江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1204民初1825号原告：扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司，住所地：泰州姜堰区罗塘街道广盛大厦****。负责人：韩树梅，该公司经理。委托诉讼代理人：刘通，江苏浦辰律师事务所律师。被告:郑国茂，男，1940年6月9日出生，汉族，户籍所在地泰州市海陵区，住泰州市姜堰区。第三人：中国电信股份有限公司泰州分公司,住,住所地：泰州市海陵区凤凰东路**/div>负责人：王海，该公司总经理。被告、第三人共同委托诉讼代理人：殷泰萍，江苏公清律师事务所律师。原告扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司（以下简称扬州环球姜堰分公司）与被告郑国茂、第三人中国电信股份有限公司泰州分公司（以下简称中国电信泰州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，适用简易程序于同年4月18日、5月11日、15日公开开庭进行了审理。原告扬州环球姜堰分公司委托代理人刘通、被告郑国茂及第三人共同委托诉讼代理人殷泰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬州环球姜堰分公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效；2、依法判决原告与被告按年租金120万元续签案涉房屋租赁合同（诉讼中明确）；3、被告负担本案的诉讼费用。原告于2017年5月6日增加诉讼请求：依法确认原告对案涉房屋在同等条件下有优先承租权。事实和理由：2014年5月23日原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于姜堰区.25平方米的商业用房租赁给原告用于通讯经营业务的经营，合同约定租赁期限自2014年5月25日至2017年5月24日止，租金为85万元整/年。每年一次性缴纳，在每年4月28日前付清房屋租金。原告按照租赁合同约定，按年度支付了被告租金，未有任何拖延。2017年1月14日、1月24日原告分别向被告发出书面通知“请求继续租赁通知书”，被告于2017年2月14日向原告回函称“不再将姜堰区淮水大厦一楼商业用房租赁给原告使用”。原告接到被告回函后于2017年2月16日向被告再次发出“继续租赁合同通知书”请求被告告知不再续租的理由，至今被告没有给予回复。后原告经过多方了解，并与被告交谈后得知，被告已经将案涉房屋租赁给了第三人，并且收取了第三人的房屋租金30万元。原、被告签订的租赁合同中第二条明确约定合同期满，续租原告有优先承租权。原告在租赁房屋后进行了装修，对案涉房屋门前进行了路面改造，投入了大量的人力、物力、财力，在原告的经营刚刚进入轨道，被告就将案涉房屋转租给和原告经营同类业务的电信运营商的第三人，第三人与被告签订房屋租赁合同系恶意行为，被告与第三人的行为违背了诚信原则，违背了公序良俗，侵犯了原告的优先承租权，将给原告造成不可估量的巨大损失。综上，为维护原告的合法权益，请求判令如前诉请。被告郑国茂辩称，1、原告请求确认被告与第三人签订的合同无效无事实和法律依据；2、被告于2016年5月份先后多次与原告就案涉房屋继续租赁及另一处位于的营业用房一起进行打包出租的问题进行过多次协商，原告负责人韩树梅明确表态不再续租；3、被告及时将两处房屋打包出租，系被告行使合法权利，不应受到任何人或部门的干涉。请求驳回原告的诉讼请求。第三人中国电信泰州分公司述称，1、第三人是应被告要求下与其多次进行商谈后，与被告签订了案涉房屋租赁合同，该份合同并未损害原告利益；2、第三人是应被告要求，将两处房屋一并租赁，即原告不存在所谓的同等条件下的优先承租权；3、房屋优先承租权是合同权利，非法定权利；4、被告与原告之间的房屋租赁合同终止时间为2017年5月24日，第三人与被告签订的租赁合同在原告与被告签订的案涉房屋租赁期满后才履行，故被告与第三人之间签订的案涉房屋合同应为合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2014年5月23日，被告郑国茂（出租方，甲方）与原告扬州环球姜堰分公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区罗塘街道淮水大厦壹楼（营业面积159.29平方米）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为3年，自2014年5月25日始至2017年5月24日止。若期限届满时，乙方有意续租的，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权；（三）租金和缴纳租金的办法（币种：人民币）：2014年5月25日至2017年5月24日，租金为捌拾伍万圆整；根据先付后用的原则，租金每年一次性交纳，在每年4月28日前付清房屋租金，如延期，每日按日租金叁倍加收；（十）通知：在本合同有效期间，一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄或传真送达。一方变更其通讯地址时，须及时以书面形式通知对方；等等。该份合同签订后，原告均按约定及时支付了房屋租金。二、2016年5月14日、15日、17日，郑秀林（郑国茂之女）与原告负责人韩树梅就坐落于泰州市姜堰区和泰州市姜堰区房屋两处商铺的租赁事宜进行了电话联系，因原告仅同意租赁坐落于泰州市姜堰区租金金额等原因，协商未果。三、2016年5月，被告（甲方，出租人）、第三人（乙方，承租人）、郑希文（丙方）签订房屋租赁合同一份，约定：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区（房屋产权证：泰房权证姜堰字第81007667-2，房屋建筑面积159.29平方米，使用面积为150平方米，房屋用途：手机卖场）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为6年，自2017年5月30日始至2023年5月29日止。在乙方承租期间，甲方产权如有变化，要提前两个月书面告知乙方，租赁期届满，在同等条件下，乙方有优先购买权及续租权。乙方续租时，应在租赁期届满前2个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的1个月内给予乙方明确答复；（三）租金及支付：租金（不含税）为120万元/年，房租发票产生的税金由乙方承担；支付方式及交纳期限：每年支付一次，第一年应于2017年3月20日前后开具房租发票，以后每年租期到期前50个工作日；丙方作为担保人自愿为甲方在履行本合同中作为其担保人，若甲方产生债务时，则由丙方代表为其承担连带清偿责任；本合同自双方签字或盖章之日起即发生法律效力，履行时间分别按上述相关条款执行；等等。甲方处郑国茂签名，乙方处王海签名并加第三人印章，丙方处郑希文签名。合同签订后，第三人的工作人员周密通过中国建设银行将房租定金30万元汇至郑国茂62×××74银行卡中。2016年5月20日，郑秀林（甲方，出租人）与第三人签订房屋租赁合同一份，约定：（一）甲方将坐落于泰州市姜堰区房屋（房屋产权证：泰房权证姜堰字第**，房屋建筑面积739.2平方米，使用面积为350平方米，房屋用途：开放卖场）租赁给乙方使用；（二）租赁期限为4年，自2016年5月1日始至2020年6月30日止。租赁期届满，在同等条件下，乙方有权优先续租房屋。乙方续租时，应在租赁期届满前2个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的1个月内给予乙方明确答复；（三）租金及支付：租金（不含税）为30万元/年，房租发票产生的税金由乙方承担；甲方给予乙方2个月的免费承租期，自本合同第二条约定的起租日起计算，作为乙方对房屋装修和配备必要设施的时间；租金从免租期满后开始计算；支付方式及交纳期限：每年支付一次，租期到期前30-40个工作日，且收到甲方出具的付款通知书以及甲方开具的相应金额、符合国家规定的发票后，乙方按照本合同约定方式支付租金；等等。该房屋租赁合同签订后，第三人对该处房屋已进行了装修，并已实际营业。四、2016年1月22日，原告通过EMS向被告郑国茂邮寄《请求继续租赁通知书》一份，主要内容：双方签订的房屋租赁协议将于2017年5月24日到期，原告希按原合同继续租赁案涉房屋，租金可按市场价商谈。请被告阅后尽快回复，以便双方尽快商谈续租事宜。同年2月14日，被告向原告发出函告一份，主要内容：双方签订的房屋租赁合于2017年5月24日到期。被告曾于2016年与原告相关人员多次商谈是否续租事宜，原告相关人员明确表示不再续租。而最近原告又多次表示要求续租。现被告明确表态，合同到期后不再续租。望原告在2017年5月24日前将承租房屋中的相关财物及人员撤离（且结清水、电等相关费用）。如原告逾期不撤离，不完好无损的将承租房屋交还被告，则应承担相应的法律责任。同年2月17日，原告再次向被告发出《继续租赁合同通知书》载明“郑国茂先生：我方在2017年1月14日、1月24日向贵方发出通知书，请求继续租赁坐落于姜堰区房屋，贵方已于2017年2月14日收悉，你方在“函告”中明确提出不再与我方续租房屋，严重侵犯我方合法权益。我方按照原租赁合同的约定提前三个月通知被告要求续租，已履行了通知义务。请你方将不再与我方续租原因、具体事实三日内函告原告，否则造成一切损失由被告方承担。如不回函，就是贵方同意与我方按原合同继续租赁房屋”。被告收悉该份通知书后未作出回复。2017年1月7日，原告工作人员黄永兰与郑国茂聊天时了解到被告已将坐落于泰州市姜堰区和泰州市姜堰区房屋出租给第三人，两处房屋租金总价为180万元。被告就两处房屋出租给第三人的租赁期限、租金金额等具体事项未如实告知原告。另查明：坐落于泰州市姜堰区房屋所有权人为郑国茂、孔桂英（共同共有），坐落于泰州市姜堰区房屋所有权人为郑秀林。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、请求继续租赁通知书及EMS回执、继续租赁合同通知书及回执、电话录音，被告提交的电话录音、函告及寄件存根、房屋所有权证书，第三人提交的房屋租赁合同、中国建设银行银行卡客户交易明细清单等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点：1、原告要求依法确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效有无事实和法律依据；2、原告要求依法确认原告对案涉房屋在同等条件下有优先承租权有无事实和法律依据；3、依法判决原告与被告按年租金120万元继续履行案涉房屋租赁合同有无事实和法律依据。关于争议焦点1，原告认为，其与第三人在业务经营上有竞争关系，被告与第三人签订的案涉房屋租赁合同实际损害了原告利益，故被告与第三人签订的案涉房屋租赁合同无效。被告及第三人认为，原告起诉时，原告与被告之间签订的案涉房屋租赁合同仍在履行期间内，并未损害原告利益，被告与第三人签订的案涉房屋租赁合同有效。本院认为，1、从原、被告之间、被告与第三人之间签订的两份案涉房屋租赁合同，结合被告与原告就两处房屋一并租赁的电话录音内容来看，本案原、被告及第三人对案涉租赁房屋具有重大商业价值是明知的；2、2016年5月，被告之女郑秀林与原告负责人韩树梅对案涉房屋续租事宜进行商谈时，原告已知晓第三人正在与被告就两处房屋一并租赁事宜进行商谈；3、原、被告对案涉房屋续租事宜进行协商时，在被告提出案涉房屋与坐落于泰州市姜堰区房屋一并出租，一次性付清三年房租600万元等事宜未能达成一致意见的情形下，被告与第三人签订案涉房屋合同及坐落于泰州市姜堰区房屋的租赁合同，其中案涉房屋租金为120万元/年。综上，被告为实现其及郑秀林所有的房屋商业价值，对坐落于泰州市姜堰区和泰州市姜堰区房屋一并出租给第三人，即2016年5月，被告与第三人签订的案涉房屋租赁合同、郑秀林与第三人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，均应为合法、有效。故原告要求依法确认被告与第三人签订的案涉房屋租赁合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告与第三人恶意串通损害原告利益，但未举证，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，房屋优先承租权系合同双方当事人约定之权利，而非法律规定之权利。本案中原告虽按约多次向被告发出继续租赁案涉房屋的要约，但被告已于2017年2月14日的函告中明确表示不再续租案涉房屋。依照原、被告于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》第二条“租赁期限为3年，自2014年5月25日始至2017年5月24日止。若期限届满时，乙方有意续租的，应提前三个月通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对承租房屋具有优先权”的约定，被告享有优先承租权的条件是被告同意继续出租案涉房屋给原告后，双方重新签订合同，且需在同等条件下。现原告并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，本院不予支持。原告认为，其于2017年2月17日向被告发出的《继续租赁合同通知书》中载明“……。如不回函，就是贵方同意与我方按原合同继续租赁房屋”的意见，于法无据，本院不予采信。关于争议焦点3，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告要求被告与其按年租金120万元续签租赁合同并非继续履行原合同的行为，而是另行订立合同，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，根据合同相对性原则，若原告认为被告侵犯了其优先承租权，可以依据合同要求被告承担相应的违约责任。故原告要求被告按年租金120万元续签案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。被告在其与第三人对两处房屋租赁事宜进行协商并达成一致意见后，未如实告知原告具体内容，有违诚实信用原则。本案系因案涉房屋租赁合同中优先承租权引发的纠纷，本案立案案由为确认合同无效纠纷，存在不当，应为房屋租赁合同纠纷。案经调解，因各方当事人各执己见，致本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告扬州环球通讯有限责任公司姜堰分公司的诉讼请求。案件受理费31200元，减半收取计15600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  张斌二〇一七年六月十二日书记员  钱昀附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。