四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1089号 上诉人（原审被告）：四川亿兴置业发展有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路212号。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨怀，男，1987年10月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：高成伟，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万丹，女，1987年6月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：高成伟，四川信善律师事务所律师。 上诉人四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）因与被上诉人杨怀、万丹房屋买卖合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 亿兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判亿兴公司无需向杨怀、万丹支付逾期办证违约金，或调低该逾期办证违约金数额；2.本案所涉全部诉讼费用均由杨怀、万丹承担。事实和理由：一、就本案房屋办证所涉相关事宜，杨怀、万丹与亿兴公司之间系无偿委托关系，因杨怀、万丹所购房逾期办证，亿兴公司不应承担因逾期办证导致的相应赔偿责任或违约责任。根据案涉《商品房买卖合同补充协议》的约定，对案涉房屋办证系无偿委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，无偿委托关系不适用违约责任条款，仅当无偿受托人在故意、重大过失给无偿委托人造成损失的，才承担赔偿责任。本案中，亿兴公司作为无偿受托人一直在积极要求杨怀、万丹提交办证的相应资料，不存在故意或重大过失的行为，也没有给其造成任何损失，因此，亿兴公司不应承担因逾期办证导致的相应责任。二、造成逾期办理权证的原因之一系杨怀、万丹未及时提交、补齐相应的办证资料，亿兴公司仅需协助杨怀、万丹办理房屋权证，因杨怀、万丹怠于提交相应资料导致逾期办理权证的相应不利后果，应由杨怀、万丹自行承担。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理预售商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主要义务人为买受人，开发商仅负有协助义务。根据案涉合同及补充协议的约定，杨怀、万丹作为房屋买受人，委托亿兴公司办理房屋权证，属于委托关系，杨怀、万丹怠于提供办证所需资料导致逾期办理权证，亿兴公司无需承担任何责任。三、即使按照合同约定适用逾期办证的违约责任条款，一审法院确定的违约金数额过高。违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案中，逾期办理权证并未给杨怀、万丹造成任何损失，一审法院确定的违约金过高，应依法调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因杨怀、万丹怠于提供办证所需资料导致逾期办理权证，亿兴公司无需承担任何责任。 杨怀、万丹辩称，亿兴公司与杨怀、万丹之间并不是无偿委托关系，虽然在案涉合同中书面表述为无偿代理，但实际亿兴公司因特殊性质，即开发房地产成为受益人而不得不履行的一项义务；根据一审审理查明杨怀、万丹已经在约定的时间向亿兴公司提交了全部的办证资料，亿兴公司不存在任何过错；违约金是按照双方约定计算的，且违约金并不高，人民法院不应当调低。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 杨怀、万丹向一审法院起诉请求：一、判令亿兴公司向杨怀、万丹支付违约金10000元；二、一审诉讼费用由亿兴公司承担。 一审法院认定事实：杨怀、万丹与亿兴公司于2014年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定杨怀、万丹购买亿兴公司销售的位于都江堰市房屋，房屋价款672874元，并约定交房时间为2016年5月31日前，合同第十九条第（一）款约定“出卖人应当在2018年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”；第十九条第（二）款约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应该取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。同日，亿兴公司与杨怀、万丹签订了《商品房买卖合同补充协议》，第九条约定“买受人委托出卖人办理本补充协议项下商品房的房屋权属证书及他项权利登记，并在签订本补充协议时签订上述委托事项的《委托书》，上述委托为无偿委托”；第九条第1款第2项约定“出卖人应当在买受人交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助买受人办理完毕国有土地使用权分户登记手续。如因出卖人原因导致买受人在上述约定期限内不能办理完毕上述房屋权属登记手续的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之三支付违约金”。后杨怀、万丹依约向亿兴公司交付购房款670405元。亿兴公司向杨怀、万丹出具的《商品房交付使用通知书》载明：房屋交付时间为2016年5月30日；列明的所需携带的资料中包括身份证、户口本复印件等资料。温馨提示中载明“为方便您顺利办理交房，请携带全部所需手续到现场办理”。2016年8月12日，杨怀、万丹向亿兴公司缴纳房屋维修资金及产权税费，亿兴公司向杨怀、万丹交付了房屋。案涉房屋于2018年10月30日办理房屋所有权证，亿兴公司对此予以认可。 一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及双方提供的以下证据：1.双方身份信息；2.《商品房买卖合同》；3.商品房交付使用通知书以及上善熙入伙费用清单、附件1携带的资料；4.违约金计算表；5.房屋买卖合同补充协议；6.微信截图；7.缴纳房屋维修基金及产权税费的收据、面积补差收据；8.商品房交付验收单。上述证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，关于亿兴公司迟延办证是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。亿兴公司与杨怀、万丹签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同补充协议》第九条第1款第2项约定“出卖人应当在买受人交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助买受人办理完毕国有土地使用权分户登记手续。如因出卖人原因导致买受人在上述约定期限内不能办理完毕上述房屋权属登记手续的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之三支付违约金”。即亿兴公司为杨怀、万丹办理产权证的时间受以下因素影响：买受人交清全部资料、缴纳税费、缴纳房屋专项维修基金、办理完毕房屋交付手续。案涉房屋缴纳税费和房屋专项维修基金的时间为2016年8月12日，双方对此无异议。杨怀、万丹主张的缴纳资料和交付房屋的时间为2016年5月30日，亿兴公司主张的交付房屋时间为2016年8月12日，交清资料的时间为2018年9月17日，因杨怀于该日通过微信向亿兴公司发送身份证、户口本。综上，双方是对交房以及缴纳资料的时间存在争议。亿兴公司提交的《商品房交付验收单》载明时间为2016年8月12日，业主（受托人）一栏有杨怀签名，杨怀、万丹对该验收单不予认可，但未提交证据予以反驳。因此交付房屋的时间按照2016年8月12日计算。亿兴公司出具给杨怀、万丹的《商品房交付使用通知书》载明“为方便您顺利办理交房，请携带全部所需手续到现场办理”，且在附件1中交房需携带的资料包括身份证、户口本等资料。根据一审法院查明的事实，亿兴公司已于2016年7月21日向杨怀、万丹交付房屋。在补充协议中明确亿兴公司代为办理房屋所有权证书，故亿兴公司负有向业主及时提醒交纳及补充资料的注意义务，然而其在2018年9月17日才要求杨怀、万丹补交资料，导致办证迟延，故计算违约金的起算时间应以交纳缴纳税费和房屋专项维修基金、办理完毕房屋交付手续的时间认定为宜。综上，再加730日为2018年8月12日。亿兴公司应当在2018年8月12日之前为杨怀、万丹办理房屋所有权证，亿兴公司未按前述时间为杨怀、万丹办理房屋所有权证书，其行为确已构成违约。另《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己义务，为买受人办理不动产权证是开发商的义务，亿兴公司抗辩的双方签订的商品房买卖合同补充协议约定买受人委托出卖人代为办理合同项下房屋所有权证书系无偿委托不能成立，亿兴公司抗辩的理由不能对抗其应当履行的合同义务，同时也不能免除其应承担的违约责任。故对亿兴公司的抗辩理由一审法院不予支持。 关于逾期办理房屋所有权证的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。商品房买卖合同中双方对违约金进行了约定，前述应当办理房屋所有权证书的时间为2018年8月12日，实际办理所有权证的时间为2018年10月30日，共计79天。亿兴公司称违约金计算方式过高，一审法院结合杨怀、万丹的实际损失，酌定以670405元本金为基数，按照每日万分之一，计算79天的违约金为5296.2元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、四川亿兴置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向杨怀、万丹支付逾期办理房屋所有权证的违约金5296.2元；二、驳回杨怀、万丹的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由四川亿兴置业发展有限公司承担。 本院二审期间，杨怀、万丹及亿兴公司均未提交新证据。 二审中，杨怀、万丹及亿兴公司对一审查明的事实均无异议。 本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审中，杨怀、万丹明确其诉讼请求的违约金为逾期办理房屋所有权证的违约金。 另查明，杨怀、万丹于2018年10月30日取得了案涉房屋不动产权证书。 又查明，2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，主要内容为2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日9:00起，由都江堰市不动产登记中心统一受理不动产登记申请。从2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 本院认为，根据亿兴公司的上诉请求及杨怀、万丹的答辩意见，本案的争议焦点为：1.亿兴公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证的行为；2.一审法院认定的逾期办理案涉房屋所有权证违约金金额是否正确。 本院认为，杨怀、万丹与亿兴公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定履行义务。 关于亿兴公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证的行为的问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第九条第1款第2项“亿兴公司应当在杨怀、万丹交清全部资料和税费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的730天内协助杨怀、万丹办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的5年内，协助杨怀、万丹办理完毕国有土地使用权分户登记手续。如因亿兴公司原因导致杨怀、万丹在上述约定期限内不能办理完毕上述房屋权属登记手续的，每逾期一日，亿兴公司按照买卖合同约定总房款的万分之三支付违约金”的约定，亿兴公司应当在杨怀、万丹交清全部资料、税费等，且办理完毕房屋交付手续后的730天内办理房屋所有权证。实际上，杨怀、万丹于2016年8月12日交清了全部资料、税费等，且办理了房屋交付手续，按合同约定，亿兴公司应于730天内即2018年8月12日内为杨怀、万丹办理案涉房屋的所有权证。因从2016年11月15日起，都江堰市开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，亿兴公司在合同约定的办理房屋所有权证的期限届满前因客观办证方式发生变化，不能为杨怀、万丹办理房屋所有权证的后果不应归责于亿兴公司，因此，亿兴公司无违约行为，其不应承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任。 关于一审法院认定的逾期办理案涉房屋所有权证违约金金额是否正确的问题。如上文所述，亿兴公司无违约行为，其不承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任。因此，一审法院判决亿兴公司承担逾期办理案涉房屋所有权证的违约责任错误，本院予以纠正。 综上所述，亿兴公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都江堰市人民法院（2019）川0181民初2323号民事判决； 二、驳回杨怀、万丹的诉讼请求。 本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨怀、万丹承担；二审案件受理费50元，由杨怀、万丹承担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年六月五日 书记员  杨珍梅