福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2591号 原告：林华真，男，1963年5月30日出生，汉族，住福建省宁德市东侨开发区。 委托诉讼代理人：林金丹，男，1987年10月10日出生，汉族，住福建省宁德市东侨开发区，系原告儿子。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨 经济技术开发区福宁北路9号，统一社会信用代码91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文德，男，汉族，1965年7月22日出生，住福建省浦城县，系该公司员工。 原告林华真与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林华真委托诉讼代理人林金丹、被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人李文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林华真向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告林华真与被告盛辉房地产公司于2013年12月17日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月17日起至2033年12月16日止的租赁期限有效，从2033年12月17日至2078年12月31日的租赁期限无效。二、依法判令被告盛辉房地产公司立 即返还原告林华真的车位使用费69240元并赔偿利息损失（以69240 元为基数从2013年12月17日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2013年12月17日原被告签订了《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，合同约定原告租赁盛辉.仕林东湖189号地下停车位，使用费10万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖合同。原告已按合同约定向被告支付了10万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记，后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证（车位），且至今未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉地下停车位建筑面积不计容积率（容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积），对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上所述，原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，实为买卖合同，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立地下停车位买卖协议，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，被告无权出租或出售，原被告双方签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》应认定为无效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还车位使用费并赔偿利息损失，于法有据。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉求。 被告盛辉房地产公司辩称，一、本案停车位租赁协议合法有效，原告主张车位租赁协议无效构成违约，原告应按车位租赁协议约定承担违约责任。1、本案停车位享有独立的土地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。车位是被告投资开发建设，地下室（包括车位）规范建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，车位没有计入住宅公摊，被告依法享有车位的所有权（包括人防车位）。2、车位租赁协议约定的租赁期限是以法定二十年租赁期限为周期滚动计算的，租赁协议合法有效。二、车位协议已经实际履行，原告要求返还车位使用费没有事实和法律依据，且原告违反诚实信用原则和公平原则。 原告林华真围绕诉讼请求，被告盛辉房地产公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：原告林华真系盛辉·仕林东湖小区业主，被告系盛辉·仕林东湖小区的开发商。2013年12月17日，原、被告签订了《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，合同约定原告租赁盛辉.仕林东湖189号地下停车位，使用费10万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议签订后，原告向被告支付了10万元。目前原告所购的商品房已取得不动产权属证书。 原、被告双方争议的焦点是：一、是否应确认原告林华真与被告盛辉房地产公司于2013年12月17日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月17日起至2033年12月16日止的租赁期限有效，从2033年12月17日至2078年12月31日的租赁期限无效。二、被告盛辉房地产公司是否应立即返还原告林华真的车位使用费69240元并赔偿利息损失（以69240元为基数从2013年12月17日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际履行之日止）。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告林华真为证明自己的主张，出示如下证据:证据1、原告身份证，证明原告的主体资格；证据2、证明原告“租赁”盛辉·仕林东湖189号地下车位，使用费10万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满，协议还约定了车位的交付，车位物业管理费的缴纳等。综合协议的内容，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖协议，违法法律强制性规定，系无效协议;证据3、发票，证明原告已依约向被告全额支付地下车位租赁费用的事实。证据4宁德市中级人民法院作出的（2019）民终493号判决书复印件，证明原告所在小区的其他类似业主与被告签订的《车位使用协议》被法院确认“该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效”及超过部分租金予以退还的事实 被告盛辉房地产公司质证认为，证据1、证据3没有意见。对证据2协议书的真实性、关联性、合法性没有意见，对证明内容有意见，被告有按照合同约定车位是有我方开发建设的车位，按照相关文件规定，被告有权出租，按照合同第十条第五点的约定原告应该承担违约责任； 对证据4的三性不予认可，判决书来源不明。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为： 一、是否应确认原告林华真与被告盛辉房地产公司于2013年12月17日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月17日起至2033年12月16日止的租赁期限有效，从2033年12月17日至2078年12月31日的租赁期限无效。 该案件为确认原、被告双方所订立的车位租赁合同是否有效及赔偿。对于原告出示的证据2可证明原、被告签订车位租赁合同“使用费10万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）”，该合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。证据3可证明原告已将租赁期间全部租金付给被告。故本院确认原告林华真与被告盛辉房地产公司于2013年12月17日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月17日起至2033年12月16日止的租赁期限有效，从2033年12月17日至2078年12月31日的租赁期限无效。 二、被告盛辉房地产公司是否应立即返还原告林华真的车位使用费69240元并赔偿利息损失（以69240元为基数从2013年12月17日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际履行之日止）。 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。该合同期限从2013年12月17日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，本院确定为2078年12月31日，该合同期限为65年多。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2013年12月17日起至2033年12月16日止的租赁期限有效，从2033年12月17日至2078年12月31日的租赁期限无效。按资金使用比例计算，租金有效部分应该为100000元÷（65+0.5÷12）×20＝30760元。因租赁无效需退还的租金应为100000元-30760元＝69240元。对于原告主张利息损失部分，原、被告在订立合同时，双方都明知租赁不能超过20年的最高期限，故双方都有过错，对该利息损失部分的主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订车位租赁合同，但租赁合同签订超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告对该部分的租金应予以退还。由于原、被告双方签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对原告要求因租赁合同无效导致其利息损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告林华真与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月17日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月17日起至2033年12月16日止有效，从2033年12月17日起至2078年12月31日止的租赁期限无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告林华真车位租赁费用69240元； 三、驳回原告林华真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1531元，减半收取765元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审判员  陈伏棉 二〇二〇年六月一日 书记员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。