黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民再15号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：大庆市让胡路区惠众便民市场，原住所地大庆市让胡路区龙南北方市场（现已被拆）。经营者：王艳菊，女，1964年9月5日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘慧，黑龙江鸿大律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李红梅，女，1975年7月18日出生，汉族，住黑龙江省密山市（原被申请人大庆市让胡路区李红梅咱家香肠店已注销，故变更其经营者李红梅为被申请人）。委托诉讼代理人：黄海龙，黑龙江智胜律师事务所律师。再审申请人大庆市让胡路区惠众便民市场（以下简称惠众市场）与被申请人李红梅房屋租赁合同纠纷一案，大庆市让胡路区人民法院于2018年10月9日作出（2018）黑0604民初2023号民事判决。李红梅不服，提出上诉，本院于2019年3月16日作出（2019）黑06民终313号民事判决。惠众市场不服,向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2020年3月23日作出（2020）黑民申7号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。惠众市场委托诉讼代理人刘慧、李红梅委托诉讼代理人黄海龙参加“云间审判”线上庭审。本案现已审理终结。惠众市场申请再审称，二审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1.二审法院认为申请人取得对案涉市场的实际经营与控制（通过对（2016）黑0604民初5537号和（2017）黑06民终1253号民事判决的执行），认为案涉房屋的变动可以参考物权变动，其在我方占有前与被申请人签订的租赁合同我方应当继受，但适用“物权变动不破租赁”的前提，应当是以合法占有、有权占有、租赁合同合法、有效为前提，才对占有物享有使用、处分、收益的权利，而2016年9月12日，大庆市让胡路区市场监督管理局已经撤销了大庆市让胡路区新新北方便民市场（以下简称新新市场）的工商登记，并对营业执照及公章回收销毁。2016年9月13日，大庆市让胡路区市场监督管理局在《大庆晚报》上对其作出的《关于撤销大庆市让胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》进行了公告。所以，被申请人应视为已知晓新新市场被取缔、其占有市场应为无权占有、非法占有。2016年9月28日，大庆市让胡路区市场监督管理局在惠众便民市场发布公告，向公众告知（2015）龙行初字第178号行政判决的判决事项及该局已执行判决恢复了惠众市场的设立登记并撤销了新新市场的注册登记等事项，并明确告知“目前，该市场的合法经营主体为大庆市让胡路区惠众便民市场，经营者为王艳菊”。被申请人明知新新市场已经被取缔，仍于2016年11月3日与没有经营资格的新新市场签订租赁合同，该合同无效，不符合适用“物权变动不破租赁”规则，并且被申请人无法提供银行流水或取款记录等有效证据来证明自己实际履行了付款义务。本案中租金给付也存在虚假给付的重大问题。被申请人不是善意第三人，其与新新市场签订租赁合同的行为应当是恶意串通损害他人财产利益的行为。新新市场不能因非法占有而对市场享有处分、收益权利。其与被申请人签订的合同也应当是无效合同。二审法院对已注销的新新市场经营者对惠众市场房屋的占有及与他人签订合同的行为认定为有效，是对拒不执行生效判决、恶意占有他人所有物行为的鼓励，新新市场的诞生本身就是违法犯罪行为的产物，在被取缔后仍与他人缔约的行为是诈骗行为、犯罪行为。假如被申请人确实向新新市场交纳了租金，那被申请人明知、应知市场经营者变更，仍向非法经营者缔约、交纳租金的行为本身存在重大过错，不是善意第三人，新新市场隐瞒事实与他人缔约存在犯罪故意，所以被申请人可以向原新新市场及赵同昌等以不当得利主张返还费用，用法律评价新新市场的犯罪行为，但不能以此对抗申请人要求其交纳租金的主张，也不能要求同样是受害者的惠众市场为犯罪行为买单。2.2017年11月3日申请人重新开始经营市场，被申请人仍在市场经营，视为申请人与被申请人在事实上形成了房屋租赁合同法律关系并存续至2018年11月6日，被申请人使用了申请人的房屋一年，理应交纳租赁费12万元。再审请求：请求被申请人给付租金每月1万元，共计12万元。李红梅辩称，一是申请人于2017年11月3日通过强制执行取得市场经营权；二是被申请人于2017年10月23日向当时的实际经营者支付了下一年度租金。1.物权变动不破租赁是租赁关系中的基本原则。2016年11月3日，被申请人与当时的管理者赵同昌签订租赁合同并已履行租金交付义务。此后，无论市场经营者怎么变更，不应该影响被申请人的权益，申请人应该向赵同昌主张权利。2.同一个市场只是名称在变化，不应重复收取租金。被申请人从进入市场就是赵同昌在管理，被申请人基于合理信赖而与其经营的市场签订合同并支付租金，本案涉及的租金，被申请人也已支付。无论谁来争夺市场经营权，被申请人只能将租金交予一方，就是当时的管理者，不能让租户重复支付租金。3.被申请人对市场经营者之间的权利争夺并不清楚。被申请人只是小商贩，怎会知道市场经营者之间的复杂关系，而且市场的管理者一直都是赵同昌，至于说登报、公告并不能理所当然认为被申请人已知情，因为2017年11月3日之前，一直都是赵同昌在管理，被申请人已经尽到了合理的注意义务。4.申请人实际经营市场期间给被申请人造成损失应予补偿。2017年11月3日，申请人取得市场经营权后，以不交钱就断电为由要挟被申请人，被申请人无奈交付1000元，但申请人2017年12月还是采取了断电措施，导致被申请人无法经营，给被申请人造成了巨大损失。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。惠众市场向一审法院起诉请求：1．判令解除惠众市场与咱家香肠店之间的租赁合同；2．判令咱家香肠店立即腾退商业摊位；3．判令咱家香肠店自2017年11月3日按月租金5000元标准支付摊位租金直至实际迁出止；4．判令咱家香肠店承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月1日，王艳菊办理了惠众市场的营业执照。2015年4月14日，案外人赵同昌持虚假的授权委托书，以王艳菊的名义申请办理惠众市场的注销登记。次日，赵同昌申请办理新新市场的注册登记。2015年4月18日，大庆市让胡路区市场监督管理局注销了王艳菊惠众市场的注册登记。2015年4月23日，大庆市让胡路区市场监督管理局为赵同昌办理了新新市场的营业执照。2015年10月21日，王艳菊向大庆市龙凤区人民法院提起行政诉讼，大庆市龙凤区人民法院经审理后作出（2015）龙行初字第178号行政判决，以赵同昌在注销王艳菊工商登记过程中提交了虚假的授权委托书，导致注销登记行为与事实不符，主要证据不足为由，判决撤销大庆市让胡路区市场监督管理局注销王艳菊经营主体资格的行政行为及（庆让工商）个体登记销字（2015）第237号《准予注销登记通知书》。判决生效后，大庆市让胡路区市场监督管理局恢复了王艳菊惠众市场的经营主体资格及工商登记，于2016年7月29日重新为王艳菊颁发了惠众市场个体工商户营业执照。2016年9月12日，大庆市让胡路区市场监督管理局撤销了赵同昌于2015年4月23日注册的新新市场的工商登记。2016年9月13日，大庆市让胡路区市场监督管理局在《大庆日报》上对其作出的《关于撤销大庆市让胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》进行公告。赵同昌不服该撤销登记行为，提起行政诉讼，以败诉告终。2016年9月28日，大庆市让胡路区市场监督管理局作出公告，内容为“……我局于2016年7月28日依法执行该判决，恢复了大庆市让胡路区惠众便民市场的设立登记。2016年9月12日，我局依法撤销赵同昌2015年4月23日的注册登记。目前，该市场的合法经营主体为大庆市让胡路区惠众便民市场，经营者为王艳菊”。2016年11月3日，赵同昌的工作人员田崎良以新新市场的名义与咱家香肠店签订房屋租赁合同一份，约定由咱家香肠店租赁市场摊位三年，自2016年11月10日至2019年11月10日，每年租金12万元，每年10月15日前交纳。2017年10月23日，咱家香肠店交纳摊位租金12万元，田崎良为其出具了收据一份并加盖新新市场公章。2017年11月，惠众市场通过申请法院强制执行实际取得市场经营权，开始向市场各摊位租户收取租金。2017年11月3日，咱家香肠店向惠众市场预付了2017年11月份的部分租金1000元，在惠众市场为咱家香肠店出具的收据中还注明“原房租不变，月底不交齐自动撤出”。此后，惠众市场多次向咱家香肠店催交租金，但咱家香肠店一直未予交纳。一审判决结果：一、解除惠众市场与咱家香肠店的店铺摊位租赁合同；二、咱家香肠店于本判决生效十日内将摊位返还给惠众市场；三、咱家香肠店按每日164元的租金标准向惠众市场给付租金（自2017年11月3日直至本判决生效之日，应扣除咱家香肠店已交纳的租金1000元），并自本判决生效次日起按164元的日租金标准给付惠众市场租金损失直至咱家香肠店实际返还摊位之日。案件受理费1300元，减半收取650元，由咱家香肠店承担。李红梅（咱家香肠店）不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行摊位租赁合同，不向惠众市场支付2017年11月3日至2018年10月22日的租金116055元。本院二审另查明，惠众市场于2017年11月3日通过（2016）黑0604民初5537号和（2017）黑06民终1253号民事判决的执行取得案涉市场的实际经营和控制权。又查明，咱家香肠店于2018年11月6日之前已将商业摊位返还惠众市场，惠众市场已经接收。本院二审认为，案涉租赁合同是否适用“物权变动不破租赁”原则问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，就本案而言，案涉标的物经（2015）龙行初字第178号行政判决确认了惠众市场的经营权、通过（2016）黑0604民初5537号和（2017）黑06民终1253号物权确认案件民事判决，确认了惠众市场的占有、使用等权利。虽然案涉标的物并未办理物权初始登记及变更等手续，法院的强制执行行为也只是将案涉标的物转移占有进行了交付，对占有、使用、管理等权利进行了执行，且至2017年11月3日才予以执行。就民事诉讼、民事权利而言，2017年11月3日法院执行以后，惠众市场才实际上取得了对市场及案涉房屋的经营管理的权利，而本案涉及的租赁合同签订及咱家香肠店向新新市场交纳2017年-2018年租赁费用的行为均发生在法院执行之前，该时新新市场既有权利外观（因未向工商管理部门缴回而持有新新市场的营业执照），事实上又管理、控制着市场，而咱家香肠店对于新新市场与惠众市场之间的纠纷并不知情，亦无过错。综上，应确认新新市场与咱家香肠店的租赁合同及交纳租赁费用的行为有效，对权利（部分）变动后的租赁行为继续有效，应继续履行至租期限届满。惠众市场主张咱家香肠店仍需向其交纳2017年11月3日至实际搬出房屋之日止的商业摊位使用费用，没有法律依据。另，本院受理本案之后，咱家香肠店已经于2018年11月6日之前将店铺返还惠众市场，惠众市场已经接收案涉店铺，基于以上事实，新新市场和咱家香肠店之间以及惠众市场和咱家香肠店之间的摊位租赁合同事实上已自行解除，故惠众市场主张解除租赁合同、要求咱家香肠店立即腾退商业摊位已无事实依据，故对原审判决判项中的该项内容予以纠正。原审认定事实清楚，适用法律错误，应依法予以纠正。至于新新市场与惠众市场之间因市场经营权变动行为产生的后果，应由双方另行解决。二审法院判决：一、撤销大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初2023号民事判决；二、驳回原审原告大庆市让胡路区惠众便民市场的诉讼请求。一审案件受理费用650元，二审案件受理费2621元，由被上诉人大庆市让胡路区惠众便民市场承担。再审中另查明，该市场因违建已于2019年被拆，现已不存在，但工商执照仍未注销。本院再审认为，本案争议焦点在于：1.李红梅是否已向新新市场原经营者赵同昌交纳12万元租金；2.如李红梅确已交纳12万元租金，李红梅的行为是否为善意。关于第一个焦点问题，本院认为，原审中，李红梅提交2016年11月3日其丈夫徐国刚与田崎良（赵同昌的工作人员）签订的房屋租赁合同一份，该合同约定每年租金12万元，每年10月15日前交纳。李红梅同时提交一份2017年10月23日12万元租金收据，证实其已按合同约定实际交纳下一年度租金。李红梅主张该款系通过现金在市场管理办公室交纳。通过查阅便民市场起诉对青烤鹅店、于刚火烧店、孙红水果店同类案件卷宗，对青烤鹅店、于刚火烧店、孙红水果店提交的租金收据与本案李红梅提交的收据外观形式均一致。市场内另一商户孙红作为证人出庭作证，证实其与李红梅一样，一直与赵同昌签订合同，将租金交给赵同昌。2017年交纳租金时，李红梅以现金交纳，证人当时在场，赵同昌、田崎良也在场，当场出具的收据，都是提前一个月交下一年租金。综上，合同、收据、市场内其他商户的收据及证人证言相互结合，能够证实李红梅虽不能提交银行流水或凭证，但可以认定李红梅确已向赵同昌实际交纳了2017年至2018年度租金12万元。关于第二个焦点问题，本院认为，大庆市让胡路区市场监督管理局虽于2016年7月28日恢复了惠众市场的设立登记，王艳菊自此恢复了其作为惠众市场的经营者身份，可以履行市场经营者的权力。但惠众市场自认因赵同昌霸占办公室及市场不走，经营者王艳菊通过民事诉讼后实际于2017年11月法院强制执行程序才得以进驻市场实际行使经营权。惠众市场主张已于2016年9月将大庆市让胡路区市场监督管理局于2016年9月28日作出的公告张贴于市场必经之路，在进出市场电线杆上和各家商贩的板房门上均予以张贴，但不能提交视频、照片等相应证据予以证实，亦不能提交大庆市让胡路区市场监督管理局进行过张贴的证据，而李红梅不予认可，主张未见过张贴的公告，其是在2017年11月5日王艳菊张贴的交纳租金通知书上才得知王艳菊是经营者，此时其已交纳完12万元租金，故惠众市场不能提交证据证实其已通过明示方式告知李红梅经营权变动一事。惠众市场经营者王艳菊与新新市场经营者赵同昌之间的行政、民事诉讼虽历经几年时间，但作为普通的经营商户，李红梅对市场经营者之争，即使有所耳闻，亦不存在需得随时关注案件进展及各方胜败的义务，且李红梅自进入市场经营以来一直将租金交予赵同昌，在未得到另行特别告知的情况下，根据交易习惯，仍将下一年度租金交予赵同昌。事实上，赵同昌当时仍在管理、控制市场，故李红梅在不知情的情况下向赵同昌交款的行为应为善意，本身亦不存在故意或重大过失。大庆市让胡路区市场监督管理局于2016年9月13日在《大庆日报》中发布的公告，公告内容为“我局作出的《关于撤销大庆市让胡路区新新北方便民市场注册登记通知书》已撤销大庆市让胡路区新新北方便民市场的注册登记，限经营者赵同昌于2016年9月15日前，将大庆市让胡路区新新北方便民市场营业执照正副本交回我局，逾期不缴，声明作废”该公告内容是对行政机关作出的撤销登记通知书的公示，不能视为是对市场商户的公示。故对惠众市场请求李红梅给付12万元租金的再审请求不予支持，惠众市场可另行向赵同昌主张权利。综上，本院二审判决驳回惠众市场的诉讼请求结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2019）黑06民终313号民事判决。本判决为终审判决。审判长 由 艳审判员 陈世余审判员 崔明威二〇二〇年六月三日法官助理王宇奇书记员傅艳杰