文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3838号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏金陵融锦饭店有限公司，统一社会信用代码91321181754609605G，住所地丹阳市新市口北角（云阳路1号）。法定代表人：陈惠，总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏鼓歌酒店有限公司，统一社会信用代码91321181565253507K，住所地丹阳市云阳镇中山路160号。法定代表人：陈惠，总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：丹阳市雅狮酒店有限公司，统一社会信用代码913211815810270086，住所地丹阳市云阳镇中山路160号。法定代表人：陈惠，总经理。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丹阳市亚洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321181142414655H，住所地丹阳市中山路160号。法定代表人：陈永富，董事长。委托诉讼代理人：黄恒，江苏金矛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝耀，江苏金矛律师事务所律师。上诉人江苏金陵融锦饭店有限公司（以下简称金陵公司）、江苏鼓歌酒店有限公司（以下简称鼓歌公司）、丹阳市雅狮酒店有限公司（以下简称雅狮公司）与上诉人丹阳市亚洲房地产开发有限公司（以下简称亚洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2019）苏1181民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司上诉请求：1、维持一审判决第一、三项；2、撤销一审判决第二项并改判金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付亚洲公司20.83万元；3、本案一二审诉讼费由亚洲公司承担。事实和理由：一、一审认定租金标准有误。双方已于2017年3月16日在（2017）苏1181执390号执行案件中达成协议。租金由原来的每年145万元变更为每年125万元，且金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司并未出现“不按期支付”的情形。因此租金标准应按每年125万元计算。二、一审法院认定的租赁关系的结束日期有误。根据合同约定金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司享有合同解除权。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司于2019年1月4日搬离了承租房屋，并书面致函要求解除合同，完全符合合同约定。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司于2019年1月14日向法院起诉要求解除合同。合同的解除时间应为对方收到诉状副本之后20天。双方于2019年5月5日在法院的组织下对房屋进行了现场清点，因亚洲公司故意拖延不肯办理交接手续直至2019年6月5日才完成钥匙交接的手续，属于恶意扩大损失，应由亚洲公司自己承担。三、一审法院认定的闲置期过长。根据规定房屋闲置期最长不超过六个月，就本案实际情况，一审法院认定五个月的闲置期过长。四、一审法院判决金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向亚洲公司支付免租期的租金是错误的。1、案涉三份合同仅金陵公司与亚洲公司签订的租赁合同有关于免租期的约定。一审判决鼓歌公司、雅狮公司共同承担免租期租金属事实认定不清。2、一审法院根据公平原则认定需要按年限分摊免租期租金没有事实依据。请求二审法院查清事实，依法裁判。亚洲公司答辩称，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司上诉请求不能成立，请求驳回金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司的上诉请求。亚洲公司上诉请求：1、依法判令撤销一审判决，发回重审或依法改判支持亚洲公司的反诉请求。2、本案一二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：一、一审认定的空置期过短。首先，一审法院已经确认租赁合同解除后会产生一定期限闲置，该部分损失应当由金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承担。其次，本案租赁物不同于一般的房屋，而是共计八层，约6900平方米的整栋大厦，合同一旦解除，重新出租招商洽谈时间也将较一般的租赁物长。最后，一审法院酌定了5个月的闲置期，但从办理交接手续后便进行了招租，至今未能出租出去。因此，一审法院认定闲置期5个月明显与事实不符，不能弥补亚洲公司的损失。二、一审法院认定的免租期过低，应按实际剩余租期7年进行计算。三、一审法院以证据不足驳回上诉人主张的设备损失缺乏事实和法律依据。1、亚洲公司已向一审法院提交了合同附件设备清单。2、双方在办理交接手续时，按照设备清单内容对设备进行了清点并办理了交接手续。3、金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司作为承租人负责租赁设备的日常维护，对损坏的设备应当予以赔偿。四、被上诉人未按照合同第9.2条约定进行交房，擅自拆除了不可移动的坐便器、洗面池、插座且在双方办理设备清点后，交付前恶意拆除了空调，应当予以赔偿。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司答辩称，亚洲公司上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院驳回亚洲公司的上诉请求。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向一审法院起诉请求：判令解除金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的房屋租赁合同。亚洲公司辩称，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求解除租赁合同没有合同依据和法律依据，要求驳回诉请。亚洲公司向一审法院提出反诉请求：1、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司继续履行租赁合同；2、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付2019年度房租145万元并承担自2018年12月29日起至实际给付租金之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）。一审法院审理过程中，亚洲公司将反诉请求变更为：1、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付截止2019年6月5日的租金504520元、租赁房屋空置期损失2900000元、赠送租金损失407812.5元；2、判令金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司赔偿亚洲公司租赁设备损失1593755元；3、本案诉讼费用由金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承担。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司对亚洲公司的反诉辩称，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已经于2019年1月4日书面致函要求亚洲公司办理房屋交接手续，但是亚洲公司拒绝接收，由此产生的租金损失，应当由亚洲公司承担。房屋现在已经交付亚洲公司，可以对外进行招租，故其所述的空置期损失不能成立。赠送租金损失如果指的是合同内的免租期，认为已经履行完毕的内容不应当再次倒推计算。租赁设备损失没有任何事实依据。一审法院认定事实：2010年6月30日，金陵公司与亚洲公司签订租赁合同，约定金陵公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、共计八层、总计面积为6900平方米的房产，租赁期限自2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租装修期，第一个5年的租金为每年140万元，第二个5年的租金为每年145万元，第3个5年的租金为每年150万元，其中设备租金为90万元，其余为房屋租金，自第2年起提前一个月交纳下一年度租金；亚洲公司应于2010年7月30日前向金陵公司交付完整房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况（包括清点客房内所有物品），并签署房产交付确认书；自交付之日起，金陵公司有权根据经营需要进行装修改造，亚洲公司同意金陵公司根据经营需要对房屋结构进行改造并全力协助办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、电（包括水、电增容）、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续；如本合同提前终止、解除，双方应按届时房屋的实际状态交接房屋，但金陵公司有权取回其所有可移动设施、设备之一部分或全部（客房的物品归原告）；除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失。嗣后，鼓歌公司与亚洲公司签订租赁合同一份，约定鼓歌公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、二至三层、总计面积为1740平方米的房产及设备，租赁期限自2011年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年40万元，第二个5年的租金为每年42万元，第3个5年的租金为每年44万元，每租期满1年，鼓歌公司应提前一个月交纳一年度租金。双方还约定了房产交付、税收及费用支付、双方的权利及义务、合同提前终止及违约责任等条款，相关内容与金陵公司和亚洲公司签订的租赁合同内容一致。雅狮公司还与亚洲公司签订租赁合同一份，约定雅狮公司租用亚洲公司所有的位于丹阳市中山路160号、四至八层、总计面积为5160平方米的房产及设备，租赁期限自2012年1月29日至2026年1月29日，第一个5年的租金为每年100万元，第二个5年的租金为每年103万元，第3个5年的租金为每年106万元，每租期满1年，雅狮公司应提前一个月交纳下一年度租金。双方还约定了房产交付、税收及费用支付、双方的权利及义务合同提前终止及违约责任等条款，相关内容与金陵公司和亚洲公司签订的租赁合同内容一致。合同签订后，亚洲公司按约将房产及设备交付给金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司占有使用，鼓歌公司与雅狮公司进行装修改造后用于经营。因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未能按期支付租金，亚洲公司曾于2015年8月5日、2016年9月26日向法院起诉，要求支付租金，法院判决支持了亚洲公司的诉讼请求。在上述两案的执行过程中，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司达成协议，约定自2017年起亚洲公司自愿降低租金20万元/年，2017年的租金125万元、利息4万元于2017年4月底前付清，如金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不按期支付，则按原合同执行。协议签订后，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司支付租金至2019年1月28日。2019年1月4日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向亚洲公司致函，主要内容为“江苏金陵融锦饭店有限公司、丹阳市雅狮酒店有限公司、江苏鼓歌酒店有限公司，三家公司分别与贵司签订了《租赁合同》，承租贵司位于丹阳市中山路160号八层，共计（建筑）面积为：6900平方米的房产用于经营客房、量贩KTV，租金已支付至2019年1月29日。开业至今因地理位置受限等因素，生意一直较惨淡，经营亏损，现上述三家公司已无法继续经营。为此特发函贵公司，解除三份租赁合同，上述三公司将及时清场，清场完毕后望贵司配合于2019年1月29日上午9：00至房屋现场办理房屋交接手续，逾期产生的所有后果由贵公司承担，与上述三公司无关”。2019年1月8日，亚洲公司回函称，你方要求解除合同的函件收悉，双方签订的租赁合同的租赁期限截止时间为2026年1月29日，目前租赁期限未满，在租赁期间，我方已按照合同的约定履行了自己的义务，对于你方要求单方解除合同的要求，我方无法接受，特声明我方意见如下：我方不同意解除租赁合同，你方应继续履行合同义务，并按约支付租金。2019年1月14日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司向一审法院起诉，要求解除与亚洲公司签订的房屋租赁合同。2019年5月5日，一审法院组织双方对案涉租赁房产进行现场交接，形成设备移交清单一份。2019年6月5日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司将租赁房产的钥匙交至法院，亚洲公司于2019年6月12日取走。之后，双方陆续办理了水、电、消防、电梯等项目的交接过户手续。一审法院认为：金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行其义务。亚洲公司已按合同约定将案涉房产交予金陵公司、鼓歌公司和雅狮公司占有使用，现租赁期限未满，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求提前解除租赁合同，构成违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条规定，违约情形发生时继续履行是令违约方承担责任的首选方式，继续履行有利于双方实现合同目的。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几条情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履行成本是否超过各方所获利益来进行判断，如果合同可以继续履行，但是债务人履约的成本远远大于其获得的履行利益，继续履行合同将给债务人带来较大的成本，或者强制实际履行需要花费很长时间，实际履行不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性，此时应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未按期支付租金，亚洲公司已先后两次向法院起诉，并于2017年3月份达成协议，将租金下调至125万元/年，可以反映出鼓歌公司与雅狮公司经营状况不佳。另外金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已于2019年1月搬离租赁房屋，如继续履行，恢复经营的费用较高，且无法达到营利的目的，会导致损失扩大，不利于社会资源的有效配置，而且，在案件审理过程中，双方已根据实际情况进行了交接。综上，一审法院认定金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司签订的三份租赁合同终止，合同解除的时间以交付钥匙的时间为准，即2019年6月5日。根据租赁合同的约定及法律规定，合同解除后金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司应赔偿亚洲公司因合同提前终止而遭受的损失。关于租金，双方曾于2017年3月16日约定自2017年起租金降低20万元/年，如金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不按期支付，则按原合同执行，现金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不仅未按期支付租金，且要求提前解除租赁合同，构成违约，租金应按照原合同执行，即每年145万元，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司已支付租金至2019年1月28日，还应支付截止2019年6月5日的租金504520元。合同解除后，房产会在一定期限内闲置，给亚洲公司造成租金损失，对此金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司应当承担赔偿责任，考虑到房产面积、地理位置等因素，一审法院酌情支持五个月的租金损失，应为604167元。关于亚洲公司主张的赠送租金损失，双方约定租赁期限为2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租期，该期间是双方协商一致的结果，既考虑了房屋的商业用途，也涉及租期和租金的因素，现合同仅履行了八年，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司即要求解除合同，应当补偿亚洲公司的相应损失，一审法院酌情认定为290000元（1450000元÷12月×6月÷15年×6年）。关于亚洲公司主张的设备损失1593755元，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司分别与亚洲公司签订的房屋租赁合同；二、金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司于判决生效之日起十日内给付亚洲公司租金504520元、房屋闲置期间的租金损失604167元、免租期的租金损失290000元，合计1398687元；三、驳回亚洲公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未举证新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。关于原审被告、反诉原告亚洲公司的全名为“丹阳市亚洲房地产开发有限公司”，一审判决书记载为“丹阳亚洲房地产开发有限公司”，遗漏了一个“市”字，经本院核实确认属于笔误，本院对此予以更正。本院二审期间，组织双方当事人至案涉楼房现场查看。案涉楼房目前空置，一楼大门上贴着招租广告。一至四层为KTV经营场所，五至八楼是酒店客房。动产基本被搬空，酒店客房内的坐便器、洗脸台盆、水龙头、空调风机也均被金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司拆除搬走。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司称，其承租该楼房时，一至四楼基本是闲置的，五至八楼是酒店客房，但已使用十年以上，且坐便器、洗脸台盆、水龙头以及空调风机所有设备均已被拆除。亚洲公司主张其将楼房出租给金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司时只是拆除部分客房内的坐便器、洗脸台盆、水龙头，各客房内的空调风机均予以保留。双方当事人一致认可，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承租后对整个大楼进行了装修，一至四楼改造装修为KTV经营场所，并加装了一部一至四楼的升降式电梯；重新装修了五至八楼的酒店客房，重新安装了坐便器、洗脸台盆、水龙头、空调风机，并且改造出新了大楼的外墙面和更换了所有铝合金窗户。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一是合同解除的时点应为哪一天；二是2019年1月29日以后的租金应采纳哪一个租金标准计算；三是合同解除后由金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承担多长期限的房屋空置期损失；四是合同约定的免租期是否应当按照实际履行期和合同租赁期的比例进行计算；五是金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司是否违反约定拆除了亚洲公司的设备，并应当对此承担赔偿责任。本院认为，一、根据我国《合同法》及其司法解释的相关规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。从本案查明的事实来看，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求解除租赁合同并不符合我国《合同法》第九十四规定的合同应当解除的法定情形，因此，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司不享有法定解除权。同时，根据双方的租赁合同内容，合同也未约定金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司享有约定的合同解除权。故金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司无论是于2019年1月4日致函亚洲公司要求解除合同，还是其于2019年1月14日起诉至法院，法院将诉状副本送达至亚洲公司，均不能发生解除租赁合同的效力。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司单方要求解除合同实质上是违约解除合同，一审法院综合考虑各种因素，认定2019年6月5日，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司将钥匙交至法院之日为合同解除之日，符合法律规定和事实。二、双方在履行租赁合同过程中，因金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司未能按时支付租金，亚洲公司诉至法院，并申请法院强制执行，执行中双方达成和解协议，亚洲公司同意每年降低租金20万元，同时也约定如有违反，双方按原租赁合同执行。亚洲公司同意降低租金的前提条件是租赁合同正常履行，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司按时支付租金。现金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司要求解除租赁合同，显然已不符合执行和解协议履行的前提条件。因此，一审判决采纳原合同约定的租金标准每年145万元来计算2019年1月29日以后的租金，符合事实和合同约定。三、根据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司违约解除租赁合同，一审法院酌情判决金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司赔偿亚洲公司五个月闲置期间的租金损失，符合规定和案情。金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司上诉认为闲置期间太长，亚洲公司上诉认为闲置期间太短的主张，均无充分的理由，本院均不予采纳。四、根据经营性用房租赁市场的交易惯例来看，对经营性用房的出租，一般情况下，出租方会给予承租方一定期间用于房屋装修，该期间内免收租金。该期间的长短通常取决于，房屋的大小、用途，租赁期限的长短等因素，是租赁双方达成租赁合意时都会认真考虑的不可或缺的一个重条件，是租赁合同不可分割的一个方面。本案中，双方租赁合同约定租赁期间自2010年7月30日至2026年1月29日，其中2010年7月30日至2011年1月29日为免租装修期。一审法院考虑到金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司提前终止了合同，因此，按合同实际履行的期间与约定租期的比例，对免租期予以调整，合情合理，也符合调整民事法律关系的公平原则。五、根据双方租赁合同约定，合同提前终止、解除或届满后，双方应按届时房屋的实际状态交接房屋，但金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司有权取回其所有可移动设施、设备之一部分或全部。根据本院组织双方现场查看的情况来看，案涉房屋酒店客房内的坐便器、洗脸台盆、水龙头、空调风机均被金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司拆除搬走。双方陈述确认上述被拆走的设施、设备均是金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司承租案涉房屋后重新安装的。因此，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司拆走上述设施、设备并不是违反约定拆走了亚洲公司的设备。从现场查看时双方的陈述来看，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司主张当初亚洲公司将房屋交给他们时客房内原有的坐便器、洗脸台盆、水龙头、空调风机等设施、设备均已被亚洲公司拆除。亚洲公司认可确实拆除了部分坐便器、洗脸台盆，但空调风机均未拆除。而诉讼中，亚洲公司又未能提供当初交付房屋时的交接确认书，来证明其当时向对方交付的物品和设施、设备。因此，亚洲公司要求金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司赔偿设备损失，证据不足，本院亦不予支持。综上所述，金陵公司、鼓歌公司、雅狮公司与亚洲公司双方当事人的上诉理由均不能成立，上诉请求，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40334元，由江苏金陵融锦饭店有限公司、江苏鼓歌酒店有限公司、丹阳市雅狮酒店有限公司负担15513元，由丹阳市亚洲房地产开发有限公司负担24821元。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇二〇年六月十八日书记员 李紫薇