广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9561号上诉人（原审被告）：黄绍全，男，1957年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。上诉人（原审被告）：蔡德西，男，1973年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄仕河，男，1980年12月4日出生，壮族，身份证住址广西省隆安县，现住广东省广州市。上诉人（原审被告）：吴荣生，男，1981年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。上诉人（原审被告）：陈志平，男，1990年5月28日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：黄颖聪，男，1999年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黎家欣，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。上诉人黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平（以下简称黄绍全等五人）因与被上诉人黄颖聪物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄绍全等五人上诉请求：1.撤销一审判决，中止本案审理，待（2019）粤0104民初20595号案件审结后再恢复本案审理，或改判黄绍全等五人不需向黄颖聪支付任何租金或房屋使用费；2.本案一、二审全部诉讼费由黄颖聪承担。事实和理由：一审程序违法，事实认定错误。黄绍全与房屋原权属人孔x等人是否存在房屋租赁合同关系，有待（2019）粤0104民初20595号案件终审后方能查明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，本案应当依法中止审理。另，一审错误将黄颖聪的举证作为蔡德西的举证进行审查。据此，一审法院未等另案查明事实，证据审查错误，径行作出错误的事实认定，导致判决错误。综上，恳请二审法院判如所请。黄颖聪二审辩称，不同意黄绍全等五人的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。黄颖聪于2019年5月31日向一审法院起诉请求：1.黄绍全等五人及其所有共同使用人在判决生效之日起5日内，将坐落广州市x号房屋首层及阁楼（下称案涉房屋）腾空交还予黄颖聪；2.黄绍全等五人向黄颖聪支付自2019年2月至黄绍全等五人将案涉房屋腾空交还予黄颖聪使用之月止的房屋使用费（标准：广州市房屋租金参考价商业用房标准：每平方米105元乘以266平方米=每月27930元）；3.黄绍全等五人对上述欠款、本案受理费承担连带清偿责任。一审法院认定事实：广州市荔湾区x号房屋的原产权人是孔x等人。原产权人将房屋出售给黄颖聪，黄颖聪于2019年2月14日取得该房屋的产权登记。该房屋的建筑面积为340.49平方米，首层为仓库，二楼及以上为住宅（74.9平方米）。黄颖聪购买房屋后，没有与黄绍全签订租赁合同。目前案涉房屋首层由黄绍全出租给蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平使用。2019年5月20日孔x到越秀区人民法院起诉蔡德西、黄绍全、黄仕河、吴荣生，案号为（2019）粤0104民初20595号，孔x认为蔡德西等四人未经业主同意使用上述房屋构成侵权，故起诉要求四人支付自2016年5月至2019年1月期间的房屋使用费。现该案件仍在审理过程中。本案中，黄绍全主张其与前业主孔x存在合同关系，且合同期限到2020年12月31日止，向一审法院提供了下列证据：1.2015年至2016年孔x向黄绍全收取部分租金的收款收据和转账凭证；2.黄颖聪提供的岭南街派出所于2019年5月14日出具的证明，证明的第一段内容为：x号首层和夹层承租人是蔡德西，屋主是孔x，出租人是黄绍全，租期二年，从2019年1月1日到2020年12月31日。黄颖聪对上述证据进行了质证认为：不确认收款收据的真实性；转账凭证的付款方不是本案被告，真实性、关联性不予确认。孔x已经作出公证声明称没有同意将案涉房屋出租给黄绍全等被告使用；派出所的证明仅是转述承租人的单方陈述，该陈述不能作为前业主与黄绍全的关系认定依据。庭审中，黄绍全认为其与前业主孔x有租赁合同关系至2020年12月31日止，该事实应以（2019）粤0104民初20595号的审查结论为准，故申请本案中止审理或追加其他前业主共有人参加本案诉讼。另查：根据政府部门公布的2018年广州市房屋租金参考价，杉木栏地段房屋的仓库的租金参考价为105元/平方米。另一审法院受理案件后，到现场张贴通知，要求实际使用人到一审法院申报权利，期满届满后，没有人到一审法院申报。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄颖聪自2019年2月14日取得案涉房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分权。因此黄颖聪要求黄绍全等五人搬迁及支付房屋使用费有法律依据，一审法院予以支持。对于2019年2月1日至2月13日的使用费，因黄颖聪尚未取得房屋产权，一审法院对该期间的使用费不予支持。至于黄绍全等五人不同意搬迁及要求按原租金标准支付使用费的理由是否有理问题，首先，黄绍全并没有提供其与孔x的租赁合同；其次，黄绍全提供的收款收据及转账凭证只能证明2015年至2016年期间孔x有向黄绍全收取租金的事实，无法证明2017年至2020年两人存在租赁合同关系；再次，岭南街派出所的证明，只是证明黄绍全与蔡德西的租赁合同自2019年1月1日到2020年12月31日，并不是证明黄绍全与原业主孔x之间的关系。因此，黄绍全等五人称黄绍全称与孔x存在租赁合同关系至2020年底缺乏事实依据，一审法院不予采信。因孔x在（2019）粤0104民初20595号案件中主张没有与黄绍全签订租赁合同，本案中黄绍全没有提供充分证据证明其与孔x有租赁合同关系至2020年底，因此，本案黄绍全等五人主张以买卖不破租赁的法律规定来抗辩要求继续使用房屋及按照原租金标准缴纳使用费缺乏事实依据，一审法院不予支持。黄绍全等五人要求中止本案的审理缺乏依据，一审法院不予接纳。蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平虽然与黄颖聪没有合同关系，但四人是房屋目前的实际使用人，其有义务向黄颖聪交还房屋及按照市场价格支付房屋使用费。经计算，案涉房屋的首层面积为：340.49-74.9=265.59平方米，租金价格为105元/平方米，即首层的租金应为27887元。黄仕河、吴荣生、陈志平经一审法院传票传唤，没有到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2019年9月30日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起五日内，黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平及其他共同使用人搬出广州市荔湾区杉木栏路121号房屋首层及阁楼，将房屋交还给黄颖聪；二、自判决发生法律效力之日起五日内，黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平向黄颖聪支付自2019年2月14日至搬迁之日期间的房屋使用费（每月按27887元标准计算）；三、驳回黄颖聪的其他诉讼请求。一审案件受理费2534元由黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄绍全向本院提交如下证据：证据1.孔x与黄绍全于2019年11月5日的通话录音及整理文本、转账详情电子回单，拟证明孔x确认其向黄绍全出租房屋，月租金为5000元，孔x确认其曾同意给黄绍全免租2年，黄绍全已向孔x付清全部租金35000元；证据2.民事裁定书【（2019）粤0104民初20595号】，拟证明孔x收到黄绍全支付的租金35000元、即按双方约定自行向法院撤诉，能否证明孔x与黄绍全有房屋租赁合同关系，且其曾同意黄绍全免租2年；证据3.交租银行回单、银行流水记录、黄x身份证复印件、云帘村委会出具的《证明》，拟证明黄绍全与孔x有房屋租赁合同关系；证据4.律师询问笔录2份（与林x、与谢某）、律师询问视频2条、律师询问视频整理文本2份、询问视频截图、林x个人证件、谢某身份证复印件，拟证明孔x与黄绍全有房屋租赁合同关系，2016年案涉房屋坍塌，因租客出钱维修，故孔x同意给租客免租；证据5.广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处出具的《关于黄先生信访的复函》、广州市公安局荔湾区分局出具的《广州市公安局荔湾区分局处理信访事项答复意见书》、证明（春湾镇刘屋寨村委会），拟证明黄绍全与孔x一直有房屋租赁合同关系。因房屋十分老旧、破烂，不符合消防管理规定，导致黄绍全存放的2车名贵药材被没收。黄绍全配偶因此事大受打击，不久即去世。因该事项以及租客出钱维修案涉房屋，所以孔x同意给黄绍全免租；证据6.黄x出具《确认书》、黄x身份证复印件、证明（春湾镇刘屋寨村委会），拟证明黄绍全与蔡德西有房屋租赁合同关系；证据7.敬请接受租赁房屋的律师函、EMS回单、EMS投递情况查询，拟证明黄绍全已于2019年10月26日将房屋交还给新业主黄颖聪；证据8.与黄颖聪律师的手机短信记录，拟证明黄绍全已于2019年10月26日将房屋交还给新业主黄颖聪；证据9.黄颖聪一方与证人谢某的手机短信记录、黄颖聪一方威胁证人谢某的通话录音及整理文本，拟证明黄颖聪一方威胁、阻扰证人作证，依法应对其进行处罚。蔡德西向本院提交如下证据：证据1.出租人黄绍全与承租人蔡德西于2019年1月1日签订的《房屋续租协议》，拟证明蔡德西与黄绍全存在房屋租赁合同关系，租赁期限为2019年1月1日起至2020年12月31日；证据2.中国工商银行境内汇款电子回单（2份）、蔡x出具的《确认书》、蔡文涛身份证复印件，拟证明蔡德西向黄绍全付租金46000元；证据3.律师询问笔录1份（吴家养）、律师询问视频1条、律师询问视频整理文本1份、询问视频截图、吴x身份证复印件，拟证明2016年，蔡德西雇请吴x维修案涉房屋，仅人工费一项就花了11.5万元；证据4.维修范围明细表，拟证明蔡德西买建材、请工人维修案涉房屋的范围；证据5.送货单6份（华盛五金灯饰）、送货单3份（恒美装饰材料）、送货结算单3份（广州市荔湾区联城钢材经营部）、送货单3份（丽宝建材）、销售单1份[美国（狄威）涂料明华建材有限公司]、送货单1份（广州森源木业），拟证明2016年7月、8月，蔡德西为维修案涉房屋买建材，买建材花费就超过144744元；证据6.证明（5份）（华盛五金灯饰）、（恒美装饰材料）、（广州市荔湾区联城钢材经营部）、（丽宝建材）、[美国（狄威）涂料明华建材有限公司]、（广州森源木业），拟证明建材商确认蔡德西向其买建材用于维修杉x号的房屋；证据7.欧舞静到华盛五金灯饰、恒美装饰材料、广州市荔湾区联城钢材经营部、丽宝建材、广州森源木业处调查取证的录音录像、店面图片，拟证明建材商确认蔡德西向其买建材用于维修x号的房屋；证据8.修缮中的房屋照片（5张），拟证明2016年，蔡德西修缮案涉房屋；证据9.修缮后的房屋照片（9张）；证据10.商铺照片（3张）、黄颖聪一方妨碍租客使用商铺的视频2条，拟证明黄颖聪一方封堵案涉房屋出入口、堆放杂物等方式妨害承租人正常使用案涉房屋；证据11.要求支付赔偿款的律师函、EMS回单、快递投递结果，拟证明蔡德西向产权人主张案涉房屋修缮费用。黄颖聪对黄绍全、蔡德西提交的证据质证认为：除去黄绍全提交的证据7和证据8，对其余证据的关联性不予确认。一、黄绍全出示假证据，孔x与黄绍全之间未约定租期、金额及支付时间，双方并不存在租赁关系。二、案涉房屋原业主曾诉黄绍全侵害物权，主张双方并不存在租赁关系，并要求黄绍全支付占有房屋期间的使用费。三、因原产权人与黄绍全之间并不存在租赁关系，黄绍全与蔡德西之间的房屋租赁关系应无效。黄颖聪为证明案涉房屋原产权人与黄绍全不存在租赁关系，向本院提交孔x起诉黄绍全等侵害其物权的《起诉状》、孔x出具的《声明》及公证声明书等证据。黄绍全等五人对黄颖聪提交的证据质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其一，起诉状反映了孔x、黄颖聪之间是有利益冲突的，黄颖聪的代理人违反规定，利用孔x不懂法律来违反利益冲突的规定且没有告知孔宪斌，请求法庭查清事实，要求司法局处罚黄颖聪的代理人；其二，孔x另案因收取了黄绍全租金才撤诉，只是因为代理人没有告知利益冲突，在本案利用其身份说孔x否认租赁关系，对方涉及虚假陈述；其三，声明及公证书是黄颖聪代理人没有告知孔x利益冲突欺骗孔宪斌作出的，与前案证据材料及庭审记录互相对应，孔x90多岁无法出庭，因此才让对方有可乘之机。二审另查明，广州市越秀区人民法院审理的孔x诉蔡德西、黄绍全、黄仕河、吴荣生物权保护纠纷一案，孔x于2020年1月14日提出撤诉申请，该院裁定准许撤诉。二审审理过程中,双方当事人均确认黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平已于2019年10月26日将涉案房屋交还黄颖聪。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：一、黄绍全等五人是否应当按市场价格向黄颖聪支付2019年2月14日至搬迁之日止（2019年10月26日）的房屋使用费。二、本案是否应追加孔x参加诉讼。对此本院评析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄颖聪自2019年2月14日取得案涉房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分权。因此黄颖聪要求黄绍全等五人支付房屋使用费具有法律依据。对于黄绍全等五人抗辩提出因黄绍全与原业主存在租赁合同关系，故应按原租金标准支付房屋使用费的问题，本院认为：其一，黄绍全对其所称与孔x签订有租赁期限至2020年12月31日的租赁合同并未提供相应证据证实，反之，从孔x另案起诉黄绍全等人的事实以及孔x在本案诉讼中出具的声明，均可证实其并不确认与黄绍全之间存在租赁合同关系，故黄绍全主张依据原租赁合同标准计付房屋使用费，缺乏基础事实依据。其二，即便黄绍全提供证据反映其曾经在2015年至2016年期间向孔x支付过租金，但在无确凿证据证实双方已明确约定租赁期限、租金标准等事宜的前提下，也仅表明双方存在不定期的事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条规定，在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同。本案中，黄绍全在房屋产权人已提起物权保护诉讼的情况下，仍不当占用案涉房屋，其行为已构成侵权，自应按照租赁市场价格赔偿相应租金损失。故本院对黄绍全等五人提出的该项上诉意见均不予采纳。至于黄绍全在诉讼中主张其曾出资修缮房屋并与孔宪斌协商抵扣部分租金的问题，属于其与孔宪斌之间的法律关系，与本案讼争事实无关联，本院不作审查。关于本案是否应追加孔宪斌参加诉讼的问题。本院认为，本案系由黄颖聪作为房屋产权人提起的物权保护纠纷诉讼，该房屋原业主并非必要的共同诉讼当事人，故黄绍全等五人主张一审遗漏当事人、程序不当，缺乏相应法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，黄绍全等五人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于黄绍全等五人于2019年10月26日腾退案涉房屋的情况，属于其自行履行原判决的行为，故原审判决第二项所涉房屋使用费亦仅需计算至2019年10月26日止，双方就此可在执行过程中进行调处确认，本院不作变更。依照《中华人民共和国合同法》二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4204元，由黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平共同负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年六月十六日书记员  杨希曾龙辉