湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1985号原告：曹蕾，女，1994年9月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李劲，湖北诚明律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：魏丹，湖北诚明律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉中禾房地产经纪有限公司。住所地：武汉市汉阳区星火路1号中大十里新城（一期）第6、7栋1层3室。法定代表人：董亮。委托诉讼代理人：刘抄，男，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：董明敏，男，该公司员工。一般授权代理。原告曹蕾与被告武汉中禾房地产经纪有限公司（以下简称中禾公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告曹蕾的委托诉讼代理人李劲、魏丹，被告中禾公司的委托诉讼代理人刘抄、董明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹蕾向本院提出诉讼请求：1、判令中禾公司立即向曹蕾退还中介居间费等费用28,000元、评估下户费400元、评估报告工本费500元，共计28,900元；2、本案诉讼费用由中禾公司承担。事实和理由：2019年3月25日，曹蕾、中禾公司与王晓敏签订了《二手房居间买卖合同》，曹蕾向中禾公司支付了中介居间费等费用28,000元、评估下户费400元、评估报告工本费500元。曹蕾在中禾公司的带领下向王晓敏支付了购房定金310,000元，但中禾公司未按约督促指引王晓敏在收到该笔资金后，向涉案房屋抵押权人支付欠款，及时办理解除抵押登记事项，并擅自同意王晓敏将案涉房屋不动产权证书再次用于抵押借款并返还不动产权证书，导致合同无法达到履行的标准，不能如期完成交易，曹蕾后通过法院诉讼及强制执行完成房产过户，中禾公司不应获得佣金。且中禾公司擅自将其掌管的钥匙交予王晓敏，导致房屋内价值较高的沙发、实木桌椅等物品被搬走换成低价物品，造成曹蕾经济损失。被告中禾公司辩称，其作为居间方，已经履行居间方的义务，应收取中介费，房屋买卖合同未能正常履行，系案外人王晓敏违约；房屋不动产权证交予王晓敏保管，已经曹蕾同意，且中禾公司无掌管房屋钥匙的义务；案涉二手房居间买卖合同约定了因王晓敏原因导致房屋过户手续无法办理，中禾公司无需返还已收取的中介费用；因曹蕾后来不需要银行贷款，中禾公司为减少曹蕾损失，与评估公司协商，退还了曹蕾部分费用。本院经审理认定事实如下：2019年3月25日，案外人王晓敏（合同甲方、卖方）与曹蕾（合同乙方、买方）、中禾公司（合同丙方、居间方）签订一份《二手房居间买卖合同》，约定甲方同意将其拥有的一套位于武汉市汉阳区芳草路38号龙阳1号四期X号楼X单元X层X室建筑面积为91.86平方米的房屋出售给乙方，该房屋已设定抵押；甲方名下该房屋有约1,170,000元抵押贷款，本合同签署次日，在甲、乙、丙三方同时在场时，乙方现场向甲方追加支付购房定金300,000元，甲方收到该笔资金后，需现场全部转给甲方的债权人，并从债权人处取回该房屋不动产权证交丙方保管；甲、乙双方同意在甲方收到房屋全款时，办理房屋交付手续；甲方同意在房屋交付时将该房屋（含配套设施、设备）及钥匙移交乙方，双方应办理书面交接手续，甲方不得在交付房屋前破坏或转移该房屋原有的设施、设备及装修；乙方同意与本合同生效当天向丙方支付中介居间费、房地产咨询服务费、房地产交易代理费、房地产登记手续代办费合计28,000元；若因甲方或乙方原因导致该房屋过户手续或贷款手续无法办理，丙方无需向甲方及乙方返还已收取的中介居间费用；甲方名下该房屋有约1,170,000元抵押贷款，本合同约定的乙方向甲方支付的300,000元外，在乙方购买该房屋的银行贷款在银行审批通过后7个工作日内甲方需自筹资金结清剩余870,000元贷款，并注销该房屋的所有抵押，确保该房屋处于无抵押状态；合同还对各方的权利义务及违约责任进行了约定。当日，曹蕾向中禾公司支付中介费、贷款评估担保费共计34,685元。次日，曹蕾按约向王晓敏支付购房定金300,000元，王晓敏按约将案涉房屋不动产权证交予中禾公司。2019年4月25日，王晓敏（协议甲方）、曹蕾（协议乙方）及中禾公司（协议丙方）签订一份《二手房居间买卖合同补充协议》，对三方2019年3月25日签订的《二手房居间买卖合同》补充约定如下：将原合同约定交易房屋的不动产权证在过户之前交甲方保管，甲方需于过户当日将该不动产权证交丙方办理过户；甲方承诺自筹资金于2019年5月20日之前将原合同约定交易房屋名下的所有抵押借款本息结清并注销该房屋的所有抵押，确保2019年5月21日之前该房屋属于无抵押、无查封状态；如甲方兑现本协议第二条之承诺，甲、乙双方需配合于2019年5月22日之前办理原合同约定交易房屋的过户；原合同约定内容与本协议不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的事项，以原合同约定为准。当日，中禾公司将案涉房屋不动产权证交予王晓敏。此后，王晓敏未按约注销案涉房屋的抵押登记，导致中禾公司无法办理房屋过户手续。曹蕾另行起诉王晓敏，并经法院强制执行，完成案涉房屋的过户手续。2019年9月30日，中禾公司退还曹蕾二手房评估费、担保费5,785元。本院认为，曹蕾与中禾公司及案外人王晓敏签订的《二手房居间买卖合同》以及《二手房居间买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。现曹蕾主张中禾公司存在违约行为，要求中禾公司退还居间费等费用，而中禾公司辩称其不存在违约行为，本案的争议焦点即中禾公司是否存在曹蕾主张的违约行为。曹蕾主张中禾公司未按《二手房居间买卖合同》第四条第3款约定督促王晓敏将其收到的310,000元支付给案涉房屋抵押权人并办理解除抵押登记事项，根据双方当事人庭审陈述，签订该合同次日，在王晓敏及曹蕾、中禾公司均在场情形下，王晓敏将其收到的款项支付给其债权人，并从债权人处取得不动产权证交予中禾公司，该行为符合合同约定，曹蕾并未提出异议。且合同约定王晓敏将该款项支付给债权人，并未明确约定王晓敏将该款项支付给抵押权人，根据法律规定，不动产抵押权自登记时设立，抵押权人并非以持有不动产权证享有抵押权，故曹蕾主张王晓敏应向抵押权人支付该款项并无依据。至于王晓敏办理案涉房屋抵押注销手续，案涉《二手房居间买卖合同》及《二手房居间买卖合同补充协议》均约定由王晓敏办理该事项，并未约定中禾公司有督促指引王晓敏的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人在促成合同成立后，委托人即应支付报酬。在合同成立后，居间人并无法定的督促指引义务。故曹蕾的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。曹蕾亦主张中禾公司擅自将案涉房屋不动产权证返还给王晓敏，导致王晓敏再次抵押借款，造成合同无法履行。根据中禾公司提交的《二手房居间买卖合同补充协议》，曹蕾对中禾公司将案涉房屋不动产权证交予王晓敏保管是予以认可的。至于王晓敏如何自筹资金办理抵押登记注销手续，中禾公司并无约束义务，最终因王晓敏未办理上述注销手续导致房屋无法正常过户，系王晓敏违约造成，与中禾公司无关，故曹蕾的该主张，本院亦不予支持。曹蕾还主张中禾公司将其保管的案涉房屋钥匙交予王晓敏，导致王晓敏更换房屋内的家具等物品，造成曹蕾的损失。案涉两份合同中均未约定中禾公司有保管案涉房屋钥匙的义务。且根据常理，中禾公司作为房产经纪公司，其持有通过其出售房屋的钥匙，但并无禁止房屋所有权人持有钥匙的权利。王晓敏作为案涉房屋所有权人，在房屋完成过户及交付之前，其持有钥匙并处理房屋内物品，中禾公司并无权干涉，曹蕾可直接向王晓敏主张违约责任。故曹蕾的该主张，本院也不予支持。综上所述，曹蕾主张中禾公司存在违约行为的事实，均无事实依据，本院均不予支持。根据案涉两份合同的约定，因王晓敏的原因导致案涉房屋无法办理房屋过户手续，中禾公司无需返还已收取的中介居间费用。故曹蕾要求中禾公司返还中介居间费等费用的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回曹蕾的诉讼请求。案件受理费261元，已减半收取，原告曹蕾已预交，由曹蕾负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二〇年六月十日法官助理伊雅茜书记员李杰