湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终430号上诉人（原审原告暨反诉被告）：刘富安，男，1950年7月7日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：晏和平，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：张群，男，1962年7月21日出生，汉族，住湖北省孝感市城区。委托诉讼代理人：李瑰丽，女，1965年2月25日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。系张群妻子。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：徐超，孝感市孝南区车站法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书，出庭代理诉讼，提出新的证据等。上诉人刘富安因与被上诉人张群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2015)鄂孝南民初字第01599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘富安上诉请求：撤销一审错误判决，改判支持刘富安一审全部诉讼请求。事实与理由：一、张群不履行合同主要义务，刘富安主张解除合同有事实与法律依据，一审判决对此没有支持是错误的。1.事实错误。合同第四条约定的张群的付款期限为：第一次于2015年元月21日预付7万元，余款36.5万元于2015年3月10日前全部付清。必须明确的是，对余款付清合同并没有约定“房屋必须过户后”为前提条件。2015年3月10日到期后，刘富安数次催促张群，要求付清余款。但张群先后以“必须房屋过户后才愿意付款”、“要求将买房人变更在儿子名下”、“只有房屋过户后到银行办理抵押贷款才有款可付”等等根本不能成立的无理要求拒不付款。这是张群拒不履行合同主要义务的事实依据。2.法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据第九十四条的规定，……买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”这是刘富安请求解除合同的法律依据。刘富安请求解除合同既有事实依据，又有法律依据。一审判决对此没有支持是错误的。二、张群在长达一年零九个月（2015.3.10-2016.12.10）的期间里，至今拒不履行付款义务，已构成根本违约。依据合同第五条的规定，张群应当承担违约金14万元。一审判决对此没有支持又是一明显错误。合同第五条规定：如任何一方违约，违约方向另一方支付违约金14万元。张群至今拒不履行付款义务，这是一审已经查明的事实。可一审判决没有说明任何理由，为何不支持刘富安要求张群承担违约金的这一诉讼请求。张群辩称，一、刘富安违约在先，张群依据《合同法》第六十七条行使“后履行抗辩权”，依法依约无需向刘富安支付14万元违约金，恰恰相反的是，刘富安依法依约应向张群支付违约金14万元整。《合同法》第六十七条规定了“后履行抗辩权”，该条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方不履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”后履行抗辩权的发生，需具备以下条件：一是需基于同一双务合同。双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，形成对价关系。单务合同无对价关系，不发生后履行抗辩权。如果当事人互负的债务不是基于同一双务合同，亦不发生后履行抗辩权。二是该合同需由一方当事人先为履行。在双务合同中，双方当事人的履行，多是有先后的。这种履行顺序的确立，或依法律规定，或按当事人约定，或按交易习惯。三是应当先履行的当事人不履行合同或者不适当履行合同。具备上述条件，发生后履行抗辩权，即没有先履行义务但已到履行期的对方当事人享有不履行或者部分履行的权利。应当先履行合同的当事人不能行使后履行抗辩权。后履行抗辩权可适用于以下情形：（一）应当先履行的当事人不履行义务，已到履行期的应当后履行的对方当事人享有不履行合同的权利。例如出租方不交付租赁物，承租方有权不付租金。（二）应当先履行的当事人不适当履行合同造成根本违约，对方当事人享有不履行的权利。例如，供货方交付假冒商品、购买方有权不付货款。（三）应当先履行的当事人不适当履行构成部分履行，对方当事人有权就未履行部分拒绝给付，只对其相应给付。例如一万吨大米的买卖合同，卖方只支付了八千吨大米，尚欠二千吨。买方应当支付八千吨大米的价金，有权不付二千吨大米的价金。后履行抗辩权的效力：后履行抗辩权属延期的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非永久的抗辩权。对方当事人完全履行了合同义务，后履行抗辩权消灭，当事人应当履行自己的义务。当事人行使后履行抗辩权致使合同迟延履行的，迟延履行责任应由对方当事人承担。在该上诉案中，刘富安与张群作为买卖双方,签订的房屋售价为43.5万元的《房屋买卖协议》依法有效，对双方当事人均有法律拘束力。按照《房屋买卖协议》，买卖双方当事人互负给付义务，卖方负有将房屋所有权转让给买方的义务，买方则负有支付房屋价款的义务，且双方的履行次序依法是：买方支付7万元预付款后，卖方应立即将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交给买方，并协助买方办理房屋产权过户手续。房屋产权过户后，买方交付购房余款36.5万元整，卖方在2015年3月10日前将房屋交给买方。但在本上诉案中，刘富安收到7万元预付款后，拒不协助张群办理房屋产权过户手续，致使张群取得该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的合同目的不能实现。因此，根据《合同法》第六十七条的规定，买方有权行使“后履行抗辩权”，有权在卖方协助买方办理房屋产权过户手续前，拒绝支付余款。刘富安违约在先，张群依法行使“后履行抗辩权”，张群依法依约无需向刘富安支付14万元违约金，刘富安依法依约应向张群支付违约金14万元整。二、刘富安在上诉状中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，作为刘富安解除该二手房买卖合同的法律依据，属于适用法律错误。该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。该法条对商品房买卖合同的含义作出了明确的解释，而刘富安却张冠李戴，错误地引用最高人民法院该司法解释，必然导致刘富安适用法律错误。三、因刘富安负有协助张群办理房产过户的合同义务，故张群不必将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》还给刘富安。四、《房屋买卖协议》没有约定解除协议条款，双方也未就解除《房屋买卖协议》通知对方，故双方均无权解除《房屋买卖协议》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，张群作为守约方，不同意解除《房屋买卖协议》，要求刘富安依法依约向张群支付14万元违约金后，继续履行房屋售价为43.5万元的《房屋买卖协议》，并承担一切诉讼费用。协助张群办理房屋产权过户手续。房屋产权过户后，买方支付购房余款36.5万元整，卖方将房屋交给买方。刘富安向一审法院起诉请求：1.判令解除刘富安、张群双方《房屋买卖协议》；2.判令张群支付违约金14万元；3.判令张群返还刘富安交付的房屋所有权证和土地使用权证；4.全部诉讼费由张群承担。张群向一审法院反诉请求：1.请求判令刘富安向张群支付违约金14万元整；2.请求判令刘富安继续履行《房屋买卖协议》，协助张群办理孝感市香澳路××单元××楼东的住宅产权过户至张群名下的手续后，收执张群拟支付的购房余款13.3万元整；3.请求判令刘富安承担本案本诉和反诉的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月21日，刘富安与张群双方签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定刘富安将自己所有的位于孝感市香澳路××单元××楼东的一套房屋出卖给张群，房屋价款为43.5万元，付款方式为总房款分两次付清，第一次于2015年元月21日预付7万元，余款36.5万元于2015年3月10日前付清。为协助张群办理房屋过户手续，刘富安已将房屋两证交付于张群。为减少房屋买卖的过户费用，2015年1月21日，刘富安与张群在孝感市××了一份房价为20.3万元的《房屋买卖协议》。之后，刘富安、张群因相关事情产生矛盾纠纷，以致成讼。一审法院认为：刘富安与张群签订房价为43.5万元的房屋买卖协议，是双方自愿、意思表示真实的行为，合法有效。但为了获取不正当利益，订立一份意欲减少房屋买卖过户费用的低价合同，是有违诚实信用原则并损害国家利益的行为，双方均有过错责任，造成的损失各自承担。刘富安、张群争讼的本意是买卖房屋价款问题，一审法院查明43.5万元《房屋买卖协议》的合同乃是双方的真实的缔约意思，且双方未约定解除合同条款，亦未就解除合同通知对方，故双方签订房价为43.5万元的房屋买卖合同应当继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：1.刘富安、张群2015年1月21日签订房价为43.5万元的《房屋买卖协议》合法有效，双方应当继续履行；2.驳回刘富安的诉讼请求；3.驳回张群的反诉请求；4.刘富安、张群各自承担损失。案件诉讼费7825元，由刘富安负担；反诉费4345元，由张群负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。二审另查明：1.案涉刘富安与张群于2015年1月21日签订的房价为43.5万元的《房屋买卖协议》约定：“二、甲方（刘富安）房产证、土地证待乙方（张群）第一次付部分款后交给乙方办理过户手续，甲方协助乙方办理房屋过户手续，过户手续费由乙方承担。五、违约责任：协议双方签字生效后，如任何一方违约，由违约方向另一方付买卖违约金壹拾肆万元整”。2.张群于2015年元月21日向刘富安支付了购房预付款7万元，余款36.5万元至今未付。本案双方当事人争议的焦点问题为：1.案涉刘富安与张群签订的房价为43.5万元的《房屋买卖协议》是否应当解除；2.刘富安与张群履行前述《房屋买卖协议》过程中是否构成违约；如违约，违约责任如何承担。关于焦点问题1本院认为，为了获取不正当利益，双方当事人订立一份意欲减少房屋买卖过户费用的低价合同[房价为20.3万元的《房屋买卖协议》]，是有违诚实信用原则并损害国家利益的行为，应属无效。案涉刘富安与张群签订的房价为43.5万元的《房屋买卖协议》合法有效，双方当事人均应当按照协议约定全面、准确地履行各自义务。按照该协议的约定，张群应当于2015年3月10日前付清全部房款，而张群仅于2015年元月21日向刘富安支付了购房预付款7万元，余款36.5万元在2015年3月10日前未付，且在到期后经刘富安催告仍然未付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，张群在经刘富安催告后至今未向刘富安支付房屋余款36.5万元，刘富安向法院起诉请求解除合同，符合法律规定的合同可以解除的情形，故案涉刘富安与张群签订的房价为43.5万元的《房屋买卖协议》应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，案涉合同解除后，刘富安请求张群返还其交付的房屋所有权证和土地使用权证，本院依法予以支持。刘富安收取的张群预付的7万元购房款也应当依当事人的请求予以退还，但因张群在本案中未主张返还该7万元购房款，故本院对此不予处理，由相关当事人另行主张权利。关于焦点问题2本院认为，张群未按照案涉《房屋买卖协议》的约定于2015年3月10日前付清全部房款，构成违约。张群称刘富安未协助其办理房屋产权过户手续，违约在先，其拒绝支付房屋余款行使的是“后履行抗辩权”。本院认为，案涉《房屋买卖协议》虽约定了刘富安有协助张群办理房屋产权过户手续的义务，但未约定协助义务的履行期限，故张群不能以此抗辩不支付房屋余款。但因刘富安确未按照合同的约定履行协助张群办理房屋产权过户手续的义务，故刘富安亦构成违约。因刘富安、张群均违约，双方应当各自向对方承担违约责任，故刘富安上诉请求张群向其支付违约金14万元本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求成立，原审查明事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2015)鄂孝南民初字第01599号民事判决；二、解除刘富安、张群于2015年1月21日签订的房价为43.5万元的《房屋买卖协议》；三、张群于本判决生效后十日内返还刘富安位于孝感市香澳路E1栋1单元4楼东房屋的房屋所有权证和土地使用权证；四、驳回刘富安的其他诉讼请求；五、驳回张群的反诉请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7825元，刘富安负担3100元，张群负担4725元，反诉案件受理费4345元由张群负担；二审案件受理费7825元，刘富安负担3100元，张群负担4725元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  代绍娟二〇一七年六月二十日书记员  余艳君本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条第（三）项（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；