江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1912号上诉人（原审原告）：南京建兴达房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区江东南路186号。法定代表人：丁亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟兰凯，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱克宇，男，汉族，1978年1月22日出生，住南京市玄武区。上诉人南京建兴达房地产开发有限公司（以下简称建兴达公司）因与被上诉人朱克宇执行异议之诉一案，不服南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）（2019）苏0105民初8854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建兴达公司上诉请求：1.撤销建邺法院（2019）苏0105民初8854号民事判决；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人朱克宇除在2015年7月曾向法院起诉要求过户外，在长达四年的时间里，没有证据可证明其积极催告、要求过户。一审法院认为没有证据显示系朱克宇自身原因未办理过户登记属认定事实错误；2.一审判决适用法律错误。被上诉人朱克宇长期怠于主张房屋所有权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。朱克宇辩称，被上诉人曾多次主张权利，要求办理房屋过户登记，由于孙荣贵推诿不配合导致房屋未办理过户，后直接通过法律途径主张权利。上诉人建兴达公司主张被上诉人怠于主张权利无事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。建兴达公司向一审法院起诉请求：1.准许执行孙荣贵名下位于南京市建邺区房屋（以下简称案涉房屋）；2.朱克宇承担本案诉讼费用。事实与理由：1.朱克宇迟至2016年1月18日才提起过户之诉，此时案涉房屋已被建邺法院裁定查封，而且距离过户条件成就之日已过去近五年，朱克宇长期怠于主张权利，属于因自身原因未办理过户登记，依法不足以排除执行；2.在朱克宇提起的过户之诉中，孙荣贵完全认可朱克宇的主张、未作任何抗辩，一反拖延过户长达五年的常态。考虑到孙荣贵此时正第二次被建兴达公司起诉追讨租金等费用，其积极配合的态度，有逃避执行、阻碍建兴达公司债权实现的重大嫌疑。一审法院认定事实，孙荣贵（于2018年9月5日去世）与钱之琴于1986年3月10日登记结婚，于2016年8月经法院判决离婚。钱之明系钱之琴的哥哥。2008年3月20日，朱克宇和孙荣贵签订了房屋买卖协议，协议约定，孙荣贵将其名下案涉拆迁安置房出售给朱克宇，售价为60万元，朱克宇先支付55万元，余款5万元待办理完房屋所有权证过户手续后支付。朱克宇分别于2008年3月20日支付1.5万元，2008年4月2日支付20万元，2008年4月15日支付33.5万元，该3笔房款合计55万元由朱克宇直接给付钱之明。2008年4月15日，钱之明将案涉房屋以及《意向性购房协议书》和购房发票交付朱克宇保管、使用，朱克宇对案涉房屋进行装修后一直居住至今。2011年6月3日，案涉房屋取得房屋所有权证及土地证，登记在孙荣贵名下。2013年11月6日，朱克宇将余款5万元汇至孙荣贵的银行卡中。另查明，2014年11月14日，建兴达公司以房屋租赁合同纠纷为由将南京丰豪家具有限公司、孙荣贵、童天逸诉至建邺法院，要求南京丰豪家具有限公司、孙荣贵、童天逸共同支付所欠房租、物业费及滞纳金。后经建邺法院审理，于2015年5月13日作出（2014）建民初字第4674号民事判决，判令：“孙荣贵于判决生效之日起三十日内给付南京建兴达房地产开发有限公司2014年7-12月的房租121275元、2015年1-6月的房租127339元，共计248614元及滞纳金（其中121275元自2014年6月1日起、127339元自2014年12月1日起，至2015年6月1日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）。南京丰豪家具有限公司对上述钱款的给付负连带责任”。2015年8月10日，建兴达公司向建邺法院申请强制执行。建邺法院于2016年5月10日作出(2015)建执字第1102号执行裁定书，载明，孙荣贵名下有房产3套，包括案涉房屋在内，且建邺法院于2016年1月15曰对孙荣贵名下三套房产重新予以查封。此时系首轮查封案件。再查明，2015年10月28日，建兴达公司以房屋租赁合同纠纷为由将南京丰豪家具有限公司、孙荣贵、南京德尔市政工程有限公司诉至建邺法院，该案案号为(2015)建民初字第4286号，在诉讼过程中，建兴达公司申请对案涉房屋进行保全，建邺法院于2016年6月29日轮候查封了案涉房屋，后因首轮的（2014）建民初字第4674号案件未申请续封，使(2015)建民初字第4286号变为首轮查封案件。建邺法院执行过程中，朱克宇提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，建邺法院于2019年8月29日作出（2019）苏0105执异35号执行裁定书，裁定撤销建邺法院(2015)建民初字第4286号裁定书，并解除对南京市建邺区房屋的查封。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。该案中，案涉房屋系孙荣贵的拆迁安置房，在法院查封之前，朱克宇就案涉房屋已与孙荣贵签订了合法有效的购房合同，支付了全部价款并实际占有使用该房屋，且也未有证据显示系因朱克宇自身原因未办理过户登记，故建邺法院对建兴达公司的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项之规定，判决：驳回南京建兴达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4684元，由建兴达公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，朱克宇和孙荣贵在法院查封案涉房屋前签订了房屋买卖协议，且已合法占有该不动产并已支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三项的规定。朱克宇即对孙荣贵享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利称之为物权期待权，该权利虽不属于物权法意义上的物权，但已具备了物权的实质性要素，朱克宇完全可以合理预期通过办理不动产登记将物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的所有权。对于是否符合第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，在案涉房屋符合变更登记条件的情况下，朱克宇已积极通过协商和诉讼的方式要求孙荣贵协助办理变更登记手续，故未办理过户登记并非朱克宇自身原因所致。朱克宇通过诉讼的方式要求孙荣贵协助办理变更登记，但其又撤回起诉，对本案的发生具有明显过错，浪费了司法资源，应承担本案产生的诉讼费用。综上，上诉人建兴达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4684元，二审案件受理费4684元，合计9368元，均由朱克宇负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇二〇年六月十日书记员  李 好