江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终120号上诉人（原审原告、反诉被告）：张桂洋，男，1976年1月12日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周惠南，女，1960年4月25日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人:秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。上诉人张桂洋因与被上诉人周惠南房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张桂洋的委托诉讼代理人刘苏漩、孔军，被上诉人周惠南的委托诉讼代理人秦吉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂洋上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法对本案进行改判，由被上诉人支付本案上诉费。事实和理由：一审判决事实认定不清。1、一审判决对装修使用费的认定错误。一审判决认为双方在交付房屋时对支付该款项所包括的装修部位未有约定，且上诉人交付房屋后室内装修的残值部分价值没有证据证明，是对事实的错误认定。上诉人与被上诉人在签订合同时另外约定装修使用费4万元，上诉人使用结束后可以向后续使用者收取装修使用费。在2018年3月6日双方解除合同的协议中，明确说明了是装修完好的情况下交给被上诉人，且确认了被上诉人是后续经营者的身份。按照双方之间上诉人可以向后续使用者收取装修使用费的约定，被上诉人应向上诉人支付装修使用费。2、双方关于装修使用费的约定是对“联营合同”条款的补充。即使按照“联营合同”约定，合同期限是两年，被上诉人收取的4万元装修使用费的使用年限至少应该在约定的合同期限内按年均摊，即2年4万元，一年2万元。故上诉人认为被上诉人应至少返还给上诉人2万元装修使用费。3、关于被上诉人扣押物品的过程和价值的认定存在错误。上诉人货物不是没有及时迁出，而是被上诉人通过上锁、阻挠等方式，强行扣押上诉人物品。因为被上诉人扣押物品的事情，上诉人曾报警要求公安机关处理。一审时上诉人提供的录音记录足以说明，是被上诉人通过强硬手段不让上诉人搬物品。上诉人无法搬离自己的物品所产生的的法律后果，理应由被上诉人承担。4、一审判决认为上诉人要求被上诉人赔偿扣押物品价值证据不足，是事实认定不清。在一审开庭时，上诉人提供了库存商品盘点清单，是双方在2018年3月6日解除合同时，对店内留存物品进行的清点。该清单中，对商品种类、数量、进价、零售价双方均做了确认。2018年6月18、19日在法院的主持下，双方对被上诉人扣押的物品进行清点，对当天清点的物品的种类和数量做了登记，制作了拉货清单，上诉人和被上诉人均签字确认。上诉人将清点出的物品搬回。上诉人根据两次清单的记载，整理出差额部分的物品种类和数量。上诉人主张的物品损失，即是两次物品清单中相差的部分。上诉人认为该两份证据足以说明上诉人的损失。5、一审判决认定双方在2018年6月18、19日对屋内物品进行交接的认定错误。双方在当天是对被上诉人扣押物品办理了交接，并不是对屋内物品进行交接。被上诉人扣押物品，继续在涉案房屋内经营了一段时间后，将涉案房屋出租，而扣押的物品除已经被被上诉人销售部分外，剩余的均储存在别处，并没占用涉案房屋。综上，上诉人认为一审判决事实认定不清，请求法院驳回一审判决，依法改判，以维护上诉人的权益。周惠南辩称，1、对于装修使用费，被上诉人认为一审法院对于装修使用费的事实认定和判决符合事实以及法律规定，应当予以维持。2、对于所谓的货物损失5万元，上诉人的请求也不成立，在上诉人第一次起诉被上诉人期间，被上诉人就多次请求一审法庭勒令上诉人把货物迁移走，并向被上诉人交付经营场所，根本不存在被上诉人强制扣留上诉人货物的事实，理由很简单，就是在上诉人货物滞留在经营场所的情况下，被上诉人无法对该经营场所进行使用，时间拖得越长，损失越大，所以被上诉人的主观愿望是期望上诉人早日将货物撤走，在2018年6月18日和6月19日两天，根据一审法院的要求，双方对上诉人滞留的货物进行了交接，上诉人将大部分货物拉走，留有少部分货物，上诉人不愿意拉，上诉人该行为应当认为是对其认为已失去价值的少部分货物遗弃，在此情况下，上诉人以此要求被上诉人赔偿损失，显然不能成立，而且上诉人所主张的货物价值没有任何证据予以证明，即使存在双方签字清单，也只能认定货物的名称和数量，至于实际价格被上诉人无法知悉，而上诉人也没有任何进货单据或发票，予以证明，所以一审认为上诉人主张的货物价值没有证据予以证明的认定是符合本案的客观事实的，对于上诉人的该项诉请，不予支持，也是符合相关的法律规定的。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院予以驳回。张桂洋向一审法院提出诉讼请求：1、要求周惠南返还租金16000元，租房押金5000元；2、要求周惠南支付装修使用费40000元，设备款6000元；3、由周惠南支付扣押货品价值50000元；4、由周惠南支付本案的诉讼费和保全费。周惠南向一审法院提出反诉请求：1、请求判令张桂洋支付房屋使用费5.5万元及其违约金10万元，合计15.5万元；2、诉讼费由张桂洋承担。一审法院查明：2017年2月24日张桂洋、周惠南签订《联营协议》一份，约定合作经营项目：贵发家居用品销售经营。联营经营地点：位于徐州市东侧房屋建筑面积200平方米。联营方式：甲方（周惠南）提供上述经营场所；乙方（张桂洋）提供经营资金和经营方式、技术予进行经营。其中经营管理由乙方承担，必要时甲方可予以协助。联营期限：两年。自2017年3月1日起至2019年2月29日止。该协议第五条约定：“盈亏负担：鉴于由乙方进行经营，则双方约定，甲方收取固定收益，即乙方每年按拾万元向甲方支付收益。第一年收益于协议签订之日支付，第二年收益于第一年期满前支付。收益乙方按半年支付一次，每次伍万元，每次按到期内提前十天支付。此外乙方自负盈亏和所有费用，除给予甲方的收益之外，其余盈利统归乙方享有。”第十条约定：“如乙方未按规定支付甲方固定收益。逾期一天，甲方有权单方解除本协议。且按应付款项的双倍支付违约金。”合同签订后，周惠南依约将房屋交付给张桂洋使用，周惠南为张桂洋书写收条：“周惠南收取张桂洋水电及房屋押金五千元，租用到期后，张桂洋在交清水电费及房屋完好的情况下，周惠南退还张桂洋押金五千元”。2017年2月24日周惠南书写字据：“周惠南收取张桂洋四万元装修使用费，张桂洋使用结束后可收取后续房屋使用费”。2018年周惠南书写字据：“周惠南代收张桂洋监控、冰柜、绞肉机、电子称两台共计6000元，房屋交接后，周惠南将6000元付给张桂洋”。租赁期间，2017年2月25日张桂洋向周惠南缴纳了租金50000元，2017年12月28日张桂洋向周惠南缴纳了租金16000元，2017年8月18日、9月5日张桂洋委托案外人王元元通过中国农业银行向周惠楠转账共计支付5万元租金。2018年3月6日双方就解除双方联营合同达成协议：“周惠南和张桂洋自愿解除2017年2月24日签订的联营协议，张桂洋在房屋完好、装修完好的情况下水电费交清，交付给周惠南，由周惠南自行经营。”双方因租赁费用问题发生争执，张桂洋于2018年3月22日诉至法院，（2018）苏0302民初1651号案件张桂洋诉请：1、要求周惠南返还租金16000元，租房押金5000元；2、要求周惠南支付装修使用费40000元，设备款6000元；3、由周惠南支付扣押货品价值82163元；4、要求周惠南返还货架、收银电脑二台，价值24000元；5、由周惠南支付本案的诉讼费和保全费。张桂洋于2018年6月18日、6月19日对房屋内物品进行搬迁，双方办理了的室内物品交接。2018年12月17日张桂洋对该案撤回了起诉。现张桂洋再次诉至法院要求周惠南退还租金及押金并赔偿室内物品损失，周惠南表示自己不应返还租金及赔偿，为此提出反诉要求张桂洋支付2017年8月至2018年2月28日的房屋使用费，双方各执己见，经法院调解无效。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。本案中，张桂洋与周惠南于2017年2月24日签订的《联营协议》合法有效，对双方均有约束力。双方在履行合同中因房屋租金等问题产生纠纷，后双方协商解除了合同，并对解除后相关事项作了约定，因此合同解除后双方应就合同期间债权债务进行清偿。关于张桂洋主张要求周惠南返还租金16000元的诉讼请求，双方合同约定联营期限为2017年3月1日至2019年2月29日，2018年3月6日双方协商解除合同，张桂洋实际履行合同期限为一年，在此一年内2017年2月25日缴纳50000元，2017年12月28日张桂洋向周惠南缴纳了租金16000元，2017年8月18日、9月5日张桂洋委托案外人王元元通过中国农业银行向周惠楠转账共计支付5万元租金。张桂洋向周惠南实际支付收益116000元，双方合同约定每年收益为拾万元，因此，张桂洋实际支付收益与合同约定收益多出16000元，周惠南虽主张该16000元是双方协商就增加面积所支付，但其对自己的主张没有证据支持，因此，该部分收益周惠南占有无合法依据，应予返还。关于张桂洋主张的租房押金5000元设备款6000元、周惠南在收取上述费用是均为张桂洋书写收条，确认自己收到该部分款项，同时也在收据中约定返还上述条件为房屋租用到期后，房屋完好的情况下返还，双方于2018年6月18日、6月19日对房屋内物品进行搬迁，双方办理了的室内物品交接。周惠南无证据证明张桂洋交付房屋存在问题，因此双方约定返还上述费用的条件已成就，因此张桂洋要求周惠南返还该部分押金的主张有事实及法律依据，本院应予支持。关于张桂洋主张的要求周惠南返还装修使用费40000元，周惠南向张桂洋交付费用时承诺张桂洋使用结束后可收取后续房屋使用者装修使用费，双方在解除合同协议书上又写明房屋交付周惠南，由周惠南自行经营，据此应认定周惠南为后续房屋使用人，该部分装修使用费应由周惠南承担，但双方在交付房屋时对支付该款项所包括的装修部位未有约定，现张桂洋交付房屋后室内装修的残值部分价值也没有证据证实，因此张桂洋要求全额返还该部分装修使用费无事实及法律依据，法院不予支持。若张桂洋主张周惠南返还装修使用费的剩余部分，可待证据具备时另行主张权利。关于张桂洋主张周惠南支付扣押物品价值50000元，双方虽在解除合同后发生争执，为此张桂洋房屋内物品没有及时迁出，但双方在诉讼期间办理了房屋交接，张桂洋将房屋内物品迁出，张桂洋虽主张室内物品存在丢失及损毁，但其证据无法确定其所主张物品的价值及种类，因此张桂洋主张周惠南扣押货物损失价值伍万元事实依据不足，法院不予支持。关于周惠南反诉请求要求张桂洋支付2017年8月至2018年2月28日期间的房屋使用费5.5万元，从张桂洋履行收益情况看，2017年2月25日缴纳50000元，2017年12月28日张桂洋向周惠南缴纳了16000元，2017年8月18日、9月5日张桂洋委托案外人王元元通过中国农业银行向周惠南转账共计支付5万元租金。因此张桂洋在履行合同期间并无所欠收益现象发生，周惠南虽主张王元元向其支付5万元并非合同收益款项，但无证据证实其收取王元元该款项基于其他法律关系，因此对周惠南的该部分陈述法院不予采信，故周惠南主张张桂洋拖欠收益的诉讼请求事实依据不足，法院不予支持。关于周惠南主张要求张桂洋支付违约金，双方在合同履行期间，张桂洋陆续向周惠南履行支付收益的义务，并按合同约定履行期间支付收益款项，没有违反合同约定事实存在，且双方解除合同行为是在协商一致情况下进行，故周惠南主张张桂洋存在违约事实依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、周惠南于本判决生效之日起十日内向张桂洋返还租金16000元；二、周惠南于本判决生效之日起十日内向张桂洋返还租房押金5000元、设备款6000元，合计人民币11000元；三、驳回张桂洋其他诉讼请求。四、驳回周惠南的反诉请求。本诉案件受理费2640元（张桂洋已预付）、保全费420元（张桂洋已预付）、反诉费3400元（周惠南已预付）由周惠南承担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、上诉人主张涉案装修使用费如何认定，2、上诉人要求被上诉人赔偿扣押物品费用能否成立。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：第一、关于上诉人主张涉案装修使用费如何认定的问题。2017年2月24日周惠南书写字据：“周惠南收取张桂洋四万元装修使用费，张桂洋使用结束后可收取后续房屋使用费”。对于该字据的理解，双方存在争议，上诉人的理解为：上诉人承租该房就要向被上诉人交付4万元的装修使用费，如果使用完毕，租赁合同到期，上诉人可以向后续的承租人收取该4万元的装修使用费；被上诉人理解为：4万元装修费，被上诉人是不退还给上诉人的，使用期限届满，由上诉人向新的使用人来收取，至于收取多少，没有明确的约定。根据双方的理解以及本案的事实，本院认为，上诉人主张退还装修使用费不成立，理由如下：首先，关于该字据约定的4万元装修费问题，双方在联营协议和解除协议中并未明确予以返还，上诉人主张返还没有依据。其次，根据上诉人的理解，“如果使用完毕，租赁合同到期，上诉人可以向后续的承租人收取该4万元的装修使用费”，如果合同到期，上诉人是“可以”向后续的承租人收取装修使用费，而被上诉人显然不属于后续的承租人，而且上诉人在租期未满时即提出解除合同，应当视为放弃了向后续承租人收取装修使用费的权利。综上，上诉人主张返还装修费用不成立，本院不予支持。第二、关于上诉人要求被上诉人赔偿扣押物品费用能否成立的问题。首先，上诉人主张被被上诉人扣押其物品的主张证据不充分，上诉人没有提供充分的证据证明被上诉人对上诉人的物品进行了扣押，反而，在2018年6月18日、6月19日双方对涉案物品进行了交接，上诉人对房屋物品进行了搬迁，在这两次交接过程中，上诉人完全可以将其能够搬迁的物品全部搬迁，而且上诉人在一审时陈述剩下的物品没有拉走的原因是“……还有一些货品出现损毁和过期，不再具备价值。”，在此情况下，上诉人主张物品赔偿损失费用依据不足。其次，上诉人在二审中还陈述，因为生意不好，只承租了涉案房屋一年，便提前提出解除合同，而根据涉案双方约定，涉案协议约定的租期为两年，虽然双方解除协议中并未约定上诉人承担违约责任，但是上诉人对于因其提前解除合同所可能产生的损失应当自行承担。综上所述，张桂洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由张桂洋负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年六月十一日书记员 赵 莹