新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终31号 上诉人（原审原告）：张大元，男，1989年4月7日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：陈晓楠，石河子市红山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：万悦情，石河子市红山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨峰，男，1969年7月5日出生，住新疆第四师察布查尔县。 被上诉人（原审被告）：任爱兰，女，1976年2月16日出生，住石河子市。 原审第三人：王新成，男，1976年2月13日出生，住石河子市。 上诉人张大元因与被上诉人杨峰、任爱兰、原审第三人王新成物权确认纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张大元的上诉请求：1.撤销原判决，改判支持张大元一审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费、送达费。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审判决认定被上诉人杨峰、任爱兰通过欺骗手段将上诉人持有的房产证挂失后，利用补办的新房产证与第三人王新成办理房屋抵押登记手续，二被上诉人就涉案房屋进行抵押的行为对上诉人存在明显恶意，构成欺诈，原审依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百七十九条的规定作出判决，但该法第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”本案中被上诉人与上诉人达成的涉案房屋买卖协议为有效合同，被上诉人虽通过相关部门办理了合法产权证书，但其不是实际所有权人，上诉人才是房屋实际所有权人，上诉人有权将房屋所有权追回。2.一审判决认定第三人王新成为善意第三人无事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2009年签订协议后，涉案房屋从交款到收房入住均是由上诉人与家人一起办理。至今上诉人及家人一直居住在该房屋。居住期间第三人从未到房屋中查看和告知上诉人抵押一事，上诉人对被上诉人私自办理房产证和与第三人做抵押登记均不知情，也无法知情，一审法院以上诉人未提交证据为由认定第三人为善意，明显对上诉人不公平。上诉人作为普通百姓，对被上诉人的欺骗行为不知情，也不认识第三人王新成，被上诉人与第三人合意的事实上诉人没有途径知晓，上诉人无法对此进行举证。第三人王新成作为债权人，对抵押房屋不进行核实查看，明显不符合一般出借人的风险意识。3.一审判决仅凭认定第三人为善意第三人即驳回上诉人的诉讼请求，实际并未解决该诉讼涉及的矛盾。上诉人及家人自房屋交工后一直居住至今，对房屋投入很大，上诉人为该房屋的实际所有人，但一审判决使房屋又成为矛盾的聚焦点，产权登记该如何归属还是未解决。 原审第三人王新成述称，原审判决正确。杨峰、任爱兰用涉案房屋抵押时，王新成对房屋各方面进行过调查，没有设立他项权。涉案房屋不止本案这一个案子。王新成与张大元本身没有利益冲突。当时杨峰开塑料厂向王新成借款300000元，由杨峰的弟弟杨洋作担保人，王新成认为杨峰、任爱兰都是石河子本地人，同时也去房产局办理房屋他项权登记。 张大元向一审法院起诉请求：1.判令位于石河子市某花园××栋××号房屋归原告所有，被告协助原告办理房屋过户手续；2.判令本案诉讼费及送达费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年，石河子金宝房地产开发有限公司在石河子市老街小区开发经济适用房。户籍在外地的张大元因生产经营及生活需要欲购买石河子金宝房产开发有限公司开发的房屋，原告的父亲张广文找到当时为房屋销售员的王伟咨询了房屋的户型、价格等事宜，当时房屋均价为1400余元。原告张大元同意购买，原告张大元的父亲遂以张大元的名义先后以自有的现金及2009年9月7日从沙湾县农村商业银行股份有限公司取款120000元，先后向石河子金宝房地产开发有限公司交纳了房款167871元。后，根据石河子市政府的政策，购买涉案房屋必须是本地户口，外地户籍不能购买。张广文找到其租住房屋的房主杨峰协商，能否以其名义购买涉案房屋。被告杨峰、被告任爱兰满口答应。遂于2009年8月14日，原告张大元与被告杨峰签订协议一份，内容为：“甲方：杨峰。乙方：张大元。因张大元户口不在石河子，购买房屋不给办理手续，用杨峰的户口先办理房产手续，此房产属于张大元所有，于杨峰无关系，到国家规定办理房产过户手续时，无条件协助张大元过户。杨峰（签名、盖章)。张大元(签名)。2009年8月14日。”同日，被告杨峰、被告任爱兰填写了《石河子市经济适用房住房申购审批表》，工作单位登记为石河子雨婷日用品加工厂，联系电话登记为原告之父张广文的电话137××××1596。2010年4月2日，杨峰、任爱兰(联系电话为原告父亲张广文的电话l37××××1596)以原告张大元的名义与石河子金宝房产开发有限公司签订一份《经济适用房(集资房)预售合同》，约定买受人为杨峰、任爱兰购买位于石河子市某花园××栋××号房屋一套，单价为1710／平方米，总价款为167871元……2009年10月19日，石河子金宝房地产开发有限公司以杨峰的名义为原告出具涉案住宅房屋销售发票一份，证实原告为购买位于石河子市某花园××栋××号房屋交纳了房款167871元。2010年6月8日，张大元以杨峰的名义交纳位于石河子市某花园××栋××号房屋的契税2518.07元。 涉案房屋竣工验收后，由被告石河子金宝房地产开发有限公司交由原告，原告居住生活至今。 2012年12月，石河子金宝房产开发有限公司向原告之父张广文打电话要求其前往石河子市房地产管理局办理涉案房屋的房产证，原告之父张广文找到两被告并与两被告一并前往石河子市房地产管理局办理房屋产权登记手续，根据当时经济适用房政策的规定，无法将登记在两被告名下的房产证直接办理到原告名下。因此，在相关手续办理完毕后，两被告将领取房产证的相关手续交给原告之父张广文。后由张广文领取了登记在两被告名下的涉案房屋的房产证，房产证的发证日期为2012年12月9日。 另查明：1.被告杨峰、被告任爱兰在将位于石河子市某花园××栋××号房屋的房产证交给原告后，两被告又在原告不知情的情况下，前往石河子市房地产管理局对原告持有的涉案房屋的房产证进行挂失，石河子市房地产管理局要求两被告对原告持有的原房产证进行登报挂失。2014年11月14日，两被告将自己挂失房产证的公告刊登在《石河子日报》上。2014年12月19日，石河子市房地产管理局对涉案房屋给两被告重新颁发了载明丢失补办的新房产证。2014年12月22日，被告杨峰、被告任爱兰以进行塑料加工生产(或经营)活动为由与第三人王新成签订借款合同，约定向王新成借款300000元，借款时间为1年零6个月，期限自2014年12月22日起至2016年5月23日止。同日，被告杨峰、被告任爱兰在原告不知情的情况下与王新成就涉案房屋在石河子市房屋产权交易中心办理石河子市某花园××栋××号房屋抵押登记手续，他项权证书字号为第46××49号。在办理房屋抵押登记前，第三人王新成并没有对由两被告提供的涉案房屋的情况进行实地查看。同日，第三人王新成向被告杨峰转账300000元。因两被告没有按时向第三人王新成支付借款本息，第三人遂于2018年6月28日向法院起诉要求两被告归还借款本金300000元，支付利息损失186000元。2018年12月7日，该院做出(2018)兵9001民初4334号民事判决，判决：被告杨峰、被告任爱兰偿还王新成借款本金300000元；被告杨峰、任爱兰赔偿王新成利息损失186000元；上述两项合计486000元，被告杨峰、被告任爱兰于判决生效之日起五日内给付王新成；原告王新成对石房他证字第46××49号房屋他项权证书项下抵押财产(石河子某花园××栋××号房屋)折价或拍卖、变卖的价款在被告杨峰、任爱兰不能清偿该抵押财产所担保的判决书主文第一、二、项所确认的债务范围内优先受偿。该判决已生效。 2.20l6年7月28日，石河子市物华塑料厂诉至该院，请求判令被告杨峰支付货款及利息。2016年10月13日，该院作出(2016)兵9001民初5242号民事判决，判决：一、被告杨峰给付石河子市物华塑料制品厂货款31673元；二、被告杨峰赔偿石河子市物华塑料制品厂利息损失4446.89元；上述两项合计36119.89元，被告杨峰于判决生效之日起三日内给付原告石河子市物华塑料制品厂。该判决已生效。2017年10月11日，院该对涉案房屋进行了查封，查封期限均为3年。 3.2015年4月23日，马晓龙诉至该院，请求判令被告杨峰、被告郑再旺归还货款及利息损失。该院于2015年8月4日作出(2015)石民初字第1964号民事调解书：被告杨峰、郑再旺所欠原告货款151300元及利息损失30184.35元，由二被告于2015年10月15日前支付50000元；2015年12月30日前支付31484.35元；20l6年1月31日之前支付剩余款项100000元。该院于2016年5月23日对涉案房屋进行了查封，查封期限为3年。 一审法院认为，原告与被告杨峰、被告任爱兰签订的由原告购买位于石河子某花园××栋××号房屋的协议系双方自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，为合法有效的合同。尽管原告与二被告签订房屋买卖合同在二被告与第三人王新成签订抵押合同之前，但涉案房屋至今仍登记在二被告名下，在此种情况下，应认定第三人王新成对涉案房屋所有权人已尽到必要的审查义务。本案中，原告未能提交证据证明第三人在签订抵押合同时存在恶意，因此，第三人王新成对涉案房屋抵押权的取得属于善意，且第三人王新成已就涉案房屋与二被告办理了抵押登记，其对涉案房屋的抵押权应为合法有效。现第三人王新成就二被告借款300000元，该院已做出的生效判决载明若二被告不能偿还到期债务时，就已抵押的涉案房屋优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，第三人王新成作为抵押权人有权就涉案房屋优先受偿，且马晓龙、石河子市物华塑料厂已经就涉案房屋申请查封。原告依据涉案房屋买卖合同要求过户的主张属普通债权，不能对抗第三人王新成对涉案房屋的抵押权。因此，原告与二被告之间的房屋买卖合同已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项之规定，对原告张大元要求过户的主张，该院不予支持。二被告在与原告签订房屋买卖合同，并将登记在二被告名下的涉案房产证交给原告后，又通过欺骗的手段将原告持有的房产证挂失后，利用其在石河子市房地产管理局补办的新房产证与第三人王新成就借款事宜办理了房屋抵押登记手续。两被告就涉案房屋进行抵押登记的行为对原告存在明显的恶意，构成欺诈。由此给原告造成的损失，原告可向二被告另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，判决： 驳回原告张大元的诉讼请求。 案件受理费减半收取100元，由原告张大元自行负担，邮寄送达费540元，由被告杨峰、被告任爱兰负担，于判决生效之日起三日内给付原告张大元。 二审中，当事人没有提交新证据。上诉人张大元和原审第三人王新成对原判决认定的事实没有异议。 本院认为，本案是一起因上诉人张大元借用二被上诉人杨峰、任爱兰名义购买经济适用房而引发的纠纷。上诉人张大元要求确认房屋所有权归其所有并办理房屋过户手续的目的在于对抗原审第三人王新成已经生效裁判文书确认对涉案房屋享有的抵押权。在生效判决已确认原审第三人对涉案房屋设有抵押并享有优先受偿权的情形下，上诉人张大元的诉讼请求能否成立是本案的争议焦点。 根据上诉人张大元提供的证据查明的事实，可以认定上诉人张大元与二被上诉人杨峰、任爱兰间存在借名买房的法律关系。其一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。涉案房屋至今登记在被上诉人杨峰、任爱兰名下。基于对不动产登记的信赖，原审第三人王新成设立抵押时已对房屋的公示情况进行确认，对通过法定公示方法所公示出来的权利状态，原审第三人王新成有理由相信其为真实的权利状态，尽到了行为人的一般注意义务，应受物权登记的善意保护。上诉人张大元上诉认为原审第三人王新成设立抵押时未对房屋进行实地查看，不符合善意的上诉理由不能成立。其二，上诉人张大元虽与被上诉人杨峰签订协议约定涉案房屋到国家规定办理房产过户时被上诉人杨峰无条件帮助张大元过户，但该借名买房约定只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，尤其是在有必要判断能否排除强制执行时，更不能直接认定借名人即上诉人张大元系涉案房产不动产物权的所有权人。该借名登记是借名人即上诉人与出借人即被上诉人之间的合意，上诉人对涉案房屋登记在他人名下本身具有过错，上诉人为规避其不具有购买石河子市经济适用房资格的政策，将房屋登记在被上诉人杨峰、任爱兰名下，系有意为之，并非客观的登记错误，应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。因此，在借名买房的情况下，借名人与出借人之间的借名登记约定不能对抗原审第三人。至于上诉人与被上诉人间因借名买房而产生的内部权利义务关系所享有的民事权益如何解决，其应另寻法律途径救济。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张大元负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  杨书钢 审 判 员  白 婷 二〇二〇年六月二日 法官助理  王媛媛 书 记 员  李泽民