广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0305民初639号 原告（反诉被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市环城北二路46号桂花园小区1栋。 法定代表人：沈红霞。 委托代理人：吴启，广西君美律师事务所律师。 委托代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李卫平，女，汉族，1962年11月30日生，河南省巩义市人，大专文化，住广东省深圳市南山区。 被告（反诉原告）：董冲，女，汉族，1992年9月2日生，汉族，天津市人，大学本科文化，住广东省深圳市南山区。 以上二被告（反诉原告）委托代理人尹之舜。 以上二被告（反诉原告）委托代理人唐青。 原告桂林彰泰实业集团有限公司（一下简称彰泰公司）诉被告李卫平、董冲商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，在答辩期内，被告李卫平、董冲提起反诉。本案组成合议庭对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）彰泰公司的委托代理人吴启、蒙文娟，被告（反诉原告）李卫平、董冲及其委托代理人尹之舜、唐青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年2月19日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买由原告开发的位于桂林市七星区，房款共计2821052元。根据合同第六条约定，被告选择分期付款的方式支付购房款，首付款1421052元于2016年2月19日前支付，余款1400000元于2016年8月19日前支付。合同签订后，被告依约向原告支付了1411052元首付款，但剩余首付款10000元及第二期房款1400000元被告一直未支付。根据合同第七条约定，被告逾期付款超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。根据合同附件四第十条约定，被告还需向原告支付本次诉讼所产生的律师费15000元。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、二被告立即向原告一次性付清剩余房款人民币1410000元；2、二被告立即向原告支付逾期付款违约金88712元（暂计至2017年1月22日，实际应按每日万分之四的标准支付至二被告实际付清房款之日）；3、二被告立即向原告支付本次诉讼所产生的律师费15000元；4、本案诉讼费由二被告承担。 被告李卫平、董冲辩称，1、本案纠纷完全是由原告的过错引起的，原告以商铺70年的土地使用权作为卖点，误导被告买房，其行为具有欺诈嫌疑。2、被告不同意原告要求将土地使用权由70年变更为40年，故被告未付二期房款并不构成违约。被告多次致函给原告要求解除合同，被告均不予答复，涉案合同在事实上已经解除，原告未交付房屋，并无任何损失，违约金不应支持。 二反诉原告诉称，2016年2月19日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告开发的位于桂林市七星区。反诉原告交纳了购房款1411052元后，反诉被告要求反诉原告更改合同的主要条款，将土地使用权年限由70年更改为40年。反诉被告故意隐瞒真实情况，欺骗反诉原告购买商铺。由于反诉被告明确表示不能履行合同中关于土地使用权70年的主要条款，导致反诉原告的投资取向和合同目的不能实现，反诉被告存在重大违约。反诉原告多次致函与反诉被告协商解除合同事宜，无果。为此，提出下列反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告解除《房屋买卖合同》；2、反诉被告返还反诉原告支付的购房款1411052元；3、反诉被告赔偿反诉原告已交税款86042元；4、反诉被告赔偿已付购房款的同期资金占用损失308471元，参照合同中应付款逾期违约责任每日万分之四计算，暂时计算到2017年5月31日，应计算至实际返还之日止；5、本次诉讼发生的诉讼费、误工费、交通费、律师费等（以实际发生的为准）由反诉被告承担。 反诉被告辩称，反诉原告要求反诉被告解除合同并赔偿损失的请求没有法律依据。首先，反诉被告没有违约行为，关于《商品房买卖合同》第一条，该条款是对项目建设用地的描述，其所描述的内容是已经经过相关文件确定下来的，不能更改，不属于双方合意的范畴。反诉被告将土地使用年限描述为70年是按照项目建设土地的最高使用年限进行描述，不存在任何欺骗行为，不构成违约，也不会影响合同的履行。其次，反诉被告将土地使用年限描述为70年也不构成欺诈，土地的使用年限是由国家法律规定予以确认，反诉被告已在合同中明确项目地块为商铺用地，按照法律规定，其土地使用年限为40年，这是法律已经公开规定的，反诉原告应当知道，反诉被告从未以70年产权经行宣传，不构成欺诈。再者，本案房屋买卖合同已于2016年3月11日备案，不存在反诉原告所称的影响合同履行的情形，更不存在无法达到合同目的的情形，因此，反诉原告要求反诉被告解除合同并赔偿损失的请求没有法律依据。 原告（反诉被告）对本诉及反诉在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，证明1、被告购买了原告开发的彰泰·春天北苑10栋1、2-09号商铺，房价款共计人民币2821052元。2、合同第六条约定被告分两期支付商铺款，首付款1421052元应于2016年2月19日前付清，第二期房款计人民币1400000元应于2016年8月19日前付清。3、合同第七条约定，被告逾期付款超过90日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。 2、发票（发票号：00277550），证明被告仅支付了1411052元商铺款，尚有1410000元商铺款未付清。 3、催促履行通知函及邮寄单各2份，证明原告多次发函催促被告付款。 4、民事案件委托代理合同、律师代理费转账凭证及发票，证明原告为向被告追收房款委托广西君美律师事务所律师进行诉讼，并支付了15000元律师代理费。 5、土地使用权证，证明根据法律规定，商铺的最高使用年限为40年。 6、合同登记备案证明，证明合同已于2016年3月11日完成备案。 被告（反诉原告）李卫平、董冲对本诉及反诉在举证期限内提供的证据有： 1、电话录音（李卫平和戈代钦对话）、致彰泰公司函3份、寄件单2份，证明彰泰公司要求更改合同，李卫平要求退房退款并赔偿损失。 2、房地产证六本（深房地字××号、深房地字××号、深房地字××号、深房地字××号、深房地字××号、深房地字××号），证明被告在深圳市购买的商住楼商铺，统一按居住用地确定使用年限为70年。 3、税收缴款单据、商品房买卖合同（交契税用），证明李卫平、董冲已依法缴纳税款，按70年产权交的税款。 经过开庭质证，被告李卫平、董冲（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1-3真实性和证明内容均无异议；证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，原告请律师代理所花费的律师费与被告无关；证据5的真实性无异议，但是这个使用证，从签订合同到今天，被告是第一次看到；证据6的备案证明不是纸制备案，是网签备案。 原告（反诉被告）对被告李卫平、董冲（反诉原告）提供的证据1的录音内容的真实性无异议，但是对其证明内容不予认可，对有寄件单的函件的真实性予以认可，对其证明目的不予认可；证据2真实性无异议，对证明目的有异议，不予认可，其提供的房地产证上描述的使用年限均为整个地块的最高使用年限，并没有注明被告所购商铺的使用年限为七十年，另外被告提供的房地产证中有一份是商住混合用地，在其对土地使用年限的描述上是按照最高年限70年予以描述的，恰好证明原、被告商品房买卖合同对宗地使用年限以70年描述没有任何错误；证据3的真实性无异议，但是其不能证明被告所购商铺是按照70年产权进行缴税。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明，2016年2月19日，原告（出卖人）与被告李卫平、董冲（买受人）签订了《商品房买卖合同》，二被告购买由原告开发的位于桂林市七星区，房款共计2821052元。合同第一条约定：该地块土地面积为49226.1平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2015年2月10日至2085年2月9日。合同签订后，二被告向原告支付了1411052元首付款，向税务机关缴纳了税款86042元。 2016年3月2日，原告公司的置业顾问戈代钦与被告李卫平通话，原告要求被告将合同中约定的土地使用年限由70年变更为40年，被告李卫平予以拒绝，并要求解除合同。2016年6月26日、2016年10月29日，被告李卫平两次以书面形式呈报原告。表明，《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限为70年，被告在交款前后一直认为是和深圳商铺产权年限一致，均为70年。如所购原告方商铺产权年限实际达不到70年，违反了合同的约定，则被告要求原告退还已付房款，并赔偿所付税款和相应的经济损失。 另查明，2015年4月9日，原告取得座落于桂林市（地号：450305003004ＧＢ00008）的土地使用权证【桂市国用（2015）第600011】。该土地使用权证载明：地类用途：住宅用地兼容商服；终止日期：住宅：2085年2月10日；商服：2055年2月10日。 再查明，深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业金融业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业金融业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年；深房地字××号房地产证载明的建筑物用途为商业，土地使用年限为70年。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告、被告违约行为的认定，双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。二、本诉原告及反诉原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一。原告与被告李卫平、董冲签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据列明的70年土地使用年限系由原告填写，原告在销售过程中也没有特别告知商铺的土地使用年限为40年，从二被告提供的深圳市房地产证来看，其在深圳购买的商铺土地使用年限均为70年，二被告在签订合同时有理由相信其在原告处购买的商铺的土地使用年限也为70年。70年的商铺土地使用年限对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该条款不仅仅是对项目建设用地的描述，还应视为原告销售该商铺的要约，被告签字确认后，该条款成立，且并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。原告称该条款系其笔误，且不属于双方合意的范畴，将土地使用年限描述为70年是按照项目建设土地的最高使用年限进行描述，原告应对其过错或重大过失自行承担责任，本院对其辩解不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。原告取得的上述地块的土地使用权证载明的住宅使用年限70年，商服使用年限40年。原告也已明确表示被告购买的商铺的土地使用年限为40年，无法实现商铺70年的土地使用年限，原告的行为已违约，且致使合同目的不能实现，符合解除合同的条件，故本院认为，原告与二被告2016年2月19日签订的《商品房买卖合同》应予以解除。 关于争议焦点二。本诉部分。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的违约行为致使合同目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，且二被告没有违约行为，故原告要求二被告支付剩余房款、逾期付款违约金及律师代理费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。反诉部分。反诉被告的违约行为致使不能实现合同目的，二反诉原告要求解除其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，反诉被告应退还反诉原告购房款1411052元，并赔偿反诉原告已缴纳税款损失86042元。反诉原告要求反诉被告赔偿其资金占用损失、误工费、交通费、律师费的诉讼请求，因无合同约定，故反诉原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的诉讼请求； 二、解除反诉原告李卫平、董冲与反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司2016年2月19日签订的《商品房买卖合同》； 三、反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司退还反诉原告李卫平、董冲购房款1411052元； 四、反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司赔偿反诉原告李卫平、董冲已缴税款损失86042元； 五、驳回反诉原告李卫平、董冲的其他诉讼请求。 本案本诉收取案件受理费18423元（原告已预交本院），由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担；本案反诉收取案件受理费10525元（反诉原告已预付本院），由反诉原告李卫平、董冲负担1799元，由反诉被告桂林彰泰实业集团有限公司负担8726元。 上述应付款项，义务人因于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费费18423元；反诉上诉案件受理费10525元，『收款单位:桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  朱 捷 代理审判员  蒋西凤 人民陪审员  吴丽琳 二〇一七年六月十四日 书 记 员  何晨舒