湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初189号原告汉飞投资控股集团有限公司。住所地：武汉市江汉区建设大道***号广发银行大厦第*幢**层*号房。法定代表人邓柯，该公司总经理。委托代理人王璇，该公司员工。特别授权代理。被告胥蕾，男，1982年7月1日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。第三人交通银行股份有限公司湖北省分行。住所地：武汉市江汉区建设大道***号。法定代表人高新华，该行行长。委托代理人刘欢，湖北山河律师事务所律师。一般授权代理。原告汉飞投资控股集团有限公司（以下简称汉飞公司）诉被告胥蕾、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依照原告汉飞公司的财产保全申请，本院依法查封了被告胥蕾购买的汉飞·洋房印象第21栋5单元3层3号商品房。2017年5月9日，本院依法组成由审判员陈大进担任审判长，人民陪审员陈家贵、白德平参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉飞公司的委托代理人王璇、第三人交行湖北分行的委托代理人刘欢到庭参加了诉讼，被告胥蕾经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉飞公司诉称：原、被告于2015年9月24日签订《武汉市商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的汉飞·洋房印象第21栋5单元3层3号房，房屋总价款为497848元，付款方式约定为银行按揭付款。被告与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，向第三人申请按揭贷款340000元，原告为该合同连带责任保证人。此后，被告未按借款合同约定按期偿还按揭款项，原告依照担保合同的约定承担担保责任，逐月代偿被告所欠银行按揭款项。依照《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议第五条约定，被告超过三个月未及时归还相应款项，原告有权解除合同，并要求被告支付总房款5%的违约金。据此，原告现诉请人民法院判令：1、解除原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同备案号：黄130428332）；2、被告协助原告办理解除《武汉市商品房买卖合同》备案的相关手续；3、被告支付原告代偿款5414.43元；4、被告支付原告违约金24892.4元；5、本案诉讼费由被告承担。原告汉飞公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》。证实原、被告双方就商品房买卖签订合同，并约定双方责任及义务，如买受人超过三个月未按期偿还银行贷款的，原告有权解除合同。证据2、收据。证实被告胥蕾已交付购房首付款157848元的事实。证据2、还款凭证、担保人代偿欠款证明。证实原告代偿被告胥蕾所欠银行按揭款本息共计10934.26元的事实。第三人交行湖北分行诉称：原告、被告、第三人于2015年10月10日签订的《个人房产抵押贷款合同》，该合同合法有效，第三人已按合同约定向被告履行了提供贷款的义务。鉴于被告胥蕾未按合同约定偿还贷款本息，第三人有权宣布贷款提前到期。如果原告履行担保义务偿还所欠贷款，第三人愿意配合办理抵押房屋的注销登记手续。据此，第三人诉请人民法院判令：1、被告胥蕾偿还第三人借款本金332752.20元及利息（截至2017年5月4日利息1358.74元，后期利息按约定利率计算，至借款清偿之日止）；2、原告汉飞公司承担连带清偿责任。第三人交行湖北分行为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据1、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证。证明第三人向被告胥蕾提供贷款340000元，原告汉飞公司提供连带责任保证的事实。证据2、贷款信息查询表。证明截止到2017年5月4日，被告胥蕾尚欠第三人贷款本金332752.20元，利息1358.74元。证据3、武汉市期房抵押证明。证明案涉商品房于2015年10月14日办理期房抵押的事实。原告汉飞公司对第三人所诉辩称：我公司愿意承担保证责任，偿还被告胥蕾所欠第三人贷款本息。被告胥蕾缺席，对原告汉飞公司及第三人交行湖北分行所诉均未提交答辩意见，在本院举证期内亦未提交证据。经审理查明：2015年9月24日，原告汉飞公司与被告胥蕾签订编号为黄130428332的《武汉市商品房买卖合同》，约定：被告胥蕾购买原告开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村汉飞·洋房印象第21栋5单元3层3号商品房，房屋建筑面积95.74平方米，单价为5200元，房屋总价款为497848元。付款方式：买受人于2015年9月22日前交付购房首付款157848元，余款340000元办理银行按揭。合同附件六补充协议第五条约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保，买受人应按时足额向贷款银行支付贷款月供。在买受人取得房地产权属证书并向贷款银行办理房屋抵押手续之前，超过三个月不及时或不足额付款，则出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付总房款5%违约金。合同签订后，被告胥蕾向原告汉飞公司支付了购房首付款157848元。2015年10月10日，原告汉飞公司、被告胥蕾、第三人交行湖北分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定第三人向被告胥蕾提供个人住房贷款340000元，贷款期限为360个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，借款人胥蕾以等额本息还款法还款。如借款人未按合同的约定偿还贷款本金和支付利息，贷款人交行湖北分行有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。原告汉飞公司作为担保人为合同项下贷款提供连带责任保证。自借款人取得房屋权利证明，且贷款人取得抵押物他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。2015年10月14日，案涉被告胥蕾名下的房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，抵押权人为第三人交行湖北分行。此后，第三人交行湖北分行依约履行了为被告提供贷款的义务，但被告胥蕾未按期足额偿还借款本金及利息。截至2017年5月4日，贷款仅偿还本金7247.80元，利息23491.61元，合计30739.41元。尚欠贷款本金332752.20元，利息1358.74元。已偿还的贷款本息30739.41元中，被告胥蕾偿还贷款本息19805.15元，原告汉飞公司履行担保义务代偿贷款本息10934.26元。本院认为：原告汉飞公司与被告胥蕾签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，双方应予履行。根据双方合同约定，在买受人取得房地产权属证书并向贷款银行办理房屋抵押手续之前，超过三个月不及时或不足额付款，则出卖人有权解除合同。现案涉商品房仅办理期房抵押，尚未取得权属证书，亦未设定抵押，被告胥蕾至今未及时足额偿还银行贷款，双方约定的解除合同的条件已经成就，故原告汉飞公司请求解除与被告胥蕾签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除后，被告胥蕾仍应履行协助义务，配合原告汉飞公司办理解除《武汉市商品房买卖合同》备案的相关手续。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，被告胥蕾未及时足额偿还银行贷款本息，其行为违约，应承担违约责任。故在合同解除后，被告胥蕾仍应依照双方合同约定，以总房款5%向原告汉飞公司支付违约金，具体计算为24892.4元（房屋总价款497848元×5%）。汉飞公司与胥蕾签订的商品房买卖合同解除后，鉴于该合同与《个人房产抵押贷款合同》之间的关联性，商品房抵押担保贷款的合同目的已无法实现。贷款人胥蕾未按期足额偿还贷款本息的行为，已导致第三人交行湖北分行使合同中约定的提前还贷权得以成就，第三人有权选择提前宣布贷款到期，并要求所欠贷款本金及利息提前偿还。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此规定，《商品房买卖合同》解除后，汉飞公司作为全部购房款的占有人，应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息返还给第三人及被告胥蕾。其中，应返还被告胥蕾的金额具体为购房首付款157848元，胥蕾偿还第三人的贷款本息19805.15元，合计177653.15元。因被告胥蕾未到庭参加诉讼，该款项可另案主张权利。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汉飞投资控股集团有限公司与被告胥蕾于2015年9月24日签订的编号为黄130428332的《武汉市商品房买卖合同》；二、被告胥蕾支付原告汉飞投资控股集团有限公司违约金24892.4元；三、原告汉飞投资控股集团有限公司返还第三人交通银行股份有限公司湖北省分行贷款本金332752.20元及利息(截至2017年5月4日利息为1358.74元，后期利息按五年以上期限人民银行贷款基准利率标准计算，至借款清偿之日止）；四、被告胥蕾协助原告汉飞投资控股集团有限公司办理解除《武汉市商品房买卖合同》备案的相关手续；五、驳回原告汉飞投资控股集团有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，与本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告汉飞公司案件受理费9080元，第三人交行湖北分行案件受理费4540元，均由被告胥蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈大进人民陪审员  陈家贵人民陪审员  白德平二〇一七年六月十四日书 记 员  周 涛