杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0111民初6866号 原告：郎叶梅，女，1959年12月21日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：华湘君、杨苏澄，浙江天和天律师事务所律师。 被告：郎鸿妹（曾用名郎红梅），女，1954年4月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：董超，系被告郎鸿妹儿子。 委托诉讼代理人：颜峰群，浙江恩波律师事务所律师。 原告郎叶梅与被告郎鸿妹共有纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理。依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2019年11月21日、2020年1月2日、2020年5月14日三次公开开庭进行了审理。原、被告及原告郎叶梅的委托诉讼代理人华湘君，被告郎鸿妹的委托诉讼代理人颜峰群均到庭参加诉讼；原告郎叶梅的委托诉讼代理人杨苏澄到庭参加第一、二次庭审活动，被告郎鸿妹的委托诉讼代理人董超到庭参加第二次庭审活动。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求：1、请求判决确认原告对坐落于杭州市富阳区富春街道东兴路228号天时苑10号601室房屋［富房权证移字第××号、富国用（2015）第336号］及储藏室（以下简称涉案房屋、储藏室）享有51.41%的所有权份额并依法分割；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：富阳区富春街道城东股份经济合作社就城东村天时花苑农居点进行分房。原、被告系姐妹关系，经协商一致，由被告出面申请购置天时花苑农居点住房。后确认原、被告两人共同购买房屋及储藏室。两人购买涉案房屋，需支付购房款360107.70元、涉案储藏室6000元。其中家庭户分房得分可转化抵扣房款。原、被告及母亲陈小惠（已故）作为家庭组合计算分房得分，被告得分67.38分、原告得分47.6分、母亲陈小惠得分154.54分，共计269.52家庭分。母亲陈小惠分数已由原、被告各自向母亲支付20000元购买，份额归原、被告各半所有。前述家庭分269.52分转化为调节金116835.66元。2004年至2007年，原告陆续向被告支付共计134096元用于购买涉案房屋及储藏室（包括用于购买储藏室并通过现金交付的3000元），由被告统一进行房款交纳。房屋及储藏室款项已全部交清。2015年办理房产证时，被告将涉案房屋登记在自己一人名下，且共有登记情况为单独拥有。涉案房屋系原、被告共有财产，被告的行为侵害了原告对涉案房屋的所有权，故提起诉讼，要求依法判准原告之诉请。 被告答辩称，2003年下半年，城东村对天时花苑农居点一期住宅房实行政策分配，被告符合立户得房条件，但因资金不足，需要向外借款。原告出于与被告的姐妹关系，主动向被告提出在原告已不申请立户购买天时花苑一期农居点房屋的情况下可出钱给被告代付款项，如果原告购买天时花苑农居点二期房屋，到时被告代付原告申请购买的二期房屋中相应款项即可。原告母亲陈小惠的分数已全部给了被告，不存在原告主张的由双方各半出资购买并享有的事实。原告清单中计算其享有涉案房屋51.41%的比例，没有事实与法律依据。天时花苑农居点房屋是依据富春街道城东村关于“天时花苑农居点住宅房分配方案”分配的，该分配方案经城东村村民代表大会讨论通过，对购房资格有明确规定。原告所谓的合作购房，违反该办法规定。综上，原告起诉的事实，违背客观事实，其诉请违法，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实，本院认定如下： 1、原告提交了购置“天时花苑”农居点住房的申请、城东村天时花苑农居点各户资金统计表、申请分房各户得分统计表、城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表各1份（均系与原件核对一致的复印件），拟证明涉案房屋由原、被告共同申请购置，原、被告及母亲陈小惠作为家庭组合计算分房得分，被告得分67.38分、原告得分47.6分、母亲陈小惠得分154.54分，共计269.52家庭分，涉案房屋总价360107.70元（其中调节金116835.66元，需缴纳房款243272.04元）。被告质证认为，真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，并不是申请表中有其名字就意味着共同购置，不存在双方共同购置涉案房屋的事实，且被告为购买房屋花费的实际数额为399788.23元。 2、原告提交了收条4份，拟证明被告向原告出具四份收条，收到购房款131096元。被告质证认为，真实性无异议，对其证明目的有异议，是原告先给被告代付一定的购房款，不能证明原、被告合资购房证明目的，调节金也并非116835.66元；原告代付的费用，在后续原告自行购买二期房屋时，被告已通过代付购房款的形式偿还。 3、原告提交了证明1份，拟证明原、被告哥哥郎某1证明涉案房屋由原、被告共同合作购房。被告质证认为，系证人证言，需证人当庭作证，故该证据形式不合法，且证人并非涉案争议事项的当事人，不清楚其中的具体情况。 4、原告提交了杭州市不动产权属信息查询记录1份，拟证明涉案房屋登记在被告名下，且共有情况为单独拥有。被告质证认为，真实性、合法性、关联性均无异议，正好可以证明涉案房屋的所有权人为被告。 5、原告提交了城东股份经合社天时苑农居点二期二批次购买办法及操作细则1份（经与原件核对一致的复印件），拟证明天时苑二期购买对象系“除已立户的户主外全体量化时有分数人员”，且须抽签获得选购权。被告质证认为，真实性无异议，对其证明目的有异议，按照规定，只有在未取得一期房屋的情况下，才有资格购买二期房屋，这主要是考虑到村内集体土地较少的因素，如果允许一户可以购买多套房屋，则违反法律及相应规定。 6、原告提交了城东股份经合社天时苑农居点二期住宅价格明细表1份（经与原件核对一致的复印件），拟证明母亲陈小惠在天时苑二期通过城东村抽签摇号购买一套住房。被告质证认为，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。 7、原告提交了证明2份，拟证明双方哥哥郎某1、妹妹郎某2均证明双方合作购房及原告于2006年春节以20000元向母亲购买家庭分，后母亲将钱分给郎某1、郎某2的事实。 8、原告申请证人郎某1、郎某2出庭作证，拟证明母亲陈小惠的工分已分别由原、被告出资购买的事实。郎某1到庭陈述称，父母共生育我、被告、原告、郎某2等四个子女，母亲于2010年11月21日去世，父亲在此之前就已去世；城东村天时苑一期房屋需达到一定的分数可享受购房，当时母亲已83岁，原、被告及母亲的工分均可享受优惠，被告当时是打工的，钱不够，原告是开店的，经济上较为宽裕，所以商量合买房屋；2006年年三十晚上母亲说将她的分数都给了原、被告，原、被告都向母亲交了钱，但具体交钱情况没有看到，因为我与郎某2没有享受相应的分数，母亲就给了我们兄妹各20000元，当天晚上我们四姐妹都在场，郎叶梅与郎某2他们的丈夫也在场，地点在的老房子中；母亲当初将她的工分给了原、被告两个人，我是没意见的，现在如果某个人想独吞，那么我也要主张相应份额；至于2003年提交购房表格，直到2006年年三十才分钱，主要是因为兄弟姐妹平时不常联系，只有在吃年夜饭时聚在一起。郎某2到庭陈述称，母亲于2010年10月21日去世，之前父亲已去世，父母共生育原、被告、郎某1及我四个孩子；原、被告确实是拼购房屋，按理针对母亲的工分我可以拼购，但考虑到拼购的事很可能要闹矛盾，出于亲情我没有参与其中；为此在2006年大年三十晚上吃年夜饭时，母亲给了我20000元款项，并说已将工分分配给了原、被告，由他们姐妹出资购买，记忆中各自家庭所有人员都在场，包括母亲给哥哥郎某1的钱都放在桌上的，大家都应该看到的；母亲给我的钱就是二姐郎叶梅交给母亲购买工分的钱，母亲和我讲过的；至于母亲的工分具体如何分配给原、被告以及被告有无向母亲交钱则不清楚，当时也没有写书面协议；我哥郎某1有无在天时苑购买房屋不清楚，我在二期中购买了一套，当初用我自己的25分工分享受了调节金；如果目前被告要独吞母亲的工分，则我也要相应的份额。对前述证据7、8，被告质证认为，对其真实性、合法性、关联性均有异议，两名证人与本案的处理结果可能存在着利害关系，且通过发问，两个证人对购买母亲工分的说法存在矛盾，比如郎某1提到母亲陈小惠分得80000元，母亲陈小惠将款项交给其与郎某2时郎某1不在场，而郎某2则提到母亲陈小惠将款项交付给他们时包括郎某1等人均在场；即使两名证人提到的20000元确实有这么一回事，由于这是2006年吃年夜饭时的事，距离最初2003年购买涉案房屋已过去两年之久，明显不合常理，也不能证明这20000元是用于购买陈小惠工分的钱。 9、原告提交了《浙江增值税电子普通发票》1份（打印件），拟证明为评估涉案房屋的市场价值，花去评估费12500元。被告质证认为，真实性无异议，最终如何承担，由法院确定。 10、被告提交了“天时花苑”农居点住宅分配办法1份（系与原件核对一致的复印件），拟证明根据城东村村民代表大会决议，农居点住宅的分配，得房户不准出售、转让，每户不论积分多少，最多只能分配一套住房。原告质证认为，真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，涉案房屋系郎鸿妹、郎叶梅、陈小惠三人共同以户名义申请住房，并非郎鸿妹一人申请，根据分配方法第一条立户中第5点规定“农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配”；结合原告提交的农居点住房申请，郎鸿妹仅是户主，立户成员中明确是郎鸿妹、郎叶梅、母亲陈小惠三人，故涉案房屋以户为名义申请，房屋属户内三人，而并非被告郎鸿妹一人，即不存在证明对象中得房户不得出售、转让或每户最多只能分配一套住房的问题。 11、被告提交了“天时苑”农居点二期住宅价格明细表1份（系与原件核对一致的复印件），拟证明原告作为独立一户已享受了城东村分房福利的事实。原告质证认为，真实性无异议，但与本案无关，根据原告向城东村了解天时苑二期农居点购买办法，二期于2009年10月开放178套房屋摇号，购买对象系“除已经立户的户主外全体量化时有分数人员”，即除了一期户主，其余有分数人员实际均可参与二期购房摇号，事实上郎叶梅与母亲陈小惠也都分别参与了摇号，并都摇中获得分配，只是因为郎叶梅在一期时家庭分已获得过调解基金，所以二期购房时，家庭分不再享有调解基金，需以市场价进行购房，郎叶梅获得二期购房符合村里政策规定。 12、被告提交了发票、购房协议共11份，拟证明被告为取得诉争房屋合计花费399788.23元（包括被告独立支付储藏室房款24000元）。原告质证认为，对其中4张收款收据的真实性、合法性、关联性均无异议，预交房款确系256713.65元，后根据实际需缴纳房款243272.04元，城东村有返还被告房款；对宗地图发票的真实性无异议，但与本案无关，从发票上看不出是涉案房屋的宗地图；对税收缴款书无异议；对收据、发票联的真实性无异议，但从收据上不能看出与涉案房屋有关，也不知是什么费用，从发票联上不能看出与涉案房屋有关；对统一收款收据，真实性无异议，原、被告各半购买其中一间储藏室，金额6000元，至于2011年被告再次购买其他三间储藏室共花费18000元，原告并未参与，与本案无关；对购房协议，真实性无异议，郎鸿妹作为户主签订了购房协议，房价243272.04元；对本组所有证据，不能证明涉案房屋房款399788.23元，事实上涉案房屋总价根据原告证据中的价格明细表，其中总价一项可以看出为360107.70元（未包括6000元储藏室费用），被告购房协议中房价243272.04元与价格明细表中房款一栏金额能相印证，此处243272.04元，实际指扣除调节金后应缴纳的现金金额；调节金116835.66元（96339.25+20496.41）、现金购房款243272.04元加上储藏室6000元，房屋总价为366107.70元，应以该价格确定原告共有份额，至于契税等费用，若确定系涉案房屋所花费，原告同意在分割时按共有份额向被告缴纳。 13、被告提交了光盘录音及文某各1份，拟证明原、被告母亲陈小惠明确其所属分数给被告及诉争房屋应为被告所有的事实。原告质证认为，形式上的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，事实上母亲的分数，早在涉案房屋购买时，大约在2005年过年时，由原、被告各支付20000元向母亲购买，母亲当时即将钱分给了天时苑一期分房时未与母亲立户购房的哥哥郎某1与妹妹郎某2，该两人均在场可证，涉案母亲家庭分（工分）实际已由原告进行购买，母亲无权再进行分配，故录音笔录不能达到其证明目的；退一步说，事实上录音发生在2010年6月，即母亲陈小惠去世前半年不到，且母亲老年又和郎鸿妹住在一起，不能排除郎鸿妹存在诱导母亲的嫌疑；根据谈话录音，分成两个部分，第一部分母亲陈小惠所说的房屋及工分实际应该是指母亲自己名义摇中的天时苑二期房屋，该套以母亲陈小惠名义的房屋，根据原告听被告说都是郎鸿妹出钱购买的，该说法与笔录第3页问及钱都是郎鸿妹出的吗回答“都是郎鸿妹出的”内容一致，而该内容与涉案房屋两姐妹一起购买是不一致的，显然并非指涉案房屋，且天时苑一期工程2004年已新建，2006年左右就已交付，而笔录发生于2010年，且笔录第4页也强调“现在新建造”的房子，此处新建造显然不是指已经交付的天时苑一期，而是2009年开始建造的天时苑二期，故前半部分内容指向的并非涉案房屋，而是指天时苑二期母亲的住房，该住房与涉案房屋同样需要工分，易与涉案房屋存在混淆，故根据录音内容，原告怀疑前半段录音系刻意诱导母亲，是母亲对天时苑二期房屋的分配；而第二部分是在问按捺指印后，迟了10多秒才发生的，根据上下文，应该是郎鸿妹要求增加的，目的就是为了混淆录音内容，将之前的录音指向涉案房屋；这一段也确实指向了涉案房屋，一方面能证明涉案房屋并非如郎鸿妹所说，是她向原告借钱购买，而是“拼股”，可见房屋是双方共同购买；另一方面，笔录第5页“你的意思是要白市卖给大女儿”这个回答后半段，笔录未记录完整，完整的内容应该是“陈小惠答……我的主张就是白市卖给大女儿；我是白市的钱分掉了，都分给这几个子女了，我也没用，一分钱都没用”，笔录所省略的“白市的钱”，就是指郎鸿妹、郎叶梅向母亲各花20000元购买工分的钱，共计40000元；母亲收到后，就将钱给了一期未与母亲立户购房的哥哥与妹妹，所以说母亲工分的钱（白市的钱）都分掉了，该说法与原告庭审所说向母亲购买工分的说法一致，也能由哥哥和妹妹进行作证。 14、被告提交了杭州市富阳区住房情况查询记录1份，拟被告在申请购买诉争房屋的时候其住房条件较差的事实。原告质证认为，真实性无异议，但与本案无关，事实上被告大部分房屋都在其儿子名下，其住房条件并不差。 15、被告提交了证明1份，拟证明涉案储藏室全部由被告购买，与原告无关的事实。原告质证认为，真实性、证明内容有异议，该证明仅有印章，没有经办人员签字；涉案储藏室相对于城东股份经合社而言，购买人只有一家，因此相应的款项也只能以该购买人出面缴款，该证明也并不能证明储藏室并非原、被告共同购买的事实。 16、被告提交了诊疗证明书、住院病历各1份，拟证明陈小惠赠与被告所属分数系其真实意思表示。原告质证认为，对其中的诊疗证明书、住院病历，真实性无异议，其中的“清”是一个较为模糊的概念，不能证明工分的赠与情况，故对其证明目的有异议。 17、被告提交了通知1份，拟证明原告、陈小惠赠与被告的工分及被告的工分实际抵扣调节金为96339.25元的事实。原告质证认为，真实性有异议，实际抵扣的调解基金并非是96339.25元，而是116835.66元，这在最后交房结算时可以印证。 18、被告提交了情况说明1份，拟证明被告父母由被告一个人照顾料理。原告质证认为，真实性有异议，此属证人证言，证人需要出庭接受质询，否则不能达到其所证明的目的；此外，鹳山社区在当初尚未成立，作为单位出具的证明材料，也没有相应经办人的签字；事实上父母在世时，各个子女均尽到了相应的赡养照顾义务。 19、被告申请证人倪某到庭作证，拟证明母亲陈小惠已在2010年6月7日将其工分全部赠与被告。倪某到庭陈述称，被告先前往咨询了解法律方面的规定，其将电话号码留给了被告；后被告经电话联系后，于2010年6月7日与其母亲陈小惠来到原富阳市，要求给她们作个见证，当时陈小惠在城东村有工分的，想把她的工分赠与给被告，也提到郎叶梅拼股在其中的意思，陈小惠的意思是想让郎叶梅通过“白市价”转让，当时陈小惠身体状况还可以，头脑也是清晰的，还把村里分房的规定也带过来的，我只是从形式进行了审查，由于见证需要两个人共同进行，我叫了所里面的财务人员蔡翠芳一同在场见证，先根据陈小惠所讲的情况做了个笔录，由陈小惠签字、捺印后，再根据笔录的情况对陈小惠进行了录音，整个过程不存在引诱、威胁等情形，都是陈小惠自己的意思表示，但被告也在场；至于当时她们有几套房屋、多少工分则不清楚，也没有谈到针对母亲的工分需要由被告支付相应的对价或其他义务？此外，倪某于2019年12月20日向被告出具《证明》一份，载明：兹证明陈小惠于2010年6月7日在原富阳市在我（即倪某）的面前作了有关福利房份额赠予事宜的笔录，本人和蔡翠芳在场对谈话作了记录和录音（具体详见录音和谈话笔录），上述笔录和录音属实，且陈小惠在谈话时神智清醒，其表达的是其真实的意愿；本人愿意以证人身份出庭作证。原告质证认为，对其中的证明及证人当庭陈述内容，其本身的真实性无异议，但工分具体用在哪一套房屋没有明确，证人当初对母亲陈小惠的陈述内容，明确表示仅从形式上进行审查，而事实上母亲陈小惠于2009年10月以其个人名义在天时苑购买了一套房屋，只有其中的一期即涉案房屋通过工分购买的，之后母亲陈小惠购买的房屋，由于工分已在此前用掉，所以无法再享受优惠。 20、被告提交了城东村三批交房款通知1份1页（复印件），拟证明原告给被告的农龄分，是给被告的、母亲的农龄分，是给被告的，如有问题（疑问），在2004年9月5日、2005年6月10日、2007年都可向村委反映更正，可以终止给被告购房款，原告没有向村反映，也没有终止给被告购房款，说明原告农龄分与母亲的农龄分及购房款都是自愿给被告购房，是借款，否则不会这么随便。原告质证认为，真实性无异议，不能达到其证明目的。 21、被告提交了农龄核算通知单1份1页（复印件），拟证明有关农龄分在2004年4月26日至2004年5月2日可去周建军处申报，提请审核小组审核修正，原告没有去村委反映修正，说明认可母亲与原告自己农龄分给被告的。原告质证认为，真实性无异议，本案系原、被告及母亲陈小惠作为家庭组合计算农龄分，故不能达到其证明目的。 22、被告提交了选房通知单1份1页（复印件），拟证明村委根据被告的申请，审核后通知被告选房，被告选了10号楼601室，把钥匙给了被告，给被告办理了房权证，10号楼601室被告合理合法单独拥有与享受，是城东村分配给被告一人的福利房子。原告质证认为，真实性无异议，但不能达到其证明目的。 23、被告提交了桂花路8-9号店铺转让合同1份（复印件），拟证明桂花路8幢9号现在原告名下，为感谢被告将8幢9号店铺给原告购买，原告主动向被告提出天时苑被告的购房款原告来给被告出（交），性质是借的，二期以相应的房款，替原告交二期购房款。原告质证认为，并非原告出具，真实性无法确认，与本案无关，只能证明被告曾有购买意向，不能达到其证明目的。 24、被告提交了桂花路定金发票1份1页，拟证明桂花路8幢9号店铺是被告买来的。原告的质证意见同前述证据22。 25、被告提交了郎某2身份证、水费通知单、煤气费通知单各1份各1页（均系复印件），拟证明天时苑一期立户640户，每户一套房子，村里都分配给了户主一人单独拥有与享受，不论每户户主农龄分多少，郎某2于1963年出生，同样分配到一套房子，每一位符合立户的村民，都可以申请立户分房，房子是不能分的，分配办法说的非常清楚、细致，原告要房，可以自己向村委申请。原告质证认为，真实性无异议，与本案无关，不能达到其证明目的。 26、根据原告的申请，本院委托相应机构对涉案房屋的市场价值进行了评估，评估机构出具了《评估报告》1份。对此，原告质证认为无异议。被告质证认为，真实性、合法性予以确认，但涉案房屋具有福利性质，与初始目的为上市交易的商品房不同，且涉案房屋的性质目前仍为划拨，故评估机构用比较法、收益法等不能真实反映涉案房屋的实际价值；即使按评估机构使用的评估方法，评估结论依旧不合理，据被告所知，在同一小区、同一楼层、同样的面积，法院在2017年11月10日委托杭州中立房地产土地评估公司作出的房屋价格评估，单价为11323元，总价为2567600元；此外，《评估报告》第2页第5条载明房地产估价师李树森、刘凤周于2020年4月13日对评估对象实地进行勘查，但实际上当日实地勘查的仅一名不知其具体身份的工作人员。本院据此与评估机构进行了联系，该机构回复称，房地产估价方法主要有成本法、收益法、市场法三种，估价对象属于住宅用房，该小区或周边小区近期有出售、出租的案例，符合选择收益法、市场法的条件，由于我们无法获得小区详细建筑成本和土地成本资料，无法用成本法进行评估，此次评估选择收益法、市场法符合估价规范；其他机构出具的报告为2017年11月10日，我公司出具报告的估价时点为2020年4月13日，时间跨度较大，不具有可比性，被告提出的案例与我们调查的该小区案例不符，我公司调查的同小区案例为高楼层（共16层）四室两厅155.97平方米的房屋价格为3080000元（单价19747.40元/平方米）、中楼层（共12层）四室两厅154.46平方米的房屋价格为3200000元（单价20717.30元/平方米）；我公司出具的评估单价为19044元/平方米（不含储藏室），符合当前房地产市场；评估时，我公司派2名评估人员现场查勘，一名记录现场，一名外部拍照和调查及到相应的部门拉权属资料信息，所以造成被告认为本次评估去现场只有一人；储藏室属于配套用房，未在产权登记信息中，评估时以产权部门登记的信息为准，建筑面积按产权部门登记的建筑面积为准；评估报告中已明确说明，评估价格含储藏室的价格；评估结果表示方法有很多种，通常配套用房不单独表示。 对前述证据材料，其中证据3、7、8（即原告提交的由哥哥郎某1、妹妹郎某2出具的证明及两名证人出庭所作陈述）及证据13（即被告提交的录音光盘及文某）、证据19（即被告申请证人倪某到庭陈述），相关证人均到庭陈述并接受质询，其所述本身的真实性予以确认，至于证明目的，在下文中酌情予以分析；证据5（即原告提交的天时苑农居点二期二批次购买办法及操作细则）、证据6（即原告提交的天时苑农居点二期住宅价格明细表）、证据11（即被告提交的“天时苑”农居点二期住宅价格明细表）均涉及农居点二期房屋，与本案不具有关联性，不予确认；证据15（即被告提交的有关购买储藏室内容的证明），原告提出的异议理由成立，不具有证据的形式要件，故不予确认，但双方对目前所涉共4个储藏室并均以被告名义向城东股份经合社缴纳款项的事实并无异议，予以确认；证据18（即被告提交的鹳山社区居委会出具的《情况说明》），原告提出的异议理由成立，且居委会情况说明中所载明的内容，系根据他人“反映”而得出，相关人员未到庭接受质询，不予确认；证据23、24（即被告提交的店铺转让合同、定金发票），与本案不具有直接的关联性，不予确认；证据25（即被告提交的水电费通知单），所指向的内容涉及天时苑西区14幢，与本案不具有关联系，不予确认；证据26（即评估报告），评估机构系在征求双方意见基础上由本院依法委托，针对被告提出的异议，评估机构已作了相应的解释或说明，故予以确认；其余证据材料，均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈小惠共生育郎某1、郎鸿妹、郎叶梅、郎某2四个兄弟姐妹。陈小惠于2010年11月21日去世，此前其配偶及父母均已去世。 2003年11月14日，经城东村经村民代表大会全体村民代表表决通过《富春街道城东村关于“天时花苑”农居点住宅房分配办法》，载明：立户人员必须是我村的农村在册户口人员及原籍在我村于1983年2月5日起迁出的人员（简称农居户），方可立户（户口截止日期为2003年12月31日），但其现在户口不在富春街道辖区范围内的，不得作为立户对象但可计分（未参加工作的在校学生例外）……凡具备上述条件的人员，其本人要求分配“天时花苑”住宅房的，必须向城东村委会呈送书面申请报告一份……分房必须首先确保我村在册户口立户的家庭，然后再对农居户人员立户的家庭进行分配；农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配；农居户按照各户积分的多少，采取从高分到低分的原则进行分配，分完为止；计分是指本次“天时花苑”农居点住宅房分配时由于农居点房屋不能零星分割，根据各户人口的多少及农龄的长短，采用积分的办法采取经济杠杆，进行调节；计分方法有人头分和农龄分组成，首先按在册农村户口及1983年2月5日起迁出户口为基础作人头分，其次按农龄时间的长短作农龄分；这两者之间的比例为1:1，采取总数平衡，达到1:1的标准，具体计分办法为：①现行我村在册户口不分年龄大小，一律按一个算一个计分，每人50分，简称人头分；1983年2月5日以前迁出的户口一律不予计分，1983年2月5日起迁出的户口，其人头分为25分，死亡人员不予计分……④农龄计算时间，我村在册户口自18周岁起，男至60周岁女至55周岁止……“天时花苑”工程分三期建造，房屋分配按三批进行，第一次抽签抽出第一批，第二批待第二批房屋动工时再进行抽签，以此类推；每批签牌的多少按该批房屋的数量而定，每批当中再进行第二次抽签来确定具体房号；在工程没有结束之前，为了操作起见，房价采用推算估计的办法进行，采取多还少补，成本价的收取标准，为除地价外的所有费用，现暂定成本价1000元/㎡；待整个农居点竣工后按实际结算，多还少补；房屋层次的具体价格按商品房的层次差价进行结算；因各户积分不同，采取调节金500元/㎡，作为计算分值的依据，和对各户（人）由于积分不同进行经济调节的依据；分户房价计算：（成本价±层次差价+调节金）×房屋面积-本户积分×分值=应交房款；根据各户的应交房款第一次在动工时缴50%，第二次在房屋结顶时缴30%，余款在交付房屋钥匙时一次性交清；如到时不按时缴纳房款，作自动放弃购房权……本次农居点住宅房的分配，得房户原则上不准出售、转让；每户不论积分多少，最多只能分配一套住房，其多余积分只能以调节金进行经济平衡；因积分少而分不到住房的户或能分到住房而不要住房的户，均以调节金进行经济平衡；等等。 2003年12月15日，被告向城东村股份经合社提出《购置“天时花苑”农居点住房的申请》，载明：本人因现住宅居住环境较差，要求购置农居点住房一套；我同意城东村关于“天时花苑”农居点住房分配办法，并遵守办法中的有关规定。在该申请下方“立户成员”的表格中，分别写有“1、郎鸿妹；2、陈小惠；3、郎叶梅”等内容，“立户成员签字盖章”栏内相应签有郎鸿妹、陈小惠、郎叶梅的名字。庭审中双方均确认该三人的名字由被告书写。 2004年9月30日、2005年7月1日、2005年10月24日、2007年3月14日，被告或由其丈夫董金水（并同时由被告签名）分别向原告出具《收条》，载明收到原告“购买天时花苑购房款、第三批房款、天时花苑房款”分别为32150元、19500元、64446元、15000元，合计131096元。 《城东村天时花苑农居点各户资金统计表》载明：户名郎红梅，分数269.52，调节金96339.25，房号D10-601，第一期64300、第二期39000、第三期126891.90、第四期26521.75，预算价353052.90。 2010年6月7日，被告与其母亲一同到原富阳市明珠法律服务所倪某处办理见证手续。母亲陈小惠提到：其已退休在家……领取退休工资，大女儿跟我住一块，现在是大女儿伺候我的……四个子女，一个儿子，三个女儿，其他两个女儿不管我的……因为“工分”……有房子分给我的，大女儿答应抚养我到老，老头子已经走了，我已经没几个80几岁好活了，身体已经越来越差了，趁现在还弄得清楚……房子已经造好了，是城东村的，那地方我现在不大去的，（因为）房子拆迁后，住在……（建房子的钱）我没有出，都是她（郎鸿妹）出的，我怕今后我不在了，几个女儿还要吵的，二女儿（郎叶梅）房子已经有了，南大门，老早住那边了，房子也是拆迁补偿的…现在为了照顾大女儿，希望把房子给女儿……（听你大女儿讲，那个房子你二女儿也拼股拼在一块的，这个情况）知道的，户主是大女儿的，先前是二女儿要求拼的，现在她要黑市价卖给大女儿……应该按照白市价卖给大女儿……天时苑一期（白市价）1500元一个平方。 2010年12月8日，城东股份经合社出具的《城东村“天时花苑”农居点申请分房各户得分统计表》中载明：家庭组合，郎红梅得分67.38、陈小惠154.54、郎叶梅47.6，合计269.52。 《城东股份经济合作社天时苑农居点一期住宅价格明细表》载明：姓名郎鸿妹，房号601，面积228.57，总基价342855，总价360107.70，层次差价-4665.30，超面积差价21918，差价小计17252.70；调节金96339.25；应交房款263768.45；维修基金7999.95；调节基金分数269.52、金额20496.41，退或补5441.66；房款243272.04。 对储藏室，庭审中双方均确认在涉案房屋同幢楼中，没有具体的编号。被告称，系将一个车库分成了四个储藏室，按规定一户只能购买一个储藏室，因其他三个储藏室无人购买，被告才一并买下来，每一个储藏室花费6000元，共计24000元。 2012年11月25日，城东股份经合社向被告（天时苑10幢601室郎鸿妹户主）发出《通知》载明：天时苑农居点一期住房面积实测结束，二期开发完成，96户调节金即将发放，同时物业专项维修资金也需缴纳；为尽快搞好上述工作，经研究现将具体情况通知如下：1、天时苑农居点一期面积实测已结束，你户还需补缴房款7054.80元（原收费根据预测绘）；2、物业专项维修资金你户需缴纳7999.95元；3、剩余调节基金你户可退20496.41元；以上三项合计你户可退5441.66元；还需缴纳的户请于2012年12月20日前……如可退款的户请于2012年12月18日前向城东股份经合社财务室提供农村合作银行账户，以便退款；户主为原城东股份经合社原始股东的，因在合作银行已开有账户，不需再提供账户；关于本次交退款详细数据将于近日在东成大厦南宣传栏公示，请您前往核对；特此通知。 2013年10月30日，城东股份经合社（甲方）与郎鸿妹（乙方）签订《购房协议》一份，载明：一、根据富阳市人民政府专题会议纪要[2003]18号文件精神，建造城东村天时苑农居点；二、乙方根据甲方分房政策，取得富阳市富春街道天时苑东兴路228号10幢601室（标准地名），面积228.54平方米，房款243272.04元。 2015年1月21日，涉案房屋登记在郎鸿妹名下，权证号为富国用（2015）第000336号、土地使用权面积64.57平方米、富房权证移字第××号、建筑面积228.57平方米，权利性质为划拨。 针对调节金，经庭审询问，原告补充陈述称，开始确定的269.52分相对应的调节金为96339.25元，到实际分房时，村里为照顾村民根据实际缴款的情况调整为116835.66元，在所提交的天时苑农居点一期住宅价格明细表中已进行了确认。 审理中，原告申请对涉案房屋进行估价。经征求双方意见并就协助配合等向被告作了强调。根据原告的申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋价值进行了评估。该公司出具《评估报告》一份，载明：……遵循估价原则，运用比较法、收益法，经过综合测算，确定估价对象（含储藏室）在价值时点2020年4月13日未设立法定优先受偿权利下，市场价值为4602900元……本次评估价值为估价对象在完全权利状态下的市场价值，估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供应发生变化、市场结构发生转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响……估价结果未考虑未来处置的风险……本次评估为司法处置估价，故本次评估不考虑独家对象的他项权利状况以及是否查封对其价值的影响……报告使用者需考虑将来市场变化等因素的影响。原告为此预交评估费125000元。 审理中，原告将其第1项诉讼请求进一步明确为要求被告补偿其2366350.89元，并要求被告分担评估费用。 案经协调，未成。 本院认为，本案双方讼争的焦点主要有购买涉案房屋的人员、房屋总价及原告向被告支付款项的性质等。 涉案房屋购买人员身份的确定：虽然原、被告及其母亲陈小惠在购买涉案房屋时并非同一家庭户内人员，但《富春街道城东村关于“天时花苑”农居点住宅房分配办法》“农居户户主中如有在册户口父母组合的，按农居户进行分配……”；根据《分配办法》由被告负责提交的购房申请中，明确载明购房人为被告、母亲陈小惠及原告三人；《各户得分统计表》中也载明“家庭组合”；母亲到法律服务所去办理见证手续时也提到“户主是大女儿的，先前是二女儿要求拼的……”均可以证明涉案房屋的购买人为三人，即本案原、被告及其母亲，但鉴于各方均确认母亲的分数已作了“相应处理”（即无论是原告主张的其与被告两人各半，还是被告主张的均已“赠与”给被告），故涉案房屋的实际购房人为本案原、被告。 关于母亲陈小惠享有分数的具体分配问题：虽然陈小惠在见证时提到“希望把房子给女儿”，但因“二女儿”（即原告）“拼购”，其最终只是希望原告以“白市价”卖给被告，且见证时由倪某对母亲陈小惠询问并制作笔录时，被告全程在场参与，因此不排除由此带来的被告影响、诱导情况产生，故录音、笔录及倪某出庭所作的“赠与”内容的陈述，不能作为本案定案依据；与此相对应的，兄弟姐妹中的另两人（即郎某1、郎某2）均出庭证明母亲的分数已平均分配给了本案的原、被告，此类陈述内容，相对于该两人而言，均存在不利后果，即使不存在该两人及原告所述的“均分”的事实，该两人所述的内容，相当于放弃了相应的权利，因母亲陈小惠已去世，参照“继承”的分配原则，也产生了类似于“均分”的后果。故本院据此确定母亲陈小惠的分数，已“均分”给了本案原、被告。 关于原告交付给被告款项的金额及性质问题：由被告及其丈夫向原告出具的四份《收条》，所载明的款项均为“购买天时花苑购房款、第三批房款、天时花苑房款”，结合母亲陈小惠在见证时所提到的“拼购”，故本院对原告主张其与被告共同购买涉案房屋的主张予以确认，被告据此提出的抗辩意见（即相应款项系借款），与事实不符，且未举证证明在原告购买天时苑二期房屋时已实际由被告代为支付了部分房款。根据四份《收条》，累计计算金额为131096元，原告诉称在购买储藏室时通过现金方式另行支付3000元，证据不足，本院不予采信。 关于涉案房屋总价款的确定：虽然在《住宅价格明细表》、《购房协议》中均提到房款243272.04元，但结合《住宅价格明细表》载明的内容，涉案房屋的总价为360107.70元，具体由调节金96339.25元和应交房款263768.45元组成，而应交房款则由前述房款243272.04元和2012年11月25日《通知》中可退的剩余调节金20496.41元组成；至于税费、办证费用等，系为办理产权证所支付，且目前已直接登记在被告名下，故不应计算到房屋总的价款之中。此外，根据双方所述及被告对储藏室款项的缴纳时间，其中的一间储藏室与涉案房屋存在着关联性，而另三间储藏室则与本案无关；该一间储藏室的购买价格为6000元。 关于涉案房屋调节金问题：双方对购买涉案房屋所对应的家庭分为269.52分，并无异议，根据《住宅价格明细表》显示，调节金包括初始确定的96339.25元及《通知》中所确认的剩余可退调节金20496.41元，故涉案房屋调节金总额为116835.66元，并非被告抗辩的96339.25元。由于双方对调节金均未作出具体明确的说明，故在具体计算上，本院酌情确定按平均计算。 综上，原告在涉案房屋中可占份额为[131096+116835.66÷269.52×（47.6+154.54÷2）]÷（360107.70+6000）=50.59%。 由于涉案房屋所坐落的土地仍为划拨土地，而评估报告在确定市场价值时将其设定为“完全权利状态”，且处置过程中存在的变现因素等，综合评估市场价值，本院酌情确定由被告补偿原告1500000元，原告的其余请求，则不予支持。 至于评估费用，本院酌情确定由双方各半承担。 依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百条之规定，判决如下： 一、被告郎鸿妹补偿原告郎叶梅坐落于杭州市富阳区相对应的补偿款项1500000元，于本判决生效之日起一个月内履行； 二、被告郎鸿妹支付原告郎叶梅评估费6250元，于本判决生效之日起一个月内履行； 三、驳回原告郎叶梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25731元（已预交26800元），减半收取12865.50元，由原告郎叶梅负担3715.50元、被告郎鸿妹负担9150元。 原告郎叶梅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郎鸿妹于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  傅红盛 二〇二〇年六月四日 书记员  叶磊磊