河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终2791号上诉人（原审被告）：田辉，男，1970年6月21日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：郑州隆辉物业管理有限公司，住所地郑州市**兴华南街**。法定代表人：冯玉琴，经理。委托诉讼代理人：姬烨，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科科，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人田辉因与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初26892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田辉、被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人姬烨、彭科科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田辉上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人一直未接到被上诉人的催款通知，也未见到任何催款通知书和律师函。因此被上诉人未按法定程序催款，缺乏起诉前置条件，应当再次驳回被上诉人的诉讼请求。2016年6月29日郑州市金水区法院（2016）豫0105民初10982号民事判决书也以被上诉人起诉缺乏前提条件驳回了其诉讼请求。二、被上诉人所主张的自2011年4月份至2014年4月份期间的物业费诉求，上诉人认为已超过诉讼时效，法院不应支持。三、被上诉人与上诉人在2014年1月1日起不再具有任何法律关系。被上诉人物业公司备案的前期物业服务合同，经调查，于2013年12月底到期。我们小区业委会自2013年8月份成立，但被上诉人未按《前期物业管理服务协议》第一条第十一项之约定向业委会移交物业管理手续，或与业委会签订正式的物业服务合同。业委会分别于2013年9月6日和2014年12月30日以“函告”的形式通知被上诉人办理相关物业移交手续。上诉人包括全体业主之所以拒缴物业费，就已经表达拒绝了被上诉人的物业服务。业主与被上诉人也多次发生冲突要求其撤离小区，停止服务。但被上诉人拒绝撤离并强制服务，因此所产生所谓的物业费，与上诉人无关，有权不予交纳。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决缺乏公正性，故请求法院驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。郑州隆辉物业管理有限公司辩称，一、书面催交并非向法院起诉的法定前置条件，且被上诉人已经通过邮寄律师函、张贴催费通知、法院诉讼等方式进行书面催交。二、被上诉人主张上诉人交物业费，根本不存在超出诉讼时效一说。三、被上诉人系涉案小区合法的前期物业服务企业，上诉人应依照合同约定和法律规定向被上诉人缴纳至2016年6月30日前的物业费。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。郑州隆辉物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付其欠缴2011年4月至2016年6月物业费共计9079元，并支付滞纳金4540元（暂计算至2016年6月30日，主张至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告系怡景花园的业主。2010年12月9日，被告与原告签订《怡景花园前期物业管理服务协议》，主要约定：被告所购买的位于怡景花园小区1号楼1单元13层东南户、建筑面积为105.68平方米的房屋（高层住宅），被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通灯项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修管理、公共绿化的养护和管理；被告交纳费用的时间为每年1月、7月的10日前分别向原告交纳当年1-6月份和7-12月份的物业管理服务费；物业服务费按建筑面积每月每平方米高层1.3元收取，非住宅（含商业）按建筑面积每月每平方米3元，电子监控运行费每月每平方米0.05元；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的日1%交纳违约金。另查明，涉案房屋的实际使用面积为106.75平方米。交房后，原告为被告提供物业服务。从2011年4月起被告未向原告交纳物业服务费，至2016年6月30日拖欠物业费共计9079元（1.35元/月/平方米×106.75平方米×63个月）。2015年9月，原告委托河南文丰律师事务所通过王水力、邓志鹏律师向被告邮寄了《律师函》，告知被告在收到律师函之日起七日内补交物业服务费用及违约金。期间，原告每六个月在小区内张贴催费通知单，告知欠缴物业费的业主交纳物业费。原告提交《郑州市物业服务合同备案证明》，显示原告在该小区的物业服务合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。一审法院认为，原告系怡景花园小区开发建设单位依法选聘的前期物业服务企业，并依法向政府主管部门进行备案登记。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。本案中原告为被告提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应依约缴纳物业费。被告对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒缴物业费的方式进行对抗。拒缴物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益，故被告理应向原告缴纳物业管理费。原告主张被告缴纳自2011年4月起至2016年6月期间的物业管理费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于被告主张原告服务不合格，而拒绝缴纳物业费用，本院根据原告物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌定核减25%，即按照1.01元／平方米收取（1.35元／平方米×75%）。关于原告请求被告支付4540元滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。对于被告的辩称，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条之规定，判决：一、被告田辉于本判决生效之日起十日内支付原告郑州隆辉物业管理有限公司自2011年4月至2016年6月期间的物业服务费6793元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，原告负担70元，被告田辉负担70元，于判决生效后10日内付清。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：提供《关于与小区业委会办理有关手续的函》、《行政执法调查通知书》及郑州市物业服务合同备案证明、《怡景花园（君悦城）前期物业服务委托合同》、《郑州市金水区君悦城物业管理服务项目物业管理服务合同》。拟证明2013年12月30日以后我们小区与被上诉人没有任何服务关系，被上诉人属于强制服务。被上诉人起诉要求我们支付截止到2016年6月份的物业费是没有事实和法律依据的。被上诉人针对上述证据发表如下意见：对《关于与小区业委会办理有关手续的函》，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该函件是上诉人单方提供，真实性无法核实，且发函主体君悦城业委会成立不合法，被上诉人也从未收到以业委会名义发出的任何函件；对《行政执法调查通知书》，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。该函件系复印件，真实性无法核实，且被上诉人已通过行政诉讼的方式撤销了主管部门对涉案小区的处罚，判决现已生效；对郑州市物业服务合同备案证明，对其真实性、合法性无异议，该证据可以证明被上诉人是经主管部门合法备案的涉案小区唯一物业服务企业，有权向上诉人收取2016.6.30之前的物业费；对《怡景花园（君悦城）前期物业服务委托合同》、《郑州市金水区君悦城物业管理服务项目物业管理服务合同》，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，对前期物业服务委托合同，真实性无法核实，被上诉人作为涉案小区的前期物业服务企业，经开发商选聘依法进驻涉案小区，上诉人提供的证据备案证明足以证明在2014年1月1日后被上诉人已与开发商签订的有前期物业服务合同，并经主管部门备案审核；对物业管理服务合同，真实性不予认可，该合同是涉案小区业委会未依法定程序征得业主同意的情况下擅自签订，也未经主管部门备案许可，且万鑫物业也未实际进驻小区提供物业服务，至2016年6月30日前，被上诉人是涉案小区的唯一物业服务企业。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为，上诉人二审中提供的上述证据，均不属于新的证据，本院不予采信。依据有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人田辉与被上诉人郑州隆辉物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应依约缴纳物业费。上诉人对于物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，其拒缴物业费行为有所不妥，没有相应的依据，故郑州隆辉物业管理有限公司要求田辉支付物业费的理由成立，应予以支持。一审判决根据被上诉人物业服务的实际情况对其主张的物业服务费标准予以酌减，并驳回被上诉人主张的违约金的诉请并无不当。被上诉人实际向所在小区提供物业服务至2016年6月，自2011年4月上诉人未交物业费一直处于持续状态，上诉人称从2014年1月1日起已拒绝被上诉人的物业服务及2011年4月份至2014年4月份期间的物业费已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。经审查，一审程序符合法律规定，并无不当。综上所述，田辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李传炜审 判 员  贾建新代理审判员  刘 敏二〇一七年六月十六日书 记 员  胡 枭