贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终593号 上诉人（原审原告）：孙加兵，男，1988年8月1日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：张未，贵州天生律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李财敏，女，1988年7月3日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：张未，贵州天生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处瑞金大道金地首座A栋一单元1803号。 法定代表人：龚建国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江永林，贵州心达律师事务所律师。 上诉人孙加兵、李财敏因与被上诉人贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称“圣鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初4242号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙加兵、李财敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判在支持上诉人主张被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金的同时,同时支持上诉人要求被上诉人向上诉人支付迟延办理房屋转移登记违约金的诉请;2.一、二审案件受理费由被上诉人圣鑫公司承担。事实及理由：1.一审法院关于对逾期办证违约金问题的认定,系事实认定错误。上诉人与被上诉人于2016年3月8日所签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的规定,依法应当认定为有效。在该合同中第二十九条明确约定:“本合同自双方签字(盖章)之日起生效。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。”根据该条约定,上诉人与被上诉人于2015年7月8日签订的《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》(“以下简称《借款协议书》)中第三条第1款的约定:“如乙方不能按照本协议规定履行还款,甲方有权不为乙方办理该单位的《房屋权属证书》,乙方承诺不以此为由追究甲方延期为乙方办证的责任”系被上诉人明显的不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容,依法应当认定为无效,不能作为本案裁判的依据,而应当以上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定,由被上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止,按日向上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金,作为裁判依据。因此,一审法院关于对逾期办证违约金问题的认定,系事实认定错误；2.被上诉人与上诉人签订的《借款协议书》第三条第1款的约定,系无效条款,不能作为法院裁判依据。(1)2015年7月8日,上诉人与被上诉人签订了《借款协议书》,该协议中第三条第1款的约定:“如乙方不能按照本协议规定履行还款,甲方有权不为乙方办理该单位的《房屋权属证书》,乙方承诺不以此为由追究甲方延期为乙方办证的责任”。从该协议的内容来看,其免除提供格式条款的被上诉人的责任、加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利,根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定,该条款系无效条款,不能作为法院的裁判依据。(2)上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年3月8日,而上诉人与被上诉人签订的《借款协议书》的时间为2015年7月8日,从该协议书的内容来看,系被上诉人为了将该笔借款出借给上诉人用于支付购房首期购房款,而要求上诉人若在无法按照约定履行还款义务时,以上诉人有权要求被上诉人支付逾期办证违约金的这一权利作为质押,根据《中华人民共和国物权法》第211条的规定“质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”,可知被上诉人要求上诉人与其订立的《借款协议书》,在债务履行期限尚未届满前,作为债权人的被上诉人就与上诉人约定要求上诉人放弃主张逾期办证违约金的权利,因此该条款系“流质条款”,依法应当认定为无效,不能作为一审法院裁判的依据。 被上诉人圣鑫公司二审答辩称：1.圣鑫公司不应承担逾期交房的违约责任。（1）交房时间存在错误。按照房管部门关于商品房必须网签的要求，房开企业进行房屋预售前，应将《商品房买卖合同》的内容填写后形成模版报房管部门，由房管部门审核后确定，模版确定后，房开且与全部购房人网签合同时网上自动生成《商品房买卖合同》，合同的内容与模版内容完全一致，房开企业不能自行做随意更改。孙加兵、李财敏于2016年3月8日向圣鑫公司购买涉案房屋时，网上生成的《商品房买卖合同》与此前出售的“圣鑫民族风情园”其他房屋的合同内容一致，故合同记载的交房时间其实是其他房屋的交房时间。双方签订的《商品房买卖合同》的时间为2016年3月8日，但约定交房的时间竟然是2015年8月20日，明显错误，属于合同中的约定不明，根据《合同法》的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（2）圣鑫公司已经在合理期限内向孙加兵、李财敏交付了房屋，不应承担逾期交房的违约责任。孙加兵、李财敏在其另案起诉状中自认圣鑫公司已于2016年5月将房屋交付给了孙加兵、李财敏，二人将该房屋立即用于乘风商贸有限公司的经营。实际上圣鑫公司在合同签订后立即将房屋交付给了孙加兵、李财敏，二人2016年3月向黔西南州泰信物业管理有限公司缴纳了物业服务费可以证明。（3）案涉房屋未能按合同完善相关手续是政府行为导致，并非圣鑫公司不履行义务。2013年4月23日，兴义市人民政府召开专题会议，就孙加兵、李财敏用地有关事宜形成专题会议纪要，该《纪要》中记载：由于我市城市规划路网调整，A3路路幅宽度增加，需占用圣鑫公司土地，是规划局向圣鑫公司下发停止建设的通知。后形成纪要：A3路路幅宽度调整占用该公司土地，由规划、国土共同确定占用面积后，市国土局按重新确定的面积基于完善相关用地手续。故圣鑫公司未能完善相关手续系因政府行为导致，属于不可抗力，故不应承担违约责任。（4）即便圣鑫公司构成逾期交房违约，在圣鑫公司已经将涉案房屋交付给孙加兵、李财敏的情况下，违约金数额过高，请求依法扣减。2.按照法律规定和双方合同约定，圣鑫公司不应承担逾期办证的违约责任。（1）圣鑫公司逾期办证系因政府需按重新确定的面积完善相关用地手续导致，属于不可抗力，故不应承担违约责任。（2）双方签订的《首付款借款协议》第三条关于交房办证事宜中明确约定：如乙方不能按照本协议规定履行还款，甲方有权暂不为乙方办理该单位的《房屋权属证书》，乙方承诺不以此为由追究甲方延期为乙方办证的责任。因孙加兵、李财敏未按《首付款借款协议》还款，故圣鑫公司不应承担逾期办证的违约责任。 孙加兵、李财敏向一审法院起诉请求：1.圣鑫公司向孙加兵、李财敏支付逾期交房违约金为860万元×0.1‰×1095天(从2015年11月9日至2018年11月8日止共三年)=94.17万元；2.圣鑫公司向孙加兵、李财敏赔偿迟延办理房屋转移登记(房屋所有权证)的违约金，违约金以860万元为基数，一共为860万元×0.1‰×945天(2016年8月20日至2019年3月10日)=81.27万元;3.本案诉讼费用由圣鑫公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月9日，孙加兵与圣鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，约定孙加兵购买圣鑫公司开发建设的位于兴义市，建筑层数为地上1、2层，地上-1层，房号为18-（-1）-1、18-1-1、18-1-2，建筑面积为924.5平方米，套内建筑面积为770.86平方米，计价方式按照套（单元）计算，合同总价款为860万元，约定孙加兵于合同签订之日向圣鑫公司交付首期房款430万元，余款430万元以银行按揭方式支付。应当在2015年8月20日前向孙加兵交付该房，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。并承诺于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若在约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；若在约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。签订前述合同当日，圣鑫公司（甲方）与孙加兵、李财敏（乙方）签订一份《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》，约定签订《商品房买卖合同》当天孙加兵、李财敏支付首期款202万元,契税25.8万元、维修基金17.2万元、房产登记费0.11万元，共计43.11万元。圣鑫公司同意向孙加兵、李财敏提供借款271.11万元，为孙加兵、李财敏垫付部分首期余款及相关税费，借款期限为3个月，孙加兵、李财敏应于2015年10月8日之前归还该借款，具体还款方式如下：在乙方进入该物业现场当日支付该房款及税费100万，在乙方与甲方签订网签《商品房买卖合同》当日支付购房款71.11万元，剩余房款100万元分三个月支付，每月支付33万元、33万元、34万元（时间从乙方进入该物业现场当月算起），并约定如乙方不能按本协议规定还款，甲方有权暂不为乙方办理该房屋的权属证书，乙方不能以此为由追究甲方延期办证的责任。因双方在2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》未能办理网签，2016年3月8日，孙加兵又与圣鑫公司签订四份《商品房买卖合同》，约定孙加兵购买圣鑫公司开发建设的位于兴义市，总建筑面积为956.91平方米，总套内建筑面积为811.37平方米，房屋总价款为860万元，付款方式为首付50%即430万元，余款430万元以银行按揭方式支付。圣鑫公司承诺于2015年8月20日前向孙加兵交付该房，并承诺于2016年8月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，若在约定日期起90日内，圣鑫公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；若在约定日期起90日后，圣鑫公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，圣鑫公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向孙加兵支付已付房款的万分之一的违约金。签订前述合同后，孙加兵支付房款情况如下：2015年5月7日，支付购房定金100万元；2015年6月19日支付购房款102万元；2016年4月21日，向贵州兴义农村商业银行股份有限公司城北支行办理按揭贷款430万元用于向圣鑫公司支付房款。在孙加兵、李财敏与圣鑫公司签订《首付款借款协议》后，孙加兵分别于2015年7月15日、2015年10月20日向圣鑫公司各支付了100万元，圣鑫公司出具了两张《收据》，其中，2015年7月15日出具的《收据》上载明：今收到孙加兵交来购房款100万元；2015年10月20日出具的《收据》上载明：今收到孙加兵交来购房款100万元。2015年11月18日，兴义市住房资金管理中心出具了四张《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，载明为圣鑫民族风情园18-1-1、18-（-1）-1、18-2-1、19-（-1）-16等四所住宅的住宅专项维修资金共计4.8295万元。2016年3月3日，黔西南州乘风商贸有限公司（法定代表人为孙加兵）向黔西南州泰信物业管理有限公司支付一年的物业管理费0.8万元，黔西南州泰信物业管理有限公司向黔西南州乘风商贸有限公司出具了《收款收据》，在该《收款收据》上载明截止至2017年2月28日止。2013年4月23日，兴府专议（2013）74号会议纪要载明：“由于我市城市规划路网调整，Ａ3路路幅宽度增加，需占用贵州圣鑫房地产开发有限公司土地……”。案涉房屋项目于2018年11月6日进行贵州省建设工程竣工验收备案登记，现孙加兵、李财敏购买的案涉商品房至今未办理商品房所有权转移登记手续。 一审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。圣鑫公司与孙加兵、李财敏签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即孙加兵、李财敏应按约支付房款，圣鑫公司亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。《商品房买卖合同》约定圣鑫公司应当在2015年8月20日前向孙加兵、李财敏交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房，且涉案楼盘直至2018年11月6日才取得建设工程竣工验收备案，故圣鑫公司交付的房屋在2018年11月6日前未符合法定和约定交付条件，存在违约行为，圣鑫公司应承担由此产生的违约责任。关于政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地能否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，圣鑫公司主张政府调整A3路路幅宽度占用圣鑫公司的土地构成不可抗力，根据上述相关法律规定，构成不可抗力的要件之一为不可预见。政府调整A3路路幅宽度需占用圣鑫公司的土地，是在2013年4月23日兴府专议（2013）74号会议纪要中所明确的，而双方当事人是在该会议纪要出台后于2015年7月9日签订的《商品房买卖合同》，圣鑫公司对此情况并非不可预见，且是应当预见的情况下自愿与孙加兵、李财敏签订《商品房买卖合同》，并不构成不可抗力，故对圣鑫公司该辩解意见不予采信。关于孙加兵、李财敏主张的逾期交房违约金是否已超过法定诉讼时效的问题，因孙加兵、李财敏所诉逾期交房违约金系按日计算的个别债权，应适用《中华人民共和国民法总则》关于一般诉讼时效的规定，本案孙加兵、李财敏于2019年4月16日提起诉讼，依法往前计算三年，即为2016年4月17日，孙加兵、李财敏主张2015年11月9日至2018年11月8日期间的逾期交房违约金，其中2016年4月17日前的违约金诉请已过诉讼时效，2016年4月17日至2018年11月8日期间的逾期交房违约金尚在诉讼时效期间内，因涉案楼盘于2018年11月6日取得建设工程竣工验收备案，故逾期交房违约金应根据合同约定从2016年4月17日，以已付房款860万元为基数，按日万分之一计算违约金至2018年11月6日，为860万元×0.0001×933天=80.238万元。关于逾期办证违约金的问题，双方签订的《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》约定，如孙加兵、李财敏不能按本协议规定还款，圣鑫公司有权暂不为孙加兵、李财敏办理该房屋的权属证书，乙方不能以此为由追究甲方延期办证的责任。该约定是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按照合同约定履行相关权利义务。孙加兵、李财敏向圣鑫公司借款271.11万元后，归还了200万元，未完全履行还款义务，根据《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》的约定，对逾期办证违约金不予支持。综上所述，一审依照上述理由及相关法律规定，判决：一、贵州圣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙加兵、李财敏逾期交房违约金80.238万元；二、驳回孙加兵、李财敏的其余诉讼请求。案件受理费20590元，减半收取10295元，由孙加兵、李财敏负担4375元，由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担5920元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据相关法律规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理，故本院仅就上诉理由进行审查。本案争议焦点为：被上诉人圣鑫公司是否应向上诉人孙加兵、李财敏支付逾期办证的违约金。 针对本案争议焦点，孙加兵、李财敏与圣鑫公司在《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》中约定如孙加兵、李财敏不能按本协议规定还款，圣鑫公司有权暂不为孙加兵、李财敏办理该房屋的权属证书，孙加兵、李财敏不能以此为由追究圣鑫公司延期办证的责任。该条款系解决争议条款，应为有效，现孙加兵、李财敏一、二审均认可尚有借款未归还，未完全履行还款义务，根据以上条款的约定，圣鑫公司不应支付逾期办证的违约金，一审对此不予支持并无不当。综上，上诉人孙加兵、李财敏的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6660.5元，由上诉人孙加兵、李财敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 **敏 审判员 查必林 二〇二〇年六月三日 书记员 穆家毅