浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1416号 原告：龚春红，女，1985年2月22日出生，汉族，住金华市金东区。 原告：王俊，男，1987年11月12日出生，汉族，住金华市金东区。 两原告共同委托诉讼代理人：张光涛，浙江如初律师事务所执业律师。 被告：赵爱军，男，1983年4月15日出生，汉族，住湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：谢帅、沈健威，浙江玄畅律师事务所律师。 原告龚春红、王俊与被告赵爱军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告龚春红、王俊及其委托诉讼代理人张光涛、被告赵爱军的委托诉讼代理人谢帅到庭参加了诉讼，被告赵爱军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告龚春红、王俊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告承担违约责任；支付违约金88000元（总房款20%金额作为违约金即238000元，因已经支付定金150000元，仍需支付违约金88000元）及因被告违约所产生的律师费12000元，共计100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，原、被告于2018年5月8日签订《房屋买卖合同》，被告赵爱军以119万元的价格购买原告所有的位于金东区。合同签订后，被告支付了定金15万元，约定待房产证下来，被告付首付，办理过户。2019年12月，原告房产证办好后，多次要求被告继续履行合同即付首付、办理过户，被告均不来办理。原告龚春红于2020年3月31日，发短信询问被告，催促办理过户，被告不予理睬。2020年4月9日，原告龚春红正式短信告知，被告超过三个多月不来付首付，办理过户属于根本违约，限期3天履行合同，否则行使解除权。2020年4月9日，被告打来电话给龚春红，明确表示不来买房了。原告认为，被告已经根本违约的情况下，原告可以行驶合同解除权，并要求被告承担违约责任，同时承担因违约产生的律师费。 为证明上述事实，原告龚春红、王俊向本院提交了如下证据： 1、房屋买卖合同、房产证各一份，证明双方于2018年5月8日签订《房屋买卖合同》，双方存在房屋买卖还有关系，合同合法有效，应予遵守履行，原告已经于2019年12月拿到房产证； 2、短信记录，证明原告于2020年3月31日发短信询问被告，督促办理过户，被告不予理睬，2020年4月9日，原告龚春红正式短信告知，被告超过三个月不来付首付，办理过户属于根本违约，限期3天履行合同，否则行使解除权； 3、电话录音（当庭播放），证明2020年4月9日10点34分原告龚春红发短信给赵爱军明确限期要求履行合同并将行使解除权后赵爱军于2020年4月9日10点50分左右电话打给龚春红，明确表态不会来买房了； 4、律师合同和费用发票，证明原告因被告违约产生了律师费用12000元； 5、微信聊天记录一组，证明原告拿到了房产证，就通知了房产中介老板娘，中介老板娘也明确说，会告知买房者，后续原告也多次催中介工作人员孟茜办理过户，要求付首付的事实。 被告赵爱军答辩称：一、赵爱军不同意解除合同，希望按原合同继续履行，原告起诉解除未达到法定或约定解除条件。1、涉案合同，被告系受公司老板娘刘小娟指示代实际购房人黄赛签署的合同，购房定金也是由黄赛支付的。被告在2020年3月31日原告发短信才得知涉案房产不动产权证已经办理完成，收到原告短信后，被告即将情况反馈给了刘小娟，刘小娟联系黄赛后，黄赛表示不愿意继续履行合同，于是被告于2020年4月9日电话联系了原告，说明情况，原告表示要按合同执行，被告也未表示不买房。无奈，被告回家与家人进行商量，最后家里协商一致，也愿意继续履行合同，并委托居间方刘小娟联系了原告，但因已经提起诉讼，原告方要求诉讼解决。2、被告在2020年3月31日原告发短信才得知涉案房屋不动产权证已经办理完成，根据合同约定，原告应在15个工作日内（即4月22日前）还清涉案房产的按揭贷款并注销抵押登记，并协助被告办理过户手续。但据被告了解，原告并未按月归还贷款并注销抵押登记，涉案房屋目前尚不具备过户条件。3、被告系湖北人士，刚经历完疫情，被告四月才正式复工。原告3月31日通知不动产权证已经办理完成，4月9日就通知限期三天付首付款，未给与被告合理筹款时间。另外，合同约定，因被告原因导致原告逾期取得房款超过30日，原告才有权解除本合同，原告于2020年4月21日提起诉讼，未达到合同约定解除条件。且被告认为，只有原告还清银行按揭贷款，注销抵押登记才达到过户条件，才有权通知被告办理过户手续，原告截止目前尚未还清银行贷款，无权行使解除权。二、及时法院最终判定解除合同，但原告主张的违约金过高，应予以调整。涉案房产的市场成交价与当时成交价相当，原告并未由因本案受到损失，且被告也同意继续履行合同，被告本可以避免损失，原告主张的违约金过高，应予以调整。三、原告未达到合同解除条件，被告不应承担原告律师费用支出，即便原告主张律师费过高，应予以调整。本案诉讼标的10万元，原告主张的1.2万元律师代理费远远高于浙江省物价局核定的律师费标准。 被告赵爱军未向本院提交证据。 经庭审质证，被告赵爱军对原告龚春红、王俊提交的证据1真实性无异议，但不动产权证是房产公司批量办理并交给业主，办证时间是2019年12月18日，不能证明原告在当天取得产权证，原告应该在15个工作日协助被告办理产权登记，违约的一方是原告，本院对该证据予以确认； 对证据2无异议，被告在2020年3月31日收到了短信才知道产权证办理完成，原告2020年4月9日就通知限期三天付首付，未给予被告筹款时间构成根本违约，未达到解除的条件，本院对该证据予以确认； 对证据3真实性无异议，但通话是为了和原告解释购房的实际情况，在通话最后原告表示要按合同执行，被告未表示不买房，经与家人商量后愿意继续履行本合同，本院对该证据予以确认。 对证据4真实性无异议，原告未达到合同解除条件，被告不应承担原告律师费用支出，且原告主张的律师代理费超过合理标准应予以调整，本院对该证据予以确认。 对证据5真实性由法院确认，如与微信核对一致的对于真实性、合法性无异议，但即使是真是的，也不能达到原告的证明目的。首先，上述证据并不能证明原告方已经将不动产权证已经办理好等信息通知到被告，被告从未表示不履行合同，反而在第一次庭前就联系原告继续履行合同，但原告拒绝，违约方是原告；其次，合同约定是原告在领取名下不动产权证书十五个工作日必须配合被告办理产权过户手续，原告自行还清该房屋名下按揭贷款并注销抵押登记，被告在过户日之前，支付33万元，经本院查证，原告在取得不动产权证书后已经明确告知中介工作人员，并要求中介相关工作人员通知被告及时履行合同，故本院对该证据予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及本院认证情况，本院查明事实如下：2018年5月8日，原告龚春红、王俊（甲方）与被告赵爱军（乙方）、金华市壹加房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将坐落于金华市金义都市区龙庭一品4幢2单元2901室的房屋出售给乙方，价格为1190000元；关于该房屋产权过户手续的相关约定：甲方在领取自己名下的不动产权证书十五个工作日内必须配合乙方办理产权过户手续，将房屋所有权证办理至乙方或乙方指定的第三人名下；乙方在签订本合同时向甲方支付人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）作为购房定金。甲方向乙方出具定金收条；乙方在过户之日前，向甲方支付人民币叁拾叁万元整（￥330000.00），甲方应向乙方出具收款凭条；购房余款人民币柒拾壹万元整（￥710000.00），乙方申请办理商业贷款，银行在乙方名下不动产权证书抵押到银行后，按照相关审批、放款流程将该款项划账到甲方账下，乙方需在取得不动产权证书后三日内将该证件交给银行，银行按揭不足部分乙方自行补足所差金额，付款时间最迟不超过银行房款时间；甲乙双方任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任；若乙方违约：甲方没收乙方购房定金；同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金。若丙方代甲方保管购房定金部分，则由丙方直接支付给甲方，丙方收回开具给甲方的定金代管凭条；甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担。合同签订后，原告收到通过中介公司金华壹家房地产经纪有限公司转交的定金15万元。2019年12月，原告龚春红、王俊就涉案房屋取得了不动产登记证书。2019年12月25日，原告龚春红通过微信告知中介公司金华市壹加房地产经纪有限公司工作人员其已取得不动产权证书，并通过中介告知对方尽快付首付款。2019年12月27日至2020年2月19日期间，原告龚春红多次与中介公司金华市壹加房地产经纪有限公司工作人员孟茜联系，要求中介通知被告支付首付款并办理过户手续。原告分别于2020年3月31日和2020年4月7日发短信给被告赵爱军，要求被告支付首付款并办理过户。2020年4月7日，被告赵爱军在收到短信后给原告龚春红打电话，告知其并非要买涉案房屋，系中介公司要求其在合同上签字，让原告找中介公司解决纠纷。2020年4月21日，原告龚春红、王俊与浙江如初律师事务所签订《委托代理合同》一份，并于同日支付律师代理费12000元。 另查明，被告赵爱军系金华市壹加房地产经纪有限公司员工。 本院认为，原告龚春红、王俊、被告赵爱军及金华市壹加房地产经纪有限公司三方经协商签订的《房产买卖合同（居间）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按协议约定行使权利和履行义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于被告赵爱军的行为是否构成根本违约，案涉房屋买卖合同是否可以解除。原告龚春红在取得不动产权证书后，于2019年12月25日告知中介公司工作人员要求被告支付首付款并办理过户登记，在2019年12月至2020年2月期间仍多次联系中介工作人员要求被告支付首付款并办理过户。后原告龚春红多次通过短信息的方式通知被告赵爱军履行合同，被告赵爱军在收到短信后，打电话告知原告龚春红其并非要购买涉案房屋，让原告找中介公司解决纠纷，故被告赵爱军的行为已构成根本违约。原告多次要求被告支付首付款并办理过户，经原告催告，被告明确表示拒绝履行合同，致使原告合同目的无法实现，故原告主张解除双方订立的房屋买卖合同，合法有据，本院依法予以支持。被告赵爱军辩称其并非实际购房人，但并未提供相关证据证明其与原告签订合同系代理行为，故本院对此不予采信。庭审中，被告要求继续履行合同，但其行为已构成根本违约，要求继续履行合同于法无据，本院依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告存在违约行为致使原告合同目的无法实现，原告要求适用定金罚则没收定金15万元本院予以支持。针对原告要求支付违约金88000元的诉讼请求，本院认为原告并未提交证据证明其所受到的其他损失，且定金15万元足以弥补原告受到的损失，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师费12000元有相应的委托合同及发票为依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告龚春红、王俊与被告赵爱军于2018年5月8日签订的《房产买卖合同（居间）》； 二、被告赵爱军已付原告龚春红、王俊的定金15万元归原告龚春红、王俊所有； 三、被告赵爱军于本判决生效之日起十日内支付原告龚春红、王俊律师费12000元； 四、驳回原告龚春红、王俊的其他诉讼请求。 案件受理费1150元（已减半收取，原告龚春红、王俊已预交），由原告龚春红、王俊负担1000元，由被告赵爱军负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴宏亮 二〇二〇年六月二日 法官助理胡婧 代书记员 黄斯依