安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0826民初1338号原告：余扬军，男，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：史初正，安徽松圣律师事务所律师。被告：安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县五里乡五里村通河大道1号。法定代表人：赵道胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告余扬军与被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余扬军的委托诉讼代理人史初正，被告宏业公司的委托诉讼代理人胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余扬军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向不动产登记部门提交房屋综合验收材料，协助原告办理产权登记；2、被告给付原告逾期办证违约金34,048元(从逾期之日至起诉之日按日万分之一计算)；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于宿松县孚玉镇孚玉东路通河金水湾第*幢*单元***室房屋出售给原告，房屋售价为341,492元，于2011年11月18日交付房屋，并在交房后180日内协助原告办理房地产权登记手续。时至起诉之日，因被告原因未及时向房地产权属登记部门提交综合验收资料，原告多次找被告交涉协助办理房地产权证事宜。被告于2013年2月7日书面向原告等通河金水湾—天泽园购房业主承诺“于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证，逾期我公司将每日按房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主。”但被告关于履行合同约定协助原告办证以及支付延期办证违约金的承诺至今未兑现，故原告根据法律规定起诉来院。宏业公司辩称，原告诉称买房、约定交房期限和购房款属实，但对原告的诉讼请求请法院予以驳回。原、被告的商品房买卖合同上明确约定因政府原因导致延迟办证的不归责于被告，本诉中被告为原告迟延办证是政府的原因导致办证延期，不是被告的原因所致，被告没有违约，所以对于原告主张被告承担违约责任的请求，请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。同时，原告的起诉超过了诉讼时效，已超过两年期限，故原告的诉讼请求应当驳回。另外，原告长期拖欠房屋按揭贷款，且银行已从宏业公司保证金账户中扣划，原告已严重违约，应承担相应的违约责任。被告出具的承诺书是受胁迫出具的，应认定为无效。余扬军围绕其诉讼主张向本院提交的证据有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，保险发票，房屋按揭支付清单，水费、电费、天然气收据，承诺书，宏业公司对上述证据的真实性均无异议，仅认为承诺书是迫于2013年2月7日前已交清各项费用的购房户业主的压力出具，应属无效。宏业公司提交的证据有行政执法监督书、行政处罚决定书、宿松县人民政府文件、会议纪要、安庆市人民政府法制办公示函，原告对上述证据的真实性亦无异议。本院对上述证据均予以确认并在卷作证，对其证明目的在本院认为部分予以分析。本院经审理认定事实如下：宏业公司系宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区开发商。2011年1月8日，余扬军与宏业公司签订《商品房买卖合同》，约定：余扬军购买宏业公司位于宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区第*幢*单元***室，房屋总价款为341,492元，余扬军支付首付款102,492元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2011年11月18日前，将经综合验收合格的房屋交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。合同签订后，余扬军支付了首付款，办理了按揭贷款手续，付清了全部购房款。为解决与部分购房户之间的矛盾，2013年2月7日，宏业公司向通和金水湾购房户出具承诺书，内容为“我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证。逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业主”。2012年3月28日，余扬军向宏业公司缴纳房产证、水、电、天然气、有线电视费用16,846元。后宏业公司向余扬军交付了房屋，但余扬军房屋所在的通和金水湾项目一直未能通过综合验收，故宏业公司未能按合同约定将办理权属登记需由其出具的综合验收报告报产权登记机关备案。另查，2015年1月30日，中国农业银行股份有限公司宿松县支行因余扬军、张丽（余扬军之妻）自2014年9月3日起未按照双方签订的合同的约定支付涉案房屋按揭款来院起诉要求余扬军、张丽偿还涉案房屋按揭贷款的本息，并要求宏业公司对借款本息承担担保责任，案经审理，本院作出了（2015）松民二初字第00051号民事判决书，判决余扬军、张丽偿还中国农业银行股份有限公司宿松县支行借款本金209,075.21元及相应利息、罚息（利息自2014年9月4日起至还清借款日止，以本金209,075.21元按年利率7.05%计算；罚息自2014年9月4日起至还清借款日止，以本金209,075.21元在年利率7.05%的基础上上浮50%计算），宏业公司对上述债务承担连带责任。再查,2009年9月30日，宏业公司与宿松县国土资源局签订土地使用权出让合同（松国让补合字（2009）01号），受让位于宿松县五里乡孚玉东路南侧白洋河以东地块进行通和金水湾的开发建设，其中一期地块编号为29-03-222，土地使用权证号为松国用（2010）第1420号，土地面积69,899.42平方米。2010年9月27日，宿松县人民政府下发“关于批准通和金水湾规划及建筑设计方案的批复”（松政秘（2010）110号文件），文件第一条规划总用地面积117,106平方米，其中用地面积82,226平方米（以土地证面积为准），代征道路公共设施用地面积34,880平方米，第四条在该规划用地范围内自孚玉东路至环城南路开辟建设一条红线宽度为20米的通和大道。2011年6月4日，宿松县国土资源局以宏业公司未经依法批准，擅自占用超出土地使用权出让合同约定面积16,260.35平方米的土地进行通和金水湾的开发建设为由，作出行政处罚决定书，决定没收宏业公司非法占用的土地上新建的建筑物36,000平方米，并处罚款487,800元。后宏业公司向安庆市人民政府投诉，2015年9月29日，安庆市人民政府法制办公室作出宜府法督（2015）1号行政执法督查书，认为宿松县国土资源局作出的行政处罚存在程序违法，定性错误，涉嫌将有关部门违法批地行为进行处罚和将市政道路及公共设施土地使用权违规发放给企业等问题，决定责成宿松县人民政府对上述行政处罚案立案督查，依法予以核实处理。2016年2月4日，宿松县人民政府召开专题会议，形成“通和金水湾办理房屋产权证协调会议纪要”，纪要内容为“为解决通和金水湾小区业主办理房屋产权证的诉求，保护业主的合法权益，本着尊重历史、面对现实的原则，原则同意对土地红线范围内的楼栋和香墅园部分房屋进行分区验收，验收合格后办理房屋产权证。各验收的部门要认真对分区内的各项建设指标、建设内容的完成情况和各专项工程竣工验收情况进行核查，并提出整改意见。宏业公司要对照整改意见逐一落实，必须达到各验收部门的分区验收条件。各验收部门出具验收合格意见后，县房产局予以办理房屋初始登记和转移登记手续”。本院认为，余扬军与宏业公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。余杨军依约履行了支付全部购房款的义务后，宏业公司应按《商品房买卖合同》的约定将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而宏业公司一直未能提供相应资料，导致余扬军至今未能办理房屋产权证书，构成违约，依法应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故余扬军要求宏业公司向房地产产权登记部门提交综合验收材料的诉讼请求，本院予以支持。宏业公司辩称其逾期办证是因为政府行为导致，本院认为宏业公司提交的证据不足以证明其逾期办证是因为政府原因导致，即使因为政府原因导致，该原因不构成不可抗力，不能当然免除宏业公司的违约责任，宏业公司应当对因第三方的行为导致其违约的后果向守约方承担相应的违约责任，宏业公司的抗辩不成立，不予采纳。《商品房买卖合同》中约定出卖人违约责任的承担方式为按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，后宏业公司于2013年2月7日，作出加重自己责任的承诺且不损害合同相对方利益,视为对合同内容的变更，应认定有效。自宏业公司逾期交房之日起，余扬军即应知道其权利受到侵害，因此逾期交房违约金诉讼时效应从逾期交房之日起算。因逾期交房违约金每天产生，起诉之日两年前违约金已过诉讼时效，起诉之日前两年内违约金未过诉讼时效，应予以支持。余扬军按宏业公司承诺的标准自以其已付房款341,492元的日万分之一计算两年的违约金，即341,492元×0.1‰×730天=24,928.92元，超出此数额的部分，不予支持。宏业公司认为余扬军长期拖欠房屋按揭贷款，且银行已从宏业公司保证金账户中扣划部分按揭款，余扬军已严重违约，应承担相应的违约责任，本院认为宏业公司未在本案中提出反诉，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向房地产权属登记部门提交综合验收材料；二、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告余扬军逾期办证违约金24,928.92元；三、驳回原告余扬军其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，减半收取325.5元，由原告余扬军负担87.5元，被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担238元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员  陶家香二〇一七年六月十四日书 记 员  王少霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。