浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初3534号 原告：郎飞航，男，1987年9月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：黄凯云、傅明明，浙**道律师事务所律师。 被告：深圳市开元国际物业管理有限公司余杭分公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道青枫墅园山语阁7幢5单元201室，统一社会信用代码：91330110MA2B1B8L9R。 法定代表人：李梅。 被告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101.，统一社会信用代码：91440300724719360W。 法定代表人：昌荣。 两被告共同委托代理人：金摄，浙江智仁（嵊泗）律师事务所律师。 原告郎飞航（下称原告）诉被告深圳市开元国际物业管理有限公司余杭分公司（下称开元物业余杭分公司）、深圳市开元国际物业管理有限公司（下称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄凯云及两被告共同委托代理人金摄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告于2012年购买位于杭州市余杭区房屋，并于当年12月3日办理完成房屋登记手续。2019年4月15日，原告与开元物业余杭分公司及开发商杭州青枫房地产开发有限公司人员共同对该房屋验房，确认该房屋存在多处质量问题且有人员正在使用。2019年6月24日，杭州青枫房地产开发有限公司出具《准予交房书》，确认该房屋已具备房屋交付条件，请物业配合办理交房。同日，开元物业余杭分公司向原告交付入户门钥匙、门禁卡、车库钥匙，完成房屋交接手续。 基于该房屋存在有人使用的情形，原告遂调取相关水电记录，发现开元物业余杭分公司提供物业服务期间，该房屋均有使用痕迹。开元物业余杭分公司收取原告物业服务费用，但未履行物业服务，未尽到管理义务，给原告财产造成损失，侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第107条、《物业管理条例》第35条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判令开元物业余杭分公司退还原告自2018年2月1日至2019年6月24日期间已交纳的物业费11737.74元（279.47平方米×2.5元每平方米×16.8个月），并支付自2019年6月25日起至实际退还之日止按年利率6%计算的资金占用费，暂计至2019年9月9日为148.57元（11737.74元×6%/365天×77天），合计11886.31元；2、判令开元物业公司承担连带清偿责任。 为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有： 1、房屋所有权证一份，证明原告系案涉房屋所有权人的事实； 2、青枫墅园林雨阁37-1、37-2验房结果、现场照片各一份，证明案涉房屋于2019年4月15日交房验收，开元物业余杭分公司确认房屋被使用的事实； 3、准予交房书、房屋交接确认表各一份，证明案涉房屋于2019年6月24日完成交房的事实； 4、浙江省增值税普通发票二份，证明原告已支付案涉房屋自2018年2月至2019年12月期间物业费的事实； 5、历年电费明细、用户用水清单各一份，证明开元物业余杭分公司未履行物业服务，原告房屋被他人使用的事实。 被告开元物业公司和开元物业余杭分公司共同答辩称：一、原告系涉案房屋业主，开元物业余杭分公司有权依据《物业服务合同》约定向其收取物业管理费。原告于2012年购买涉案房屋，当年12月3日办理完成房屋登记手续，领取房屋所有权证，具备业主身份。开元物业余杭分公司于2018年1月31日与小区业主委员会签订《物业服务合同》，并自2018年2月1日起入驻该小区，提供物业管理服务，有权向原告收取物业费。二、原告无权要求退还物业费。原告认为房屋被他人使用，系开元物业余杭分公司未尽物业管理职责之故，完全没有依据。《物业服务合同》约定的物业管理事项中，并不包括对业主专有房屋的管理。原告作为房屋业主，其有权决定房屋如何使用，物业公司无权干涉。且在没有业主提出要求的情况下，物业公司也没有权利进入房屋查看占有使用情况。根据《物业管理条例》的相关规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”可见，无论房屋使用人是谁，交纳物业费的义务主体始终是业主。如果系开发商擅自占有使用房屋，导致原告产生水电费、物业费等损失的，原告应当向开发商主张赔偿，二者之间的纠纷与物业公司无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 为证明自己的主张，两被告向本院提供的证据有物业服务合同一份，证明开元物业余杭分公司于2018年2月入驻小区提供物业服务，期限三年，并和业委会签订物业服务合同的事实。 对原、被告提交的证据，经庭审质证，两被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性均无异议，但对证明对象有异议；对证据3的真实性、合法性和关联性均有案件议。原告对两被告提供的证据的真实性、合法性和关联性均有异议。经审查，本院认为，原、被告双方提供的证据均符合有效证据的形式要件，具有证明力，本院将根据证据载明的内容作相关的事实认定。 根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明的事实如下：原告于2012年期间向开发商杭州青枫房地产开发有限公司购买位于杭州市余杭区房屋（建筑面积279.47平方米），当时该房屋所在小区已交付使用，并广东中奥物业管理有限公司余杭分公司提供前期物业管理服务。当年12月3日，原告办理完成房屋产权登记手续，领取房屋所有权证，但原告一直未装修入住，被他人用于存放杂物。后原告发现该房屋存在渗漏问题，故于2019年4月15日原告会同开发商代表，在开元物业余杭分公司的参与对房屋进行了查验，三方共同出具了书面的验房结果，确认房屋多处存在渗漏等问题，同时确认房屋仍由开发商和施工单位在使用，由开发商在2019年5月16日维修完毕和清空。2019年6月24日，原告与开发商签署房屋交接手续，向原告移交了入户门钥匙和门禁卡。次日，原告向开元物业余杭分公司交纳了自2018年2月1日起至2019年12月31日止的物业服务费16069.50元（按每月每平方米2.5元计算）。 另查明：2018年1月31日，开元物业余杭分公司与涉案房屋所在小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定开元物业余杭分公司为该小区业主、非业主使用人提供物业管理服务，期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，业主（非业主使用人）按照不动产登记簿记载的面积支付固定标准的物业服务费，已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业，由建设开发单位全额支付物业服务费、车位服务费等费用，物业交付使用后，其费用由业主承担。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，开元物业余杭分公司与涉案房屋所在小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。虽然，《物业服务合同》中约定有“已竣工但未出售或已出售但未交付使用的物业，由建设开发单位全额支付物业服务费、车位服务费等费用”的内容，但原告购房后不久即办理了房屋产权登记，领取了房屋所有权证，即原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，从物权登记效力上讲，该房屋应视为已交付使用。故原告作为业主应按《物业服务合同》约定交纳物业服务费，开元物业余杭分公司也有理由基于房屋产权登记向原告收取物业服务费。至于原告因涉案房屋长期被开发商侵占所造成的经济损失，原告可另行主张权利。另外，原告主张开元物业余杭分公司不履行物业管理服务职责，也未举证加以证明。因此，原告诉请返还物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郎飞航的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取49元，由原告郎飞航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  谈国永 二〇二〇年六月二十二日 书记员  姚泽华