上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初11019号原告：中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处，住所地上海市虹口区。法定代表人：盖国胜，书记。委托诉讼代理人：温明，上海市汇盛律师事务所律师。被告：上海云峰集团商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：江有学，董事长。委托诉讼代理人：施晔，女。委托诉讼代理人：杨晓旻，上海力帆律师事务所律师。第三人：上海锦驿酒店管理有限公司，住所地上海市虹口区同心路XXX号XXX幢、XXX幢一楼。法定代表人：李秀萍，总经理。原告中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处(以下简称上海警备区房管处)与被告上海云峰集团商业发展有限公司(以下简称云峰集团)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月17日立案后，依法追加上海锦驿酒店管理有限公司(以下简称锦驿公司)为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海警备区房管处的委托诉讼代理人温明、被告云峰集团的委托诉讼代理人杨晓旻到庭参加诉讼。第三人锦驿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海警备区房管处向本院提出诉讼请求：1.判令被告云峰集团及第三人锦驿公司立即清空上海市东江湾路XXX号XXX号、XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋返还原告；2.判令被告支付自2017年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每日1,589元的标准计算。事实和理由：2013年12月10日，中国人民解放军上海警备区后勤部基建营房处(以下简称上海警备区营房处)与上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司(以下简称警虹公司)签订了《军队房地产租赁合同》(以下简称军产租赁合同)，约定上海警备区营房处将原位于上海市同心路XXX号、建筑面积2,380平方米的系争房屋出租给警虹公司，租赁用途为办公、宾馆，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为58万元。后因上海警备区司令部内部机构职能调整，系争房屋转由原告管理，警虹公司也将租赁合同中的权利义务转移给被告。2016年12月31日，原、被告签订《终止合同协议》(以下简称终止协议)，约定军产租赁合同于2016年12月31日到期后不再续签，被告应于2017年2月28日前搬离并将系争房屋返还原告。因被告一直未搬离，原告故诉至本院。被告云峰集团辩称，对于原告陈述的合同签订及履行过程中合同主体变更的情况认可。系争房屋为本市东江湾路XXX号XXX号、XXX号楼，被告租赁后进行了转租。军产租赁合同到期后，被告已于2017年4月20日将系争房屋中3号楼101室、102室及二层房屋、4号楼与3号楼相连接的2间房屋交还给了原告。系争房屋中3号楼103室至107室以及4号楼剩余四层房屋由被告转租给了北京京申威投资管理咨询有限公司(以下简称京申威公司)，但实际使用人为京申威公司的关联公司第三人锦驿公司，该部分系争房屋的租金也由第三人直接支付给被告，故该部分系争房屋的返还义务应当由第三人履行。因原告未提供系争房屋的权属登记证明，被告对于原告是否有权出租系争房屋持有异议，故不同意支付原告房屋使用费。即便被告应当支付原告房屋使用费，也应当将扣除返还的部分房屋使用费。第三人锦驿公司述称，京申威公司与第三人系关联公司，京申威公司将其在系争房屋中的权利义务概括转让给了第三人。目前，系争房屋由第三人实际使用，租金也由第三人支付。被告与第三人之间曾签订过租赁合同，租赁期限自2012年4月1日至2020年6月30日，租赁部位为本市东江湾路XXX号XXX幢、XXX幢一楼，该合同尚在履行期限内，故第三人不同意迁出。本院经审理认定事实如下：本市东江湾路XXX号房屋权利人为中国人民解放军总后勤部，登记使用单位为上海警备区营房处。上海警备区营房处于2010年左右将系争房屋(上海市东江湾路XXX号3号楼共二层、4号楼共四层)出租给警虹公司使用，双方曾签订租赁合同。2013年12月10日，上海警备区营房处作为出租方(甲方)，警虹公司作为承租方(乙方)，双方签订军产租赁合同，约定：甲方将位于上海市同心路XXX号的房屋(建筑面积2,380平方米)出租给乙方使用，租赁用途办公、宾馆，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金58万元，每半年一付，应于每半年的前10日内支付租金；租赁期内的水、电、物业、通信等费用由乙方承担。后因上海警备区内部机构职能调整，2014年8月起系争房屋转由原告管理，原军产租赁合同项下的权利义务由原告概括承受。2015年12月30日，被告发函给上海警备区营房处，言明军产租赁合同主体变更为被告，由被告概括承受警虹公司在军产租赁合同中的权利义务。2016年12月31日，原、被告签订终止协议，约定军产租赁合同于当日到期终止，原告按现状收回系争房屋，原告给予被告2个月的清空搬迁期，自2017年1月1日至2017年2月28日，期间按照原租金标准收取房屋使用费，被告应于2017年3月1日前将系争房屋清空交还原告，并结清水、电等费用。被告租金支付至2016年12月31日。2017年4月20日，被告将系争房屋中3号楼101室、102室、2层全部房间及4号楼中与3号楼相连接的二层2间房间返还原告。另查明，2012年3月31日，警虹公司与京申威公司签订《房屋租赁合同》，约定警虹公司将本市东江湾路XXX号1号楼、2号楼及4号楼部分(二层4间除外)出租给京申威公司，其中4号楼部分(面积1,348.47平方米)租赁期限为2012年4月1日至2013年12月31日。2014年，警虹公司与京申威公司签订2份《房屋租赁合同》，分别约定警虹公司将系争房屋中4号楼(在原租赁面积1,348.47平方米基础上增加2间房屋)以及3号楼中的103室、104室、105室、106室、107室半间(建筑面积合计77平方米)转租给京申威公司，租赁期限分别为2014年1月1日至2016年12月31日及2014年8月1日至2016年12月31日。上述房屋实际由第三人锦驿公司(于2014年4月17日成立，与京申威公司系关联公司)使用。2014年10月起，上述房屋的租金均由第三人支付。2015年6月24日，警虹公司、京申威公司及被告签订《关于变更上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司与北京京申威投资管理有限公司的合同主体之三方协议》，约定由被告概括承受警虹公司在与京申威公司签订的租赁合同中的权利义务。2016年10月，被告书面通知京申威公司，双方之间关于东江湾路XXX号4号楼及3号楼若干房间的租赁合同到期不再续签，要求京申威公司按约定清空房屋并交还。2017年2月21日，被告再次书面通知京申威公司于2017年2月28日前搬离东江湾路XXX号3号楼、4号楼，将房屋交还原告。京申威公司已于2017年1月16日注销。审理中，第三人提供其与警虹公司签订的《房屋租赁合同》(合同编号2014第003号，以下简称003号租赁合同)及警虹公司于2014年2月21日向上海市虹口区工商局出具的《关于北京京申威投资管理咨询有限公司注册上海锦驿酒店管理有限公司的情况说明》(以下简称情况说明)各1份。003号租赁合同约定，警虹公司出租本市同心路XXX号XXX幢、XXX幢一楼(面积约2,429平方米)给第三人作办公经营使用，租赁期限自2012年4月1日至2020年6月30日，租金每月376,096元，第三人在租赁期限内应按时交纳税金、水、电等费用，如与国家政策有抵触，租赁合同自动终止；落款日期2012年2月15日。情况说明内容为：京申威公司为警虹公司同心路XXX号警虹饭店租户，租期2014年1月1日至2016年12月31日；警虹公司现同意京申威公司注册锦驿公司，并要求对方按照租赁合同约定的经营范围开展商业用途，特此说明。针对第三人提供的003号租赁合同，被告提供警虹公司与第三人签订的《补充协议》1份，约定该协议作为003号租赁合同的补充，与003号租赁合同具有同等法律效力，003号租赁合同于第三人设立完成之日或设立终止的，003号租赁合同自动失效，双方租赁关系自动终止，003号租赁合同不再继续履行。以上事实，由上海市房地产权证、不动产登记簿、军产租赁合同、上海警备区营房处情况说明、《关于变更租赁合同主体的函》、终止协议、《房屋租赁合同》、《关于变更上海云峰(集团)警虹经济发展有限公司与北京京申威投资管理有限公司的合同主体之三方协议》等证据及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上海警备区营房处与警虹公司签订的军产租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，上海警备区营房处与警虹公司在合同中的权利义务分别由原、被告概括承受，军产租赁合同对原、被告产生约束力。租赁合同约定的租赁期限已届满，租赁合同到期终止，原、被告又签订了终止协议，双方均应恪守诚信，按约履行。根据该协议，被告应于2017年3月1日搬离、返还系争房屋，并按照合同约定的租金标准支付房屋使用费，因被告已于2017年4月20日归还了原告部分系争房屋，故房屋占用期间的使用费由本院根据实际占有房屋的情况，并参考双方之间关于租金标准的约定酌情予以调整。因出租人与承租人之间的租赁合同已到期终止，第三人作为系争房屋剩余部分的实际使用人，亦应当履行清空、搬离系争房屋的义务。关于第三人提供的其与系争房屋原承租人警虹公司之间签订的003号租赁合同，本院认为，首先，003号租赁合同中约定的租赁部位与本案系争房屋未返还部位并不一致；其次，双方还签订了《补充协议》明确了003号租赁合同的适用期限，综合第三人提供的警虹公司情况说明及成立情况，本院认为003号租赁合同仅是为设立第三人工商登记备案所用，况且即便003号租赁合同是承租人经过出租人同意转租给了第三人，因该合同约定的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，超过部分的约定也是无效的，故该合同不能作为第三人拒绝迁出的理由。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海云峰集团商业发展有限公司及第三人上海锦驿酒店管理有限公司应清空、搬离上海市东江湾路XXX号3号楼103室、104室、105室、106室、107室半间及4号楼房屋，将该房屋返还原告中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海云峰集团商业发展有限公司支付原告中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处2017年1月1日起至2017年4月20日期间的房屋使用费174,790元，及2017年4月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每日1,400元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,925元，由原告中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处负担374元，被告上海云峰集团商业发展有限公司负担4,551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖审 判 员  尹 灿人民陪审员  毛济平二〇一七年六月二十九日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。