四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初433号 原告：赵文章，男，1942年10月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵玉，女，1967年1月3日出生，汉族，住四川省崇州市，父女关系。 委托诉讼代理人：王莉，四川创新律师事务所律师。 被告：涂绪文，男，1973年10月7日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：姚飞，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刀素萍，四川舟楫律师事务所律师。 第三人:崇州市黑石纸业有限公司，住所地：四川省崇州市。 法定代表人：赵建。 委托诉讼代理人：徐福强，公司员工。 原告赵文章诉被告涂绪文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案，2020年3月12日，原告赵文章申请追加崇州市黑石纸业有限公司为本案的第三人参加诉讼，本院经审查同意追加，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵文章、委托诉讼代理人王莉，被告涂绪文、委托诉讼代理人姚飞、刀素萍，第三人崇州市黑石纸业有限公司委托诉讼代理人徐福强到庭参加诉讼，现已审理终结。 赵文章向本院提出诉讼请求：依法判令1.支付赵文章租金36万元；2.继续履行纸厂租赁合同从2020年3月2日起在每月月底前按月支付租金直至租赁期限届满之日止。事实和理由：赵文章因在2017年发生交通事故受伤行动不便，于2018年2月26日委托女儿赵玉兰与涂绪文签订《纸厂租赁合同》一份，合同约定赵文章将其所有的位于崇州市梓潼镇春天村十二组的崇州市黑石纸业有限公司三车间厂房租赁与涂绪文生产经营使用，租赁时间为2018年3月1日起至2028年3月1日止，共10年；租金定为每年24万元，一年后租金为25万元，三年后租金为27万元，五年后至租赁期结束租金为30万元。合同签订后，赵文章将租赁物交付给涂绪文生产经营使用。涂绪文给付部分租金后尚有部分租金未付。之后，赵文章多次催收无果，故起诉来院。 涂绪文辩称：1.赵文章主体不适格。双方签订的合同上有崇州市黑石纸业有限公司的盖章，且合同中有赵玉兰的签字，赵文章并未签字，内容上也约定需要赵文章的签字，因此认为赵文章主体不适格。2.租赁合同起算的时间应该从涂绪文实际使用的2018年6月起算。3.因为厂房租用部分的土地的实际使用人将厂房门锁了，以及政府要求停产，造成厂房不能实际使用，给自己造成损失将另行起诉。综上认为应该驳回赵文章的起诉。 崇州市黑石纸业有限公司辩称： 赵文章为证明自己的主张，依法提交了如下证据： 1.双方身份信息：证明双方的主体适格； 2.情况说明、工商登记信息：证明崇州市黑石纸业有限公司、股东赵建、秦学彬均共同确认本案涉及的租赁物归赵文章所有，赵文章主体适格； 3.《纸厂租赁合同》：证明赵文建委托其女儿赵玉兰签订租赁合同及合同内容； 4.银行卡交易明细清单：涂绪文在租赁期间实际支付租金130,000元； 5.照片1份：证明涂绪文在经营期间因偷排污水，造成附近的鱼塘污染，并非是因为赵文章租赁土地的实际使用人要求给付租金而造成的停产； 6.土地承包合同1份：证明2005年承包了现在厂房使用的土地；该涉案的厂房是与梓潼镇人民政府签订了承包合同，系合法修建，合同通过梓潼镇人民政府进行了备案。 7.租地协议书1份：证明为了修建厂房配套设施租赁邻居河滩地修建废水沉淀池，该厂房是赵文章自己修建，该涉案厂房属于赵文章个人所有。 涂绪文对以上提供的上述证据质证认为：对证据1、证据2的真实性无异议，但是认为赵文章只是占用该公司30%的股份，不能因此认定该厂房赵文章有收取租金的权利，赵文章是不适格的主体；对证据3真实性和合法性无异议，但是合同约定需要有赵文章的签字才能认可，因此，赵文章不是适格的主体。且合同约定手续方面不合法应该由赵文章承担责任；对证据4予以认可，但是坚持认为租金的起算时间应该为2018年7月；对证据5的三性均不认可，自己会另行出示证据证明是赵文章的原因造成停产；对证据7、证据6的意见，土地承包合同及租地合同，均没有载明赵文章修建了建筑物，因此不能证明厂房属于赵文章所有。 崇州市黑石纸业有限公司对以上提供的上述证据无异议。 涂绪文为证明自己的主张，依法提交了如下证据： 1.崇州市黑石纸业有限公司的工商信息、《纸厂租赁合同》：证明与赵文章不存在租赁合同关系，甲方盖章是崇州市黑石纸业有限公司，赵文章只是其代表，其主体不适格； 2.记账凭证：证明转账给赵玉兰，已支付租金130,000元的事实； 3.租赁解除合同：证明赵玉兰与前租赁老板实际解除的时间是2018年6月15日，涂绪文无需支付2018年3月到6月的租金； 4.与刘建、杨大嬢的通话录音：证明赵文章拖欠杨大嬢的租金，杨大嬢将租赁物的大门锁了，同时因为租赁物不符合环保的要求，被环保局要求停产的事实； 5.生态部环水体（2018）16号文件、在线检测设备租赁服务协议：证明赵文章未按要求安装设备，造成涂绪文停产。 6.执行裁定书：证明崇州市黑石纸业有限公司因欠款被查封的事实，该厂不能实际使用； 7.证人周某的当庭陈述：自己是涂绪文招聘的员工，证明因厂房被锁，停产一个月的事实； 8.证人何某的当庭陈述：自己曾经与涂绪文是合伙关系。证明涂绪文实际进场是2018年6月底，2018年期间确实停产过，是政府要求停产；租金是交付给赵玉兰的。 赵文章对涂绪文提供的上述证据质证认为：对证据1、2真实性予以任何，但是不能证明涂绪文的主张，同时涂绪文一直向赵玉兰支付租金，证明其对赵文章作为租赁物的主体是认可的；对证据3的真实性予以认可，双方确实在6月15日签订租赁合同，但是在之前已经是闲置的状态，涂绪文确实在3月1日就开始在实际使用；对证据4的录音可以听出，实际是可以复工复产的，不能因此证明是赵文章的原因造成涂绪文停产的；对证据5真实性认可，但是涂绪文给付租金的行为已经证明对租赁物是予以认可的，不存在赵文章有未按合同履行的义务的行为；对证据6真实性无异议，但是执行裁定也是冻结扣划的是银行存款，也并非是查封扣押的是本案的租赁物。对证人周某、何某的证言无异议。 崇州市黑石纸业有限公司对涂绪文提供的上述证据质证认为：其他证据与自己公司无关，但是对纸厂租赁合同认为该厂为赵文章进行修建，对外租赁，自己在合同上盖章只是一个见证。 本院依职权向崇州市观胜镇人民政府工作人员刘建核实情况，并根据刘建提供的电话号码向杨大嬢核实锁门停产的经过。 本院对上述证据的分析认定：对双方没有争议的部分，本院依法予以确认；对双方争议的证据证明目的，也就是该笔货款是否应该给付，本院将结合双方当事人的陈述和相关证据，在本院认为部分综合评判。 本院经审理认定事实如下： 赵文章的女儿赵玉兰与涂绪文签订一份《纸厂租赁合同》，合同载明时间为2018年2月26日及内容为：“甲方由于年事已高，今年已77岁，几个子女均在外地发展，不愿子承父业。甲方也不愿意再操心操劳，经和家庭协商，自愿将纸厂承包给乙方使用...甲方：负责提供乙方生产的所有合法的正规手续，并保证手续的完整性和真实性...租赁时间：自2018年3月1日起至2028年3月1日止...承包租金：定为每年24万元，一年后租金为25万元...合同上由赵文章及二女儿赵玉兰代表家庭成员签字、画押。签字画押后表示知晓和认同此合同达成的相关共识...甲方与乙方若发生纠纷，只涉及甲方与乙方。与黑石纸业有限公司一车间、二车间无关...”。合同签订后，涂绪文通过涂雪玲等他人支付的方式，共计给付赵玉兰租金130,000元。之后，双方为租赁问题发生争议，赵文章起诉来院。 庭审中，本院对该案合同的效力进行审查时发现，原告未提供本案涉及的崇州市黑石纸业有限公司三车间未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，《纸厂租赁合同》应属无效合同。本院当庭明示之后，赵文章变更诉讼请求为：1.判令按租金标准支付房屋使用费至涂绪文腾退之日止（截止到2020年5月1日暂计为400,000元）；2.判令腾退租赁厂房；3.诉讼费由涂绪文承担。 本院认为， 1.主体资格问题：本院依职权向观胜镇政府工作人员刘建调查了解，崇州市黑石纸业有限公司三车间确为赵文章改造和经营，同时，从《纸厂租赁合同》中载明的内容来看，涂绪文租赁该厂时应该知道该厂房的实际租赁人为赵文章，并在实际履行过程中一直按照协议约定向赵玉兰支付租金；崇州市黑石纸业有限公司也当庭陈述该厂房为赵文章在独立经营核算，租金的收取方为赵文章。因此，对涂绪文辩称自己签订合同的相对方不是赵文章，其主体不适格的辩称不予采信。 2.房屋腾退、占有使用费问题 庭审中，已向双方明确告知，双方签订的《纸厂租赁合同》属无效合同。 关于房屋腾退问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的规定，《纸厂租赁合同》无效，不再涉及违约和解约的问题，赵文章变更诉讼请求要求，要求涂绪文在合理期限内腾退涉案厂房的诉讼请求符合法律规定。 对于赵文章称租赁时有部分机器已经由涂绪文处置，涂绪文也辩称自己对厂房进行了添附，本院也组织双方对涉及的财产和赔偿进行协商，但双方争议较大，因此，已当庭告知双方对返还财产和赔偿损失的问题另行起诉。 关于房屋占有使用费问题：因房屋租赁合同无效，赵文章要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。但是，结合证人何某的证言和《租赁解除合同》载明的时间，本院认定租赁期从2018年7月1日为实际交付使用开始的日期。对于涂绪文辩称租赁期由于赵文章的原因造成停产的问题，本院走访观胜政府及向杨大嬢核实相关情况可以看出，因杨大嬢锁门造成的停产期为20天，该停产期确有未给租赁费的原因，而双方的《纸厂租赁合同》未对该涉及的地块进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金......，因此，停产期期间的占用费13150元（即20天×657.5元）应该扣除。 对于涂绪文辩称赵文章交付的租赁物不符合法律的规定问题，双方《纸厂租赁合同》中约定：“…乙方因生产需要所投入的设备所有权归乙方所有…甲方原有设备及资产见附件清单…”，但是双方并未实际制作原有设备及资产的清单，且涂绪文也未提供赵文章交付租赁物存在问题的证据，因此，对其主张因赵文章租赁物不符合规定而拒不支付使用费的辩称不予采信。 综上所述，双方签订的载明时间为2018年2月26日的《纸厂租赁合同》无效；涂绪文应给付赵文章从2018年7月1日至腾退之日的房屋占用使用费【计算标准：2018年7月1日至2019年6月30日的房屋占用使用费为240,000元；2019年7月1日至起至腾退房屋的房屋占用使用费按照250,000元/年的标准予以计算；以上费用应扣除2019年2月份停产期期间的占用费13,150元（即240,000元÷365天×20天）和涂绪文已支付租金130,000元】；涂绪文应在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋中自己物品搬离后，交还给赵文章。驳回赵文章其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认双方签订的《纸厂租赁合同》无效（合同载明时间为2018年2月26日）； 二、涂绪文在本判决生效之日起三十日内将案涉房屋中自己的物品搬离，案涉房屋交还给赵文章； 三、涂绪文在本判决生效之日起三十日内给付赵文章从2018年7月1日起至腾退之日的房屋占用使用费【计算方式：2018年7月1日至2019年6月30日的房屋占用使用费为240,000元；2019年7月1日起至腾退房屋的房屋占用使用费按照每年250,000元/年予以计算；以上费用应扣除2019年2月份停产期期间的占用费13,150元（即240,000元÷365天×20天）和涂绪文已给付租金130,000元】； 四、驳回赵文章其他诉讼请求。 如涂绪文未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，由赵文章承担1372元，由涂绪文承担2278元（此款已由赵文章预交，涂绪文在履行本判决确定的义务时，一并向赵文章支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 徐晓双 二〇二〇年六月一日 法官助理 李梦婷 书 记 员 钟 扬 庭审书记员何岭