重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初7446号原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋。统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人金梅，总经理。委托代理人聂麟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告王生锋，男，汉族，1980年10月2日出生，住重庆市南岸区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江重庆分公司）诉被告王生锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法由审判员覃峰适用简易程序，公开开庭进行审理。原告金辉锦江重庆分公司委托代理人聂麟、被告王生锋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金辉锦江重庆分公司诉称：原告系被告所购房屋小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告为被告提供物业管理期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务。而被告从2014年1月起单方面违约不缴纳物业管理费，经原告催缴无果。至2017年1月被告累计欠物业服务费4801.86元、公摊水电费375.20元、2017年1月车位物管费80元，故原告起诉至法院，要求被告给付上述费用，违约金按当月所欠费用为基数，按银行同期同档次贷款利率计算至欠款付清之日止，并承担本案诉讼费。被告王生锋辩称：“1、我认为原告不应该直接起诉我，应该由业委会协调缴费。2、之前起诉过我我也没有接到案件的审理结果，现在又来起诉我，程序违规。3、认可与原告存在车位管理服务关系，由于车库经常被占道停车，存在安全隐患，原告一直没有尽到其义务，但是我还是缴纳了2016年底之前的车位物业费，我认可2017年1月之后都没有缴纳费用。4、前期物业合同的相对人为融侨公司，与原告无关，原告虽然有更名但是是核准更名。5、业委会被撤销了，其之前签订的合同没有法律效力。6、2014年1月至2017年1月我就没有缴纳物管费了，每月物管费费用我也不清楚，公摊水电费和水费我也不清楚，水费是缴纳至2016年年底的，违约金不认可。物业办公室人员给我说不收取公摊水电费。原告不具备收取水费的资格。7、我是诉称房屋的业主，房屋面积为92.7平方米。8、原告服务有瑕疵，且违规设立停车位收费，造成了小区的安全隐患。小区发生火灾消防设施里面没有水，监控设施瘫痪。经审理查明：被告系涉案房屋的业主，已入住该小区。2005年1月5日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《云满庭前期物业服务合同》，约定由重庆融侨锦江物业管理有限公司为融侨半岛·云满庭B、D区提供物业服务。三层及以上高层住宅物业费用为1.4元/月/平方米，共用的专项设备、设施运行的能源能耗，独立计量核算，据实按户向业主分摊计收，室外停车场车位租金暂定价为80元/月/车位。2013年12月28日，重庆市南岸区云满庭B区业主委员会与北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司签订《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》，高层住宅物业费用为1.7元/月/平方米，共用的专项设备、设施运行的能源能耗，独立计量核算，据实按户向业主分摊计收，车位物业服务费为80元/月/车位，业主应当于每月15日前交纳物业服务费用，逾期未交纳物业费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限从2014年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。2011年4月5日重庆融侨锦江物业管理有限公司变更为重庆金辉锦江物业服务公司。2011年12月27日重庆金辉锦江物业服务公司变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日北京金辉锦江物业服务有限公司设立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，2013年8月1日授权北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司以重庆分公司名义直接处理在重庆范围内业务开展活动中发生的纠纷，并可以以重庆分公司的名义直接进行法律诉讼及仲裁并享有诉讼及仲裁中的实体权利。从2014年1月至2017年1月，共计37个月，被告拖欠的物业服务费为4801.86元（1.40元/月/平方米×92.70平方米×37个月）、水电公摊费375.20元，2017年1月车位物业服务费80元，合计5257.06元。上述事实，有资质证明、名称变更通知、《云满庭前期物业服务合同》、《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》以及当事人的当庭陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，重庆融侨锦江物业管理有限公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订的《云满庭前期物业服务合同》、《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》均是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为融侨半岛云满庭B区业主，《前期物业服务合同》、《重庆市融侨半岛云满庭B区物业服务合同》均对其具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为小区的物业服务企业，已按合同约定为小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。现被告拖欠物业服务费，违背了合同中按期交纳物业服务费的约定，其行为已构成违约，被告应承担清偿责任，立即付清拖欠的物业服务费。故原告的诉求理由正当，于法有据，本院予以支持。对于违约金，《前期物业服务合同》约定被告违反约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。原告自愿将违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金，合理合法，未违反法律规定，被告应以当月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准向原告支付违约金至欠款付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王生锋于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司自2014年1月至2017年1月，欠缴物业服务费4801.86元（1.40元/月/平方米×92.70平方米×37个月）、水电公摊费375.20元，2017年1月车位物业服务费80元，合计5257.06元及违约金（以当月欠费金额为基数，从2014年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至上述款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由王生锋承担（此款由北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，王生锋支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审判员  覃峰二〇一七年六月一日书记员  宋莉