上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初32124号原告：袁某某，女，汉族，住上海市。原告：张某，男，汉族，住上海市。两原告委托诉讼代理人：张某2(系袁某某之子、张某之父)，男，汉族，住上海市。两原告委托诉讼代理人：何俊明，上海申浩律师事务所律师。被告：陆某2，男，汉族，住上海市。被告：张1，女，汉族，住上海市。两被告委托诉讼代理人：王诵科，上海市协力律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：张艳，上海市协力律师事务所律师。原告袁某某、张某与被告陆某2、张1共有物分割纠纷一案，本院于2016年11月10日立案。2016年12月12日，原告增加诉讼请求。本案依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张某2、何俊明、两被告的委托诉讼代理人王诵科到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序适用期间三个月。本案现已审理终结。袁某某、张某向本院提出诉讼请求：陆某2、张1支付袁某某、张某1999年9月至2016年9月期间的转租收益2,254,059元及利息742,379.94元。事实和理由：1992年12月，张某之父张某2将承租的上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室公房办理公房交换，取得的天钥新村XXX号XXX室公房，承租人登记为袁某某。1993年2月，袁某某将天钥新村房屋与陆某2承租的龙水北路XXX弄XXX号公房与案外人李某某办理公房交换，三方签订房屋使用交换合同，袁某某与陆某2共同取得上海市新乐路XXX号房屋使用权，袁某某与陆某2各立户口簿、各为户主、各为承租人。1993年8月，张某将户口迁入袁某某为户主的户口簿内。1993年10月1日，新乐路XXX号房屋用途从居住用房变更为非居住用房，该房屋由张某2作为管理人转租并分配收益。1999年9月2日，张某2因工作离开上海，房屋转租管理和收益分配由陆某2夫妇承继。但陆某2夫妇在管理转租期间，仅向原告方支付极小部分转租收益，绝大部分收益据为己有。新乐路XXX号房屋系袁某某和陆某2各自公房共同交换取得，依法共同享有使用权和收益权。现陆某2、张1侵占袁某某、张某所享有的转租收益，严重侵害了两原告的合法权利。故起诉要求按照实用面积65平方米，1999年9月至2006年12月期间实际转租期间按10元/天/平方米、2007年1月至2012年12月期间按15元/天/平、2013年1月至2016年9月期间按30元/天/平计算转租收益，并扣除标准租金555.5元/月及协议租金2780元/月，扣除两被告于2006年12月支付的40万元，扣除两被告于2013年3月至2016年3月期间每月支付的2500元，两原告主张转租收益的50%；利息自2007年1月起，按每月应付转租收益的数额，按人民银行同期贷款利率计算。陆某2、张1辩称，袁某某并无起诉陆某2夫妇的意思表示，其不识字，在诉状上的签字是受张某2欺骗；张某并非房屋承租人，其因读书需要而迁入户籍，并未在该处居住，对房屋不享有权利，因而两原告均缺乏主体资格，要求驳回起诉。若两原告具备主体资格，两被告之女户籍也在新乐路XXX号内，也应追加为本案当事人。天钥新村房屋系张某2所有的房屋交换取得挂在袁某某名下，该房屋与陆某2承租的龙水北路房屋合并交换取得新乐路XXX号房屋，但天钥新村房屋建筑面积19平方米且是非独用的老工房，龙水北路房屋建筑面积75平方米且是新装修的全独用新工房，按照双方各自对新乐路房屋的贡献，张某2占有20%份额，陆某2夫妇占有80%份额。1993年10月-1994年，新乐路房屋由张某2经营饭店，饭店装修、居改非等手续均为陆某2办理，而张某2在经营期间未曾分配利润。1994年至1999年，张某2将房屋转租并按贡献份额分配转租租金，但拖欠房管局协议租金，后协议租金由陆某2偿还。2006年，陆某2代张某2付购房款40万元，买断了张某2就房屋享有的权益。此后，张某2赴安徽做生意失败后长期失业在家，张某无力归还贷款，袁某某每月赠与其3000元但仍不足，袁某某请求张1予以资助，张1出于孝顺母亲及对侄儿的疼爱，每月赠与张某2500元，该款项与新乐路房屋没有任何关系。自1999年后房屋不得再作餐饮，故直至2007年年底，房屋一直空关。2007年12月起陆某2夫妇将房屋转租给顾某用于经营服装生意至今，自2008年5月起收取租金每月8000元，以后陆续上涨，最近一次调整为2015年5月，月租金为2.5万元/月，两原告主张的租金标准没有依据。且即使有份额，根据对房屋的贡献，转租收益袁某某占20%，陆某2夫妇占80%，要求50%没有依据。并且，原告起诉已经超过诉讼时效，其只能主张自起诉倒退两年的租金，按2.5万元/月计算。本院认定事实如下：袁某某系张1、张某2之母，张某系张某2之子，张1、陆某2系夫妻关系。1992年12月，张某2将其原承租的上海市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋调换两处房屋，一处为上海市新华路XXX弄XXX号XXX室，租赁户名为张某2；一处为上海市天钥新村XXX号XXX室房屋(居住面积12.6平方米，灶间、阳台、晒台、卫生间公用，以下简称天钥新村房屋)，租赁户名为袁某某。1993年2月，陆某2承租、张1为同住人的上海市龙水北路XXX弄XXX号403室房屋(居住面积37.5平方米，全独用，以下简称龙水北路房屋)，与天钥新村房屋一并与案外人交换取得上海市新乐路XXX号房屋。1993年3月25日，公房管理部门核发上海市新乐路XXX号房屋(独用部位底层前间19平方米、底层后间12.4平方米、夹层21平方米、底层灶间6.8平方米，公用部位底层东小卫生间、底层西小卫生间，建筑面积77.56平方米，以下简称系争房屋)租用公房凭证，租赁户名为陆某2。随后，陆某2、张1与袁某某三人户籍迁入系争房屋处。1993年8月23日，因读书需要，张某户籍迁入系争房屋。1993年10月1日，系争房屋由居住用房改为非居住用房，标准租金为555.50元/月。系争房屋取得后，由张某2负责管理。张某2、陆某2、张某3三人合作在系争房屋处投资开设上海市徐汇区鑫园酒家(以下简称鑫园酒家)。三人签订协议，记载张某2拿出天钥新村一间合用公房12.6平方米、资金48,000元，陆某2拿出龙水北路三房一厅独用公房37平方米、资金27,412元，张某3拿出资金48,721元，酒家于1993年9月24日开业，利润有3方共同口头商议订下分配。鑫园酒家利润分配表载明，1993年10月-12月净利润19,942.58元，陆某27977元、张某25982元、张某35982元；1994年1月分配1万元，陆某24000元、张某23000元、张某33000元；1994年2月利润2万元，陆某28000元、张某26000元、张某36000元。1994年8月29日，张某2、袁某某及鑫园酒家签订承租合同，将鑫园酒家出租给刘某某承包经营，承包时间为5年，自1994年9月1日至1999年9月1日，承包金额自第一年至第五年分别为17.5万元、18.4万元、19.3万元、20.3万元、21.2万元。上述承租合同到期后，张某2将系争房屋管理权交陆某2、张1夫妇。2005年6月21日，袁某某户籍自系争房屋迁至上海市娄山关路XXX弄XXX号XXX室。2006年12月，陆某2、张1代张某2一方支付了购房款40万元。张1自2013年3月起每月给予张某2500元，后因原、被告双方于2016年3月因系争房屋产生纠纷，该月之后张1未再给付该费用。现系争房屋内有张某、陆某2、张1三人户籍。就系争房屋的交换情况，本案当事人均承认系张某2与张1家庭用两处房屋共同交换系争房屋用于饭店经营，用袁某某的名义只是为了便于并户交换，袁某某是挂名的。在交换之初，各方就约定按照贡献分配收益。经袁某某、张某申请，本院调取了陆某2在上海永福物业有限公司处备案的房屋租赁合同三份及上海永福物业有限公司情况说明一份，其中2002年8月19日陆某2与汤俊红签订房屋租赁合同，租期自2002年10月1日至2003年9月30日，租金每月2800元；2007年11月21日陆某2与顾某签订上海房屋租赁合同，约定租期至2008年11月30日止，月租金为8000元，租金支付方式为现金；2010年5月1日陆某2与顾某签订的上海市房屋租赁合同，租期至2011年4月30日止，月租金为6000元，支付方式为现金；永福物业公司出具情况说明称：系争房屋建筑面积77.56平方米，该户从1999年至今转租协议租金，2002年10月-2003年9月1111元/月*12个月=13,332元，2007年12月-2008年11月、2010年5月-2016年12月2780元/月*92个月=255,760元，以上共计269,092元，不包括公房租金。袁某某、张某对陆某2转租租金数额及租金支付方式不予认可，称租金与客观不符，且大数额交易不可能通过现金支付，但可以证实被告所述不实，系争房屋并非自1999年-2007年年底空关；对于情况说明予以认可，但认为其扣除金额大于被告代付金额。陆某2、张1对备案合同真实性无异议，但称第一份合同因未能办出营业执照，故未履行，与顾某的合同予以认可；被告对情况说明有异议，认为该情况说明没有附付款凭证，而且2008年10月-2010年4月之间的协议租金是正常支付的，不可能中间不交再支付后面的租金。为证明系争房屋转租情况，袁某某、张某提供了证人陆某1书面证词，证人称新乐路XXX号从2001年至今一直在营业，从事服装生意。被告称证人应出庭作证。本院认为，证人未出庭作证，其证言本院不予采信。为证明系争房屋现租金标准，袁某某、张某提供了录音证据两份，称该证据系与房产中介工作人员的电话录音、与系争房屋服装店店长的谈话录音，用以证明系争房屋所处地段的租金标准。陆某2、张1对录音证据不予认可，称无法判断其真实性，且与本案无关。为证明系争房屋现转租租金标准，陆某2、张1提供了与顾某于2015年3月签订的租赁合同，合同约定租期自2015年5月1日至2020年4月30日，月租金为25,000元。袁某某、张某对此不予认可，认为该约定数额只是为了应付徐房集团的，在1999年时年租金已经21万元，不可能越来越低，若协议不是伪造的，被告应可以拿出租金支付的银行记录。对此，陆某2、张1称服装与经营餐饮租金差异很大，因承租人经营服装，店铺内有现金，故租金均为现金支付。双方就陆某2一方2006年代张某2一方支付40万元用于购买房屋的款项性质有重大分歧：袁某某、张某称，40万元系陆某2支付给其的1999年9月至2006年房屋租金收益。为此，袁某某、张某还提供了张某4(袁某某丈夫)书面证词，称自2002年3月起多次听张1谈起系争房屋租金，张1一直表示将属于张某的租金份额每年都单独存起来，等张某结婚时一次性给付。陆某2、张1对此不予认可，认为证人应出庭作证。陆某2则称，2006年6月，张某2要给张某购买结婚用房，但张某2生意亏损无法拿出首付款，希望将房屋份额转卖陆某2获得资金买房，陆某2提出30万元买断，张某2要求40万元补偿，且不再承担之前拖欠的协议房租，陆某2答应了该条件，陆某2夫妇为凑齐款项还出售了一套漕东支路148平方米的房屋，所以该40万元为一次性买断张某2就系争房屋权益的款项。由于当时袁某某称已把户口迁出，按照陆某2的认知，最初一起并户的袁某某户口既已迁出，张某2就不再享有系争房屋的权利，于是双方就没有额外签订书面协议。为此，陆某2提供了张1与袁某某、张某4的谈话录音一份。该份录音中，周某某：……阿姨，是你想要张1打官司吗？袁：我现在就是夹在当中，我不愿意和儿子打官司，也不愿意和女儿打官司；周：阿姨，那现在是你儿子让你打这个官司的吗？袁：但是我要是不帮他打，我的名字在房子里面怎么办；……张：我没有想到自己父母会写这样的证词；袁：你为什么当年不把事情跟他们弄清楚；张：这件事是我不好，当初我给40万的时候；袁：当时你应该写下来；张：当时陆某2讲的，要我们把事情写下来的，把张某户口一起迁出；袁：你就应该这么做，我也不会有意见的；张：妈妈，换作是你，原来都讲清楚的事情，突然这样，我心情会怎么样；袁：你就应该和她弄清楚，做清楚手续；张：什么手续；袁某某：就是纸条写下来。张1：你就是帮儿子……；袁：我没有，我就是说说你自己没有把事情弄清楚；袁：你和陆某2也有错，你们是有文化的人，你们怎么没有和他把事情了结清楚，我当时把户口迁走，我从来没有想问你要什么，当初你们要一起开饭店，所以要我把户口并在里面，我一个字不识要我做老板，我都是为了孩子，让我干什么我都愿意的，饭店开好了，你们当时对我说，你们之间的事情已经了结了，所以我就把户口迁走了，我和自己老公户口在一起，我就和你再见了，……；张：那你为什么要作证这40万元是我给他的租金；袁：我从来没证明过这是租金；袁：张某2说你不给他房子和租金；张：我已经给了40万帮他买房子了结了呀；袁：讲来讲去谁让你不和他把手续办清楚的，我怎么知道你们之间的事情；袁：你刚刚说那40万是租金，是我给他证明的？他要是这么说，我不会给他签字的；袁：我只有证明户口是我带进去的，其他事情我都是不知道的，到了法庭我也这么讲，后来租金什么的我都不知道的。袁某某、张某对录音证据不予认可，称录音为偷录，张1称周某某为同事，但录音整理文字中称为调解人，录音中有多处对张1不利的地方被篡改，与实际不符；录音中的袁某某陈述内容均无书面证据。庭审中，陆某2、张1确认无论本案如何处理，此前每月支付张某的2500元为赠与。对此袁某某、张某称，只有在法院支持其主张的租金期限及数额的情况下才愿意抵扣，否则不同意抵扣。本院认为，本案中，双方当事人都认可当初商量好用张某2(袁某某挂名)、陆某2各自家庭的一套房屋合并交换系争房屋用于饭店经营，故系争房屋的收益原应由两方分享。但本案最主要的争议在于陆某2给予张某2一方40万元的性质究竟是租金收益还是一次性买断，这足以影响到张某2、袁某某、张某(以下简称张某2一方)现在是否仍有权主张系争房屋的收益。张某2一方认为该40万元为1999年至2006年期间的租金收益，就本案目前证据尚不足以证明该期间有长期地、持续地出租事实，物业公司的情况说明也印证了陆某2仅支付了该期间中一年的协议租金。况且即使有长期出租的事实，双方在结算该期间段租金收益时，也必须先确定租金收益总额以及分配比例，可未见双方有结算租金收益总额并确定分配比例的任何证据，至今双方仍就该期间房屋是否实际出租以及分配比例存有重大分歧，陆某2一方支付的该40万元不符合支付某期间段租金收益的典型特征，张某2一方也没能出示其他证据加以佐证，故本院难以认定该40万元系陆某2一方支付的租金收益。相反，该40万元款项符合一次性买断某项权益的基本特征，其数额与当时张某2就其贡献应享有的系争房屋权益比例的价值并无明显偏离，虽然陆某2提供的张1与袁某某录音中袁某某也未正面确认过该40万元为一次性买断款，本院也无法以此谈话录音作为认定买断的依据，但在支付该款后长达10年时间内，袁某某、张某或者张某2从未再主张租金收益却也印证了陆某2一方说法的合理性。而张某2一方称张1将其租金收益以张某名义每年都单独存起来所以并未及时主张，但同前所述，如果这是事实，那必须建立在双方结算租金收益和确定分配比例的前提下，而在这10年中张某2一方不闻不问，连“今年租金收益是多少”、“你给张某存了多少”等诸如此类的询问都未有过，故张某2一方的该意见于理不合，本院难以采信。并且，在该40万元的定性中，综合本案情况和当事人的陈述，只存在租金收益或买断两种可能，根据前述事实和分析，陆某2一方的解释更为合乎常理常情，具有更高的可信度，在无其他证据的情形下，相较而言，支付买断款比支付租金收益有更大的概率和可能，故本院推定该40万元为一次性买断张某2一方就系争房屋权益的款项。袁某某、张某现再主张系争房屋的租金收益，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：驳回袁某某、张某的诉讼请求。案件受理费30,772元，减半收取计15,386元，由袁某某、张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一七年六月十二日书记员  李 蕴附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。