山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1302民初6432号 原告：刘某某（曾用名刘某某），男，1973年4月15日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张相亮，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。 被告：刘某某，男，1989年10月16日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：宋国民，山东拓成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙百勇，山东合清律师事务所律师。 原告刘某某诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人张相亮，被告刘某某及其委托诉讼代理人宋国民、孙百勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认兰山区10号楼1单元401室归原告所有。房屋价值20万元；2、判决被告将房屋限期交付给原告；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2017年1月26日，原告与被告签订协议，协议载明：被告刘某某将临沂市兰山区10号楼1单元401室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权转让给原告，载明刘志民欠原告的款项。二、2017年2月4日，原告与被告签订房屋转让协议，内容为：1、被告将临沂市兰山区10号楼1单元401室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权因抵账转让给原告，转让费用20万元。2、协议约定：协议签字生效时甲方（被告）将钥匙交给原告时办理好抵账手续。3、双方不得反悔，如有反悔，双倍赔偿。原被告双方签字并且由刘连江（居委主任）作为见证人。三、协议签订当天，原被告双方在村委办理房屋过户手续，村委将10号楼1单元401室户主更改到原告名下，被告签字确认。原告已经履行办理好所有抵充债务手续，时至今日被告仍然将房屋租借给他人使用，原告多次催被告尽快将房屋内家电家具搬出，将房屋交付给原告，被告以种种理由拒不搬出，原告无奈特诉至贵院。综上所述，原告为维护自己合法的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定向贵院起诉，请依法判如诉请。 被告刘某某辩称，一、被告与原告之间不存在房屋买卖合同，真实的情况是，阴历2016年腊月29（2017年１月26日），被告的五叔刘志民因偿还杜全利的50万元借款、10万元利息向原告借款，再加上此前刘志民欠原告的15万元借款（刘某某向农村信用社朱保支行贷款30万元，贷款到期日为2017年10月19日，刘志民是担保人，贷款发放后刘某某使用了15万，刘志民使用了15万）及该借款1.5万元的利息，1.8万刘志民欠原告的桦木皮子钱，刘志民给原告出具了78.3万元的借据，原告要求刘志民提供担保物，刘志民请求被告帮忙提供本案中的房屋作为担保物，待刘志民将借款还给原告时，原告再归还担保物，并非原告在诉状中称的以房抵账，被告与原告之间不存在任何的债权、债务纠纷。由于房屋是村内的小产权房，不能办理抵押登记，原告要求被告将房屋通过转让的方式进行抵押登记，因此，双方于阴历2017年正月初八（阳历2017年２月４日）过完年后正式上班的第一条，在居委会签订了房屋转让协议，该协议实际为房屋抵押合同，并非以房抵押的房屋买卖合同。2017年春节过后，刘志民通过向亲朋筹钱后还原告的帐，原告始终找各种理由拒绝收钱，非得强行主张房子等担保物已经转让给原告，并开始强行霸占担保物，对当初担保物只是提供担保，并不是转让一事，不予认可。现刘志民仍然坚持将78.3万元的借款还给原告，原告将所有的担保物归还担保人。二、暂且不论涉案房屋是否是为刘志民债务提供的担保物，但从房屋买卖合同的角度看，由于涉案房屋属于小产权房，买卖是无效的，原告无权主张涉案房屋归原告所有，原告只能要求刘志民偿还借款。涉案房屋属于在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土、房管部门也没有备案，根据我国现行房地产管理体制的有关规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场。《房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。此外，《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处住宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，原告在村内已经拥有了一处住宅，如果再确认该处住宅也归原告所有，会导致原告一户两宅，从这点讲，本案中的以房抵债的房屋买卖合同也是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条明确规定：国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途；使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售“小产权房”正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同应属无效。《全国民事审判工作会议纪要》（法办［2011］422号）中规定“三、关于房地产纠纷案件15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十三条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”，《山东省高级人民法院2008年民事审州工作会议纪要》（鲁高法【2008】213号）“六、关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理（三）关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买实问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。”基于以上事实与理由，原告无权要求确认涉案房屋归原告所有，更无权要求被告交付房屋，这是一场违法的强行霸占他人房屋的恶意的诉讼，恳请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告提交了以下证据：1、《协议》一份：“经刘某某、刘某某、刘志民三人协商，刘某某自愿将自己名下的苑朱里小区内十号楼一单元四0一住房，转给刘某某，用以抵充刘志民所欠刘某某的部款项。（含车库一个，10-20）。此据，签字生效。当事人：刘志民，刘某某，刘某某。证明人：刘连江。2017.1.26日”。原告欲证实被告与原告签订的房屋转让协议是真实有效的，也是自愿的。2、《房屋转让协议》一份：“甲方：刘某某，乙方：刘某某经甲乙双方协商同意，达成以下协议：1、甲方将苑朱里社区小区内10号楼1单元401室及本房屋配套的车库（10-20号）的所有权因抵帐转让给乙方，转让费200000元（大写：贰拾万元整）。2、付款方式：自本协议签字生效时，甲方将钥匙交给乙方时，办理好抵帐手续款。3、此协议签字生效，双方不得反悔，如有反悔，双倍赔偿。4、此房屋如有争议，甲方承担一切责任。5、本协议一式四份，双方各执一份，见证人一份，村委存档一份。甲方：刘某某，乙方：刘某某，见证人：刘连江。2017年2月4日”。原告欲证实原告与被告在履行完抵账手续后，自愿将房屋转让给原告。3、房屋登记平面分布图复印件一份，原告欲证明被告已按照协议要求与协议内容履行给原告的房屋过户。被告对以上证据质证如下：1、被告并非将涉案房屋真实转给了原告，而是为刘志民欠原告的借款提供担保，由于房屋无法在房管局办理正式的抵押手续，各方按照老百姓的土办法，采取以转让的方式进行抵押，2017年春节过后刘志民多次找到原告，要求还款，过回房屋，原告不予理睬，坚持要房，此外涉案房屋系小产权房，根据法律规定，以房抵债的行为系无效行为，合同不应履行，原告无权主张房屋所有权，刘志民继续承担对原告的还款责任，其中协议书中载明“含车库一个10-20号”，系事后添加，被告签字时没有该记载，对于该记载不认可。2、该协议并非真实的房屋转让协议，实质内容为以涉案房屋为刘志民借款提供担保，该协议也属于无效的协议，理由同证据1。原告与被告并未办理好任何的抵账手续，因为原告从未向刘志民出具过收到还款的还款条，实际情况是刘志民向原告还款，原告拒绝接收。对证据1、2补充，双方曾两次签订过对于该房屋的转让协议，双方确实不是真实买卖房屋的意思表示，并且该两份协议没有实际履行，在原告提交的证据2中，对于付款方式，甲方将钥匙交给乙方时，办理好抵账手续，甲方从未将钥匙交给乙方，乙方也从未与甲方办理抵账手续，且双方不存在债权债务关系。3、因原告方未提供原件，真实性不认可。被告提交了刘志民向原告出具的借据复印件一份：“今借到刘某某现金783000元，大写：柒拾捌万叁仟元整。此据。借款人：刘志民。（说明：刘志民以名下的白色的北京现代越野车作抵押）。2017.1.26。”被告欲证明刘志民借款金额为783000元，考虑到北京现代越野车作为抵押物价值不足，原告要求以刘志民在村内的板厂山东志民木业有限公司及被告的涉案房屋进行抵押担保。原告对该证据质证如下：真实性有异议，借据载明刘志民欠原告783000元，并用白色现代越野车作抵押，与本案无关，且并未涉及原告所主张的房屋，该借据系复印件，真实性、合法性、关联性均与本案无关。被告申请刘志民、刘宗杰出庭作证。刘志民出庭作证称，2017年1月26日，原告借给刘志民783000元，并协商用刘志民的厂房、汽车及被告的涉案房屋作抵押。同年2月6日，刘志民主动向原告偿还借款783000元，原告拒绝接收。刘宗杰作证称，刘志民借了原告783000元，并用被告的房屋抵押。庭审中，原告主张被告与刘志民共同欠原告货款，并主张该货款不是刘志民认可的783000元借款，但原告对被告欠其货款的主张未能举证证实。 另查明，涉案房屋一直由被告占有使用。 上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，原告、被告及刘志民于2017年1月26日签订的《协议》中明确载明，被告将涉案房屋转给原告，“用以抵充刘志民所欠刘某某（原告）的部（分）款项”。原告的起诉状中也陈述，2017年1月26日的《协议》载明刘志民欠原告的款项。再结合刘志民、刘宗杰的证人证言，应认定被告与原告签订《房屋转让协议》系为刘志民向原告借款提供担保。原告主张被告欠其货款，并用涉案房屋抵帐，但原告未能举证证实原、被告之间存在债权债务关系，且该主张也与2017年1月26日的《协议》及原告在起诉状中的陈述相矛盾。综上，原、被告双方之间不存在建立房屋买卖合同的真实意思，双方也未按《房屋转让协议》中约定的付款方式实际履行交钥匙及办理抵帐手续款的义务，故原告要求确认涉案房屋归其所有并要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条第（二）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘某某的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告刘某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院,逾期不交纳上诉费，视为不上诉。 审 判 长  李向欣 人民陪审员  何炼学 人民陪审员  杨庆芳 二〇一七年六月二十九日 代书 记员  王 严