安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终494号 上诉人（一审原告）：张秀群，女，1989年2月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（一审被告）：霍邱苏润置业有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇光明大道南段，统一社会信用代码91341522062485445R。 法定代表人：尹金根，执行董事。 委托诉讼代理人：陈智富，男，系公司总经理。 上诉人张秀群与被上诉人霍邱苏润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服霍邱县人民法院（2019）皖1522民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张秀群上诉称：上诉人与被上诉人约定的交房条件为房屋经过综合验收合格，一审法院根据霍邱县工程质量监督站监督验收意见，认为该房于2018年7月3日满足交房条件错误，该房至一审起诉时都没有达到交房条件，请求二审法院支持上诉人诉讼请求。 霍邱苏润置业有限公司答辩称：该案一审中组织过调解，还达成一个以地下车位租赁形式来抵付违约金的协议。上诉人提出的违约金金额不符合法律规定，按照我公司与上诉人签订的购房合同补充协议第七条，我们已经发出了交房通知，但是上诉人迟迟不来办理交房手续。此外，这个项目政府迟迟不能拆迁，相关道路、水电、管网配套没有跟上，一直耽误到2018年的7月3日才将相关的配套设施跟上，我们该做的事情在2016年12月已经完成了。2018年7月3日竣工验收合格以后，上诉人应该在这时来收房。 张秀群起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，向原告交付经验收合格的商品房；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金146596元(该违约金从2016年11月12日计算至2019年11月10日)；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院查明：2015年10月15日，原告张秀群与被告霍邱苏润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于霍邱县住房一套；总价款446669元，原告于2015年10月14日前支付首期房价款246669元，余款200000元向银行申请贷款支付；被告应在2016年11月12日前向原告交付该商品房，交付条件为该房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及经分期综合验收合格；逾期交付超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订当日，原告向被告交付购房款246669元，2015年12月1日，交付剩余200000元。2017年1月24日，被告向原告丈夫牛德辉账户转入违约金4020元，原告认可收到该笔违约金，但表示对被告提供的违约金发放明细表中：“双方约定一次性给付永不追究”不知情。该表亦未见牛德辉或原告签字。后经多家相关单位验收，由霍邱县工程质量监督站于2018年7月3日对案涉房屋所在的9幢楼出具：“竣工验收的组织形式、程序符合要求，验收时未发现有可见性工程质量异常”的监督验收意见。另，被告称其于2017年2月7日将《苏润城市广场交房通知书》送达原告，原告认为该邮政快递显示为他人收，不能证明原告已经签收交房通知书，且被告举出的交房通知书所载明的通过相关验收日期为2017年1月26日，但案涉房屋在该时间并未经过相关部门的竣工验收，也不符合双方约定交房条件。原告亦称其每年都回来好几次，向被告催要交房。再，被告认为原告未按认购书的约定交付购房款，属于根本性的违约，但被告本着和谐社会、友好相处的原则当时没有追究原告的违约责任，按照正常交易与原告签订了商品房买卖合同。原告称当时原告要求签合同，被告说合同要更换，让原告15天之后再签新合同，原告向被告告知了其在外地务工无法回来，只能10月份回来。 一审归纳本案的争议焦点为：一、被告是否应承担违约责任。被告未能按合同约定的交付条件及交付时间向原告交付房屋，事实清楚，证据充分，已构成违约，被告亦未能充分举证证明存在法定免责事由，故应向原告承担违约责任，原告要求被告继续履行合同并按日支付购房款万分之三的违约金符合双方约定及法律规定，予以支持。二、违约金计算时间如何确定。被告虽举证欲以证明于2017年2月7日向原告送达了交房通知书，但结合验收部门于2018年7月3日出具的验收合格报告来看，该房于2018年7月3日满足交房条件，即便被告于2017年2月7日通知到原告可以办理房屋交付手续，当时亦达不到交房条件。原告自称多次回来向被告催要房屋，从常理推论，被告应会告知原告房屋达到交付条件可办理交付手续，故，应视为自2018年8月4日起原告知道或应当知道可办理房屋交付手续，因此，原告向被告主张2018年8月3日之后的违约金本院不予支持。原告配偶牛德辉领取的4020元系被告支付的违约金，原告予以认可，应予以比除。综上，对于原告的诉请本院予以部分支持，违约金计79998.42元[446669元×0.0003×597天（2016.11.13-2018.7.3）]，比除4020元，下余75978.42元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告霍邱苏润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀群交付经验收合格的霍邱县苏润*城市广场9幢1单元17层1703号商品住房一套；二、被告霍邱苏润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀群支付延迟交付违约金75978.42元；三、驳回原告张秀群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3232元减半收取1616元，由原告张秀群负担778元，被告霍邱苏润置业有限公司负担838元。 二审期间双方未提供新证据。 二审查明的事实同一审法院。 归纳本案争议焦点为，逾期交房的违约金应该如何计算。 本院认为：上诉人张秀群与被上诉人霍邱苏润置业有限公司在《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件为该房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及经分期综合验收合格，如逾期没有交付，则出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。一审判决以竣工验收报告中确定的时间为商品房交房时间违反双方合同的约定。至上诉人起诉时，即2019年11月12日，被上诉人仍未举证证实涉案商品房符合合同约定的交房条件。故上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金到2019年11月10日符合合同约定，其上诉理由本院予以采纳。被上诉人辩称其已向上诉人发出交房通知，但没有证据证实上诉人本人收到该通知，且发出通知的时间涉案商品房也不符合交房条件，被上诉人辩解意见不能成立。至2019年11月10日，被上诉人应当支付逾期交房违约金142576元（已比除被上诉人之前支付的4020元）。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。唯对交房时间认定不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持霍邱县人民法院（2019）皖1522民初6985号民事判决第一项，即判决被告霍邱苏润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀群交付经验收合格的霍邱县苏润*城市广场9幢1单元17层1703号商品住房一套； 二、撤销霍邱县人民法院（2019）皖1522民初6985号民事判决第二项、第三项，即判决被告霍邱苏润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀群支付延迟交付违约金75978.42元；和判决驳回原告张秀群的其他诉讼请求； 三、霍邱苏润置业有限公司于本判决生效后十日内向张秀群支付延迟交付违约金142576元； 四、驳回张秀群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3232元减半收取1616元，由张秀群负担278元，霍邱苏润置业有限公司负担1338元；二审案件受理费3232元，由张秀群负担556元，霍邱苏润置业有限公司负担2676元。 本判决为终审判决。 审判长 项 军 审判员 文士祥 审判员 张 菊 二〇二〇年六月二日 法官助理王婷婷 书记员刘畅