福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0213民初677号 原告：朱开张，男，1966年12月16日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：邱清莲、蒋川健，北京贝盈（厦门）律师事务所律师。 被告：陈清顿，男，1968年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 第三人：李拾，女，1971年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：吕启明、蔡晶晶，福建夏理律师事务所律师 原告朱开张与被告陈清顿、第三人李拾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱开张的委托诉讼代理人邱清莲、蒋川健，被告陈清顿，第三人李拾的委托诉讼代理人吕启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱开张向本院提出诉讼请求：1.判令陈清顿继续履行《房产认购预约协议书》，依约立即将址于厦门市翔安区新店镇的房产办理过户至朱开张名下；2.判令陈清顿承担因逾期办理过户手续所产生的违约金暂计22910元（按日万分之五，从陈清顿取得案涉房产的产权证第15日起至房产过户之日止，暂计至2017年3月22日）；3.判令陈清顿承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：朱开张为购买陈清顿名下址于厦门市翔安区新店镇的房屋，于2011年2月12日，与陈清顿签订《房产认购预约协议书》，双方约定：案涉房屋的成交单价为每平方米3800元，总金额为290000元，，支付方式为2011年2月12日前支付购房款200000元，双方办理权属过户手续后，于办理过户手续之日起七日内付清余款90000元。此外《协议书》还约定：陈清顿保证在开发商通知办理一手产权登记手续时即予办理案涉房屋的产权登记手续，且甲方（陈清顿）保证在《协议书》签署后不会进行其他抵押、转让、租赁等；并约定甲方在案涉房产的产权办理出具十日内即通知办理产权过户相关手续，若因陈清顿原因过错造成延误办理的，每延误一日按总房价的万分之五支付违约金；另约定，《协议书》自陈清顿该房产的权属登记手续办妥之日起自动转为正式买卖合同。协议书签订后，朱开张已依约向陈清顿支付购房款200000元，陈清顿于《协议书》签订当天，将案涉房屋交付予朱开张，朱开张即开始对房屋进行装修，朱开张对房屋装修完成后便入住该房至今，陈清顿已于2016年10月份办理完成一手产权登记手续，朱开张多次请求陈清顿依约办理产权过户手续，陈清顿以种种理由一再推托。朱开张认为，陈清顿的行为已构成违约，陈清顿应立即将案涉房产过户至朱开张名下，并支付因逾期办理过户所产生的违约金。 陈清顿辩称:1.2015年7-8月间在得知可以办理产权证时，根据双方签订《房屋认购预约协议书》的约定，即通知朱开张，要求朱开张补齐差价，但朱开张不同意，则认为朱开张不再继续履行合同了；2.其是隐瞒老婆将讼争房产出售给朱开张，拿了200000元去偿还债务，直到收到朱开张的起诉状才没有再继续隐瞒其老婆，如果她早知道肯定是不会同意的；3.讼争房产属于安置房，是其与李拾的夫妻共同财产，预约认购书也不是正式的房屋买卖合同，且当时未经其老婆李拾的同意，朱开张也明知道其没有经过李拾的同意，故该认购书是无效的；4.关于违约金问题，《房屋认购预约协议书》并非正式的房屋买卖协议，仅是双方预约认购的意思表示，并没有正式的合同效力，违约金不应适用该协议的约定。总之，其未经李拾同意擅自出售夫妻共有财产，该《房屋认购预约协议书》无效，朱开张明知讼争房产未经共有人同意而与其签订协议，本身也存在过错，其同意返还200000元购房款及银行贷款利息给朱开张。 第三人李拾述称，1.判令陈清顿与朱开张签订的《房屋认购预约协议书》无效；2.判令因陈清顿无权擅自处分夫妻共有房产，且李拾明确不同意继续履行该《房屋认购预约协议书》，据此，驳回朱开张关于办理房产过户的诉讼请求；3.判令本案诉讼费由陈清顿、朱开张承担。事实与理由：李拾与陈清顿于1994年12月30日结婚登记，于1996年生育一女陈秀秀。2002-2003年，以陈清顿的名义申请了位于洪溪社区竹仔脚的宅基地，并在此基础上建设了农村自建住房。居住人为李拾一家三口，该农村自建房屋为李拾与陈清顿婚后以户为单位申请并共同出资建造的，属于夫妻共同财产。讼争房产系因“福厦高速公路扩宽项目”建设需要通过置换所得的安置房，朱开张与陈清顿签订《房产认购预约协议书》并未取得李拾的同意，其认购房产亦不符合善意取得构成要件；该《房产认购预约协议书》为预约合同效力并不具备本约的合同效力，预约认购房产的效力更不可能及于李拾，且该安置房并不具备房屋买卖条件，又因该《房产认购预约协议书》因违反法律强制性规定而无效。综上所述，本案朱开张在预约购买房产时未经李拾同意，且未尽充分审查义务，签订合同时违反法律规定，其与陈清顿签订的协议损害了李拾的权益。故提出独立诉讼请求如上。 本院经审理认定事实如下：2009年10月23日，因“国家高速公路沈海线泉州至厦门（厦门扩建工程”建设需要，陈清顿与厦门路桥建设集团有限公司、厦门市翔安区交通局、泉厦高速公路翔安段和福炼油管翔安段征迁办公室签订一份房屋拆迁补偿安置协议书约定：被拆迁人陈清顿家庭人口数3人即户主陈清顿，妻李拾，女陈秀秀；安置方式实行产权调换，安置房总建筑面积为268.98平方米，安置户型为联体三层一套，二房二厅一套，框架结构。安置房地点、幢号、楼层：新城安置房南区Ａ4组团7＃楼103室，建筑面积为192.28平方米；Ａ4组团15＃楼1204，建筑面积为76.7平方米。 2011年2月12日，陈清顿（甲方）与朱开张（乙方）签订《房产认购预约协议书》一份，约定陈清顿将其已获得安置坐落于翔安新城安置房南区A4组团15#楼1204室，无装修，原合同建筑面积为76.7平方米，以每平方米3800元，成交价总金额为290000元的房产出售给朱开张。协议书约定协议签订当日前办理本协议公证，办理公证之日乙方向甲方支付首期70%购房款200000元，支付方式：乙方一次性付甲方购房定金30000元，余款170000元于公证生效后一次性付清；双方办理权属过户手续后，乙方应于办理过户手续之日起七日内将余款30%，计90000元付清。协议第一条第四款约定：“甲方保证其家庭成员对本协议及今后的买卖合同行为与甲方认可，并完全同意由甲方办理有关本房产买卖的各项手续，签署各项文件、合同，否则责任由甲方自负。”协议第四条约定：“……上述房产面积为甲方购房合同中约定的面积，如合同面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，与开发商有关面积差异的补款或退款均由乙方承担或取得。”协议第七条约定：甲方因于收到首期购房款并开发商通知交房时将房屋交付给乙方使用。……甲方交付后，乙方可对该房产预先装修使用……。”协议第九条约定：“甲方的义务及违约责任：1.遵守本协议的约定，在产权证办理出具十五日内通知乙方办理产权过户相关手续，若因甲方过错造成延迟办理的，每延迟一日按总房价的万分之五支付违约金，若拖延时间超过十五日的，乙方有权要求甲方承担悔约责任。”协议签订后，朱开张依约支付首期购房款200000元。2012年5月间，陈清顿在开发商通知交房后亦依约将讼争房交付朱开张使用至今。 2016年8月17日，厦门市国土资源与房产管理局对讼争房予以产权登记，该产权证载明：闽（2016）厦门市不动产权第××号，权利人陈清顿，共有情况100%，坐落翔安区，建筑面积78.60㎡。 另查明，陈清顿与李拾于1994年12月30日登记结婚，于1996年6月20日生育一女陈秀秀。2002-2003年间，陈清顿向马巷镇洪溪社区居委会、马巷镇人民政府、厦门市国土资源与房产管理局翔安分局、厦门市翔安区人民政府申请在洪溪社区竹仔脚处建设农村住宅，均获得审批通过，并已经建设完成居住。2008年1月23日，厦门市国土资源与房产管理局以厦农房证翔马巷字第××号厦门市农村房屋所有权证予以确权登记，该所有权证载明：房屋所有权人陈清顿，共有权情况此栏空白，总建筑面积242.32平方米。 审理中，陈清顿确认其于2011年2月12日前收到朱开张支付首期购房款200000元，并于2012年5月将讼争房交付朱开张使用至今。现讼争房由朱开张占有、使用。 上述事实，有朱开张的委托诉讼代理人邱清莲、蒋川健，陈清顿和李拾的委托诉讼代理人吕启明陈述在案的法庭笔录及朱开张提供的《房产认购预约协议书》、电话录音、《土地房屋登记审批表》、《厦门市不动产登记中心受理凭证》，陈清顿提供的闽（2016）厦门市不动产权第××号房屋产权证，李拾提供的厦门市农村房屋所有权证、厦门市集体土地使用权证、户口簿、结婚证、房屋拆迁补偿安置协议书等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。 本院认为，根据房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明陈清顿的家庭成员人口情况包括陈清顿、李拾和陈秀秀，故其取得的翔安新城南区A4组团15#楼1204室的安置房应属陈清顿、李拾和陈秀秀共有。本案中，陈清顿与朱开张2011年2月12日签订房产认购预约协议书，且朱开张自2012年5月使用房屋至今，李拾虽未在协议书上签名，其应当知道该房屋已经出售的事实。在此期间，李拾并未提出异议，视为其认可房产认购预约协议书的内容，并同意出卖该房屋。同时，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，李拾以陈清顿出卖讼争房屋未经过其同意为由主张房产认购预约协议书无效的意见，本院不予采纳。双方签订的房产认购预约协议书不违反法律规定，应认定为合法有效，陈清顿应继续履行。协议签订后，朱开张已依约支付了购房款，但陈清顿在办理一手产权证后迟迟未协助朱开张办理产权过户登记手续，已构成违约，故朱开张主张其协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据房产认购预约协议书约定，陈清顿应向朱开张支付因逾期办理过户手续的违约金，违约金以购房款290000元为基数，按日万分之五自2016年9月2日起计至办理房屋产权过户登记手续之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、陈清顿与朱开张应继续履行双方于2011年2月12日签订的《房产认购预约协议书》，陈清顿应于本判决生效之日起十五日内协助朱开张办理厦门市翔安区新店镇房屋的产权过户登记手续； 二、陈清顿应于本判决生效之日起十日内向朱开张支付逾期协助办理过户手续的违约金（违约金以290000元为基数，按日万分之五自2016年9月2日起计至办理房屋过户登记手续之日止）。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5994元，减半收取计2997元及保全费1970元，均由陈清顿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （林认真） 二〇一七年六月二十三日 代书记员（ 黄绿 洲） 附：本案所适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。