广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初660号 原告：广西金地盛物业服务有限责任公司，住所地北海市广东路以西、杭州路以北金癸领海郡6幢一楼物业管理用房。 法定代表人：黄卫萍，总经理。 委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 委托代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。 被告：樊林，男，汉族，1973年5月14日出生，住四川省攀枝花市西区。 被告：满梅香，女，汉族，1975年9月30日出生，住北海市海城区。 委托代理人：樊林，男，汉族，1973年5月14日出生，住四川省攀枝花市西区；系被告满梅香的丈夫。 原告广西金地盛物业服务有限责任公司与被告樊林、满梅香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法由审判员钟新友适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。书记员李春瑶担任法庭记录。原告委托代理人胥军芳、任坤、被告樊林及被告满梅香的委托代理人樊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西金地盛物业服务有限责任公司诉称：2005年4月12日原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告接受金癸房地产委托，为金癸星园小区提供物业服务。被告房屋为金癸星园6-702号，建筑面积为128.56平方米，物业费按每月每平方米0.5元，每月共计64元，路灯费每月3元计收。2014年4月变更为0.8元每月收取，每月共计103元，路灯费标准不变。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，但被告从2008年1月12日，一直未按照合同约定履行交纳物业服务费义务，共逾期108个月。经原告多次催促，被告仍未配合交费。被告的行为已构成违约。原告为此诉请法院判令：1、被告向原告支付2008年1月至2016年12月物业费8220元，路灯费324元，违约金2573.12元（以每月欠交物业费为基数，按年利率6%上浮30%，从2008年1月26日暂计至2016年12月25日），合计11117.12元，以后的另计至实际支付之日；2、被告承担本案全部诉讼费用。 被告樊林、满梅香辩称：一、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费：（1）原告违反了双方签订的《入住合约》及《住户手册》中的治安管理规定第一、二、五条，未对进出小区的外来人员和车辆进行询问与登记，未有正式的安保队伍，安全问题严重失控，小区治安管理疏忽混乱，2006年至今小区发生多次盗窃业主财物事件，2008年被告家中财物两次遭遇盗窃，给被告造成巨大经济损失及精神伤害，严重违反物业服务合约条款要求。（2）原告对房屋建筑共有部分不养护、维修，2008年4月发现客厅及室内墙面多处渗水、多处开裂，维修后在2012年3月上述问题又出现，原告要求被告自行维修，由于上述问题导致被告家具、电视机损坏，房屋渗水给被告的生活居住环境造成极大的经济损失和居住安全隐患，原告构成严重违约。（3）原告对小区的环境卫生管理脏、乱、差。整个小区只有两个垃圾桶，夜晚老鼠成堆。二、原告诉请的物业费部分不合理也不合法。1、由于原告违约行为给答辩人造成巨大经济损失和精神伤害，被告2008年至2009年3月共7个月未交费，2009年7月至2011年10月共30个月房屋出租由承租方交纳物业费，被告搬至上海路居住；2、在2017年2月原告起诉前未以任何形式向答辩人发送过每月的物业服务费催缴通知单；3、原告提高物业费收费标准是不合法的；4、是原告违约，被告不承担违约金；5、原告诉讼请求已经超出诉讼时效。三、物业服务费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务的对价，是全体业主享受物业服务的基础，物业服务企业不提供服务或者提供低劣服务是不公平的。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：北海金癸房地产有限责任公司（甲方）与北海金地盛物业服务有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》约定，甲方将金癸星园物业委托乙方管理，物业管理服务内容包括环境卫生：包括公共场所等部位的清洁卫生，垃圾收集；治安：包括巡视，门岗执勤，来访登记，合理查询登记等。物业管理费按建筑面积0.5元/月·平方米计收，业主每次缴费时间为每月20日-25日，每延迟一天，甲方将按每天3%的标准向业主收取欠费总额的滞纳金；并约定路灯费每月3元。被告的房屋位于金癸星园6-702号，建筑面积为128.56平方米。2006年1月6日，北海金地盛物业服务有限责任公司与被告樊林签订《入住合约》并附有住户手册。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，但自2008年1月起，被告拒绝交纳物业费及路灯费，截止至2016年12月，共拖欠物业费6942.24元、路灯费324元。原告分别于2008年12月1日、2009年12月1日、2010年12月1日、2011年12月1日、2012年12月1日、2013年12月1日、2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日在被告门前张贴催费通知单。 另查明，北海金地盛物业服务有限责任公司于2015年4月3日更名为广西金地盛物业服务有限责任公司，其在金癸星园小区共同部分提供的环境卫生服务存在脏乱差现象。 上述事实有企业变更通知书、身份证复印件、《前期物业管理委托合同》、公告、催费通知单照片、关于金癸星园物业服务收费的批复、入户合约及住户手册、公共设施维修基金收据、安保照片、案件回执单、房屋渗水照片、公共环境卫生照片、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：北海金癸房地产有限责任公司与北海金地盛物业服务有限责任公司就金癸星园物业委托事宜签订的《前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主樊林、满梅香具有约束力，因此原、被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告已向被告提供了物业服务，被告享受了原告的服务，应当按照约定履行支付义务。根据合同约定，按建筑面积0.5元/月每平方米计算128.56平方米，从2008年1月份至2016年12月份，案涉物业共产生的物业费为6942.24元，被告至今未支付该费用，被告应向原告支付物业费6942.24元。原告主张物业费用从2014年4月份开始提高物业费，按照0.8平方米每月计算，但原告并未征得业主的同意，只是采用公告的方式公示，原告单方面提高物业费收费标准的行为不符合法律，对于原告该主张，本院不予支持。关于路灯费，按每月3元计收，自2008年1月26日至2016年12月25日，被告拖欠路灯费共324元，原告请求被告支付路灯费，本院予以支持。被告主张其从2008年9月份才开始不缴纳物业费及路灯费，但其没有提供收据等证据予以证实，本院不予采信。关于违约金，原告主张被告逾期交纳费用已构成违约，应支付违约金。对此，本院认为原告在小区共同部分提供的环境卫生服务存在脏乱差现象，其提供的物业服务存在瑕疵，故其请求被告支付违约金，本院不予支持。被告主张没有收到原告催费通知，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，对此本院认为，原告已提供公示照片证实分别于2008年12月1日、2009年12月1日、2010年12月1日、2011年12月1日、2012年12月1日、2013年12月1日、2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日在被告门前张贴催费通知单，诉讼时效从催缴之日中断，原告起诉并未超过二年诉讼时效，对于被告的主张，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告樊林、满梅香向原告广西金地盛物业服务有限责任公司支付2008年1月份至2016年12月份期间的物业费6942.24元、路灯费324元，共计7266.24元； 二、驳回原告广西金地盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费76元，减半收取计38元，由被告樊林、满梅香负担（该费用原告已向本院预交，由被告樊林、满梅香在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用76元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年六月二十七日 书记员  李春瑶 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。