河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29826号原告张永祥，男，1971年8月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王士燕、杨潇文，河南具匠律师事务所律师。被告王红领，男，1976年3月15日出生，汉族，住河南省登封市。被告董艳红，女，1976年8月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人文韶华，河南铭树律师事务所律师。第三人张永康，男，1967年7月19日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。原告张永祥与被告王红领、被告董艳红、第三人张永康房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永祥及其委托代理人王士燕、杨潇文、被告王红领、被告董艳红委托代理人文韶华、第三人张永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月10日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告王红领将其所有的位于郑州市高新技术产业开发区玉兰街79号8号楼3单元28层526号的房屋（合同编号为GX12001121213）转让给原告，并配合原告将该房屋所有权变更登记至原告指定的第三人名下。该合同另约定房屋总价款为1090000元，原告向被告支付首付款530000元，被告保证在诉争房屋的产权登记证下发60个工作日内完成解押手续并配合原告办理产权变更登记至原告指定的第三人名下。该合同签订后，原告于2016年8月19日向被告支付房屋首付款530000元，于2018年1月31日将垫资解押款460000元支付给被告，被告王红领并于当日向原告出具收条，承诺如果未将上述款项用于偿还银行贷款，未解除房屋抵押的，自愿双倍赔付该垫资解押款项。2018年8月17日，被告收到诉争房屋的产权登记证，但其并未依约办理房屋解押手续，经原告多次催促，其均以各种理由拖延。被告至今未能将上述款项偿还银行贷款，未能解除房屋抵押，更未配合原告将诉争房屋的所有权变更登记至原告指定的第三人名下，其该行为已构成严重违约，故请求判令：被告双倍返还解押款920000元，偿还银行贷款并解除该房屋抵押；被告配合原告将该房屋所有权变更登记至第三人名下；被告支付原告违约金暂计234350元。原告于2020年4月16日向本院递交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1、确认原被告所签《房屋买卖合同》有效，原告已支付购房款990000元；2、确认涉案房屋（豫（2018）郑州市不动产权第0205785号）于2016年8月10日交付，至今一直由原告实际占有并使用；3、被告赔付原告解押违约金460000元、逾期过户违约金234350元（按合同总价款日千分之一的标准，自2018年11月8日暂计至2019年6月10日，并以房屋所有权变更登记日为准）；4、被告继续履行房屋买卖合同，解除该房屋抵押，并协助原告办理涉案房屋所有权过户登记手续。被告王红领辩称：对原告诉讼请求第一项无异议。我已于2016年8月10日将房屋交付给原告使用。双方不存在解押款违约金，原告的购房款至今还没有交清，逾期过户违约金在合同中没有约定。我一直积极和原告沟通，现因生意失败，暂时没有能力去支付银行解押款，但每月的贷款均按时偿还。涉案房屋属于我个人财产，原告第二次付款46万元，是因听说房产证下来前需要交纳第二次房款。2018年1月31日我已经把原告第二次付的46万元存至银行划扣账户，但银行需要划扣50多万元，因账户余额不足，银行没有划扣成功。春节后房产证一直没有消息，直到2018年8月16日房产证才办出来并登记在我名下。被告董艳红辩称：原告起诉我方没有事实及法律依据。本案系房屋买卖合同，原告与王红领签订的房屋买卖合同与我方无关。2012年11月16日的离婚协议已约定涉案房产为王红领所有，且商品房买卖合同系由王红领签订，相关购房款及按揭贷款均由王红领支付。原告与王红领签订房屋买卖合同时，虽然我方与王红领已复婚，但该房屋属于王红领的个人财产，与我方无关且我方在原告与王红领签订合同时并无任何签字承诺。我方与王红领目前处于离婚状态，该房屋已由原告占用至今，原告追加我方为本案被告并无依据。第三人张永康辩称：同意将该房屋过户至我名下，对于原告追加董艳红为被告无异议。经审理查明：2012年10月26日，被告王红领作为买受人，郑州泽龙置业有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号为GX12001121213）一份，约定所购房屋位于郑州高新技术开发区××街××单元××号。2016年8月10日，原告作为买方（乙方），被告王红领作为卖方（甲方），郑州幸福港房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州高新技术开发区××街××单元××号的房产，合同号为GX12001121213，房屋所有权人为王红领，该房屋系通过按揭方式购得，银行贷款尚未结清，该房屋目前抵押给贷款银行。经双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1090000元。乙方于本合同签订时支付定金30000元。乙方应在立契时将首付房款530000元交付甲方，剩余房款560000元由银行放贷之日向甲方支付。甲乙双方应在房产证下发在甲方办理完解押手续之日起三十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方须保证该房屋权属真实无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决。该合同第十二条其他约定事项部分并手写记载有：乙方于2016年8月20日前付给甲方五十三万元整，甲方将钥匙交于乙方，乙方可装修入住。甲方负责解押，负责月供，甲方保证在房产证下发六十个工作日内完成解押手续，配合乙方办理相关手续，保证乙方顺利过户到乙方指定人名下。如甲方反悔不卖双倍赔付乙方已付房款及装修费用。原告及被告王红领分别在该合同上签字并捺压指印。2016年8月19日，原告通过其妻子王林工账户向被告王红领转款500000元，王红领向原告出具收条一份，确认收到购房款530000元。被告王红领并将该房屋交付原告，后原告对该房屋进行装修并居住使用至今。2018年1月31日，原告通过王林工账户向被告王红领转款460000元，王红领再次向原告出具收条一份，确认收到购房款460000元。该收条并手写记载有“如违约双倍赔付”。庭审中，原告提交的照片显示有该房屋的使用现状，其提交的账单详情、收据、发票显示其以王红领名义交纳有该房屋的电费、暖气费，以陈英名义交纳有该房屋物业费。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示，本案房屋登记产权人为被告王红领，不动产权号为豫（2018）郑州市不动产权第0205785号，该房屋于2018年7月13日由王红领抵押给中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，于2019年4月11日由王红领抵押给李聪。庭审中原告及被告王红领均认可该房屋的银行贷款及抵押借款目前均未还清，现仍处于二次抵押状态。另查明，被告王红领与被告董艳红于2003年8月19日登记结婚，于2012年11月16日协议离婚，双方并约定位于郑州高新技术开发区××街××单元××号的房产归王红领。双方于2013年4月18日复婚，并于2019年8月13日再次协议离婚。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、中介费收据、首付款支付凭证及收条、2018年1月31日收条、离婚登记审查处理表复印件、房屋交接单、前期物业管理服务协议、商品房住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、建筑装修工程施工合同各一份、房屋照片三份、电费缴纳账单四份、物业费发票二份、户口本复印件及收据各一份、被告王红领提交的收据一份、还款明细一组、被告董艳红提交的离婚协议书、离婚证、商品房买卖合同复印件各一份、购房款发票复印件二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告王红领签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自合同义务。原告提交的付款记录及收条显示其向被告王红领支付购房款990000元，其提交的装修合同、房屋照片及相关费用交纳凭证显示该房屋由其使用，庭审中被告王红领对原告所述的付款数额及房屋使用情况亦无异议，故根据原告提交的证据及庭审查明事实，本院对此予以确认。原告请求被告王红领继续履行双方所签《房屋买卖合同》，办理该房屋的解押手续，并协助办理该房屋的过户登记手续。本案房屋已由被告王红领抵押给了贷款银行及李聪，截至法庭辩论终结之日，上述抵押仍并未能解除，庭审中原告亦要求该解押款由被告王红领及董艳红支付，故在此情况下，该合同所约定的解押及过户登记目前并不具有可处理性，双方可待相应抵押解除之后另行处理。原告请求被告王红领赔偿解押款违约金460000元、逾期过户违约金暂计234350元。因原告该违约金请求系以该房屋买卖合同的继续履行为基础，故在该合同目前存在抵押尚未解除，暂不具备办理解押及过户条件的情况下，原告该违约金请求可待符合条件后另行主张。原告请求确认其已付购房款数额及房屋占用使用情况，因其该主张并非独立的诉讼请求，且相应事实已在庭审中予以查明，故对其该请求不再单独予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张永祥与被告王红领于2016年8月10日日签订的《房屋买卖合同》有效（该房屋位于郑州高新技术开发区玉兰街79号8幢3单元28层526号）。二、驳回原告张永祥的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5672元、保全费5000元，由被告王红领负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年六月五日书记员 席雨珂