广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初29号 原告:单新伟，男，汉族，1990年2月20日出生，住河南省巩义市。 委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 委托代理人：李言红，京园律师事务所北海分所实习人员。 被告：李芳，女，汉族，1982年6月3日出生，住河南省郑州市管城回族区。 被告：王赟，男，汉族，1985年5月9日出生，住云南省昆明市西山区南坝路6号5栋2单元203号，现住北海市海城区。 委托代理人：韦雄，广西先导联合律师事务所北海分所律师。 被告：丁红娟，女，汉族，1987年1月1日出生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。 原告单新伟诉被告李芳、王赟、丁红娟租赁合同一案，本院于2017年1月3日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭审理了本案。书记员林广青担任法庭记录。原告的委托代理人胥军芳、被告李芳、被告王赟及其委托代理人韦雄到庭参加诉讼，被告丁红娟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告单新伟诉称：2016年下半年，原告经老乡介绍得知，位于北海市海城区的涠洲岛两棵树海景农家酒店整体转让，经实地考察与洽谈，被告李芳向原告出示了个体工商户营业执照（经营者是李芳）以及其与其他两被告签订的《股份分配协议书》，原告据此确认李芳有权代表合伙人执行合伙事务，出卖讼争酒店。2016年10月15日，原告与被告李芳在涠洲岛签订了《酒店资产转让协议》，双方约定甲方（被告李芳）在涠洲岛两棵树海景农家乐内17个房间的全部资产、装修及附属用房，一楼吧台、剩余租期以现状转让给乙方单新伟，转让价格20万元，分两次支付，签订合同之日起三日内乙方向甲方支付定金1万元，2016年10月23日前向甲方支付19万元。由被告负责通知房东江小虎、廖静将所承租的位于北海市海城区房屋（租期自2016年5月1日至2026年5月1日）转租给原告单新伟。被告李芳承诺于2016年10月23日之前移交相关资产给原告。被告李芳同意将“北海市海城区涠洲岛两两棵树海景农家乐”的字号名称无偿转让给原告，2016年10月23日前，被告李芳需向北海市工商行政管理局涠洲岛旅游区分局申请办理个体工商户注销，原告单新伟自行办理相关证照。原告已依约于2016年10月12日通过支付宝向被告李芳支付了定金1万元，10月15日签订合同当天向被告李芳支付现金3万元（含转让费1万元，店铺租赁押金2万元），10月17日先后分五次转账9万元转让款给被告李芳，10月18日转账5万元给被告李芳，10月19日转账4万元给被告李芳，在10月23日前支付李芳22万元（含转让金20万元及租赁合同押金2万元）。原告的合同义务已经依约履行完毕，三被告却未依约向原告交付相关转让资产，导致原告无法正常开展经营。被告王赟找来其父母强行入住店内，并在去哪网、美团网、携程网等网络平台继续售卖酒店房间。原告基于善意购买涉案酒店资产，并已经支付了相应对价，被告李芳转让酒店属于有权处分，双方签订的转让协议应为有效，三被告不履行交付义务的行为构成严重违约。原告为此诉至法院请求判令：1、依法确认原告与被告李芳签订的《酒店资产转让协议》合法有效；2、三被告立即将《酒店资产转让协议》中约定转让的财产（包括涠洲岛两棵树海景农家乐17个房间内的全部资产、装修及附属用房、一楼吧台等）交付给原告；3、三被告向原告支付违约金人民币10万元；4、被告王赟立即搬出讼争酒店，不得妨碍酒店的正常经营；5、三被告承担本案全部诉讼费用。 被告王赟辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告李芳签订的《酒店资产转让协议》违反我国行政法规的强制性规定及合同法的相关规定，是无效的合同，原告根据无效合同向法院提出的诉讼请求不应得到法院的支持。 被告李芳辩称：被告李芳与原告签订的《酒店资产转让协议》是合法有效的，在被告李芳与王赟、丁红娟经营涉案酒店期间，被告李芳与王赟发生了经营冲突，导致酒店无法继续经营，最后三方决定将酒店转让出去，但在被告李芳将涉案酒店转让之后，王赟就反悔了被告李芳与王赟及丁红娟就涉案酒店签订了《股份分配协议书》，约定李芳为共同投资事务总执行人，被告李芳完全有权利转让涉案酒店。 经审理查明：2016年4月3日，出租方江小虎与承租方李芳、王赟签订《房屋租赁合同》，约定出租方将自有的坐落于北海市海城区房屋给承租方使用，租赁期从2016年5月1日至2026年5月1日。签订后，承租人向出租人缴纳房屋押金2万元，合同期满后，如不续租，出租人予以退还；承租人承租房屋应自己独立经营，如乙方要将租赁物转租给他人，须提前告知出租人。2016年5月1日，甲方李芳、乙方王赟、丙方丁红娟就共同投资经营酒店行业签订一份《股份分配协议书》，约定三方共同投资位于北海市海城区的涠洲岛两棵树海景农家酒店，甲方出资15万元，占出资总额的45%；乙方出资10万元，占出资总额的30%；丙方出资10万元，占出资总额的25%。总投资超过预计35万元的，甲、乙、丙三方按出资比例追加出资。甲方向酒店所租房屋产权所有人支付的房屋租金和保证金，计入三方的共同投资。在该房屋物业租赁、转让合同期限内，甲、乙、丙三方共同拥有该房屋产权的使用权和经营权。经三方一致同意，指定甲方为共同投资事务总执行人，管理执行企业日常事务，对外全权与第三方签订买卖合同、聘用合同等。甲方履行投资事务执行人职责的行为，对甲、乙、丙三方具有法律效力，所获得收益和承担的债务，由三方共同享有和承担。自签订本协议时，甲方全权负责企业的资金管理，所有费用支付需经甲方或甲方委托的代表签字后，方可支出。甲、乙、丙三方按本协议比例分享共同投资利润，分享共同投资利润，分担共同投资的亏损。甲、乙、丙三方的共同出资、形成的财产以及利润为三方共同财产，任何一方不得擅自处置，未经出资三方一致同意不得抵押或质押。一方向三方以外的人转让其投资中全部或部分投资须经另两方同意，在同等条件下，另两方有优先受让的权利。2016年10月15日，被告李芳与原告单新伟签订一份《酒店资产转让协议》，约定被告李芳将北海市涠洲岛两棵树海景农家乐内17个房间内的全部资产、装修及附属用房、一楼吧台、剩余租期以现状转让给原告单新伟（酒店资产详见清单），资产不包括房东所有的15台空调、1套太阳能热水器），转让价格20万元，分两次支付，签订合同之日起三日内原告向被告李芳支付定金1万元，于2016年10月23日前支付剩余19万元。由被告李芳负责通知房东江小虎、廖静将所承租的位于北海市海城区房屋（租期自2016年5月1日至2026年5月1日）转租给原告单新伟。因被告李芳已向房东支付押金2万元，并已支付房租至2017年5月1日，故单新伟应于2016年10月23日前给付被告李芳租房押金2万元。租赁期满后，由房东直接将押金2万元退还给原告单新伟。自2017年5月1日起，由原告单新伟自行向房东支付租金。被告李芳同意将“北海市海城区涠洲岛两两棵树海景农家乐”的字号名称无偿转让给原告，2016年10月23日前，被告李芳需向北海市工商行政管理局涠洲岛旅游区分局申请办理个体工商户注销，原告单新伟自行办理经营酒店所需的相关证照。被告李芳承诺于2016年10月23日之前移交相关资产给原告。双方应严格遵守协议的条款，不得违约，如任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金10万元。双方签订《酒店资产转让协议》时，被告李芳向原告单新伟出示了北海市海城区涠洲岛两棵树海景农家乐的营业执照及李芳、王赟、丁红娟签订的《股份分配协议书》。转让协议签订后，原告已先后向被告李芳支付了22万元（含租赁合同押金2万元）。 另查明，个体工商户北海市海城区涠洲岛两棵树海景农家乐的经营者登记为李芳，该个体工商户的营业执照已被注销，现两棵树海景农家乐酒店现由被告王赟经营管理。 上述事实《股权分配协议书》《房屋租赁合同》、《酒店资产转让协议》、《酒店资产详见清单》、转账凭证、营业执照、电脑咨询单、网络截图、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告李芳与原告单新伟于2016年10月15日签订的《酒店资产转让协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告请求确认原告与被告李芳签订的《酒店资产转让协议》合法有效，本院予以支持。根据《股份分配协议书》约定，李芳、王赟、丁红娟所占的出资比例份额分别为45%、30%、25%，应视为三方对于共同投资形成的财产按份共有，现被告李芳未能提交证据证实其已经其他共有人王赟、丁红娟的同意转让酒店资产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，且《股份分配协议书》里明确约定，任何一方不得擅自处置，未经出资三方一致同意不得抵押或质押，一方向三方以外的人转让其投资中全部或部分投资须经另两方同意，在同等条件下，另两方有优先受让的权利。被告李芳擅自转让酒店资产的处分行为无效。虽然原告单新伟已向被告李芳支付22万元转让款，但是双方签订《酒店资产转让协议》时，原告单新伟是明知案涉酒店是李芳、王赟、丁红娟三人合伙经营的，对于李芳宣称王赟、丁红娟同意转让的说法轻易相信，没有尽到谨慎审查的义务，并非善意的第三人，且转让酒店的17个房间内的全部资产、装修及附属用房、一楼吧台并未实际交付原告单新伟，因此原告单新伟不构成善意取得，故原告请求三被告交付《酒店资产转让协议》中约定转让的财产（包括涠洲岛两棵树海景农家乐17个房间内的全部资产、装修及附属用房、一楼吧台等），没有法律依据，本院不予支持。因被告李芳没有通知王赟、丁红娟其以20万元价格将酒店资产转让给原告单新伟，被告王赟、丁红娟亦并非《酒店资产转让协议》的相对人，不存在违约行为，原告请求被告李芳、王赟、丁红娟支付违约金10万元，于法无据，本院不予支持。对于被告李芳因未取得处分权致使标的物的所有权不能转移的状况，原告单新伟可另行起诉要求被告李芳承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。另《房屋租赁合同》的承租方是李芳、王赟，将案涉酒店的剩余租期转租仅是被告李芳单方的意思表示，并非李芳、王赟的合意，江小虎与李芳、王赟《房屋租赁合同》没有解除，被告王赟仍然是案涉酒店合法的承租人，对酒店具有承租经营权，原告无权要求被告王赟搬出案涉酒店，故其请求被告王赟立即搬出讼争酒店，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告单新伟与被告李芳于2016年10月15日 签订的《酒店资产转让协议》合法有效； 二、驳回原告单新伟的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告单新伟、被告李芳各负担575元。（该费用原告已向本院预交，被告李芳负担的部分由其本判决书生效十日内付还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年六月二十二日 书记员  林广青 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。