山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1513号上诉人（原审原告）：翟秀芬，女，1956年2月25日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。被上诉人（原审被告）：山东齐齐发大市场房地产有限公司，住所地山东齐河经济开发区。法定代表人：谢杰涌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘赛，齐河晏北法律服务所法律工作者。上诉人翟秀芬因与被上诉人山东齐齐发大市场房地产有限公司（以下简称“齐齐发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟秀芬上诉请求：1.依法将一审判决第一项改判为：支持上诉人要求被上诉人返还购房面积差价款222639.84元的诉讼请求；利息计算：以本金222639.84元为基数，自2009年7月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；不服金额为161319.92元；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律错误，从而导致判决错误并有失公平，严重损害上诉人的合法权益。一审判决没有支持上诉人要求被上诉人返还购房面积按差价款两倍共计222639.84元的诉讼请求，而判决按照购房面积差价111319.92元返还是错误的。一、涉案商品房买卖合同就面积误差处理约定不明，没有约定发生误差的处理具体方式，应当按照法定双倍给付购房面积差价款、面积误差比绝对值3%是处理是否继续履行合同和退还差价款的红线、参照和依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被上诉人应双倍返还上诉人购房面积差价款即222639.84元。二、“多退少补”不应理解为退还房屋面积差价对应的单倍购房款。“多退少补”在不同情形下有不同的理解。一审法院不能仅仅依据“多退少补”四个字就将法律规定的不同情形一并予以概括，不能简单直接推定为一倍差价返还；三、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同与一般开发商与购房者签订的房屋买卖合同不同，被上诉人提供的“格式合同”中故意忽略关键性内容及条款，意图忽略和逃避面积误差比3%的相关法律规定，被上诉人应自行承担不利后果；四、根据中国人民银行公告（2019年底15号）：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LDR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”，故本案利息计算方式应为：以本金222639.84元为基数、自2009年7月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。齐齐发公司辩称，一审法院判令上诉人支付被上诉人面积差价款111319.92元，适用法律正确。根据双方签订的商品房买卖合同第五条约定，关于面积差价款的处理方式为多退少补。该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，也符合合同法的立法精神。该约定应当优先于法律规定的适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条针对没有约定面积差价款处理方式的情形。另外，房屋实际面积与合同约定的面积发生变化分属正常现象，不是被上诉人主观原因所致。翟秀芬向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告购房面积差价款的2倍共计222639.84元，逾期利息166422.17元；2.请求依法判令被告如不履行法律文书，依法加倍罚息直至本息还清之日为止；3.判令被告承担因本案原告产生的诉讼费、交通费、住宿费、误工费等相关费用。一审法院认定事实：2009年7月27日原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定商品房位于齐河经济开发区，建筑面积暂测45.74平方米，如预测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关最终实际测定的面积为准。合同第四条约定商品房单价5028元/平方米。合同第五条约定面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：多退少补(1)产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记的面积计算房价(合同约定单价×产权登记面积)，甲、乙双方在办理房屋交接手续之前，对该商品房的房款按照多退少补原则进行处理。(2)乙方不据实结算房屋面积差价款的，甲方有权解除合同，对该商品房另行出售，乙方并赔偿甲方相应的实际损失。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，双方据实结算房价款。按套购买的不受此条款限制。”合同第六条约定付款方式及期限为合同签定时一次性付款230000元整（其中包括定金壹万元整，乙方付清全款时自动转为房价款）。2018年11月1日被告为原告出具《办证房款及费用计算表》。表中载明商铺合同面积45.74平方米，单价5028元/平方米，总价款230000元。实测面积23.6平方米，总房款118660.80元。面积差-22.14平方米，商铺面积差价合计-111319.92元。办证应交款商铺面积差额22.14平方米抵顶商铺。一审法院认为，根据《最商人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，本案原、被告就合同面积确认及面积差异处理在双方签订的《商品房买卖合同》第五条已经有约定，双方同意按产权登记的面积计算房价(合同约定单价×产权登记面积)按照多退少补原则进行处理，故对原告要求被告双倍返还购房面积差价的诉讼请求，一审法院仅按其购房面积差价予以支持，即被告应返还原告111319.92元。对原告诉求的利息，虽然合同中未有约定，但原告自2009年7月28日即按照合同约定一次性缴纳了45.74平方米的房款，2018年办理房产证载明面积却只有23.6平方米，超付房款之多、时间之长，不计算利息不足以弥补原告方损失，故对原告关于利息的主张，一审法院自其交付房款之日即2009年7月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。对原告诉讼请求中的交通费、住宿费，原告未提交证据予以证明，一审法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、被告山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还原告翟秀芬购房面积差价111319.92元及利息（自2009年7月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；二、驳回原告翟秀芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3568元，由原告翟秀芬承担1200元，被告山东齐齐发大市场房地产有限公司承担2368元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，翟秀芬与齐齐发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面严格履行。双方在上述合同第五条中约定，涉案商铺交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则按照多退少补的方式处理。涉案商铺交付后，经双方确认，实测面积比合同面积少22.14平方米，面积差价111319.92元。一审法院据此判令齐齐发公司返还翟秀芬购房面积差价111319.92元并无不当。关于翟秀芬上诉提出根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，齐齐发公司应向其双倍返还购房面积差价款并以双倍面积差价款计算利息的上诉理由，本院认为，上述规定仅适用于在合同双方就商品房面积误差的处理没有约定或约定不明的情况，本案双方在合同中明确约定了涉案商铺出现面积误差的处理方式，依法应从其约定，翟秀芬的该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于翟秀芬提出一审确定的本案利息计算标准错误的上诉理由，本院认为，中国人民银行自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），取消中国人民银行贷款基准利率这一标准。本案利息计算时间起点为2009年7月28日，在贷款市场报价利率这一标准施行之前，一审法院判令涉案利息一律按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算明显不当，应予纠正。综上所述，翟秀芬的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初121号民事判决；二、山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还翟秀芬购房面积差价111319.92元及利息（以111319.92元为基数，自2009年7月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；以111319.92元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；三、驳回翟秀芬的其他诉讼请求。二审案件受理费3526元，由上诉人翟秀芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年六月十五日法官助理王宁书记员施冬梅