福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3149号 上诉人（原审被告）：陈铿俤，男，1951年7月5日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤福利，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：倪存兴，男，1983年7月27日出生，汉族，现住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：王新颖，福建博亘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：倪存华，男，1980年9月23日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：王娇娇，福建坤广律师事务所律师。 上诉人陈铿俤因与被上诉人倪存兴、倪存华案外人执行异议之诉一案，不服福州市马尾区人民法院（2019）闽0105民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈铿俤上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人倪存兴的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案不存在真实合法有效的有关案涉房屋之书面买卖合同，一审法院对此认定事实错误。首先，案涉《安置房买卖协议》中载明的所属房屋与被上诉人倪存兴提出执行异议的案涉房屋不符。被上诉人倪存兴提交的2014年10月24日签订的《安置房买卖协议》中记载的房屋所属小区为“双协锦城”，但是本案案涉房屋小区为“双协家园”。通过百度地图搜索得知“双协锦城”地址位于“马尾区江滨东大道南”，而“双协家园”地址位于“马尾区创新路36号”，因此这两个小区为截然不同的小区。被上诉人倪存兴辩解称两个小区名称实为同一个小区显然与客观事实不符。况且，根据被上诉人倪存兴提交的2014年3月23日的排房单明确载明为“双协家园”。如此重大的房屋交易，连房屋的名称都会搞错，明显有悖于常理。因此，《安置房买卖协议》中载明的所属房屋并非案涉房屋，被上诉人倪存兴无权依据该《安置房买卖协议》对案涉房屋提出执行异议。其次，案涉《安置房买卖协议》载明的价格不符合正常市场价格。案涉房屋所在区位的房屋在2014年10月24日左右的商品房价格在约8900元/㎡，若为安置房则低于8900元/㎡。而根据《安置房买卖协议》显示的房屋价格为10000元/㎡，该价格明显高于当时正常的市场交易价格。所以，陈铿俤有理由怀疑该《安置房买卖协议》的真实签订时间是否为2014年10月24日。再次，案涉《安置房买卖协议》的购房款支付方式与交易习惯不符，存在虚假交易的可能性。其一，被上诉人倪存兴主张《安置房买卖协议》中的购房款130万元系通过替倪存华归还案外人李图友的借款的方式支付，但该支付方式并未在《安置房买卖协议》中明确约定，直接向被告倪存华的银行账户支付才更符合常理。其二，在一审中李图友未出庭作证的情况下无法证明倪存华与李图友之间存在真实的借贷法律关系，而且倪存华的代理人（在一审庭审中法庭允许其与倪存华本人核实的情况下）针对一审法庭及上诉人的代理人的提问均对李图友的借款相关事实难以作出回答或回答存在前后矛盾。而一审判决认为“不论倪存华与案外人李图友之间的借贷关系是否存在，原告都已按倪存华的指示支付了购房款130000元”明显过于草率，因为若不对倪存华和李图友的借贷真实性进行查明，则无法查实是否存在恶意串通进行虚假交易的行为。此外，鉴于被上诉人倪存兴与倪存华的特殊关系，进行虚假房屋买卖的可能性极大。被上诉人倪存兴与倪存华系亲兄弟关系，二人极有可能恶意串通签订虚假的案涉《安置房买卖协议》损害债权人的利益，以达到规避强制执行的目的。综上，上诉人认为本案不存在真实合法有效的有关案涉房屋之书面买卖合同，一审判决认定“案涉《安置房买卖协议》合法有效”的事实错误，故被上诉人倪存兴依据《安置房买卖协议》提出执行异议的依据不足。二、被上诉人倪存兴并未实际占有案涉房屋，一审判决对此认定事实错误。首先，根据被上诉人倪存兴的诉状陈述“《安置房买卖协议》签订后被上诉人倪存兴的父母即入住案涉房屋”，而被上诉人倪存兴的父母同时也是倪存华的父母，并不能说明被上诉人倪存兴的父母入住后就是由被上诉人倪存兴占有案涉房屋。其次，根据马尾区人民法院于2019年9月29日作出的（2019）闽0105执异17号《执行裁定书》记载“在2015年12月12日现场查封案涉房产时无人实际居住占有和提出异议”。而且，在案涉房屋查封后至本案提出执行异议前被上诉人倪存兴也从未提出过任何异议。因此，被上诉人倪存兴提供的证据不足以证明其实际占有案涉房屋。三、被上诉人倪存兴对案涉房屋未办理过户登记存在过错，一审判决对此认定事实错误且适用法律错误。退一步讲，即使被上诉人倪存兴与倪存华对案涉房屋的交易真实，但案涉房屋系安置房，倪存华在转让时未取得房屋所有权证，且属于限制转让的房屋，不符合市场交易准入条件。而被上诉人倪存兴在签订案涉《安置房买卖协议》时，对案涉房屋数年内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，故其对房屋未能办理过户登记存在过错。对此，可参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的规定：“二、案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理：（4）……具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：……②案外人知道或应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；……”。而且，一审判决适用《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定认为“被上诉人倪存兴对于案涉房屋一直未办理过户登记之结果并无过错”显然属于适用法律错误，因为《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属登记的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。所以，上诉人认为在法律明确规定未办理房屋权属登记不得转让的情况下，被上诉人倪存兴仍然向倪存华购买案涉房屋显然主观上存在明显过错，属上诉人倪存兴的自身原因未办理过户登记。综上所述，上诉人认为本案并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的四个要件即：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 所以，被上诉人倪存兴并不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利，其诉请停止对案涉房屋依法不应予以支持。四、一审法院判决案件受理费16950元全部由上诉人陈铿俤负担存在错误。被上诉人倪存兴在一审起诉时的诉讼请求既包含请求停止执行案涉房屋同时又包含请求判令案涉房屋归其所有等，所以一审法院受理时按照财产标的额收取案件受理费，但是在一审开庭时被上诉人倪存兴撤回了部分诉讼请求并变更诉讼请求为停止执行案涉房屋。所以，确定上诉人负担诉讼费应当根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第（二）项“3.其他非财产案件每件交纳50元至100元”确定收取，超出受理时收取的部分应当依法由被上诉人倪存兴负担。而且，一审中没有确定同为被告的倪存华负担诉讼费。因此，一审法院判决案件受理费16950元全部由上诉人陈铿俤负担存在错误，故请求二审法院依法予以纠正。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决不当，严重损害了上诉人的合法权益。 倪存兴辩称，一、倪存兴与倪存华在法院查封冻结诉争房屋前签订的房屋买卖合同合法有效。倪存兴与倪存华签订的诉争房屋买卖合同时间为2014年10月24日，双方签订的合同并不违反法律规定，该合同合法有效。一审法院因陈铿俤申请强制执行查封冻结诉争房屋时间为2015年10月27日，故倪存华与倪存兴签订的有关诉争房屋的买卖合同在查封冻结诉争房屋之前。买卖双方签订房屋买卖合同符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款之规定。诉争房屋合同中明确了是倪存华根据《房屋征收安置补偿协议书》获得拆迁安置房，庭审中倪存华代理人明确表示，倪存华没有其他拆迁安置房屋，出售给倪存兴的房屋就是本案的诉争房屋，并且双协锦城与双协佳园是同一个小区的不同叫法。倪存兴在二审中提交了诉争房屋所在的房屋侧面墙壁上刻上去的“双协锦城”的照片及视频，证明诉争房屋就是倪存兴与倪存华交易的房屋。关于交易价格，在一审判决后，倪存兴在网络上也搜索到马尾区2014年的房屋均价为10776元/平方米，上诉人一直称2014年马尾商品房的交易价格在8900元/平方米，但是也没有提供证据予以证明。并且房屋的交易，是民事行为，双方有权在合理价格内自行定价，即便略高于市场价格也不违反法律规定。关于支付130万元房屋价款的问题，倪存兴依倪存华指示支付给案外人李图友，且在付款时备注了“帮倪存华还款”，此有当时的交易凭条为证，至于倪存华与李图友是否存在借款与本案无关，且倪存华也收回了李图友借条原件交由倪存兴保管，故倪存兴已经依约支付130万元购房款，事实清楚，证据确实充分。二、倪存兴在购买房屋后，已经实际占有房屋，一审法院认定正确。对房屋的占有不是只有自己居住才算占有房屋。2014年10月24日倪存华将诉争房屋出售给倪存兴，当日就把房屋钥匙交付给倪存兴，倪存兴及其父母开始间或在诉争房屋居住。2014年10月29日起，诉争房屋的水费均由倪存兴缴纳；2014年11月10日起，案涉房屋的电费均由倪存兴缴纳。又因诉争房屋因上诉人申请法院查封时间为2015年12月12日，足以证明案涉房屋在法院查封前由倪存兴合法占有。三、案涉房屋未办理过户，倪存兴不存在过错。法院查封案涉房屋前，该房屋尚未办理产权登记，倪存兴与倪存华买卖该房屋，不具备房屋产权过户条件；法院查封后，因为存在司法查封冻结，客观原因不能办理过户，故诉争房屋不能过户倪存兴不存在过错。至于上诉人提出的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》所述，该指南里明确表明该指南仅对其省内法院裁判有参考作用，且本案所涉房屋不属于上诉人所述及的“因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记”。四、本案诉讼费请法院依法认定。倪存兴购买倪存华房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，倪存兴提起的案外人执行异议之诉完全能排除上诉人的执行。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 倪存华辩称，与倪存兴的答辩意见一致。 倪存兴向一审法院起诉请求：1.判令撤销福州市马尾区人民法院2019年8月21日作出的（2015）马执字第1123-2号执行裁定书，并停止对位于福建省福州市马尾区的房产（房屋面积为135平方米，房屋征收补偿协议编号为MKZ-0018)的执行，解除对上述房屋的查封、冻结；2.确认原告与被告倪存华签订的《安置房买卖协议》合法有效，判令位于福建省福州市马尾区的房产归原告所有；3.判令被告倪存华立即配合原告将坐落于福建省福州市马尾区的房产产权过户变更至原告名下；4.判令本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告倪存兴变更诉讼请求为：1.判令福州市马尾区人民法院停止对位于福建省福州市马尾区房产的执行；2.判令本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月13日，倪存华（乙方、被征收人）与福州市马尾区住房和城乡建设局（甲方、房屋征收部门）、福州市马尾区马江房屋征收服务中心（丙方、房屋征收实施单位）签订了《房屋征收补偿协议书》，约定乙方所有的坐落于福州市马尾区的房屋被甲方委托丙方征收，甲方同意在马尾快洲地块安置给乙方135户型的住宅1套（建筑面积135平方米）。同年3月22日，福州市马尾区马江房屋征收服务中心确定将位于福州市马尾区的房屋（实际面积为135.93平方米）作为交付给倪存华的回迁安置房，倪存华于当月收房。经过简单装修后，倪存华入住上述案涉房屋，并缴纳电费至2014年10月8日。因欠他人借款无力偿还，2014年10月24日，倪存华与原告签订《安置房买卖协议》，约定：倪存华将拆迁安置房“双协锦城5座305号135平方米”房屋出售给原告；购房款总额为1350000元，原告应于协议签订后3日内向倪存华支付1300000元，余款待倪存华将房屋产权过户至原告名下之日付清。倪存华与原告均在该协议上签名捺印。同日，倪存华以需归还借款为由，要求原告直接将购房款转账至案外人李图友名下，原告当即依指示将1300000元转账到李图友账户中，并在转账附言中备注“帮倪存华还款”。转款完毕后，倪存华即将案涉房屋钥匙交付给原告，原告及其父母开始间或在该房屋内居住。2014年10月29日起，案涉房屋的水费均由原告缴纳；2014年11月10日起，案涉房屋的电费均由原告缴纳。 另查明，2015年5月11日，一审法院作出（2014）马民初字第1147号民事判决，判令倪存华返还陈铿俤借款750000元及利息（利息以750000元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2014年11月10日起计算至实际还清借款之日止）。上述判决发生法律效力后，陈铿俤申请强制执行，一审法院于2015年9月7日立案，并于同年10月27日作出（2015）马执字第1123-1号执行裁定，冻结陈铿俤因拆迁所得的全部收益。2015年12月12日，一审法院现场查封了案涉房屋。2019年，原告对一审法院的上述执行措施提出书面异议，要求终止执行。2019年9月29日，一审法院作出（2019）闽0105执异17号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向一审法院提起诉讼。 又查明，案涉房屋在一审法院采取执行查封措施之前，尚不具备产权办理及过户条件。2020年4月9日，根据一审法院要求，原告向一审法院缴纳了案涉房屋的购房尾款50000元，并表示愿意将该款交付执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据上述规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1.原告与倪存华签订的《安置房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该协议中载明买卖的房屋位于“双协锦城5座305号”，与案涉房屋实际坐落“双协佳园5号楼305单元”字面上略有差别，但原告与倪存华均认可“双协锦城5座305号”即为案涉房屋，且陈铿俤未能举证证实倪存华名下尚有另一套与案涉房屋不同的位于“双协锦城5座305号”的拆迁安置房，故一审法院对陈铿俤提出的原告与倪存华并非就案涉房屋进行买卖之主张不予采信。2.以原告与倪存华签订《安置房买卖协议》的时间2014年10月24日为界线，案涉房屋的电费、水费缴纳情形截然不同，协议签订前由倪存华缴纳，协议签订后不到1个月即开始由原告缴纳。此种情形足以说明原告在一审法院2015年12月12日现场查封前已合法占有案涉房屋。3.不论倪存华与案外人李图友之间的借贷关系是否真实存在，原告都已按倪存华的指示支付了购房款1300000元，已实际履行了《安置房买卖协议》约定之付款义务。此外，购房尾款50000元原告也已按照一审法院的要求进行提存以供执行。4.案涉房屋为拆迁安置房，在一审法院查封前尚不具备产权办理及过户条件。一审法院查封以后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“下列房地产，不得转让：……司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，案涉房屋不论是在法律上或事实上，都已不再具备履行过户可能。因此，原告对于案涉房屋一直未办理过户登记之结果并无过错。综上所述，原告要求不得执行位于福建省福州市马尾区房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：不得执行位于福建省福州市马尾区房屋。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合一审查明事实可知，两被上诉人在人民法院查封涉案房产之前已签订《安置房买卖协议》，且目前并无证据表明该协议违反了法律规定，应当认定为合法有效。故一审法院据此结合涉案房产的水电费缴纳、购房款的实际支付、涉案房产未办理过户登记的客观原因等事实和因素，综合判断认定本案事实，其所作分析认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当。上诉人主张被上诉人倪存兴并不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利，其理由不能成立，本院不予采信。因被上诉人倪存兴一审中已经变更诉讼请求，故本案未涉及财产确认之诉，其一、二审案件受理费依法应予调整。综上所述，陈铿俤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费100元，均由上诉人陈铿俤负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑乐影 审判员  吕德快 审判员  刘 瑜 二〇二〇年六月八日 书记员  叶 翔 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。