成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0116民初7234号 原告:成都通瑞永立置业有限公司。住所地成都市双流区公兴街道牧华路三段259号。 法定代表人:谢永，董事长。 委托诉讼代理人：彭华强，男,系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘尹，四川天与律师事务所律师。 被告:刘德清,男，1969年9月11日出生，汉族，住四川省越西县。 原告成都通瑞永立置业有限公司诉被告刘德清商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都通瑞永立置业有限公司的委托诉讼代理人刘尹、彭华强到庭参加诉讼，被告刘德清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都通瑞永立置业有限公司向本院提出诉讼请求：判决1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续，“月光湖”项目14栋1单元20层2002号商品房所有权属于原告。2、被告承担违约金156033.6元。事实和理由：2014年12月11日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：YGHZ-3193）及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的“月光湖”项目14栋1单元20层2002号商品房，总房款780168元，被告首期支付总房款的30%，其余70%向中国建设银行双流支行按揭贷款支付。商品房交付时间为2015年3月5日。《补充协议》第三条第2款第（4）项约定“在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的，保证人（即出卖人）在承担保证责任后，出卖人由此受到的损失及产生的所有费用由买受人进行赔偿和承担，并且出卖人有权决定是否解除《商品房买卖合同》和本补充协议，在此情况下合同解除的，买受人还应当按照合同约定的总房款的20%支付解除合同违约金，如果买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应当自行承担装修损失外，还应将该房屋恢复原状后交付给出卖人”。上述合同签订后，被告支付了首付款，并向中国建设银行股份有限公司双流分行贷款546000元，原告为被告的贷款承担阶段性的连带保证责任。但被告多次逾期还款，截止2016年6月23日连续拖欠贷款343天，构成严重违约，银行要求原告承担保证责任，并从原告账户扣划574280.56元用于结清被告的欠款本息，原告为此承担了担保责任。原告以电话、书面通知方式多次通知被告，要求被告承担原告的损失，但一直无果。该商品房被告尚未收房，原告有权依据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条第2款第（4）项约定，解除《商品房买卖合同》，该商品房所有权属于原告，要求被告承担总房款20%的违约金即156033.6元，并且依据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十六条第4款约定，被告还应当配合办理《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续，该房屋所有权仍属于原告。 刘德清未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年12月11日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《商品房买卖合同》(合同签约备案号:422866)及《商品房买卖合同》附件及补充协议，《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于双流县社“通瑞•月光湖”房屋，面积为131.24平方米，购房总价为780168元。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司双流支行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2015年3月5日前向买受人交付该商品房。具体交房日期以银行放款时间及还清垫付款时间为准。 《商品房买卖合同》附件及补充协议约定：买受人于《合同》签订当日，支付总房款30%的首付款，即（人民币）贰拾叁万肆仟壹佰陆拾捌元整（买受人已付定金抵作购房款）。首付款之外的房款伍拾肆万陆仟元整由买受人向金融机构申请按揭贷款，买受人委托按揭金融机构将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的（包括但不限于代代买受人偿还全部到期贷款/未到期贷款本息、银行要求出卖人回购房屋等），保证人（即出卖人）在承担保证责任后，出卖人由此受到的损失及产生的所有费用（包括但不限于追索担保损失时的律师代理费、评估费、税费及其他必要费用等）由买受人进行赔偿和承担，并且出卖人有权决定是否解除《合同》和本补充协议，在此情况下合同解除的，买受人还应当按照合同约定的总房款的20%支付解除合同违约金，如果买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应当自行承《个人住房（商业用房）借款合同》，担装修损失外，还应将该房屋恢复原状后交付给出卖人。 合同签订后，被告按约向原告支付了首付款234168元，2015年1月23日，被告与中国建设银行股份有限公司双流分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司双流分行贷款546000元。 2013年8月8日，原告（甲方，保证人）与中国建设银行股份有限公司双流分行（乙方，债权人）签订一份《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置座落于公兴镇草坪村一社“通瑞•月光湖三期”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指在2013年7月24日至2015年7月23日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币192000000元。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。如主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。 2016年6月6日，中国建设银行股份有限公司双流分行向原告出具一份《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：该银行经过多次催收，原告担保的借款人刘德清迄今为止没有履行与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：510520000-2012-201507300696）的约定，按时归还我行贷款本息。我行已向刘德清发送了《提前收回贷款本息通知书》，要求刘德清全额偿还贷款本息。根据与原告签订的《保证合同》条款约定，在借款人未能如期归还我行贷款或借款人发生违反借款合同约定的情形时，应由原告承担连带担保责任。因此，请原告在本通知发出十日内代为清偿全部贷款本息。超过上述日期仍未还清款项的，我行将有权按照保证合同约定在原告开立的“担保保证金”专户或从原告在建行开立的任一账户扣收。截止2016年6月3日，剩余贷款本金539426.62元，拖欠利息32711.84元，本息合计572138.46元。 2016年7月26日，中国建设银行股份有限公司双流分行出具一份《情况说明》，载明：我行贷款客户刘德清于2015年1月23日在我行申请贷款546000元，购买月光湖三期住房，由成都通瑞永立置业有限公司承担阶段性担保责任，自2016年起，刘德清未按时归还我行贷款月供，经过我行多次催收，截止2016年6月29日，刘德清共计连续拖欠贷款343天，构成严重违约，期间，我行分别于2016年2月2日、2016年6月8日，向担保人成都通瑞永立置业有限公司发送《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，均收到公司回执。2016年6月30日，成都通瑞永立置业有限公司从名下账户直接扣划574280.56元用于结清刘德清的贷款本息。该笔贷款已于2016年6月30日由担保人承担担保责任划款结清。 另查明，涉案房屋被告至今未收房。 上述事实有原告的当庭陈述意见，《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉附件及补充协议》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《情况说明》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》等证据材料附卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，原、被告均应按照合同履行自己的权利、义务。根据《〈商品房买卖合同〉附件及补充协议》约定：在出卖人为买受人获得按揭贷款提供保证的情况下，如果买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的（包括但不限于代代买受人偿还全部到期贷款/未到期贷款本息、银行要求出卖人回购房屋等），保证人（即出卖人）在承担保证责任后，出卖人由此受到的损失及产生的所有费用（包括但不限于追索担保损失时的律师代理费、评估费、税费及其他必要费用等）由买受人进行赔偿和承担，并且出卖人有权决定是否解除《合同》和本补充协议，在此情况下合同解除的，买受人还应当按照合同约定的总房款的20%支付解除合同违约金。本案中，被告选择以按揭方式购买原告开发的商品房，因被告逾期归还贷款导致原告承担连带担保责任，即代为清偿全部贷款本息。故原告依照与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，行使该合同解除权的条件已经成就，原告要求解除原、被告于2014年12月11日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；且被告协助原告注销商品房买卖合同登记备案的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。 被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告主张确认“月光湖”项目14栋1单元20层2002号商品房所有权属于原告，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权的效力，除非法律另有规定，本案所涉商品房的所有权尚未登记在原告名下，故本院不能确认案涉商品房的所有权。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，原告主张根据合同约定被告应当支付总房款的20%即780168×20%＝156033.6元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为50000元。 另外，对于上述被告应当向原告支付的全部款项，双方当事人均可以在双方所有款项结算时相互予以品迭扣减。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都通瑞永立置业有限公司与被告刘德清于2014年12月11日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：422866）及《〈商品房买卖合同〉附件及补充协议》于本判决发生法律效力之日予以解除； 二、被告刘德清于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告成都通瑞永立置业有限公司向相关登记机关办理备案号为422866的《商品房买卖合同》及补充协议（案涉房屋为成都市双流区公兴街道牧华路三段房屋）的备案登记注销手续； 三、被告刘德清于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都通瑞永立置业有限公司违约金50000元； 四、驳回原告成都通瑞永立置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3420元，由被告刘德清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  梁 宪 人民陪审员  胡开英 人民陪审员  马婷瑶 二〇一七年四月六日 法官助理何晓娇 书记员聂华