文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏11执复47号复议申请人（利害关系人）：丹阳德驰汽车销售服务有限公司，住所地丹阳市开发区（银杏路南侧）。法定代表人：纪正军，该公司总经理。申请执行人：招商银行股份有限公司镇江分行，住所地镇江市。负责人：庄立，该分行行长。委托诉讼代理人：辛学慧，江苏金荣恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琪，江苏金荣恒顺律师事务所律师。被执行人：丹阳市海尚国际商务有限公司，住所地丹阳市开发区。法定代表人：纪荣华，该公司总经理。被执行人：江苏东亚电子有限公司，住所地丹阳市。法定代表人：齐敬峰，该公司董事长。被执行人：吴宏伟，女，1969年6月30日出生，汉族，住丹阳市。被执行人：江苏超跃化学有限公司，住所地镇江。法定代表人：任坚跃，该公司执行董事。被执行人：江苏奥佳厨具电器有限公司，住所地丹阳市（原312国道西门转盘向南88米）。法定代表人：武建平，该公司董事长。复议申请人丹阳德驰汽车销售服务有限公司（以下简称德驰公司）不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111执异48号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。镇江市润州区人民法院查明，原告招商银行股份有限公司镇江分行（以下简称招商银行镇江分行）与被告丹阳市海尚国际商务有限公司（以下简称海尚公司）、江苏东亚电子有限公司（以下简称东亚公司）、吴宏伟、江苏超跃化学有限公司（以下简称超跃公司）、江苏奥佳厨具电器有限公司（以下简称奥佳公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2016年11月8日作出（2016）苏1111民初1609号民事判决：一、被告海尚公司于本判决生效后十日内归还原告招商银行镇江分行借款本息22351194.33元（利息计算至2016年3月21日，其后的利息、罚息、复息按借款合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）；二、被告海尚公司于本判决生效后十日内支付给原告招商银行镇江分行律师费用255591元；三、被告东亚公司、吴宏伟、超跃公司对被告海尚公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、如被告海尚公司不能履行上述债务，则原告招商银行镇江分行对被告奥佳公司所有的位于丹阳市开发区八纬路1号（南侧）房产（产权证号为：丹房权证开发区字第××号）、丹阳市开发区八纬路1号（南侧）工业用地（土地证号为：丹国用（2004）第1517号）的折价或拍卖、变卖款分别在10000000元和4000000元限度内享有优先受偿的权利；五、被告东亚公司、吴宏伟、超跃公司、奥佳公司履行上述担保责任后，有权向债务人即被告海尚公司追偿。并判决如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费154834元，财产保全费5000元，合计159834元，由被告海尚公司、东亚公司、吴宏伟、超跃公司、奥佳公司负担，此款原告招商银行镇江分行已全部预交该院，被告海尚公司、东亚公司、吴宏伟、超跃公司、奥佳公司应于本判决生效之日起十日内将负担的诉讼费用支付给原告招商银行镇江分行。该判决发生法律效力后，根据招商银行镇江分行申请，该院于2018年11月6日立案执行，案号为（2018）苏1111执恢614号。在该案执行过程中，该院于2019年1月23日依法作出（2018）苏1111执恢614号通知书，要求德驰公司在收到通知书后30日内迁出奥佳公司抵押给招商银行镇江分行的位于丹阳市开发区八纬路1号（南侧）的房产及土地。异议人德驰公司针对上述执行措施提出异议称，奥佳公司于2011年4月18日与江苏东吴物流有限公司（以下简称东吴公司）签订场地租赁协议，将上述房产及土地出租给东吴公司使用，租赁期限为20年。德驰公司成立后与东吴公司的法定代表人均为纪正军，两公司共用涉案房产及土地，且奥佳公司无异议。后德驰公司为了方便工商注册登记，于2014年9月10日与奥佳公司签订了一份场地租赁协议，租赁期限也在东吴公司的租赁期限内。东吴公司的租赁先于抵押权的设立，且东吴公司实际占有使用租赁物，实际缴纳了租金，贷款时相关银行资质审核材料中可以证实。该院要求德驰公司迁出涉案房产及土地，违反法律规定。请求该院撤销上述通知书。申请执行人招商银行镇江分行辩称，从东吴公司成立的时间、经营期限、注册地址、租赁期限、租金支付等方面看其与奥佳公司之间的租赁关系不真实。而奥佳公司与德驰公司的租赁协议签订时间在设定抵押之后，故不得对抗抵押权。招商银行镇江分行并在庭后提交《房产抵押估价报告》等，认为涉案房产抵押时并不存在租赁。被执行人超跃公司述称，对相关租赁关系不清楚。被执行人奥佳公司述称，涉案房产确早已出租。奥佳公司并在庭后提交书面意见，认可德驰公司的事实陈述。又查明，2011年4月18日奥佳公司与东吴公司签订《场地租赁协议》，将丹阳市开发区八纬路1号（南侧）房屋（权证号：丹房权证开发区字第××号）出租给东吴公司使用，租赁期20年，从2011年4月25日至2031年4月24日，每年租金25万元，每5年支付，先付后租。2014年9月10日奥佳公司与德驰公司签订《场地租赁协议》，将上述房产出租给德驰公司使用，租赁期15年，从2014年10月10日至2029年10月9日，每年租金28万元，每5年支付，先付后租。2010年8月28日奥佳公司与海尚公司签订《房地产买卖契约》，将上述房产出卖给海尚公司，成交价1600万元，房屋出租情况显示未出租。后海尚公司又与德驰公司签订《房屋租赁协议》，将上述房产出租给德驰公司使用，租赁期自2014年3月23日至2015年3月22日，年租金5万元。海尚公司成立于2000年12月12日，股东为吴宏伟、丁伟、荀雪琴，2019年7月31日法定代表人由吴宏伟变更为纪荣华。德驰公司成立于2014年4月10日，股东为荀雪琴、丁德根、王华、纪正军。东吴公司成立于2011年8月11日，注册地址为丹阳市陵口镇肇巷行政村（陵口镇政府大楼内），该企业年报信息显示该公司自2014年起处于停业状态，2019年7月29日其法定代表人由纪正军变更为纪荣华，股东由海尚公司、盖禹彤变更为海尚公司。另查明，产权证号为丹房权证开发区字第××号的房屋所有权人为奥佳公司，房屋坐落于丹阳市开发区八纬路1号（南侧），共三层。该院于2019年5月28日作出（2018）苏1111执恢614号执行裁定：一、拍卖被执行人奥佳公司所有的位于丹阳市开发区八纬路1号（南侧）1-3层房屋（7526.41平方米）及国有土地使用权（10827.3平方米）；二、本次拍卖为涤除租赁关系拍卖，解除东吴公司对丹阳市开发区八纬路1号（南侧）1-3层房屋（7526.41平方米）及国有土地使用权（10827.3平方米）的占有。庭审中，德驰公司提交涉案房产的照片、东吴公司的仓储服务合同，认为东吴公司与奥佳公司的租赁关系真实存在，东吴公司实际占有和使用涉案房产，并在庭后提交了300万元和50万元（收款方均为武建平个人，其中300万元由荀雪琴转入）的转账记录，认为系向奥佳公司支付的租金。镇江市润州区人民法院认为，德驰公司、东吴公司与海尚公司为关联企业，奥佳公司既与德驰公司、东吴公司之间分别存在租赁期间相互冲突的涉案房屋租赁合同，又与海尚公司存在签订时间早于上述租赁合同签订时间的涉案房屋买卖合同，故对于相关租赁关系的真实性无法确认。同时，德驰公司提交的租金支付证据无论支付时间、支付金额、支付主体也均无法证实是东吴公司对奥佳公司涉案房屋租金的支付。德驰公司在无法证实其占有使用涉案房屋合法性的前提下，该院发出通知书，要求其限期迁出，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，该院裁定：驳回德驰公司的异议请求。复议申请人德驰公司申请复议称，2011年4月18奥佳公司与东吴公司签订《场地租赁协议》后，东吴公司实际占有使用了场地，并缴纳了租金，该租赁关系的成立时间先于该场地抵押权的设立时间，故原审法院涤除该租赁关系进行拍卖并解除占有，没有事实和法律依据。德驰公司与东吴公司的法定代表人均为纪正军，为关联企业，德驰公司为方便工商注册于2014年9月10日与奥佳公司签订了该场地《场地租赁协议》，且租赁期限也在奥佳公司与东吴公司签订的《场地租赁协议》的租赁期限内，德驰公司成立后，东吴公司同意与德驰公司共同使用该场地，对此奥佳公司也无异议，原审异议裁定认定德驰公司与奥佳公司签订的《场地租赁协议》真实性无法确认，属事实认定错误。原审异议裁定未查实奥佳公司与海尚公司签订的《房地产买卖契约》的合同效力及合同履行情况，就以该合同否定上述两份《场地租赁协议》的真实性，显然没有依据。涉案房地产办理抵押登记之前，招商银行镇江分行对资产情况到现场进行了勘察，当时东吴公司已经实际占有使用了租赁物，招商银行镇江分行应当提供现场勘察的资料。请求贵院撤销原审异议裁定，撤销原审法院（2018）苏1111执恢614号通知书。本院查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，2013年10月15日招商银行镇江分行与奥佳公司签订两份《最高额抵押合同》后，于同年10月办理了抵押物即本案所涉的丹阳市开发区八纬路1号（南侧）的房地产抵押登记手续。本院认为，本案的争议焦点为原审法院作出（2018）苏1111执恢614号通知书，要求德驰公司迁出本案所涉的丹阳市开发区八纬路1号（南侧）的房产及土地，是否合法。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。2013年10月15日抵押权人招商银行镇江分行与抵押人奥佳公司公司签订两份《最高额抵押合同》后，于同年10月办理了抵押物即本案所涉的丹阳市开发区八纬路1号（南侧）的房地产抵押登记手续，而出租人奥佳公司与承租人德驰公司签订的该财产《场地租赁协议》的时间为2014年9月10日，在上述抵押权设立之后，根据上述法律规定，该租赁关系不得对抗上述已登记的抵押权，故原审法院于2019年1月23日作出（2018）苏1111执恢614号通知书，要求德驰公司迁出上述房产及土地，并无不当。德驰公司申请复议的请求和理由不能成立，应驳回其复议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人丹阳德驰汽车销售服务有限公司的复议申请，维持镇江市润州区人民法院（2019）苏1111执异48号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二〇年六月十二日书记员 覃 嘉 茜