陕西省延安市安塞区人民法院   民事判决书   （2020）陕0603民初135号   原告：陕西隆兴房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91610000552186923R。住所地：陕西省西安市高新区XX路XX号中国人保(陕西)金融大厦13层07室(电梯楼层15层)。   法定代表人：郝永东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王佩瑶，陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孟向阳，陕西海普睿诚律师事务所律师。   被告：白成元，男，汉族，1978年10月16日出生，陕西省延安市安塞区人，安塞区村村民，现住金明美地小区2号楼501室，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：闫伟，女，汉族，1979年2月14日出生，陕西省延安市安塞区人，安塞区村村民，现住金明美地小区2号楼501室，系被告白成元之妻，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：李宝成，男，汉族，1972年7月6日出生，陕西省延安市安塞区人，现住安塞区子安公路东50米建华镇人民政府，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈泓，陕西博纳新律师事务所律师。   被告：延志军，男，汉族，1965年3月21日出生，陕西省延安市安塞区人，现住安塞区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：姬亚利，男，汉族，1974年9月13日出生，陕西省延安市安塞区人，现住安塞区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：康占胜，男，汉族，1970年1月20日出生，陕西省延安市安塞区人，现住安塞区文化艺术中心大楼安塞区房屋征收管理局，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0096。   原告陕西隆兴房地产开发有限公司与被告白成元、闫伟、李宝成、延志军、姬亚利、康占胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日、5月25日公开开庭进行了审理。原告陕西隆兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王佩瑶、孟向阳、被告白成元、被告李宝成的委托诉讼代理人陈泓、被告延志军到庭参加了诉讼，被告闫伟、姬亚利、康占胜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令六被告立即连带偿还原告购房欠款8904262元，并支付自应还未还次日起，以实际欠款数额为本金，月利率为1.5%的利息至实际支付之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月27日，被告白成元、闫伟为购买金明美地商业C区一层、二层、三层向原告缴纳预订款100万元。2018年8月5日，原告与被告白成元、闫伟分别签订六份商业房买卖合同，将原告开发建设的金明美地商业C区102号、103号、202号、203号、303号、304号出售给闫伟、白成元。合同约定的购房款支付方式为一次性全额付清，但实际上二被告仅支付预订款100万元，故白成元、闫伟于2018年8月5日向原告出具六份《欠款条据》。《欠款条据》中还款约定明确载明：一、定于2018年10月30日给原告还款合同总金额的45%。二、定于2018年12月30日给原告还款合同总金额的30%。三、定于2019年8月15日给原告还款合同总金额的15%。四、定于2019年年底将合同总金额的剩余款项一次性足额给原告还清。同时被告闫伟、白成元还承诺：“如我本人违反上述还款约定中的任何一条，我同意因我逾期未还，按违反约定的次日以月息1分5厘计息”。2018年8月7日，担保人李宝成、延志军、姬亚利、康占胜以担保人的身份在《欠款条据》上签字，并承诺：“同意为欠款人的上述债务向出借人承担连带保证责任，担保期限为将此款本息足额偿还清为止，由此造成的经济损失及法律后果愿意承担连带清偿责任”。欠款条据签订后，原告依约向白成元、闫伟交付了房屋并办理了产权证。但被告白成元、闫伟并未按约定向原告还款，仅在2018年10月10日偿还原告500万元。其余款项经原告多次催要，并未给付。原告认为合法的欠款关系，应当受到法律保护，白成元、闫伟应当偿还欠款，同时四位担保人承诺为该笔欠款承担连带保证责任，应承担连带清偿责任，故诉至法院，请查明事实，判如所请。   被告白成元辩称，其对原告所诉有异议，原告与其签订买卖合同时，是清楚其没有购买能力，是以银行贷款为条件，没有贷款成功，将退还房屋。而且原告对没有付清房款的房屋，原告监管，其没有主动出租的权利，所以不足以形成事实上的全部购买，并且收回一部分房产，严重影响其和银行的借贷工作开展，所以导致后期严重违约。其与原告沟通好整栋楼全部办理10套房产本，现起诉的是6套，有1套没有办理，1套交税了没有办理产权证书，还有2套产权证书办理了到期后没有经过担保人就收回了，但现在也没有把欠款条据还给其。其现在同意将剩余房产归还原告。   被告李宝成辩称，事实与实际有出入，担保人与原告没有任何担保的事实，原因是被告所出具的欠款条据实质上仅仅为购买房屋所出具的还款计划书，该计划书，虽然有担保人签字，但该欠款条据担保人并不知悉。原告诉讼请求，案由是房屋买卖合同，被告应依据合同中约定的事项和违约责任承担违约金，适用合同法而不是以欠款条据为准。在该欠款条据形成之前，原、被告就该房屋的买卖，抵押，进行了详谈，对于附条件的房屋买卖合同，担保人不知情，原告与被告白成元、闫伟之间相互串通，担保无效。该欠款条据实际是还款承诺，对被告不能按期给原告支付安塞金明美地房款时，承诺将当初购买的房屋以购买的价格抵债给原告，按照法律规定，在出现人保和物保同时存在时，担保人只对物保之外承担保证责任，其余不承担。其与原告没有任何担保合同，没有法律关系，该欠款条据是被告闫伟、白成元和原告的约定，对被告来说没有法律效力，担保人并不知悉，被告闫伟、白成元将欠款条据出具给原告，涉嫌欺诈，骗保。在被告闫伟、白成元向原告出具还款计划之后，原、被告对主合同和房屋买卖合同进行了变更，其中有2套已经退还给原告，没有取得保证人的书面同意，应免除保证责任，该合同的免除是在2019年发生，并不在借款合同出具之后发生，说明闫伟、白成元在处理过程中并未告知保证人，应当依据担保法24条，解除保证人的担保责任。从欠款条据的内容来看，该欠款条据并非欠款条据是抵债协议，如欠款人无法支付买卖房款的情形时，原告与欠款人达成一个合意，将商铺以购买的价格抵债原告，换言之，如欠款人白成元、闫伟无法将已购买的抵债给原告时，才会出现担保人对剩余款项未按约定偿还的法律后果，请依法驳回原告对担保人的起诉。   被告延志军辩称，其没有接触原告的任何工作人员，是其和白成元、姬亚利、李宝成在欠款条据上签的字，至于康占胜签字其不知道，其不承担保证责任，主合同原告和白成元、闫伟有恶意串通行为，对其欺诈，经原告同意，是以转移财产的方式办理贷款，应由担保人同意，但其不知道这件事，所以不承担担保责任，其他答辩意见同被告李宝成答辩意见。   被告闫伟、姬亚利、康占胜经本院合法传唤未到庭亦未作答辩。   本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实，2017年7月27日，被告白成元为购买金明美地商业C区一层、二层、三层向原告缴纳预订款100万元。2018年8月5日，原告与被告白成元签订4份商业房买卖合同，与闫伟签订2份商业房买卖合同，将原告开发建设的金明美地商业C区102号、103号、202号、203号、303号、304号商业房出售给被告闫伟、白成元。合同约定付款方式为一次性付款，实际仅支付预订款100万元，其余购房款未予支付。合同签订当日（2018年8月5日），被告白成元、闫伟向原告出具六份《欠款条据》，对欠付房款约定为分期支付，支付期限为：2018年10月30日还款合同总金额的45%；2018年12月30日还款合同总金额的30%；2019年8月15日还款合同总金额的15%；2019年年底将合同总金额的剩余款项一次性足额还清。同时约定被告闫伟、白成元逾期还款，从逾期次日起承担月利率1.5%的利息（月息1分5厘）。2018年8月7日，担保人李宝成、延志军、姬亚利、康占胜以担保人的身份在《欠款条据》上签字，为被告白成元、闫伟所欠购房款进行担保。约定保证方式为连带责任保证，约定保证期间为将此款本息足额偿还清为止。欠款条据签订后，原告依约向白成元、闫伟交付了房屋并办理了产权证，被告白成元、闫伟于2018年10月10日偿还购房款500万元，其余款项，被告白成元、闫伟未按约向原告偿还。   另查明，被告白成元与被告闫伟属夫妻关系。   本院认为，原告陕西隆兴房地产开发有限公司与被告白成元、闫伟签订的《商业房买卖合同》、《欠款条据》中保证合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故房屋买卖合同关系成立。当事人应当按照约定全面履行各自义务，原告陕西隆兴房地产开发有限公司作为房屋出售方已经履行了交付房屋及协助办理房屋所有权变更登记的义务，而作为购房者被告白成元、闫伟未按合同约定履行支付购房款的义务，构成违约，应承担支付购房款的义务，故原告陕西隆兴房地产开发有限公司要求被告白成元、闫伟给付购房款的诉求成立，本院予以支持。对于原告陕西隆兴房地产开发有限公司要求被告白成元、闫伟支付利息的诉求，双方在《欠款条据》中约定了违约金及计算标准，即月利率1.5分，被告白成元、闫伟因违约确给原告陕西隆兴房地产开发有限公司造成了损失，因此该诉求，本院予以支持。对于原告陕西隆兴房地产开发有限公司要求被告李宝成、延志军、姬亚利、康占胜承担连带给付责任的诉求，被告李宝成、延志军、姬亚利、康占胜作为担保人在《欠款条据》中担保人处签字，视为四被告为被告白成元、闫伟的清偿责任提供了担保，按照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告李宝成、延志军、姬亚利、康占胜应按照合同约定承担保证责任，故该项请求成立，予以支持，被告李宝成、延志军辩称，原告与被告白成元、闫伟对主合同进行了变更，未经保证人书面同意，保证人不再承担保证责任。经查原告与被告白成元、闫伟之间的《商业房买卖合同》、《欠款条据》均为独立合同关系，且未进行变更，对该辩解意见，不予采纳。关于被告李宝成、延志军称无担保合同关系，被告白成元、闫伟与原告存在恶意串通，侵害担保人权益抗辩主张，但未提供证据予以证实，故对其抗辩主张不予采纳。被告白成元辩称该买卖合同是以贷款为前提的买卖合同，因涉诉买卖合同系被告白成元、闫伟与原告签订，且二人系夫妻关系，合同签订后原告履行了全部义务，而被告白成元、闫伟贷款后并未全部支付购房款，只支付500万元，故对该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十四条之规定，判决如下：   一、被告白成元、闫伟自判决生效之日起十日内向原告陕西隆兴房地产开发有限公司支付购房款8904262元并支付违约金（其中以706917.9元为基数，自2018年10月31日至履行完毕止，按月利率1.5%为标准计息。以4471278.6元为基数，自2018年12月31日至履行完毕止，按月利率1.5%为标准计息。以2235639.3元为基数，自2019年8月16日至履行完毕止，按月利率1.5%为标准计息。以1490426.2元为基数，自2020年1月1日至履行完毕止，按月利率1.5%为标准计息）；   二、被告李宝成、延志军、姬亚利、康占胜对判决第一项承担连带给付责任；   三、驳回原告陕西隆兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费74129元，减半收取37064.50元，由被告白成元、闫伟承担。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。                 审判员     王鸿     二O二O年六月九日     书记员     陆玉玉