湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3024号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行，住所地恩施市东风大道571号，统一社会信用代码91422800616321021P。负责人：向黔，系该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：周捷，女，1988年1月20日出生，住利川市，被告：利川市安厦房地产开发有限责任公司，住所地湖北省利川市胜利路一巷，统一社会信用代码91422802594232959Q。法定代表人：向峡。该公司执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）与被告周捷、利川市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行恩施分行的委托诉讼代理人吴林霖到庭参加诉讼，被告周捷、安厦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1、判令周捷偿还建行恩施分行住房贷款本金287388.14元，并按286215.19元为基数按年利率7.35%支付自2019年11月21日至所有款项还清之日止的利息；2、判令安厦公司对周捷所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；3、确认建行恩施分行有权就周捷提供的抵押物（利川市安厦商贸新城1幢2单元2603号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；4、周捷、安厦公司承担律师费3000元；5、本案诉讼费用由周捷、安厦公司承担。诉讼过程中，建行恩施分行将第1项诉讼请求明确为：判令周捷偿还建行恩施分行住房贷款本金286215.19元、利息1168.71元、罚息4.24元，并以借款本金286215.19元为基数按年利率7.35%支付自2019年11月21日起至实际清偿之日止的利息。事实和理由：2016年11月，周捷与安厦公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购房首付款。之后，周捷与建行恩施分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定建行恩施分行向周捷提供借款本金300000元，借款期限为360个月，借款利率为年利率4.9%，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。周捷以其所购的位于利川市安厦商贸新城1幢2单元2603号房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。安厦公司作为保证人，在该借款合同上盖章确认其保证责任。2016年11月17日，建行恩施分行按约发放了借款。现周捷开始出现逾期还款的情况，建行恩施分行为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院。周捷未作答辩。安厦公司未作答辩。建行恩施分行围绕诉讼请求依法提交了周捷的身份证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款委托扣款授权书、个人贷款支付凭证、房屋他项权利预登记证明、对账单等证据。本院认为，建行恩施分行提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。周捷、安厦公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月17日，建行恩施分行（贷款人）与周捷（借款人）、安厦公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人因购买保证人开发建设的位于利川市安厦商贸新城1幢2单元2603号商品房，以该房屋做抵押担保，向贷款人借款300000元用于支付购房款，借款期限为360个月（自2016年11月17日至2046年11月17日）；贷款利率为年利率，借款逾期的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入账户42×××15；还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年11月14日，建行恩施分行对周捷抵押的房产办理了抵押预告登记手续。2016年11月17日，建行恩施分行按约发放了贷款300000元，约定贷款执行利率为年利率4.9%，逾期罚息利率浮动比例50%。自2017年3月开始，周捷未按借款合同约定按时足额履行还款义务，截至2019年11月20日，周捷尚欠建行恩施分行住房住房贷款本金286215.19元、利息1168.71元、罚息4.24元，以及自2019年11月21日起至清偿之日止以贷款本金286215.19元为基数按照逾期罚息年利率7.35%计算的利息未支付。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。建行恩施分行按约履行了出借义务，周捷自2017年3月起未按约归还贷款本息，构成违约，建行恩施分行宣布贷款提前到期，并主张周捷偿还其住房贷款本金286215.19元、利息1168.71元、罚息4.24元，并以贷款本金286215.19元为基数按年利率7.35%向建行恩施分行支付自2019年11月21日至所有款项还清之日止的利息，符合合同约定，亦未超过法律允许的利率标准。本院予以确认并支持。关于优先受偿及担保责任的问题。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。虽然建行恩施分行已就周捷提供的抵押房产办理了抵押预告登记，但只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任，即安厦公司在本案中应就周捷的住房贷款按约定承担连带担保责任。建行恩施分行要求周捷、安厦公司承担本案的律师费，但建行恩施分行并未提交证据证实律师费已实际支付，故本院对该项请求不予支持。周捷、安厦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其对建行恩施分行诉讼主张抗辩的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、周捷于本判决生效后五日内向中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房贷款本金住房贷款本金286215.19元、利息1168.71元、罚息4.24元，并以贷款本金286215.19元为基数按年利率7.35%支付自2019年11月21日起至实际清偿之日止的利息；二、利川市安厦房地产开发有限责任公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带保证责任。其承担保证责任后，有权向周捷追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5610元，减半收取计2805元，由被告周捷负担，利川市安厦房地产开发有限责任公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 凤二０二０年六月二日书记员 陈晓东