山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终834号上诉人（原审被告）：张立美，女，1964年4月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：赵宜伟，男，1978年10月1日出生，住滕州市，系张立美女婿。被上诉人（原审原告）：山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司，住所地滕州市龙泉街道塔寺北路777号苹果花园小区3号楼11号。负责人：王立华，总经理助理。委托诉讼代理人：杨伟峰，山东赞国律师事务所律师。上诉人张立美因与被上诉人山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司（以下简称润华物业滕州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服滕州市人民法院（2020）鲁0481民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立美上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法判决驳回被上诉人诉讼请求；2.依法判令被上诉人履行物业合同约定的内容；3.依法判令被上诉人整改因未履行物业合同造成上诉人家内及小区设施损坏问题；4.依法判令被上诉人公示说明小区内电梯广告、公共用房出租、小区内摆设摊点、设置商业纯净设施、商业充电设施、旧衣回收等公共收益分配明细；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决证据认定不全面，事实不准确，对被上诉人未有效履行物业合同导致上诉人及其小区造成的损害过轻。一、判决书对庭审提交的照片、视频等证据进行了说明，但未对出庭作证的证人证言及邮寄函告被上诉人尽快履行物业合同和暂交物业费的内容未作表述和认定。二、判决书多次提到被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，上诉人认为认定过轻。三、依据《物权法》《物业管理条例》相关法律法规，被上诉人有义务公示说明小区电梯广告、公共用房出租、摆摊设点、设置商业纯净设施、商业充电设施、旧衣回收等公共收益及用途分配明细情况。润华物业滕州分公司答辩，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。润华物业滕州分公司一审诉讼请求：判令张立美支付物业服务费5873元（自2015年4月1日至2019年7月1日）及滞纳金（参照同期银行贷款利率），诉讼过程中，润华物业滕州分公司将滞纳金变更为自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心报价利率计算。一审法院认定事实：2010年7月4日，滕州万通地产有限公司与润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司签订滕州翠湖天地前期物业服务委托合同，选聘该物业公司为滕州翠湖天地物业提供前期物业管理服务事宜。2014年3月28日，张立美与润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司签订翠湖天地前期物业服务合同，委托该物业公司实行物业服务，该合同载明物业为翠湖天地住宅小区G4号楼1单元1703室，建筑面积118.65平方米，物业服务费每月每平方米0.97元，全年共计1381元，每次缴纳12个月的物业服务费，缴费时间为每个收费周期的前一个月。该合同第四条第二款物业公司的权利和义务中规定，对共用（公用）部位设施、设备实施日常保洁、修缮和运行维护、零星小修工作，公共秩序、交通秩序、绿化养护等项目的服务管理。该合同第五条规定物业公司提供的物业服务事项主要包括：1.负责在业主的配合下保持房屋外观整齐统一，无影响观瞻的现象；2.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，使其保持完好；3.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、文体设施、共用照明、燃气干线，保证其正常使用；4.小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、池井、自行车棚、停车场，保持无损坏无堵塞现象；5.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，使其存活率和完好率在90%以上；6.公共环境卫生的管理，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，保持卫生清洁，无垃圾堆积、清理及时，蚊蝇鼠等害虫捕杀及时；7.交通与车辆停放秩序管理，保持小区交通顺畅，出入停放有序，严格按照业主所购车库或有偿使用车位进行管理；8.维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗、执勤，使其无公共秩序混乱现象。该合同第八条第四款约定，业主如有争议时，业主和物业使用人必须先交清物业费，双方协商，协商不成的业主有诉讼的权利，否则物业公司有权从逾期缴纳物业服务费之日起每日按物业服务费的千分之三收取违约金。张立美为滕州市翠湖天地小区G4-1-1703室业主，其于2014年12月8日入住时，交纳了1年的物业服务费1381元，此后未再交纳。2019年7月18日，润华物业滕州分公司上门催收，张立美仍未交物业服务费。庭审中，张立美提交了照片、视频等证据证明润华物业滕州分公司未有效履行服务约定，张立美通过省长、市长信箱电子平台反映物业服务质量，多次向物业公司发函告知。润华物业滕州分公司认为业主反映的问题已逐步整改，但服务过程中的瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由。另查明，2016年1月20日，润华集团山东物业管理有限责任公司滕州分公司变更名称为山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司。一审法院认为，润华物业滕州分公司与张立美签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。润华物业滕州分公司作为涉案小区的物业服务公司，在该小区为包括张立美在内的广大业主提供服务后即有权依照合同约定收取各项费用。张立美作为业主享有服务，负有支付相应物业费的义务，故张立美应当支付物业服务费。张立美辩称物业公司未能全面履行合同义务，故其暂停交纳物业费，其意见于法无据，本院不予采纳。根据张立美提交的证据，润华物业滕州分公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，如房屋修缮不及时，绿化管理不到位，车辆管理不规范，安保措施不完备等，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。润华物业滕州分公司对张立美反映的问题未及时回应、整改，有违合同约定，故对其物业费予以酌减，对润华物业滕州公司要求其支付滞纳费的诉讼请求亦不予支持。应当指出的是，物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，服务管理也是一个动态的过程，不能以一时一事为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷或者不足全部归责于物业服务是不合情理的，也是不公平的，业主应当通过正常途径与物业沟通，协商解决，物业费是为整个小区服务的，业主不应以不交纳物业费的形式来主张权利，而影响整个小区的物业服务。润华物业滕州分公司作为小区的服务管理者，亦应对业主提出的问题充分重视，积极整改，提高服务质量，注意服务态度，增进服务水平，双方在沟通时应合理合法合情，互相体谅，只有双方共同努力，才能创造更加优美的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告张立美于判决生效之日起十日内支付原告山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司物业服务费4695.4元（1381元／年÷12×51个月×80%）；二、驳回原告山东润华物业管理股份有限公司滕州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张立美负担。二审诉讼过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张立美提供证据：证据1、照片一组；证明：被上诉人违反了物业合同中的相关条款和内容，共计17个问题。证据2、上诉人自己录的视频光盘一张；证明：被上诉人违反合同条款。涉及物业公司在管理中履行物业合同不到位的问题，包括电梯、绿化等。证据3、2017年1月9日以来多次催促被上诉人尽快履行物业合同的相关材料照片一组，向市长信箱反应相关情况，向当时的物业邮寄等的相关书证。润华物业滕州分公司质证意见：整个物业服务是动态的过程，不能以一时一物的标准衡量物业服务，可能存在一点维修不及的情况，也不是业主拒交物业费的理由。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据上诉人的上诉和被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：上诉人上诉请求是否有事实及法律依据。上诉人上诉请求第二、三、四项属于在二审程序中提出反诉，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因本案调解不成，当事人可以就相关诉讼请求另行起诉。润华物业滕州分公司提供的物业服务存有一定的瑕疵，但该瑕疵不足以成为张立美拒绝支付物业费的理由。原审判决认定润华物业滕州分公司对张立美反映的问题未及时回应、整改，有违合同约定，按照一定比例对其物业费予以酌减，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张立美负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年六月五日书记员  高文娜