.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2017）内0104民初727号原告：吴兴文，无固定职业，住河北省张家口市宣化县。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。委托诉讼代理人：郝毅，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。原告吴兴文与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称"恒盛泰公司"）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴兴文的委托诉讼代理人刘璐璐、郝毅，被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的委托诉讼代理人丁换生、杨鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴兴文向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2014年11月15日签订的《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行。2、请求被告向原告赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失22476.18元（该利息损失自2015年1月1日起暂计算至2016年11月30日共计23个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）。3、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原被告双方签有《房屋认购协议书》，该协议书合法有效，依法应继续履行。原告与被告于2014年11月15日签订了《房屋认购协议书》，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力，双方均应按协议书的约定，行使权利，履行义务。原告已按协议书的约定交纳了购房款。签订协议书已两年多，标的项目仍不具备签订《商品房买卖合同》的法定条件，原告订立协议书的目的目前仍未实现，故要求被告本着诚实信用原则，继续履行协议书。二、被告依法应向原告承担赔偿损失的民事责任。《房屋认购协议书》四、1款约定被告于2014年12月31日以前将房屋建设完毕。原告认为，自签订协议书之日起至房屋建设完毕之日止，在该足够长的期间内应签订《商品房买卖合同》，不签或不能签，于理于法都说不过去，事实上已构成违约。依据《合同法》第一百零七条之规定，被告应赔偿原告因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失，损失的计算方式为：195445元（已付房款）×6%（年利率）÷12×23个月（资金占用期间）=22476.18元；后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日。三、被告应向原告无条件交付《房屋认购协议书》所确认的房屋。《房屋认购协议书》四、1款约定被告于2014年12月31日以前将房屋建设完毕，目前此时间点已过去将近两年，标的房屋仍未交付，原告合法权益受到较大损害，被告有义务采取适当措施，缓解与原告及其他众多业主的矛盾，避免给原告造成更大的损失，故请求法院判令被告向原告无条件交付标的房屋。根据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。恒盛泰公司辩称，一、被答辩人的起诉主体不当，被答辩人在民事起诉状中列明的被告为"内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司"，而答辩人的公司全称为"内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司"，而本案中被答辩人列明的被告并非为本案答辩人，原告在起诉时就知道我公司的公司名称已经变更，故请求贵院依法裁定驳回被答辩人的起诉。二、关于被答辩人请求确认签署的《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行的诉讼请求，答辩人认为双方签署的《房屋认购协议书》系合法有效的预约合同，未违反相关法律及行政法规的规定，属于真实合法有效的协议。三、关于被答辩人请求答辩人支付未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》的占用资金的利息损失诉讼请求，答辩人认为该项诉讼请求没有事实与法律依据，理由如下：1、答辩人与被答辩人签署的《房屋认购协议书》属于预约合同，协议书第一条约定"协议签订后，甲方承诺在具备换签条件后换签《商品房买卖合同》"，据此约定在签订协议书时被答辩人是对现在不具备签订正式《商品房买卖合同》的情形和原因是知晓而且认可的，因为依照法律规定，签订正式《商品房买卖合同》必须具备五证齐全的条件，被答辩人对何时可以签署正式的《商品房买卖合同》的不确定性同样是认可的，也就是说，在签订协议书时被答辩人知晓"在具备换签手续后"方可换签，何时可以具备换签条件，依法必须取得预售许可证等五证后方才具备换签条件，至于何时能够取得预售许可证，被答辩人是抱有一种可期待、可等待、可接受的心态方才签订了这样的认购协议书，因此，被答辩人反悔当初的有效约定，要求答辩人承担占用期间的利息损失没有事实和法律依据，资金的占用答辩人是有合同依据的，而何为合理期间同样是被答辩人反悔认购协议书的一种托词，正如上面分析指出，被答辩人在签署协议书时就应知晓签署正式的《商品房买卖合同》的期限是不确定的，并且同意和接受该种不确定性带来的不可预知的风险。2、如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，预约合同仅能请求对方诚信履行约定，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权，我国著名法学家王利明教授在《预约合同若干问题研究--我国司法解释相关规定述评》一文中认为"预约合同与本约合同是两个独立的合同，预约合同并不包含当事人旨在订立本约合同的主要内容，其目的仅在于保障本约合同的订立，法律关于本约合同的形式要求并不能及于预约合同"，因此被答辩人要求答辩人按照预约合同的约定承担所谓的合理期间的占用资金损失是没有事实和法律依据的。综上所述，请贵院结合当前房地产市场实际情况和本案的有关特殊性，能作出驳回被答辩人起诉的裁定或驳回诉讼请求的判决，这样既也有利于广大业主将来能顺利签订正式商品房买卖合同，也能保障广大业主能顺利收房与验房，而不至于将答辩人已建项目彻底停滞。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：原告吴兴文提供的证据《房屋认购协议书》、收据，欲证明原告与被告签订了《房屋认购协议书》，原、被告双方之间存在真实的买卖合同关系，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力，双方均应按协议书的约定。原告已经按协议书的约定交纳了购房款。《房屋认购协议书》约定被告于2014年12月31日以前将房屋建设完毕，但是至今被告的标的项目仍不具备签订《商品房买卖合同》的法定条件，原告订立协议书的目的目前仍未实现，被告已构成违约，应对原告依法承担占用资金期间的利息损失。被告是合同的相对方，所以起诉的主体适格。被告恒盛泰公司的质证意见是：对证明的问题不认可，因为根据合同约定具备换签手续后换签《商品房买卖合同》，现仍不具备换签条件，不属于被告违约。原告对不具备换签条件在签订认购协议时是可期待可接受的，现在仍属需等待换签条件具备后，方可换签，原告不应反悔当初协议的约定。根据房屋认购协议书第四条，该条仅约定了何时建设完毕房屋，并没有约定何时签订正式的商品房买卖合同。本院对此组证据的真实性予以确认。被告恒盛泰公司提供的证据：营业执照，证明原告起诉的主体不当，原告民事起诉列明的被告为"内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司"而恒泰公司的全称为"内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司"本案诉讼属于诉讼主体不当，依法应当驳回原告的诉讼。原告吴兴文的质证意见是原告起诉时所针对的主体是签订购房协议的相对方。被告仅为名称变更，但其权利义务的主体并未改变，驳回起诉无法律和事实依据。因此对证据的真实性无异议，对所证明的问题不予认可。本院对此组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，出卖人内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司（甲方）与买受人吴兴文（乙方）签订了《房屋认购协议书》，内容为：约定原告购买被告开发建设的的坐落××区东门对面，恒泰盛都小区B区2号楼2单元26层2602室房屋一套，房屋用途为住宅，建筑面积约为100.39平方米（实际面积以签订正式《商品房买卖合同》为准），单价为每平方米6236.36元，总价款626068元。付款方式为按揭付款：首付（第一批）签订本协议当日付齐195445元，余款430623元按揭贷款由甲方协助乙方办理银行按揭，乙方应在正式合同签订后15日内将相关资料备齐；经银行审定需增加首付款者，按银行要求增加首付款，未通过银行审定者，乙方须在3个工作日内办理退房，甲方退还乙方已付认购款（不计利息），如变更为其它付款方式另行商定。原告于合同签订当日付购房首付款195445元，同时协议第一条约定甲乙双方本着平等互利，协商一致的原则，经充分协商，达成乙方自愿订购甲方房屋事项，并订立本协议，共同遵守。协议签订后，甲方承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》。第三条约定甲乙双方就履行的法定交易程序：甲乙双方在正式换签《商品房买卖合同》后，应向房地产交易市场主管部门办理签证、登记备案。第四条约定甲方计划于2014年12月31日以前将预售房屋建设完毕。如遇不可抗力所造成交付使用日期推迟，则按实际情况顺延；造成毁灭性破坏的，则甲方应即时通知乙方，并参照有关规定执行。至今被告恒盛泰公司未将涉案房屋交付原告使用，也未取得商品房预售许可证明。现内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司已变更为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。本院认为，当事人之间签订的合同，依据合同性质、约定内容、法律后果等不同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。在商品房买卖合同法律关系中，对于当事人之间签订的认购书、意向书等，则应从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，即客观上是否能够排除订立本约合同的法律及事实障碍、合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容、当事人之间订立合同的真实意思等等为判断标准。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》应认定为预约合同，具体理由如下：第一，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，涉案房屋客观上存在不能进行买卖的法律障碍，现阶段无法订立正式的商品房买卖合同，同时约定待具备条件后再另行订立《商品房买卖合同》，该约定内容符合预约合同的订立目的；第二，基于上述客观障碍的存在，导致双方当事人订立的《房屋认购协议书》中缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记的有关事宜、面积差异的处理方式等，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过后期订立了本约合同予以磋商、明确；第三，恒盛泰公司在订立《房屋认购协议书》之时并未隐瞒所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，买受人对于该事实亦明确知晓，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该《房屋认购协议书》是对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故双方当事人订立《房屋认购协议书》的真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定，符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的《房屋认购协议书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力，故本院对其有效性予以确认，对原告主张的依法确认原告与被告于2014年11月15日签订的《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行的请求，本院予以支持。如前所述，预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，且在《房屋认购协议书》明确约定甲方是承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》，原、被告也没有约定具体的换签正式《商品房买卖合同》的时间，故吴兴文以该《房屋认购协议书》为依据要求被告向原告赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失22476.18元（该利息损失自2015年1月1日起暂计算至2016年11月30日共计23个月，后续利息损失继续主张到具备签订《商品房买卖合同》的法定条件且双方实际签订之日）的请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋原、被告均未提供竣工验收等相关证据，本院无法确定该房屋是否具备交付条件。被告恒盛泰公司抗辩的原告起诉的主体不当的观点，即原告起诉的被告名称为"内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司"，而被告的公司全称为"内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司"的观点，因双方签订的《房屋认购协议书》时原告的名称是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，且被告向我院递交的授权委托书中委托单位也署名的是内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司，被告也无证据证明就其更名为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司一事通知过原告，故对其观点本院不予支持。对其抗辩的预约合同的观点，本院予以采信。综上所述，对于吴兴文要求确认《房屋认购协议书》合法有效，协议书继续履行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。吴兴文要求被告向原告赔偿因未在合理期间签订正式的《商品房买卖合同》而占用资金期间的利息损失22476.18元的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴兴文与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2014年11月15日签订的《房屋认购协议书》合法有效，继续履行；二、驳回原告吴兴文的其他诉讼请求。案件受理费181元，被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司负担50元，原告吴兴文负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权二〇一七年六月二十七日书记员 杨慧青