陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕03民终716号上诉人(原审被告)张琛，女，1986年10月20日生，住西安市碑林区。委托代理人权伟，陕西维谨律师事务所律师。委托代理人贾海亚，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人(原审原告)程伟刚，男，1978年3月4日生，住西安市灞桥区。委托代理人范黎，陕西国文律师事务所律师。程伟刚与张琛房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2017年2月9日作出(2016)陕0302民初3247号民事判决，张琛不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭于2017年5月11日公开进行了开庭审理,上诉人张琛及其托代理人权伟、贾海亚，被上诉人程伟刚及其委托代理人范黎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张琛上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉请或发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清；2、上诉人、被上诉人不是合同相对方，均非本案适格诉讼主体，原审法院对此认定错误；3、原审法院程序不当。程伟刚辩称，原审法院认定事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。程伟刚向一审法院起诉请求：被告张琛清偿拖欠原告的租金64.7万元（从2015年6月1日至2016年11月30日共18个月，已付租金53.5万元，尚欠租金64.7万元）；支付违约金1000元；本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，2015年3月25日，原告程伟刚（甲方）与被告张琛（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方同意将位于宝鸡市经一路步行街三福百货三楼面积1000平方米的场所租赁给乙方经营餐饮；租赁期限为2015年6月1日至2020年5月31日。乙方将于2015年4月1日进场装修；约定年租金80万元，月租金为66666元，租金支付以租赁起始时间计租，租金以半年期限缴纳。同时物业管理费的收取按6元/平方，每半年缴纳一次。乙方须在该缴纳租金最后一个月的26日前，一次性付清下半年租金（物业管理费由甲方承担）。若逾期缴纳五日以内，甲方按每天200元加收滞纳金。五日以上，甲方有权解除合同并追究乙方三个月租金的违约赔偿；合同签订后，乙方须一次性支付给甲方履约保证金二十万元，此款用于前期商户的撤柜及赔偿处理、合同期满后，由甲方无息归还乙方；关于双方权利和义务，甲方：甲方保证房屋的设施、水电及大楼消防合格验收的正常运行和使用，保证乙方正常经营（不可抗力的原因除外）；甲方应保证房屋一至三楼通道畅通及消防通道畅通，不能以任何形式理由阻挠。甲方应提供乙方需要的空调外机、排风、排烟、天然气、下水污水处理设备的安放位置及需要用水、电用量。乙方：乙方必须按照双方所签订的合同条款，按时向甲方交纳租金和其他费用。合同期内乙方必须遵守消防、安全、文明、卫生等国家法令及各项规章制度，并按照国家规定办理相关执照即及手续。乙方应爱护租用场地的公共设施，如有人为损坏或损毁，应及时修复或照价赔偿。乙方租赁经营期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；关于违约责任：合同执行期间，甲乙双方因故无法继续经营时，须提前两个月以书面形式向另一方提出申请，经另一方同意后方可终止合同（此期间仍按合同执行）；如一方未经另一方同意擅自撤出或终止协议，则视为一方单方面违约，由此引发的一切后果和损失由一方承担，赔偿另一方经济损失；其他：本合同自双方代表签字盖章之日起生效。合同签订后，原告程伟刚依约向被告交付了租赁的房屋（有宝鸡市公安消防支队的建筑工程消防验收意见书，该商住楼即渭滨区炭市街6号楼的消防复检基本合格，同意投入使用），被告张琛接收房屋后用于经营雅泰来餐饮（2015年9月14日个体工商户营业执照显示，经营者为张琛，经营场所为渭滨区炭市街6号楼14号），被告自行进行过装修。自2015年6月1日租赁开始，前期被告已支付原告50万元，后又支付25.3万元（其中2016年6月7日支付10万元、7月21日支付10万元、8月22日支付5.3万元），至今共支付原告款项75.3万元。期间2016年6月22日被告停止营业自行锁门，但双方未对租赁房屋进行交接，后原告将租赁场地3楼北门换锁一把，被告也在门（经营用门）上也贴了封条至今。此期间原告向被告多次催讨租金无果，随向本院提起诉讼。另查，案涉房屋是承租方程刚（原告之兄长）从出租方武汉市三福华中服饰有限责任公司租赁的，双方于2015年4月1日签订了商铺租赁合同书。对商铺用途约定为，允许程刚一方转租经营雅泰来餐饮。还约定未经出租方书面同意，程刚不得改变商铺租赁用途或转租给其他租赁户。租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日止。在审理期间，该院向武汉市三福华中服饰有限责任公司查实，该公司出具证明：其公司认可案涉房屋承租人程刚及次承租人程伟刚的承租人身份，并同意、认可程伟刚与张琛签署的转租合同。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告程伟刚与被告张琛签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约定全面履行；原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应按约定使用房屋并按时缴纳租金，而本案租赁自2015年6月1日起，被告至今向原告支付款项共计75.3万元，双方对此予以认可，予以确定。按合同约定，已付的75.3万元应扣除20万元履约保证金后，以每半年支付一次租金40万元计算：即2015年6月1日至2015年11月30日期间租金40万元已清付；自2015年12月1日至2016年5月31日的租金40万元，应于2015年11月26日前清偿，现未付清；2016年6月1日至2016年11月30日租金40万元，应于2016年5月26日前付清，亦未支付。现原告主张租金至2016年11月30日止，自2015年12月1日至2016年11月30日为两期租金，被告仅支付15.3万元（75.3万元-20万元-40万元），故被告应当向原告支付拖欠的租金64.7元（40万元×2期-15.3万元），原告诉讼请求成立，予以支持。关于合同的实际履行：虽然被告与原告及其兄程刚就降低租金及保证金有过协商，就此被告提供了录音，但该录音未经原告同意，现原告对其证据合法性、真实性均提出质疑，该录音应属非法取得。同时案外人程刚的证言，也不能证实被告的主张，根据民事诉讼法第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，该录音资料与证人证言等其他证据不能形成证据链，不具有证明效力，且双方就本案租金是否减少确未形成新的合同变更协议，故被告辩解应将房屋租金降低至每年60万元、保证金降低至10万元的证据不足，不予采信，被告仍应按合同约定的租金和保证金承担相应的责任。双方合同履行至2016年6月23日，被告在未通知原告解除合同的情况下自行锁门停止营业，并在营业门上贴有封条，原告也将配电室门（北门）换锁，但双方就租赁房屋至今未有交接，依租赁合同中“甲乙双方因故无法继续经营时，须提前两个月以书面形式向另一方提出申请，经另一方同意后方可终止合同（此期间仍按合同执行）；如一方未经另一方同意擅自撤出或终止协议，则视为一方单方面违约……”的违约条款约定，被告欠缴租金在先，后又自行停业且未与原告协商终止合同，其已构成合同约定的违约；原告处于对配电室安全使用等考虑，于被告自行停业后，将北门（非被告营业门）换锁，有一定合理性，且未对被告实际经营和租赁房屋使用形成影响，不构成合同违约；庭审中，就解除合同双方均请求另案诉讼，故本案对合同解除引发的违约责任及相关权利义务不予涉及，双方可另案处理。其中被告辩称原告未给其出具发票，不属本案审理范围。被告还辩称在其经营期间原告多次锁门导致其无法经营和搬离，原告予以否认被告无证据支持，对此不予采信。被告以该租赁房屋为经营场所领取营业执照，并已实际经营，且原告提供的出租房屋有公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书，该商住楼“消防复检基本合格，同意投入使用”，故原告作为出租人提供的房屋不无不当。被告进场装修并开业经营，其辩称营业期间因消防被封门导致停业，未提供据支持，且与原告合同义务内容不符；被告因经营所需天然气入户，其接入小灶16台而支付安装工程款12万元属实，但根据合同约定原告应向被告提供的是天然气设备安装位置，被告该款项内容不属原告的合同义务。故被告辩解其停业是原告房屋未通过消防验收，也没有天然气管道接入的理由不能成立，不予采信。关于本案诉讼主体问题，本案房屋租赁合同是由原告程伟刚与被告张琛签订，双方为合同相对人；原告按合同已交付租赁标的物给被告，履行了房屋出租人义务；被告接受并实际使用该房屋进行雅泰来餐饮经营，也符合合同约定的用途；在案外人程刚与武汉市三福华中服饰有限责任公司租赁合同的基础上，原告作为次承租人就同一标的物向被告出租，也得到三福公司的确认；故双方是本案房屋租赁合同权利义务的适格主体，被告辩解原、被告诉讼主体均不适格的理由不能成立，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零六条之规定，判决：一、被告张琛拖欠原告程伟刚自2015年12月1日至2016年11月30日的房屋租金64.7万元，于本判决生效之日十日内清偿完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告程伟刚的其他诉讼请求。三、本案受理费10580元，减半收取5290元由被告张琛承担。二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。就本案而言，针对上诉人的上诉理由，本院分别论述如下：关于本案诉讼主体是否适格的问题，根据查明事实，本案所涉《房屋租赁合同》所载甲方、乙方处分别系程伟刚、张琛本人签字;在合同履行过程中，张琛亦是将租金、保证金直接交付被上诉人程伟刚，双方对此并无异议；现上诉人张琛虽主张本案双方均非适格主体，但张琛提交的证据并不足以证明其主张，故张琛对此依法应承担举证不能的法律后果。关于上诉人所称天然气接入、消防验收及租金（保证金）标准变更的问题，原审法院对上述问题论述充分、理由正确，本院予以认可，同时上诉人二审并未提供新的证据，故上诉人该上诉理由本院不予采信。关于上诉人所称被上诉人锁门的问题，鉴于上诉人在本案中未提出反诉，故对锁门责任及因此造成的损失等问题，当事人可另案诉讼，本案不予处理。关于程序问题，经二审审理查明，原审法院程序确有瑕疵，对此本院予以指出，但鉴于该瑕疵并未影响本案的正确判决，故为减少当事人诉累、保证诉讼效率，上诉人据此请求发回重审的主张，本院不予支持。综上，原审法院虽程序存有瑕疵，但判决结果正确，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10580元，由张琛承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年六月十二日书 记 员  谈佳华