河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初23号原告：金春芳，女，1971年2月16日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：谢全海，河南国昌律师事务所律师。被告：宋长军，男，1950年12月8日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。被告：侯玉英，女，1952年8月1日出生，汉族，住河南省武陟县。共同委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。原告金春芳与被告宋长军、侯玉英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金春芳及其委托诉讼代理人谢全海，被告宋长军、侯玉英的共同委托诉讼代理人梁秋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金春芳向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告2014年8月11日租房合同无效；2．依法判令被告赔偿原告各项损失396333元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月11日，被告将其位于黄河××南段路西临街门面房南两间租给原告经营使用，租期20年，并提供了涉案房屋土地使用证及其本人身份证，因需要装饰装修，合同从2014年8月11日开始计算，当时被告声称做生意资金紧张，所以，原告只得按其要求当场一次性付给被告全部租金250000元。上述房地产因被告与他人诉讼被查封，被告不积极向他人履行义务，反而向法院起诉要求解除原告的租房合同，现经原告查询，方知被告出租给原告的房屋没有政府规划许可证，并在2013年12月2日已抵押给焦作市中小企业担保投资有限公司。综上，原告隐瞒不能出租和抵押情形，导致合同不能如期履行，其所作所为不仅违法（约），而且给原告带来巨大损失，故提出如上请求。庭审中，原告明确第2项诉讼请求的各项损失包括：装饰装修损失132978元、应退回房租184375元、货物处理损失21787元、经营损失52693元，共计396333元。宋长军、侯玉英辩称，2014年8月11日被告与原告签定房屋租赁合同是事实，签订合同后原告未按合同约定向被告缴纳租金，后原告在未缴纳租金，未征求被告同意情况下于2017年私自对涉案房屋进行装修经营，基于以上事实，被告于2019年10月以原告违约为由诉至法院，要求解除被告与原告签订的房屋租赁合同。综上所述，原告主张合同无效、赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原、被告于2014年8月11日签订租赁合同是否有效？原告主张各项损失有无事实和法律依据？当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、租房合同、银行流水、（2019）豫0823民初5145号民事案件第一次庭审笔录7-12页、二被告夫妻关系证明、二被告身份证复印件、出租房屋土地使用证、武陟县人民法院通知书一份、（2016）豫0823执123号执行裁定书一份、（2015）焦众证执字第45号执行证书一份、陆江涛身份证复印件及书面证言一份、陆江涛与金春芳结婚证一份、诉讼费票据一张、评估费票据一张，被告提交的接处警登记表一份，双方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的武陟县康乃馨便利店营业执照，被告有异议，但未提交证据推翻该证据的真实性，且该证据与被告无异议的陆江涛证言相印证，本院对该营业执照予以确认。对原告提交的2017年至2019年康乃馨便利店店铺经营额报表，被告有异议，本院认为该证据系原告单方制作，被告不予认可，原告亦未提供纳税证明或其他证据与之印证，本院不予认定。对河南政源联合房地产资产评估有限公司2019-11037号估价报告书，被告有异议，但该证据与被告无异议的评估费票据能够相互印证，对该估价报告书的真实性，本院予以确认。对被告提交的借据两张，原告有异议，本院认为，该借据系被告方单方书写，原告不予认可，被告也未提供其他证据佐证，故对该借据，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月11日，金春芳租用被告所有的黄河××南段路西临街门面房南二间，双方约定租期为20年，从2014年8月11日到2034年8月10日止，租金共计250000元整，一次结清。同日，金春芳通过建设银行账户向宋长军账户转账支付197500元。宋长军作为出租方、金春芳作为承租方签订租房合同，合同落款日期为2014年8月11日。2017年3月25日，金春芳进行店铺装修期间，宋长军向武陟县公安局木城派出所报警，称门面店有人在砌墙，经民警了解情况，门面店属一屋多租，属于经济纠纷，建议到法院解决，未予立案。2017年12月15日，武陟县康乃馨便利店注册经营，登记经营者为陆江涛，实际经营者及所有人为金春芳，经营场所位于武陟县黄河大道交通局北100米本案所涉房屋。2018年8月24日，本院作出（2016）豫0823执123号执行裁定书，裁定查封侯玉英名下所有的位于武陟县××大道中段西侧的土地（土地证号：武国用2003第396号）。2019年10月17日，本院向金春芳发出通知，限其自收到通知之日起三十日内从本院查封的房产中搬出，并将房屋钥匙交至本院执行局。2019年11月8日，河南国昌律师事务所委托河南政源联合房地产资产评估有限公司对武陟县××大道中段西侧（交通局北100米）康乃馨便利店装饰装修价值评估，确定估价对象在价值时点的装饰装修价值为人民币132978元整。金春芳支出评估费4500元。另查明，宋长军与侯玉英系夫妻关系，二人于2008年8月7日在武陟县民政局登记结婚。涉案房屋土地出让登记证登记的受让方为侯玉英，出让期限自2003年6月16日至2025年12月31日。二被告庭审中陈述2013年12月2日已将涉案土地使用权抵押，涉案房屋至今未办理建设工程规划许可证。2015年7月24日，河南省焦作市众信公证处出具（2015）焦众证执字第45号执行证书，认定事实部分载明侯玉英以其享有的土地使用权为焦作中小企业担保投资有限公司对武陟县龙源宋飞建材厂的贷款担保提供反担保。2019年10月14日，宋长军以金春芳未缴纳房租为由诉至本院，要求解除双方签订的租房合同。2020年4月14日，宋长军向本院申请撤诉，同日，本院作出（2019）豫0823民初5145号之一民事裁定书，裁定准许宋长军撤诉。原告金春芳占用涉案房屋至今，未将涉案房屋腾空，也未将涉案房屋的钥匙交至本院执行局。本院认为，关于原、被告签订的租房合同的效力问题。根据《最高人民法院关支付于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋至今未办理建设工程规划许可证，涉案租房合同应属无效合同。故原告要求确认涉案租房合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于房租的问题。原告主张其已于2014年7月11日通过转账和现金支付的方式缴纳全部房租，被告辩称原告2014年7月11日支付的款项并非房租，而系被告向原告的借款，双方存在一笔数额为250000元的借款，原告不可能在租房前一个月就支付房租，但被告无异议的陆江涛书面证明中载明被告将涉案房屋租给原告的时间为2014年7月11日，与原告陈述一致，与原告提交的银行流水时间也可相互印证，被告未提供证据推翻原告的主张，也未提供有效证据证明自己的主张，故被告的辩称意见依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告金春芳应当返还涉案房屋，宋长军应当返还金春芳房屋租金。但金春芳实际占用期间的相应房租应予扣除，即自原告金春芳实际返还房屋之日起按照每年12500元（合同约定租金250000元，合同期间为20年，每年租金为125000元）计算合同约定期限届满之日2034年8月10日止。关于原告要求的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，被告称原告对涉案房屋的装修未经其同意，系原告私自装修，原告也认可被告在其开始装修时便进行阻挠并报警，但原告并未采取适当措施防止损失的扩大，故原告对涉案房屋装修产生的费用应由其自行承担，其要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求的货物处理损失、经营损失。原告未提供有效证据证明其主张的货物处理损失及经营损失的具体数额，其要求被告承担该部分损失依据不足，本院不予支持。原告系与被告宋长军签订的租房合同，宋长军系本案所涉合同的相对方，故原告要求被告侯玉英承担本案责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告金春芳与被告宋长军于2014年8月11日签订的租房合同无效；二、原告金春芳于本判决生效后三日内返还承租被告宋长军的涉案房屋（位于黄河大道南段路西临街门面房南两间）；三、被告宋长军在收到原告金春芳返还出租房屋后三日内退还原告金春芳剩余房租（自原告金春芳实际返还房屋之日起按照每年12500元/365天计算至2034年8月10日止）；四、驳回原告金春芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7245元，由宋长军负担3235元，由金春芳负担4010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  张小亮审判员  孙保忠审判员  吴明慧二〇二〇年六月三日书记员  王 鑫