.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2017）宁0121民初3178号原告：李华兵，男，1987年11月16日出生，汉族，个体，户籍所在地宁夏回族自治区青铜峡市，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：张树宝，宁夏平瑞律师事务所律师。被告：张辉，男，1982年12月7日出生，汉族，系宁夏莱茵电梯有限公司总经理，户籍所在地四川省仪陇县。委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。被告：宁夏莱茵电梯有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街陕西大厦****。法定代表人：张辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：韩其杞，宁夏沙都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳，宁夏沙都律师事务所律师。第三人：银川旺元投资实业（集团）有限公司，住所地宁夏永宁县望远工业园区。法定代表人：陈自茜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐东进，男，1979年9月27日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利南街**。原告李华兵与被告张辉、宁夏莱茵电梯有限公司及第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告李华兵于2018年1月5日申请追加银川旺元投资实业（集团）有限公司为第三人参加诉讼，由于银川旺元投资实业（集团）有限公司与本案有利害关系，本院依法予以追加。本院于2018年2月7日开庭审理，由于第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司认为在2018年6月30日前能办理涉案房屋过户手续，故本案延期审理。由于本案案情复杂，本院于2018年2月9日转为普通程序进行审理。因第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司确定在2018年6月30日前不能办理涉案房屋过户手续，本院于2018年5月18日开庭审理本案，原告李华兵及其委托诉讼代理人张树宝、被告张辉、宁夏莱茵电梯有限公司的委托诉讼代理人韩其杞、郭艳、第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人徐东进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李华兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的关于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房的《房屋买卖合同》；2.判令被告张辉返还原告定金30万元并向原告支付违约金30万元，共计60万元；3.判令被告张辉承担因合同解除造成原告装修等各项损失共计136000元；4.判令被告宁夏莱茵电梯有限公司在上述请求范围内承担连带保证责任；5.本案的诉讼费用、保全费用等由二被告全部承担。事实和理由：2016年8月8日，原告与被告张辉签订房屋买卖合同一份，约定被告张辉将位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5号楼1号营业房面积为141.7平方米的房屋出售给原告，约定房屋总价款为90万元整。在合同签订前，即2015年8月6日，双方口头约定关于该房屋的买卖事宜，原告于2015年8月6日向被告张辉支付房屋定金30万元，被告张辉向原告出具了收条一张，并盖有担保人宁夏莱茵电梯有限公司公章。在2016年签订了正式买卖合同时在合同中对于该款予以明确。房屋买卖合同还约定，剩余房款待房屋产权手续办理到原告名下后，原告于90日内向被告付清。双方约定的具体办理房屋产权手续的时间为2017年7月30日之前。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对房屋花费了很大代价进行了装修。合同约定的期限届满后，被告张辉经原告多次催促均以各种理由推脱，拒不办理房屋产权过户手续，经查，涉案房屋亦无法办理产权变更手续，导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，原告花费巨额装修费用所装修的房屋却不能取得所有权，造成合同无法履行的责任完全应由被告张辉负责，依法应当承担违约责任和损害赔偿责任。另外，被告莱茵电梯有限公司向原告出具了担保函，对于被告张辉因该合同产生的义务承担连带保证责任。为了维护原告合法权益，诉至本院，请求判如所请。张辉、宁夏莱茵电梯有限公司辩称，二被告不同意解除双方签订合同，要求合同继续履行，第三人明确表示在2018年6月30日能够就涉案房屋办理产权登记手续。原告买卖涉案房屋目的能够成就，故合同应当继续履行；原告起诉被告主体不适格，请求依法驳回原告的诉讼请求；原告主张的违约金于法无据；《房屋买卖合同》约定定金的金额为30万元，不符合法律规定；原告装修涉诉房屋基于租赁而装修，并非房屋买卖而进行装修；被告给原告交付房屋的时间为2015年8月6日，并非是2016年8月6日。如果今天第三人的答辩明确表示房屋无法办理房产证的情况下，被告张辉当庭提出反诉要求原告支付被告张辉自原告使用房屋至使用结束的费用。第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司述称，第三人与原告未签订商品房买卖合同，原告的诉讼请求主张与第三人无关。同时，原、被告就该案交付的30万元，属性是购房款、定金还是借款我公司无法确认，但关于30万元兴庆区法院已认定为借款，第三人对双方签订的房屋买卖协议及因该协议产生的违约金、利息无责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月26日，第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司以其开发建设的兰花花国际酒店5#楼1号营业房给被告宁夏莱茵电梯有限公司顶付工程款，顶付额为1058775元。2014年8月30日，被告张辉（甲方、出售方）与原告李华兵（乙方、买方）签订了《购房合同》，合同约定：一、房屋基本情况：该房屋坐落于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房，该房屋为营业房，建筑面积共计141.17平方米（现状出售）；二、以上房产的交易价格为6850元/平方米（大写：陆仟捌佰伍拾元整）；三、付款的时间与方式：（一）乙方于2014年8月21日向甲方交定金伍万元整由中间方保管；（二）甲方应于2015年8月30日之前把房屋所有手续办理到乙方名下；（三）乙方向甲方付清房款的50%，甲方协助乙方办理银行按揭手续；四、违约责任；五、合同争议解决的办法。中间方代表第三人的职员刘厚荣在合同上签名。2015年4月20日，第三人（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，原告租赁第三人的涉案房屋，租赁用途为开商店；租赁期限自2015年5月1日至2018年6月30日，共3年2个月整。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。因租赁时甲方已给予乙方房租和两个月的装修期优惠，今后房屋及周边环境继续完善和建设时，乙方不得再以任何方式提出优惠或补偿要求；租金：月租金20元/平方米，记月租金2823元，年租金为33876元。物业服务费标准：2元/平方米，计月物业服务费为282元，年物业费为3384元；租金及物业服务费支付时间和方式：乙方在签订本合同时一次性付清第一年房租、一年物业服务费。次年及以后租金乙方应在每年6月30日前一次性交清当年度房租和物业服务费；房屋租赁保证金：签订合同时，乙方还应向甲方交纳房屋租赁保证金5000元。租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约（含装修违规）赔偿责任外，剩余应如数返还乙方；合同还约定了水电暖和有关规费由乙方负担及房屋及附属设施的维护、因经营需要对房屋进行装修、改造、守法经营、门口摆放、悬挂招牌、环境卫生、转租、合同解除等事项作了约定；违约责任：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日告知甲方，并按月租金的20%支付违约金。《租赁合同》签订后，第三人银川旺元投资实业（集团）有限公司将房屋交付原告。2015年8月6日前，原告与被告张辉又口头约定将涉案房屋出售给被告，约定房屋总价款为90万元，原告向被告张辉支付了房款30万元，被告张辉给原告出具了收条，并加盖了被告宁夏莱茵电梯有限公司的印章。被告张辉向原告指示交付了涉案房屋。2015年8月16日，原告和案外人银川益家装饰有限公司签订了《装修合同》，对其租赁的涉案房屋进行了装修，装修方式为包工包料，装修时间为2015年8月1日至2015年11月10日，装修价款为138600元。该装修合同履行期内，原告分别于2015年8月16日、2015年9月2日、2015年9月25日、2015年10月20日支付装修款5万元、3万元、4万元、1.6万元，共计支付装修款136000元。房屋装修完毕，原告用该房屋经营超市至今。2015年4月20日，原告向第三人支付了涉案房屋2015年至2016年度部分租金15492元。2015年8月30日，原告和第三人就涉案房屋补充签订了正式的《商品房买卖合同（现售）》，合同约定的房屋总价款为1058775元，第三人向原告出具了涉案房屋房款1058775元的收款收据。在原告与二被告买卖涉案房屋时，原告知晓涉案房屋存在抵押情形。由于该房屋在出售时就存在抵押情形，故该商品房买卖合同上第三人未签章。2016年8月8日，被告张辉、宁夏莱茵电梯有限公司（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）又补签了一份《房屋买卖合同》，将2015年8月6日前双方口头约定买卖涉案房屋的内容进行了确认，合同约定：一、房屋基本情况：甲方同意将购买的位于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房出卖给乙方，该房屋建筑面积共计141.17平方米，乙方同意购买上述房屋；二、房屋价款：经甲乙双方约定，该房屋总价款为人民币玖拾万元整（900000）；三、付款形式及付款时间：1、乙方应于2015年8月6日向甲方支付叁拾万元（300000元），作为该房屋定金；2、剩余款项待房屋产权手续办理到乙方名下，乙方于90日内向甲方付清该房屋余款；四、房屋交付及交付日期：甲方应于2015年8月6日前将上述房屋交付乙方，并提供材料协助乙方办理房屋产权过户手续；五、税费的负担：因上述房屋所有权转移所发生的所有税费均由乙方向国家交纳；六、甲方权利、义务、违约责任：1、甲方有权要求乙方按照合同约定的时间支付房屋的价款，如逾期未履行支付价款的义务，经合理时间催告乙方仍未支付的，甲方有权要求解除合同；2、甲方有权要求乙方按照约定的时间接收上述房屋，如乙方逾期接收，经合理时间催告未接收的，甲方有权向乙方主张逾期接收期间的管理费用，同时在此期间房屋发生意外而毁损、灭失的，由乙方承担责任；3、甲方负有按照合同约定时间交付房屋的义务，同时负有协助乙方办理房屋产权登记，并为乙方办理房屋抵押贷款提供相关资料的义务，甲方保证乙方所购买的房屋为一手手续，如不是一手手续，所产生的税费一切费用由甲方承担；4、自本合同成立并生效之日起，甲方不得将上述房屋转卖给第三人（指合同之外第三人，不为本案的第三人），如因甲方的擅自转让行为造成乙方无法取得上述房屋所有权，或因存在权属纠纷和债权债务纠纷造成乙方损失的，乙方有权要求解除合同，同时向甲方主张支付违约金叁拾万元作为赔偿；七、乙方权利、义务及违约责任：1、乙方有权要求按照合同约定的时间2017年7月30日之前办理房屋产权手续，如甲方迟延，经合理时间催告仍拒不交付的，乙方继续要求履行合同的，有权主张甲方每日按照合同总价款千分之几支付迟延履行金；2、乙方有权要求甲方按照合同约定时间办理该房屋产权手续，如甲方延误，经合理时间催告仍拒不办理，乙方要求解除合同，同时要求对于乙方支付的定金予以退还；3、乙方有权要求甲方按照合同约定交付房屋，并提供相关资料协助其办理房屋产权登记；4、乙方负有按照合同约定的时间支付房屋价款的义务，如逾期未支付，经合理时间催告未支付的，甲方有权要求解除合同，同时对乙方主张支付违约金叁拾万元，已支付定金退还给乙方。原告购买涉案房屋的指示交付时间为2015年8月6日。2015年8月31日，原告在其与第三人《商品房买卖合同（现售）》上签名，但该正式合同文本第三人未签字盖章，同日，第三人给原告出具了收取房款的收据，收据上注明为原告及被告莱茵电梯有限公司交来房款1058775元。2017年9月21日，被告宁夏莱茵电梯有限公司给原告出具了《担保函》，对涉案房屋中被告张辉的法律责任承担连带担保责任。在本案审理中，第三人明确表示于2018年6月30日前办理房屋产权手续，但至今仍未办理。对原告所举证据，除《装修合同》及交纳装修费的证据外，被告对其它证据的真实性、合法性不表异议，其他证据具有真实性、来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。《装修合同》及交纳的装修费的证据，被告未提供证据证实该证据不具有真实性，且原告对涉案房屋确实进行了装修，因此对该证据本院予以采信。被告所举证据，本院认为具有真实性，来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。本院认为，被告张辉为被告宁夏莱茵电梯有限公司法定代表人，其将第三人抵顶给其公司涉案房屋出售给原告，并与原告签订购房合同，后双方口头约定变更了房屋总价款且补签了书面房屋买卖合同，加盖了被告宁夏莱茵电梯有限公司印章，原告按口头约定向二被告支付了买房定金，原告与被告宁夏莱茵电梯有限公司形成合法有效的房屋买卖合同关系。被告宁夏莱茵电梯有限公司在合同约定的办理房屋产权手续时间内未能办理，经原告催办后，仍未予以办理，且在原告起诉后，经原告申请庭外和解，给予被告宁夏莱茵电梯有限公司与第三人办理房屋产权手续的时间，但由于第三人不能撤销抵押权利，仍然不能办理房屋产权手续。被告宁夏莱茵电梯有限公司严重违约，致使合同目的不能实现。原告要求解除与被告宁夏莱茵电梯有限公司的《房屋买卖合同》，本院依法予以支持。合同解除后，被告宁夏莱茵电梯有限公司承担违约责任。被告莱茵电梯有限公司主张原告与第三人构成房屋买卖合同关系，原告与第三人的商品房房屋买卖合同上第三人未签字盖章，该合同未生效。因原告并未向第三人支付过房款，第三人出具的房款收据亦是为将涉案房屋产权过户作的必要手续，亦证实将涉案房屋顶账给被告莱茵电梯公司的事实，并不能据此认定原告与第三人间形成房屋买卖合同关系。对于被告宁夏莱茵电梯有限公司的主张，本院不予认定。原告主张返还房屋订金本院予以支持，但对于主张违约金的请求，由于违约金约定过高，应予以降低，以逾期付款按照银行贷款年利率6%计算为宜，自2015年8月7日计算至起诉时2018年5月30日，数额计算为50650元。原告主张装修损失，根据2016年8月8日原告与被告宁夏莱茵电梯有限公司签订的《房屋买卖合同》，双方约定交付房屋时间为2015年8月6日，原告装修涉案房屋时间为2015年8月16日，因此原告装修房屋是买卖房屋后的行为，是以长期经营为目的。被告宁夏莱茵电梯有限公司主张原告装修是以租赁经营为目的，不符合本案实际情况，对于被告宁夏莱茵电梯有限公司的主张本院不予支持。原告主张的装修损失数额，被告宁夏莱茵电梯有限公司未举出证据证明原告的装修损失的证据不具有真实性，因此对原告的装修损失数额本院予以采信。对于原告的装修损失主张本院予以支持。综上所述，对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持；原告要求被告宁夏莱茵电梯有限公司返还房款定金的请求依法予以支持；原告主张违约金的请求部分予以支持；原告主张的装修损失，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李华兵与被告宁夏莱茵电梯有限公司签订的关于永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房的《房屋买卖合同》；二、原告李华兵于判决生效后三十日内将永宁县望远镇兰花花国际酒店5#楼1号营业房屋返还被告宁夏莱茵电梯有限公司；三、被告宁夏莱茵电梯有限公司于判决生效后三十日内退付原告李华兵房款30万元，并承担为违约金50650元；四、被告宁夏莱茵电梯有限公司于判决生效后三十日向原告李华兵支付装修损失136000元；五、驳回原告李华兵要求被告张辉承担返还房款及承担装修损失给付责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11170元，由宁夏莱茵电梯有限公司负担8600元，李华兵负担2570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 黄永福人民陪审员 陈 怀人民陪审员 苏全华 二〇一八年六月十四日书 记 员 马艳娟附：判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。