上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初2257号原告(反诉被告)：上海华明工业电器科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：肖毅，职务总裁。委托代理人：汪伟敏，上海朝华律师事务所律师。委托代理人：董春岛，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海富恺宾馆管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：戴松荣，职务总经理。委托代理人：袁锋，上海市广懋律师事务所律师。委托代理人：吴晓平，上海市广懋律师事务所律师。第三人：上海奕贤投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平安平福路******。法定代表人：王卫东。委托代理人：余光耀，上海正朴律师事务所律师。原告上海华明工业电器科技有限公司(以下简称华明公司)与被告上海富恺宾馆管理有限公司(以下简称富恺公司)、反诉原告富恺公司与反诉被告华明公司、第三人上海奕贤投资管理有限公司(以下简称奕贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日(原告华明公司递交诉状材料为2014年4月28日)立案受理[(2014)普民四(民)初字第1044号]后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2015年12月29日作出一审判决，被告(反诉原告)富恺公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，2016年8月18日，上海市第二中级人民法院将该案发回重审。本院于2017年1月9日立案受理，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华明公司的委托代理人汪伟明、董春岛，被告(反诉原告)富恺公司的委托代理人袁锋、吴晓平，第三人奕贤公司的委托代理人余光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华明公司诉称，(2014)普民四(民)初字第1044号案件被发回重审后，因与原审的客观情况发生变化，故变更原审的诉讼请求，在原审中曾主张被告支付水费人民币9487.84元(以下币种均为人民币)现不提出。本案的诉讼请求为：1、原被告之间的租赁合同和补充协议于2014年4月28日解除；2、被告支付违约金XXXXXXX元；3、被告支付自解除之日起至返还房屋之日止的占用费，标准按日租金的两倍即29539.64元，自2014年4月28日计算至2016年8月18日(庭审中原告表示有误，改为17日)；4、诉讼费由被告承担。同时称，如果法院确认双方租赁合同解除日不为2014年4月28日，则诉讼请求3改为被告支付自2014年4月28日起至法院判决合同解除之日的租金，之后被告支付至2016年8月18日(同上，改为17日)止的占用费(租金的两倍)。事实和理由：2012年6月20日，原告与上海华豪酒店有限公司(该公司于2014年1月更名为上海华豪餐饮有限公司。以下简称华豪公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将位于普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分面积、土地用途为工业用地、房屋类型为工业厂房的房屋出租给华豪公司作为商业经营使用，租期自原告取得房屋产权证之日起算为15年6个月。原告与华豪公司又于2013年11月1日签订《补充协议》，将租赁用途变更为仅限酒店客房或酒店公寓的商业经营使用，将租赁范围变更为四至九层及底层部分面积，同时明确华豪公司“如将房屋改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切商业活动造成的后果由乙方自负”。2013年11月14日，原告、华豪公司以及被告三方共同签署了《主体变更协议》，按照协议书约定华豪公司将合同中的权利义务一并概括转让给被告，由被告作为承租方继续履行合同。2014年2月18日，上海市普陀区公安消防支队在消防检查中发现被告委托的装饰设计公司在未经消防设计审核的情况下擅自施工，消防部门对这一违法行为于2014年3月4日作出了《行政处罚决定书》，责令停止施工，并处罚款5万元。2014年3月27日，被告出具《情况说明》给原告，承认其改变租赁用途并对房屋按办公楼格局进行了装修，且未办理任何相关手续。对于被告擅自变更协议约定的行为，原告与被告多次沟通，要求被告严格履行协议约定，然而，被告非但不履约，反而采取多次围堵厂门的非法手段，强迫原告按照被告的意图将房屋变更为办公楼使用。此外，被告还违反协议的约定，在未征得原告同意的情况下，将房屋擅自转租给第三方。被告主要违约行为是改变房屋结构和用途，损坏房屋，擅自转租。为了维护合法权益，原告向法院提起诉讼。被告富恺公司辩称，原告称被告改变了房屋用途致使房屋损坏，但没有证据证明被告造成房屋主体结构的损坏，因此原告要求解除合同不符合约定。根据合同约定，系争房屋租赁用途为商业经营，而在租赁合同之后原告与华豪公司签订的补充协议则变更了房屋用途，但被告与原告及华豪公司的三方协议仅约定原租赁合同华豪公司的权利义务由被告承接，因此补充协议并不约束被告。即便按照补充协议的约定，将系争房屋用途限定为酒店或酒店式公寓，但是原告的房屋是由于排污设备和消防设备不符合酒店或酒店式公寓的要求，即是因原告的原因导致合同目的无法实现，原告应该承担无法提供合适租赁物的违约责任。根据合同法的规定，转租房屋并非构成合同解除权的条件，相反根据合同约定被告是获得部分转租权的，至于超过范围的转租行为法律并没有规定相对方有解除权。因此，无论根据合同约定还是法律规定，被告均不存在违约行为。由于实际情况是合同已无法履行，故同意解除合同，但原告的诉讼请求2和3不同意支付。反诉原告富恺公司诉称，诉讼请求为：1、反诉原告与反诉被告的租赁合同于2014年2月22日解除；2、反诉被告支付违约金88万元；3、反诉被告返还押金88万元。事实和理由：2012年6月20日，华豪公司与反诉被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定华豪公司向反诉被告承租位于普陀区同普路XXX号的部分房屋，用途为商业经营，租期为15年半。2013年11月14日，反诉原、被告与华豪公司签订了《主体变更协议书》，约定华豪公司将其在租赁合同中的所有权利义务一并转让给反诉原告，租赁合同对反诉原、被告具有法律约束力。合同中双方约定租赁面积为10258.8平方米，年租金为XXXXXXX元。签约后，反诉原告向反诉被告支付了三个月租金XXXXXXX元和押金88万元，并于12月初向反诉被告提交了设计图纸，该图纸大部分面积设计为办公用房，小部分设计为酒店用房。2013年12月23日，反诉被告向反诉原告交付了租赁房屋。2014年1月8日，反诉被告向反诉原告补发了《进场通知书》，明确起租日为2013年12月23日。然而，2014年2月18日，反诉被告却实名举报反诉原告违反消防设计审核，并于2月22日擅自对租赁房屋停水、停电、锁门，致使反诉原告无法进入和使用租赁房屋，租赁房屋实际上被反诉被告收回。此后，反诉原告多次与反诉被告协商，未果。反诉原告认为反诉被告擅自解除合同的行为毫无法律依据，丧失诚信原则，给反诉原告造成极大的经济损失，故提出上述反诉请求。反诉被告华明公司辩称，本诉中本公司所陈述的是事实，反诉原告已经构成违约，反诉被告有权解除合同。双方在租赁关系建立后，矛盾激烈，甚至导致公安机关的介入，事实上也已经不利于合同继续履行。房屋交付后，反诉原告并未向反诉被告交付过设计图纸，反诉被告也从未阻止过反诉原告通行。此外，违约金和押金的基础是反诉被告违约，而反诉被告没有违约，是反诉原告的行为导致合同解除，反诉被告不承担违约责任，同时金额也和合同约定不一致。在补充协议中约定了反诉原告如果违约，反诉被告有权没收押金。因此，不同意反诉原告的诉讼请求。第三人奕贤公司述称，对本诉，因诉讼请求并非针对我方，故不发表意见，同样，反诉与我方无关，亦不发表意见。但是认为，在房屋实际使用过程中，2014年2月因停水停电至无法使用房屋，故擅自进行停水停电的一方应该为合同解除的违约方，须承担责任。审理中，奕贤公司作为有独立请求权的第三人表述其诉讼请求为：原告赔偿第三人装潢损失XXXXXXX元。第三人认为是原告违约，而且实际占有了装修物，原告应该承担全部或者主要责任。如果法院认为不全由原告承担，则由原被告共同承担。事实和理由：在华明公司将系争房屋出租给华豪公司使用后，华豪公司遂与第三人另行签订合同，将系争房屋转租给第三人。第三人取得房屋后即对系争房屋进行装修，至今共支出装修设计费XXXXXXXX元，缴纳房屋租金XXXXXXX元，缴纳房屋押金88万元。华豪公司在第三人不知情的情况下变更与原告签订的《上海市房屋租赁合同》，将承租人变更为富恺公司，并将自身的权利义务全部转由富恺公司承担。第三人与华豪公司签订合同后一直实际使用系争房屋，系争房屋的设计装修费用均由第三人支付，且第三人一直按约缴纳租金，目前合同解除是原告擅自停水停电导致合同无法履行。因第三人为装修物的物权权利人，故提出上述请求。针对第三人奕贤公司的独立请求，原告华明公司辩称，华明公司与第三人之间并无合同关系，也不是合同的相对方，不论第三人是否进行过装修或者支付过租金，此损失应当向第三人的合同相对方主张。第三人称不清楚原、被告间主体变更协议，说明富恺公司转租时并未告知原告，足以证明富恺公司擅自转租的行为。第三人为装修使用人，而富恺公司又自称委托案外人进行施工，因此第三人对装修物拥有物权的观点原告难以认同。本案解除合同是因为被告违约所致，原告与第三人没有合同关系，不承担任何责任。不同意第三人的诉讼请求。被告富恺公司辩称，合同解除是原告违约造成，装修物实际全部由原告占有，认可第三人的装修损失由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明如下：2013年8月26日，华明公司取得包括系争房屋在内的上海市同普路XXX号总面积为26982.17平方米房屋的《上海市房地产权证》。2012年6月20日，原告(甲方)、案外人华豪公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分面积，出租建筑面积为11784.7平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方商业经营使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定房屋租赁期自甲方取得上述出租部位的房屋产权证之日起算15年6个月，其中取得房屋产权证后的前六个月为乙方免租金装修期，装修如涉及改变房屋结构，需事先将施工图纸报送甲方，征得甲方书面同意后方可施工，如需征得相关政府部门意见，则乙方还须向相关政府部门报备。该房屋前八年每日每平方米建筑面积为1.38元/天/平方米，每月租金暂计为494663元，最终面积以实测为准，月租金以实测面积为准重新调整。乙方应于甲方取得房屋产权证后当日内向甲方支付首期3个月租金XXXXXXX元整，在免租金期结束以后每3个月为一期租金，提前7天支付，除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.05%支付违约金，超过30天未支付租金则视为违约，甲方可没收保证金并解除合同。甲乙双方约定，乙方应于合同签订后当日内支付房屋租赁保证金50万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方负担。除合同附件所约定的“现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定”，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须经有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。甲方同意，乙方在承租期内可以部分转租、转让及处置承租部位，并需将相关事宜通知甲方，但不得将承租部分半数以上的面积转租。乙方与当事人签订的转租合同由乙方负责管理、协调，甲方不与第三人发生直接租赁关系，如第三人在承租期间有违反本合同中约定的情形，则视同乙方违反本合同约定，甲方可以据此向乙方主张权利，要求乙方承担违约责任，乙方不得要求甲方向第三人主张权利。甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍即50万元支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)转租合同的承租人有违反本合同约定的乙方义务的；……在违约责任条款中，双方约定，乙方未征得甲方同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。乙方如有违反本协议情形，甲方除有权解除本合同外，乙方应在甲方通知解除合同后10日内搬离房屋，如乙方未按时搬离房屋的，则甲方除有权采取停水、电等措施外，可向人民法院申请强制要求搬离，自解除合同之日起至乙方实际搬离之日期间产生的房屋使用费，乙方应当按当期租金的双倍向甲方支付使用费。甲方有义务对乙方申办营业执照提供积极帮助，双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。2013年11月1日，原告与华豪公司签订《补充协议》，约定双方同意修改《上海市房屋租赁合同》中的部分条款，修改后条款如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积(下称系争房屋)，出租的建筑面积为10258.8平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房、结构为钢混，如改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切商业活动造成的后果由乙方自负。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方商业经营使用(仅限酒店客房或酒店公寓)，乙方经营范围需符合国家相关规定，不得从事违法经营，并遵守国家和本市所有的相关法律、法规，及有关房屋使用的相关规定。该房屋前八年每日每平方米建筑面积租金为1.42元/天/平方米，每月租金为443094.67元。乙方应于甲方取得房屋产权后当日向甲方支付首期3个月租金XXXXXXX元，在免租期结束以后每3个月为一期租金，提前7天支付，除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.05%支付违约金，超过30天未支付租金则视为违约，甲方可没收保证金并解除合同。租赁期内乙方部分转租的，必须遵守本合同规定和要求并必须在事前征得甲方书面同意。双方在租金的支付规定外再约定，乙方进场装修即为免租期开始，同时乙方必须支付三个月的租金。乙方须支付甲方押金88万元整，押金在乙方进场同时支付。如果合同履行期间，乙方擅自提前终止合同或者有其他违约行为，甲方将不返还押金。如乙方诚信履行完合同，甲方将于合约终止时返还押金。乙方必须严格履行合同，如乙方有违约行为，包括但不限于提前终止合同及违法经营等，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金数额为3个月租金。施工(装修)方案要送报甲方备案。免租期起算日按甲方书面通知乙方进场施工之日起算。2013年11月14日，原、被告与华豪公司签订《主体变更协议书》，约定：“甲(原告)乙(华豪公司)双方于2012年6月20日签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定：甲方向乙方出租位于上海市普陀区同普路XXX号，建筑面积：10258.8平方米；年租金人民币：XXXXXXX元；租期15年，……现甲乙丙(被告)三方经协商一致，就乙方将该合同中的所有权利与义务一并概括转让给丙方事宜，达成协议如下：“一、甲乙丙三方一致同意：在本协议签订后，乙方在该合同中的所有权利和义务概括转让给丙方，由丙方承继乙方在该合同中的全部权利与义务。即丙方为该房屋的承租方，乙方不再是该房屋的承租方。”“二、甲乙双方签订的《上海市房屋租赁合同》仍然有效，对甲丙双方均具有法律约束力，甲丙双方不再另行签订租赁合同。……”。合同订立后，原告将系争房屋交付被告，被告则于2013年11月19日收讫原告出具的收据两份，原告言明收到被告的预付3个月租金XXXXXXX元及押金88万元。2014年1月8日，原告向华豪公司出具《进场通知书》，载明：“由你单位承租的上海市同普路XXX号新大楼4-9层及底楼部分物业，现具备进场条件，准予开工。我公司决定2013年12月23日进场施工，物业起租日期为2013年12月23日。”“本开工通知书确定此项目的实际进场即起租期为2013年12月23日。”华豪公司在承租方处盖章，并在左侧写明：“今已收到进场通知书。”2014年3月4日，上海市普陀区公安消防支队向违法行为人上海显高装饰设计工程有限公司出具《行政处罚决定书》，该决定书表述如下“……现查明，2014年2月18日，上海显高装饰设计工程有限公司位于同普路XXX号4-8层内装修工程未经消防设计审核擅自施工……”“……现决定给予上海显高设计有限公司责令停止施工，并处罚……”。2014年3月8日，原告向华豪公司复函，该函载明：“贵司《关于同普路XXX号3号楼租赁装修的情况报告》已收悉。……”同时告知华豪公司因签署三方协议后，原告与华豪公司间已经没有任何合同关系。同年3月11日，被告与华豪公司共同复函原告，告知原告因华豪公司为原承租方，故华豪公司代富恺公司就租赁合同在履行过程中出现的问题进行沟通，富恺公司对华豪公司的意思表示均予以认可。随后要求原告协调消防设计审核问题，并恢复供电。同年3月11日，原告再次回复被告和华豪公司，告知华豪公司非承租主体且已注销工商登记的事实。同月21日，原告再次复函被告《复函(三)》，其中写道：“消防部门当场口头责令上海显高停止施工，并责令我司作为房屋所有权人封闭工地、停水停电。我司于2014年2月22日遵照消防部门意见实施上述行为”。另对就其出面与相关政府部门协调消防设计审核等向被告作出回复，同时希望被告严格履行房屋租赁合同之约定，在租赁房屋内经营酒店客房或酒店公寓，并办理相关用途性质变更事宜，通过消防设计审核备案。3月23日，被告复函原告，就原告停水停电行为提出质疑，对于房屋用途问题，则称“……初始的设计图纸也是按酒店客房及酒店公寓来设计的，但由于贵司的该租赁房屋不具备排污隔油池排水设施，而无相关的环评报告是无法办出相关营业执照的，在与贵司交涉后贵司拒绝去办理相关报告。为使租赁合同能继续履行下去，故我司在不得已的情况才将设计图纸改为办公用房的。”“而在我司将相关消防设计审核备案所需资料提交贵司，希望贵司协助盖章时，贵司却以房屋租金太低为由拒绝盖章，以致我司无法办理消防设计审核备案手续。……”同月27日，被告再次向原告出具书面《情况说明》，载明：“上海富恺宾馆管理有限公司有幸承租贵司位于上海市同普路XXX号内3号楼之一部，当初协议用途为经营宾馆酒店之用。”“当时在2012年申办宾馆还相对容易一些。……后由工业厂房改建申办宾馆酒店几乎得不到批准。例如：真北路XXX号的如家快捷酒店，……就是因为房屋的性质问题(工业厂房)，至今仍未办理处相关证照，不得营业。”“而贵方实际交房时间为2013年12月23日，已经错失了申办宾馆的时机。鉴于此，我方与贵方多次协商，意欲改为办公之用，贵方肖总也口头答应了我们的要求，因此，我们就按照办公楼的格局进行装修了。”“至于消防申报的问题，因为3号楼为新建大楼，贵方在底楼及2楼也刚装修完毕，所以我们认为贵方一定已经办理了相关的消防手续，不需我们再进行申报了，直至被贵方实名举报被查处才知道要进行申报的。……同时在2014年2月22日已经将申请消防备案的资料交由贵方盖章处理，在2014年3月4日的消防现场碰头会上，消防管理部门明确消防申报的主体为房屋所有者，然而到今日为止贵方对此事却是没有任何人能够有个说法。”嗣后，双方又多次进行交涉并产生争执，矛盾日益尖锐，原告遂提起诉讼。另查明,2013年7月15日，华豪公司(甲方)与第三人(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分的房屋出租给乙方，建筑面积约为13000平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房。甲方同意乙方租赁该房屋作为办公、酒店等使用，但乙方应自行向政府有关审批机关办理经营所需证照或许可，办理证照或许可需要用到甲方或房屋产权人名义和有关权证的，甲方需配合办理并有义务让房屋产权人配合办理。乙方经营范围需符合国家相关规定，不得从事违法经营，并遵守国家和本市所有的相关法律、法规和政策。房屋租赁期为15年5个月，房屋租赁为1.7元/天/平方米，租金标准前两年保持不变，第三年起按约定递增。合同另就租金支付方式、保证金、房屋使用要求和维修、解除合同条件等等作出约定。同年11月5日，双方又签订《补充协议》一份，修改条款如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积，出租面积为11250.8平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房，如改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切营业活动造成的后果由乙方自负。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方仅限酒店客房或酒店公寓及办公。合同同时对租期、租金及支付方式作出变更约定，同时增加了有关转租、水电费用等等内容的条款。合同订立后，华豪公司向第三人出具收据，言明收到第三人押金88万元。2013年11月26日，从户名为案外人王某的银行账户内向被告法定代表人戴松荣转账XXXXXXX元，汇款用途记明“同普路XXX号房屋租赁预付3个月房租”。嗣后，第三人进入系争房屋进行装修，因原、被告产生争议，装修停止。再查，2015年12月29日，我院对(2014)普民四(民)初字第1044号一案作出一审判决，判令：原告与华豪公司签订的租赁合同及补充协议解除、被告支付原告违约金、原被告各给付第三人装潢折价款XXXXXXX.50元等。被告不服判决提起上诉。2016年8月10日，上海市第二中级人民法院在对第1044号上诉案件审理过程中进行了现场调查，向原被告及第三人明确，在一个星期时间内将遗留物品搬离，在本案原被告及第三人均表示物品放置的截止日为2016年8月17日。2016年8月18日，上海市第二中级人民法院书面裁定撤销第1044号的判决，发回本院重审。原审审理中，一、经第三人申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就系争房屋的装潢进行评估，该公司于2015年9月28日出具《关于同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修司法审价报告》，非争议建安费核定金额如下：同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修(土建装饰非争议部分)XXXXXXX元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修门禁系统(安装部分)61959元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修四楼鼎象设计办公室(安装部分)60671元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修(安装部分)638821元、设计费390000元、监理费114000元；争议建安费：土建争议费461772元。报告出具后，上海沪港建设咨询有限公司工作人员到庭质询，工作人员就报告取价标准、现场丈量过程、计算依据答复了各方当事人的提问，并作出解释。被告及第三人对上述报告不持异议；原告则认为评估公司评估取价所依据的是第三人提供的合同及相关单据，是否实际履行、相应款项是否支付缺乏证实，故对评估报告不予认可。质询后，上海沪港建设咨询有限公司于2015年11月20日出具《关于同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修司法审价报告补充说明》，审计总金额与原报告一致，并在报告中就原告提出的相关异议作出了详细说明，同时在报告中就审价残值作出建议。经质询，各方当事人仍坚持原质询意见。二、本院至系争房屋现场勘查，发现系争房屋确已经进行装修，原有部分墙壁被拆除，个别部位的结构有所变动。现场处于停工状态，且有楼层被加锁无法入内。本案审理中，一、关于房屋使用状况。原告表示为配合消防部门停止施工的要求，2014年3月原告停水停电。被告及第三人表示2014年2月22日起4-9层被原告停水停电，电包括照明和电梯，消防通道的门也被原告锁了，被告及第三人没有办法进入系争房屋。原告对锁门不认可。另外，第三人表示2014年2月，为装修被告将大楼底楼一侧的楼门钥匙交给第三人，停水停电后，被告在院子里堆放装修材料，2014年3-4月，原告不让工人住在里面。电梯和消防楼梯出来可以到达每一间房间，每一间因为都没有装修完毕，所以都没有带锁的门，但有一间由第三人转租给了一家公司，房门被该公司锁着，上海市第二中级人民法院交接时也是这样。没有人来说过交接钥匙。钥匙有两种，一是变电箱的钥匙，另是围墙没有拆除前大楼底楼小门的钥匙，通过小门可以进入大厅。对此，被告没有提出异议。二、华豪公司到庭表示，2013年7月华豪公司与第三人签订的租赁合同以及2013年11月与第三人签订的补充协议关于华豪的权利义务均转交给了被告，华豪公司和被告、第三人虽然没有三方转让协议，但事实上合同关系已经转让给了被告，由被告与第三人履行原来的租赁合同和补充协议。第三人表示，在其和华豪公司以及被告三者关系中，就系争房屋的租赁，第三人是承接了华豪公司与被告的租赁关系，华豪公司的权利义务转移给了被告，第三人与被告就系争房屋建立了转租关系。在本案中，第三人仅主张装修损失，如有因转租合同产生的其它权利义务另行起诉，不要求在本案处理。被告同意第三人意见，也同意在本案仅处理装修部分，对其与第三人租赁中产生的其它权利义务也不要求在本案处理。三、本院至上海市普陀区规划和土地资源管理局，对土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房的房屋是否可以作为商业经营使用(仅限酒店客房或酒店公寓)以及作对外办公使用进行了咨询，该局用地科相关人员答复为，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房的房屋只能用作工业使用，仅有7%的部分可以作为内部办公用途，这是土地管理法的规定。所以作为商业经营使用(仅限酒店客房或酒店公寓)以及作对外办公使用均是不可以的。四、本院又至上海市普陀区公安消防支队防火监督处就本案中《行政处罚决定书》一事向作出决定书的相关人员调查。答复为：2014年3月，工作人员看过装修施工现场，施工单位是按照办公室装修。根据规定应该向消防部门申报消防设计审核相关手续。工业用地只能做厂房、仓库等工业用途，如做办公在申报消防设计审核手续中，必须有用地性质转性证明。2014年左右要求宽些，但也要有政府部门出具的会议纪要或政府文件来确定工业厂房作为办公。如果没有转性证明，我们是不会通过消防设计审核的。据回忆，该房屋申报审核的资料没有送审过，包括转性证明和图纸，所以依据消防法58条规定出具了处罚决定。对于经营性的办公和酒店装修，申报手续是一样的，对工业用途的房屋必须要有转性证明，酒店在其他方面设计要求更高些。对上述两份调查工作记录，原被告及第三人对真实性均无异议。原告表示，被调查人员仅代表个人对相关法律的理解，并不一定代表实际操作，据了解，厂房还是可以作为办公用途，也不是完全禁止作为办公或者酒店，在具备一定手续情况下还是能做的。被告表示，政府部门说了改性之后可以作为办公和酒店，改性的手续应该是房屋所有人也就是原告去做，原告有义务把房屋改成符合合同用途的房屋。第三人意见同被告。原告补充表示，在补充协议中，明确是工业性质，如果要改成其他用途，合同约定是被告办理。原告是工业企业，被告是专业的酒店企业，土地是否可以作为办公或者酒店，被告可以判断。被告补充意见为，合同是约定被告去办理，但仅仅是程序上的办理，受原告之托去跑腿，办理的主体还是原告。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为：关于本诉，原告与华豪公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效。原、被告及华豪公司签订了三方协议，亦系三方的真实意思表示，本院予以确认。被告作为承租人承接了华豪公司作为承租人的全部权利和义务，被告称三方协议中仅约定了租赁合同，并未约定补充协议，故补充协议并不适用于被告的抗辩主张，因在同一租赁法律关系中，针对同一租赁标的物是无法将权利和义务因合同不同而进行分割，除非各方当事人作出特别约定，因此本院对被告的上述抗辩主张不予采纳，原告与华豪公司的租赁合同及补充协议对原、被告具有约束力。合同订立后，被告按约交付了押金和预付3个月租金，原告则交付了系争房屋，但几个月后，公安消防部门责令停止施工，系争房屋的使用至此搁浅。从土地管理法及实际消防设计审核相关规定分析，系争房屋没有顺利履行的首要原因是“土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房”，在没有办理有效审批手续的情况下，系争房屋是不能按照被告承接的原告与华豪公司的租赁合同及补充协议来履行，即用作酒店客房或酒店公寓，即使合同约定改成其他用途由被告办理，在房屋类型为工业厂房的前提下，这样的约定毫无意义。因此，本院认定原被告之间的租赁合同及补充协议的解除是因为履行不能，且双方均有过错，其中原告为主要责任，被告为次要责任。鉴于双方在上海市第二中级人民法院审理期间进行了场地房屋交接，故合同的解除日应当为双方确认的物品搬离的截止之日即2016年8月17日。原告主张被告损坏房屋，但未提供造成主体结构损坏的依据，故不予采信。原告表示被告擅自转租和擅自改变房屋用途，因合同本身履行不能，故在合同解除问题上不予采纳。原告要求被告支付违约金依据不足，不予支持。关于租金。1、原被告对系争房屋的性质都是明知，按约定用途使用系争房屋已不可能，双方存在过错；2、在公安消防部门出具的《行政处罚决定书》中仅是责令停止施工，但从原告致函被告的《复函(三)》等来看，原告自行扩大了处罚内容，停水停电包括大楼一侧电梯，造成被告使用系争房屋极大困难；3、从原被告往来的信函及原审部分陈述分析，当时被告仍希望按照约定的用途使用系争房屋，而非按工业厂房使用；4、被告一直未将房屋钥匙交还予原告及时妥善处理，直至上海市第二中级人民法院介入交接。综合上述因素，对原告主张2014年4月28日至2016年8月17日的租金损失，本院酌定由被告承担20%。关于反诉，租赁合同的解除理由及认定同本诉。基于本诉对解除合同原因非任何一方违约所致的认定，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于押金(保证金)。根据约定，如果合同履行期间，乙方擅自提前终止合同或者有其他违约行为，甲方(反诉被告)将不返还押金。如乙方(反诉原告)诚信履行完合同，甲方将于合约终止时返回押金。可见，此处的押金具有质押担保性质，担保合同义务人履行合同的义务，但没收押金仅限于违约情形。在本案合同的解除非因反诉原告违约，故反诉被告没收押金缺乏依据，对反诉原告要求返还押金的诉讼请求予以支持。关于第三人提出的赔偿装潢损失的请求。根据本案审理中华豪公司、被告及第三人的陈述，华豪公司与第三人签订的租赁合同和补充协议均转接被告，租赁合同和补充协议对被告及第三人均具有约束力，双方各自享有权利和承担义务。本案中，被告与第三人仅要求处理装潢部分，本院予以准许。首先，经第三人申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司就装潢价值进行评估，经质询，虽然原告对评估依据和第三人提供的证据提出质疑，然该公司认定的价格是依据国家相关取价标准而获得，且其工作人员亲自至现场采集工程量、查看工程所用材料，因此该公司出具的评估报告具有公正客观性，本院予以采用。因系争房屋是在装潢过程中被停工，嗣后，装修即未再继续，被告或者第三人均未实际使用装潢，因此本院对装修不再按残值进行计算，装潢价值即以评估报告为准。关于评估报告中有争议的部分价值，因装潢实际存在，均以第三人名义予以实施，故本院对该价值一并予以认定。装潢物价值总计为XXXXXXX元。其次，根据合同相对性原则，第三人主张赔偿的相对方应为转租合同的出租方，即本案被告。在被告与第三人租赁关系中，双方依据合同明知工业用地、工业厂房，但租赁目的仍作为办公、酒店使用且进行装潢，对造成的损失均有责任；又因被告在与原告建立租赁关系后即与第三人建立次承租关系，被告并未取得原告同意，转租超过了一半的面积，这样的整体转租致第三人装潢损失扩大，故本院认为对装潢损失被告承担80%过错，即XXXXXXX元*80%=XXXXXXX.80元。最后，关于原告是否应当承担赔偿责任。在被告不履行上述赔偿义务时，考虑到装潢系对不动产的添附，其所有权虽为第三人所有，但装潢物无法脱离不动产本身而单独存在，自2016年8月18日起，房屋连同装潢一并在原告的掌控，本着物尽其用的原则，上述装潢物品归原告所有为宜。在被告承担的XXXXXXX.80元中，原告应当承担的装潢物所有权折价部分由法院根据公平原则酌定支付予第三人。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告上海华明工业电器科技有限公司与被告上海富恺宾馆管理有限公司就上海市普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分面积之房屋形成的《上海市房屋租赁合同》、就上海市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积之房屋形成的《补充协议》均于2016年8月17日解除；二、被告上海富恺宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华明工业电器科技有限公司支付2014年4月28日至2016年8月17日的租金(每月租金按照人民币443094.67元*20%计算)；三、对原告上海华明工业电器科技有限公司其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海华明工业电器科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海富恺宾馆管理有限公司押金人民币880000元；五、对反诉原告上海富恺宾馆管理有限公司其余反诉诉讼请求不予支持；六、被告上海富恺宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付第三人上海奕贤投资管理有限公司装修折价款人民币XXXXXXX.80元；七、如果被告上海富恺宾馆管理有限公司未能按照上述第六项判决履行，则原告上海华明工业电器科技有限公司应于未能履行之日起十日内在被告上海富恺宾馆管理有限公司应承担的XXXXXXX.80元中给付第三人上海奕贤投资管理有限公司装修折价款人民币XXXXXXX元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案司法审价费人民币135960元，由被告上海富恺宾馆管理有限公司负担人民币108768元，第三人上海奕贤投资管理有限公司负担人民币27192元。本案本诉受理费人民币150285元，由原告上海华明工业电器科技有限公司负担人民币124000元，被告上海富恺宾馆管理有限公司负担人民币26285元。本案反诉受理费人民币10340元，由反诉原告与反诉被告各半负担。第三人独立请求受理费人民币27874元，由被告上海富恺宾馆管理有限公司负担人民币22299.20元，第三人上海奕贤投资管理有限公司负担人民币5574.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  陈文丽人民陪审员  蒋建萍二〇一七年六月三十日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。