江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初2347号原告：江苏秀博控股有限公司，住所地常州市新北区通江中路266号浩源大厦1106、1108、1110、1120房，统一社会信用代码91320411673924363U。法定代表人：丁春方，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤莉，江苏致邦（常州）律师事务所律师。被告：常州自然房地产开发有限公司，住所地常州市新北区通江中路288-2-501号，统一社会信用代码91320400608119309J。法定代表人：邵学清，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈于蓝，江苏宏银律师事务所律师。委托诉讼代理人：全颖，该公司员工。原告江苏秀博控股有限公司诉被告常州自然房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2019年5月16日、6月18日公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。第一、二次庭审，原告的法定代表人丁春方及其委托诉讼代理人尤莉、被告的委托诉讼代理人李萌祖和全颖到庭参加诉讼；第三次庭审，原告的法定代表人丁春方及其委托诉讼代理人尤莉、被告的委托诉讼代理人沈于蓝和全颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月26日，原被告签署租赁合同。原告租赁被告位于常州市新北区“道生中心”的房屋，租赁期限为2016年11月1日至2022年4月30日（五年六个月），赠送6个月的装修期，不计算租赁费，租赁面积为1938平方米，租金前三年为每年85万，后两年分别为892500元、937125元。原告租赁涉案房屋的用途用于开设：大型家装体验馆、服务全国装修采购平台。租赁合同签署后，原告到常州高新技术产业开发区经济发展局（简称“常州市新北区经济发展局”）进行企业投资项目备案，2017年1月6日，常州市新北区经济发展局向原告颁发“企业投资项目备案通知书”【常开经备（2017)5号】。后原告投入大量的财力、人力对租赁房屋进行整体装修，总共装修花去300多万的费用，并于2017年3月底开业。另原告没有想到的是，原告于2018年6月收到常州市新北区人民法院执行裁定书（2017苏0411执4496号之二），执行裁定书告知原告：被告于2015年2月5日将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司做抵押担保，现无力偿还案外人即中信银行的款项，中信银行申请强制执行，法院为了实现执行申请人的权益，裁定除去原告的租赁权，后原告提出执行异议，但未果，原告于2018年7月初被迫停业至今。原告刚刚开业一年多，花去400多万的装修费用，被告在租赁前未告知原告己将涉案房屋抵押给银行，更为重要的是由于被告自身的违约，造成原、被告的租赁期限提前终止，给原告造成了巨大的经济损失，现原告要求被告赔偿其装修损失。综上所述，被告的违约行为己经严重损害了原告的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付租赁损失2983186.1元；二、被告返还租赁保证金90000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求的金额调整为350万元，同时撤回对第二项诉讼请求的主张。被告答辩称：原告在合同履行过程中出现了拖欠房租的违约行为，按双方合同7.4条的约定，被告已于2018年3月19日通过律师函的形式，书面告知原告解除合同。因此，原告的损失系其自身违约行为导致的，应自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年9月26日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定如下：第一，乙方（原告）租赁甲方（被告）提供的经营场所用于经营装潢公司，乙方改变经营用途须经甲方书面同意；第二，所租房屋概况：乙方承租甲方位于常州市新北区“道生中心”第一层288-3-101号、第二层288-3-201-01、288-3-201-02、288-3-201-03、288-3-201-04号，该房屋套内面积为1938平方米；第三，租赁期限为2016年11月1日至2022年4月30日止（五年六个月），赠送6个月的装修期，不计算租赁费；第四，房屋交付时间暂定于2016年11月1日，移交确认书签署日定为该房屋的交付日；第五，乙方应当于租期结束之日交还甲方该房屋。如果甲方或乙方依据本合同约定解除合作或提前终止合同，则乙方应当在本合同解除/终止之日起，五个日历内交还该房屋；第六，无论在任何情况下，乙方均应当自费搬离房屋内的所有可移动之设备和物品、并使该房屋符合甲、乙双方签署的《房屋交接确认书》所列之标准，交还给甲方，使房屋处于完好、整洁的可出租状态（不可抗力导致的损坏除外）。对于与房屋不可分离的装修，甲方无须对乙方作任何补偿；第七，租金前三年为每年85万，后两年分别为892500元、937125元，本合同约定的第一期租金的支付方式：乙方于签约当日支付租金6万元整，2016年10月20日前支付租金14万元整，2017年4月22日前支付租金22.5万元整。除第一期外，其余租金租金支付方式：以半年（六个月）为一个缴租期，乙方应当在租期内每年的4月1日和10月1日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；第八，本合同项下的租赁保证金9万元，乙方须于2017年7月22日前支付。甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金。如在合同履行期间因乙方的违约行为导致保证金全部或部分被扣除的，乙方应在收到甲方通知书后5日内予以补足保证金，否则按应付金额的日千分之三向甲方支付滞纳金；第九，乙方所要进行的装修或者添置设备设施应事先报甲方审批，装修方案必须提前十五日书面提交给甲方审核，并经甲方书面同意，同时报政府有关主管部门批准后方可进行，装修完成后应通过政府部门相关验收，由此产生的一切费用由乙方自行承担；第十，因甲方原因导致该房屋被司法机关查封超过三十天未能解除，使乙方使用无法正常使用房屋的，即视为甲方违约。如果发生上述违约事件，并且经过六十日未能更正，致使乙方在事实上或法律上无法继续营业，乙方有权宣布解除本合同，要求甲方按当年度租金的30%作为违约金赔偿乙方；第十一，乙方违反合同关于乙方按期如数支付租金及其他应付费用的约定，即视为乙方违约。如果发生上述违约，乙方除缴付尚欠费用外，还须按日缴纳所欠费用的万分之五作为滞纳金，逾五日，甲方有权停止乙方相关设施的使用，甲方有权立即宣布解除本合同，并要求乙方支付所有应付未付款项，并且有权没收全部租赁保证金。原告租赁涉案房屋的用途用于开设：大型家装体验馆、服务全国装修采购平台。租赁合同签署后，原告到常州高新技术产业开发区经济发展局（简称“常州市新北区经济发展局”）进行企业投资项目备案，2017年1月6日，常州市新北区经济发展局向原告颁发“企业投资项目备案通知书”【常开经备（2017)5号】。后原告案涉房屋进行了整体装修，主体工程于2017年3月底装修完毕。案涉合同签订后，原告支付了保证金9万元、第一个租约年内第1期租金425000元，第一个租约年内第2期租金5万元（根据被告提供的租金欠款明细表载明的内容，该5万元的具体构成为：2018年4月3日支付3万元、2018年4月23日支付1万元、2018年5月11日支付1万元）。2017年10月31日，原告向被告出具《承诺》一份，内容载明，现因本公司资金困难，特特向贵司申请如下付款进度：1.2017年11月15日前支付5万元；2.2017年11月30日前支付5万元；3.2017年12月30日前支付10万元；4.2018年1月30日前支付65000元；5.2018年3月30日前支付10万元；6.2018年4月30日前支付10万元。庭审中，被告向本院提交落款时间为2018年3月19日的《律师函》一份，内容载明：“……依据双方签订《房屋租赁合同》第七章7.3.6条款约定，贵司（原告）违反了按期如数支付租金及其他应付费用的合同义务，本应于2017年10月1日前向自然公司支付第2期租金425000元，但贵司至今仍未支付，截至2018年3月15日，已经逾期4个月零15日，贵司的行为业已构成严重违约，并已满足合同约定的自然公司单方解除合同的条件。鉴于贵司的上述严重违约行为，自然公司特委托本律师郑重函告贵司：1.自即日起解除贵司与自然公司签订的《房屋租赁合同》；2.自然公司依约没收贵司缴押的履约保证金人民币9万元；3.要求贵司于收到本函后3日内向自然公司支付拖欠的房屋租金（暂计至2018年3月19日，为人民币328194元）；4.要求贵司于收到本函后7日内迁出承租房屋，并按合同约定将房屋完好交还给自然公司……”。并主张上述《律师函》由原告员工高翼签字确认，且在原告的店面进行了张贴。原告则辩称，未通过任何途径收到上述《律师函》，是诉讼后才知道的。高翼跟原告的法定代表人仅系一般的朋友关系，否认其为公司员工，也从未授权其签署上述《律师函》。2018年6月4日，本院出具2017苏0411执4496号之二执行裁定书，认定，被告将案涉房屋设立抵押权后（抵押登记时间为2015年2月5日，抵押权人为中信银行股份有限公司常州分行），再将其出租给原告，成立在后的租赁关系不得对抗已登记在先的抵押权，为避免因有租赁而导致房产流拍，裁定除去原告在案涉房屋中的租赁权。2018年6月25日，原告向本院提出书面执行异议，要求撤销上述执行裁定，并保留其租赁权。本院审查后，于2018年8月3日作出2018苏0411执异70号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。现原告认为，被告存在未如实告知案涉房屋已抵押的违约行为。而且，该行为迫使原告于2018年7月初停业至今，并导致案涉租赁合同提前终止，给其造成了装修等方面的损失，要求被告承担赔偿责任。关于装修损失。案件审理过程中，原告向本院申请司法鉴定，本院依法启动鉴定程序，并委托江苏尚田工程项目管理有限公司进行了鉴定。2020年3月30日，该公司出具鉴定报告，鉴定意见为：案涉工程测算范围内的工程造价为4057504.21元（包含有异议项目金额1327023.47元，具体构成为：装饰设计费用185000元、规费税金479471.15元、可移动设备和物品价值662552.32元）。其中，装饰工程3047752.96元，安装工程824751.25元，设计费用185000元。同时，鉴定报告明确未考虑成新率。原告为此支出鉴定费26000元。被告对鉴定报告的质证意见为：1.鉴定报告理应体现成新率；2.设计费185000元，原告并未提供该设计费用的合同、发票和支付凭据，该费用是否实际产生、具体发生的金额无法确认；3.规费税金，原告未提供发票和支付凭据，无法确认该费用是否已实际发生；4.可移动设备及物品不应计入损失范围。另查明：对于被告在签合同时是否如实告知了案涉房屋已抵押的情况，庭审中，原告陈述称，从未讲过；被告则陈述称，没有书面告知，口头谈到过。对于原告是否询问过房屋抵押的情况，庭审中，原告陈述称，询问过，对方承诺没有问题，可以经营，房子空置多年了；被告则陈述称，没有单独问过。对于被告未告知案涉房屋已抵押的原因，被告陈述称，没有故意隐瞒，我方长时间从事房地产开发，资金周转是正常的，所以尽管案涉房屋有抵押，但不会影响承租人正常使用。再查明：关于合同解除的问题。庭审中，被告主张，双方的合同因为《律师函》的发出而解除，且系原告自身拖欠租金的违约行为所致。原告在收到解除通知后，没有在法律规定的时间内起诉，也应视为合同已自动解除。法院剔除租赁权时，双方合同已经解除，相关损失不予赔偿，押金也应予以没收；原告则不认可合同已经解除，否认收到过上述《律师函》，也没有按函上所说的7日内搬离房屋，双方合同是由于被告的原因，在2018年6月被法院剔除租赁权而终止的。还查明：关于案涉房屋是否返还的问题，庭审中，原告陈述称，未返还，对方也没有要求。关于原告是否搬离的问题，庭审中，原告陈述称，未搬离，但自法院剔除租赁权就不正常经营了，具体时间记不清了，执行裁定上有日期。现房屋保持原状，门是我方锁的，没有其他人使用。上述事实，有原告提交的租赁合同、企业投资项目备案通知书、2017苏0411执4496号之二执行裁定书、房屋装修原材料及人工等方面的清单及票据、借记卡账户历史明细清单、被告2017年6月至2018年11月在法院涉案的文书、支付租金的收据、微信聊天记录打印件、电子商业承兑汇票复印件，被告提交的短信截图、店铺照片、高翼微信朋友圈截图、租金欠款明细表、承诺书、高翼签名的买电单据、房产证复印件、仲裁裁决书及仲裁开庭笔录、鉴定报告及鉴定费发票，本院在法院档案系统里调取的2018苏0411执异70号执行裁定书等证据以及原、被告在庭审中陈述和自认附卷佐证。本院认为：本案的主要争议焦点为，第一，被告的《律师函》是否导致了案涉租赁合同的解除？如果是，则由于法院裁定剔除租赁权在合同解除之后，实现抵押权并未对合同履行造成实际影响，被告无需因抵押权的实现而承担相应的赔偿责任。如果不是，则法院裁定剔除租赁权在案涉租赁合同履行期间，需要厘清违约情形以确定赔偿责任；第二，如果案涉租赁合同未在法院裁定剔除租赁权之前解除，则违约责任应当如何确定？第三，原告损失的确定及分担问题？针对第一个争议焦点。本院认为，案涉租赁合同在法院裁定剔除租赁权之前未解除，主要理由如下：1.被告在《律师函》上主张的拖欠租金事实不能成为法定解除合同的理由。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第（四）项规定，经营性用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋显然属于经营性用房，《律师函》上载明的拖欠租金情况，即使属实，拖欠的期间也仅为四个多月，未达到法定六个月的要求，故不构成法定解除的理由；2.原告未在解除通知到达之日起三个月内起诉不能成为合同已解除的理由。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。庭审中，原告否认收到了被告的解除通知。先暂且不论原告是否实际收到被告的《律师函》，由于合同的解除对当事人的权利义务影响巨大，被告作为通知方，应当具备实质性的解除权。也就是说，解除通知的内容必须符合法定的解除条件。本案中，根据上述第一条的分析，被告显然不具备实质上的解除权。因此，无论原告是否收到《律师函》，案涉租赁合同不因为三个月异议期届满而自动解除，原告的权利也不应因三个月异议期的届满而变动或灭失。故本院认定案涉租赁合同在法院裁定剔除租赁权之前未解除，需要厘清违约情形以确定赔偿责任。针对第二个争议焦点。关于合同解除的时间问题，本院出具剔除租赁权执行裁定的时间为2018年6月4日，原告对上述裁定提出异议的时间为2018年6月25日，原告在诉状上自认被迫停止营业的时间为2018年7月初，综合以上情况，本院确认案涉租赁合同事实上已于2018年7月1日解除，解除原因为被告的债权人实现抵押权，法院需要剔除案涉租赁权。关于违约责任的认定问题，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，签订合同时，被告对抵押权未进行书面告知，违反诚实信用原则，依法应当对原告的损失承担赔偿责任。至于原告拖欠租金的问题，与损失的发生无因果关系，故其无需承担责任。针对第三个争议焦点。关于成新率问题，本院酌情作如下确认：合同约定的租赁期为2016年11月1日至2022年4月30日，共计66个月；装修期间为2016年11月至2017年3月31日；装修完成后的存续期间为2017年3月31日至2022年4月30日，共计61个月；原告正常使用装修的期间为2017年3月31日至2018年6月30日，共计15个月；故剩余租赁期内的装饰装修残值应按（61-15）/61的比例进行折算。关于不考虑成新率的情况下，装修损失的确定问题，装饰设计费用185000元，具有合理性，本院予以支持；规费税金479471.15元，因原告未提供证据证明该费用已实际发生，故本院不予支持；可移动设备和物品价值662552.32元，根据双方合同约定及法律规定，不宜计入损失范围，本院不予支持；故本院确认未考虑成新率的损失为2915480.74元（4057504.21元-规费税金479471.15元-可移动设备和物品价值662552.32元）。综上，本院确认原告在本案中的总损失为2198559.25元【2915480.74元*（61-15）/61】，该损失由被告全额承担。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告各项损失共计2198559.25元。二、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，保全费5000元，鉴定费26000元，合计65800元，由原告负担24467元，被告负担41333元。（该款原告已预交，原告同意由被告负担的部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈哲勇人民陪审员  王平西人民陪审员  任一群二〇二〇年六月五日书 记 员  常晓红