天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1086号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邱艳颖，女，1978年7月2日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）因与被上诉人邱艳颖商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初7929号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉华兴业的委托诉讼代理人李艾膛、田亮及被上诉人邱艳颖的委托诉讼代理人耿丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华兴业上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。上诉人违约责任承担应适用补充协议第四条的约定。另外，一审法院计算的赔偿数额有误。邱艳颖辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邱艳颖向一审法院起诉请求：1．判令嘉华兴业支付邱艳颖自2016年11月2日至2017年11月17日（共计380天）的已付款利息131613.97元（2661446元×4.75%÷365天×380天）；2．诉讼费用由嘉华兴业负担。一审法院认定事实：2016年9月5日，邱艳颖（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积275.33平方米，每平方米价格为9666.39元，总价款为2661446元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付日期之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”另外，《合同补充协议》第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”2016年9月6日，邱艳颖支付房屋首付款541446元，2017年2月16日，支付贷款2120000元。2017年2月20日，嘉华兴业将房屋交付给邱艳颖。2017年8月25日，涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。2017年11月17日，涉诉房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方应于2016年11月1日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用”。通过庭审查明，嘉华兴业在2017年8月25日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2017年11月17日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故嘉华兴业在2017年2月20日将涉案房屋交付给邱艳颖时，该房屋的交付并不符合合同约定的交付条件，因此嘉华兴业应承担违约责任。关于邱艳颖在收房时是否明知涉诉房屋未取得《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》问题。嘉华兴业主张邱艳颖明知涉诉房屋未取得《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，为此提供2016年11月1日在小区公告栏张贴的帕醍欧别墅交房流程，证实其已告知邱艳颖该房屋尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。邱艳颖对嘉华兴业所举证据的真实性及证明目的均不予认可，其陈述称在收房时没有收到关于交房流程的文件，对涉诉房屋尚未取得《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况不知情。嘉华兴业提供的张贴在公告栏的交房流程时间是2016年11月1日，而嘉华兴业将房屋交付给邱艳颖的时间是2017年2月20日，嘉华兴业没有证据证实邱艳颖在收房时公告栏张贴的交房流程是否存在，也没有证据证实邱艳颖知道该交房流程的内容，故对嘉华兴业主张邱艳颖明知涉诉房屋未取得《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的事实，一审法院不予采信。关于嘉华兴业应承担的违约责任问题。邱艳颖主张嘉华兴业应根据合同第五条的约定支付已付款利息；嘉华兴业则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，嘉华兴业不应支付邱艳颖逾期交房已付房款利息。对此，一审法院认为，补充协议是嘉华兴业采用格式条款订立的合同。嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请邱艳颖注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起邱艳颖注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了邱艳颖在嘉华兴业持续违约情况下要求嘉华兴业承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，补充协议第四条的约定无效。嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。嘉华兴业主张邱艳颖全部房款到账时间为2017年2月16日，计算已付房款利息的起始时间应为该时间，因邱艳颖对上述时间予以认可，且根据双方签订的补充协议第二条约定，嘉华兴业有权据实延期交付而不承担责任，故对嘉华兴业该主张，一审法院予以支持。综上，嘉华兴业应向邱艳颖支付自2017年2月17日起至2017年11月17日止的已付房款利息，按银行同期贷款利率计算，计87794.45元。邱艳颖主张嘉华兴业给付已付房款利息超出87794.45元部分的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告邱艳颖支付已付款利息87794.45元；二、驳回原告邱艳颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元，减半收取计1466元，由原告邱艳颖负担468元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担998元”。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人因逾期交房向被上诉人承担违约责任的方式及计算方法是否适当。嘉华兴业与邱艳颖签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。虽然嘉华兴业将涉诉房屋交付给邱艳颖的时间为2017年2月20日，但此时涉诉房屋并不符合前述交付条件，嘉华兴业应按约承担相应逾期交房违约责任。嘉华兴业主张因存在《合同补充协议》，该协议第四条已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。但是，《天津市商品房买卖合同》第五条仅在逾期超过180日情形下记载有权按“补充协议第四条”追究嘉华兴业违约责任，而《合同补充协议》第四条对逾期不超过、超过180日两种情形均作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，上述两条文内容明显存在冲突与歧义。且作出逾期交房违约金支付比例不超过已付房款的2%的限制性规定。在此情形下，作为《合同补充协议》的提供者，嘉华兴业应对该协议第四条承担充分的提示及说明义务。但《合同补充协议》第四条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明嘉华兴业履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合邱艳颖的诉讼请求确定嘉华兴业应承担的违约责任，并无不当，本院予以确认。嘉华兴业主张以全部房款到账时间作为起算日，邱艳颖亦表示认可，一审法院据此认定起算日，计算至经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的2017年11月17日，确定嘉华兴业逾期交房的违约责任，尚未过分高于逾期交房造成的损失，一审法院结合被上诉人的诉请确认赔偿数额并无不妥，本院予以维持。上诉人的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2932元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  史军锋审判员  张 璇二〇二〇年六月二日法官助理赵珍书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；