广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1632号原告：钟素某，女，汉族，某某年某某月某某日出生，住址广东省深圳市盐田区，委托代理人：左英某，广东某某律师事务所律师。委托代理人：丁某，广东某某律师事务所实习律师。被告：深圳龙岗区某某科技园发展有限公司（以下简称某某公司），住所深圳市龙岗区X。法定代表人：范某某。委托代理人：黄某某，担任被告一公司法务一职，被告：重庆市江北区某某装饰工程有限公司（以下简称某某建筑公司），住所重庆市江北区。法定代表人：邹某某。委托代理人：罗某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人：彭某某，广东某某律师事务所律师。原告钟某某诉被告深圳龙岗区某某科技园发展有限公司、重庆市江北区某某建筑装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13立案受理后分别于2020年4月23日、2020年5月20日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告钟某某及其委托代理人左某某、丁某某到庭参加诉讼，被告某某公司委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告某某建筑公司委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某某诉讼请求如下：1.请求判令两被告向原告支付迟延交房违约金至实际交付房屋之日止（以已付房款1523254元为基数，按日万分之五的标准自2018年4月30日起暂计至2019年10月31日止为418133.22元）；2.请求判令两被告赔偿原告因房屋装修质量问题导致的损失（暂计为60000元，以实际鉴定数额为准）；3.请求判令两被告向原告赔偿未安装燃气管道的损失（暂计为30000元，以实际鉴定数额为准），以上1-3项合计为508133.22元；4.请求判令本案全部诉讼费及鉴定费由两被告承担。被告某某公司答辩如下：第一，本案不存在延迟交楼情形，答辩人无须支付延迟交楼违约补偿金。双方约定于2018年4月30日交付房屋，交付标准为毛坯，某某建筑公司根据原告的授权代为其办理房屋毛坯验收手续，因此房屋买卖合同项下的房屋不存在延误交付的情形。第二，原告向我方主张“房屋装修质量问题导致的损失”，无事实及法律依据。我方已按照房屋买卖合同的约定履行义务，原告如对房屋装饰装修工程有异议，应由原告和某某建筑公司按照相关装修协议的约定协商处理。第三，原告混淆了房屋买卖合同与房屋装修合同法律关系，其起诉我方承担所谓“装修”质量损失无法律依据。第四，原告向答辩人主张“未安装燃气管道的损失”，于法无据，于理不合。房屋买卖合同系我方与原告在平等自愿的基础上签署，对双方具有约束力，原告超越房屋买卖合同约定向我方提出开通燃气的要求，于法无据，于理不合。综上，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。被告某某建筑公司答辩如下：第一，我方已按照装修协议约定完成涉案房屋装修改造工作，房屋符合受领标准，原告主张我方承担逾期交房的违约责任没有事实依据和法律依据。第二，原告主张我方承担装修质量问题导致的损失没有事实和法律依据。我方已于2018年12月25日向原告邮寄《装修改造验收与收楼通知书》并电话告知，根据《装修改造协议》第5条第3款，原告提出的装修瑕疵质量问题，不属于“拒收事由”，装修改造工程已验收交付完成。第三，原告主张我方对涉案房屋未装燃气管道的损失进行赔偿没有事实依据和法律依据。房屋燃气管道的安装不属于装修协议约定的改造工程，我方已完成装修协议项下约定的义务，并完成交付工作，且根据原告提供的房屋买卖合同附件三的约定，涉案房屋并不包含燃气。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案相关案情一、合同签订情况2017年10月11日，原告钟某某与被告某某公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1.原告向某某公司购买位于深圳市龙岗区盐龙大道某某科技园第2栋2层222号房，建筑面积33.44平方米，其中套内建筑面积22.21平方米；2.总价款合计1523254元，于签订合同之日一次性付清购房总价款；3.合同第九条约定出卖人应当于2018年4月30日房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；4.合同第十二条约定除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；逾期超过90日的。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；5.合同第十八条约定交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同件三载明装置、装修、装饰标准如下：1.外墙：局部涂料／局部钢化玻璃／局部百叶；2.内墙：混凝土结构面或水泥砂浆面；3.天花：混凝土结构面层；4.地面：混凝土结构面层；5.门窗：入户门配锁具；铝合金窗；6.厨房：／；7.卫生间：预留排气口、给排水接口；卫生间隔墙由客户自理；8.阳台：墙面涂料；地面混凝土结构面层；天花涂料。10.其他：。燃气：无。合同附件五第六条第一项约定：买受人有权委托他人／单位持买受人出具的《授权委托书》办理全部的房屋验收及入伙收楼手续；第八条系对合同第十二条系对逾期交房责任的修改。同日同日，原告钟某某以委托人的身份另签署《入伙收楼授权委托书》，其上显示：委托人就所购买的某某科技园2栋1座2层222号房产不可撤销地授权受托人即某某建筑公司代为办理入伙收楼（仅指本房地产毛坯阶段验收及入伙收楼）的全部事宜，包括但不限于：签收开发商某某公司发出的入伙通知，办理入伙手续，验收房屋，签署《收楼意见书》，领取本房地产户门钥匙并出具钥匙收条等；委托期限自本委托书签署之日起至委托事项办理完毕之日止；委托人同意本房地产门户钥匙及相关资料于本房地产装修验收交付于委托人时，由受托人交于委托人。同日，原告钟某某作为甲方与被告某某建筑公司作为乙方，签署《装修改造委托协议》，约定：1.甲方委托乙方按照本协议附件1和附件2对涉案房屋进行装修改造；2.甲方同意按照本协议附件1和附件2进行装修改造工程验收和交付；3.本装修工程执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准；4.乙方应当于2018年12月30日前将装修改造后的标的房屋交付给甲方，甲方应在交付通知注明的交付之日接收该工程；5.甲方同意按照本协议附件1和附件2的约定装修标准对标的房屋装修工程进行受领，该装修标准系指功能上的标准，仅当乙方提交的装修工程严重不符合附件1和附件2的标准且到至严重影响甲方正常使用涉案房屋的甲方才有权拒绝受领（存在观感上、精确度上的瑕疵或虽存在问题但不影响房屋正常使用的质量问题不属于拒收事由），如甲方提出拒绝接受的理由属于约定的拒收事由，由甲方提起申请，由甲乙双方共同确认政府指定的建设工程质量检测机构对相关质量问题进行鉴定，或者提交本协议约定的争议解决机构解决，如甲方提出的不属于拒收事由，甲方拒绝受领涉案房屋装修工程，乙方不构成逾期交付装修工程，以约定交付之日视为甲方已经受领；装修工程确实存在质量瑕疵或者甲方在受领时提出的属于乙方的保修范围内的质量异议，由乙方承担保修责任；乙方延期交付装修改造工程的，自本协议约定交付日的次日至本装修改造工程符合本协议第五条第3款规定的交付条件之日止，按日向甲方支付50元的违约金；6.本协议以甲方所认购房屋的《深圳市房地产买卖合同》的签署生效为生效条件；本协议与《深圳市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议为准。其中，附件1是房屋户型装修的平面图；附件2是装修标准，约定了全屋的具体装修项目和装修内容，如入户门、对讲机、空调、玄关收纳、插座开关、地面瓷砖、墙面涂料、天花、主灯位、五金、洁具等。二、合同履行情况原告向被告某某公司一次性支付了涉案房屋总购房款1523254元，被告某某公司已经开具了相应的收据及发票。2017年12月22日，被告某某公司取得了由深圳市龙岗区住房和建设局出具的关于某某科技园项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（收文回执）》。2018年4月30日，被告某某建筑公司向被告某某公司出具涉案房屋的《收楼意见书》，确认验收无意见后收楼。被告某某建筑公司验收涉案毛坯楼时，原告钟某某不在现场。被告某某建筑公司收楼后，对涉案房屋进行装修并于装修完毕后由被告某某建筑公司向原告钟某某交付房屋。原告钟某某与被告某某建筑公司确认之后房屋交付情况如下：于2019年1月2日进行第一次交付验收，原告验收当天发现装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：玄关类天花灯松动、二楼木地板松动、玻璃护栏压条间隙过大、楼梯木地板破损、公卫旁踢脚线破损、公卫地砖不平整、公卫户内门刮花破损、客厅窗台石破损、楼梯钉眼未修补、客厅木地板不平整破损、门槛石破损开裂、厨房地柜破损、公卫镜柜安装歪斜、客厅窗户右墙油漆开裂、客厅木地板破损、压条松动、客厅窗户护栏左边托脱盖子、地柜上方窗户闭合不严等17个问题；被告某某建筑公司经整改前述问题后，于2019年6月15日进行第二次交付验收，原告仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下一楼洗手台旁渗水痕迹、入户门旁渗水痕迹、厕所门口边柜旁墙面开裂、一楼窗户护栏收口盖松动需更换、二楼衣柜旁墙面与柜子连接处需要补漆、二楼扶手旁金属保护栏做歪了、一楼玻璃楼梯扶手压条松动、二楼地脚线开裂（靠窗处）、一楼卫生间镜柜内木条板装歪了、一楼冰箱处地脚线开裂、一楼楼梯扶手玻璃下方墙面开裂、要求洗衣机和卫生间安装地漏、要求燃气开通到户、入户门下方大理石开裂需更换、一楼靠洗手台那面墙要做一米的防水等15个问题；被告某某建筑公司再次整改前述问题后，于2019年11月13日进行第三次交付验收，原告仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：客厅木地板压边条松动、地砖缝隙黑、卫生间镜柜第二个层板歪、全屋踢脚线开裂、楼梯台阶压边条松动、第一与第二台阶左边墙开裂、室内不通燃气等7个问题；被告某某建筑公司再次整改前述问题后，于2019年11月28日进行第四次交付验收，原告仍然发现存在装修质量问题，当日装修验收记录表记载“验收情况描述”如下：入户门槛石需更换、一楼木地板孔隙过大、第二台阶胶开裂等3个问题；2019年12月14日被告某某建筑公司联系原告钟某某再次交付验收房屋，原告钟某某仍认为有问题，当日未有装修验收记录表；2020年5月19日原告钟某某前往涉案房屋查看有无漏水。截至本案庭审之时，原告仍以房屋质量存在问题为由拒绝接受被告某某建筑公司交付房屋钥匙。被告某某建筑公司称原告在2020年年5月19日前往涉案房屋查看后并没有发现漏水问题，提出了热水器插线插座未安装的要求，目前被告某某建筑公司正在进行整改。涉案房屋已于2018年9月11日取得不动产权证书。三、两被告之间的关系原告未与被告某某建筑公司约定装修款项，装修款项系被告某某建筑公司与被告某某公司另行统一结算。本案房屋所在的某某科技园项目2栋的装修工程系由被告某某建筑公司负责。被告某某公司确认对外广告宣传是出售带精装修的房子，但是备案的价格是毛坯楼，装修是赠送的，如果业主没有提出额外要求，基本均是使用与涉案《装修改造委托协议》一样的合同模板。裁决结果本院认为，原告与被告某某公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及与被告某某建筑公司签订的《装修改造委托协议》均合法有效，各方当事人均应按合同约定履行。根据本案查明的事实，原告向被告某某公司购买的实际为带精装修房屋，并以原告名义委托被告某某建筑公司对房屋进行装修，但是装修公司并未与业主另行约定装修款项，系开发商与装修公司统一结算装修款，故两被告应共同承担向原告按期交付装修合格房屋的责任。关于涉案房屋交付时间的认定。原告钟某某和被告某某公司签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第九条约定“出卖人应当于2018年4月30日前将本房地产交付给买受人”,《深圳市房地产买卖合同(预售)》合同附件三载明的装置、装修、装饰标准以及《入伙收楼授权委托书》载明的验收对象均指向毛坯楼，但原告钟某某系向被告某某公司购买带精装修的房屋，故被告某某公司按照《深圳市房地产买卖合同(预售)》以及《入伙收楼授权委托书》的约定向被告某某建筑公司交付原告所购涉案房屋精装修前的毛坯楼并非完全履行了向原告交付装修合格房屋的义务，原告钟某某与被告某某建筑公司已经通过《装修改造委托协议》对精装修房屋交付时间作出了变更,该协议书已经明确“本协议与《深圳市房地产买卖合同》有冲突的，以本协议为准”,因此,原告所购买的涉案带精装修房屋的交房时间的约定应以《装修改造委托协议》为依据,即应于2018年12月30日之前向原告钟某某交付涉案房屋。原告出具的《入伙收楼授权委托书》以及某某建筑公司出具《收楼意见书》，可以证明被告某某建筑公司接受原告钟某某的委托已在2018年4月30日验收了毛坯阶段的涉案房屋，被告某某公司完成了《深圳市房地产买卖合同（预售）》项下的涉案房屋毛坯阶段的交付，原告在本案中对涉案房屋系提出关于装修质量问题的异议，并非属于《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定交付范围，因此，原告诉请按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定主张被告自2018年4月30日起承担逾期交楼责任，与事实不符，本院不予采纳。从本院查明的房屋交付过程形成装修验收记录表可知，原告钟某某在被告某某建筑公司在多次交付房屋的过程中均提出装修质量方面异议，而被告某某建筑公司均予以记录并进行整改。在2019年1月2日至2019年11月13日期间的三次验收中，涉案房屋存在较多房屋装修质量问题，被告某某建筑公司对前述问题进行整改明显会严重影响涉案房屋的正常居住使用；而经前述三次整改后，2019年11月28日第四次交付验收的装修验收记录表所涉及的问题已经减少至仅有少量质量瑕疵，且该些瑕疵以及对瑕疵的保修并不足以严重影响房屋正常使用，原告钟某某也未能初步举证证明此后仍存在严重影响房屋正常使用的装修质量问题，故本院认为2019年11月28日涉案房屋的装修质量已达到合同约定及法律规定的交付条件，原告钟某某拒收房屋的，此后逾期交房的后果应由原告自行承担。根据《装修改造委托协议》的约定，被告某某建筑公司应于2018年12月30日前将装修改造后的标的房屋交付给原告钟某某，否则应按日向原告钟某某支付50元的逾期交房违约金。据上述认定的实际交房之日，被告某某建筑公司应向原告钟某某支付自2018年12月30日起至2019年11月27日止的逾期交房违约金合计16650元（333天×50元/天）。被告某某公司作为涉案房屋出卖人应当对上述逾期交房违约金承担共同支付责任。关于原告钟某某主张的装修质量问题导致的损失。经被告某某建筑公司三次整改后，于2019年11月28日第四次验收房屋时形成的装修验收记录表足以说明原告钟某某此前提出的装修质量问题已多数得到解决，2019年11月28日当日的装修验收记录表所涉及的问题系属一般质量瑕疵，被告某某建筑公司再次整改后，原告钟某某分别于2019年12月14日、2020年5月19日两次查看涉案房屋，但均未有证据显示原告有发现装修质量问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十三条的规定并结合《装修改造委托协议》的约定，对于本案房屋存在的装修质量问题，原告钟某某已通过请求被告某某建筑公司承担保修责任得以逐步解决，而并未存在原告自行修复或者委托他人修复造成原告损失的情况，故原告主张装修质量问题导致的损失，没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的未安装燃气管道的损失。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的合同附件三载明的装置、装修、装饰标准明确显示无燃气，而《装修改造委托协议》亦无约定燃气管道的安装，原告未能充分举证证明所购涉案房屋配备燃气的事实，故原告该项请求无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告深圳龙岗区某某科技园发展有限公司、被告重庆市江北区某某建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告钟某某支付逾期交房违约金16650元；二、驳回原告钟某某的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4441元（原告已预交），由被告深圳龙岗区某某科技园发展有限公司、被告重庆市江北区某某建筑装饰工程有限公司负担146元，原告钟某某负担4295元。该146元款项两被告应于本判决生效之日起三日内向原告钟某某迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年六月八日书记员  林 涵