广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初683号 原告：广西云天置业有限公司，住所地广西靖西市新靖镇城中路西延长线靖西云天城营销中心。 法定代表人：谢春原，该公司总经理。 原告：靖西冠成商业管理有限公司，住所地广西靖西市新靖镇城中路西延长线D-3-1地块。 法定代表人：陈奇，该公司总经理。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陆洋，男，广西云天置业有限公司法务专员。 被告：隆坚，男，1985年9月19日出生，壮族，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：黄琬津，广西双贺律师事务所律师。 原告广西云天置业有限公司（以下简称“云天公司”）、靖西冠成商业管理有限公司（以下简称“冠成公司”）与被告隆坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云天公司、冠成公司的共同委托诉讼代理人陆洋，被告隆坚的委托诉讼代理人黄琬津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云天公司、冠成公司向本院提出诉讼请求：1．判令隆坚向云天公司支付拖欠云天公司租金18,723.50元；2．判令隆坚向云天公司支付租金违约金3,014.48元（以租金18,723.50元为基数，从2018年8月12日起按每日万分之五暂计至2019年6月30日，共322日，之后违约金依此计算至被告还清之日止）；3．判令隆坚向冠成公司支付拖欠商业管理费23,815.70元；4．判令隆坚向冠成公司支付商业管理费违约金人民币4,334.45元（以商业管理费23,815.70元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年6月30日，共364日，之后违约金依此计算至被告还清为止）；5．由隆坚承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月23日，被告隆坚通过原告冠成公司向原告云天公司签署了《商铺租赁合同》（以下简称：《合同》）承租了位于广西靖西市延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目Ｂ4栋1003、1003a号二间商铺作为经营所用。三方在《合同》约定，被告在租赁期间应向云天公司支付租金，向冠成公司支付商业管理费。《合同》约定隆坚应分两期支付租金及商业管理费，即第一期租金：自2016年7月1日起至2018年6月30日，被告应支付该期间的租金合计人民币35,723.50元；第一期商业管理费：自2016年7月1日起至2018年6月30日，被告隆坚应支付该期间的商业管理费合计人民币23,815.70元；第二期租金：自2018年7月1日起至2019年6月30日，被告应支付该期间的租金合计人民币35,723.50元；第二期商业管理费：自2018年7月1日起至2019年6月30日，被告隆坚应支付该期间的商业管理费合计人民币23,815.70元。被告隆坚在合同签订后，陆续向原告云天公司、冠成公司给付了第一期的租金与商业管理费，并给付了合同保证金人民币4,961.60元。2018年6月起，被告应当提前30日向原告支付第二期租金与商业管理费，但被告在2018年8月11日支付租金17,000元后直至起诉之日被告对第二期应付剩余租金和商业管理费拒不支付，已严重侵犯了两原告的合法权益。 根据合同第十条10.2款的约定，被告未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金。现原告自行调整违约金为每日万分之五计算，因此隆坚的租金违约金应以第二期应付未付租金18,723.50元为基数，从2019年8月12日起按每日万分之五暂计至2019年6月30日，共322日，为人民币3,014.48元，之后违约金依此计算至被告还清为止；同理，被告的商业管理费违约金应以商业管理费23,815.70元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年6月30日，共364日，为人民币4,334.45元，之后违约金依此计算至被告还清为止。 综上所述，被告隆坚应向原告支付的总金额为人民币49,888.13元。为了维护两原告的合法权益，现根据我国《合同法》《民事诉讼法》等法律法规以及相关司法解释，向本院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告隆坚辩称：1.云天公司要求隆坚支付拖欠部分租金18,732.5元没有事实根据。云天公司应提供铺面所有权的证明，如没提供证明，云天公司不能收取租金的资格。隆坚于2018年8月11日支付部分租金17,000元即已支付2018年7月1日至2018年12月22日期间的租金，尚欠18,723.5元租金是2018年12月至2019年6月30日的租金。云天公司没有其他证据补充、但不动产证图片是年初的情况下，隆坚拖欠的租金应当是2018年12月23日至2019年1月25日期间33天的租金3,299.8元（35,723.5元÷365天×33天）。2.冠成公司收取商铺管理费没有事实及法律依据。冠成公司经营范围不存在商业管理的范围，已超越经营范围；冠成公司在合同中不存在具体义务，没有提供任何的商业管理方面的服务，却收取高额商业管理费，显失公平，合同中的商铺管理费应当撤销；被告隆坚不支付商铺管理费的原因是支付第一期商铺管理费后发现冠成公司未做任何工作，其无权收取答辩人的商铺管理费。3.若法庭认为答辩人需支付租金违约金和商铺管理费的违约金，合同约定的违约金过高，即使两原告将违约金自降至每日万分之五也是过高的。被告隆坚应承担的违约金应为两原告租金损失部分或商业管理费的同期银行存款利息的15%。根据法律的规定，约定的违约金超过造成损失百分之三十的，可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中两原告的损失转让应为未能收取的租金部分或商业管理费的银行同期存款利息的损失。另外两原告在答辩人未支付租金超过15天的情况下，一直未提出解除合同，在2019年6年30日合同到期后也未起诉，而是拖到2020年3月份才起诉，两原告存在明显的恶意扩大自己的损失，应就该部分承担相应的50%的责任。4.答辩人的商铺装修价值和保证金4,961.6元，应当冲抵应付租金。 当事人围绕本案诉讼请求依法提交的证据有：原告提交了如下证据1.《商铺租赁合同》复印件1份，拟证实原、被告约定的租金、商业管理费交费期限、金额合法有效，同时还约定的违约金计算方式为每日5‰，被告租赁涉诉商铺的事实；2.收款收据复印件1份，拟证实被告交纳第一期租金、商业管理费、第二期部分租金以及履约保证金4,961.6元；3.拟证实被告隆坚涉案房屋不动产权证书（编号：45003583167和编号：45002164870）原件1本（庭后复印），拟证实涉案房屋产权是爱租赁期间属于原告广西云天置业有限公司所有的事实；4.涉案不动产权登记证（编号：45002948543和编号：45002948544）原件1本（庭后复印），拟证实不动产权变更时间的事实。 被告依法提交了租赁商铺装修后图片一份（3页），拟证实被告将商铺装修得非常精致，装修费花去20万的事实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及证实的内容，本院认定如下：原告提交的证据1.2.3.4份证据来源合法、内容客观真实，与本案有关联且能相互印证，形成证据链条。上述证据能证明原告拟证明的事实，故本院对原告提交的证据予以认定。被告提交的证据，因没有其他证据相互印证，仅凭3张图片无法确认被告装修费花去20万的事实，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告云天公司系广西靖西市延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目的开发商，该项目取得建设工程规划许可证，于2016年8月31日竣工。2017年6月23日，被告隆坚与原告云天公司、冠成公司签署了《商铺租赁合同》合同编号：20170417048，承租了位于广西靖西市延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目Ｂ4栋1003、1003a号两间商铺作为经营所用。三方在《合同》约定，隆坚在租赁期间应向云天公司支付租金，向冠成公司支付商业管理费。合同约定隆坚分两期支付租金以及商业管理费，即第一期租金：自2016年7月1日起至2018年6月30日，共计35,723.50元；商业管理费：自2016年7月1日起至2018年6月30日，共计23,815.70元；第二期租金：自2018年7月1日起至2019年6月30日，共计35,723.50元；商业管理费：自2018年7月1日起至2019年6月30日，共计23,815.70元。《合同》约定的租金、商业管理费等交费期限、金额，同时约定违约金计算方式为每日5‰。被告隆坚在《合同》签订后分别向两原告支付了第一期租金及商业管理费，并支付了《合同》项下房屋租赁保证金4961.6元。2018年8月11日，被告隆坚支付第二期租金17,000元后至今，未向两原告支付该期剩余租金18,723.50元及商业管理费23,815.70元。被告隆坚因拖延向两原告支付第二期剩余租金与商业管理费而引起纠纷，原告云天公司、冠成公司于2020年3月27日向本院起诉，提出如诉请求。 另查明，1.原告冠成公司运用网络微信公众号等载体对云天城商业运作进行了管理和服务。2.坐落于靖西市延长线中越边境中药材商贸物流中心百色市项目Ｂ4栋1001号等24处，该不动产权于2019年1月25日到登记机关依法登记，证号：桂（2019）靖西市不动产权第0000376号。该证权利人是广西云天置业有限公司，共有情况：单独所有，使用期限：2015年05月23日起2055年05月23日止，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，房屋竣工时间：2016年08月31日。3.原告云天公司所持有的桂（2019）靖西市不动产权第0000376不动产证项下1003号、1003a号不动产单元号转让后，于2019年9月11日到登记机关变更登记为：桂（2019）靖西市不动产权第0005035号、桂（2019）靖西市不动产权第0005037号，权利人王丹丹、郭峰，共有情况：共同共有。桂（2019）靖西市不动产权第0005035号、桂（2019）靖西市不动产权第0005037号依法进行了抵押登记，抵押权人为广西靖西市农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2018年1月25日起2028年1月25日止。 本院认为，一、原告云天公司、冠成公司与被告隆坚三方签订《商铺租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告云天公司已按合同约定将租赁商铺交给被告隆坚经营使用，原告冠成公司对被告隆坚的经营进行管理和服务。但被告并未按合同约定按时足额向原告交清第二期房屋租金和商业管理费，其行为已构成违约。原告云天公司请求被告隆坚支付拖欠房屋租金18,732.5元，冠成公司请求被告隆坚支付商业管理费23,815.70元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的支付问题，《合同》约定“隆坚未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向原告支付违约金。”，双方约定的违约金过高于造成实际损失。原告自行调低违约金计算方式为按应付而未付金额的日万分之五计算，请求被告隆坚向原告云天公司支付违约金3,014.48元，向冠成公司支付违约金4,334.45元。被告隆坚认为《合同》约定的违约金过高，即使两原告将违约金自调降至每日万分之五也是过高的。被告隆坚主张应承担的违约金应为两原告租金损失部分或商业管理费的同期银行存款利息的15%，但其主张的违约金支付太低，不足于弥补两原告各自造成的损失，本院不予采纳。被告隆坚拖欠租金及商业管理费造成两原告的实际损失主要是资金被占用的利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”之规定，本院酌定两原告的实际损失为以实际尚欠的租金、商业管理费为基数按年利率6%计算，为此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，被告隆坚应支付原告的违约金按不超过两原告的实际损失的30%计算，即云天公司违约金以尚未支付的租金18,723.50元为基数，按年利率7.8%（6%+6%×30%）计，从2018年8月12日起暂计至2019年6月30日，之后违约金依此计算至被告还清之日止，支付原告靖西冠成商业管理有限公司相应违约金，以尚未支付的商业管理费23,815.70元为基数，按中国人民银行同期同档年利率7.8%（6%+6%×30%）计，从2018年7月1日暂计至2019年6月30日，之后违约金依此计算至被告还清为止。 二、被告隆坚还主张1.云天公司要求隆坚支付拖欠部分租金18,732.5元没有事实根据，冠成公司收取商铺管理费没有事实及法律依据；2.冠成公司经营范围不存在商业管理的范围，已超越经营范围，冠成公司在合同中不存在具体义务，没有提供任何的商业管理方面的服务，却收取高额商业管理费，显失公平，合同中的商铺管理费应当撤销；3.被告隆坚的商铺装修价值和保证金4,961.6元，应当冲抵应付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原告云天公司系广西靖西市延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目的开发商，该项依法取得建设工程规划许可证，于2016年8月31日竣工。2017年6月23日，被告隆坚与原告云天公司、冠成公司签署了《商铺租赁合同》符合法律规定，原告云天公司符合房屋租赁法定的出租人资格；原告冠成公司经营范围包含“会议会展服务”等，符合相关规定；对于被告隆坚主张被告的商铺装修价值和保证金4,961.6元，应当冲抵应付租金。根据原告云天公司、冠成公司与被告隆坚签订的《合同》十一、租赁终止11.2“除甲方或乙方无故解除合同而导致租赁终止外，因其他情形所导致租赁终止，丙方对租赁商铺的装修（已形成装修附合物不可移动的部分）无条件归乙方所有，甲方或乙方无须对丙方进行补偿或赔偿。”的约定，原告云天公司、冠成公司没有行为无故解除合同而导致合同租赁终止的情形，被告隆坚使用商铺经营至《合同》期满止，被告主张不符合《合同》三方的约定，本院不予采纳；根据《合同》十、违约责任，10.2“丙方未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的千分之五向甲方支付违约金；丙方逾期交纳前述费用超过7天的，甲方有权通知有关单位对租赁商铺停水停电，由此而造成的后果由丙方自行承担。”的约定，本案中，被告隆坚（丙方）虽未能按时足额交纳租赁房屋租金、商业管理费用，但原告云天公司（甲方）、冠成公司（乙方）未与被告按《合同》约定解除《合同》，而是给被告按《合同》使用至合同期限届满合同自行终止止，故不能按《合同》10.4约定处理，原告隆坚提出交纳的保证金4,961.6元，冲抵应付租金主张，本院予以支持。故被告隆坚尚欠原告云天公司租金为13,761.90元（18,732.5元－4,961.6元）。 综上所述，被告隆坚应支付原告云天公司的房屋租金13,761.90元及相应违约金（以尚未支付的租金13,761.90元为基数，按年利率7.8%计，从2018年8月12日起计至2019年6月30日，共322日，之后违约金依此计算至被告还清之日止）；被告隆坚应支付原告冠成公司的商业管理费23,815.70元及相应违约金（以尚未支付的商业管理费23,815.70元为基数，按7.8%计，从2018年7月1日起计至2019年6月30日，共364日，之后违约金依此计算至被告还清之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告隆坚支付原告广西云天置业有限公司租金13,761.90元及相应违约金（以尚未支付的租金13,761.90元为基数，按年利率7.8%计算，从2018年8月12日起暂计至2019年6月30日，之后违约金依此计算至被告付清之日止），限本判决生效后十日内付清； 二、被告隆坚支付原告靖西冠成商业管理有限公司商业管理费23,815.70元及相应违约金（以尚未支付的商业管理费23,815.70元为基数，按年利率7.8%计算，从2018年7月1日起暂计至2019年6月30日，之后违约金依此计算至被告还清之日止）限本判决生效之日起十日内付清。 本案案件受理费1,048元（原告已预交524元），因适用简易程序审理减半收取计524元，由原告广西云天置业有限公司、靖西冠成商业管理有限公司负担24元，被告隆坚负担500元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 何方祥 二〇二〇年六月十日 法官助理 杨彩莲 书 记 员 梁 虎