河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初2813号原告：河南南阳航天水泥厂，统一社会信用代码914113006146906243，住所地南阳市蒲山镇。法定代表人：任振河，任厂长。委托诉讼代理人：李书选，河南书选律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：乔鹏飞，男，汉族，1974年4月15日生，中专文化程度，自由职业，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：乔群，男，汉族，1948年10月24日，大专文化程度，南阳市独山玉矿退休职工，住址同上。代理权限为特别授权。系原告乔鹏飞父亲。委托诉讼代理人：李华果，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告河南南阳航天水泥厂与被告乔鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，2017年3月28日，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南南阳航天水泥厂的委托诉讼代理人李书选,被告乔鹏飞的委托诉讼代理人乔群、李华果到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告河南南阳航天水泥厂诉称，被告2016年租赁原告位于南阳市××区××路航天宾馆楼下房屋一间，年租金为61560元，租赁期限于2016年12月31日到期，2017年被告继续占用所租房屋，原告多次通知被告签订房屋租赁协议并支付租金，逾期将房屋清空退还原告，被告没有支付租金，并继续占用所租房屋，被告行为已经违约，侵害了原告合法权益，依据《合同法》、《民诉法》规定，请求法院依法判令：1、判令依法解除原被告房屋租赁合同；2、判令被告腾出所租房屋并把房屋退还原告；3、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至交还房屋之日的租金；租金按2016年标准计算；4、诉讼费由被告负担。被告乔鹏飞辩称，1、原告所诉与实际情况不符，在多次协商中，原告方已默认了房租减半的主张。综合前期长期租赁情况，合同正处于履行中，故不宜解除合同。对原告的主张应予驳回。2、依据合同法及司法解释，从情势变更角度出发，即使原告对房租减半不予认可，房租也应当综合市场行情周边情况公平确定，要求降低30%。3、若原告方强行解除合同，应提前通知被告方，并应赔偿被告的合理损失。4、本案是由于原告方单方违背市场价格，大幅幅度上涨租金所引起，过错在原告方，故诉讼费应由原告承担。5、原告要求参照2016年的房租支付2017年的房租标准没有法律依据。厂方要求解除合同，腾房不是我们原来签订合同的目标。经审理查明，原告河南南阳航天水泥厂在位于南阳市××区××路南阳航天宾馆楼下，有临街门面房若干。2015年1月1日，原告河南南阳航天水泥厂作为甲方（出租方），被告乔鹏飞作为乙方（承租方），双方签订了《房地产租赁契约》。该契约主要内容为：“…一、甲方自愿将座落在卧龙区卧龙路278号的房屋（房屋建筑面积90平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）伍仟陆佰柒拾元。￥5130元。租赁期限自二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日止。租金按月（季）结算，…。（备注）2015年12月31日前付清2016年房租，方可签订合同。…五、房在产租赁期间，甲方保证并承担下列责任：…3、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前三个月通知乙方。六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：…5、乙方将在租赁期届满时的房产交还给甲方。如继续承租上述房地产，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约。…”被告乔鹏飞租赁的门面房共计90平方米，每平方租赁费为57元，月租为5130元，一次性交清按5%优惠后为一年58482元。２０１６年1月13日，被告乔鹏飞按照2015年签订的《房地产租赁契约》所约定的租金标准，优惠5%后，通过中国农业银行卧龙岗支行向原告指定的账户缴纳2016年的租赁费58482元。2016年12月14日，原告向租户发出《房租催缴通知单》，其主要内容为：“各位租户：大家好，2017年门面房房租交纳工作现已开始，考虑到近几年玉器行业遇冷，经研究决定，各位租房在2017年1月15日前全额交清2017年全年房租可优惠5%，2017年1月15日之后缴纳者，不再优惠5%并且停水停电，截至2017年1月20日前不交纳者，不再续签租租赁合同，即日搬离。”通知单下附交款方式、户名、开户行及账号。因与租户发生分歧，2017年2月18日上午，原告与各商户在南阳航天宾馆的会议室召开南阳航天水泥厂2017年门面房房租收缴事宜第二次协调会。会议纪要主要内容为：“双方沟通，各租户一一到齐，我厂要求按总额优惠7%进行缴纳，截至到2017年2月28日不缴纳者，不再签订租赁合同，即日搬离。”该会议纪要下面共有12户商户签名，被告乔鹏飞参加了会议，并在会议纪要下签了被告乔鹏飞的小名“虎子”。经本院对河南南阳航天水泥厂航天宾馆的经理袁兴旺进行核实，其陈述，涉诉房屋系原告所有，自己无权决定是否减租，且也没有与被告口头约定2016年交一年房租抵二年。上述事实，有当事人陈述、房地产租赁契约、银行缴款单、房租催缴通知单、房租催缴通知单签收表、会议纪要、调查笔录等证据佐证，在庭审时均予出示，并经双方当事人质证，已记录在卷，足以证实。本院认为，一、关于本案的合同效力问题。本院认为，本案中，原、被告双方于2015年1月1日签订书面租赁合同，被告租赁原告所有的面积为90平方米的门面房一间，租赁期限为一年，租赁费在被告一次性交清一年的情况下，优惠5%。双方按合同约定的义务履行。2015年租赁期限届满后，原、被告双方未签订租赁合同，但被告仍旧承租原告的门面房并于2016年1月29日，依照2015年的租赁费标准，向原告交纳了2016年全年的房租58482元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，结合本案查明的事实，在2015年租赁到期后，被告向原告交纳2016年房租的行为及原告同意将房屋继续租赁给被告的行为，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且双方于2015年签订的租赁合同继续有效。原被告双方系不定期的租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，在2016年房租到期后，被告乔鹏飞未向原告交纳2017年的房租，且在原告发出2017年房租限期交纳的通知后至今，被告仍没有向原告交纳房租，被告的行为构成根本性违约，现原告请求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定，本院予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，被告乔鹏飞在租赁合同到期（2016年12月31日）后，负有向出租方河南南阳航天水泥厂返还租赁房屋的法定义务。本案中，在被告乔鹏飞租赁期限到期后，其负有腾房义务，应主动搬出原租赁房屋；如逾期不予腾房，即构成非法占有。被告乔鹏飞仍继续非法占有原租赁房屋，其行为构成对河南南阳航天水泥厂房屋所有权和使用权的侵犯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。据此，被告乔鹏飞应向河南南阳航天水泥厂承担支付逾期腾房占有使用费的民事责任。原告河南南阳航天水泥厂请求被告按照2016年房租标准支付从2017年1月1日起至其腾出占有的租赁房屋之日止的房租。本院认为，原告的请求符合法律规定，被告乔鹏飞应自2017年1月1日起按合同约定的每月5130元的标准，向原告支付租赁费至其腾出房屋之日止。被告乔鹏飞抗辩认为，在多次协商中，原告方已默认了房租减半的主张。综合前期长期租赁情况，合同正处于履行中，故不宜解除合同。且依据合同法及司法解释，从情势变更角度出发，即使原告对房租减半不予认可，房租也应当综合市场行情周边情况公平确定，要求降低30%。本院认为，负责涉诉房屋事宜的经理袁兴旺已明确表示，自己从未与被告约定房租减半。被告也没有提交证据证明，原告对涉诉房屋的租赁费有房租减半的意思表示。本案中，原、被告系不定期租赁合同关系，原告向被告发出交纳租赁费通知后，被告拒不交纳租赁费，原告请求解除合同，符合法律规定，应予支持。被告以市场行情及周边情况为参照，要求原告降租30%，而原告不同意。本院认为，本案调整的是平等主体之间的民事法律关系，当事人在该法律关系中处于平等的地位。双方在签订合同时，以双方自愿为基础。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告方作为涉诉房屋的所有权人，依法享有该房屋的处分权。被告乔鹏飞作为承租方，可以按自己能够接受的价格选择其租赁的房屋，在原告不同意降租的情况下，应当及时腾出房屋，而不是将本应由自己承担的市场风险强加于原告，被告的这种行为，不仅侵犯了原告的合法权益，而且其强行要求降租的行为，对原告也显示公平。因此，被告要求降租30%的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。被告乔鹏飞抗辩认为，本案是由于原告方单方违背市场价格，大幅幅度上涨租金所引起，过错在原告方，故诉讼费应由原告承担。若原告方强行解除合同，应提前通知被告方，并应赔偿被告的合理损失。本院认为，市场价格的比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。被告仅以周边的三间门面房的房租来作为原告方单方违背市场价格的证据，显然于法无据。本案系房租租赁纠纷，当事人双方对于彼此是否产生民事法律关系，有充分选择的自主权，在双方达成合意的情况下，双方依法享有权利与义务。本案，原、被告之间系不定期租赁合同关系，作为出租方，在2016年房租到期，原告向被告发出了交纳房租的通知及优惠政策。被告作为承租方，其主要义务为交纳房租，但其以原告优惠的幅度较小为由，既不向原告交纳房租又非法占有原告所有的房屋的行为，具有明显过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。被告乔鹏飞没有证据证明，在合同解除时，双方对装修费用的负担进行了约定。且诉讼中，被告也没有证据证明其具体损失。因此，被告乔鹏飞的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告乔鹏飞辩称，原告要求参照2016年的房租支付2017年的房租标准没有法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告在2015年签订租赁合同后至2016年12月31日止，被告一直按合同约定的月租5130元履行交纳义务。因此，对于被告非法占有原告房屋而给原告造成的损失标准，原告请求按2016年房租标准计算，并无不当。故，被告的抗辩理由，不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十一条的规定，判决如下:一、解除原告河南南阳航天水泥厂与被告乔鹏飞的房屋租赁合同。二、自本判决生效后三十日内，被告乔鹏飞立即腾出原告河南南阳航天水泥厂所有的位于南阳卧龙区卧龙路278号房屋，并将该房屋归还原告河南南阳航天水泥厂。三、被告乔鹏飞按每月5130元的标准向原告河南南阳航天水泥厂支付自2017年1月1日起至交还房屋之日的赔偿金。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取285元，由被告乔鹏飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  牛娅二〇一七年六月四日书记员  李娟