北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1766号上诉人（原审原告、反诉被告）：高英纪，男，1971年3月18日出生，汉族，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程永田，经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。上诉人高英纪因与被上诉人北京十里河天娇民俗文化城有限公司（以下简称天娇公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开开庭进行了审理。上诉人高英纪及其委托诉讼代理人薛晓波，被上诉人天娇公司之委托诉讼代理人徐丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高英纪上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或改判支持高英纪全部一审诉讼请求并驳回天娇公司全部一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由天娇公司承担。事实和理由：1.2017年2月14日十八里店乡十里河村疏解办公室在市场内张贴《通告》导致高英纪无法正常经营，高英纪多次找天娇公司协商撤店退费事宜，但天娇公司却以各种理由拒绝，后高英纪于2018年10月中旬搬离，遭到天娇公司的粗暴制止，天娇公司于2018年10月14日将高英纪店门上锁，物品至今未能取出，给高英纪造成极大损失，一审法院未经实地勘验，仅以高英纪未提供物品清单为由驳回高英纪相应诉讼请求，认定事实错误；2.一审法院适用法律错误，天娇公司的市场建筑未取得有关国家机关核发的合法手续，系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订租赁合同应为无效，天娇公司应当返还高英纪全部财产。天娇公司辩称，同意一审法院判决，不同意高英纪的上诉请求和事实理由。1.高英纪提出解除时，天骄文化城尚不属于疏解范围，其单方解约不符合法律规定；2.天娇公司就案涉场地是有合法出租权的。高英纪向一审法院起诉请求：1.判决天娇公司向高英纪退还37万元；2.判决天娇公司向高英纪退还合同押金3万元。天娇公司向一审法院反诉请求：1.继续履行租赁合同，正常营业；2.要求高英纪向天娇公司支付违约金13380元；3.要求高英纪向天娇公司支付2019年1月1日至今的租金。一审法院认定事实：2015年5月14日，高英纪作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅××场地（以下简称××场地）出租给乙方，面积为22平方米，单价为每天每平方米5元，租金标准为每季度13380元，租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按季度（每季度为四个月）支付。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。甲方如违约，乙方有权单方解除合同，甲方按照2个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，高英纪向天娇公司交纳了保证金，天娇公司向高英纪交付了××场地。2018年4月12日，高英纪与天娇公司续签××场地的《租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，单价为每天每平方米5元，租金按季度（每季度为四个月）支付，租金标准为每季度13380元，乙方于签订合同时向甲方交纳保证金3万元。合同的其他约定与2015年5月14日双方签订的××场地《租赁合同》内容一致。高英纪交纳该场地的租金至2018年12月31日。一审庭审中，高英纪提交情况说明及入场费证明，欲证明在精品厅的商户均按照市场通知的时间，通过交纳现金或刷卡的方式交纳25万元至35万元不等的费用；2014年12月，高英纪在天娇公司市场交给负责人程某海入场费37万元。天娇公司对证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。高英纪提交视频、录音光盘，照片，欲证明，潘某某、潘某、程某海是天娇公司市场的负责人，三人在与商户开会时均在现场，认可收取过商户25万元至35万元不等的入场费，三人的行为属于职务行为；精品厅因疏解原因已无法正常经营，大量摊位空闲，板材区已疏解腾退。天娇公司对精品厅无法正常经营的视频，大量摊位空闲、板材区拆除腾退的照片的真实性不予认可，对其他视频及录音的真实性予以认可，但均不认可上述证据与本案的关联性和证明目的。高英纪提交一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专诉天娇公司租赁合同纠纷案中的证据材料，包括《公告》《通告》、对《十八里店乡2017年度功能疏解工作意见》（草案）作说明、《花车退租通知》、商户诉求退款请愿书，欲证明政府部门对市场进行疏解腾退做出的《公告》《通告》具有法律效力，存在疏解腾退的事实。天娇公司对《花车退租通知》的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。高英纪提交（2017）京0105民初52805号、（2017）京0105民初52806号、（2017）京0105民初52808号三个案件的民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中确认市场被列入疏解范围，相关部门发出通知限期关闭，潘某、程某海是天娇公司的工作人员收取商户进场费属职务行为。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，并称上述案件上诉后，在二审审理期间，双方达成调解协议，以调解方式结案，故原一审判决未发生法律效力。高英纪提交视频光盘和高英纪妻子吴丹的银行卡交易明细，欲证明天娇公司违法强行关闭锁住高英纪租赁的门店，给高英纪造成了经营损失。天娇公司对银行交易明细关联性和证明目的均不认可；天娇公司对视频光盘的真实性、关联性、证明目的均不予认可，但认可于2018年10月14日将××场地锁门，锁门的原因是高英纪违约。天娇公司提交《名称变更通知》《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函，视频、照片光盘，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同，疏解工作并未实施。高英纪对《名称变更通知》的真实性予以认可，认可视频、照片光盘显示的是在天娇公司市场内拍摄，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。天娇公司提交收据，欲证明高英纪对××场地的租金仅交到2018年12月31日，从2019年1月至今拖欠租金的情况。高英纪对证据的真实性予以认可，但称其并没有违约。一审庭审中，天娇公司申请证人潘某、马某、迟某、刘某出庭作证。潘某称我是个体工商户，在市场没有职务，是租户关系，潘某某是我姐姐。天娇公司同意由我个人承包垫资将小吃城改造为精品厅，只是口头协议，没有书面合同。我提交银行取款垫资的说明和与工程方签署的合同予以证明。我的垫资通过收取入场费回收，进场费是我收取的，收取的数额不等，是我一人主张的。程小东（即程某海）和我是亲戚关系，他和我说有一些私交朋友，和我商量让我少收点儿，入场费只是取得入场资格，这个钱我是不退的，因为我垫资了，这是行业的规定也是行规。已经起诉的商户中，我收取高英纪、高英纪都是30万，王某30万，张某两个商铺一层30万、二层20万，宋某25万，周某25万元，其余别人没有收取。都是先收入场费取得资格再与天娇公司签署租赁合同。精品厅的商户情况不一样，有找关系的，不是所有商户都交了入场费。高英纪对潘某证言中收取商户入场费、其与天娇公司市场的其他管理人员是亲属的内容予以认可，对其他证言内容不予认可；天娇公司对证人证言予以认可。马某作证称，我在市场精品厅×号有一个摊位，正常经营着，我和天娇公司是2015年4月份签署的租赁合同，我一直正常经营。我不知道疏解的事情，公告没见过，也没人和我说过、我前面有离开的，但是有换摊位的情况，我没交过入场费。高英纪对马某证言的真实性、证明目的不予认可，高英纪称马某在证言中说了对于入场费一分没交，足以证明他与天娇公司的关系非同一般。天娇公司对马某的证言予以认可。迟某作证称，我是宠物区×号的租户，2013年进店，我当时交过60万元转租费，转租费是给上一家租户，从2013年到现在一直正常经营，我没有注意过疏解通告，疏解的公告没有影响我经营，市场一直有顾客，宠物区进店的时候商户没有交过入场费。确实有商户离开，我不知道上一个租户是否交给过市场入场费。高英纪对迟某证言的真实性、证明目的不予认可。高英纪称迟某说他是转租，但是没有当庭出示转租协议，而且他的铺位在宠物区和本案没有关联。天娇公司对证言予以认可。经查，在一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，一审法院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张海生、腾退办公室副主任赵海亮调查了解情况，二人向一审法院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给天娇公司使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘某某是天娇公司法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人。程某海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称原告扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，原告扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘某某是天娇公司法人程永田的妻子，是市场运营的主要负责人，受程永田的委托处理相关事宜，潘某是潘某某的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程某海是天娇公司市场的部门经理，是程永田的侄子。在原告扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘某某称进场费是保证商户能够进来，知道程某海收取商户进场费的情况，且要求程某海收取的费用不能超过35万元。经询，高英纪与天娇公司双方均认可程某海与程小东是同一人，是天娇公司市场的管理人员。高英纪无法提供××场地内存放物品的清单。一审法院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与高英纪之间的两份《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好，高英纪可以继续经营。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。高英纪与天娇公司于2015年5月14日签订的《租赁合同》已经履行完毕。2018年4月12日，高英纪又与天娇公司续签了该场地的《租赁合同》，且租金已交至2018年12月31日。高英纪称于2018年10月中旬搬离××场地，天娇公司庭审中认可高英纪于2018年10月14日搬离，当日，天娇公司将该场地的店铺锁门，双方续签的××场地的《租赁合同》应于2018年10月14日解除。高英纪提交的证据不足以证明其系因疏解原因搬离××场地，其未经天娇公司同意搬离场地，构成违约，对其要求退还保证金的主张，一审法院不予支持。高英纪要求天娇公司退还该场地店铺内的物品，但未能提供物品清单，故一审法院对其主张无法支持。高英纪提交的证据不足以证明其存在经营损失，故对其要求天娇公司赔偿经营损失的主张，一审法院不予支持。对天娇公司要求高英纪按照《租赁合同》的约定支付违约金的反诉请求，一审法院予以支持。双方签订的《租赁合同》于2018年10月14日解除，高英纪已交纳××场地的租金至2018年12月31日，不存在拖欠租金的情况，故对天娇公司要求高英纪支付2019年1月1日至实际腾退之日止的租金的反诉请求，一审法院不予支持。关于退还剩余租金的问题，因高英纪未在本案中主张,故一审法院对此不予处理。关于入场费，天娇公司称没有收取过高英纪的入场费，且对此并不知情，高英纪也未提交天娇公司收取入场费的票据；证人潘某出庭作证对天娇公司上述陈述内容进行了确认，且认可收取过高英纪30万元入场费。但根据一审法院审理的（2017）京0105民初52805号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中高英纪提交的情况说明及潘某的证言，一审法院认为，虽然天娇公司与高英纪在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前题，天娇公司知道潘某、程某海收取商户入场费的情况；潘某、程某海作为天娇公司的工作人员收取高英纪入场费应属职务行为，对天娇公司否认收取过高英纪入场费的抗辩意见，一审法院不予采信。但高英纪于2015年5月14日与天娇公司签订的××场地《租赁合同》已于2018年4月30日履行完毕，故高英纪要求天娇公司退还××场地入场费的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、高英纪与北京十里河天娇民俗文化城有限公司与于二〇一八年四月十二日签订的合同编号为精品厅××的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一八年十月十四日解除；二、高英纪于判决生效后七日内支付北京十里河天娇民俗文化城有限公司违约金一万三千三百八十元；三、驳回高英纪的全部诉讼请求；四、驳回北京十里河天娇民俗文化城有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，高英纪提交：1.贾某民生银行流水及证言，拟证明：高英纪交纳了37万元入场费和3万元押金；2.天娇公司违约给高英纪锁门的照片，拟证明：天娇公司违约；3.天娇公司给高英纪、高英舜夫妇、邹某夫妇开会的录音及整理，拟证明：天娇公司违约；4.天娇公司扣押高英纪物品清单，拟证明：天娇公司要求高英纪撤店又违法扣押高英纪物品，应当返还；5.天娇公司土地租赁合同，拟证明：双方签订的合同无效；6.高英纪妻子吴丹的银行流水，拟证明：物品被扣押导致货物没法出售，资金被占用，收入受到损失。针对高英纪提交的证据，天娇公司发表质证意见如下：1.证人身份无法核实，对其真实性和证明目的均不予认可；2.对照片的真实性与证明目的均不予认可；3.无法核实被录音人的真实身份，且未经当事人同意录制，对录音及整理的真实性、合法性、证明目的均不予认可，且能够证明天娇公司并未向商户收取入场费；4.对高英纪店内物品明细及照片的真实性和证明目的均不予认可，一审法院要求高英纪提供物品清单，高英纪因自身原因未能提供，应承担举证不利的法律后果，且高英纪租赁店铺内的物品已于2019年12月13日全部取走；5.对合同书真实性认可，不认可高英纪所称证明目的，天娇公司与北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司签订合同，合法取得所涉土地及地上物，天娇公司有负责安置十里河100名职工的义务，同时约定任何一方不得擅自终止合同，十里河村委会在没有正式文件的情况下擅自张贴，应属违约的无效行为；6.从银行流水看不出与本案的关联，对其真实性和证明目的均不予认可。二审中，天娇公司提交：1.一审法院2017年11月1日谈话笔录，拟证明：天骄市场是否列入疏解范围尚未确定。2.证明，拟证明：高英纪在天骄市场所有物品已经自行取走，双方就物品交接已无纠纷。针对天娇公司提交的证据，高英纪发表质证意见如下：1.对一审法院2017年11月1日谈话笔录真实性认可，证明目的不予认可；2.对证明的真实性认可，取走物品认可，其他不予认可。本院经审理补充查明，高英纪于2019年12月13日出具证明：“本人高英纪于2019年12月13日将北京十里河天骄民俗文化城精品厅××场地内的所有物品全部取走，自本人签字之日起与北京十里河天骄民俗文化城无任何物品纠纷。”本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据高英纪的上诉请求、事实理由及天娇公司的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点分述如下：一、关于案涉租赁合同的效力。高英纪主张案涉建筑物未取得有关合法手续系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方签订租赁合同应为无效，天娇公司应当返还高英纪全部财产。本院注意到，双方2015年5月14日签订的合同编号为精品厅1-5的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区××场地”；双方2018年4月12日签订的合同编号为精品厅××的《北京市市场场地租赁合同》第一条租赁标的为“乙方承租甲方精品厅区××场地”。该两份《北京市市场场地租赁合同》所涉租赁标的均为场地而非房屋，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，对高英纪该项主张，本院不予支持。案涉两份《北京市市场场地租赁合同》，双方均认可其真实性，目前并无证据显示双方当事人非基于真实意思表示而签订，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未发现其他可能导致合同无效的情形，故应为有效合同。一审法院对于合同效力认定正确，本院不持异议。二、案涉租赁合同解除事宜。一审中，高英纪起诉请求解除合同，天娇公司反诉请求继续履行，一审法院判决2018年4月12日签订的案涉租赁合同于2018年10月14日解除，高英纪未就此提出上诉，本院不持异议。关于双方主张的合同解除原因。高英纪主张案涉天骄市场被列为疏解范围，并提供《通告》等证据予以证明。天娇公司主张高英纪在租赁期间未经天娇公司同意擅自离场，天娇公司依约享有解除权。对此，本院注意到，双方就案涉场地先后签有两份租赁合同，其中2015年5月14日签订的合同编号为精品厅1-5的《北京市市场场地租赁合同》到期后双方又续签了2018年4月12日签订的编号为精品厅××的《北京市市场场地租赁合同》，本案中，十里河村村委会、疏解办公室张贴通告显示“2017年3月3日关闭此市场”，高英纪在知悉该情况和经营风险后并未就案涉场地租赁合同提出解除，且高英纪在本案中请求解除的该合同签订于疏解事由发生后，故对高英纪主张的解除事由，本院不予采信。天娇公司主张高英纪于2018年10月14日搬离，高英纪亦认可其于2018年10月中旬搬离，一审法院结合在案证据认定高英纪未经天娇公司同意擅自搬离，具有事实依据，本院不持异议。关于高英纪主张的押金退还问题。如前所述，案涉场地租赁合同系因高英纪擅自搬离而解除，故对其要求天娇公司退还押金的主张，本院不予支持。关于高英纪主张的入场费退还问题。本院注意到，双方2015年5月14日签订的租赁合同已经履行完毕，双方2018年4月12日续签的租赁合同因高英纪存在违约行为而解除。故对高英纪要求退还入场费的主张，本院不予支持。关于高英纪主张的物品退还问题。高英纪主张一审法院未经实地勘验，仅以高英纪未提供物品清单为由驳回其该项诉讼请求，系认定事实错误。对此，本院认为，双方于2019年12月13日就案涉场地进行交接，高英纪于该日出具证明：“本人高英纪于2019年12月13日将北京十里河天骄民俗文化城精品厅××场地内的所有物品全部取走，自本人签字之日起与北京十里河天骄民俗文化城无任何物品纠纷。”故关于物品退还问题双方已经解决，高英纪请求退还案涉场地内物品的诉讼请求，本院不予支持。关于高英纪主张的损失问题。高英纪主张案涉场地被天娇公司锁门给高英纪造成损失天娇公司应予赔偿，但并未就其所称损失提供充分证据予以证明，其系因高英纪违约而解除，故对其该项主张，本院不予支持。关于天娇公司主张的违约金问题。天娇公司主张高英纪单方违约应支付其违约金13380元，具有合同依据，本院亦予以支持。综上所述，高英纪的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10867元，由高英纪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张海洋审 判 员 张丽新审 判 员 胡新华二〇二〇年六月十日法官助理 胡 婧法官助理 崔琳晗书 记 员 马雪骁