北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初11135号原告（反诉被告）：麻秋兰，女，1948年8月19日出生，住北京市海淀区。委托代理人：韩晓强，北京市地石律师事务所律师。委托代理人：马靖（原告之子），男，1970年10月4日出生，满族，北京市公交总公司干部，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：郭清远，男，1983年1月6日出生，北京航空航天大学学生，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：鞠雪艳，女，1984年12月23日出生，中石化石科院职员，住北京市海淀区。委托代理人：郭清远，同被告郭清远。以上被告委托代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务职员，住址同单位。麻秋兰与鞠雪艳、郭清远、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告麻秋兰之委托代理人韩晓强、马靖，被告郭清远及其委托代理人于朝勃，被告鞠雪艳之委托代理人郭清远、于朝勃，第三人经纪公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麻秋兰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判决被告支付原告违约金845000元（第一部分：依照买卖合同的补充协议第7条的约定被告没有在2016年6月30日之前办理过户，房屋总价款是595万元，按照5%的标准计算为297500元的违约金，后被告在2016年7月18日支付了10万元，仍有197500元没有支付；第二部分：依据网签合同第七条第二款第二项的约定被告逾期付款超过10日的，原告有权解除合同，逾期应付款325万元的20%计算违约金即65万元）。事实和理由：1、被告一与被告二系夫妻关系。原告为购买北京市朝阳区夏家园2号楼8层805号的房屋而急需用钱，将位于北京市西城区马甸南村20号楼16层1607号的房屋在北京我爱我家房地产经纪公司挂牌6250000元进行转让。后二被告有意向购买该房产，并保证无论如何会在原告用钱时间前付完全款。因此，原被告于2016年5月11日签订了XXX号《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定原告将坐落于北京市西城区XXX号的房屋以5950000元的价格转让给二被告。2、经双方充分协商，原被告于2016年6月2日签订了房屋买卖《补充协议》，约定“双方应于2016年6月30日前办理完过户手续；如在2016年6月30日前未能过户，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金；”3、2016年6月28日，原告与二被告签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并在北京市国土资源局西城分局办理了备案。4、之后，由于被告声称身份证丢失，无法提供身份证用于办理过户手续，导致双方未能在2016年6月30日之前过户。经双方协商，被告于2016年7月18日支付了10万元的违约金，尚余197500元违约金没有支付。5、在此之后，被告再次违约，未能按照合同约定在2016年7月29日完成放贷手续。直到2016年8月22日，被告才完成放贷手续。根据《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（已备案）第七条约定，“付款逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累积的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”被告应于2016年7月29日前向原告支付剩余款项3250000元，但直到2016年8月22日才支付。据此，原告要求解除合同，并要求被告支付原告违约金650000元。麻秋兰、郭清远辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：一、关于解除合同，1、被告作为主张诉请依据的6月28日双方签订的《存量房屋买卖合同》只是双方为了配合不动产登记中心的格式要求而签订的，仅仅为了过户登记使用，合同中的细节乃至根本的权利义务双方根本未关注，因为本意即不是按照该份合同履行。连合同最核心的条款即价款465万都与实际约定的595万相差甚远，所以6月28日的买卖合同并非双方真实意思表示。关于买卖合同双方各自的权利义务，双方均认可5月11日买卖合同以及6月2日补充条款，该两份合同才是双方真实表示。原告两次的起诉书以及被告两次诉讼的反诉状中载明的依据均是依据上述两份合同主张权利，也证明了此点。故原告不能以6月28日买卖合同作为合同依据行使解除权。2、即便6月28日合同本身也存在解除依据的问题，原告按照第七条主张迟延付款的违约责任，但是该份合同本身并未有约定付款期限，假如原告主张合同从新原则，那么被告根本不存在所谓未延迟付款的问题，进而不可能违约。3、关于被告银行放款时间问题，迟延的根本原因是原告允诺晚过户后又反悔的不诚信行为，鉴于当时没有书面证据而想早日购房成功才被迫答应其无理要求，在额外支付10万元的情况下双方一致同意进行交易。所以根本上原因系原告导致的，银行放款都是需要流程的，有固定的时间，在原来的合同约定了过户时间和放款时间存在时间差，即说明原告也理应知道存在时间差。在此前提下，在双方重新约定了新的过户时间之时，原告告即理应知道放款时间会进行相应的顺延，故原告在收取10万元的时候也早就认可了放款时间晚于7月29日的事实，被告并不存在迟延付款的情形。4、目前双方系争房屋产权已登记在被告名下，从保护商业活动稳定性以及维护诚信原则的角度，也不应轻易判决合同解除。二、关于违约金，1、如之前阐述，原告缺乏要求支付违约金的合同依据，因为没有付款期限。2、放款的时间顺延得到双方认可故被告并未迟延付款，且放款行为系银行操作，原告及时将相关材料转交银行，具体的放款时间和政策原告无法预计，且从实际时间上看，银行也在预计的时间内放款。故不存在迟延支付的恶意。3、假使法院认定被告迟延付款违约，则因并未对原告造成任何实际的经济损失，被告认为违约金过高，希望法庭调低违约金比例，被告认为以实际超期的利息损失为限较为适宜。经纪公司述称，原告诉求与我公司无关，听从法院判决。郭清远、鞠雪艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期交房违约金20万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。反诉原告与反诉被告通过中介公司北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）的居间介绍，于2016年5月11日签订关于北京市马甸南村20号楼1607室（以下简称“涉案房屋”）的《北京市存量房屋买卖合同》（过户时反诉原告二补签字），2016年6月2日签订该房屋买卖合同的《补充协议》，其中约定6月30日之前过户，9月30日之前交房。过户前反诉原告依约进行贷款审批程序，并通过中介公司积极联系反诉被告要求配合贷款以及过户，但因反诉被告配偶过世，涉及到共同财产以及遗产分配问题，其直到6月27日才把遗产公证书原件提供给反诉原告的贷款银行，当日贷款才通过，延误了大量交易时间。6月30日，双方以及中介公司到不动产登记部门过户，登记部门称反诉原告二因为使用临时身份证而不是正式身份证故无法完成过户手续，反诉原告当场表示质疑并与登记部门理论，但是反诉被告称不用管合同上书面的违约责任，晚些时间过户也没关系，等反诉原告二补办的身份证办好后再约时间过户，于是三方离开登记中心。此后反诉原告二于7月4日办妥身份证后立即联系反诉被告要求尽早过户，最终约在7月11日双方过户，但是反诉被告开始声称其也另行购买了房屋（至于是否系真实情况反诉原告并不清楚），在7月初因政府部门网络问题导致其可能逾期过户从而可能对出售方承担违约责任，而对于自己口头承诺反诉原告可以晚些时间过户的事情矢口否认，要求反诉原告承担反诉被告自己可能面临的违约责任，但又因实际没有被追究责任而无法明确具体金额。面临反诉被告无理要求与不诚信行为，在中介公司的调解以及反诉被告称可能最多被追究17万元违约金的前提下，反诉原告实在因缺乏书面证据，无奈做出不高于17万元补偿的承诺并可以将款项委托监管。但是7月17日，反诉被告在中介公司坚持无理要求在自己未确定违约金的情况下先行收取该笔款项，最终在中介公司的调解下，双方一致同意，无论反诉被告将来是否对其购买房屋的出售方承担违约责任以及具体多少违约金，反诉原告一次性支付反诉被告10万元补偿款，此后双方对于涉案房屋的买卖合同再无任何违约责任，反诉被告配合完成过户手续。当日反诉原告支付了10万元补偿款，反诉被告写完收条后直接配合过户。反诉原告办妥产证后银行按照流程完成了放款手续。此后反诉原告要求反诉被告依约于9月30日前交付房屋，反诉被告再次否认此前协议，按照其自己书写收条的所谓漏洞，要求反诉被告先行支付迟延放款违约金即合同价的20%才肯交房，此后双方多次协商，反诉被告至今拒绝交付涉案房屋。反诉原告认为，合同双方理应诚信履行义务。买卖合同签订后，反诉原告支付了全部房款，且涉案房屋已经过户到原告名下，属于原告所有，反诉被告应当交付房屋。而反诉被告多次违反诚信法定义务以及合同约定交房义务，理应按照买卖合同第十条等约定承担房价5%违约金，考虑到本案的诉讼时间以及反诉原告损失的房屋使用费/租金，反诉原告自愿降低违约金额为20万元。现向贵院起诉，希望贵院依法裁断。麻秋兰辩称，不同意原告诉讼请求。一、房屋早已实际交付被告，于2016年7、8月份已经交付，具体时间记不清了，被告三万元的尾款也已经支付我方了。二、5月11日签订房屋买卖合同，5月25日原告已经完成卖房资质，但是被告的手续不完备需要等，直到5月30日被告表示需要加一个人在产权证上，第三人表示这手续需要10-15日的时间，最后耽误了20天左右。后来办理贷款时被告的身份证丢失了，被告补办身份证又耽误了10多天的时间，没有办理过户也无法办理批贷。9月26日在第三人公司协商交付房屋及被告赔付违约金的事宜，此时我们已经将房屋腾空，最后没有谈成，2017年1月26日原告发现房屋已经被被告撬锁了，报警后德外派出所出警了，派出所没有确定是何人撬锁的，我认为就是被告撬开的。二、被告所主张的事实没有证据支持，被告在此之前已经多次违约逾期付款，而之后被告也已经实际控制房屋，原告已经腾空，原告没有阻碍被告使用房屋，因此不应支付违约金。经纪公司述称，与我公司无关，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，麻秋兰与郭清远签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX），约定麻秋兰将其位于北京市西城区XXX号房屋出售给郭清远；成交价格为595万元，签订合同当日郭清远支付麻秋兰定金5万元，郭清远采取贷款方式支付该房屋成交总价款；麻秋兰应当在过户当天将该房屋交付给郭清远；双方还约定最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议；第十条违约条款第（一）款第1项约定，麻秋兰逾期交房超过10日，麻秋兰应继续履行房屋交付义务并按房屋成交总价的5%向郭清远支付违约金，该违约金应当于房屋实际交付之日支付。2016年6月2日，麻秋兰（甲方）、郭清远（乙方）及经纪公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX）的《补充协议》，约定：……；第二条，经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；第三条，乙方拟贷款325万元，以6次交付房款的方式交接房款；……；4、在产权过户当天，乙方交付甲方除贷款额外的剩余房款97万元，交付方式为资金存管；5、甲乙双方约定最迟在2016年9月30日，甲方把所售房屋交付给乙方，在交房当天，乙方支付甲方3万元，支付方式资金存管；6、贷款部分房款，由金额贷款机构依照房款流程及条件直接发放给甲方，丙方对乙方交付的房款，仅承担见证责任；……；第六条，乙方承诺，签署本协议后在2016年6月27日之前办理完批贷手续，若乙方无法按本协议时间完成批贷手续，则视为乙方违约，并按照有关约定承担总价款20%的违约责任……；第七条，经甲乙双方友好协商同意，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金额机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任，如至2016年6月30日未能过户，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，乙方承诺甲方在2016年7月29日之前完成贷款的放贷手续，如果由于乙方的原因导致没有按照约定的日期放贷，乙方承担总价款20%的违约金；……；第十一条其他，3、本协议为《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX）及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号XXX）及《居间合同》相抵触，以本协议为准。2016年6月28日，麻秋兰（出卖人）与鞠雪艳、郭清远（共同买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为西城区XXX，房屋成交价格为465万元，其中自有交易结算资金为140万元；买受人向银行申办贷款325万元；合同第七条违约责任，（二）逾期付款责任，买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款20%向出卖人支付违约金，并有出卖人退还买受人全部已付款。2016年6月27日，贷款金融机构批准了郭清远、鞠雪艳一方的贷款，但因郭清远、鞠雪艳一方原因，双方未能在2016年6月30日前办理房屋过户手续。2016年7月18日，麻秋兰（甲方）与郭清远（乙方）签订《协议》，内容为：根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规，基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》编号XXX（以下简称《买卖合同》，甲乙双方于平等、公平协商一致基础上达成了以下协议，乙方于2016年7月17日将人民币现金壹拾万元整交付甲方，此款项作为甲方出给乙方位于西城区马甸南村20号楼1607住房《买卖合同》违约赔偿金。庭审中，郭清远、鞠雪艳一方表示，因麻秋兰不同意办理房屋过户，故双方协商由郭清远、鞠雪艳支付麻秋兰10万元，作为逾期办理过户的违约金，双方就逾期过户事宜不再追究。麻秋兰对此不予认可，其表示因郭清远与鞠雪艳原因未在2016年6月30日前过户，按照补充协议的约定，应当向麻秋兰支付总房款5%的违约金，即297500元，郭清远、鞠雪艳在2016年7月17日只支付了10万元，剩余的违约金没有支付，麻秋兰也未表示过不再追究责任。经纪公司职员张峰出庭作证，张峰陈述因郭清远、鞠雪艳一方身份证丢失，导致未在2016年6月30日前过户，此后，双方在经纪公司店面协商，由郭清远、鞠雪艳支付10万元违约金，双方办理过户，违约责任就不再追究了。2016年7月19日，涉案房屋登记在鞠雪艳、郭清远的名下。郭清远表示，拿到房本当天起就将房本交给银行办理抵押手续。涉案房屋不动产权证中记载，于2016年8月12日抵押给了中国民生银行股份有限公司北京分行，抵押金额为325万元，并办理了抵押登记。2016年8月22日，金融机构将贷款325万元支付给了麻秋兰。另查，2016年4月2日，麻秋兰与解霞签订《北京市存量房屋合同》（编号XXX），约定麻秋兰购买解霞位于朝阳区XXX号，房屋价款为550万元，合同签订当日支付定20万元；于网签后2016年8月2日支付530万元；双方最晚于合同签订之日起90日内共同办理过户手续。2016年8月30日，解霞（甲方）、麻秋兰（乙方）、经纪公司（丙方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《退单声明》，约定：第一条，因甲方房屋暂不出售，乙方已经通过我司购买其他房产，现四方协商同意解除编号为XXX的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《保障服务合同》、《补充协议》及全部相关材料；第二条，四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，……；第三条第2款，自本声明签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单，乙方已支付甲方、丙方、丁方的相关费用由收取方自于本协议生效之日起15工作日内退还乙方，至此甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务往来。庭审中，麻秋兰表示，因郭清远、鞠雪艳未按时支付房款，导致其与解霞合同解除，但麻秋兰认可其交付给解霞的定金20万元已经退还。庭审中，麻秋兰表示，其与郭清远签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因为增加购买人，因此，网签时又与郭清远、鞠雪艳签订《存量房屋买卖合同》，两份合同不一致之处，应当以《存量房屋买卖合同》为准，因为《存量房屋买卖合同》签订在后，但房屋价款应当以《北京市存量房屋买卖合同》中约定的为准。郭清远、鞠雪艳表示之所以签订两份合同是为了增加一个购买人，不一致的约定应当以《北京市存量房屋买卖合同》为准。经纪公司陈述，网签合同就是为了过户，不一致的约定应当以双方签订的合同为准。2017年5月3日，麻秋兰向郭清远、鞠雪艳发送了《解除合同告知函》，以2016年6月20日前未能过户、2016年7月29日前未完成贷款的放贷手续并逾期超过10日为由，要求郭清远、鞠雪艳支付第一项违约金297500元、第二项违约金65万元，并通知解除房屋买卖合同。鞠雪艳、郭清远表示未收到此份《解除合同告知函》。诉讼中，麻秋兰表示其已在2016年七八月份将涉案房屋交付郭清远、鞠雪艳，且郭清远、鞠雪艳也将3万元的购房款支付给麻秋兰，9月26日，双方在经纪公司协商交付房屋及违约金事宜时，麻秋兰已将房屋腾空，2017年1月26日麻秋兰发现涉案房屋门锁被郭清远、鞠雪艳撬开，涉案房屋已被郭清远、鞠雪艳实际控制。郭清远、鞠雪艳对此不予认可，其表示3万元购房款虽约定交付房屋再支付，但实际履行合同时，郭清远、鞠雪艳已在2016年6月28日支付给了麻秋兰，郭清远、鞠雪艳否认将涉案房屋门锁撬开、实际控制房屋。麻秋兰认可2016年6月28日收取了此3万元。本院认为，郭清远、麻秋兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号XXX）及与经纪公司签订的《补充协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履各自义务。按照约定，郭清远应当在2016年7月29日前将贷款支付给麻秋兰，但金融机构放贷的时间为2016年8月22日，超出了双方的约定期限。因此，本案中，双方争议的第一个焦点应为麻秋兰是否有权解除合同。麻秋兰主张按照《存量房屋买卖合同》中第七条第二项第2款的约定，其有权解除合同，并要求郭清远、鞠雪艳支付违约金。本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》（编号XXX）与《存量房屋买卖合同》虽均系涉案房屋的买卖合同，但合同主体、房屋价款及违约责任等均不相同，两份合同之间并无相互补充的关系。网签的《存量房屋买卖合同》未约定贷款325万元的付款时间，故金融机构在2016年8月22日将贷款325万元支付给麻秋兰，并未违反《存量房屋买卖合同》的付款约定。且《存量房屋买卖合同》中部分主要条款未明确约定，买卖各方亦是遵照《北京市存量房屋买卖合同》（编号XXX）及《补充协议》的约定履行房屋买卖事宜。因此，麻秋兰以鞠雪艳、郭清远逾期付款为由，依据《存量房屋买卖合同》第七条的约定，主张解除合同、要求支付逾期付款违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。郭清远与麻秋兰在补充协议中约定，如至2016年6月30日未过户，违约方向守约方支付总房款5%的违约金。合同履行过程中，因郭清远一方原因未在2016年6月30日前办理过户，应属违约，其应当向麻秋兰支付违约金。但本院注意到，郭清远与麻秋兰于2016年7月18日签署了协议，协议写明郭清远向麻秋兰支付了违约金10万元作为涉案房屋违约赔偿金，因此，应视为双方就逾期过户违约责任事宜已达成一致。现麻秋兰要求鞠雪艳、郭清远再行支付逾期过户违约金，缺乏依据，本院不予支持。《北京市存量房屋买卖合同》（编号XXX）及《补充协议》约定，麻秋兰应当最迟在2016年9月30日将涉案房屋交付给郭清远。诉讼中，麻秋兰虽表示已将房屋交付，但郭清远、鞠雪艳不予认可，且麻秋兰未举证予以证明，故本院对其陈述不予采信，麻秋兰已违反了双方关于交付房屋的约定，应当向郭清远支付违约金。诉讼中，麻秋兰主张此违约金标准过高，本院结合麻秋兰的过错程度、郭清远的损失等因素，对于郭清远、鞠雪艳要求支付逾期交房违约金的请求，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，麻秋兰支付郭清远逾期交房违约金五万。二、驳回麻秋兰的诉讼请求。三、驳回郭清远、鞠雪艳的其他诉讼请求。如果麻秋兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26725元，由麻秋兰负担（已交纳），反诉案件受理费2150元，由郭清远、鞠雪艳负担537.5元（已交纳），由麻秋兰负担1612.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一七年六月二十六日书记员 张晓奕