舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初764号 原告：舟山深海酒店有限公司，住所地：舟山市普陀区朱家尖街道关爷殿24号。 法定代表人：左军帅。 被告：吴雅维，女，1957年8月3日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：马狄，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：柳养芬，女，1964年2月22日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告舟山深海酒店有限公司（以下简称“深海酒店公司”）与被告吴雅维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理。被告吴雅维在法定期间内向本院申请追加柳养芬为被告，本院经审查后予以准许。本案依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告深海酒店公司的法定代表人左军帅、被告吴雅维及其委托诉讼代理人马狄、被告柳养芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深海酒店公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴雅维退还原告房屋租赁押金30000元；二、判令被告吴雅维退还原告剩余房租33330元；三、判令被告吴雅维赔偿原告经济损失合计31000元。事实与理由：2019年5月22日，原告与被告吴雅维签订了房屋租赁合同，约定由原告向被告吴雅维租赁位于舟山市普陀区房屋，租赁期限为5年，自2019年5月22日起至2024年5月21日止，每年租金8万元，押金3万元，原告已向被告吴雅维支付了第一年租金及押金共计11万元。被告吴雅维在原告不知情的情况下于2019年12月29日擅自将案涉房屋出租给别人，导致原告产生各项经济损失。原告与被告多次协商均未果，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。 原告深海酒店公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、《深海酒店经营权转让协议》一份，拟证明原告将深海酒店经营权转让给被告柳养芬，并非对案涉房屋进行转租的事实。 二、《租房合同》两份，拟证明原告从被告吴雅维处承租案涉房屋后将酒店经营权转让给被告柳养芬，为方便经营，柳养芬在合同上补签的事实。 三、《合同解除协议》一份，拟证明被告吴雅维未经原告同意，与并非承租人的被告柳养芬擅自解除合同的事实。 四、电话录音一份，拟证明被告吴雅维在原告租赁期间将案涉房屋出租给他人的事实。 五、经济损失清单一张、收款收据若干、财税代理服务合同一份，拟证明原告的经济损失。 被告吴雅维答辩称：一、原告从被告吴雅维处承租案涉房屋，于2019年11月经吴雅维同意将租赁的权利义务转让给被告柳养芬，三方约定由柳养芬直接向吴雅维支付第二年租金以及租赁期满后吴雅维处的押金退还给柳养芬，原告已退出案涉房屋的租赁，其无权向原告主张任何权利。二、被告柳养芬承租后一直没有生意，2019年12月底其与被告吴雅维协商解除租赁关系，吴雅维出于好心同意其解除，并向柳养芬支付了押金、剩余房租、物品购置损失等合计7万元，被告吴雅维无需重复向原告支付。被告吴雅维未将案涉房屋租赁给他人，现房屋处于空置状态，如原告有租赁意愿，被告吴雅维愿意出租给原告。 被告吴雅维为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、《深海酒店经营权转让协议》一份，拟证明原告已将案涉房屋租赁的权利义务转让给被告柳养芬，其已退出案涉房屋租赁关系的事实。 二、《合同解除协议》一份，拟证明被告吴雅维与被告柳养芬已经于2019年12月29日解除租赁关系的事实。 三、支付宝转账记录、微信转账记录、电话录音各一份，拟证明被告吴雅维已经支付给被告柳养芬押金、剩余租金以及物品购置损失合计7万元的事实。 被告柳养芬答辩称：因朱家尖旅游旺季结束，原告不想继续经营，其通过中间人介绍于2019年11月14日将案涉房屋租赁的权利义务转让给了柳养芬，转让一事房东吴雅维也知情并同意。被告柳养芬支付给原告租房押金30000元、转让费17000元（包括第一年剩余房租和其他经济损失），还支付给中间人介绍费13000元，合计6万元。双方约定今后的租金由柳养芬直接支付给吴雅维以及租赁期满后吴雅维处的3万元押金退还给柳养芬。柳养芬承租后，还添置了冰柜等物品，但一笔生意也没有，因经营困难其与被告吴雅维于2019年12月29日协商解除了租赁关系，吴雅维支付给其押金、剩余租金以及物品添置损失合计7万元。退租前被告柳养芬多次致电原告的法定代表人左军帅告知其退租一事，询问其是否要租赁，原告不予理睬。原告已退出案涉房屋租赁，现出尔反尔，有违诚信。 被告柳养芬为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了通话清单三张，拟证明被告柳养芬在退租前与原告进行过5次电话联系，告知其退租一事，询问其是否要租赁，但原告不予理睬的事实。 审理中，本院向证人张某进行了询问。其陈述，其从朋友处得知原告欲转让房屋租赁权，因旅游旺季已过，价格较低，其本打算自己经营，多次协商后谈妥转让价为17000元，因家人不同意经营遂介绍给柳养芬租赁并收取了介绍费13000元，柳养芬通过其支付给原告47000元，其中3万元为租房押金，17000元为转让费，包括剩余房租、平台转让费及其他物品的折价费用。转让一事房东吴雅维知情并同意，各方还约定第二年的租金由柳养芬直接支付给吴雅维。 经质证，原、被告意见如下：被告吴雅维对原告提交的证据一、二、三的真实性均无异议，关联性有异议，原告从被告吴雅维处承租案涉房屋，后经吴雅维同意将租赁的权利义务一并转让给被告柳养芬，原告已退出原租赁关系，且被告吴雅维与被告柳养芬解除租赁合同时已向柳养芬退还相关费用，原告无权向被告吴雅维主张；对原告提交的证据四的真实性无异议，关联性有异议，案涉房屋一直空置，并未对外出租；对证据五的真实性、关联性均有异议，被告吴雅维出租房屋时设备齐全，原告并未添置物品，收款收据不是正规发票不予认可，且无法证明物品使用在案涉房屋内，原告即使有投入，费用也包含在转让款中。被告柳养芬对原告提交的证据的质证意见与被告吴雅维一致。原告对被告吴雅维提交的证据的真实性无异议，关联性有异议，原告将深海酒店经营权转让给被告柳养芬，并非是案涉房屋租赁权的转让，租赁合同的主体还是原告，柳养芬无权解除租赁合同；被告柳养芬对被告吴雅维提交的证据无异议。原告对被告柳养芬提交的证据的真实性、关联性均有异议，被告柳养芬仅电话联系其一次，其明确表示仅将酒店经营权转让给柳养芬，柳养芬无权解除租赁合同；被告吴雅维对被告柳养芬提交的证据无异议。原告对本院调取的证据的真实性无异议，关联性有异议，其认可收到被告柳养芬支付的47000元，其中3万元是转让经营权的押金，17000元转让费为平台、设施等使用费，不包括第一年剩余租金；二被告对本院调取的证据均无异议。本院对原、被告无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，原告深海酒店公司于2019年5月27日设立，法定代表人为左军帅。2019年5月22日，左军帅作为设立人代表筹备中的深海酒店公司与被告吴雅维签订了《租房合同》，约定由深海酒店公司向吴雅维租赁位于舟山市普陀区房屋，租赁期限为5年，自2019年5月22日起至2024年5月21日止，每年租金8万元，先付后租，押金3万元。深海酒店公司支付了第一年租金及押金共计11万元。2019年11月14日，原告深海酒店公司与被告柳养芬签订了《深海酒店经营权转让协议》，约定：深海酒店公司无条件提供给柳养芬营业执照、携程、美团等平台账号；柳养芬租金按年直接支付给房东，租金为8万元；柳养芬中途转让，同等条件、同等价格优先深海酒店公司接手；柳养芬支付给深海酒店公司转让费17000元；柳养芬支付给深海酒店公司押金3万元，房东押金由柳养芬享受；深海酒店公司中途违约自愿赔偿柳养芬损失费3万元并退还押金和房租费……被告柳养芬通过中介支付给原告深海酒店公司押金3万元，转让费17000元，合计47000元。为方便经营，被告柳养芬在原告与被告吴雅维的《租房合同》上承租人处补签名字，该份租房合同记载“房租押金3万元由柳养芬支付，房租到期由柳养芬提取”。2019年12月29日，被告柳养芬与被告吴雅维签订合同解除协议，约定解除双方关于舟山市普陀区朱家尖街道关爷殿24号房屋的租赁合同。吴雅维支付给柳养芬押金、剩余房租及添置物品损失合计70000元。柳养芬退租前，曾多次电话联系原告的法定代表人左军帅。 本院认为，本案的争议焦点为深海酒店公司与吴雅维之间是否还存在租赁关系的问题。深海酒店公司主张其将酒店经营权转让给柳养芬，并非案涉房屋租赁权转让，其仍系案涉房屋承租人，有权要求出租人承担违约责任。首先，深海酒店公司与柳养芬签订了酒店经营权转让协议，经吴雅维同意，此后案涉房屋的租赁使用权在合同期限内由柳养芬享有，租金由柳养芬直接支付给吴雅维，吴雅维处的3万元押金由柳养芬享受。房屋使用和支付租金退还押金系房屋租赁合同主要权利义务，由此可见深海酒店公司经吴雅维同意将案涉房屋租赁的相关权利义务一并转让给了柳养芬，其与吴雅维之间的租赁关系因此终止。其次，柳养芬已支付给深海酒店公司押金3万元，转让费17000元，深海酒店公司否认该费用中包含了第一年剩余租金和其他投入费用。因证人证实转让费中包含了剩余租金等所有费用；而酒店经营权转让协议中关于深海酒店公司违约需退还押金和房租费的相关表述也反映出转让费中已包含了剩余房租；且双方明确约定第二年租金支付情况而未约定第一年剩余租金处理问题有违常理，转让费中包含第一年剩余租金符合交易习惯，从11月起为朱家尖旅游淡季，剩余租金价值大幅减损符合市场规律，本院综合考虑证人证言、交易习惯、合同内容等因素，认定转让费中包含了剩余租金等所有费用。深海酒店公司诉请的各项费用已从柳养芬处取得，印证了其已将租赁的权利义务一并转让给了柳养芬的事实，深海酒店公司已退出原租赁关系，无权再向吴雅维主张。最后，酒店经营权转让协议中约定如柳养芬中途转让，在同等条件下深海酒店公司享有优先受让权。如深海酒店公司仍为案涉房屋承租人，根本不存在优先受让问题，该约定也进一步印证了深海酒店公司已退出原租赁关系的事实。况且柳养芬在退租前曾多次联系深海酒店公司，其未表示在同等条件下承租的意愿。综上，深海酒店公司经吴雅维同意将租赁的权利义务一并转让给柳养芬，此后深海酒店公司与吴雅维之间不存在租赁关系，深海酒店公司无权向柳养芬主张，故本院对深海酒店公司的各项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，判决如下： 驳回原告舟山深海酒店有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费1079元，由原告舟山深海酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  黄诗乔 二〇二〇年六月一日 法官助理杨志同 书记员方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。