大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1754号原告：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王立盛，辽宁融都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏阳，辽宁融都律师事务所律师。被告：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：江雯雯，女，1988年4月4日生，汉族，该公司职员，住大连市金州区。委托诉讼代理人：刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。被告：润德物业服务（大连）有限公司，住所地大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，1992年10月26日生，满族，该公司职员，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。原告阎斌与被告大连润德君城房地产开发有限公司（以下简称“润德地产”）、润德物业服务（大连）有限公司（以下简称“润德物业”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月29日作出（2018）辽0203民初2921号民事判决，原告阎斌不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年4月5日作出（2019）辽02民终2473号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初2921号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月11日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年10月10日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告阎斌及其委托诉讼代理人王立盛、被告润德地产委托诉讼代理人刘相森、被告润德物业委托诉讼代理人彭程、刘相森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告房屋自2012年1月接房之日起，遇雨季即严重漏水，原告多次联系被告润德地产及润德物业要求修复，被告润德地产与润德物业互相推诿至今被告仍不与维修，由于房屋漏水严重无法使用与出租严重影响原告的正常使用及收入。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条和《民法通则》第五条、第一百三十四条，要求被告彻底解决排除原告房屋的漏水妨害，赔偿原告的全部损失。被告润德地产作为房屋开发商应当交付符合使用条件的房屋给原告，但案涉房屋交付后一直存在漏水的情况，无法正常使用。虽经被告多次维修，但至今仍未达到符合居住使用的条件，特向法院提出诉讼，请求法院判令：1、被告承担因房屋质量问题严重漏水导致的租赁损失1176000元【196000元/年×6年（2013年至2019年）】；2、被告赔偿原告屋内物品损失及更换费用114000元；3、被告赔偿原告因房屋漏水而承担的租客装修及营业损失200000元；4、案涉房屋防水由原告自行修复，被告承担修复费用25605.44元；5、被告承担原告房屋内装修修复费用131240.89元；6、鉴定费15000元由被告承担。被告润德地产辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案工程于2012年2月竣工验收，原告于2018年7月提出本案的诉讼请求，已经超过了我国相关建筑法律法规所规定的质量保修期。我国房屋建筑工程质量保修办法明确规定屋面、外墙等防水工程的保修期为五年。因此原告第一项诉讼请求没有事实依据。2、原告第二项诉讼请求就其内容而言，是基于2013年8月、10月、12月，2014年6月的损失，已经超过了诉讼时效。不应当被支持。而且该项诉讼请求，原告并没有提出充足证据加以证明。原告第三项诉讼请求没有证据加以支持。且据原告所称其房屋自2013年8月即开始发生漏水，至今已六年之久，原告没有积极的采取措施减少损失的扩大，因此其无理由要求被告承担相应的责任。根据刚才原告的陈述，其第三项诉讼请求中向租客赔偿的200000元也已经超过了诉讼时效。被告润德物业辩称，一、《物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》规定，保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，应使用专项维修资金。但原告至今未向润德物业申请专项维修资金。二、1、关于漏水造成的人工、物料损失（1）票据中最晚的开具时间是2014年6月25日，2018年7月3日起诉，已过诉讼时效。（2）原告举证的票据与本案不具有关联性，不能证明用于案涉房屋修复。（3）仅有77580元的票据，与原告主张自相矛盾。2、关于赔偿租客的损失（1）原告主张的赔偿租客装修损失，原告无任何证据证明，应承担举证不能的责任。（2）即使原告曾赔偿租客装修损失，该请求也已过诉讼时效。三、无法出租的损失。1、原告自称房屋自2013年开始漏水，至今已六年，仍放任损失扩大，导致房屋无法出租，造成巨大损失。根据《合同法》相关规定，原告没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如原告及时搁置争议，先行维修案涉房屋，使其达到能够正常使用的状态，此后产生的租金损失则可减少甚至不发生。原告未及时采取适当措施导致损失扩大的，扩大部分的损失应由原告自行承担，要求被告全部承担案涉房屋无法出租的损失既不合法，也不合理。2、原告应举证房屋漏水导致无法出租及证明案涉房屋租金的标准。经审理查明，原告购买被告润德地产开发建设的坐落于西岗区房屋，该房屋为非住宅用途，建筑面积71.25平方米。案涉房屋于2012年1月交付给原告。案涉房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，被告润德地产、润德物业多次对案涉房屋进行维修未果。截至庭审时，案涉房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。庭审中，原告提出案涉房屋产权证面积为71.25平方米，实际为地上二层、地下一层，南向房屋，上下三层面积相同。被告润德地产、润德物业对原告提出的上述情况未予否认。原告为证明案涉房屋出租的租金标准，提供了一份原告与案外人郑文龙、宫芸琦2013年6月4日签订的租赁合同，合同约定租期自2013年6月4日至2018年8月3日，租金196000元/年。2013年10月18日，原告到大连市西岗区市场监督管理局办理了案涉房屋的房屋租赁登记备案，备案证明记载案涉房屋年合同租金196000元，年评估租金34200元，租赁合同期限自2013年6月4日至2014年6月3日，企业经营名称为大连市西岗区殿帕丽丝按摩会所。2013年10月21日，大连市西岗区殿帕丽丝按摩会所注册，经营者为郑文龙，经营场所为大连市西岗区，即案涉房屋。诉讼中，原告先后就案涉房屋漏水原因、漏水后的物品损失价值、案涉房屋自2013年至2019年同等地块类似公建房屋的出租市场价、漏水后进行修复的工程造价及屋内装修价值进行鉴定。经大连市中级人民法院委托，大连市建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋漏水原件进行鉴定，于2019年8月7日作出（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告，鉴定结论为：大连市西岗区房屋现状为屋面层东侧墙体与顶板交界处局部漏水，原因为屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致。被告润德地产、润德物业对该鉴定报告提出异议，认为鉴定结论内容表达不清，无法确定“无效”系指自始无效，还是经过合理的期限而导致无效；对于无效的原因系工程施工导致，还是建筑施工材料质量导致，抑或其他原因导致等等。大连市建筑工程质量检测中心有限公司就被告提出的异议出具回复函，答复意见为：结论中的“无效”，这一用词含义简单直接，指没有效果，即防水构造本应起到防水的作用，但实际没有效果，防不住水的意思。大连正安资产评估有限公司对案涉房屋漏水后的物品损失价值进行鉴定，2019年11月29日以“部分物品已经不存在，无法勘察实物且评估基准日距现场勘察日时间久远，无法判定评估基准日物品状态”为由退鉴。大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉房屋出租市场价进行鉴定，2019年12月19日以“无法明确评估价值时点而无法进行鉴定评估”为由退鉴。大连建工工程造价咨询有限公司对漏水后进行修复的工程造价及屋内装修价值进行鉴定，2020年4月23日出具大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书及回复意见（2020年6月1日），经鉴定案涉房屋漏水后修复的造价为：1、漏水修复工程：按原告方案修复造价为25605.44元；按被告修复意见造价为12462.18元。2、屋内装修修复工程：无争议造价为105332.47元；有争议部分按（原告方案）造价为25908.42元；有争议部分按（被告方案）造价为1263.5元。被告润德地产、润德物业对该鉴定意见提出异议，认为按照9%计取税金不合理，应予调整。大连建工工程造价咨询有限公司就被告润德地产、润德物业提出的异议出具了回复函，回复意见为：该鉴定项目为房屋漏水后维修项目，后期实际维修施工单位是一般纳税人还是小规模纳税人无法预判，故司法鉴定意见书依据现有文件辽住建建管〔2019〕9号文件采用增值税计取。原告为（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告支付鉴定费10000元，为大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书支付鉴定费5000元。本院所确认的上述事实，有原告提供的房地产权证、照片、视频、（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告、异议回复函、大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书及回复意见、商品房买卖合同、租赁合同、借记卡账户历史明细清单、鉴定费发票、房屋租赁登记备案证明、企业机读档案登记资料、租赁登记备案记录及被告润德地产提供的竣工验收备案表、维修记录及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。经鉴定，案涉房屋漏水原因在于屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致，系房屋质量问题。被告润德地产向原告交付的房屋因质量问题导致漏水，造成原告财产损失，被告润德地产应当承担赔偿责任。关于被告润德地产提出案涉房屋已过保修期不应当承担赔偿责任的抗辩意见，原告所购买房屋漏水问题自其接收房屋当年出现至今未彻底解决，被告润德地产侵权处于持续状态且原告提供的证据可以证明，原告在发现房屋漏水后一直与被告润德地产、润德物业联系维修事宜，故对被告润德地产的上述意见，本院不予采纳。被告润德物业作为案涉房屋的物业管理公司，在原告提出房屋漏水后对房屋进行了维修，因漏水系房屋质量问题，被告润德物业已尽了维修义务，原告主张被告润德物业承担赔偿责任，无事实法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付房屋防水修复费用25605.44元一节，根据鉴定报告，原被告就修复费用因用料及方案存在争议，考虑到案涉房屋漏水长达八年被告反复维修均未彻底修复，此次诉讼中，原告主张由其自行修复，则此次修复后原告不得就案涉房屋因漏水导致的损失再行诉讼，本院认为以原告主张的修复方案及用料进行修复更利于本案的处理，故对修复费用采用原告的方案，被告应当支付原告修复费用25605.44元。关于原告主张的屋内设施损失、租客装修赔偿及装修修复费用一节，原告提供的证据可证明其主张的装修及设施损失发生时间最晚至2014年6月，被告提出上述损失超过诉讼时效的意见合理，本院予以采纳。原告的相关诉请，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿房屋无法租赁经济损失一节，原告在诉讼中申请就案涉房屋的租赁损失进行鉴定，鉴定机构予以退鉴，虽该损失无法通过鉴定予以确定，但案涉房屋确因房屋质量问题导致的漏水致案涉房屋无法正常出租，租赁损失客观存在，参考原告2013年出租案涉房屋时备案的租赁价格，综合考虑案涉房屋的位置、面积、朝向及租赁的市场环境等因素，本院酌定案涉房屋的租赁损失为900000元（150000元/年×6年），原告主张中超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告承担鉴定费15000元一节，因（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告鉴定结论为案涉房屋漏水原因系屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致，系房屋质量问题，故因此次鉴定发生的鉴定费10000元由被告承担。大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书涉及房屋漏水修复及案涉房屋装修修复费用，本院仅对房屋漏水修复予以支持，故此次鉴定发生的鉴定费5000元由被告承担2500元。原告主张中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎斌房屋防水修复费用25605.44元；二、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告阎斌房屋租赁损失900000元；三、被告大连润德君城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎斌鉴定费12500元；四、驳回原告阎斌其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21576元（原告阎斌已预交），由原告阎斌负担8395元、被告大连润德君城房地产开发有限公司负担13181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长  姚 江审 判 员  张春艳人民陪审员  杨新国二〇二〇年六月二日法官 助理  王宏志书 记 员  张新传