河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再50号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：涂中群，男，汉族，1974年5月12日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：乐刚，河南保城律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：信阳永兴置业有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区河南路城市之星。法定代表人：许朝林，该公司总经理。委托诉讼代理人：井泓，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律服务工作者。再审申请人涂中群因与被申请人信阳永兴置业有限公司（以下简称永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终1858号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年2月28日作出（2019）豫民申8248号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人涂中群及其委托诉讼代理人乐刚、被申请人永兴公司的诉讼代理人井泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂中群申请再审称，（一）有新的证据足以推翻二审第一项判决。新证据为永兴花园1#、2#楼的《工程竣工验收备案证书》，拟证明永兴公司涉案房屋于2016年11月10日竣工，经验收合格于12月5日在信阳市住建局备案具备交房条件。且永兴公司至今未按《商品房买卖合同》第十一条约定履行向涂中群出示房屋验收合格证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关交房义务。新的证据足以推翻二审第一项判决。平桥区人民法院一审判决完全正确，应予维持。（二）二审判决认定基本事实缺乏证据证明。根据涉案《商品房买卖合同》“第十一条交接”和附件四第6条的约定，永兴公司必须将《交房通知书》以书面形式邮寄给买受人才视为其通知业主交房。然而事实是申请人从未收到被申请人交房交钥匙的任何通知。永兴公司二审提供的“2016年3月5日向各位业主的通知”照片复印件不符合合同约定通知交房方式。（三）二审判决认定事实的主要证据是伪造的。涉案房屋于2016年11月10日竣工，2016年3月5日时房屋尚在施工，怎么能通知交房?根据永兴公司在其二审上诉状中陈述“永兴公司于2016年6月1日已向涂中群下发书面通知领取房屋钥匙，且有通知和发票为凭。永兴公司与大部分业主签订了协议，免除业主自2017年7月1日至2019年6月30日两年的物业费用3600足以冲抵延期交房的违约金，且永兴公司与大部分业主签订了谅解协议”。据此可认定永兴公司已承认自己违约延期交房的事实。经仔细辨认审查，该通知照片复印件落款为信阳永兴置业有限公司，加盖公章却为信阳益中物业服务有限公司，形式上明显存在瑕疵，是伪造证据，不应被采信。（四）二审判决适用法律错误。二审认为涂中群举证不能属于颠倒举证责任，适用法律错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项之规定，请求撤销二审，维持一审判决。永兴公司辩称，是在2016年4月1日交房的，确实延期了，但延期交房的原因是涂中群登记的通讯地址不详，才被迫采取公告方式送达。2016年6月1日领取的钥匙，过错在我们，因为送达不到变更了送达方式。即便如此，我方和涂中群协商后达成了谅解协议，免去了两年的物业费。我方采取公告的方式来告知其缴纳物业费，但涂中群拖欠永兴公司的三年物业费至今未缴纳。既然我方和涂中群达成了谅解协议，其就不该起诉。一审的判决依据是物业公司出具的2016年6月30日向申请人收取的装修物业水电费用收据，据此认定永兴公司交房时间不正确，一审法院认定事实错误，判决错误。二审中我方通过公告存档向二审法院出示证据，二审据此判决，公平公正。涂中群向一审法院起诉请求：1、被告支付迟延交房违约金4272.35元；2、被告返还代收的天然气初装费2700元；3、被告赔偿部分贷款利息损失2688.18元。一审法院认定事实：被告信阳永兴置业有限公司在信阳市平桥区平安大道北侧信阳市平桥区法院西侧开发建设“永兴花园”小区（现更名为永兴财富广场小区）。2015年7月23日，原告涂中群与被告信阳永兴置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同中与本案有关联或可能成为本案争议焦点的约定为：1、原告购买房屋位置为第1幢3单元705号房屋，建筑面积136.55平方米，其中套内面积113.10平方米，公用部分分摊面积23.45平方米。房屋单价每平方米4286元，总金额585253元。2、面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：依据测绘部门实际测量为准多退少补。3、付款方式：买受人（指原告）于2015年7月23日交纳购房首付款395253元，剩余房款19万元办理银行按揭。4、交付期限：出卖人（指被告）应当在2016年3月31日前向原告交付房屋。如逾期交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：上水和下水、电、气：达到建安工程验收标准。6、本合同附件四：合同补充协议：第1条约定：《商品房买卖合同》所确定的房价仅为购买该套商品房的房款，不包括有线电视、天然气、电话和宽带入网等费用以及所有的与该房屋买卖及办理相关手续而发生的各项税费；第2条约定：买受人签订《商品房买卖合同》后需自行去相关部门缴纳如下费用：契税、交易手续费、维修基金。合同签订后，原告向被告交纳了购房首付款395253元。2016年6月6日，被告向信阳富地燃气有限公司付款280800元，付款用途为：天然气安装费。被告在2016年6月12日向原告交付房屋。在交付房屋的同时，原告向被告交纳装修垃圾清运费和2016年6月1日至2017年5月301的物业费等费用2336.16元、天然气安装费2700元。2017年9月18日，原告与被告签订《补充协议》，按信阳房管局平桥分局测绘队预测绘报告购房合同预售面积为136.55平方米，现经实际测绘面积为135.91平方米，少0.64平方米，应退款2743元，已办理完毕。诉讼过程中，被告到信阳富地燃气有限公司补开了原告交付天然气安装费用的收费凭证，收费项目为：燃气设计、安装、材料等二次进场施工费用2700元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告涂中群与被告信阳永兴置业有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。被告逾期交付房屋，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。依照双方合同的约定，逾期交房违约金计算为：582510元×0.1‰×73天（2016年4月1日至6月12日）=4252.25元。被告辩称与原告及该小区的其他业主已就逾期交房达成谅解，并用2017年7月1日至2019年6月30日期间原告应当交纳的物业费冲抵了逾期交房违约金，被告没有提供与原告达成谅解的证据，被告的该部分答辩意见，一审法院不予采纳。关于天然气安装费问题，原告与被告在《商品房买卖合同》中明确约定了原告交付的购房款不包含天然气安装费（二次进场施工费），燃气公司开具有原告交纳该部分费用的收费凭证，且原告在诉状中也认可是被告代为收取，结合被告提供证据证明在交付房屋前被告已代原告及本小区其他业主向燃气公司先行交纳了该费用，被告并没有占有该费用。因此，被告代为收取燃气安装费的行为，构不成不当得利。原告要求被告返还代收的天然气安装费的诉请，一审法院不予支持。关于被告是否应当赔偿房屋面积误差款贷款利息问题，原告与被告在合同中对该部分有约定“依据测绘部门实际测量为准多退少补”，预售房屋面积与实际测绘面积有误差，原告是知晓和同意的，其间的误差符合正常经济活动规则，且被告也及时的办理了退费手续，原告领取该退款后可用该款从事其他用途或用以偿还贷款，原告要求被告赔偿该部分贷款利息的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、被告信阳永兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告涂中群支付逾期交房违约金4252.25元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。永兴公司不服一审判决，上诉请求：原审认定事实错误，判决结果错误。请求撤销原判，依法改判。二审中，信阳永兴置业有限公司提供两份证据，1、2016年3月5日信阳永兴置业有限公司通知永兴花园业领取房屋钥匙的通知；2、2016年6月12日信阳永兴置业有限公司收取涂中群装修垃圾清运费、水电费的收据。证明公司已通知涂中群于2016年3月20日前领取钥匙。涂中群质证认为，通知是伪造的，收据能证明是交房时间。本院二审认为，2015年7月23日，涂中群与信阳永兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应共同遵守履行。涂中群入住该房后以信阳永兴置业有限公司迟延交房，承担违约金5350.65元、返还代收的天然气初装费2700元、赔偿部分贷款利息损失964.54元。原审判令信阳永兴置业有限公司逾期交房支付涂中群违约金4252.25元，处理错误，应予纠正。因为双方签订的《商品房买卖合同》约定于2016年3月31日之前交付房屋，涂中群以信阳永兴置业有限公司收取装修垃圾清运费、水电费等费用的时间作为交付房屋时间，二审中，信阳永兴置业有限公司提供2016年3月5日向各位业主的通知，证明已通知各位业主领取钥匙，涂中群认为是伪造的证据，但没有提供相反证据予以推翻，属举证不能，因此，原审判令信阳永兴置业有限公司违约，证据不足。综上所述，信阳永兴置业有限公司的上诉请求成立。予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院二审判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初772号民事判决；二、驳回被上诉人涂中群的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人涂中群负担。再审期间涂中群提交两组新证据，第一组为工程验收报告、涂中群的房产证，拟证明竣工时间为2016年11月10日，原审认定的3月2日交房事实认定错误；第二组为（2018）豫15民终2813号民事判决书，拟证明出现同案不同判的情况。永兴公司辩称，第一，提交的证据并不能证明交房时间，工程验收报告不一定与实际验收竣工时间一致。并且申请人在原审诉讼请求中要求认定以2016年6月12日为交房时间。第二，（2018）豫15民终2813号民事判决书并没有生效，我们向省高院申请，也与申请人达成了协议，并不能作为证据采用。本院再审认定的事实同原一、二审相同。本院再审认为，根据申请人的申请理由及被申请人的答辩意见，本案的争议焦点为：被申请人是否在合同约定期限内完成了交付房屋的义务。经查，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：永兴公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定，永兴公司应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，永兴公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原审中被上诉人主张其2016年3月5日向各位业主发出公告，证明已通知各位业主领取钥匙，本院再审认为，该通知从形式上看，不符合双方合同约定的通知业主的方式，因涂中群不予认可，该通知对涂中群不具有约束力。永兴公司并未在合同约定期限内完成交付房屋的义务，其应当按照合同约定向申请人支付延期交房的违约金。根据申请人提供的2016年6月12日被申请人向申请人开具的装修垃圾清运费收据，可以证实申请人于2016年6月12日入住涉案房屋的事实，故原一审认定被申请人于2016年6月12日交付房屋，并无不当。故被申请人应当按照合同约定支付2016年4月1日至6月12日期间的逾期交房违约金计4252元。原一审认定事实清楚处理合法，本院再审予以确认，原二审认定事实错误应予纠正。申请人的此项申请理由成立，本院再审予以支持。综上所述，申请人涂中群再审理由成立，原一审认定事实清楚处理结果正确，应予以维持，二审认定错误，应予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫15民终1858号民事判决；二、维持平桥区人民法院（2018）豫1503民初772号民事判决。一、二审案件受理费各50元，由信阳永兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨洪审判员  芦倩审判员  韩洋二〇二〇年六月十日法官助理胡和平书记员王彬伍