广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初1536号 原告：韦某某，男，壮族，1952年12月5日出生，住广西百色市右江区某某，现住北海市海城区。 原告：王某某，女，壮族，1953年9月21日出生，住广西百色市右江区某某，现住北海市海城区。 两原告的共同委托代理人：韦某某，女，壮族，1981年1月21日出生，住广西北海市海城区。（系原告韦某某和王某某的女儿） 两原告的共同委托代理人：黄某某，男，汉族，1980年7月13日出生，住广西北海市海城区。（系原告韦某某和王某某的女婿） 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住北海市北海大道**鸿源生态新城****。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告韦某某、王某某诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告韦某某及其委托代理人韦某某、黄某某，被告的委托代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦某某、王某某诉称，2013年7月10日，原告与被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：该套商品房单价为（人民币）每平方3500元，购买位于北海大道的润和花园2幢1单元502号房，建筑面积47.82平方米，总价款167370元整，原告已于2013年7月一次性全部付清。被告应于2013年10月31日前交付房屋。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。时至今日被告已逾期四年，不仅一直没有向原告交房，而且无视当时“30日到北海市房地产交易中心申请登记备案”的合同约定。当原告无数次要求其履行承诺与合同约定的法定义务，被告都以各种理由无期限拖延，直接导致原告早已支付全款所买这套房屋至今没有在房管部门备案，造成原告一系列直接或间接经济损失，为此原告提起诉讼，请求判令：1、请求判令原告韦某某、王某某与被告汇澳投资发展有限公司于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-1-502）为有效合同；2、请求判令被告协助原告在本案判决生效后的30日内，将原告韦某某、王某某与被告在2013年7月10日全款买房签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-1-502）的房屋办理过户登记手续（房屋编号为068101-001-0027）；3、请求判令被告支付逾期交房的违约金22193元（以167370元为本金，按每日万分之一，从2013年11月1日起算至2017年6月19日，以法院确定的天数为准计算，以后的另计至实际交付房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告汇澳公司辩称，涉案楼盘的实际所有权人为案外人陈大山，陈大山于2012年10月19日将其对被告享有的股权全部转让，并于2012年11月8日完成了股东变更登记手续。但陈大山保留2栋楼盘的产权，汇澳公司不是本案合同签订方，不承担本案的民事责任；原汇澳公司的公章已于2012年11月8日作废，被告从2012年11月23日起启用新公章；涉案房屋的购房款是否已付清也存疑；原告诉请的违约金，自2013年11月1日至2015年5月12日的部分已经超过法律规定的2年诉讼时效，逾期交房的违约金应从2015年5月13日起算。因此，原告的诉讼请求应予驳回。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年7月10日，原告韦某某、王某某（买受人）与被告汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-1-502）（以下简称合同），约定买受人购买位于北海大道241号润和花园2幢1单元0502号房，单价为3500元/平方米，总金额为167370元；《合同》第六条约定，合同签订当日，买受人一次性付清房款人民币167370元给出卖人；《合同》第八条约定，出卖人应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；《合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2013年7月9日，原告韦某某、王某某交付购房全款167370元给被告，被告向原告开具了销售不动产统一发票。庭审中，原告声称双方正式签订《商品房买卖合同》的时间为2013年7月9日，后因规避缴税滞纳金等原因，双方同意把合同签订时间变更为2013年7月10日。 另查明，2017年4月6日，北海市房地产交易中心向原告韦某某出具《房屋登记信息查询证明》（号码：00084491），载明“北海大道241号润和花园2幢1单元0502号房屋尚未在其中心办理房屋权属登记，于2015年09月23日办理在建工程抵押权变更登记，抵押权人：中国长城资产管理公司南宁办事处，在建工程抵押登记证明：N北房建2015第001652号，原始登记日期：2013年9月25日，该房屋已被行政冻结。 再查明，2015年2月16日，被告汇澳公司在北海日报刊登印章作废声明，声明“北海汇澳投资发展有限公司因股权转让事由，北海汇澳投资发展有限公司原使用的公章、合同专用章、财务章、发票专用章、法人章（陈大山）自2012年11月8日（股权转让后）即作废。” 以上事实有原告身份证复印件、被告电脑查询单、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证明书、《房屋登记信息查询证明》、印章作废声明予以在卷佐证。 本案归纳的争议焦点为：1、原被告签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、原告的起诉是否已经超过法律规定的2年诉讼时效；3、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，关于原被告双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。涉案合同、销售不动产统一发票中使用的公章是被告汇澳公司原使用的旧公章，被告于2015年2月6日才在北海日报刊登印章作废声明，而原被告签订合同的时间在2013年，原告韦某某、王某某作为善意购买人，无法知晓被告的股东变更及原公章的作废等情况，其有理由相信与被告签订的《商品房买卖合同》是被告的真实意思表示。因此，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效，具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告的起诉是否已经超过法律规定的2年诉讼时效的问题。本院认为，合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付全部购房款167370元，被告应当在2013年10月31日前将讼争房屋交付给原告。本案中，被告逾期交房的行为一直处于持续状态，且直至今日仍未交付讼争房屋，因此诉讼时效应当从该状态终了之日开始计算，即从实际交房之日起算，故对于被告提出的2013年11月1日起至2015年5月12日部分的逾期交房违约金已超过法律规定的2年诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。按照双方签订《合同》第九条的约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行合同的，该合同仍继续履行。现被告逾期不交付讼争房屋的行为已构成违约，故原告要求被告支付自2013年11月1日起至2017年6月19日的逾期交房违约金的诉请，依法有据，本院予以支持，违约金的计算：从2013年11月1日暂计至2017年6月19日（违约天数1326天），被告按日向原告支付已付房价款167370元的万分之一的违约金，即22193元（167370元×0.0001×1326天）。另，因讼争房屋尚未竣工验收合格且已被抵押、行政冻结，尚不具备房屋交付过户的条件，经本院释明，原告坚持其诉讼请求，故对原告韦某某、王某某要求被告协助办理讼争房屋的过户登记手续的诉讼请求，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告韦某某、王某某与被告北海汇澳投资有限公司于2013年7月10日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-1-502）有效； 二、被告北海汇澳投资发展有限公司向原告韦某某、王某某支付逾期交房违约金22193元（违约金的计算：以原告韦某某、王某某已付房价款167370元的万分之一按日计算，从2013年11月1日起暂计至2017年6月19日，以后的另计至实际交付房屋之日止）； 三、驳回原告韦某某、王某某的其他诉讼请求。 案件受理费3722元，减半收取1861元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3722元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  吴伟燕 二〇一七年六月二十六日 书 记 员  叶秀贤