宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终289号上诉人（原审被告、申请执行人）:陈学全，男，1969年2月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：武文昊，宁夏北地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）:胡晓红，女，1972年10月10日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：杨兆云，宁夏致和律师事务所律师。原审被告（被执行人）：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：于文奎（已故），该公司执行董事。上诉人陈学全因与被上诉人胡晓红、原审被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈学全的委托诉讼代理人武文昊、被上诉人胡晓红及其委托诉讼代理人杨兆云到庭参加诉讼。原审被告元嘉房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈学全上诉请求：1.撤销（2019）宁0202民初4024号民事判决，依法改判驳回胡晓红一审诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由胡晓红承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，对庭审已经查明的事实未进行认定。本案中胡晓红一审提交的《房屋顶账协议书》《购房合同补充协议》及顶账房收据中所加盖的元嘉房产公司公章并非该公司所使用的有防伪编码的备案章，元嘉房产公司于2016年将无防伪编码的印章交由公安局销毁后，至今使用带有防伪编码的公章，胡晓红提交的证据形成日期均在元嘉房产公司销毁无防伪编码的公章之后；2.胡晓红主张其以货款抵顶房屋，但其并未提交与元嘉房产公司之间的购销合同，仅凭一份既非元嘉房产公司员工也非元嘉房产公司股东签字的对账单及说明不足以证实元嘉房产公司欠付其材料款的事实，且胡晓红主张除了以货款抵顶外，另向元嘉房产公司支付99291.3元现金购房款，但并未提供相应的付款凭证；3.一审判决遗漏案涉房屋至今未通过竣工验收，尚不符合交付使用条件的事实；4.胡晓红与元嘉房产公司未签订正式的《商品房买卖合同》，亦无商品房买卖合同关系。胡晓红提交的《房屋顶账协议书》《购房合同补充协议》不具备商品房买卖合同性质，胡晓红仅取得要求元嘉房产公司与其签订正式商品房买卖合同的请求权，系普通债权；5.胡晓红占有案涉房屋时，案涉房屋尚未竣工验收，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人明知基于违法交付而占有不是合法占有；6.案涉房屋所在小区于2019年8月15日取得商品房预售许可证，且石嘴山市住房和城乡建设局对办理预售许可证进行了公告，自此案涉房屋可以进行商品房预售合同备案登记，胡晓红应当举证证明其对案涉房屋未进行商品房预售合同备案登记不存在过错；7.胡晓红对案涉房屋不享有所有权，依照法律规定不动产物权的设立应当进行登记，案涉房屋至今仍登记在元嘉房产公司名下，故案涉房屋所有权归元嘉房产公司所有。综上，胡晓红作为以房抵债协议的相对方，在其未就案涉房屋办理不动产登记之前，仅享有据实抵债的普通债权请求权，不享有买受人物权期待权。胡晓红辩称，1.现有证据足以证实胡晓红持股的××公司向元嘉房产公司供应建筑五金用品的事实。《房屋顶账协议书》《购房合同补充协议》及相关凭证能够证明胡晓红已经支付购房款200000元，且该协议约定由元嘉房产公司直接向胡晓红交付案涉房屋，协议第五条还明确了《补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，可见双方形成的法律关系已经转化为正式的商品房买卖合同关系。胡晓红的身份就是消费者，对案涉房屋享有物权期待权。胡晓红接收房屋并装修入住，还陆续缴纳了房屋的物业费、电费、泊位费、采暖费，胡晓红占有并取得案涉房屋具有事实根据及法律依据。至于上诉人所谓的盖章、顶账手续可能造假、五金用品可能用在其它工程，99291.30元的购房款支付存疑等说法完全是主观臆测，违反生活常识；2.胡晓红是案涉房屋的购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，购房人所取得的物权期待权优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，故胡晓红对案涉房屋的权利优先于陈学全的普通债权；3.胡晓红持股公司向元嘉房产公司供应的是建筑五金件，并全部用于案涉房屋所在的“兴隆园小区新建楼盘项目”建筑安装，已经物化为在建工程，故胡晓红对于案涉房屋的权益还可以参考建设工程价款优先权的规定来处理。由上可见，胡晓红对于案涉房屋的权利既有作为消费者物权期待权的优先性，也可参考建设工程价款优先受偿权的规定来处理；4.胡晓红接收元嘉房产公司交付案涉房屋的行为具有法律效力，应当得到法律保障，现有法律对不符合交付条件的房屋用于销售或抵顶债务，该交付行为就是无效的并未规定，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，物权期待权应当予以保护，该规定并未限制房屋必须是经过竣工验收的房屋。综上，胡晓红享有物权期待权，足以阻却对案涉房屋的强制执行，请求法院维持原判，驳回上诉。元嘉房产公司未作答辩。胡晓红向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书中关于对大武口区兴隆园小区6-6-501号房屋的查封、拍卖和执行；2.确认胡晓红与元嘉房产公司签订的《房屋顶账协议书》合法有效；3.判决胡晓红对大武口区兴隆园小区6-6-501号房屋享有合法占有和使用的权利，并依法享有足以排除强制执行的合法权利；4.本案诉讼费用由陈学全、元嘉房产公司承担。一审法院认定事实：胡晓红系××公司股东。元嘉房产公司在开发建设位于大武口区兴隆园小区6号楼过程中陆续向××公司采购五金用品等建筑材料，用于兴隆园小区6号楼的建设。后经元嘉房产公司采购人员于某某确认，元嘉房产公司向××公司采购的物品总价共计100708.70元。2018年6月6日，元嘉房产公司与××公司签订《房屋顶账协议书》一份、与胡晓红签订《购房合同补充协议》一份。《房屋顶账协议书》约定将元嘉房产公司建设的位于大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋作价200000元抵顶元嘉房产公司欠付××公司的债务，抵顶后差额部分由××公司现金支付。《购房合同补充协议》注明胡晓红已于2018年6月6日向元嘉房产公司交付现金200000元，元嘉房产公司将位于大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋及20㎡地下室给予胡晓红。同日，胡晓红向元嘉房产公司补交购房款99291.30元，元嘉房产公司向胡晓红出具了收到胡晓红缴纳购房款200000元的收据，并向胡晓红交付了案涉房屋钥匙。2019年12月12日，××公司股东召开股东会并形成股东会决议，确认将公司与元嘉房产公司签订的《房屋顶账协议》中涉及案涉房屋的相关权利，无偿转让给胡晓红。现胡晓红实际占有、使用案涉房屋。一审法院认为，元嘉房产公司与××公司签订的《房屋顶账协议》及与胡晓红签订的《购房合同补充协议》，是双方真实意思表示，且协议项下的兴隆园6号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。因《房屋顶账协议》、《购房合同补充协议》对房屋面积、位置、抵顶价款等明确进行了约定，故《房屋顶账协议》及《购房合同补充协议》具有商品房买卖合同的性质。××公司已就元嘉房产公司欠付的货款与元嘉房产公司达成《房屋顶账协议》，并将其享有案涉房屋的权利转至胡晓红，且胡晓红已向元嘉房产公司补交剩余房款，并与元嘉房产公司签订《购房合同补充协议》，故能够认定胡晓红已足额交付了案涉房屋的购房款。自2018年6月至今，胡晓红一直占有位于大武口区文明北路兴隆园6幢6单元501号房屋，在陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司不提供证据证明胡晓红系违法占有该房屋情况下，应认定胡晓红系合法占有。案涉房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉房产公司管理存在缺陷等原因，致使案涉房屋未及时办理登记手续，因此案涉房屋未办理登记的原因并不能归责于胡晓红。综上，胡晓红对位于大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋享有所有权，依法能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、胡晓红对位于大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋享有合法占有和使用的权利；二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋；三、驳回胡晓红胡晓红的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈学全提交证据：××公安分局收缴旧印章证明的照片、印章审批登记表照片，证明陈学全在一审中提交的××公安分局收缴旧印章证明复印件的真实性，该两张照片所拍摄的证据原件存放于制章单位。该证据可以证实元嘉房产公司印章于2016年3月16日之后全部更换为带有防伪编码的印章，公章的编码尾号为××，胡晓红提交的证据中加盖的元嘉房产公司公章涉嫌伪造。胡晓红对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，元嘉房产公司于2016年3月16日更换为带有防伪编码的印章后，不排除公司法定代表人私自刻制其他不带编码的印章并作为公司日常经营管理使用，也不能排除元嘉房产公司使用其他印章代表公司与本案胡晓红缔结真实的以房顶账协议及购房合同的真实性，更不能排除胡晓红对案涉房屋享有的合法权益。胡晓红提交证据一：收据，证实胡晓红于2020年1月6日缴纳案涉房屋的物业费、泊位费，胡晓红对案涉房屋占有、使用的事实；证据二：石嘴山不动产登记信息查询证明，证明胡晓红在本案诉讼之前名下没有登记住房的事实；证据三：（2019）宁0202民初2106号民事判决书，该份判决是陈学全提出执行申请的依据，该判决书的第三页记载2018年2月6日，陈学全与元嘉房产公司就案涉借款签订《顶账房协议》一份，约定以大武口区兴隆园小区6号楼商业房，1万元/平方米抵顶案涉借款，该协议因于文奎去世未能履行，但至今该协议并未解除和终止，该证据同时证明案涉房屋的市场价格是1万元/平方米。证据四：交房通知单，证明2019年11月18日，陈学全在大武口区人民法院执行局的协调下取得了兴隆园小区6-13号、6-15号合计460.75平方米的营业房，按照证据三所体现的房屋市场价值，陈学全已经足额获得案涉借款的清偿，陈学全再以胡晓红顶账取得的案涉房屋提出强制执行要求是不正当的。陈学全对证据一的真实性、合法性无异议，可以证实胡晓红占有使用案涉房屋至今，但不能证明其是合法占有，与本案争议焦点没有关联性；对证据二的真实性、合法性无异议，与本案争议焦点没有关联性，不能证明胡晓红无居住用房，营业房不仅可以用于经营，也可以用于居住；对证据三、四的真实性、合法性无异议，但与本案争议焦点没有关联性，因元嘉房产公司不履行与陈学全2018年签订的顶账协议，陈学全才提起诉讼，最终判决400万余元，兴隆园小区6-13号、6-15号是陈学全与元嘉房产公司在执行中达成的和解协议，由房屋作价抵顶执行款，并办理了商品房买卖合同预售备案，抵顶价格共计200万余元，元嘉房产公司尚欠执行款本息合计270万余元，故大武口区人民法院将元嘉房产公司名下尚未进行预售备案登记的房屋查封执行。本院对上述证据的认证意见：胡晓红对陈学全提交的证据的真实性、合法性予以认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到陈学全的证明目的。对胡晓红提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性予以确认，且能达到其证明目的，本院予以采信；对胡晓红提交的证据三、证据四的真实性予以确认，但不能达到其证明目的，本院不予采信陈学全对一审查明的事实有异议，胡晓红对一审查明的事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系陈学全申请执行元嘉房产公司民间借贷纠纷一案中，因案外人胡晓红对人民法院查封的登记在被执行人元嘉房产公司名下的房屋主张权利所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题是，胡晓红对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下：胡晓红提交的《房屋顶账协议书》《购房合同补充协议》系在案涉房屋被查封前签订。胡晓红提供的证据载明××公司与元嘉房产公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，元嘉房产公司将其所有的兴隆园6-6-501室面积110平方米房屋抵顶所欠胡晓红持股××公司材料款。之后，××公司确认案涉房屋无偿转让给胡晓红，胡晓红在《房屋顶账协议书》签订当日又与元嘉房产公司签订了《购房合同补充协议》，上述协议中对抵顶的案涉房屋坐落、房号、面积、价格约定明确。根据《对账单明细》《购房合同补充协议》、于文奎、元嘉房产公司的收款收据能够认定胡晓红除已经抵顶的材料费之外，剩余房款已全部支付。胡晓红提交的物业费、泊位费、电费、采暖费收据、电卡、房屋钥匙能够证实胡晓红对案涉房屋已实际占有，可以认定胡晓红在人民法院查封之前已合法占有该不动产。《房屋顶账协议书》《购房合同补充协议》的签订及履行亦不存在规避执行或逃避债务情形；案涉房屋所在小区兴隆园于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，期间元嘉房产公司法定代表人于文奎因病去世，至今没有确定新的法定代表人，致使案涉房屋无法及时办理登记手续，故可以认定非胡晓红自身原因未办理过户登记。因此，胡晓红可以占有使用案涉房屋并对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于陈学全金钱债权请求权，因此胡晓红享有足以排除执行的民事权益。一审法院判令不得执行大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋正确。胡晓红一审诉讼请求第三项为胡晓红对大武口区兴隆园小区6-6-501号房屋享有合法占有和使用的权利，并依法享有足以排除强制执行的合法权利，上述请求不是单独明确的确认其权利的诉讼请求，其本身诉讼请求也不规范，一审法院在审理中应予释明。本案中，胡晓红如一并请求确认其权利，也仅限于对案涉房屋的所有权向人民法院确认其权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权不动产物权。案涉房屋登记在元嘉房产公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，胡晓红对案涉房屋仅享有物权期待权，但一审法院直接确认胡晓红对案涉房屋享有所有权不符合法律规定。一审法院判令胡晓红对案涉房屋享有合法占有和使用的权利系法律适用错误，本院予以纠正。综上所述，陈学全的上诉请求部分成立。原审被告元嘉房产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初4024号民事判决第二项，即“二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初4024号民事判决第一项、第三项，即“一、胡晓红对位于大武口区兴隆园小区6号楼6单元501号房屋享有合法占有和使用的权利”、“三、驳回胡晓红的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人胡晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，均由上诉人陈学全负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月三日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。