湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2776号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市花瀚酒店有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路256号汇富中心C栋1305房。法定代表人：陈小花，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗序芳，北京中伦文德(长沙)律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段442号新湖南大厦产业楼14楼。负责人：桂奋，总经理。委托诉讼代理人：孙伟，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔亿，湖南人和律师事务所律师。上诉人长沙市花瀚酒店有限公司（以下简称花瀚酒店）与被上诉人中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司（以下简称人保湖南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初8830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。花瀚酒店上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初8830号民事判决第二项；2.改判被上诉人向上诉人支付房屋占用使用费472640.4元、垃圾搬运费50400元、物业费12595.2元，上述三项合计535635.6元；3.判决诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，上诉人认为应当依法认定房屋交付日期为2018年2月28日即支持房屋占用费472640.4元且应依法支持垃圾搬运费50400元、物业费12595.2元。一审判决违反法律规定采信被上诉人员工吴某的证人证言，上诉人认为被上诉人的员工与被上诉人存在用人单位与劳动者的紧密利害关系，被上诉人员工的陈述只能视为当事人自己的陈述。吴某陈述其交付房屋钥匙是在房屋搬迁完后一个月左右，而上诉人法定代表人陈述其未收到钥匙，上诉人认为对于房屋交接钥匙行为的举证责任应该由被上诉人举证证明具体交付钥匙的日期。本案应当采信书证等客观证据认定本案房屋在2018年2月28日交付。一审否定搬运费的认定与全案事实的认定相互矛盾。人保湖南分公司辩称，一审认定事实并无不当，被上诉人在完成交接时并无瑕疵，一审已经兼顾公平扣除相应费用。上诉人利用程序上的些许瑕疵意图不予退还被上诉人保证金，其在一审中称不知被上诉人搬离与事实不符，被上诉人搬离后上诉人已经明知并且对外招租，期间双方也就退还保证金进行协商。一审中，被上诉人提供了相应证据予以证实。本案中的证人虽为我公司员工，但其陈述均为客观事实，该员工系负责租赁的人员，证明力虽弱，但结合本案其他证据可以认定其真实性，同时上诉人未提供证据证实房屋于2018年2月28日交付。上诉人自被上诉人搬离后已经实际控制占有涉案房屋，只是借被上诉人未交还钥匙故意扩大损失。合同对垃圾处理进行了相应约定。一审判处得当，请求二审驳回上诉，维持原判。人保湖南分公司向一审法院起诉请求：1、花瀚酒店立即向人保湖南分公司返还房屋保证金236,325元；2、判令花瀚酒店向人保湖南分公司支付因迟延支付房屋保证金产生的利息18,584.34元（以236,325元为基数，自2017年11月29日起，暂算至起诉日，实际计算至保证金归还结清日，按中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款的利率标准计收利息）；3、本案诉讼费、保全费由花瀚酒店承担。花瀚酒店向一审法院反诉请求：1、判令人保湖南分公司向花瀚酒店支付房屋占用使用费472,640.40元、搬运费50,400元、物业费12,595.2元；2、判令诉讼费用全部由人保湖南分公司承担。一审法院认定事实：2013年10月29日，三朵金花酒店（甲方，出租方）与人保湖南分公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市256号汇富中心Ｃ栋4-5层、面积1312.89平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2013年10月29日至2017年10月28日；该房屋月租金为78775元，年租金总额945300元（包含该物业年折旧费、租金、卫生费等）；租金自第二年起，每年按上年度租金总额的5%递增；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金（即三个月房屋租金）236325元，乙方无故毁约，保证金不退换；正式营业时，保证金保留至合同终止时无息归还乙方；合同期满，乙方返还房屋按照来修去丢原则和符合正常使用的状态并经甲方验收认可；双方还对租金支付方式、房屋维修、转租等其他事项进行了约定。合同签订后，人保湖南分公司按约向花瀚酒店支付保证金236325元及约定租金，花瀚酒店将涉案房屋交付人保湖南分公司使用。2017年10月16日，花瀚酒店（甲方）与人保湖南分公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定双方对于2013年10月签订的《租赁合同》期限从2017年10月29日延长至2017年11月28日，租金为110000元，本补充协议租赁时间到期后，乙方承诺不再续租。补充协议到期后，人保湖南分公司搬离涉案房屋，但未与花瀚酒店办理书面退房手续，涉案房屋内仍存留部分办公物品，2018年2月1日，花瀚酒店向人保湖南分公司送达了《工作联系函》，通知人保湖南分公司尽快安排人员在2018年2月8日前与陈小花房屋履行合同约定的事项等，处理一切遗留问题，过期将按自动放弃处理。人保湖南分公司工作人员吴某签收了该联系函，并与花瀚酒店负责人协商遗留物品的处理，但协商无果，人保湖南分公司诉至该院。在本案审理过程中，人保湖南分公司陈述称其在搬离涉案房屋时已将房屋钥匙交付给花瀚酒店，对此人保湖南分公司申请证人吴某出庭作证。证人吴某当庭证实，人保湖南分公司搬离涉案房屋时张贴了搬迁公告，钥匙在搬离后一个月左右交付花瀚酒店的负责人，该负责人提出房屋内物品应清理。花瀚酒店则陈述称，未收到交付的钥匙，人保湖南分公司搬离后涉案房屋内有办公桌椅、文件柜、隔离设施、玻璃等均未清理，花瀚酒店为此雇佣搬家人员清理，产生清运费共计50400元，花瀚酒店对此提交了《收条》等证据佐证。花瀚酒店还陈述称，花瀚酒店在成立之前申请核准的名称为三朵金花酒店，后核准后正式名称为“长沙市花瀚酒店有限公司”，涉案房屋已于2018年4月左右另行出租。另查明，1、涉案房屋产权人为核工业二三0研究所，花瀚酒店向核工业二三0研究所承租了整栋房屋。2013年10月25日，核工业二三0研究所通知各租赁单位汇富酒店大楼由陈小花接管，有关事宜由陈小花接洽处理。花瀚酒店将其中了两层转租给人保湖南分公司。2、花瀚酒店与人保湖南分公司还签订了《物业费代收协议》，约定花瀚酒店按每月每平方米3.2元的价格代收物业服务费。一审法院认为,人保湖南分公司与花瀚酒店签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。现《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均已履行完毕，人保湖南分公司不存在无故毁约的行为，花瀚酒店应当按照约定将保证金无息返还给人保湖南分公司，故一审法院对人保湖南分公司要求花瀚酒店退还保证金236,325元的诉讼请求予以支持。对于双方争议的租赁期满后房屋交还日期的认定问题，根据查明的事实，租赁期限于2017年11月28日届满后，人保湖南分公司虽然搬离了涉案房屋，但未严格按照合同约定与花瀚酒店办理交接，未经花瀚酒店验收确认，并且人保湖南分公司认可尚留存有部分办公物品在涉案房屋内，同时根据证人证言，人保湖南分公司在搬离后一个月才交付钥匙给花瀚酒店，必然影响花瀚酒店继续出租，因此，人保湖南分公司应按《补充协议》约定的租金标准向花瀚酒店支付一个月的房屋占用费110,000元。因《租赁合同》约定返还房屋时按“来修去丢”原则，《补充协议》亦明确约定到期后人保湖南分公司不再续租，故花瀚酒店主张房屋占用费和物业费计算至2018年2月28日依据不足，一审法院不予支持。人保湖南分公司主张保证金的利息，不符合合同约定，且造成保证金未按时退还人保湖南分公司自身存在过错，因此，该项请求，一审法院不予支持。花瀚酒店反诉要求人保湖南分公司支付搬运费50,400元，因其提供的证据不能证明已实际发生和与本案的关联性，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、长沙市花瀚酒店有限公司于判决生效后10日内退还中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司保证金236,325元；二、中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司于判决生效后10日内支付长沙市花瀚酒店有限公司房屋占用使用费110,000元；上述（一）、（二）项相抵后，长沙市花瀚酒店有限公司还应支付中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司126,325元。三、驳回中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司的其他诉讼请求；四、驳回长沙市花瀚酒店有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,124元，因适用简易程序减半收取2,562元，由长沙市花瀚酒店有限公司负担；反诉受理费4,578元，由中国人民健康保险股份有限公司湖南分公司负担940元，由长沙市花瀚酒店有限公司负担3,638元。二审中，人保湖南分公司向本院提交如下证据：证据1.会计凭证。拟证明被上诉人在2017年11月28日已经搬离租赁场地且大量办公物品已经搬离。花瀚酒店证意见认为，该份证据是被上诉人公司内部的会计凭证，真实性不能核实，而且该份证据不能证实上面记载的支出与本案租赁关系有关联。本院经审查认为，人保湖南分公司提供的该组证据内容无其他证据佐证其证明目的，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效。《租赁合同补充协议》约定，租赁期限延期一个月，双方对于租赁期限于2017年11月28日到期后不再续租的事宜并无异议。本案争议的焦点在于租赁期限届满后被上诉人交房日期应如何认定。本院认为,租赁期限届满后，被上诉人虽然搬离了涉案房屋，但未严格按照合同约定与上诉人办理交接，同时根据证人证言，被上诉人在搬离后一个月才交付钥匙给上诉人，必然影响花瀚酒店继续出租。根据上述事实，一审酌定被上诉人应按《补充协议》约定的租金标准向上诉人支付一个月的房屋占用费110,000元并无不当。因《租赁合同》约定返还房屋时按“来修去丢”原则，《补充协议》亦明确约定到期后被上诉人不再续租，故上诉人主张房屋占用费和物业费计算至2018年2月28日依据不足，一审判决不予支持并无不当。上诉人关于垃圾搬运费的诉讼主张，因其提供的证据不能证明已实际发生和与本案的关联性，一审判决不予支持并无不当。综上所述，花瀚酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,156元，由上诉人长沙市花瀚酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月四日书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……