江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1318号上诉人（原审被告）：徐州市展望房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区老矿办事处泉旺头村村委会办公楼一楼。法定代表人：苗雷，该公司经理。委托诉讼代理人：季顺，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张斌，男，1991年9月28日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区泉城法律服务所法律工作者。上诉人徐州市展望房地产开发有限公司（以下简称展望公司）因与被上诉人张斌商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人展望公司的委托诉讼代理人季顺、夏雨，被上诉人张斌的委托诉讼代理人窦祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。展望公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，依法分担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.商品房买卖合同中明确约定了逾期办理产权证违约金标准为已付房价款的0.1%，在明确约定违约金标准的情况下，不应适用商品房买卖司法解释第十八条第二款之规定，原审法院适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，上诉人未能如期为被上诉人办理产权证时的违约金标准为已付房款的0.1%，该约定是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。2.被上诉人未举证证明因上诉人未按约定办理产权证给其造成损失，其主张调整违约金数额并无依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金数额的调整应以遭受了实际损失为前提，并以实际损失的数额为调整依据。而在本案中，被上诉人未能举证充分证明因上诉人未按约定办理产权证给其造成的损失，亦未证明损失的具体数额。故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，不应当在本案中对双方已明确约定的违约金数额进行调整。张斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。张斌向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令展望公司给付的拖欠上房违约金28259元。2.逾期办证违约金98208元。3.本案诉讼费用由展望公司承担。一审法院认定事实如下：2013年4月24日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定张斌购买展望公司位于房屋一套，房屋总价款为307093元，房屋交付期限为2013年8月1日前。展望公司如逾期交付房屋超过30日后，张斌有权解除合同。张斌解除合同的，展望公司应当自张斌解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张斌累计已付款的1%向张斌支付违约金。张斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，展望公司按日向张斌支付已付房价款万分之一的违约金。双方还约定展望公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由展望公司提供的资料报产权登记机关备案。如因展望公司的责任，张斌不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张斌不退房，展望公司按已付房价款的0.1%向张斌支付违约金。2013年5月3日，展望公司为张斌开具了307093元销售不动产统一发票。2016年4月12日，双方签订《正式上房前应业主要求提前装修约定》一份，张斌实际接收了涉案房屋，并经双方结算逾期上房违约金从2013年8月1日至2016年4月12日为30086元，扣除展望公司代为缴纳的物业费等3327元，剩余26759元。至2019年7月2日，展望公司仍未将办理权属登记需由展望公司提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受法律保护。张斌履行了交付购房款的义务，展望公司应当按照合同的约定履行交付房屋及办理权属登记需由展望公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据庭审查明事实，展望公司因自身过错逾期交付房屋，并导致了张斌不能在规定期限内取得房地产权属证书，应当按照《商品房买卖合同》第九条、第十五条的规定承担违约责任。根据双方签订的《正式上房前应业主要求提前装修约定》，双方核算的逾期上房违约金为26759元，展望公司依法应予以支付。关于张斌要求展望公司返还装修保证金的问题，一审法院认为，装修保证金是否返还应由张斌与相关物业公司协商解决，本案不予理涉。关于张斌主张的逾期办证违约金，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据该约定，不论逾期多久，该项违约金只有307元，明显过低，不利于保护购房者的权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过低的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定可以增加。同时，该司法解释第十八条第二款规定，“损失数额难以确定的”，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院认为，商品房出卖人逾期办证所能给买受人造成的损失，属数额难以确定的损失，可以参照该条规定予以处理。根据《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，涉案房屋应于2013年8月1日前交付，交付使用后180日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，本案应当于2013年8月1日前交付房屋，应从次日即8月2日计算180日至2014年1月30日届满，逾期办证的天数应从180日届满的次日即2014年1月31日起算。张斌主张从2014年2月2日起计算至2019年7月2日止共计1950天，按照年利率6%计算，共计98208元，符合法律规定，应予以支持。综上，一审法院判决如下：一、徐州市展望房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张斌支付逾期上房违约金26759元、逾期办理产权证违约金98208元，共计124967元。二、驳回张斌的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审另查明：2013年4月24日，双方签订的《商品房买卖合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任，约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取其付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”本院对一审经审理查明认定的其他事实予以认定。本院认为，一、关于涉案约定的违约金数额应否调整的问题。双方当事人对涉案商品房逾期办证违约金产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。本案中，双方当事人虽在涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”，但该违约金约定的数额为“已付房价款的0.1%”，也即每万元的房价款仅产生10元的违约金，这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低，既未适当反映逾期办证违约条款的补偿性，也未体现对违约方的惩罚性，故依法应予适当调整，增加违约金。二、关于涉案违约金数额如何调整的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，对合同当事人约定的违约金进行适当调整，予以增加或减少的，应当综合考虑违约行为导致守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，在尊重合同自由原则的基础上，兼顾对市场经济公平交易的保护。本案中，从涉案商品房买卖合同的履行情况分析，上诉人虽抗辩逾期办证非因出卖人原因，但未举证证明；被上诉人虽主张逾期办证违约损失，但亦未举证证明具体损失程度。一审法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算涉案违约金，未充分平衡双方当事人利益。本院认为，涉案房屋买受人购买房屋，以支付房价为合同对价，双方对买受人违反合同义务所约定的违约条款，反映了出卖方关于合同义务人履行合同不符合约定情形下，对违约方应承担违约金责任的真实意思表示，即涉案《商品房买卖合同》第七条中约定的“按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”或“按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。根据公平原则和诚实信用原则，在出卖人违反涉案《商品房买卖合同》第十五条关于“提供资料报产权登记机关备案”的合同义务，该条约定的违约金存在需调整情形的情况下，从探究双方签订涉案合同时对违约金的真实意思角度，综合本案证据，应予酌定由出卖人自逾期办证之日起向买受人按日支付买受人已付房价款的万分之一的违约金为适当。据此，本院对一审裁判结果予以调整。关于计算逾期办证违约金的期间。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，该条中“商品房交付使用”应理解为商品房实际交付，而非以合同中约定的交付日期视为交付。对张斌有关以合同约定的交房日期作为计算逾期办证的基础日期的主张，本院不予采纳。案涉房屋于2016年4月12日实际交付，延后180日对应的日期为2016年10月9日。自2016年10月10日起至张斌主张的截止日期2019年7月2日，逾期共计996天，按照其已付房价款307093元的万分之一的标准计算，涉案逾期办证违约金共计30586.5元。此外，双方对一审审理认定的逾期上房违约金无异议，本院予以确认。综上，展望公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初2780号民事判决；二、徐州市展望房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张斌支付逾期上房违约金43732元、逾期办理产权证违约金30586.5元，共计74318.5元。三、驳回张斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2253元，由张斌负担914元，由徐州市展望房地产开发有限公司负担1339元；二审案件受理费2800元，由张斌负担1148元，由徐州市展望房地产开发有限公司负担1652元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年六月十七日法官助理 张 静书 记 员 倪 蒙