湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1199号上诉人（原审原告）：衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司，住所地湖南省常宁市群英西路。法定代表人：唐铁军，该公司经理。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺红艳，女,1971年2月18日生，汉族，湖南省常宁市人，现住常宁市帝煌山庄小区馨园1栋1单元302室。户籍地常宁市宜阳镇解放北路130号。上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司（以下简称锦峰物业公司）因与被上诉人贺红艳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于同年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人锦峰物业公司委托诉讼代理人肖洋洋、被告贺红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦峰物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判由被上诉人全额支付物业管理费；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。原判认定上诉人锦峰物业公司未提供证据证明其按约定标准和质量履行了维修、养护、管理等合同义务，系认定事实不清。原判认定被上诉人提供的一系列证据能相互印证，形成了证据链，足以证明被上诉人的抗辩主张，系认定事实错误。原判认定由于上诉人锦峰物业公司服务质量不符合合同约定导致业主拖欠物业费，上诉人自己应承担一定的责任，相应减少对业主物业服务费的收取，该认定无事实依据。二、原判适用法律错误。原判关于上诉人违约在先、被上诉人拖欠物业费是对上诉人违约行为的对抗，故无需承担违约金的认定无法律依据。综上，请求二审法院依法改判。贺红艳辩称：一、上诉人锦峰物业公司在提供物业服务期间未完全履行服务职责，违约在先，被上诉人才未全额向上诉人支付物业管理费。二、2017年6月，帝煌山庄业主委员会主任在未召开业主大会、未得到业主大会授权的前提下与上诉人锦峰物业公司签订物业服务合同，该合同存在重大瑕疵对业主不具有法律效力，全体业主要求更换物业公司时，上诉人锦峰物业公司拒绝退出并请求业主支付合同权利义务终止后的物业费，无法律依据。三、上诉人锦峰物业公司在履行合同期间违规收费、安保消防设备无法正常运转，导致车损、盗窃、失火事件频发。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到严重损害，应当依法承担相应的法律责任。四、上诉人锦峰物业公司私自将小区活动中心用房出租给基督信徒作教堂、私吞小区广告公共收益，上述行为损害了业主的公共利益，请求上诉人返还提供物业服务期间小区的公共收入。锦峰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费7438元(暂计至2019年6月20日)、违约金2000元，共计9438元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：常宁市帝煌山庄小区开发商系常宁天顺房产地开发有限公司，被告贺红艳购买并入住帝煌山庄小区馨园1栋1单元302室（楼梯房155.41平方，车库27平方），原告锦峰物业常宁分公司于2009年9月27日成立，经营物业管理服务。2012年9月4日，常宁天顺房产地开发有限公司与原告锦峰物业常宁分公司签订了《帝煌山庄前期物业管理委托合同》，合同期4年，约定了乙方（原告）负责建筑主体公共部位、共用设施设备、市政公用设施、附属设施的维护和管理、公共环境的清洁卫生、小区绿化、交通和公共秩序的安保管理等服务内容，费用收取：多层住宅每平方每月0.5元，高层住宅每平方每月1.2元，二次供水加压电费由业主共同承担,不按时缴纳相关费用的将加收每日0.03%的滞纳金等。合同期届满后，原告仍履行物业管理。2017年6月20日，常宁市帝煌山庄业主委员会与原告续签《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》,合同期2年，该合同较前期物业管理委托合同增加了原告按《帝煌山庄物业服务质量标准》提供服务，二次供水增压费楼梯房每户每月10元，电梯房每户每月20元，业主应于每年通过银行转帐或现金式向乙方缴纳物业服务费，物业服务质量考核等内容，减去了滞纳金的约定。在合同期间，因原告物业服务管理存在的问题，帝煌山庄业主委员会与原告多次协商，要求整改，但原告未全面履行。被告自2013年3月至2019年6月结欠75个月的物业费共计7438元。上述事实，有原告的陈述和其提交的二份物业合同、营业执照、拖欠物业服务费明细和被告提供的帝煌山庄业主委员会的会议记录、协商函及回复、照片所证实，经庭审质证，可以采信。一审法院认为，原告与开发商和帝煌山庄业主委员会分别签订的《帝煌山庄前期物业管理委托合同》、《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》属有效合同，对帝煌山庄业主被告贺红艳具有法律约束力，原告和被告均应依照物业服务合同的约定，正确行使权利，履行义务。本案中，原告提供的物业服务管理虽然不到位，但并非原告未履行物业服务或存在重大瑕疵，被告在业主委员会与原告多次协商整改无果的情况下，本应向所在的街道办事处或物业主管部门投诉，由相关部门进行监督和督促整改，却采取拒交物业服务费，不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的正当理由，原告的主张依法予以支持。原告未自觉提高物业服务水平，消极对待，导致矛盾加剧，亦有过错。秉着服务质量与服务费用相适应的原则，酌定由被告按70%支付拖欠的物业服务费。因双方违约，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。物业服务合同是继续性合同，所产生的物业费具有整体性，应视为同一债务的分期履行，被告主张原告的起诉超过诉讼时效期间的意见不符合最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告贺红艳于本院判决生效后十日内给付原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的物业服务费5206.6元（7438元x70%）;二、驳回原告衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告贺红艳负担。二审中，被上诉人贺红艳提交了一份证据即收款收据，拟证明上诉人锦峰物业公司违规收费。经庭审质证，上诉人锦峰物业公司对该证据的真实性无异议，认为缴纳物业管理费是业主应尽的义务，该份证据无法达到被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提供的上述证据客观真实、来源合法，上诉人所持异议实属其对证据所证明内容、证明目的存在不同认识，该证据本身可作为认定本案事实的参考依据，故本院依法予以确认。一审法院认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案主要争议焦点为：一、被上诉人是否应全额支付所拖欠上诉人锦峰物业公司的物业管理费？二、被上诉人拖欠物业管理费是否应向上诉人锦峰物业公司支付违约金？对于上述争议焦点，本院评析如下：对于争议焦点一，本院认为上诉人锦峰物业公司与案涉常宁市帝煌山庄小区的建设单位常宁市天顺房地产开发有限公司及业主委员会分别签订的《帝煌山庄小区前期物业管理委托合同》、《帝煌山庄小区物业包干制服务合同》系双方在平等、自愿基础上达成的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对上诉人锦峰物业公司及包括被上诉人在内的案涉小区业主具有法律约束力。物业服务合同约定：上诉人锦峰物业公司为帝煌山庄小区提供物业管理服务，依约履行房屋建筑本体、房屋建筑本体共用设施设备、小区公共设施的维修、养护、管理及公共环境的清洁、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等服务。被上诉人主张其拖欠物业费系因上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在严重瑕疵，本院认为，根据上诉人锦峰物业公司管理帝煌山庄小区期间的小区卫生照片、清运建筑垃圾明细表、收据照片、丢失物件报案案件查询编码、失物发票、设施设备的损害交接清单及需维修清单统计表、变更变频调速器收据及照片等证据，足以证明上诉人锦峰物业公司提供物业服务过程中在涉及小区公共设施及公共环境的清洁卫生、垃圾收集清运、卫生消杀、绿化等方面存在服务不到位的情况，且在该期间小区业主的电动车等私人财产曾遭遇偷窃，小区安保亦存在严重瑕疵。故上诉人锦峰物业公司并未完全按物业服务合同约定质量标准提供物业管理服务，致使小区业主因对上诉人的物业服务极为不满，而由业主委员会另行聘请新的物业管理公司为该小区提供服务。因此，在上诉人锦峰物业公司提供物业管理服务存在瑕疵的情况下，被上诉人拒绝缴纳物业管理费实则系对上诉人违约行为采取的抗辩措施，但被上诉人履行抗辩权应与上诉人的违约内容及限度相适应。虽然上诉人提供的物业服务存在瑕疵,但鉴于被上诉人实际接受了上诉人提供的物业服务,故一审法院综合上诉人锦峰物业公司履行物业服务的具体情况酌情确定被上诉人按照所欠物业服务费的70%支付物业管理费，具有事实及法律依据，并无不当。上诉人锦峰物业公司主张被上诉人应全额支付物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望,物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上,进一步提高物业管理水平,加强与业主间的沟通。对于被上诉人拖欠物业管理费,作为物业管理公司的上诉人理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑,且上诉人锦峰物业公司提供的物业管理服务确有瑕疵,故上诉人锦峰物业公司要求被上诉人支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人衡阳锦峰物业管理有限公司常宁分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 **东审 判 员 蒋立新审 判 员 刘 林二〇二〇年六月十日法官助理 彭鑫琪书 记 员 邓 颖