海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初583号原告：苏绮心，女，1956年1月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘美芳，海南宏顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝玲，海南宏顺律师事务所律师助理。被告：海南金澍投资管理有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路5号国贸中心D座13C。法定代表人：潘伟业，董事长。委托诉讼代理人：吴明志，广西进安律师事务所律师。被告：琼海温泉市场开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银湖商住区朱传柏宅。法定代表人：方凯铭，总经理。委托诉讼代理人：张颖宁，海南嘉法律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏裕海，该公司员工。原告苏绮心与被告海南金澍投资管理有限公司（以下简称金澍公司）、琼海温泉市场开发有限公司（以下简称温泉公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2017年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘美芳，被告金澍公司的委托诉讼代理人吴明志，被告温泉公司的委托诉讼代理人张颖宁、魏裕海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏绮心向本院提出诉讼请求：1、判令原告苏绮心与被告海南金澍投资管理有限公司于2010年1月18日签订的《委托建房合同书》（合同编号为琼E-xx）无效；2、两被告共同承担退还原告建房款共计xxxxx元；3、两被告共同承担赔偿相应的利息（利息从2011年3月19日起以已付房款xxxxx元为基数，按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率的四倍计算至判决生效之日止）；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2010年1月18日，原告与被告金澍公司签订了《委托建房合同书》（合同编号为琼E-xx）,2011年3月18日共支付购房款xxxxx元。到了合同约定交房期2012年6月30日，原告发现房子根本没有建，至今两被告均未履行合同。原告认为，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》名为委托建房合同，实为商品房预售合同，双方签订的《委托建房合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。原告委托被告金澍公司建房的土地是两被告合作开发的”金澍温泉养生村”项目土地，该土地的使用权人为被告温泉公司，原告没有取得该土地使用权，且被告金澍公司作为房地产开发企业也未经政府建设部门批准取得房地产经营资质等级，故原告委托被告金澍公司建房违反了法律、法规的规定。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，被告金澍公司应当退还原告购房款xxxxx元及利息。原告多次和两被告协商未果，只好向法院提起民事诉讼，以维护原告的合法利益。被告金澍公司辩称，同意原告关于合同无效的主张，凡是原告实际签订的合同，已经实际支付款项的部分应当按照无效合同的结果予以返还，返还原告所交的金额，所交金额产生孳息的按照中国人民银行的一年贷款利率计算。被告温泉公司辩称，一、《委托建房合同书》是原告与被告金澍公司签订的，温泉公司不是合同的当事人，建房款也是金澍公司收取的，原告与温泉公司之间不存在委托建房和债权债务关系，作为被告主体不适格。二、原告的建房款是由合同当事人金澍公司收取，如果认为该合同无效，要求退还建房款，也只能向合同的另一方提出。需要说明的是，金澍公司投入项目的资金是有限的，且全部用于项目建设，至今还欠着大量的工程款等。所以，要求温泉公司承担退还建房款和连带责任缺乏法律和事实依据，请求法院依法驳回其该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月18日，原告与被告金澍公司签订《委托建房合同书》（合同编号：琼E-xx），约定：甲方（原告）委托乙方（被告金澍公司）在琼海市××镇南侧的”金澍温泉养生村”项目的土地上建设一套房屋，建筑面积50.89㎡；委托建房总价xxxxx元，包括土地款、立项、规划设计、建设施工、建筑成本、水电到户、配套设施、园林绿化等房屋建设过程中的相关费用；甲方需在合同签署七天内一次性将全部款项（减除已交订金1万元的余额）汇入乙方指定银行资金专管账户（开户行：交行海口国贸支行；开户名称：海南金澍投资管理有限公司；账号：×××），由乙方在银行专项资金管理下合理安排使用；房屋交付时间为2012年6月30日前；乙方整体项目《房产预售许可证》办理后，甲方按交款先后次序优先选房，并重新签订《商品房购房合同》，本合同自然终止；办证税费由甲乙双方分别承担各自的费用等等。合同同时对双方的其他权利义务以及违约责任等进行了约定。2011年3月18日，原告向被告金澍公司支付了全部购房款xxxxx元。由于被告金澍公司至今没有建房交付原告，原告向本院提起诉讼。另查明，被告金澍公司于2006年11月1日经海南省工商局批准成立，其经营范围为：投资管理项目咨询、种植业、养殖业深加工委托管理、长寿养老系列产品研发销售、旅游观光度假、房地产营销策划、房地产开发经营等。2007年8月28日被告温泉公司与被告金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市××镇南侧的土地[土地使用权证号：海国用（98）字第xx号]。协议约定由被告温泉公司提供土地，被告金澍公司提供建设开发资金，建设项目为”金澍温泉养生村”。但该项目至今尚未办理土地使用审批及项目报建手续，也没有投资开发建设房屋，被告金澍公司没有提供经政府建设部门批准取得的房地产经营资质等级。2008年2月28日、2008年4月8日被告金澍公司与温泉公司共同委托中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部从资产托管专户中支付部分款项，其中2008年2月28日委托付款给温泉公司100万元，2008年4月9日委托付款给温泉公司190万元、2008年4月9日委托付款给金澍公司200万元。本院认为，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》违反了法律、行政法规的强制性规定，本院确认双方签订的《委托建房合同书》无效。本案的争议焦点为：一、被告温泉公司主体是否适格，应否承担退还房款及支付利息的责任；二、利息的计算标准。一、被告温泉公司主体是否适格，应否承担退还房款及支付利息的责任。被告温泉公司与金澍公司签订《项目合作开发协议》，约定共同开发被告温泉公司名下的位于琼海市××镇南侧的土地，由温泉公司提供土地，金澍公司提供建设开发资金。”金澍温泉养生村”项目为两被告共同开发，开发过程中产生的债权债务应由两被告共同承担，故温泉公司为本案适格被告。原告与被告金澍公司签订《委托建房合同书》，且已支付了房款，因该《委托建房合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告金澍公司应当退还原告房款xxxxx元及支付相应利息。被告温泉公司与金澍公司共同开发该项目，虽未实际运作，但双方共同设立资产托管专户收取委托建房款，故被告温泉公司应当与被告金澍公司共同承担退还房款及支付利息的责任。被告温泉公司关于其主体不适格，不应承担退还房款责任的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、利息的计算标准。如前所述，原告与被告金澍公司签订的《委托建房合同书》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，考虑到被告占用原告资金客观上给原告造成的损失体现为利息损失，故原告主张的利息应以已付房款xxxxx元为基数，从交款次日即2011年3月19日起按照中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至判决生效之日止。原告主张按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率的四倍计算利息，缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告苏绮心与被告海南金澍投资管理有限公司于2010年1月18日签订的《委托建房合同书》（合同编号：琼E-xx）无效。二、限被告海南金澍投资管理有限公司与被告琼海温泉市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性共同退还原告苏绮心房款xxxxx元及利息（利息以已付房款xxxxx元为基数从2011年3月19日起，按中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计至判决生效之日止）。三、驳回原告苏绮心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3840元，由被告海南金澍投资管理有限公司和琼海温泉市场开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 文少娟审 判 员 周英俊审 判 员 符儒超二〇一七年六月二十二日法官助理 祁永芳书 记 员 黄鹏飞