广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11879号上诉人（原审原告）：霍应波，男，1958年11月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金裕海，男，1965年12月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：黄德通，广东粤一律师事务所律师，上诉人霍应波与被上诉人金裕海土地租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初40号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李琦独任审理,现已审理终结。上诉人霍应波的上诉请求：1.请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付2019年6月1日至2019年12月31日的土地租金163333元；2.请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付拖欠地租和滞纳金共计148000元。3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）基本事实：1.上诉人于2009年12月22日与广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第一生产社(以下称生产社)继续签订《承包土地合同》，征得生产社同意后，上诉人与被上诉人于2014年4月22日签订《土地租赁合同》，将生产社(地名荔枝基)面积四亩土地转租给霍应波使用，租期5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同约定从2014年6月l日至2017年5月31日租金为每年每亩6万元，从2017年6月1日至2019年6月31日租金按照每年每亩7万元，四亩地租金每年28万元(2年合共56万元)。合同约定每年的租金在当年6月1日前付清。逾期按照当年租金总额的10％加罚滞纳金。2017年6月9日金裕海支付地租24万元，2018年5月16日支付地租13万元，2018年5月30日支付地租ll万元，2017年6月1日始至今，金裕海共支付租金48万元。金裕海尚欠2017-2018年地租4万元及2018-2019年地租4万元未付，两年合共未付地租8万元。依照合同约定，金裕海还应支付上诉人2018年土地滞纳金48000元，2019年土地滞纳金20000元。金裕海应支付地租和滞纳金合共148000元。2.上诉人多次催收，金裕海拒不交付。2017年7月14日，上诉人指派和委托曾某、司某、邱亦一同前往裕海花场找金裕海，要求其支付尚欠的4万元租金。曾某见到金裕海，向他说明尚欠4万元租金。2018年6月11日，上诉人再次指派和委托曾某、司某、邱亦同前往裕海花场找金裕海，要求其支付尚欠的8万元租金。2019年11月20日上午，上诉人委托妻子前往裕海花场催收(有视频为证)。金裕海否认拖欠款项，说已跟老板说好了减租，上诉人妻子当场否定，表示从来没有听上诉人谈起有关减租事宜。2019年11月20日中午，上诉人亲自跟金裕海商谈(有视频为证)，金裕海表示签合同前已经谈好6万元，后来签合同时后面2年增加至每年7万，且押金增加至3万。金裕海所谓的已经商谈好，是在签合同之前，打电话给上诉人初步协商。但在合同签订时，双方已经达成了一致意见，在合同上明确约定租金单价。合同履行前三年，金裕海从没有向上诉人提及后两年租金均按照每亩6万收取，双方并没有取得任何降租的合意。上诉人当场表示，金裕海这样子年年赖账是不对的。如果把拖欠的租金交了，则可免除滞纳金，如果不交，那么到法院诉讼，就一定收取他的滞纳金。（二）一审法院法律适用和证据认定均有错误。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依法成立的《土地租赁合同》，对上诉人和被上诉人均有约束力，双方均应全面履行自己的合同义务。一审法院认为《土地租赁合同》是合法有效的，霍应波、金裕海当受该合同约束。但在处理租金标准时，却采用了毫无根据的推定确认双方合意降低租金，明显法律适用不当，系毫无事实依据和法律依据的。第一，从证据角度看，上诉人提供了被上诉人签名的有效合同，合同中明确约定了20117年6月1日至2019年5月31日的租金为每年每亩70000元，依据“谁主张，谁举证”的基本原则，如果被上诉人主张双方合意降为60000元，应该由被上诉人提出合意降租的证据。被上诉人不能提供合法有效的证据来证明已经合意降租，应该由被上诉人承担举证不能的后果，而不是由上诉人承担。第二，一审中，被上诉人申请证人出庭作证，但证人表示只是听被上诉人说已经降租，没有亲口听见上诉人和被上诉人如何商谈的，此证人证言也没有被法院纳。《合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。从这条规定看，被上诉人主张的对变更的内容如果没有明确的证据证明，应该推定为未变更，而不是推定为已经变更。第三，2019年11月20日当上诉人向被上诉人催收时，被上诉人一直提出的是签合同时的电话商谈，每年每亩60000元。并没有在签合同之后提出任何异议。可以看出，签合同前被上诉人希望每年每亩60000元的倾向，但在签合同时，双方协商一致，前3年地租价格每年每亩60000元，后两年价格每年每亩70000元。由此，可以看出，协商时间在前，签合同时间在后，即使之前有协商，后两年的租金标准都应该以时间在后的合同约定为准。综上所述，一审认定事实和法律适用均有错误，毫无法律依据地胡乱推定，随意变更当事人的合同约定。恳求二审尊重事实，尊重法律，对一审判决进行改判，维护法律尊严，维护当事人的合法权益。被上诉人金裕海辩称，上诉人的诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院上诉请求，维持原判。（一）在2014年4月22日与霍应波签订的《土地租赁合同》，合同成立后，在履行过程中，上诉人与金裕海在2017年6月1日至2019年5月31日期间的每年每亩租金仍是人民币60000元，即维持上期的租金不变，口头约定不递增租金。1.2017年5月，因市场经济萧条，生意难做，经金裕海提出不递增租金后，上诉人也同意不递增租金，同意金裕海按原来每年每亩60000元的租价交租，上诉人在一审时提交的收租银行记录足以证明这一事实。2.上诉人在分别收到合同期内的最后两年租金后，直至合同期满时均没有向金裕海催促过补交租金，也没有提出过收回土地，更没有要求金裕海承担违约责任，上诉人这一系列行为足以证明了上诉人同意不递增租金。3.金裕海在2017年、2018年均向上诉人转账240000元交租，上诉人至今无证据证明其自收到该租金后至合同期满前曾向金裕海就租金数额提出过异议，因此上诉人同意不递增租金。（二）二审期间，上诉人申请出庭作证的证人证言不可信。1.上诉人向一审法院提交的“《同意转租证据》”的证据资料，属虚假证据，这是经查明的事实，上诉人有作假证的前科劣迹。2.上诉人在二审期间安排出庭作证的两位证人，证人身份造假，证言内容造假。上诉人企图歪曲事实，误导二审法院作出错误的判决。3.土地租赁合同期满后，金裕海继续使用土地，上诉人也没有提出异议，上诉人与金裕海之间成立不定期租赁关系，金裕海按240000元/年的标准计交租金不属违约。4.上诉人在《土地租赁合同》履行期满后没有将押金人民币30000元退回给金裕海，上诉人应立即退回或充减租金。综上所述，金裕海请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。霍应波向一审法院提出诉讼请求：1、金裕海立即向霍应波支付地租和滞纳金共计148000元，其中租金80000元、滞纳金68000元（2018年土地滞纳金48000元，计算方式40000*10%*12；2019年土地滞纳金20000元，计算方式40000*10%*5）。2、金裕海支付从2019年6月1日至12月31日共7个月租金163333元（计算方式280000元/年，使用7个月）。3、金裕海承担本案诉讼费。一审法院经审理查明:2009年12月22日，霍应波（承包方，乙方）与广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社第一生产社（发包方，甲方）签订《承包土地合同》，约定：甲方将位于生产社、地名荔枝基的土地租给乙方使用，面积共8.5亩；承包期自2010年1月1日至2019年12月31日；乙方承包土地只能用于养殖业，未经甲方同意不得擅自转租或改变用途，如已经发现，则视为乙方违约；等等。2014年4月22日，霍应波（出租方，甲方）与金裕海（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方承租荔湾区海南村中南街海南股份经济联合社第一生产社，地名荔枝基，面积四亩；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日；租金：2014年6月1日至2017年5月31日，每年每亩租金60000元，四亩租金合计240000元；2017年6月1日至2019年5月31日，每年每亩租金70000元，四亩租金合计280000元；第一年租金在合同签订之日当天清付，以后每年租金在当年的6月1日前清付；乙方在协议签订之日向甲方交押金30000元，待合同履行完毕或双方同意终止合同时甲方如数退回乙方，不计利息；乙方租用的土地只能用于种植花木，未经甲方同意不得擅自转租或改变用途，如经发现，则视乙方违约；违约责任：乙方应按协议规定期限向甲方缴纳租金，逾期一个月内，按当年租金总额的10%加罚滞纳金；超过一个月，视乙方违约，甲方有权收回土地，追缴欠款，同时没收押金，并按乙方违约处理；双方不得擅自变更、解除或终止协议，否则按违约处理，违约方按协议未履行期的总租金支付给对方做违约金，如属甲方违约一并将押金退回乙方；合同期满要续租的，甲方应按2019年的市场地租优先于乙方；等等。合同签订后，金裕海使用案涉土地作花木养殖使用。2017年6月9日，金裕海向霍应波支付土地租金240000元；2018年5月16日向霍应波支付土地租金130000元；2018年5月30日向金裕海支付土地租金110000元。2019年11月20日，霍应波向金裕海发出《租金催缴通知函》，向金裕海催要2018年及2019年所欠的地租80000元，滞纳金68000元；并要求金裕海自收到通知之日起3日内向其支付等。金裕海庭上确认收到该通知函。金裕海使用案涉土地至2019年12月31日。一审法院认为：本案系由于土地承包产生的纠纷，因而应属土地租赁合同纠纷。关于霍应波、金裕海合同效力问题。租赁合同为诺成性合同。现无证据表明作为次承租人的金裕海在合同签订之时明知或对霍应波的转租效力存在质疑，同时案涉《土地租赁合同》在土地使用用途及租赁期限亦未突破《承包土地合同》范畴。故一审法院认为，作为转租的《土地租赁合同》为有效合同，霍应波、金裕海当受该合同约束。关于霍应波、金裕海2017年6月1日起的租金标准问题。金裕海于2017年、2018年均向霍应波转账240000元。霍应波无证据证明其自接收上述款项后至合同租赁期满前曾向金裕海提出过异议，故可确认2017年6月1日至2019年5月31日的租金双方合意降为每年240000元，金裕海并不构成违约。因此，霍应波要求金裕海支付地租和滞纳金共计148000元，一审法院均不予支持。租赁期届满后，金裕海继续使用土地，霍应波亦未提出异议，霍应波租赁合同继续有效，霍应波金裕海之间成立不定期租赁关系。金裕海应以总租金240000元/年为标准向霍应波支付2019年6月1日至2019年12月31日止的土地租金，即140000元。金裕海主张其与霍应波于2009年所签租赁合同存在土地交付使用时间的问题，因该合同关系并非系本案的合同关系，金裕海主张应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十七条、第二百三十六条，一审法院判决如下：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，金裕海向霍应波支付2019年6月1日至2019年12月31日止的土地租金140000元。二、驳回霍应波其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2985元，由霍应波负担1435元，金裕海负担1550元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。二审期间，上诉人申请证人曾某、司某出庭并提交视频光盘，拟证明其从未减租并有向被上诉人催收过租金。曾某作证陈述，其受上诉人委托于2017年7月11日和2018年6月14日，与司某、邱亦前往裕海花场向被上诉人催讨租金。司某作证陈述，其于2017年7月14日和2018年6月11日，与曾某、邱亦前往被上诉人处催讨租金，但其只是一直在车内等待，并未下车直接与被上诉人见面。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案二审争议焦点在于上诉人与被上诉人是否有将2017年6月1日起的租金从每年28万调整到每年24万。虽涉案合同约定2017年6月1日起租金从每年24万调整为每年28万。但从合同实际履行情况来看，被上诉人在2017年6月9日仅支付了24万，在2018年5月16日和5月30日合计支付24万。虽上诉人主张其在仅收到24万时有提出过异议并催讨过租金，其在一审并未提供证据，而其在二审期间虽申请证人出庭作证，但证人之间对于催讨租金的时间存在矛盾且司某亦未亲身经历催讨经过，故本院对该上述证人证言不予采信。由此可见，上诉人在仅收到每年24万的租金后既未向被上诉人提出过异议亦没有要求被上诉人返还土地，其行为并不符合常理。由此可推断双方事实上已通过实际履行变更了合同关于租金的约定，一审法院认定2017年6月1日以后的租金为24万并无不当，本院予以维持。上诉人上诉请求被上诉人按照每年28万的标准支付拖欠的租金依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人霍应波的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3726元，由上诉人霍应波负担。本判决为终审判决。审判员  李琦二〇二〇年六月十七日法官助理何美婷书记员吴嘉茵