北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3123号上诉人（原审被告、反诉原告）：张新华，男，1950年7月23日出生。法定代理人：张淑英（张新华之妻），住北京市昌平区旧县。委托诉讼代理人：张晓军，河北震河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗长海，男，1947年12月14日出生。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛羽洁，北京杰睿律师事务所实习律师。原审第三人：张志，男，1965年9月1日出生。上诉人张新华因与被上诉人罗长海、原审第三人张志房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初第13687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张新华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判：张新华返还已付房款291405元，张新华支付房屋装修费120000元，张新华赔偿房屋差价损失871995元；2.一二审诉讼费用由罗长海承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.罗长海一审诉讼请求属于重复起诉。2010年，罗长海反诉请求张新华返还房款291405元，支付房屋装修费120000元，赔偿房屋差价损失871995元。该次诉讼中，一审判决张新华支付罗长海购房款291405元，装修费120000元，房屋差价损失281452.5元，评估费6514.9元，共计699372.4元。一审判决后，罗长海没有上诉。2016年，（2013）昌民再初字第07403号民事判决书撤销2010年判决，并驳回张新华的诉讼请求。罗长海在本次诉讼中的对应主张属于重复起诉。2.《购房权转让协议书》已经解除，罗长海已经得到充分赔偿，罗长海重复追加索要赔偿无法律依据。张新华于2012年1月20日将案款70万元交至法院账户，已经履行了赔偿义务。罗长海在2012年1月21日之后的经济损失应由其自行承担。罗长海辩称，同意一审判决。张志述称，同意一审判决。罗长海向一审法院起诉请求：1.张新华支付违约金6万元；2.张新华退还罗长海购房款30万元以及赔偿装修损失12万元；3.张新华支付违约给罗长海造成的差价损失350万元；4.本案诉讼费由张新华承担。张新华向一审法院反诉请求：1.罗长海支付位于北京市昌平区303号房屋2007年10月至2012年5月期间垫付的物业费5580元；2.罗长海支付违约金6万元；3.罗长海承担本诉及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：张新华退休前为昌平区龙凤山砂石厂职工。2005年11月22日，张新华（甲方）与罗长海（乙方）签订了《购房权转让协议书》，该协议书载明：“甲方单位现集资自建住宅楼房，因已有住房，经与乙方协商，双方达成一致意见。甲方自愿将购房权转让给乙方，乙方给付甲方转让费用计人民币20000元（贰万元）整。甲乙双方本着诚实守信的原则，为了更好的履行各自的义务，达成协议如下：一、乙方于2005年11月22日，由甲方向甲方单位代乙方首期支付乙方的购房款计人民币15万元（拾伍万）整，2006年3月，再由甲方向甲方单位代乙方支付乙方的剩余购房款计人民币15万元（拾伍万）整。二、甲方在从本单位拿到乙方所购楼房的钥匙后，应在10日内通知乙方并将钥匙还给乙方，同时乙方一次性给付甲方购房权转让费计人民币20000元（贰万元）整。三、乙方在拿到所购楼房的钥匙后，因此住宅房所发生的物业、契税、取暖、过户等各项相关费用均由乙方承担。四、甲方在乙方购房期间，甲方单位通知甲方的信息，如需要选房等所有信息，应及时通知乙方，使乙方购到满意住房，甲方必须协助乙方办理房产所有的相关手续。五、违约责任：1.甲方在履行协议时，必须遵守协议条款，如违约须向乙方支付违约金即乙方购房款三十万元的百分之二十，计人民币60000元（陆万元）整，并返还乙方的购房款计人民币三十万元。2.乙方在履行协议时，必须遵守协议条款，如违约须向甲方支付违约金即乙方购房款三十万元的百分之二十，计人民币60000元（陆万元）整。六、本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各持一份。七、本协议自甲、乙双方及见证人签字之日起生效。”张新华在协议书尾部甲方处签名，罗长海在协议书尾部乙方处签名，见证人处有闫长顺的签名。同日，张新华代罗长海交纳了购房首期款15万元，罗长海为实际交款人。2006年4月8日、2007年9月25日，张新华先后收到罗长海交纳的二期房款9万元及尾款44905元，房款共计284905元。2006年10月20日，张新华与北京市龙凤山砂石厂签订《购房合同》，约定购买坐落于北京市昌平区303号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积98.14平方米，单价2800元/建筑平方米，总房价274792元。2007年9月28日，罗长海向张新华支付物业、取暖、装修等管理费用共6500元。张新华在同日交纳了涉案房屋的物业管理费1867元、取暖费1871.69元。庭审过程中，张新华提交物业收费票据3张，证明其支付了涉案房屋自2009年9月28日至2012年9月27日的物业费，每年1860元，共计5580元。2007年10月，罗长海取得该房屋钥匙并对房屋进行装修，之后，罗长海开始在涉案房屋居住生活。关于装修费，罗长海主张其实际花费15万余元，但在本案中仅主张12万元。另外，张新华一方称罗长海并未按协议书约定支付2万元转让费，罗长海对此不予认可，称取得房屋钥匙后多次联系张新华、张淑英欲支付2万元转让费，但张新华、张淑英故意制造障碍不予收取，没有给付转让费是张新华、张淑英原因造成的。2009年7月28日，一审法院依张淑英的申请，依据法大法庭科学技术鉴定研究所对张新华作出的医学鉴定书，以（2009）昌民特字第490号民事判决宣告张新华为无民事行为能力人，指定张淑英为张新华的监护人。后经北京市人民检察院第一分院抗诉，该案被再审。2014年4月24日，一审法院作出（2013）昌民特字第15921号民事判决，维持（2009）昌民特字第490号民事判决。2009年8月28日，张新华以合同纠纷为由诉至法院要求判令张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效。2009年10月26日，北京市昌平区人民法院作出（2009）昌民初字第11190号民事判决，判决张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》无效。罗长海不服上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2010年1月6日作出（2010）一中民终字第785号民事判决，维持原判，驳回罗长海上诉。罗长海不服终审判决，向北京市高级人民法院申请再审（以下简称北京高院），经北京高院指令，一中院再审后作出（2013）一中民再终字第6034号民事裁定，裁定撤销（2010）一中民终字第785号民事判决、（2009）昌民初字第11190号民事判决，将案件发回北京市昌平区人民法院重审。法院于2016年4月15日作出（2014）昌民再初字第7444号民事判决书，判决驳回原告张新华的诉讼请求。张新华不服上诉至一中院，一中院于2016年7月8日作出（2016）京01民再92号民事判决，维持原判，驳回张新华上诉。2010年3月3日，张新华以所有权纠纷为由诉至法院要求判令被告立即将涉案房屋腾退并返还给原告。罗长海反诉要求张新华返还其已支付的房款291405元、张新华支付其房屋装修费120000元、张新华赔偿房屋差价损失871995元。该案审理过程中，张新华同意退还罗长海的全部购房款并赔偿装修损失120000元。2011年12月20日，北京市昌平区人民法院作出（2010）昌民初字第4767号民事判决，判决张新华及其法定代理人张淑英支付罗长海购房款291405元、装修费12万元、房屋差价损失281452.5元、评估费6514.9元，共计699372.4元；罗长海将涉案房屋腾退并返还给张新华。该判决生效后，张新华于2012年1月20日将判决案款交至法院账户，但罗长海并未申请执行，亦未领取案款。罗长海因不服该判决，向检察机关申诉。2012年9月23日，北京市人民检察院第一分院作出（2012）京一分检民抗字第17号民事抗诉书，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明为由提出抗诉。2012年12月24日，一中院作出（2012）一中民抗字第15367号民事裁定，指令本院再审。北京市昌平区人民法院于2016年11月4日作出（2013）昌民再初字第07403号民事判决书，判决撤销法院（2010）昌民初字第4767号民事判决并且驳回张新华诉讼请求。2010年12月10日，张新华取得该房屋的产权证，房屋所有权人为张新华，房屋性质为按经济适用住房管理。2012年1月20日，张新华向郑文葛借款1000000元，并在涉案房屋上设定了抵押。2012年9月3日，双方签订了《解除抵押协议》，并办理了解除抵押登记。2012年5月24日，经张新华申请，法院执行庭通过强制执行将涉案房屋腾退给张新华。2012年2月16日，张新华以财产损害赔偿纠纷为由将罗长海诉至本院，其中一项诉求为要求罗长海支付代为垫付的取暖费及物业费1万元。2012年3月19日，北京市昌平区人民法院作出（2012）昌民初字第3437号民事判决书，判决罗长海向张新华支付垫付的物业费5580元。后该判决经一中院裁定撤销，并将该案发回法院再审。在法院再审过程中张新华申请撤诉。2012年6月10日，张新华与张志及北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定将坐落于昌平区303号房屋（即涉案房屋）出售给张志，房屋总价款为120万元。2012年6月13日，张新华、张淑英为张志出具收条，称收到张志房屋首付款人民币伍拾肆万伍仟元整（包含定金贰万元）。现该房屋由张志实际占有。2012年6月12日，北京市昌平区人民检察院向北京市昌平区住房和城乡建设委员会发函，载明：罗长海对北京市昌平区人民法院作出的（2010）昌民初字第4767号民事判决不服向法院申诉，法院依法受理后于2012年5月29日决定立案审查。该案因房屋纠纷而起，涉诉房屋位于北京市昌平区303号，为防止涉诉房屋办理权属变更再次产生纠纷，特向你委致函，请协助办理北京市昌平区303号房屋登记异议事宜。庭审中，张新华、张志表示双方应于6月13日办理过户手续，但涉案房屋因检察院的登记异议而未能办理。2017年7月6日，经询易合公司工作人员，其称2012年的房屋买卖合同档案已销毁，但其公司的电子数据显示：2012年，昌平区22号院共有两套房产是由易合公司作为居间方进行交易，一套是于2012年7月14日签订合同，面积为37平方米，单价为12043元/平方米的房屋，另一套是于2012年6月10日签订合同，面积为98.14平方米，单价为12227元/平方米，即涉案房屋。2016年12月5日，张新华以合同纠纷为由诉至北京市昌平区人民法院要求解除其与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》。罗长海反诉要求张新华履行2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》、协助办理过户手续，要求张志从涉案房屋内迁出，并要求张新华和张志支付占有使用费。2017年12月19日，法院作出（2016）京0114民初第18803号民事判决书，认定：“关于争议焦点一，张新华系涉案房屋的登记所有权人。2010年张新华与罗长海所签订的《购房权转让协议书》被确认无效后，2011年本院判决罗长海将涉案房屋腾退给张新华。2012年5月24日，经张新华申请本院强制执行，将涉案房屋腾退给张新华。后张新华和张志于6月10日签订《房屋买卖居间合同》，张志交纳了部分房款，张新华将房屋交付给张志使用，因检察机关于6月12日对房屋进行了登记异议致使该合同未能办理过户手续。本院认为，张新华与张志在签订买卖合同时，张新华系涉案房屋的登记所有权人，且实际占有该房屋，故张新华有权出售涉案房屋。且本院调查张新华与张志的《房屋买卖居间合同》所约定的价款与当时市场价格基本相当。罗长海未能提出充分证据证明张志购买涉案房屋存在恶意，故本院认定张新华与张志所签订的房屋买卖居间合同为有效合同。应当指出的是，虽然张新华与张志签订合同时涉案房屋上有抵押，但上述抵押权的存在并不影响房屋买卖合同的效力。关于争议焦点二，罗长海与张志均未就涉案房屋办理房屋所有权转移登记手续，张志实际占有涉案房屋。罗长海现要求继续履行《购房权转让协议》，在张志亦表示要继续履行其与张新华之间所签订的《房屋买卖居间合同》的情况下，本院认为罗长海与张新华所签订的《购房权转让协议》已无法继续履行，故对罗长海要求继续履行的诉讼请求，本院不予支持。”并判决解除张新华与罗长海于2005年11月22日签订的《购房权转让协议书》，并驳回罗长海的反诉请求。罗长海不服该判决，提起上诉，要求撤销一审判决，并发回重审或依法改判。2018年5月17日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终3867号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。该判决于2018年5月25日生效。后罗长海向北京市高级人民法院申请再审。2018年12月27日，北京市高级人民法院作出（2018）京民申3356号民事裁定书，驳回罗长海的再审申请。本案审理过程中，罗长海申请对涉案房屋进行价值评估。经本院委托，2019年7月10日，北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，评估结论为：估价对象在价值时点2018年5月25日估价总价为327.04万元，单价为33324元/平方米。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗长海与张新华之间的《购房权转让协议书》现已经被解除，故张新华应将购房款291405元返还给罗长海。《购房权转让协议书》签订后，张新华违反诚实信用原则提起确认合同无效之诉，造成涉案房屋脱离罗长海控制后又迅速将涉案房屋转卖给第三人张志，从而造成《购房权转让协议书》虽有效但无法继续履行，故张新华应对罗长海的损失承担赔偿责任。关于装修损失，罗长海提交证据证明其在入住房屋时花费的装修费用，法院结合其实际居住年限予以酌情折算。关于房屋差价损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。张新华违约导致《购房权转让协议书》被解除，从而造成涉案房屋市场价格与罗长海的购买价格存在差价，该差价系罗长海的可得利益损失，张新华应予赔偿。根据北京市中恒业房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋现市场价格为327.04万元，故差价损失共计2978995元。但同时根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。2011年12月20日本院作出的（2010）昌民初字第4767号民事判决书中判决张新华支付罗长海房屋差价损失281452.5元，两项差价损失之间的差额为2697542.5元。（2010）昌民初字第4767号民事判决生效后张新华已经将案款交纳至法院，罗长海因不服判决未领取该笔案款，虽然罗长海通过合法手段将（2010）昌民初字第4767号民事判决书撤销，但及时领取案款防止损失扩大并不影响其继续申诉，故扩大损失的部分罗长海应当承担一定的责任。法院根据案件具体情况、双方的过错程度酌情认定就扩大部分的差价损失，罗长海自行负担539508.5元，剩余部分由张新华负担。综上所述，张新华应当赔偿罗长海房屋差价损失共计2439486.5元。关于罗长海主张的违约金，因违约金与损害赔偿均系对于守约方损失的赔偿，故在已经支持上述装修损失、房屋差价损失的情况下，法院不再支持罗长海主张的违约金6万元。关于张新华主张的违约金。本案中，根据《购房权转让协议书》的约定，罗长海在取得涉案房屋钥匙时应当支付转让费2万元，但实际上罗长海于2007年10月取得涉案房屋的钥匙，但并未同时支付转让费，应当承担违约责任。罗长海主张系张新华自行创造障碍不收取转让费，但未提交相关证据，法院不予采纳。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现《购房权转让协议书》已经被解除，张新华因罗长海未支付转让费主张的违约金过高，法院予以酌减。关于张新华垫付的物业费。2012年5月24日，罗长海将涉案房屋腾退给张新华，故在此之前的物业费，应由实际占有涉案房屋的罗长海负担。根据张新华提交的证据，自2009年9月28日至2012年9月27日的物业费由其交纳，每年1860元，共计5580元。罗长海主张其于2007年9月28日向张新华支付的物业、取暖、装修等管理费用共6500元，但当日张新华已经交纳了涉案房屋的物业管理费1867元、取暖费1871.69元，虽无装修管理费的相关票据，但罗长海在2007年10月确实对涉案房屋进行装修，因此罗长海主张这6500元中包含2009年9月28日至2012年5月23日的物业费依据不足。综上，张新华代为支付的自2009年9月28日至2012年5月23日的物业费，应由罗长海负担。另外，罗长海主张张新华的反诉请求均超出诉讼时效，根据法律规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。罗长海与张新华就双方签署的《购房权转让协议书》一直存在争议，双方不断进行诉讼，每一次通过诉讼主张权利时均对因该协议书衍生的所有债权产生诉讼时效中断的法律效果。故就罗长海的该项抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张新华于本判决生效之日起7日内支付罗长海购房款291405元、装修损失120000元、房屋差价损失2439486.5元，共计2850891.5元；二、罗长海于本判决生效之日起7日内支付张新华违约金3000元、物业费4939元，共计7939元；三、驳回罗长海的其他诉讼请求；四、驳回张新华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，对于张新华主张罗长海重复起诉的上诉理由，罗长海于（2010）昌民初字第4767号民事案件审理过程中提起反诉，判决张新华及其法定代理人张淑英支付罗长海购房款291405元、装修费12万元、房屋差价损失281452.5元、评估费6514.9元，共计699372.4元；但该判决已被（2013）昌民再初字第07403号民事判决书撤销，且罗长海在（2013）昌民再初字第07403号案件审理过程中撤回反诉请求。故罗长海在本案中的起诉请求，并无对应的生效裁判，不构成重复起诉。对于张新华的该项上诉理由，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《购房权转让协议书》已被生效判决确认解除。《购房权转让协议书》签订后，张新华将房屋再次转卖张志，构成违约，应当赔偿罗长海损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于房屋差价损失，涉案房屋经鉴定后评估总价为327.04万元，减去已付房款后的差价为张新华违约行为给罗长海造成的预期利益损失，张新华应当予以赔偿。但考虑到罗长海于《购房权转让协议书》订立后并未支付2万元购房权转让费，存在一定过错；且在（2010）昌民初字第4767号判决作出后未及时领取案款，系放任损失的扩大。故对于张新华的该项上诉理由，本院不予支持。一审综合以上因素判定的张新华应当赔偿的损失数额，本院予以确认。综上所述，张新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29607元，由张新华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇