河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2583号 上诉人（原审原告）：三河成功房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路西侧、行宫西大街南侧。 法定代表人：陈添财，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹佳楠，河北燕祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐顺发，男，1971年4月6日出生，汉族，住天津市宁河区。 被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行，住所地三河市燕郊开发区行宫东大街303号。 负责人：靳宝申，该行行长。 委托诉讼代理人：于昕超，男，该分行职工。 上诉人三河成功房地产开发有限公司因与被上诉人唐顺发、中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 三河成功房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判；依法改判为“解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，唐顺发腾退房屋，办理退房手续，并支付合同总价20%违约金291897.8元”。事实和理由：本案中自2018年9月起，被上诉人唐顺发多次逾期未偿还中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行的按揭贷款，导致该银行从上诉人的保证金账户中扣划了案涉房屋剩余贷款916426.1元，同时中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行解除了其与唐顺发签订的《个人一手住房贷款合同》。唐顺发的行为属于严重违约。上诉人向被上诉人唐顺发进行了催告。上诉人两次向被上诉人唐顺发发出催告函，要求其偿还上诉人被扣划的银行保证金。上诉人按照房屋买卖合同载明的有效地址分别于2019年1月4日和2020年1月16日向唐顺发发出了催告函，故应当认定上诉人对唐顺发进行了催告。上诉人至今未收到唐顺发偿还的任何款项，唐顺发的行为明显属于违约，致使上诉人的合法权益受到侵害，其应当按照补充协议第四条第二款向上诉人承担违约责任。上诉人的请求具有事实与法律依据，应得到支持，请二审法院查明事实，依法裁判。 唐顺发答辩称，他上诉的没有道理，希望维持原判。当初遇到困难，没有按期偿还贷款，事后找过上诉人去售楼处，是吕冬琴接待的我，我说把这个钱还掉，她说要收20%的违约金，违约金很高，我觉得这个是不合理的。还是希望维持原审判决。 中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行答辩称，上诉人发表的诉讼请求没有对我行提出履行的义务，因此我方不发表意见。 三河成功房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告腾退房屋，办理退房手续，并支付合同总价20%违约金291897.8元；2、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月24日原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买由原告开发建设的欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房，房屋总价款为1459489元。2013年7月22日，被告支付首付款459489元，剩余的房款，则由被告向第三人办理了银行贷款支付给原告。《补充协议》第四条第二款约定，如因买受人原因导致按揭贷款银行解除与买受人的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项。期限届满仍未支付的，则双方就该商品房所签订的买卖合同在当日自动解除。买受人应在买卖合同解除后五日内腾空该商品房，向出卖人支付合同总价款20%的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续，出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后，将商品房价款的余款无息退还给买受人。2014年4月4日，被告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款100万，贷款期限为20年，还款方式为等额本息，每月应还本付息7485.2元，并以欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房为抵押物，原告为被告申请贷款向第三人承担了保证人义务。2016年3月被告接收了购买的涉案房屋。自2018年9月起，被告多次逾期未偿还第三人的贷款，第三人根据被告与其签订的《个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，从原告在第三人处开立的保证金账户中，于2018年9月18日扣划保证金19930.53元，于2018年12月27日扣划保证金20021.14元，2019年3月29日扣划保证金20024.11元，2019年6月26日扣划保证金836432.16元，合计扣划保证金916426.1元，即第三人已经从原告在第三人处开立的保证金账户中扣划了欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房的剩余贷款，并解除了其与被告签订的《个人一手住房贷款合同》。现涉案房屋在被告手中，尚未办理产权证书。上述事实，原告提供了证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明原被告双方之间存在合同关系，原告要求被告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告腾退房屋，办理退房手续，并要求被告支付合同总价款20%的违约金291897.8元。2、《个人一手住房贷款合同》，拟证明若被告未按时偿还贷款，第三人可以要求原告承担保证责任，从原告开立在第三人处的保证金账户中扣除贷款。3、《客户借记回单》及《情况说明》，拟证明第三人五次扣除原告保证金共计916426.1元，在2019年6月26日，第三人解除了其与被告唐顺发签订的《个人一手住房贷款合同》。经审查，对原告提供的上述证据的真实性、合法性及证明目的，一审法院予以认可，但原告未履行告知或催告被告履行偿还原告被扣划的保证金义务。 一审法院认为，原告提供的由第三人为原告出具的《客户借记回单》及《情况说明》，能够证明第三人于2019年6月26日，因被告唐顺发多次逾期未偿还到期贷款，解除了其与被告唐顺发签订的《个人一手住房贷款合同》，并扣划了原告保证金共计916426.1元。但是，原告未提供相关证据证明其已告知或催促被告在约定期限内履行偿还第三人扣划原告保证金的义务，而原告当庭将原来的诉讼请求变更为解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，依据《补充协议》第四条第二款约定内容，解除合同条件尚未成就，故一审法院不能支持原告解除合同的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决：驳回原告三河成功房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6628元，由原告三河成功房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，三河成功房地产开发有限公司围绕上诉请求依法提交证据如下： 证据一：2019年1月3日催款函，2019年1月4日顺丰快递单1张。证据二：2020年1月15日催款函、2020年1月16日EMS快递单1张、快递投递回执1张、快递投递记录1份。 证明目的：上诉人分别以2019年1月4日和2020年1月16日，按照唐顺发房屋买卖合同载明的地址发出了催告函，且2020年1月16日的快递唐顺发已经实际接收。应当认定上诉人对唐顺发进行了催告，但至今其未清偿任何款项。唐顺发的行为明显属于违约，其应当按照《补充协议》第四条第二款向上诉人承担违约责任。 唐顺发的质证意见：上诉人邮寄的快递收到了，我也过去到售楼处找过他们协商这件事，但是没有协商到一起。欠的钱是没有错的。 中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行的质证意见：上诉人提供的证据未涉及到我方，不发表意见。 本院经审查认为，双方当事人对上述证据无异议，对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，予以采信。 本院二审查明：2013年7月24日上诉人三河成功房地产开发有限公司与被上诉人唐顺发签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定唐顺发购买由上诉人开发建设的欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房，房屋总价款为1459489元。2013年7月22日唐顺发支付首付款459489元，剩余的房款，则通过向原审第三人中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行贷款的形式支付。《补充协议》第四条第二款约定，如因买受人原因导致按揭贷款银行解除与买受人的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项。期限届满仍未支付的，则双方就该商品房所签订的买卖合同在当日自动解除。买受人应在买卖合同解除后五日内腾空该商品房，向出卖人支付合同总价款20%的违约金，并至出卖人处办理相关合同解除手续，出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后，将商品房价款的余款无息退还给买受人。2014年4月4日唐顺发与中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款100万，贷款期限为20年，还款方式为等额本息，每月应还本付息7485.2元，并以欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房为抵押物，上诉人对此承担了担保义务。2016年3月唐顺发接收了购买的涉案房屋。自2018年9月起，被告多次逾期未偿还银行贷款，中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行依据与唐顺发签订的《个人一手住房贷款合同》及《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》约定，分别于2018年9月18日、2018年12月27日、2019年3月29日、2019年6月26日从上诉人开立的保证金账户中，扣划19930.53元、20021.14元、20024.11元、836432.16元，合计扣划916426.1元，即原审第三人已经从上诉人保证金账户中扣划了欧逸丽庭二期JK-2-1704号商品房的剩余贷款，并解除了其与被告签订的《个人一手住房贷款合同》。现涉案房屋尚未办理产权证书。2019年1月4日和2020年1月16日，上诉人按照唐顺发房屋买卖合同载明的地址发出了催告函，2020年1月16日的快递唐顺发已经实际接收。 上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》《个人一手住房贷款合同》、《客户借记回单》、《情况说明》、催告函、快递回单及当事人陈述予以证实。 本院认为，上诉人三河成功房地产开发有限公司与被上诉人唐顺发签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人一手住房贷款合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。被上诉人唐顺发违反约定，多次违约未按期偿还银行贷款，导致《个人一手住房贷款合同》解除，中国银行股份有限公司廊坊市燕郊分行扣划了上诉人的保证金，上诉人作为保证人在承担保证责任后，依据双方合同中权利义务的约定进行处理。即解除双方之间的买卖合同、腾退房屋并承担违约责任。虽双方约定出卖人支付合同总价款20%的违约金，但被上诉人唐顺发主张该违约金的数额过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，针对本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的数额为6万元。综上所述，三河成功房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4269号民事判决； 二、解除三河成功房地产开发有限公司与唐顺发签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、被上诉人唐顺发于本判决生效之日起七日内腾退欧逸丽庭二期JK-2-1704号房屋交付上诉人三河成功房地产开发有限公司，办理退房手续，并支付上诉人违约金6万元； 四、上诉人三河成功房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被上诉人唐顺发购房款543062.9元； 五、驳回三河成功房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6628元，按照原审判决执行；二审案件受理费5678元，由上诉人承担2814元，由唐顺发负担2814元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年六月八日 书记员  郝欣宇 ——