陕西省商南县人民法院   民 事 判 决 书      (2020)陕1023民初6号    原告：余某某，男，汉族，陕西省商南县人，居民。   委托诉讼代理人：简永清，陕西秦东律师事务所律师，特别代理。   委托诉讼代理人：邱新茂，陕西秦东律师事务所实习律师，特别代理。   被告：商南县XX社XX社XX社，住所地：陕西省商南县。注册号：XXXXXXXXXXX0612。   法定代表人：杜某某，系湘河中心社主任。   被告：商南县供销合作社联合社，住所地：商南县，统一社会信用代码：xxxxxx。   法定代表人：韩某某，系该联合社主任。   二被告共同委托诉讼代理人：汤小虎，陕西秦东律师事务所律师，一般代理。   原告余景学与被告商南县供销合作社联合社（以下简称“商南供销社”）、被告商南县XX社XX社XX社（以下简称“湘河中心社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）陕1023民初587号民事判决书，被告湘河中心社提出上诉，商洛市中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）陕10民终81号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院于2020年1月2日立案，依法另行组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭审理了本案。原告余某某及其委托诉讼代理人邱新茂，被告商南供销社、湘河中心社及委托诉讼代理人汤小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告余某某向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方2011年8月12日签订的房屋租赁合同无效；2、要求被告退还租赁费180000元并赔偿利息损失，利息按照中国人民银行贷款利息自2011年8月12日支付至清结之日止。事实及理由：2011年8月12日，原告余某某经与商南供销社协商，与湘河中心社签订了房屋租赁合同。合同约定XX社XX镇水沟村水沟街XX组XX号为商某某（2000）字第1208号的所有房屋租赁，约定期限为60年，每20年为一个租赁期限。原告于合同签订之日支付60年全部租金180000元。但该房屋被供销社的职工张某某使用，原告多次找到被告要求将张某某使用的房屋交付未果，致使原告至今无法使用租赁的房屋。且湘河中心社房屋属于国有资产，在出租时未经相关管理部门批准，该行为违反法律规定，此合同属于无效合同，请求判令被告返还财产并赔偿损失。   被告商南供销社、湘河中心社辩称： 1、双方签订的合同为60年，约定为三个期限，每个期限为20年，第一个合同期限是有效的；2、收取的180000元是房租而不是出售的房款，因此原告要求确认合同无效，没有事实依据，请法院依法驳回原告的诉求。   原告提交以下证据：   1、2011年8月12日租赁合同，证明双方对租金、租期以及该宗土地、房屋利用情况进行了约定，本院依法采信。   2、商某某（2000）字第1208号国有土地使用证，证明该宗土地属于国有划拨土地，本院依法采信。   3、湘河中心社出具的收据存根，证明原告向其支付60年的租赁费180000元，本院依法采信。   被告商南供销社与湘河中心社对以上三份证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为湘河中心社收取的180000元是租金，不是卖房款，双方是租赁合同关系，不是买卖合同关系。双方于2011年8月12日签订的租赁合同的内容显示，双方将租赁期限、租金的收取、土地使用证交付以及土地开发、改造、建设、使用等情况进行了约定，证实该合同的实质不是租赁关系，其质证意见本院不予采信。   本院依职权调查的证据：1、张某某调查笔录，证明张某某使用供销社房屋临街房屋3间，库房1间，宿舍1间。且自2011年8月后未交纳租金；2、张某调查笔录，证明张某某使用房屋情况；3、沈某某调查笔录，证明沈某某在余某手上租用供销社临街房屋4间，但未向余某某交纳房租；4、程某调查笔录，证明程某在余某手上租用供销社临街房屋1间，亦未向余某某交纳租金。   本院认定的事实如下：2011年8月12日，被告湘河中心社与原告余某某签订《租赁合同》，将位于XX沟XX社的资产出租给余某某，合同主要约定：为了合理开发利用XX沟XX社闲置资产，加快基层供销社网点建设和改造步伐，达成如下租赁协议：一、租赁范围：XX沟XX社现有资产，以《土地使用证》为准。二、租赁办法及费用：每二十年为一个租期，共租用六十年。每个租期到期前三个月续租下一个租期租赁合同，直至期满。乙方一次性交清全部租金共计壹拾捌万元（180000.00元）。三、租赁后房屋由乙方出资改造建设和使用，办理相关手续费用由乙方承担。四、乙方在承租期内确实需要转租、转让的，须征求并获得甲方的同意。五、乙方改造建设期间，甲方须主动协调相关部门，努力维护乙方的正当权益，确保施工建设工作正常开展。六、乙方改造建成后，必须至少保留一个甲方的经营网点，接受甲方的监督检查。原告余某某于签约当天交租金180000元，被告湘河中心社出具收到租金收据一张并将土地使用证（土地面积1905平方米，建筑面积593.1平方米，房屋共18间）和钥匙交给余某某。其后程某在余某某处租门店1间、沈传某某在余某某处租用门店4间，二人均未缴纳房租。湘河中心社职工张某某使用的临街房屋3间，库房1间，宿舍1间，以其夫妻二人的养老金及工资等问题未解决，拒不将其使用的房屋交与余某某，致使余某某接收湘河中心社的该处其他资产闲置至今。   本院认为，原告余某某与被告湘河中心社签订的房屋租赁合同，约定租赁期限60年，原告一次性将60年的租金180000元缴清，被告将国有划拨土地使用证〔证书号为：商某某（2000）字第1208号〕及钥匙交付原告。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”；第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用证和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；…”。本案中湘河中心社所出租的位于XX镇XX村XX社的土地属于国有划拨土地，在签订租赁合同之前未报相关管理部门批准，该行为违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的属无效合同。因此双方于2011年8月12日签订的房屋租赁合同无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告收取原告的180000元租赁费应当返还原告。原、被告双方未经相关管理部门批准签订的合同，双方均有过错，应各自承担相应的责任。因此，原告主张的利息损失自行承担。被告商南县供销社不是合同当事人不承担责任。   依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，判决如下：   一、原告余某某与被告商南县XX社XX社XX社2011年8月12日签订的《租赁合同》确认无效；   二、被告商南县XX社XX社XX社于本判决书生效之日起三十日内返还原告余某某房屋租金180000元；   三、驳回原告余某某的其他诉讼请求。   案件受理费 4000元，由被告商南县XX社XX社XX社承担。（原告已预交）   如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。   判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的，由申请人自行承担不利的法律后果。   审判长  赵建华   审判员  吴书林   人民陪审员  孙华鑫   二〇二〇年六月十一日                              法 官助 理  李璐              书 记 员  陶丽        1