江西省九江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣04民终834号 上诉人（原审被告）：庐山建筑工程公司，住所地：江西省九江市庐山风景名胜区庐山窑洼路5号，统一社会信用代码：91360404159338804Y。 法定代表人：雷震，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师，执业证号13604200910197722。 委托诉讼代理人：赵睿，江西际民律师事务所实习律师，实习证号：36042004120006。 被上诉人（原审原告）：庐山匡城宾馆有限责任公司，住所地：江西省九江市庐山风景名胜区庐山橄榄山路，统一社会信用代码：91360404739163027T。 法定代表人：胡小玲，董事长。 被上诉人（原审原告）：胡小玲，女，1968年12月31日出生，汉族，住江西省九江市。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李晓闵，江西支点律师事务所律师，执业证号：13604199910387163。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔云峰，男，1965年6月8日出生，汉族，住江西省九江市，该公司员工。 上诉人庐山建筑工程公司（以下简称庐建公司）因与被上诉人庐山匡城宾馆有限责任公司（以下简称匡城宾馆）、胡小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山人民法院（2019）赣0491民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庐建公司的法定代表人雷震及其委托诉讼代理人蔡三忠、赵睿，被上诉人匡城宾馆、胡小玲的共同委托诉讼代理人李晓闵、崔云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人庐建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回两被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、本案属于典型的不可抗力情形，被上诉人诉请上诉人赔偿其损失于法无据。1、本案在2016年7月2日发生山体滑坡的原因是暴雨引发的自然灾害；2、双方在2016年7月2日之前发现山体有滑坡的危险，也属于自然性灾害，同样属于不可抗力；3、在发现山体存在滑坡风险的情况下，双方最应该采取的行为就是解除合同。在发现山体存在滑坡风险后，上诉人提出需要解除2号楼的合同，但被上诉人出于对利润的追求，却拒绝解除合同；4、上诉人不应该承担维修山体的责任。上诉人出租给被上诉人的房屋，并不包括房屋周边的自然环境，上诉人无权利也无责任对自然山体承担维修的义务，所以被上诉人请求上诉人独立维修山体滑坡是不合理的；5、没有任何证据证明，维修山体能够避免2016年7月2日的山体滑坡。是否维修山体，与山体是否能经得起持续大暴雨的冲刷之间并不具有必然的关联性。所以，被上诉人以上诉人没有尽到维修义务，应当承担违约责任的逻辑结构是不成立的；6、两被上诉人对于山体滑坡有一定的责任。两被上诉人承租宾馆后，在2号楼的山体上建设了锅炉房，对于山体的负荷和坚固性都具有一定影响，可能是山体滑坡的一个因素。二、上诉人不认可两被上诉人的财产损失。1、两被上诉人人为扩大财产损失，具有重大过错。两被上诉人早就发现2号楼存在山体滑坡的风险，理应停止营业，避免风险的发生，在上诉人提出解除合同时，理当接受，及时解除合同；2、两被上诉人主张财产损失的证据不足，财产损失的司法鉴定不应采信。两被上诉人主张在2016年对房屋进行了重新装修，司法鉴定是根据其上述主张作出的，而两被上诉人并未提供重新装修的证据，其主张的事实不应采信。且双方合同于2019年届满，即使进行司法鉴定，也应以合同届满的时间作为财产使用期限的终止日。事实上，山体滑坡只是压迫了房屋的部分墙体，并未造成宾馆房间的财产损失，所以，两被上诉人对于房间所有物品全部损失的事实陈述是错误的。司法鉴定的对象是书面材料，诉讼双方、法官、鉴定人员都未对财产损失的现场及财产损失的物品进行查看，所以，上诉人对司法鉴定的结论不予认可。三、一审法院判决上诉人赔偿两被上诉人2016年7月2日的经营损失不合理。山体滑坡后，两被上诉人及时转移客人，是其经营活动的一部分，是其处理应急事务的正常成本开支。四、一审法院判决上诉人赔偿两被上诉人施救损失部分不合理。两被上诉人租房开展经营活动，应对经营行为的安全性承担责任。山体滑坡后，开展施救活动，是被上诉人应尽义务，理应承担施救费用，该笔费用不应认定为损失。判决上诉人分担部分施救费用是能够接受的，但不应是全部费用，其性质是分担而不是赔偿。 被上诉人匡城宾馆、胡小玲辩称，一、2016年7月2日2号楼山体坍塌是“天灾”还是“人祸”？上诉人称2号楼的山体坍塌是不可抗力的6个理由是片面理解不可抗力的法律涵义。“不可预见、不能避免、不能克服”是不可抗力缺一不可的组成因素。早在2010年至发生山体坍塌时，上诉人多次向有关部门书面报告该山体存在坍塌的危险，需要整治，表明上诉人已经预见了山体坍塌的险情，也认为“整治”能够去除山体坍塌的危险从而避免发生，不可抗力的三个“不可”在该次山体坍塌事件中一个都不构成。显然此次山体坍塌是“人祸”而非“天灾”。保证出租的租赁物安全、合法是出租人的法定义务，不仅是对租赁物本身，也包括租赁物租赁范围周边自然环境，该次坍塌的山体是在租赁范围内的中心，不属于公共区域，该山体的整治责任是上诉人应负有的民事责任。租赁合同范围是除2号楼以外还有1、3、4号楼，发现山体坍塌危险，难道没有给予任何赔偿的前提下，按照上诉人的逻辑需要解除整个租赁合同吗？被上诉人将锅炉房建在该山体的边上，与坍塌的位置尚有5米左右，没有任何科学依据证明该山体坍塌与锅炉房有直接的因果关系，如何让被上诉人承担部分责任？故，该次山体坍塌完全系上诉人在知道危险情况下不履行自己的整治义务，可通过科学整治方式能够避免发生的上诉人违约行为体现，与不可抗力的涵义大相径庭，上诉人以此抗辩不能成立。二、上诉人对一审判决损失的上诉理由不能成立。上诉人称被上诉人应当在发现危险时提出解除合同，而被上诉人没有提出，山体坍塌这部分扩大损失自行承担的理由同样成为其应承担全部损失的理由。鉴定机构对固定资产剩余价值的司法鉴定，是鉴定机构、当事人双方以及法院人员共同到现场勘验，并根据购买或建设原始资料记载的内容，依据法律作出的结论，是合法有效的。一审只认定了山体坍塌当天的2号楼经营损失4397.82元，上诉人认为该损失是企业正常成本开支不应支持的理由不能成立。一审判决认定被上诉人的经营损失部分已经非常照顾上诉人了，远远不够弥补被上诉人因2号楼毁损造成的实际损失。综上，上诉人的上诉理由完全不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人匡城宾馆、胡小玲向一审法院起诉请求：1.被告立即消除位于匡城宾馆2号楼西北侧坍塌山体的危险，将庐山匡城宾馆2号楼恢复原状。2.被告赔偿原告各项直接、间接经济损失2571727.82元（损失计算至2018年10月9日，详见各项损失的情况说明，其中直接损失以鉴定结果为准），被告向原告按每间45.43元标准赔偿29间客房2018年10月10日起至被告将2号楼恢复原状之日止的损失。3.诉讼费用由被告承担。两原告在庭审过程中，撤回第一项诉请，并变更第二项诉请为：要求被告向两原告赔偿直接损失955949.24元、抢救费用73558元、转移客人费用26800元，赔偿间接损失861876.18元并按照33.57元标准计算29间客房自2018年10月10日起至被告将2号楼恢复原状之日止期间的损失。 一审法院认定事实：1999年11月11日、2000年1月1日、2002年2月6日、2005年12月30日原告匡城宾馆、胡小玲（承租方）与被告庐建公司（出租方）签订了《财产租赁合同》、《财产租赁合同补充协议》以及《补充协议书》，约定：两原告承租被告位于原匡城饭店及附属设施，租赁期至2019年12月31日止；租金42万元／年，出租方同意从每年租金中返回4万元作为承租方对租赁的宾馆、房屋进行日常维修、保养，但主体部分屋顶、墙体、结构、基础等出现质量问题仍由出租方负责维修；在租赁期满后，属动产的，由承租方全部带走；不动产无偿归还出租方所有，如承租方需要拆走的设施，可以拆走，但应恢复原状。原告自接手后开始经营，并陆续改扩建了部分建筑物，目前匡城宾馆共有1、2、3、4号楼，房间总数为131间，2号楼29间。2016年7月2日中午，由于连续下雨导致2号楼旁的山体滑坡，将2号楼部分损毁，当天开始2号楼停止营业，原告将客人安置于其他宾馆。因涉案事故发生导致2号楼无法实际使用的房间为14间。事故发生后，原告为避免扩大损失，采取了屋顶盖铁瓦、增加护栏等自救措施。 在本案审理过程中，两原告向本院提出鉴定申请：1.对消除位于庐山匡成并2号楼西北侧坍塌山体的危险及恢复庐山匡城宾馆2号楼现状（以双方确定的标准为依据）需要的工程价款；2.对庐山匡成宾馆2号楼原有装修及室内附属物品的价值进行鉴定；3.对匡城宾馆2015年1月1日至2015年12月31日的利润值进行会计审计。因两原告申请第1项匡城宾馆2号楼是否重建超出了本院的审理范围，故对两原告第1项鉴定申请未予准许。本院依法委托江西大信诚信资产评估有限责任公司和江西大信诚信会计师事务所有限责任公司分别对第2项和第3项申请进行鉴定。评估机构依据原被告盖章的《资产评估申报明细表》、庐山匡城宾馆2号楼建筑改造说明等资料，与原、被告双方当事人共同对鉴定项目进行了现场勘查与核实。江西大信诚信资产评估有限责任公司于2019年6月3日作出资产价值评估报告书，（电子设备类和其他资产的评估价值评估机构于2019年10月8日补充了固定资产评估汇总表和明细表），以2016年7月2日为评估基准日，对匡城宾馆2号楼装修工程房屋建筑物及构筑物评估净值为732336.73元、电子设备类评估值为59223.37元、其他资产评估价值为164389.14元。江西大信诚信会计师事务所有限责任公司九江分所于2019年5月21日作出司法会计鉴定报告书，评估匡城宾馆2015年度经营收入为3558123元、经营成本为1952900.86元，利润率为45.11%。庭审中，原被告双方对鉴定机构的书面回复和鉴定报告均发表了质证意见，本院经审查认为，两鉴定机构具备鉴定资质，鉴定过程符合相关法律规定，作出的鉴定内容合法有效，本院予以确认。原告申请鉴定预付鉴定费共计86700元。 一审法院认为，本案争议焦点有两点：第一、2016年7月2日匡城宾馆2号楼西北侧山体滑坡造成2号楼毁损是否属于不可抗力；第二、被告是否应赔偿原告因山体滑坡造成的损失，原告主张的直接损失和间接损失如何认定。 关于第一点，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。原告提交的2010年9月16日被告出具的《关于对匡城宾馆二号楼山体岩石坍塌报告的回复》、2010年9月20日庐山风景名胜区管理局国土资源局出具的《关于整治匡城宾馆旁山体岩石脱落安全隐患的通知书》、2013年5月27日原告出具的《关于庐山匡城宾馆2号楼山体风化、坠石请求治理的报告》，被告对上述证据的三性无异议，可以证明原告于2010年就已发现该宾馆2号楼旁山体岩石脱落存在安全隐患，此后，多次向被告请求治理，被告因经济困难未予治理，且向上级相关职能部门报告请求治理未果。匡城宾馆2号楼的旁的山体会出现滑坡早已预见，如加以治理完全可能避免事故的发生，被告抗辩山体滑坡属于自然灾害，其经济困难无力治理，应属于不可抗力，本院不予采信。 关于第二点，一审法院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告庐建公司作为出租人有义务向承租人提供安全、无障碍的租赁物，而被告在建造宾馆（2号楼）时对山体切坡过高、过陡，未对坡面进行有效的防风化处理，在坡面出现山石坠落情况时未采取有效的防护措施，导致2号楼被山体滑坡毁损。原被告双方在2002年2月6日签订的《补充协议》中，也明确约定房屋主体部分屋顶、墙体、结构、基础等出现质量问题由被告负责维修，被告因资金困难等原因对2号楼没有进行恢复原状的建设，匡城宾馆2号楼自2016年7月2日发生事故后停业至今，原、被告之间关于2号楼的合同目的显然无法实现，两原告与被告关于匡城宾馆2号楼的租赁关系已于2016年7月2日实际解除，被告应承担因2号楼的租赁合同不能继续履行给原告造成的损失，本院具体认定如下：1.原告对匡城宾馆2号楼的装修改造投入损失以基准日2016年7月2日匡城宾馆2号楼构筑物及其他辅助设施的评估净值732336.73为准；2.原告对匡城宾馆2号楼室内可移动资产投入的损失（包括电子设备类和其他财产类）以评估的价值为计算依据，电子设备类评估值为59223.37元，其他资产类的评估值为164389.14元，2号楼共计29间客房，庭审查明2号楼实际有14间客房被毁损无法正常使用，其余房间的可移动资产原告可以搬离，本院确认14间客房内的电子设备类损失28590.59元（59223.37元÷29间×14间），其他资产损失为79360.27元（164389.14元÷29间×14间）；3.原告诉请要求被告承担2016年7月2日-7月19日匡城宾馆的停业损失，但未提交证据证明除2号楼外其余1、3、4号楼亦停止营业19天，本院认为，原告因事故当天需转移客人以保障客人的生命安全合情合理，故本院只支持原告因2016年7月2日当天发生山体坍塌导致客人转移造成的营业损失，参照鉴定机构经审计鉴定确认的匡城宾馆2015年的经营收入3558123元和经营支出1952900.86元，2015年的利润为1605222.12元，本院酌定原告事故当天的营业损失为4397.87元（1605222.12元÷365天）；4.原告诉请要求被告承担因采取自救措施所产生的费用73558元，因原告提交的拆除明细表、盖瓦费用明细表、护栏费用明细表及施工等证据材料系由原告单方制作，未经对方确认，亦未附任何付款凭证，但原被告双方在庭审中确认，被告认可原告采取了自救措施，故本院酌定原告因采取自救措施的损失为40000元。原告已向被告支付了2016年度的房屋租金，因双方租赁合同中关于2号楼的租赁关系已于2016年7月2日解除，故对2016年7月2日起至2016年12月31日的2号楼的房屋租金应由被告予以返还，因原告未对该部分提出诉请，且原告自2017年起仅支付了被告100000元租金，租金部分由双方当事人自行协商，如协商不成可另案起诉。综上，原告主张的损失共计884685.46元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、判决被告庐山建筑工程公司于本判决生效后十日内向原告庐山匡城宾馆有限责任公司、胡小玲赔付884685.46元； 二、驳回原告庐山匡城宾馆有限责任公司、胡小玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计13712元，鉴定费86700元，两项合计100412元；由原告庐山匡城宾馆有限责任公司、胡小玲负担65900元，被告庐山建筑工程公司负担34542元。 本院二审期间，上诉人庐建公司和被上诉人匡城宾馆、胡小玲均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：第一，2016年7月2日山体滑坡造成匡城宾馆2号楼损害是否属于不可抗力？第二，上诉人是否应承担被上诉人财产损失的赔偿责任？第三，一审判决赔偿的损失是否合法？ 关于争议焦点一，本院认为，2016年7月2日山体滑坡造成匡城宾馆2号楼损害，不属于不可抗力。因为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款第二项的规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”，从该规定来看，一是不可抗力是不可预见的客观情况。不可预见是根据现有的技术水平，一般人对某种事件的发生不可预见。从本案来看，上诉人对山体岩石坍塌可能对匡城宾馆2号楼造成安全隐患早有预见，从其2010年9月13日向管理局国土资源局打报告，报告匡城宾馆旁山体岩石发裂、脱落，管理局国土资源局向管理局建设处发《关于整治匡城宾馆旁山体岩石脱落安全隐患的通知》，以及2010年9月16日上诉人给被上诉人《关于对匡城宾馆二号楼山体岩石坍塌报告的回复》、2013年5月27日上诉人给管理局国土资源局打的《关于庐山匡城宾馆2号楼山体风化、坠石请求治理的报告》等书面证据来看，说明上诉人从2010年起，对山体滑坡可能造成匡城宾馆2号楼的损害是能够预见，而且是已经预见了的。因此，本案发生的山体滑坡造成2号楼损害，不是不可预见的。二是不可抗力是不可避免、不能克服的情况。不可避免和不能克服表明事件的发生和事件所造成的损害具有必然性，已经超出了当事人的控制能力范围。从本案来看，只要加强对受损害的2号楼周边环境的整治，加强对周边坡岸的加固维修，是可以避免暴雨冲垮岩石对2号楼的损害的。综上，本案山体滑坡造成匡城宾馆2号楼损害，不属于不可抗力。故上诉人本案属于典型的不可抗力情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，上诉人应当承担被上诉人财产损失的赔偿责任。因为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议是当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据该条规定可知，出租人的义务是，依合同约定交付租赁物，保持租赁物合于使用收益状态。承租人的义务按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条的规定是，支付租金、按照约定的方法使用租赁物。从本案来看，由于上诉人在租赁期间，从2010年开始，发现山体出现坍塌现象之后，没有及时对出租房屋周边坡岸进行加固整治，导致在2016年7月2日下暴雨时，发生山体坍塌造成其出租的匡城宾馆2号楼房屋毁损和房屋内部分财产损失的严重后果。因此，上诉人没有履行好出租人的义务，保持租赁物合于使用收益状态，故应当承担违约责任。而本案中的被上诉人对履行租赁合同没有违反合同义务，没有证据证明造成宾馆2号楼毁损和财产损失是由于被上诉人没有正确使用租赁房屋造成的，故对此次山体坍塌造成的2号楼损失，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因此，被上诉人起诉要求上诉人承担赔偿损失责任是符合法律规定的。故上诉人上诉称被上诉人诉请上诉人赔偿其损失于法无据的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，一审判决上诉人赔偿的各项损失符合法律规定，本院予以确认。一审法院认为，匡城宾馆自2016年7月2日发生事故后停业至今，上诉人与被上诉人之间关于2号楼的合同目的显然无法实现，2号楼的租赁关系已于2016年7月2日实际解除，上诉人应承担2号楼的租赁合同不能继续履行给原告造成的损失的认定，符合法律规定，本院予以确认。一审法院确定的上诉人应赔偿被上诉人的损失包括：1、被上诉人对匡城宾馆2号楼的装修改造损失，以2016年7月2日为基准日，以评估净值确认为732336.73元并无不当。因为，本案的鉴定机构是一审法院在双方当事人共同选定的基础上依法委托的，符合鉴定程序，且鉴定机构经过现场勘验、调查了解，并以双方实际解除合同的日期作为鉴定的基准日作出的装修改造损失鉴定，符合法律的规定，本院对该鉴定结论予以确认。上诉人认为应以合同届满的时间作为财产使用期限终止日进行鉴定，没有事实和法律依据，本院不予采纳。2、被上诉人对匡城宾馆2号楼室内可移动资产投入的损失以评估的价值为计算依据，结合实际受损14间房间数，确认电子设备类损失28590.59元，其他资产损失79360.27元。本院认为，一审法院对可移动资产损失的认定，是根据鉴定以及实际受损房间数得出的结论，可以采信，上诉人认为司法鉴定对象只是被上诉人提供的书面材料，对该司法鉴定的结论不予认可的上诉理由不能成立，本院不予采纳；3、事故发生当天转移客人造成的营业损失4397.87元。本院认为，一审根据鉴定结论，酌定事故发生当天的营业损失并无不当，且该营业损失也是被上诉人实际受到的损失，上诉人应当赔偿。上诉人认为该损失是被上诉人经营活动的一部分，是其处理应急事务的正常成本开支，不应赔偿的上诉理由不能成立，本院不予支持；4、酌定被上诉人因采取自救措施所产生的费用40000元。本院认为，一审法院根据被上诉人提供的自救证据材料，结合上诉人认可被上诉人确实采取了自救措施，酌定上诉人采取自救措施的损失40000元并无不当，本院予以确认。故对上诉人认为一审法院判决其赔偿自救损失部分不合理，不应当认定为损失的上诉理由本院不予采纳。以上各项损失合计884685.46元，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，上诉人庐建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12647元，由上诉人庐山建筑工程公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  文江平 审判员  顾佰成 审判员  熊 涛 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈嘉旻