北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5934号上诉人（原审原告）：北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店，住所地北京市朝阳区和平街14区3-3。经营者：黄家刚，男，1955年11月21日出生。委托诉讼代理人：黄家彬，男，1963年9月13日出生。委托诉讼代理人：孙晓，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区和平街社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区和平街樱花园28号楼。法定代表人：杨文武，总经理。委托诉讼代理人：吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京融和科工贸实业总公司，住所地北京市朝阳区和平街樱花园28号楼。法定代表人：王景林，总经理。委托诉讼代理人：吕游，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店（以下简称大张肉饼店）因与被上诉人北京市朝阳区和平街社区经济管理中心（以下简称经济管理中心）、被上诉人北京融和科工贸实业总公司（以下简称融和科工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。大张肉饼店上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项、第三项；二、撤销原审判决第四项，改判经济管理中心、融和科工贸公司连带赔偿大张肉饼店装修、设备等损失共计475483元；三、判令大张肉饼店负担本案一、二审诉讼费；四、融和科工贸公司退还管理费12000元。事实与理由：第一、双方签订合同时的对于租赁期限的约定以及装修等添附在合同到期后如何处理的约定，不可能是大张肉饼店的真实意思表示，明显是经济管理中心、融和科工贸公司凭借其优势地位而迫使大张肉饼店答应的条款。第二、正是由于合同无效，在租赁期间被下达拆除通知，有关部门不给办理食品卫生经营许可证，导致大张肉饼店一天也没有经营，合同的无效严重影响了大张肉饼店适用房屋的利益。大张肉饼店因房屋租赁蒙受了巨大损失却全部自行承担极为不合情理。第三、经济管理中心、融和科工贸公司对于合同无效负全部责任，对于大张肉饼店的实际损失依法应予以赔偿。经济管理中心、融和科工贸公司辩称：一、《房屋服务管理合同》为合法有效合同，诉争房屋被拆是因为政策原因，但尊重原审判决，同意原审判决，不同意大张肉饼店的上诉请求及事实理由。二、大张肉饼店二审增加的诉讼请求，不符合法律规定，二审法院不应对此进行审理。根据相关法律规定，本案租金金额系双方协商一致，应视为双方对于诉争房屋占有、使用权利的价值认定，故大张肉饼店应当按照房屋租金的标准向经济管理中心、融和科工贸公司支付房屋占有使用费。本案经济管理中心、融和科工贸公司不应将已收取的涉案房屋租金退还大张肉饼店。大张肉饼店向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认大张肉饼店与经济管理中心、融和科工贸公司分别签订的两份房屋租赁合同无效；2、判令经济管理中心、融和科工贸公司退还保证金5000元、租金95250元；3、判令经济管理中心、融和科工贸公司向大张肉饼店赔偿损失共计475483元；4、判令经济管理中心、融和科工贸公司向大张肉饼店支付营业损失2017年6月至2018年3月期间的营业损失54万元。一审法院认定事实：大张肉饼店与经济管理中心于2017年1月18日签订《房屋服务管理合同》，约定由经济管理中心将诉争房屋提供给大张肉饼店经营使用，期限为2017年1月1日至2017年12月31日，免费期为2017年1月1日至2017年3月31日，大张肉饼店需向经济管理中心共计支付管理费83250元，保证金5000元。另外，双方约定经济管理中心应当将房屋现有资料提供给大张肉饼店用于办理营业执照等手续，由此产生的费用由大张肉饼店负担，大张肉饼店无法办理环评、消防等相关经营手续，与经济管理中心无关，合同期满或解除、中止，大张肉饼店进行装饰装修或改造以及增加的房屋和设备，其不可移动部分无偿归经济管理中心所有，可移动部分大张肉饼店付清费用后搬离。上述合同到期后，大张肉饼店又与融和科工贸公司于2018年2月22日签订《房屋服务管理合同》，约定由融和科工贸公司将诉争房屋提供给大张肉饼店经营使用，期限为2018年1月1日至2018年3月31日，大张肉饼店需支付管理费12000元，该合同明确诉争房屋无产权证，且因续签合同，未收取保证金，双方均认可其他约定与前一份合同无异。另查，大张肉饼店称上述两份合同履行期间，其分别收到了和平街街道办事处于2017年10月10日、2018年3月20日出具“依法整治和平街地区临街‘私搭乱建’告知书”，主要内容系要求将朝阳区和街十四区2号楼北侧平房面积为304平米的房屋自行拆除；以及经济管理中心向其发出的《通知》，主要内容为告知大张肉饼店诉争房屋面临拆除，无法与大张肉饼店续签合同。经济管理中心、融和科工贸公司认可上述情况，其亦收到因拆违通知，但其主张诉争房屋虽无产权证，却具备相关部门就产权出具的确认函，故不属于违建，其就此提交诉争房屋规划图纸和北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会“关于对朝阳区和平街社区中心所属12处房屋权属确认的函”，该函件中涉及房屋包括诉争房屋，大张肉饼店认可该证据真实性，不认可证明目的。就诉争房屋拆除情况，双方均认可2018年4月9日，诉争房屋所在的整栋楼均予以拆除。再查，大张肉饼店称其因未能办理食品经营许可证，故两份合同履行期间均未实际经营，经济管理中心、融和科工贸公司对此表示不知情。就未能办理食品经营许可证的原因，大张肉饼店称系因经济管理中心、融和科工贸公司向其提供的诉争房屋权属确认函未通过审批，需产权证才能通过审批，导致无法办理，并就此提交其申请办理食品经营许可证的申请表，在就该证据进行说明时，大张肉饼店称其于2017年7月28日申请办理食品经营许可证，市场监督管理局受理了申请，但去现场之后告知大张肉饼店需整改，待其整改完毕再次申请时，诉争房屋被下达了拆迁通知。经济管理中心、融和科工贸公司不认可该证据真实性，其主张该申请无法看出不能办理的原因，且行政机关应就不予办理出具书面文件，大张肉饼店并未提交。经询，就知晓诉争房屋将要拆除的时间，大张肉饼店称系2017年10月；就2017年合同到期后续签原因，大张肉饼店称系融和科工贸公司告知其续签之后将来拆迁能予以补偿；就搬离诉争房屋的时间，大张肉饼店称其于2018年2月份收到通知的，其陆续搬离诉争，双方未交接，就此无证据提交。就经济管理中心、融和科工贸公司之间的关系，双方认可经济管理中心系融和科工贸公司的投资人，就此经济管理中心提交说明，声明其对于融和科工贸公司与大张肉饼店之间的合同予以认可；就诉争房屋拆除原因，双方均认可诉争房屋因被认定为违建而予以拆除，但被告主张此系政策原因，其之前具备相关手续。一审法院认为：双方签订的《房屋服务管理合同》实质为经济管理中心、融和科工贸公司出让涉案房屋使用权，由大张肉饼店个人支付费用并对房屋自主使用，应认定为房屋租赁合同。根据我国法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同均属无效。本案中，诉争房屋所在建筑因被认定为违建而予以拆除，故可以认定大张肉饼店与经济管理中心、融和科工贸公司签订的《房屋服务管理合同》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，大张肉饼店依照与经济管理中心、融和科工贸公司的合同支付了租金和保证金，经济管理中心、融和科工贸公司明确表示同意退还保证金，法院对此予以支持，就退还主体，大张肉饼店系与经济管理中心签订合同时缴纳了保证金，而其与融和科工贸公司签订合同时明确因续签未收入保证金，故应由经济管理中心退还该笔款项。就退还租金部分，经济管理中心、融和科工贸公司辩称大张肉饼店应当参照租金标准向其支付占有使用费，故无需退还租金。根据双方陈述，虽诉争的房屋租赁合同无效，但经济管理中心、融和科工贸公司向大张肉饼店交付了诉争房屋，大张肉饼店业已依照该合同获取了约定期限内经济管理中心、融和科工贸公司让渡的相应的占有、使用诉争房屋的权益，此部分权益已然实现，无法进行返还，应当就此权益向经济管理中心、融和科工贸公司支付折价。租金金额系双方自行约定，应视为双方对于诉争房屋占有、使用权利的价值认定，故补偿标准应以租金标准为宜。综上，经济管理中心、融和科工贸公司该抗辩意见有事实和法律依据，法院予以采纳，大张肉饼店要求经济管理中心、融和科工贸公司退还租金的诉讼请求，法院不予支持。就大张肉饼店要求经济管理中心、融和科工贸公司赔偿装修损失的诉讼请求，其自认已经将可移动的冰箱、空调等搬离，诉争房屋仅剩余锅炉、灶台等不可能移动部分。而诉争房屋拆除时，两份租赁合同的期限均已届满，虽租赁合同因诉争房屋系违建而被确认无效，但双方在签订合同时的对于租赁期限的约定以及装修等添附在合同到期后如何处理的约定，应为双方真实意思表示，故大张肉饼店明确知情其投入的装修、设备的使用期限截止至合同期限届满，在此前提下，诉争房屋被认定为违建继而予以拆除一节，并未影响大张肉饼店在签订此合同时、进行装修添附时的预期和目的，故大张肉饼店据此主张其存在损失没有依据，法院不予支持。就大张肉饼店要求经济管理中心、融和科工贸公司对其经营损失进行赔偿诉讼请求，大张肉饼店称其因无法办理食品经营许可证而未实际经营，故存在损失，但其未就此提交证据，且其是否成功办理食品经营许可证与其是否实际经营并无直接关联，法院难以认定其就此存在损失，故其该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用若干意见》之第九十条、第九十一条之规定，判决：一、确认北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店与北京市朝阳区和平街社区经济管理中心于2017年1月18日签订的《房屋服务管理合同》无效。二、确认北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店与北京融和科工贸实业总公司于2018年2月22日签订的《房屋服务管理合同》无效。三、北京市朝阳区和平街社区经济管理中心于判决生效之日起三日内向北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店退还保证金五千元。四、驳回北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于装修、设备损失及办理电力增容工程损失，两份《房屋服务管理合同》均对合同期满大张肉饼店进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备及增容后的设施和设备归属进行了约定；关于办理营业执照的损失，办理营业执照等相关经营手续所产生的费用及无法办理经营手续的责任承担亦在合同中进行了明确约定，虽然《房屋服务管理合同》属于无效合同，但双方就上述事项的约定仍为真实意思表示，合同期满后涉案房屋被拆除，并未影响大张肉饼店在签订合同时的预期和目的。故大张肉饼店的上述请求，本院不予支持。关于代前租户缴纳的电费，证据不足，本院亦不予支持。关于12000元管理费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同约定的管理费实际系双方对于房屋租金的约定，大张肉饼店已获取了涉案房屋相应的占有、使用的权益，应参照租金标准向融合科工贸公司支付占有使用费。故对于大张肉饼店主张退还12000元管理费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，大张肉饼店的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14840元，由北京市朝阳区和平街京东大张肉饼店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇二〇年六月十日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓