云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终843号上诉人（原审被告）：付兆琼，女，汉族，1961年8月7日生，昆明市盘龙区人，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：杨绍华，男，汉族，1959年1月4日生，昆明市盘龙区人，住址同上。二上诉人的委托诉讼代理人：谢鹏程，上海华勤基信（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：晏祥荣，男，汉族，1973年1月24日生，曲靖市麒麟区人，住麒麟区。被上诉人（原审原告）：李琦，女，汉族，1975年4月11日生，曲靖市麒麟区人，住址同上。二被上诉人的委托诉讼代理人：胡志华，云南文策律师事务所律师。特别授权代理。上诉人付兆琼、杨绍华因与被上诉人晏祥荣、李琦合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初7103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付兆琼、杨绍华上诉请求：撤销一审民事判决，改判上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同；本案一审及二审全部案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，本案涉案房屋为上诉人购买且上诉人与被上诉人之间为房屋居住权赠与协议。首先，涉案房屋为上诉人向驰宏公司购买，被上诉人无任何取款或转账凭证证明其资金流出至驰宏公司，被上诉人应承担举证不利的后果。在原审庭审过程中，被上诉人主张其借用上诉人的名义向驰宏公司交付定金及尾款，并提供了相关收据，但未提交被上诉人的取款或转账凭证证明其将资金流出至上诉人或驰宏公司。上诉人代理人要求被上诉人提供付款凭证时，被上诉人表示其没有凭证，且原审法官却未要求予以提交，亦未要求予以作出合理解释。此外，通过被上诉人提交的收据可知，标注为购房款的收据，客户姓名均为上诉人，而非被上诉人姓名，由此可以证明购房款实为上诉人支付。当上诉人代理人询问被上诉人是否向上诉人支付过金钱的，被上诉人当庭承认没有支付过。再则，原审判决载明，被上诉人持有收据十余年，但是被上诉人未提供任何证据证明其持有的时间，且被上诉人对如何持有的过程未提供证据证明，亦未提供证据证明如何拿到该份证据，对此从未作出合理解释。其次，涉案房屋实为上诉人无偿让被上诉人使用，上诉人对被上诉人是房屋居住权赠与行为，双方之间应为房屋居住权赠与协议。上诉人因其工作多年从而获得的“冶金小区”购房认购名额，由于单位集资建房的低价性质，购买房屋即为房屋变相升值，基于房屋保值及升值的目的，上诉人购买涉案房屋。上诉人在拥有其他房屋的情况下，本着将来房屋保值、升值的目的，因当时房屋空置无用，将涉案房屋无偿让被上诉人使用的行为实为房屋居住权赠与行为，双方形成了口头房屋居住权赠与协议。再次，上诉人为涉案房屋实际所有权人，具有处分权。根据被上诉人提供的证据可知，被上诉人于2006年就知晓上诉人以涉案房屋办理了抵押贷款，但并未以任何方式向上诉人追究房屋抵押贷款事宜。由此可以推定被上诉人是明知其只享有房屋使用权的，使用权人无权追究所有权人的处分行为。二、原审法院适用法律错误。本案若系房屋买卖行为，上诉人与被上诉人应签订书面合同，且被上诉人未提供任何证据证明其待证事实，应当承担举证不能的法律责任，不应当强行进行推定认定臆想不存在的事实。虽当事人订立合同可采取口头形式，但涉及房屋买卖行为的，当事人双方应当以书面形式订立合同。本案中，上诉人与被上诉人未签订任何书面的房屋买卖合同，亦不存在房屋买卖的意思表示。本案中，被上诉人从未提供任何的证据证明其主张，更无法认定所待证事实，然而原审法院却以被上诉人以不正当的手段获得的，并持有的以上诉人名义，且由上诉人缴纳的支付购房款的收据为由，推定涉案房屋为被上诉人向驰宏公司购买，进而认定被上诉人与上诉人之间存在房屋买卖合同，上诉人认为该推定行为已经超越法律行为的认定行为。被上诉人晏祥荣、李琦答辩称，被上诉人实际占有使用近13年本案涉案房屋，被上诉人是实际出资人，在被上诉人一审提交的证据目录中与上诉人的通话录音证实上诉人与被上诉人客观存在借名买房的事实，其中上诉人多次索要好处费，才同意将本案房屋过户至被上诉人名下，充分证实了上诉人没有将涉案房屋归其所有的意思表示，符合双方的真实意思。上诉人多次口头变更其主张（一次为房屋买卖，一次为房屋赠与），能够证实被上诉人实际借名买房的事实并同时证明了上诉人不遵照诚实信用原则履行双方借名买房约定的事由。一审判决程序合法，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。晏祥荣、李琦向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间借名买房的口头合同合法有效；2.由被告继续履行合同，协助原告办理冶金小区南区55栋1单元601号住房的过户登记相关手续；3.由被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原告李琦与被告付兆琼均系云南驰宏锌锗股份有限公司（以下简称驰宏公司）的职工，原告李琦与被告付兆琼的妹妹付娜系同事关系。2004年，驰宏公司（前身为云南会泽铅锌矿）在“冶金小区”集资建房以供公司职工居住，凡属会泽铅锌矿的职工均可以获得认购名额，认购房屋的职工在支付对应价款后享有住房一套。2004年12月29日，原告以被告付兆琼的名义向驰宏公司交纳认房款2万元，认购冶金小区Ｓ55Ｌ10-601号房屋；2005年4月29日又交纳剩余购房款98400元。2016年3月，原告以被告付兆琼的名义交纳了维修费、配套设施费、装修保证金5742元后接房，后原告李琦委托昆明佳园装饰工程有限责任公司对该房屋进行装修，之后原告搬入该房屋居住至今。2006年7月，被告杨绍华以涉诉房屋为抵押，与曲靖市住房公积金管理中心签订《个人购建住房借款借款合同》，向曲靖市住房公积金管理中心贷款6万元，贷款期限自2006年7月13日至2011年7月12日。曲靖市住房公积金管理中心于2006年8月2日发放贷款，被告杨绍华于2006年8月16日将该笔贷款取出。2008年，曲靖市房地产管理局为前述房屋办理了房屋所有权证（曲靖市房权证2008字第××号），载明位于曲靖市（冶金小区）55幢1-601号的房屋所有权人为被告付兆琼。一审法院认为，本案的争议焦点主要有：第一，涉诉房屋系原告或被告向驰宏公司购买；第二，原、被告之间的口头协议是借名买房协议，还是房屋居住权赠与协议；第三，该协议是否合法有效，被告应否配合原告办理房屋过户登记手续；第四，本案是否已超过诉讼时效。针对第一项争议焦点，即涉诉房屋系原告或被告向驰宏公司购买，原告主张涉诉房屋系原告向驰宏公司购买，并提交了购房交首付款通知单、房款收据及签有“付兆琼”名字的认房顺序号、认房定位表予以证明，而被告辩称购房款系被告交纳，因付款与出具收据不同时进行，原告代被告领取了收据。本院认为，原、被告均未提交取款或转账凭证证明其资金的流出，原告提交了上述证据证明其借用被告名义购买了涉诉房屋并支付了全部购房款，而被告不能对付款通知单、两次交纳购房款的收据及其他与涉诉房屋有关的税费收据均由原告长期持有达十余年的原因作出合理说明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，本院认为原告主张事实的存在具有高度可能性，认定涉诉房屋系由原告向驰宏公司购买。针对第二项争议焦点，即原、被告之间的口头协议是借名买房协议还是房屋居住权赠与协议，原告主张原、被告双方达成了口头的借名买房协议，被告将涉诉房屋的认购资格转给原告使用，被告在原告购房后以涉诉房屋为抵押向住房公积金贷款，双方均从中获利，而被告主张原、被告之间是赠与合同关系，被告将涉诉房屋的居住权无偿赠与原告。本院认为，通过原告提交的电话录音可知，原、被告之间的交往并不密切，且被告未能对其无偿赠与原告房屋居住权的理由作出合理说明，结合第一项争议焦点的认定，本院确认原、被告双方达成了借名买房协议，涉诉房屋系由原告借用被告的认购资格购买。针对第三项争议焦点，即该协议是否合法有效，被告主张转让房屋认购资格的协议因违反法律强制性规定而无效。本院认为，房屋认购资格属于公司发放给职工的福利待遇，职工有权进行处分，本案的涉诉房屋不属于经济适用房或国家限制买卖的其他房屋，被告将房屋认购资格转给原告的行为不违反法律强制性规定。另根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，借名买房协议可以采用口头形式订立，故被告辩称房屋买卖系重大民事交易行为，应以书面形式予以确立的主张本院不予采纳。综上，本院确认原、被告之间的借名买房协议合法有效。而关于被告应否配合原告办理房屋过户登记手续的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告之间达成的借名买房口头协议虽未约定被告具有配合原告办理过户手续的义务，但原告向被告借名买房的目的自然在于取得房屋所有权，故对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉请，本院予以支持。针对第四项争议焦点，即本案是否已超过诉讼时效，本院认为，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十四条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记……对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”本案中，原告借用被告名义全额出资购买了涉诉房屋，于2006年对房屋进行装修后一直居住至今，庭审中原告提交了车位租赁协议及物管费、水电费收据等对这一事实予以佐证，被告亦未对原告占有房屋的事实提出异议，故现原告要求被告协助办理物权变更登记的主张不适用诉讼时效的规定，对被告的诉讼时效抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：一、原告晏祥荣、李琦与被告付兆琼、杨绍华之间的借名买房口头合同有效。二、由被告付兆琼、杨绍华于本判决生效之日起三十日内配合原告晏祥荣、李琦办理位于曲靖市（冶金小区）55幢1-601号房屋（房产证号为曲靖市房权证2008字第××号）的变更登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告付兆琼、杨绍华承担。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在本案中，上诉人付兆琼、杨绍华与被上诉人对本案诉争房屋虽然没有签订书面的合同，但被上诉人晏祥荣、李琦持有购买房屋的交款单据、税费单据、房屋装饰合同及收据、物管费等交费单据，物业管理人亦证明二被上诉人长期居住于该小区房屋；上诉人付兆琼、杨绍华辩称其系将房屋的居住权赠与二被上诉人，但并未提交相应证据证明，亦不符合常理，故一审法院认定双方当事人之间存在口头的借名买房协议符合本案实际，并无不当。上诉人付兆琼、杨绍华与被上诉人晏祥荣、李琦口头达成的借名买房协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务；由于上诉人付兆琼、杨绍华一方存在借用本案诉争房屋办理公积金抵押贷款的相关事实，该房屋已于2008年取得了房屋产权证书，上诉人方办理的住房公积金贷款也已偿还完毕，故上诉人付兆琼、杨绍华负有协助被上诉人晏祥荣、李琦办理房屋产权变更登记手续的合同义务；一审法院据此依法判决确认上诉人付兆琼、杨绍华与被上诉人晏祥荣、李琦之间的借名买房协议有效，并由上诉人付兆琼、杨绍华限期协助被上诉人晏祥荣、李琦办理本案诉争房屋的产权变更登记手续并无不当。综上所述，上诉人付兆琼、杨绍华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人付兆琼、杨绍华承担。本判决为终审判决。审判长  李祖发审判员  高体所审判员  时劲松二〇二〇年六月四日书记员  叶雪玉