北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3990号上诉人(原审被告)：北京京铁龙科工贸公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼8072房间。法定代表人：夏枝梅。被上诉人(原审原告)：北京金都园林绿化有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。法定代表人：何军，董事长。委托诉讼代理人：石亚群，女，北京金都园林绿化有限责任公司总法律顾问。上诉人北京京铁龙科工贸公司(以下简称京铁龙科公司)因与被上诉人北京金都园林绿化有限责任公司（以下简称金都园林公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初26472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。京铁龙科公司上诉请求：撤销一审法院的判决，驳回金都园林公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：金都园林公司与京铁龙科公司之间的合同应为联营合同、承包合同。京铁龙科公司是弱势群体，倾注了数十人的毕生心血。金都园林公司以招商引资的方式，故意隐瞒真相，使我们陷入了被欺骗的陷阱。当风险来临房屋被拆除后，金都园林公司再以合同无效将京铁龙科公司诉至法院，达到中止双方合同的目的，京铁龙科公司不能接受。金都园林公司辩称，同意一审法院的判决，不同意京铁龙科公司的上诉请求和理由。金都园林公司向一审法院起诉请求：判决确认金都园林公司、京铁龙科公司之间签订的以下协议无效：（1）2004年9月18日的两份《合作协议书》；（2）2004年12月8日的《联营协议书》；（3）2005年4月18日的《承包经营合同》；（4）2005年5月8日的《联营协议书》；（5）2005年6月28日的《联营协议书》；（6）2005年7月1日的《联营合作协议书》；（7）2006年6月1日的《承包经营合同》；（8）2008年7月28日的《联营合作协议书》；（9）2008年8月8日的《承包协议书》；（10）2016年3月7日的《承包经营补充协议》。一审法院认定事实：2004年6月18日，北京市园林局绿化处划转北京城建集团有限责任公司。2005年7月18日，该处由事业单位转为全民所有制企业，更名为北京金都恒达园林绿化处。2011年12月27日，北京金都恒达园林绿化处更名为北京市园林绿化有限公司。2014年7月18日，北京市园林绿化有限公司变更为北京市园林绿化集团有限公司。金都园林公司为北京市园林绿化有限公司全资子公司。2014年6月18日，北京城建集团有限责任公司就其园林企业进行了资产重组，将北京市园林绿化有限公司全部资产无偿划归金都园林公司作为金都园林公司增资。案件审理过程中，经询问，北京市园林绿化集团有限公司、京铁龙科公司认可上述事实，认可诉争合同权利义务方现为金都园林公司。本案诉争合同查明如下：2004年9月18日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《合作协议书》，约定联营内容为：甲方以其西南郊苗圃铁路南侧花卉场院约16亩场地与京铁龙科公司开展办学、市场经营等联营活动，若甲方无法将场地作为出资，也可以按每亩地每年3万元的方式租借给乙方，或者从乙方新建的房屋按比例分配利润。京铁龙科公司承担建设、运转全部资金及办理手续一切费用，联营期限为20年。利润分配及管理模式另行协商。同日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《合作协议书》，约定在北京市园林局西南郊苗圃铁路北侧建加油站及其他汽车装饰、清洗、小修等服务项目，甲方提供土地、水、电和建设项目所需的资料，保证土地使用权无争议，乙方负责项目所需全部资金、设备及运转，联营期限为20年。具体的合作方式和利润分配方案为：根据双方投资比例另行协商而定（也可以土地出租的方式）。2004年12月8日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《联营协议书》，约定在甲方提供的土地（石景山区黄庄村43号）上新建、改建、扩建办公宿舍综合楼，乙方提供资金，新建、改建、扩建的房屋按照比例进行分配，甲方30％，乙方70％，超过8000平米以上的房屋甲方35％、乙方65％。乙方所分配的房屋有永久性使用权，如遇国家征用土地需要拆除时，国家给予的补偿甲乙双方按以上比例进行分配。2005年4月18日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《承包经营合同》，就2005年5月8日签订的《联营协议书》约定的项目建好后由乙方承包经营管理，乙方每年向甲方交纳经营费、管理费等60万元人民币。2005年5月8日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《联营协议书》，约定在石景山区黄庄村43号地进行开发，由甲方提供位于石景山区黄庄村43号（西南郊苗圃）办公区，房屋场地约6000平方米及东侧16亩土地等，乙方提供资金并办理该项目所需的相关手续和费用，投资建造一处5000-6000平米的温室花卉生态餐饮娱乐城或其他项目，经营方式为乙方自主经营，并接受甲方10名正式职工就业，利润分配为甲方30％、乙方70％，联营期限为自2005年5月8日至2025年5月7日止。2005年6月28日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《联营协议书》，约定在石景山区黄庄村43号投资建造约占地18000平方米的市场及有关配套设施，甲方提供黄庄村43号（西南郊苗圃）场地面积约为6000平方米和现有房屋及东侧约16亩土地等，房屋土地使用税和在合同期内如国家要求交纳土地出让金等费用由甲方承担，甲方保证对房屋、土地享有合法处分权，乙方提供建设资金，联营期限内房屋使用权归乙方所有。联营期限自2005年6月28日至2025年6月27日，一期暂定20年。项目建好后由双方共同经营管理，利润按甲方30％、乙方70％分成，或乙方自主经营，接收甲方40名下岗职工再就业，三险和其他待遇由甲方承担。2005年7月1日，北京市金都恒达园林绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《联营合作协议书》，约定在石景山区黄庄村43号投资建造约占地18000平方米的市场及有关配套设施，甲方提供黄庄村43号（西南郊苗圃）场地面积约为6000平方米和现有房屋及东侧约16亩土地等，并保证对房屋、土地享有合法处分权，该联营项目所需办理的房屋相关手续由甲方负责提供所需文件资料，乙方负责办理并承担办理手续的全部费用。乙方提供建设资金，联营期限自2005年7月1日至2025年7月1日，一期为20年。经营方式为项目由双方共同经营管理，利润按甲方30％、乙方70％分成，或者一方自主经营，向对方交纳承包金。2006年6月1日，北京市金都恒达园林绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《承包经营合同》，约定西南郊苗圃的合作项目由乙方独立承包经营管理，乙方每年向甲方交纳承包经营管理费。承包期限自2006年6月1日起至2025年5月止。2008年7月28日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《联营合作协议书》，约定投资建造约占地12000平方米的市场及有关配套设施，甲方提供位于石景山区黄庄村43号铁路南侧西南郊苗圃办公楼东侧约16亩地并保证对房屋、土地享有合法处分权，乙方提供建设资金，联营期限自2008年7月1日至2028年7月1日，一期定为20年。经营方式为项目由双方共同经营管理，利润按甲方30％、乙方70％分成，或一方自主经营，向对方交纳承包金。2008年8月8日，北京市园林局绿化处（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《承包协议书》，约定双方在北京市园林局绿化处（西南郊苗圃）的石材合作项目由乙方独立承包经营管理，由于经营面积减少，将原有承包经营管理费用从35万元／年减少至18万元／年，费用每五年按照约定比例递增。承包期限自2009年1月1日起至2028年7月28日止。2016年3月7日，北京金都园林绿化有限责任公司（甲方）与京铁龙科公司（乙方）签订《承包经营补充协议》，约定乙方承包经营的玉泉联实石材市场升级改造工程已经完工，自2016年1月1日起，乙方每年向甲方支付承包经营管理费110万元人民币，以后每年递增2％。承包年限、条件等与原承包经营合同内容一致。就合同的实际履行，双方当事人均认可诉争合同实际履行方式为由金都园林公司提供土地、收取固定费用，京铁龙科公司出资、建设房屋等地上物并自主经营，所建设房屋均未取得建设规划许可证。2005年9月2日，西南郊苗圃向京铁龙科公司发出《关于停止修建房屋的通知》，责令京铁龙公司立即停止修建房屋，待事项落实后继续修建。同年10月，西南郊苗圃向京铁龙科公司发出《关于土地使用和房屋建设的通知》，要求未经许可，不得擅自拆除、新建、改建、扩建房屋及变更土地使用性质。2009年8月3日，北京金都恒达园林绿化处西南郊苗圃向玉泉联实石材市场发出《关于停止修建房屋的通知》，要求立即停止施工并进行拆除。2010年12月22日，北京金都恒达园林绿化处西南郊苗圃向玉泉联实石材市场发出《通知》，要求立即停止施工并进行拆除。2010年12月22日，京铁龙公司向北京市园林局绿化处西南郊苗圃作出《承诺书》，承诺对石材市场进行整顿改造，服从管理。2016年6月12日，北京金都园林绿化有限责任公司花木分公司向京铁龙科公司发出两份《关于停止违章建筑的通知》，责令京铁龙科公司立即停止施工建设，并进行拆除和恢复。2017年6月16日，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向京铁龙科公司及案外人北京全盛环宇投资管理有限责任公司作出《限期拆除决定书》，内容为西黄村43号搭建建筑1处，建筑面积31500平方米建筑未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，责令其停止违法建设行为，限期将石景山区黄庄村43号搭建的建筑物自行拆除。现诉争合同所涉违法建筑均已被拆除。依据国有土地使用权证，石景山区西黄村43号权利人为北京金都恒达园林绿化处，土地用途为绿化，使用权类型为划拨。庭审中，京铁龙科公司提交2015年5月26日石景山区区政府出具的处理督办违法建设的复函，针对市规划委员会发出的督办函中所涉及的莲石路南、玉泉石材市场升级改造项目是违法项目，责令限期拆除的要求，回函中指出，可以允许补办手续。就此，双方当事人均认可至今未补办并取得合法手续。一审法院认为，就合同主体一节，因企业内部改制和资产重组，诉争合同甲方的相关权利义务以及涉案国有土地使用权证项下土地使用权利现均由金都园林公司承受，且北京市园林绿化集团有限公司、京铁龙科公司均予以确认，故法院予以认可，金都园林公司为本案适格原告主体。第一，就京铁龙科公司、金都园林公司之间的关系。依据双方签订的各项协议约定及实际履行来看，均是由金都园林公司提供国有划拨土地、京铁龙科公司进行出资、建设的方式进行合作，并由京铁龙科公司向金都园林公司支付承包费。即金都园林公司在合同关系中仅负责提供项目所需土地等，收取固定费用，并不承担管理义务和经营性风险，故上述协议具有租赁合同性质。第二，关于诉争合同的效力。涉案土地为国有划拨土地。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中涉案土地的批准手续至今仍未办理，因涉案土地的使用并未取得相应的政府审批，且改变了土地用途，本案诉争合同违反了上述规定，损害了国家利益，属于合同无效的情形。故对于金都园林公司要求确认其与京铁龙科公司所签诉争合同应为无效合同的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决：一、确认北京京铁龙科工贸公司与北京市园林局绿化处（现权利义务方：北京金都园林绿化有限责任公司）于2004年9月18日签订的两份《合作协议书》、2004年12月8日签订的《联营协议书》、2005年4月18日签订的《承包经营合同》、2005年5月8日签订的《联营协议书》、2005年6月28日签订的《联营协议书》、2008年7月28日签订的《联营合作协议书》、2008年8月8日签订的《承包协议书》无效；二、确认北京京铁龙科工贸公司与北京市金都恒达园林绿化处（现权利义务方：北京金都园林绿化有限责任公司）于2005年7月1日签订的《联营合作协议书》、2006年6月1日签订的《承包经营合同》无效；三、确认北京京铁龙科工贸公司与北京金都园林绿化有限责任公司于2016年3月7日签订的《承包经营补充协议》无效。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，因企业内部改制和资产重组，金都园林公司承受了诉争合同中甲方的相关权利义务以及涉案国有土地使用权证项下土地使用权利，北京市园林绿化集团有限公司、京铁龙科公司在一审庭审中均认可金都园林公司成为合同的权利义务方，故金都园林公司成为诉争合同的一方主体，为本案适格原告主体。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。本案中，涉案土地为划拨用地。土地使用权人以划拨用地与京铁龙科公司进行开发，没有经过有批准权的人民政府的审批，起诉前亦未办理批准手续，应当认定合同无效。综上所述，北京京铁龙科工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京京铁龙科工贸公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年六月二日法官助理  张 超书 记 员  刘芳芳