天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民撤1号原告：李倬，女，汉族，1960年11月2日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王健，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：任海燕，天津大有律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨五路31号111室。法定代表人：胡文哲，行长。委托诉讼代理人：李晶晶，该分行员工。委托诉讼代理人：黄婷，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：陆桥（天津）实业有限公司，住所地天津开发区黄海路3号中航大厦B305。法定代表人：齐英武，董事长。委托诉讼代理人：李志荣，该公司员工。第三人：天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园金江路1551号-1。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：邹东颖，天津云川律师事务所律师。原告李倬与被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行（以下简称农行自贸区分行）、陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）、第三人天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（以下简称航泰公司）第三人撤销之诉一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告李倬的委托诉讼代理人王健、任海燕，被告农行自贸区分行的委托诉讼代理人李晶晶、黄婷，陆桥公司的委托诉讼代理人李志荣，第三人航泰公司的委托诉讼代理人邹东颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李倬向本院提出诉讼请求：1.撤销（2008）二中保民初字第86号民事判决以及（2009）津高民二终字第0014号民事判决中，涉及陆桥公司以天津经济技术开发区的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决；2.注销农行自贸区分行关于天津经济技术开发区的抵押登记；3.案件受理费由农行自贸分行及陆桥公司负担。事实和理由：2000年8月18日，李倬与陆桥公司签订商品房买卖合同，约定李倬购买陆桥公司开发的坐落于天津经济技术开发区房屋（以下简称涉案房屋），李倬已经支付全部房款，陆桥公司开具了专用收据，农行自贸区分行亦同意涉案房屋由陆桥公司出售给李倬。陆桥公司将房屋交付李倬使用后，一直不配合李倬办理房屋过户手续，李倬将涉案房屋对外出租并收取租金。2019年5月11日，李倬接到陆桥公司工作人员电话并前往陆桥公司了解情况，才知晓（2008）二中保民初字第86号民事判决书（以下简称86号判决）第三项涉及农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，天津市高级人民法院（2009）津高民二终字第0014号二审判决维持该判决。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，李倬作为交付全款的房屋买受人的权利优先于承包人对工程款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权，在李倬与农行自贸区分行权利并存且发生冲突的情况下，应优先保护李倬的权利。农行自贸区分行同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，其不再就涉案房屋享有抵押权。被告农行自贸区分行辩称，农行自贸区分行的抵押权合法有效，另案判决的结果并未损害李倬的合法权益。李倬并非涉案房屋的唯一购买人，亦未提供证据证明对于房屋合法占有使用，在长达十九年的时间没有办理过户手续，有违常理，李倬并不具备提起第三人撤销之诉的资格。李倬应该于2006年4月29日即知晓房屋存在抵押的事实，其提起本案诉讼已经超过了法律规定的六个月的期间。被告陆桥公司辩称，同意李倬的诉讼请求，涉案房屋没有办理产权证的原因并非我方所致。农行自贸区分行已经出具了同意出售证明书，证明其放弃了抵押权。第三人航泰公司述称，李倬并非涉案房屋唯一购买人，且其提起诉讼已经超出六个月的除斥期间，李倬购买的房屋并非用于居住，不属于消费者的范畴，另案生效86号判决是合法有效的。根据物权法的规定，本案应查明陆桥公司出售房屋的价款是否偿还了农行自贸区分行，如果没有偿还则不能代表农行自贸区分行放弃了抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合在案证据，本院经审理查明，中国农业银行天津港保税区分行（以下简称农行保税区分行）、陆桥公司于1999年9月16日签订了农银抵借字99第141-1号和141-2号《抵押担保借款合同》。约定：农行保税区分行共向陆桥公司贷款2573万元，贷款期限为一年，贷款利率为月息5.85％。陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区的国有土地使用权13522．31平方米及地上在建项目抵押给农行保税区分行用以担保上述借款的偿还，担保范围为全部贷款本息及农行保税区分行实现债权的费用。上述合同签订后，农行保税区分行于1999年9月17日依约放款，但合同到期后，陆桥公司未能履行还款义务。2003年2月10日，为继续担保双方签订的农银抵借字99第141-1号和141-2号抵押担保借款合同的履行，双方又签订了津保税农银抵字第03010-1号抵押合同，约定陆桥公司将其坐落于天津经济技术开发区分行用于担保借款合同的履行，担保范围为借款合同本息及包括律师费在内的农行保税区分行为实现债权而产生的一切费用。合同签订后，双方共同办理了房地产抵押权证明书。经天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。上述合同签订后，陆桥公司仍未能全部偿还农行保税区分行借款本金及利息。2007年9月农行保税区分行向陆桥公司发出债务逾期催收通知书，陆桥公司确认尚欠农行保税区分行借款本金433万元，但陆桥公司仍未履行还款责任。经农行保税区分行、陆桥公司双方确认，2008年3月20日陆桥实业公司尚欠农行保税区分行利息总计为5827508．69元。为此，农行保税区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、陆桥公司偿还尚欠农行保税区分行贷款本金433万元以及截止到2008年3月20日利息7854499.23元及至实际给付之日止的利息及违约金；2、陆桥公司以其抵押物变价偿还所欠农行保税区分行的贷款本息共计12184499.23元（截至2008年3月20日止）及实际给付之日产生的利息和违约金；3、陆桥公司抵押物变价清偿后不足部分由陆桥公司继续清偿；4、陆桥公司给付农行保税区分行因本案产生的律师费用25万元；5、本案诉讼费用由陆桥公司承担。天津市第二中级人民法院作出86号判决认为，农行保税区分行、陆桥公司签订的抵押担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。陆桥公司应按合同约定偿还农行保税区分行全部借款本金及利息。农行保税区分行与陆桥公司签订的抵押合同亦为双方当事人的真实意思表示，并依法进行了登记，符合相关法律规定，应确认有效。农行保税区分行主张陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区，建筑面积共计17304．93平方米的房产作为抵押物承担抵押担保责任及不足部分由陆桥公司继续清偿的诉讼请求，应予支持。陆桥公司辩称农行保税区分行请求利息已经超过诉讼时效一节。因本案农行保税区分行所主张之利息，系双方签订的两份抵押担保借款合同所产生，农行保税区分行因陆桥公司未能全部偿还该两份抵押借款合同款项于2007年9月向陆桥公司发出债务逾期催收通知书表明其主张陆桥公司继续履行合同之意，故农行保税区分行就利息的诉讼请求并末超过诉讼时效期间。对陆桥公司的抗辩主张不予支持。关于农行保税区分行主张陆桥公司给付其因实现本案债权而产生律师费用一节。因农行保税区分行、陆桥公司在抵押合同中约定了抵押担保的范围包括律师费，且农行保税区分行支付律师费的数额符合天津市律师服务临时标准的相关规定。故陆桥公司应按照合同约定支付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用。综上所述，农行保税区分行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决：一、陆桥公司于判决生效之日起十日内偿还尚欠农行保税区分行借款本金433万元及至2008年3月20日止的利息5827508．69元以及自2008年3月21日起至本判决确定给付之日止的利息（按双方合同约定利率计付）：二、陆桥公司于本判决生效之日起十日内给付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用25万元；三、陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任，不足部分由陆桥公司继续清偿。如陆桥公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96407元，由陆桥公司负担。陆桥公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销86号判决第二项改判25万元律师费由农行保税区分行承担，依法确认一、二审诉讼费的承担比例。本院于2009年5月5日作出（2009）津高民二终字第14号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，陆桥公司于2002年12月26日偿还农行保税区分行借款本金56万元、2003年3月31日偿还借款农行保税区分行借款本金180.5891万元、2003年6月5日偿还借款农行保税区分行借款本金40万元、2003年6月26日偿还借款农行保税区分行借款本金37万元、2003年8月29日偿还借款农行保税区分行借款本金132.108374万元、2003年9月29日偿还借款农行保税区分行借款本金370万元、2003年12月31日偿还借款农行保税区分行借款本金330万元、2004年3月31日偿还借款农行保税区分行借款本金379万元、2004年6月30日偿还借款农行保税区分行借款本金200万元、2004年9月30日偿还借款农行保税区分行借款本金100万元、2004年12月31日偿还借款农行保税区分行借款本金220万元、2005年6月30日偿还借款农行保税区分行借款本金25万元、2005年9月30日偿还借款农行保税区分行借款本金70.302526万元，上述还款本金合计2140万元，占借款本金的83.17%。关于涉案房屋买卖合同签订及房款支付的情况。2000年8月18日，陆桥公司与李倬签订《天津市商品房买卖合同》约定，陆桥公司将涉案房屋出售给李倬，建筑面积为60.67平米，价款为285000元，陆桥公司应于2003年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付李倬。2005年5月8日，陆桥公司向李倬开具房屋销售专用发票载明收到李倬涉案房屋购房现金285000元。农行保税区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》载明，农行保税区分行同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售，建筑面积为60.67平米。后陆桥公司将该出售证明交付李倬。2002年11月25日，陆桥公司和案外人王晋迎签订《天津市商品房买卖合同》约定，陆桥公司将涉案房屋出售给王晋迎，建筑面积为37.33平米，价款为175000元，陆桥公司应于2003年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付王晋迎。对此，李倬和陆桥公司主张，因王晋迎和李倬系夫妻关系，李倬与陆桥公司实际签订房屋买卖合同的时间为2003年8月，晚于王晋迎与陆桥公司签订合同的时间。关于两份买卖合同的关系，李倬提供的证据显示，2000年2月19日案外人王慕林与陆桥公司就坐落于天津经济技术开发区1门1层101号签订房屋买卖合同，建筑面积为76.6平米，王慕林缴纳全款后要求退房，李倬作为陆桥公司的销售人员与冯利群共同受让了上述房屋，受让后冯立群与陆桥公司签订了认购书以及王晋迎签订的认购书合计76.6平米，后陆桥公司分别与冯利群、王晋迎签订房屋买卖合同，面积分别为37.33、37.33，房号分别为31-9、31-10号。2003年8月因涉案房屋面积发生变化，房屋面积变更为60.67平米，陆桥公司要求重新签订房屋买卖合同，王晋迎与李倬同意以李倬的名义与陆桥公司签订合同，即李倬持有的涉案房屋买卖合同。王晋迎提交情况说明，对于李倬受让涉案房屋表示认可。关于涉案房屋购房款缴纳情况。李倬提交的收款收据载明，2001年2月15日，李倬缴纳购房款17680元；2001年12月31日，王晋迎缴纳房号101室购房款30000元；2002年12月26日，王晋迎缴纳房号31-10号购房款23320元；2002年12月30日，王晋迎缴纳房号31-10号购房款10000元；2003年9月6日，李倬缴纳房号31-10号购房款110000元；2004年3月3日，王晋迎缴纳房号31-10号购房款20000元；2005年4月21日，王晋迎缴纳房号31-10号购房款64000元；李倬主张2005年5月8日当天缴款10000元没有收据，当天陆桥公司开具了285000元的购房发票。上述购房款收据中，2005年4月21日缴纳购房款64000元，李倬提供了王晋迎的银行汇款记录，2003年9月6日缴纳的110000元购房款，李倬主张是通过陆桥公司销售提成进行抵扣，陆桥公司对此予以认可，并提交销售人员提成的会议记录以及房屋销售情况统计表。关于涉案房屋对外出租的情况。2005年8月13日，王晋迎与程飞签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给程飞，期限为2005年8月30日至2008年8月19日，月租金5000元，第一年租金在王晋迎交付钥匙前付清。2006年4月29日，王晋迎与陈晓莉签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给陈晓莉，期限为2006年5月1日至2009年6月30日，月租金6000元，第一次租金按14个月支付，陈晓莉收到钥匙时向王晋迎支付8400元，第二次租金在2007年5月30日前付清72000元，第三次租金在2008年5月30日前付清72000元。2010年7月2日，李倬与王奇林签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给王奇林，期限为2010年7月22日至2015年7月21日，第一年租金230000元在合同签订一次性付清，第二年租金243800元应在2011年6月1日前一次性付清。2012年9月12日，李倬与白兴荣签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给白兴荣，交付房屋时支付押金30000元。年租金250000元，每年8月15日前一次性付清全年租金。2013年4月22日，李倬与天津青旅签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给天津青旅，期限为2013年5月1日至2016年4月30日，年租金为260000元。2016年7月20日，李倬与同程国际旅行社有限公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给同程国际旅行社有限公司，期限为2016年7月20日至2018年7月19日，年租金为260000元，押金为20000元。2017年5月18日，李倬与贺涛签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给贺涛，期限为2017年5月19日至2020年5月18日，年租金为260000元，贺涛应于5月30日前一次性支付租金260000元，2018年4月18日、2019年4月18日前支付当年全部租金，房屋交付时支付押金20000元。李倬提供的银行卡流水记录显示，李倬收到了上述租赁合同项下的部分租金。天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。抵押物清单中记载抵押房产包括李倬所购买的涉案房屋，该房产的性质属于在建工程，权利人目前仍为陆桥公司。截至2020年5月5日，上述抵押房产中已经撤销抵押的房屋面积共计9359.31平米，农行自贸区分行已经开出同意出售证明但尚未撤销抵押登记的房屋面积共计1954.32平米，上述共计11313.63平米，占初始抵押登记面积的65.37%。2012年7月16日，天津市滨海新区人民法院作出（2012）滨功执字第616号执行裁定书载明，本院依据已经生效的（2008）二中保民初字第86号民事判决书向被执行人陆桥公司发出执行通知，责令被执行人给付申请执行人10503915.69元及利息，但被执行人未予履行，裁定查封、冻结、扣划被执行人陆桥公司的银行存款人民币10503915.69元及债务利息。7月18日，天津市滨海新区人民法院向开发区房管局发出协助执行通知书，请开发区房管局协助查封陆桥公司名下的部分房屋，涉案房屋不在被协助查封房屋的范围内。2018年7月16日，天津市滨海新区人民法院作出（2012）滨功执字第616号之一执行裁定书，在执行农行保税区分行与陆桥公司借款合同纠纷一案中，航泰公司于2018年4月24日提出变更申请执行人申请，经核实农行自贸区分行对陆桥公司享有的债权已转让，债权转让有债权转让合同并且已经登报公告，裁定变更航泰公司为申请执行人。2015年2月25日，农行保税区分行变更企业名称为农行自贸区分行。本院认为，本案为第三人撤销之诉，结合原告的起诉及被告的答辩意见，本案争议焦点为：（一）本院对李倬的起诉予以受理是否符合法律规定；（二）另案86号判决第三项内容是否存在错误，李倬的合法权益是否因此受损。一、关于本院对李倬的起诉予以受理是否符合法律规定的问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，李倬与陆桥公司签订涉案房屋买卖合同后支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付李倬实际使用至今，李倬虽未办理房屋产权证书，但并非因李倬原因所致。86号案件系农行自贸区分行诉陆桥公司借款合同纠纷，李倬并非该案件当事人。故另案86号判决与李倬具有法律上的利害关系，李倬因不能归责于其本人的原因未参加86号案件的诉讼，其在本案中有权提起第三人撤销之诉，维护自身合法权益。李倬主张于2019年5月11日因陆桥公司告知才知晓86号判决的存在，并于2019年8月9日向本院提起诉讼，对此李倬提供了证人证言予以佐证。农行自贸区分行抗辩李倬应自2006年4月29日起六个月内提起诉讼，其提起本案诉讼已经超出了法律规定的期限，对此，本院认为，上述上述日期只能证明李倬知晓涉案房屋存在抵押，并不能证明李倬对于86号判决的存在系明知，故李倬提起本案第三人撤销之诉并未超出法律规定六个月的起诉期限。关于农行自贸区分行抗辩李倬并非房屋唯一购买人，且李倬并未实际缴纳房款的问题。农行自贸区分行虽然提供了王晋迎与陆桥公司的房屋买卖合同，且该房屋买卖合同记载的签订时间晚于李倬签订房屋买卖合同记载的时间。但是李倬在本案中提供了涉案房屋房号、买受人变化过程的证据材料，上述证据显示涉案房屋系因案外人王慕林退房后，由王晋迎和冯利群共同认购，后因王晋迎所认购涉案房屋面积发生变化，即由37.33平米变更为60.67平米，王晋迎将房屋转让给李倬并由李倬继续支付后续购房款。结合案外人王晋迎和冯利群所认购房屋面积之和与王慕林所退房屋面积一致、涉案房屋面积变化过程与抵押物清单显示涉案房屋的面积能够相互印证、李倬与陆桥公司签订的房屋买卖合同中记载了预售许可证号、陆桥公司销售许可证的发证时间为2012年11月19日，以及王晋迎对于李倬系房屋唯一权利人表示认可等事实，能够证明李倬系涉案房屋实际权利人，且实际签订房屋买卖合同的时间为2013年8月。关于李倬缴纳房款的情况，李倬提供了陆桥公司出具的缴款收据、房屋发票等，就款项的来源进行了说明并提供了部分款项的银行流水记录。就其以销售提成抵扣部分房款的问题，陆桥公司表示认可，亦提供了房屋销售的记录，销售提成的比例等，上述证据能够证明李倬已经实际缴纳购房款。综上，农行自贸区分行的上述抗辩主张，本院不予采纳。二、关于另案86号判决第三项内容是否存在错误，李倬的合法权益是否因此受损的问题首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。农行自贸区分行作为案涉房屋抵押权人，出具《同意抵押期房出售证明》，同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售，即明知陆桥公司将出售房屋取得价款。其完全有权要求陆桥公司将转让所得价款提前清偿债务或者提存，并采取监管收款等必要措施予以保障，李倬基于农行自贸区分行出具的同意出售证明购买案涉房屋并无过错。因此，农行自贸区分行同意陆桥公司出售抵押的房产后，继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的利益，有失公平。农行自贸区分行应当按照前述物权法规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。其次，陆桥公司主张包括涉案房屋在内的房屋销售款已经偿还农行自贸区分行，农行自贸区分行基于已经偿还款项的数额向陆桥公司出具同意出售证明。结合在案事实，农行自贸区分行出具同意出售抵押房屋后已经办理抵押登记注销手续和尚未办理抵押登记注销手续的房屋面积占抵押面积的65.37%，而陆桥公司已经偿还款项占借款金额的83.17%，该事实能够初步证明陆桥公司的上述主张。农行自贸区分行对此虽不予认可，但并未就为何开具同意出售证明、开具同意出售证明与陆桥公司还款之间的关系等问题作出合理解释，亦未提供相应证据予以证明。在此情况下，另案判决认定农行自贸区分行对于涉案房屋仍享有优先受偿权，确系错误。关于李倬提出撤销房屋上的抵押登记的请求，并非第三人撤销之诉的审理范围，本案不予涉及。关于农行自贸区分行申请对于涉案同意出售证明中该行印章真实性进行鉴定的问题，李倬在庭审中提交了该证据的原件，农行自贸区分行对此未提出异议并主张因时间久远无法核实。虽然其在庭后提交了鉴定申请书，但已经超出了法律规定的在举证期限届满前提出的期限要求，且农行自贸区分行并未提供初步证据证明该同意出售证明存在伪造的可能，本院对其鉴定申请不予准许。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销天津市第二中级人民法院（2008）二中保民初字第86号民事判决第三项中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决，以及本院（2009）津高民二终字第0014号民事判决维持的该部分内容；二、驳回李倬其他诉讼请求。案件受理费5575元，由被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  王建华审判员  王 斌审判员  杨泽宇二〇二〇年六月八日书记员  于思源