上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初1771号原告林福(上海)实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人李勤苗。委托代理人夏永清，北京市中银律师事务所上海分所律师。被告上海吉敏纸品有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人王长吉。委托代理人王敏虎。原告林福(上海)实业有限公司诉被告上海吉敏纸品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理；后因案情复杂转为普通程序于2017年5月24日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏永清、被告委托代理人王敏虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月13日，上海市奉贤区人民法院作出(2012)奉执字第4497号《执行裁定书》，裁定原属案外人上海春怡服饰有限公司(下称春怡公司)所有的坐落于上海市金山区兴塔镇建贡路XXX号房屋归原告所有。被告与春怡公司在法院拍卖案涉房屋前签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，从2015年6月开始，租金按人民币(以下币种相同、略)15万元/年计算，每年递增8%；特设违约金按合同20年租赁期总额的30%计算。原告受让案涉房屋后，与被告协商租赁事项，被告主张买卖不破租赁的租赁权利，但拒不按原协议缴纳房屋租金，被告的行为已构成违约。原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的《房屋租赁合同》；2、被告支付2016年2月14日至实际迁出日的租金(至起诉日为11.25万元，以1.25万元/月计算)；3、被告从租赁房屋中迁出；4、被告支付违约金10万元。审理中，原告将诉请1变更为确认双方合同于应诉材料送达之日解除；因被告诉讼中支付了租金，故将诉请2予以撤回。同时对违约金诉请补充说明原告已对合同约定作了主动调低。被告庭审中辩称，被告已按合同约定向春怡公司支付租金至2016年5月。案涉房屋系带租约拍卖，被告不清楚原告何时竞得案涉房屋，只收到原告所发2016年9月27日的函件，原告并未履行告知义务是其未及时支付租金的根本原因，对方未开发票，也不敢付款。被告愿意继续履行合同，可将2016年6月后的租金支付给原告。案涉房屋租赁事宜仍由春怡公司管理，诸如水电费的交纳等等；其在与春怡公司履行合同中支付租金时也并未按合同约定一年一付，而是每半年支付一次。因此，被告并无拖延支付租金的故意，不构成违约，原告无权解除合同；若法院认定其应当承担违约责任，合同约定或原告主张的违约金还明显过高，请求参照银行存款利率计算。本院查明，2010年5月15日，被告与春怡公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：出租方(甲方)春怡公司将其所有的坐落于上海市金山区兴塔工业区建贡路XXX号厂房约1500平方米左右出租给承租方(乙方)被告作生产经营使用。租期为20年，即2010年6月1日至2030年5月30日止。2010年6月至2015年5月期间，租金为15万元/年；先付后租，每年6月份之前支付全年租金；五年后年租金每年递增8%，如乙方一次性支付租金时按前五年年租金单价结算。租赁期间发生的一切水、电、物业费等等均由乙方承担。为了约束各方全面履行合同，特设违约金按合同20年租赁期总额30%计算。甲、乙双方违反上述任何一条义务性条款时，均视为违约等等。因春怡公司涉及生效法律文书未履行，案涉房屋被上海市奉贤区人民法院委托上海国泰拍卖行有限责任公司公开带租约拍卖。2016年2月13日，该院作出(2012)奉执字第4497号《执行裁定书》，裁定将原属春怡公司所有的案涉房屋过户给原告名下。2016年6月3日，案涉房屋登记至原告名下。2016年3月14日，原告委托律师就案涉房屋租赁事宜向被告发送《律师函》，告知原告计划对案涉房屋进行修建，届时可能会影响被告的正常生产经营。基于以上情况，特告知：从法院张贴公告日起(2016年3月7日)的租金，不应再向原房屋产权人交纳；原告欲终止房屋租赁合同，以免在房屋的修缮期间影响被告的经营。2016年9月27日、2016年11月12日，原告两次向被告寄送了原告开户行及帐号，第一次寄送的帐号少了一个数字“8”。被告庭审中称只收到原告寄送的2016年9月27日函件。被告向春怡公司支付租金至2016年5月，支付水电费至目前。2017年1月，被告向上海宝人环境保护有限公司支付环评相关费用。诉讼中，被告支付原告2016年6月至2017年5月租金174,960元。原告另称，相关租赁的服务事宜原告正与春怡公司交接中。被告另称，春怡公司仍向其收取水、电费时索要服务费未果而有时采取断水断电的行为，已严重影响了被告正常的生产经营。以上事实，由原告提供的房地产权证、《执行裁定书》、《房屋租赁合同》、律师函与原告公司账号以及相应的寄送凭证，被告提交的支付相关费用的发票，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，对案涉租赁物具有出租权的春怡公司与被告签订租赁合同，系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此原租赁合同对原、被告具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案焦点在于租赁合同履行过程中各方是否出现了违约情形以及合同是否解除。首先，从案涉租赁物在租赁期间发生所有权变动期间的事实来看，执行法院于2016年2月13日裁定将案涉租赁物变更登记至原告名下，原告于2016年3月16日致函被告(且不论是否有效送达)，只是告知被告案涉租赁物所有权发生了变动，要求原告不要向春怡公司交纳租金，并因自身需对房屋修缮欲终止房屋租赁合同。原告于2016年6月3日取得案涉租赁物的产权证后，直至2016年11月12日才向被告寄送原告公司正确的收款账号。由此可见，原告致函被告目的更在于要求解除合同；原告也未正式的书面催缴应付租金。其次，被告已将截至2016年5月的租金支付至春怡公司；从合同支付租金的约定来看，被告确已违约；鉴于案涉房屋此期间发生了所有权变动，且因原告未尽相应的告知义务，致被告未按约支付租金，被告存在迟延支付情形也情有可原，其在本案诉讼中也已自愿履行了该合同义务。最后，从合同的性质来看，租赁合同系持续性合同，被告在诉讼中也表达了要求继续履行合同的意愿，被告及时履行了合同义务后，合同应当且可以继续履行。综上，合同在履行过程中租赁物发生所有权变动，而代为收取水电费仍为原产权人为之；作为新产权人的原告应当负有持有产权证等等相关证据告知承租人即被告向其缴纳所有权变动后案涉租赁物租金之义务；在原告未行合法告知之下，以被告逾期支付租金为由要求解除合同，既不符合合同约定，也不符合法定的合同解除条件。因此，原告要求解除合同并由被告承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。在此本院指出的是：原告在执行法院裁定租赁物变更所有权后，其并无约定或法定的合同解除权而要求解除合同，或致与被告形成纠纷；原告意欲与被告解除合同也应与之协商处理；退一步而言，即便被告存在违约情形，原告也应正当行使合同解除权。为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告林福(上海)实业有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2300元，由原告林福(上海)实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  金志荣人民陪审员  杨孝树二〇一七年六月八日书 记 员  沈张歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。