云南省保山市隆阳区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0502执异21号案外人董海芹，女，1969年4月4日，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托代理人陶自明、孙丽英，保山市司法局隆阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。申请执行人中国银行股份有限公司保山市分行。住所地：云南省保山市隆阳区永昌镇保岫东路2号。负责人徐定锋，系该分行行长。委托代理人张怡，该分行职员。被执行人赵礼猛，男，1989年9月29日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。被执行人赵青义，男，1964年2月9日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。被执行人董银华，女，1967年11月26日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。被执行人保山市名城房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区海棠路景盛花园88栋1楼。法定代表人：杨新福。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司保山市分行与被执行人赵礼猛、赵青义、董银华、保山市名城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人董海芹于2020年6月4日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查完毕。案外人董海芹称，请求解除对被执行人赵礼猛名下位于隆阳区景盛花园20幢6号房产的查封。事实及理由：2016年9月，赵礼猛父亲赵青义开办青义生物化肥厂资金周转困难，便与案外人协商出卖赵礼猛位于隆阳区景盛花园20幢6号房产。2016年9月24日赵礼猛与案外人签订房屋买卖合同，约定房屋总价款2137531元，约定付款金额140万元。合同签订当日，案外人向赵礼猛转账首付款958000元，2016年10月8日转账440000元，现金支付2000元，共计向赵礼猛支付购房款140万元。因该房产当时无法办证，案外人也不急于居住该房，案外人就将该房出租给赵礼猛居住。2019年1月31日租赁合同到期后，赵礼猛既未提出续租，也未向案外人交付房屋。2019年8月22日案外人向隆阳区人民法院提起诉讼，要求赵礼猛交付房屋、协助办理过户登记。后经法院调解，双方达成调解协议：1、由赵礼猛于2019年12月30日前将隆阳区景盛花园20幢6号房产交付给董海芹；2、赵礼猛协助董海芹办理隆阳区景盛花园20幢6号房产的按揭贷款清偿手续。调解书生效后，赵礼猛未履行义务，案外人董海芹于2020年1月2日向隆阳区法院申请强制执行。在执行过程中，案外人才得知该房产已被中国银行股份有限公司保山市分行于2017年10月申请查封。该查封行为严重侵害了案外人合法权益，故提出执行异议。申请执行人中国银行股份有限公司保山市分行称，2014年8月8日我行与赵礼猛、赵青义、董银华签订住房贷款合同，合同约定由赵礼猛用位于隆阳区景盛花园20幢6号房产抵押向我行贷款。合同第二条六项约定：未经贷款人书面同意，借款人不得全部或部分转让、出租、出借或以其他任何方式全部或部分处分抵押物。经贷款人书面同意的，处分抵押物所得的价款应用于提前清偿债务或者提存。申请执行人与赵礼猛的借款合同早于董海芹与赵礼猛之间房屋买卖合同，申请执行人申请查封抵押房产合法，未侵害案外人权益。综上所述，案外人的请求应予以驳回。另，若案外人能够偿还赵礼猛尚欠的借款本息，申请执行人同意解除房产查封。经审查查明，中国银行股份有限公司保山市分行于2017年9月18日以赵青义、董银华、赵礼猛、保山市名城房地产开发有限公司为被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼。审理过程中，中国银行股份有限公司保山市分行申请财产保全，本院于2017年10月23日作出（2017）云0502民初字第4207号民事裁定书，同月25日保全查封了赵礼猛购买的隆阳区景盛花园20幢6号房产[购房合同编号：景盛花园1002，房地产管理机关登记备案号：LY201401435]。后该案经调解，达成调解协议如下：一、由被告赵青义、董银华、赵礼猛归还原告中国银行股份有限公司保山市分行借款本金1327467元（截至2018年3月8日）及相应利息，于2018年9月12日前归还借款本金300000元，之后原告同意被告赵青义、董银华、赵礼猛按照合同约定分期归还借款本息；二、如果被告赵青义、董银华、赵礼猛未按约定归还任何一期借款，三被告同意原告中国银行股份有限公司保山市分行就剩余借款本息一次性申请强制执行；三、被告保山市名城房地产开发有限公司同意在办理不动产权证书之前按照合同约定承担分期还款本息的连带还款责任，但不对三被告提前归还30万元承担连带还款责任。2019年6月17日，中国银行股份有限公司保山市分行向本院申请强制执行，本院以（2019）云0502执2424号案立案执行，执行过程中经申请执行人同意终结本次执行程序。2019年8月22日，董海芹以赵礼猛为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，其诉讼请求及事实理由为：1、依法确认原被双方于2016年9月24日签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判令被告履行双方签订的《房屋买卖合同》，并于近期将房屋交付原告。3、依法判令被告无条件配合原告到相关部门办理更名手续。4、本案诉讼费由被告承担。董海芹与赵礼猛的父亲赵青义是多年的熟人，因被告赵礼猛和父亲在开办青义生物化肥厂过程中资金周转困难，向董海芹提出将以被告赵礼猛名义购买的位于永昌街道办事处海棠景盛花园小区第20幢6号房地产出卖给董海芹。2016年9月24日双方自愿签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为2137531元，付款金额为140万元，付款方式为签订合同当天支付首付款958000元，15个工作日内再支付442000元购房款。并明确约定，在董海芹支付了140万购房款后90个工作日内将房屋交付给董海芹，否则视为违约。董海芹按照合同约定，向赵礼猛履行了全部付款义务后，由于当时该房屋还不能办理不动产登记证，且董海芹也并不急需该房屋居住，赵礼猛提出将该房租给其居住，因此，董海芹将房屋出租给赵礼猛居住。2019年1月31日租赁合同到期后，赵礼猛既未按照合同约定提出继续租房，也没有支付房租费，并且现在办理房产证的条件已经成就，该房地产可以办理不动产登记证。该案本院于2019年9月27日作出（2019）云0502民初5093号民事调解书，调解协议如下：一、由被告赵礼猛于2019年12月30日前将景盛花园小区第20幢6号地房屋交付给原告董海芹；二、由被告赵礼猛协助原告董海芹办理景盛花园小区第20幢6号房产的按揭贷款清偿手续。该案董海芹于2020年3月6日向本院申请强制执行。以上事实与查明的事实基本一致。现案外人董海芹愿意将该房产银行抵押贷款剩余本息截止2020年6月15日止共计1213530.85元交至本院，要求本院解除对该房产的查封，申请执行人亦同意案外人的该请求。目前案外人董海芹已将该房产银行抵押贷款剩余本息1213530.85元交至本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉房产于2016年9月24日转让给案外人，本院查封该房产时间为2017年10月25日；案外人在购房后于2016年12月24日将该房产出租给被执行人赵礼猛居住，可以认定案外人在本院查封前已合法占有该房产；案外人按合同约定在支付购房款140万元后，现又将房产抵押剩余借款本息交至本院，其所付金额已超过合同约定价款；目前该房产被执行人赵礼猛尚未取得房产权属证书，且抵押未消除，属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四种情形，足以排除执行，故案外人的执行异议申请成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初字第4207号民事裁定书中对被执行人赵礼猛名下位于隆阳区地产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 杨 宇审判员 张清清审判员 杨自凤二〇二〇年六月十六日书记员 罗 菲