辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终243号上诉人（原审原告）：张贺平，男，1954年10月2日出生，汉族，个体户，住建昌县。上诉人（原审原告）：张静，女，1955年5月24日出生，汉族，个体户，住建昌县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张贺伟，男，1964年10月1日生，汉族，退休工人，住葫芦岛市龙港区海辰路望海小区4号楼1单元401室。被上诉人（原审被告）：胡凤良，男，1966年3月1日出生，汉族，个体户，住建昌县。被上诉人（原审被告）：杨玉凤，女，1964年12月18日出生，汉族，个体户，住建昌县。二被上诉共同委托诉讼代理人：邸卫东、赵连勇，系辽宁益行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑朝军，男，1983年3月28日出生，汉族，个体户，住建昌县。被上诉人（原审被告）：姚春红，女，1980年10月8日出生，汉族，个体户，住建昌县。被上诉人（原审被告）：建昌县城市建设综合开发有限责任公司，住所地建昌县建昌镇，统一社会信用代码：91211422701785832J。法定代表人：李桂军，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：葫芦岛君豪房地产开发有限公司，住所地建昌县建昌镇，统一社会信用代码：9121142205569189X8。法定代表人郑朝军，系该公司经理。上诉人张贺平、张静因与被上诉人胡凤良、杨玉凤、郑朝军、姚春红、建昌县城市建设综合开发有限责任公司（以下简称综合开发公司）、葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）物权确认纠纷一案，不服建昌县人民法院（2017）辽1422民初729号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张贺平、张静上诉请求：1.请求撤销建昌县法院(2017)辽1422民初729号民事判决书，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：原审法院认定事实错误，证据不足。郑朝军与张贺平、张静签订拆迁安置补偿协议，涉案北1、北2、北3门市实际所有权人为张贺平、张静。2011年6月25日，上诉人(被拆迁人)与君豪公司(拆迁人)法定代表人郑朝军签订了回迁安置补偿协议，约定将建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3、北4、北5、北6六个门市均回迁安置给张贺平、张静。2013年郑朝军将上述6个门市交付给上诉人，上诉人一直占有使用。2016年5月26日，郑朝军(甲方)在隐瞒上诉人的情况下，与郭清华(乙方)签署协议，约定：“经甲乙双方共同协商，甲方将位于建筑路306国道东丽都家园1号门市、2号门市、3号门市，各166.13m，借给乙方使用，去银行办理抵押借款，此笔借款由乙方负责偿还本金及利息，因此房是甲方赔给张贺平的房产，所以一年后乙方将房产证还给甲方，赔付给张贺平。如果一年期满乙方还不上银行本金利息，所产生的一切后果与甲方无关，乙方承担一切后果。因甲方名到银行做不了借款，故此三个门市过户给乙方名下。注：如张贺平中途用房照，乙方无条件拿回，如果不拿回，由此产生的一切后果由乙方负责。”2016年8月10日，郑朝军与张贺平、张静签署办理房照保证书，承诺为二人近期年末办理房产证。上诉协议均真实、合法、有效，可知郑朝军作为君豪公司的法定代表人，与张贺平、张静签署的拆迁安置补偿协议当中，所拆迁安置补偿内容明确，且位置、用途均系特定，足以证明涉案北1、北2、北3门市所有权人为张贺平、张静。郑朝军、姚春红与胡凤良、杨玉凤签订北1、北2、北3门市买卖合同，该行为存在恶意串通，损害第三人合法权益。被上诉人胡凤良、杨玉凤系郭清华亲属，郑朝军与二人互相不认识，在明知这一事实的情况下，其仍与二人恶意串通，签订虚假的北1、北2、北3门市买卖合同，并转移产权登记，以达到为郭清华套取巨额贷款的目的。因此根据《合同法》第五十二条、《物权法》第一百零六条以及民法关于善意取得的规定，被上诉人郑朝军与郭清华、胡凤良、杨玉凤恶意串通，以不合理的价格转让，受让人为恶意，该买卖合同无效，涉案门市所有权不发生转移。郑朝军与郭清华于2016年5月26日所签订协议合法有效，且能证明涉案北1、北2、北3门市实际所有权人为张贺平、张静。原审当中，郑朝军与郭清华二人互相串通，以后补的协议作废声明，企图否认“借房办贷款”协议内清楚表明的涉案北1、北2、北3门市房实际所有权人为张贺平、张静二人这一事实，而原审法院更是在无其他证据加以证明、无法排除合理怀疑的情况下，就认定二人所签署的该协议无效，是严重错误的。同时作为原审被告(被上诉人)，二人存在恶意串通对所签订协议不予承认，企图否认协议当中证明的涉案北1、北2、北3门市实际所有权人为上诉人张贺平、张静这一重要事实，导致本案一审判决结果严重损害了上诉人的合法权益。原审法院适用法律错误。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里表明，物权法作为一般法，虽然普遍适用，但如遇其他特殊法律规定时，则应当按照其他特殊法律规定进行处理。根据《物权法》第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。正说明本案自涉案房屋拆迁安置后，上诉人张贺平、张静就依法、依拆迁安置补偿协议约定，自然取得北1、北2、北3门市的所有权，并不存在物权转移登记等纠纷，更不存在上诉涉案门市所有权归属争议。由上诉可知，本案应当适用“特殊法优于一般法”原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。“本案事实清楚、证据充分，上诉人张贺平、张静作为被拆迁人，依法、依拆迁安置补偿协议约定，应当取得涉案北1、北2、北3门市的所有权，且该所有权效力高于其他物权、债权。综上所述，原审法院事实认定严重错误、证据不足，适用法律严重错误，给上诉人合法权益造成严重损害，严重影响司法公正和司法公信力，故请求贵院依法改判或发回重审，维护公民的合法权益，维护社会稳定和公平正义。胡凤良、杨玉凤二审答辩称：一审判决诉认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郑朝军、姚春红、综合开发公司、君豪公司二审未答辩。张贺平、张静向一审法院起诉请求：请求人民法院依法确认建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市归原告所有，判令六被告协助原告办理建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市的产权变更登记手续，六被告承担诉讼费用。事实和理由：原建昌县建绥路86号老宅院为原告所有，院内有门市6个，土地2.1亩。2011年6月25日，原告（被拆迁人）与君豪公司（拆迁人）法定代表人郑朝军签订了回迁安置补偿协议，约定将建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3、北4、北5、北6六个门市均回迁安置给原告。2013年，郑朝军将上述6个门市交付给原告，原告一直占有使用（已由原告出租）至今。2012年12月12日，被告郑朝军、姚春红隐瞒原告，私自将上述6个门市全部登记在郑朝军、姚春红名下，又于2016年5月24日，以方便办理贷款为由，将建昌县建绥路丽都家园86号楼1号北1、北2、北3三个门市变更登记在被告胡凤良、杨玉凤名下，而被告胡凤良、杨玉凤却提起了排除妨害之诉，原告方知其六个门市的所有权遭到侵害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告作为被拆迁人有权优先取得该六个门市的所有权，为此诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院查明的事实：原告张贺平与原告张静系夫妻关系，被告郑朝军与被告姚春红系夫妻关系，被告胡凤良与被告杨玉凤系夫妻关系。被告郑朝军系君豪公司的法定代表人。1993年10月4日，原告张贺平因无居住房屋向建昌县城镇规划办公室申请建房12间，建筑面积300平方米，建房地址为：东至六户居民，西至绥克公路，南至凌华大井，北至外贸冷冻大墙。1994年3月23日，原告张贺平的建房申请经建昌县城镇规划办公室批准同意，同意建房300平方米，建昌县城镇规划办公室为原告张贺平颁发了（0940005）号建设工程规划许可证。原告张贺平建房申请获批后，原告开始在建房地址范围内建筑房屋，并建成住宅193.90平方米，饭店建筑面积150平方米，车库面积106平方米。2002年，建昌县房屋产权登记发照办公室为原告张贺平颁发了住宅、饭店及车库的房屋所有权证。上述建筑及范围内的土地使用权面积为1340平方米。2011年6月25日，原告张贺平、张静经中间人姚其祥与被告郑朝军签订了《开发协议书》，协议书约定：双方本着都受益的原则，乙方郑朝军将甲方张贺平、张静建绥路86号一处两亩零壹院落改建为拾壹层商住综合楼，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方（张贺平、张静）积极配合乙方（郑朝军）办理相应手续，所交费用及经费由乙方支付。二、门市柒个，南头第一个归乙方所有，余下陆个归甲方所有，七个门市均分，第一层标高为3.3米，第二层标高为3米。……三、住宅楼第九层给甲方壹户，楼号自先。……五、叁层以上归乙方所有，由乙方支配出售。六、甲方出具原房屋土地手续及证照，乙方办理新的证照手续，乙方拆除老房子、剩余价值归乙方所有，同时又约定了其它方面的权利和义务。2011年8月8日，原告张贺平经中间人姚其祥与被告郑朝军又签订了《开发建楼合同书（补充条款）》，合同约定，在原有合同基础上，补充如下条约：一、在原土地南端留3米做本楼通道，权属仍归甲方（张贺平）所有，供乙方（郑朝军）无偿使用，甲方不得改变用途。二、在办完批建手续后，乙方向甲方交纳三十万工程保证延时风险金，待楼房竣工，乙方办完房照，甲方将押金返还给乙方。三、乙方办理批建手续，甲方需全力配合，出示相关证明、签字等，如造成耽误甲方承担所造成的损失。2011年8月11日，被告郑朝军借用原告张贺平建国用（94）第14602175号土地使用证用于房屋翻建手续，保证用完及时归还，并给原告出具了借用条。2011年10月8日，建昌县城镇规划办公室出具了丽都家园（华阳食府南侧）部分地块的规划条件。2012年3月14日，建昌县国土资源局为该宗地块颁发了土地使用者为被告综合开发公司的土地使用证。2012年3月28日，被告郑朝军与被告综合开发公司签订了协议书，协议书约定，双方联合开发承建原蔬菜公司盐业运输处，建商住楼一栋，该工程占地面积1194平方米，总建筑面积6384平方米。乙方（郑朝军）在该工程项目中有独立自主权，甲方（综合开发公司）配合乙方办理好工程的各种手续，但一切费用由乙方自付，乙方在该工程的一切税费及各部门所收取的一切费用都由乙方自付。乙方必须按国家法律法规进行正常的房地产经营，自负盈亏。2012年6月11日，建昌县城镇规划办公室为综合开发公司颁发了建设用地规划许可证。2012年6月14日，建昌县城镇规划办公室又为综合开发公司颁发了建设工程规划许可证。2012年7月25日，建昌县城乡规划建设局为被告综合开发公司颁发了建筑工程施工许可证。2012年7月26日，建昌县房地产开发管理办公室为被告综合开发公司颁发了商品房（预）销售许可证。被告郑朝军在该宗地块批建手续办理完毕后，遂在该宗地块内以综合开发公司的名义建两栋商住楼，其中南北走向临街一栋，东西走向一栋。2012年12月11日，被告郑朝军、姚春红在未和原告协商的情况下到建昌县房产管理局办理北1、北2、北3三个门市房的房屋所有权登记，2012年12月12日，建昌县房产管理局为被告郑朝军、姚春红办理了房屋所有权登记，北1至北3三个门市房的房屋所有权人均为被告郑朝军、姚春红，北1门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北2门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××，北3门市房的房屋所有权证号码为建房权证建昌字第××。2013年末，被告郑朝军施工的商住楼峻工，将北1、北2、北3三个门市房交付给张贺平、张静，但未给张贺平、张静办理房屋所有权证。2013年12月10日，张贺平将北3门市房租赁给蒲国图，租赁期限为5年。2015年8月31日，原告张贺平将北1门市房租赁给辽宁时空连线保险代理有限公司，租赁期限为五年。2016年5月3日，原告张贺平将北2门市房租赁给中国大地财产保险股份有限公司辽宁分公司，租赁期限自2016年6月1日至2022年6月10日。2016年5月13日，被告郑朝军、姚春红和被告胡凤良、杨玉凤签订了门市楼买卖合同，被告郑朝军、姚春红将登记在自己名下的北1、北2、北3三个门市房出售给被告胡凤良、杨玉凤，每个门市楼的价款为83万元。2016年5月24日，被告胡凤良、杨玉凤到建昌县房产管理局申请办理房屋所有权证。2016年5月26日，被告郑朝军和郭清华签订了《协议》，约定：经甲、乙双方共同协商，甲方（郑朝军）将位于建绥路306国道东丽都家园1号门市、2号门市、3号门市.13平方米借给乙方使用，去银行抵押贷款，此笔借款由乙方负责偿还，因此房是甲方（郑朝军）赔给张贺平的房产，所以一年后乙方将房产还给甲方赔付给张贺平，因甲方（郑朝军）名到银行做不了借款，故此三个门市过户给乙方名下，如张贺平中途用房照，乙方无条件拿回，如不拿回，由此产生的一切后果由乙方负责。该协议签订后，双方未到房产局办理房屋所有权过户手续。2016年5月27日，建昌县房产管理局为被告胡凤良、杨玉凤办理了北1门市、北2门市、北3门市的房屋所有权证。2016年6月14日，被告郑朝军和郭清华签订了《情况说明》，说明2016年5月26日甲方（郑朝军）与乙方（郭清华）签订的协议是虚假的，现声明作废。2016年8月10日，张贺平经证明人姚其祥与被告君豪公司签订了办理房照保证书，该保证书约定：对房主张贺平及张静的门市做如下保证，一、一号至三号门市名称为胡凤良，四号门市为郑朝军，五号门市为姚春红，六号门市为郑朝军，以上房权为占用名，实际房权是张贺平、张静所有。二、本月18号以前交回房照，年末前变更为原房主名称。三、住宅房照，一并补齐。四、对以上保证如有违约，自愿承担经济诉讼及法律责任。后胡凤良、杨玉凤以辽宁时空连线保险代理有限公司建昌分公司、中国大地财产保险股份有限公司建昌营业服务部、蒲国图为被告，张贺平、张静为第三人诉讼来院，要求三被告搬出所租赁的门市房，停止对胡凤良、杨玉凤的侵害。建昌县人民法院于2017年3月23日作出了（2017）辽1422民初11号、（2017）辽1422民初12号、（2017）辽1422民初13号民事判决书，分别判决：辽宁时空连线保险代理有限公司于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北1门市楼，停止对二原告的侵害；蒲国图于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北3门市楼，停止对二原告侵害；中国大地财产保险股份有限公司建昌营业服务部于本判决生效后三十日内搬出建昌县建绥路丽都家园1号楼北2门市楼，停止对二原告侵害。上述判决宣判后，当事人在法定期限内提起上诉。葫芦岛市中级人民法院作出（2017）辽14民终646号、（2017）辽14民终647号、（2017）辽14民终648号民事裁定书。裁定：撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初12号民事判决，撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初11号民事判决，撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初13号民事判决，均发回建昌县人民法院重审。2017年3月20日，张贺平、张静诉讼来院，请求人民法院依法确认建昌县建绥路丽都家园86号1号楼北1、北2、北3三个门市房归原告所有，判令六被告协助原告办理上述三个门市房的产权变更登记手续，六被告承担诉讼费用。2017年3月24日，原告向建昌县人民法院申请诉讼保全，建昌县人民法院作出（2017）辽1422财保46号民事裁定书，裁定查封登记在被申请人杨玉凤、胡凤良名下的房产三套（房屋坐落：位于建昌县、北3门市；房屋所有权证号：北1:45161B，北2:45163B，北3:45162B）。如另案在先查封，则依法轮候查封。张贺平、张静花费诉讼保全费5000元。建昌县人民法院受理后，因被告郑朝军、姚春红未到庭参加诉讼，经询问郑朝军，郑朝军称，与原告签订的开发协议书及补充条款是真实的，且工程竣工后已将北1、北2、北3三个门市交给张贺平、张静。自己将该三个门市房产权办到自己名下，张贺平、张静并不知晓，自己办房照后已向银行借款，后将银行借款还清将房照拿回。自己在搞工程建设期间，因缺少资金多次向案外人郭清华借款，因郭清华催要，自己无钱给付，遂欲用自己名的房照办理贷款，但在当时用自己的名借贷款不能办理，遂由郭清华找人借贷款，随即和胡凤良、杨玉凤签订门市楼买卖协议，欲以胡凤良、杨玉凤的名义从银行借贷以偿还郭清华借款，但不知什么原因未能贷款，并称自己未从胡玉良、杨玉凤处借过款，也未和胡玉良、杨玉凤及郭清华签订过以房抵债协议。欠郭清华的欠款因未能办理贷款未能偿还，其欠条也未收回。胡凤良称：郑朝军、姚春红欠他和杨玉凤450万元，都是杨玉凤办理的，但买门市楼交多少钱不清楚。杨玉凤称，购买郑朝军的三个门市楼共花450万元，契税由郭清华交纳。调查郭清华时，郭清华称，胡凤良、杨玉凤的450万元系我从杨玉凤处借300万，给杨玉凤出借条，我又把这300万借给郑朝军，郑朝军给我出借条，在杨玉凤买门市楼的时候，杨玉凤又交给我150万，这150万元，办理过户手续花费60多万元，剩下的钱还给其它人了。本案经调解未能达成协议。一审另查明：郑朝军因涉嫌合同诈骗罪于2018年7月28日被葫芦岛市公安局刑事拘留，同年8月31日经葫芦岛市人民检察院批准被逮捕。葫芦岛市人民检察院于2019年5月14日作出了葫检公-刑诉[2019]9号起诉书，该起诉书未涉本案三个门市房。一审法院认为，张贺平、张静用自己拥有的房屋及土地使用证与被告郑朝军签订的开发协议书，系双方当事人的真实意思表示，该协议书签订后，郑朝军将张贺平、张静的土地使用证变更到综合开发公司的名下并以综合开发公司的名义办理商住楼的各种审批手续，张贺平、张静原有的房屋由郑朝军依开发协议书的约定拆除，其标的物灭失，张贺平、张静对原房屋所有权及土地使用权丧失，并转移到综合开发公司的名下。郑朝军以综合开发公司的名义开发建造商住楼竣工后，郑朝军依开发协议书的约定，将北1、北2、北3三个门市房交付给张贺平、张静并由张贺平、张静占有和使用，但未给张贺平、张静办理房屋所有权证，故该三个门市房的物权未设立。后郑朝军到房屋管理部门将交付给张贺平、张静的北1、北2、北3三个门市房的所有权变更到自己和姚春红名下，郑朝军、被告姚春红对北1、北2、北3三个门市房拥有了物权。郑朝军、姚春红为了偿还案外人郭清华及郭清华偿还胡凤良、杨玉凤欠款，经与案外人郭清华协商，将自己享有物权的北1、北2、北3三个门市房出售给胡凤良、杨玉凤，并签订了北1、北2、北3三个门市房的买卖合同，到房屋管理部门为胡凤良、杨玉凤办理了房屋所有权证，至此，北1、北2、北3三个门市房的物权转移到胡凤良、杨玉凤名下。综上，张贺平、张静请求依法确认建绥路丽都家园86号楼北1、北2、北3三个门市房为其所有的物权确认请求，没有法律依据，其诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十条、第三十三条之规定，判决：驳回原告张贺平、张静的诉讼请求。案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，由二原告承担。二审查明的事实同一审一致。本院认为，张贺平、张静用自己拥有的房屋及土地使用权与郑朝军签订的《开发协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。协议书签订后张贺平、张静依约将自已的房屋及土地使用权交给了郑朝军，郑朝军依约建造了新的楼房，并于2013年将新建楼房按协议书约定交付给张贺平、张静占有使用至今。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条的规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。则张贺平、张静以所有权调换方式取得了位于建昌县、北3门市；房屋所有权证号：北1:45161B，北2:45163B，北3:45162B房屋的所有权。而胡凤良、杨玉凤则不能依据买卖合同取得涉案房屋的所有权。郑朝军将房屋交付给张贺平、张静后，未给张贺平、张静办理房屋权属证书，属违约行为，应当承担为张贺平、张静办理房屋权属证书的责任。关于郑朝军与张贺平、张静、郭清华、胡凤良、杨玉凤之间的关系，郑朝军的陈述及出具的相关证明虽前后矛盾，但郑朝军从未否认涉案北1、北2、北3三个门市房所有权人为张贺平、张静。也可以佐证涉案房屋的真正所有权人为张贺平与张静。故张贺平、张静请求依法确认建绥路丽都家园86号楼北1、北2、北3三个门市房为其所有的上诉请求应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销建昌县人民法院（2017）辽1422民初729号民事判决；二、位于建昌县、北3门市；房屋所有权证号：北1:45161B，北2:45163B，北3:45162B归张贺平、张静所有。三、郑朝军、姚春红、建昌县城市建设综合开发有限责任公司、葫芦岛君豪房地产开发有限公司应积极协助张贺平、张静办理（位于建昌县、北3三个门市楼）的产权登记手续。一审案件受理费30800元、诉讼保全费5000元、二审案件受理费30800元，共计66600元，由郑朝军、姚春红承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年六月三日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”