广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初2579号 原告：黄秀妮，女，1982年10月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄进延，广西信德嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴启妮，广西信德嘉律师事务所实习律师。 被告：李昀钊，男，1982年1月1日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区新建路**，现住南宁市五象新区。 第三人：南宁市荣航房地产置业有限公司第一分公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道中16号海茵·国际花城住宅小区5-1号商住楼01号商铺。 法定代表人：覃正恒，经理。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2017年3月14日 开庭时间：2017年6月5日 当事人到庭情况：原告黄秀妮的委托诉讼代理人黄进延、吴启妮，被告李昀钊，第三人南宁市荣航房地产置业有限公司第一分公司的委托诉讼代理人邓攀。 原告诉请要点 一、被告赔偿原告41600元（以购房款千分之一即650元/天为标准，支付逾期38天申请还贷及逾期26天完成注销抵押及归档手续违约金24700元、16900元，两项合计41600元）； 二、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点 一、按照成交价每日千分之一计算违约金过高。二、原告要求被告支付逾期38天还贷有异议，应该按工作日来计算，扣除8天非工作日，被告逾期为30天。三、原告要求被告支付逾期26天注销抵押存在重复计算，被告已经按照合同约定履行，不存在逾期注销抵押。被告没有给原告小孩造成无法就读公立学校的后果。 第三人陈述要点 第三人荣航公司认为原告没有要求第三人承担相应的法律责任，请求查明本案事实，依照不告不理原则依法裁判。 事实认定 经审理查明：2016年6月13日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（No：0000467），由原告购买被告名下的位于南宁市青秀区宏达路7号绿城·国际村2-06号楼1单元202号房，建筑面积119.28平方米，成交价为65万元。合同第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，在经纪方或买方发出通知给卖方，约定到相关部门办理相关手续后五个工作日内，卖方仍未履行的，或以至本合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的。本合同自动解除，卖方须在七个工作日内无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行本合同。卖方逾期交付该物业，买方有权自行对该物业换锁，并没收放置在该物业内的一切物品而造成产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方履行完合同的其他义务止。 合同附件第4条注销抵押按揭付款约定：于2016年6月13日支付2万元作为部分定金，余额定金3万元应在2016年6月16日前支付。合计定金5万元。卖方收到定金三个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。买方同意经纪方或卖方在收到银行通知提前还贷之日起三个工作日内，将部分房款（不含定金）8万元转入卖方贷款账户内，银行到帐后即视为卖方已收取相应房款。卖方须在30个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在七个工作日内与买方到房屋产权交易中心办理交易过户递件手续，如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生之费用由卖方负责支付。 又查明，2016年6月16日，被告出具收据一份，载明收到原告交来定金5万元。2016年7月27日，被告向上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行申请提前还款。2016年8月10日，被告就涉案房屋申请抵押权登记注销。2016年8月22日，被告与原告申请房屋转移登记手续，涉案房屋现已登记至原告名下。 判决理由 原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。 根据合同附件第4条约定，被告应在收到定金三个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续。被告须在30个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续。被告称曾与原告及第三人口头协商延期7天后再向银行申请办理提前偿还贷手续，但对此未能提供证据予以证实，故对被告的抗辩，本院不予支持。 因被告未及时向银行申请提前还款，构成违约，被告亦认可其未按照合同约定及时申请偿还贷款。原告主张按照合同约定以成交价的千分之一即每日650元计算违约金，被告提出违约金过高，要求调整为每日200元计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告辩称其确实存在迟延履行的行为，但提出合同约定的违约金数额高于原告所受损失，原告亦未能举证证明其实际损失，故本院酌情降低违约金的数额，调整为按每日200元计算违约金。 原告于2016年6月16日支付定金，被告应于2016年6月21日向银行申请提前还贷，但被告直至2016年7月27日才提出申请，共计迟延36天。被告在庭审中也认可延迟申请提前还贷共计36天，故被告应向原告支付迟延申请提前还贷违约金：36天×200元/日＝7200元。 原告主张被告应自2016年6月16日起计算30个工作日内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，但被告直至2016年8月22日才完成注销抵押登记手续，故应支付迟延办结注销抵押登记的违约金。被告认可2016年8月22日完成注销抵押登记等手续，但辩称应当自2016年7月27日申请偿还银行贷款之日起算30个工作日。被告的抗辩与合同约定不符，故对此抗辩，本院不予支持。自原告支付定金之日计算30个工作日，应于2016年7月29日完成注销抵押登记等手续，但被告直至2016年8月22日才完成上述手续，共计迟延25天。故被告应向原告支付迟延完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续违约金：25天×200元/日＝5000元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李昀钊应于本案判决生效之日起十五日内向原告黄秀妮支付迟延申请提前还贷违约金7200元（计算方式：36天×200元/日＝7200元）； 二、被告李昀钊应于本案判决生效之日起十五日内向原告黄秀妮支付迟延完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续违约金5000元（计算方式：25天×200元/日＝5000元）； 三、驳回原告黄秀妮的其他诉讼请求。 本案受理费420元，由被告李昀钊负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理）。 代理审判员 肖 哲 二〇一七年六月六日 书 记 员 覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。