上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初1783号原告：上海自宽实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张留章，总经理。委托诉讼代理人：钱广生。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。被告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处，住所地上海市虹口区。负责人：程轶华，主任。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海自宽实业有限公司与被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海自宽实业有限公司的委托诉讼代理人钱广生、沈春，被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处的委托诉讼代理人王毅伟、周伟巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海自宽实业有限公司向本院提出诉讼请求：要求中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处赔偿损失500万元。事实和理由：2007年11月，中国人民解放军91287部队军需物资油料处(以下简称91287部队油料处)将宝山区永清路前三营房XXX号场地对外出租，原告要求签订10年以上租期，91287部队油料处予以同意，但提出需分两次签订合同。同月10日，91287部队油料处提供了《军队房地产租赁合同》，以中国人民解放军海军上海房地产管理处(2012年3月1日更名为东海舰队房管处上海办事处)委托代理人的身份与原告签订了租期五年的合同。同年12月20日，91287部队油料处与原告签订了《房地产租赁补充协议》，约定，考虑到原告前期投入较大，出租方同意展期五年，展期内租金在原基础上上浮10%。此后，原告投资近2,000万元，在租赁场地上建造了两幢半(五层)楼房，用于出租。2013年12月30日，原告收到被告通知，要求原告于2014年2月28日交还场地，原告以租期未满拒绝，双方发生争议。2014年9月，被告起诉。经一、二审审理，最终法院认定原、被告之间的租赁合同期满，并判令原告搬离系争场地。原告认为，原告在充分信赖约定的10年租期基础上进行投资，91287部队油料处未经授权与原告签订《房地产租赁补充协议》，签订后也未及时按照军队内部流程申请军队房地产管理部门审查，致使补充协议未生效。如91287部队油料处在签订补充协议时如实相告，原告一定会调整投资计划，避免投资损失。可见，91287部队油料处存在明显过错，应当承担民事责任。91287部队油料处于2011年已经撤编，资产已经移交被告管理，91287部队油料处的民事责任应由被告承继。被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处辩称，被告未授权91287部队油料处与原告签订《房地产租赁补充协议》，该协议对被告不发生效力。91287部队油料处撤编后，被告仅是对原91287部队油料处使用的房地产进行管理，没有承继91287部队油料处的资产，不应当承继91287部队油料处的合同义务。原告的搭建及装修未经过被告同意，也没有取得相关许可，均系违章建筑，应当予以拆除。原告在不向被告确认《军队房地产租赁合同》效力的前提下，擅自投入建造房屋，损失由原告自行承担。被告每年仅收取原告35万元租金，而原告对外出租获益巨大，如果原告要计算损失，应当先扣除原告的获利。原告已经利用系争场地长达九年半，即使算上《房地产租赁补充协议》，租期也将期满，原告投资建造的房屋价值已经实现，不得再要求补偿。综上，不同意原告的诉请。经审理查明，2007年11月10日，中国人民解放军海军上海房地产管理处(甲方，于2012年3月1日更名为被告)与原告(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定，甲方将坐落在永清路前三营房XXX号场地3,200平方米出租给乙方使用。乙方对甲方提供的房地产做了充分了解，愿意承租。租赁用途为仓储、办公、居住。租赁期限自2008年3月1日起至2013年2月28日止。年租金为35万元，按半年一结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物。确实需要新建和添建临时性建筑物，构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应完好无损地无偿移交给甲方；乙方必须在租赁期满时将承租的房地产及按照本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。合同第九条第一款为，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。合同第十三条约定，本合同(含补充协议)经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。附件条款中还约定，乙方所建的建筑、设施必须符合有关消防管理规定。合同落款处，甲乙双方分别签字盖章，甲方委托代理人处加盖了91287部队油料处的公章。军队房地产管理部门意见下方，加盖中国人民解放军海军房地产管理局租赁合同审核专用章。2007年12月20日，91287部队油料处(甲方)与原告(乙方)签订《房地产租赁补充协议》，约定，甲方将3,200平方米的场地出租给乙方，考虑到乙方前期投资较大，如合同能有效执行，在第一个合同五年结束后，在年租金35万元的基础上加百分之十，甲方继续将3,200平方米的场地出租给乙方使用，期限五年。如果在合同期内，因地方规划建设需征用场地，终止合同后地方所补偿的款项，地产归甲方，房产归乙方。2014年10月，被告向本院起诉，要求原告迁出并返还系争场地，及支付2015年1月1日起的使用费。该案中，被告提供一份中国人民解放军海军东海舰队司令部军务处出具的《关于91287部队的情况说明》，证明中国人民解放军91287部队原为舰队所属的海军上海保障基地，该基地于2011年撤编。91287部队油料处为上海保障基地的后勤部门，基地撤销同时，将军需油料处原使用的房地产移交东海舰队后勤部下属东海舰队房地产管理处管理。2015年3月，本院审理认为原、被告之间的《军队房地产租赁合同》租期已经届满，遂判决原告迁出并返还系争场地，及支付从2015年1月1日起至实际迁出之日止的使用费。判决后，原告提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为，《军队房地产租赁合同》约定了合同(含补充协议)经原、被告双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，《房地产租赁补充协议》并未加盖军队房地产管理部门合同审核专用章，不符合生效要件。遂于2015年8月7日作出维持原判的判决。审理中，被告表示，被告与91287部队油料处系上下级关系，被告出租场地，91287部队油料处负责出租管理事宜。被告知道91287部队油料处与原告签订过补充协议，也向海军房地产管理局申报审核，但没有通过。审理过程中，原告申请对系争场地上的搭建物及装修等添附进行审价。本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行了审价。该公司出具的审价报告意见为，原告主张的折旧前价格20,678,563元，可计量部分折旧前为13,200,277元，折旧后现值可计量部分为11,130,474元，无法确认部分为499,980元。原告对该审价报告予以认可。被告表示，对该审价报告的内容不予认可。以上事实，有原告提供的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、民事判决书、审价报告，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，被告自述与91287部队油料处系上下级关系，被告知道91287部队油料处与原告签订过《房地产租赁补充协议》，也向海军房地产管理局申报审核，但没有通过。原告与被告签订《军队房地产租赁合同》时，91287部队油料处在被告的代理人落款处盖章，91287部队油料处与原告签订《房地产租赁补充协议》时，虽未出示过被告的委托书，但从被告的上述自述看，被告对《房地产租赁补充协议》实际是认可的。91287部队油料处已被撤编，系争场地也移交给被告管理，原告向被告主张权利，符合法律规定，本院予以准许。《房地产租赁补充协议》未经中国人民解放军海军房地产管理局审查批准，未生效，被告及91287部队油料处未将该情况告知原告，对原告在系争场地上的投资计划及房屋使用年限造成影响，被告具有一定的过错。原告明知《房地产租赁补充协议》需要中国人民解放军海军房地产管理局审查批准后生效，在协议未生效时就大量投入建造房屋，对其不能充分利用房屋也具有过错。考虑到《房地产租赁补充协议》的租期也将届满，本院结合审价确定的房屋等添附的造价，原告的使用时间，及原、被告的过错等因素，酌情确定被告补偿原告60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处于本判决生效之日起十日内，支付原告上海自宽实业有限公司60万元；二、原告上海自宽实业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,800元，审价费196,886元，由原告上海自宽实业有限公司负担100,250元，被告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处负担143,436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民人民陪审员  王雅琳人民陪审员  时金兰二〇一七年六月三十日书 记 员  朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。