云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0302民初1354号 原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行。 地址：云南省曲靖市麒麟东路3号。 负责人刘国强，职务：行长。 统一社会信用代码：9153030270988267X9。 委托代理人杨新梅，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 被告邓卫林，男，汉族，1978年8月15日生，曲靖市罗平县人，中专文化，工人，住曲靖市麒麟区。 被告曲靖金泓房地产有限公司。 地址：曲靖市麒麟区建宁东路。 法定代表人张志强，职务：总经理。 统一社会信用代码：91530300713458345L。 委托代理人徐进梅，系该公司员工，特别授权代理。 原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行（以下简称“农行曲靖分行”）与被告邓卫林、曲靖金泓房地产有限公司（以下简称“金泓公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员王艳红独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行曲靖分行的委托代理人杨新梅、被告邓卫林、金泓公司的委托代理人徐进梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告农行曲靖分行诉称，原被告于2011年10月9日签订《个人购（建）房担保借款合同》约定：被告邓卫林为购买房屋向原告借款168000元整，借款期限为240个月，还款方式为等额本息按月还款，贷款利率为4.158％；被告邓卫林未按约定时间归还贷款本金的，原告对逾期贷款在约定的贷款利率基础上上浮30％计收罚息，直至本息清偿为止；借期内产生的应付未付利息，在借款期内按约定利率计算复利，自贷款到期之日起，按逾期贷款利率计算复利；因被告邓卫林的原因致使原告实现债权支出的费用由被告承担；被告金泓公司与原告签订了担保条款，为该笔贷款提供阶段性连带保证。合同签订后，原告依约向被告邓卫林发放贷款，后被告未按时还款。原告多次催要未果，故诉至本院，请求判令：1、被告邓卫林偿还原告借款本金135920.6元，并支付截止至2017年2月17日的借款利息7220.52元，共计143141.12元；2、被告邓卫林按照与原告约定的利率向原告支付至借款本息清偿之日所欠的利息、复利、罚息；3、被告曲靖金泓房地产开发有限公司对上述债务承当连带偿还责任；4、确认原告对位于曲靖市麒麟区珠江源大道与三江大道交汇处“东泓新居·东福苑”小区14幢3单元101号房屋拍卖、变卖后享有优先受偿权；5、被告承担原告为实现债权所支付的律师费5726元及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费等费用）。庭审中，原告增加解除《借款合同》的诉讼请求。 被告邓卫林辩称，对借款事实及金额没有异议，希望与原告协商处理。我们庭前已经与原告协商好了，2017年6月4日以前将逾期的款项还掉，2017年5月20日将诉讼费与律师费支付完毕。 被告金泓公司辩称，我们于2012年5月30日已经将房产证移交银行，原告没有办理抵押登记与我们无关，我们不承担连带担保责任。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、原告营业执照复印件、证明、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。 2、被告邓卫林的身份证复印件、常住人口登记卡复印件各一份，证明被告邓卫林的主体资格。 3、《个人信贷业务申请表》、《个人购（建）房贷款面谈笔录》、《商品房购销合同》、《贷款推荐书》各一份，证明被告邓卫林为购房向原告申请贷款168000元的事实及被告知道贷款的相关权利义务。 4、《个人购（建）房担保借款合同》、《同意房产抵押承诺书》各一份，证明原被告各方的贷款权利义务及约定担保情况。 5、《个人借款凭证》、《个人（法人按揭）贷款发放通知单》、债务逾期催收通知书、《欠款查询信息》各一份，证明原告依约发放贷款后被告违约的事实。 6、逾期期数凭证一份，证明被告至今已逾期19期，属根本违约。 7、委托协议、授权委托书、律师费发票一份，证明原告为实现债权支付律师费5726元。 经质证，被告邓卫林、金泓公司对原告提交的七组证据均无异议。 被告邓卫林未向本院提交证据。 被告金泓公司为证明其主张，向本院提交《办理按揭客户房产证抵押名单移交表》一份，证明金泓公司已经于2012年5月30日将房产证移交银行，故自己不承担担保责任。 经质证，原告农行曲靖分行与被告邓卫林对被告金泓公司提交的证据予以认可。 经质证，本院认为，原告与被告金泓公司提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2010年3月4日，原被告签订编号为NO53105201000007946的《个人购（建）房担保借款合同》约定：被告邓卫林为购买房产向原告借款168000元，借款期限为240个月，借款利率为浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94％的基础上下浮30％，执行年利率4.158％，还款方式为等额本息法。被告邓卫林未按约定期限偿还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮30％计收罚息，直至本息清偿完毕为止。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。邓卫林未足额偿还借款本息超过90天，则原告有权提前收回已发放的借款。因邓卫林违约致使原告采取诉讼实现债权的，被告应承担原告为此支付的律师费等实现债权的费用。金泓公司在邓卫林取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对前述债务承担连带保证责任，保证范围为前述款项及实现债权的费用。邓卫林同意以所购房屋（位于云南省曲靖市麒麟区珠江源大道与三江大道交汇处街道“东泓新居*东福苑”小区14幢3单元101号）向原告的借款提供抵押担保，担保范围为前述款项及实现债权的费用，该抵押担保未办理抵押登记。被告金泓公司于2012年5月30日将该房屋的房产证移交原告农业曲靖分行。原告于合同签订当天向被告邓卫林的银行账户发放借款168000元，后被告邓卫林自2015年9月2日起未按合同约定按时足额偿还借款。截至2017年2月17日，被告邓卫林尚欠原告借款本金135920.6元、利息7220.52元，合计143141.12元。 另查明，原告为实现债权支付律师费5726元。 本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告与被告自愿签订的编号为NO53105201000007946的《个人购（建）房担保借款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，各方均应严格遵照执行。原告已按约定发放了贷款本金，被告邓卫林未按约还款，违反了合同义务，应承担违约责任。《个人购（建）房担保借款合同》中约定原告有权在被告邓卫林未按约定偿还借款时宣布贷款本息提前到期，并要求一次性偿还贷款本息，即当出现约定的情形时，原告享有单方面解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告邓卫林已出现违约行为，约定解除权的条件已成就，故原告请求解除《个人购（建）房担保借款合同》并要求被告邓卫林偿还截至2017年2月17日的借款本金135920.6元、利息7220.52元，共计143141.12元；支付自2017年2月18日起至贷款还清之日的利息、罚息、复利的主张成立，本院予以支持。原告主张的律师费，符合双方约定，且计算合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以不动产设定抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告要求对约定抵押的被告邓卫林购买的房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权的主张因未办理抵押登记，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。虽然借款合同约定被告金泓公司的保证期间为合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。原告农行曲靖分行认可被告金泓公司已于2012年5月30日将标的房屋的房产证移交原告，原告持有房产证长达四年之久，但却一直未在合理期限内办理抵押登记。原告无故迟延办理抵押登记的行为延长了被告金泓公司的保证期间，不合理的加重了被告金泓公司的义务。故编号为NO53105201000007946的《个人购（建）房担保借款合同》第十条10.3.1的规定属无效的格式合同。被告金泓公司的保证期间在其向原告移交房产证完毕之时起即告经过。故原告要求被告金泓公司对前述债务承担阶段性连带保证责任的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告农业银行股份有限公司曲靖分行与被告邓卫林、曲靖金泓房地产开发有限公司于2010年3月4日签订的编号为NO53105201000007946的《个人购（建）房担保借款合同》。 二、被告邓卫林偿还原告农业银行股份有限公司曲靖分行截至2017年2月17日的借款本金135920.6元、利息7220.52元，合计143141.12元；支付自2017年2月18日起至贷款还清之日的利息、罚息、复利（按前述《个人购（建）房担保借款合同》的约定计算）。 三、被告邓卫林支付原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行律师代理费5726元。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司曲靖分行的其他诉讼请求。 案件受理费3278元减半收取1639元由被告邓卫林承担。(原告已预交) 上述给付内容于判决生效后二十日内履行完毕。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  王艳红 二〇一七年六月五日 书记员  何姣姣