北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7516号原告：王深厚，男，1953年3月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王嘉奇（系王深厚之子），1983年1月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京久昌建筑机械租赁有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2178。法定代表人：陈敬恋，经理。委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬伟，男，1975年5月10日出生，汉族，住河北省衡水市武强县。原告王深厚与被告北京久昌建筑机械租赁有限公司（以下简称久昌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王深厚及其委托诉讼代理人王嘉奇、被告久昌公司的委托诉讼代理人文士龙和陈敬伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王深厚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付所欠租费60000元、押金30000元、违约金6000元、场地和房屋整理维修费10000元，总计106000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王深厚增加诉讼请求：请求解除双方共同签订的《场地房屋出租协议》（以下简称出租协议）。事实和理由：2013年11月25日，原告与被告签订了出租协议，约定每年1月5日前支付当年租费，但被告从未按时履行合同，从2019年1月开始经原告多次催要，至今未给，以上行为严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。久昌公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我公司确实与王深厚签订了出租协议，但后来经我们对原告出租的房屋了解，该房屋没有合法的建造手续，该场地租赁给我们是作为仓储使用，但该土地性质并非是工业用地，单从合同的效力方面来说，该份租赁合同是无效的；在我公司租赁使用期间，因为王深厚与其上一家出租者秦荣之间的租赁关系未协调处理好，故秦荣的管理者张文彦在2018年大约6月、7月的时候就把场地内的电断了，导致我们无法正常照明使用以及对设备无法正常维修，后我们搬离涉案场地，也就是2018年下半年双方之间的合同就已经终结了，原告要求我们给付2019年的租金没有事实依据，2019年我们并没有使用涉案房屋和场地；因我们已交付了2018年一整个年度的房屋租金，我们不申请在本案中解决处理，但我们保留要求王深厚返还2018年下半年租金的权利。本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，王深厚作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的久昌公司共同签订出租协议，租赁房屋及场地为坐落于北京市大兴区榆垡镇刘家铺村东头路北西大门院落内房屋7间及院内场地；租赁期限为16年4个月，自2014年1月1日起至2030年4月30日止；租赁价格第一个五年每年租金25000元整，即2014年1月1日至2018年12月31日止，第二个五年起每年租金为30000元整，即2019年1月1日至2023年12月31日止，第三个五年至租期终止每年租金为35000元整，即2024年1月1日至2030年4月31日止；付款方式，第一个五年在双方签订租赁协议之日乙方即交付第一年租费25000元，第二年元月5日交付50000元（其中25000元作为预交第五年租费），第三、四年均在当年元月5日前付清租费；第二个五年每年租费30000元，第一次在2019年元月5日前付60000元整（其中30000元作为预交第10年租费），第七年至第九年均在每年元月5日前付清当年租费；……；若超过约定付款时间视为违约，由违约乙方承担违约金，违约金按当年银行贷款利率双倍支付；……；在租赁期内，所租房屋及院内场地使用权归乙方，甲乙各方无权擅自解除合同；在租赁期内所用水电费按实际用量由乙方承担（甲方人员暂住期间用电由其本人按电表计数交费），电费按村委规定的标准交付；乙方应按照合同规定及时交付租金，逾期不支付房租，视为违约，甲方有权终止合同；本协议租期年度较漫长，以防租赁期间经办人身体健康状况不佳，甲乙双方亲属有权和义务履行本协议。经查，出租协议所涉房屋及场地原系榆垡镇刘家铺村经济合作社所属养猪场，后经变卖并由买受人对外出租，王深厚系从案外人秦荣处承租上述房屋及场地。庭审中，双方确认久昌公司已将2018年的租赁费用支付完毕，此后并未再行支付。王深厚曾于2019年1月31日、4月7日、4月21日通过发短信方式要求久昌公司的陈敬伟支付租金；于8月24日发短信要求与久昌公司的陈敬伟面谈，陈敬伟回复“好的”；于10月17日、10月21日等时间通过短信或电话方式催要租金；于2019年11月23日向久昌公司的陈敬伟发送短信“因已进入火灾高发期，您需近几日内，把您房前房外，树叶枯草打扫干净，以防火灾，为此事，我特用短信通知并提醒您，如发生火灾，后果自负，谢谢您的合作，这是张文彦发给我的短信内容我更改了一下，转发给你，谢谢！王深厚，2019年11月23日”，陈敬伟回复“好的，我抓紧去清理一下”。另，王深厚一方曾向榆垡镇信访办提交“反映情况说明”，落款处由久昌公司一并盖章确认，载明“……。我们与他几经交涉无果，在2017年3月10日被他强制断电。我们只好想办法协商从对门邻居家接线用电，大约一年后张文彦又给恢复了供电。在2018年6、7月份，张文彦又以要管理费为由强制断电，并威胁对门邻居不许给我们接线用电，否则把邻居的电线也断了，结果致使我们的租户丙方陈敬伟无法正常经营，将存放在场地的设备及材料陆续搬走。今年4月底，我们才得知此事，我们去找张文彦沟通供电问题，他很强硬回复我们没法解决，给出我们解决方法：……。”此“反映情况说明”落款日期为2019年12月10日。本案审理过程中，2020年6月19日，王深厚与久昌公司办理了出租协议所涉房屋和场地的交接手续，久昌公司已实际返还了该房屋和场地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王深厚与久昌公司签订了出租协议，久昌公司辩称该出租协议所涉房屋无合法建造手续且违反土地用途进而认为该协议无效，本院认为，出租协议所涉房屋及场地原始系当地村集体经济组织经营的猪场，建造年代久远，房屋建造时并非用于纯居住用途，彼时并无严格规范的建造手续，且现并无证据表明原始房屋进行了大规模的翻建、增建，久昌公司在长期租赁使用上述房屋及场地的情况下，以此为由主张出租协议无效，缺乏法律根据，本院不予采纳。涉案出租协议系王深厚、久昌公司真实意思表示，双方均负有义务严格按照合同约定履行。久昌公司以租赁期间被案外人张文彦断电进而搬离租赁房屋和场地，认为出租协议已实际终止，本院认为，久昌公司对于其主张的出租协议已实际终止的事实要件负有举证证明的责任，一方面，久昌公司陈述其与王深厚就协议终止协商一致，但王深厚就此予以否认，称久昌公司并未通过任何方式表达终止出租协议的意思，久昌公司就该事实主张并未提交任何证据，况且其此项事实主张与久昌公司的陈敬伟短信中表述的内容相悖；另一方面，久昌公司亦未举证证明其已享有合同解除权并依法实际行使了合同解除权，因而，久昌公司主张的出租协议已实际终止，显然难以成立。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。就出租人王深厚而言，其与久昌公司在出租协议中亦约定“乙方应按照合同规定及时交付租金，逾期不支付房租，视为违约，甲方有权终止合同”，根据双方约定，久昌公司应于2019年1月5日前支付60000元，然经王深厚多次长时间催要，久昌公司并未支付该部分费用，王深厚在此情况下已享有合同解除权，故对于王深厚要求解除合同的请求，本院应予支持。关于久昌公司应支付的租金数额，在不考虑其他因素的情况下，久昌公司应支付的2019年的租金为30000元，应支付的2020年的租金为14054.49元（截止到2020年6月19日久昌公司实际返还租赁房屋和场地）。但，与此同时，从涉案“反映情况说明”可知，王深厚作为出租方于2019年4月底知晓了案外人张文彦将涉案房屋和场地断电，断电给久昌公司租赁房屋和场地造成一定影响，其亦认可张文彦系其上家出租人一方的实际管理人，王深厚负有一定义务去协调供电事宜，考虑此项因素，本院就2019年5月1日之后久昌公司应支付租金部分，酌情予以扣减，扣减的比例为30%。经核算，久昌公司应支付的租金为：2019年1月1日至4月30日期间的为9862.8元、5月1日至12月31日期间的为14095.59元、2020年1月1日至6月19日期间的为9838.14元，以上应支付的租金共计33796.53元。关于王深厚请求的押金30000元，因双方的出租协议已经解除，该项请求缺乏依据，本院不予支持；关于王深厚请求的违约金，双方在出租协议中就此的约定为“若超过约定付款时间视为违约，由违约乙方承担违约金，违约金按当年银行贷款利率双倍支付”，该部分约定内容就计算基数、计算方式和标准均约定不明确，本院对此不予支持；关于王深厚请求的整理维修费，就实际损失的主张，王深厚应提交相应证据予以佐证，然王深厚就此并未提交任何证据，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王深厚与北京久昌建筑机械租赁有限公司于二〇一三年十一月二十五日签订的《场地房屋出租协议》；二、北京久昌建筑机械租赁有限公司于本判决生效之日起十日内支付王深厚房屋和场地租金33796.53元；三、驳回王深厚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取计1210元，由王深厚负担823元（已交纳），由北京久昌建筑机械租赁有限公司负担387元（已由王深厚预交，于本判决生效之日起十日内支付给王深厚）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 樊振国二〇二〇年六月二十日法官助理 张纪云书 记 员 杨 纯