贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0330民初1152号原告（反诉被告）：苏州铭信行房产营销策划有限公司，住所苏州工业园区顺达商业广场1幢448室，统一社会信用代码91320594MA1MY3XP7E。法定代表人：吴洪凯，该公司总经理。委托代理人：侯玲，女，汉族，生于1983年4月25日，江苏省泗洪县人，该公司经理。委托代理人：罗力精，贵州群众律师事务所律师。被告（反诉原告）：习水新华星源置业有限公司，住所习水县东皇镇矿中路，统一社会信用代码91520330322115687C。法定代表人：唐卫国，该公司总经理。委托代理人：朱浩兴，贵州驰宇律师事务所律师。委托代理人：杨茜显，贵州驰宇律师事务所律师。原告苏州铭信行房产营销策划有限公司与被告习水新华星源置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，2017年4月6日被告习水新华星源置业有限公司依法向本院提起反诉。本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人侯玲、罗力精，被告（反诉原告）的委托代理人杨茜显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州铭信行房产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告代理佣金253967元；2.被告支付原告服务费20000元；3.被告支付原告违约金300000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年11月29日就被告开发的位于贵州省习水县新华星源国际项目的全程策划顾问与销售代理服务事宜签订委托合同。合同对委托事项、委托项目、期限、双方职责、共同的责任与义务、服务收费及结算方式和违约金都做出了明确规定。合同签订后，原告按照合同的约定，对该项目的所有房产进行策划，宣传对销售，在整个过程中投入了大量的人力和资金。为了被告的利益，虽然是春节，原告依然招聘了大量的员工为其销售该项目，在短短的时间里，原告为被告销售出21套房屋，收到房款共计4480782元，其中已经签订的销售合同5套，已经签订认购书和支付定金的共计16套，可以收到的房款共计15515871元。2017年2月10日，原告接到被告单方面发出终止合同的函，其单方面要求终止合同的理由主要有两点，一是原告所招聘的人数不足，二是认为原告的员工私下收取房款。更让原告方气愤的是，被告以人数不足为由要求支付巨大的违约金，完全没有法律依据和事实理由。原告认为，双方签订的合同真实有效，原告依约履行了合同，被告毁约给原告造成巨大损失。销售不好也有被告的房屋办不了网签，被告存在过错。特提起诉讼。被告辩称，支付代理佣金的问题，与事实不符，约定是需要一次性付款和付款达到一半以上才有支付佣金的条件，经计算我们认可的佣金是176321元；服务费2万元，是原告存在违反合同约定的情形，严重不能完成销售任务，所以我们正当履行抗辩权，不应支付；违约金30万元，合同约定谁违约谁支付，由于原告的案场总监王保留私自收取客户现金，未按照规定缴纳财务并开具收据，按照合同第4条第2款第5点的约定，我方具有单方解除合同权，原告应该向我们支付违约金；诉讼费应由原告承担。反诉原告习水新华星源置业有限公司向本院提起反诉诉讼请求为：1、驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、反诉被告支付赔偿及违约金1840356元；3、反诉被告支付反诉原告资金利息损失，截止2017年4月6日为414668.25元；4、反诉被告返还在反诉原告处领取的销售类文本资料；5、反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月29日，反诉原、被告双方签订了《新华星源国际全程销售策划代理委托合同》，约定由反诉被告对反诉原告投资开发的贵州省习水县新华星源国际项目进行全程独家总策划与销售，包括项目的营销策略及执行。推广策略及执行，全部商业可售面积的销售代理和平面设计等，合同有效期截止2017年6月1日，其中，双方对2017年2月10日前第一阶段的销售任务做出了明确约定，要求达到7000万元销售额（回款4560万元），同时反诉被告向反诉原告提交了工作计划和工作推进表，进一步明确了每月销售及回款计划，以及营销方法和安排。但是反诉被告在合同履行期间，未按要求配置销售人员、组建电销团队和开展乡镇拓客工作，提供的数据信息存在误差，其在此过程中消极怠慢、管理混乱，造成第一阶段销售目的只完成了12296623元（实际回款2942283元），与该合同要求和承诺的目标任务相差甚远，严重违反合同约定。另反诉被告在履约期间，其案场总监王保留违反合同第4条第2款第5点约定，私自收取客户现金，已经构成合同违约的解除条件，按照合同第七条约定，反诉被告应支付违约金30万元。而且反诉被告在此期间，损害了反诉原告提供使用的车辆（贵Ａ×××××），并存在6条违章，一直未予修复和处理，反诉被告领取的一套销售类文本资料至今不予归还，拖欠固定电话费1856元一直未支付。基于此，反诉原告于2017年2月16日向反诉被告发出了《关于终止〈新华星源国际全程销售策划代理委托合同〉及后续清算相关事宜的函》，终止了合同。损失及违约金的具体如下：1、反诉被告销售人员出勤罚款1517500元，因为合同第4条第二款第2点约定，反诉被告在合同期间的销售人员严重配备不足，按每人每天500元罚款标准计算；2、反诉被告私自收取客户定金，罚款1000元；3、车辆违章及修复费用2万元；4、固定电话座机欠费1856元；5、合同违约金30万元，合计1840356元。资金占用利息，截止2017年4月6日，按回款计划和银行中长期贷款基准利率4.75%计算，详细如下：1、12月承诺回款710万元，实际回款482000元，差额部分计算为97799.33元；2、1月份承诺回款2350万元，实际回款1759105元，差额部分计算为203669.91元；3、2月份承诺回款15000000元，实际回款701178元，未回款的资金利息为113199.01元。由于反诉被告违约，特提起诉讼。反诉被告苏州铭信行房产营销策划有限公司辩称：1、第一项反诉请求无事实和法律依据；2、双方对何时达到人数要求并无约定。所谓私自收取1000元，第二天就交回，不存在私自问题。车辆维修、电话等问题，按照合同约定就是反诉原告的义务。反诉被告不存在违约，是反诉原告不能办理网签。3、追回款项是反诉被告的附属义务，且是无偿的，由于反诉原告私自解除合同，导致合同无法继续履行；对于纸质资料已经返还，反诉原告要求返还的资料虽当时签字领取，但实际上由于需要审批的原因，并未领取到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告（反诉被告）所举的录音证据，无其他证据予以佐证，系孤证，不予采信。对被告（反诉原告）所举解除函，由于原告（反诉被告）也有举证，对证据真实性予以采信，工作联系单（020、005、006）和律师函无法证明原告（反诉被告）已收到，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，被告（反诉原告）获得习水新华文化综合体4、5号楼预售许可。2016年11月29日，以被告（反诉原告）为甲方、原告（反诉被告）为乙方签订《新华星源国际全程销售策划代理委托合同》，约定：乙方对本项目进行全程的独家总策划与销售。地点为习水县华润大道C段。本合同委托有效期自本合同签订之日起计算至2017年6月1日止。合同期内任务分两标段，1、至2017年2月10日目标7000万元销售额，2、第二阶段目标双方另行确定。甲方的职责：为乙方派驻的工作人员提供项目现场办公场地、办公设备（电话、电脑、传真机、复印机、打印机等）必要设施，但设施、设备的所有权归甲方。甲方按实际需要审核确定乙方制定的各类策划、销售、推广方案，原则上应在接到乙方提报后两个工作日回复，如未回复视同甲方同意执行。甲方承担相关媒体发布、视频广告制作、销售物料制作、礼品制作、售楼部装修及现场包装、工地现场包装、活动营销等所需的各项费用。提供销售接待服务必须使用的办公用品和设备，项目签约合同复印纸及项目专用看房车等。乙方职责：合同签订之日起7天内成立乙方核心团队（20人），该团队至少由项目负责人一名、案场经理一名、置业顾问六名、外场经理两名、外拓主管四名、销售团队15天内达到50人，整个销售期间应保持在100人。合作期间，乙方须以公函形式提交项目专案小组人员清单、各阶段销售团队配置清单，并取得甲方审核同意。若乙方团队人员低于标准80%的，甲方有权按照少一人罚款500元的标准对乙方进行罚款。乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用，若乙方违反本条规定，甲方有权随时终止本合同，责令乙方交回收取的所有款项，并酌情对乙方予以罚款。乙方应无偿协助甲方催收各种款项，代表甲方与客户签定《诚意登记协议》、《认筹协议》、《商品房买卖合同》，并由甲方所派专职负责人签字盖章，协助办理购房手续。若本合同中止或解除，乙方应将本项目相关的全部资料（包括电子文本）移交甲方。服务收费及结算方式：1、本合同生效后，乙方正式进场之日起至合同终止前的服务费每月6万元。2、甲方按销售总额向乙方结算销售代理佣金，具体标准如下：1、乙方总销售金额在3000万元以下，按合同签署的成交房款的6%计提销售佣金。乙方总销售金额达到5000万（含），甲方补给乙方5000万元以下的2%计提销售佣金，合计销售金额8%计提销售佣金。乙方总销售金额达到7000万（含）以上的，甲方补给乙方7000万元以下的2%计提销售佣金，合计总销售金额10%计提销售佣金。乙方达到约定梯次销售指标，甲方同时按照10%的标准补足以前的佣金给予乙方。如果乙方第一个月没有完成500万销售任务，在结算完乙方所有费用的前提下甲方有权单方解除合同。3、佣金的结算：销售佣金按周结算，即当周签约商铺对应的结算佣金，于次周的礼拜一进行对账，双方确认后周三之前予以结算并发放。结算标准为一次性客户、按揭客户首付款达到50%房款的，佣金按成交总房款金额结清。分期付款客户按实际到款金额结算佣金。双方约定乙方为该项目的独家策划、独家销售代理方，凡涉及该项目的所有销售业绩均计入乙方的完成业绩。如一方违约应向守约方支付违约金30万元。合同签订后，原告（反诉被告）按照合同约定成立了35人的新华新源国际人员组成，侯玲为项目总负责人。2016年12月14日组成了58人的销售团队。经结算，在2017年1月9日至2月9日，原告（反诉被告）一共为被告（反诉原告）签约卖出房屋5套，总金额为4232782元，佣金比例6%计算为253967元。在出卖给王历和陈小亚房屋时，因二人差购房款，故二人在2017年1月17日出具欠条，载明在2017年1月17日购买习水县新华星源置业有限公司商铺5-1-15，差欠购房款7万元，承诺在4月15日之前补齐该7万元。被告（反诉原告）于2017年2月10日向原告（反诉被告）发出工作联系单，通知原告（反诉被告）从2017年2月11日起合同终止，所有销售工作止于2017年2月11日。2016年2月16日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出关于终止《新华星源国际全程销售策划代理委托合同》及后续清算相关事宜等函》，载明委托合同至2017年2月10日到期，且不再继续合作，根据约定，应付的销售提成佣金为176321元，但你公司应向我公司支付违约金1560411元，扣除佣金，你公司还需支付违约罚金1384090元。被告（反诉原告）于2016年11月30日和2017年1月10日，两次分别向原告（反诉被告）支付服务费各6万元。2016年12月12日被告（反诉原告）将车辆移交给原告（反诉被告），车辆状态无异常，2017年2月11日，原告（反诉被告）将车辆移交还给被告（反诉原告），除了点烟器、工具包缺失外，其他状态与被告（反诉原告）移交给原告（反诉被告）时一致，被告（反诉原告）工作人员中在接交人处自行备注存在外观问题，见附图，关于车辆其他性能代维保后另订，水温故障灯报警，有指示缺冷却液。在2017年2月15日，车辆送去修理厂维修，进行了全车喷漆、钣金修复、发动机维修、跟换下肢臂，共计花去修理费13910元。2016年12月2日，原告（反诉被告）公司工作人员王保留接收了被告（反诉原告）移交的团购认筹协议、住宅认筹协议、认购书模版的电子和纸质版本以及认购书、习水县新华星源国际4、5号楼商业价格表。被告（反诉原告）认可上述资料的电子版本已全部交回，习水县新华星源国际4、5号楼商业价格表仍挂在习水新华星源置业有限公司的售房部。另查明，原告（反诉被告）的工作人员在销售房屋过程中，未经被告许可，私自收取了客户现金1000元，于次日才交到被告（反诉原告）处。本院认为，对于原告诉请的代理佣金253967元，由于双方对此金额本数无异议，被告仅提出买家为王历、陈小亚的一套房屋现在尚欠7万元首付款未实际支付，应按照实际已收到款计算佣金。针对此套房屋，由于签订协议时差欠首付款以欠条方式处理，被告是知晓且同意，王历、陈小亚书写了欠条承诺在2017年4月15日前支付购房欠款，被告实现购房款债权具有法律依据，故对被告的抗辩意见不予采纳，对原告诉请的销售代理佣金253967元予以支持。对于原告诉请的服务费2万元，被告按照约定支付前两个服务费，截止合同终止2017年2月10日，还有10日的服务费未支付，对被告抗辩的由于原告存在违约，故不支付服务费的抗辩意见，不符合合同约定，如果原告存在违约，被告可向其主张违约金，而非不支付服务费，对被告的此抗辩意见不予采纳，对原告的此项诉讼请求予以支持；对于原告诉请的30万元违约金，由于原告的工作人员未经过被告许可私自收取客户现金，也未按照合同约定达到约定销售金额，同样存在违约，故对此诉讼请求不予支持。对于反诉部分,反诉原告诉请的支付赔偿及违约金1840356元。30万元违约金,反诉原告也未按约定付款,也存在违约情形，双方均存在违约的情形，反诉原告的此诉请不予支持。对于赔偿，反诉原告认为反诉被告没到组织到100人的销售团队，每天差一人应按500元标准计算，双方签订的合同约定销售团队15天内达到50人，整个销售期间应保持100人，若乙方团队人员低于标准80%的，一人罚款500元，但合同并未约定都按照100人的标准每天每人计算500元，反诉原告认可合同签订后15天原告组建了42人的团队，高于约定80%的标准，对反诉原告的此项诉讼请求不予支持；对于反诉原告诉请的反诉被告私自收取客户资金的罚款1000元，由于双方就此金额并未约定，酌情支持500元；对于车辆违章及修复费用，对反诉被告认可的违章罚款300元予以支持。对于修理费用，结合反诉原告提供的车辆照片及进场修理时间，就全车喷漆未提供整车需喷漆的证据，仅仅提供了部分刮痕，就喷漆酌情支持3000元，钣金修复500元、更换下肢臂300元，予以支持，反诉原告未提供发动机修理、轮毂及下肢臂与反诉被告有关的证据，不予支持，对车辆修理费支持3800元；对于固定座机欠费，由于反诉原告数额举证不明，且双方就话费的承担没有约定，结合合同整体内容及目的进行解释，该费用应由委托方即反诉原告自行承担，对此不予支持。对于反诉原告诉请反诉被告支付资金利息损失，由于双方在合同中并未就此进行约定，对此不予支持。对于反诉原告诉请的反诉被告返还领取的销售类文本资料，由于双方约定解除或终止合同时，反诉被告应返还反诉原告文本资料，由于反诉被告已经归还了电子版本，纸质部分反诉被告客观上已经无法归还，应对反诉原告的此损失予以赔偿，根据性质及数量酌情支持2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、被告习水新华星源置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苏州铭信行房产营销策划有限公司代理佣金253,967.00元，服务费20000.00元，合计273,967.00元；二、驳回原告苏州铭信行房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告苏州铭信行房产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内支付反诉原告习水新华星源置业有限公司违章处理费300.00元、车辆修理费3800.00元、文本资料损失费2000.00元，合计6100.00元；四、驳回反诉原告习水新华星源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9540.00元，减半收取计4770.00元，由原告（反诉被告）苏州铭信行房产营销策划有限公司负担2770.00元，被告（反诉原告）习水新华星源置业有限公司负担2000.00元；反诉案件受理费12420.00元，由被告（反诉原告）习水新华星源置业有限公司负担12000.00元，原告（反诉被告）苏州铭信行房产营销策划有限公司负担420.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张小英二〇一七年六月五日法官助理周佳兴书记员袁浩洋