山东省聊城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁15民终1001号上诉人（原审被告）：高唐县杨靖餐厅，住所地山东省高唐县鱼邱湖办事处春长街路西。经营者：杨静，该餐厅负责人。委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐本会，女，1979年1月15日出生，汉族，个体工商户，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：童军，山东普新（高唐）律师事务所律师。上诉人高唐县杨靖餐厅（以下简称杨靖餐厅）因与被上诉人唐本会排除妨害纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院(2019)鲁1526民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨靖餐厅上诉请求：依法撤销(2019)鲁1526民初122号民事判决，改判驳回被上诉人唐本会的诉讼请求。事实和理由：1.唐本会未取得涉案房产的物权（所有权），不享有涉案房产的物权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”本案不属于法律另有规定的情形。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力。”涉案房产未登记在被上诉人唐本会名下，唐本会依法不享有涉案房产的物权。2.涉案房屋所占土地为国有划拨土地。《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。”涉案房地产的转让至今未向有批准权的人民政府履行任何批准手续，因此，唐本会与山东高唐农村商业银行股份有限公司（以下简称高唐农商行）签订的涉案房屋买卖合同未生效。3.原审判决依据《物权法》第三十四条和第三十七条作出判决不正确。《物权法》适用前提是享有物权，而唐本会不享有物权，因此，一审判决适用《物权法》第三十四条和第三十七条的规定作出判决错误。一审已认定涉案2015年12月31日至2025年12月31日的租赁协议无效，且不存在适用“买卖不破租赁”原则的情形，再适用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款及其解释（二）第二十九条关于违约责任的规定无从谈起。唐本会辩称：1.涉案房屋是被上诉人唐本会通过公开拍卖取得，竞买中标后与高唐农商行签订买卖合同，并按合同约定付清了全部购楼款，高唐农商行将涉案楼房产权证以及楼房的占有、使用、管理权交付给唐本会。因此，从涉案楼房交付给唐本会之日起，唐本会就享有对购买楼房的占有、使用、收益的权利。高唐农商行将涉案楼房所有权转移给唐本会，唐本会享有的是涉案房产的所有权而不是债权。在没有办理产权变更登记前唐本会享有的涉案房产的物权期待权应当受到保护。2.涉案房屋是经法院生效的判决裁定，确权归高唐农商银行所有的房屋进行拍卖，无需再经政府批准。3.房屋已交付，唐本会已取得房屋所有权和用益物权。唐本会向一审法院起诉请求：1.请人民法院依法判令被告迁出侵占原告的临街楼房。2.自2018年11月3日起每月1万元赔偿占用期间的损失，赔偿期限至实际归还占用的房屋之日止，起诉额暂定叁万元。审理中变更诉讼请求：1.请人民法院依法判令被告停止侵占原告的临街楼房的行为，立即迁出侵占原告的楼房，按评估价格赔偿原告2018年11月3日至2019年11月4日占用原告房屋期间的租金损失127700元，按每天349.8元标准计算，自2019年11月5日起至实际归还占用原告房屋期间的租金损失。2.赔偿鉴定费损失3260元。一审法院认定事实：位于高唐县大市场西段、福源路西首南侧建设临街综合楼一座原属高唐县农业生产资料购销有限公司（以下简称高唐农资公司），2008年因高唐农资公司在高唐县农村信用合作联社（以下简称高唐农信社）有到期借款没有按时偿还，高唐农信社向人民法院提起民事诉讼，诉讼期间高唐农资公司与高唐农信社在人民法院主持下达成了（2008）高商初字第89-131-135-138号民事调解书，调解书送达生效后，高唐农资公司未按调解书确定的期限、金额履行偿还义务。高唐农信社申请法院执行，高唐县人民法院2008年4月9日作出（2008）高法商执字第89号民事裁定书，裁定将高唐农资公司在大市场福源路西侧西段南侧的综合楼归高唐农信社所有，抵顶拖欠的贷款本息，综合楼占用的土地归高唐农信社使用。高唐农信社根据人民法院生效的裁定书，于2008年11月20日将上述房产从高唐农资公司过户到高唐农信社，并办理了高房权证公××号房权证。2014年经中国银监会山东监管局批复高唐县农村信用合作联社改制为高唐农商行。2018年9月13日高唐农商行工作人员及原告唐本会委托律师向各商铺送达没有委托任何单位进行出租的通知。高唐农商行于2018年10月26日委托山东嘉诚拍卖有限公司将上述房产公开拍卖，唐本会通过竞拍购得上述房产。唐本会竞拍成功后与高唐农商行于2018年11月1日签订房屋买卖合同，并按照拍卖价格全额支付购房款635万元，高唐农商行将房产证交付唐本会。2018年11月3日高唐农商行工作人员与唐本会及律师到上述房产地点与楼房的商户见面，告知被告杨靖餐厅在内的租赁商户，唐本会已经购买其承租的房屋，今后将房屋租金需支付给唐本会，如需继续租赁在接通知后3日内与唐本会协商租赁事宜。至此，唐本会与高唐农商行办理了购买房屋的交接手续。杨靖餐厅主张于2008年1月1日与高唐农资公司签订租赁房屋三份的协议，该三份协议的租赁期限是18年，到2025年12月31日到期，租赁费是每年30000元。占用房产证平面图上的2号1-3层除第一层其他用户使用4间，杨靖餐厅使用的面积是1159.09平方米。山东明信价格评估有限公司依一审法院委托进行价格评估，该所出具价格评估结论书：高唐县杨靖餐厅占用的高唐县大市场福源路西首南侧1159.09平临街楼在价格评估基准日的年租金价值为：127700元。一审法院认为，涉案房产已于2008年11月20日经过司法程序并经房屋管理行政部门转移登记到高唐农商行（原高唐农信社）名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人。高唐农资公司在涉案房产所有权已转移的情况下，仍以所有人身份与本案被告杨靖餐厅签订房屋租赁协议，属于无处分权的人处分他人财产，且高唐农资公司事后未取得房屋所有权人高唐农商行的追认，该合同属无效合同。杨靖餐厅主张“买卖不破租赁”，经查，杨靖餐厅签订的2008年1月1日-2012年12月31日期限5年的租赁费协议按照房屋买卖不破租赁的原则，该份协议是合法的、有效的。2012年12月31日-2015年12月31日及2015年12月31日至2025年12月31日的两份租赁协议，其时，房屋产权已转移登记到高唐农商行名下，该两份租赁协议不存在适用“买卖不破租赁”原则的情形。唐本会通过法定的拍卖程序成为涉案房产的所有权人，虽未办理不动产登记证书，但《拍卖成交确认书》、《房屋买卖合同》已足以证明唐本会的所有人身份。唐本会要求杨靖餐厅迁出涉案房产，符合《物权法》第三十四条的规定，要求杨靖餐厅赔偿占用期间的损失，符合《物权法》第三十七条的规定。损失数额参照山东明信价格评估有限公司出具的价格评估意见，年租金价值为127700元，自唐本会主张权利之日即起诉之日2019年1月11日起至搬出之日止。唐本会请求的鉴定费损失3260元，系合理支出。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告高唐县杨靖餐厅于判决生效后十五日内搬出所占用的位于高唐县大市场西段、福源路西首南侧建设临街综合楼；被告高唐县杨靖餐厅于判决生效后十五日内支付原告唐本会租金损失（按127700元/年自2019年1月11日起计算至实际搬出房屋之日止）；被告高唐县杨靖餐厅于判决生效后十五日内支付原告唐本会鉴定费损失3260元；驳回唐本会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2854元，由被告高唐县杨靖餐厅负担。二审审理过程中，上诉人杨靖餐厅提交证据：1.高国用（2001）字第006号复印件一份；2.高唐农资公司的证明一份。证明涉案土地为国有划拨使用权土地，至今没有过户至高唐农商行，更没有过户至被上诉人名下，仍由高唐农资公司享有土地使用权。被上诉人唐本会质证称，对国有土地使用权证真实性无异议，对证明事项有异议。该土地使用证已经被唐本会在一审提交的山东省高唐县人民法院（2008）高法商执字第89号民事裁定书否定。高唐县人民法院作出的该裁定书已经将高唐农资公司的国有划拨土地裁定归高唐农商行合法使用，该证据不能否定被上诉人合法购买涉案土地上的房产，并对房产享有所有权的事实。对上诉人提交的高唐农资公司证明质证意见同上述意见。被上诉人唐本会提交照片4张。照片1，拟证明在涉案楼房拍卖前，高唐农商行已经通知上诉人该楼房准备拍卖，楼房的产权归高唐农商行所有，广大租赁户不得向他人支付租金。照片2、3、4，拟证明在唐本会购买楼房后，即2018年11月3日高唐农商行工作人员与唐本会及律师向杨靖餐厅送达通知书，告知唐本会已经购买涉案房屋，高唐农商行已将房屋向唐本会交接，并通知杨靖餐厅今后的租金向唐本会缴纳。杨靖餐厅已经收到了该通知，拒不与唐本会签订租赁合同，侵犯了唐本会的财产所有权。杨靖餐厅质证称，对照片1、4的真实性没有异议，但是该两张照片不能证明唐本会所主张的相关通知事宜。杨靖餐厅从未接到过高唐农商行的通知，对于高唐农资公司和高唐农商行的案件执行以及高唐农商行和唐本会的房产买卖并不知情。照片2、3是打印件，对真实性有异议，即使该两份照片真实，因为上诉人经营的饭店人来人往，也不能证明被上诉人的主张。本院认为，被上诉人提交的证据不能证明高唐农商行已将涉案房屋实际交付，不予采信。本院二审审理查明的事实和证据同一审。本院认为，本案争议焦点问题是：被上诉人唐本会是否有权向上诉人杨靖餐厅主张权利。首先，唐本会与杨靖餐厅之间未签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，唐本会在原审的诉讼请求亦是判令杨靖餐厅停止侵占其临街楼房的行为，立即迁出，按评估价格赔偿租金损失，故本案案由应为排除妨害纠纷，一审法院认定为房屋租赁合同纠纷不当。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房产于2008年11月20日转移登记到高唐农商行名下，高唐农商行已成为涉案房产的所有人，唐本会虽于2018年10月31日通过拍卖程序拍得该房产，并于2018年11月1日与高唐农商行签订房屋买卖合同，但涉案房产至今未登记在其名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不发生物权变动的效力，唐本会依法不享有对涉案房产的物权；另涉案房产长期被杨靖餐厅租赁使用，唐本会购买该房产后，高唐农商行未实际进行交付，唐本会不是涉案房产的合法占有人，不是与本案有直接利害关系的公民，无权提出排除妨害，不是本案排除妨害纠纷的适格原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。因此，被上诉人唐本会不具备本案原告诉讼主体资格，本案应当裁定驳回其起诉。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释第》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初122号民事判决；二、驳回被上诉人唐本会的起诉。一审案件受理费2854元，退还被上诉人唐本会；上诉人杨靖餐厅预交的二审案件受理费2854元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王永前审判员  闫 蕾审判员  户凤英二〇二〇年六月十一日书记员  段金国