广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11486号上诉人（原审原告）：刘艳娇，女，汉族，1983年5月23日出生，住所地：广东省深圳市福田区，上诉人（原审被告）：深圳市又一居商业管理有限公司，住所地：深圳市福田区，组织机构代码：06271250-5。法定代表人：郑宜靓，总经理。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁莹，广东卓效律师事务所律师。原审第三人：深圳市新联创富投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区，组织机构代码：07982384-2。法定代表人：彭爱军，男，汉族，1982年9月27日出生，住所地：深圳市罗湖区，上诉人刘艳娇与上诉人深圳市又一居商业管理有限公司（以下简称又一居公司）、原审第三人深圳市新联创富投资发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘艳娇上诉请求：1、依法判令又一居公司从2015年7月1日起以488万元为基数，按日万分之四向刘艳娇支付延迟履行违约金至过户之日止（该款项及过户费用的垫付款在剩余房款中扣除并退还刘艳娇）；2、维持深福法民三初字第1945号民事判决第一、二项，即刘艳娇与又一居公司签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（编号880370）继续履行；3、涉诉一、二审费用及保全费用全部由又一居公司承担。二审庭审中，刘艳娇将第一项诉讼请求中违约金的起算时间从“2015年7月1日”变更为“2015年6月1日”。事实与理由：一、违约金是对合同双方的利益保护，对守约方损失的弥补，对违约方的惩罚。但(2015)深福法民三初字第1945号民事判决的第三条内容，“被告从2015年7月1日起以488万元为基数，按日万分之二向原告支付延迟履行违约金至过户之日止”，既没有保护守约方的利益，也没有体现对违约方的惩罚。二、又一居公司存在恶意违约的行为，在2015年6-8月期间，多次函告刘艳娇，要求延迟过户。在付清平安银行抵押款的情况下，仍不配合刘艳娇过户，并从2015年6月份开始，长期占用刘艳娇首期款168万元作为己用。三、为购买涉案房产，刘艳娇于2015年3月底以低价出售原有住房（地址：深圳市福田区），出售价与目前市场价比，低了300万左右。同时，因原有住房已出售，新购房产又一居公司迟迟不配合过户，导致刘艳娇一家老小五口人租房居住，每月租金7000元。四、因又一居公司的恶意违约行为，导致刘艳娇无法使用该房产地段内的2016年小学一年级学位，导致小孩无法正常入学。根据双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第十三条违约责任的约定，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。又一居公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。上诉人又一居公司上诉请求，一、撤销一审判决，发回重审或径行改判驳回刘艳娇的全部诉讼请求；二、刘艳娇承担本案一、二审诉讼费用、保全费等费用。事实与理由：一、一审法院在本案的审理过程中程序违法，应当撤销一审判决发回重审：1、未受理又一居公司提起的反诉请求。又一居公司在法定举证期间内向一审法院提起反诉，一审法院不但没有依法审查受理，也没有作出任何裁定等相关文件给予又一居公司答复。又一居公司提出反诉，请求一审法院撤销又一居公司与刘艳娇的二手房买卖合同，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当予以受理。2、未接受又一居公司提起的中止审理申请，亦未做任何处理，不符合法律规定。由于本案是由刘艳娇向又一居公司处的员工傅H明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，损害又一居公司的合法权益的行为。现涉案人员傅H明已经被深圳市福田区人民检察院以职务侵占罪向深圳市福田区人民法院提起公诉，案号为：(2016)粤0304刑初491号，由于本案刑事部分尚未审结，又一居公司在法定期间向一审法院申请本案民事部分中止审理，等刑事案件部分审理终结后再恢复民事部分的审理，一审法院不但没有依法审查又一居公司的中止审理申请，也没有出裁定等相关文件给予又一居公司答复。二、一审法院认定事实不清。1、一审法院直接依据公安、检察机关的起诉意见书及起诉书的内容，认定刘艳娇购买涉案房产未涉及商业贿赂，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十二条的规定，未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。一审法院直接依据检察机关的起诉书，实际上未经审判而确定犯罪嫌疑人傅H明的罪名，事实上又一居公司已经向检察机关及人民法院对犯罪嫌疑人傅H明的罪名提交了书面的适用法律及涉及罪名的法律意见书。本案中，是由刘艳娇向又一居公司处的员工傅H明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，买卖双方合伙损害又一居公司的合法权益的行为，明显涉及商业贿赂，应等法院审理终结刑事部分，查清商业贿赂的事实后，一审法院才能根据刑事部分认定的事实进行判决，但是一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容，在犯罪嫌疑人傅H明未经人民法院审判确定罪名的情况下径行判决，一审判决的认定事实依据不足，显属认定事实不清。三、又一居公司不存在任何的违约行为，不应当承担任何违约责任，刘艳娇与又一居公司经办人恶意串通，损害又一居公司的合法权益，又一居公司暂停交易属自我救济的行为。1、又一居公司是专业从事房产投资、开发、经营等一体的大型综合性集团公司，又一居公司在涉案小区拥有数十套房产，在不涉案（傅H明商业贿赂案）房产的买卖交易均在2015年底前陆续完成交易。又一居公司并不是因为房价上涨或为了牟取其他经济利益而选择违约不履行合同，而是因为刘艳娇为了低于市场价格购买又一居公司的房产，向又一居公司的员工傅H明进行商业贿赂，双方合谋达成低于市场价格的交易条件买卖又一居公司的房产，损害又一居公司的合法权益，严重影响又一居公司的正常经营及管理，又一居公司暂停交易，有着确凿的事实依据，进而通过反诉请求法院确定合同之效力，上述行为并不构成违约。2、刘艳娇存在重大过错，无权主张要求又一居公司承担迟延履行违约金。又一居公司提供了充分证据，可以证明刘艳娇事实上确实向犯罪嫌疑人傅H明指定账号支付了“合同价外款项”，虽然刘艳娇在庭上辩解为“误支付”或“费用”均无法与事实相符，亦无法自圆其说。刘艳娇无论是主观上还是客观上，均构成行贿，虽公安机关未能追究其刑事责任，但不能否认其应当承担的民事责任。3、由于犯罪嫌疑人傅H明尚未审结，案件事实未能查清，又一居公司与刘艳娇没有按照双方《二手房买卖合同》约定办理过户手续，是符合法律规定的抗辩权利。一审法院未能合法审查又一居公司提交的反诉及中止审理申请，属于程序违法；一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容判决，而上述事实并没有经过法院的审理查明，属于认定事实不清；又一居公司不存在任何过错，不应当承担任何违约金。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，依法发回重审或径行改判。二审审理过程中，又一居公司补充上诉理由如下：一、涉案每套房产均存在金额不同的合同外价款，但该部分款项并未包含在涉案房产的成交价款中，同时也正是因为客观上各买家向傅H明支付了该部分合同外的价款，且双方恶意串通试图以明显低于市场价的成交价将涉案房产转移。因此，各买家并非善意买受人，其主张不应受支持。二、又一居公司从未以避税为由要求各买家支付合同外的价款，且该部分款项对于税费的减免亦无任何意义。三、中介机构作为利害关系人，其在一审中确认合同外价款为房屋成交价之一部分，显然不具有客观公正性，其证言不应采信。综上所述，各买家通过向又一居公司的经办人傅H明支付合同外价款，双方串通以明显不合理的价格转让上诉人的房产，严重损害了又一居公司的合法权权益，给又一居公司造成了巨大的经济损失。请法院依法驳回全部买家的诉讼请求。刘艳娇针对又一居公司上诉答辩称:一、一审判决刘艳娇与又一居公司继续履行双方签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（编号880370），法律依据正确，判决合理合法。1、又一居公司提出的“反诉请求”、“中止审理”问题，一审庭审中已作了明确答复。2、检察机关对傅H明起诉的案由为职务侵占罪，又一居公司实际控制人张H霞在公安机关的笔录也说明张H霞与傅H明为内部纠纷，与本案无关。3、根据《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条、第十条的规定，本案应继续审理。二、对于又一居公司的恶意违约行为，其应当承担全额违约责任。1、刘艳娇已按期支付定金、首期款及付清抵押款，又一居公司占用上述款项后，一直拖延过户，而且从未告知刘艳娇傅H明的相关情况。2、涉案房产状况极差，并不存在低于市场价交易的情况。3、刘艳娇为履行涉案合同，出售了自有的房产，因又一居公司的违约行为导致刘艳娇必须另行租赁房产居住，支出额外费用，小孩也无法正常入学。又一居公司应按合同约定的标准支付违约金。二审中刘艳娇补充答辩称，又一居公司提到刘艳娇未提及合同外款项。事实上，刘艳娇转账记录中有备注，是用于购买房产的定金。又一居公司提到各买家支付合同外价款的问题，刘艳娇是4月6日签订的合同，4月7日交付定金。刘艳娇已反复要求傅H明提供收据，此点在公安机关的询问笔录中有记载。关于又一居公司提到的各买家前后矛盾的说法，恰恰反映出各买家没有和经办人恶意串通，而是对方和经办人通过各种理由来和各买家进行沟通。房屋买卖合同税费各付的约定是合法合规的做法，又一居公司作为专业的买卖公司应按要求执行。市场交易习惯是建立在私人买卖合同基础上，不应作为又一居公司一家公司的买卖合同行为准则。又一居公司并没有提供不合理低价的证据，应由其承担相应的不利后果。若按又一居公司主张，其以当时交易价加上税费，严重高于市场价，不可能出售。此外，中介机构作为买卖合同的居间方，是交易过程的参与者，其有职责和义务发表自己的观点，并且其已在经侦部门作出了相应的笔录和证言，具有客观性。原审第三人深圳市新联创富投资发展有限公司针对刘艳娇、又一居公司的上诉答辩称，以其一审意见为准。刘艳娇向一审法院起诉请求：1、又一居公司继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，将涉案房产过户至刘艳娇名下；2、又一居公司支付直至过户之日的延迟履行违约金（按成交价的日万分之四从2015年6月2日起支付），计136640元；3、又一居公司承担本案的诉讼费及保全费。一审法院认定事实：刘艳娇主张的二手房买卖合同签订及内容、履行属实。另，合同还约定，“无抵押、各项税费各自负担等”。又一居公司出具的收款收据、银行凭证显示，刘艳娇已支付合同价款168万元。平安银行股份有限公司深圳分行于2015年9月23日向一审法院出具情况说明，涉案房产抵押担保的额度贷款已经全部结清，已经由押品管理部门释放。刘艳娇于2015年4月向“LQY”账户转款10万元。刘艳娇确认能一次性付款并出具了购房1套资格证明。本案已对涉案房产进行了诉讼保全。深圳市公安局福田分局深公福诉字[2016]00040号起诉意见书查明，“经依法侦查：2015年4月至5月间，深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理傅H明利用职务便利，在出售公司位于BH公寓的九套房产时利用个人账户，骗取购房者信任，以明显低于市场价将房产销售为名，违反公司规定，以个人账户收取客户购买房产所支付的定金共计200余万元占为己有，造成公司的巨额损失。经查：2015年4月7日，购房者陈Z凡与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓2栋3C房产合同，后按照傅指定的‘LQY’个人账户通过家属贺J红账户转账支付定金10万元；2015年4月13日，购房者张D与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓2栋2G房产合同，并按照傅指定的‘LQY’个人账户支付定金22万元；2015年4月13日、17日，购房者莫H冬与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓2栋3B及1栋3C房产合同。后按照傅指定的‘LQY’个人账户分别支付10万元（莫H冬通过刷卡支付30万元到新联创富地产公司账户，后中介韩P东及彭爱军将其中10万元转账给LQY账户）及30万元定金共计40万元；2015年4月16日，购房者杨J兵与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓1栋2F房产合同，其当日支付定金27万元至WT房地产中介公司，后中介公司宋Z福按照傅指定的‘LQY’个人账户及傅H明个人账户分别转账支付购房者杨J兵14万元及13万元定金共计27万元；2015年4月20日，购房者王X虎与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓1栋2C房产合同，后按照傅指定的‘LQY’个人账户通过家属贺J红账户转账支付定金40万元；2015年4月21日，购房者赵Y与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅H明签订购买福田区BH公寓1栋3A房产合同，后按照傅指定‘LQY’个人账户通过家属黄X燕账户转账支付定金42万元；另查：2013年12月至2014年9月间，犯罪嫌疑人傅H明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理身份，借公司在福田区WT房地产中介公司销售楼盘之机，多次向该中介员宋Z福索要回扣款共计509900元。”深圳市福田区人民检察院2016年3月30日深福检刑诉[2016]741号起诉书查明，“2015年4月至5月期间，被告人傅H明作为深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理利用其职务便利，在出售公司位于BH公寓的九套房产时，骗取购房者信任，以个人账户收取公司出售房产的部分款项共计200余万元占为己有，造成公司巨额损失。另查，2013年12月至2014年9月期间，被告人傅H明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理身份，借公司通过深圳市福田区WT房地产中介公司代理购买房产之机，多次向中介员工宋Z福索要回扣款项共计509900元。”一审法院认为：刘艳娇、又一居公司签订的二手房买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。从公安、检察机关的起诉意见书及起诉书查明的内容来看，虽傅H明涉嫌职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，但刘艳娇购买涉案房产未涉及商业贿赂，又一居公司辩称刘艳娇行贿，一审法院不予支持。没有证据证明刘艳娇在履行合同过程中有违约行为，对刘艳娇的继续履行合同及过户的诉讼请求，一审法院予以支持。又一居公司售房的经办人傅H明也在出售涉案系列房产的过程中因涉嫌犯罪并被采取强制措施，刘艳娇支付合同外款项具有一定责任，一审法院酌定调整违约金为日万分之二，从贷款承诺次月起计，过高部分，一审法院不予支持。涉案房产本案已保全查封，自行过户已无可能，刘艳娇也确认能一次性付款，鉴于交易的合理期限，刘艳娇应及时向一审法院申请执行。诉讼费全部由违约方承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘艳娇与又一居公司于2015年4月6日签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（编号880370）继续履行；二、刘艳娇应当于本判决生效后2个月内向一审法院申请执行，并在一审法院指定的期限内将剩余购房款320万元付至一审法院指定账户，由一审法院出具深圳市福田区百花二路BH公寓2栋2F房产解封及过户手续，过户的费用各自承担，刘艳娇先行垫付并即时凭票据向一审法院申报，又一居公司可于过户7个工作日后凭过户凭证向一审法院领取剩余房款（刘艳娇未在2个月内申请执行，或未按指定期限付清剩余款项，本判决内容不再执行，又一居公司可另行主张解除合同）；三、又一居公司从2015年7月1日起以488万元为基数，按日万分之二向刘艳娇支付迟延履行违约金至过户之日止（该款项及过户费用的垫付款在剩余房款中扣除并退还刘艳娇）；四、驳回刘艳娇的其他诉讼请求。如又一居公司未解除涉案房产抵押登记，应当从刘艳娇申请执行起至解除抵押登记时止，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，以488万元为基数，按照日万分之一点七五支付迟延履行金。本案案件受理费46916元，保全费5000元（均已由刘艳娇预交），均由又一居公司负担，又一居公司负担之数在剩余房款中抵扣。本院经审理查明，2015年6月1日，刘艳娇与又一居公司签订《补充协议》，内容为刘艳娇同意将1380000元首期款提前支付给又一居公司，又一居公司在收到首期款后，马上办理赎楼并完成过户手续。2015年7月13日，刘艳娇与又一居公司签订《提前交房通知书》，内容为又一居公司同意将涉案房产先行交付刘艳娇。2015年9月，又一居公司实际控制人张H霞向福田区公安分局报案，称公司在2015年5月内部审查时发现傅H明经办销售的九套房产（含涉案房产）销售价格明显低于市场价格，后找傅H明了解情况时傅H明承认收取了买家的巨额“茶水费”回扣，同意将收取的部分回扣200万元退回公司，张H霞同意了傅H明的意见，傅H明在2015年5月28日将100万元转回到公司。现在觉得傅H明的行为是违法犯罪，遂向公安机关举报。刘艳娇在一审庭审中确认其向傅H明支付的10万元是涉案房产成交价的一部分。刘艳娇在二审过程中确认，合同记载的交易金额为488万元，不包含该笔10万元费用，该10万元是房款的一部分，交易总价为498万元。在傅H明刑事案件的终审判决中，没有认定刘艳娇有向傅H明行贿的情况。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。一审庭审过程中，针对又一居公司提出的反诉，主审法官答复又一居公司，又一居公司反诉的实质是涉案买卖合同是否因违法而无效的问题，一审也会等待刑事案件所认定的事实做出相应的认定，又一居公司的反诉没有必要。又一居公司坚持反诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法，是否应发回重审；2、刘艳娇与又一居公司签订的房屋买卖合同是否无效；3、如果涉案合同有效，则真实交易价格是多少；4、涉案合同是否应继续履行，又一居公司是否应支付迟延履行违约金及标准。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，我国民事诉讼法及其司法解释规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，又一居公司向一审法院提出了反诉，按照法律和司法解释的规定，如果一审法院认为不应受理，应裁定不予受理，告知又一居公司另行起诉。一审法院虽然没有出具不予受理的裁定，但该瑕疵行为并不属于民事诉讼法规定的“严重违反法定程序”的情况，也没有剥夺又一居公司的有关起诉权利，且又一居公司的有关请求在处理刘艳娇的诉讼请求时也会一并处理，因此，又一居公司有关本案应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，在傅H明刑事案件的终审判决中，没有认定刘艳娇有向傅H明行贿的情况，且在又一居公司发现傅H明私自收受刘艳娇支付的款项后，并没有及时向公安机关举报，而是继续与刘艳娇签订《补充协议》和《提前交房通知书》，继续履行与刘艳娇签订的买卖合同，因此，涉案合同是刘艳娇与又一居公司的真实意思表示，不存在无效的情形，又一居公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，从刘艳娇自认的内容及傅H明同意将私自收取的款项退还又一居公司内容可以看出，交易的总金额是合同载明的交易金额加上傅H明收取的10万元，应为498万元。关于本案的第四个争议焦点，本院认为，涉案买卖合同有效，刘艳娇继续履行的请求应得到支持。原审对此处理正确，本院对此予以维持。关于迟延履行的违约金，本院认为，本案争议发生的诱因即是傅H明在合同载明的交易金额外收取刘艳娇支付的款项，导致又一居公司在交易过程中心存疑虑，并最终向公安机关举报傅H明，傅H明最终因此被追究刑事责任。因此，又一居公司基于刘艳娇与傅H明没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有合理的依据。又一居公司上诉称不应支付迟延履行违约金的理由成立，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上，刘艳娇的上诉理由不成立，本院予以驳回。又一居公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1945号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1945号民事判决第三、四项；三、驳回刘艳娇的其他诉讼请求。一、二审案件受理费95340元、保全费5000元，由刘艳娇负担1508元，深圳市又一居商业管理有限公司负担98832元。本判决为终审判决。审 判 长  马 龙审 判 员  许莹姣代理审判员  周 敏二〇一七年六月七日书 记 员  林 翘附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。