北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再39号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：陈典喜，男，1963年1月11日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：郭嘉婕，北京方嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钊，北京方嘉律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：马琳，女，1980年7月23日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：宋希振，北京市宝隆律师事务所律师。再审申请人陈典喜因与被申请人马琳租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）京03民终13511号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京民申3818号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈典喜之委托诉讼代理人郭嘉婕、王钊，被申请人马琳及其委托诉讼代理人宋希振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈典喜申请再审称，请求撤销（2018）京03民终13511号民事判决第一、二、四项，依法改判马琳在扣除我应当支付的水费、供暖费共计4062.85元后，向我退还租金、押金共计99213元，本案一审、二审、再审的诉讼费由马琳承担。事实与理由：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决我给付马琳2016年7月1日至2017年6月10日期间租金243052元，缺乏证据证明。不论二审判决是否正确，即使按照二审法院的计算方式计算，结果应是179544元，而非二审判决的243052元。二、二审判决适用法律错误。二审法院未按照补充合同约定的标准计算合同提前解除后期内租金，而是按照租赁协议约定的标准计算租金并判令我补足租金，明显违背当事人双方约定，属于适用法律错误。根据补充合同第2条、第3条的约定，即便租赁协议提前解除，承租人也仅需按照解除前的租金标准支付租金。由于承租方的原因导致解除租赁合同的，前期降免的租金应当全额支付，由于非承租方的原因导致解除租赁合同的，前期降免的租金无须补足，按照双方约定租金标准支付完毕即可。在马琳和我自愿签署的补充合同中对于租金标准进行调整，且二审判决已经认定租赁协议解除的责任并非在我的前提下，仍然判决我按照租赁协议约定标准计算租金并确定我的民事责任，违背了当事人双方的约定。三、二审判决存在遗漏和超出诉讼请求的情形。1.马琳起诉要求我支付解除合同违约金，而非要求我支付逾期支付租金的违约金，一审法院将我逾期支付租金违约金与马琳提前解除合同违约金予以抵销，二审法院予以维持，属于超出诉讼请求进行判决。2.二审法院并未对我反诉请求马琳退还2017年6月10日至6月30日剩余租金进行判决，属于遗漏诉讼请求的情形。被申请人马琳辩称，不同意陈典喜的再审请求及理由。事实与理由：一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果过于偏袒陈典喜，有失公道。基于对二审法院的尊重，我才没有申请再审。违约的是陈典喜，按照合同约定，我的一审诉讼请求都应当得到法院的支持。二、二审判决陈典喜向我支付租金243052元，已经非常照顾陈典喜了，陈典喜的计算方法是错误的。三、降低租金的补充合同的前提条件是陈典喜全面履行合同，不能中途退租，前期降的租金后期等额涨回来，保证我租赁期内的租金总额不变。在实际履行合同中，陈典喜未按合同约定支付租金，以自己的行动表示了解除合同，因此租金只能按照合同当初约定的标准计算。按照补充合同关于租金总额不变的原则规定，在扣除保证金后，应当判决陈典喜再向我支付租金447579元。四、二审判决没有超出我的一审诉讼请求。马琳向一审法院起诉请求：1、判令陈典喜立即向我支付2015年9月9日至2015年12月31日期间的租金265437元；2、判令陈典喜立即向我支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金299262.6元；3、判令陈典喜立即向我支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的水费187元、供暖费3875.85元；4、判令陈典喜向我支付违约金140940元；5、判令陈典喜赔偿我经济损失419840元；6、判令陈典喜承担本案的全部诉讼费用。陈典喜反诉请求：1、判令马琳向我支付迟延交房违约金142424元；2、判令马琳退还我2017年6月10日至30日的剩余租金32063.85元；3、判令马琳退还我押金71212元；4、判令马琳向我支付提前解除合同违约金91611元；5、判令马琳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月14日，马琳作为出租人（甲方）与陈典喜作为承租人（乙方）在居间人大连一方物业管理有限公司北京分公司提供居间服务的情况下签订了《通州北苑项目三方租赁协议》，约定甲方将其名下的案涉商铺（面积共计117.06平方米）出租给乙方，租赁期限约定为2015年6月1日至2020年6月30日，甲方暂定于2015年6月1日前将案涉商铺交付给乙方；租金标准支付方式为427269元每半年，押一付六，押金为71212元；如果甲方延期交付房屋达90日的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；如收房时间提前或延迟，租期及免租期相应提前或顺延；如因甲方原因未能按时将房屋交予乙方使用，甲方需承担违约责任，并赔偿乙方两个月的房租作为违约金，开发商通知延期收房除外；免租期为30天，自2015年6月1日至2015年6月30日。此外，该合同还约定了其他内容。因马琳于2015年6月1日并未取得案涉商铺，故未能在该合同暂定时间将案涉商铺交付给陈典喜。该份合同亦未能履行。2015年8月9日，马琳作为出租人（甲方）与陈典喜作为承租人（乙方）在居间人大连一方物业管理有限公司北京分公司提供居间服务的情况下签订了《通州北苑项目三方租赁协议》，约定甲方将其名下的案涉商铺（面积共计117.45平方米）出租给乙方，租赁期限约定为2015年8月9日至2020年9月8日；租金标准支付方式为428692元每半年，押一付六，押金为71212元；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；如乙方或甲方未提前90日通知对方的，并按月租金的200%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金；如乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；本合同第一年和第二年租金857385元、第三年和第四年租金900254元、第五年租金943123元；免租期为30天，自2015年8月9日起至2015年9月8日止为免租期，免租期内承租方无需向业主缴纳租金但需缴除租金以外的其他费用；免租期后，如燃气还未开通，以燃气开通日起算租金；下次租金支付时间应提前30日支付。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订当日，马琳将案涉商铺交付陈典喜，陈典喜向马琳支付押金71212元及租金427269元。2016年5月24日，马琳与陈典喜签订了一份《补充合同》，载明：“基于2015年8月9日双方签订的租赁合同在履行中产生一些争议，承租方因经营遇到暂时的困难，请求出租方降免租金，经双方协商一致，达成以下补充协议：1、出租方免除承租方2015年9月9日到2015年12月31日期间的租金；2016年7月1日到2017年6月30日的租金，于2016年6月30日前支付50%；余款2016年8月31日前一次性付清。以后各期的租金仍按原合同约定时间支付。2、2016年7月1日到2017年6月30的租金标准降按13元每平方米每月（此处系双方笔误，应为13元每平方米每日）的标准收取；此后租期的租金标准仍然按原合同标准执行，如承租方经营困难，需要降低的租金双方另行协商。2018年7月1日后，前期降低租金再等额涨回来，租赁期间的租金总额不变。3、承租方如果不按期支付租金，除按原合同约定支付违约金之外，再按所欠租金数额的1%，按日计算向出租方支付利息。在合同有效期内，由于承租方的原因导致解除租赁合同的，前期降免的租金应当全额支付，另外再承担违约责任。装修部分不得损坏，无偿移交出租方所有，否则按违约行为处理。4、在合同有效期内，由于承租方的原因导致解除租赁合同，导致出租方六个月内房屋不能及时出租的损失，由承租方负责；二个月以内及时出租的，违约责任按原合同执行。5、因使用房屋经营活动所产生的一切税费和经营风险责任、意外伤害责任以及其他责任均由承租方承担。6、双方自愿对各自的人身和财产向保险公司投保。因意外或不可抗力造成承租人及所属人员人身或财产损失出租方不承担赔偿责任。承租方因故意或过失造成租赁标的物的毁损以及第三人损失，应当赔偿经济损失。7、租赁期满或合同解除，承租方必须按时搬出自己的全部物件及开办企业的营业执照迁走。逾期遗留在租赁标的物里的余物，视为承租方放弃所有权，由出租方自行处理。如逾期不腾退房屋、不迁走注册的企业营业执照，承租方应按日平均租金的2倍赔偿出租方的损失。……”后，陈典喜分别于2016年7月4日、2016年7月15日、2016年8月7日、2016年9月4日、2016年10月3日和2016年10月28日向马琳转账支付10万元、10万元、10万元、10万元、10万元和57300元。庭审中，双方均认可上述合同已经解除，但对于解除时间双方各持己见。马琳认为双方合同于2017年6月10日解除，因陈典喜于该日将案涉商铺交回。陈典喜认可其于2017年6月10日于案涉商铺腾退，但其认为双方合同解除日期为2017年5月19日，因马琳于该日通知其腾退。为此，陈典喜提供了微信截屏佐证，显示马琳于2017年5月19日通知陈典喜于三天之内尽快搬出自己的全部物件，马琳对该微信截屏真实性认可，但表示系因陈典喜逾期未支付租金，为了减少双方的损失，其依据双方的合同约定将案涉商铺对外出租。马琳提交了其（甲方）与案外人深圳田田味道餐饮管理有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，载明甲方将案涉商铺出租给乙方使用，租赁期限为2017年6月12日至2022年7月21日，第一年和第二年租金标准为每日每平米18.2元。同时马琳提交了一份中介服务费发票，欲证明其将房屋出租花费了中介费6.5万元。陈典喜主张案涉商铺实际通燃气时间为2016年1月1日，故双方租金起算时间应从该日起算，为此其提交了《北京市非居民天然气供用合同》，载明通州万达广场A区通气时间为2016年1月，马琳主张燃气管道在2015年8月已经铺设到案涉商铺所在区域，没有接到案涉商铺是陈典喜个人原因导致。上述事实，有当事人陈述、《通州北苑项目三方租赁协议》、《补充合同》、《北京市非居民天然气供用合同》、微信记录截图等证据在案佐证。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对其主张应提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，2015年3月14日，双方在签订租赁协议时，马琳尚未取得案涉商铺，故交房时间为暂定。在马琳实际取得案涉商铺后，双方又重新签订了租赁协议，故2015年3月14日的租赁协议实际为草签协议，并未实际履行，已被双方于2015年8月9日签订的租赁协议所替代。陈典喜按照2015年3月14日双方签订的租赁协议主张逾期交房违约金，依据不足，法院不予支持。对于2015年8月9日双方签订的租赁协议，双方均认可已经解除，法院不持异议。关于双方在合同履行过程中是否存在违约情形的问题。马琳主张陈典喜在未通知其的情况下单方搬离案涉商铺，构成违约。但通过马琳与陈典喜之间的微信记录看，2017年5月19日，马琳曾通知陈典喜搬离案涉商铺，故陈典喜并非单方无故搬离，马琳的该项主张，法院不予采信。马琳主张陈典喜逾期支付租金，构成违约。陈典喜应于2016年8月31日前支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金，但通过陈典喜的支付记录看，陈典喜实际支付完毕该时段租金的日期为2016年10月28日，确实超过了应付租金的期限，构成违约，并达到了马琳可以单方解除合同的条件，但马琳在收到租金后，并未向陈典喜发出过解除合同的通知，双方合同继续履行。马琳于2017年5月19日通知陈典喜搬离案涉商铺，确系在陈典喜应当支付下期租金日期（2017年5月31日）之前，且未提前90日通知对方，构成违约。根据双方合同约定，双方的违约责任所应负担的违约金相同，故可相互抵消，对于双方要求对方支付违约金的诉讼请求，法院不再处理。陈典喜于2017年6月10日搬离案涉商铺，但其租金已经支付至2017年6月30日，故对于该时段内的租金，应当予以返还，对于该项诉讼请求，法院予以支持。陈典喜同意向马琳支付水费及供暖费，法院不持异议，因陈典喜已经支付押金，故押金在扣减水费、供暖费后返还给陈典喜。关于燃气开通日期一节，因双方在补充协议中免除了陈典喜支付2016年1月1日之前租金的义务，故燃气开通时间及租金起算日期已基本一致。关于马琳主张的陈典喜应当按照降免之前的标准支付租金及经济损失的诉讼请求。因双方在补充协议里已经对租金标准进行了调整，系双方的真实意思表示，且双方解除合同并非因陈典喜单方原因导致，故该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、扣除陈典喜应当支付的水费、供暖费共计4062.85元后，马琳于本判决生效之日起七日内向陈典喜退还租金、押金共计99213元；二、驳回马琳的其他诉讼请求；三、驳回陈典喜的其他反诉请求。马琳不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持马琳的一审诉讼请求。二审法院认定事实：二审中，马琳提交天然气供用合同复印件、收据复印件；欲证明案涉商铺所在地区在2014年10月底已开通天然气，案涉商铺在2015年11月20日开通天然气；陈典喜认为马琳未提交原件，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。马琳提交电费缴纳记录，欲证明陈典喜在2017年4-6月未购电，未经营；陈典喜对该证据的真实性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可，认为陈典喜之前已购电8000余元，即使三个月未购电，电费亦足够其使用。马琳另申请证人郭某出庭，欲证明案涉商铺的转租情况，证人陈述陈典喜在2017年3月即已寻求将案涉商铺转租，但因陈典喜给出的转租条件未获房主马琳的同意未能成功。同年6月，房主马琳委托其将案涉商铺对外出租，7月份时其得知案涉商铺已由马琳通过其他中介出租完毕。马琳对证人证言的内容予以认可，陈典喜对证人证言的内容不予认可，认为证人与其存在利益冲突。二审法院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，结合双方二审期间的诉辩主张以及举证质证情况，本案二审期间的审理焦点包括：第一，合同解除的违约责任问题；第二，合同提前解除后期内租金如何计算问题。有关合同解除违约问题，马琳上诉主张其并非违约解除合同，陈典喜延期支付第二期租金达十日已构成违约，其有权单方解除合同。就其主张，法院认为，一审依据租赁协议及补充协议的约定，认定第二期租金的支付时间应为2017年5月31日并无不当，法院对此亦予以确认，而马琳在2017年5月19日即已要求陈典喜搬离房屋，此时陈典喜无需支付第二期租金，故法院对其主张不予采信。马琳另主张系陈典喜先行要求解除合同，但未提供充分的证据加以证明，故法院对其该主张亦不予采信，一审认定马琳违约解除合同并无不当，因马琳与陈典喜在履行合同的过程中均存在违约行为，而协议中对双方违约行为约定的违约金数额相同，故一审法院将双方主张的违约金予以抵销，处理正确，本院二审予以维持。有关合同提前解除后期内租金如何计算问题，马琳主张在合同解除时应按租赁合同标准计算期内租金，陈典喜主张应按补充协议标准计算期内租金。就此，法院认为，该问题的结论取决于双方具体约定的内容，本案中，双方在补充协议中对2016年7月1日至2017年6月30日的租金进行调整予以降低，同时约定了“2018年7月1日后，前期降低租金再等额涨回来，租赁期间的租金总额不变”等内容，即已表明马琳并非自愿降低前期的部分租金，仅是为缓解陈典喜当时的经营压力，同意延后收取前期的部分租金。故法院认为，在合同未能依约履行完毕，提前终止的情形下，马琳要求按租赁协议的约定计算期内租金，有事实和法律依据，法院予以支持，具体数额法院将依据合同约定及履行情况予以核算并在其中扣除陈典喜已支付的押金71212元。综上所述，马琳的上诉请求部分成立。二审法院判决：一、撤销北京市通州区人民法院（2018）京0112民初19492号民事判决；二、陈典喜于本判决生效后给付马琳2016年7月1日至2017年6月10日期间的租金243052元及水费、供暖费4062.85元；三、驳回马琳的其他诉讼请求；四、驳回陈典喜的其他反诉请求。本院再审期间，双方当事人均未提交新的证据。在一、二审查明的事实的基础上，结合双方当事人在再审期间的当庭陈述，另查明，双方签订补充合同后，在合同履行过程中实际上已合意变更了原租赁协议中有关年度租赁期间起止日期的约定，即2016年7月1日至2017年6月30日为一个年度租赁期间，以此类推下一个年度租赁期间。但双方关于2017年7月1日至2017年12月31日的租金支付时间持不同意见，马琳主张，虽双方合意变更了原租赁协议约定的年度租赁期间的起止日期，但租金支付时间没有改变，还应以租赁协议确定的各期租金支付日期支付，即2017年2月9日支付。陈典喜则主张，根据租赁协议和补充合同约定，下次租金支付时间应提前30日支付，即2017年5月30日支付。再审期间查明的其他事实与一、二审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，结合当事人的再审诉辩意见，本案争议焦点为合同解除的违约责任承担，以及合同履行期间的租金计算标准。关于合同解除的违约责任承担问题。依据双方所签订的租赁协议及补充合同的约定，租金支付方式为半年付，虽2015年8月9日租赁协议第三条明确了各期租金的支付日期，但同时该协议第十一条特别约定了“下次租金支付时间应提前30日支付”。而补充协议变更了租赁协议约定的年度租赁期间的起止日期，两审法院认定2017年7月1日至2017年12月31日的租金支付时间为2017年5月31日是正确的，本院再审对此节亦予确认。马琳关于双方还应以租赁协议确定的各期租金支付日期，即2017年2月9日支付租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。马琳在2017年5月19日通知陈典喜于三天之内搬离房屋，已构成了违约解除合同，应承担合同解除的违约责任。同时，因马琳与陈典喜在履行合同的过程中均存在违约行为，虽陈典喜的违约责任源于逾期支付租金，马琳的违约责任源于违约解除合同，但租赁协议第九条对上述两种违约情形所约定的责任承担方式均为“按月租金的200%”向对方支付违约金，故在双方所负对方违约金数额相同的情况下，两审法院确认双方主张的相关违约金可相互抵销的处理结果，并无不妥。关于合同履行期间的租金计算标准问题。虽补充合同对2016年7月1日至2017年6月30日的租金进行调整予以降低，同时约定了“2018年7月1日后，前期降低租金再等额涨回来，租赁期间的租金总额不变”等内容，但双方在2017年即已发生纠纷并导致合同提前解除，故上述“前期降低租金再等额涨回来，租赁期间的租金总额不变”的条件并未成就。同时，补充合同的第3条约定了“在合同有效期内，由于承租方的原因导致解除租赁合同的，前期降免的租金应当全额支付，另外再承担违约责任”。据此，双方对在合同有效期内提前解除合同情况下前期降免租金的支付责任有特别约定。本案中，因马琳在合同有效期内违约解除合同，故陈典喜无需支付前期降免的租金，符合双方当事人之间的约定。二审判决对此问题处理不当，本院再审予以纠正。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确。但判决主文表述不规范，对双方当事人的相关诉讼请求分项判决更为妥当，本院对此亦予以调整。综上所述，陈典喜的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）京03民终13511号民事判决及北京市通州区人民法院（2018）京0112民初19492号民事判决；二、陈典喜于本判决生效之日起七日内向马琳支付水费、供暖费共计4062.85元；三、马琳于本判决生效之日起七日内向陈典喜退还租金、押金共计103275.85元；四、驳回马琳的其他诉讼请求；五、驳回陈典喜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7483元，由马琳负担7458元（已交纳），由陈典喜负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费3180元，由马琳负担1140元（于本判决生效之日起七日内交纳），由陈典喜负担2040元（已交纳）。二审案件受理费14966元，由马琳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 栋审 判 员  张 明审 判 员  韩 静二〇二〇年六月十日法官助理  宋 垚法官助理  高明正书 记 员  徐 曼