浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2572号 原告（反诉被告）：浙江亚太酒店物业服务有限公司,住所地浙江省宁波市海曙区鄞奉路35-1。统一社会信用代码：91330203254152602K。 法定代表人：章波。 委托诉讼代理人（特别授权）：魏锋，浙江大公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区湖塘街道岭下村。统一社会信用代码：91330621329846941P。 法定代表人：魏丽。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛明清，浙江海浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。 原告浙江亚太酒店物业服务有限公司(以下简称亚太物业公司)与被告绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司（以下简称天宫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案。案件审理过程中，被告天宫公司提起反诉，本院经审查予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告亚太物业公司的委托诉讼代理人魏锋，被告天宫公司的委托诉讼代理人毛明清、骆孝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚太物业公司向本院提出本诉请求：1.判令被告天宫公司返还原告履约保证金203,065.15元，并支付该款项自2019年7月20日起至2020年1月19日的利息损失6091.95元，要求判决至实际款清之日止，按年利率6%计算；2.判令被告天宫公司支付原告物业服务费1,139,421.11元，并赔偿该款项自2019年7月20日起至2020年1月19日的利息损失34,182.63元，要求判决至实际款清之日止，按年利率6%计算。事实与理由：亚太物业公司与天宫公司的母公司绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司（以下简称“兜率净土公司”）在2017年2月17日签订《兜率天景区项目物业管理服务合同》，亚太物业公司提供该景区的物业服务，服务期限为12个月，自2017年3月1日至2018年2月28日。 2018年3月1日，在履行完上述合同后，兜率净土公司根据上述合同第3条约定的内容，决定与亚太物业公司续签合同，续签合同的期限为12个月，自2018年3月1日至2019年2月28日。该份合同中除约定由天宫公司替母公司代为向亚太物业公司承担支付物业管理报酬外，其余合同条款与第一份物业服务合同一致。 续签合同履行完毕后，亚太物业公司与天宫公司达成补充协议，将合同期限顺延1个月至2019年3月31日。2019年2月14日，天宫公司负责对外公开招标兜率天景区物业服务项目，亚太物业公司再次中标，继续为天宫公司提供兜率天景区项目物业管理服务。2019年4月1日，亚太物业公司与天宫公司签订物业管理服务合同，除约定合同期限为12个月，至2020年3月31日止，以及物业服务报酬为每年4,061,302.97元外，该合同的合同条款与之前的几份合同也几乎雷同。 鉴于在上述几份合同履行过程中，天宫公司存在拖欠或迟延支付物业服务费的问题，亚太物业公司多次向天宫公司催要欠款，天宫公司以各种理由推诿，扣押亚太物业公司2018年度10%的年终考核奖和相应的物业服务费。截止2019年7月初，经亚太物业公司结算，天宫公司合计结欠亚太物业公司第二、三份合同及补充协议项下的物业服务费合计已达200多万元。 由于多次催讨未果，面对天宫公司结欠巨额物业服务费的违约事实，亚太物业公司于2019年7月10日向天宫公司发出《终止合同及退管通知书》，通知解除与天宫公司签订的物业服务合同。2019年7月12日，因未得到天宫公司的合理回应，亚太物业公司从天宫公司现场撤出项目管理人员。2019年7月16日，亚太物业公司向绍兴市柯桥区减负办致函要求解决天宫公司及其母公司拖欠物业费的问题。2019年7月28日，天宫公司上级单位“绍兴市柯桥区旅游发展集团有限公司”向柯桥区财政局（国资办）出具《关于尚未支付亚太物业相关费用的情况说明》，其内容中明确承认欠款事实，并安排天宫公司付款。2019年8月12日，亚太物业公司再次向浙江省减负办发函天宫公司，要求天宫公司支付剩余全部欠款，解决本案争议纠纷，但天宫公司在最后一次支付亚太物业公司865,812.91元物业费后，再未向亚太物业公司支付剩余的物业服务费用。 综上，鉴于天宫公司在履行物业服务的合同过程中拖欠物业费的违约事实非常清楚，且证据确凿，经亚太物业公司多次催讨也未能支付，损害了亚太物业公司的合法权益，亚太物业公司有权基于不安抗辩权解除与天宫公司之间尚未履行完毕的合同。现为维护亚太物业公司之合法权益，特诉至贵院。 被告天宫公司辩称，第一，亚太物业公司主张天宫公司应退还履约保证金不符合约定条件，其无权要求退还。2019年亚太物业公司进行涉案物业管理项目招标时，《兜率天景区物业服务招标文件》“前附表”明确合同履约保证金为合同总价5%即203,065.15元，第4.4.6条明确“履约保证金待履行合同完毕后7个工作日内予以退还(不计息)。”本案中亚太物业公司单方违法解除合同，合同未履行完毕，故其主张退还保证金不符合约定条件，该款项无权要求退还。第二，亚太物业公司主张天宫公司拖欠物业服务费1,139,421.11元，没有事实依据。天宫公司按物业管理服务合同应支付的物业服务费，实际仅需支付517,835.15元(未扣除亚太物业公司单方违约解除合同造成天宫公司的经济损失144,194.98元)。2019年4-6月份及7月1日至7月11日的物业服务费，合同约定应付物业服务费1,137,721.17元，应扣除考勤扣款412,000元，天宫公司承担部分员工餐费81,930元，年度考核扣款12,183.91元，约定暂扣10%年度考核款113,772.12元，故应付金额为517,835.15元[另，亚太物业公司单方违约解除合同造成天宫公司的经济损失144,194.98元(已反诉)，故应付金额为373,640.17元]。第三，天宫公司应付亚太物业公司的物业服务费的付款条件均未成就。物业管理服务合同第6.2条约定：天宫公司在收到亚太物业公司开具的符合财务、税务规定的票据后按约定支付物业管理报酬。本案中，亚太物业公司未按约定就应付款项向天宫公司开具票据，故亚太物业公司主张支付物业服务费的付款条件未成就。第四，亚太物业公司主张天宫公司支付违约金没有事实和法律依据。因天宫公司支付物业服务费的付款条件尚未成就，同时双方存在结算金额争议，天宫公司不存在故意逾期付款的违约行为，因此亚太物业公司主张违约金没有事实和法律依据。退一步讲，即使逾期付款，则根据物业管理服务合同第10.1条之约定，逾期付款的违约金也仅为应付款项的3‰，现亚太物业公司主张按年利率6%标准按日计算缺乏事实依据。综上，请求驳回亚太物业公司全部诉求。 反诉原告天宫公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告亚太物业公司赔偿反诉原告经济损失144,194.98元(临时用工30,000元；垃圾清运费40,800元；安保费差价60,794.98元；招标代理费10,000元；评估费2600元)。事实与理由：2019年4月1日，天宫公司通过公开招投标与亚太物业公司签订了一份为期一年的《兜率天景区项目物业管理服务合同》，合同中约定由亚太物业公司提供景区内的物业服务。2019年7月11日，亚太公司向天宫公司发送了一份《终止合同及退款通知书》，在通知书中亚太物业公司声称天宫公司拖欠物业管理费，擅自解除了合同，并停止提供物业服务。事实上，反诉原告有关物业管理费的支付条件尚未达到，不存在拖欠物业管理费的情形。 由于亚太物业公司擅自解除合同的行为，致使兜率天景区处于无物业管理状态。2019年10月，天宫公司不得已重新进行了招标并签订了新的物业管理合同。在2019年7月11日至2019年10月31日期间，天宫公司为维持景区正常运转委托第三方进行临时物业管理以及新的招标活动，为此支出额外费用。其中包括，中秋、国庆假期的临时用工费用30,000元；2019年7月至2020年3月的垃圾清运费用40,800元；新旧两份物业管理合同2019年11月1日至2020年3月31日的安保费差价60,794.98元；2019年10月的招标代理费10,000元；2019年10月开标兜率天景区物业管理项目专家评估费2600元。上述费用均是由于亚太公司擅自解除合同造成的损失。 综上，亚太物业公司擅自解除合同的行为，给天宫公司造成了损失。《合同法》第107条明确规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。亚太物业公司擅自解除合同，明显应当承担赔偿责任。为维护反诉原告的合法权利，特提起反诉。 反诉被告亚太物业公司辩称，天宫公司要求亚太物业公司赔偿经济损失无事实和法律依据。天宫公司没有按时支付物业费违约在先，亚太物业公司有权按照合同约定解除合同。天宫公司所要求的临时用工费、垃圾清运费本身包含在物业服务费内，亚太物业公司没有主张2019年7月12日之后的物业费，该费用发生在亚太物业撤场之后。招标代理费、评估费，对其真实性不予认可且与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月17日，亚太物业公司与天宫公司的母公司兜率公司签订《兜率天景区项目物业管理服务合同》（以下简称“合同1”），约定合同期限自2017年3月1日至2018年2月28日。在履行完上述合同后，2018年3月1日亚太物业公司与兜率净土公司、天宫公司续签物业管理服务合同（以下简称“合同2”），约定合同期限自2018年3月1日至2019年2月28日，物业管理费由天宫公司进行支付。2019年3月12日，亚太物业公司与兜率公司、天宫公司签订补充协议，将合同期限顺延1个月,续聘期限为2019年3月1日-31日,三方各自的权利、义务和报酬等，均按2018年3月1日签订的合同口径执行。 2019年2月14日，天宫公司负责对外公开招标兜率天景区物业服务项目，亚太物业公司再次中标，继续为天宫公司提供兜率天景区项目物业管理服务。2019年4月1日，天宫公司与亚太物业公司签订《兜率天景区项目物业管理服务合同》（以下简称“合同3”），合同约定：“合同期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止；亚太物业公司受托管理物业的报酬总计4,061,302.97元；付款方式为物业管理服务工作一律不付预付款，物业公司服务费由天宫公司按月考核后（扣除考核扣款，按报价单中每月费用+大型活动确认增加的保安、保洁费用），每三个月支付一次（于下月中旬付款），并暂扣10%，留作一年服务期末的年终考核奖；员工工作餐由天宫公司提供，餐费双方各承担一半；天宫公司有权按合同约定的物业管理服务质量标准对亚太物业公司工作进行考核（要求详见附件一、二），并按约定支付报酬；检查中，如发现一般人员未到位，处违约金500元/人次；天宫公司无正当理由不按合同约定支付物业管理服务费的，按应付款项的3‰向亚太物业公司支付违约金；亚太物业公司违反合同约定，未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，亚太物业公司应按委托管理报酬总额的3‰向天宫公司支付违约金等。” 在上述四份合同履行过程中，因双方对物业管理期间发生的火灾事故造成天宫公司损失的责任如何承担、年终考核奖中是否应扣除违约金等问题存在争议，截至2019年7月10日，兜率净土公司、天宫公司对2017年合同1项下的物业费、2018年合同2项下的物业费、2019年3月补充合同项下的物业费、2019年合同3项下2019年4月-6月的物业费均未结清。2019年7月10日，亚太物业公司向天宫公司发出《终止合同及退款通知书》，通知书声明：“天宫公司从2018年签订第一次合同至今，一直长期拖欠亚太物业公司物业管理费200多万。物业管理合同第六条明确每三个月支付一次(于下月中旬付款)，目前已经长期没有按照合同约定按时付款物业管理费。现在根据合同第十一条，亚太物业公司有权书面通知天宫公司后解除合同，特向贵司提出按照合同约定解除合同。合同终止时间为2019年7月11日。”2019年7月12日，亚太物业公司从兜率天景区撤出物业管理人员。 2019年7月16日，亚太物业公司向绍兴市柯桥区减负办致函要求解决天宫公司及其母公司拖欠物业费的问题，亚太物业公司在2019年8月10日收到天宫公司支付的物业费80余万元。2019年11月1日，亚太物业公司向本院提起诉讼，要求天宫公司、兜率净土公司支付2017年合同1项下的物业费、2018年合同2项下的物业费、2019年3月补充合同项下的物业费。本院经审理作出（2019）浙0603民初11758号民事判决书，判决天宫公司支付物业费679,336.03元，兜率净土公司支付物业费393,970.38元。原被告均未提起上诉，判决生效后，天宫公司、兜率净土公司按判决结果向亚太物业公司履行了给付义务。现亚太物业公司再次提起诉讼，要求天宫公司支付合同3项下2019年4月-6月及2019年7月1日-11日的物业服务费，并要求天宫公司返还履约保证金203,065.15元,酿成纠纷。 本院认为，亚太物业公司与天宫公司、兜率净土公司签订的三份《兜率天景区项目物业管理服务合同》及一份补充协议系各方当事人的真实意思表示，各方主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、亚太物业公司是否有权解除合同；二、天宫公司是否应当返还履约保证金；三、天宫公司应支付的物业服务费金额；四、天宫公司要求亚太物业公司赔偿经济损失是否应当支持。 关于焦点一，本院认为，尽管天宫公司在合同2之后才是物业服务合同的付款义务人，但三份《兜率天景区项目物业管理服务合同》及一份补充协议具有连续性、承继性的特点，合同标的具有同一性。基于在2019年7月10日亚太物业公司提出解除合同时，天宫公司尚拖欠亚太物业公司合同2项下的物业费及补充协议项下的物业费，亚太物业公司有权按照合同约定及法律规定提前解除合同。天宫公司认为2019年4月1日与亚太物业公司签订的合同3，与之前几份合同缺乏关联性的观点不能成立。再者，天宫公司在收到亚太物业公司解除合同通知书的三个月内未向法院提出异议，本院对其解除合同的异议不予支持。 关于焦点二，《招投标存档资料》约定履约保证金待履行合同完毕后7个工作日内予以退还。现双方的合同关系已终止，权利义务已终止履行，天宫公司应向亚太物业公司返还履约保证金203,065.15元。亚太物业公司要求天宫公司支付2019年7月20日起至实际返还履约保证金日止按年利率6%计算的利息，没有法律依据，本院不予支持。但天宫公司应按中国人民银行贷款基准利率【2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）】向亚太物业公司支付逾期返还保证金的利息。 关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，2019年4-6月及2019年7月1日-11日的物业服务费，原应为1,137,721元（4,061,302.97÷4＋4,061,302.97÷365×11，取整数）。根据合同3第7条，合同期内天宫公司对亚太物业公司工作进行考核，并按约定支付报酬。亚太物业公司违反合同约定，未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，亚太物业公司应按委托管理报酬总额的3‰支付违约金。根据考勤达标的实际考核情况，亚太物业公司应支付违约金3413元（1,137,721×3‰）；根据合同3第8条，一般人员未到位，处违约金500元/人次。亚太物业公司在本案中对2019年4月1日之后的保洁人员考勤表、安保排班表均不予认可，认为不是宋金兵本人签字。但在（2019）浙0603民初11758号案件庭审中，亚太物业公司对2019年4月1日-2019年7月11日的保洁人员考勤表均认可，认为是宋金兵本人签字。对安保排班表，2019年4月30日之前的认可，认为是宋金兵本人签字，2019年5月1日之后的不认可，认为不是宋金兵本人签字。亚太物业公司的前后两次陈述矛盾，且未提供证据推翻之前的陈述，根据禁反言的原则，本院采信其之前的陈述。对于2019年5月1日之后的安保排班表，亚太物业公司对安保排班表中宋金兵签名的真实性提出质疑，援引该证据证明其事实的天宫公司负有对签名真实性的本证证明责任。天宫公司未能证明签名的真实性，也未能提供其他证据相佐证，本院对2019年5月1日之后的安保排班表不予认可。经核算，2019年4-6月及2019年7月1日-11日保洁缺勤为437人次，安保缺勤为15人次，应扣除违约金226,000元【（437＋15）×500】；根据合同3第6条，员工工作餐由天宫公司提供，餐费天宫公司、亚太物业公司各承担一半。双方对餐费发放明细无异议，经核算，2019年4-6月及2019年7月1日-11日天宫公司共支出员工餐费86,387元，亚太物业公司应承担43,193元。最终核定天宫公司应支付的物业服务费金额为865,115元（1,137,721元-3413元-226,000元-43,193元）。亚太物业公司要求天宫公司支付2019年7月20日起至实际付款日止按年利率6%计算的逾期付款利息，因双方对欠付物业服务费的金额一直存在较大争议，天宫公司不存在无正当理由恶意拖欠的情形，故本院对其过高部分不予支持。 关于焦点四，亚太物业公司承担赔偿的前提是其违约解除合同，现亚太物业公司按照合同约定及法定解除权解除合同，故亚太物业公司无需赔偿天宫公司的经济损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江亚太酒店物业服务有限公司返还履约保证金203,065.15元，并以203,065.15元为基数,支付自2019年7月20日起至实际返还履约保证金之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)计付； 二、绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江亚太酒店物业服务有限公司支付物业服务费865,115元； 三、驳回浙江亚太酒店物业服务有限公司的其他本诉请求； 四、驳回绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17,245元，减半收取计8622元，由浙江亚太酒店物业服务有限公司负担1961元，绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司负担6661元，限绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司于本判决生效后七日内向本院缴纳；反诉案件受理费1592元，由绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年六月二日 法官助理池卫卫 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。