河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1246号上诉人（原审原告）：贾发华，男，1974年5月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：寇学军，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘国庆，男，1979年10月1日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：孙涛，河南福聚律师事务所律师。原审第三人：彭洪涛，男，1963年7月15日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。上诉人贾发华因与被上诉人刘国庆，原审第三人彭洪涛案外人执行异议之诉一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9057号民事判决，向本院提起上诉，本院受理本案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贾发华及其委托诉讼代理人寇学军，被上诉人刘国庆的委托诉讼代理人孙涛，原审第三人彭洪涛及其委托诉讼代理人崔会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贾发华上诉请求：撤销商丘市睢阳区人法院（2019）豫1403民初9057号民事判决，改判支持贾发华一审中的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。事实及理由：1.贾发华与彭洪涛之间签订的房屋转让协议合法有效，不因未办理产权登记影响其效力，在本案查封前签订合法有效的房屋买卖合同。2.2010年6月12日，贾发华签订案涉房屋买卖协议后，合法占有使用该房屋，在本案查封前占有使用该房屋。3.双方合同约定案涉协议签订后支付80%的房款，剩余房款在房屋产权过户完成后一次付清，贾发华按照协议约定支付80%的房款，对于剩余的价款也愿意按照人民法院的要求交付执行。4.双方签订房屋买卖协议时还不能办理过户登记手续，双方合同约定待能够办理产权过户登记手续时，彭洪涛应协助贾发华办理房屋产权过户手续，彭洪涛办理案涉房屋登记后，又办理了抵押贷款，贾发华在客观上不能办理过户登记，非因贾发华的原因未办理过户登记。5、贾发华作为案涉房屋的买受人对该房屋享有的权利优于刘国庆对彭洪涛享有的债权请求权。被上诉人刘国庆答辩称：1.涉案房产登记的行政机关，登记房主为彭洪涛，是涉案房产的法定产权人，贾发华是否购买了彭洪涛的房产，不得对抗房地产行政部门对房产的登记权利人。2.因涉案房产的法定产权人是彭洪涛，彭洪涛欠付刘国庆款项，人民法院对涉案房产依法执行，并无不当。3.贾发华与彭洪涛签订房屋买卖合同后，长达十年时间未办理房屋过户登记，其未提供有效证据证明其采取了积极行为要求彭洪涛办理过户手续，不能排除本案执行。综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人彭洪涛述称：1.贾发华购买案涉房屋后未要求彭洪涛办理过户登记手续；2.因贾发华未办理过户登记，未支付剩余房款，导致彭洪涛长期支付按揭费用，给彭洪涛造成损失。请求二审法院查明事实，依法判决。上诉人贾发华向一审法院起诉请求：1.请求确认位于商丘市××区××归德路××号（商丘市房权证2014字第××号）房产为贾发华所有，并停止对该房产的执行。2、诉讼费由刘国庆承担。一审法院查明：2018年12月6日，该院将彭洪涛所有的位于商丘市睢阳区南京路应天花园小区A座10层12号（商丘市房权证2014字第××号）房产予以查封。执行期间贾发华向该院执行部门提出案外人异议后，被该院执行部门作出（2019）豫1403执异93号民事裁定，驳回贾发华的异议申请。贾发华又于2019年11月12日提起执行异议之诉，请求确认该涉案房产房屋为贾发华所有，并停止对涉案房产的执行。2010年6月10日，贾发华与彭洪涛签订了房屋转让协议，该协议约定“房款共计295140元，协议签订后支付80%，剩余20%房款待房屋产权过户后付清”。彭洪涛认可已经收到贾发华80%的房款，另外20%房款未付。现该商丘市睢阳区南京路应天花园小区A座10层12号房产登记在彭洪涛名下。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。贾发华应当对该涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，本案中，贾发华虽然有提交有贾发华与彭洪涛签订《房屋转让协议书》，但该涉案房产并没有过户，仍然登记在彭洪涛名下，且该房屋的房款尚未全部交付。该院认为，虽然协议中有关于房款交付及房产如何过户的相关约定，但是该协议仅能约束买卖双方，并不能排除第三方因该房产的执行产生相应权益，也不影响该房屋的物权属性及存在的交易风险的分担。贾发华作为成年人应当知悉房屋买卖交易后而不办理房屋过户手续存在的巨大经济风险，而贾发华与彭洪涛之间的房屋买卖行为从开始到现在将近10年时间内，未完成房款的全部交付及办理过户手续，贾发华也未有证据证明采取其他积极的措施要求履行完毕该房屋买卖合同，一直使该房屋交易行为存在严重的不确定性。贾发华作为房屋买受人存在一定过错，对于房屋未过户存在一定自身原因，贾发华应当承担在此期间产生的不利法律后果。贾发华对于自身的损失可依据双方签订《房屋转让协议》中关于未能办理过户手续相关约定，向彭洪涛另行主张权利。综合以上事实，贾发华提交的证据不足以证明其享有排除涉案执行标的强制执行的民事权益，故对贾发华的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告贾发华的诉讼请求。一审案件受理费5050元，由原告贾发华承担。”二审中，上诉人贾发华提交二份证据，证据1，短信记录2张，证明贾发华一直要求彭洪涛协助办理过户登记手续；证据2，房屋预告登记证明存根1份，证明彭洪涛将案涉房屋进行抵押贷款，贾发华无法办理房屋过户登记，贾发华无过错。彭洪涛质证意见，证据1，对该证据的真实性无异议，短信记录均发生在案涉房屋被查封之后，不能证明其目的，不应采信；证据2，对该证据的真实性无异议，不能证明贾发华要求彭洪涛协助办理过户手续，对该证据不应采信。刘国庆质证意见与彭洪涛质证意见相同。根据各方当事人的质辩意见，本院对上述证据认定如下：证据1，该短信记录均发生在案涉房屋被查封之后，不能证明其目的，不予采信；证据2，不能证明其目的，不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2010年6月10日，贾发华与彭洪涛签订房屋买卖协议至今未完成房款的全部交付及办理过户手续，贾发华作为成年人应当知悉房屋买卖交易后，不办理房屋过户手续存在的巨大的经济风险，本案一、二审期间贾发华未提供有效证据证明其采取了积极措施要求彭洪涛协助办理房屋过户登记，使该房屋交易行为存在严重的不确定性。贾发华作为房屋买受人对于房屋未办理过户登记存在一定过错，应当承担在此期间产生的不利法律后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，只有办理产权登记后，才取得物权。贾发华未办理案涉房屋产权登记的情况下，要求确认涉案房屋归其所有不符合上述法律规定，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人贾发华负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  许长峰二〇二〇年六月十二日书记员  杜欣欣