吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初3134号原告：翟洪利，男，汉族，户籍所在地：黑龙江省肇州县。委托代理人：田洪升，延吉市朝阳川镇法律服务所法律工作者。被告：边洪斌，男，汉族，住：延吉市河南街。案由：房屋买卖合同纠纷。原告翟洪利与被告边洪斌之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日受理后，依法由审判员杨雪松独任审理，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告翟洪利及委托代理人田洪升、被告边洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟洪利向本院起诉，要求判令：一、解除原、被告之间订立的房屋买卖合同，并由被告偿还原告定金2万元；二、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年4月5日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定由原告以51万元的价格购买被告位于延吉市XX路X单元X室(房权证号为房权证延字第**号、面积92.36平方米、)、X单元X室(房权证号为房权证延字第**，面积123.74平方米)两个房屋，订立合同时原告向被告交付了1万元购房定金。之后，原告发现该房屋处于抵押状态，致使合同目的不能实现，故诉至人民法院，要求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告边洪斌答辩称，原告是从事二手房买卖中介的，其不以房屋买卖过户至自己名下为目的，而是以两次出售赢利为目的，故要求办理授权房屋买卖的委托公证，且从房屋交易常理看，一般买家也需要在交易前确认房屋的权利状态，而作为从事二手房买卖中介业务的原告对案涉房屋已经处于抵押状态应当是明知，故被告不存在违约的行为，同时，原告并未向被告交纳全部购房款，依照合同法的规定，被告没有义务为原告解除设定在案涉房屋上的抵押并为原告过户，另依据双方之间订立的房屋买卖合同第十一条“乙方(原告)需办理公证委托”的约定，结合该合同第二条中“剩余房款待产权过户或委托公证时一次性付清，购房定金在最后一次付款时冲抵购房款”的约定，被告并未构成违约，因此无法定理由双倍返还原告购房定金2万元。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经公开开庭审理查明：2017年4月5日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定由原告以51万元的价格购买被告位于延吉市XX路X单元X室(房权证号为房权证延字第**号、面积92.36平方米、)、X单元XX室(房权证号为房权证延字第**，面积123.74平方米)两个房屋，订立合同时原告向被告交付了1万元购房定金。另查明：1.被告于2017年4月20日在延吉市至诚公证处分别办理了案涉两个房屋的委托书，委托代为边朝忠、马秀艳(系被告父母)、受托人为姜丽娜(系原告配偶)，授权姜丽娜处分案涉房屋；2.原告为办理公证花费公证费600元；3.原告翟洪利系延吉鸿博房屋中介公司执行董事兼总经理，其配偶姜丽娜系该公司事监事。被告称原告在房屋买卖交易一开始就知道案涉房屋已经被抵押贷款61万元，但并未举证加以证明。上述事实有原告提交的证据：房屋买卖合同书；被告提交的证据：国家企业信用信息公示系统下载打印的延吉鸿博房屋中介有限公司信息、延吉市至诚公正处出具的公证书、公证费600元的收据等，以及记录在案的双方当事人在庭审中的陈述加以证明。本案系定金合同纠纷，应适用物权法、担保法及相关司法解释加以处理，本案审理的焦点是：被告收取原告定金1万元后，是否存在违约行为致使合同目的不能实现，应双倍返还原告所交付的定金。本院认为，原、被告之间订立的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自合同成立时生效”的规定，原、被告之间订立的房屋买卖合同自合同签订日，即2017年4月5日生效，是合法有效的合同。合同一经生效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，被告应在原告交付定金1万元后，按照该合同第四条约定，在2017年4月30前为原告过户或者办理委托公证。被告虽未为原告就案涉房屋进行过户，但履行了为原告办理委托公证的义务，视为被告已经履行了自己的部分义务，就此原告应当依约向被告交付购房款51万元。不过，此房屋买卖合同履行的前提是该合同能够得到实质性履行，即原告最终要取得对案涉房屋的所有权，这是房屋买卖合同要达到的根本目的，但由于被告在与原告签订房屋买卖合同时已经就案涉房屋进行了抵押，且抵押价值为61万元，高于与原告签订房屋买卖合同中约定的案涉房屋价格。因案涉房屋存在重大权利瑕疵，在被告未能及时消灭附着在案涉房屋上的权利瑕疵时，违约行为已经明显，并严重导致原告购买房屋买卖的合同目的不能实现，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，请求人民法院解除与被告之间订立的房屋买卖合同，故本院对原告要求解除与被告之间订立的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。因被告违约，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，符合《中华人民共和国担保法》第八十九条“……收受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金”的规定，本院对原告要求被告双倍返还定金2万元的诉讼请求予以支持。被告提出，原告应在办理委托公证时支付全部购房款，但依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，先当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方有对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告确负有向被告履行交付购房款的义务，被告有向原告交付房屋以及办理过户手续的义务，或者依照合同约定办理委托公证的义务，但本案原告在履行合同义务时，发现被告拟出售的房屋存在被抵押的重大权利瑕疵，因此有权拒绝被告的履行要求。故，被告称因原告不履行支付购房款义务，自己不存在违约的理由无事实依据和法律依据，本院不予支持。被告称在原告签订房屋买卖合同之前，原告已经知悉被告拟出售的案涉房屋设定了抵押，原告作为从事二手房买卖中介业务的人员，应当事先对房屋权利状态进行了解的抗辩理由，只是在庭审中提出的抗辩意见，并未能举证加以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对被告的此项抗辩不予采纳。原告对办理委托公证所支付的600元，未在本案中主张，视为对自己民事权利的放弃，依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院予以尊重。需要说明的是，在本院主持调解中，原告要求被告返还定金1万元的调解意向，未能得到被告的认可，被告只同意返还5000元，因而未能达成调解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条第二款第(四)项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告翟洪利与被告边洪斌之间的房屋买卖合同。二、被告边洪斌于本判决生效立即返还原告翟洪利2万元人民币。案件受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由被告边洪斌负担。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  杨雪松二〇一七年六月十四日书记员  李 越