湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初476号原告：中国工商银行股份有限公司云梦支行。住所地：云梦县城关镇梦泽大道66号。主要负责人：杨保平，该行行长。委托诉讼代理人：邱旭东，中国工商银行股份有限公司云梦支行员工。委托诉讼代理人：李亮，中国工商银行股份有限公司孝感分行员工。被告：陈红兵，男，1967年8月18日出生，汉族，湖北省云梦县人，无固定职业，住云梦县。被告：袁桂凤（陈红兵妻子），女，1968年8月15日出生，汉族，湖北省云梦县人，无固定职业，住云梦县。两被告共同委托诉讼代理人：胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。被告：湖北圣荣房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关新村41号。法定代表人：袁荣明，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司云梦支行（简称工行云梦支行）与被告陈红兵、被告袁桂凤、被告湖北圣荣房地产开发有限公司（简称圣荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月11日、6月2日两次公开开庭进行了审理。原告工行云梦支行的委托诉讼代理人邱旭东、李亮，被告陈红兵、袁桂凤的共同委托诉讼代理人胡德山，圣荣公司法定代表人袁荣明到庭参加诉讼。诉讼期间，本院根据原告工行云梦支行的财产保全申请，于2017年5月15日作出（2017）鄂0923民初476号民事裁定书，对被告陈红兵购买的被告圣荣公司开发的位于湖北省云梦县城关镇梦泽大道40号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室房产（房屋抵押预告登记证明编号：鄂云房预城关字第××号）予以预查封。本案现已审理终结。原告工行云梦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈红兵、袁桂凤立即共同归还所欠借款本金3837567.54元及截止2016年10月26日的利息143873.46元，并按年利率7.007%支付该借款本金自2016年10月27日至还清之日的利息；2、原告工行云梦支行对被告陈红兵购买的位于湖北省××县城××大道××号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室房产享有优先受偿权；3、被告圣荣公司对第1项债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告陈红兵、袁桂凤因购买被告圣荣公司开发的位于湖北省××县城××大道××号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室房产缺乏资金，以该房屋抵押担保，向原告工行云梦支行申请借款，被告圣荣公司自愿提供连带保证担保。2013年4月23日，被告陈红兵、被告袁桂凤、被告圣荣公司共同与原告工行云梦支行签订了编号为（2013）商房贷0000107号的《个人购房借款/担保合同》，被告陈红兵作为借款人、被告袁桂凤作为共同借款人，被告圣荣公司作为担保人分别在合同上签字或盖章。合同约定，被告陈红兵、袁桂凤共同向原告工行云梦支行借款490万元，用于购买被告圣荣公司出售的坐落于云梦县城××大道××号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室建筑面积为1210.56平方米的商用房，借款期限为10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%计，如遇基准利率调整，则以基准利率调整之日的次年1月1日开始，按新的基准利率上浮10%计息。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）偿还借款本息，每月10日为还款日，由被告陈红兵授权原告工行云梦支行从其在原告工行云梦支行开立的指定还款账户划收。被告陈红兵以其购买的“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202号商用房作为抵押担保。被告圣荣公司为该借款提供阶段性连带责任保证。合同还约定，如果借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，从而要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告工行云梦支行按合同约定，于2013年4月25日将490万元汇至被告陈红兵指定的被告圣荣公司账户，履行了出借义务。因签订合同时，被告陈红兵尚未取得该房屋所有权证，依据借款合同约定，双方于2013年4月25日向云梦县房屋管理局申请办理了商品房预售抵押预告登记，云梦县房屋管理局向原告工行云梦支行颁发了编号为鄂云房预城关字第××号的《房屋预告登记证明》。被告陈红兵开始尚能按照合同约定按月还款，后开始拖欠，被告陈红兵于2016年3月14日还款11万元后再一直未还款。原告工行云梦支行分别向被告陈红兵及被告圣荣公司发出催收通知书，但被告陈红兵及被告圣荣公司均未还款。原告工行云梦支行于2016年10月27日依据合同约定，向被告陈红兵发出融资提前到期通知，宣布未到期的融资全部到期，并要求被告陈红兵立即还全部借款本息等，但被告陈红兵仍未还款，所以提起诉讼，请求法院依法支持原告工行云梦支行全部诉讼请求。被告陈红兵、袁桂凤未提交答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称，对原告工行云梦支行诉称的借款及还款金额等事实无异议；因未办理抵押权正式登记，原告工行云梦支行对该房屋未取得抵押权，无优先受偿权；逾期借款利息计算要提供具体依据和计算过程，不能仅电脑显示为准；原告工行云梦支行要求一次性还清借款本息既无合同依据，又不符合实际情况，且超过被告预期和承受能力。被告圣荣公司未提交答辩状，其法定代表人在庭审中口头辩称，对原告工行云梦支行诉称的借款及担保等事实无异议。被告圣荣公司所开发的房屋因规划验收等原因，至今未协助购房户办理房屋所有权证。被告圣荣公司不是借款人，无还款义务。作为借款担保人，被告圣荣公司有义务协助原告工行云梦支行向借款人催收还款，但自身无还款义务。被告陈红兵、袁桂凤及被告圣荣公司未提交证据，原告工行云梦支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的（2013）商房贷0000107号《个人购房借款/担保合同》（以下简称合同），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对原、被告均具有法律约束力。原告工行云梦支行按合同约定，于2013年4月25日将490万元汇至被告陈红兵指定的被告圣荣公司账户，履行了出借义务。被告陈红兵、袁桂凤在还款期限内，未依约按合同约定金额于每月10日归还借款本息，显属违约，应承担违约责任。关于所欠借款本息数额，原告工行云梦支行不仅提供了电脑记录的被告陈红兵贷款明细表，详细列明其交易日期、实际执行利率、贷款余额、本次已还本金金额、本次已还利息金额、本次未还本金及利息金额、积欠本金及利息合计金额等内容，而且说明了包括月供金额等系列数据的来源、变动原因及计算方式，被告陈红兵、袁桂凤对明细表记录的还款时间及金额无异议，经本院核算，月供金额及变动、明细表有关“本次未还利息”及“积欠利息合计”项目等的计算符合合同第6.1条A项关于每月还款额的计算公式、第4.1条和4.2条有关利率及第9.1条有关罚息的约定，本院对明细表所列各项数据的真实性及合理性均予以确认。确认截止2016年10月26日被告陈红兵、袁桂凤下欠借款本金3837567.54元及利息等143873.46元。依据合同第14.1条第L项及第14.2条第4项约定，“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”，贷款人有权“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。”被告陈红兵、袁桂凤已连续三个月以上没有偿还贷款本息，原告工行云梦支行宣布贷款提前到期符合合同约定，被告陈红兵、袁桂凤收到通知后应立即偿还全部借款余额及利息等。合同第四条约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%；第9.1条约定，“借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定”。中国人民银行公布的现行五年以上贷款基准年利率为4.90%，因此逾期罚息年利率为4.90%×1.1倍×1.3倍＝7.007%。因此，原告工行云梦支行主张被告陈红兵、袁桂凤立即共同归还所欠借款本金3837567.54元及截止2016年10月26日的利息143,873.46元，并按年利率7.007%支付该借款本金自2016年10月27日至还清之日的利息的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。被告陈红兵与被告圣荣公司之间签订的是商品房预售合同，因此，与原告工行云梦支行签订借款合同时，被告陈红兵尚未取得该房屋所有权证，故合同第20.2条约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售房屋登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋产权证书后，应在30开或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续”，双方依约办理了抵押权预告登记后，长达四年多时间内未办理正式房屋抵押登记。本院认为，抵押权预告登记的目的只是为了保障将来可能设立的抵押权的顺位，即在债权依然存在的情况下，在将来能够进行抵押权登记之日起的合理期间内，设立抵押权时，该抵押权顺位在前。但预告登记并非物权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；第一百八十七条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押权预告登记的权利人在没有办理抵押登记前，对预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即不享有抵押权，对该不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。原告工行云梦支行至今未办理抵押设立登记，对借款合同约定的抵押物尚未取得抵押权，其主张对云梦县城××大道××号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。被告圣荣公司在合同的保证人处加盖了公司公章及法定代表人印章，是合同保证人，在被告陈红兵、袁桂凤不履行合同义务时，依合同约定和法律规定，承担保证责任。被告圣荣公司辩称其非借款人，只负有协调、督促借款人履行还款义务的责任而无还款责任的意见，显然与合同约定和法律规定不符，本院依法不予支持。根据合同第10.2条A项约定，保证人承担阶段性连带责任保证，即在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息及罚息、复利等承担连带责任保证。因此，在原告工行云梦支行和被告陈红兵至今未办理抵押登记的情况下，被告圣荣公司的保证责任不能免除。根据合同第30.2条B项约定，贷款人宣布贷款提前到期的，无需保证人同意，保证人仍应继续承担保证责任。合同第30.3条约定，贷款人有权选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。因此，在原告工行云梦支行宣布贷款提前到期，要求被告陈红兵、袁桂凤未立即偿还借款本息的同时，要求被告圣荣公司承担连带清偿责任的主张，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈红兵、袁桂凤限于本判决生效后30日内，共同归还原告中国工商银行股份有限公司云梦支行借款本金3837567.54元及支付截止2016年10月26日的利息（含罚息等）143873.46元，并按年利率7.007%支付该借款本金自2016年10月27日至还清之日的利息及罚息；期间如遇中国人民银行调整五年以上贷款基准年利率的，则自调整后的次年1月1日起以调整后的年利率的1.43倍计付利息。二、被告湖北圣荣房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；被告湖北圣荣房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈红兵、袁桂凤追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司云梦支行主张对湖北省云梦县城关镇梦泽大道40号“圣荣嘉缘”2号楼幢2单元2层202室房产享有优先受偿权的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定，按照日万分之一点七五，另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39530元，由被告陈红兵、袁桂凤与被告湖北圣荣房地产开发有限公司共同负担，限本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌审 判 员  张学军人民陪审员  徐其耀二〇一七年六月三日书 记 员  杨雅怡附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人责任保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。