安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3986号 上诉人（原审被告）：方海波，男，1973年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审被告）：韩雪梅，女，1975年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 两位上诉人共同的委托诉讼代理人：孙睿，安徽承义律师事务所律师。 两位上诉人共同的委托诉讼代理人：商立群，安徽承义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室，统一社会信用代码91310117630385021Y。 法定代表人：许建峰，董事长。 委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈继强，安徽万世律师事务所律师。 上诉人方海波、韩雪梅因与被上诉人上海联源物业发展有限公司（以下简称“联源物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2019)皖0111民初6298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 方海波、韩雪梅上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，改判驳回联源物业公司对方海波、韩雪梅的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由联源物业公司负担。事实和理由：1.一审判决直接认定案涉小区业委会越权与联源物业公司确定的每月4.5元/平米的收费条款有效错误，且程序违法，请求二审法院予以纠正。依据《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》的相关规定，物业服务收费条款属于应由业主大会决定的重大事项，业委会越权与物业公司确定收费条款，损害业主利益，应予撤销。案外人段昌凡已就上述事项提起撤销权之诉，案涉物业合同收费条款的效力待定，直接影响本案的处理结果，本案应中止审理。一审判决直接认定上述条款有效，认定事实错误、程序违法。2.方海波、韩雪梅以业主撤销权之诉要求中止本案审理，同时抗辩联源物业公司提供的物业服务未达到合同约定，前者为程序上的抗辩，后者为实体上的抗辩，二者并不矛盾。联源物业公司擅自将商业用房物业费标准由前期物业服务合同约定的2元/平米/月提高到4.5元/平米/月，但没有能够按照物业合同的约定提供相应标准的物业服务。方海波、韩雪梅一审时提供了甲级物业指导性标准及相关照片，足以证明联源物业公司提供的服务不达标。一审判决认为方海波、韩雪梅所举证据“不能完整反映原告的服务水平和质量”，举证责任分配错误。3.一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，方海波、韩雪梅认为物业服务合同关于每月4.5元/平米的收费为可撤销的合同条款。本案中，方海波、韩雪梅也未以“业主并非合同当事人而不予认可合同效力”为由进行抗辩，一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条驳回方海波、韩雪梅的抗辩，系适用法律错误。 联源物业公司二审辩称：1.案涉物业服务合同经生效判决确定为合法有效，并未侵害任何业主利益，做为合同组成部分的收费标准条款，当然合法有效。前期物业服务协议约定的商业物业管理费标准即为4.5元/平米/月，联源物业公司与业委会签订的物业合同也延续了该收费标准，未侵害方海波、韩雪梅在内的业主权益。2.案外人段昌凡提起的业主撤销之诉中主张的撤销对象合法有效，该诉讼不能成为本案中止审理的理由。3.联源物业公司已按合同约定提供相应的服务，方海波、韩雪梅应当支付拖欠的物业费。方海波、韩雪梅提出的物业服务标准系2018年8月30日施行的指导性标准，并非强制性标准，而且该标准系针对住宅部分的物业标准。业委会出具了联源物业公司按约履行的证明，可以证实联源物业公司已充分履行物业服务合同的事实。请求二审法院驳回上诉、维持原判。 联源物业公司向一审法院起诉请求：一、判令方海波、韩雪梅支付联源物业公司（合肥市包河区铜陵南路199号蓝鼎星河府小商业SA-2幢101-1101-2101-3101-4，102-1102-2102-3102-4，103-1103-2103-3103-4，104-1104-2104-3104-4，建筑面积2524.8㎡）物业服务费合计409017.6元；二、判令方海波、韩雪梅承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年12月15日，联源物业公司与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由联源物业公司为包河区蓝鼎星河府小区提供物业服务；物业费用实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括于物业费中，一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，按每月1.44元㎡收取物业费，按办公、商业用途自用或者他用物业的，按每月4.5元㎡收取物业，合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订后，联源物业公司依约在该小区从事物业服务工作。方海波、韩雪梅系蓝鼎星河府小区小区商业SA-2幢101-1101-2101-3101-4，102-1102-2102-3102-4，103-1103-2103-3103-4，104-1104-2104-3104-4业主，方海波、韩雪梅当庭认可上述房产的建筑面积合计为2524.8平方米。该房屋类型为商业，自2016年1月1日起未交纳物业服务费。期间，联源物业公司曾采取发律师函、上门催收等方式催收物业服务费。另，方海波、韩雪梅和案涉小区其他业主就联源物业公司与案涉小区业委会签订的《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》提起合同无效之诉，业经原审法院和安徽省合肥市中级人民法院一审、二审后确认上述物业服务合同有效。审理中，方海波、韩雪梅提交书面答辩状，原审法院于开庭前一日收到其邮寄的中止审理申请书，方海波、韩雪梅认为原案审理结果要以原审法院受理的案外人段昌凡诉蓝鼎星河府业主委员会、联源物业公司业主撤销权纠纷一案审理结果为依据，要求原案中止审理。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”联源物业公司进驻蓝鼎星河府小区提供物业管理服务是基于其与该小区业委会签订的《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同效力业经生效判决确认，合法有效，因此前述合同对包括方海波、韩雪梅在内的全体业主具有约束力，方海波、韩雪梅应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。方海波、韩雪梅一方面以其他业主提起业主撤销权之诉要求中止本案审理，另一方面以联源物业公司提供的服务未达到合同约定的标准拒缴物业费，无事实和法律依据，概言之，本案系联源物业公司基于其与案涉小区业委会签订的有效的《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》，为包括方海波、韩雪梅在内的广大业主提供物业管理服务，方海波、韩雪梅理应交纳物业费，但实际上自联源物业公司入驻小区至今未缴纳。方海波、韩雪梅提供的照片系复印件且并不能完整反映联源物业公司的服务水平和质量，另物业管理公司不是公益机构，业主拒缴物业费，一定程度上也会限制、遏制物业公司提高服务标准和质量，乃至影响服务整个小区的水平，也会损害更多业主的利益，故而方海波、韩雪梅应按照合法有效的合同履行义务，交纳物业服务费。根据联源物业公司提交《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》，方海波、韩雪梅应支付约定的服务期限即自2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费合计272678.4元（2524.8㎡×4.5元/月×24个月），联源物业公司诉请方海波、韩雪梅支付2018年度的物业服务费，因未提供证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、方海波、韩雪梅于判决生效之日起十日内支付上海联源物业公司发展有限公司物业管理费272678.4元；二、驳回上海联源物业公司发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7436元，减半收取为3718元，由上海联源物业公司发展有限公司负担1200元，方海波、韩雪梅负担2518元。 本院二审期间,方海波、韩雪梅向本院提交安徽长城物业管理有限公司起诉状及安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初6722号民事判决书，证明案涉小区前期物业服务合同约定的商业部分物业费标准为2元/平米/月；联源物业公司向本院提交前期物业服务合同复印件，证明案涉小区前期物业服务合同约定的商业部分物业费标准为4.5元/平米/月，联源物业公司与业委会签订的物业服务合同系延用前期物业服务合同的收费标准。本院认为，方海波、韩雪梅及联源物业公司欲举证证实的前期物业服务合同的收费标准，与本案没有关联性，本院对双方二审提交的证据均不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，联源物业公司系经包河区蓝鼎星河府小区2015年业主大会表决选聘的物业服务企业，该表决结果合法有效，方海波、韩雪梅亦无异议。案涉《物业服务合同》经公示后，由包河区蓝鼎星河府小区业主委员会按照业主大会表决结果代表业主与联源物业公司签订，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉《物业服务合同》对业主具有约束力。方海波、韩雪梅以案外人已对物业服务收费条款提起业主撤销权之诉为由主张本案应中止审理，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的情形，本院不予支持。另，一审判决并非以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”为由驳回方海波、韩雪梅的抗辩，方海波、韩雪梅关于一审判决适用法律错误的主张不能成立。 方海波、韩雪梅上诉主张联源物业公司提供的物业服务未达到案涉《物业服务合同》约定的标准故不应支付物业服务费，方海波、韩雪梅应对其等的主张承担举证责任，因物业服务具有整体性和不可分性，方海波、韩雪梅一审提供的单方制作的照片不能完整反映案涉小区的物业服务水平和质量，其等该项主张亦不能构成不履行合同主要义务的法定或约定事由，本院不予支持。 综上，上诉人方海波、韩雪梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2695元，由方海波、韩雪梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘付兴 二〇二〇年六月三日 书记员  陆 波 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。