湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初704号原告：郴州宏泰物业服务有限公司（下称宏泰物业公司），住所地郴州市北湖区拥军路福城国际B区828-834房。法定代表人：熊亚香，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者，特别授权。被告：宋海良，男，1963年4月16日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告宏泰物业公司与被告宋海良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人黄社茂及被告宋海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告缴纳物业费864元；二、判决被告向原告支付违约金1555.2元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了资兴市唐洞街道梦圆新城小区92栋2单元401号住房一套（90平方米），2015年10月24日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等事项。被告人住在梦圆新城小区享受了原告对梦圆新城小区的物业管理服务，自2018年1月至2019年12月被告已欠缴物业服务费864元，按照协议约定的物业服务费标准、缴费方式和违约金标准，截至2020年3月30日，被告应当支付原告违约金合计1555.2元。被告不主动按期履行缴纳物业服务费的义务，已构成违约，其行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区建设，损害了小区其他业主的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特依法起诉，望依法判如所请。被告辩称：第一，合同内的服务条款我们都不清楚，原告没有公开过。第二，收费标准你们也没有跟我们商量，所以没有体现公平公正平等。第三，服务内容，小区的小车乱停乱放，绿化带的草坪都被人铲了，树也挖了，小区保安也不负责，外面的行人、车辆可以随时进出，第四，你们没有管理好房子，业主可以随意拆窗打墙，小区里现在千疮百孔。所以我们这些欠费的业主，不是我们不愿意交，是原告服务不到位造成的。到2016年小区大门都还没有建好，这段时间你们物业也没有保安站岗，别人业主被盗了，叫你们调监控，你们保安说不关你们的事，所以说，如果你们把小区治安环境处理好了，我们就愿意缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：资兴市梦圆新城小区是由资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部开发建设的。2015年7月1日，资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部与原告宏泰物业公司签订《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》，选聘原告宏泰物业公司为该小区实施前期物业管理服务工作，合同载明：资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部通过招投标方式将梦圆新城小区前期物业管理委托原告宏泰物业公司实施物业管理服务；物业管理服务期限为前期物业管理，即2015年7月1日至业主大会成立业主委员会选定新的物业服务企业截止；物业管理区域的物业管理服务费收费标准为：住宅每平方米0.4元，门面每平方米1元，杂房车库每平方米0.2元；本合同有效期内，已交付使用物业的管理服务费由宏泰物业公司按本合同约定向物业产权人或使用人收取；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护，消防设施的维护等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。被告宋海良系资兴市梦圆新城小区92栋2单元401房业主，住宅面积90平方米。2015年10月24日，被告准备装修入住梦圆新城小区，并与原告宏泰物业公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：本协议所指的前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理服务；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；物业管理服务费收费标准为：住宅每平方米0.4元，杂房车库每平方米0.2元，商铺每平方米1元；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宏泰物业公司有权要求业主补交，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五交纳滞纳金……如通过诉讼催缴，被告应承担相关费用，包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，被告依约交纳物业管理费至2017年12月，从2018年1月1日起，被告未再交纳物业管理服务费。为此，原告宏泰物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明，资兴市梦圆新城小区至今尚未成立业主委员会。原告确已提供了物业服务，但在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵。上述事实，有《前期物业服务协议》、《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、业主家庭成员表、装修申请表、装修验收表、欠费明细表、催缴通知书、营业执照、户籍证明，被告反映小区公共设施、卫生状况、安全保卫、绿化、等方面的一些照片，以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。本院认为，双方争议的焦点为：1．原告与资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部签订的《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》是否有效，本案原告与资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部签订的《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，上述合同对资兴市梦圆新城小区业主依法具有约束力。被告提出上述合同内的服务条款不清楚，没有公开过，被告可以要求原告将合同内的服务条款公示，但不能以此为由否认上述合同的民事效力。2、原告的收费标准是否与其提供的服务质量相匹配，对于被告提交的证据反映了一些客观事实，既原告在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但确已提供了物业服务，且收费标准相对较低，被告不能以原告服务不到位为由拒交物业服务费，对此要求，本院不予支持。根据《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》及《前期物业服务协议》约定，被告应当按每月每平方米0.4元的标准向原告交纳物业服务费，对原告要求被告向其缴纳物业费864元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，且被告未按时交纳物业服务费并非恶意拖欠，情有可原，结合原告物业管理服务存在一定瑕疵的实际情况，对原告要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。总之，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要双方在履行过程中加强沟通，由业主不断提出质疑、督促物业公司予以改进，以达到更好履行合同的目的。同时，物业服务是一种动态服务，涉及方方面面，出现服务不到位的原因是多方面的。本案中，原告已经提供了物业服务，虽在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但考虑到物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如单个业主以此为由拒交物业服务费，将影响到原告对整个小区的服务水平和质量，不利于维护小区全体业主的根本利益，且对已经交纳物业服务费的业主而言亦有失公平。故单个业主不可以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业服务费，对被告以原告没有全面履行物业服务职责而拒交物业服务费的抗辩，本院不予采纳。如果原告所提供的物业服务导致小区大多数业主对其服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式做出相关决议，依法终止《前期物业管理服务协议》，重新选聘物业服务企业。故原告应针对服务过程中出现的瑕疵及时进行改正，不断提升服务水平，与业主之间相互理解，构建和谐的互动关系，从而形成良性循环，以共建和谐小区，避免此类纠纷的再次发生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宋海良所欠原告郴州宏泰物业服务有限公司物业管理费864元，限被告于本判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋海良负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  刘杜钢二〇二〇年六月八日书记员  何苇杭附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。