上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26927号原告上海丽兴房地产有限公司。住所地上海市淮海中路****。法定代表人林建岳。委托代理人李琬倩。被告嘉艺艺术品(上海)有限公司。住;'>住所地上海市奉贤区青村镇奉柘公路******iv>法定代表人刘柠。被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司(原上海鹏华资产管理有限公司)。住所地上海市浦;'>住所地上海市浦东新区浦东南路****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人蔡惠晟。原告上海丽兴房地产有限公司诉被告嘉艺艺术品(上海)有限公司(下称嘉艺公司)、被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司(下称鹏华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琬倩到庭参加诉讼，被告嘉艺公司、被告鹏华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海丽兴房地产有限公司诉称：2014年1月，原告与被告鹏华公司签订租约，原告将名下位于上海市淮海中路XXX号南座601-608单元房屋出租予被告鹏华公司使用，租期5年。2014年8月，原告与两被告另行签订《更名协议书》，约定上述租约承租人变更为被告嘉艺公司，被告鹏华公司则对合同履行提供担保。租赁期间，自2016年起，被告嘉艺公司延迟支付租赁费用。2016年9月7日，原告向被告嘉艺公司发出书面解约通知，告知于2016年9月18日解除租赁关系。2016年9月27日，被告嘉艺公司办理退楼手续。现原告诉请要求(1)确认所涉租约于2016年9月27日予以解除；(2)被告嘉艺公司变更或注销以系争房屋地址进行登记的相应证照；(3)被告嘉艺公司支付2016年8月1日至2016年9月27日期间欠付租金人民币479,402.30元、欠付该租金之滞纳金(计至2016年10月31日止之滞纳金为人民币17,094.48元，要求计至实际付款日)；(4)被告嘉艺公司支付2016年8月1日至2016年9月27日期间欠付物业管理费人民币72,051.80元、欠付该物业管理费之滞纳金(计至2016年10月31日止之滞纳金为人民币2,569.22元，要求计至实际付款日)；(5)被告嘉艺公司支付2016年8月1日至2016年9月27日期间欠付水费人民币101.70元、欠付该水费之滞纳金(计至2016年10月31日止之滞纳金为人民币14.34元，要求计至实际付款日)；(6)被告嘉艺公司支付2016年8月1日至2016年9月27日期间欠付电费人民币11,135.73元、欠付该电费之滞纳金(计至2016年10月31日止之滞纳金为人民币1,540.69元，要求计至实际付款日)；(7)被告嘉艺公司支付装修恢复费用人民币715,132.74元；(8)被告嘉艺公司支付房屋空置期之租金及物业管理费共计人民币870,717元(自2016年9月28日起，按3个月空置期计)；(9)被告嘉艺公司支付2014年3月1日至2014年5月31日期间之装修期租金人民币756,951元；(10)被告嘉艺公司承担中介佣金人民币504,634元；(11)被告嘉艺公司承担诉讼费用；(12)被告鹏华公司对被告嘉艺公司上述义务承担连带责任。对于租约项下租赁保证金人民币900,995元，则要求归原告所有。原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》、《香港广场房屋租赁合同》、《更名协议书》及申请书，以证明(1)原告与被告嘉艺公司之间租赁合同关系合法、有效；(2)合同对滞纳金、原告追偿权利等均作约定；(3)被告对房屋负有装修恢复之责任；(4)更名协议约定被告鹏华公司承担连带责任；(5)被告嘉艺公司申请转租2单元用于注册关联企业。2、《催款函》、《解约通知》、退楼验收表、帐单及其签收表、欠款明细计算表，以证明原告曾催讨欠款之情节。3、《介绍客户登记表》及中介佣金发票，以证明原告向中介方支付中介佣金。4装修恢复报价单，以证明装修恢复所需支出之费用。5、两被告经营证照，以证明两被告主体资格，同时证明两被告以租赁单元注册分公司营业执照等情节。被告嘉艺艺术品(上海)有限公司未作答辩。被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司未作答辩。经审理查明：原告系上海市淮海中路**房屋权利人。2014年1月23日，原告与被告鹏华公司签订《香港广场房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市淮海中路XXX号601-08室房屋出租予被告鹏华公司作为办公使用，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止(合同1-1、2-1、3-1)；(2)原告于2014年3月1日前交付房屋(合同3-1)；(3)租金先付后用，被告鹏华公司于每月10日前支付租金(合同4-2、4-3)；(4)被告鹏华公司支付房屋租赁保证金人民币900,995元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同项下被告鹏华公司应予承担费用外，剩余部分无息归还被告鹏华公司(合同5-1)；(5)租赁期间，使用系争房屋所产生之水电煤等费用由被告鹏华公司承担(合同5-2)；(6)如被告鹏华公司逾期不支付租金累计超过1个月，原告可书面通知解除合同(合同9-2-6)。《租赁合同》另附补充条款约定(1)前3年租期内月租金为人民币252,317元，之后2年租期内月租金为人民币277,549元，租赁期间月物业管理费均为人民币37,992元，租金及物业管理费按月支付，被告鹏华公司应于每月10日前支付当月租金及物业管理费(补充条款2-1)；(2)在被告鹏华公司清结合同项下全部费用、返还房屋、且办妥营业执照注销或变更地址手续情形后30日内，原告将保证金予以无息返还(补充条款3-2)；(3)被告鹏华公司应在租赁关系终止当日将房屋恢复至毛坯状态后交还原告，由此产生费用由被告鹏华公司承担。原告亦有权以租赁期满或合同提前终止当日之房屋现状收回房屋而无须另作补偿。原告如选择按现状收房，须以书面形式特别明示，否则被告鹏华公司仍应按毛坯状态交还房屋(补充条款5-1)；(4)被告鹏华公司逾期支付合同费用，且在原告发出书面催缴通知后7日内仍未予缴付，原告有权终止合同并要求返还房屋，此时，原告可予没收保证金，被告鹏华公司并应补付已享用之装修期及免租期租金(补充条款7-3-1、7-5)；(5)被告鹏华公司延迟支付合同款项，原告就租金、物业管理费可要求每日按应付款项0.05%计收滞纳金，就设施费用可要求每日按应付款项0.2%计收滞纳金(补充条款8-1)；(6)如因被告鹏华公司违约行为导致原告提前解约，原告可不予退还保证金，且原告仍有权向被告鹏华公司追偿因提前解约导致房屋空置期间之租金及物业管理费损失、原告基于被告鹏华公司完全履约而给予之装修期及免租期之租金损失、因被告鹏华公司违约而致原告遭受之中介佣金等损失(补充条款8-2-1、3、5)；(7)根据本合同需要发出之全部通知，均采用书面形式，原告对被告鹏华公司发出之通知，送至该房屋或合同附件五之地址(在房屋交付之前及房屋返还之后)并经签收，或通过快递公司送至上述地址，即视为已经送达(补充条款10-7)；(8)如补充条款与合同内容不一致，则以补充条款为准(补充条款10-12)；(9)原告按现状交房(以实际收楼记录为准)，另原告同意在被告鹏华公司装修完成并经原告验收合格之前提下，被告鹏华公司可在租赁合同期满终止时以现状交还房屋，而无须将房屋及公共走廊恢复至毛坯状态(补充条款11-1、2特别条款)。《租赁合同》附件三约定2014年3月1日至2014年5月31日为装修期，被告鹏华公司在该装修期内不须支付租金。签约后，原告及被告鹏华公司履行各自合同义务。2014年8月27日，原告与两被告签订《更名协议书》一份，约定(1)承租人自2014年9月1日起变更为被告嘉艺公司，合同所涉承租人之权利、义务均由被告嘉艺公司承继；(2)更名后，被告鹏华公司为合同完全履行提供连带且不可撤销之担保。之后，《租赁合同》由原告与被告嘉艺公司继续履行，被告嘉艺公司亦实际支付截至2016年7月31日止之各项租赁费用，之后未再支付合同费用。2016年8月24日，原告向被告嘉艺公司书面催讨自2016年8月起之各项租赁费用。2016年9月7日，原告因催款未果遂向被告嘉艺公司发出《解约通知》，告知因被告嘉艺公司拖欠租赁费用且经催告仍未予付清，故《租赁合同》于2016年9月18日予以解除。2016年9月27日，原告与被告嘉艺公司办理退楼验收手续，原告并于该日收回系争房屋。另查明：原告因向被告鹏华公司出租系争房屋事宜于2014年1月23日向中介方上海东骏房地产经纪事务所支付中介服务费人民币504,634元。另系争房屋恢复毛坯状态之工程预算报价为人民币715,132.74元，该恢复工程尚未进行。再查明：系争房屋处2016年6月11日至2016年7月10日期间发生水电费分别为人民币50.85元及人民币5,092.91元，2016年7月11日至2016年8月10日期间发生水电费分别为人民币50.85元及人民币6,042.82元。原告就上述两期水电费记为2016年8月1日至2016年9月27日期间之水电费。综上，现原告认为《租赁合同》因被告嘉艺公司欠付租赁费用而导致提前解除，而合同解除日期应系2016年9月27日租赁双方办理退楼手续之日，被告嘉艺公司仅支付截至2016年7月31日止之租赁费用，而被告鹏华公司对被告嘉艺公司之合同义务承担连带担保责任，原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《更名协议书》、催款函件、《解约通知》、退楼验收表、帐单及其签收表、《介绍客户登记表》、中介佣金发票、装修恢复报价单以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉《租赁合同》及《更名协议书》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。被告嘉艺公司作为承租方在履约过程中，未按期支付2016年8月租金，在原告发出催款通知后，被告嘉艺公司仍未予付租，被告嘉艺公司该逾期付租行为已经构成合同约定之解约事由，原告亦因此取得合同解除权。2016年9月7日，原告向被告嘉艺公司发出《解约通知》以实际行使合同解除权，按照《解约通知》所述，《租赁合同》应于原告予以明确之解约日期即2016年9月18日予以解除。审理中，原告将租赁双方办理房屋交接日期作为合同解除日期，原告对于解约日期之再次确定系基于房屋交接行为之实际发生，且并未加重被告嘉艺公司之合同义务，本院对原告该项意见依法予以采纳。对于原告所述被告嘉艺公司欠费情节，鉴于被告嘉艺公司在本院公告送达诉讼材料后并未就此提出任何抗辩，故本院对原告所述被告嘉艺公司欠费情节依法予以采信，鉴此，被告嘉艺公司对于2016年8月1日至合同解除日期间之各项租赁费用仍然负有支付义务。对于被告嘉艺公司逾期支付各项租赁费用之违约行为，原告亦有权要求被告嘉艺公司按约偿付滞纳金。鉴此，本院对原告要求被告嘉艺公司支付各项租赁费用并偿付滞纳金之诉请依法予以支持，但原告要求偿付之滞纳金数额应当以欠费本金数额为限。对于原告诉请之装修期租金，该项诉请符合合同约定，本院依法予以支持。对于原告诉请之3个月空置期租金及物业管理费，由于《租赁合同》系因被告嘉艺公司欠租而导致提前解除，在此情形下，合同约定被告嘉艺公司须承担原告因解约而遭受之空置期租金及物业管理费损失，现原告将该空置期定为3个月并无不当，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告要求被告嘉艺公司承担中介佣金之诉请，原告该项诉请与合同约定无悖，原告支付佣金一节亦有相关客户登记表及支付凭证为据，就此，本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于原告要求被告嘉艺公司办理工商注销或变更手续之诉请，鉴于工商登记事宜不属本院处理范围，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告要求被告嘉艺公司支付装修恢复费用之诉请，鉴于原告所称恢复费用仅系工程预算报价费用，而非实际发生之恢复费用，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于原告要求被告鹏华公司承担连带责任之诉请，因《更名协议书》中明确约定被告鹏华公司对被告嘉艺公司履约提供连带且不可撤销之担保，原告诉请具有合同依据，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于合同项下租赁保证金，因被告嘉艺公司欠租行为已构成合同约定之解约事由，且《租赁合同》因被告嘉艺公司违约而导致提前解除，按照合同约定，原告可不予退还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海丽兴房地产有限公司与被告嘉艺艺术品(上海)有限公司就上海市淮海中路XXX号南座601-608室房屋所建立之租赁合同关系于2016年9月27日予以解除；二、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年8月1日至2016年9月27日期间租金人民币479,402.30元；三、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年10月31日止之滞纳金为人民币17,094.48元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；四、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年8月1日至2016年9月27日期间物业管理费人民币72,051.80元；五、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第四项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年10月31日止之滞纳金为人民币2,569.22元，之后以欠费金额、每日按0.05%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；六、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年8月1日至2016年9月27日期间水费人民币101.70元；七、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第六项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年10月31日止之滞纳金为人民币14.34元，之后以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；八、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽兴房地产有限公司2016年8月1日至2016年9月27日期间电费人民币11,135.73元；九、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第八项欠费支付原告上海丽兴房地产有限公司截至实际付款日止之滞纳金(截至2016年10月31日止之滞纳金为人民币1,540.69元，之后以欠费金额、每日按0.2%计至实际付款日止；另滞纳金总额以欠费数额为限)；十、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司3个月房屋空置期之租金及物业管理费损失人民币870,717元；十一、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司装修期租金损失人民币756,951元；十二、被告嘉艺艺术品(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丽兴房地产有限公司中介佣金损失人民币504,634元；十三、被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司对上述第二项至第十二项承担连带责任；十四、原告上海丽兴房地产有限公司不予退还被告嘉艺艺术品(上海)有限公司租赁保证金人民币900,995元；十五、驳回原告上海丽兴房地产有限公司要求被告嘉艺艺术品(上海)有限公司变更或注销经营证照的诉讼请求；十六、驳回原告上海丽兴房地产有限公司要求被告嘉艺艺术品(上海)有限公司、被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司连带支付装修恢复费用人民币715,132.74元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28,529.70元(原告上海丽兴房地产有限公司已预缴)，原告上海丽兴房地产有限公司负担人民币80元，被告嘉艺艺术品(上海)有限公司、被告上海鹏华资产管理(集团)有限公司共同负担人民币28,449.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一七年六月五日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。