重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1893号上诉人（原审被告）：黄洋云，男，1974年3月15日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：唐华，重庆智豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆凯尔特机械制造有限公司。住所地重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道1号2幢，统一社会信用代码915001097842001228。诉讼代表人：重庆凯尔特机械制造有限公司管理人（重庆经纬资产清算有限公司），住所地重庆市渝北区。负责人：凌焯。委托诉讼代理人：何祥庆，男，该管理人成员。上诉人黄洋云因与被上诉人重庆凯尔特机械制造有限公司（以下简称凯尔特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初11153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人黄洋云的委托诉讼代理人唐华、被上诉人凯尔特公司的委托诉讼代理人何祥庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄洋云上诉请求：1、撤销一审判决并将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定凯尔特公司与黄洋云于2015年7月24日签订的案涉租赁合同解除，认定错误。本案中，上诉人与被上诉人仅在2013年9月11日签订了一份租赁合同，没有其他合同；2、实际上，实际使用该门面的租赁户是重庆洋云汽车维修有限公司，而非上诉人，上诉人与被上诉人签订租赁合同时，重庆洋云汽车维修有限公司还处于筹备期，故只能以股东黄洋云的名义来签订。被上诉人收取了重庆洋云汽车维修有限公司的租金，已经确认租赁合同关系主体变更；3、一审认定租金标准显失公平。上诉人要求法院主动调整租金的诉求符合法律规定，一审应予支持。凯尔特公司辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，程序合法，应予维持。理由如下：经查询，签订合同的时间确实是2013年9月11日，并未另行签订合同。同时，上诉人系租赁合同主体，应承担责任，租金标准并没有显失公平，系双方真实意思表示，应予尊重。凯尔特公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除凯尔特公司、黄洋云双方房屋租赁合同；2、请求判令凯尔特公司向黄洋云支付计算至门面归还之日的租金，截止2019年9月15日已产生租金240871.47元；3、请求判令凯尔特公司向黄洋云支付违约金64232.39元；4、请求判令凯尔特公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月11日凯尔特公司作为甲方与黄洋云（乙方）签订了《重庆凯尔特机械制造有限公司嘉德大道1号2幢门面租赁合同书》。合同约定，凯尔特公司将其所有的位于重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道1号2幢门面出租给乙方作为汽车销售及服务使用，建筑面积361.55平方米。合同租赁期限从2013年9月16日起至2018年9月15日止，租期五年。租金计算方式：每月每平方米58元，总面积361.55平方米，五年期内从第二年开始每平方米租金在上年的价格基础上递增5%。租金按季度缴纳，提前半个月以上缴纳下季度租金。租期届满前60天，若乙方需续租租赁的需重新签订合同，乙方有优先租赁权。乙方应在签订合同之日一次性缴纳保证金20000元，合同到期后若乙方没有发生违约违规行为的，两周内甲方一次性免息退还。合同第六条损失赔偿，甲乙双方发生下列行为之一的，均属违约行为，应承担违约责任，另一方有权提出终止合同，并要求违约方支付违约金……3、乙方未按合同所规定的时间缴纳租金，甲方有权解除合同（按当年实际缴纳租金的20%计算作为违约金）。双方在合同末尾签字盖章。合同附件1缴费时间及缴费金额汇总表，该汇总表对租赁期内每一年度每季度缴费时间、对应租赁期及金额均进行了明确，甲乙双方在该汇总表末尾签字盖章。合同签订后，凯尔特公司即将该商铺交付给黄洋云使用，黄洋云缴纳了保证金20000元和2013年12月16日至2014年3月15日的房屋租金62909.7元。合同期内，双方就租赁合同达成补充协议，协议第一条，甲方同意2015年9月16日至2016年9月15日乙方每月租金仍按照60.9元／平方米标准缴纳（每季度缴纳金额为66055.19元），期满后，双方仍按2013年9月11日签订的编号KRT20130911租赁合同执行租金缴纳标准。协议第二条，乙方必须在合同规定时间前缴纳租金，如在未经甲方同意的情况下超过缴费时间未缴纳租金的，按该季度缴费总金额每天收取0.1%的滞纳金。补充协议签订后，双方按补充协议进行了履行，黄洋云按60.9元／平方米标准缴纳了2015年9月16日至2016年9月15日的房屋租金。双方又于2016年12月14日达成补充协议二，协议第一条，甲方同意2016年12月16日至2017年12月15日乙方每月租金按50元／平方米标准缴纳（租赁面积361.55平方米，每季度缴纳金额为54232.5元），期满后，双方仍按2013年9月11日签订的编号KRT20130911租赁合同执行租金缴纳标准。协议第二条，乙方必须在合同规定时间前缴纳租金，如在未经甲方同意的情况下超过缴费时间未缴纳租金的，按该季度缴费总金额每天收取0.1%的滞纳金。补充协议签订后，双方按补充协议进行了履行，黄洋云按50元／平方米标准缴纳了2016年12月16日至2017年12月15日的房屋租金。补充协议期满后，黄洋云按58元／平方米标准分四次缴纳了2017年12月16日至2018年12月15日的房屋租金共计251638.8元，抵扣为凯尔特公司修车产生的修理费2510元，实际缴纳租金249128.8元。从2018年12月16日起至今黄洋云仍继续租用该门面，但未再缴纳房屋租金。凯尔特公司多次催收，均未果。同时查明，黄洋云以租赁房屋为住所地申请并办理了工商登记注册，企业名称系重庆洋云汽车维修有限公司，公司类型系有限责任公司（自然人独资），法定代表人黄洋云，公司住所地为重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道1号2幢，成立日期为2013年12月24日。截止一审法庭辩论终结前公司登记状态为存续。还查明，2017年12月21日，重庆市北碚区人民法院受理凯尔特公司的破产重整申请。经指定，重庆经纬资产清算有限公司担任管理人。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人应当按照约定期限支付约定租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，凯尔特公司与黄洋云双方于2013年9月11日签订门面租赁合同，租期五年，合同到期后黄洋云仍继续使用门面经营至今，双方租赁合同合法有效，并对双方具有法律约束力。黄洋云作为承租人，应当按照合同及补充协议约定按期按时缴纳租金。黄洋云从2018年12月16日起拖欠租金，经催收仍未缴纳，已符合合同约定解除的条件，故凯尔特公司要求解除租赁合同，收回案涉门面的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对黄洋云辩称黄洋云系履行职务行为，租赁门面并实际使用的系重庆洋云汽车维修有限公司，一审法院认为，根据合同相对性，作为完全民事行为能力人的黄洋云在租赁合同上签字应视为知晓其带来的法律后果，且重庆洋云汽车维修有限公司系黄洋云在签订租赁合同后以租赁门面为注册地登记注册，系自然人独资，黄洋云辩解的理由与庭审查明的事实不一致，一审法院不予支持。对黄洋云辩称合同到期后已将门面交由他人经营、并由他人缴纳租金，截止一审法庭辩论终结前，未提交证据证明其主张，且与庭审查明的事实不一致，故对该一辩称，一审法院不予支持。关于租金的计算，2018年12月16日之后，黄洋云未再缴纳租金，也未办理退租手续，继续使用租赁门面，故应自2018年12月16日起至返还之日止，按照合同约定的租金标准计付租金。依据合同约定，每1年租金以上年度租金为基数按5%递增，故2018年12月16日至2019年12月15日的租金为58元／平方米×105%×361.55平方米×12个月＝264220.74元；2019年12月16日起的每月租金为58元／平方米×105%×105%×361.55平方米＝23119.31元。对违约金的计算，依据合同约定，违约金按当年实际缴纳租金的20%计算，故违约金为264220.74元×20%＝52844元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：一、原告重庆凯尔特机械制造有限公司与被告黄洋云于2013年9月11日签订的《重庆凯尔特机械制造有限公司嘉德大道1号2幢门面租赁合同书》于本判决生效之日起解除。二、由被告黄洋云于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯尔特机械制造有限公司2018年12月16日至2019年12月15日的租金共计264220.74元，并自2019年12月16日起按月租金23119.31元为标准支付租金（合同解除后则为房屋占用使用费）至实际归还门面之日止。三、由被告黄洋云于本判决生效之日起五日内支付原告重庆凯尔特机械制造有限公司违约金52844元。四、驳回原告重庆凯尔特机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6056元，减半收取为3028元，由被告黄洋云负担。本院二审审理期间当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉合同主体及租金标准的认定问题。本院具体评述如下：关于案涉租赁合同相对方的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄洋云作为承租人以自己的名义与凯尔特公司自愿签订案涉租赁合同，该合同内容并不违反法律禁止性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同相对性原则，黄洋云系租赁合同一方主体，其应为本案一审适格被告。至于租赁合同签订后，承租人黄洋云将租赁房屋用于经营重庆洋云汽车维修有限公司，只是其如何使用租赁房屋的问题，并不能因此改变合同相对方，在没有与出租人协商变更《房屋租赁合同》主体的前提下，黄洋云应为案涉租赁合同的相对方。同时，租赁合同签订后，黄洋云亦按约支付了部分租金，现有证据不能证明黄洋云与凯尔特公司在签订案涉租赁合同时系代重庆洋云汽车维修有限公司履行职务行为或凯尔特公司知晓该情况，不能因此对抗凯尔特公司、黄洋云签订的房屋租赁合同的法律效力，重庆洋云汽车维修有限公司与凯尔特公司间无合同关系，重庆洋云汽车维修有限公司不是本案租赁合同相对方，一审认定事实正确，本院予以确认。关于黄洋云上诉认为租金标准过高，请求予以调整问题。本院认为，双方在自愿平等的基础上签订案涉租赁合同，对租金标准的约定系当事人的真实意思表示，应予尊重。现黄洋云并无证据表明该租金标准约定具有可变更或撤销的法定事由，其认为租金标准明显高于市场价格，属于应当预见的商业交易风险，案涉合同并不存在显失公平的情形，应合法有效，其内容对双方当事人具有法律约束力，黄洋云应按合同约定支付欠付租金，故对该项上诉意见本院不予支持。另外，对于黄洋云认为一审判决主文中认定的合同签订时间应为2013年9月11日，一审法院已经通过（2019）渝0109民初11153号民事裁定书对合同签订时间予以补正，本院予以确认。综上所述，黄洋云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6056元，由上诉人黄洋云负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年六月二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微