福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0211民初357号 原告（反诉被告）：池月德，男，1987年7月10日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告（反诉原告）：黄志军，男，1971年2月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 池月德与黄志军房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年1月17日受理后,依法依普通程序公开开庭进行了审理。池月德、黄志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池月德向本院提出诉讼请求：1、判令黄志军返还厂房租金10000元（人民币，下同）并支付违约金10000元，合计20000元整；2、判令黄志军承担本案全部诉讼费。事实与理由：池月德与黄志军于2014年8月1日至2019年7月30日建立了厂房租赁合同关系，于2016年11月29日由黄志军向池月德提出厂房租赁解除合同，但黄志军未退还剩余厂房租金10000元整。双方经多次交涉至今未果。故提起诉讼，请求支持以上诉求。 黄志军答辩称，1、池月德未按时支付租金，违约在先；2、解除租赁合同是池月德因为经营不善主动提出的，并非黄志军提出。 黄志军提出反诉请求:1、判令池月德向黄志军支付提前退租违约金10000元；2、判令池月德支付逾期交付房租应支付的3%的滞纳金，暂计1200元；3、判令池月德支付2015年2月1日至2015年7月30日的租金17500元及至今按月3%计算的滞纳金12600元；判令池月德支付2015年8月1日至2016年7月30日全年的租金35000元及至今按月3%计算的滞纳金19950元；4、判令池月德承担本案的诉讼费用。事实与理由：黄志军与池月德2014年8月1日签订的厂房租赁合同约定，租赁期限为2014年8月1日至2019年7月30日。第一、二年年租金为35000元，第三至第五年租金为40000元/年，租金一年支付一次，下年租金应提前一个月支付。后，池月德一直承租以上房屋至2016年11月，据合同约定，第三年租金40000元应于2016年7月1日支付，期间黄志军多次催促池月德支付第三年的厂房租金，但池月德一直以各种理由拖延，直到2016年11月5日才支付部分租金10000元。2016年11月29日，池月德向黄志军提出不愿再承租厂房，要求解除租赁合同。本案乃池月德提前退租违约在先，黄志军不存在任何违约行为；且池月德未按期交纳租金已逾四个月，依照合同第七项第五条的约定，黄志军不仅有权收取3%的滞纳金，且有权终止租赁合同。故提起反诉，请求支持以上诉求。 池月德针对反诉部分答辩称，1、其于2016年11月转账支付的租金10000元是支付2016年12月至2017年2月的租金，黄志军应退还该部分租金，且黄志军提前解除租赁合同，应支付违约金10000元整；2、其没有逾期支付房租，所以不存在滞纳金等费用；3、2016年8月-11月的房租，其是通过向朋友借款10000元后，向黄志军的父亲支付的，但没有收条证明；3、黄志军曾同意其房租按季度收取，并以实际行为接受；4、黄志军故意制造麻烦，以达到让其搬离的目的；5、涉案厂房未达到国家规定的标准，其缺乏对相关政策的了解才签订的合同，导致厂房在“莫兰蒂”台风中损失严重。 经审理查明，2014年8月1日，黄志军与池月德签订“厂房租赁合同”一份，约定黄志军将位于厦门市集美区的厂房出租给池月德，建筑面积为300平方米，厂房租赁自2014年8月1日起至2019年7月30日止，租赁期五年；双方约定第一年、第二年年租金为35000元，第三年至第五年年租金为40000元，租金一年支付一次，下年租金应提前一个月支付。租赁合同并约定，租赁期间，池月德应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，黄志军有权增收3%滞纳金，并有权终止租赁协议；合同还约定，租赁期间，如黄志军提前终止合同而违约，应赔偿池月德三个月租金；若池月德提前退租而违约，应赔偿黄志军三个月租金。池月德承租上述厂房用于五金加工。2014年7月，池月德向黄志军支付2014年8月至2015年7月的租金17500元；2014年8月2日，池月德通过支付宝向黄志军转账四笔，共15500元；2014年8月29日，池月德通过支付宝向黄志军转账1000元；2014年10月28日，池月德通过支付宝向黄志军转账二笔共10000元；2014年12月27日，池月德通过支付宝向黄志军转账四笔共20000元；2015年1月31日，池月德通过支付宝向黄志军转账2000元；2016年4月8日，池月德通过支付宝向黄志军儿子黄毅恒转账5000元；2016年11月5日，池月德向黄志军转账支付租金10000元。2016年11月29日，池月德向黄志军支付2016年11月1日至11月27日的电费645.59元。2016年11月27日，池月德将设备从涉诉厂房搬离。2016年11月30日，黄志军以3500元／月的租金在“58同城网”发布上述厂房的招租公告。 以上事实，有池月德提供的厂房租赁合同、银行转账凭证、收条、支付宝付款凭证、黄志军提供的58同城招租启事、本院庭审笔录予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，标的物是黄志军搭建的铁皮屋，双方对产权均没有争议，租赁合同亦是双方真实意思表示，故租赁合同合法有效。争议焦点之一是解除厂房租赁合同系谁提出。本院认为，根据庭审陈述及在案证据，可以证明池月德于2016年11月在网上发布设备转让公告，2016年11月26日池月德向黄志军表达要出售设备并转行的意思，11月27日池月德将设备搬出涉诉厂房，11月29日双方就11月份的电费进行结算，以上行为双方均无异议，由此可以推定解除厂房租赁合同系池月德提出。关于池月德提出的黄志军系故意将其赶出涉诉厂房，以达到将厂房另租他人的目的，其未提供相关证据支持，不予采信。因池月德提前终止合同构成违约，按租赁合同的约定，应赔偿黄志军三个月的租金损失10000元。争议焦点之二是池月德是否存在拖欠租金的情况。池月德认为其不存在拖欠租金的情况；黄志军认为池月德未按期支付租金，应承担相应的违约责任。本院认为，池月德实际支付租金的金额、时间与租赁合同不符，但黄志军在租赁合同期限内未提出异议，且接受了池月德给付的租金，可视为双方在履行过程中对租赁合同约定的租金支付方式进行了变更。池月德承租期限为2014年8月至2016年11月，根据租赁合同的约定，截至2016年11月，池月德应向黄志军支付租金83333.33元。从池月德提交的支付宝转账凭证、银行转账记录，结合二次庭审时双方的陈述，可以认定池月德自2014年7月至2016年11月共向黄志军支付租金81000元。故池月德尚欠黄志军租金2333.33元。黄志军抗辩称池月德第一次支付的17500元租金包含在支付宝转账金额内，因其在第一次庭审时已认可池月德在2014年7月支付了第一笔租金17500元，民事诉讼中应当遵循诚实信用原则，故对其抗辩意见，不予采信。关于池月德提出的二笔支付宝转账记录失败后，其以现金方式向黄志军支付了租金，及其向朋友借款10000元向黄志军父亲支付租金的意见，因黄志军不予认可，且池月德未提出证据证明，故不予采信。根据租赁合同的约定，池月德应向黄志军支付租金2333.33元，并按合同约定3%的标准支付违约金70元。关于池月德提出的厂房在“莫兰蒂”台风中损失15万元的意见，因其未提出证据证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、池月德应于本判决生效之日起十日内向黄志军支付提前退租的违约金10000元。 二、池月德应于本判决生效之日起十日内向黄志军支付租金2333.33元及违约金70元。 三、驳回池月德的诉讼请求。 四、驳回黄志军的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费300元，由池月德负担（已预缴）；反诉部分案件受理费330元，由黄志军负担138元（已预缴），池月德负担192元。该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  洪娟娟 人民陪审员  洪惠英 人民陪审员  蔡锦锋 二〇一七年六月十四日 代书 记员  苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”  5