陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                           (2020)陕02民终126号     上诉人（一审原告）：蔡松根，男，1971年7月25日出生，汉族，住铜川市印台区。   委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：张宣红，男，1973年8月7日出生，汉族，住铜川市王益区。     上诉人蔡松根因与被上诉人张宣红合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2019）陕0202民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡松根的委托诉讼代理人尚斐、被上诉人张宣红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    上诉人蔡松根上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定房东将房屋上锁，餐馆被他人腾空并重新装修的情况，系房东向上诉人主张房屋租金时上诉人未及时缴纳，又不能与房东充分协商造成的。明显与事实不符，房东在一审庭审时说的非常明确，自己锁门是因为根据与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，租金以年度为单位进行缴纳，每次租金交纳提前两个月交清下一年度租金，即每年的4月1日以前，而且房东发现被上诉人拖欠了三万余元的物业费，即使当时所交租金，还有剩余，自己害怕后期物业在催要，物业费自己包不住，找被上诉人要求支付全年的租金未果的情况下，才锁的门。房东虽然在锁门前找过上诉人，但上诉人告诉她自己当时并不拖欠房租（上诉人所交房租应该能够使用至2019年10月10日，而房东是2019年7月8日所的门），房东也知道，和上诉人并没有直接的合同关系，所以说锁门行为并不是上诉人的过错导致的，而是由于被上诉人未履行自己和房东之间的合同，并且拖欠巨额物业费导致的。2.一审法院认定上诉人与被上诉人双方签订的餐馆转让合同，除上诉人尚欠被上诉人转让款外，合同履行完毕，被上诉人的合同义务已经履行。上诉人认为无论谁转让的餐馆均是为了能够正常使用，正常经营。餐馆转让，并不是将餐馆内的物品交付给了对方，之后发生的一切都与其无关。本案中由于被上诉人的过错，导致上诉人在支付了十几万元的转让款后，自己只经营了一个多月，支付的租金，还没有到期的情况下，餐馆被封无法经营，导致上诉人签订合同的目的根本无法实现。而且本案在诉讼过程中，房屋已经被房东腾空，另行出租给他人使用，上诉人支付了十几万元，只经营了一个多月，现在面临还要支付被上诉人5万元，一审忽略了这一客观存在的事实，显失公平。3.本案中被上诉人与房东之间存在一个房屋租赁关系，上诉人与被上诉人之间又存在一个转让转租关系，客观上房东与上诉人之间并没有任何直接的合同关系存在，被上诉人与房东之间约定房租是年交，而被上诉人与上诉人之间并没有约定年缴，根据付款情况可以看出，他们之间确实没有约定房租必须一次性交付全年的。一审法院认为由于上诉人未交付房租，并不能与房东充分协商，造成房东关门，其上诉人的违约行为所致。   张宣红辩称，转让协议之前费用由我承担，之后由上诉人承担。物业没有参与任何停水等情况，上诉人仍然可以经营。我一直向上诉人要房租，上诉人不给，所以导致房东锁门。   原告蔡松根一审诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的餐馆转让合同；2、请求依法判令返还原告租房押金8000元、已付的转让费100600元及2019年7月8日店面被封后的租金35644元，共计144244元；3、请求依法判令被告赔偿原告装修门头的损失12000元、室内广告损失4800元；4、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2019年，被告称自己所租的位于铜川市王益区XX巷XX苑XX楼XX楼XX城小厨陕菜馆”欲整体转让。2019年4月13日，原、被告经协商签订《餐馆转让合同》一份，合同约定：被告将位于铜川市王益区XX巷XX苑XX楼XX楼XX城小厨陕菜馆”整体转让给原告，包括该餐馆内整体装修餐桌餐椅、餐具厨房设备等设施。转让总金额为158000元，转让日期为2019年4月10日，加上被告已经预交的4月11日至5月31日的店铺房租费19400元，原告共计应付177400元。付款方式为2019年4月13日先付第一笔资金120000元，剩余欠款57400元在2019年7月13日前付清。另外原告交房租押金8000元。房租按388元/天收取，双方口头约定先付50000元，之后再另行协商付款方式。在上述合同签订前，双方合作意向基本达成一致时，原告给被告交了8000元的房租押金，又向被告支付了50000元房租。合同签订后，原告又在当天给被告及其妻子的账户上共转款115000元，第二天转了7000元（其中包括2000元其他费用），自此原告的付款义务履行完毕。但在原告经营两个月左右，有自称房东的人上门催收房费，期间集贤花苑物业办又通知催要2017年至今的物业费，原告将情况告知被告，并希望被告能够配合解决问题，但被告不予理睬。2019年7月8日，房东由于被告拖欠其房租及物业费，强行将餐馆封门上锁，原告无法使用该房屋，只能停止营业。原告再次找到被告让其解决问题，但他仍坚持不管，让原告自己给房东交房租开门。现由于被告的违约行为导致原告签订合同的目的已经彻底无法实现，该房屋也无法继续使用下去。   被告答辩称，不同意解除双方的《餐馆转让合同》；原告将50000元房租交于房东后就与房东达成了新的租赁合同关系；原告拒不向房东交纳房租导致房东锁门，原告是过错方。   一审法院认定事实如下：2017年4月21日，张宣红与房屋出租人就铜川市王益区XX路XX巷XX苑XX座XX层（388）平方米商业房产（即本案案涉房屋）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：张宣红租赁该房屋作为经营场地使用，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，租金以年度为单位进行缴纳，每次租金缴纳提前两个月缴清下一年度租金（即每年的4月1日以前），合同期内租赁费总金额为419040元，合同签订后张宣红缴纳第一年租赁费139680元。并约定：合同签订后，张宣红需缴纳公物押金8000元。在租赁期内，张宣红享有转让权，但必须提前告知出租人。上述合同签订后，张宣红使用所租赁的房屋经营“大城小厨陕菜馆”至2019年4月。   2019年4月13日，张宣红将其经营的餐馆转让给蔡松根，并签订《餐馆转让合同》，张宣红为甲方（出让方），蔡松根为乙方（受让方），该合同约定“一：甲方自愿将座落在铜川市王益区XX巷XX苑XX楼XX楼XX城小厨陕菜馆’整体转让给乙方，包括该餐馆内整体装修、餐桌餐椅、餐具厨房设备等设施。第二条：甲方转让给乙方的总金额为158000元。第三条：转让日期为2019年4月10日。甲方已经预缴的4月11日至5月31日的店铺房租费19400元。第四条：乙方应全额支付上述两项费用，金额共计177400元。第五条：付款方式 乙方应另外交租房押金捌仟元整。2019年4月13日先付第一笔资金120000元，剩余欠款57400元在2019年7月13日前付清，付款到期日若乙方还不能付清款，按所欠金额的2%（每月）收取滞纳金。2019年10月13日若乙方还不能付清所欠转让款及滞纳金，甲方无偿收回餐馆（含房屋租赁权及内部所有设施），合同终止。如果乙方在三个月内将餐馆另外转让他人，必须首先付清甲方后续欠款，否则甲方无偿收回餐馆（含房屋租赁权及内部所有设施），合同终止。第六条：2019年4月10日前餐馆所有费用由甲方负责缴纳，之后发生的所有费用由乙方负责缴纳。上述合同签订后，蔡松根通过张宣红及其指定账户向房东支付房租50000元，向张宣红支付了4月11日至5月31日张宣红已向房东支付的房租19400元及其他费用2000元，向张宣红支付转让费102600元，尚欠张宣红转让费57400元未支付，并就此欠款向张宣红出具《欠条》一份。张宣红亦按照上述合同约定向蔡松根交付了“大城小厨陕菜馆”蔡松根经营该餐馆至2019年7月，房东张爱霞向蔡松根催要房租未果，遂将出租房屋上锁。至此，蔡松根不再经营，诉讼中，该涉案房屋已经被房东另行处理。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现原告称原、被告双方签订《餐馆转让合同》的目的无法实现，故请求判令解除合同，经查，本案中原、被告签订《餐馆转让合同》后，除蔡松根尚欠张宣红转让款外，合同已履行完毕，张宣红的合同义务已经履行。现出现房东将房屋上锁、餐馆被他人腾空并重新装修的情况，系房东向蔡松根主张房屋租金时，蔡松根未及时交纳，又不能与房东充分协商所造成的。按照原、被告签订的《餐馆转让合同》，在蔡松根接手餐馆后，租金由蔡松根负担，房东对此并无异议，且房东亦向蔡松根主张租金，故由于蔡松根未交纳房租，并不能与房东充分协商造成房东关门，系蔡松根违约行为所致。原告称合同目的无法实现，请求判令解除合同的诉讼请求，与本案查明的事实不符，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对原告请求判令返还租房押金8000元、已付的转让费100600元及2019年7月8日店面被封后的租金35644元，并赔偿原告装修门头的损失12000元、室内广告损失4800元的诉讼请求，因对原告解除合同的诉讼请求不予支持，故原告的上述诉讼请求，本院亦不予支持。    综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告蔡松根的诉讼请求。案件受理费3521元，由原告蔡松根负担。   二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以认定。   二审双方均未提交新证据。   本院认为，本案争议焦点为：《餐馆转让合同》是否应解除及各项费用的承担问题    2019年4月13日张宣红（甲方）、蔡松根（乙方）签订的《餐馆转让合同》，是双方的真实意思表示，张宣红已将餐馆交付给蔡松根，张宣红的合同义务已经履行，且经出租人同意，该合同合法有效。   按照《餐馆转让合同》约定，在蔡松根接手餐馆后，租金由蔡松根负担。双方对房租年交还是月交未予明确约定。张宣红将餐馆交付蔡松根后，出租方向蔡松根、张宣红多次催要后续房租未果情况下，将出租房屋上锁，餐馆现已不存在，且蔡松根还欠张宣红部分款项。一审调解中，蔡松根表示其不再经营，员工已遣散。一审诉讼中，涉案房屋已经出租方腾空并重新装修，另作他用。蔡松根以张宣红违约行为导致合同目的无法实现为由，请求解除《餐馆转让合同》，一审根据查明事实，未予支持，并无不当。一审法院因对蔡松根解除《餐馆转让合同》的诉讼请求未予支持，故对租房押金、已付的转让费、店面被封后的租金、装修门头的损失、室内广告损失的请求现未予支持正确。   综上所述，蔡松根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3521元，由上诉人蔡松根负担。   本判决为终审判决。     审 判 长   贺晓华   审判员   董敏   审判员   康建军         二0二0年五月二十八日     书记员   张诗悦                1