广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5915号原告（反诉被告）：朱德义，男，1968年4月22日出生，汉族，住浙江省义乌市，委托诉讼代理人：郑英伟，系广东谷都律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市**怡华苑******办公楼之二，统一社会信用代码91442000796296184F。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：刘艳华，系广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫成哲，系广东合邦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朱德义诉被告（反诉原告）中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告朱德义及其委托诉讼代理人郑英伟、被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人刘艳华、莫成哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱德义向本院提出以下诉讼请求：1.被告协助原告办理位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座223房的权属证书；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以345170元为基数，从2015年12月23日起至2016年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年1月1日起至实际办理房房产证之日起按每日万分之五的标准计算）。事实与理由：2011年9月30日，原告与被告签订一份泰兴楼认购书，约定被告将位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座223房出售给原告，价款为人民币345170元。被告支付完购房款后，被告于2013年5月31日将上述房地产交付给原告使用，但至今由于出卖人的原因仍未办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.泰兴楼认购书；2.收据；3.照片；4.协议书。经开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性确认，对证据2认为不能证明原告已将购房款支付给被告，对证据3认为与本案没有关联性，对证据4的真实性确认。被告嘉实丰公司答辩称：原告主张要求被告办理房产证及支付违约金，被告主张原告没有交付任何的房款，因此被告不负责办理房产证及被告不承担任何违约责任。另外，认购书第二条约定，结清全部房款之后签订中山市商品房买卖合同。因为原告没有交任何购房款，因此双方没有签订合同。因为原告没有与被告签订商品房买卖合同，因此被告不应当承担办理房产证及承担违约责任。被告嘉实丰公司向本院提供了以下证据：1.泰兴楼认购书；2.民事起诉书；3.房天下网截图；4.开庭笔录；5.声明；6.司法鉴定书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1、2、4、5、6的真实性均确认，对证据3的真实性不确认。被告嘉实丰公司向本院提出以下反诉请求：1.原告朱德义向被告嘉实丰公司支付购房款345170元；2.原告向被告支付未支付购房款期间占用涉案房屋所产生的费用72050元（以涉案房屋所在地同等面积房屋每月租金1500元为标准，自交房之日即2013年5月31日起计算至实际付清之日止，暂计至提出反诉之日）。事实与理由：2011年9月30日，原告与被告签订一份泰兴楼认购书，约定被告将位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座223房的房地产出售给原告，价款为345170元；付款方式为签署任认购书时支付定金1万元，余款335170元在某年某月某日前（未作约定）付清并签署中山市商品房买卖合同。被告已于2013年5月31日将上述房地产交付给原告使用，但原告至今未支付任何购房款给原告。为维护被告的合法权益，原告提出上述反诉请求，请求法院支持被告的反诉请求。被告嘉事丰公司反诉提交的证据与本诉证据一致。原告朱德义针对被告嘉实丰公司的反诉答辩称：原告已足额支付了所有的购房款，被告也已开具收据，并盖章公章，足以证明原告已完全履行了付款责任。至于被告所称其内部人员有挪用公款的行为，没有交给被告，那也是因为被告自身内部财物管理混乱造成，不应要求原告继续多支付已经支付了的费用。在原告支付费用时，被告的工作人员在收据上加盖了公章，这使原告相信被告的员工是在行使职务行为，因此请法院驳回被告的反诉请求。原告朱德义反诉提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2011年9月30日，原告与被告签订一份泰兴楼认购书，内容为：1.被告将其开发位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座223房的房地产出售给原告，价款为345170元；2.付款方式为在签署本认购书时支付定金1万元，余款335170元某年某月某日前付清（未月明确约定）；3.原告于结清全部房款之日起七日内携带认购书、首期楼款、身份证等资料与被告签订中山市商品房买卖合同；4.如原告未按期支付房款，须按房价总金额每日千分之一的标准支付违约金给被告。认购书还约定了其他条款。黄书彬作为被告的出售方代表在认购书上签名确认。2013年5月31日，被告将上述涉案房地产实际交付给原告使用。2017年4月7日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则提出前述反诉请求。另查：原告为证明其已付清了购房款，向本院提供了一份2011年9月30日的收款收据，金额为345170元，内容为：今收到朱德义认购泰兴楼1幢1座223房房款，补开收据。该收款收据加盖了嘉实丰公司的财务专用章，并由黄书彬作为经手人签名确认。被告嘉实丰公司对收款收据上财务专用章的真实性确认，也确认黄书彬是被告公司员工，专门负责收款及开具收款收据。再查：2016年12月23日，夏德忠、朱德义等四人作为泰兴楼所有业主代表与被告在中山市××乡镇信访办的协调下签订一份协议书，内容为：1.被告同意在2017年1月1日前给所有业主办理房产证所需要的购房合同及开具发票等相关为办房产证所需的所有资料，小业主配合提供合同、认购书、备案表、收据等（未付清购房款的除外）其中任何一样资料被告均认可，被告逾期办理按小业主实际付款总金额每日万分之五支付违约金给小业主；2.所有业主在2017年1月1日前将各自首付款补齐并办理相关银行按揭手续，被告无条件给予配合，不予配合的视为被告违约；3.被告在2017年9月1日前必须将房地产办理到相关业主的名下，并将泰兴楼的所有物业管理权交到业主委员会手里。协议还约定了其他内容。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的泰兴楼认购书及原告等四人作为泰兴楼所有业主与被告签订的协议书均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告为证明其已履行了支付购房款义务的事实，向本院提供了收款收据一份，收款收据上加盖了被告的财务专用章，并且由被告公司负责收款及开收据的黄书彬签名确认，足以认定。虽然被告称没有实际收到原告交付的款项，但原告作为善意的第三人向被告的财务人员黄书彬缴纳购房款后领取了加盖有被告财务专用章的收款收据，其付款义务已完成。至于黄书彬收款后是否将款项入账或挪作他用，是被告公司的内部管理问题，与原告无关，不能由此认定原告未缴纳购房款。而且如果原告确实未缴纳购房款的情况下，被告仍将涉案房屋交付给原告使用，并且在被告提起反诉前，一直未向原告进行追讨，也不符合常理。因此，被告反诉要求原告支付购房款345170元及支付占用房屋期间的费用的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。对于原告要求被告协助办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求，因双方签订的泰兴楼认购书并未对办证的时间作出约定。而2016年12月23日的协议书约定的办证时间为2017年9月1日，截至目前为止尚未到双方约定的办证期限，被告不存在违约行为。故原告请求被告协助办证及支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告朱德义的全部诉讼请求；二、驳回被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6834元，减半收取为3417元（原告已预交），由原告朱德义自行承担；反诉案件受理费7558元，减半收取为3779元（被告已预交），由被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司自行负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一七年六月十三日书记员  卢芷琪冯莹