辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民初25号原告：岳宗娜，女，1965年6月12日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李大博，北京东易（长春）律师事务所律师。被告：东北农业生产资料有限公司。法定代表人：郝志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晖、王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：松原市博翔房地产开发有限公司。法定代表人：林卫明，该公司总经理。原告岳宗娜因与被告东北农业生产资料有限公司（以下简称东北农业公司）、松原市博翔房地产开发有限公司（以下简称松原博翔公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2017年3月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭审理了本案。原告岳宗娜的委托诉讼代理人李大博，被告东北农业公司的委托诉讼代理人刘晖到庭参加了诉讼。被告松原博翔公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳宗娜向本院提出诉讼请求:1、请求葫芦岛市中级人民法院判决不得执行博翔百年城77幢105号房屋（产权号000591**）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年12月3日以买卖方式取得了上述争议房屋，签订了书面的制式购房合同，价款1335100元，并于2010年12月4日将购房款汇至开发商松原博翔公司，接收人为谢柳妹。并取得了交款凭证，2011年12月5日，依照双方的合同约定，开发商松原博翔公司向原告交付了所购房屋，原告占有使用至今。按买卖合同约定，开发商应于合同签订后办理产权变更手续，但由于开发商松原博翔公司整体拖欠税款，致开发的大楼均不能办理产权，致产权过户无法办理，后开发商松原博翔公司于2012年5月底将此楼抵押给被告，并最终因抵押而承担担保责任，致该房屋被葫芦岛市中级法院裁定给被告，在执行过程中，原告向执行法院提出执行异议，但被执行法院以2016辽执异46号裁定驳回。原告认为：本案执行裁定依据的是《最高人民法院执行异议复议规定》二十五条，系适用法律错误，应适用二十八条，理由是：原告签约（书面）先于葫芦岛市法院的查封，而且付款在先、实际占有房产在先、未能及时办理登记又非原告自身原因所致，而抵押及查封均发生在一年甚至三年以后，后发生的抵押不能因此而影响原告物权期待权的实现，原告方作为购买人，其权利依《最高人民法院执行异议复议规定》二十八条足以对抗被告的执行，46号裁定是非法的，故提请诉讼，请求贵院依法保护原告合法权益。被告东北农业公司辩称：一、本案诉争的房产均是答辩人享有抵押优先受偿权的房产，且已经本案具有执行依据的生效法律文书确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称“规定”）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案中，答辩人对诉争的房产均享有抵押优先受偿权且均办理了抵押登记手续。根据上述法律规定，对原告提出的执行异议不应予以支持。二、原告主张买房人的购房行为可以对抗或优先于抵押权人的优先受偿权没有法律依据。最高法院关于工程款优先受偿的批复确实规定了“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”但该条仅规定了已支付全部或大部分房款的消费者可以对抗承包人的工程款优先受偿权，但并没有规定可以对抗抵押权人的抵押优先受偿权。与此相反，《规定》第二十七条明确规定了保护申请执行人的抵押优先受偿权、《物权法》确立了物权法定的基本原则，物权的效力必须经法律的明确规定才能设立、变更和消灭，法律和司法解释没有规定消费者的合同权利可以对抗抵押权人的抵押优先受偿权，依法其就没有该项权利效力。不能以消费者的购房权利可以对抗承包人的工程款优先受偿权，就推导出消费者的购房权利自然对抗抵押权人的抵押优先受偿权。这不仅违背了《物权法》物权法定的基本原则和规定，而且也与第二十七条的规定不符。在物权的效力认定上就应当以物权登记为准，不存在如果A>B且B>C，则就必然得出A>C的逻辑推理空间，如果按照这样的逻辑推理去认定，则在日后的执行中开发商完全可以和第三人串通一气，签订虚假的购房合同并将签订的时间提前至抵押登记之前，来对抗抵押权人的抵押登记。若如此我国的不动产抵押登记制度的设立就没有任何意义了，全国的金融系统将在瞬间崩盘。一切物权效力的确认必须有明确的法律规定。三、本案诉争的房产在答辩人办理抵押登记前，已经办理完毕了产权登记，产权登记在被告松原博翔公司名下，并取得了产权登记证书，并未登记在原告名下。而且该项登记并不是开发企业统一办理的大房产证，而是分户办理的所有权登记，每个房子一个产权证，不能再按照商品房进行产权登记了，如转让再办产权只能是二手房登记。《规定》第二十五条第一款规定：“已登记的不动产按照产权登记薄判断其权利人。”本案中，诉争的房产在2012年就已经登记在第三人名下，依法足以判断本案原告不是该房产的所有权人，其异议请求不应得到支持。四、《规定》二十八条、二十九条是针对仅有法院查封情况的规定，而本案中答辩人对诉争房产享有优先受偿权的依据并不是法院查封，而是依法登记的抵押优先受偿权。《物权法》规定：物权的设立、变更、消灭以登记为准。本案中，答辩人的抵押优先受偿权受到《物权法》的保护，同时《规定》也明确规定予以保护。原告主张的购房合同不能发生物权变动的法律效力，更不能发生对抗答辩人抵押优先受偿权的法律效力。五、原告没有提供支付全部购房款的银行凭证，也没有购房发票，凭一纸购房合同就否定答辩人的抵押优先受偿权，于法无据。即使原告提供，也不能对抗答辩人的抵押权人的优先受偿权。六、本案执行异议申请应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，原告在执行终结之后提出异议，依法不予受理。根据《规定》第六条：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案执行异议申请应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，而原判决执行标的在2014年10月即已执行完毕，执行程序在2015年12月10日裁定终结，原告在执行终结之后提出异议，依法不予受理。基于上述事由，答辩人请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，本院依据辽宁省高级人民法院（2013）辽民二初字第3号民事调解书，于2013年12月11日对东北农业公司与松原博翔公司、松原来禾化学有限公司、生晓东、谢树镍、杨文斌委托贷款合同纠纷一案立案执行。在执行中，本院于2014年10月13日作出（2013）葫执一字第00073-5号执行裁定书，“将被执行人松原市博翔房地产开发有限公司所有的坐落在松原市宁江区沿江街松房权证宁字第000591**号（同晟大厦地下车库，面积5830.75平方米）、第00059130号（同晟大厦，面积14151.72平方米）、第00059131号（1-2层网点，面积130.33平方米）、第00059133号（1-2层网点，面积285.92平方米）、第00059134号（1-2层网点，面积264.32平方米）、第00059135号（1-2层网点，面积310.33平方米）、第00059136号（1-2层网点，面积304.04平方米）、第00059137号（1-2层网点，面积291.63平方米）、第00059139号（第3层，面积1355.94平方米）房屋及附着物交付给申请执行人东北农业生产资料有限公司抵偿（2013）辽民三初字第3号民事调解书确定的债务人民币100，863，632.00元。申请执行人东北农业生产资料有限公司可持本裁定到有关机构办理产权过户登记手续。”本院于2015年12月10日作出了（2013）葫执一字第00073-7号执行裁定书，裁定终结（2013）辽民二初字第3号民事调解书的本次执行程序。另查明，2012年1月18日，松原博翔公司将博翔百年城77幢105号门市房［松房权证宁字第000591**号（1-2层网点，面积264.32平方米）］设定他项权。抵押权人为东北农业公司。再查明，2010年12月3日，岳宗娜与松原博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定以人民币1335100元购买松原博翔公司开发建设的位于吉林省松原市（暂定）博翔百年城77幢105号门市房。同月4日，岳宗娜汇至谢柳妹个人账户1136916元。同日松原博翔公司分别为岳宗娜出具1136916元、198184元的两张收据。同月5日，岳宗娜与松原市百年城商业经营管理有限公司签订百年城商铺物业管理合同书。2011年12月18日，岳宗娜与松原市盛邦石油工程技术有限公司签订一份租赁协议。本院执行期间，中介机构对涉案房屋评估时，该房屋为空置状态。2016年11月23日，松原市住房和城乡建设局作出《关于部分小区未验收未备案的情况公告》，未验收备案情况统计表中序号16，小区名称博翔百年城小区，开发企业松原市博翔房地产开发有限公司。岳宗娜于2016年11月18日向本院提起了执行异议，请求本院立即停止对执行异议申请人个人合法所有的位于吉林省松原市宁江区沿江街同晟大厦1—2层网点，松房权证宁字第000591**号（面积264.32平方米）房屋的强制执行。本院于2017年3月10日作出了（2016）辽14执异46号执行裁定书，驳回案外人岳宗娜的异议请求。岳宗娜不服，于2017年3月24日向本院提起了本案诉讼。上述事实，有辽宁省高级人民法院（2013）辽民二初字第3号民事调解书、本院（2013）葫执一字第00073-5号执行裁定书、（2013）葫执一字第00073-7号执行裁定书、（2016）辽14执异46号执行裁定书,查档证明及岳宗娜与松原博翔公司签订的《商品房买卖合同》、付款收据、百年城商铺物业管理合同书、租赁协议、松原市住房和城乡建设局《关于部分小区未验收未备案的情况公告》，以及双方当事人当庭陈述载卷为凭，经过开庭审理，可以确认。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，在此类诉讼中，人民法院必然审查案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，进而作出是否停止对执行标的强制执行的裁判。本案的争议焦点在于岳宗娜提出的异议事实和理由能否阻却东北农业公司对涉案房屋的申请执行问题。首先，原告岳宗娜主张案涉房屋是在松原博翔公司购买，其与松原博翔公司存在买卖关系，就应当对该法律关系的基础事实承担举证责任。岳宗娜以专用收款收据证明交付了房款，则其应提供证据证明其履行了收款收据中所载明的交付购房款的义务，虽然岳宗娜提供了将款项汇至谢柳妹的证据，但据此不足以认定岳宗娜向松原博翔公司交付了购房款。其次，岳宗娜虽已提供与松原市百年城商业经营管理有限公司签订的百年城商铺物业管理合同书和岳宗娜与松原市盛邦石油工程技术有限公司签订的租赁协议，但岳宗娜未能提供承租者使用该房屋证据，且在本院执行期间，中介机构对涉案房屋评估时，该房屋为空置状态。即不符合实际占有使用的法律特征。故岳宗娜主张其已实际占有使用涉案房屋不予采信。此外，岳宗娜主张未能及时办理登记而非自身原因所致，是因松原博翔公司整体拖欠税款，致使该公司开发的大楼均不能办理产权，导致产权过户无法办理。经查，2012年松原博翔公司已将本案诉争房屋登记在松原博翔公司名下，并设定了他项权，抵押权人为东北农业公司。根据《物权法》规定：物权的设立、变更、消灭以登记为准。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，案外人的异议，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断权利人。据此本案诉争房屋的所有权人为松原博翔公司而非本案原告岳宗娜。又因东北农业公司对本案诉争房屋（松房权证宁字第000591**号）享有抵押权，故在岳宗娜不能提供充分证据证明其实际支付全部房款，且未实际占有使用该房屋的情况下，岳宗娜提出的异议事实和理由不能阻却对涉案房屋的执行。综上所述，岳宗娜的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告岳宗娜的诉讼请求。案件受理费16816元，由原告岳宗娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  朱俊芬审判员  李剑波审判员  陈 超二〇一七年六月十五日书记员  曲兆文本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。