杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1851号 原告：浙江二元文化发展有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2CE3Q01C，住所地：杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道357-9号08工位号。 法定代表人：尤笑丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴双，浙江天和天律师事务所律师。 被告：杭州艺传九州文化发展有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2CFRGJ4H，住所地：杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道357-12号。 法定代表人：倪洪书，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：华瑞六，男，该公司职员。 原告浙江二元文化发展有限公司（以下简称二元公司）诉被告杭州艺传九州文化发展有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行审理。原告二元公司的委托诉讼代理人吴双，被告九州公司的委托诉讼代理人华瑞六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告二元公司起诉请求判决：1、解除案涉双方的租赁关系，九州公司立即归还租赁房屋，撤出街区；2、九州公司立即支付租金、物业服务费309020元（截至2020年5月21日止租金），及自2020年5月22日起至解除租赁关系之日止的租金（按每日每平方米2.575元计算）；3、九州公司支付违约金257689.35元（自2019年7月1日起，以所欠租金76250元为基数，按日千分之五计算至2019年11月21日，自2019年11月22日起，以所欠租金309020元为基数，按日千分之五算至2020年3月31日），及自2020年4月1日起，以所欠租金、物业服务费309020元为基数，按日千分之五计算至付清租金日止违约金；4、九州公司支付自解除租赁合同之日起至归还租赁房屋，撤出街区之日止占用费（比照租金标准计算）；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，二元公司称第二项诉求的309020元中包含45000元押金，并撤回45000元押金的诉求。 事实和理由：2018年11月22日，案涉双方签订《富阳春江花月夜文创街区房屋租赁合同》，九州公司向二元公司租赁位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道357-12号房屋用于办公、经营使用，租赁期限为2018年11月23日至2023年11月22日。二元公司依照九州公司要求提供了合格的办公、经营场所。根据租赁合同约定，租金为547500元/年，租金半年一付，每年租金上浮率为3%。九州公司应于2019年5月23日支付半年度租金273750元，九州公司未能依照约定按时支付租金。经多次催告，仅支付100000元并承诺于2019年6月30日前付清余款，承诺逾期付款按所欠金额日千分之五支付违约金，但终未能按承诺履行付款义务。 综上，二元公司履行了出租人的义务，但九州公司未履行支付租金等义务，且该租赁项目涉及富阳区政府春江花月夜文创街区的总体规划，九州公司的行为严重影响了总体规划安排，也给二元公司造成了巨大经济损失。现起诉望予支持。 原告二元公司就所诉事实向本院提交如下证据材料： 1、房屋租赁合同、补充协议各1份，证明九州公司向二元公司租赁房屋并约定租赁内容的事实； 2、《通知函》、《告知函》、《警告函》、《承诺书》、《催款通知函》各1份，证明二元公司多次通知、催告九州公司支付租金，以及九州公司承诺付款、支付违约金的事实。 被告九州公司答辩称：九州公司租金不付是有原因的，有证据可以证明。租赁房屋存在漏水，九州公司出具承诺书时要漏水修复好，但没有修复好。 被告九州公司向本院提交如下证据材料： 1、微信聊天记录1份，证明涉案租赁房屋存在漏水，九州公司已经就漏水问题重新进行了修复； 2、确认书1份，证明涉案租赁房屋漏水问题已经修复完毕； 3、通知函1份，证明涉案租赁房屋11号楼存在漏水，导致九州公司无法装修、经营及使用的事实。 经庭审举证、质证，对当事人提交的证据材料，当事人质证意见及本院认证如下： 一、对原告二元公司提交的证据材料，被告九州公司无异议，本院予以认定。 二、对被告九州公司提交的证据材料： 对证据1，原告二元公司对真实性、合法性、关联性均不认可，对微信双方的身份无法确认且该聊天记录不连贯，对其中断断续续提到的房屋漏水问题是否系涉案的租赁房屋也不清楚，与本案没有关联，无法达到证明目的。本院不予认定。 对证据2，原告二元公司对真实性、合法性、关联性均不认可，系复印件且没有加盖任何公章，确认书上面所针对的地址均非涉案租赁合同上的地址357-12，另外，签字人员不知道是谁，与本案没有关联，无法达到证明目的。本院不予认定。 对证据3，原告二元公司对真实性、合法性、关联性均不认可，该通知函系九州公司单方出具，上面内容没有得到二元公司认可，二元公司也没有收到过，不能以此来证明涉案房屋存在漏水的情况。本院不予认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2018年11月22日，二元公司（甲方）与九州公司（乙方）签订《富阳春江花月夜文创街区房屋租赁合同》一份，主要约定内容如下：第一条甲方出租给乙方的经营场所位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道357-12，办公、经营场所面积为600平方米。第三条经营期限5年，自2018年11月23日到2023年11月22日。第五条租金每年547500元，管理服务费每年7200元，押金45000元。自合同签订之日起7日内，乙方须向甲方支付租金、管理服务费和押金共计599700元。后续租金、管理服务费均为一年一付，每年的租金上浮率为3%。第八条合同的变更、解除与终止。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的办公场所：……；⑸乙方未按规定交付办公、经营场地租金费用超过规定时限15日的。第九条1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；3、因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同对其他权利义务作了约定。同日，案涉双方签订补充协议一份，约定：一、如乙方在入驻文创街区后未能享受到政府相关补贴的情况下，甲方以每平方2元的租赁价格结算；二、自签订合同起7日内，乙方须先向甲方支付定金100000元。租金、管理服务费、押金须在签订合同之日起45日内付清共计165950元。三、后续租金均为半年一付的周期结算方式为准。四、自本合同签订之日起计算，40日为装修免租期。 2019年3月19日，二元公司向九州公司发书面通知函一份，告知九州公司已拖欠租金165950元，已恶意延期达110天，要求于本周日2019年3月24日前清缴租金。同年4月1日，二元公司向九州公司发书面告知函一份，告知九州公司已拖欠租金165950元，已恶意延期达123天，并于2019年3月19日以书面形式通知其2019年3月24日前清缴租金。九州公司2019年3月25日出具延缓支付租金申请书，承诺于2019年3月29日前缴清，但至今还未到账，严重失约，……。现函告如下：一、请贵公司于2019年4月4日前付清所欠租金、物业费、水电费。二、请贵公司于2019年4月4日前将所使用的商铺清空退出街区，并与我公司办理交接手续。同年5月24日，二元公司向九州公司发书面警告函一份，告知九州公司2019年5月23日前需支付2019年5月23日到2019年11月22日下半年房屋租金共计273750元。2019年5月15日通知于2019年5月23日前支付，现付款期限已过，未收到该笔房租付款费用，已违约。依据租赁合同第八条第二项约定执行，如逾期未支付房租，即日起15日后我公司有权按照合同解除合同，收回房屋，同时保留通过法律途径追究你司违约责任的权利。 2019年6月11日，九州公司向二元公司发书面承诺书一份，称根据双方于2018年11月2日签订的租赁合同及补充协议约定，二元公司应于2019年5月23日前支付九州公司2019年5月23日到2019年11月22日下半年房屋租金计273750元，因资金紧张，于2019年6月11日先支付房租100000元，还欠房租173750元，以上房租欠款本公司承诺于2019年6月30日前无条件支付给二元公司。如逾期，承诺每天按欠款总金额千分之五标准支付二元公司违约金，同时保留向我司追究其他相关损失的权利，贵司有权将该房屋公开对外招标。同年7月2日，二元公司向九州公司发书面催款通知函一份，告知九州公司应于2019年5月23日前一次性支付2019年5月23日到2019年11月22日下半年房屋租金273750元。于2019年6月11日支付100000元，尚欠173750元。以上房租欠款你方承诺在2019年6月30日前无条件支付给二元公司。如逾期，承诺每天按欠款总金额千分之五标准支付违约金。至今仍未支付该笔房租欠款，已恶意延期达2天。经多次催缴无效。责令你方于2019年7月5日前缴清所欠租金及补足押金（违约金滞纳金每天按欠款总金额千分之五标准从押金中扣除）……。欠款至今未付清。 审理中，二元公司提交的款项清单显示，九州公司于2018年12月3日支付70000元、同年12月12日支付30000元，2019年4月8日支付165950元，2019年6月11日支付100000元。九州公司认可在九州公司入驻后未能享受到政府补贴。 本院认为，二元公司与九州公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容也不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方理应按约履行各自义务。根据现查明的事实，九州公司未按租赁合同约定及自身承诺约定的日期支付二元公司租金、物业管理费的事实明确，已构成违约，依据租赁合同第八条第一款2款第⑸约定，二元公司自当有权解除租赁合同，并要求九州公司退还租赁的房屋；逾期不腾房的，应支付自判决确定的合同解除之日到实际腾房时的房屋占用费，占用费按每日每平方米2元的标准执行。九州公司辩称所租的房屋有漏水，有权拒绝支付租金。查合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从上述规定可知，租赁合同下，承租人以占有、使用租赁物为支付租金的对价，而当承租人不能占有、使用租赁物时，承租人自当有权拒绝向出租人支付租金。本案中，虽然九州公司提供了认为系争房屋存在漏水的证据，但从该部分证据显然不足以充分证明房屋存在漏水，更不能证明九州公司所称的房屋漏水已严重到足致九州公司无法使用租赁房屋的后果，故九州公司所作辩称没有充分的事实依据，本院不予采纳。 关于租金问题。本案审理中，二元公司认可九州公司承租房屋后并未享受到政府补贴，故有关租金标准应按补充协议约定的每日每平方米2元执行。据此计算，扣除已支付的租金，截至2019年11月21日，九州公司应付租金为31250元，应付2019年11月21日到2020年5月21日租金及半年物业管理费合计222600元，上述款项合计253850元。当然，九州公司在租赁合同经本判决确定解除前仍应支付租金，标准仍按每日每平方米2元执行。 关于违约金问题。根据本判决前述，九州公司未按合同约定及自身承诺支付租金构成违约的事实明确。又查九州公司在2019年6月11日向二元公司出具的承诺书就2019年5月23日到2019年11月22日所欠租金承诺于2019年6月30日前付清，逾期按每天总金额千分之五支付违约金，故对二元公司要求就该期间部分租金逾期支付违约金的诉求予以支持，此后部分租赁期间发生的租金要求支付违约金没有事实依据，本院不予支持。至于租金计算标准，九州公司承诺按总金额日千分之五计算，该标准显然过高，本院酌情调整为月20‰。据此，本院对二元公司就2019年11月22日前所欠的31250元租金逾期付款应支付自2019年7月1日到付清日止违约金的诉求予以支持。 综上所述，对二元公司诉请中合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江二元文化发展有限公司与被告杭州艺传九州文化发展有限公司于2018年11月22日签订的《富阳春江花月夜文创街区房屋租赁合同》； 二、被告杭州艺传九州文化发展有限公司应归还原告浙江二元文化发展有限公司承租的位于杭州市富阳区鹿山街道江滨西大道357-12号房屋，于本判决生效后三十日内履行完毕，并按每日每平方米2元支付自租赁合同解除之日到腾房时的房屋占用费； 三、被告杭州艺传九州文化发展有限公司支付原告浙江二元文化发展有限公司截至2020年5月21日租金及半年物业管理费合计253850元，且租金继续支付至租赁合同解除之日，计付标准按每日每平方米2元执行，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告杭州艺传九州文化发展有限公司就所欠原告浙江二元文化发展有限公司2019年5月23日到2019年11月22日止租金31250元支付原告浙江二元文化发展有限公司自2019年7月1日到款项付清日止违约金，计算标准按月20‰执行，于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告浙江二元文化发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9017元，减半收取4508.5元，由原告浙江二元文化发展有限公司承担2294.5元，被告杭州艺传九州文化发展有限公司承担2214元。 原告浙江二元文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州艺传九州文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 蒋 明 二〇二〇年六月四日 书记员 陈水英