云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终814号上诉人（原审被告、反诉原告）：李屹东，男，1995年8月31日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘新艺，男，1975年4月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：黄成毅，云南召缅律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李屹东因与被上诉人刘新艺房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的证据、事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李屹东上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持第二项；2.改判驳回刘新艺的全部诉讼请求；3.改判刘新艺赔偿上诉人李屹东的全部装修损失。事实和理由：首先，刘新艺并未向李屹东提供银行卡的照片，双方在履行合同后，李屹东从未见过刘新艺，3月份以后双方都是以短信交流，期间有一不知身份的女子拿着一张卡让上诉人拍照，要求将款转入账户，但未提供该卡的开户行、开户名，上诉人多次询问，被上诉人不予回复。2019年3月5日双方并未进行协商，被上诉人单方通知上诉人，宽限交纳房租日期至3月9日，逾期未缴纳将收回商铺，上诉人一直请求到月底前交房租。其次，一审判决未确认店铺租赁合同的解除时间。2019年3月12日，被上诉人短信通知上诉人合同解除，通知上诉人5日内清场搬离，3月中旬被上诉人通知物业公司，要求物业公司停止该商铺物业服务，物业公司将商铺的水电关闭，3月21日到22日，上诉人多次要求被上诉人提供银行卡的户名、开具租金收据，被上诉人均未回复，租赁合同实际已经于2019年3月20日解除。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人从2019年3月1日至2019年12月31日止的租金损失56462元错误。根据法律规定，被上诉人于2019年3月12日通知上诉人合同解除，并要求上诉人搬离，该合同已于2019年3月12日解除，2019年3月20日停水停电，导致上诉人不能正常使用商铺，其后商铺空置状态的责任在被上诉人而非上诉人。因停水停电，上诉人于2019年4月上旬已经将可以搬动的物品搬走，被上诉人于2019年4月2日诉至人民法院，人民法院立案后，诉讼请求中并无解除合同诉求。被上诉人向法庭提供光盘视频，证明2019年6月16日在物业工作人员在场的情况下，确定上诉人搬离的事实。根据以上事实，如果法院不能确定2019年3月12日通知到合同解除，也不能认定2019年3月20日停水停电时合同实际解除，那么被上诉人在物业公司在场时，确定上诉人已经搬离的事实，上诉人只应赔偿2019年3月5日至2019年6月16日的房租损失，6月17日以后的损失与上诉人无关。四、被上诉人没有给上诉人履行合同的合理期限，一审法院没有充分考虑上诉人的装修事实，驳回上诉人的该项诉讼请求显失公平。店铺租赁合同期限5年，已交押金1万元，上诉人在房屋内装修了9万元，而被上诉人对上诉人请求宽限30日交租都不同意，发出解除合同通知后立即停水停电，拒不提交银行卡，押金1万元也可以冲抵一个月的租金。被上诉人态度如此坚决，其目的就是要占有上诉人的装修，故意不让上诉人有合理时间，上诉人初入社会，交租金1年88000元，交押金1万元，装修9万元，刚刚开始经营，就因为延迟几天交租，损失近20万元，请二审人民法院根据减损规则、损益相抵等规则及公平原则，撤销一审判决。刘新艺辩称，上诉人没有按照签订的商铺租赁合同履行合同义务，客观上存在违约行为，被上诉人按照合同及法律规定行使解除权，上诉人在双方合同解除后，强占租赁房屋，导致被上诉人的租金损失，依法应当对被上诉人给予赔偿。一审法院对于租金的损失计算已经倾向照顾了上诉人，其上诉理由不能成立。刘新艺向一审法院起诉请求：1.李屹东停止侵害、排除妨碍，将强占的刘新艺店铺交还刘新艺；2.支付2019年3月份占用刘新艺店铺给刘新艺造成的损失8066.67元及2019年4月1日起至判决生效之日止的店铺损失（按每月8066.67元计算）；3.支付违约金19360元。李屹东向一审法院反诉请求：1.刘新艺退还李屹东交纳的押金1万元；2.刘新艺赔偿李屹东装修损失9万元（以评估为准）。一审法院认定事实：2018年3月5日，刘新艺作为出租方（合同甲方）与李屹东作承租方（合同乙方）签订《店铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于景洪市门面212、213、215三间店铺出租给乙方使用。第一年租金为88000元，合同期为5年，自2018年3月4日至2023年3月3日止。乙方于签订合同当天付清2018年3月4日至2019年3月3日的第一年租金88000元，第二年开始租金每年比上一年度增加10%，第二年租金为96800元，于每年的3月1日前支付。在支付第一年租金同时乙方交给甲方押金1万元，待合同到期，乙方能按合同履约交纳租金及物业费、水电费等其他乙方承担的费用，无相关应承担费用的欠费，由甲方全退还乙方押金。如有相关欠费或交回房屋时房屋及设施有损坏，甲方有权从该押金中扣除。乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交则视为违约，甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方承担违约责任。乙方拖欠租金或出现合同中约定的违约行为，甲方有权解除合同，收回房屋，有权要求乙方赔偿甲方未到期的租金损失，并按租赁期限全部租金的20%支付违约金。合同签订后，李屹东向刘新艺交纳了第一年房租88000元及押金1万元，刘新艺向李屹东出具了收条。2019年3月初，刘新艺通知李屹东交纳第二年度的租金。2019年3月5日，经双方协商，刘新艺通过手机短信通知李屹东：同意宽限房租交纳日期至3月9日，若李屹东逾期未交纳租金，刘新艺将于2019年3月10日按合同约定收回商铺，届时由李屹东将个人物品自行搬离，并承担相应违约责任。刘新艺向李屹东提供了1张银行卡的照片作为收款卡。至3月9日，刘新艺短信通知李屹东交纳租金，李屹东则回复要求延至3月30日。3月12日，刘新艺短信通知李屹东要求行使单方解除合同的权利、收回商铺。刘新艺于2019年3月中旬通知物业公司，要求物业公司停止该商铺物业服务。3月20日，李屹东以短信方式与刘新艺协商，表示交纳房租，请求刘新艺予以开通商铺用电。3月21-22日，李屹东表示愿意当天向刘新艺交纳房租，要求刘新艺提供银行卡的户名、开具租金收据，刘新艺未对上述短信予以回复。后刘新艺、李屹东未能协商解决纠纷遂诉至一审法院。一审法院认为，刘新艺、李屹东签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，刘新艺当庭对其享有商铺合法出租权进行了举证说明，该租赁合同对刘新艺、李屹东均具法律约束力，双方应按合同约定履行各自的权利与义务。经一审法院询问，李屹东明确表示愿意解除双方所签订的租赁合同，且经刘新艺、李屹东当庭确认，李屹东已未实际占有使用涉案商铺，故刘新艺要求停止侵害、交还商铺已经没有必要进行处理。李屹东未按租赁合同约定向刘新艺支付租金，根据刘新艺、李屹东签订的租赁合同约定，刘新艺有权收回房屋，刘新艺据此向李屹东发送解除合同、收回商铺的通知符合双方合同约定，李屹东应自行承担由此产生的装修损失，一审法院对李屹东要求刘新艺赔付装修损失的反诉请求不予支持。2019年3月中旬刘新艺向李屹东发送解除通知后，李屹东当时虽然没有同意解除合同配合刘新艺办理商铺的收回手续，但由于刘新艺同时也通知涉案商铺物业公司停止了相应的物业服务，故李屹东因客观原因也未能正常使用该商铺，该商铺实际长时间处于空置状态。并且，经核实刘新艺向李屹东提供的收取房租的银行卡确实不是刘新艺本人设立的账户，而李屹东在刘新艺不作正面回复的情况下，对将房租转入该银行卡存疑亦符合正常的交易习惯，故李屹东虽然应该对商铺的租金损失负有赔偿责任，但刘新艺自身也应该对商铺空置损失承担一定的责任。综合考虑上述因素，租金损失应自2019年3月1日计算至12月31日止，参照双方在租赁合同约定的年租金96800元计算，上述期间租金损失合计80660元，一审法院酌情判决李屹东对此向刘新艺承担70%的赔偿责任，即向刘新艺赔偿56462元（80660元×70%）的租金损失。同理，鉴于上述理由，一审法院对刘新艺要求李屹东支付违约金的诉请不予支持。另，在涉案商铺空置而刘新艺未能举证说明李屹东（除租金损失外）尚欠其他费用的情况下，刘新艺不宜再扣留李屹东所交纳的1万元押金，一审法院对李屹东要求退还商铺押金的反诉诉请予以支持。鉴于本案诉讼产生的主要原因是李屹东逾期支付租金，故本案本诉、反诉费用应由李屹东承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李屹东于判决生效之日起三十日内赔偿刘新艺商铺租金损失56462元；二、刘新艺于判决生效之日起三十日内退还李屹东押金1万元。三、驳回刘新艺的其他本诉诉讼请求。四、驳回李屹东的其他反诉诉讼请求。案件受理费486元、反诉案件受理费1150元由李屹东负担。本院二审期间，上诉人李屹东、被上诉人刘新艺均未提交新证据。上诉人李屹东认为一审法院认定事实不当，首先，2019年3月5日双方并未进行协商，上诉人一直请求到月底前交房租；其次，刘新艺并未向李屹东提供银行卡的照片，双方在履行合同后，李屹东从未见过刘新艺，3月份以后双方都是以短信交流，银行卡并非是刘新艺向李屹东提供的，也不是刘新艺的卡。被上诉人刘新艺对一审法院确认的法律事实无异议。本院认为，李屹东在发送给刘新艺的短信中称该卡系刘新艺配偶的银行卡，要向该卡支付租金，刘新艺亦认可该银行卡信息由其提供，则无论是谁将卡通过何种方式交给李屹东，都应认定该卡信息由刘新艺提供，上诉人李屹东提出的异议不能成立，本院不予采信。2019年3月5日，刘新艺通知李屹东房租交纳日期延至3月9日，逾期则收回商铺。本院对一审法院确认的其他法律事实予以确认。本院认为，关于装修损失的问题，李屹东一审申请鉴定，因未缴纳鉴定费用，鉴定部门未进行鉴定，李屹东其他证据亦不足以证实其装修损失，本院不予支持。刘新艺、李屹东签订的租赁合同约定每年的3月1日前应当支付次年租金，李屹东未按期缴纳租金，后刘新艺以短信通知的方式，将缴纳租金期限延长至3月9日，双方提交的证据显示2019年3月5日及2019年3月9日，刘新艺通知李屹东交纳租金，李屹东均未按期缴纳租金。在李屹东未按合同约定履行义务的情况下，刘新艺已经给了李屹东履行合同的时间，但李屹东未按宽限时间履行合同义务，亦无证据表明刘新艺同意李屹东交纳租金时间延长到2019年3月30日，李屹东应当承担违约责任。刘新艺于2019年3月12日通知李屹东合同解除，根据双方合同约定，在李屹东逾期交纳房租的情况下，刘新艺享有解除权，故本案合同已经于2019年3月12日解除，但合同解除并不意味着李屹东仅需承担租金的支付义务，无需承担违约责任。李屹东未支付租金，亦未搬离租赁的店铺，亦未向刘新艺交接租赁的店铺，在李屹东占有店铺期间，李屹东应当向刘新艺支付租金损失，本案证据显示刘新艺确知李屹东搬离店铺的时间是2019年6月16日，在此日期前的租金损失应当全部由李屹东负担，并且李屹东还应当承担违约责任，向刘新艺支付违约金。一审法院判决李屹东承担从2019年3月1日至2019年12月31日止的租金损失的70%，一审法院虽未将李屹东应当负担的租金损失与应当承担的违约金分开计算，但因租金损失与违约金最后表现均为金钱的数额，一审法院最终处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，李屹东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由李屹东负担。本判决为终审判决。审判长  臧翠玲审判员  陈 瑜审判员  徐艺华二〇二〇年六月十二日书记员  郭力菲