济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0112民初2288号原告：鞠丽丽，女，1982年11月10日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师（特别授权代理）。被告：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：谈朝晖，董事长。委托诉讼代理人：张政敏（特别授权代理），女，1979年6月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。原告鞠丽丽与被告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鞠丽丽的委托诉讼代理人曲俊国、被告恒大公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠丽丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金62513.241元，（自2015年7月1日起至起诉之日止即2017年4月28日共计62513.241元，自2017年4月29日至被告取得分期综合验收备案证明并实际交付之日止的逾期交房违约金原告另行主张）；2、诉讼用费由被告承担。事实与理由：原、被告签订济南市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于济南市历城区工业北路南侧、刘智远路西侧恒大城房屋，并约定被告应于2015年6月30日前将取得分期综合验收备案证明的合法、合约的房屋交付原告使用。如被告违约，则每日按照已付购房款的万分之一的标准支付违约金。然而直至起诉之日，被告尚未取得分期综合验收备案证明，被告该行为已构成违约。为维护原告合法权益，诉至本院。被告恒大公司辩称，一、被告交付的房屋符合法律规定的交房标准，具备正常的使用条件，没有免除自身责任，原告已经接收房屋，保证了原告购买房屋的主要权利，原告的诉求没有事实和法律依据。本案房屋2015年6月23日经过验收合格，并在济南市建设委员进行了竣工验收备案，2015年6月16日通过济南市公安消防验收备案，而且电梯验收合格，被告在具备交房条件后于2015年6月29日向原告发出了交房通知，原告于2015年7月1日收房，被告按照合同约定履行了交房义务。二、分期综合验收备案证明不是法定的交房标准，也不是合同约定的交房标准，被告不存在违约行为，也无义务支付违约金。根据城市房地产管理法第27条、城市房地产开发经营条例第17条，房屋交付标准是验收合格，分期综合验收备案证明并不是法定交房标准。因此，双方可以在合同中约定符合法律规定的具体交房标准。本案交房条件主合同第八条与合同附件五补充协议第三条做了不同的约定，而且合同附件五补充协议第十二条，即本合同最后一条及双方签字盖章的上面明确约定：本补充协议的内容与本合同内容不一致的，以本补充协议为准。因此本案的交房标准应当是合同附件五补充协议第三条即：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家合同地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，该单位工程质量验收出具《单位工程工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证、并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用，因此原告主张被告未取得分期综合验收备案证明，存在违约行为没有合同依据。基于以上两点，请依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2013年5月27日，原告鞠丽丽与被告恒大公司签订商品房买卖合同及相关附件，约定：原告购买被告在济南市历城区工业北路南侧，刘智远路西侧开发的恒大城项目中的20号楼3-501室的房屋，建筑面积共127.56平方米，每平方米单价7347.37元，总价款937230元；关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得分期综合验收备案证明；同时该合同附件五为补充协议，补充协议第三条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、使用单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约向被告支付了部分购房款，被告为原告开具销售不动产统一发票。2015年7月1日，原告鞠丽丽接收了涉案房屋并向被告恒大公司出具收楼物品确认表一份，该涉案房屋原告现已入住使用。2015年6月，济南恒大城20号楼（涉案房屋所在楼宇），经验收，消防设施被认定为抽查合格、电梯也已交付使用。2015年6月23日，济南市城乡建设委员出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，对济南恒大城项目20号楼予以竣工验收备案。2015年7月3日，济南市城乡建设委员会向被告发出告知书一份，载明被告在未取得《济南市房地产开发项目综合验收备案证明》的情况下通知业主收房，违反了相关规定，责令被告立即停止交房行为。2015年7月7日，被告恒大公司向业主发布公告，称因恒大城20号楼未取得综合验收备案证明，故停止交房。截止本案开庭审理之日，被告恒大公司尚未取得其所开发的济南恒大城项目20号楼《分期综合验收备案证明》。以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点如下：一、涉案房屋的交付条件是否发生了变更；二、涉案房屋是否已达到交房条件；三、被告是否应承担逾期交房违约责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款规定，并具有合同法第四十条规定情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，原、被告所签订的《济南市商品房买卖合同》系采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本，且合同正文第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”原被告双方在签订合同时并非不能协商。本院认为，根据相关法律、行政法规均以“验收合格”作为房屋交付的法定条件的规定，原被告双方签订的合同附件五补充协议第三条对房屋交付条件所做的变更，并不违反法律、行政法规的强制性规定。补充协议最后一条也注明：“本补充协议内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”原告亦签名确认。由此可见，被告恒大公司在与原告签订补充协议时已履行了提示义务，原告对补充协议的相关内容也是明确知晓的。故本案所涉商品房的交付条件应以补充协议为准，关于原告主张补充协议的内容为格式条款，不具有法律效力的意见，本院不予采信。关于争议焦点二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营条例》也做了相应的规定。2009年6月16日开始实施的鲁建发（2009）11号《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，明确要求从事房地产开发经营应执行房地产开发项目综合验收备案制度。2011年4月27日，济南市相关部门联合作出济建发（2011）7号文件，明确要求在济南市实施房地产开发项目综合验收备案制度。本案中，涉案房屋所在的20号楼已于2015年6月16日通过济南市公安局消防支队消防验收合格，并于2015年6月23日，经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，在济南市城乡建设委员会进行了房屋建筑工程竣工验收备案，电梯也已验收合格。本院认为，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，而房地产开发项目综合验收备案制度，属于行政管理性规定，本案涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但并不能就此认定涉案房屋不具备法律意义上的交房条件，且根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，涉案房屋已经按期达到了交房条件。故，关于原告所称被告交付的房屋应取得分期综合验收备案证明，而不是房屋竣工验收备案，被告没有完成房屋交付的义务的主张，本院不予采信。关于争议焦点三，原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十一条、合同附件五补充协议第六条均对房屋交接进行了约定，即房屋符合交付条件后，出卖人书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。补充协议第十二条第二款又对被申请人如何通知进行了约定。本案中，原告已实际接收了该涉案房屋，且已入住使用，但原告认为被告在未取得分期综合验收备案证明情形下，违约通知原告收房，不符合法律及合同约定，未将合法、合规、合约的房屋交付原告，未完成房屋交付义务。被告恒大公司已按照合同约定履行了涉案房屋的交付义务。故，被告恒大公司不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，原告鞠丽丽要求被告恒大公司支付逾期交房违约金62513.241元，（自2015年7月1日起至起诉之日止即2017年4月28日共计62513.241元，自2017年4月29日至被告取得分期综合验收备案证明并实际交付之日止的逾期交房违约金原告另行主张）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四十四条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告鞠丽丽的诉讼请求。案件受理费681元，由原告鞠丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审判员 许 静二〇一七年六月二十七日书记员 王聪聪