广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5179号上诉人（原审原告）：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区华穗路406号之一5-32层5层自编506房。法定代表人：林明祯。委托诉讼代理人：曾琼、陈晓玲，均系广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州君弘投资有限公司，住所地广东省广州市天河区华穗路406号之一5-32层（部位：17层自编1708房）。法定代表人：刘伟，系该司执行董事。委托诉讼代理人：刘宏、李静宇，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习人员。原审被告：刘伟，男，1990年9月20日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：刘宏、李静宇，分别系北京市炜衡（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州美年实业有限公司（以下简称“美年公司”）因与被上诉人广州君弘投资有限公司（以下简称“君弘公司”）、原审被告刘伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美年公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判君弘公司向美年公司支付房屋租金共142652元、电费2936.4元以及违约金32310.68元（暂计至起诉之日）；2、本案一、二审全部诉讼费由君弘公司负担。事实和理由：一、一审法院认定美年公司未提交证据证明已将停用公章的信息有效送达至君弘公司明显与事实不符，且完全忽略了美年公司在2018年7月31日之后向君弘公司发函、告知照常支付租金的事实。1、美年公司在2018年7月31日公章遗失之后,已于2018年8月4日出具了《告知函》，告知包括君弘公司在内的各租户关于美年公司的公章、财务专用章、公司法定代表人私章被原总经理陶伟离职时一并带走，公司已登报声明作废并启用新的公司公章的有关情况。美年公司不仅将该《告知函》进行了张贴公告也向各租户进行了派送。接着，美年公司也协同大厦物管公司(深圳市中洲物业管理有限公司，以下简称“物管公司”)有关人员就美年公司启用新章及要求按时缴纳租金等费用等事宜向大厦全体住户逐一进行了解释、说明。另外，美年公司也联系了物业权属人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社和广州市天河区杨箕经济发展公司向大厦租户共同出具了一份《公告》，声明了美年公司本身作为大厦出租人、经营管理者的地位，并要求各租户应依照租赁合同之约定按时交纳租金，以免产生违约责任。综上，美年公司针对公司重新启用新印章的事宜已经通过各种方式、各种渠道告知了君弘公司。君弘公司承租美年公司的大厦物业进行经营工作,日常进出大厦，故通过在大厦张贴公告的方式向各租户送达文件，传递信息是日常管理中会使用的一种送达方式，另外，美年公司还通过逐一上门的方式进行了解释说明，故已经是通过各种方式进行了有效送达。2、《缴费通知单》是美年公司每个月都会向各租户发送的要求按时交租以及确认缴纳金额明细的凭据。根据既往的操作方式，《缴费通知单》共有三联，红联(第二联)加盖了美年公司印章后送达给各租户，而黄色、白色两联则由美年公司留存，且由租户相关人员签名确认。因加盖公司印章的红联已送交君弘公司，故一审提交的美年公司自身存底的通知单未加盖公司印章，但是并不影响其真实性，通知单内各项数据亦是根据租赁合同或物管公司所提供数据制作而成，可与《房屋租赁合同》、《租户用电明细》相互印证。美年公司向君弘公司送交《缴费通知单》的行为即证实了美年公司要求君弘公司按时缴纳租金的事实。3、根据君弘公司所称，其于2018年7月31日收到了加盖美年公司原印章的要求暂停支付租金的函，而在此之后，美年公司已就原印章进行了登报遗失且启用了新的公章进行使用至今。故美年公司在此之后所出具的所有加盖新的印章的文件将代表了公司的意思表示，真实有效。因君弘公司一直拖延支付租金，经过各种沟通均不予缴纳，故美年公司于2018年10月中旬正式发函向其催租并通知解除租赁合同关系。根据君弘公司所留存在美年公司处的唯一地址（也即君弘公司的注册地址）美年公司向其邮寄送达了《关于1708单元催缴租金即违约通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》等。根据《房屋租赁协议》第十五条备注约定，双方在协议提供的联系地址视为双方有效通讯方式。任何一方将函件送达上述地址即视为送达。若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。故美年公司在未收到君弘公司修改地址的书面通知情况下向君弘公司留存的联系地址邮寄函件后即视为以上函件已送达。二、美年公司在一审中已经提供了充足证据证明为君弘公司垫付了电费的事实，君弘公司依法应当予以返还。1、中景大厦的物业管理费及电费缴纳方式是由美年公司每个月向全部租户收齐后统一向物管公司支付大厦全部费用，故君弘公司只需每月向美年公司缴纳即可。美年公司已经在一审中提交了《招商银行付款回单》原件，证明了美年公司代君弘公司向物管公司垫付了7、8、9、10月份的电费和9、10月份的管理费，至于《物业管理费收费统计表》、《电费统计表》系物管公司制作的具体租户详细表，只作为与美年公司内部核对使用，故其一直都只有负责人签名确认提供予美年公司。而对于各租户的电费明细，美年公司在一审中也已经提交了由物管公司加盖公章的《租户用电明细》，详细记录了其电费读数和费用明细，可以相互作证。根据《房屋租赁合同》的约定，君弘公司承租美年公司物业即负有向美年公司支付物业管理费、电费的义务。在美年公司提交证据证明其已代君弘公司代垫了君弘公司须承担的物业管理费、电费之后，君弘公司依法依约均应当向美年公司返还该部分费用。2、本案中，美年公司要求君弘公司返还的租金142652元，即包括了月租金和固定物业管理费。其中物业管理费部分系美年公司统一代物管公司向各租户收取的，故君弘公司应当向美年公司返还。针对物业管理费的具体数额，美年公司一审中提交了《付款回单》、《物业管理费收费明细》和《缴费通知单》进行佐证，证实了美年公司代君弘公司向物管公司垫付了物业管理费，故君弘公司应当向美年公司予以返还。三、一审法院认定本案未提交充分证据证明君弘公司存在违约行为的依据不足。君弘公司在收到美年公司要求恢复正常交租的通知后，仍拒不缴纳租金，构成违约，理应向美年公司支付违约金。君弘公司至今未缴纳2018年9、10月期间的租金、管理费及7、8、9、10月份的电费。其中，拖欠9、10月租金合计142652元（包含租金为121932元，物业管理费为20720元），拖欠7-10月份电费合计2936.4元。根据《房屋租赁协议》第四条的约定“若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7133元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至一方结清欠款。若拖欠租金或其他费用达到7日或其他费用累计达16643元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金、物业保证金以及要求乙方赔偿免租期租金和中介佣金。”故，君弘公司即使暂停支付租金，但是基于所拖欠管理费、电费已达7日以上，违反了前述协议约定，构成违约，故美年公司自2018年9月2日起即有权单方解除合同，没收租赁保证金、水电费周转金、物业保证金等，且要求君弘公司支付违约金。综上，一审判决事实认定不清，依据不足，请求二审法院查明案件全部事实，支持美年公司的上诉请求依法改判。君弘公司答辩认为：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，美年公司的上诉理由没有任何的事实和法律依据。本案中，刘伟作为君弘公司法定代表人与美年公司签订了《房屋租赁协议》，上面显示的印章是没有编码的公章。承租期间，君弘公司一直按照协议约定履行义务，2018年7月31日，君弘公司收到了美年公司出具的《关于暂停支付租金的通知》，该通知加盖了美年公司未显示有印章编码的公章（与《房屋租赁协议》公章一致），要求君弘公司暂停支付涉案场地租金，并且明确要求君弘公司在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金。同时也收到了美年公司出具的《致各租户告知函》声称有不法分子私刻公章进行违法犯罪活动并提醒君弘公司以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知，该函件也是加盖了未显示有印章编码的公章（与《房屋租赁协议》公章一致）。因此，君弘公司在收到上述函件之后，按照该函件的要求暂停支付涉案商铺的租金等款项的行为并不构成违约亦无不当之处。相反，自2018年10月中旬起，在君弘公司没有任何违约情况下，美年公司擅自对涉案商铺进行持续性的停电并强制锁门驱赶、无故扣留办公用品和家具，导致君弘公司无法正常经营，被迫搬离场地，美年公司的行为已构成严重违约。同时，美年公司的行为导致君弘公司不得不另行寻找租赁场地、重新购置家具并为此支付了高额成本，给君弘公司造成了严重的经济损失。在君弘公司诉美年公司租赁合同纠纷一案的一、二审诉讼中，法院已经明确以生效判决的形式认定了美年公司的行为构成违约，并判决美年公司向君弘公司承担双倍返还保证金的责任。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、美年公司上诉认为其已将停用公章的信息有效送达给君弘公司并无任何事实和法律依据。根据美年公司于2018年7月31日《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》记载的内容，明确要求君弘公司在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知再恢复支付租金，且告知应以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知。在美年公司的股东仍然是美百年以及中赫实业公司的情况下，君弘公司并没有收到美年公司双方股东签字盖章的任何书面文件，不具备《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》载明的恢复支付租金的条件。而且君弘公司作为一个承租方，对于美年公司公章的真伪并无鉴别能力及鉴别义务，其依据2018年7月31日美年公司出具的上述两份通知暂停支付租金等款项合法合理，并不构成任何违约。且从生活常理来讲，君弘公司根本没有必要拒付租金而增加自身违约成本，其暂停支付租金的缘由是因美年公司要求所致而非自身无法偿付。三、美年公司未提供充足证明其已经为君弘公司垫付了电费；且君弘公司当时是被迫搬离涉案商铺没有核对电表数，君弘公司搬离后，涉案商铺又重新出租，美年公司单方出具的水电明细无法证明其主张的水电费的使用人是君弘公司还是之后的承租人。故美年公司上诉认为其已为君弘公司垫付了电费无事实及法律依据。四、本案中，君弘公司自与美年公司签订合同至今都没有任何违约行为，暂停支付租金等款项系因美年公司要求所致而非自身原因，并不构成违约。在君弘公司诉美年公司租赁合同纠纷一案中，法院已对君弘公司未支付2018年7月31日之后的租金及相关费用的行为不构成违约。相反，对于美年公司无任何法律依据对涉案商品进行停水停电锁门甚至驱赶，其行为导致君弘公司被迫搬离涉案场地以及遭受严重的经济损失，致使合同无法实现，法院判决认定美年公司应依据《租赁合同》约定向君弘公司承担双倍返还保证金的责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回美年公司的上诉请求，维持原判。刘伟的意见同君弘公司的意见。2018年11月29日，美年公司向一审法院起诉请求：1、确认美年公司、君弘公司关于广州市天河区华穗路406号之一17楼自编1708房的房屋租赁关系已于2018年10月22日解除；2、君弘公司、刘伟向美年公司支付9、10月份租金合计142652元；3、君弘公司、刘伟向美年公司支付2018年7月16日至2018年10月15日的电费合计2936.4元；4、君弘公司、刘伟向美年公司支付违约金32310.68元（从逾期之日计算至君弘公司、刘伟实际支付租金之日止）；5、君弘公司、刘伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。广州市天河区华穗路406号之一保利中景大厦自编A4-1的5-32层办公楼系广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社集体所有的物业，并于2016年10月11日授权交由广州市天河区杨箕经济发展公司经营和出租。美年公司于2016年10月12日与广州市天河区杨箕经济发展公司签订《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》，承租广州市天河区华穗路406号之一（5至32层及地下停车位20个）物业，并有权按照合同约定进行分租。2017年11月22日，美年公司、刘伟双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2017）美A字第1117-4号】，约定美年公司将广州市天河区华穗路406号之一1708单元（以下简称涉案商铺）出租给刘伟作办公用途使用；租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日止，其中2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金71326元；租金按月支付，每月25日前【含当天，最后一天是法定节假日（不含周六日）顺延至节后第1天】，乙方应按约定将次月租金支付至甲方指定账号；若乙方拖欠租金及服务费，逾期3天后，从逾期之日起，每日须支付所拖欠租金及服务费3‰金额之滞纳金；若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达7133元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款；若乙方拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达16643元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金、物业保证金以及要求乙方赔偿免租期租金及服务费和中介佣金；甲方解除本合同以书面邮寄或登报的方式送达乙方，自邮件寄出日起三日或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任；等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《房屋租赁协议》原件，合同首部显示出租方/甲方、承租方/乙方名称，合同末尾甲方签章处为空白，乙方签章处显示刘伟签名及日期。同日，美年公司（出租人/甲方）与刘伟（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作办公用途使用，该合同同时对租赁期限及保证金金额进行了约定，其中其他约定载明如本合同与双方签订的《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第1117-4号有不一致的，均以《房屋租赁协议》编号（2017）美A字第1117-4号为准等。本案中刘伟及君弘公司持有该份《广州市房屋租赁合同》原件，合同末尾甲方签章处显示美年公司签名，乙方签章处显示刘伟签名及捺印。经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对刘伟及君弘公司出示的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认。本案中，刘伟、君弘公司提交如下证据：1、《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付涉案商铺之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2、《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日。经质证，美年公司对上述证据的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示。一审庭审中，美年公司陈述其与刘伟签订《广州市房屋租赁合同》时使用的是没有印章编码的公章，该公章已进行了备案，但该公章从2018年7月31日开始停用，并于2018年8月2日向公安机关报警并登报遗失，对于旧公章的停用，美年公司曾向各租户进行明确告知，但告知时没有附相应的材料如报警申请、登报声明等，也没有进行签收。对此，美年公司提交如下证据：1、《告知函》，告知各租户从未授权或委托任何第三方代为收取租金，从本函发出之日起，请各位租户将应缴租金支付至美年公司开立的公司银行账户，美年公司已于2018年7月31日罢免了陶伟的总经理职务，陶伟离职时，将美年公司公章、财务专用章、公司法定代表人私章带走，美年公司已于2018年8月2日登报声明该印鉴作废，并已备案和启用新公章，美年公司所发布的所有通知将以加盖公司公章及法定代表人签名的形式告知各租户，落款为美年公司名称、法定代表人私章及美年公司公章，该公章显示有印章编码，编码为4401060007225，落款时间为2018年8月4日。2、《关于美年公司实业有限公司启用新章及管理人员变动的告知情况说明》，由深圳市中洲物业管理有限公司广州分公司出具，表示其司于2018年8月3日收到美年公司来函，称美年公司于2018年8月2日丢失包括公司章、法人章、财务专用章和法人章各一枚，声明前述印章全部作废，并启用了新的全套印章，美年公司原任公司经理的陶伟已离职，其所带走的公司公章、财务专用章、法定代表人林明祯私章均已作废，根据美年公司来函公司内容，该司就美年公司启用新章、管理人员变动及按《租赁合同》约定履行按时交纳物业管理费和相关费用等事宜协同美年公司管理人员逐一向大厦全体租户进行解释和告知。3、《公告》，由广州市天河区杨箕经济发展公司、广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社于2018年8月22日出具，载明由于近一个月来美年公司股东内部出现争执，美年公司股东之一深圳美百年商业管理有限公司在本大厦大堂张贴告示，要求各租户不缴纳租金，导致本大厦正常经营管理秩序受到影响，作为本大厦出租人，应美年公司请求，请各位租户依照租赁合同之约定按时交纳租金给美年公司。4、《告知函》，美年公司于2018年8月3日向深圳市中洲物业管理公司广州分公司出具，载明美年公司已于2018年7月31日罢免了陶伟先生的总经理职务，从2018年8月2日起，美年公司的任何文件均需加盖美年公司公章并由法定代表人签名，并由美年公司王转利总经理或其授权人员送达贵司方为有效。5、《声明》，美年公司于2018年8月3日出具，声明陶伟原任美年公司经理，美年公司已于2018年7月31日免去其经理职务，陶伟离职时将美年公司公章、财务专用章、公司法定代表人私章带走未交还公司，美年公司特声明上述印鉴作废。6、《关于公司印章遗失的报警申请》，载明美年公司向广州市公安局天河区分局冼村派出所报案，表示美年公司公章、财务专用章、公司法定代表人私章于2018年7月31日遗失，美年公司已于2018年8月1日登报公告，备案并启用了新的公司公章、财务专用章、公司法定代表人私章，落款时间为2018年8月3日。一审另查，美百年公司作为原告于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶伟等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码4401060007227）、法定名称章（印章编码4401060007225）、发票专用章（印章编码4401060007226）、财务专用章（印章编码4401060007224），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至本院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤销被告公安局天河分局于2018年8月2日对第三人美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码4401060007227）、法定名称章（印章编码4401060007225）、发票专用章（印章编码4401060007226）、财务专用章（印章编码4401060007224）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。刘伟、君弘公司在本案审理过程中，以租赁合同纠纷向一审法院另案提起诉讼，诉请要求美年公司双倍返还租赁保证金、水电费周转金并赔偿损失，案号为（2019）粤0106民初7642号。美年公司在该案中辩称刘伟于2018年7月31日收到的美年公司发出的暂停支付租金的通知是在美年公司印章丢失期间作出，其内容并非美年公司的真实意思表示，刘伟、君弘公司在该案中表示其于2018年10月16日被美年公司工作人员驱赶离开涉案商铺，其被迫于当日离场。美年公司提交《缴费通知单》（其上未有美年公司盖章）、商户用电费用明细表（自行制作，显示业主单位为美年公司，物业单位为深圳市中洲物业管理有限公司广州分公司，其上未有加盖两司印章）、物业管理费统计表（自行制作，显示业主单位为美年公司，物业单位为深圳市中洲物业管理有限公司广州分公司，其上未有加盖两司印章）、招商银行付款回单（显示美年公司于2018年11月6日、12月6日分别向深圳市中洲物业管理公司广州分公司支付7-8月管理费及电费、9-10月管理费）、《关于1708单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》，主张因刘伟、君弘公司拖欠各项费用，其于2018年10月22日向君弘公司发函要求君弘公司在当日清缴款项，否则将于当日对涉案商铺采取停电锁门的处理。经质证，刘伟、君弘公司对招商银行付款回单的真实性予以确认，对其余证据的真实性不予确认，辩称并未收到上述通知及函件，上述证据亦未能证明美年公司已代君弘公司垫付电费及管理费，辩称君弘公司支付电费至美年公司出具函件要求君弘公司暂停支付租金之日止，并辩称美年公司自2018年10月14日起擅自对涉案商铺进行持续性的停电，导致君弘公司无法正常经营。美年公司确认因刘伟、君弘公司存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为，刘伟于2018年10月23日进入涉案商铺搬走物品并强行离场，未与美年公司进行沟通，也未按规定开具放行条，之后未再进入涉案商铺，现美年公司已收回涉案商铺。一审庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。另，双方亦就合同相对方的问题发表如下意见：刘伟及君弘公司表示刘伟于签订《房屋租赁协议》、《广州市房屋租赁合同》后以涉案商铺为住所地成立君弘公司，刘伟任法定代表人，君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关。美年公司则表示相关协议由刘伟签订，后实际承租人为君弘公司，故合同相对方应为刘伟及君弘公司。一审法院认为：君弘公司确认及追认刘伟以个人名义签订《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》的行为为其作为法定代表人的职务行为，相关合同项下承租人的权利和义务均由君弘公司承担，与刘伟无关，美年公司亦确认涉案商铺的实际承租人为君弘公司，故《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》应直接约束君弘公司及美年公司。上述《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。对于双方之间的租赁合同关系的解除时间。君弘公司辩称自2018年10月14日起由于美年公司擅自对涉案商铺进行持续性的停电导致其无法正常经营，美年公司自认其于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为，并确认君弘公司于2018年10月23日进入涉案商铺搬走物品并离场，之后未再进入涉案商铺，君弘公司在（2019）粤0106民初7642号案中亦表示其于2018年10月16日离场，综合双方陈述，一审法院予以采信君弘公司的撤场时间为2018年10月23日，即美年公司与君弘公司之间的租赁合同关系已于2018年10月23日实际解除，美年公司诉请要求确认其与君弘公司之间的租赁合同关系于2018年10月22日解除，不予支持。从君弘公司提交的《广州市房屋租赁合同》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至君弘公司，且从本案查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。君弘公司作为涉案房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《广州市房屋租赁合同》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对涉案商铺租金的支付，并无不妥，《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上载明“请租户暂停支付租金，待收到美年公司双方股东即美百年公司及中赫公司签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金”，美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，而提起诉请要求君弘公司支付涉案商铺的租金，并不符合《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件，对于美年公司的该项诉讼请求，不予支持，予以驳回。美年公司主张君弘公司欠付2018年7月16日至10月15日的电费2936.4元，对此一审法院认为，美年公司提交的缴费通知单上并未加盖美年公司印章，且未能提交充分证据证明该份缴费通知单已有效送达君弘公司，商户用电费用明细表上亦并未加盖物业公司印章，君弘公司对美年公司的该项主张亦不予确认，对于美年公司的该项诉讼请求，不予支持。从本案查明可知，本案纠纷系由于美年公司内部股东发生争议而导致，美年公司未能提交充分证据证明君弘公司在合同履行过程中存在违约行为，美年公司诉请要求君弘公司向其支付违约金，不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月27日作出判决如下：驳回美年公司的所有诉讼请求。一审案件受理费3860元，由美年公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，就君弘公司、刘伟诉美年公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日作出（2019）粤01民终21944号民事终审判决，该判决认为：美年公司于2018年7月31日向刘伟、君弘公司发出《关于暂停支付租金的通知》和《致各租户告知函》，要求君弘公司接到通知后，暂停支付涉案房屋的租金，待收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，并告知一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，还附上公章图示，该公章未显示有印章编码，与《租赁协议》加盖的公章一致。现美年公司称上述公章已于2018年7月31日开始停用，但其在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，美年公司提供的证据不能证实在上述期间之前已将停用公章的信息有效送达给刘伟或者君弘公司，之后美年公司的股东因对于该司重新刻制公章备案行为存在争议，亦提出了行政诉讼。故在行政诉讼未作出生效判决认可备案行为合法的情况下，美年公司要求作为承租人的君弘公司直接认可其启用新公章的行为，实在过于苛刻。而美年公司提供的《缴费通知单》、《关于1708单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《1708单元解除合同及清场通知书》，没有加盖涉案《致各租户告知函》所附的图示公章，也无美年公司两个股东的签字盖章，美年公司上述行为不能视为已向君弘公司作出了有效催告，据此，君弘公司未支付2018年7月31日之后的租金及相关费用，并不构成违约。相反，美年公司却对君弘公司承租的涉案房屋进行停水停电及上锁处理，导致君弘公司无法正常使用，最终搬离涉案房屋。可见，双方合同未能继续履行的责任在于美年公司，故一审法院根据本案查明的事实，结合君弘公司提出诉请，判决支持君弘公司要求返还已付水电费周转金及双倍返还租赁保证金的诉请，并无不当，本院予以维持。美年公司上诉认为君弘公司构成违约，上诉主张驳回君弘公司上述诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。据此，本院终审判决驳回美年公司上诉，维持原判。君弘公司确认上述判决已经履行完毕。二审中，双方当事人一致确认，就美百年公司起诉的印章备案行政纠纷，广州铁路运输中级法院已经作出行政终审判决，判令撤销公安局天河分局于2018年8月2日对美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码4401060007227）、法定名称章（印章编码4401060007225）、发票专用章（印章编码4401060007226）、财务专用章（印章编码4401060007224）的备案行为。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对美年公司提出的上诉，本院分析如下：关于君弘公司应否向美年公司支付涉案商铺2018年9、10月租金的问题。本案中，君弘公司对于其尚未支付该期间涉案商铺租金的事实并无异议，但抗辩称系因美年公司股东内部之间产生纠纷，美年公司多次致函其要求暂停支付租金，待收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金。对此，本院生效判决已经确认君弘公司按照美年公司指示暂缓支付上述期间的租金及相关费用并不构成违约。同时，该生效判决判令美年公司承担涉案《房屋租赁协议》中出租方的权利义务，向君弘公司返还水电费周转金及双倍返还租赁保证金，故美年公司作为涉案《房屋租赁协议》出租方，有权要求君弘公司支付尚未支付的租金。美年公司虽曾因公司股东之间的纠纷问题通知君弘公司暂停支付租金，但其后美年公司通过诉讼方式要求君弘公司支付租金，依据充分。君弘公司仍以支付条件未成就为由不同意支付租金，理由不能成立。一审判决不支持美年公司主张的租金给付请求，处理有误，本院予以纠正。至于租金支付标准及支付时间，鉴于双方在《房屋租赁协议》中对租金支付标准已有明确约定，双方对此并无异议，故美年公司主张按照71326元/月的标准计算租金，合同依据充分，本院予以照准。君弘公司在（2019）粤0106民初7642号案中表示其于2018年10月16日离场，美年公司也自认于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门行为，故君弘公司自2018年10月16日起已无法正常使用涉案商铺，此后产生的租金损失应由美年公司自行承担。故君弘公司应支付2018年9月1日至2018年10月16日期间的租金合共108139元给美年公司。对美年公司诉请超出的部分，本院不予支持。对于美年公司要求君弘公司支付2018年7月16日至10月15日期间的电费问题。本案中，美年公司提供的商户用电明细表是其公司自行制作，君弘公司对此不予确认。审查美年公司主张的耗电量未经君弘公司核对确认，故美年公司主张君弘公司的欠费数额并无相应证据予以佐证，美年公司对此理应承担举证不足的不利后果。一审判决不支持美年公司该项请求处理并无不当。根据本院生效判决认定的事实，涉案《房屋租赁协议》未能继续履行的责任在于美年公司，君弘公司未支付2018年9、10月的租金不构成违约，故对美年公司要求君弘公司支付违约金的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但实体处理有误，本院予以纠正。美年公司的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28175号民事判决。二、被上诉人广州君弘投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人广州美年实业有限公司支付租金108139元。三、驳回上诉人广州美年实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3860元，由上诉人广州美年实业有限公司负担1513.6元，由被上诉人广州君弘投资有限公司承担2346.4元。二审案件受理费3860元，由上诉人广州美年实业有限公司负担1513.6元，由被上诉人广州君弘投资有限公司承担2346.4元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年六月三日书记员  曾美玲