陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8719号上诉人（原审被告）：陕西同信源投资有限公司。住所地：西安市高新区沣惠南路**号新长安广场*幢*单元**层*****室。法定代表人：苏秉雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵青青，女，1986年1月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：陕西新长安物业管理有限责任公司。住所地：西安市碑林区韩森路*号第*幢*单元****室。法定代表人：蔡世杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西吉尔律师事务所律师。原审被告：苏梅，女，1979年1月17日出生，汉族，住陕西省西安市。上诉人陕西同信源投资有限公司（以下简称同信源公司）因与被上诉人陕西新长安物业管理有限责任公司（以下简称新长安物业公司）、原审被告苏梅物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人同信源公司之委托诉讼代理人赵青青，被上诉人新长安物业公司之委托诉讼代理人田磊到庭参加诉讼。原审被告苏梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。同信源公司上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一项，改判驳回新长安物业公司对其公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由新长安物业公司负担。事实及理由：新长安物业公司为涉案房屋的物业服务单位。2014年5月26日其公司总经理办公室顶部出现大面积渗水及多处漏水所造成的损失，应该由新长安物业公司承担。其公司不存在恶意拖欠物业费，新长安物业公司所主张的物业费，也是因为发生漏水事件给其公司造成损失才未缴纳。在高新管委会有关职能部门协调下，双方曾达成口头协议，协议为其公司暂不缴纳所拖欠的物业费，待损害赔偿案件有结果后，赔偿费用与物业费相抵后多退少补。新长安物业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏梅未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。新长安物业公司向一审法院起诉请求：1.同信源公司立即支付2014年4月1日至2015年6月30日拖欠新长安物业公司的物业服务费共计76478.35元（其中违约金为2227.52元）；2.苏梅对上述款项承担连带清偿责任；3.同信源公司、苏梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年，西安箭虹科技有限公司（甲方）与陕西长信物业管理有限责任公司（乙方）签订《新长安广场前期物业服务合同》，该合同约定，甲方选聘乙方对位于西安市高新区沣惠南路34号新长安广场提供物业服务事宜。物业服务区域物业服务费暂定5.5元/月·平方米，物业服务许可证备案后，按物价局制定价格执行。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向乙方支付违约金。合同期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止。2013年5月27日，陕西省工商行政管理局向陕西长信物业管理有限责任公司发出准予变更登记通知书，准予陕西长信物业管理有限责任公司名称变更为新长安物业公司。另查明，苏梅系西安市高新区沣惠南路34号的新长安广场第1幢1单元17层11701、11702、11703、11704号房屋业主。同信源公司自2012年底一直使用该房屋，并向新长安物业公司支付物业管理等相关费用。现同信源公司对新长安物业公司主张的物业费相关费用的数额并无异议，其拖欠物业相关费用的原因是楼上积水致使其办公区域大面积被浸泡，故未支付2014年4月1日至2015年6月30日物业服务费用，同信源公司已就给其造成的损害向法院另案提起了诉讼。一审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业费服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位西安箭虹科技有限公司与物业服务企业新长安物业公司依法签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。故该合同对业主苏梅具有约束力。新长安物业公司按照物业服务合同的约定，提供了相应的服务，业主应当按照合同的约定交纳物业服务费用。现同信源公司一直使用该房屋并支付物业服务费，故同信源公司应当向新长安物业公司交纳拖欠的物业服务费用，苏梅作为业主应负连带交纳责任。现新长安物业公司主张要求同信源公司、苏梅支付2014年4月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费74250.83元，有事实和法律依据，依法予以支持。至于同信源公司辩称因楼上积水致使其办公区域面积被浸泡一事，因同信源公司以财产损害赔偿纠纷另案提起了诉讼，其合法权益亦会在该案中得到维护，本案依法不予涉及，现同信源公司未能提交证据证明新长安物业公司在履行物业服务合同的过程中存在违约行为，故同信源公司应当按照合同约定向新长安物业公司支付相关物业服务费用。关于新长安物业公司主张的违约金2227.52元一节，因楼上漏水问题给同信源公司正常使用物业带来了不便，同信源公司此前也一直向新长安物业公司支付物业服务费用，并非恶意拖欠，故新长安物业公司的该部分诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、被告陕西同信源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西新长安物业管理有限责任公司支付自2014年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费74250.83元。二、被告苏梅对上述款项承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1712元，新长安物业公司承担50元，同信源公司及苏梅共同承担1662元。本案公告费560元，由同信源公司及苏梅共同承担。因新长安物业公司已预交，同信源公司及苏梅在支付上述款项时一并支付给新长安物业公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。另二审中，同信源公司承认，高新管委会相关职能部门两次协调双方之间的矛盾纠纷，最终的协调意见是对双方之间的拖欠物业费纠纷和财产损害赔偿纠纷，建议各自通过诉讼方式解决。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为同信源公司以双方存在损害赔偿纠纷为由主张不应缴纳物业服务费的抗辩能否成立。本案中，建设单位西安箭虹科技有限公司与物业服务企业新长安物业公司依法签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。新长安物业公司按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，同信源公司一直使用该房屋并支付物业服务费，且同信源公司未能提交证据证明新长安物业公司在履行物业服务合同的过程中存在违约行为，故同信源公司应向新长安物业公司交纳拖欠的物业服务费用。本案案由为物业服务合同纠纷，属于合同之债，而同信源公司在本案诉讼中抗辩所称的财产损害赔偿纠纷属于侵权之债，且已另案起诉，故同信源公司因漏水受损的合法权益应在另案中处理。本案与同信源公司另案主张的财产损害赔偿纠纷并非同一法律关系，且同信源公司对新长安物业公司起诉的物业服务费用欠费金额予以认可。因此，一审法院判决同信源公司向新长安物业公司支付2014年4月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费74250.83元并无不当。综上，同信源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1712元，由上诉人陕西同信源投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雪晴审 判 员  何 强代理审判员  姬 钊二〇一七年六月二十八日书 记 员  潘丽娜