广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6148号原告：广东狮峰置业有限公司，住所地中山市东区起湾银湾南路52号5层E7-E9卡，统一社会信用代码914420005572556762。法定代表人：岑嘉亮，总经理。委托诉讼代理人：李俊松，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴友谊，广东ＸＸ海天律师事务所实习律师。被告：区洁芳，女，1966年8月26日出生，汉族，住广东省中山市，原告广东狮峰置业有限公司（以下简称狮峰公司）诉被告区洁芳案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告狮峰公司的委托诉讼代理人李俊松、被告区洁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮峰公司向本院提出诉讼请求：判令终止对中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的执行，并解除对该房产的查封措施。事实和理由：原告于2015年3月24日与吴伟强（被申请执行人）签订关于中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的《认购书》、《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》（贷款方：中山农村商业银行股份有限公司，以下简称农商行）。2015年3月26日及2015年6月10日分别就该商品房买卖合同向中山市房地产交易登记管理所作了商品房预售合同备案登记和抵押登记。农商行于2015年6月放贷，但吴伟强仅偿还6期月供，至2016年1月已经完全断供。原告于2016年5月25日收到农商行关于要求履行担保责任的通知，于2016年5月25日依约履行了担保责任，向农商行偿还了全部贷款及相关利息、罚息等。该房产由于贷款时间及断供事实，原告依约未办理不动产登记。2016年7月11日原告委托律师向被告发出《关于解除合同的律师函》，通知因为吴伟强拖欠银行贷款导致原告承担相关担保责任，构成商品房买卖合同违约，故解除与吴伟强签订的商品房买卖合同及追究相关违约责任。2016年7月18日，原告向中山市第二人民法院提起诉讼，中山市第二人民法院于2016年12月7日作出(2016)粤2072民初8002号民事判决书，确认上述事实，并确认原告与吴伟强签订的关于中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的商品房买卖合同自原告通知解除合同之日解除等。期间，因农商行收到该款项后，在向中山市房地产交易登记管理所申请注销抵押登记时，得知中山市第—人民法院以（2016）粤2071执2251号裁定查封了该房产（申请执行人为区洁芳）。原告向中山市第—人民法院提出执行异议，请求解除对上述房产的查封措施。但中山市第—人民法院以“合同备案登记是不动产预告登记形式……具有物权公示效力”和“异议人非涉案房产登记的权利人”为由，作出(2016)粤2071执异115号裁定驳回原告执行异议。原告认为，中山市第—人民法院查封上述房产错误，驳回异议的理由不能成立。一、依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”没有任何证据及理论支持商品房签了买卖合同就是买受人的房产了。涉案房产物权权利人自始至终是作为房地产开发企业的原告，自始至终没有发生过产权转移，甚至是没有交付，房产自始至终都在原告的管理、控制之下。二、商品房销售备案登记是依据《城市房地产管理法》的规定实施的，其属于合同备案性质和行政管理范畴。其虽然在一定程度上维护了商品房预购人的合法权益、防止开发商一房多卖，但与物权法第二十条规定的预告登记有本质区别，不发生准物权效力。三、原告在本合同履行过程中,尚未办理不动产登记，亦尚未交付房屋，现根据双方合同约定（含抵押贷款合同），原告有权解除合同，有权不交付房屋。现原告也已依法依约向吴伟强通知解除了商品房买卖合同，依法该商品房买卖合同已解除。在该房产上，不用说物权效力，连合同效力都不存在了。综上，原告认为，根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“查封、扣押、冻结案外人财产的”应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，中山市第—人民法院驳回异议裁定错误，应予停止对中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的执行，解除对该房产的查封措施。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出本执行异议之诉，请予依法判决。被告区洁芳庭审时辩称：我是经过房地产公司的朋友介绍买涉案房产，给了定金100000元，也签订了合同。我是跟黄盛华交易的，该房子也是黄盛华、黄丽文的，吴伟强是担保人。我希望拍卖涉案的房产，拿回我的钱。本院经审理认定以下事实：2015年3月24日,狮峰公司与吴伟强签订关于中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的《认购书》、《商品房买卖合同》及《抵押贷款合同》（贷款方：中山农村商业银行股份有限公司，以下简称中山农商行）。2015年3月26日及2015年6月10日分别就该商品房买卖合同向中山市房地产交易登记管理所作了商品房预售合同备案登记和抵押登记。中山农商行于2015年6月放贷，但吴伟强仅偿还6期月供，至2016年1月已经完全断供。狮峰公司于2016年5月25日收到中山农商行关于要求履行担保责任的通知，于2016年5月25日依约履行了担保责任，向中山农商行偿还了全部贷款及利息、罚息等。2016年7月18日，狮峰公司向中山市第二人民法院提起诉讼，该院于2016年12月7日作出(2016)粤2072民初8002号民事判决:1、确认狮峰公司与吴伟强签订的商品房买合同已于2016年7月18日除，吴伟强于判决生效后五日内协助狮峰公司办理注销上述合同中商品房的销售备案登记；2……。后狮峰公司得知中山市第—人民法院以（2016）粤2071执2251号裁定查封了该房产（申请执行人为区洁芳）。狮峰公司提出执行异议，请求解除对上述房产的查封措施，本院驳回了其异议。狮峰公司遂提起本案诉讼。另查明，2015年6月27日，被告区洁芳与案外人黄丽文、黄盛华签订房地产买卖合同，约定黄丽文、黄盛华将位于中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园3幢7号楼602房转让给区洁芳，吴伟强自愿作为黄丽文、黄盛华的担保人。2015年6月27日，黄丽文、黄盛华收取了区洁芳支付的定金100000元后，没有按照约定协助区洁芳办理过户登记手续，区洁芳遂向本院提起诉讼。2015年12月18日，本院作出(2015)中一法三民一初字第932号民事判决，判令吴伟强对黄丽文、黄盛华应偿还给被告区洁芳160000元债务承担连带清偿责任。2016年5月6日，本院作出（2016）粤2071执2251号裁定，依法查封了涉案房地产。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。中山市第二人民法院于2016年12月7日作出的（2016）粤2072民初字第8002号民事判决书，判决确认狮峰公司与吴伟强签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月18日解除，吴伟强在该判决生效后五天内协助办理注销上述合同中商品房的销售备案登记。该判决生效后，狮峰公司与吴伟强之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的查封将失去事实与法律基础。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封的请求，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对中山市东升镇东成路31号纯棉时代名苑5幢901房的执行[执行案号：（2016）粤2071执2251号]，解除对该商品房的查封。案件受理费8365元（原告狮峰公司已预交），由被告区洁芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  吴绪源人民陪审员  邓杏妹人民陪审员  梁颖欣二〇一七年六月十二日书 记 员     赵莉石丽娜