江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终803号上诉人（原审被告）：王群,女，1981年2月13日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：邢伟，男，1990年10月4日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人王群因与被上诉人邢伟租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王群、被上诉人邢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王群上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判继续履行房屋租赁合同，2019第三季度房租15000元，上诉人不承担任何违约金，或者将本案发回重审；2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：2017年8月1日，上诉人和被上诉人签订《商铺房屋租赁合同书》一份，合同约定租期自2018年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金9000元。合同签订后，在实际履行合同过程中王群按照每月9000元、7000元、5000元等金额，给付邢伟至2019年6月30日的房屋租金，邢伟认可并同意按照调整后的租金履行，2019年第三季度的租金，王群一直主动要支付给邢伟，邢伟一审中明确表示有这回事，是其不愿意接受，导致王群没有履行。因此，邢伟没有权利解除合同，王群不应承担任何违约金。本案中租赁房屋事实情况是：2017年8月1日上诉人已经承租被上诉人的房屋，开始履行四个月从2017年8月1日至2017年11月30日，每月租金调整为8500元，后生意不好，双方协商一致，并实际履行为从2017年12月1日至2018年5月30日，租金共计48500元，每月租金8083元，从2018年6月1日至2018年11月30日，每月租金6000元，从2018年12月1日至2019年6月30日，每月租金5000元，一直履行至2019年6月30日。后双方未就租金问题协商过，所以之后租金仍应按照每月租金5000元履行。邢伟辩称，现在已经无法继续履行房屋租赁合同。根据双方签订的房屋租赁条款，对方已经严重违约，现请求法院依法判令解除王群的房屋租赁合同，不同意每月租金按照5000元计算，由于是对方严重违约，应当由其承担违约金及一审、二审所有费用。邢伟向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王群支付2019年第三季度商铺租金27000元及违约金10000元，合计37000元；支付违约金以27000元为基数，从2019年7月1日起按合同约定每逾期一日，按月租金5%向王群加收滞纳金计算至判决生效之日及商铺租金计算至判决生效之日；2.终止和王群的商铺租赁合同，押金不予退还；退租时，租赁期间的水费、电费、物业等费用补齐，依附于房屋的装修不得拆除和破坏，油渍、污渍清除干净，不影响下次租赁；3.诉讼费等一切费用由王群承担。一审法院认定事实如下：2017年8月1日，邢伟、王群签订《商铺房屋租赁合同书》一份，约定：邢伟将其所有的位于徐州市泉山区出租给王群使用，租赁期限三年，租期自2018年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金9000元，每三个月支付一次，给付租金的方式为先付租金，后使用。王群另支付物业、水电押金8500元，并约定如王群拖欠房屋租金累计30日以上，邢伟有权单方终止合同，收回房屋，押金不予退还。王群逾期未交付租金的，每逾期一日，邢伟有权按照月租金5%向王群加收滞纳金。合同签订后，邢伟履行了合同义务，王群在实际履行合同过程中按照每月9000元、7000元、5000元等金额，给付了邢伟至2019年6月30日的房屋租金，此后邢伟要求王群仍按照合同约定租金9000元履行，经邢伟催要，王群以生意不好为由未予支付，为此，邢伟起诉来院。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。现王群拖欠租金的行为，已经构成违约，应承担相应违约责任。双方约定拖欠房屋租金累计30日以上，邢伟有权单方终止合同，收回房屋，押金不予退还，该约定属于承担违约责任的具体方式，邢伟要求解除租赁合同、由王群支付其租金27000元及违约金10000元的诉请，应予以支持。邢伟另要求王群以27000元为基数从2019年7月1日起按合同约定每逾期一日，按月租金5%向王群加收滞纳金，该计算方式虽然符合双方合同约定，但以此种方式计算的违约金与邢伟实际受到的损失相比，明显过高，且王群已经因违约承担了10000元违约金，故，一审法院对此调整为按照银行同期贷款利率的1.95倍计算。综上，一审法院遂判决：一、解除邢伟与王群于2017年8月1日签订的《商铺房屋租赁合同书》；二、王群于判决生效后十日内给付邢伟2019年第三季度房屋租金27000元并给付逾期违约金（以27000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍标准，自2019年7月1日起计算至本判决书生效之日止）；三、王群于判决生效后十日内给付邢伟违约金10000元（可与王群交付的水电押金相抵扣）；四、驳回邢伟的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人王群提供以下四组证据：1.2017年12月1日双方当事人签订的《商铺房屋租赁合同书》复印件一份，以证明合同约定月租金是9000元，但后期实际履行不是按照9000元。2.上诉人向邢伟的父亲邢思成的转款记录，以证明租金约定为每月5000元。3.2020年2月5日段庄街道办事处关于疫情期间餐饮个体工商户暂停营业时间的通知，以证明疫情期间房屋无法正常使用，房租应该减免。4.2019年12月王群与邢思成之间的录音资料一份（u盘），以证明租金支付方式是由邢思成提供的付款方式支付租金。经质证，邢伟对以上证据1.2的真实性无异议，但认为虽然其实际收到的租金是5000元，但没有同意按照5000元作为租金支付标准，仍然应按照合同标准支付租金。对证据3不清楚，没有接到相关的通知。对证据4的真实性无异议，对证明目的不认可。被上诉人邢伟提供以下两组证据：1.三份《商铺房屋租赁合同书》，以证明涉案租金标准和付款方式，及违约责任等内容，在双方签订的合同中均有约定。2.微信聊天记录截图，以证明被上诉人并不同意租金按照每月5000元给付，上诉人之前按5000元交纳租金，被上诉人没有让其补齐是基于对上诉人的照顾，并不代表同意按5000元支付租金。经质证，王群对证据1.2的真实性无异议，但认为微信记录能够证明双方对租金进行协商。对以上证据，本院认为，双方对2017年12月1日及2017年8月1日签订的三份《商铺房屋租赁合同书》的真实性无异议，本院予以采信。对双方举证的以上其他证据，本院将结合本案一、二审证据综合判断分析。本院二审另查明以下相关事实：2017年8月1日，以涉案租赁物（即邢伟所有的位于徐州市泉山区为标的物，邢伟与王群另签订《商铺房屋租赁合同书》一份，约定租赁期限为半年，租期起始日为2017年9月1日至2018年2月28日。2017年12月1日，邢伟与王群再签订《商铺房屋租赁合同书》一份，该合同约定租赁期限为三年分两期，租期第一期自2017年12月1日至2018年5月31日，租期第二期自2018年6月1日至2020年11月30日。该两份合同约定的租金支付方式均为“乙方（王群）给付租金的方式为先付租金，后使用”。2017年12月1日签订的《商铺房屋租赁合同书》约定租金每六个月支付一次，其中，第二期租金分别于2018年6月1日前、2018年12月1日前、2019年6月1日前、2019年12月1日前、2020年6月1日前乙方（王群）向甲方（邢伟）支付租金54000元。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于双方当事人签订的《商铺房屋租赁合同书》应否解除的问题。根据双方签订的《商铺房屋租赁合同书》关于违约责任第1项的约定，拖欠房屋租金累计30日以上的，甲方有权单方终止合同。本案中，在2019年6月初应交第三季度租金时，邢伟要求王群按照合同约定租金数额支付第三季度租金，王群未按照合同约定的时间和租金标准支付2019年第三季度租金，王群的行为构成违约。邢伟在2019年12月31日通过微信向王群发出解除合同通知，王群于当日收到该微信通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，邢伟主张解除双方之间的涉案商铺房屋租赁合同，有相应的法律依据和事实依据，本院予以确认，双方当事人之间的涉案商铺房屋租赁合同关系于2019年12月31日解除。二、关于涉案租金标准的认定，根据双方达成的涉案租赁合同约定，按照每季度租金27000元、每半年租金54000元计算，涉案租赁房屋的每月租金应为9000元。上诉人抗辩其在2019年6月之前实际支付的租金为每月5000元，并已连续支付7个月，嗣后租金仍应按每月5000元支付。被上诉人主张“当时被告（王群）生意不好，我（邢伟）觉得差不多就算了，并不是我们同意将租金减为每个月5000元”。对双方当事人关于涉案合同租金标准变更与否的争议，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条规定，当事人协商一致，可以变更合同。对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，被上诉人在2019年第三季度起明示要求上诉人按照合同约定的每月9000元支付租金，不同意减少合同租金数额。上诉人未举证证明其与被上诉人就减少合同约定的租金数额协商一致，故不能认定双方当事人协商一致变更合同约定的租金标准。上诉人亦未举证双方之间存在以实际收取租金行为变更合同约定租金标准的合意，或者存在以实际收取租金行为变更合同约定租金的交易习惯，因此，上诉人抗辩的事由不构成《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定的默示意思表示，双方对2019年第三季度的租金仍应当按照双方合同约定履行相应的租金支付义务。综上，上诉人王群的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人王群负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年六月十一日法官助理 张 静书 记 员 王 畅