江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初5416号原告高洪恩，男，汉族，1978年12月11日生，浙江永嘉人，户籍地浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人张建松，江苏永创律师事务所律师。被告常州市天宁房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市天宁区新丰街道县学街37号。法定代表人李云，该公司总经理。委托诉讼代理人吴江，上海市君悦律师事务所律师。原告高洪恩与被告常州市天宁房地产开发有限公司（以下简称天宁房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理。案件依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2020年1月7日、2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告高洪恩的委托诉讼代理人张建松，被告天宁房产开发公司的委托诉讼代理人吴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高洪恩向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告人民币20000元，并向原告支付以20000元为本金按年息6%计付逾期利息直到付清全部费用为止。2、判决被告承担本案的诉讼费用。原告当庭明确逾期利息的计算自2017年7月11日起。事实与理由：天宁房产开发公司曾是天宁区中山门路100号房屋的业主，并于2015年3月30日将上述房屋租赁给李道青用于经营原昇松易购生活超市，经营期六年。2016年3月，李道青由于自身原因，欲将整个超市财产及已经交付给被告的租赁押金和部分剩余租金一起作价对外转让。原告得知后与李道青进行协商，双方达成初步意向后一起向被告进行了汇报并得到被告的批准。2016年3月31日，原告与李道青签订转让协议，并领取了新的营业执照。2016年4月18日，原告与被告签订了正式的房屋转租合同，合同约定租期为六年，同时原告向被告依约支付了租赁租金120000元。2017年6月，由于被告自身经营原因进行调整，决定将租赁给原告使用的天宁区中山门路100号房对外出售。原告按照相关规定向被告结清转让前全部费用后，与闵建伟等人重新签订了一份房屋租赁合同。原告被告双方同意用原告先前交纳的房屋押金120000元用于抵扣最后三个月的100000元租金（其他费用已经全部结清），但是被告却没有将剩余的20000元押金退还给原告，原告多次向被告催要，但被告原经办人员以工作调动为由推脱，后原告找到被告办理退费的会计，会计以不负责此事为由拒绝退还押金，原告多次找到被告负责此事的负责人，但其却拒绝退还，故诉至法院。被告天宁房产开发公司辩称，原告诉讼的事实与理由与事实不符。被告不欠原告任何费用，反而原告还拖欠水电费用、违约金和一些租赁费用。被告不承认转让协议及其附件的真实性，转让协议中涉及到房屋押金及租金转让的行为不予认可。经核实及庭审陈述，被告认为：涉案房屋年租金40万元，日租金1096元，租赁期限为456天，应付租金为499726元，原告实际付款273300元，可见原告结欠租金226426元。此外，原告还应支付被告延期交纳租金的违约金49000元和120000元的租赁保证金，合计395426元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经庭审质证及调查，本院对事实和证据认定如下：2016年3月31日，李道青与高洪恩签订转让协议，将常州市天宁区中山路100号原昇松易购生活超市转让给高洪恩。2016年4月12日，经双方结算，高洪恩尚需支付2016年4月1日至2016年9月30日的房屋租金73300元，即租赁期总共六年的第一年2016年4月1日至2017年3月31日的一半房租便可付清。天宁房产开发公司委托曹慧以其名义办理所有其名下中山路商铺的租赁招商工作及代收房屋租赁费等相关费用。2016年4月18日，曹慧（甲方）与高洪恩（乙方）签订房屋转租合同，约定将常州市中山路100号转租给乙方，物业建筑面积1511.67平方米，租赁期为六年，具体租赁时间为2016年4月1日起至2022年3月31日止。该物业年租金（税后）为人民币400000元整，本合同签订当日乙方以现金方式一次性将6个月的租金总计人民币200000元整支付给甲方，同时向甲方缴纳人民币120000元整作为租赁保证金（已交），租赁保证金在合同期满，双方确认房屋交接后十个工作日内退还给乙方。以后各期租金按每半年支付一次，租金支付时间为前一次租金到期的前一个月内。租赁期间，乙方使用该物业期内所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、清洁、报案等一切经营费用均由乙方自行承担。租金具体列表为2016年4月1日至2017年3月31日租金400000元，2017年4月1日至2018年3月31日租金金额为400000元。2016年4月19日，高洪恩对被告账户转账73300元，备注中山路100号。2016年12月26日、2017年3月10日，陈赛合计转账200000元至被告账户，备注中山路100号、中山路100号租金。后涉案房屋所有权人变更为闵建伟等人。2017年11月17日，高洪恩、郭少平与闵建伟等人就涉案房屋另行签订房屋租赁合同，约定房租自2017年7月1日开始。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。高洪恩与曹慧签订的转租合同，实际为曹慧代理天宁房产开发公司签订的房屋租赁合同，该合同的实际权利义务由天宁房产开发公司承担，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，高洪恩在签订合同当日以现金方式一次性将6个月的租金200000元整支付给甲方，同时缴纳租赁保证金120000元（已交）。结合后期合同的履行情况，可以看出被告认可了李道青在被告处的剩余租金及租赁保证金变更为由高洪恩交纳的涉案房屋的租金及租赁保证金等费用。在天宁房产开发公司将涉案房屋过户给案外人闵建伟后，高洪恩与天宁房产开发公司的租赁关系终止。高洪恩应向天宁房产开发公司支付2017年7月1日前的房屋租金，该笔租金在租赁保证金中予以抵扣后，天宁房产开发公司尚有20000元应返还高洪恩。高洪恩受让李道青的超市财产后，与天宁房产开发公司签订了新的租赁合同，其未承继天宁房产开发公司与李道青之间的房屋租赁合同权利义务，故未发生债权债务的概括转移，天宁房产开发公司认为李道青租赁期间的水费应由高洪恩负担的意见，本院不予采纳。案件审查过程中，常州江南中鑫物业服务有限公司出具了两份情况说明，一份说明称常州中山路100号自2015年1月至2016年7月税费合计13882.25元，该租赁户一直拖欠未交，后由常州市天宁房地产开发有限公司于2016年7月22日代为交纳。一份载明高洪恩自2016年4月接手经营中山路100号恩旭超市后直接由我公司向其单独供水（另行单独开设一个独立水表），截至目前为止，水表总用量为1719度。被告提供的2016年7月的水表发票显示，上月示度与本月示度均为11491，加减水量为800，该发票无法证明实际用水量及该用水系原告用水。综合本案在案证据，无法得出水费月份为2016年7月的用水由原告已经使用或者预存到原告的用水账户的结论，故对该部分金额亦不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：被告常州市天宁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高洪恩款项20000元及利息（自2017年7月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际款项支付完毕之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告常州市天宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  范凌岐人民陪审员  金义祥人民陪审员  朱 凤二〇二〇年六月五日书 记 员  梁晶晶