广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3061号原告（反诉被告）深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司（以下简称“龙岗城某公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人庄某民。委托代理人李某，广东普罗某修（龙岗）律师事务所律师。委托代理人石继刚,广东普罗某修（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳中科某悦科技有限公司（以下简称“中科某悦公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人霍某鹏。委托代理人杨某海，系公司经理。委托代理人陈某禧，北京市某衡（深圳）律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，中科某悦公司在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，龙岗城某公司委托代理人李某到庭参加诉讼，中科某悦公司委托代理人杨某海、陈某禧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙岗城某公司提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》；2、请求判令被告立即将其承租的深圳市龙岗区宿舍A615-A618、A601-A608腾空并交还给原告；3、请求判令被告支付拖欠的租金、违约金共暂计人民币971231.91元（租金自20106年6月1日起暂计至2018年10月15日止，实际计算至被告搬离之日，违约金自2016年7月6日暂计至2018年10月15日，实际计算至所有款项付清之日）。4、诉讼费由被告承担。中科某悦公司答辩称，原告是知悉被告市三类医疗器械生产商，其生产经营场所不能变更。在与被告确定长期稳定租赁关系的情况下，仍要求被告搬离租赁场所给被告造成严重的经济损失，因为原告的严重违约行为导致被告停产停工，且消防不合格，所以被告有权对3号宿舍的租金行使抗辩权。而且原告的违约行为已经发生，所以无权主张租金及违约金。中科某悦公司提出如下反诉讼请求：1、驳回原告的诉讼请求；2、判令原告向被告赔偿损失1000万元；3、本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。在审理中，中科某悦公司变更其第2项诉讼请求为：判令原告向被告赔偿损失1万元。龙岗城某公司答辩称，对方的反诉没有任何事实和法律依据，请求全部驳回。本案相关情况一、双方合同约定原、被告双方于2016年5月25日签订《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，约定龙岗城某公司（甲方）将位于深圳市龙岗区宿舍A615-A618、A601-A608（以下简称“涉案租赁宿舍”）出租给中科某悦公司（乙方），建筑面积456㎡，租赁期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止，租金标准24.41元/㎡,月租金11130.96元，乙方应于每月5日前支付当月租金。《租赁合同补充协议》第一大点“违约责任”第1条规定，乙方逾期未付租金，按日0.5%收取违约金。第2条规定，租赁期内租赁房屋因政府要求或其他原因进行城市更新、改造、收回、征用等行为，甲方需提前两个月（若甲方接到政府城市更新、改造、征用等通知距乙方需实际搬迁之日不足2个月的，则以甲方接到前述通知之日起五个工作日内为通知时限）书面通知乙方，2个月届满时（或者乙方需实际搬迁之期限届满时）租赁合同无条件终止，双方均不承担违约责任。若政府有关部门对承租方承诺的补偿归乙方所有。第3条规定，租赁期内租赁房屋所在园区如进行综合整治但不影响实际使用功能行为时，乙方不能因此向甲方索赔，否则甲方有权依据前述第2条解除合同。中科某悦公司对上述租赁合同及补充协议均不予认可，辩称原告的唯一法人股东已经通过深化合作协议书的形式和被告确定长期稳定的租赁关系，并提供不少于5年的租金补贴政策，所以短期的房屋租赁合同行为仅是表现形式，并非双方的真实意思表示。原告是国企处于强势地位，所用的合同也是格式条款，被告处于弱势地位，而且投资数千万，所以不得不按照原告的要求签署补充协议，该协议不是被告的真实意思表示。原告违约在先被告有权行使抗辩权，经查，深圳市龙岗区人民政府与中国科学院深圳先进技术研究院（以下简称“先进院”）于2015年4月签订《深化合作框架协议书》（以下简称“框架协议书”），约定龙岗区政府按照双方于2011年4月、2012年1月签订的合作协议给予持续支持，场地租金由每月15元/㎡调整至17元/㎡，龙岗区政府仍按9元/㎡的标准给予补贴，延续三年。并约定具体合作项目事宜在相关正式合同中予以明确，合作协议有效期三年。除上述三年合作协议的约定外，协议书中并未有龙岗区政府承诺长期租赁关系或提供良好稳定的生产经营环境的相关记载。关于租金优惠问题,原、被告双方均确认涉案租赁宿舍不在上述框架协议书约定范围内，本院予以确认。关于涉案房屋租赁合同及补充协议的性质，中科某悦公司主张涉案框架协议书效力延续，却未提供任何证据证明，本院不予采信。中科某悦公司主张涉案房屋租赁合同及补充协议并非双方真实意思表示证据不足，本院不予支持。经查，涉案租赁宿舍已办理房地产证，登记权利人为龙岗城某公司，产权证号深房地字第××号号。本院认为龙岗城某公司是涉案租赁宿舍（1号厂房）的合法权利人，原、被告双方于2016年5月25日签订《深圳市房屋租赁合同书》以及《租赁合同补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二、关于违约责任的认定涉案《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》签订后，中科某悦公司占有使用涉案租赁宿舍至今，自2016年6月1日起未支付涉案房屋租赁合同项下租金。中科某悦公司主张其未支付租金的理由是龙岗城某公司违约在先，租赁物不符合使用标准，理由如下：1、原告升级改造未向我方披露升级改造计划，在招商前就应该披露。2、招商之后应向我方披露改造计划的进度。3、原告存在违约情况，包括（1）工改商手续是否完善，消防不合格，目前原告要求我方停工，配合消防验收。（2）物业服务不合格。（3）施工过程中的安全隐患对企业的影响。（4）电梯无法正常使用，导致设备损伤。（5）达不到政府营商环境的标准。（6）园区道路封堵影响企业市场。（7）厨房改造造成噪音、隔热、采光问题，且升级改造未告知我方（8）改造期间对人才、科研团队、研发项目有影响（9）企业搬迁撤离、装修两次造成经济损失。（10）三类医疗器械企业停产批复、恢复生产的证照、批复产生相关损失。龙岗城某公司提供的租赁场所消防间距不合格，消防未完成验收，直到2019年10月才完成消防验收，不符合租赁条件，违约在先。龙岗城某公司知悉被告是三类医疗器械生产商，其经营生产场所不能变更，双方确定了长期的租赁关系，但原告仍要求被告搬离租赁场所，给被告公司造成严重的经济损失。要求原告进行赔偿。龙岗城某公司辩称:1、被告对原告在租赁期间要对龙某工业园进行升级改造是明知的。2、被告对租赁环境和承租条件也是明知的，其经营场所置换至3号厂房以及从3号厂房回迁均是由在被告了解情况后主动提出的申请。3、涉案租赁仅仅是员工宿舍，不在龙某工业园范围内，从被告变更诉讼请求及提交的证据来看，明显就是随意编造一个数字，再加上重复使用的证据，根本没有任何依据。龙岗城某公司提交原、被告之间往来函件及相关文件12份，其中龙岗城某公司于2015年12月10日向中科某悦公司发出“关于龙某工业园1号厂房不再续租的函”载明中科某悦公司承租的龙某工业园1号厂房四楼1083.3㎡将于2015年12月31日到期，由于1号厂房与龙岗创投大厦项目（在建）的消防间距不满足要求，计划2016年初局部或全部拆除1号厂房，将对1号厂房内企业正常经营造成较大影响，为避免给被告造成不必要损失，租赁合同到期后将不再续租。2015年12月24日，中科某悦公司向龙岗城某公司发出“关于厂房置换申请联系函”，内容为：鉴于贵单位要拆除龙某工业园1号厂房，我司与贵单位洽商，现有3号厂房一楼及三楼空置，我司希望可以置换至此继续租赁生产办公，希望贵单位给予办理相关租赁手续。2016年6月6日，龙岗城某公司向中科某悦公司发出关于加快完成龙某工业园1号厂房搬迁工作的通知，内容为租赁合同已于2016年5月31日到期，我司于2016年3月31日书面通知租赁合同到期后不再续签，请贵司于2016年8月30日前完成租赁区域整休搬迁工作，以确保施工单位顺利进场施工。2016年7月1日，原、被告及先进院等召开关于龙某工业园一号厂房搬迁协调会，会议纪要内容为先进院及各企业8月底前完成搬迁工作，龙岗城某公司同意部分企业回迁诉求，回迁后一年内租金保持17元/㎡，政府补贴部分由先进院协调解决。拟回迁企业与龙岗城某公司可续签租赁合同，仅用于支持企业在过渡期内继续开展证照注册产品生产投标等经营活动，双方签订免责协议。2016年7月19日，龙岗城某公司致函中科某悦公司要求提交厂房搬迁计划。2016年8月1日，中科天运公司向龙岗城某公司发出“关于厂房搬迁相关工作的情况说明”，希望给予一定的缓冲期限。2016年11月25日，龙岗城某公司向中科某悦公司发出“关于开展龙某工业园综合整治的函”，提出原商定的贵司在2017年3月回迁至原址继续经营，推迟至龙某工业园综合整治完成后回迁。2017年9月28日，龙岗城某公司向中科某悦公司发出“关于深圳中科某悦公司回迁龙某工业园1号厂房的复函”，同意中科某悦公司回迁至原址龙某工业园1号厂房四楼，于2017年10月15日进场装修。2017年10月9日、2017年12月5日，中科某悦公司致函龙岗城某公司，对回迁原址的租赁面积、租金、期限、配套设施、装修施工、消防问题等进行协商与确认。2018年3月21日，中科某悦公司两次致函龙岗城某公司，协商回迁后承租面积2000㎡，2018年3月进场装修，4月20日投入生产，并承诺遵照租赁合同规定执行。2018年4月20日，原、被告双方就1号厂房的租赁签订《深圳市房屋租赁合同书》。中科某悦公司对上述往来函件及文件的三性均不予认可，辩称龙岗城某公司已和被告公司建立长期稳定的租赁关系后又违约，要求被告公司搬离租赁场所，造成其数千万的损失，往来函件都是城某公司要求中科某悦公司出具的。由于城某公司处于强势的主导地位，而且中科天乐公司已经在租赁场所投资了数千万，无法贸然搬走，只能按照城某公司的要求被迫出具函件，而且城某公司和龙岗区政府认为被告公司发展潜力巨大，一直不愿意其搬走，况且城某公司的函件也称消防间距不满足要求，足以证明其提供的租赁场所消防不过关，达不到出租条件，不能对外租赁。我方向原告发出的函件内容都是原告拟好后要求我方盖章的，我方不予认可。本院认为，原告提交的往来函件等详细完整地记载了因龙某工业园进行综合整治，原、被告双方协商被告自原承租的龙某工业园1号厂房四楼1083㎡搬迁至3号厂房，又从3号厂房回迁至龙某工业园1号厂房四楼并扩大承租面积至2000㎡过程。龙某工业园自2016年6月开始改造，龙岗城某公司于2015年12月即通知中科某悦公司及相关企业改造事宜，后协商中科某悦公司于2016年8月完成搬迁，在搬迁、回迁及相关经营过程中，双方均保持了合理沟通。结合双方当事人庭审陈述及相关证据，本院认定涉案租赁宿舍自2016年6月1日至今由中科某悦公司占有使用。中科某悦公司主张往来函件均系按原告的意思被迫作出不符合常理，亦无相关证据支撑，本院不予支持。关于消防间距的问题，原告系因涉案租赁宿舍与在建的创投大厦项目消防间距不足等原因决定于2016年6月启动龙某工业园综合整治，但此问题并不影响涉案租赁合同的效力，被告据此主张原告违约本院不予采信。综上，本院认为原、被告双方于2016年5月25日签订《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示。中科某悦公司理应支付相关租金，龙岗城某公司已履行合理通知义务，中科某悦公司主张原告违约在先并拒付租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。四、关于被告反诉请求中科某悦公司反诉请求龙岗城某公司赔偿1万元损失，并提交药监系统截图、医疗器械生产许可证、市发改委高新处通知内容（深发改【2014】825号文件、情况通报、深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司的函、龙岗区人民政府批示等佐证其主张。龙岗城某公司均不予认可，辩称涉案房屋租赁合同及补充协议标的为员工宿舍，与被告经营损失无关。本院认为，被告提交的证据不足以证明与涉案房屋租赁合同及补充协议有关，涉案房屋租赁合同及补充协议的标的为员工宿舍，被告占有使用涉案租赁宿舍，应按双方合同约定支付相应租金。房屋租赁合同为双务合同，中科某悦公司作为承租人未履行缴纳租金的基本义务，却要求龙岗城某公司承担因生产经营受影响导致的各类损失没有相关法律依据，且中科某悦公司提交的证据不能证明龙岗城某公司提供的租赁物不符合使用目的，中科某悦公司要求龙岗城某公司赔偿其经营损失缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。相关鉴定费用应由被告自行承担。五、关于涉案租赁合同及租金、违约金等问题的认定涉案房屋租赁合同期限已于2017年5月31日到期，双方并未续签合同，被告亦未缴纳相关租金，原告当庭表示没有跟被告继续租赁关系的意愿，本院确认原、被告之间租赁关系已于2017年6月1日到期终止。关于被告应支付的租金及其他款项，按双方合同约定每月租金11130.96元，本院予以确认。合同到期后被告应参照此标准向原告支付相关房屋使用费。关于逾期付款违约金，双方约定日0.5%的标准过高，本院酌情调整为日0.5‰。原告在庭审中表示同意逾期违约金自涉案房屋租赁合同到期日开始起算，本院予以确认。涉案房屋租赁合同到期后的违约金本院不予支持。裁判结果本院认为，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，被告在合同期限内一直未缴纳租金，并占有使用涉案租赁宿舍至今。原告请求被告返还涉案租赁宿舍并支付相关租金及房屋使用费用、逾期违约金等，本院予以支持。原告在龙某工业园综合整治之前及与被告协商过程中均较好地履行了合理通知义务，原告龙某工业园综合治理改造过程中履行了合理的通知义务，中科某悦公司要求龙岗城某公司赔偿经营损失没有事实及法律依据。本院对被告的反诉请求不予支持，综合案件审理情况及相关证据，对原告主张的租金标准、租赁保证金及违约金标准予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2016年5月25日签订《深圳市房屋租赁合同书》已于2017年6月1日到期终止；二、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内将承租的位于深圳市龙岗区宿舍A615-A618、A601-A608，面积456㎡腾空并交还给原告深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司；三、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司支付自2016年6月至2017年5月期间的租金133571.52元（11130.96元×12个月）及相关逾期违约金（以133571.52元为本金，按每日0.5‰的标准，自2017年6月1日起计至款项付清之日止）；四、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司支付相关房屋使用费用（按每月11130.96元的标准，自2017年6月1日起计至涉案租赁宿舍返还之日止）；五、驳回原告深圳市龙岗区城市建某投资集团有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告深圳中科某悦科技有限公司全部反诉请求。本案受理费13512元（原告已预缴），由被告承担。反诉受理费25元（被告已预缴），由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张彩飞人民陪审员  凡 超人民陪审员  蔡小玲二〇二〇年六月四日书 记 员  黄碧丽