四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川20民终425号 上诉人（一审被告）：中交第二航务工程局有限公司，住所地：武汉市东西湖区金银湖路**。 法定代表人：王世峰，董事长。 委托诉讼代理人：郑子文，广东格林律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：成都雅致集成房屋有限公司。 住所地：四川省成都经济技术开发区。 法定代表人：郭庆，总经理。 委托诉讼代理人：阳德帅，男，生于1975年4月25日，汉族，原告单位员工，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：蒲建东，四川毫达律师事务所律师（特别授权）。 上诉人中交第二航务工程局有限公司（以下简称中交航务公司）为与被上诉人成都雅致集成房屋有限公司（以下简称雅致公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2016）川2021民初3153号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月8日受理后，组成合议庭依法审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人中交航务公司上诉请求为：1、请求二审法院依法判决上诉人向被上诉人支付的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：关于违约金判决没有法律依据，应予以改判，在一审程序中，被上诉人请求支付的逾期付款利息是以逾期付款金额为基数，按照每日千分之三利息计算，上诉人提出利息计算标准过高，依据相关法律规定，应当予以调整，一审法院支持上诉人请求，对逾期付款利息予以调低，但判决支付逾期付款利息为每日(2%÷30)计算，即每月利率2%年、年利率24%计算，该计算标准依然过高。《合同法解释（二）》第二十九条明确了实际损失是认定违约金的基础，而被上诉人一审程序中未能举证证明上诉人逾期付款所造成除利息损失之外的其他损失，故上诉人认为违约金应当按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 被上诉人雅致公司答辩称：按照双方当事人合同约定，违约金应按照欠款金额每日千分之三计算，一审法院考虑上诉人提出违约金过高要求，己将违约金降至欠款金额每日千分之零点陆柒（每月2%），已经将双方约定的违约金比例降低4倍多，上诉人二审上诉状违约金过高的请求己在一审法院得到支持。现上诉人为拖延付款，增加法院诉累，恶意上诉，拖延时间，鉴于本案上诉人逾期支付租金至今己二年多，且至今上诉人未能付清租金和返还租赁物，请法院速判。综上所述，一审法院判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 雅致公司向一审法院提出诉讼请求：1、判定解除原被告双方签订的雅致活动房《租赁合同》；2、判定被告向原告返还其所租原告的建筑面积2138.96平方米的活动房，并向原告支付自2015年5月28日至活动房全部返还之日止租金181811.6元（暂计至2016年10月27日），及其按照欠款每日千分之三计算自2015年5月28日起至付清之日止的违约金（暂计算至起诉之日为109086.7元）；3、判定被告向原告支付活动房拆装、运输、损耗等费用171117元；4、判定被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年2月9日，成都雅致集成房屋有限公司作为出租方，中交第二航务工程局有限公司成安渝高速公路四川段路面工程LM2标段项目经理部作为承租方签订了《雅致活动房租赁合同》（以下简称合同），合同约定：第一条项目概况1、项目名称：成安渝高速公路四川段路面LM2标。2、项目地址：资阳市安岳县文化镇文化料场及项目部阳光城（岳阳水泥厂附近）。第二条合同标的1、合同标的为“雅致”品牌“拆装高档型玻璃棉A级防火式活动房屋”（以下简称“活动房”）。2、1、项目部阳光城活动房的规格、面积、金额（数量暂定）： 注：上列单价、金额不包括土建、水电安装等项目的费用。 2.2、文化料场活动房的规格、面积、金额（数量暂定）： 注：上列单价、金额不包括土建、水电安装等项目的费用。 3、活动房总面积计算规则： （1）活动房主体面积＝外墙外边长×外墙外边宽×层数 （2）室外楼梯、走到面积=自然层水平投影面积 （3）雨篷面积=雨篷水平投影面积的一半 （4）总面积=（1）+（2）+（3） 4、配套项目数量、单价、金额： 第三条合同金额1、合同金额（RMB）：461456.6元，大写（人民币）：肆拾陆万壹仟肆佰伍拾陆元陆分。 2、活动房安装完工后，以实际验收的面积及数量进行结算，按实际结算金额付款。 第四条租赁期限1、出租方自2012年2月28日将本合同第二条所述活动房交付承租方使用，至2013年8月27日收回。约定租期为18个月，承租方实际使用时间不足约定租期的，按约定租期计算。 2、租赁期满，如承租方需续租赁，承租方可部分租用，其它没有使用部分，可整栋退租，出租方拆除回收，续租面积以续租时间实际租用面积计算：第一个续租期为半年，半年租金为每平方米20元一次性支付，往后按月续租支付，续租租金为每平方米5元/月。 3、续租期间超过5天一个月租金的一半计算，超过15天按整个月租金计算。 第五条承租活动房押金 1、本合同活动房总面积暂定为2097.53平方米，以实际验收数量为准。 2、本合同活动房的价值为370元/平方米，总计值合计：76784602元，大写：柒拾陆万柒仟捌佰肆拾陆元贰角。 3、活动房押金按活动房总价值/%的比例收取，计（RMB）:30000.00元，大写（人民币）：叁万元整，约定租期期满后，押金在活动房全部拆除后一个星期内返还承租方；约定租期期满后，如需续租，活动房押金在第一个续租期半年租金中抵除贰万元，剩余壹万元押金在活动房全部拆除后一个星期内返还承租方。 4、出租方以加盖出租方财务章专用的收据作为收取押金的唯一凭证。租赁期满，双方现场办理定损手续，在活动房拆回出租房仓库后，承租方凭定损单、押金收据办理押金退还手续。 第六条付款方式 1、合同签订后7天内，承租方应向出租方交付承租押金合计：人民币三万元整（￥30000.00元）。 2、活动房钢构件安装完成验收合格交付承租方使用后，一周内承租方应向出租方支付双方确认的合同金额100%的租金。 3、承租方付款后，应要求出租方收款人员提供加盖出租方财务专用章的收据。“收款人”栏应准确填写出租方全称“成都雅致集成房屋有限公司”，否则发生款项流失，责任由承租方承担。 4、其他约定：此页空白。 第十条出租方责任 1、出租方按照合同约定的工期完成安装任务，安装费用由出租方负责。 2、出租房确保产品质量满足出租方的企业标准，且活动房所用材料为新材料，并提供《活动房使用说明书》。 3、租赁期内，属出租方活动房质量问题的，出租方提供无偿保修服务（门锁保修三个月）。在保修期满后出现的问题或在租赁期间非出租方原因造成的损坏，出租方可以提供维修服务，维修费用由承租方承担。 第十一条承租方责任 1、承租方应按合同约定按时向出租方支付款项。 2、承租方负责办理活动房的用地、报建等相关手续。 3、承租方向出租方提供距安装现场50米以内的用水、用电接口，免费提供用水、用电，及小于50米的进场交通条件。 4、进场当天，承租方应派代表到现场协助和指导安装工作。 5、承租方在租期满后，应妥善保管活动房的门锁钥匙，丢失一把钥匙赔偿损失叁元。 6、承租方在方案设计阶段，应对出租方提供的方案设计图进行仔细的审核并予以确认，进场后原则上不在变更。特殊情况确需变更的，在征得出租方同意后，承租方应及时办理变更签证手续，并承担相应变更费用（包括但不限于人工费、材料费、误工费、运输费、设计费）及工期延误责任。 7、承租方应按照出租方提供的《活动房使用说明书》及消防安全相关法规、条例的规定正确使用及维护活动房，因承租方未按规定要求使用活动房造成的经济损失和安全事故，责任均由承租方承担。 8、承租方对所租活动进行装修，应事前征得出租方同意，并对因装修造成活动房构件的损坏承担全部责任（安装水电、网络线及空调等需在墙面开孔和打钉除外），按照《活动房租赁定损单》进行赔付。租赁期满后装修清理费由承租方承担。 第十二条活动房的权属：活动房的所有权归属出租方，承租方在使用期内应对活动房进行妥善保管。 第十三条续租或退租 1、承租方要求续租，则应在合同租赁期满前15天通知出租方，出租方应无条件与承租方签订续租合同，并于签订合同当天将续租租金一次性支付给出租方。 2、租赁到期后如不再续租，承租方应提前15天书面通知出租房退租，并做好拆除前清理准备工作。 3、租赁期满时，承租方应及时组织退租验收，根据构件的实际损坏情况，签署《活动房租赁定损单》并承担赔付责任，构件价格参照合同附件所列清单单价按5年内平均折旧率计算。 4、租赁期满时，承租方有义务协调好各方关系，以配合出租方将活动房顺利拆回。 第十四条违约责任 1、合同签订后，任何一方未征得对方同意，单方解除合同或拒不履行合同的，违约方应承担合同金额20%的违约金。若违约金不能抵偿对方的经济损失，不足部分有权向违约方追索。 2、如承租方未按合同约定的时间支付款项，承租方应承担应付款项每天千分之三的滞纳金。承租方拖延付款达30天，出租方有权终止合同，提前收回活动房，并向承租方追索欠付的全部款项。 3、由于承租方原因导致出租方将已安装或正在安装的活动房拆回，承租方应按每平方米80元补偿乙方拆装、运输、损耗等费用，以及按进场时间起算活动房租金，租金按每月每平方15元计算。 4、承租方未经出租房书面同意擅自将租赁活动房进行拆移、转租、变卖或抵（质）押给第三方，以及因保管或使用不善而造成被盗、被毁、火灾等情况发生时，承租方除支付合同期内的租金外，须按本合同第五条第二点约定的活动房价值扣除租金后向出租方进行赔偿。 第十七条本合同未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成，提交工程项目所在地管辖法院诉讼。出租方加盖成都雅致集成房屋有限公司合同专用章，承租方加盖中交第二航务工程局有限公司成安渝高速公路四川段路面工程LM2标段项目经理部印章，合同签订地点：安岳县镇子镇。 合同签订后，原告严格按照合同约定履行了义务，活动房交付时间、数量、质量、规格均符合合同约定，被告实际租赁2138.96平方米的雅致活动房。被告也按约向原告缴纳承租押金3万元。此后，双方于2014年4月14日进行了结算，并以《高速公路成安渝路面二标（材料）合同中期结算表》形式签字确认。 租赁期限到期后，因被告工程项目需要，需对雅致活动房进行续租，双方分别于2014年4月28日、2015年4月27日签订《租赁合同补充协议》，再次对活动房面积、租赁时间、租金金额及租金的支付均作了约定。原告仍然严格按照合同约定履行了义务，但被告未能完全按照合同约定支付租金，经催收，被告先后支付了部分款项，仍有部分租金未付与原告，双方由此引发纠纷。故，原告诉来本院，请求1、判定解除原被告双方签订的雅致活动房《租赁合同》；2、判定被告向原告返还其所租原告的建筑面积2138.96平方米的活动房，并向原告支付自2015年5月28日至活动房全部返还之日止租金181811.6元（暂计至2016年10月27日），及其按照欠款每日千分之三计算自2015年5月28日起至付清之日止的违约金（暂计算至起诉之日为109086.7元）；3、判定被告向原告支付活动房拆装、运输、损耗等费用171117元；4、判定被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认为，本案争执的焦点有1、被告是否适格？2、（1）合同是否已经于2016年4月10日解除？（2）原告请求解除原被告双方签订的雅致活动房租赁合同有无事实依据和法律依据？（3）被告向原告应否返还建筑面积2138.96平方米活动房？3、租金应如何计算？4、违约金如何计算？5、原告主张拆装、运输、损耗费用17117元有无事实依据？6、押金3万元是否缴纳？若缴纳，应否在本案中抵扣租金？ 关于第一个焦点：被告是否适格？成都雅致集成房屋有限公司与中交第二航务工程局有限公司成安渝高速公路四川段LM2项目经理部签订的《雅致活动房租赁合同》及《租赁合同补充协议》，因系成都雅致集成房屋有限公司、中交第二航务工程局有限公司成安渝高速公路四川段LM2项目经理部真实意思表示，合同内容不违反法律规定，故《雅致活动房租赁合同》及《租赁合同补充协议》成立、合法有效。因中交第二航务工程局有限公司成安渝高速公路四川段LM2项目经理部系被告中交第二航务工程局有限公司的分支机构，故《雅致活动房租赁合同》及《租赁合同补充协议》对原、被告产生合同效力。被告辩称，广东龙浩公路桥梁工程有限公司借用被告公司项目部印章与原告签订的《雅致活动房租赁合同》，被告公司不是适格当事人，因被告未提供足够证据证明自己所主张的事实，故对被告的辩称意见不予采纳。据此，本院认定原、被告主体资格合法，原被告之间的租赁合同法律关系不仅成立、而且合法有效。 关于第二个焦点：1、合同是否已经于2016年4月10日解除？《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的两种方式：一、《合同法》第九十三条规定的约定解除；二、《合同法》第九十四条规定的法定解除。被告辩称租赁合同于2016年4月10日到期，被告向原告作出了解除合同的意思表示，于2016年3月26日向原告发出了终止合同通知，故租赁合同已于2016年4月10日解除。本案当事人在合同中没有约定解除，故被告要行使合同解除也只能行驶法定解除；但被告未举证证明已按照《合同法》九十六条的规定行驶了合同的法定解除。故本院对被告主张合同已经于2016年4月10日解除的辩称意见不予采纳。 2、原告请求解除原被告双方签订的雅致活动房租赁合同有无事实和法律依据？根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限的规定，租赁合同根据是否约定期限，可以分为定期租赁合同与不定期租赁合同。2012年2月9日原被告签订的《雅致活动房租赁合同》第四条第1项关于租赁期限的约定，首次租赁期限为18个月，即到2013年8月27日租赁期限届满。第四条第2项的约定，第一个续租期为半年，即2013年8月27日-2014年4月27日。2014年4月28日签订的《租赁合同补充协议》约定续租起止时间为2014年2月28日至2015年2月27日，共计12个月。2015年4月27日签订的《租赁合同补充协议》约定续租时间从2015年2月28日起，每月租金10694.80元，续租款项分月支付，每月月底前提前支付下一个月续租款项。所以本案原、被告之间共应该有四次租赁关系，其中前三次即2012年2月9日-2013年8月27日、2013年8月27日-2014年4月27日、2014年4月28日-2015年2月27日为定期租赁；第四次即2015年2月28日起的租赁关系，因该次续租未约定租赁期间，根据“《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”规定，本院认定从2015年2月28日起原被告的续租为不定期租赁。不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同；故原告诉请解除原被告双方的雅致活动房租赁合同有事实依据和法律依据，本院依法予以支持。 3、被告向原告应否返还建筑面积2138.96平方米活动房？《雅致活动房租赁合同》第十二条关于活动房的权属约定“活动房的所有权归属出租方，承租方在使用期内应对活动房进行妥善保管”。本案所涉合同的标的物雅致活动房其所有权是本案原告。在《租赁合同》没有解除前，被告作为承租人，有对租赁的活动房享有占有、使用的权利，即使原告作为活动房所有权人也不得请求返还租赁物。但一旦原、被告租赁关系解除后，被告即对租赁物丧失了占有、使用的权利。被告若继续占有、使用租赁物即没有了合法依据。原告诉请解除原、被告之间的租赁合同关系获得本院支持的前提下，原告根据“《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产，权利人可以请求返还原物。”的规定，请求被告向原告返还建筑面积2138.96平方米的活动房，既有事实依据，也有法律依据；故对原告的该项请求本院予以支持。 第三个焦点：租金应如何计算？因本案案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》合法有效。根据“《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案原、被告应当按照《雅致活动房租赁合同》及《租赁合同补充协议》相关约定全面履行义务。本院查明原告无论在首次租赁还是在相继续租过程中均按照约定向被告交付了建筑面积2138.96平方米的活动房，原告即履行了合同义务，被告应当按照约定向原告承担合同约定的义务。根据《雅致活动房租赁合同》第四条第2项和2015年4月27日签订的《租赁合同补充协议》的约定，续租租金为每平方米5元/月；故2015年5月28日至2016年10月27日止的租金为：5元/月/平方米×17月×2138.96平方米＝181811.60元。所以原告要求被告支付从2015年5月28日起至2016年10月27日止的租金181811.60元符合双方当事人约定，本院应予支持。 第四个焦点：违约金如何计算？根据《雅致活动房租赁合同》第十四条关于违约责任第2项约定：承租方未按合同约定的时间支付款项，承租方应承担应付款项每天3‰的滞纳金。《租赁合同补充协议》约定续租款项分月支付，每月月底之前支付下一月份续租款项。本案被告未按合同约定的时间支付续租款项，已构成违约，按照合同约定，被告应承担应付款项每天3‰的违约金。因该约定的违约金过份高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，本院依法调整为被告按照每日欠款款项的（2﹪÷30）/日承担违约金。 第五个焦点：原告主张被告承担拆装、运输、损耗费用171117元有无事实依据？根据《雅致活动房租赁合同》关于违约责任第3项约定：由于承租方原因导致出租方将已安装或正在安装的活动房拆回时，承租方应按每平方米80元补偿乙方拆装、运输、损耗等费用，以及按进场时间起算活动房租金，租金按每月每平方15元计算。被告承担拆装、运输、损耗费用17117元的前提是由于被告的原因造成已安装或正在安装的活动房拆回，本案原告未举证证明活动房现在需要拆回是由于被告原因造成的，故对原告该项请求不予支持。 第六个焦点：押金3万元是否缴纳？若缴纳，应否在本案中抵扣租金？第一次庭审过程中，被告所举证据虽不足以证明被告已缴纳押金3万元的事实；但庭审后被告为此对证据进行了补强，向本院提供了2012年2月9日雅致集成房屋有限公司收款收据一份、2012年2月14日电子转账凭证一份，证明被告已按照合同约定向原告缴纳了3万元押金，原告对此也认可了缴纳押金3万元的事实，但不同意押金在在本案中抵扣租金，理由是根据《雅致活动房租赁合同》第五条第3项约定，租赁期满后，押金在活动房全部拆除后一个星期内返还承租方；约定租赁期满后，如需续租，活动房押金在第一个续租期半年租金中抵除贰万元，剩余壹万元押金在活动房全部拆除后一个星期内返还承租方。《雅致活动房租赁合同》第五条第4项约定：……租赁期满，双方现场办理定损手续，在活动房拆回出租方仓库后，承租方凭定损单、押金收据办理押金手续。因活动房未拆回，也未对活动房的拆回进行定损，原告现在不同意在本案中用押金抵扣租金符合合同约定。故本院认定被告向原告缴纳了3万元押金事实存在，同时认定被告在本案中要求用押金3万元抵扣租金的抗辩理由不成立，本案不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百一十四条和《中华人民共和国物权法》第三十四条及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、从即日起，解除原、被告双方签订的《雅致活动房租赁合同》租赁合同及《租赁合同补充协议》；二、自本判决生效之日起十日内由被告向原告返还建筑面积2138.96平方米的活动房；向原告支付租金181811.6元（2015年5月28日至2016年10月27日止的租金）；向原告承担2015年5月28日起至付清之日止的违约金，违约金按照每日欠款款项的（2﹪÷30）/日进行计算。三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为：双方当事人签定的《雅致活动房屋租赁合同》对迟延支付款项的违约责任进行了约定，即承租方未按合同约定的时间支付款项，承租方应承担应付款项每天3‰的滞纳金。上诉人中交航务公司在被上诉人雅致公司完全履行合同义务的情况下，未按合同约定履行租金给付义务，构成了违约，应承担违约责任。合同履行过程中，上诉人中交航务公司懈于履行租金给付义务，存有过错，并给被上诉人雅致公司造成了损失。双方当事人约定的每天3‰的违约金，过分高于造成的损失，应对违约金依法进行了调整，衡平双方当事人的权利义务。违约金具有弥补损失之功能，同时亦兼具惩罚功能，一审法院将违约金调整为欠款款项的（2﹪÷30）/日，并无不当。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院依法不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费211元，由上诉人中交航务公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏振宇 审判员  姜 兵 审判员  王永胜 二〇一七年六月十三日 书记员  官晓丹