吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终650号上诉人（原审被告）：吉林省广泽地产有限公司。法定代表人：范某。委托诉讼代理人：张某，男。委托诉讼代理人：马某，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚某，女，1974年6月27日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：闫某（系尚某丈夫），男，住吉林市。原审第三人：吉林市广泽物业服务有限公司。法定代表人：范某。委托诉讼代理人：宋某，女。上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产）因与被上诉人尚某、原审第三人吉林市广泽物业服务有限公司（以下简称广泽物业）合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广泽地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回尚某全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由尚某承担。事实和理由：1.尚某财产损失是因2017年7月13日吉林地区暴雨引发洪涝灾害导致，属于不可抗力免责情形，一审判决事实认定错误。2.一审判决认定车库内排水管线存在质量问题缺乏证据支持。3.尚某违反《车库使用权转让协议》约定的用途,擅自存放物品是导致其在水灾中遭受损害的主要原因,且水灾发生后其怠于采取减损救助措施是造成损失扩大的原因。一审判决认定广泽地产承担70%的赔偿责任显失公平。4.资产评估报告确定金额缺乏证据支持，不能作为认定尚某实际损失的依据。尚某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。尚某向一审法院起诉请求：请求判令广泽地产赔偿财产损失人民币699591.48元（最终以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2010年7月18日，尚某（乙方）与广泽地产（甲方）签订《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》一份。约定：乙方尚某，已购房号：12号楼1107室。乙方选择甲方车库号：广泽紫晶城一期西D区35号车库；乙方租用该车库使用权价格为210,000元（大写：人民币贰拾壹万元整）；乙方对上述车库享有与乙方所购广泽紫晶城上述房屋同等年限的使用权。乙方需遵守物业公司的统一管理，按物业公司规定交纳相应的物业服务费。上述车库用途仅供停放车辆不得他用，乙方需遵守物业公司的统一管理。双方还约定了其他条款。经查，该车库系独立空间。《吉林省地税资金往来预收款凭证》一份载明：2010年8月23日，尚某向广泽地产支付了预收车库款210,000元。广泽地产公司按照合同约定向尚某交付了该车库。因该车库由广泽物业提供物业服务，2014年1月14日，尚某向广泽物业交纳物业费2261.86元；2017年1月3日，尚某向广泽物业交纳停车服务费720元。2017年7月初，尚某将其担任法定代表人的吉林市大铭佳业科技开发有限公司的触摸一体机、打印机、复印机、投影机、网络摄像机、智能平板、教学黑板等物品临时存放于此车库内。7月13日20时许，尚某丈夫闫某发现有水顺着地下车库门前墙壁上的电线洞口（物业公司修理时凿开后未封堵）进入其占有使用的D35车库，遂联系广泽物业公司派人前来处理，物业人员到现场后欲启动水泵抽水，水泵未能启动无法排水。因漏水不断进入D35车库内，闫某遂找来搬运工人欲将上述临时存放物品搬出。此时，尚某车库内墙壁上的三根排水管线中的其中一根突然出现断裂，持续不断喷出的大股生活污水将其临时存放的上述物品冲倒并过水浸泡，因现场过于脏臭，搬运工人拒绝往外搬运上述物品并撤出现场。后上述物品被污水损毁。经司法评估鉴定，原告财产损失评估价值为593,511元。一审法院认为，尚某与广泽地产签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，广泽地产为涉案车库的产权人，尚某享有使用权，双方形成使用权转让合同关系。本案中，涉案车库门前墙壁电线洞口漏水进入车库及在涉案车库内的一根排水管线爆裂，导致车库使用权转让合同的标的物不符合约定的用途，造成原告在车库内临时存放的物品损失，广泽地产作为出让人，已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。虽广泽地产将物业服务委托广泽物业履行，但出让人的违约责任仍应由广泽地产公司向受让人尚某承担。本案中，双方签订的车位／车库使用权转让协议书中约定“上述车位／车库用途仅供停放车辆不得他用，乙方需遵守物业公司的统一管理”，尚某购买的涉案车库虽结构与其他独立车库有所不同，设计有不能用于存放车辆的隔间，尚某对隔间亦多支付了使用权转让费用，且物业公司人员曾发现其用于存放其他物品亦并未对其进行管理（通知其搬出），但因双方合同中有上述约定，尚某临时存放车辆之外的其他物品亦违反合同约定，应当承担相应的责任。关于广泽地产及广泽物业认为本案系不可抗力造成，其不应承担责任的抗辩主张，一审法院认为，根据尚某提供的照片、视频和证人证言能够证明，案发当日，在广泽紫晶城地下车库外积水从车库门灌入车库之前，尚某车库外墙壁上电线口因广泽物业公司未封堵，造成尚某车库先行进水，特别是在原告已找来搬运工人欲将临时存放物品搬出自救时，其车库内排水管线突然爆裂造成其无法及时将存放物品搬出，最终造成财产损失。车库内排水管线爆裂是财产损失的主要原因，且因车库内设有三根排水管线，当日只有其中一根爆裂，所以应当认定该根管线与其他管线相比存在质量差异，且本案车库中实际使用的排水管线材质与竣工图纸记载不符。该管线爆裂发生在地下车库外大水灌入地下车库之前，不是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不属于不可抗力。本案事实中存在与广泽地产提供的案例事实不同的情形。故对其上述抗辩主张，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。广泽地产公司作为具有一定规模的房地产开发企业，对于其开发建设并转让使用权的建设工程及其附属设施及管线的质量，应当负有保证安全质量的较高的合同义务，该项义务系其作为使用权转让合同的转让方的主要义务，应当重于作为普通消费者的受让人使用中的安全注意义务，其违反该合同义务，对由此造成的本案的损失应承担主要责任；原告作为车库使用权人，亦应对于车库内所存放物品的安全负有相应注意义务，对本案的损失应承担次要责任；综合考虑本案的具体情况，一审法院酌定由广泽地产公司承担70％的财产损失赔偿责任，原告自行承担30％的财产损失为宜（财产损失数额以司法评估数额为准）。关于被告广泽地产公司对资产评估报告提出的异议，一审法院认为，该资产评估报告系一审法院根据原告尚某的申请，委托双方当事人抽取的符合司法评估资质要求的评估机构作出的，评估程序合法，鉴定人亦出庭接受了当事人的质询，就评估方法等进行了说明，评估结论客观、真实、合理，一审法院对评估报告予以采信。关于该损失数额是否超过广泽地产公司订立使用权转让合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失一节，一审法院认为，双方订立车库使用权转让合同时，并未约定车库内可存放车辆的最高金额，故应当认定本案的损失金额并未超出广泽地产公司订立合同时可预见或应当预见到的因违约可能造成的损失数额的范围。尚某诉讼请求符合法律规定部分，一审法院予以支持。判决：一、吉林省广泽地产有限公司于判决生效后七日内赔偿原告尚某财产损失415，457.70元；二、驳回尚某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。广泽地产提供《零星工程施工合同》一份，用以证明2017年3月1日，案发前物业公司已经委托吉林省凯基工程加固有限公司对案涉车库进行维修，不存在因建设质量问题导致水管爆裂的情形。尚某质证认为对证据的真实性无法确认，对关联性有异议，因为该合同无法体现出与案涉车库有关。本院经审查认为该证据中无法体现具体维修对象，且即使进行过维修也不能证明工程质量合格，对该证据本院不予采纳。尚某提交记账凭证一份、纳税申报表一份、库存商品盘点表一份、现场未见原物物品出入库明细表八份，共同证明：货物确实存在及其价值。广泽地产、广泽物业质证认为该组证据的真实性不予认可，首先，明细账中明确记载案涉库存商品为洪水受灾损失商品，尚某对案涉商品经洪水毁损的事实是认可的，其次，入库明细表显示2017年7月份被上诉人入库商品仅为三台复印机和一台投影机，其他毁损商品是在7月份之后获得的，尚某在原审庭审中所主张的毁损商品均是在7月份入库与该证据所体现的事实不符；再次，案涉车库本身在签订买卖合同时，没有仓储功能，该份入库明细表体现尚某将案涉车库长期作为了其名下企业存储商品的仓库使用，违反合同约定，不能证明尚某的实际损失。本院经审查认为：首先，出入库明细表中载明了商品入库、出库数量，结合商品入库、出库时间不存在广泽地产、广泽物业认为的其他毁损商品是在2017年7月份之后获得的情况；其次，纳税申报表下载于国家税务总局吉林电子税务局系统，其中载明的减营业外支出699591.48元与记账凭证、库存商品盘点表中载明的数额一致，且在库存商品盘点表中已经明确区分出不同商品的数量及单价。结合尚某提交的相关商品的进货单据，本院对该组证据予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于本案是否存在不可抗力情形的问题。本案中，排水管线爆裂时间在前，洪水倒灌地下车库时间在后。排水管线爆裂后，化粪池中污水倒灌车库，冲倒并浸泡车库内存放物品，并导致物品无法及时顺利搬出。排水管线爆裂是造成财产损失的主要原因，并非不可抗力免责情形。二、关于排水管线爆裂问题。案涉爆裂的管线系广泽紫晶城4号楼排水管线，施工时采取吊装安装的方式，穿过广泽紫晶城118号地下车库后，接入118号地下车库排水管网。现案涉车库中实际使用的排水管线材质与竣工图纸记载不符，广泽地产为节约成本更换排水管材出现的不利后果应由其自行承担。在此情况下，鉴定车库内排水管线损坏与解放西路公用排水管道无法正常排水存在因果关系已无必要，本院不予准许。三、关于广泽地产提出的尚某违反《车库使用权转让协议》约定的用途且在水灾发生后怠于采取减损救助措施，一审法院判决广泽地产承担70%赔偿责任显失公平的抗辩主张。本院认为，首先，案涉车库在设计上有别于一般车库，该车库内存在单独隔间，根据隔间面积、开门方向明显无法停放车辆；其次，该隔间面积并非赠送，案涉车库在销售时价格亦高于其他无隔间车库；再次，尚某在发现地下车库墙壁电线口进水后，已经第一时间组织工人到场转运货物，并非怠于自救。故一审法院在综合考虑本案的具体情况下，酌定由广泽地产承担70％的财产损失赔偿责任并无不当，本院予以维持。四、关于广泽地产提出的《资产评估报告》确定金额缺乏证据支持，不能作为认定实际损失依据的抗辩主张。本院认为，尚某在发现车库进水后已经对现场情况进行了录像，存放物品被浸泡后尚某再次到现场进行了录像。虽然单纯根据现场视频无法准确认定损毁物品的数量，但是部分未见原物商品确实可见。案涉下水管线爆裂时间为2017年7月13日，当晚吉林地区即发生洪涝灾害，案涉车库被淹。现尚某提供的未见原物商品进货单据、库存商品盘点明细载有相关商品数量，并辩称在灾后恢复工作中存在物业公司组织清理地下车库的情况。结合尚某提交视频中可见的被浸泡后的打印机等物品亦未在现场的客观情况，应认定尚某已经穷尽了举证义务。现吉林省誉桥资产咨询评估公司在尚某申请鉴定财产损失数量的基础上，下调部分现场未见原物物品数量后，所作出的评估报告符合客观情况，本院予以采纳。综上所述，吉林省广泽地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7532元，由吉林省广泽地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 浩审判员 刘 卓审判员 赵翠霞二〇二〇年六月五日书记员 邵美琦