山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1272号上诉人（一审被告）：邢艳婷，女，1973年7月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李纬华，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：枣庄农村商业银行股份有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区民生路766号，统一社会信用代码913704003128784961。负责人：吴加军。委托诉讼代理人：李琳琳，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。上诉人邢艳婷因与被上诉人枣庄农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢艳婷上诉请求：1.撤销一审判决，驳回农商行一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由农商行承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、邢艳婷主体不适格。原审庭审中，农商行的诉状及举证的营业执照中明确记载“枣庄市市中区大明眼镜胜利路店”为有字号的个体工商户，邢艳婷为经营者。农商行向邢艳婷发出的《通知》也载明租赁人为“枣庄市市区大明眼镜胜利路店”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”，邢艳婷不是本案适格的主体。二、原审判决解除租赁合同没有事实及法律依据。首先，邢艳婷与农商行之间未建立租赁合同关系。2015年8月27日，农商行下属振兴支行为甲方、案外人王永豪为乙方、邢艳婷为丙方签订《三方协议》一份。该协议第二条约定：“从房屋产权归甲方所有后，甲方与丙方另行签订《房屋租赁合同》”。由于农商行一直未向邢艳婷告知其取得房屋所有权证的时间，也未与邢艳婷另行签订《房屋租赁合同》。因此，邢艳婷与农商行之间未建立房屋租赁合同关系。其次，原审法院判令解除租赁合同没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条之规定，合同解除权的行使主体是合同当事人，解除权行使的方式主要可分为通知与进行批准、登记。因此，人民法院不能通过判决方式解除合同当事人之间建立的合同关系。一审法院判令解除租赁合同没有事实及法律依据。三、原审判令邢艳婷支付租赁费没有事实及法律依据。1.农商行主张的2017年10月1日之前的租金已超诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，拒付租金的诉讼时效期间为一年。邢艳婷认为，原审判决租金期间为2016年6月2日至2019年1月31日。因此，2017年10月1日之前的租金的诉讼请求已超诉讼时效，依法不应支持。2.原审判令邢艳婷支付2018年2月11日之前的租金没有事实依据。根据农商行举证可知，农商行取得不动产登记证书时间为2018年2月11日。依据《三方协议》第一条“甲乙双方办理房产过户手续完毕后，乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》自动废止”；第四条“甲方承认丙方原租赁合同约定的权利并不再收取原租赁期限内的租金”之约定，邢艳婷认为，原审判决将2018年2月11日农商行取得不动产登记证书前的租赁费进行判决没有事实依据。3.原审按1600元/月标准判令邢艳婷支付租金没有事实依据。农商行在未与邢艳婷就房屋租金达成一致的情况下，并未举证证明其主张的租金标准。同时，根据邢艳婷了解得知，农商行出租的同一房产不同房屋的租赁费标准为800元/月；租赁给案外人李猛的租赁费标准为1000元/月。邢艳婷认为，农商行在没有该争议房产租金评估资料及相邻房屋收取租金证明的情况下，原审按1600元/月标准判令邢艳婷支付租金没有事实依据。四、农商行关于判令邢艳婷腾空房屋并恢复原状的诉讼请求没有事实依据。原审庭审已查明，农商行收取案外人李猛2019年2月1日至2019年11月30日期间争议房屋的房租。邢艳婷现得知，2019年12月1日，农商行与李猛签订《房屋租赁合同》一份，将争议房产出租给他人。邢艳婷认为，农商行早在2019年2月1日就已将争议房产出租给案外人，并由案外人占用。原审判令邢艳婷腾空房屋并恢复原状没有事实及法律依依据。农商行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、邢艳婷为本案的适格主体，农商行与邢艳婷已成立预约合同，就案涉房屋租赁合意达成一致且形成事实上的房屋租赁关系。根据农商行一审提交的《三方协议》，其中第二条约定“从房屋产权归甲方（农商行）所有后，甲方（农商行）与丙方（邢艳婷）另行签订《房屋租赁合同》”，该协议已成立预约合同，即甲方（农商行）与丙方（邢艳婷）达成房屋租赁的合意将来订立房屋租赁合同。至于邢艳婷从事何种经营，不影响邢艳婷作为本案承租人的主体资格。二、农商行起诉状中明确要求解除与邢艳婷之间的租赁关系，已通过起诉状副本的方式行使了解除权的通知义务。根据《合同法》第九十六条的规定，合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，且并未排除当事人请求人民法院判决解除合同的权利，法律未对通知的方式或形式作出强制性要求，亦未将通知或双方协商作为当事人起诉的前置程序。本案是农商行起诉要求解除租赁关系，在起诉状中明确提出要求解除与邢艳婷之间的租赁关系，因此该起诉状可以产生解除合同通知书的作用。本案争议所涉租赁关系，在一审法院将农商行的起诉状副本送达至邢艳婷之时解除，农商行已经履行了法律要求的通知义务，现请求法院对农商行的解除权予以确认，该请求符合我国法律规定。三、一审法院判决邢艳婷支付2016年6月2日至2019年1月31日止共计32个月的房屋租金51200元（按1600元/月计算）正确。1.关于租赁期间的确定。（1）租赁日期起点：第一，根据2015年6月1日，原房屋产权人王永豪等人与邢艳婷签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年6月1日至2016年6月1日；第二，根据2015年8月27日，农商行与原房屋产权人王永豪、邢艳婷签订的《三方协议》第四条“甲方（农商行）承认丙方（邢艳婷）原租赁合同约定的权利并不再收取原租赁期限内的租金”；第三，根据农商行一审提交的房权证（市中）字第××号房屋产权证书，证明农商行于2015年9月21日取得案涉房屋的所有权，不动产权证书为换证后取得，应以房屋产权证书的登记日期2015年9月21日认定农商行取得房屋产权的时间。因此，农商行的租赁期限起点为原房屋产权人王永豪等人与邢艳婷签订的《房屋租赁合同》租赁期限到期的第二天即2016年6月2日。（2）因次承租人已代邢艳婷缴纳2019年2月至2019年11月的租金，故本次诉讼农商行主张的租赁费截至2019年1月份。因此，本次农商行主张的租赁期限为2016年6月2日至2019年1月31日止，与一审认定一致。2.邢艳婷拖欠农商行租金的行为一直持续，不应适用诉讼时效。即使适用诉讼时效的规定，本案也未超过诉讼时效。根据《合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。如前文所述，本案农商行主张的租赁期间为2016年6月2日至2019年1月31日，根据《合同法》第二百二十六条不能确定租赁期限，租赁期间为一年以上，应当在每届满一年时支付，即本案承租人邢艳婷应于2017年6月1日支付2016年6月2日至2017年6月1日期间的租金，邢艳婷未予支付，应从2017年6月2日起计算诉讼时效。2017年10月1日起《中华人民共和国民法总则》施行，因此，应适用三年的诉讼时效，即承租人邢艳婷应于2017年6月1日支付2016年6月2日至2017年6月1日期间的租金的诉讼时效截至2020年6月1日，本案未超出诉讼时效。3.一审法院参照2015年6月1日，原房屋产权人王永豪等人与邢艳婷签订的《房屋租赁合同》认定月租金1600元，符合事实，于法有据。农商行向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的租赁合同；二、判令邢艳婷支付农商行欠付的房屋租赁费用51200元；三、判令邢艳婷支付自2019年11月1日起至实际搬出腾空房屋之日止的租金(每月按租金1600元计算)；四、判令邢艳婷搬离、腾空案涉房屋并恢复原状；五、案件受理费及保全费用由邢艳婷承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，王永豪等（甲方）与邢艳婷（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于胜利东路109号房屋出租给乙方使用，租赁期限为自2015年6月1日至2016年6月1日止，年租金为19200元。合同签订后，邢艳婷使用该房屋用于经营“枣庄市市中区大明眼镜胜利路店”。在租赁期间，案涉房屋所有权转移登记至农商行名下。2015年8月27日，农商行（甲方）与王永豪（乙方）、邢艳婷（丙方）签订《三方协议》。协议约定：鉴于乙方已于丙方签订《房屋租赁合同》，将位于枣庄市市中区胜利路109号的房屋租赁给了丙方使用，现乙方已与甲方达成房屋转让意向。三方就相关事宜经平等协商，自愿达成如下协议：一、甲、乙双方办理房产过户手续完毕后，乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》自动废止。二、从房屋产权归甲方所有后，甲方与丙方另行签订《房屋租赁合同》。三、本协议一式三份，各方各执一份，自签订之日起生效。四、甲方承认丙方原租赁合同约定的权利并不再收取原租赁期限内的租金。农商行在协议上盖章，王永豪、邢艳婷分别在合同上签字。此后，农商行与邢艳婷一直未再另行签订《房屋租赁合同》。农商行多次向邢艳婷催要租金未果。一审法院在审理过程中，案外人李猛向农商行支付案涉房屋租金16000元。一审法院认为，王永豪等与邢艳婷签订的《房屋租赁合同》，农商行与王永豪、邢艳婷签订的《三方协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。农商行与邢艳婷自《三方协议》签订后，虽然双方一直未再另行签订《房屋租赁合同》，但是双方之间的租赁关系一直存在并持续至今。邢艳婷抗辩本案已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。农商行依据原《房屋租赁合同》约定的月租金数额向邢艳婷索要租金的诉讼请求，一审法院予以支持。由于邢艳婷不按时缴纳房屋租金，经农商行催要后仍未交纳，从而导致农商行因此不能实现合同目的。因农商行与邢艳婷没有签订租赁合同，但是双方一直存在事实上的租赁关系。因此，农商行请求解除租赁合同与事实不符，应予纠正。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条规定，判决：一、解除农商行与邢艳婷之间的租赁关系；二、邢艳婷于该判决生效后十日内给付农商行自2016年6月2日至2019年1月31日止共计32个月的房屋租金51200元（按1600元/月计算）；三、邢艳婷于该判决生效后十日内将坐落于枣庄市市中区胜利东路109号房屋腾空并返还农商行。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，由邢艳婷负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。邢艳婷提交2019年12月1日，农商行与案外人李猛签订的《租赁合同》一份，证明农商行已经在2019年12月1日收回了案涉房屋，邢艳婷不存在腾空交付房屋的问题，一审判决所谓返还房屋是没有依据的。李猛的房屋租金是按照每月1000元缴纳，农商行主张本案参照王永豪的房屋租金每月1600元标准支付是没有依据的。农商行质证称，对合同的真实性无异议，但是该合同与本案无关联性。合同的签订日期为2019年12月1日，是农商行起诉邢艳婷之后签订的，并且邢艳婷作为2016年到2019年期间的实际承租人，农商行在起诉时要求其腾空交付房屋符合法律规定。本院对以上证据认定如下：邢艳婷提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，能够证明商行与案外人李猛签订《租赁合同》的事实，但达不到邢艳婷主张的本案租金应按照每月1000元计算的目的。在二审期间，农商行主动撤回要求邢艳婷搬离、腾空案涉房屋并恢复原状的诉讼请求。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、邢艳婷主体是否适格；二、原审判决解除租赁关系是否有事实及法律依据；三、原审判令邢艳婷支付租赁费是否有事实及法律依据。关于焦点一，邢艳婷主体是否适格。案涉《房屋租赁合同》、《三方协议》均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。在以上合同中，邢艳婷均是以自己名义签订的，因此，邢艳婷是合同主体，被告主体适格。关于焦点二，原审判决解除租赁关系是否有事实及法律依据。一审法院查明，农商行与邢艳婷自《三方协议》签订后，一直未再另行签订租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，农商行与邢艳婷之间形成不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，当事人可以随时解除合同，但农商行解除合同应当在合理期限之前通知邢艳婷。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上法律规定，合同应从享有解除权的一方发出解除通知达到对方之日起解除。本案中，邢艳婷不按时缴纳租金，构成根本违约，致使农商行不能实现合同目的，农商行享有合同解除权。农商行并未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼，因此，应从起诉状副本送达邢艳婷之日起即2020年2月1日案涉不定期租赁合同解除。一审判决未明确解除日期存在瑕疵，二审予以纠正。关于焦点三，原审判令邢艳婷支付租赁费是否有事实及法律依据。一审法院已经查明，案涉房屋于2015年9月21日登记至农商行名下，至此，农商行对案涉房屋享有所有权。基于农商行与邢艳婷双方形成的不定期租赁关系，邢艳婷一直在实际占有使用案涉房屋，在租赁关系中，承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，因此，邢艳婷应支付租赁期内的租金。农商行主张自2016年6月2日至2019年1月31日的租金具有事实和法律依据。1.农商行主张自2016年6月2日至2017年10月1日期间的租金是否超过诉讼时效期间。《合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。根据以上法律规定，不能确定租赁期限，租赁期间为一年以上，应当在每届满一年时支付，即本案承租人邢艳婷应于2017年6月2日支付2016年6月2日至2017年6月1日期间的租金，邢艳婷未予支付，因此，应从2017年6月3日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。根据以上法律规定及农商行的主张，本案应适用三年诉讼时效期间，即2017年6月3日至2020年6月2日。因此，农商行起诉主张2017年10月1日之前的租金未超过诉讼时效期间。邢艳婷有关2017年10月1日之前的租金已超诉讼时效期间的上诉主张不能成立。2.原审判令邢艳婷支付2018年2月11日之前的租金是否有事实依据。在2018年2月11日之前，农商行已于2015年9月21日取得案涉房屋的所有权，邢艳婷实际使用案涉房屋未支付租金，农商行请求支付具有事实依据。邢艳婷有关原审判令其支付2018年2月11日之前的租金没有事实依据的上诉主张不能成立。3.原审按1600元/月标准判令邢艳婷支付租金是否有事实依据。农商行与邢艳婷虽然没有签订租赁合同，但双方形成不定期租赁关系，根据买卖不破租赁原则以及案涉《房屋租赁合同》、《三方协议》约定的内容，一审法院以原《房屋租赁合同》约定的租赁标准计算农商行与邢艳婷之间的租金标准并无不当。邢艳婷有关原审按1600元/月标准判令其支付租金没有事实依据的上诉主张不能成立。另外，二审期间，农商行主动撤回要求邢艳婷搬离、腾空案涉房屋并恢复原状的诉讼请求，是对其诉讼权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，邢艳婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，裁判结果部分不当，二审予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5764号民事判决第二项及案件受理费负担部分，即“二、邢艳婷于该判决生效后十日内给付农商行自2016年6月2日至2019年1月31日止共计32个月的房屋租金51200元（按1600元/月计算）；案件受理费1440元，由邢艳婷负担”；二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5764号民事判决第一项“一、解除农商行与邢艳婷之间的租赁关系”为“确认枣庄农村商业银行股份有限公司与邢艳婷之间的不定期租赁合同于2020年2月1日解除”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1440元，由上诉人邢艳婷负担。本判决为终审判决。审判长  张弘审判员  李丽审判员  李莹二〇二〇年六月四日书记员  高天