辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3478号上诉人（原审被告）：曲少中,男,1985年6月23日生,汉族,住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：金欣智，辽宁得一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安碧莲（AnneBi-lienChen）,女,1954年7月11日生，住台北市。委托诉讼代理人：王永航，男，1973年2月17日生，庆堂工业（大连）有限公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人曲少中因与被上诉人安碧莲房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初6786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲少中上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人支付15,000元;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院程序违法、法律适用不当,对不属于原告诉讼请求的事项,人民法院也不得进行审理和判决。一、原审法院程序违法,违反了“不诉不理”原则。1.原审原告的诉讼请求是:1、支付租金90,000元;2、判令原审被告按付款90,000元的日千分之一承担违约金。但原审法院却超出原审原告的诉讼请求,径自判决原审被告承担2个月租金的房屋空置费于法无据。2.对于原审原告扣留原审被告的履约保证金也不是原审原告的诉讼请求,原审法院却认定原审原告应当扣留,但也没体现在判决项中,损害了原审被告的合法权益。依据民诉法的基本原则,原审法院只能针对原审原告的诉讼请求进行审理,对不属于原告诉讼请求的事项,人民法院也不得进行审理和判决。二、原审法院判决支付两个月房屋空置费于法无据,合同条款适用不当。1.原审法院审理查明认定了上诉人于2019年4月12日通过电话方式及微信聊天等方式通知了被上诉人不再租赁案涉房屋,提前解除租赁合同的事实。2.依照原审法院认定的事实,上诉人违约提前解除合同就应当适用双方签订的房屋租赁合同第6条第7款的约定,即因乙方原因导致本合同解除的,乙方需向甲方支付违约赔偿金,赔偿金额为相当于本合同约定的二个月租金,而非扣除履约保证金不予退还,并承担二个月的房屋空置费。二、被上诉人无权不予退还履约保证金。对于履约保证金双方已在合同中做出了明确约定,即如乙方违反合同约定,甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用,此为保证守约方合法利益不受侵害的补充,而非惩罚性予以没收,违约金是调整平等民事主体之间民事责任的形式,平等民事主体间的合同纠纷,被上诉人没收履约保证金的行为没有法律根据。并且双方对合同违约赔偿己做了详细约定,应当按照合同的约定要求上诉人承担合同违约责任,而非任由损失扩大。安碧莲辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：房屋租赁合同第3条第3款承租方应该在2019年3月20日支付2019年4月20日到2019年10月19日的房租一共9万元，这属于附期限的民事法律责任，根据双方约定房租支付时间到期之后作为承租人没有支付租金，即第一次违约；原审判决中已述的上诉人的说法是2019年4月12日上诉人委托其他人电话通知为房屋租赁代理人，解除不再租赁案涉房屋，即第二次违约。上述两次违约行为是不同的法律关系。原审判决将两个不同的法律纠纷合并审理，而且本案上诉人在原审没有提起反诉的情况下，将原本支付6个月的租金扣减为支付2个月的房屋空置费，被上诉人认为原审判决是不符合法律规定的。被上诉人认为本案属于承租方单方中途退租引发的房屋租赁纠纷，这是导致目前为止案涉房屋尚未办理房屋交接工作的直接原因。上诉人在尚未对房屋内物品清点且尚未对租赁期间产生的水电费结清的情况下，上诉人擅自办理房屋将钥匙交给原来的房屋中介。按照房屋租赁合同第8条规定，居间方在促成合同后即中止对双方的服务，上诉人将案涉房屋的钥匙擅自交给已经停止提供服务的原房屋中介，是没有约定或法定的依据的。本案原审判决对被上诉人是不公平的，但是考虑到息事宁人，被上诉人没有提起上诉，就是希望能和上诉人就上诉人擅自拆除房间墙体以及洗手间设施的行为达成和解，但是目前双方尚未达成和解。安碧莲向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金90,000元;2、判令被告按应付款90,000元的日千分之一承担违约金至租金付清时止；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2016年10月1日,原告委托戚福斌与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其名下位于大连市中山区房屋(产权证号20××02)出租给被告使用；租赁期限2016年10月20日至2019年10月19日；月租金15,000元；租金结算时间为2016年10月10日交付2016年10月20日至2017年4月19日的租金90,000元，2017年3月20日交付2017年4月20日至2017年10月19日的租金90,000元，2017年9月20日交付2017年10月20日至2018年4月19日的租金90,000元，2018年3月20日交付2018年4月20日至2018年10月19日的租金90,000元；2018年9月20日交付2018年10月20日至2019年4月19日的租金90,000元，2019年3月20日交付2019年4月20日至2019年10月19日的租金90,000元；履约保证金为被告签署本合同时须向原告支付人民币15,000元作为履约保证；租赁期间，被告欠本合同第三条2款中的各项费用达二个月，视为被告违约，原告有权解除本合同，并按照合同第四条第2款处理，如被告违反本合同第3条的约定，每逾期一日，被告应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一，被告无故拖延其租金超过7日或逾期迁出该房的，原告有权采取相关措施收回房屋，并无需给付被告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。如因被告原因导致本合同解除的，被告须向原告支付违约金赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补原告损失的，被告还需赔偿原告损失。合同签订后，被告向原告支付了15,000元履约保证金，原告按期将房屋交付被告经营使用，被告按期将2019年4月19日以前的租金交付原告。2019年4月12日被告委托其共同经营人王兴通过电话方式通知原告房屋租赁代理人戚福斌不再租赁案涉房屋，提前解除租赁合同。一审法院认为，本案中原告方没有违约，合同中约定的被告可以解除合同的情况没有出现，被告无权合法解除合同。但是，房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，在承租人已经搬离租赁房屋的情况下，并不适合强制履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。支付租金虽属于金钱债务，但承租人使用房屋应属于非金钱债务，支付租金与承租使用房屋作为承租人的义务和权利应是一个整体，不能割裂。不能片面地认为承租人只要支付租金，实际用不用房屋无所谓，这明显不符合经济合理原则，应当考虑履行费用明显超过履行获得的收益时平衡当事人的利益。同时，出租方作为守约方，应采取适当措施防止损失扩大，应及时另外寻找租客，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，而不是一味坚持合同继续履行，任由损失发生。在被告在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为构成违约，理应承担相应的赔偿责任。根据《房屋租赁合同》的约定，结合本案实际情况，原告有权扣留被告15,000元履约保证金，在原告扣留被告的15,000元履约保证金后，被告仍应当向原告再支付两个月租金用以赔偿原告方房屋空置损失，其余诉讼请求一审法院不予支持。被告方的合法解除房屋租赁合同的意见，因没有法律与事实依据，一审法院不予采纳。被告方的合法解除房屋租赁合同的意见，因没有法律与事实依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决:一、被告曲少中于判决生效之日起十日内向原告安碧莲（AnneBi-lienChen）支付30,000元；二、驳回原告安碧莲（AnneBi-lienChen）的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由原告安碧莲（AnneBi-lienChen）负担1367元，被告曲少中负担683元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查，双方在《房屋租赁合同》第四条第2款约定，履约保证金用作乙方（上诉人）履行本合同约定义务担保，如乙方违反合同约定，甲方（被上诉人）可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。第四条第3款约定，本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。本院认为，本案中被上诉人没有违约，系上诉人违约提前解除合同。一审法院认为在上诉人已经实际搬离租赁房屋的情况下，不适合强制履行，并认为被上诉人作为守约方，应采取适当措施避免损失扩大，据此一审法院认定上诉人擅自搬离案涉房屋构成违约。一审法院该认定具有事实和法律依据，本院对此认定予以确认。本案二审争议焦点为本案中被上诉人是否有权扣留上诉人已经交付的15,000元履约保证金。双方在房屋租赁合同第六条第6款中约定，上诉人无故拖延支付下一期租金，超过7日或逾期迁出该房屋时，被上诉人有权采取相关措施收回该房屋，并无需给予上诉人任何赔偿补偿，同时履约保证金不予退还。合同第六条第7款约定，如因上诉人原因导致本合同解除，上诉人需向被上诉人支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补被上诉人损失的，上诉人还需赔偿被上诉人的损失。本案中被上诉人并未在上诉人拖延支付下一期租金超过7日时，主动采取措施收回房屋。若被上诉人按照合同第六条6款约定立即收回房屋，则上诉人仅需承担15,000元履约保证金不予退还的责任。本案现有情况为案涉合同因上诉人原因导致履行不能而实际解除，上诉人应按照合同第六条第7款约定向被上诉人支付相当于两个月租金的违约金。合同第六条第6款和第7款约定适用的情形并不一致，不能同时适用，即不能在扣留履约保证金的同时，又判令上诉人承担相当于两个月租金的违约金。一审判令上诉人支付30,000元的处理结果正确，但在本案中认定被上诉人有权扣留上诉人15,000元履约保证金不正确，本院予以纠正。关于履约保证金，因双方对水电等费用及房屋改动尚存在争议，故对履约保证金不适宜在本案当中一并予以解决，对于履约保证金，双方可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元（上诉人已预交），由上诉人曲少中负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年六月八日书记员  宋敏