新疆生产建设兵团第六师中级人民法院     民 事 判 决 书     （2020）兵06民终80号   上诉人（原审原告）：五家渠青格达晋升科技有限公司，住所地：新疆五家渠市二十三区猛进南路616号青湖铭城商业综合楼二楼。   法定代表人：卜庆国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张丛艳，新疆伯仲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆载鑫新能源科技有限公司，住所地:新疆五家渠二十三区猛进南路616号青湖·铭城商业综合楼三层。   法定代表人：王维新，该公司总经理。   上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司（以下简称晋升公司）因与被上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司（以下简称载鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人晋升公司的委托诉讼代理人张丛艳、被上诉人载鑫公司的法定代表人王维新到庭就案件事实和法律适用阐述了各自的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   晋升公司上诉请求：一、发回重审（2019）兵0601民初1010号民事判决或依法改判一审判决第一项为被上诉人支付上诉人房屋租金66825元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审存在重大漏项。首先应当判决解除上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，然后按照解除合同后的法律关系处理本案，而一审对于合同法律关系是否解除未判决，属于漏判；2.被上诉人虽然向上诉人递交了退租申请，但被上诉人从未按其申请所述向上诉人支付使用期间的房租，而且被上诉人一直占有该房屋至今，一审未认定被上诉人支付剩余房租有误；3.一审认定上诉人封条封门致使被上诉人无法继续使用租赁物与实际不符。事实是封门第二天就解封了，租赁房屋的门锁一直由被上诉人掌控，该房屋至今仍被租赁使用，上诉人要求被上诉人支付租金66825元（2018年6月8日-2019年5月9日）合理合法。   载鑫公司辩称,载鑫公司租赁晋升公司的房屋用于办公，由于该公司在五家渠的项目没有洽谈成功，载鑫公司不准备继续租赁晋升公司的房屋。载鑫公司三次提出退租，晋升公司不同意，三次将载鑫公司的办公室封锁。载鑫公司与相关领导沟通后，晋升公司才解封。之后，晋升公司的工作人员阻拦载鑫公司搬离物品，致使至今未搬出。现同意晋升公司解除《租赁合同》，租金应计算到2018年9月份。   晋升公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令载鑫公司支付晋升公司租金66825元；3.判令载鑫公司支付违约金39375元。   一审法院认定事实：2018年6月6日，晋升公司与载鑫公司签订《租赁合同》一份，约定由载鑫公司承租五家渠市二十三区猛进路616号青湖铭城商业综合楼三层部分商铺（399.47平方米）作为办公室，租赁期自2018年6月8日至2021年6月7日共36个月，总租金为262500元。其中2018年6月8日至2019年6月7日的租金为72900元，应于2018年6月13日支付。违约责任为，晋升公司擅自解除合同的，向载鑫公司支付合同总金额15%的违约金；载鑫公司擅自解除合同的，应按合同总金额的15%向晋升公司支付违约金；载鑫公司拖欠租金的，晋升公司不主张合同解除的，载鑫公司每日按迟延履行金额的2%向晋升公司支付违约金。   合同签订后，载鑫公司于2018年6月19日向晋升公司支付定金20000元，交房后转为履约保证金。2018年8月8日，载鑫公司因在五家渠的项目没有谈成，故向晋升公司提出退租，并递交书面申请，载明：定于2019年9月30日按合同约定缴纳房租，如到期未能履约，载鑫公司将结清实际使用期的房租，搬出，交房。晋升公司收到申请后，不同意解除合同，并向载鑫公司发出催缴函，要求载鑫公司支付租金72900元及违约金80190元。双方协商未果，晋升公司于2018年9月将载鑫公司租赁的办公室封锁，致使载鑫公司无法取出屋内物品。后载鑫公司托人协调，晋升公司将载鑫公司的办公室门打开。2018年9月18日，载鑫公司再次向晋升公司提出退租申请，并承诺按照实际使用期结清房租及各项费用。晋升公司仍未同意，向载鑫公司发出催缴函，于2018年10月份再次将载鑫公司租赁的办公室封锁。载鑫公司于2018年11月15日又提出退租申请，载明：退租时间为2018年11月15日。晋升公司未予同意，要求载鑫公司按合同约定缴纳房屋租金，并再次向载鑫公司发出催缴函。双方因此发生争执，晋升公司于2018年11月又将载鑫公司办公室封锁。庭审中，晋升公司同意将载鑫公司支付的20000元定金折抵租金。   上述事实，有晋升公司提交的《租赁合同》、退租申请、催缴函，载鑫公司提交的退租申请、催缴函及当事人陈述予以证实。   一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”“第二百六十一条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，双方签订的《租赁合同》合法有效，均应按照合同约定履行各自的义务。晋升公司应当将房屋交付载鑫公司使用，载鑫公司应当按约定支付租金。针对第一项诉讼请求，晋升公司在载鑫公司提出解除合同的要求后，强行将载鑫公司的办公室闭锁三次，晋升公司以其行为表示不予继续履行合同，双方之间的租赁合同已经事实上不能继续履行，应当认定双方之间的租赁合同已经解除。针对晋升公司第二项诉讼请求，根据《合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依据上述法律规定，载鑫公司擅自解除合同，构成违约，应当支付晋升公司房屋占用期间的租赁费；晋升公司在载鑫公司提出解除合同的要求后，虽然不同意解除合同，但是未采取适当措施，而是将载鑫公司的办公室封锁，致使载鑫公司无法继续使用租赁物，应当自行承担封锁房门后的租金损失。结合本案双方履行情况，一审法院确定载鑫公司应支付晋升公司2018年6月8日至2018年11月15日的房屋租金31956元（72900元÷365天×160天），晋升公司同意将定金20000元予以折减，故载鑫公司应支付晋升公司租金为11956元，对晋升公司主张超出部分，不予支持。针对晋升公司第三项诉讼请求，载鑫公司擅自解除合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。故对晋升公司要求载鑫公司支付违约金39375元（262500元×15%）的诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。对载鑫公司辩称，没有违约，不支付违约金的意见，与法相悖，不予采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定判决：一、载鑫公司于判决生效后十日内支付晋升公司2018年6月8日至2018年11月15日的房屋租金11956元，违约金39375元，合计51331元；二、驳回晋升公司其他诉讼请求。一审案件受理费2424元，邮寄送达费68.8元，合计2492.8元（晋升公司已预交），由载鑫公司负担1205元，由晋升公司负担1287.8元。   二审期间，当事人均未提供新证据。   除一审认定的事实外，本院二审审理查明：由于载鑫公司未按合同约定支付租金，2018年11月15日，载鑫公司提出退租申请，晋升公司采取了封条封门的形式要求其交纳到期租金，载鑫公司仍未予交纳，后载鑫公司托人协调，晋升公司次日即将载鑫公司的办公室门解封。载鑫公司称一直未搬离的原因是晋升公司没有给其开出门证，导致东西无法搬出所致。二审期间，审判人员组织双方当事人到达房屋租赁现场，载鑫公司法定代表人王维新打开了房屋门锁，房屋内有载鑫公司的办公设施及用品。同时，审判人员对了解房屋租赁情况的晋升公司员工彭亮进行了询问，彭亮证实，涉案房屋至今仍然是载鑫公司所使用，房屋门锁也是载鑫公司所控制，载鑫公司未向晋升公司要求开出门证，晋升公司未阻止载鑫公司搬离。晋升公司对彭亮的证言予以认可，载鑫公司法定代表人王维新认可彭亮证言的真实性，其称，门锁确实是载鑫公司掌控，一审期间，其本人就想把涉案房屋的东西搬走，但是载鑫公司的合伙人不同意搬出。   本院认为，本案的争议焦点是：一、一审未就租赁合同解除在判决主文中予以表述，是否属于重大漏项；二、房屋租金的截止日期如何确定。关于焦点一，本案诉前，载鑫公司即向晋升公司提出解除租赁合同关系，而晋升公司以载鑫公司逾期未支付租金起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，双方对解除租赁合同均不持异议。一审对此已在判决文书说理部分予以了表述，并认定双方之间的租赁合同解除，但一审未在判决主文里予以表述欠妥。本着减少当事人诉累及节约司法资源目的，二审予以纠正。关于焦点二，房屋租金的截止日期如何确定。当事人双方对租金的起始时间2018年6月无异议，对租金的截止日期有异议。本案中，晋升公司以封条封门的形式要求载鑫公司交纳到期租金，载鑫公司拒不交纳，之后载鑫公司托人协调，晋升公司次日即将载鑫公司的办公室门解封。时至二审，涉案房屋的门锁仍由载鑫公司掌控，载鑫公司的办公设施、物品等均未搬出，载鑫公司称晋升公司未给其开出门证导致无法搬离的事实未提供证据予以证实，且与二审期间查明的案件事实相左，载鑫公司的法定代表人王维新认可是本公司的合伙人不同意搬走租赁房屋的东西。故载鑫公司与晋升公司之间租赁关系仍然存在，一审认定房屋租金截止日期为2018年11月15日有误，应予纠正。晋升公司主张房屋租金截止至一审开庭前即2019年5月9日符合事实和法律规定。租金应为66825元（72900元÷365天×335天），时间自2018年6月8日开始至2019年5月9日止。晋升公司同意将定金20000元予以折减，载鑫公司应支付晋升公司租金为46825元。晋升公司主张租金截止日期为2019年5月9日的上诉请求，本院予以支持。   综上，一审认定事实有误，应予纠正，晋升公司的上诉请求部分成立，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1010号民事判决；   二、解除上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司与被 上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司2018年6月6日签订的《租赁合同》；   三、被上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋腾空交付给上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司;   四、被上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司2018年6月8日至2019年5月9日的房屋租金46825元，违约金39375元，合计86200元；   五、驳回上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2424元，邮寄送达费68.8元，合计2492.80元，由上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司负担474.80元，由被上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司负担2018元。二审案件受理费1172元，邮寄送达费30元，合计1202元，由上诉人五家渠青格达晋升科技有限公司负担228元，由被上诉人新疆载鑫新能源科技有限公司负担974元。   本判决为终审判决。       审判长  刘君   审判员  赵群   审判员  渠源     二〇二〇年五月二十一日     书记员  雷玲     1