青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终670号上诉人（原审原告）：青海汇源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163010071042166X2，住所地：西宁市城中区人民街15号。法定代表人：沈荣，总经理。委托诉讼代理人：尚伟，西宁正剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郭兴钧，男，公民身份证号码：×××，汉族，1942年8月26日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：郭永安，男，公民身份证号码：×××，汉族，1975年1月22日出生，住西宁市。系郭兴钧之子。原审第三人：黄兴波，男，公民身份证号码：×××，汉族，1984年10月19日出生，住西宁市。上诉人青海汇源房地产开发有限公司（以下简称：汇源公司）因与被上诉人郭兴钧、原审第三人黄兴波房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人汇源公司的委托诉讼代理人尚伟、被上诉人郭兴钧的委托诉讼代理人郭永安到庭参加诉讼。原审第三人黄兴波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人汇源公司向本院提出的上诉请求：1.依法撤销（2019）青0103民初3786号民事判决书；2.依法改判解除上诉人与被上诉人郭兴钧于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》；3.依法改判被上诉人郭兴钧、黄兴波立即腾退位于西宁市××区住房；4.依法维持原判决书第二项判决；5.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应当纠正。1.原判决对本案法律关系认定错误。本案中所涉及的拆迁安置实属原因，而该原因所引起的法律后果确系上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系。故本案理应归结为房屋租赁法律关系。原判决之所以认为本案属于拆迁安置补偿法律关系，是因为原判决倒置了本案所涉及的因果关系，即将原因视为结果又将结果视为原因，导致了对本案法律关系的错误认定。2.原判决对被上诉人违约事实认定不清。首先，被上诉人自2015年至2019年期间拒不交纳房屋租赁费，已经构成实质性违约，这是不争的事实。对此一节，上诉人因长达四年找不到被上诉人，曾多次登报寻找并催告被上诉人缴纳房租费（有西宁晚报“声明”为证），被上诉人当庭也明确承认期间未交纳房租费。但原判决却未认定被上诉人这一违约事实，这实属认定事实不清。反之，被上诉人辩称未交纳房租费是因为上诉人将房租费上涨至每年5000元，被上诉人不同意所以未交纳房租费一事，被上诉人没有任何证据证明自己的该项主张。且事实上并未发生此事实。但原判决却支持了被上诉人的该主张。这明显属于认定事实不清。其次，被上诉人本人已经多年未曾居住使用涉案房屋。对此被上诉人在庭审中已经明确承认，况且有上诉人出具的录音和证人证言作证。但原判决却未认定该事实，实属认定事实不清。反之，被上诉人认为没有居住是因为房屋多年失修无法居住一事，被上诉人并没有任何证据证实，涉案房屋无法居住的事实。但原判决却支持了被上诉人的主张。这实属认定事实不清。再次，被上诉人之子将涉案房屋以每年10000元的价格转租给了本案第三人居住使用，已经构成了实质违约。对此有第三人的谈话录音和证人证言佐证。但原判决却不认可该事实。反之，第三人认为该谈话只是随便说说而已，被上诉人对此亦无任何相反证据予以证明。但原判决却支持了被上诉人主张。这明显属于认定事实不清。二、原判决适用法律不当。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的是房屋租赁合同，理应使用该规定。但由于原判决将本案错误的认定为拆迁补偿关系，而非租赁关系。故而导致了其使用法律上的不当。依法应当予以纠正。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果显失公正公平。被上诉人郭兴钧答辩称，没有交纳房租的主要原因是2017年汇源公司对租金擅自涨价，因此没有交纳房租，我愿意按照以前的标准交房租，不同意腾退案涉房屋，请求驳回上诉，维持原判。汇源公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法解除双方于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》；2.支付从2015年1月1日至2019年12月底期间的房屋租赁费7250元（每年按照1500元计算）；3.立即腾退位于西宁市××区住房；4.本案诉讼费用由郭兴钧承担。一审法院审理查明：郭兴钧原系西宁市供电局职工，长期租住西宁市××街住房。1999年，汇源公司承担人民街50号危旧房改造工程的建设开发项目。因此，根据当时的法律及政策规定，经与西宁市供电局达成拆迁补偿协议，由汇源公司对该供电局原有租住户进行一次性异地安置，其安置对象中包括郭兴钧。双方于1999年12月2日签订了《租户搬迁安置租赁合同书》一份。汇源公司作为甲方，郭兴钧作为乙方，双方约定为尽快改造人民街50号危旧房屋，根据西宁市城市改造规划总体方案和城市危旧房屋拆迁有关政策、相关法规以及受被拆房屋产权单位的委托，本着双方自愿的原则，经双方友好协商，现就租住被拆迁单位-西宁市××街的乙方，由甲方进行一次性异地安置，乙方同意自本合同签订之日起，终止与房屋产权单位-西宁市供电局关于人民街50号院205室租赁合同，解除安置租赁关系，并将房屋交甲方验收处置。自本合同签订之日起十五日内搬入由甲方购买和拥有产权的××区，甲方同意将该房屋长期租赁给乙方居住使用，不经双方同意，双方的租赁关系不变。以后每一年为一个租期，每期房屋租金参照西宁市房管所同类房屋租赁收费标准及本公司物业管理租金标准计取。乙方租住甲方提供的安置房，其居住××街户主郭兴钧所有外，乙方无权向任何人转让转租或转借。甲方向乙方所提供的安置房，产权必须明确，并应保证居住的长期性和稳定性。乙方在未经甲方同意，将甲方为乙方提供的安置用房屋使用权转让出租或转借第三方，即视为违约，甲方有权解除甲、乙双方安置租赁关系，终止租赁合同，收回该安置房屋居住使用权。双方特别约定：由甲方提供的安置公房对乙方进行安置，其使用权有效人应为原租住西宁市××街户主郭兴钧。合同签订后双方依合同约定办理了房屋交接手续，郭兴钧也实际入住，合同履行至2019年12月，汇源公司提出，郭兴钧空置房屋又拖欠2015年至2019年房租未交，加之郭兴钧之子将房屋出租受益已构成违约，另双方的合同已实际履行20年，根据法律规定租赁期限不得超过20年超过部分无效。故此汇源公司请求解除双方于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，郭兴钧支付从2015年1月1日至2019年12月底期间的房屋租赁费7250元（每年按照1500元计算）；郭兴钧及第三人立即腾退位于西宁市××区住房。一审另查明，本案涉诉的位于西宁市××区的位于西宁市××区住房与双方合同约定的××区系同一套房屋。该房屋产权登记在汇源公司名下。本案立案时的案由为房屋租赁合同纠纷，经公开开庭审理查明，本案案由应确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一审法院认为，汇源公司、郭兴钧1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，应受法律保护。该合同名义上虽为租赁合同，但双方签订合同的目的实为房屋拆迁安置，郭兴钧作为被拆迁人依据法律、法规和当时的政策规定，依照合同约定其独自完全不受期限地享有汇源公司提供的位于西宁市××区的位于西宁市××区拆迁安置房的占有使用权，而汇源公司诉讼提出超过20年的租赁期不受法律保护，超过部分无效，本案涉诉合同应予解除，因本案纠纷涉及的民事法律关系是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该规定本案不适用。至于汇源公司主张的郭兴钧将安置房出租受益，该行为已构成根本违约，为此请求人民法院解除双方于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，郭兴钧及第三人立即腾退位于西宁市××区住房，由于汇源公司庭审期间所出示的证据，不足以证明郭兴钧违约事实的成立，汇源公司的该项诉讼请求，不予支持，予以驳回。但是郭兴钧占用使用安置房，承担相应的费用，是其的合同义务，汇源公司主张每年1500元依据不足，郭兴钧自认，在2015年之前每年是按1418元交纳，2015年至今仍按1418元交纳无异议并愿承担。遂判决：一、汇源公司与郭兴钧于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》继续履行。二、郭兴钧于判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付汇源公司安置房占用使用费7090元。三、驳回青海汇源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由青海汇源房地产开发有限公司负担。本院认为，双方于1999年12月2日签订的《租户搬迁安置租赁合同书》，系双方当事人汇源公司、郭兴钧的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。郭兴钧原租住西宁市××街房屋，为配合人民街危旧房改造，与汇源公司达成租户异地安置协议，由汇源公司向郭兴钧提供汇源公司拥有产权的的安置房。从《租户搬迁安置租赁合同书》中可以看出，郭兴钧作为承租户与西宁市供电局、汇源公司之间均属于房屋租赁合同关系，因此一审认定郭兴钧为被拆迁人，双方属于房屋拆迁安置关系不当。一审将本案定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷错误，本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷。根据《租户搬迁安置租赁合同书》的约定“汇源公司同意将该房屋长期租赁给郭兴钧使用，不经双方同意，双方之间的租赁关系不变”。同时约定，租金参照西宁市房管所同类房屋租赁收费标准及本公司物业管理租金标准计取，汇源公司在未与郭兴钧达成协议情况下对房屋租金进行调整，是郭兴钧未按时交纳租金的主要原因，一审按照2014年租金标准判决郭兴钧交纳房屋租金并无不当。上诉人汇源公司“郭兴钧未按时交纳租金，要求解除租赁合同”的上诉请求不能成立。一审虽对本案案由定性不当，认定郭兴钧为被拆迁人错误，但判决结果并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由青海汇源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 李宏宁审判员 纳 敏 二○二○年六月十七日书记员 金生福附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。