四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终239号上诉人（原审原告）：ＸＸ英，女，1941年10月11日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：赵红旗，四川德才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛利惠，女，1971年9月17日出生，汉族，住四川省叙永县。被上诉人（原审被告）：泸州市经济和信息化委员会，住所：四川省泸州市江阳区江阳西路1号二号楼。法定代表人：李霄，主任。委托诉讼代理人：李东，四川秉和律师事务所律师。上诉人ＸＸ英因与被上诉人盛利惠、泸州市经济和信息化委员会(以下简称泸州经信委)确认合同无效纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2016）川0524民初1868号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ英及其委托诉讼代理人赵红旗与被上诉人盛利惠、被上诉人泸州经信委的委托诉讼代理人李东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ英上诉请求：一是撤销一审判决；二是改判确认二被上诉人签订的《房屋转让协议》无效，判决上诉人对争议房屋享有优先购买权。其上诉的事实与理由是：原判认定二被上诉人签订的房屋转让协议合法有效是错误的。上诉人对诉争房屋，即原仓库加层部分享有所有权，二被上诉人恶意串通对其进行买卖系违法买卖他人之物，况且该房屋没有相应房屋产权，依法不能进行交易，因此，二被上诉人之间的《房屋买卖协议》无效。其次，因上诉人对仓库加层后，与原瓷土公司对该加层部分属共同所有，原瓷土公司改革工作组在出售该房屋时，上诉人依法享有优先购买权。被上诉人盛利惠答辩称，本人在购买诉争房屋时，父亲已在此居住十余年。且购买该诉争房屋符合相关法律程序，合法有效。被上诉人泸州经信委答辩称，上诉人主张对涉案房屋有共有权，因未提供证据证明，缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人ＸＸ英向原审法院起诉请求：1、确认盛利惠与泸州经信委签订的《房屋转让协议》无效；2、判决ＸＸ英在同等条件下优先购买ＸＸ英与泸州经信委共有的66.56㎡房屋。一审经审理查明：ＸＸ英于1984年10月24日从瓷土公司退休。在租用瓷土公司仓库期间，因仓库空间较高，便在仓库内加了一层楼板，将仓库分隔为两层。未在使用仓库后，将下面一层退还给了瓷土公司。2005年2月18日，瓷土公司改革工作组召开了2005年第一次工作会议，纪要载明“……二月十八日叙永瓷土公司改革工作组召开了二○○五年第一次工作会。市经贸委、市财政局、市企业投资经营公司、市产权交易所等有关部门的领导和同志参加了会议。会议主要研究原叙永瓷土公司部分职工不成套住房和剩余土地的处置。与会人员根据市破产企业资产处置的有关政策，结合瓷土公司职工住宅的现状进行了认真讨论，并形成一致意见。一、原叙永瓷土公司剩余的不成套住房全部由市企业投资经营公司出售给现住户。面积以房监部门测绘数为准。二、原叙永瓷土公司正式职工未享受房改政策的购房价格为每平方米100元，已享受房改政策的职工和外单位住户以每平方米300元的价格出售。三、原叙永瓷土公司剩余土地按国土部门的有关规定转让。四、以上事项，必须公开张榜，并全权委托泸州市产权交易所办理。”同月22日，泸州产权交易所张贴了通知，内容为“原叙永瓷土公司非成套住房内各住户：我所接受委托，办理出售原叙永瓷土公司位于叙永镇环城路94号非成套职工住房的有偿转让手续。根据泸州市泸委发(2001)46号文精神，经叙永瓷土公司改革工作组会议研究决定，现通知如下：条件：1、现住户；2、原叙永瓷土公司在册职工；3、只享有一处公有住房(未享受房改优惠政策；4、身份证复印件1张。缴款日期：2005年3月15日至18日止。早上：9：00时至11：30时，下午：2：00时至5：00时。地点：原叙永瓷土公司办公楼二楼办公室。购房职工名单附后，请职工互相监督，如有不实，请向改革工作组举报。在缴款期间内未办理购房手续者，一切后果由住房职工自行负责。特此通知。”2007年10月23日，以瓷土公司改革工作组为甲方、盛利惠为乙方签订了《房屋转让协议》，约定“经有关部门研究，同意甲方对原叙永瓷土公司非成套职工住房进行出售，并委托泸州产权交易所办理售房手续。现就有关转让原瓷土公司非成套职工住房甲乙双方达成如下协议：一、甲方将其所属的位于叙永镇环城路94号33幢2-4号建筑面积89.08平方米的住宅有偿转让给乙方。二、转让金额为人民币合计×万捌仟玖佰零拾捌元整(小写：8908.00元)。三、房屋产权：以泸州产权交易所出具的售房收据和房屋转让协议作为房屋住户获得办理房屋所有权的依据。四、房款支付：本协议签订后，乙方立即将全部房款用现金一次性付清。五、两证由甲方办理。费用甲乙双方按政策规定各自承担。六、违约责任：本协议一经签订，双方应当严格遵守，如一方违约，违约方须赔偿守约方房款总额10%的违约金。七、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经甲、乙双方签字盖章后生效。”同日，盛利惠通过泸州产权交易所向瓷土公司交付了购房款8908元。2009年10月29日，盛利惠在叙永县房地产监理所办理了房屋登记的相关手续。2015年3月25日，叙永县房地产监理所为被告盛利惠补发了房屋所有权证书，载明盛利惠系叙永镇环城路94号房屋(瓷土公司宿舍)的所有权人。ＸＸ英在2009年得知盛利惠办理房屋登记手续后，多次找原瓷土公司改制组人员、泸州经信委等相关人员和部门反映，也向盛利惠主张房屋权利。上述事实，有当事人的陈述、ＸＸ英的退休证、《叙永瓷土公司改革工作组(2005)第一次工作会议纪要》、《通知》、《房屋转让协议》、泸州产权交易所收据、叙永县房地产监理所收据、发票、叙永县地方税务局契税完税证、泸市房权证叙永县字第××号、证人兰某的证言、梁某、张某、牟德平的证言等证据予以证明。一审法院予以确认。一审法院认为，ＸＸ英在得知盛利惠办理房屋登记手续后，多次向原瓷土公司改制组人员、泸州经信委等相关人员和部门反映，也曾向盛利惠主张房屋权利，应当认定诉讼时效已中断。盛利惠辩称已过诉讼时效，但现有证据未证明诉讼时效重新起算的时间，故一审法院对盛利惠的此项辩驳主张依法不予采纳。ＸＸ英在租赁仓库期间，将仓库分隔为两层，主张与瓷土公司对上层部分形成共有关系，既未提供权属证据，也不符合法律规定，一审法院对原告所主张的共有关系不予认定。ＸＸ英并非争议房屋的共有人，以共有人身份主张权利缺乏依据，一审法院不予支持。盛利惠与瓷土公司改革工作组签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示且不违反法律法规的规定，叙永房地产监理所已为盛利惠办理了房屋所有权证，应当认定《房屋转让协议》合法有效。ＸＸ英认为盛利惠与瓷土公司改革工作组恶意串通，但未证明，一审法院依法不予支持。ＸＸ英以房屋承租人身份请求确认《房屋转让协议》无效，不符合法律规定，一审法院不予支持。盛利惠与瓷土公司改革工作组关于房屋买卖的权利义务已履行完毕，争议房屋已登记在盛利惠名下，ＸＸ英以承租人身份主张同等条件下优先购买房屋已无履行可能，一审法院不予支持。据此，依照最高人民法院《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：驳回ＸＸ英的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由ＸＸ英负担。本院二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,根据双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点在于：一是盛利惠与原瓷土公司改革工作组签订的《房屋转让协议》是否有效？二是ＸＸ英对盛利惠向瓷土公司改革工作组所购房屋有无优先购买权？一、关于盛利惠与原瓷土公司改革工作组签订的《房屋转让协议》是否有效的问题？上诉人ＸＸ英上诉认为，买卖双方系恶意串通，且买卖的仓库系上诉人与原瓷土公司共有，该房也无产权，故买卖协议无效。对此，本院认为，本案诉争房屋确系叙永原瓷土公司房屋，在原瓷土公司破产改制时，其公司改革工作组依法对其房产进行公告拍卖处置，并与盛利惠签订《房屋转让协议》属双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，也不损害国家集体利益，应属合法有效。上诉人主张买卖双方系恶意串通因无证据予以证明，本院依法不予采信。其次上诉人主张该诉争房屋系与原瓷土公司共有，因无共有的事实，也不符合法律关于共有的规定，且在原瓷土公司改制处置房产时，对同属于原瓷土公司退休职工的上诉人ＸＸ英，在公告期间及公告期满后的较长时间内也未向改革工作组主张权利，因此，上诉人的该上诉请求于法无据，本院依法不予采信。二、关于ＸＸ英对盛利惠向瓷土公司改革工作组所购房屋有无优先购买权的问题？上诉人ＸＸ英认为诉争房屋属其在仓库加隔楼板形成部分共有房产，故对原瓷土公司改革工作组出售的该房产享有优先购买权。本院认为，虽然上诉人在租用原瓷土公司仓库并在仓库有加隔楼板的行为，但该行为并不符合法律关于共有的法律规定，因此，上诉人认为诉争房屋为共有，以此主张优先购买权因无相应事实和法律依据，依法不予支持。另外，从上诉人租赁房屋的角度，也因其在租赁期届满后的较长时间提出，不符合承租人在租赁期限内主张优先购买权的法律规定。故本院对上诉人ＸＸ英对盛利惠向瓷土公司改革工作组所购房屋具有优先购买权的上诉请求，依法也不能成立。综上所述，上诉人ＸＸ英的上诉请求和理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人ＸＸ英承担。本判决为终审判决。审 判 长  张朝云审 判 员  卓 波代理审判员  张晓余二〇一七年六月五日书 记 员  胡浪波