浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3021号上诉人（原审原告）：吴时芳，男，1973年11月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被上诉人（原审被告）：温州馨居邑物业管理有限公司，住所地：浙江省永嘉县瓯北街道浦西村。法定代表人：陈央央，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨跃枢，浙江永瓯律师事务所执业律师。上诉人吴时芳因与被上诉人温州馨居邑物业管理有限公司（以下简称馨居邑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初8207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴时芳上诉请求：1.判令馨居邑物业公司与永嘉县瓯北街码道村股份经济合作社（以下简称码道合作社）签订的前期物业管理服务协议中违反法规的条款或该协议无效；2.撤销原判第二项，改判馨居邑物业公司退回吴时芳误交的电梯费720元、两个车位停车费1440元、水周转金300元、物业费2418元，合计4878、元。事实和理由：1.时间上，码道合作社与馨居邑物业公司的前期物业管理服务协议于2018年6月8日签订，该协议第十九条明确本合同自签字之日起生效，至本物业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2018年6月8日，瓯汇大厦未经相关部门验收，更未竣工验收合格。根据《浙江省物业管理条例》第二十五条、第二十九条以及第二十六条，《温州市物业服务收费管理实施办法》第九条规定，具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在核定的基准价及浮动幅度范围确定，并在物业服务合同中明确。且馨居邑物业公司一审陈述其收费未向价格主管部门申报，而前期物业服务收费必须在政府部门核定的基准价及浮动幅度范围内确定。根据《温州市物业服务收费管理实施办法》第十三条的规定，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。2.内容上，码道村股份经济合作社与馨居邑物业公司的《瓯汇大厦前期物业管理委托合同》第八条约定的水电费周转金300元/套、电梯公摊费每户60元/月、停车管理费、泊车费每车720元/年等三项收费，不符合法律法规。根据《物业管理条例》第四十五条、《浙江省物业管理条例》第三十六条、《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第八条，物业服务费包括电梯的运行维护、停车位清洁卫生，而且地下停车位已被购买，不存在停车使用费。《温州市普通住宅物业服务收费基准价及其浮动幅度表》中多层无电梯和带电梯的价格不同，以及小高层与高层本身就需要电梯，可知物业服务费包括电梯的运行及维护，不然有无电梯的多层楼房应当价格统一。《温州市物业服务收费管理实施办法》第九条明确规定在业主委员会成立前，物业服务收费在政府核定的基准价及浮动幅度范围内确定，政府指导价除物业服务费外，根本没有另外的电梯费、停车费、水周转金、装修押金费。且物业公司服务三级标准都没有达标，现已按一级服务收费。诚实信用原则要求和他签订主体不能违反《中华人民共和国合同法》第七条的规定，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也要求建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同。而码道合作社与馨居邑物业公司的前期物业管理服务协议是违法签订的。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，馨居邑物业公司存在违法收费。馨居邑物业公司辩称，吴时芳的上诉请求和理由没有事实和法律依据。馨居邑物业公司依据与业主单位签订的前期物业管理服务协议收费是双方协商的结果，且国务院自2017年起已经废除了物业资质要求，依据双方协商的价格收取物业费合理合法。涉案房屋竣工与否不影响物业管理费的收取，且业委会至今没有成立，与码道合作社签订的物业协议对吴时芳具有约束力。馨居邑物业公司愿意返还房屋装修押金。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴时芳向一审法院起诉请求：1.判令馨居邑物业公司退回吴时芳误交的电梯公摊费720元、2个车位停车管理费1440元、水周转金300元，合计2460元；2.判令馨居邑物业公司补开物业费发票或正规的财税部门收费凭证。一审法院认定事实：永嘉县瓯北街道瓯汇大厦，占地面积约8500㎡，建筑面积约31600㎡，属永嘉县瓯北街道码道村安置房项目，业经永嘉县政府审批建设，建设单位为码道合作社。该安置房建设项目于2018年10月31日经验收合格。吴时芳系码道合作社成员，系安置户之一，房号为瓯汇大厦7幢1101室，约建筑面积155㎡，另有18号、44号二个停车位。吴时芳没有缴纳维修基金。馨居邑物业公司成立于2017年11月27日，经营范围为物业管理服务、清洁服务、餐饮管理、园林绿化养护等。2018年6月8日，馨居邑物业公司和码道合作社签订了一份前期物业管理服务协议，约定馨居邑物业公司为瓯汇大厦提供物业管理服务，该协议记载了委托管理事项、双方权利义务收费标准、违约责任等。其中第八条载明：“馨居邑物业公司向业主和非业主使用人收取下列费用：（一）物业管理综合服务费（含空置费），住宅1.3元/月.㎡，商业住宅1.5元/月.㎡，房屋装修饰垃圾清运费500元/套，水电费周转金300元/套；（二）代收代缴公共设施设备、共用部分的用水用电费用；（三）电梯公摊费60元/户.月；（四）停车管理费、泊车费720元/车.年；（五）法律法规政策规定的其他收费”。协议签订后，馨居邑物业公司进驻瓯汇大厦提供物业服务。2018年9月12日，永嘉县瓯北街道码道村民委员会开具NO.AD008号调拨单交付吴时芳，吴时芳将该调拨单交付馨居邑物业公司，馨居邑物业公司将该瓯汇大厦7幢1101室房屋及18号、44号停车位交付吴时芳。同时，吴时芳应馨居邑物业公司的要求交付了第一年度即2018年10月1日至2019年9月30日的物业管理综合服务费2418元、电梯公摊费720元、两个车位的停车管理费1440元和水周转金300元、房屋装修押金1000元、房屋装修垃圾清理费500元等，馨居邑物业公司出具了收款收据。吴时芳接收房屋后，对该房屋进行装修。目前，瓯汇大厦尚未成立业主委员会。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。馨居邑物业公司与作为建设单位的码道合作社于2018年6月8日签订前期物业管理服务协议对馨居邑物业公司具有约束力。馨居邑物业公司已于2018年9月12日按合同约定收费标准收取物业管理综合服务费2418元、电梯公摊费720元、两个车位的停车管理费1440元、水周转金300元，合计4878元。吴时芳请求馨居邑物业公司退回上述费用计4878元，理由不足，不予支持。该前期物业管理服务协议并没有约定馨居邑物业公司有收取房屋装修押金的权利，馨居邑物业公司收取房屋装修押金1000元，应予以返还，故对吴时芳该项请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、馨居邑物业公司于判决生效之日起十日内返还吴时芳房屋装修押金1000元；二、驳回吴时芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由吴时芳负担5元，馨居邑物业公司负担20元。二审审理期间，双方均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。码道合作社作为建设单位有权与馨居邑物业公司签订《瓯汇大厦前期物业管理委托合同》，该合同签订主体适格，且内容并未违反法律的强制性规定，应合法有效。该合同对于购买瓯汇大厦房屋的所有业主具有法律约束力，吴时芳作为购买该物业的业主应当按照该合同履行业主义务。同时，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。虽然涉案安置房建设项目直至2018年10月31日才验收合格，但涉案房屋在2018年9月12日已经交付给吴时芳，吴时芳办理入住并支付相关物业费符合法律规定，原判认定前期物业管理服务协议对吴时芳有约束力正确，本院予以维持。吴时芳上诉主张前期物业服务合同条款或者合同违反法律规定无效，并无依据，本院对其该主张不予支持。关于馨居邑物业公司收费是否符合法律规定。《瓯汇大厦前期物业管理委托合同》第八条约定，馨居邑物业公司可以向业主和非业主使用人收取如下费用：（一）物业管理综合服务费（含空置费）住宅：1.3元/月·㎡；商业：1.5元/月·㎡；房屋装修装饰垃圾清运费500元/套；水电费周转金300元/套。（二）代收代缴公共设施设备、共用部位的用水、用电费用；（三）电梯公摊费60元/户·月；（四）停车管理费、泊车费720元/车·年；（五）法律、法规、政策规定的其他收费。吴时芳作为业主应当履行该合同约定的内容，故原判认定馨居邑物业公司依据合法有效的该合同约定向吴时芳收取费用，具有事实法律依据，二审予以维持。吴时芳上诉主张馨居邑物业公司收费违法，缺乏依据，不予支持。综上所述，吴时芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴时芳负担。本判决为终审判决。审判长  张元华审判员  刘伟达审判员  郑文平二〇二〇年六月四日法官助理郭阳平书记员戴扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。