福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初13322号 原告：福建省厦门市水产供销公司，住所地厦门市思明区大学路**。 法定代表人：张亚辉，总经理。 委托诉讼代理人：柳宁凝，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨卓尔，该公司职员。 被告：厦门市鑫海韵工贸有限公司，，住所地厦门市湖里区高林社区田里社** 法定代表人：杜秋霞，执行董事。 委托诉讼代理人：孙洪良，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄承国，福建瀛坤律师事务所律师。 原告福建省厦门市水产供销公司（以下简称水产公司）与被告厦门市鑫海韵工贸有限公司（以下简称鑫海韵公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。水产公司委托诉讼代理人杨卓尔，鑫海韵公司法定代表人杜秋霞及委托诉讼代理人黄承国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水产公司向本院提出诉讼请求：1.鑫海韵公司立即将坐落于厦门市思明区大学路97号一层的房屋腾空恢复原状并交还给原告；2.鑫海韵公司立即向原告支付自2016年2月11日起至实际交还上述房屋之日止的占有使用费（按32400元/月的标准计算）。 事实与理由：水产公司与鑫海韵公司于2013年8月30日签订《租赁合同》一份，约定：鑫海韵公司承租水产公司位于厦门市思明区大学路97号一层的房屋（下称讼争房屋），房屋建筑面积约180㎡；租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止；租金每月10800元；租赁合同期满或合同终止、解除后，鑫海韵公司应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向水产公司加付原日租金三倍的房屋占用费。租赁合同于2015年9月30日届满后，虽经水产公司多次催促，鑫海韵公司拒不将房屋交还水产公司，水产公司于2016年3月18日向鑫海韵公司邮寄送达《腾退通知》，要求鑫海韵公司依照租赁合同将租赁房屋腾退交还给原告，但鑫海韵公司拒绝接收。水产公司于2016年4月18日委托律师向鑫海韵公司送达《律师函》，要求鑫海韵公司腾退返还租赁房屋并向水产公司支付逾期腾退的房屋占用费，但鑫海韵公司仍不予理会。 鑫海韵公司辩称，一、水产公司违反法律及合同约定，侵犯了鑫海韵公司的优先承租权。租赁合同到期前，水产公司单方通知说系根据厦门市人民政府厦思政函2015第47号文件，将讼争房屋综合楼临时变更使用功能，单方通知鑫海韵公司不再续租。但根据双方合同约定，合同到期时水产公司应当采取协商的形式或招投标的形式与鑫海韵公司沟通，鑫海韵公司享有优先承租权，但本案合同到期前，水产公司单方决定变更临时使用功能，并未与鑫海韵公司进行协商或招投标。另外，根据厦国资产[2015]114号文件的要求，市国资委所出资企业及其属各级全资、控股以及实际控制的企业，在资产出租管理上要坚持公平、公开、公正与效率相结合的原则，对企业资产实行公开招租，承租人及租赁价格由公开竞争招租择优确定。除了鑫海韵公司的店面，大学路所有店面均是公开招标，鑫海韵公司长期承租讼争房屋，水产公司的行为违背了双方合同约定，也违反了国资委文件的要求，侵犯了鑫海韵公司的优先承租权。二、租赁合同到期后，鑫海韵公司继续向水产公司支付租金，水产公司也接收了租金，认可双方继续履行租赁合同的事实，双方存在合法有效的租赁关系，因此，水产公司主张占有使用费没有依据。退一步讲，水产公司按原日租金三倍的标准主张支付违约金显失公平，请求法庭予以调减，应以实际损失为基础。本案鑫海韵公司仅未依约支付租金，对水产公司造成的唯一损失是利息损失。此外，鑫海韵公司支付租金至2016年10月，水产公司一直不开发票给鑫海韵公司。合同约定于2015年9月份到期，水产公司在2015年10月1日就采取断水断电的措施，并未给鑫海韵公司合理的宽限期，因此，是水产公司拒绝受领租金造成鑫海韵公司支付租金的障碍，也应当对使用费的标准予以调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、国有土地使用证、租赁合同、腾退通知、律师函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址于厦门市思明区大学路97号的房屋为水产公司所有。2013年8月30日，水产公司（出租方、甲方）与鑫海韵公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：水产公司将讼争房屋（建筑面积约180平方米）出租给鑫海韵公司，用途为商用；租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日，租赁期满合同即行终止；月租金为10800元，首期租金于合同签订时付清，之后每壹个月为一期，于每期首月头5日前向水产公司支付当期租金；租赁期满或合同终止、解除后，鑫海韵公司应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向水产公司加付原日租金3倍的房屋占用费。双方还就租赁期满后的其他相关事宜进行了约定。 上述合同签订后，鑫海韵公司按合同约定的租金标准支付租金至2016年10月31日，此后未再付租。目前，讼争房屋仍由鑫海韵公司管理使用。 还查明，水产公司于2016年3月18日向鑫海韵公司寄发两份《关于大学路97号一层店面合同终止腾退通知》，要求鑫海韵公司腾退讼争房屋。鑫海韵公司未予签收上述邮件。2016年4月18日，福建天衡联合律师事务所接受水产公司的委托指派律师向鑫海韵公司发出《律师函》一份，鑫海韵公司否认收到该份律师函，水产公司向本院提交的邮政特快专递详情单未记载函件签收情况。 本院认为，水产公司与鑫海韵公司签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行各自的权利义务。上述合同约定的租赁期限届满后，水产公司与鑫海韵公司未续签书面租赁合同，但鑫海韵公司继续租用讼争房屋，并按上述合同约定的租金标准向水产公司支付租金，水产公司也接受了租金，双方之间形成不定期租赁合同关系，水产公司可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知鑫海韵公司。水产公司虽于2016年3月18日及2016年4月18日发出函件要求鑫海韵公司腾退讼争房屋，但未有证据显示鑫海韵公司签收了函件且水产公司继续收取租金至2016年10月31日，故其在此之前的发函行为不产生合同解除的法律后果。水产公司后通过提起诉讼的方式要求鑫海韵公司腾退讼争房屋，因此双方的租赁关系应于本案起诉状副本送达鑫海韵公司之日即2016年10月20日终止。租赁关系终止后，鑫海韵公司系无权占有讼争房屋，水产公司作为讼争房屋的权属人有权请求无权占有人返还讼争房屋并赔偿损失，故水产公司诉请鑫海韵公司腾退讼争房屋及支付相应的占用费，本院予以支持，占用费应自2016年11月1日起起算。综合考虑租赁合同的约定及履行情况，本院酌定鑫海韵公司按16200元/月（10800元/月×1.5）的标准向水产公司支付占用费。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1被告厦门市鑫海韵工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区大学路97号一层的房屋腾空恢复原状交付给原告福建省厦门市水产供销公司； 2被告厦门市鑫海韵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建省厦门市水产供销公司支付占有使用费（按16200元/月的标准，自2016年11月1日起计至实际归还上述房屋之日止）； 3驳回原告福建省厦门市水产供销公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3616元，由原告福建省厦门市水产供销公司负担1808元，被告厦门市鑫海韵工贸有限公司负担1808元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  戴建平 二〇一七年六月七日 书记员  冯莉平 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。