河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3524号 上诉人（原审被告）：唐山华都房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市高新区火炬路103号。 法定代表人：高艳辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许廷林，河北中宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王久成，男，1953年9月1日出生，汉族，住河北省迁西县。 委托诉讼代理人：奚新兰，河北奔驰律师事务所律师。 上诉人唐山市华都房地产开发有限公司（以下简称华都房地产公司）因与被上诉人王久成买卖合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山市华都房地产开发有限公司委托诉讼代理人许廷林、被上诉人王久成及委托诉讼代理人奚新兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山市华都房地产开发有限公司上诉请求：撤销河北省迁西县人民法院(2019)冀0227民初1828号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决程序错误。（一）根据民诉法及其司法解释的规定，简易程序不适用延长审限的相关规定；（二）证据《商品房买卖合同》，被上诉人和上诉人均未向人民法院举证，人民法院却予以认定，违反相关规定。二、原审判决认定事实错误。被上诉人对上诉人的证据（除证据1外）当庭表示无异议，人民法院却错误认定“被告未提交案涉地下车库所在的土地使用权证书，……，但并不能证明案涉地下车库在该预售许可范围内。”三、原审判决适用法律错误。众所周知，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性强制规范，而不是效力性强制规范，不能因此认定合同无效。 被上诉人王久成答辩称，唐山市华都房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人王久成向一审法院起诉请求：1.要求确认原、被告之间2007年8月6日关于华都丽城地下44号车库的买卖行为无效；2.要求被告返还购买车库的价款人民币82800元（含契税和维修基金），并要求被告自2007年8月6日起至被告实际返还之日止按银行同期贷款利率支付利息；3.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年8月6日，王久成为购买华都房地产公司开发的商品房（带地下室、车库）向华都房地产公司交纳现金229320元，华都房地产公司为王久成出具收据一份。2009年6月25日，王久成、华都房地产公司双方签订《商品房买卖合同》,合同中载明：出卖人以出让方式取得位于迁西县东侧地块的土地使用权。土地使用权证书号为：迁国用（2008）第292号，建设工程规划许可证号为：2007-08，商品房预售许可证号为：（迁西）房预售证号第2007012号。买受人购买的商品房为华都丽城小区第103幢2单元101号房，建筑面积为130.78平方米，每平方米2380元，总金额311256元；附属用房地下室，建筑面积22.58平方米，每平方米800元，金额18064元。2010年5月22日，华都房地产公司为王久成开具销售不动产发票一张，载明“地下室金额18064元，车库80000元”。2011年6月16日，王久成向华都房地产公司交纳44号车库契税及维修基金2800元，华都房地产公司为王久成出具收据一份。诉讼过程中，华都房地产公司向法庭提交迁政函（2006）26号迁西县人民政府关于新阳峪村实施平改楼有关问题请示的批复一份、建字第130227201100005号华都丽城二期建设工程规划许可证一份、迁西房预售证第2012005号华都丽城二期107＃Ｓ-114＃Ｓ-107＃108＃地下车库商品房预售许可证一份和河北省建设工程竣工验收报告一份，用以证明农村居民住宅楼生活区内公共设施建设及绿化采用无偿方式供地，涉案的地下车库在公共设施的下面，依据相关规定，只要取得地上使用权，地下也是有权使用的。且案涉地下车库已取得合法的工程规划手续和合法的预售许可。一审法院认为，根据法律规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中，2010年5月22日，华都房地产公司收取王久成车库款80000元，并为王久成开具销售不动产发票一张，证明双方存在买卖地下车库的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。”王久成、华都房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》中，虽然载明王久成购买的商品房和地下室的土地使用权证书编号，但该合同中并未包含案涉地下车库。华都房地产公司未提交案涉地下车库所在的土地使用权证书，仅提交了建字第130227201100005号华都丽城二期《建设工程规划许可证》和（迁西）房预售证第2012005号华都丽城二期《商品房预售许可证》，但并不能证明案涉地下车库在该预售许可范围内。而王久成提交的迁西县自然资源和规划局出具的证明以及案涉车库所在土地的俯视图，能够证明案涉地下车库所在的土地未经省政府批准转用征收，亦未曾办理过土地出让手续。由此可见，华都房地产公司在未取得案涉地下车库土地使用权证书的情况下，将案涉地下车库转让给王久成的行为违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故王久成、华都房地产公司买卖案涉地下车库的行为应确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故华都房地产公司应返还王久成车库款82800元（契税、维修基金），王久成应返还华都房地产公司案涉44号地下车库一个。对于各自的损失，双方可另行主张。判决：一、原告王久成与被告唐山华都房地产开发有限公司买卖华都丽城地下44号车库的行为无效；二、被告唐山华都房地产开发有限公司返还原告王久成案涉车库款82800元（含契税、维修基金）。限本判决生效后十日内履行。三、原告王久成返还被告唐山华都房地产开发有限公司案涉地下车库一个。限本判决生效后十日内履行。四、驳回原告王久成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由被告唐山华都房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，当事人双方虽未签订正式的地下车库买卖合同，但一审法院认定双方存在买卖地下车库的行为双方均无异议，本院予以确认。本案被上诉人提交购买地下车库及车库契税、维修基金的收据，上诉人公司为被上诉人开具不动产发票，可见上诉人公司应有协助为购买人办理权属登记的义务。而上诉人公司所提证据并不能证明其对案涉车库进行所有权登记，亦未能举证证明其取得案涉地下车库土地使用权属证明，故一审法院认定双方买卖车库行为无效并无不当；上诉人公司主张本案程序错误问题。一审法院于2019年7月1日立案并依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定依法适用简易程序对本案进行审理，当事人双方对此均未提出异议，2019年9月20日，上诉人公司、被上诉人均表示继续适用简易程序审理，在法定审限内未能审结情况下，依法报请延长审限，于法有据，审理程序并不存在违法之处。综上所述，唐山市华都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1870元，由上诉人唐山市华都房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵阳利 审判员  毕作宝 审判员  吴 凡 二〇二〇年六月三日 法官助理王涛 书记员李莹