辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽03民终966号上诉人（原审原告）：孙晶晶。委托诉讼代理人：孙志强。被上诉人（原审被告）：辽宁盛景置业投资有限公司，住所地鞍山市立山区东建国路**。法定代表人：于丁一，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪，该公司经理。委托诉讼代理人：李珣，该公司员工。上诉人孙晶晶因与被上诉人辽宁盛景置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，并于2017年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人孙晶晶的委托诉讼代理人孙志强，被上诉人辽宁盛景置业投资有限公司的委托诉讼代理人李雪、李珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晶晶上诉请求：1、请求撤销鞍山市立山区人民法院（2016）辽0304民初2061号民事判决，查清事实后依法改判违约金为33,953.57元或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，据此作出的判决是错误的，理由如下：一、上诉人于2013年10月14日花费351,841元购买了涉案房屋，约定交房日期是2015年6月30日，而被上诉人自2015年6月30日至今仍未交付房屋。该房屋系婚房，上诉人已经履行交付房款义务，而被上诉人至今未履行交房义务，违背合同相对性，是一种违约行为。另外，因被上诉人不交付房屋，导致上诉人婚期推迟，给上诉人造成了经济和精神双重损失。故上诉人依照合同约定向被上诉人索要违约金合理合法，一审法院将违约金调整为日万分之一缺乏事实和法律依据。二、被上诉人作为房地产开发商，房屋买卖是具有专业性质的，提供的格式合同也是被上诉人多年经验累积形成，一经签订，双方应受合同约束，不能任意更改。双方商品房买卖合同第九条第二款明确约定了逾期交房违约金为日万分之二，那么，上诉人有理由认为该违约金数额是合理的，且不可能对被上诉人不利。且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，一审法院所谓“依据综合考虑过错程度和预期利益等综合因素”缺乏事实和法律依据，所作判决显失公平，有违合同法律原则。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付自2015年6月30日至2016年10月24日止日万分之二的违约金33,953.57元或发回重审。辽宁盛景置业投资有限公司辩称：我们没有责任，是因为政府原因导致的延期交房，我们愿意和解。孙晶晶向一审法院起诉请求：要求被告支付原告从2015年7月1日至2016年7月18日期间逾期交付商品房违约金27,021.38元，并承担案件受理费。一审法院认定事实：2013年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告为出卖人，原告为买受人，合同约定，原告购买被告出售的位于鞍山市立山区园林大道的盛景丽苑小区第7幢1单元13层1号房屋，公安号为鞍山市立山区园林大道337栋13层25号，产籍号为3-43-123-1131，建筑面积83.98平方米，总价款为351,841元。该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2013年10月18日向被告交付房款111,841元，原告于2013年11月18日向被告交付房款240,000元。被告总计收到原告交付的全部房款351,841元。至今被告未向原告交付房屋。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，本案中原被告间订立的商品房买卖合同系双方自愿签订，且合同内容亦不违反法律规定，系合法有效。原被告应按合同约定履行各自义务，现原告作为购房者已将全部房款交予被告，被告应按合同约定的时间将符合法律规定及合同约定的房屋交付给原告，被告未向原告交付房屋，而造成无法按照合同约定于2015年6月30日向原告交付房屋，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张按照合同约定被告按日向原告支付已交付房款万分之二作为迟延交付房屋的违约金27,021.38元一节，原、被告签订《商品房买卖合同》中约定关于逾期交房超过30天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，被告对此提出违约金过高，请求法院予以调整。故该院综合考虑被告的违约过错程度及预期利益等因素进行调整，将逾期交房违约金以按日已付房款的万分之一予以调整。逾期期限从2015年7月1日至2016年7月18日，共计384天，因此被告应向原告支付延迟交房违约金13,510.70元（351,841元×万分之一×384天）。对原告主张迟延交付房屋违约金的过高部分，该院不予支持。关于被告主张逾期交房的原因系为政府未能按期完成土地交付造成整个开发项目所属公共配套设施建设延期而无法按期交房。根据合同相对性原则，原被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告为商品房买卖的相对人，所以认定被告未按期交付房屋就应当承担相应的违约责任符合法律规定，故对于被告的此项辩解，该院不予采信。判决：被告辽宁盛景置业投资有限公司于判决生效之日起十日内给付原告孙晶晶逾期交房违约金13,510.70元。案件受理费475元（原告已预缴），由被告辽宁盛景置业投资有限公司承担。本院认定如下：一审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，违约金是否过高应以违约行为给当事人造成的实际损失为基础进行比较，并兼顾其他因素综合考量。本案中，双方当事人约定的违约金为已付房款的日万分之二，而因逾期交房造成的实际损失，上诉人并未提供证据证明。结合商品房买卖合同的性质，逾期交房影响买受人对房屋的占有、使用等权益，而双方约定的日万分之二的违约金，即每月2110元（351,841×万分之二×30天）也已远超讼争房屋同地段同类房屋的租金标准，故原审法院综合考虑被上诉人的过错程度及预期利益等因素，将违约金酌情调整为日万分之一并无不当，本院予以维持。关于上诉人二审中将要求被上诉人支付违约金的期限调整为自2015年6月30日至2016年10月24日一节，因上诉人在一审时起诉请求支付违约金期限为从2015年7月1日至2016年7月18日，故其二审中超过原一审诉讼请求期限的部分不属于二审审理范围，本院不予审理。综上所述，孙晶晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由上诉人孙晶晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹审 判 员  张 彤代理审判员  宋 锦二〇一七年六月二十六日书 记 员  薄李娜