山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3049号上诉人（原审被告）：孙淑红，女，1953年12月19日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会，住所地烟台市芝罘区南车门居委会。负责人：于传芬，该居委会主任。委托诉讼代理人：宋华勇，山东信力源律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖素敏，山东信力源律师事务所律师。原审被告：刘善正，男，1979年11月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。上诉人孙淑红因与被上诉人烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会（以下简称南车门居委会）、原审被告刘善正房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2015)芝黄民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙淑红上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，导致作出了错误的判决。本案中上诉人系原租赁合同承租人刘积文的法定继承人，该租赁合同系刘积文生前与被上诉人签订的，期限至2009年4月1日止，此后并无续签。2011年在办理工商登记的时候，被上诉人向工商部门出具了书面说明，载明该房屋产权为上诉人孙淑红所有，未办理房产证。由此可见，在租赁合同到期后，刘积文与被上诉人已达成合意购买了该房屋，只是由于农村集体房屋的过户手续无法办理，故未办理房产过户，该房屋实际应为上诉人所有，否则被上诉人不可能在租赁合同到期后为刘积文出具产权证明手续。刘积文于2013年3月16日去世。被上诉人在租赁合同到期6年、刘积文去世两年后主张解除租赁合同及租金，与常理不符。综上所述，一审法院认定事实错误。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人南车门居委会辩称：上诉人所谓“一审法院认定事实有误，导致作出了错误判决”的理由不成立，理由有三：一、涉案房产归被上诉人所有,从未变更。一审中，被上诉人举证、上诉人认可的土地使用证和房产证证明涉案的五间房产归被上诉人所有，这一认定符合《中华人民共和国物权法》第十七条的规定。二、上诉人没有证据证明涉案房产物权已变更。被上诉人不认可上诉状所载的“在租赁合同到期后，刘积文与被上诉人已达成合意购买了该房屋”。上诉人没有买卖合同证明涉案房产物权变更归其所有。至于黄务工商所存档的2011年4月20日的证明函，不能证明物权已变更：1、该证据不是引起物权变更的法定证据，不具备依据物权法第十五条“以合同形式变更物权”的前提条件；2、该证据不是用于变更物权，使用对象是工商所,目的为办理营业执照；3、该证据是存在瑕疵的孤证，没有法定代表人和经办人签字，不符合最高人民法院对民诉法的解释第115条的规定。因此，上诉人没有证据证明涉案房产物权变更，归其所有。三、租赁合同及一审庭审中上诉人的自认，证明被继承人刘积文是依据租赁合同占有、使用涉案房屋，上诉人和一审被告刘善正作为刘积文的继承人继受了租赁合同的权利义务。四、我国物权法对不动产物权采用的是登记生效主义，物权法第9条明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案黄务工商所的两份证明，不能产生物权设立及变更的法律效力，况且一审法院依法认定被上诉人出具该证明的目的是用于刘积文办理浴池工商登记使用，并不是直接用于证明房屋产权，且该证明原件存放于市场管理部门，仅凭该证明不能足以证实上诉人的辩解，需要其他证据佐证。另外一审法院依法认定涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证均登记于被上诉人名下，且由被上诉人持有。上诉人在一审庭审中对上述产权证明的真实性没有异议，这足以证明涉案房屋系被上诉人的合法财产，与上诉人无关。五、依据最高院民诉解释第91条之规定，主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实产生举证证明责任，也就是上诉人应当就房屋买卖合同的订立及生效的事实承担举证证明责任，上诉人没有证据证明所谓的租赁合同到期后刘积文与被上诉人已达成合意购买了房屋的说法，故对该说法依法应不予采信。综上所述，一审判决事实清楚，证据确实、充分，适用法律得当，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告刘善正述称：支持上诉人的观点。南车门居委会向一审法院起诉请求：请求判令解除原、被告之间的租赁关系；判令被告返还原告集体房屋五间；判令被告支付拖欠的租金50000元。一审法院认定事实：1999年4月1日，原告作为甲方与作为乙方的刘积文签订房屋租赁合同书。合同约定：甲方将村集体房屋五间供乙方使用，第一年租赁费为2000元，从第二年至协议终止，租赁费每年4000元，租赁费每年初一次性交清，不得拖欠，否则甲方将采取措施停止乙方经营；租赁时间十年，从1999年4月1日起至2009年4月1日止；房屋的装修由乙方负责，协议终止，除设备外，不能拆除，也可以同甲方协议折价给甲方，乙方继续租赁，可另行双方协商，甲方优先租给乙方继续使用。另查明，刘积文于2013年3月16日去世，被告孙淑红、刘善正系刘积文的妻子、儿子。关于合同履行情况。二被告共同述称，房屋租赁合同签订后，刘积文在该租赁的房屋内经营浴池，后刘积文在涉案5间房屋西侧加盖了3间房屋，现在由被告刘善正负责经营；浴池名称刚开始为正大浴池，在工商部门办理登记的时候，因为名字有重复，工商部门没有核准登记，在2011年办理营业执照之前，刘积文已经购买了涉案的5间房屋(购买时间不清楚)，当时无法办理房屋的产权证，在2011年工商登记浴池的名称是烟台市芝罘区文红浴池，但浴池外悬挂的牌子还是正大浴池。原告述称，刘积文生前确实在涉案的5间房屋西侧加盖了3间房屋，在1999年租赁房屋时经营的是商店，后来改为经营浴池，刚开始经营浴池的时候应该是办理了工商登记，否则工商部门不允许经营；该房屋属于南车门村集体所有，村集体所有的资产对外出售需要村民大会、党员大会开会研究同意，不存在出售涉案房屋的情况。二被告共同述称，刘积文确实在当时经营过商店，但经营商店的地址不在涉案的房屋处。关于房屋租金支付情况。原告述称，因时间久远，具体情况无法核实，后又述称其工作人员每年都向刘积文及二被告索要过租金。二被告述称，之前租金是由刘积文一手办理，租金支付到何时不清楚；原告未向刘积文或二被告索要过租金。原告不能举证证实其索要租金的主张。关于购买涉案房屋的情况。二被告共同述称，涉案5间房屋是由刘积文在房屋租赁合同期满前以被告孙淑红的名义购买，具体事宜由刘积文办理，因刘积文已去世，目前对购买房屋的主张不能提供相关证据；房屋租赁合同于2009年到期，如果双方的租赁关系仍存在，在刘积文去世前，原告不可能不找刘积文主张权利，现在刘积文去世后原告才主张权利，不符合常理。原告述称，正常房屋买卖应当有合同和付款证明，现被告不能提供合同和付款证明，且涉案房屋依然登记在原告名下，故被告关于购买房屋的陈述不属实；涉案房屋在刘积文去世前一直由刘积文使用，当时因村内选举问题，村委工作人员没有及时主张权利。原告为证实其主张，提交如下证据：1、上述房屋租赁合同书1份。原告以此证明原告与刘积文以及在刘积文去世后原告与两被告存在租赁关系。二被告对该证据的真实性无异议，但共同质证称，其从未看到过该合同，据刘积文生前所讲，涉案五间房屋他已经买下了，当时已经办到了被告孙淑红名下。2、集体土地建设用地使用证1份。该使用证载明土地使用者为南车门村，土地类别为仓库，建筑占地175.5平方米。原告以此证明涉案五间房屋归原告所有。二被告对该证据的真实性无异议，但共同质证称，该证据只能证明房屋所在的土地原先属于集体用地。3、房屋所有权证1份。该所有权证载明产权人为南车门村，北屋9间，建筑面积175.5平方米，产权证编号为3706021012427。原告以此证明涉案5间房屋归原告所有。二被告对该证据的真实性无异议，但共同质证称，该房产证载明的房屋为9间，与涉案租赁的房/5间不相符，且未载明具体的地址和位置，无法认定9间房屋包括涉案的5间房屋，当时村里将房屋卖给被告时称涉案的5间房屋是没有房产证的。原告述称，房屋所有权证载明的9间房屋还包括在涉案5间房屋东侧的4间房屋，东侧的4间房屋年久失修，已破烂不堪。二被告共同述称，涉案房屋东侧原有房屋，具体有几间不清楚，后来东侧的房屋被原告拆除。二被告为证实其主张，提交证明2份。其中1份证明系复印件，复印件的证明内容为“黄务工商所：南车门村(西)房屋8间，系居民孙淑红的产权，无房产证，非住宅。特此证明(注：加盖有原告的印章)2011.4.20”，该复印件加盖有“烟台市芝罘区市场监督管理局卧龙市场监督管理所”印章；另1份证明内容为“兹证明我辖区业户孙淑红，南车门村西房屋8间属本人产权，原始证明在我单位备档。特此证明二○一五年八月十日”，该证明加盖有“烟台市芝罘区市场监督管理局卧龙市场监督管理所”印章。二被告述称，上述证明系原告于2011年4月20日给黄务工商所出具的证明及烟台市芝罘区市场监督管理局卧龙市场监管所于2015年8月10日出具的证明，能够证实包括涉案5间房屋在内的8间房屋(包括刘积文在涉案房屋西侧自建的3间房屋)是被告孙淑红名下的产权。原告对上述证明的真实性均无异议，但质证称，原告没有职能证明该房屋归谁所有，房屋产权权属应该以房产登记为准，即使没有办理房产登记，二被告也应提交购房合同及付款证明以证实该房产归被告所有。原告为反驳上述证据，提交南车门居民委员会印章使用报告单复印件1份、署名为“刘某”的证明1份，并申请证人刘某出庭作证。报告单内容为“卧龙园区管委：兹有孙淑红因证明房产(工商办执照)事项，前去加盖居民委员会印章，一式壹份，特此报告。居民委员会主任：盛积明2011年4月20日”；证明内容为“2011年4月20日，本居居民孙淑红的儿子刘善正到居委开证明，说要办浴池的营业执照，其要求居委证明浴池房屋的产权属孙淑红所有。因是为了办营业执照，所以居委就开具了证明，证明房屋的所有权为孙淑红所有。以上所说全是事实，我愿到法庭作证”；证人刘某述称，其从1999年在原告处工作，后担任村会计，刘善正于2011年因经营浴池要办理工商营业执照，到村委找其给他开证明，并称浴池的房子是他的，这样才能办理出营业执照，故其给刘善正开具了证明，证明中载明的房屋产权人是孙淑红，但实际上房屋是南车门居委会所有的房屋，当时是为了方便群众才出具的上述证明，在出具证明之前涉案房屋一直经营浴池。二被告共同述称，当时购买涉案房屋无法办理房产证，所以村里向工商所出具了上述证明，该房屋原产权确实属于原告，在被告方购买了涉案房屋、原告未给被告办理产权证的情况下，作为原产权人对此出具上述证明是合情合理的；当时开具证明确实是为了办理营业执照，在开具证明前浴池一直在经营，当时是有租赁合同的，如果房屋产权没有转移给被告，村里完全没有必要给出具产权证明，以合法的租赁关系完全可以办理营业执照，故原告是在明确产权为被告的基础上才出具的证明，且按照原告所述，如果当时存在拖欠租金的情况，原告也不可能出具上述证明。关于原告主张的租金情况。原告述称，其主张的租金5万元包括2003年欠交的当年租金2000元及自2004年至2015年的租金48000元(按照年租金4000元计算)。一审法院依据原、被告提交的房屋租赁合同书、死亡证明等证据以及庭审笔录中记载的原、被告的陈述认定上述事实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点在于刘积文生前是否从原告处购买了涉案租赁的5间房屋、包括涉案租赁的5间房屋在内的8间房屋是否归被告孙淑红所有，对此二被告应负有相应的举证证明责任。二被告虽提交原告出具的证明欲证实刘积文生前购买了涉案租赁的5间房屋、包括涉案租赁5间房屋在内的8间房屋归被告孙淑红所有，但从原、被告的陈述再结合上述证明内容来看，原告出具证明的目的是用于刘积文办理浴池工商登记使用，并不是直接用于证明房屋产权，且该证明原件存放在市场管理部门，故仅凭该证明不能足以证实二被告的上述辩解，需要其他证据佐证。众所周知，购买房屋系家庭生活中的重大事项，一般需要夫妻共同商议并决定，且对购买房屋的相关合同、付款凭证等应谨慎保管，但二被告不能提供购房合同及付款凭证等相关证据，且对具体购买房屋经过未能作出确定的陈述，与常理不符。综上，再结合涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证由原告持有这一事实，一审法院对二被告的上述辩解意见不予采信。依法成立的合同，自成立时生效。原告与刘积文签订的房屋租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。租赁期间届满后，刘积文继续使用上述房屋经营浴池，原告对此未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁。在刘积文去世后，二被告作为刘积文的近亲属承继了刘积文在上述房屋租赁合同中的权利义务，故此后房屋租赁合同履行主体为原告与二被告。因房屋租赁合同期限届满后为不定期租赁，原告有权随时解除房屋租赁关系，但应给予二被告合理的期限，故对原告关于请求判令与被告解除租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持，二被告应于两个月内将涉案5间房屋腾还给原告。关于原告主张的房屋租金。根据房屋租赁合同约定，承租方应于每年年初一次性交清当年租金，故原告应在刘积文及二被告未按合同约定支付租金的情况下及时主张权利，现原告不能提供相关证据证实其及时向被告主张租金，故其关于房屋租金的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，一审法院仅支持一年的租金计4000元，原告就此诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，一审法院判决：一、解除原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会与被告孙淑红、刘善正之间的房屋租赁关系；二、被告孙淑红、刘善正应于本判决生效之日起两个月内将登记在原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会名下的房屋五间腾还给原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会；三、被告孙淑红、刘善正应于本判决生效之日起十日内共同支付原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会房屋租金4000元；四、驳回原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告烟台市芝罘区黄务街道南车门居民委员会负担840元，由被告孙淑红、刘善正共同负担6460元(原告已交纳)。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙淑红主张刘积文生前购买涉案五间房屋，产权归孙淑红所有，但孙淑红提交的证据无法形成完整的证据链条，孙淑红亦不能说清房屋购买经过、购买金额等具体情况，对其主张本院不予采纳。南车门居委会与刘积文签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。涉案房屋租赁合同已转为不定期租赁，南车门居委会要求解除房屋租赁关系并返还房屋，于法有据，应予支持。一审法院判令解除南车门居委会与孙淑红、刘善正之间的房屋租赁关系，孙淑红、刘善正自判决生效之日起两个月内腾还涉案房屋并支付南车门居委会租金4000元，事实清楚，于法有据。孙淑红上诉主张涉案房屋归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙淑红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人孙淑红负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年六月三日法官助理张素素书记员车丽翠