广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10513号上诉人（原审被告）：徐绮勤，女，1969年7月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区新滘供销合作社，住所地广州市海珠区敦和路105号201房，统一社会信用代号：91440101190877339X。法定代表人：王琴，职务：副主任。委托诉讼代理人：王旭阳，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹振赫，广东法圣律师事务所律师。上诉人徐绮勤因与被上诉人广州市海珠区新滘供销合作社（以下简称新滘供销社）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初17593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐绮勤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回新滘供销社的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由新滘供销社承担。事实和理由：（一）广州市海珠区永联咨询服务部（以下简称永联服务部）和新滘供销社并非本案适格的原告。一审判决仅凭广州市海珠区供销合作社（以下简称海珠区供销合作社）所提供的《证明》，便认定海珠区x号房屋（以下简称涉案房屋）是海珠区供销社的物业，毫无法律依据。事实上，海珠区供销社不能提供涉案房屋的产权证、规划许可证、出资建设等资料，无证据证明海珠区供销社是涉案房屋的权利人。退一步讲，即使经二审法院查实涉案房屋是海珠区供销社的物业，亦应由海珠区供销社自行提出诉讼，不应由新滘供销社提出诉讼。新滘供销社从未提交任何证据，证明其经涉案房屋的权利人合法授权提出本案诉讼，因此，新滘供销社不适格。（二）一审判决适用法律错误。涉案房屋属于公有住房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款的规定，本案不适用上述法律解释，因此，一审判决适用法律错误。（三）徐绮勤有权继续居住在涉案房屋。一审法院认定涉案《租赁合同》无效，合同中关于租赁期限的约定亦属于无效合同。由于涉案房屋属于公有住房，根据《广东省公有房产管理办法》第十一条的规定，公有住房的分配对象是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，徐绮勤及已去世的父母符合上述条件，且徐绮勤一直居住在涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，徐绮勤有权继续居住在涉案房屋，直至合法产权人另行提供同等条件的安置房屋或符合法律规定标准的补偿。被上诉人新滘供销社二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意徐绮勤的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）涉案房屋虽然没有房产证和规划许可证，但徐绮勤对于涉案房屋属于广州市海珠区永联服务部（以下简称永联服务部）的事实，在一审过程中是确认的。即徐绮勤在一审中自认涉案房屋是永联服务部所建。且徐绮勤主张永联服务部与其父母早在1980年已建立租赁关系且有交租给永联服务部，涉案房屋属于永联服务部不仅有徐绮勤的自认且新滘供销社在一审过程中提交了房屋租赁合同、收款收据等证据证明双方存在租赁关系，徐绮勤在一审过程中对其真实性是无异议的。（二）新滘供销社作为永联服务部的接受人，要求徐绮勤返还房屋的要求是合法合理的。新滘供销社于2019年7月23日向一审法院起诉请求：1.徐绮勤向新滘供销社返还海珠区x号房屋的占有使用权，并且在判决生效后十日内清空退回涉案房屋；2.徐绮勤向新滘供销社支付占有使用费（自2019年3月1日计至徐绮勤向新滘供销社返还占有的房屋之日止，每月按328元计算）；3.一审案件的诉讼费由徐绮勤承担。一审法院认定事实：2017年7月19日，永联服务部（出租方、甲方）与徐绮勤（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方作居住用途使用，建筑面积41平方米；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为328元；乙方向甲方交纳984元保证金，……如乙方违约甲方有权扣除租赁保证金；（第八条第4项）租赁期限届满或解除合同时，乙方应在七日内将原承租房屋交回甲方……一切嵌装在房屋结构或墙体的设备或装修乙方一律不得拆走，且甲方不予赔偿；等。2018年6月15日，永联服务部向徐绮勤发出《告知书》，要求被告在2018年6月30日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。2018年7月31日，永联服务部通过EMS邮寄的方式再次向徐绮勤送达《告知书》，要求徐绮勤在2018年8月31日前结清水、电、租金等费用后搬离该房屋，并至永联服务部处办理退租手续。永联服务部已于2019年8月2日经核准注销，其权利义务由新滘供销社继受。一审诉讼中，新滘供销社表示：涉案房屋没有房产证，也没有规划许可证。徐绮勤表示：涉案房屋由徐绮勤及丈夫刁克雄、女儿刁雪颖居住；徐绮勤并非原告的员工。经一审法院释明诉讼风险后，新滘供销社表示不申请追加共同居住人员作为被告，新滘供销社、徐绮勤均坚持各自的诉讼请求和答辩意见。新滘供销社为证明其主张还提交了海珠区供销合作社于2019年7月3日出具的《证明》作为证据，《证明》中记载：“广州市海珠区永联咨询服务部是我社的下属企业，海珠区沥滘村付四约南三巷11号房屋是广州市海珠区永联咨询服务部的物业，是我社在1980年代出资统筹自建的物业”。徐绮勤表示：合法性认可。一审法院认为，按照徐绮勤的主张，永联服务部与徐绮勤的父母早在1980年代就已建立租赁关系、徐绮勤父母去世后由徐绮勤继续承租涉案房屋，但永联服务部与徐绮勤之间的《广州市房屋租赁合同》是在2017年7月19日签订，而此时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》早已施行多年，则该合同双方当事人仍应遵守上述解释的规定。根据新滘供销社的陈述，涉案房屋并无合法产权凭证或经建设部门批准建设，则根据该解释第二条的规定，上述租赁合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，则当事人基于合同取得的财产应予返还，故新滘供销社作为出租人永联服务部的继受人要求徐绮勤返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。新滘供销社、徐绮勤在租赁合同中对于租金有明确约定，则根据前述解释第五条的规定，新滘供销社要求徐绮勤按约定的标准支付房屋使用费，合法有理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2019年12月10日作出如下判决：一、徐绮勤在判决发生法律效力之日起10日内腾空广州市海珠区x号房屋并将该房屋交还给新滘供销社；二、徐绮勤在判决发生法律效力之日起10日内按每月328元的标准向新滘供销社支付自2019年3月1日至徐绮勤向新滘供销社返还上述房屋之日止的房屋使用费。一审案件受理费100元，由徐绮勤负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，新滘供销社在一审提供的海珠区供销社于2019年5月31日出具的《海珠区供销合作社关于处置下属“僵尸企业”的决议》（海供决［2019］x号）载明，海珠区供销社作为永联服务部的上级主管单位，切实履行相关工作职责，在永联服务部办理注销过程中，各环节做到依法依规，确保注销工作顺利完成。处置后，永联服务部的经营业务及债权债务全部由其下属企业新滘供销社承担。二审庭询中，双方当事人确认涉案房屋为瓦房，没有核发产权证，未取得规划许可证和其他报建手续，对一审判决认定涉案合同为无效合同无异议。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合徐绮勤的上诉请求和理由以及新滘供销社的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.新滘供销社的主体资格认定；2.新滘供销社主张徐绮勤搬出涉案房屋及支付使用费应否支持。现评析如下：关于新滘供销社的主体资格认定问题。本案是租赁合同纠纷，新滘供销社依据永联服务部与徐绮勤签订的《房屋租赁合同》提出本案诉请，主张徐绮勤搬出涉案房屋及支付涉案房屋占有使用费。虽然新滘供销社不是上述合同的签约主体，但根据海珠区供销社于2019年5月31日出具的《海珠区供销合作社关于处置下属“僵尸企业”的决议》（海供决［2019］x号）可知，永联服务部注销后的经营业务及债权债务全部由其下属企业新滘供销社承担，因此，新滘供销社作为永联服务部注销后的承接主体，有权提出本案诉讼。徐绮勤以新滘供销社不是涉案房屋权利人为由，主张新滘供销社不是本案适格主体，依据不足，本院不予支持。关于新滘供销社主张徐绮勤搬出涉案房屋及支付使用费应否支持问题。本案中，双方当事人均表示涉案房屋未核发房产证，没有取得建筑工程规划许可证及其他相关报建手续，且对一审判决认定双方签订《房屋租赁合同》无效没有异议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院判决徐绮勤将涉案房屋交还给新滘供销社以及支付相应使用费，并无不当，本院予以维持。徐绮勤上诉认为双方合同无效则租赁期限的约定也无效，上诉坚持认为其有权继续居住涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，徐绮勤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人徐绮勤负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 李 静审判员 邓 颖二〇二〇年六月八日书记员 李志康谢金泽