北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5578号上诉人（原审原告）：聂百霞，女，1976年5月24日出生，汉族，住山西省平陆县。委托诉讼代理人：王杰，北京煕明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李先，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人聂百霞因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聂百霞上诉请求：1.依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金79518元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人逾期交房达333日，给上诉人造成的损失明显超出了合同约定数额，一审法院无视上诉人所提损失评估申请，按照所谓违约金约定上限作为依据，以明显低于上诉人实际损失标准确定逾期交房违约金错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条及普遍司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往通过比较同类地段同类房屋租金予以计算和量化，上诉人在一审中已经提供链家地产同期同小区房屋租赁成交价格并申请评估，但一审法院未考虑同类地段同类房屋租金标准作出主观臆断。2.在其他类案中，一审法院结合同地段同类房屋租金标准调整违约金，但本案则直接依据合同约定确定逾期交房违约金，一审法院对于同类案件适用的裁判标准不统一，有违公平公正。3.一审法院对制式合同中的条款是否遵循公平原则未做合理审查，作出错误判决。案涉商品房预售合同中对于购房人逾期付款违约责任的约定与售房人逾期交付房屋违约责任的约定严重失衡，创誉公司在制定合同时存在刻意降低己方违约责任、加大购房人违约责任的行为。4.因格式条款违反公平原则，一审法院应当根据日常经验法则并结合上诉人在一审提供的证据确定合同约定的违约金是否低于实际损失。按照逾期交房违约金不超过已支付房款1%的约定，无论创誉公司逾期交房行为持续多久，其均只承担房屋总价款1%的违约金，违约行为与其应承担的违约责任不相符，亦与购房人支付大额购房款却长期无法占有、使用、收益所购房屋构成重大利益失衡。即便按照日万分之一计算，仅相当于每年3.65%，远低于银行同期贷款利率。而合同约定违约金上限为已付房款1%，相当于创誉公司按照日万分之一标准最多支付100天的违约金。仅凭日常经验法则即可认定合同约定数额明显过低，不足以弥补上诉人的损失。依据相关证据、日常经验法则以及公平公正原则，应当按照日万分之一标准且不设定上限计算确定上诉人的违约金损失。创誉公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。上诉人主张按照租金标准或者其他标准支付逾期交房违约金均缺乏事实和法律依据，上诉人在上诉状中提及的案例与本案的情况存在显著差异，不具有参考性，更不应成为调整违约金标准的依据；案涉楼盘已有其他280户业主在收房阶段主动签署《确认函》，同意《商品房预售合同》约定的违约金标准足以弥补其逾期交房损失，可以充分证明《商品房预售合同》约定的违约金标准足以弥补相关损失。一审法院已经对135起与本案完全相同的纠纷作出统一裁判，认定应当按照合同约定的违约金标准执行。大部分一审判决目前已经发生法律效力，且双方已经按照一审判决金额自愿履行完毕，纠纷已经妥善化解，应确保同案同判和裁判尺度统一。聂百霞向一审法院起诉请求：1.判令创誉公司向聂百霞支付逾期交房违约金164591.9元（以7元/建筑平方米/日，自2018年10月1日至2019年8月29日）；2.诉讼费由创誉公司承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，聂百霞（买受人）与创誉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称预售合同），约定聂百霞购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目1#商务办公楼1层3-105号房屋，房屋总价款为2389661元。预售合同第十二条约定，创誉公司应在2018年9月30日前向聂百霞交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水于2018年9月30日达到户内开通条件；【市政双路供电】【过渡性供电】于2018年9月30日达到使用条件；供暖自该商品房交付后的第一个供暖季达到使用条件；电话通信线于2018年9月30日交付，敷设到户；有线电视线于2018年9月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。公共绿地于2018年9月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2018年9月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2018年9月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，聂百霞向创誉公司支付了全部购房款。创誉公司通知聂百霞于2019年8月29日前往收房。涉案房屋所在项目于2019年1月21日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2019年1月30日取得了《工程竣工验收备案表》。北京新兴环宇信息科技有限公司于2019年4月2日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。诉讼中，聂百霞申请对逾期交房期间的涉诉房屋租金标准进行评估，创誉公司表示不同意启动评估程序。一审法院认为，聂百霞与创誉公司所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现聂百霞与创誉公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。双方预售合同约定创誉公司应在2018年9月30日前向聂百霞交付房屋，现创誉公司存在逾期交房行为，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故聂百霞要求创誉公司支付逾期交房违约金，理由正当，法院予以支持，违约金的具体数额法院根据双方合同约定依法计算确认。我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。现本案聂百霞认为双方预售合同关于逾期交房的违约金约定不合理，不足以弥补其损失，要求予以调整，但其并未能提交充分的证据证明其主张，故对于聂百霞要求调整违约金的请求，法院不予支持。根据查明的情况，本案无需启动评估程序，故对于聂百霞的评估申请，法院不予准许。综上，对于聂百霞诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、北京创誉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向聂百霞支付逾期交房违约金23897元。二、驳回聂百霞的其他诉讼请求。二审中，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点为一审判决确定的逾期交房违约金是否适当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，聂百霞与创誉公司签订预售合同，约定聂百霞向创誉公司购买涉案房屋。预售合同对于房屋交付时间、逾期交付房屋的违约责任等均有明确约定，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应遵照履行。根据本案查明的事实，创誉公司未按照合同约定时间交付涉案房屋，现聂百霞提起本案诉讼要求创誉公司承担逾期交付房屋的违约责任依据充分，应予支持。关于逾期交房违约金，在案预售合同显示双方明确约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2.因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%”，相关条款内容进行了下划线标识，足以与合同文本其他内容相区分并引起合同当事人的注意。上述约定系双方遵循意思自治协商确定的内容，应当予以尊重。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条虽然规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，但此标准的适用应当以商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法作为前提，而本案中双方在预售合同中对于违约金计算方法及数额已经作出了明确约定。且涉案房屋用途为商务办公，房屋出租、使用等预期收益受到周边商业环境、市场成熟及活跃程度等多种因素的影响和制约，在聂百霞未提供充分证据证明约定的违约金低于造成的损失情况下，一审法院依据双方合同约定确认逾期交房违约金并无不当。聂百霞坚持上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。另需指出，一审判决主文确定了金钱给付内容及期限，但漏引《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条有关迟延履行期间的债务利息之规定欠妥，本院对此予以诠证。综上所述，聂百霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1191元，由聂百霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 施忆审 判 员 许英审 判 员 朱印二〇二〇年六月五日法官助理 周珍书 记 员 熊杰