浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4380号 原告：李欢，女，1991年6月19日出生，汉族，户籍地桐庐县，现住桐庐县。 委托诉讼代理人：方建良,浙江合强律师事务所律师。 被告：浙江中置房地产开发有限公司，住所地：桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号。 诉讼代表人：浙江中置房地产开发有限公司管理人。 负责人：吴学军。 委托诉讼代理人：何佳颖、方贤君，浙江法君律师事务所律师。 原告李欢与被告浙江中置房地产开发有限公司（以下简称中置公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告李欢的委托诉讼代理人方建良、被告中置公司的委托诉讼代理人何佳颖到庭参加诉讼。2020年2月26日本院裁定本案转为普通程序审理。诉讼中，原告将案由变更为破产债权确认纠纷。本院依法组成合议庭于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告李欢的委托诉讼代理人方建良、被告中置公司的委托诉讼代理人何佳颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款485982元；2.判令被告支付原告购房款利息245712元并参与破产财产分配；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第1、2项变更为：判令确认原告购房款债权485982元（优先受偿）及购房款利息债权245712元。事实和理由：2012年11月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买其开发的揽景园3幢2002室商品房；约定付款方式为签订合同时支付40%付款计485982元，余款按揭支付。后因中置公司的原因按揭贷款未办理。中置公司进入破产程序后，原告依法申报债权。2019年10月27日，原告收到中置公司破产管理人发出的《中置公司破产清算案第三次债权人会议》会议资料，将原告已支付购房款485982元及利息245712元，共计731694元全部认定为普通债权提交债权人会议核查表决。原告认为管理人该认定是错误的，已支付的房款不应认定为破产财产，更不应认定为普通债权，而应认定为破产共益债务，管理人应当以债务人财产优先清偿。理由如下：首先，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》因未达到法律规定的支付购房款50%以上被管理人撤销。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第11条的规定，原告支付的购房款管理人应当作为破产的共益债务优先返还。其次，《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条的规定：基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。据此，原告支付的购房款也应当优先支付。再次，原告按照合同约定支付了首付款，虽然没有达到法律规定的50%的标准，但不能据此否定原告是真实消费型购房户，管理人的认定完全违背贯彻保护消费型购房户的立法精神。鉴于以上事实和理由，原告诉请要求法院依法判令原告购房款债权优先受偿。 原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.商品房买卖合同复印件一份、发票复印件一份，证明原告支付款项是基于购买特定房产； 2.中置公司破产清算案第三次债权人会议的部分会议资料复印件，证明被告将原告的购房款认定为普通债权提交债委会核查。 被告中置公司答辩称：一、原告主张的购房款利息债权，管理人已经予以认定。二、原告主张的购房款本金不应认定为共益债权。1.原、被告签订的合同是根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，即基于双方均未履行完毕而解除，并非因明显不合理价格交易而由管理人撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第11条的规定并不适用本案。2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原告未交付购买商品房的全部或者大部分款项，原告主张优先返还购房款的主张不能成立。3.优先债权需法定，在没有法律规定的情况下，不宜对优先权范围作扩大解释，原告认为其系消费型购房户，因此主张优先债权，其理由不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：（2018）浙0122民初2901号民事判决书一份，证明破产管理人对本案所涉债权的认定情况，该案生效后，被告将原告的债权认定为普通债权并进行了公示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人提交的证据，对方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买桐庐县县城下杭路88号揽景园3幢2002号商品房，建筑面积为134.59平方米，总价款为1205982元；付款方式和期限为买受人应于合同签订当日支付全部房款的40%计485982元，余款采用银行按揭方式支付；如因买受人原因不能办理抵押贷款的，则买受人同意在接到出卖人或贷款机构相关通知后的10日内自筹资金付清房款；买受人违反合同任一款的约定导致迟延办妥抵押贷款手续或者买受人申请的购房贷款未能在本合同签订之日起30日内获批准并转入出卖人账户的，出卖人应当书面通知买受人在合理的期限内自筹资金付清房款，逾期仍未付款的，视为买受人违约，出卖人有权按本合同第八条追究买受人违约责任。该合同第八条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人有义务在双方订立解除协议或者相关法律文书生效后7个工作日内配合出卖人至房地产管理部门撤销该房屋的预售备案登记手续。出卖人应当在2013年12月31日前将符合竣工验收合格并取得竣工验收备案证明等条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对其他有关事项作了约定。合同签订后，原告即依约支付了购房款的40%即485982元，原告未支付余款，被告亦未能将符合交房条件的房屋交付原告。 2017年1月16日，本院裁定受理了华丰建设股份有限公司对被告的破产清算申请。2018年6月6日，被告管理人对原告作出《债权复核结果通知书》，确认《商品房买卖合同》合法有效，原告已支付房款不足总房款的50%，所申报的债权不构成优先债权，且第一次债权人会议表决通过的《财产管理和变价方案》，管理人将中置公司的房屋土地等资产进行整体拍卖处置，合同已不具备履行的可能，故认定债权金额为731694元，债权性质为普通债权。 2018年6月22日，原告向本院提起诉讼，要求判决确认中置公司破产管理人对原告的《债权复核结果通知书》决定无效，案涉商品房所有权归原告所有，由被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》。本院经审理于2018年12月18日作出（2018）浙0122民初2901号民事判决，认定案涉《商品房买卖合同》已解除，案涉房屋为债务人财产即为被告的财产，判决驳回原告的诉讼请求。该案已生效。 另查明，被告确认案涉房产项目中支付购房款总额不足50%的消费型购房户共有六户，除提起诉讼的李欢、邵江美二户外，其他四户的购房首付款通过协议已由项目的买受人支付。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽合法有效，但中置公司已进入破产程序，依破产法律规定，案涉《商品房买卖合同》已解除，在前案诉讼中，本院已认定该合同已解除。在合同解除后，原告有权主张购房款债权。本案争议焦点为原告主张的购房首付款是否享有优先受偿权。原、被告提及的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条对消费者购买房产的优先权益进行了规定。另，依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者主张房屋权益的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告购买案涉房屋属消费性购房，其仅支付了购房款总额的40%，未超过50%，在中置公司进入破产程序后，其虽不能取得案涉房屋，但作为消费者的相应权益应予以保护，结合中置公司处置类似购房户的方案，本院认定原告主张的485982元购房首付款在中置公司破产财产分配中享有优先受偿权。关于原告主张的利息债权245712元，中置公司管理人已审查确认，且在本案审理中亦无异议，本院予以确认。综上，原告主张的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李欢对被告浙江中置房地产开发有限公司享有优先债权485982元。 二、确认原告李欢对被告浙江中置房地产开发有限公司享有普通债权245712元。 案件受理费8590元（原告预交11117元），由被告浙江中置房地产开发有限公司负担。 原告李欢于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江中置房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  俞明荣 人民陪审员  方建平 人民陪审员  杨晓屏 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  孙 洁 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。