广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10598号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，该公司职员。被上诉人（原审原告）：马敏庄，女，1979年11月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人马敏庄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回马敏庄全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由马敏庄负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，马敏庄对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。马敏庄需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自马敏庄结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在马敏庄履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以马敏庄实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以马敏庄实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助马敏庄办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和马敏庄向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，马敏庄已于2018年6月25日领取了房产证。被上诉人马敏庄二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马敏庄向一审法院起诉请求：1、富基公司向马敏庄支付迟延办证违约金（按每日万分之零点三的标准，以补面积差款30422元为本金，从2017年11月6日起计；以合同约定的房价款2779650元为本金，从2018年5月30日起计，均计算至马敏庄签收房产证之日止）；2、诉讼费由富基公司承担。一审法院审理查明：2017年6月27日，马敏庄以富基公司逾期办证为由，起诉请求判令富基公司以总房价款为本金支付迟延办证违约金。一审法院于2017年12月20日作出（2017）粤0105民初5707号民事判决书，该判决书查明以下事实：一、2014年4月13日，马敏庄与富基公司签订《商品房预售合同》，订明马敏庄以2779650元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）自编B1幢4208号房；（第二十一条）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记；马敏庄、富基公司同意马敏庄委托富基公司为马敏庄办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为马敏庄办妥产权登记，并将以马敏庄为产权人的房地产权证交付马敏庄；（第二十二条）2．马敏庄委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成马敏庄不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向马敏庄支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助马敏庄办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向马敏庄承担迟延办证的违约责任；等。二、合同签订后，马敏庄依约付清合同约定的全部购房款给富基公司。该案判决：富基公司于该判决生效之日起10日内，向马敏庄支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款2779650元的万分之零点三的标准，从2015年9月10日起计至该判决生效之日止）。富基公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年5月7日以（2018）粤01民终4076号民事判决书维持上述一审判决。该裁判文书已于2018年5月29日发生法律效力。马敏庄于2017年11月3日办理了面积差结算手续，向富基公司补交面积差房价款30422元，结算后马敏庄实际支付房款为2810072元。马敏庄于2018年6月25日领取了涉案房屋的不动产权证。马敏庄于2019年10月18日提起本案诉讼。一审法院认为：富基公司未在合同约定期限内为马敏庄办妥涉案房屋的产权登记手续，已构成违约，应当按照合同约定的标准向马敏庄支付迟延办理产权登记的违约金。在前案诉讼中，已发生了马敏庄向富基公司补交面积差房款的事实，但马敏庄在前案中仍主张富基公司按合同约定的总价款为本金计算迟延办理产权登记的违约金，应视为马敏庄放弃要求富基公司支付从其实际补交面积差房款之日至前案判决生效之日期间、按补交面积差款为本金计算的违约金的权利，且生效的裁判文书也根据马敏庄主张的计算方法判决富基公司向马敏庄支付迟延办理产权登记的违约金。现马敏庄在本案中又主张该权利，缺乏依据，不予支持。马敏庄要求富基公司以结算面积差后的实际已付房款为本金、按合同约定的标准支付从前案判决生效后至实际取得涉案房屋的不动产权证之日止的迟延办证违约金，合法有理，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，于2019年12月25日作出如下判决：一、富基公司于本判决生效之日起10日内，每日按已付房价款2810072元的万分之零点三的标准，支付从2018年5月30日起至2018年6月25日止的迟延办理产权登记的违约金给马敏庄；二、驳回马敏庄的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由富基公司负担。上述受理费已经由马敏庄预交，马敏庄同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给马敏庄。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任及富基公司上诉主张的免责问题。前案生效判决对此已作认定处理，本案不再审查。由于富基公司未能在合同约定期限内办妥产权登记手续，已构成违约，马敏庄在本案中诉请富基公司支付2018年5月30日起至实际取得涉案房屋产权证之日止的迟延办证违约金，合法有据，一审法院予以采纳并无不当。审查富基公司提出的上诉既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对富基公司的上诉请求，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  李 焕审判员  梁燕梅二〇二〇年六月五日书记员  曾美玲