浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13644号 原告：施泽华，男，1977年2月1日出生，汉族，户籍地金华市婺城区，现住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：钱妙玲、徐亚军，浙江玄畅律师事务所律师。 被告：浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江北支行，住所地金华市婺城区劳动路3号。 负责人：王献炉，行长。 委托诉讼代理：洪友红、王丽琴，浙江金奥律师事务所律师。 第三人：浙江世纪龙腾物业发展有限公司，住所地金华市婺城区丹溪路1171号龙腾创业大厦1310室。 法定代表人：包珠宝，执行董事。 第三人：包建军，男，1970年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：刘兆婷，女，1987年11月11日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：包珠宝，男，1949年10月7日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：杨卫航，男，1973年8月5日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告施泽华与被告浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江北支行（以下简称成泰银行）、第三人浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称龙腾物业公司）、包建军、刘兆婷、包珠宝、杨卫航案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱妙玲、徐亚军，被告成泰银行的委托诉讼代理人洪友红、王丽琴到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告施泽华向本院提出诉讼请求：1.不得执行金华市Ｃ41、Ｃ42、Ｃ68、Ｃ69的房产（产权证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号、第××号）；2.确认原告与龙腾物业公司之间关于金华市Ｃ41、Ｃ42、Ｃ68、Ｃ69房产的租赁关系于2012年3月15日成立，合法有效；3.依法保护原告对金华市Ｃ41、Ｃ42、Ｃ68、Ｃ69房产的优先购买权；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，金华市婺城区人民法院对成泰银行与龙腾物业公司、包建军、刘兆婷、包珠宝、杨卫航金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0702民初6824号民事判决书，判决：一、龙腾物业公司于本判决生效后10日内归还成泰银行借款本金17000000元及利息1229884.85元（利息算至2017年5月22日，此后利息按合同约定利率计算至实际履行完毕之日止），总计18229884.85元；二、包建军、刘兆婷、包珠宝、杨卫航对上述款项承担连带清偿责任；三、包建军、刘兆婷、包珠宝、杨卫航代偿上述款项后，有权向龙腾物业公司追偿；四、成泰银行对龙腾物业公司所有的位于金华市的房产（房产证号分别为金房权证婺字第××，00356709，00356710，0356711，00356712，00356713，00356714，00356715，00356716，00356717，00356718，00356719，00356751，00356752，00356753，00356754，00356755，00356756，00356757，00356758，00356759，00356760，00356761，00356762，00356763，00356764，00356765，00356766，00356767，00356768，00356769，00356770，00356771，00356772，00356773，00356774，00356775，00356776，00356777，00356778，00356779，00356780，00356781，00356782，00356783，00356784，00356785，00356786，00356787，00356788，00356789，00356790，00356791，00356792，00356793，00356794，00356795，00356796，00356797，00356798，00356799，00356800，00352904，00352905，00352906，00352907，00352908，00352909，00352910，00352911，00352912，00352913，00352914，00352915，00352916，00352917，00352918，00352919，00352920，00352921，00352922，00352923，00352924，00352925，00352926，00352927，00352928，00352929，00352930，00352931，00352932，00352933，00352934，00352935，00352936，00352937，00352938，00352939，00352940，00352941，00352942，00352943，00352944，00352945，00352946，00352947，00352948，00352949，00352950号，土地证号：为金市国用（2012）第106—07775至07883号）在最高额本金17000000元及相应利息、罚息等费用范围内享有优先受偿权；如五被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费131179元、保全费5000元（原告已预交），共136179元，由龙腾物业公司、包建军、刘兆婷、包珠宝、杨卫航共同负担。 2018年5月2日，施泽华对执行标的中的Ｃ41、Ｃ42、Ｃ68、Ｃ69的房产（产权证号：金房权证婺字第××号、第××号、第××号、第××号）提出书面异议。金华市婺城区人民法院于2018年9月3日作出（2018）浙0702执异105号执行裁定书：驳回施泽华的异议请求。原告认为，原告与龙腾物业公司于2012年3月15日签订《租赁合同》、2012年12月1日签订《营业场地租赁合同》，龙腾·铭德广场第三层Ｃ52、Ｃ53商铺（对应房产铭德广场第三层Ｃ41室、Ｃ42室、Ｃ68室部分和Ｃ69室部分）已由原告承租使用。原告已于2012年以转账、现金、贷款支付等形式向龙腾物业公司支付了全部十年的租金。实现租赁后，原告即以自己投资的金华市惠达数码科技有限公司（以下简称“惠达公司”）占有使用相关租赁房产，定期向龙腾物业公司支付空调费、水电费等费用。惠达公司于2012年向金华市市场监督管理局经济技术开发区分局申请将公司的住所变更至相关租赁房产，于2013年2月完成变更。成泰银行与龙腾物业公司、包建军等人的金融借款合同成立于2015年9月7日，于同日设立案涉房产的抵押。原告和龙腾物业公司就案涉房产的租赁关系成立于2012年3月15日，远早于抵押权设立的时间和被查封的时间。租赁成立时间在前，抵押和查封时间在后，原告对于被告与龙腾物业公司之间的抵押贷款事宜也毫不知情。 金华市婺城区人民法院在（2018）浙0702执异105号执行裁定书中认为，被告与龙腾物业公司、浙江龙腾市场管理有限公司于2015年9月7日“签订《房屋出租补充协议》，约定浙江龙腾市场管理有限公司按原租赁合同按期[期间必须在一年（含）以下]支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被被告处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权。原告在上述《房屋出租补充协议》上签字”，并以此认为原告在抵押财产处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权。但原告从未签署过所谓《房屋出租补充协议》，也未授权他人代为签字，原告对该协议并不知情。该协议的效力并不及于原告。根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”、《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，原告合法的租赁权应当受到法律保护。 为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据： 1．《租赁合同》一份，证明原告于2012年3月15日向龙腾物业公司租赁了龙腾·铭德广场C50、C51商铺，约定了租期、租金等事实； 2．《营业场地租赁合同》一份，证明原告与龙腾物业公司于2012年12月1日就租赁场地事项达成变更，原告承租C52、C53商铺的事实； 3．个人经营性贷款借款借据、支付系统专用凭证一组，证明金华银行股份有限公司开发区支行于2012年6月20日向龙腾物业公司放款75万元、原告于2012年2月8日向龙腾物业公司支付505381元租金，原告已支付案涉房产十年租金的事实； 4．变更登记情况一份，证明原告以自己投资的惠达公司占有使用案涉房产，惠达公司的住所地位于案涉房产的事实； 5．收款收据、发票等一组，证明原告定期向龙腾物业公司支付了空调费、水电费等日常占有使用费用，原告一直占有使用案涉房产的事实； 6．龙腾·铭德广场产权分布图、租赁铺位分布图复印件一份，证明原告租赁的C52、C53商铺对应铭德广场C41室、C42室、C68室部分和C69室部分房产的事实； 7．龙腾·铭德广场部分房产证复印件一组，证明龙腾·铭德广场第三层C41室、C42室、C68室部分和C69室部分房产对应的产权证号； 8．房屋出租补充协议一份，证明房屋出租补充协议上的“施泽华”三个字并非原告本人所签的事实； 9．（2018）浙0702执异105号执行裁定书一份，证明书面执行异议被法院驳回等事实； 10．中国建设银行个人交易明细、《房屋出租协议》各一份，证明原告转租并收取租金的事实； 被告成泰银行辩称：2012年原告与龙腾物业公司签订商铺租赁协议，2015年9月份龙腾物业公司向成泰银行借款，签订借款合同，2016年原告搬出了承租第三人龙腾物业公司的商铺，原告设立的惠达公司也于2017年5月10日变更住所地为金华市婺城区。在2015年9月7日，原告与成泰银行、龙腾物业公司签订了《房屋出租补充协议》，明确龙腾物业公司对所有的房产进行抵押，原告放弃了租赁权。综上，原审的判决事实清楚，事实充分，要求驳回原告的诉讼请求。 被告成泰银行向本院提交的证据有： 1．房屋租赁补充协议及附件一份，证明原告已在补充协议上签字，原告放弃了承租权； 2．《营业场地租赁合同》、金华市龙腾数码广场承租户进场文件十五页，证明涉案房屋实际是由龙腾物业公司承租给市场管理公司，租金是年付； 3．房屋出租补充协议、清单、借款合同补充协议各一份，证明原告对龙腾物业公司抵押借款知情，且签字确认在处置时自愿放弃租赁权，自愿解除租赁关系并且腾空； 4．照片1组，证明本案在执行时涉案房产已经全部腾空，目前没有实际承租的事实。 在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见和证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 被告对原告提交的证据提出质证意见： 1．对证据1，《租赁合同》我们具体情况不清楚，三性由法院审核。本院认为，该证据系原告与第三人龙腾物业公司签订，该材料已在（2018）浙0702执异105号案件中予以确认，对证据的证明力予以确认； 2．对证据2，《营业场地租赁合同》，三性由法院审核。本院认为，该证据系原告与第三人龙腾物业公司签订，该材料已在（2018）浙0702执异105号案件中予以确认，对证据的证明力予以确认； 3．对证据3，个人经营性贷款借款借据、支付系统专用凭证，因为是金华银行股份有限公司开发区支行与原告间的贷款，跟本案无关。本院认为，个人经营性贷款借款借据，因其本身并不能证明金华银行开发区支行于2012年6月20日向龙腾物业公司放款75万元的事实，同时该组证据也不能证明原告在2017年后仍在使用涉案房屋，被告的异议部分成立，对证据的证明力部分予以确认； 4．对证据5，是原告与龙腾物业公司的关系，由法院审核。本院认为，从该部分材料可以看出2012年至2016年期间租赁龙腾物业公司房产并支付水电费、空调费的事实； 5．对证据8，房屋出租补充协议无异议，我方认为是原告本人所签。本院认为，原告自认其已于2016年搬出涉案房屋，从原告提交的证据10中反映出原告与龙腾物业公司签订有《债权置换协议》，结合其陈述包建军（龙腾物业公司法定代表人）答应从第三方收取的租金中予以弥补原告损失，故原告有无在房屋出租补充协议上签字已与本案无关，对该证据的证明力不予认定。 6．对证据10，真实性由法庭判断，然后就算真实的也是无效的出租协议，需甲方同意。本院认为，房屋出租协议约定的租期为2017年10月8日至2029年11月30日，而原告原与龙腾物业公司的租赁合同于2022年11月30日到期，且原告已于2016年底搬离承租房产，龙腾物业公司在已将涉案房产抵押的情况下仍组织原租赁户与案外人签订租赁协议，侵害了成泰银行利益，结合本案其他证据，对证据的证明力不予确认。 7．对证据4、6、7、9，无异议。本院对证据的证明力予以确认。 原告对被告提交的证据提出质证意见： 1．对证据1、2，两组证据的证明内容相互矛盾，真实性不清楚，房屋出租补充协议明确原告是承租方。本院认为，租金的实际支付方式及时间等系原告与龙腾物业公司间的约定，与本案争议的焦点无关； 2．对证据3，金华市龙腾数码广场进场文件跟我们提交的证据一样的，可以证实施泽华是承租人的事实。本院认为，原告自认其已于2016年搬出涉案房屋，从原告提交的证据10中反映出原告与龙腾物业公司签订有《债权置换协议》，结合其陈述包建军（龙腾物业公司法定代表人）答应从第三方收取的租金中予以弥补原告损失。故原告有无在房屋出租补充协议上签字已与本案无关； 3．对证4，案涉租赁物现状是相反的，在疫情前是正常经营的，现在已经是半复工的状态。本院认为，涉案房屋的现状如何与本案无关。 本院经审理认定：2012年3月15日，施泽华与龙腾物业公司签订《租赁合同》，合同约定龙腾物业公司将龙腾·铭德广场第三层编号为Ｃ50、Ｃ51的房产出租给施泽华，租期为2012年3月15日至2021年3月14日，租金共计1263381元，支付方式为按揭贷款一次性支付。施泽华分别于2012年2月8日、2月8日、向龙腾物业公司支付了其中505381元、8000元租金，2012年6月20日，金华银行股份有限公司开发区支行向施泽华发放了75万元贷款。其后，因场地位置发生变化，施泽华与龙腾物业公司在原《租赁合同》的基础上进行了部分变更，双方于2012年12月1日签订了《营业场地租赁合同》一份，约定施泽华承租的场地由Ｃ50、Ｃ51变更为Ｃ52、Ｃ53（对应房产铭德广场第三层Ｃ41室、Ｃ42室、Ｃ68室部分、Ｃ69室部分），租赁期为2012年12月1日至2022年11月30日，租赁费由营业场地租金和设备设施使用费及市场管理费组成，第一年租金分别为11426.79元，设备设施使用费分别为4761.16元，租赁期内的平均租费参照合同中Ａ表，市场管理费分别为2856.69元等内容。施泽华租赁后以自己投资的惠达公司占有使用编号Ｃ52、Ｃ53房产，定期向龙腾物业公司支付空调费、水电费等费用。2015年9月7日，龙腾物业公司与成泰银行签订了《流动资金最高额抵押借款合同》，以该公司所有的位于金华市的房产作抵押贷款1700万元，并办理了他项权证。同日，成泰银行、龙腾物业公司及租户签订了《房屋出租补充协议》，约定租户按原租赁合同按期［期间必须在一年（含）以下］支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被成泰银行处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权。施泽华经营的惠达公司于2016年底搬出龙腾·铭德广场，搬至金华市婺城区，并于2017年5月10日进行了住所变更登记。施泽华在本院接受询问时称搬出后龙腾物业公司法定代表人即本案第三人包建军“答应从第三方收取的租金弥补我们的损失”。因龙腾物业公司未能按期归还贷款，成泰银行向本院起诉，本院于2017年7月10日作出（2017）浙0702民初6824号民事判决。判决生效后，成泰银行向本院申请执行。执行期间，本院于2017年8月22日张贴拍卖预告：拍卖龙腾物业公司所有的位于金华市的房产。为此，原告施泽华于2018年4月26日向本院提出执行异议，本院于同年9月3日作出（2018）浙0702执异105号执行裁定：驳回施泽华的异议请求。原告不服，提起诉讼。 另施泽华等经营户与龙腾物业公司签订有《债权置换协议》。本案中，施泽华提交了龙腾物业公司与施泽华等原租户，以及洪伟荣签订的《房屋出租协议》，协议约定同意将龙腾·铭德广场1-3楼等租赁给洪伟荣，租期为2017年10月8日至2029年11月31日，租金每年220万元，分四期，每三个月付一次等内容。2017年11月份开始，施泽华每季度收到名叫“洪伟荣”转账的4447.60元，银行流水附言显示为“铭德广场债权支付”，虽后变更为“铭德广场房租费”。 本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，本案的争议焦点系施泽华的租赁权是否应当予以保护。首先，不能简单以租赁合同签订的时间来确定租赁权是否应当予以保护。根据施泽华本人陈述，在第三人包建军承诺“答应从第三方收取的租金弥补损失”及签订《债权置换协议》后，施泽华搬离了龙腾·铭德广场C52、C53，其经营的惠达公司也已于2017年5月10日办理完了住所地变更登记手续，施泽华实际上已经不再对租赁物实际占有，应视为施泽华与龙腾物业公司间的租赁关系已经终止。其次，施泽华并未提供证据证明《租赁合同》《营业场地租赁合同》《房屋出租协议》等进行了不动产租赁的备案登记手续。最后，龙腾物业公司与施泽华等原租户，以及洪伟荣签订的《房屋出租协议》真实性无法确认。虽然协议落款时间为2016年12月12日，但协议约定的租期为2017年10月8日至2029年11月31日，而施泽华早已于2016年底前搬离，成泰银行要求龙腾物业公司等归还借款的案件在2017年10月8日前也已经进入执行程序。因此，涉案租赁房产的租赁权不再具有对抗抵押权的效力。在此情况下，原告仍以承租人身份要求排除执行依据不足。优先购买权是针对租赁关系仍然存在的承租人而言的，既然原告与龙腾物业公司的租赁关系已终止，则不存在优先购买权问题。执行异议之诉中可以一并审理的“确认其权利的诉讼请求”，是指施泽华同时要求确认其对执行标的享有某种合法权利，如物权等，而单纯确认合同是否合法有效并不涉及权利的确认；而且，租赁关系已终止，也不存在权利确认问题。因此，原告要求确认租赁合同合法有效的请求，不属于本案审理范围。综上，原告诉请依据不足，本院依法不予支持。第三人经合法传唤未到庭参加诉讼，相关法律后果应自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告施泽华的诉讼请求。 案件受理费9563元（原告已预交），由原告施泽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘敬礼 人民陪审员  贾 磊 人民陪审员  丰黎霞 二〇二〇年六月十二日 代书 记员  林赛赛