浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初3663号 原告：金华市利兴塑胶制品有限公司，住所地浙江省金华市金东区曹宅镇工业功能区，统一社会信用代码91330703078679455M。 法定代表人：蔡中兵。 委托诉讼代理人：王国栋，浙江六和（义乌）律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：胡洁，浙江六和（义乌）律师事务所律师（特别授权）。 被告：金华市和旭电力器材有限公司，住所地浙江省金华市金东区曹宅镇工业功能区，统一社会信用代码91330703313627605D。 法定代表人：金卫国。 委托诉讼代理人：郑孩红，系公司员工（特别授权）。 委托诉讼代理人：金小明，系公司员工（特别授权）。 第三人：平安银行股份有限公司义乌分行，住所地浙江省义乌市城北路877号。 负责人：黄震宇，行长。 委托诉讼代理人：陈瑾瑾，系公司员工（特别授权）。 原告金华市利兴塑胶制品有限公司（以下简称利兴公司）诉被告金华市和旭电力器材有限公司（以下简称和旭公司）占有物返还纠纷（根据查明事实，本案案由调整为租赁合同纠纷）一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依职权追加平安银行股份有限公司义乌分行（以下简称平安银行义乌分行）作为第三人参与诉讼，并转为普通程序公开开庭进行了审理，原告利兴公司委托诉讼代理人王国栋、被告和旭公司的委托诉讼代理人郑孩红、金小明、第三人平安银行义乌分行的委托诉讼代理人陈瑾瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空占有的原告位于金华市金东区曹宅镇功能区的厂房空地6804.22平方米；2、判令被告向原告支付自2018年6月11日至实际腾空之日止厂房空地租金损失（按44.14元／平方／年、共计6804.22平方的标准计算，暂算至2019年7月29日止为339834.81元）；3、判令被告向原告支付公证费1805.65元，测绘评估费17304.18元；二三项合计359538.99元；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月16日，金华市波仕旅游用品有限公司（以下简称波仕公司）与平安银行义乌分行签订《最高额抵押合同》约定：波仕公司以其所有的坐落于金东区工业功能区的房产【房产证号：金房权证婺字第××号；土地证号：金华（两区）国用（2007）第4-20号】为义乌中金投资管理有限公司于2014年1月16日至2017年1月15日期间与原告签订的所有主合同项下债务提供本金1594万元最高额抵押担保。2014年11月17日，波仕公司的上述抵押物房产及土地使用权因（2014）金义上溪初字第1101号案件被义乌市人民法院查封保全，查封裁定案号为：（2014）金义上溪初字第1101-1号。2014年7月28日，波仕公司将涉案场地出租与本案被告并签订了如下租赁协议：1、2014年7月28日，与金小明签订租赁协议，租赁面积：2950平米，年租金：17元／平米，租期至2019年7月31日。2、2015年5月19日，与和旭公司签订租赁协议，租赁面积：2000平米，年租金：17元／平米，租期至2025年5月31日。3、2015年6月15日，与和旭公司签订补充协议，约定将金小明与波仕公司签订的租赁协议延长至2025年5月31日。2015年6月19日，平安银行义乌分行向义乌法院提起诉讼［法院案号（2015）金义商初字第3897号］，义乌法院作出民事判决书判令：平安银行义乌分行对波仕公司的上述房产在最高额本金1594万元范围内享有优先受偿权。2017年6月27日，义乌市人民法院做出（2016）浙0782执2107号之三号民事裁定书，将上述房产作价844万元交付于平安银行义乌分行用于抵偿债务。原告向平安银行义乌分行购买涉案厂房土地，并在2018年6月6日，原告付清购买款并完成涉案厂房土地的交付。原告接收上述房产及土地使用权后，多次要求被告腾空并支付租金损失，被告认为其系合法租赁，对原告的要求均置之不理。原告认为：1、波仕公司与被告签订的租赁协议均发生在上述房产抵押之后；2、2015年5月19日、6月15日补充协议签订的场地租赁协议签订于义乌法院查封保全之后。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的有关规定，上述租赁协议对原告不具有拘束力。原告委托勘测评估机构对涉案厂房空地予以测绘及租金损失评估，自原告接收上述房产及空地至今，被告占用原告厂房空地面积为6804.22平米，被告应付原告租金损失为339834.81元。被告占用原告厂房空地的行为已经严重危害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。 为证明上述事实，原告向本院提交以下证据： 1、《交付通知书》复印件一份，证明原告于2018年6月11日以1200万元的价格从平安银行义乌分行受让涉案房产及土地的事实。 2、（2018）金华市不动产0055237号不动产权证复印件一份、买卖合同（合同编号20180606001）一份、金东区集约用地协议（2018）014号一份，证明涉案房产的国有建设用地使用权、房屋所有权归原告单独所有的事实，原告不按集约用地协议违约应该承担责任。 3、（2015）金义商初字第3897号民事判决书一份，（2016）浙0782执2107号之三协助执行通知书一份打印件各一份，证明2014年1月17日涉案房产被原产权人波仕公司抵押的事实；2014年11月17日涉案房产被义乌市人民法院查封的事实。 4、《场地租赁协议》复印件两份，《土地租赁合同补充协议》复印件一份，证明被告与波仕公司之间签订的租赁协议时间为2014年7月28日、2015年5月19日，签订补充协议的时间为2015年6月15日，租赁协议和补充协议均是在涉案房产被抵押之后签订。 5、金市凯宝测技【2019技】046号《测绘技术报告书》一份，金市凯宝房估【2019】084号《房地产估价报告》一份，证明被告非法占用原告厂房空地面积6804.22平方米，租赁协议签订当时市场价格为29.83元/平/年，被告非法占用原告厂房空地在2018年6月11日价值时点的租赁单价为人民币44.14元/平方米/年。 6、测绘评估增值税专用发票一张，公证费增值税专用发票一张各一份，证明原告为涉案房产支付公证费2400元、测绘评估费23000元，按面积分摊本案被告应承担公证费1805.65元、测绘评估费17304.18元的事实。 被告和旭公司辩称，一、波仕公司与金小明、和旭公司签订的租赁合同的效力。1、旅游公司与金小明、和旭公司间租赁合同的履行情况：2014年7月28日、2015年5月19日，波仕公司与金小明、和旭公司分别签订了二份《场地租赁协议》，约定将波仕公司坐落于金华市金东区工业功能区内的场地租赁给金小明、和旭公司使用。和旭公司正是依据该合同而占有、使用该租赁物。合同签订后，和旭公司均按协议全面地履行了合同的相关义务。2、关于波仕公司场地使用权出租主体的变更：波仕公司出租场地使用权经义乌市人民法院裁定变更为平安银行义乌分行用于抵偿波仕公司债务的事实属实。但是，需要提请注意的是第三人平安银行义乌分行对被告与波仕公司《场地租赁协议》是认可的，且被告与波仕公司租赁合同的权利义务过渡至了第三人平安银行义乌分行。这一事实可以通过第三人平安银行义乌分行于2017年7月24日致被告和旭公司“告知函”得以证实。第三人平安银行公司义乌分行2017年7月24日“告知函”中已经明确“您作为该厂房／土地的承租人”，此意味着第三人平安银行义乌分行在2017年7月24日“告知函”中已经对被告属于《租赁合同》的承租人地位予以了认可。同时，第三人平安银行义乌分行在2017年7月24日“告知函”中向被告（承租人）作出了保障其权益的承诺。“告知函”中所谓的“为保障您的权益”指的就是保障承租人的《租赁合同》中承租权的权益。3、被告与第三人平安银行义乌分行间《场地租赁协议》、《土地租赁合同补充协议》的合同权利义务均已由被告与第三人全面地予以履行。被告已经根据第三人的要求将租赁款打入了第三人指定的账户，完成了作为租赁物承租人的合同义务。二、关于本案的法律适用。波仕公司与金小明、和旭公司签订的租赁合同是一份有效租赁合同。租赁物在抵押期间被出租的《租赁合同》在法律上也并不当然无效，波仕公司与金小明、和旭公司签订的租赁合同对第三人平安银行义乌分行的抵押权实现并不构成任何妨碍，第三人平安银行义乌分行在实现抵押权的过程中，的确有权利排除抵押物的任何“他项权利”。但在其实现了抵押权后，第三人平安银行义乌分行已经通过“告知函”的形式确定了与被告的“租赁关系”。其再将案涉场地进行转让时，已经不存在所谓的“抵押期间出租抵押物”的事实。这就应受“买卖不破租赁”的约束和限制。故本案所涉及的租赁关系的效力应及于原告。综上，虽然法律规定设定抵押权后的租赁合同不能对抗抵押权人实现抵押权。但是，本案的抵押权人是第三人平安银行义乌分行，第三人已经依法顺利地实现了抵押权。其抵押权实现后，已经以所有权人的身份享有了所有权人的权利，其以书面形式认可了被告的“承租人”地位，被告也按“告知函”的要求履行了承租人的义务。故《场地租赁协议》、《土地租赁合同补充协议》约定的合同主体已经从原波仕公司变更为了第三人平安银行义乌分行。而本案原告仅仅是第三人平安银行义乌分行所有的土地场地使用权的买受人，原告对被告所租赁的场地并不享有“抵押权”，原告对第三人平安银行股份义乌分行已经认可被告“承租人”地位的事实不可逆转。故原告所引用的最高人民法院的相关司法解释已经不能适用于本案。被告的“承租人”权益应当根据第三人平安银行义乌分行“告知函”的承诺和法律的规定依法受到保护。原告滥用“抵押权”的法律适用规则损害被告的合同权利，理应不受法律保护。请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。 为证明其辩称事实，被告和旭公司向本院提交以下证据。 1、《场地租赁协议》二份，《土地租赁合同补充协议》一份，用于证明被告租用场地的事实。 2、2017年7月24日平安银行义乌分行告知函一份，证明平安银行义乌分行是实现抵押权后对被告属于《场地租赁协议》、《租赁合同补充协议》中的承租人地位予以认可并承诺予以保障的事实，及2017年9月20日支付了2017年7月30日至2018年7月30日的租金79942.5元。 3、2019年3月1日被告对原告的致函及回执各一份，用于证明被告要求原告按合同向被告收取租金的事实。 4、交付租金的建设银行回单复印件5张、收款收据复印件6张、领款凭证复印件1张，证明原告按照合同约定支付的租金事实、被告同样以原合同租金交付给平安银行。 5、义乌法院变卖公告打印件一份，证明不能因拍卖成交导致租赁自然解除。 6、金小明与陈瑾瑾2019年9月25日通话录音一份，证明他们收取的不是占用费是租金。 第三人平安银行义乌分行述称，首先，我方与被告从未达成租赁关系的合意，租赁关系的发生在抵押之后，抵押时间是2014年1月份，租赁关系是2014年7月份，根据《担保法》66条的规定，租赁关系不受法律保护。2、该案争议标的物，之前我方处理方案一直是拍卖，该标的物分别于2017年2月24日、2017年3月16日、2017年5月3日进行了三次司法挂拍，由于被告的非法占用导致三次流拍。在2018年4月27日、2018年6月6日我方又自行挂淘宝拍卖处置，第一次也是因为占用的问题流拍，第二次挂拍才成交。被告的租赁关系一直不受保护，一直占用标的物不搬迁，我方和法院工作人员一起去现场告知被告腾退，但是法院劝后被告仍是占用标的物，我方也多次走访现场告知腾退，但是一直未腾退。刚才被告陈述我方发函达成了租赁协议，我方发函的目的是收取使用费，根据函的内容无法证明双方达成了租赁的合意，根据《合同法》213条的规定，通过告知函的内容无法说明存在租赁关系，是被告一直占用我方资产，所以要收取占用费和使用费，被告认为告知函上有为保障你的权益的语言描述，我方是所有权人，被告的行为属于非法占用，是拒不执行法院判决裁定的行为。另外，在我方挂网处置的行为，对标的物的状况也进行了说明，明确写的是被占用，在与原告签订的买卖合同中也明确了标的物是被占用。 第三人向本院提交以下证据： 1、执行裁定书复印件一份，证明法院裁定将标的物抵债给第三人，所有权发生转移，法院裁定也没有表示要保护被告的租赁。 2、他项权证复印件一份，证明抵押权设立在租赁之前。 3、拍卖公告打印件一份，证明我行对标的物的态度一直是要处置的，当时介绍标的物的情况也明确是占用状态。 经庭审质证，结合双方庭审陈述，本院对双方提交的证据认证如下： 对原告提交的证据，被告和旭公司质证后认为，证据1真实性、受让事实无异议，对证明目的有异议，原告购买土地对租赁事实是清楚的，原告属于带租受让，波仕公司签订的租赁协议对原告具有约束力；证据2真实性合法性无异议，但关联性有异议，与本案无关；证据3真实性无异议，但抵押权人是平安银行，银行已经实现抵押权，并告知函形式对与被告的波仕公司签订的协议予以认可；证据4无异议；证据5关联性有异议，无法证明被告对租赁场地外的土地进行使用，被告仅仅对合同内的土地使用，签订协议的时候波仕公司口头承诺对合同以外的土地被告可以使用，但被告未全部使用，即便使用部分，波仕公司承诺也是无偿的，被告这个使用行为也是合同行为，该两份报告是原告单方行为，和被告无关，租金事情因为土地前期平整费用是我方公司承担的，租赁费用就优惠我们，所以不属于恶意租赁；证据6与本案无关。第三人平安银行义乌分行质证后认为，证据1、2、3、5、6无异议；证据4对有效性存有异议，据我们了解，波仕公司的实际控制人是楼旭红，楼旭红涉及非法吸存，2015年就刑事立案侦查，土地租赁补充协议真实性不清楚。经审核，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的证明力予以确认。 对被告提交的证据，原告利兴公司质证后认为，证据1三份协议真实性没有异议，证明目的有异议，在本案中三份协议没有约束力；证据2证明目的有异议，不能证明认可承租人的地位，该份证据应结合原告和平安银行签订的合同；证据3三性都有异议，被告支付占用费，时间节点在2018年7月31日；证据4三性有异议，承租方是波仕公司，可以说明波仕公司是法院案件的被告方，恰巧证明打款是个人，有恶意行为；对证据5，对证据的解释属于在各拍卖物中都必有的，不能达到被告的证明目的，与本案无关；证据6真实性第三人说是有这个事实，对证明目的和证据内容有异议，不能达到证明目的。在这个录音中，体现的是被告的陈述，给你的租金是多少钱，如果是租赁合同要达成合意，在这份录音也证明了多次要求被告腾空的事实。第三人平安银行质证后认为，证据1与原告提交的证据4质证意见一致。证据2真实性无异议，告知函说明目的有异议，我们发告知函的本意是被告非法占用标的物造成我们银行损失，我们银行收取使用费，租金的字眼类似习惯称呼，本意是收取占用费。证据3真实性无异议。证据4，79942.5元租金是收到过的，但是付到什么时候不清楚，当时向他收取的是占用费，我们没有达成租赁关系，也没有签过租赁合同。证据5与本案无关。证据6真实性无异议，证明目的和告知函一样，“租金”是习惯性的表述。经审核，本院对被告提交的证据真实性均予以确认，可以证明第三人向被告收取了租金79942.5元，对被告的其他证明目的将在本院认为部分一并予以认定。 对第三人提交的证据，原告质证后认为，证据1、2、3均无异议。被告质证后认为，证据1真实性无异议，恰恰证明了诉讼主体不是原告，要主张也应是第三人。证据2无异议，但是第三人已经实现了债权，收取了租金，和我们的租赁关系是成立的。证据3真实性有异议。经审核，本院对证据1、2的证明力予以确认，证据3被告虽对真实性有异议，但经与原始载体核实，对证据3的真实性予以认定。 在诉讼过程中，被告申请证人吴某出庭作证，证明被告承租的面积。本院依法准许并通知证人出庭作证。证人吴某称，在签订租赁合同时，被告方的使用范围没有具体测量，是指定过的，面积是估计的，基本范围从离波仕公司厂房8米开始直到公路边是给被告用，东北角郑吉华承租的面积除掉。对吴某的证言，原告质证后认为，被告使用涉案场地除了原告使用的厂房往外推8米，再减去郑吉华使用范围，就是被告承租的面积，这个面积就是我们测绘的面积；被告质证后无异议；第三人质证后无异议，由法院审核。经审核，本院认为，吴某的证言可以证明被告的承租范围为离波仕公司厂房8米开始计算至公路边再减去郑吉华使用的范围。 在诉讼过程中，本院依职权调取了义乌法院（2016）0782执2107号执行案卷中的厂房、土地的两份拍卖公告、一份变卖公告，拍卖财产现状情况调查表一份、特殊标的拍卖流程表一份、执行笔录一份，并组织双方发表了意见。原告认为调取的材料真实性无异议，从财产调查表来看，明确租赁情况是房屋出租，从最后一次的变卖公告可以看出，被告租赁情况是予以披露过，但人民法院并没有予以保护，变卖公告第一点第（2）明确承租人金东智乐文具厂保护至2017年9月24日止，说明该项租赁仅有金东智乐文具厂予以保护。被告认为调取的材料真实性无异议，1、2017年4月17日，义乌市人民法院执行局在致义乌市人民法院执行综合科《（2016）浙0782执2107号暂缓拍卖函》中已经明确确认涉案场地、土地“出现新的承租户”这一事实。2、2017年4月25日，义乌市人民法院执行局对申请执行人平安银行义乌分行的执行笔录中，执行人员已经明确告知申请执行人平安银行义乌分行：“本院在拍卖被金华市波仕旅游用品有限公司所有坐落于金华市金东区工业功能区房地产过程中，发现该房产内出现新的承租户，其中：承租人金华市和旭电力器材有限公司租期限至2025年5月31日止；承租人郑吉化租期至于2020年10月31日止，现征询你行是否同意对上述租赁进行带租拍卖？”。平安银行义乌分行表示：“我行同意带租拍卖上述房产，如变卖不成，我行同意抵偿上述房产”3、2017年3月29日，义乌市人民法院金义网拍字第39号第（2016）浙0782执2017号（执行案号）的项目公告特别说明中明确：“（2）房产有租赁。其中承租人金华市和旭电力器材有限公司租期限至2025年5月31日止，2017年的租金已支付”说明涉案土地系带租拍卖处置的，平安银行义乌分行对涉案场地带租处置这一事实也是确认的。第三人对材料真实性无异议，执行笔录是当时基于义乌法院要求签署，签署了之后才能启动继续处置程序，我行自己在处置该标的物的时候，竞买公告对目的物的情况介绍明确该标的物是被占用，我行自始至终都没有认可被告的租赁关系，法院公告中唯一特别指出金华智乐文具厂的保护期限自2017年9月24日止，显然本案诉争的租赁法院也是不认可的。本案标的物在抵债给我行后，我行与被告和旭电力没有签订租赁合同，双方也没有租赁的合意，不存在租赁关系。经审核，本院对调取材料的真实性、合法性予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2014年1月16日，波仕公司与第三人平安银行义乌分行签订《最高额抵押担保合同》，约定波仕公司以其所有的坐落于金华市金东区工业功能区的房产【房产证号：金房权证婺字第××号；土地证号：金华（两区）国用（2007）第4-20号】为义乌中金投资管理有限公司于2014年1月16日至2017年1月15日期间与原告签订的所有主合同项下债务提供本金1594万元最高额抵押担保，并于2014年1月17日办理了抵押登记。 2014年7月28日，波仕公司将其所有的部分场地出租给被告，并签订《场地租赁协议》一份，约定租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止，共计5年，租赁面积2950平方米，租金为每平方米17元，协议签订三日内支付租金。2015年5月19日，波仕公司将其所有的其他部分场地出租给被告，并签订《场地租赁协议》一份，约定租赁面积2000平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日止，租金为17元每平方米，总计年租金34000元，协议签订三日内支付第一年租金，以后每年的7月31日前支付下一年度的租金。2015年6月15日，波仕公司与被告就之前的二份租赁协议签订《土地租赁合同补充协议》，约定将2014年7月28日的租赁协议的租赁期限延长至2025年5月31日，免除协议约定的第四条10%的租金递增；租赁面积、租金支付方式与主协议相同。 2014年11月17日，波仕公司作为被告涉及其他案件，其名下的房产、土地被义乌市人民法院查封，查封案号为（2014）金义上溪商初字第1101－1号。 因波仕公司未按约归还借款，2015年6月19日，平安银行义乌分行向义乌法院提起诉讼，义乌法院于2015年12月10日作出（2015）金义商初字第3897号民事判决书，判决确认平安银行义乌分行对波仕公司提供的坐落于金华市金东区工业功能区的房地产在最高额1594万元内享有优先受偿权。判决生效后案件进入执行程序，波仕公司名下的房地产经义乌法院委托评估，评估价为1406.39万元，义乌法院分别于2017年1月23日、2月27日在淘宝司法拍卖平台发布拍卖公告，拟拍卖处置波仕公司名下的房地产，拍卖公告中关于租赁均载明“房产有租赁，租赁保护至2017年9月24日，2017年租金已付”，两次拍卖均未成交。第二次拍卖后，发现案涉场地有新的承租户。2017年3月29日，义乌法院在淘宝司法拍卖平台发布变卖公告，将于2017年5月2日10时至2017年5月3日10时止公开变卖波仕公司名下房地产。变卖时公告中关于租赁载明“房产有租赁，其中承租人金华市和旭电力器材有限公司租期至2025年5月31日止，2017年的租金已支付；承租人郑吉化租期至2020年10月31日止，2017年和2018年（二年）的租金已支付；承租人金东智乐文具厂租赁保护至2017年9月24日止，2017年租金已付”2017年4月17日义乌法院因需处理新的租赁事宜要求暂缓拍卖。2017年4月25日，义乌法院向平安银行义乌分行的委托代理人冯迎就如何处理新的租赁户做执行笔录，在笔录中问“本院在拍卖被执行人金华市波仕旅游用品有限公司所有的坐落于金华市金东区工业功能区房地产过程中，发现该房产内出现新的承租户，其中：承租人金华市和旭电力器材有限公司租期至2025年5月31日止；承租人郑吉化租期至2020年10月31日止，现征询你行是否同意对上述租赁进行带租拍卖？”平安银行股份有限公司义乌分行表示：“我行同意带租拍卖上述房产，如变卖不成，我行同意抵偿上述房产”。后变卖未成交。2017年6月27日，义乌市人民法院做出（2016）浙0782执2107号之三号民事裁定书，将波仕公司所有的坐落于金华市金东区工业功能区的房地产作价844万元交付于平安银行义乌分行用于抵偿债务，波仕公司名下的房地产的所有权及其他相关权利自本裁定送达承受人平安银行义乌分行时起转移。 2017年7月24日，平安银行义乌分行向被告发出告知函一份，告知函载明：“我行系波仕公司位于金东区曹宅镇工业功能区的土地及厂房抵押的抵押权人，目前法院已裁定将上述厂房及土地交付于我行用于抵偿贷款人义乌中金投资管理有限公司的债务，您作为该厂房、土地的承租人，为保障您的权益，建议您将租金支付于我行，否则，由此产生的法律后果自行承担”被告根据该函件的要求，按照其与波仕公司的租金约定标准于2017年9月20日支付了租金79942.5元（84150元租金扣除5%的税费4207.5元）。2018年6月6日第三人平安银行通过淘宝拍卖平台公开拍卖案涉房地产，原告竞得标的物，为此，第三人与原告签订了《买卖合同》一份，合同注明该标的物被占用，由原告自行负责清场，第三人不负责。2018年11月5日，案涉房地产过户至原告名下，产权证号为（2018）金华市不动产权第0055237号。 另查明，原告在起诉前委托浙江省金华市公信公证处对案涉地块的使用现状保全证据公证，该公证处出具公证书一份。原告支出公证费2400元。后原告为查明租金市场价值及原告实际租赁的面积委托金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司进行评估、测绘。该公司出具了《测绘技术报告书》、《房地产估价报告》。结果为被告实际使用面积为6804.22平方米、郑吉化的使用面积为2239.67平方米；案涉地块在2014年8月1日的租赁平均单价为29.83元／平方米／年，在2018年6月11日的租赁平均单价为44.14元／平方米／年。为此原告支出测绘评估费23000元。 本院认为，根据双方庭审的诉辩主张，本案的争议焦点为被告和旭公司与波仕公司的租赁合同是否受保护。对此，本院分析如下： 1、被告与波仕公司的租赁合同签订在波仕公司将房地产抵押给平安银行义乌分行之后，根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。在实现抵押权时，义乌法院裁定将涉案房地产以物抵债给平安银行义乌分行应不受被告与波仕公司租赁合同的约束。 2、2014年11月17日，涉案房地产已被义乌法院查封。上述查封所产生的法律效果在于：告知波仕公司该财产的处分已经被人民法院所取得，波仕公司不得再对该财产进行有害于债权人的处分行为；向社会不特定的第三人包括本案被告进行宣告该财产已经被法院限制处分，不得与波仕公司就该财产设定权属负担等交易行为。从涉案合同的签订时间审查来看，案涉第二份租赁合同及就第一份租赁合同延长租赁签订的补充协议均发生在义乌法院查封之后，因此，该合同的签订明显属于违法处分司法查封财产，且严重损害了债权人平安银行义乌分行的利益。 3、虽然义乌法院在变卖过程中对案涉租赁情况同意带租拍卖，但该同意的意思表示并不能认定租赁合同应受保护的意思。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的相关规定，抵押后的租赁合同执行法院应当予以涤除后拍卖，不得带租拍卖，如执行法院应当涤除而未涤除申请执行人可以提起执行异议。是否涤除租赁合同是执行法院在执行过程中的司法职权，应由执行法院审核决定，而不能由抵押权人选择。退一步讲，即使抵押权人放弃对抵押、查封后租赁合同的对抗效力，系对其享有的民事权利的自由处分。但抵押权人也不得滥用该项权利，因是否涤除租赁合同涉及多方利益，包括被执行人及除抵押权外的其他所有债权人，其放弃的行为可能损害了其他债权人及被执行人的利益，应予以限制。故在执行程序中，抵押权人享有的是对执行法院是否涤除租赁合同提起执行异议的权利。本案中，第三人平安银行义乌分行同意带租拍卖，仅意味着其对义乌法院不涤除租赁权的执行行为不提出异议。第三人处分的只是同意带租拍卖可能降低标的物拍卖价值，导致其债权受到损失，该同意带租拍卖并不能认定租赁合同是受保护的情况进行拍卖。 4、从公告内容审查来看，变卖公告与拍卖公告上载明的租赁情况虽多了原告与波仕公司的租赁情况，但载明的内容明显存在区分，受保护的租赁合同明确了合同受保护，并载明了受保护期限，而被告与波仕公司的租赁合同只是载明其具体的租赁情况，包括租赁期限、租金交纳等情况，并未明确说明租赁受保护。公告对被告与波仕公司的租赁合同仅系对现存租赁的客观描述，而非法院认可该租赁合同可以对抗抵押权，并应由买受方负担出租人义务。 基于以上分析，以物抵债给第三人平安银行义乌分行时，被告与波仕公司的租赁合同不应受保护，该租赁合同对第三人无约束力。 以物抵债给第三人平安银行义乌分行后，第三人于2017年7月24日向被告发送告知函，要求被告向其交纳租金，被告按照告知函的要求按其与波仕公司的租金标准交纳了一年的租金。对这一事实，被告认为，可以认定第三人对被告与波仕公司《场地租赁协议》，波仕公司租赁合同的权利义务过渡至第三人。第三人认为，其向被告发送告知函要求被告交纳租金实质是占用期间的使用费，并不是要与被告发生租赁关系。如前分析，在被告与波仕公司租赁合同对第三人没有约束力的情况下，第三人向被告发告知函要求被告交纳租金，函件上虽没有具体的租金标准，但被告根据其与波仕公司的标准交纳后，第三人未提出异议，可以认定双方发生了不定期的租赁合同关系，租金标准按被告与波仕公司的租赁合同约定标准计算。根据被告交纳的租金，其交纳的租金对应的租赁期限分为两块，第一块2950平方米的场地租赁期限应为2017年8月1日至2018年7月31日；第二块2000平方米的场地租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日。 2018年6月6日，第三人将该房地产转让给原告，第三人与被告的不定期租赁合同关系对原告具有约束力，但因该租赁合同为不定期租赁合同，第三人可随时主张解除，现第三人起诉主张被告腾空场地应理解为其行使解除权，被告于2019年7月31日收到起诉状副本，应确定租赁合同解除的时间为2019年7月31日。被告应腾空场地，但应给予被告一定的准备时间。本院酌情确定被告应在本判决生效后60天内腾空场地。 原告主张的厂房租金损失应分两部分计算，在合同解除前按被告与波仕公司合同约定的标准计算，之后按照原告评估的金额、面积计算。截止2019年7月31日，被告应向原告支付租金85326.15元〔（50150元＋39667元）并扣除5%的税费〕，之后的租金损失按每年每平方44.14元、面积6804.22平方米的标准计算至实际腾空之日止。为查明被告实际使用面积及租金市场价格原告自行委托的按比例支出公证费1805.65元，测绘评估费17304.18元，由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下： 一、被告金华市和旭电力器材有限公司应于本判决生效后六十日内将其占用的登记在原告金华市利兴塑胶制品有限公司名下位于金华市金东区曹宅镇功能区面积为6804.22平方米的土地〔产权证号：（2018）金华市不动产权第0055237号〕腾空。 二、被告金华市和旭电力器材有限公司应于本判决生效后十日内向原告金华市利兴塑胶制品有限公司支付租金损失85326.15元，之后的占有租金损失按占有使用面积6804.22平方米、每平方米每年的租金44.14元计算至实际履行之日止。 三、被告金华市和旭电力器材有限公司应于本判决生效后十日内向原告金华市利兴塑胶制品有限公司支付公证费1805.65元，测绘评估费17304.18元。 四、驳回原告金华市利兴塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6694元，由原告金华市利兴塑胶制品有限公司负担4761元，被告金华市和旭电力器材有限公司负担1933元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗建斌 人民陪审员  黄如根 人民陪审员  邢激扬 二〇二〇年六月十日 代书 记员  陶夏晨