浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异71号案外人盛玉元，男，1964年8月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托代理人（特别授权代理）申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道兴越路**中清大厦**１****。法定代表人徐金夫。委托代理人（特别授权代理）周良，浙江汉普律师事务所律师。被执行人绍兴县中惠家纺有限公司，住所地浙江省绍兴市绍，住所地浙江省绍兴市绍兴县齐贤镇兴齐村 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人孟秀凤。被执行人浙江雷特宏针纺有限公司，住所地浙江省绍兴市绍，住所地浙江省绍兴市绍兴县滨海工业区 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人孟雷腾。被执行人绍兴元大毛地毯有限公司，住所地浙江省绍兴县滨，住所地浙江省绍兴县滨海工业区 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人沈卫祥。被执行人孟雷腾，男，1966年8月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人郭冠凤，女，1963年5月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称华夏银行）与被执行人绍兴县中惠家纺有限公司（以下简称中惠公司）、浙江雷特宏针纺有限公司（以下简称雷特宏公司）、绍兴元大毛地毯有限公司（以下简称元大公司）、孟雷腾、郭冠凤金融借款合同纠纷一案中，案外人盛玉元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人盛玉元称，2011年3月15日，案外人与被执行人雷特宏公司签订租赁合同1份，约定雷特宏公司将其所有的位于绍兴市柯桥区皋合村的宿舍楼房间9间（房号401、402、406、408、410、415、417、418、420）出租给案外人，租赁期限为10年，从2011年3月20日起至2021年3月19日止，年租金为32400元。合同签订后，案外人依约将每年的租金支付给雷特宏公司，且雷特宏公司也将上述房产交付给案外人使用。现案外人收到贵院作出的（2015）绍越执民字第4130、4130-1号执行公告，要求案外人腾退上述房屋。案外人认为，案外人与雷特宏公司之间的租赁合同合法有效，而且案外人已依约向该公司支付了相应的租金，该厂房的租期尚未到期，案外人仍然享有该房屋的租赁使用权。特依法向贵院提出执行异议，请求裁定中止（2015）绍越执民字第4130、4130-1号的执行。异议审查中，案外人明确其异议请求为：请求保护案外人对雷特宏公司所有的权证号为绍房权证滨海字第**工业厂房4楼上述9间房屋（以下简称涉案房产）的租赁权及优先购买权，要求法院带租拍卖。案外人还补充陈述其已支付涉案房产2011年3月20日至2018年3月19日的租金，按年租金32400元计算，总金额为226800元。申请执行人华夏银行称，在办理抵押贷款时，雷特宏公司自行委托的评估公司出具的评估报告中明确记载涉案房产不存在租赁关系，该报告所附照片中也显示涉案房产是空置的。2013年7月1日，雷特宏公司又向我行书面声明涉案厂房未对外出租，仅凭案外人提供的租赁合同无法证明其主张的租赁关系成立。即使租赁关系成立，租金也应该是一年一付，综上，我行不认可案外人主张的租赁权及优先购买权。请求法院驳回案外人的异议。被执行人中惠公司、雷特宏公司、元大公司、孟雷腾、郭冠凤未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人雷特宏公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区滨海工业区马鞍镇皋合、南新村，幢号为1幢，建筑面积为3739.65平方米，权证号为绍房房权证滨海字第**4层工业厂房及对应的国有土地使用权。根据绍兴县房地产（2013）第1561号他项权证记载，雷特宏公司以其所有的上述房地产为中惠公司向华夏银行的借款提供抵押担保，担保债权数额为934.9万元，并于2013年7月30日办理了抵押登记。因各债务人未按约归还借款，华夏银行向本院提起诉讼，本院于2015年8月11日立案受理，并于2015年8月25日诉讼保全查封了雷特宏公司所有的上述房产。2015年10月15日，本院作出（2015）绍越商外初字第101号民事判决书，对华夏银行就上述房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2015年11月20日，根据华夏银行申请，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2016年12月19日作出（2016）浙0602执4130号公告，通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年12月25日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，因在公告期内无人申报权利，本院又于2016年12月30日作出（2015）绍越执民字第4130-1号公告，责令被执行人雷特宏公司限期腾退房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为雷特宏公司、乙方为盛玉元、落款日期为2011年3月15日的租赁合同1份，其中约定乙方向甲方租赁涉案房产，每间租金为3600元，总租金32400元；租赁期限为10年，自2011年3月20日至2021年3月19日；在租赁期间水电费由乙方负责。2、雷特宏公司于2011年7月开具的房租费发票及对应的2011年7月31日绍兴县思远经编科技有限公司（以下简称思远公司）记账凭证复印件各1张。发票中记载付款单位为思远公司，金额为243630元，并备注“2011年3月1日—2012年2月28日，2707平方”。3、雷特宏公司于2012年12月开具的房租费发票及对应的2013年1月31日记账凭证复印件各1张。发票中记载付款单位为思远公司，金额为243630元，并备注“2012年3月1日—2013年2月28日，2707平方”。4、雷特宏公司于2013年12月开具的房租费发票及对应的2013年12月31日的记账凭证复印件各1张。发票中记载付款单位为思远公司，金额为243630元，并备注“2013年3月1日—2014年2月28日，2707平方”。5、扣款日期为2013年2月4日的中国银行绍兴县支行营业部（以下简称中国银行）客户贷记通知单1份及对应的2013年2月28日记载凭证复印件1张，通知书中记载付款人户名为思远公司，收款人户名为雷特宏公司，金额为人民币341864.90元，用途为房租费、电费。6、扣款日期为2014年7月1日的浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司滨海支行（以下简称瑞丰银行）扣款通知书1份及对应的2014年7月31日记载凭证复印件1张，通知书中记载付款人户名为思远公司，收款人户名为雷特宏公司，金额为人民币100万元，用途为设备款、房租。听证中，案外人陈述其原系思远公司法定代表人，涉案房产的房租都是通过思远公司的账户支付的，思远公司另向雷特宏公司租赁了相关房产，并在听证后提交了付款情况说明1份，其中除记载涉案房产的租金支付情况外，另记载思远公司支付租金情况如下：生产车间支付2011年3月1日至2017年2月28日租金，每年352130元计6年为2112780元；宿舍楼一楼（办公用）支付2013年3月1日至2018年2月28日租金，每年52800元计5年为264000元。案外人在听证后，还补充提交了以下证据：1、甲方为雷特宏公司、乙方为思远公司、落款日期为2011年2月28日的房屋租赁合同复印件1份，其中记载乙方租赁甲方位于绍兴县马鞍镇南新、皋合村（滨海开发区兴滨路1046号）的雷特宏公司家纺车间2标准厂房，第一层建筑面积2707平米，第二层建筑面积1550平米；租赁期限从2011年3月1日至2021年3月1日，租期10年；第一层每平米每年价格90元，第二层每平米每年价格70元，每年租费合计352130元；租金支付方式为先租后用，每年初一次性缴清房屋租费；房屋、水电押金为20万元。2、执行笔录复印件1份。3、扣款日期为2012年3月2日的中国银行客户贷记通知单1张，其中记载付款人户名为思远公司、收款人户名为雷特宏公司，金额为298782.31元，未记载用途。4、扣款日期为2013年4月22日的瑞丰银行扣款通知书1份，其中记载付款人户名为思远公司，收款人户名为雷特宏公司，金额为人民币20万元，用途为往来款。5、扣款日期为2013年11月4日的瑞丰银行扣款通知书1份，其中记载付款人户名为思远公司，收款人户名为雷特宏公司，金额为人民币40万元，用途为往来款。6、扣款日期为2013年6月20日的瑞丰银行扣款通知书1份，其中记载付款人户名为思远公司，收款人户名为雷特宏公司，金额为人民币80万元，用途为往来款。申请执行人华夏银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、落款日期为2013年7月1日，由雷特宏公司法定代表人孟雷腾签名、该公司盖章的抵押人声明1份，对涉案房产由雷特宏公司使用，未出租的事实予以，并愿意承担由此可能引起的一切法律及经济责任。2、2013年7月30日雷特宏公司与华夏银行签订的最高额抵押合同1份，在抵押物清单中记载涉案房产未出租。3、绍兴市平准资产评估有限公司出具的雷特宏公司单项资产评估报告书1份。本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2013年7月30日设定抵押登记，故案外人盛玉元要证明其异议主张成立，需举证证明其在2013年7月30日之前已与被执行人雷特宏公司签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实，但案外人提供证据不足以证明上述事实成立，应承担举证不利之后果，具体评议如下：首先，案外人提供的房屋租金发票及付款凭证中记载的付款单位均为思远公司而非案外人本人。其次，案外人提供租金发票中记载的房屋面积为2707平方米、金额为243630元，与案外人补充提供的租赁协议中约定的思远公司向雷特宏公司租赁家纺车间2标准厂房的面积及金额相一致，故不能证明其主张的支付涉案房产租金的事实。第二，案外人提供的思远公司其他付款凭证中均未记载租赁房产的坐落或面积，且多数付款凭证记载的款项性质并非租金，也不足以证明其主张的支付涉案房产租金的事实。第三，案外人并未提供充分证据证明其在抵押设定之前即占有涉案房产并使用至今的事实。第四，申请执行人亦已提供了抵押人声明等证据予以反驳。综上，案外人之异议，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人盛玉元的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一七年六月二十七日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。