北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第51406号原告：邱宇，男，1988年5月18日出生，住北京市朝阳区。原告：吴立艳，女，1986年6月12日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邱宇，身份信息同上。二原告之共同委托诉讼代理人：柳明华，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：车明军，男，1965年1月22日出生，住北京市朝阳区。原告邱宇、吴立艳（以下均简称姓名）与被告车明军（以下简称姓名）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邱宇及其委托诉讼代理人柳明华，车明军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邱宇、吴立艳共同向本院提出诉讼请求：1、要求车明军将位于北京市朝阳区X号楼X层X室房屋（以下简称涉案房屋）腾退并交予我们；2、按照每月5000元的标准，赔偿2015年9月1日至车明军实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费，并以上述所有房屋使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，并支付律师费6000元；3、将涉案房屋专项维修费（公共维修基金）的账面余额转移至我们名下；4、将涉案房屋物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费、供暖费、网络宽带费交至实际腾房之日；5、限期将涉案房屋内的户口全部迁出。事实和理由：2015年4月29日，邱宇与车明军签订《存量房屋买卖合同》，车明军将涉案房屋卖与我方。我方依约支付房款后双方于2015年7月24日办理了房屋所有权转移登记，产权归我们二人共同共有。现车明军拒绝将涉案房屋腾出交与我们，严重妨害了我们对房屋的正常居住使用，并给我们造成了一定的经济损失。车明军辩称，我2000年在开发商处购买涉案房屋，并进行公积金贷款，款项已经还清。由于生意资金需求，2012年11月12日，将房屋抵押给招商银行贷款104万元，2014年5月27日进行二次抵押给江某女士借款78万元，到2015年初两项贷款本息合计将近200万元。迫于还款压力，我计划卖掉房屋还款。2015年4月，邱宇通过中介机构看房后，决定购买，邱宇亲属索要并得知我的电话后，邱宇以双方条件差距较大为由终止谈判。随即在我离开后，邱宇电话联系我见面，希望不通过中介机构与我进行自行交易。我详细介绍了房屋的具体情况，为了避免产生纠纷，我建议还是采用中介方式交易，于是邱宇联系朋友的中介公司介入，由中介提供服务并起草合同，三方于2015年4月29日签订了《存量房屋买卖合同》。网签后由于邱宇的妻子要求共同拥有进行登记，需要变更买方信息，需要增加吴立艳的购房资格申请。我与邱宇沟通，告知这样的后果会增加办理时间，并反复强调产生违约责任的可能性，但是邱宇以无法说服妻子吴立艳为由，坚持进行变更。在办理共同拥有手续时，买方忽略了要共同拥有人同时提交手续的要求，只进行了吴立艳的资格申请，无法办理共同拥有手续，又再一次提交邱宇和吴立艳两人的购房资格申请，延误了如此长的时间。在邱宇和吴立艳完成共同拥有购房资格申请后，必须撤销我与邱宇的网签，在撤销网签之前，我与邱宇、中介卢先生进行了谈判，对上述变更买方所产生的时间延误进而形成事实的付款违约，提出了合理的赔偿要求，原因是我的房屋抵押资金是有时间成本的。但原告方不接受我的赔偿要求。《存量房屋买卖合同》第五条约定合同签订45日内（2015年6月13日前）完成登记手续。《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》上面的申请登记时间是2015年7月24日。与上述合同约定登记时间延迟41天，造成合同约定付款时间逾期超过15天。我同意腾退房屋，不同意支付房屋使用费，其他诉讼请求均不同意。原被告的纠纷是由于双方买卖房屋过程中发生的，买卖合同依然在执行中，并未履行完成。房屋登记证书只能证明双方买卖过程中的一个程序，不能证明原告方具有所有权，我与原告的纠纷是合同纠纷，原告以物权法为依据对我进行排除妨害纠纷起诉没有依据。目前合同的标的物我并没有交付原告，因此本案所指房屋的所有权归我所有，原告不具备所有权。原告要求我赔偿损失的要求没有法律依据。基于本案事实，双方交易过程中，原告三次变更买房申请，致使合同的各个环节执行时间相应延迟，最后导致事实上的付款时间延迟，对此我将另案起诉邱宇合同违约，要求赔偿违约金或解除合同。综上所述，本人认为原告的起诉要求没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，邱宇（买受人）与车明军（出卖人）经X有限公司居间服务签订《存量房屋买卖合同》，约定：由邱宇购买涉案房屋，建筑面积共96.33平方米。房屋成交价格为210万元。签订买卖合同当日，买受人向出卖人支付定金10万元，买受人应于2015年5月25日之前向出卖人支付首付款80万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款120万元。自合同签订之日起45日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。出卖人应当在拿到房屋尾款10个工作日前将该房尾交付给买受人。买受人未按照附件四约定的时间付款的，(1)逾期在15日之内，买受人应按照每日全款的万分之五支付违约金，超过15日的应按照全款的百分之二十支付违约金。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付全款的万分之五的违约金，并了实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行：(2)逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全款的百分之二十向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人多余的己付款。2015年4月29日，邱宇向车明军支付定金3万元；2015年4月30日，邱宇向车明军支付定金7万元；2015年5月23日，邱宇向车明军支付首付款80万元。2015年7月24日，涉案房屋过户至邱宇和吴立艳名下，二人共同共有。邱宇和吴立艳主张贷款120万元于2015年8月14日或8月17日到车明军账户，车明军主张收到贷款的时间需要核实，但一直未答复本院。庭审中，车明军主张邱宇与其签订合同并进行网签后，邱宇称吴立艳坚持要求在房产证上加名，故需要重新进行资格审核及网签，双方撤销网前后，第二次资格审核时买方仅提交吴立艳一人的资格审核材料，未提交邱宇的材料，到此第二次网签需要再次撤销，双方又进行了第三次资格审核及网签，进而导致过户和付款时间均迟延，主张邱宇和吴立艳构成违约。邱宇和吴立艳认可签合同时买受人仅为邱宇一人，二人于2015年5月9日登记结婚后需要以家庭办理房屋登记，故再次进行网签时买受人变更为二人，房产证亦办理在二人名下。涉案房屋目前由车明军占有使用。经询，邱宇和吴立艳主张其依据双方签订的存量房屋买卖合同的约定，要求将涉案房屋专项维修费的账面余额转移至其名下以及将涉案房屋物业费、水费等各项费用交至实际腾房之日。经本院释明后，邱宇和吴立艳坚持以排除妨害纠纷为本案案由进行起诉，并坚持提出上述诉讼请求。车明军表示其将另案起诉房屋买卖合同纠纷向邱宇和吴立艳主张违约金。以上事实，有当事人陈述及相应证据等在案佐证。本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋于2015年7月24日过户至邱宇和吴立艳名下，涉案房屋目前由车明军占有使用，故对于邱宇和吴立艳要求车明军腾退并交付涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。对于邱宇和吴立艳主张依据合同约定，要求车明军将涉案房屋专项维修费的账面余额转移至其名下以及将物业费、水费等各项费用交至实际腾房之日的请求，因本案系排除妨害纠纷，上述请求均系基于合同履行产生，故本案中不予处理，双方可另行解决。关于原告主张的房屋使用费，因双方关于合同履行尚有纠纷未解决，故本院亦不予处理，双方亦可另行解决。户口迁移问题，不属于法院主管范围，双方可另行要求解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告车明军于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区X号楼X层X房屋腾退后交予原告邱宇、吴立艳；二、驳回原告邱宇、吴立艳的其他诉讼请求。案件受理费450元，由被告车明军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 静人民陪审员  杜月霞人民陪审员  李秀军二〇一七年六月三十日书 记 员  贾月双