天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2178号上诉人（原审被告）：李素兰，女，1960年12月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：董德禄（系李素兰之夫），住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：天津双发物业管理有限公司，住所地天津市北辰区双发温泉花园17号楼。法定代表人：任洪磊，总经理。委托诉讼代理人：商爱民，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：韩艳茹，天津五君律师事务所律师。上诉人李素兰因与被上诉人天津双发物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院(2019)津0113民初7583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李素兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。上诉人与被上诉人之间的权利义务一直适用的是1999年签订的《双发温泉花园住宅小区物业管理服务合同书》，双方并没有任何涨价的约定，对于物业公司调高物业费的事情不认可。2.双发温泉花园小区业委会主体资格违法，上诉人不知召开过业主大会以及选举业委会的事情，对于业委会主任身份不认可，因此业委会没有资格代表业主签订物业合同，涉诉物业服务合同无效。3.上诉人要求追究曹金侠违背业主意愿、擅自代表业主签字一事的责任。4.根据上诉人在天津市政府信息公开网站上查询，被上诉人系三级资质等级的物业服务企业，且涉诉小区存在多项管理不完善问题，因此被上诉人以二级服务标准收费不合理。5.对于被上诉人一审提供的果园新村街道出具的业委会成员备案材料不认可，根据上诉人向该街道办事处物业办公室申请查询相关业委会选举、决议等信息，该部门出具答复称未存在上述查询信息，因此上诉人认为被上诉人提供的相关材料均属于虚假材料，涉诉小区业委会组成违法，无权代表业主同意物业费上调。6.被上诉人还存在协助隆热力公司撬水表柜门锁和偷热水水表、将绿地擅自变为停车位、相关广告收入未公开、代替业主签字擅自使用大额维修基金等问题。天津双发物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。物业公司的调价行为等已经通过业委会的同意，且相关决议在小区内进行了公示，经过全小区一半以上业主同意后实施的，就物业合同按照规定在行政管理部门进行了备案登记。对于热水表问题，系上诉人与热力公司之间的纠纷，与被上诉人无关。天津双发物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告缴纳2018年4月至2019年7月的物业服务费1692.8元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告系三级资质等级物业服务企业。被告系天津市北辰区双发温泉花园12-9-102号房屋业主，该房屋建筑面积98.1平方米。原告多年来为双发温泉花园小区提供物业服务，2017年6月19日，原告与天津市北辰区双发温泉花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2017年7月1日至2020年6月30日止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的服务管理、（七）物业档案的建立保管和使用、（八）其他委托事项，上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中“二级”的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.08元计算，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元计算，业主于每月15日前到本小区物业服务中心收费处交纳物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%比例交纳违约金。嗣后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费105.95元（1.08元/月/平方米×98.1平方米），其未交纳2018年4月至2019年7月（16个月）的物业管理服务费共计1695.2元。被告所在小区存在部分共用设施如楼道纱窗维修养护不及时到位、小区绿地管理不善、小区车位管理存在瑕疵等现象。一审法院认为，本案的争议焦点为被告欠付原告物业管理费的数额。原告与被告所在小区的业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的证据及双方当庭陈述可以证实，被告所在小区存在部分共用设施如楼道纱窗维修养护不及时到位、小区绿地管理不善、小区车位管理存在瑕疵等现象，原告未完全尽到合同约定的设施维护、秩序管理等义务，被告交纳的物业管理服务费应予酌减，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，原告诉请被告支付2018年4月至2019年7月的物业管理服务费共计1692.8元，系对自身权利的处分，符合法律规定。一审法院酌定被告向原告交纳2018年4月至2019年7月的物业管理服务费1692.8元的95%即1608.16元为宜。关于被告辩称小区物业费涨价程序不合法、部分业主并未收到通知、不知情等情形，依据《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。因物业费系业主委员会与原告在物业服务合同中所约定，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因业主大会、业主委员会系业主自治组织，设立业主大会和选举业主委员会应由物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府给予指导和协助，被告如认为业主大会或业主委员会作出的决定违反法律、法规的，可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门投诉，一审法院不予审理。关于被告辩称原告下属公司隆热力公司开门、撬楼道的锁、偷热水水表等情形，可另寻法律途径解决，不在本案中处理。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第八条、第十条、第十五条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、被告李素兰于本判决生效之日起十日内给付原告天津双发物业管理有限公司2018年4月至2019年7月的物业管理服务费1692.5元的95%，即1608.16元；二、驳回原告天津双发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李素兰负担23.75元，由原告天津双发物业管理有限公司负担1.25元。（此款与上述款项同期给付）”二审中，上诉人提交如下证据：证据一、政府信息公开申请表及果园新村街道办事处出具的信息不存在告知书，用以证明经上诉人申请查询，涉诉小区业委会组成及召开会议的信息不存在，业委会代表业主签订物业合同以及同意物业公司涨价程序不合法；证据二、涉诉小区居委会主任宋洪兰、居委会副主任杨华文出具的说明，用以证明涉诉小区业委会解散后，在交接的材料里没有物业费涨价的手续；证据三、果园新村街道办事处信息公开告知书一份，用以证明被上诉人在一审提交的业委会人员名单信息在该单位经查询不存在；证据四、涉诉小区房屋维修基金使用明细表，用以证明该信息表上的业主签字均非本人签署，系被上诉人擅自使用维修基金；证据五、光盘一张，用以证明被上诉人的法定代表人带人强拆业主热水水表的情况。对此，被上诉人意见为，对于证据一、证据三的真实性认可，但对于证明目的不认可，业委会系街道办事处组织选举的，具体相关信息保存在何处，被上诉人不清楚；对于证据二真实性不认可，证人未到庭作证，对于证据来源不认可；对于证据四真实性无异议，但与本案不具有关联性；对于证据五上诉人反映的事与本案无关，不发表意见。被上诉人提交北辰区住建委出具的情况说明一份，用以证明被上诉人的服务等级为二级标准，考核等级为二级良，系因为工作人员疏忽导致网站上信息录入错误。对此，上诉人对证据真实性、合法性和关联性均不予认可。本院对上述证据认证意见如下：对于上诉人提交的证据一、三的真实性予以认定，但根据其记载的内容，仅能体现出上诉人要求查询的事项并未在果园新村街道办事处保存，不能证明上诉人主张的证明目的；对于证据二的真实性，缺乏其他证据予以佐证，本院不予采信；对于证据四和证据五，其记载内容与本案争议纠纷缺乏关联性，本院对此不予评判；对于被上诉人提交的证据，已经生效的天津市高级人民法院作出的（2019）津民申2009号民事裁定书予以认定，故本院对该证据的真实性及证明目的予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人所在小区业主会与被上诉人签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对全体业主具有法律约束力。上诉人虽主张上述《天津市住宅物业服务合同》无效，但未能提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效的情形，上诉人该项主张，缺乏依据，本院不予支持。被上诉人依约提供了物业管理服务，上诉人理应交纳物业管理服务费，一审法院根据物业服务合同约定、涉诉小区物业考核结果及上诉人陈述涉诉小区物业服务存在的瑕疵问题等，对上诉人应缴物业费数额予以适当酌减并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张涉诉小区业委会组成不合法、物业涨价程序不合法以及签订物业合同程序违法、被上诉人存在擅自使用维修基金等违规问题，不属于人民法院民事案件主管范围，本院对此不予审查。综上所述，上诉人李素兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李素兰负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年六月十二日书记员  王铎臻