辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终976号上诉人（原审被告）：宋某某，男，1958年8月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：中国石油抚顺石油化工有限公司，住所地抚顺市新抚区。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某1，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人宋某某因与被上诉人中国石油抚顺石油化工有限公司（简称中石油抚顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋某某、被上诉人委托诉讼代理人李某1、李勇力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某某上诉请求：请求法院依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3276号民事判决书；依法改判原判决第一、二项，上诉人不同意给付房屋租金及房屋占用费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决事实不清、证据不足、适用法律错误，其理由是：1、上诉人多次找到被上诉人石油一场房产处要求给付租金，但一直没有人收取租金，又不能及时续签租赁合同，造成上诉人无法办理营业执照、烟酒专卖等营业手续，实现不了租房目的是被上诉人违反合同约定。2、双方签订的租赁协议对租金的约定显失公平，从地域、商圈、人流等综合因素，房屋租金每日44元明显过高，上诉人不同意按此约定给付租金。3、因对方多年无法接收租金，并无法签订租赁协议，严重的是想退租交房找不到被上诉人单位的接收人，上诉人无奈多年对该房屋自行维护，并交付采暖费。被上诉人给上诉人对房屋的经营使用带来很大影响，严重损害了上诉人的合法权益，按照公平公正原则，应由被上诉人承担多年违约而造成的后果，恳请法庭支持上诉人诉求，以维护上诉人合法权益。中石油抚顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人上诉，维持原判。08年双方租赁合同到期后上诉人又缴纳了09年的房租，根据合同法规定合同到期后承租人继续使用房屋按原合同履行。所以按09年租金标准计租。上诉人租赁房屋后一直经营超市，没有书面合同未影响上诉人使用房屋。一审法院确定的房租标准已经考虑了应当由被上诉人承担取暖费的情况。中石油抚顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即给付原告房屋租金168084元；2.判决被告给付原告违约金50425.2元；3.判决被告立即将抚顺市顺城区房屋返还给原告；4.判决被告自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止，按每日44元给付原告房屋租金；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2008年7月1日承租原告坐落于抚顺市顺城区房屋，双方约定租赁期限自2008年7月起至2008年12月止租金8004元(月租金1334元)，在租赁期开始前一个月内支付给原告；在房屋出租期间原告保证权属清楚，被告保证协助原告正常的房屋检查和维修；在租赁期届满时把该房产交给原告；如需继续承租上述房产，提前两个月与原告协商，双方另签订合同；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；被告逾期交付租金，由原告按照月租金额的千分之十向乙方加收违约金。合同期满后，被告未按约定将房屋返还原告，并拒付租金，占用房屋至今。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。本案诉讼过程中，原告同意扣除被告已缴纳的2009年租金12000元，要求给付原告房屋租金156084元。宋某某辩称，我同意返还房屋，但是原告主张的租金、损失、违约金等不同意给付。1、被告多次找到石油一厂房产处要求交付租金，但租金一直交付不出去，耽误原告办理相关的营业执照等手续，被告租赁的房屋未达到预期目的，原告构成根本违约；2、被告交不上租金多年，无法签订租赁协议，想交房也找不到接收人，被告对房屋自行维护并交纳暖气费，故被告不同意给付违约金，相反原告应该赔偿被告的经济损失；3、此前签订的协议对租金的约定显失公平，不同意按日44元给付房屋占用费。一审法院认定事实：被告（乙方、承租方）于2001年起开始承租使用原告（甲方、出租房）所有的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积78.5平方米用于对外经营。双方于2008年11月签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告使用，租金8004元，含暖气费。租赁期限至2008年12月止。庭审中，原告自认该合同中的租赁期限为2018年7月-12月，月租金为1334元（8004元÷6个月＝1334元）。原告保证房产权属清楚，负责供暖设施的维修，其余设施维修由被告自行处理自担费用。被告在2009年11月交付了2009年1-10月租金12000元。另，合同约定的租赁期限届满后，原告因有出售房屋意向，未与被告续签房屋租赁合同，自2010年1月起至今被告继续使用房屋并自行缴纳暖气费约3万元，但原告未向其收取租金。另查，案涉房屋无单独产权证，为原告中石油抚顺公司2000年建，2013年12月9日登记产权，总建筑面积6586.31平方米、其中非住宅936.8平方米。一审法院确认的上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、抚石化人劳（2003）22号文件，被告提供的收款收据、暖气费收据及双方当事人开庭笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭对质和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。本案中，原、被告于2008年11月签订租赁合同，约定租金为8004元，但该合同中的租赁期限约定不明，结合原告出具的收据显示的被告已交纳2009年1-10月租金12000元的事实，一审法院确认双方约定的租金标准调整为1200元／月（12000元÷10个月＝1200元）。在租赁期限届满后，被告继续使用房屋至今，原告未就此提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，被告依约应承担继续给付租金的合同义务。因原告自2009年11月起至起诉之日近十年之久的时间，始终怠于行使向被告索要租金的权利，且宣称欲出售租赁房屋不与被告签订新的租赁合同，导致被告无法对是否缴纳租金及缴纳的金额做出合理预期，且在此期间原告未尽到出租人应尽的房屋供暖设施维修等义务，因案涉房屋未续签书面租赁合同导致被告无法办理营业执照等手续，根据租赁合同的约定租金中包含暖气费，而自2009年起暖气费原告均未支付，上述情形给被告对房屋的经营使用带来较大影响，损害了被告作为承租人的合法权益。综合考虑被告自2009年起至今使用房屋并自行缴纳暖气费亦在租赁房屋中受益的客观事实，根据合同的公平原则，一审法院酌定被告应给付原告的租金金额为140400元（从2009年11月起至2019年7月止以每月1200元、共计117个月的标准计算）的30%即42120元。关于违约金，因租赁合同到期后转化为不定期合同后，双方未就租金的给付期限做出补充约定，原告亦未能证明自己在诉讼前提出过租金主张，故不存在被告逾期交付租金的情况，原告违约金的主张一审法院不予支持。关于返还房屋一节，因法律规定不定期租赁当事人可随时解除合同，故原告要求与被告解除租赁关系、返还房屋的主张于法有据，一审法院予以支持。关于2019年8月以后产生的租金，因原告在起诉之日已明确提出给付租金和返还房屋的主张，而被告在此情况下继续占用房屋，故对此部分房屋占用费，被告应参照合同约定的租金标准全额给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决如下：一、被告宋某某于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋租金42120元（自2009年11月起至2019年7月止共计117个月）；二、自2019年8月起至本判决生效之日止，被告宋某某参照月租金1200元的标准，按实际占用房屋时间给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋占用费；三、被告宋某某于本判决生效后十日内将位于抚顺市顺城区房屋返还原告中国石油抚顺石油化工有限公司；四、驳回原告中国石油抚顺石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2289元（已减半收取），由原告中国石油抚顺石油化工有限公司负担1849元，被告宋某某负担440元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审法院认定事实属实。本院认为，当事人双方于2008年11月签订一份《房屋租赁合同》，约定中石油抚顺公司将案涉房屋出租给宋某某使用，租金8004元，含暖气费。租赁期限至2008年12月止。合同约定的租赁期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，宋某某在2009年11月交付了2009年1-10月租金12000元，之后宋某某一直未再交纳房租。依据合同法的规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。一审法院在充分考虑到宋某某承担了租赁房屋的暖气费等因素，只支持了中石油抚顺公司请求租金金额140400元（从2009年11月起至2019年7月止以每月1200元、共计117个月的标准计算）的30%即42120元。所以上诉人宋某某不给付房屋租金及房屋占用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费853元，由上诉人宋某某负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 李雪慧二〇二〇年六月四日书记员 张丽娟