四川省德阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川06执异44号 异议人（案外人）：农联高科实业发展有限公司，住所地：北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷16C楼3层308室，统一社会信用代码：91110106MA0076UL49。 法定代表人：黄友洪 委托诉讼代理人：戴鹏逻，四川矩衡律师事务所律师 委托诉讼代理人：张峻源，四川矩衡律师事务所律师 申请人（申请执行人）：成都传化置业有限公司,住所地四川省成都市新都区新都镇物流大道666号，统一社会信用代码：915101146988984803。 法定代表人：唐榕，该公司执行董事。 被申请人（被执行人）：德阳中农联建设开发有限公司，住所地四川省德阳市区珠江东路69号，统一社会信用代码：91510600MA64UF1B2F。 法定代表人：陈国金，该公司董事长。 在本院执行成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）因与被执行人德阳中农联建设开发有限公司（以下简称中农联公司）借款合同纠纷一案中，本院作出的（2019）川06民初126号民事判决书已发生法律效力。随后本院作出（2020）川06执3号之一执行裁定书，裁定对被执行人德阳中农联建设开发有限公司案涉房产进行评估、拍卖。2020年3月2日，本院在京东网发布拍卖公告，将于2020年4月5日对上述土地进行公开拍卖。案外第三人农联高科实业发展有限公司向本院提出书面执行异议，请求中止本案拍卖程序（法院停止交付），立即停止采用“同力达房估（2020）第043号”《估价报告》，依法重新委托评估机构对上述土地进行评估。本院立案后，依法组成合议庭对该异议进行了审查，现已审查终结。 异议人称，《评估报告》明显违反司法评估技术规范，严重背离标的物市场价格，可能造成被执行人的国有土地使用权被低价处置，损害各方利益。被执行人德阳中农联实质上已受控于申请执行人成都传化，本案系申请执行人通过虚假、恶意诉讼的方式快速低价处置被执行人名下唯一资产的非法行为，严重损害各方合法权益。目标项目是德阳经济技术开发区专项产业发展项目，用于开发农产品电商物流园，符合国家“双创”要求，该项目的开发将为德阳市经济发展产生巨大的推动作用。请求：一、立即中止执行（2020）川06执3号案件在京东网司法拍卖平台进行的拍卖执行行为（目标项目已于2020年4月5日拍卖，现请求法院停止交付。）二、立即停止采用“同力达房估（2020）第043号”《房地产司法鉴定估价报告》作为财产处置的依据。三、将川（2018）德阳市不动产权第0011024号国有土地使用权重新移送评估，合理确定财产价值后依法处置。 异议人向本院提交（2019）川06民初126号民事判决书复印件、《估价报告》、《股权投资合作协议》复印件、《股权投资合作协议》补充协议书（一）复印件、《股权投资合作协议》补充协议书（二）复印件、《委托持股协议书》补充协议书（一）复印件、同力达公司企业信息公司报告复印件、司法拍卖公告及相关提示复印件等。 申请执行人辩称，法院在执行本案过程中委托评估和公开拍卖的程序完全合法，申请执行人怀疑恶意操作降低评估价格完全没有事实依据。债权真实合法，申请异议人从始至终知晓债务过程，不存在虚假、恶意诉讼。且项目开发失败申请执行人具有重大过错。 申请执行人向本院提交《股权投资合作协议》复印件、《股权投资合作协议》补充协议书（一）复印件、《股权投资合作协议》补充协议书（二）复印件、《委托持股协议书》补充协议书（一）复印件、5份转款凭证复印件、《借款合同（2018-10）》复印件、4000万元借款转账凭证及收据复印件、《借款合同（2019-02）》、3份收据及转账电子凭证复印件、（2019）川06民初126号民事判决书复印件等，用以佐证其观点。 被执行人辩称，《估价报告》是由人民法院依法委托第三方司法机构作出，人民法院在黄河建司提出的案外人执行异议申请后，已经作出裁定，就鉴定问题已经作出评判。成都传化公司出借的4100万元全部用于申请异议人直接关联的中农联（德阳）有限公司退还第三方保障金，异议人心知肚明，虚假诉讼是无稽之谈。 本院查明，成都传化置业有限公司因与德阳中农联建设开发有限公司借款合同纠纷一案在本院立案受理，2019年11月28日，本院作出（2019）川06民初126号民事判决书。中农联公司未按判决履行还款义务，传化公司向本院申请强制执行。我院于2020年1月6日作出（2020）川06执3号之一执行裁定书，裁定对被执行人德阳中农联建设开发有限公司位于德阳市交汇处东南角面积67580.5平方米土地使用权（土地证号：川（2018）德阳市不动产权第0011024号）予以评估、拍卖。并于2020年1月13日，依法委托评估机构四川同力达房地产土地评估有限公司对该土地进行评估。2020年2月14日，四川同力达房地产土地评估有限公司出具同力达房估报（2020）第043号《房地产司法鉴定估价报告》。2020年3月2日，本院在京东网发布拍卖公告，将于2020年4月5日对上述土地进行公开拍卖。 本院认为，本案争议焦点：1.异议人农联高科实业发展有限公司是否为本案适格主体。2.司法拍卖所依据的《估价报告》是否价值过低。3.评估机构的评估资质问题。 一、异议人农联高科实业发展有限公司是否为本案适格主体。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，异议人与申请执行人、被执行人均认可农联高科实业发展有限公司的投资持股身份，有《股权投资合作协议》及补充协议在卷佐证。故，异议人作为案外人向本院提起执行异议主体适格。 二、司法拍卖所依据的《估价报告》是否价值过低。 1、针对异议人提出评估价值过低的异议，本院已要求评估机构作出书面说明。评估机构现已作书面回复，内容如下： 德阳中农联建设开发有限公司于2018年2月14日挂牌竞买成交价为5809.557682万元(约合57.31万元/亩)，宗地用途为商服用地（农产品批发市场用地）。经我们查询了解，从2018年-2020年德阳市区的商服用地并没有出现市场行情上涨情况，反而是商服用地市场并不景气；而且估价目的是“为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据”，根据估价目的，委估宗地适用“被迫转让开发前提”，其价值也会低于“业主自行开发前提”和“自愿转让开发前提”；该宗地在2018年挂牌出让的起始价仅为16.31万元/亩，成交价57.31万元/亩，溢价高达251%。所以，我们认为评估结果低于成本价也完全正常，不存在“不符合客观事实”的问题。 2.农联高科实业发展有限公司认为评估结果显著过低，没有参考周边地价。根据《房地产估价规范》，即便是同一估价对象，不同的估价目的、不同的价值时点，不同的价值类型、不同的报告的假设和限制条件，其估价结果也完全不具备可比性。故异议人仅因评估价格低于周边土地出让价而认为评估结果严重背离标的物的市场价值的理由并不能成立。且，评估结果只是本院网络拍卖时的参考价，真正的价值是要在市场充分竞价时才能体现，故本院对农联高科实业发展有限公司的该项异议不予支持。 另，异议人认为被执行人德阳中农联实质上已受控于申请执行人成都传化，本案系虚假、恶意诉讼，但并未提供任何有效证据予以证明，故农联高科实业发展有限公司的该项异议不成立。 三、评估机构的评估资质问题 本次评估的评估机构在法院入库的名称为“四川同力达房地产土地评估有限公司”，具备房地产、土地的评估资质。在四川省住房和城乡建设厅给四川同力达房地产土地评估有限公司颁发的《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》载明：有效期从2019年7月22日至2022年7月22日。由于增加资产评估资质的需要，该公司于2019年8月27日由成都市武侯区行政审批局批准更名为“四川同力达成房地产土地资产评估有限公司”（以下简称新公司），同时法定代表人也由“王福军”变更为“**军”。根据评估行业管理“先照后证”的规定，在办理营业执照变更后，才能申请公司及个人评估资质的变更，其中《房地产估价师注册证书》变更需在北京“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”办理，《房地产估价师注册证书》变更完成后，才能在“四川省住房和城乡建设厅”变更《房地产估价机构备案证书》，变更整体时间比较漫长，资质变更在评估作业之后才全部完成。从在四川省住房和城乡建设厅给新公司颁发的《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》显示,其有效期仍然为2019年7月22日至2022年7月22日。由于本次评估的作业期间正处在春节假期和新冠病毒疫情期间，更名后的新公司尚未在法院入库名册中申请名称变更，入库机构名称仍为“四川同力达房地产土地评估有限公司”。为了保证机构名称和法定代表人与本院委托书、《房地产估价机构备案证书》《房地产估价师注册证书》所载内容一致，故仍然以原公司“四川同力达房地产土地评估有限公司”名义出具评估报告。 在案件办理期间，异议人向我院提交《调查令申请书》，申请我院出具调查令，调查评估公司在成都市公安局武侯区分局备案的印章印模。结合上诉情况及案情来看，不符合调取证据相关规定。 本院认为：从上述查证的事实看，新公司是从原公司四川同力达房地产土地评估有限公司更名而来，新公司和原公司的资质以及估价人员的资质都是真实有效的，只不过评估行业管理“先照后证”的规定，在公司办理营业执照变更后，才能申请公司及个人评估资质的变更，资质变更所需时间较长，这就造成公司在一段时间内存在照证脱节现象。在此期间，如果需要从事评估作业，如果用已更名但尚未完成资质变更的新公司名称去出具评估报告反而错误，如果仍用原公司名称去出具评估报告，虽有瑕疵但合理合法，不存在“评估机构在作出评估报告时不具备评估资质”的问题。故异议人以“评估公司不具备评估资质，评估程序严重违法，请求停止拍卖、重新评估”的异议请求，本院不予支持。 另，在本案办理期间，涉案土地已经拍卖成功并交付执行。异议人也未提交任何生效法律文书来主张其在涉案土地上的权益，故异议人的请求本院不予支持。为此，应裁定驳回异议人的异议请求。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回农联高科实业发展有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 莫代玲 审 判 员 周 畅 审 判 员 陈洪斌 二〇二〇年六月六日 法官助理 曹金容 书 记 员 杨 琴