北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1403号上诉人（原审被告）：商贵才，男，1951年3月3日出生。上诉人（原审被告）：武文印，女，1960年10月16日出生。上诉人（原审被告）：陈苍，男，1987年8月10日出生。三上诉人共同委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：李帆，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：龚善初，男，1970年5月26日出生。委托诉讼代理人：黄艳，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：国艺凡，北京在明律师事务所实习律师。上诉人商贵才、武文印、陈苍因与被上诉人龚善初土地租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。商贵才、武文印、陈苍上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或驳回龚善初的诉讼请求；本案诉讼费由龚善初负担。事实与理由：1、龚善初在商贵才、武文印、陈苍家宅基地违法建房,合同无效给商贵才、武文印、陈苍造成了严重经济损失,龚善初应承担主要过错责任。因此龚善初收取的租金应折抵商贵才、武文印、陈苍的经济损失。2、一审法院判决商贵才、武文印、陈苍承担60%的责任，属于基本事实认定错误。龚善初利用涉案土地建造房屋从事群租房经营变相改变宅基地使用权性质，是不法行为，利用农村宅基地从事商业经营本身就是违法。龚善初长期以从事农村宅基地建房对外出租为生，其对于农村建房手续是明知的，在没有取得建房手续的情况下单方建造房屋，该损失应由其自行承担，且双方合同并未约定商贵才、武文印、陈苍要为其办理建房手续。3、一审法院以评估报告作为认定龚善初建房损失衡量的标准存在严重错误。本案合同自始无效，评估机构是按照合法权属房屋进行的评估，而本案房屋已经被认定属于违法建筑，评估时应该以实际建造时的成本进行评估。评估报告最终评估价格是5036653元，与龚善初变更前主张的建房损失2854550元相比，两者相差了218万余元，可看出评估报告存在严重错误，不能作为认定损失的依据。4、龚善初通过违法出租房屋的行为获得了169万余元的巨大收益，应该从其损失中予以扣除，不能让其通过无效合同获取非法利益。该房屋建造人、使用权人都是龚善初，收益全部由龚善初所有，而龚善初每年仅向商贵才支付4．2万元土地出让金，双方不是合作关系，收益不共享。龚善初辩称：同意一审判决，不同意商贵才、武文印、陈苍的上诉请求。龚善初向一审法院起诉请求：1、判令商贵才、武文印、陈苍向龚善初返还北京市顺义区后沙峪镇古城村东大街7号的宅基地上一到六层房屋建设及装饰装修款合计2854550元；2、诉讼费由商贵才、武文印、陈苍负担。一审法院认定事实：商贵才与武文印系夫妻关系，陈苍系二人之女婿。商贵才在北京市顺义区后沙峪地区古城村东大街7号有一处宅院，该宅院登记在商贵才名下。2015年7月7日，商贵才、武文印、陈苍（甲方）与龚善初（乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，根据国家相关法律法规，就北京市顺义区后沙峪镇古城村东大街7号宅基地租用一事达成以下协议：一、乙方长期租用古城村村民商贵才宅基地使用，东西23米，南北19．6米，每年付甲方租金42000元，租金一年一付。二、乙方在甲方的宅基地翻盖房屋，预计盖六层楼，甲方负责乙方租用期间水、电（380V）及周围邻里关系，保证乙方建六层楼及村镇、城管等一切事务。三、如果甲方无故毁约合同，毁约方负责赔偿对方投资款的三倍的违约金。四、如果遇到国家开发商及乡村规划等拆迁，必须经过甲、乙双方协商同意后甲方才能签字拆迁。拆迁时1-6层总面积的平米数减去四百平米归甲方所有，剩余平米数20%归甲方，80%归乙方。如遇拆迁不赔偿现款赔偿房屋的情况下，按拆迁时楼房市场价格折合成人民币，按以上比例付给乙方。五、甲方签字，其他人员不得干涉，房屋盖好后，甲方不得干涉乙方经营，如有未尽事宜，甲乙双方共同协商解决，甲方提供本人房产证明、身份证复印件。六、宅基地租金自2015年11月1日付。七、乙方建好后给甲方七间房居住。八、乙方每月供甲方200元电费，超出自负。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。签订协议后，龚善初给付租金5万元，并拆除宅院内原有房屋，在涉诉宅院新建六层楼房一栋。后龚善初在此经营公寓租赁。2017年12月1日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府以彩信方式向商贵才、龚善初发出《限期拆除决定书》，内容为：相对人：商贵才、龚善初；住址：后沙峪镇古城村东大街7号；案由：违法建设；商贵才及其承租人龚善初在北京市顺义区后沙峪镇古城村东大街7号建设的砖混结构房屋，经皮尺测量，总建筑面积2775．08平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。违反了《关于做好宅基地上违法建设治理工作的通知》（专指办发【2016】2号）相关规定，所建二层以上建筑1840平方米属于违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，责令你于2017年12月3日18时0分之前自行拆除违法建设，并接受复查。逾期未拆除，本镇政府将依法组织强制拆除。你可对本决定进行陈述和申辩。如不服本决定可自接到本决定书之日起60日内向北京市顺义区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起6个月内直接向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。2017年12月6日，北京市顺义区后沙峪镇人民政府向龚善初发出《催告通知书》，内容为：相对人：龚善初；住（地）址：后沙峪镇古城村东大街7号；案由：违法建设；北京市顺义区后沙峪镇人民政府于2017年12月1日，对你在后沙峪镇古城村东大街7号建设的砖混结构房屋，总面积2775．08平方米，作出了限期拆除决定（2017）宅2号，责令你于3日内拆除违法建设，你未自行拆除违法建设，又未履行本镇政府作出的行政处罚决定。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条之规定，责令你自接本催告通知书之日起3日内自行拆除上述建设。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十六条之规定，你接到本催告通知起三日内，可以向本镇政府提出陈述和申辩意见。无正当理由，逾期不拆除的，本镇政府将作出拆除决定。后涉诉房屋三至六层于2017年12月8日被政府拆除。商贵才、武文印、陈苍代龚善初退还租户押金，垫付款项70350元。2017年12月25日，龚善初以土地租赁合同纠纷为由将商贵才、武文印、陈苍诉至法院，在该案审理中，经法院释明合同存在无效情形，但龚善初坚持认为合同有效并主张商贵才、武文印、陈苍承担违约责任，龚善初主张其建房及装修共计支出2854550元，并提供施工合同、录音、照片、施工方李秀的证人证言、收据18张、李秀的银座银行账户对账单及中国农业银行账户交易明细予以证明。对此，商贵才、武文印、陈苍不予认可，并表示建房支出不到200万元，建房施工是2015年7月24日开始，2015年12月底完工，2016年1月对外出租，商贵才、武文印、陈苍也是2016年1月搬进去居住的。法院于2018年10月29日出具（2018）京0113民初4977号民事判决书，判决：一、原告（反诉被告）龚善初与被告（反诉原告）商贵才、武文印、陈苍于二〇一五年七月七日签订的《租赁合同》无效；二、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍占用费一万七千五百元；三、反诉被告龚善初于本判决生效之日起七日内给付反诉原告商贵才、武文印、陈苍垫付的租户押金七万零三百五十元；四、驳回原告龚善初的诉讼请求；五、驳回反诉原告商贵才、武文印、陈苍的其他诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，商贵才、武文印、陈苍表示房屋被拆除其也遭受了损失，为证明其主张提交证据如下：1、照片九张，照片是2017年12月拆除之后的拍摄的，证明拆除之后的情况，商贵才、武文印、陈苍也造成了重大损失。2、村委会证明一份，证明龚善初在涉诉宅院建房之前该宅院有22间房屋，被龚善初拆除了，商贵才、武文印、陈苍的损失更大。3、视频光盘一张，2018年4月和2018年8月拍摄，证明房子被拆以后没有办法居住，门窗被拆，房子漏雨，楼板全部损坏，2018年11月商贵才、武文印、陈苍重新装修了。针对商贵才、武文印、陈苍提交的证据，龚善初的质证意见为：证据1真实性予以认可，证明目的不认可，现存房屋是龚善初投资建造的，拆除造成的损失是龚善初的损失，不是商贵才、武文印、陈苍的损失，三人已经将剩余房屋出租，没有损失，还因为龚善初建房而获得收益。证据2村委会证明真实性认可，龚善初将原有房屋拆除进行新建，是双方合意的结果并且在租赁合同上进行了约定，商贵才、武文印、陈苍主张该项损失的抵销应该提起反诉，没有反诉，经济损失没有确定，不属于本案处理范围。证据3真实性认可，证明目的不认可，3-6层房屋被拆和现在两层被拆是合同无效所致，没有办理规划管理，应该是商贵才、武文印、陈苍的义务，损失与合同无效是直接相关的，虽然现在两层的门窗商贵才、武文印、陈苍有出资进行修复，但是其修复的部分与龚善初建房时的门窗价值相当，所以应该按照合同法第五十八条，对现状两层建筑物和装修的附属物进行折价赔偿。审理中，龚善初申请就涉诉宅基地上总建筑面积为2775．08平方米的六层房屋及装饰装修造价进行评估，经法院摇号确定鉴定机构为北京中鼎联合房地产评估有限公司，该公司经评估鉴定后出具《房地产估价报告》，估价结果为：估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正、谨慎的估价原则，按照科学的估价程序，全面分析了影响估价对象价值的因素，并运用适当的估价方法，确定估价对象于价值时点2019年3月21日的房地产市场价值，估价结果如下：（1）估价对象现状2层建筑物及装修、附属物重置成新价，重置总价1643328元，其中：建筑物重置成新价为1215051元；装修及附属物重置成新价为428277元。（2）估价对象设定未拆除之前地上6层建筑物及装修、附属物重置成新价，重置总价5036653元，其中建筑物重置成新价为3671451元；装修及附属物重置成新价为1365202元。（3）估价对象现状2层建筑物及装修、附属物重置成新价扣除水、电工程后的价格，重置总价1321588元，其中：建筑物重置成新价为893311元；装修及附属物重置成新价为428277元。特别提示：（一）需要说明的是我们不具备测绘资质，估价对象现状2层建筑面积为估价人员实际测量，若估价委托人及估价利害关系人对现状估价对象房屋建筑面积有异议，可以委托具备测绘资质的单位对估价对象进行测量，我们将根据重新测量的数据对估价结果进行调整。（二）根据估价委托人要求，本次估价需估价人员评估估价对象未拆除之前地上6层建筑物及装修附属物价格，因此，我们以估价对象6层房屋完好、能正常使用为前提评估估价对象未拆除之前地上6层建筑物及装修附属物价格，其房屋建筑面积由实测的2层建筑面积推算得出为2815．53平方米，装修附属物以实地查勘日双方当事人分别向估价人员描述内容为准。本次评估以双方当事人提供的信息真实、准确、完整为前提，如描述内容发生变化，估价结果将失效……。北京中鼎联合房地产评估有限公司还出具了一份补充说明，针对估价对象现状2层建筑物内门、窗价格详细情况如下……估价对象现状1、2层建筑物内门、窗价格分别为：（1）楼房塑钢窗：29935元;（2）防盗门：33880元，合计金额为63815元。为此，龚善初预交评估费1万元。关于评估报告及补充说明龚善初予以认可。商贵才、武文印、陈苍对该评估报告及补充说明提出异议：该评估总价款高于原告实际投资价格，对评估报告结果不认可。1、对涉案房屋对象未拆除之前的地上6层建筑物为2815．53平方米，实际是2775．08平方米。该建筑所用的建筑材料其中全部是旧砖，每块砖0．2元，而评估价格为建筑物重置成新价3671451元，每平方米价款为1303．99元过高，实际龚善初建房时每平方米费用750元左右。2、对现有二层房屋共计40间的评估过高，该房屋总面积为921．89平方米，建筑物重置成新价为2108362元，每平方米为2286．99元，现有的二层房屋每平方米评估价款比六层房屋评估价款多983元。3、现有二层房屋其中北侧房屋为26间房屋，南侧房屋为14间，按照评估价款，北侧房屋为建筑物重置成新价为1215051元，每间房屋价款为46732．27元。南侧房屋建筑物重置成新价893311元，每间房屋为63807．93元。4、现有两层房屋北侧比南侧房屋多12间，而二个门装修及附属物重置成新价均为428277元。5、评估测量的2815．53平方米比龚善初测量的2775．08平方米多40．45平方米，评估应按照龚善初测量的面积计算。综上，评估在计算房屋价款上矛盾点较多，评估报告对涉案房屋评估价款过高，根据涉案房屋目前每平方米为900元，包括土建、水电、房屋基本设施，龚善初在建房时每平方米为750元，龚善初建房投入资金2081310元（2775．08平方米乘以750元），所以评估对涉案房屋结果商贵才、武文印、陈苍不予认可。针对商贵才、武文印、陈苍所提异议，北京中鼎联合房地产评估有限公司回复如下：一、（1）当事人提出估价对象6层建筑物建筑面积实际为2775．08平方米，我方测量的建筑面积为2815．53平方米，关于此问题我方在报告中已有详细的说明，由于估价对象未取得相应正式权属文件，当事人所提出的2775．08平方米不具备权威性，本着独立、客观、公正的原则故我们以估价人员现场测量的数据为准进行评估，而且我们在报告中也明确提示如当事人对房屋建筑面积有异议，可以委托具备测绘资质的单位进行测量，我们将根据测绘单位的数据对估价结果做出调整。（2）当事人所提的房屋建造成本是房屋的原材料价格与我们的估价结果内涵并不对应，我们评估中考虑了房屋建造中合理的利润和管理费用，同时当事人所提旧砖材料问题我们在评估中对估价对象成新率的确定中已有考虑。二、当事人所提的二层921．89平方米建筑物重置成新价为2108362元，在我们评估报告中未发现有此金额，我方出具的评估报告中现状二层921．89平方米建筑物重置成新价为1643328元。三、当事人所提南侧房屋建筑物重置成新价893311元，是对报告内容理解有误造成，我方报告中893311元价格是指现状2层建筑物扣除水电工程后的建筑物重置成新价。四、当事人所提南、北两侧装修及附属物重置成新价均为428277元，也是对报告内容理解有误，我方报告中428277元是指现状2层的全部装修及附属物重置成新价。五、此条也是关于建筑面积的异议，答复如第一条（1）。综上所述，我们希望各当事人应当全面仔细阅读评估报告，正确理解报告内容及结果。审理中，龚善初变更其第一项诉讼请求金额为3679323元，并表示因为合同无效商贵才、武文印、陈苍承担主要责任，对三到六层已经拆除的房屋按照估价报告评估金额（5036653-1643328）元×60%的责任，商贵才、武文印、陈苍应当赔偿2035995元，针对现状的二层房屋应该折价赔偿1643328元，以上共计3679323元。对此，商贵才、武文印、陈苍不予认可，也不同意赔偿。针对宅院现有二层房屋，商贵才、武文印、陈苍表示2018年10月底之后，商贵才、武文印、陈苍又进行了投资修复、装修，顶子和四周全部修复，门窗、暖气、热水器、床和柜子全部是重新购买，楼梯间封顶做防水，房屋周围是重新垒的，原始的墙体还有，现在个别房屋出租了，水电和锅炉房是重新施工的，装修及修补花费共计20多万元。对此，龚善初称涉诉房屋现状不清楚，房屋拆除之后没有再去看。2019年3月21日，法院组织双方对涉诉房屋进行了现场勘验，勘验情况如下：涉诉二层楼房所有窗户防盗网双方确认均是龚善初原有的，红棕色防盗门共计25扇双方确认为商贵才、武文印、陈苍拆违后自行安装的，白色防盗门共计15扇，其中3扇双方确认为龚善初原有防盗门，剩余12扇双方存在争议，商贵才、武文印、陈苍主张均是其拆违后安装，龚善初主张其中5扇为龚善初原有建房的门，剩余七扇不确认是否为原有的门；对于房屋的两扇东门双方存在争议，双方均各自主张是自己安装。一层楼房南数第一个东门内部5扇窗户双方确认是商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装的；二层楼房内部南侧东西向走廊北侧5扇窗户双方存在争议，双方均各自主张是自己安装；楼房西侧一层开有2扇窗，二层开有2扇大窗及1扇小窗，双方确认为商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装；楼房东侧共有7扇窗户，双方确认其中二层2扇窗户及一层1扇窗户为商贵才、武文印、陈苍拆违后自行安装，剩余4扇窗户双方均各自主张是自己安装；楼房北侧共有14扇窗户，双方确认其中一层6扇窗户为商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装，剩余8扇窗户双方均各自主张是自己安装；楼房南侧共有14扇窗户，双方确认二层1扇窗户是商贵才、武文印、陈苍在拆违后自行安装的，剩余13扇窗户双方均各自主张是自己安装。商贵才、武文印、陈苍表示拆违后水电全部重新安装，二层防水还在施工，打了水泥，未完工；龚善初表示拆违后水电情况不清楚。一审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，已经法院判决无效。根据双方合同约定，对于在涉诉宅基地上建造六层房屋系双方共同协议确认的，因该建筑无相关合法建造手续导致涉诉合同无效，双方均有过错，龚善初就其建房投入主张赔偿，商贵才、武文印、陈苍应在其责任范围内承担赔偿责任。龚善初称盖房实际支出2854550元，鉴定机构对六层房屋评估价格总计5036653元，该评估价格高于龚善初自己主张的实际支出金额，故龚善初主张的实际支出金额在合理范围内，法院以该2854550元作为该六层楼的赔偿计算标准，具体赔偿金额，法院结合审理查明情况按责任比例酌情确定，对于龚善初请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于商贵才、武文印、陈苍主张的重复诉讼，因之前案件仅处理的是合同效力问题，故本案并非重复诉讼，对于该抗辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、商贵才、武文印、陈苍于判决生效之日起七日内赔偿龚善初建房损失共计一百七十万元；二、驳回龚善初的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实，已生效民事判决书认定龚善初与商贵才、武文印、陈苍签订的《租赁合同》无效。双方签订《租赁合同》共同协议约定在涉诉宅基地上建造六层房屋，因该建筑无相关合法建造手续导致涉诉合同无效，双方均有过错，龚善初就其建房投入主张赔偿，商贵才、武文印、陈苍应在其责任范围内承担赔偿责任。关于赔偿的数额。龚善初主张盖房支出2854550元，根据北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，对六层房屋评估价格总计5036653元，高于龚善初主张的实际支出金额，故一审法院认为龚善初主张的实际支出金额在合理范围内，以该2854550元作为该六层楼的赔偿计算标准，按双方责任比例酌情确定商贵才、武文印、陈苍赔偿龚善初建房损失一百七十万元并无不当。商贵才、武文印、陈苍虽对《房地产估价报告》提出异议，但北京中鼎联合房地产评估有限公司对其异议已进行合理回复。商贵才、武文印、陈苍的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，商贵才、武文印、陈苍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36235元，由商贵才、武文印、陈苍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月三日法官助理 张 立书 记 员 田亚男