包头市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内02民终500号上诉人（一审被告）：内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司,住所地：内蒙古呼和浩特市回民区战备路221号。法定代表人：吕庆福，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓连戈，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玮强，内蒙古诚誉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李静，女，1981年3月26日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：曹磊，内蒙古建中律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：包头市科瑞装饰工程有限责任公司，住所地：内蒙古包头市稀土开发区区间路2号铁佑综合楼3层。法定代表人：李翰文，该公司经理。委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。被上诉人（一审被告）：包头市翰诚物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古包头市东河区站北路商业综合楼公寓楼78号。法定代表人：李翰文，该公司经理。委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（以下简称呼铁公司）因与被上诉人李静、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司（以下简称科瑞公司）、被上诉人包头市翰诚物业服务有限责任公司（以下简称翰诚公司）确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。呼铁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李静对呼铁公司的诉讼请求并承担本案诉讼费。其上诉主张的事实及理由为：一审认定事实错误，与李静签订申请和收取款项的均为科瑞公司，故应当由科瑞公司承担退款责任，翰诚公司亦应当承担还款责任。一审法院对签约主体未按照查明的事实予以认定，尤其是收款主体非呼铁公司的情况下，却让呼铁公司承担还款责任属于明显错判。2014年5月14日李静与翰诚公司签订了退房协议，该协议充分证明翰诚公司亦负有退房退款的义务。第二，一审判决适用法律错误。李静提出的诉讼请求为返还之诉而非赔偿之诉，故理应由取得财产的主体即科瑞公司负责返还款项。而翰诚公司向李静承诺还款，并签订合同，同样是合法生效的民事法律行为，应承担退款责任。一审判决在李静明确诉请返还财产的情况下，判令未收取款项亦未承诺还款的呼铁公司返还购房款，属适用法律错误。李静答辩称：李静认为呼铁公司为商铺买卖合同的相对方，其与科瑞公司及翰诚公司的关系不影响李静追究呼铁公司的法律责任。他们之间的任何法律关系都不能对抗第三人。科瑞公司为装饰装修公司，并无开发房产的资质，其进行任何行为都只能以呼铁公司的名义进行，故呼铁公司应当对其名下的商事行为承担法律责任。翰诚公司是一家物业服务公司，并不是房产开发主体。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。科瑞公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。科瑞公司与呼铁公司是共同开发该地段的共同责任公司，科瑞公司的行为与呼铁公司在法律上是共同行为，应当对外共同承担责任。呼铁公司提出由翰诚公司承担责任，没有法律依据。翰诚公司答辩称：翰诚在本案中不是合格的义务主体，没有参与销售房屋，其作出的行为与本案没有任何关系。李静向一审法院起诉请求：认定《预定房位置房号申请》无效；呼铁公司、翰诚公司、科瑞公司返还李静购房款270000元并按银行同期贷款利率四倍支付利息192780元并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月26日，李静与呼铁公司包头分公司签订了一份《预订房位置房号申请》，预订了由呼铁公司和科瑞公司合作开发的东站商座（商铺），房屋为C72，建筑面积23.13平方米，交付预订房款270000元，房屋交付时间为2013年8月1日，最终以《商品房买卖合同》确认交付时间。李静于2013年4月22日交定金3000元，2013年4月26日交首付款267000元，共付款270000元，收款单位为东站商座销售中心。呼铁公司与科瑞公司在合作开发包头市××区综合楼合同中约定，甲乙双方共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团公司包头分公司“联益房地产开发项目部”对开发资金进行管理。至法院审理终结前，“商业综合楼”项目仍然未取得商品房销售许可证手续。一审法院认为:合同是设立当事人之间权利义务关系的重要法律形式，依法成立的合同受法律保护，本案李静签订的《预订房位置房号申请》，具备了商品房买卖合同的基本内容和形式要件，法院认定该《预订房位置房号申请》属于当事人双方签订的商品房预售合同。由于呼铁公司与科瑞公司至本案审理终结前仍然没有取得商品房预售许可证，因此其不具有商品房预售的法定资格，所以本案双方签订的预售房合同自始无效，李静诉请符合法律规定，法院予以支持。关于呼铁公司包头分公司是“商业综合楼”开发商设立的项目部，故该分公司的民事法律行为，应由呼铁公司和科瑞公司承担。翰诚公司与李静、呼铁公司和科瑞公司不存在权利义务关系，故不承担责任。关于呼铁公司提出的申请书上的公章系科瑞公司拓印，卖房行为及收款行为是科瑞公司的单方行为的抗辩理由，因证据不足，法院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：呼铁公司与科瑞公司共同返还李静预订房款270000元，于判决生效后十日内履行；呼铁公司与科瑞公司共同赔偿李静以270000元为基数，从2013年4月26日起的损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至预订房款270000元付清为止；驳回呼铁公司追加翰诚公司为被告的诉讼请求。案件受理费5350.00元，由呼铁公司及科瑞公司共同负担。二审经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，本案所涉房产由呼铁公司与科瑞公司共同开发，呼铁公司包头分公司由呼铁公司设立。李静交纳的270000元房款由科瑞公司收取。案涉房屋未向李静交付。2014年5月14日李静与翰诚公司签定退房协议一份，约定如李静要求的购房许可证与网签等手续无法在2015年元月办理完毕，则双方退房，该协议上加盖翰诚公司印章。以上事实，有收条、退房协议及当事人陈述在案佐证。本院认为，李静与呼铁公司包头分公司签订的《预订房位置房号申请》符合商品房预售合同的特征，双方形成商品房预售合同关系。本案的争议焦点是谁为退还李静购房款的义务主体，对此从以下几点进行分析判断。第一，双方当事人对涉案房产由呼铁公司与科瑞公司共同开发不持异议。该房产至二审开庭审理时仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，李静与呼铁公司包头分公司签订的预订房位置房号申请无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”的规定，科瑞公司应当返还李静已交付的购房款并支付相应利息，呼铁公司作为该房产的开发单位之一，应对协议无效的后果承担相应责任，故亦应退还李静已付购房款并支付利息。关于呼铁公司提出的房款均由科瑞公司收取，故其不应承担退款责任的问题，因呼铁公司与科瑞公司就房款收取及销售事宜如何处理系其内部约定，不能对抗第三人，故呼铁公司提出的该主张不能成立。第二，2014年5月14日，翰诚公司与李静签订退房协议一份，并表示如果不能按期办理相应手续，则双方退房，故据此可以认定翰诚公司自愿承担涉案房屋手续无法办理完毕情况下向李静退还房款的责任。现李静与呼铁公司包头分公司签订的订房协议无效，退房协议中所约定的手续未办理完毕，亦不存在办理完毕的可能，故翰诚公司应当依约承担退还李静房款的责任。呼铁公司提出的翰诚公司亦应承担退还购房款责任的上诉主张成立，本院予以支持。本案一审审理期间，呼铁公司向一审法院申请追加翰诚公司作为被告参加诉讼，一审法院向翰诚公司送达通知书，追加其为本案被告，翰诚公司以被告身份参加了一审诉讼，一审判决已列明翰诚公司为被告。这表明一审法院已准予呼铁公司提出的追加翰诚公司为被告的申请，但一审法院却又判令驳回呼铁公司追加翰诚公司为被告的诉讼请求明显适用法律不当，本院对此予以纠正。综上，呼铁公司提出的其不应当承担退款责任的主张不能成立，本院不予支持，其提出的翰诚公司亦应向李静退还购房款的主张成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2016）内0202民初2410号民事判决。二、被上诉人李静与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订的《预定房位置房号申请》无效。三、上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司、被上诉人包头市翰诚物业服务有限责任公司共同返还李静购房款270000元，并支付相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年4月26日起至欠款付清之日止。一审案件受理费5350元（被上诉人李静已预交2675元）、二审案件受理费5350元，由上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司、被上诉人包头市翰诚物业服务有限责任公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘兴平审 判 员  魏晓燕代理审判员  侯 丽二〇一七年六月二十二日书 记 员  董婷婷附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。