上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初8878号原告：上海交通投资(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：洪任初，职务董事长。原告：上海交运巴士客运(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：许杰，职务总经理。原告：上海宝山公共交通公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨惠康，职务经理。三原告共同委托诉讼代理人：汪巍，上海大庭律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：肖倩雯，上海大庭律师事务所律师。被告：上海泓盛实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵民培，职务董事长。委托诉讼代理人：张志平。委托诉讼代理人：吴增义，上海市申中律师事务所律师。原告上海交通投资(集团)有限公司(以下简称交通投资公司)、上海交运巴士客运(集团)有限公司(以下简称交运巴士公司)、上海宝山公共交通公司(以下简称宝山交通公司)与被告上海泓盛实业有限公司(以下简称泓盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月8日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年6月14日第二次公开开庭进行审理。原告交通投资公司、交运巴士公司、宝山交通公司的共同委托诉讼代理人汪巍，被告泓盛公司的委托诉讼代理人张志平、吴增义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通投资公司、交运巴士公司、宝山交通公司共同向本院提出诉讼请求：1、解除三原告与被告签订的租赁协议；2、被告返还上海市静安区中山北路XXX号地块上的房屋及场地给原告交通投资公司；3、被告支付原告交运巴士公司场地租金，按每年130万元标准计算，计算至被告实际返还房屋及场地之日止；4、判令被告向原告交运巴士公司支付逾期支付租金的利息损失(以690万元为基数，按同期银行贷款利率计，自2012年1月1日起计算至被告实际清偿租金之日止)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月18日，原告交运巴士公司的前身上海巴士长运高速客运有限公司与被告签订《租赁意向书》一份，约定将位于中山北路XXX号的部分场地面积约1,100平方米(以下简称系争场地)出租给被告，供其经营使用。嗣后，双方又签订了《场地租赁的资金协议书》，明确约定系争场地的年租金标准为130万元。2007年9月25日，三原告与被告签订《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》一份，四方共同确认被告在系争场地上投资建造房屋，总投资6,999,516.73元，房屋产权归属于原告交通投资公司，在协议有效期内由被告租赁使用，租赁期限12年，自2007年1月1日至2018年12月31日止；被告建造系争房屋的投资款以其租赁房屋的租金按12年平均折抵；此外，被告还需每年支付场地租金130万元，场地租金每半年支付一次，即于每年的1月10日、7月10日前支付，其中110万元支付给原告交运巴士公司，20万元支付给原告宝山交通公司。后在协议实际履行过程中，各方一致同意将每年130万元的场地租金全部直接支付给原告交运巴士公司，并由交运巴士公司将其中的每年20万元转付给宝山交通公司。上述协议签订后，被告并未按照约定按时足额支付场地租金，经原告交运巴士公司多次催讨，被告分别于2009年11月3日、2010年1月8日出具二份《还款计划承诺书》，但被告亦未按照还款承诺书严格履行付款义务，只是断断续续向原告交运巴士公司支付租金。被告从2012年起开始欠租，但由于被告在起租后一直有欠租的情况，所以原告要求从2012年起算利息损失，目前合同期内被告实际支付了600万元，截止2016年7月10日欠付690万元。被告泓盛公司辩称，双方签订的合同及意向书均表明被告投资建造了房屋，并将建造费用折抵租金，被告建成房屋之日即租金支付完毕，故被告不存在欠租。被告不同意支付租金及利息损失。130万元是管理费，原告有提供场地及配合办出证照的义务，但被告至今未办出证照，被告因违法经营仍在被行政处罚。双方对于减免管理费有过口头约定，原告的内部文件也显示管理费减免至90万元，因此被告方要求减免都是有依据的。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争场地的所有权人为原告交通投资公司。原告交运巴士公司原名上海巴士长运高速客运有限公司，于2007年变更企业名称为交运巴士公司。2006年5月18日，上海巴士长运高速客运有限公司与被告签订了《租赁意向书》，约定被告有意承租系争场地，用于建造房屋，供被告经营使用，租期10年，自2007年1月1日至2017年1月1日止。后双方又就租金签订了《场地租赁的租金协议书》。2007年9月25日，原告交通投资公司(甲方)、宝山交通公司(乙方)、上海巴士长运高速客运有限公司(丙方)与被告(丁方)签署的《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》载明，甲方所有的系争场地由甲方与丁方共同开发，用于建造面积约为3,617平方米的商办等综合用房；甲、乙、丙方应于2006年4月29日前将系争场地交付丁方。甲、乙、丙方提供场地及相关配套设施和建房所需各项手续，保证该场地能用于建房及经营，并积极协助丁方办理关于房屋建造及建成后经营所需具备的所有批文、手续……；丁方房屋租赁期为12年，自2007年1月1日至2018年12月31日止；丁方在建造上述房屋的总投资6,999,516.73元，由丁方出资，甲、乙、丙各方均予以确认；房屋产权属甲方，在本协议有效期内由丁方租赁使用，甲方委托乙方、丙方进行日常管理；在协议有效期内，上述房屋由丁方负责经营和取得收益。丁方承担上述房屋经营产生的各项税费，具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证经营。丁方有权将建造后的房屋在合同期内出租……；丁方投资建造房屋投资的6,999,516.73元，由甲方在本协议有效期内以丁方房屋租金折抵归还。丁方租赁上述房屋年租金为583,293.06元，每年管理费130万元。丁方的房屋租金每年折抵投资款583,293.06元，十二年折抵完毕。管理费130万元/年，其中20万元/年由丁方按时交纳给乙方，110万元/年由丁方按时交纳给丙方。管理费支付方式为每半年支付一次，即每年的一月十日、七月十日前支付半年管理费。2009年11月3日，被告向原告交运巴士公司出具的《还款计划承诺书》载明，因被告方原因，至今系争场地租金339.16万元尚未支付，故被告承诺制定还款计划，并在三年付清拖欠款项。2010年1月8日，被告向原告交运巴士公司出具的《还款计划承诺书》载明，因被告方原因至2009年12月31日还未付给交运巴士公司租金合计300万元，现制定还款计划：在2010年底前计划还欠款50万元，2011年底前计划还欠款100万元，在2012年底前记计划还欠款150万元全部还清，在确保上述款项按期支付的情况下，正常支付每年应付的租金130万元，每半年缴付65万元。审理中，原、被告双方确认，截止至2016年底，按照合同约定的标准，被告尚未支付的款项为690万元。原告表示，2007年三原告与被告签订了开发及租赁协议，当时约定将原告交通投资公司所有部分场地约1,100平方米由被告共同开发，由被告在上述土地上新建房屋。在租赁期限内，新建房屋由被告自用。系争场地产权人为原告交通投资公司，根据当时有关部门的协调交给了原告使用，原告交运巴士公司在系争场地中使用了其中部分作为汽车站，剩余部分与被告合作开发。所以，该协议中约定的130万元是场地的租赁费。被告在场地上的建房投资款是作为房屋的租金在12年内摊销完毕。在双方之前签订的租赁意向书中，明确规定130万元为场地的租赁费。在被告之后出具的还款承诺书中也是将130万元为场地的租赁费。系争场地及房屋一直是由被告占有使用的。被告截止至2016年底已欠租690万元，约为5.3年的租金，经原告多次催讨，但被告均未支付，所以原告有权解除合同。被告称原告同意减免租金至90万元是因为原告有瑕疵及内部文件决定，但双方只是协商过,并未达成一致。130万元是场地租金，双方签订的协议中前两份约定的费用就是场地租金，第三份协议中约定的管理费是笔误。双方对场地租金的定性是没有争议的。被告自己出具的还款承诺书中自认费用性质为租金，现在被告在诉讼中主张费用性质为管理费，应不予采信。被告表示，首先，原、被告之间实际是场地租赁关系，虽然还款承诺书中被告表述为租金，但根据双方的开发及租赁协议，被告是向原告承租的场地，租金是按照房屋建造的价值进行折抵，故实际未支付的就是场地管理费，还款承诺书中的表述有误，但不应影响该款的性质。双方签订过三份协议，最后一份中约定费用性质为管理费，后一份协议应覆盖之前的协议，双方约定被告方出资建造房屋的费用是一次性支付租金的方式，双方对此均认可签字。被告方财务人员并不知道协议的具体内容，只是支付了款项，原告出具的发票中也有管理费的表述，故认定费用性质应以协议表述为准。原告不具备解除权。被告方确认欠付管理费，但原告也有瑕疵及过错，被告出资建房，产权归于原告，被告方取得经营权，但现在房屋因为原告没有办理产证，被告也无法办出证照导致违法经营而被罚款，被告租赁房屋的目的没有实现，要求减免费用。其次，被告之前少付的管理费也并非恶意，因为原告方的原因，建造的房屋未获得房屋产证，因证照不全导致被告方多次被处罚，被告向法院提供被处罚等材料，供法院参考。第三，因为被处罚等原因，双方在合同履行过程中，就管理费多次进行协商，原告代理人在庭审中也是确认双方有过协商的，因原告之前也是答应管理费进行减免的，故请求法院对管理费进行调整。在本案原告起诉前，被告一直在陆续支付管理费，只是因为本案诉讼，才行使的不安抗辩权。但如法院判决后，被告将按照法院判决及时履行相关付款义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案证据显示，双方曾就被告租赁系争场地事宜签署过《租赁意向书》、《场地租赁的租金协议书》，后三原告又与被告签订了《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》，结合三份协议的内容，系由被告承租原告交通投资公司所有的系争场地，并由被告投资建房，且原告亦认为被告拖欠的为场地租金，故协议中虽约定的为“房屋租赁期限”、“房屋租金”，但综合双方的租赁意图、实际履行情况及协议中的租金水平，本院认为原、被告双方的租赁关系仍应认定为场地租赁关系，《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》的内容并不违反法律规定，应属有效。根据《沪太路XXX号地块共同开发暨房屋租赁协议》的约定，被告承租该场地的租金系以被告建造建筑物的投资，在租赁期限内进行折抵，合同中虽另行约定了每年管理费130万元，但该款的性质明显与租金不同，在租赁期限内被告根据合同约定无需再行支付租金。原告认为，该协议中的管理费为笔误且被告在还款承诺书中自认拖欠的为租金，但根据协议上下文义的理解，如该处表述为租金，则前后矛盾，而仅凭还款承诺书中被告的表述，亦不足以证明该款为租金的性质，故原告的主张与合同约定不符，现原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，本院不予支持。但被告仍应按照合同约定向原告支付管理费，审理中双方确认，截止至2016年底，按照合同约定的标准，被告尚未支付的款项已达690万元；被告亦表示，自原告起诉后，管理费暂停支付，2017年上半年的管理费65万元尚未支付。但被告称，因原告方未办理出房屋证照，导致被告多次被有关部门处罚，故双方因此多次协商下调管理费的数额。本院认为，根据合同约定，三原告应提供建房所需各项手续，保证系争场地可用于经营，并积极协助被告办理经营所需的批文、手续等，现被告在系争场地上投资建造的房屋确未办理出产权证，致使被告无法顺利开展经营活动，原告对于协议的履行确有瑕疵，故管理费本院将予以酌情调整，现原告表示，被告从2012年开始欠租，再结合双方确认的被告已支付和尚未支付的管理费情况，本院对于2012年至本判决生效之日的管理费酌情调整为100万元/年，被告需按此标准支付。今后，双方应本着公平、诚实信用原则，妥善协商解决矛盾，被告亦应积极履行相应的款项给付义务。鉴于原告在合同履行过程中，确实存在瑕疵，故原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海泓盛实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海交运巴士客运(集团)有限公司场地管理费，按照100万元/年的标准，自2012年支付至判决生效之日止；二、驳回原告上海交通投资(集团)有限公司、上海交运巴士客运(集团)有限公司、上海宝山公共交通公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54,616.7元(原告已预缴)，由原告上海交通投资(集团)有限公司、上海交运巴士客运(集团)有限公司、上海宝山公共交通公司负担14,616.7元，被告上海泓盛实业有限公司负担40,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  吴晓婕人民陪审员  单国珍二〇一七年六月二十六日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。