广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0602民初67号 原告（反诉被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西。 法定代表人：李忠飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雷，该公司员工。 被告（反诉原告）：李启华，女，1960年2月25日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市顺城区，现住辽宁省抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：耿东祥，广西君桂律师事务所律师。 原告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）与被告李启华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，被告李启华于2017年4月12日针对本诉提出反诉，本院于2017年4月14日受理了李启华的反诉，并依法对本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。腾飞龙公司的委托代理人张雷，李启华及其委托诉讼代理人耿东祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾飞龙公司向本院提出诉讼请求：1、解除腾飞龙公司与李启华签订的《商品房买卖合同》；2、李启华向腾飞龙公司支付逾期付款违约金46767.75元。事实和理由：2013年7月19日，腾飞龙公司与李启华签订了《商品房买卖合同》。该合同约定李启华向腾飞龙公司购买腾飞广场5号楼1单元705室，房屋总价为311785元。涉案合同第七条约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的15%向出卖人支付违约金。李启华已交付首付款93785元，余款21.8万元通过银行按揭贷款的付款方式。截至腾飞龙公司起诉时，李启华未能办理银行按揭贷款，也未按照约定与腾飞龙公司就新的付款方式协商一致。 李启华辩称，1.其与腾飞龙公司约定了通过向银行按揭贷款的方式交纳剩余房款，对于李启华是否存在违约及相应违约责任的适用应当依合同第七条第二款的约定，由合同附件五的有关约定予以认可。2.李启华按照《商品房买卖合同》的约定前往腾飞龙公司指定的银行办理银行贷款手续，但上述指定的银行以腾飞龙公司存在缺乏建设资金、项目陷入经济纠纷、资金链断裂及与银行存在经济纠纷为由，对李启华的申请不予批准。李启华不能办理银行贷款的原因系腾飞龙公司所致，且腾飞龙公司与李启华双方未能就剩余购房款的支付方式达成新的协议，李启华一直无法交纳剩余购房款，按照《商品房买卖合同》的约定，李启华并不存在违约的情形。3.根据涉案合同第九条的约定，腾飞龙公司未能在2014年11月30日前将取得《建设工程质量竣工验收意见书》并经验收合格及符合合同约定的商品房交付李启华使用，显属违约，腾飞龙公司应当承担相应的逾期交房违约责任，即以已交付房款93786元为基数，按日万分之五向李启华支付违约金。4.2015年2月10日，李启华与腾飞龙公司达成《协议》。腾飞龙公司承诺交房时间为2015年5月31日前。若2015年6月30日前无法交房，免收李启华三年物业费。如在2015年7月31日前无法交房，按每月3万元给予李启华补偿，直至交房当月。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，依法应予保护。腾飞龙公司应按照《协议》的约定，按月补偿李启华3万元，直至交房当月。 针对本案的本诉，李启华向本院提出反诉诉讼请求：1、腾飞龙公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、腾飞龙公司向李启华支付迟延履行交付房屋的违约金48109.75元（暂从2013年7月19日起计算，实际支付至交付房屋之日）；3.腾飞龙公司履行双方签订的《协议》向李启华支付60万元（暂从2015年7月31日起计算至2017年3月31日，实际支付至交付房屋之日）。事实和理由：2013年7月，李启华与腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，腾飞龙公司应当继续履行。由于腾飞龙公司未能在2014年11月30日前将符合合同约定的房屋交付李启华，其应当承担相应的违约责任。另外，根据双方于2015年2月10日达成的《协议》，腾飞龙公司截止至庭审时仍未交付房屋，理应自2015年7月31日起按月给予李启华3万元的补偿费用直至房屋交付之日。 腾飞龙公司针对李启华的反诉诉讼请求辩称，李启华只交付了部分房款，并且未能按照合同的约定支付剩余房款，应承担相应的逾期付款违约责任。正是由于李启华的逾期付款，腾飞龙公司根据涉案合同第八条的有关约定有权逾期交房。双方于2015年2月10日签订的《协议》是显失公平的，在李启华未履行先付款的义务，腾飞龙公司有权拒绝交房，相应的违约责任应由李启华承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.2016年7月1日《防城港日报》第三版之催款公告、关于催款律师函的EMS邮寄快递单、催款短信截图、2017年4月22日《防城港日报》催款公告，上述证据有关的送达方式符合涉案合同附件四的约定，本院予以采纳；2.税收缴款书，该份证据具备真实性，但与本案争议焦点无关，本院不予采纳；3.中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表，中国建设银行银行卡事故查询清单，该两份证据的真实性，本院予以认可，同时证明了被告向中国建设银行申请贷款的事实；4.防城港市港口区腾飞广场开发商与购房业户谈判录音记录，由于无法核实录音当事人的身份信息，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月19日，腾飞龙公司与李启华签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定李启华向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，单价为每平方米4463元，面积为69.86平方米，总价款为311785元。涉案合同附件五关于付款方式及期限约定了买受人同意选择银行按揭付款的方式，具体为：（1）买受人在2013年7月19日签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，占总房款的30%计93785元，已付定金抵作首付款；（2）余款占全部房价款的70%计21.8万元整，此款由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客服部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款15%的违约金。同时，合同第七条约定了买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款的15%向出卖人支付违约金。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。合同第八条约定了出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》并经验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用；但买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同附件四对通讯及交楼相关补充条款约定了任何通知、付款要求或各种通讯联系只要按照买受人预留的通讯地址和电话号码发送，应视作在相应日期送达，同时为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送交楼等本项目所有买受人的统一通知时可采取报纸上发布公告的方式，出卖人在防城港市主要报纸上发布公告的，视为已向买受人送达通知。2013年3月11日和2013年7月3日，李启华从金雪梅处转继后就涉案房屋向腾飞龙公司支付了首付款合计93785元。2013年7月19日，李启华就购买涉案房屋向中国建设银行申请贷款。2015年2月10日，腾飞龙公司与李启华签订了一份《协议》，该协议主要内容有腾飞龙公司承诺交房时间为2015年5月31日前。若2015年6月30日前无法交房，免收李启华三年物业费。如在2015年7月31日前无法交房，按每月3万元给予李启华补偿，直至交房当月。李启华承诺在2015年5月31日前的交房当日一次性缴齐剩余房款。2016年7月1日，腾飞龙公司在防城港日报发出《催款公告》，要求业主在公告发布之日起10日支付剩余房款，如需改变付款方式，请在本公告发布之日起10日内到腾飞龙公司公司售楼部，与腾飞龙公司公司协商变更付款方式。2017年2月11日，腾飞龙公司向李启华在涉案合同预留的手机号码发送了催款信息。2017年2月21日，腾飞龙公司按合同约定的地址向李启华邮寄了催款律师函；2017年4月22日，腾飞龙公司再次刊登催款公告，要求李启华于公告刊登次日起5个工作日内来腾飞龙公司售楼处，由腾飞龙公司员工协议办理银行按揭手续或就变更合同约定的付款方式与腾飞龙公司达成补充协议。 本院认为，腾飞龙公司与李启华签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。涉案合同附件五约定了李启华通过向银行申请贷款以支付房款的期限及违约责任。李启华主张其在履行该条款的过错中，银行以腾飞龙公司存在缺乏建设资金、项目陷入经济纠纷、资金链断裂为由未批准贷款，但李启华未能提供相应证据证实银行不批准贷款的原因系腾飞龙公司存在上述问题，本院对李启华的该项抗辩理由不予认可。本案中，李启华实际上未能按照涉案合同附件五约定的贷款期限内完成申请贷款以支付剩余购房款，后双方于2015年2月10日重新就腾飞龙公司的交房期限、违约责任及李启华的付款期限及方式作了约定。关于李启华逾期付款的问题，重新达成的《协议》约定了李启华应于2015年5月31日前一次性缴齐剩余房款。虽然李启华确实未能在上述期限内缴齐剩余房款，但腾飞龙公司于2016年7月1日在《防城港日报》上发布催款公告，要求李启华在公告发布之日起10日支付剩余房款，李启华至今没有与腾飞龙公司达成新的付款协议，也没有履行支付总房价余款70%的义务，已属违约。根据《商品房买卖合同》中第七条的有关约定，由于变更了付款方式，故逾期付款的违约责任应适用涉案合同第七条。腾飞龙公司在李启华逾期付款已超过60日后，主张解除合同并要求李启华按照合同总价的15%支付违约金，本院予以支持，对于李启华提出的要求继续履行合同，本院不予支持。 关于李启华主张的要求腾飞龙公司支付逾期交房违约金的问题，合同第八条约定了买受人逾期付款或不及时办理按揭手续的，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。根据双方于2015年2月10日达成的《协议》，该协议实际对腾飞龙公司交房的期限及逾期违约责任作了新的约定，应认定为双方协商对涉案合同作出了变更，故不在适用上述第八条的有关约定。《协议》中约定李启华应在2015年5月31日前的交房当日一次性缴齐剩余房款的付款义务，该付款义务应属于李启华的先履行义务，即李启华若未能在上述期限内一次性缴齐剩余房款，李启华违约在先，《协议》中对于腾飞龙公司的逾期交房的违约责任便无从谈起。李启华不应在违约后，主张要求存在后履行义务的腾飞龙公司的违约责任。是故，对李启华提出的支付逾期交房违约金和按照《协议》每月支付3万元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李启华签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）李启华向原告（反诉被告）广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司支付违约金46767.75元。 三、驳回被告（反诉原告）李启华的全部诉讼请求。 案件受理费969.19元，反诉受理费5140.54元，由被告（反诉原告）李启华负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费6379.73元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林国锦 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  温贵杨 二〇一七年六月二十二日 书 记 员  梁 泓 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。