河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异42号案外人：李顺松，男，汉族，生于1964年10月26日，住河南省中牟县。案外人：聂文璞，男，汉族，生于1965年8月27日，住河南省中牟县。案外人：李雷坡，男，回族，生于1976年10月1日，住河南省中牟县。案外人：闫明军，男，汉族，生于1965年7月12日，住河南省中牟县。案外人：梁华，男，汉族，生于1981年7月28日，住河南省中牟县。申请执行人：河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行，住所地郑州市中牟县大孟镇大孟村，统一社会信用代码：9141012217039177XT。负责人：姚娟，该行行长委托代理人：陈德和，该行客户经理委托代理人：詹昌中，该行员工被执行人：朱铁山，男，汉族，生于1961年10月9日，住河南省中牟县。本院在执行河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行与董二学、朱铁山金融合同纠纷一案中，案外人李顺松、聂文璞、李雷坡、闫明军、梁华分别向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月27日进行了合并听证审查。案外人李顺松、聂文璞、李雷坡、闫明军、梁华、申请执行人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行委托代理人陈德和、詹昌中、被执行人朱铁山到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人李顺松异议称：请求中牟县人民执法局立即终止对中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（501）房产证号12××48号房屋的执行。事实与理由：2017年10月26日，贵院以被执行人欠申请执行单位（河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行）款的理由，执行实际房屋所有人为案外人的该房屋，案外人认为，应当终止该房屋的执行，理由有以下三点：第一、中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（501）房产证号12××48号房屋的所有权归属于案外人，案外人与被执行人在2009年10月签订了个人房屋买卖协议，把房屋卖给了案外人，此协议规定买方将房款全部交付给卖方即日起该房屋所有权即归案外人（签订协议之日买方已经将该房款全部支付给了卖方）。第二、案外人与被执行人签订的房屋买卖合同日期为2009年10月，而申请执行的查封日期为2017年10月26日，所以案外人认为：此房屋在查封之前已经签订了买卖合同，所以此房屋不再是被执行人的财产。第三、此房屋在买方不知情的情况下，卖方擅自办理房产证并用此房产证做抵押贷款。此房屋在办理房产证前已属于案外人。基于以上三点理由，案外人认为，法院对此房的查封执行损害了案外人的合法权益，案外人特此提出异议，请求该局解除对该房屋的查封和执行。案外人聂文璞诉称：请求中牟县人民执法局立即终止对中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（302）房产证号12××40号房屋的执行。事实与理由同李顺松。案外人闫明军诉称：请求中牟县人民执法局立即终止对中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（301）房产证号12××38号房屋的执行。事实与理由同李顺松。案外人李雷坡诉称：请求中牟县人民执法局立即终止对中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（502）房产证号12××45号房屋的执行。事实与理由同李顺松。案外人梁华诉称：请求中牟县人民执法局立即终止对中牟县府前街南段东侧永乐路北侧（402）房产证号12××43号房屋的执行。事实与理由同李顺松。案外人李顺松提供的证据有：房屋买卖合同及收款条。案外人聂文璞提供的证据有：房屋买卖合同及收款条、水电管理处收费收据及水电缴费记录、燃气抄表用户明细单及燃气购气记录。案外人闫明军提供的证据有：房屋买卖合同及收款条、视听费缴纳记录。案外人李雷坡提供的证据有：房屋买卖合同及收款条、视听费缴纳记录、房屋租赁合同。案外人梁华提供的证据有：房屋买卖合同及收款条、房屋买卖补充协议。申请执行人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行辩称：被执行人董二学、朱铁山与申请执行人签订个人借款合同及抵押合同的时间是2014年的7月2号。抵押人也就是被执行人朱铁山的九套抵押房产在中牟县房地产管理局办理抵押登记的时间是2014年的6月26日，在办理这笔贷款抵押登记手续期间，抵押人朱铁山没有向申请执行人告知涉案的上述五套房产存在抵押之前买卖的事实，并向申请执行人作出书面承诺上述抵押房产在抵押之前没有对外出租。鉴于上述情况，申请执行人依法履行了向被执行人董二学支付190万元的抵押贷款。因此被执行人朱铁山的抵押的九套房产等抵押登记合法有效。请求法院驳回五位异议人的请求。申请执行人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行提供的证据有：一、五个房子房产证复印件；二、抵押借款补充合同一份；三、不动产登记证明一份及其建设用地使用权即房屋构筑物所有权两个抵押登记房屋清册一份，证明五套抵押房产抵押登记合法有效，在抵押登记之初不存在对外出租情形，更不存在知悉抵押人朱铁山私下违法销售的情形。被执行人朱铁山述称，涉案房屋是自己建造的，在办理房产证之前卖给了五个案外人。以前贷款是用大房产证抵押，后来再贷款就把卖出去的房屋办成小房产证抵押了。贷款的本金本人已经还过了。本院查明，申请执行人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行与被执行人董二学、朱铁山金融合同纠纷一案，本院于2017年4月13日作出（2017）豫0122民初1144号民事调解书：一、被告董二学于2017年7月14日之前偿还原告河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行借款本金190万元及利息，利息自2016年6月27日起至还款之日止，按月利率17.7465‰计算。被告董二学不履行还款义务时，原告有权以被告朱铁山名下的抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿（抵押房产的信息：牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××）。后河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行向本院申请强制执行，本院于2017年10月26日作出（2017）豫0122执1493号执行裁定书，查封被执行人朱铁山名下的位于中牟县××前街南段东侧××、××、××、××、××、××、××、××、××号的房屋（房产证号分别为：牟房权证字第××、12××37、12××38、12××40、12××41、12××43、12××45、12××48、12××52号），期限为3年。被执行人朱铁山在其兄弟三人的宅基地上自己开发了12套房屋并办理了统一的房产证，后分户办理了房产证于自己名下，其中4套自己使用，其余8套转让给他人，案外人五人与朱铁山签订了房屋买卖合同并占有房屋，但朱铁山并未在房管局将案涉房屋过户给案外人五人。朱铁山用案涉房屋向银行抵押贷款。李雷坡、闫明军、梁华的房屋买卖协议书为后来补签的。本院认为：1、被执行人朱铁山将自己的宅基地开发建设成商品房对外出售，本应当按照商品房买卖的有关法律规定，在初始登记之后向案外人等购房业主办理分户登记，但被执行人为谋取自身利益，隐瞒真相将已经出售给案外人的房屋分户登记在自己名下，然后抵押给银行进行贷款，造成案外人至今除了购房合同、交款凭证之外，没有物权法意义上的权利标记，给维权增加了难度。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的说明买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。申请执行人农商银行申请执行的不是普通金钱债权，而是对涉案房屋设定抵押权的金钱债权，抵押权优先于案外人请求被执行人履行房屋买卖合同的债权，案外人的权利不能排除法院执行，其异议请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人李顺松、聂文璞、李雷坡、闫明军、梁华五人的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  张国宪人民陪审员  马贵霞人民陪审员  马国安二〇二〇年六月八日书 记 员  陈 亮