浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初5279号 原告：诸暨市三川物业服务有限公司。住所地：浙江省诸暨市浣东街道东一路70号文体大厦21楼。 法定代表人：郦伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕飞，系公司员工。 被告：张岳良，男，1979年12月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：张虹，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 原告诸暨市三川物业服务有限公司（以下至判决书主文前简称三川物业公司）与被告张岳良物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告三川物业公司的委托诉讼代理人陈燕飞、被告张岳良及其委托诉讼代理人张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三川物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费55369.12元，支付违约金26134元。审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日的物业服务费51558.90元，违约金24311元。事实和理由：被告系诸暨市浣东街道东一路70号文体大厦业主。依据2016年7月28日原告与诸暨市文体大厦业主委员会、诸暨市文体大厦业主大会签订的《物业服务委托合同》，由原告为文体大厦提供物业管理服务，该合同约定，办公楼及商业物业按2.70元/平方米/月缴纳物业服务费，被告使用面积共计1323.04平方米，自2018年9月17日起至2019年12月31日，被告共计应支付物业服务费55369.12元。该款经原告多次催讨，被告未予支付，依据《物业服务委托合同》的约定，被告应按照拖欠的物业服务费日千分之一支付自2018年9月17日起至2019年12月31日的违约金26134元。 被告张岳良辩称，1、被告已于2017年9月21日缴纳了2017年9月23日至2018年9月22日的物业费，同时被告的店铺因经营不善停止经营，原告与诸暨市宝隆置业有限公司将被告所租赁的房屋进行了换锁、关闭，造成被告巨额损失。被告与诸暨市宝隆置业有限公司的租赁合同于2019年1月份解除，被告无需缴纳相应物业费；2、关于物业费的计算标准，被告认为根据《物业服务委托合同》约定，空置房为1.2元/月/平方计算，于2018年11月份开始，应该按1.2元/月/平方米计算；3、关于原告诉请的违约金已超过年利率36%，且被告已于2018年12月停业，故无需交纳违约金。 原告三川物业公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、《物业服务委托合同》一份，用以证明原告与文体大厦业主委员会签订物业合同，合同约定由原告提供自2016年8月1日起至2019年12月31日止的物业服务，并约定物业服务费由业主或物业使用人承担，并对物业费金额及违约金进行约定的事实； 2、《房屋租赁协议》一份，用以证明2017年9月17日，被告向诸暨市宝隆置业有限公司承租文体大厦第一层、第二层部分房屋的事实； 3、关于解除合同的通知一份，用以证明《房屋租赁协议》于2019年12月31日终止的事实； 4、律师函及催讨函各一份，快递单二份，用以证明原告曾多次向被告书面催讨物业服务费用的事实。 被告张岳良为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、农业银行转账明细一份，用以证明被告于2017年9月21日向原告支付2017年9月23日至2018年9月22日的物业费21972元的事实； 2、诸暨市三川物业服务有限公司文体大厦2018年12月份电费单一份，用以证明涉案房屋于2018年11月底起空置，12月底的电费是因为店铺电源未切断而产生，正常电费应该是每月3万元多，物业费计算标准应按空置房1.2元/月/平方计算的事实； 3、申通快件查询签收记录2份，用以证明原告向被告邮寄的物业催缴通知函及律师函均是由超市签收，被告从未收到过快递，也未委托超市代收的事实。 上述证据经质证，原告提交的证据1，被告认为因其并非业主，故对其真实性与合法性无法确定；证据2，被告无异议；证据3，被告认为根据该通知落款时间，诸暨市宝隆置业有限公司提出解除房屋租赁合同的时间应该为2019年12月5日。因被告的店铺已经倒闭，被告的租赁目的无法达到，被告已于2019年1月份经提出解除房屋租赁合同；证据4，被告对其真实性无异议，对于证明目的提出异议，认为签收对象并非被告本人，被告亦未委托超市代为签收，故不能达到原告的证明目的。被告提交的证据1-3，原告无异议，但认为快递未退回，原告认为被告已签收。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1，系原告与诸暨市文体大厦业主大会、诸暨市文体大厦业主委员会签订物业服务合同，本院对其真实性予以确认；证据2，被告无异议，本院作为有效证据予以确认；证据3，被告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认，但不能证明被告与诸暨市宝隆置业有限公司解除租赁合同的具体时间；证据4，被告对其真实性无异议，可证实原告已向被告书面催讨物业服务费的事实，本院作为有效证据予以确认。被告提供的证据1-3，原告无异议，本院作为有效证据予以确认。 根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，原告三川物业公司与诸暨市文体大厦业主大会、诸暨市文体大厦业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，合同约定：由三川物业公司对文体大厦提供物业管理服务事宜。1、物业名称为文体大厦，物业类型系办公写字楼，坐落位置浣东街道东一路70号。2、物业服务费按照业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为办公楼2.70元/月.平方米（含能耗、下同），空置房1.20元/月平方米；商业物业2.70元/月.平方米，空置房1.20元/月.平方米。3、业主应于接收之日起缴纳物业服务费，2017年起于1月初至月底前缴纳。4、合同期限自2016年8月1日起至2019年12月31日止。 2017年9月17日，被告与诸暨市宝隆置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方（诸暨市宝隆置业有限公司）将坐落于诸暨市暨阳街道东一路70号文体大厦第一、二层部分房屋出租给乙方（张岳良）使用。其中一层面积622.72平方米，二层700.32平方米。租赁期限自2017年8月20日至2022年12月20日止。第五条约定：租赁期间产生的水费、电费、物业管理费等费用乙方自行承担。乙方承租后因经营需要办理相应证照、由乙方自行办理，需要甲方协助的，甲方予以配合。被告承租涉案房产用于酒店经营，2018年12月，被告因经营不善，导致酒店停业。2019年12月5日，诸暨市宝隆置业有限公司向被告发出解除租赁合同通知，认为被告拖欠房屋租金已超过60日，通知被告从即日起解除租赁合同。被告承租涉案房产期间，向原告缴纳了2017年9月23日至2018年9月22日的物业服务费，现原告起诉要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日止的物业服务费。 本院认为：原告三川物业公司与诸暨市文体大厦业主大会、诸暨市文体大厦业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告张岳良与诸暨市宝隆置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担，故被告作为物业使用人，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。现原告诉请要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日的物业费51558.90元合理，本院予以支持。原告诉请要求被告支付滞纳金，其本质是违约造成的损失，但该违约损失过高，本院依法调整为尚欠物业服务费的10%,计5155.80元。被告辩称其停业期间的物业服务费应按空置房标准缴纳，本院认为，空置房是指已具备交付使用条件或已办理入住手续但未使用的房屋，故对被告该辩称意见本院不予采纳。被告辩称其与诸暨市宝隆置业有限公司已于2019年1月解除房屋租赁合同，因本案系物业服务合同，故本院对房屋租赁合同的解除不作评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、被告张岳良应支付原告诸暨市三川物业服务有限公司2018年9月23日至2019年12月5日物业服务费51558.90元，并支付违约金5155.80元，合计56714.70元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告诸暨市三川物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1838元，依法减半收取计919元，由原告诸暨市三川物业服务有限公司280元，被告张岳良负担639元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年六月一日 书记员  姜霞飞