浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1538号上诉人（原审原告）：金利，男，1975年2月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：徐怡倩，女，1978年2月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：金利，系徐怡倩丈夫。被上诉人（原审被告）：永嘉万新恒锦置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县三江街道长岙村东路53号（一楼）。法定代表人：彭利，总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋、黄冰莹，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人徐怡倩、金利因与被上诉人永嘉万新恒锦置业有限公司（以下简称恒锦置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐怡倩、金利上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持金利、徐怡倩的一审诉讼请求2.本案一、二审诉讼费用由恒锦置业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。恒锦置业公司未在约定期限内完成不动产初始登记应承担违约责任，理由如下：一、恒锦置业公司未在合同约定期限内完成不动产权初始登记已构成违约，一审认为恒锦置业公司于合同约定的期限内向不动产登记中心提交了办理不动产权初始登记所需材料，即视为其已在约定期限内完成不动产权登记，系认定事实错误。《商品房买卖合同》第十六条约定，恒锦置业公司应在2019年1月1日前完成不动产权初始登记。恒锦置业公司虽于2018年9月29日向不动产登记中心提交办理不动产初始登记所需的相关材料，但申请办理并不等同于办理，恒锦置业公司未在2019年1月1日前完成不动产初始登记。二、一审认定迟延交付不动产权初始登记证书不能完全归咎于恒锦置业公司，据此认定恒锦置业公司不承担违约责任，亦属错误。1、二次改造对不动产权初始登记的影响应由恒锦置业公司承担相应的责任。恒锦置业公司将二次改造作为其商品房销售优势，涉案房屋可以进行二次改造是恒锦置业公司在楼盘销售时的宣传策略，这也是徐怡倩、金利轻信恒锦置业公司进而购买涉案房屋的重要原因。《申请书》系恒锦置业公司对所有购房者出具的统一格式文本，其中部分条款存在明显加重购房者责任、免除自身责任的情形，该些条款不具备法律约束力。整个二次改造的过程均由恒锦置业公司主导，恒锦置业公司作为专业的房地产开发公司，未正确评估二次改造的风险，其应当明知二次改造所产生的后果，但未及时采取有效补救措施，造成不动产权初始登记受影响。恒锦置业公司对此存在明显过错，其未在合同约定期限内完成初始登记，依法应承担违约责任。2、恒锦置业公司因二次改造被行政处罚，说明其存在过错，且其未及时处理行政处罚，导致逾期取得不动产权证，责任应由恒锦置业公司承担。涉案商品房因二次改造于2017年10月20日被举报，永嘉县住房和城乡规划建设局于2017年11月1日对恒锦置业公司的上述违法建设行为进行立案查处。恒锦置业公司直至2019年9月才缴纳罚款，于同年9月30日取得涉案不动产权初始登记证书。一审对上述处罚事实认定不清，对恒锦置业公司作为被处罚人的责任认定不清，从恒锦置业公司违法行为发生到接受处罚将近两年时间，明显影响了涉案不动产初始登记的及时完成，应认定恒锦置业公司构成违约，并承担相应的违约责任。恒锦置业公司辩称：一、恒锦置业公司已在合同约定期限内向不动产登记中心提交不动产初始登记申请材料，并完成初始登记。恒锦置业公司于2018年9月向永嘉县国土资源局不动产登记中心递交不动产初始登记申请材料，不动产登记中心于2018年9月29日正式受理，恒锦置业公司在本案一审审理过程中向法庭提交了编号为20180929-0036893的不动产登记申请受理通知书以证明该事实。一审法院在庭审中出示的其向永嘉县自然资源和规划局调取的不动产初始登记查询记录显示，恒锦置业公司在2018年9月29日即完成了不动产权初始登记，该证据经双方质证均无异议。本案中出卖人已经履行办理初始登记的义务，且在合同约定时间内登记成功，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产权登记即生效，因此，一审对该事实的认定并无错误。二、实践操作中，不存在出卖人向买受人交付不动产初始登记证书的可能性，因此，恒锦置业公司不应为逾期交付不动产初始登记证书承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系2008版浙江省商品房买卖合同示范文本，格式合同所约定的内容与实际履行可能性存在差异，不管金利、徐怡倩是否委托恒锦置业公司办理转移登记，均需恒锦置业公司持初始登记证书赴相关主管机关配合办理，故事实上不可能存在将不动产初始登记证书交付给买受人的行为，而买受人是否委托出卖人办理转移登记的区别仅在于买受人是否需亲自到场。事实上，金利、徐怡倩在签订《商品房买卖合同》时已办理公证，委托恒锦置业公司办理产权转移登记，因此，恒锦置业公司更不可能也不需要将初始登记证书交付给金利、徐怡倩。即使是在办理转移登记后，按照合同的约定，以按揭付款形式支付购房款的买受人，其不动产权证亦应由出卖人直接转交给按揭银行，而不是交付给买受人。因此，金利、徐怡倩以恒锦置业公司未实际交付初始登记证书给金利、徐怡倩为由要求恒锦置业公司承担违约责任，于情于法不符。三、本案中，政府职能部门决定暂停办理不动产权证转移登记的实质原因在于金利、徐怡倩委托第三方装修改造进行违法建设，该责任不应由恒锦置业公司承担。金利、徐怡倩在购买商品房时，自愿签订《商品房买卖合同》及《装修改造申请书》，申请书内容为全权委托案外人四川鼎晟资产管理有限责任公司聘请装修公司对涉案商品房进行改造。该改造工程系违法建设，因此政府职能部门作出行政决定，暂不办理转移登记。《商品房买卖合同》附件八第四条关于权属办理的特别约定第5款后半部分约定：“由于政府相关法律规定、政策调整或其他行政决定等原因导致房屋所有权证和国有土地使用权证办理逾期的，买受人亦不得要求受托人承担逾期办理的损失赔偿责任。”附件八第七条第3款约定：“购买了包含可变空间房屋的买受人，如欲对所购可变空间进行装修、改造，应严格遵守临时管理规约及相关法律法规的规定，自行办理方案设计、报批等工作，并应对因装修、改造引发的一切后果自行承担责任。”金利、徐怡倩签署装修改造申请书第一条约定：“本人自愿承担该商品房按前述改造所产生的一切后果，与其他任何主体无关。”第二条约定：“本人全权委托四川鼎晟资产管理有限责任公司温州分公司代表本人聘请装修公司对商品房进行上述改造后，如因本人私自再行拆改或涉及相关行政部门介入，由本人自行恢复并承担责任。”申请书系金利、徐怡倩的单方法律行为，不应认定为格式合同，更不适用格式合同无效的法律规定。金利、徐怡倩作为完全民事行为能力人，根据申请内容及合同约定完全能推断其可能承担的不利后果。因此，因金利、徐怡倩申请对房屋进行二次改造导致职能部门作出暂不办理转移登记的后果不可归咎于恒锦置业公司，且房屋权属转移登记的办理系金利、徐怡倩无偿委托恒锦置业公司进行，依照法律规定和合同约定，恒锦置业公司均不应承担违约责任。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定可知，只有在出卖人不履行合同义务（如未在约定时间内向职能部门申请办理初始登记）或者履行合同义务不符合约定（如超过约定时间向职能部门申请办理初始登记）亦或是因为出卖人的原因导致买受人未能在约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人才应当承担违约责任。而恒锦置业公司已倾尽全力且穷尽一切方式在合同约定的时间内向永嘉县国土资源局不动产登记中心递交不动产初始登记申请材料，不动产登记中心于2018年9月29日正式受理，并于当日完成不动产权初始登记。恒锦置业公司已经履行办理初始登记的义务，且在合同约定时间内登记成功，即应视为已取得不动产初始登记证书。因此，恒锦置业公司已积极按照合同约定全面履行自身义务，依法不应当承担违约责任。徐怡倩、金利向一审法院起诉，请求：1.判令恒锦置业公司支付徐怡倩、金利逾期交付权属证书或登记证明的违约金84272.40元（即自2019年1月1日起按合同约定的购房款2916000元的万分之一每日计算至2019年10月16日止）；2.本案诉讼费由恒锦置业公司负担。审理过程中，徐怡倩、金利明确第一项诉讼请求为：判令恒锦置业公司支付徐怡倩、金利逾期交付初始登记的《不动产权证书》违约金84272.40元，（即自2019年1月1日起按合同约定的购房款2916000元的每日万分之一计算至2019年10月16日止）。一审法院认定事实：恒锦置业公司系位于永嘉县三江商务区编号为瓯北2013-1＃-2地块3的地块的建设用地开发商。2015年5月26日，以徐怡倩、金利为买受人、恒锦置业公司为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由徐怡倩、金利向恒锦置业公司购买三江立体城揽江阁（二期）第2幢2402室商品房一套，合同约定：建筑面积177.79平方米，总金额为2916000元。其中第九条载明交房时间为2018年1月1日前。合同第十六条载明：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年1月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，徐怡倩、金利已支付首付款876000元，剩余购房款通过银行按揭贷款一次性支付完毕。双方在签订上述《商品房买卖合同》时，徐怡倩、金利同时签署了一份《申请书》，载明：本人申请将涉案商品房按本申请书附件平面图（以下简称附件）进行改造，并全权委托鼎晟资产管理公司代表本人聘请装修公司进行改造工程，承诺对按该附件改造后的商品房不持任何异议，自愿承担该商品房按前述改造所产生的一切后果；本人委托鼎晟资产管理公司接收涉案商品房，接收后即开始安排装修公司进行相应的初装修，在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间前，由鼎晟资产管理公司代表本人聘请的装修公司对该商品房按附图进行改造；本人愿意就上述改造工程在交房时一次性向鼎晟资产管理公司支付改造费用(100平米以下的按1000元/户收取、110-150平米的按1500元/户收取、150平米以上的按1500元/户收取，该费用在交房时等额冲抵鼎晟资产管理公司应收取的物业管理费)。该份《申请书》同时附有二次改造前后的两份不同的平面图。2015年6月1日，徐怡倩、金利委托朱利武、钟丽丽、杨育知、谷承豪等4人(均系恒锦置业公司指定的人员)代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续，并代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，并办理了委托书公证手续。2018年9月29日，永嘉县自然资源和规划局不动产登记中心将涉案商品房登记到恒锦置业公司名下。因涉及违法建设行为的处理，恒锦置业公司于2019年9月30日实际取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。涉案商品房所在的揽江阁项目在规划竣工核实后，依徐怡倩、金利申请，进行了二次改造(即《申请书》载明的装修改造)，并因此于2017年10月20日被举报。后相关行政部门作出了行政处罚及相关处理，恒锦置业公司于2019年9月份缴纳了罚款1787967.30元及租金19551500元。涉案商品房所在的揽江阁项目不动产权证现已在陆续办理转移登记手续。本案徐怡倩、金利于2019年10月16日收到不动产登记申请受理通知书，于2019年10月17日完成了不动产转移登记。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该份合同系有效合同。双方当事人均应按合同约定履行。关于徐怡倩、金利主张恒锦置业公司逾期交付初始登记的《不动产权证书》应承担支付违约金的违约责任。《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”；《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力”。可见，根据相关法律规定，不动产的权利自记载于不动产登记簿生效。恒锦置业公司已在合同约定的期限内向不动产登记中心提交了办理不动产权初始登记所需的相关材料，并于2018年9月29日办理了不动产权初始登记，即应视为恒锦置业公司已在合同约定期限内完成了不动产权初始登记。因涉及违法建设行为的处理，恒锦置业公司于2019年9月30日领取涉案商品房的不动产权初始登记证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是逾期取得不动产权初始登记证书的原因由出卖人引起。本案中，不动产权初始登记证书逾期取得、逾期交付的原因在于涉案商品房进行了二次改造，该二次改造行为应系双方共同合意的违法行为，逾期取得、逾期交付不动产权初始登记证书不能完全归咎于恒锦置业公司，恒锦置业公司已缴纳租金，且二次改造的面积现由徐怡倩、金利占有、使用。另，徐怡倩、金利已委托恒锦置业公司代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续且代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，恒锦置业公司无须直接向徐怡倩、金利交付不动产权初始登记证书。综上，徐怡倩、金利的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：驳回徐怡倩、金利的诉讼请求。案件受理费1907元，减半收取953.50元，由徐怡倩、金利负担。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十六条虽约定恒锦置业公司应于2019年1月1日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人。但鉴于双方已约定由恒锦置业公司代为办理不动产转移登记手续，故其无需实际向买受人交付不动产初始登记证。恒锦置业公司在合同约定的期限内申请办理初始登记，不动产登记部门亦于2018年9月29日将涉案房产登记到恒锦置业公司名下，恒锦置业公司于2019年9月30日取得不动产初始登记证书，即视为其已履行《商品房买卖合同》第十六条约定的义务。恒锦置业公司为了促进房屋销售，获取更大的商业利益，推出二次改造增加面积的方案，买受人为了得到更多的面积，接受二次改造方案，双方均从中获利。现因二次改造问题，导致恒锦置业公司完成初始登记后不能在合同约定的时间取得不动产初始登记证书，由此造成的法律后果宜由双方承担。鉴于恒锦置业公司已因二次改造行为被罚款，且因二次改造增加的违法建筑无法实施拆除，由政府没收后重新出租给恒锦置业公司，恒锦置业公司一次性缴纳20年租金19551500元后，相应的面积实际由买受人占有使用，一审法院从平衡双方利益的角度认定恒锦置业公司无需再承担违约责任，实体处理尚属妥当，本院予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1907元，由金利、徐怡倩负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月二日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮