贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2386号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州寸心草有机茶业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪金源国际商务中心****。法定代表人：陈文快，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗孝超，女，1984年7月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：陈德平，贵州黔鹰律师事务所律师委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。原审第三人：中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心，，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**法定代表人：王卫明，该中心主任。上诉人贵州寸心草有机茶业有限公司因与被上诉人罗孝超以及原审第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵州寸心草有机茶业有限公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初269号民事判决，并依法发回重审或改判；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、被上诉人向上诉人支付房屋租金52136元及商铺暂用费；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判未查清被上诉人违约，逾期交纳房屋租金的事实，导致认定错误。在合同解除前，被上诉人就已经欠付租金，且自行关门歇业，其以自身行为表明不愿继续履行合同，违约行为明显。虽原审第三人在此之前曾发函通知被上诉人提前解除合同，但并未影响其经营。同时，在上诉人发函解除租赁合同后，上诉人多次要求被上诉人搬离，但被上诉人未予理睬。因此，在被上诉人违约在先的情况下，上诉人要求被上诉人支付房屋租金，且不对被上诉人的损失承担赔偿责任符合法律规定；二、原判对于损失金额的认定错误。首先，根据合同约定，剩余租赁期限不到两年，虽上诉人有义务协助被上诉人续租房屋，但也约定有若海关统一收回门面，双方互不承担责任。故在房屋实际租赁期限不到两年的情况下，被上诉人进行大额投资装修，其自身也存在过错。其次，评估机构对于装修损失系按照被上诉人提供的装修决算表作出，并未按照现场实际进行清点，且评估报告中将可移动的设施设备纳入评估范围错误。第三，被上诉人并未提出任何证据证明代理费损失存在，原判仅凭一份代理合同即认定其损失错误。第四，150000元的装修折让金系上诉人将原装修及设施交付给被上诉人而支付的费用，不应当计入损失。第五，双方合同并没有对实现债权的费用进行约定，故不应当由上诉人承担律师费。罗孝超答辩称：原判认定事实清楚，判决结果客观公正，应予维持。一、上诉人主张被上诉人违约的理由不成立。合同约定上诉人应为被上诉人续签下一个三年的合同，在租赁期未届满时，被上诉人就接到原审第三人收房的通知，收到通知后被上诉人要求上诉人积极处理，但上诉人未进行处理后被上诉人才未缴纳租金。且原审第三人也并非统一收回房屋，故违约方为上诉人；二、装修残值的评估系三方共同委托评估公司并签订了委托手续，现场勘验也是三方在场进行的，原判采纳该评估意见正确；三、代理费系被上诉人的维权支出，原判予以支持正确；四、被上诉人租赁门面实际上可使用5年，但却并未使用到5年，故上诉人应将转让费进行退还。中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心答辩称：一、上诉人与被上诉人之间的合同对原审第三人没有效力，原审第三人与上诉人签订的合同中约定不能转租，转租应为无效；二、租金缴纳的时间也是合同有明确约定的；三、如果不再续租也按照合同严格执行，提前一个月通知对方。罗孝超向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2015年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告装修损失暂计算1500000元、朵语独家代理费损失1200000元、装修转让费150000元、退卡利润损失100000元、8月、9月、10月、11月、12月的经营性损失300000元，共计3250000元；三、被告支付给原告律师费22000元；四、第三人中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心对上述损失承担过错连带责任；五、诉讼费由被告承担。贵州寸心草有机茶业有限公司向一审法院提出反诉请求：一、被反诉人向反诉人支付拖欠的房屋租金52136元；二、被反诉人支付商铺占用费（自2016年10月13日起，按每月37240元的租金标准计算至被反诉人将房屋腾空交付之日止）；三、被反诉人向反诉人支付拖欠的水、电费7695.76元；四、本案的案件受理费由被反诉人承担。一审法院查明：位于贵阳市博爱路**综合楼**门面是第三人占有、使用及依法处分的不动产，第三人与被告于2013年11月5日订立的《房屋租赁合同》，约定被告承租第三人的门面，期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金是3640元，按照季度收取，被告如果逾期交纳房租，第三人有权解除合同、收回门面；未经第三人同意，被告不得转租门面；合同期内，任何一方终止合同，必须提前30天书面告知等。2015年1月29日被告将门面转租给原告并订立的《房屋租赁合同》，约定：被告给与原告装修期，租期从2015年3月1日至12月31日止，期限届满，被告必须帮原告续订下一个三年周期合同，否则，被告承担由此给原告带来的损失（如因海关统一收回所有门面不出租情况除外）。每月租金37240元，按照季度提前15日收取，合同订立时支付定金50000元，原告支付被告装修折价款150000元，期满是否续约，双方提前90天通知等。合同订立后，原告将门面装修后投入使用，将门面改为“朵语养发会所”，原告将其租金付至2015年9月30日。2015年5月1日，被告以自己名义向第三人出具《情况说明》称：其经营的茶叶店无法正常经营，将门面改为养发会所。7月13日，第三人向原告送达《催缴通知书》，该通知载明：贵州寸心草有机茶业有限公司应当按照合同约定提前10天交纳房租，但海关未收到贵公司的第二、三季度的租金209040元，请及时缴纳，否则海关按照合同采取措施。原告为此通知被告，要求被告处理与第三人的关系，保证其能够订立下一个三年的合同。7月21日，第三人向原告送达《催缴通知书》，内容同上。7月29日，第三人向原告送达《通知》，明确要求解除双方合同，并表示将在2016年9月1日收回房屋。8月14日，第三人向原告送达《催缴通知书》，要求被告支付房租。因被告一直未向第三人交纳房租，故原告也未按照合同约定提前向被告支付第四季度的租金。10月10日，第三人向原告送达《通知书》，称根据相关政策规定，要求与被告解除租赁合同，到期后此房屋将不对外出租，望被告做好搬离准备。10月18日，被告向原告送达《告知函》，称原告拖欠租金，要求解除合同，并要求原告搬离门面。10月31日，被告再次送达《告知函》，要求原告搬离。原告起诉至一审法院，提出如前所诉。审理中，双方当事人共同委托评估机构对原告的装修现值、预期收益损失以2017年1月4日为评估基准日进行评估，结论为1353388元、2195480元。原告支付评估费50000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将其承租的门面转租给原告，双方形成租赁合同关系。原告在履行租赁合同中，因被告未及时向第三人交纳租金，第三人要求被告支付，原告为此及时通知了被告，但被告继续拖欠第三人租金，导致第三人提出解除合同、返还门面，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，原告拒绝支付被告第四季度的租金，不构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，被告未经第三人同意转租门面，第三人有权解除与被告的合同、要求原告搬离租赁门面。第三人于2016年10月10日通知原告返还门面时，原告与被告、被告与第三人的合同依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定于2016年10月10日解除。原告与被告订立的合同解除后，原告因此遭受的损失，因双方未约定赔偿方法和标准，故被告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定进行赔偿即：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”。原告遭受的损失为，一、装修成本损失1353388元，有原告提交的评估报告证明，该部分损失属于信赖利益损失，被告应当予以赔偿，原告主张超出部分不予支持。被告答辩称其中有156255元属于可移动后使用，被告不予赔偿。一审法院认为，该部分物品虽然可以转移但因该物品具有专属性，因被告不能举证证明原告另有门面经营相同营业，故被告主张不予采纳。二、朵语独家代理费损失1200000元，该损失有原告提交的合同载明的金额及原告支付对应款项的凭证佐证，该损失与上述装修损失均属于原告的信赖利益损失，因被告无证据证明原告仍在履行原合同、信赖利益并未丧失，故被告依法应当予以赔偿。被告不同意赔偿但无证据支撑其理由，其答辩依法不予采纳。三、转让费150000元，该款双方合同载明属于装修折让金，含义不明，但原告支付被告该150000元时，被告出具给原告的收条载明该款属于店面转让款，因被告违约造成原告合同目的不能实现，故被告依法应当赔偿该项费用。原告诉请予以支持。四、原告支付的律师费22000元，有合同及支付凭证佐证，该损失双方合同虽然没有约定，但该损失属于被告违约给原告造成的其他财产损失，属于固有利益的损害，根据合同法关于违约损害赔偿范围的法理，被告应当赔偿，原告该诉请予以支持。五、预期的经营收益2195480元，因合同被解除，原告的该预期收益丧失，该损失属于履行利益，根据合同法关于违约损害赔偿范围的法理，履行利益的获取是以支付信赖利益作代价，原告请求被告赔偿信赖利益后，其履行利益依法就不予支持，原告只能选择其中一项。因原告已经对信赖利益提出主张，故该履行利益损失依法不予支持。六、退卡利润损失100000元及2016年8、9、10、11、12月的经营损失300000元，该两部分损失是预期收益，属于履行利益，该损失原告已经纳入评估范围，故其选择请求被告赔偿信赖利益后，该两部分损失依法不予支持。原告主张第三人对上述损失承担连带责任，根据法律规定，连带责任的产生必须有法律规定或者合同的约定，原告与第三人无合同关系，第三人对原告的损失亦无过错，故原告诉请该被告赔偿依法不予支持。关于被告提起的反诉，原告的合同在2016年10月10日解除后，因被告未及时与原告就装修等损失进行清算，原告未向第三人及被告返回门面属于证据保全，故在评估机构作出鉴定之前，原告拒绝返还被告及第三人门面并无不当；评估机构作出评估鉴定后，被告及第三人均未向原告提出返回诉请，故原告是否存在逾期交房行为依法不能认定，被告反诉原告支付逾期腾房费用，被告反诉依法不予支持。被告反诉原告支付的水电费，因被告未提交证据证明，故该部分诉请属于证据不足，依法不予支持。被告可在证据充分后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，判决：一、被告贵州寸心草有机茶业有限公司在判决生效后立即赔偿原告罗孝超装修损失1353388元、代理费损失1200000元、律师费22000元、转让费损失150000元，总计2725388元；二、驳回原告罗孝超的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贵州寸心草有机茶业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费16488元，被告贵州寸心草有机茶业有限公司承担11241元，原告罗孝超承担5247元；评估费50000元，原告罗孝超与被告贵州寸心草有机茶业有限公司各承担一半。反诉案件受理费1116元，反诉原告贵州寸心草有机茶业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间当事人未提交新证据，二审中，中华人民共和国贵阳海关后勤管理中心表示其对于门面的收回仅针对案涉门面一间，并非统一收回所有门面。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对于罗孝超是否违约的问题，2016年7月29日，原审第三人向被上诉人送达《通知》，告知其将于2016年9月1日收回所属租赁房屋并终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，被上诉人在已向上诉人支付房屋租金至2016年第三季度的情况下，因原审第三人主张权利，从而拒绝支付该年第四季度的房屋租金并自行搬离案涉房屋的行为并不构成违约。故对于上诉人主张被上诉人拒付租金构成违约的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于装修成本损失1353388元，本院认为，评估程序系在原审法院的主持下，由上诉人与被上诉人双方共同委托贵州皓天价格评估有限责任公司进行，虽上诉人对评估意见不予认可，但其并未提供足以反驳的相反证据，故原判采信该评估意见并无不当，本院予以维持。对于代理费损失1200000元，本院认为，根据被上诉人提供的《朵语独家代理合同》，代理费1200000元系由每家直营店品牌授权费60000元、首批进货款20000元、店面设备费18000元及市场保证金2000元，并在授权区域内开设十二家直营店构成，虽然被上诉人针对案涉门面无法继续经营系由上诉人违约造成，但被上诉人因此关门停业的店面仅为案涉房屋一家，原判按照十二家直营店总计的代理费1200000元予以支持不当。但另一方面，根据《朵语独家代理合同》的约定，被上诉人必须在该合同签订后第一年新开设4家店、第二年新开设12家店，且对每年的进货任务均有一定的要求，现因上诉人的违约行为造成门面停业，势必对被上诉人履行《朵语独家代理合同》造成影响，故对于代理费损失，本院酌定由上诉人向被上诉人支付600000元。对于转让费150000元，本院认为，虽《房屋租赁合同》中载明该项费用为装修折让金，但在上诉人向被上诉人出具的两份《收款收据》上均载明该款为店面转让款，现因上诉人未向原审第三人按时缴纳房屋租金导致原审第三人收回案涉房屋，导致被上诉人承租案涉房屋的合同目的不能实现，原判判令上诉人返还被上诉人已支付的店面转让费150000元并无不当，本院予以维持。对于律师费22000元，本院认为，该项费用系因上诉人违约导致被上诉人产生的实际损失，原判对此予以支持并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初269号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初269号民事判决第二项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初269号民事判决第一项为：贵州寸心草有机茶业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿罗孝超装修损失1353388元、代理费损失600000元、律师费22000元、转让费损失150000元，总计2125388元；四、驳回罗孝超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16488元，由贵州寸心草有机茶业有限公司负担9893元，由罗孝超负担6595元；评估费50000元，由贵州寸心草有机茶业有限公司与罗孝超各承担一半；一审反诉案件受理费1116元，由贵州寸心草有机茶业有限公司负担；二审案件受理费32976元，由贵州寸心草有机茶业有限公司负担25721元，由罗孝超负担7255元。本判决为终审判决。审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年六月二十八日书记员  黄倩