青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终459号上诉人(原审被告、反诉原告):张庆，男，汉族，公民身份号码：×××，1978年1月21日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：龙有莲，青海凡圣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张健，男，汉族，公民身份号码：×××，1979年6月25日出生，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：龙有莲，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告):青海和记商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104074570102D,住所地：西宁市城北区小桥大街6号。法定代表人：刘锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：申婉珍。上诉人张庆、张健因与被上诉人青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称置信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭于2020年4月9日对本案公开开庭进行了审理。上诉人张健及其委托诉讼代理人龙有莲、张庆委托诉讼代理人龙有莲，被上诉人和记公司委托诉讼代理人白斌、置信公司委托诉讼代理人申婉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆、张健上诉请求：1.请求人民法院依法撤销原判决第二项，并改判张庆、张健给付和记公司、置信公司拖欠租金69288元，并不向和记公司、置信公司支付暖气费；2.和记公司、置信公司赔偿张庆、张健装修费用85860元；3.和记公司、置信公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实错误,张庆、张健首年租金使用应是至2018年7月25日,因为案涉商铺计租日期是2016年11月5日。张庆、张健于2016年4月29日与和记公司、置信公司签订《商铺租赁合同书》承租案涉商铺。该合同签订后,因被和记公司、置信公司商场消防整改影响张健、张庆及其他商户正常经营，故和记公司、置信公司签字明确计租日期自2016年11月5日起，且该计租时间是针对四楼所有餐饮商户,各商户均有此文件批复。另外,根据2017年10月31日的补充协议可以看出2016年计租日起是2016年11月5日。张健、张庆交了12个月租金,下一个交租节点是2017年11月5日。但因和记公司、置信公司原因导致无法正常经营,故双方协商就2017年8月1日至2017年10年20日餐饮区停业改造免除了2个月零20天的租金,所以张健、张庆首年的租金应计算至2018年1月25日。再加上2017年10月31日补充协议里面的前2个年度共6个月的免租期,即首年租金使用期应至2018年7月25日。到2019年1月4日和记公司、置信公司擅自终止履行租赁合同。故张庆、张健实际只欠和记公司、置信公司5个月零10天的租金。因交纳三个月的房租押金,所以只欠2个月零10天的租金。在一审中,和记公司、置信公司出具了张健、张庆缴清的房租收据及2016-2017年度暖气费的收据,并出具了2017年10月31日的补充协议，补充协议约定缴清了2017年度费用的就可以享受9个月免租,从一审的证据能够证明张庆、张健完全履行了双方所签的补充协议。根据2018年5月9日的补充协议能证明被上诉人之所以给予资金扶持和9个月免租,是基于在2017年3月1日至2017年6月15日商场二楼三楼停业装修对四楼餐饮区造成了影响，导致四楼餐饮区无法正常营业以及2017年8月1日至2017年10月20日因商场整体环保未验收通过,停业整改对餐饮商户所造成的损失给予的补偿,张健、张庆食材损失及人员工资宿舍空置等各项损失的费用远远大于40000元的资金扶持。因和记公司、置信公司无法保证正常经营,故2018年5月9日的补充协议和记公司、置信公司给予张庆、张健三个月的交租缓冲期并承诺投入200000元营销策划费用。张健、张庆首年租金到期节点是2018年7月25日,协议约:定了三个月的交租缓冲期,即可以到2018年10年25日再交租。张庆、张健理应享受2017年10月20日至2018年1月19日第一年三个月免租和2018年1月20日至2019年1月19日第二年三个月免租，同时和记公司、置信公司承诺到2018年年底不要求大家交租金,完全是根据商场自身的经营需要,要求各商户坚持到年底,而各商户均是在赔钱经营,支持被上诉人的工作,否则各商户均可在房租到期之日要求撤场以停止损失，如未协商好,和记公司、置信公司不可能同意张健、张庆一直经营到了2019年1月4日,和记公司、置信公司理应对其租金损失承担全部责任。关于一审中的2017-2018年度,2018-2019年度的暖气费问题,张健、张庆一直未接到和记公司、置信公司的具体金额催缴通知，因为整个商场没有暖气,只有电影院外墙上悬挂的一台小空调,和记公司、置信公司在经营管理本商场的混乱及不作为,张健、张庆认为不应交暖气费。一审认定的和记公司、置信公司赔偿张庆、张健的损失以三分之一为宜,判决和记公司、置信公司赔偿张健、张庆商铺装修损失47700元存在明显错误。上诉人认为,租赁合同履行期间,因和记公司、置信公司商场消防不合格、排烟改造等一系列原因导致作为承租人无法正常营业,基于和记公司、置信公司严重的违约行为从而导致重大损失,应当承担全部的赔偿责任。综上所述,张健、张庆认为原审判决认定事实不清,作出错误判决。请求支持上诉人的上诉请求。和记公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。置信公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。和记公司、置信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；2.判令张健、张庆支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费292981元，并判令张健、张庆按欠款金额承担自2017年10月21日起至债务清偿完毕之日每天万分之六的违约金；3.判令张健、张庆承担本案全部诉讼费用。张庆、张健向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.和记公司、置信公司向张健、张庆返还押金61740元；3.和记公司、置信公司向张庆、张健赔偿装修款、安装费、加盟费等损失143100元；4.和记公司、置信公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月29日和记公司、置信公司与张庆、张健签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，和记公司、置信公司将位于××街商铺出租给张健、张庆经营。合同面积171.5平方米（实测面积114.333平米），租金120元/月/平米，年租金为246960元。租赁期限三年，即从2016年7月15日至2019年7月14日。合同约定,承租人第一次交租日为合同签订当日一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金61740元，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，视为承租人放弃铺位，出租方有权解除合同。合同签订后，双方依约履行，张健、张庆加盟御记煌焖锅，对商铺进行装修，花费加盟费98000元、装修费143100元。2017年8月1日至10月20日，因和记公司、置信公司进行烟道改造，造成小桥商业城整体停业。2017年10月30日和记公司与张庆、张健签订《补充协议书》，约定：由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了张健、张庆经营损失，和记公司、置信公司为此免除张健、张庆2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予张健、张庆40000元资金扶持，并再给予2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期，2018年1月20日-2019年1月19日期间3个月免租期，2019年1月20日-2020年1月19日期间3个月免租期，共计9个月免租期；同时又约定张健、张庆按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如张健、张庆在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，出租人有权不退还张健、张庆保证金。还查明，张健、张庆于2016年4月29日和2017年7月15日分别支付租金246240元和720元，共计246960元；2016年4月29日张健、张庆交纳保证金61740元；2017年12月8日张健、张庆交纳暖气费2016至2017年度暖气费3601元。和记公司、置信公司曾多次向被告发出催交通知，但张健、张庆并未依约交纳租金。2019年1月4日和记公司、置信公司停止对张健、张庆等四楼商户服务，张健、张庆于2019年1月9日取走商铺内的物品。一审法院认为，双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》及《补充协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均认可2019年1月4日和记公司、置信公司停止对张健、张庆服务，张健、张庆自行撤场，双方自愿解除租赁合同，一审法院予以准许。《补充协议书》约定，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了张健、张庆经营损失，和记公司、置信公司为此免除张健、张庆2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予张健、张庆40000元资金扶持并再给予2017年10月20日-2020年1月19日期间每年3个月免租期，同时又约定张健、张庆应按时足额交纳各项费用后可享受免租期；如张健、张庆在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受。经一审法院核实确认，和记公司、置信公司按合同约定免除烟道改造期2017年8月1日至10月20日的租金。扣除首年的免租期和停业期，和记公司、置信公司交纳的首年租金使用至2018年1月4日。从2018年1月5日开始计租至2019年1月4日共计拖欠12个月的租金246960元。和记公司、置信公司主张被告未按时交纳租金，按照合同约定不退还张健、张庆保证金，一审法院认为，保证金的性质是保证张健、张庆按时向和记公司、置信公司给付租金等合同义务，在张健、张庆不能按期付款时，应首先从保证金中扣减应付款项。本案中张健、张庆欠付和记公司、置信公司租金246960元，扣除保证金61740元，尚欠租金185220元。张健、张庆辩称水电暖费用全免的意见，根据双方租赁合同的约定，和记公司、置信公司免除了物业管理费和商业管理费，能源费即水、电、暖费用应由张健、张庆交纳，张健、张庆的此项意见不能成立。和记公司、置信公司提交的证据和张健、张庆在庭审中认可的事实：张健、张庆只交纳了2016至2017年度取暖费3601元，一审法院予以确认，张健、张庆关于应向物业部门交纳取暖费的辩解，因和记公司、置信公司代收各商户取暖费后一并向物业公司交纳，张健、张庆的辩解意见不能成立，张健、张庆尚欠2017至2018年度取暖费3601元、2018年10月15日至2019年1月4日共2个月零19天取暖费1600元，共计5201元。和记公司、置信公司要求张健、张庆交纳电费9075元，张健、张庆认为用电方式是先交钱刷卡后使用，和记公司、置信公司未提交拖欠电费实际数量金额的相关证据，应承担举证不能的责任，一审法院不予支持。综上，对于和记公司、置信公司要求张健、张庆支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费292981元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。因保证金已折抵租金，张健、张庆要求和记公司、置信公司退还保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。和记公司、置信公司虽取得了公安消防部门颁发的《消防安全检查合格证》，但专设烟道不符合环保标准，造成2017年停业改造，加之和记公司、置信公司广告策划宣传投入未完全到位，给张健、张庆经营造成较大影响，导致张健、张庆不能连续性经营，是造成经营不良的原因之一。《补充协议书》中自认，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了张健、张庆经营损失，故对和记公司、置信公司主张的违约金诉讼请求，一审法院不予支持。张健、张庆为经营餐饮加盟“御记煌焖锅”并进行装修，一审法院认为，和记公司、置信公司未对张健、张庆提出经营餐饮品牌的相关要求，张健、张庆投入98000元加盟费，属于自主经营行为，经营风险应自行承担；但张健、张庆租赁该商铺投入143100元装修，双方约定租赁期限为3年，而张健、张庆实际上从2016年10月15日使用该铺面至2019年1月9日，其间还停业两个多月，为兼顾双方利益，对张健、张庆的装修损失，一审法院认为和记公司、置信公司酌情赔偿三分之一较为适宜，金额为47700元。遂判决，一.解除和记公司、置信公司与张庆、张健签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》;二.张庆、张健给付和记公司、置信公司拖欠租金185220元、取暖费5201元，共计190421元；三.和记公司、置信公司赔偿张庆、张健商铺装修损失47700元；四.驳回和记公司、置信公司的其他诉讼请求；五.驳回张庆、张健的其他诉讼请求。以上判决第二、三项折抵后，张庆、张健于本判决生效后十日内给付和记公司、置信公司142721元。本诉案件受理费5695元，减半收取2848元，由和记公司、置信公司负担997元，张庆、张健负担1851元。反诉受理费2458元，由张庆、张健负担2071元，和记公司、置信公司负担387元。本院二审期间，张健、张庆围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人除对租金计算期间及暖气费有争议外，一审查明的其他事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、张健、张庆应向和记公司、置信公司交纳租金的数额及保证金是否应当退还；2、张健、张庆是否应向和记公司、置信公司交纳暖气费；3、一审确定的和记公司、置信公司向张健、张庆商铺装修损失等费用是否正确。关于张健、张庆应向和记公司、置信公司交纳租金的数额，本院认为，双方于2016年4月29日签订《商铺租赁合同书》，租赁期为三年，自2016年7月15日至2019年7月14日止。合同履行后因商场消防问题，2016年11月2日，张健、张庆申请和记公司、置信公司拖延起租期，和记公司、置信公司签字确认起租期2016年11月5日起，本案二审庭审中，和记公司、置信公司亦认可起租期延至2016年11月5日，对此本院予以确认。根据一审查明的事实，张健、张庆于2016年4月29日和2017年7月15日分别支付租金246240元和720元，共计246960元，该数额恰好为一年的租金。另一审中双方均认可2019年1月4日和记公司、置信公司停止对张健、张庆服务，张健、张庆自行撤场，双方自愿解除租赁合同。2017年10月30日和记公司与张庆、张健签订《补充协议书》，免除张健、张庆2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予张健、张庆40000元资金扶持，并再给予2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期，2018年1月20日-2019年1月19日期间3个月免租期，2019年1月20日-2020年1月19日期间3个月免租期，共计9个月免租期；同时又约定张健、张庆按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如张健、张庆在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，出租人有权不退还张健、张庆保证金。本院认为，张健、张庆已交纳2016年11月5日至2017年11月4日租金，双方于2017年10月30日签订《补充协议书》，根据该协议内容，应免除张健、张庆2017年8月1日至10月20日的租金，并给予40000元资金扶持，再给予2017年10月20日-2018年1月19日期间3个月免租期。虽该协议书约定2018年1月20日至2020年1月19日期间再给予六个月免租期，但根据协议内容如张健、张庆在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受。张健、张庆未按时交纳第二年租金，则不应享受六个月免租的扶持政策。综上，案涉商铺租赁期为2016年11月5日至2019年1月4日，共计26个月，应交纳租金535080元（246960元÷12月×26月）。免租期为2017年8月1日至2018年1月19日，共计5个月19天，即172天，日租金为677元（246960元÷365天），该期间的应免除的租金为116444元（172天×677元）。关于是否应当退还保证金，一审法院认为保证金的性质是保证张健、张庆按时向和记公司、置信公司给付租金等合同义务，在张健、张庆不能按期付款时，应首先从保证金中扣减应付款项并无不当，本院对此予以维持。故张健、张庆应向和记公司、置信公司支付拖欠租金为69936元（535080元-246960元-116444元-40000元-61740元）。关于张健、张庆是否应向和记公司、置信公司交纳暖气费。本院认为，根据双方租赁合同的约定，和记公司、置信公司免除了物业管理费和商业管理费，能源费即水、电、暖费用应由张健、张庆交纳。和记公司、置信公司一审提交的证据和张健、张庆在庭审中认可的事实：张健、张庆只交纳了2016至2017年度取暖费3601元，一审法院予以确认，本院予以维持。张健、张庆尚欠2017至2018年度取暖费3601元、2018年10月15日至2019年1月4日共81天取暖费1620元（3601元÷6月÷30天×81天），以上共计5221元。关于一审确定的和记公司、置信公司向张健、张庆商铺装修损失等费用是否正确。本院认为，虽双方租赁合同第十条的约定：合同自然终止或提前解除后，乙方（张健、张庆）对于铺位的装修、增设他物等添附设施，无偿归甲方（和记公司、置信公司）所有，乙方不得私自拆除。但双方合同约定租赁期限为三年，另在经营期间由于和记公司、置信公司存在餐饮区烟道改造问题给张健、张庆经营造成影响和损失致使实际经营时间不足签订合同的租赁时间，故一审法院酌定和记公司、置信公司赔偿张健、张庆三分之一的装修损失即47700元并无不当，本院亦予以维持。综上，张庆、张健的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对于租金计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3577号民事判决第一、三、四、五项，即第一项解除青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司与张庆、张健签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；第三项青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司于本判决送达之日起十日内给付张健、张庆装修损失47700元；第四项驳回青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司的其他诉讼请求；第五项驳回张健、张庆的其他诉讼请求；二、变更青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3577号民事判决第二项，即张健、张庆于本判决送达之日起十日内给付青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠租金69936元、取暖费5221元，共计75157元；以上判项款项折抵后张健、张庆于本判决送达之日起十日内给付青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司27457元。一审本诉案件本诉受理费5695元，减半收取2848元由青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司承担2136元，由张健、张庆承担712元；一审反诉案件受理费2458元，由青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司承担369元，由张健、张庆承担2089元；二审案件受理费8153元，由张健、张庆承担408元，和记公司、置信公司承担7745元。本判决为终审判决。审判长 王文东审判员 李 娟审判员 王 鹏 二〇二〇年六月五日书记员 古 超附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。