文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初7236号原告(反诉被告)：成都信蓉投资有限公司,住所地四川省成都市天府新区华阳街道富民路一段96号。法定代表人：王岿，董事长。委托诉讼代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栗，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋发军，男，1976年1月1日出生，汉族，住四川省米易县。被告（反诉原告）：范从萍，女，1978年5月24日出生，汉族，住四川省米易县。共同委托诉讼代理人：余明思，四川蓝光律师事务所律师。原告(反诉被告)成都信蓉投资有限公司与被告（反诉原告）蒋发军、范从萍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)成都信蓉投资有限公司的委托诉讼代理人柳林、陈栗，被告（反诉原告）蒋发军、范从萍及其委托诉讼代理人余明思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）成都信蓉投资有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告支付剩余购房款970000元，并按照购房款970000元的每日万分之五的标准向原告支付自2014年10月6日起至判决确定的给付之日止的违约金。事实与理由：2014年10月6日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议,约定二被告购买原告开发的位于四川省双流县华阳街道一心社区1、2、4组的“中信城•左岸”房屋，房屋总价款为1976933元。二被告采用贷款方式支付，二被告应于合同签订当日支付购房款1006933元，剩余购房款970000元由被告贷款支付。合同签订后，被告支付了房款1006933元，余款970000元至今未付。被告迟延支付房款的行为已构成严重违约。根据双方合同约定，因被告迟延支付房款，被告应当继续履行合同付款义务并依法承担违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）蒋发军、范从萍辩称，1、蒋发军、范从萍依照合同约定全面履行了买方义务，并无违约行为。合同签订当日，蒋发军、范从萍向成都信蓉投资有限公司支付了1006933元购房款，余下房款970000元约定申请贷款支付，蒋发军、范从萍也多次按照成都信蓉投资有限公司的要求提供办理贷款所需的全部资料办理按揭贷款，并交纳了办理按揭的公证费，后因成都信蓉投资有限公司告知建设银行不放贷，蒋发军、范从萍又按照成都信蓉投资有限公司的要求重新向招商银行申请贷款，后成都信蓉投资有限公司告知招商银行也不放贷，蒋发军、范从萍再次按照成都信蓉投资有限公司的要求向农业银行申请贷款，最后，成都信蓉投资有限公司仍告知贷款失败。蒋发军、范从萍已按照合同约定支付了首付款，并再三配合成都信蓉投资有限公司联系的银行办理按揭贷款。蒋发军、范从萍已积极、全面地履行了买受人的全部义务。2、成都信蓉投资有限公司现实际提供的商铺与合同约定不一致，严重违约，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》应当解除并应由成都信蓉投资有限公司承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定的商品房为××幢××层××号，《商品房买卖合同补充协议及附件》明确了××号商铺在整个楼栋的位置，蒋发军、范从萍实地查看发现实地中的××号商铺与上述合同附件中标注的位置并不相同。合同标注的位置实地为××××号商铺。同时本案《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》未签约备案。蒋发军、范从萍认为若现在成都信蓉投资有限公司无法按照合同约定提供商铺，则合同目的现已无法实现，成都信蓉投资有限公司构成根本违约。3、成都信蓉投资有限公司以欺骗方式让蒋发军、范从萍三次办理按揭贷款，经蒋发军、范从萍调查得知，买房期间成都地区商业贷款控制严格，多家银行停贷，招商银行于2015年起就停止商业贷款业务，但成都信蓉投资有限公司仍指定蒋发军、范从萍去招商银行贷款，本案蒋发军、范从萍积极配合办理贷款，但最终由于种种不可归责于蒋发军、范从萍的原因导致贷款失败，导致970000元购房尾款以按揭方式无法实现。根据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。蒋发军、范从萍可以要求解除合同、退款、赔偿损失。4、原告购买的商品房至今未办理备案登记手续。蒋发军、范从萍了解到，没有备案登记手续的房产无法取得贷款。5、2016年8月12日成都信蓉投资有限公司向蒋发军、范从萍发出《解除合同通知》，蒋发军、范从萍同意解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，但认为蒋发军、范从萍并无任何违约行为，由于不可归责于蒋发军、范从萍的原因导致贷款不能办理，故不应当承担违约责任。6、双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》中约定如非因买受人原因导致贷款无法办理实现余款支付，余款支付方式仍然是余款贷款支付，故成都信蓉投资有限公司无权要求蒋发军、范从萍更改支付方式为全款一次性支付。被告（反诉原告）蒋发军、范从萍向本院提出反诉请求：1、解除蒋发军、范从萍与成都信蓉投资有限公司于2014年10月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令成都信蓉投资有限公司退还蒋发军、范从萍已付购房款1006933元；3、成都信蓉投资有限公司向原告支付利息（利息以已付购房款为基数，从2014年10月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还清已付购房款之日止）。事实与理由：2014年10月6日，蒋发军、范从萍与成都信蓉投资有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定蒋发军、范从萍购买位于双流县华阳“中信城•左岸”××幢××层××号房屋，该商铺的总价款为1976933元，蒋发军、范从萍在2014年10月6日支付了购房款1006933元，余下970000元购房款约定由成都信蓉投资有限公司协助蒋发军、范从萍向银行申请贷款。蒋发军、范从萍先后按照成都信蓉投资有限公司指定的建设银行、农业银行、招商银行的要求提供相关资料配合办理贷款，并支付了贷款公证费用，履行了买方办理贷款的全部义务。最终成都信蓉投资有限公司告知蒋发军、范从萍贷款办不下来。2015年底蒋发军、范从萍在第三次得知无法办理贷款时，并明确表示不愿继续购买该商铺，并要求退还购房款，成都信蓉投资有限公司予以拒绝。合同约定成都信蓉投资有限公司应当在2015年12月31日前交付房屋，但成都信蓉投资有限公司未联系蒋发军、范从萍办理收房等事宜。2016年8月12日，成都信蓉投资有限公司向蒋发军、范从萍发出《解除合同的通知》，表明自通知送达买受人之日解除《商品房买卖合同》及其全部附件并要求三日内到公司办理退还余款相关事宜。蒋发军、范从萍前往中信城销售中心发现中信城已被中海公司接盘，中海公司的工作人员明确告知蒋发军、范从萍：中信公司的房产项目已被中海公司全面接管，包括本案涉诉的“中信城•左岸”。退房、退款事宜公司让蒋发军、范从萍走诉讼程序解决。蒋发军、范从萍还查询到购买了两年之久的房产未进行备案登记。本案合同约定以贷款方式支付剩余购房款，但由于不可归责于蒋发军、范从萍的原因导致贷款无法办理，《商品房买卖合同》的付款方式无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。蒋发军、范从萍可以要求解除合同和赔偿损失。同时成都信蓉投资有限公司已向蒋发军、范从萍发出解除合同的通知，应当配合办理退房、退款等手续。蒋发军、范从萍为维护自身合法权益，特提出反诉。原告（反诉被告）成都信蓉投资有限公司针对被告（反诉原告）蒋发军、范从萍的反诉辩称，1、根据补充协议第7.2.1条约定“买受人选择贷款方式付款的应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该付款方式的可能性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如无法取得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认的，买受人应出具其具备贷款资格的书面申明并提供相关贷款机构的联系方式。在主合同签订当日，买受人应向贷款机构或贷款机构指定的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并办理完相关手续”。合同并未约定成都信蓉投资有限公司协助蒋发军、范从萍办理贷款，故蒋发军、范从萍的陈述与事实不符，蒋发军、范从萍以无法办理按揭贷款为由要求解除合同没有事实依据和法律依据。2、成都信蓉投资有限公司之所以未为蒋发军、范从萍所购房屋办理备案登记是因为蒋发军、范从萍尚未支付剩余购房款，成都信蓉投资有限公司不敢贸然办理签约备案。3、根据补充协议第8.1、8.1.2条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：买受人未付清应付购房款（含通过银行贷款方式支付的购房款）、未归还出卖人代为承担的保证责任或违约金”，本案因蒋发军、范从萍至今未支付剩余购房款，成都信蓉投资有限公司可据实延期并且不承担逾期交房的责任。4、蒋发军、范从萍所称实地查看其所购商品房与《商品房买卖合同》及补充协议中约定的商品房位置不一致的说法不属实，且并无证据证明。5、成都信蓉投资有限公司确实向蒋发军、范从萍发出《解除合同的通知》，但该通知没有生效，成都信蓉投资有限公司发出解除通知原因是蒋发军、范从萍未足额支付房款，存在违约行为，成都信蓉投资有限公司可以享有解除合同的权利。另外，成都信蓉投资有限公司也并未诉至法院要求确认该解除函的效力，所以成都信蓉投资有限公司认为该通知并未生效。综上，成都信蓉投资有限公司不同意解除《商品房买卖合同》及补充协议,原告与被告之间的合同关系并未解除，故请求法院对蒋发军、范从萍的反诉请求不予支持。本院经审理认定事实如下：2014年10月6日，蒋发军、范从萍（买受人）与成都信蓉投资有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》约定：蒋发军、范从萍购买成都信蓉投资有限公司开发的位于双流区华阳街道一心社区1、2、4组“中信城•左岸”××幢××层××号商业用房，建筑面积68.8平方米，套内面积59.2平方米。买受人购买的商品房所在土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，土地使用年限自2012年12月6日至2052年12月5日止。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米33394.14元，总价款1976933元。买受人采用其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。补充协议约定：出卖人已就下述事宜向买受人做出明确告知及说明，买受人对此完全知悉并认可：主合同及本协议约定的该项目及该商品房所处楼盘的名称为宣传名称，主合同所约定的该商品房楼幢单元编号等均为暂定编号，该项目竣工后，若经相关政府主管部门最终核准的街道名称及编号、楼盘名称及商品房编号与主合同约定的表述不一致，以政府有关部门的最终批准文件为准，出卖人无需对该等信息的变更而承担违约责任，该商品房的楼幢单元编号的变化不影响该商品房的具体位置。该商品房的平面图及在整个楼栋中的位置图见主合同附件一。买受人选择贷款方式付款的应在签订主合同之前向贷款机构（银行、公积金代办机构等，下同）提交真实有效的申请贷款资料，确认该付款方式的可能性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如无法取得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认的，买受人应出具其具备贷款资格的书面申明并提供相关贷款机构的联系方式。在主合同签订当日，买受人应向贷款机构或贷款机构指定的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并办理完相关手续。若因买受人原因（如贷款机构要求买受人提高首付或买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人逾期未办理预告登记手续等）导致该付款方式不可行，则买受人必须在收到出卖人通知之日起7日内与出卖人就新的付款方式达成一致并签订补充协议，否则出卖人有权解除合同，并按照关于因买受人原因导致合同解除的约定执行。有关公证、法律审查、保险等费用由买受人自行承担。买受人应于主合同签订的同时向出卖人支付不低于该商品房总价款的50%的首付购房款，金额为1006933元。若有诚意金或定金，则含诚意金或定金50000元，该等诚意金或定金同时转为购房款。余下购房款970000元，由买受人向贷款机构申请贷款支付。若因买受人原因导致贷款未能按照主合同及本协议约定足额到达出卖人指定账户，出卖人有权依据主合同第九条（逾期付款责任）向买受人主张权利。出卖人所支出的有关诉讼、公证、律师代理、保险等费用由买受人承担。遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：买受人未付清应付购房款（含通过银行贷款方式支付的购房款）、未归还出卖人代为承担的保证责任或违约金。买卖双方的任何一方基于法定或约定的事由均可单方面解除主合同、本协议以及主合同项下的其他附件、补充协议等对双方具有约束力的法律文件（为行文方便，以下统称“合同”）。除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除合同。出卖人或买受人依法或依约定解除合同时，应向另一方发出书面的解除通知，合同自解除通知送达另一方之日起解除。若因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（不计息）。2014年10月6日，蒋发军、范从萍向成都信蓉投资有限公司支付首付款1006933元。上述合同签订后，蒋发军、范从萍陈述其先后三次更换银行办理按揭贷款未果。但成都信蓉投资有限公司、蒋发军、范从萍均不能提供有效证据证明不能取得按揭贷款的具体原因。2016年8月16日，成都信蓉投资有限公司通过EMS向蒋发军、范从萍邮寄送达《催款通知》，该通知内容如下：蒋发军、范从萍于2014年10月6日与成都信蓉投资有限公司签订了正式的《商品房买卖合同》及附件（含补充协议，以下统称合同）。购买了中信城左岸项目××栋×××号房屋，该合同已生效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，蒋发军、范从萍应当严格按照合同约定的期限和金额付清应付房款。蒋发军、范从萍并未按照合同约定足额按期付清应付房款，已经逾期超过15天。截至发函日，蒋发军、范从萍需要支付的逾期付款违约金为313795元。请蒋发军、范从萍在接到该通知之日起三日内速到中信城左岸项目销售现场付清应付房款及违约金，并按照约定履行其他相应义务，否则将无法办理入住手续，同时成都信蓉投资有限公司保留根据合同约定进一步追究违约责任的权利。该《催款通知》上的落款时间为2016年7月14日，邮件寄出的时间为2016年8月16日，蒋发军、范从萍于2016年8月18日收到该《催款通知》。2016年8月12日，成都信蓉投资有限公司通过EMS向蒋发军、范从萍邮寄送达《解除合同的通知》，该通知内容如下：蒋发军、范从萍于2014年10月6日购买的成都信蓉投资有限公司开发的中信城左岸项目××栋×××号房屋，并签订了正式的《商品房买卖合同》及附件（含补充协议，以下统称合同）。根据合同的约定，蒋发军、范从萍应当按时足额支付房款。但是，在合同签订后，蒋发军、范从萍并未按照合同约定付清房款。在成都信蓉投资有限公司多次向蒋发军、范从萍催款后直至今日，蒋发军、范从萍仍然未履行付清房款的义务。根据合同的约定和法律的规定，成都信蓉投资有限公司有权解除合同并追究蒋发军、范从萍的违约责任。现成都信蓉投资有限公司正式通知如下：1、自本通知送达之日起，解除成都信蓉投资有限公司与蒋发军、范从萍签订的上述《商品房买卖合同》及全部附件（含《补充协议》）；2、蒋发军、范从萍应向成都信蓉投资有限公司支付违约金共计197693元，该款项将从蒋发军、范从萍已支付的购房款中予以扣除，如有余额将退还给蒋发军、范从萍。蒋发军、范从萍于收到本通知后三日内到成都信蓉投资有限公司办理退还余款的相关事宜。蒋发军、范从萍陈述其于2016年8月18日收到了《解除合同的通知》。另查明，案涉房屋目前未交付、未签约备案状态。认定上述事实的证据有：原、被告的身份及工商登记信息，《商品房买卖合同》及补充协议，首付款收据，《催款通知》、《解除合同的通知》以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。本院认为，2014年10月6日，蒋发军、范从萍与成都信蓉投资有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本院认为，蒋发军、范从萍与成都信蓉投资有限公司在签订《商品房买卖合同》及补充协议之后，通常情况下，成都信蓉投资有限公司、蒋发军、范从萍双方均应积极配合办理银行按揭贷款，本案中，蒋发军、范从萍未能通过按揭贷款方式付款，但成都信蓉投资有限公司、蒋发军、范从萍均不能提供有效证据证明不能取得按揭贷款的具体原因。故本院认为本案的按揭贷款合同未能订立不可归责于买卖合同双方当事人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故蒋发军、范从萍反诉诉请要求解除蒋发军、范从萍与成都信蓉投资有限公司于2014年10月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》；成都信蓉投资有限公司退还蒋发军、范从萍已付购房款1006933元；成都信蓉投资有限公司向原告支付利息（利息以已付购房款为基数，从2014年10月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还清已付购房款之日止）。符合法律规定，本院予以支持。因本案的《商品房买卖合同》及补充协议应当解除，故成都信蓉投资有限公司主张蒋发军、范从萍支付剩余购房款970000元并按照购房款970000元的每日万分之五的标准向原告支付自2014年10月6日起至判决确定的给付之日止的违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)成都信蓉投资有限公司与被告（反诉原告）蒋发军、范从萍于2014年10月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告(反诉被告)蒋发军、范从萍已付购房款1006933元并支付利息（利息以购房款1006933元为基数，从2014年10月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回原告(反诉被告)成都信蓉投资有限公司的本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费8181元，反诉案件受理费7566元，两项共计15747元，由原告(反诉被告)成都信蓉投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  梁宪二〇一七年六月十九日法官助理何晓娇书记员聂华