河南省开封市龙亭区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0202执异11号异议人（案外人）：李某某，男性，1979年9月24日生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。申请执行人：马某某，男性，1984年9月5日生，汉族，住河南省开封县。被执行人：赵某某，男性，1985年4月16日生，汉族，住河南省开封县。被执行人：崔某某，女性，1991年10月6日生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。本院在执行马某某与赵某某、崔某某借款合同纠纷一案中，异议人李某某对本院作出的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人李某某提出如下异议请求：1、依法裁定撤销河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1473号民事裁定书；2、依法裁定中止（2020）豫0202执157号执行裁定书；3、依法裁定停止对该格林公馆××区××单元××东户房屋的执行。事实与理由：被申请人崔某某于2019年5月14日与申请人通过河南省金得利不动产经纪有限公司签订了房屋买卖（居间）合同，合同中约定崔某某将位于格林公馆××区××单元××东户144平方米的房屋转让给申请人，约定房款共计壹佰壹拾贰万元。经河南省金得利不动产经纪有限公司三方签订房屋买卖（居间）合同后，于2019年5月23日申请人将房屋首付款46万元汇入被申请人崔某某的账户；因为该房屋系银行分期付款，对贷款部分由申请人支付或者过户时一次性付清，银行贷款从签订协议至今一直由申请人支付。房屋没有过户的原因是该房屋至今未办理房产证手续，无法办理过户手续，申请人不存在过错。在合同签订后，申请人就对该房屋进行装修并居住，在此期间的水电费均由申请人缴纳，直到开封市龙亭区人民法院给我下发协助执行通知书，才发现涉案房产被查封，现已进入执行程序。申请人与崔某某签订的房屋买卖（居间）合同可以看出申请人并不承担崔某某的其他权利负担，是善意的购买人。该房屋未过户到申请人的名下是因该房屋的房产证还未办理，但在合同签订后异议人一直在该房屋内居住并进行装修、缴纳水电费等。申请人并不知被申请人崔某某有其他债务，且该房屋是支付了相应的对价取得的，合理合法的占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，申请人与二被申请人之间的买卖合同已经履行，其行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1473号民事裁定书和（2020）豫0202执157号执行裁定书查封、执行该房屋，明显错误，特提出异议，请依法立即停止对上述财产的执行，并解除查封措施，切实维护申请人的合法权益。本院查明，马某某与赵某某、崔某某借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日作出（2019）豫0202民初1473号民事判决书，判决书内容如下：一、被告赵某某与本判决生效之日起十日内清偿原告马某某借款本金27万元及利息61800元。二、崔某某对本判决第一项的债务承担连带保证责任。三、驳回原告马某某其他的诉讼请求。马某某与崔某某均不服本院作出的（2019）豫0202民初1473号民事判决，上诉到河南省开封市中级人民法院，河南省开封市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）豫02民终3526号民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。此案在诉讼过程中，本院作出（2019）豫0202民初1473号民事裁定书，于2019年7月3日将崔某某名下位于开封市××区××单元××东户房屋进行查封。因被执行人未按上述判决书履行，申请执行人马某某申请执行，本院立案后，于2020年2月26日作出（2020）豫0202执157号执行裁定书，在执行过程中，本院依法拟对被执行人崔某某名下位于开封市××区××单元××东户房屋进行评估拍卖，并于2020年5月11日发出腾房公告。另查明，被执行人崔某某于2017年以按揭贷款的方式购买了位于开封市××区××单元××东户房屋，并于2017年4月21日在中国农业银行办理了商品房抵押贷款合同，且在开封市不动产登记中心办理了抵押登记。2019年5月14日，在开封市金得利房地产经纪有限公司的组织下，异议人李某某与被执行人崔某某签订了房产买卖（居间）合同，崔某某将该房产以112万元的价格出售给李某某，双方约定签合同时购房人支付定金20000元，双方到不动产登记中心签订完买卖契约后支付460000元，双方办理完过户手续并办妥他项权利证后，由贷款银行将贷款部分房款660000元打入卖方账户。合同签订后，李某某支付购房定金20000元，并于2019年5月23日通过银行转账支付崔某某445000元（含中介费5000元），从2020年5月份开始，由李某某负责偿还崔某某的房屋贷款。崔某某已于合同签订当日将房屋钥匙交付于李某某，李某某已将该房屋装修并于2019年8月份入住，但双方至今未办理产权过户手续，双方所签订的房产买卖（居间）合同也未在不动产登记中心备案。崔某某转让该房产未经抵押权人中国农业银行同意，也未将卖房款用于偿还银行贷款。上述事实，有本院（2019）豫0202民初1473号民事判决书、开封市中级人民法院（2019）豫02民终3526号民事判决书、本院作出（2019）豫0202民初1473号民事裁定书及房地产登记中心出具的送达回证、本院（2020）豫0202执157号执行裁定书及腾房公告，异议人提交的房产买卖（居间）合同、付款凭证、装修房屋购货清单、物业费收据、崔某某与中国农业银行签订的抵押贷款合同及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，涉案房屋登记在崔某某名下，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结、被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故本院对登记在崔某某名下，位于格林公馆××区××单元××东户房屋予以查封、评估、拍卖并无不当。异议人虽然与崔某某签订了房屋买卖合同，但并未到不动产登记部门办理变更登记手续，且该房产已抵押给中国农业银行，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案崔某某转让该房产时并未经过抵押权人同意，且受让人李某某也未代为清偿债务消灭该抵押权，崔某某转让该房产违反了上述法律规定。异议人所提供的证据并不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故异议人的申请理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人李某某的异议请求。异议人（案外人）、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  渠秀敏审判员  梁成勋审判员  李一文二〇二〇年六月八日书记员  吴楠楠