三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2496号原告:孙秋丽，女，1972年8月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。被告:郑州豫新置业有限公司，住所地郑州市**敦睦路**。法定代表人:李梅范，该公司经理。委托诉讼代理人：高文成，上海中隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵志勇，河南万翔律师事务所律师。原告孙秋丽诉被告郑州豫新置业有限公司（以下简称：豫新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秋丽的委托诉讼代理人聂友峰、潘语眉，被告豫新公司的委托诉讼代理人高文成、邵志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秋丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿违约损失19291.73元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是三亚市华豫苑小区A802房业主，房产证号为三土房（2015）字第XX**，被告为该小区的开发商。由于被告未按照宣传广告承诺修改相关配套设施，小区业主赵某向三亚市城郊人民法院提起了诉讼，要求被告赔偿违约损失，三亚市城郊人民法院（2013）城民一初字第1298号判决书在"经审理查明"及"本院认为"部分认定了如下事实：1、豫新公司在华豫苑小区销售广告和宣传资料上承诺修建公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控及家居智能化设施，豫新公司未按合同约定修建上述公共会馆等设施，构成违约，应当承担违约责任。2、上述公共会所等设施，应属华豫苑小区业主共同共有。3、法院对外委托评估机构对华豫苑上述公共会馆等设施工程项目造价进行司法鉴定，海南咨域工程咨询有限公司于2015年1月13日作出（2014）三中法技委鉴字第30-3号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为："公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控及家居智能化设施"的工程项目造价合计为5090745.36元。4、华豫苑小区的总建筑面积为15555.86平方米。5、被告应依据业主房产证登记的建筑面积，按照每平方米327.2558元（5090745.36元÷15555.86平方米=327.2558元）的标准向华豫苑的业主进行赔偿。三亚中院的（2016）琼02民终82号判决书在"经审理查明"部分，确认了（2013）城民一初字第1298号判决书查明的事实，并在判决主文中作出了"维持原判"的终审判决。海南省高院亦作出（2016）琼民申1426号民事裁定：驳回豫新公司的再审申请。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条"下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实"的规定，上述生效判决所查明的事实可作为本案认定事实的依据。原告作为小区业主，所购房屋面积为58.95平方米，有权按照生效判决认定的事实，向被告提出赔偿请求，因被告不仅拒绝向原告履行上述赔偿义务，还在小区制造谣言，企图阻止原告等业主的依法维权，原告为维护自身权利，特诉至法院，请求判如所请。被告豫新公司辩称，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，双方的购房合同已经履行完毕，也交了房，小区已经建好15年之久，原告都没有提出过异议，所以原告现要求赔偿损失无事实根据和法律依据。其次原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告在交付房屋的时候就应该知道小区没有配备泳池和会所等相关设施，而不是等法院判决才知道，原告的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。再者原告所依据的生效的判决在证据上有事实认定的错误，为此答辩人已经向三亚市检察院提起抗诉，三亚市检察院也已经受理。小区的泳池在规划建筑范围之外，怎么能成为合同内容，至多只是虚假宣传；小区的规划建设分为一期、二期共四栋楼，现在人为的分成两个小区，那泳池该怎么分配。答辩人对评估鉴定也有异议，涉案标的没有规划批准，原告称有标准泳池，但是没有平面图；而且鉴定依据的设计图纸上为什么2001年出具的图纸用的是2013年的标准？答辩人认为本案已经生效的判决里面有些事实认定不清，当事人有相反的证据可以予以证明，可以推翻之前的判决，而不是根据已生效的判决继续认定。本案涉及到××苑商品房住宅楼，后来3、4号楼由华能公司在2002年自己开发了，华豫苑已经发生了改变，1、2号楼还是叫华豫苑，3、4号楼叫海韵苑，当时生效的判决只考虑1、2号楼小区的面积分摊，没有考虑到华豫苑小区的变化以及3、4号楼面积。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告豫新公司于2003年10月17日取得了位于三亚市××路、B幢楼房的土地房屋权证[证号为：三土房（2003）字第1957号，建筑面积为15555.86平方米]。2002年4月8日案外人林某与被告豫新公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定案外人林某向豫新公司购买了华豫苑旅游度假社区A座八单元802号房，其后案外人林某于2004年11月22日取得了上述涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2004）字第3694号]。2015年9月17日案外人林某（甲方）与原告孙秋丽（乙方）签订一份《三亚市存量房买卖合同》将涉案房屋转让给原告孙秋丽。原告孙秋丽于2015年9月22日取得该涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2015）字第XXXX号]，房屋建筑面积为58.95平方米，分摊共有面积为10.21平方米。另，本院作出已发生法律效力的（2011）城民一重字第36号民事判决书，认定郑州豫新公司就上述涉案小区在销售广告和宣传资料上对修建公共会馆、球场、游泳池、物业管理用房、智能服务及闭路电视等设施作了明确承诺，该承诺应当视为合同内容；因豫新公司所允诺修建的球场、游泳池等公共会馆设施没有取得审批手续，不具备修建以上设施的条件，故合同约定的内容在客观上无法继续履行。该判决作出后，案外人赵某以被告豫新公司未依据承诺修建上述设施已构成违约，应承担违约责任为由向本院提起诉讼。本院受理后通过委托相关鉴定机构评估认定华豫苑涉案公共会所、物业管理用房、标准游泳池、标准网球场、住宅楼保安监控及家居智能化设施的工程项目造价为5090745.36元，并参照华豫苑小区A、B幢的建筑面积15555.86平方米及案外人赵某房屋的建筑面积比例于2015年11月30日作出（2013）城民一初字的1298号民事判决书，判决确认了豫新公司应向案外人赵某赔偿的金额。其后因豫新公司不服提起上诉，三亚市中级人民法院于2016年6月21日作出（2016）琼02民终82号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其后豫新公司申请再审，海南省高级人民法院于2016年12月23日作出（2016）琼民申1426号民事裁定书，裁定驳回豫新公司的再审申请。再查，被告豫新公司就三亚市中级人民法院作出的（2016）琼02民终82号民事判决于2017年4月11日向三亚市人民检察院申请监督，三亚市人民检察院受理后，尚未作出决定。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，根据已发生法律效力的（2011）城民一重初字第36号民事判决的既判力，豫新公司在华豫苑小区的销售广告和宣传资料上承诺修建的公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控及家居智能化设施，应当视为被告豫新公司与房屋买受人之间订立的商品房销售合同中的内容。由于豫新公司所允诺修建的公共会馆、物业管理用房、网球场、游泳池、住宅楼安保监控和家居智能化公共会馆等设施未取得审批手续，不具备修建以上设施的条件，合同约定在客观上无法继续履行，故豫新公司的行为已构成违约，应承担违约责任。原告孙秋丽作为涉案房屋的所有权人，虽非《商品房买卖合同》的相对人，但因原告与一手房购买人签订《三亚市存量房买卖合同》后，承继了一手房购房人与被告豫新公司商品房买卖合同的权利义务，故原告孙秋丽的主体适格，其主张豫新公司应承担违约赔偿责任，于法有据，本院应予支持。对于具体损失的赔偿金额，经生效判决确认上述公共会馆等设施属华豫苑小区业主共同共有，其工程项目造价为5090745.36元，参照华豫苑小区A、B幢的建筑面积15555.86平方米及孙秋丽A802号房的建筑面积58.95平方米的比例，本院确认豫新公司应向孙秋丽赔偿的损失为19291.73元（5090745.36元÷15555.86平方米×58.95平方米）。被告申请三亚市人民检察院监督，检察院虽已受理但尚未提出再审检察建议或者提出抗诉等决定，故被告的中止申请不符合法定的中止情形，依法不予准许。对上述公共会馆等设施，因被告豫新公司至今仍未修建，其违约行为一直处于持续状态，故原告的诉讼并未超过诉讼时效，被告豫新公司关于原告的主张已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：被告郑州豫新置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙秋丽赔偿违约损失19291.73元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141元，由被告郑州豫新置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈孟灿 二〇一七年六月十五日书记员 陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。