北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2596号上诉人（原审被告）：王建设，男，1957年9月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱士利，北京市兆中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，1978年8月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京小红门房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门乡小红门村（临时）918号。法定代表人：于凤英，执行董事。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。上诉人王建设因与被上诉人张静、原审第三人北京小红门房地产开发有限责任公司（以下简称小红门房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建设上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回张静的全部诉讼请求或裁定发回重审；2.本案所有一、二审诉讼费用由张静承担。事实和理由：一、一审法院对于所认定事实存在明显的理解错误。1.位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）还未确定归王建设所有，涉案合同系效力待定的合同，一审法院将涉案合同当作完全有效可履行的合同，存在明显的理解错误。2.与王建设签约的只是一人，不可能存在两个人的周转费，且王建设并未收取张静的全部合同款，一审判决确系错误。二、一审法院审判程序存在明显错误。1.本案中可能成为争议房屋产权人的并不限于王建设，必然涉及他人权益，一审法院未调查、未追加其他享有权益的当事人，在未分家析产的情况下，自行作出让王建设单方履行合同的判决，不符合法律程序，确系明显错误。2.王建设仅有45平方米的安置面积，涉案房屋系安置房，超过了2人的安置面积，必然涉及其他权利人，一审法院未考虑该事实，忽略其他权利人的权益，确系明显错误。三、一审判决适用法律存在严重错误。1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条规定，缺乏适用前提。一审法院在没有查明王建设是否分得涉案房屋，以及被腾退人和其他家庭成员是否认可的情况下，适用上述法律规定确系错误。2.一审法院未适用有关司法解释规定，存在严重错误。一审法院未适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及第三十条的规定，确系严重错误。此外，王建设与其妻子已经离婚，其前妻将王建设全部家庭成员诉至法院，作为被安置人，要求分割房屋，该案尚未开庭。张静辩称：同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王建设的上诉请求和事实理由缺乏事实和法律依据，应当驳回。王建设严重违反诚实信用原则，王建设另案中自认将涉案房屋出售给张静是有权处分，本案中其称无权处分，严重违反诚信。王某已经另案起诉涉案房屋买卖合同无效，已经被法院判决驳回，该案判决也表明涉案房屋买卖合同不存在无效的情形。涉案房屋买卖合同合法有效，双方应当诚信履约，王建设反悔并拒绝履行，是因房屋升值利益的驱使。王建设所述的无权处分以及分家析产是王建设与其家庭成员内部的纠纷，与张静无关。涉案房屋出售时不仅是王建设与张静签订合同，王建设与其妹妹王新也在承诺书上签字说明了情况，即涉案房屋是有权处分，王新也是被安置人之一，不存在安置面积的问题。小红门房地产公司述称：小红门房地产公司没有参与王建设与张静之间的交易，对于交易过程及事实不发表意见。张静向一审法院起诉请求：1.判令王建设继续履行张静、王建设于2012年4月15日签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》，由王建设将涉案房屋交付给张静并协助办理物业交割手续；2.判令王建设支付张静租房损失补偿费121600元（自2015年2月16日起至2018年4月15日，每月按照3200元计算，共计38个月）；3.判令王建设支付违约金（违约金以已支付的50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自应收房之日起计算至实际交付之日止）；4.判令张静在收房当日支付王建设购房款50万元；5.诉讼费由王建设承担。一审法院认定事实：2012年4月15日，张静、王建设及居间方北京万盛信达房地产经纪有限公司朝阳分公司共同签订《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》，《北京市房屋买卖居间合同》约定：王建设拥有涉案房屋，建筑面积96.9平方米，张静自愿购买涉案房屋，售价101.5万元；付款方式为2012年3月25日张静向王建设支付定金2万元，2012年4月15日张静向王建设支付购房首付款48万元，收房当日张静向王建设支付50万元购房款，剩余房款1.5万元张静于过户当日一次性支付给王建设；王建设保证对涉案房屋独立合法的所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷；涉案房屋属于期房，交房时间以开发商通知的时间为准，张静应在接到收房通知后7个工作日内办理收房手续；王建设在收到第二笔50万元房款后，无条件协助张静办理物业交接手续，待具备产权变更条件7个工作日内王建设无条件协助张静办理产权变更手续；因购买人张静不能确认产权人姓名，待产权人确认后出售人王建设保证无条件协助办理产权转移手续及合同变更。《补充协议》约定：入住结算由王建设负责，并按照合同约定时间办理入住手续及物业交接手续；2015年2月16日后涉案房屋仍未达到入住条件，王建设自愿将每月每人1600元周转费（按两人算共计3200元每月）补偿给张静作为张静租房费用，如政府停止发放违约周转费，王建设可不予补偿给张静；房屋面积以腾退协议面积96.9平方米为基数，上下一平米范围内双方互不追讨相关费用，超过一平米范围的按照每平米10470元多退少补。经询，王建设认可张静已按照前述合同约定给付定金2万元及第一笔购房款48万元。2012年4月15日，王建设向张静出具《承诺书》，承诺涉案房屋已归王建设所有，将涉案房屋转让给张静，并同意将该房屋所有权办理至张静名下，由此发生的任何经济、法律纠纷由王建设承担。经查，涉案房屋系拆迁安置房，原被拆迁房屋地址为北京市朝阳区小红门乡牌坊村861号，被腾退人为王某（王建设之母），被安置人口共17人，共安置房屋12套，涉案房屋包含在其中。张静提交（2017）京0105民初36998号民事判决书及生效证明，用以证明王某曾于2017年起诉要求确认本案的《北京市房屋买卖居间合同》无效，后被法院判决驳回，该判决已生效。经询，王建设认可该判决书及生效证明的真实性，但认为该判决并不能证明合同有效。小红门房地产公司到庭称涉案房屋已于2019年3月13日办理收房，收房时的购房款系以王某名义交纳。经询，王建设认可小红门房地产公司所述的收房时间。一审法院认为，涉案的《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效，当事人均应依据合同约定履行。王建设系安置人口之一，王建设现仅以其不是唯一权利人及出售房屋未获得其他家庭成员同意为由不履行合同，于法无据，一审法院对其相应的抗辩意见不予采纳。涉案房屋已于2019年3月13日由小红门房地产公司交房，王建设应按照合同约定将涉案房屋交付张静，故一审法院对张静要求王建设交付房屋的诉讼请求予以支持。但合同约定王建设应在收到第二笔房款后协助张静办理物业交割手续，现合同尚未履行至该步骤，张静尚未收房并支付第二笔房款，故一审法院对张静要求判令王建设协助办理物业交割手续的诉讼请求暂无法处理。关于张静第二项诉讼请求主张的租房损失补偿费，该费用在双方《补充协议》中有明确约定，一审法院予以支持，王建设未举证证明存在政府停止发放违约周转费的情形，故一审法院对张静主张计算的租房费用期间予以认可。张静的第三项诉讼请求无合同依据，且未举证证明王建设延期交房造成的实际损失情况，故一审法院无法支持该诉讼请求。关于张静第四项诉讼请求，本案中小红门房地产公司称涉案房屋实际面积为98.54平方米，实际面积比房屋买卖合同中约定的96.9平方米大，可能涉及双方须按照《补充协议》中的约定进行面积差额结算的问题，而王建设在本案中未对张静收房之日的购房款给付的具体数额发表意见，亦未提出反诉，故一审法院对张静第四项诉讼请求不予处理。据此，一审法院判决：一、王建设继续履行张静与王建设于二〇一二年四月十五日签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》，王建设于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区×号房屋交付给张静；二、王建设于判决生效之日起七日内向张静给付二〇一五年二月十六日至二〇一八年四月十五日期间的租房补偿费用121600元；三、驳回张静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，张静要求继续履行合同并由王建设向其交付涉案房屋的主张是否应予支持。本案中，根据查明事实，涉案房屋系拆迁安置房，王建设虽为被安置人之一，但17名被安置人口尚未就包括涉案房屋在内的12套安置房屋的权属进行分割，应认定包括王建设在内的17名被安置人对于12套安置房屋享有共同居住使用的权利。鉴于涉案房屋的权属尚未明确，王建设未征得其他被安置人同意的情况下将涉案房屋出售给张静，侵害了其他被安置人的合法权益。一审法院未考虑涉案房屋的权属状态及其他被安置人的合法权益，判令涉案《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》继续履行，由王建设将涉案房屋交付给张静显属不当，本院予以纠正。在涉案房屋尚未确认归王建设所有的情况下，张静起诉主张继续履行合同并由王建设交付房屋等，缺乏依据，本院不予支持，双方可待涉案房屋权属确定后再行处理。关于张静主张的租房损失补偿费，一审法院依据查明事实及双方约定等作出的认定合理，本院不持异议，王建设虽不认可，但未提供确实、有效的证据予以反驳，故本院不予采信。因张静未就王建设迟延交房造成的实际损失情况进行充分举证，在双方就此没有其他明确约定的情况下，一审法院对于张静的该项主张未予支持并无不当，本院予以维持。因涉案房屋尚不具备交付条件，在此情况下张静亦无需向王建设支付购房款50万元，故对于张静的该项主张本院亦不予处理。综上所述，王建设的上诉请求部分成立，本院予以部分改判支持，对王建设的其他上诉请求，缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48393号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48393号民事判决第一项、第三项；三、驳回张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2732元，由王建设负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费2732元，由王建设负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  江 惠二〇二〇年六月五日法官助理  赵 纳法官助理  李 君法官助理  张日广书 记 员  高 媛