广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8259号上诉人（原审原告）：邓银英，女，汉族，1973年4月23日出生，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：陈辉，男，汉族，1969年1月28日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：朱大永，男，汉族，1968年7月29日出生，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：邓银英，身份情况同上，系朱大永的妻子。被上诉人（原审被告）：罗科伟，男，汉族，1982年6月6日出生，身份证住址湖南省隆回县。委托诉讼代理人：廖凤，广东安扬律师事务所律师。原审第三人：钟煜坚，男，汉族，1994年1月14日出生，身份证住址广州市从化区。上诉人邓银英、朱大永因与被上诉人罗科伟、原审第三人钟煜坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。邓银英、朱大永上诉请求：一、撤销一审判决，改判罗科伟立即将占用的位于广州市从化区江埔街从化大道南138-6号房屋腾空返还给邓银英、朱大永；二、罗科伟立即支付2018年5月至2020年1月期间拖欠的租金(场地占用费)合计35700元给邓银英、朱大永；三、本案诉讼费由罗科伟承担。事实和理由：一、一审法官未依法行使释明权，程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”等司法解释及相关法律规定，邓银英、朱大永认为双方达成口头租赁合同合法有效，一审判决认定双方租赁合同无效，但未依法向邓银英、朱大永进行释明，剥夺了邓银英、朱大永的诉讼权利，严重程序违法。二、一审适用法律错误，实体处理不当。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使双方合同无效，罗科伟仍有支付房屋占用费的义务。2.一审既确定本案为租赁合同纠纷，而非物权保护纠纷，应当按照租赁基础法律关系判定邓银英、朱大永与罗科伟之间的权利义务。邓银英、朱大永与罗科伟双方达成口头了租赁合同，并实际履行了一年多，按照合同相对性的原则，钟煜坚与邓银英、朱大永是否存在权属之争，均与罗科伟无关，罗科伟仍应向邓银英、朱大永履行交纳租金或占用费的义务。3.一审没有公平、公正依法全面审查双方证据，在证据采纳方面明显偏袒罗科伟及钟煜坚。一审认定钟煜坚拥有涉案租赁标的物房屋的权属，是因为广州市从化区江埔街禾仓村民委员会于2018年6月4日及2019年10月22日出具两份《证明》关于户主为钟煜坚相关门牌的证明，但门牌号码的管理机构应该是公安机关，而非村委会，邓银英、朱大永已提交了广州市公安局从化区分局江埔派出所于2017年6月13日出具的《证明》以及其他多个相关职能管理部门、单位的证据，证明邓银英、朱大永出租的房屋的门牌地址即为罗科伟租赁的场所，邓银英、朱大永提交的证据更具有证明力，足以排除他人的主张。退一步来说，罗科伟也从未否认涉案邓银英、朱大永提交的门牌号的房屋不是其从邓银英、朱大永手中租赁的场所。综上所述，无论是按照合同相对性原则，还是从证据优势角度看，罗科伟及钟煜坚均不足以推翻邓银英、朱大永与罗科伟的租赁合同，排除罗科伟向邓银英、朱大永应履行的给付金钱义务。一审判决程序违法、认定事实错误，实体处理错误，邓银英、朱大永请求二审法院依法支持邓银英、朱大永全部的诉讼请求。二审庭询中，邓银英、朱大永补充上诉事实和理由如下：1.一审判决未查明罗科伟未能按照缴纳涉案房屋租金的交易习惯向邓银英、朱大永支付租金的原因。2.一审未查明钟煜坚突然有权收取租金的依据，房屋权属来源。3.一审未查明邓银英、朱大永与钟煜坚父亲合资建房的关系。因此应当追加钟煜坚的父亲参与诉讼，查明钟煜坚的父亲与邓银英、朱大永合作出资建房的基本事实情况，查明邓银英、朱大永的物权来源，以及已出租一年多的事实。4.一审未查明2018年6月之前罗科伟已向邓银英、朱大永交租的原因和事实依据。5.一审未查明罗科伟和钟煜坚未要求邓银英、朱大永返还罗科伟已付租金的原因。6.钟煜坚也无证据证明涉案房屋归其所有，仅有言词证据，无其他证据予以佐证。7.一审未查明钟煜坚此前未对邓银英、朱大永出租事实提出异议的原因。8.钟煜坚未申请水电表，罗科伟向邓银英、朱大永缴纳租金已形成习惯。9.出租屋管理中心是认可邓银英、朱大永作为出租人的身份，管理房屋门牌的派出所也出具证明证实。10.农村的房子是有物权就可以出租的。11.邓银英、朱大永只是出租物权，且已形成了交易习惯，钟煜坚也无产权证明，按此逻辑钟煜坚也无权收取租金。一审判决未根据农村房屋的特点对本案事实进行审查。罗科伟辩称：一审法院已经对此事进行了充分的审理，各方当事人在一审时已进行了充分的辩论，从邓银英、朱大永提交的聊天记录，罗科伟在钟煜坚提出异议后，就及时告知了朱大永，但朱大永未出具证据证明其是涉案房屋的所有权人或出资人。罗科伟不向邓银英、朱大永追回已缴纳租金的原因是，罗科伟认为其使用了涉案房屋，理应缴纳租金，邓银英、朱大永与钟煜坚之间的矛盾、利益交换，罗科伟不清楚。钟煜坚也愿意从2018年6月起收取租金，此前的租金钟煜坚不向罗科伟追缴，罗科伟自然也不能向邓银英、朱大永追回。正如邓银英、朱大永所述，涉案房屋是在农村集体土地上新建的房屋，各项手续也不是很齐全，罗科伟根据常理认为村委会出具的证明更能证明涉案房屋的所有权性质，所以罗科伟依据钟煜坚提供的村委会出具的证明缴纳租金，是完全合理的。根据谁主张谁举证的原则，邓银英、朱大永应提供证据证明其与钟煜坚的父亲共同出资建房的事实，但是在一审时，法官询问邓银英、朱大永能否提供证据，邓银英、朱大永无法提供证据，应当承担举证不能的不利后果。所以罗科伟恳请二审法官依法驳回邓银英、朱大永诉讼请求，维持原判。钟煜坚述称：不同意邓银英、朱大永的上诉请求，同意一审判决。邓银英、朱大永于2019年10月12日向一审法院起诉请求：一、罗科伟立即将占用的位于广州市从化区江埔街从化大道南138-6号房屋腾空返还给邓银英、朱大永；二、罗科伟立即支付2018年5月至2019年10月期间拖欠的租金（场地占用费）合计30600元给邓银英、朱大永；三、本案诉讼费由罗科伟承担。一审法院经审理查明：邓银英、朱大永主张其将位于××商铺出租给罗科伟经营建筑材料，双方没有签订租赁合同，仅口头约定每月租金1700元，从2017年9月起至2018年4月罗科伟每月通过微信向邓银英、朱大永支付的租金1700元。2018年6月，罗科伟开始向钟煜坚支付租金，从2018年6月起至2019年10月罗科伟每月通过微信向钟煜坚每月支付租金1700元。庭审中，邓银英、朱大永与钟煜坚对案涉房屋的权属有争议。根据邓银英、朱大永提交的照片，邓银英、朱大永称案涉房屋是其与钟煜坚的父亲钟树仁于2010年1月一起出资建设的，其出资13万余元建设属于其的那一卡位，门牌号为××的商铺及商铺上面的第二层房屋都属于其所有，另外两卡位才是属于钟煜坚的父亲；钟煜坚则认为照片显示的整栋房屋470平方米，包括一楼、二楼，其中有三卡商铺，均由其父母出资建成。邓银英、朱大永与钟煜坚均确认案涉房屋所在的土地性质是村集体用地，双方均没有土地使用权证，案涉房屋没有进行报建也没有取得相关房地产权证。2017年6月13日广州市公安局从化区分局江埔派出所出具《证明》，载明“兹有朱大永、邓银英房屋，门牌地址编号为：广州市从化区江埔街从化大道南138-6号。特此证明。”2017年8月4日广州市公安局从化区分局江埔派出所出具《出租屋治安责任告知书》，载明“……出租人（物管、中介机构负责人）朱大永，身份证号码：，家庭住址（物管、中介机构单位单位地址）：广州市从化区江埔街从化大道南138-6号，联系电话：130××××4329（从化江埔家悦建筑材料店），承租人：罗科伟，身份证号码：，服务处所（户籍地址）：湖南省隆回县石门乡高石村8组……”2018年6月4日，广州市从化区江埔街禾仓村民委员会出具《证明》，载明“兹有位于从化大道自编楼86号的楼房，面积约470平方米，楼层是二层半，属户主：钟煜坚的自建楼，属权清晰，无任何争议。（见附图）特此证明。”2019年10月22日，广州市从化区江埔街禾仓村民委员会出具《证明》，载明“兹有位于从化大道自编楼86号的楼房，户主为钟煜坚，现公安的门牌为××。特此证明。”根据邓银英、朱大永及钟煜坚均确认的涉案房屋照片显示，房屋上只安装有××和××门牌，并没有“从化大道自编楼86号”和“从化大道南138-6号”的门牌。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，案涉房产并没有合法报建手续，邓银英、朱大永将没有合法报建手续的房屋用以出租，违反了法律法规的强制性规定，因此，邓银英、朱大永与罗科伟双方所形成的租赁关系应为无效。另因邓银英、朱大永及钟煜坚均主张对案涉房屋拥有权利，并也提供了相关的证明，但双方所提交的证明的单位并不是土地及房屋权属的主管行政部门，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，故现案涉房屋权属尚不明确，邓银英、朱大永是否有权处置案涉房屋均不得而知，且案涉房屋可能涉及钟煜坚的权益，在案涉房屋权属尚不明确的情况下邓银英、朱大永所主张诉求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月11日作出判决：驳回邓银英、朱大永的全部诉讼请求。案件受理费283元，由邓银英、朱大永承担（已预交）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，对于涉案房屋的权属问题，邓银英、朱大永提交了案外人朱杜文出具的收据、果园转让定金收据、工程结算款收据、建围墙出款收据、建房款收据、装修材料收据，拟证实其与钟煜坚的父亲一起出资合作建房的事实。经质证，罗科伟认为一审庭审中曾询问邓银英、朱大永是否有证据证明其出资建房，但其表示没有证据，故该证据并非新证据，怀疑为伪造。钟煜坚表示其未见过上述证据，上述单据部分没有指纹印也没有签名，无书面合同，故不确认涉案房屋为邓银英、朱大永与其父亲共同出资建设，认为不存在合资建房的情形。邓银英、朱大永提交调查取证申请，申请向广州市公安局从化区分局江埔派出所查询邓银英、朱大永持有的该所于2017年6月13日出具的门牌证明的真实性。罗科伟、钟煜坚无新证据提交。另查明：邓银英、朱大永确认其并非禾仓村姓钟队村民。对于涉案房屋所在土地的性质问题，邓银英、朱大永在二审庭询中称其对涉案房屋的土地性质不清楚。罗科伟称其向村委会口头了解，涉案房屋所在土地为农村集体用地。钟煜坚主张涉案房屋所在土地为村集体用地。对此，各方均未提交证据证实。对于合资建房后的分配问题，邓银英、朱大永主张其与钟煜坚的父亲口头约定由邓银英、朱大永出资购买案外人的土地，建成房屋后由邓银英、朱大永占一卡商铺，钟煜坚的父亲占两卡商铺，双方没有签订书面协议。钟煜坚主张涉案房屋是其家庭分配给钟煜坚的，在出租前空置了两年，因邓银英、朱大永为其父亲的朋友，故由邓银英、朱大永装修后占用了涉案商铺的一、二层，没有收取租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：邓银英、朱大永要求罗科伟腾空交付房屋及支付租金（场地占用费）的诉请是否能够得到支持。本案中，涉案房屋没有办理合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”一审法院认定邓银英、朱大永与罗科伟之间的租赁合同关系无效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，由于邓银英、朱大永与钟煜坚就涉案房屋的权属存在争议，邓银英、朱大永是否有权收回涉案房屋及收取租金或占用费，应以其对涉案房屋是否享有合法权属为前提。邓银英、朱大永虽提交了公安部门的《证明》、《出租屋治安责任告知书》，但该单位并非土地及房屋权属的主管行政部门，上述证据不能作为认定土地及房屋权属的依据。由于上述证据是否真实不影响本案的处理，故邓银英、朱大永二审中申请向公安部门核实上述证据的真实性本院不予准许。邓银英、朱大永主张其与钟煜坚的父亲之间存在合资建房的法律关系，但现有证据不足以证实双方就涉案房屋的权属达成一致意见，而本案属于租赁合同纠纷，邓银英、朱大永与钟煜坚的父亲之间的合资建房关系与本案属于不同法律关系，不属于本案租赁合同纠纷处理范围，邓银英、朱大永可另案确认其对涉案房屋的权属后再行主张相应权利。因此，一审判决以案涉房屋权属尚不明确、可能涉及案外人权益为由驳回邓银英、朱大永的诉讼请求并无不妥，本院予以确认。邓银英、朱大永的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，邓银英、朱大永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1386元，由邓银英、朱大永共同负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年六月十二日书记员  黄咏欣熊盈颖