湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1181民初572号原告：麻城市长江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91421181784456286E，地址：麻城市金桥大道**。法定代表人：袁野，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚应卿，该公司员工。委托诉讼代理人：邓岳，湖北光程律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：罗陈，女，1985年5月1日出生，汉族，湖北省麻城市人，个体工商户，住麻城市，委托诉讼代理人：刘应良，湖北诚信联合律师事务所律师代理权限：特别授权。原告麻城市长江房地产开发有限公司诉被告罗陈租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻城市长江房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方解除《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告交纳的租金408006.72元（2016年9月26日至2017年9月25日期间）和支付违约金81601.34元（408006.72元×20℅）；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月29日，原告将其自已所有的位于麻城市金桥大道一品天下的四间门店房屋共计530平方米出租给被告从事美容，双方签订了一份《房屋租赁合同》，双方对租赁期限、租金、付款方式、违约责任、维护责任、解除合同的条件等权利和义务进行了约定。租赁合同前两年，被告依约支付了租金给予原告。依合同约定被告应于2016年8月26日支付下一年度的租金给原告，经催告，被告不仅未支付租金还于2016年年底将空调机、设备、电视机、沙发等重大物品偷偷搬出租赁房屋。为此原告多次与被告协商解决此事，均遭到推脱，至今仍无结果。综上，原告认为原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，依法应当受到法律保护。现被告不依法依约向原告支付到期租金，且搬离租赁的房屋，合同无法履行，被告的行为已构成严重的违约，给原告造成一定的经济损失，故原告为维护自身合法权益特依《合同法》和《民诉法》之相关的规定诉致贵院，恳请依法判决支持原告诉请。被告罗陈辩称：原告出租给被告的租赁物(房屋)，用于经营存在质量瑕疵和安全隐患，不符合合同使用目的，经被告提出后，原告的租赁物仍然不能满足合同目的的基本要求，在租赁期内合同目的无法实现，并造成被告造成巨大的经济损失，构成根本性违约，希望法庭在处理时一并解决。2014年7月29日，双方订立了《房屋租赁合同》，被告按合同约定向原告交纳了15000元的“保证金”后，即开始装修，装修费用达176万元，用于开设美容院。从2015年春季起，只要下雨，就会出现大面积漏水，卫生间马桶往外翻出粪便，整个出租屋内到处都是污秽的脏物。2016年1月，楼上属原告没有使用的空屋内，竟然象大水池蓄积那么多的水，全部往被告承租屋内放，整个天花板、吊顶孔灯口、空调出风口，都是往下灌注，导致被告的全部装修地板、墙纸、天花板、吊顶、汗蒸房、电路、电器设备、空调、灯具等电器毁于一旦。原告及其物业人员，以及其法人代表袁野为此都来看过，也亲自参与处置，表示没有办法解决。因该出租屋本身的质量、设计问题，导致电路、电器随时可出现安全问题而危及被告的人身安全，是无法解决的。经被告与原告协商后，原告表示会考虑被告的实际损失的，并让被告重新装修。2016年8月上旬重装完工，重装费用9.97万余元，电器、空调、汗蒸房维修费用三万余元。因2016年8月下旬的下年度租金开始计算，被告找原告协商，表示：根据《合同法》第233条规定，因租赁物存在质量瑕疵和安全隐患，可能危及承租人的安全，就要求解除“租赁合同”，赔偿损失。但原告无故拖延，一直到年底春节前时，原告表示只愿意承担两万左右的损失，这是被告不能接受的，当即表示解除合同，不再承租。原告说：那你们只能搬走合同中所约定的东西。被告在这种情形下，只好找原维修电器的师傅将空调拆除，并搬走合同所约定的设施。春节后，被告按原告的法人代表袁野的要求，委派员工周冬杰将出租屋的钥匙交付给一品天下的物业管理人郑会计手中。被告认为，原告对其所出租的租赁物，即房屋及配套设施，必需确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，但是，原告却将存在质量瑕疵和安全隐患的租赁物（房屋），出租给被告，导致被告的巨大的经济损失的严重根本性违约行为，导致不能实现合同目的，依法应当承担赔偿责任，返还被告1.5万元“保证金”，同时按《房屋租赁合同》第13条约定，还应当向被告支付违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，被告罗陈提交的证据五均系证人证言，证人均未出庭接受法庭的质询，其证明效力较低，合议庭将结合双方当事人提交的其他证据采信其证言；被告罗陈提交的证据六与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年7月29日，原告麻城市长江房地产开发有限公司与被告罗陈签订《房屋租赁合同》一份，约定有关麻城市长江房地产开发有限公司将坐落于麻城市金桥大道的门店四间（编号为S2-115、S2-116、S2-117、S2-118）共计530平方米，出租给被告罗陈用于美容会所、红酒销售之用。租赁期限5年，自2014年9月26日始至2019年9月25日止。第一年租金为人民币每月55元/平方米，年合计349800元。租赁期间从第二年开始租金每年在上一年度的基础上递增8%。付款方式为：被告罗陈应当于本合同签订之日向原告付清本年度租金，租金汇入原告指定账户后本合同生效，逾期三天未付本合同自动失效。合同期内必须提前一个月付清下年度租金，方可使用。合同还对交付房屋期限、维修养护责任、装修和改变房屋结构、租赁期间的有关费用、租赁期满、因乙方（被告）责任解除合同、提前解除合同、违约责任及其他特别约定等事项进行了约定。合同签订后，被告罗陈依约于2014年7月31日向原告支付了保证金15000元，于2014年10月份支付了第一年度的租金349800元，于2015年12月16日支付了第二年度的租金367784元，但未按约定支付第三年度租金，原告遂诉至本院。在本案审理过程中，被告罗陈向本院提起反诉，但在本院送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院已依法裁定按罗陈撤回反诉处理。本院认为，原告麻城市长江房地产开发有限公司与被告罗陈自愿就原告享有所有权的商铺签订商铺租赁合同，该合同依法成立，双方当事人均应当遵照合同约定履行合同约定的义务。依照合同约定，被告罗陈应于2016年8月25日前向原告支付2016年9月26日至2017年9月25日的租金408006.72元，但被告罗陈未按照合同约定的时间向原告支付，已经构成违约。被告罗陈应当按照合同约定向原告支付租金并按照合同约定承担违约责任。依照双方签订的租赁合同第十一条的规定，被告罗陈拖欠租金已超过3个月，原告可以解除合同并收回房屋，故原告诉请解除原被告的租赁合同的诉讼请求本院依法予以支持。对于被告罗陈辩称租赁房屋存在质量瑕疵和安全隐患，不符合合同使用目的，原告构成根本性违约的辩解意见，本院认为，双方当事人的租赁合同已经实际履行2年以上，在合同履行过程中，被告并未就租赁房屋的质量问题向原告主张过权利，且在诉讼过程中，也未向本院提交证据证实房屋存在质量问题，故对其上述辩解意见本院不予支持。对于被告罗陈的其他抗辩意见，罗陈在本案中并未提起反诉，对其主张本院不予审理，其可以另案进行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方2014年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告罗陈向原告麻城市长江房地产开发有限公司支付2016年9月26日至2017年9月25日的租金408006.72元并支付违约金81601.34元。以上支付款项于本判决生效之日起三日内付清，有给付义务的当事人如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8600元由被告罗陈负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 雷锦锋审 判 员 戴 英审 判 员 屈 剑二〇一七年六月三十日代书记员 鲍 欣附1：本案证据目录原告麻城市长江房地产开发有限公司提交证据和证明目的如下：证据一、原告的营业执照，拟证明原告的基本情况；证据二、房屋租赁合同、麻城市住房和城乡建设局备案证、麻城市房地产测绘中心绘制的平面图和面积分摊表：1.拟证明原告与被告签订房屋租赁合同，双方对租赁期限、租金、付款方式、违约责任、维护责任、解除合同的条件等权利和义务；2.拟证明原告向被告交付的租赁房屋质量是合格的，不存在质量瑕疵和安全隐患；3.拟证明房屋租赁合同第11条约定“拖欠租金三个月以上，原告可解除房屋租赁合同”；第13条约定“违约方须向守约方按年度租金20℅的违约金”；证据三、商铺租赁税务发票和收据一张，拟证明被告向原告交纳了商铺租赁履约保证金15000元和被告交纳了2015年9月26日至2016年9月25日期间房屋租金367784元，按合同约定仍下欠租金10000元的事实。被告罗陈提交证据和证明目的如下：证据一、身份证复印件,拟证明罗陈的身份信息及诉讼资格.证据二、房屋租赁合同,拟证明1、出租屋属原告长江地产所有；2、承租人罗陈将该房屋用于商业用途（开设美容会所和红酒销售）；3、违约责任的约定。证据三、营业执照，拟证明罗陈承租长江地产门面房的商业用途是从事商业经营的美容会所。证据四、收款收据，拟证明罗陈交付的“保证金”15000元。证据五、证人周泽云、陈红争、胡兰英、周冬杰证言及身份证复印件，拟证明1、出租屋存在的质量瑕疵和安全隐患；2、因出租房屋的质量瑕疵导致罗陈的经济损失；3、双方于2016年9月已经解除了《房屋租赁合同》；4、出租屋钥匙已经交付长江地产的物业管理人；5、证人的身份信息及资格。证据六、维修工程结算书，拟证明罗陈重新装修的支出费用。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。