湖北省黄石市黄石港区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂0202执异14号 异议人（案外人）：大冶市天地人置业投资发展有限公司，住所地大冶市七里界路金茂大厦B座26楼，统一社会信用代码91420281665481654X。 法定代表人：柯中向，执行董事。 申请执行人：湖北省资产管理有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路64号，统一社会信用代码91420000331788437E。 法定代表人：朱国辉，董事长。 被执行人：大冶市唐家庄矿业有限责任公司，住所地湖北省大冶市金山店镇车桥村，组织机构代码55702334-9。 法定代表人：柯常富，总经理。 被执行人：大冶市林钼矿业有限公司，住所地湖北省大冶市经济开发区茅垴何小区203号，组织机构代码57987575-3。 法定代表人：柯细朋，总经理。 被执行人：柯常云，男，1974年9月9日出生，汉族，住湖北省大冶市， 被执行人：吴贵宝，女，1981年6月17日出生，汉族，住湖北省大冶市， 被执行人：柯常富，男，1978年9月11日出生，汉族，住湖北省大冶市， 被执行人：黄唯独，女，1984年5月14日出生，汉族，住湖北省大冶市， 本院在执行申请执行人湖北省资产管理有限公司（原申请执行人汉口银行股份有限公司黄石分行）与被执行人大冶市唐家庄矿业有限责任公司、大冶市林钼矿业有限公司、柯常云、吴贵宝、柯常富、黄唯独借款合同纠纷一案中，案外人大冶市天地人置业投资发展有限公司对本院查封被执行人柯常云名下的大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人大冶市天地人置业投资发展有限公司称，黄石市黄石港区人民法院依据（2016）鄂0202民初1268号民事裁定书，于2016年11月25日查封大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋（产权证号：04他字第××号，建筑面积：5711平方米），后又于2019年11月20日对该房屋予以续封，属查封有误，该房屋实际所有权××××外人大冶市天地人置业投资发展有限公司。2012年，案外人因资金周转需要，与柯常云达成口头协议（柯常云与案外人法定代表人为同村亲戚），借用柯常云名义与案外人签订一份商品房买卖合同，将案外人建成的房屋卖给柯常云，真实目的仅仅是为了办理银行按揭贷款，获得流动资金。合同签订后，柯常云未履行支付购房款的义务，2012年4月至2017年8月，该房屋的银行按揭贷款均由案外人予以按期偿还（银行贷款已还清），案外人也未实际交付该房屋，更未办理房屋产权过户登记手续。柯常云从来没有支付一分钱的购房款，也未偿还银行贷款。基于上述事实，案外人于2017年9月诉至大冶市人民法院，要求依法解除与柯常云签订的购房合同。大冶市人民法院于2017年10月9日依法作出（2017）鄂0281民初3792号民事调解书，依法解除了案外人与柯常云签订的商品房买卖合同，但柯常云在调解过程中隐瞒了该房产被法院查封的情况，案外人并不知情。依据合同法及物权法的规定，柯常云不是房屋的登记产权人，也没有实际出资购买，合同尚未真实履行，因此，案外人才是该房屋的真正所有权人。故依据法律规定，向法院请求中止对大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋的执行。 申请执行人湖北省资产管理有限公司辩称，一、大冶市天地人置业投资发展有限公司不是本案适格案外人主体，无权提起执行异议申请。首先，根据不动产产权登记情况显示，案涉的大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋已办理房屋产权证，产权证号为：房权证04他字第××号，产权人为柯常云，根据物权法的规定，不动产物权变动以登记为生效要件，大冶市天地人置业投资发展有限公司不是该房屋的所有权人或其他合法占有人，无权以案外人身份提出执行异议申请。其次，大冶市天地人置业投资发展有限公司与柯常云于2012年签订的商品房买卖合同系双方一致约定，房屋登记在柯常云名下，即使之后解除商品房买卖合同以及大冶市人民法院因此所作的民事调解书，都不是物权发生变动的生效要件，不能产生物权变动的法律后果。本案争议标的物权属清晰，物权所有人为柯常云，大冶市天地人置业投资发展有限公司并不享有足以排除对该争议标的物的强制执行之权利，不是适格的案外人异议主体，无权提起案外人异议申请。二、大冶市天地人置业投资发展有限公司与柯常云解除购房合同时发现合同履行不能的后果与湖北省资产管理有限公司无关，无权要求中止对本案争议标的物的执行。首先，本案争议标的物的所有权人为柯常云，柯常云作为大冶市唐家庄矿业有限责任公司的法定代表人，同时也是大冶市唐家庄矿业有限责任公司与湖北省资产管理有限公司的借款合同纠纷的连带保证责任人，按照担保法的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，湖北省资产管理有限公司有权要求上述借款合同纠纷案中的连带责任保证人柯常云以其所有财产承担连带保证责任。基于此，湖北省资产管理有限公司依据已生效的黄石市黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1268号民事调解书，要求依法执行已查封的涉案标的物，合理合法。其次，大冶市人民法院作出的（2017）鄂0281民初3792号民事调解书时间为2017年10月9日，解除合同以及民事调解书生效时间均晚于查封时间及黄石港区人民法院作出的民事调解书的生效时间。因查封在前，合同履行在后，导致合同履行不能的违约责任应当由合同相对人承担，即应当由柯常云承担，与湖北省资产管理有限公司无关，大冶市天地人置业投资发展有限公司无权要求中止对本案查封标的物的执行。综上，本案执行标的物的所有权人为柯常云，大冶市天地人置业投资发展有限公司既不是物权所有人，也没有对该标的物合法占有的依据，其与柯常云之间解除购房合同的行为不发生物权变动的效力，湖北省资产管理有限公司依据黄石港区人民法院作出的生效民事调解书申请执行本案涉案标的物的申请合理合法，大冶市天地人置业投资发展有限公司提出的执行异议申请错误，请求依法予以驳回。 本院查明，2016年11月25日，依据汉口银行股份有限公司黄石分行的申请，本院向大冶市不动产登记中心、大冶市房地产管理局发出协助执行通知书，查封被告柯常云名下位于大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋一套（产权证号：04他字第××号，建筑面积：5711平方米）。原告汉口银行股份有限公司黄石分行与被告大冶市唐家庄矿业有限责任公司、大冶市林钼矿业有限公司、柯常云、吴贵宝、柯常富、黄唯独借款合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）鄂0202民初1268号民事调解书，调解书的内容为：一、被告大冶市唐家庄矿业有限责任公司于2017年7月31日之前偿还原告汉口银行股份有限公司黄石分行贷款本金7000000元、银行汇票承兑汇票垫款本金1941939.74元（共计人民币8941939.74元）以及截止至2016年6月18日所欠的利息612613.24元；并以未偿还的本金8941939.74元为基数，按流动资金借款合同、银行承兑汇票承兑协议书的约定支付从2016年6月19日至全部款项本息实际清偿之日止的利息、罚息、复利。二、被告大冶市林钼矿业有限公司、柯常云、吴贵宝、柯常富、黄唯独对本调解协议第一条约定的上述债务承担连带清偿责任。三、双方再无其他争议。 因上述被告逾期未履行支付义务，汉口银行股份有限公司黄石分行向本院申请强制执行。2019年10月10日，本院作出（2019）鄂0202执恢232号执行裁定书，将申请执行人变更为湖北省资产管理有限公司。在执行过程中，本院于2019年11月18日向大冶市不动产登记中心、大冶市房地产管理局发出协助执行通知书，继续查封柯常云名下位于大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋。 另查明，大冶市城西北工业园区回归工业园建设工程项目系案外人大冶市天地人置业投资发展有限公司投资开发，案外人于2009年1月13日取得该回归工业园的土地使用权证，案涉的回归工业园综合楼B号房屋属该建设工程项目之一。大冶市城西北工业园区回归工业园建设工程项目取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、工程竣工验收备案证明。2012年3月22日，大冶市天地人置业投资发展有限公司与柯常云签订《商品房买卖合同》，约定由柯常云购买回归工业园综合楼B号房屋，房屋总价款为7989689元，双方并约定2011年7月10日前支付购房款3999689元，余款3990000元办理银行按揭。该房屋在房产登记部门办理了商品房买卖合同备案登记，登记的房屋所有权人为柯常云。合同签订后，柯常云未支付购房款3999689元，亦未使用、占有涉案房屋，该房屋一直由案外人占有并使用。2012年4月，柯常云以涉案房屋作抵押向交通银行股份有限公司黄石大冶支行贷款3990000元。借款后，案外人每月代柯常云偿还该笔贷款直至2017年8月提前结清时止。2017年9月4日，案外人向大冶市人民法院提起诉讼，请求解除与柯常云于2012年3月22日签订的《商品房买卖合同》，经该院调解，双方同意解除该商品房买卖合同。 本院认为，本案系案外人大冶市天地人置业投资发展有限公司以其对执行标的享有所有权这一实体权利为由提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。本案中，从案外人提供的数份《房屋租赁合同》及《收款收据》来看，涉案房屋一直由案外人占有并使用，柯常云未实际占有、使用该房屋。另案外人提供的银行交易回单、财务明细账、银行付款凭证等证据及本院对柯常云所作的调查笔录可以证实，柯常云未向大冶市天地人置业投资发展有限公司支付过购房款，涉案房屋的抵押贷款亦由大冶市天地人置业投资发展有限公司代为偿还。且从 涉案房屋的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证据来看，案涉房屋所属的大冶市城西北工业园区回归工业园建设工程项目系大冶市天地人置业投资发展有限公司投资开发，该回归工业园的土地使用权人也系大冶市天地人置业投资发展有限公司。以上证据已经形成证据链，能够证明案涉的大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋的实际所有权××××外人大冶市天地人置业投资发展有限公司，案外人作为案涉房屋的权利人，有权排除该房屋的执行。故大冶市天地人置业投资发展有限公司的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 解除对柯常云名下大冶市城西北工业园区回归工业园第一幢一单元综合楼B号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周雷刚 审判员  董 进 审判员  向淑青 二０二０年六月十七日 书记员  黄卿卿