云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终176号上诉人（原审被告）：郑贵荣，男，汉族，1951年6月27日生，云南省陆良县人，农民，住陆良县。上诉人（原审被告）：陆关玲，女，汉族，1956年11月16日生，云南省陆良县人，农民，住陆良县，系郑贵荣之妻）。被上诉人（原审原告）：伏德昆，男，汉族，1965年10月25日生，云南省陆良县人，农民，住云南省曲靖市陆良县。被上诉人（原审原告）：邵月仙，女，汉族，1968年10月2日生，云南省陆良县人，农民，住云南省曲靖市陆良县，系伏德昆之妻）。上诉人郑贵荣、陆关玲因与被上诉人伏德昆、邵月仙房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省陆良县人民法院（2020）云0322民初4010号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人郑贵荣、陆关玲上诉请求：1、原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清、证据不足；原审认定双方达成口头房屋买卖协议，无证据证明，房屋买卖合同系要式合同，应当采用书面形式，2018年1月16日，被上诉人强行付款，以看真假为名让上诉人的儿子数钱后离开，上诉人找被上诉人退钱，两家反复几次后被上诉人拒绝接受，双方的买卖合同不成立，不应得到法律支持。2、原审适用法律不当，原审违反自愿原则，适用法律不当。被上诉人伏德昆、邵月仙辩称，一审法院认定事实清楚，说理充分有力，判决权威公正；一审法院判决适用法律正确，处理实体问题已经确定了双方当事人的具体权利义务内容或法律保护的具体情况，不存在实体错误。伏德昆、邵月仙向一审法院起诉请求：一、判令两被告于判决生效后立即腾房，并协助两原告办理坐落于陆良县房屋产权变更登记手续；二、判令两被告承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。原告邵月仙与被告郑贵荣于2018年1月16日达成口头房屋买卖协议，被告将自己所有的、位于陆良县马街镇前所村委会上前所村的瓦房两间出卖给原告。双方口头约定，价格为80016元。协议达成后，两原告按约如数将该购房款80016元交付给被告郑贵荣。交付购房款时，被告之子郑昆昆帮助数了房款。两被告未协助原告办理该房屋变更登记手续、也未腾房交付给两原告。原告邵月仙于2018年10月17日请求陆良县马街镇前所村民委员会人民调解委员会未果，又于2019年3月22日请求陆良县公安局马街派出所进行调解仍未果。为此，两原告遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉诉房屋的买卖，属于不动产物权的变更，应当进行变更登记，方能发生房屋所有权及土地使用权转移的效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”原告伏德昆、邵月仙，被告郑贵荣、陆关玲之间口头约定的房屋买卖合同，系原告伏德昆、邵月仙、被告郑贵荣、陆关玲真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。对原告主张由两被告协助原告办理坐落于陆良县马街镇前所村委会上前所村的瓦房两间房屋产权变更登记手续予以支持。另外，关于两原告主张由两被告腾房的主张，因原被告还没有办理该房屋的产权变更登记手续，即两原告还没有取得该房屋的所有权，两原告该主张、依法无据，对两原告该主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百三十五条之规定，判决：1、由两被告郑贵荣、陆关玲于本判决生效后协助两原告伏德昆、邵月仙办理坐落于陆良县马街镇前所村委会上前所村的瓦房两间房屋的产权转移登记手续；2、驳回两原告伏德昆、邵月仙要求两被告郑贵荣、陆关玲腾房的诉讼请求，3、案件受理费1800元，减半收取900元，由两原告伏德昆、邵月仙负担450元，由两被告郑贵荣、陆关玲负担450元。二审中，上诉人向本院提交了《集体土地使用证》一份，证明上诉人对房屋享有合法所有权。经质证，被上诉人认为这个看不来，不识字。被上诉人在二审中未提交证据。本院认证，上诉人提交的《集体土地使用证》系国土部门颁发的证书，证明了房屋土地的性质，本院予以采信。经二审审理查明的本案所涉房屋坐落的土地系农村宅基地，上诉人与被上诉人分属不同的两个村民小组。其他案件事实与一审认定的一致，本院予以确定。本院认为，本案中，上诉人郑贵荣、陆关玲与被上诉人伏德昆、邵月仙达成房屋买卖协议，上诉人将自己所有的、位于陆良县马街镇前所村委会上前所村的瓦房两间出卖给被上诉人，两间瓦房坐落的宅基地也一并转让给被上诉人。上诉人的宅基地相应的属于上诉人所在的集体经济组织所有，而被上诉人与上诉人分别属于不同的两个村民小组,且被上诉人在村中拥有另一处宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条第三款：“村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，上诉人郑贵荣、陆关玲与被上诉人伏德昆、邵月仙达成的房屋买卖协议因违反国家法律禁止性规定而无效，一审认定本案双方的房屋买卖合同有效不符合法律的规定，本院二审认定双方的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同被宣告无效后，因合同取得的财产应当予以返还，上诉人取得的房屋价款应当返还被上诉人。上诉人作为房屋的出卖人，应当清楚自己的房屋及宅基地性质，导致合同无效上诉人具有过错，应当承担赔偿被上诉人损失的责任，本院确定以上诉人接受房屋价款之日起至返还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，支付被上诉人利息。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条第一款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销云南省陆良县人民法院（2019）云0322民初4010号民事判决；二、上诉人郑贵荣、陆关玲与被上诉人伏德昆、邵月仙达成的房屋买卖合同无效；三、上诉人郑贵荣、陆关玲于本判决生效后十日内，返还被上诉人伏德昆、邵月仙购房款80016元；并以购房款80016元为基数，于2018年1月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至欠付购房款付清之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，支付被上诉人伏德昆、邵月仙利息；一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，由上诉人郑贵荣、陆关玲负担。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年六月一日书记员  阮靖涵