广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0122民初1211号原告南宁华强产业投资有限公司，住所地：南宁-东盟经济开发区武华大道华强科技孵化园6号楼。法定代表人罗光照，董事长。委托代理人梁庆秋，广西伟宁律师事务所律师。委托代理人官倩文，广西伟宁律师事务所实习律师。被告刘营利，男，1981年11月25日出生，汉族，原住江苏省丰县，现住址不详。被告马世杰，男，1979年7月9日出生，汉族，原住广西横县，现住址不详。原告南宁华强产业投资有限公司与被告刘营利、马世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，依法由审判员石金前担任审判长，与审判员蒙元佳、梁伟组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告南宁华强产业投资有限公司的委托代理人梁庆秋、官倩文到庭参加诉讼，被告刘营利、马世杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南宁华强产业投资有限公司诉称：2012年12月25日，原告与被告马世杰签订《商铺租赁合同》，将坐落于南宁-东盟经济开发区上平路中段北侧“小帽山美食广场”一号楼第二层141-144号商铺出租给被告马世杰，建筑面积为120平方米，租期为2013年1月1日至2017年12月31日，前18个月为免租期。该合同约定：1、根据第四条，第一年租金为0元、第二年租金为5760元、第三年租金为23040元、第四年租金为34560元、第五年租金为46080元；从第二个租赁年度起，被告须于每个租赁年度起始日前五天内将下一个租赁年度的租金一次性汇入原告指定账户；2、第八条约定如被告逾期交纳租金，经原告限期交纳后仍拒不交纳的，原告有权解除合同；3、第十条约定如合同因解除而提前终止的，被告的装修无条件归原告所有，被告要在合同终止后三日内腾退商铺；4、第十二条约定如被告拖欠租金三十天以上，视为被告违约，原告有权终止合同并不退还保证金，被告逾期交纳租金的，每逾期一日须按欠付金额的千分之五向原告支付滞纳金。2014年12月1日，被告马世杰与被告刘营利签订《小帽山铺面转租协议》，被告马世杰经原告同意将铺面转租给被告刘营利使用，由被告刘营利继续履行被告马世杰与原告的租赁合同。原告依约将商铺交二被告使用，但二被告自2014年12月1日起未交纳租金。原告多次催讨租金未果，2016年5月16日，原告向被告发出《终止商铺租赁合同通知书》，依约解除合同，并通知被告于2016年5月20日前办理终止合同的手续并腾退房屋，但被告拒不支付租金也未腾退房屋。原告认为双方所签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告长期拖欠租金的行为已构成根本性违约。综上，为维护原告的合法权益，依据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、确认原告与二被告之间的《商铺租赁合同》于2016年5月16日解除；2、二被告向原告腾退商铺；3、被告支付原告2014年12月1日起2016年5月16日的租金，合计36877.15元；4、二被告支付原告违约金71791.05元（违约金自2014年12月1日暂计起2016年5月31日，以后计算至实际支付租金之日止）；上述3、4项合计108668.2元；5、本案诉讼费由被告承担。原告南宁华强产业投资有限公司向本院提交以下证据：1、《商铺租赁合同》一份，拟证明原告与被告就涉案商铺签订了租赁合同，并对租金、违约金等事由进行了相应约定的事实；2、《小帽山铺面转租协议》一份，拟证明被告马世杰经原告同意将商铺转租给被告刘营利，由刘营利继续履行与原告的《商铺租赁合同》；3、涉案商铺照片二张，拟证明原告已书面通知被告解除租赁合同并要求被告腾退商铺；4、《终止商铺租赁合同通知书》一份，拟证明原告已通知被告解除租赁合同并要求被告腾退商铺；5、广西北部湾银行南宁市东盟支行出具的现金交款单一份，拟证明被告马世杰向原告交了2014年7月1日至2014年12月31日的租金5760元；6、南宁茗杰物业服务有限公司出具的证明一份，拟证实被告马世杰已交纳转租之前的水电费、物业费。被告刘营利、马世杰未向本院提交任何答辩意见及证据。本案的调查重点是:1、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除？被告所租赁的商铺是否应当腾退？2、原告请求被告支付租金、违约金、物业管理费、垃圾清运费有何依据？如何计算？经审理查明：2012年12月25日，原告南宁华强产业投资有限公司（甲方）与被告马世杰（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：第一条、商铺基本情况，甲方将坐落于南宁-东盟经济开发区上平路中段北侧“小帽山美食广场”二期一号楼第二层141-144号商铺（建筑面积为120平方米）出租给乙方，用于乙方开办“茶庄”项目（以乙方营业执照核准的名称为准）；第二条、租期：1、租期共五年，即自2013年1月1日起至2017年12月32日止。2、甲方给予乙方18个月的免租金期，即2013年1月1日起至2014年6月30日止，免租金期计算为租期，乙方在免租金期仍需交纳租赁物的物业管理费、垃圾清运费、水电费（含水电损耗公摊）等费用，免租金期满之次日为计算租金开始日；第四条、租金标准和租金交纳期及条件：1、租金标准及租金额：租金标准，第一年半免租金；第二年为8元/㎡/月、第三年为16元/㎡/月、第四年为24元/㎡/月、第五年为32元/㎡/月。每年的租金额分别为：第一年为0元；第二年为5760元；第三年为23040元；第四年为34560元；第五年为46080元。2、租金支付时间、方式：商铺租赁按先交租金后使用的原则，本合同签订后五天内，乙方须将第一个租赁年度的租金一次性汇入甲方指定账户，从第二个租赁年度起，乙方须于每个租赁年度起始日前五天内将下一个租赁年度的租金一次性汇入甲方指定账户，转账后及时电话通知甲方；第七条、各项费用的缴纳：1、物业管理费、垃圾清运费：乙方应按规定向甲方或甲方委托的物业管理公司按时缴纳物业管理费、垃圾清运费，费用标准为每月每平方米捌角（￥0.8元/㎡/月）、每月每平方米贰角（￥0.2元/㎡/月）；第八条、甲方的权利、义务：4、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（4）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；第十二条、违约金和违约责任：2、若乙方拖欠租金三十天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方的保证金不退还。3、若乙方不按时缴纳租金、水电费、物业管理费、垃圾清运费等相关费用，甲方有权利采取相关措施（包括停水、停电），每逾期一天，乙方按欠付金额的千分之五向甲方或甲方委托收取水电费的物业公司支付滞纳金。该合同有原告的盖章及法定代表人的印章、被告马世杰本人的签字。此后，原告依约将涉案商铺移交给被告管理使用，被告马世杰在涉案商铺免租期后，向原告交了2014年7月1日至2014年12月31日的租金5760元。经原告多次催缴，被告至今未交纳2015年1月1日至2016年5月16日的租金。2016年6月8日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本案在庭审过程中，原告向本院提出增加一项诉讼请求，即请求判决二被告支付物业管理费3984元、垃圾清运费996元（计算方式：从租赁合同成立起至租赁合同解除之日止，即2013年1月1日至2016年5月16日），以及逾期违约金1494元（计算方式：以4980元为基数，按每日千分之五计算，自2016年5月16日起至2016年7月15日止），上述费用共计6474元。另查明：2014年12月1日，被告马世杰（甲方）与被告刘营利（乙方）签订了《小帽山铺面转租协议》，该协议约定：1、甲方把将坐落于南宁-东盟经济开发区上平路中段北侧“小帽山美食广场”二期一号楼第一层141-1144号商铺从2014年12月1日起转给乙方；2、乙方继续履行甲方原《商铺租赁合同》；3、乙方须与南宁华强产业投资有限公司签订商铺租赁合同补充协议；4、此后所产生的一切法律责任、租金、甲方原《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》上所有的约定与甲方无关，全部由乙方承担。该转租协议有被告马世杰与被告刘营利的签字确认，原告南宁华强产业投资有限公司亦在该转租协议上盖章确认。被告马世杰依照上述转租协议的约定将涉案商铺移交给被告刘营利管理使用，但被告刘营利未依约向原告支付2015年1月1日后的商铺租金。还查明：2014年12月3日，南宁茗杰物业服务有限公司出具一份《证明》，载明：“兹证明马世杰2014年11月19日已搬出小帽山美食广场141-145号，配套设施无损坏，水电费、物业费已结清,同意转租。”再查明：2016年5月20日，原告向被告发出《终止商铺租赁合同通知书》，通知被告因其未缴纳2014年12月1日至2016年4月30日租金，依据合同第十二条第二项约定，视为其违约，原告决定终止双方签订的合同，并收回场地经营权，并请被告于2016年5月20日之前前来办理终止合同相关手续。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘营利、马世杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告双方签订的商铺租赁合同及小帽山商铺转租协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定享受权利和履行义务。原告南宁华强产业投资有限公司作为出租人将租赁物交付给了被告马世杰使用、收益，之后，被告马世杰经原告同意，于2014年12月1日又将涉案商铺转租给被告刘营利继续使用、收益，被告刘营利应当按合同约定支付租金。但被告刘营利自2013年12月1日开始拖欠租金累计超过一个月时间，原告依据商铺租赁合同第八条约定有权行使解除权，故本院对原告请求于2016年5月16日解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。对于原告要求被告马世杰、刘营利按合同约定支付租金，因被告马世杰已于2014年11月18日交纳涉案商铺2014年7月1日至2014年12月31日的租金5760元，且《小帽山铺面转租协议》约定于2014年12月1日起，涉案商铺的租金由被告刘营利承担，故原告诉请的商铺租金应由被告刘营利支付，支付的租金亦应从2015年1月1日起计至2016年5月16日止，被告刘营利应支付的租金为35917.15元。关于原告请求的物业管理费、垃圾清运费，因被告马世杰已于2014年12月3日支付了涉案商铺的物业管理费、垃圾清运费，且《小帽山铺面转租协议》约定于2014年12月1日起，涉案商铺的物业管理费、垃圾清运费等各项费用由被告刘营利承担，故原告诉请的物业管理费、垃圾清运费应由被告刘营利支付，上述费用应从2014年12月1日起计算至2016年5月16日止，经核算，被告刘营利应承担的物业管理费为1776元、垃圾清运费为444元、逾期违约金为666元,被告马世杰则应承担2013年1月1日至2014年11月30日的垃圾清运费552元。被告马世杰于2014年12月1日将涉案商铺经原告同意转租给被告刘营利，根据转租协议约定，转租后的租金、物业管理费等各项费用均由被告刘营利承担，故原告请求被告马世杰支付涉案商铺2014年12月1日后的租金、违约金、物业管理费、垃圾清运费、逾期违约金等各项损失，没有事实依据，本院不予支持。依据《商铺租赁合同》约定逾期未支付租金、物业管理费、垃圾清运费的，每天按5‰支付违约金、逾期违约金，经本院核算，被告刘营利应支付的违约金为：（2015年1月1日至2015年12月31日：23040元×5‰×365天﹦42048元）+（2016年1月1日至2016年5月31日：12877.15元×5‰×151天﹦9722.2元）﹦51770.2元，被告刘营利应支付的逾期违约金为：2772元×5‰×60天（2016年5月16日至2016年7月15日）﹦831.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定。判决如下：一、确认原告南宁华强产业投资有限公司与被告马世杰、刘营利签订的《商铺租赁合同》于2016年5月16日解除；二、被告刘营利向原告南宁华强产业投资有限公司腾空坐落于南宁-东盟经济开发区上平路中段北侧“小帽山美食广场”一号楼第二层141-144号商铺，并将上述商铺交付原告南宁华强产业投资有限公司；三、被告刘营利支付原告南宁华强产业投资有限公司2015年1月1日至2016年5月16日租金36877.15元、2015年1月1日至2016年5月31日违约金51770.2元；四、被告刘营利支付原告南宁华强产业投资有限公司2014年12月1日至2016年5月16日的物业管理费1776元、垃圾清运费444元及2016年5月16日至2016年7月15日的逾期违约金831.6元；五、被告马世杰支付原告南宁华强产业投资有限公司2013年1月1日至2014年11月30日的垃圾清运费552元；六、驳回原告南宁华强产业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2523元，由被告刘营利负担2443元，原告南宁华强产业投资有限公司负担80元。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费2523元，上诉于南宁市中级人民法院。款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长  石金前审判员  蒙元佳审判员  梁 伟二〇一七年六月十五日书记员  黄钧斌附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤。无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。