四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终1159号上诉人（原审被告）:肖吉德，男，1963年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审被告）:肖铭凯，男，1998年5月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审原告）：王谦，男，1962年7月出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：罗超，四川鼎证律师事务所律师。上诉人肖吉德、肖铭凯因与被上诉人王谦房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖吉德、肖铭凯上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、本案诉争房屋属于肖吉德和陈雪梅的夫妻共同财产，陈雪梅于2005年12月12日去世，根据《继承法》的相关规定，该房产属于陈雪梅所有的部分应由其母亲敖代桑、丈夫肖吉德、儿子肖铭凯、继子肖杰共同继承。诉争房屋于2006年10月27日由肖吉德一人签字卖给了王谦，其余三人未在协议上签字，该协议无效。二、诉争房屋属于四川省宜宾质量技术监督局的国有划拨资产，不适用正常的商品房办证程序。肖吉德和陈雪梅夫妇购买的仅仅是房屋永久居住权；现在诉争房屋的产权证载明产权性质属于划拨、福利房，表明房屋是补助肖吉德和陈雪梅作为单位职工应该享受的福利；王谦不属于该单位职工，无权享受福利待遇，不存在肖吉德必须协助王谦办理过户手续。三、如果王谦坚持要求办理房屋过户手续，必须支付肖吉德、敖代桑、肖杰、肖铭凯四人国家福利10万元。被上诉人王谦辩称，一、根据肖吉德与四川省宜宾质量技术监督局签订《购住房协议》的约定，肖吉德购买的是诉争房屋的产权而非居住权，且宜宾质量技术监督局早在2000年3月就该住房已经办理了产权登记，只是在出售给肖吉德时尚未办理分户登记，双方当事人在签订《售房协议》时对该情形都是知晓的，肖吉德还将产权证（大证）复印件交给了王谦。二、即使诉争房屋存在继承问题或者涉及其他继承人，但其他继承人均已放弃了继承权，故产权登记机关将该套房屋办理至二上诉人名下。三、《售房协议》是双方真实意思表示，约定的价格也是根据当时市场价确定，合同应为合法有效；四川省宜宾质量技术监督局出具的《证明》也表明单位同意双方进行房屋买卖。四、二上诉人要求被上诉人补偿10万元完全违背了诚实信用原则，不应该得到支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。王谦向一审法院起诉请求：1、请求判决肖吉德、肖铭凯协助王谦将翠屏区柑子园街×号×幢×单元×层×号房屋（所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第×97号、×98号）产权过户登记至王谦名下。2、肖吉德、肖铭凯承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2001年2月28日，四川省宜宾质量技术监督局与肖吉德签订《购住房协议》，约定：宜宾质量技术监督局将位于宜宾市南岸柑子园街×号市质监局院内×楼×号建筑面积118.32㎡住房一套出售给肖吉德，出售住房无房屋产权证，供肖吉德长期居住。2006年10月27日，肖吉德与王谦签订《售房协议》，约定：肖吉德自愿将位于宜宾市南岸柑子园街×号市质监局院内×楼×房屋产权出售给王谦，建筑面积约135㎡，价格为16万元，该房屋暂无产权证和土地使用证，将来王谦若要办证，办证费该单位出的由单位出，属于私人支付的部分由王谦自己支付，肖吉德必须积极协助配合王谦办理相关产权手续。同日，宜宾质量技术监督局向王谦出具《证明》载明“兹有我局职工肖吉德自愿将南岸柑子园街×号院内私有住房一套（户号×）面积135㎡（含公摊），于2006年10月27日出售给王谦，售价16万元。经买卖双方商定，如今后能办理房产证、土地使用证，户主变更为王谦。办证费用概由买方承担（王谦）”。王谦于协议签订当日支付了购房首付款6万元，肖吉德将房屋交付王谦，后王谦于2006年11月14日付清尾款10万元。该房一直由王谦占有使用。2016年11月肖吉德取得该房屋川（2016）宜宾市不动产权第×39号《不动产权证》，该证书载明“权利人：肖铭凯、肖吉德；共有情况：房屋按份共有（25%、75%）；坐落：翠屏区柑子园街×号×幢×单元×层×号；房屋建筑面积：135.08㎡”。后王谦要求肖吉德、肖铭凯协助办理产权过户未果，诉至法院。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，王谦与肖吉德签订的《售房协议》合法有效。协议签订后，王谦向肖吉德付清了全部购房款，肖吉德应按协议约定协助王谦办理产权过户登记，根据庭审查明的事实，本案所涉房屋的产权证号为川（2016）宜宾市不动产权第×39号且登记在肖吉德、肖铭凯名下。故王谦诉请肖吉德、肖铭凯协助将翠屏区柑子园街×号×幢×单元×层×号房屋（所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第×97号、×98号）产权过户登记至王谦名下，符合法律规定和协议约定，一审法院依法支持为肖吉德、肖铭凯协助将翠屏区柑子园街×号×幢×单元×层×号房屋（产权证号：川（20**）宜宾市不动产权第×39号）产权过户登记至王谦名下。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:肖吉德、肖铭凯于判决生效之日起十五日内协助王谦将位于翠屏区柑子园街×号×幢×单元×层×号房屋（产权证号：川（20**）宜宾市不动产权第×39号）过户至王谦名下。案件受理费200元，减半收取计100元，诉讼保全费1320元，合计1420元，由肖吉德、肖铭凯负担。二审中，上诉人提交了四川省宜宾质量技术监督局出具的证明，拟证明诉争房屋产权证根据房改政策只能办理给肖吉德本人，王谦不属于单位职工，无权要求办理产权证。被上诉人王谦对证据真实性无异议，对关联性有异议。本院审查后认为，该份证据只能证明四川省宜宾质量技术监督局与肖吉德之间的房屋买卖办证需要满足的条件，并不能由此推断肖吉德与王谦之间房屋买卖就不符合办理产权证条件。本院对该份证据的证明目的不予认可。结合双方一、二审提交的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，肖吉德与陈雪梅原系夫妻关系，陈雪梅于2005年12月12日去世。肖吉德、肖铭凯向一审法院提交的公证书载明，敖代桑（陈雪梅母亲）、肖杰（陈雪梅继子）作为陈雪梅遗产的继承人均声明放弃了诉争房屋中属于被继承人陈雪梅的遗产份额，诉争房屋属于陈雪梅的遗产份额由肖吉德、肖铭凯共同继承。因肖铭凯当时尚未成年，肖铭凯的遗产份额由肖吉德代为管理，房屋登记手续由肖吉德代为办理。本院认为，关于上诉人主张肖吉德向四川省宜宾质量技术监督局购买的仅是诉争房屋永久居住权的问题。从肖吉德与四川省宜宾质量技术监督局签订的《购住房协议》内容来看，合同中只是注明住房无产权证但并未约定双方仅是对房屋居住权的买卖；从合同约定的房屋价格以及嗣后四川省宜宾质量技术监督局为上诉人办理了诉争房屋不动产登记的情况来看，双方的合同目的是以支付合理对价的形式完成不动产权属的变更。上诉人主张其购买的仅是房屋永久居住权与事实不符，本院对其该项主张不予采纳。关于双方当事人签订的《售房协议》效力问题。上诉人主张该房屋属于陈雪梅遗产份额的部分应由敖代桑、肖吉德、肖铭凯、肖杰共同继承，仅有肖吉德一人在《售房协议》上签字属于无权处分，该合同应认定为无效。本院认为，《售房协议》是双方当事人真实意思表示，根据合同约定，王谦已经向肖吉德支付了全部房款并占有使用房屋至今。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，肖吉德即便构成无权处分也不是认定《售房协议》无效的法定事由。上诉人主张协议无效没有事实和法律依据，本院不予支持。根据二审查明的事实，诉争房屋通过公证的方式已经明确了房屋属于肖吉德、肖铭凯所有并办理了产权登记手续。虽然肖铭凯未在《售房协议》上签字，但其在《售房协议》签订时不到十周岁，属于无民事行为能力人，与其权利义务相关的民事活动应由其法定代理人即其父亲肖吉德代理进行。从《售房协议》签订至今已超过十年时间，二上诉人对合同的签订和履行行为均未提出任何异议，应视为二人对房屋出售行为的认可。另外，四川省宜宾质量技术监督局向王谦出具的《证明》表明单位对双方当事人进行福利房买卖不持异议，法律法规也并没有对本单位职工向单位之外人员转让取得完备产权的房屋作禁止性的规定。现在诉争房屋的产权已登记至二上诉人名下，《售房协议》约定的产权过户条件已经成就，二上诉人有义务配合被上诉人办理产权过户登记手续。关于上诉人主张被上诉人无权享受单位福利，被上诉人办理产权过户手续应补偿上诉人10万元的问题。《售房协议》约定的房屋价格与当时的市场价相当，且协议中没有对买受人向出卖人在支付购房款之外还要进行额外补偿进行约定。上诉人的该项主张不仅没有事实和法律依据，也有悖于诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人肖吉德、肖铭凯的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人肖吉德、肖铭凯负担。本判决为终审判决。审判长 杨 永审判员 吴 靖审判员 王 春二〇一七年六月二十三日书记员 陈珏劲