济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初7440号 原告：宋晓明，男，1978年6月10日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 被告：王玉和，男，1963年5月4日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：颜东，山东德康律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：朱云凤，山东德康律师事务所实习律师。 原告宋晓明与被告王玉和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，本院依法适用普通程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理，原告宋晓明，被告王玉和及其委托代理人颜东、朱云凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋晓明向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告已缴纳的部分房屋租金21.5万元，剩余电费2000元，装修损失50977元，共计267977元；二、判令被告以267977元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年4月7日起至向原告支付利息损失；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月7日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，被告王玉和承诺其拥有房屋出租权，租期为3年。后经核实，该房屋所有权为国网山东省电力公司济南历城区供电公司（简称历城供电公司），被告并不具有3年的房屋出租权。原告宋晓明于2016年8月29日口头通知被告解除合同后，又通过邮局EMS向被告王玉和发出了合同解除通知书，被告拒收。后原告要求被告返还已缴纳的房屋租金，被告不理，多次协商无果。另外，原告与被告签订合同后，装修期为一个月，实际经营期为五个月，经营一一刀削面，之后于2016年10月9日，原告与案外人李冰签订了转让合同，并于10月10日撤出，李冰在另案中起诉原告宋晓明，要求赔偿损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 原告宋晓明围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、房屋租赁合同复印件一份，拟证明原被告双方于2016年4月7日签订房屋租赁合同。 2、证明复印件一份，拟证明涉案房屋产权归济南市历城区供电公司所有，并在历城区房产交易监理所进行房屋租赁备案登记。 3、2016年4月7日被告出具的收条复印件一份及打款记录一份，拟证明原告向被告支付一年半的房租27万元及押金2万元。 4、EMS快递单一份，拟证明原告在2016年8月29日曾向被告邮寄送达解除租赁合同通知，但被告拒收。 5、面馆装修报价单打印件一份，拟证明原告承租房屋后装修花费49697.9元，户外广告牌费3000元，加固墙壁费用6500元。 被告王玉和辩称，原被告双方并没有解除合同，其未看到合同解除通知书。2016年9月20日，原告宋晓明又向其出具了保证书和申请一份，要求对涉案房屋电路设备系统进行改造。双方签订的租赁合同属实，原告宋晓明是经营面食。2016年7月初，未经其同意原告将部分门头租给一经营煎饼果子的客户。2016年11月10日左右涉案房屋开始装修，且该房屋主体结构遭到严重破坏，极其危险。其给原告宋晓明打电话通知马上停工恢复原状，电话中才知道原告宋晓明在没有事先征得其同意的情况下，擅自把商业房整体转租给案外人李冰，并签订合同，收取案外人租金和其他费用。案外人了解情况后于2016年11月16日向东风派出所报案举报宋晓明诈骗。从2016年4月8日起，原告宋晓明至今没有给供电公司缴纳水费，应按供电公司统一收费数据标准结算水、电费。按照双方合同约定，2016年10月8日前原告宋晓明应付清租金9万元，原告并未支付。原告擅自改变甲方房屋主体结构，造成破坏和安全隐患，至今未恢复，并把房屋内的装修及电源、设施、设备破坏，其保留追究原告责任的权利。 被告王玉和围绕其辩称意见提交证据如下： 1、被告王玉和与历城供电公司签订的房屋租赁合同一份，拟证实双方一年一签租赁合同，被告已使用涉案房屋十余年。 2、原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证实双方的合同关系。 3、2016年9月20日原告宋晓明出具的保证书一份，拟证实双方的租赁合同并未解除且原告宋晓明申请对供电线路及设备进行改造，并自愿承担责任。 4、照片一宗及录像、录音证据一宗，拟证实涉案房屋现状。 5、装修报价明细单一份，拟证实涉案房屋在2014年7月曾进行过装修，花费77790元。 根据原、被告提交的证据、质证意见及双方当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年4月7日，被告王玉和（租方、甲方）与原告宋晓明（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方出租的房屋坐落地址为七里河路*号，并承诺对该房屋依法享有出租权，租期3年，自2016年4月8日至2019年4月7日，每年租金为18万元，经双方协商，第一期租金为18个月房租（至2017年10月7日）计27万元，水电费、煤气费、电话费等乙方每月自行向有关部门交纳。同日，被告王玉和收到原告宋晓明房屋押金2万元整。合同签订后，原告宋晓明向被告王玉和支付第一期房租27万元。 原告与被告签订合同后，原告宋晓明将房屋进行装修，经营一一刀削面馆，之后被告宋晓明与他人注册成立了济南安顺餐饮服务有限公司（简称安顺公司）并继续在租赁房屋内经营一一刀削面馆，公司工商登记时间是2016年9月19日。 因经营不景气，原告宋晓明在2016年8月曾提出解除涉案租赁合同，并于2016年8月29日向被告王玉和邮寄过解除租赁合同通知，但被告王玉和未收该邮件。2016年9月20日，原告宋晓明向被告王玉和出具申请及保证书一份，申请对涉案房屋线路升级改造，并保证如出现安全问题和设备损坏由宋晓明承担责任。2016年10月9日，被告宋晓明以安顺公司（合同甲方）名义与案外人李冰（合同乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于七里河路*号的店铺转让给乙方使用，乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中的权利，承担原有房屋租赁合同中的义务；甲方已签订的租赁合同，租期到2019年4月7日止，甲方已于2016年4月8日交纳租金27万元整，押金2万元整，第二期第三期租金尚未缴纳，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；乙方在2016年10月9日前一次性向甲方支付转让费23万元。合同签订后，案外人李冰按照合同约定向宋晓明支付押金2万元、剩余一年的房租18万元、装饰装修补偿费3万元以及厨房设备折价款1万元，共计24万元。原告宋晓明及安顺公司于2016年10月10日左右撤出涉案房屋。 2016年10月底左右，被告王玉和联系电力部门为涉案房屋更换了大负荷电表。2016年11月，案外人李冰对涉案房屋装修改造时，被他人告知涉案房屋即将因租期到期被历城供电公司收回的情况，经李冰向历城供电公司核实，情况属实。之后，李冰、宋晓明及王玉和之间产生纠纷。李冰与宋晓明分别向本院提起诉讼。 另查明，该涉案房屋系历城供电公司建造，被告王玉和承租多年，双方一年一签租赁合同。2016年4月26日，双方又签订租赁合同一份，约定房屋租赁期为1年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止。另案中，历城供电公司出具书面说明表示，涉案房屋所在土地性质为国有划拨土地，租赁房屋未取得房产证，也无相应规划许可手续；七里河路4号的所有房产在合同到期后，不再对外出租，统一收回使用，并已通知过承租人。经质证，原、被告对该说明的真实性无异议。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋所在土地仅在2013年取得国有土地使用证，未取得房产证，也无规划许可手续，故根据法律规定，合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同双方应根据过错程度，承担相应的责任。原告宋晓明称其将涉案房屋转租给案外人李冰，系经过被告王玉和的同意，无证据予以证实，本院不予采信。因此，对于原、被告租赁事宜，双方均有过错，对于转租事宜，原告宋晓明过错明显。根据合同约定，宋晓明与王玉和租赁合同期限为2016年4月8日至2019年4月7日，王玉和与历城供电公司租赁合同期限为2016年5月1日至2017年4月30日，因此对于被告王玉和收取的2017年5月1日至2017年10月7日期间的房租共计78387元，其无权获得，应予退还。2016年10月至2017年4月期间的房租，原告宋晓明已向被告王玉和交纳，其没能使用租赁房屋的原因，在于其未经被告王玉和同意即进行转租，后发生纠纷，导致涉案房屋闲置。从这一过程来看，原告宋晓明在该期间未能使用房屋并非被告王玉和的原因造成的，因此原告宋晓明要求被告王玉和返还该段期间的租金，本院不予支持。该段期间的租金损失，应当由原告宋晓明与案外人李冰负担。关于装修损失，原告宋晓明在合同签订后到2017年10月9日将房屋转租给案外人李冰，期间经营面馆，房屋转租后其与案外人李冰协商以3万元的价格进行补偿，另案中因宋晓明承担较大的过错责任本院判令返还装修补偿2万元，因此该返还的装修补偿款2万元属于原告宋晓明的装修损失，原、被告应根据过错对此予以分担。因被告王玉和在仅有一年租期的情况下转租给原告宋晓明3年，而原告宋晓明在未经被告王玉和同意的情况下转租造成损失，双方过错程度相当，本院酌定被告王玉和赔偿原告宋晓明装修损失1万元。原告宋晓明主张返还剩余电费2000元，未提交证据予以证明，被告王玉和不予认可，本院不予支持。被告王玉和辩称的其装修损失，因被告王玉和将涉案房屋租赁给原告宋晓明时，知晓原告宋晓明用于经营面馆，其也未对原告宋晓明的装修行为提出异议，因此被告王玉和提出的装修损失，不应支持。对于原告宋晓明主张的返还押金2万元及被告王玉和提出的房屋恢复原状费用，因恢复费用并未实际发生，且双方约定被告王玉和恢复后可从押金中扣除，因此本院对此在本案中均不予一并处理，当事人可另行依法主张。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、原告宋晓明与被告王玉和于2016年4月7日签订的房屋租赁合同无效。 二、被告王玉和于本判决生效之日起十日内返还原告宋晓明房租78387元。 三、被告王玉和于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋晓明装修损失1万元。 四、原告宋晓明于本判决生效之日起十日内返还被告王玉和位于济南市历城区七里河路*号的房屋。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5320元，由原告宋晓明负担3565元，被告王玉和负担1755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年六月六日 书 记 员  岳 静