河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1279号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨庆斐，男，1995年11月22日出生，汉族，住河南省睢县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧丽，女，1982年11月9日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：肖茜，河南平民律师事务所律师。上诉人杨庆斐因与被上诉人张慧丽房屋买卖合同纠纷一案，不服睢县人民法院（2019）豫1422民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨庆斐，被上诉人张慧丽的委托诉讼代理人肖茜到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人杨庆斐上诉请求：依法撤销睢县人民法院（2019）豫1422民初4889号民事判决，改判驳回张慧丽的诉讼请求或发回重审，并承担本案的诉讼费用。事实及理由：1、杨庆斐与张慧丽签订的房屋买卖合同及补充合同约定，张慧丽应于2019年5月10日前支付杨庆斐尾款360000元，张慧丽未按时全额支付，构成违约。2、2019年5月10日前杨庆斐已配合张慧丽办理了银行贷款按揭手续，只是由于张慧丽的原因未能办理贷款，杨庆斐不存在违约行为。3、双方合同未约定中介公司收取杨庆斐10000元保证金，委托收款协议中中介压10000元，系他人擅自添加的，对杨庆斐不产生法律效力。4、使用公积金享受低息贷款是张慧丽可以享受的一种权利，不会因这次买房没有使用而丧失该项权利。5、张慧丽并没有完全支付商业贷款利息，张慧丽使用商业银行贷款生的利息高于使用公积金贷款产生的利息部分并不是张慧丽现实的直接损失，杨庆斐不应对该利息产生的差额承担赔偿责任。6、杨庆斐向住房公积金管理中心提交贷款申请被撤销，其仍可以再次申请住房公积金贷款，其申请商业贷款，对增加部分的费用不应当由杨庆斐承担，案涉房屋过户后，杨庆斐对案涉房屋没有支配权，其可以选择贷款方式，其选择何种贷款方式与杨庆斐无关。被上诉人张慧丽答辩称：1、杨庆斐提交的微信聊天记录显示杨庆斐不配合张慧丽办理住房公积金贷款手续，导致张慧丽住房公积金贷款申请被退回，杨庆斐应当承担赔偿责任。2、首期10000元的定金，抵押金是双方协商的结果，一审认定事实正确。3、杨庆斐拒不到银行办理按揭手续明显存在违约。4、住房公积金贷款与商业银行贷款存在利息差，张慧丽多支付的利息应当由杨庆斐承担，一审判决酌定杨庆斐承担50%的责任张慧丽未上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张慧丽向一审法院起诉请求：请求法院判令杨庆斐履行2019年3月14日签订的房屋买卖合同中约定的义务及赔偿损失130000元并承担违约金，庭审过程中，张慧丽将其诉讼请求明确为要求杨庆斐赔偿损失130000元，放弃其他诉讼请求。上诉人杨庆斐向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令张慧丽向杨庆斐付清10000元尾款并归还所扣留杨庆斐的中国建设银行社保储蓄卡；2、判令张慧丽支付杨庆斐违约金54000元；3、本案反诉费用由张慧丽承担。一审法院查明：2019年3月14日，张慧丽与杨庆斐及睢县亿昇房地产销售有限公司签订了房屋买卖合同，杨庆斐作为甲方将其位于睢县中央名府15号楼4单元808号房屋卖给乙方即张慧丽，睢县亿昇房地产销售有限公司系居间方。合同约定房屋及其配套设施总价款为590000元，张慧丽于合同签订当日支付定金230000元，佣金及代办费17050元，张慧丽、杨庆斐同意共同委托睢县亿昇房地产销售有限公司代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时由张慧丽向睢县亿昇房地产销售有限公司支付代办费用8200元，合同同时约定如采用按揭贷款方式付款，张慧丽取得房屋所有权证书并产权归档后五个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续，剩余房款360000元张慧丽在银行放贷之日向杨庆斐支付。合同另外约定了任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的违约责任，以及如有合同变更或其他未尽事宜经三方协商一致后，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。在本合同中，涉及剩余房款的支付同时载明了内容为“剩余尾款2019年5月10号之前打到甲方账户，如若逾期，由公司垫付。甲方收到尾款以后，乙方入住”的手写字样，并由合同签订方捺印确认。因杨庆斐在2019年5月10号之前未收到售房尾款，2019年5月16日，睢县亿昇房地产销售有限公司人员林宾宾作为乙方与杨庆斐作为甲方签订了委托收款协议，双方约定乙方代理买房人垫付剩余房款350000元，中介压10000元，同日，杨庆斐给睢县亿昇房地产销售有限公司人员林宾宾出具了收到350000元尾款的收到条。2019年5月20日，杨庆斐与睢县亿昇房地产销售有限公司人员就合同履行问题沟通时双方未能达成一致。2019年6月3日至6月20日期间，张慧丽丈夫李永强持续与杨庆斐沟通协助办理住房公积金贷款事宜，因杨庆斐认为张慧丽及居间方睢县亿昇房地产销售有限公司存在先行违约行为，故双方未能达成一致。2019年11月20日，商丘市住房公积金管理中心睢县管理部给张慧丽出具了内容为“借款人张慧丽，……，于2019年5月17日购买二手房在我处申请住房公积金贷款，2019年5月23日签完借款合同后，借款人没能正常办理抵押手续，时间超期被撤销”的书面证明。另查明，张慧丽于2019年7月19日开始偿还以尾款350000元为基数办理的10年期限商业贷款，累计偿还利息金额为156032.06元，同期以尾款350000元为基数办理10年期限的住房公积金贷款，累计偿还利息金额为60420.4元，二者利息差额为95611.66元。现双方均认为对方存在合同违约行为，同时要求对方承担违约责任，杨庆斐一并反诉张慧丽支付房屋尾款10000元及归还社保卡。一审法院认为，本案系房屋买卖合同履行过程中而产生的争议，处理的关键在于双方是否存在合同违约行为以及应当承担的民事责任。结合本案查明的事实，案涉房屋已经过户到张慧丽名下，买卖合同目的已经实现，即双方均不存在致使房屋买卖合同不能继续履行的根本违约行为，亦不产生此项违约金30000元的赔偿责任。张慧丽本诉要求杨庆斐赔偿因其拒不配合办理住房公积金贷款相关手续导致的相应损失共计130000元，住房公积金贷款作为商业行为的一种特殊形式，其本身具有较为严格的审批和审核过程，结合张慧丽庭审中所举证据，并不能证明张慧丽住房公积金贷款未办理成功完全系杨庆斐原因所致，但杨庆斐以合同出现问题为由拒不协助张慧丽办理相关公积金贷款手续的行为客观上对张慧丽公积金贷款行为产生了直接影响，造成了张慧丽的利息损失，故对于张慧丽商业贷款与公积金贷款的利息差额为95611.66元，杨庆斐应当承担50％的赔偿责任，计款47805.83元。对于杨庆斐反诉要求张慧丽支付10000元尾款的请求，因双方在2019年3月14日房屋买卖合同中约定“剩余尾款2019年5月10号之前打到甲方账户，如若逾期，由公司垫付”，且杨庆斐与睢县亿昇房地产销售有限公司人员林宾宾于2019年5月16日签订了委托收款协议，此协议由双方签名捺印确认，应视为房屋买卖合同的补充协议，杨庆斐也于同日出具了收到350000元尾款的收到条，但对于下余10000元尾款，在房屋买卖合同及委托收款协议中均未约定其具体的给付时间，基于双方买卖合同目的已经实现的事实，在杨庆斐提起反诉后，张慧丽应依法向杨庆斐清偿该10000元尾款。至于杨庆斐反诉要求张慧丽归还所扣留杨庆斐的中国建设银行社保储蓄卡的请求，因在房屋买卖合同和委托收款协议中均未对暂扣或返还杨庆斐的社保储蓄卡事项作出约定，即并非合同约定范畴，且杨庆斐亦可通过挂失等其他合法途径予以处理，本案中不予处理。另关于杨庆斐反诉张慧丽支付违约金54000元的请求，因杨庆斐所举证据并不能证明张慧丽存在根本违约行为并应当支付违约金54000元的相关事实，故杨庆斐应承担举证不能的诉讼后果，对于杨庆斐该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第七十七条第一款、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告杨庆斐于判决生效后十日内赔偿原告张慧丽损失47805.83元；二、原告张慧丽于判决生效后十日内清偿被告杨庆斐购房尾款10000元；三、驳回原告张慧丽的其他诉讼请求；四、驳回被告杨庆斐的其他反诉请求。本诉案件受理费2900元，由原告张慧丽负担1800元，由被告杨庆斐负担1100元；反诉案件受理费475元，由原告张慧丽负担50元，由被告杨庆斐负担425元。”二审中双方当事人均未提交新的证据材料。原审认定事实有误，本院经审理查明，2019年3月14日，张慧丽与杨庆斐及睢县亿昇房地产销售有限公司签订了房屋买卖合同，杨庆斐作为甲方将其位于睢县中央名府15号楼4单元808号房屋卖给乙方即张慧丽，睢县亿昇房地产销售有限公司系居间方。合同约定房屋及其配套设施总价款为590000元，张慧丽于合同签订当日支付定金230000元，张慧丽、杨庆斐同意共同委托睢县亿昇房地产销售有限公司代为办理房屋交易贷款和过户手续，合同同时约定如采用按揭贷款方式付款，张慧丽取得房屋所有权证书并产权归档后五个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续，剩余房款360000元张慧丽在银行放贷之日向杨庆斐支付。涉及剩余房款的支付同时载明了内容为“剩余尾款2019年5月10日之前打到甲方账户，如若逾期，由公司垫付。甲方收到尾款以后，乙方入住”的手写字样，并由合同签订方捺印确认。因杨庆斐在2019年5月10日之前未收到售房尾款，2019年5月16日，睢县亿昇房地产销售有限公司人员林宾宾作为乙方与杨庆斐作为甲方签订了委托收款协议，双方约定乙方代理买房人垫付剩余房款350000元，中介压10000元，同日，杨庆斐给睢县亿昇房地产销售有限公司人员林宾宾出具了收到350000元尾款的收到条。2019年11月20日，商丘市住房公积金管理中心睢县管理部给张慧丽出具了内容为“借款人张慧丽，……，于2019年5月17日购买二手房在我处申请住房公积金贷款，2019年5月23日签完借款合同后，借款人没能正常办理抵押手续，时间超期被撤销”的书面证明。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张慧丽与杨庆斐签订的房屋买卖合同及补充合同未约定张慧丽购买案涉房屋使用住房公积金贷款；张慧丽在本案一二审诉讼过程中未提交证据证明其已实际使用了银行商业贷款，同时，未来10年的银行商业贷款与住房公积金贷款的利差也未实际发生；杨庆斐主张曾配合过张慧丽办理贷款手续，张慧丽未提交有效证据证明其在办理住房公积金贷款过程中，通知杨庆斐协助办理住房公积金贷款，杨庆斐不予配合；商丘市住房公积金管理中心睢县管理部出具的证明未显示因杨庆斐的原因，张慧丽不能办理住房公积金贷款。张慧丽主张杨庆斐承担张慧丽商业贷款与公积金贷款的利息差额,证据不足，不予支持。案涉房屋买卖合同约定义务，杨庆斐已履行完毕，张慧丽应向杨庆斐清偿10000元购房尾款。综上，一审判决杨庆斐承担张慧丽商业贷款与公积金贷款的利息差额47805.83元,于法无据，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持睢县人民法院（2019）豫1422民初4889号民事判决第二项；二、撤销睢县人民法院（2019）豫1422民初4889号民事判决第一项；三、驳回上诉人杨庆斐的其他诉讼请求。四、驳回被上诉人张慧丽的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2900元、反诉受理费475元，共计3375元，由上诉人杨庆斐负担425元，被上诉人张慧丽负担2950元；二审案件受理费2900元，由被上诉人张慧丽负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  许长峰二〇二〇年六月一日书记员  杜欣欣