四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终462号 上诉人（原审原告）：成都思源物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区泰宏路118号1栋3层3号，统一社会信用代码91510106690905850R。 法定代表人：刘伟，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李天双，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖江，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：遂宁市第三人民医院（遂宁市船山区人民医院），住所地四川省遂宁市遂州中路162号，统一社会信用代码12510802451320345E。 法定代表人：杨永春，该院院长。 委托诉讼代理人（特别授权）：卢奇，男，医院工作人员。 上诉人成都思源物业服务有限公司（以下简称思源物业公司）与上诉人遂宁市第三人民医院（以下简称第三医院）物业服务合同纠纷一案，均不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 思源物业公司上诉请求：1.依法改判四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4312号民事判决第一项为“第三医院于本判决生效之日起十日内支付思源物业公司2011年9月9日至2019年8月31日期间的物业服务费215217.15元及利息，利息以本金215217.15元为基数，依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算，自2011年9月9日始计算至本金付清之日。”；2.本案一、二审案件受理费由第三医院承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费的诉讼时效，应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算。2.思源物业公司为“城市之心”提供物业服务八年之久，期间针对欠费业主进行相关催收，思源物业公司不可能只提供服务不催收费用，这从双方的来往函件均能体现出来。一审法院对诉讼时效把握太过苛刻，不利于维护债权人的合法权益，有失社会的公平正义。3.物业企业针对欠费业主，客观上难以做到一到两年就起诉。一是因为两年物业费金额小，欠费业主数较多，浪费国家司法资源。二是被诉讼过的业主，关系很难融洽，将导致小区群体矛盾激化，这是一个很现实的问题。 第三医院辩称，第三医院和高升街社区卫生服务中心是两个独立的单位。同时，思源物业公司没有履行任何物业服务。前期物业服务合同中征收范围没有拆迁房屋，所以遂宁市船山区高升社区卫生服务中心不在服务合同之内，不应承担物业费。 第三医院上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4312号民事判决；2.判决驳回思源物业公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由思源物业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，实际使用物业的不是第三医院，而是遂宁市船山区高升社区卫生服务中心，该中心是一个独立的医疗机构，不是第三医院的分支机构，即使要承担缴纳物业服务费的义务，也应当由遂宁市船山区高升社区卫生服务中心承担。其次，第三医院非物业服务合同的相对方，不受物业服务合同的约束，无须履行物业服务合同中的相关义务。《前期物业服务合同》中对于承担支付物业服务费的义务主体作了明确的约定，即“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应责任”。而第三医院是通过拆迁安置取得房屋所有权，也没有实际使用物业，并不在上述附则约定的业主、物业使用人的范围之内，因此第三医院不受物业服务合同的约定，不支付物业服务费。再次，第三医院的物业是一个相对独立的物业服务区域，并不在思源物业公司的服务范围内，也从未接受过思源物业公司的物业服务，不应当承担支付物业服务费的义务。2.一审判决适用法律错误。如前所述，既然第三医院并非《前期物业服务合同》约定范围内的业主或者物业使用人，那么就没有建立物业服务合同关系，当然就不应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》及《物业管理条例》的规定。 思源物业公司辩称，关于诉讼主体在一审时第三医院已经认可这个项目，遂宁市船山区高升社区卫生服务中心也是受第三医院管理。对此在回复中第三医院要求思源物业公司对消防进行整改也能说明第三医院为物业的使用人。 思源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令第三医院给付思源物业公司2011年9月9日至2019年8月31日期间的物业服务费215217.15元及资金占用利息58266元；2.本案诉讼费由第三医院承担。审理中，思源物业公司变更诉讼请求第一项为请求判令第三医院给付2011年9月9日至2019年6月30日期间的物业服务费211320元及资金占用利息58264元。 一审法院认定事实：高升街社区卫生服务中心（第三医院分支机构）系遂宁“瑞泽.城市之心”门面（门牌号：××）1至5层实际使用人，使用面积1249.08平方米。2011年5月17日，思源物业公司与四川瑞泽房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》,约定由思源物业公司为瑞泽“城市之心”提供前期物业服务事宜。合同约定，服务事项为房屋共有部位的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、公共绿地、花木养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，交通与车辆停放场的管理，装饰装修管理服务等。服务费用为电梯住宅1.1元／月／平方米，商业1.8元／月／平方米。业主及物业使用人应于房屋依法交付之日起，按有关《物业管理合同》中约定日期向思源物业公司交付全年的物业服务费。合同载明物业服务费主要用于开支：管理服务人员的工资、社会保险等；物业共用部分的日常运行、维护费用；附属配套建筑和设施的日常运行、维护费用；物业服务区域卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；法定税费等。合同签订后，思源物业公司入驻“瑞泽.城市之心”小区服务至2019年6月30日。第三医院在思源物业公司入驻期间未支付物业服务费。思源物业公司于2019年9月18日提起诉讼，经诉前调解，双方当事人无法达成一致协议。 一审法院认为，本案的争议焦点一是关于双方之间是否形成了物业服务合同关系的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位四川瑞泽房地产开发有限公司与思源物业公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，具有法律效力，对物业使用人第三医院具有约束力。思源物业公司关于双方之间形成物业服务合同关系的主张，予以支持。第三医院关于双方之间未形成物业服务合同的辩解理由，与本院查明事实不符，不予支持。本案的争议焦点二是思源物业公司主张的物业服务费应当如何确定。思源物业公司要求第三医院支付2011年9月9日至2019年6月30日期间的物业服务费211320元及资金占用利息58264元。第三医院辩称，思源物业公司的诉讼请求部分超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。思源物业公司主张的2016年9月18日前的物业服务费已超过诉讼时效，该部分主张不予支持。思源物业公司主张的2016年9月19日起至2019年6月30日期间的物业服务费共计75094.69元，予以支持。关于思源物业公司主张的资金占用利息，因《前期物业服务合同》对物业服务费的支付时间约定不明，故思源物业公司主张的起诉前的资金占用利息，不予支持，但思源物业公司有权主张起诉后的资金占用利息，资金占用利息以75094.69元为基数，依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算，自2019年9月18日始计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第五项规定，判决：一、被告遂宁市第三人民医院于本判决生效之日起十日内支付原告成都思源物业服务有限公司2016年9月19日起至2019年6月30日的物业服务费75094.69元及利息，利息的计算方式为，以本金75094.69元为基数，依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算，自2019年9月18日始计算至本金付清之日止；二、驳回原告成都思源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，由原告成都思源物业服务有限公司负担3540元，由被告遂宁市第三人民医院负担1800元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：思源物业公司提供的《物业服务费催付通知》、照片及刘建平的证人证言，拟证明思源物业公司催收物业服务费的事实。因《物业服务费催付通知》系思源物业公司单方面作出，且刘建平系思源物业公司员工，不能证明思源物业公司确实尽到了催收义务，本院不予采信。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、第三医院与思源物业公司是否形成物业服务合同关系；二、思源物业公司主张的2016年9月18日前的物业服务费是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，思源物业公司在一审中提供了其与四川瑞泽房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，约定了物业服务范围为瑞泽“城市之心”小区，第三医院系遂宁“瑞泽.城市之心”门面（门牌号：××）1至5层房屋所有权人，故第三医院作为业主的“瑞泽.城市之心”门面（门牌号：××）1至5层房屋属于思源物业公司物业管理服务的范围。虽然第三医院诉称案涉房屋系拆迁安置取得，思源物业公司未提供相关物业服务，其不应当缴纳物业服务费，但根据第三医院举示的《遂宁市第三人民医院关于恢复消防设施设备的函》以及四川奥尔铂电梯有限公司出具的《费用明细单》等能够证明思源物业公司提供了物业服务，且第三医院亦未提供安置房可不予缴纳物业服务费的法律依据和事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第三医院提出实际使用物业的是遂宁市船山区高升社区卫生服务中心，应当由遂宁市船山区高升社区卫生服务中心承担物业服务费的主张。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，故第三医院与遂宁市船山区高升社区卫生服务中心就物业服务费用由谁交纳的问题是否作出约定，第三医院均应当交纳物业服务费。 关于争议焦点二，本案中，思源物业公司提供《物业服务费催付通知》等证据，系其单方面作出，并无证据证实第三医院收到或知悉该催缴情况，因此，思源物业公司并未提供充分证据证实其尽到了催收义务。据此，一审法院支持第三医院提出的诉讼时效抗辩正确，本院予以维持。 综上所述，成都思源物业服务有限公司、遂宁市第三人民医院的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5340元，由上诉人成都思源物业服务有限公司负担2670元，由遂宁市第三人民医院负担2670元。 本判决为终审判决。 审判长  梁燕 审判员  郑艳 审判员  赖力 二〇二〇年六月四日 书记员  李环