北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3346号上诉人（原审被告）：中国家庭报社，住所地北京市丰台区菜户营天伦北里小区7号楼。法定代表人：张红苹，社长。委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚楠，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京汉唐国际酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路82号。法定代表人：王倩，总经理。委托诉讼代理人：文竹，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兰玉，北京易准律师事务所实习律师。原审被告：国家卫生计生委人口文化发展中心，住所地北京市丰台区菜户营12号天伦北里7号楼。法定代表人：奉雯，主任。委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。上诉人中国家庭报社因与被上诉人北京汉唐国际酒店管理有限公司（以下简称汉唐国际公司）、原审被告国家卫生计生委人口文化发展中心（以下简称卫计委）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国家庭报社上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回汉唐国际公司关于违约金的诉讼请求，上诉费由汉唐国际公司承担。事实及理由：1.汉唐国际公司提供的房屋租赁合同的真实性、合法性、有效性均不能认定。2014年12月中国家庭报社还没有刻制公章，不可能在合同上加盖公章。汉唐国际公司不能详尽阐述签订合同的细节，合同来源不明。汉唐国际公司提交的证据可采信程度低。汉唐国际公司没有确凿的证据证明涉案房屋是可以合法出租使用的房屋。2.一审法院适用法律错误。涉案房产在不具有合法产权情况下签订租赁合同，租赁合同应当无效。鉴于租赁合同不真实且无效，一审法院依据合同违约条款判决属于适用法律错误。汉唐国际公司辩称，同意一审判决，不同意中国家庭报社的上诉请求和理由。卫计委述称，同意中国家庭报社的上诉意见。卫计委未提起上诉。汉唐国际公司向一审法院起诉请求：1.判决解除汉唐国际公司与中国家庭报社于2014年12月18日签订的《汉唐国际大厦房屋租赁合同》；2.判决中国家庭报社、卫计委向汉唐国际公司支付自2014年12月18日至合同解除之日止的房租4010958.9元；3.判决中国家庭报社、卫计委向汉唐国际公司支付水电费3783.6元、物业费1000元、垃圾清理费600元及中央空调费28980元，共计34063.6元；4.判决中国家庭报社、卫计委向汉唐国际公司支付逾期支付违约金，按照每日万分之五计算至实际支付之日止；5.判决中国家庭报社、卫计委向汉唐国际公司支付解除合同违约金750000元；6.诉讼费由中国家庭报社、卫计委承担。一审法院认定事实：庭审中，汉唐国际公司主张双方存在租赁合同关系，提交了2014年12月18日汉唐国际公司（甲方、出租方）与中国家庭报社（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》，合同载明：租赁房屋：北京市丰台区西四环中路82号汉唐国际大厦第4层整层（含4层东部未装修部分），租赁期限为2014年双方交接日至2030年12月31日；租金：第一年至第四年为300万元整，从第五整年（2019年1月1日起算）开始，每两年租金调整增加20万；租金的支付方式：每季度末，乙方需提前交付下季度的租金。签订合同之日起至2014年12月31日的租金额，以双方办理房屋使用交接手续的面积计算交纳。物业费、停车费按甲方的标准收取，水、电、中央空调、通讯等费用按政府及有关部门规定的标准据实结算。房屋交付时间：由于四层东半部还有部分房屋需要由甲方装修，所以房屋交付以双方实际办理移交使用手续的时间和面积为准计算房租。乙方在租赁期间所实际使用的水、电、通讯等费用和乙方在经营过程中发生的与经营有关的不可预见的各种费用，由乙方自行承担或支付。违约责任：自双方签署本合同后，任何一方未经另一方同意，不得擅自变更或解除合同。乙方如想提前终止租赁，应提前六个月书面通知甲方，否则承担违约责任。如任何一方在签署本合同后单方解除合同，应当向守约方支付当年租金的50%的违约金；乙方未按期交纳租金的，每逾期一日，甲方有权向乙方收取应缴未交租金0.5‰的违约金。逾期超过六个月的，甲方有权单方提出解除合同。经质证，中国家庭报社、卫计委认为：1、合同中约定生效是以法人签字盖章后生效，本合同并没有法人签字；2、合同起始时间不明；3、合同中没有双方交接的时间，是否实际履行均不清楚；4、交接面积亦不予认可；5、对合同中中国家庭报社的公章不予认可，并提交了《印鉴留存卡》，以证明公章实际备案时间为2015年9月23日，而合同签订时间为2014年12月18日。经询问，中国家庭报社表示不申请对公章的一致性进行鉴定。汉唐国际公司主张涉诉房屋由中国家庭报社承租并实际使用，提交了《中国家庭报》2015年1月23日版，2015年12月22日汉唐国际公司负责人王岳、韩骥与中国家庭报社社长曹献民、国家人口计生委人口文化发展中心负责人奉雯、曹献民、张建军等人的会议录音，2016年3月24日《公证书》，并申请证人韩某到庭。《中国家庭报》2015年1月23日版载明中国家庭报的地址为北京市丰台区靛厂新村汉唐国际大厦4层；会议录音中，中国家庭报社表示：中国家庭报社在汉唐国际公司租赁房屋办公是既定事实，希望双方协商解决。《公证书》载明汉唐国际公司于2016年3月24日对汉唐国际大厦四层房屋现状进行保全证据公证，对上述地点由西至东的房屋现状逐一进行摄像及拍照，照片显示部分房门挂有“中国家庭报编辑部”、“中国家庭报美编部”、“中国家庭报法律中心”等门牌；韩某到庭陈述：其自2014年5月起担任中国家庭报社的副社长，于2016年3月离职；中国家庭报社承租的是整个四层，汉唐国际公司于2014年12月初将房屋钥匙交付于中国家庭报社，电梯在中间，电梯东侧未装修，故租赁时实际使用了电梯左侧部分；前四年年租金300万，其在职期间未支付过租金；中国家庭报社于2014年5月由中国包装报改制而来，其公章在报社成立时就有了。经质证，中国家庭报社、卫计委表示对《中国家庭报》2015年1月23日版的真实性及证明目的均不认可；对《公证书》本身的真实性没有异议，但主张公证书中的现场照片与其无关，从照片中可以看出整个楼层是空的，不能证明归中国家庭报社、卫计委所有，且公证日期是双方发生争议一年以后，拍摄内容不能证明双方存在租赁关系；认为证人韩某与中国家庭报社、卫计委具有利害关系且存在多次矛盾，故对其证言的真实性、合法性、证明目的均不认可；中国家庭报社主张录音内容不全面不清晰，且相关人员无法辨析，不能确认是否是上述人员，但认可汉唐国际公司曾找到单位工作人员协商，但仅是对纠纷展开讨论，不能体现中国家庭报社明确认可存在租房事宜。经询问，中国家庭报社表示不对录音进行鉴定。中国家庭报社、卫计委提交汉唐国际公司于2015年2月21日出具的《就房屋租赁合同提前解除的函》，证明即使租赁合同关系存在，在2015年初即已解除。《就房屋租赁合同提前解除的函》载明：中国家庭报社：贵处和我司于2014年12月18日签订了《汉唐国际大厦房屋租赁合同》，双方商定自2015年1月1日起计租，上述租赁合同就租赁期限、租金数额、违约责任等进行了约定。按照双方商定，我司将半层房屋先行交付给了贵社，另外半层房屋尚未协商确定交付时间，我司实际于2014年12月5日将半层房屋交付给了贵社，贵社使用上述房屋至今。现贵社称因贵社原因无法继续履行上述房屋租赁合同，于2015年2月4日口头向我司提出退租，并于2015年2月11日搬离租赁房屋，针对上述情况，我司特致函贵社：一、如贵社按我司要求及合同约定支付相关款项，我司同意双方所签《汉唐国际大厦房屋租赁合同》于2015年2月11日解除，贵社应将租赁房屋内的贵社办公家具等物品清空并将房屋交还给我司。二、贵社应按照房屋租赁合同约定向我司支付2015年1月1日至2015年2月11日期间的房屋租金174107元及贵社单方解除违约金750000元，共计924107元。三、贵社应按照房屋租赁合同约定向我司支付租赁房屋期间内使用的水电费、物业费、中央空调、垃圾清理费等共计34063.6元。四、上述款项应在2015年2月28日前支付给我司，如逾期支付，我司有权将实际付款日作为租赁合同提前解除时间，并追究贵社的其他法律责任。经质证，汉唐国际公司不认可其证明目的。汉唐国际公司主张中国家庭报社应支付中央空调费28980元（0.35元/平米/天*1200平米*69天）、物业费1000元、水电费3483.6元、垃圾清理费600元，提交了供用水、电协议，供暖协议，供暖费发票，2015年1月12日、2015年2月9日、2015年2月11日汉唐国际大厦水、电表查表单（存根）三张，其中2015年1月12日、2015年2月9日金额共计3367.2元，存根中使用单位人签字处分别有刘子丰及马春光的签字，2015年2月11日查表单中使用单位人签字处为空白。经质证，中国家庭报社、卫计委对供用水电协议、供暖协议、供暖费发票的真实性均不认可，认为刘子丰、马春光并非单位正式员工，属于合同制，无权代表单位签字，中国家庭报社、卫计委亦未授权其签字。一审庭审中，汉唐国际公司表示已于2016年3月办理公证后将涉诉房屋收回另行出租。另查，汉唐国际公司曾于2017年1月以租赁合同纠纷起诉中国家庭报社及国家人口计生委人口文化发展中心，要求判决解除租赁合同，并要求中国家庭报社、卫计委支付租金、水电费、物业费、中央空调费、违约金等费用。在该案2017年3月2日谈话笔录中，中国家庭报社表示“现场租赁的人员是谁不知情，据了解实际租赁就几天，报社、主管单位没有允许实际在那里办公，很快就叫停了。”再查，中国家庭报社于2014年5月成立。一审审理中，法院向王利民了解情况，王利民表示其当时为国家卫计委发展中心负责人，2014年下半年，中国家庭报社租靛厂汉唐大厦的房，双方签合同是2014年下半年左右；中国家庭报社领导成员来看过房子，后来开会研究过，讨论通过，有专人和汉唐大厦对接；家庭报社搬进去了，在汉唐大厦那边也开过会；其本人于2015年1月底调走，调走时汉唐大厦还在用，当时想租一整层，但是没有交一整层，给了一半；韩某是中国家庭报社的副社长，主管经营，还兼任财务总监，租赁是韩某经办。经质证，汉唐国际公司对王利民的陈述没有异议；中国家庭报社及卫计委认可王利民当时是负责人，但对王利民证言的真实性不予认可，主张王利民在任职期间存在严重违法违纪情形，中纪委监察组已作出开除党籍等严重处分；王利民及韩某均与中国家庭报社、卫计委存在矛盾；王利民陈述开会研究不属实，且不能提供证据佐证；事业单位租赁房屋需要经过主管部门批复；王利民、韩某均未陈述合同签订时间、地点，且陈述内容不能与汉唐国际公司主张内容相佐证，不足以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合双方当事人的陈述及提交的相关证据，可以认定汉唐国际公司与中国家庭报社之间签订的《汉唐国际大厦房屋租赁合同》合法有效，中国家庭报社虽然辩称该合同未生效、加盖公司不真实、并未实际履行，但其并未提交充分的证据予以证明，故法院对其辩称意见不予采信。中国家庭报社实际使用了汉唐国际大厦第4层的半层，现汉唐国际公司要求按照半层面积给付租金，法院对此不持异议。按照合同约定并结合本案证据，租金起算时间应为2015年1月1日。《就房屋租赁合同提前解除的函》中显示中国家庭报社于2015年2月4日向汉唐国际公司提出退租，但双方未就解除合同事宜达成一致意见，且中国家庭报社单方提出解除合同缺乏依据，故对中国家庭报社主张合同已于2015年2月解除的抗辩意见，法院不予采信。汉唐国际公司于2016年3月收回租赁房屋并另行出租，故其与中国家庭报社的《房屋租赁合同》已实际解除，现汉唐国际公司要求判决解除涉诉合同，缺乏依据，法院不予支持。应当指出，中国家庭报社于2015年2月明确表示不再履行租赁合同并实际搬离租赁房屋，汉唐国际公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务。但汉唐国际公司在2016年3月才将空置房屋收回，其对此后果亦应承担相应责任，故法院结合本案实际情况，酌情确定中国家庭报社应给付汉唐国际公司租金375000元。中国家庭报社未按合同约定支付租金，汉唐国际公司要求其按照合同约定给付逾期付款违约金，符合合同约定，法院予以支持。中国家庭报社单方提出解除合同，属于违约，按照合同约定，应向汉唐国际公司支付违约金，故对于汉唐国际公司要求中国家庭报社支付提前解除合同违约金的诉讼请求，法院予以支持。汉唐国际公司主张中国家庭报社支付中央空调费，理由正当，证据充分，法院予以支持。双方约定物业费按汉唐国际公司的标准收取，现汉唐国际公司要求中国家庭报社支付物业费1000元，法院予以支持。中国家庭报社认可2015年1月12日、2015年2月9日的水电费单据中签有其员工姓名，法院对该单据中的水电费金额予以支持，汉唐国际公司主张的超出部分，法院不予支持。双方合同中未约定垃圾清理费，法院对汉唐国际公司的该部分主张不予支持。汉唐国际公司主张卫计委系中国家庭报社的开办单位，其实际使用了涉诉房屋，应承担连带责任，缺乏事实与法律依据，法院难以支持。综上，一审法院判决：一、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司租金375000元；二、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司单方解除合同违约金750000元；三、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司逾期支付租金违约金（以375000元为基数，按每日万分之五的标准，自2015年1月1日起计算至实际支付之日止）；四、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司水电费3367.2元；五、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司物业费1000元；六、中国家庭报社于判决生效之日起七日内给付北京汉唐国际酒店管理有限公司中央空调费28980元；七、驳回北京汉唐国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现中国家庭报社因不同意支付涉案违约金提起上诉。本案中，根据在案证据，可以认定汉唐国际公司与中国家庭报社之间签订的《汉唐国际大厦房屋租赁合同》合法有效。中国家庭报社虽称该合同未生效、加盖公司不真实、并未实际履行，但其提交的证据不足以证明其主张，亦不足以推翻在案证据已证明的事实，故对中国家庭报社的上诉意见，本院不予采信。已查明，汉唐国际公司于2016年3月收回租赁房屋并另行出租，故其与中国家庭报社的《房屋租赁合同》已实际解除。在合同履行期间，中国家庭报社未按合同约定支付租金，汉唐国际公司要求其按照合同约定给付逾期付款违约金，有合同依据，一审法院予以支持，是正确的。中国家庭报社单方提出解除合同构成违约，按照合同约定应向汉唐国际公司支付违约金，故对于汉唐国际公司要求中国家庭报社支付提前解除合同违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，亦是正确的。综上，中国家庭报社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由中国家庭报社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年六月一日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之