新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终228号 上诉人（原审被告、反诉原告）:赵文亮，男，1973年10月18日出生，住石河子市一五○团。 上诉人（原审被告、反诉原告）：尚丽（赵文亮之妻），女，1972年8月30日出生，住石河子市一五○团。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:王德胜，男，1963年12月1日出生，住石河子市一五○团。 委托诉讼代理人：王燕霞，新疆天众律师事务所律师。 上诉人赵文亮、尚丽因与被上诉人王德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2019）兵0802民初591号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵文亮、尚丽、被上诉人王德胜及其委托诉讼代理人王燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵文亮、尚丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求,支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人不能交付合法、权属清楚的房屋。一、一审查明涉案房屋系由原五连职工张素华出售给胡某某，办理了《职工两用地使用证》的变更登记，胡某某又出售给王德胜，但未办理变更登记。涉案房屋至今仍登记在胡某某名下，王德胜交付的是权属不清的房屋，如胡某某以王德胜无权处分为由要求上诉人返还房屋，将侵害上诉人的合法权益。二、被上诉人出售给上诉人的四间房屋中有两间是违法加建的违章建筑。三、《职工两用地使用证》证明涉案房屋除两间房屋外还包括前后院，房地整体占地面积为2.5亩。被上诉人加盖房屋四间后，将后院的两间转让给了案外人，因此，该房存在一房二卖的情形。四、《房屋买卖协议书》约定：“甲方保证该房产合法、权属清楚”、“甲方应将所建房屋的票据、手续等交给乙方”。涉案房屋是小康村房屋，不允许转让。被上诉人是无法给上诉人办理《职工两用地使用证》变更登记的。上诉人多次要求被上诉人交付建房票据及手续，被上诉人一直未交付，直至一审开庭审理时，被上诉人才出示《职工两用地使用证》，导致上诉人对房屋状况认识错误。综上，被上诉人无法交付权属清楚的房屋，其违约行为致使上诉人房屋买卖合同的目的不能实现。 王德胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 王德胜向一审法院起诉请求：1、被告给付欠款50000元；二、被告支付利息损失9000元（50000元×6%×3年，2016年8月至2019年7月）；三、案件受理费由被告承担。 尚丽、赵文亮向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖协议书》；2、被告赔偿原告损失26000元；3、反诉费由原告负担。 一审法院认定事实:2013年3月15日，案外人胡某某将位于新疆第八师一五○团五连小康村房屋四间出售给王德胜，并交付《职工两用地使用证》。2015年4月13日，王德胜与被告尚丽签订《房屋买卖协议书》，约定王德胜将四间房屋出售给尚丽，交付日期为2015年4月18日，总价款为50000元。双方签订合同后至2016年4月，原告交付房屋3间，2019年8月交付最后一间。2016年8月17日，被告赵文亮给原告出具欠条一张：“今欠王德胜现金50000元。（按农行贷款利息）”。因被告未付欠款，原告提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效。原告王德胜于2019年8月已将四间房屋交付给被告使用，被告于2016年开始对涉案房屋使用至今。原告已履行主要合同义务，双方应按照约定继续履行合同。从本案查明的事实来看，该涉案房屋为原五连职工张某某出售给胡某某，并办理了变更登记，胡某某又出售给了王德胜，双方签订了合同，并将户主姓名为胡某某的《职工两用地使用证》交付给了原告，故原告对该四间房屋有处分权。原被告双方均系团场职工，且在兵团团场生活居住多年，应对兵团体制及连队相应政策认识清楚。房屋买卖协议书于2015年4月13日签订，2016年8月被告出具欠据确认欠款事实，应认定双方对合同约定是真实意思表示，并对涉案房屋的现状认识清楚，双方签订合同不存在隐瞒欺骗行为，双方作为完全民事行为能力人，应对自己的签约行为及产生的法律后果负责任，故被告要求解除《房屋买卖协议书》及赔偿损失26000元的反诉请求该院不予支持，原告要求支付购房款50000元的本诉请求该院予以支持。因合同约定原告应于2015年4月18日交付四间房屋，但其交付最后一间房屋的时间为2019年8月。被告至今仍未付购房款。原被告双方互有违约，故对于原告主张的利息损失9000元，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决： 一、被告赵文亮、尚丽于判决生效之日起十日内给付原告王德胜欠款50000元； 二、驳回原告王德胜的其他诉讼请求； 三、驳回被告赵文亮、尚丽的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费525元（原告已预交），由被告赵文亮、尚丽负担与前款同期给付原告王德胜。反诉案件受理费252元（被告已预交），由被告赵文亮、尚丽自负。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查：涉案房屋为一五○团5连小康村房屋，土地为国有划拨用地，由团场统一规划建设，最初交付使用的房屋为两间。2003年12月第一个户主为该连职工张某某，颁发有《职工两用地使用证》，其中载明：两用地面积2.5亩，其中宅基地1亩，自用地1.5亩。四至界限：东至路，南至机务，西邻蔡某某家，北至路。注明边长：东西长47米，南北宽35米。土地用途：种植、养殖、住宅。土地权属：国有使用期限：2003年12月至2032年11月。两用地附着物产权关系：1、房屋产权私有；2、土地所有权国有。后因张某某调离该单位，经该团工会及土地管理部门批准，2006年3月6日户主变更为胡某某。此时，房屋除原有主房两间外，又自西向东加建四间，共六间房屋。2013年3月15日，胡某某将西面四间房屋（含两间主房）卖给被上诉人，胡某某出具转让说明：“今将五连小康村房屋四间转让给王德胜。”并将其《职工两用地使用证》交付被上诉人。东面两间房屋卖给了该连职工张国伟，期间已筑有围墙隔开。2015年4月13日，被上诉人将四间房屋卖给上诉人尚丽，双方签订房屋买卖协议：一、甲方（王德胜）将一五○团5连房屋（小康村四间）出售给乙方（尚丽）；二、住房总价款50000元；四、甲方保证该房产合法、权属清楚；五、在甲方交房前，此房水、电、通讯、网络等费用全部交清，与乙方无关。六、甲方应在2015年4月18日交房给乙方，甲方应将建房的票据、手续等交于乙方。 二审中，上诉人提交2015年4月13日与被上诉人签订的土地承包转让协议书一份：一、甲方（王德胜）现将一五○团5连7号，139亩地转包给乙方（尚丽），转让包括滴灌设备、地面、地下管、土地资本金。二、签订此合同时2015年4月13日首付300000元定金，合同生效。余款2016年3月1日付清，总计付清地款130000元（其中小康村款50000元）。三、双方自合同签字后，不得反悔，否则承担430000元违约赔偿金。上诉人以此证明被上诉人是将涉案房屋与该土地裹在一起卖给上诉人的。被上诉人对协议书的真实性予以认可，但认为房屋和土地是分开转让的，转包的土地距离涉案房屋1.5公里，2015年上诉人已付清土地转包费380000元，同时被上诉人将土地交付上诉人种植。对为什么没有支付房款，上诉人赵文亮解释为：当时付了土地承包费后，钱不太够，也因为被上诉人一直未交付房屋，所以房款50000元一直未付，直到诉讼后，才知道被上诉人没有房屋合法手续。因担心买卖房屋没有保障，故要求解除合同。二审中，被上诉人认可合同第六条约定的“甲方应将建房票据、手续交于乙方”是指付款票据和《职工两用地使用证》，并称因上诉人未付房款故未给其交付，且明确表示上诉人付清房款后，即将《职工两用地使用证》及付款票据交给上诉人。 经本院电话向一五○团土地分局了解，该局负责人柳某答复：小康村的房屋是为了实现“前有院后有圈”目标，由团场统一建设的，土地是国有划拨用地，房屋由团场统一建设，国家补贴一部分,团场出一部分,职工个人出了一部分，小康村的房屋统一颁发的是《职工两用地使用证》，没有房产证。小康村的房屋性质与农村宅基地性质不同，由于土地是划拨用地，《职工两用地使用证》是不能办变更登记手续的。双方对此均无异议。 本院认为：本案的争议焦点为:一、房屋买卖合同效力如何认定；二、房屋买卖合同能否解除。 关于焦点一，双方签订的房屋买卖合同应为有效合同，理由：一、双方签订的房屋买卖合同的标的物为四间房屋，其中两间为小康村原建房，另外两间为宅基地上自建房，上述房屋前手住户均是通过出资取得，且按照《职工两用地使用证》中附着物产权说明，也可以认定上述房屋应属私有。被上诉人提供的其与胡某某的房屋转让说明等证据证明其是通过购买从原房主胡某某处取得，其出卖房屋的行为应为有权处分。二、小康村房屋没有房屋产权证，《职工两用地使用证》只是对土地使用的说明，其效力不能等同于房屋产权证的效力，故不能以此认定房屋权属。三、虽然小康村的土地属于划拨用地，但双方签订买卖合同仅涉及四间房屋，未涉及土地的转让，故不能以土地性质认定合同无效或被上诉人无权处分。四、上诉人作为团场职工，应当了解小康村房屋的情况和性质，其2015年与被上诉人签订房屋买卖合同后至2019年房屋全部交付完毕，期间历时四年之久，其不仅陆续占有使用房屋而且对房屋进行了重新建设添附，并出具欠据，其上述签订合同及履行合同的行为应认定为其购买房屋意思表示真实。五、关于两间自建房，因尚没有规划建设部门对此作出其属于违规建筑的认定，故上诉人赵文亮、尚丽主张违建的理由不成立。 关于焦点二，房屋买卖合同不能解除，理由：一、如前所述，双方房屋买卖合同为有效合同。被上诉人已交付了四间房屋，履行了合同主要义务；二、合同第六条约定被上诉人应交付建房票据、手续，该义务应属于房屋买卖合同的附随义务，被上诉人虽未履行该义务，但不影响上诉人占有使用房屋的合同目的。三、房屋买卖合同中虽未约定付款时间，但上诉人提供的土地承包转让协议书第二条约定2016年3月1日付清130000元(其中小康村款50000元)，可以认定双方约定的房款付款时间为2016年3月1日，故可以认定上诉人亦有违约。四、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了解除合同的法定情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因被上诉人履行了合同主要义务，其未按约交付建房票据、手续不构成根本违约，加之上诉人亦有违约行为，故上诉人主张解除房屋买卖合同的理由不符合该法规定，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，赵文亮、尚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1700元（上诉人已预交），由上诉人赵文亮、尚丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 刘丽美 审 判 员 赵春华 二〇二〇年六月五日 法官助理 孙 剑 书 记 员 杨 欢