安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0191民初01689号 原告：王金娥，女，汉族，1986年8月24日出生，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪敏，安徽大森律师事务所律师。 被告：李彬，男，汉族，1970年5月15日出生，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：蔡根震，安徽精龙律师事务所律师。 被告：章满迪，女，汉族，1971年5月26日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告王金娥与被告李彬、章满迪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告王金娥及委托诉讼代理人朱海秀、被告李彬及委托诉讼代理人蔡根震、被告章满迪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王金娥诉称：2016年2月19日，经合肥新泽房地产营销策划有限责任公司（以下简称新泽公司）中介，原、被告签订了《存量房买卖合同》，约定：被告将位于合肥市合经区××路××路××幢××室的房产卖给我方，价款83万元，定金1万元。我方支付了定金且准备好首付款后，被告拒不配合我方到房产局办理存量房转移手续，且要求提高房价至130万元，否则拒绝继续履行合同。原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《存量房买卖合同》，立即配合原告办理合肥市合经区××路××路××幢××室的房产转移手续；2、被告向原告支付违约金暂计7719元（以830000元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月21日计算至被告办理完毕房产转移手续之日止）。因涉案房屋已被被告另行出售给案外人，经法院释明，2016年8月10日，原告将原诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2016年2月19日签订的《存量房买卖合同》；2、被告返还原告支付的定金10000元；3、被告向原告支付违约金暂计7719元（以830000元为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月21日暂计算至2016年4月20日，以后顺延计算至款清之日止）；4、被告赔偿原告损失47万元（具体数额以评估机构出具的评估意见为准）。 被告李彬答辩称：1、章满迪不同意出售房屋，亦未授权李彬签订合同，故原、被告签订的房屋买卖合同属于无效合同；2、该房屋已抵押给小贷公司按规定是不能转让的，李彬签订合同时，当涂县人民法院对该房屋进行拍卖，双方签订的房屋买卖合同为无效；3、原、被告签订合同时，中介及原告均清楚案涉房屋已抵押的事实，我方并未违约，原告诉请我方承担违约责任，法院不应支持。 被告章满迪答辩称：案涉房屋的签订我不知道，与我没有关系。 经审理查明：经新泽公司中介，2016年2月19日，原告王金娥（乙方）与被告李彬、章满迪（甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市合经区××路××路交口“名邦西域秀里”2幢607室转让给乙方，建筑面积下109.69平方米，上69.31平方米，合计179平方米，价款830000元。甲方未按合同第三条约定期限交接存量房的，逾期超过10日后，甲方应按日向乙方支付房款日万分之三的违约金……乙方贷款，则乙方在2016年3月20日之前准备好首付款，双方到房产局办理存量房转移手续。新泽公司向王金娥出示了涉案房屋房产证的照片，李彬在合同上签字，章满迪未到场，李彬代章满迪签字。当日，王金娥向李彬支付了定金10000元，李彬出具了收条。王金娥在建行账户于2016年3月15日转入200000元，积极准备履行合同。2016年4月5日，李彬要求涉案房屋价款加至130万元才同意卖，王金娥未同意。 涉案房屋登记在章满迪名下（产权证号：合产403094号），2012年12月24日，李彬、章满迪以涉案房屋作为抵押物，并办理了抵押登记手续（他项权证号：合产210124506号），从马鞍山德善小额贷款有限公司（以下简称德善小贷公司）贷款本金60万元。借款合同到期后，李彬、章满迪未能按约偿还借款本息，德善小贷公司向当涂县人民法院提起诉讼，经法院主持调解，双方当事人达成一致意见，法院于2015年9月7日制作了（2015）当民二初字第00508号民事调解书，确认：一、被告李彬所欠原告马鞍山德善小额贷款有限公司600000元本金，按18.66‰计算自2013年12月24日至实际清偿之日的利息，及30000元律师费，自愿定于2015年10月31日前一次性付清；二、被告章满迪、周文兵自愿为上述还款协议提供连带保证担保；三、原告马鞍山德善小额贷款有限公司有权就被告章满迪所有的，位于合肥市合经区××路××路交口名邦西城秀里2幢607号成套住宅，折价、拍卖、变卖价款在上述第一项范围内优先受偿。该案件已于2016年元月13日作为执行案件立案受理。 王金娥于2016年4月26日诉至本院，请求继续履行合同，因李彬、章满迪无法直接送达，本院依法公告送达。 另查明：李彬、章满迪于2016年1月20日协议离婚，约定：……房屋：夫妻共同所有的位于太湖县刘羊沙坝的房屋所有权归章满迪所有；位于合肥市经开区××小区房屋归李彬所有，权证的业主姓名变更手续自离婚后一个月内办理。债务处理：婚姻存续期间共同债务均由男方李彬承担。 再查明：经中墅地产中介，2016年6月29日，章满迪（甲方）与案外人朱超（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区××路××路××幢××室房屋转让给乙方，价款1270000元，按揭付款，……。德善小贷公司、章满迪及朱超共同到合肥市房产局办理了资金托管手续，章满迪于2016年7月27日从资金托管账户取出1250000元房款，章满迪还清962706.2元借款本息及费用后，德善小贷公司注销了抵押权，房屋产权已于2016年7月4日过户至朱超名下。 上述事实，有原、被告提供的证据、法院依职权调取的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：李彬与章满迪已协议离婚并约定涉案房屋归李彬所有，2016年2月19日原告王金娥与被告李彬签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约履行各自的义务。王金娥已支付了定金并准备了首付款积极履行合同,李彬将房屋高价出售给案外人朱超致合同无法继续履行，李彬的行为已构成根本违约。现王金娥诉请解除合同并要求李彬返还定金10000元，本院予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。本案经公告送达，二被告于2017年1月1日收到变更后的诉讼请求。故涉案《存量房买卖合同》于2017年1月1日解除。原告诉请被告赔偿经济损失47万元，因房价迅速上涨，王金娥打算在同等地段另行购买同等面积的房屋需支付更多的价款，涉案合同的解除给王金娥造成了一定的经济损失。鉴于李彬将涉案房屋高价转让给案外人获得了巨额利益，考虑王金娥在签订合同时未尽到谨慎注意义务，即在未见到房屋产权证原件且章满迪作为产权证上的权利人未到场的情况下签订了合同，本院酌情判令被告李彬赔偿原告王金娥经济损失120000元。该经济损失亦包含了对李彬违约行为的处罚。另王金娥诉请李彬按转让房价款日万分之三支付违约金，合同约定的该项违约金条款是针对甲方迟延交付房屋，与本案违约行为无关联性，对此项诉请，本院依法不予支持。章满迪虽是本案被告，因其已与李彬离婚且涉案房屋系李彬所有，章满迪未在涉案存量房买卖合同上签字，其不是合同当事人，不应承担相关法律责任。王金娥诉请章满迪支付违约金及赔偿经济损失，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告王金娥、被告李彬2016年2月19日签订的《存量房买卖合同》于2017年1月1日解除； 二、被告李彬于本判决书生效后十日内返还原告王金娥购房定金10000元； 三、被告李彬于本判决书生效后十日内赔偿原告王金娥经济损失120000元； 四、驳回原告王金娥的其他诉讼请求。 如果被告李彬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，公告费400元，由被告李彬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 薛 彦 人民陪审员 王礼芬 二〇一七年六月十三日 书 记 员 吴晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……； 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。