江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终919号上诉人（原审第三人）：袁平，男，1952年1月27日出生。汉族，住盐城市经济开发区中舍花园25幢704室。上诉人（原审第三人）：丁艳红，女，1958年10月20日出生，汉族，住盐城市经济开发区中舍花园25幢704室。委托诉讼代理人：丁佑清（丁艳红父亲），住盐城市经济开发区。袁平、丁艳红共同委托诉讼代理人：吴相城，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘连庆，男，1993年1月6日出生。汉族，住盐城市亭湖区毓龙东路63号亨达公寓16幢407室。委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪峰，江苏众想律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘中兵，男，1970年3月2日出生。汉族，住盐城市经济开发区中舍花园30幢201室。上诉人袁平、丁艳红因与被上诉人刘连庆、刘中兵民间借贷纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2019)苏0991民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。袁平、丁艳红上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人刘连庆对案涉房屋拍卖或变价价款享有优先受偿权的诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。一、上诉人系案涉房屋的真正所有权人，刘中兵无权将房屋抵押给刘连庆，上诉人于2013年9月25日与刘中兵签订房屋买卖合同，约定了房屋价款（31万元）、支付时间、违约责任等相关事项，2013年10月10日上诉人依约向刘中兵交付30万元，另1万元待房屋过户时给付。刘中兵也于当日向上诉人交付了钥匙，上诉人随即装潢入住、并交纳了物业费等相关费用，上诉人已实际占有、使用房屋。根据最高法院执行异议与复议第28条规定，上诉人情况完全符合第28条的四个条件，故完全可以排除刘连庆的抵押权。二、被上诉人刘连庆并非善意，刘连庆的工作人员曾经进屋拍照调查，刘中兵介绍来人系其朋友，要参考家中装潢情况，来人未向上诉人问过一句话，由此，可以看出两被上诉人恶意串通。三、本案与另案完全不一样，另案房屋未交付占有、且是签订以物抵债协议，故不能以另案判决适用本案。四、一审法院适用法律错误，本案两被上诉人恶意串通，应适用合同法52条规定，认定两被上诉人签订的抵押合同无效。刘连庆辩称，一、上诉人向被上诉人刘中兵购买案涉房屋，但未办理产权登记。刘中兵向刘连庆借款时自愿以其单独所有的房屋作抵押，双方签订了抵押借款合同、办理抵押登记并办理公证，公证书具备强制执行力，依据物权法规定，刘连庆享有对案涉房屋的抵押权。二、上诉人与刘中兵签订的房屋买卖合同，未办理物权变更手续，刘中兵未按协议履行，应承担违约责任，上诉人对刘中兵享有的是债权，而刘连庆对刘中兵享有的是物权，根据物权优先债权原则，一审判决刘连庆对案涉房屋折价、变卖或拍卖价款在抵押登记的担保债权范围内享有优先受偿权是正确的。三、案涉房屋房产权登记时间是2015年12月18日，本案抵押权登记时间为2017年7月18日，而上诉人与刘中兵房屋买卖合同签订时间是2013年9月25日，从所有权登记之日至抵押权登记之日有两年时间，上诉人没有依法进行登记，存在明显过错。四、根据城市房地产管理法第38条规定，案涉房屋不得进行交易买卖，故上诉人与刘中兵签订的房屋买卖协议是无效的。五、本案不适用最高法院执行异议与复议第28条规定，上诉人与刘中兵签订的房屋买卖合同不具有合法性，也不是合法占有，未及时办理过户登记，买受人自身具有明显过错，所以不适用该规定。六、上诉人主张两被上诉人恶意串通，应当承担举证责任，不能举证证明上述事实的，应当承担举证不能的法律后果。七、刘连庆在与刘中兵签订抵押借款合同前，不仅核实了刘中兵持有的房屋所有权证书、国有土地使用证书，也到实地进行考察，上诉人明明在家，却不向刘连庆方表明自己是房屋所有权人，导致刘连庆方相信上诉人与刘中兵是亲戚关系，只是居住人而已。如果当时上诉人告知刘连庆方其是所有权人，刘连庆方不会与刘中兵签订抵押借款合同，现上诉人称两被上诉人恶意串通纯粹是为了推卸自己作为买受人具有过错的责任。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉维持一审判决。刘中兵辩称，请求法院依法处理。刘连庆向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令刘中兵立即向刘连庆偿还借款本金22万元及利息（以22万本金为基数，从2017年7月18日至实际还款之日止按月利率1.8%计算）；2.请求依法判令刘连庆对刘中兵位于盐城市区赣江路22号中舍花园25幢704室的不动产变卖或者拍卖价款享有优先受偿权；3.本案的诉讼费由刘中兵承担。一审法院认定事实，2017年7月18日，刘连庆（出借人，甲方）与刘中兵（借款人，乙方）签订《抵押借款合同》一份，载明（摘要）：乙方因资金周转需要向甲方借款人民币贰拾贰万元整（220000元）；借款期限12个月（以实际出借为准），月息1.5%,如借款本金逾期，借款期限外的逾期利息按1.8%计算。乙方自愿将单独所有座落于盐城市市区开赣江路22号中舍花园25幢704室【房屋所有权证：盐房权证市区开字第××号，国有土地使用证：盐开国用（2015）第1459号】的合法房地产作为向甲方借款的抵押担保，担保范围：本金、利息（逾期利息）及其它合理费用（甲方为实现债权所发生的执行费、律师费、公证费等相关费用）。《抵押借款合同》中还对还款方式、出具《执行证书》之前的核实方式等作了明确的约定。当日，双方就上述《抵押借款合同》向江苏省盐城市盐都公证处申请公证，江苏省盐城市盐都公证处于当日出具（2017）盐都证经内字第2457号《具有强制执行效力的债权文书公证书》载明（摘要）：“兹证明甲方刘连庆和乙方刘中兵于二〇一七年七月十八日来到本处，在本公证员和公证人员王健的面前签署了前面的《抵押借款合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定：合同上双方当事人的签字、按手印均属实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条和《最高人民法院司法部关于工作机构赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题联合通知》的有关规定，自前面的《抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。”同日，刘中兵向刘连庆出具借条一份，载明：“因本人经营需要，今收到（出借人）刘连庆（身份证号码：）出借人民币（大写）贰拾贰万元整（小写：220000万元整），借期12个月，月利率1.5%（百分之壹点五），每月按时支付利息，二零一八年七月十八日到期时还清本金。现借款人以中舍花园25#704室作为抵押物。如到期未按时还清本金，愿按月利率1.8%（百分之壹点捌）计付逾期利息。并承担出借人因追要此款引起的所有相关经济费用。特立此据。”刘中兵于借款人处签名捺印。同日，刘连庆通过其账号为62×××74的银行账户向刘中兵账号为62×××73的银行账户转账，有上海银行盐城分行出具的交易凭证一份，载明：刘连庆向刘中兵转账220000元整。同日，双方就上述房屋抵押权向不动产登记部门办理了抵押登记，盐城市国土资源局于当日出具苏（2017）盐城市不动产证明第0033441号《不动产登记证明》，载明，案涉抵押房产的抵押方式为最高额抵押；担保债权数额为350000元。嗣后，刘中兵未能按约还款付息，刘连庆于2017年11月17日向江苏省盐城市盐都公证处申请出具其与刘中兵签订的具有强制执行力的《抵押借款合同》的执行证书，该处于2017年12月18日出具（2017）盐都证执字第63号《执行证书》。刘连庆于2018年4月11日向本院申请强制执行上述《执行证书》，后袁平、丁艳红提出执行异议，一审法院于（2018）苏0991执289号之一中作出不予执行盐城市盐都公证处作出的（2017）盐都证经内字第2457号具有强制执行效力的债权文书公证书裁定。另查明，2017年11月21日，袁平、丁艳红与刘中兵因房屋买卖合同纠纷诉至一审法院。该院于同年12月27日公开开庭进行了审理，在（2017）苏0991民初1719号民事判决书认定：2013年9月25日刘中兵与袁平、丁艳红签订《安置房转让买卖协议书》，根据该协议书约定（摘要）：1、房屋中舍花园25#2单元704室96㎡加所配套车库，双方协议房屋变卖款为叁拾壹万元整；2、甲方自行负担已办购房款手续直至取得安置房房产证的全程费用；3、甲乙双方商定购房款中提取壹万元为后期履行办理房产转户手续的保证金，乙方一次性支付甲方购房款叁拾万，缴款日期为二〇一三年度十月十日，交款时甲方交付房屋钥匙给乙方；4、乙方交付购房款给甲方后，自行筹措资金落实房屋装潢，乙方支付装潢保证金壹千元给物管，甲方不得中途变卦干预乙方的施工；5、甲方必须协助乙方办理房屋转户手续，办理过程中涉及的费用由乙方自行负担；6、乙方取得房屋后发生的物管费、水电费等一切设计到房屋的费用，均由乙方自行负担；7、开发区对房屋居住户所涉及的优惠政策，由乙方享受，涉及到甲方户籍的由甲方享受；8、为保证房屋变卖协议如期顺利履行，双方都有履行协议的责任，协商订立违约金为壹拾万元，承诺如有纠纷具有法律效力。该协议甲方栏刘中兵签字捺印，乙方栏袁平、丁艳红签字捺印，担保人刘中广（刘中兵哥哥）签字捺印，见证人蔡某、瞿某签字，协议保管人丁艳林、丁佑清签字。10月10日，袁平、丁艳红向刘中兵支付购房款，后者出具一份收条：今收到卖房款叁拾万元整。此后，袁平、丁艳红装潢房屋并入住、交纳物业管理费。后因房屋办理过户发生争议而诉至法院。经审理，该院于2018年3月2日经审理作出判决，确认袁平、丁艳红与刘中兵于2013年9月25日签订的《安置房转让买卖协议书》有效，驳回袁平、丁艳红要求刘中兵协助将盐城经济技术开发区中舍花园25幢704室房屋及配套车库产权过户到其名下的诉讼请求。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案刘中兵向刘连庆借款22万元的事实，有刘中兵签名捺印的借据和银行转账记录相互印证，亦得到刘中兵的认可，事实清楚，证据充分。刘连庆诉求的自借款之日即2017年7月18日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算的利息，因借贷双方在借款协议中明确约定借期内的利息按照月利率1.5%计算，逾期利息按照月利率1.8%计算，故一审法院依法支持借期内的利息按照月利率1.5计算。另外，结合刘连庆出具的强制执行申请书，其中载明：“现被申请人违反该合同约定，利息仅付至2017年8月17日”，故应依法支持自2017年8月17日至2018年7月18日的借期利息，另依法支持自2018年7月19日起至实际付款之日止按照月利率1.8%计算的逾期利息。关于刘连庆诉求的对刘中兵位于盐城市开发区中舍花园25幢704室的不动产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉求，因借款双方已签订了抵押合同，并进行了抵押登记手续，抵押权已依法设立，故刘连庆要求案涉抵押物享有优先受偿权的请求，依法予以支持。至于袁平、丁艳红陈述的刘连庆、刘中兵双方签订的抵押合同系无效合同且抵押登记亦无效的意见，一审法院认为，案涉《抵押借款合同》系刘中兵、刘连庆双方真实意思表示，应为有效合同，现袁平、丁艳红未能提供充分证据证明刘中兵与刘连庆在签订《抵押借款合同》时恶意串通故意损害其二人的合法权益，故对其意见，一审法院依法不予采纳。判决：一、刘中兵于本判决生效之日起十日内向刘连庆归还借款本金22万元，并支付利息（利息的计算方式为：以22万元为基数，自2017年8月17日起至2018年7月18日止按月利率1.5%计算，自2018年7月19日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算）；二、刘连庆对刘中兵名下的位于盐城经济技术开发区中舍花园25幢704室房屋折价、变卖或拍卖的价款在抵押登记的担保债权范围内用于实现本判决第一项所确定的债权享有优先受偿权；三、驳回刘连庆的其他诉讼请求。案件受理费5095元，由刘中兵负担。二审中，双方未提供新证据，对于一审查明的双方无争议的事实本院予以确认。根据双方诉辩，本案争议焦点为刘连庆对案涉争议的位于盐城经济技术开发区中舍花园25幢704室房屋拍卖、变卖的价款是否享有优先受偿权。本院认为，刘连庆要求对案涉房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉求，不能得到支持，理由如下：一、从法律规定层面分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，盐城经济技术开发区法院于（2017）苏0991民初1719号民事判决书（该判决已生效）中确认上诉人袁平、丁艳红与刘中兵于2013年9月25日签订的《安置房转让买卖协议书》有效。其次，案涉房屋面积为95平方米，房屋总价为31万元，与当时周边同样位置的房屋价值相当，且袁平、丁艳红已支付购房款30万元、交纳了物业管理等费用，并对房屋进行装潢入住至今。再次，上诉人袁平、丁艳红在得知案涉房屋能办理房产证的第一时间，就积极催促原售房人即被上诉人刘中兵去办理房产证、过户事宜，在找不到刘中兵后，通过向公安部门报警、到法院诉讼等方式要求刘中兵配合办理过户手续，上诉人已通过各种方式维护自己的权益，故对于房屋至今未能过户没有过错。综上，上诉人袁平、丁艳红就案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，享有足以排除强制执行的民事权益。二、从弘扬社会主义核心价值观层面分析，房屋是人们遮风挡雨之所、安身立命之本，司法裁判应秉持生存利益至上的理念，对于诚信合法的消费者购房人，应给予以优先于金钱债权人的特殊保护，从而构筑起和谐稳定、安全有序的社会环境。综上，袁平、丁艳红的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持盐城经济技术开发区人民法院(2019)苏0991民初966号民事判决第（一）项；二、撤销盐城经济技术开发区人民法院(2019)苏0991民初966号民事判决第（二）项；三、驳回刘连庆的其他诉讼请求。一审案件受理费5059元，由刘中兵负担；二审案件受理费4600元，由刘中兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳维群审 判 员 林洪全审 判 员 张振福二〇二〇年六月八日法官助理 张秀芳书 记 员 高 炜