河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0105民初29636号原告赵某某，女，汉族，1965年出生，住河南省民权县。委托代理人王德福，河南千诺律师事务所律师。被告某公司，营业场所郑州市金水区。法定代表人张某某，总经理。委托代理人何某某，男，汉族，1986年出生，住河南省方城县，系该公司员工。被告卢某某，女，汉族，1966年出生，住河南省邓州市。委托代理人耿某某，女，汉族，1991年出生，住河南省邓州市。原告赵某某诉被告某公司、卢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵某某的委托代理人王德福，某公司的委托代理人何某某，被告卢某某的委托代理人耿某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵某某诉称，2016年8月12日原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拥有的，总价448000元，原告采用按揭的方式购买，首付138000元，原告按照约定支付了定金、首付款等，并以原告女儿名义办理了资金监管手续、缴纳了相关的税费、贷款费用等，原告按照约定履行了全部义务，待到过户时，发现被告房产土地证存在无证的根本性问题，被告和第三人故意隐瞒了该房屋不能过户并不能办理不动产证的事实，欺诈原告，致使原告为此购房花费甚多，作为受害者多次与被告协商解决此事，均得不到合理的解决。原告为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，请求判决：1、被告卢某某继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；2、两被告协助原告办理房屋所有权手续至丁某某名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告某公司辩称，房产中介属于居间方，在办理过程中我方员工积极配合办理手续，并在双方出现纠纷时，我方及时协商并处理。而且在签订之前，我方也去房管局查询过卖方的基本信息，均属实。被告卢某某辩称，1、我们是2016年8月12日晚上七八点左右在中介签的合同，我们房本面积是44.69平，成交价44.8万元，签合同当天晚上，客户给我们交了5000元的定金，给中介交了12000元的定金，当晚中介就把我们的房本押在中介。2、2016年8月23日，我方与中介和赵某某的女儿丁某某一起去某分行进行解押，丁某某通过手机支付宝转账到原告卢某某某银行卡上40000元整，丁某某又向耿某某的支付宝转账10000元整。2016年8月24日丁某某向原告卢某某卡上转账53000元，共计108000元。3、在办手续过程中，因银行要求没有土地证的房子需要去开土地情况证明，我耿某某本人拿着中介给我的房产证复印件去某区土地局查询信息时，才知道该小区都没有土地信息，接着我拿着金水区国土局开的介绍信去某区国土局查询，依然查询不到整个小区的土地信息，经咨询国土局工作人员得知，实行不动产登记之后，很多小区都查不到土地信息，工作人员说这个情况只能等国家出政策，但具体出政策的时间，工作人员无法告知于我。随后我电话联系原告赵某某本人，告知她这个情况，无法办理，原告赵某某愿意与我解除合同，但要求我方退还108000元整。可由于原告赵某某本人在外地，我们无法见面，所以我方没有给她转账这108000元。从这以后他拒绝与我电话沟通，告知我法院见。4、因国家政策不可抗拒的因素导致我方无法履行合同，且房屋买卖合同也已经过期了。在买卖无法交易时，原告赵某某要求解除合同，我方也愿意，可原告赵某某没有原因的不再与我继续履行合同，一直拖延。我方现在认为全程无责，谈不上违约。经审理查明：2016年8月12日，原告赵某某通过被告某公司与被告卢某某签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：被告卢某某将其拥有的房产以人民币448000元整的价格转让给原告赵某某，付款方式为按揭贷款。同时约定原、被告应于合同签订之日起80个工作日内共同到房管局办理过户手续。合同签订当天，原告分别支付给被告某房产购房定金12000元，支付给被告卢某某购房定金5000元，并由二被告分别出具了收据。8月22日，丁某某通过支付宝转账给某银行黄某某办理银行贷款费用8720元。截止到2016年8月24日，被告共收到原告转账108000元用于涉案房屋解押，另有30000元由原告存入资金监管专用账户，同日，被告在某银行办理完解押手续。2016年9月30日，被告在某区房管局将涉案房屋抵押贷款信息注销。2016年8月25日，郑州市区各区土地分中心正式开始办理不动产登记业务。2016年10月14日上午，被告与原告的女儿丁某某在房管局办理了网签手续，被告在这个过程也认可涉案房屋是原告代其女儿丁某某购买。同日，原告女儿丁某某与被告卢某某、郑州住房置业担保有限责任公司签订了《郑州市存量房交易结算资金监管协议》，委托监管资金为340000元。2016年10月14日，丁某某委托某公司1为丁某某与门支行银行签订的借款合同（申请贷款310000元用来支付剩余房款）提供该笔贷款的阶段性连带责任保证担保，担保期间：自银行发放贷款之日起至抵押权记载登记簿之日止。10月14号，原告缴纳个税4480元、契税4480元、担保费930元、维修基金1668.57元。2016年11月2日，原告女儿丁某某在光某银行的贷款审批通过，但因涉案房屋没有土地证，被银行告知不予放款，需要国土局开具土地情况证明。2016年11月2日，被告在国土局得知涉案房屋无法查询土地信息，无法办理不动产登记业务。因涉案房屋无法办理过户，被告即与原告协商解除合同，后无法就相关问题达成一致意见特诉至本院。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告继续履行合同，将涉案房屋过户到丁某某名下。本院认为，涉案《房屋买卖合同》因不可抗力致使合同目的不能实现，无法办理不动产过户手续，依法应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”，原告诉请继续履行合同没有法律依据，本院不予支持，故本院对原告要求继续履行合同的诉求，不予支持，本院依法解除原被告间签署的《房屋买卖合同》。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告已经支付给被告卢某某的108000元购房款，被告卢某某应予返还，同时由于被告对于合同解除存在过错，应按照同期银行贷款利息赔偿原告损失。对于原告支付给被告某公司212000元购房定金，由被告某地产予以返还。对于原告交付资金监管的30000元，待合同解除后由原告自行办理返还事宜。对于原告主张的维修基金1668.57元，证据不力，本院不予支持。对于原告主张的契税4480元、个税4480元、银行代办费8720元、担保费930元，共计18610元，均系原告的实际损失，因被告卢某某在销售其房屋前有核对其房屋全部交易信息的义务，应承担部分责任，被告某公司作为居间服务公司，在促成房屋买卖合同过程中亦有义务向买卖双方当事人提供法律、法规、政策等方面的服务，故也应承担一定的责任，本院酌定该部分损失由二被告各承担50%。二被告均辩称其不应承担责任，证据不力，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条，判决如下：解除原告赵某某、被告某公司、卢某某之间签订的《房屋买卖合同》；二、被告卢某某在本判决生效后三日内向原告赵某某返还购房款108000元以及利息（按照银行同期贷款利息从2016年8月12日开始计算至还款付清为止）；三、被告某公司返还原告购房定金12000元；四、被告某公司、卢某某在本判决生效后三日内分别向原告赵某某支付9305元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4735元，由原告负担2254元，由二被告负担2481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  宋克己人民陪审员  方爱梅人民陪审员  常聪敏二〇一七年六月二十一日书 记 员  白 洋