江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1118号上诉人（原审被告）：周静梅，女，1964年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明尔，江苏剑群律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周献春，男，1966年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明尔，江苏剑群律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周迎春，男，1971年1月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈明尔，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋文华，女，1967年5月18日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。委托代理人：谢彬，江苏天择律师事务所律师。原审被告：吴金娣，女，1942年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人周静梅、周献春、周迎春因与被上诉人蒋文华、原审被告吴金娣财产所有权确认纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初6554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周静梅、周献春、周迎春向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、2003年3月吴金娣委托吴小荣处分共同继承的涉案房屋，未经三上诉人同意，系部分共有人擅自处分共有财产，依法系无效行为。2、被上诉人明知涉案房屋系共同继承的财产，明知吴小荣签订房屋买卖协议未获得三上诉人的同意，且其购买74.79平方米的房屋对价为56000元，系不合理对价，非善意买受。一审判决认定协议有效并确认涉案房屋所有权为被上诉人所有是错误的。蒋文华二审辩称：1、上诉人周静梅、周献春、周迎春曾与其母亲吴金娣居住在一起，对于出卖房屋的事情是明知的，但一直未提出异议，视为同意该房屋买卖。上诉人的上诉主张已经超过诉讼时效。真正的侵权人是吴金娣而非被上诉人。2、2000年房屋买卖的价格约定为56000元，符合市场的交易价格。被上诉人方履行付款义务并居住至今。因上诉人一直居住在北京，被上诉人经多方打听，才将其身份信息收集齐全，请求法院判令上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续。吴金娣二审未作陈述。蒋文华向一审法院起诉请求：确认座落于金坛区虹桥新村113-203室房屋为蒋文华所有，并要求该房屋的相关义务人周静梅、周献春、周迎春、吴金娣协助办理该房屋的产权变更登记。一审法院认定事实：吴金娣与周来孝系夫妻关系，共生育周静梅、周献春、周迎春三个子女。吴金娣与吴小荣系姐弟关系。蒋小冬与徐庚娣系夫妻关系，生育蒋文华及蒋文杰两个子女。1993年周来孝经房改优惠售房购买了座落于金坛市虹桥新村113-203室房屋，并于1993年12月31日办理了房改优惠售房房屋所有权证，产权证为常金字第9307526号，该证记载了所有权人为周来孝、所有权性质为私有、房屋座址、房地号和面积为74.79平方米等内容，同时于1996年4月由金坛市土地规划管理局核发了优惠售房土地使用证，土地使用证记载了土地使用者为周来孝、地址、图号、地号及用途为住宅等内容。在周来孝去世后，其妻吴金娣于2000年3月书面委托其弟弟吴小荣对本案所讼争房屋进行出卖，因该房屋系房改优惠售房，故吴金娣作为出卖方与作为购买方的蒋小冬、徐庚娣于2000年4月5日共同向金坛市人民政府住房制度改革办公室提出该房屋上市交易的申请，在经相关行政部门审核、并补缴相关税费3021元（缴费票据号为：00A0339116）后该房屋进入交易市场。又查明，2000年3月，吴金娣以签名、加盖私人印章的方式向吴小荣出具了书面委托书，委托书内容为：本人吴金娣拥有江苏省金坛市虹桥新村113-203三居室住房一套，其建筑面积74.79平方米的产权，因本人在北京无法分身，特委托本人小弟吴小荣对此房的出售全权代理。再查明，2000年4月5日，吴小荣代表吴金娣（甲方）与蒋文华父亲蒋小冬（乙方）签订房屋产权转让协议，协议内容为：一、甲方原产权（房屋产权所有证、国有土地使用证及身份证复印件、授权委托书）负责交付给乙方使用。二、经甲乙双方签字后，虹桥新村113-203室房屋产权将由蒋小冬接受使用，房屋所有权即归蒋冬小所有。三、乙方在接受虹桥新村113-203室房屋后，立即交付房屋购买现金，必须一次性付清。四、房屋过户手续由乙方自行办理，但甲方必须提供乙方过户所需的有关手续。另外该协议还备注：吴金娣的婚生子女今后对虹桥新村113-203号有争议，由吴金娣和吴小荣负责解释，于买方无关。吴小荣作为甲方和蒋小冬作为乙方分别在该协议上签名。协议后蒋小冬于2000年6月初分两次给付吴小荣购房款合计人民币56000元，均由吴小荣出具收条，其中2000年6月4日收条内容为：今收到蒋小冬购买虹桥新村113-203室房款《伍万元整》，注《原房款价总伍万陆仟元整》，还欠陆仟元正。一审诉讼中蒋文华提供了其弟弟蒋文杰2016年10月29日的书面说明，在该说明中蒋文杰明确表示对其父母遗产虹桥新村113-203室房屋表示放弃继承。一审审理中调取了（2016）苏0482民初5229号蒋文华诉吴金娣、周静梅、周献春及周迎春财产所有权确认纠纷（蒋文华因由撤诉）案卷一审法院向吴小荣所作的谈话笔录，吴小荣陈述内容为：吴金娣是我姐姐，我姐夫去世后，由于我姐姐常住在北京(其实我姐夫去世前我姐姐也常住北京,因为三个子女都在北京生活、工作)，所以我姐姐委托我出卖虹桥新村113-203室房屋，委托书上的章是我姐姐盖的，房屋产权转让协议上名字是我签的，但内容谁写的记不清了，由于与买方是熟人关系，所以就卖了56000元，房款是分两次付的，是我打的收条，我当时就把卖房款给了我姐姐了。买房时我姐姐三个子女确实不知道情况，但不久我和我姐姐就把这事告诉了他们，他们确实有意见，后来买方同意在房屋过户时补贴我姐姐50000元，所以大家也没再讲什么，但买方一直没有兑现承诺。故一直也没有协助买方办理房屋过户，如果买方现在兑现承诺我可以帮助他们办理房屋过户，否则我姐姐是不会同意协助过户的。上述事实有蒋文华当庭陈述及其所举证据委托书、成本房上市交易申请表、房屋产权转让协议、收条、税费缴纳票据、周来孝履历表、村委证明、蒋文杰书面说明、虹桥新村113-203室房屋、土地证及吴小荣谈话笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：周来孝经优惠房改所取得的虹桥新村113-203室房屋在没有明确份额的情况下应为周来孝和吴金娣夫妻共同财产，在周来孝去世后，该房屋所属的周来孝遗产部分在法定继承人没有明确放弃继承的情况下应由周来孝第一顺序法定继承人周静梅、周献春、周迎春、吴金娣共同继承。吴金娣根据其自身的实际情况委托其弟弟吴小荣对虹桥新村113-203室房屋进行处分，且委托的事项清楚、明确，并据此向有关行政管理部门提出优惠房改房上市交易的申请，并补缴了相关的税费，同时将自己的身份证件和该房屋的有关证件交予吴小荣为办理该房屋的出卖所用，综合吴金娣的上述行为和与吴小荣之间的特殊身份所产生的信赖关系，应认定吴金娣委托吴小荣对虹桥新村113-203室房屋所有权进行处分是其真实意思表示。吴小荣作为吴金娣的民事活动的代理人在有权代理、不损害被代理人吴金娣利益的情况下与蒋小冬就虹桥新村113-203室房屋所签订的房屋产权转让协议真实、有效，由此所产生的民事法律后果应由被代理人吴金娣承担。交易的房屋虽未以公示等方式办理相关产权变更登记，但蒋小冬是基于信赖与对方发生交易，本身并不存在行为的过错或重大过失，同时已按约定支付了全部房款，作为出卖方的吴金娣也将该房屋的产权证件交给了蒋小冬，且双方以现实交付的方式交付了该房屋，对此应认定双方的房屋买卖合同已实际履行，蒋小冬已实际取得了该房屋的所有权。蒋小冬购买该房屋时与徐根娣系夫妻关系，在其没有特别约定的情况下，该房屋应为蒋小冬与徐根娣的夫妻共同财产，蒋小冬、徐根娣去世后该房屋应认定为蒋小冬与徐根娣的遗产、并由蒋文华和蒋文杰共同继承，现蒋文杰明确放弃该遗产的继承是其对财产权的处分，且其行为不违反法律规定，故蒋文华因继承取得该房屋所有权合法，对蒋文华主张该房屋为其所有的诉讼请求予以支持。按照义务应当履行的原则，作为本案涉案房屋的出卖方的吴金娣及周来孝遗产继承人的周静梅、周献春、周迎春、吴金娣应当有协助蒋文华办理涉案房屋的产权变更登记的义务，故对蒋文华要求周静梅、周献春、周迎春、吴金娣协助办理该房屋的产权变更登记的诉讼请求予以支持。一审诉讼中蒋文华自愿放弃要求周静梅、周献春、周迎春、吴金娣承担本案诉讼费的请求视其对诉讼请求的处分。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第七十二条、第七十六条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三条第一款第（三）项、第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、座落于金坛区虹桥新村113-203室房屋财产所有权为蒋文华所有。二、吴金娣、周静梅、周献春、周迎春于判决生效之日起10日内协助蒋文华办理金坛区虹桥新村113-203室房屋产权变更登记。案件受理费人民币2525元（已减半收取），由蒋文华负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点：上诉人周静梅、周献春、周迎春以无权处分等为由主张合同无效的上诉理由能否成立？本院认为，周静梅、周献春、周迎春与母亲吴金娣共同居住在北京，周献春、周迎春与吴金娣的户籍所在地同在北京市海淀区西翠路3号2楼4单元402室，结合吴小荣的陈述，上诉人周静梅、周献春、周迎春应当知道吴金娣委托吴小荣出卖案涉房屋的事实，但其仅是通过吴小荣主张补一部分房屋差价，对于吴金娣的处分行为在诉讼之前的十几年一直未向被上诉人方提出异议，而吴小荣代表吴金娣签订的房屋买卖协议中明确：吴金娣的婚生子女今后对虹桥新村113-203号有争议，由吴金娣和吴小荣负责解释，于买方无关。故为保护交易的稳定性和房屋占有人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人以出卖人吴金娣无处分权为由要求确认房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。对于上诉人主张房价交易价格过低的上诉理由，考察合同签订当时的市场价格，上诉人主张价格过低没有充分依据，本院不予采纳。上诉人周静梅、周献春、周迎春关于房屋出售价格过低的损失应向吴金娣进行主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人周静梅、周献春、周迎春负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年六月二十日书记员  史玉娇