吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终124号上诉人（原审被告）：**清，男，1973年1月10日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐志国，男，1950年12月20日生，汉族，农民，住吉林省集安市。委托诉讼代理人：张利军，集安市团结街道基层法律服务所法律工作者。上诉人**清因与被上诉人徐志国租赁合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2019）吉0582民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**清上诉请求：一、撤销一审判决并依据**清实际使用面积计算租金。二、一、二审诉讼费由徐志国承担。事实和理由：原审法院事实认定错误，背离合同权利义务对等原则，判决结果不当，损害了**清合法权益。一、原审徐志国明确其与村里签订的合同为20亩，并明确承包给**清的时候是八九十亩左右。虽然其表示超出面积部分也有权发包，但**清实际占有的面积仅40余亩，并且原审中**清提供的村委会证明等证据，能证明双方合同西侧没有开发利用，土地属于村委会，徐志国无权发包。在一审庭审已查明徐志国未能完全履行合同义务的前提下，对该事实不予阐明认定，事实不清，证据不足。二、**清与徐志国2013年7月22日签订的《租赁鱼池合同书》，经GPS测定，并经徐志国当庭认可，租赁的鱼池面积为74亩，但徐志国实际只交付了40余亩，徐志国没有完全履行合同义务。根据权利义务对等原则，**清每年支付的租金也应按照徐志国实际交付鱼池面积的比例来支付。一审法院在徐志国承认交付的鱼池面积不足的前提下，仍然按照合同约定租金每年3万元判决，明显不当，损害了**清的合法权益。综上，请二审法院在查清事实的基础上，依法纠正一审错误判决，改判按徐志国实际履行的面积比例支付租金。徐志国辩称，一审判决认定事实准确，适用法律精当，应予维持。一、**清和徐志国2013年7月22日签订的鱼池承包合同，合同标的、地点、承包金额、给付时间、鱼池长度、违约责任等内容，明确、合法，是双方真实意思表示，没有违反《合同法》五十二条规定，合法有效。二、合同标的是东村村西鱼池、旱地，地点位于：上至居民区西侧，下至西坝头，长度约为800-1000米，包括鱼池旁住宅，共有大小鱼池18个和旱地（旱地是指鱼池西侧300米长的低洼地及看护房边的菜地）。徐志国和**清在合同书上签字按手印，证明人徐功波签字按手印，合同一式三份，签订日期注明2013年7月22日。合同签订后，徐志国把上述合同标的物全部交付给**清，自此**清自主使用、经营和管理，收入归**清所有。三、**清和徐志国签订鱼池承包合同时是按照已经开发利用的鱼池实际面积和没有开发利用的空地作为标的物，标注长度800－1000米，双方并没有实际丈量鱼池面积和空地面积，没有按照实际测量亩数为单位计算标的物面积。**清在上诉状中说“徐志国明确承包给**清的时候是八九十亩左右，但**清实际占有的面积仅有四十余亩”，没有事实依据，承包合同中没有相关的亩数面积约定。如果**清据此观点主张权利，应当提供证据加以证明，不能凭空想象，无中生有。关于**清主张的“提供的村委会证明等证据，能证明双方合同西侧没有开发利用，土地属于村委会。”这个所谓证据已经被东村村委会新出具的证据予以否定。东村村委会认为“2019年10月9日给孙建清出具的证明与2005年徐志国与东村村委会签订的承包合同内容不符，经调查应履行原承包合同。”履行原承包合同就是原植树造林合同。原植树造林合同是徐志国承包村里荒地150亩，去掉国家修建河堤占用的土地面积，剩余面积就是双方合同中约定的标的物总面积，这些土地包括鱼池和鱼池西侧没有开发利用的空地，都已经交付给**清。由此可见，东村村委会已经明确排除土地属于村委会的权利。2013年7月22日合同履行后，**清年年出租场地或者自己储存砂石料，就足以说明**清已经实际使用鱼池西侧所谓没有开发利用的土地。如果上述土地不是徐志国发包，**清怎么能随意使用该幅土地。由此可见，**清主张的权利没有事实依据和证据支持。四、**清认为“2013年双方签订的《租赁鱼池合同书》，经GPS测定，徐志国当庭认可，租赁的鱼池面积为74亩，但徐志国实际只交付了40亩，徐志国没有完全履行合同义务。”**清应当举证说明GPS测定面积74亩是2013年双方测定的实际亩数，还是2019年发生争议时双方测定的亩数。如果是2013年双方共同测定实有74亩，徐志国少给34亩，为什么当时不提出，而是合同履行六年之后才提出？另外，74亩鱼池的哪一部分没有交给**清，其40亩已经**清实际占有并使用的鱼池具体位置在什么地方，剩余34亩鱼池在什么位置，**清是如何界定已经占有并使用的40亩鱼池和徐志国没有实际交付给**清34亩鱼池的界线在哪里，**清应当提供相关证据予以注明。现在鱼池的现状是，**清用铁丝网把已经建成的全部鱼池封闭成一个整体，徐志国又如何把鱼池分割出34亩没有发包给**清？**清不能把已经建好的鱼池面积和没有建成的鱼池空地分开计算，合同约定标的物的总面积是上至居民区西侧到西坝头总长800－1000米的鱼池和旱地，**清已经实际占有并使用合同约定的标的物，比如已经使用鱼池并对外营业，又比如在空旷土地上储存砂石料和出租收益。由此可见，**清的抗辩理由不充分。至于**清把已经承包的标的物弃之不管与徐志国无关，徐志国只要向**清交付标的物就全部履行了合同义务，**清就应当按照约定给付租金。综上，**清的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不成立，请依法驳回**清的上诉请求。徐志国向一审法院起诉请求：要求**清给付2017年至2019年承包费9万元。一审法院认定事实：2005年2月1日，徐志国与集安市头道镇东村将双方签订的植树造林合同变更为养鱼承包合同，承包期30年，至2035年2月1日止。2013年7月22日，徐志国与**清签订租赁鱼池合同，将养鱼池租赁给**清，租赁期为20年，年租金3万元，并约定了合同其他事项。一审法院认为，本案系渔业承包合同纠纷。**清与徐志国签订渔业承包合同，承包经营养鱼池，应当按照约定及时向徐志国支付租金。《最高人民法院关于适用本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的案件事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，认定如下：徐志国提交：1、东村村委会2020年3月30出具的证明一份，证明内容：东村村委会于2019年10月9日给**清开具的证明“徐志国和**清鱼塘承包合同西侧没有开发利用的土地属于村委会所有”是错误的，应予撤销。经调查，2005年2月1日东村村委会与村民徐志国改签的“由1984年12月6日双方签订的植树承包合同改为徐志国养鱼合同。”原因是修建堤坝取土已不适合栽树，改为养鱼。具体用地范围是，东起村居点西侧，西到堤坝西头。长约800米地段都是徐志国承包地。2、1984年12月6日徐志国与东村村委会签订的造林承包合同书，证明徐志国与**清承包在徐志国与东村村委会土地承包合同期间内，合同合法有效。3、鱼池草图2张，证明鱼池现状。4、鱼池照片7张，证明鱼池现状。5、**清鱼池管理人毕传波代表**清出租沙场600元收据及卖给集安市鸿鹏建筑有限公司沙子款收据，共4张。证明**清在鱼池西侧挖沙、储存沙料及出租场地。**清质证称：对证据1的真实性存在异议，与原审第一份证据前后矛盾，同时该证明中体现长约800米地段都是徐志国承包地段，没有事实基础。土地承包应当以书面合同及相关村委会的决议为准，证明不具有证明土地权属的效力，这份证明不属于二审新证据。证据2是复印件，真实性不认可，不属于新证据范畴。证据3系草图，不认可，应以GPS现场勘测图为准。证据4鱼池照片，证明照片内的部分土地属于旱地，尚未开发，同时证明徐志国没有完全履行合同义务。证据5收据，收款方并非**清，体现的公司与**清无关联，也证明西侧土地没有**清占有使用的客观事实。本院认为，东村村委会2020年3月30出具的证明，盖有出证单位公章及经手人赵清海、张振红（村委会主任、党支部书记）的签字，在本院2020年5月28日进行现场勘察及询问时，赵清海、张振红亦认可证明中的签名为该二人所签，证明亦是村委会出具，故对上述证据的真实性予以采信。1984年12月6日徐志国与东村村委会签订的造林承包合同书，虽为复印件，但能与本案中的其他证据及当事人陈述相印证，对该份证据的真实性，亦予采信。鱼池草图2张及鱼池照片7张，与本院2020年5月28日到现场进行勘察所查看到现场情况及拍摄的现场照片一致，故予采信。收据4张，其中的600元租金收据，徐志国一审中承认该款由徐志国收取，与其二审中主张的证明目的相悖。其他3张收据内容体现为集安市鸿鹏建筑有限公司（收款人毕传波）收取沙子款，与徐志国的待证事项之间欠缺关联性。结合上述证据1、3、4所载内容以及当事人一审中提交的东村村委会证明内容、证人证言、当事人一、二审中的陈述以及本院2020年5月28日现场勘察及询问情况，可以认定案涉养鱼池西侧土地现处于闲置状态，承租人**清未能按照租赁合同约定对该土地进行开发使用。综上，本院审理查明案件事实如下：1984年12月6日，集安市头道镇东村村民徐志国与东村村委会签订《造林承包合同书》，将150亩荒地全部承包给徐志国，承包期限30年。2005年2月1日，徐志国与东村村委会签订协议书，约定：徐志国在1984年12月6日与村签订的江边植树合同为30年，现未到期。因修江堤从坝后取土，在坝后已不能植树，徐志国要在坝后养鱼，原植树造林合同改为养鱼承包合同，具体事宜如下：一、地点在大坝后，下至现在大坝头，面积约贰拾亩。二、承包期为叁拾年，自2005年2月1日至2035年2月1日止。三、承包费计壹万元整。四、交付方式现金一次性交清。五、养鱼投资收益为徐志国所有。2013年7月22日，徐志国与**清签订《租赁鱼池合同书》，主要约定内容：甲方（徐志国、王玉莲）将东村村西鱼池、旱地，上至居民区，下至坝头，长度约800－1000米，包括鱼池旁住宅，租赁给乙方（**清）；经双方协商，租赁期为20年，在承包期间甲方不得干涉乙方经营；乙方租赁金额为三万，上纳租方式交租，每年五月份付当年租金。合同期执行十年后，上调租金10%为三万三千元一年，直到合同期满；合同履行后甲方负责鱼池改造，但鱼池大体要经乙方同意。鱼池西侧开发由甲方负责协商开发。同日，徐志国收到**清交付的鱼池定金3万元。2013年10月，王玉莲收取**清1万元，为**清出具借条，内容“欠**清1万元。”2014年7月25日，徐志国、王玉莲收取**清5万元，为**清出具借条，内容“借孙大海（**清）人民币伍万元整。”2019年8月28日，徐志国向一审法院提起诉讼，以**清租赁后一直每年定期交租，直到2017年开始拖欠租金为由，要求**清给付2017－2019年承包费共计9万元。一审中，**清以徐志国未全部交付出租土地、未对租金进行核算进行抗辩，并申请头道镇林业站对双方合同约定的租赁物面积（鱼池及鱼池西侧旱地）进行测量，经GPS测定，面积为73.987亩。现双方争议为鱼池西侧旱地，2013年7月22日签订合同后，**清开发该旱地时，遭到东村村委会阻止，以该土地属村委会为由，阻止**清开发使用。现该争议旱地处于闲置状态，部分地段布满垃圾，**清未能按照租赁合同约定对该土地进行开发使用。就该争议旱地，东村村委会在本案一审中于2019年10月9日为**清出具证明，证明内容：**清养鱼塘至下有空地30余亩，隶属于东村村委会所有。二审中，东村村委会于2020年3月30日为徐志国又出具证明一份，证明内容：东村村委会于2019年10月9日给**清开具的证明“徐志国和**清鱼塘承包合同西侧没有开发利用的土地属于村委会所有”是错误的，应予撤销。经调查，2005年2月1日东村村委会与村民徐志国改签的“由1984年12月6日双方签订的植树承包合同改为徐志国养鱼合同。”原因是修建堤坝取土已不适合栽树，改为养鱼。具体用地范围是，东起村居点西侧，西到堤坝西头。长约800米地段都是徐志国承包地。2020年5月28日，为查明案件事实，本院到现场进行勘察，询问赵清海、张振红村委会为何出具两份不同内容的证明，了解案涉养鱼池西侧空地情况时，赵清海称该土地现让徐志国承包，村委会什么时候想要，要是明年要，徐志国就得交回来。本院认为，本案系徐志国与**清因履行租赁鱼池合同所发生的纠纷，故案由应为租赁合同纠纷。一审法院确定的案由不当，应予纠正。当事人在二审中的争议焦点如下：一、案涉鱼池西侧的租赁土地是否完成交付？对此争议，在此前的事实认定中已评判认定，此处不再赘述。二、**清要求依据实际使用面积计算租金的上诉主张是否成立？《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，徐志国与**清签订的《租赁鱼池合同书》中明确约定了租赁物的范围，即鱼池、旱地（即争议的鱼池西侧土地）和鱼池旁住宅，并约定鱼池西侧土地由徐志国负责协商开发。合同履行过程中，**清开发鱼池西侧土地时，遭到了第三人即东村村委会主张权利，阻止其开发使用，致使**清不能对租赁合同中约定的该租赁物使用、收益。依照上述法律规定，**清要求按照实际使用面积计算租金，依法应予支持。根据头道镇林业站GPS测量，案涉《租赁鱼池合同书》约定的整个租赁物面积为73.987亩，参照东村村委会2019年10月9日证明中记载的**清养鱼池下空地亩数以及双方当事人一审庭审中对**清现使用面积的陈述，可以认定**清实际使用的租赁物面积为43.987亩。合同约定的年租金3万元除以合同约定的整个租赁物面积73.987亩，计每亩租赁物年租金为405.47元。该每亩年租金乘以**清实际使用的43.987亩，计**清每年应付租金为17835.40元，6个年度租金总计107012.40元。徐志国已经收取**清9万元，折抵后**清欠付徐志国截至2019年度的租金，合计17012.40元。综上所述，**清要求依据实际使用面积计算租金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销集安市人民法院（2019）吉0582民初1507号民事判决；二、**清于本判决生效后五日内给付徐志国欠付租金17012.40元。一审案件受理费1025元，二审案件受理费712元，合计1737元。徐志国负担1409元，**清负担328元。本判决为终审判决。审判长  王大勇审判员  盖晓晨审判员  张晓云二〇二〇年六月十一日书记员  袁子轶