河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4570号上诉人（原审被告）：刘香丽，女，1974年12月27日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：河南正弘物业管理有限公司，住所地郑州市金水区东明路北260号院3号楼24层2402号。法定代表人：孟君，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭闪闪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王宗帅，男，该公司员工。上诉人刘香丽因与被上诉人河南正弘物业管理有限公司（以下简称正弘公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人刘香丽，被上诉人正弘公司的委托诉讼代理人郭闪闪、王宗帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘香丽上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、2014年1月19日上诉人、被上诉人签订的《前期物业服务协议》为无效合同；3、2018年4-7月车位维护费不应由上诉人承担。被上诉人赔偿上诉人此期间车位损失费1360元及滞纳金57.84元（滞纳金暂计算至2019年1月20日，实际主张至被上诉人付清损失费之日），共计1417.84元；4、2018年11月20日之后的车位维护费上诉人不予承担。5、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、依法撤销一审判决。（一）2014年1月19日上诉人、被上诉人签订的《前期物业服务协议》为无效合同。《前期物业服务协议》没有约定合同期限，也没有到有关部门进行备案。违反《物业管理条例》第三十四条规定，物业服务合同应当对合同期限进行约定。同样也违反了《河南省物业管理条例》第四十九条，物业服务合同应当对合同期限进行约定。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将服务合同报送物业所在地、市、区人民政府物业管理行政主管部门备案。此协议找不到备案编码。该协议第五条车位维护费用，地下车库车位80元每月，被上诉人诉讼请求也是按此标准计算车位维护费。违反《郑州市物业服务收费管理办法》附表：2.郑州市住宅小区停车服务费标准地下规划已出售的车位每车每月40元的标准。上诉人的车位位于地下负三层属于地下规划已出售车位。被上诉人在2020年1月10日开庭时说《郑州市物业服务收费管理办法》已废止，目前执行市场调节价，但即没有说出废止文件名和文件号，也没有说出执行的文件号和文件名，上诉人对此有异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的具有本法第五十二条情形之一的，应当认定该格式条款无效。协议是被上诉人让上诉人在签订房屋买卖合同时一起签署，属于预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的条款。所以上诉人认为在2014年1月19日双方签订的《前期物业服务协议》的格式条款为无效合同。根据中华人民共和国合同法第五十六条，无效的合同自始没有法律约束力。一审法院认定合同有效错误。（二）2018年4-7月车位维护费不应由上诉人承担。被上诉人赔偿上诉人此期间车位损失费1360元及滞纳金57.84元（滞纳金暂计算至2020年1月20日，实际主张至被上诉人付清损失费之日），共计1417.84元。（三）2018年11月20日之后的车位维护费上诉人不予承担。上诉人提供的《声明》和解除《前期物业服务协议》告知书明确自2018年11月20日之后，上诉人、被上诉人双方自动解除2014年1月19日签订的《前期物业服务协议》。《声明》和《前期物业服务协议》是在被上诉人员工李亚娟侵犯了上诉人的合法权益，至今都没有得到有效解决的前提下提出是合理合法。（四）根据《郑州市物业服务收费管理办法》附表，本案车位收费标准应为40元标准，一审按照80元计算不合法。二、一审裁判有失公平。一审判决对上诉人合理诉求不予理睬，其真实意愿的表达解除《前期物业服务协议》在判决书中一字未提，故一审判决难让人信服。综上，被上诉人存在明显违法的过错行为，极大地损害了上诉人的合法权益，而在这种情况下，一审法院却判定《前期物业服务协议》为有效合同，对于被上诉人的违法行为不承担任何违法责任，放纵被上诉人，漠视上诉人的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则。正弘公司辩称：1、关于《前期物业服务协议》，属于双方真实有效的意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。且该合同已在房管局进行备案。2、关于《郑州市物业服务收费管理办法》，既不是法律，也不是行政法规，不能作为依据，也对抗不了合同的有效性，且该规定并没有被施行，物业服务施行市场调节价。3、《前期物业服务协议》签订系双方的自愿合意。上诉人已充分了解协议内容，并已签署，合同有效。4、关于上诉人提供的录音及微信截图和声明属于片面的，且没有具体的证据予以证明。关于车位的收费，是以交付为收费的条件。至于上诉人是否使用属于上诉人的自愿，不影响费用的收取。5、上诉人提供的声明及解除协议告知书属于上诉人的一方行为。被上诉人没有违背合同的约定，也不存在违约行为，故上诉人的此种行为并不能解除双方的合同关系。6、上诉人按时交纳车辆维护费，被上诉人将上诉人的车牌号录入车库系统，车辆方可进入，此为正常的车辆进入流程，若上诉人不按时交费或者不交费，将无法将车辆信息录入车库系统。正弘公司向一审法院起诉请求：依法判令被告向原告支付物业服务费用2720元，违约金4174.1元（违约金暂计至2019年5月31日，实际主张至被告付清物业服务费之日），共计6894.1元。一审法院认定事实：2014年1月19日，原告河南正弘物业管理有限公司（甲方）与被告刘香丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中第五条约定的有偿服务费包括车位维护费用，地下停车场、车库车位为80元／席／月，业主不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求补缴并从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。因车位交付纠纷，刘香丽将开发商河南正弘高新实业有限公司诉至该院，该院于2019年4月20日作出（2019）豫0191民初8125号民事判决，认定刘香丽的车位交付时间是2017年年底。刘香丽至今未向原告缴纳过车位维护费，原告催缴未果诉至该院，从而形成本案纠纷。以上事实，有经原、被告质证的《前期物业服务协议》、催缴通知单、律师函、民事判决书及本案开庭笔录在案佐证。被告提交了照片、微信截图、通话录音等，用以证明原告及其员工李亚娟阻止被告正常进入停车场停车。原告对此不予认可，称是因为被告未缴纳车位维护费，被告的车辆信息没有录入车辆识别系统，但原告允许被告车辆在没有缴纳车位维护费之前正常进入停车场。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应履行合同义务。原告为小区提供了物业管理服务，被告应当按协议约定交纳物业服务费，包括车位维护费。开发商向被告交付车位的时间是2017年年底，故原告有权向被告收取2018年1月1日起的车位维护费，按照每月80元计算，截止到2019年6月30日的车位维护费为1440元。原告请求数额过高的部分该院不予支持。被告无故拖欠物业费，构成违约，应当承担违约责任。因《前期物业服务协议》约定的违约金过高，该院酌定违约金以1440元为基数，自原告主张权利之日即2019年8月1日起按照年利率5％的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘香丽于本判决生效后10日内支付原告河南正弘物业管理有限公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的车位维护费1440元，并支付自2019年8月1日起至全部欠费清偿之日止的利息（以1440元为基数，按照年利率5％的标准计算）。二、驳回原告河南正弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘香丽负担。本院二审期间，刘香丽提交两份证据。证据一、《商品房买卖合同》，证明：《前期物业服务协议》和《商品房买卖合同》是捆绑签订的，签署日期都是2014年1月19日，属于预先拟定，并在订立合同同时未与对方协商。证据二、2018年7月11日《声明》的邮寄单号，证明：《声明》已邮寄给被上诉人。正弘公司质证称：对证据一真实性无异议，证明目的不予认可，商品房买卖合同与前期物业服务协议在签署前，均经过上诉人的审核阅读，不存在上诉人所述的捆绑之类，合同真实有效。证据二真实性有异议，收件人李勤辉已经从被上诉人公司离职，真实状况不能核实，即便该《声明》真的邮寄给被上诉人，也不利作为双方解除合同的一个依据，且不具有解除的有效性。本院经审查认为，刘香丽提交的证据不足以达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，正弘公司与刘香丽签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。刘香丽称《前期物业服务协议》无效的理由不充分，本院不予支持。正弘公司为案涉小区提供了物业服务，刘香丽理应支付物业费。因刘香丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，一审综合本案情况，判令刘香丽向正弘公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息并无不当。关于刘香丽要求正弘公司赔偿其损失1360元及滞纳金的问题，因其一审未提起反诉，本案不予处理，刘香丽可另行主张。关于刘香丽称2018年11月20日之后的车位维护费不予承担的问题，因其本身存在违约行为，其称解除合同的依据不足，本院不予支持。综上所述，刘香丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘香丽负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年六月九日书记员 柴涵博