青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终433号上诉人（原审被告，反诉原告）：文凤，公民身份号码×××，女，汉族，1989年10月23日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：雷永梅，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱莉萍，公民身份号码×××，女，汉族，1979年9月30日出生，个体工商户，住西宁市。委托诉讼代理人：谈有婷，青海延辉律师事务所律师。上诉人文凤因与被上诉人朱莉萍合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文凤上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判朱莉萍向文凤返还承包经营保证金100000元、76套床单及被套、退还水电费2800元；2.本案一、二审诉讼费由朱莉萍负担。事实与理由：第一，一审判决认定文凤未交纳第二年度承包费及租金系行使不安抗辩权，不构成违约，不应支付违约金正确。第二，一审判决驳回文凤关于返还承包经营保证金100000元、76套床单及被套、退还水电费2800元的反诉请求，属事实认定及适用法律错误。关于保证金，按照《酒店承包合同》第三条第五款约定:“乙方（文凤）必须在合同生效后50日内向甲方（朱莉萍）一次性付清承包该酒店的经营承包保证金。该承包保证金作为履约保证金在承包三年期满后且乙方未违约的情况下甲方归还给乙方。”第九条第二款约定：“乙方未按本合同约定拖欠交纳应当由其缴纳的各项费用(包括税费、物业费、暖气、水、电、通信费)，甲方可以不经过乙方同意,将相应款项直接从其交纳的承包保证金扣除,因此导致乙方的承包金不足应交数额时,乙方须在5日内向甲方交纳并凑足承包保证金的全部数额。”现一审判决认定文凤不构成违约，则朱莉萍应该按照约定退还保证金100000元。关于76套床单被套及水电费2800元，一审中文凤提供的证人证言足以达到证明目的，一审判决驳回该两项反诉请求实属不公。朱莉萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回文凤的上诉请求。朱莉萍向一审法院起诉请求：1.解除朱莉萍与文凤签订的《酒店承包合同》；2.判令文凤支付违约金225000元；3.诉讼费由文凤承担。文凤向一审法院反诉请求：1.确认朱莉萍与文凤签订的《酒店承包合同》于2019年4月19日解除；2.朱莉萍向文凤返还承包经营保证金100000元；3.朱莉萍向文凤返还76套床单及被套；4.朱莉萍向文凤退还水电费2800元；5.所有诉讼费由朱莉萍承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，朱莉萍与文凤签订《酒店承包合同》，约定：朱莉萍将位于西宁市××区0层的丽馨臻品商务酒店承包给文凤；承包期为3年，自2018年4月20日至2021年4月19日；承包费为250000元/年，房屋租金为480783元/年；承包经营保证金为100000元。合同后附酒店设备设施盘点表2张。合同签订后，文凤向朱莉萍交纳了100000元保证金、2018年度租金及承包费。2019年1月18日，青海蓝恋商务酒店法定代表人张海燕的弟弟张×至案涉酒店要求文凤腾退房屋。次日，文凤的员工段×将张×要求腾退酒店的事实通过微信告知朱莉萍。2019年4月19日，文凤明确表示不再承包案涉酒店，朱莉萍将酒店收回。收回时酒店内部分设施损坏，承包期间暖气费、物业费未缴清。朱莉萍替文凤垫付电信服务通信费1560元，缴纳个人所得税469.19元。另查明，2016年7月28日，朱莉萍与青海蓝恋商务酒店有限公司签订了案涉房屋的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年7月28日至2031年7月28日止。2019年2月27日，青海天诚融资担保有限责任公司（以下简称青海天诚公司）与青海蓝恋商务酒店签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日至2030年3月10日。上述事实，有朱莉萍与文凤的陈述、《酒店承包合同》、微信聊天记录、银行回单、收条、视频资料、情况说明、《房屋租赁合同》、证人段×证言、物业缴费通知单、电子税发票、税收完税证明等证据材料在案佐证。一审法院认为，本案所涉合同系双方当事人以酒店的经营权作为资源获取收益的承包经营合同。根据本诉及反诉的诉辩意见，本案争议焦点为：1.双方合同是否予以解除？2.双方是否存在违约行为？3.双方之间的违约金、保证金及相关费用应如何认定？对此，综合分析如下：朱莉萍与文凤之间的《酒店承包合同》系双方在自愿、平等、协商一致的基础上所签订，双方均应按照约定全面履行自己的义务。朱莉萍依据合同第九条第一款“乙方（文凤）如不能按期交纳承包金、房屋租金或者承包保证金的，如逾期超过10日则甲方（朱莉萍）有权单方解除合同，无条件收回酒店及其他财物，不退还乙方交纳的承包保证金，并追索乙方所欠的全部承包金”以及第四款“承包期间，乙方未经甲方同意中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的30%向甲方支付违约金且不退还乙方之前交纳给甲方的全部费用”之约定，认为文凤存在擅自退包的违约行为。文凤认为其系行使不安抗辩权，案外人张×要求收回酒店，且酒店存在多次转包转租的情形，朱莉萍在明知张×向文凤主张权利要求收回租赁物的情况下，未及时有效处理、作出任何回应，足以让文凤对朱莉萍能否取得第二年的承包租赁使用权产生不安，文凤有理由怀疑朱莉萍极可能丧失履行合同的能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止一方可以解除合同。”本案中，文凤将前述情况反映给朱莉萍后，朱莉萍并未作出有效回应，在该种情况下，文凤行使不安抗辩权，合法有据，不构成违约，不应承担违约金。故对朱莉萍要求文凤承担违约金的诉讼请求不予支持。关于合同解除问题，双方均认可在2019年4月19日将案涉酒店交给朱莉萍，且双方已无继续履行的意愿和可能性，故对于朱莉萍的该项诉讼请求予以支持。关于承包保证金100000元是否应当返还的问题，《酒店承包合同》第三条第五款约定：“乙方必须在本合同生效后50日内向甲方一次性付清承包该酒店的经营承包保证金。该承包保证金作为履约保证金在承包三年期满后且乙方未违约的情况下甲方归还给乙方。”第九条第二款约定：“乙方未按本合同约定拖欠交纳应当由其缴纳的各项费用（包括税费、物业费、暖气、水、电、通信费等），甲方可以不经过乙方同意，将相应款项直接从其交纳的承包保证金中扣除，因此导致乙方的承包金不足应交数额时，乙方须在5日内向甲方交纳并凑足承包保证金的全部数额。”本案中文凤对其欠付物业费、通信费、税费的事实予以认可，但辩解欠付的物业费金额为10000元，但未提供相关证据。因此，只要文凤欠付相关费用，依据合同第九条第二款的约定，朱莉萍有权从履约保证金中扣减其他费用。且双方交接时，文凤有义务将损坏的物品进行修复，积极与朱莉萍进行清算，现其消极行为确给朱莉萍造成了一定的损失。履约保证金的法律性质和适用规则以双方当事人的意思自治为准，应当按照当事人之间的约定适用保证金的条款。上述合同内容对双方均具有约束力，在未满足上述约定条件的情况下，根据意思自治和责任自负原则，文凤交纳的保证金不应予以退还，故对文凤的该项反诉请求不予支持。关于文凤要求朱莉萍返还76套床单及被套的请求，因其提交的证据仅为证人证言，无其他证据加以印证，不足以证明其主张的事实，故不予支持。关于文凤要求朱莉萍退还水电费2800元的请求，因其出示的结算单未经双方当事人签字确认，无法证实其主张的事实，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、解除朱莉萍与文凤在2018年3月18日签订的《酒店承包合同》；二、驳回朱莉萍的其他诉讼请求；三、驳回文凤的其他反诉请求。案件受理费2338元，由朱莉萍承担；反诉费1200元，由文凤承担。二审中，文凤提交了取暖费交费发票1张（复印件）和物业收费票据7张（复印件），欲证明其不拖欠暖气费和物业费。朱莉萍质证称，认可上述证据的真实性，但提出：1.取暖费交费发票显示的交费时间为2019年4月3日，而物业公司于2019年7月14日开具的缴费通知单显示截至当日仍欠付取暖费10000元。2.根据2019年3月17日的票据，结合2019年4月3日的交费发票，文凤仍拖欠取暖费10000元；根据2019年2月3日的票据，文凤仍欠付部分物业费。本院认为，上述证据符合真实性、合法性和关联性要求，依法应予采纳。鉴于以上证据显示的取暖费交费时间2019年4月3日、物业费最后交费时间2019年2月3日，均早于朱莉萍于一审中提交的交费通知单出具时间2019年7月14日，故朱莉萍关于欠费事实应当依据交费通知单予以认定的质证意见成立，予以采纳。二审经审理查明，一审查明的基本事实属实，且双方当事人均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。二审另查明，案涉《酒店承包合同》第三条“承包金、房屋租金、承包保证金及支付方式”之第五款约定：“乙方（文凤）必须在本合同生效后50日内向甲方（朱莉萍）一次性付清承包该酒店的经营承包保证金。该承包保证金作为履约保证金在承包三年期满后且乙方未违约情况下甲方归还给乙方。”第四条“双方的权利和义务”第二款“乙方的权利和义务”之第9项约定：“酒店承包期满或合同解除，甲方按移交清单进行财产清点验收，如有损坏或短缺，乙方应负责修复或照价赔偿。同时乙方需按时搬出自有的全部物资，搬迁后3日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。”第九条“违约责任”之第一款约定：“乙方如不能按期交纳承包金、房屋租金或承包保证金的，如逾期超过10日则甲方有权单方解除合同，无条件收回酒店及其他财物，不退还乙方交纳的承包保证金，并追索乙方所欠的全部承包金。”第二款约定：“乙方未按本合同约定拖欠交纳应当由其缴纳的各项费用(包括税费、物业费、暖气、水、电、通信费等)，甲方可以不经过乙方同意,将相应款项直接从其交纳的承包保证金中扣除。因此导致乙方的承包保证金不足应交数额时,乙方须在5日内向甲方交纳并凑足承包保证金的全部数额。”第四款约定：“承包期间，乙方未经甲方同意中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的30%向甲方支付违约金且不退还乙方之前交纳给甲方的全部费用。”再查明，除一审判决认定的朱莉萍代文凤交纳通信费1560元、个人所得税469.19元以外，文凤还欠付其应当承担的取暖费、物业费。取暖费欠付金额依据2019年7月14日的缴费通知单确认为10000元。物业费欠付金额，依据上述缴费通知单及对应的费用明细，2018年5月-2018年12月欠付金额为30000元，2019年2月1日-2019年4月19日经双方确认欠付金额为11319.59元，合计41319.59元。本院认为，本案二审争议焦点为：朱莉萍应否返还文凤承包经营保证金100000元、76套床单被套以及水电费2800元。关于承包经营保证金100000元。首先，根据《酒店承包合同》第三条第五款关于保证金的约定，以及第九条关于违约责任的约定，文凤交纳的承包经营保证金100000元是对其全面履行合同义务的保障，其义务内容不仅包含依约执行酒店承包经营相关事务，还包含按时交纳税费、物业费、暖气费等约定由其承担的各项费用等。如果文凤不按期交纳承包金、租金构成违约，则保证金不予退还；如果文凤未按约定交纳各项费用，则从保证金中予以抵扣；如果文凤未经朱莉萍同意擅自退包，则需承担违约金且保证金亦不予退还。根据已查明的事实，文凤基于案外人张×于2019年1月要求其腾退房屋以及其向朱莉萍反馈后朱莉萍未作有效处理的事实，有充足的理由怀疑朱莉萍可能丧失合同履行能力，故而未支付2019年度租金及承包费，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项规定的情形，属于行使不安抗辩权。故文凤未按期交纳承包费及租金的行为，不构成违约，一审判决此节认定并无不妥。又，文凤于2019年4月19日明确告知朱莉萍不再承包案涉酒店后，朱莉萍于当日接收酒店，双方的行为表示《酒店承包合同》经双方合意解除。由此，本案不属于《酒店承包合同》第九条第一款、第四款约定的文凤不按期交费构成违约或者擅自退包后朱莉萍单方解除合同并不予退还承包经营保证金的情形。故朱莉萍以《酒店承包合同》第三条第五款、第九条第一款、第四款为依据主张承包经营保证金不予退还的意见不能成立。其次，如前所述，根据《酒店承包合同》第九条第二款的约定，如果文凤未按约定交纳各项费用，则从保证金中予以抵扣。根据已查明的事实，截至朱莉萍收回酒店之日即2019年4月19日，文凤应交未交的费用有取暖费10000元、物业费41319.59元、通信费1560元、个人所得税469.19元，合计53348.78元。以上费用应依约从承包经营保证金中予以扣减。另，朱莉萍主张因文凤经营期间损坏酒店财物而产生的损失皮革沙发购买费用2300元、花洒水龙头修理费用1081元、吊灯集成灯购买费用1140元、换锁费用840元均应从保证金中扣除。对此，鉴于双方于2019年4月19日交接酒店时并未进行财物盘点并形成证据，加之沙发购买单据、花洒水龙头单据、吊灯集成灯单据及换锁清单显示的购货、维修时间均晚于酒店交接时间且存在间隔，而朱莉萍也未提交证据证明文凤确实损坏以上财物以及对应费用的产生确与文凤损坏财物的行为存在必然且唯一的联系，故以上费用不宜从文凤交纳的保证金中进行扣减。关于床单被套76套及水电费2800元。文凤主张朱莉萍应返还其床单被套76套，并提交了《青海新耐喜酒店用品有限公司客户订货单》及证人证言予以证明。因上述订货单仅由案涉酒店员工段×签字、备注，并无供货方签章，且显示的床单被套数量与文凤主张的76套并不相符，故其真实性存疑，不予采纳。加之证人证言在无其他证据予以印证的情况下，不具有足够的证明力，结合文凤与朱莉萍于2019年4月19日交接酒店时未作资产清点的事实，文凤主张其购买的床单被套76套遗留于案涉酒店的事实不足以认定。再者，根据《酒店承包合同》第四条第二款第9项的约定，“酒店承包期满或合同解除，乙方（文凤）需按时搬出自有的全部物资，搬迁后3日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方（朱莉萍）处理。”则文凤在本案中要求朱莉萍返还其遗留于酒店内的物资，有违双方合同约定，一审判决不予支持，并无不当。最后，文凤以其提交的清单为依据要求朱莉萍退还水电费2800元，但该清单仅记载了水电相关数据，既未显示制作主体，也未体现与本案的关联性，更未经双方签字确认，故对文凤主张的事实不具有证明效力。一审判决对此未予认定，亦无不妥。综上，文凤欠交的取暖费、物业费等费用共计53348.78元应从承包经营保证金中予以扣减，剩余46651.22元应由朱莉萍予以返还。文凤的上诉请求部分成立，一审判决关于承包经营保证金的处理欠妥，予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2888号民事判决第一项，即解除朱莉萍与文凤于2018年3月18日签订的《酒店承包合同》；二、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2888号民事判决第二项，即驳回朱莉萍的其他诉讼请求；三、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2888号民事判决第三项，即驳回文凤的其他反诉请求；四、朱莉萍于本判决生效之日起十五日内返还文凤承包经营保证金46651.22元；五、驳回文凤的其他反诉请求。一审案件受理费2338元，由朱莉萍负担，反诉费1200元，由文凤负担720元，由朱莉萍负担480元；二审案件受理费2338元，由文凤负担1402元，由朱莉萍负担936元（朱莉萍应负担的诉讼费与承包经营保证金一并支付）。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 张 薇审判员 左志萍 二〇二〇年六月十日（法官助理 岳文伟书记员 王维兵附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。