上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初1137号原告：李伟，女，1966年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：曹一楠，男，1992年9月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：张砚，上海荣之杰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周颖翔，上海汉路律师事务所律师。被告：荆波，男，1984年11月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：沈亮，上海繁锦律师事务所律师。被告：黄华珍，女，1961年8月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张世金，男，1987年8月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告李伟、曹一楠与被告荆波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月21日、3月9日公开开庭进行了审理。后追加被告黄华珍、张世金，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告李伟及其两原告共同委托诉讼代理人张砚、周颖翔，被告荆波的委托诉讼代理人沈亮到庭参加了诉讼，被告黄华珍、张世金经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李伟、曹一楠向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年7月22日就上海市浦东新区新行路XXX号XXX-XXX层商铺房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2016年11月28日解除；2、判令被告荆波修复被损房屋的屋顶及墙壁，拆除楼顶阳光房、楼梯、门等附着设施；3、判令被告荆波返还原告系争房屋；4、判令被告荆波支付原告自2016年12月16日起至返还系争房屋之日止的占用使用费，按每天1,708.40元为计算标准；5、判令被告荆波支付原告违约金75,000元。事实和理由：2015年7月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告、被告黄华珍、张世金将系争房屋以及相邻的387号房屋租赁给被告荆波使用，但被告荆波在承租期间未经原告允许，擅自在系争房屋屋顶开洞，破坏房屋承重结构、违规搭设阳光房，致使房屋造成安全隐患，原告的权益遭受损失。2016年11月11日，原告向被告荆波发函，要求其于11月14日提供合法经营的证照，并对违规行为进行整改。但被告荆波至今未实施整改行为，也未向原告提供在系争房屋内经营的许可证。故原告委托律师于11月底向被告荆波发函，明确解除合同，要求修复房屋并赔偿违约金等，因被告荆波未履行其义务，故提起诉讼。荆波辩称，不同意原告的诉请，被告并未搭建阳光房，仅在系争房屋楼顶搭设了一个逃生通道，没有破坏房屋承重结构，且被告搭建该通道已多时，原告此前未曾提出过异议。被告不存在违法经营的行为。涉案租赁合同的租赁标的包括系争房屋以及与其相邻的387号房屋，两原告与被告黄华珍、张世金系共同的出租主体，被告承租前述房屋后整体用作经营精品公寓，四位出租人系必要的共同诉讼的主体，出租人黄华珍、张世金现不同意解除涉案租赁合同，两原告仅以部分出租人身份，无权提出解除租赁合同，原告的请求应予驳回。黄华珍未作答辩。张世金向本院陈述，要求继续履行原、被告之间的房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：两原告为系争房屋登记的产权人。2015年7月22日，以李伟、曹一楠、黄华珍、张世金为出租方、甲方，荆波为承租方、乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区新行路XXX号、XXX号商铺1-2层出租给乙方，房屋建筑面积每户170.84平方米，房屋用途为商业，结构为钢混。乙方承诺将承租房屋用作精品公寓使用。租赁期限自2015年8月1日起至2025年9月30日止，共计10年。该房屋2015年8月1日至2017年7月31日的月租金(每户)为15,000元，以后每二年递增10%。甲方同意2015年7月22日起至2015年9月30日止为装修免租期。乙方应付的租金每6个月为一期，支付一次，第一期租金乙方应在本合同生效之日支付给甲方，以后每期的租金支付时间为第一个月的五日前。乙方如果逾期支付租金的，每逾期一日，按每天收取房租的1%为违约金。保证金(每户)数额为15,000元。甲乙双方同意，有下列情形之一，视为违约，一方可书面通知另一方解除本合同。违约一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……因乙方原因造成该房屋损坏或房屋主体结构损坏的；乙方违法经营，受到行政处罚，造成严重后果的。违约责任，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修该房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复该房屋原状或赔偿损失。合同补充条款约定商铺装修及改造的内容，包括可以加设楼层，可以与387号商铺打通一个走人的门，可以水电改造等，如进行约定改造之外的改造要经甲方同意，如发现有未经甲方同意的改造，按违约处理并终止合同且乙方所交押金不退且乙方投入装修的费用甲方不承担。租期内，乙方要合法经营，不得经营任何与国家法律相违背的非法活动(包括不得群租)，有责任及义务保证所有经营合法，如有违背，产生的一切法律责任及后果由乙方自行承担，甲方无责。合同另对其他事他事项作了约定。合同签订后，原、被告按约履行。被告荆波将案涉的383号、387号商铺装修(打通)后用于经营公寓，并分别向两原告支付系争房屋以及向被告黄华珍、张世金支付387号房屋的租金。2016年11月9日，系争房屋所属的上海先行信汇物业管理有限公司出具了一份违规行为整改通知书，称系争房屋存在承租人擅自将二、三、四楼承重墙破坏，屋顶开洞、搭建阳光房，物业要求恢复原样，及时整改，如不整改，后果自负。该通知书由原告李伟签收。2016年11月11日，原告向荆波发函，要求其三日内提供合法经营证照的复印件，否则按违约处理，另指出荆波有违规装修改造房屋的行为，房屋所属物业公司已向业主和承租人发送了违规整改的通知书，要求在7日内整改物业所列的违规改造项目。2016年11月28日，两原告委托律师向荆波发函，通知解除双方就系争房屋签订的房屋租赁合同，于2016年12月15日前交还房屋，要求荆波自行恢复被损房屋屋顶及承重结构、拆除楼顶阳光房，支付原告违约金75,000元等。此后，双方协商未成，原告起诉来院。审理中，原告称被告荆波未经原告的同意，在系争房屋的屋顶开了洞，对房屋造成损坏，且物业已指出荆波有破坏房屋承重墙的行为，荆波涉嫌违法经营，原告据此有权解除租赁合同。被告荆波称其装修改造行为未违反合同约定，被告在装修的过程中于2015年9、10月间在系争房屋楼顶开设了长1米宽2米余的进出道用作逃生通道，原告对被告的装修情况早已知晓，在长达一年多的时间内未提出异议，物业应原告的要求开具了整改通知单，被告认为屋顶开洞并未构成破坏房屋结构。2017年4月，被告荆波向本院提交了系争房屋屋顶的现状照片以及其支付原告2017年4月起的半年租金凭证，证明其为息诉止争，于4月初已自行封闭了系争房屋屋顶开设的出口。经庭审质证，原告对照片内容无异议，认为荆波的整改现状与屋顶原状还是有区别，荆波违约在先，原告有权解除合同，被告荆波支付租金未提前通知原告，原告直至庭审前一日才得知荆波的付款行为，原告认为双方的租赁合同已解除，荆波不应当继续支付后续租金。本院认为，以两原告以及被告黄华珍、张世金为出租人，被告荆波为承租人的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应恪守。合同约定承租人的租赁用途为经营精品公寓，合同补充条款对商铺的装修及改造内容作了具体约定。现原告主张被告未经原告同意擅自在系争房屋屋顶开设通道(出口)以及被告存在违法经营之嫌而请求解除就系争房屋签订的房屋租赁合同。对此本院认为，在系争房屋屋顶开设出口并未在涉案租赁合同约定的装修改造内容之中，被告荆波实施该改造行为应当得到出租人的同意。但从被告反映的搭设时间看，该通道早已在原、被告发生本案纠纷之前的较长时间内搭设存在，此前原告应当知晓该搭建而未曾提出过异议，在双方为此发生纠纷后，被告荆波现已将该出口封堵以恢复屋顶原状。至于系争房屋内是否存在其他因承租人违反合同约定破坏房屋承重结构的行为，原告未能明确指出，也无其他权威鉴定机构对此予以认定。其次，被告荆波依照合同约定的租赁用途使用承租房屋，目前尚没有证据反映承租人有存在违法经营而受到相关行政部门的处罚，原告依据前述理由解除合同，理由尚不充分，其发送的解除合同通知不发生解除合同的效力。此外，涉案的租赁标的包括系争房屋以及相邻的387号商铺，原告以及被告黄华珍、张世金系涉案租赁物共同的出租主体，现合同其他出租人表示不同意解除租赁合同，原告仅系部分出租人，其要求解除就系争房屋签订的租赁合同，势必影响到承租人对合同目的的实现以及其他出租人的权益。为维护有效合同的稳定性，保护当事人的合法权益，以及其他出租人及被告荆波均要求继续履行租赁合同，涉案租赁合同可以继续履行，原、被告间仍可按合同约定支付应付租金。原告诉请确认解除合同等诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李伟、曹一楠的全部诉讼请求。案件受理费1,675元，减半收取计837.50元，由原告李伟、曹一楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年六月三日书记员  沈 嬿