山西省和顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0723民初268号原告：胡志红，男，汉族，1982年4月27日生，和顺县李阳镇温源村人，现住。委托诉讼代理人：李杰，男，和顺法律援助中心律师。委托诉讼代理人：丁瑞风，女，和顺县法律援助中心法律工作者。被告：和顺县李阳镇温源村民委员会，住所地：和顺县温源村。法定代表人：王耀荣，职务：村委会主任。委托诉讼代理人：陈忠杰，山西至一律师事务所律师。第三人：晋中市兴晋房地产开发有限公司。住所地：山西省晋中市榆次区修文民营工业基地。法定代表人：张宝元，职务：董事长。委托诉讼代理人：傅建国，山西正名律师事务所律师。原告胡志红与被告和顺县李阳镇温源村民委员会、第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡志红及其委托诉讼代理人李杰、丁瑞风，被告和顺县李阳镇温源村民委员会的委托诉讼代理人陈忠杰，第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人傅建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡志红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人返还原告购房款70000元；2、判令被告及第三人支付原告违约金7000元，赔偿损失4405.9元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2012年11月，签订了“温源鑫区”的购房《协议》，协议约定原告自愿集资购买被告所建的温源鑫区4号楼1单元302号房屋，此房建筑面积为106.14平方米，每平方米单价为1825元，房屋总价款为193706元，房屋交付期为2014年12月31日。《协议》约定违约金按所交房款的10%支付。原告分别在2013年1月29日、2013年12月31日交给被告购房定金10000元与购房款60000元。时至现今，被告所建“温源鑫区”仍未完工，故未向原告履行“温源鑫区”所购房屋的交付义务。依据原被告双方约定的《协议》，被告已经严重违约，原告多次要求被告返还购房款70000元，违约金7000元，赔偿损失（按利息1.950%/360天×1162天×70000元）4405.9元，但被告拒不返还。被告与第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司签发了《和顺县温源村旧村整体改造合同》和《和顺县温源村旧村改造（一期）合同》及《补充合同》。这三个合同包括建设“温源鑫区”，原告按被告指令将购房款交到第三人处，并由第三人开具收款收据并加盖被告及第三人印章。综上，原告请求法院判令被告与第三人返还购房款70000元，支付违约金7000元、赔偿损失4405.9元。诉讼过程中，原告胡志红增加诉讼请求：要求解除与被告和顺县李阳镇温源村民委员会的协议。被告和顺县李阳镇温源村民委员会辩称，原告在诉状中所诉称的温源鑫区由第三人开发承建，原告向第三人缴纳定金、购房款，被告仅仅在收据加盖公章，被告没有收原告一分钱，基于原告所住的房屋由第三人城建，请求人民法院依法判决。第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司述称，原告诉状中所称的事实属实，与实际情况吻合，但是事实上原告所称的温源鑫区住宅楼项目确实是被告温源村委建设的���农村村民住宅项目，第三人只是施工方，这是客观事实，原告与第三人不存在房屋买卖合同关系。所收的款项是按照村委的安排收取的，作为第三人来说，该款项系村委支付，所以我们认为，第三人与原告不存在买卖合同关系。原告要求解除合同，第三人返还购房款及承担违约责任没有合同依据，依法应驳回对第三人的请求。作为第三人，我们要声明一个原则问题。第三人也是这个项目的受害者，第三人与被告签订的合同，被告至今不履行合同义务：1、被告建设项目手续依然没有进行审批。2、依据被告与第三人合同约定，被告应该负责外网的水电暖等配套工程建设，直至今日，被告拒不履约，导致第三人2013年5月已经将主体完工无法继续建设，给第三人造成巨大经济损失，我们对原告的处境也是同情的。我们不是建设方，不是销售方，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，2012年11月18日，和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司签订了和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，同时还签订了和顺县温源村旧村整体改造合同一份。2013年1月21日，双方又签订了补充合同。原告胡志红缴纳房款70000元，本院予以确认。双方争议的焦点：1、原被告、第三人之间是什么关系？2、是否能解除合同？3、是否应该按照原告的请求返还购房款并支付违约金和经济损失？针对争议焦点，原告向法庭提供证据：1、胡志红与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议一份，证明原告胡志红与温源村委会签订了集资房协议。约定原告集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706��。签订协议时首付70000元，其余房款在被告主体封顶后全部付清，如因原告原因不能按时付款，被告有权将房屋另行分配给其他村民。被告应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付原告使用。被告逾期交房超过15日后，原告有权解除协议，并将其所交款收回。被告按所交房款的10%向原告支付违约金。2、提供胡志红缴纳的购房定金收款收据、购房款收据各一份，证明胡志红2013年1月29日交定金10000元，2013年12月31日交纳房款60000元，晋中市兴晋房地产开发有限公司与和顺县李阳镇温源村民委员会均在定金和房款收据上加盖公章。3、温源村的旧村整体改造合同一份，证明2012年11月18日，被告与第三人签订旧村整体改造合同。第三人对温源村进行整体改造。被告负责申请上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设和与城市管网的对接或独立建设的费用。4���和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，证明2012年11月18日，被告与第三人签订温源村旧村改造（一期）合同。被告负责改造项目，以温源村名义申报并办理各项规划建设手续。被告负责协调和顺县的有关部门及李阳镇的相关部门，最大限度的向第三人提供在政策允许范围内的全部各项优惠政策。被告负责上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设与城市管网的对接或独立建设。被告负责提供当地所有的需房信息，确保所建房屋不积压。如造成积压村委负责统一回购。收款凭证由被告盖章，第三人具体办理。所收款项，由第三人支配，被告不得干预。被告负责办理所有房屋的房产证、土地证，一切税费由住户自理。第三人负责住宅楼的定价及楼层系数。第三人负责住宅楼的成本核算盈亏自负。第三人负责项目建设资金回收。第三人负责住宅楼的区内配套、绿化、道路硬化。5、补充合同一份，证明2013年1月21日，被告与第三人签订补充合同，约定新建小区的区外配套工程所需的费用全部由被告承担，并与小区内相应配套工程对接。具体为：1、给排水（管网）工程；2、接、送电（变压器、线路）工程；3、采暖（锅炉房的建设及占用地、锅炉及附属设备、管网、管沟等）工程；4、区外道路的硬化铺设工程；5、天然气（煤层气）的管网引入工程；6、除上述明确的事项外的其它室外配套工程；7、确保2013年3月10日前在指定位置引入施工用水、电。被告负责有关新建小区的土地用途变为住宅，使用权人变为温源村委，变更费用由被告负责。被告负责办理新建小区的所有报建、竣工验收等手续并承担相关费用（包括土地、规划、发改、建设等相关部门）。被告对原告提供的证据质证认为，1、对于被告与胡志红签订的协议书真实性有异议，大队没有保存这份协议，村委会不清楚这份协议是否真实。2、村委会到现在也没有投资建设任何楼房，包括住宅及商用楼，没有与原告签订房屋买卖合同的前提条件。对原告提供的收款收据没有异议，在第三人答辩过程中，表明由第三人收取，足以证明原告与第三人之间存在买卖关系，原告应与第三人主张权利，对原告提供的三份合同的真实性没有异议，但是，与本案没有关联性，不能证明原告与村委之间存在房屋买卖关系，这三份证据证明第三人收取原告定金与购房款应向原告履行。一期合同明确约定第三人向村委会缴纳20万元，然后占用温源村9亩土地建筑楼房，第三人向房屋的购买人收取购房款和定金，负责住宅楼的定价以及楼层系数，所收款项由第三人支配，村委不能干涉，第三人负责成本核算，盈亏自负、负责项目资金的回收以及小区内配套绿化等工程，这份证据恰恰证明原告与第三人的买卖关系，不能证明与村委会有关系。第三人对原告提供的证据质证认为，1、对温源村民委员会与胡志红签订的协议虽没有签证日期，但对真实性无异议。2、对收款收据真实性没有异议，虽然收款收据盖了第三人印章，但是是根据村委安排收取的。3、对整体改造合同、一期合同、补充合同真实性没有异议，但是我们认为整体改造合同与本案无关，不涉及本案的相关事实。根据一期合同规定，被告建设的所有的该项目的各种审批手续都是以被告名义进行申报、建设、审批，至于刚才被告质证中所说的该协议与被告无关，这和协议不吻合。根据补充合同约定，被告负责小区内外的配套工程并负责全部费用，而且新建小区使用人为被告，所���说，这个协议约定很明确，谁在建设项目很清楚，第三人只是一个承建单位而已，由于该小区是被告建设的新农村村民住宅项目，第三人无权申报，无权销售。我们认为原告的证据能充分证明原被告之间房屋买卖合同成立的整个过程，同时也证明了被告是温源鑫区建设的建设单位，而第三人不是建设单位。4、第三人不是签约的主体，解除协议与我们无关。通过双方质证，对原告提供的胡志红与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议一份、胡志红缴纳的购房定金和购房款收据各一份、温源村的旧村整体改造合同、一期合同、补充合同，本院应予以确认。通过上述证据可以认定以下事实：胡志红2013年1月29日交定金10000元，2013年12月31日交纳房款60000元，晋中市兴晋房地产开发有限公司与和顺县李阳镇温源村民委员会均在定金和房款收据上加盖公章。后原告胡志红与温源村委会签订了集资房协议。约定原告集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706元。签订协议时首付70000元，其余房款在被告主体封顶后全部付清，如因原告原因不能按时付款，被告有权将房屋另行分配给其他村民。被告应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付原告使用。被告逾期交房超过15日后，原告有权解除协议，并将其所交款收回。被告按所交房款的10%向原告支付违约金。和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司签订建设新农村的合同，为村民提供住房建设，以改善村民的住房条件。截至庭审结束原告集资的房屋没有按规定程序批准。本院认为，被告为改善村民住房条件与第三人签订合同进行旧村改造是好事，但应按��关规定的程序履行批准手续。被告和顺县李阳镇温源村民委员会在没有按规定程序批准的情况下，与原告胡志红签订了集资建房协议，并由被告和第三人共同加盖公章收取原告胡志红房款70000元，所收房款由第三人直接支配使用，截至庭审结束仍未办理相关批准手续，造成被告未按照约定在2014年12月31日前将约定的原告集资温源鑫区4号楼1单元302房交付原告使用。按约定被告逾期交房超过15日后，原告有权解除协议，并将其所交款收回，被告按所交房款的10%向原告支付违约金。故原告要求解除协议，由被告返还购房款70000元，并按所交房款的10%支付违约金7000元和赔偿损失4405.9元的主张，本院应予以支持。但是第三人在原告缴纳房款的收据上与被告共同签章，并直接支配房款70000元，被告将合同的义务部分转移给第三人，造成协议解除，被告与第三人均有过错，���告与第三人应承担按份连带返还房款70000元和支付违约金7000元、赔偿损失4405.9元的责任。综上所述，原告要求与被告解除协议，由被告、第三人返还房款70000元，支付违约金7000元和赔偿损失4405.9元的请求，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第二项、第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条规定，判决如下：一、解除原告胡志红与被告和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议。二、第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡志红房��70000元、支付违约金7000元，并赔偿损失4405.9元，被告和顺县李阳镇温源村民委员会与第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司承担按份连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，减半收取计918元，由被告和顺县李阳镇温源村民委员会和第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司按份连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判员  赵治国二〇一七年六月八日书记员  田 莉