福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0213民初2602号 原告（反诉被告）：陈友亮，男，1988年4月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：林领导，厦门市唯典法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈志斌，厦门市唯典法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：叶小玲，女，1982年9月24日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：黄妙妙，女，住福建省龙海市。 第三人：陈水龙，男，1967年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 第三人：张闲，女，1968年2月13日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告陈友亮与被告叶小玲、第三人陈水龙、张闲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案。诉讼过程中，被告叶小玲提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈友亮的委托诉讼代理人林领导、被告（反诉原告）叶小玲的委托诉讼代理人黄妙妙、第三人陈水龙到庭参加诉讼，第三人张闲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈友亮向本院提出诉讼请求：1.确认叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同自始无效；2.叶小玲将位于翔安房屋交还给陈友亮及陈水龙、张闲所有；3.本案诉讼费由叶小玲负担。事实和理由：陈友亮是陈水龙、张闲（原系夫妻关系）的三子。2009年11月份，陈友亮及陈水龙、张闲所有的房屋被政府建设征用、拆迁。拆迁人翔安投资发展有限公司、被拆迁人陈水龙、实施拆迁单位厦门鑫君和房屋拆迁拆除工程有限公司及见证方翔安区征地拆迁办、翔安区人民政府，于2009年11月30日签订翔投拆住宅房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换），协议书中家庭成员人口情况为户主陈水龙、妻张闲、次子陈友亮三人。据此，陈水龙名义下获得的安置房系三人名义的共有房产。但是，陈水龙、张闲未征得共有人陈友亮的同意，单方将三人名义上取得共有的安置房房产即翔安安置房，在2009年11月27日与叶小玲签订购房合同，将共有财产单方卖给叶小玲。2013年3月份，拆迁单位依约对陈水龙履行了交房手续，陈水龙依据房屋拆迁补偿安置协议书获得相关安置房。房屋交付之后，叶小玲强行将买卖的房屋房门锁砸开，并派工人进行装修，对陈水龙、张闲的多次劝阻均不予理会。陈友亮认为，讼争的翔安的安置房，是陈友亮、陈水龙、张闲共有的安置房。陈水龙未征得其他共有人的同意，将“名义上”取得的拆迁补偿安置房擅自卖给叶小玲的民事行为，违反《城市房屋地产管理法》第三十八条第（四）、（六）、（七）款规定，陈水龙处分与他人共有房屋财产的行为，显然是自始无效。据此，陈友亮提起诉讼。 叶小玲辩称：一、叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。1.陈水龙、张闲出售给叶小玲的安置房，总建筑面积215.30平方米。该安置房系陈水龙为所有权人的三层房屋因“Ｘ2007-03工业招拍挂开发用地项目”建设需要被拆迁，陈水龙选择产权置换所取得的安置房。被拆迁房屋系陈水龙、张闲夫妻于1994年建成，当时陈友亮年仅6岁，系无民事行为能力人，对被拆迁房屋没有实际出资，被拆迁房屋为陈水龙、张闲夫妻所共有，陈友亮没有所有权，并非共有人之一。被拆迁房屋三层总建筑面积300.18平方米，因陈水龙选择的三套安置房总面积共计317.9㎡（面积分别为215.3㎡、51.3㎡、51.3㎡），安置面积比被拆迁面积多出17.72㎡，故就近上靠安置所致，系对被拆迁房屋产权的置换，安置方案与陈水龙的家庭人口数量无关。上述事实，有土地房屋权属来源申报具结书、厦门市集体土地使用权证、翔投拆住宅《房屋拆迁补偿安置协议书》、《购房合同》、实施拆迁单位于2013年8月7日出具的证明为据。因此，安置房的所有权应归属陈水龙、张闲夫妻共有，陈友亮并非共有人。叶小玲向陈水龙、张闲购买的上述安置房一套（建筑面积215.3㎡），系陈水龙、张闲有权处分的夫妻共有财产，交易的标的物与陈友亮无关，买卖双方按安置房的当时市场价进行交易，买卖价格公平合理。2.叶小玲已按购房合同约定履行支付购房款的义务。合同签订后，叶小玲向陈水龙支付购房款共计900000元（其中2009年11月25日付款10000元、2009年12月3日付款190000元、2009年12月21日付款100000元、2010年2月3日付款300000元、2011年7月6日付款300000元），并由陈水龙领取安置房交房之前2010年6月1日至2013年3月19日的过渡费共计157542.09元。上述事实有陈水龙签名的收条、“Ｘ2007-03工业招拍挂开发用地项目”自行过渡费领款确认表以及实施拆迁单位于2016年10月出具“关于陈水龙一户过渡费领取情况的说明”为据。3.拆迁人于2013年3月6日将三套安置房交付给陈水龙后，叶小玲于2013年4月23日向陈水龙、张闲邮寄一份通知，通知其履行合同约定的交付义务，陈水龙、张闲也签收了该通知。上述邮寄送达通知的内容及过程，叶小玲申请厦门市鹭江公证处进行保全证据公证。上述交房情况有安置房交付通知书、入住合约、（2013）厦鹭证民字第478号公证书为据。叶小玲不存在强行破门装修的情形，叶小玲自2014年4月进行装修及使用至今已经两年多，陈水龙、张闲收到叶小玲的交房通知后，从未提出书面异议，应视为默许叶小玲对所购买安置房进行装修和使用，应当认定合同标的物已经实际交付。综上，叶小玲与陈水龙、张闲不仅签订了安置房的购房合同，且买卖双方已实际履行了合同，该合同系买卖双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律规定，应认定合法有效。二、陈友亮主张叶小玲与陈水龙、张闲签订的购房合同无效，缺乏事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。1.翔投拆住宅《房屋拆迁补偿安置协议书》项下被拆迁房，签订安置协议时间为2009年11月30日，拆迁人将安置房交付给被拆迁人的时间为2013年3月6日，被拆迁人在安置房交房之前领取自行过渡费的时间为2010年6月1日至2013年3月19日。叶小玲与陈水龙、张闲签订购房合同的时间为2009年11月27日，陈水龙先后分五次向叶小玲领取购房款的时间分别为2009年11月25日、2009年12月3日、2009年12月21日、2010年2月3日、2011年7月6日。叶小玲自2014年4月装修和使用房屋至今两年多，陈友亮在这些事情发生时已经成年，对这些重大事项是知情的，如果其是被拆迁房和安置房的权属人之一，按常理会向拆迁人及购房人提出书面异议或权利主张，而实际上其从未提出，显然不符合常理。故陈友亮主张其系安置房的权属人之一，与事实不符，不能采信。2.陈友亮主张陈水龙名义下获得的安置房系陈水龙、张闲、陈友亮三人的共有房产，主要理由是翔投拆住宅房屋拆迁补偿安置协议书中，家庭成员人口情况包括户主陈水龙、妻张闲、次子陈友亮。该项主张不能成立，因为陈友亮不是被拆迁房的共有人，其与安置方案无关，被拆迁房屋的安置方案是产权置换，与被拆迁人的家庭人口数量无关。3.根据合同相对性的原理，仅有合同当事人才有权对合同效力提出异议，陈友亮不是购房合同的合同当事人，也不是合同标的物的共有人，无权对该份合同的效力提出异议。4.本案购房合同的效力问题，如果各方当事人意见不一，最终应以法院释明为准。如果法院释明合同有效，叶小玲请求判令陈水龙、张闲继续履行合同，在一个月内协助配合叶小玲办理产权过户登记手续。如果法院释明合同无效，叶小玲请求法院判令陈水龙、张闲向叶小玲返还购房款及装修款，并赔偿因合同标的物增值所遭受的损失。综上，叶小玲请求法院驳回陈友亮的全部诉讼请求。 陈水龙述称，其对陈友亮的诉讼请求没有意见。 张闲未作陈述。 叶小玲向本院提出反诉请求：1.判令叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同合法有效；2.判令陈水龙、张闲继续履行合同，在一个月内协助和配合叶小玲办理产权过户登记手续；3.本案反诉费由陈水龙、张闲负担。事实和理由：陈友亮提供的常住人口登记卡两页，其中一页的户主或与户主关系栏载明次子，该页的登记日期为2009年2月2日；另一页的户主或与户主关系栏载明夫，何时由何地迁来本址栏载明2010年5月10日因分户由福建省厦门市翔安区移入本址，该页的登记日期为2010年12月7日；陈友亮与陈水龙分户时间为2010年5月10日，陈水龙在安置房交房之前领取自行过渡费的时间为2010年6月1日至2013年3月19日，陈水龙与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议书时间为2011年12月10日，分户时间在先，故陈友亮不会与陈水龙在同一户安置，这也证明了陈友亮与安置方案无关，安置方案系对陈水龙、张闲夫妻共有的被拆迁房进行产权置换的安置。其余的事实和理由与本诉中的答辩意见一致。 陈友亮辩称：一、叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同是违反法律的强制性规定，即违反《城市房地产管理法》第38条4、6、7款规定。讼争的安置房未依法登记领取权属证书，未经其他共有人书面同意的房地产，依法不得转让、买卖。因此，应驳回叶小玲的反诉请求。二、集体土地的房屋拆迁补偿安置，现行政策考虑到家庭成员人口总数进行补偿安置等，故陈友亮有权对房屋买卖合同提出异议。依据厦府【2007】109号文《厦门市人民政府关于征收拆迁农村住宅补偿安置有关问题的通知》第三条第（一）款规定：农村宅基地申请表或厦门市土地房产契只注明申请人数，没有载明具体申请人姓名的，应根据申请表中记载的申请人数结合当时申请人家庭户口情况确定申请人；第（二）款规定：集体经济组织成员在申请农村建房中，申请人多次参与申请的，拆迁时其个人多次参与申请的合法住宅面积均应合并计算。结合《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条“人均合法批建面积大于50平方米小于80平方米，其无合法批建手续部分按人均80平方米扣除合法批建面积（拆迁范围外合并计算）”的规定，陈友亮与拆迁安置补偿面积等是有关的。三、陈友亮户籍从出生落户至今没有变动，一直和陈水龙、张闲在同一户口簿，直至2010年5月10日因分户才独立。综上，应驳回叶小玲的反诉请求。 陈水龙述称，当时叶小玲要装修的时候，其不同意装修，陈友亮知道陈水龙、张闲把房子卖了之后，家庭就有发生内部争吵，叶小玲不听陈水龙的劝告，强制进行装修。 张闲未作陈述。 陈友亮提供居民户口簿、购房合同、安置房交房通知书、入住合约作为证据，叶小玲提供房屋拆迁补偿安置协议书、厦门市集体土地使用权证、厦门市农村房屋所有权证、收条、厦门市鹭江公证处公证书作为证据，到庭各方对上述证据的真实性无异议，张闲未予质证。对各方提供的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：厦农房证翔马巷字第××号厦门市农村房屋所有权证于2007年4月29日取得，其中载明该房屋位于翔安区，1994年建成，建筑面积300.18㎡，房屋所有权人为陈水龙。 2009年11月30日，拆迁人翔安投资发展有限公司、被拆迁人陈水龙、实施拆迁单位厦门鑫君和房屋拆迁拆除工程有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，就拆迁补偿安置事宜约定：被拆迁房屋权属证明为厦集土证翔马巷字第012515号厦门市集体土地使用权证、厦农房证翔马巷字第××号厦门市农村房屋所有权证；需拆除陈水龙房屋总建筑面积327.89㎡，产权面积为300.18㎡；家庭成员人口情况包括陈水龙、张闲和陈友亮；陈水龙实行产权调换的安置补偿方式，根据本次实施方案被拆迁房屋的面积大于或小于安置房屋建筑面积的部分统一按安置房市场评估价3113元／㎡价格结算差价；安置房地点为翔安区，陈水龙选择翔安共三套，合计面积为317.9㎡；产权面积为300.18㎡，结合人口及父辈产权、拆迁范围外共有产权份额，应认定面积为300.18㎡，就近上靠安置房建筑面积为317.9平方米。 2009年11月27日，陈水龙、张闲与叶小玲签订购房合同一份，约定：陈水龙、张闲将位于翔安安置房以1184150元的价格出卖给叶小玲，该房屋户型为Ｐ1联体三层，总建筑面积215.30㎡；叶小玲于签订协议之日起5日内预付购房款190000元，双方就购房合同进行公证，在公证书领取五日内叶小玲支付购房款至60%即510490元，陈水龙、张闲将房屋钥匙移交给叶小玲后五日内，叶小玲支付购房款总额的20%即236830元，剩余购房款的20%即236830元待陈水龙、张闲将产权证原件交给叶小玲后，再行支付；该协议经双方签章后即时生效，双方不得悔约，若有一方悔约，按总购房价的30%支付对方违约金；若该房屋于签订协议后六个月内无法交房，相关逾期过渡补助费用归叶小玲所有，陈水龙、张闲若自行领取，叶小玲可从购房款中扣除相应金额。 合同签订后，叶小玲分五次共向陈水龙支付了900000元购房款。2013年4月23日，叶小玲以EMS向陈水龙、张闲邮寄通知一份，要求陈水龙、张闲履行房屋买卖合同，将房屋交付给叶小玲使用。该邮件于2013年4月24日签收。 另查明，讼争房屋已于2013年3月通知办理交房手续，但陈水龙、张闲尚未办理产权证。叶小玲于2014年4月进行了装修，房屋目前由叶小玲使用。 又查明，陈水龙、张闲原系夫妻关系，双方于1988年4月23日生育陈友亮，2015年3月20日登记离婚。 本院认为，根据房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明陈水龙的家庭成员人口情况包括陈水龙、张闲和陈友亮，故取得的翔安区安置房应属陈水龙、张闲和陈友亮共有。陈水龙、张闲与叶小玲2009年11月27日签订购房合同，当时陈友亮已成年，其虽未在合同上签名，但根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，陈友亮以陈水龙、张闲出卖讼争房屋未经过其同意为由主张购房合同无效的诉讼请求，本院不予支持，双方签订的购房合同依法应认定为有效。购房合同签订至今已逾七年，且叶小玲自2014年4月起对房屋进行了装修并使用至今，在此期间，陈友亮并未提出异议，视为其知道该房屋已经出售的事实并认可购房合同的内容，同意出卖该房屋。合同签订后，叶小玲已依约支付了购房款，但陈水龙、张闲一直未办理一手产权证，亦未协助陈水龙、张闲办理产权过户登记手续，已构成违约，故陈水龙、张闲应继续履行合同义务。因此，叶小玲主张陈水龙、张闲协助办理产权过户登记手续的反诉请求，本院予以支持。 综上所述，本院确认叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同有效，陈水龙、张闲应协助叶小玲办理产权过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认叶小玲与陈水龙、张闲于2009年11月27日签订的购房合同有效； 二、陈水龙、张闲应于本判决生效之日起三十日内内协助叶小玲办理厦门市翔安区翔安区房屋的产权过户登记手续； 三、驳回陈友亮的反诉请求。 本诉部分案件受理费30800元，减半收取计15400元，由陈友亮负担；反诉部分案件受理费30800元，减半收取计15400元，由陈水龙、张闲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张春雷） 二〇一七年六月十五日 代书记员（ 曾雅 真） 附：本案所适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。