上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初4657号原告：何国芳，女，1958年1月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王功林，上海烨豪律师事务所律师。被告：黄美丽，女，1956年12月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告何国芳与被告黄美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告何国芳的委托诉讼代理人王功林，被告黄美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何国芳向本院提出诉讼请求：1.确认何国芳与黄美丽于2013年11月7日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》于2017年3月11日解除；2.黄美丽支付何国芳赔偿款44万元。事实和理由：上海市徐汇区衡山路XXX号XXX层XXX室东南间、东间(以下简称系争房屋)系何国芳承租的公有住房，出租人为上海徐房(集团)有限公司，出租人委托的物业管理单位为上海永平置业有限公司(以下简称永平置业)。2013年11月7日，何国芳、黄美丽经上海志远房地产经纪有限公司居间介绍，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定黄美丽以220万元的价格受让何国芳对系争房屋的承租权，合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。同时，合同还约定黄美丽应在合同签订后十日内将定金补足至22万元，逾期超过十五日的，何国芳有权解除合同并要求黄美丽承担赔偿责任。至2017年3月10日，黄美丽尚有2万元定金未支付。此外，永平置业要求何国芳将系争房屋整改后，才能启动核准征询表的程序。2016年10月14日，系争房屋整改完毕。何国芳及中介公司多次联系黄美丽，要求其到永平置业共同办理征询手续，但黄美丽拒绝前往。2017年3月1日，何国芳通过短信并向黄美丽发出催促函，黄美丽仍拒绝至永平置业办理征询手续。何国芳遂发函通知黄美丽自2017年3月11日起解除双方的合同。故何国芳诉至法院，请求判如所请。黄美丽辩称，不同意何国芳的诉讼请求。合同约定的定金是22万元，但经买卖双方及中介公司确认，定金只需支付20万元，黄美丽也确实支付了20万元定金。何国芳诉称的黄美丽逾期支付2万元定金构成违约不符合事实，何国芳在长达三年时间里从未要求黄美丽再支付2万元定金。对于办理征询手续，黄美丽认为办理征询不是合同约定的买方义务，双方也未确定办理征询的时间。黄美丽为购买系争房屋承租权等了三年，期间从未表示过放弃购买，不同意解除合同。为继续履行合同，黄美丽愿意配合何国芳去永平置业办理征询手续。本院认定事实如下：上海市徐汇区衡山路XXX号房屋登记在上海徐房(集团)有限公司名下，作为公有住房何国芳承租其中底层XXX室东南间(使用面积17.00平方米)、底层XXX室东间(使用面积8.30平方米)、XXX室外储藏室壹只，公用底层大卫生间、底层灶间及天井。上述房屋物业管理单位为永平置业。2013年11月7日，何国芳(转让方，甲方)与黄美丽(受让方、乙方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》。约定：甲方将其承租的徐汇区衡山路XXX号XXX层XXX室东南间、底层XXX室东间，租赁部位独用面积25.30平方米的公有住房承租权转让给乙方，转让成交价为220万元。第九条三、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付房屋价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限至第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。第十二条本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。附件二付款时间及金额1、甲乙双方确认，乙方在签订本合同前已支付甲方部分定金计14万元；乙方应在双方签订本合同后十日内将定金补足至20万元。2、签订本合同后十个工作日内，甲、乙双方共同至该房地产所在地之物业管理处申请物业征询单，甲方在双方签订本合同后九十日内办理完成并取得物业出具的《上海市公有住房差价换房征询表》。3、待该房产之物业出具物业征询单后7日内，甲、乙双方自行向房地产交易中心申请办理《准予公有住房差价交换通知书》。合同签订后，因系争房屋前任住户与案外人石某某(相邻方)对公用部位格局作了改动，何国芳被相关部门告知必须将系争房屋恢复到与出租人保存的原始资料上完全一样的状态后，方能将系争房屋承租权转让给黄美丽。何国芳虽同意按原始资料恢复原状，但石某某拒不配合，何国芳遂于2014年1月29日起诉石某某，本院于2014年6月18日作出(2014)徐民四(民)初字第405号民事判决：石某某将上海市徐汇区衡山路XXX号XXX室外储藏室恢复由何国芳独用，并将底层现石某某独用灶间恢复为公用灶间。石某某提起上诉，二审法院于2014年10月22日作出(2014)沪一中民二(民)终字第2590号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月15日，本院向石某某发出(2014)徐执字第5683号公告，告知其(2014)徐民四(民)初字第405号民事判决书已发生法律效力。本院将依法进行上海市衡山路XXX号XXX楼的改造(恢复原状)工程。2016年10月14日，永平置业向本院发出《关于上海市徐汇区衡山路XXX号房屋整改情况的说明》。永平置业已根据本院生效判决内容，将上海市徐汇区衡山路XXX号XXX室外储藏室恢复为何国芳户独用，其中卫生设施、设备均已拆除；将上海市徐汇区衡山路XXX号底层现石某某户独用灶间恢复为公用灶间，何国芳户的灶具已一并予以安装完毕。2017年2月，何国芳多次发短信给黄美丽，催促其共同前往房管部门办理手续。何国芳另提交中介公司工作人员杨某某于2017年2月28日撰写的情况说明。杨某某表示，因物业管理部门要求承租人将房屋内部结构恢复到原始状态，何国芳同意恢复，而相邻承租人石某某拒绝恢复，为此导致系争房屋转让处于中止状态。黄美丽知晓上述情况，并同意在房屋按要求整改完毕后再继续交易。何国芳通过诉讼方式，于2016年10月14日完成整改。随后，何国芳要求中介公司经办人通知并督促黄美丽按照合同继续交易，经办人多次催促黄美丽，但黄美丽截至2017年2月28日未出面办理购买手续，也未说明任何理由。2017年3月1日，何国芳委托王功林律师向黄美丽发出律师函。内容主要为，何国芳多次催促黄美丽按原合同条件办理交易手续，黄美丽拒不配合，现再次正式催促黄美丽于2017年3月10日上午九时前至永平置业办理交易手续，黄美丽按期不配合，则解除双方签订的合同。黄美丽于3月2日签收该函。2017年3月12日，何国芳再次委托王功林律师向黄美丽发出律师函。内容主要为，鉴于黄美丽未能按时足额支付定金22万元，也未在3月10日前配合办理交易手续，通知黄美丽自2017年3月11日起解除双方签订的合同。黄美丽于3月13日签收该函。审理中，本院于2017年5月3日前往永平置业就系争房屋出售事宜了解有关情况。永平置业工作人员韦某某、黄某答复本院，何国芳欲出售房屋时，永平置业工作人员实地查看，发现系争房屋存在违章搭建。何国芳遂提起诉讼，案件已执行完毕，目前系争房屋关于违章搭建而不能出售的障碍已经消除。公有住房承租权转让的征询程序，需要买卖双方携带相关材料共同到永平置业办理。本案系争房屋因存在违章搭建，双方在签订合同后未向永平置业递交相关交易材料，系争房屋如若要继续进行交易，需要重新按交易流程办理。同时，合同约定的220万元转让价格远低于现在的市场价，无法通过审核。本院将永平置业的征询意见告知何国芳和黄美丽后，黄美丽向本院表示，永平置业不愿透露系争房屋能够通过征询的市场价，如果按照现在的市场价交易，黄美丽无法接受。如果合同无法履行，黄美丽或将另行诉讼，要求何国芳退还定金并赔偿相关损失，本案中不需处理。上述事实，除庭审笔录、谈话笔录外，另有租用公房凭证、上海市公有住房承租权转让合同、法院公告、整改情况说明、何国芳与黄美丽的短信往来记录、中介公司工作人员情况说明、律师函、快递签收记录等证据证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，何国芳欲将系争房屋承租权转让给黄美丽，为此双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，是双方的真实意思表示，合同成立。2013年11月7日，双方签订合同后，因系争房屋前业主和相邻方改变了房屋内部结构，永平置业要求恢复原状，何国芳通过诉讼解决，双方交易处于中止状态。至2016年10月14日，永平置业认可系争房屋已按生效判决完成整改，系争房屋因违章搭建而不能交易的障碍消除。现何国芳起诉要求解除合同并要求黄美丽承担赔偿责任，理由主要有二。其一，合同约定黄美丽需支付何国芳定金22万元，但黄美丽至今仍欠付2万元定金，何国芳行使合同约定的解除权。黄美丽辩称买卖双方及中介公司确认定金数额为20万元，欠付2万元定金与事实不符。本院认为，何国芳在合同签订后长达三年多的时间里从未向黄美丽催讨剩余定金，在何国芳要求黄美丽继续进行交易的往来短信中，何国芳也未要求黄美丽按约定补足定金，现又以此为由行使约定的解除权，显然有悖常理，本院难以采信。其二，何国芳在系争房屋交易障碍消除后积极联系黄美丽继续交易，而黄美丽拒不配合，经催告无果后向黄美丽发函解除合同。对此黄美丽辩称其认为征询无须买方到场，以及双方未确定好时间。本院认为，系争房屋在交易障碍消除后，双方本可以按照原合同约定继续进行交易，但公有住房承租权的转让不同于一般的房屋交易，必须征得相关部门的征询同意。合同明确约定买卖双方须共同至系争房屋所在地之物业管理部门申请物业征询单，永平置业亦答复本院征询程序必须买卖双方共同到场。何国芳在2017年2月间多次通过短信并于3月1日发函催告黄美丽共同前往物业办理手续，而黄美丽始终推拖，不予配合。黄美丽的辩称意见显然与事实不符。黄美丽经催告后在合理期限内仍不配合办理手续，何国芳遂发函明确表示解除合同。更为重要的是，本案合同签订于三年前，约定的成交价远低于当前市场价，已无法通过相关部门审核，黄美丽亦无力按当前市场价进行交易，且实际履行在客观上也受到多种障碍。故何国芳要求解除双方于2013年11月7日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。何国芳要求黄美丽承担赔偿责任的依据是合同约定的违约金条款，然而该合同第十二条明确约定：本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，因此，双方所签合同成立但尚未生效，违约金条款亦未生效。退一步说，即使何国芳非基于违约金条款要求黄美丽赔偿损失，本院也难以支持。首先，何国芳并无证据证明其实际损失；其次，造成合同无法履行的最重要原因是系争房屋存在违章搭建，交易长期处于中止状态，致使合同约定的价格无法通过审核，这显然不可归责于黄美丽一方。关于合同解除后定金返还的问题，虽经本院释明，但黄美丽表示或将另行诉讼予以解决，在本案中不要求处理，故本院尊重当事人的意见，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、解除何国芳与黄美丽于2013年11月7日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》；二、驳回何国芳其余诉讼请求。案件受理费7,980元，减半收取计3,990元，由何国芳负担3,950元，由黄美丽负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红二〇一七年六月六日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。