湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4418号原告（反诉被告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰，总经理。委托诉讼代理人：张翠霞，女，1968年11月6日出生，汉族，住长沙市开福区，该公司项目副经理。被告（反诉原告）：余纲，男，1977年12月1日出生，汉族，住长沙市开福区。原告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称“天环公司”）与被告余纲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张翠霞、被告余纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天环公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费人民币1,850元以及违约金333元；2、请求法院依法判令被告承担本案的所有诉讼费用人民币25元。事实和理由：原告是长沙市岳麓区边洲围路69号香海西岸小区的湖南天环物业管理有限责任公司，被告是香海西岸小区B08栋704的业主。被告于2015年3月31日与原告签订了《香海西岸物业管理服务合同》（下称《服务合同》），《服务合同》约定自2015年4月1日起由原告向被告位于B08栋704房产提供物业服务，被告按时交纳物业管理服务费。原告在与被告签订《香海西岸物业管理服务合同》后，作为物业管理服务提供方，严格按照《服务合同》约定履行了物业管理服务，为业主提供了舒适的物业服务。然而，被告自2017年1月1日起未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费，构成违约。被告自2017年1月1日至2019年5月31日，累计欠物业管理服务费人1,805元以及违约金333元。期间经原告多次催促被告履行合同，被告仍拒不缴纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍未支付其所欠交的物业管理服务费。原告认为，《香海西岸物业管理服务合同》系原、被告双方真实意思表示，内容合法、有效，原告作为物业管理服务提供方，严格按照《服务合同》约定履行了物业管理服务义务，被告理应按《服务合同》约定支付物业管理服务费。被告长期拒交物业管理服务费，严重损害了原告的合法权益，也间接损害了香海西岸小区其他业主的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等规定，特向法院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。被告余纲辩称：原告未严格按照《香海西岸物业管理服务合同》的约定履行物业管理服务和为业主提供舒适的物业服务。1、天环物业未按《补充协议》第四条约定规范进出门登记制度，进出门登记未履行。保安人员极不称职，时常在值班时打瞌睡。致使小区布满小广告，楼梯间昏暗、消防通道堆满杂物不处理，影响消防疏散。2、水电维护欠佳，因电梯井地势低洼常有积水，物业抽水不及时，导致电梯锈蚀严重，电梯地板穿孔。地下车库时有积水，地面湿滑导致摔伤、扭伤。电梯井顶部经常漏水，导致电梯内电灯短路，漆黑一片，异常恐怖。无法使用，只能爬楼梯。通往附一楼停车场的楼梯间常年漏水，地面湿滑难行。3、天环物业对B区南侧的香海西岸门面朝小区内排烟扰民毫无作为。油烟影响身体健康及环境卫生，每年保洁费用达2,000元。绿化和环境卫生不佳。4、因小区物业管理不善，环境堪忧，本栋94户业主于2018年9月每户集资1,800元对本栋的一楼外墙顶面、门禁、楼道墙面顶面、照明、电梯门框、监控等设施进行修缮。5、拖欠公共收益费，不按物业管理合同履约。反诉原告余纲向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人开具2015年4月1日至2018年6月30日反诉人所缴纳物业管理费的发票；2、反诉诉讼费用由被告承担。事实和理由：被反诉人自2015年4月1日入住岳麓区香海西岸B8栋704后，—直按时缴纳物业管理费，并要求被反诉人开具税务发票，但被反诉人却一直拒绝开具税务发票，只出具收据。根据我国法律规定，消费者有权要求获得相应消费的税务发票的权利，请法院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告天环公司辩称：如果业主有请求开具发票的，我们都会开具发票的。而且余纲要求开具的发票我们这边都已经开具出来了，已经上交法庭了。从2016年7月1日第一次缴费，到2018年6月30日最后一次缴费，一共缴费6次，金额为4,945元，发票已经出具。经审理查明：2015年3月31日，长沙市岳麓区香海西岸小区业主委员会（甲方）与天环公司（乙方）签订了一份《香海西岸物业服务合同》，合同约定甲方将香海西岸委托给乙方实行物业管理服务，合同第十七条约定委托期限为贰年，自2015年4月1日24时至2017年3月31日24时。合同第二十一条约定本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米多层0.6元，高层1.1-1.2元，商铺和办公用房1.8元向乙方交纳。本物业管理公共服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月的15日以前。合同第三十条规定，业主违反协议，不按本合同约定的物业管理费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求业主补交拖欠费用。乙方可给予业主一个月宽限期，如宽限期届满仍拒绝缴纳的，乙方有权从逾期之日起每日按所欠交金额的1‰收取滞纳金。经多次催缴而拒交者，乙方有权对该欠交户单独停止服务并采取法律措施。双方还就委托管理服务事项、双方权利义务、物业管理公共服务等事项进行了约定。2016年7月25日，长沙市岳麓区香海西岸小区业主委员会与天环物业签订了一份《香海西岸物业管理委托合同补充协议》。协议第一条约定，合同期限更改为三年，即2016年1月1日至2018年12月31日。1、根据甲乙双方于2015年3月31日签订的补充协议约定，物业合同期限为二年，即2015年4月1日至2017年3月31日，因原物业公司阻挠，乙方正式接管香海西岸小区并履行合同的时间为2016年1月1日，故合同期限起始计算日期应从2016年1月1日开始，即合同期限更改为2016年1月1日至2017年12月31日。2、为解除香海西岸电费欠费问题，根据香海西岸协调会议纪要约定，经乙方物业服务合同延期一年，即合同总期限为2016年1月1日至2018年12月31日。2018年12月18日，天环公司副总经理李伟、项目经理马崇阳等负责人与香海西岸小区业主代表胡浩、陆兵、宋靓、周林、耿伶尧、邓星平等13位业主代表就天环物业合同到期相关事宜进行讨论并形成《会议纪要》，该《会议纪要》达成的第一条决议载明：由于第三届业委会尚未成立，双方达成共识；按原合同（含补充协议）延续执行，最长不超过6个月，待第三届业委会成立备案以后1个月内，再由第三届业委会与天环物业详谈是否续签香海西岸物业服务合同。原告为香海西岸小区提供物业服务直至2019年5月31日24时，并与长沙洪涛物业管理咨询服务有限公司办理了小区物业管理的交接工作。被告余纲系岳麓区观沙岭岳北渔场香海西岸B08、09栋704号房业主，房屋建筑面积140.19平方米。为高层建筑。收费标准为每月1.2元每平方米。被告余纲自2018年7月1日起拒缴物业服务费，至2019年5月31日尚欠原告天环公司11个月物业费未缴纳。天环公司书面催要未果，遂诉至本院。另查明：天环公司未在余纲缴纳2016年至2018年6月30日的物业费4,945元的同时向其出具同等金额的增值税发票。在余纲于2020年5月19日向本院递交反诉状后，天环公司于2020年5月21日补开余纲所缴上述物业费4,945元的发票，经本院释明，余纲仍坚持反诉。上述事实，有双方当事人陈述及《香海西岸物业管理服务合同》、《补充协议》、《香海西岸电费协调会议纪要》、《香海西岸物业管理委托补充协议》、《会议纪要》、《香海西岸物业移交确认书》、《香海西岸小区公共收益结算函》房屋所有权证、照片、微信截图等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，长沙市岳麓区香海西岸小区业主委员会与天环公司签订的《香海西岸物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对香海西岸小区全体业主均具有法律约束力。天环公司自2016年1月1日起根据该合同的约定为香海西岸小区提供物业服务直至2019年5月31日，作为小区业主的余纲接受了天环公司提供的物业服务，应当缴纳物业费，但天环公司在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，故对天环公司请求判令余纲向其支付所拖欠的物业管理服务费人民币1,850元以及违约金333元的诉讼请求，本院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，本院酌情确定余纲需支付天环公司物业费1,665元，对天环公司要求余纲支付违约金333元的诉讼请求，本院不予支持。在余纲向本院提交反诉状后，天环公司已补开余纲在2016年1月1日至2018年6月30日期间所缴的物业费4,945元的发票，故对余纲请求判令天环公司开具2015年4月1日至2018年6月30日其所缴纳物业管理费的发票的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）余纲于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）湖南天环物业管理有限责任公司物业费1,665元；二、驳回原告（反诉被告）湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）余纲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告余纲负担，反诉案件受理费80元，由原告湖南天环物业管理有限责任公司负担30元，由被告余纲负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇二〇年六月五日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。