山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2815号 原告：济南商盛商业管理有限公司，住所地：济南市。统一社会信用代码：91370112MA3BXOUDX9。 法定代表人：王旭卿，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：许芝境、李晓庆（均系特别授权代理），山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：万佳辉，男，1986年1月10日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。 委托诉讼代理人：王翠艳（特别授权代理），山东圣义律师事务所律师。 原告济南商盛商业管理有限公司（以下简称济南商盛公司）与被告万佳辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告济南商盛公司的委托诉讼代理人许芝境、李晓庆，被告万佳辉及其委托诉讼代理人王翠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2019年10月18日至2020年4月30日房屋租金、物业管理费、营运推广费本金计269887.28元（具体明细附后）；二、判令被告向原告支付逾期支付房屋租金、物业管理费、营运推广费自2019年10月20日按照年利率24%计算至实际支付之日止的逾期利息（暂计算至2020年3月31日止，利息暂计21433.12元）；三、被告承担本案全部诉讼费用（律师费、案件受理费、保全费等） 事实与理由：2018年4月份，原被告签署租赁合同，约定被告承租位于济南市历城区时代国际项目五层编号为A5003号的商铺，并为被告提供物业管理及营运推广服务。合同签订后，上述商铺所在商场于2019年1月18日正式开业，开始计租。被告接收房屋后进行了装修、经营，但是一直未按照合同约定交纳自2019年11月1日起至2020年4月30日房屋租赁费、物业管理费、营运推广费等费用。原告多次催促被告支付拖欠的房屋费等费用，但是被告拒不支付。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告万佳辉辩称，一、原告延期开业，违约在先，给被告造成巨大损失，致使被告未向原告交付租金。同时，因原告履行合同义务不符合约定，被告未缴纳物业费。根据合同法履行抗辩权的原则，被告尚不具备履行条件，所以无法支付租金、物业费，不应承担违约责任。二、原告违约在先，延期开业行为给被告造成巨大损失，被告将另案主张。三、原告在开业不久即遭遇疫情影响导致长期停业，不能经营。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知［法发（2020）17号］，根据该指导意见第6条规定，1月24日至5月19日为疫情期间，停业期间的租金被告不应缴纳。3月8日到5月19日是非正常营业期间的租金，应在公平原则基础上，进行协调减免。四、双方签订合同中约定，租金由三部分组成：房屋租金、物业管理费、营运推广费，其中营运推广费原告并未实际履行推广义务，因此双方合同约定的营运推广费因原告并未履行合同义务，被告不应承担。 综上，因原告违约在先，被告不应交付租金，不应承担责任，同时应根据公平原则变更疫情期间的租金，请求法院支持被告的请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月，济南商盛公司（甲方、出租方）与万佳辉（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将荣盛时代国际项目五层A5003号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮-粤菜业态的经营商，同意承租该房屋；计租面积为313.64平方米；租赁期限为五个租约年，即2018年10月1日至2023年9月30日，以计租日开始计算；装修期内，乙方无须承担租赁费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；租赁相关费用按计租面积计付，含物业租金、营运推广费、物业管理费；开业暂定为2018年10月1日。合同中对于各项费用的交纳、各自的权利、义务及违约责任等均予以明确约定。 双方签订上述协议后，又签订一份补充说明。载明：本公司与济南商盛公司于2018年3月签订《济南荣盛时代国际项目租赁合同》，济南商盛公司就本合同租赁的A5003商铺，已按租赁标准3.10元/平方米/天的租金标准（含物业租金和运营推广费，下同），在第一租约年前六个月给到免租期2个月，实际租赁标准2.06元/平方米/天。 合同签订后，商场于2019年1月18日开业，双方签订的合同实际于该日开始计算租金。根据合同计算，万佳辉自2019年10月18日至2020年4月30日期间，应支付租金88720.92元，物业管理费92445.44元，营运推广费88720.92元，合计269887.28元。 万佳辉对于上述费用的计算无异议，坚持其抗辩意见。提交济南商盛公司在店主微信群及该公司公众号发布的商场停、开业通知截图，拟证明疫情期间，万佳辉根据公司要求予以停业及非正常营业的时间；提交向济南商盛公司物业公司反映问题的报修截图，拟证明济南商盛公司未履行合同义务，影响其正常经营。经质证，济南商盛公司对于因疫情商场停、开业的通知真实性无异议，反驳称商场停业期间，万佳辉占有使用商铺的事实存在，且在此期间物业并未停止服务。对于其提交的物业报修截图，认为只能证明曾提出了物业要求，并不能证明济南商盛公司没有履行其职责。根据济南商盛公司的质证，本院对于万佳辉提交的商场因疫情，不能正常营业的相关证据的证明力予以认定，对于其提交的济南商盛公司未履行物业服务义务，影响其经营的证据的证明力，不予认定。 济南商盛公司为证实其履行了合同约定的营运推广义务，提交与电视台、广告公司等案外人签订的35份宣传活动合同及商场内宣传统计照片，拟证实济南商盛公司履行运营推广义务情况。经质证，万佳辉辩称，济南商盛公司提供的上述证据并不是宣传推广服务的内容，是物业服务的内容。同时，上述内容中并没有与万佳辉经营有关的内容。再者，商盛商业公司的停车场及通道并没有宣传推广服务的内容，仅为毛坯状态，现商场的掉铺率达到50%（视觉效果），5层原大约有6到7家店，现在目前为止有3家。且从开业到现在，商场一直处于修建及维修状态，不是正常营运状态。关于营运推广费的范围，济南商盛公司称，为了营造整个商场的营业氛围，提升客流量，对商场进行宣传运作，所产生的费用为营运推广费，为此与商户在合同中予以约定。 对于万佳辉抗辩因疫情减免租金的问题，济南商盛公司反驳称，根据合同约定，交租期为三个月一期，先交后用，万佳辉应于2020年1月20日之前交纳租金，在合同约定的时间节点，疫情尚未爆发，且万佳辉提出的最高法下发的法发（2020）17号指导意见第6条，是指国有企业房屋，涉案房屋不是国有性质，该指导意见在本案中不应适用。庭审中，济南商盛公司陈述，因疫情，商场对商户制订了优惠政策，即减免一个月的租金及营运推广费用，但前提是商户不欠缴费用，因万佳辉在疫情发生前就已经延期支付租金等相关费用，为此其不应享受该优惠政策。 为本次诉讼，双方均聘请律师，济南商盛公司支付律师代理费8733元，万佳辉支付律师代理费5000元。 本院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充说明》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、万佳辉主张先履行抗辩权是否成立；二、合同履行期内因疫情的发生，租金等费用应否减免及减免的标准；三、合同约定的营运推广费应否支付。 关于焦点一，《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。万佳辉主张商场未按合同约定的时间开业，违约在先，不应支付租金及物业费。对此，本院认为，双方合同约定的开业日为暂定2018年10月1日，并未明确该日为开业时间，且济南商盛公司收取租金等费用的起始时间为商场实际开业时间，即2019年1月18日，为此，万佳辉主张的先履行抗辩权理由不成立。万佳辉亦未提供有效证据证实济南商盛公司物业服务不符合合同约定，以此为由拒付物业费，抗辩不成立。 关于焦点二，2020年上半年，因新冠肺炎的爆发，出现疫情是客观事实，使各项生产经营均受到不同程度的影响，济南商盛公司对租期内商户制订了优惠政策，虽然济南商盛公司主张因万佳辉欠缴租金等费用不应享受该优惠政策，结合本案实际，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，因疫情影响，万佳辉亦应享受该商场一个月租金及营运推广费的减免。同理，对于济南商盛公司要求万佳辉承担逾期付款责任，虽以合同约定过高主动调整为年息24%，因受疫情的影响，对于其主张的违约利息，本院不予支持。 关于焦点三，合同中关于营运推广费有明确约定，济南商盛公司为了提升商场的知名度，提升客流量，对商场进行宣传，并提交与济南广播电视台等单位签署的推广合同等证据，可以证实济南商盛公司已就包括涉案房屋在内的商场进行了营运推广，履行了合同约定的义务。为此，万佳辉应按合同约定支付该项费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限万佳辉于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司租金74136.66元（自2019年11月1日计算至2020年4月30日，减免一个月）； 二、限万佳辉于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司物业费92445.44元（自2019年10月18日计算至2020年4月30日）； 三、限万佳辉于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司营运推广费74136.66元（自2019年11月1日计算至2020年4月30日，减免一个月）； 四、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5670元，减半收取2835元，由济南商盛商业管理有限公司负担567元，万佳辉负担2268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二〇年六月十六日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢