.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}      甘肃省景泰县人民法院     民事判决书     （2017）甘O423民初972号     原告(执行案外人)：张某，男，1956年1月13日出生，汉族，景泰县 。     委托诉讼代理人：尚某，白银经纬律师事务所律师。     被告(申请执行人)：被告：郭某，女，1982年5月21日出生，汉族，景泰县。     委托诉讼代理人：胡某，甘肃东方人律师事务所律师。     原告张某与被告郭某执行异议之诉一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人尚某、被告郭某委托诉讼代理人胡某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。     原告张某向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行景泰县一条山镇黄河路xxx号xx幢x单元xxx室楼房；2、请求确认景泰县一条山镇黄河路xxx号xx幢x单元xxx室楼房属原告所有。事实及理由：2011年10月10日，原告与缪某签订售房协议，约定由原告购买缪某位于景泰县一条山镇黄河路xxx号xx幢x单元xxx室楼房，房屋总价款213000元，签订合同后，缪某将该楼房的房产证交付原告，原告于2011年10月11日按照缪某的指示，将123330元购房款支付到芮国军的帐户，给缪某支付20000元，原告自2011年10月份开始至2014年5月偿还银行的按揭贷款69670元，2012年10月底，缪某将该楼房交付原告居住至今，期间原告办理相关手续并交纳水电暖及物业费用，因缪某交付房屋后一直下落不明，原告没有办法办理房产过户手续。2016年5月23日，景泰县人民法院作出（2016）甘0423执121号民事裁定，将该楼房予以查封，被告是申请执行人。2016年11月16日，原告提出案外人执行异议申请，贵院作出（2016）甘0423执异38号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原告与缪某签订的售房协议合法有效，应当受到法律的保护，原告提交的售房协议、房产证原件、付款转帐支票、支付按揭款回执及物业费用收据等证据，均可证明双方发生房屋买卖合同的事实，并且原告自2012年10月居住至今，能够完全证明原告对该房屋享有所有权，享有足以排除法院强制执行的民事权益。故现依法提起案外人执行异议之诉，请求贵院判如所请。     被告郭某辩称，本案的原告对该标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回其诉讼请求。理由如下：1、本案争议的房产仍然属于缪某所有，该房产权属并未发生转移，故景泰县人民法院查封并执行该房产并无不当。《物权法》第九条明确规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十七条,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》解释（一）第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。根据该规定不动产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其不动产转移给他人的行为，应当依法办理权属登记，房屋所有权证书是权利人享有不动产物权的证明。现原告没有享有该房产的所有权证书，该房产仍然登记在缪某名下，权属并未发生转移。因此原告的执行异议之诉求不成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益。《民事诉讼法解释》第312条（二）项规定,案外人（即本案原告）就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决驳回诉讼请求；2、原告的售房协议无效。依据我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，转让无效；本案涉诉房产是第三人缪中跃与袁某共同共有的房产，原告提供的售房协议没有经共有人袁某的书面同意，依据上述法律规定，该房产不得转让。由于该协议违法且缪中跃违法处置了不属于自己的那部分房产，因此该协议无效；3、原告至今未进行房地产登记具有明显过错。我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告以缪某下落不明抗辩不能进行登记的理由不成立。双方的售房协议是2011年10月10日签订的，2012年10月底原告仍然在和第三人交往。在长达一年多的时间里，原告不进行不动产登记有明显过错；4、原告不是本案适格主体。根据原告提供的售房协议，原告不是该房屋的购买人，该房屋的购买人是张某，本案应当以张某的名义起诉才适当；5、本案应当将缪某列为共同被告或者第三人。《民事诉讼法》解释第307条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。因此本案只有将第三人缪某列为共同被告或者第三人程序才正确。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。     当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交（2016）甘0423执异38号执行裁定书、售房协议、涉案房产的房产证，转账凭据4张、按揭款支付银行回执29张、物业费交纳凭据22张及景泰县世纪花园物业服务部证明等证据的真实性，被告提交的本院（2015）景民二初字第162号民事判决书的真实性，本院予以确认并在卷佐证。     原、被告提交的上述证据，已构成了一个证明案件事实的完整的证据链条。     本院认为，本案双方当事人争议的焦点是对位于xxx房，原告有无所有权，原告是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；故根据上述司法解释的规定，原告于2011年10月与缪某签订售房协议，并于2012年10月合法占有该房产，时间均在缪某向被告郭某借款(2013年1月1日)及申请查封该房屋之前，并且原告全部交清了购房款，因缪某下落不明等非因原告自身原因未办理过户手续，故原告提出排除执行的理由，同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条规定的排除执行的四种情形，本院依法予以采信；对于原告主张的确认该楼房的所有权问题,《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故根据该法律规定，原告因房屋买卖占有该房屋，并支付清了所有的购房款,只是因原告自身以外的原因未办理物权登记,故原告因该房屋买卖合同取得所有权,应依法受法律保护,原告请求确认其对该楼房享有物权,本院依法予以支持;     对于被告提出的原告的资格是否适当的问题，虽然在购房合同中有张某的签字，但原告称张某为其妹妹，张晓红签字的行为系代表原告，且原告提交的支付购房款的凭证、物业水电等费用的收据显示的交款人均为原告张某，张某也未对该房屋的所有权提出异议，故应确定原告为该房屋的合法购买人，对于被告辩称关于原告主体资格不适格的问题，本院不予采纳；对于被告提出的应当将被执行人即缪某追加为共同被告的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条之规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告；被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，原告与缪某签订售房合同，原告已付清了全部购房款，缪某已将该楼房交付原告，双方因售房合同产生的权利义务已全部履行，再无其他纠纷，其至今也未对原告作为案外人提出的执行异议予以反对,故根据缪某的行为推定,其并不反对原告作为案外人提出的执行异议，故依据上述法律规定,可以将被执行人缪某列为第三人,也可以不将被执行人缪某列为第三人,其不是必须参加本案诉讼的当事人,故本案程序并不违法；对于该售房合同的效力问题，虽然该房产证上显示的共有人为袁某，在原告与缪某签订售房合同时,未经共有人袁某签字同意，但在原告与缪某签订售房合同后至今，共有人袁某并未提出异议,且合同具有相对性,只能由合同相对人对合同的效力问题进行主张,被告作为与该合同无关的人员主张合同无效,本院不予采纳;     综上所述，对于原告作为案外人提出的执行异议之诉，即请求法院对XXX房除强制执行的民事权益，对于其诉讼请求，本院应予支持；对于被告的抗辩理由，本院均不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：     不得将位于景泰县一条山镇黄河路xxx号xx幢x单元xxx室楼房作为被告郭晶萍与缪中跃民间借贷纠纷案的执行标的；确认原告张某对位于景泰县一条山镇黄河路xxx号xxx幢x单元xxx室楼房享有所有权。     本案案件受理费100元，由被告负担。     如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。     本院（2016）甘0423执异38号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。     审判长  尚天贵     人民陪审员 郝林     人民陪审员 汪红     二○一七年六月二十日     书记员 王玉娟