福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017)闽0802民初2551号原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路鸿隆世纪广场B座24C，统一社会信用代码9144030076636481XT。法定代表人丁秋玉，董事长。委托诉讼代理人邹继明，男，1979年6月17日出生，汉族，系该公司员工，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人陈素杏，女，1963年7月7日出生，汉族，系该公司员工，住龙岩市新罗区。被告：苏丽英，女，1966年5月2日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：张锦银（系苏丽英丈夫），男，1964年10月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。原告深圳市馨居佳物业服务管理有限公司（以下简称馨居佳公司）与被告苏丽英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳公司的委托诉讼代理人邹继明、陈素杏，被告苏丽英及委托诉讼代理人张锦银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨居佳公司向本院提出诉讼请求：苏丽英支付物业服务费4550.14元、公摊电费760.1元，共计5310.24元。事实与理由：馨居佳公司与龙岩房地产开发总公司签订物业服务合同，由馨居佳公司对龙岩市新罗区中山路三期实施物业管理。此后，馨居佳公司又与龙岩市国城置地有限责任公司签订物业服务合同，由馨居佳公司继续向龙岩市新罗区中山路三期提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物价局批准文件执行。苏丽英系龙岩市新罗区中山路三期6栋1211室的业主,该房屋建筑面积为132.7平方米。中山路商业城三期6栋为高层住宅，按照物价部门文件，高层住宅物业管理费为每平方米每月1元，实际每月收取0.7元，故苏丽英每月应缴纳物业管理费92.86元。从2009年7月起，苏丽英开始拖欠物业管理费，截至2016年9月共拖欠物业服务费4550.14元、公摊电费760.1元，共计5310.24元。馨居佳公司向苏丽英多次催要前述费用未果，故诉至本院。苏丽英辩称：馨居佳公司于2009年8月21日签订的合同，物业服务类型是商住。苏丽英从未与馨居佳公司签订物业服务合同，不存在合同关系。苏丽英在2015年及2015年以前都有交物业服务费，因馨居佳公司物业服务存在许多瑕疵，以前每次交纳的物业服务费都是双方协商后馨居佳公司同意的费用，不存在拖欠问题。中山路三期6号楼1层店面租给饭店，饭店的烟囱漏烟，影响业主的权利。苏丽英告知馨居佳公司，但馨居佳公司并未给予处理。2017年1月14日，苏丽英的车子停放在6号楼旁边被砸，苏丽英有报警，但没有报警记录，后因监控不清，损失较少所以就没有处理。苏丽英住的小区楼下是开放型的。6号楼楼下有污水流出，公共走廊的灯坏了两盏、公共窗户坏了两扇也未处理。2015年下半年，馨居佳公司虚报更换电梯的价格，其已失去了业主的信任。馨居佳公司都没有安排人来收取物业服务费，苏丽英也未收到物业管理收费通知单，因此苏丽英不存在拖欠或者拒交物业费的情形。馨居佳公司的起诉已超过诉讼时效。馨居佳公司的收费通知单与实际情况不符，显然是伪造的。综上，请求驳回馨居佳公司的诉讼请求。经审理查明，馨居佳公司与龙岩房地产开发总公司签订物业服务合同，由馨居佳公司对龙岩市新罗区中山路三期实施物业管理。此后，馨居佳公司又与龙岩市国城置地有限公司签订物业服务合同，由馨居佳公司继续向龙岩市新罗区中山路三期提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物价局批准文件执行。馨居佳公司向龙岩市新罗区中山路三期小区提供物业服务至今。苏丽英系龙岩市新罗区中山路三期6栋1211室的业主,该房屋建筑面积为132.7平方米。中山路商业城三期6栋为高层住宅，按照物价部门文件，高层住宅物业管理费为每平方米每月1元，实际每月收取0.7元。从2009年7月起，苏丽英开始拖欠物业管理费，截至2016年9月共拖欠49个月的物业服务费4550.14元、公摊电费760.1元，共计5310.24元。馨居佳公司向苏丽英多次催要前述费用未果，故诉至本院。本院认为，馨居佳公司系具有独立法人资格，具有资质的物业管理服务单位。馨居佳公司分别与龙岩房地产开发总公司、龙岩市国城置地有限责任公司签订的物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。馨居佳公司根据该合同的约定向包括苏丽英在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴公摊水电费等费用。苏丽英在接受前述服务后，应履行按期向馨居佳公司交纳物业管理费、水电费等费用的义务。但苏丽英未按期交纳，苏丽英主张馨居佳公司未尽物业管理义务，本院认为物业管理属于服务业，难以存在一个绝对的客观标准，主观认同很重要。业主都希望能够在缴纳较低的服务费的情况下，又享受完善的物业服务，希望服务单位在小区设施维护、治安、卫生等各方面尽善尽美、全无纰漏，这不符合客观实际。对苏丽英反映车辆被砸及小区楼下饭店污水及油烟污染的问题，因中山路三期小区属商住一体的开放式小区，人流量大、商铺林立，环境较为复杂，由此产生的治安、环境污染问题不能完全归咎于物业公司，业主可向治安、环保执法部门反映。苏丽英还主张馨居佳公司的起诉已超过诉讼时效，本院认为馨居佳公司向业主提供物业服务是一个持续的过程，诉讼时效应从停止物业管理后开始计算。综上，馨居佳公司的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：苏丽英应于本判决生效之日起十日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司截至2016年9月的物业服务费4550.14元、公摊电费760.1元，共计5310.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由苏丽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 郑 冬 伟二〇一七年六月十二日书记员 郭萍（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。