江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9874号上诉人（原审被告）：李阳，男，汉族，1962年5月9日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务律师。委托诉讼代理人：金维，北京大成（南京）律师事务律师。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，住所地南京市栖霞区和燕路381号。法定代表人：裴晓梅，该街道主任。委托诉讼代理人：冯季才，江苏金长城律师事务律师。委托诉讼代理人：刘瑜，江苏金长城律师事务律师。上诉人李阳因与被上诉人南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会（以下简称晓庄村社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李阳上诉请求：一、撤销（2018)苏0113民初3167号判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律不当，多处自相矛盾、逻辑错误。一、根据苏地管补（1998)18号文规定，涉案土地性质己于1998年从集体土地变更为国有土地，被上诉人不再是土地的所有权人，无权对外出租并取得收益。2008年，南京市国土资源局行政处罚非法用地的对象是南京科艺服装厂而非被上诉人，后于同年批准了南京科艺服装厂补办涉案土地的红线规划、缴纳土地出让金等各项手续，说明国土资源行政主管部门并未将被上诉人作为涉案土地的实际占有和使用人。根据2018年9月20日上诉人与被上诉人签订《协议书》，签订租赁协议时被上诉人对出租的土地、公共设施均没有权属，无权据此获得收益。一审判决虽然认定《租赁合同》无效，但是仍然认定被上诉人是出租人，具有获得使用费的主体资格，违反了法律规定。二、一审判决否认上诉人与被上诉人于2018年9月20日签订的《协议书》中“改制遗留问题”包含土地租赁纠纷错误。涉案《租赁合同》是被上诉人为其下属村办集体企业南京科艺服装厂改制，报经栖霞区政府批复同意后签署，核心内容为企业整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业，原企业债权债务全部由改制后的企业承担。上诉人与被上诉人签订的《企业产权转让协议书》载明原企业占用土地8600平方米以及水、电设施由被上诉人（甲方）租赁给上诉人（乙方）使用，租赁合同另订。土地和公共设施实施租赁是改制文件的要求，是改制工作的重要内容，《租赁合同》是改制文件的重要组成部分，《协议书》中“改制事宜”包含了土地及公共设施租赁使用的内容，“改制事宜所有权利义务关系”必然包括了土地和公共设施租赁关系。特别需要说明的是，2018年9月20日签订《协议书》时，上诉人与被上诉人除了土地和公共设施租赁关系以外，关于改制事宜早已不存在其他的权利义务内容。“土地公共设施租赁”与“改制事宜”是部分与整体的关系，“改制事宜权利义务关系全部了结”包括了“土地公共设施租赁关系的了结”。结合合同订立的目的，以及“双方之间就改制事宜所有权利义务关系全部了结，任何一方不得以任何理由或借口向对方提出任何要求”的表述，足以涵盖关于“土地及公共设施”的租赁纠纷随之己经了结，涉及本案的租金也已经一次性了结，被上诉人无权对上诉人提出主张和要求。三、《协议书》是在政府征收涉案土地的背景下，上诉人与被上诉人、街道以及征收部门达成的一次性了结所有争议的约定。涉案地块于2017年被列入征收范围，被上诉人称之所以现在才以拖欠租金为由起诉上诉人，是推进拆迁工作施加压力的手段，只要上诉人签订征收补偿协议，所有权利义务纠纷均可一次性解决。被上诉人在2018年5月起诉上诉人，2018年9月20日签订协议时，双方是带着诉讼纠纷和矛盾，按照常理可以推定双方签订的协议书必然包括解决诉讼在内的全部纠纷，不可能仅仅为了解决水电等公共设施归属问题。2018年9月20日当天同时签订了《协议书》和《征收补偿协议》，被上诉人同时向上诉人出具了一张欠南京科艺服装厂拆迁矛盾协调费70万元欠条，说明《协议书》并不是单纯为解决公共设施归属和补偿问题，而是在签订《征收补偿协议》前解决全部纠纷的约定。因此，签订《协议书》是为了征收补偿工作的顺利进行奠定基础，如果不能一次性了结争议，上诉人签订《协议书》就没有意义。如果双方没有对租赁纠纷的争议达成一致，被上诉人更不可能愿意给上诉人出具70万元的欠条。一审判决忽略《协议书》订立的背景和目的存在错误。四、一审判决关于诉讼时效的认定没有事实依据。被上诉人在起诉中主张上诉人从2005年起开始拖欠租金，却没有提供证据证明其曾向上诉人主张，已经超过诉讼时效。一审判决仅以上诉人缴纳部分租金为由推定被上诉人向上诉人主张过租金，没有事实依据。晓庄村社区居委会辩称，苏地管补（1998）18号文明确要求合理安排利用土地，其经土地部门认可，颁发了证照后合法利用。上诉人因2008年受到土地主管部门处罚，从而认为涉案土地归其使用没有依据。涉案地块2018年进行拆迁，对该土地上的公共设施费用需要进行补偿，双方协商后已折价补偿4万余元。其主张的是上诉人租赁期间的公共设施费，而不是公共设施的产权费用，两者并非同一法律关系。上诉人认为签订协议与本案存在关联没有依据，土地租赁纠纷并未在改制下一并解决，如果一并解决，不可能没有形成书面文件。上诉人认为其欠70万元协调费，是因为上诉人将涉案土地上的部分房屋出租给案外人，其要求上诉人平稳拆迁，故扣下该70万元补偿款，如果处理得当，可以将该70万元给付上诉人。上诉人的其他上诉理由均系其自己的推测、理解和分析。晓庄村社区居委会向一审法院提出诉讼请求：1、李阳支付租赁费90万元整及利息434598元；2、李阳支付合同期满后占用费40万元；3、要求李阳承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2001年1月5日，经相关部门批准，南京科艺服装厂、南京帝豪企业集团公司、南京帝豪建筑装饰工程公司、南京帝豪制衣有限公司、南京冰火岛餐饮娱乐公司等五家企业作价整体转让给个人，土地、电力等设施实施租赁，改制为私营企业。2001年1月18日，南京市栖霞区人民政府燕子矶街道晓庄村民委员会（后名称变更为南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会，以下简称晓庄村委会）与李阳签订《企业产权转让协议书》，晓庄村委会将上述五家企业的资产转让给李阳；原企业占用土地和水电设施，由晓庄村委会租赁给李阳，租赁合同另行签订。2001年1月18日，晓庄村委会与李阳签订《租赁合同》，约定晓庄村委会将其上述五家企业占用的土地使用权、公用设施（所有村委会）租赁给李阳使用；租赁期限为15年，自2001年1月1日起至2015年12月31日；李阳每年须缴纳公用设施费用、土地租赁费用、各种协调管理服务费，前五年每年需支付的金额为10万元，中五年每年需支付的金额为12万元，后五年每年需支付的金额为16万元；交付款每年分两次付清，第一次于每年的1月20日交付50%，第二次于每年的7月20日交付50%，逾期不交，晓庄村委会按每天1%加收滞纳金，逾期三个月，晓庄村委会有权终止合同；自合同签订生效之日起，李阳取得土地及公用设施的资产管理和使用权，负责管理、维修，并确保资产完好无损。合同签订后，双方到公证机关对上述资产转让协议及租赁合同进行了公证。李阳买受上述资产后，设立南京科艺服装厂，服装厂的性质为个人独资企业。李阳按照合同约定支付晓庄村社区居委会费用至2004年12月；自2005年起至2009年，李阳未支付晓庄村社区居委会款项；自2010年起至2015年，李阳每年支付晓庄村社区居委会10万元款项。2018年3月19日，晓庄村社区居委会向南京科艺服装厂发出催款通知书，通知书载明截止至2017年12月31日，南京科艺服装厂拖欠晓庄村社区居委会126.3万元；按照租赁合同约定，南京科艺服装厂应在2017年12月31日前支付上述拖欠款项，要求南京科艺服装厂在三个月内向晓庄村社区居委会支付上述欠款。2018年9月20日，南京科艺服装厂与南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）签订《协议书》，约定因锦湖轮胎周边危旧房城中村改造项目（国有）建设需要，需对南京科艺服装厂建筑、构筑物及附着物等进行拆除，栖霞区征收办对上述建筑、构筑物及附着物实施货币补偿。2018年9月20日，晓庄村社区居委会向南京科艺服装厂出具欠条一份，欠条载明晓庄村社区居委会欠南京科艺服装厂拆迁矛盾协调费70万元，该款项于南京科艺服装厂将房屋腾空交付后付款。2018年9月20日，晓庄村社区居委会与南京科艺服装厂签订协议书一份，协议书载明因南京科艺服装厂被政府征收面临拆迁，南京科艺服装厂于2001年改制归个人，当时签订了土地租赁合同，合同中第二条水电设施，晓庄村社区居委会无法拿出水电设施佐证，对此双方存在意见分歧；经双方协商，南京科艺服装厂和征收办签订拆迁协议生效后，支付晓庄村社区居委会水电设施补偿款45620元；双方之间就改制事宜所有权利义务关系全部了结，任何一方不得以任何理由或借口向对方提出任何要求。李阳于2018年9月20日将上述南京科艺服装厂交与征收办拆除。庭审中，李阳举证南京市土地管理局征拨用土地复印件、江苏省土地管理局文件、南京市土地管理局临时用地批准通知书，拟证明晓庄村社区居委会租赁给李阳的土地于1998年征收为国有，后相关部门同意晓庄村社区居委会临时占用土地两年，晓庄村社区居委会认可真实性，但认为相关部门允许晓庄村社区居委会临时使用两年，即便超期未归还，也是晓庄村社区居委会与相关部门之间的关系，晓庄村社区居委会有权管理使用该土地；李阳举证行政处罚决定书及交款收据，拟证明因南京科艺服装厂违法占用土地，被相关部门处罚，晓庄村社区居委会对涉案土地没有权利，晓庄村社区居委会认可真实性，但认为处罚是针对擅自建房的；李阳举证2008年建设工程规划许可证、土地红线图、栖霞区政府缴费通知单，拟证明李阳办理了地上建筑物的规划许可证，李阳缴费取得了涉案土地国有土地使用权，晓庄村社区居委会认为是南京市国土局通知栖霞区政府缴纳的土地费用，不是李阳缴纳的。一审法院认为，双方签订的租赁合同，因违反相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。合同虽无效，但晓庄村社区居委会将土地及公共设施交给李阳使用，李阳使用涉案土地及公共设施至2018年9月20日，故依据相关法律规定，承租人亦应参照合同约定支付出租人使用费用。晓庄村社区居委会现依据合同约定，要求李阳支付晓庄村社区居委会使用费用合计130万元及利息434598元，于法有据，一审法院予以支持。至于李阳抗辩晓庄村社区居委会的诉讼请求已过诉讼时效，通过李阳缴纳部分租金来看，晓庄村社区居委会应向李阳主张过租金，故对李阳的该项抗辩理由，一审法院不予支持。至于李阳抗辩，在征收补偿期间，晓庄村社区居委会与李阳就土地租赁及各项费用等改制遗留问题进行了协商，并最终签订了一次性解决全部争议的协议书，改制是对企业资产及人员进行改制，且双方在协议书并未明确写明土地租赁纠纷一次性解除，故对李阳的该项抗辩理由，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：李阳于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会租赁使用费人民币130万元及利息434598元。案件受理费人民币20411元、公告费260元，由李阳负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束。关于晓庄村社区居委会与南京科艺服装厂于2018年9月20日签订的协议书中载明的“双方之间就改制事宜所有权利义务关系全部了结，任何一方不得以任何理由或借口向对方提出任何要求”是否包含被上诉人在本案中主张的土地租赁费、占用费及利息的问题，根据南京市栖霞区经济体制改革委员会关于南京科艺服装厂改制方案的批复以及晓庄村委会与李阳签订《企业产权转让协议书》、《租赁合同》约定的具体内容，涉案土地租赁属企业改制时的主要事项，结合2018年9月20日协议书订立时涉案地块已开始进行征收工作、提起诉讼等背景及协议书的订立目的，“改制事宜所有权利义务关系全部了结”应指一揽子解决双方之间因改制而产生的包括涉案土地租赁关系的全部权利义务关系，根据“任何一方不得以任何理由或借口向对方提出任何要求”的约定，晓庄村社区居委会要求李阳支付租赁费、占用费及利息没有事实和法律依据。涉案土地性质己于1998年从集体土地变更为国有土地，晓庄村委会不再是土地的所有权人，晓庄村委会在临时许可使用期限届满后，将土地租赁给上诉人使用，没有法律依据，并因此导致南京科艺服装厂因非法占用土地而受到国土行政主管部门的行政处罚。被上诉人晓庄村社区居委会并非涉案土地的权利人，其无权取得土地占用费。根据上诉人李阳缴纳相关费用的情况，不足以认定本案的诉讼时效构成中断、中止或延长，上诉人李阳关于被上诉人晓庄村社区居委会的诉讼请求已过诉讼时效主张能够成立，一审法院对晓庄村社区居委会的诉讼请求予以支持没有事实和法律依据，本院对此予以纠正。综上，李阳的上诉请求成立，一审判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3167号民事判决；二、驳回南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村社区居民委员会的诉讼请求。一审案件受理费20411元、公告费260元，由晓庄村社区居委会负担；二审案件受理费20411元，由晓庄村社区居委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 郑 慧审 判 员 徐聪萍二〇二〇年六月三日法官助理 闫宇虹书 记 员 孙雪松