江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终576号上诉人（原审原告）：汤超超，女，汉族，1984年10月31日出生，住江西省九江市浔阳区。上诉人（原审原告）：朱洪华，男，汉族，1980年7月22日出生，住江西省九江市彭泽县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张文姬，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西禧德房地产投资管理有限公司，住所地江西省九江市浔阳区长城路钻石名苑8幢8号，统一社会信用代码91360403309137873L。法定代表人：熊银香，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国群，江西康润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石意，女，汉族，1987年3月22日出生，住江西省九江市濂溪区。上诉人汤超超、朱洪华因与被上诉人江西禧德房地产投资管理有限公司（以下简称禧德公司）、石意房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初3783号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。两上诉人共同委托诉讼代理人张文姬、被上诉人禧德公司委托诉讼代理人王国群到庭参加诉讼。被上诉人石意经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人汤超超、朱洪华的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判确认被上诉人石意违反合同约定，需按照定金条款承担违约责任；2、改判被上诉人禧德公司向上诉人交付由其保管的2万元定金，并按照6%的年利率支付自2019年8月20日至实际支付日止的资金占用费；3、改判被上诉人禧德公司承担返还《不动产权证》、《土地证》违约金6000元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在合同签订前未对案涉房屋为学区房进行过宣传，亦从未在签订合同前做出过“房屋系新五中的学区房”的承诺，即便在合同签订后做出过相关陈述，也不能视此为合同的补充约定，且两被上诉人均未提交任何证据证明案涉房屋户口不能就读新五中，故一审法院认定上诉人销售给被上诉人石意的房屋存在虚假宣传，从而存在过错无任何事实依据。2、案涉房屋为学区房并非居间合同的合同要件，案涉房屋不是学区房并非被上诉人石意拒绝履行合同的理由，依据双方合同的约定，石意应当在2019年8月19日前交付全部购房款并办理过户。石意未依约履行反而明确要求解除合同，故其应当承担违约责任，应当承担定金责任。3、被上诉人禧德公司未及时向上诉人交付石意的违约金及房屋权证原件，对上诉人的合法权益产生了侵害，也应承担相关的违约责任。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。被上诉人石意未出庭，亦未提交书面答辩意见。原审原告汤超超、朱洪华向一审法院起诉请求：1、根据合同第九条第1款约定，我方要求被告石意支付违约金20000元；2、判决被告禧德公司向原告交付其保管的2万元定金，并按照6%的年利率支付至2019年8月20日至实际支付日止的资金占用费；3、判决被告禧德公司立即返还原告的《不动产权证》、《土地证》原件，并支付延期返还违约金600元（按照每日100元支付自2019年8月20日至实际返还日止的违约金，暂计至起诉之日）；4、判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告汤超超、朱洪华（甲方）与被告禧德公司（丙方）、被告石意（乙方）于2019年6月16日签订了《九江市存量房买卖居间合同》，合同约定乙方向甲方购买位于九江市的房屋，房屋建筑面积为122.93㎡，房屋售价为638000元；合同签订时，乙方将购房定金三万元，划入丙方账户；甲乙双方约定在2019年8月19日前办理产权过户或公证委托手续，逾期是其违约；乙方若未按约定时限给付房款视为乙方违约，乙方有权收回物业终止合同，乙方所交全部购房定金不退，定金中丙方收取佣金一万元，剩余定金部分二万元，归甲方所有，视为乙方支付甲方的合同违约金；若因甲方原因而导致该物业无法顺利完成交易视甲方违约，乙方有权终止合同，除退还已收全部定金外，甲方需向丙方支付佣金一万元，同时向乙方支付合同违约金二万元；丙方可向双方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方可以从违约金中优先扣除，余额计人民币一万元支付给守约方；被告禧德公司提供居间服务。合同签订当天，原告将案涉浔字第100177077号不动产权证及（2014）第2718号土地证交给被告禧德公司，被告石意将三万元定金以转账形式交付给被告禧德公司。在商量购房的过程中，被告石意问可不可以在九江市第五中学新校区（以下简称新五中）读书，原告朱洪华讲“可以，我对面也在，群里也发了”。合同签订后，被告石意了解到所购买的九江市不属于新五中的学区房，即通过被告禧德公司向原告汤超超、朱洪华表示，买房就是为了小孩到新五中读书，小孩不能在新五中读书就不买了；原告不同意，认为被告违约应承担违约责任，要求被告禧德公司将被告石意的两万元定金支付给原告，并将房产证，土地证退还原告，被告禧德公司不同意，故原告诉至法院。一审法院审理认为，本案争议焦点为原告在与被告石意签订房屋买卖合同前是否陈述其所出售的房屋为新五中的学区房。被告禧德公司出具原告朱洪华的录音陈述“他说可不可以在新五中读书，我说可以。我对面也在，群里也发了”证明，原告朱洪华销售房屋时说过可以在新五中读书。被告石意购房，原告朱洪华陈述可以在新五中读书，应当理解为户籍落户在所销售房屋可以到新五中上初中，即是新五中学区房。现原告汤超超、朱洪华销售给被告石意的房屋不属于新五中学区房，原告汤超超、朱洪华对销售给被告石意的房屋存在虚假宣传言，存在过错。被告石意作为购买方在未核实所购买房屋是否为新五中学区房的情况下，即签订购房合同，也存在一定过错。被告禧德公司作为专业的中介机构，在明知被告石意要购学区房，未经核实就签订购房合同也存在一定的过错。鉴于三方均有一定的过错，所以三方均不承担违约责任，故原告汤超超、朱洪华要求被告石意支付违约金20000元、被告禧德公司向原告交付其保管的2万元定金，并按照6%的年利率支付至2019年8月20日至实际支付日止的资金占用费的诉讼请求不予支持。在本案的审理过程中原告汤超超、朱洪华与被告石意均表示不在履行双方签订的房屋买卖合同，被告禧德公司应将原告汤超超、朱洪华的《不动产权证》、《土地证》返还原告，故原告汤超超、朱洪华要求被告禧德公司返还原告的《不动产权证》、《土地证》原件的诉讼请求予以支持。原告汤超超、朱洪华与被告石意因房屋买卖发生纠纷，被告禧德公司作为中介方，在双方未解决纠纷的情况下不退还原告汤超超、朱洪华的《不动产权证》、《土地证》不存在过错，故原告汤超超、朱洪华要求被告禧德公司支付延期返还《不动产权证》、《土地证》违约金600元（按照每日100元支付自2019年8月20日至实际返还日止的违约金，暂计至起诉之日）的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决：一、被告江西禧德房地产投资管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告汤超超、朱洪华九江市的《不动产权证》、《土地证》原件；二、驳回原告汤超超、朱洪华的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为两被上诉人是否应当承担违约责任的问题。根据一审审查确认的事实，上诉人在与被上诉人石意签订房屋买卖合同前对案涉房屋为新五中的学区房进行过陈述，同时被上诉人石意及禧德公司在对案涉房屋是否为学区房进行核实时存在一定的过错，从而认定三方均有一定的过错。在双方均同意解除案涉房屋买卖合同的情形下，判决恢复合同解除前的现状，三方均不承担违约责任，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人汤超超、朱洪华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人汤超超、朱洪华负担。本判决为终审判决。审判长  沈双武审判员  朱 力审判员  施龙西二〇二〇年六月四日法官助理段晓娟书记员戴坤利