山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初270号原告：王永建，男，1979年11月11日出生，汉族，无业，住山东省高青县。被告：郑绪红，女，1974年4月1日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。原告王永建与被告郑绪红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永建、被告郑绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还租房押金1200元；2、依法判令被告返还已支付房屋租金3600元整；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告与被告经过协商签订了房屋租赁合同，原告租赁被告位于济南市天桥区XXXXXXXXX房屋。原告向被告支付租房押金1200元及6个月房租7200元，被告出具收款收据一份。2016年10月23日，原告与被告协商解除租赁合同，被告承诺等房屋再租去以后退还部分房租及全部租房押金。但是当被告将房屋重新租出去以后，拒不退还房租和押金。双方多次协商未果。现提起诉讼，望判如所请。郑绪红辩称，王永建将所租房屋的水、电、天燃气费用全部交齐后，郑绪红同意将押金1200元返还。租金3600元不应返还给王永建，因为是王永建在租赁期间内主动提出解除合同不再租赁该房屋，当时王永建说郑绪红什么时间将房屋再租出去再将剩余的租金退还给王永建。王永建是交纳了2016年7月26日至2017年1月26日共计半年的租金，郑绪红是2017年1月30日将房屋又租给他人，所以王永建交纳的租金不应再退还。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2016年7月26日，王永建与郑绪红签订房屋租赁合同一份，约定：由王永建承租郑绪红的位于济南市天桥区XXXXXXXXXXXXXX房屋，租赁时间自2016年7月26日至2017年7月26日；王永建承担房屋的水电、气、暖、物业等费用；付款方式采用预交结算法，房屋租金每半年结算一次，共计14400元，王永建应提前15天交纳下一期房租。2016年7月26日，王永建向郑绪红支付了2016年7月26日至2017年1月26日半年的租金共计7200元、物业费330元、押金1200元，郑绪红于同日出具了收款收据一份及租房押金条一份。上述租赁合同签订后，王永建开始承租涉案房屋。涉案房屋系由济南市城市建设投资有限公司出租给郑绪红，郑绪红又转租给王永建，郑绪红提交济南市城市建设投资有限公司出具的同意转租的说明一份，能够证明该公司同意郑绪红将涉案房屋进行转租。郑绪红提交的建设用地规划许可证复印件，可以证明涉案房屋在2006年9月25日办理了建设用地规划许可证，对有争议的证据及事实，本院认定如下：在房屋租赁期间，王永建不想再租赁涉案房屋，便与郑绪红就租赁合同解除事宜进行了口头协商。王永建认为双方于2016年10月23日协商解除了租赁合同，其于同日将涉案房屋退还给了郑绪红，郑绪红在2017年1月11日之前将该房屋又出租给他人，具体出租时间其不清楚。对此王永建提交录音光盘一张（包含两段录音）及文字说明二份予以证明其所述，王永建称上述录音内容是其当时委托其同事窦新房与郑绪红就租金事宜进行协商处理。郑绪红认为王永建是在2016年10月31日将房屋腾空并退还给她，其于2017年1月26日与王永建协商解除了租赁合同，是先退房后解除的租赁合同，其对王永建上述录音光盘一张及文字说明二份的真实性没有异议，但认为王永建是以住在涉案房屋内工作不方便才要求解除合同的。郑绪红提交其与案外人赵本花签订的房屋租赁合同一份，用以证明其于2017年1月30日将涉案房屋又出租给赵本花。王永建对郑绪红上述证据的真实性无法确定，认为该证据无法证明从2016年10月23日至2017年1月26日期间郑绪红没有将房屋租给其他人，在2016年10月23日双方就协商解除了租赁合同。王永建认为2016年10月23日其与郑绪红已经协商解除了租赁合同，因此要求郑绪红返还其已预交的三个月房屋租金3600元及押金1200元。郑绪红认为王永建在2016年7月26日至10月31日期间的房屋水、电、气的费用未交，且2016年10月31日交钥匙时双方协商双方均向外出租该房屋，如果该房屋又租出去，其将王永建的自该房屋出租给他人之日起的剩余租金返还给王永建，对此双方已达成一致，其于2017年1月30日将房屋又出租给他人，所以其不应返还任何租金，其同意在王永建支付了水、电、气费用后其返还押金1200元。关于王永建租赁涉案房屋期间使用的水、电、气费用，王永建与郑绪红均认可该费用共计为200元，均同意从押金中予以扣除。本院认为，本案中，王永建与郑绪红之间属于房屋租赁合同纠纷。王永建与郑绪红均认可双方已口头协商解除了租赁合同，双方争议的焦点是：双方的租赁合同何时解除及对返还租金是如何约定的？王永建在起诉状中称“2016年10月23日，原告与被告协商解除租赁合同，被告承诺等房屋再租去以后退还部分房租及全部租房押金。”王永建提交的录音光盘及文字说明中的2017年1月11日窦新房与郑绪红（房东）的通话录音中载明“窦新房：咱那房子租出去了是吗？房东：啊，对。窦新房：租出去多长时间了？房东：人家还没住了。窦新房：我看鞋子都晒里头了，那不是租出去了吗？房东：你有么事你说。窦新房：房子那个合同我到什么时候给你，你把押金退给我？房子房款你退给我，人家啥时候住进去的，你把余下的房款退给我。房东：这么跟你说，房款是一律不退的。窦新房：你不退不行啊，我给你交钥匙的时候你说的退，你说的啥时候租出去了，啥时候给我，我也转租着，你也出租着，从租出去的时候算起，你把剩余的房款退给我，我们不是说好的吗？你不能有变啊。”从以上王永建的诉称及录音内容可以看出，双方对解除租赁合同进行了协商，但双方并未明确解除租赁合同的具体时间，上述证据不能证明2016年10月23日双方已经解除了租赁合同。郑绪红认可王永建于2016年10月31日将房屋腾空并退还给她，但认为其于2017年1月26日与王永建协商解除了租赁合同。王永建返还涉案房屋不能必然就证明双方解除了租赁合同，从双方的陈述及上述录音内容中可以看出，王永建返还房屋是为了让郑绪红尽快将房屋再出租给他人，待房屋租出去之后双方解除租赁合同，郑绪红再将自该房屋出租给他人之日起的剩余租金退还给王永建，这符合一般的常理和理解。郑绪红提交的其与案外人赵本花签订的房屋租赁合同一份，能够证明其于2017年1月30日将涉案房屋又出租给赵本花。郑绪红自认其于2017年1月26日与王永建协商解除了租赁合同，王永建提交的证据不能证明郑绪红在2017年1月26日之前已将涉案房屋又出租给他人及双方已经解除了租赁合同，因此，本院认定王永建与郑绪红签订的房屋租赁合同于2017年1月26日解除。所以，王永建向郑绪红支付了2016年7月26日至2017年1月26日半年的租金共计7200元及押金1200元，郑绪红不应向王永建返还租金。王永建要求郑绪红返还租金3600元，没有事实根据和法律依据，不予支持。但郑绪红应将押金1200元在扣除水、电、气费用200元后返还给王永建，即郑绪红返还给王永建押金1000元，王永建主张的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、郑绪红返还王永建租房押金1000元，于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回王永建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王永建负担40元，郑绪红负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  田炳美二〇一七年六月二十一日书记员  李 雪