广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初2334号原告：唐奇志，男，汉族，1970年9月18日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：金三宝，是广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏莹，是广东循理律师事务所律师。被告：唐海腾，女，汉族，1967年3月8日出生，住广东省佛山市南海区，原告唐奇志与被告唐海腾物权保护纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院依据原告的财产保全申请依法作出（2017）粤0605民初2334号之一民事裁定，并据此于同年4月18日查封了原告名下用于担保的位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园金楠13座1501房（产权证号为20××**）,并于次日查封了被告名下位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾6座1903房（产权证号：粤房地权证佛字第**）；本院于2017年3月28日对案件公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人金三宝、何敏莹，被告唐海腾均到庭参加了诉讼。期间，一方当事人申请庭外和解，本院予以准许。案件现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告名下位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾6座1903房（产权证号：粤房地权证佛字第**，以下简称“1903房”）所有权归原告所有；2.被告协助原告办理上述房屋的房地产过户登记手续；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月14日，因受限购影响，就购买上述房屋一事，原告以被告名义与佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称“万科公司”）签署了《商品房买卖合同》，房屋的全部购房款均由原告承担，包括首期款、按揭贷款及利息。2014年9月，原告以被告名义与万科公司办理了案涉房屋的收楼手续，自收楼之日起，案涉房屋的物业管理费及日常水电费均由原告承担。2015年10月8日，案涉房屋登记至被告名下，产权证号为粤房地权证佛字第**，相关办证费亦由原告支付。此外，1903号房的认购书、购房合同及补充协议、装修合同、契税缴纳凭证、房地产权证、用于缴纳按揭款和物管费水电费的存折及银行卡等所有案涉房屋合同原件均由原告保管。2016年底，原告向被告提出要求其协助办理案涉房屋过户至原告名下的手续，但被告拒绝配合。综上，原告为维护自身合法权利，特起诉至法院。诉讼过程中，原告当庭增加诉讼请求：被告立即搬离案涉房屋，并将案涉房屋返还予原告。被告辩称，请求驳回原告的全部诉请，并要求原告向被告返还房产证和银行存折，诉讼费由原告自行承担。原告所称案涉房产由其全部出资不属实。原、被告为姐弟关系，2012年11月，由于原告此时名下已有金菊村501房和中海万锦豪园两套100平方米以上的房屋，受佛山限购政策影响，原告提出以被告的名义为父母购买一套带电梯的洋房，还款期间，父母曾数次告诉被告，原告多次以资金不足为由，劝说父母支付部分购房款，而原告对此事一直隐瞒至今。当时被告名下无房无贷，故被告作为贷款人可以得到更多优惠，原告主动要求负责资金筹集，贷款存折一直交由原告使用，具体操作流程不详，被告负责出面办理各种相关手续，过程中无任何协议和约定。被告离异且未再婚，育有一子一女，儿子因被告在桂城购有房屋，现就读于桂城街道某小学；女儿为一级智力残疾，已于2016年8月底家中病故。被告原居住于西樵，因长期照顾生活不能自理的女儿18年而无法外出工作，并一直与前夫共同居住，因前夫拒不迁离，二人经常打闹。由于案涉房屋购买前未事先征求父母意见，父母多有不满，不愿迁往居住而一直空置。在父母和原告多次提及将案涉房屋让与被告养老、劝被告离开前夫、让小孩安静学习，便于探望老人的情况下，被告被亲人的真诚打动，并为了满足其愿望，最终入住案涉房屋。此前，被告均以噪音污染为由谢绝。案涉房屋从2014年9月交付至今，一直由被告管理和使用，实际享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利。居住期间，包括原告在内的家庭成员对案涉房屋的归属未提出过异议，已达成一致共识。被告女儿去世后，原告主动提及更换家中物品以免被告睹物思人，并提出主动购买衣柜等建议。截至2017年2月16日，原告的态度突然出乎意料的一反常态，强硬要求被告协助其过户。根据物权公示原则，案涉房屋登记于被告名下，被告对其依法享有所有权。此外，案涉房屋的购房款属于亲人间道德义务性质的赠与，父母及原、被告之间以往的相互关系、相互帮助的事实，直接印证了亲人间赠与的无偿性、自愿性和道德性，该赠与不能任意撤销，且没有任何证据证明赠与非为原告的真实意思表示。如果原告认为自己无需尽道德义务，为何在父母确定不入住案涉房屋后，不第一时间申请变更产权人？不另行考虑其他处理方式？而要将被告牵扯其中并加以迫害。被告孩子在读小学，相对稳定的生活和居住环境对其非常必要，正是被告得到了原告等的确切许诺，才促成了被告的搬迁之实。无论如何，赠与物权转移已不可辩驳。2016年2月，90岁高龄的父亲入院治疗，临近春节，原告与被告及母亲因为父亲是否适合回家过年的问题发生争执，此后，原告对被告的不顺从颇有敌意，是否认为被告故意对抗原告以致其春节度假计划落空，且尽失颜面和威风？被告虽一直蒙在鼓里，但家庭内讧愈演愈烈，家中由于父亲生病住院治疗已失去主心骨，母亲则对原告一贯娇纵溺爱、惟命是从，如今的家名存实亡。综上，根据相关法律法规，被告依法享有案涉房屋的所有权，请求法院依法驳回原告的全部诉请。针对被告的答辩，原告回应如下:1.原告并未将案涉房屋赠与被告，也从无赠与的意思表示。2.案涉房屋的所有购房款均由原告支付，并无第三人出资。3.被告答辩时已确认原告以其名义挂名购买案涉房屋，也确认挂名买房的原因是，原告受当时限购政策影响，不能以自己的名义购房；当时原告考虑到父母居住的金菊村501房没有电梯，且年事已高、行动不便，想多买一套带电梯房，以便父母入住。4.案涉房屋在2014年交楼时，周围配套不齐全，购物及出行不便，因此父母没进去居住。5.被告原居住于西樵××路××房，其儿子当时在西樵中心小学就读，成绩很差，而案涉房屋所在的学区是南海中心小学，为学区房，被告提出反正父母暂时不居住，便让其及儿子暂住，以便照顾儿子及儿子能在南海中心小学就读。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并申请了证人陈某出庭作证，本院依法组织了双方当事人进行了质证。本院经审查认为，原告举证的建银行贷款结清证明能与房屋抵押注销证明相互印证，本院确认其真实性。被告举证的证人证言，被告确认由其自行书写，本院不予采信；被告举证的两份协议与本案无关，本院不作审查；被告举证的证明，属于证人证言，相关人员未能到庭接受询问，本院不予采信；被告举证的出生医学证明、离婚证、低保证以及残疾人证与本案无关，本院不作审查。原、被告的其他举证，对方无异议或对真实性无异议，本院均予采信。证人证言，本院将结合其他举证进行综合认定。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：被告与原告是姐弟关系。2012年，原告欲购佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾6座1903房，受当时佛山地区的限购政策影响，原告提出以被告名义购买该房，被告遂予同意。2012年11月4日，被告（乙方）与案外人万科公司（甲方）签订《广东省商品房认购书》，约定乙方有意购买上述1903房，乙方愿意支付2万元予甲方作为认购该物业的订金；乙方应于本认购书签订后7日内到金御华府签约中心签订《商品房买卖合同》。同日，被告与万科公司签订《商品房认购书补充协议一》，约定房屋成交价929640元，被告须在签订认购书和本补充协议书的同时向万科公司付清定金2万作为签订《商品房买卖合同》的担保，并应于2012年11月10日前支付不低于66.65%的房款即619640元作为首期房款，余款31万元的办理按揭。2012年11月14日，被告（买受人）与万科公司（出卖人）就上述1903房签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，约定被告以929640元购买该房，首期款含定金619640元于2012年11月14日前一次性支付予出卖人，余款31万元于2013年1月14日前由银行办妥按揭手续并将按揭款一次性付至出卖人账户。同日，被告在《停车位销售意向书》、《购买商品房须知》、《金域蓝湾南区二期N1号楼（灏景湾5座/灏景湾6座）交楼标准（毛坯房）》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《万科金域蓝湾临时管理规约》上签名；并与案外人广州市恒域建筑工程有限公司就案涉房屋装修事宜签订《委托装修协议》、并向万科公司出具《承诺函》；与案外人深圳市万科物业服务有限公司就案涉物业签订了《万科金域蓝湾前期物业服务协议》。2012年11月13日，被告名下31×××42的建设银行存折开设了银行卡，卡号62×××66;同日,原告向被告该卡转款60万元。次日，被告上述账户在万科公司刷卡消费599640元用于支付案涉房款。2012年11月16日，案涉1903房缴存住房维修基金9296.4元。2012年12月10日，被告（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（贷款人，以下简称“建行佛山分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告因购买上述1903房向建行佛山分行贷款31万元，借款利率为基准利率下调10%，借款期限至2022年12月10日；贷款人将款项一次性划入万科公司相关账户内；借款人指定委托其名下的31×××42建设银行账户扣款；采用等额本息还款法；借款人以1903房为借款提供抵押担保。2012年12月14日，建行佛山分行依约放款。其后,被告上述账户有不定期的款项进出，包括定期还贷，资金来源包括“证券转银行”、“现金转入”、“转账存入”等；另该账户办理了1903房代扣物业费、水电费、煤气费等业务。2015年7月24日,原告向被告上述贷款账户转款11万元。次日，该账户发生了一笔10万元的提前还款业务。2015年9月30日，案涉1903房缴纳契税9296.4元。2015年10月14日，案涉1903房办理了登记手续，登记权属人为被告，产权证号为粤房房地权证佛字第**。/div>2015年12月3日,被告名下的62×××86的广发银行账户向原告转款30万元。2015年12月25日，被告上述贷款账户现金存入4万元，另原告向该账户转款10万元。次日，该贷款账户发生一笔收回贷款本息的业务，发生金额140590.68元；建行佛山分行亦于当日出具结清证明，证实1903房的贷款已结清。其后，该1903房办理了房屋抵押注销登记手续。2017年2月23日，原告向法院起诉，主张相关权利。庭审中，原告持有案涉1903房的商品房认购书及其补充协议书、广东省商品房买卖合同及其补充协议、商品房质量保证书、商品房使用说明书、委托装修协议及其承诺函、万科金域蓝湾临时管理规约和前期物业服务协议、中国建设银行个人贷款支付凭证、贷款合同、契税缴费发票、中国建设银行还贷存折、扣缴物业水电费借记卡、维修基金存折、房地产权证等原件。庭审中，原告陈述：1903房的购房款、按揭款、房内家私、电器、物业费和水电煤气费等均由原告支付，被告相关扣款存折由原告持有，原告通过转账或现金的形式将款项存入账户；案涉房屋款项均来源于原告本人，与老人无关，原告没有向老人借钱；原告从未作出书面或口头承诺将房屋赠予被告。庭审中，被告陈述：被告女儿是残疾人，自其出生后被告一直没有工作。房子确实是打算买给老人家居住的电梯房，当时听说限购，原告让被告去买，被告同意了。案涉房屋的购房款，被告没有出过。原、被告之间没有其它经济往来，也没有向原告借款。原告及父母一直劝说被告搬来桂城居住，被告亦曾与父母居住，孩子在金菊村旁的幼儿园就读，同住三个月被告就与父母吵架，当时打算搬回西樵，但原告不同意，当时1903房尚未交楼，原告便帮被告在外面租房，被告从来没有交过房租，不清楚原告有没有交，住了约两年**便交楼了。当时被告与父母吵得很难堪，所租房子房东要收回，但考虑到1903房噪音较大，被告再次提出搬回西樵，但他们不让。被告提出物业费很贵不承担，但打算承担水电费，原告表示均由其承担。当时被告有两个孩子，其中女儿残疾，搬家很麻烦，房子的钱又是原告出的，如果不是久住的话就不会搬过去住。原、被告之间虽然没有书面赠予协议，但有口头约定，母亲也说过房子让被告居住，不要回西樵老跟前夫吵架。庭后，被告接受询问时称曾于2015年12月3日向原告转款30万元用以冲抵原告对1903房的出资，资金来源为股票款；就该30万元双方并未签订书面协商，但口头约定用于冲抵购房款。原告则称，该款转出账户登记于被告名下，是原告以被告名义在广发银行开立用于炒股的专门账户，账户资金最初由父亲唐甘雨、唐海腾和唐奇志投入，其中唐海腾占19%；2001年，唐海腾到广州东圃居住，要求退出账户资金，当时账户内约有10万元，父亲唐甘雨于2001年2月16日按唐海腾所占份额将2万元汇入其在东圃的中国银行账户，故案涉账户已无唐海腾资金；2001年起，该账户由唐奇志操作，且唐奇志亦先后多次注入资金，约10万元；截至2015年12月，该账户资金累计约48万元，考虑至当时股票市场处于低谷时间，唐奇志决心将资金全部取出，故唐海腾协助将账户内30万元转至唐奇志账户，余下18万元应唐海腾要求暂借其使用。证人陈某陈述：本人是原、被告母亲。案涉房屋是原告购买的，想让老人居住，当时原告名下没有名额，故以被告的名言购买，当时本人与老伴都同意了。购房款、家私电器及日常的物业、水电费等均由原告负担，父母并未支付也无力承担。原告并没有说过要将房屋赠与被告。另核实，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知内容为包括南海区桂城街道在内的部分区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房，下同）限购政策，即本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，暂停向其销售上述区域的商品住房；通知自2017年6月1日零时起执行。另查，原告唐奇志所在的佛山家庭户，户主唐奇志，户内成员包括：唐奇志、唐甘雨（父亲）、陈某（母亲）、唐浩哲（儿子）；至庭审时止，该家庭户内成员，仅有唐奇志在佛山地区拥有一处房屋，即位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园金楠13座1501房[产权证号：粤（2017）佛南不动产权第0039539号]。另原告配偶周爱玲在广州亦仅拥有一套房屋，即位于广州市海珠区顺意二街14号1107房[产权证号：粤（2016）广州市不动产权第03216571号]。本院认为：原、被告一致确认，案涉房屋购买之时，双方约定由原告借被告之名购买，且原告的举证及证人证言显示，案涉房屋的款项实际由原告支付。被告确认其未支付过任何购房款，但认为部分款项为其父母支付，未能就此举证。退一步说，即便其父母存在出资行为亦属于另一法律关系，与本案无关。综上，原、被告之间构成借名买房的合同关系，即在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。此外，案涉房屋的所有凭证原件，包括购买凭证、缴费凭证、房产证等全部均由原告持有，所涉按揭贷款及家私家电、及双方产生争议前的物业及水电费等均由原告负担，被告认为案涉房屋是原告对其的赠与，双方构成赠与合同关系；庭后又称曾于2015年12月向原告转款30万元用于冲抵购房款，但均未能举证证明，原告不予确认，故本院对其相关辩解不予采纳。目前证据显示，原告家庭在佛山市内仅拥有一套房屋，故案涉房屋过户至原告名下的条件成就，并不违背现时佛山地区的限购政策；现原告请求办理案涉不动产变更过户至其名下的手续，符合双方购房之时的约定，本院予以支持。至于原告要求确认案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，我国对不动产物权适用登记生效主义，尽管原、被告双方在购房之时内部对案涉房屋所有权归属进行了约定，但该约定仅为债权行为，并不产生物权效力，现案涉不动产的登记权利人为被告，该登记行为具有对外效力，原告作为借名人在此情形下的法律身份为真实“债权人”，而非“物权人”，原告在未经办理变更登记的情况下请求直接判决确认案涉不动产为其所有，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告对案涉房产享有相关权利，故原告主张被告返还案涉房屋，符合法律规定，本院亦予准照；结合被告的实际情况，本院确定被告于判决发生法律效力之日起两个月内办理移交手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐海腾应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告唐奇志办理佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾6座1903房（产权证号为粤房地房地权证佛字第**）登记至原告唐奇志名下的手续。二、被告唐海腾应于本判决发生法律效力之日起两个月内返还佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾6座1903房（产权证号为粤房地权房地权证佛字第**）唐奇志。三、驳回原告唐奇志的其他诉讼请求。本案受理费6550元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一七年六月二十六日书记员  杨绮琪