四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川18民终337号 上诉人（原审被告）：刘明芬，女，1975年11月25日出生，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：王晓琴，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李海艳，女，1979年6月30日出生，汉族，户籍所在地吉林省四平市铁东区。现住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：秦明友，四川兆盛律师事务所律师。 原审被告：陈刚，男，1973年10月28日出生，汉族，住四川省荥经县。 上诉人刘明芬因与被上诉人李海艳、原审被告陈刚合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘明芬上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回李海艳的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由李海艳承担。事实和理由：一、一审法院认定本案的事实错误。本案诉争的房屋属于经济适用房，不是一审法院认定的集资建房。五年内不得上市交易。争议房屋目前的实际状况是：清水房尚未装修，李海艳持有争议房屋的钥匙和天燃气本子，刘明芬办理了不动产权证并持有产权证书；一审法院将本案涉及的三份协议混淆，根本未理清相应的法律关系导致判决确认李海艳、刘明芬享有的权利义务错误。二、关于“刘明芬与李海艳于2016年12月5日签订的《集资房买卖合同》”效力问题，刘明芬认为该合同应属于无效合同。《中华人同共和国房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书”的不得转让，案涉合同属违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“损害社会公共利益”的合同无效，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，经济适用房五年内不得上市交易，因各种原因要上市交易的政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭，所以损害社会公共利益。三、一审判决适用法律错误。本案争议的是房屋，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》相应法律条款进行判决，然而一审法院忽略特别法仅适用《中华人民共和国合同法》进行裁判是明显不妥当的。 李海艳辩称，一、原审认定事实清楚，证据确实充分。二、原审法院认定《集资房买卖合同》有效，适用法律正确，刘明芬主张合同无效缺乏法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈刚述称，案涉集资房是要有雅安户籍才能够买，李海艳不是雅安户籍人员，没有购房资格，李海艳一次性付清了所有购房费用，与退房款没有关系。 李海艳向一审法院起诉请求：1.判令刘明芬、陈刚返还退房款人民币29566元，并承担从起诉之日起至款清之日止，以29566元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算资金占用利息；2.本案诉讼费由刘明芬、陈刚负担。 一审法院认定事实：刘明芬与陈刚原系夫妻关系，双方已经于2006年10月8日在民政部门自愿登记离婚。2013年3月12日，刘明芬同四川天力机械集团有限责任公司职工集资合作建房工程指挥部签订一份《职工集资合作建房户型选择协议》，约定的主要内容为：刘明芬取得位于雅安市雨城区住房的资格；并自行选择建筑面积80平方米住房一套，报名选择户型时需要交纳人民币5000元的保证金。合同签订当日，刘明芬交纳了5000元的保证金。2016年12月4日，四川天力机械集团有限责任公司职工集资合作建房工程指挥部书面通知刘明芬缴纳房款人民币220000元及补缴利息4000元。次日，刘明芬作出书面承诺书载明：本人自愿缴纳集资建房款人民币220000元及利息4000元，共计人民币224000元；并保证不退出建房，否则自愿承担全部损失。2016年12月5日，刘明芬作为乙方同四川天力机械集团有限责任公司职工集资合作建房工程指挥部作为甲方签订了一份《职工集资建房协议》，约定的主要内容为：乙方一次性向甲方缴清本次建房预算款人民币224000元（包含天然气入户费用3208元；第二批缴建房款应当补交利息4000元；以最终审计结算价多退少补）。当日，刘明芬作为甲方与李海艳作为乙方共同签订一份《集资房买卖合同》，约定的主要内容为：甲方自愿将通过集资建房所取得的位于雅安市雨城区建筑面积80平方米的住宅房所有权转让给乙方所有。双方从签订本合同之日起至该住宅房房产权过户至乙方名下期间，甲方仅系该集资房的名义产权人，乙方属于实际产权人而拥有该房产的所有权益；同时由甲方将该房产实际交由乙方进行管理。乙方于签订本合同后立即向甲方一次性付清集资房款人民币224000元，报酬15000元（包含甲方转让的集资房资格），共计239000元。甲方不再收取乙方任何额外费用。李海艳、刘明芬及陈刚分别在该合同上签章。该合同签订当日，李海艳通过银行转账方式向刘明芬支付购房款及利息共计人民币224000元；同时支付报酬15000元后，李海艳收到刘明芬出具的一张收款收据。刘明芬亦将已经缴纳的集资建房选择户型保证金票据交付给李海艳保存。2016年12月5日，刘明芬将收到的购房款及利息共计人民币224000元以自己的名义转交给四川天力机械集团有限责任公司职工集资合作建房工程指挥部。2018年4月14日，刘明芬书面授权李海艳全权办理了位于雅安市雨城区的住宅房选定手续。据此，李海艳实际占有该房产并交纳相关的物业管理费用至今。2019年6月11日，刘明芬在雅安市房地产管理局办理取得了雅安市雨城区的不动产权证书，建筑面积79.57平方米。现因四川天力机械集团有限责任公司通过审计结算后，已经将多余的集资建房款人民币29566元退还给刘明芬。双方因该所退款项的归属发生分歧，从而导致本案纠纷发生。 一审法院认为，通过审理，在案证据已经充分印证李海艳根据同刘明芬签订的《集资房买卖合同》约定内容，向刘明芬支付集资建房款人民币224000元及报酬15000元，合计人民币239000元；并以刘明芬名义购买位于雅安市雨城区的住宅房一套（建筑面积79.57平方米），并实际占有管理至今的事实客观存在。双方所签订的《集资房买卖合同》约定内容，未违反现行法律、行政法规的强制性规定，合法有效而应予保护，各方均应当全面履约。本案中，由于涉案集资建房为经济适用房，虽然刘明芬依约取得该住宅房的集资建房资格和缴纳了保证金；但其与李海艳之间通过买卖行为已经转让了集资建房资格及指标和不动产所有权，不仅收到李海艳交付的全额集资建房款；同时亦收到相关的报酬。据此，一审法院确认李海艳属于涉案住宅集资建房的实际不动产权人；刘明芬依据经济适用房的特殊性仅为名义上不动产权人，其所作所为不得对抗和侵害李海艳享有的合法权益。故四川天力机械集团有限责任公司退还的集资建房款29566元，显然属于李海艳所有；刘明芬依约应将该款转付给李海艳。现刘明芬擅自截留退还的集资建房款行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。陈刚早年已经与刘明芬离婚，虽然在《集资房买卖合同》上签章，但李海艳并未举证证明陈刚取得集资建房资格，收取过相关的集资建房款及报酬的客观事实；故诉讼请求陈刚退还集资建房款的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。由于双方就已经退还的29566元，并未约定支付期限及逾期利息；其主张的资金利息不符合法律规定，一审法院亦不予支持。刘明芬庭审中的辩解理由与本案的基本法律事实相悖，一审法院不予采纳。陈刚经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，不影响一审法院依据现有证据依法作出判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘明芬于判决发生法律效力之日起十日内向李海艳退还集资建房款人民币29566元；二、驳回李海艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元（已经减半收取），由刘明芬负担。此款，李海艳已先行垫付，由刘明芬在本案执行时一并给付李海艳。 二审期间，刘明芬提交如下证据：天力公司在修建房屋过程中的审批文件，拟证明案涉房屋属于经济适用房。李海艳质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院经组织双方当事人质证认为，该证据不属于二审新的证据，真实性、合法性、关联性予以确认。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，李海艳代理人陈述：李海艳支付的是一套集资房的价格，无论房屋面积大小是多少。 本院认为，刘明芬和李海艳所签订的《集资房买卖合同》是否有效的问题。刘明芬于2019年6月11日取得案涉房屋不动产权证书，在上诉中则认为与李海艳的买卖行为违反《中华人同共和国房地产管理法》第三十八条中“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定，属违反法律强制性规定的理由不能成立，本院不予采纳。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》属于国务院规范性文件，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》并未明确政府必须回购，且无证据证明政府要回购案涉房屋，刘明芬上诉认为损害社会公共利益的理由不能成立，本院不予采纳。刘明芬和李海艳所签订的《集资房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《集资房买卖合同》约定李海艳一次性付刘明芬集资房款人民币224000元，该约定说明是以案涉房屋一套为标的，并不区分实际面积的大小，结合李海艳代理人二审中陈述可以确认双方是以购买案涉房屋一套，而不涉及面积，即购房款为确定金额，不存在退还集资建房款的问题。四川天力机械集团有限责任公司通过审计结算后退还刘明芬的集资建房款与李海艳无关，刘明芬无需退还李海艳。 综上所述，刘明芬的上诉请求成立，应予支持；一审认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初2068号民事判决； 二、驳回李海艳全部诉讼请求。 二审案件受理费540元，由李海艳负担。一审案件受理费270元，由李海艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二〇年六月九日 法官助理  魏 巍 书 记 员  张 瑜