湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1137号上诉人（原审被告）：桂林银行股份有限公司，住所地桂林市中山南路76号。法定代表人：吴东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐庆丰，广西齐兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔淑英，女，1963年2月12日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：赵某，女，2005年6月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。法定代理人：伍某，女，1982年6月2日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区，系赵某母亲。原审被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路145号。法定代表人：何华吉，该公司董事长。破产管理人：湖南金州（永州）律师事务所。委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师。原审被告：桂林市源享酒店管理有限公司，住所地桂林市象山区凯风路101号6栋1-8号门面。法定代表人：李平，该公司董事长。上诉人桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行）因与被上诉人乔淑英、赵某，原审被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月6日在第七审判庭组织双方当事人进行询问。上诉人桂林银行的委托诉讼代理人李劲松、唐庆丰，被上诉人乔淑英，赵某的法定代理人伍某，原审被告吉发公司的委托诉讼代理人黎洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人桂林银行上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2807号民事判决并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审法院程序违法。本案是有关吉发公司的诉讼，而该公司现在已由永州市中级人民法院受理进入破产程序，有关债务人的诉讼只能向受理破产申请的法院提起，本案应由永州市中级人民法院一审；二、一审认定事实错误。1、源享公司并非一审认定的空壳公司，实际上该公司是依法成立且持续正常存在的公司；2、上诉人在发放贷款前对源享公司作了全面细致的调查，尽到了审慎义务；3、被上诉人仅起诉了吉发公司，根据调解书，被上诉人获得的仅是办证期待权，而非物权；4、没有证据证实被上诉人购买涉案商铺的真实性、合法性、有效性；三、上诉人是善意取得人，且并没有过失。被上诉人乔淑英、赵某答辩称，1、一审程序正确。本案是撤销抵押权的纠纷，不涉及吉发公司的破产债务纠纷，不属于“有关债务人的民事诉讼”，因此本案应适用普通程序而非特殊的破产程序；2、被上诉人购买涉案商铺是真实有效的；3、源享公司实际是一个空壳公司，而上诉人在向源享公司发放贷款时并没有对其资信状况进行严格审查，存在重大过失，上诉人不是涉案抵押权的善意取得人；4、源享公司对涉案商铺没有处分权，一审撤销该抵押权是正确的。原审被告吉发公司的管理人述称，一审认定事实清楚，法律适用正确，管理人对一审判决没有异议。乔淑英、赵某向一审法院起诉请求：一、判令桂林市源享酒店管理有限公司与桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效。二、诉讼费用由三被告承担。一审法院认定的事实：原告乔淑英、赵某于2010年10月21日与被告永州市吉发房地产开发有限公司签订《门面（商铺）买卖合同》，约定永州市吉发房地产开发有限公司将其位于冷水滩区凤凰园银竹家园，栋号为Ｃ栋一层，编号为Ｄ40门面房转让给乔淑英和赵某。合同签订后，原告按约定向永州市吉发房地产开发有限公司支付了房款，原告使用该房至今。原告在购门面后多次要求永州市吉发房地产开发有限公司按照合同约定同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但永州市吉发房地产开发有限公司以各种理由推诿、搪塞，并没有为原告去办理产权过户变更登记手续。原告于2016年6月1日起诉了永州市吉发房地产开发有限公司，经法院组织调解，2016年7月13日法院作出（2016）湘1103民初1685号调解书，被告永州市吉发房地产开发有限公司在2016年9月30日之前为原告乔淑英办理位于永州市冷水滩区商铺2个门面房的房屋所有权证和国有土地使用权证。后原告在维权过程中得知，永州市吉发房地产开发有限公司与被告桂林市源享酒店管理有限公司于2014年9月1日签订了《永州市商品房买卖合同》，将本已出卖给原告的房产Ｄ40门面房以3000元一平方米的价格转让给桂林市源享酒店管理有限公司。原告诉至法院，法院依法作出（2016）湘1103民初3829号民事判决书，判决该买卖合同无效。原告起诉永州市房产局，法院作出（2017）湘1103行初3号行政判决书，判决撤销了永州市房产局颁发的永房权证冷字第××号房屋所有权证。原告申请法院强制执行，办理不动产证过户手续，但桂林市源享酒店管理有限公司已于2014年9月23日与被告桂林银行股份有限公司签订了《抵押合同》，将涉案房产抵押给了被告桂林银行股份有限公司，法院无法执行，原告为维护合法权益，向法院起诉。一审法院认为，虽然被告永州市吉发房地产开发有限公司已经进入了破产程序，但本案是确认抵押权无效纠纷，不是被告永州市吉发房地产开发有限公司的债务纠纷，也不牵涉到被告永州市吉发房地产开发有限公司的财产问题，并且此案牵涉的财产不属于被告永州市吉发房地产开发有限公司的破产财产，所以此案不属于“有关债务人的民事诉讼”。本案的争议焦点为桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。原告购买被告永州市吉发房地产开发有限公司出售的商品房后，被告永州市吉发房地产开发有限公司又同桂林市源享酒店管理有限公司串通，把房子过户给桂林市源享酒店管理有限公司，桂林市源享酒店管理有限公司又将已售房屋抵押给桂林银行用于贷款，现原告主张桂林银行抵押权无效。抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定本案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即原告与被告桂林市源享酒店管理有限公司谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释一》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条司法解释已明确，不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。涉案房屋虽然登记在桂林市源享酒店管理有限公司名下，但之前永州市吉发房地产开发有限公司已将房屋出售给了原告，原告已经完成相应的付款义务。且原告之前起诉了永州市吉发房地产开发有限公司，法院确认永州市吉发房地产开发有限公司要把房屋过户给原告，之后原告又起诉撤销了桂林市源享酒店管理有限公司的购房合同及房产证，故原告应为所购房屋的真实权利人，桂林市源享酒店管理有限公司对涉案房屋无处分权。桂林市源享酒店管理有限公司的无权处分行为，即以涉案房屋设定抵押的行为是否有效，应依据真实权利人原告是否行使追认权而定，但原告并未追认桂林市源享酒店管理有限公司的行为有效。被告桂林银行提出其在签订抵押合同及完成抵押登记的过程中没有过错，即其抗辩主张为“善意取得”。桂林银行的行为是否构成善意取得。是抵押权是否有效的关键。桂林银行属专业的商业银行，按照《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条的规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况，严格审查借款人的资信状况是商业银行履职的法定义务。桂林市源享酒店管理有限公司作为借款人，桂林银行应该对桂林市源享酒店管理有限公司的资信状况严格审查。桂林市源享酒店管理有限公司名义上是有限责任公司，经营范围是酒店管理、对酒店项目的投资、酒店用品批发、零售、物业管理。但实际上是一个为贷款需要而创办的，没有企业业务，没有投资，没有核心团队，没有纳税经营的空壳公司。桂林市源享酒店管理有限公司本身没有资产，没有抵押财产，可是桂林银行对桂林市源享酒店管理有限公司的资信状况并没有进行审查，也没有核实桂林市源享酒店管理有限公司的纳税情况、了解公司的经营业务及贷款用途。并且，桂林银行在发放贷款时，应该将抵押物作详细的调查和了解。在发放贷款时，这些门面已经被原告占有、装修并使用。但其因违反法定的审慎义务之过错而“未知道”，因此桂林银行在贷款行为时存在重大过失，其关于成立善意取得抵押权的抗辩理由不能成立。原告是涉案房屋的真实权利人，在未经原告同意的情况下，桂林市源享酒店管理有限公司与桂林银行设定的抵押权无效，依法应予撤销。因此，对原告请求确认桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告已经购买的房产抵押无效的主张，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国商业银行法》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认被告桂林市源享酒店管理有限公司与被告桂林银行股份有限公司于2014年9月23日签订的《抵押合同》中涉及原告乔淑英、赵某已经购买的房产抵押无效。本案受理费800元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司、桂林市源享酒店管理有限公司、桂林银行股份有限公司负担。二审期间，上诉人桂林银行向本院提交一份证据。（2018）桂03民初61号民事判决书、广西壮族自治区高级人民法院传票、举证通知书，拟证明上诉人对涉案房产依法享有抵押权。原审被告吉发公司质证称，1、该判决书没有生效，还在上诉阶段，并没有产生法律效力；2、对该份判决书有异议，因为确认抵押权并没有通知已经出售的也就是有利益关系的第三人参与诉讼，所以这份判决书就算到达广西高院应该也会被撤销或者发回重审，因为损害了第三人利益。湖南省高院（2019）湘民申5483号民事裁定书对于桂林银行是否享有抵押权做出了很明确的阐释，与该份判决书的观点是不同的，且作为已经生效的裁决书，更具有法律效力。被上诉人的质证意见与吉发公司的意见一致。被上诉人乔淑英、赵某向本院提交一份证据，（2019）湘民申5483号民事裁定书，拟证明已有生效裁定确认桂林银行股份有限公司、源享公司的抵押权无效。上诉人桂林银行质证称，对该裁定书的真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，该份民事裁定书在本院审查认为部分的阐述没有事实依据，且适用法律错误，我们不予认可，对于裁定书所说桂林银行不具有善意取得的身份这样的一种判定不认同。原审被告吉发公司质证称，同意该民事裁定书本院认为部分对于桂林银行是否享有抵押权的阐述。本院对上诉人桂林银行提交的证据认证认为，对该证据的真实性、合法性予以确认，因该判决书系未生效判决，尚不能达到上诉人欲达到的证明目的，本院对此不予采纳；对被上诉人乔淑英、赵某提交的证据认证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，且与本案处理结果存在关联，故本院对此予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。虽然吉发公司已进入破产程序，但本案不属于“有关债务人的民事诉讼”，既非吉发公司的债务纠纷，也不涉及吉发公司的破产财产，故本案无需移送受理破产申请的法院管辖，一审法院程序并无不当。本案二审双方争议的焦点即：桂林银行对涉案房屋抵押权是否有效。经查，吉发公司在将涉案商铺出让给被上诉人乔淑英、赵某后，被上诉人依约支付了房款，并占有使用商铺至今，双方成立合法有效的房屋买卖关系。之后，吉发公司将涉案商铺出让过户给了源享公司，后经被上诉人乔淑英、赵某起诉，永州市冷水滩区人民法院已依法确认吉发公司为被上诉人办理房屋过户手续的义务，并撤销了源享公司的购房合同及房产证，涉案商铺的真实权利人应为被上诉人乔淑英、赵某。源享公司以涉案商铺向上诉人桂林银行办理抵押借款的行为构成无权处分，因被上诉人拒绝对该抵押行为进行追认，且桂林银行在办理抵押贷款手续时未对抵押物的权属尽到十分谨慎的审核义务、存在过错，故其不符合善意取得人的条件，因此桂林银行对涉案房屋抵押权无效。现上诉人桂林银行称“一审程序违法、适用法律错误，桂林银行已尽到审慎义务、没有证据证实被上诉人购买涉案商铺的真实性、合法性、有效性”等上诉理由，因与事实和法律规定不符，其理由不能成立，本院均不予采纳。综上所述，上诉人桂林银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人桂林银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年六月五日书记员  唐奎清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。