广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤20执复12号 复议申请人（利害关系人）：中山市联动玻璃工艺有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇马新工业区强业南路（法诺斯电器有限公司侧）。 法定代表人：陈**发，总经理。 复议申请人（利害关系人）：曾婷，女，1983年6月3日出生，汉族，住湖北省云梦县。 申请执行人:兴业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区博爱五路大东裕商业大厦首层、十五层。 法定代表人：李启信，行长。 委托诉讼代理人：周城，该行职员。 被执行人：中山市法诺斯电器有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇马新工业区强业南路。 法定代表人：汪芳，总经理。 被执行人：中山市长圆之星电器有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇翔安路。 法定代表人：汪**，总经理。 被执行人：徐传国，男，1973年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：汪芳，女，1970年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人中山市联动玻璃工艺有限公司(以下简称联动玻璃公司)、曾婷因不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行）与中山市法诺斯电器有限公司（以下简称法诺斯公司）、中山市长圆之星电器有限公司（以下简称长圆公司）、徐传国、汪芳金融借款合同纠纷一案，广东省中山市第二人民法院在执行过程中，依法作出（2016）粤2072执7394号执行情况告知书，告知当事人及利害关系人，法院将依法拍卖涉案房产，并公告房地产为带租按现状拍卖，租期按利害关系人提交的《租赁合同》履行。申请执行人兴业银行以不承认利害关系人提交的租赁合同的有效性为由，于2016年12月27日向广东省中山市第二人民法院提出执行异议，要求撤销执行法院作出的（2016）粤2072执7394号执行情况告知书、对法诺斯公司名下位于中山市××镇新马工业区的房产剔除租赁合同后进行拍卖。 广东省中山市第二人民法院查明，关于兴业银行与法诺斯公司、长圆公司、徐传国、汪芳金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，经兴业银行申请，2015年12月28日，广东省中山市第一人民法院依据（2015）中一法民二初字第4512-1号民事裁定，查封了法诺斯公司名下位于中山市××镇马新工业区的房地产[土地证号：国（2010）010344；房产证号：01××64]。因法诺斯公司、长圆公司、徐传国、汪芳未自觉履行已生效的（2015）中一法民二初字第4512号民事调解书所确定的义务，兴业银行向中山市第一人民法院申请强制执行。经广东省中山市第一人民法院委托执行，2016年11月15日，广东省中山市第二人民法院受理了兴业银行与法诺斯公司、长圆公司、徐传国、汪芳金融借款合同纠纷一案，上述查封自动转为广东省中山市第二人民法院的执行查封。2016年12月14日，广东省中山市第二人民法院经调查上述房产的使用情况后，依法向涉案房地产的承租人发出（2016）粤2072执7394号公告、执行裁定书及协助执行通知书。2016年12月22日，执行法院发出（2016）粤2072执7394号执行情况告知书，告知各当事人执行法院将依法拍卖上述涉案房地产，并公告上述房地产为带租按现状拍卖，租期按利害关系人提交的《租赁合同》履行。2016年12月27日申请执行人兴业银行向执行法院提出行异议。 广东省中山市第二人民法院另查明，上述涉案房地产的土地使用面积为10121.25平方米，于2013年4月22日办理了抵押登记手续，抵押权人为兴业银行，抵押金额为2500万元。2014年6月1日，曾婷与法诺斯公司签订《租赁合同》，租赁期限为5年，2014年6月3日，曾婷支付了租金100万元，但双方一直未办理厂房交付，2016年6月，曾婷自行占有并使用了约定的厂房。 再查，2013年4月15日，联动玻璃公司的股东徐家和、于述英与法诺斯公司签订《租赁合同》，租赁期限为2013年4月15日至2015年4月14日。2013年4月23日，联动玻璃公司成立，住所地为广东省中山市黄圃镇马新工业区强业南路（法诺斯公司侧）。2015年1月5日，黄哲煜（公民身份证号码）受让了联动玻璃公司的全部股权，同日，其与法诺斯公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限为2015年1月5日至2019年12月31日。2015年3月12日办理股东变更登记，监事由原徐家和变更为高维成，执行董事、经理由原于述英变更为陈**发，法定代表人由原于述英变更为陈**发。 广东省中山市第二人民法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将以抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故本案中，在抵押权设立后，被执行人法诺斯公司与利害关系人签订的租赁合同是不得对抗已登记的抵押权，在抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力，故在实现抵押权过程中，应依法除去的。综上所述，兴业银行的异议请求符合法律规定，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条之规定，裁定：撤销（2016）粤2072执7394号执行情况告知书中关于带租按现状拍卖的内容，该房产上现有的租赁关系不得对抗拍卖的受让人。 联动玻璃公司向本院复议称，一、上述房地产自2013年以来由联动公司使用并作为经营场所，在上述房地产设立抵押登记之前就已经与法诺斯公司签订租赁合同。二、前后两份《租赁合同》具有连续性和不可分割性，承租人均为联动玻璃公司，租期应履行至2019年12月30日，故请求中山市中级人民法院依法撤销（2017）粤2072执异第1号执行裁定书，维持（2016）粤2072执7394号执行情况告知书，对涉案房地产按现状带租拍卖，租期按联动玻璃公司提交的租赁合同履行至2019年12月31日。 曾婷向本院复议称，2013年3月10日，曾婷与法诺斯公司签订合同书，约定法诺斯将其名下目标房产中不低于3300平方米的厂房出租给曾婷使用，即双方于2013年3月10日已就目标房产中不低于3300平方米的厂房建立租赁关系，而目标房产是2013年4月22日才抵押给兴业银行，曾婷承租的目标房地产中不低于3300平方米的厂房在目标房产抵押之前就已经出租。广东省中山市第二人民法院作出的（2017）粤2072执异1号关于“目标房产上现有租赁关系不得对抗拍卖的买受人”的执行裁定书与事实和法律规定不符，请求撤销（2017）粤2072执异1号执行裁定书，并确认法诺斯公司名下的位于中山市××镇马新工业区的房产[土地证号：国（2010）010344，房产证号：01××64]为带租按现状拍卖，租期按申请人提交的《租赁合同》履行。 本院查明，执行法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，曾婷与法诺斯公司于2013年3月16日签订合同书，约定法诺斯公司将其面积不低于3300平方米的厂房租赁给曾婷，租期5年，因法诺斯的厂房暂不能确定交付使用时间，具体租赁合同由法诺斯公司择时通知曾婷签订。其后，曾婷与法诺斯公司于2014年6月1日签订租赁合同。 本院认为，引发兴业银行提出异议的争议执行行为，是中山市第二人民法院作出的（2016）粤2072执7394号执行情况告知书，该执行情况告知书明确告知各方当事人对法诺斯公司名下位于中山市××镇马新工业区的房产[土地证号：国（2010）010344，房产证号：01××64]以负担租约的方式进行拍卖。兴业银行所提出的异议指向的是执行法院已经作出并客观存在的执行行为，该异议属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议。“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，本案中，曾婷虽于2013年3月16日与法诺斯公司签订合同，但该合同对租赁期间、租金的交付等租赁合同的主要条款均没有进行约定，因此该合同不属于租赁合同，事实上，曾婷与法诺斯公司的租赁合同签订时间为2014年6月1日，签订时间在法诺斯公司将涉案房产抵押给兴业银行（2013年4月22日）之后，根据前述法律规定，曾婷不得以该租赁关系对抗兴业银行的抵押权。 至于联动公司的复议请求，2013年4月15日，联动玻璃公司的原股东徐家和、于述英与法诺斯公司签订《租赁合同》，租赁期限为2013年4月15日至2015年4月14日。2013年4月23日，徐家和、于述英在上述租赁合同约定的租赁物成立联动玻璃公司。因该租赁合同签订时间在法诺斯公司将涉案房产抵押给兴业银行（2013年4月22日）之前，因此，徐家和、于述英在租赁合同约定的租赁期内对租赁物的占有、使用权依法应受保护。但是，该合同约定的租赁期限至2015年4月14日已届满，依法应不再受法律保护。而联动公司新股东黄哲煜与法诺斯公司签订的《厂房租赁合同》，是新的租赁合同，合同签订时间在法诺斯公司将涉案房产抵押给兴业银行（2013年4月22日）之后，因此，该合同的租赁关系依法不得对抗兴业银行的抵押权。 综上所述，联动公司、曾婷的复议理由不成立，本院不予支持。执行法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回中山市联动玻璃工艺有限公司、曾婷的复议申请，维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072执异1号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  徐志荣 审判员  李油欢 审判员  赵 娟 二〇一七年六月十九日 书记员  马活涛