重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终299号上诉人（原审被告）:秀山县亲如家老年公寓，经营场所重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道官桥村原官桥乡政府，统一社会信用代码500241MA5Y0D9L11。经营者：刘承焯，男，1991年6月9日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：高定重，重庆驰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘守胜，男，1967年8月3日出生，土家族，秀山县亲如家老年公寓职工，住重庆市秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处凤栖南路，统一社会信用代码115002410091390258。法定代表人:邱勇，该街道办主任。委托诉讼代理人：蒲相屹，重庆群峰律师事务所律师。上诉人秀山县亲如家老年公寓因与被上诉人秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处（以下简称平凯街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，于2020年4月17日对上诉人秀山县亲如家老年公寓的法定代表人刘承焯及其委托诉讼代理人高定重、刘守胜，被上诉人平凯街道办事处的委托诉讼代理人蒲相屹进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秀山县亲如家老年公寓上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初3750号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金及违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1.上诉人于2009年12月28日交付的10万元为涉案合同2010年1月6日至2015年1月5日期间的房屋租金。一审法院认定该租金为2009年12月30日至2014年12月30日期间租金系事实认定错误。2009年12月被上诉人以招商引资的方式与上诉人达成投资协议，上诉人按照要求交付10万元定金，因被上诉人原因未能通过政府交易平台履行协议，后经被上诉人提议，由上诉人租用涉案房屋，已交付的10万元定金转为租金，双方于2010年1月6日签订《房屋租赁合同》，合同第八条明确约定合同经双方单位法定代表或授权委托人签字盖章后生效，故本案上诉人已交付的10万元为2010年1月6日至2015年1月5日期间的房屋租金。2.本案系被上诉人违反合同约定，未按照合同约定将案涉出租物整体交付给上诉人，一审判决认定被上诉人交付了涉案租赁房屋及附属设施等属事实认定错误。房屋合同签订后，上诉人进入涉案出租房屋进行装修，此时才发现租赁房屋及附属设施内有一高姓男子在经营酒厂，并占用了涉案房屋及附属设施近一半以上的面积，经询问才知高姓男子在此之前已经承租涉案房屋及附属设施，且租期长达8年(2017年之后才到期)。上诉人为此多次要求被上诉人按照合同约定履行交付出租的整体房屋及附属设施，并立即清理现场，搬离酒厂，各方为此发生多次纠纷。因酒厂一方以侵权为由多次到县政府举报被上诉人，致使被上诉人一直无法履行涉案合同义务，一直到2019年酒厂主动搬离。故本案从合同生效之日起，被上诉人一直未按照合同约定将整体房屋及附属设施交付给上诉人使用，是被上诉人违反了合同约定，一审法院认定事实错误。二、上诉人与被上诉人就免除五年租金的口头协议符合法律规定，上诉人不应承担支付该期间租金，一审判决适用法律错误。双方自合同生效之日起，被上诉人就一直违反合同约定未整体交付出租房屋及附属设施，作为以经营养老服务项目为主业的上诉人，承租范围内出现以酿酒为主业、养猪为副业的其他经营者，不仅直接影响了经营形象，也无法全面使用已交租金的承租范围而造成直接经济损失，在如此严重的损失情况下，上诉人与被上诉人就租金问题进行调整和变更具有合理性。在处理前述租金纠纷过程中，系被上诉人当时的主要负责人主动找上诉人协商，以免除上诉人后五年的租金为条件来停止纠纷，上诉人同意了该条件，各方也按照该口头协议履行，故而才出现2015年至2019年期间，被上诉人一直未向上诉人提出交付租金的客观事实。作为管理国家资产的权力机构，合法、合理、积极对其行政区域范围内的国有资产进行管理是其义务。若上诉人应当于2015年1月6日前交付租金，被上诉人却长达5年时间不闻不问，那么被上诉人的行为是严重渎职，相关部门是要被问责的，如若不存在免除租金的事实，被上诉人的行为难以符合逻辑。基于以上事实，上诉人以双方口头达成免除5年租金的协议而不需支付租金符合客观事实，也符合被上诉人在租赁期内对此作出的行为，而一审认为上诉人抗辩理由不成立，以《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条第二百二十六条相关规定判决上诉人应当支付租金，系适用法律错误。三、一审庭审过程中，上诉人提出被上诉人长达五年过程中从未提出要求支付租金，系表达的本案被上诉人要求支付租金的诉求已超过了诉讼时效，由于上诉人法律知识有限，无法准确使用法言法语，但表达的意思为诉讼时效抗辩，一审法院并未采纳，系适用法律错误。平凯街道办事处辩称，1.上诉人主张已经超过诉讼时效的请求不应支持，上诉人在一审中未提出超过诉讼时效抗辩，上诉人与被上诉人房屋租赁合同期限是在2019年到期，不存在诉讼时效的问题，双方还在继续履行合同。2.租金计算问题，一审法院认定事实正确，上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同范围明确说明租金按年计算，不是按月计算，不足一年的也按一年计算。3.租金免除问题，不存在免除租金的说法。平凯街道办事处向一审法院起诉请求：1.解除平凯街道办事处、秀山县亲如家老年公寓双方于2010年1月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判决秀山县亲如家老年公寓将原官桥乡政府的办公楼及附属设施、场地等退还给平凯街道办事处；3.判决秀山县亲如家老年公寓支付平凯街道办事处租金及违约金(租金以20000元/年度为基数，从2015年度起计算至秀山县亲如家老年公寓退还租赁物止；违约金以100000元为基数，从2015年1月7日起，按银行贷款利率计算至付清之日止)；4.本案诉讼费用由秀山县亲如家老年公寓承担。诉讼过程中，平凯街道办事处将利息的计算方式明确为按照重庆农村商业银行同期同类贷款利率计算。一审法院认定事实：2010年1月6日，平凯镇人民政府（甲方）与秀山县亲如家老年公寓（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将境内原官桥乡政府办公楼及附属设施、场所整体出租给乙方开办老年公寓。租赁期限10年，自2010年1月6日起至2020年1月6日止。合同租赁期内年度租金为20000元，乙方在签订合同之日即给付甲方前五年租金100000元，后五年租金在2015年1月6日前付清。若乙方违约，甲方有权提前终止合同，乙方负责赔偿甲方因乙方违约造成的经济损失。同时约定本合同某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十日内书面答复对方，在十日内得不到答复视为同意，最后达成补充协议。另查明，2009年12月28日，秀山县亲如家老年公寓向平凯镇人民政府交付了2009年12月30日至2014年12月30日期间的房屋租金100000元。合同签订后，平凯镇人民政府向亲如家老年公寓交付了涉案租赁房屋及附属设施等，亲如家老年公寓一直使用至今。但租用期间，该出租房屋院内的部分房屋及空地一直由另一酒厂占有使用。再查明，2019年4月1日,平凯街道办事处向秀山县亲如家老年公寓发出解除租赁合同书面通知，并要求其退还租赁物并于2019年4月30日之前支付欠付租金、违约金。秀山县亲如家老年公寓至今未给付剩余房屋租金。平凯镇人民政府后更名为平凯街道办事处。一审法院认为，本案的主要争议焦点为平凯街道办事处、秀山县亲如家老年公寓双方是否对租赁合同租金内容进行了变更。本案中，平凯街道办事处与秀山县亲如家老年公寓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。双方当事人均应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。合同签订后，平凯街道办事处依约向秀山县亲如家老年公寓交付了涉案租赁房屋及附属设施等，秀山县亲如家老年公寓亦交付了前五年租金100000元。现秀山县亲如家老年公寓抗辩因涉案租赁房屋院内的部分房屋及空地一直由另一酒厂占有使用，因此双方协商不再交付剩余的五年租金，但其未提供有效证据证明双方对此达成了合意或者因此双方对房屋租金内容进行了调整、变更，故对其抗辩理由，不予采信。平凯街道办事处、秀山县亲如家老年公寓双方当事人约定的房屋租赁期限为自2010年1月6日起至2020年1月6日止，在秀山土家族苗族自治县人民法院作出裁判时，合同约定的租赁期限已经届满，双方的租赁合同已经终止，故平凯街道办事处请求解除双方于2010年1月6日签订的《房屋租赁合同》请求，不予支持。合同终止后，秀山县亲如家老年公寓应退还平凯街道办事处租赁的原官桥乡政府的办公楼及附属设施、场地。同时，秀山县亲如家老年公寓现仅支付了平凯街道办事处前五年的房屋租金，自2015年度开始后一直没有交付租金，故平凯街道办事处请求秀山县亲如家老年公寓按照合同约定的20000元/年的标准自2015年支付租金至租赁物退还之日止的诉讼请求，予以支持。关于平凯街道办事处主张从2015年1月7日起，按照重庆农村商业银行同期同类贷款利率计算违约金的请求，因双方对违约责任承担方式未作明确约定，且平凯街道办事处自述在约定的交付租金期限届满后给予了秀山县亲如家老年公寓宽限期限，在解除通知中也明确载明要求秀山县亲如家老年公寓于2019年4月30日前支付欠付租金，故对平凯街道办事处的上述主张不予支持，违约金的具体计算方式应为以欠付租金100000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从逾期支付款项之日即2019年5月1日起计算至款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、秀山县亲如家老年公寓在本判决生效后三十日内退还秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处原官桥乡政府的办公楼及附属设施、场地；二、秀山县亲如家老年公寓在本判决生效后十日内支付秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处欠付租金及违约金（租金按照20000元/年标准，从2015年度起计算至房屋退还之日止；违约金以100000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年5月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处负担100元，秀山县亲如家老年公寓负担1050元。二审中，秀山县亲如家老年公寓向本院举示了周志刚的情况说明，拟证明：合同签订后，被上诉人的确未将全部租赁物交付给上诉人，租赁期间部分租赁房屋被另一姓高的男子占用，多次发生纠纷。平凯镇政府与上诉人达成了口头协议，同意用5年租金10万元抵扣10年的租金事实。平凯街道办事处质证认为，该证据不属于二审新证据，不真实，且系孤证。本院审查认为，证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。平凯街道办事处未向本院提交新的证据。本院在审理本案过程中，秀山县亲如家老年公寓向本院提交《责令被告提交证据申请书》，要求平凯街道办事处提交2010年度减免5年租赁的专题会议材料。鉴于该年度的材料平凯街道办事处已移交秀山土家族苗族自治县档案修志馆，本院查阅了2010年度原平凯镇人民政府会议纪要、会议记录，但均无减免秀山县亲如家老年公寓租金的议题。本院二审查明：原秀山土家族苗族自治县平凯镇人民政府与秀山县亲如家老年公寓签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁房屋共有35间，其中一姓高的男子在2019年7月左右搬离前使用9间，秀山县亲如家老年公寓使用26间。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点为：一、一审认定10万元租金的支付期限及双方是否存在免除后5年租金的口头协议；二、上诉人在一审中是否提出诉讼时效抗辩；三、被上诉人是否存在交房违约行为，应否减少租金。现作如下评述：关于焦点一。虽然平凯街道办事处与秀山县亲如家老年公寓的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是2010年1月6日起至2020年1月6日止，但合同签订前，秀山县亲如家老年公寓支付租金的收据中明确注明支付租金的期限为2009年12月30日至2014年12月30日，秀山县亲如家老年公寓当时对此并未提出异议，且双方认可合同是2009年1月6日补签，故秀山县亲如家老年公寓实际租赁时间为2009年12月30日，原判认定已支付10万元的租金期限范围为2009年12月30日至2014年12月30日并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人主张后五年的租金平凯街道办事处已给予免除，并无可信证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”经查，秀山县亲如家老年公寓在一审中并没有提出诉讼时效抗辩，二审中才提出诉讼时效问题，不符合前述司法解释的规定，故其该上诉理由本院不予支持。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，平凯街道办事处与秀山县亲如家老年公寓签订的《房屋租赁合同》约定，平凯街道办事处将原官桥办公楼及附属设施、场地整体出租给秀山县亲如家老年公寓，但实际上直至2019年7月均未完全交付涉案租赁房屋，平凯街道办事处存在违约行为，秀山县亲如家老年公寓使用租赁房屋后，没有及时支付相应租金，亦存在违约行为，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”秀山县亲如家老年公寓租赁涉案房屋后，在平凯街道办事处长期未能完全交付出租房屋的情况下，未行使合同解除权，仍然选择继续履行合同，视为秀山县亲如家老年公寓对实际占有房屋部分进行租赁的认可，但秀山县亲如家老年公寓未实际租赁的房屋租金不应支付，秀山县亲如家老年公寓请求予以扣减的理由成立，本院予以支持。平凯街道办事处整体出租房屋为35间，秀山县亲如家老年公寓实际占有租赁26间，比例为74%。平凯街道办事处于2019年4月1日发出解除合同通知书，合同解除日期为2019年4月6日，并要求4月30日前支付2015年1月至2019年4月的租金，2019年5月3日前返还租赁房屋。秀山县亲如家老年公寓对双方解除合同问题无异议，应当视为双方对解除合同达成了一致意见，即2019年4月6日双方已解除了房屋租赁合同。双方解除合同之前，秀山县亲如家老年公寓未按合同约定支付租金，应承担应付租金的违约责任。2019年4月6日解除合同之日起至2019年5月3日，应为平凯街道办事处给予秀山县亲如家老年公寓搬离租赁房屋的宽限期，不应认定秀山县亲如家老年公寓解除合同后仍违法占有房屋，不应支付占有房屋期间的损失。2019年5月3日至今，秀山县亲如家老年公寓仍占有租赁房屋，应当承担自2019年5月4日起至实际搬离之日止的房屋占有损失，该损失参照租金标准按其实际占有的房屋进行计算。根据前述计算原则，2009年12月30日至2014年12月30日，整体房屋的租金为100000元，2014年12月31日至2019年4月6日租赁期间为4年3个月零7天，租金为85383元，共计185383元，按秀山县亲如家老年公寓实际占有房屋比例74%计算，秀山县亲如家老年公寓应当支付租金137183元，扣除其已支付的100000元，还应支付37183元。根据合同约定，后五年租金支付时间为2015年1月6日，故秀山县亲如家老年公寓应以37183元为基数，支付2015年1月7日起至实际付清之日止的利息，利息以全同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。2019年5月4日起，秀山县亲如家老年公寓应当支付平凯街道办事处占有房屋期间的损失，损失以14800元/年（20000元×74%）为基数，计算直至实际返还租赁房屋为止。综上所述，秀山县亲如家老年公寓的上诉请求部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初3750号民事判决第一项；二、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2019)渝0241民初3750号民事判决第二项、第三项；三、秀山县亲如家老年公寓在本判决生效后十日内支付秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处欠付租金37183元及违约金（违约金以37183元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2015年1月7日起计算至付清之日止）；四、秀山县亲如家老年公寓在本判决生效后十日内赔偿秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处自2019年5月4日起占有房屋期间的损失（损失以14800元/年为基数计算至房屋退还之日止）；五、驳回秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处负担299元，秀山县亲如家老年公寓负担851元。二审案件受理费2300元，由秀山县亲如家老年公寓负担1702元，秀山土家族苗族自治县平凯街道办事处负担598元。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年六月三日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林