四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7034号 上诉人（原审被告）：大邑川西医院，住所地大邑县晋原镇围城南路西段169号附2号。 法定代表人：林永生。 委托诉讼代理人：樊刚勇,四川颂法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省川喜实业集团有限公司，住所地成都市新津县五津镇希望路111号1层。 法定代表人：方久伦。 委托诉讼代理人：杨杰,四川八和律师事务所律师。 上诉人大邑川西医院（以下简称川西医院）因与被上诉人四川省川喜实业集团有限公司（以下简称川喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 川西医院上诉请求：1、请求撤销四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初1891号民事判决；2、改判驳回川喜公司全部诉讼请求；3、本案一审、二审案件受理费由川喜公司承担。事实和理由：1、川西医院所租赁产权原属大邑县国营糖厂，后大邑糖厂与北京啤酒厂分离。北京啤酒厂和原为糖厂办公楼被四川省大邑县川喜啤酒厂收购，当时土地面积为6521.85平方米。2004年，该厂被川喜公司兼并。啤酒厂拆除后，办公楼作为川喜公司独立产权向大邑县房产管理局申请产权登记。之后，川喜公司将收购的原大邑县糖厂和啤酒厂资产整合后进行房地产开发建设，即投资建设了丽都花城商品房小区。故川西医院与川喜公司投资开发建设的丽都花城小区在房屋权属上完全是相互独立的物权。川喜公司所拥有现川西医院的不动产并非真正该丽都花城商品房小区的业主，不存在受制于任何物业管理公司管理，更不存在与其他任何物业管理公司之间存在物业管理服务关系。川喜公司需要向成都德昌行物业服务有限公司承担物业管理费与川西医院无关。2、依照《物业管理条例》第42条规定：业主与物业的实际使用人对物业管理费的承担有约定的依合同约定，无约定的由业主自行承担。丽都花城小区从开发建设到营运至今，开发商与业主签订前期物业管理服务协议到第一任新时空置业发展有限公司从事物业管理到2012年底，从未向川喜公司或川西医院主张过物业管理费。从2010年8月20日关于成立丽都花城业主委员会筹备组的申请报告可以看出，小区业主并不包含川喜公司所有的老房产，即大邑县不动产。故成都德昌行物业管理公司向川喜公司主张包括案涉物业的管理费无事实和法律依据。 川喜公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。1、在（2014）大邑民初字第649号、（2017）川0129民初521号两份生效判决中已明确载明案涉房屋系丽都花城小区的规划房屋，属于成都德昌行物业服务有限公司的服务范围。该事实属于生效法律文书已确认的事实。2、一审中川西医院提交的水卡、电卡都明确写了丽都花城的字样，也进一步说明案涉房屋属于丽都花城小区规划范围，也享受了相应的物业服务。 川喜公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令川西医院向川喜公司支付2012年到2013年一年的物业费、违约金和诉讼费总计47045.76元以及资金占用利息（资金占用利息应按照物业费、违约金、诉讼费总额47045.76元为基数按照年息6%，自垫付日2015年3月20日起计算至债务结清之日止）；2、判令川西医院向川喜公司支付2014年9月1日至2017年3月31日由川喜公司代其向成都德昌行物业服务有限公司支付的物业费、违约金、诉讼费共计111566.13元以及资金占用利息（资金占用利息应按照物业费、违约金、诉讼费总额111566.13元为基数按照年息6%，自垫付日2018年12月13日起计算至债务结清之日止）。3、由川西医院承担本案诉讼费、保全费以及其他与诉讼有关的费用。 一审法院经审理查明：2009年8月5日，川喜公司与杨春来签订《房屋租赁合同》，约定将大邑县（建筑面积1333.69平方米）出租给杨春来。双方对租赁期限、租金支付及租赁期间的相关费用进行了约定。2014年5月1日，川西医院原投资人陈志明与林永生签订《关于大邑川西医院股份转让协议书》约定：大邑川西医院将100%股权按现价2600000元转让给林永生，自2014年5月1日起由林永生全权经营，2014年4月30日前的债权债务及医疗纠纷等事项由大邑川西医院负责。2014年7月15日，川喜公司、川西医院签订补充协议，约定双方在2009年8月5日签订的关于租赁大邑县房屋的《租赁合同》基础上，协商一致作如下补充：“《租赁合同》中约定五年后租金根据当时市场价格由双方协商确定，现双方达成一致，从2014年9月1日起第一年租金标准为150000元／年，以后每年租金按照5%比例递增；租赁期限为2014年9月1日-2019年8月31日；川西医院应按时交纳包括但不限于房屋租金、水电费、工商管理费、物业管理费等，并负责门前三包。”。 2014年6月23日，成都德昌行物业服务有限公司向一审法院提起诉讼，要求川喜公司支付其所有并出租铺面3894.98平方米（其中，川西医院所租赁为1333.69平方米）的物业服务费用及滞纳金。一审法院于2014年12月10日作出（2014）大邑民初字第649号民事判决书，判决川喜公司支付2013年7月1日至2014年6月30日的物业服务费及滞纳金。判决生效后，经一审法院强制执行扣划了川喜公司137400元。2017年4月25日，成都德昌行物业服务有限公司再次向一审法院提起诉讼，要求川喜公司支付其所有并出租铺面3894.98平方米（其中，川西医院所租赁为1333.69平方米）的物业服务费用及滞纳金。一审法院于2018年5月30日作出（2017）川0129民初521号民事判决书，判决川喜公司支付2015年3月31日至2017年3月31日的物业服务费及滞纳金。判决生效后，经一审法院强制执行扣划了川喜公司325835.66元。 审理中，川喜公司称诉讼请求时间段有笔误，将第一项诉讼请求的时间段变更为2013年下半年至2014年上半年一年，第二项诉讼请求时间段变更为2015年3月31日至2017年3月31日，川西医院自愿放弃举证、答辩期。 以上事实，有到庭当事人的陈述，《房屋租赁合同》，《补充协议》，《关于大邑川西医院股份转让协议书》，不动产权证书，大邑县人民法院（2014）大邑民初字第649号、（2017）川0129民初521号民事判决书，（2018）川0129执1425号执行裁定书，收条两份，中国建设银行客户明细账，上海浦东发展银行网上银行电子回单复印件等予以证实。 一审法院认为，川喜公司、川西医院签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。因《房屋租赁合同》中并未约定物业管理费，川喜公司要求川西医院支付2013年下半年到2014年上半年一年的物业费、违约金和诉讼费总计47045.76元以及资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。川喜公司、川西医院签订的《补充协议》中明确约定由川西医院支付租赁期间的物业管理费，而川西医院未按约定向物业管理公司支付物业管理费，导致川喜公司代为向成都德昌行物业服务有限公司支付，川喜公司有权按合同约定向川西医院追偿。按川喜公司实际被法院扣划325835.66元，依川西医院租赁面积在法院判决确定的总租赁面积中所占比例计算，川西医院应承担111570.22元（1333.69㎡÷3894.98㎡×325835.66元）。川喜公司要求川西医院支付由川喜公司代其向成都德昌行物业服务有限公司支付的2015年3月31日至2017年3月31日物业费、违约金、诉讼费共计111566.13元以及按年利率6%自2018年12月13日起计算至债务结清之日止的资金占用利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、川西医院于判决生效之日起二十日内支付川喜公司垫付物业费、违约金、诉讼费共计111566.13元，并支付从2018年12月13日起至本判决确定的款项结清之日止以111566.13元为基数按年利率6%计算的资金占用利息；二、驳回川喜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1913元，由川喜公司负担800元，由川西医院负担1113元。 二审中，川西医院提交了如下新证据：证据1、大邑晋原街道办提供的业主大会的选举备案材料。证明：丽都花城小区现有的业主总共598户，住宅专有592户，非住宅专有部分6户，且这6户非住宅专有部分是不包括川西医院所租赁的案涉房屋的。川西医院是独立独栋的，川西医院租赁的房屋不在小区里面，而且在丽都花城小区开发之前案涉租赁的房屋就已经存在了。川西医院并没有接受任何物业服务，所以也不应当支付任何的物业费用。 证据2、图纸。证明：川西医院承租的房屋不在丽都花城小区的范围之内，川西医院租赁的房屋面积有1000多平方米，而丽都花城小区整体范围也只有2000多平方米，故川西医院租赁的房屋也不可能在丽都花城小区的范围内。证据3、6户商铺产权证。也证明6个非住宅专有部分也是不包括川西医院租赁的房屋的。证据4、《成都市医疗废物集中处置服务协议》一份。证明川西医院的医疗物业服务系专门委托，与丽都花城小区的物业无关。 上述证据经庭审质证，川喜公司称，证据1不能达到川西医院的证明目的，其所谓的592户住宅专有和6户非住宅专有不能说明这6户非住宅专有部分不属于物业服务的范围。对证据2的三性不予认可，不能达到川西医院的证明目的，也无法证明川西医院租赁的房屋不在成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行公司）服务的范围内。对证据3的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，且该证据复印件非常模糊，不能达到其证明目的。证据4的真实性无异议，但是认为该证据反映的医疗废物处理，与物业管理没有关联性。 本院认为，上述证据因客观真实，故对证据的合法性、真实性予以确认，至于与本案纠纷的关联性将在实体评判中予以阐述。 本院经审理查明的案件事实除一审查明外，另查明，川西医院所在楼栋原系大邑国营糖厂的办公楼，后由大喜公司办理独立产权，该楼栋在丽都花城小区商品房开发建设竣工之前客观存在，且水电独户，未在丽都花城小区建设规划图内。 本院认为，川喜公司将案涉房屋租赁给川西医院是各方无争议的事实，本案争议的焦点为川西医院是否应当支付川喜公司承担的物管费和违约金。该争议项下应当厘清德昌行公司物业服务的范围以及物管费支付主体和金额。 川喜公司诉请物管费、违约金的请求权基础为大邑县人民法院（2014）大邑民初字第649号、（2017）川0129民初521号民事判决书确定的权利义务，川喜公司据此要求川西医院支付对应面积的物管费。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，第八十二条“物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及附属设施，并接受业主的监督”规定，川西医院所在楼栋在丽都花城小区商品房开发建设竣工之前客观存在，且水电独户，未在丽都花城小区建设规划图内。其次，丽都花城小区业委会将小区规划内物业委托德昌行公司进行服务，委托主体丽都花城小区业委会代表的是丽都花城小区建筑区划范围内的业主利益，该委托物业服务的范围不应当包含川西医院所在楼栋面积。再次，如果川喜公司作为产权所有人将川西医院所在楼栋委托德昌行公司进行物管服务，应当单独另行与物业公司签订物业服务合同，而非依附丽都花城小区业委会与德昌行签订的合同确定服务范围。本案川喜公司未提供证据证明德昌行公司收取物管费的范围包括川西医院所在楼栋。川喜公司向德昌行公司履行支付物管费的义务并不必然导致该费用应由川西医院承担。最后，从租赁合同履行情况分析，川西医院占有使用案涉房屋数年一直未缴纳物管费，且川喜公司从未催收，况且川西医院作为专业的医疗机构，其物业服务包括医疗垃圾、排污等均有严格规定，客观与一般物业服务要求不同，在双方合同并未明确约定物业费收取范围和金额的情况下，川喜公司要求川西医院支付物管费和违约金无事实和法律依据。 综上，川西医院上诉请求成立，一审判决查明事实清楚，但在未审查川西医院所在楼栋是否属于丽都花城小区规划范围的前提下，以此属于川喜公司租赁商业，即按照商业面积缴纳物管费的认定有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初1891号民事判决； 二、驳回四川省川喜实业集团有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费1913元，二审案件受理费2531元，均由四川省川喜实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年六月五日 书记员 丁昱凡