重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初19182号原告：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：金鑫，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆兆妩贸易有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路128号第一层楼D101号店铺，统一社会信用代码91500103MA5U3UT22K。法定代表人：孙青锋。委托诉讼代理人：陈晚云，德恒上海律师事务所律师。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司）与被告重庆兆妩贸易有限公司（以下简称重庆兆妩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大都会公司的委托代理人张林长、金鑫，被告重庆兆妩公司的委托代理人陈晚云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大都会公司向本院提出诉讼请求，判令：1、原被告间签订的《重庆“重庆大都会商厦”办公楼租赁合同》于2016年9月20日解除；2、被告重庆兆妩公司立即支付原告大都会公司电费769.43元及以前述金额为基数按每日0.05%计算的违约金至付清之日止；3、重庆兆妩公司支付大都会公司因违约造成合同提前解除的损失128184元。4、重庆兆妩公司立即向大都会公司缴纳履约保证金118680元；5、重庆兆妩公司支付大都会公司恢复涉案房屋的费用8000元。6、本案律师费14500元、诉讼费由被告重庆兆妩公司承担。事实与理由：2015年10月28日，大都会公司与重庆兆妩公司签订《重庆“大都会商厦”商铺租赁经营合同》。该合同约定，大都会公司将大都会广场第*层L****号商铺及其设施租赁给重庆兆妩公司使用，租期为2016年1月5日至2018年1月4日。合同对租金、履约保证金及支付期限等进行约定。合同签定后，大都会公司向重庆兆妩公司提供了商铺。但重庆兆妩公司却于2016年9月7日擅自停止营业。停业当天，大都会公司向重庆兆妩公司发函，要求整改，其仍不予纠正。之后，大都会公司根据租赁合同6.2.4条之约定通知重庆兆妩公司，要求解除租赁合同及承担违约责任。现双方协商未果，大都会公司依据双方合同约定及法律规定起诉来院，望判如所请。被告重庆兆妩公司辩称，重庆兆妩公司对解除合同无异议，但合同的解除时间应为重庆兆妩公司发出解约通知的时间即2016年7月18日。诉讼请求第三项计算有误，其也应与保证金一并作为违约责任进行考虑。并且，第三项计算以未履行租期的租金为基数计算违约金，存在大都会公司不出租涉案房屋扩大损失的情况。双方一直协商解决争议，但大都会公司一直没有明确结果，故而导致扩大损失。因此，重庆兆妩公司对此不应承担责任。合同约定的违约金过高，请求法院以实际损失为准。重庆兆妩公司于9月6日退租原因在于大都会公司在租赁期间未履行合同义务。本院经审理查明的事实如下：2013年12月20日，和记实业（重庆）有限公司（甲方）与上海兆妩贸易有限公司（乙方）签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，合同约定和记实业（重庆）有限公司将大都会广场第*层L****号铺位及其设施，面积约为43.96平方米出租给上海兆妩贸易有限公司。合同约定的租期为2014年1月5日至2016年1月4日止。合同还对租赁费用、支付方式、履约保证金等进行约定。合同签订后，大都会公司向上海兆妩贸易有限公司提供租赁商铺。上海兆妩贸易有限公司向大都会公司缴纳了履约保证金118680元。2015年5月12日，和记实业（重庆）有限公司更名为重庆大都会东方广场有限公司。2015年10月28日，大都会公司（甲方）与重庆兆妩公司（乙方）签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，合同约定大都会公司将大都会广场第*层L****号铺位及其设施，面积约为43.96平方米出租给重庆兆妩公司。合同约定的租赁期限为2016年1月5日至2018年1月4日止。合同约定：2016年1月5日至2017年1月4日的月最低承租费用金额为39560元；2017年1月5日至2018年1月4日的月最低承租费用金额为43520元。合同5.2条约定了水电费按月缴纳或按甲方出示的票据进行缴纳。合同6.2.4条约定，若乙方擅自关闭铺位或停止营业达十日以上，甲方有权提前解除合同，在此情况下，乙方的履约保证金作为违约金处理。合同6.5.5条约定，若甲方需要调整商场或铺位的规划，应提前六个月书面通知乙方。合同第9条履约保证金约定：“9.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金数额应等于最后一承租年度租金标准的3个月的最低承租费。鉴于履约保证金的保证性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日按本合同约定退还乙方之日不应计算任何利息。9.2…”合同第11条合同解除与终止约定：“11.3在承租期内，若乙方提前终止合同、或因乙方严重违约导致甲方单方解除本合同、或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金处理，当乙方尚未向甲方缴纳履约保证金的，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。11.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。如果乙方是续租铺位，则乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到铺位第一次交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。尽管本合同另有规定，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情形下要求乙方将铺位内的任何装修及/或增添物及/或附属物连同铺位在甲方认可的情况下退还甲方……11.3.2若乙方未能履行本条第11.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位（包括但不限于另行出租）；若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方给予任何补偿。”合同第12.2.3约定，乙方未按时缴纳费用应按每日万分之五的计付违约金。合同12.2.6条和12.2.7条约定，若乙方存在违约则应承担律师费等费用。合同约定后，重庆兆妩公司续租了涉案房屋并交纳保证金11880元。合同履行过程中，双方发生争议，重庆兆妩公司在2016年7月曾发出终止租赁合同的函件。2016年9月6日，重庆兆妩公司停止经营并撤场。2016年9月7日，大都会公司向重庆兆妩公司发出函件，认为2016年9月6日，重庆兆妩公司擅自撤场，构成违约。2016年9月20日，大都会公司向重庆兆妩公司发出《解除租赁合同的通知》，认为大都会公司根据租赁合同6.2.4条约定通知重庆兆妩公司，2016年9月20日解除双方的租赁合同。快递单显示该解除通知于当月24日被签收。重庆兆妩公司认可已经收到该邮件。截止目前，重庆兆妩公司尚欠2016年8月和9月电费769.43元。另查明，2016年3月1日，大都会公司与重庆百君律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所就有相关商户的租赁合同纠纷案提供法律服务。法律服务费约定为14.5万元。之后，大都会公司支付了服务费145000元。上述事实，有租赁合同、履约保证金收据、交铺表、准予变更登记通知书、公证书、双方往来函件、邮递单、签收详情、电费清单、法律事务委托合同、律师费发票、支付凭证及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，大都会公司与重庆兆妩公司签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。关于合同的解除，重庆兆妩公司关闭商铺停止营业十天，依照合同第6.2.4条的约定，大都会公司享有合同解除权。合同解除时间以解除函到达重庆兆妩公司处为准即2016年9月24日。关于电费，据电费清单确定为769.43元。根据合同12.2.3约定，重庆兆妩公司还应按每日万分之五计算违约金，计算时间从2016年10月1日起至款项付清之日止。关于提前解除合同的违约金及保证金的问题，合同约定的履约保证金为130560元，双方约定重庆兆妩公司存在违约即履约保证金作为违约金予以没收的。结合租赁合同期限及双方履约时间长短，本院对大都会公司要求因提前解除合同的损失128184元的请求予以支持。关于大都会公司要求再行支付履约保证金的请求，合同已经解除，再行支付履约保证金不符合履约保证金的性质。本院对该项请求，不予支持。关于恢复原状的费用，双方确定该项费用为8000元，系双方的真实意思，本院予以确认。大都会公司要求该项费用符合双方合同第11.3.1款的约定，本院予以支持。关于律师费，重庆兆妩公司辩称该费用过高，但其未举示合理的收费依据。根据大都会公司与律师事务所的合同约定145000元为十个案件的总费用，再结合重庆市律师服务收费的指导标准，本院认为重庆兆妩公司的辩称意见，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆兆妩贸易有限公司于2015年10月28日签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》于2016年9月24日解除；二、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司电费769.43元并从2016年10月1日起按每天万分之五的标准计付违约金至款项付清之日止；三、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司因提前解除合同造成的损失128184元；四、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司将商铺恢复原状的费用8000元；五、被告重庆兆妩贸易有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司律师费14500元；六、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2598元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担1166元，被告重庆兆妩贸易有限公司负担1432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇一七年六月二十七日书记员  阳 乔