天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终222号上诉人（原审原告）：徐连康，男，1994年5月25日出生，住天津市宁河区。被上诉人（原审被告）：天津宁基置业有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路72号。法定代表人：李德福，总经理。委托诉讼代理人：叶舟，天津易道律师事务所律师。上诉人徐连康因与被上诉人天津宁基置业有限公司（以下简称宁基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐连康上诉请求：1．撤销一审判决第二项；发回重审或依法改判支持徐连康的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由宁基公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．《天津市商品房买卖合同》的补充协议已明确约定了宁基公司免于承担利息支付及违约赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延的条件是在非出卖人原因且出卖人无法预见和控制条件，上述条件同时满足的前提下。2．宁基公司未尽到注意义务。宁基公司作为开发商已知晓政府文件的发布，徐连康作为普通购房者无义务时刻关注延期的相关信息或临时停工的专业领域性政府文件，宁基公司负有相应的过错责任。宁基公司隐瞒重要事实。宁基公司主张的政府停工文件，在徐连康签订商品房买卖合同之前，可以推断订立合同时宁基公司已知悉关于停工的信息，已经收到该政府文件，已经完全能预见停工的时长，宁基公司未在签署合同时对徐连康进行充分且必要的提醒。就存在的商业风险，应承担不利的后果。3．宁基公司主张的政府文件未免除其违约责任，政府停工文件在徐连康与宁基公司签订《天津市商品房买卖合同》之前，宁基公司已经预估好竣工时间，故不会对宁基公司产生直接影响即不能根据停工确定的天数情况免除宁基公司相应的逾期交房违约责任。二、一审法院认定事实不清。1．一审质证中的部分内容不是徐连康质证期间所述，亦不是徐连康真实意思的表达，一审庭审时徐连康对宁基公司证据第1-3项，明确表示对关联性不认可，而一审法院曲解徐连康对政府停工文件关联性的认定，可能影响案件的定性和判决。2．针对宁基公司辩称《天津市商品房买卖合同》补充协议第十四项第10条a，凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的。该约定“举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动”为“政府相关部门采取限制或禁止施工的”的前提，对该约定的理解应当认定为仅当举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动前提下，政府相关部门采取限制或禁止施工的才应根据停工期限相应顺延。3．宁基公司未告知徐连康延期事宜。徐连康认可曾收到过标称宁基公司的快递，对文件的真实性，徐连康予以认可，但是里面的文件最后标注单位为天津宁基建设投资发展有限公司，不属于《天津市商品房买卖合同》或补充协议约定的宁基公司的主体，即宁基公司未按照合同法的规定，告知并在合理期限向徐连康提供证明，也未重新签订合同或更改施工计划以减少给徐连康造成的损失，故宁基公司应承担所有不利的后果。徐连康在一审中已经明确表示对关联性不予认可，但一审法院未就徐连康的主张进行审理。三、一审法院未充分保障徐连康行使辩论权。人民法院审理民事案件应当保障当事人充分行使辩论权。2019年10月18日，徐连康就一审庭审后提交书面补充意见，一审法院在判决书中未体现上述意见及审查，徐连康亦未收到宁基公司的抗辩，可能影响案件的定性和判决。宁基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回徐连康的全部上诉请求。事实和理由：一、一审法院对宁基公司因执行天津市政府部门停工政策而导致合同履行延迟等案件事实认定清楚、准确。徐连康与宁基公司于2017年11月18日签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议。在合同履行过程中，宁基公司因执行天津市委、市政府、市建委，以及天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队等行政部门发布一系列政府停工文件，于2017年10月1日至2018年3月15日停工166天。宁基公司在一审期间已提交政府停工文件、施工日志等证据可充分证明实际停工的事实和具体停工期间，而该停工事实直接导致工期延误，对合同约定的交付日期造成了影响。二、本案存在合同约定及法律规定的不可抗力事实，一审判决将因不可抗力导致的停工期间进行顺延的认定符合合同约定和法律规定。双方在《天津市商品房买卖合同》第三条及附件六补充协议中约定了不可抗力免责条款，同时，合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系本案当事人在平等自愿的基础上订立，且在订立过程中免责条款已进行重点标注及充分解释说明，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方具有拘束力。宁基公司作为普通民营企业，对政府停工政策的是否发布、何时执行等事实无法预见，在面对政府已实行的停工政策时也无法控制和避免停工，因此宁基公司因执行天津市政府部门停工政策而导致延期交房的事实属于合同约定不可抗力免责事由，且符合合同法第一百一十七条规定。因此，宁基公司依合同约定有权将交房时间从2019年4月30日起顺延166天，并免于承担在此期间的任何利息支付及违约、赔偿责任。一审判决在认定和计算宁基公司有权顺延的期间时，已考虑到涉案《天津市商品房买卖合同》的签订时间问题，已将涉案合同签订前的停工期间48天从受停工文件影响的全部时间166天里进行了相应扣除。因此，一审判决已充分考虑合同实际履行受停工文件实际影响的情况，公平合理合法，依法应当予以维持。三、徐连康在签订合同时，政府停工文件已经是全市公布的，徐连康应当知晓相应内容，而且双方在签订合同时已经对相应的条款进行了标黑和解释说明。因此，徐连康在合同上签字的行为，即视为同意合同中的延期条款。徐连康向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决宁基公司给付徐连康自2019年5月1日至2019年9月5日逾期交房已付款利息损失共计12678.62元；2．请求法院依法判决宁基公司给付徐连康自2019年5月1日至2019年9月5日逾期交房违约金共计10638.38元，共计23316.9元；3．请求法院依法判决由宁基公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月18日，徐连康作为乙方与宁基公司作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0103346），约定徐连康购买宁基公司开发建设的位于天津市宁河区，房屋价款837668元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2019年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、详见附件六补充协议；……第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任：……1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息。利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。……《补充协议》为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解《商品房买卖合同》及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释和说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释和说明。商品房买卖合同及相关补充条款、附件一经签订即对双方均具有约束力。出卖人、买受人双方经平等、自愿协商，在双方签订《商品房买卖合同》的基础上，就买受人向出卖人购买商品房未尽的相关事宜，达成如下补充协议：一、关于……五、关于房屋交付、质量异议处理的约定：1、下列日期起，即视为出卖人已将房屋交付使用；ａ、买受人按出卖人通知的交付日期来办理房屋交接的，以交接单上注明的日期为该房屋交付日期。ｂ、自出卖人发出的通知书上的交付期限届满后，买受人未办理房屋交接手续的书面通知书上指定的交付期限的最后一日即为该房屋交付日期，交付期限届满视为房屋交付。ｃ、如买受人未收到出卖人通知，买受人应在合同约定交付期限的最后一日到现场办理房屋交接，如买受人未到现场办理或逾期未办理完毕房屋交付手续的，且届时该商品房已具备交付条件的，双方同意以合同约定的交付期限的最后1日作为该房屋实际交付日期，即合同约定的交付期限届满视为房屋已交付。……十四、其他约定：……10、如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延：ɑ、凡举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或者禁止施工的；……ｄ、非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他原因导致的延误。……12、在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明和解释，买受人对此并无异议。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。徐连康已向宁基公司交付全部购房款。2017年9月21日天津市城乡建设委员会发布津建工程（2017）362号《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》规定“（五）限制施工要求与特许施工管理：限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的，可以申请特许施工”。2017年10月20日天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布建质安支（2017）33号《关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工现场扬尘治理工作的紧急通知》，要求按照市级相关部门的规定，自2017年10月至2018年3月，停止各类土石方、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。2017年10月1日至2018年3月15日宁基花园二期项目按照政府要求停工。2018年9月3日政府行政审批改革过程中，将《新建住宅商品房准许交付使用证》审批取消，不再颁发此证。2019年4月22日，宁基公司向宁基花园二期项目的业主发送《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》，申明由于按照政府有关部门文件要求，本项目受影响工期200余天，故宁基花园二期项目交房日期相应顺延，具体交房日期另行书面告知。宁基公司建设的宁基花园（Ａ地块）于2019年9月2日竣工验收合格。2019年9月3日宁基花园（Ａ地块）二标段9号楼完成竣工验收备案。2019年9月4日宁基公司向徐连康发送《宁基花园入住通知书》，2019年9月5日徐连康接收到该通知书。一审法院认为，徐连康与宁基公司在平等自愿的基础上订立的天津市商品房买卖合同和补充协议，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，均合法有效。宁基公司应按照合同约定日期向徐连康交付商品房，双方约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，本案中，宁基公司在2019年9月4日向买受人发出入住通知书时，涉案房屋已经竣工验收合格，因政府审批部门不再颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因此宁基公司主张其向买受人交付房屋行为合法的主张，理据充足。宁基公司未按合同约定于2019年4月30日前交付商品房，但是在徐连康与宁基公司所签订的合同履行期间，宁基公司施工建筑过程中政府发布停工令，规定2017年10月至2018年3月在各建成区内停止各类建设工程土石方作业，水泥搅拌及浇筑等施工内容，宁基公司按照要求自2017年10月1日至2018年3月15日停止施工，因此在停止施工期间必然造成合同延迟履行，此种情形属于宁基公司执行政府通知且不可归责于宁基公司的情形，按照双方主合同补充协议的约定，逾期交付商品房违约责任中应将该部分责任免除，即合同履行期内受政府停工令影响的期间应自合同约定的交房日期向后顺延，那么宁基公司的交房日期相应地向后顺延至2019年8月26日以前，宁基公司于2019年9月4日向徐连康发送交房通知书，徐连康2019年9月5日收到交房通知书，故徐连康要求宁基公司给付逾期交房已付款利息损失的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因徐连康事先不知道宁基公司2019年9月4日可以办理交房事宜，故以徐连康收到交房通知书之日起视为宁基公司按照合同约定具备履行交付房屋能力，即自该日起徐连康可以随时向宁基公司办理房屋交接手续，亦即徐连康无权要求宁基公司承担收到交房通知书日后期限内逾期交房责任。按照双方合同约定，宁基公司应向徐连康支付逾期交房已付款利息损失数额为1098.15元（837,668元×4.35％÷365天×11天＝1,098.15元）。徐连康要求宁基公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因双方于主合同补充协议第十四条其他约定中将非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他客观原因导致的延误明确出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延，现宁基公司执行政府部门文件、通知导致不能按期交付商品房的情况下允许宁基公司将商品房交付时间顺延，因此宁基公司提出按照该条约定顺延交房时间并无不当，徐连康所述，双方签订合同时，宁基公司知悉国家的环保政策已经收紧，已经知晓冬季停工事宜，其订立合同时应预估其中的风险，且在政府发布停工令的情况下，宁基公司可以调整施工方案，避免在停工期间实施停工令禁止的施工行为，可以进行其他允许的施工行为，从而可以防止延期交房，现宁基公司以此为由顺延交房时间的行为违约的主张，与双方补充协议的约定相悖，一审法院不予支持。宁基公司提出政府部门于2017年10月1日至2018年3月15日限制施工项目延误工期，交房日期应相应顺延，因2017年10月1日至2017年11月17日未在双方合同履行期间内，故一审法院对宁基公司要求将合同履行期限以外影响施工的日期，在交房日期相应顺延的抗辩理由不予采信。宁基公司提出政府部门于2018年7月19日至2018年10月15日限制施工项目延误工期，交房日期应相应顺延，因宁基公司就此未向一审法院提交确实因此影响施工方面的证据，且政府部门的限制措施只针对小部分施工内容，故一审法院对宁基公司的该抗辩理由不予采信。宁基公司所述因业主上访、在售楼处聚集等行为影响其交房进度，导致交房日期相应顺延，因宁基公司无证据证实徐连康参与此事，故一审法院对宁基公司的该抗辩意见亦不予采信。宁基公司所述因增加相关施工内容导致工期延长，交房日期应相应顺延，因宁基公司与徐连康之间未就该增项问题签订新的合同，也未就顺延交房时间另行达成新的协议，一审法院在此案中对此不予审理。综上所述，徐连康要求宁基公司给付逾期交房已付款利息损失1098.15元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，超出一审法院上述认定部分均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：“一、天津宁基建设投资有限公司本判决生效后五日内给付徐连康逾期交房已付款利息损失1098.15元；二、驳回徐连康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，减半收取191元，由徐连康负担182元，由天津宁基建设投资有限公司负担9元”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，天津宁基建设投资有限公司现已更名为天津宁基置业有限公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，宁基公司与徐连康签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。徐连康已经支付全部购房款，宁基公司应当如约交付房屋。按照双方约定，宁基公司应将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的涉案房屋交付徐连康。但涉案房屋因政府审批部门不再颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不能取得该证，双方未就此再行协商，亦未因此解除合同，故涉案房屋竣工验收合格时，即具备一般交付条件。宁基公司在2019年9月4日向徐连康发出入住通知书时，房屋已经竣工验收合格，该日为宁基公司可以交付合格房屋之日。因徐连康事先不知道宁基公司2019年9月4日可以办理交房事宜，故应以徐连康收到交房通知书之日起即2019年9月5日视为宁基公司按照合同约定具备履行交付房屋能力，即自该日起徐连康可以随时向宁基公司办理房屋交接手续。同时，双方订立《天津市商品房买卖合同》和补充协议后，因政府陆续发布停工政策文件，导致宁基公司开发的涉案房屋建设进度受阻，该情况属于双方订立合同时无法预见、无法克服，且不可归责于宁基公司的情形，宁基公司提供了相应证据予以证实，其主张交付日期应顺延并免除其相应责任的抗辩意见，符合双方合同与补充协议约定以及相关法律规定，一审法院予以采信，并无不当。一审法院已经充分考虑涉案合同实际履行中受政府停工文件实际影响的情况，认定宁基公司相应的合同履行顺延时间以及应向徐连康承担的逾期交房已付款利息损失数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，徐连康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由徐连康负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年六月五日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……