广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终865号 上诉人(原审原告)：百色市鼎盛中央花园二期业主委员会。住所地：百色市右江区前程西路。 代表人：王辉，主任。 委托诉讼代理人：黄淇，广西鹅城律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：百色市右江区鼎盛卓越幼儿园。住所地：百色市鼎盛中央花园二期小区16栋一楼。 法定代表人：林燕辉,园长。 被上诉人(原审被告)：广西南宁奥斯汀教育投资有限公司。住所地：广西南宁市青秀区民族大道141号中鼎万象东方D单元D909号。 法定代表人：王瑞璇。 两个被上诉人共同委托诉讼代理人：陈贞，广西同望律师事务所律师。 两个被上诉人共同委托代诉讼理人：陈萧，广西同望律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：百色鼎盛房地产开发集团有限公司。住所地：百色市右江区龙景LJ02-02-02地块独立商铺三楼。 法定代表人：蓝志杰，董事长。、 委托诉讼代理人：蒙连图，广西创想律师事务所律师。 上诉人百色市鼎盛中央花园二期业主委员会因与被上诉人百色市右江区鼎盛卓越幼儿园、广西南宁奥斯汀教育投资有限公司、百色鼎盛房地产开发集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，通知当事人于2020年5月11日到庭举证、质证、调查和辩论。本案现已审理终结。上诉人百色市鼎盛中央花园二期业主委员会（以下简称业主委员会）的法定代表人林燕辉未到庭参加诉讼，其委托代理人黄淇到庭参加诉讼，被上诉人百色市右江区鼎盛卓越幼儿园（以下简称业卓越幼儿园）的法定代表人林燕辉未到庭参加诉讼，其委托代理人陈贞、陈萧到庭参加诉讼，被上诉人广西南宁奥斯汀教育投资有限公司（以下简称业奥斯汀有限公司）的法定代表人王瑞璇未到庭参加诉讼，其委托代理人陈贞、陈萧到庭参加诉讼，被上诉人百色房地产开发集团有限公司（以下简称业鼎盛房地产）的法定代表人蓝志杰未到庭参加诉讼，其托代理人蒙连图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色市鼎盛中央花园二期业主委员会上诉称，请求依法撤销一审判决,判支持上诉人原审诉讼请求。 事实与理由：第一、本案诉争场地系全体业主共有,任何人均无权私自侵占根据《物权法》第七十条之规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”;第七十二条规定“主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”;第七十三条规定“建筑区划内的绿地,属于业主共有…。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”本案中鼎盛开发公司仅仅是拥有小区16号楼裙楼三层建筑的所有权,本案被侵占的活动场地属于全体业主共有,由此任何人私自独占使用共有场地的行为均是违法的。更何况卓越幼儿园并不是业主而仅仅是个租客。另外，卓越幼儿园是个营利性企业,其为了牟取私利赚取高额利润而侵占业主共有场地的行为,不但没有合法性亦没有任何合理性,一审对此没有明察秋毫反以幼儿园“为规范、安全经营而圈占他人场地并不不当”,如此判断实在是荒谬。难道企业为能方便经营方便获利的目的出发,就能不顾法律不顾他人权利而为所欲为吗?如果这样也能成为合法的理由,那国家的法律和社会秩序还能存在吗。第二、租赁合同中租赁物并未包含本案被圈占的场地,鼎盛幼儿园的行为亦违反了租赁合同的约定。从《租赁合同》及被上诉人鼎盛开发公司答辩可知,租赁物的范围仅是16楼裙楼三层建筑物,除此以外并无其他。而鼎盛幼儿园私自侵占的场地已远超租赁物范围。鼎盛开发公司亦否认建筑物以外的场地是其提供给幼儿园的,可见鼎盛幼儿园的圈占行为既无物权依据,也无合同依据,是彻彻底底的违法侵权行为。 综上所述,一审判决适用法律错误,损害了小区全体业主的合法权利,理应予以撤销。恳请二审法院依法依规支持上诉人合法请求,维护小区秩序和全体业主权利。 被上诉人卓越幼儿园、奥斯汀有限公司辩称，本案诉争的场地一楼操场部分和三楼顶楼属于幼儿园专有部分，不是业主共有。被上诉人向开发商所租用的场地，不存在侵权行为。2、上诉人要求支付的场地使用费没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有诉讼请求。 被上诉人鼎盛房地产答辩称，当时幼儿园在批准规划里是包括一楼的活动场地，是配套给幼儿园的活动场地，是经百色市规划局批准。顶楼当时也是设计给幼儿园的，因为只设一个通道，就是从幼儿园楼梯间才能到达楼顶平台。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有诉讼请求。 百色市鼎盛中央花园二期业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按每月51593.4元标准向原告支付场地占用费（自2015年7月起至被告退还场地之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告小区系百色鼎盛房地产开发集团有限公司开发于2015年1月1日正式交付，鼎盛公司小区配套幼儿园归鼎盛公司所有。2015年1月7日，鼎盛公司与广西南宁奥斯汀教育投资有限公司签订《百色鼎盛中央公园幼儿园场地租赁合同》，由鼎盛公司将其所有的设计规划为配套幼儿园的鼎盛中央公园小区16号楼裙楼三层建筑租赁给广西南宁奥斯汀教育投资有限公司成立百色市右江区鼎盛卓越幼儿园于2015年7月正式对外招生经营。卓越幼儿园成立后，将幼儿园操场范围圈围并使用幼儿园三楼顶楼平台建造为活动场地。原告认为卓越幼儿园圈围的操场及三楼顶楼平台面积共859.89平方米属小区公共场地，卓越幼儿园未经原告小区全体业主同意擅自占用构成侵权，双方协商场地占用费用问题未果成讼。 一审法院审理认为，百色市鼎盛中央花园二期业主委员会依法登记成立，其原告主体适格。本案中，卓越幼儿园从规范、安全经营考虑圈围小区配套幼儿园的操场范围并无不当，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、第四条的规定，卓越幼儿园使用的16号楼裙楼三楼顶楼平台，该三层建筑是经规划设计审批许可专门建设的配套幼儿园，幼儿园在构造和利用上均有独立性，在利用上只能通过幼儿园的楼梯间进入，小区业主并不能通过业主的其他楼梯间进入三楼顶楼平台区域，该三楼顶楼平台符合构造和利用的独立性和专属性，属配套幼儿园专有部分的组成部分而非小区业主共同共有的公共场地，卓越幼儿园合理使用理由正当并未构成侵权，原告诉请与原审法院查明、认定的事实不符，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，作出判决，驳回原告百色市鼎盛中央花园二期业主委员会的诉讼请求。案件受理费545元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人提交一份双方到现场重新测量的图纸，经测量一楼操场面积为536.35平方米（含争议5.1平方米），三楼顶楼面积为268.73平方米（7.35平方米）。本院对该证据的面积予以认定。 二审经审查，本院确认一审法院确认的证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，16幢1-3层107号房屋产权人为被上诉人鼎盛房地产单独所有。幼儿园是鼎盛房地产开发该小区配套的设施，该规划图有关部门报备、审批，争议的一楼场地在规划图中标注为幼儿园活动场地。 本院认为，本案争议的焦点为：1、争议场地属于被上诉人专用，还是小区全体业主共有；2、被上诉人是否应支付场地费。 关于焦点一，本案争议的是两块幼儿园活动场所。首先，16栋一楼操场活动场所的问题。在鼎盛中央花园小区设计、规划时，小区内设建幼儿园是小区的配套设施，小区规划图中凹型位置标注有“幼儿园活动场地”的字样，该规划图得到了有关部门的审批许可并备案，而活动场所是开办幼儿园的必要条件，是为确保幼儿健康成长的活动场地，其具有独立性和专有性、合理性。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”鼎盛中央花园小区规划幼儿园活动场地，符合开办幼儿园的条件，其具有构造上的独立性，能够明确区分，可以排他使用。故一楼操场的活动场所是幼儿园的活动场地，属于专属场地。其次，16栋三楼楼顶露台活动场地的问题。16栋一至三楼是小区幼儿园的开办场地，该三层建筑是经规划设计审批许可专门建设的配套幼儿园，幼儿园在构造和利用上均有独立性，其三楼楼顶露台在利用上只有通过幼儿园的楼梯间才能进入，小区业主并不能通过业主的其他楼梯间进入该区域，该三楼顶楼露台符合构造和利用的独立性和专属性，属配套幼儿园专有部分的合理利用部分，而且，16栋一至三楼的房屋所有权为被上诉人鼎盛房地产单独所有。上诉人没有证据证实16栋三楼楼顶露台的活动场地是归业主所有，故对此主张一审法院不予支持，并无不当。上诉人诉争的是两块幼儿园活动场所属于业主共有部分的上诉理由于法无据，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，争议的两块幼儿园活动场所，均为幼儿园专属的活动场地，被上诉人奥斯汀有限公司与鼎盛房地产签订租赁合同后，交纳年租金20万元，取得幼儿园场地的全部使用权，不存在侵权行为，故对上诉人的这一请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人百色市鼎盛中央花园二期业主委员会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费545.00元，由上诉人百色市鼎盛中央花园二期业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗锡平 审判员  许彩乐 审判员  罗 敏 二〇二〇年六月五日 书记员  庞璐钰