宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初8379号 原告：周庚方，男，1956年4月23日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春圆，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：高胜参，男，1974年4月25日出生，汉族，户籍所在地：河南省邓州市，现住浙江省宁波市鄞州区。 原告周庚方为与被告高胜参房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月5日诉至本院，本院依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案分别于2019年8月22日、2020年5月14日公开开庭进行审理。审理中，被告高胜参申请对涉案房屋同类地段争议期间的市场租金价值进行评估，本院依法委托象山精诚房地产估价有限公司进行评估，并出具评估报告。本案现已审理终结。 原告周庚方起诉称：要求判令：一、被告腾退位于宁波市海曙区房屋（以下简称涉案房屋），并配合办理房屋交接手续，即将存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋内和宁波市江北区洪塘逸嘉新园南区地下车库储藏室内被告的物品搬离；二、被告支付涉案房屋占有使用费24527元（按照现在房屋的租金标准268000／年减去被告已付的184000元，计算少付的金额至被告实际腾房之日，暂计算至2019年7月31日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：涉案房屋系原告合法所有。自2017年10月21日原告与案外人邹晓房屋租赁合同关系结束后，在原告不知晓的情况下，被告又入住了涉案房屋。原告得知后曾多次联系被告签订书面租赁合同并商讨租金、租期等相关内容。但被告一直拒绝与原告签订书面租赁合同，且不按照原告提出的标准支付租金。截至原告起诉时，原、被告仍未就租金、租期等条款达成一致。原告认为被告此种强行占用涉案房屋的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求解决。 被告高胜参答辩称：2016年6月15日，案外人邹晓与被告签订转让协议书，将涉案房屋转让给被告经营，原告对此知情并口头表示同意。2017年9月22日，被告通过银行转账的方式向原告支付了2017年10月22日至2018年10月21日的一年租金186000元。因为当时原告不在宁波，所以未签订书面租赁合同。2018年10月21日租期快结束前，原告曾和被告商谈下一年的租金，但没有谈成。同年9月15日左右，原告要求被告支付租金。同年9月22日，被告按照上一年的标准向原告支付租金184000元，少了2000元是因为被告打错了。后来被告口头同意原告继续租赁到2019年10月21日，并同意被告对外转租。但原告在租期到期前就更换房屋门锁并腾空被告物品，被告认为其仍处于合同租赁期内，对房屋属于合法占用，因此将情况告知后续租客后更换了房屋门锁。原告所称存放被告物品的地址，被告去过一次，发现物品并未妥善存放，导致被告损失，被告会另案主张权利，故被告不同意搬走物品。2019年6月15日原告向工商部门去投诉，导致被告无法正常经营，要求退还从此时开始多付的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 原告系涉案房屋所有权人。2016年2月19日，原告将涉案房屋出租给案外人邹晓，并向邹晓出具收条一份，载明：今收到邹晓尚欠2016年10月21日止的房租费108000元，邹晓在同年9月21日前支付2017年10月21日房租费168000元，原合同（房屋租赁合同）一切条款适用于双方约定的2016年10月21日至2017年10月21日租赁日期。邹晓在该份收条上签字确认。 2017年9月22日，被告以银行转账的方式向原告支付了2017年10月22日至2018年10月21日的房屋租金186000元。2018年9月22日，被告通过银行转账的方式向原告支付了租金184000元。同年9月23日，原告发短信给被告：“按照9月14日你们和我当面协商，位于呼童街77号1-12的店面房，租赁期自2018年10月21日至2019年10月20日，支付方式一次性，我们同意接受底价租金21万元，并支付租房押金2万元。但时至今日，你仍未履行店面租赁合同的签约。请你自收到短信后，在9月25日内，速来履行签约手续，如超过此期限仍不来签约，以上的店面房，我们将在10月22日起，另租他人”。同年10月21日，原告再次发短信给被告：“…如果你要续租也是要签合同的呀，今天是10月21日是你租期的最后一天，咱们还是换位考虑，心平气和地坐下来谈谈…”。2019年6月29日，原告以短信通知被告涉案房屋已有新的房客承租，并已办理营业执照。 另查明，涉案房屋原工商登记为宁波市海曙晓邹熟食店，后于2016年9月7日变更为宁波市海曙高老庄食品店，登记经营者为案外人邹晓，宁波市海曙高老庄食品店的实际经营者为被告高胜参。2019年5月28日，原告向宁波市海曙区市场监督管理局鼓楼（南门）市场监管所就涉案房屋经营者利用虚假租赁合同领取营业执照进行信访。同年7月3日涉案房屋的门锁被更换，被告又于同年7月5日将门锁更换。被告店内的物品现被存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋内和宁波市江北区洪塘逸嘉新园南区地下车库储藏室，原告通知被告要求取走上述物品，但被告仍未取走。 审理中，被告于2019年8月22日将涉案房屋钥匙交还给原告。 以上事实由原告提供的房屋所有权证、个体户登记基本情况、信访件答复函、短信记录，被告提供的收条等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋是否系被告从案外人邹晓处转租及转让而来的事实，被告提供了协议书一份。经质证，原告对真实性有异议，并认为对此情况不知情。经审查，该证据为原件，与本案具有关联性，可以证明待证事实，本院予以认定。2.关于租金标准。原告提供与案外人许小妹签订的《商业用房租赁合同》一份，拟证明2019年6月26日之后的租金为268000元。被告向本院申请对2018年10月至2019年8月涉案房屋的市场租金价值进行评估。本院委托象山精诚房地产估价有限公司作出《房地产司法评估报告》及补充函各一份，该报告认为涉案房屋上述期间的市场租金为140500元。经质证，被告对原告提供的《商业用房租赁合同》表示不知情，对该价格不认可；原告对评估报告有异议，认为鉴定机构采取租金测算方式不妥，因租赁用途不同，房屋出租价格为一房一价，且数据样本较少，不具有参考性，鉴定机构的数据来源存疑，不应作为判决的依据。经审查，对原告提供的《商业用房租赁合同》真实性本院予以认定，但该份合同系原告与案外人签订，并不能证明双方约定的租金金额即为同类地段的市场租金价值；《房地产司法评估报告》系本院依法委托具有资质的评估机构所做，程序合法，符合鉴定规范，本院予以认定。因本次评估，被告支出评估费2000元，对该事实本院予以认定。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原、被告之间就2017年10月22日至2018年10月21日期间是否建立了事实租赁关系；二、原、被告之间就2018年10月22日至2019年10月21日期间续租是否达成合意；三、租金（占有使用费）如何计算。 关于第一项争议焦点。首先，从租金支付情况来看，2017年9月22日被告向原告支付了2017年10月22日至2018年10月21日的房屋租金186000元，原告对此并无异议。其次，被告为涉案房屋经营店铺的实际经营者，根据原告于2018年10月21日发送给被告的短信内容“如果你要续租也是要签合同的”、“今天是10月21日是你租期的最后一天”中均可以看出，原告在租期届满前直接和被告联系，商量后续续租事宜，原告此时应当知道该店面的实际经营人为被告，且认可2017年10月22日至2018年10月21日期间是和被告之间建立了事实房屋租赁关系。综上，本院认为原、被告之间就2017年10月22日至2018年10月21日期间建立了事实租赁关系，原、被告之间因房屋租赁合同关系到期后所产生的纠纷，基础法律关系仍为房屋租赁合同纠纷，故本案的案由相应予以变更。 关于第二项争议焦点。2018年9月22日，被告按照上一年的标准通过银行转账向原告支付租金184000元（应为186000元），付款时被告自认双方尚未对2018年10月22日至2019年10月21日期间的租金标准达成一致意见，但被告认为在此后双方口头达成了一致，原告同意按上述金额续租一年，但未提供证据予以证明，本院难以采信。根据原告在收到租金后第二天即2018年9月23日发给被告的短信内容显示，其不同意按照原租金金额续签合同，而是要求按照21万元的租金金额续租。由于被告尚未腾退房屋，将产生房屋占有使用费，故原告未将被告支付的款项退回，存在合理性，被告不能以此认为双方之间已经达成合意。故本院认为，原、被告之间未就2018年10月22日至2019年10月21日期间续租达成合意，且原告已经明确表示异议，故被告应当在租期届满后即2018年10月21日之后将涉案房屋腾退并返还原告。腾退房屋包含了将房屋内的物品搬走以及交还钥匙的义务。被告虽已于2019年8月22日将房屋钥匙交给原告，已交付涉案房屋，但未及时将涉案房屋内的物品搬离，其放于涉案房屋内的物品已被搬至宁波市江北区，被告仍应继续完成其腾退义务，将上述物品搬离，以免继续产生相应的费用。被告认为物品有所缺失和损失，但本院认为目前其损失的事实及范围尚无法明确，且被告不要求在本案中处理，故本案中不予处理，被告可在损失明确之后另行解决。 关于第三项争议焦点。被告在租期届满后仍继续占有使用涉案房屋，给原告造成租金损失，被告应当予以赔偿。考虑到2019年7月3日涉案房屋的门锁被更换，被告又于同年7月5日将门锁更换这一情形，更换门锁期间，被告无法控制涉案房屋，该期间的租金损失应当扣除。被告主张其在原告向相关部门投诉后于2019年6月15日之后无法正常经营，应当扣除占有使用费。本院认为，被告无法正常经营是因违反了行政管理规定，并非原告造成其无法正常经营，且上述时间段被告也没有腾退房屋给原告，仍然占用涉案房屋，故对被告的主张本院不予采纳。被告占用房屋的行为给原告造成的损失主要是租金损失，原告主张按其与之后的承租人达成的租赁协议约定的租金标准计算，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。本院认为，租金损失应当参照原、被告之间原租赁关系约定的租金标准计算，如该标准明显低于市场租金标准，可相应予以调整，但经评估，原、被告曾达成的年租金186000元的标准高于同类地段市场租金评估金额，故本院认为应按双方曾达成一致的租金标准予以计算占有使用费。经核算，被告占有期间的使用费为154405元【186000元/年÷365天×（305天-2天）】。被告已付184000元，多付部分被告要求退还，原告亦同意在本案中一并处理，为减少当事人诉累，本院予以一并处理，经核算，原告还应退还被告29595元（184000元-154405元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告高胜参于本判决生效之日起十日内将存放于宁波市江北区洪塘亲亲家园25幢68号203室房屋和宁波市江北区洪塘逸嘉新园南区地下车库储藏室内属于自己的物品搬离； 二、原告周庚方于本判决生效之日起十日内退还被告高胜参多付的占有使用费29595元； 三、驳回原告周庚方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费413元，由原告周庚方负担333元，被告高胜参负担80元；评估费2000元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  葛艳君 人民陪审员  裘茂龙 人民陪审员  孔联军 二〇二〇年六月八日 代书 记员  毛一涵 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。