福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2384号 原告：福建星海物业管理有限公司，住所地福建省平潭县翠园北路367号星海湾1号A1幢1单元一层。 法定代表人：冯佳佳。 委托诉讼代理人：高斌，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘小萍，女，该公司员工。 被告：林美玉，女，1972年1月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林顺全，平潭综合实验区远大法律服务所基层法律服务工作者。 原告福建星海物业管理有限公司（下称星海物业公司）诉被告林美玉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年6月2日依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告星海物业公司委托诉讼代理人高斌、刘小萍、被告林美玉委托诉讼代理人林顺全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星海物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令林美玉向星海物业公司支付物业服务费7373.6元（自2016年1月1日至2018年2月28日止）；2．依法判令林美玉向星海物业公司支付公共区域的水电费公摊费2353.07元（自2015年1月1日至2018年2月28日止的公摊费用）。3．依法判令林美玉向星海物业公司支付逾期支付物业费的违约金（以前款所含各月物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，分别自当月11日起算至被告林美玉实际付清之日止，暂计至2018年2月28日为人民币8838.96元）。4．判令林美玉承担本案的全部诉讼费。事实和理由：林美玉购买位于福建星海房地产有限公司开发的“星海湾1号”9#楼02单元1802室房产，该房产面积141.8平方米，用途为住宅，该房产于2014年12月20日交付林美玉。2014年12月20日林美玉与星海物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后，星海物业公司依约为林美玉提供物业服务，林美玉未依约交纳物业费7373.6元（自2016年1月至2018年2月止共26个月）和公共区域水电公摊费2353.07元（自2015年1月1日起至2018年2月28日止），并要求其支付违约金（违约金按日千分之三计算），虽经星海物业公司催讨，林美玉未交纳物业服务费、水电公摊费、违约金等相关费用，特提起诉讼。 林美玉辩称，1．星海物业公司于2020年5月15日提起诉讼，故2017年5月15日前的物业费、水电公摊费已经过了诉讼时效；2．案涉房产已被法院判决解除合同，判决书生效时间应在2017年10月份，故物业费及水电公摊费应截住到2017年10月份；3．根据《前期物业管理服务协议》第四条第八项第2小点，约定的物业服务费包含了水电公摊费，且水电公摊费是原告星海物业公司单方计算的，合同对户数及总面积没有注明，十分不严谨；4．合同约定违约金日千分之三是无效的；5．林美玉的3000元装修押金在星海物业公司，可折抵物业费；6．林美玉丈夫为星海物业公司装修样品房产生材料费1850元、公费300元，星海物业公司可实事求是扣减。上述的费用足以抵扣物业费等相关费用。请求驳回星海物业公司全部诉讼请求。 星海物业公司为支持其诉讼主张向本院提交证据如下： 1．《房屋交接验收表》复印件、《业主/使用人基本情况登记表》复印件、业主身份证复印件，旨在证明：林美玉系案涉房屋的业主。 2．《前期物业管理服务协议》，旨在证明：星海物业公司是合法的物业管理服务公司的事实。 3．缴费催款通知书、寄件凭证及回执复印件，旨在证明：星海物业公司向林美玉催讨物业费的事实。 4．公示清单、公示照片复印件，旨在证明：林美玉未缴纳水电公摊费2353.07元。 5．福建星海房地产有限公司证明及平潭县人民法院（2017）闽0128民初108号民事判决书，旨在证明：案涉商品房解除合同的判决于2018年2月28日生效，林美玉缴纳物业服务费和水电公摊费截住的时间为2018年2月。 本院经审理认定事实如下： 林美玉系案涉小区9#楼02单元1802室房产业主，面积141.8平方米，属住宅物业，每月物业服务费为每平方米2元。 2014年12月20日，林美玉与星海物业公司签订1份《前期物业管理服务协议》，其中约定：物业名称：星海湾1号，物业类型：住宅（商铺）；第四条：公共区域水电费按实际用量按房屋面积分摊收取。2．乙方缴纳费用时间：每月10日前；3．住宅按产权面积每月每平方米：2元；第十条：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或法律诉讼。 星海物业公司于2019年12月19日以林美玉自2016年1月1日起至2018年2月28日拖欠物业费，自2015年1月1日起至2018年2月28日拖欠水电公摊费为由向本院提起诉讼，于2020年3月6日撤回起诉，于2020年5月15日提起本案诉讼。 本院认为，林美玉与星海物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照物业管理服务合同的约定行使各自的权利，履行各自的义务。林美玉在星海湾1号小区购置案涉商品房，作为星海湾1号小区的业主理应按案涉合同交纳物业费。 星海物业公司提出要求林美玉支付物业服务费的主张，对此，林美玉提出星海物业公司追索2017年5月之前的物业服务费已经超出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”星海物业公司于2019年12月19日提起本案诉讼，其提交向林美玉发送催款通知书旨在证明本案诉讼时效发生中断，但催款通知书为星海物业公司单方制作，并无证据证明林美玉已收到上述催款通知书或者星海物业公司曾以其他方式向林美玉进行催讨，故对林美玉提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。星海物业公司追索2016年12月之前的物业服务费确已超过诉讼时效，案涉商品房解除合同的判决于2018年2月28日生效，因此，本院仅可支持星海物业公司追索2017年1月至2018年2月期间的物业服务费3970.4元（计算方式：2元/月/平方米＊141.8平方米＊14个月）。 星海物业公司提出林美玉应支付公共区域的水电费公摊费2353.07元（自2015年1月1日至2018年2月28日止的公摊费用）的诉讼主张，涉案物业合同对水电公摊费的收取标准约定不明，星海物业公司仅提供其单方制作水电公摊费用清单为据，未能提供小区实际公共水电开支费用发票等证明材料相佐证，因此，星海物业公司该项诉讼主张事实依据不足，不予支持。 星海物业公司提出林美玉按日3‰标准逐月计算违约金的诉讼主张，该标准过高，本院酌定自逾期之日按年利率6%的标准计算。林美玉其他抗辩主张，理由不足，本院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、林美玉应于本判决生效之日起十日内向福建星海物业管理有限公司支付物业服务费3970.4元； 二、林美玉应于本判决生效之日起十日内向福建星海物业管理有限公司支付逾期交付物业服务费的违约金（拖欠的物业服务费期间为2017年1月至2018年2月，每月物业费为283.6元，违约金按年利率6%计算，均从次月起计算至实际缴清之日止）； 三、驳回福建星海物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费264元，减半收取132元，由林美玉负担25元，由福建星海物业管理有限公司负担107元。 本判决为终审判决。 审判员  叶禹 二〇二〇年六月十二日 书记员  林芳