浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终820号 上诉人(原审被告)：浙江日安网络科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全镇无名大厦8楼801-1室。 法定代表人：边佳勋。 被上诉人(原审原告)：绍兴水街文化创意有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号7幢101室。 法定代表人：杨杰，董事长。 委托诉讼代理人：梁明富,浙江朋成律师事务所律师。 原审被告：赵国英，女，1971年10月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原审被告：边佳勋，男，1971年1月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人浙江日安网络科技有限公司（以下简称日安网络公司）因与被上诉人绍兴水街文化创意有限公司（以下简称水街文化公司）、原审被告赵国英、边佳勋房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初6207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人日安网络公司的法定代表人边佳勋、被上诉人水街文化公司的委托诉讼代理人梁明富到庭应询。本案现已审理终结。 日安网络公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：本案被上诉人存在诸多过错：1.被上诉人并非水街壹号文化创意园的合法经营者。2.租赁的房屋长期漏水，给上诉人带来重大经营损失。3.补充协议系被上诉人利用用电规则控制上诉人，违背上诉人真实意志签订，应为无效。 水街文化公司答辩称，其系合法经营者，负责房屋招商运营及日常管理。本案无证据证明房屋漏水并给上诉人造成损失。双方签订的协议书，系真实意思表示，不存在以用电规则控制上诉人之说，该主张亦无证据证明。 水街文化公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告日安网络公司之间的房屋租赁合同；二、被告日安网络公司立即支付拖欠的房屋租金、物业费250812元并支付起诉之日起至腾房之日止的双倍租金标准的房屋占有使用费（包括物业费）；三、被告日安网络公司支付逾期付款违约金200449.47元；四、被告边佳勋、赵国英对上述债务承担连带支付责任；五、被告日安网络公司自起诉之日起立即腾退租赁房屋；六、本案诉讼费用全部由被告承担。同时，原告明确第二项诉讼请求中的占有使用费在解除日前应为租金，在解除日后应为占有使用费。 一审法院认定事实：原告水街文化公司（甲方、出租方；丙方、物业管理方）与被告日安网络公司（乙方、承租方）签订有《房屋租赁合同》（合同编号2016-003）一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区整栋房屋租赁给乙方，建筑面积为827平方米；租赁期自2016年5月6日起至2021年5月5日止（免租装修期为123天，收费起始日为2016年9月6日）；月租金为17608元（按365天／12个月计），年租金为211296元，租金不含物业管理费；租金先付后用，按季度支付；合同签订当日，乙方应支付首期租金0元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，乙方须按日租金的2%支付滞纳金；乙方自2016年5月6日起，按租金付款方式向丙方预付物业管理费，每月每平方米建筑面积为2元，每月为1654元（按365天／12个月计）；无正当理由，拖欠房租十天以上的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。合同还对其他事项进行了约定。 2019年5月6日，原告水街文化公司（甲方）与被告日安网络公司（乙方）签订《协议书》一份，约定经双方对账，目前乙方尚欠甲方房屋租金、物业费合计500812元，为此乙方承诺：上述欠付租金、物业费乙方将于2019年5月20日前付150000元，于2019年6月15日前付150000元，于2019年9月30日前付200812元；若乙方任一期逾期付清的，则甲方有权就未付款项提前一并向乙方主张且可向乙方主张原可向乙方主张的逾期付款违约金200449.47元；若任一期仍逾期的，则双方的租赁合同关系立即解除，且解除后乙方仍占用房屋的，则应按双倍租金标准支付占有使用费；乙方承诺除欠付的房租、物业费外，2019年5月6日之后的房租、物业费都会按期付清，若房租或物业费任一期逾期的，则甲方有权行使合同解除权，要求乙方无条件退出；边佳勋、赵国英自愿与乙方作为房屋租赁合同及本协议履行过程中乙方全部支付义务的共同责任人，与乙方承担共同付款责任；今后若因乙方欠付租金，双方再次产生纠纷的，乙方自愿承担甲方追讨租金、物业费所支出的全部律师费、诉讼费、财保费等实际开支。同时，协议书附件清单中明确2017年5月6日起的物业费为4962元/季度（即19848元/年）。协议书还对其他事项进行了约定。被告边佳勋、赵国英在《协议书》“同意与乙方承担共同支付责任”处签字。协议书签订后，被告日安网络公司已向原告支付租金和物业费共计250000元。 另查明，2013年1月24日，绍兴市规划局在规划图上盖章确认原则同意绍兴市河道综合整治投资开发有限公司按图示红线的定点建设鉴湖水环境综合整治工程（二期）项目。2015年2月17日，绍兴市河道综合整治投资开发有限公司（甲方）与绍兴市文化产业发展投资有限公司（乙方）签订《鉴湖二期整体工程经营管理划转协议》一份，约定甲方将“鉴湖二期”整体工程的经营管理全部划转乙方，共占地面积94785平方米（含绿地和水面），建筑面积约37867平方米（面积以权证为准）及其上附属设施。双方还就其他事项进行了约定。2016年4月27日，绍兴市文化产业发展投资有限公司出具《关于水街壹号房屋租赁权的委托书》一份，载明“鉴湖二期”（即水街壹号文化创意园）委托原告负责招商经营和日常管理，其中日常管理权于2015年8月15日，由市河道办移交给原告。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房屋所涉项目即鉴湖水环境综合整治二期工程经（2019）浙0602民初4255号生效判决确认已取得建设规划许可证。同时，该生效判决对绍兴市文化产业发展投资有限公司已将鉴湖二期整体工程房屋及其附属设施出租给原告，由原告进行运营，并同意原告将房屋出租给其选定的入园企业或个人的事实进行了确认。故，原告与被告日安网络公司之间的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告日安网络公司、边佳勋、赵国英认为2019年5月6日的协议书系受胁迫签订，非其真实意思表示，应属无效，但未能举证证该节事实，该院对三被告的该抗辩意见不予采信。本案中，关于原告的各项诉讼请求，该院评析如下：一、关于解除合同及腾退房屋。因被告逾期支付租金，已构成违约，原告有权根据合同约定单方解除合同，解除时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告日安网络公司之日（2019年7月2日）。合同解除后，被告日安网络公司占有使用案涉房屋已丧失合法依据，原告要求被告日安网络公司腾退案涉房屋的诉请，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。二、关于支付租金、物业费及房屋占有使用费。根据双方协议书约定，被告日安网络公司应向原告支付2019年5月5日前的欠付租金、物业费500812元，扣除已付金额250000元后，原告要求被告支付2019年5月5日前尚欠的租金、物业费250812元，符合合同约定，该院予以支持。原告要求被告日安网络公司支付起诉之日起（2019年6月20日）至合同解除日（2019年7月2日）的租金和物业费，符合法律规定，金额计算为租金7525.61元、物业费706.92元。原告要求被告日安网络公司支付合同解除后（2019年7月3日）至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费，符合法律规定，该院予以支持。原告主张房屋占有使用费按原租金的两倍计算明显过高，亦超出原告合理损失，该院依法调整为原租金标准，确定被告日安网络公司应支付自2019年7月3日起至实际腾退之日止按578.89元／日计算的房屋占有使用费、54.38元／日计算的物业费。三、关于逾期付款违约金。因被告日安网络公司在2019年5月6日协议书签订后仍逾期支付租金、物业费，原告要求被告支付2019年5月5日前逾期付款违约金200449.47元，符合双方合同约定，该院予以支持。被告边佳勋、赵国英自愿与被告日安网络公司承担案涉合同全部支付义务的共同付款责任，原告要求被告边佳勋、赵国英承担连带支付责任的诉请，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告绍兴水街文化创意有限公司与被告浙江日安网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号2016-003）及于2019年5月6日签订的《协议书》均于2019年7月2日解除；二、被告浙江日安网络科技有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区整栋房屋；三、被告浙江日安网络科技有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴水街文化创意有限公司2019年5月5日前的租金及物业费人民币250812元，2019年6月20日至2019年7月2日的租金及物业费人民币8232.53元，及2019年7月3日至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（房屋占有使用费按578.89元／日计算的、物业费按54.38元／日计算）；四、被告浙江日安网络科技有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴水街文化创意有限公司逾期付款违约金人民币200449.47元；五、被告边佳勋、赵国英对上述第三、四项应付款项承担连带责任；六、驳回原告绍兴水街文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8069元、财产保全费3276元，由被告浙江日安网络科技有限公司、边佳勋、赵国英负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，水街文化公司与日安网络公司于2019年5月6日签订的《协议书》，系双方对日安网络公司欠付租金进行结算并对义务责任进行约定的结果，内容不违反法律法规强制性规定。本案并无证据能够证明上诉人所主张的被上诉人以用电规则控制上诉人的事实，且日安网络公司欠付租金，双方对此进行结算并约定相应责任及后果并无不妥，日安网络公司主张《协议书》违反其真实意思表示，理由不能成立，本案《协议书》应为有效，日安网络公司应依该协议履行其义务并承担相应责任。现日安网络公司未按该协议履行，水街文化公司有权要求解除租赁合同并要求日安网络公司腾退房屋。根据查明事实，绍兴规划局已同意本案工程建设，绍兴市河道综合整治投资开发有限公司已将“鉴湖二期”整体工程的经营管理全部划转给绍兴市文化产业发展投资有限公司，绍兴市文化产业发展投资有限公司委托水街文化公司负责招商经营和日常管理，故日安网络公司关于水街文化公司并非水街壹号文化创意园的合法经营者的上诉理由不能成立。日安网络公司主张房屋长期漏水造成其重大经营损失，其在一审中亦作此答辩，但未提供证据证明，故日安网络公司可提供证据另行主张。 综上，日安网络公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8069元，由上诉人浙江日安网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年六月八日 书记员  陶钿钿