新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初5127号 原告：安志伟，男，1974年11月27日出生，汉族，住石河子市。 原告：马丽，女，1975年7月13日出生，汉族，住石河子市。 委托诉讼代理人：张君，新疆尚铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李爽，新疆尚铎律师事务所律师。 被告：雍太元，男，1968年4月11日出生，汉族，住石河子市。 被告：赵金海，男，1976年2月17日出生，汉族，住石河子市。 被告：韩新文，男，1964年5月20日出生，住石河子市。 原告安志伟、马丽与被告雍太元、赵金海、韩新文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人张君、被告雍太元、韩新文到庭参加诉讼，被告赵金海经本院合法传唤，未到庭参加诉讼；于2020年4月27日公开开庭进行了审理，两原告委托诉讼代理人李爽到庭参加诉讼，被告雍太元、赵金海、韩新文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经本院院长批准本案延长审限六个月，本案现已缺席审理终结。 安志伟、马丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房本金510000元；2.判令被告支付原告违约金153000元；3.判令被告赵金海、韩新文承担连带保证责任；4.判令被告承担本案诉讼费及送达费。事实与理由：2017年10月13日，原告安志伟与新疆启程房地产开发有限公司（以下简称启程房产公司）签订《商品房认购协议书》，认购XXX号房屋，并于当日交纳购房定金50000元。2017年10月16日，经被告赵金海介绍，被告雍太元签订保证书，向原告承诺由被告雍太元以优惠价格为原告安志伟办理购买XXX号9层商品房事宜，被告雍太元在启程房产公司售房部通知交款拿钥匙时，负责缴纳购房余款561084元，如被告雍太元没按时交款，影响原告安志伟正常接房，被告雍太元退还全部余款，并承担30%的违约金责任。被告赵金海、韩新文以担保人名义在该保证书上签字。2017年10月16日，原告安志伟之妻马丽依约通过银行转账的方式，向被告赵金海工商银行账户转账购房款510000元，由被告赵金海向被告雍太元交付该笔购房款。2017年10月份以来，启程房产公司已多次电话联系原告催交剩余购房款，要求原告办理接房手续。2019年5月13日，启程房地公司向原告发出通知，要求原告交纳剩余购房款。2017年10月份至今，原告多次催促被告办理购房事宜，但被告均以各种理由推托，原告遂诉至法院。 雍太元辩称：启程房产公司同意我可以出售房屋用于抵工程款，当时通过朋友赵金海介绍认识原告，然后将房屋卖给原告。原告交纳的510000元购房款我收到了，该款使用在工程上，后面因为启程房产公司股东之间有纠纷不认可我可以出售房屋，才发生后面纠纷，购房款我同意返还原告，房屋在出售时已经优惠过，不同意承担违约金。 被告赵金海未到庭，亦未提交书面答辩意见。 韩新文辩称：卖房屋的时候我和原告不认识，被告赵金海说有个朋友想买房屋，我在中间只是起到介绍作用，签字时没有说让我承担责任，不同意承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对下列事实予以认定:2017年10月16日，被告雍太元向原告出具保证书，内容为：现有新疆启程房地产开发有限公司XXX号9层，面积125.24平方，房屋总价格为人民币611084元，现由安志伟购买，并已预交订金50000元。今项目经理雍太元与之协商达成以下协议：（1）本人愿在水景丽园售房部现交全款的基础上每套房屋给予优惠。并承诺在售房部通知交款拿钥匙时，负责交纳本套房屋的余款人民币561084元，此款为本套房款全款。（2）本人负责办理与售房部前期所有事宜。（3）如雍太元没按时交款，影响买受人安志伟正常接房，由此带来的一切经济损失，雍太元愿承担退还全部余款，违约金30%，补偿给买受人。并承担由此带来的一切相关的法律责任。借款人雍太元签字捺印，担保人韩新文、赵金海签字捺印。同日，原告马丽向被告赵金海账户转款510000元。2019年5月13日，启程房产公司向原告安志伟发出通知，内容为：尊敬的客户安志伟于2017年10月13日认购了我公司XXX号房，面积为125.24㎡，单价4879.3元/㎡，总房款为人民币611084元，您于2017年10月13日签订商品房认购协议书，并付购房定金人民币50000元，余款561084元约定于2017年10月19日之前付清。我公司销售部工作人员多次催您交余款，都未能来交清余款，现公司下达最后通知，通知客户安志伟于2019年6月1号之前，15天内必须前来我公司交清剩余房款，如过期未来交款，我公司将按照认购协议书约定，视为买受人违约，出卖人将该房屋收回并另行出售，对我公司造成的损失由安志伟承担。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应当返还原告购房款；二、本案违约金应当如何计算；三、被告赵金海、韩新文是否应当承担连带保证责任。 关于争议焦点一。原告安志伟、马丽与被告雍太元虽未签订书面的房屋买卖合同，但原告依约支付房款，被告雍太元接收房款并出具保证书，故双方形成事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告雍太元当庭同意返还购房款，原告与被告雍太元之间的房屋买卖合同已解除，故被告雍太元应当返还原告购房款，对原告的该项诉请本院予以支持。 关于争议焦点二。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。庭审中，原告举证证明其已向启程房产公司交纳定金50000元，实际损失应当为定金加利息损失，被告雍太元认为违约金过高请求调低，本院以原告实际损失为基础，兼顾被告未履行给付义务具有明显过错的事实，酌定违约金数额为120000元。 关于争议焦点三。根据《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，启程房产公司于2019年5月13日要求原告交纳剩余购房款，被告雍太元并未按照约定交纳，故原告请求被告韩新文、赵金海承担连带保证责任的诉请未超过保证期间，本院予以支持。 被告雍太元、赵金海、韩新文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告雍太元返还原告安志伟、马丽购房款510000元； 二、被告雍太元赔偿原告安志伟、马丽违约金120000元； 上述款项共计630000元，被告雍太元于本判决生效后十日内给付原告安志伟、马丽； 三、被告赵金海、韩新文对上述款项承担连带保证责任（此项及于诉讼费用的负担）； 四、驳回原告安志伟、马丽其余诉讼请求。 案件受理费10430元，邮寄送达费360元，合计10790元（原告安志伟、马丽已预交），由被告雍太元负担，与前款同期给付原告安志伟、马丽。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  冯浩楠 人民陪审员  常红梅 人民陪审员  王玉亮 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  池靖雯 1