四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4749号 原告：西昌市盐中片区农机站，地址：四川省西昌市佑君镇佑君路3号。 统一社会信用代码：12513401779826892Q。 法定代表人：张桂榕，该农机站站长。 委托诉讼代理人：吴昌洪，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：赵国文，男，1961年2月2日出生，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 第三人：张秀明，男，1955年12月10日出生，汉族，四川省甘洛县人，村民，现住四川省西昌市。 第三人：张鹏，男，1982年12月29日出生，汉族，四川省甘洛县人，村民，现住四川省西昌市。 第三人：张喜兵，男，1966年8月18日出生，汉族，四川省甘洛县人，村民，现住四川省西昌市。 第三人：张静（曾用名：张海湖），男，1986年9月28日出生，彝族，四川省甘洛县人，村民，现住四川省西昌市。 第三人：张霞，女，1979年12月5日出生，彝族，四川省甘洛县人，村民，现住四川省西昌市。 原告西昌市盐中片区农机站诉被告赵国文租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理。因案件处理结果与张秀明、张鹏、张喜兵、张静、张霞有法律上的利害关系，本院依法通知上述五人作为本案第三人参加诉讼。2019年10月28日、2020年6月10日，本院依法适用普通程序，由审判员马秋、审判员罗晓欧、人民陪审员张荣忠组成合议庭，由审判员马秋任审判长，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴昌洪、被告赵国文、第三人张鹏、张静、张喜兵到庭参加诉讼，第三人张秀明、张霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋场地租用合同》，由被告恢复原状并退还土地及房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月，原、被告双方签订《房屋场地租用合同》，约定被告租用原告场地一块，总面积4271.34平方米，以及房屋14间，租用期限为30年，从2006年11月11日至2036年11月1日止，租金为每年2000.00元。2006年10月20日，被告向佑君片区农机站缴纳租金共计60000.00元。2008年11月17日，被告赵国文在未经原告同意的情况下，擅自将其租赁的原佑君片区农机站土地全部永久性转让给张秀明等人，张秀明在该土地上进行了违法建设。被告未经出租人同意，擅自转让租赁物，用于违法活动，侵犯了原告的合法权益。原告遂起诉至法院。 被告赵国文辩称，原、被告之间并未签订《房屋场地租用合同》。2006年，根据市委市政府出台的文件，要求各乡镇整合资源，用活经济。各乡镇对所辖范围内的农机站、农经站、兽医站、毛猪站等资产进行拍卖处理。当时由西昌市政府主持，对原告所有的总面积4271.34平方米及14间房屋进行公开竞拍，被告以60000.00元价款获得案涉场地的使用权，并在规定时间内缴纳了相关费用。按照当时的要求，名义上是租用，实际上是将房屋、土地进行转让，没有年限要求。后来，在州市领导协调下，为解决移民安置问题，被告将土地转让给4户搬迁移民。被告以营业为目的，将场地转租并没有违反法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人张鹏、张喜兵、张静共同书面答辩，张鹏、张喜兵、张静、张霞四户都是经凉山州政府批复，属于攀钢西昌钒钛资源综合利用项目农垦公司规划范围内的拆迁农户，原籍四川省甘洛县团结乡瓦排村瓦排组，于1994年搬迁至农垦公司以养蚕为生。2008年7月，政府为实施“工业强州”战略，给予第三人两种搬迁安置方案：1、统规自建；2、分散自建。最终，第三人选择了分散自建的安置方式。在与搬迁组协商后，第三人来到西昌市，与被告赵国文达成房屋及土地转让合同。第三人修建房屋的行为不属于违法建设。理由如下：1、第三人有攀钢西昌钒钛资源综合利用项目农垦公司拆迁安置协议书；2、第三人所修建的房屋均为拆旧换新，不属于违法建设；3、第三人选择分散自建与统规自建应享有平等的权益；4、在2008年底至2009年建房期间，原告及相关单位并未过问，现在时隔11年，原告才说属于违法建设，系原告掩盖事实真相；5、即使第三人的建房行为属于违法建设，原告也有不可推卸的责任，原告应该承担第三人所产生的经济损失，并解决第三人的安置问题；6、在第三人居住的西昌市，周围有很多外来人员，都是买一块土地就在上面建房，这种修建行为具有普遍性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：集体土地建设用地使用证、房屋场地租用合同（电脑打印件）、缴款收据（复印件）、2008年11月17日合同书（复印件）、现场照片5张。欲证明原告系案涉土地的所有权人，被告赵国文违法将土地转让给第三人，导致原、被告双方的合同内容不能实现。被告质证：对集体土地建设用地使用证、缴款收据（复印件）、2008年11月17日合同书（复印件）、现场照片5张均无异议，对房屋场地租用合同（电脑打印件）的真实性有异议，双方并未签署过该份合同。第三人张鹏、张喜兵、张静共同质证：对对集体土地建设用地使用证、2008年11月17日合同书（复印件）、现场照片5张均无异议，对房屋场地租用合同（电脑打印件）、缴款收据（复印件），第三人均不清楚原、被告之间的合同及缴费情况。 被告提交：《中坝乡农技站房屋处理协议》复印件、2006年10月20日房屋租用费缴款票据、张喜兵、刘忠秀、张鹏拆迁补偿安置协议（复印件）。欲证明案涉土地是通过中坝乡政府和原告一起共同拍卖，由被告竞拍获得，被告支付了60000.00元。因为第三人修建房屋具有合法依据，所以被告将案涉土地转让给了第三人，转让金额为122600.00元。原告质证：对《中坝乡农技站房屋处理协议》有异议，该证据系复印件、且与本案无关；对2006年10月20日房屋租用费缴款票据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该票据只能证明被告交纳的是房屋租赁费；对张喜兵、刘忠秀、张鹏拆迁补偿安置协议的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到被告的证明目的。第三人共同质证：属实，无异议。 第三人张鹏、张喜兵共同提交证据：张鹏、张喜兵与攀钢西昌钒钛资源综合利用项目农垦公司拆迁安置领导小组签订的《拆迁补偿安置协议》。欲证明第三人的房屋属于合法修建。原告质证：对上述证据的真实性无异议，对合法性有异议，该协议的拆迁人并不具备土地征收的资格，该证据也不能证明第三人修建的房屋系合法建筑。被告质证：属实，无异议。 另外，针对被告赵国文的抗辩，本院依职权向西昌市佑君镇政府核实案涉土地和房产的处理情况，西昌市佑君镇政府经核实后，于2020年6月8日向本院提交：西昌市档案馆出具的证明1份；2006年10月23日原中坝乡机关干部例会记录1份。证明2006年10月23日，在原中坝乡的机关干部例会上，对案涉土地的处理意见记载如下：“乡农机站所属土地、房屋长期闲置，为了盘活资产，起到保值增值的作用，朱育超代表盐中农机站与现使用人赵国文提前协商，准备收回租赁给向金华。在同等条件下，优先租赁给赵国文。对此，赵国文认为乡政府处理不公。”2020年6月10日，本院组织原告、被告、第三人到庭，对上述两份证据发表质证意见。原告、被告、第三人对上述两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证：对原告提交的集体土地建设用地使用证、现场照片5张，对被告提交的2006年10月20日房屋租用费缴款票据，对第三人提交的张鹏、张喜兵与攀钢西昌钒钛资源综合利用项目农垦公司拆迁安置领导小组签订的《拆迁补偿安置协议》，对法院依职权调取的西昌市档案馆出具的证明、2006年10月23日原中坝乡机关干部例会记录1份。本案当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据真实、合法，能够证明本案基本事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下：1、对原告提交的《房屋场地租用合同》（电脑打印件），该合同无双方签字，且被告对合同内容不予认可，本院不予采信；2008年11月17日《合同书》虽然系复印件，但被告对其内容予以确认，本院将结合本案其他证据，对该证据所证明的内容予以综合认定。2、对被告提交的《中坝乡农技站房屋处理协议》（复印件）、张喜兵、刘忠秀、张鹏拆迁补偿安置协议（复印件），上述证据系复印件，原告不予认可，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2006年10月20日，被告赵国文与原告西昌市盐中片区农机站口头协商，由被告交纳房屋租金60000.00元，租用原告位于西昌市块（包括地面房屋），该场地总面积为4271.34平方米，其中建筑占地523.55平方米（场地四至界限：东临大路，以本户围墙外侧为界；西临陈志新，以纸箱厂围墙为界；南临纸箱厂，以本户围墙外侧为界；北临大路，本户围墙外侧为界）。被告当日向原告交纳房屋租用费60000.00元，原告出具票据一张。2008年11月17日，未经原告同意，被告与第三人张秀明签订《合同书》，将案涉场地及房屋，以122600.00元的价款出售给第三人张秀明。张秀明购买土地后，邀约其子女（第三人张鹏、张静、张霞）及亲戚（第三人张喜兵）在该处土地上修建房屋，并居住至今。其中，第三人张鹏修建砖混结构两层楼房一栋，并在顶楼搭建了一层彩钢棚；第三人张静修建砖混结构两层楼房一栋及瓦房一处，由张秀明与张静共同居住；第三人张霞未新修住房，居住于原告瓦房；第三人张喜兵未新修住房，居住于原告瓦房。 另查明，第三人张鹏、张喜兵系攀钢西昌钒钛资源综合利用项目农垦公司规划范围内的拆迁安置户，2008年7月，上述二人已经选择分散自建的安置方式，与拆迁安置部门签订《拆迁补偿安置协议》，领取了补偿款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然原、被告没有签订书面租赁合同，但根据庭审查明的事实，原告与被告之间关于案涉场地及房屋，系租赁合同关系，该租赁合同合法有效。原告按照约定将案涉土地和房屋交付被告使用，履行了自己的交付义务。被告违反法律规定及合同约定，擅自将案涉土地和房屋出售给第三人，严重改变租赁合同的法律性质及合同目的，其行为构成违约。因此，对原告要求解除双方签订的《房屋场地租用合同》的诉请，本院予以支持，由于双方系口头协议，本院明确为解除原、被告口头约定的房屋场地租用合同。原告在起诉前并未通知被告，该口头合同的解除时间为原告起诉状副本送达被告之日（即2019年9月25日）。对原告要求被告恢复原状并退还土地及房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 对被告抗辩“案涉场地名义上是租用，实际上是将房屋、土地进行转让”，与本院查明的事实不符，本院不予采信。 对第三人关于“其修建的房屋不是违法建筑”、“原告应该承担第三人经济损失”、“原告应解决第三人的安置问题”的主张，不属于本案审理的范畴，第三人可以向相关部门反映或另案起诉。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告西昌市盐中片区农机站与被告赵国文于2006年10月20日口头约定的房屋场地租用合同，解除时间为2019年9月25日； 二、被告赵国文于本判决生效三十日内将位于西昌市的土地（四至界限：东临大路，以本户围墙外侧为界；西临陈志新，以本户围墙外侧为界；南临纸箱厂，以纸箱厂围墙为界；北临大路，以本户围墙外侧为界）及房屋恢复原状并退还原告。 案件受理费1300.00元，由被告赵国文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审 判 长  马 秋 审 判 员  罗晓欧 人民陪审员  张荣忠 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  黄莉秋 附本判决所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。