福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1112号上诉人（原审被告）：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区江头台湾街289号857单元。法定代表人：蔡端宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张泽彬，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李文香，女，1978年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。上诉人厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）因与被上诉人李文香商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏豪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李文香一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、双方签署了《费用结算单》，双方对逾期交房事宜再无争议。首先，《费用结算单》确认自李文香收到赔偿款项之日起，双方对逾期交房事宜再无争议，这是双方对逾期交房事宜作出的终局性处理，是双方对自身权利义务处分的表现，应予尊重。其次，赔偿金额系双方结算的金额，不存在“先收取部分违约金”的说法，若李文香不认可《费用结算单》上赔偿金额，其有权利拒绝签收。结算单是双方的真实意思表示，李文香的单方备注并未征得骏豪公司的同意和认可，其“保留诉权”并不能排除其已作出的结算真实意思表示，不能对抗其已作出的实体权利处分，否则有悖双方进行结算的初衷。二、一审关于买卖合同与装修协议的适用存在错误。首先，装修协议系买卖合同的补充，装修协议第八条已明确写明，且装修协议的目的就是对买卖合同的装修等事宜作出约定，因此，在两份合同内容存在不一致的情况下，应当以补充协议约定为准。其次，一审认定买卖合同与装修协议均是格式合同是错误的，且法律亦未规定格式合同之间约定事项不一致，合同相对方享有选择适用的权利。因此，有关交房时间及逾期交房违约责任的约定，应以装修协议约定为准。李文香辩称，骏豪公司违约在先，企图用结算单减轻自己的责任，李文香已在结算单上备注，如骏豪公司不认可，有权利不予赔付，一审认定正确。装修协议是作为买卖合同的补充，但装修协议加重了买受人的负担，不应适用。李文香向一审法院起诉请求：1.骏豪公司向李文香补足逾期交房赔偿款差额60,728.2元（以总购房款717,024元为基数，按日万分之二，自2014年3月31日计至2016年1月14日止，扣除骏豪公司已支付33,054元）；2.骏豪公司补偿未安装高级防火防盗门，高级智能门锁，彩色可视对讲系统以及公共卫生间泡澡木桶和热水器的金额共计12,000元；3.骏豪公司赔偿由于原业务冯冰冰离职，购房协议书在2012年8月17日签署，却一直拖延到2014年10月17日才备案合同，造成李文香汀溪购房补贴款无法申请的损失3,692元。诉讼过程中，李文香将第二项诉讼请求变更为：骏豪公司补偿未安装高级防火防盗门，高级智能门锁，彩色可视对讲系统以及公共卫生间热水器的金额共计10,000元。一审法院认定事实：2012年8月17日，李文香与骏豪公司签订一份《商品房买卖协议》，约定李文香向骏豪公司购买位于厦门市××区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块第4幢3层03号房，总价款为717,024元，交房时间为2014年3月30日之前，《商品房买卖协议》于买卖双方正式签订《商品房买卖合同》并通过厦门市房地产交易权籍登记中心网上备案后，自动失效。庭审中，李文香与骏豪公司均确认《商品房买卖协议》中未就双方何时签订《商品房买卖合同》作出约定。2014年10月8日，李文香与骏豪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：李文香向骏豪公司购买位于厦门市××区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块4号楼3层03单元的精装修房，总价款为717,024元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人买受人实际已付款的0.5%元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见《补充协议》第五条约定及市政配套施工或市政重要活动所引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”《商品房买卖合同》附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》中约定讼争房屋应安装彩色可视对讲系统。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定：“如遇下列特殊情况，出卖人可顺延交付时间，买受人保证不以此为由要求对方承担违约责任：在商品房（毛胚房）及成品房交付买受人之前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误，以及中雨以上（含中雨）、水灾、火灾、六级以上大风（含六级）、台风、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行《合同》规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品（毛胚房）及成品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。”骏豪公司于2014年10月17日就《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交了登记备案，厦门市房地产交易权籍登记中心于2014年10月23日为上述合同办理了备案登记手续。2012年8月17日，李文香与骏豪公司签订一份《装修协议》，约定：“李文香与骏豪公司就买卖‘诚毅温泉健康世界Ⅰ地块’（推广案名：巴厘香泉）4#楼3层03单元，于2012年8月17日签订了《商品房买卖合同》（含补充协议），现双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就该商品房（毛胚房）装修事宜，签订如下协议书，装修交付期限：商品房（毛胚房）交付时间于2013年8月31日；商品房装修成品房的完工交付时间定于2014年3月30日之前。若商品房（毛胚房）交付后，骏豪公司因自身原因逾期交付装修精品房的，则骏豪公司应按李文香已付款的日万分之一向骏豪公司支付违约金，但所付违约金额最高不超过李文香所购商品房价款的2%。”《装修协议》附件一《装修标准清单》中约定，入户门为防火防盗门（防盗门）、高级智能进户门锁；公共卫生间安装国内知名品牌热水器。骏豪公司于2015年9月15日向李文香移交讼争房屋，因讼争房屋尚不具备精装房交房条件，李文香直至2016年1月14日才验收交接了讼争房屋。2016年1月14日，李文香验收交接了讼争房屋。2016年2月3日，李文香与骏豪公司签订一份《精装房逾期交房赔偿金结算单》，约定骏豪公司向李文香支付逾期赔偿金额33,054元，骏豪公司在结算单下注：“本精装房逾期交房赔偿金结算单一式两份，开发商、业主各执一份；业主交房办理后30个工作日内将实际应付赔偿金汇入以上账户。款项收悉后，双方对逾期交房事宜再无争议”。庭审中李文香提供结算单的业主联和开发商联的手机照片打印件作为证据，证明其在结算单的开发商联上手写备注：“关于精装房逾期交房赔偿金结算方式本身保留争议”。骏豪公司对结算单的真实性确认，但认为骏豪公司手上持有的那联没有李文香手写备注的内容。法庭责令骏豪公司提交结算单开发商联，但骏豪公司于庭后提交了一份结算单业主联，并主张其当时与李文香拿错结算单，开发商联在李文香手上，故其不知晓李文香备注的内容。李文香则主张业主联和开发商联均在骏豪公司手上，业主联刚开始在其手上，但骏豪公司的财务说为做账需要将其业主联收走了。本院认定骏豪公司理应持有结算单开发商联，其持有业主联并不能证明其没有持有开发商联，因骏豪公司拒不提供开发商联，可以认定李文香提供的开发商联是真实的，故本院对李文香主张的开发商联上其手写的备注内容，予以采信。诉讼过程中，骏豪公司确认讼争房屋没有安装高级智能门锁及彩色可视对讲系统，认为有安装防火防盗门，只是其与李文香对“高级防火防盗门”的定义不同，无法核实公共卫生间是否有安装热水器。李文香为证明高级防火防盗门，高级智能门锁，彩色可视对讲系统以及公共卫生间热水器的价格为10,000元，向法院提交了报价单作为证据。骏豪公司对证据的表面真实性确认，但认为不同的门有不同的规格，不同规格的门安装不同的锁，李文香提供的门和锁并不适用于讼争房屋，且讼争房屋的门和锁已通过消防验收；骏豪公司在装修协议中没有明确应安装的热水器的品牌，即使骏豪公司原来安装的是海乐牌的热水器也应当按照该热水器的型号确定价格；李文香提供的证据不能证明其所提供的对讲系统可以适用于讼争房产所在小区。骏豪公司提供一组气象资料和监理日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇中雨及以上（含中雨）、六级以上风（含六级）等据实延期事由并导致讼争工程无法施工的天数为157天。李文香质证认为，对气象资料和监理日志的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，气象资料和监理日志的时间基本吻合，但有些时间骏豪公司并不可以顺延。一审法院认为，李文香与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。一、关于《逾期交房赔偿金结算单》的适用问题。因李文香在结算单的开发商联上手写备注“关于精装房逾期交房赔偿金结算方式本身保留争议”，应视为李文香先行收取部分逾期赔偿金33,054元，而对“逾期交房事宜再无争议”表示否认，即李文香依法有权继续按照《商品房买卖合同》的约定向骏豪公司主张逾期交房违约金。二、关于《商品房买卖协议》、《装修协议书》和《商品房买卖合同》的适用问题。本案中《商品房买卖协议》和《装修协议书》的签订时间为2012年8月17日，《商品房买卖合同》的签订时间为2014年10月8日，因双方约定《商品房买卖协议》在签订《商品房买卖合同》并备案后自动失效，故《商品房买卖协议》已经失效，双方关于房屋买卖的约定应以《商品房买卖合同》为准。因《商品房买卖协议》约定的买卖标的为精装房，协议书针对装修标准等具体细节进行约定，《商品房买卖协议》和《装修协议书》合并使用才能完整反映当事人对买卖标的的各项约定，两者应视为一个整体，二者处于并列地位，《装修协议书》从名称和作用上看，都不应认定为《商品房买卖协议》的补充协议。因《商品房买卖合同》的签订时间远远晚于《装修协议书》的签订时间，《装修协议书》更不可能是《商品房买卖合同》的补充协议。骏豪公司抗辩《装修协议书》系对《商品房买卖协议》的补充约定，关于逾期交房违约责任的约定应以《装修协议书》为准，不予采纳。因《商品房买卖合同》签订在《装修协议书》之后，在《商品房买卖合同》和《装修协议书》对交房时间和逾期交房违约责任的约定不一致的情况下，理应以后签订的《商品房买卖合同》为准。因合同第八条的约定系针对在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案骏豪公司已经逾期交房，依法应适用合同第九条以认定骏豪公司逾期交房的违约责任。本案中，李文香选择适用合同中第九条关于逾期交房违约责任的约定，有合同和法律依据，予以支持。三、关于骏豪公司因气象因素可据实延期交付的时间。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）等因素，致使商品房的建筑安装工程被延误，骏豪公司有权予以延期。因在李文香签订《商品房买卖协议》之前据以延期的事由已客观存在，故本案中可据实扣除的延期天数应从李文香签订《商品房买卖协议》之后开始计算。因此，骏豪公司因气象因素可据实扣除的延期天数为120天。根据《商品房买卖合同》约定，交房日为2014年3月31日，扣除可据实延期的天数后，骏豪公司最迟亦应于2014年7月29日前向李文香交付讼争房屋。但骏豪公司直至2015年9月15日才向李文香移交讼争房屋，因讼争房屋尚不具备精装房交房条件，李文香直至2016年1月14日才验收交接了讼争房屋。在讼争房屋不具备约定的交房条件之前，李文香有权拒绝接收讼争房屋，故李文香主张逾期交房违约金计算至2016年1月14日，予以支持。骏豪公司逾期交房的行为已经构成了违约，其应按《商品房买卖合同》第九条的约定承担相应的违约责任，即，骏豪公司应向李文香支付逾期交房的违约金为76434.8元（以购房款717,024元为基数，按日万分之二自2014年7月30日起计至2016年1月14日止），扣除骏豪公司已向李文香支付的违约金33,054元，骏豪公司还应向李文香支付逾期交房违约金43,380.8元。因骏豪公司无法核实讼争房产是否安装公共卫生间的热水器，李文香主张未安装，应认定骏豪公司未安装公共卫生间的热水器，且骏豪公司确认未安装高级智能门锁及彩色可视对讲系统，故骏豪公司应向李文香补偿未安装高级智能门锁、彩色可视对讲系统以及公共卫生间热水器的损失。因《装修协议书》约定的是安装“防火防盗门（防盗门）”，并非约定“高级防火防盗门”，故李文香主张骏豪公司补偿未安装高级防火防盗门的损失，不予支持。因不同品牌、型号、规格及材质的智能门锁、彩色可视对讲系统和热水器等产品在市场上的销售价格各不相同，双方对上述装修材料也未明确约定品牌、型号、规格及材质，根据日常生活经验法则，酌情认定骏豪公司应补偿李文香未安装高级智能门锁、彩色可视对讲系统以及公共卫生间热水器的损失合计4000元。因李文香与骏豪公司双方并未在《商品房买卖协议》当中约定双方应于何时签订《商品房买卖合同》，骏豪公司于2014年10月8日与李文香签订《商品房买卖合同》并未违约，骏豪公司于2014年10月17日即就《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交了登记备案，该合同于2014年10月23日取得备案证明。李文香没有证据证明骏豪公司违约拖延签订《商品房买卖合同》并拖延办理备案证明，故，李文香主张骏豪公司赔偿因拖延备案合同给其造成无法申请购房补贴款的损失，没有事实和合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、骏豪公司于判决生效之日起十日内，向李文香支付逾期交房违约金43,380.8元；二、骏豪公司于判决生效之日起十日内，向李文香补偿未安装高级智能门锁、彩色可视对讲系统以及公共卫生间热水器的损失共计4000元；三、驳回李文香的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。当事人均未提交新证据。本院认为，李文香与骏豪公司就讼争商品房先于2012年8月17日签订了《商品房买卖协议》和《装修协议》，后于2014年10月8日又签订了《商品房买卖合同》并办理合同登记备案。根据《商品房买卖协议》第二十七条关于“本《商品房买卖协议》于买卖双方正式签订《商品房买卖合同》并通过厦门市房地产交易权籍登记中心网上备案后，自动失效”的约定，李文香与骏豪公司双方之间权利义务的界定应以2014年10月8日签订的《商品房买卖合同》为依据。该合同附件六《合同补充协议》第四、五条约定：合同约定的房屋交付期限即2014年3月31日为成品房（精装房）交付期限，合同约定的逾期交房违约责任特指逾期交付成品房（精装房）违约责任。据此，一审按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之二计算骏豪公司逾期交房违约金并无不当，骏豪公司关于一审适用约定条款错误的上诉主张不能成立。骏豪公司提交双方签署的《精装房逾期交房赔偿金结算单》欲证明双方已就逾期交房违约赔偿问题达成一致意见，李文香主张其在“开发商联”上有手写备注“关于精装房逾期交房赔偿金结算方式本身保留争议”并提供照片为证，因该结算单一式两联，有“开发商联”和“业主联”，骏豪公司本应持有“开发商联”却未能提供，其提交“业主联”原件并不足以证明“开发商联”必然由李文香持有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的苦干规定》第七十五条关于“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，在骏豪公司持有证据无正当理由拒不提供而李文香又主张该证据的内容不利于骏豪公司的情况下，可以推定李文香的主张成立。综上所述，骏豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由骏豪公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  刘文珍审 判 员  柯艳雪二〇一七年六月一日代书记员  肖子发附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。