湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终559号上诉人（原审原告）：郴州市南鹰商贸有限公司。法定代表人：苏曼丽，该公司执行董事。上诉人（原审原告）：苏曼丽，女，1987年11月10日出生，汉族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司。法定代表人：李文松，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐毓鸿，女，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：郴州市郴南房地产开发有限公司。法定代表人：李文松，该公司董事长。委托诉讼代理人：王林方，男，该公司员工。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人郴州市南鹰商贸有限公司（以下简称南鹰商贸公司）、苏曼丽与被上诉人郴州博皇家居建材市场经营管理有限公司（以下简称博皇家居公司）、郴州市郴南房地产开发有限公司（以下简称郴南房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年4月10日，上诉人南鹰商贸公司、苏曼丽的共同委托诉讼代理人雷北翔，被上诉人博皇家居公司的委托诉讼代理人唐毓鸿，被上诉人郴南房产公司的委托诉讼代理人王林方及两被上诉人的共同委托诉讼代理人雷翔讲参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。南鹰商贸公司、苏曼丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持南鹰商贸公司、苏曼丽的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由博皇家居公司、郴南房产公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）一审认定博皇家居公司室内装修消防工程已经验收合格无事实依据。博皇家居中心有四块建筑物、二块是合法建筑物，其余为违法建筑物，建筑面积为160949平方米，其中88875平方米未进行任何消防验收。（二）案涉商铺的四层违法建筑物至今未取得建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收合格证、且属于人员密集场所，应当办理消防验收，未办理的禁止投入使用，故案涉商铺所签的《合作经营合同书》，应当认定为无效。（三）按照《合作经营合同书》的约定，南鹰商贸公司以消防问题提出中止合同，待消防安全设施恢复，消防安全得到保障后在恢复履行合同，合情合理合法。一审认为消防问题不能作为合同中止的理由无事实和法律依据。（四）南鹰商贸公司、苏曼丽未缴2019年5月份管理费不构成实质违约，合同是中止，尚未解除。（五）1.南鹰商贸公司是《合作经营合同书》的适格主体，一审认定苏曼丽为合同主体错误。虽然《合作经营合同书》所列合同主体乙方为苏曼丽，但乙方签字栏为“鹰牌瓷砖”、法定代表人签字栏为“苏曼丽”。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，是否为合同主体应以合同签字或者盖章时的双方当事人来确定，一审以合同首页所列乙方当事人来确定合同主体错误。苏曼丽是南鹰商贸公司的设立人、又是设立后南鹰商贸公司的法定代表人，案涉合同系苏曼丽为设立的南鹰商贸公司而签订的合同。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，南鹰商贸公司才是《合作经营合同书》的合同主体。2.博皇家居公司不具有合同签订主体资格。博皇家居公司是郴南房产公司开发建设单位，不是市场铺面房屋工程的所有权人，对市场铺面不具有房屋出租主体资格。并无证据证明郴南房产公司将涉案商铺出租管理收益权出让给博皇家居公司，博皇家居公司既不是案涉工程发包方，又不是承包方，无权对外签订《合作经营合同书》。（六）财产损失问题。1.店铺装修及材料损失。2019年5月28日博皇家居公司向南鹰商贸公司复函，要求南鹰商贸公司继续履行合同，并书面通知南鹰商贸公司、苏曼丽于2019年5月31日交清5月份的租金及管理费，否则自2019年6月1日起解除合同。因此，博皇家居公司函告继续履约，通知缴费，是对原合同缴费时间约定的变更，双方重新确定了缴费日期。但同日博皇家居公司将涉案商铺封门停电，迫使南鹰商贸公司于2019年5月28日关门停业，是对变更缴费时间约定的违反，应当承担违约责任。2019年12月5日，郴州市住房和城乡建设局对博皇家居公司市场部分室内装修工程进行验收，验收前即2019年12月2日博皇家居公司、郴南房产公司清除了南鹰商贸公司、苏曼丽商铺房屋中的财产，拆除了装饰装修，导致合同无法履行，应当赔偿店铺装修费及材料损失。2.电费损失。博皇家居公司、郴南房产公司违反《合作经营合同书》的约定，应当承担电费损失。与是否明确2019年5月30日之后的电费无关。3.配套灯具、办公设备损失。南鹰商贸公司、苏曼丽提供了公证证据及报案材料证明了涉案商铺被搬空，证明了财物不知去向。博皇家居公司称将货物搬至仓库，但未提供财物的去向，其应赔偿配套灯具、办公设备的损失。（七）其他各项费用。由于消防问题，博皇家居公司一直被处罚，导致南鹰商贸公司的商铺处于非正常经营状态，一审认定处于正常经营状态缺乏证据证实。博皇家居公司、郴南房产公司解除合同，应当返还经营管理费、综合管理费共计1146807元。（八）关于保证金。由于博皇家居公司违约解除合同，且合同无效，经营保证金与履约保证金是第一期缴纳，未转到第二期合同。博皇家居公司、郴南房产公司已将涉案商铺的财产非法清除，不存在撤场。故经营保证金和履约保证金应当立即返还给南鹰商贸公司。一审认定经营保证金与履约保证金一年后返还，无法律依据。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条判决驳回南鹰商贸公司、苏曼丽的诉讼请求自相矛盾。博皇家居公司、郴南房产公司辩称：一、博皇家居公司、郴南房产公司在一审已经提交证据证实了建设工程规划许可、竣工验收、消防验收均是合法合格的，苏曼丽租用的是二楼，若没有规划许可就无法建好；若房屋没有竣工验收就不会允许出售或者出租；消防在施工之前就向有关部门报备了，未报备不能动工；二、违约责任问题。从2014年开始，两次签的合同都已经履行完毕，苏曼丽不交门面费和租金是其自身的问题，不是博皇家居公司、郴南房产公司的问题；三、主体资格问题。苏曼丽在2014年以个人名义和博皇家居公司签合同，南鹰商贸公司是2015年成立，2018年办证，2019年签的合同也是苏曼丽个人所签，不是以南鹰商贸公司名义和博皇家居公司签合同，博皇家居公司缴款、催款通知书等都是发给苏曼丽个人，和南鹰商贸公司没有任何关联。保全证据的申请也是苏曼丽个人提交，而不是南鹰商贸公司；四、诉讼主体问题。苏曼丽是个人与博皇家居公司签合同，与南鹰商贸公司没有关系，与郴南房产公司无关，房屋虽然是郴南房产公司开发，但系博皇家居公司经营管理，因此本案的诉讼主体应是苏曼丽和博皇家居公司；五、一审认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回南鹰商贸公司、苏曼丽的上诉请求，维持原判。南鹰商贸公司、苏曼丽向一审法院起诉请求：1.确认南鹰商贸公司法定代表人苏曼丽与博皇家居公司分别于2014年11月24日签订的《合作经营合同书》无效；2017年11月2日签订的《合作经营合同书》及《补充协议》无效，予以解除；2.博皇家居公司赔偿南鹰商贸公司、苏曼丽位于郴州博皇家居建材市场内的2F1039、2F1050号铺面商铺装修及材料损失2110300元，电费损失63600元，配套的灯具、办公设备损失268600元，共计2442500元；3.博皇家居公司返还南鹰商贸公司、苏曼丽交缴的装修管理费2025元、2015年3月至2019年4月的经营管理费、综合管理费共计1146807元；4.博皇家居公司返还南鹰商贸公司、苏曼丽交缴的经营保证金30375元，履约保证金30375元，共计60450元；5.以上2、3、4项合计3649757元，由郴南房产公司承担连带责任；6.博皇家居公司、郴南房产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2014年11月25日，博皇家居公司（甲方）与苏曼丽（乙方）签订《合作经营合同书》，主要约定：甲方将郴州博皇家居建材市场二楼2F103*、2F105*号铺面出租给乙方，建筑面积675平方米，用于经营鹰牌瓷砖，专柜经营期限自2015年3月28日至2018年3月27日；乙方需向甲方交纳经营保证金30375元、履约质量保证金30375元、经营管理费25元/月/平米，综合管理费20元/月/平米；甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元；合同有效期届满，乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清视为违约……甲方除对应交未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；甲方保证所提供的场地能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定；合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担；合同履行期间，如一方违反本合同中任何约定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式告知违约要求其予以纠正及赔偿；如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失，违约方应就此对守约方承担责任并进行赔偿，保障守约方不受损害。此后，苏曼丽向博皇家居公司交纳了装修管理费2025元，博皇家居公司也免收了装修期间的经营管理费、商场综合管理费和广告费。二、2015年2月6日，南鹰商贸公司登记成立，法定代表人为苏曼丽，经营范围为建筑材料、装潢材料等。2015年开始，佛山市鹰牌陶瓷有限公司采取一年一授权的形式准许南鹰商贸公司经营鹰牌陶瓷，现持续授权至2019年。三、2017年11月2日，苏曼丽又与博皇家居公司续签了上述合同，将专柜经营期限变更为2017年8月8日至2019年7月31日，经营管理费变更为31元/月/平米，上述其他合同内容保持不变。四、苏曼丽依约持续交纳管理费至2019年4月，因其超出合同约定交费期限未交2019年5月的管理费，2019年5月19日，博皇家居公司向苏曼丽发出《商铺缴费通知书》，催交2019年5月的管理费，并要求于2019年5月19日5点前结清全部欠款。2019年5月26日，南鹰商贸公司向博皇家居公司发出《关于恢复消防安全通道停止侵害中止合同的通知》，函告博皇家居公司将安全通道及楼梯改建为商铺、洗手间，给南鹰商贸公司带来重大安全隐患，待上述隐患消除后继续履行合同，并由博皇家居公司赔偿此期间的损失。2019年5月28日，博皇家居公司向南鹰商贸公司发出《关于恢复消防安全通道中止合同的回复函》，函告一二期商业的建设工程经消防验收合格，消防楼梯改造系因消防整改要求进行调整设计，也经验收合格，请南鹰商贸公司继续履约。五、2019年5月28日，博皇家居公司向苏曼丽发出《解除合同通知》，催告苏曼丽于2019年5月31日18:00前交清2019年5月的租金及管理费，否则自2019年6月1日起解除合同，收回铺位，重新招商，保证金不退，店内物品抵交租金。六、2019年5月30日，苏曼丽申请郴州市福城公证处保全证据，2019年6月10日，该处作出（2019）湘郴福证字第4696号公证书，公证经该处工作人员于2019年5月30日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店门被白色幕布覆盖，公证保存了现场13张照片。2019年11月22日，南鹰商贸公司再次申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月3日，该处作出（2019）湘郴福证字第9564号公证书，公证经该处工作人员于2019年11月22日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，该店呈断电状态，公证保存了32张照片光盘一张。2019年12月2日，博皇家居公司为清空涉案商铺重新出租，申请郴州市福城公证处保全证据，2019年12月19日，该处作出（2019）湘郴福证字第994*号公证书，公证经该处工作人员于2019年12月2日前往郴州博皇家居建材市场鹰牌陶瓷铺位现场查看，公证保存了该铺位现状的光盘一张和照片14张。此后，博皇家居公司将涉案店铺中的办公用品等可移动物品移至仓库保管。七、上述合同签订时，郴州博皇家居建材市场的消防未经验收合格，期间进行了多次整改验收。2019年8月30日，因郴州博皇家居建材市场占用疏散通道（将部分通道改为商铺）郴州市公安局消防支队对郴南房产公司作出行政处罚决定。此期间，因职能交接，建设工程消防设施的审核验收职能移转给郴州市住房和城乡建设局。2019年12月16日，郴州市住房和城乡建设局对博皇家居公司室内装修工程建设工程消防作出验收意见书，评定消防验收合格等。八、郴州博皇家居建材市场的不动产登记所有人为郴南房产公司，郴南房产公司与博皇家居公司陈述，郴州博皇家居建材市场的经营管理权长期转让给博皇家居公司，苏曼丽与博皇家居公司合同约定的合作经营期在博皇家居公司的经营管理期内。一审法院认为：房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同应为租赁合同。博皇家居公司将涉案商铺出租给苏曼丽，收取固定费用，未共同经营管理，未共享收益共担风险，其与苏曼丽签订的《合作经营合同书》名为合作经营实为租赁，故本案应为房屋租赁合同纠纷。对双方争议焦点问题评议如下：一、双方主体资格问题。两份《合作经营合同书》的乙方始终为苏曼丽，南鹰商贸公司成立之前，苏曼丽的民事行为仅能认定为个人行为，南鹰商贸公司成立之后，并未在续订的合同中签章，且博皇家居公司作为甲方只能约束乙方苏曼丽在承租后按约定用途经营鹰牌陶瓷，而不能约束苏曼丽个人成立何家公司、成为何家法人、也不能要求必须是苏曼丽取得鹰牌陶瓷的经销权，故上述合同的权利义务的主体为苏曼丽和博皇家居公司，南鹰商贸公司不具有本案一审原告的主体资格。郴南房产公司作为涉案商铺的产权所有人，已将不动产的出租管理收益权出让给博皇家居公司，本案系租赁合同纠纷而不是所有权纠纷，郴南房产公司也不是涉案合同的相对一方，不具有本案原审被告的主体资格。二、关于两份《合作经营合同书》及《补充协议》的效力及解除问题。苏曼丽主张双方在签订合同协议时，博皇家居公司交付的涉案商铺不符合消防安全规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定为无效。经查明，双方在合同签订后按合同约定行使了权利，履行了义务，苏曼丽在经营期间，郴州博皇家居建材市场并未发生任何消防事故，苏曼丽也未举证证明其因消防验收问题遭受直接损失，涉案店铺一直处于正常经营状态，双方并未因消防问题导致合同目的无法实现，同时消防安全只是对房屋消防管理的规范性规定而不是导致租赁合同无效的禁止性规定，郴州博皇家居建材市场的消防现也已验收合格，故两份《合作经营合同书》未达到法定无效的条件，均真实合法有效，消防问题不能作为合同中止的合理理由。双方在2017年11月2日签订的《合作经营合同书》中约定“乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费和以及其他应交费用逾期不缴或未全部缴清视为违约……乙方拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。”依上述约定，博皇家居公司在苏曼丽拖欠相关费用10天后，停止对其店铺供电、停止专柜有关设施使用，有合同依据，并无不当；在苏曼丽拖欠一个月之后，博皇家居公司有权解除合同，故2017年11月2日签订的《合作经营合同书》解除时间应为2019年6月11日，而不是博皇家居公司通知的2019年6月1日，该合同已依约解除，本案不再确认解除。《补充协议》无原件核对，无法核实真实性，对其效力及解除不作评议。三、关于损失问题。1.店铺装修及材料损失。双方在合同中约定“合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担”，涉案合同因苏曼丽违约解除，故博皇家居公司实际享有了涉案店铺固定装修的所有权和处分权，无需再对苏曼丽进行补偿或赔偿。2.电费损失。苏曼丽在本案中并未明确2019年5月30日之后尚余的电费，无法从其已交的电费中予以扣减，故主苏曼丽主张博皇家居公司赔偿电费损失63600元证据不足，不予支持，苏曼丽可待明确后另行主张权利。3.配套灯具、办公设备损失。2019年12月19日，郴州市福城公证处作出（2019）湘郴福证字第994*号公证书可以证实2019年12月2日涉案店铺的办公设备及配套灯具的状况，现上述物品经博皇家居公司移至其仓库保管，苏曼丽并未提交证据证明上述物品被破坏遭受损失，苏曼丽可待损失实际发生后或提交充足证据后另行主张权利。另苏曼丽称如法院无法确定损失则申请鉴定，苏曼丽的请求具有不确定性，且未依法提交书面申请，法院是否确定损失只能在判决书中判定，而不能提前告知诉讼当事人，苏曼丽的上述陈述不合理也不合法，不予支持。四、关于其他各项费用问题。1.装修管理费。双方在合同中约定“甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元”，苏曼丽作为乙方享受了免收待遇，其依约交纳的装修管理费2025元，博皇家居公司无需退还。2.管理费。苏曼丽与博皇家居公司签订的两份《合作经营合同书》系因苏曼丽违约解除，2015年3月至2019年4月期间苏曼丽始终处于正常经营状态，其主张返还此期间的经营管理费、综合管理费共计1146807元，无事实和法律依据，不予支持。五、关于保证金问题。双方约定“乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；”双方合同因苏曼丽违约而导致解除，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。苏曼丽作为乙方并未交清管理费，也未与博皇家居公司办理完撤场结算手续，合同解除也未满一年，故其主张博皇家居公司退还经营保证金和质量保证金，不予支持，苏曼丽可待双方办理完撤场结算手续后，主张经营保证金的权利，待合同解除一年未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题后，再主张履约质量保证金的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：“驳回原告苏曼丽、郴州市南鹰商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计17999元，由原告苏曼丽负担。”二审中，博皇家居公司、郴南房产公司提供了一份证据即不动产所有权证，拟证明博皇家居公司出租铺面是合法的，规划、消防验收合格等各项手续齐全。南鹰商贸公司、苏曼丽质证认为，该证据不能证实案涉工程已通过消防验收合格，手续齐全。其他当事人二审未提供新证据。根据当事人的举证、质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：办理不动产权证的前提是必须提供建设工程规划许可证以及建设工程竣工验收合格，故该证据可以证实案涉工程已通过竣工验收，并取得了建设工程规划许可证。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：案涉工程竣工验收合格，取得了建设工程规划许可证，并于2019年6月11日取得了不动产权证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、原审原告、原审被告的主体资格问题；二、案涉《合作经营合同书》的效力问题；三、苏曼丽未交2019年5月份管理费是否构成违约，案涉《合作经营合同书》是否已经解除；四、南鹰商贸公司、苏曼丽一审请求的相关损失是否应当支持。焦点一。案涉《合作经营合同书》的签订主体是博皇家居公司与苏曼丽，虽然苏曼丽系为设立南鹰商贸公司而签订案涉合同，但合同的相对方是苏曼丽；因案涉合同引发纠纷，一审根据合同相对性原则认定苏曼丽为原告、而不是南鹰商贸公司并无不当。同时，虽然案涉房屋的所有权人是郴南房产公司，但郴南房产公司已将案涉房屋的出租管理权限转让给博皇家居公司，博皇家居公司有权签订案涉合同，故因案涉合同引发纠纷，一审法院认定博皇家居公司为被告，而不是郴南房产公司亦无不当。焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，南鹰商贸公司、苏曼丽以案涉房屋未取得建设工程规划许可证、未经竣工验收合格以及消防验收合格，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张案涉《合作经营合同书》无效，但博皇家居公司、郴南房产公司一审提供的郴州市住房和城乡建设局出具的验收意见书及二审提供的《不动产权证》可以证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证、并通过了竣工验收以及消防验收，且双方已实际正常履行了合同的绝大部分，仅差两个多月合同即到期。基于此，南鹰商贸公司、苏曼丽上诉主张《合作经营合同书》无效，本院不予支持。焦点三。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方签订的《合作经营合同书》约定：“乙方（苏曼丽）须于每月10号前向甲方（博皇家居公司）交付当月经营管理费、综合管理费以及其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清视为违约……甲方除对应交未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失”。苏曼丽未在案涉合同约定的每月10号前向博皇家居公司缴纳经营管理费、综合管理费；2019年5月19日，博皇家居公司遂向苏曼丽发出《商铺缴费通知书》，催交2019年5月的管理费，并要求于2019年5月19日5点前结清全部欠款。2019年5月28日，博皇家居公司向苏曼丽发出《解除合同通知》，催告苏曼丽于2019年5月31日18:00前交清2019年5月的租金及管理费，否则自2019年6月1日起解除合同，但苏曼丽至今仍未缴纳经营管理费等费用。从上述事实可以看出，苏曼丽未在合同约定的期限内缴纳经营管理费等费用，且经博皇家居公司催缴仍未在指定的合理期间缴纳，苏曼丽已构成在先违约。诚然，根据双方合同约定，“乙方（苏曼丽）拖欠费用超过5天，甲方（博皇家居公司）有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失”。在博皇家居公司变更苏曼丽可在2019年5月31日18:00前交清2019年5月的租金及管理费的情况下，博皇家居公司在5月30日即停止了苏曼丽商铺的营业，而双方的合同将在7月31日到期，仅差两个月，博皇家居公司的行为操之过急，欠妥当。但不能认定博皇家居公司构成根本违约，苏曼丽提出的店铺装修及材料损失等损失，与博皇家居公司提前停止商铺经营没有直接关联。苏曼丽在5月31日后仍未缴纳经营管理费等费用，一审根据双方合同约定认定案涉合同已于2019年6月11日解除，有事实和合同依据，并无不妥。苏曼丽、南鹰商贸公司上诉认为其未缴纳经营管理费等费用，不构成实质违约，合同并未解除的主张，与事实和合同约定不符，本院不予支持。焦点四。1.店铺装修及材料损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”；双方在合同中约定“合同期满或因乙方违约解除后，专柜的固定装修无偿归甲方所有，而甲方也有权要求乙方拆除装修，恢复原状，所需费用由乙方承担”。案涉合同系因苏曼丽违约解除，根据上述法律规定及合同约定，出租人博皇家居公司不应当承担装修损失。2.电费损失。因苏曼丽并未明确在2019年5月30日之后尚余的电费，一审法院认定可待明确后再主张并无不当。3.配套灯具、办公设备损失。因郴州市福城公证处作出（2019）湘郴福证字第994*号公证书证实了2019年12月2日案涉店铺的办公设备及灯具已移至仓库保管，苏曼丽可自行取回。且苏曼丽并无证据证实上述物品受到损害，故一审法院认定可待实际损失发生后再主张并无不妥。4.装修管理费、经营管理费、综合管理费的问题。（1）装修管理费。因甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，一审法院据此根据合同约定“甲方给乙方提供装修期，在此期间，甲方免收乙方的经营管理费、商场综合管理费和广告费，但乙方必须向甲方缴纳装修管理费2025元”，认定装修管理费不予退还，并无不当。（2）经营管理费、综合管理费。一审法院依据苏曼丽始终处于正常经营状态而认定其请求返还经营期间的经营管理费、综合管理费无事实和法律依据，并无不妥。5.保证金。双方约定“乙方没有违约行为并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天内，甲方将经营保证金退还乙方，合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将质量保证金退还乙方；”一审法院据此认定保证金应当在合同约定的条件成就后再主张，符合合同约定，并无不当。综上所述，南鹰商贸公司、苏曼丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35998元，由上诉人南鹰商贸公司、苏曼丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 刘殳扬审判员 雷媚娟二〇二〇年六月九日法官助理龙旭力书记员周丽艳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。