云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2601民初950号原告：蒋某，男，汉族，1959年11月4日生，云南省马关县人，现住文山市。委托诉讼代理人：陆道晃，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所实习律师（特别授权）。被告：陈某，男，汉族，1969年9月15日生，云南省麻栗坡县人，现住麻栗坡县。委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所律师（特别授权）。原告蒋某与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某及其委托诉讼代理人陆道晃、叶华欢、被告陈某的委托诉讼代理人靳华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告继续履行双方于2012年4月22日签订的《房屋转让协议》；2、判令由陈某在十日内将转让房屋（坐落于文山市××街道办事处××路）的房屋所有权证、国有土地使用权证变更登记于蒋某名下；3、判令由陈某支付蒋某违约金598000元（2990000元×20%）；4、判令由陈某承担本案诉讼费、诉讼财产保全费等费用。事实及理由：2012年4月22日，经原、被告双方充分协商，陈某将坐落于文山市××街道办事处××路房屋转让给蒋某，并签订了《房屋转让协议》为据。据双方委托，云南天信律师事务所还对《房屋转让协议》的真实性出具了天信律师事务所（2012）见字第（014）号《律师见证书》予以见证。协议约定：房屋总价为2990000元；在签订协议时，蒋某支付1590000元；在蒋某领取房屋钥匙时，支付800000元，其中437000元直接为陈某赔付其欠工商银行的贷款，余款363000元直接支付给陈某；待陈某将房屋、土地的权属证书变更登记于蒋某名下时，蒋某一次性支付房屋尾款600000元。同时约定，产权变更登记产生的所有契税、费用由陈某承担；一方违约，须支付对方1000000元违约金等等。协议签订后，蒋某已按合同约定并按期支付了陈某房屋价款2390000元，已完全履行了付款义务。蒋某也在领取房屋钥匙后，就搬入上述受让房屋居住至今。2013年左右，陈某已办理了上述转让房屋的房产证、土地证，但时至今日，陈某拒绝将转让房屋的权属证书变更登记于蒋某名下，严重侵害了蒋某的物权权属利益，并给蒋某造成了巨大的经济损失。据此，原、被告签订的《房屋转让协议》合法、有效，受法律保护，陈某应按合同约定履行转让房屋的产权变更登记义务，同时陈某于2014年1月23日将本案转让房屋向麻栗坡县农村信用社铁厂联社抵押贷款2000000元，陈某的行为已构成违约，应按约定支付蒋某违约金。为维护蒋某的合法权益，请求人民法院依法判决上述所请。陈某辩称，1、陈某同意办理房屋的产权变更登记手续，但蒋某不配合陈某办理产权变更登记手续，系蒋某违约，陈某不应承担违约责任。在陈某办理完毕房屋产权登记后，因陈某在办理房产证的过程中缴纳了房屋公共维修基金，陈某认为该笔费用应由蒋某承担，就和蒋某协商该笔费用的承担问题，一直没有结果。后陈某因急于资金周转，就同意自己承担该笔费用，按协议约定将房屋的产权变更登记到蒋某名下后给蒋某及时支付尚欠陈某的购房尾款600000元，陈某到房管局咨询如何办理房屋产权变更登记手续得知，办理房屋产权变更登记手续需要买卖双方均到场并提供身份证、结婚证等相关材料。陈某多次通知蒋某准备好600000元的尾款及相关材料到房管局办理过户手续，但蒋某一直不理会陈某。在此过程中，陈某还曾咨询过相关人员，准备起诉蒋某支付陈某的购房尾款，但在陈某亲友的劝说下，主张陈某与蒋某协商处理，但一直没有结果。在蒋某起诉陈某之前及之后，陈某也找过蒋某要求蒋某积极协助办理房屋产权变更登记手续及支付尾款，但蒋某均不与陈某见面并在电话中要求陈某支付蒋某100000元后蒋某才撤回起诉。陈某认为，是蒋某违约而不是陈某违约。2、基于以上原因及理由，在蒋某不配合办理产权变更过户手续的情况下，陈某无法办理房屋产权变更登记手续。同时蒋某基于该原因而拒不支付尚欠陈某的尾款600000元，给陈某造成巨大的经济损失，再次陈某保留起诉蒋某承担违约责任的权利。综上，陈某认为在合同履行过程中，系蒋某违约而不是陈某违约，蒋某的诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回蒋某的诉讼请求。蒋某对其主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋转让协议》、云南天信律师事务所（2012）见字第014号《律师见证书》各一份，以证明2012年4月22日，陈某将坐落于文山市××街道办事处××路房屋转让给蒋某，并签订了《房屋转让协议》为据，后据双方委托，云南天信律师事务所对《房屋转让协议》的真实性出具了天信律师事务所（2012）见字第（014）号《律师见证书》予以见证的事实；2、《收条》一份，以证明蒋某已按合同约定履行了受让房屋的付款义务；3、《文山市房管局档案摘抄表》复印件（经与原件核对无异）一份，以证明陈某已将坐落于文山市××街道办事处××路的房屋办理了权属证书，并将该房屋的房产权属证书用于向银行抵押贷款，已构成违约的事实。经质证，陈某对蒋某提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据不能证明蒋某的证明观点，理由是1、陈某将争议房屋的房产证用于向银行抵押贷款是事实，但是因陈某在办理房屋产权证时，要求蒋某协助办理房屋产权变更手续并支付蒋某尚欠陈某的购房尾款600000元，蒋某不配合办理的情况下，陈某才将该房产证用于抵押银行贷款，系蒋某违约在先，陈某不应当承担违约责任；2、虽然陈某将该房屋用于抵押银行贷款，但如果蒋某明确配合陈某办理房屋产权变更手续的情况下，陈某可以立即偿清银行贷款，解除房屋抵押，并办理产权变更手续；3、原、被告签订房屋买卖合同后，陈某已按约定将房屋交给蒋某使用，陈某没有给蒋某造成直接的经济损失。陈某未向本院提交证据。陈某承认蒋某在本案中主张的事实，但认为不是陈某不按《房屋转让协议》办理房屋过户手续给蒋某，而是蒋某不配合陈某去办理，陈某不存在违约行为，即便陈某存在违约也未对蒋某造成实际损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实“蒋某与陈某经充分协商后，于2012年4月22日签订了《房屋转让协议》，约定：陈某将坐落于文山市××街道办事处××路房屋转让给蒋某；房屋总价为人民币2990000元；在签订协议时，蒋某支付人民币1590000元；在蒋某领取房屋钥匙时，支付人民币800000元，其中437000元直接为陈某赔付其欠工商银行的贷款，余款363000元直接支付给陈某；待陈某将房屋、土地的权属证书变更登记于蒋某名下时，蒋某一次性支付购房尾款人民币600000元。同时还约定，因签订该协议时陈某未取得该房屋的权属证书（包括该房屋的所在地的国有土地使用权证书），待取得后一个月内将该房屋的权属证书变更登记于蒋某名下，产权变更登记产生的所有费用由陈某承担；若一方违约，须支付对方人民币1000000元的违约金等权利义务内容。协议签订后，经原、被告双方委托，云南天信律师事务所于2012年4月22日，对《房屋转让协议》出具了天信律师事务所（2012）见字第（014）号《律师见证书》进行见证。之后，蒋某按《房屋转让协议》约定向陈某支付了房屋价款人民币2390000元。蒋某在向陈某领取该房屋钥匙后，于2012年8月31日前搬入该房屋居住生活至今”，本院予以确认。另查明：陈某于2013年5月9日取得了坐落于文山市××街道办事处××路房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：文山市房权证文房字第**），并于2013年6月5日取得了该房屋所在地的《中华人民共和国国有土地使用证》（证号：文国用2013第**）。本案争议焦点：蒋某与陈某在履行双方签订的《房屋转让协议》过程中，谁存在违约行为，若存在违约，应支付多少违约金。本院认为，房屋买卖合同，是买卖合同的一种，是指出卖人将其所有的房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同，即以房屋为标的物进行的买卖，而作为城市房屋的买卖行为同时也就是城市房地产的转让行为，是指城市房地产权利人（房屋出卖人）通过买卖的方式将其房地产转移给他人（房屋买受人）的行为，在城市房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权同时转让，换句话说，城市房屋因买卖的变更过户手续，包括房屋所有权的过户和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续。本案中，蒋某与陈某于2012年4月22日签订的《房屋转让协议》，代表了双方的真实意思表示，属合法、有效的房屋买卖合同法律关系，法律予以保护，双方应诚信履行。蒋某按合同约定已支付陈某购房款人民币2390000元，陈某应按合同约定将坐落于文山市××街道办事处××路房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕后交由蒋某，因办理过户手续所产生的所有费用由陈某承担，蒋某应予协助办理，另外，鉴于该房屋已由蒋某于2012年8月31日前管理使用至今，陈某应在合理期限（90日）内将该房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕交由蒋某，蒋某应予协助办理。关于蒋某与陈某在履行双方签订的《房屋转让协议》过程中，谁存在违约行为的问题：因蒋某已按《房屋转让协议》约定支付购房款人民币2390000元给陈某，不存在违约行为，而陈某未按《房屋转让协议》约定在合理期限内将该房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕交由蒋某，存在违约行为，应承担违约责任，至于陈某认为其不是不愿意办理该房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续，是蒋某不协助办理的辩称，因未向本院提交合法、有效的证据予以证实，本院不予支持；关于蒋某要求陈某支付违约金人民币598000元（2990000元×20%=598000元）的诉讼请求，因双方在《房屋转让协议》中约定“若一方违约，须支付对方人民币1000000元的违约金”的约定过高，且陈某要求本院调整，本院予以调整，本院予以支持部分违约金，陈某应向蒋某支付违约金的金额不得高于因违约可能造成实际经济损失的30%，但因蒋某于2012年8月31日前已对该房屋管理使用至今，未造成其他实际损失，且双方在《房屋转让协议》中约定了违约条款，陈某应向蒋某支付违约金的金额为因违约可能造成实际经济损失的20%更为适宜，而陈某因逾期办理该房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续可能造成的实际损失为已支付购房款人民币2390000元的同期银行贷款利息{利息的起算日期为2013年6月5日取得该房屋所在地的《中华人民共和国国有土地使用证》（证号：文国用：文国用2013第**月即2013年9月6日，计算至2017年3月24日蒋某起诉时止（共计1292天），计算利息的利率为同期银行贷款年利率6%，}人民币507596.71元（2390000元×6%÷365天×1292天=507596.71元），故此，陈某应向蒋某支付违约金人民币101519.34元（507596.71元×20%=101519.34元）。关于陈某若将坐落于文山市××街道办事处××路房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕交由蒋某后，蒋某应支付陈某的购房尾款人民币600000元，因陈某未在本案中主张，本院不作调整，陈某可在其履行完毕上述过户手续后另行主张。综上所述，陈某应在合理期限（90日）内将坐落于文山市××街道办事处××路房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕交由蒋某，因办理过户手续所产生的所有费用由陈某承担，蒋某应予协助办理，并向蒋某支付违约金人民币101519.34元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《城市房地产转让管理规定》第三条第一款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起九十日内将坐落于文山市卧龙街道办事处七花南路右侧卧龙湖畔A1-2号房屋所有权的过户手续和该房屋占用范围内的国有土地使用权的过户手续办理完毕后交由原告蒋某，因办理过户手续所产生的所有费用由被告陈某承担，原告蒋某应予协助办理；二、被告陈某于本判决生效之日起九十日内向原告蒋某支付违约金人民币101519.34元。案件受理费9780元，减半收取计4890元，由原告蒋某负担3890元，被告陈某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  吴国欣二〇一七年六月二十二日书记员  肖忠政