北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5502号上诉人（原审被告）：汉督国际商务（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘耿，总经理。委托诉讼代理人：周霞，北京市汉卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京佳宸弘生物技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌北路4号。法定代表人：郑汀，总经理。委托诉讼代理人：丁晏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人汉督国际商务（北京）有限公司（以下简称汉督公司）因与被上诉人北京佳宸弘生物技术有限公司（以下简称佳宸弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初19643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉督公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判汉督公司无需向佳宸弘公司退还租金及物业费309278.32元、履约保证金159793.8元、违约金159793.8元；2.一审、二审诉讼费用由佳宸弘公司承担。事实和理由：一、一审判决认定汉督公司应退还佳宸弘公司租金、物业费309278.32元,没有事实和法律依据。1.因佳宸弘公司至今未向汉督公司返还租赁房屋,其向汉督公司支付的租金、物业服务费,汉督公司无需向佳宸弘公司返还。2.因佳宸弘公司至今未向汉督公司返还租赁房屋,故租赁房屋的所有权人北京制浆造纸试验厂（以下简称制浆试验厂）于2018年11月5日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼,要求汉督公司支付占用房屋期间的租金及物业费,自2018年10月26日开始计算至实际搬出之日(按照原有租金、物业费标准计算)。佳宸弘公司在一审庭审中提交的其与北京京纸集团有限公司（以下简称京纸公司）就诉争房屋签订《房屋租赁合同》,是在本案诉讼进行中即2019年3月29日进行的倒签、且在一审中佳宸弘公司无法提供其已经实际支付了租金的相关发票等予以佐证。倒签不能影响其因违反与汉督公司签订的房屋租赁合同约定而应对汉督公司所承担的违约责任。二、一审判决汉督公司应退还佳宸弘公司履约保证金159793.8元,没有事实和法律依据。根据双方签订的租赁合同，汉督公司应向佳宸弘公司返还履约保证金的条件均不成就,故而汉督公司无需向其退还。三、一审判决汉督公司应赔偿佳宸弘公司违约金159793.8元，没有事实和法律依据。根据租赁合同的约定,汉督公司需向佳宸弘公司支付违约金的两个前提条件是:一是汉督公司擅自解除本合同;二是汉督公司提前收回了租赁房屋。根据事实和佳宸弘公司提交的证据,均能证明汉督公司至今也未能收回租赁房屋。鉴于此,汉督公司应向佳宸弘公司支付违约金的条件也不能成就。佳宸弘公司辩称，服从一审判决，不同意汉督公司的上诉请求。佳宸弘公司对合同解除无过错，合同无法继续履行的原因是汉督公司长期拖欠房租，制浆试验厂收回房屋所有权，汉督公司丧失出租的权利。为了避免损失扩大，佳宸弘公司只能与制浆试验厂重新签订合同才能继续使用房屋。汉督公司对佳宸弘公司构成根本违约，故应维持一审判决。佳宸弘公司向一审法院起诉请求：1.判令汉督公司向佳宸弘公司返还已支付但并未实际发生的2018年10月26日至2019年4月19日期间的租金及物业费309278.32元；2.汉督公司向佳宸弘公司返还履约保证金159793.8元；3.汉督公司赔偿佳宸弘公司违约金159793.8元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区广渠路39号院2号楼的房屋的所有权人为制浆试验厂，所有权性质为单独所有，由产权人委托京纸公司负责对外经营租赁。2016年9月4日，汉督公司作为出租方（甲方），佳宸弘公司作为承租方（乙方）签订了《汉督国际租赁合同》（以下简称原合同），约定佳宸弘公司承租汉督公司出租的位于北京市朝阳区广渠路39号院2号楼1层03单元房屋（建筑面积为120.77平方米，以下简称涉案房屋），租赁期自2016年10月20日至2018年10月19日。原合同到期前，双方于2018年9月6日又续签了《汉督国际租赁合同》（以下简称合同）。双方约定，汉督公司继续将涉案房屋租赁给佳宸弘公司使用，租赁期限为24个月，租赁期自2018年10月20日至2020年10月19日；租金为50245.35元每月，租期物业服务费为人民币25元/建筑平方米/月，共计3019.25元/月，公共事业费为乙方承租单元内应承担的水费、电费、通讯费、网络运营费等，应由乙方根据实际计量情况缴纳；乙方每6个月支付租金、租期物业服务费及其他费用，公共事业费则在甲方发出相关付款通知书后3个工作日内交付给甲方；乙方向甲方支付相当于3个月的租金、租期物业服务费的履约保证金159793.8元。其中原合同履约保证金157500元直接转入本合同作为履约保证金，乙方另应补缴履约保证金差额2293.8元，非因乙方违约导致合同解除或合同期满终止后，甲方应在合同解除或终止后30个工作日内向乙方退还履约保证金；甲方擅自提前收回该承租单元，或因该承租单元被查封、处置、转让等导致本合同不能继续履行的，在此情况下，违约方应赔偿守约方由此遭受的损失并按照合同第十五条约定承担相应的违约责任；任何一方违反本合同的约定，应向对方承担违约及赔偿责任，租赁期间非因法定或约定事由，甲方擅自解除本合同，提前收回该承租单元的或因该承租单元被查封、抵押等导致本合同不能继续履行的，甲方需向乙方返还其根据本合同约定收取的履约保证金，退回乙方已付但尚未发生的租金、租期物业服务费，并向乙方支付履约保证金同等金额的款项作为违约金。合同签订后，佳宸弘公司于2018年9月19日向汉督公司支付了2018年10月20日至2019年4月19日的租金及物业费共计319587.6元，并补缴了履约保证金2293.8元，汉督公司交付了涉案房屋。2018年10月31日，佳宸弘公司收到汉督公司于10月30日作出的《告知函》，载明：由于租赁房屋所有权人与汉督公司解除了租赁合同，导致汉督公司无法继续履行与佳宸弘公司之间签署的合同，因此双方租赁合同解除。2018年11月1日，佳宸弘公司收到租赁房屋所有权人制浆试验厂发来的《告知书》，载明：因汉督公司长期拖欠京纸试验厂的租金，制浆试验厂已于2018年10月25日与汉督公司解除租赁关系并收回全部租赁房屋。另查，2019年3月29日，京纸公司（甲方、出租方）与佳宸弘公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定京纸公司将涉案房屋出租给佳宸弘公司，双方确认涉案房屋的交付日期为2018年10月26日，租赁期自2018年10月26日至2020年10月25日，租金为每月50245.35元，物业服务费为每月3019.25元，履约保证金为159793.8元。之后佳宸弘公司基于该房屋租赁合同继续承租涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，佳宸弘公司与汉督公司之间达成的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。佳宸弘公司在向汉督公司支付2018年10月20日至2019年4月19日的租金及物业费共计319587.6元及履约保证金159793.8元后，因汉督公司与涉案房屋产权人之间的争议，致使汉督公司无法继续履行其与佳宸弘公司的房屋租赁合同，汉督公司的行为构成根本违约，应当依约承担相应的违约责任。佳宸弘公司为继续使用涉案房屋，与涉案房屋的产权人另行达成房屋租赁合同关系，确认涉案房屋自2018年10月26日交付，故汉督公司应退还佳宸弘公司已收取的但并未实际履行的2018年10月26日至2019年4月19日期间的租金及物业费309278.32元，汉督公司收取的履约保证金159793.8元亦应全额退还佳宸弘公司。因佳宸弘公司与汉督公司明确约定在出租方违约致使合同无法履行的情况下，违约方应赔偿守约方与履约保证金等额的违约金，故佳宸弘公司要求汉督公司赔偿相应违约金的诉请，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。关于汉督公司认为其并未从佳宸弘公司处收回涉案房屋，佳宸弘公司亦未向其返还涉案房屋，故汉督公司不应向佳宸弘公司返还租金、物业费及履约保证金，亦无义务对佳宸弘公司进行赔偿的抗辩意见，根据已查明的事实，佳宸弘公司系在汉督公司根本违约的情况下，为继续承租涉案房屋而直接与产权人直接达成了房屋租赁合同关系，即涉案房屋的产权人实质上已从汉督公司处收回涉案房屋并交付给佳宸弘公司继续承租，故汉督公司的抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还北京佳宸弘生物技术有限公司租金及物业费三十万零九千二百七十八元三角二分；二、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还北京佳宸弘生物技术有限公司履约保证金十五万九千七百九十三元八角；三、汉督国际商务（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京佳宸弘生物技术有限公司违约金十五万九千七百九十三元八角。如果汉督国际商务（北京）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为汉督公司是否应向佳宸弘公司退还租金及物业费、履约保证金及违约金。佳宸弘公司与汉督公司之间签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，汉督公司无法继续出租案涉房屋，构成根本违约，根据合同约定及法律规定，其应退还已付但尚未发生的租金、履约保证金，并支付违约金。汉督公司上诉主张佳宸弘至今仍在使用租赁房屋，并未向其返还房屋，因此根据合同约定其不应退还租金、履约保证金、支付违约金等。但佳宸弘公司在汉督公司已根本违约的情况下，已直接与制浆试验厂的受托人京纸公司签订房屋租赁合同，即房屋所有权人实质上已从汉督公司处收回涉案房屋并交付给佳宸弘公司承租，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，汉督公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10088元，由汉督国际商务（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  孙承松二〇二〇年六月八日法官助理  王雯雯书 记 员  张旭燃书 记 员  屈赛男