安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8462号 原告：董维秀，女，汉族，1966年6月8日出生，住安徽省固镇县。 原告：王仁杰，男，汉族，1994年1月27日出生，住安徽省固镇县，系董维秀之子。 委托诉讼代理人：王玮，安徽省固镇县城关镇法律服务所法律工作者。 被告:合肥天同地产有限公司,住所地安徽省合肥市包河区宿松路中段161号综合楼,统一社会信用代码913401006679486840（1-2）。 法定代表人：林希，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞宇，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告董维秀、王仁杰诉被告合肥天同地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告董维秀及原告董维秀、王仁杰委托诉讼代理人王玮、被告合肥天同地产有限公司的委托诉讼代理人杨求文、庞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董维秀、王仁杰向本院提出诉讼请求：一、被告按照约定履行2018年11月27日与原告签订的协议中的第二项：更换物业；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告以1940427元的价格购买被告位于合肥市包河区国贸天悦的商品房。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应该在2018年12月31日前将符合条件的房屋交付原告使用。房屋交付以前，国贸天悦的业主发现中标的物业公司未能按照招标公告的条件向业主提供服务，小区物业管理混乱，且小区建设中出现很多问题。经多次与被告协商，2018年11月27日，原告及其他国贸业主与被告签订了协议，协议中对外立面、绿化、围墙、人车分流及一年内更换物业等问题进行了规定。时至今日，被告并没有完全履行该合同，尤其是更换物业。现要求被告如约履行2018年11月27日协议中的第二项更换物业。综上，原、被告之间的商品房买卖关系符合法律规定，2018年厦门的协议是《商品房买卖合同》的补充，被告未如期履约，侵犯了原告的合法权益，被告应承担法律责任。为了维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法裁判。 被告合肥天同地产有限公司辩称：原告诉讼请求既没有合同依据也没有法律依据，是不能成立的，理由如下：1、原告的诉讼请求不明确不具体，不符合民事诉讼法119条的规定；2、原告诉讼请求无法执行，即使判决支持也是无法执行的；3、缺少法律依据，依据物权法76条，选聘和解聘物业服务企业事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数业主过半数同意，除非满足法定事由，被告无权解聘或选聘物业。被告于2019年9月主动向当时的国贸天悦小区全体业主发出了《关于物业服务单位的征询意见函》，仅收到半数业主的回执，且回执中显示部分业主对更换物业是持反对意见的；4、在案涉小区交房后，被告咨询了小区当地主管部门即常青街道薛河湾社居委，其给出的意见更换物业属于业主自治事项，应当先召开业主大会成立业主委员会，由业主委员会执行解聘选聘物业服务的事项。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年9月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告董维秀、王仁杰以1940427元的价格购买被告合肥天同地产有限公司开发的位于合肥市包河区的商品房。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应该在2018年12月31日前将符合条件的房屋交付原告使用。其中合同附件四补充协议第十四条约定：1、经招投标，合肥居安物业管理有限公司中标成为本项目的物业服务企业；2、在第一届业主大会成立前，物业服务企业的变更，由出卖人按相关规定办理。2018年11月27日，原告董维秀及其他部分业主与被告在厦门签订了一份《关于合肥国贸天悦部分业主诉求项目品质提升等事宜的备忘》，对外立面、绿化、围墙、人车分流及一年内更换物业等问题进行了约定，其中第二条约定“公司支持部分业主更换物业的要求，将在项目首期交房起一年内在业主协同下更换物业完毕”。 另查明：2016年3月，合肥天同地产有限公司和合肥居安物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合肥居安物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，服务期间两年，从2018年12月31日交房之日到2020年12月31日。 再查明：时至今日，案涉小区第一届业主大会尚未召开，也未成立业主委员会。 上述事实，除有原、被告的当庭陈述及认可外，还有原告提供的被告企业信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《关于合肥国贸天悦部分业主诉求项目品质提升等事宜的备忘》在卷佐证。 本院认为：原告董维秀、王仁杰和被告合肥天同地产有限公司于2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。 《商品房买卖合同》附件四补充协议第十四条约定合肥居安物业管理有限公司中标成为本项目的物业服务企业；在第一届业主大会成立前，物业服务企业的变更，由出卖人按相关规定办理。案涉小区第一届业主大会尚未召开，也未成立业主委员会。如果确需更换物业公司，应在成立业主委员会后由业主委员会依法依规进行，在小区尚未成立业主委员会的情况下，应由全体业主按照法律规定行使相关权利，或在合肥天同地产有限公司和合肥居安物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》两年期满后，合肥天同地产有限公司不再和合肥居安物业管理有限公司续签合同，从而使《前期物业服务合同》自然终止，才能够更换其他物业公司。 原告董维秀、王仁杰在诉状中陈述“房屋交付以前，国贸天悦的业主发现中标的物业公司未能按照招标公告的条件向业主提供服务，小区物业管理混乱，且小区建设中出现很多问题”，原告当庭陈述案涉房屋其现在正在装修，还没有入住，原告自称更换物业的理由是物业的不作为、卫生状况差、没有实现人车分流、物业服务不及时、没有摄像头、乱扔垃圾、遛狗、群租房、电瓶车进电梯等，对于上述情况，由于原告未向本院提供相应的书面证据，本院不予采信。 原告董维秀、王仁杰购买案涉房屋，《关于合肥国贸天悦部分业主诉求项目品质提升等事宜的备忘》只有原告董维秀签字，原告王仁杰虽系董维秀之子，但其作为完全民事行为能力的成年人并未签字，因此该《备忘》对原告王仁杰并不发生效力。 另外，部分业主和被告也无权决定更换物业，《关于合肥国贸天悦部分业主诉求项目品质提升等事宜的备忘》仅有22名业主签字，并不能代表全体业主，其意思表示也不能及于其他业主，作为被告无权处理、处分合同之外当事人（物业公司）的事项，《备忘》中约定“公司支持部分业主更换物业的要求，将在项目首期交房起一年内在业主协同下更换物业完毕”，该条款即使是双方的真实意思表示，也是非法的、无效的。况且，“支持部分业主......在业主协同下......”的表述并非被告公司单方义务，也不具有强制性。 合肥居安物业管理有限公司已经进入案涉小区进行物业服务，在《前期物业服务合同》没有解除的情况下，无论是原告还是被告都无权再与其他物业公司签订物业服务合同。更换物业只能依照法定程序、依法依规进行。 原告当庭表示不能明确更换成哪个物业公司，构成合同法第一百一十条规定的事实上不能履行，因此本案中更换物业公司属于事实上不能履行，原告的诉讼请求不能也不应得到支持。 综上，原告董维秀、王仁杰诉请被告合肥天同地产有限公司更换物业无事实和法律依据，无合法、正当理由，本院对其诉讼请求，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告董维秀、王仁杰的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由原告董维秀、王仁杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 张 建 二〇二〇年六月十七日 书记员 丁婷婷 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。