江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8869号上诉人（原审被告）：胡晓雷，男，1983年12月21日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：张超，睢宁县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张黎，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司，住所地新沂市新安镇南京路新天地商场1幢2307室。法定代表人：张迪海，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春芳，江苏元封律师事务所律师。上诉人胡晓雷因与被上诉人江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司（以下简称零点公司）房屋租赁合同一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初6146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡晓雷的委托诉讼代理人张超，被上诉人零点公司的委托诉讼代理人李春芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人胡晓雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定2018年4月7日至2018年12月28日系合同解除期间，该解除期间不存在租金和利息，解除合同后，依法只能要求赔偿损失等；2.一审法院认定被上诉人于2017年12月18日停止供电不构成违约有误。即使承租人未按期足额支付租金，也非被上诉人停电的理由，其只能要求承租人支付租金、承担违约责任，亦或依法要求解除合同；供电是其义务，其强行停电就是根本违约；房屋租赁的目的就是使用房屋，发挥房屋的使用价值，停止供电造成承租人无法使用、无法经营，致使房屋租赁的目的无法实现，从而造成根本违约。同时，其强行停止供电涉及侵权，是违约和侵权的竞合。上诉人在一审提起反诉，一审法院不予处理，上诉人要求其承担违约责任于法有据；3.基于被上诉人强行停止供电的根本违约行为，被上诉人要求承租人承担停电、合同解除后的损失，依据充分。4.(2018)苏0324民初7894号判决书已判决解除涉案的租赁合同，并由睢宁县中台旅店将涉案房屋返还给被上诉人。经营权转让后，上诉人丧失对涉案房屋的占有权，这也是法院判决由睢宁县中台旅店将涉案房屋返还给被上诉人的原因；合同解除后，上诉人不使用、不占有该房，返还涉案房屋的义务不是上诉人，当然也不能判决由上诉人承担本案的合同解除后的损失。5.一审法院判决支持上诉人承担滞纳金及相应的起止期限有误。合同解除后，没有履行的终止履行，造成损失的可要求赔偿损失；但合同解除后的合同条款不再予履行；一审法院依然按照合同条款判决支持滞纳金，并从2018年4月7日开始，显然错误。二、一审法院程序违法。一审中上诉人依法予以反诉，一审法院不予审理，属于程序违法。三、被上诉人一审明确诉讼请求为从2018年4月7日至房屋租赁合同解除之日止的租金，该诉讼请求是不存在的，本案的合同解除时间应为（2018）苏0324民初215号案件中起诉状副本送达上诉人之日起，该案的裁定时间是2018年4月4日，本案中其要求的租金为2018年4月7日之后至合同解除之日，时间矛盾。另外其变更诉讼要求后未要求滞纳金。解除权是形成权，单方意思表示即发生法律关系的变更，法院的判决只是确认解除已经成立，而一审法院认定合同解除时间为7894号案件判决书生效之后是错误的。被上诉人零点公司辩称，1.一审法院认定案涉房屋租赁合同的主体为零点公司和胡晓雷，并判决解除双方之间签订的房屋租赁合同并无不当。2.被上诉人在7894号案件中起诉的11万元租金仅系房屋租赁合同在履行期间的2017年4月6日至2018年4月6日的欠付租金，现2018年4月7日至房屋租赁合同解除期间的租金，被上诉人未获得清偿，故要求上诉人胡晓雷支付该租金具有事实及法律依据。3.根据判决书第四页的内容可知，被上诉人与上诉人签收7894号民事判决书的日期为2018年12月12日，均未提起上诉，故判决书生效日期即合同解除日为2018年12月28日，故本租金截止日期应为2018年12月28日，一审法院计算正确。4.上诉人认为被上诉人2017年12月18日停电的行为构成根本违约，被上诉人认为由于上诉人在合同履行中长期拖欠房租，根据合同规定，上诉人应先支付租金，应先履行合同义务，停电是为维护自身的合法权益，是履行先履行抗辩权。5.对于滞纳金，被上诉人一直主张，并未放弃。根据房屋租赁合同第七条约定，如未按时足额缴纳房租，被上诉人主张滞纳金并主动将滞纳金标准调整为年利率24%不违反法律规定。零点公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令胡晓雷支付房屋租金210192元及滞纳金（以210192元为基数，按照年利率24%，自2018年3月20日计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由胡晓雷承担。一审法院查明，2011年3月15日，张迪海（零点公司的法定代表人，又系睢宁县零点二十四时快餐店的经营者）以睢宁县零点二十四时快餐店（甲方）的名义与胡晓雷（乙方）签订《房屋租赁合同（二）》，约定甲方将睢宁县城中山南路3号，1楼门面房1间（不含现已使用的），2楼两间、3楼、4楼（4楼屋面由双方共同使用）租赁给乙方，用于开设宾馆；房屋租期为9年，前5年（自2011年4月6日至2016年4月6日）房屋的租金按年计算，即每年的租金为235000元；后四年（自2016年4月6日至2020年8月17日）房屋租金每年28万元，租金在每年4月6日交清，第2年的租金应在第1年结束之前15天内交清，以后依次类推，租赁期满后本合同终止；乙方要保证按时、足额交纳房租，如迟交，甲方按应交房屋租赁全额每日5%收取滞纳金，逾期1个月，甲方有权解除合同并收回房屋；乙方承租房屋进行经营活动不得以任何形式转由第三方经营，不得擅自改变房屋用途，不得转租、分租、调换使用等。……。2012年2月17日，胡晓雷的配偶刘冬梅作为经营者注册了字号为睢宁县睢城镇中台宾馆的个体工商户，招牌名为“中台连锁旅店”。2014年3月9日，刘冬梅（甲方）与案外人李祥鹏的配偶周寒梅（乙方）签订《宾馆经营权转让协议》，约定将中台宾馆转让给乙方经营。因胡晓雷拖欠租金未付，2018年1月5日，零点公司将胡晓雷、案外人睢宁中台旅店起诉至法院，要求解除零点公司与胡晓雷、案外人睢宁中台旅店的《房屋租赁合同（二）》、返还租赁的房屋并支付欠付的租金11万元（2017年4月6日至2018年4月6日期间）及至滞纳金（以28万元为基数，按照年利率24%，自2017年3月20日起计算至实际给付之日止）。睢宁县人民法院于2018年12月10日作出（2018）苏0324民初7894号民事判决书，该判决书认定《房屋租赁合同（二）》的相对人为零点公司和胡晓雷，判决内容为：“一、解除原告江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司与被告胡晓雷之间欠签订的《房屋租赁合同（二）》；二、……；三、被告胡晓雷于本判决生效后十日内支付原告江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司租金11万元及逾期付款损失（以11万元为基数，按照年利率24%，从2017年12月15日起计算至被告胡晓雷实际履行之日止）；四、驳回原告江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司的其他诉讼请求。”零点公司、胡晓雷于2018年12月12日签收该判决书，均未提起上诉。庭审中，零点公司明确诉请的租金为2018年4月7日起至《房屋租赁合同（二）》解除之日止期间的租金。一审法院认为，生效的（2018）苏0324民初7894号民事判决书已认定案涉《房屋租赁合同（二）》的合同主体为零点公司和胡晓雷，并判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同（二）》。因零点公司在（2018）苏0324民初7894号案件中起诉的11万元租金仅系《房屋租赁合同（二）》在履行期间的2017年4月6日至2018年4月6日的欠付租金，现2018年4月7日至《房屋租赁合同（二）》解除期间的租金，零点公司未有获得清偿，故其要求胡晓雷支付该租金具有事实和法律依据。零点公司与胡晓雷签收（2018）苏0324民初7894号民事判决书的日期为2018年12月12日，均未提起上诉，故该判决书的生效日期应为2018年12月28日，本案中租金截至日期应为2018年12月28日，经计算，该期间天数为266天，故胡晓雷应支付零点公司的租金为204054.79元（280000元÷365天×266天）。对于零点公司诉请的滞纳金，《房屋租赁合同（二）》中约定，如未按时、足额交纳房租，按应交房屋租赁全额每日5%收取滞纳金。该约定标准过高，零点公司主动调整为年利率24%，不违反法律规定。按照《房屋租赁合同（二）》的约定：“相应租金在每年4月6日交清，第二年的租金应在第一年结束之前15天内交清。”故滞纳金应自2018年4月7日起开始计算。胡晓雷辩称零点公司于2017年12月18日停止供电，故不应支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”虽然零点公司有义务保证租赁物的电路通畅使之保持符合约定的用途，但在2017年12月18日停止供电行为发生时乃至后期整个停电期间，胡晓雷均未履行先支付租金的义务，在此情形下，零点公司有权拒绝继续供电，其行为并不构成违约，胡晓雷的抗辩意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，遂判决：一、胡晓雷于判决生效后十日内支付零点公司租金204054.79元及滞纳金（以204054.79元为基数，按照年利率24%，从2018年4月7日起计算至实际履行之日止）；二、驳回零点公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人胡晓雷向本院提交2018年1月5日被上诉人零点公司的起诉状以及（2018）苏0324民初215号民事裁定书复印件一份，证明被上诉人零点公司在2018年1月5日起诉，当时裁定时间为2018年4月4日，起诉状的第一项内容就是解除涉案合同，就是在2018年4月4日之前一审法院已将其起诉状副本发给上诉人胡晓雷以及另一被告，起诉状副本发给上诉人胡晓雷时涉案合同就已经解除，而非本案一审法院认定的2018年12月12日涉案合同才解除。被上诉人零点公司质证称，对民事裁定书的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明上诉人的证明目的。本裁定是驳回被上诉人的起诉，证明当时被上诉人的诉讼主张并未得到支持，且经过7894号判决书确认，合同解除日期应为2018年12月28日，经判决的2017年4月6日至2018年4月6日的租金上诉人未提出上诉，并已经履行完毕，说明上诉人对于判决的事实予以认可。一审判决的2018年4月7日至2018年12月28日的租金及滞纳金认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.双方租赁合同解除的时间如何确定；2.被上诉人的停电行为是否构成违约；3.上诉人应否向被上诉人支付2018年4月7日之后的租金及滞纳金；4.一审程序是否违法。一、关于双方租赁合同解除的时间如何确定的问题。本院认为，上诉人胡晓雷与被上诉人零点公司之间的《房屋租赁合同（二）》已经（2018）苏0324民初7894号民事判决书判决解除，经查，被上诉人零点公司与上诉人胡晓雷签收（2018）苏0324民初7894号民事判决书的日期为2018年12月12日，且均未提起上诉，故该判决书的生效日期为2018年12月28日；至于上诉人胡晓雷二审期间的（2018）苏0324民初215号民事裁定书，被上诉人零点公司虽在该案中提出解除其与上诉人胡晓雷之间《房屋租赁合同（二）》的诉讼请求，但该案并未经实体审理，故一审法院以（2018）苏0324民初7894号民事判决书生效的时间作为双方租赁合同解除的日期，并无不当。二、关于被上诉人的停电行为是否构成违约的问题。根据上诉人胡晓雷与被上诉人零点公司之间签订的《房屋租赁合同（二）》约定，上诉人胡晓雷应先履行其交纳房屋租金的合同义务，但其作为合同义务的先履行一方，未按合同约定及时给付租金，已构成违约，被上诉人零点公司作为合同相对方，拒绝向上诉人胡晓雷承租的涉案房屋供电，系基于其的先履行抗辩权，并不构成违约，亦不能作为上诉人胡晓雷拒付租金的理由。三、关于上诉人应否向被上诉人支付2018年4月7日之后的租金及滞纳金问题。本院认为，被上诉人零点公司在（2018）苏0324民初7894号案中起诉的11万元租金系基于《房屋租赁合同（二）》履行期间在2017年4月6日至2018年4月6日的欠付租金，本案中被上诉人零点公司一审主张的是2018年4月7日至《房屋租赁合同（二）》解除期间的租金，故一审法院依据租金标准以及该期间天数，认定上诉人胡晓雷应向被上诉人零点公司支付租金204054.79元，并无不当。至于滞纳金问题，涉案《房屋租赁合同（二）》中明确约定，“如未按时、足额交纳房租，按应交房屋租赁全额每日5%收取滞纳金”，一审法院基于该约定，并在被上诉人零点公司主动调低滞纳金为年利率24%的基础上，结合合同约定的租金交纳节点计算滞纳金，并不违反法律规定，本院予以支持。四、关于一审程序是否违法的问题。本院认为，上诉人胡晓雷在一审提出的反诉请求为租金损失，并明确租金损失即为被上诉人零点公司在本诉中主张的滞纳金，故该部分请求并非独立于本诉之外或基于新事实提出的反诉，而系上诉人胡晓雷针对被上诉人零点公司向其提出的本诉请求的抗辩，一审法院未予受理，并无不当，亦不存在程序违法问题。综上所述，上诉人胡晓雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5462元，由上诉人胡晓雷负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 张 伟审判员 胡元静二〇二〇年六月十日书记员 陆滢冰