江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初12453号原告：南京通亚置业有限公司（统一社会信用代码91320104667375863R），住所地本市秦淮区太平南路**。法定代表人：尹建华，总经理。委托诉讼代理人：徐苏平，江苏金正达律师事务所律师。被告：南京辰坤会贵金属有限公司（统一社会信用代码91320106068667557H），住，住所地本市鼓楼区中山北路****/div>法定代表人：廖国涛，执行董事。委托诉讼代理人：张国华，江苏正都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王登山，江苏丰硕律师事务所律师。原告南京通亚置业有限公司（以下简称通亚公司）与被告南京辰坤会贵金属有限公司（以下简称辰坤会公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通亚公司的委托诉讼代理人徐苏平，被告辰坤会公司的委托诉讼代理人张国华、王登山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通亚公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《财富中心商品房现售合同》；2、被告承担违约金10215871.2元。后原告于2017年6月6日明确，同意在违约金10215871.2元中扣除被告已支付的9205628元，现主张违约金1010243.2元。事实和理由：2015年9月24日，原、被告签订《财富中心商品房现售合同》，约定，被告购买原告坐落于南京市秦淮区.2平方米的商品房，单价26422元/平方米，合计购房款为51079356元；被告应在2015年9月25日前支付房款9205628元，于2015年12月31日前支付房款15795000元，剩余房款26078728元于2016年5月31日前付清；被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，原告有权解除本合同，被告应按照总房款的20%加上定金金额作为标准向原告支付违约金。合同签订后，被告按约于2015年9月25日向原告支付9005628元，加上南京皋坤资产管理有限公司购买车位剩余的200000元，被告实际支付第一笔购房款9205628元，此后被告再未支付购房款，已构成违约。2016年1月25日，被告致函原告称，因公司内部原因，第二笔购房款申请延迟到2016年5月31日前与第三笔房款同时支付，并且第二笔款项15795000元按照万分之五的日息支付违约金，1-3月违约金于2016年2月底支付，4月和5月违约金按月支付。但被告未兑现承诺。此后，原告多次发催款函给被告，被告于2016年7月13日发《告知函》称其会在2016年9月15日完成款项支付事宜，但也未履行购房款支付义务。2016年9月26日，鉴于被告已构成根本违约，原告向被告发出《解除合同函》依法与被告解除双方签订的《财富中心商品房现售合同》。原告认为，被告根本违约致合同解除，应按照总房款的20%作为标准向原告支付违约金10215871.2元，故诉至法院。被告辰坤会公司辩称，1、原、被告签订的《〈财富中心〉商品房现售合同》未经被告代表签署，仅有工作人员违规盖章，未具备生效要件，对当事人不具有法律约束力；被告转出的房款为9005628元，合同载明的第一笔购房款数额是9205628元，合同载明第一笔购房款含定金，但被告转出的9005628元未标明含定金。2、因合同未生效，故违约条款对被告没有约束力，原告无权要求违约金；另外，假设合同生效而被解除，被告承担违约金也没有事实和法律依据，因为：首先合同解除后违约金条款不应履行，其次原告没有实际损失，涉案房屋一直出租给被告使用，原告收取租金，而且房地产价格已经上涨，原告还长期占用被告900多万元的资金。3、原告未实际向被告收取购房定金。4、原告应返还9005628元房款并支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议事实是：原告系南京市秦淮区太平南路450号1501室、1502室、1503室（以下简称涉案房屋）的不动产权人。2015年2月4日，原、被告签订《斯亚·财富中心以租代销售合同》（以下简称租赁合同），约定，原告同意向被告出租涉案房屋，总建筑面积为1933.2平方米，被告租赁房屋作为办公用途，租期限期为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止；租赁期内，原告有权将涉案房屋进行转让、出售或做其他处分，但原告保证其受让人会全面履行本合同规定的出租人的权利和义务，原告如需出售该房屋应提前三个月通知被告，被告在同等条件下有优先购买权；被告购买该房屋并签订完购房合同和付清所有购房款后，本租赁合同自然终止。2015年9月24日，原、被告签订《〈财富中心〉商品房现售合同》（以下简称买卖合同），约定，原告出售涉案房屋给被告，建筑面积1933.2平方米；被告应于2015年9月25日前向原告支付定金1200000元；被告预购涉案房屋以建筑面积计价，单价为26422元/平方米，总价款51079356元；被告应于2015年9月25日前支付房款9205628元（含定金），第二笔房款15795000元于2015年12月31日之前支付，剩余房款26078728元被告应在2016年5月31日前一次性付清；被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，原告有权解除本合同，原告解除本契约的，应向被告发出书面的解除通知书，本契约于解除通知书到达或应当到达被告之时起解除，本契约解除后，被告须配合原告共同向契约登记机关申请注销本契约的登记，注销登记所需费用由被告承担，被告按照总房款的20%加上定金金额作为标准向原告支付违约金，违约金在已付款中扣除，原告于本契约解除后30天内将剩余款项退还被告；原告应于2016年5月31日前向被告将交付该商品房；本合同签订后10日内（应当不超过10日），原告应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京房产管理局产权市场处备案，本合同签订后90日内（应当不超过90日），双方应当共同申请房屋所有权转移登记；双方约定，本合同经双方签署并盖章后生效；一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地，一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方，因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达；送达的合理期限双方约定为函件发出后的5天；原房屋租赁保证金冲抵最后一期需支付的房款，若乙方在租赁期间有违约情形或需要扣减保证金的情形，原房屋租赁保证金在扣减相关费用后兑换最后一期需支付的房款，如被告提前付清房款，原告及时配合被告办理房屋两证过户手续。在合同末尾的签署处，原、被告均盖章并手签签署时间，法定代表人处均为空白。合同签订后，被告未按约支付定金。2015年9月25日，被告通过银行向原告支付9005628元，附言载明购房款。另原告自认，被告通过南京皋坤资产管理有限公司支付200000元，共计收到被告支付的款项9205628元。因被告未能按约支付第二笔购房款，在原告的催要下，被告于2016年1月25日向原告提交申请，载明，根据双方约定被告应在2015年9月25日前支付房款共计9205628元（含定金），第二笔房款于2015年12月31日之前支付15795000元，剩余房款26078728元，被告应在2016年5月31日前一次性付清；现因被告内部原因，第二笔购房款项未能如期支付，现申请延迟到2016年5月31日前与第三笔房款同时支付，……由于被告年前支付违约金资金周转困难，申请1-3月的违约金于2016年2月底支付，4月和5月违约金按月进行逐月按照预付的形式进行支付。但被告未按其承诺支付违约金，原告在2016年3月至5月期间三次前往涉案房屋向被告发函催要，并分别由陆研、李春婷在催款函复印件上签收。被告仍未支付违约金。2016年7月13日，被告又向原告发出《告知函》，载明，由于被告资金周转问题，现不能按照合同约定如期履行合同，特告知原告，被告会在2016年9月15日前完成款项支付事宜，望原告给予协商。因被告仍未按承诺支付购房款，原告催要无果，原告于2016年9月26日向被告发出《解除合同函》，载明，鉴于被告购房涉案房屋截至日前仍未付清购房款项，原告与被告多次谈判催缴，被告仍未支付；根据买卖合同第五条第3款约定……被告已构成根本违约，现正式发函告知，自被告收到本告知函之日起解除与被告之间签订的买卖合同，请被告于10日内按合同约定支付尚欠违约金3670970元，原告保留追究被告违约责任的权利。该解除函原告于同日送至涉案房屋被告的办公室，卞华在该解除函复印件上签收。另查明，原告就租赁合同拖欠租金纠纷另案起诉被告，要求被告支付拖欠租金、房屋使用费、违约金并返还涉案房屋。该案尚在审理中。审理中，原、被告均确认涉案房屋没有办理备案或网签手续，也没有办理过户手续。涉案房屋现仍由被告在使用。原告同意解除买卖合同后，在主张的违约金中扣除原告已支付的9205628元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于原告的解除买卖合同的诉讼请求，被告不予认可，认为被告未签字，合同未生效。本院认为，被告已经在合同上盖章确认，且实际履行了买卖合同，支付第一笔购房款9205628元，故买卖合同已经成立生效，原、被告应按约履行各自义务。被告除第一笔购房款外未按约支付第二笔及剩余购房款，且经催要后，仍未按其承诺支付，已成就合同约定的原告解除条件，原告于2016年9月26日向被告发出《解除合同函》，且被告的工作人员已经签收，故双方签订的买卖合同已于2016年9月26日解除，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告关于合同未生效、对当事人不具有法律约束力的辩称意见，无事实、法律依据，本院不予采信。关于原告主张违约金1010243.2元的诉讼请求，被告亦不予认可。本院认为，根据买卖合同约定，因被告迟延支付合同价款致原告解除合同的，被告按照总房款的20%加上定金金额作为标准向原告支付违约金，现原告按总房款51079356元的20%即10215871.2元，扣减原告自认的被告已支付购房款9205628元，主张1010243.2元，并无不当，本院予以支持。被告关于原告收取租金、且房价上涨等故不存在损失的辩称意见，本院认为，原告将涉案房屋出租给被告使用收取租金系正常收益，且被告提交的公证书并不能证实涉案房屋相同地段房屋买卖的成交价上涨，故原告所举证据不足以证实约定违约金过分高于造成的损失，故本院对被告的该项辩称意见亦不予采信。综上所述，原、被告签订的买卖合同已于2016年9月26日解除，被告应赔偿原告违约金1010243.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百十一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京通亚置业有限公司与被告南京辰坤会贵金属有限公司关于南京市秦淮区太平南路450号1501室、1502室、1503室签订的《〈财富中心〉商品房现售合同》于2016年9月26日解除。二、被告南京辰坤会贵金属有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京通亚置业有限公司违约金1010243.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83095元，由被告南京辰坤会贵金属有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  李 娜人民陪审员  沈民强人民陪审员  李晓理二〇一七年六月七日见习书记员  夏美玲