湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1389号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙奥克斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场写字楼7楼7001室。法定代表人：何锡万，系该公司执行董事。委托代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴前阳，男，1979年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人长沙奥克斯置业有限公司（以下简称奥克斯置业公司）与被上诉人戴前阳房屋租赁合同纠纷一案，奥克斯置业公司不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人奥克斯公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求、驳回被上诉人全部反诉请求或发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由要点：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决认定事实中“因涉案商场的商业氛围差，人流量少、物业服务不到位等原因，致使戴前阳经营持续亏损”无证据予以支持，与事实不符。仅凭被上诉人单方面陈述认定该事实，既不客观，也不真实、中立。首先，一审判决对涉案商场商业氛围的评价这一项认定既无证据证明，亦未对“商业氛围”进行综合考量；其次，关于人流量少，物业服务不到位的认定毫无根据，且无任何证据予以支持，仅轻信被上诉人的单方陈述，并未进行客观评定；再次，经营者的投资是否能够盈利属于商业风险，被上诉人没有达到预期投资回报，应由被上诉人自己负责。二、一审判决认定，2016年6月26日开业时仍有部分商铺未招租到位的认定无任何证据予以支持，且与事实不符，属于事实认定错误。三、一审判决认定在2017年12月中旬，上诉人对被上诉人店铺采取关停水、电、气措施导致被上诉人停业及2018年1月15日将其店铺收回，将商铺内的设施设备处理后另行出租给他人的认定与事实不符，认定错误。四、一审法院基于错误的事实，认为商业管理公司在管理过程中存在过错，进而推定上诉人存在过错的认定是错误的。根据合同约定，被上诉人违约，其支付的19572元履约保证金应作为违约金，不予退还。一审法院要求退还保证金的判决，不符合双方之间的合同约定。五、一审判决无法律依据。上诉人在合同履行过程中并无过错，也无任何违约情形，被上诉人逾期支付租金、物业管理费的行为已严重违反合同约定，依法应当承担违约责任，一审法院对此也已认定。一审法院以“先减后抵”的方式将原应付的租金10余万元变成了2万元，无法律依据。再以要求退还保证金的判决，将被上诉人的欠费抹平。如此，被上诉人仅以先前支付的1.9万元的价格使用了面积为326平方米的商场商铺一年半之久，同等面积、同等地段住宅的租赁价格也是该标准的5倍以上，该判决为任何合理性，损害了上诉人利益。被上诉人戴前阳答辩称：被答辩人既未按“暂定时间”开业，也未有推迟开业的“书面通知”，已构成事实违约；本案诉讼不能等同一般的“房屋租赁与物业服务合同纠纷”，而是商场与租铺共同经营亏损划责问题；在法院未开庭的情况下，被答辩人于2019年4月23日前后在未经答辩人同意的情况下，对本店所有财务进行擅自处理，对本店装修进行了全面拆除，并将商铺租给了别人，被答辩人的行为已经构成侵权；一审对奥克斯负有经营不善责任予以确认，但在判责方面对奥克斯过轻。奥克斯置业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方于2015年12月9日签订的《租赁合同》已解除；2.戴前阳立即向奥克斯置业公司清偿欠付的租金104489元；3.戴前阳向奥克斯置业公司支付违约金73142.3元（违约金以欠付的租金104489元为基数按日千分之二的标准从2018年1月15日起暂计算至2018年12月31日止，后续违约金计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由戴前阳承担。戴前阳向一审法院提起反诉，请求判令：1.奥克斯置业公司退还戴前阳两个月的押金45668元、质保押金10000元、装修保证金10000元；2.奥克斯置业公司赔偿戴前阳装修装饰损失230924元并归还所有店内财物；3.奥克斯置业公司赔偿戴前阳因推迟两个月开业的员工工资损失100000元；4.奥克斯置业公司赔偿戴前阳运营损失费用的30%约200000元；5.奥克斯置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年12月9日，奥克斯置业公司（甲方）与戴前阳（乙方）签订了两份《长沙奥克斯置业有限公司与戴前阳关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号分别为15-13-13046670N、15-13-13046671N），其中合同编号为15-13-13046670N的租赁合同约定：“第一条计租面积1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为190.6平方米。本合同项下该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。本款所述面积数为暂定面积……第二条租赁期限本合同项下租赁期限三年。2016年4月28日--2019年4月27日，计租日自2016年4月28日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，10元/平方米（大写：人民币壹拾圆整），从进场日计算至计租前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按10元/天/平方米（大写：人民币壹拾圆整）收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条租金标准和租金支付4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为30元（大写：叁拾元整），即每月租金为5718元（大写：伍仟柒佰壹拾捌元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为45744元（大写：肆万伍仟柒佰肆拾肆元整）；（2）第二个租约年每月每平方米租金为30元（大写：叁拾元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金的标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方1个月租金。综上，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为57180元（大写：伍万柒仟壹佰捌拾元整）；（3）第三个租约年每月每平方米租金为31.5元（大写：叁拾壹元伍角整），即每月租金为6003.9元（大写：陆仟零叁元玖角整），乙方第三个租约年实际应交纳租金共为72046.8元（大写：柒万贰仟零肆拾陆元捌角整）；4.2本合同项下的租金支付方式为：先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。4.4乙方不得因奥克斯缤纷广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、管理公司主张减免租金或物业管理费……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为重庆干锅，品牌为川香坊秘制干锅，商铺号为L4-11……第六条合同保证金的交付在本合同签署后15个工作日内，乙方应当向甲方支付11436元（大写：壹万壹仟肆佰叁拾陆元整）（相当于第一个租约年的2个月租金）作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应当向管理公司支付人民币15248元（大写：人民币壹万伍仟元贰佰肆拾捌元整）（相当于2个月物业管理费）作为物业管理费保证金。第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2015年12月15日。在进场日，甲方应当保证该房屋满足本合同附件三所述交付标准。乙方应当于该日前往奥克斯缤纷广场与甲方或管理公司办理房屋交接手续……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年4月28日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。）乙方不得擅自提前开业。第十条物业管理费10.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向管理公司缴纳该房屋的物业管理费。本合同项下管理公司是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费收费标准为：按该房屋的套内面积计算，起始物管费为每平方米每月40元。物业管理费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的十五日前向管理公司一次性足额支付下个支付期物业管理费；其中首付物业管理费应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付……10.2乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元（大写：人民币壹万元整）作为其销售的商品或服务的质量保证金……第二十一条违约责任21.1合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未付保证金的数额）的违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方拒绝进入该房屋开始装饰装修工程，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并按照合同约定支付租金。延迟超过三十日的，甲方有权单方解除合同。21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠付金额1%的迟延履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。21.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过十五日，则甲方有权单方解除合同。21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。21.7租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三十日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。21.8双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电，燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿……第二十三条租赁物的交还和交还期……23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）……”。合同编号为15-13-13046671N的租赁合同约定：“第一条计租面积1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为135.6平方米。本合同项下的该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。本款所述面积数为暂定面积……第二条租赁期限本合同项下租赁期限三年。2016年4月28日--2019年4月27日，计租日自2016年4月28日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，10元/平方米（大写：人民币壹拾圆整），从进场日计算至计租日前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按10元/天/平方米（大写：人民币壹拾圆整）收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条租金标准和租金支付4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为30元（大写：叁拾元整），即每月租金为4068元（大写：肆仟零陆拾捌元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为32544元（大写：叁万贰仟伍佰肆拾肆元整）；（2）第二个租约年每月每平方米租金为30元（大写：叁拾元整），即每月租金为4068元（肆仟零陆拾捌元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金的标准的基础上，第二个租约年的第一季度和第二季度各免除乙方1个月租金。综上，乙方第二个租约年实际应交纳租金共为40680元（大写：肆万零陆拾捌元整）；（3）第三个租约年每月每平方米租金为31.5元（大写：叁拾壹元伍角整），即每月租金为4271.4元（大写：肆仟贰佰柒拾壹元肆角整），乙方第三个租约年实际应交纳租金共为51256.8元（大写：伍万壹仟贰佰伍拾陆元捌角整）；4.2本合同项下第一期租金的支付方式为：先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。4.4乙方不得因奥克斯缤纷广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、管理公司主张减免租金或物业管理费……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为川菜，品牌为川香坊经典川菜，商铺号为L4-12……第六条合同保证金的交付在本合同签署后15个工作日内，乙方应当向甲方支付8136元（大写：捌仟壹佰叁拾陆元整）（相当于第一个租约年的2个月租金）作为乙方在本合同项下的履约保证金；同时乙方应当向管理公司支付人民币10848元（大写：人民币壹万零捌佰肆拾捌元整）（相当于2个月物业管理费）作为物业管理费保证金。第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2015年12月15日。在进场日，甲方应当保证该房屋满足本合同附件三所述交付标准。乙方应当于该日前往奥克斯缤纷广场与甲方或管理公司办理房屋交接手续……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年4月28日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。）乙方不得擅自提前开业。第十条物业管理费10.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应自计租日起向管理公司缴纳该房屋的物业管理费。本合同项下管理公司是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费收费标准为：按该房屋的套内面积计算，起始物管费为每平方米每月40元。物业管理费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的十五日前向管理公司一次性足额支付下个支付期物业管理费；其中首付物业管理费应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付……10.2乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元（大写：人民币壹万元整）作为其销售的商品或服务的质量保证金……第二十一条违约责任21.1合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未付保证金的数额）的违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方拒绝进入该房屋开始装饰装修工程，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并按照合同约定支付租金。延迟超过三十日的，甲方有权单方解除合同。21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠付金额1%的迟延履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。21.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过十五日，则甲方有权单方解除合同。21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。21.7租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三十日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。21.8双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电，燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿……第二十三条租赁物的交还和交还期……23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）……”上述合同签订后，戴前阳向奥克斯置业公司支付了租赁履约保证金19572元，预付了2016年9月25日之前的租金19572元，并向租赁合同约定的管理公司支付了质量保证金、物业管理费保证金、装修保证金。奥克斯置业公司亦按照合同约定将涉案商铺交付给戴前阳使用。2016年1月25日，长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司向戴前阳发出一份《关于川香坊装修入场通知书的函件》要求戴前阳在2016年4月15日之前完成涉案店铺的装饰装修。后戴前阳依约定在上述时间期限内完成了涉案店铺的装修工作。后因奥克斯置业公司未在合同约定的时间整体开业，戴前阳向长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司、奥克斯置业公司发出《关于奥克斯缤纷广场推迟开业事宜的函》，载明：“致长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司长沙奥克斯置业有限公司我方与贵司于2015年12月8日签订位于长沙市岳麓区租赁合同，合同约定商场于2016年4月28日开业，同时约定我方在2015年12月15日进场装修。合同签订后，我方严格按合同约定要求支付了合同保证金，同时开始进行装修设计。此后，我方又在2015年12月15日接到入场装修的书面通知，通知要求我方在2016年3月20日前完成商铺装修。为配合贵司顺利开展工作，保证商场准时开业，我方全力开展各项准备工作，已按要求完成装修，并于2016年4月15日前完成了人员招聘、培训、宿舍安排及设备、设施采购等工作，现已累计投入80多万元。然，日前商场未按合同约定准时开业，且至今没有关于何时开业的正式书面通知，奥克斯集团作为一家正规的大型公司，这是一种极不负责的做法。现我方就推迟开业及如何赔偿我方经济损失事宜，本着友好协的原则向贵方提出正式诉求，请贵司于2016年5月8日前给予我方正式处理方案，如逾期无任何正式答复，我方将采取法律手段维护合法权益。”2016年4月29日，奥克斯置业公司向长沙奥克斯缤纷广场的商户发出一份《关于长沙奥克斯缤纷广场开业日通知》，载明：“致：各商户感谢贵司长期以来对奥克斯缤纷广场支持与厚爱！根据贵我双方签订的合同约定，现我司正式通知贵司我广场开业时间定为2016年6月26日，我广场的计租日为实际开业日，合同截止日期为原合同截止年份的6月26日（合同期限在4月28日的期限上顺延59天），请贵司知悉。以上望能得到贵司的理解和全力支持，我方将携手各商户精心筹备，全力以赴确保广场2016年6月26日的盛大开业！”后涉案商场于2016年6月26日正式对外开业，开业时，仍有部分商铺未招租到位。后戴前阳在长沙奥克斯缤纷广场经营过程中，因其所在商场的商业氛围差，人流量少、物业服务不到位等原因，致使戴前阳经营持续亏损。自2016年9月26日起，戴前阳未再向奥克斯置业公司支付租金，2017年12月中旬，奥克斯置业公司为向戴前阳催费将其店铺的水、电、气全部关停，戴前阳遂停止了经营。2018年1月15日，奥克斯置业公司将涉案商铺收回，将商铺内的设施设备处理后将涉案商铺另行出租给了他人。2018年5月13日，长沙奥克斯杜建商业管理有限公司、奥克斯置业公司向戴前阳发出《关于“L4-11/12川香坊”终止合约的告知函》，载明：“尊敬的L4-11/12号商铺戴前阳：贵方租赁了长沙奥克斯缤纷广场L4-11/12号商铺，已于2018年1月15日停止经营，现我司具体告知如下：而且自开业以来，我部多次与贵方沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵方至今已有15个多月未向我司缴纳租金及部分物业管理费，经核实，租金合计欠费104489元，物业管理费合计欠费204559元。依据租赁合同第二十—条，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同，并且乙方应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同，现特此函告贵方，双方签订的租赁、物业合同自送达之日起解除，我司将依约收回商铺并将店内物品视同废弃物处理，保证金冲抵所欠物业费，同时我司将依法追缴贵方所欠费用。”一审法院认为，奥克斯置业公司与戴前阳签订的两份《长沙奥克斯置业有限公司与戴前阳关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号分别为：15-13-13046670N、15-13-13046671N）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，戴前阳未依约及时向奥克斯置业公司履行交租义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的民事责任。现奥克斯置业公司要求其支付欠付的租金，理由正当，予以支持。关于戴前阳主张本案已超过诉讼时效的答辩意见，因戴前阳拖租金的行为一直处于持续状态，且其停止经营的时间为2017年12月中旬，《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日正式施行，该法第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故奥克斯置业公司于2019年5月17日提起诉讼并未超过诉讼时效。但奥克斯置业公司作为涉案商场的所有者及管理者，在合同履行过程中，其委托的实施商业运营管理的企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个涉案商场招租未完全到位的情形下即开业，影响了整体的商业氛围，且其亦未提供相应的证据证明其在商场的后续运营过程中采取了相关提升商业氛围的合理有效措施，导致包括戴前阳在内的部分商户最终无力经营商场，同时，在戴前阳商铺经营过程中，奥克斯置业公司对其经营的商铺采取关停水、电、气措施，致使戴前阳最终停止经营，对此，奥克斯置业公司自身亦存在过错，亦应承担相应的责任。因此，考虑到戴前阳未及时履行交租义务系因整个涉案商场的商业氛围持续低迷，其经营入不敷出等客观因素导致，而非戴前阳主观恶意为之，故在综合考虑上述因素的基础上，从利益平衡的角度考量，对戴前阳拖欠奥克斯置业公司2016年9月26日至其实际停止经营之日即2018年1月15日期间的租金，一审法院根据案件实际情况及合同双方在租赁合同履行过程中的过错程度酌情予以调整，由戴前阳一次性支付奥克斯置业公司租金70000元。关于奥克斯置业公司要求戴前阳支付违约金的诉请，鉴于奥克斯置业公司在合同履行过程中亦存在过错，故对其主张的违约金一审法院不予支持。关于涉案租赁合同是否已解除的问题。本案中，戴前阳已于2017年12月中旬停止了涉案商铺的经营，奥克斯置业公司亦于2018年1月15日将涉案商铺收回并已另行出租给他人，可知，双方均已通过各自的行为解除了涉案租赁合同，故确认双方签订的租赁合同于2018年1月15日解除。关于戴前阳要求奥克斯置业公司退还押金及装修保证金、质量保证金的问题。关于押金中的履约保证金应否退还的问题，考虑到戴前阳未及时履行交租义务并非其恶意违约导致，且奥克斯置业公司在租赁合同履行过程中亦存在一定过错，故对戴前阳缴纳的19572元履约保证金，奥克斯置业公司理应退还给戴前阳。关于押金中的装修保证金、质量保证金、物业管理费保证金应否退还的问题，因涉案租赁合同中已明确约定该三项费用系支付给涉案商场的管理公司而非奥克斯置业公司，故对戴前阳要求奥克斯置业公司退还该两项费用的主张，一审法院不予支持。关于戴前阳要求因奥克斯置业公司赔偿其因推迟开业遭受的员工工资损失以及运营损失的诉请，虽然奥克斯置业公司未依约按期对涉案商场整体开业，但其在戴前阳经营过程中给予了部分免租期，且戴前阳亦未提供充分的证据证明其损失的具体情况，故对其该项诉请，一审法院不予支持。关于戴前阳要求奥克斯置业公司归还其店内财物并赔偿其装修损失的问题。关于返还财物的问题，因戴前阳停止经营后，奥克斯置业公司已将其留置在店铺内的财物进行清空处理并将涉案商铺另行出租给他人，现戴前阳要求返还店内财物已无事实基础，故一审法院不予支持。关于装修损失赔偿的问题，涉案租赁合同履行过程中，奥克斯置业公司对戴前阳经营的商铺采取关停水、电、气措施致使戴前阳停业，后又在未与戴前阳协商一致的情形下，单方将涉案商铺收回，将戴前阳店铺内的装修拆除，将戴前阳留置在店铺内的财物私自处理，并将涉案商铺另行出租给他，其行为显然构成侵权，理应承担相应的侵权责任。考虑到戴前阳所经营的商铺内装修已被奥克斯置业公司单方拆除，导致其装修损失无法具体确定，且戴前阳亦未提供相应的证据证明其装修费用的具体支出情况，考虑到上述因素，一审法院结合案件实际情况、涉案商铺的装修面积、实际装修情况、商铺使用时间及双方在租赁合同履行过程中的违约情形，酌情认定由奥克斯置业公司赔偿戴前阳装修损失50000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长沙奥克斯置业有限公司与戴前阳于2015年12月9日签订的两份《长沙奥克斯置业有限公司与戴前阳关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号分别为：15-13-13046670N、15-13-13046671N）于2018年1月15日解除；二、限戴前阳于本判决生效之日起10日内支付长沙奥克斯置业有限公司房屋租金70000元；三、限长沙奥克斯置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还戴前阳履约保证金19572元；四、限长沙奥克斯置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿戴前阳装修损失50000元；五、驳回长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回戴前阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1926元，本案反诉案件受理费减半收取4883元，由长沙奥克斯置业有限公司负担3000元，戴前阳负担3809元。二审中，上诉人奥克斯置业公司向本院提交了如下证据：证据一、开业日现场报道记录截图，拟证明涉案商场开业当天现场人流量较大，不存在未招租到位及不符合开业条件的情况；证据二、长沙奥克斯缤纷广场微信公众号截图，拟证明自开业以来，涉案商场每逢中西方节日都会组织大型活动吸引客流、扩大知名度；证据三、（2017）湘0104民初10657号民事判决书，拟证明生效判决认定奥克斯置业公司在出租房屋过程中并无违约情形。证据四：奥克斯公司与刘燕签订的《租赁合同》，拟证明奥克斯于2019年4月22日与新商户签订租赁合同后，才将涉案房屋收回。被上诉人戴前阳未向本院提交质证意见。经审查，本院认为，上诉人奥克斯置业公司提交的证据一、二系上诉人单方制作，且无法体现商铺的招租及营业情况，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三、四与本案缺乏关联性或不能达到证明目的，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.原审认定被上诉人戴前阳向上诉人奥克斯置业公司支付的租金数额是否合理？2.被上诉人戴前阳缴纳的履约保证金，上诉人奥克斯置业公司是否应当向其退还？3.判决上诉人奥克斯置业公司向被上诉人戴前阳赔偿装修损失50000元是否具有事实依据？关于租金数额的认定。奥克斯置业公司与戴前阳签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，戴前阳与奥克斯置业公司签订房屋租赁合同用于经营餐饮，该类租赁合同不同于普通一般的单独房屋租赁，奥克斯置业公司除依合同约定交付租赁物外，作为整体商场的经营主体的一部分，奥克斯置业公司应予保障戴前阳合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所需商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由奥克斯置业公司和包括戴前阳在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，奥克斯置业公司虽客观上交付了商铺，但其未能妥善解决并维护商城的正常商业氛围，影响了戴前阳经营目的的正常实现，对此负有一定责任。戴前阳未按合同约定及时给付租金，其行为亦属不当，故戴前阳应当支付一定租金，对于具体数额，一审法院从利益平衡的角度考量，根据本案合同履行的具体情况、商铺使用情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，将戴前阳应付给奥克斯置业公司的租金酌情认定为70000元合理，本院予以维持。考虑到戴前阳并非恶意拖欠租金，且奥克斯置业公司自身亦应承担一定责任，原审对奥克斯置业公司要求戴前阳支付违约金不予支持，并判令奥克斯置业公司退还戴前阳缴纳履约保证金19572元，亦无不当，本院予以维持。关于装修损失的赔偿问题。涉案租赁合同履行过程中，奥克斯置业公司在戴前阳停业后未采取合理有效措施与其协商一致的情形下，单方将涉案商铺收回，将案涉店铺内装修拆除，并将店铺内的财物私自处理，其行为构成侵权，理应承担相应的侵权责任，原审综合案涉商铺的装修面积、租赁用途及使用年限等事实，酌情认定装修损失50000元合理，本院亦予以支持。综上，上诉人奥克斯置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8735元，由上诉人长沙奥克斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十七日书记员  杨 蓓