湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2667号上诉人（原审被告）：曹威，男，1983年11月28日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人（原审被告）：刘佩，女，1986年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：贺丰，湖南民韦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市乾升实业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区梦洁路40号。法定代表人：谭辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。上诉人曹威、刘佩因与被上诉人长沙市乾升实业有限公司（以下简称乾升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹威、刘佩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由乾升公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为轨道交通属于市政设施，不属于乾升公司可承诺的范围，认定乾升公司的宣传行为不能视为要约系认定事实不清，证据不足。乾升公司对有关楼盘地铁口等宣传对案涉商品房的订立及价格产生了重大影响，应视为要约，因乾升公司虚假宣传导致的履行不能应由乾升公司承担不利后果；二、曹威、刘佩在未事先见到商品房买卖合同文本的情况下，经乾升公司催促，打政策的时间差，匆忙签订案涉商品房买卖合同，在签订合同后，又迟迟未能拿到合同文本，在此过程中，同时购买小区房屋的其他业主就合同文本、合同履行中的诸多问题进行投诉和沟通，特别是占总房款近四分之一的装修费用中存在巨大的风险，曹威、刘佩基于不安抗辩权，有权暂时不支付后期费用；三、一审法院未释明曹威、刘佩有权提起反诉，导致本案双方争议无法通过本次诉讼解决，客观上阻碍了曹威、刘佩的诉讼权利，没有实现程序正义；四、案涉合同未经房管局备案，业主方已向望城区市场监督局投诉，市场监督局亦要求被上诉人对合同35处进行修改并报请审批后与上诉人重新签订，被上诉人至今未遵照执行。乾升公司辩称：一审查明案件事实清楚、适用法律正确，程序合法，曹威、刘佩不顾一审已经查明的事实，歪曲事实，其主张不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乾升公司向一审法院起诉请求：1、判令曹威、刘佩立即支付剩余房款770000元；2、判令曹威、刘佩以剩余房款金额为基数，按年利率24%的标准支付违约金，自2018年7月3日起算至还清之日止（暂算至2019年11月8日为249606元）；3、由曹威、刘佩承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月27日，乾升公司与曹威、刘佩签订长沙市望城区商品房买卖合同，约定曹威、刘佩向乾升公司购买位于长沙市望城区，建筑面积126.45㎡，总房价1108197元，交房时间为2020年6月30日。合同第六条约定，曹威、刘佩于2018年7月1日交付房屋首付款（含定金）338197元，剩余房款详细约定见附件三。合同附件三约定，剩余房款770000元曹威、刘佩通过商业银行按揭贷款的方式向乾升公司支付；买受人应于本协议签订后一个月内，将银行或公积金贷款付至出卖人指定账户。买受人应在签订合同后5日内与银行或公积金机构签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款；买受人在前述约定的付款期限内仍未办理或提交资料的，出卖人有权解除本合同，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之一向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款千分之一向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。本项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性，本公司对此不做承诺。合同签订后，曹威、刘佩向乾升公司支付了338197元首付款，剩余770000元房款至今未支付，也未提交资料向银行申请贷款。同年9月29日，乾升公司向曹威、刘佩发送公积金资料催交函，督促曹威、刘佩签署网签购房合同，未果。后乾升公司又于2019年10月24日委托湖南弘一律师事务所向曹威、刘佩发送催款律师函，催收剩余房款770000元。一审法院认为：乾升公司与曹威、刘佩签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当遵照履行。曹威、刘佩认为双方签订的合同无效，且合同没有通过网签和正式签约，商品房买卖合同没有产生法律效力。因曹威、刘佩无证据证明签订合同系受到乾升公司欺诈、胁迫，也无证据显示该份合同损害了社会公共利益或存在以合法形式掩盖非法目的的情形，此外，合同约定自双方签字后生效，在当事人无特别约定的情况下，备案登记并非合同生效的必要条件，故曹威、刘佩的该项辩解意见没有事实和法律依据，应不予采纳。曹威、刘佩系完全民事行为能力人，应当清楚自己签订商品房买卖合同所应承担的合同义务，并应对商品房价格浮动、自身履约能力等因素进行合理评估。在支付首付款后，曹威、刘佩未按约提交资料申请按揭贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，构成违约，除应向乾升公司付清剩余房款外，还应支付相应的违约金。合同约定了买受人逾期付款的违约责任，乾升公司虽主动降低了违约金标准，但该违约金标准仍较高。曹威、刘佩逾期付款给乾升公司造成的损失主要系资金占用期间的利息损失，结合乾升公司与曹威、刘佩履约情况及乾升公司损失情况，同时考虑到违约金具有一定的惩罚性，违约金标准按年利率6%计算为宜。依据合同附件三的约定，买受人应于签订合同一个月内将剩余房款支付至乾升公司账户，故违约金起算时间应为合同签订一个月后的次日，即自2018年7月28日开始计算，算至2019年11月8日的违约金为59162元，自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，曹威、刘佩应继续以剩余房款为基数，按照年利率6%的标准向乾升公司支付违约金。曹威、刘佩辩称乾升公司虚假宣传该楼盘附近有地铁10号线对其购房起了严重诱导作用，应当视为要约。一审法院认为，轨道交通属于市政设施，不属于乾升公司可承诺范围，乾升公司的楼盘海报中对区位的表述为：项目紧邻雷锋大道，地铁4号线（在建）、地铁10号线（规划）及多路公共交通，畅达全城，区位图中明确标注地铁10号线为规划中，曹威、刘佩提交的安居客网站对于楼盘宣传视频亦表述项目附近有地铁10号线规划，乾升公司虽对地铁10号线进行宣传，但表述均为规划中，该说明并非具体确定，并不意味着乾升公司对地铁10号线进行允诺，轨道交通规划及变更属于公开信息，曹威、刘佩作为买受人，亦可通过相关渠道获取信息，乾升公司的宣传行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不能视为要约，且合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。本案中，乾升公司与曹威、刘佩签订的合同中并无对地铁等内容的约定，故对曹威、刘佩该项辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、曹威、刘佩于判决生效之日起十日内向乾升公司支付剩余房款770000元；二、曹威、刘佩于判决生效之日起十日内向乾升公司支付2018年7月28日至2019年11月8日的违约金59162元，并支付自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，以尚未支付的剩余房款为基数按照年利率6%计算的违约金；三、驳回乾升公司的其他诉讼请求。案件受理费13976元，减半收取6988元，由乾升公司负担942元，曹威、刘佩负担6046元。二审中，曹威、刘佩向本院提交了六份证据：证据1：宣传资料，拟证明被上诉人在销售过程中关于房屋位于地铁口、附近有名牌小学等宣传内容实际都不存在，被上诉人的误导致使上诉人不能实现合同目的；证据2：业主联名信，拟证明2018年11月，购买了乾升公司房屋的业主对所含精装修单价进行了投诉；证据3：长沙市市长信箱文件，拟证明就乾升公司所销售房屋精装修单价、虚假宣传学区房情况的投诉；证据4：长沙市住建委下发的长住建发（2018）48号、长住建发（2018）53号文件，拟证明对精装房的单价构成有严格的计价标准；证据5：曹威、刘佩所购房屋精装修单价与2019年6-9月乾升公司销售部分房屋精装修单价情况，拟证明曹威、刘佩所购房屋精装修单价违反政府规定，销售价格虚高，是价格欺诈；证据6：出生证明，拟证明曹威、刘佩为小孩就近入学而购房。乾升公司向本院提交了一份证据，证据名称为新建商品住宅全装修部分价格备案表，拟证明乾升雅苑是严格按照政策要求对价格备案后才进行销售的。经庭审质证，乾升公司对曹威、刘佩提交的证据1、2、3、5、6的真实性、合法性及关联性均提出异议，对证据4的真实性无异议，但认为证据4不属于证据，对其证明目的及证明内容均提出异议。曹威、刘佩对乾升公司提交的该份证据的真实性无异议，但对合法性、关联性提出异议，备案价格没有构成明细，另根据长住建发（2018）53号文件附件一的要求，开发商的利润不能超过核算价的8%，案涉装修备案价格2302元/平方米虚高，远超成本及利润。本院经审查认为，上诉人提交的证据1拟要证明的目的与案涉房屋买卖合同附件四中关于开发商的相关宣传册等不作为双方交易标准和订约目的的依据的约定相悖，故该份证据不能达到上诉人的证明目的；证据2能证明上诉人进行了投诉，至于投诉的内容是否真实无法考证，故亦不能达到其证明目的；证据3、4、5不能达到上诉人拟要证明的目的，案涉房屋装修单价经过了相关职能部门的审核，并不存在价格欺诈；证据6与本案待证事实无关联，以上证据本院均不予采信。乾升公司提交的证据真实、合法，与本案待证事实相关联，可以作为证据采信。本院二审经审理查明：案涉房屋全装修部分价格经过了长沙市住房和城乡建设委员会、长沙市发展和改革委员会相关职能部门的备案。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：曹威、刘佩是否应向乾升公司支付剩余购房款及违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，乾升公司与曹威、刘佩于2018年6月27日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。该商品房买卖合同附件四明确约定，购房人签署本提示前已确认，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和定约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。曹威、刘佩在本案中并未提交充分有效证据证明乾升公司在销售案涉房屋时存在虚假宣传，故曹威、刘佩应依约向乾升公司支付剩余购房款。同时，曹威、刘佩未按约定提交资料申请贷款，亦未采取其他方式支付剩余房款，其逾期付款行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，一审法院据此认定曹威、刘佩支付乾升公司剩余购房款770000元并按年利率6%的标准支付2018年7月28日起至款项付清之日止的违约金并无不当。至于案涉房屋是否属于市长信箱所回复的应该签订补充协议的范畴，曹威、刘佩未提交证据证明，其应当承担举证不能的不利后果。综上，曹威、刘佩主张其可暂不支付剩余房款的上诉理由不能成立。在本诉中提起反诉系法律赋予曹威、刘佩的诉讼权利，该权利无需人民法院释明即可行使，曹威、刘佩亦可另案主张权利，故曹威、刘佩主张一审法院未向其行使释明权有违实现程序正义的上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人曹威、刘佩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13976元，由上诉人曹威、刘佩负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年六月一日法官助理苏逢连书记员曾知畅