四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1220号 上诉人（原审被告）：吴明博，男，生于1979年5月18日，汉族，住四川省营山县。 上诉人（原审被告）：曾桥花，女，生于1980年8月20日，汉族，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任华，女，生于1967年10月23日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心援助律师。 原审第三人：马潜，男，生于1980年4月21日，汉族，住四川省营山县。 上诉人吴明博、曾桥花因与被上诉人任华，原审第三人马潜执行异议之诉一案，不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴明博及其委托诉讼代理人甘涛，被上诉人任华委托诉讼代理人沈小龙到庭参加诉讼，原审第三人马潜经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 吴明博、曾桥花上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，不得执行营山县西林路31号2幢1层6号、7号、8号房屋；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定曾桥花辩称分三次支付80000元尾款错误，属断章取义。二、上诉人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，且该权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。一审认定上诉人与第三人马潜签订的《房屋买卖合同》合法有效，但认定第三人马潜未经共有人同意将案涉房屋卖与上诉人的行为系无权处分错误。上诉人在营山县人民法院查封之前就已合法占有房屋，已支付全部购房款980000元，一审认定上诉人提前给付尾款与常理不符错误。一审已认定非因上诉人自身原因未办理过户登记。三、一审认定上诉人只能依据合同约定向第三人主张继续履行、解除合同或者要求承担违约责任，其请求权为债权请求权错误。 任华辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。2、2016年任华申请财产保全，曾桥花向一审法院提出执行异议，被裁定驳回异议。曾桥花未在法定时间内提起执行异议之诉，才向法院起诉马潜买卖合同纠纷，以此规避申请执行异议的时间。3、在执行期间，一审法院执行人员是对承租人进行询问，证明吴明博、曾桥花在2016年8月1日才开始租赁房屋，3、吴明博、曾桥花对于案涉房屋买卖价格，陈述矛盾。 马潜未到庭进行陈述。 任华一审诉讼请求：1.驳回吴明博、曾桥花的执行异议请求，并判决准许执行营山县房屋；2.确认曾桥花不再具有执行异议申请权利；3.本案诉讼费由吴明博、曾桥花承担。 一审法院认定事实：2015年12月16日，任华与第三人马潜民间借贷纠纷一案，营山县人民法院（以下简称营山县法院）根据任华申请，查封了第三人马潜在营山县房屋。2016年6月27日，营山县法院作出（2015）营民初字第3439号民事判决，判决马潜支付任华296000元及利息。2016年9月5日，任华向营山县法院申请执行，2018年5月30日，营山县法院作出（2017）川1322执恢191号执行裁定，终结本次执行。2018年11月20日，营山县法院作出（2017）川1322执恢191号执行裁定，将案涉房屋续查封，查封期限为三年。 一审法院另查明，2015年7月30日，吴明博、曾桥花与马潜签订《房屋买卖合同》，马潜将案涉的房屋以980000元的价格卖给吴明博、曾桥花。合同约定：吴明博、曾桥花在2015年7月31日前支付马潜购房款900000元，余款为马潜到相关单位签字，房屋办理在吴明博、曾桥花名下时支付。 2015年7月31日，曾桥花通过银行转账方式向马潜支付购房款900000元，马潜向其出具收条。2015年8月3日，马潜在《房屋买卖合同》中注明“门市款已全部付清，共计980000元。” 2016年3月18日，吴明博、曾桥花向税务部门缴纳了案涉房屋权属转移相关税费。同年3月23日，吴明博、曾桥花向房管部门缴纳了案涉房屋转移手续费、登记费。 2016年5月5日，曾桥花就案涉房屋向营山县法院提出查封异议，要求解除查封。2016年11月1日，营山县法院作出（2016）川1322执异28号执行裁定，驳回曾桥花的异议请求。 2016年11月14日，吴明博、曾桥花向营山县法院起诉，要求第三人马潜将案涉房屋过户。2017年11月3日，营山县法院作出（2016）川1322民初3462号民事判决，判决第三人马潜、案外人刘某协助吴明博、曾桥花办理过户手续。2018年6月1日，营山县法院作出裁定，对该案进行再审。2018年10月30日，营山县法院作出（2018）川1322民再8号民事判决，撤销（2016）川1322民初3462号民事判决，驳回吴明博、曾桥花的诉讼请求。吴明博、曾桥花不服，向我院提起上诉，2019年6月27日，我院作出（2019）川13民再21号民事判决，撤销（2018）川1322民再8号民事判决，驳回吴明博、曾桥花的起诉。 2019年9月9日，吴明博、曾桥花向营山县法院提出执行异议，请求终止对案涉房屋的执行并解除查封。2019年9月11日，营山县法院作出（2019）川1322执异28号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。 一审法院还查明，本案登记房屋所有权人为第三人马潜及案外人刘某，为共同共有。马潜、刘某于2012年5月15日离婚，双方约定案涉门市归马潜个人所有，但未办理变更登记。2015年7月31日，马潜及刘某达成补充协议，将案涉门市产权变更为马潜、刘某共同共有，各占50%，并进行公证。同日，刘某委托马潜为代理人，代为办理案涉门市产权过户等相关事宜，双方就该委托事项进行公证。 庭审中，曾桥花辩称，其与吴明博通过中介得知第三人马潜出售案涉门市的信息，事前与马潜并不相识。其与第三人马潜签订的《房屋买卖合同》由中介提供，其中第七条第一项税费约定“甲乙双方在产权证过户时所产生的一切税费由乙方承担，甲方一概不管。”以及第八条“第二次付款日期以甲乙双方在办理产权过户时，甲方到相关单位签完所有的字，能够办理为乙方户名时为准。”的内容系曾桥花亲笔所写。马潜用其支付的900000元购房款偿还了信用社贷款后，吴明博、曾桥花才见到案涉门市的房产证，没有注意房产证登记的产权人。因马潜称缺钱急用，吴明博、曾桥花在2015年8月3日支付80000元尾款。曾桥花先辩称该80000元系通过柜台取现的方式一次性支付。一审法院出示曾桥花该农业银行账户交易流水后，曾桥花辩称分三次支付，其中，取现金10000元，转款56000元、以及转款15000元。对于2015年8月1日与承租人张某某签订的《房屋租赁合同》上“张某某”的签名与其他合同上“张某某”的签名不一致的问题，曾桥花辩称，该合同是曾桥花亲自递给张某某的，该合同上“张某某”的签名，记不清是张某某本人还是张某某的妻子代签。对于2015年8月1日与承租人方某某签订的《房屋租赁合同》中没有明确房屋的具体位置的问题，曾桥花辩称，记不清具体的门市位置。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告应当举证证明本案符合前列四个方面的情形，足以排除强制执行。 （一）关于吴明博、曾桥花与第三人马潜签订的《房屋买卖合同》的效力问题。虽然马潜、刘某在离婚协议中约定了房屋归马潜个人所有，但该约定仅对马潜、刘某产生约束力，对外不产生法律效力。马潜尚未在房管部门变更登记，现该房屋的产权人仍然是马潜、刘某，共有方式为共同共有。马潜未经共有人同意，将案涉房屋卖与吴明博、曾桥花的行为，构成无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。吴明博、曾桥花与第三人马潜签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，合同合法有效。 （二）关于吴明博、曾桥花在人民法院查封之前是否已合法占有案涉门市问题。为证明该事实，吴明博、曾桥花出示了其在法院查封前即于2015年8月1日与承租人张某某、方某某、曹某某签订的三份《房屋租赁合同》，以及持有的案涉门市《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等证据。对于三份租赁合同，经一审法院核实，张某某否认在2015年8月1日至2016年7月31日承租了案涉门市。吴明博、曾桥花与方某某所签订的《房屋租赁合同》中没有明确房屋的具体位置，无法核实是否为案涉门市。承租人曹某某在2017年12月6日向一审法院陈述“2013年8月至2016年8月都是在马潜的父亲马某某手上租的，2016年8月开始就是在吴明博、曾桥花手上租的了”，但其在2019年12月18日向一审法院陈述“2015年吴明博买门市的时候就改了，统一把时间改到8月1日，便于收租”，曹某某的前后陈述不一。对此，曹某某及吴明博、曾桥花没有做出合理的说明，并提供相关证据佐证。同时，吴明博、曾桥花没有证据证明第三人交付房屋所有权证、国有土地使用权证的时间。综上，吴明博、曾桥花提供的证据，无法达到证实其在人民法院查封之前是否已合法占有案涉门市这一目的，依法应当承担不利后果。 （三）关于吴明博、曾桥花是否已支付全部价款的问题。吴明博、曾桥花与第三人马潜签订《房屋买卖合同》第五条“付款方法及交易方式”中第5点约定“房屋交割方式：待该房屋的权属证书变更至乙方名下时，乙方即同意将全款支付给甲方”。为进一步明确相互的权利义务，曾桥花在该合同第八条“本合同未尽事项，可由双方协商解决”部分，亲笔书写“第二次付款日期以甲乙双方在办理产权过户时，甲方到相关单位签完所有的字，能够办理为乙方户名时为准。”由此可见，吴明博、曾桥花在签订合同时，对于通过下欠尾款的方式督促第三人马潜履行办证义务的重视，且该做法符合交易惯例。吴明博、曾桥花称与马潜事前并不认识，在马潜没有办理完毕产权过户相关事宜的情况下，向马潜支付了尾款，与常理不符。同时，吴明博、曾桥花对于通过现金还是转账方式向马潜支付80000元尾款的陈述前后不一，与银行的交易流水也无法印证。故吴明博、曾桥花仅根据《房屋买卖合同》第七条第4点“附则”部分，注明的“门市款已全部付清，共计980000元，收款马潜亲笔”证明已经支付全部价款，不予支持。 （四）关于是否非因吴明博、曾桥花自身原因未办理过户登记的问题。吴明博、曾桥花与马潜于2015年7月30日签订《房屋买卖合同》，一审法院于2015年12月16日查封案涉房屋，吴明博、曾桥花未办理过户登记的原因主要在于法院对案涉房屋的依法查封，应当归结为非因自身原因所致。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”吴明博、曾桥花与马潜虽然签订合同，但未进行转让登记，故吴明博、曾桥花尚未取得案涉门市的物权。若马潜拒绝履行合同约定的义务，吴明博、曾桥花只能依据合同约定向其主张继续履行、解除合同或者要求其承担违约责任，其对案涉门市相关请求权的性质为债权请求权。该债权和任华实现的金钱债权同属债权性质，基于债权平等原则，吴明博、曾桥花的债权不具有优先效力，提交的证据无法证实其对案涉房屋完全达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故不享有足以排除一审法院强制执行的民事权益。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院作出判决：准予执行营山县西林路31号2幢1层6、7、8号房屋。案件受理费300元，由吴明博、曾桥花负担。 二审查明，2017年12月6日，营山县人民法院执行人员询问案涉房屋承租人曹某某、张某某。曹某某陈述，2013年8月至2016年8月，在马潜父亲马某某手上租赁房屋，2016年8月向吴明博、曾桥花租赁房屋。同时，曹某某提供2015年3月20日，马某某与曹某某签订的《房屋租赁合同》（租赁期限从2015年3月20日至2015年9月20日止）。提供曾桥花、吴明博分别与曹某某签订两年《房屋租赁合同》（租赁期限从2016年8月1日至2017年8月1日，2017年8月1日至2018年8月1日）。张某某陈述，我们挨到三个门市都是一样，开始在马潜父亲马某某手上租房，后面就是在吴明博、曾桥花手上租的，租期都是一年一年租的，租金也是签合同时给付。同时，张某某提供《房屋租赁合同》，约定租期从2017年8月1日起至2018年8月1日止。 二审审理中，吴明博、曾桥花提供吴明博父亲吴某某分别与万小辉、曹某某、张某某签订的《房屋租赁合同》，租赁期限均从2015年8月1日至2016年7月31日止。审理中，曹某某到庭作证证明2015年8月起与吴明博、曾桥花签订房屋租赁合同，并出示支付租金收条。 本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，根据业已查明的事实，2015年7月30日，吴明博、曾桥花与马潜签订《房屋买卖合同》，购买案涉营山县房屋。次日，曾桥花向马潜支付购房款900000元，同年8月3日，马潜在房屋买卖合同中注明“门市款已全部付清，共计980000元”。2015年12月16日，任华与马潜民间借贷纠纷一案，一审法院根据任华的申请，查封马潜上述案涉房屋三间。因此，从时间上，吴明博、曾桥花与马潜在案涉房屋查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同。其次，2015年7月31日，曾桥花通过银行转账向马潜支付购房款900000元。对于支付尾款80000元，虽然，曾桥花向一审法院的陈述前后不一致，但是，2015年8月3日，曾桥花在中国农业银行股份有限公司南充分行现金支取和转账金额已超出80000元，且与8月3日马潜在房屋买卖合同中注明门市款已全部付清，共计980000元相印证。同时，双方在房屋买卖合同中约定第二次付款时间，并不影响买受人提前支付剩余购房款。因此，应当认定吴明博、曾桥花向马潜已全部支付购房款。再次，从马潜父亲马某某与承租人曹某某签订2015年《房屋租赁合同》时间看，租赁期限截止2015年9月20日止，马潜出卖案涉房屋时与承租人的租赁期限尚未届满。虽然承租人曹某某、张某某等人没有向执行人员提供法院查封前与吴明博、曾桥花签订的房屋租赁合同，存在2015年12月16日法院查封前案涉房屋是否交付买受人吴明博、曾桥花的问题。但是本案综合2015年9月20日以后马潜没有与租赁人继续签订房屋租赁合同，吴明博、曾桥花于法院查封前已全部支付购房款的事实，以及本院二审审理中，吴明博、曾桥花补充提供其父吴某某与万小辉、曹某某、张某某签订2015年8月1日至2016年7月31日的《房屋租赁合同》，以及承租人曹某某到庭作证证实2015年8月起与吴明博、曾桥花建立租赁关系，并提供支付房屋租金收条的情况，应当认定马潜出卖房屋后已向买受人吴明博、曾桥花交付案涉房屋。 综上所述，本案吴明博、曾桥花购买案涉房屋在前，任华申请一审法院查封房屋时间在后，吴明博、曾桥花对房屋所享有的物权期待权优先于任华之金钱债权，吴明博、曾桥花就执行标的享有的权利能够排除法院对案涉房屋的执行。因此，任华请求准许执行案涉营山县西林路31号2幢1层6、7、8号房屋，依法不予支持。吴明博、曾桥花的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省营山县人民法院（2019）川1322民初3319号民事判决； 二、驳回任华的诉讼请求。 一审案件受理费300元，二审案件受理费100元，均由任华负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年六月三日 书记员 蒲思默