系的破坏。经审查，沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民二合初字第257号民事调解书其中查明如下事实：中国工商银行沈阳市常德支行与辽宁汇馨房屋开发有限公司于2001年8月17日签订借款借款合同及抵押合同，借款金额4150万元。辽宁汇馨房屋开发有限公司用位于沈阳市××学堂路××号（××＃）、××学堂路××（××＃）、××字街××（××＃）的在建工程抵押。双方调解协议主文第二项确定中国工商银行沈阳市常德支行对上述房屋享有优先受偿权。案外人提供的《购房协议书》中记载，2001年8月27日，案外人与被执行人签订购房协议一份，案外人购买了案涉车库。案外人提供的《收款收据》中记载，2001年8月27日，被执行人为案外人开具1万元的收款收据,2001年12月14日，被执行人为案外人开具7.35万元的收款收据。案外人提供的由其自行出具的落款日期标注为2019年12月10日的《情况说明》中记载，本人于2001年8月27日由辽宁汇馨房屋开发有限公司卖给我位于大东区××字××号X门车库，当时签订了书面购房协议书并全额支付了购房款8.35万元整（分两次以现金方式支付），开发商出具了盖章的缴费三联据。当时开发商承诺1、交房后开具商品房销售专用发票。2、交房后六个月内办理《房屋产权证》。交房入住后开发商先是提出通过消防验收、竣工验收需要时间、房产证正在办理中等各种借口推诿搪塞，后期找不到人了。车库本人一直使用到今天，有电费、采暖费、物业费多年缴费凭证为证。此外，案外人提供其交纳供暖费、物业费等费用的证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》其中规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，交付全部或大部分购买商品房款项的消费者的权利顺位优先于抵押权。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。即，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项就商品房消费者生存权保护方面作进一步规定，将所购房屋的性质是否为居住用房作为判断案外人是否系消费者的条件之一。本案中，本院查封的房屋性质为车库，故案外人的异议理由并不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，本院在本次程序中不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人李瑞敏的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑竹玉审判员  史永成审判员  钟 洁二〇二〇年六月三日书记员  孟楠楠