广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5604号上诉人（原审原告）：广东雄峰房产物业发展有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧。法定代表人：卢惠芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕玲，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟楠，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：徐湘儒，男，1962年8月15日出生，汉族，住广东省四会市城中区。委托诉讼代理人：聂子建，广东南冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芷雅，广东南冠律师事务所实习律师。上诉人广东雄峰房产物业发展有限公司（以下简称雄峰公司）、上诉人徐湘儒因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10125号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。雄峰公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0113民初10125号民事判决的第三、四、五、六项判决；2.改判徐湘儒缴纳的15637.6元租赁保证金不予退还；3.改判徐湘儒支付自2016年5月1日至2017年5月30日的装修期及免租期租金7818.8×13=101644.4元；4.改判徐湘儒支付拖欠租金自2017年7月1日至2018年4月10日止共计78188元；5.改判徐湘儒以每月拖欠的租金为基数，按日3%向雄峰公司支付违约金，直至付清租金之日止（暂计至2019年12月31日60306.41元）；6.改判徐湘儒支付雄峰公司场地占用费，以对应租金的两倍支付，自2018年5月暂计至2019年12月共计349931.9元（2018年5月至2019年3月为8444.3×11=92887.3元，2019年4月至2019年12月为9119.85×9=82078.65元，合计349931.9元），至其交还案涉商铺日为止。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定认定《广州市房屋租赁合同〈补充协议〉》（以下简称《补充协议》）第十四条第四款无效，但本案情形并不符合该条规定：1.在商业地产明显过剩的当下，雄峰公司并无利用格式合同的交易优势；2.商场有权因应市场环境变化调整规划，除非合同有约定，并无必须维持规划不变的义务，该条款并无免除己方责任的情形；3.商场有引导、督促场内经营者守法经营的义务，《补充协议》第二条约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺经营用途”，正是规范商户合法经营，并未绝对禁止商户变更经营类别，该条款并不属于排除对方权利或加重对方义务。综上，《补充协议》第十四条第四款为有效条款，雄峰公司有权调整商城规划，徐湘儒并不能因此主张同时履行抗辩权，其拒交租金的行为属根本违约，应承担全部违约责任。二、一审判决雄峰公司退还租赁保证金、徐湘儒租金减半、逾期商铺占用费按七成缴，没有事实和法律依据，是错误的。1.根据《合同法》第一百零七条规定及《补充协议》第十七条、十八条约定，徐湘儒自2017年7月起拒交租金至今，雄峰公司行使单方解除权，合同已于2018年4月9日解除，徐湘儒应清偿全部租金、承担违约金、按双倍租金支付逾期退铺违约金，以及租赁保证金不予退还；2.雄峰公司已依约交付商铺，雄峰公司调整商场规划及装修合理合法，且为徐湘儒提供了建材类经营区域供其选择，亦无证据证明雄峰公司令徐湘儒无法经营，其经营风险应自负；3.因徐湘儒违约拒交租金及在合同解除后继续占用商铺，给雄峰公司造成巨大经济损失，徐湘儒对损失不断扩大有绝对过错，对其收取双倍租金的惩罚性逾期退铺违约金，合情合理合法。三、一审法院将合同解除时间认定为2019年1月14日徐湘儒提交答辩状之日是错误的。雄峰公司根据法律规定和合同约定行使单方解除权，于2018年4月2日发出解除合同通知（EMS）至合同约定的徐湘儒投寄地址，并注明有效联系电话（徐湘儒于庭审中亦确认电话正确）。因徐湘儒拒收退件，并不能影响雄峰公司解除通知发生效力，综上，雄峰公司没有任何违约行为，而徐湘儒已构成根本违约。一审判决变相将徐湘儒自身经营上的商业风险，归责于雄峰公司于法无据。雄峰公司依据合同约定主张权利的行为并无不妥，依法应予支持。针对雄峰公司的上诉请求及事实理由，徐湘儒二审辩称：雄峰公司的上诉请求没有事实和法律依据。事实和理由：一、根据《合同法》第九十四条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案纠纷实质上是由雄峰公司单方违约行为引起的。双方签订合同后，雄峰公司在交付案涉商铺，徐湘儒接收并进行装修，且按照合同约定采购了大量的产品进行经营。经营不久，雄峰公司单方改变案涉商铺用途，导致徐湘儒承租合同的目的不能实现。二、雄峰公司为了达到强制徐湘儒搬离案涉商铺的目的，自2017年直接长期对案涉商铺周围区域围蔽施工，客观上造成徐湘儒无法使用案涉商铺。因此，由于雄峰公司的违约行为给徐湘儒造成了经济损失，依法应当对徐湘儒进行赔偿。徐湘儒就雄峰公司对其造成的经济损失已经另案起诉。徐湘儒上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雄峰公司起诉。事实和理由：一、一审未认定徐湘儒合同违约的事实，从而判决徐湘儒向雄峰公司缴纳租金是错误的，依法应予纠正。首先，一审已查明，造成案涉商铺不能正常使用的根本原因在于雄峰公司违约单方改变案涉商铺所在经营区域的商业用途。其次，徐湘儒一审提供的证据证明，自2016年9月开始至今，雄峰公司对案涉商铺周围区域进行围蔽和基础施工，阻止徐湘儒正常营业的行为构成明显的合同违约。由此可见，雄峰公司违约是导致本案合同不能继续履行，导致徐湘儒订立合同的目的不能实现的根本原因。因此，雄峰公司无权向徐湘儒主张租金。二、一审认定徐湘儒未采取措施避免损失扩大，从而判决徐湘儒承担70%的过错比例的占用费明显错误。首先，一审认定合同于2019年1月15日解除，雄峰公司无权向徐湘儒主张在此之前的租金。其次，2019年1月15日至今，双方就雄峰公司违约造成的损失一直协商但未能达成一致。徐湘儒占用案涉商铺是为了维权、保全证据而不得已采取的临时措施，主要过错在于雄峰公司违约。一审法院认定由徐湘儒承担70%的过错比例，忽略了这一事实。三、一审法院适用《合同法》第九十四条第三项错误。本案合同解除的原因在于雄峰公司单方违约，私自变更场馆经营类别致使徐湘儒不能实现合同目的，应适用《合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，合同因雄峰公司单方违约而解除。四、基于合同的持续性，以及承租人对租赁物的装修和投入是基于不动产附着的连续性和持续性，即使合同约定雄峰公司有权对商场重新规划和调整，但雄峰公司单方面改变案涉商铺商业用途是造成本案纠纷的事实前提，雄峰公司也应对承租人造成的损失进行赔偿。针对徐湘儒的上诉请求及事实理由，雄峰公司二审辩称：徐湘儒的上诉请求及事实理由没有法律依据，不同意其上诉请求及事实理由。事实和理由：一、根据《补充协议》第十四条第四款约定，雄峰公司有权对商场进行规划调整、装修。徐湘儒承租时商场是模糊的定位，并没有明确的区域划分。案涉商铺在B区，当时也并没有明确定位就是建材市场。之后根据商场的和市场的发展需要，把建材商户定位在A区，并与B区建材类商户协商集中搬迁到A区，恰恰是雄峰公司维护营业环境的行为，是根据合同约定且有利于商户经营。既然双方签订的合同确认雄峰公司有权调整商场规划，并不存在雄峰公司违约的情况。二、雄峰公司提交了2020年4月13日拍摄图片，是现在A区的情况，从图片可看出，A区现在是建材类的市场，包括当初从B区搬迁过来的商户，目前运营正常，并非如徐湘儒所言雄峰公司没有给其建材市场的定位，导致其无法经营。三、徐湘儒无视合同约定和商场规划，无视雄峰公司的协商，拒不搬迁也不交租，其行为造成的损失应由其自行承担。雄峰公司向一审法院起诉请求：1.确认雄峰公司与徐湘儒签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年4月10日解除；2.徐湘儒返还雄峰公司案涉商铺；3.徐湘儒缴纳的15637.6元租赁保证金不予退还；4.徐湘儒支付免租期2016年3月28日至2017年3月27日的租金93825.6元；5.徐湘儒支付拖欠的租金（自2017年7月1日计至2018年4月10日止拖欠租金为78188元，详见起诉状附表）；6.徐湘儒以第五项拖欠的租金为基数，按日3%向雄峰公司支付违约金，直至付清租金之日止；7.徐湘儒支付雄峰公司场地占用费84443元（以租金标准的两倍支付，自2018年5月暂计至2018年9月，详见起诉状附表）。一审法院认定事实：位于广州市番禺区×××（雄峰商城商务三）的物业登记权属人为雄峰公司，建筑面积为10618.61平方米，房地产权证号为粤（2017）广州市不动产权第×××号。2016年3月17日，雄峰公司作为出租人（甲方），与徐湘儒作为承租人（乙方）共同签订了一份《补充协议》，约定甲方同意将自有的“雄峰商业城”商场B2之首层B2×6、B2×7号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方，乙方同意承租商铺用途仅限于怡君家和等五金卫浴类商铺的批发零售业务，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺经营用途；租赁面积142.16平方米（含公共分摊）；租赁期限为5年（含免租期），自2016年3月28日至2021年3月27日；甲方为乙方提供1个月的装修期及11个月的免租期，装修期内甲方免除乙方的租金与管理费；租金自2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为7818.8元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为8444.3元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为9119.85元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为9849.44元；乙方在签订合同当日向甲方缴纳两个月的租金15637.6元作为租赁保证金，合同期满或合同解除时，乙方须将物业公司费用结清凭证的复印件、商铺证照注销文件的复印件提交给甲方，并即时结清甲方的租金、搬离商铺内的货物和物品，将租铺钥匙交回给甲方；甲方在验收商铺确认房屋/设备无损害后的30个工作日内凭乙方交回的保证金收据原件将租赁保证金无息退给乙方，否则，甲方有权直接将租赁保证金作为欠费抵偿或修复损坏费用；甲方在2016年3月28日前将商铺按间隔毛坯标准交付给乙方，特殊情况下商铺的交付可提前或顺延；甲方委托广州政贤物业管理有限公司对雄峰商业城进行物业管理；乙方应于每月5号前将当月租金一次性付给甲方，逾期按欠费的3%/天支付违约金，甲方收妥租金后为乙方开具收款凭证；乙方须按合同规定的类别经营，未经甲方书面同意不得变更经营类别，否则，甲方终止合同收回铺位，租赁保证金不退；甲方可根据雄峰商业城总体发展变化，运营环境、营业格局、相应调整对外广告宣传，并为营造商城内经营氛围有权对商场进行规划调整、装修；乙方逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠缴金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，租赁押金不退；合同终止包括（但不限于）合同期满的终止、违约行为导致提前解除的终止、双方协商一致的终止、不可抗力致使合同无法继续履行的提前终止等情况，乙方应即期将商铺退还甲方，并按照合同第六条规定搬走商铺内的物品，逾期退铺，每天按租金的双倍支付违约金，超过5日的视为乙方自动放弃财物的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索；商城开业前甲方给乙方的通知、文书等均通过挂号信寄送到乙方在合同扉页列明的地址为有效送达；商城开业后甲方给乙方的通知、文书直接送到乙方租铺或在商铺张贴为有效送达，乙方向甲方送达文件以亲自送到甲方公司办公地点并签收，或以挂号信寄送到合同列明地址为有效。上述合同还补充约定：乙方须于2016年5月1日前对外开门营业，如乙方未按甲方的要求准时开业，或未按时交纳租金，则甲方有权取消合同内的租金优惠，无论是否经甲方书面通知，因乙方未按时开业或者未按时缴纳租金等费用，乙方须全额补交纳免租期的租金；如乙方未按要求交纳免租期的租金，则按乙方违约处理，甲方有权单方收回商铺，并解除合同，甲方对乙方不作任何补偿，并追究乙方违约责任；签订合同当日乙方须向甲方预付起租期首月租金。另在《补充协议》的首页，载明徐湘儒的通信地址为广州市海珠区×××房，联系电话为137××××1415。2016年3月28日，雄峰公司与徐湘儒就上述《补充协议》约定租赁的商铺签订《广州市房屋租赁合同》。2016年3月17日，徐湘儒向雄峰公司支付15637.6元案涉商铺的租赁押金，并支付案涉商铺的租金7818.80元。2016年4月18日，雄峰商场将案涉商铺交付给徐湘儒，徐湘儒随后对案涉商铺进行了装修施工。2016年5月6日，雄峰公司向徐湘儒发出一份《开业通知书》，通知徐湘儒B2栋商场于2016年7月1日盛大开业，租赁期限自2016年5月1日开始，2016年7月1日前为商铺装修期，免租金和管理费，2016年7月1日起开始计算免租期，2016年6月25日前商铺应全部装修完毕，并全面铺货，达到营业状态，徐湘儒应于2016年7月1日同步开业。2016年7月1日，徐湘儒经营的商铺开张营业，门店招牌为“iKAHE怡和”。2017年9月22日，徐湘儒向雄峰公司提交一份《装修升级改造申请》，提出因其经营策略改变，将对店铺的货架进行升级改造和样品多样化改造，申请2017年10月5日至2017年10月31日的店铺装修升级改造时间。徐湘儒辩称是因为雄峰公司施工把其店铺的天花、水管搞烂了，导致店铺淹水厉害，当时向雄峰公司反映，雄峰公司要求其提交该申请才可进行装修，故向雄峰公司提交了改造申请。关于起租日期及免租期的问题，雄峰公司在一审诉讼过程中明确起租日期为2016年5月1日，2016年5月1日至2016年6月30日为装修期，2016年7月1日至2017年5月30日止共11个月为免租期。徐湘儒于2017年7月1日起至今均无向雄峰公司支付租金。2018年3月23日，雄峰公司委托广东颖诚律师事务所以EMS快递方式向徐湘儒寄出一份《律师函》，收件人为徐湘儒，电话为137××××1415，收件地址为广州市海珠区×××房。该律师函提出徐湘儒租赁的商铺一直拖欠租金，雄峰公司依合同约定取消合同内的免租期（2016年3月28日-2017年1月27日），徐湘儒需补缴此期间的租金，另外徐湘儒拖欠管理费、水电费、违约金等相关费用等，认为徐湘儒没有履行租金、管理费等支付义务，已严重违法合同约定，要求徐湘儒在收函后3天内支付雄峰公司2018年1月至3月的租金23456.4元、2016年3月28日至2017年12月31日的租金164194.8元及违约金，并支付政贤公司管理费、水费等，逾期支付雄峰公司有权按合同约定提前解除租赁合同，收回铺位。2018年4月2日，雄峰公司以EMS快递方式向徐湘儒寄出一份《提前终止合同通知书》，收件人为徐湘儒，电话为137××××1415，收件地址为广州市海珠区×××房。该通知书提出徐湘儒未按照合同约定按时开门营业，且未按照合同约定支付租金、管理费、水电费，属于严重违约行为，根据合同约定，因徐湘儒违约导致租赁关系提前终止，其司将于2018年4月10日收回案涉商铺，徐湘儒应补缴拖欠的租金等并承担全部违约责任。上述两份邮件未能成功投递，作退件处理。徐湘儒确认上述快递单上的电话号码是其本人使用的电话号码，但表示从未收到快递员打来的电话，而且其有员工在案涉商铺值班，雄峰公司应直接送达到案涉商铺。一审中，徐湘儒称其拒交租金是因为雄峰公司招商不力、物业管理和经营环境恶劣、单方面更改B1栋、B2栋的商业用途以及在场馆外长期大面积围蔽、场内基础施工不断，致使其无法正常营业且生意惨淡。为此徐湘儒提交雄峰商城2016年9月至2019年1月期间的若干现场照片及视频拟证实B2栋场馆内不断有基础施工、B2栋外围大面积围蔽以及大部分建材类商家被逼迁往南区。雄峰商城则认为徐湘儒提供的照片和视频不能反映商铺的整体情况，拍摄大部分装修图片及贴有销售食品广告栏的照片均非案涉商铺所在位置，与本案无关；根据视频和照片显示，其使用案涉租赁物完好且正常使用经营中，主干道畅通，不能证明其无法正常经营，其中2019年1月17日拍摄的照片，可见商铺周围装修完好可使用的，且有灯照明，案涉商铺所在楼栋还有其他茶餐厅、健生堂、耐克等商家正常经营；雄峰公司的案涉商铺所在的楼栋涉及面积几千平方米，由于市场经营环境不理想及经营不佳的原因，其他租户均陆续退出商铺经营，雄峰公司为整顿商铺的持续发展，对商铺的具体用途进行具体规划，并无影响徐湘儒正常按租赁合同约定使用案涉商铺；另案涉商铺所在楼栋确实存在其他小商户装修的第三方短暂行为，但徐湘儒无法证明该种情形及存续的时间实质影响其经营。为此雄峰商城也提交了拍摄于2019年4月10日的照片予以反驳。另查明，由于雄峰公司对雄峰商城A3馆和B2馆的经营项目进行调整，要求商户搬迁至A1馆或南区铺面经营，包括徐湘儒在内的14家商户对此不满和极力反对，于2018年7月陆续向广州市番禺区钟村街社会治安综合治理办公室投诉反映情况。经该综治办协调督促下，雄峰公司解决了A3馆10家商户的搬迁的问题，剩余B2馆的怡积符能（即徐湘儒经营的“iKAHE怡和”店）、广州正庆装饰2家商户及A3馆的3家商户未能协商解决。2018年9月1日，雄峰公司向怡积符能、广州正庆装饰等四家商户发出限期搬离通告，为免事态升级，该综治办于2018年9月5日组织雄峰公司及徐湘儒等五家商户召开协调会。该次协调会中徐湘儒及广州正庆装修表示由于雄峰前期招商和广告推广、场馆进场东挖西挖装修方面致使两商家开业至今未能做到一分钱生意，故而欠租，另雄峰公司又因改变场馆为经营餐饮项目已发出通告要求其搬迁，但从来未与商户协商，仅有物业负责人口头承诺会安排至南区商铺经营；对此雄峰公司与会代表表示B2馆暂未有搬迁解决方案，希望商家租户通过书面方式向其公司表达诉求和赔偿方案，公司研究后再解决。此后，雄峰公司、徐湘儒双方并未协商解决。另查明，雄峰公司于2017年上半年开始对B2馆的经营方向进行调整，由原来经营五金交电、智能家具改为餐饮娱乐，现有茶餐厅、健生堂、耐克等商家进驻经营。另有广州正庆装饰材料有限公司仍在该场馆经营建材类，但该公司与雄峰公司发生租赁纠纷（案号：（2018）粤0113民初10126号、（2018）粤0113民初10635号），上述纠纷仍在审理过程中。另徐湘儒于2019年1月14日提交的一审答辩状中提出要求判决《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》无效，并称已经组织相关证据向雄峰公司另案提起诉讼要求赔偿全部损失，但截至一审判决之日徐湘儒并未提起诉讼。一审法院认为，雄峰公司与徐湘儒就案涉商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。徐湘儒辩称上述《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。本案的争议焦点在于徐湘儒拒交租金的行为是否属于违约行为，雄峰公司是否有权解除合同并要求徐湘儒承担违约责任。根据合同约定，雄峰公司应按照合同规定的条件将该商铺交给乙方装修和使用，商铺按间隔毛坯标准交付给徐湘儒。雄峰公司已于2016年4月18日将商铺交付给徐湘儒，徐湘儒接收后进行装修并开业，因此，一审法院确认雄峰公司已按合同约定将案涉商铺交付给徐湘儒使用。但租赁合同并非一次性交付即履行完毕的合同，出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据一审法院查明事实，雄峰公司在就“雄峰商业城”对外招商时，案涉商铺所在的B2馆确实规划为建材类场馆，但自从雄峰公司于2017年上半年将案涉商铺所在的场馆变更经营类别为餐饮娱乐后，双方产生争议并持续至今。徐湘儒承租案涉商铺的合同目的为经营销售五金卫浴产品，此类家具建材的经营注重规模效应，其订立合同的真实意愿很大程度是基于对雄峰公司将B2馆经营规划为建材类别的信赖。雄峰公司在合同履行过程中，未经与承租商户协商解决办法的情况下变更场馆经营类别，并由此引发持续的场外、场内装修装饰整改，最终仅为数不多的商家进驻B2馆经营建材生意，确实对徐湘儒的经营产生较大影响。虽然《补充协议》第十四条第四款约定雄峰公司有权对根据商业城总体发展变化、营运环境、营业格局相应调整对外广告宣传，并为营造商城内经营氛围对商场进行规划调整、整修，但案涉租赁合同中约定徐湘儒承租后商铺的经营类别为五金、卫浴，且未经雄峰公司同意不得擅自改变商铺经营用途，对徐湘儒使用商品的用途作了严格限制，合同对双方的权利义务的约定显然不对等，违反公平原则。根据《合同法》第四十条之规定，雄峰公司作为提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，该条款不能作为雄峰公司变更商场经营类别而免除己方责任的依据，雄峰公司有义务按招商时家具建材类的经营用途维持B2场馆一定程度的营运环境和营业格局。因此，一审法院认为雄峰公司在履行租赁合同过程中对场馆变更了经营用途，应视为没有在租赁期间保持租赁物完全符合约定的用途，根据《合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，徐湘儒有权行使同时履行抗辩权，有权要求雄峰公司消除履约的瑕疵或减收租金，在雄峰公司、徐湘儒双方就纠纷达成一致意见前，徐湘儒有权暂缓向雄峰公司缴纳租金。徐湘儒拒交租金的行为不属违约行为，雄峰公司要求没收徐湘儒租赁保证金15637.6元、支付免租期租金93825.6元及支付逾期缴纳租金违约金的诉讼请求，均无法律依据，一审法院不予支持。关于合同的解除问题，雄峰公司主张确认解除双方签订的合同已解除，而徐湘儒则辩称合同无效，虽然雄峰公司并无合同解除权，合同也非无效合同，但显然双方均无继续履行合同的意愿，且现在双方并无解决方案，合同陷入僵局，合同继续履行对于双方来说均无法实现合同目的，故一审法院结合本案具体情况，以徐湘儒于2019年1月14日提交答辩状之日为双方达成终止履行合同意见之日，确认双方签订的租赁合同和《补充协议》于2019年1月14日解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，徐湘儒至今仍在使用案涉商铺，其有义务将商铺交还雄峰公司管业，故雄峰公司主张徐湘儒将商铺返还雄峰公司的诉讼请求，一审法院予以支持，对于徐湘儒交纳的租赁保证金15637.60元，雄峰公司应返还给徐湘儒，而徐湘儒在案涉商铺的装修残值损失，由于徐湘儒未提出反诉且一直声称另案起诉主张权利，故本案不作处理，徐湘儒可另循法律途径解决。对于合同期内拖欠的租金，雄峰公司交付徐湘儒使用的不符合约定，但并非不能使用，事实上徐湘儒至今仍在使用该商铺经营，雄峰公司的交付仅为有瑕疵而非完全不能使用，徐湘儒应支付相应的对价，根据合同约定的免租期、合同性质等因素，一审法院酌情确定租金参照合同约定的标准按50%的比例支付，具体为2017年6月1日至2018年3月27日的月租金标准为3909.4元（7818.8元×50%）、2018年3月28日至2019年1月14日的月租金标准为4222.15元（8444.3元×50%），共21.5个月，租金合计87648.73元，扣减徐湘儒已支付的7818.8元后，徐湘儒应付租金为79829.93元。而对于合同解除后的商铺占有使用费，合同陷入僵局后，徐湘儒明知雄峰公司已提出解除合同，其也主张合同无效，继续履行合同将无法实现合同目的，但徐湘儒并未采取积极的措施避免扩大损失，至今仍占用案涉商铺，对于损失的扩大徐湘儒负有更大的过错，故一审法院酌定自2019年1月15日起的商铺占有使用费参照合同约定的租金标准按70%的比例计算至场地交还雄峰公司管业之日，雄峰公司主张按照双倍租金标准计算的请求，依据不足，一审法院不予支持，占有使用费具体为2019年1月15日至2019年3月27日计2.5个月为14777.53元（8444.3元/月×70%×2.5月），2019年3月28日至2020年3月27日按6383.90元（9119.85元×70%）的标准计付，此后按6894.61元（9849.44元×70%）的标准计付，使用费截止时间为场地交还之日。对于雄峰公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认雄峰公司与徐湘儒就位于广州市番禺区×××“雄峰商业城”商场B2栋之首层案涉商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年1月14日解除；二、徐湘儒于判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区×××“雄峰商业城”商场B2栋之案涉商铺交还给雄峰公司管业；三、雄峰公司于判决发生法律效力之日起十日内返还徐湘儒租赁保证金15637.60元；四、徐湘儒于判决发生法律效力之日起十日内向雄峰公司支付租金79829.93元；五、徐湘儒应于判决发生法律效力之日起十日内向雄峰房公司支付自2019年1月15日起至交还案涉商铺之日止的商铺占有使用费（2019年1月15日至2019年3月27日为14777.53元，2019年3月28日至2020年3月27日按6383.9元/月的标准支付，2020年3月28日起按6894.61元/月的标准支付）；六、驳回雄峰公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7290元（雄峰公司已预付），由雄峰公司负担5465元，由徐湘儒负担1825元。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本院二审期间，雄峰公司提交了拍摄于2020年4月13日的“雄峰商业城”图片作为新证据材料，拟证明雄峰公司提供了建材类经营区域，且一直正常运营。徐湘儒质证认为：对真实性予以确认，关联性不予确认，照片显示的是“雄峰商业城”现在的区域，与案涉商铺不在同一区域。徐湘儒提交了两份新证据材料：证据1为照片，拟证明截至2020年3月1日，雄峰公司仍对案涉商铺周边区域进行围蔽、基础施工，导致徐湘儒的经营目的自始至终不能实现；证据2为受理案件通知书，拟证明徐湘儒已另行起诉要求雄峰公司赔偿因其的违约行为造成徐湘儒的直接、间接经济损失。雄峰公司质证认为：对证据1真实性予确认，关联性及证明内容不予确认。该批照片涉及B2区仅有一张，且未看出有装修的情况。其他照片均无法证明与B2区有关联。据雄峰公司现场查看，案涉B区并未有围蔽或施工。案涉商场不断有商户进驻，小面积的装修是正常情况，且照片也无法证明所谓的装修会导致其完全无法营业。证据2目前还未收到法院的通知，且与本案无关。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有三：一是案涉合同的违约责任如何认定；二是案涉合同的解除时间如何认定；三是案涉合同解除后的法律后果如何处理。关于第一个争议焦点。首先，雄峰公司与徐湘儒签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。其次，根据《合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁合同中出租人的主要义务系将符合双方约定的租赁物交付承租人使用，而承租人的主要义务系依约支付租金。本案中，雄峰公司作为出租人已履行按照合同约定交付案涉商铺的主合同义务，徐湘儒作为承租人理应履行支付租金的主合同义务。徐湘儒自2017年7月1日起未向雄峰公司支付租金已构成根本性违约，雄峰公司有权要求解除合同，并要求徐湘儒返还案涉商铺。对于案涉合同的解除，徐湘儒应承担主要责任。再次，本案现有证据并未能反映案涉《补充协议》系格式合同，而该协议第十四条第四款关于“雄峰公司可根据雄峰商业城总体发展变化，运营环境、营业格局、相应调整对外广告宣传，并为营造商城内经营氛围有权对商场进行规划调整、装修”的约定亦不属于违背公平原则、免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，故一审法院依据《合同法》第四十条之规定，认定上述约定条款无效缺乏事实和法律依据，属认定有误，本院予以纠正。最后，尽管徐湘儒未依约向雄峰公司支付租金构成根本性违约，但雄峰公司在调整“雄峰商业城”经营策略、经营氛围时未作充分考量，将原本定位为建材市场的“雄峰商业城”商场B2栋经营用途改为餐饮娱乐，未能妥善履行其合同附随义务，客观上对徐湘儒经营目的的实现确实造成了一定影响。因此，对于双方合同的解除，雄峰公司亦存在一定过错。综合上述分析，本院酌情认定雄峰公司与徐湘儒按照3：7的比例分别承担解除合同的违约责任。关于第二个争议焦点。雄峰公司虽于2018年4月2日通过EMS向徐湘儒通信地址寄送《提前终止合同通知书》，并在该通知书中明确主张于2018年4月10日解除合同，但该通知书被作退件处理，并未成功投递。而且，根据双方《补充协议》第二十一条的约定，“雄峰商业城”开业后，雄峰公司给徐湘儒的通知、文书应直接送到徐湘儒租铺或在商铺张贴方为有效送达。因此，雄峰公司的上述送达行为不符合双方协议约定，不能发生解除合同的法律效力。一审法院结合双方的合同履行情况及在本案中的主张，以徐湘儒提交一审答辩状之日，即2019年1月14日为双方合同的解除日期并无不当，本院二审对该事实认定予以维持。关于第三个争议焦点。首先，关于案涉商铺与租赁保证金问题。根据《补充协议》第十七条第二款的约定，徐湘儒欠租超过15天未缴清租金及违约金的，雄峰公司有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，租赁保证金不退。鉴于双方对解除合同均存在一定过错，本院按照前述酌定的过错比例，判定雄峰公司向徐湘儒返还租赁保证金15637.60元的30%，即4691.28元。其次，关于装修期及免租期租金问题。双方在《补充协议》中约定：“如乙方（徐湘儒）未按时交纳租金，则甲方（雄峰公司）有权取消合同内的租金优惠……乙方须全额补交纳免租期的租金”。因此，在徐湘儒未依约按时缴纳租金，导致案涉合同被解除的情况下，其不得享受装修期及免租期的免租待遇。考虑到双方的过错情况，本院酌定徐湘儒向雄峰公司按70%的比例向雄峰公司支付装修期及免租期（即2016年5月1日至2017年5月31日）租金，合计71151.08元（7818.8元×13×70%）。再次，关于合同期内拖欠租金问题。如前所述，雄峰公司作为出租人已履行按照合同约定交付案涉商铺的主合同义务，故合同期内，徐湘儒作为承租人应当依约支付租金。考虑到雄峰公司改变“雄峰商业城”商场B2栋经营用途所造成的部分影响，本院酌情判定徐湘儒自2016年6月1日起至2019年1月14日的合同期内租金按双方约定标准的70%来支付，具体为2017年6月1日至2018年3月27日的月租金标准5473.16元（7818.8元×70%），2018年3月28日至2019年1月14日的月租金标准5911.01元（8444.3元×70%），共19.5个月，租金合计110886.2元，扣减徐湘儒已支付的7818.8元后，徐湘儒应付租金为103067.4元。至于上述拖欠租金的违约金问题，尽管双方在《补充协议》中约定了徐湘儒对逾期支付的租金按欠费的3%/天支付违约金，但该违约金系基于双方合同继续履行的前提下所作的补偿性约定。本案中，双方合同已经解除，雄峰公司亦通过主张租赁保证金不予退还等方式追究了徐湘儒的违约责任，故对雄峰公司另行计算逾期支付租金违约金的主张，本院不予支持。最后，关于合同解除后的场地占用费问题。如前所述，双方案涉合同已于2019年1月14日解除，故徐湘儒应及时腾退案涉商铺。徐湘儒在本案中主张其基于证据保全的需要继续占用案涉商铺缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，徐湘儒应就案涉商铺支付场地占用费，具体宜参照双方约定的租金标准计算，雄峰公司主张按双倍租金标准计算缺乏依据，本院亦不予支持。上述场地占用费具体为：2019年1月15日至2019年3月27日计2.5个月为21110.75元（8444.3元×2.5），2019年3月28日至2020年3月27日计12个月为109438.2元（9119.85元×12），此后按9849.44元/月的标准计付至场地实际交还之日止。综上所述，广东雄峰房产物业发展有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；徐湘儒的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实部分错误，导致适用法律部分不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10125号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10125号民事判决第三、四、五、六项；三、广东雄峰房产物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还徐湘儒租赁保证金4691.28元。四、徐湘儒于本判决发生法律效力之日起十日内向广东雄峰房产物业发展有限公司支付装修期及免租期租金71151.08元；五、徐湘儒于本判决发生法律效力之日起十日内向广东雄峰房产物业发展有限公司支付合同期内拖欠租金103067.4元；六、徐湘儒于本判决发生法律效力之日起十日内向广东雄峰房产物业发展有限公司支付自2019年1月15日起至交还案涉商铺之日止的占有使用费（2019年1月15日至2020年3月27日为130548.95元，2020年3月28日起至场地实际交还之日止按9849.44元/月的标准计付）；七、驳回广东雄峰房产物业发展有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费7290元，由广东雄峰房产物业发展有限公司负担1650元，徐湘儒负担5640元；二审案件受理费12614元，由广东雄峰房产物业发展有限公司负担6133元，徐湘儒负担6481元。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月十五日书记员  张宏淼谢金泽