南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2016)桂7102民初904号 原告：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南 宁市江南区星光大道。 法定代表人：黄东海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 被告：黄凌云，男，1988年2月18日出生，瑶族，住 贺州市八步区。 委托诉讼代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炎坤，广西桂海天律师事务所律师。 第三人：南宁天鹰力达投资管理有限公司，住所地南宁市民族大道。 法定代表人：彭岚。 委托诉讼代理人：王秀良，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄可忠，广西国海律师事务所律师。 原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁公司）与被告黄凌云、第三人南宁天鹰力达投资管理有限公司（以下简称天鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日作出（2015）南铁民初字第574号民事裁定。原告建宁公司不服该裁定，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2016年10月20日作出（2016）桂71民终91号民事裁定，发回重审。本院于2016年11月29日立案后，依法另行组成合议庭，并依法适用普通程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告建宁公司的委托诉讼代理人杨昌奎、杨溢，被告黄凌云的委托诉讼代理人钟新强、陈炎坤，第三人天鹰公司的委托诉讼代理人王秀良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建宁公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告建宁公 司与被告黄凌云签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》（合同编号A8-2#-2011～2016）,被告黄凌云立即搬离南宁市铺面；2.被告黄凌云向原告建宁公司支付房屋租金640243.30元（从2012年7月1日计至2013年6月30日止欠付的租金）；3.被告黄凌云向原告建宁公司支付逾期支付租金违约金580978.19元（从2012年7月16日暂计至2015年6月30日）；4.被告黄凌云向原告建宁公司支付解除合同违约金212710.50元；5.被告黄凌云赔偿原告建宁公司律师费39211元；6.本案诉讼费用全部由被告黄凌云承担。诉讼过程中，原告建宁公司撤回要求解除原告建宁公司与被告黄凌云签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》（合同编号A8-2#-2011～2016）、被告黄凌云立即搬离南宁市铺面的诉讼请求。事实与理由：2011年6月20日，原告与被告签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市房屋租赁给被告，租赁期限为5年；租赁房屋使用用途为酒吧、餐饮、咖啡厅、茶馆、高级会所。租赁合同约定，第一个租赁年度的月租金为 28534.97元，第二个租赁年度的月租金为32926.78元；房屋租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天千分之一支付滞纳金（即逾期付款违约金）。租赁合同签订后，原告依约已将租赁房屋交付被告使用。但是，自2012年7月1日至2013年6月30日期间，被告欠付的租金为640243元。同时，被告需支付2012年7月16日至2015年6月30日期间滞纳金（即逾期付款违约金）580978.19元。租赁合同约定，被告欠付合同项下任何款项超过30日的，原告即有权解除合同，同时原告除有权没收履约保证金外，还有权要求被告按三个月的租金和管理费总额支付违约金，该违约金经计算为212710.5元。租赁合同约定，因被告欠付租金、管理费、滞纳金等违约行为而引起的诉讼所产生的，包括诉讼费和律师费在内的一切费用，均由被告承担。原告因提起本次诉讼已支付39211元律师费。原、被告签订的租赁合同系合法有效的合同，被告应向原告支付拖欠的租金、违约金及律师费。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告黄凌云辩称，1.被告是代南宁雅缘轩餐饮有限责 任公司（以下简称雅缘轩公司）签订租赁合同，所产生的法律责任应当由雅缘轩公司承担。首先，被告是雅缘轩公司员工，是受雅缘轩公司的发起人的委托，于2011年6月20日与原告签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》。签订合同后，雅缘轩公司于2012年3月28日以该合同在南宁市工商局注册成立，注册地址就是租赁合同所涉及的房屋所在地，并且在租赁合同解除前一直由雅缘轩公司使用。另外，在南宁铁路运输法院审理的（2015）南铁民初字第159号原告天鹰公司诉被告黄凌云、第三人雅缘轩公司房屋租赁合同纠纷案件中，法院一审也认定被告原是雅缘轩公司的员工。既然被告是雅缘轩公司的员工，受其委托与原告签订租赁合同，并且该房屋实际用于雅缘轩公司的经营活动，应由雅缘轩公司承担相应民事法律责任。2.原告已追认被告代理雅缘轩公司租赁该房屋的事实。被告与原告签订合同后，一直都是雅缘轩公司占有和使用该租赁房屋，且都是由雅缘轩公司向原告和天鹰公司交纳租金及管理费等，原告和天鹰公司收到雅缘轩公司交纳的租金和管理费后，也是直接给雅缘轩公司开具相应的收据和发票。这些事实充分证明，原告和天鹰公司均已追认被告代理雅缘轩公司租用该房屋的事实。3.由于原告撤销了第一项诉请，故原告的第四项诉讼请求也不应成立。原告早已在2013年将租赁合同的权利义务转让给天鹰公司，现其无权主张解除合同和要求被告支付解除合同违约金，同时该诉请还违反“一诉不二理”的民事诉讼原则。4.原告要求被告支付2012年7月至2013年6月的租金和违约金的诉讼请求依法应予以驳回。首先，被告所在的雅缘轩公司于2012年12月3日向原告转账支付了2012年的租金473668.48元，原告于2013年4月25日向雅缘轩公司出具了对应金额的发票，发票上也明确表述是2012年的租金，现原告再诉请要求被告支付该期间的租金没有依据。其次，即使雅缘轩公司拖欠有原告2013年1月至6月租金，那么原告的该诉请也早已超过诉讼时效期间。因为租赁合同约定“租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付”，按照该约定，2013年第二季度租金最迟应于该年3月份前支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，如果雅缘轩公司没有按合同约定支付2013年6月前的租金，那么原告早在二年多前就已知其权益受到了侵害，而原告提起诉讼要求被告支付该期间租金，远远超过了一年的法定诉讼时效期间的规定。同时，逾期支付租金的违约金是租金的从债务，既然租金超过了诉讼时效期间，那么未按时支付租金的违约金也当然超过诉讼时效，所以依法应驳回原告的该诉讼请求。至于原告要求被告支付律师费，由于原告的前四项诉讼请求均没有任何事实和法律依据或超过诉讼时效期间，故原告的该项请求同样没有依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 第三人天鹰公司述称，2013年7月1日以后合同的权利义务已全部转让给第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、第三人出具的《证明》、南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书。被告认为《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》的内容不是事实，被告没有签收，不能起到诉讼时效中断的效力；《证明》是第三人开具，与原告无关；南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书与本案无关，不能证实原告的诉讼请求发生诉讼时效中断。本院认为，原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、《证明》均由第三人开具，且不能证实被告已收到催缴的通知，南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书与本案无关，故原告提供的以上证据均不能证明原告的诉讼时效发生中断。 2.被告提供的委托书，原告及第三人不认可，认为与本案无关。本院认为，该委托书真实、合法、有效，可以证实雅缘轩公司的发起人委托被告与原告签订合同，但并不能证实该委托已告知原告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月20日，原告黄凌云和被告建宁公司签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定：由被告向原告承租位于南宁市“民歌湖酒吧街”铺面，屋内面积945.64㎡，阳台面积299.72㎡，露台面积336.7㎡；租赁期限为5年，自起租日起计算；第一年至第五年的月租金分别为171167.85元、188287.71元、207116.79元、 227830.66元、250611.80元；被告自本租赁合同签订之日起3个工作日内以转帐形式支付首季度租金513503.55元，往后租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金；第一年至第三年的月管理费为18912.80元，第四年至第五年的月管理费为20804.08元；被告在签订本合同之日起3个工作日内向原告支付等同于3个月租金总额的履约保证金，共计 513503.55元，该保证金担保的范围包括但不限于合同履行、管理费的交付、租金交付等本合同约定的义务；如被告在应付款日期后逾期30日仍未向原告支付清本合同项下的任何款项，原告有权没收履约保证金，且被告必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，原告还有权解除本合同；因被告欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和原告的律师费等，均由被告承担；商铺租金和管理费自2011年10月1日起计收等内容。 被告原系雅缘轩公司的员工，雅缘轩公司于2012年3月28日以涉案商铺为住所地办理了工商登记。雅缘轩公司于2012年12月3日通过银行转帐的方式向原告支付了租金473668.48元，并注明系2012年租金。除此之外，被告未向原告支付过租金。 2013年6月6日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定：原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金，第三人享有独立的经营管理权和承包受益权；承包期限从2013年7月1日至2021年6月30日止；第一年度承包金为1430万元，在承包期限内，2016年1月1日起，每年递增6%；本合同生效后，第三人承接原告与民歌湖酒吧街各商家签订的租赁合同中约定的原告的所有权利和义务，原各商家欠交原告的租金，第三人应积极帮助追缴等内容。 2013年6月7日，原告以《通知书》的形式书面通知被告，第三人享有经营管理权和承包受益权，要求被告从2013年7月1日起将租金、管理费、物业费等费用交付给第三人，若未按时足额支付费用，第三人有权行使合同解除权。 2015年2月26日，第三人以被告长期拖欠租金和管理费为由，封锁被告承租的商铺。 2015年4月2日，天鹰公司作为原告将黄凌云作为被告、雅缘轩公司作为第三人诉至本院，要求解除《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，并要求黄凌云支付2014年4月1日至2015年2月26日的租金、律师费、违约金（按合同约定以三个月租金和管理费总额为违约金）等。本院于2015年8月24日作出（2015）南铁民初字第159号民事判决，判决：确认天鹰公司与黄凌云签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》于2015年2月26日解除，黄凌云向天鹰公司支付租金809678.82元、管理费110774.79元、逾期支付租金和管理费的违约金、律师费52718.18元。 原告于2015年10月9日诉至本院，委托了两位律师做为诉讼代理人，并支付了律师代理费39211元。 2016年6月13日，本院作出（2015）南铁民初第574号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。2016年10月20日，南宁运输中级法院作出（2016）桂71民终91号民事裁定，发回重审。 另查明，庭审中原、被告均确认租金的实际计算方式：2011年10月1日至2012年9月30日期间的租金为60955.16元/月，其中，2012年1月至3月为免租期；2012年10月至2013年6月30日期间的租金为71138.14元/月，原告在2012年10月免收被告租金74927.96元。 本院认为，原告建宁公司与被告黄凌云签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。被告抗辩上述合同的实际承租人系雅缘轩公司，但该合同系被告以个人名义签订，合同履行期间，原告和第三人的通知均是向被告发出，被告并未提出异议，故合同的承租人应系被告，该合同的法律责任应由被告承担，被告的抗辩理由本院不予采信。2013年6月6日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定从2013年7月1日开始，原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金。原告实际上是将其与被告签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》中的权利和义务一并转让给第三人，并以《通知书》的形式书面通知被告，被告对转让是同意的。原告与第三人签订的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》合法有效。 关于被告是否欠付租金的问题。原告主张被告欠租金的日期为2012年7月1日至2013年6月30日，根据原、被告双方确认的租金计算方式，2012年的租金为579145.38元，扣除原告2013年10月同意免除的租金74927.96元，被告应支付的2012年租金为504217.42元。被告在2012年12月3日支付了2012年租金473668.48元，尚欠2012年租金30548.94元。2013年1月至6月的租金为426828.84元，被告亦尚未支付，故被告欠原告租金共457377.78元。因被告存在欠付租金的行为，已属违约，根据《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，已产生逾期支付租金的违约金。 关于被告主张的租金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日支付，而被告并未支付，至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，但原告却至2015年10月9日才诉至本院，要求被告支付2012年7月1日至2013年6月30日欠付的租金，已超过一年的诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金的诉讼请求不予支持。 关于原告主张的逾期支付租金违约金的诉讼时效问题。违约金是当事人事先约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。虽然违约金是独立于租金给付以外的给付，但是却以存在租金这一主债权为前提，当租金因超过诉讼时效事由而归于消灭时，租金的违约金也不复存在，所以违约金是由给付租金这一主债务而产生的从债务，故追索租金的违约金的诉讼时效，应与追索延付或者拒付租金的诉讼时效一致，也是一年。如前所述，根据原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日向原告支付，但被告并未按期支付租金，已构成违约并产生违约金。并且至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，但原告直至2015年10月9日才起诉到法院，要求被告支付逾期支付租金的违约金，已超过法定的一年诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。 关于解除合同违约金的问题。原告已于2013年7月1日将合同的权利义务包括解除权转让给第三人，原告无权行使合同解除权，无权向被告主张解除合同的违约金，且第三人亦行使了合同解除权，故原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师费的问题。《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》约定因被告欠付租金等违约行为而引起的诉讼所产生的原告律师费，由被告承担。但本院原告的所有诉讼请求均未得到支持，根据原、被告双方的责任大小，原告要求被告支付律师费于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费18058元（原告已预交），由原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 审 判 员  罗宏萍 人民陪审员  黄东勤 二〇一七年六月二十九日 书 记 员  刘 媛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让; （二）按照当事人约定不得转让; （三）依照法律规定不得转让。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。