安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1821民初1127号原告：江苏德和行物业服务有限公司郎溪分公司，住所地郎溪县建平镇郎川大道、宁芜路交汇处郎川大道北侧，统一社会信用代码91341821MA2NQ8689D（1-1）。负责人：尤建华，该分公司经理。委托诉讼代理人：王昱，安徽明和律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈家革，男，1967年10月24日出生，汉族，住安徽省郎溪县，该分公司员工。被告：吴声贵，男，1967年3月6日出生，汉族，住郎溪县凌笪乡汤桥村禹村57号,现住郎溪县。被告：侯爱美，女，1967年12月25日出生，汉族，住郎溪县凌笪乡汤桥村禹村57号,现住址同上。两被告委托诉讼代理人：吴东（系两被告儿子），男，1991年9月15日，汉族，住安徽省郎溪县。原告江苏德和行物业服务有限公司郎溪分公司（以下简称：江苏德和行物业公司郎溪分公司）与被告吴声贵、侯爱美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王昱、沈家革及两被告委托诉讼代理人吴东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江苏德和行物业公司郎溪分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止破坏性装修，并责令其恢复原状；2、判令被告支付违约金2000元；3、案件诉讼费及相关费用由被告负担。事实与理由：郎溪今创置业有限公司投资建设郎溪县香格里拉花园小区，该公司于2017年9月8日与原告签订前期物业服务合同，委托原告对郎溪县香格里拉花园小区进行前期物业管理。被告购买了郎溪县香格里拉花园小区15栋2单元802室的房屋。被告接收房屋后与原告于2019年6月5日签订了装饰装修管理服务协议，对一些装修禁止性行为进行了明确约定，如违反约定将承担违约金2000元。原告在进行物业管理检查时发现，被告在装修过程中违反协议将住宅外立面破坏，而且损坏电表箱，并将建筑垃圾从空中直接抛下使楼下人员人身安全受到了极大威胁。原告工作人员当即上前制止，但被告却不管不问继续施工，原告分别向公安机关和主管部门报案，在有关部门教育的情况下，被告依然我行我素。原告认为，被告在进行装修时破坏楼房外立面等行为违反了国家住建部《住房室内装修管理办法》以及《安徽省物业管理条例》中关于室内外装饰装修管理服务协议，且侵犯了其他业主的合法权益，遂诉至法院，请求法院判若诉请。被告辩称：对原告的诉讼请求被告不同意。被告在购买房屋与开发商签订购房合同时，看到户型效果图是两个窗子都是落地的大窗子，没有墙面，后物业明知道房屋交付之前被告与开发商之间存在落地窗争议问题，还强行将房子交给被告，因此，对原告提出的诉讼请求，被告不同意。原告为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供如下证据：1、营业执照副本，证明：原告企业信息情况及经营范围。2、前期物业服务合同，证明:开发商郎溪今创置业有限公司委托原告对郎溪县香格里拉花园小区提供前期物业服务。3、业主临时公约及承诺书，证明：原、被告之间约定，业主不得违法装修，破坏房屋结构及外墙。被告对该约定予以认可，并承诺不违反上述约定。4、装饰装修管理服务协议、承诺书、消防安全管理规定，证明：原、被告之间签订协议，被告承诺不违法装修。5、郎溪县自然资源和规划局协助认定函，证明：被告装修导致南侧局部外立面发生改变，与原批准的规划方案不一致。6、照片一组，证明：被告在装修时违反了临时公约及原被告签订的服务协议违法装修，破坏外立面。被告对原告的证据1、3、4、5、6均无异议；对证据2有异议，认为郎溪今创置业有限公司在签订前期物业服务合同的时间有涂改痕迹。被告为支持其辩解主张，提交如下证据：照片一张（2020、6、1拍摄），证明：原告没有得到被告同意，于2019年农历6月20日左右，拆除被告电表下端及电线、电缆开关，被告多次要求原告接通电表箱，原告均予以拒绝。原告对被告证据的质证意见为：对证据真实性无异议，因当时原告在进行检查时，发现被告正在用电钻对外墙外立面结构进行破坏，予以制止无效后，原告根据双方签订的装饰装修管理服务协议中第七条第（一）项第4点的规定，采取停电措施，以制止被告的侵害行为。本院经分析认为，原告的证据1、3、4、5、6能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定且被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告的证据2前期物业服务合同的签订时间虽有涂改，但不影响该服务合同内容的真实性，本院予以采信。被告的证据照片，原告对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明对象本院结合案情综合分析认定。本院根据当事人的当庭陈述及采信的证据，确认如下事实：郎溪今创置业有限公司投资建设郎溪县香格里拉花园小区，该公司于2017年9月8日与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对郎溪县香格里拉花园小区进行前期物业管理。被告购买了郎溪县香格里拉花园小区15栋2单元802室的房屋。被告接收房屋后与原告签订了《业主临时公约》及《承诺书》，该临时公约内容包括：“第三条业主、使用人同意按照下列规定使用物业：……（三）在指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，……;第四条业主、使用人在物业使用中，除应当遵守国家法律、法规的规定外，不得有下列行为（一）对房屋的内外承重墙、梁、柱板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；破坏房屋外貌，擅自改变房屋涉及用途……”。2019年6月5日，原、被告双方签订了《装饰装修管理服务协议》，该协议内容包括：“四、装修禁止性行为（四）在承重墙、天花、地面上打孔，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、门窗；（六）任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，……七、违规处理（一）甲方将不定时派专人入户进行巡查，监督装修情况，发现违规情况有权作如下处理：1、责令停工；2、责令恢复原状；……八、附则……（四）本协议三方均须共同遵守，否则违约方应支付守约方违约金2000元，并主动按本协议予以纠正及承担相应责任。……”。后，被告在装修其房屋过程中，将其住宅南侧局部外立面破坏，并将建筑垃圾从空中直接抛下。原告在进行物业管理检查时发现这一情况，予以制止，但被告不听劝阻，继续违法装修，使楼下人员人身安全受到了极大威胁。为了阻止被告对其住宅南侧局部外立面的改变，原告于2019年农历6月20日左右拆除了被告电表下端及电线、电缆开关。原告也曾分别向公安机关和相关主管部门报案，在有关部门批评教育下，被告依然我行我素。现被告的房屋已装修完毕，并入住该房屋。另查明，郎溪县香格里拉花园小区业主委员会尚未成立。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与建设单位郎溪今创置业有限公司依法签订了前期物业服务合同，根据相关规定,该合同对郎溪县香格里拉花园小区全体业主均具有法律约束力。两被告是郎溪县香格里拉花园小区15栋2单元802室的业主，与原告形成了物业服务合同关系。被告与原告签订《业主临时公约》、《装饰装修管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律、法规之禁止性规定,应依法认定合法有效,双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务,同时享受权利,否则即应承担相应的法律后果。本案中，被告在装修其房屋过程中，将其住宅南侧局部外立面破坏，并将建筑垃圾从空中直接抛下的行为违反了《业主临时公约》、《装饰装修管理服务协议》的相关规定，应承担违约责任。因此，原告要求被告将其改变的住宅南侧局部外立面恢复原状、支付违约金2000元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。因被告的房屋已装修完毕，并入住该房屋，原告要求被告立即停止破坏性装修的诉讼主张，本院不予支持。被告的关于“与开发商签订购房合同时，看到户型效果图是两个窗子均为落地的大窗子，没有墙面，被告改变住宅南侧局部外立面的行为不构成违约”的抗辩意见，因其未提交证据予以证明，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴声贵、侯爱美于本判决生效之日起十日内将其改变的住宅南侧局部外立面恢复原状。二、被告吴声贵、侯爱美于本判决生效之日起三日内向原告江苏德和行物业服务有限公司郎溪分公司支付违约金2000元。三、驳回原告江苏德和行物业服务有限公司郎溪分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴声贵、侯爱美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张德琴二〇二〇年六月三日书记员  周 娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。