江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11451号上诉人（原审被告）：孟春麟，男，1963年5月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：戴美疆，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：居俊华，该公司员工。委托诉讼代理人：张小兵，该公司员工。上诉人孟春麟与被上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟春麟上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不必交纳2008年7月1日至2015年3月31日期间的物业费共计17864.15元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人未完全履行合同约定的管理义务。案涉房屋2005年6月交付后，上诉人即发现卫生间上方漏水严重，随机通知被上诉人前来处理，被上诉人承诺会与楼上业主及银城装饰公司配合进行整改。2008年，上诉人发现卫生间上方又出现渗漏、石膏板起泡现象，先前出现的漏水问题并未解决。导致案涉房屋出现霉斑、渗漏等问题，上诉人常年遭受房屋漏水的困扰。被上诉人作为物业公司，对小区内各业主装修行为监督不力，在出现漏水情况后也未尽到管理职责，导致上诉人损失不断扩大。二、部分物业费已过诉讼时效，案涉物业服务合同有两份，第一份《前期物业服务合同》截止日期为2015年3月31日，在此之前的物业费已经超出诉讼时效，一审法院以第二份合同最后一期物业费缴纳期限届满之日计算诉讼时效，认定错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。银城物业公司辩称，上诉人要求驳回2008年7月1日至2015年3月31日期间共计17864.15元物业费，没有事实与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。银城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令孟春麟支付银城物业公司自2008年7月1日至2015年3月31日的物业服务费17864.15元，支付2015年4月1日至2017年5月31日的物业服务费7645.56元，共计25509.71元；2.本案的诉讼费用由孟春麟承担。一审法院认定事实：2005年1月18日，银城物业公司（乙方）与南京华中房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对银城东苑壹期提供前期物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅按业主房屋建筑面积1.5元/月/平方米收取；业主应于办理交付使用手续之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；本合同期限自2005年5月31日起至业主委员会正式成立并经政府部门备案日止。南京市银城东苑住宅小区业主委员会于2015年5月8日，在南京市玄武区人民政府孝陵卫办事处、南京市玄武区孝陵卫街道物业管理办公室备案。2015年6月5日，银城物业公司（乙方）与南京市银城东苑住宅小区业主委员会（甲方）签订《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对银城东苑住宅小区提供物业管理服务事宜；物业管理服务期限自2015年4月1日起至2018年3月31日，如合同到期时同时具备以下两个条件，合同继续有效，A、乙方同意继续履行本合同，B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主财产的保管服务；住宅的服务费标准由业主按其拥有建筑面积向乙方支付，标准为每月每平方米2元（不含公共能耗费及设施设备运行费）；物业服务费（包括停车费）按每半年预交，业主应在每期之前一个月20日前交纳下一期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按逾期欠费总额的万分之五支付违约金。孟春麟系南京市玄武区银城东苑57号201室（以下简称201室）在2005年至2017年6月5日的登记所有人，201室的建筑面积为147.03平方米。孟春麟自2008年7月1日至2017年5月31月期间未按约定支付物业服务费，依据《前期物业服务合同》约定，2008年7月1日至2015年3月31日，孟春麟需向银城物业公司交纳的物业服务费为1.5元/月/平方米×81个月×147.03平方米=17864.15元；依据《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》的约定，2015年4月1日至2017年5月31日，孟春麟需向银城物业公司交纳的物业服务费为2元/月/平方米×26个月×147.03平方米=7645.56元，孟春麟欠缴物业服务费共计25509.71元。银城物业公司称，银城物业公司通过邮寄催缴通知书、律师函的方式向孟春麟催缴物业服务费，并提供了快递单及催缴通知书、律师函复印件。孟春麟表示并未收到相关催缴通知书及律师函，对相关内容不知情。孟春麟称，银城物业公司作为物业服务企业，应履行监督小区业主装饰装修的工作职责，但银城物业公司该项工作职责履行不利，孟春麟不缴纳物业服务费，是行使合理的不安抗辩权。为此，孟春麟提供了报修记录、鉴定报告、民事调解书等证据，证明孟春麟所在的201室的楼上为301室，301室的客卫地面防水隔离层的防水功能局部失效，导致房屋漏水，并给孟春麟带来损失，孟春麟自2005年至2016年10月数十次向银城物业公司报修，银城物业公司一直未能有效履行其服务行为，后孟春麟通过起诉301室业主，于2017年7月部分解决房屋漏水问题，因银城物业公司对房屋漏水问题未能采取有效手段，致使孟春麟损失不断扩大，故银城物业公司不应得到全部物业服务费。银城物业公司认为，案涉房屋的漏水是孟春麟与301室业主的纠纷，且301室业主已经对孟春麟进行了赔偿并修补房屋，根据案涉物业服务合同的约定，银城物业公司物业服务的内容不含业主专有部分的维修养护，银城物业公司物业服务不存在瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，南京华中房地产开发有限公司与银城物业公司签订了《前期物业服务合同》，银城东苑住宅小区业主委员会与银城物业公司签订了《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》，两份合同均约定了由银城物业公司为案涉小区提供物业服务，故银城物业公司与孟春麟均应按照合同约定履行合同义务。孟春麟未按照合同的约定支付物业服务费的行为，构成违约，应当承担违约责任，对银城物业公司主张孟春麟支付2008年7月1日至2017年5月31日间所欠物业服务费25509.71元的诉讼请求，一审法院予以支持。孟春麟称银城物业公司的物业服务存在瑕疵，但未能提供相关证据，对孟春麟的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于孟春麟称银城物业公司的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的抗辩，物业服务合同系持续性合同，物业服务费的诉讼时效应以业主拖欠的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起计算，本案中，银城物业公司诉请孟春麟支付自2008年7月1日至2017年5月31日的物业服务费，故银城物业公司的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，对于孟春麟的抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：孟春麟于判决生效之日起10日内支付银城物业公司南京银城物业服务有限公司自2008年7月1日至2015年3月31日的物业服务费17864.15元，自2015年4月1日至2017年5月31日的物业服务费7645.56元，共计25509.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费690元，因适用简易程序，减半收取345元，由孟春麟负担。二审中，双方均无新证据提交。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：案涉物业服务合同合法有效，双方当事人均应遵照执行。孟春麟未按约交纳物业服务费，银城物业公司的一审诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。孟春麟上诉称因楼上301室住户漏水，银城物业公司未尽到监督和维修义务，导致其产生损失，但未提供充分证据证明银城物业公司存在疏于履行职责的情形。且该漏水系孟春麟与楼上住户之间的纠纷，并非公共设施导致，而物业服务合同中，物业公司的职责并不包含业主专有部分的维修养护，且301室业主已经对孟春麟进行过赔偿，故对该上诉理由，本院不予采信。关于诉讼时效的问题，因物业服务合同系持续性合同，物业服务费的诉讼时效应从业主拖欠的最后一期物业服务费交纳期限届满之日起算，一审据此认定银城物业公司的一审诉请没有超过诉讼时效，并无不当。综上所述，孟春麟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人孟春麟负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年六月二日书记员  郭旭冬