江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2206号原告：连云港金明物业服务有限公司。被告：刘亚兵。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告刘亚兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告刘亚兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费2293元及违约金4617元，合计6910元（自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系海州区盛世嘉缘小区5号楼1单元102室业主，房屋建筑面积141.41平方米，欠缴物业费时间为2017年10月1日至2019年12月31日。被告一直拖欠原告物业服务费不予缴纳，被告共欠物业服务费1718元、二次供水电费135元、垃圾处理费440元（2012年9月1日至2019年12月31日），合计2293元。上述费用经原告多次催缴未果。被告刘亚兵辩称，原告诉讼请求及理由均不能成立。1.小区管理仍然混乱，原告没有做到物业应尽的义务。被告原就因物业管理混乱问题，一直要求物业加强管理。小区公共绿化内种菜现象严重，经常浇一些鸡粪造成臭味熏天，小区卫生环境恶劣；小区内养鸡现象严重、车辆乱停乱放天天堵塞消防通道，小区门卫形同虚设，公共门锁损坏一直得不到维修；原告一直向物业反映、得不到落实，并以拒交物业费逼其改正。原告曾诉讼，民事判决书认定“原告提供的物业服务存在瑕疵”。被告本想通过诉讼原告能改善物业服务质量，因此未同意调解，等待法院判决，判决后物业服务仍然没有改变，一直到2019年下半年才铲除种菜和养鸡现象，小区3个大门也仅仅是疫情期间才进行封闭管理，现在疫情过后大门又是：北门常开，东西门不关，夜间无人值班，消防通道堵塞而不进行管理，原告未做到物业管理协议中应尽的义务，物业服务存在明显违约行为；2.存在不合理收费。小区内存在不同的收费标准，有的业主物业服务费按0.35元/每平方米·月，要求原告给予解释，原告至今未给予解释。原告主张的垃圾处理费没有依据，被告从未时候到任何收取该项费用的通知，属于违规收费，要求原告出示物价部门批准的物业收费标准文件；3.原告与被告没有合同关系，原告一直存在违规经营行为。原告与业主委员会签订的合同到2018年9月就已经到期，到期后业主委员会并未与原告续签新的合同，原告和被告没有合同关系。原告一直无物业服务资质经营，属于违规经营，在签订合同时原告存在欺瞒行为，应属于无效合同关系；4.小区的车位分配及费用存在暗箱操作。小区车位费用按规定属于业主所有，对于小区的车位分配及费用收取及使用明细应当给予公示，被告一直要求原告在小区内进行公示，原告一直不予理睬；5.原告对生效的法律文书断章取义，进行篡改，在小区内进行张贴公示，原告的行为明显损害了被告名誉权，原告应向被告公示道歉声明，恢复被告名誉。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：“一、甲方责任、义务：1、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1、负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4、服务工作接受业主委员会监督。5、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：以房产证面积为准、费用标准按照：……。”合同签约期限自2012年9月1日至2018年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/每平方米·月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》第四条规定了市区垃圾处理费标准，其中第（一）项确定了生活垃圾处理费：个人负担部分，常住人口每户每月5元，暂住人口每户每月5元（暂住时间不足15天的免交）。居民交纳的生活垃圾处理费中，街道居委会提取50%，用于小街巷垃圾清扫等费用开支，环卫部门提取50%，用于垃圾收集、清运和处置等后续费用开支。对已实施物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从公共服务费中按每月2.00元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处理等后续费用开支。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元，自2013年3月开始，经催缴未缴纳。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因原告金明物业公司不服申请行政复议，连云港市城市管理局（以下简称市城管局）于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。原告仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决驳回原告的诉讼请求，原告再上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求原告在接到本催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因原告未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，被告刘亚兵系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区5号楼1单元102室（房屋建筑面积为141.41平方米）业主。被告未缴纳2017年10月1日至2019年12月31日期间物业费、公共水电费。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》两份、业主委员会通知、营业执照、水电费发票、新城社区居委会通知单、催缴通知、证明、行政判决书、行政强制执行事先催告书、连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》、（2018）海商初字第888号民事判决书、（2019）苏0706民初10111号民事判决书及被告提交的照片等证据在案为证，本院予以认定。本院认为，盛世嘉缘业主委员会与原告金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，被告刘亚兵作为小区业主，应当根据合同的约定缴纳物业管理费用。原告主张自2017年10月1日至2019年12月31日期间物业费、公共水电费、垃圾处理费。关于被告欠缴的物业费，2017年10月1日至2019年12月31日期间为1718.13元（0.45元/月/平方米×141.41平方米×27个月），原告主张1718元，依法予以支持。被告还应按约缴纳二次供水公摊电费135元（5元×27个月）。关于原告主张的自2012年9月6日起至2019年12月31日垃圾处理费440元的诉讼请求，根据海州城管局的征收决定书中“认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元”及《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》规定“对已实施物业管理的小区，物业管理企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费用列入物业管理公共服务费，不另收取”，故，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物业费、二次供水电费、垃圾处理费违约金的诉讼请求，原告未举证物业服务费、二次供水电费未按期缴纳造成的实际损失情况，本院将违约金调整为自2020年1月起至实际履行之日止，按年利率6%计算。原告提交的证据证明因垃圾处理费征缴导致原告承担滞纳金52800元，产生该部分滞纳金系因诉讼等原因造成，且垃圾处理费应包括在物业服务费，违约金已经计算，故不再重复计算。综上所述，被告刘亚兵应支付原告金明物业公司物业服务费及二次供水公摊电费共计1853元及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘亚兵于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业费、公摊电费共计1853元及违约金（自2020年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告刘亚兵负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审判员  时恒雨二〇二〇年六月八日书记员  朱珊珊法律条文附录（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。