北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）朝民初字第53577号 原告北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区**楼**。 法定代表人史永辉，董事长。 委托代理人李xx，女，1973年5月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人高xx，男，1959年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告白玉柱，男，1966年2月24日出生，菲惠德公司经理，住北京市朝阳区。 原告北京市久筑物业管理有限责任公司（下称原告）与被告白玉柱（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李xx，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告系北京市朝阳区xxx小区的物业服务机构，被告系该小区xxx号房屋业主。1997年1月1日，原、被告签订《物业管理合同》，约定原告向被告提供物业服务，被告向原告支付物业管理服务费，包括公共维修基金、供暖费、小区综合管理费、房屋公用部位中小维修费等；如被告逾期交纳物业管理费，原告有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金。因被告自1998年1月1日起未交纳物业管理费，故原告诉至法院要求判令被告支付1998年1月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业管理费15643.18元，滞纳金46040.06元，共计61683.24元。 被告辩称：我是接到法院起诉材料之后才知道欠费的情况，现原告的主张已超过诉讼时效，不应得到支持。我于1997年1月1日购买了北京市朝阳区xxxx小区xxx号房屋，并与原告签订了物业管理合同，约定物业管理费每年803元。当时原告告知我只能委托小区内的装修公司进行装修，我交纳物业费、供暖费、公共维修基金并入住房屋后，发现屋内没有暖气。我找原告维修，原告让我找供暖公司解决。同年，我家被盗，损失30余万元，派出所有报警记录。之后我家里水管爆裂过两次，造成屋内家具地板受损，还造成楼下邻居屋内被淹，为此我还赔偿楼下住户1万元。所以原告不但没有给我提供物业服务，还造成了我多项损失。因房屋存在多种问题且无法办理产权证，我于1998年将房屋退回开发商。2005年底开发商通知我房屋可以办理产权手续并和我协商，我又重新购买了上述房屋，此时我又交纳了公共维修基金。2006年，我正式入住上述房屋。综上，2006年1月1日之前的物业管理费我不同意支付；2006年1月1日之后的物业管理费，如果原告能退还我之前交纳的公共维修基金，我同意支付；滞纳金，不同意支付。 经审理查明：被告系北京市朝阳区xxx小区xxx号房屋（下称涉案房屋）所有权人，原告系该小区的物业服务单位。1997年1月2日，原、被告签订《物业管理合同》，约定鉴于被告取得第10楼1门202号共1套面积80.3平方米住宅的合法产权或使用权，为保障房屋的正常使用，被告委托原告为其房产的唯一管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。原告接受被告委托并依本合同行使物业管理职能，包括负责房屋和楼房共用部位、共用设施的管理、维修；负责小区卫生、治安、交通等管理和服务；负责小区市政、道路、绿化等公用配套设施的管理、维修和养护等。被告房屋为个人产权的，应于本合同签订之日一次性将房屋公共维修管理基金11242元交付原告统一管理，该基金本金为被告所有，所得利息作为房屋的日常管理和共用部位、共用设施维修费用，其户门以内部分的维修费用由被告自行承担。被告应于本合同签订之日向原告交纳前一年的小区综合管理费共计803元，小区综合管理费每一年交纳一次；另交纳卫星、有线电视一次性建设费180元；双方根据实际情况，每三年对小区综合管理费的标准进行调整。被告若过期交纳本合同所规定的各项费用，原告有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0.1%的滞纳金；过期一个月以上仍未缴清者，原告有权采取停电等一系列措施，直至被告缴清所欠费用及滞纳金；原告若因维修或服务不当，侵犯了被告权利或者给被告造成人身、财产损失的，原告应负赔偿责任。本合同有效期为二十年，自1997年1月1日至2017年1月1日。 诉讼中，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的产权登记信息及流转情况。房屋所有权转移登记申请书中显示，2006年11月15日，北京市新兴房地产开发总公司（下称新兴公司）将涉案出售给被告。本院又向新兴公司调取了被告购买涉案房屋的全部材料，新兴公司向本院回函提交了《商品房购销合同》、请示批复、证明、回复、函件、请示、领取单、交款单、发票等10份书面材料。上述材料中记载：1996年12月25日，被告与新兴公司签订《商品房购销合同》，约定被告购买涉案房屋，房屋总价款为503481元，被告应于合同正式签订后十五日内交付房款总额，房屋交付时间为1996年12月底（以房款交齐日期为准）；新兴公司应在一年之内办理被告所购房屋的房屋所有权证及土地使用权证，如未能如期办理，被告有权要求新兴公司如数退还购房款并予以退房。1998年5月，因涉案房屋被盗且新兴公司未如期办理产权手续，被告申请退还房款，并承诺若半年内可办理产权手续，将购房款再返还新兴公司。1999年5月7日，新兴公司向被告发函称涉案房屋已于1998年10月开始办理产权手续，督促被告返还原合同购房款并办理房屋所有权证手续。后被告向新兴公司写信，称涉案房屋漏水、被盗给其造成了经济损失并要求新兴公司给予赔偿。2006年6月13日，新兴公司客户服务中心向公司领导请示，称因被告未按照约定交房款并占用房屋，经与被告协商确定被告交房款40万元，新兴公司为被告办理涉案房屋的产权证，新兴公司领导对此请示作出了同意的批复。2006年9月12日，被告向新兴公司交纳购房款40万元。2006年10月11日，被告领取了商品房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书等材料。被告对本院调取的上述材料均认可，但称其于1998年曾将涉案房屋退还新兴公司，新兴公司将购房款退还被告，直至2005年12月28日又重新签订购房合同并于2006年办理入住手续，故1998年至2006年期间其并未在涉案房屋居住。经询，被告称1998年将涉案房屋退还新兴公司时并未办理房屋交接手续，涉案房屋的钥匙及屋内物品一直在被告的控制之下。 另，原告提交准住证及商品房入住通知单，拟证明新兴公司于1996年12月30日向被告发送了商品房入住通知单，1997年1月1日被告办理了涉案房屋的准住证；提交《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、情况说明及欠费通知单，拟证明其物业收费标准及向被告催缴物业费的事实；被告对物业费的收费标准没有异议，但不认可原告催缴物业费的事实。被告则提交受理刑事案件登记表，拟证明因原告安保服务不到位，导致其家中被盗财产受损；原告认可涉案房屋被盗的事实，但否认其存在过错。关于涉案房屋具备办理产权证的条件后被告未立即与新兴公司重新签订购房合同的原因，被告称因涉案房屋被盗、漏水给其造成损失，故与新兴公司进行协商，最后以减少购房款的方式补偿被告的损失。 以上事实，有双方当事人陈述及《商品房购销合同书》、准住证、《物业管理合同》、《商品房买卖合同》、受理刑事案件登记表、房屋所有权转移登记申请书、请示批复、证明、回复、信件、领取单、发票、欠费通知单等在案佐证。 本院认为：原、被告签订的《物业管理合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照该协议履行。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告应当履行交费义务。关于被告的抗辩意见，本院逐一论述。 关于欠费期间。被告辩称1998年将涉案房屋退还新兴公司至2005年重新签订购房合同期间，被告并未实际使用涉案房屋，故此期间的物业管理费原告不应向被告收取。但根据双方证据及法院调取证据可以看出，虽然被告与新兴公司先后签订过两份买卖合同，新兴公司于1998年曾将购房款503481元退还被告，但被告并未将涉案房屋交还新兴公司。为此，新兴公司在涉案房屋具备办理产权条件时，曾催告被告按照约定交纳房款并办理产权手续。而且庭审中被告亦认可1998年将涉案房屋退还新兴公司时并未办理房屋交接手续，涉案房屋的钥匙及屋内物品一直在被告的控制之下，故被告称其1998年至2005年期间未在涉案房屋居住且无需支付物业管理费的抗辩意见本院不予采信。 关于房屋被盗、漏水造成的损失。被告未提交房屋漏水的相关证据，而且房屋漏水与物业服务并非同一法律关系。关于房屋被盗，从现有证据可以看出1997年涉案房屋确实发生过失窃事件，给被告财产造成了一定的损失。原告作为物业服务单位应当提供一定的安保服务，但该安保服务的履行并非该刑事案件发生的直接原因，故物业行为与损害结果不存在因果关系。而且从新兴公司调取的材料中也可以看出，被告曾因房屋漏水、被盗要求新兴公司赔偿，双方协商后将房款由503481元减至40万元，故对被告的相应损失新兴公司已经给予了一定补偿。综上，被告以房屋被盗、漏水造成损失为由拒绝交纳物业管理费，本院亦不予采信。 关于诉讼时效。原告一直通过电话催缴、上门催缴的方式向被告主张权利，并提交情况说明和欠费通知单予以证明；而且原、被告的物业服务合同关系一直处于持续状态中，故被告诉讼时效的抗辩本院不予采信。关于被告所称的交纳了两次公共维修基金，其未提交证据予以证明，亦与本案无关，本院不予采信。综上，原告要求被告支付1998年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费的诉讼请求本院予以支持。关于物业费的具体数额，庭审中被告认可原告的计费依据，经本院核算对原告主张的数额予以支持。 关于滞纳金。考虑到被告房屋确实存在曾经被盗的事实，故原告物业服务水平还有待进一步改进和提高，以获得业主的肯定并维系长久的经营，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告白玉柱于本判决生效后七日内给付原告北京市久筑物业管理有限责任公司一九九八年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业管理费一万五千六百四十三元一角八分； 二、驳回原告北京市久筑物业管理有限责任公司之其他诉讼请求。 如果被告白玉柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1342元，由原告北京市久筑物业管理有限责任公司负担671元（已交纳），由被告白玉柱负担671元（原告北京市久筑物业管理有限责任公司已交纳，被告白玉柱于本判决生效后七日内给付北京市久筑物业管理有限责任公司）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 长  胡莉芬 人民陪审员  邱 凡 人民陪审员  赵金燕 二〇一七年六月二十三日 书 记 员  饶 宇