浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初1519号原告（反诉被告）：钱传法，男，1985年2月16日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐礼清，男，1951年11月16日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。委托诉讼代理人：徐志庆，浙江震天律师事务所律师。本院于2017年2月17日立案受理原告钱传法诉被告徐礼清租赁合同纠纷一案。本案依法适用简易程序，由代理审判员樊文斌独任审判。后经原��钱传法申请，本院于2017年2月20日作出（2017）浙0603民初1519号财产保全民事裁定书并已执行。被告徐礼清在举证期限内提起反诉，本院予以受理，于2017年4月18日、5月18日两次公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）钱传法（第一次庭审）及其委托诉讼代理人黄锦萍，被告（反诉原告）徐礼清（第一次庭审）及其委托诉讼代理人徐志庆到庭参加诉讼。诉讼中曾进行庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。原告钱传法向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令原告与被告签订的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》于2017年1月17日正式解除；2.判令被告立即向原告返还厂房租金393370元，返还押金100000元，支付原告为装修、搬迁厂房所支出的费用23611.50元，上述费用合计516981.50元，并支付上述款项自起诉之日起至法院判决确定履行之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息损失；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原、被告签订一份《厂房租赁协议》，协议约定原告向被告承租位于齐贤陶里工业园区浙江百瑞印染有限公司厂区内原质检与成品仓库位置，承租面积2774平方米，租期5年，自2016年9月20日起至2021年10月20日止。租金5年内按160元/平方米/年的标准收取，协议签订当日即支付一年租金443850元。协议签订后，原告即向被告支付厂房租金443850元。2016年11月1日，原、被告签订《租房补充协议书》一份，协议对2016年9月7日签订的《厂房租赁协议》的主要条款进行调整。补充协议约定租期自2016年11月2日至2021年11月2日止，租金前3年按140元/平方米/年的标准收取，后2年按160元/平方米/年的标准收取，退还之前约定合同单价的房租和现在重新确认房租的差价55480元，同时协议约定原告在租赁期限内被法院要求腾退、被断水、断电、消防断水，不能24小时随时进出浙江百瑞印染有限公司厂区等情况影响原告使用的任何情况之一都可以视为被要求停止使用仓库，原告有权单方面解除租赁合同。补充协议签订后，原告即开始对租赁厂房进行装修，并在厂区内安装机器设备。2016年9月19日，绍兴市柯桥区人民法院裁定受理合肥聚合辐射化技术有限公司对浙江百瑞印染有限公司的破产申请，并指定浙江大公律师事务所为管理人。之后，管理人对浙江百瑞印染有限公司的厂房进行接管，并要求厂区内租户立即腾退。2017年1月25日，原告完成对承租厂房的腾退工作。原告腾退厂房后，曾多次联系被告要求其退还全部租金及押金，但被告至今仍未向原告返还租金、押金等款项。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐礼清辩称：原、被告双方签订租赁合同后，被告已经按照合同约定将厂房交付给了原告，原告擅自向法院起诉要求解除合同的行为违反了双方签订的合同约定，原告要求解除合同、返还租金等没有法律依据和事实依据，故要求原告继续履行双方之间的租赁合同。反诉原告徐礼清向本院提出反诉请求（变更后）：1.确认反诉被告解除合同行为无效，判令反诉被告继续履行《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》；2.反诉被告支付租赁期间的水电费；3.本诉反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2016年9月7日，反诉原、被告签订一份《厂房租赁协议》，协议约定反诉原告将位于齐贤陶里工业园区浙江百瑞印染有限公司厂区内原质检与成品仓库位置出租给反诉被告，用于仓库，租赁面积为2774平方米，租期自2016年9月20日起至2021年10月20日止，第一年租金为443850元。后双方于2016年11月1日又签订《租房补充协议书》一份，对租金及租赁期限等做了调整。协议订立后，反诉原告为反诉被告所租仓库进行了装修，并按约定交付了租房。反诉被告自接收租房后一直正常使用租房。柯桥区人民法院虽然于2016年9月19日裁定受理合肥聚合辐射化技术有限公司对浙江百瑞印染有限公司的破产申请，并指定浙江大公律师事务所为管理人，但管理人从未要求反诉原告或反诉被告腾退上述租房，也未影响反诉被告租赁使用租房。反诉被告也不具备可以解除合同的约定或法定条件，因此，反诉被告擅自解除合同行为不具备法律效力。综上，双方租赁合同事实清楚，反诉被告无正当理由解除协议明显违约，为维护反诉原告的合法权益，故起诉至法院。反诉被告钱��法辩称：浙江百瑞印染有限公司已经进入破产程序，且破产管理人已经多次通知徐礼清退还租赁物，反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》已无实际履行可能性，反诉原告在反诉状中陈述管理人从未要求反诉被告腾退上述房屋，也未影响反诉被告使用租赁物的情况与事实相违背。当时反诉原告与反诉被告之所以在签订《厂房租赁协议》后又签订了《租房补充协议书》，其基础是反诉原告承诺其已经跟管理人沟通，涉案厂房可以进行租赁，这种情况下反诉被告才与反诉原告签订了《租房补充协议书》，合同签订后，反诉被告对涉案租赁厂房进行装修和采购了大量机器设备，正是因为反诉原告向反诉被告做了能够继续租赁的虚假承诺，故相关损失应当由反诉原告承担。本院经审理查明：2013年11月19日，浙江百瑞印染有限公司（甲方）与王国栋（乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方自愿承租甲方位于齐贤陶里工业区浙江百瑞印染有限公司厂区内原质检与成品仓库位置，用于染色加工,承租区域建筑面积共计6500平方米，租期为5年，租期自2014年4月1日起至2019年3月31日止。租期三年内按照350元/平方米/年的标准收取，以后两年租金一次性上浮5%。《厂房租赁协议》还约定了其他事项。2014年11月19日，浙江百瑞印染有限公司（甲方）与王国栋（乙方）签订《补充协议》一份，约定：因乙方新设备的逐步增加，为保证设备放置的稳定性，在双方互利的情况下，乙方增加租房年限三年，即原合同的到期日的2019年3月31日延长至2022年3月31日。2016年6月18日，王国��（甲方）与绍兴市华隆企业有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方为发展生产需要，特向甲方租赁现王国栋承包车间作为生产经营使用，现经协商一致，达成如下协议：租赁标的，甲方现承包车间，面积6500平方米，具体以实际租用面积为准。租期6年，自2016年7月8日起至2022年3月31日止。租金160元/平方米/年，年租金为104万元，因甲方需支付浙江百瑞印染有限公司租金，故上述租金由乙方直接支付给浙江百瑞印染有限公司。因浙江百瑞印染有限公司尚欠乙方货款，故乙方应付浙江百瑞印染有限公司上述租金可与浙江百瑞印染有限公司应付乙方货款相互抵冲。《协议书》还约定了其他事项。浙江百瑞印染有限公司以见证方的身份在该《协议书》末尾盖章确认。2016年6月18日，绍兴市华隆企业有限公司（甲方）与徐礼清（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方经营需要，特向甲方租赁王国栋承包车间作为生产经营使用，现经协商一致，达成如下协议：租赁标的，甲方现租赁车间，面积6500平方米，具体以实际租用面积为准。租期6年，自2016年7月8日起至2022年3月31日止。租金160元/平方米/年，年租金为104万元。《协议书》还约定了其他事项。2016年9月7日，徐礼清(甲方)与钱传法(乙方)签订一份《厂房租赁协议》，约定:乙方自愿承租甲方位于齐贤陶里工业区浙江百瑞印染有限公司厂区内原质检与成品仓库位置，用于仓库,承租区域建筑面积共计2774平方米，租期为5年，租期自2016年9月20日起至2021年10月20日止。协议签署后乙方即支付甲方押金10万元,该押金待合同期满或合同解除后,乙方腾空厂房并经甲方确认乙方承租期间没有对厂房主体结构/承重及相关设施���成破坏,无息退还给乙方。租金5年内按160元/平方米/年的标准收取，协议签订当日即支付一年租金443850元。水、电由甲方接入乙方承租厂房，生产现场管线及设备由乙方自行维护。物业费按月结算，电费0.9元每度、水费3.50元每度，乙方应足额缴纳相应款项。《厂房租赁协议》还约定了其他事项。《厂房租赁协议》签订后，钱传法向徐礼清支付了第一年租金443850元及押金10万元。2016年9月19日，绍兴市柯桥区人民法院裁定受理合肥聚合辐射化技术有限公司对浙江百瑞印染有限公司的破产申请，并指定浙江大公律师事务所为管理人。2016年11月1日，徐礼清(甲方)与钱传法(乙方)签订《租房补充协议书》一份，约定：甲方将齐贤陶里工业区浙江百瑞印染有限公司厂区内原质检与成品仓库位置出租给乙方作为包装仓库使用，租期5年，从2016年11月2日起到2021年11月2日为止。租金为前三年140元/平方米/年、后2年160元/平方米/年收取，承租区域建筑面积共计2774平方米。甲方同意退还之前约定合同单价的房租和现在重新确认房租的差价55480元（押金先不退，合同停止要退）。在乙方租用期间被法院要求腾退，被断水，断电，消防断水，不能24小时随时进出浙江百瑞印染有限公司厂区等情况影响乙方使用的任何情况之一都可以视为被要求停止使用仓库，乙方有权单方解除租赁合同，并甲方同意履行以下事项：1、如果在3个月内被迫停止使用仓库，甲方同意在乙方被停止使用仓库后的3天内全额退还仓库租金；2、如果在一年内被迫停止使用仓库，甲方同意赔偿乙方3个月的房租金额，同时退还未使用日期的房租。《租房补充协议书》还约定了其他事项。2016年11月22日，徐礼清向钱传��退还了租金差额50480元。2017年3月6日，浙江百瑞印染有限公司管理人作出情况说明，载明“2016年9月19日，绍兴市柯桥区人民法院裁定受理合肥聚合辐射化技术有限公司对浙江百瑞印染有限公司的破产申请，并指定浙江大公律师事务所为管理人。管理人接管债务人浙江百瑞印染有限公司资产后，发现浙江百瑞印染有限公司的部分厂房被钱传法（身份证号码）占有。管理人已要求钱传法腾退占有的厂房。钱传法已于2017年1月17日至2017年2月23日期间完成腾退。特此说明。”另查明，案涉厂房系浙江百瑞印染有限公司所有，钱传法在腾退案涉厂房前已经对案涉厂房进行了装修。以上事实，由原告（反诉被告）提供的《厂房租赁协议》、《租房补充协议书》、收条、银行卡交易明细清单、情况说明、本院（2016）浙0603破申6号民事裁定书复印件、（2016）浙0603破2号公告复印件、（2016）浙0603破2号之一民事裁定书复印件，被告（反诉原告）提供的浙江百瑞印染有限公司与王国栋在2013年11月19日签订的《厂房租赁协议》复印件、浙江百瑞印染有限公司与王国栋在2014年11月19日签订的《补充协议》、王国栋与绍兴市华隆企业有限公司在2016年6月18日签订的《协议书》、绍兴市华隆企业有限公司与徐礼清在2016年6月18日签订的《协议书》，本院依原告（反诉被告）申请调取的浙江百瑞印染有限公司不动产登记查档证明（包括房屋、土地）及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。原告（反诉被告）提供的照片显示的并非案涉厂房，与本案缺乏直接关联性，本院对其证明力不予认定；收款收据、送货单、销售清单等，被���（反诉原告）对上述证据不予认可，本院认为，原告（反诉被告）虽对案涉厂房进行了装修及设备搬迁，但上述证据并非正式票据，且付款人、收款人等信息不全，故对上述证据的证明力难以认定；浙江百瑞印染有限公司破产清算案债务人财产管理方案复印件，因系复印件且未有管理人盖章确认，故本院对其证明力不予认定；浙江百瑞印染有限公司与绍兴市华隆企业有限公司签订的《协议书》复印件，因系复印件，且无其他证据加以印证，故本院对其证明力不予认定。被告（反诉原告）提供的其与案外人签订的《厂房租赁协议》及相应照片，与本案缺乏直接关联性，本院对其证明力不予认定；案涉厂房门口的照片，原告（反诉被告）对照片拍摄地点予以确认，但对拍摄时间存有异议，本院认为，仅凭该照片无法证明原告（反诉被告）可以正常使用案涉厂房，无法��到被告（反诉原告）的证明目的，故对照片的证明力不予认定。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。上述合同的内容，对双方当事人均有法律约束力。本案的争议焦点在于：原、被告签订的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》是否解除。原告主张案涉厂房系浙江百瑞印染有限公司所有，而浙江百瑞印染有限公司已经进入破产程序，管理人对于破产财产的管理及相关合同是否继续履行有决定权，现管理人要求原告腾退厂房的情形已经符合双方《租房补充协议书》第五条的约定，原告也已根据管理人的要求腾退了案涉厂房，双方之间的合同已经没有继续履行的可能性，故原告有权要求解除合同并要求返还租金及押金。被告辩称，管理人出具的情况说明不能证明管理人已经向被告提出解除合同，被告与浙江百瑞印染有限公司无直接合同关系，根据合同相对性，管理人只有向王国栋主张解除合同，才产生合同解除的效力，故原告主张解除合同不符合合同约定，也无法定情形，案涉合同应当继续履行。同时，即使原告具备了解除合同的权利，原告通过诉讼方式解除合同，解除的效力应当自法院作出生效判决之日起算。本院认为，钱传法主张根据双方《租房补充协议书》第五条的约定解除合同，并要求退还租金，但钱传法并未举证证明本案中的情形符合双方《租房补充协议书》第五条的约定，故钱传法主张行使约定解除权，本院不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请��理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”，因浙江百瑞印染有限公司与王国栋之间的《厂房租赁协议》及《补充协议》成立于破产申请受理前，且该合同未履行完毕，现无其他证据证明管理人自破产申请受理之日起二个月内通知王国栋是否继续履行合同，故应视为解除该合同。王国栋与绍兴市华隆企业有限公司之间的《协议书》、绍兴市华隆企业有限公司与徐礼清之间的《协议书》、徐礼清与钱传法之间的《厂房租赁协议》及《租���补充协议书》均以浙江百瑞印染有限公司与王国栋之间的《厂房租赁协议》及《补充协议》的履行为前提，故浙江百瑞印染有限公司与王国栋之间的《厂房租赁协议》及《补充协议》的解除，直接导致后续合同履行障碍。因管理人已要求钱传法腾退占有的厂房，且钱传法已于2017年1月17日至2017年2月23日期间完成腾退，故钱传法与徐礼清之间的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》已经无法继续履行，合同目的无法实现，徐礼清辩称合同可以继续履行与事实不符，本院不予采信，对于徐礼清要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。综上，钱传法以合同目的不能实现主张解除合同，于法有据，本院予以支持，解除时间认定为钱传法开始腾退之日即2017年1月17日。关于合同解除后相关费用的问题。《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》解除后，徐礼清应当依法向钱传法返还租金及押金。徐礼清辩称已经于双方《厂房租赁协议》签订后、2016年9月20日前将案涉厂房交付于钱传法，但未提供相应证据加以证明，同时鉴于双方在《租房补充协议书》中对租赁期限已经作了相应变更，故本院结合《租房补充协议书》签订时间及钱传法的陈述认定案涉厂房的交付时间为2016年11月1日。因2016年11月1日至2017年1月17日期间，钱传法使用了案涉厂房，故应当支付该期间的租赁费用82992元（2774平方米×140元/平方米/年÷365天/年×78天）。2017年1月18日至2017年2月23日期间，钱传法占有使用了案涉厂房，故应当支付该期间的占有使用费39368元（2774平方米×140元/平方米/年÷365天/年×37天）。关于租赁期间开门费用5000元，因开门费用系因钱传法使用需要而产生，该费用由徐礼清预扣，故应由钱传法自行承担。关于钱传法装修及搬迁厂房支出的费用，因本案合同系因符合法定解除条件而解除，故上述费用由钱传法自行承担。综上，钱传法应支付徐礼清租金、占有使用费、开门费用合计127360元，因钱传法已向徐礼清支付第一年租金443850元及押金10万元,徐礼清已向钱传法退还租金差额50480元，故徐礼清尚应退还钱传法租金、押金合计366010元。关于钱传法主张的应退还费用的相应利息，因双方关于案涉合同是否解除及应退还的具体费用存有争议，故本院对该请求不予支持。徐礼清主张要求钱传法支付徐礼清垫付的水电费，但未能明确具体数额，且未提供证据证明垫付水电费的事实，故本院对于徐礼清的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告钱传法与被告徐礼清签订的《厂房租赁协议》及《租房补充协议书》于2017年1月17日起解除；二、被告徐礼清应退还原告钱传法租金、押金合计366010元，款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告钱传法的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐礼清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9020元，减半收取4510元，财产保全费3270元，合计7780元，由原告钱传法负担1348元，被告徐礼清负担6432元，款限于本判生效后七日内向本院交纳；反诉案件受理费40元（减半交纳），由反诉原告徐礼清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  樊文斌二〇一七年六月十九日书 记 员  骆俊斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自��知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。