河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终993号上诉人(原审原告)：张颖青，女，1982年12月27日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郑在初，河南好谦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：焦作御景置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区山阳路5555号中华新天地会所1号楼1-6号。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，公司员工。委托诉讼代理人：孙文清，男，公司员工。被上诉人(原审被告)：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，公司职工。上诉人张颖青、焦作御景置业有限公司（以下简称御景置业公司）因与被上诉人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张颖青的委托诉讼代理人郑在初，上诉人御景置业公司的委托诉讼代理人马旭，被上诉人恒大集团的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张颖青上诉请求：1、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决第二项中的资金占用损失部分，改判御景置业公司以903380元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从2018年5月3日起至实际给付之日止向张颖青支付资金占用损失；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审以被告不存在违约行为为由未支持张颖青2018年5月3日至2019年6月日期间的购房款利息错误。案涉合同解除后的法律后果即为恢复原状、赔偿损失。本案中，张颖青自2018年5月3日起便全额向被上诉人交纳了购房款。由此，被上诉人通过向张颖青预售房屋收取购房款，获得了企业融资款项，避免企业对外融资的高额资本；被上诉人占用张颖青购房款近两年内亦使用了购房款并享受了利息收益，同时也给张颖青造成了实际的利息损失。因此，资金占用损失应当从张颖青实际交纳购房款之日起计算。御景置业公司辩称，一审对利息计算方式及期间，认定事实清楚，适用法律正确。恒大集团辩称，同御景置业公司答辩意见。御景置业公司上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决书，发回重审或者改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、御景置业公司已按照《商品房买卖合同》的约定将案涉房屋交付给张颖青，张颖青已不符合《无理由退房承诺书》中关于可以退房……的约定。而且即使判决解除合同，但被上诉人实际缴纳的款项仅为841733元，并非合同约定的总房款903380元，一审法院认定事实错误。《无理由退房承诺书》中约定：“若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续的任何时问，可以退房”，通过此条约定可以看出，张颖青最迟应于办理入住手续前提出退房请求。但实际上张颖青已经办理收房手续，不再符合无理由退房的条件。即使张颖青未领取钥匙，但其已经办理收房手续，是否领取钥匙不影响已经收房的事实，其无权再申请退房。而且，退一步讲，《商品房买卖合同》中约定的房屋总金额为903380元，但由于张颖青参与了御景置业公司的优惠政策，实际仅缴纳了841733元，并非一审法院判决的903380元，一审法院认定事实错误。二、御景置业公司在履行《商品房买卖合同》的过程中无任何违约行为，张颖青无权解除合同，一审法院适用法律错误。御景置业公司严格、依约按照《商品房买卖合同》履行自身权利、义务，没有任何违约行为，张颖青不享有约定解除权。作为双方当事人的真实意思表示，双方签订的商品房买卖合同应当依法受到保护，保证市场交易的稳定性。一审法院依据《合同法》第九十三条强制解除双方当事人签订的合同，肆意破坏合同的安定性，严重违法。而且，一审法院依据《合同法》第九十六作出判决，但依据此条款，即使判决合同解除后，应恢复原状。由于《商品房买卖合同》已经焦作市房管局备案，即使判决解除《商品房买卖合同》，也应判决张颖青配合御景置业公司办理撤销合同备案登记手续。张颖青辩称，一、案涉房屋并未完成最终交付，张颖青行使无理由退房权利符合双方无理由退房承诺书中的约定，领取住房钥匙是办理入住手续中的一项重要环节，张颖青拒绝领取钥匙即没有完成房屋的最终交付。案涉无理由退房承诺书中约定的自签署商品房买卖合同之日起至办理入住手续的任何时间条款属于格式条款，所涉及的限制性约定，对于各个购房者不具有拘束力，并且从有利于消费者权益的角度理解该条款，亦应当包含办理入住手续的任何时间，而非办理入住手续前。二、案涉房屋的房款金额应当被认定为903380元，虽然张颖青参与了御景置业公司的优惠政策，实际缴纳的金额为841733元。但张颖青并不是参与该次优惠政策的单方受益者。张颖青能够享受优惠的前提是张颖青须按照御景置业公司的要求，早于双方原本在焦作恒大城商品房认购书中付款期限的约定，提前九个月一次性付清全款。早在几年前，各国有银行、商业银行都在缩紧对于房地产开发公司的贷款政策，御景置业公司此举解决了其融资困难的现实问题，缓解了经济压力，其逾期收益也远远高于给张颖青优惠的61647元，从公平原则来讲，案涉房屋的房款金额应当被认定为903380元。三、关于即使判决解除商品房买卖合同，也应当判决御景置业公司应配合张颖青办理撤销合同备案登记手续。首先御景置业公司并未在一审中提出该项诉讼请求，其上诉状中的提到的问题不属于本案的案件受理范围。案涉商品房买卖合同判令解除以后，御景置业公司仅需凭借生效判决文书向房管部门申请办理撤销登记备案手续，无需再本案中进行解决。综上，请求驳回御景置业公司的上诉请求，支持张颖青的上诉请求。恒大集团述称，同意御景置业公司的上诉意见。张颖青向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告向原告返还房款903380元、维修基金7860元、物业费2986.80元；3、判令二被告向原告赔偿损失，即二被告占用原告房款期间的利息损失62001.98元（暂计算至2019年6月19日，以后按年利率6％标准计算至本息清偿完毕之日止）；4、被告赔偿原告因房价上涨等因素，导致原告再次购房所产生的房屋差价10万元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为判令解除原告与第一被告签订的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2018年1月22日，原告作为乙方（买受人）、被告御景置业公司作为甲方（出卖人），双方签订《焦作恒大城商品房认购书》（编号：0006825），约定：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购焦作恒大城楼盘11幢1-102单元，……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：3．分期付款：乙方须于2018年1月24日前支付首期房款35169元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月22日前付清45169元；于2018年7月22日前付清90338元；于2018年10月22日前付清271014元；于2019年1月22日前付清451690元。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到焦作恒大城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，……七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。……”。当日，被告恒大集团向原告出具《无理由退房承诺书》载明：“尊敬的张颖青客户：……您所购买的恒大属下公司开发的焦作恒大城楼盘11幢1单元102房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房”。原告在该承诺书下方书写：“本人张颖青于2018年1月22日认购焦作恒大城11号楼1单元102室，今交付焦作恒大城定金壹万元整，且本人已知晓此定金不退，且不换房，不更名，不增减名，三天内交首付款同时签署《商品房买卖合同》，方可享受恒大无理由退房政策。本人张颖青已领取无理由退款承诺书原件一份”。2018年原告分三次向被告御景置业公司交纳房款903380元（1月24日交纳45169元、4月17日交纳45169元、5月3日交纳813042元）。2019年5月24日，涉案楼盘竣工验收。2019年5月27日，原告张颖青与被告御景置业公司签订了商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00110455）。2019年5月31日，被告御景置业公司向原告邮寄送达了交楼通知书。同日，原告与金碧物业有限公司焦作分公司签订了前期物业服务协议，并签订了临时管理规约并缴纳了物业费，同时缴纳了住房专项维修基金。原告收房时认为其所购房屋采光不满意，向被告御景置业公司提出异议，也未领取涉案房屋钥匙。双方为此发生纠纷。另查明，被告御景置业公司系被告恒大集团下属的全资子公司。一审法院认为，原告张颖青、被告御景置业公司所签订的《焦作恒大城商品房认购书》及被告御景置业公司的全资母公司被告恒大集团向原告出具的且被告御景置业公司认可的《无理由退房承诺书》均为涉案商品房买卖合同的组成部分，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《无理由退房承诺书》载明：原告所购买的恒大下属公司开发的焦作恒大城楼盘11幢1单元102房，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，原告均可无理由退房，《无理由退房承诺书》实质系原告与被告御景置业公司就商品房买卖合同约定解除所设定的条件。原告在2019年5月31日收房时认为其所购房屋采光不满意，向被告御景置业公司提出异议拒绝收房，未领取涉案房屋钥匙，即是原告向被告御景置业公司要求解除合同，根据《无理由退房承诺书》的约定，原告提出解除合同符合约定解除条件，应当得到支持。在原告向被告御景置业公司提出解除合同，被告御景置业公司应当信守承诺及时解除合同并将购房款返还给原告。综上原告请求解除合同并要求返还购房款理由正当，该院予以支持。被告辩称房屋已交于原告，原告不能无理由退房的抗辩理由不能成立。关于原告请求被告支付占用资金期间的利息问题，对于交付房屋前购房款的利息，因被告不存在违约行为，故原告此期间的利息，该院不予支持。但对于在原告提出解除合同后即2019年6月1日起以后的利息，因被告御景置业公司未及时返还原告购房款，对于此后被告御景置业公司长期占用原告购房款，给原告造成的损失应当赔偿，且被告御景置业公司占用原告购房款期间的利息属于购房款的法定孳息，因此被告御景置业公司应当从原告要求解除购房合同的次日起即2019年6月1日起赔偿占用原告资金的利息损失，其赔偿损失数额以本院认定为准。关于原告要求被告赔偿其房屋差价10万元，无事实和法律依据，该院不予支持。关于原告要求被告恒大集团承担责任及二被告返还房屋维修基金和物业费问题，依据合同相对性原则该院也不予支持。原审判决：一、解除原告张颖青与被告焦作御景置业有限公司签订的编号为HNJZYS00110455号《商品房买卖合同》。二、被告焦作御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张颖青购房款903380元并赔偿其资金占用损失费（以903380元为基数，从2019年6月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告张颖青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14487元，由原告负担2516元，由被告焦作御景置业有限公司负担11971元。本院二审期间，上诉人御景置业公司为证明其主张，向本院提交提前房款支付优惠确认函一份。证明：张颖青实际支付购房款841733元，其享有公司提前优惠还款政策61647元，该款项应在所退房款中扣除,且张颖青同意将此款项扣除。一审时，张颖青提交的编号为69023的收据中显示此次购房款含有优惠61647元。经质证，上诉人张颖青称，对证据的真实性没有异议，对其证明指向有异议。该确认函中所约定的如本人申请退房，则同意御景置业公司在所退还房款中扣除本次优惠金额，但本案中张颖青不是向御景置业公司申请退房，而行使的是与御景置业解除商品房买卖合同的权利，该条款对张颖青不能适用，并且该优惠张颖青已经享受，御景置业公司也从张颖青一次性支付房款的行为中获得了融资收益，因此，该部分优惠款项不应予以扣除。被上诉人恒大集团称，对御景置业公司的证据真实性及证明目的无异议。本院认证如下：该证据客观真实，能够证明张颖青2018年5月3日实际支付751395元的案件事实。本院二审查明的案件与一审相同。另查明，2018年张颖青分三次向御景置业公司交纳房款共计841733元，其中，1月24日交纳45169元、4月17日交纳45169元、5月3日交纳751395元。本院认为，关于合同是否应当解除的问题。无理由退房承诺书约定，若购房人履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，均可无理由退房。本案中，张颖青已经按照约定分三次向御景置业公司交纳了相应的购房款，不存在违约行为。此后房屋交接过程中，由于采光问题，张颖青提出异议并拒绝领取房屋钥匙，而领取钥匙接收房屋的重要环节，张颖青行为实质就是行使无理由退房承诺书的内容，据此，张颖青有权解除案涉合同。至于御景置业公司称张颖青没有权利解除合同的上诉理由，与本案事实不符，不能成立。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，御景置业公司应当返还张颖青购房款并赔偿资金占用损失。关于购房款的问题，二审时，御景置业公司提交的提前房款支付优惠确认函等证据能够证实，张颖青实际支付的购房款为841733元，御景置业公司应当将上述款项返还张颖青，一审判决御景置业公司返还张颖青购房款903380元错误，本院予以纠正。关于资金占用损失费的问题，赔偿损失作为合同解除的法律后果之一，在合同解除后，御景置业公司应当赔偿占用张颖青购房款的利息损失，利息从已付款项的次日起算，结合本案张颖青的诉讼请求，应当从2018年5月4日起算。综上所述，张颖青、御景置业公司的上诉请求部分成立；一审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决第一项；二、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决第三项；三、变更河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初4127号民事判决第二项为：焦作御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张颖青购房款841733元并赔偿其资金占用损失费（以841733元为基数，从2018年5月4日起至实际给付之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回张颖青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14487元，由张颖青负担3157元，由焦作御景置业有限公司负担11330元；二审案件受理费13790元，由张颖青负担956元，由焦作御景置业有限公司负担12834元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月一日书记员 王向静