陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终8524号上诉人（原审原告）：甘某，男。委托诉讼代理人：郭某，陕西某律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西某物业发展有限公司。法定代表人：边某，董事长。委托诉讼代理人：宋某，男。委托诉讼代理人：彭某，陕西某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西某置业有限公司。法定代表人：罗某，执行董事。委托诉讼代理人：刘某，某律师事务所西安分所律师。委托诉讼代理人：魏某，某律师事务所律师。上诉人甘某、上诉人陕西某物业发展有限公司（以下简称某物业）因与被上诉人陕西某置业有限公司（以下简称某公司）财产损害赔偿、物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人甘某委托诉讼代理人郭某，上诉人某物业委托诉讼代理人彭某、宋某，被上诉人某公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘某上诉请求：l、撤销一审判决第二项，改判支持甘某一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由某物业、某公司共同承担。事实和理由：甘某与某物业签订物业管理合同第二条约定：某物业负贵小区的管理、经营及房屋和公共配套设备的维修、养护。第四条约定其有权根据房屋外墙、楼梯间、通道、屋面等房屋本体公用设备的状况，建议物业管理处及时组织维修、养护，其费用从专项维修资金中支付。2006年5月19日，某公司向甘某办理了房屋所有权证。2006年12月份甘某在房屋装修即将完工之时，顶层发生漏雨，甘某通知某物业维修。某物业虽然已维修，但未修好。2008年4月份，甘某将房屋进行第二次修补，更换了损坏阳台的实木双开门及门套，室内墙面及顶面部分损坏约109㎡。2008年11月房屋又发生漏雨，甘某又再次通知某物业维修，关于屋顶漏雨和装修的赔偿问题，一直得不到某物业公司的任何答复。2009年9月因多家顶楼用户房屋漏水，某公司委托某物业公司对其开发的某小区屋顶进行全面维修。2009年9月5日甘某在维修单上签字“已修待观察”，但最终房屋仍然漏雨。20l0年12月25日、2011年12月17日，甘某以书面形式向某物业递交要求维修屋顶及装修赔偿的申请，某物业公司收到后置之不理。同时在此期间，甘某又发现楼顶的供热管道漏水，造成墙体渗水严重，房间内的相邻墙体开关短路打火，有严重的安全隐患。甘某无奈被迫搬离漏水的房屋，2012年3月1日至2014年2月28日在A小区租赁房产一套，每年38000元。2、房屋现状仍然保持漏雨后的损害状态。某公司向甘某出售了不合格的房屋，两次楼顶漏水造成了甘某的经济损失，甘某无法正常使用该房屋，某公司应向甘某承担赔偿责任。某公司辩称，1、某公司与甘某形成的是房屋买卖合同法律关系，某公司未对甘某的房屋实施侵权行为。故不存在财产损害侵权法律关系。2、某公司向甘某交付的是经工程竣工验收合格的房屋，对房屋是否漏水问题，甘某收房至十几年的时间未向某公司告知，也未向某公司提出任何主张。甘某起诉某公司赔偿超过法定诉讼时效。3、根据建设工程建设条例第40条规定，外墙面漏水保质期为5年，涉案房屋2005年9月7日交付，保修期已过。2013年3月1日至2014年32月28日期间，甘某是否在外租房以及租金与某公司无关，该项请求无法律依据且超过诉讼时效。要求维持原判第二项，驳回甘某针对某公司的诉讼请求。某物业辩称，漏水并非某物业造成，某物业无侵权行为。某物业与甘某签订的是物业服务合同，收取每月0.5元每平米的服务费，某物业并无合同义务支付维修费。合同约定屋顶漏水的维修费由专项资金支付。请求驳回甘某诉讼请求。某物业上诉请求：改判驳回甘某的诉讼请求；甘某、某公司承担诉讼费用。事实和理由：1、某物业自2007年至2013年期间多次对涉案房屋进行了维修，对此事实甘某在民事诉状以及庭审过程中都予以承认。某物业履行了维修义务，且涉案房屋漏雨情况属于房屋质量问题，本应由开发商承担责任。2、某物业与甘某签订的《物业服务协议》第四条第一款第四项的约定，符合《西安市物业管理条例》第91条的规定，涉案房屋的楼顶属于“屋面”问题，维修费用应当从专项维修资金中支出。某物业仅仅是该涉案房屋的物业服务提供者，每月收取的只是物业服务费用。某物业无权支取专项维修资金，在没有维修经费的情况下，某物业出人、出力、出物多次对涉案房屋进行了维修。甘某辩称，某物业多次维修后，房屋依然漏水。某公司已经把费用支付给某物业，委托某物业进行修理。故应由某物业承担修理屋顶的4800元。某公司辩称，某物业上诉理由与事实不符。房屋交付甘某是经工程竣工验收合格的房屋。一审庭审中某物业和甘某对某公司提供的竣工验收备案表的真实性均认可，故在质量合格的情况下，某公司仅在法律及行政法规规定范围内承担保修责任。保修期内某公司已经委托某物业对包括甘某在内的多户屋顶进行全面维修，已经履行保修义务。保修期外漏水问题不应由某公司承担。请求维持原审判决第二项。甘某向一审法院起诉请求：1、判令某公司因提供不合格的漏水房屋向甘某支付装修损失15525元。2、某公司因提供不合格的漏水房屋向甘某支付房租租赁费57600元。3、判令某物业立即支付甘某维修漏水房屋所支出的维修费4800元。4、判令某物业立即支付甘某安装安全门禁所支出的费用180元。5、判令某物业未尽《物业管理合同》义务，其向甘某收取的物业服务费应予以降低至原收费标准的一半每月41.56元或者在其未尽义务之前完全免除。6、本案诉讼费用由某公司、某物业承担。一审法院认定事实：甘某于2004年12月16日与某公司签订商品房买卖合同，购买某公司开发的某小区第8幢2单元6层8-262号房屋。合同签订后，某公司如约向甘某交付了房屋，并与2006年5月19日，办理了房屋所有权证。2005年9月7日，甘某与某物业签订物业管理合同，约定某物业为甘某提供物业服务，合同第二条第一项约定某物业负责小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的维修、养护。第四条甘某权利第一项第（4）约定甘某有权根据房屋外墙面等房屋本体公用设备的状况，检疫物业管理及时组织维修、养护，其费用从专项维修资金中支出。2009年9月5日，因涉诉房屋房顶外天沟漏水，某物业进行了维修，甘某在维修单签字“已修待观察”。2010年12月25日，甘某向某物业要求维修屋面漏水赔偿装修损失18000元，2011年12月17日，甘某要求某物业对房屋漏水造成装修损失赔偿进行答复。2013年7月至8月间，甘某委托他人对涉诉房屋进行了屋面防水维修，花费4800元。一审法院认为，甘某主张某公司承担因提供不合格漏水房屋向其赔偿的请求，经法院释明，甘某坚持以财产损害赔偿为由诉讼，但其提供证据不能证明因某公司原因对甘某造成损害的事实，不予支持。甘某诉请某物业部分，应为物业服务合同纠纷。其诉请某物业支付为维修涉诉房屋漏水问题支出的维修费4800元，因双方在物业管理合同中约定某物业对涉诉房屋有维修义务，经甘某申请某物业未予维修，甘某自行维修，某物业应承担合理费用，甘某提供相关证据证明其维修行为及费用，某物业无相反证据，予以支持。甘某安装门禁费用，降低物业服务费用无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西某物业发展有限公司于本判决生效后三日内支付原告甘某维修费4800元。二、驳回原告甘某其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753元，由原告负担1646元，由被告陕西某物业发展有限公司负担107元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：审理中，甘某、某物业、某公司认可2009年8月前，涉诉房屋房顶漏水，某公司委托某物业进行维修，费用由某公司支付。2009年8月5日甘某在维修单签字“已修待观察”。一审判决查明其余事实属实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”甘某上诉认为某公司提供了质量不合格房屋，屋顶漏水造成其经济损失。因甘某未提供充分证据证明某公司出售给其的房屋质量不合格，故其上诉要求某公司支付装修损失15525元、支付房租租赁费57600元的理由不能成立，本院不予支持。某物业与甘某于2005年9月7日签订的物业管理合同第二条第一项明确约定某物业负责小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的维修、养护。因某物业对涉诉房屋有维修义务，甘某房屋漏水，经甘某申请某物业未予维修，甘某自行维修，故某物业应承担甘某自行维修的合理费用。据此，一审判决某物业支付甘某维修费4800元并无不当。综上所述，甘某、某物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费甘某预交997元由甘某负担，某物业预交50元由某物业负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二○二○一七年六月二十六日书记员  李艳