四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异24号 案外人：万桂清，女，1952年3月14日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：章乙，四川佛光律师事务所律师。 申请人：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路2号。统一社会信用代码：915111007422861594。 主要负责人：尹麟，该支行行长。 委托诉讼代理人：任丽，四川嘉州律师事务所律师。 被申请人：杨霞，女，1981年3月1日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 在本院审理原告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称乐山商业银行市中区支行）与被告乐山市德盛堂零售连锁有限公司、成都市仁信融资担保有限责任公司、杨胜勇、杨霞金融借款合同纠纷一案中，案外人万桂清不服本院作出的（2020）川1102民初2614号民事裁定中查封被申请人杨霞名下位于四川省峨眉山市（不动产登记证号：20190069987）的房屋，向本院提出书面异议。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人万桂清称，1.案外人在乐山市市中区人民法院查封之前已就案涉房屋与杨霞签订了合法有效的书面买卖合同。2019年9月10日，杨霞与万桂清在乐山市世纪朝阳房地产营销策划有限公司峨眉山众信房产分公司（以下简称众信房产分公司）的见证下签订了《存量房买卖合同》，约定万桂清购买杨霞名下位于四川省峨眉山市89号3幢1单元1-24-5号（阳光.维多利亚3幢1-24-5号）的房屋，房屋总价31万元，万桂清以分期付款的方式支付。同日，万桂清向杨霞支付2万元定金。2.万桂清在乐山市市中区人民法院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋。万桂清于2019年10月11日向杨霞支付了购房首付款13万元，当日，杨霞依约向万桂清交付案涉房屋，万桂清随即对案涉房屋进行装修，现已入住，并于2019年10月起开始缴纳案涉房屋物管费。3.万桂清已依照合同约定采用分期付款的方式向杨霞支付完毕案涉房屋全部价款31万元。2019年9月10日，万桂清向杨霞支付购房定金2万元；2019年10月11日，万桂清向杨霞支付购房首付款13万元；2019年11月11日，万桂清向杨霞支付了案涉房屋的剩余价款16万元。4.万桂清非因自身原因未办理过户登记。在万桂清付清房款后，杨霞因事务繁忙，委托万桂清儿媳妇杨某代其办理案涉房屋过户登记手续，杨某在接受委托后因忙于其他事情导致过户登记一事搁置了几天。万桂清忙于装修案涉房屋加上疫情影响，致使案涉房屋过户事宜暂停。2020年5月初，万桂清去办理案涉房屋过户登记手续时，被告知案涉房屋被乐山市市中区人民法院查封，无法办理过户手续。综上，请求中止本院（2020）川1102民初2614号民事裁定的执行，解除对被申请人杨霞名下的位于四川省峨眉山市房屋的查封。 申请人乐山商业银行市中区支行未提交书面陈述意见，但提交了峨眉山市不动产登记中心的《不动产登记查询结果通知书》。 被申请人杨霞称，其委托中介机构众信房产分公司出卖案涉房屋，于2019年9月10日与万桂清签订购房合同，同日万桂清的儿媳杨某通过手机银行向其支付购买案涉房屋定金2万元。2019年10月11日，杨某向其支付了案涉房屋首付款13万元，其于同日向杨某出具了收条，并于同日把案涉房屋的钥匙交给了杨某。万桂清于2019年10月就开始缴纳案涉房屋的物管费。2019年11月11日，杨某向其支付了案涉房屋的尾款，当时因杨霞向其同事唐文彬借了钱，所以要求杨某把案涉房屋剩余的尾款直接转入唐文彬的账户。杨霞于2019年11月11日通过公证委托杨某办理案涉房屋的过户手续，其就没有过问案涉房屋过户的事情。杨霞一直以为他们已经办理了过户手续，后来众信房产分公司的工作人员给其打电话，其才知道案涉房屋被查封了，万桂清没有能够办理过户登记手续。其认为案涉房屋确实出卖给了万桂清，万桂清已经入住了案涉房屋，万桂清的异议请求成立。 本院查明：本院在审理原告乐山商业银行市中区支行诉被告乐山市德盛堂零售连锁有限公司、成都市仁信融资担保有限责任公司、杨胜勇、杨霞金融借款合同纠纷一案中，依据乐山商业银行市中区支行提出的财产保全申请，于2020年4月23日作出（2020）川1102民初2614号民事裁定，裁定：查封被申请人杨霞名下分别位于四川省峨眉山市（不动产登记证号：20190069987）的房屋，金额以45万元为限；四川省峨眉山市绥山镇万年东路157号3幢1单元1楼102号（房屋所有权证号：0029851）的房屋，金额以45万元为限；四川省乐山市市中区青江路南段2166号6幢2单元5层3号（房屋唯一号：560960）的房屋，金额以104540.49元为限。以上查封金额合计以1004540.49元为限。查封期限为三年，从本裁定书送达协助执行单位之日起计算。2020年4月26日，本院向峨眉山市不动产登记中心送达了（2020）川1102民初2614号民事裁定书和（2020）川1102执保132号协助执行通知书。案外人万桂清遂以本院保全的案涉房屋为其所有为由，向本院提出前述异议请求。 另查明：1.据峨眉山市不动产登记中心的《不动产登记查询结果通知书》显示：座落于四川省峨眉山市住宅的房屋所有权人为杨霞，不动产证书号：20190069987，建筑面积为72.27平方米，登记日期：2019年9月20日。无抵押。 2.万桂清与张明系母子关系，杨某与张明系夫妻关系。2019年9月10日，案外人万桂清与杨霞签订《存量房买卖合同》，约定杨霞将其名下位于四川省峨眉山市阳光.维多利亚3幢1-24-5号（合同备案号：201502060000172）的房屋出售给万桂清，房屋总价31万元；2019年9月10日支付购房定金2万元；2019年9月30日之前杨霞不动产权证下来银行提前还款当日支付购房首付款13万元，此款项杨霞必须用于银行还款，解除抵押，同时杨霞将该房屋交给万桂清；其余房款16万元在杨霞银行解除抵押3个工作日内一同到三江公证处办理公证手续当日支付，全款付清。 2019年9月10日，万桂清委托杨某通过超级网银向杨霞转账2万元。当日，杨霞向万桂清出具《收条》，载明：“今收到万桂清身份证号：5190041952××××××××交来购买杨霞身份证号：5111811981××××××××位于阳光.维多利亚3幢1-24-5号房购房定金：20000元整（大写：贰万元整），此定金附合同使用”。 2019年10月11日，万桂清委托杨某分别向杨霞的银行账户转账1万元、12万元。当日，杨霞向杨某出具《收条》，载明：“今收到杨某（身份证号码：5111021975××××××××）交来万桂清（身份证号码：5190041952××××××××）购买杨霞（身份证号码：5111811981××××××××）位于峨眉山市购房首付款人民币：壹拾叁万元整（小写人民币：壹拾叁万元整）此收条附合同使用”。 2019年11月11日，万桂清委托杨某分别向杨霞所指定的户名为唐文彬账号为62×××07的银行账户转账6万元、5万元、5万元。当日，杨霞向杨某出具《收条》载明：“今收到杨某（身份证号：5111021975××××××××）交来购买杨霞（身份证号：5111811981××××××××）位于峨眉山市尾款大写人民币：壹拾陆万元正（小写人民币160000元正），全部房款已结清。（本人要求杨某将全部款转入建行62×××07账户）”。 2019年11月11日，杨霞向杨某出具《委托书》，委托杨某代为办理包括案涉房屋的不动产过户登记手续在内的案涉房屋交易的相关事宜，并于当日在四川省乐山市三江公证处进行了委托公证。 3.2019年10月12日，万桂清与峨眉山阳光置业有限公司就案涉房屋签订《阳光·维多利亚交房协议》，万桂清在《峨眉维多利亚交房清单》“业主签字”处签字。接收案涉房屋后，万桂清即开始对案涉房屋进行装修并入住，并于2019年10月开始缴纳案涉房屋的物管费至今。 审查中，万桂清陈述，其委托杨某代为向杨霞支付案涉房屋的购房款，购房款已付清，因忙于装修，加之临近春节，又遇新肺炎疫情影响，故未能办理案涉房屋的不动产过户登记手续。杨某证实其受万桂清委托通过自己的银行账户向杨霞转账支付了案涉房屋的购房款。 上述事实，有案外人万桂清提交的（2020）川1102民初2614号民事裁定书、《存量房买卖合同》《委托书》、（2019）川乐三江民证字第606号《公证书》、招商银行转账汇款业务回单、《收条》《四川增值税电子普通发票》、案涉房屋照片、户口本复印件、《结婚证》《证明》《超级网银转账记录》《收据》《业主自装承诺书》《房屋装修管理协议》《阳光·维多利亚交房协议》《峨眉维多利亚交房清单》，申请人乐山商业银行市中区支行提交的峨眉山市不动产登记中心《不动产登记查询结果通知书》，证人杨某的证言，本院调取的峨眉山市不动产登记中心《不动产登记查询结果通知书》、（2020）川1102执保132号协助执行通知书、送达回证以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据查明的事实，在本院查封案涉房屋之前，杨霞与案外人万桂清签订了《存量房买卖合同》,将其所有的案涉房屋出售给万桂清，前述合同不违反法律效力性强制性规定，合法有效。万桂清已按照合同约定向杨霞付清购房款31万元。杨霞在万桂清支付案涉房屋首付款13万元后即将案涉房屋交付给万桂清，万桂清已合法占有案涉房屋。杨霞向杨某出具《委托书》，委托杨某办理案涉房屋过户登记手续的时间是2019年11月11日，此时至新冠肺炎疫情爆发不足3个月，故万桂清关于其未及时办理过户登记手续的原因系临近春节，且受新冠肺炎疫情影响的陈述意见具有合理性，本院认定未能及时办理过户手续非万桂清自身原因所致。因此，万桂清在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，本院确认案外人万桂清对案涉房屋享有实体权利且能排除对案涉房屋的执行，案外人提出中止对案涉房屋执行的异议成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止（2020）川1102民初2614号民事裁定中对登记在杨霞名下的位于四川省峨眉山市房屋（不动产登记证号：20190069987）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 杨 泳 审判员 王 涛 审判员 万 敏 二〇二〇年六月十一日 书记员 赵若晴