山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1569号原告：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市市中区二环南路鲁能领秀城三区（东一区）物业办公室，统一社会信用代码：91370103MA3NDXPT07。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：冯莎莎，女，该公司员工。被告：张晓，男，1983年7月12日出生，汉族，住济南市市中区，原告山东鲁能物业有限公司与被告张晓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁能物业有限公司法定代表人王博庆的委托诉讼代理人冯莎莎、被告张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东鲁能物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费9450元；2.被告支付截至2020年1月15日逾期交纳物业费的违约金2350.78元，及自2020年1月16日起至实际给付之日止，以9450.40元为基数每日按万分之五计算的违约金。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是济南市市中区鲁能领秀城三区（G1地块）物业服务企业，被告是该小区2号楼2单元1002室业主，建筑面积100.11平方米。原告已按合同约定提供物业服务，被告亦享受原告提供的服务，但未按时支付相关费用，经多次催缴拒不缴纳。其欠费行为损害了小区其他业主利益，更侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼。张晓辩称，一、被告2016年5月27日签订的《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》合同乙方为北京鲁能物业服务有限公司济南分公司（以下简称“北京鲁能物业济南分公司”，本院注），北京鲁能物业济南分公司在被告不知情的情况下单方面终止了服务协议，停止对被告所在小区的物业服务，违约在先，小区现无业主委员会，未与任何物业公司签署任何合同。二、北京鲁能物业济南分公司违约在先，提供的物业服务与协议约定的五星级服务严重不匹配，主张全额支付物业费的诉求没有事实和法律依据；2016年6月份交房时被告依约向北京鲁能物业济南分公司交纳了物业费，交费后发现北京鲁能物业济南分公司提供的服务远不达标，多次要求北京鲁能物业济南分公司改善服务，至2018年12月份长达两年半的时间内，北京鲁能物业济南分公司一直未能达到物业管理服务和车位管理服务要求的标准。1、被告车位S150紧邻小区西门，交房以来经常被外来车辆占用，多次联系物业无解决方案、多次出现返回小区后等待其他车辆挪走、多次出现等待超过30分钟甚至1个小时的现象；同时车位紧邻的西门为消防通道，交房以来一直为其他车辆占用，车库外道路过于狭窄，进出车位非常费劲，行车道过于狭窄，车辆曾被其他路过车辆刮擦；2、小区内部道路为人行道路，应严格限制机动车进入，但由于物业管理不善，大量机动车在小区内高速行驶，导致被告、家中老人及幼儿在小区路面行走受到惊吓；3、小区内电梯多次出现故障，2018年4月15日本人妻子在怀孕4个多月的情况下被困电梯长达一个多小时，物业无任何致歉及解决方案；4、2019年8月13日及以前，物业楼宇管家长期将本人微信加入黑名单，2019年8月13日物业管家曾通过微信发送信息，但8月15日再次将被告微信加入黑名单；5、关于2号楼地基问题：（1）2017年小区外2号楼北侧多次出现大量渗水、淌水现象，2019年再次出现，物业未完全修复地下管网；（2）2号楼2单元门口左侧雨水管出现裂缝，每逢雨季楼顶排水直接灌入地基，2019年夏季地下一、二层出现大量渗水，截至目前未能修复地面漏水点；6、其他还存在小区树木干枯、未种植草坪泥土大面积裸露、小区垃圾乱放等问题。三、北京鲁能物业济南分公司违反了《物业管理条例》第三十九条规定，将全部物业管理委托他人，恶意践踏广大业主利益，存在违法行为，主张被告支付物业费及违约金的诉求无事实和法律依据，应予驳回。四、原、被告未签订物业管理服务协议，且当前小区物业服务并未达到应有水平。五、交房至今物业未公示物业费使用，所有电梯广告费、车辆起降广告费、基站、水站、丰巢、奶站等租赁费从未公示，要求公示并尽快返还业主。六、原告私占地下停车场主干道和消防通道，在地下一私划33个车位用于租售，严重威胁广大业主的生命安全。七、根据预售许可证，物业管理用房为537.68平方米，应位于南门东侧最西户，现该处非物业用房；根据物业管理条例，物业管理用房所有权属业主，未经业主大会同意物业企业不得改变用途；原告注册地址为领秀城三区物业办公室，其物业服务对象不限于领秀城三区，是否违规占用小区物业用房。综上，由于原告违约在先，且存在物业全部外包的违法行为，提供物业服务存在重大瑕疵，影响业主正常生活，已造成小区内安保、环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，危害业主的生命和财产安全，使业主在物业服务合同中主要权利无法实现，被告依法应当少交物业费。原告诉求与事实严重不符，服务远未达到协议约定的五星级标准，违约在先，要求支付全额物业费没有法律依据，原告应对小区更换物业问题进行纠正，并对物业服务限时改善，对无合同情况下的法律诉讼进行精神赔偿。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、中标通知书、前期物业服务合同、济南市物业服务合同备案证明、债权转让证明、债权转让通知书等证据，被告围绕答辩意见依法提交了照片一宗，均当庭予以质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月20日，被告与案外人山东鲁能亘富开发有限公司签订商品房买卖合同，购买鲁能领秀城3区2号楼2单元1002号房屋，房屋建筑面积100.11平方米。2016年5月27日，被告办理入住手续，并与案外人北京鲁能物业济南分公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》一份，约定由北京鲁能物业济南分公司为被告居住的小区提供前期物业管理服务，协议约定了双方的权利义务，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，业主于每季度首月5日前预交下季度物业费，业主未按约交费的，每日按欠费金额的万分之五计收滞纳金，协议期限为物业管理企业与本小区合法成立的业主委员会签订《鲁能领秀城三区（G1地块）物业管理服务合同》之日止。2018年12月11日，原告中标成为涉案小区前期物业服务企业，（小）高层住宅中标单价为2.36元/月/平方米，中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。原告称北京鲁能物业济南分公司因战略调整于2018年12月31日撤离涉案小区，考虑到小区不能没有物业，但对程序并没有一个明确的规定，所以在咨询了房管局物业管理部门并结合相关案例后，最终在街道办事处的主持下，开发商在社区管理委员会的监督下通过招投标重新选聘物业服务企业。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，约定选聘原告作为涉案小区前期物业服务企业，物业管理区域为鲁能领秀城三区（G1地块），合同中对双方权利义务进行了约定，约定（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主于每半年度首月15日前交纳，业主未按约交纳的，按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心发出“济南市物业服务合同备案证明”，对该《物业服务合同》予以备案。2019年4月19日，北京鲁能物业济南分公司出具“债权转让证明”一份，内容为：“鉴于我公司（北京鲁能物业服务有限责任公司济南分公司）前期作为物业服务企业为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的济南鲁能领秀城东一区（G1区）提供前期物业服务，后由于我公司战略调整，逐步撤出山东区域市场，撤出之前有部分物业服务费尚未收取，现我公司在集团公司的安排下，业已将前期基于物业服务而产生且尚未收取的业主物业服务费（及相应的违约金等费用）全部转让给山东鲁能物业有限公司（明细详见附件），由山东鲁能物业有限公司依法收取……”。2020年3月14日，北京鲁能物业济南分公司向被告邮寄了“债权转让通知书”一份，被告于2020年3月15日签收邮件。自2017年3月1日至2020年6月30日被告未交纳物业费，欠费合计9450.38元（100.11平方米×2.36元×40个月），原告在本案中按9450元主张权利。被告在本案中提交照片一宗，欲证实：车位经常被他人占用导致自己无法正常停车；西门消防通道被其他车辆占用影响自己车辆出入并发生刮擦；小区内部通道存在车辆乱停放情况存在安全隐患；物业管家将我微信拉黑，物业管家未提供服务；小区北侧地基存在渗水，2号楼2单元门口存在雨水管直接接入地下的情况。原告对此不予认可，称原告提供物业服务期间一直对园区车辆进行严格管控，禁止外来车辆进入小区，规范园区停车行为，禁止园区内地上停放机动车；原告在每个消防通道上均贴有警示标识，禁止占用消防通道；物业公司没有吴春健这个管家，不能证明客服管家拉黑被告微信的情况；地基渗水问题属于房屋质量问题，与本案不是同一法律关系。本院认为，北京鲁能物业济南分公司与被告签订的《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因北京鲁能物业济南分公司战略调整终止对涉案小区提供前期物业服务工作并撤离小区，原告通过招投标中标成为涉案小区前期物业服务企业，并与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城三区（G1地块）前期物业服务合同》，合同约定没有损害相关业主的实际权益，该合同应为有效，对包括被告在内的小区业主具有约束力。北京鲁能物业济南分公司及原告依据合同约定，为小区提供物业服务，收取服务费用，具有合同和法律依据。关于被告主张北京鲁能物业济南分公司及原告提供的物业服务不到位，与服务标准不匹配的问题。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告提交的证据尚无法证实北京鲁能物业济南分公司或原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。被告提出的物业用房改变用途、未公示相关收费使用情况、私划租售车位、地基渗水等问题，与本案并非同一法律关系，被告可通过合法途径另行向房管、物价、质监等相关主管单位要求处理或向有关责任人主张权利。因被告并未举证证明北京鲁能物业济南分公司或原告将小区物业管理整体委托其他单位，故被告以此为由拒交物业费的抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。在北京鲁能物业济南分公司及原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照合同约定交纳物业费。北京鲁能物业济南分公司将相关债权转让原告，符合法律规定，因被告未按约交纳物业费，已构成违约，原告据此要求被告支付2017年3月1日至2020年6月30日的物业费，合法有据，本院依法予以支持。因原告未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与被告进行过有效沟通，且被告并非无故不交纳物业费，故对原告关于违约金的主张，本院依法不予支持。另，原告作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括被告在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于业主提出的占用消防通道、电梯安全、机动车进入小区内道路、地基渗漏水等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告张晓于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁能物业有限公司2017年3月1日至2020年6月30日的物业费9450元。二、驳回原告山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，减半收取45元，由原告山东鲁能物业有限公司负担9元，由被告张晓负担36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 钧二〇二〇年六月一日书记员 刘劭瑾