四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初617号 原告：谭昌万，男，1970年2月10日出生，汉族，户籍住所地西藏林芝市巴宜区，现住武胜县。 被告：广安宏邦房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇东街15号，统一社会信用代码91511622MA62B5MY1G。 法定代表人：邓皓天，执行董事。 委托诉讼代理人：胡江凡，四川瀛络律师事务所律师。 原告谭昌万与被告广安宏邦房地产开发有限公司（以下简称宏邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告谭昌万、被告宏邦公司委托诉讼代理人胡江凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭昌万向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金13878元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月31日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武胜县，房屋总价款406997元，被告在2019年1月31日前交房，逾期交房，由被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款406997元，被告未能在合同约定的交房时间2019年1月31日前履行交房义务。2019年2月25日，被告书面承诺2019年4月15日前交房，此期间违规交房被县住建局责令停止，也未以电话、书面形式向原告说明不能交付的原因。被告于2019年11月20日递交工程竣工验收备案书，2020年1月7日被住建局同意备案后才正式交房，逾期341天。原告认为原被告双方签订的合同合法有效。被告在既无法定和约定的免责事由的情况下，延迟交房的行为，严重损害了原告的合法权益。因此，原告特诉至贵院，望判如所请。 被告宏邦公司辩称，1、被告超过合同约定的时间交房是因不可抗力因素导致，因此，按照民法总则、合同法及合同法解释（二）的相关规定，可以免除被告的违约责任；⑴因2018年全国性环保督察和环保督察回头看政策影响，为响应国家政策要求，“龙洲御府”项目在环保督察和回头看期间全面停工2个月，导致工期延后，该不可抗力因素导致被告非主观原因延迟交房；其次，2018年武胜县水务局下发《禁止开采嘉陵江干流武胜段河道砂石资源的通知书》，导致在2018年6月至9月四个月内无砂石供应，该不可抗力因素同样导致被告非主观原因延迟交房。⑵、根据中央机构改革要求，武胜县于2019年实行政府机构改革，导致被告在工程竣工验收合格后，在法律规定的时间内无法向行政主管部门完成竣工验收备案。2019年3月12日被告完成竣工验收，根据《建筑工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自建设竣工合格之日起15日内将建设工程竣工报告报有关部门备案”，被告在备案过程中，恰逢政府机构改革，导致被告无法及时完成竣工验收备案。根据武胜县人民政府印发《武胜县机构改革方案》的通知、《关于做好党政机构改革后相应划转行政权力事项工作的通知》、武胜县住房和城乡建设局《关于划转城乡规划管理职责的函》相关文件的精神，竣工验收备案相关职能部门权力划分调整，直接导致行政主管部门在机构改革期间无法快速完成竣工验收备案。该情况属于法律规定的不能预见、不能避免的不可抗力因素，其直接导致答辩人无法按照合同约定履行义务。根据《民法总则》第180条“因不可抗力因素不能履行合同的，不承担民事责任”，《合同法》第117条“因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”以及合同法司法解释（二）“合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力因素造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定”的规定，被告应当免除相应的违约责任。2、按照相关法律规定，被告修建的房屋可以交付给原告。按照《建设工程质量管理条例》第16条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等部门进行竣工验收，验收合格的方可交付使用。“龙洲御府”项目已于2019年3月12日完成竣工验收，所以，被告将房屋交付买受人使用并不违反法律规定。3、原告已于2019年6月21日完成接房，并于6月23日办理了房屋装修事项，按照法律规定，已经完成竣工验收的房屋可以交付原告使用。同时，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，对房屋的转移占有、视为房屋的交付使用。原告要求被告承担违约金至2020年1月7日明显与事实不符，应当驳回。综上，被告延迟交房是基于不可抗力因素所致，并非被告主观或恶意拖延导致，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了：1、商品房买卖合同和购房款缴款票据；2、武胜县住房和城乡规划建设局武住建发[2019]14号《武胜县住房和城乡规划建设局关于规范商品房交付行为的通知》；3、宏邦公司发给“龙洲御府”业主的《通知》、《公告》；4、前期物业服务合同和原告缴纳物业费的票据；5、竣工验收备案部门意见表。被告的质证意见为：对上述证据除第3组证据为复印件外的异议外，对其余证据无异议，但对其证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。 被告提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件；2、《商品房买卖合同》；3、2018年国务院《机构改革方案》、关于印发《武胜县机构改革方案》的通知、《关于做好党政机构改革后相应划转行政权力事项工作的通知》、武胜县住房和城乡规划建设局《关于划转城乡规划管理职责的函》；4、情况说明、禁止开采嘉陵江干流武胜段河道砂石资源《通知书》；5、接房通知书、“龙洲御府”部分业主《商品房买卖合同》、身份证复印件、收据；6、接房流程表、收据、住宅消防安全责任书、“龙洲御府”前期物业管理服务合同、装修申报登记表、室内装饰装修管理协议、装修施工安全/消防责任书、房屋装修备案表；7、住宅质量保证书、广安市房屋面积测绘报告、竣工验收报告、建筑工程竣工审批表。原告对被告的证据质证意见为：由法院审查被告提供的证据按照法律规定是否构成不可抗力。 上述证据中经当事人质证后无异议的证据，经本院审查，能够反映案件的事实，与待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武胜县住房一套，房屋总价款406997元。合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2019年1月31日前向买爱人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；……；合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理;1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）⑴逾期30日之内（该时限应当不小于第十条第⑴项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，（该违约金比率应当不小于第十条第⑴项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款2%支付向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 合同签订后，“龙洲御府”项目在修建过程中，因2018年全国性环保督察和回头看政策、嘉陵江干流武胜段河道砂石禁止开采等因素影响导致工程修建中停工，工程竣工日期延长。 2019年1月，“龙洲御府”工程修建完成后，被告在准备交房过程中，2019年2月13日，武胜县住房和城乡规划建设局向被告发出武住建函[2019]14号《关于规范商品房交付行为的通知》，通知内容为：“广安宏邦房地产开发有限公司：近期，我局接到群众举报，反映你单位开发的“龙洲御府”项目正准备交房。经查，该项目未在我局申请竣工综合验收备案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》、《建设工程重量管理条例》等相关法律法规，未经验收合格的商品房不得交付使用。请你单位立即停止交房行为，尽快完善相关手续，规范交房行为，维护业主合法权益。若继续违规交房，我局将依法对你单位进行处理”。 2019年2月25日，被告向“龙洲御府”项目业主发出《通知》，内容为：“通知，宏邦·龙洲御府各位业主：宏邦·龙洲御府开发商广安宏邦房地产开发有限公司就业主提出的问题回复如下：1、交房时间：4月15日前（本公司会尽量争取在3月内通过综合验收）……”。 2019年3月12日，被告取得《竣工验收报告》后，向武胜县住房和城乡规划建设局提交了《竣工验收备案书》。 2019年3月19日，武胜县委、武胜县人民政府印发武委发[2019]9号《关于印发的通知》，同年5月20日，中共武胜县委机构编制委员会办公室发出武委编办函[2019]27号《关于做好党政机构改革后相应划转行政权力事项工作的通知》，5月31日，武胜县住房和城乡建设局发出武住建函[2019]137号《关于划转城乡规划管理职责的函》，将其行政职权中“建设工程竣工规划条件核实”等行政权力划入武胜县自然资源和规划局。 2019年4月8日，被告向“龙洲御府”项目业主发出《公告》，内容载明：公告，宏邦·龙洲御府各位业主：“因原定2019年4月14日前通过综合验收，但因建设局与国土局职能部门工作调整（原建设局规划股现已调至国土局），虽职能部门已调至但工作人员尚未配备，导致我司递交的申请规划验收资料暂时无人审核，规划验收只能暂时搁置。现综合验收时间待定，我司会尽力协调，给广大业主带来的不便敬请谅解”。 2019年5月、7月、8月至2020年1月7日、13日、14日，被告所提交的“龙洲御府”综合验收资料经综合验收所需的武胜县住房和城乡建设局房管股、建管股、安全股、质监站、城建股、园林所及该局领导签字审核通过，以及武胜县自然资源和规划局规划验收小组、地籍股、勘测室、不动产登记中心、执法大队及该局领导签字审核通过的相关资料后，2020年1月13日，取得综合竣工备案登记。 另查明，2019年6月21日原告接到被告通知后对所购买的商品房进行了接房，同月23日，原告与四川莱福物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同（住宅）》。并缴纳了物业管理服务费共计2166元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双真实意思表示，合同合法有效。被告在履行合同中，出现了逾期交房双方引发诉讼。本案的争议焦点问题主要是：一、被告逾期交房的行为是否因不可抗力因素造成；二、被告2019年6月21日向原告交付房屋是否合法；三、被告是否应当给付原告主张的逾期交房违约金13878元。就上述争议焦点问题，本院认定意见如下： 一、关于被告逾期交房是否因不可抗力因素造成的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力是一项免责条款，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、如地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或者不能按期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。被告主张不可抗力的情形为：1、工程修建过程中遇2018年全国性环保督察和环保督察回头看政策影响导致工程停工2个月，直接导致工程逾期竣工和逾期办理工程竣工验收和竣工综合验收备案；2、在办理竣工综合验收过程中，遇2019年3月以后政府机构调整，导致综合验收迟延办理，原告逾期接房。从第一种情形分析，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二项“众所周知的事实”当事人无须举证的规定，2018年的全国性环保督察和环保督察回头看政策属于2018年众所周知的全国性重大事实。虽然每一个在建工程工期预算中，均包含了预留的可预见和不可预见的影响工程延期竣工的因素在内，其中包括《中华人民共和国大气污染防治法》和《中华人民共和国环境噪音污染防治法》中的相关管理性规定，但由于我国因早期经济建设对环境保护不够，造成环境状态持续下降，2018年的全国性环保督察和环保督察回头看政策的督察力度和要求，超出了在建工程工期预算的正常环保检查影响工期的时间预算，因此，因2018年的环境保护国家加大力度的环境整治造成的停工是本案合同双方订立合同时不可预见的和不能避免、克服的。从公平原则来评判，如果没有2018年全国性环保督察和环保督察回头看政策因素影响，被告开发的项目工期中预留的时间足够完成工程竣工验收和竣工综合验收备案并按照合同约定交付房屋。同时，原告也未举证据证明逾期交房是被告主观因素和可以避免的客观因素造成。综上，本院认为，2018年全国性环保督察和环保督察回头看政策因素影响属于原、被告双方订立《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告抗辩的该项理由成立，本院予以认定。2、政府机构改革的情形，导致被告在工程竣工验收合格后，向行政主管部门完成竣工验收备案迟延办理。根据武胜县住房和城乡建设局发出武住建函[2019]137号《关于划转城乡规划管理职责的函》，2019年5月31日武胜县住房和城乡建设局才将其行政职权中“建设工程竣工规划条件核实”等行政权力划入武胜县自然资源和规划局，从2019年3月12日被告取得工程竣工验收到5月31日期间并非具有不可抗力的“不能克服”的办理竣工综合验收备案的情形，且即使行政权力划转，也并非行政机关停止工作。故被告抗辩政府机构改革的情形属于不可抗力，本院不予认定。 二、关于被告2019年6月21日向原告交付房屋是否合法的问题。原告主张受到被告欺诈才接收房屋，未提交相关证据予以证明。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，被告提供的证据《竣工验收报告》，证明2019年3月12日“龙洲御府”项目通过工程质量竣工验收并同时向建设主管部门申请办理《竣工验收备案书》，具备了房屋交付使用的法律法规要求。《竣工验收备案书》是根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用重新组织竣工验收”的规定进行工程竣工综合备案性文件，其本身不是建设工程质量验收的证明性文件，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告向原告交付房屋的行为不违反法律禁止性规定，应为合法有效，本院予以认定。 三、被告是否应当给付原告主张的逾期交房违约金13878元的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定房屋交付条件为该商品房已取得验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。建筑工程竣工验收备案书虽然不是房屋交付的行政法规强制性规定，但根据合同自治的原则，合同当事人约定了该项交付条件，不违反法律禁止性规定，在合同履行中应当执行。被告在未取得《竣工验收备案书》时向原告交付房屋，属于瑕疵交付，应当承担瑕疵交付的违约责任，而非逾期交房违约责任。但在《商品房买卖合同》中未对瑕疵交付的承担违约责任有明确约定。 本案中，结合案件客观事实和双方当事人提供的证据，被告受2018年全国性环保督察和环保督察回头看政策影响导致工程逾期竣工和交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”、第一百一十八条“当事人一方因不右抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，原告提供的2019年2月25日被告向业主发出《通知》，证明了被告在不能按期交房后，依法向业主发出通知，承诺交房期限顺延至2019年4月15日，对该通知，原告举证证明其提出了异议，故根据公平原则，本院酌情认定从合同约定的2019年1月31日至2019年4月15日期间为因不可抗力造成逾期交房的免责期间。此后因政府机构调整造成的《竣工验收备案书》迟延办理，不构成不可抗力，被告应当承担逾期交房的违约责任。原告请求被告支付逾期交房的违约金13878元，计算逾期时间是从2019年1月31日至2020年1月7日共计341天，但原告实际接房的日期是2019年6月21日，原告的该项诉讼请求中，与实际接房的事实不符部分，本院不予支持。对该项诉讼请求中，从2019年4月16日至6月21日原告实际接收房屋共计62天定期构成被告逾期交房期间，在此期间以原告已交付的购房价款406997元为基数，按照合同约定的每日万分之一计算违约金共计2523.38元，应当由被告向原告支付，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告广安宏邦房地产开发有限公司向原告谭昌万支付逾期交房违约金2523.38元； 二、驳回原告谭昌万的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费146元，减半收取73元，由被告广安宏邦房地产开发有限公司负担（原告谭昌万已垫付，待本案执行中由被告广安宏邦房地产开发有限公司一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年六月十日 书记员  谭攀