山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初6050号原告：李维明，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：杨希斌，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。被告：周文静，女，汉族，住青岛市黄岛区。被告：秦延旭，男，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：苗蕾，青岛市黄岛区仁德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：韩桂彬，青岛市黄岛区仁德法律服务所法律工作者。原告李维明与被告周文静、秦延旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告李维明的委托诉讼代理人杨希斌，被告周文静，被告秦延旭的委托诉讼代理人苗蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李维明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2017年2月6日签订的《房屋买卖定金合同》无效；2.判令被告立即撤销对原告位于青岛开发区阿里山路xx号内xx室的房屋（抵押）借款登记；3.判令被告承担因本案给原告造成的代理法律服务费等全部经济损失；4.诉讼费由被告承担。庭审时，原告申请变更诉讼请求为：1.确认房屋买卖定金合同无效，撤销房地产买卖契约和房屋抵押借款合同；2.撤销青岛市黄岛区阿里山路xx号内xx室抵押权登记；3.被告承担因本案给原告造成的损失8万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月6日签订《房屋买卖定金合同》，约定原告以240万元价格将位于开发区阿里山路xx号内xx室房屋卖给被告周文静，并收取购房定金10万元。但在2017年3月13日去黄岛区不动产登记中心办理网签合同过程中，与原告签署购房合同的却变成秦延旭而非周文静，而且，周文静不让原告与秦延旭互留身份住址和电话信息。同时，周文静未向原告说明理由，在原告不知情的情况下，让原告在其提供的《房屋（抵押）借款合同》上签名，并依据合同将原告房屋办理了借款抵押登记，登记他项权利人为周文静。原告儿子事后发现了该情况，与原告一起到不动产登记中心查询，原告才知道被告借网签购房合同之机，将其支付给原告的购房定金作为借款，将原告房屋办理了借款额度为240万元的抵押登记，现抵押权证由周文静持有。原告认为，被告以欺诈手段与原告订立合同，进而利用其熟悉房屋买卖登记流程和掌握房源的优势地位对原告房屋进行炒卖，并违背原告意志将原告房屋办理借款抵押登记控制在被告手中，被告的行为侵犯了原告的合法权利。同时，被告以转让合同为名借机炒房的行为也严重扰乱国家房地产市场秩序，应当依法予以制止。原告与被告交涉未果，故诉至法院。被告周文静辩称，原告所诉与事实不符。其与李维明、秦延旭因业务关系认识。2017年，原告主动找其帮助将涉案房屋出卖，秦延旭正好想买房，2017年2月3日，其带领秦延旭到原告处看房，当即表示看好该房，因临时有事，给付其15万元委托其先交付定金。其不太了解房屋买卖程序，找到众惠鑫房产服务中心为原告与秦延旭办理房屋买卖服务。2017年2月6日，其代秦延旭在众惠鑫房产服务中心与原告签订了定金合同，原告收取了其当场交付的10万元定金。2017年3月13日，原告与秦延旭在其和中介公司共同在场的情况下签订了房屋买卖合同，秦延旭又缴纳定金5万元，另于2017年3月14日缴纳了维修金，并在周文静、中介公司工作人员陪伴下与原告到黄岛区房产交易中心办理了网签。另，因秦延旭看好该套房屋，房价在上涨过程中，为防止原告将房屋过户或抵押给他人，故在秦延旭不知情的情况下办理了抵押登记。2017年4月15日，秦延旭要交剩余房款和办理过户手续时，原告反悔，不同意接收房款，称周文静办理抵押不能过户。秦延旭找周文静核实，周文静承诺办理过户时配合办理解押手续。综上，其于2017年2月6日与原告签订定金合同的行为是代理行为，秦延旭先是口头委托后出具了委托书，对周文静的代理行为表示认可。原告始终知情，并与秦延旭签订房屋买卖契约，故原告诉求定金合同无效没有依据。周文静自始同意撤销抵押登记，原告主张的代理费损失没有依据。被告秦延旭辩称，第一，周文静与原告签订的定金合同是其委托周文静办理的，周文静当时支付的定金10万元现金也是其给付的。原告现在主张该定金合同无效无事实和法律依据。第二，原告主张撤销其与周文静签订的房屋抵押借款合同及抵押登记，其不知情。通过周文静陈述，其抵押行为是发生在原告与秦延旭签订买卖合同之后，该抵押不能影响买卖合同效力。第三，原告主张撤销买卖合同无事实法律依据，其已经依约交付了定金，并缴纳了房屋维修基金，办理了网签，该合同已经实际履行，故请求判令原告继续履行合同，收取剩余房款，配合办理手续。另原告主张律师费等，无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、原告提交的房地产权证载明，原告是青岛开发区阿里山路****房屋的登记权利人。2017年2月6日，原告李维明与被告周文静签订《房屋买卖定金合同》，约定原告将坐落于青岛市黄岛区阿里山路xx号观海苑小区xx室房屋卖给被告周文静，成交价240万元，买方向卖方支付购房定金10万元。另约定，卖方保证此房屋产权安全无瑕疵，买方承担交易过程中的各项税费，买方拥有对房屋买卖的转让权。合同签订后，被告周文静向原告交付10万元，并由原告出具了10万元的收条。2、2017年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）秦延旭签订了《房地产买卖契约》，约定甲方同意将坐落于青岛市黄岛区阿里山路xx号观海苑小区xx室房屋卖给被告秦延旭，成交价240万元，签订契约之日，乙方向甲方支付15万元作为购房定金，余款225万元于过户当日支付于甲方；甲方应于2017年9月30日前将房屋交付乙方；若甲方违约，应书面通知乙方，并自悔约之日起十日内将双倍定金及已付款返还给乙方；补充条款约定甲乙双方于2017年3月30日之前办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告向被告秦延旭出具了1张收到秦延旭购房定金5万元的收条。2017年3月14日，被告秦延旭缴纳了涉案房屋维修资金11993.16元。同日，原告与被告秦延旭对涉案房屋买卖合同办理了网签备案手续，备案合同约定成交价为150万元。3、2017年3月13日，李维明作为借款人，被告周文静作为贷款人，签订《房屋（抵押）借款合同》，约定贷款人向借款人发放借款240万元，借款人提供青岛开发区阿里山路xx号xx室房屋作为抵押担保。2017年3月16日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续，抵押权人为周文静，债权金额240万元，证号：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第xx号。4、原告提交的代理费发票证明其为本案诉讼支出代理费65500元。5、被告周文静提交的录像资料2份，证明原告与被告周文静签订定金合同和与被告秦延旭签订的买卖契约都是在众惠鑫服务中心，该公司的员工王某提供的定金合同、买卖合同样本，合同内容由原告与两被告协商确定，并最终签字确认。原告虽否认录像证明的事实，但在本院询问时称，其在众惠鑫服务中心仅委托卖了一个房子，且未提交其他证据对上述证据予以反驳，故原告的辩称不成立，本院对2份录像的真实性予以认定。6、证人王某应被告周文静的申请出庭作证称，其是众惠鑫房产服务中心的工作人员，2017年2月6日下午，周文静带领原告夫妇到店里办理房屋买卖手续，口头告知证人她哥哥秦延旭要买这个房子，当时签了《房屋买卖定金合同》，周文静现金交付原告定金10万元。2017年3月13日，周文静带领原告夫妇和秦延旭到店里签了《房地产买卖契约》，秦延旭又支付原告定金5万元，当时对于定金支付人的事情提醒过原告，原告没有异议。证人证言可与被告周文静提交的录像资料相印证，本院依法予以采信。7、原告提交2017年3月28日、2017年3月31日的两份录音证据中，原告、原告代理人杨希斌与被告周文静、秦延旭交涉了涉案《房屋买卖定金合同》与《房地产买卖契约》买受人不一致的问题，认为当时周文静未说明受秦延旭的委托买房，周文静、秦延旭是在炒房，证人王某的证言不属实，两被告欺骗原告进行交易。被告秦延旭提交2017年4月15日与原告的通话录音中，被告秦延旭与原告交涉已备齐房款找原告办理过户手续，原告称其受骗了，不同意继续履行合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1、涉案《房屋买卖定金合同》、《房地产买卖契约》、《房屋（抵押）借款合同》的效力如何认定？2、原告主张的损失是否成立？综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定：对第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形为，第一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；第二，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第三，以合法形式掩盖非法目的；第四，损害社会公共利益；第五，违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告与被告周文静自愿在房产中介门店内签订《房屋买卖定金合同》，不违反法律规定，当时意思表示真实，应认定为合法有效的合同。原告称，被告周文静是为了炒房，目的不是为了购房或者代秦延旭购房，签订的定金合同应无效。但是，结合本案查明的事实看，被告周文静和被告秦延旭认可两人之间的委托关系，10万元定金是被告秦延旭交付被告周文静，被告秦延旭明示追认被告周文静签订的《房屋买卖定金合同》，且《房屋买卖定金合同》和《房地产买卖契约》的成交价格一致，不能证明被告周文静、秦延旭存系在炒房，原告对其主张的事实未提交充分证据证明，且原告未提交证据证明该合同存在法律规定的无效情形，因此，原告的主张，依据不足，本院不予支持。《房地产买卖契约》是原告与被告秦延旭在房产中介门店自愿签订的，不违反法律规定，应认定为合法有效的合同。原告主张其受到欺诈、欺骗，所提交的录音证据可以证明原、被告之间交涉房屋买卖事宜的有关情况，但结合原告向秦延旭出具收到秦延旭5万元定金收条的事实，与《房地产买卖契约》中签订该合同时交付15万元定金的约定，可以认定原告已认可被告秦延旭是实际购买涉案房屋的购买人，原告与被告秦延旭共同到黄岛区不动产登记交易中心办理房屋买卖合同的网签手续也印证了这一点。因此，原告的该项主张不成立，本院不予支持。另，原、被告实际履行的是《房地产买卖契约》，网签合同与《房地产买卖契约》约定房屋成交价不一致，不影响《房地产买卖契约》的效力。关于《房屋（抵押）借款合同》，被告周文静在答辩中承认是为了防止原告将房屋过户或者抵押他人而签订该合同并办理了抵押登记手续，即原告与被告周文静之间不存在真实的借贷关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，原告有权对被告周文静欺骗原告签订的该合同行使撤销权，本院依法予以支持，同时，在青岛开发区阿里山路xx号x室房屋上设定的登记抵押权人为周文静的抵押权也应一并撤销。对于第二个焦点问题，原告提交的代理费发票证明原告支出法律服务所代理费65500元，但其要求被告承担该费用没有合同依据和法律依据，故本院不予支持。原告主张被告给其造成损失8万元，未提交其他证据证明其损失，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条之规定，判决如下：一、撤销原告李维明与被告周文静于2017年3月13日签订的《房屋（抵押）借款合同》；二、撤销登记抵押权人为被告周文静在青岛开发区阿里山路xx号xx室房屋上的抵押权登记[证号：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产证明第xx号]；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元（原告已预交），减半收取900元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘正品二〇一七年六月三十日书记员  侯衍玲