广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初624号 原告：吴燕，女，1979年8月2日出生，汉族，住所地广西桂林市叠彩区。 被告：廖一可，女，1981年11月29日出生，汉族，户籍地广西灵川县，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：文金发，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹启志，广西嘉宸律师事务所实习律师。 原告吴燕与被告廖一可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告吴燕、被告廖一可及其委托诉讼代理人文金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2020年2月21日至2020年3月31日的租金4979元；2.判令被告退还原告押金5000元；3.判令被告支付原告逾期退还租金及押金的违约金（违约金计算：以9979元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年2月21日起计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。2020年4月29日，原告将上述第1项诉讼请求补正变更为“判令被告退还原告2020年2月21日至2020年4月6日的租金4979元”。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订《门面租赁协议》一份，约定租赁期为36个月，自2016年10月7日起至2019年10月6日止，租金为3800元/月，租金按季度支付，并约定合同签订之日，原告需支付被告保证金5000元。合同期满之后，原、被告未再签订书面合同，但原告一直租赁该门面并支付租金。2020年2月18日，原、被告口头协商解除合同，原告于2020年2月20日将相关物业费及水电费缴清，并将门面钥匙交还物业公司。但被告一直未退还原告多支付的租金，亦未退还原告的押金。双方多次协商均未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告廖一可辩称，解除合同系原告单方面提出，根据合同约定，原告已构成违约。双方虽未签订书面续租合同，但根据双方之间的事实租赁关系，租赁期应当至2020年4月6日止，被告无需向原告退还租金。原告未结清至合同期满的相关物业费和水电费，亦构成违约。且原告违反合同约定，拆除了门面内的固定设施，被告亦无需退还原告押金。故原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告针对其诉讼请求提供的证据： 1.《门面租赁协议》、《收据》、租赁缴纳凭证，证明原告已依约支付租金及押金，被告应当退还。2.微信聊天记录、微信截图，证明双方已于2020年2月20日口头协商同意解除合同。3.电子转账凭证，证明原告已于2020年2月20日结清截止于当天的所有物业费及水电费，并将钥匙退还物业公司。4.视频，证明原告并未破坏被告门面墙体。 被告对原告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但认为合同期满之日应为2020年4月6日，原告未支付至合同期满时止的物业费和水电费，其行为构成违约。2.对证据2的真实性无异议，但认为双方仅就解除合同事宜进行协商，并未达成一致意见，合同未解除。3.对证据3的真实性无异议，但认为原告仅支付了至2020年2月20日时止的物业费和水电费，之后的均未支付，构成违约。4.对证据4的真实性无异议，但认为因原告的拆除行为降低了被告的门面收益。 2、被告针对其抗辩主张提供的证据： 1.《门面租赁协议》，证明原、被告之间的合同关系，双方的权利义务已明确。2.图片，证明原告拆除门面的固定设施，构成违约。3.物业电子凭证，证明原告拖欠了2020年2月20日至2020年4月6日期间的物业费及水电费共计364元，被告已垫付。4.视频及视频截图，证明截止于2020年4月2日，原告仍实际占用涉案门面。5.房产证，证明被告有权出租涉案门面。 原告对被告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议。2.对证据2不予认可，认为原告并未拆除被告门面的固定设施。3.对证据3的证明内容不予认可，认为与原告无关。4.对证据4的真实性无异议，但对证明内容有异议。5.对证据5无异议。 三、本院认证：对原告及被告提供的上述证据的真实性，本院均予以确认，并在卷佐证。但能否证明双方的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以详细论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月16日，被告廖一可作为甲方，与原告吴燕作为乙方签订《门面租赁协议》一份，合同约定，由甲方将位于桂林市叠彩区广运美居A区一楼136号门面出租给乙方，租赁期共36个月，自2016年10月7日起至2019年10月6日止，租金为3800元/月，租金支付方式为每三个月一付。合同第七条约定：“乙方对门面的装修不得破坏房屋的主体结构，租赁期满后不得拆卸门面内的任何固定设施。”第九条约定：“乙方在签订协议之日付给甲方保证金5000元，如乙方租赁期未满，保证金不退。在租赁期满后，乙方始终履行好协议，甲方如数退还乙方保证金。” 同日，被告作为收款人向原告出具《收据》一张，载明：“本人今收到吴燕交来保证金5000元整（伍仟元整），合同期满如不再续租，结完水电、租金，不存在任何租赁纠纷的情况下，将其保证金退还原租户。” 2020年1月23日，原告向被告转账支付租金11400元。 2020年2月20日，原告向新疆广汇物业管理有限公司桂林分公司缴纳物业费及水电费，该公司向原告出具交费电子凭证一张，注明“2020年2月20日之前的所有费用已结清，A-1-136，2020年2月20日物业已收钥匙。”原告随即电话告知被告。 另查明，原告租赁涉案门面系用于开设服装店，被告已于2020年4月7日将涉案门面另行出租给他人经营使用。 庭审中，原、被告均认可，原告于2019年9月向被告提出续租要求，被告应允，双方同意按照涉案租赁合同约定的内容继续履行合同。2020年1月31日，原告向被告提出减租要求，被告于2020年2月18日答复原告不同意减租，但原告可以主张退租。原告诉称，其于2020年1月23日向被告支付的11400元系从2020年1月5日至2020年4月6日期间的涉案门面租金。被告陈述称，被告自身对涉案门面并未进行内部装饰的装修。原告主张称，其承租了涉案门面后，在墙面上安装了挂衣架，在门面内搭建了试衣间、铺设了简易电线，在门口安置了店铺招牌。原告于2020年2月20日将涉案门面内的相关物品搬出，于2020年4月2日拆除墙面的挂衣架和电线。 原、被告双方庭审时均认可双方的租赁合同关系于本案开庭审理前已经解除的事实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求被告退还租金是否有合同依据，应否得到支持；二、被告是否应退还原告押金；三、被告是否应就未退还的租金及押金向原告支付资金占用利息。 1、关于原告要求被告退还租金是否有合同依据，应否得到支持的问题 1.原、被告之间的《门面租赁协议》已于2020年2月18日协商解除 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 本案中，原、被告签订的《门面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应依照约定履行自己的合同义务。通过庭审查明，原、被告双方确认，2020年1月31日，原告向被告提出希望被告对涉案房租予以降低的意思表示。2020年2月18日，被告向原告明确表示不同意减租，与此同时被告主动向原告提出，原告可解除与被告之间的租赁关系，另租他屋。原告随即表示同意不再续租被告的房屋。由此可见，原、被告双方在此时已通过自行协商的方式，达成解除涉案租赁合同关系的一致意见。故本院认为，根据上述法律规定，原、被告之间的租赁合同关系已于2020年2月18日协商一致同意予以解除。 被告抗辩称，当时系双方私下协商，同意解除合同系妥协行为，不能作为本案中对其不利的事实予以认定，且因原告一直未按合同约定付清相关物业费及水电费，双方之间并未办理相关的交接手续，故双方就解除合同的事宜未达成一致意见，合同并未解除。 本院认为，原、被告当时就减免房租事宜进行协商时，首先提出解除合同的系被告本人，系其真实意思表示，且被告提出解除合同时并未附加对被告自身不利的任何条件。另，双方在合同中或在协商过程中并未约定合同解除的具体条件，付清相关物业费及水电费、办理交接手续均系合同解除后应履行的后续合同义务，并非解除合同的先决必要条件。故被告的这一抗辩主张，没有合同根据和法律依据，本院不予采信。 2.被告应退还原告部分房屋租金 被告抗辩称，原告一直未与被告办理门面交接事宜，且其一直实际占用被告所有的门面直至2020年4月2日，故被告不应退还原告已交付的租金。 如上文所述，原、被告之间的租赁合同关系已于2020年2月18日协商解除，原告于2020年2月20日搬离门面，付清相关物业费及水电费，并将门面钥匙交付物业公司，且原告依据双方之间的合同约定已于2020年1月23日支付了2020年1月5日至2020年4月6日期间的门面租金共计11400元。因原、被告双方之间的合同已于2020年2月18日解除，原告已不再继续租赁被告的门面进行经营，故被告应当退还原告双方协商确定解除租赁合同后的门面租金。 但，本院同时认为，原告虽于2020年2月20日将涉案门面钥匙交付物业，并支付了物业费及水电费，而其完全从被告门面搬离的时间却为2020年4月2日，在此期间，因原告一直有部分相关设备存放在被告门面内，导致被告的门面无法另行出租收益，必然产生租赁损失。原告对此反驳称，其未完全搬离涉案门面系因钥匙已经交付物业，需等其员工正常上班才能进入门面移除相关装修设施。本院对此认为，根据《合同法》第九十二条的规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告既已决定解除与被告之间的租赁关系，其就应在将门面交还物业公司前把门面内所有属于原告的物品、装饰物等全部搬离、处置，将门面返还被告。但因原告怠于履行，拖延至2020年4月2日才完全腾空。在此期间，被告作为出租方，其未积极督促原告及时搬离涉案门面，亦未与原告办理交接手续。故原、被告双方在涉案租赁合同解除后均存在消极怠于履行后续合同义务的情形，导致双方损失扩大。对此，原、被告双方均存在过错，其二人均应就各自的过错承担相应的损失责任。 故综上，本院在综合考量上述查明的案件事实的情形下，酌情确认被告应退还给原告的门面租金为2600元。对原告主张返还的过高部分的租金，本院确定为原告在涉案合同解除后占用被告门面而导致的租赁损失，不予确认退还。 2、关于被告是否应退还原告押金的问题 被告抗辩称，原告在搬离涉案门面时，拆除了门面的固定设施，破坏了门面墙体，已构成违约，故押金不应当退还。 根据涉案《门面租赁协议》第七条的约定：“乙方对门面的装修不得破坏房屋的主体结构，租赁期满后不得拆卸门面内的任何固定设施。”本院认为，上述协议虽约定租赁期满后，原告不能拆卸门面内任何固定设施，但原告拆除的系其自行安装的衣架及店铺明线电路等，均为原告承租涉案门面自行装修时安装，并非被告门面本身自有的固定设施。原告承租涉案门面系用于成衣销售，其搬离涉案门面时拆除其自行安装在门面墙体上挂衣架的行为并无不妥。且原、被告双方对“固定设施”的约定亦不明确。原告拆除其自行安装的可拆卸设施不属于被告主张的涉案合同中关于“不得破坏房屋主体结构，不得拆除门面固定设施”的行为。 又根据合同第九条约定：“乙方在签订协议之日付给甲方保证金5000元，如乙方租赁期未满，保证金不退。在租赁期满后，乙方始终履行好协议，甲方如数退还乙方保证金。”本案中，原、被告并未将“擅自拆除门面内固定设施”作为押金不予退还的违约情形予以约定。鉴于原、被告之间的租赁关系已于2020年2月18日协商解除，原告要求被告退还押金5000元，于法有据，本院予以确认支持。 3、关于被告是否应就未退还的租金及押金向原告支付资金占用利息的问题 原、被告之间的《门面租赁协议》并未明确约定违约条款，亦未有其他违约情形的具体约定。故原告要求被告就未退还的租金及押金向原告承担资金占用利息的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予确认支持。 综上所述，原告要求被告退还租金2600元及押金5000元的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第二百一十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告廖一可退还原告吴燕租金2600元； 二、被告廖一可退还原告吴燕押金5000元； 三、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元,原告吴燕已预交,适用简易程序审理减半收取25元，由被告廖一可负担，余款25元由本院退回原告吴燕。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕,如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  曾 臻 二〇二〇年六月五日 法官助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。