辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终291号 上诉人（原审被告）：东港市鑫达机械厂，住所地东港市孤山镇新立村。 投资人：王明东，该厂厂长。 委托诉讼代理人：许莉，辽宁鑫磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏伟，辽宁鑫磊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘玉福，男，1954年9月24日出生，汉族，农民，住东港市。 委托诉讼代理人：田树芬，东港市合隆法律服务所法律工作者。 上诉人东港市鑫达机械厂因与被上诉人刘玉福房屋买卖合同纠纷，不服东港市人民法院(2018)辽0681民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东港市鑫达机械厂的投资人王明东及其委托诉讼代理人许莉、刘宏伟，被上诉人刘玉福及其委托诉讼代理人田树芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东港市鑫达机械厂上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人不承担给付被上诉人厂房与设备款的义务。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。姜凯与被上诉人签订的《协议书》中明确约定：“如出现边界纠纷，由刘玉福负责解决”。从签订协议至今，被上诉人仍未按照协议约定解决出现的边界纠纷，导致此期间宅基地使用权证不能过户到姜凯名下，边界纠纷也严重影响了上诉人正常的生产经营活动；另《协议书》约定：“房照及宅基地使用权证过户手续办理齐全，姜凯将余下的款项全部付清”，现被上诉人仍未将宅基地使用权过户到姜凯名下，故上诉人认为被上诉人的上述行为已构成违约。姜凯与被上诉人之间的买卖合同已于2007年12月30日解除，双方之间已无买卖合同关系。2007年12月12日，姜凯及委托代理人王明东再次向被上诉人发出《解除合同通知书》，因为被上诉人没有解决边界纠纷，集体土地使用权证被撤销，导致过户不能，给姜凯造成巨大损失，被上诉人构成根本违约，故解除与被上诉人之间签订的2006年11月21日的《协议书》，上诉人对《解除合同通知》没有提出异议，视为同意解除双方签订的协议。原审法院以上诉人提交复印件为由对该组证据不予认可，直接影响了本案买卖合同的主体一方是姜凯的事实认定。二、原审法院认定主体错误。涉案厂房和设备的购买人是姜凯，因姜凯没有时间办理买卖合同相关事宜，故书面委托授权由王明东办理买卖合同事宜，对此事实，被上诉人提供的新立村委会出具的证明可以证实，并且在庭审中被上诉人也认可其是与姜凯签订的厂房和设备买卖合同。三、原审判决程序违法，遗漏诉讼主体，应当追加姜凯参加本案诉讼。 刘玉福辩称，原审适用法律正确，事实清楚，希望法院驳回上诉人的上诉请求。 刘玉福向一审法院起诉请求：被告支付尚欠厂房与设备款 448000元(868000元-已付420000元)，同时支付2017年1月9日(再次取得集体土地使用权证之日)至2018年6月30日间的利息损失27600元，合计475600元。 一审法院认定事实：2003年，原告作为“投资人”注册成立了东港市宏达制药机械厂(个人独资企业；经查，于2007年5月注销)，企业住所地登记为东港市孤山镇新立村。2004年1月8日，原告分别取得了位于东港市孤山镇新立村曹屯组的砖瓦厂房10间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为刘玉福；建筑面积260.40平方米)、12间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为刘玉福；建筑面积322.65平方米)。次日，该机械厂取得了前述厂房的集体土地使用权证(东港集用2004字第01287号；土地使用者东港市宏达制药机械厂；使用权面积5785.60平方米)。2007年7月9日，东港市人民政府作出东政地字(2007)100号决定，撤销了该《集体土地使用权证》。2017年1月9日，该机械厂再次取得了前述厂房的《集体土地使用权证》(丹东集用2016第2016109号；土地使用者为东港市宏达制药机械厂；使用权面积5643.15平方米)。 2006年11月21日，原告(甲方)与姜凯(乙方)签订《协议书》一份，约定姜凯以868000元的价格购买原告经营的东港市宏达制药机械厂的厂房与设备；订金200000元，余款于房屋过户手续办理完毕后一次性付清；过户所需费用由姜凯负担；房照与宅基地使用证未过户前，姜凯可以提前投入生产；房屋和宅基地使用权证过户手续办理齐全后，如姜凯付不清房屋和设备款，预付的订金和生产的产品为原告所有，该协议作废。王茂富在“中证人”处署名。姜凯于当时支付原告订金200000元。2006年11月24日，原告与王明东签订《契约》一份，载明“孤山镇新立村曹屯组刘玉福将自己经营的宏达制药机械厂厂房22间(结构砖瓦)卖给丹东王明东名下经营，面积580平方米，经双方协商，房屋价格为58000元。四至以宅基地使用证为准”；案外人李嘉俊、王茂富、张锡良、李富涛四人在“中证人”处署名、鲁军在“代字人”处署名、东港市孤山镇新立村村委会加盖公章予以确认。后姜凯又分别支付原告200000元、20000元，即总计支付原告420000元。2016年12月6日，东港市孤山镇新立村村委会出具《证明》一份：刘玉福于2006年11月24日将自己经营的宏达制药机械厂的厂房22间卖给姜凯，当时姜凯没有时间，由王明东代理办理买卖，房屋实际价868000元，双方同意契约价58000元，换还协议书由姜凯和刘玉福两人协议。案外人鲁军、宋国柱、李富涛、张锡良四人在“当时人”处署名。2006年11月28日，王明东分别取得了前述砖瓦厂房其中12间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为王明东；建筑面积322.60平方米)与11间的《房屋所有权证》（村房字第××号；所有权人为王明东；建筑面积260.40平方米)。2007年5月21日，王明东作为“投资人”成立了被告(个人独资企业)。2007年7月7日，被告时任会计张锡良书写了《收款凭证》一张，载明“收到厂房款420000元付款单位：东港市鑫达机械厂收款人：刘玉福”。前述厂房与设备由王明东与被告使用至今。 一审法院认为，本案的争议焦点为厂房与设备的交易双方是东港市宏达制药机械厂与姜凯还是原告与被告。由《协议书》与村委会《证明》的记载以及王明东“过户至我名下是因为姜凯是外地人，办理手续不方便”、“《契约》是为办理过户手续而形成”的陈述可知，当时的买方确为姜凯，即《契约》载王明东为买方、厂房所有权人于2006年11月登记为王明东均非原告与王明东于当时成立买卖合同关系的证明。《协议书》的“卖方”是原告个人，未加盖业已成立的东港市宏达制药机械厂的公章、厂房所有权证登记的所有权人亦为原告，故卖方是原告个人而非该厂，即协议书中提及该厂可能是因为其为当时交易标的的使用人。集体土地使用权证的使用人登记为该厂可能是依当时厂房与设备的使用人而定，该节不影响《房屋所有权证》与《协议书》的效力。东港市宏达制药机械厂于2007即已注销，原告作为该个人投资企业的投资人依法亦应作为当事人参与诉讼，故该院对被告“本案原告应为该厂”的抗辩意见不予支持，即此时的交易双方为原告与姜凯。 被告称收款凭证是被告为代姜凯付款而出具、姜凯与其是 转售合同关系，但未能提交姜凯为其出具的欠据、转售协议等 证据加以证明，该院认为在姜凯已分三笔支付了原告420000 元并取得了相应收据的前提下，被告仍以自己的名义要求原告 为其重新汇总出具420000元的收条，且出资款确实来源于被 告(被告未对原告方证人张锡良非被告会计提出相反证据，该 院对该证人“款项落在了被告的支出账中”的证言予以采信) 的行为表明此时原告、姜凯与被告三方达成了“解除原告与姜 凯间的买卖合同，由原告与被告成立新的买卖合同”的约定。 即此时的交易双方为原告与被告。被告提交的《通知》与《解 除合同通知》为复印件且原告不予认可，故其上“买受人为姜 凯”的记载无证明力。综上，原、被告作为本案诉讼主体均适 格。 原告于2017年1月9日再次取得了集体土地使用权证，自该日起，被告即可办理土地使用权人变更登记手续，其作为买受人至今未办理并以此由为拒付尚欠款违反了《协议书》中“余下部分等房屋过户手续办完后一次性付清”的约定，构成违约，应承担继续支付的责任。被告自行提交的《通知》与《解除合同通知》均间接表明交易金额为86800元，该院依法认定其应支付原告欠款448000元，即对其“按《契约》所载的58000元确定双方间的债权债务关系”的主张不予支持。关于被告称两集体土地使用权证中的四至与面积不符一节，因王明东取得的两房屋所有权证所载的间数亦与原告原持有的两证不符，故该院认为该情形系重新测量而非原告个人原因所致，并认定该节不影响合同价款的确定。买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张自其再次取得集体土地使用权证次日始计算利息损失合理，该院亦予支持。综上，原告诉请合理，该院均予支持；被告抗辩于法无据，该院不予支持。判决：被告东港市鑫达机械厂于本判决生效后10日内支付原告刘玉福厂房与设备款合计448000元，同时参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付2017年1月10日(再次取得集体土地使用权证次日)至2018年6月30日间的逾期付款违约金。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8430元，原告已预交，由被告负担。被告于执行时将此款一并给付原告。 二审中，上诉人提供如下证据： 证据一、2015东行初字00003号裁定书一份，证明买卖合同的主体是被上诉人和姜凯，并非是上诉人。证据二、快递单据，证明姜凯通过特快专递的方式通知被上诉人合同解除，被上诉自2007年12月至2018年10月提起本案诉讼前均未向姜凯和上诉人主张余下款项。证据三、上诉人于2007年7月的账目，证明上诉人在2007年7月7日并未有任何款项支出，7月份的记账凭证中也没有被上诉人提供的该笔款项凭证，被上诉人提供的2007年7月7日收款凭证虽然载明付款单位是上诉人，款由是收厂房款，实际是姜凯将20万元收条弄没了，怕被上诉人不认账，所以重新出具的收款凭证，与上诉人无关。 被上诉人的质证意见为，一、行政裁定书是生效裁定，判决结果是驳回刘玉福的起诉，证实本案诉讼的主体适格。二、该份证据的首页最前边应由刘玉福签字的地方是空白的，上边的备注并不是刘玉福本人书写，真实性无法认定。三、该账目是上诉人提交的，所以真实性有异议，一审中上诉人的会计已经出庭证实此款系上诉人购房款，更能证实本案主体适格。 本院的认证意见为，上诉人提供的证据不能证明其主张的事实，故本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：一、上诉人应否承担给付剩余房款及设备款的责任；二、案涉买卖合同是否已解除；三、应否追加姜凯作为本案被告参加诉讼。 关于第一个焦点问题。从本案事实来看，被上诉人与姜凯达成厂房与设备买卖协议书，并由姜凯支付42万元，可以认定在签订合同当时被上诉人与姜凯是买卖合同相对人。后被上诉人与王明东再行签订《契约》、案涉房屋随后过户到王明东名下，王明东虽提出“过户至我名下是因为姜凯是外地人，办理手续不方便”，以此来主张其并不是买卖合同相对人。上诉人提出的上述理由没有提供证据加以证明，且此后的十余年里王明东一直占有使用案涉厂房与设备进行生产经营，故在上诉人没有提供证据证明经营活动系受姜凯授权所为的情况下，不能认定上诉人主张的事实成立。上诉人提出付款方不一定就是买方，考虑上诉人在被上诉人已为姜凯出具收据的情况下，再行要求被上诉人为其出具收款收据显然不符合常理，结合王明东作为投资人占有使用案涉厂房与设备经营上诉人企业至今的事实，且上诉人亦自认已从姜凯处转售案涉厂房及设备的陈述，可以认定上诉人已承接案涉买卖合同的权利义务，故应当承担余下款项的给付责任。 关于第二个焦点问题。上诉人主张于2007年12月30日以邮寄方式向被上诉人送达解除合同通知书，故案涉买卖合同应予解除，被上诉人对此不予认可。考虑到上诉人主张双方合同解除后，仍占用案涉厂房与设备进行生产和经营，并未与被上诉人协商合同解除后相关事宜，故可以认定双方合同并未于2007年12月30日解除。 关于第三个焦点问题。上诉人提出姜凯系案涉买卖合同相对方，应当追加姜凯参加诉讼。因上诉人在一审时已明确表示不申请追加姜凯参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，且现有证据亦不能证明上诉人并非承担合同义务的主体，故本院对上诉人提出的该项主张不予准许。 上诉人另提出由于被上诉人边界问题未予解决导致生产经营产生损失，上诉人并未对此提出反诉请求，本院不予调整。对于余下款项给付时间问题，《协议书》中约定“余下部分等房屋过户手续办完后一次性付清”，被上诉人主张重新取得土地使用权证后多次找上诉人协调过户事宜，上诉人不予配合，且从客观事实来看，被上诉人为实现合同目的亦会积极促成过户手续的办理。现被上诉人在本次庭审中亦表示随时会配合上诉人办理过户手续，故上诉人怠于履行付款义务显属不当。同时，《协议书》签订之时土地面积与现土地面积存在142.45平方米误差，本院组织双方当事人对差异面积部分的价款进行调解未果，双方对此又不能达成一致意见，考虑到上诉人对此未提出明确的主张，故该争议可另行解决。 综上，东港市鑫达机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8430元，由上诉人东港市鑫达机械厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年六月五日 书记员  宋 鹤