甘肃省成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1221民初366号 原告:贾某,住甘肃省成县。 被告:甘肃昊天房地产开发有限公司。 住所地：甘肃省兰州市城关区北滨河中路白塔山1号。 法定代表人:张治全,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡一溶，甘肃稻合律师事务所律师。 原告贾某与被告甘肃昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告贾某,被告昊天房地产公司委托诉讼代理人蔡一溶到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签定的“汇金广场”商住楼701号房屋《商品房买卖合同》;2、判令被告返还原告已付购房款98276元(大写:人民币玖万捌仟贰佰柒拾陆元整);3、判令被告承担原告按照市场价重新购买基本条件相当、同等面积房屋的差价112435元(大写:人民币壹拾壹万贰仟肆佰参拾伍元整)作为合同根本违约的损害赔偿款4、判令被告承担原告已付购房款按照同期银行贷款利率计算的占用资金利息至解除合同之日止。5、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:2017年10月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定于2018年3月15日之前交付房屋,但被告至今未能完成房屋交付。根据原告掌握的证据,被告在与原告签订《商品房买卖合同》过程中,存在以下违法行为其一:被告在2016年向原告发放的其商住楼宣传资料中,明确列举并图示了住宅楼屋内配备地热供暖设施的内容,并且地热供暖是近年来我县每一栋商住楼必备的设施,因此开发商配备地暖设施系通常的市场交易习惯。原告于2016年10月根据被告提供的宣传资料和认购优惠即“交两万送两万”活动向被告交付了房屋认筹金两万元。之后,被告在建设施工过程中擅自将地暖设施更改为壁挂式暖气片,因此影响到原告对房屋墙面和整体空间的使用效益,并且违反了一般市场交易习惯。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”此外,根据《城市商品房预售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”,被告擅自改变应当被认定为合同内容的房屋内部重要设施,并且从未书面告知原告,根据以上事实和法律规定,原告享有要求退房并主张违约损害赔偿之权力。其二,被告在与原告签订《商品房买卖合同》之时,存在隐瞒对合同目的实现有重大影响的违法行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;”。原告通过裁判文书公开平台查询甘肃省兰州市中级人民法院“(2019)甘01民初490号”民事判决书得知,被告在与原告签订《商品房买卖合同》之时,该商品房建设用地存在土地使用权抵押登记的事,此外,该上地使用权所涉楼盘还作了整体他向权登记(该事实来自甘肃省南市中级人民法院开庭审理成县农村信用社诉被告承担贷款连带责任纠纷庭审直播证据部分,其后因该案件以调解方式结案,故原告无法查询书面材料,为查明事实需要,原告申请法院以职权调取相关证据),被告所涉及债务到期时间为2018年6月7目,与向原告承诺的交房时间2018年3月15日之间存在实质矛盾,并且被告明知其债务纠纷预计解决时间和结果无法确定的事实,仍然隐瞒该抵押和债务纠纷事实与原告订了《商品房买卖合同》,并收取首付款。其后,因为其债务纠纷的诉讼和执行、以及本案商品房数次验收不过关,导敌涉案商品房逾期两年多仍无法交付。《合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同，(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(ニ)在履行期限届满之前,当事人ー方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行」(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的(五)法律规定的其他情形。”第四款、第五款和第一百ー十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利息但不得超违过反合同一方订立合同时预见到或者应当预见可能造成的损失。截止起诉之日,被告无法交付房屋,并且存在以上事实和理由所陈述的违法行为。原告所支付购房首付款978276元已被被告占用三年多,根据被告出具的收据时间按照6%贷款利率计算同期银行贷款利息如下:98276×6%×(3+99/366)=19164元。请人民法院根据有关规定计算认定后予以支持。鉴于被告违约行为和合同目的无法实现情形,原告于2019年8月重新购买商品房一套,并办理公积金贷款,原告与被告签订的《商品房买卖合同》房屋单价3814元/平方米、面积125.4平方米,按照原告新买房屋单价4710.61元/平方米计算同等面积差价为(4710.61-3814)*125.4=112435元。这是原告按照市场价重新购买房屋产生的同等面积差价,也是原告认为根据有关法律规定和最高院相关指导案例足以支持的实际损失。综合以上事实和理由,以及相关法律规定,被告的违法行为构成根本违约,致使合同目的不能实现。原告享有法定解除权、要求返还购房款并支付占用资金利息、按照所遭受实际损失主张损害赔偿的权力。请人民法院查明案件事实,依法支持原告诉讼请求。 被告辩称，一.原告的提起的诉讼,违反了“一事不再理”的诉讼原则。针对本案的诉讼,原告提出的主要诉求及事实是被告根据双方合同的约定逾期交付房屋,实质上都是要求被告承担因迟延交房而产生的违约责任。对于上述违约行为原告已经提起诉讼,2018年11月14日甘肃省成县人民法院已经作出的(2018)甘1221民初553号判决书,对这一问题作出了处理,根据合同约定的条款,原告选择继续履行合同,被告按合同约定支付违约金,根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定,当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同:(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果。本次诉讼的当事人与甘肃省成县人民法院作出的(2018)甘1221民初553号判决书的当事人相同,诉讼标的都是买卖合同权利义务关系,诉讼请求也基本相同,在前诉中生效判决根据合同约定确定合同继续履行,违约方承担违约责任,这次原告的要求解除合同的诉讼请求实质上是否定前诉继续履行合同承担违约责任的裁判结果,而根据2018年11月14日甘肃省成县人民法院作出的(2018)甘1221民初553号判决书,法院对违约责任的问题已经做出了处理,已经判决被告向原告支付违约金,并且被告根据该份判决书已向原告支付了相应的违约金。而此次原告又再次起诉要求被告承担违约责任,违反了“一事不再理”的原则。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定,请求法院对原告诉讼请求予以驳回。二.原告要求解除《商品房买卖合同》及要求被告归还已付购房款的诉讼请求无事实和法律依据。首先,原告诉称:在2016年被告向其发放的宣传资料中显示该房屋配备地暖供热设施,而后被告擅自将地暖设施改为壁挂式暖气片,影响了原告对房屋墙面和整体空间的使用效益,故根据《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称最高院关于商品房买卖纠纷的解释)第三条以及《城市商品房预售管理办法》第二十四条要求退房承担违约责任。根据《最高院关于商品房买卖纠纷的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承当违约责任。根据该条规定再结合本案的具体情况,是说如果该房屋的供暖设施的改变会影响房屋的价格以及原告是否会和被告签订《商品房买卖合同》,则被告改变供暖设施的行为构成违约,应向原告承担违约责任。但根据本案的实际情况及原告的陈述,该供暖设施的改变并不会对房屋的价格的确定有重大影响,也没有影响双方之间合同的签订,仅仅只是影响到了房屋的使用面积和空间利用率。因而,原告无权要求被告进行赔偿。其次,原告诉称是因为被告至今仍无法交付房屋,故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除房屋,该诉请亦无事实和法律依据。真实情况是:涉案的房屋目前已经竣工并验收合格,可以交付使用,且根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十四条的规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(-)因不可抗力致使合同不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务:(三)当事人一方迟延履行债务,经催告后在合理期限内仍未履行:(四)当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。因该涉案房屋已验收合格并且已经达到交付标准,被告可随时向原告交付房屋,故不存在《合同法》第九十四条规定的情形中的任何一种,故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据。综上,原告要求被告解除《商品房买卖合同》及要求被告归还已付购房款的诉讼请求无事实和法律依据,建议法庭驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下:2017年10月26日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：2017预04265），合同约定，原告购买被告开发的位于成县“汇金广场”1幢1单元701号商品房，建筑面积125.40平方米，每平方米单价3814.0元。双方对交付期限以及出卖人延期交房的违约责任都进行了约定。合同签订后，原告于2017年10月19日向被告转账8276元（原告此前分别于2016年10月13日向被告转账20000元，于2016年12月19日向被告转账70000元），自此原告付清合同约定的购房首付款98276元。此后，由于被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，原告与其他案外人向本院提起诉讼，请求被告就延期交付房屋承担违约责任。本院于2018年11月14日作出的(2018)甘1221民初553号判决书,支持了原告的诉讼请求，即由被告向原告支付自2018年3月16日起至实际清偿之日止，每日按房屋总价款478276元的万分之一计算的违约金。该笔款项后经本院强制执行，被告于2020年3月10日向原告支付。 另查明，2015年5月27日，被告以案涉商品房建设用地使用权为案外人瑞杰农业科技公司与成县农村信用合作社的借款提供抵押担保，同时与成县农村信用社签订了抵押担保合同并办理了抵押登记。 又查明，原告于2019年8月5日与成县九鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：2019预03467），合同约定原告购买成县九鑫房地产开发公司开发的“水木鑫城”第8幢2单元402号房，建筑面积148.40平方米，每平方米单价4710.61元。成县房管所出具的个人住房情况证明书（2020-135）证明原告除案涉汇金广场1#1单元701室以及水木鑫城8#2单元402室外，再无其他住房。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，原告起诉要求被告承担违约责任后，被告仍未依约向原告交付房屋，原告为保障其居住权另行购买房屋后，向本院提起诉讼，请求解除双方签订的商品房买卖合同并赔偿损失。关于本案是否属于重复起诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中原告贾某起诉要求解除商品房买卖合同、由被告返还原告已付购房款、由被告承担原告按照市场价重新购买基本条件相当、同等面积房屋的差价以及承担资金占用期间利息的诉讼请求与前诉的诉讼请求不同，不属于重复诉讼，昊天房地产公司关于本案系重复起诉的主张，本院不予支持。 本案中，原告因被告迟延交付房屋曾向本院提起诉讼，请求被告承担违约责任，本院于2018年11月14日作出(2018)甘1221民初553号判决书，该判决书生效后，被告应依判决向原告支付违约金，并在合理期限内向原告交付房屋，但截止本案立案之日，被告未向原告交付房屋亦未明确告知原告房屋具体的交付时间。在无其他住房的情况下，原告为保障其居住权，另行购买了“水木鑫城”第8幢2单元402号房，由此可见，因被告的违约行为导致原、被告双方签订商品房买卖合同的目的依然不能实现，如果强行要求原、被告继续履行合同，必然会额外增加原告的经济负担，这显然与我国民法强调的公平原则相悖。故依照《合同法》第九十四条规定，原告享有对该合同的解除权。原告要求解除其与被告之间签订的商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告返还购房首付款98276元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。在商品房买卖合同当中，商品房买卖合同被解除，过错方需要承担全部的赔偿责任，包括直接损失和间接损失。其中，房屋差价损失系因合同解除所引起，属于间接损失，应当作为赔偿的范围。关于商品房价格涨跌产生的溢价损失的计算方法，商品房买卖合同有约定的从其约定，没有约定的，可以比照最相类似商品房的市场成交价与买卖合同的差额计算。本案中，双方对于商品房价格涨跌产生的溢价损失的计算方法没有在合同中约定，但参考本地房地产市场成交价以及原告另行购买的房屋价格可以确定房屋差价。原告与被告签订的商品房买卖合同约定所购房屋建筑面积125.40平方米，每平方米单价3814.0元；原告另行购买的房屋建筑面积148.40平方米，每平方米单价4710.61元，两套房屋相距不远，且楼层相当（原告之前购买的房屋是7楼，之后购买的房屋是4楼，按市场行情，高楼层单价略高于低楼层），故按照原告第一次购买的房屋建筑面积125.40平方米计算，被告需向原告支付差价112434.89元。原告的该项诉请求成立，应予支持;另外，由于前述已经明确被告应向原告赔偿房屋差价，故对于原告要求被告承担已付购房款资金占用利息的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告贾某与被告甘肃昊天房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2017预04265）； 二、被告甘肃昊天房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告贾某购房款98276元，以及向原告贾某支付房屋差价112434.89元，两项费用共计210710.89元； 三、驳回原告贾某其他的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4460元，减半收取计2230元，由被告甘肃昊天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。 审 判 员  汪 泳 二〇二〇年六月四日 法官助理  牛旭明 书 记 员  牟文康