青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终697号上诉人（原审原告、反诉被告):王晴晴,公民身份号码×××，女,汉族,1990年8月16日出生,住江苏省丰县。委托诉讼代理人:汪雪强、马博,青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告):王海勇,公民身份号码×××,男,汉族,1981年10月15日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：孙朝阳，青海凡圣律师事务所律师。原审第三人:汲崇权,公民身份号码×××,男,汉族,1962年5月13日出生,住西宁市。上诉人王晴晴因与被上诉人王海勇、原审第三人汲崇权房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人王晴晴及其委托诉讼代理人汪雪强、马博，被上诉人王海勇的委托诉讼代理人孙朝阳到庭参加诉讼，原审第三人汲崇权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王晴晴上诉请求：撤销原判，改判王海勇给付王晴晴店面转让费44万元,并驳回王海勇的反诉请求；一、二审诉讼费由王海勇承担。事实与理由：一审法院认定涉案店铺承租人为汲崇权与事实不符,王晴晴于2013年8月5日从汲崇权处转让过来后经营至2018年3月9日，后该店铺转让给王海勇。在此期间,店铺租金及相关费用是由王晴晴向北山市场缴纳,北山市场从未提出异议,王晴晴是涉案店铺的实际承租人和经营人。一审法院将案由认定为租赁合同纠纷错误,租赁合同纠纷系因房屋出租或者转租引起的纠纷；租赁权、经营权转让纠纷是承租人将自己对店铺的租赁权、经营权转让给受让人,由受让人直接与出租人建立合同租赁关系。王晴晴与王海勇签订《店面转让协议》是将店铺的租赁权及经营权全部转让给王海勇,并由王海勇直接与北山市场建立租赁关系,王晴晴退出与北山市场的租赁关系，所以本案案由应为租赁权、经营权转让纠纷,不适用租赁合同关系中关于转租的相关规定。2018年2月,王海勇和王晴晴共同向北山市场申请,将涉案店铺租赁给祝成娟,经北山市场审批同意,说明北山市场认可王晴晴的转让行为。一审法院认定《店面转让协议》无效，适用法律错误，《店面转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方有效并具有约束力，王海勇签署《店面转让协议》取得涉案店铺的租赁权、经营权,合同目的已经实现,不存在解除合同的情形。涉案店铺经过长期经营,具有较高的商业价值，王晴晴支付120万元从汲崇权处受让,再以100万元转让,不存在显失公平的情形。王海勇辩称，王晴晴的承租行为没有得到所有权人北山市场认可，王晴晴认为本案涉及经营权、租赁权转让，但王晴晴与王海勇经营的地板品牌不一样，王晴晴已将其所有的地板拉走，不涉及地板的经营权问题。北山市场仅认为王晴晴是汲崇权的工作人员，不认可王晴晴承租人的身份，其不享有涉案房屋所有权。汲崇权未提交书面答辩意见。王晴晴向一审法院起诉请求：1.判令王海勇给付王晴晴店面转让费44万元；2.本案诉讼费由王海勇承担。王海勇提出反诉请求:1.判令解除双方签订的《店面转让协议》;2.判令王晴晴向王海勇退还给付的转让费56万元;3.反诉费由王晴晴承担。一审法院认定事实如下：2006年2月，北山市场与汲崇权签订《租赁合同》约定:北山市场将位于建材城地板区A1厅A1-018号铺面一间租赁给汲崇权经营,期限自2006年2月26日到2016年2月25日,同等条件下,合同到期后,承租方有优先承租权,合同期内承租方无权转让给第三方经营,遇到特殊情况或确需转让时,必须经出租方审批同意方可办理转让手续。2013年8月5日汲崇权、案外人王×与王晴晴签订《店面转让合同》,合同约定:“一、甲方(转让方汲崇权、王×)同意将自己位于西宁北山国际木地板城大厅A1区018号的档位吉象地板专卖店及品牌转让给乙方(王晴晴)使用,面积为290.09平方米;同时一并转让的还包括:一个3期-5期的过街广告牌(长期使用),5期两块广告位,库房、库存、两辆货车、吉象现有的所有工程；二、甲方与市场已签订了租赁合同,租期到2016年2月16日止,月租金为37.8元人民币/平方米,每半年交一次；乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务,在甲方转让租期满后,乙方与市场重新签订租赁合同。三、门面转让给乙方后,乙方同意代替甲方向市场履行原有门面的租赁合同中所规定的条款。五、甲、乙双方商定转让费为人民币共计120万元,其中包括:库存30万、库房房租(已交至2013年12月30日)、广告位及其押金4万元、车、店面、甲方现已签订的所有工程。六、经双方协商,全部转让费乙方分三次向甲方付清。所有款项共计人民币1322296.00元付清后甲方立即向乙方办理过户手续,市场押金过户时定。八、违约责任:(1)甲方保证于2013年8月8日前将铺面交付于乙方;(2)乙方应按时将转让费等费用给付给甲方,如乙方违约,于2014年5月1日前未能按时将转让费120万元全部给付给甲方,甲方将所有转让收回。”该合同签订前后未经北山市场同意。2014年1月16日,王×与王晴晴签订了《转让协议》约定“一、甲方(王×)将西宁吉象地板专卖店及库存等附属物作价120万转让给乙方(王晴晴),乙方前期已给付甲方67万元,尾款53万元,于2014年3月20日前给付。北山五期店面租赁押金和质量保证金由乙方以现金方式给付给甲方,甲方将原付款凭据交由乙方保管,且甲方必须协助乙方退还、或在以后店面能够过户时协助乙方更名。乙方给付完本协议约定的款项后该店面权属归乙方所有,甲方不得做任何处置,乙方有权长期使用该店铺做经营。”该协议签订前后未经北山市场同意。2013年8月至2018年3月期间涉案店铺由王晴晴实际管理,并由王晴晴以汲崇权的名义向北山市场交纳租金和相关费用。2016年2月,北山市场与汲崇权签订的《租赁合同》到期后,至2018年7月北山市场通知汲崇权续签合同,但汲崇权一直未前往北山市场续签合同,也未明确表示放弃续签合同。2018年3月9日,王晴晴与王海勇签订《店面转让协议》约定:王晴晴将西宁市北山市场五期家居建材城地板区A-018门店,以100万元的价格转让给王海勇,王海勇在签订之日起一周内给付20万元给王晴晴,2018年5月31日之前,该门店可以过户至王海勇名下时,王海勇再给付剩余80万元给王晴晴；该门店的过户事宜由王晴晴全权负责,如出现变故,双方共同解决。该协议签订前后未经北山市场同意。2018年3月10日、4月21日、6月19日、8月9日、8月11日,王海勇用其中国农业银行账号×××的账户向王晴晴账号×××银行账户分别转款20万元、20万元、6万元、5万元、5万元,备注为转让费,以上5笔共计65万元;2018年4月3日,转款110060元,备注为5个月房租。2018年2月21日,北山市场签署《北山市场合同、协议变更审批表》写明“说明:兹有北山五期汲崇权商户,质保金2万元,押金82296元,经营项目,自愿将其铺面A-018号,面积290.09㎡,转让给祝成娟,原有品牌为吉象地板,现更换品牌为扬子地板,租金按每半年收取一次订起止时间2018年2月26日至2020年2月25日。”由北山市场动力部、客服部、市管部、主管副总、总经理分别签名审批,时间均为2018年2月21日。2018年8月27日北山市场与当时实际经营涉案店铺的祝成娟(系王海勇之妻)签订《租赁合同》,约定北山市场将位于建材城第一层地板区A1厅A1-018号一间,面积为290.09平方米铺面租赁给祝成娟,从事地板类商品及扬子品牌的经营活动,租赁期限为2年,自2018年2月26日至2020年2月25日止。2018年8月29日汲崇权给北山市场副总经理罗世隆《收条》写明“罗总的收条、市场合同找不到,作废,质保金82296元、押金条2万元收回。”终止了北山市场与汲崇权签订的《租赁合同》。另查明,2018年1月1日,王晴晴与王海勇签订《合伙协议书》,约定:“王晴晴将位于北山市场五期建材城一层A-108店面290㎡作为出资,王海勇负责上述店面的整改、装修及经营管理等事宜,并以此作为出资”。2018年1月20日,王晴晴用其中国工商银行账号×××银行账户向青海省北山市场青海银行股份有限公司北山支行账号×××银行账户转款9万元,同日王晴晴以交通银行的账户向北山市场账号为×××的银行账户转款40152元。该《合伙协议书》至2018年3月9日王晴晴与王海勇签订《店面转让协议》后,未再履行。一审法院认为,涉案北山市场五期家居建材城地板区A-018的店铺,实际所有权人为北山市场。王晴晴与王海勇于2018年3月9日签订的《店面转让协议》实质为租赁合同。北山市场与汲崇权签订的《租赁合同》于2016年2月到期后,汲崇权未明确表示不再承租,北山市场认可汲崇权继续使用涉案铺面，原租赁合同继续有效,至2018年8月27日北山市场与祝成娟签订《租赁合同》止租赁期限为不定期。2018年2月王海勇和王晴晴向北山市场申请,北山市场于2018年2月21日签署《北山市场合同、协议变更审批表》,同意将汲崇权租赁的涉案店铺租赁给祝成娟,未超过法定六个月异议期间。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”王晴晴与王海勇签订的《店面转让协议》,签订前未征得所有权人北山市场同意,签订后北山市场亦未追认，该《店面转让协议》为无效合同。对王海勇要求解除《店面转让协议》的反诉请求,一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;”《店面转让协议》无效,王晴晴基于该协议收取的转让费56万元应当予以返还，王海勇要求王晴晴退还给付的转让费56万元的反诉请求,予以支持。王晴晴要求王海勇给付王晴晴店面转让费44万元的诉讼请求,不予支持。遂判决:一.王晴晴与王海勇于2018年3月9日签订的《店面转让协议》无效;二.王晴晴于判决生效之日起十日内返还王海勇转让费款560000元;三.驳回王晴晴的诉讼请求;四、驳回王海勇的其他诉讼请求。一审案件受理费7900元,由王晴晴负担。反诉案件受理费9400元,由王晴晴负担。本院二审期间，王晴晴提交其与北山市场经理罗世隆的聊天记录，拟证明北山市场对于王晴晴受让店铺知情并认可。王海勇对该证据不认可，认为聊天人的身份可自行备注，无法核实聊天对象确系罗世隆，且无法证明王晴晴从汲崇权手中受让涉案店铺得到北山市场的认可。本院经核实，该证据中显示的电话号码确系罗世隆所有，对该证据的真实性予以确认，但不能证实王晴晴受让及转让涉案店铺得到北山市场认可，对其证明力不予确认。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予确认。本院认为，涉案北山市场五期家居建材城地板区A-018的店铺,实际所有权人为北山市场。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”的规定，北山市场与汲崇权签订的《租赁合同》于2016年2月到期后,北山市场未与汲崇权续签，原租赁合同继续有效。故北山市场与汲崇权对于涉案店铺存在租赁合同关系，与王晴晴没有签订《租赁合同》,双方之间并无租赁合同关系；且王晴晴亦认可其在涉案店铺从事经营活动过程中，向北山市场交纳租赁费用时，北山市场均以汲崇权作为承租人出具了收据，能够进一步印证王晴晴与汲崇权签订《店面转让合同》前未征得所有权人北山市场同意,签订后亦未得到北山市场追认。现王晴晴又将涉案店铺转让给王海勇，并与王海勇签订《店面转让协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”的规定，该《店面转让协议》无效。因王晴晴对涉案店铺并无处分权，其无权转租,王晴晴在本案中存在过错；同时，王海勇明知王晴晴无权转租而与其签订《店面转让协议》亦存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。王海勇已给付的转让费56万元其无权主张返还，一审法院判决王晴晴退还已给付的转让费56万元欠妥，应予纠正；王晴晴要求王海勇给付剩余转让费用44万元亦缺乏合法依据，一审法院对于王晴晴要求王海勇给付店面转让费44万元的诉讼请求未予支持并无不当，应予维持。北山市场的《北山市场合同、协议变更审批表》记载北山五期汲崇权商户自愿将其铺面A-018号转让给祝成娟等内容足以证实王晴晴非涉案铺面的承租人,并无合法的租赁权、经营权，且转让时涉案店铺内并无其他财产，王晴晴凭空收取高额转让费、变相提高店铺市场价格的行为对于租赁市场的健康发展不利，无形中加剧了后承租人的经营压力，该转让行为既缺乏合理性亦缺乏法律依据，故王晴晴关于北山市场认可其转让，其是涉案店铺的实际承租人和经营人，将店铺的租赁权及经营权转让给王海勇，应当取得全部转让款的上诉理由不能成立，不予采纳。房屋租赁合同纠纷是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。本案中汲崇权将涉案店铺擅自转让给王晴晴，王晴晴又转让给王海勇，由此产生的法律关系符合上述案由规定，一审法院据此确定案由并适用相应法律规定处理本案并无不当。《最高人民法院民事案件案由规定》中并无租赁权、经营权转让纠纷案由，王晴晴关于本案案由为租赁权、经营权转让纠纷,不适用租赁合同关系中关于转租规定的上诉理由无合法依据，本院不予采纳。综上所述，王晴晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实清楚，但在合同无效之前提下，对双方的过错责任未作认定，导致裁判结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初3285号民事判决第一、三项，即一.王晴晴与王海勇于2018年3月9日签订的《店面转让协议》无效；三.驳回王晴晴的诉讼请求；二、撤销西宁市城北区人民法院(2019)青0105民初3285号民事判决第二、四项，即二.王晴晴于判决生效之日起十日内返还王海勇转让费款560000元；四.驳回王海勇的其他诉讼请求；三、驳回王海勇的反诉请求。一审案件受理费7900元,由王晴晴负担；一审反诉案件受理费9400元,由王海勇负担；二审案件受理费17300元，由王晴晴负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二〇二〇年六月九日书记员 宋鑫艳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。