湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2933号上诉人（原审被告、反诉原告）：李贺军，男，1974年9月13日出生，汉族，公民户籍地址：湖南省临湘市,现住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：沈年珍，女，1976年12月28日出生，汉族，公民户籍地址：湖南省临湘市。现住湖南省长沙县，系李贺军妻子。委托诉讼代理人：周金树，湖南星沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯专，男，1965年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余忠新，男，1973年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人李贺军因与被上诉人冯专、余忠新房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初8362号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李贺军的上诉请求：1、请求撤销原一审判决第二项、第四项，改判驳回冯专、余忠新的租金给付本诉请求支持李贺军的经营损失赔偿反诉请求；2、本案诉讼费用由冯专、余忠新负担。事实和理由：一审判决对案涉房屋租金标准变更事实和李贺军的经营损失事实认定均有错误。1、因案涉房屋租赁合同在履行过程中出现情势变更事由，故当事人就租金数额标准和支付方式均作了相应的变更约定，并且按照变更约定已实际履行较长时间，该事实已有完整的证据链予以证实，故应依据予以查明并客观认定；2、李贺军根据其与冯专、余忠新对租金数额标准和支付方式所作的变更约定，已经及时足额地支付了房屋租金，其并未违约。而冯专、余忠新不但擅自将房屋锁门多日，导致上诉人无法经营，而且还违约解除合同，造成上诉人投入的门面受让费和装修费成本都无法摊销并因此经济受损，被上诉人对该损失依法应当予以赔偿。被上诉人冯专、余忠新答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。冯专、余忠新的一审本诉请求：1、解除双方签订的商业乐园A栋111、112号门面的《门面租赁合同》；2、李贺军限期交付商业乐园A栋111、112号门面；3、李贺军支付所欠租金至搬迁完毕，暂计算至2019年11月2日为187800元（详见租金本金计算公式）；4、李贺军对破坏房屋结构恢复原状或赔偿损失20000元。李贺军的一审反诉请求：1、继续履行《门面租赁合同》；2、冯专、余忠新共同赔偿李贺军经营损失103952元；3、冯专、余忠新共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实2017年8月9日，冯专、余忠新（甲方、出租方）与李贺军（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》，双方就门面位置、租赁期限、租金、支付方式、押金、转租等事宜进行了约定。此为双方之间的第二个五年合同。合同签订后，李贺军的妻子沈年珍向冯专、余忠新交纳了10000元押金，合同约定的押金是30000元。合同签订至2019年7月2日，沈年珍向冯专、余忠新支付的租金情况如下：第一个租约年2017年9月3日至2018年9月2日，按照每月31000元支付租金，合同约定此阶段租金为31000元每月，李贺军已足额支付；第二个租约年中：2018年9月3日至2019年1月2日，按照每月31000元支付租金，2019年1月3日至2019年7月2日，按照每月27600元支付租金，合同约定第二年递增10%，租金应当为每月34100元，李贺军没有按照递增后的租金足额支付。2019年5月21日，李贺军与案外人张稳签署《门面转租合同》，将A111号门面转租给张稳，租赁期限为2019年5月22日至2020年5月22日，租金为每月15000元，沈年珍收取张稳押金30000元、租金30000元。张稳于2019年6月30日结束经营。2019年7月16日，因李贺军拖欠租金，屡次未按合同约定期限交纳租金，冯专、余忠新将两个门面锁门，7月29日通知沈年珍到商业乐园所属的物业公司领取两个门面的钥匙，沈年珍因自身原因在2019年8月10日才领取钥匙。2019年8月1日，冯专、余忠新诉至该院，提出前述诉讼请求。二、双方当事人有争议的事实1、合同是否应当继续履行的问题冯专、余忠新认为李贺军拖欠租金、擅自转租的行为已构成根本违约，已达法定解除合同的条件，出租人有权解除合同；李贺军认为双方在实际履行租赁合同过程中已变更了租金数额、支付期限和递增事宜，应当按照新的交易习惯履行合同义务，转租也是经过余忠新认可的，故不同意解除合同，要求继续履行。经审查，双方签订的《门面租赁合同》第三条，约定租金为每月31000元，第二年、第三年每年递增10%，第四年、第五年每年递增10%，租金每季度一付，提前一周付。根据沈年珍提交的其与余忠新的微信聊天记录，可以看出余忠新要求李贺军按季度支付租金，对于李贺军按月支付也是不得已而接受，且每个月都要催促好几次，将门面上锁也是为了催促其交纳租金；沈年珍则以门面门口修路、影响经营为由，要求减少租金，从而为其经营减少亏损，沈年珍向余忠新每月交纳27600元租金，余忠新即使接收了该款项也不代表其同意租金变更，不能视为双方对租金的递增和租金的数额达成新的合意。另，2019年7月19日和7月20日的微信聊天记录中显示余忠新向沈年珍发出了解除合同、搬离门面的通知。沈年珍在收到该通知后，仍未补齐欠付的租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对冯专、余忠新要求解除合同的诉请，该院予以支持；合同解除后，李贺军应当按照合同约定，向冯专、余忠新支付至实际搬离之日止的租金。2、关于李贺军是否擅自改变原有结构进行装修，破坏结构的问题。冯专、余忠新并未提交任何证据证明租赁标的物的原始状况和装修状况，无法证明其所说的李贺军擅自改变原有结构进行装修和破坏结构层，要求李贺军支付20000元的损失赔偿无任何依据，没有计算依据，该院不予支持。3、关于冯专、余忠新是否需要赔偿李贺军经营损失的问题。李贺军主张因修路生意不好需降低租金，但又认为自己损失高达十万元，两次主张相互矛盾，没有事实和法律依据，该院不予支持。一审法院认为：一、冯专、余忠新与李贺军签订《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应当全面履行合同义务。现李贺军在催收后仍未履行支付租金的义务，冯专、余忠新有权要求解除合同，故对冯专、余忠新要求解除《门面租赁合同》，该院予以支持；二、合同解除后，李贺军应当向冯专、余忠新支付至实际搬离之日止的租金，冯专、余忠新应当将10000元押金退还给李贺军，两相抵扣，李贺军向冯专、余忠新支付租金177800（暂算至2019年11月2日）；三、冯专、余忠新要求李贺军赔偿20000元损失以及李贺军要求冯专、余忠新支付经营损失，均缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，遂判决如下：一、解除冯专、余忠新与李贺军签订的《门面租赁合同》；二、限李贺军于本判决生效之日起五日内支付冯专、余忠新直至搬离之日止的租金（暂算至2019年11月2日为177800元，后续按照34100元/每月的标准，支付至实际搬离之日止）；三、驳回冯专、余忠新的其他本诉请求；四、驳回李贺军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4418元，减半收取2209元，反诉案件受理费1189.5元，共计3398.5元，由冯专、余忠新负担331元，李贺军负担3067.5元。在本院二审期间，李贺军向本院提交两份证据：证据一、微信聊天记录，拟证明李贺军分别向冯专、余忠新缴纳的租金标准是13800元／月；证据二、证人肖某证言，拟证明李贺军与冯专、余忠新按13800元／月的标准重新约定了房租。冯专、余忠新对李贺军提交的证据一的真实性、合法性、关某均不认可，应当按照合同约定的租金来；对证据二证人证言的真实性、合法性、关某均有异议。本院审理证据认为：李贺军向本院提交的两份证据具有真实性、合法性及与本案的关某，且能相互印证，本院予以采信。经本院审理查明：2019年1月16日，李贺军与冯专、余忠新进行了口头协商，房租减至13800元/月/个门面。2019年1月17日起至2019年7月2日，李贺军按13800元/月/个门面的标准向冯专、余忠新交纳房租。另查明，李贺军于2019年12月30日腾空门面，将租赁门面交还给了冯专、余忠新。本院经审理查明的事实与一审判决认定的其他事实基本一致。本院认为：关于租金问题。2017年8月9日，冯专、余忠新与李贺军签订的《门面租赁合同》第三条约定了租金及租金递增方式。但因修地铁围挡等原因，李贺军于2019年1月16日与冯专、余忠新进行协商，并口头约定了新的房租标准（两个门面合计27600元/月）。该口头约定系双方真实意思的表示，不违反法律规定，对双方均有约束力。冯专、余忠新称应按门面租赁合同约定的租金标准计算，经查，李贺军提交的交纳租金的记录显示，2019年1月17日开始，李贺军按13800元/月/个门面的标准向冯专、余忠新交纳房租，冯专、余忠新均未提出任何异议，故本院认为双方已就房租进行了新的约定，冯专、余忠新的该项意见没有事实依据，本院不予采信。原审判决按原合同标准计算租金不当，本院予以纠正。门面于2019年12月30日腾空交还冯专、余忠新，故李贺军还应缴纳的门面租金为162840元（13800元×2个×5.9个月）。关于停业经营损失。李贺军未及时交纳房租，导致冯专、余忠新对门面于2019年7月16日至7月29日进行锁门处理，系李贺军违约在先，冯专、余忠新只是采取了行动进行自力救济。考虑到李贺军后已将该段时间的房租交齐，李贺军未提交证据证实其实际的停业经营损失，故原审判决未支持李贺军的该项反诉请求并无明显不当，本院予以维持。李贺军在二审时提交的证据系一审时可以提交而未提交的，本院对此逾期提交证据的行为予以训诫，且决定二审案件受理费由李贺军全部负担。综上，上诉人李贺军提交的新证据可以证实其部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初8362号民事判决第一项、第四项；二、撤销湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初8362号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初8362号民事判决第二项为：“限李贺军于本判决生效之日起七日内支付冯专、余忠新租金162840元”；四、驳回冯专、余忠新的其他本诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2209元，反诉案件受理费1189.5元，二审案件受理费4418元，合计7816.5元，由上诉人李贺军负担7485.5元，冯专、余忠新负担331元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年六月二日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。