山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2020）晋0502民初908号原告：山西某公司，住所地：山西省晋城市。法定代表人：李某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西亚圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，该公司工作人员。被告：晋城市某公司，住所地：晋城市城区。法定代表人：张某，该公司执行董事。原告山西某公司诉被告晋城市某公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西某公司的委托代理人赵某，被告某公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西某公司诉称，2016年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告某城26#商业楼共五层。租赁期限为十年十一个月，从2016年9月1日至2027年7月31日，并约定了租金。原告按约交付房屋，被告2016年9月15日交纳租赁保证金100000元，之后第一年租金就欠付，第二年租金也未按约定时间交纳。由于被告未能按时交付租金，经双方协商，2018年11月16日，原、被告达成《补充协议》，同意被告将第三年度租金42万元分四期交纳。该协议签订后，被告仍未能按时交纳房租。2018年8月1日至2019年7月31日实际交付租金为125000元，被告的行为已经达到了合同解除条件，2019年9月20日，原告向被告下达解除合同通知书，通知被告合同解除并要求交还房屋。2019年11月18日，再次下达通知。现租赁房屋已于2020年1月17日收回，但欠付租金仍未交纳，且合同解除后未搬离形成实际占有使用。故请求：1、被告支付租金35.33万元及解除房屋租赁合同后占有使用费13.42万元，共计48.75万元；2、被告支付逾期违约金至租金及占有使用费实际支付之日（计算至2020年3月31日为12.05万元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告某公司辩称，被告公司于2016年9月租赁原告位某城26号楼整栋楼用以设立“晋城市某孵化基地”，在签订《房屋租赁合同》的同时，又签订了一份物业合同，约定房租为42万元，物业费为28万元，共计70万元。2016年9月下旬，被告开始装修该栋楼时，得知该楼由晋城市安某公司管理，因此又与某公司签订了《物业合同》并缴纳相关物业费。被告提出质疑，要求原告在房租和物业费总额中下降10万元，继续履行合同。双方产生纠纷后，原告于2019年9月16日单方面提出提前解除《房屋租赁合同》。因租赁期为11年，被告前期投入资金320万元，故拒绝了无理要求。2020年1月12日，原告为被告基地断电，造成商户恐慌和破坏正常的工作秩序。综上，请求：1、驳回原告的诉讼请求；2、判决原告公司停止侵权，恢复房屋原状；3、赔偿损失362万元；4、追究原告公司的刑事责任，诉讼费由原告承担。原告向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、关于催缴违约金的函及邮件送达；3、被告提出的减免滞纳金、下调租金、分期支付租金的申请；4、补充协议；5、关于催缴租金及利息的函及邮件送达。6、被告提出的缓交租金的请求；7、关于2019年8月27日催缴租金、利息及违约金的函；8、2019年9月20日解除合同通知书；9、被告提出的将欠付冻结，下降租金额度的请求；10、解除合同通知书及邮件送达；11、申请，证明被告收到解除通知。被告质证称，证据5有异议；证据2、3、4不清楚；其他证据无异议。经审理查明，2016年9月6日，原告山西某公司与被告某公司签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告晋城市某城26#商业楼，建筑面积6490.39平方米，共五层。租赁期限十年十一个月，从2016年9月1日起至2027年7月31日止。第一年2016年9月1日-2017年7月31日，租金150000元整。第二年度2017年8月1日-2018年7月31日租金270000元整。从2018年8月1日起，以后每年的8月1日至次年的7月31日为一个租金缴纳年度。第三年至第六年，每年租金为420000元，后五年每年租金441000元。从第三年度开始，每年租金须在下一个租金缴纳年度开始前一个月支付。本合同签订后七日内，被告须向原告缴纳房屋租赁保证金10万元。违约责任：若乙方（被告）违反本合同约定义务，甲方（原告）有权提前解除合同。若乙方未按约定交纳租金的，每迟延一日应按当年租金的万分之五向甲方支付违约金。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并要求乙方赔偿损失：⑤未按期交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，以及拖欠房租、物业费累计30天以上。2016年9月15日，被告向原告交纳租赁保证金10万元。2016年9月15日，交纳租金50000元；2017年8月1日，交纳租金200000元；2018年5月31日，交纳租金170000元。因被告存在拖欠租金的行为，2018年11月16日，原、被告达成《补充协议》，原、被告就第三年租金达成分期交纳协议：2018年12月15日前，交纳21万元（若因政府补贴不到位原因致使无法全部缴纳，则乙方至少向甲方缴纳120000元整，剩余款项在2019年2月25日前，乙方缴纳第二期租金时一并缴纳）；2019年2月25日前，缴纳5000元；2019年4月25日前，交纳105000元；2019年7月25日前，交纳100000元。若乙方在2019年8月1日前仍有租金未缴纳的，视为乙方违约，甲方有权提前解除租赁合同及本协议，对乙方造成的损失由乙方自行承担。同时，乙方须向甲方补缴第二年度期间的违约金40905元。2018年12月19日，被告向原告交纳了租金120000元；2019年2月26日交纳了租金5000元。之后，原告多次向被告发函催缴租金、利息及违约金。2019年9月20日，原告向被告发出通知书，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，且被告应于2019年10月1日前搬离租赁房屋并将租赁房屋交还原告公司。因被告未按时搬离房屋，原告于2019年11月18日再次向被告发出解除合同通知书，并要求被告于2019年11月30日搬离。后原告于2020年1月17日将租赁房屋收回。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故该两个合同合法有效。原、被告双方应当按约履行合同。根据《房屋租赁合同》以及《补充协议》的约定，被告拖欠原告第三年度的租金已达30天以上，故原告按约可以单方解除合同。原告于2019年9月20日向被告发出解除合同通知，故原、被告之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年9月20日解除。2018年8月1日-2019年7月31日，被告仍欠原告租金420000元-125000元=295000元。2019年8月1日-2019年9月20日期间，被告欠原告租金为35000元+23333元=58333元。故总计欠租金353333元，原告请求支付租金35.33万元，本院予以支持。关于占有使用费，原告要求被告于2019年10月1日前搬离房屋，给予了被告合理的期限，但被告未能搬离房屋。同时原告再之后又向被告发出通知，视为原告及时采取了相应的措施，故被告应当自2019年10月1日起至2020年1月17日承担占用期间的费用，原告请求13.42万元，本院仅支持（17÷31+3）×35000元=124193元。原告要求被告支付违约金，根据双方《房屋租赁合同》的约定，被告每迟延一日交付租金应按照当年租金的日万分之五支付违约金。第二年度的违约金，双方在《补充协议》中约定被告在2019年8月31日之前仍有租金未缴纳的，视为被告违约，同时，被告须向原告补缴第二年的违约金为40905元，该约定不违反法律规定，故第二年度违约金，本院予以支持。第三年度的违约金，根据上述二合同的约定，2018年12月15日-2018年12月19日，原告迟延交付4日，违约金计算为0.0005×420000×4=840元。2019年2月26日，原告交纳了租金5000元，但未补齐第一批剩余的租金欠款，之后未再缴纳过租金，一直处于违约状态，故应当自2019年2月26日起计算违约金，支付至2019年9月20日合同解除。违约金计算为0.0005×420000×207=43470元。故违约金共计40905+840+43470=85215元。合同解除后，原告应当在被告应支付租金范围内扣减被告已支付的租赁保证金100000元。另，被告提出答辩请求，因其未提出反诉，故本院不予处理，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告晋城市某公司于本判决生效后十五日内支付原告山西某公司租金253300元、占有使用费124193元、违约金85215元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，减半收取计4940元，由原告山西某公司1475元承担，被告晋城市某公司承担3465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 王和平 二〇二〇年六月五日法官助理 卢 娜书 记 员 叶玉如