河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2499号 上诉人（原审被告）：沧州中宇房地产开发有限公司，住所地沧州市新华区解放东路42号，统一社会信用代码：91130902746892818Y。 法定代表人：于舟，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘军，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘国辉，男，1965年4月26日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：于金华，系原告所在沧州市瑞隆商贸有限公司推荐，住沧州市新华区。 上诉人沧州中宇房地产开发有限公司（以下简称中宇房地产公司）与被上诉人刘国辉商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初2076 号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人中宇房地产公司上诉请求：一、依法撤销河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初2076号民事判决书第一、二项判决内容，驳回被上诉人诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一原审判决认定事实及适用法律错误。1、一审法院认定上诉人具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者具有故意隐瞒没有达到商品房现售法定条件的事实进而判决上诉人承担责任是错误的。涉案房屋为沧县便民服务中心综合楼，于2009年8月15日竣工验收，项目建设有相关政府批文及施工许可证。被上诉人在2010年6月23日签订房屋认购协议书购买房屋时早己是现房销售，根本不需要商品房预售许可证，上诉人没有必要隐瞒没有取得商品房预售许可，何来故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实？被上诉人也没有证据证实上诉人存在故意隐瞒行为。一审法院所称上诉人具有故意隐瞒没有达到商品房现售法定条件的事实，首先，涉案房屋所在土地系上诉人协助沧县人民政府拆迁并解决乡镇企业局办公用房以及欠付上诉人的债务而由沧县政府抵顶给上诉人进行建设，并有政府职能部门的审批手续和施工许可证，楼房建成后除安排政府部门用房以外，公开面向社会出售，不存在故意隐瞒行为；其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也未有规定出卖人如果存在故意隐瞒没有达到商品房现售法定条件的行为应承担的责任，之所以规定预售商品房的相关法律条款，是为避免开发商“售图纸、卖楼花”给业主带来不能取得所购商品房的风险。一审判决把“现房”当做“预售房”认定与事实不符，因此其适用的法律条款也是错误的。2、一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款740520元并赔偿被上诉人己付购房款74052元于法无据。现房销售的情况下，我单位不存在隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，涉诉房屋因客观原因未能在约定期限办理房产证，上诉人不存在主观过错，并且被上诉人在购买房屋后进行使用并获利，所以在判决上诉人全额返还购房款的同时再判决向被上诉人赔偿己付购房款不仅无事实和法律依据，更是显失公平。 被上诉人刘国辉辩称，上诉人的上诉请求及陈述的理由没有法定依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一审判决认定事实清楚，证据充分，依据法律正确。上诉人在出售其所建设房屋，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同的时候故意隐瞒了他们没有取得商品房预售许可证的事实，故依据最高人民法院关于审理商品房纠纷案件的解释第九条第一款规定，所以判决上诉人赔偿除了退回被上诉人购买房屋房款以外，判决上诉人赔偿被上诉人已付房款一倍的赔偿责任是正确的。上诉人在上诉状中以销售现房为理由认为一审法院判决错误是没有法律依据的，上诉人在出售房屋的时候没有取得我国法律及行政法规所规定的商品房销售具备的五个证件，其中包括商品房预售许可证，同时上诉人也没有取得此房屋的土地使用权和房产证明，上诉人所出售的房屋不具备出售现房的法定条件，不是现房。 被上诉人刘国辉向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2010年6月23日签订的两份房屋认购协议书；2、被告全额返还原告购房款740520元及利息36万元（按商业银行同期贷款利率计算）；3、被告赔偿原告损失约740000元（准确数额司法评估后确定）；4、被告承担原告已付的购房款740520元一倍的赔偿责任；5、诉讼费用由被告承担。事实理由：2010年6月23日原告与被告签订两份房屋认购协议书（内容详见认购协议书），并交付定金4万元，2010年6月25日原告依约将购房款700520元打入被告账户。认购协议书第六条约定：乙方在付清欠款后甲方将在两年内将房证交付乙方使用。但被告在原告交清房款后两年内并未将房证交付原告使用。原告此后每年都无数次要求被告办理交付房产证，但被告总以房产证正在办理中，让原告耐心等待等各种理由进行推拖，至今被告也未能办理原告所购房屋房产证。被告行为已严重违反了原被告之间签订的认购协议书约定，且被告自签订购房协议书时就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，存在欺诈行为，给原告造成重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。 一审法院认定事实如下：2010年6月23日，原告与被告认购协议书两份，其中一份约定：原告购买尚东.财富中心写字楼（便民服务中心）房号1006一处，建筑面积124.16㎡，优惠后单价4000元／㎡，总房款496640元；付款方式为一次性，2010年6月23日付定金2万元，2010年6月25日付房款476640元。另一份约定：原告购买尚东.财富中心写字楼（便民服务中心）房号1007一处，建筑面积60.97㎡，优惠后单价4000元／㎡，总房款243880元；付款方式为一次性，2010年6月23日付定金2万元，2010年6月25日付房款223880元。两份认购协议第六条均约定，乙方（原告）在付清全款后甲方（被告）将在两年内将房产证交付乙方使用。上述认购协议签订后，原告如约足额交清定金和后续购房款，被告在原告交清全部购房款后向原告交付了1006、1007号房屋，原告已实际占有并使用所购房屋，但被告至今未按认购协议第六条约定向原告交付房产证。 另查明，案涉沧县便民服务中心综合楼位于沧州市，由被告中宇房地产公司于2008年5月1日开工建设，于2009年8月15日竣工，2009年9月份出具建设工程竣工验收报告。原、被告签订认购协议时被告并未取得商品房预售许可证明，且被告至今未取得案涉土地使用权证书，也未持有建设工程规划许可证和施工许可证。 一审法院认为，被告开发建设的案涉房屋虽已竣工并交付使用，但其至今未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等行政许可证明材料，其违反了相关法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告所签订的认购协议书依法应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原、被告所签订的认购协议书第六条均约定乙方（原告）在付清全款后甲方（被告）将在两年内将房产证交付乙方使用，但被告逾期未能向原告提供办理不动产权登记所需相关行政许可证明材料，由此可以认定因此，原告要求返还已付购房款740520元，并由被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，依法应当支持。对于原告提出的解除认购协议的请求，因双方买卖合同已依法认定无效，故本案不存在解除认购协议问题。对于原告要求被告返还已付购房款利息的请求，因原告已实际占有并使用所购房屋，在合同被确认为无效时原告应支付的房屋使用费与被告占有购房款应支付的资金占用费可相互抵消，故被告无须返还已付购房款利息。对于原告主张的房屋涨价增值部分损失，根据诚实信用原则，并综合考虑合同双方的过错程度、被告已承担了购房款一倍的惩罚性赔偿责任的实际情况、涉案房屋的市场价值和增值幅度，以及合同履行利益等因素，为避免双重获利或者双重受损的发生，故对原告该项赔偿请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项之规定，遂判决：一、被告沧州中宇房地产开发有限公司返还原告刘国辉购房款740520元，原告刘国辉返还被告沧州中宇房地产开发有限公司沧县便民服务中心综合楼房号1006、1007号房屋两处；二、被告沧州中宇房地产开发有限公司赔偿原告刘国辉已付购房款740520元；三、驳回原告刘国辉其他诉讼请求。 二审期间，当事人均未提供新的证据。二审法院查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人沧州中宇房地产开发有限公司与被上诉人刘国辉签订认购协议书时，房屋已经通过竣工验收，为现房状态。 本案系因上诉人沧州中宇房地产开发有限公司在未取得案涉房屋的土地使用权证书、建设工程规划许可证等行政许可证明材料建设并销售房屋，违反法律、行政法规的效力性强制性规定导致认购协议无效，而非因上诉人沧州中宇房地产开发有限公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证销售房屋致认购协议无效无效，因此，本案不适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定的因故意隐瞒卖与取得商品房预售许可证明而导致合同无效的情形。一审判决认定上诉人中宇房地产开发有限公司具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明没有事实依据，适用法律错误。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照以上规定，上诉人沧州中宇房地产开发有限公司应当退还被上诉人刘国辉购房款740520元，被上诉人刘国辉返还上诉人沧州中宇房地产开发有限公司沧县便民服务中心综合楼房号1006、1007号房屋两处；上诉人沧州中宇房地产开发有限公司在未取得案涉房屋土地使用权证书、建设工程规划许可证等行政许可证明材料的情况下与被上诉人刘国辉签订认购协议书出售房屋，致合同无效，系过错方，应当承担赔偿对方损失的责任。因被上诉人刘国辉现未就其损失提供证据，对其损失可另行主张。 综上，上诉人沧州中宇房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初2076号民事判决第一、第三项； 二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初2076号民事判决第二项。 一审案件受理费13724.16元，上诉人沧州中宇房地产开发有限公司负担4575元，被上诉人刘国辉承担9149.16元；二审案件受理费18129元，上诉人沧州中宇房地产开发有限公司负担6043元，被上诉人刘国辉负担12086元。 本判决为终审判决。 审判长  苗笑臣 审判员  位海珍 审判员  葛淑红 二〇二〇年六月二日 法官助理张坤 书记员潘艾平