广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终739号上诉人（原审被告）：覃庆毅，男，1979年5月10日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区，委托诉讼代理人：张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锐平，广东海法（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建春，女，1976年6月30日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：刘恩厚，广东方中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄楚然，广东方中天律师事务所辅助人员。原审第三人：广东金信联行置业有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所**。法定代表人：罗凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：项友武，该公司员工。委托诉讼代理人：黄万宁，该公司员工。上诉人覃庆毅因与被上诉人徐建春、原审第三人广东金信联行置业有限公司（以下简称“金信联行公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。徐建春起诉请求：1．覃庆毅双倍返还徐建春定金400000元；2．覃庆毅赔偿徐建春中介费损失52480元；3.覃庆毅赔偿徐建春律师费25600元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限覃庆毅于判决发生法律效力之日起十日内向徐建春双倍返还定金共400000元；二、限覃庆毅于判决发生法律效力之日起十日内向徐建春支付中介费52480元；三、限覃庆毅于判决发生法律效力之日起十日内向徐建春支付律师费25600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4235.60元、保全费2780元，全部由覃庆毅负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初24260号民事判决书。覃庆毅不服原审判决，上诉请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项，驳回徐建春的诉讼请求。事实与理由：原审认定覃庆毅在履行合同过程中构成违约，判决覃庆毅承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。一、关于合同履行顺序，原审认定覃庆毅先向金信联行公司交付公证委托书，再由徐建春向覃庆毅支付首期款1000000元是认定事实不清，适用法律错误，应当认定为徐建春先支付首期楼款1000000元给覃庆毅。首先根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第二条2.1.2条款约定，徐建春向覃庆毅支付首期款的条件为B、C、D；B条件为甲方（覃庆毅）到公证处办出丙方指定人员的委托书，C条件为乙方（徐建春）取得银行同贷书，D条件为甲方（覃庆毅）需要提前还贷。按此约定，应理解为B、C、D条件成就时，徐建春才向覃庆毅支付首期款。但又根据合同第四条4.1条款的约定“甲方（覃庆毅）利用乙方（徐建春）已付楼款中的相应额度还款解决提前还贷问题”，按此约定，应理解为覃庆毅提前还贷的款项来源全部是徐建春支付的楼款。虽然，徐建春在签订合同时支付了20万元定金，但根据第二条2.1.1条款的约定“合同履行后已付定金可抵作楼款”，按此约定应理解为徐建春支付的20万元定金只有在合同履行完毕最后才抵作楼款的，因此徐建春并没有实际支付到合同条款第四条4.1条款所约定的“已付楼款”。退一步讲，即使可以认定20万元定金作为徐建春已支付的楼款，但覃庆毅在签订合同时，尚欠银行的贷款约37万元，已支付楼款也不足以足额提前还清银行的贷款。如前所述，三方签订的合同关于首期楼款支付的约定，第二条2.1.2条款约定与第四条4.1条款的约定是否相互冲突。因此，首期楼款支付的约定属于约定不明确。既然合同对首期款支付的约定属于约定不明确，就应当根据《中华人民共和国合同法》“支付价款的时间”的法律条款进行判定首期款支付。原审已认定双方对履行合同过程中存在的争议并没有达成一致意见，因此，只能按照合同有关条款或者交易习惯确定首期楼款支付。原审法院认定覃庆毅应先向金信联行公司交付公证委托书后徐建春再向覃庆毅支付首期款属于行业惯例，是没有任何事实依据。如果先将公证委托书交付金信联行公司，金信联行公司可以不经覃庆毅同意在任何情况下将物业直接过户给徐建春或其他人，覃庆毅的权益根本得不到任何保障。结合公证书的内容可以明确证实，先将公证委托书交付金信联行公司是不能保证交易安全及控制交易风险的，“先由覃庆毅交付公证委托书给金信联行公司，再由徐建春支付楼款”是不符合行业惯例的，因此一审法院适用一般行业惯例属于适用法律错误。二、原审对案件事实的认定明显存在错误，原审法院从始至终都没有提到作为《房地产买卖及居间合同》附件的《物业交接清单》，从《物业交接清单》条款显示本清单与原合同所有条款共同生效，也就是说此清单也是合同的组成部分，具有法律效力。虽然，《房地产买卖及居间合同》第七条7.1条款约定，覃庆毅在徐建春付清首期款当天交付物业。事实上，覃庆毅在签订合同当天，收到20万元定金时已将物业交付给徐建春。按照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，覃庆毅已将物业交付徐建春，因此，徐建春应在接收物业时支付首期楼款100万元。三、关于违约责任及责任分配问题，原审法院认定覃庆毅未依约向金信联行公司交付公证委托书，已构成违约，应当承担违约责任，是属于认定事实不清，适用法律错误。如前所述，应由徐建春先向覃庆毅交付首期楼款，覃庆毅根本没有违约行为，是徐建春违约。徐建春答辩称：一、原审认定的合同履行顺序正确，覃庆毅有关合同履行顺序的辩解错误。综合《房地产买卖及居间合同》第4.3条、第2.1.2条内容看，合同明确约定覃庆毅交付公证委托书在先，徐建春支付100万元在后。《房地产买卖及居间合同》第4.3条约定：“甲方利用乙方支付的楼款还贷的，应在本合同生效后7日内办出不可撤销的公证委托书，委托担保机构或丙方指定工作人员代办提前还贷、取回产权资料、代为注销抵押、代办过户、代为到税务部门确定该物业评估价等全部交易手续。”三方还签订了《代办委托合同》，明确相关交易手续由金信联行公司代办，该合同第二条规定覃庆毅必须按金信联行公司要求提交相关文件。可见，合同明确约定了覃庆毅在合同生效后7日内必须交付公证委托书给金信联行公司。《房地产买卖及居间合同》第2.1.2条明确约定：“手续办至B（甲方到公证处办出对丙方指定人员的委托书）、C（乙方取得银行同贷书）、D（甲方需要提前还贷），乙方应于2个工作日内支付1000000元至甲方”。可见，三方在该合同明确约定覃庆毅到公证处办出了对金信联行公司指定人员的委托书，之后的两个工作日，徐建春再支付1000000元，两者有明确的先后顺序。二、案涉交易的格式合同文本是金信联行公司设计提供的，金信联行公司陈述的交易流程及行业惯例可信度高。金信联行公司在原审庭审中已详细叙述了交易的流程及合同履行的先后顺序，并强调说明：卖方先将公证委托书交付金信联行公司，买方才支付首期款，目的是降低买方替卖方赎楼还贷的风险，而且整个东莞市的按揭贷款房屋买卖都是遵循该流程操作的。三、覃庆毅有关先交付委托书给金信联行公司将导致房屋被过户及其权益得不到保障的论述，是基于对按揭房屋转让交易风险的无知或狡辩。覃庆毅交付委托书给金信联行公司是为了降低徐建春替覃庆毅赎楼还贷的风险，覃庆毅出卖的房屋已抵押给银行，贷款尚未清偿，需要以徐建春支付的楼款还贷，徐建春先支付巨额楼款存在巨大风险，双方合意委托金信联行公司代办，避免了覃庆毅不配合及缩短了交易时间，目的是尽量降低买方风险。覃庆毅交付委托书给金信联行公司并不会增加覃庆毅的风险。因为覃庆毅还欠银行37万元贷款，而且房屋抵押给银行，在徐建春没有将100万元支付至覃庆毅的贷款账号及偿还银行贷款和解除抵押前，金信联行公司即使持有委托书也无法将房屋过户给徐建春。只有徐建春支付了100万元及替覃庆毅提前偿还了银行贷款，金信联行公司才能办理房屋抵押解除及办理过户手续。在徐建春已支付20万元定金及再支付100万元首期款（余款由银行贷款支付）情况下，覃庆毅及金信联行公司本来就应当解除房屋抵押手续及过户房屋给徐建春，何来风险。四、金信联行公司持有委托书的目的有两个：一是买卖双方不熟悉交易手续，无法自行或快速办理，而金信联行公司有办理按揭房屋买卖相关手续的专业人员。二是防止在覃庆毅不配合的情况下，金信联行公司可以替代覃庆毅按合同约定履行房产解除抵押及过户的义务；金信联行公司没有排斥覃庆毅参与，只要覃庆毅有时间，可以与金信联行公司的工作人员一起办理相关手续，而且双方均有权监督金信联行公司。五、覃庆毅对合同条款的理解错误。虽然《房地产买卖及居间合同》第4.1条第三款约定：“甲方利用乙方支付的楼款中的相应额度还款”。但第4.3条由约定：“甲方利用乙方支付楼款还贷的，应在本合同生效后7日内办出不可撤销的公证委托书。综合上述三个合同条款去理解，存在覃庆毅交付公证委托书在先及徐建春支付100万元在后的顺序。三方签订的附件《物业交接清单》只是作为案涉房屋内物品的确认的手续，合同约定房屋交付是以交钥匙为准。事实上，覃庆毅连公证委托书都拒不交付给金信联行公司，还没有到交付房屋钥匙的阶段。六、覃庆毅存在明显的违约行为，原审认定的违约责任及责任分配正确。覃庆毅与金信联行公司工作人员在公证处办理公证委托书时，填写的公证委托书的领件人为金信联行公司的员工，后覃庆毅自行前往公证处要求将公证委托书的领取人变更为自己，覃庆毅当庭确认未征得金信联行公司同意。覃庆毅领取委托书后拒不交付给金信联行公司，经金信联行公司两次发函催告仍不交付，违反了《代办委托合同》第二条的规定。覃庆毅与徐建春一致选择金信联行公司作为案涉房屋买卖合同相关手续的代办方，证明覃庆毅及徐建春是信赖金信联行公司的，但在合同履行过程中，覃庆毅对徐建春不信任，未征得合同当事人的同意擅自要求变更合同履行顺序及交易模式，明显违约。综上，覃庆毅的上诉请求于法无据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对覃庆毅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点在于覃庆毅办出公证委托在先还是徐建春支付首期款在先。对此，本院分析如下：根据覃庆毅与徐建春签订的《房地产买卖及居间合同》关于付款条款的约定，徐建春支付首期款应当具备以下条件：B、覃庆毅到公证处办出对中介公司指定人员的委托书；C、徐建春取得银行同贷书；D、覃庆毅需要同时还贷。虽然合同关于覃庆毅利用徐建春已付楼款赎楼的约定与上述条文的D项存在一定矛盾，但合同已明确约定覃庆毅需要在合同签订后7日内办出不可撤销的公证委托手续。根据双方当事人的陈述，覃庆毅已到公证处办理授权金信联行公司代办相关手续的委托公证书，从当事人履行合同的行为可知，覃庆毅办出公证委托应当先于徐建春支付首期款，这也符合一般的行业惯例。覃庆毅拿到公证委托书后拒不交给金信联行公司，可视为覃庆毅拒不履行《房地产买卖及居间合同》关于付款条款中B项的约定，其行为直接导致徐建春提出解除合同，本院认为覃庆毅的行为已构成违约。综上，原审对覃庆毅的违约责任认定无误，处理正确，本院予以维持。覃庆毅的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8471.2元，由覃庆毅承担（已预交）。为终审判决。审审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年六月十九日书记员  杨忠明李俊峰