北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5456号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京翔铭物业管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲20号楼一层102室。法定代表人：李占华，执行董事。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京光亚华晟科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路1号院18号楼103-364。法定代表人：孙刚，执行董事。委托诉讼代理人：姜海鸥，北京市天渡律师事务所律师。上诉人北京翔铭物业管理有限公司（以下简称翔铭物业公司）因与被上诉人北京光亚华晟科技有限公司（以下简称光亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初86621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人翔铭物业公司之委托诉讼代理人严水星、刘艳婷，被上诉人光亚公司之委托诉讼代理人姜海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔铭物业公司上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2019）京0105民初86621号民事判决书，并依法改判翔铭物业公司不承担任何责任，并支持翔铭物业公司在一审中的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由光亚公司承担。事实与理由：一审判决认为翔铭物业公司应就光亚公司的转租行为导致的损失承担百分之六十的责任没有任何法律依据，忽视本案与（2018）京0105民初89199号案件的具体情况的区别。首先，光亚公司与第三人丁楠解除租赁合同与翔铭物业公司无关，并非翔铭物业公司原因导致。依据合同相对性原理，翔铭物业公司作为出租人仅对签订租赁合同的承租人负有出租人应承担的义务即合同的附随义务，对其他没有合同关系的主体，不承担相应的附随义务。一审判决突破合同相对性的法律原理，造成法律及社会秩序的混乱。其次，光亚公司申请转租，翔铭物业公司同意，但该同意是有前提条件的，回复函明确条件如下：第一，翔铭物业公司强调了与光亚公司签订合同的主体需保持不变，仍然为光亚公司，翔铭物业公司承担出租人义务的相对人仅为光亚公司；第二，增加一个月的租金作为租赁保证金；第三，翔铭物业公司特别声明，第三方即次承租人经营中出现的任何问题与翔铭物业公司无关。此处“经营中出现的任何问题”当然包括营业执照的问题。实际上，光亚公司以实际行动履行了上述条件，不但随后就将房屋进行了转租，而且补交了一个月租金数额的费用作为租赁保障金。因此，对光亚公司的相应租金损失、装修损失，翔铭物业公司没有任何违约行为，不应承担任何赔偿责任。相反，翔铭物业公司有权向光亚公司主张擅自解除合同相应的违约金和翔铭物业公司无法正常收回房屋经营造成的经济损失。第三，翔铭物业公司同意光亚公司将案涉房屋进行转租，实则是善意为减少光亚公司经济损失考虑的结果。翔铭物业公司不应为自己善意且无任何过错的行为承担巨额的经济损失。光亚公司辩称，不同意翔铭物业公司的上诉请求及理由，第一，翔铭物业公司是案涉房屋的提供方，同意光亚公司转租，案涉房屋出现问题应由翔铭物业公司承担责任。第二，翔铭物业公司多次帮助与工商部门协调处理工商登记注册手续，但问题始终未能解决。房屋本身出现问题的责任应当由翔铭物业公司承担。光亚公司依据另案判决内容提起本诉。光亚公司向一审法院提出诉讼请求：1、翔铭物业公司返还租赁保证金481430.75元；2、翔铭物业公司赔偿光亚公司租金损失389057元；3、翔铭物业公司赔偿光亚公司装修损失费413807.12元。翔铭物业公司向一审法院提出反诉请求：1、确认光亚公司、翔铭物业公司签订的房屋租赁合同于2018年10月4日解除；2、光亚公司给付翔铭物业公司房屋使用费801169.2元；3、光亚公司给付违约金502970元。一审法院认定事实：光亚公司、翔铭物业公司于2017年1月17日签订《房屋租赁合同》，约定光亚公司承租翔铭物业公司位于北京市朝阳区安立路28号院3号楼1层商业101-106内的第一层101-106号房屋，该房屋租赁建筑面积为689平方米；光亚公司向翔铭物业公司承诺，租赁该房屋仅作家居装饰装修用途；租赁期自2017年1月19日起至2027年1月18日止，其中装修免租期为75日，自2017年1月19日起至2017年4月3日止；租期内第一年租金标准为7.65元/天/平方米，第一年租金为1923860.25元，租期内租金每2年递增6%；付款方式：押2付6，每年10月4日、4月4日前支付下一期房租；租赁保证金：光亚公司须于签订本合同当日向翔铭物业公司支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计321108.75元，作为光亚公司依约履行租赁合同的保证金；光亚公司应付物业管理费标准为88019.75元/年；除翔铭物业公司同意光亚公司续租外，光亚公司应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经翔铭物业公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，光亚公司应按日租金的2倍向翔铭物业公司支付该房屋占用期间使用费；租赁期间，非本合同规定的情况，光亚公司中途擅自退租的，视为光亚公司放弃保证金所有权，翔铭物业公司有权不予返还光亚公司的保证金，除此之外，光亚公司还应按月租金及物业管理费的3倍向翔铭物业公司及物业管理公司支付违约金，此外，光亚公司不承担其他的违约责任。后光亚公司于2017年11月30日向翔铭物业公司提出《转租申请》，写明转租意向业态为健身会所。翔铭物业公司就此出具《回复函》，写明同意光亚公司的申请，但合同主体依然是光亚公司，并要求光亚公司增加一个月的租赁押金。后光亚公司与丁楠于2017年12月18日就租赁房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年12月25日至2020年12月26日，装修免租期为30日，自2017年12月25日至2018年1月25日，第一年租金为2514850元，租期内租金每2年递增6%。一审庭审中，光亚公司、翔铭物业公司均认可光亚公司已付租赁保证金共计481430.75元，并已付租金、物业管理费至2018年10月3日。亦认可翔铭物业公司曾协助光亚公司在租赁房屋办理工商注册手续，后光亚公司迁出。认可因租赁房屋所在楼栋此后无法再行办理工商注册，致丁楠未能完成相关手续，丁楠实际于2018年12月19日向翔铭物业公司交付租赁房屋。一审另查，丁楠起诉光亚公司房屋租赁合同纠纷一案，由一审法院于2019年4月3日出具（2018）京0105民初89199号民事判决书，认为“双方虽然在合同中未明确约定由光亚华晟公司为丁楠提供企业注册所需住所证明，协助丁楠办理企业注册登记，但丁楠向光亚华晟承租房屋系用于经营活动，而从事经营活动须取得经营许可，光亚华晟公司作为出租方将房屋出租给丁楠，为丁楠提供住所证明系出租方应履行合同之附随义务”，“然而，丁楠在明知无法取得住所证明完成企业注册登记的情况下，并未向光亚华晟公司表明态度，及时终止合同的履行，造成损失的不断扩大”。“因此，光亚华晟公司应承担合同解除的责任，丁楠则应承担损失扩大的责任。具体是，由光亚华晟公司承担损失的百分之六十，由丁楠承担损失的百分之四十”。就租金一节，“丁楠未向光亚华晟公司支付2018年3月25日之后的租金，租赁房屋于2018年12月19日由房屋所有权人收回，期间差五天九个月，租金数额计为1851687.5元，作为光亚华晟公司主张的租金损失，按照丁楠40%的责任比例，丁楠需向光亚华晟公司支付租金740675元”。并最终判决：确认双方合同解除，丁楠给付光亚公司租金740675元，光亚公司并赔偿丁楠装修损失413807.12元等。庭审中，光亚公司表示上述判决书已履行完毕。一审法院认为：光亚公司、翔铭物业公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现光亚公司、翔铭物业公司均认可合同于2018年10月4日解除，考虑到双方租金支付情况等，一审法院调整为10月3日解除。就合同解除，出于法律适用统一的考虑，应认定翔铭物业公司负有协助光亚公司办理相关企业注册登记手续的附随义务。虽合同承租方为光亚公司，但考虑到翔铭物业公司已同意光亚公司转租，光亚公司《转租申请》中亦写明转租意向为健身会所，仍系从事经营活动，应认定翔铭物业公司负有协助光亚公司及相关企业办理工商注册手续的附随义务，翔铭物业公司以合同相对性进行答辩，一审法院难以采信。工商登记注册手续对经营活动的意义不言而喻，应认定翔铭物业公司违反附随义务，构成违约，致光亚公司合同目的无法实现，光亚公司就此享有解除权。翔铭物业公司应就合同违约承担相关责任。同时，光亚公司在明知无法完成企业注册登记的情况下，亦未向翔铭物业公司主张权利、及时终止合同的履行，应承担损失扩大的责任。具体是，由翔铭物业公司承担损失的百分之六十，由光亚公司承担损失的百分之四十。就光亚公司第一项诉讼请求，如上所述，翔铭物业公司应予退还履约保证金。就光亚公司第二、三项诉讼请求，该损失系光亚公司实际经济损失，翔铭物业公司应按60%的责任比例予以赔偿。就翔铭物业公司第二项反诉请求，光亚公司欠付自2018年10月4日至12月19日期间的房屋使用费，作为翔铭物业公司的房屋使用费损失，按照光亚公司40%的责任比例，光亚公司应给付翔铭物业公司40%的房屋使用费。翔铭物业公司要求光亚公司按双倍租金标准支付，如上所述，一审法院难以支持。就翔铭物业公司第三项反诉请求，现翔铭物业公司违约致合同解除，一审法院难以支持。另需说明的是，如翔铭物业公司认为因其上一手出租方违约致产生损失，可向其出租方另行主张解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.确认光亚公司与翔铭物业公司于2017年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月3日解除。2.翔铭物业公司于判决生效之日起7日内退还光亚公司租赁保证金481430.75元。3.翔铭物业公司于判决生效之日起7日内赔偿光亚公司租金损失240599元。4.翔铭物业公司于判决生效之日起7日内赔偿光亚公司装修损失248284元。5.光亚公司于判决生效之日起7日内给付翔铭物业公司房屋使用费169402元。6.驳回光亚公司的其他诉讼请求。7.驳回翔铭物业公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院补充认定事实如下：翔铭物业公司就光亚公司的《转租申请》出具了《回复函》，写明同意光亚公司的申请，要求合同主体依然是光亚公司，光亚公司增加一个月的租赁押金以抵御风险，同时写明不针对第三方承担任何法律责任义务，光亚公司所引进商户在经营中出现违约、违法现象与翔铭物业公司不产生任何关系。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，光亚公司与翔铭物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方对《房屋租赁合同》于2018年10月3日解除没有异议，本院予以确认。综合诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为翔铭物业公司是否应就未能完成协助办理企业注册登记附随义务承担相应赔偿责任。翔铭物业公司主张其仅对光亚公司负有协助办理企业注册登记的附随义务，不应承担对第三方的附随义务。光亚公司对此不予认可。本院认为，光亚公司向翔铭物业公司提交的《转租申请》中写明了转租意向为健身会所，翔铭物业公司在明知光亚公司转租对象仍从事经营活动的情况下，明确表示同意，亦要求光亚公司增加并实际收取了一个月租赁押金，且结合双方工作人员就为转租对象办理企业注册登记的微信聊天记录记载情况，应认定翔铭物业公司对光亚公司关于协助办理企业注册登记的附随义务包括为光亚公司的转租对象协助办理企业注册登记，翔铭物业公司以合同相对性以及不针对第三人承担法律责任义务进行抗辩，本院不予采信。翔铭物业公司未能完成协助办照的义务，应对光亚公司因此产生的实际损失承担相应赔偿责任，一审法院综合考虑光亚公司对损失扩大负有责任的基础上，认定翔铭物业公司承担损失的60%，光亚公司承担损失的40%，并据此对租金损失、装修损失及房屋使用费作出认定，并无不当，本院予以确认。翔铭物业公司上诉要求光亚公司支付违约金并按照双倍租金标准支付房屋使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，翔铭物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由北京翔铭物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  于洪群审 判 员  方 玉二〇二〇年六月九日法官助理  李若柳书 记 员  杜 颖