新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终816号   上诉人（原审被告）：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路维泰大厦1503室。   法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：仝智华，男，1983年5月9日出生，汉族，新疆宝能投资有限公司员工。   被上诉人（原审原告）：支文利，男，1969年2月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   被上诉人（原审原告）：岳小娟，女，1970年8月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐金兵，新疆祥瑞律师事务所律师。   以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：仲建莉，新疆祥瑞律师事务所律师。   上诉人新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）与被上诉人支文利、岳小娟商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝能公司的委托诉讼代理人仝智华与被上诉人支文利，岳小娟的委托诉讼代理人徐金兵、仲建莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宝能公司上诉请求：撤销原判，驳回支文利、岳小娟的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋经验收合格后，我公司于2017年12月26日刊登入伙公告，12月28日向业主发出入伙通知书。本案未办理房屋交付手续是因为业主自认为房产未验收合格所致。我公司提交的公告报纸虽是复印件，但报纸属于公开发行的刊物，报纸是否真实一查便知。在双方签订的合同中明确约定通过刊登报纸方式公告送达通知属于合法方式。我公司选择的晨报也是当地有影响力的报纸，我公司不构成违约。   支文利、岳小娟辩称，合同约定房产交付时间是2017年12月31日，而实际达到交付条件的时间是2018年10月24日。宝能公司在此期间并未向我们按照合同约定的送达方式通知办理入住手续。宝能公司所称在晨报上刊登公告，并非合同约定内容。   支文利、岳小娟向一审法院起诉请求：判令宝能公司承担延期交房违约金22,792元（自2018年1月1日至2018年10月24日止，违约金按77元/日计算）；宝能公司承担本案诉讼费、邮寄送达费。   一审法院认定事实：2015年5月15日，被告宝能公司（出卖人）与原告支文利、岳小娟（买受人）签订一份编号为2015预0001425《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得××区，出让证号为乌国用2014第0040666。该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-C2幢第9层3-01单元907公寓号房，房屋代码为51633451，该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高3.3米，建筑层数地上40层，地下2层。该商品房预测建筑面积共57.02平方米，其中套内建筑面积44.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.48平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6,759元，总金额385,398元。合同第六条约定：付款方式及期限：首期（含定金）人民币193,398元于2015年5月14日前交付，余额192,000元于2015年5月21日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到卖方。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五项约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《报》或《报》公告送达，公告见报之日之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效。合同签订后，原告向被告支付了房款385,398元，被告于2016年6月10日开具相同金额的发票。   涉案宝能城3号地块3-01号SOHU公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。   一审法院认为，原告支文利、岳小娟与被告宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：关于被告是否存在延期交房情形，原告要求被告支付延期交房违约金22,792元有无事实及法律依据，原告主张应当以取得竣工验收备案表的时间，作为合同约定的具备商品房交付条件即商品房经验收合格时间，案涉房屋竣工验收备案时间为2018年10月24日，故被告应当支付原告2018年1月1日至2018年10月24日期间逾期交房违约金。被告辩称，由其组织建设工程竣工验收合格取得《竣工验收报告》，即已满足合同约定的交付条件，且其于2017年12月26日通过刊登入伙公告的方式，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，入伙期限届满，原告未来办理，故涉案房屋于2018年1月1日已视为完成交付，其不应支付原告逾期交房违约金。本院认为，依照双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将取得《工程竣工验收备案表》作为约定的交房条件，涉案房屋已于2017年12月20日经五方竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时进行备案，属于行政管理范畴，不影响合同约定的效力。同时工程竣工验收也不包括消防验收。故涉案房屋于2017年12月20日达到合同约定的交付条件。   关于涉案房屋是否存在逾期交付情形，本院认为，被告提供刊登入伙公告的报纸系复印件，其又未提供其他证据予以佐证。被告对该证据的真实性不予认可，故该证据不具备有效证据形式要件，本院对该证据的证明力不予确认。双方签订的合同附件五中就公告送达刊登报纸的种类赋予被告两种选择，却并未明确约定具体的报纸种类，属于约定不明，被告应当按照有利于实现合同目的的方式履行送达义务，在合同对报纸种类未作明确约定，且买受人亦在合同中载明其通讯地址、联系电话的情况下，公告送达显然不便也不易与买受人获悉，故被告因采取合同中约定的另一种送达即以邮政快递专递方式送达“商品房交付（入伙）通知书”有利于实现合同目的，故本院对被告“涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付”的辩解意见不予采纳。被告未举证证明其已尽到向原告发出办理房屋交接手续的书面催告书的义务，应当承担举证不能的不利法律后果。庭审中原告陈述其实际于2019年5月办理交房手续，故被告应当支付原告违约金数额为19,269.90元（385,398元×5%）。故判决：被告新疆宝能投资有限公司与本判决生效后十日内支付原告支文利、岳小娟违约金19,269.90元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宝能公司提交1、四份商品房交付（入伙）通知书；2、建设工程规划许可证、房屋整栋面积成果表，拟证实301栋9层即支文利、岳小娟购买的3-C2栋房产。被上诉人支文利、岳小娟否认以上证据的真实性、有效性、关联性。辩称以上证据均系复印件，且并非支文利、岳小娟所购房产的入伙通知书，与本案无关。   被上诉人支文利、岳小娟提交1、商品房交付（入伙）通知书（复印件），拟证实其收到宝能公司邮寄的3-01栋9层5-8房产入伙通知书，落款时间是在2018年5月16日，通知于2018年5月21日入住。宝能公司认可该证据的真实性，辩称因支文利、岳小娟未在报纸刊登时间入住，该通知书属于催促通知。2、支文利居住证明，拟证实支文利户籍虽在伊犁，但在2017年7月就在本市常住。宝能公司认可该证据效力。   依据上诉人宝能公司申请，本院调取乌鲁木齐晨报2017年12月26日原件，宝能公司在该日晨报刊登3-01栋房产符合入住条件的入伙公告。被上诉人支文利、岳小娟认可该证据真实性。   本院确认原审认定事实。另查明，上诉人宝能公司与被上诉人支文利、岳小娟签署的商品房买卖合同中关于支文利、岳小娟通讯地址登记为：乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）玄武湖路666号3-C2(301)-9F-907。该地址双方均确认并非支文利、岳小娟实际通讯地址，系错误登记。   本院认为，上诉人宝能公司与被上诉人支文利、岳小娟签订的《商品房预售合同》合法有效，现该合同现已实际履行完毕。在履行过程中，双方因是否按期交房、是否承担违约金产生纠纷，这也是本案争议焦点。   根据双方签订的合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人，出卖人应以买受人在合同中所列地址以邮政特快专递方式邮寄《商品房交付通知书》，出卖人也有权在《报》或《报》公告送达。上诉人宝能公司主张已在2017年12月26日在《晨报》公告送达入住通知书，提供报纸复印件并申请本院调取了报纸原件。   宝能公司与支文利、岳小娟签订的合同中虽未对具体报刊名称做约定，但以报纸刊登方式通知入住，是双方合同中明确约定的两种送达方式之一。《晨报》在本市属于相对而言的大众性主流报纸，支文利、岳小娟作为房屋买受人也有义务关注房屋交付情况。况且在双方签订的房屋买卖合同中对支文利、岳小娟通讯地址的记载属于错误登记。故宝能公司在2017年12月26日在《晨报》上公告送达入伙通知，符合合同约定，属于有效送达。宝能公司不构成合同违约，不应承担违约责任。原审对此认定有误，本院予以纠正。宝能公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初2809号民事判决；   二、驳回被上诉人支文利、岳小娟的诉讼请求。   一审案件受理费369.80元（支文利、岳小娟已预交），减半收取184.90元由被上诉人支文利、岳小娟负担，一审法院退还被上诉人支文利、岳小娟184.90元；二审案件受理费281.75元（宝能公司已预交），由被上诉人支文利、岳小娟负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   马骏   审 判 员仝淑莉   审  判  员   马 永  惠   二 О 二 О 年 六 月 九 日   书  记  员   孙 晨  雨