辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1061号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵宝升，男，1977年6月17日出生，满族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：高阳，赵宝升妻子。被上诉人（原审原告）：高阳，女，1978年4月14日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人赵宝升、高阳房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2019）辽1002民初2547号《民事判决书》。二、判决上诉人不予支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在房屋所有权证书办理过程中存在不可抗力因素。房屋竣工后，上诉人就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照己于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是上诉人的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，且本案存在不可抗力的情况，因此上诉人不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，上诉人与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致上诉人于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是上诉人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。赵宝升、高阳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵宝升、高阳向一审法院起诉请求：判令被告支付承担逾期办理房屋所有权证的违约金32690.89元（自2016年11月15日+180天起按每日万分之一暂计算至2019年6月15日）、退赔房屋面积差异价款20745.31元，合计53436.20元，并配合原告办理房屋所有权证，并承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2016年4月26日，赵宝升、高阳与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵宝升、高阳购买辽宁中南置地有限公司开发的位于辽阳市白塔区商品房一处。该房屋建筑面积111.84平方米，单价为每平方米3,830.94元，总价款为428452元。该合同第七条、第八条约定：买受人应于合同签订之日支付首期房价款148452元，余款28万元申请公积金贷款支付。逾期60日内按应付房款的万分之一支付违约金；逾期超过60日的，按应付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十一条、第十二条约定：辽宁中南置地有限公司应当在2016年11月15日前向二原告交付该商品房屋。逾期90日内按不低于已付房款的万分之一按日计算支付违约金；逾期超过90日的，按已付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。协议签订后，赵宝升、高阳向辽宁中南置地有限公司交付了购房款，辽宁中南置地有限公司于2016年12月16日向赵宝升、高阳发送入住须知后将案涉房屋交付原告，该房屋实测面积为107.45平方米，于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，登记权利人为辽宁中南置地有限公司。另查明，2019年6月26日，高阳向辽宁中南置地有限公司出具承诺书，载明赵宝升、高阳就上述房屋预测面积与实测面积的差异同意按实测绘面积多退少补的方式处理购房款差价，并不就此事追究辽宁中南置地有限公司的任何责任。辽宁中南置地有限公司在高阳出具上述承诺书后以转账方式向高阳银行卡转入房屋面积差价款16817元。一审法院认为，赵宝升、高阳与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。双方在上述《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2016年12月16日起180日内即2017年6月14日前办理房屋所有权证书，但辽宁中南置地有限公司未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为赵宝升、高阳办理房屋所有权证条件，辽宁中南置地有限公司应履行为赵宝升、高阳办理房屋所有权证的义务，赵宝升、高阳作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大，故该部分损失应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年6月15日计算至2018年8月2日止，共计413天，违约金为17695.07元（428452元＊0.01%＊413天）。双方已就房屋面积差异自行处理完毕，辽宁中南置地有限公司已按双方约定向赵宝升、高阳给付了房屋面积差价款，故对赵宝升、高阳的相关请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、辽宁中南置地有限公司向赵宝升、高阳支付逾期办理房屋所有权证书违约金17695.07元；二、辽宁中南置地有限公司为赵宝升、高阳办理位于辽阳市白塔区房屋的房屋所有权证；三、驳回赵宝升、高阳的其他诉讼请求。上述款项于判决生效后10日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568.00元（已减半收取），由赵宝升、高阳负担447.00元，由中南置地有限公司负担121.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于出卖人的原因，买受人未能按约定取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。上诉人辽宁中南置地有限公司关于逾期办理房屋权属证书系不可抗力原因其不应承担违约责任的上诉理由，其主张的天气情况在本案中不属于不可抗力免责情形，双方对逾期办照违约金的计算有明确约定，其应按合同约定承担相应责任，该上诉请求不能成立，不予支持。综上所述，辽宁中南置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,136.00元，由上诉人辽宁中南置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇二〇年六月三日法官助理高石书记员李玉