湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4675号上诉人（原审被告）：武汉交发金炜置业有限公司，住所地武汉市江岸区江大路36号。法定代表人：张金平，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐振宇，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培，湖北山河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈红斌，男，1970年11月14日出生，汉族，居民身份住址湖北省武汉市硚口区。上诉人武汉交发金炜置业有限公司（以下简称交发公司）因与被上诉人陈红斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。交发公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案的全部诉讼费用由陈红斌承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审法院认定“虽然被告提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，故对于被告关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，本院不予采信”属事实认定错误。本案的事实为，延期交房虽然是客观存在的，但是延期交房的原因是由部分业主维权行为导致的，交发公司提交的证据已足以证明业主维权行为与重建项目之间存在必然的因果关系。业主要求将小区进单元的门楼和进单元的大堂吊顶拆除重建，交发公司已明确告知业主拆除重建项目需要较长时间，必然会导致交发公司无法按照合同约定的时间交房。但部分业主在他人的煽动唆使下，继续打着业主维权名义，到处惹是生非，使得交发公司无法正常办理相关验收手续。交发公司与业主多次沟通未果，为避免发生群体性事件，交发公司万般无奈下只好将金牛大厦进户门楼和进户门及进户大厅的吊顶及吊灯里面灯具和消防管道重新拆除。重建完毕后，业主们又要求交发公司将建立的立体机械车位拆除，使得交发公司无法按照市政府文件248号令及相关规划要求满足车位配比的要求，即无法办理相关竣工验收手续。业主维权导致了项目重建，就必然会导致交发公司无法在交房通知前完成竣工验收备案，交发公司即无法在约定的时间内办理交房手续。综上，延期交房虽然是客观存在的事实，但是延期交房是由部分业主维权造成的，交发公司不应当承担延期交房的责任。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定事实错误，必然导致适用法律错误。一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条判令交发公司承担违约责任明显是与事实、法律不符的，违约交房的责任不应当由交发公司承担。陈红斌辩称，请求维持原判，支持一审判决。陈红斌在一审法院起诉请求：1、判令交发公司向陈红斌支付自2018年10月30日起至2019年8月14日（共计288天）逾期交房违约金16837.49元；2、判令本案诉讼费由交发公司承担。一审法院认定事实：2017年10月13日，陈红斌与交发公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：陈红斌购买交发公司投资建设的位于武汉市江岸区黄浦大街与建设大道交汇处的金牛大厦第1、2【幢】2号楼1单元35层1号商品房，合同约定建筑面积30.92平方米。其中，套内建筑面积22.04平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积8.88平方米。合同约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米18908元，总金额584635元。合同还约定：付款方式为贷款的，乙方（即买受人）应于2018年1月13日前，一次性存入商品房首付款384635元，其余价款办理贷款手续。合同约定的交房期限及条件为：出卖人应当在2018年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时通电；6、给水：交付时通水。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同中对于交接的约定为：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面或公告《交付通知书》中的通知交付时间办理收房手续。如买受人未按《交付通知书》通知时间办理收房手续的，自出卖人书面《交付通知书》的通知交付时间起，本合同项下的商品房视为已交付。一审法院另查明，合同签订后，陈红斌向交发公司支付首付款384635元，并向中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行贷款200000元，该行按贷款合同约定，将贷款直接发放至交发公司账户中。交发公司向陈红斌出具了开票日期为2017年7月24日的金额为384635元的发票。一审法院还查明，交发公司于2018年10月29日发出延期交房情况说明，内容为：……兹有我公司开发的金牛大厦项目，已经完成了相关竣工验收工作，可现在还有个别事项正在协调解决之中，因此我公司计划将交房时间定于2018年12月30日正式交付。交房延期将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2018年12月22日，交发公司再次发出延期交房告示，内容为：……十分歉意的告知我们交房时间将继续延期，目前因为车位最终的验收工作还有待完善，相关手续还在全力以赴的努力中，延期时间将定于2019年4月30日……。因延期交房的违约责任将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2019年4月25日，交发公司再次发出延期交房告示，内容为：……交房时间将继续延期至2019年6月30日。目前水、电、燃气、人防、消防工程等分项竣工验收已全部完成。因为最终的综合竣工验收工作还有待完善……因延期交房的违约责任将按照《武汉市商品房买卖合同》执行。2019年8月14日，交发公司发出交房通知，内容为：……已完成全部竣工验收备案手续，具备交房条件，从今日起开始正式交付，交付地址：金融街壹号2号楼1单元4层物业中心，交付时间：周一至周五，上午8：30-11：30，下午2：00-5：30，请业主一周内携带身份证和购房合同到现场办理交付手续。陈红斌因交发公司未按延期交房通知给付违约金，且未获得实测面积为由，于2019年9月28日才办理房屋交接手续。一审法院认为，交发公司、陈红斌签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对交发公司、陈红斌双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。陈红斌已按合同约定付清购房款，交发公司应当按照合同约定将陈红斌所购商品房交付陈红斌。按照交发公司、陈红斌双方关于交房期限的约定，交发公司应于2018年10月30日前交房，但交发公司直至2019年8月14日才通知交房，交发公司延期交房的事实成立，其行为构成违约，依法应承担违约责任。虽然交发公司提交了照片等证据以证明业主有维权行为，其亦存在重做相关建筑项目，但其证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，亦不能证明重建项目是导致延期交房的主要原因，即其重建项目而导致的延期交房不能作为不承担违约责任的抗辩理由，故对于交发公司关于业主维权导致延期交房不应承担延期交房违约责任的辩称理由，法院不予采信。因交发公司、陈红斌双方在合同中约定的逾期交房违约金计算标准未超过法律禁止性规定，法院予以照准。因陈红斌以交发公司未按通知承诺给付违约金及未获实测面积为由于2019年9月28日才收房，并非交发公司未按合同约定交房条件交房，故应按合同约定以通知时间视为交房时间，且陈红斌亦主张到通知日，法院予以照准。综上，交发公司应向陈红斌支付的逾期交房违约金计算，应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从合同约定交付日期之次日起（2018年10月31日）计算至通知交付日止（2019年8月14日），即584635元×0.01%/天×288天=16837.49元。一审法院判决：交发公司应于本判决生效之日起十日内向陈红斌支付逾期交房违约金16837.49元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元，由交发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，陈红斌与交发公司于2017年10月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应按协议约定履行。陈红斌已按合同的约定付清了购房款，交发公司应当按照合同约定的时间和标准将陈红斌所购商品房交付给陈红斌。关于交发公司上诉认为一审判决部分事实认定错误的上诉理由。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交发公司应于2018年10月30日前将房屋交付给陈红斌，但交发公司直至2019年8月14日才通知陈红斌交房。虽然交发公司认为是业主的维权行为，导致其将部分项目拆除重做导致其交房时间延迟，但其在一审中提交的证据不足以证明业主的维权行为与其重建项目之间存在必然的因果关系，其拆除重建部分项目而导致的延期交房不能作为其不承担违约责任的理由。虽然陈红斌以交发公司未按通知承诺给付违约金及未获实测面积为由于2019年9月28日才收房，故应按双方合同约定，以交发公司通知时间视为交房时间。但诉争房屋直到2019年8月9日才获得相关备案许可，此时，交发公司才符合合同约定的交付条件。交发公司未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。关于交发公司上诉认为一审判决适用法律错误的上诉理由。本案是陈红斌认为交发公司违反双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，延期交付涉案房屋而提起的诉讼。其主张权利的依据是与交发公司于2017年10月13日签订的《商品房买卖合同》，现交发公司未按合同约定的时间交付房屋，已构成违约，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条作出判决，适用法律并无不当。综上所述，交发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费221元，由上诉人武汉交发金炜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄浩审判员  任文审判员  鲍刚二〇二〇年六月二日法官助理黄旭东书记员程玉