浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1604号原告：郭新华，男，1977年1月28日出生，汉族，住贵州省织金县。原告：张琴，女，1981年9月3日出生，穿青人，住贵州省织金县。上述二原告共同委托诉讼代理人：徐琦,浙江震天律师事务所律师。被告：绍兴恒悦房地产开发有限公司，住所地：浙江省绍兴市越城区东湖街道永宁村纺织厂内203号。法定代表人：袁道春，总经理。委托诉讼代理人：梁汪伦，男，1991年2月27日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告郭新华、张琴与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告郭新华，二原告委托诉讼代理人徐琦，被告绍兴恒悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人梁汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭新华、张琴向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告购房款207339元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年2月25日，原告张琴与被告签订了一份购房意向书，当日支付了20000元意向金。之后由于被告销售员催促原告买房，2020年2月29日，原告与被告签订了郦湖湾商品房认购书，约定原告认购被告开发的商品房一套，房号为5幢2901室，并在被告销售员要求下原告又支付了部分购房款187339元，加上之前支付的20000元合计207339元。但因双方在房屋的交付使用条件及日期、配套设施、违约金的约定等方面一直未能达成合意，加上被告只顾催促原告签约付钱而没有答复原告提出的关于查阅预售许可证和待签合同样板等一系列问题，导致双方至今未能签订预售合同，因此双方买卖合同未成立。在买卖合同不成立的情况下，被告理应全额返还原告所支付的全部购房款。现原告己多次要求被告返还购房款，但被告拒不返还，致双方纠纷产生。被告绍兴恒悦房地产开发有限公司辩称：根据原、被告双方签订的认购书，先签订的是份商品房的认购书，认购书对于商品房预售合同来说是预约和本约的关系，是独立的合同。认购书仅仅是简单的一页纸，仅只有10条约定，原告是认真阅读后签署的。认购书所表达的意思相应的信息是双方的真实意思表达，对双方都有约定的约束力和保护。根据合同法第32条和合同生效的约定，对双方都有约束力，都是生效的。对于商品房预售合同未达成合意，被告是不赞同的。在销售现场的相应的信息是有公示的，认购书第9条也提示了乙方在签署时应该阅读和公示的各项证书等，其中包括商品房买卖合同和补充协议的条款，就在双方签字的正上方提示义务也做到位了，买受人对于合同中约定的相应条款不应在签署后因自身的原因不认可当时自己与出卖方达成的合意，这也是为了维护交易的稳定性，市场经济的稳定性，也应当本着契约精神，被告依据认购书的第二条第二款以及第五条相应违约责任的约定，原告方应承担违约责任。现原告如果不认同当时的交易，原告在签约的当时有权利不在认购书上签字且不支付相应的款项，但现原告已签字已达成协议，原告单方毁约，房屋的买卖就无法进行下去，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2020年2月29日，原告郭新华、张琴（乙方）与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司（甲方）签订《郦湖湾商品房认购书》一份，约定乙方以总价1718349元的价格向甲方认购5幢2901室房屋（建筑面积106.23平方米）。乙方同意签署本认购书时支付2万元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2020年2月29日前支付首期房款187339元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方申请的金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书还就其他权利义务予以约定。同时查明，原告于2020年2月25日通过POS机向被告支付20000元；原告郭新华于2020年2月29日通过POS机分二次（57339元、130000元）向被告支付187339元。此后，双方未签署《商品房买卖合同》，现原告向本院起诉要求退回上述款项。以上事实由原告提交的商品房认购书1份、POS签购单3份、银行汇款单2份予以证实。原告提交的被告公司购房宣传广告单打印件1份、签订认购书被告方经办人微信朋友圈的截图1份，本院对其真实性予以确认，但从该内容来看载明的是线上选房5000元认购定金，与本案的选房方式不一致，故对其与本案的关联性不予认定。被告未向本院提交证据。本院认为，本案争议焦点之一为原告于2020年2月25日支付的2万元是否属于定金。从现有的证据来看，原告支付2万元款项用于认购房屋的事实可以认定，虽然原告提交的2万元POS签购单上未载明款项性质，但双方订立的认购书中明确约定原告应于当日支付定金2万元，而原告并未在当日另行支付定金2万元，故可以视为双方以商品房认购书的形式确认2020年2月25日支付的2万元款项性质为认购房屋的定金。本案争议焦点之二为商品房认购书的性质为预约合同还是本约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。结合司法解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然认购书对房屋坐落地址、房屋面积、房屋价款、支付方式予以约定，但并未对房屋交付、权证办理等其他商品房买卖合同的主要内容进行约定，故该商品房认购书不应认定为商品房买卖合同，其性质应为预约合同。本案争议焦点之三为违反预约合同的定金处理及违约责任问题。第一，关于定金问题。根据法律及司法解释规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，根据认购书约定，原告认购郦湖湾5幢2901室房屋时支付2万元作为定金，须于2019年2月29日前支付首期房款187339元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，否则视为被告放弃购买该房屋，所付款项不予退还。现原告作为给付定金的一方未按认购书约定履行签署《商品房买卖合同》义务的事实清楚，故其无权要求返还定金2万元。第二，关于违约责任问题。预约合同成立之后，双方当事人须依据诚实信用原则进行磋商，除不归责于双方的事由外，应当缔结本约合同，否则将承担预约合同违约责任。对于违约责任的承担，即原告能否主张要求返还首期房款187339元，本院评析如下：首先，原告未签署《商品房买卖合同》，根据认购书约定，其支付的定金2万元作为违约的行为后果，该款项已不予退还。其次，认购书虽然明确约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”，但该条款的实质系违约责任条款。而承担违约责任所应支付的违约金应以实际损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人请求予以减少。根据认购书约定，原告未按约签署《商品房买卖合同》，视为放弃购买该房屋，被告可另行销售该房屋，故被告因原告违约所造成的损失较小，不予退还的定金2万元足以弥补被告实际损失。综上所述，原告存在违约的情形，定金2万元不予退还，但根据法律对违约金的相关规定，结合公平原则综合衡量，被告应退还原告首付款187339元，即原告主张要求被告返还购房款187339元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十五条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告绍兴恒悦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告郭新华、张琴购房款人民币187339元；二、驳回原告郭新华、张琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2205元，由原告郭新华、张琴负担213元，由被告绍兴恒悦房地产开发有限公司负担1992元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇二〇年六月十八日书记员  董宇娟本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。