宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15851号 原告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。 法定代表人：马金明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。 被告：汪振华，男，1967年11月4日出生，汉族，宁夏中卫市人，户籍住址宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 第三人：中国银行股份有限公司银川市兴庆支行，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 负责人：贾向鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：白利东，男，该支行职员。 委托诉讼代理人：纳小清，女，该支行职员。 原告宁夏亘元房地产开发有限公司诉被告汪振华、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月01日立案受理后，依法于2019年5月31日作出（xxxx）宁0106民初xxxx号民事判决书。原告宁夏亘元房地产开发有限公司不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院审理后作出（xxxx）宁01民终xxxx号民事裁定书，裁定撤销本院（xxxx）宁0106民初xxxx号民事判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宁夏亘元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行的委托诉讼代理人白利东、纳小清到庭参加了诉讼。被告汪振华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金42085.6元；3、依法判令被告五日内协助原告办理涉案房屋的合同登记备案、预告登记、预抵押的注销、撤销手续；4、案件受理费由被告负担。 事实与理由：原、被告于2011年4月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定，被告向原告购买涉案房屋，总房款为841712元。依据合同约定，被告的付款方式为首付加银行按揭，同时原告为被告的银行按揭贷款提供了连带保证担保。因被告未及时向按揭银行中国银行股份有限公司银川市兴庆支行偿还贷款，该行要求原告承担担保责任，并分别在2016年至2019年间从原告处共计扣划走485481.05元。依据原、被告签订的合同及其补充协议中的约定，原告此时有权终止合同并要求被告按照商品房总价款的5%向原告支付违约金，原告多次联系被告要求终止合同并承担相关的违约责任及其他法律责任，但被告未对原告的合法要求做出回应。被告的行为严重违反了法律规定和合同约定，侵害了原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下： 证据一、《商品房买卖合同》，据以证明：原被告双方于2011年4月签订《商品房买卖合同》，合同约定被告以首付加银行按揭方式支付房款，原告为被告办理按揭提供保证，如果由于被告未偿还贷款而造成原告承担保证责任，原告有权终止该合同的事实。 经质证，第三人对该合同的“三性”及证明目的无异议。 证据二、中国银行国内付款回单，据以证明：由于被告未能按照合同约定向第三人偿还银行贷款，导致第三人直接从原告公司划扣款项的事实。 经质证，第三人对该回单的“三性”及证明目的无异议。 被告汪振华未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据材料，只是在庭审后委托王某某向本院提交了申请调解意见书，认可逾期偿还第三人按揭贷款，并愿意分30个月向原告偿还扣款，并支付其他费用。 第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行述称，被告汪振华的贷款自2016年就开始逾期，第三人依照与原告签订（2017）015号《保证金质押总协议》及编号为（2017）保15号《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》约定，要求保证人履行责任，以该合同第三人从原告公司扣划被告逾期的金额，目前涉案借款合同已经解除，第三人无独立诉讼请求，只是协助解除原告办理撤销预告登记手续。 第三人提交证据材料如下： 证据一、《关于全款扣划汪振华保证金的函》，据以证明第三人强制要求保证人即原告宁夏亘元房地产开发有限公司履行保证责任，第三人与汪振华解除借款合同。 经质证，原告对该证据无异议。 证据二、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，据以证明第三人与宁夏亘元房地产开发有限公司就房屋贷款由原告公司提供担保的合作意向及保证金的留存、扣划的约定，第三人扣除保证金的合法性和合规性。 证据三、《中国银行股份有限公司个人一手房贷款协议》，据以证明该协议由第三人、汪振华及原告三方签订，其中原告为借款提供担保的事实。 证据四、《保证金质押总协议》、《中国银行股份有限公司个人贷款质押合同》，据以证明第三人按约定有权扣划原告存入的保证金。 证据五、《预告登记证明》，据以证明汪振华在第三人处贷款50万元，由原告提供阶段性担保，并进行了预告登记的事实。 经质证，原告对第三人提交的证据二至证据五的真实性、合法性及证明目的无异议，对关联性有异议，认为就本案争议的焦点看第三人出示的证据间接印证汪振华未偿还贷款，导致第三人从原告划扣房款的事实。 根据原告和第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告宁夏亘元房地产开发有限公司与中国银行银川市东城支行签订了《个人房屋贷款合作协议》，协议约定：银川市东城支行与原告涉案项目开展合作，符合贷款条件的购房人向合作银行借款购买涉案房产，原告为购房人借款提供全额不可撤销连带责任保证。2011年4月18日，原告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称：亘元公司）与被告汪振华签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定：被告汪振华购买原告宁夏亘元房地产开发有限公司开发的位于银川市金凤区的涉案房屋，房屋价款841712元。付款方式为：被告于合同签订当日支付原告41%的首付房款，即341712元，余款50万元以银行按揭方式支付。同时在合同附件六即《商品房买卖合同》之补充协议中约定：“因买受人（汪振华）无法按期归还银行按揭贷款，导致贷款银行解除借款合同并由出卖人（亘元公司）承担连带保证责任的，买受人应自接到出卖人有关通知之日起15日内，向出卖人一次性清偿出卖人已代买受人向银行偿还的本金、利息和罚息，并向出卖人支付总房款的1%作为补偿。如出卖人书面通知发出后20日内（出卖人可以登报通知的方式公告），未收到买受人的回复及通知书中所述款项的，买卖合同及附件、本补充协议自行终止，买受人应在上述合同及附件、本补充协议终止后五日内履行完买卖合同注销登记等手续，腾退房屋，并向出卖人支付总房款的5%作为补偿”。合同签订后，原、被告与第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称：中国银行兴庆支行）签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定汪振华向第三人贷款50万元用于支付房屋购房款，贷款期限240个月，原告亘元公司为该贷款提供阶段性保证担保。《个人一手住房贷款合同》签订后，被告汪振华与第三人就银川市金凤区香溪美地xx室房屋在银川市住房保障局办理了预购商品房抵押权预告登记，并取得了银房预告字第xxxxx号《宁夏银川市房屋预告登记证明》，权利人为第三人中国银行兴庆支行，义务人为被告汪振华，时间至2033年5月6日。第三人依据《个人一手住房贷款合同》向被告汪振华发放了按揭贷款50万元，并将该款付给了原告宁夏亘元房地产开发有限公司。2015年8月16日原告向被告交付了涉案房屋。随后，原告与第三人签订了《个人贷款保证金质押合同》、《保证金质押总协议》，原告按协议约定在第三人处设立了保证金账户，购房按揭贷款人逾期还款，第三人从原告保证金账户中直接扣划，用于偿还购房人逾期按揭贷款。因被告汪振华逾期偿还第三人中国银行兴庆支行房屋贷款，自2016年12月15日起，第三人分十二笔从原告设立的保证金账户扣划还清了被告汪振华逾期偿还的借款本息478884.65元，其中2016年12月15日扣划13181.53元，2017年1月25日扣划3775.41元，2017年5月16日扣划14108.72元，2017年9月21日扣划15008.70元，2018年1月22日扣划14873.14元，2018年5月16日扣划14714.77元，2018年9月20日扣划14592.96元，2018年12月27日扣划10834.78元，2019年3月19日扣划10737.04元，2019年6月27日扣划10681.09元，2019年9月29日扣划10608.71元，2019年10月28日扣划345767.80元。现原告认为，因被告汪振华逾期偿还贷款，导致第三人从其保证金账户代扣了相应款项，故房屋买卖合同应予解除，故提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，原告宁夏亘元房地产开发有限公司与被告汪振华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告汪振华逾期偿还贷款，导致第三人从原告保证金账户扣除了逾期借款本息478884.65元，并终止了《个人一手住房贷款合同》，原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的是将房屋售给被告，从被告处获得房款，现原告代被告向原告偿还了借款，其获得售房款的目的不能实现，故原告主张解除双方之间签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，其诉讼请求本院予以支持。原告主张的违约金符合合同约定，本院亦予以支持。合同解除后，被告有义务办理房屋的合同备案撤销及抵押权预告登记注销手续，故原告的该项主张成立，本院予以支持。同样，第三人已将被告剩余银行贷款从原告保证金账户全额扣除，且终止了与被告的《个人一手住房贷款合同》，原告已经履行了保证担保义务，第三人应当协助原告注销抵押权预告登记。被告汪振华未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2011年4月18日签订的《银川市商品房买卖合同》； 二、被告汪振华于本判决生效后十日内支付原告宁夏亘元房地产开发有限公司违约金42085.6元，并协助原告宁夏亘元房地产开发有限公司办理涉案房屋的合同备案撤销及抵押权预告登记注销手续； 三、第三人中国银行股份有限公司银川市兴庆支行于本判决生效后十日内协助原告宁夏亘元房地产开发有限公司办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2096元，公告费600元（原一审），合计2696元，由被告汪振华负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  姜蔼家 人民陪审员  高 玲 二〇二〇年六月四日 书 记 员  刘燕丽 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。