四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初351号 原告（反诉被告）：蔡超，女，1973年11月7日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李崇辉，四川斌鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省艺美影视文化发展有限公司。 法定代表人：李中于，董事长。 委托诉讼代理人：范敏，四川皓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡超与被告（反诉原告）四川省艺美影视文化发展有限公司（以下简称艺美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，因受新冠疫情影响，后依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告蔡超的委托诉讼代理人李崇辉，被告艺美公司的委托诉讼代理人范敏、毛艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡超向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金1310750元（其中2018年9月1日至2019年8月31日未缴租金183630元，2019年9月1日至2020年8月31日租金1127120元）；3.判令被告承担违约责任支付违约金（违约金的计算方式为以未缴租金为基数按照年利率24％的标准从2019年8月16日计算至支付清偿完止）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。按合同约定：租赁期限共9年，2015年9月1日至2024年8月31日止；2018年9月1日至2019年8月31日的租金为1043630元，2019年9月1日至2020年8月31日的年租金为1127120元，租金支付时间为上一年期限届满前15天内一次性支付。同时约定，如承租人不按照约定及时缴纳租金的，则应按合同约定的日租金双倍向出租人支付违约金。截止2019年12月19日，被告未按照合同约定缴纳租金1310750元，经原告多次催讨未果。同时，因被告内部股东诉讼，导致被告违约欲解除合同，经协商未果，所以被告应当按照约定继续履行合同。原告根据《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共同和合同法》的规定，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告艺美公司辩称,原告蔡超诉请的诉讼请求，缺乏事实基础，其理由依法不能成立。原、被告之间的房屋租赁合同于2019年7月20日已经解除，双方从订立合同后至2019年7月，按合同约定都履行的非常好。但在2019年7月初的时候，原告无故要求被告要提前两个月缴纳租金，被告明确告知原告合同约定缴纳租金时间是提前15天。原告便将运行中的电梯关锁，导致被告无法经营；被告也多次联系原告要求打开电梯才能正常经营。原告的行为已符合合同法关于解除合同的规定，因原告擅自关锁电梯已严重违约，被告于2019年7月23日已明确告知原告要解除租赁合同，原告对解除租赁合同表示无异议，并草拟了解除合同协议书，但双方就解除合同的后续事宜未达成一致意见。对于租金问题，租赁合同中确实约定了2018年9月1日至2019年8月31日租金是1043630元，但在合同履行中双方已达成年租金按86万元缴纳。原、被告已经解除租赁合同，原告还主张2019年9月1日以后的租金，缺乏事实依据。被告没有任何违约行为，相反是原告违约，故而被告才依法提出反诉。 反诉原告艺美公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月23日依法解除；2.判令反诉被告立即退还反诉原告已交付的2019年7月20日至8月31日期间的租金101314.88元；3.判令反诉被告立即支付反诉原告违约金14792元（每日按年租金总额万分之四计算2019年7月20日至2019年8月31日期间的违约金），赔偿反诉原告经营损失50万元；4.本案一切诉讼费均由反诉被告承担。事实及理由：艺美公司自2013年开始租赁反诉被告蔡超位于营山县房屋，经营影视、文化、餐饮项目。自租赁以来，艺美公司都积极履行双方先后于2013年10月9日、2015年9月1日所签订的《房屋租赁合同》，及时缴纳租金从未拖欠。虽然合同中约定2018年9月1日至2019年8月31日的年租金是104.363万元，因双方签订租赁合同时间较早，合同中约定租金明显高于同一幢楼其他租赁房屋的租金，加之市场经济萎缩，门市租金普遍降租减费，所以双方在2016年就达成了降减租金的约定，蔡超同意将年租金降为86万元。之后，艺美公司已实际交付年租金86万元。2019年7月20日，蔡超在未通知艺美公司的情况下，关锁电梯，致使艺美公司影院、网吧、餐饮全部项目无法开门营业并停业至今。艺美公司要求其立即解锁以便营业，而蔡超都不予理会。蔡超的行为已明确表明不再履行租赁合同，双方所签订的《房屋租赁合同》依法应予解除。蔡超关锁电梯，致艺美公司无法经营而歇业，给艺美公司造成了巨大经济损失，应予赔偿。请人民法院依法裁判。 经审理查明，艺美公司自2013年10月以后就一直租赁使用蔡超位于营山县房屋，经营影视、文化、餐饮项目。到2015年9月1日，双方重新签订《房屋租赁合同》，艺美公司授权委托公司助理总经理代顺云代表艺美公司签约。约定：房屋租赁期限9年，自2015年9月1日起至2024年8月31日止。合同第五条就租金支付标准、时间及支付方式进行了约定，租金逐年递增并注明了每年年租金具体金额，比如：2017年9月1日至2018年8月31日，年租金为96.6324万元；2018年9月1日至2019年8月31日，年租金为104.363万元；201年9月1日至2020年8月31日，年租金为112.712万元等。支付时间为：第一年的租金在签订本合同时一次性支付。其余每年在上一年期满的前15天内一次性支付。支付租金实行每年一次性支付，以银行转账后出具收款凭证。本合同有效期内，未经双方协商一致，任何一方均无权以任何理由单方解除本合同。违约责任：合同签订后不按照合同约定的时间及时交纳租金的，则应按合同约定的日租金双倍支付违约金等。 合同签订后，艺美公司即入场正常进行经营活动，包括影院、网吧及餐饮等项目，并一直能够按合同约定正常交纳租金。在租赁经营期间即2018年初，因涉及缴纳2017年9月至2018年8月31日租金，按租赁合同约定应交租金96.6324万元，经承租人艺美公司与出租人蔡超商议，艺美公司希望蔡超能够降低年租金，经双方协商一致后，蔡超同意艺美公司对2017年9月至2018年8月31日期间的房租按86万元交纳。2018年2月11日，在艺美公司转款给付房租后，蔡超出具收条：今收到艺美国际影城2017年9月—2018年8月31日止房租共计人民币捌拾陆万元正已交清（小写：860000元）。收款人：蔡超。之后到该交下年租金的时候，在艺美公司转款支付房租后，2018年10月10日，蔡超给艺美公司出具收条：今收到艺美影城房租（2018年8月31日至2019年8月30日）￥860000.00（人民币大写：捌拾陆万元正）。收款人：蔡超。 艺美公司所经营的网吧、影视城及餐饮项目，正常经营至2019年7月中旬，经营情况发生变化。7月12日的时候，餐饮项目天韵肥牛暂停营业，一周以后即7月19日晚，网吧、影视城也关门暂停营业。经三星美庐物管人员巡查发现网吧、影视城及天韵肥牛均关门停业，遂将该情况告知蔡超，经蔡超向艺美公司现场管理代顺云了解核实相关情况后，蔡超担心艺美公司搬离设备、关门走人、不交租金，蔡超即让物业人员于7月20日早上将运行中进出租赁经营场地的电梯关闭。电梯关闭的当天上午9:00以后，艺美公司法定代表人李中于通过电话及短信息与蔡超联系，因房屋尚在租赁期内，关闭电梯导致无法正常营业，要负责造成的损失等。7月21日、7月22日连续经李中于与蔡超短信息联系，要求其开行电梯；蔡超回复信息要求艺美公司把租金交了，马上给开门，人要诚信，是提前两个月交租金。同时短信息回复李中于可以与蔡超丈夫史XX电话联系。李中于7月22日上午又与史XX联系并告知因关闭电梯无法正常营业，史XX回复因艺美公司迟迟不交房租才关闭电梯，交了房租就立即开启电梯。否则将诉诸法律解决。李中于7月23日短信息回复史XX称，自2013年租房以来从未拖欠租金……因在租赁期内关闭电梯，妨碍阻止正常经营使用，要求解除双方签订的租赁合同并依法追讨损失等。 过后两天即7月25日左右，艺美公司将网吧内的电脑设备搬离。因艺美公司要求解除租赁合同，之后的几天时间一直到八月初，蔡超委托律师（本案诉讼代理人）具体与艺美公司（李中于）协商解除租赁合同及后续事宜，最终未能达成一致意见。涉及本案租赁房屋及室内剩余影视、餐饮设备则一直维持现状至今。2019年9月25日，蔡超以租赁合同纠纷向本院起诉艺美公司，艺美公司提起反诉，因诉讼中原告及反诉原告均未在规定时间内缴纳诉讼费，本院以（2019）川1322民初3067号民事裁定书裁定：按原告蔡超、反诉原告艺美公司撤回起诉处理。今年1月19日，原告蔡超再次诉至本院审理。 同时还查明，因艺美公司内部股东之间存有分歧，2014年11月以后，艺美公司曾经就艺美公司原法定代表人周太胜涉嫌职务侵占报案，经营山县公安局经侦大队侦查终结后移送营山县人民检察院，后作出南营检公诉刑不诉（2016）4号不起诉决定书。2017年5月以来，周太胜与艺美公司、李中于之间先后为损害股东利益责任纠纷、请求公司收购股权纠纷、公司决议撤销纠纷多次诉讼。涉及损害股东利益责任纠纷一案，因周太胜申请再审，目前尚在省高院再审程序中。另查明，本院（2019）川1322民初2884号民事判决书认定事实：2019年7月6日，经李中于召集，李中于、周太胜等7人参加了艺美公司股东大会，并形成一致意见,1.关于公司还继续经营的问题，大家一致认为不再经营，具体再与房东谈一谈房租的事；2.公司自14年以来，一直亏损，股东未有过利润，无法讨论关于公司与周太胜纠纷一事；3.关于周太胜算账的事情由周太胜提供所有的证据给股东大会审核用于算账的依据。参会股东7人均在股东大会记录上签字确认。 本院认为，原告蔡超与被告艺美公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。事实上，原、被告自订立租赁合同多年以来，都自觉履行了合同义务。但在合同履行期间即2019年7月中旬以后，因艺美公司先后将餐饮、网吧、影视城关门停业，蔡超作为房屋出租人并由物业人员关闭运行电梯，虽在情理之中，但以关闭电梯的方式来处理解决问题并要求提前缴纳租金，方法欠妥。在此过程中，艺美公司通过短信息告知蔡超丈夫史XX要求解除租赁合同，其并未提出异议；进而还委托律师与艺美公司协商解除租赁合同的后续事宜。依据《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同第二项,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……所以，因出租人将营业运行电梯关闭后，艺美公司要求解除租赁合同，符合《合同法》关于解除合同的规定。原、被告所签订的《房屋租赁合同》实际已于2020年7月23日解除。原告蔡超主张由被告艺美公司继续履行租赁合同并给付下一年度租金1127120元的请求，理由不能成立，本院不予支持；反诉原告艺美公司反诉主张租赁合同已依法解除的请求，本院予以支持。 对于原告蔡超主张被告艺美公司继续支付2018年9月1日至2019年8月31日期间未付租金183630元的请求，因出租人与承租人在租赁合同履行期间，对2017年9月1日至2018年8月3日期间的租金比照合同降低并实际收取年租金86万元，出租人蔡超出具收条无异议。而在收取2018年9月1日至2019年8月31日期间年租金时，艺美公司仍按上一年度租金标准86万元交纳，出租人同样出具收条并注明时间段。在今年7月20日因关闭电梯后产生争议时，出租人蔡超也是提出要求是提前两个月交租金。由此，可以认定双方就2018年9月1日至2019年8月31日期间的年租金仍按86万元交纳，是经双方认可并已实际履行，也符合日常履行交易习惯。所以，对原告蔡超要求艺美公司支付剩余租金183630元的主张，本院不予支持。 原告蔡超请求艺美公司应支付违约金的主张，因租赁合同履行中，出租人关闭电梯导致出租人解除合同，出租人并无违约行为，故对原告的此项主张，不予支持。 对于反诉原告艺美请求出租人蔡超退还已交付的2019年7月20日至8月31日期间的租金101314.88元的主张，因艺美公司在2019年7月6日就已经股东讨论决定不再继续经营，且之后已相继停业。继而才有关闭电梯等情况发生，对于已交付租金尚未到期的时间段，承租人请求出租人退还相对应的租金101314.88元，即与事实不符，也不符合租赁经营交易习惯，本院不予支持。 反诉原告艺美公司主张由出租人按年租金总额86万元每日万分之四支付2019年7月20日至2019年8月31日期间的违约金14792元，缺乏事实依据，不予支持。 反诉原告艺美公司主张由出租人赔偿其经济损失50万元（其中：经营损失10万元、装修残值40万元）的请求，因电梯关闭仅两天时间，电梯正常运行后，艺美公司未继续营业并要求解除合同；同时，艺美公司在2019年7月6日就已经股东讨论决定不再继续经营……公司自14年以来，一直亏损，股东未有过利润等，足以证明艺美公司所称的经营损失无事实依据。加之艺美公司已经营多年，诉讼中也未提供涉及装修残值(损失)的相关依据,所以，对反诉原告艺美公司的该项请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告蔡超与被告四川省艺美影视文化发展有限公司于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月23日依法解除； 二、驳回原告蔡超的诉讼请求； 三、驳回反诉原告四川省艺美影视文化发展有限公司的 其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费8298元，由原告蔡超负担；反诉案件受理费4981元，由反诉原告四川省艺美影视文化发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟晓勇 二〇二〇年六月十二日 书记员  冯 雯