陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                              (2020)陕02民终200号     上诉人（原审原告）：董庆德，男，1965年4月22日出生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：王新平，陕西扬胜律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：西安秦婺置业有限公司，住所地西安市高新区融鑫路。   法定代表人：陈岳成，公司总经理。   委托诉讼代理人：李欣房，陕西伟天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。     上诉人董庆德因与被上诉人西安秦婺置业有限公司（以下简称秦婺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院(2020)陕0204民初37号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董庆德及其委托诉讼代理人王新平、被上诉人秦婺公司的委托诉讼代理人罗军鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     董庆德上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。理由为：1.一审判决认定“已退还购房款8万元”错误，应认定已退还购房款5.5万元。2.双方算账的过程和结果有事实依据。首先，双方在第一份买卖合同第八条第1 项(3)约定逾期交房的违约责任条款：出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款百分之三的违约金。2014年1月1日至2017年12月25日双方计算违约金87600元有事实依据。其次，耀州区人民法院（2019）陕0204民初1737号案件庭审过程中，证人李军当庭证实董庆德确实给公司帮忙介绍过客户，但是没有在售楼部上过班，也没有发过工资。再次，第一份买卖合同履行过程中，董庆德于2013年4月4日向秦婺公司交付1万元定金，合同解除时定金应双倍返还。说明双方当事人曾经算过账，并用算账结果冲抵了第二套房款，第二份合同的收据加盖了秦婺公司财务印章，时任法定代表人陈邦成签字注明，证明董庆德已向秦婺公司全部交清第二份合同购房款350136元。法院应据此认定购房款并计算赔偿数额。     秦婺公司答辩称：1.一审认定秦婺公司自2016年11月15日分五笔向董庆德退还购房款8万元正确，不存在上诉人所称的认定事实错误的情形。上诉人在一审诉状中自认被上诉人已经退还购房款8万元，（2019）陕0204民初1737号民事判决查明被上诉人合计向上诉人退房款8万元，剩余12万元未向上诉人退还。2.上诉人所主张的劳务费、违约金等算账金额，上诉人前前后后给出了4个金额且相互矛盾，相差巨大，上诉人又不能举证证明该事实，对于上诉人主张的劳务费、违约金等算账的金额不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。   董庆德向一审法院诉讼请求：1.依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告返还原告已交付的购房款350136元；3.依法判令被告赔偿原告经济损失350136元；4.依法判令被告支付利息损失（自2017年12月25日开具收据之日至被告实际付清之日以350136元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；5.本案诉讼费、保全费1620元、保险费1000元由被告承担。   一审法院查明事实，2013年6月30日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将其开发的铜川市新区XX路鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）小区X幢XX层XX号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为105.31平方米，单价为2700元/平方米，总房价为284337元。合同第五条约定，原告于2013年6月30日支付总房款的百分之七十（200000元），剩余百分之三十（84337元）于2013年12月31日支付。合同第七条约定，该房屋交付期限为2013年12月31日前。2013年4月4日，原告向被告支付10000元定金，2013年6月6日，原告向被告支付140000元购房款，2013年6月30日原告向被告支付50000元购房款，原告合计向被告支付200000元购房款。合同签订后，因被告未能按期向原告交付房屋，经原、被告双方协商一致，2016年11月15日，被告向原告现金退房款20000元，2017年3月5日，被告向原告现金退房款15000元，2017年4月8日，被告时任法定代表人陈邦成向原告银行转账退房款5000元，2017年5月23日，被告向原告银行转账退房款20000元，2017年9月1日，被告时任法定代表人陈邦成向原告银行转账退房款20000元，以上被告合计向原告退房款8万元，剩余12万元购房款未向原告退还。另查明，2017年12月25日，原、被告双方又签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将其开发的铜川市新区XX路XX居XX小区XX幢XX层XX号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为129.68平方米，单价为2700元/平方米，总房价为350136元。合同第五条约定，买受人（被告）于2017年12月25日一次性付清总房款350136元。合同第七条约定，该房屋交付期限为2018年5月30日前，合同还约定了其他权利义务。2017年12月19日，被告秦婺公司向原告出具收款收据一份，载明现金收到原告缴纳X居XX小区XX幢XX层XX号房款350136元，被告时任法定代表人陈邦成在该收据上载明房款已结清。2017年12月19日，原告向被告出具换房欠条一份，载明原告因换房，从之前购买的雅居芙蓉里105.31平方米换为129.68平方米，因资金紧张欠秦婺公司20万元房屋差价，等符合交房条件时公司可预先交房予董庆德。2017年12月19日，原告董庆德向秦婺公司出具借条一份，载明借秦婺公司现金3万元，于2018年6月1日前付清。庭审查明，秦婺公司实际并未向原告支付该笔借款。再查明，原告秦婺公司所开发的雅居芙蓉里小区至今未取得商品房预售许可证，只有国有土地使用证，且登记在陕西国媛实业有限公司名下。本案涉案房屋秦婺公司至今未向原告交付。   一审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据、收条、银行交易明细、换房欠条、借条、录音资料、谈话笔录、庭审笔录等。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，截止本次诉讼时，被告秦婺公司就所销售的商品房并未取得商品房预售许可证，且只有国有土地使用证，因此，原、被告之间签订的两份《房屋买卖合同》均属无效合同。原告主张确认其与秦婺公司签订的《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张被告返还原告已交付的购房款350136元，被告抗辩原告仅支付了12万元购房款。庭审查明，原告在2013年6月30日签订第一份《房屋买卖合同》后，分三笔合计向被告支付200000元购房款。合同签订后，因被告未能按期向原告交付房屋，经原、被告双方协商一致，自2016年11月15日至2017年9月1日，被告分五笔以现金或转账的形式向原告退还购房款合计8万元，原告认可退还55000元，对2017年4月8日和2017年9月1日被告时任法定代表人陈邦成分别向原告转账的5000元与20000元，原告抗辩该笔款项不是退还的购房款，系支付原告为被告提供劳务的劳务费，但未提交证据证明，其抗辩理由本院不予采纳。原告主张剩余购房款205136元虽然未缴纳，但是经过双方结算以原告向被告提供劳务所欠劳务费20000元（每个月2000×10个月）、第一份合同中的逾期交房违约金87600元、设计费5000元、佣金30000元、装修费56536元、垫资费6000元合计205136元抵购房款，被告对此不予认可，原告也未提交有效证据证明，且在本院查明阶段原告关于剩余购房款的构成前后陈述不一致相互矛盾，本院无法核实其真实性，故对原告的主张不予确认，被告秦婺公司收取原告的购房款120000元应当予以返还。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明．．．”，依据上述规定，被告秦婺公司在未办理商品房预售许可证的前提下，仍然预售商品房，其主观明显具有过错，也未提交证据证明其已经告知原告董庆德房屋未取得商品房预售许可证或董庆德明知房屋未取得商品房预售许可证，结合本案原被告双方签订的两份房屋买卖合同，2013年6月30日签订的合同封皮载明有合同登记号，在两份合同的第一条均载明“本项目位于铜川市新区XX路XX村地块上，该住宅楼项目批准文号铜政土批（2011）21号，现定名为雅居芙蓉里”，能够认定双方订立商品房买卖合同时秦婺公司故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，故秦婺公司应当除返还原告已付购房款外，还应支付原告的利息损失，并承担不超过已付购房款120000元一倍的赔偿责任。原告主张的利息应当以120000元为基数，自其主张之日2017年12月25日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案合同无效被告存在过错，原告主张被告支付其实现债权的财产保全保险费1000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认原告董庆德与被告西安秦婺置业有限公司分别于2013年6月30日、2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告董庆德退还已交付的购房款120000元。三、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内以120000元为基数，自2017年12月25日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告董庆德经济损失120000元。五、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告董庆德保险费1000元。六、驳回原告董庆德的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10876元减半收取5438元，原告董庆德负担2968元，被告西安秦婺置业有限公司负担2470元直接支付原告，原告已经预交的受理费本院退还5438元。本案保全费1620元，由被告西安秦婺置业有限公司负担。   二审期间，上诉人董庆德提交秦婺公司诉董庆德房屋买卖合同纠纷案的一审庭审笔录一份，证明李军证言能够证明董庆德给秦婺公司销售过房屋，应取得报酬。经质证，秦婺公司对该证据真实性无异议，认为该证据不是新证据，上诉人没有在举证期限内提交，也不能证明其证明目的。因该证据系一审法院庭审笔录，本院对其真实性予以确认，但不能证明董庆德与秦婺公司存在劳务关系，对董庆德的证明目的不予采信。   双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：董庆德就2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》实际交纳购房款数额如何认定。   上诉人董庆德与秦婺公司均认可双方2013年6月30日签订《房屋买卖合同》后，董庆德向秦婺公司支付购房款20万元，后因秦婺公司不能按期交房，经双方协商一致，由秦婺公司向董庆德退还房款。关于退款具体数额，秦婺公司认为退还房款8万元，并提供了董庆德的收条和银行转账记录进行佐证；董庆德认为秦婺公司退还房款5.5万元，秦婺公司通过转账向其支付的2.5万元为劳务费，但没有提供证据予以证明，无法认定董庆德向秦婺公司提供了劳务并应当获得2.5万元劳务费，一审认定秦婺公司向董庆德退还购房款8万元，剩余12万元未予退还并无不当，且该事实已为生效法律文书所认定。双方于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》中约定房屋总价为350136元，2017年12月19日，秦婺公司向董庆德出具收款收据载明收到董庆德房款350136元，注明房款已结清。董庆德认为房款已全部交清，除了前期未退还房款外，其余部分为第一份合同的违约金和为秦婺公司提供劳务的劳务费，但没有提供证据证明双方就第一份合同违约金进行了结算，也没有证据证明董庆德为秦婺公司提供了哪些具体劳务，董庆德在二审庭审中陈述其为秦婺公司销售了房屋，应获得提成款，但对其具体销售房屋的楼号、房号和购买人均表示不清楚，董庆德主张用违约金和劳务费折抵了部分购房款的理由不能成立。且在秦婺公司向董庆德出具收款收据的同日，董庆德向秦婺公司出具了20万元的换房欠条和3万元借条各一份，足以证明董庆德并未将购房款付清，也能和秦婺公司前期未向董庆德退还购房款为12万元相互印证。故一审认定董庆德实际交纳购房款为12万元并无不当。     综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费8050元，由上诉人董庆德负担。     本判决为终审判决。                                       审 判 长郭玉荣                               审 判 员康建军                               审 判 员吴娜                                二〇二〇年六月九日                                 法官助理郑况纳   书 记 员杨晓娜            1