辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异10号异议人（被执行人）:锦州恒泰实业有限公司,住所地锦州市古塔区汉口街春熙家园22-59号。原法定代表人唐洪印,该公司董事长。异议人（被执行人）:锦州市神府化工有限公司,住所地锦州市古塔区汉口街春熙家园22-57号。原法定代表人唐洪印,该公司董事长。异议人（被执行人）：锦州恒泰进出口贸易有限公司,住所地锦州市古塔区汉口街春熙家园22-67号。原法定代表人唐洪印,该公司董事长。异议人（被执行人）:炎陵县矿业开发公司,住所地湖南省炎陵县霞阳镇炎陵西路73号。原法定代表人唐洪印,该公司负责人。异议人（被执行人）:锦州恒泰物资仓储有限公司,住所地锦州市古塔区钟屯乡何屯村。原法定代表人唐洪印,该公司董事长。异议人（被执行人）:唐东烨,男,1990年4月6日出生,汉族,住锦州市古塔区。异议人（被执行人）:尹航,男,1981年3月23日出生,汉族,住锦州市古塔区。上列异议人的共同委托代理人刘军,女,1969年5月29日出生,汉族,住锦州市古塔区。异议人（被执行人）:刘军,女,1969年5月29日出生,汉族,住锦州市古塔区。被执行人:唐洪印,卒于2019年9月29日。申请执行人：锦州银行股份有限公司锦州分行,住所地锦州市市府路69号。负责人王鑫,该行行长。委托代理人岳强、王尧,该行员工。在本院执行锦州银行股份有限公司锦州分行与锦州恒泰实业有限公司、锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐洪印、唐东烨、尹航、刘军借款合同纠纷一案中，异议人锦州恒泰实业有限公司、锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐东烨、尹航、刘军对辽宁天衡房地产与土地评估有限公司出具的辽天衡评{2019}E582号房地产估价报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人锦州恒泰实业有限公司、锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐东烨、尹航、刘军称，针对辽宁天衡房地产与土地评估有限公司（以下简称该评估机构）出具的辽天衡评[2019]E582号《房地产估价报告》，有二项叙述与实际情况不符，特提出异议如下：一、估价对象1、2的入户门实际均为氟碳门，而评估报告中陈述为"白钢玻璃门"。二、估价物10-19中的建筑物共有9处，其中2处门卫西厂房、车间西平房不属于该估价物范围之内。此外，评估报告还存在以下问题：（一）该评估报告采用的估值法(评估方法)不合理，造成被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的估价方法背离了涉案建筑物和土地的价值，使被评估对象价值严重贬损。该评估机构对位于古塔区锦朝街333号和古塔区钟屯乡何屯工业园区的估价物10-24,在涉案标的的评估中采用了“成本法”的方法进行估价，并指出成本法是：房地产价值=建筑物重置成本-建筑物折旧+土地成本。这一估值法存在明显缺陷和不合理，运用成本法评估时，没有考虑以下这些增值因素，因而低估了房屋价值。具体如下：1.此两处估价物最初建设时所处区域是锦州太和区，属于锦州郊区，现在该估价物行政区划分变更为古塔区，属于锦州市城区范围，土地价格升值很大。被评对象古塔区钟屯乡何屯工业园区的估价物20-24距离即将建成的锦州北站（锦州高铁站）直线距离仅300米左右；被评对象古塔区锦朝街333号估价物10-19距离锦州北站不足6公里。锦州北站是国家《中长期铁路网规划》中的重要项目，建成后将大大提升锦州市的城市交通，极大促进锦州的发展，其周边的土地价值也直线上升，这是连普通百姓都有的共识，面对如此重要的土地升值信息，该评估机构在此报告中根本没有提及，也没有考虑估价物与锦州北站的紧密联系。该两处估价物已经具备显著的升值空间和预期收益，完全符合该评估机构已定的估价原则的第5条“预期收益原则”和第3条“最高最佳利用原则”，而该评估机构却忘记了自己制定的原则。3.该评估机构在陈述此两处估价物只适用成本法估价时说：“不是出租型标准厂房”。何为出租型标准厂房，其具体标准有哪些？该估价物哪几方面不符合？这些数据在此报告中均没有给出任何数据。我们将该估价物与锦州周边工厂做了对比，从各个方面此估价物都处于一流水准，并且现今锦州嘉林塑业有限公司在此正进行正常生产经营。4.何屯工业园区的估价物20-24也紧邻古塔区规划的环河景观道和锦州大外环路的边际线。据我们了解距离该估价几十米仅有简陋房屋的院落,相当于该估价物的十分之一面积，并且无土地使用证，出售成交价格为200万元。现该估值甚至连该被评估对象所在周边厂房价值的二分之一都不到，这与此地房地产价值严重不符。早在2012年锦州金衡土地房地产估价有限公司对该估价物做出评估，单位地价：553/平方米。虽然与2012年抵押评估时的价值时点不同，但随着何屯工业园区的兴起，周边区域交通和环境的优化，区域因素大大提高，土地使用权的增值已显而易见。估价报告中描述根据估价对象和土地市场状况，选择房地合估路径，对其土地取得成本采用基准地价法和市场比较法进行评估测算。估价报告中只字未提地价评估的依据文件，估价依据严重缺失，不足以支持估价结果。（二）该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。即便该评估机构采取市场比较法、收益法、成本法等进行评估没有问题，但依据以上评估方法，委托评估的24个土地和建筑物转换为价值或价格的前提，应当是在该评估机构所说的“可比实例”、“纯收益”等资料、数据的基础上，再通过该机构列出的计算公式加减乘除后所得数值。但是，通览整份评估报告，即便评估机构在估价结果中强调：估价人员是在“进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析”才得出该评估结果，但是在本次评估报告书的附件中，除被评估对象的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用权证》复印件、位置图、现场勘査照片资料外，没有关于周边市场价格信息、建筑物重置成本数据、估价物周围近期成交案例信息等等任何数据，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调査结果和基础资料，更无从体现该评估机构对周边地产价值判断的数据依据。该评估机构所谓的估价方法得出的数值，其基本公式就是建立在空中楼阁的“基础”上的，因此才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。（三）评估报告对估价对象区位状况和实物状况了解不全面，造成被评估对象价值严重贬损。1、评估报告中陈述：“估价对象1-8距公园较远，自然环境一般。”“人文环境：估价对象所处区域。治安条件、卫生条件和人口素质等人文环境一般”。而实际情况是：估价对象距离北湖公园和配水池战斗遗址公园距离都在1500米左右，距离辽宁工业大学300米左右、距离辽宁石化职业技术学院直线距离仅400米，评估对象马路对面即是辽宁工业大学教师楼——辽工东苑，因何而说“人口素质一般”？该估价物距离敬业派出所仅仅63米，因何定为“治安条件差”？2.估价对象1、2的入户门实际均为氟碳门，而评估报告中陈述为“白钢玻璃门”。3、估价对象9报告中陈述：“估价对象附件无公园”，“人文环境：估价对象所处区域为中低档住宅居民区。治安条件、卫生条件和人口素质等人文环境一般”。而实际情况是：该估价物距离石化公园仅400米左右，距离辽宁工业大学600米，距离辽宁石化职业技术学院500米左右，距离石化公司职工住宅区——实华园仅500米。因何依据定位“中低档居民区”？该估价物距离敬业派出所石油派出所均不到900米，因何定为“治安条件差”？4.估价物20-24距离即将建成的锦州北站（锦州高铁站）直线距离仅300米左右；估价物10-19距离锦州北站不足6公里。面对如此重要的土地升值信息在此报告中根本没有提及，也没有考虑估价物的升值空间。此项信息的缺失严重违背了该评估机构承诺的估计原则。5、报告中陈述：估价对象20-24“一公里内无超市”，而实际情况是鲁家屯超市距离此处600多米。在估价建筑面积达近9000平方米、土地使用权20000多平方米数值巨大的评估报告中，出现基础情况调查和陈述的诸多错误，充分说明了评估人员的极其草率、马虎和不认真，所以我们有理由对该评估机构的评估报告数值做出不相信、不认可的判断。综上所述，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司出具的辽天衡评[2019]E582号《房地产估价报告》作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据、严重失职，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法利益。因此，特提出异议，请法院公正审査，依法认定该评估报告无效，并依法重新选定评估机构进行评估。申请执行人锦州银行股份有限公司锦州分行未提交书面意见。本院查明，锦州银行股份有限公司锦州分行与锦州恒泰实业有限公司、锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐洪印、唐东烨、尹航、刘军借款合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）辽07民初字44号民事判决：一、被告锦州恒泰实业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告锦州银行股份有限公司锦州分行借款本金人民币3300万元及利息人民币8902787.50元(以后发生的利息,自2018年4月21日起至本判决确定的款项付清之日止,以3300万元为本金,按双方签订的流动资金借款合同约定予以计算)。二、原告锦州银行股份有限公司锦州分行在本判决第一项范围内,对被告锦州恒泰实业有限公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐东烨、尹航提供的相应抵押物(抵押物明细附后),经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。三、被告锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、刘军、唐洪印、唐东烨对本判决第一项承担连带偿还责任。四、被告锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、刘军、唐洪印、唐东烨、尹航对本判决第一项承担担保责任后,有权在承担担保责任的范围内向被告锦州恒泰实业有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，锦州银行股份有限公司锦州分行申请强制执行，本院于2019年3月7日立案执行。在执行过程中，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2019年11月作出辽天衡评[2019]E582号《房地产估价报告》，锦州恒泰实业有限公司、锦州市神府化工有限公司、锦州恒泰进出口贸易有限公司、炎陵县矿业开发公司、锦州恒泰物资仓储有限公司、唐东烨、尹航、刘军对辽天衡评{2019}E582号房地产估价报告不服，向本院提出异议。另查明，本案在执行过程中，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对异议人提出的异议进行了答复及补正，异议人仍不服。经核查，异议人提出的估价对象1、2的入户门实际均为氟碳门，而评估报告中陈述为"白钢玻璃门"情况属实。估价物10-19中的建筑物共有9处，其中门卫西厂房已于2015年1月卖给赵东明，且房照面积与实际面积不符。该房屋不在本案抵押物之内。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定：当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许:（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。鉴于本案评估报告所依据的事实有瑕疵，又无法通过补正、补充鉴定等方法加以解决，异议人申请重新评估，并愿意承担本次评估费，申请执行人亦同意重新评估的实际情况，对异议人申请重新评估的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（四）项之规定，裁定如下：异议人提出的申请重新评估的异议请求成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  庄丽洁审判员  刘艳芬审判员  姚雪峰二〇二〇年六月九日法官助理陆璐书记员秦诗源