陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书    （2020）陕0102民初2013号 原告：韩璞，（反诉被告），女，回族，1979年5月19日出生，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址西安市新城区，系西安市昆仑中学教师。被告：张琦超，（反诉原告），男，汉族，1982年8月26日出生，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住址西安市新城区。委托诉讼代理人：潘晓堂，男，陕西淙远律师事务所律师。第三人：西安永盛源房地产营销策划有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：江涛，公司法人。委托诉讼代理人：龙娇，女，西安永盛源房地产营销策划有限公司员工。委托诉讼代理人：屈永刚，男，西安永盛源房地产营销策划有限公司员工。原告韩璞与被告张琦超房屋买卖纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩璞，被告张琦超委托诉讼代理人潘晓堂，第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司龙娇、屈永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩璞向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告返还已付买房定金10万元并赔偿房屋总价20%（195000元），及原告已支付的居间服务费27300元，共计322300元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月1日，原、被告在西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》。合同约定原告购买被告位于西安市新城区XX小区XX号楼XX层XX号个人住房，总价人民币975000元。签约当日，原告如约向被告支付购房定金人民币10万元。被告存在多次违约行为，第一，在办理网签和面签过程中就有违约行为。合同约定“被告应于合同签订后的十个工作日内与原告共同去贷款机构办理贷款申请手续”，但被告却在双方签订的规定时间内编造各种理由推诿，拒接电话微信联系，不配合办理。在合同规定期2020年1月15日，原告向被告发送书面违约告知书并声称被告存在欺诈要报警的情况下，原告于2020年1月17日才出面办理，此时已经违约2日。第二，在办理解押环节中，被告接连用失联、撒谎、推脱等行为拒绝履行合同。根据合同第二条（四）中说明“由于房屋已设抵押，被告应于2020年2月15日前向该房屋贷款机构一次性还清剩余贷款申请，并于2020年3月15日前办理完毕注销抵押登记手续”。自2月15日起，原告及中介方曾多次联系被告，被告要么不接电话要么手机关机，微信也不回，去其住所也未找到被告（家中有人但是不开门）。直到2020年3月12日在居间方向被告发送催告函后用微信回复居间方以“在外地”、“出来十几天了”为由推脱，时至今日，被告依然未完成解押。被告用失联、撒谎搪塞等方式来表明拒绝卖房给原告的行为给原告的行为很明显已经造成根本性违约。其次，在与被告联系沟通的三个月时间里，能看出被告财政状况不好，加上被告几乎失联的行为，让原告觉得被告是一个没有诚信的人，为了不让自己遭受更多经济损失，决定在被告首先根本违约的前提下终止此次买房合同。根据双方签订合同第十条违约责任（二）“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......4.拒绝将房屋出售给乙方的；......甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。双方签订的《居间服务合同》第五条“甲方或乙方违反本合同第四条约定......如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。被告的行为严重损害了原告的利益，故起诉至法院。被告张琦超辩称，1、就被告所述的原告在网签面签的违约行为不予认可。被告在外地有承包合同，2020年元月13日至16日之间均在外地与第三人洽谈承包合同事宜，加之发包方相关人员住院，以及受当时疫情影响未及时回来签订网签合同。在原告通知后，原告连夜赶回 ，协助签订网签合同。2、原告出卖房屋的目的是为了偿还自己债务，因疫情和原因，在被告与原告准备协商后期合同履行事宜时，原告在3月16日向法院起诉，不履行后期合同。合同约定原告第一次支付首付款时间网签之后30日内及2020年2月27日支付405000元，截止起诉前，原告仅支付10万元定金，并未支付405000元，导致被告资金紧张，无法办理被告后期的撤押手续。原告应在2020年月29日前就余款470000元申请公积金贷款，但被告至今未看到原告申请公积金贷款情况。因原告在3月16日起诉，表明原告不愿意履行合同，该房屋就未予解押，且原告已经申请保全，导致被告无法履行解押手续。因原告的违约及拒绝履行合同导致被告被第三人起诉要求承担相关损失，对被告造成的损失原告应当承担赔偿责任。第三人答辩称：本合同签订时间为2020年1月1日。根据合同约定原、被告双方签署合同后十个工作日内办理网签，截止2020年1月15日，我方多次联系，被告称其一直在外地，直到1月17日才办理网签，网签当日办理了面签手续，签订了资金监管手续。同时第三人也通知了被告最迟于3月15日办理完成撤押手续。我方在3月15日之前通过短信、微信、电话、上门等方式通知被告，但被告一直处于失联状态。被告张琦超提出反诉，1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付剩余违约金75000元（违约金175000元，前期支付定金已经折抵10万元违约金）；2、请求判令本诉、反诉诉讼费、律师费1万元均由被反诉人承担。事实与理由如下：反诉人为尽快回笼资金，偿还买车及其他债务，于2020年1月1日与被反诉人、第三人签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”）。三方合同约定被反诉人购买反诉人位于西安市新城区XX小区XX号楼XX层XX号个人住房，总价人民币975000元。三方合同第五条约定被反诉人付款方式为贷款，“乙方于面签当日将首付款（人民币）500000.00元（不包括前期支付全部订金）以房管局监管支付方式支付甲方”；“乙方向公积金贷款申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为人民币375000元。双方应于网签审核通过10个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该部分款项有贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户”。签约当日，被反诉人向反诉人支付了购房定金人民币10万元。2020年1月7日，双方又签订了《存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定“......房屋成交价格为875000元......首付加贷款方式付款......双方应在2020年1月29日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款405000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户......买受人应在2020年1月29日前就余款470000元向公积金贷款机构申请贷款支付。”反诉人于2020年1月17日办理了网签，并于当日签订《二手房交易结算资金监管协议》，已配合被反诉人履行了房屋买卖合同的所有约定。但被反诉人并未按照约定在2020年2月27日之前将首付款支付至监管账户，被反诉人至今未完成公积金贷款的审批工作，因被反诉人的违约行为导致反诉人无法获取房款，无法完成涉案房屋的抵押权注销登记。反诉人为了履行合同积极做出各种准备工作，积极向其他小贷公司申请贷款以便在约定时间内完成房屋抵押权注销登记。因疫情期间，所有小贷公司均无法办理资金贷款协议，导致抵押权注销登记推进缓慢。反诉人曾要求被反诉人尽快按照合同约定支付第一笔405000元资金，并将余款470000元向公积金完成申请贷款审批支付，以便于反诉人能够将涉案房屋撤押，但是被反诉人至今未完成第一笔资金以及公积金贷款的审批。买卖合同约定的涉案房屋的抵押权注销登记日期为2020年3月15日之前，在反诉人积极准备撤押并履行合同过程中，被反诉人于2020年3月16日向法院提起诉讼，要求反诉人承担违约责任，被反诉人以实际行为拒绝购买涉案房屋，被反诉人的行为属于严重恶意违约，应按照合同约定向反诉人支付违约金。原告韩璞对反诉辩称，答辩人不存在违约行为，请求法院驳回反诉人的诉讼请求，判令本诉和反诉诉讼费等相关费用均由反诉人承担。    第三人对反诉辩称，对被告的反诉请求不予认可，原告在房屋还在抵押状态下无法办理公积金贷款申请，网签当日明确告知被告必须尽快办理撤押手续。被告称因原告方的原告没有打款，我方不予认可。按照二手房交易流程，首付款也是直接打至监管账户而非被告的个人账户。被告一直配合度不高，联系不上，所以我们建议原告等房屋解押手续完成之后再支付首付款。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原、被告在第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下签订了《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”）。三方合同约定原告购买被告位于西安市新城区XX小区XX号楼XX层XX号个人住房，总价人民币975000元；三方合同约定“该房屋已设定抵押，甲方应于2020年2月15日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款的申请，并最迟应于2020年3月15日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担”。签约当日，原告向被告支付购房定金人民币10万元，有转账记录在卷为证。原、被告在第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司居间斡旋下于2020年1月17日签订了《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定房屋成交价格为875000元，支付方式为首付加公积金贷款，约定“交易双方应在2020年1月29日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款405000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户......买受人应在2020年1月29日前就余款470000元向公积金贷款机构申请贷款支付”。原、被告于2020年1月17日签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定“对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90日内将购房首付款人民币405000元存入专用账户并及时办理银行按揭手续”。买卖合同对违约责任约定：“出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的，视为违约......出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）”。“交易双方任何一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包含但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）”。原告于2020年1月1日向第三人西安永盛源房地产营销策划有限公司支付居间费用27000元。上述事实,有《房地产买卖三方合同》、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、转账记录、收据、微信聊天记录、催告函、违约告知书、当事人的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告签订《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。被告违反合同约定,不按期办理完毕涉案房屋注销抵押登记手续，致使合同履行不能，应当承担违约责任。买卖合同对违约责任作了明确约定“出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的，视为违约......出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）......交易双方任何一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包含但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）”。故原告主张要求解除合同并要求被告返还定金、服务费及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金，在原告未提供相应证据证明自己实际损失的情况下，本院酌情调整为100000元。关于被告的反诉，因被告提供的证据不能证明原告具有违约行为，故被告的反诉不成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告签订的《存量房买卖合同》解除。二、被告张琦超于本判决生效后十日内向原告韩璞返还已付买房定金100000元、支付违约金100000元、居间服务费27000元，共计227000元。三、驳回被告张琦超的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6258元，减半收取3219元；反诉费837元，减半收取419元；保全费2172元，均由被告张琦超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                            审  判  员  郭  敏                             二〇二〇年六月十五日                          法 官 助 理   梁嘉玮                         书   记  员   孙  新  1