江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终608号上诉人（原审被告）：苗继勇，男，1982年2月28日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：王菲，女，1986年3月13日出生，汉族，住新沂市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王绍山，江苏沭新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈杰，女，1988年5月23日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：孙大庆，江苏良修律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市公园路与建业路交叉口金澄家园商业门面房。法定代表人：谢长城，该支行行长。上诉人苗继勇、王菲因与被上诉人陈杰及原审第三人中国建设银行股份有限公司新沂支行（以下简称建行新沂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。苗继勇、王菲上诉请求：1、依法撤销(2019)苏0381民初2919号民事判决书。2、发回重审或依法改判解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同。3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人的房屋无法办理房屋产权过户，合同无法继续履行。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人一直积极履行合同。在被上诉人要求办理过户手续时，也明确表态积极配合。但上诉人在向房管登记部门咨询如何办理过户时，得知该房小区内的部分房屋因情况特殊无法办理过户，但是被上诉人一直声称能办理过户手续。上诉人明确表示在10月份左右其丈夫苗继勇从外地回家时，协助办理过户手续。一审案件判决后，上诉人再次去房管部门询问该房的过户事宜，房管部门要求上诉人将过户材料提供齐全后办理。而该房的部分手续，开发商无法向上诉人提供，从而导致了该房屋无法办理过户，买卖合同无法继续履行。上诉人在合同履行过程中，没有任何违约行为，不应当承担违约责任。根据双方签订的买卖合同的第三条第一款，双方约定在本小区可以办理产权证之日起三个月内甲方（上诉人）办理好产权，由双方还完该房剩余银行按揭尾款，由于乙方需要办理银行按揭贷款，甲方无条件配合乙方办理网签过户，银行按揭等手续，登记名义由乙方自行指定。根据该条的规定，结合一审庭审查明的事实，该小区是在2019年1月5日可以办理产权证，上诉人在三个月之内办理了该房的产权证，并协助乙方偿还银行按揭尾款，上诉人并没有违约行为，上诉人在2019年1月24日就办理了产权证，至于无法办理过户手续是因为被上诉人没有偿还银行按揭尾款所导致的，因此一审判决上诉人承担违约金20000元没有事实及法律依据。陈杰辩称，陈杰一直积极与王菲协商偿还银行贷款，王菲一直说没法办理过户，并坚持要求陈杰出具保证书，承诺如果不能办理房证，一切责任不由上诉人承担，由陈杰自行承担。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。陈杰向一审法院提出诉讼请求：1、判令建行新沂支行接收新沂市新安街道金澄家园(金桥国际花园)5号楼2单元1901室房屋按揭贷款尾款，并协助办理涉案房屋抵押权解除手续；2、判令苗继勇、王菲协助陈杰办理所有权转移登记手续；3、判令苗继勇、王菲支付违约金142000元。一审法院认定事实：2018年4月6日，苗继勇（卖方）与陈杰（买方）签订一份《房屋买卖定金合同》，约定苗继勇将涉案房屋出售给陈杰。同日，陈杰支付定金2万元。2018年4月10日，苗继勇、王菲（卖方、甲方）与陈杰（买方、乙方）就涉案房屋签订一份《房屋买卖合同》，约定交易价格为71万元，2018年4月10日前支付首付款34.2万元，剩余尾款34.8万元由乙方延续甲方银行按揭每月支付；并约定“待本小区可以办理产权证之日起三个月内甲方办理好产权，由双方还完该房剩余银行按揭尾款。由于乙方需要房产按揭贷款，甲方无条件配合乙方完成办理网签、过户、银行按揭等手续，登记名义由乙方自行指定”；双方并约定了“甲方若未全面履行本合同约定事项，甲方退还已收房款并向乙方支付总房款的20%作为违约金”的违约责任。同日，陈杰支付了34.2万元。苗继勇、王菲将涉案房屋交付陈杰占有使用。苗继勇、王菲购买涉案房屋时在建行新沂支行办理了房屋按揭贷款，抵押金额为38万元，抵押期限至2039年3月10日，并在房产管理部门办理了抵押登记。一审法院认为，陈杰与苗继勇、王菲签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定；虽然在签订合同时该房屋上已设立了抵押权，但该情形只是限制了房屋物权不得转移，并不影响合同债权的效力，故陈杰与苗继勇、王菲达成的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定了苗继勇、王菲协助办理所有权转移登记的义务，陈杰也依约支付了购房款。虽然涉案房屋上存在抵押权，在涤除抵押权之前，不具备办理所有权转移登记的条件，但陈杰同意代苗继勇、王菲清偿抵押债务，建行新沂支行的债权权益能够得到保障，故在陈杰代为清偿债务后，苗继勇、王菲及建行新沂支行应将该抵押权涤除。抵押权消灭后，苗继勇、王菲应当履行协助办理涉案房屋所有权转移登记的义务。关于陈杰主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。苗继勇、王菲未履行协助办理所有权转移登记的义务，存在违约行为，应当承担违约责任。综合合同约定、合同履行实际情况等因素，陈杰主张的总房款20%违约金数额14.2万元明显过高，法院对于违约金的数额依法酌减为2万元。遂判决：一、陈杰应于判决发生法律效力之日起十日内代苗继勇、王菲清偿新沂市新安街道金澄家园5号楼2单元1901室房屋按揭贷款本息及其费用（具体以实际清偿之日产生的费用为准）；苗继勇、王菲及建行新沂支行应于上述贷款本息清偿完毕之日起十日内办理该房屋抵押权注销手续；苗继勇、王菲应于抵押权注销手续办理完毕之日起十日内协助陈杰办理该房屋的所有权转移登记手续。二、苗继勇、王菲应于判决发生法律效力之日起十日内向陈杰支付违约金2万元。三、驳回陈杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，苗继勇、王菲与陈杰签订的合同是双方真实意思表示，并不违反法律，该合同合法有效。本案中，上诉人声称无法过户，但未能说明具体事由，也无证据支持，案涉房屋已办理产权证书，具备了过户条件，也不存在因情势变更导致合同解除的情形，合同可以继续履行，其诉请解除合同，并无法律依据。案涉房屋办理了产权证书，且进行了抵押，按照抵押规定，上诉人应该知晓抵押事实，但其未及时告知被上诉人并积极协助过户。另，根据被上诉人陈述，上诉人一直说无法过户并坚持要求被上诉人出具保证书免除自身责任，属于合同之外单方增加合同履行条件，影响了合同的履行。上诉人声称案涉房屋不能过户系开发商未提供相关手续所需资料所致，无论情况是否属实，根据合同的相对性，都与开发商有关，其可以向开发商进行追偿，但并不能向陈杰主张免除己方责任；上诉人又声称不能过户系被上诉人没有偿还银行按揭尾款、被上诉人无偿还贷款尾款经济能力所致，但被上诉人庭审中认为其具备还款能力，庭审后也提交了支持其主张的夫妻双方收入情况，且被上诉人主观上又有尽快办证的需求，其偶尔延迟一天付款，并不能认定无还款能力。综上，在双方合同约定的权利义务范围内，上诉人存在违约情形，根据双方在合同中的约定，“甲方若未全面履行本合同约定事项，甲方退还已收房款并向乙方支付总房款的20%作为违约金”，一审法院将违约金的数额酌定为2万元，并不违反法律，也未超出合同约定。综上所述，上诉人苗继勇、王菲的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12290元，由上诉人苗继勇、王菲负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年六月十一日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥