云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0421民初454号原告：李学敏，男，1962年9月14日出生，汉族，居民，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：金友富，云南川和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王文江，云南川和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：王东，男，1971年6月15日出生，汉族，居民，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：袁蜀萍，云南南极律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：于慧，云南南极律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告李学敏与被告王东土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告李学敏及其委托诉讼代理人金友富、王文江、被告王东委托诉讼代理人袁蜀萍、于慧到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审限6个月。本案现已审理终结。李学敏向本院提出诉讼请求：1.解除其与王东于2013年10月26日签订的《土地使用权转租协议》；2.王东向其支付2015年度租金36750元；3.王东向其返还土地，并按每日100.68元的标准向其支付自2016年6月22日起至租赁土地实际归还之日止的租金；4.王东向其支付违约金1万元；5.诉讼费用由王东负担。事实和理由：2012年，其分别与玉溪市江川区前卫镇阿豆村（以下简称阿豆村）吴云党、吴富贵等20余户村民签订《土地承包合同书》，租赁了位于阿豆村的约30亩土地用于栽种三七，租赁期限均为30年，即自2012年起至2042年。2013年10月26日，其与王东签订《土地使用权转租协议》，约定其将上述土地转租给王东栽种蓝莓，租赁期限为27年，即自2013年11月1日起至2040年10月31日止，年租金为人民币35000元，全部27年的租赁期的租金由王东分四次支付，自第二次支付起，租金较前一次上浮5%。《土地使用权转租协议》签订后，李学敏依约将土地交由王东使用，王东也按时向其支付了第一次租金7万元（2013年11月1日起至2015年10月31日止）。按照合同约定，王东应于2015年10月31日支付第二次租金183750元（2015年11月1日起至2020年10月31日止），但王东却以各种理由进行推诿，拒不支付租金，也不向其返还租赁土地，故其向法院提起诉讼。王东辩称，李学敏所诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：1.李学敏并未与阿豆村20余户村民签订过土地承包合同。事实上，在王东与李学敏签订《土地使用权转租协议》后第二年，就陆续有村民主张其才是本案所涉土地的使用权人，称其并未与李学敏签订过30年的土地租赁合同，更没有同意李学敏将其名下的土地进行转租，并要求王东支付租金或者退还土地。王东得知上述情况后与李学敏联系，而李学敏却拒不出面处理此事，导致王东一直不能正常使用土地。2.李学敏与王东之间的《土地使用权转租协议》是无效协议。如上所述，李学敏并未与阿豆村20余户村民签订过租期为30年的土地承包合同，阿豆村村民也未同意李学敏将其名下的土地进行转租，根据我国土地承包法的规定，以出租方式流转的土地再进行流转必须取得原承包人的同意，故李学敏与王东之间的《土地使用权转租协议》无效。3.根据李学敏与王东签订的《土地使用权转租协议》约定，李学敏需经具有原始土地使用权方的同意，并办理相关手续，将一切合法手续作为附件留存，若相关手续不合法则认定为李学敏违约。而事实上李学敏并未经原土地使用权人的同意进行转租，也未办理相关合法手续。故对于造成《土地使用权转租协议》无效的责任，应由李学敏承担。4.双方签订的《土地使用权转租协议》未报发包方备案，协议未生效。5.李学敏诉请支付租金、返还土地、支付违约金无事实和法律依据。李学敏不是涉案土地的权利人，不具有出租土地的权利，无权收取租金。故李学敏要求支付租金、返还土地、支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对经质证后当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李学敏提交的《收据》，因该组证据涉及的是李学敏向村民支付租金的情况，与本案李学敏与王东之间的土地承包经营权出租关系的认定无关联，本院不予评判；2.李学敏提交的其与阿豆村村民签订的《土地承包合同书》及其、李啸与阿豆村村民签订的《土地承包合同书》共24份，以及王东提交的王娜与矣树先等阿豆村村民签订的24份《租地协议书》，因两组证据涉及的部分土地重合，本院对此询问了相关村民及王娜，并制作了询问笔录，王东提交的《租地协议书》与询问笔录能够相互印证，本院对矣树先等阿豆村村民于2016年1月1日将土地出租给王娜的事实予以确认，而村民在询问笔录中虽陈述其并未与李学敏签订过《土地承包合同书》，但均认可曾将土地出租给李学敏，并收取了李学敏2年的租金，故本院对李学敏与村民之间的土地承包经营权出租合同关系予以认定；3.王东提供的由江川县前卫镇石河村委会第一村民小组（阿豆村）出具的《证明》2份，该2份《证明》上加盖有江川县前卫镇石河村委会第一村民小组（阿豆村）的印章，本院对其真实性予以确认，对于该组证据的证明效力，本院将结合其他证据予以认定；4.王东提供的《情况反映》及申请证人坝得紫、坝有文、矣树林出庭作证的证言，内容为阿豆村村民出租土地的情况，结合本院对阿豆村村民的询问笔录及对王娜的询问笔录，本院对阿豆村村民将土地出租给李学敏，后又将土地出租给王娜的事实以及李学敏转租土地未经村民同意的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李学敏向矣树先、坝有文等阿豆村村民承租了位于玉溪市江川区原畜牧场的土地约30亩。2013年10月26日，李学敏（作为甲方）与王东（作为乙方）签订《土地使用权转租协议》，约定：甲方将其租用（承包）的江川县前卫镇阿豆村三十亩土地的使用权转让给乙方从事种植、养殖生产经营；转让期限自2013年11月1日起至2040年10月31日止，共计27年；年租金为3.5万元；全部27年租赁期限的租金由乙方分四次支付，自第二次支付起，土地租金较前一次上浮5%，具体付款方式、金额及时间为：乙方首次于2013年10月26日按每年3.5万元支付甲方二年（2013年11月1日至2015年10月31日）租金，合计7万元；乙方第二次于2015年11月1日按每年36750元支付给甲方五年（2015年11月1日至2020年10月31日）租金，合计183750元……如乙方未按时支付租金，甲方有权收回出租的土地使用权；由于甲方原因未及时收取租金，乙方不予承担任何责任；甲方须经具有原始土地使用权方同意，并由甲方办理相关手续，将一切合法手续作为本协议附件留存，如相关手续不合法，认定为甲方违约，本协议即时终止，同时甲方退还乙方已支付的全部租金；如一方当事人违约，应向守约乙方支付违约金1万元；如违约金不足以弥补守约方经济损失，违约方应在违约金之外追加支付赔偿金，赔偿金的数额依据具体损失情况由甲、乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决；本协议由双方签字、盖章并依法经有关土地管理部门办理本协议的登记备案手续之日起生效。协议签订后，王东于2013年10月26日支付了李学敏租金5万元，于2013年11月1日支付了李学敏租金2万元。2016年1月8日，矣树先、坝有文等阿豆村村民与王娜签订《租地协议书》，双方约定自2016年1月1日起，矣树先、坝有文等阿豆村村民将其位于玉溪市江川区原畜牧场的土地出租给王娜。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，李学敏与王东签订的《土地使用权转租协议》虽然约定“本协议由双方签字、盖章并依法经有关土地管理部门办理本协议的登记备案手续之日起生效”，但协议签订后，李学敏向王东交付了土地，王东亦向李学敏支付了租金，即双方已经以实际行为履行了合同，也即双方以实际行为变更了合同内容，故双方的上述约定不影响协议效力，另外，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款虽规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，但该条并非关于合同效力的强制性规定，故王东关于协议未报发包方备案，协议未生效的辩解主张，本院不予支持。关于王东提出的李学敏对土地进行转租未经土地承包经营权人同意，合同无效的辩解主张，无法律依据，本院不予支持。李学敏与王东签订的《土地使用权转租协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于李学敏要求解除合同的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案李学敏将其向矣树先等阿豆村村民承租的土地转租给王东，在双方履行协议过程中，部分村民将土地出租给王娜，并收取了王娜的租金，李学敏事实上已无法履行将土地交付王东使用的合同义务，王东与李学敏签订《土地使用权转租协议》的合同目的已无法实现，故李学敏要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于李学敏要求返还土地的诉讼请求，因本案所涉土地已由相关阿豆村村民于2016年1月1日出租给了王娜，土地已由王娜实际使用，故李学敏要求返还土地的诉讼请求，本院不予支持。关于李学敏要求支付租金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，李学敏与王东签订《土地使用权转租协议》后，王东已向李学敏支付了第一次租金7万元（租期自2013年11月1日至2015年10月31日），双方约定“乙方（王东）第二次于2015年11月1日按每年36750元支付给甲方（李学敏）五年（2015年11月1日至2020年10月31日）租金，合计183750元”，因此，王东应按照每年36750元，即每天100.68元的标准向李学敏支付自2015年11月1日至2020年10月31日的租金，而本案所涉土地的部分村民已经于2016年1月1日将土地出租给了王娜，故王东应按照每天100.68元的标准向李学敏支付2015年11月1日至2015年12月31日的租金，李学敏要求王东向其支付2015年度租金36750元，并按每日100.68元的标准向其支付自2016年6月22日起至租赁土地实际归还之日止的租金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于李学敏要求王东支付违约金1万元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，本案王东在合同签订后即向李学敏支付了第一次即前两年的租金，后王东未向李学敏支付第二次租金（2015年11月1日至2020年10月31日）的原因系村民提出权利主张，不同意李学敏对土地承包经营权进行转租，故王东并不存在无正当理由未支付租金的违约行为，李学敏要求王东支付违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款规定，判决如下：一、解除原告李学敏与被告王东于2013年10月26日签订的《土地使用权转租协议》；二、被告王东于本判决生效之日起15日内向原告李学敏支付租金6141.48元；三、驳回原告李学敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元（原告已预交），由原告李学敏负担900元，被告王东负担68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  吴 仟审 判 员  张钦奕人民陪审员  付德兴二〇一七年六月二十一日书 记 员  梁艳华