吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终497号上诉人（原审被告）：唐利，男，1975年1月2日生，汉族，住吉林省公主岭市。被上诉人（原审原告）：黄玉文，男，1965年9月4日生，汉族，住吉林省公主岭市。被上诉人（原审原告）：罗凤环，女，1965年12月14日生，汉族，住吉林省公主岭市，系黄玉文妻子。上诉人唐利因与被上诉人黄玉文、罗凤环租赁合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2019）吉0381民初4410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人唐利，被上诉人黄玉文、罗凤环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐利上诉请求：1.请求四平市中级人民法院依法撤销公主岭市人民法院（2019）吉0381民初4410号民事判决书，发回原审法院重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要事实和理由是：一、本案中二被上诉人已经涉嫌构成刑事犯罪，原审法院应中止民事审理，将该案移送公安机关立案侦查。上诉人拖欠租金，被上诉人应当通过正当途径主张权利，依照合同约定，向当地法院提起诉讼。绝不应该私自靠暴力强迫另一方解除合同。二、原审法院对上诉人及其代理人的意见在判决中不做任何评判和处理，是对案件事实的漏审漏判。被上诉人在公安机关调查取证时已经承认于2018年4月将大德餐厅被扣留财物是擅自卖出，且是以超低价卖出，并获得2.4万元出卖费用的事实。本案是因被上诉人涉嫌非法讨要高利贷和房租所引起，大德餐厅被扣押和变卖财物的种类、品名、规格、数量、单价、总价还没有被公安机关确定。临时收取房租的行为也没有经过公安机关确定事实、性质和总额。案件中还有很多重要的事实和人员没有被公安机关查明；且就现有证据能够证明被上诉人涉嫌构成犯罪，应中止本案民事审理，移送公安机关予以立案侦查。黄玉文、罗凤环辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄玉文、罗凤环向一审法院起诉请求：1．请求确认双方签订的租赁合同于2017年8月17日解除；2．被告给付房屋租金40927元，包括2017年2月至5月租金25000元，2017年6月至8月17日租金15927元；3．被告给付垫付的电费、物业费6093.90元，其中2017年6月至8月的电费4518.90元，2017年3月至8月的物业费1575元；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月28日，甲方罗凤环、黄玉文与乙方唐利签订门市房租赁合同书，约定：1.甲方将利华富苑20号门市房租给乙方，乙方做经营餐厅使用。2．租期为六年，从2016年6月1日起至2022年5月31日止。2016年6月至2019年5月，租金每年为七万五千元整。第一年每四个月为一个结算期，每期租金二万五千元整。第二年和第三年每六个月为一个结算期，每期租金三万七千五百元整。第四年房租上下浮动最多不超过一万五千元整，第五年、第六年房租价格随市价上下浮动，第四年至第六年每年为一个结算期。整个承租期内，各结算期皆提前两个月交足租金，逾期不能交足租金，视为乙方自动放弃承租权，甲方收回租赁权。本协议租赁期满以后，相同租金情况下，乙方有优先续约租赁权。3．从2016年3月30日至2016年5月31日，为乙方装修期，甲方不向乙方收取租金和其他费用。乙方在与甲方协商后获准对房屋进行装修装饰。经利华富苑物业管理处同意后，甲乙双方协议可以拆除一、二楼北段间壁墙以及其他甲乙双方约定的部分。乙方不负责恢复原貌，不另外支付其它相关费用。当甲乙双方协商同意终止协议时，乙方将不可移动的装修装饰部分无偿赠与甲方。4．协议签订以后的装修期间，如果乙方退租，甲方扣留乙方预付租金二万五千元整，并且无偿占有乙方已进行的装修装饰部分；若甲方在装修期间提出终止协议，则甲方应返还乙方预付的二万五千元整租金，并赔偿给乙方二十万元违约金，同时乙方有权拆除已完成的装修装饰部分。在装修期结束后进入正式租赁期内，即2016年6月1日至2022年5月31日。若乙方提出终止协议，甲方将全额扣留乙方当年（当季、当月）预付的租金，并有权无偿占有乙方对房屋的装修装饰部分。若甲方提出终止协议，要求乙方搬离房屋，则甲方应全额退还给乙方当年（当季、当月）预付的租金，同时甲方赔偿给乙方三十万元违约金，且乙方有权拆除对该房屋所进行的装修装饰部分。由于甲方是两户，如果两户同时违约，分别承担自己的违约责任，如果其中一户违约，另一户继续守约，违约户承担双倍违约责任。因不可抗拒的原因，如自然灾害、疫病、战争、国家政策等因素，造成租赁协议无法继续执行时，不执行上述两款协议。5．房屋因为乙方正常经营使用而产生的水、电、煤气、取暖费、物业费、网费和税费等一切费用由乙方承担，即时结算，逾期结算造成的一切后果责任由乙方承担。甲方不负责结算。房屋因乙方管理看护不到位，发生意外损毁，由乙方修缮完好或者协议赔偿，因不可抗拒的原因，如自然灾害、战争、国家政策等因素，而造成损毁的除外。6．未经甲方允许，乙方不能将此房转租或转借给他人利用。7．甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或者其他相关资料时，甲方应予以协助。8．就本协议发生纠纷，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，任何一方均有权向本地人民法院提起诉讼，请求司法解决。由法律仲裁部门裁决。9．本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：罗凤环、黄玉文，乙方：唐利。一审法院认为，原、被告双方签订的门市房租赁合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同具有相对性，合同签订后，原告方将租赁房屋交付被告使用，履行了出租方的合同义务。被告方按照合同约定，给付过2016年6月1日至2017年1月31日房租共计50000元，从2017年2月1日至2017年8月16日，房租均未给付，按照合同约定，整个承租期内，各结算期皆提前两个月交足租金，逾期不能交足租金，视为乙方自动放弃承租权，甲方收回承租权。2017年2月1日至2017年5月31日为第一年的一个结算期，每期租金25000元，该期租金应于2016年11月30日之前给付完毕。2017年6月1日至2017年8月16日为第二年的一个结算期中的77天，每六个月为一个结算期，每期租金37500元，该期租金应于2017年3月31日之前给付完毕。因被告未能按照合同约定给付租金，原告主张于2017年8月17日解除合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以确认。被告2017年2月1日至2017年8月16日共欠原告房屋租金40778.68元（25000＋37500÷183×77），应予以给付。原告主张其垫付的物业费、电费共计6526.90元，因其向一审法院提交的现有证据不足以证实其主张，故待其证据充分后，可另行主张权利。遂判决：一、解除罗凤环、黄玉文与唐利2016年3月28日签订的门市房租赁合同；二、唐利于本判决生效后十日内给付黄玉文、罗凤环2017年2月1日至2017年8月16日房屋租金40778.68元；三、驳回黄玉文、罗凤环其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方于2016年3月28日签订的门市房租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应按约定依法履行各自的义务。该合同关于租赁期限、租金给付、合同解除条件等均作了明确约定，现唐利作为承租人未按照合同约定及时交付租金，出租人黄玉文、罗凤环主张解除合同符合双方约定，应予以支持。一审判决解除双方于2016年3月28日签订的门市房租赁合同，并由唐利给付欠付的租金40778.68元，并无不妥。上诉人唐利虽主张本案中被上诉人黄玉文、罗凤环涉嫌刑事犯罪，应中止审理并移送公安机关立案侦查，但其未能提供证据证明其主张，本院不能支持。另，本案为租赁合同纠纷，关于唐利主张的黄玉文、罗凤环擅自变卖其承租房屋内的物品，与本案不是同一法律关系，唐利可另行主张权利。综上所述，唐利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由唐利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年六月八日（法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰