山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2184号 上诉人（原审原告）：梁茂举，男，1957年8月17日生，汉族，住所地新泰市。 委托诉讼代理人：曹学磊，山东众成天信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省新泰市人民武装部，住所地新泰市实小路1号。 法定代表人：张作程，该单位政委。 委托诉讼代理人：魏兆海，山东青阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐娜，山东青阳律师事务所实习律师。 上诉人梁茂举与上诉人中国人民解放军山东省新泰市人民武装部（以下简称新泰市武装部）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2019）鲁0982民初7092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁茂举上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人房屋建筑损失85506.42元的60%计51303.85元，依法改判被告赔偿原告停产停业经营损失374400元的60%计224640元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋经被上诉人同意建设部分，未办理合法建设手续，上诉人和被上诉人对于合同无效承担同等过错，实属不当。涉案厂房及附属设施系1996年4月左右在被上诉人同意的情况下，由上诉人自筹资金建设。1997年8月20日新泰市人民武装部涂料厂注销后，上诉人才于1998年12月25日注册成立新泰市中新甫涂料厂继续在原址进行生产经营。但涉案房屋建设时仍是以新泰市人民武装部涂料厂名义进行建设的，与新泰市中新甫涂料厂无关，当时办理建设工程规划许可手续的主要义务在于被上诉人，故被上诉人应当承担涉案租赁合同无效的主要过错，一审法院判令上诉人承担同等过错责任有失偏颇。二、一审法院对上诉人在涉案生产区域硬化地面、建设围墙及大门垛子等附属设施，以未经上诉人同意对上诉人的建设费用不予支持，实属不当。涉案生产区域硬化地面、建设围墙及大门垛子等附属设施均是上诉人生产经营所必须的配套建设，且与涉案房屋同时进行建设，被上诉人对此明知且从未提出异议。2004年10月10日，上诉人因涉案生产区域未经被上诉人同意建设北侧房屋一事，而向被上诉人出具保证书一份。假设以上配套设施建设未经被上诉人同意的话，上诉人也应该向被上诉人出具保证书等材料，故被上诉人主张以上附属设施建设未经其同意，明显与事实不符，故该部分建造成本支出也应赔偿上诉人。三、一审法院对上诉人的停产停业损失不予支持，实属不当。一是上诉人和被上诉人签订的一份房屋租赁合同期限2017年1月1日至2017年12月31日，之后未再签订书面的房屋租赁合同，但上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人未提异议，上诉人继续使用涉案房屋有合法依据。二是被上诉人在一审时提交的证据2并不能证明上诉人收到了关停涉案房屋的函和通知，退一步讲，即使上诉人收到了关停通知，之后继续使用涉案房屋，被上诉人于2018年6月15日提起诉讼请求为“1、梁茂举立即搬离现门面房：2、按市场价，追缴2018年1月1日至实际关停日的房屋使用费；3、诉讼费由梁茂举承担”，2018年8月10日在双方解除租赁合同诉讼审理过程当中，强行将上诉人停水停电，造成上诉人的合法企业无法继续经营。三是上诉人在一审时提交的证据3即新泰市果元物业管理有限公司出具的水电费、物业费收据、证明等均是果元物业单位出具的，一审法院若需核实证明材料的真实性可以要求制作证明材料的人员出庭作证；被上诉人提交的果元物业公司经理付成刚出具的证明属于证人证言，证人才是必须出庭作证的。故一审法院以上诉人与被上诉人提交的证明内容矛盾、证人未出庭为由，均未采信以上两份证明，实属不当。综上所述，请二审法院查明事实，依法支持上诉人的请求。 新泰市武装部辩称，涉案建筑物为违法建筑，上诉人梁茂举为该建筑物的建设者，其建设是应当申请规划建设手续，根据城市房屋拆迁管理条例规定，违章建筑的利益是不受法律保护的，所以不应当补偿；地面硬化围墙大门垛子建设没有武装部同意，梁茂举不能以推断的形式来猜测地面硬化围墙大门垛子建设是经过武装部同意的，所以这部分建设费用应由个人承担；停业损失武装部已经向梁茂举下达了关停通知，所以关于梁茂举的经营损失并不是由武装部造成的，这部分不应当由武装部来承担。 新泰市武装部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已经通过优惠租赁费的形式对被上诉人进行了补偿，根据据新泰市人民法院做出的（2018）鲁0982民初4963号民事判决书和山东省泰安市中级人民法院做出的（2019）鲁09民终1903号民事判决书认定的事实，可以确定在被上诉人1996年自筹资金建设涉案房屋前，被上诉人需要每年向上诉人缴纳10000元的租金，在被上诉人1996年自筹资金建设完毕涉案房屋后，上诉人将被上诉人的租金由10000元降低至6000元。上诉人为被上诉人减免的租金已经完全补偿了被上诉人的实际建设成本。一审判决上诉人再向被上诉人补偿房屋建设成本是错误的。二、涉案的建筑物属于违法建筑，违法利益不应得到补偿，由于涉案的建筑物系被上诉人建设的，被上诉人在建设该处建筑物时，其应当办理相应的规划建设许可证，被上诉人没有办理建设规划许可证，导致涉案房屋成为违章建筑。违章建筑的权利不受法律保护，由于涉案的建筑物系违章建筑，该违章建筑物是需要被拆除的，一审判决上诉人对被上诉人建设的违章建筑物进行补偿，对上诉人而言会造成更严重的损失，这种损失是不应当由上诉人承担的。因此，一审判决上诉人需要对被上诉人进行补偿是错误，依法应当改判驳回被上诉人的诉讼请求。三、上诉人对被上诉人进行补偿，对上诉人来说是不公平的，1996年被上诉人租赁上诉人的不动产设立新泰市中新甫涂料厂，由于被上诉人添附建设了涉案的违章建筑，上诉人为补偿被上诉人建设成本，被上诉人与上诉人协商将租金降低，最后几年的租金每年仅收3000元，期间被上诉人共使用上诉人的房屋22年，上诉人收取了被上诉人很少的租金。四、谁负责建设，谁就应当负责审批，被上诉人在涉案建筑被认定为违章建筑过程中应当承担全部责任，被上诉人在建设涉案的房屋时，其目的就是作为涂料加工生产车间，被上诉人是为了自己的利益而实施的行为。虽然土地使用权属于上诉人，但是被上诉人作为建设主体，其应当申请批准文件，上诉人只是负责协助义务。一审认定双方各占过错的50%是错误，上诉人在涉案建筑的形成过程中没有任何过错，上诉人不应当向被上诉人进行任何补偿。五、被上诉人至今占用该处房屋，上诉人保留要求被上诉人支付占用费的权利，上诉人在2018年5月10日就通过新泰市阳光物业管理服务中心对租赁户下达了通知，要求各租赁户在2018年5月31日前将租赁物交还给出租方，但是被上诉人至今也没有将涉案的租赁物交付给上诉人，上诉人保留向被上诉人主张自2018年1月1日至被上诉人腾退房屋期间的占用费。综上所述，一审法院判决认定上诉人在涉案房屋被认定为违章建筑的过程中应当承担50%的过错责任是错误的。 梁茂举辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法驳回，城市房屋拆迁管理条例已经废止，不具备法律效力，对于涉案房屋建设情况，当时未办理建设手续，主要过错在于武装部，首先涉案房屋及附属设施是经过武装部同意建设的，建设完成后也是由武装部使用的，上诉人梁茂举只是在1998年12月25日以后成立了新泰市中新甫涂料厂，进行了生产经营，当时建设是武装部名义建设的，办理建设工程规划许可手续的主要义务在于武装部，即使属于违章建设主要过错在于武装部，涉案生产区域硬化地面建设围墙及大门垛子等附属设施也是经过武装部同意建设的，是同期建设的，2004年10月10日上诉人梁茂举因涉案生产区域建设北侧房屋一事，未经武装部同意而向武装部出具保证书一份，如果以上设施未经武装部同意的话，也会要求梁茂举出具保证书，武装部主张附属设施未经同意与事实不符。停产停业损失应由武装部承担，2018年6月15日武装部提起诉讼要求上诉人梁茂举搬离涉案房屋，在诉讼过程中强行给梁茂举停水停电，造成上诉人合法企业无法进行经营，损失应由武装部承担。 梁茂举向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋建筑及地面附着物损失90743元*60%即54445.8元；2.判令被告赔偿原告停产停业经营损失374400元*60%即224640元；3.要求被告支付评估费6000元；4.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：1989年被告取得了新国用（1989）字第00083号国有土地使用证，涉案房屋建造在该宗土地上。1992年3月20日被告为搞好以劳养武工作，决定组建人武部涂料厂，并任命原告梁茂举为厂长，1992年3月25日新泰市人民武装部涂料厂成立，法定代表人为梁茂举。原告梁茂举承包经营涂料厂，原厂址位于武装部办公楼东侧。1996年4月，武装部收归军队建制后，由市政府有关部门协调，将原厂区及武装部办公楼东侧2000平方米土地划归新泰市第一中学，经时任武装部领导同意，将涂料厂迁址至武装部院内工艺美术楼东临，厂房及附属设施由梁茂举自筹资金建设。1997年8月20日新泰市人民武装部涂料厂注销。1998年12月25日原告梁茂举注册成立新泰市中新甫涂料厂。原告梁茂举主张最初每年承包费为10000元，1996年原告自己出资建设厂房及购买设备后，每年的租赁费降为6000元，2003年被告在涂料厂东侧建造了一栋宿舍楼，影响原告的出行，每年的租赁费降为3000元，原告已经缴纳了租赁期限内的租赁费。2009年1月1日新泰市人民武装部后勤科（甲方）与原告梁茂举（乙方）分别签订房屋租赁合同各一份，主要约定：年租金为人民币3000元；租赁期限为2009年1月1日至2010年1月1日；在租赁期内，如甲方因政策原因需收回此房时，乙方应毫无条件的交还此房，租赁期满乙方应主动将房产交付给甲方，如继续续租，双方可续签合同。2010年1月1日双方又签订房屋租赁合同一份，除租赁期限为2010年1月1日至2020年12月30日外，其余内容一致。2011年1月1日双方又签订房屋租赁合同一份，除租赁期限为2011年1月1日至2011年12月1日外，其余内容一致。原被告均认可签订上述合同的主体为原告与被告。2017年11月9日，案外人阳光物业中心与原告签订房屋租赁合同一份，主要约定：租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止；租金总额3000元。原告梁茂举缴纳了2017年以前的租赁费，在交款收据中均载明是房租或房费。2017年1月1日，被告新泰市武装部（甲方）与新泰房产管理局（乙方）签订移交空余房地产租赁管理的协议，主要约定：为贯彻全面停止军队有偿服务的通知精神，鉴于人武部所属房地产为地方房产，并根据市统一安排，现将空余房地产移交新泰市房管局管理；自2017年1月1日起，交由乙方管理，因政策或人武部需要收回时，乙方应配合管理；甲方不再参与乙方从事空余房地产的租赁和使用活动，甲方仍拥有空余房地产的产权。2018年5月10日，被告新泰市武装部（甲方）与新泰房产管理局（乙方）签订解除房产管理协议书，主要约定：现因政策变化，根据山东省军区保障局文件精神及空余房地产租赁管理的协议第二条的约定，解除空余房地产租赁管理协议，甲方收回协议中的全部房产。2019年4月22日，新泰市房产管理局出具证明一份，内容为：“根据2017年1月1日签定的《关于移交空余房地产的协议》，我局负责对人武部移交的房产进行管理。我局将人武部移交的房产安排给新泰市阳光物业管理服务中心对外进行租赁，上述移交的房产产权人是新泰市人民武装部。”2019年4月22日案外人阳光物业中心出具证明一份，内容为：“我公司系新泰市房产管理局下属单位，受房产管理局安排负责将人武部移交的房产对外进行租赁，2017年1月1日我公司与梁茂举签定了期限为一年的租赁协议。”2016年2月16日中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求包括空余房地产租赁等行业全面停止有偿服务。2018年4月16日，中央军委国防动员部办公厅下发了《关于做好全面停止有偿服务后续有关工作的通知》。中国人民解放军山东省军区于2018年4月10日下发了《关于进一步加强停偿后续工作的通知》、于2018年4月13日下发了《关于组织停偿工作检查验收的通知》，2018年4月24日中国人民解放军山东省军区保障局下发了《关于做好停偿工作检查验收相关问题整改的通知》，指出：部分人武部将实际未关停的门面房租赁项目房产移交地方政府，与国防动员部要求不符，要求：独立坐落的人武部营区周边门面房租赁项目，未实际关停就将房产和项目移交地方政府的，要尽快协调地方政府进行关停。2018年6月26日，就关停不彻底、善后不及时等问题，中国人民解放军山东省军区保障局下发了《关于紧前做好停偿后续工作的通知》。关于涉案房屋的现状，房屋位于新甫银座东侧、新泰市武装部办公楼西北侧，也就是新泰市中新甫涂料厂注册地址，共有四处均为一层的房屋，北侧房屋宽约3.7米，长约4.7米；西侧房屋长约14.5米，宽约4.2米；南侧房屋长约10.3米，宽约6.7米；东侧房屋有宽约3.5米，长约5.1米。四处房屋均为原告梁茂举出资建设，其中西侧、南侧、东侧房屋是经过被告同意建设的，北侧房屋的建设未得到被告的同意，2004年10月10日，原告梁茂举就北侧房屋出具保证书一份，内容为：“一、我梁茂举在没有得到武装部党委同意下，在武装部后院拐角楼北部后面建一间15平方米的平顶房屋，此房屋为违规建筑。二、市武装部有权无条件拆除。三、此房屋在未经武装部同意后不得启用。”涉案房屋均未取得规划许可相关证件。原告诉前对涉案房屋及地面附着物、停产停业经营损失进行鉴定，山东众信价格评估拍卖有限公司于2019年6月21日作出鲁众信评字（2019）第286号评估结论，内容为：位于新泰市上房屋建（构）筑物于价格评估基准日的评估价格为103175元（其中，办公室12432元、西屋34080元、南屋33660元、小东屋6160元、大门垛子1200元、围墙812元、硬化地面13031元、太阳能1500元、何首乌150元、海棠150元）；新泰市中新甫涂料厂自2018年8月10日至2019年8月9日停产停业期间的预期收益损失于价格评估基准日的评估价格为374400元。原告为此支出评估费6000元。上述事实双方当事人均无异议，一审法院予以确认。 一审法院认为，被告新泰市武装部对涉案房屋占用的土地拥有国有土地使用权，原告梁茂举在被告享有土地使用权的土地上建设了东、西、南、北四处均为一层的房屋，被告作为土地使用权人依据不动产附合的事实对涉案房屋享有权利。原被告签订的所有租赁合同中均约定是被告将房屋出租给原告，原告梁茂举向被告交纳房租，故虽然原告梁茂举建造了涉案房屋，但房屋相应的权利归被告新泰市武装部享有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可相关证件，故原告与被告签订的房屋租赁合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担，涉案房屋建造的土地系国家无偿划拨给被告使用，被告同意原告建设房屋，双方均明知涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可相关证件，故一审法院认定原被告对于合同无效各自承担50%的过错责任。山东泰山资产评估事务所作出的鲁泰山评鉴报字（2020）第1号评估报告，系经一审法院委托，程序合法，对该评估报告一审法院予以采信。故，涉案房屋西屋、南屋、小东屋是被告同意原告建设，双方对建设费用没有约定，且房屋未办理合法建设手续，被告应将该部分房屋建造损失支付给原告，即35231.71元（70463.42元×50%）。被告主张因原告自筹资金建设涉案房屋，被告降低原告交纳的租金，已经是对原告建造涉案房屋的补偿，被告未提交证据证明其主张，原告对该主张不予认可，一审法院认为，原告虽认可涉案房屋房租是有减少，但对于减少的原因双方各执一词，均未提交证据予以证明，故对被告该主张一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告主张的大门垛子、围墙及硬化地面的损失，未能提交证据证明经被告同意建设，故对该部分损失，一审法院不予支持。原告主张太阳能、何首乌及海棠损失，该部分物品并未与涉案房屋形成附合的添附物，原告可自行搬离，故原告主张该部分损失并无法律依据，一审法院不予支持。关于停产停业损失。原告梁茂举签订的最后一份房屋租赁合同期限是2017年1月1日至2017年12月31日，之后未再签订书面的房屋租赁合同，且因涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可相关证件，原被告之间的房屋租赁关系为无效，原告继续占有涉案房屋，没有合法依据。被告于2018年5月10日组织包括原告在内的所有租赁户召开会议，下发《关于关停门面房的通知》，该通知中明确告知“因政策原因门面房需于2018年5月31日前关停，不再对外出租。……”，原告参加了会议，在租赁房明细一览表中收到人处签字，知晓被告要关停收回涉案房屋，距其主张的2018年8月10日停水停电无法经营已有两月有余，原告完全有时间另寻营业场所，故，原告主张停产停业损失，于法无据，一审法院不予支持。原告自行评估支出的评估费用6000元，因其评估报告并未被一审法院采纳，故对该费用由其自行承担。综上所述，原告部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告中国人民解放军山东省新泰市人民武装部自本判决生效之日起十日内支付原告梁茂举涉案房屋西屋、南屋、小东屋建造损失35231.71元；驳回原告梁茂举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788.14元，由被告中国人民解放军山东省新泰市人民武装部负担340元，由原告梁茂举负担2448.14元。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁茂举向本院提交起诉状复印件一份，拟证明：在上诉人与被上诉人诉讼过程中结合一审提交的证据，被上诉人强行将上诉人停水停电，影响了上诉人的经营。新泰市武装部质证称对证据真实性不予认可，因系复印件，没有加盖法院档案室的原章，但是武装部确实起诉过梁茂举，要求其搬离涉案房屋，正是由于武装部向梁茂举下达搬离通知后，其未按时搬离涉案房屋，武装部才通过诉讼程序要求其搬离，并不能以诉讼确认的事实来否认梁茂举已经收到武装部的搬离通知，所以其营业损失是否产生及产生多少均与武装部无关联。本院认为，由于梁茂举提交的证据为复印件，新泰市武装部对于该证据真实性不予认可，真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，中国人民解放军山东省新泰市人民武装部对涉案房屋占用的土地拥有国有土地使用权，梁茂举经中国人民解放军山东省新泰市人民武装部同意后在该涉案土地建设房屋用于生产经营，双方均有义务办理涉案房屋的建设工程规划许可相关证件，但双方均怠于履行义务导致涉案房屋被认定为违章建筑，因此，一审法院认定双方当事人对于合同无效各承担50%的过错责任并无不当，本院予以支持。梁茂举上诉主张涉案生产区域硬化地面、建设围墙及大门垛子等附属设施的建设费用也应由中国人民解放军山东省新泰市人民武装部进行赔偿，由于梁茂举未提交证据证明该部分附属设施的建设经过了中国人民解放军山东省新泰市人民武装部同意，因此，该上诉请求无事实依据，本院不予支持。梁茂举上诉主张要求赔偿其停产停业损失，梁茂举于2018年5月10日参加会议并知晓中国人民解放军山东省新泰市人民武装部要关停收回涉案房屋后未及时搬离涉案房屋，由此造成的损失应由其个人承担，该上诉请求本院亦不予支持。中国人民解放军山东省新泰市人民武装部上诉主张已经通过优惠租赁费的形式对梁茂举进行了补偿，但未提交证据予以证实，该上诉请求本院不予支持。 综上所述，梁茂举、中国人民解放军山东省新泰市人民武装部上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11152元，由上诉人梁茂举负担5576元，由上诉人中国人民解放军山东省新泰市人民武装部负担5576元。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月八日 书记员 王 琳