河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3073号上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：乔艺超，男，1995年4月22日生，汉族，住河南省义马市。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所律师。原审被告：河南大地置业投资有限公司，住所地洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，该公司工作人员。上诉人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人乔艺超、原审被告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初3656民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤、被上诉人乔艺超的委托诉讼代理人冀建峰、原审被告大地公司的委托诉讼代理人聂建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳亿和置业有限公司上诉请求：1、撤销洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初3656号民事判决第一项、第二项，并依法改判驳回被上诉人乔艺超的全部诉讼请求。2、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人乔艺超与原审被告大地公司签订《购房协议》无效，被上诉人对上诉人没有房屋产权和诉权，只能要求大地公司承担赔偿责任。大地公司既不是该项目的建设方和开发方，也没有取得案涉房屋的所有权，依法无权销售案涉房产；且，洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）没有就案涉房产为大地公司办理产权证，大地公司也没有申请产权确认登记，根本不能作为产权人向他人转让该房产。由此签订的销售合同因违反国家法律对商品房销售行为的强制性规定，则应属无效合同。案涉《购房协议》的当事人为乔艺超和大地公司，并非是乔艺超和亿和公司。二、亿和公司依法享有房屋的支配权和管理权，不构成侵权，被上诉人无权要求返还。亿和公司仅仅是基于洛阳房管局的委托对世纪商贸中心项目实施整体全面运作，案涉《购房协议》项下房产是否交付的问题，应由大地公司与乔艺超进行交接，与亿和公司没有关系。因此，原审判令亿和公司向乔艺超交付房产，显然没有事实和法律依据。三、一审法院判令上诉人以每月每平米35元的标准向被上诉人支付租赁损失，无法律依据。案外人潘文典等业主与金马公司签订的《委托经营管理合同》效力仅适用于合同当事双方，且不具有参照适用的法律效力。乔艺超辩称，一、诉争房产是答辩人通过合法方式购买，依法应当保护购房者享有的权利。诉争房产世纪商贸中心项目是大地公司与洛阳房管局合作开发，大地公司与洛阳房管局是共同的开发方。大地公司作为开发方，依据和洛阳房管局的协议分成，将归属于自己的房屋以房屋买卖合同的形式对外出售，答辩人作为购房者进行购买，双方之间房屋买卖关系合法成立。答辩人在签约当日支付购房款25万元，双方之间已经按照约定的合同内容全部实际履行。该《购房协议》合法有效，不违反任何法律规定，二、自2013年11月16日开始，大地公司退出，亿和公司继续开发世纪商贸中心项目。大地公司，亿和公司、洛阳房管局三方签订了相关协议，大地公司的各项权利义务由亿和公司承继。所以亿和公司在2013年接手该项目时即知晓涉案房屋是答辩人已经购买的房产。三、亿和公司基于洛阳房管局委托，只能在委托人所有的房产范围内进行处分，涉案房产根据2002年8月30日大地公司和洛阳房管局签的《世纪商贸中心合作合作开发合同文本》归属于大地公司。洛阳房管局既然不享有所有权，所以更无权对外委托。四、原审参照同位置租金标准确定租赁损失，合情合理。原审法院己经做出了客观、公正的认定和查明。大地公司辩称，我公司与乔艺超签订的购房协议真实有效，是双方真实意思表示。大地公司有权处分自己的房产，且合理合法。上诉人就本案的诉讼缺乏基础事实和法律事实，所述与基本事实，且上诉状不能证明本案事实。一审判决判决公正，事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉人对大地公司的诉讼请求，维持原判。乔艺超向一审法院起诉请求：1.要求大地公司、亿和公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区8层02、04建筑面积约91.3平方米的房产（实际面积以实测为准）；2.要求大地公司赔偿乔艺超租金损失每月每平方米40元计113212元（自2010年5月计算至2012年12月）；3.要求亿和公司赔偿乔艺超租金损失每月每平方米60元计235554元（自2013年1月计算至实际交付房屋之日止）；4.本案诉讼费用由大地公司、亿和公司承担。一审法院认定事实：1.2002年8月30日，洛阳房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五层为住宅楼；（2）合作方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归乙方所有；（3）工程竣工验收合格后，甲方为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2.2010年12月17日，大地公司与乔艺超签订《购房协议》一份，约定：（1）乔艺超所购商品房系位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区8层02#、04#，建筑面积约为91.3平方米，房产为毛墙毛地（现状），总房款为27万元，首付25万元，办房产证前一个月付清剩余房款2万元；（2）办理房产证按房管部门实测面积办理，乔艺超不再另行交纳房款，总房款不变，开发商应承担税、费由乔艺超承担；（3）协议签订后五个月内大地公司将钥匙交于乔艺超；（4）大地公司收到乔艺超房款定金后不得再把房产售于他人，如违约赔偿乔艺超房款金额的100%；（5）协议签订后大地公司收到乔艺超定金后生效。当日，乔艺超交纳首付款25万元。2011年5月20日，大地公司向乔艺超交付了以上合同所涉房产，对房产现场进行了确认，双方签订《房产交接书》一份，载明双方认可办理房产移交手续。3.2006年，洛阳房管局、大地公司、焦作亿万饭店集团有限公司三方签订《承包（租赁）经营合同》，在合同的履行过程中发生争议，使整个项目陷入僵局，后为盘活项目资产，洛阳房管局、大地公司、亿和公司于2012年12月协商由亿和公司负责项目的后续投资建设，涉及大地公司房产由大地公司、亿和公司双方签订合同。4.2013年11月16日，洛阳房管局、大地公司、亿和公司三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之三）》，载明：大地公司售给亿和公司的房产部分，双方要在2013年11月18日前签订补充买卖合同，明确付款方式等相关条款；大地公司抵售的商铺及洛阳房管局售出并备案的四个商铺，为便于商铺统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，2013年11月16日前由大地公司交亿和公司。与该纪要对应的有《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》一份，其中载明：乔艺超商铺号为一层C09、C10，面积为253平方米，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字。同日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、洛阳房管局（见证方）签订《协议书》一份，约定：（1）甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；（2）甲方售给乙方的房产系甲方与房管局合作开发建设的世纪商贸中心甲方分成内的部分房产，所涉房产在房管部门具备办理权属证书时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割至乙方名下；（3）本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.乔艺超诉称亿和公司自2013年阴历正月十六进驻世纪商贸中心，并强行将大楼四周用围墙封闭，接管大楼。该说法与大地公司所述一致，亿和公司称以房管局委托时间为准。结合洛阳房管局、大地公司、亿和公司三方意见与三方形成的会议纪要及协议，以及该院现场勘查房产被占用的事实，对乔艺超主张的事实予以认可。2.乔艺超提交世纪商贸中心813房间的租赁费收据以及水电费收据证明租金损失情况。租赁收据上加盖有亿和公司法定代表人康现末私章以及收款人郭晶华签名，水电费收据系河南贝福瑞物业管理有限公司所出具。亿和公司对该证据的真实性不认可，结合其辩称意见为受房管局委托亿和公司对项目实施整体全面运作，以及该院现场勘查情况，对该证据真实性予以认定。一审法院认为，大地公司与洛阳房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定。世纪商贸中心A区8层02#、04#房产归属于大地公司，大地公司将该商铺出售于乔艺超系有权处置，大地公司与乔艺超应按双方签订的《购房协议》主张权利、履行义务。乔艺超已支付首付款25万元，在房产证未予以办理的情况下已完成了自身的合同义务。大地公司负有交付房产的合同义务。后因多种因素，大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设，两公司约定大地公司将其所属的部分房产出售于亿和公司，对大地公司已售出的房产由大地公司将清单交付亿和公司与业主协商。亿和公司辩称受房管局委托对项目整体进行运作，但乔艺超所购房产是否在大地公司向其出售范围之内，亿和公司并未提供证据证明，故乔艺超所购房产并不在大地公司出售给亿和公司房产范围之内，亿和公司应与乔艺超协商处理商铺问题，在未协商一致的情况下，亿和公司进驻项目接管大楼对乔艺超的房产构成无权占有，亿和公司应承担向乔艺超返还商铺的责任。大地公司于2011年5月20日向乔艺超交付了房产，乔艺超对此也予以认可，合同约定房产现状交付，交付后是否使用取决于乔艺超，大地公司并未设定障碍，故其要求大地公司赔偿其2010年5月至2012年12月的租金损失于法无据，该院不予支持。大楼整体由亿和公司运作，且从亿和公司收取同层813房间的租金可看出亿和公司占用包括乔艺超房产在内的8层房产，河南贝福瑞物业管理有限公司虽与亿和公司为两个独立的法人，但收取813房间物业费用，也间接印证了以上事实。乔艺超要求亿和公司赔偿占用期间的租金损失，于法有据，该院予以支持。占用期间应从2013年4月起算（2013年春节过后的次月），计算至亿和公司实际交还房产之日止。结合813房间的租金情况，乔艺超房产的租金损失应按每月每平米35元的标准计算，即每月3195元。亿和公司答辩中称受房管局委托对整个项目进行运作，但该院询问亿和公司时，其对进驻项目时间、占用房产情况及大楼物业情况等均不作答复，违背了诚实信用原则，对其辩解理由，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、亿和公司于判决生效后十五日内将乔艺超所购买的位于洛阳市西工区世纪商贸中心A区8层编号为02#、04#房产交付给乔艺超。（具体房号以房管部门实测为准）二、亿和公司于判决生效后十五日内赔偿乔艺超租金损失，按每月3195元的标准，从2013年4月起至房产实际返还之日止。三、驳回乔艺超的其他诉讼请求。如亿和公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费6530元，由乔艺超负担2120元，亿和公司负担4410元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。本院认为，涉案项目原为大地公司与洛阳房管局合作开发建设，双方对项目所建成的房产归属进行了约定，对于涉案工程其有处分的权利，亿和公司称其无权销售案涉房产，一审法院对其主张未予认可并无不当。亿和公司参与涉案工程系经与大地公司、洛阳房管局协商，其所承继的系其二人权利，因此亦应当承继其二人的义务，亿和公司称其不是购房协议的合同相对人因此不应当承担责任的主张本院不予支持。如前所述，亿和公司享有房屋的支配权和管理权的前提为承继大地公司、洛阳房管局的相应权利，其行使权利的行为不应侵害其他合法权利人的利益，一审法院根据现场勘查及相关证据确认本案事实，该认定正确，亿和公司相关主张本院亦不予支持。对于未履行合同约定的义务产生的相关损失，一审法院根据类似标准予以参照，亦无不当。综上所述，亿和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6530元，由洛阳亿和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 艳审判员 陈加胜审判员 王茂兵二〇一七年六月二十二日书记员 殷春雪