广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7172号原告（反诉被告）肖某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址湖北省安陆市。委托代理人陈某某、罗某某，广东瀛尊律师事务所律师。被告（反诉原告）邱某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人陈某某，广东穗江律师事务所律师。第三人李某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人邹某某、李某某，北京大成（广州）律师事务所律师。上述原告肖某某诉被告邱某某、第三人李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法列起诉在前的为原告，起诉在后的为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告肖某某及其委托代理人陈某某、被告邱某某的委托代理人陈某某、第三人李某某的委托代理李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月，原告通过中介吴某某了解到被告有合适的场地出租，该房产位于深圳市龙岗区某某路17号，原告与被告通过中介吴某某进行沟通，期间原告于2019年7月19日、2019年7月20日分别向被告支付5000元、15000元定金，原告看到被告提供其与廖某某、董某某于2019年7月18日签订的两份《房屋租赁协议》后，原告认为被告有转租涉案房产的权利，最终于2019年7月24日就涉案房产与被告达成租赁合意并签署了《房屋租赁协议》，合同签署当天，原告即向被告支付剩余押金及2019年10月租金共计306500元。承租涉案房产后，原告于2019年8月3日就涉案房产的装修事宜与深圳市尚之佳装饰设计工程有限公司签署《深圳市装饰设计工程施工合同》，并于当天支付首笔装修款4万元。尚之佳公司按照施工合同约定进场装修。2019年9月3日原告收到第三人李某某通知原被告搬离涉案房屋的短信，且当天第三人李某某将涉案房产上锁不让尚之佳公司进场装修，原告也无法进入涉案房产。至此，原告方知涉案房产所有权权属不明、涉诉众多，原告催促被告处理涉案房产被第三人李某某封锁事宜，但被告迟迟不予处理，导致涉案房产至今无法使用，致使原告遭受极大的经济损失，故诉至法院。原告的诉讼请求：1、解除原被告于2019年7月24日签订的《房屋租赁协议》；2、被告退还原告租金26500元、押金300000元及资金占用费暂计7000元（以326500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月3日起计算至被告实际退还全部押金之日止）；3、被告赔偿原告装修损失118000元；4、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告变更诉讼请求第1项“解除协议”为“确认协议无效”。被告答辩并反诉称，1、被告租给原告的房屋是当地村民廖某某所有，属于居住用途，廖某某作为村集体成员，有权使用宅基地兴建住宅，房屋建成即取得所有权，且由廖某某实际占有涉案房屋；被告承租后，廖某某也将房屋移交给被告；第三人不是当地村民，不享有宅基地，不可能对涉案房屋享有所有权，第三人干涉原告使用是侵权行为，原告应起诉第三人侵权造成的损失；2、2019年7月24日原被告签署了《房屋租赁协议》，约定被告将涉案房产约1700平方米出租给原告使用，每月租金26500元，当日被告就将房产移交给原告。其后原告申报了装修并进行装修，后原告拖欠租金，被告多次催促仍不支付，原告构成根本违约，依法应当解除合同。被告的反诉请求：1、解除原被告2019年7月24日签订的《房屋租赁协议》；2、原告支付被告2019年11月1日至2020年4月30日的租金159000元及逾期利息（利息按照年利率6%计算，从起诉之日计至付款之日止）；3、原告自2020年5月1日开始按照每月26500元向被告支付房屋占有使用费至涉案房产返还之日止；4、原告将涉案房产返还给被告；5、原告拆除已经完成的装修；6、原告承担本案诉讼费。庭审时，被告变更第1项诉讼请求“解除协议”为“确认协议无效”，变更第2项诉讼请求“租金”为“房屋占有使用费”。第三人辩称，1、其于2010年受让涉案房屋，并由其实际占有至今，且由其作为申报人向历史遗留违法建筑办公室申报违法建筑，并取得申报回执，故其为涉案房屋的实际权益人，有权排除原被告的占有，被告无权要求返还房屋；2、关于涉案房屋转让事实，经由广东省高级人民法院（2016）粤民再488号裁定书查明基本事实情况，村民小组无权作出相关房屋权属证明，其享有对房屋的占有、使用、收益等权益。经审理查明，2019年7月24日，原被告签订《房屋租赁协议》约定，被告将位于深圳市龙岗区某某路17号整栋出租给原告，建筑面积约为1600平方米，租赁期限为2019年10月1日至2029年9月30日止共10年，押金300000元，每月租金26500元，每月5日前交租，2019年7月23日至2019年9月30日为免租期。当日，原告向被告支付完毕押金300000元、第一个月租金26500元，之后未再支付其他款项。2019年8月3日，原告与案外人深圳市尚之佳装饰设计工程有限公司签署《深圳市装饰设计工程施工合同》，约定就涉案房屋在2019年8月10日至9月30日期间进行装修，合同总价373200元；原告于合同签订当日支付了装修预付款40000元，并于2020年1月12日支付了另一部分装修进度款78000元，共计支付118000元；原告称双方协商以118000元结算已做的装修工程，为此原告提交了《收款收据》及转账记录予以证明。2019年9月3日，第三人知道涉案房屋由被告进入并进行装修的情况后，立即向原被告发出短信，告知其与廖某某在2010年已签订《房屋转让协议》，其受让了涉案17号房屋，并在相关部门备案登记，并经由广东省高级人民法院（2016）粤民再488号裁定书确认，因此通知原被告停止使用并搬离。当日，第三人就将涉案房屋换锁，不让原被告及装修公司进入。另查，被告提交了两份《房屋租赁协议》，一份由被告与廖某某于2019年7月18日签订，约定被告承租位于涉案房屋17号第1、3、4层，建筑面积1100平方米，租期为2019年11月1日起至2029年10月31日止共10年，押金37000元，每月租金18500元，2019年7月18日至10月31日为装修期；另一份由被告与董某某2019年7月18日签订，约定被告承租位于涉案房屋17号第2层，建筑面积400平方米，押金13000元，每月租金6500元，租期和装修期与廖某某一致。此外，被告还提交了由深圳市龙岗区园山街道大康社区莘塘居民小组于2019年9月2日、2020年5月11日出具的《证明》两份，其上载明证明涉案莘野路17号房屋，属于廖某某，历史遗留违法建筑普查申报编号为某某-0606-29110-A，并载明该证明不做任何责任担保。再查，原被告及第三人均对广东省高级人民法院于2017年5月15日作出（2016）粤民再488号裁定书真实性认可，该裁定书查明以下事实：2010年6月，廖某某、廖某某（甲方）与李某某（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将位于深圳市龙岗区某某路××整栋房屋物业转让给乙方，建筑面积1600平方米，总价款200万元；并在协议签订当天做律师见证，并到物业所在社区办理房产过户手续，物业转让乙方后，其所有权利义务一并转让乙方且按现状移交；如遇政府拆迁、征收，赔偿款归乙方所有等；上述协议签订后李某某转账支付廖某某、廖某某190万元；另廖某某与张双红于1995年6月22日登记结婚，于2009年3月18日经人民法院判决离婚，对于张双红主张分割位于深圳市龙岗区某某路17号房屋一栋，法院未作处理；涉案房屋已由李某某向深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报登记深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。该裁定认定：涉案房屋在拆除农村宅基地上的旧房进行重建时没有办理报建，未经合法审批，涉及违法建筑，且已经申报历史遗留违法建筑审查并取得回执，认为应待相关行政部门对涉案房屋作出认定并处理后，再向人民法院起诉，在行政部门作出认定之前不应对房屋买卖合同有无效进行实体审理，据此裁定驳回廖某某、廖某某对陈某某的起诉。另外，原告提交了深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室2013年作出的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》一份，载明：李某某作为位于深圳市龙岗区某某路××房屋，违法建筑编号为某某-0606-29110-A普查申报材料的申报人。第三人解释称涉案房屋已由原来的旧门牌号××变更为17号。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、转账记录、《收据》、《深圳市装饰设计工程施工合同》、短信截图、申报回执、民事裁定书、见证书、照片，被告提交的《房屋租赁协议》、《证明》、微信聊天记录，第三人提交的《房屋转让协议》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。本院认为，涉案房屋未取得房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。原告、被告均主张涉案租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。合同无效，根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应返还原告押金300000元、租金26500元。因此，原告主张被告退还上述押金及租金，于法有据，本院予以支持。另原告主张押金及租金的资金占用费，本院判令从原告起诉主张返还之日即2020年3月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。因被告交给原告使用的涉案房屋，由第三人于2019年9月3日采取换锁方式实际占有控制，原告客观上无法使用涉案房屋，被告不能保证将涉案房屋交给原告正常使用，且出租无合法报建手续的房屋，具有过错，应承担相应的责任。原告租用无产权或合法报建手续的违法建筑，亦应承担相应责任。本院认定对于合同无效导致的相关损失，被告应承担70%的责任，原告应承担30%的责任。关于损失，因原告已对涉案房屋进行装修，支付了装修费118000元，原告自行承担30%，由被告承担118000元×70%=82600元并赔偿原告。对原告主张装修费超过上述支持部分，本院不予支持。因被告未保证涉案房屋由原告正常占有使用，被告主张原告支付2019年11月1日起的占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋由第三人进行历史遗留违法建筑申报，且由广东省高级人民法院于2017年5月15日作出的（2016）粤民再488号裁定书载明查明情况，第三人也自认2019年9月3日之后已实际控制涉案房屋，因此，被告主张原告返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原肖某某与被告邱某某于2019年7月24日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告邱某某于本判决生效之日起五日内向原告肖某某返还押金300000元、租金26500元共计326500元及其资金占用费（以326500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年3月20日起计算至款项付清之日止）；三、被告邱某某于本判决生效之日起五日内向原告肖某某赔偿装修费损失82600元；四、驳回原告肖某某的其他诉讼请求；五、驳回被告邱某某的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3984元（原告已预交），由原告肖某某承担317元，由被告邱某某承担3667元并迳付原告肖某某；本案案件反诉费1003元（被告已预交），由被告邱某某自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年六月二日书记员  李开影