广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0323民初440号 原告毛慧华，女，汉族，1977年11月18日出生，住广西灵川县。 委托代理人段俊锋，广东深鹏律师事务所律师。 被告阳晋林，男，汉族，1970年6月21日出生，住广西桂林市象山区。 被告肖文建，男，汉族，1957年1月16日出生，住广西桂林市叠彩区。 被告许爱萍，女，汉族，1957年10月8日出生，住广西桂林市叠彩区。 被告肖文建、许爱萍的共同委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。 原告毛慧华与被告阳晋林、肖文建、许爱萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法由审判员胡丽芸担任审判长，与审判员梁秀华、人民陪审员李艳梅组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行审理，代书记员冯彩线担任记录。原告毛慧华及其委托代理人段俊锋，被告阳晋林、被告肖文建、许爱萍及肖文建与许爱萍的共同委托代理人邹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2005年8月至12月期间，被告阳晋林将从被告肖文建处购买的灵川县八里街“金桂城”小区24#-A92号第六层房屋转让给原告，并与原告签订《购房合同》，合同约定房屋总价103000元，合同签订后预付房款23000元，余款在土地证与房产证手续办妥后一次性付清，过户费用由被告阳晋林承担。合同签订后，原告先后给付被告阳晋林定金23000元、房款44000元，合计67000元，并实际占有、使用该房屋至今。2006年4月24日，原告与“金桂城”小区24#-A92号房屋其他购房人签订《金桂城小区24-A92地分房协议书》，确定第六层归原告所有，并在灵川县公证处进行了公证。2006年10月17日，原告与被告肖文建、许爱萍及阳晋林到灵川县房产局办理房产证过户手续，并签订《房地产买卖契约》，由于被告不配合未能办理过户手续。2009年5月5日，被告肖文建利用被告阳晋林购房未办理过户手续，产权证还在其手上的便利条件，用上述房产作抵押向广西桂林漓江农村合作银行贷款50万元，并办理了抵押登记手续。贷款到期后，被告肖文建未能归还贷款，该银行向桂林市雁山区法院起诉要求归还贷款本息，该法院通过调解结案并予以执行，导致原告等6人的财产被雁山法院查封，后经过数年的维权，雁山法院再审认为肖文建涉嫌经济犯罪，裁定将广西桂林漓江农村合作银行诉肖文建之间的案件移送公安机关或者检察机关处理。为此，原告等6人的房屋才得以保全。原告认为被告阳晋林将从被告肖文建、许爱萍处购买的房屋出卖给原告，原告支付了大部分购房款，并居住使用了房屋，对房屋产权的取得和占有是合法有效的。阳晋林和肖文建未依约办理产权过户手续，已构成违约。原告为维护其合法权益，于2017年2月14日诉至本院，请求：1、判令被告为原告办理灵川县八里街开发区“金桂城”小区24#-A92号第六层房产所有权及土地使用权过户手续，并承担全部过户税费；2、本案诉讼费由被告连带承担。 原告在举证期限内为其主张提供的证据有： 1、原告毛慧华身份证复印件一份，证明原告身份及主体资格； 2、购房合同一份、收条、收据各一份、转账单二份，证明金桂城小区24#-A92号第六层房屋系原告购买，被告有义务为原告办理产权过户手续，并支付各种税费，原告先后分四次给付被告阳晋林房款67000元； 3、公证书、房地产买卖契约各一份，证明金桂城小区24#-A92号第六层房屋系原告购买，原告与被告肖文建、许爱萍及阳晋林到灵川县房地局办理房产证过户手续，并签订了《房地产买卖契约》，由于被告不配合未能办理过户手续； 4、桂林市雁山区法院(2011)雁执异字第1号执行裁定书、(2011)雁民初字第220号民事判决书、桂林市中级人民法院(2012)桂市民四终字第512号民事判决书，证明金桂城小区24#-A92号房屋被被告肖文建用于向银行抵押贷款，该房屋已被法院查封、准备拍卖，原告与其他5位受害人向法院维权的事实； 5、桂林市中级人民法院(2013)桂市民申字第85号民事裁定书、(2014)桂市民再字第4号民事裁定书、桂林市雁山区法院(2014)雁民再初字第1号民事裁定书，证明金桂城小区24#-A92号房屋被被告肖文建用于向银行抵押贷款，该房屋已被法院查封、准备拍卖，原告与其他5位受害人向法院维权；被告肖文建隐瞒金桂城小区24#-A92号房屋已出售的事实，涉嫌经济犯罪，漓江农村合作银行请求被告肖文建偿还贷款被驳回起诉，原告等6人只好将原来的执行异议之诉撤回； 6、桂林市中级人民法院(2015)桂市立民终字第226号民事裁定书，证明被告肖文建已不是金桂城小区24#-A92号房屋的所有人，故意隐瞒该房屋己出售的事实，向漓江农村合作银行贷款，涉嫌经济犯罪，该行请求判决被告肖文建偿还贷款被驳回起诉； 7、广西灵川县人民法院(2007)灵民初字第657号民事判决书、桂林市中级人民法院(2008)桂市民终字第190号民事判决书，证明被告阳晋林从被告肖文建处购买金桂城小区24#-A92号房屋，得到了法院的确认。 被告阳晋林辩称，其同意为原告过户，并承担相关费用。 被告阳晋林对其辩称在举证期限内未提供证据。 被告肖文建、许爱萍辩称，1、被告肖文建、许爱萍不是本案的适格被告，不应当承担责任，请法院依法驳回原告的诉请。二被告与原告从未签订任何房屋买卖合同，二被告不是合同当事人，不应当承担责任。原告将二被告列为共同被告属于错列当事人。另外，被告肖文建与阳晋林之间虽然存在纠纷，但是否存在房屋买卖关系，房屋买卖是否有效，应否履行与本案的买卖房屋合同是两个不同的合同关系，不属于本案审理范围，不应在本案中进行处理；2、原告要求被告肖文建、许爱萍办理本案房产过户手续及承担相关费用无任何事实及法律依据，本案房产是属于被告肖文建和许爱萍的夫妻共同财产，被告肖文建未经共有人同意擅自处分签订合同的行为无效，事后也未经被告许爱萍追认，因此本案房产仍属于二被告的夫妻共同财产，不存在需要办理过户及承担费用的情况。 被告肖文建、许爱萍对其辩称在举证期限内提供的证据有： 1、离婚证一份，证明二被告已于2010年12月7日离婚；本案房产属于本案二被告夫妻关系存续期间的共有房产。 经过开庭质证，被告阳晋林对原告的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。被告肖文建、许爱萍对原告证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2的真实性及证明内容均不认可，合同和收条不是被告肖文建和许爱萍签订及出具，本案房屋属于二被告共同房产，该房产从未向原告出售；对证据3中公证书的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该公证书涉及的协议是原告之间签订的并无二被告的签字，协议的内容只是显示原告委托被告阳晋林办理房产过户手续，没有体现二被告向原告出售房产的意思表示；对房地产买卖契约的真实性及证明内容均有异议，该契约中二被告的签名均不是本人签名，且二被告从未向原告出售过房产也没有同意为其办理房产过户。根据合同条款，该合同尚未生效。二被告从未收到原告支付的任何款项。契约落款处二被告的签名是虚假的，委托阳晋林办理相关事项也是虚假的；对证据4、5的真实性无异议，但对其证明内容有异议，（2011)雁民初字第220号民事判决书上仍认定本案房屋属于二被告所有；对证据6的真实性无异议，对其证明内容有异议，本案房屋属于二被告所有。该证据涉及的贷款实际是由被告阳晋林使用，是其要求贷款，其应自行承担贷款责任；对证据7的真实性无异议，对其证明内容有异议。原告对被告肖文建、许爱萍的证据1的真实性无异议，对房产是否属于夫妻关系存续期间的共有房产由法院认定；被告阳晋林对肖文建、许爱萍提交的证据1认为其不清楚。 原告证据1、4、5、6、7及证据3中的公证书因双方对真实性无异议且与本案有关联，本院对上述证据的真实性予以确认。原告证据2购房合同、收条、收据、转款单，该合同系原告与被告阳晋林签订，房款由阳晋林收取，且在庭审中原告及被告阳晋林均确认原告购房后实际居住至今，同时结合原告证据3公证书，对该证据的真实性予以确认。被告肖文建对原告证据3中房地产买卖契约上其本人签名及手印有异议，但在本院确定的期限内未提交书面鉴定申请，视其放弃申请，且被告阳晋林在庭审中对肖文建的签字及手印进行了确认，本院对该买卖契约的真实性予以认定。被告肖文建、许爱萍的证据1离婚证，符合证据的真实性，本院对其真实性予以认定。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告肖文建在位于灵川县，房屋所有权证号为灵川县房权证灵川镇字第××号。被告肖文建将房屋卖给龚土生后未办理房产过户手续。2005年7月6日，龚土生（甲方）与被告阳晋林（乙方）签订购房合同一份，约定将该房屋一栋共六层卖给阳晋林，过户费用由龚土生承担，阳晋林支付了部分购房款。2006年6月20日，被告肖文建与阳晋林签订一份协议书，约定在一个半月之内阳晋林先付7万至10万给肖文建，余款在过户之后一个月全部付清。龚土生在协议书上备注：所有过户费用由龚土生承担，同意阳晋林把余款付给肖文建。后因房产过户发生纠纷，阳晋林于2007年向灵川县人民法院提起诉讼，灵川县人民法院于2007年10月18日作出（2007）灵民初字第657号判决，肖文建不服该判决提起上诉。桂林市中级人民法院于2008年3月21日作出（2008）桂市民终字第190号民事判决，认定肖文建同意将“金桂城”24#-A92房屋卖给阳晋林，因此其之间签订的《购房合同》及《协议书》合法有效，判决肖文建为阳晋林购买的“金桂城”小区A92号房屋一栋办理产权过户登记手续；龚土生承担该房屋一切过户费用。判决书生效后，阳晋林未向法院申请执行，该房屋的产权一直登记在被告肖文建名下。 被告阳晋林在购买被告肖文建位于灵川县之后，于2005年11月3日与原告毛慧华签订《购房合同》一份，约定原告向阳晋林购买该栋楼第六层，房款10.3万元，签订合同后预付房款23000元，余款在阳晋林把土地证和房产证办妥后一次性付清8万元。产权过户手续由阳晋林办理，原告协助，手续费用由其负责。尔后原告分四次向阳晋林支付房款67000元，尚欠房款36000元。2005年8月至12月期间，阳晋林还先后将该房屋转让给胡宇春、阳玉燕、申成阳、李昌龙、朱梅华，并与该五人签订《购房合同》。上述六购房人与阳晋林签订购房合同后就开始占有、使用灵川县八里街开发区“金桂城”小区24#-A92号的房屋。2006年4月24日，原告与其余五购房人签订《金桂城小区24-A92地分房协议书》，并向灵川县公证处办理公证，该公证处于2006年8月7日出具《公证书》一份。2016年10月18日，原告与被告阳晋林、肖文建签订《房地产买卖契约》一份。 2009年5月8日，被告肖文建与广西桂林漓江农村合作银行签订《抵（质）押借款合同》，约定肖文建向该银行借款50万元，并以位于灵川县房屋（房屋所有权证号：灵川县房权证灵川镇字第××号，建筑面积584.64平方米）及土地使用权（证号：灵014国用（2006）第01424A92号）作抵押担保。合同签订后该银行向肖文建发放贷款50万元。后因肖文建未按约定还款，该银行诉至雁山区人民法院。该院于2009年11月16日作出（2009）雁民初字第480号民事调解书。因被告肖文建未履行生效法律文书确定的义务，经广西桂林漓江农村合作银行申请，该院作出（2010）雁执备字第49号执行裁定书，查封灵川县八里街开发区“金桂城”小区24#-A92号房屋。房屋被查封后，原告与其余五购房人向该院提出执行异议。该院于2012年7月10日作出（2011）雁民初字第220号民事判决，驳回胡宇春、阳玉燕、申成阳、李昌龙、毛慧华、朱梅华的诉讼请求。该六人不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2013年2月1日作出（2012）桂市民四终字第512号民事判决，驳回上诉，维持原判。因原告与其余五购房人不服上述判决，向该院提起再审，该院作出（2013）桂市民申字第85号民事裁定书，裁定本案由该院另行组成合议庭再审。该院后于2014年7月16日作出（2014）桂市民再字第4号民事裁定书，裁定撤销（2012）桂市民四终字第512号民事判决及广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2011）雁民初字第220号民事判决，本案发回广西壮族自治区桂林市雁山区法院重审。 在此期间，雁山区法院作出（2015）雁民再字第2号民事裁定书，裁定撤销该院（2009）雁民初字第480号民事调解书，驳回广西漓江农村合作银行的起诉。广西漓江农村合作银行、肖文建、许爱萍不服该裁定，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2015年10月29日作出（2015）桂市立民终字第226号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。在重审期间，原告与其余五购房人于2016年3月7日向桂林市雁山区法院申请撤诉，该院于2016年3月16日作出（2014）雁民再初字第1号民事裁定书，准许撤回起诉。尔后，因肖文建、阳晋林一直未为原告办理房屋产权过户手续，原告为维护其合法权益，于2017年2月14日诉至本院。 另查明，被告肖文建与被告许爱萍于1983年1月29日结婚，于2010年12月7日离婚。 本院认为，原告毛慧华与被告阳晋林于2005年11月3日签订的《购房合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，合同约定被告阳晋林为原告办理产权过户手续，过户费用由其承担。之后，原告还与其余五购房人签订《金桂城小区24-A92地分房协议书》，协议书中确认原告所购楼层为第六层，且经过灵川县公证处的公证，应为合法有效。被告肖文建的义务已经桂林市中级人民法院作出（2008）桂市民终字第190号民事判决生效法律文书确定，因被告肖文建未自动按上述判决履行义务，且被告阳晋林在判决书发生法律效力后未向法院申请执行，导致本案原告涉案房屋仍登记在被告肖文建名下，故被告肖文建、阳晋林对原告的上述房屋产权过户均应承担协助义务。原告要求被告肖文建、阳晋林为原告办理灵川县八里街开发区“金桂城”小区24#-A92号第六层房产所有权及土地使用权过户手续，符合法律的相关规定，本院予以支持。因诉争房屋未登记在许爱萍名下且上述判决未涉及许爱萍，原告要求被告许爱萍为其办理产权过户手续，本院不予支持。关于诉争房屋过户费用的承担问题，根据《购房合同》的约定，过户费用由被告阳晋林承担且其亦同意过户。现上述生效判决书中已确认了本案被告阳晋林、肖文建间的房屋买卖协议合法有效，且本案原告已取得了诉争房屋的实际居住权。在未经法定程序撤销上述判决的情况下，被告肖文建、许爱萍辩称被告肖文建未经许爱萍同意转让房产，其转让行为无效的抗辩理由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阳晋林、肖文建于判决生效后十五日内协助原告毛慧华办理位于桂林市灵川县房屋所有权及土地使用权变更手续，将该房屋所有权及土地使用权过户至原告毛慧华名下，产权过户费用由被告阳晋林承担； 二、驳回原告毛慧华的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告阳晋林负担50元，被告肖文建负担50元。 权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  胡丽芸 审 判 员  梁秀华 人民陪审员  李艳梅 二〇一七年六月十三日 代书 记员  冯彩线