四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0781民初1426号 原告：黎明，男，生于1964年9月27日，汉族，江油市人，初中文化，住四川省江油市。 原告：康金兰，女，生于1968年10月21日，汉族，江油市人，小学文化，住四川省江油市。 二原告委托代理人：唐兴明，江油市小溪坝法律服务所法律工作者。 被告：冯长寿，男，生于1962年8月19日，汉族，射洪县人，高中文化，住四川省绵阳市涪城区。 委托代理人：刘照彬，四川石泉律师事务所律师； 委托代理人：赵卿琳，四川石泉律师事务所实习律师。 被告：刘清华，生于1965年3月18日，女，汉族，射洪县人，初中文化，住四川省射洪县。 本院于2017年3月16日立案受理原告黎明、康金兰诉被告冯长寿、刘清华房屋买卖合同纠纷一案，依法由判员赵东青适用简易程序独任审判，于2017年5月16日公开开庭进行审理。原告黎明、康金兰及其委托代理人唐兴明、被告冯长寿委托代理人刘照斌、赵卿琳、被告刘清华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黎明、康金兰诉称：原、被告于2007年5月6日签订了房屋买卖协议并已经交付使用。原告给付了相应的房款，同时被告亦交付了房屋及房产证、土地使用证后被告仅仅委托其朋友为原告办理了房产证的过户手续但被告于2016年8月以江油市房管局在办理该房屋时自己不知情起诉江油市国土局要求撤销房产登记。被告的行为已构成违约。同时被告否认与原告签订有房屋买卖合同，对合同标的物买卖予以否认。被告应当向原告承担合同规定违约金。故诉请判令确认原被告于2007年5月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二被告将位于江油市二郎庙镇农贸市场商业北街51号附126号房屋过户给原告并承担违约责任；诉讼费由被告承担。 被告冯长寿辩称：被告冯长寿从来都没有与原告签订房屋买卖协议，原告是与刘清华签订的，我也没有授权刘清华，所以与原告签订的房屋买卖协议是无效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘清华辩称：2007年的时候，冯长寿不在家，我被别人骗去搞传销了，我就回家把房子卖了，和原告签了协议。原告在我们不知道的情况下把房产证换了，我与冯长寿都不在场的情况下。冯长寿一直都在外地，他本人没有在协议上签字。我与冯长寿的关系一直都不好，我也没有给他说过。 经审理查明：原告黎明、康金兰系夫妻，被告冯长寿、刘清华1985年3月18日登记结婚。1993年，江油市二郎庙镇人民政府向冯长寿有偿转让二郎庙镇商业北街51号48.6平方米国有土地使用权，冯长寿依法申报并自筹资金在该宗土地上与董正怡共用楼梯修建了一间商业门面和第三层住房。之后，又在第四层搭建住房。1997年11月18日，冯长寿取得房屋所有权证。2001年7月4日，冯长寿申请换发并取得了江房权证监证字第××号房屋所有权证。载明：房屋坐落二郎庙镇商业北街51号附126号，房屋总层数2层，所在层数1-2，建筑面积（平方米）140.40。2007年4月17日冯长寿取得了商业街51号国有土地使用权（划拨），2010年又取得了该土地使用权（出让）。 2007年5月6日，被告刘清华与原告康金兰在二郎庙法律服务所签订了《房屋买卖协议》，二郎庙法律服务所出具了见证书。《房屋买卖协议》载明：甲方冯长寿、刘清华，乙方黎明；甲方自愿将自由位于二郎庙镇农贸市场商业街57号门面一间，三楼住房及4楼住房全部卖与乙方；房屋四至：1、门面左邻董正怡共墙界，右邻刘加兴共墙界，前后自墙界；3楼左邻贺明共墙界，右邻刘加兴共墙界；4楼墙界与门面相同；房屋价款9万元；乙方现已支付甲方购房款6万元，余款3万元甲方交付房产证、土地使用证后乙方即付清余款。乙方付清余款后，该房及门面即归乙方所有；甲方协议乙方办理过户登记手续，税费全部有乙方承担；协议生效后，双方不得违约反悔，否则由违约方向对方支付总款百分之三十的违约金。刘清华在甲方处签名、摁手印，并代签了冯长寿名字，康金兰在乙方处签名、摁手印，并代签了黎明名字。 当日，康金兰与刘清华到信用社归还了冯长寿贷款后，信用社将房产证原件退回给刘清华，刘清华将房产证原件交给康金兰。同日，刘清华在冯长寿照片复印件下方书写收条，载明：今收到房子买卖费玖万正（90000.00元）黎明2007.5.6，收款人：刘清华。 2007年5月24日，案外人冯朝金出具收条，载明：今收到二郎庙康金兰人民币2000.00元正，此款为冯长寿买农具款，大写人民币贰仟元正。 2007年5月11日，原告向江油市房屋管理局递交私有房屋所有权登记申请书，请求将位于二郎庙镇商业北街51号附126号建筑面积140.40平方米商住房转移登记在自己名下，并提交了房屋所有权证原件、国有土地使用证复印件、申请等资料。2007年5月17日，原江油市房产管理局作出江房权证监证字第××号房屋权属行政登记，并将该房屋转移登记在原告名下，并颁发了房屋产权证。 2016年6月29日，冯长寿起诉到法院，请求江油市国土资源局撤销给黎明、康金兰颁发的位于江油市二郎庙镇商业北街的房屋所有权，法院判决撤销了原江油市房产管理局对黎明、康金兰作出的江房权证监证字第××号房屋权属转移行政登记。 2017年3月16日，原告诉至本院，请求判令其诉请。 上述事实，有原、被告的陈述、原、被告身份信息、房屋所有权证、国有土地使用权证、见证书、房屋买卖协议、（2016）川0781行初23号庭审笔录、行政判决书、证人刘某、王某、田某出庭作证证言等在卷，足以认定。 本院认为：2007年5月6日，被告刘清华与康金兰签订《房屋买卖协议》合法有效，被告应协助原告办理房屋过户手续。理由：1、二郎庙镇商业北街51号附126号房屋属于被告冯长寿、刘清华夫妻共有财产，二被告对该房屋有平等处理权，刘清华有权决定是否出卖房屋、房屋价款等。实际上本案一部分售房款归还了冯长寿在信用社的贷款。2、被告刘清华与原告黎明、康金兰协商一致，签订《房屋买卖协议》。该协议明确载明出售方为冯长寿、刘清华，刘清华在该协议上签具冯长寿名字。基于二被告系夫妻关系，之前冯长寿与原告协商过出售该房屋，原告有理由相信刘清华取得了冯长寿的授权，刘清华代冯长寿签字行为有效，冯长寿享受合同的权利、承担合同的义务。该房屋买卖协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。3、原告已付清购房款9万元，被告应协助原告办理过户登记手续。 原、被告签订的房屋买卖协议，违约金是作为一方解除合同的惩罚，原告要求被告办理过户手续，无权再要求被告按协议支付违约金。原告未提供证据证明因被告违约给其造成了损失，故原告要求被告支付7000元违约金，本院不予支持。 被告刘清华称其卖给原告的房屋只是第三层，原告不予认可，原、被告双方签订的房屋买卖协议对标的物进行了明确约定，不存在歧义，被告也未提供证据证明该辩解，故对该辩解本院不予支持。 案经调解未果，依照《中华人民共和国婚姻法》第十三条“夫妻在家庭中地位平等”、第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、2007年5月6日原告黎明、康金兰与被告刘清华、冯长寿签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、限被告冯长寿、刘清华于本判决生效之日起十日内协助原告黎明、康金兰办理《房屋买卖协议》约定的房屋过户手续。 三、驳回原告黎明、康金兰的其他诉讼请求。 本案收案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告冯长寿、刘清华承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赵东青 二〇一七年六月十三日 书记员  封立蓉