重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终912号上诉人（原审被告）：重庆锦奥置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园大道26号6栋9-1，统一社会信用代码915000003216969697。法定代表人：肖毅，职务总经理。委托诉讼代理人：何勤，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：王祥斌，男，汉族，1975年4月15日生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。原审被告：中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行，住所地重庆市巴南区龙海大道5号1幢1-1，统一社会信用代码91500113903427953U。负责人：王乐，职务行长。上诉人重庆锦奥置业有限公司（以下简称锦奥公司）与被上诉人王祥斌、原审被告中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称农行巴南支行）合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初18379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦奥公司上诉请求：1.销重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初18379号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已通过宣传向被上诉人表述了房屋的实际状况，房屋内的情况根本不会影响房屋的正常使用功能，不会阻碍合同目的的最终实现，且被上诉人并未提供确切证据证明遭受重大影响，很多房屋是可以通过装修整改消除的，故一审判决认定房屋结构会给被上诉人使用房屋造成重大影响属于认定事实不清，案涉房屋的状况并不造成被上诉人无法使用的情况，法院判令合同解除，于法无据。王祥斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对方诉请不成立，请求驳回上诉，维持原判。王祥斌向一审法院起诉，请求：1、判令王祥斌与锦奥公司于2016年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日锦奥公司收到法院起诉状副本时解除；2、判令王祥斌与锦奥公司及农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日二被告最终收到法院起诉状副本时解除；3、判令锦奥公司返还王祥斌已付房款602160.75元（截止2018年7月30日：首付款498619元+已还借款本金103541.75元）；4、判令锦奥公司赔偿王祥斌已付房款的资金利息损失（首付房款以498619元为本金，从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至本金付清时止；已还本金以103541.75元为基数，从2018年7月16日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至该款付清时止，不再主张2018年7月16日前每月偿还银行本金的分段计算利息）；5、判令锦奥公司赔偿王祥斌已支付的银行贷款利息50228.07元（截止2018年7月30日）；6、判令锦奥公司赔偿王祥斌房屋转让税金、大修基金、产权登记、手续费损失43265.47元及利息损失（从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至付清时止）；7、判令锦奥公司赔偿王祥斌房屋溢价损失18万元（以评估为准）；8、判令锦奥公司赔偿王祥斌租金损失6万元；9、判令锦奥公司偿还农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息。审理中，王祥斌明确第6项诉讼请求金额为43166.47元（大修基金6717元、契税29868.57元、产权转移土地印花税497.80元、权利许可证证照印花税5元、房屋转让手续费4978.10元、所有权登记费550元2张）；王祥斌明确第7项房屋溢价损失为105981元，并要求锦奥公司承担鉴定费10500元；王祥斌申请撤回第8项租金损失的诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许；王祥斌申请撤回第4项诉讼请求中已还本金103541.75元的资金利息损失。一审法院审理查明，2016年3月30日，王祥斌与锦奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：王祥斌购买锦奥公司开发的位于重庆市九龙坡区，为预售商品房，建筑面积83.96平方米，总价995619元；王祥斌于签合同时缴付首期房款498619元，签合同后30天内缴付房款余额197000元，银行按揭贷款由王祥斌向指定的银行申请按揭贷款的方式支付给锦奥公司；预售商品房的，锦奥公司应在2017年6月30日前将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付王祥斌使用。该合同附图中商业4号商服用房未标注有立柱隔体。2016年3月30日，锦奥公司出具收到王祥斌支付转移登记费550元、权证印花税5元、合同印花税497.80元、转让手续费4978.10元、契税29868.60元、国土附图费73.80元的《收款收据》。其中，契税、权证印花税及合同印花税记载于2016年6月7日的《税收完税证明》。2016年4月14日《重庆市物业专项维修资金专用收据》载明王祥斌交存物业专项维修资金6717元。2016年4月15日，锦奥公司出具收到王祥斌支付抵押权预告登记费550元、按揭印花税24.90元的《收款收据》。锦奥公司分别于2016年3月30日、4月15日出具收到王祥斌购房款99562元与399057元购房款的《销售不动产统一发票》。王祥斌作为借款方、锦奥公司作为担保方、农行巴南支行作为贷款方签订《预购商品房抵押合同》及《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定王祥斌向农行巴南支行贷款金额497000元，贷款期限为2016年4月25日至2026年4月24日，抵押物为讼争房屋。2016年5月9日，讼争房屋办理《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》及《不动产预告登记证明》。王祥斌于2016年8月16日至2018年7月16日共计向农行巴南支行偿还按揭贷款本金103541.75元及利息50228.07元。王祥斌与农行巴南支行共同确认王祥斌尚欠银行剩余贷款本金为393458.25元。2017年6月30日，锦奥公司通知王祥斌接房。讼争房屋内房现状为房屋中间部分有墙体相隔，开有一门，内室部分中间位置有一立柱墙体。王祥斌与锦奥公司共同确认王祥斌于2017年7月1日实地看房后并未实际办理接房手续。2017年7月12日，王祥斌向锦奥公司邮寄送达《接房回函》，称发现房屋中间增加了两堵约200×40㎝的墙体，严重影响房屋使用，要求整改。审理中，王祥斌申请对讼争房屋于2018年9月1日市值进行评估鉴定。一审法院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估，王祥斌产生评估费10500元。该鉴定机构于2019年6月14日作出《房地产估价报告》载明：1、讼争房屋门牌号变更为盘金路1号附283号2-23；2、经现场查勘，室内存在一道承重墙体将估价对象分割为两部分，且存在一根承重柱体；3、评估结果为无墙体及柱体状态下的市场价值；4、2018年9月1日讼争房屋估价结果为110.16万元。王祥斌及锦奥公司共同认可鉴定结论中讼争房屋房号的变更，但锦奥公司认为该鉴定结论不能真实反映市场价值，房价一直下跌而非上涨。审理中，王祥斌举示与锦奥公司置业顾问胡波于2017年12月6日、12月18日及12月20日的通话录音，拟证明王祥斌就涉房问题与锦奥公司进行协商，提出退房或换房方案，但未与锦奥公司达成一致意见。录音中，胡波称：“图纸出了误差，已经发生了，是结构上的问题，改不了，公司承认补贴物管费，退房就是按原价退，不计算利息”。审理中，锦奥公司举示讼争房屋销售宣传单，拟证明王祥斌在购买房屋时已知晓商铺的内部户型结构。该宣传单户型单显示讼争房屋存在中隔及内室承重结构。王祥斌不认可该宣传单的真实性，认为不能证明其制作时间，且锦奥公司也未证明向王祥斌告知或展示过，王祥斌购房时不清楚该宣传单。审理中，王祥斌陈述：1、锦奥公司在出售讼争房屋时未告知房屋的内部结构，否则王祥斌不会购买该房屋；2、讼争房屋增加的两个墙体占地将近2平方米，墙体严重影响了王祥斌使用及出租该房屋，致使王祥斌购房目的不能实现，故主张解除房屋买卖合同及与银行之间的合同。锦奥公司陈述：1、合同附图只是对于外框及面积进行标注，无法标注室内具体结构，出售讼争房屋时锦奥公司口头告知了王祥斌房屋存在室内由立柱墙体；2、多出的墙体属于承重墙，无法整改也无法移除；2、合同约定面积包含了该两个墙体的面积，锦奥公司仅系瑕疵交付房屋，不构成解除合同的事由。一审法院认为，当事人的合法权益应当受到法律保护。关于涉案合同的解除问题。首先，王祥斌与锦奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按约履行义务。锦奥公司应当交付符合合同约定的房屋给王祥斌，王祥斌在接房时发现讼争房屋存在一道承重墙体将房屋分割为两部分，且内室中间存在一根承重柱体，王祥斌遂与锦奥公司进行协商换房或退房，但锦奥公司并未与王祥斌达成一致意见；其次，对于讼争房屋存在的结构问题，合同附图中未作记载，合同中也未对构造进行特别说明，锦奥公司作为房屋出售方，应当在销售时告知王祥斌房屋存在的结构问题，而锦奥公司未能举示证据证明在销售时告知了王祥斌且证明王祥斌知晓该房屋的结构状况，另王祥斌举示与锦奥公司置业顾问胡波的通话录音证据中也印证了锦奥公司置业顾问认可图纸出现了误差。虽锦奥公司举示房屋销售宣传单，但该证据不能真实反映是否作为讼争房屋销售时宣传使用，一审法院不予采信该宣传单，故一审法院认定锦奥公司在销售讼争房屋时未告知王祥斌房屋存在结构问题；最后，锦奥公司明确房屋存在的结构问题无法整改，因该结构问题会给王祥斌使用房屋造成重大影响，致使王祥斌无法达到预期购房目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在王祥斌与锦奥公司无法就解决讼争房屋问题协商一致的状态下，王祥斌依法享有合同解除权，故一审法院确认王祥斌与锦奥公司于2016年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。讼争房屋买卖合同解除后，锦奥公司应当返还王祥斌已付房款并承担王祥斌因此产生的损失。故对于王祥斌主张锦奥公司返还王祥斌已付房款602160.75元，一审法院予以支持。对于王祥斌已付房款602160.75元的资金占用利息损失，自合同解除后，锦奥公司应当承担从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至房款付清时止的利息。王祥斌申请撤回第4项诉讼请求中要求锦奥公司支付已还银行本金103541.75元的资金利息损失，不违反法律规定，一审法院予以尊重并予以准许。另对于王祥斌诉请锦奥公司赔偿王祥斌已支付的银行贷款利息50228.07元，一审法院亦予以支持。对于王祥斌主张锦奥公司赔偿房屋转让税金、大修基金、产权登记、手续费损失43166.47元及利息损失（从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至付清时止）。因契税29868.57元王祥斌可自合同解除时向相关部门申请退还，故一审法院不予支持该部分的本金及利息损失。对于其余税费等本金13297.90元，因王祥斌缴纳后无法要求退还，故锦奥公司应当向王祥斌承担赔偿责任并向王祥斌支付从2018年9月1日合同解除时起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息损失。对于王祥斌主张房屋溢价损失问题。因锦奥公司违约，导致王祥斌的购房目的无法实现，且同地段房屋市场价格上涨，给王祥斌造成房屋溢价损失，故锦奥公司应当赔偿王祥斌该损失。评估机构的鉴定结论真实、合法且有效，一审法院予以采信，故对于王祥斌主张锦奥公司赔偿房屋溢价损失105981元，一审法院予以支持。关于王祥斌诉请与锦奥公司及农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除以及诉请锦奥公司偿还农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息问题。一方面，王祥斌提起本案诉讼时要求一并解除担保借款合同并将农行巴南支行列为被告，保障了农行巴南支行程序上的权利，不违反法律规定，本案可以合并处理；另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因锦奥公司违约导致商品房买卖合同解除，故王祥斌主张与锦奥公司及农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》解除后，对于讼争房屋剩余贷款本息问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。二被告亦陈述如法院判决支持解除商品房买卖合同与借款担保合同，则二被告认可锦奥公司可向农行巴南支行偿还讼争房屋剩余的银行贷款本金及利息，故王祥斌主张锦奥公司偿还农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息，符合法律规定及二被告的陈述意见，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、王祥斌与重庆锦奥置业有限公司于2016年3月30日签订的关于重庆市九龙坡区（现变更登记为重庆市九龙坡区）的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日解除；二、王祥斌与重庆锦奥置业有限公司及中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行于2016年4月15日签订的关于重庆市九龙坡区（现变更登记为重庆市九龙坡区）的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除；三、重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还王祥斌已付房款602160.75元，并支付王祥斌以首付房款498619元为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息；四、重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王祥斌已付银行贷款利息50228.07元；五、重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王祥斌大修基金、税费及登记费等费用共计13297.90元，并支付王祥斌以13297.90元为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息；六、重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王祥斌房屋溢价损失105981元；七、重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行支付《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金393458.25元及相应利息；八、驳回王祥斌的其他诉讼请求。案件受理费16755元、鉴定费10500元，共计27255元，由重庆锦奥置业有限公司负担。本院二审审理中，当事人均没有举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人锦奥公司与被上诉人王祥斌签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，上诉人应当交付符合合同约定的房屋给被上诉人，双方合同附图对案涉房屋存在的结构问题未作记载，合同中也未对构造进行特别说明，上诉人也未举证证实在销售时告知了被上诉人且证明被上诉人知晓该房屋的内部结构状况，而上诉人交付被上诉人的案涉房屋存在一道承重墙体将房屋分割为两部分，且内室中间存在一根承重柱体，上述墙体在合同附图中并无记载，后双方协商也未达成一致意见，且上诉人也明确表示“多出的墙体属于承重墙，无法整改也无法移除”。综上，该结构问题会给被上诉人使用房屋造成重大影响，致使被上诉人无法达到预期购房目的，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（四）项之规定,判决确认双方于2016年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及双方与农行巴南支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除，并确认上诉人应履行相关给付义务正确。综上所述，上诉人重庆锦奥置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16755元，由上诉人重庆锦奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  黎 明二〇二〇年六月五日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹