广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8398号上诉人（原审原告）：许强，男，1979年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：许燕峰，身份证住址同上，系上诉人父亲。委托诉讼代理人：胡国英，身份证住址同上，系上诉人母亲。被上诉人（原审被告）：刘定勤，女，1976年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：冼慧贞，女，1976年10月5日出生，汉族，住广州市番禺区。共同委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。上诉人许强因与被上诉人刘定勤、冼慧贞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。许强上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判。2.请求判令刘定勤、冼慧贞向许强支付违约金10万元。3.一审、二审诉讼费由刘定勤、冼慧贞承担。事实与理由一、一审判决书“本院认为”中篡改和歪曲了（2018）粤01民终17768号案的判决，判定事实错误、法律适用不当。1.17768号判决书指出：“不应”追究许强的违约责任。一审法官篡改为：“免予”追究许强的违约责任。“不应”和“免予”在法律上是存在区别的。2.17768号民事判决书，对刘定勤、冼慧贞和许强的判定责任清楚，是有轻重之分的。一审法官却说：17768号案判决双方责任平衡。歪曲了17768号的判决。3.17768号判决书已认定了刘定勤、冼慧贞与李丹丹的串通事实。①刘定勤3月12日报警时，李丹丹的中介公司人员也在场的事实。②刘定勤、冼慧贞和许强于2018年3月1l日签订涉案房屋买卖合同，作为另一家中介公司从业人员的李丹丹在2018年3月14日就依据该合同和刘定勤、冼慧贞支付首期该收据复印件，另案主张许强一房多卖，要求许强承担相应的违约责任。③17768号认定事实证明，刘定勤、冼慧贞串通的证据确凿，一审法官却认为“串通”缺乏理据。4.在17768号案的庭审中，法官李民，就告诉了刘定勤、冼慧贞，房产查封不影响买房，若不买房，就是违约。同时告诉许强，本案你是被告，法律程序不允许你追究刘定勤、冼慧贞的违约责任。你可另案追究刘定勤、冼慧贞的违约责任。广东省高院裁定书也明确判定，刘定勤、冼慧贞不买房是违约。5.（2019）粤0113民初10857号第10页第5行：“故许强在本案中再以此为由要求刘定勤、冼慧贞承担违约责任，缺乏理据，本院不予支持。”17768号案许强是被告。李民审判长明确了该案许强不能追究刘定勤、冼慧贞的违约责任，可另案追究刘定勤、冼慧贞的违约责任。一审法官将“再以此为由”混为一谈。刘定勤利用诉讼，制造违约陷阱，目的是为霸占房产。由于刘定勤的道德败坏和故意行为，造成了许强的巨大经济损失，本案现再追究她违约责任，两方的理由是截然不同的。一审法官故意混淆概念，试图以此掩盖其不公正的判决。6.一审判决书最后一项，一审法庭认为：“时至合同约定的过户期限届满之时，涉讼房屋仍处于抵押查封状态，进一步印证了刘定勤、冼慧贞行使不安抗辩权的合理性”。此认为与事实不符，事实是：①签合同时，就存在房产的抵押。合同约定45万元在2018年4月26日支付，目的就是用支付的45万元去解抵押。4月26日是银行规定的解楼时间。刘定勤是同意在4月26日前支付45万元的。至今此房仍是二年前签合同一样，仍然只有二个抵押，签合同时房产证就有此二项抵押。②查封房产，是刘定勤串通李丹丹所为。是她们二方轮动要求法院查封的房产，何来的“不安抗辩权”，明显是为不交付45万元的违约行为找的借口。③查封房产，在17768号案中己明确了不影响刘定勤买房，刘定勤不买房就是她单方面造成的违约。二、刘定勤、冼慧贞违约事实。1.刘定勤、冼慧贞没有购房资格，所以没有在合同约定的十日内去银行按揭贷款。在庭审中没交任何办好手续的资料。事实证明刘定勤、冼慧贞应承担举证不能的后果。2.刘定勤、冼慧贞2人无任何亲属关系，同买一套房也是无法办理按揭贷款的，违约是必然的。3.3月11日签好的合同，马上就交给了李丹丹去打官司。刘定勤、冼慧贞还会按合同办其它事项吗？刘定勤不是正常买房人，将合同交李丹丹就是严重违约的证据。4.由于刘定勤不依约买房导致涉案房二年多无法交易，给许强造成了极大的经济损失。一百多万的债务的利息、罚金等，理应由刘定勤、冼慧贞承担。综上所述，许强主张刘定勤、冼慧贞存在违约行为的理由成立，一审法官却判决刘定勤、冼慧贞不承担任何违约责任，放纵违约方，支持了黑中介的违法行为。而且，一审法官判决中存在多处错误，明显违反法律的公平、公正原则。严重损害了许强的合法权益。为了正确适用法律，维护法律尊严，维护许强的合法权益，恳请二审法官依法对一审改判。刘定勤、冼慧贞共同辩称：同意一审判决，不同意许强的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，许强的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.从现有生效判决书内容来看，没有生效判决认定我方违约。只是因刘定勤、冼慧贞身份比较特殊，没有支持刘定勤、冼慧贞要求许强承担责任的诉请，但是也没有认定许强不存在违约行为。2.本案一审庭审中许强在庭审中明确是由于前一个买家不履行合同，是许强要求其所委托的中介方通知刘定勤、冼慧贞回来签署买卖合同。而且许强与刘定勤、冼慧贞签订买卖合同时，还未解除其与前手签订的买卖合同。并且也没有退还先前第三方已支付的购房款和定金。很明显许强是存在一房多卖的行为，且生效判决已经认定许强要退还案外第三人以及我方支付的款项，但是许强均未退还。许强的目的很简单，其是为了签订多份买卖合同，收取多份定金等款项以解决其债务问题。3.刚才许强所提的2018年3月19日庭审时我方提交的查册表，该查册表是我方向一审法院申请证据到房管局查询取得的，不是许强提交的。在房屋过户之前已经被查封，且延续至本案一审判决时查封仍未解除。并且，实际上许强根本不是卖房，所有没有办理相关的手续，在房屋过户前查封存在，刘定勤、冼慧贞在许强没有提供担保的情况下依法享有先履行抗辩权和不按履行抗辩权。包括此前的生效判决，法院认为刘定勤、冼慧贞不愿意购买涉案房屋的原因是认为合同目的不能实现，没有认定我方违约，相反，在许强没有提供担保的情况下，没有人有胆量购买涉案房屋，涉案房屋也已存在多份买卖合同。综上，我方认为刘定勤、冼慧贞不存在任何违约行为，请法院依法判决。许强于2019年8月26日向一审法院起诉请求：1.判令刘定勤、冼慧贞向许强支付违约金33.8万元；2.诉讼费用由刘定勤、冼慧贞承担。诉讼中，许强变更诉讼请求为：1.请求判令刘定勤、冼慧贞赔偿许强违约金15万元；2.一审诉讼费由刘定勤、冼慧贞承担。一审法院经审理查明：2018年3月11日，许强作为卖方，刘定勤、冼慧贞作为买方（代理人简浩基），广州中祈房地产中介服务有限公司钟福分公司（以下简称中祈钟福分公司）作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为番禺区钟村镇祈福新村蝶舞轩10街X号1楼的房屋（以下简称涉讼房屋），成交价为338万元；卖方交付物业予买方使用之日期为收齐楼款当天；定金30万元在签署本合约同时支付，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，并于10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续及费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方应在签署本合同后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方在签署本合约同时委托经纪方推荐之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年236万元的银行按揭贷款；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天，买方将首期楼款72万元支付给卖方，楼价余款236万元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方；交易过户手续需2018年5月31日前完成；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；买方有权以第三方名义购买此物业；买卖双方于2018年4月26日签署代赎契文件，若未完成签署，买方需在2018年4月26日当天支付45万元予卖方。2018年3月12日，许强出具《收款收据》，确认收到刘定勤交纳的涉讼房屋定金30万元。2018年3月16日，涉讼房屋被一审法院以（2018）粤0113民初2432号房屋买卖合同纠纷案件查封。2018年3月26日，刘定勤、冼慧贞以许强违约未能出售涉讼房屋为由向一审法院提起（2018）粤0113民初2805号案件诉讼。经审理，该案认定合同因许强违约而未能继续履行，并判令：一、解除刘定勤、冼慧贞与许强于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》；二、许强应于判决发生法律效力之日起五日内向刘定勤、冼慧贞返还购房定金300000元并支付违约金338000元；三、驳回刘定勤、冼慧贞的其余诉讼请求。许强因不服上述判决提起上诉，案号为（2018）粤01民终17768号。该案对一审判决所查明的事实予以确认，另刘定勤在二审中确认其为中介从业人员，其工作场所与中祈钟福分公司在同一条街上，并述称其因许强一房多卖而报警，派出所就在（2018）粤0113民初2432号案件原告李丹丹工作场所旁边，李丹丹看到许强和中介人员经过并询问，了解到许强一房多卖，在李丹丹的要求下，其才把合同及收据复印件给李丹丹。该案认为：双方均缺乏继续交易的意愿，一审判令解除涉案房屋买卖合同，并无不当。许强在和案外人李丹丹签订涉案房屋买卖合同后，又将涉讼房屋出售给刘定勤、冼慧贞，显属不当。但刘定勤作为中介从业人员，且其工作的公司和撮合其与许强签订涉案房屋买卖合同的中介公司是在同一条街上，不排除刘定勤利用自身特殊身份，在和许强交易时存在信息不对称，最终实质损害许强利益的可能，参照《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，刘定勤该购房行为欠妥。结合在2018年3月11日同一天，同一家中介公司即中祈钟福分公司介绍两批客户（包括刘定勤、冼慧贞）和许强分别签订房屋买卖合同，而且刘定勤、冼慧贞和许强于2018年3月11日签订涉案房屋买卖合同，作为另一家中介公司从业人员的李丹丹在2018年3月14日就依据该买卖合同和刘定勤、冼慧贞支付的首期款收据复印件，另案主张许强一房多卖，要求许强承担相应的违约责任，再考虑到涉案房屋买卖合同中约定“买方有权以第三方名义购买此物业”，整个涉案房屋买卖交易过程存在诸多不合理情形。鉴于上述因素考虑，且在许强和李丹丹之间就涉案房屋买卖合同已经解除，许强也要求继续履行涉案房屋买卖合同的情况下，刘定勤、冼慧贞在二审中坚持不同意继续交易，故涉案房屋买卖合同的解除并非许强单方面原因所致，不应追究许强的违约责任。广州市中级人民法院最终作出（2018）粤01民终17768号民事判决，判令：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2805号民事判决第一、三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2805号民事判决第二项为：许强应于本判决送达之日起五日内向刘定勤、冼慧贞返还购房定金300000元。该判决现已发生法律效力。本案庭审中，许强主张刘定勤、冼慧贞存在以下违约情形：1.刘定勤作为资深中介人员，在与许强签订合同时没有广州市购房资格，但其在合同中写明可以第三人的名义购房，其签订合同后立即将合同交给李丹丹，李丹丹与刘定勤均以对方的合同起诉许强一房多卖，由此可见刘定勤原本的目的并非购房，而是通过追究违约金获利并霸占涉讼房屋；2.没有按照合同约定办理按揭贷款；3.没有按照合同约定向许强支付赎楼款45万元。刘定勤、冼慧贞则述称：1.双方在签订合同时，许强并未告知其存在多份合同的情况，合同签订后，刘定勤、冼慧贞已依约向许强支付购房定金300000元；2.许强并未依约向刘定勤、冼慧贞提供按揭贷款所需材料，导致无法办理贷款相关手续，刘定勤、冼慧贞依法享有要求许强先提交资料的先履行抗辩权；3.因许强一房二卖的行为致使涉讼房屋被另案查封，许强为此并未向刘定勤、冼慧贞提供相应担保，故刘定勤、冼慧贞享有不安抗辩权，不存在违约；4.（2018）粤01民终17768号民事判决没有认定刘定勤、冼慧贞违约，反而认定了许强违约，只是基于刘定勤作为中介人员的特殊身份，没有追究许强的违约责任。另查明，双方当事人均确认许强至一审辩论终结前，并未向刘定勤、冼慧贞返还购房定金300000元。一审法院认为：许强与刘定勤、冼慧贞于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：许强主张刘定勤、冼慧贞存在违约行为的理由是否成立。首先，许强对于其所主张刘定勤、冼慧贞与案外人串通，故意制造许强“一房多卖”的事实，以追究违约金获利的情况，并未提供充分的证据予以证明。且许强在签订合同之时，其作为一名完全民事行为能力人，理应对“一房多卖”可能导致的法律后果有所预见，但其仍自愿与不同的买家签订多份房屋买卖合同，显然有违诚实信用原则，应自行承担相应的法律责任。虽然刘定勤作为中介从业人员，其与许强交易的过程中亦可能存在欠妥行为，但（2018）粤01民终17768号案件已依据公平原则，平衡双方的责任，免予追究许强的违约责任，故许强在本案中再以此为由要求刘定勤、冼慧贞承担违约责任，缺乏理据，一审法院不予支持。其次，关于许强主张刘定勤、冼慧贞未依约办理按揭贷款手续的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，许强应在收到定金后的10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助刘定勤、冼慧贞申请银行按揭。许强作为提供资料的义务方，应对其已将办理银行贷款所需资料交付刘定勤、冼慧贞的主张负举证责任，但本案中并无证据证明许强已履行该义务，故其应承担举证不能的不利后果。因许强未能举证证明其已向刘定勤、冼慧贞提供办理银行贷款所需资料，故刘定勤、冼慧贞未办理相关贷款手续不构成违约。最后，关于许强主张刘定勤、冼慧贞未依约向其支付赎楼款45万元的问题。前述合同约定，买卖双方于2018年4月26日签署代赎契文件，若未完成签署，买方需在2018年4月26日当天支付45万元予卖方。但在上述履行期限届满前，涉讼房屋于2018年3月16日被另案查封，导致交易无法继续进行，且并未提供适当的担保，在此情况下，刘定勤、冼慧贞未向许强支付45万元属于行使不安抗辩权，不构成违约。而事实上，时至合同约定的过户期限届满之时，涉讼房屋仍处于抵押、查封状态，进一步印证了刘定勤、冼慧贞行使不安抗辩权的合理性。综上，许强主张刘定勤、冼慧贞存在违约行为的理由均不成立，且现有证据不足以认定刘定勤、冼慧贞存在其他违约行为的情况下，许强诉请刘定勤、冼慧贞支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年2月3日作出判决如下：驳回许强的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由许强负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，许强提交了以下新证据：1.房地产权证，拟证实涉案房屋在签订买卖合同时即存在抵押登记，刘定勤、冼慧贞称其对涉案房屋存在的抵押不知情是不属实的。2.（2019）粤民申691号民事裁定书，拟证实刘定勤、冼慧贞不购买涉案房屋构成违约。该民事裁定书认为：“许强在和李丹丹签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋出售给刘定勤、冼慧贞，确属不当。但是，二审法院亦认定不排除刘定勤、冼慧贞利用刘定勤特殊身份以及信息不对称的优势与许强进行涉案房屋买卖交易，且在许强和李丹丹之间房屋买卖合同已经解除的情况下，刘定勤、冼慧贞在二审中坚持不同意继续履行合同，故涉案房屋买卖合同的解除并非许强单方面原因所致，不应追究许强的违约责任。从涉案房屋交易的发展经过来看，二审法院的上述认定较符合情理和公平原则，并无不当。”经质证，刘定勤、冼慧贞认为上述证据不属于新证据，对房地产权证的真实性无异议，刘定勤、冼慧贞从未否认过涉案房屋存在抵押，只是因为在签订买卖合同后，涉案房屋被案外人查封，导致合同无法履行；对民事裁定书的真实性予以确认，合法性由法院依法认定，关联性不予确认，该裁定书并未认定刘定勤、冼慧贞违约，只是因刘定勤的身份比较特殊，不应当追究许强的违约责任，从该表述可以看出许强是存在违约行为的，只是不应当追究而已。刘定勤、冼慧贞无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：许强要求刘定勤、冼慧贞支付违约金的主张应否予以支持。许强主张刘定勤、冼慧贞存在以下违约行为：1.刘定勤、冼慧贞未在合同签订后十日内签署按揭贷款文件；2.在签订房屋买卖合同、取得许强出具的30万元定金收据后，刘定勤、冼慧贞将买卖合同及收据于当天交付给案外人李丹丹，李丹丹据此起诉许强承担违约责任，并申请查封了涉案房屋；3.刘定勤、冼慧贞未按合同约定在4月26日支付45万元赎楼款；4.刘定勤、冼慧贞存在虚假买房的行为。对于许强主张刘定勤、冼慧贞虚假买房的行为，（2018）粤01民终17768号生效民事判决已判决维持一审判决第一项，即解除刘定勤、冼慧贞与许强于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》，并未采纳许强有关合同无效或撤销合同的主张，且现有证据不足以证实存在虚假买卖行为，故对许强的该项主张不予采纳。已生效的（2018）粤01民终17768号民事判决已认定不排除刘定勤、冼慧贞利用刘定勤特殊身份以及信息不对称的优势与许强进行涉案房屋买卖交易，也同时认定许强在和李丹丹签订房屋买卖合同后，又将涉案房屋出售给刘定勤、冼慧贞，显属不当。上述生效裁判文书认定解除双方的房屋买卖合同关系，同时认定涉案房屋买卖合同的解除并非许强单方面原因所致。因此，生效裁判文书并未认定合同解除的原因仅因刘定勤、冼慧贞单方违约行为所致。至于许强主张刘定勤、冼慧贞未依约签署银行按揭文件、支付45万元赎楼款的问题，因涉案房屋在约定履行期限之前亦被另案查封，在另案纠纷未解决的情况下，涉案房屋上的查封对涉案房屋办理抵押贷款、产权过户手续构成客观障碍，在此情况下刘定勤、冼慧贞主张行使不安抗辩权具有合理性，许强主张刘定勤、冼慧贞未依约履行构成违约缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。已生效的（2018）粤01民终17768号民事判决已对双方责任予以确定，依公平原则作出了处理。鉴于此，许强本案主张刘定勤、冼慧贞支付违约金理据不足，本院不予采纳。一审判决驳回许强的诉讼请求，处理并无不当。综上所述，许强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由许强负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年六月十二日书记员  熊盈颖黄咏欣