北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终590号上诉人（原审原告）：杨大军，男，1968年1月27日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩倩，北京赛尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：展永平，男，1970年4月3日出生，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南文科，男，1978年3月12日出生，汉族，职业不详，户籍地山西省运城地区临猗县。被上诉人（原审被告）：原百全，男，1965年12月31日出生，户籍地猗氏镇。上诉人杨大军、上诉人展永平因与被上诉人南文科、原百全房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨大军上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持杨大军一审全部诉讼请求；本案诉讼费全部由展永平承担。杨大军要求解除合同的原因系展永平无法保障杨大军正常经营使用租赁房屋，杨大军租赁合同目的无法实现，展永平对此存在过错。一审法院认定村委会拆除房屋导致双方合同实际上无法履行，合同解除系不可归责于双方的原因造成的，属于认定事实错误。根据合同法关于合同相对性原则，展永平无法保证涉案房屋正常使用，就应当承担违约责任并赔偿损失，村委会与本案无直接关联性，一审法院判决将合同解除原因归责于村委会违反合同相对性，适用法律错误。一审法院采信展永平在重审过程中提交的安全检查隐患通知书复印件，并据此认定杨大军存在过错，认定错误。展永平辩称，不同意杨大军的上诉请求。展永平上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判。一、二审诉讼费由杨大军负担。事实与理由：租赁期间，杨大军擅自改变房屋用途，一审法院认定展永平对此知情属于认定事实错误。租赁期间，杨大军未按约定合理使用房屋，导致租赁房屋存在重大安全隐患被强制整改，杨大军拒不整改导致房屋被停水停电，是因杨大军的原因导致合同无法履行，合同解除与政府拆迁行为无关。双方合同约定合同解除后，租赁房屋的装饰装修部分可拆除的，杨大军自行收回，不可拆除部分无偿归展永平所有，故依约展永平不应赔偿杨大军装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，未经出租人同意产生的装饰装修或扩建费用，由承租人自行承担。第十一条规定因杨大军违约导致解除合同的，其要求赔偿房屋装饰装修的残余价值不予支持。杨大军辩称：不同意展永平的上诉意见。原百泉、南文科未到庭陈述意见。杨大军向一审法院起诉请求：1、解除杨大军和展永平签订的房屋租赁合同；2、展永平支付违约金21666元；3、展永平赔偿房屋装修损失512073元；4、展永平退还押金1万元。一审法院认定事实：2013年6月14日，展永平（甲方）与原百全、南文科（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方租用该房屋的用途是为本单位职工提供宿舍。乙方在租赁期间应遵守相关法律规定，保证安全通道畅通无阻，做好防火、防盗、防止煤气中毒、防止发生治安案件的宣传及管理工作，如发生上述意外事故由乙方自行承担法律责任。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方装修、装饰物在合同期满后（或职工不能入住）无偿归甲方所有。租赁期内，如遇国家政策征地或拆迁，乙方应服从政府安排并积极配合将房屋腾退给甲方，土地补偿及房屋重置成新价格所得拆迁补偿款与乙方无关。房屋租赁期限为七年，自2013年7月1日至2020年6月30日。租金标准为前三年每年租金13万元，2016年7月1日至2020年6月30日租金最低为人民币145000元……双方签合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、房屋租金、以及乙方应承担的违约赔偿金外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的可拆除物由其自行收回，乙方装饰、装修不可拆除的部分无偿归甲方所有。关于合同解除的约定为：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入拆迁范围的；2、因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达10日的；2、交付的房屋危及乙方安全或者健康的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、擅自改变该房屋用途的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、擅自将该房屋转租给第三人的；4、利用该房屋在从事违法活动的；5、拖欠房屋租金达一个月，或欠其费用达到5000元的达到二个月的。关于违约责任的约定为：1、甲方有本合同第十二条第三项约定的情形之一的，应按二个月租金标准向乙方支付违约金；2、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按二个月租金标准向乙方支付违约金；3、乙方有本合同第十四条第四项约定的情形之一的，应按二个月租金标准向甲方支付违约金，乙方对该房屋室内室外装修无偿归甲方所有，乙方应在解除合同3日内将房屋内属于自己所有的设施物品搬出，如果乙方不搬，视为乙方放弃室内物品财产所有权，所有物品无偿归甲方所有。4、租赁期内，如果乙方因违法乱纪被相关部门处罚或吊销营业执照，致使乙方不能正常管理导致租赁合同无法继续履行时，乙方交纳的租金不予退还。……签订合同当日，展永平收取了原百全、南文科交纳的房屋保证金1万元，后展永平将涉案房屋交付二人，二人进行了装修并交纳了租金。上述合同签订一段时间后，原百全、南文科邀请杨大军加入共同经营，经展永平同意，将杨大军的名字填写在合同上，视为共同承租。2014年3月15日，原百全、南文科（甲方）与杨大军（乙方）签订《退股协议书》，确认2013年6月14日3人合股与展永平签的房屋租赁合同，由于双方原因，现甲方决定退股，并将本人所拥有的股份转让给乙方，乙方同意甲方退股，协议如下：一、甲方退股后必须把手中所握有房屋租赁合同原件、押金条原件全部交由乙方，甲方不能擅自保留，作为日后乙方经营所用，甲方无权干预乙方日常经营活动；二、自本协议签订之日起，所有债券、债务、责任、事故与乙方无关，由甲方承担法律责任；三、自本协议签订之日起，所有债券、债务、责任、事故、拆迁赔偿与甲方无关，由乙方承担法律责任；四、乙方需要一次性付清甲方转让费所得，甲方退股后公寓的盈亏由乙方负责，与甲方不再有任何关系。协议签订后，杨大军向南文科、原百全支付了全部转让费，并接管涉案房屋一切经营事宜。另查，展永平依照《房屋租赁合同》的约定，收取了截至2014年6月30日的全部租金。2014年7月，涉案房屋曾停水停电，后杨大军搬离涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交至所在村委会。停水停电后，杨大军与展永平曾找村委会协商此事未果。关于停水停电的原因，杨大军主张系因村里对该地区进行统一重新规划拆除，展永平则称因杨大军存在重大安全隐患，当时其在后院经营，房屋正常使用至2015年年初。经询，涉案房屋及周边房屋已被全部拆除。庭审中，展永平提交《安全检查隐患通知书》复印件一张，上载时间为2014年3月19日，单位名称为“张xx职工公寓”，法定代表人为杨大军，隐患记录处有“存在重特大安全隐患立即停工停业”字样，责令于22日前进行整改，并向地区安全生产办公室报送整改情况及隐患防范措施资料，接受复查。下方复查单位处有北京市朝阳区高碑店地区安全生产管理委员会盖章。杨大军对该复印件不认可，称从未收到过该通知书。法院向北京市朝阳区高碑店乡半壁店村民委员会核实该通知书的真实性，2019年5月20日，该村委会回函我院，称2014年3月19日出具的《安全检查隐患通知书》系该村职员联合高碑店地区安全生产管理委员会工作人员在联合检查时开具，该通知书真实有效，因单位档案管理有关要求，该通知书保管期限为三年，自行留存的一联已于2017年统一销毁。关于涉案房屋装修情况，杨大军在原案一审中陈述其与南文科、原百全合伙装修，装修花了35万元，将原有库房隔成了多间房屋，其支付给原百全、南文科的转让款54.5万元中包含装修补偿。就此，杨大军申请对装修损失进行评估，法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估工作。2015年8月21日，该公司进行现场勘验，2015年9月15日，该公司出具《北京市财产价格评估结论书》，确认双方无争议装修工程、安装工程项目价值474578元，有争议安装工程项目价值37295元。评估报告上载现场勘验时评估标的的状态为搁置未使用，当事人双方确认评估标的的装修完工日期为2013年7月，使用至2014年8月后就处于搁置状态，双方对部分安装项目存在争议，但该部分项目已灭失，现场存有安装附件或安装痕迹，并注明该报告以现场勘验时点造价标准确定各项工程的重置成本，并依据北京市涉案涉诉财产价格鉴定操作规范相关规定对评估标的进行折旧计算。杨大军交纳评估费12780元。原案二审中，杨大军陈述装修花费七、八十万元，35万元仅为基础款，除材料款外还有很多具体内容，包括厨卫安装等。本案审理中，杨大军要求按照评估报告确定装修损失，展永平则认为杨大军装修打隔断作为公寓出租违反合同约定的租赁用途，不是必要装修，不同意赔偿。另，原案一审中，南文科曾作为证人到庭陈述，称最初是和原百全合作承租涉案房屋，投资经营公寓，展永平对做公寓知情，投资到一半时杨大军加入，合作一段时间后其与原百全撤出，由杨大军继续经营，当时投资主要用于房屋装修，具体金额未计算，其已经将承租权利转移给杨大军，同意杨大军自行主张权利。原案二审中，南文科、原百全均到庭进行陈述，二人均同意由杨大军个人主张权利，并同意解除合同。南文科的陈述与一审基本一致，原百全称租赁涉案房屋用于出租公寓，装修花了六、七十万，之后和南文科发生矛盾，故将涉案房屋转给杨大军，转让款均已收到。再查，展永平曾于原案一审中提交书面答辩状一份，在该答辩状中称2014年4月底，杨建军通知其半壁店村委会进行整体规划，要在2014年6月底收回杨建军对外出租的所有房屋（包括涉案房屋），于是其通知了南文科、原百泉、杨大军，要求三人在2014年6月底将房屋交还村委会，但三人未按时交回，故村委会断水断电；2014年7月，其曾与杨大军、杨建军共同找到村委会协商，后南文科、原百泉、杨大军于2014年8月12日或9月12日在没有通知其的情况下直接将涉案房屋交至村委会。关于合同无法继续履行的原因，杨大军与展永平在原案一审中均认可系因村委会要求腾退涉案房屋所致。又查，涉案房屋所在土地为村集体土地。2011年7月1日，展永平与杨建军签署《房屋场、地租赁合同》，杨建军将高碑店西店村场地面积1000平方米办公用房8间出租给展永平，租赁期限为10年，每年租金121000元。经询，双方均表示无法联系杨建军到庭。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。本案争议焦点如下：一、原告的主体资格。本案系合同纠纷，当事人双方应为合同相对方。根据庭审查明的事实及现有证据，《房屋租赁合同》最初由原百全、南文科与展永平签订，后在承租方添上杨大军，系对合同主体的变更，即展永平的合同相对方变更为三人。虽然杨大军、原百全、南文科之间就涉案房屋的经营情况达成《退股协议》，但在展永平未与杨大军重新签订租赁合同的情况下，三人之间内部约定不发生改变房屋租赁合同相对方的效果，原百全、南文科亦应为本案当事人。本案审理中，原百全、南文科虽未出庭，但根据二人在原案一、二审中的陈述，均同意房屋租赁合同相关权利义务由杨大军享有，并同意由杨大军主张，一审法院对此不持异议并予以确认，与本案合同有关的权利由杨大军享有、义务由杨大军履行。二、合同解除原因及违约责任。1、涉案房屋自原百全、南文科承租后即作为公寓使用，展永平自述使用涉案房屋后院，对涉案房屋的用途应当知情，故其主张杨大军擅自改变房屋用途构成违约依据不足，一审法院不予采信。2、根据现有证据及双方当事人陈述，涉案房屋先是于2014年7月被停水停电，后又被整体拆除，导致双方之间的房屋租赁合同无法继续履行。关于停水停电一节，2014年3月高碑店地区安委会对涉案房屋下达《安全检查隐患通知书》责令停工停业，虽然杨大军称未接到过该通知书，但根据一审法院调查结果，该通知书确系村委会联合安委会检查后发出，故一审法院对该通知书的真实性及证明力予以采信。该通知书能够证明杨大军在经营涉案房屋期间确存在安全隐患，是导致被停水停电的原因之一，故杨大军就此存在过错。但是，停水停电并不必然导致合同解除，包括涉案房屋、展永平自用的涉案房屋后院房屋均在村委会集体规划的拆除范围内且已被拆除，各方对此均知情，拆除后租赁标的物无法使用，该拆除行为导致合同实际上无法履行。拆除行为系村委会实施，故杨大军、展永平就此并无过错，杨大军不能继续使用涉案房屋并非展永平提前收回房屋所致，系因不可归责于双方的是由导致合同解除，展永平并无违约行为，杨大军主张展永平支付违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。3、关于合同解除时间，现杨大军要求解除合同，展永平表示同意，且涉案房屋确已被拆除，合同无法实际履行，一审法院予以确认，确认双方的租赁合同于2015年6月18日展永平提出书面答辩状之日解除。三、关于合同解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现展永平与南文科、原百泉、杨大军的合同已经解除，展永平应当退还已经交纳的押金，展永平主张杨大军违约押金不予退还一节，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。关于装修损失部分，双方合同履行不满一年即告解除，且解除原因系不可归责于双方的原因，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照合同相对性及公平原则分担。关于装修损失的具体数额，评估报告确定的有争议工程项目均系可拆卸项目或现场已灭失项目，未对涉案房屋构成添附，一审法院对此不予认定。关于无争议工程项目，一审法院结合杨大军关于装修费用支付的陈述，按照公平原则确定展永平应当分担的数额。评估报告已经载明该价格已经计算了综合成新率，故一审法院对展永平关于评估报告未计算折旧的主张不予采信。南文科、原百全经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。判决如下：一、原百全、南文科、杨大军与展永平签署的《房屋租赁合同》于二〇一五年六月十八日解除；二、展永平于判决生效后七日内向杨大军退还押金一万元；三、展永平于判决生效后七日内向杨大军赔偿装修损失二十万元；四、驳回杨大军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点在于租赁合同解除的原因及剩余租赁期内装修残值损失应由谁承担。一审法院确认双方的租赁合同于2015年6月18日展永平提出书面答辩状之日解除并无不当。关于合同解除的事由，《安全检查隐患通知书》能够证明杨大军在经营涉案房屋期间确存在安全隐患，是导致杨大军租赁经营的房屋被停水停电的原因之一，但是，停水停电并不必然导致租赁合同解除，双方均认可包括涉案房屋、展永平自用的涉案房屋后院房屋均已被村委会拆除。拆除后租赁标的物无法使用，最终导致合同实际上无法履行。一审法院认定杨大军不能继续使用涉案房屋系因不可归责于双方的事由导致合同解除并无不当。杨大军承租房屋后一年，即发生租赁房屋被拆除情形，无法使用房屋，剩余租赁期内的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。双方合同虽约定租赁期满或合同解除后，租赁方添置的可拆除物由其自行收回，装饰、装修不可拆除的部分无偿归出租方所有，但合同同时约定了关于合同解除的各种情形，本案合同解除情形并不符合合同约定的解除情形，因此合同在此种情况下解除装修问题如何处理视为没有约定，一审法院综合考虑导致合同解除的原因、双方合同履行情况等因素后以评估报告为基础酌情判决双方分担装修残值损失并无不妥。综上所述，杨大军、展永平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13688元，由杨大军负担9238元（已交纳），由展永平负担4450元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 楚 静二〇二〇年六月五日法官助理 王玮玮书 记 员 李星月书 记 员 王秋岩