青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终435号上诉人（原审原告）：土步扬，公民身份号码×××，×××,男,汉族,1972年2月14日出生,个体工商户，住青海省西宁市。上诉人（原审原告）：邓英兰，公民身份号码×××，系土步扬之妻，汉族，1975年10月8日出生，住青海省西宁市。二上诉人委托诉讼代理人：王鹏，青海延辉（湟源）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广清，青海延辉律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：青海隆豪置业有限公司，统一信用代码91633100757442302N，住所地青海生物科技产业园经四路16号。法定代表人：张武科，执行董事。委托诉讼代理人：罗时层。上诉人土步扬、邓英兰因与被上诉人青海隆豪置业有限公司（以下简称隆豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。土步扬、邓英兰上诉请求:一、撤销一审判决，改判隆豪公司支付土步扬、邓英兰违约金55615元;二、一、二审诉讼费由隆豪公司承担。事实与理由:一、隆豪公司逾期办理初始登记不应归咎于政府的政策变更。一审法院认为隆豪公司办理初始登记时与政府部门就城市基础配套费的缴纳金额发生争议，遭到行政限制，属于情势变更而判决隆豪公司不承担违约责任，于法无据。隆豪公司在一审中称就缴纳城市基础配套费的标准和金额与西宁市经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局发生了争议，土地管理局对隆豪公司开发建设的涉案房屋进行了行政限制。隆豪公司在一审中提交的证据显示，隆豪公司一直未回应东川工业园区规划建设和土地管理局尽快缴纳欠款的要求，一直未按规定缴纳应交的城市基础设施配套费，因此东川工业园区规划建设和土地管理局采取相关措施，停办了隆豪公司的一切项目审批手续。由此可知，隆豪公司被采取行政限制手段这件事并非突然而至，无法预见、不可避免，正是由于隆豪公司一直欠缴城市基础设施配套费，并拒绝回应东川工业园区规划建设和土地管理局的催款函，并且隆豪公司未采取其他救济途径，而选择继续与土地管理局僵持不下，放任事情发展，这才导致东川工业园区规划建设和土地管理局不得不对隆豪公司采取行政限制手段，这样的结果是隆豪公司造成的，而非不可预见、不可避免的情势变更。隆豪公司在一审中称因政府机构调整，不动产产权登记权属发生变更，前后两个部门的街接出现问题，导致其不能及时有效的办理不动产产权登记，不能按约定履行合同义务的理由无任何事实与法律依据。政府机构部门职能仅是进行了调整，且政府部门职能调整并不属于隆豪公司不可预见的因素。隆豪公司称对相关政府政策无法预见、无法避免，隆豪公司作为有经验的房地产开发商，对此应有所预见，且涉案房屋已于该政策出台前竣工验收，隆豪公司应当本着诚信原则在合同约定的期限内向房屋登记机构申请办理初始登记。因此该政策变化并未导致双方商品房买卖合同之基础动摇或丧失。因此综上所述，本案不存在情势变更的事实。二、双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定任何延期办理初始登记的条件。按约定期限办理初始登记，既是隆豪公司应履行的法定义务，也是其应尽的约定义务，故不应减免其任何违约责任。土步扬、邓英兰和隆豪公司签订的《商品房预售合同》第十五条第二款第二项明确约定买受人不能在规定期限内办理产权登记的违约责任，该合同为隆豪公司提供的格式条款，隆豪公司应遵照诚实信用原则履行合同约定。隆豪公司延期办理初始登记导致房屋的不动产登记证书迟迟无法办理，给广大业主造成了损失。综上，请求二审法院支持土步扬、邓英兰的上诉请求。隆豪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由如下：一、隆豪公司于2013年8月23日向原西宁市住房保障和房产管理局报送了办理初始登记的相关材料，但由于国家政策调整，不动产产权登记办理权属发生变更，部门衔接出现问题导致不动产登记中心出现大量办证资料积压。西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会擅自调整征收隆豪万利园小区城市基础设施配套费优惠政策并由土地管理局对隆豪万利园小区采取行政限制措施停办一切手续。隆豪公司与土步扬、邓英兰签订《商品房预售合同》时，不能预见可能会发生以上事实，该事实属于情势变更，是隆豪公司不可预见的，并非故意违约。二、隆豪公司在办理产权初始登记的阻却事由消除后积极履行合同义务，及时完成初始登记，在行政限制解除后的第一时间为土步扬、邓英兰和小区业主办理产权登记的相关事宜，以上一系列行为均证明隆豪公司一直积极履行合同约定的义务，对逾期办理不动产产权证不具有主观上的过错，因此，由于政府政策调整及行政限制措施致使答辩人逾期不能办理不动产产权证，不属于法律规定的“由于出卖人的原因”应承担的责任。三、本案已过诉讼时效。案涉房屋工程竣工验收时间为2013年8月23日，根据《商品房预售合同》约定办证登记期限届满的时间为2014年2月24日，土步扬、邓英兰最晚应当于2017年2月23日前向人民法院请求保护其民事权利，而其于2019年7月22日才向人民法院提起诉讼，明显超过了权利保护期限，其诉讼时效己经超过。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。土步扬、邓英兰向一审法院起诉请求：一、依法判令隆豪公司支付违约金55615元;二、判令本案诉讼费由隆豪公司承担。一审法院认定事实：土步扬、邓英兰、隆豪公司于2011年10月23日签订了《商品房预售合同》,约定隆豪公司将位于本市××区房屋出售给土步扬、邓英兰，房屋的建筑面积为111.73平方米，单价为2550元/㎡，合同价款为284912元，约定交房时间为2012年12月31日前。合同签订后，土步扬、邓英兰全额缴纳了房款,并于2013年9月29日入住。合同第十五条约定：出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失。在双方履行合同的过程中，隆豪公司就缴纳城市基础配套费的标准和金额与西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局（以下简称土地管理局）发生争议，土地管理局对隆豪公司开发建设的涉案房屋进行了行政限制。2018年12月，城市基础配套费问题得到了解决，隆豪公司向土地管理局提交解除隆豪万利园小区房屋行政限制的报告。2019年3月13日，隆豪公司向业主发出通告，告知业主可以办理产权登记，并告知了办理产权登记的方式及相关事项。2019年3月14日，隆豪公司完成了初始登记。一审法院认为，土步扬、邓英兰与隆豪公司签订的《商品房预售合同》虽然约定逾期办理产权登记的违约责任，但在双方履行合同的过程中，隆豪公司就缴纳城市基础配套费的标准和金额与西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局发生了争议，土地管理局对隆豪公司开发建设的涉案房屋进行了行政限制，直到2018年12月城市基础配套费问题得到了解决。上述障碍的出现属于情势变更，是隆豪公司不可预见的，不宜归责于隆豪公司。在城市基础配套费问题得到了解决后，隆豪公司及时向土地管理局申请解除了隆豪万利园小区房屋行政限制，并在办理初始登记同时向业主发出通告，通知业主办理产权登记等相关事项。据此，土步扬、邓英兰要求隆豪公司按照合同约定承担违约责任显失公平，对土步扬、邓英兰的诉讼请求不予支持，遂判决驳回土步扬、邓英兰的诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的基本事实属实，且双方当事人均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明，2010年11月12日，西宁市城乡规划建设局西宁经济技术开发区分局向隆豪公司发出《关于收取城市建设配套费的审核意见》，载明隆豪公司完成曹家寨村地面附着物拆迁安置等事宜后，隆豪俪景城住宅小区建设项目城市建设配套费可享受减免。2011年3月24日，西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会作出宁开东管函（2011）17号《关于青海盈方房地产有限公司入驻开发区的批复》，载明“该项目（原隆豪俪景城小区,现隆豪万利园小区）在开发区投产之日起享受开发区优惠政策。”2011年3月26日，俪景城住宅小区建设项目取得建设工程规划许可证。2015年11月20日,东川土地局向西宁市城东区人民检察院复函，载明“隆豪公司应按申报建筑面积253746.94㎡交纳城市基础设施配套费15224816.4元…在收到检察建议书后，我们以此为据第一时间向隆豪公司提出了尽快缴纳欠款的要求，该企业一直未回应，我局已采取相关措施，停办该企业一切项目审批手续…”此后，西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会于2017年3月6日、2017年8月29日以催告函、缴费决定的形式按60元/㎡的标准向隆豪公司催收城市基础设施配套费。2018年4月9日，西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会就隆豪公司未缴纳的城市基础设施配套费向西宁市城东区人民法院申请行政强制执行。该院于2018年9月5日作出（2018）青0102行审14号行政裁定书，以西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会无权作出城市基础设施配套费征收决定为由，对缴费决定不准予强制执行。2018年9月17日，隆豪公司向西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会作出承诺，承诺在享受城市基础设施配套费50%优惠的前提下，后分期、分批缴纳了城市基础设施配套费及其他费用。再查，案涉房屋竣工验收时间为2013年8月5日。本院认为，土步扬、邓英兰与隆豪公司签订的《商品房预售合同》合法有效。合同第十五条约定“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，如买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失”，按合同约定隆豪公司应按约定于2014年2月2日前办证初始登记，隆豪公司直至2019年3月14日才完成涉案房屋的初始登记，存在逾期办理涉案房屋的初始登记的情形。但隆豪公司辩称在双方合同履行期间出现“情势变更”情形，导致合同不能履行，应免除其公司违约责任的承担。经查，2010年11月12日西宁市城乡规划建设局西宁经济技术开发区分局向隆豪公司出具的“关于收取城市建设配套费的审核意见”和2011年3月24日西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会(以下简称东川管委会)作出宁开东管函(2011)17号“关于青海盈方房地产有限公司入驻开发区的批复”，均明确隆豪公司开发建设的俪景城小区开发项目享受减免城市建设配套费的开发区优惠政策，西宁市城乡规划建设局西宁经济技术开发区分局也于2011年3月26日向隆豪公司颁发了宁开规建字第2011-I-93号《建设工程规划许可证》。但此后东川管委会多部门向隆豪公司催收城市建设配套费，隆豪公司与东川管委会就城市基础设施配套费的缴费问题多次协调未成，东川管委会在2015年8月12日给西宁市城东区人民检察院向东川工业园区规划建设和土地管理局发出东检行政违监[2015]63010200013号检察建议书中明确“由土地管理局对隆豪万利园小区采取行政限制措施停办一切手续”。东川管委会以其作出的宁开东管(2017)147号《西宁经济技术开发区东川工业园区管理委员会关于缴纳城市基础设施配套费的决定》还向西宁市城东区人民法院申请强制执行，直至2018年9月19日，西宁市经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局(以下简称土地管理局)同意隆豪公司按优惠50%的政策缴纳城市配套费。2019年3月13日，东川工业园区不动产登记中心发出通告隆豪万利园小区不动产登记工作正式开展。东川管委会等多部门向隆豪公司催收城市建设配套费的行政行为与之前明确隆豪公司开发建设的俪景城小区开发项目享受减免城市建设配套费优惠的政策不相一致，属于之前政府已明确的优惠政策发生变化，该政策变化系在双方履行合同期间发生，隆豪公司对出现的政策变化情况是在合同签订之时不能预见的新情况，也不属于因其原因可以克服的新事实，且因该政策的变化，土地管理相关部门对隆豪万利园小区采取行政限制措施停办一切手续，其中也包括办理房屋所有权证的手续，隆豪公司提交的证据证明因行政机关作出的行政行为对其公司履约能力产生重大影响，因此在合同履行期间出现的政策变化足以导致隆豪公司不能按约履行合同的风险，该事由也不属于隆豪公司应当事先预见的商业经营风险，因此隆豪公司主张在合同履行期间发生政策变化的重大影响，导致合同不能按约履行，符合适用情势变更原则的情形，该事由属于不可归责于双方当事人的客观因素，隆豪公司主张因情势变更导致合同未能按约履行的辩称符合实际，故对其要求免除违约责任的理由应予采纳。土步扬、邓英兰要求支付逾期办证违约金的上诉理由依据不足，不予支持。隆豪公司辩称于2013年8月23日向原西宁市住房保障和房产管理局报送了办理初始登记的相关材料，但由于国家政策调整，不动产产权登记办理权属发生变更未能及时办理，就此辩称隆豪公司未提交相应的证据。土步扬。邓英兰向人民法院请求保护其权利未超过诉讼时效期间。综上，土步扬、邓英兰的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由土步扬、邓英兰负担。本判决为终审判决。审判长 黄正涛审判员 陈志秀审判员 张 薇 二○二○年六月五日（法官助理 陈 倩书记员 朱鑫垚 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。