四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川3401民初358号 原告：张拉都，男，彝族，四川省喜德县人，村民，现住四川省喜德县（法定住址：四川省喜德县）。 委托诉讼代理人：张拉坡（系原告张拉都哥哥），男，彝族，四川省喜德县人，居民，住四川省喜德县，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：龙世刚，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌恒琻房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市。 法定代表人：张驰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁余志，男，汉族，广西省玉林市人，系西昌恒琻房地产开发有限公司员工，住成都市高新区，代理权限为特别授权。 原告张拉都与被告西昌恒琻房地产开发有限公司（以下简称：恒琻公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，原告张拉都于2017年2月21日向本院提出财产保全申请，本院经审查后于2017年2月21日作出了(2017)川3401民初358号民事裁定，裁定：冻结恒琻公司的银行账户存款1000万元。本案于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告张拉都的委托诉讼代理人龙世刚、张拉坡，被告恒琻公司的委托诉讼代理人宁余志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张拉都向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的合同编号为023542、023543的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告立即退还原告所交购房全款800万元；3.判令被告支付原告违约金80万元；4.判令被告支付原告资金占用利息137.145万元；5.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告为购买被告开发经营的位于西昌市交汇处的“盛世建昌”2幢第1单元4层、编号2一4一2和2一4一3用途为“商铺”的商品房，于2014年l月24日与被告签订了合同编号为023542、023543的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依双方约定向被告缴清了全部购房款800万元，履行了双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人应履行的全部义务。然而，被告却没有履行双方约定和法定的主要义务，至今仍未向原告交付所购商品房，且根据被告现实情况实际已无法履行交房义务，构成根本违约。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）款约定交房时间为2015年6月30日前，但2015年6月30日原告依约到被告处接收房屋，被告却告知原告要到年底才能交房。到2015年底，被告又说还不能交房，需要推迟。原告遂根据《商品房买卖合同》第十三条约定向被告当面提出退房要求，被告不同意，要原告再等两个月再说。两个月后，被告仍然未能交房，原告再次提出要么交房要么退房，但被告一再劝说原告再等两个月，双方反复多次谈判都未对退房事宜达成一致，被告也没有向原告实际交房。直到2016年12月26日被告仍然不能交房，并再次书面承诺：2017年3月31日前完成备案，2017年4月30日前交房。这时原告到西昌市房管局和国土资源局、不动产登记局等有关部门查询才知道，原告所购买的商品房开发项目27727.5平方米土地使用权及其地上建筑物被全部抵押给北方国际信托股份有限公司和渤海国际信托有限公司，至今都未解除抵押权，并且该27727.5平方米土地使用权及其地上全部在建工程、建筑物已被凉山州中级人民法院于2015年12月查封冻结至2018年12月。虽然被告书面承诺到2017年3月31日前完成备案，2017年4月30日前交房，但原告所购商品房随时有被抵押权人优先受偿或被法院强制执行的风险。根据被告既往表现和目前情况，被告承诺已根本无法兑现，原告事实上已无法取得该商品房，商品房买卖合同目的已无法实现，故原告于2016年12月30日以书面形式通知被告解除合同。2014年1月24日签订《商品房买卖合同》至今已逾三年，被告却仍未登记备案，亦已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应依约向原告支付已付购房款800万元的10％的违约金，即80万元。同时，由于被告严重违约无限期拖延履行最终至无法履行构成根本违约，给原告造成巨大经济损失，使原告商业计划、合同目的无法实施，因为无法实现合同目的给原告造成巨额资金利息损失，增加了超额的财务成本费用，根据双方的合同约定和合同法公平对等原则，被告应当对实际占用原告800万元资金给付相应利息，给原告弥补一部分损失即承担按同期银行逾期贷款利率计算自应交房日次日起至实际退款日止的资金占用利息：自2015年7月1日起至2017年4月30日共669天，按2014年一至三年同期贷款基准利率6.15％加收50％逾期利息计算，即800万元×0.0001708333（年利率6.15％÷12月=月利率5.125%÷30天=日利率0.0001708333)×669天＝91.43万元×150%=l37.145万元。另外，在原被告2014年1月24日签订《商品房买卖合同》时，被告实际已将包括原告所购买的商品房在内的该项目全部27727.5平方米土地使用权及其地上建筑物重复抵押给了“北方国际信托股份有限公司”和“渤海国际信托有限公司”两家公司，但被告却只告知了已抵押给“渤海国际信托有限公司”一家公司的事实，而隐瞒了同时重复抵押给“北方国际信托股份有限公司”两家公司的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”被告还应当“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。综上所述，由于被告一而再，再而三的严重违约行为，最终导致原告不能实现合同目的，被告构成根本违约，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告恒琻公司辩称，1.我公司确实没有按合同约定按期交房和备案，事实是我方违约；2.关于原告所称重复抵押问题，我公司是先将土地抵押给北方信托国际有限公司，抵押期满后我公司还款解除抵押后才又把土地抵押给渤海国际信托公司；3.关于解除合同及赔偿问题，原告所购房屋经我公司努力是完全可以备案的，我公司希望继续履行合同，下来再商量赔偿问题，至于原告请求给付罚息等请求因我公司近期资金困难，我公司希望下来再和原告商议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交证据的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张拉都提交的2012年11月28日西昌市国土资源局“业务清单”载明：“土地他项权权利人：北方国际信托股份有限公司；义务人：恒琻公司；使用权面积：27727.5平方米；续存期限：2014年5月30日；权利顺序：第一权利人；他项权利种类及范围：出让土地使用权抵押，该宗地系出让国有土地使用权，该宗地为四川大德鑫商贸有限责任公司担保抵押，同意办理土地抵押登记，建筑物必须与土地同时抵押方有效。”、2013年11月15日西昌市国土资源局“业务清单”载明：“土地他项权权利人：渤海国际信托有限公司；义务人：恒琻公司；使用权面积：27727.5平方米；续存期限：2016年11月15日；权利顺序：第一权利人；他项权利种类及范围：出让土地使用权抵押，该宗地系出让国有土地使用权，属在建工程抵押，同意办理土地抵押登记，建筑物必须与土地同时抵押方有效。”被告恒琻公司提交的2013年11月13日南充市商业银行进账单复印件载明“付款人：四川大德鑫商贸有限责任公司；收款人：北方国际信托股份有限公司；金额：1.8亿。”上列三份证据，结合案涉《商品房买卖合同》第四条抵押情况载明的“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为渤海国际信托有限公司，抵押登记日期为2013年11月15日。”分析，2012年11月28日、2013年11月15日所设定的抵押的权利顺序均为第一权利人，如2012年11月28日所设定抵押未解除，则2013年11月15日所设定的抵押权利顺序不应为第一权利人，且2013年11月15日所设定抵押时间系在四川大德鑫商贸有限责任公司2013年11月13日转款1.8亿给2012年11月28日设定的抵押权利人北方国际信托股份有限公司后的第三日，故本院认为被告恒琻公司提交的进账单虽系复印件，但与原告张拉都提交的证据能相互印证，本院对其真实性和证明力予以确认，原告张拉都所提交的上列两份证据客观、真实，但不能认定被告重复抵押；被告恒琻公司提交的（2015）川凉中民初字第322号民事调解书系已生效法律文书，本院对其真实性予以确认，但不能达到被告欲证明案涉房屋是可以备案的证明目的，且可备案并非本案争议范围，故本院对其关联性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张拉都为购买被告恒琻公司开发的“盛世建昌”2幢第1单元4层2号、2幢第1单元4层3号商铺于2014年l月18日向被告恒琻公司支付购房定金100万元。2014年l月24日，原告张拉都与被告恒琻公司就“盛世建昌”2幢第1单元4层2号、2幢第1单元4层3号商铺的买卖事宜签订了合同编号分别为023542、023543的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，2幢第1单元4层2号、2幢第1单元4层3号商铺套内建筑面积分别为116.55平方米、240.24平方米，总价款分别为260万、540万。《商品房买卖合同》第四条抵押情况载明“该商品房所分摊的土地使用权、在建工程已经设定抵押，抵押权人为渤海国际信托有限公司，抵押登记日期为2013年11月15日。”；第六条付款方式及期限约定“一次性付款”；第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；。”；第十三条逾期交房约定“按照逾期时间，分别处理（和不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》第八条第3项约定“买受人与出卖人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）被视为已送达另一方；如采用直接送达的，另一方签收则视为已送达。”合同签订当日，原告张拉都向被告恒琻公司交付购房款500万元。2014年3月30日原告张拉都向被告恒琻公司交付购房款150万元，2014年12月23日原告张拉都向被告恒琻公司交付购房款50万元。《商品房买卖合同》约定的交房时间2015年6月30日届至后，被告恒琻公司未能按约定向原告张拉都履行交房义务，双方经反复多次交涉均未达成一致意见，直至2016年12月28日被告恒琻公司向原告张拉都作出书面承诺：因我公司原因未完成房管局备案，不能如期交房，现我公司承诺于2017年3月31日前完成备案，并于2017年4月30日前交房。后原告张拉都经查询后认为其购买的商品房开发项目27727.5平方米土地使用权及其地上建筑物被全部抵押给北方国际信托股份有限公司和渤海国际信托有限公司，且该27727.5平方米土地使用权及其地上全部在建工程、建筑物被凉山州中级人民法院于2015年12月查封冻结至2018年12月，遂于2016年12月30日以书面形式通知被告恒琻公司解除合同，并要求被告恒琻公司退还购房款800万元、支付违约金80万元，并支付按银行逾期贷款利率计算的资金占用利息。至本案庭审结束，被告恒琻公司仍未完成案涉商品房的备案手续。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原告张拉都按约定履行了向被告恒琻公司支付购房款800万元的义务。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告恒琻公司应于2015年6月30日前向原告张拉都交付房屋，但至今被告恒琻公司均未能向原告张拉都履行交付房屋的义务已构成根本违约，根据案涉《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房超过60日后，买受人有权退房。”的约定，原告张拉都有权在2015年8月30日后选择退房，然在被告恒琻公司反复承诺交房的情况下原告张拉都一再等待，直至2016年12月30日原告张拉都向被告恒琻公司寄送《解除合同通知书》，依据案涉《商品房买卖合同补充协议》第八条第3项“买受人与出卖人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）被视为已送达另一方；如采用直接送达的，另一方签收则视为已送达。”的约定，被告恒琻公司收到原告张拉都寄送的《解除合同通知书》后未作出任何回应，应视为案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2017年1月3日解除，故原告张拉都要求解除双方签订的合同编号为023542、023543的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告恒琻公司退还其所交购房全款800万元的诉讼请求，本院予以支持。张拉都要求被告恒琻公司支付其违约金80万元的诉讼请求，符合案涉《商品房买卖合同》第十三条“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。”的约定，本院予以支持。依据案涉《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告张拉都在2015年8月30日后即有权解除合同，原告张拉都如在2015年8月30日后即行使解除合同的权利，则被告恒琻公司应于退房通知送达之日起30日内退还原告张拉都购房款800万元并支付违约金80万元，然原告张拉都在被告恒琻公司反复承诺交房时间的情形下未及时行使解除权，直至2016年12月28日被告恒琻公司向原告张拉都作出书面承诺至本案庭审结束时被告恒琻公司仍未完成案涉商品房的备案手续，至今仍不能进行实际交付，原告张拉都未及时行使解除权的责任在被告恒琻公司，因案涉房屋属商铺，具有较高的商业价值，由于被告恒琻公司逾期交房长达近两年时间，导致了原告张拉都可获得利益的减损，案涉《商品房买卖合同》第十三条所约定的全部已付款的10%违约金不足以弥补原告张拉都的损失，故在案涉《商品房买卖合同》解除的前提下，原告张拉都要求被告恒琻公司支付其资金占用利息的诉讼请求本院予以支持，但资金占用利息起算时间本院根据《商品房买卖合同》第十三条约定酌定为2015年10月1日，并酌定按年利率6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、解除原告张拉都与被告西昌恒琻房地产开发有限公司于2014年l月24日签订的合同编号为023542、023543的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告西昌恒琻房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告张拉都所交购房款800万元，并同时向原告张拉都支付违约金80万元，合计880万元； 三、被告西昌恒琻房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告张拉都支付购房款800万元自2015年10月1日起按年利率6%计算至本判决确定的履行期限止的资金占用利息； 四、驳回原告张拉都的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82829.00元，财产保全申请费5000.00元，合计87829.00元，由被告西昌恒琻房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审 判 长  王文荣 审 判 员  马 英 人民陪审员  黄 霞 二〇一七年六月十二日 书 记 员  黄 瑶 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。