贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终526号上诉人（原审原告）：姚本保，男，1964年7月17日生，侗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区。委托诉讼代理人：王荣祥，安顺市西秀区华西法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地：安顺市经济技术开发区北航路碧水园19号楼。法定代表人：邓成勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张志辉，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人姚本保因与被上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2016）黔0402民初47号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。2016年9月1日，因上诉人向贵州省安顺市镇宁布依族苗族自治县人民法院提起行政诉讼，请求撤销安顺市住房和城乡建设局作出的安市备【2015】第023号银城大厦竣工验收备案表，本院经审查认为，本案必须以上述行政案件的审理结果为依据，该案尚未审结，裁定中止本案。2017年6月29日，该行政案件经本院二审审理终结，本案依法恢复诉讼，现已审理终结。原审原告姚本保上诉请求：1.一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的房屋拆迁补偿安置协议第九条第3款第6项约定：“甲方的补偿安置标准有比本协议高的，甲方按最高的标准给乙方补齐。”上诉人已提交证据证明，银城公司给予另一拆迁户齐维林户的补偿标准为超期临时安置补助费每月按临时安置补助费20%递增，高于与上诉人协议约定的标准，根据约定应按齐维林户标准予以给付，一审法院按上诉人与银城公司约定的标准每月10%递增，判决有误，且超期临时安置补助费应计算至银城公司实际交房之日。上诉人应支付2013年12月27日起至2016年1月5日的超期临时安置补助费81129.46元。二、一审法院认为“涉案房屋已于2015年7月2日办理了竣工验收备案，应视为符合交房条件”，将竣工验收备案日期视为房屋交付使用日期，并以此为由驳回上诉人双倍面积补偿的诉请，认定事实不清，适用法律错误。1、银城公司承诺超期未能交房的，按回迁安置房面积双倍补偿。直至2016年1月5日上诉人起诉时银城公司仍未交房，已超期，应双倍补偿。2、银城公司提交的竣工验收备案表存在严重瑕疵，表中勘查、设计、施工、监理、建设单位意见栏均未填写意见及日期，只有安顺市住建局签有意见，盖有备案专用章和日期，不符合规定，是造假，不应采信。3、且符合交房条件不等于已交付使用。根据《住宅建筑规范》第11.0.1条、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《商品房销售管理办法》第三十条等规定，房屋交付使用应竣工验收合格，并按符合合同约定条件和具备通水、电、燃气、暖气等条件，才能交付使用。双方签订的协议约定，乙方的水、电、闭路、电话由甲方负责开通。被上诉人于2016年1月22日短信告知上诉人：“尊敬的业主您好，水卡已经领到，请您到物业办公室领取，及时到自来水公司办理过户手续，谢谢您的合作！”，该短信证明被上诉人2016年1月22日前未履行完开通水的义务，房屋不具备交付使用条件，但一审法院未采信该证据。4、按照《贵州省住宅工程质量分户验收管理规定》总则第二条，住宅工程质量分户验收应该在整体竣工验收前，但被上诉人至今未进行分户验收，故房屋无法竣工验收，无法交房。被上诉人已超期交房，应按合同约定双倍面积补偿上诉人。三、双方签订的协议附有房屋平面图，被上诉人施工过程中擅自更改图纸，又未书面告知上诉人，现在房屋的结构与原图纸差距较大，上诉人要求被上诉人对窗户、楼梯、门和墙结构进行修改，并承担修改费用，一审法院以上诉人未能提供要求被上诉人承担该经济损失的具体金额依据为由，不予支持，明显错判。上诉人诉请明确，并未要求赔偿损失，故无具体金额。被上诉人既已违约，应判决被上诉人修改（恢复）或赔偿相应的损失，不能驳回了事。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人银城公司未作答辩。原审原告姚本保向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期24个月零10天的安置补助费人民币81129.46元（该补助费只计算到起诉日，应以实际交房日期计算为准）；2、被告按回迁安置房面积157.30平方米双倍补偿费用给原告；3、被告修改安置房卫生间窗户、楼梯间窗户、楼梯、下层卧室门和墙结构，一切费用由被告承担；4、被告退还实际回迁安置房面积小于协议面积5.67平方米的价款23173.50元给原告；5、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：姚本保作为乙方（被拆迁人）与作为甲方的银城公司（拆迁人）于2011年12月27日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：“一、拆迁范围内涉及乙方西秀区龙泉路原安顺市乡企局职工住宅小区2单元103号砖混结构，住宅用途为房屋，建筑面积86.34平方米（自建厨房2.74平方米）需拆除。二、甲方以回迁安置房龙泉路银城大厦21楼A1座1间，建筑面积157.30平方米与乙方进行产权置换。附置换房屋平面图。乙方超安面积27.79平方米，乙方按成本价/市场价2300/3500元/㎡补给甲方人民币85265元。甲方将置换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。五、甲方支付乙方搬迁补助费：（86.34㎡×8元/㎡.次×2次）=1381元。六、甲方用以回迁安置给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按国家相关规定实施物业管理，房屋竣工交付后，所发生的建筑质量问题由甲方负责。七、经甲、乙双方商议，乙方在建设期间自行周转过渡，经拆迁行政管理部门批准的过渡期为24个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费：（㎡×8元/㎡.月×24月）=19200元。（过渡费计发时间以乙方交房时间为准，超24个月过渡期后，按季度结算发放）（800元/月×24月）。八、2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，应对被拆迁人增发超期临时安置补助费。从逾期之日起，每超过一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过临时安置补助费标准的5倍。九、4、根据本协议，乙方应付甲方共计人民币85265元。甲方：加盖银城公司合同专用章乙方：姚本保2011年12月27日”。2011年12月23日，银城公司出具一份承诺书交姚本保收执，内容为：“今安顺银城房地产开发有限公司向牛和宙户承诺：以原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为起点，在40个月内将回迁安置房交给该户，如超期未能交房，则按回迁安置房面积双倍补偿该户。本承诺书是该户和公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的附件，两者具有同等法律效力。”协议签订后，姚本保按约定搬迁完毕，并将旧房交予被告。双方共同确定《承诺书》中原乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为2012年5月。银城大厦在建设过程中，其地下车库按相关程序进行了规划变更设计手续，将地下负一层车库建筑面积由原来审批的2132平方米增加为2645平方米，地下负二层由原来审批的地下车库变更为农贸市场，面积由原来的2132平方米增加为2645平方米，两层共增加建筑面积1026平方米，其余各经济指标不变。银城大厦住宅部分未向相关职能部门申请过设计调整。2015年1月5日，银城公司在《黔中早报》刊登“关于银城大厦交房的公告”，内容为：“一、银城大厦于2015年1月4日正式交房，敬请购买银城大厦住宅、商铺及菜场且已达到交房条件的业主于2015年1月4日至2015年2月28日前到售房部办理交房手续。三、业主在2015年2月28日前仍未到售房部办理交房手续的，视为不按时收房，后果由业主自行承担，我公司将不负任何责任。”2015年7月2日，银城大厦办理建设工程竣工验收备案。后银城公司在支付临时过渡费后，未再支付超期的过渡费。姚本保因民事诉状中的问题与银城公司协商未果，遂诉至法院提出如前所请。审理中姚本保撤回第四项诉请即要求银城公司退还实际回迁安置房面积小于协议面积5.67平方米的加快23173.5.元。经双方共同对银城公司报安顺市规划局审批的银城大厦设计图与双方签订协议是提供给姚本保的分户图和在银城大厦小区内公布的设计图比对，双方对涉及修小平、齐维林、杨志华、赵湘强四户属C户型与设计图上的规划无异议。对涉及牛和宙、姚本保、杨通伟三户属A户型，银城公司认为与规划设计图的D户型相似，协议分户图为A型跃层，规划设计图为A型平层。姚本保主张的超期临时安置补助费按10%递增以每月按800元基数计算公式为：31635.93＋（实际超期月-16）×4000+4000/31×天数。一审法院认为：姚本保与银城公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有了效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。一、关于涉案房屋交房日期及超期临时安置补助费计算的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”根据上述法律规定，合同约定的“商品房经经验合格”应当是指商品房竣工后，由相关主管部门或单位对商品房的质量进行竣工验收，如合格，则予以竣工验收，方可向买受人进行交付。即具备交付条件的商品房才能向买受人进行交付，如果不具备交付条件，买受人可以拒绝接受其交付。涉案房屋已于2015年7月2日办理了竣工验收备案，应视为符合交房条件。原、被告双方共同确认《承诺书》中原市乡企局职工住宅小区最后一户交房日期为2012年5月，从2012年5月起算至2015年7月2日符合交房条件时止，被告并未超过40个月交房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称“解释”）第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，商品房交付使用的含义，应为出卖人将其出卖的商品房转移至买受人占有的行为，同时根据“解释”第11条第2款的规定，对于买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，应视为出卖人履行了交房义务。因此，在2015年7月2日以后，不存在被告逾期交房而须支付超期临时安置补助费的问题。故原告诉请要求被告支付原告逾期25个月零21天的安置补助费人民币81129.46元（该补助费只计算到起诉日，应以实际交房日期计算为准），应根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第七、八条约定从2013年12月28日起计算至2015年7月2日止。超过部分本院不予支持。原告主张的超期临时安置补助费按10%以每月按800元基数计算为：31635.93＋（实际超期18个月-16）×4000+4000/31×5天﹦40281.09元。二、关于被告抗辩所称因政府重新改变规划设计而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。根据法律规定，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。具体而言，不可抗力是指：（1）自然灾害；（2）社会异常事件；（3）某些政府行为。其中某些政府行为是指当事人在订立合同以后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行。一般情况下，合同订立后政府颁布法律、法规、政策等抽象行政行为构成不可抗力事由，而政府某些具体行政行为则不构成不可抗力事由。政府调整规划所产生的行政法律关系的法律效果只能针对该具体行政行为的相对人即房地产开发商，这相对于开发商与业主之间的合同关系而言，是另一种法律关系，就本案而言，银城公司作为房地产开发企业，应当对国家房地产方面的法律和政策有明确的了解，对规划调整应当并且也能够通过企业行为及行政、司法途径予以补救，因此，银城公司根据政府规划要求调整小区布局并不符合法律规定的不可抗力的构成要件，政府根据法律、法规的规定对被告做出的具体行政行为不能成为不可抗力事由，因此，被告主张其不能如约履行合同内容是由不可抗力所致，依法不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。三、关于原告诉请要求被告承担修改安置房卫生间窗户、楼梯间窗户、楼梯阶、楼梯、下层卧室门和墙结构的一切费用的问题，在本案中，原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思的表达，且不违反法律的强制性和禁止性规定，应当合法有效，该协议的附件分户图是协议的有效组成部分，双方当事人都应本着诚实信用的原则，依法并完整履行合同规定的义务。并且，由于该分户图是由被告单方面提供的，是房地产开发商对被拆迁人法律上的要约，即被告应当履行的一项约定义务，若不履行或不当履行，开发商应对此承担违约责任。而在本案中被告即便声称其系因政府行为而违约也是一种违约行为，依民法通则和合同法应当承担相应的违约责任，而不得将行政上的不利后果随意转嫁于民事合同上的向对方。何况被告也承认规划设计图中对A户型设计有出入。但原告未提供要求被告承担该项经济损失的具体金额依据，故该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于判决书生效后十日内根据原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第七、八条约定支付原告姚本保从2013年12月28日起至2015年7月2日期间的超期临时安置补助费人民币40281.09元。二、驳回原告姚本保的其他诉讼请求。案件受理费人民币2586元，减半收取人民币1293元，由原告姚本保负担人民币889元，由被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担人民币404元。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。上诉人一审中提交的齐维林、李军户房屋拆迁安置补偿协议，符合证据三性，与案件待证事实相关联，本院依法予以采信。根据一审及二审采信证据，本院补充查明以下事实：2011年10月31日，银城公司与齐维林、李军签订的房屋拆迁补偿安置协议中的第八条第二款约定：“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，应对被拆迁人增发超期临时安置补助费。从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增20%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。”2011年12月27日，银城公司与姚本保签订的房屋拆迁补偿安置协议中的第九条第三款第六项中约定：“甲方的补偿安置标准有比本协议高的，甲方按最高标准给乙方补齐。”另外，本案中银城公司2011年12月23日向上诉人出具的承诺书中承诺的对象是姚本保户，而不是牛和宙户，一审法院认定事实错误，本院依法予以纠正。对一审认定的其他事实予以确认。本院认为：关于一审判决认定的房屋交付使用时间是否正确，银城公司应否按双倍面积补偿姚本保的问题。首先，安顺市住房和城乡建设局作出银城大厦竣工验收备案表的行政行为已经过法院判决确认其合法性，上诉人称该证据不应采信无事实依据，本院不予采纳，一审法院根据竣工验收备案表确认的时间认定银城大厦的竣工验收合格时间证据充分。其次，房屋交付使用的条件中所指的具备通水条件，与水卡的办理和过户手续的办理完毕并不等同，实践中房屋已通水而尚未办理水卡和过户手续的情况较为常见，水卡和过户手续的办理与否并不影响房屋内用水，故银城公司2016年1月22日短信通知上诉人领取水卡，办理过户手续不能证明房屋不具备交付使用的条件。上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。再次，一审法院并不仅是根据银城大厦竣工验收合格的时间认定房屋交付使用的时间，而是在银城公司2015年1月5日在《黔中早报》刊登交房公告的前提下，才根据竣工验收合格的时间认定房屋交付时间。银城公司虽于2015年1月5日即公告业主前去办理交房手续，但其公告的办理交房手续期限内，银城大厦尚未竣工验收合格，上诉人有权拒绝接收。2015年7月2日，银城大厦办理了竣工验收备案，房屋经主管部门确认竣工验收合格，上诉人拒绝接收房屋的事由已经消灭，一审判决以该日期作为房屋交付使用时间符合法律规定，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。故，银城公司已履行在40个月将回迁安置房交给上诉人的义务，不应承担双倍面积补偿的违约责任，上诉人的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。关于银城公司应支付上诉人的超期临时安置补助费应为多少的问题，本院认定的房屋交付时间为2015年7月2日，超期临时安置补助费应自2013年12月28日计算至2015年7月2日。银城公司与上诉人在协议中约定的超期临时安置补助费标准为超过24个月的，按临时安置补助费800元/月的标准，每超过一个月递增10%，最多不超过5倍，即不超过4000元/月。同时，双方约定若银城公司的补偿安置标准有更高，按最高标准给上诉人补齐。银城公司与同一小区中的齐维林、李军签订的房屋拆迁补偿安置协议中约定的超期临时安置补助费标准为每月递增20%，最多不超过5倍，高于姚本保的补偿安置标准，上诉人主张银城公司按照齐维林、李军户的标准支付超期临时安置补助费符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。故银城公司支付上诉人的超期临时安置补助费应为56484.3元｛15839.14元+（18-8）月×4000元/月+4000元/月÷31天/月×5天=56484.3元｝，一审法院对超期临时安置补助费计算错误，本院依法予以纠正。上诉人的该项上诉请求超出部分，本院不予支持。关于应否判决被上诉人对窗户、楼梯、门和墙结构进行修改，并承担修改费用的问题。一审法院已审理查明被上诉人交付的房屋户型与双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》所附户型图不一致，被上诉人也予以认可，本院对此予以确认。银城大厦建设项目施工过程中，并未对案涉回迁房屋所在的住宅部分进行过设计变更，项目系按设计图纸进行施工。《房屋拆迁补偿安置协议》所附户型图与设计图均为被上诉人提供，两者不一致属被上诉人的过错，被上诉人未按协议约定全面履行义务是事实，但回迁房屋系银城大厦整体中的一部分，对该房屋的变更并不仅仅影响上诉人一户。上诉人仅主张了对房屋进行修改并由被上诉人承担费用，未主张赔偿损失，在其未举证证明按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》对其回迁房屋进行修改是否具有可行性的情况下，一审法院对其该项诉请不予支持并无不当，也未漏判。上诉人可收集证据后，另案主张被上诉人的违约行为给其造成的损失。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初47号民事判决书第二项；二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402民初47号民事判决书第一项为被上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人姚本保支付2013年12月28日起至2015年7月2日期间的超期临时安置补助费56484.3元。二审案件受理费2586元，由上诉人姚本保负担2000元，被上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担586元。本判决为终审判决。审判长 阮  素  芬审判员 李  德  江审判员 陈  雯  贞二〇一七年六月二十九日书记员 陈琪琪（代）