北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5971号上诉人（原审被告）:北京融音塑业有限公司，住所北京市顺义区顺西南路丙2号院5号楼。法定代表人：于占元，副总经理。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家云，男，1967年11月16日出生，汉族，北京融音塑业有限公司总经理，住顺义区。被上诉人（原审原告）:北京万景峰尚房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区新顺南大街11号2幢216。法定代表人：唐燕，经理。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京融音塑业有限公司（以下简称融音塑业公司）因与被上诉人北京万景峰尚房地产经纪有限公司（以下简称万景峰尚公司）居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人融音塑业公司的委托诉讼代理人陆玉红、吴家云，被上诉人万景峰尚公司的委托诉讼代理人孙莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融音塑业公司上诉请求：1.撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初580号民事判决书,改判驳回万景峰尚公司的诉讼请求，或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用由万景峰尚公司承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.关于居间服务是否完成，一审法院以融音塑业公司在客户确认书上签字盖章视为确认万景峰尚公司完成委托事项,因此认定万景峰尚公司已完成居间服务。事实上，该客户确认书的签订时间在2018年6月6日之前，该客户确认书第六条约定“如甲方与承租客户协议未达成，双方不承担任何费用及责任”，第四条约定确认完成委托与第六条的条款约定相矛盾，第四条应无效条款。第六条约定“未达成”的情形应指承租方未付款、未如约履行租赁合同等情形。因此，一审法院据此来认定居间服务已完成存在错误。万景峰尚公司并未举证其他证据证明该事实。2.关于付款条件是否达成。一审法院认可补充协议一中关于原年租金分款支付且已收到786万的事实，认定客户确认书中的付款条件已成就，但一审法院对融音塑业公司提交的补充协议二未予采纳。补充协议一、二均系对房屋租赁合同的变更，应同时产生法律效力，既然一审法院采纳补充协议一中对租金支付的变更，必然同时采纳补充协议二中对承租方实际承租面积及交纳款项的性质的变更。租赁双方因招商及经营因素的形势变更，变更先前支付的986万款项为租赁合同的定金，待其他条款生效后转为合同正式租金，系双方分别保留未来租赁合同能否履行的权利机会。根据融音塑业公司与案外人中国民族经济开发总公司的房屋租赁法律关系变更，融音塑业公司并未收到承租方交纳的2358万元房屋租金而且在未来租金递增前也不可能收到相当于此金额的标准年租金。因此一审法院认定客户确认书中居间服务费的支付条件已达成存在错误。3.根据公平原则，租赁面积减少，租金必然减少。租金数额减少，居间费就应该减少。万景峰尚公司主张的居间费应该减少52万元。万景峰尚公司取得高额的中介费，系基于融音塑业公司与案外人房屋租赁合同的可得利益，目前租金融音塑业公司只收到了一小部分，现万景峰尚公司要求支付全部居间费，对于融音塑业公司显失公平。租赁方按年支付租金，居间费亦应按年支付。二、一审法院程序错误，未追加第三人参与庭审。本案中，中国民族经济开发总公司作为案外人，对与融音塑业公司签订的房屋租赁合同实际租赁面积及交纳的款项性质认定，以及对融音塑业公司与万景峰尚公司之间履行居间服务的计算具有重大影响。一审法院对融音塑业公司提交的补充协议二证明目的不采纳，也未依职权追加第三人，无法核实实际租赁面积，一审审理程序存在错误。万景峰尚公司辩称：同意一审判决，不同意融音塑业公司的上诉请求和理由。第一，根据我国合同法第四百二十六条规定，居间合同为有偿合同，居间费是否应当支付依据的是居间人是否促成合同成立，而不是合同履行。2018年6月6日在万景峰尚公司居间服务之下，融音塑业公司已经与案外人签订了租赁合同，万景峰尚公司的居间服务已经完成，在合同履行过程中融音塑业公司与承租人之间对于合同履行进行的变更、签订补充协议均与居间人无关，与居间费无关。第二，融音塑业公司在客户确认书中明确表示万景峰尚公司的居间服务已经完成，其盖章行为视为确认万景峰尚公司对委托事项的完成，融音塑业公司认可该协议的真实性，说明融音塑业公司认可万景峰尚公司的居间服务已经完成。客户确认书系在双方平等自愿的情况下达成，不违反法律法规，合法有效，不存在融音塑业公司所述第四条与第六条矛盾，不存在无效之处。融音塑业公司所述的客户确认书早于房屋租赁合同的签订，属于行业惯例，即居间行业中租赁双方达成租赁意向之时，居间人与委托人先签订客户确认书，防止出租方跳单，实际上，涉案房屋租赁合同已签订，居间人的义务事实上已经完成。第三，融音塑业公司与案外人签订的协议二没有签订时间，存在瑕疵，真实性存疑。即便补充协议二是真实的，也是在融音塑业公司收到986万租金后签订的，在融音塑业公司收到租金之时，融音塑业公司应向万景峰尚公司支付居间费的条件已经成就，不能房屋租赁合同的变更而又不成就。双方合同是否变更，与本案无关。万景峰尚公司的居间服务一直持续到承租人支付第一笔租金完毕，融音塑业公司收到986万租金之后，居间人再没有参与过出租人与承租人之间租赁合同相关的事宜，对于补充协议二的签订，万景峰尚公司没有参与，也不知情，对真实性不予认可。第四，本案不存在需要追加第三人的情形，一审法院程序合法。居间人的居间合同义务仅仅是促成合同成立，具体合同的履行与居间人无关。融音塑业公司要求追加第三人是为了拖延诉讼时间。第五，即便如融音塑业公司所述房屋租赁合同履行中变更了面积，产生了租金损失，该损失也是融音塑业公司变更面积造成的，应与承租人解决，而不是融音塑业公司迟延支付居间费的理由。居间费的支付与双方租赁合同的履行没有关系，租赁合同能否履行、是否解除、履行过程中是否任何存在违约，均与居间合同没有关系，万景峰尚公司作为居间人在合同签订过程中已经尽到了应尽的义务，融音塑业公司应该按时支付居间费。万景峰尚公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令融音塑业公司立即向万景峰尚公司支付租赁代理费393万元;2.请求法院依法判令融音塑业公司立即向万景峰尚公司支付滞纳金(以全额代理费为基数,从逾期日起按日0.5%计算至全款代理费到账期间);3.请求判令融音塑业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月6日，出租人融音塑业公司与承租人中国民族经济开发总公司（以下简称民族经济公司）签订房屋租赁合同。合同主要包括以下内容：租赁标的位于北京市顺义区顺西南路丙X号，建筑面积为30772平方米：承租人使用的租赁标的占地用途为工业用地，但出租人协助承租人办理并取得租赁标的能够用于商业用途的营业执照，经营范围以营业执照为准；承租人承租租赁标的的期限为15年（含装修免租期及商业培养期），自2018年7月15日（实际交付日）起至2033年7月14日止；出租人同意向承租方提供8个月的装修免租期（包括商业培养期），装修免租期自2018年7月15日（实际交付日）；本合同项下租金以人民币为结算货币，双方同意租金按双方确认的建筑面积计算，租金为每建筑平方米/天2.1元人民币，月租金共计为196.5万元人民币，年租金2358万元人民币；双方约定，承租人在免租期结束后的五个工作日内按本合同约定的金额向出租人支付第一期的租金2358.67万元人民币（其中包括原合同保证金200万元人民币自动转为租赁押金）；自本合同签字盖章后，2018年6月15日之前承租人交付出租人200万元人民币做为合同保证金到出租人账户；本合同经出租人、承租方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章之日并收到承租人支付的200万元保证金起生效。2019年4月30日，出租人融音塑业公司与承租人民族经济公司签订房屋租赁补充协议（以下简称补充协议一）。协议主要包括以下内容：由于消防报批手续进展延迟，原合同第五条装修免租期及商业培养期自2018年7月15日起至2019年3月15日（8个月），现更新为2018年7月15日起至2019年8月31日（13.5个月），即延期5.5个月；双方同意租金按双方确认的建筑面积计算，租金为每建筑平方米/天2.1元人民币，月租金共计为196.5万元人民币，年租金2358万元人民币。上述租金标准从2019年8月31日（免租期结束日）开始计算，每三年为一递增周期，每一周期租金比上一周期租金递增6%，考虑承租方装修资金周转紧张，出租方同意第一租赁年度租金支付方式为：分三期支付1、第一期支付4个月租金786万元，在本房屋租赁补充协议签订之日起三个工作日内付清；原200万元合同保证金转为押金。甲方融音塑业公司与乙方民族经济公司另签订补充协议（以下简称补充协议二），协议主要内容包括：由于租赁标的物招商环境因素的不确定，双方确定原合同约定的X号楼退回给甲方，不在合同租赁面积内，故原合同面积变更为26714平方米；由于租赁标的物土地用途为工业用地，乙方承租的合同目的所需政府批件目前尚在努力办理中，考虑到与租赁相关的不可抗力、不可克服等因素的发生，截止2019年7月16日收到乙方转入甲方账户的款项共计人民986万元做为租赁定金；双方确定，取得承租方合法经营所需的10个营业执照后，原甲方收到的租赁定金自动转为租金；双方确定，双方于2018年6月6日与2019年4月30日签订的合同待本协议第三条成就之后正式生效。该补充协议二未签订时间。委托方（甲方）融音塑业公司与代理方（乙方）万景峰尚公司签订客户确认书。确认书主要内容包括：甲、乙双方因业务需要，经友好协商，由乙方代理出租甲方融鹰大厦产业楼之物业；甲方确认中国民族经济总公司为乙方公司之客户，介绍承租上述物业；甲方应在客户交纳租金到账后五个工作日（以银行汇款到账单时间为准）内向乙方支付上述物业租金到账后两个月租金作为甲方支付乙方的代理费。如逾期未付，从到期日起至全款代理费到账期间，甲方需每日向乙方支付全额代理费的0.5%作为滞纳金；乙方从事本协议书具体受托事项为：代甲方寻找上述物业的承租客户，协助其与甲方签订正式租赁合同，甲方在本协议书上签章视为确认乙方本协议书委托事项的完成；如甲方与承租客户协议未达成，双方不承担任何费用及责任。该客户确认单未签订时间。万景峰尚公司提交房屋租赁合同、补充协议一、客户确认书，能够证明其已经完成居间服务事项，应当支持其诉讼请求。另提交微信通话记录，证明第一笔租金已经支付完毕；佣金请款单、律师函，证明其按照约定主张融音塑业公司支付居间服务费。融音塑业公司认可房屋租赁合同、补充协议一、客户确认书的真实性、关联性，但是不认可证明目的，其认为万景峰尚公司的居间服务没有全部完成：我方与民族经济公司租赁协议面积发生了变化（30772平方米变成了26714平方米），该产业楼没有租完；我方与民族经济公司签订租赁协议是定金形式，并不是租赁形式，代理费的支付条件亦没有达成。微信通话记录中很多是语音，不符合证据形式，真实性不认可，但认可已经收到民族经济公司986万元（房屋租赁合同中的200万保证金，补充协议一中的786万元第一期租金，根据补充协议二均作为租赁定金）；佣金请款单不认可；律师函不认可。融音塑业公司提交补充协议二，证明万景峰尚公司的居间服务没有完成，居间费用支付条件没有达成。万景峰尚公司认为补充协议二的真实性没有办法核实，也没有签订时间，补充协议二中记载3号楼退回，证明租赁物已经交付，也确认已经收到986万元，即200元保证金和786万元租金，说明融音塑业公司支付居间费的条件已经成就，融音塑业公司应该支付。庭审中，双方均确认客户确认书中的融鹰大厦产业楼与房屋租赁合同中的租赁标的物一致（面积为30772平方米），客户确认书中的中国民族经济总公司与房屋租赁合同、补充协议一、补充协议二中的中国民族经济开发总公司系同一家公司。融音塑业公司庭审中陈述确实收到了986万元，但具体收到时间庭后向法院提交。万景峰尚公司主张从2019年5月8日开始计算滞纳金（违约金性质），如果融音塑业公司提交具体收到租金的银行记录时间，同意按照银行记录时间计算。庭审后，法院电话沟通双方当事人。融音塑业公司陈述986万元的到账情况：2018年6月21日100万元，2018年6月22日100万元，2019年5月15日150万元，2019年5月17日150万元，2019年5月28日100万元，2019年5月30日100万元（两笔，分别10万元、90万元），2019年6月6日200万元，2019年7月16日86万元。融音塑业公司请求法院酌减滞纳金，其理由为：我方不是恶意的，只是房屋租赁合同的内容因为补充协议二发生了变化，我方现在的出租面积是26714平方米，不是30772平方米。而且因为该租赁标的土地性质属于工业用地，可能存在很多风险，所以有可能我方最后根本无法出租成功。融音塑业公司表示客户确认书上只是约定了两个月的租金，但是没有约定具体钱数，就是因为考虑到可能会有变化，故我方认为应当按照补充协议二来确定居间代理费用，补充协议二本身也是租赁合同的一部分。万景峰尚公司表示认可融音塑业公司收到租金的最后到账时间为2019年7月16日。我方主张的滞纳金起算时间从2019年7月24日开始主张，滞纳金的数额请法院依法调整，但是请法院考虑融音塑业公司的恶意拖欠行为，融音塑业公司于2019年7月16日就收到了租金，一直都没有支付我方居间费用。关于补充协议二、客户确认书的签订时间问题，双方均无法提交相关证据。万景峰尚公司表示客户确认书的签订时间应该在2018年6月签订正式租赁合同之前，具体什么时间不知道，补充协议二我们根本都不知晓，对我方也没有约束力。融音塑业公司表示客户确认书的签订时间不详，补充协议二的签订时间大概是2019年7.8月份。一审法院经审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，万景峰尚公司与融音塑业公司就代理出租融鹰大厦产业楼事宜形成了居间合同法律关系。关于居间服务是否完成。融音塑业公司以补充协议二确定的房屋租赁面积发生变化、该融鹰大厦产业楼未完全出租为由抗辩居间服务没有完成，即使要支付居间服务费也应当按照补充协议二中确认的面积26714平方米予以计算。但补充协议二与客户确认书均未签订时间，且双方均无法提交相关证据证明上述文件的签订时间。在庭审中，双方均确认客户确认书中的融鹰大厦产业楼与房屋租赁合同中的租赁标的物一致（面积为30772平方米），即亦与客户确认书中第三条、第四条中的“上述物业”内容一致。由此可知，融音塑业公司抗辩意见中认可的租赁面积（补充协议书二26714平方米），与庭审中认可的客户确认书中的租赁面积（房屋租赁合同30772平方米）明显不一致。法院认为，补充协议二系对租赁合同法律关系的变更，且根据合同相对性原则，融音塑业公司亦无法提交相关证据证明补充协议二租赁内容的变更对万景峰尚公司的居间服务产生相应的法律效力，故居间合同法律关系的内容应当以客户确认书为准，融音塑业公司抗辩意见不予采纳。万景峰尚公司作为居间人代融音塑业公司寻找融鹰大厦产业楼的承租客户（民族经济公司），协助其与融音塑业公司签订正式租赁合同（2018年6月6日民族经济公司与融音塑业公司签订了正式的房屋租赁合同），至此，该客户确认书中约定的居间服务已完成。且该确认书中明确记载，甲方（融音塑业公司）在本协议书上签章视为确认乙方（万景峰尚公司）本协议书委托事项的完成，该协议书上亦有融音塑业公司的盖章，亦证实了融音塑业公司是认可居间委托事项已完成。关于居间费用支付条件是否达成。客户确认书中约定的支付代理费方式为，融音塑业公司应在客户交纳租金到账后五个工作日（以银行汇款到账单时间为准）内支付两个月租金作为代理费；补充协议一中约定，民族经济公司第一期支付4个月租金786万元；融音塑业公司亦电话中陈述截止到2019年7月16日，已收到民族经济公司款项986万元。该986万元金额，与房屋租赁合同中约定的200万保证金、补充协议一中约定的第一期786万元租金金额一致。融音塑业公司以补充协议二中将收到的986万元作为租赁定金而非租金为由进行抗辩。同上所述，根据合同相关性原则，融音塑业公司亦无法提交相关证据证明补充协议二中关于租赁定金的内容对万景峰尚公司的居间合同法律关系产生效力，故法院认为其抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳，万景峰尚公司要求融音塑业公司支付居间代理费的条件已经成立，融音塑业公司应当支付，具体金额法院将根据房租租赁合同、客户确认书中确定的计算标准予以核算。关于滞纳金。万景峰尚公司请求以全额代理费为基数,自2019年7月24日起按日0.5%计算至全款代理费到账期间主张滞纳金，且主张该滞纳金系违约金性质。融音塑业公司以其无拖延恶意为由请求法院酌减。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院认为，万景峰尚公司主张的滞纳金高于其实际损失，法院将根据公平原则和诚实信用原则依法予以酌减，其滞纳金的计算标准酌定为中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至实际支付之日止。客户协议书约定的滞纳金计算期间为到期日起至全款代理费到账期间，到期日为租金到账后五个工作日，本案中的租金最后到账日经双方确认为2019年7月16日，故万景峰尚公司自五个工作日后即2019年7月24日起以全额代理费为基数主张滞纳金，并无不当，法院依法予以支持。综上所述，一审法院判决如下：一、北京融音塑业有限公司支付北京万景峰尚房地产经纪有限公司租赁代理费3930000元，于判决生效之日起七日内给付；二、北京融音塑业有限公司支付北京万景峰尚房地产经纪有限公司滞纳金（以3930000元为基数，自2019年7月24日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止），于判决生效之日起七日内给付；三、驳回北京万景峰尚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，融音塑业公司提交以下证据：2018年8月16日吴家云与芦宝琦之间的手机通话录音1份、2019年4月11日吴家云与唐燕的手机通话录音1份，以及中国民族经济开发总公司开具的证明及会议备忘录，用于证明唐燕与芦宝琦在业务上有关系，芦宝琦是万景峰尚公司的实际负责人，融音塑业公司和承租人之间的租赁合同、补充协议一、补充协议二均由芦宝琦参与协商的，芦宝琦知晓协议的内容，知悉承租面积减少的情况。万景峰尚公司对于上述证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可，认为上述证据发生在一审诉讼前不属于二审新证据，芦宝琦不是万景峰尚公司的员工，也从未受万景峰尚公司委托，更不是万景峰尚公司的实际负责人，芦宝琦的行为与万景峰尚公司无关;承租面积是否减少，均属于融音塑业公司与承租人租赁合同履行过程中的问题，与居间费的支付无关;备忘录落款没有签字，没有签订时间，没有丙方（见证人）的名称，形成时间无法核实，不具有证明效力，且中国民族经济开发总公司作为承租人，与作为出租人的融音塑业公司是利益关联方，证明不具有证明效力。万景峰尚公司未提交新证据。二审庭审中，双方均表示客户确认书签订在前，此后双方签署了涉案租赁合同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点在于融音塑业公司应否给付万景峰尚公司服务费。根据查明的事实，双方所签《客户确认书》第四条约定，万景峰尚公司从事该协议具体受托事项为，代融音塑业公司寻找上述物业的承租客户，协助其与融音塑业公司签订正式租赁合同，融音塑业公司在该协议书上签章视为确认万景峰尚公司该协议书委托事项的完成；第六条约定，如融音塑业公司与承租客户协议未达成，双方不承担任何费用及责任。上述条款明确约定了万景峰尚公司的服务内容，以及融音塑业公司不承担费用的情形。结合双方当事人庭审陈述，该客户确认书系在融音塑业公司与承租方签订正式租赁合同之前签署，那么根据该客户确认书的约定，如该客户确认书签署后，融音塑业公司与承租方未就租赁事宜达成协议，则融音塑业公司不承担任何费用及责任。现融音塑业公司上诉主张上述约定第四条系格式条款，排除其权利，免除万景峰尚公司的责任，应属无效，缺乏依据，本院不予采纳。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，鉴于该客户确认书系在融音塑业公司与承租方签订正式租赁合同之前签署，以及客户确认书的上下文意和本案的具体事实，双方签署客户确认书之时，融音塑业公司与承租方尚未最终签署涉案租赁合同，而该客户确认书第四条约定万景峰尚公司主要服务内容系寻找并协助融音塑业公司与承租方签订正式租赁合同，故该客户确认书第六条约定，如融音塑业公司与承租客户协议“未达成”应系指融音塑业公司与承租客户未签署正式租赁合同之情形。融音塑业公司上诉主张上述约定之“未达成”的情形指承租方未付款，未如约履行租赁合同等情形，依据不足，本院不予采纳。根据查明的事实，融音塑业公司已与承租客户签署正式的租赁合同，承租客户已经向融音塑业公司付款986万元，融音塑业公司亦确认该款项包括租金，符合客户确认书约定的融音塑业公司给付服务费的情形，故一审法院判令融音塑业公司给付万景峰尚公司相应服务费数额，具有事实和法律依据，本院应予维持。融音塑业公司以其与承租客户后续履行租赁合同过程中变更了原租赁合同的约定为由，上诉请求不给付万景峰尚公司的服务费，缺乏依据，本院不予支持。因融音塑业公司未提供充分有效证据证实万景峰尚公司曾同意变更双方所签客户确认书关于服务费支付期间、数额的约定，同意融音塑业公司在承租方减少租赁面积的情况下减少居间服务费的金额，且服务费按年支付，故融音塑业公司上诉认为万景峰尚公司对其承租方后续减少租赁面积知情，且租赁方按年支付租金，服务费亦应按年支付，证据并不充分，本院不予采纳。因本案系居间服务合同纠纷，中国民族经济开发总公司并非本案必须参加诉讼的诉讼参与人，一审法院未予追加融音塑业公司的承租方为本案第三人并无不当，融音塑业公司上诉主张一审法院未予追加其承租方为第三人系程序违法，缺乏依据，本院不予采纳。综上，融音塑业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38240元，由北京融音塑业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年六月五日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  田亚男书 记 员  刘 欣