浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1485号 上诉人（原审原告）：黄慧红，女，1977年9月22日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：郦祥,浙江纳森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孟亚尔，女，1976年10月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人黄慧红因与被上诉人孟亚尔房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄慧红上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的全部原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认为上诉人非刚需性购房，双倍返还定金即能满足上诉人的损失，错误。案涉房屋所在绍兴市并无任何限购政策，房屋交易市场充分开放，一审武断查询上诉人及其丈夫名下房产，与本案无关且侵犯公民隐私。我国法律并未对刚需性购房、投资性购房作出定义或区分，因房产具有超强保值功能和投资属性，上诉人的购房行为应当得到法律保护。现因被上诉人的违约造成上诉人巨大经济损失，该损失应以第三方评估机构的评估为准，而不是双倍返还定金即可满足。2.被上诉人因违约而获利2万元，一审却予以保护，必将滋长社会不良之风。被上诉人在与上诉人的房屋转让协议未解除的情况下，又以高价出卖给第三人，差价7万元，扰乱诚实信用的交易习惯。二、一审适用法律错误。1.根据合同法和相关司法解释规定，虽然双方在协议中约定了固定违约金，但当违约金明显低于实际损失的，上诉人有权要求法院对违约金予以增加。现案涉房屋价格上涨，差价属于上诉人的可得利益，且被上诉人应当预见，故应被认定为是损失，需要经过评估机构的评估来确定具体金额，并由被上诉人来赔付。2.上诉人在一审中提交了三份裁判文书，但一审视而不见，忽视了裁判文书的重大参考意义。该三份裁判文书均显示案涉差价损失应以评估机构的评估为准，在上诉人已对此提出申请的情况下，一审认为仅需双倍返还定金，过于自由裁量。 孟亚尔辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人并不是刚需性购房，其名下有几十套学区房，被上诉人之所以违约是因为上诉人是炒房户，且当时双倍返还定金是经过上诉人丈夫同意的，故而被上诉人才将案涉房屋出卖给第三人，上诉人提交的三份裁判文书没有参考意义。请求驳回上诉，维持原判。 黄慧红向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年10月2日签订的房屋买卖合同；2.判令孟亚尔双倍返还购房定金10万元；3.判令孟亚尔赔偿黄慧红房屋市场差价损失（具体以评估为准）；4.判令孟亚尔支付黄慧红为此支付的律师代理费15000元、财产保全担保费1000元。 一审法院经审理查明：黄慧红与案外人胡宝海系夫妻关系。2019年10月2日，以绍兴市越城区全心房屋信息服务部为中介方，双方签订《房屋转让协议》1份，约定由孟亚尔将位于绍兴市越城区房屋（产权证号0049695，建筑面积为40.46平方米）一套及冰箱、空调、热水器、洗衣机等附属设施转让给黄慧红。房屋转让价为850000元，黄慧红预付购房定金5万元，余款分一次付清，黄慧红凭行政服务中心出具的受理单支付给孟亚尔房款人民币80万元整。双方于2020年1月17日前办理产权过户手续。如黄慧红中途毁约，则孟亚尔不退定金；孟亚尔中途毁约的，则孟亚尔在退还所付定金的基础上，另付给同等定金数额的违约金。合同同时约定，过户前由黄慧红提前10天通知孟亚尔办理过户，但黄慧红房款80万元最迟于2020年1月17日支付给孟亚尔。合同还对其他事项进行了约定。黄慧红在合同签订当日按约将定金50000元交付给孟亚尔。涉案的《房屋转让协议》由黄慧红的丈夫胡宝海签订，庭审中，黄慧红对案外人胡宝海代其签订协议的行为予以确认。 另查明，孟亚尔于2019年12月22日将黄慧红支付的定金5万元退回至绍兴市越城区全心房屋信息服务部（蒋泉新）处，后又向其支付了5万元的违约金，后又以绍兴市越城区全心房屋信息服务部为中介方，与案外人孟佳丽签订《房屋转让协议》1份，约定将案涉的绍兴市越城区房屋作价92万元出卖给孟佳丽，并于2019年12月30日办理了房屋过户登记手续。 同时查明，黄慧红于2019年12月26日委托浙江纳森律师事务所分别向绍兴市越城区全心房屋信息服务部（蒋泉新）和孟亚尔寄送律师函，要求继续履行《房屋转让协议》。 一审法院认为，双方签订的《房屋转让协议》主体适格、内容合法、当事人意思表示真实，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。孟亚尔主张黄慧红主体不适格，对此该院认为，本案中协议的相对方系黄慧红，其与实际签订协议的胡宝海系夫妻关系，且其在庭审过程中对胡宝海代其签订协议的过程予以认可，故黄慧红作为原告起诉并无不妥。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案中，孟亚尔在收取黄慧红支付的5万元定金之后，未按约将案涉房屋过户给黄慧红，而擅自将房屋出售给他人，致黄慧红购房目的无法实现，房屋买卖合同履行不能，故其行为构成根本性违约，黄慧红要求解除合同及双倍返还定金的诉请，理由正当，应予支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于本案黄慧红要求解除房屋转让协议的变更诉讼请求申请书于2020年4月1日到达孟亚尔处，故该院确认双方签订的《房屋转让协议》于2020年4月1日解除。对于黄慧红要求孟亚尔赔偿房屋市场差价损失（具体以评估为准），该院认为，《合同法》第一百一十三条虽规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，黄慧红庭审中陈述其购买案涉房屋主要用于年迈母亲居住同时满足家中小孩读书，系刚性需求，但经该院向绍兴市不动产登记服务中心核实，在购买案涉房屋之前，黄慧红及其丈夫名下已登记有大量房屋，其中不乏地段、面积均与案涉房屋相类似的房屋，大部分更为低楼层的学区房，由此可见，黄慧红购买案涉房屋并未出于刚性需求；另，黄慧红自认在2019年12月22日左右已知晓孟亚尔有违约的意向，而在此之后其丈夫又陆续购买了与案涉房屋面积相差无甚的其他几处房屋，在此过程中，其仅向孟亚尔交付定金5万元，并未有大量购房资金被孟亚尔所占用；鉴于上述实际案情，该院认为返还双倍定金已能弥补黄慧红的损失，对于黄慧红要求孟亚尔对案涉房屋的价值进行评估，并按照评估价赔偿房屋市场差价的诉请，该院不再支持。对于黄慧红主张的律师费和财产保全费，该院认为，双方签订的《房屋转让协议》并没有对此进行约定，且律师费和财产全保费亦非必要支出，故对于上述费用，该院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、确认黄慧红与孟亚尔签订的《房屋转让协议》于2020年4月1日解除；二、孟亚尔于判决生效之日起支付双倍返还给黄慧红定金100000元；三、驳回黄慧红的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1301元，由孟亚尔负担1150元，黄慧红负担151元。 二审中，上诉人未向本院提交新的证据，但提出了对案涉房屋的市场价进行第三方评估的申请。 被上诉人对上诉人提出的评估申请发表意见称，因上诉人掌握了大量案涉房屋附近区域的学区房，完全可以控制该房屋的市场价走向，故第三方评估已经失去意义。同时，被上诉人在二审中向本院提交了通话录音和微信聊天记录各一份，以证明当时双倍返还定金是经过上诉人丈夫的同意，中介对此也是知情的事实。 上诉人质证认为，对真实性有异议，且即使属实，也不能证明上诉人的丈夫同意双倍返还定金的事实，反而能够证明上诉人未作出解除案涉协议的意思表示以及未放弃相关权利的事实。 本院认证认为，被上诉人提交的通话录音和微信聊天记录尚不足以证明其主张，故均不予认定。至于上诉人提出的评估申请，本院将在下文说理部分予以论述。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对被上诉人在案涉房屋买卖过程中存在违约行为的事实均无异议，故本案二审中的争议焦点主要是被上诉人对其违约行为应当承担多少违约责任。上诉人主张被上诉人应按案涉房屋的现市场价与双方签订案涉协议时的合同价之差向上诉人承担违约责任。纵观全案证据，首先，在双方签订案涉房屋转让协议之后，上诉人仅支付了房屋定金5万元，剩余购房款并未有过支付。其次，上诉人未能举证证明其购买案涉房屋系出于居住需求，而若作为投资，则与国家提倡的“房子是用来住的”政策精神相悖。然后，在上诉人知悉被上诉人有违约可能之后，其丈夫已陆续购买到了其余几处与案涉房屋类似的房产，且未有巨额的差价损失产生。故应认为，被上诉人的违约行为既未占用上诉人过多购房资金，也未给上诉人造成巨额差价损失，一审适用定金罚则，认为由被上诉人向上诉人双倍返还购房定金已能弥补上诉人的损失并无不当。鉴于此，评估案涉房屋的市场价已无必要，故对上诉人提出的评估申请，本院不予准许。至于上诉人提供的三份裁判文书，经查，该三案与本案案情均为不一，在本案中并不具有参考意义，故亦不予采纳。 需要特别说明的是，被上诉人在本案中“一房二卖”，有失诚信，且在承担定金罚则后尚有2万元盈余，实不该为之鼓励。同时，上诉人及其丈夫大量囤积房产，绝大部分更是学区房，包括案涉房屋，实有“炒房”之嫌，给房地产市场的稳定带来一定冲击，为国家宏观调控房价政策、学生按学区房就读政策所不允，亦不该为之纵容。但囿于本案仅系双方当事人之间民事诉讼的特殊性，不宜迳行对此作出处理，故特在此对双方当事人的上述行为均作出否定性评价，以倡导诚实信用、合理稳定的房地产市场交易环境。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2602元，由上诉人黄慧红负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年六月九日 书记员  张青炀