湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3812号原告（反诉被告）：湖南移木客串出品餐饮管理有限公司，住所地长沙市开福区沙坪街道中青路1318号佳海工业园A11栋301号。法定代表人：王浩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：喻洁琼，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛禹，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈卓，男，汉族，1987年8月28日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：尹梨，湖南理默律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，湖南理默律师事务所律师。第三人：夏耀军，男，汉族，1959年1月14日出生，住长沙市芙蓉区。第三人：毛君，男，汉族，1986年9月15日出生，住长沙市芙蓉区。原告(反诉被告)湖南移木客串出品餐饮管理有限公司（以下简称移木公司）与被告(反诉原告)陈卓、第三人夏耀军、毛君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告移木公司的委托诉讼代理人喻洁琼、毛禹，被告陈卓及其委托诉讼代理人尹梨到庭参加诉讼。第三人夏耀军、毛君经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。原告（反诉被告）移木公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的《合作协议》已于2019年7月解除；2、请求判令被告退还原告支付的“诚意金”30000元；3、请求判令被告退还原告预交的房租167200元；4、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保保险费、公告费等相关费用。事实与理由：2018年4月4日,原被告签订《合作协议》,其从第三人处租赁的位于芙蓉区”为笔误）两处房屋（一楼及二楼）转租给原告用于办公、营业使用。2019年5月时被告提出资金周转困难，希望原告预交房租，并承诺届时将双方的协议续签一年，原告便于2019年6月1日通过他人向被告转账10万元。至此原告共计向被告转账包括诚意金、预交房租共计329200元。原告是经营烧烤餐饮的公司，所租赁房屋附近居民不同意原告在所租赁房屋做外卖档口，租赁房屋已无法达到原告的合同目的，原告遂于2019年7月找被告协商退房、返还预交租金，被告便以各种借口拖延，再后来原告已联系不上被告。原被告之间的协议实际上已于2019年7月解除，但被告拒绝返还原告预交的巨额租金，故诉至法院。被告（反诉原告）陈卓辩称：双方签订的《合作协议》合法有效，陈卓已履行交付房租的出租义务，协议现已解除，原告协商退房未提供任何证据证明。陈卓曾主动协商过退租事宜，但因原告改动装修，所以并未达成一致退租。并提出反诉：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2018年4月4日签订的《合作协议》；2、判令被反诉人向反诉人支付房屋装修损失费200000元；3、请求判令本诉诉讼费用、保全费、反诉诉讼费用、保全费等由被反诉人承担。事实与理由反诉人与被反诉人于2018年4月4日签订《合作协议》，约定反诉人将长沙市天心区都正街3号场地给被反诉人使用，如须装修改动，须通知反诉人，双方于装修图纸签字后方可修改，但是被反诉人未将装修图纸等交反诉人书面确认便擅自大幅度改动装修，拆除、破坏反诉人原有装修，给反诉人造成的巨大经济损失。综上，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉。第三人夏耀军未参加庭审，提交书面答辩状称：夏耀军与移木公司未签订任何合同，只与陈卓签订了房屋租赁合同。第三人毛君未参加庭审，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月4日,原告（乙方）、被告（甲方）签订《合作协议》,约定被告将长沙市天心区都正街3号（经原被告庭审认可，该地点是长沙市芙蓉区都正街清香留8号）的一楼、二楼室内办公场地（不包括一楼室外小隔间）提供给原告使用；每月服务费为8250元，期限为2018年4月5日至2020年4月5日，诚意金为3万元；合同期满后原告需按协议在到期后无偿撤走并被告须无条件退换诚意金；第五条附加条款约定：“一楼室外小隔间，甲方如若三个月未使用，甲乙双方协商后，乙方有权对其行使使用权。”原告通过法定代表人王浩的银行账户分别于2018年4月6日、4月13日、2019年6月1日向陈卓转账支付租金及诚意金共计329200元。另查明，陈卓与夏耀军、毛君、李杰分别签订《房屋租赁合同》，陈卓租赁长沙市芙蓉区都正街清香留8号的一楼、二楼及小隔间,用于经营书店。涉案租赁物的一楼所有人为夏耀军、二楼所有人为毛君、小隔间所有人为李杰。三人知道陈卓和移木公司签订《合作协议》后未明确表示反对。陈卓向夏耀军、毛君、李杰缴纳房租分别至2019年12月、2020年2月、2020年3月，三人将涉案租赁物收回并租赁给他人。2019年7月，移木公司认为无法达到其经营租赁房屋目的，找被告协商退房、返还预交租金，被告不予同意。原告自行搬离涉案租赁物。本院认为：一、本案法律关系的认定移木公司与陈卓签订的《合作协议》，虽然名为合作，但从双方履行的权利义务来看，陈卓将其所租赁的涉案租赁物转租给移木公司并收取租金，形成房屋租赁合同关系。涉案租赁物的所有人夏耀军、毛君、李杰在知悉陈卓的转租行为后，对此未提出异议，视为默认，陈卓的转租行为合法，陈卓与移木公司系房屋租赁法律关系，本院以此判断双方的权利义务关系。二、本案原告租赁区域是否包括争议的一楼室外小隔间首先，原告（乙方）与被告（甲方）签订的《合作协议》“二、范围”约定“甲方提供一楼室内办公场地（不包含一楼室外小隔间）和二楼办公场地给乙方，业态不限。”对此，双方明确约定陈卓转租移木公司的租赁场地不包括一楼室外小隔间。其次，虽然移木公司使用了小隔间，合同第五条又约定：“一楼室外小隔间，甲方如若连续三个月未使用，甲乙双方协商后，则乙方对权对其行使使用权。”表明陈卓对移木公司使用小隔间未提出异议，应当视为默认，也未要求移木公司对使用小隔间另行支付租金。因此对于被告辩称原告于2019年6月1日支付的10万元属于小隔间租金的意见，本院不予采纳。三、双方签订的《合作协议》解除时间的认定本法第九十三条第二款第九十四条《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照、的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同相对方违约致使合同目的不能实现，对方有权单方解除合同，但应当依法通知对方。本案中，移木公司诉称其于2019年7月搬离涉案租赁物，并于同日解除合同，本院认为移木公司没有提供证据证明合同相对方陈卓违约致使合同目的不能实现，因此，移木公司单方解除合同不符合法律规定。考虑到陈卓将涉案租赁物的租金交至2019年12月份，夏耀军等房东于当月将涉案租赁物收回并已出租给他人，陈卓与移木公司的合同目的已不能实现，认定原被告的《合作协议》于2019年12月解除。根据双方约定的月租金，经计算，移木公司应支付陈卓从2018年4月至2019年12月的租金，租金总额为16.5万元，移木公司已支付租金及诚意金32.92万元，陈卓应返还移木公司预交租金及诚意金共计16.42万元。四、被告反诉提出的装修损失是否成立被告诉称因原告私自装修涉案租赁物，导致其装修遭受损失，要求原告支付房屋装修损失费20万元的意见，本院不予支持。理由如下：1、被告陈卓租赁房屋用于经营书店，其将房屋转租后原告移木公司从事餐饮行业，对此陈卓应当知悉，虽然双方签订的《合作协议》约定：“如需装修改动，须通知甲方，双方于装修图纸签字后方可修改”，但陈卓对于移木公司的改装未提出异议，视为其默认原告移木公司对涉案租赁物进行适当的改装。2、根据转租市场的交易习惯，当房屋转租后，对经营性房屋进行适当改装是符合常理的；3、陈卓提供的证据只能证明其于2016年对涉案租赁物进行装修时花费35万元，但无法证明陈卓因移木公司装修而造成了多少损失。综上所述，移木公司已向陈卓支付租金及诚意金32.92万元，经计算移木公司应当向陈卓支付租金为16.5万元，现双方《合作协议》已解除，陈卓应退还移木公司预交的租金13.42万元及诚意金3万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认陈卓与湖南移湖南移木客串出品餐饮管理有限公司签订的《合作协议》于2019年12月解除；二、陈卓在本判决生效后的十日内退还湖南移湖南移木客串出品餐饮管理有限公司预交的租金及诚意金合计16.42万元；三、驳回湖南移木客串出品餐饮管理有限公司的其他诉讼请求四、驳回陈卓的其他反诉请求。本案受理费4244元，因适用简易程序减半收取2122元，反诉费2150元，共计4272元，由湖南移湖南移木客串出品餐饮管理有限公司负担425元，陈卓负担3847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年六月十二日法官助理刘玥书记员廖沙