宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终286号上诉人（原审被告、申请执行人）:陈学全，男，1969年2月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：武文昊，宁夏北地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）:杨国立，男，1968年4月5日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：杨兆云，宁夏致和律师事务所律师。原审被告（被执行人）：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：于文奎（已故），该公司执行董事。上诉人陈学全因与被上诉人杨国立、原审被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈学全的委托诉讼代理人武文昊、被上诉人杨国立及其委托诉讼代理人杨兆云到庭参加诉讼。原审被告元嘉房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈学全上诉请求：1.撤销（2019）宁0202民初3863号民事判决，依法改判驳回杨国立一审诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由杨国立承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。对案涉房屋至今未通过竣工验收，尚不符合交付使用条件的事实未进行认定。杨国立提交的《大武口区兴隆园六号工程款订房协议》、《交房协议书》不具备商品房买卖合同性质，杨国立仅取得要求元嘉房产公司与其签订正式商品房买卖合同的请求权，系普通债权；2.杨国立占有案涉房屋时，案涉房屋尚未竣工验收，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人明知基于违法交付而占有不是合法占有；3.案涉房屋所在小区于2019年8月15日取得商品房预售许可证，且石嘴山市住房和城乡建设局对办理预售许可证进行了公告，自此案涉房屋可以进行商品房预售合同备案登记，杨国立应当举证证明其对于案涉房屋未进行商品房预售合同备案登记不存在过错；4.杨国立对案涉房屋不享有所有权，依照法律规定不动产物权的设立应当进行登记，案涉房屋至今仍登记在元嘉房产公司名下，故案涉房屋所有权归元嘉房产公司所有。综上，杨国立作为以房抵债协议的相对方，在其未就案涉房屋办理不动产登记之前，仅享有据实抵债的普通债权请求权，不享有买受人的物权期待权。杨国立辩称，1.是否经过竣工验收并不必然影响房屋交付，也与杨国立能否合法占有案涉房屋没有内在的因果关系，关于未经竣工验收备案的房屋不能交付使用的规定均是行政法规，不能直接作为规范民事主体之间经济关系的处理依据；2.杨国立对于案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。杨国立基于和元嘉房产公司签署的《大武口兴隆园六号楼工程款顶房协议》及《交房协议书》合法取得并占有案涉房屋。杨国立对于案涉房屋没有完成备案登记不存在过错，案涉房屋在2018年10月20日交付于杨国立，但该房屋所在的兴隆园6号楼于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，期间元嘉房产公司法定代表人于文奎因病去世，至今没有确定新的法定代表人，该公司运营陷于瘫痪状态，致使案涉房屋无法及时办理登记手续，故杨国立未办理备案及过户登记并无过错和责任。杨国立系准所有权人，对于案涉房屋的合法权益属于物权期待权，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。最高人民法院编纂的《民事审判指导与参考（2011-2016年合辑）》中，记载了最高人民法院民一庭的倾向性认识，即：只要以房抵债协议是真实的，且签订于人民法院采取强制执行措施之前，并已经实际占有的，就应当保护实际权利人的利益。其主要理由是申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权；3.杨国立系案涉工程的承包人，建设工程价款优先受偿权也足以排除强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国合同法》均规定了“承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当，依法应予维持。元嘉房产公司未作答辩。杨国立向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）宁0202执异52号执行裁定书，解除对大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋的查封手续并停止对上述房屋的执行程序；2.依法确认杨国立对大武口区兴隆园小区6-1-502号、6-4-502号、6-5-302号、6-5-402号房屋享有所有权；3.依法判令元嘉房产公司立即与杨国立签订正式的《商品房买卖合同》，并将上述房产备案至杨国立名下；4.本案诉讼费用由陈学全、元嘉房产公司承担。一审法院认定事实：2016年10月28日，杨国立与元嘉房产公司签订《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》一份，约定杨国立采用包工包料的方式对元嘉房产公司开发的位于大武口区兴隆园六号楼的防水、防腐、外墙保温、真石漆、内墙粉刷等工程进行施工建设，施工完成后元嘉房产公司以兴隆园六号楼中的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋抵顶工程款。2017年8月16日，元嘉房产公司对杨国立完成的工程量进行结算，并出具了《工程量结算单》。2018年10月20日，杨国立与元嘉房产公司签订《交房协议书》，约定因案涉房屋未达到工程交工验收条件，元嘉房产公司将案涉房屋钥匙交付杨国立，待兴隆园六号楼交工验收后，元嘉房产公司配合杨国立将案涉房屋办理在杨国立名下，双方抵债协议履行完毕。案涉房屋具备预售条件后，元嘉房产公司与杨国立未签订书面买卖合同。2019年10月11日，石嘴山市大武口区人民法院在执行（2019）宁0202执2096号陈学全申请执行元嘉房产公司民间借贷纠纷一案中对案涉房屋进行了查封。一审法院认为，杨国立与元嘉房产公司签订的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》是双方真实意思表示，且协议项下的兴隆园6号楼已于2019年8月15日取得房屋预售许可证，协议已满足生效条件，对双方产生约束力。因顶账协议书对所抵受的房屋进行了约定，在双方签订的《交房协议书》中又对房屋面积进行了确认，故双方签署的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》及《交房协议书》具有商品房买卖合同的性质。元嘉房产公司用案涉房屋抵顶应付杨国立的建设工程款1609381.32元，由此能够认定杨国立已支付了案涉房屋的全部价款。2018年10月20日，元嘉房产公司向杨国立交付了案涉房屋，杨国立已实际占有案涉房屋。案涉房屋所属楼盘于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，且因元嘉房产公司管理存在缺陷等原因，致使案涉房屋未及时办理登记手续，故案涉房屋未办理登记的原因并不能归责于杨国立。综上，杨国立对位于大武口区兴隆园小区六号楼中的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋享有所有权，能够排除执行，上述四套房屋本院应停止继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、位于大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋归杨国立所有；二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号房屋；三、驳回杨国立的其他诉讼请求。案件受理费19284元，由陈学全、元嘉房产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈学全提交证据一：2019年商品房预售公告（六）网页打印件，证明石嘴山市住房和城乡建设局于2019年8月15日通过其官方网站对案涉房屋所在的兴隆园六号楼于2019年8月15日取得预售许可证进行了公告，自此案涉房屋已经可以进行商品房买卖合同网签备案。案涉房屋于2019年10月11日才被查封，在案涉房屋取得预售许可证至被查封期间，杨国立既没有要求元嘉房产公司与其签订正式的商品房买卖合同并备案，也未通过诉讼程序主张权利。而大武口区人民法院执行元嘉房产公司金钱债权的所有案件中，对于已经进行商品房买卖合同网签备案的房屋均未采取执行措施。证据二：人民网领导留言板网页打印件，证明石嘴山市住房和城乡建设局于2019年8月20日通过人民网领导留言板就石嘴山市市民针对案涉房屋所在的兴隆园六号楼开发建设问题进行答复，根据答复内容可知，案涉房屋截至2019年8月尚不符合竣工验收交付条件，故元嘉房产公司与杨国立于2016年10月28日签订的《交房协议书》系违反了《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》中相关强制性规定，该协议系无效协议，元嘉房产公司将案涉房屋交付给杨国立系违法交付，杨国立明知违法交付取得的占有系非法占有。杨国立对以上证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，案涉房屋不能办理备案登记原因是元嘉房产公司法定代表人在此期间因病去世，公司所有业务现已停滞，不能备案不是杨国立的过错，案涉房屋不符合交付条件，涉及的是行政管理领域范畴，并不能以此否定杨国立依法接收顶账房屋并占有和使用的合法性。杨国立提交证据一：（2019）宁0202民初2106号民事判决书，该份判决是陈学全提出执行申请的依据，该判决书的第三页记载2018年2月6日，陈学全与元嘉房产公司就案涉借款签订《顶账房协议》一份，约定以大武口区兴隆园小区6号楼商业房，1万元/平方米抵顶案涉借款，该协议因于文奎去世未能履行，但至今该协议并未解除和终止，该证据同时证明案涉房屋的市场价格是1万元/平方米。证据二：交房通知单，证明2019年11月18日，陈学全在大武口区人民法院执行局的协调下取得了兴隆园小区6-13号、6-15号合计460.75平方米的营业房，按照证据一所体现的房屋市场价值，陈学全已经足额获得案涉借款的清偿，陈学全再以杨国立顶账获得的案涉房屋提出强制执行要求是不正当的。证据三：物业费收据、钥匙（提供照片）、电卡（提供照片），证明案涉四套房屋已经由杨国立实际占有和使用至今的事实，杨国立并为此交纳相关费用。陈学全对证据一、二的真实性、合法性无异议，但与本案争议焦点没有关联性，因元嘉房产公司不履行与陈学全2018年签订的顶账协议，陈学全才提起诉讼，最终判决400万余元，兴隆园小区6-13号、6-15号是陈学全与元嘉房产公司在执行中达成的和解协议，由房屋作价抵顶执行款，并办理了商品房买卖合同预售备案，抵顶价格共计200万余元，元嘉房产公司尚欠执行款本息合计270万余元，故大武口区人民法院将元嘉房产公司名下尚未进行预售备案登记的房屋查封执行；对证据三真实性无异议，对合法性及关联性不予认可，杨国立并非合法取得案涉房屋，对于开发商交付未进行竣工验收的房屋交付违法，基于该交付取得的占有并非合法占有。本院对上述证据的认证意见：杨国立对陈学全提交的两份证据的真实性、合法性予以认可，本院对该两份证据的真实性、合法性予以确认，但与本案无关联性，不能达到陈学全的证明目的。对杨国立提交的证据一、证据二的真实性、合法性予以确认；对杨国立提交的证据三的真实性、合法性、关联性予以确认，且能达到其证明目的，本院予以采信。双方当事人对一审查明的案件事实均无异议，但陈学全认为一审法院遗漏了“案涉房屋于2019年8月15日取得预售许可证，案涉房屋至今不符合交付使用条件”的事实。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系陈学全申请执行元嘉房产公司民间借贷纠纷一案中，因案外人杨国立对人民法院查封的登记在被执行人元嘉房产公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题是，杨国立对人民法院查封的案涉房屋是否享有所有权；杨国立对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下：关于杨国立对案涉房屋是否享有所有权的问题。杨国立主张其基于元嘉房产公司将案涉房屋抵顶工程款而对案涉房屋享有所有权。杨国立与元嘉房产公司签订的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》《交房协议书》仅可以确定杨国立作为债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示，对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权不动产物权。而案涉房屋仍然登记在元嘉房产公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，杨国立要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求不予支持，一审法院判令案涉房屋归杨国立所有系法律适用错误，本院予以纠正。关于杨国立对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。第一，杨国立提交的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》《交房协议书》系在案涉房屋被查封前签订。上述证据表明，杨国立与元嘉房产公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，因元嘉房产公司欠杨国立工程款，故元嘉房产公司经与杨国立协商签订了《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》，并且欠付工程款与抵顶的房屋实际价值相当；协议中对元嘉房产公司将其名下的兴隆园6-1-502室面积108.24平方米、6-4-502室面积90.32平方米、6-5-302室面积114.16平方米、6-5-402室面积114.16平方米抵顶所欠杨国立工程款1609381.32元的约定，对房屋坐落、面积、房号，抵顶价格约定清晰，指向明确。《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》亦不存在规避执行或逃避债务情形；第二，杨国立提交的物业费收据、电费收据、电卡、房屋钥匙能够证实杨国立对案涉房屋已实际占有，元嘉房产公司亦不持异议，可以认定杨国立在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》《工程结算单》能够认定杨国立已支付全部价款；第四，杨国立陈述案涉房屋所在的兴隆园6号楼于2019年8月15日才取得房屋预售许可证，期间元嘉房产公司法定代表人于文奎因病去世，至今没有确定新的法定代表人，致使案涉房屋无法及时办理登记手续，故可以认定非杨国立自身原因未办理过户登记。因此，杨国立通过与元嘉房产公司在人民法院查封前签订并履行的《大武口兴隆园六号工程款顶房协议》《交房协议书》的行为使其享有对案涉房屋的优先权和物权期待权，该权利优先于陈学全的普通金钱债权请求权，一审法院判令不得执行大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号房屋正确。综上所述，陈学全的上诉请求部分成立。原审被告元嘉房产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3863号民事判决第二项，即“二、不得执行大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号房屋”；二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3863号民事判决第一项、第三项，即“一、位于大武口区兴隆园小区6号楼的一单元502号、四单元502号、5单元302号、5单元402号四套房屋归杨国立所有”、“三、驳回杨国立的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人杨国立的其他诉讼请求。一审案件受理费19284元、二审案件受理费19284元，均由上诉人陈学全负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月三日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。