山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初1750号原告：张金兰，女，1975年10月22日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：李继哲，汶上郭楼法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：王修华，男，1971年8月11日出生，汉族，农民，住汶上县。被告：王彦梅，女，1974年7月22日出生，汉族，农民，住汶上县。二被告共同委托诉讼代理人：王修生，山东济信律师事务所律师（一般授权）。原告张金兰与被告王修华、王彦梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，本案适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张金兰的委托诉讼代理人李继哲、二被告共同委托诉讼代理人王修生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金兰向本院提出诉讼请求:1、确认房屋买卖合有效；2、依法判令被告协助原告办理过户手续。事实与理由：2016年7月24日，原被告在中都房产广场店签订商品房买卖合同一份，被告将位于新世纪以北，九华山路以南，环湖路以东，普陀山路以西腾骐世家28号楼2单元1102号房屋出售给原告，被告于当日将该房屋（毛坯房）交付于原告使用，后原告将该房屋装修好入住，当时合同约定原告付给被告二十五万元整，后期房贷由原告每月打入王彦梅指定农行账号（62×××69），因该房产当时无法办理过户手续，双方约定可办理房产证时共同去办理过户手续，后该房贷原告打入被告指定账户内，有事原告直接去银行还款，后原告在银行柜台得到通知很长时间未还房贷，原告才得知被告在原告汇入被告账户内时被告直接将该笔房贷还款直接取出，后原告去找被告质问情况，但一直联系不到被告，为维护被告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁判二被告辩称，第一，原告陈述不属实，请驳回原告的起诉。第二，涉案房屋涉及到的借款实际上是案外人张东向丁庆生借款60万元，当时张东和丁庆生约定由王修华作为主借人在借条签字，后王修华将涉案房屋以25万元抵给丁庆生，原告的诉请已经超过诉讼时效，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：1、原告提交证据一：2014年5月12日被告王彦梅与腾骐世家签订的商品房定金协议一份、2014年6月9日被告王彦梅与济宁腾骐置业发展有限公司签订的商品房买卖合同一份，证实被告王彦梅对该涉案房产具有所有权。商品房定金协议载明：“甲方（出卖人）济宁腾骐置业发展有限公司，法定代表人：韩飞，联系电话：0537-7234777，乙方（买受人）：王彦梅，联系地址：山东省汶上县苑庄镇周村富民街001号，（…）。第一条、乙方购买由甲方开发建设的腾骐?世家小区28号楼2单元1102号房屋，（…）。（4）该房屋建筑面积164.96平方米，房屋总价598805元，（…）。（5）乙方订购2-106号储藏室，该储藏室建筑面积13.99平方米，（…），储藏室总价￥27980元。（6）合计总价￥626785元，首：196785，贷43万，（…）。2014年5月12日。”原告主张，该定金为首付196785元，贷款43万元。被告质证认为，对证据一的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明原告的证明目的。因原告提交的证据一符合证据的形式要件，且被告对其真实性无异议，对原告提交的证据一，本院依法予以采信。2、原告提交证据二：2016年7月24日二被告与原告张金兰在汶上中都房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同一份、二被告出具的房款收到条及二被告的身份证复印件一份。房屋买卖合同载明：“甲方（卖方）：王修华、王彦梅，乙方（买方）：张金兰，丙方（见证人）：济宁中都房产经纪有限公司，（…）。一、房屋概况：甲方出售的房屋坐落在汶上县腾骐世家28号楼2单元1102号房，主房建筑面积164.96平方米，附属用房（编号2-106）建筑面积13.99平方米。（购房合同编号：GF—2000--0171）20140605040。二、购房价款：甲方将首付款壹拾玖万陆仟柒佰捌拾伍元整及近两年所还房贷约柒万元整，现以贰拾伍万元整的价格转让给乙方。（…）。四、支付方式：乙方按照下列方式支付购房价款：1、分次付清：（1）乙方于签订本合同之日支付甲方贰拾伍万元整（包含贰万定金）。（2）剩余尾款即叁拾玖万元整由乙方一次性转到银行贷款账户，解除原始合同中的贷款。尾款可分期打入王彦梅指定农行账号：62×××69：王彦梅，每月打入金额：3420元，王修华。五、房屋交付：双方同意于2016年7月24日由甲方将上述房产交付给乙方，（…）。六、房屋过户登记：因该房产暂时未办理房权证，故不能办理过户手续。待该房产可以办理房权证时双方约定于办理完毕后的15个工作日内共同去房管局办理过户手续。（…）。”收到条载明：“今收到房款贰拾伍万元整￥250000.00元，收款人：王修华，王彦梅。”原告主张，双方约定该房产首付25万元，房款于当日交付给二被告，剩余尾款由原告张金兰分期打入王彦梅指定房贷还款账号内，并当日将该涉案房屋（毛坯房）交付给原告。以上证据用于证实该涉案房产二被告已出卖给原告张金兰，双方已形成房屋买卖合同，该涉案房产归原告张金兰所有。被告质证认为，对证据二的真实性有异议，二被告虽与原告签订了买卖合同，但该合同实际上是折抵了案外人张东向丁庆生借款60万元中的25万元，且该60万元的借款已经偿付丁庆生，案涉的买卖合同只能证明双方有签订的意向，合同成立，但原告并未支付二被告购房款，原告虽然向被告王彦梅指定账户汇入了部分款项，但是该账户已经被法院依法查封，被告王彦梅没有得到该款项。因原告提交的证据二符合证据的形式要件，对原告提交的证据二，本院依法予以采信。3、原告提交证据三：2016年8月5日原告张金兰与济南佳泰物业管理有限公司汶上分公司腾骐世家物业服务中心签订的装修管理服务协议一份及天然气配套费、有线电视配套费，热力配套费单据一张，以上证据用于证实该房产由二被告交付毛坯房后由原告装修、并交纳相应的开口费用后入住使用。被告质证认为，对证据三的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，与本案无关联性。因原告提交的证据三符合证据的形式要件，对原告提交的证据三，本院依法予以采信。4、原告提交证据四：原告入住后所缴纳的物业费及水电费单据一宗，原告主张，该单据交款人均为原告张金兰。2020年原告张金兰与潜能燃气签订的供气合同一份，以上证据用于证实该涉案房产一直由原告张金兰入住使用。被告质证认为，对证据四的质证意见同证据三。因原告提交的证据四符合证据的形式要件，对原告提交的证据四，本院依法予以采信。5、原告提交证据五：原告张金兰自2016年8月8日起至2019年4月份分期汇入王彦梅指定账户内偿还分期房款的银行流水证据一宗。自2019年4月28日至2020年4月8日原告张金兰在银行柜台还涉案房产的分期款业务凭证一宗。原告主张，该还款客户签名都是原告张金兰。2020年5月13日网上转账电子回单一份，以上证据用于证实自双方签订房屋买卖合同后，后期房贷款都是原告张金兰所偿还。被告质证认为，对证据五的真实性和关联性均有异议，原告只是向被告王彦梅指定账户汇入了部分款项，但是该账户已经被法院依法查封，被告王彦梅没有得到该款项，同时该证据不能证明原告的证明目的。因原告提交的证据五符合证据的形式要件，对原告提交的证据五，本院依法予以采信。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、商品房定金协议、商品房买卖合同等书证为证，均在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原被告之间的房屋买卖合同是否合法有效，原告的诉请应否支持；2、原告的起诉是否超过了诉讼时效。针对焦点问题1，本院认为，被告王彦梅与济宁腾骐置业发展有限公司分别于2014年5月12日、2014年6月9日签订了商品房定金协议、商品房买卖合同，购买了涉案房产（该房产位于新世纪以北，九华山路以南，环湖路以东，普陀山路以西，腾骐世家A区一期，第0028（0028）【座】02【单元】【层】0002（2-1102）号），总价626785元。被告王彦梅交纳196785元作为首期房款，剩余房款430000元向银行申请按揭。被告王彦梅依法取得了涉案房产的所有权。2016年7月24日被告王彦梅、王修华与原告张金兰签订了房屋买卖合同，双方均在合同上签字并捺印，应系双方当事人真实的意思表示，原被告之间的房屋买卖合同合法有效。根据房屋买卖合同约定，该房屋以64万元的价格出让给原告张金兰，原告张金兰支付了首付款250000元，有二被告向原告出具的250000元的收到条为证。因原告现持有被告王彦梅与济宁腾骐置业发展有限公司分别于2014年5月12日、2014年6月9日签订了商品房定金协议一份、商品房买卖合同一份，足以证明二被告将商品房定金协议一份、商品房买卖合同一份交付原告的事实，同时也证明了二被告将涉案房屋转让给原告张金兰系双方当事人真实的意思表示的事实。剩余尾款390000元，双方约定，有原告分期打入被告王彦梅指定的账户62×××69中，每月3420元。原告张金兰提交的证据五银行流水和业务凭证，足以证实，原告张金兰按照合同约定每月分期支付二被告剩余购房款，也即通过被告王彦梅指定的账户支付剩余房贷，该房贷已经从2016年8月8日支付至2020年4月8日。原告提交的证据三装修管理服务协议、天然气配套费、有线电视配套费、热力配套费单据，及原告提交的证据四物业费、水电费单据、供气合同足以证实该涉案房产已由原告张金兰入住使用的事实。综上，根据原告提交的以上证据足以证明2016年7月24日原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，二被告并将涉案房屋交付原告使用的事实。因此，原告要求二被告按照合同的约定协助原告办理涉案房产过户手续的诉讼请求，本院依法应予支持。虽然二被告主张该房屋是用来折抵案外人张东向丁庆生借款60万元中的25万元的部分，但二被告并未提交相关证据证实自己的主张，原告也不予认可，对被告的该项主张，本院依法不予支持。针对焦点问题2，本院认为，原告与二被告之间签订的房屋买卖合同中约定：“（…），六、房屋过户登记：因该房产暂时未办理房权证，故不能办理过户手续。待该房产可以办理房权证时双方约定于办理完毕后的15个工作日内共同去房管局办理过户手续。”根据上述约定，双方对办理涉案房产过户手续的具体时间并未约定，双方可在该房产可以办理房权证时且办理完毕后的15个工作日内共同去房管局办理过户手续，因此，原告的起诉并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院依法不予支持。综上，根据原告提交的证据，足以证明2016年7月24日原被告之间签订的的房屋买卖合同合法有效，二被告并将涉案房屋交付原告使用的事实。因此，原告张金兰要求二被告按照合同的约定协助原告办理涉案房产过户手续的诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条之规定，判决如下：一、2016年7月24日原告张金兰与被告王彦梅、王修华双方签订的房屋买卖合同有效；二、被告王彦梅、王修华于本判决生效后三十日内协助原告张金兰办理涉案房屋【房屋坐落在汶上县腾骐世家28号楼2单元1102号，主房建筑面积164.96平方米，附属用房（编号2-106）建筑面积13.99平方米。（购房合同编号：GF—2000--0171）20140605040。】过户登记手续；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王彦梅、王修华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  冯昌玺二〇二〇年六月三日书记员  戴晓彤