北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2113号上诉人（原审原告、反诉被告）：张军，男，1987年7月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦辉，北京汇都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，总经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。上诉人张军与上诉人北京十里河天娇民俗文化城有限公司（以下简称天娇公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张军之委托诉讼代理人薛晓波，上诉人天娇公司之委托诉讼代理人徐丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、三、五、六项，发回重审或改判支持张军全部一审诉讼请求并驳回天娇公司全部一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由天娇公司承担。事实和理由：1.一审法院判决认定事实错误，×-×号场地是张军雇佣人看场，一审法院认为张军有违约行为且×-×号场地合同已经履行完毕是错误的，×-×号场地被锁门至今没能取出物品，给张军造成极大损失，一审法院未经实地勘验，仅以张军未提供物品清单为由驳回其诉讼请求，系认定事实错误；2.一审法院适用法律错误，天娇公司的市场建筑未取得有关国家机关核发的合法手续，系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订租赁合同应为无效，天娇公司应当返还张军全部财产。针对张军的上诉，天娇公司辩称，不同意张军的上诉请求和事实理由。该商户离场系其个人原因造成的。天娇公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二、三、四、六、七项，改判驳回张军的全部诉讼请求并支持天娇公司全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由张军承担。事实与理由：一审法院判决认定事实和适用法律错误。1.精品厅×-×号场地《租赁合同》未到期前，张军于2017年8月31日未征得天娇公司同意便擅自离开租赁场地，系其个人原因造成，不构成约定解除或法定解除，系张军单方违约，事实上，十里河村村民选举委员会张贴的疏解公告并非正式法定文件，亦非法定有效主体发布，公告不具有法律效力，一审法院判决引用的疏解方案是乡政府疏解草案，并非正式文件，方案上没有乡政府公章，张军离场时天骄文化城的疏解工作并未实施且至今未实施，天娇公司一直在给商户们做解释、安抚、稳定工作，两千多名商户中只有精品厅的20名左右商户擅自离场，而后张军对×-×号续约，足以说明其对×-×号租赁合同解约系其经营亏损等个人原因造成却以疏解为借口提前违法解约；2.精品厅×-×号场地租赁期间，张军存在严重违约行为，根据合同约定所交的保证金不应退还；3.张军主张的进场费，一审法院判决认定天娇公司收取并返还，缺乏证据证明，事实上因潘某垫付精品厅装修费用的原因，为回收垫资款收取的商户进场费，张军与潘某均认可进场费系交给了潘某个人，潘某不是天娇公司员工，仅是天骄文化城的商户，虽然其是潘秀丽的妹妹，但并非市场的辅助管理人员，村委会谈话笔录中亦记载不认识潘某，故收取与返还均与天娇公司无关，且当时市场火爆，交纳进场费是商户赢取进场资格的费用，符合行业惯例，并未约定过退还，况且×-×号场地的离场是张军自身原因造成的，即使因疏解离场系合法解除成立，按照双方合同也应该各自承担损失，按照租赁合同履行的时间，退还金额最多应为200000÷36×8=44444元而非12万元；4.×-×号场地系张军擅自离场，其应依约支付违约金10708元，×-×号场地系张军擅自转租，该合同应于判决之日解除，张军支付实际腾房前的场地租金；5.本案应适用《合同法》第107条规定判决张军单方违约并承担违约责任。针对天娇公司的上诉，张军辩称，不同意天娇公司的上诉请求和事实理由。张军向一审法院起诉请求：1.判决解除张军、天娇公司签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向张军退还55万元；3.判决天娇公司向张军退还合同保证金5万元。在一审法院审理过程中，张军增加诉讼请求为：1.判决天娇公司返还张军的所有被占有物品；2.判决天娇公司因拒绝发还张军物品给张军造成的损失30万元。天娇公司向一审法院反诉请求：1.确认双方×-×号场地《租赁合同》于2017年8月31日解除；2.要求自判决生效之日起解除与张军×-×号场地的《租赁合同》；3.张军向天娇公司支付×-×号场地《租赁合同》违约金10708元；4.张军向天娇公司支付×-×号场地《租赁合同》违约金13380元；5.张军向天娇公司支付2019年1月1日至实际腾房之日的×-×号场地租金（租金标准按照每季度13380元，日标准为111.5元）。一审法院认定事实：2015年5月14日，张军作为乙方、天娇公司作为甲方签订两份《租赁合同》，约定甲方将其精品厅区×-×号、×-×号场地出租给乙方，面积均为22平方米，租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按季度（每季度为四个月）支付。×-×号场地单价为每天每平方米4元，租金标准为每季度10708元，乙方于签订合同时向甲方交纳保证金2万元。×-×号场地单价为每天每平方米5元，租金标准为每季度13380元，乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。甲方如违约，乙方有权单方解除合同，甲方按照2个月的租金标准支付违约金。乙方擅自将场地转租、转让、转借给第三人的，甲方有权解除合同，乙方应按照4个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，张军向天娇公司交纳了两个场地的保证金。天娇公司向张军交付了两个场地。张军交纳×-×号场地的租金至2017年8月31日，×-×号场地的租金交纳至合同期满。2018年4月24日，张军与天娇公司续签×-×号场地的《租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，单价为每天每平方米5元，租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度13380元，乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同的其他约定与2015年5月14日双方签订的×-×号场地《租赁合同》内容一致。×-×号场地合同续签后，张军交纳该场地的租金至2018年12月31日。一审庭审中，张军提交情况说明及入场费证明，欲证明在精品厅的商户均按照市场通知的时间，通过交纳现金或刷卡的方式交纳25万元至35万元不等的费用；2014年12月7日，张军在天娇公司财务室通过刷卡方式交给市场负责人程东海入场费30万元。天娇公司对证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。张军提交视频、录音光盘，照片，欲证明，潘秀丽、潘某、程东海是天娇公司市场的负责人，三人在与商户开会时均在现场，认可收取过商户25万元至35万元不等的入场费，三人的行为属于职务行为；精品厅因疏解原因已无法正常经营，大量摊位空闲，板材区已疏解腾退。天娇公司对精品厅无法正常经营的视频，大量摊位空闲、板材区拆除腾退的照片的真实性不予认可，对其他视频及录音的真实性予以认可，但均不认可上述证据与本案的关联性和证明目的。张军提交一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专诉天娇公司租赁合同纠纷案中的证据材料，包括《公告》《通告》、对《十八里店乡2017年度功能疏解工作意见》（草案）作说明、《花车退租通知》、商户诉求退款请愿书，欲证明政府部门对市场进行疏解腾退做出的《公告》《通过》具有法律效力，存在疏解腾退的事实。天娇公司对《花车退租通知》的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。张军提交（2017）京0105民初52805号、（2017）京0105民初52806号、（2017）京0105民初52808号三个案件的民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中确认市场被列入疏解范围，相关部门发出通知限期关闭，潘某、程东海是天娇公司的工作人员，收取商户进场费属职务行为。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，并称上述案件上诉后，在二审审理期间，双方达成调解协议，以调解方式结案，故原一审判决未发生法律效力。一审庭审中，天娇公司申请证人潘某、马某、迟某、刘某出庭作证。潘某称我是个体工商户，在市场没有职务，是租户关系，潘秀丽是我姐姐。天娇公司同意由我个人承包垫资将小吃城改造为精品厅，只是口头协议，没有书面合同。我提交银行取款垫资的说明和与工程方签署的合同予以证明。我的垫资通过收取入场费回收，进场费是我收取的，收取的数额不等，是我一人主张的。程小东（即程东海）和我是亲戚关系，他和我说我有一些私交朋友，和我商量让我少收点儿，入场费只是取得入场资格，这个钱我是不退的，因为我垫资了，这是行业的规定也是行规。已经起诉的商户中，我收取高英纪、高英舜都是30万，王军30万，张军两个商铺一层30万、二层20万，宋文玲25万，周祥25万元，其余别人没有收取。都是先收入场费取得资格再与天娇公司签署租赁合同。精品厅的商户情况不一样，有找关系的，不是所有商户都交了入场费。张军对潘某证言中收取商户入场费、其与天娇公司市场的其他管理人员是亲属的内容予以认可，对其他证言内容不予认可；天娇公司对证人证言予以认可。马某作证称，我在市场精品厅×号有一个摊位，正常经营着，我和天娇公司是2015年4月份签署的租赁合同，我一直正常经营。我不知道疏解的事情，公告没见过，也没人和我说过、我前面有离开的，但是有换摊位的情况，我没交过入场费。张军对马某证言的真实性、证明目的不予认可，张军称马某在证言中说了对于入场费一分没交，足以证明他与天娇公司的关系非同一般。天娇公司对马某的证言予以认可。迟某作证称，我是宠物区×号的租户，2013年进店，我当时交过60万元转租费，转租费是给上一家租户，从2013年到现在一直正常经营，我没有注意过疏解通告，疏解的公告没有影响我经营，市场一直有顾客，宠物区进店的时候商户没有交过入场费。确实有商户离开，我不知道上一个租户是否交给过市场入场费。张军对迟某证言的真实性、证明目的不予认可。张军称迟某说他是转租，但是没有当庭出示转租协议，而且他的铺位在宠物区和本案没有关联。天娇公司对证言予以认可。刘某作证称，我在对每个商户登记调查时发现张军承租的场地私自转租给了李浩，我想找张军了解情况，但一直联系不上张军，有我跟李浩的微信记录可以证明。2018年10月16日，天娇公司经李浩同意后将×-×号场地锁门，当时张军的父亲也来了，张军一直没有来拿过货物。10月17日，李浩要求进去拿自己的货物而报警，我和李浩被带到十八里店派出所，张军的妻子说要到派出所协商解决问题，但没有来。张军对证言的真实性、证明目的不予认可；天娇公司对证言予以认可。天娇公司提交刘某与李浩的微信聊天记录，用以证明李浩在与刘某的微信聊天过程中认可其系从张军处转租到的×-×号场地，李浩认可该场地内的货物都是他的而不是张军的。张军对该微信记录真实性、证明目的不认可。天娇公司向一审法院提交北京市公安局朝阳分局十八里店派出所出具《证明》一份，该《证明》称：2018年10月17日11时31分该所接事主李先生报警称十里河天娇文化城精品厅×号发生纠纷，接警后该所民警到现场核实系李先生与天娇文化市场因店面转租问题发生纠纷，后双方自愿到法院诉讼解决。经询，张军对该份《证明》真实性予以认可，但李浩是其雇佣的人，并非将店铺转租给李浩，但双方没有签订书面的雇佣合同。一审庭审中，天娇公司申请李浩出庭作证，一审法院根据天娇公司提供的电话联系该案外人，该人称其姓名为李浩浩，不同意出庭作证，但同意单独到庭配合法庭了解相关情况。李浩浩到庭后称，其是张军雇佣的人，张军在天娇市场内有两个店面，一个在一楼、一个在二楼，李浩浩并没有承租张军的店铺，而是在店铺内做销售。2018年10月天娇公司把一楼店铺锁门了，李浩浩与市场商议将其中的货物取出，市场没有同意，后来李浩浩报了警，双方去派出所等了一会张军没到场，当天就没有在派出所做笔录。一审法院向李浩浩出示天娇公司提交的刘某手机内的微信聊天记录，李浩浩对该聊天记录真实性认可，但当时之所以在微信中说店铺里的货物是他的，是急于把货物从被锁的店铺里拿出来，并不是真的承包了张军的店铺。一审法院将李浩浩到庭的谈话的笔录及李浩浩的身份证复印件向张军和天娇公司出示，双方均认可谈话的李浩浩即双方前面所称的“李浩”。张军提交视频光盘和银行交易明细，欲证明天娇公司违法强行关闭锁住张军租赁的门店，给张军造成了经营损失。天娇公司对银行交易明细关联性和证明目的均不认可，对视频光盘的真实性、关联性、证明目的均不予认可。天娇公司认可对×-×号场地锁门的事实，但称锁门的原因是张军违约，而且根据天娇公司的证人刘某提交的李浩微信聊天记录可以证明在锁门前后通知过张军来协商解决，但张军没有来。一审庭审中，天娇公司申请证人余某出庭作证，余某到庭提交其配偶陈玉发与天娇公司签订的《北京市市场场地租赁合同》，并称：我在天娇市场精品厅外门口租赁了一家商铺，精品厅一层楼梯对面的一家商铺内有一个叫“李浩”的小伙子天天从我商铺门口进精品厅，但是不熟。2018年市场把“李浩”所在的商铺锁门了，但当时“李浩”并不在商铺内，过了一两天“李浩”来到市场，市场有人围着他询问情况，“李浩”当时称“这是我的找我的上家”，再后来我听说“李浩”的上家叫张军。而且我从市场的其他人嚼舌根说“李浩”不是直接从市场租的商铺，但市场不允许转租。经询，张军对余某的证言真实性不予认可，天娇公司对余某的证言真实性认可，并认为该证言可以证明张军违约转租。一审庭审中，天娇公司提交三份《租赁合同》，欲证明双方签订过两份《租赁合同》和一份续签《租赁合同》，合同中对权利义务及违约责任进行了约定，张军因个人原因主张解约与疏解工作无关。张军对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。天娇公司提交《名称变更通知》《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函、视频、照片光盘，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同，疏解工作并未实施。张军对《名称变更通知》的真实性予以认可，认可视频、照片光盘显示的是在天娇公司市场内拍摄，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。天娇公司提交收据，欲证明张军对×-×号场地的租金仅交到2018年12月31日，从2019年1月日至今拖欠租金的情况。张军对证据的真实性予以认可，但称其并没有违约。经查，在一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，一审法院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张海生、腾退办公室副主任赵海亮调查了解情况，二人向一审法院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给天娇公司使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘秀丽是天娇公司法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称原告扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，原告扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘秀丽是天娇公司法定代表人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜，潘某是潘秀丽的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程东海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在原告扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘秀丽称进场费是保证商户能够进来，知道程东海收取商户进场费的情况，且要求程东海收取的费用不能超过35万元。经询，张军与天娇公司双方均认可程东海与程小东是同一人，是天娇公司市场的管理人员。张军无法提供被锁店铺内存放物品的清单。一审法院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与张军之间的三份《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。就×-×号场地的《租赁合同》，天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，张军可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。天娇公司市场被列入疏解范围，符合双方签订的×-×号场地《租赁合同》第九条合同的解除与终止中第四款规定的情形。双方现均要求解除×-×号场地的《租赁合同》，对此一审法院不持异议。就该合同的解除时间，张军称其于2017年3月搬离×-×号场地，天娇公司则称是2017年8月31日，根据天娇公司提交的×-×号场地交纳租金收据显示，2017年4月30日，张军向天娇公司交纳2017年5月1日至2017年8月31日的租金10708元，故一审法院对天娇公司陈述的时间予以采信，双方签订的×-×号场地的《租赁合同》应于2017年8月31日解除。×-×号场地《租赁合同》因疏解原因而解除，符合该合同中第十条关于解除和终止的情形，故对天娇公司要求张军支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。天娇公司提交的证据不足以证明存在不予退还张军保证金的情形，故对张军要求与天娇公司退还×-×号场地《租赁合同》保证金2万元的主张，一审法院予以支持。关于×-×号场地《租赁合同》，张军与天娇公司于2015年5月14日签订的《租赁合同》已经履行完毕。2018年4月24日，张军又与天娇公司续签了该场地的《租赁合同》，且租金已交至2018年12月31日。根据证人刘某的证言、李浩浩到庭的陈述、余某的证言及天娇公司提交的微信记录的内容，一审法院对天娇公司主张的张军在租期内存在转租的事实予以认可，张军未经天娇公司同意将×-×号场地转租，违反合同约定。天娇公司于2018年10月16日将该场地的店铺锁门至今，双方续签的×-×号场地的《租赁合同》应于2018年10月16日解除。张军违约转租，应按照合同约定，向天娇公司支付4个月的租金作为违约金，且一审法院对张军要求天娇公司退还保证金3万元的主张不予支持。张军要求天娇公司退还该场地店铺内的物品，但未能提供物品清单，故一审法院对其主张无法支持。张军提交的证据不足以证明其主张的经营损失，故对其要求天娇公司赔偿经营损失的主张，一审法院不予支持。关于入场费，天娇公司称没有收取过张军的入场费，且对此并不知情，张军也未提交天娇公司收取入场费的票据；证人潘某出庭作证对天娇公司上述陈述内容进行了确认，且认可收取过张军两个商铺一层30万元，二层20万的入场费。但根据一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中张军提交的情况说明及潘某的证言，一审法院认为，虽然天娇公司与张军在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前提，天娇公司知道潘某、程东海收取商户入场费的情况；潘某作为天娇公司的工作人员收取张军入场费应属职务行为，故对天娇公司否认收取过张军入场费的抗辩意见，一审法院不予采信。因天娇公司与张军未对入场费的性质进行过约定，且双方签订的×-×号场地《租赁合同》因疏解原因解除，天娇公司应当退还张军交纳该场地的部分入场费，一审法院将结合张军在×-×号场地实际经营的时间酌定应退还的数额。另，张军交纳×-×号场地的入场费后，于2015年5月14日与天娇公司签订的×-×号场地《租赁合同》已经履行完毕，故一审法院对张军要求天娇公司退还×-×号场地入场费的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张军与北京十里河天娇民俗文化城有限公司于二〇一五年五月十四日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一七年八月三十一日解除；二、张军与北京十里河天娇民俗文化城有限公司于二〇一八年四月二十四日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一八年十月十六日解除；三、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于判决生效后七日内返还张军入场费十二万元；四、北京十里河天娇民俗文化城有限公司于判决生效后七日内返还张军保证金二万元；五、张军于判决生效后七日内支付北京十里河天娇民俗文化城有限公司违约金一万三千三百八十元；六、驳回张军的其他诉讼请求；七、驳回北京十里河天娇民俗文化城有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张军提交以下证据：1.张翠娟2014年11月、12月银行明细及证明、身份证复印件，拟证明：张军进入精品厅管理经营时交付了55万保证金和5万押金才让进场经营的；2.张军妻子尹文静银行明细、银行截图、离婚证，拟证明：交55万元保证金除了现金外有29万元是刷卡支付；3.张军店内物品明细及照片，拟证明：市场违法扣押商品，导致张军资金及物品被扣押，不能正常经营，受到损失；4.证人证言，张翠娟陈述，2014年11月28日张翠娟借给张军50万元用于其租摊位。针对张军提交的证据，天娇公司发表质证意见如下：1.对张翠娟银行明细、身份证复印件的真实性认可，对张翠娟出具的证明的真实性不认可，对其证明目的均不予认可；2.对张军妻子尹文静银行明细、银行截图、离婚证的真实性和证明目的均不予认可，且与本案无关；3.对张军店内物品明细及照片的真实性和证明目的均不予认可，一审法院要求张军提供物品清单，张军因自身原因未能提供，应承担举证不利的法律后果，且张军租赁店铺内的物品已于2019年12月13日全部取走；4.证人无法证明其身份，对证人证言的真实性和证明目的均不予认可。二审中，天娇公司提交以下证据：1.一审法院2017年11月1日谈话笔录，拟证明：天骄市场是否列入疏解范围尚未确定；2.证明，拟证明：张军在天骄市场所有物品已经自行取走，双方就物品交接已无纠纷。针对天娇公司提交的证据，张军发表质证意见如下：1.对一审法院2017年11月1日谈话笔录真实性认可，证明目的不予认可；2.对证明的真实性认可，取走物品认可，其他不予认可。本院经审理补充查明，张军于2019年12月13日出具证明：“本人张军于2019年12月13日将北京十里河天骄民俗文化城精品厅一层7号场地内的所有物品全部取走，自本人签字之日起与北京十里河天骄民俗文化城无任何物品纠纷。”本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据张军与天娇公司的上诉请求、事实理由及针对对方上诉的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点分述如下：一、关于案涉租赁合同的效力。张军主张案涉建筑物未取得有关合法手续系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订租赁合同应为无效，天娇公司应当返还张军全部财产。本院注意到，双方2015年5月14日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区×-×号场地”；双方2015年5月14日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区1层7号场地”；双方2018年4月24日签订的编号为精品厅1层7号的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区1层7号场地”。该三份《北京市市场场地租赁合同》所涉租赁标的均为场地而非房屋，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，对张军该项主张，本院不予支持。案涉三份《北京市市场场地租赁合同》，双方均认可其真实性，目前并无证据显示双方当事人非基于真实意思表示而签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未发现其他可能导致合同无效的情形，为有效合同。一审法院对于合同效力认定正确，本院不持异议。二、双方2015年5月14日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》（以下简称×-×号场地租赁合同）解除相关事宜。（一）关于合同解除。一审中，张军起诉请求解除合同，天娇公司亦反诉请求×-×号场地租赁合同于2017年8月31日解除，一审法院判决该合同解除，本院不持异议。关于双方主张的解除原因问题。张军主张案涉天骄市场被列为疏解范围，并提供《通告》等证据予以证明。天娇公司主张该《通告》并非有效主体发布，亦非正式法定文件，故不具有法律效力，一审法院判决所引用亦为乡政府疏解草案，并非正式文件，张军离场时天骄文化城的疏解工作并未实施且至今未实施，张军以疏解为借口擅自退场系其单方违约。本院注意到，首先，朝阳区十八里店乡人民政府确印发有《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》，十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，其中显示“2017年3月3日关闭此市场”，符合双方合同第九条第4款约定的解除条件；其次，天娇公司虽主张其并非正式文件且并未实施，但结合其印发主体和通告内容，张军等商户承租案涉场地的经营确受到实质性影响，天娇公司虽主张其已做好解释、安抚、稳定工作，但并未提交充分证据证明其已经完全排除对张军等商户经营的影响，故对天娇公司该项主张，本院不予采信。一审法院认定×-×号场地租赁合同因疏解原因解除，具有合同与法律依据。就合同解除后的权利义务清理，双方应各自承担相应的责任。关于双方主张的解除时间问题。张军称其2017年3月搬离×-×号场地，天娇公司主张张军实际2017年8月31日搬离×-×号场地。本院注意到，2017年4月30日张军向天娇公司交纳2017年5月1日至2017年8月31日的租金，故对张军2017年3月已经搬离的主张，本院不予采信。一审法院采信天娇公司的主张认定双方合同解除时间为2017年8月31日，并无不当。关于张军主张的保证金退还问题。天娇公司主张×-×号场地租赁期间，张军存在擅自离场的违约行为，故其所交的保证金不应予以退还。对此，本院认为，如前所述，×-×号场地租赁合同因疏解原因解除，天娇公司以张军存在违约行为为由主张不予退还保证金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于张军主张的入场费退还问题。张军主张天娇公司收取其入场费55万元，应予以退还。天娇公司不予认可，原因主要有三：其一，入场费收取主体方面，并非天娇公司而是潘某个人，潘某并非天娇公司员工，亦非市场辅助管理人员，故入场费的收取与返还均与天娇公司无关；其二，入场费的性质方面，因当时天骄市场火爆，交纳入场费是商户赢取入场资格的门槛，亦符合行业惯例，双方从未约定过入场费的退还；其三，具体至本案，×-×号场地的离场与合同的解除是张军自身原因造成的，即使双方确因疏解原因导致合同解除，依约应当各自承担损失，退还金额最多应为200000÷36×8=44444元而非12万元。对此，本院认为，其一，关于入场费收取主体，本院注意到，张军与潘某均认可入场费实际交由潘某，天娇公司认可潘某系天娇公司法定代表人之妻潘秀丽的妹妹，因潘某垫付精品厅装修费用，为回收其垫资款故向商户收取入场费，故天娇公司作为天骄市场的经营主体，知情并允许潘某在其出租、管理的场地收取入场费，对天娇公司关于潘某收取入场费系其个人行为不应由天娇公司承担退还责任的主张，本院不予支持，如天娇公司认为其与潘某存在纠纷，可另行解决；其二，关于入场费的性质，双方未有明确约定，但根据双方当事人陈述和证人证言对入场费收取的描述，结合×-×号场地解除原因，对天娇公司关于入场费收取符合行业惯例不应予以退还的主张，本院不予支持；其三，×-×号场地租赁合同因疏解原因解除，一审法院酌情确定天娇公司应退还的数额，并无不当。关于天娇公司主张的违约金问题。天娇公司主张张军擅自离场系单方违约，没有事实与法律依据，对其要求张军支付违约金10708元的主张，本院不予支持。三、双方2018年4月24日签订的编号为精品厅1层7号的《北京市市场场地租赁合同》（以下简称×-×号场地租赁合同）解除相关事宜。一审中，张军起诉请求解除合同，天娇公司亦反诉请求认定×-×号场地租赁合同于判决生效之日解除，一审法院判决该合同解除，本院不持异议。关于双方主张的合同解除原因。张军主张案涉天骄市场被列为疏解范围，并提供《通告》等证据予以证明。天娇公司主张张军在租赁期间有转租行为，天娇公司依约享有解除权。对此，本院注意到，双方就×-×号场地先后签有两份租赁合同，其中2015年5月14日签订的合同编号为精品厅×-×的《北京市市场场地租赁合同》到期后双方又续签了2018年4月24日签订的编号为精品厅1层7号的《北京市市场场地租赁合同》，本案中，十里河村村委会、疏解办公室张贴通告显示“2017年3月3日关闭此市场”，张军在知悉该情况和经营风险后并未就该×-×号场地租赁合同提出解除，且张军在本案中请求解除的该合同签订于疏解事由发生后，故对张军主张的解除事由，本院不予采信。天娇公司主张张军在租赁期间存在转租行为，并提交证人证言等证据予以证明；张军主张其雇佣李浩浩看场而非转租，但张军就此并未提交劳务合同或劳务费支付凭证等证据予以证明。一审法院结合在案证据认定张军未经天娇公司同意将×-×号场地转租，具有事实依据，天娇公司以此为由提出解除合同，具有合同依据，本院予以支持。关于双方主张的合同解除时间问题。天娇公司于2018年10月16日将×-×号场地锁门，一审法院认定×-×号场地租赁合同于2018年10月16日解除，具有事实与法律依据。关于张军主张的保证金退还问题。如前所述，×-×号场地租赁合同系因张军擅自转租而解除，故对其要求天娇公司退还保证金的主张，本院不予支持。关于张军主张的入场费退还问题。本院注意到，双方2015年5月14日签订的×-×号场地租赁合同已经履行完毕，双方2018年4月24日续签的×-×号场地租赁合同因张军违约而解除。故对张军要求退还×-×号场地对应入场费的主张，本院不予支持。关于张军主张的物品退还。张军主张一审法院未经实地勘验，仅以张军未提供物品清单为由驳回其该项诉讼请求，系认定事实错误。对此，本院注意到，双方于2019年12月13日就×-×号场地进行交接，张军于该日出具证明：“本人张军于2019年12月13日将北京十里河天骄民俗文化城精品厅一层7号场地内的所有物品全部取走，自本人签字之日起与北京十里河天骄民俗文化城无任何物品纠纷。”故关于物品退还问题双方已经解决，张军请求退还案涉场地内物品的诉讼请求，本院不予支持。关于张军主张的损失问题。张军主张×-×号场地被天娇公司锁门给张军造成损失天娇公司应予赔偿，但并未就其所称损失提供充分证据予以证明，且系因张军违约而解除，故对其该项主张，本院不予支持。关于天娇公司主张的违约金问题。天娇公司主张张军单方违约应支付其违约金13380元，具有合同依据，本院予以支持。关于天娇公司主张的场地租金问题。天娇公司主张张军应支付其2019年1月1日至实际腾房之日的租金（租金标准按照每季度13380元，日标准为111.5元）。本院注意到，张军虽有物品存留在×-×号场地中，但该占用系天娇公司锁门所致，锁门后该场地亦处于天娇公司控制之中，张军并未使用案涉场地，故对天娇公司该项请求，本院不予支持。综上所述，张军、天娇公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费12800元，由北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担1991元（于本判决生效后七日内交纳），由张军负担10809元（已交纳4900元，其余5909元于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费201元，由北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担89元（已交纳），由张军负担112元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14597元，由张军负担11463元（已交纳10001元，其余1462元于本判决生效后七日内交纳），由北京十里河天娇民俗文化城有限公司负担3134元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 张丽新审 判 员 胡新华二〇二〇年六月十日法官助理 胡 婧法官助理 崔琳晗书 记 员 马雪骁