江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0105民初7763号原告：毛广金，男，1989年1月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李浩，江苏金长城律师事务所律师。原告：赵梦青，女，1988年5月4日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：李浩，江苏金长城律师事务所律师。被告：杨兵，男，1968年12月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨静，江苏致邦律师事务所律师。原告毛广金、赵梦青与被告杨兵房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵梦青及两原告的委托诉讼代理人李浩，被告杨兵的委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛广金、赵梦青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签《南京市存量房屋买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金2万元；3.被告向原告支付违约金846000元（按总房款的20%）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月11日，原、被告及南京云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定被告将坐落南京市建邺区江东南路63号利德家园1幢603室房屋售予原告，原告于签约当日向被告支付定金2万元并承诺于2016年9月下旬支付剩余定金18万元，被告向原告出具20万元定金收条，因被告于2016年9月28日明确表示拒绝继续售房，致原告诉至法院。被告杨兵辩称，其同意解除合同并返还已付定金2万元，但因原告未按合同约定支付定金20万元，原告按合同条款主张违约金数额过高，其认为应按定金2万元承担违约金，且被告表示不卖房与签约仅相隔15天，未给原告造成较大损失，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月11日，原、被告经云房源公司居间介绍签订《南京市存量房屋买卖合同》，双方约定：被告向原告出售坐落南京市建邺区江东南路××利××家园××室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积135.25平方米），转让价款为423万元，定金20万元于双方支付房款时冲抵房款，首付款105万元于2016年12月31日前解交资金监管账户，商业贷款296万元，尾款2万元于交房时自行交接；双方于2016年12月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续；被告房屋内有法院限制，被告承诺过户前自行解除限制，否则违约；原告承诺于2017年3月1日前将全款支付被告否则违约。同日，原告向被告支付定金2万元，并出具《欠条》，载明原告欠被告购房定金18万元、于2016年9月30日前付清，亦在同日，被告杨兵向两原告出具《收条》，载明其收到原告支付的购房定金20万元。2016年9月下旬，被告以涉案房屋司法限制无法解除为由告知云房源公司经办人姚四海其拒绝接受原告支付的剩余定金，后姚四海组织原、被告双方当面协商，但双方就剩余定金收取及合同继续履行事宜未达成一致意见。2016年9月28日，原告毛广金与被告电话沟通售房事宜，被告表示不能收取原告剩余定金18万元并要求即日解除合同，致双方协商未果。另查明，涉案房屋作为担保物于2015年5月18日经南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2015）秦民初字第2630号民事裁定书裁定查封，并于2016年9月27日经秦淮法院（2015）秦民初字第2630-1号民事裁定书裁定解除查封，前述解封裁定书于2016年10月9日送达被告杨兵。还查明，涉案房屋的不动产登记信息虽载有“利德家园”字样，但其房屋坐落实处“恒盈名居”小区。在本案审理过程中，本院前往房产中介机构就原告起诉之日与涉案房屋同类、同地段不动产成交情况进行询价，得知与涉案房屋同小区、同类型房屋每平方米单价区间约为3.2万元至3.8万元。本院认为，因原告起诉要求解除合同，被告应诉后同意解除，系双方就解除合同达成合意，本院予以确认，被告亦同意返还定金2万元，故本案争议焦点为：1.被告是否构成违约；2.违约金数额问题。关于争议焦点一，本院认为，当事人应按约全面履行自身义务。本案中，被告于2016年9月下旬以涉案房屋司法限制无法解除为由告知云房源公司经办人姚四海其拒绝接受原告剩余定金，且经云房源公司组织协商，被告亦不同意收取原告剩余定金，且于2016年9月28日与原告电话沟通时要求即日解除合同，但涉案房屋司法限制已于2016年9月27日解除，且被告杨兵已于2016年10月9日签收解封裁定书，被告亦未于知悉涉案房屋解封后作出继续履行合同的意思表示，故被告以司法限制无法解除为由要求解除合同且拒绝收取原告剩余定金之行为属合同约定的被告“拒绝将该房屋出售给原告”之情形，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。关于争议焦点二，本院认为，当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金数额应以损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求适当减少，但应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素。本案中，被告抗辩称因原告未按约定支付定金20万元故其仅应按定金2万元承担违约责任，因原告向被告实际支付的定金少于合同约定数额，被告作为收受定金一方当时未提出异议并拒绝接受定金，且已实际收取原告购房定金2万元并接受原告出具的“承诺于2016年9月30日前付清购房定金18万元”的《欠条》，亦向原告出具“已收定金20万元”的收条，属双方对定金条款的协商变更，但该定金条款变更不影响合同其他约定条款的效力，故对被告要求按定金2万元承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。关于损失，根据双方举证情况，原告称其损失包括房屋增值、降价卖房及律师费损失等，对于房屋增值，结合本院询价情况，本院酌定涉案房屋于原告起诉之日即2016年11月2日时点单价为35000元/平方米，故涉案房屋上述时点价值为4733750元（35000元/平方米×135.25平方米），该房屋价值与双方签约时房屋售价4230000元之差值计503750元，属原告预期可得利益损失，且原告有权按上述损失的1.3倍主张违约金即654875元，但原告未有充分证据证实其他损失，且被告抗辩称合同约定的违约金数额过高，请求调整，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院支持654875元。综上所述，本院对原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告毛广金、赵梦青与被告杨兵于2016年9月11日就坐落南京市江东南路63号利德家园01幢603室房屋所签《南京市存量房屋买卖合同》解除；二、被告杨兵应于本判决生效之日起十日内向原告毛广金、赵梦青返还定金2万元；三、被告杨兵应于本判决生效之日起十日内向原告毛广金、赵梦青支付违约金654875元；四、驳回原告毛广金、赵梦青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12260元，由原告毛广金、赵梦青负担2770元，由被告杨兵负担9490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄克强代理审判员  原 宁人民陪审员  徐 堃二〇一七年六月二十日书 记 员  沈心怡