湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终88号上诉人（原审被告）：吴永平，女，1973年12月7日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市华容区。委托诉讼代理人：杨珂，北京奥东（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖天明，男，1973年10月25日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区。上诉人吴永平为与被上诉人廖天明租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴永平及其委托诉讼代理人杨珂，被上诉人廖天明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴永平上诉请求：依法撤销（2019）鄂0703民初879号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；案件一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同解除不符合法律规定。被上诉人廖天明不享有合同解除权，租赁合同应继续履行。其主要理由如下：（1）关于约定解除权。《商铺租房合同》第三条明确约定了合同解除权，根据民法的基本原则，在不违反法律规定的情况下，约定优先于法定。本案中吴永平并没有违反《商铺租房合同》第三条的规定，廖天明不享有合同约定解除权，其邮寄的《解除门面房屋租赁协议通知》不产生法律效力。原审法院抛弃约定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除权来判定解除合同，显然属法律适用错误。（2）关于法定解除权。本案也不符合法定解除权的适用情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权包括“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，吴永平已经按期缴纳了租金，即便认为租金的缴纳数额与《治安调解协议》的数额不符，但吴永平已经按期履行了全部或绝大部分义务（90%以上），租赁合同的目的已经实现，廖天明不享有法定解除权。2、《治安调解协议书》违反了法律规定，应属无效。（1）《公安机关治安调解规范》第六条明确规定应遵循“公正、自愿”等原则。吴永平拥有合法的租赁合同，享有合法的租赁权、经营权，廖天明为达目的，多次采取违背公序良俗的恶劣手段，逼迫吴永平一步步妥协。华容区水陆派出所明知相关情况，却依然作出调解协议书，客观上帮助廖天明达到了其非法目的，同时明显损害了吴永平的利益，很显然该调解违反了公正、自愿原则。（2）该《治安调解协议书》程序存在重大错误。《公安机关治安调解规范》第十一条规定“治安调解机关印章、主持人、双方当事人及其他参加人签名、印章（捺指印）”。本案中的《治安调解协议书》至少存在如下4个问题：①文书中的“主持人”与实际签名的不是同一个人；②见证人未签字；③派出所印章与书写的名称不一致；④文书落款时间“2018年6月6日”，其记载的案件事实却发生在“2018年6月7日”。如此错误百出、严重违反法律规定的调解协议，能具有法律效力吗？因此，吴永平与廖天明之间的租赁合同并未因此而变更。3、原审判决显失公平。如前所述，廖天明违约在先，为达目的，屡次采取恶劣手段，严重损害了吴永平的合法利益，根据租赁合同的约定，廖天明应承担违约责任（吴永平保留追究其法律责任的权利）。吴永平签订了10年的租赁合同，基于对10年期租赁权的合理期待，花费巨资对商铺进行装修。解除合同将会对吴永平造成巨大的损失，如此判决，对无过错的吴永平来说，显然毫无公平可言。廖天明辩称：年租金当时约定43,000元是要求10年一次性付清的，否则合同就无效。后来在公安局双方达成了新的协议，每年增加2500元。2019年吴永平只给43,000元，我方解除合同合理合法。廖天明在一审的诉讼请求：1、解除廖天明与吴永平房屋租赁合同；2、吴永平支付下欠房屋租金2500元（至2019年6月7日止）及后期租金；3、本案诉讼费由吴永平承担。一审法院认定：2009年12月25日，廖天明通过购买取得坐落在鄂州市××区××路南侧××门面北至××号建筑面积为78.9平方米商业用途1-2层房屋的所有权。2016年6月6日，廖天明、吴永平签订一份《商铺租房合同》，合同约定：甲方（廖天明）同意将本人所有的上述商铺出租给乙方（吴永平），房屋租期为10年，自2016年6月6日起至2026年6月6日止；租金及交纳方式：每年租金为43,000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，于每年支付租金具体日期交至出租方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方依约履行各自义务，截至2018年6月7日，双方因房租问题发生纠纷，当日经鄂州市公安局华容区分局华容水陆派出所调解，双方就原合同中的租金内容变更为：吴永平在原房租43,000元的基础合同上每年涨2500元，涨到53,000元后再以每年53,000元的价格租定，廖天明承诺涨到53,000元后再不涨了，至基础合同10年结束。2019年6月6日，吴永平以个人网银转账方式向廖天明支付房屋租金43,000元。2019年6月10日，廖天明以吴永平未按双方协议交付房租为由，向吴永平邮寄一份《解除门面房屋租赁协议通知》，通知载明与吴永平解除门面房租赁协议，并要求吴永平在一个月之内退出该门面房屋。吴永平于当日收到上述通知后未在期限内退出涉案商用房屋。一审法院认为，廖天明、吴永平双方签订的《商铺租房合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自义务，双方后续对合同中的关于租金部分的内容进行合意变更，吴永平未按变更后的约定内容履行租金支付义务，廖天明通知吴永平解除合同的行为符合法律规定。一审法院依法认定廖天明、吴永平双方的房屋租赁合同已于2019年6月10日解除。廖天明诉请判令吴永平支付下欠房屋租金2500元（至2019年6月7日止）及后期租金，一审法院依法支持截至2019年6月7日止吴永平未支付的租金2500元。因双方合同于2019年6月10日已实际解除，故后期租金不予支持；吴永平辩称其出于无奈签订租金每年上涨2500元的治安调解协议，廖天明要求解除房屋租赁合同无事实和法律依据，其店面装修已花费100万余元，故不同意解除房屋租赁合同，请求法院驳回廖天明的全部诉讼请求的意见，因证据不足，且理由不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、廖天明与吴永平之间的房屋租赁合同已于2019年6月10日解除。二、吴永平支付下欠廖天明的房屋租金2500元。三、驳回廖天明的其他诉讼请求。案件受理费25元，由吴永平负担。在二审法院指定的举证期限内，吴永平向本院举出如下证据：证据一、通话录音光盘及整理文字，拟证明2019年6月6日吴永平支付的43,000元租金符合合同约定。证据二、水费电费信息截图，拟证明案外人廖三先对涉案商铺有代理权，吴永平按照43,000元交租金没有违约。证据三、涉案商铺照片，拟证明廖天明将其父母留置在吴永平商铺，严重干扰吴永平经营，吴永平没有违约。吴永平对商铺投入了大量资金进行装修，解除合同明显对吴永平不公平。证据四、合作协议书、装修明细及海尔销售单，拟证明吴永平承租商铺后的投入情况。证据五、接处警工作记录表两份，拟证明廖天明多次到吴永平承租商铺处闹事，其违约在先，廖天明不具有约定或法定解除权。证据六、涉案商铺相邻商铺租赁合同及租金支付凭证，拟证明相同地段商铺租金都是43,000元。廖天明在二审未举证。经庭审质证，廖天明对吴永平举出的证据一中的录音内容无异议，但认为对话的另一方是其姐姐廖元先，不是廖三先。对证据二、三、四、五的真实性均无异议，但认为证据三、五的证明目的不能达到。对证据六的真实性有异议，认为租金不属实。本院认为，廖天明对吴永平所举的证据一、二、三、四、五的真实性没有异议，本院采信上述证据记载的内容。证据六中租房合同与付款凭证无法形成一一对应关系，且无法就证据的真实性进行核实，故该组证据本院不予采信。二审审理查明：一审已认定的事实属实。另查明，租赁期间，吴永平与廖天明为租金应否上涨问题多次产生争执，其中，廖天明曾将其父母送去吴永平的店面静坐；廖天明的姐姐就吴永平提出的按照原约定交纳租金问题做出过表态，即2019年吴永平经营店面生意不好，可不涨租金，但2020年到期后吴永平就应退租。本院认为，廖天明与吴永平之间签订的书面《商铺租房合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案当事人二审争议的焦点问题是涉案合同应否解除。廖天明认为吴永平没有按照双方达成的《治安调解协议书》重新约定的标准缴纳2019年的租金，遂主张解除合同。关于2019年的租金应该按照何种标准计算的问题。根据二审当事人的举证，合同签订后，双方就租金的增减曾多次发生争执，后在鄂州市公安局华容区分局的调解下，双方就租金缴纳标准重新达成协议，即租金在原43,000元的基础上每年增加2500元，直至上涨至53,000元。该协议虽然是在双方发生争执的背景下达成的，但协议上的签名均是当事人亲笔书写，吴永平也无证据证实协议是在其受胁迫的情形下签订的，且在当日吴永平就按照新的标准缴纳了2018年6月至2019年6月的租金。故吴永平上诉认为上述协议无效的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。至于协议在书写及落款称呼等上存在的瑕疵，不影响协议内容的真实性。协议签订后，因店面经营生意不好，2019年6月6日，吴永平又按照原合同约定的租金标准向廖天明支付租金43,000元。同年6月10日，吴永平在电话中与廖天明的姐姐协商减租事宜，廖天明的姐姐答应租金按照原来的标准执行，但条件是吴永平在次年就要退租。当日，廖天明便向吴永平邮寄解除合同通知。关于解除合同问题，双方签订的《商铺租房合同》第三条约定：承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以终止合同，收回房屋。显然，廖天明在吴永平缴纳租金4天后即通知对方解除合同不符合双方合同的约定。廖天明本案中能否行使法定解除权？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）法律规定的而其他情形。依照上述法律规定，涉案合同是否具备法定解除条件？本院结合案件基本事实，分析如下：首先，按照《治安调解协议书》中每年递增2500元的约定，2019年6月6日，吴永平应支付的租金为48,000元，其已经支付43,000元，履行了大部分债务，且在廖天明姐姐答应减租的情况下（虽然减租附有条件），其按原标准交纳租金也算事出有因，故其行为不符合上述法律规定的“一方当事人明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务”的被解除条件。其次，廖天明是当天答应有条件减租，当天即通知对方解除合同，并没有依照上述法律规定，在解除合同前给予对方合理的催告期限。第三，如前所述，吴永平已经履行了大部分的合同义务，仅剩下少部分租金没有缴纳。廖天明签订房屋租赁合同的目的是收取租金，实现其资产的使用价值。吴永平在仅迟延4天缴纳少部分租金的情况下，并不能当然导致廖天明不能实现其合同目的。最后，诚实信用原则是市场主体从事民商事交易时应遵循的基本原则，它要求当事人在交易中须秉持诚实、善意的内心状态。廖天明在与吴永平签订租房合同后，多次单方要求上涨租金，双方因此发生争执至报警。在矛盾产生后，廖天明又将自己年迈患病的父母送至吴永平正在经营的店铺中静坐，干扰承租方的正常经营，此种解决纠纷的方式不应被法律所鼓励。租赁合同为双务有偿合同，双方在履行中唯有诚意配合、互谅互让才能实现双赢。吴永平承租廖天明的房屋后，投入了大量资金对房屋进行了装饰装修，经过几年的经营，也累积了自己的商誉与人脉，若因少量租金没有交付便解除合同，显然对其不公，也不利于市场交易的稳定，最终，双方签订合同的目的都无法达到。故综合以上，廖天明依据《中华人民共和国合同法》所规定的法定解除权来解除涉案合同的条件并未成就，本院对吴永平上诉要求不解除合同的上诉请求与理由，依法予以支持。廖天明在一审诉请的第二项诉请经本院释明，其主张的下欠2500元租金为2018年6月到2019年的租金，而该租金吴永平已经全额支付，对此，廖天明并无异议。故一审判决支持该项诉请没有事实依据。综上，一审判决认定基本事实属实，但对法律的理解与适用有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初879号民事判决。二、驳回廖天明的诉讼请求。一审案件受理费25元，由廖天明负担。二审案件受理费50元，由廖天明负担。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年六月五日书记员 肖            臣