江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0115民初714号 原告：韦智娟，女，1966年1月9日生，汉族。 委托诉讼代理人：阚先峰，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：皇甫泽兵，男，1972年8月15日生，汉族。 被告：南京朝华房地产开发有限公司，组织机构代码69040846-7，住所地在南京市江宁区汤山街道林场路**。 法定代表人：张长曹，公司执行董事。 委托诉讼代理人：鲁小良、李鹤州，北京盈科（南京）律师事务所律师。 原告韦智娟诉被告皇甫泽兵、南京朝华房地产开发有限公司（以下简称“朝华公司”）执行异议之诉一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦智娟的委托诉讼代理人阚先峰、被告皇甫泽兵及被告朝华公司的委托诉讼代理人鲁小良、李鹤州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦智娟向本院提出诉讼请求：判令停止对位于南京市江宁区碧水华庭二期01幢102室（以下简称“102室”）房屋的执行并解除查封措施。事实和理由：2015年7月12日，其与朝华公司签订《房屋买卖协议书》，合同约定朝华公司出售102室房屋给其，总价款200万元，首付款150万元，余款在补交土地出让金时再付。合同签订后，其已经按约支付了购房款，在江宁法院查封之前，朝华公司已经将房屋交付给其，其已经装修入住。但因朝华公司拖欠土地出让金，导致房屋至今未能办理买卖合同备案手续。2016年7月，因被告皇甫泽兵与朝华公司建设工程合同纠纷的强制执行，江宁法院查封本案房屋。其知道后，提出执行异议。2016年12月24日，江宁法院裁定驳回其异议。其不服，提起本诉。 其认为，其与朝华公司在法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，其实际占有了涉案房屋，且未能办理过户的原因不在于其，而是由于朝华公司未缴纳土地出让金，余款尚未满足支付条件故未支付，其可以在本案中缴纳剩余房款。综上，其方对涉案房屋享有权益足以排除强制执行，故应支持其诉讼请求。 被告皇甫泽兵辩称：朝华公司欠付其工程款46万多元，应当执行本案被查封的房屋。 被告朝华公司辩称：双方商品房买卖合同无效，原告对涉案房屋不享有权益。1、其公司取得房屋后权属手续不完备，因客观原因无法完善相关法律手续。包含涉案房屋在内的碧水华庭项目，原为江苏联竣房地产发展有限公司开发的商品房项目。因该公司涉及诉讼，2005年1月19日，南京市中级人民法院裁定碧水华庭项目经司法拍卖后由苏州海涌置业开发有限公司所有。2011年11月24日，苏州海涌置业开发有限公司又将碧水华庭项目出卖给其公司，至今未办理过户登记手续。且双方之间存在不可调和的争议和矛盾。原来以联竣公司名义申请办理的施工、预售许可证等早已超过法律规定的有效期限。其公司对碧水华庭项目未能完善相关法律手续。2、本案韦智娟的《房屋买卖协议书》不能代表其公司的意思表示，为股东陈华使用公司伪造的公章所为，其公司不认可该份《房屋买卖协议书》。3、涉案房屋不具备销售的法定条件，其公司未收取原告任何款项。涉案工程项目尚未经法定程序登记于答辩人名下，相关的开发销售资质早已超过法定的有效期，所以其公司不能依法销售本案房屋。案外人陈华，身为其公司股东，长期以来身负数千万债务，为摆脱诸多债权人，先后以工程介绍、房产抵押等名义收取他人现金超千万元。本案中，该买卖行为完全避开房地产主管部门的监督，韦智娟所有的款项支付都没有经过其公司账户，完全由陈华个人收取。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：位于南京市江宁区汤泉湖东侧碧水华庭**01、03-05、09-11幢商品房原为江苏联竣房地产发展有限公司（以下简称联竣公司）开发。因联竣公司与上海华心实业有限公司欠款合同纠纷一案，南京市中级人民法院在执行过程中依法查封并评估拍卖了上述房产，并将上述房地产裁定给买受人苏州海涌置业开发有限公司（以下简称海涌公司）所有。2011年11月24日，海涌公司与被告朝华公司签订《协议书》一份，约定海涌公司将上述房屋转让给朝华公司。《协议书》载明海涌公司通过拍卖方式购得上述房屋，现房屋尚未过户至海涌公司名下（尚被南京市中级人民法院冻结中），另外的02、06-08、12幢在建项目占用土地为9.27亩（6180.3平方米），尚未办理土地使用权证书。协议约定转让总价为46000000元（肆仟陆佰万人民币），朝华公司应于合同订立当日付款2000000元（贰佰万元人民币），同时朝华公司对小区进行改造整修，海涌公司移交相关房屋建设手续。在办理01、03、04、05、09、10、11幢房屋解冻及在建项目产权转让登记时，朝华公司再支付20000000元（贰仟万元人民币）；余款24000000元（贰仟肆佰万元人民币）自过户之日起六个月内支付。 2015年7月12日，被告朝华公司（甲方）与原告韦智娟（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定一、甲方将102室房屋出售给乙方，建筑面积约250平方米（以产权面积为准）。二、出售价为8000元/平方米，总价2000000元。三、付款方式：实行分期付款，本协议签订后，乙方付给甲方首付房款1500000元，第二次付款补交土地出让金时再付。四、甲方帮助乙方办理相关产权手续。陈华作为甲方代表签字并加盖朝华公司公章。 韦智娟提交《收据》6份及每份收据对应的款项交付证据，证明其通过向陈华转账或根据陈华指示向他人交付的方式合计给付房款1500000元及逾期付款利息20000元。每份《收据》均有陈华签字和朝华公司公章、财务专用章，并注明收到房款金额和支付方式。韦智娟陈述其于2015年8月收到房屋钥匙，现已装修入住。 另查明，皇甫泽兵诉朝华公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2015年9月6日作出民事调解书，确认皇甫泽兵与朝华公司达成调解协议，朝华公司欠付皇甫泽兵工程款本息453098元及道路划线、纱门、纱窗费用本息6720元，合计459818元。因朝华公司未履行调解书确认义务，皇甫泽兵向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年7月8日作出（2016）苏0115执2057号民事裁定书，查封了涉案房屋所在的01幢。 对于朝华公司抗辩其公司与海涌公司之间对合同履行有不可调和矛盾，其公司未取得房屋物权。原告韦智娟提交的《通告》可以加以印证。海涌公司于2016年10月17日发布该《通告》，张贴于小区，内容包括“一、海涌公司重申，海涌公司是碧水华庭项目的唯一合法的所有人。碧水华庭项目产权并未过户至朝华公司名下，朝华公司无权出卖碧水华庭项目房产。虽然海涌公司曾与朝华公司签订转让协议，但因朝华公司违约，长期拖欠转让款3000万元人民币，致使协议已事实上终止了履行。二、朝华公司及总经理陈华背着海涌公司与各位购房人签订的碧水华庭项目房屋买卖协议书，均属无效协议。但考虑到上述购房人已向朝华公司支付了部分钱款，海涌公司将视具体情况，愿与上述购房人进一步协商，具体方案如下：……” 对于朝华公司抗辩韦智娟提交的《房屋买卖协议书》上盖公章已遗失弃用，朝华公司提交1、2009年7月该公章在南京市公安局备案证明；2、公司法人及股东包括陈华共同签字的《说明》，声明公章遗失、声明作废，需新刻公章；3、2015年1月25日现代快报刊登的朝华公司公章遗失声明；4、2015年1月29日新刻公章在公安机关备案证明。韦智娟认为1、陈华为公司股东，对外出售房屋均代表公司，提交陈华与其他业主以同样版本签订的《房屋买卖协议书》若干；2、2016年5月27日海涌公司《确认书一份》，载明海涌公司确认碧水华庭项目二期项目的一切手续事务只认可朝华公司总经理陈华全权处理；3、其方对公章遗失登报等情况完全不知情，朝华公司不能因此认为协议无效，且每份收据上都加盖了朝华公司公章及财务专用章，房屋也已交付入住，其方有理由相信陈华代表朝华公司出售房屋。 上述事实，有协助执行通知书、协议书、确认书、房屋买卖协议书、收据、转账凭证、本票申请书、说明、登报信息、刻制公章备案证明、执行裁定书、民事判决书及当事人陈述等证据证实。 本院认为：双方争议焦点一，韦智娟提交的《房屋买卖协议书》是否为朝华公司的意思表示。朝华公司认为公章已声明遗失，陈华使用该公章属于个人行为，不能代表公司。韦智娟认为其完全不知道公司对公章的处理，该理由不能对抗其，且陈华有权代表公司。根据法律规定，行为人没有代理权、以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在韦智娟购买涉案房屋的过程中，陈华为朝华公司总经理、股东，陈华在《房屋买卖协议书》上加盖公章，并在每次收款后出具《收据》加盖公章和财务专用章，均是以朝华公司名义签订协议和收款，所以韦智娟有理由认为陈华代表公司出售房屋。朝华公司辩称公章已声明遗失，陈华无权使用该公章，但对外部第三人而言，韦智娟无法知晓公司内部对公章的处理，其从陈华的身份、公司加盖公章、财务章也实际交付了房屋等判断陈华代表公司出售房屋，也基于信任支付了房款，韦智娟属于善意第三人，朝华公司以公章弃用为理由主张合同无效，本院不予采纳。综上，本院认定该份《房屋买卖协议书》对朝华公司有效。 双方争议焦点二，韦智娟认为其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条）能够排除执行。朝华公司认为其尚未取得房屋所有权，且其与海涌公司之间对转让协议的履行有重大分歧，其公司不能依法销售房屋。本院认为（一）朝华公司尚未取得涉案房屋所有权，本案不适用第二十八条。第二十八条适用情形为“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，本案房屋尚未登记在朝华公司名下。海涌公司拍卖取得房屋后，转让给朝华公司，协议约定了朝华公司支付价款时间和海涌公司配合产权过户的义务，现海涌公司与朝华公司就转让协议是否继续履行发生纠纷，海涌公司尚未将房屋过户至朝华公司名下，朝华公司对本案房屋享有债权请求权，但不享有房屋所有权。故本案不适用第二十八条。（二）韦智娟与朝华公司签订《房屋买卖协议书》，支付了部分房款、房屋已交付但尚未办理产权过户手续，故《房屋买卖协议书》尚未履行完毕，韦智娟尚未取得房屋所有权，其对房屋享有债权请求权。本案韦智娟主张其对房屋享有在先权利，实质是以其对朝华公司享有的债权对抗皇甫泽兵对朝华公司享有的债权，因韦智娟主张其债权优先缺乏法律依据，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告韦智娟的诉讼请求。 本案应收案件受理费8245元，由原告韦智娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291********）。 审 判 长  钟诗蔚 人民陪审员  严 刚 人民陪审员  张庆美 二〇一七年六月十九日 书 记 员  李媛媛