广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初1340号 原告（反诉被告）：黄洁子，女，1989年7月1日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 被告：麦秋芬，女，1981年10月3日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：何庚檑，广西庚儒明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁宏越房地产置业有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道中16号海茵·国际花城住宅小区5-10号商住楼22号商铺。 法定代表人：何有辉，总经理。 委托诉讼代理人：杨德清，广西双贺律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄洁子诉被告麦秋芬、被告（反诉原告）南宁宏越房地产置业有限公司（以下简称宏越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄洁子的委托诉讼代理人卢春竹、王洁善，被告麦秋芬的委托诉讼代理人何庚檑及被告（反诉原告）宏越公司的委托诉讼代理人杨德清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告黄洁子诉称：2016年4月16日，黄洁子经宏越公司居间服务，与麦秋芬签订了《房屋买卖合同》，约定黄洁子以840000元价款购买麦秋芬位于南宁市青秀区的房屋。洽谈房屋买卖事宜时，房屋虽处于出租状态，但麦秋芬表示租客将退租，预留两三个月时间给其处理退租事宜即可。于是双方于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》第六条约定“卖方（麦秋芬）交付该物业予买方（黄洁子）使用权之日为2016年7月15日前，如租客提前退租，则提前交付给买方”。合同签订后，黄洁子根据合同约定向麦秋芬支付购房款，但麦秋芬以租客的租赁期限未届满为由，拒绝腾房，至今未按合同约定将房屋交付黄洁子。约定的交房期限届满后，黄洁子多次向麦秋芬催告交房，麦秋芬却向黄洁子出示其配偶何桂强于2015年5月28日与刘欢夏签订的《房屋租赁合约》，该合约约定其配偶何桂强将房屋出租予刘欢夏，租赁期限为自2015年1月1日至2020年1月1日。该《房屋租赁合约》错漏洞百出，租金亦偏低，黄洁子对该《房屋租赁合同》表示异议，但麦秋芬至今未履行交房义务。黄洁子认为，无论《房屋租赁合约》是否为真实意思表示，麦秋芬未能按《房屋买卖合同》约定交付房屋，导致黄洁子至今未能对所购房屋进行占用、使用、收益、处分，其行为已构成违约，麦秋芬应根据双方于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》第十二条“卖方逾期交付该物业，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方（黄洁子）支付违约金，直至卖方交付该物业之日”的约定向黄洁子承担违约责任。宏越公司作为提供居间服务的机构，明知房屋处于出租状态，却未如实告知租赁期限等影响房屋交付的重要信息，知悉麦秋芬存在拒不腾房情形后亦未协助黄洁子督促麦秋芬履行交房义务，宏越公司的居间服务存在重大瑕疵，无权获得居间服务费，其已向黄洁子收取的佣金6000元应予以返还。请求判令：一、麦秋芬于本判决生效之日起十日内向黄洁子交付位于南宁市青秀区的房屋；二、麦秋芬向黄洁子支付逾期交付房屋违约金（计算方法：以840000元为基数，按千分之一每日计算，自2016年7月16日起计至麦秋芬向黄洁子交付房屋之日止）；三、宏越公司向黄洁子退还佣金6000元；四、本案诉讼费由麦秋芬及宏越公司承担。在诉讼过程中，黄洁子申请撤回第一项诉讼请求，即：麦秋芬于本判决生效之日起十日内向黄洁子交付位于南宁市青秀区的房屋。 本诉被告麦秋芬辩称：一、黄洁子诉请要求麦秋芬交付涉案房屋及支付逾期交房违约金没有法律依据，麦秋芬已经将涉案房屋登记到黄洁子名下，已经完成合同中约定的义务；二、根据合同第六条第2项的约定，并没有明确约定麦秋芬必须提前交付房屋；三、根据合同第六条约定，黄洁子在购买涉案房屋时已经知道出租的情形，应当尊重买卖不破租赁的法律规则；四、麦秋芬自愿放弃涉案房屋的租金，愿意将租金交付给黄洁子，就没有损害黄洁子的收益权。 本诉被告宏越公司辩称：一、黄洁子在签订合同时就知道涉案房屋处于出租状态，麦秋芬也承诺于2016年7月15日前交房，宏越公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，根据合同第六条的约定，麦秋芬逾期交房与宏越公司无关，宏越公司不承担任何责任。二、宏越公司已经提供订立合同的媒介服务，促成黄洁子与麦秋芬订立合同，不存在任何过错，黄洁子无权要求退还已支付的佣金，并有义务按合同约定支付尚未支付的佣金14000元。请求驳回黄洁子的诉讼请求。 反诉原告宏越公司反诉称：宏越公司为黄洁子及麦秋芬提供居间服务，于2016年4月16日促成黄洁子与麦秋芬签订《房屋买卖合同》，由黄洁子购买麦秋芬名下房产青秀区民族大道168号翡翠园东霞阁1单元1-202号房，成交价840000元。合同第九条约定：由黄洁子在合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费20000元，……如逾期支付咨询及中介服务费……每逾期一日按应付费用的1%支付违约金，直到完全支付之日止。合同签订后，黄洁子向宏越公司支付了咨询和中介费6000元，还有14000元未支付。宏越公司已经提供了居间服务，黄洁子未完全履行合同的义务支付咨询及中介服务费，已经构成违约，应向宏越公司支付违约金。故宏越公司提出反诉，请求法院依法判令：一、黄洁子向宏越公司支付服务费14000元；二、黄洁子向宏越公司支付违约金14000元；三、黄洁子承担本案诉讼费。 反诉被告黄洁子辩称：一、宏越公司作为专业中介，对买卖不破租赁的事实应如实向黄洁子进行披露，但因宏越公司没有进行如实告知，导致黄洁子不能对所购买的房屋进行占有、使用、收益、处分，宏越公司的中介服务存在瑕疵，无权收取黄洁子中介费，已收取部分应当予以返还；二、房屋买卖合同中的格式条款免除了宏越公司作为中介服务的义务，加重了黄洁子的义务，因此免除责任的约定应视为无效。宏越公司没有完全履行中介服务，对所收取的款项应当予以返还；三、如认定黄洁子应向宏越公司支付服务费，根据合同约定，黄洁子应付的咨询中介服务费是20000元，宏越公司已收取14200元，所欠金额应是5800元；四、如认定黄洁子应向宏越公司支付服务费，黄洁子也不存在违约行为，黄洁子对剩余5800元尚未支付，是因宏越公司没有完全履行中介服务，宏越公司无权收取黄洁子的违约金，如认定黄洁子应支付违约金，则合同约定的违约金过高，应予以调低；五、房屋买卖合同中并没有约定宏越公司在不完全履行中介服务的违约金，仅仅约定作为买方的违约金，显失公平。 被告麦秋芬陈述意见：宏越公司的反诉请求与麦秋芬无关。 经审理查明：2016年4月16日，黄洁子（买方）、麦秋芬（卖方）、宏越公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》（No：0000218），约定黄洁子向麦秋芬购买位于南宁市青秀区，建筑面积：130.63平方米，成交价为840000元。合同第六条约定：卖方交付该物业予买方使用权之日期为第②项：2016年7月15日前，如租客提前退租，则提前交付给买方。合同第九条约定：基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费元，买方须向经纪方支付咨询及中介服务费20000元及办理信贷业务服务费元。在签订本合同后，买卖双方如未支付上述咨询及中介服务费，买卖双方均委托经纪方在定金里自动扣取全额的咨询及中介服务费和信贷业务服务费。如买卖双方逾期支付咨询及中介服务费或信贷业务服务费的，经纪方有权暂停协助买卖双方办理过户手续，同时每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。如经纪方与买方或卖方另行签订《佣金确认书》，作为本合同的附件，具同等法律效力。合同第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。 2016年7月12日，涉案房屋登记至黄洁子名下，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，房屋坐落于南宁市青秀区。 另查明：2016年6月17日，宏越公司出具佣金收据一份，载明：今收到黄洁子交来6000元购买翡翠园东霞阁1单元202号房服务佣金。同日，宏越公司出具代收款收据一份，载明：今收到黄洁子交来代收银行按揭费8200元，房屋坐落翡翠园东霞阁1单元202房。 再查明：涉案房屋经麦秋芬丈夫出租给案外人，约定租赁期限为5年，自2015年1月1日至2020年1月1日止。 还查明：黄洁子提供《产权转移费用预算表》一份，拟证实黄洁子与宏越公司协商时约定咨询及中介服务费、贷款服务费合计收取20000元。 本院认为：黄洁子、麦秋芬及宏越公司签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力，应依约履行。在案件审理过程中，黄洁子自愿撤回要求麦秋芬交付涉案房屋的诉讼请求，属其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 关于麦秋芬是否应向黄洁子支付逾期交付房屋违约金的问题。在《房屋买卖合同》第六条中明确约定：卖方交付物业予以买方使用权之日为2016年7月15日前，如租客提前退租，则提前交付给买方。在麦秋芬向黄洁子披露涉案房屋租赁情况时，双方已经对交房时间进行约定，麦秋芬未按照合同约定的时间交付涉案房屋，应当承担相应的违约责任。麦秋芬抗辩称已将涉案房屋过户到黄洁子名下就已经完成合同约定义务，与合同约定不符，对此抗辩，本院不予支持。黄洁子主张按照合同约定以成交价的千分之一即每日840元计算违约金，麦秋芬提出违约金过高，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，麦秋芬提出合同约定的违约金数额高于黄洁子所受损失，黄洁子亦未能举证证明其实际损失，故本院酌情降低违约金的数额，调整为按以840000元计算违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月16日起计算至麦秋芬交付涉案房屋之日止。 关于宏越公司是否应退还服务费6000元的问题。宏越公司促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，约定在合同签订之日买方须向经纪方支付服务费20000元，并且约定无论在何种情况下，买卖双方都须即时支付应支付的服务费。宏越公司已经履行合同约定义务，买卖双方也签订了合同，故黄洁子要求退还服务费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 关于黄洁子是否应向宏越公司支付服务费14000元的问题。黄洁子提供的佣金收据证实支付宏越公司服务佣金6000元，代收款收据证实支付宏越公司银行按揭费8200元，上述款项合计14200元。在《房屋买卖合同》中并未对宏越公司代收银行按揭费进行约定，宏越公司收取该笔款项缺乏事实及法律依据，故本院认为该8200元应属于黄洁子支付的服务费。合同约定黄洁子需支付服务费共20000元，扣减14200元后，黄洁子尚应支付5800元服务费给宏越公司。 关于黄洁子是否应向宏越公司支付违约金14000元的问题。黄洁子未在合同约定的签订合同后及时支付服务费，存在违约，应当支付违约金。宏越公司主张按照合同约定以应付费用的百分之一即每日140元计算违约金，共计违约金14000元，黄洁子提出违约金过高，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，黄洁子尚应支付的服务费为5800元，黄洁子提出合同约定的违约金数额高于宏越公司所受损失，宏越公司亦未能举证证明其实际损失，故本院酌情降低违约金的数额，调整为按以5800元计算违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月17日起计算至黄洁子付清剩余服务费之日止。黄洁子称逾期支付服务费违约金应自麦秋芬交付房屋之日起计算至麦秋芬实际交付房屋之日止，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告麦秋芬应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄洁子支付逾期交房违约金[计算方式：以840000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月16日起计算至被告麦秋芬交付房屋给原告（反诉被告）黄洁子之日止]； 二、原告（反诉被告）黄洁子应于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）南宁宏越房地产置业有限公司支付剩余服务费5800元； 三、原告（反诉被告）黄洁子应于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）南宁宏越房地产置业有限公司支付逾期付款违约金[计算方式：以5800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年4月17日起至原告（反诉被告）黄洁子付清剩余服务费之日止] 四、驳回原告（反诉被告）黄洁子其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）南宁宏越房地产置业有限公司其他诉讼请求。 案件本诉受理费13805元，由原告（反诉被告）黄洁子负担805元，被告麦秋芬负担13000元；案件反诉受理费250元，由原告（反诉被告）负担200元，由被告（反诉原告）南宁宏越房地产置业有限公司负担50元。 上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：待结算财政款项中院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××17）。逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  李燕婷 人民陪审员  康海桥 二〇一七年六月三十日 书 记 员  覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。