辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终401号上诉人(原审原告、执行案外人)：鲍力民，男，1972年1月23日出生，汉族，公务员，住辽宁省鞍山市台安县。委托诉讼代理人：杨文、顾鹏，均为辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住辽宁省义县。被上诉人(原审被告、被执行人)：鞍山市利扬置业有限公司，住所地辽宁省台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。上诉人鲍力民因与被上诉人孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲍力民的委托诉讼代理人杨文、顾鹏，被上诉人孟庆春的委托诉讼代理人于福旭，被上诉人鞍山市利扬置业有限公司的委托诉讼代理人张崇江到庭参加诉讼。被上诉人范永明经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍力民上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉求，对台安县兰庭雅苑小区3号楼3单元202室和302室房屋停止执行，解除查封，确认上述房屋的权利人为上诉人，产权归属上诉人。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、错误。1.本案中鞍山市利扬置业有限公司与安塞特超市及上诉人之间的债务抵顶合法有效，且已经抵顶完毕。2.上诉人用手中对安塞特超市合法债权凭证，经过鞍山市利扬置业有限公司认可同意，从鞍山市利扬置业有限公司购得涉案房产，相关债权凭证已经交付安塞特超市，抵顶行为已经完全履行，上诉人已经无法再向安塞特超市主张债权。3.上诉人购买涉案房产手续齐全，合法有效，且办理入住手续，实际占用了房屋，并缴纳了相关费用，取得了房屋的相关权属。4.贾季与李森于2016年1月19日签订了房屋买卖协议，贾季将台安县、5-9、16号楼东侧北1号车库等价值1200万元的门市等房屋交付李森，抵顶鞍山市利扬置业有限公司（李森）兰庭雅苑小区700万元房款，该东百利华府房产欠银行500万元贷款约定由李森负责归还，归还后双方办理更名手续，李森至今未办理产权完全是由于李森不归还贷款导致的，并不影响相关债权抵顶的合法有效。而且该房产已经实际交付李森，李森已经出租并收取房屋租金。不存在一审法院认定的有违常理。5.原审2018年9月3日法院给鞍山市利扬置业有限公司法人李森笔录中承认该小区可以办理房产证，没有办理是由于他没给办，鞍山市利扬置业有限公司也当庭承认没有办理时由于其责任，并不是上诉人不去办理。二、一审判决程序错误。一审法院以（2018）辽0727执38号执行裁定书将本案一审被告由银丰典当有限公司变更为孟庆春是错误的，该裁定书根本没有发生法律效力。该裁定书作出的时间是2018年10月20日，上面列明的当事人为银丰典当有限公司，而银丰典当有限公司在2018年9月6日就已经注销，说明该裁定书第一没有依法查清事实，没有查清当事人的存续情况，第二没有依法送达，该裁定书也没有送达给上诉人。三、最高法院已经认定，以抵账方式取得的房屋，视为支付了全部购房款。一审判决却认为不具有真实性和合法性，与最高法院背道而驰。四、兰庭雅苑小区和我们同样情况的有4、50户，为何别人的真实合法有效，我们这几户不真实合法。综上，请求二审法院查明事实及适用法律，依法纠正原审错误判决，维护善意上诉人、维护市场交易行为的稳定性，支持上诉人鲍力民的上诉请求。孟庆春辩称，一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。鞍山市利扬置业有限公司辩称，我公司认为上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人范永明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。鲍力民向一审法院起诉请求：1.请求法院对台安县兰庭雅苑小区3号楼3单元202室房屋、价款273000元；302室房屋、价款287000元，停止执行，解除查封；2.确认该房屋的权利人是原告，产权归原告所有；3.诉讼费由被告负担。一审法院审理查明：2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2016年4月18日，原告与鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房定单二份，约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区3号楼3单元202室房屋和302室的房屋出售给原告，价款为273000元和287000元。同日，鞍山市利扬置业有限公司出具了购房款收款收据，房款为273000元和287000元（均注明“安塞特顶账”）。并将楼房钥匙交付原告，贾季将给原告出具的借条原件收回。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县兰庭雅苑小区3号楼3单元202室和302室等十六户房屋。原告以对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。本院于2018年3月30日作出（2017）辽0727执异40号执行裁定书，驳回原告的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议书，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李森与安塞特超市法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还处于抵押状态，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季公司抵顶欠付原告的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下鞍山市利扬置业有限公司与原告签订的商品房定单、出具的收款收据均不具有真实性、合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告鲍力民的诉讼请求。案件受理费9400元，由原告鲍力民负担。二审中，对当事人双方二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一是本案原审程序是否违法？二是上诉人对案涉标的物是否享有能够排除执行的物权？关于第一个争议焦点问题。执行法院于2018年10月20日，作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请执行人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春，故原审法院将孟庆春列为本案当事人并无不当。上诉人主张（2018）辽0727执38号执行裁定书未送达本案上诉人，裁定未生效。因本案上诉人并不是执行案件的当事人，而执行案件的当事人并未对执行送达提出异议，亦无证据证明存在上述裁定书未送达到执行案件当事人的情况，故对上诉人的该项主张本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业鞍山市利扬置业有限公司名下，上诉人主张对案涉房屋享有所有权无事实与法律依据，且其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故其请求对案涉房屋排除执行缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人对本案诉争楼房不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人鲍力民负担。本判决为终审判决。审判长  赵济伟审判员  王玉龙审判员  王 广二〇二〇年六月五日书记员  暴思洋