河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0703民再1号 原审原告：杨果，女，1965年2月26日出生，汉族，农民，现住张家口市尚义县。 委托代理人：杨福，男，1960年1月10日出生，汉族，现住尚义县。代理权限：特别代理。 原审被告：张家口东鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：孟占云，系该公司董事长。 委托代理人：闫磊，该公司销售经理。代理权限：特别代理。 原审被告：王存明，男，1967年12月24日出生，汉族，个体，现住张家口市尚义县。 委托代理人：姚世金，男，汉族，1958年2月6日出生，现住尚义县。代理权限：特别代理。 第三人：杨贵，男，1955年10月15日出生，汉族，现住尚义县。 原审原告杨果与原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）、王存明、第三人杨贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月16日作出（2014）西民初字第574号民事调解书已经发生法律效力。本案经本院院长提交审判委员会讨论认为，该调解书确有错误，应予再审，于2015年2月3日以（2015）西民监字第1号民事裁定书裁定对本案进行再审。本院于2015年12月23日以（2015）西民再初字第1号民事判决书作出判决。第三人杨贵不服，提起上诉。张家口市中级人民法院于2016年8月25日作出（2016）冀07民再20号民事裁定书，以原再审判决认定事实不清，证据不足为由，裁定撤销原再审判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原审原告杨果的委托代理人杨福、原审被告东鑫公司委托代理人闫磊、原审被告王存明委托代理人姚世金、第三人杨贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年5月21日，我委托我二哥杨福在被告东鑫公司开发的桥西区永丰堡永怡锦苑接待中心（售楼部），与被告签订了《房屋认购协议》。我以抵帐的形式全部结清了购买被告开发的永怡锦苑小区3号楼5单元503室住宅楼房的楼款，被告给我出具了收款收据。该住宅楼建筑面积为81平米，单价3704元，共计楼价30万元。协议约定被告于2014年6月30日前将我所购买的房子交付使用。王存明承包被告开发的桥西区永怡锦苑小区建筑工程，是实际施工人，被告东鑫公司据此抵顶给王存明楼房9套作为王存明的工程款。此前王存明因給东鑫公司施工缺钱向我二哥提出借款，我二哥把我的钱借给了王存明，还不了钱，王存明就同意抵顶给我一套楼，楼房抵给我时，经被告东鑫公司确认并办理了购房手续，我找被告售楼部经理要求领取楼房钥匙，经理说该楼已由公司财务抵账给了王存明的又一个叫杨贵的债权人了，后找被告东鑫公司协调解决此事未果，无奈只好起诉，请求法院判令东鑫公司履行合同或赔偿损失。 被告张家口东鑫房地产开发有限公司辩称，对原告所述事实认可，签订买卖协议是个误会，房屋是我公司顶给张家口京北建设有限公司的9套房子，原告所述的房屋在顶给京北之前，京北公司工作人员王存明已经顶给杨贵了，属于我公司的失误。我方提出追加王存明为被告，并同意于11月底前将位于张家口市桥西区房屋交付给原告。 被告王存明辩称，位于张家口市桥西区，我的意见是被告张家口东鑫房地产开发有限公司应在11月底前交付原告。 本院一审查明，被告王存明因承建张家口市桥西区永怡锦苑小区住宅楼向原告借款，被告张家口东鑫房地产开发有限公司因欠王存明工程款，于2014年5月21日与原告签订房屋认购协议，由原告购买位于张家口市桥西区，该房屋建筑面积为81平方米，单价3704元，总房价30万元，被告张家口东鑫房地产开发有限公司给原告出具了收款收据，后不能如期交房，协商未果，原告诉至法院，请求被告依约交房或返还购房款并赔偿损失。 本案在一审审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告张家口东鑫房地产开发有限公司于2014年11月30日前将位于张家口市桥西区房屋交付给原告杨果使用；二、其他无争议。 原再审过程中，原审原告诉称，（同原审诉状）并补充：一是这套房屋并没有确权，仍然属于东鑫公司，但经法院调解后，已经装修，要求责任方赔偿装修费用；二、此案在再审期间因查封这套房屋，房屋漏水造成楼下房屋财产损失应由责任方赔偿；三、因再审造成的各项费用应由责任方承担；四、如果给不了我们房子，要求支付两倍的房款，加上市场的差价和占用房款期间的利息。 原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司辩称，首先我们没有一房二卖，当时我们把这个房子抵顶给王存明，在王存明同意的情况下，给予王存明抵顶房子的人办理过户，原审开庭时已提供了证据，并没有存在隐瞒。 原审被告王存明辩称，我跟杨贵借过20万，就把这套房屋顶给杨贵，打算东鑫给我钱后，我就把钱还给杨贵，把这套房屋拿回来顶给杨果，因为以前跟杨果也借过钱。没想到东鑫公司一直没有给我钱。希望东鑫再给我出一套房屋的手续，解决现在这个事情。 再审第三人杨贵述称，东鑫公司以抵房形式结算王存明的工程款是符合法律规定的。抵房后，东鑫公司与王存明又发生了什么经济上的纠纷并不影响当时的实际抵房的效力，该房屋应归属于我，房屋漏水造成楼下的损失，我不承担任何责任。 本次再审审理中，原审原告诉称，要求将诉争房屋判归原告所有。 原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司辩称，与上次庭审答辩意见一致。 原审被告王存明辩称，诉争房屋应该判归杨果所有，杨贵的欠款王存明已经付清。 再审第三人杨贵述称，要求归还我自己的房屋。 原审原告杨果提供了如下证据：1、房屋认购协议书、东鑫公司出具的收款收据，证明原告购买的这套争议房屋是东鑫公司开发建设的，现产权仍然归东鑫公司；2、马明的证词，证明被告王存明将争议房屋抵顶给原告的过程。 对于上述证据，原审被告东鑫公司认为，房屋认购协议是经王存明同意开具的。马明的证词与东鑫公司无关。原审被告王存明认为，房屋认购协议及收款收据与被告无关，对马明的证词无异议。第三人杨贵对房屋认购协议表示认可，对马明的证词表示不清楚。 原审被告东鑫公司提供了如下证据：1、杨贵的房屋认购协议书，证明该协议是在与杨果签订的协议之前；2、建筑工程施工承包合同，证明因王存明承包的这个工程，东鑫公司就把房屋抵顶给王存明，至于王存明又将房子给了谁，东鑫公司并不清楚；3、借款单两张，证明东鑫公司已经以借款单的形式给付王存明工程款。 对于上述证据，原审原告认为，争议房屋价值30多万元，而王存明借杨贵20万元，对杨贵的房屋认购协议的真实性和关联性有异议；对施工承包合同没有异议；对于两张借款单原告表示既不是正式发票，也没有盖章，不予认可。原审被告王存明对东鑫公司上述证据均无异议。第三人杨贵对房屋认购协议及施工承包合同没有异议，对两张借款单表示与本案无关。 原审被告王存明提供了如下证据：杨贵2014年4月至2014年11月间为王存明出具的收到各类货物收条8张以及杨发证言一份。证明本案发生后，王存明给付杨贵各种款项共计985600元，已还清杨贵借款。 对于上述证据，第三人杨贵质证认可其签名所打收条，但是这些东西是抵顶王存明欠其的其他款项，称王存明陆续向杨贵借过二百多万，这些证据与本案无关。原审原告认为这些证据证明王存明已把欠款归还杨贵，诉争房屋就与杨贵无关。原审被告东鑫公司认为该证据与其无关。 第三人杨贵提供了如下证据：1、杨贵与东鑫公司签订的房屋认购协议书（同东鑫公司证据1）、永怡锦苑后期费用表、入住验房表、物业服务及收费协议、东鑫公司收款收据6张，均证明从签订协议到领取钥匙，杨贵是该房的实际拥有人，诉争房屋应归杨贵所有。 对于上述证据，原审原告认为，王存明借杨贵20万元，而抵顶的是30万元的房屋，东鑫公司应提交财务收款收据。而没有入住就签订物业收费协议，交钥匙的时间也无法确定，因此对上述证据的真实性关联性提出异议。原审被告东鑫公司及王存明对上述证据均表示无异议。2、王存明2015年3月18日为杨贵出具的证明。证明王存明在法院调解过程中陈述的意见不是真实意思表示，诉争房屋应归杨贵所有。原审原告对该证言不认可，对其真实性有异议。原审被告东鑫公司认为房子如何处理与其无关。原审被告王存明代理人称王存明没有跟他讲过此意见，但证明上的笔体像王存明所写。 依据以上证据，再审审理可确定的事实如下：2011年9月13日，原审被告王存明以其挂靠的张家口市京北建设有限公司的名义与原审被告东鑫公司签订建筑工程施工承包合同，承建张家口市桥西区永怡锦苑住宅小区4号、6号楼。工程完工后，东鑫公司用其中包括永怡锦苑小区3号楼5单元503室在内的9套房屋作为工程款抵顶给王存明。2013年10月31日，王存明将该房作为偿还借款抵顶给了债权人杨贵，杨贵与东鑫公司签订了房屋认购协议书，东鑫公司为杨贵出具300510元购房款的收款收据。2014年7月10日，杨贵向小区物业管理处缴纳物业费、装修押金、预收电费、垃圾清运费以及后期费用等，领取了该房屋钥匙。2014年5月21日，东鑫公司在王存明要求为其另一债权人即原审原告杨果办理一套房屋认购手续的情况下，与杨果签订了上述房屋的认购协议书，并为杨果出具300000元购房款的收款收据。之后，杨果在领取钥匙无果的情况下，将东鑫公司诉至本院，要求东鑫公司履行合同或赔偿损失。 本院认为，房屋认购协议书虽然属于商品房买卖预约合同，但原审被告东鑫公司与原审原告杨果、第三人杨贵之间的房屋认购协议书及购房收款收据，证明东鑫公司在尚欠原审被告王存明工程款的情况下，将已经抵顶给王存明的诉争房屋经王存明同意，分别与杨贵、杨果两人签订房屋认购协议，用以抵顶与王存明之间的工程欠款，两份房屋认购协议书均具备房屋买卖合同的主要条款，应当认定为有效的商品房买卖协议。杨贵与东鑫公司签订房屋认购协议成立在先，且已实际交付，杨贵成为诉争房屋的拥有人，该房应归属杨贵使用。东鑫公司作为出卖人，在与杨贵订立房屋认购协议后，又将同一房屋售卖于杨果，其行为致使杨果购房合同目的不能实现，应对杨果承担继续履行或赔偿损失的违约责任。原审调解书内容损害了第三人杨贵对诉争房屋享有的权利，应予纠正。本次庭审中，被告王存明提交杨贵收货收条，主张已归还杨贵借款，杨贵不予认可，称其为另外的借款，与本案无关。被告王存明的该主张与本案不属于同一法律关系，应另行处理。案经调解无效，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第四十二条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2014）西民初字第574号民事调解书。 二、坐落于张家口市桥西区房屋由第三人杨贵使用。 三、原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，以同等地段、同等面积交付原审原告杨果房屋一套。 四、如果原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司不能按照第三项内容履行交付原审原告杨果房屋，在履行期限届满后第二日起十日内，返还原审原告杨果购房款人民币300000元，并支付利息（利息从2014年5月21日起至实际给付之日止，按银行同期同类贷款利率计算），同时赔偿原审原告杨果购房损失人民币300000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，由原审被告张家口东鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判长  张辉贤 审判员  薛飞云 审判员  王迎霞 二〇一七年六月五日 书记员  康冉冉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第四十二条之规定 因案外人申请人民法院裁定再审的，人民法院经审理认为案外人应为必要的共同诉讼当事人，在按第一审程序再审时，应追加其为当事人，作出新的判决；在按第二审程序再审时，经调解不能达成协议的，应撤销原判，发回重审，重审时应追加案外人为当事人。 案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。