湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1303号原告：张靖周，男，1994年11月15日出生，回族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：张浩洋，男，1968年10月17日出生，汉族，住湖南省汉寿县，系张靖周之父。被告：金宝刚，男，1975年11月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律服务工作者。原告张靖周与被告金宝刚排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张靖周的委托诉讼代理人张浩洋、被告金宝刚及其委托诉讼代理人袁宜寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张靖周向本院提出诉讼请求：1、判令金宝刚立即腾空张靖周所有的商铺-汉寿县龙城华府1栋114铺；2、判令金宝刚从侵占之日即2020年5月1日支付至腾空之日止商铺租金，租金标准每天200元。事实和理由：张靖周于2019年9月2日从许某处购买商铺-汉寿县龙城华府1栋114铺，并于当日将产权过户，户权证号：湘（2019）汉寿县不动产权第0003530号。由于在张靖周购买之前许某将该商铺出租给金宝刚做生意，约定到2020年4月30日到期，许某当时出售该商铺时将情况告诉了金宝刚，张靖周也到商铺直接通知过金宝刚，但是到2020年5月1日张靖周去收回商铺时，金宝刚却说许某借了他的钱，要继续租赁该商铺，且用许某的借款抵作商铺租金。张靖周向金宝刚给15日的宽限期，要求其另找商铺，张靖周要收回该商铺。2020年5月15日，张靖周与金宝刚经沧浪社区司法所调解未果，故张靖周起诉要求金宝刚立即腾空商铺。金宝刚辩称，其不是本案的适格被告，本案的适格被告是汉寿县鸿宇商行；本案是房屋租赁合同纠纷，根据买卖不破租赁的原则，金宝刚有权继续租赁张靖周的商铺。张靖周围绕诉讼请求向本院提交了租赁商铺的不动产权证书，金宝刚对不动产权证书的关联性有异议，认为不能达到张靖周的证明目的。金宝刚就其辩称向本院提交了汉寿县鸿宇商行的营业执照、证人许某的当庭证言，张靖周对营业执照有异议，认为其商铺是在2019年9月2日过户，汉寿县鸿宇商行登记注册的时间是2019年9月27日，因此不管诉讼主体对不对，其都是要找经营者金宝刚承担责任，对证人许某的当庭证言予以认可，认为符合基本事实。经审查，张靖周提交的不动产权证书系与书证原件核对无异的复印件，其来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，本院予以采信；证人许某的当庭证言，系证人对亲身感知事实的陈述，其证言为双方当事人所认可，能够证明许某与金宝刚存在租赁关系的情况，但不能达到金宝刚有权继续租赁该商铺的证明目的，故本院对证人许某的当庭证言予以确认，对其证明目的部分予以采信；金宝刚提交的汉寿县鸿宇商行的营业执照，用以证明金宝刚不是本案的适格被告，本案的适格被告是汉寿县鸿宇商行的情况，根据证人许某的当庭证言可知，与许某订立商铺租赁合同的是金宝刚，并非汉寿县鸿宇商行，且金宝刚与许某订立商铺租赁合同的时间是2018年4月，而汉寿县鸿宇商行的注册日期是2019年9月27日，在金宝刚与许某订立商铺租赁合同时汉寿县鸿宇商行并未办理注册登记，因此金宝刚是本案的适格被告，该营业执照不能达到其证明目的，本院不予采信。根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2018年4月，许某将其所有的坐落于汉寿县龙城华府1栋114铺租赁给金宝刚使用，双方口头约定每年租金50000元，租金按年给付，未约定租赁期限。之后，金宝刚逐年向许某支付了两年商铺租金，租金支付至2020年4月30日。许某在2019年欲将该商铺出售，并将出售商铺的意思告知了金宝刚，金宝刚表示其未有足够的资金购买该商铺。后许某于2019年8月30日与张靖周之父张浩洋签订《房屋买卖协议》，由许某将该商铺以2780000元的价格出售给张浩洋，张浩洋于2019年9月2日将该商铺过户登记至张靖周名下。2019年9月5日，张浩洋将商铺过户事宜告知了金宝刚，并通知金宝刚将在到期时收回商铺。2020年5月1日，张浩洋要求金宝刚腾空商铺，金宝刚以许某欠其借款为由予以拒绝，双方由此产生纠纷。本院认为，物权所有人对其所有物享有直接支配和排他的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，租赁商铺的原所有人许某与金宝刚口头订立的租赁合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁，金宝刚的租金已交至2020年4月30日，期间该商铺于2019年9月2日发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力。张靖周在取得租赁商铺的所有权后，其代理人张浩洋于2019年9月5日通知金宝刚将在到期时收回商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，可以认定张靖周已在合理期限之前通知金宝刚解除原租赁合同，金宝刚可以使用该商铺至2020年4月30日。金宝刚自2020年5月1日起继续占用该商铺，属于无权占有，其行为妨害了张靖周对该商铺所有权的行使，张靖周有权要求金宝刚排除妨害并赔偿损失，故对张靖周要求金宝刚腾空该商铺及支付占用期间租金损失的诉讼请求，予以支持。关于金宝刚辩称本案系房屋租赁合同纠纷，根据买卖不破租赁的原则，其有权继续租赁该商铺的意见，不予采纳。关于租金损失的支付标准，张靖周诉请租金为每日200元，该标准虽高于此前金宝刚与许某之间约定的租金标准，但结合租赁商铺的交易价格及当地市场行情，对张靖周主张的该租金标准，予以支持。本案系物权保护纠纷，若允许金宝刚以许某欠其借款为由，以借款冲抵租金，继续占有该商铺，则侵害了物权所有人张靖周对该商铺享有的合法权益，至于金宝刚与许某之间的债权债务关系，金宝刚可以另案向许某主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、金宝刚于本判决生效之日起七日内腾空张靖周所有的坐落于汉寿县龙城华府1栋114铺；二、金宝刚自2020年5月1日起按每日200元的标准向张靖周支付租金损失至实际腾空之日止，于本判决生效之日起七日内给付。案件受理费100元，减半收取50元，由金宝刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  黄晓玲二〇二〇年六月十七日法官助理杜妮书记员蹇卫卫附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。《中华人民共和国物权法》第二条第三款本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。