北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初5078号原告：杨苗，男，1981年2月12日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告：徐丽娟，女，1985年12月24日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：梁洪亮，北京市中同律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。被告：董宏宾，男，1966年6月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼诉讼代理人：许力生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。被告：林国彬，男，1983年8月8日出生，满族，北京市顺义区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托代理人李哲峰，北京市京师律师事务所律师。委托代理人李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。原告杨苗、徐丽娟与被告董宏宾、林国彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨苗、徐丽娟及其共同委托诉讼代理人梁洪亮，被告董宏宾及其委托诉讼代理人许力生，被告林国彬的委托诉讼代理人李哲峰、李春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨苗、徐丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》，配合原告立即办理房屋登记过户手续；2.判令被告向原告支付逾期过户违约金45万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2014年11月7日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还定金2万元；3.判令被告向原告支付违约金18万元；4.判令被告向原告支付同地段同面积房屋差价款150万元（后原告放弃了该项请求）；5.判令被告向原告支付原告为购买涉诉房屋花费的中介费1.9万元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月7日，林国彬持董宏宾出具的全权委托其出售房屋的公证书，代理董宏宾通过北京博爱房地产经纪有限责任公司与原告签订《北京市房屋买卖合同》，该合同第一条约定：甲方（董宏宾）出售的房屋坐落于北京市顺义区×。乙方应在签订本合同时支付给甲方购房定金贰万元整，剩下余款在20天内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房定金2万元。之后原告及时准备好了剩余购房款，并于11月25日要求中介公司联系被告办理余款支付及过户相关手续。2014年11月27日，原告按中介公司要求带齐房款到中介公司，但是被告却无故不来。2014年11月28日，原告和中介公司员工一起带齐房款到林国彬公司找到林国彬，要求办理过户手续，林国彬承诺2014年12月3日一定办理过户手续。2014年12月3日下午，原告带齐房款到中介公司等林国彬，一直等到下午17：35，林国彬却一直没有出现。2014年12月4日、5日中介公司再次联系被告，被告却一直拒接电话。后来，原告本人多次电话、当面与林国彬沟通联系，但是，至今被告仍迟迟不办理房屋登记过户手续。董宏宾通过公证委托书委托林国彬全权代理其出售房屋，在双方签订房屋买卖合同之后，原告全面及时地履行了合同义务，但是被告却违反合同约定，不按约定时间办理房屋产权过户相关手续，致使合同目的无法实现，其行为属于根本违约。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，致使原告在同地段购买同面积房屋需支付巨额房屋差价款，被告应当承担违约责任。二被告应承担连带责任。为维护合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以示公正严明。被告董宏宾辩称，一、董宏宾于2014年11月2日在北京市方正公证处声明终止董宏宾于2014年7月31日办理的委托书（公证书号为（2014）京方正内民字第35800号），针对董宏宾的声明，公证处出具了（2014）京方正内民证字第54295号公证书。据此，原告与林国彬于2014年11月7日所签《北京市房屋买卖合同》，因林国彬无权代理（或说代理权终止），而导致该无效。董宏宾不存在违约行为；根据民法通则第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为由行为人承担民事责任。董宏宾尚且没有追认，由行为人林国彬承担民事责任。林国彬代董宏宾收取的定金2万元是林国彬个人行为，与董宏宾无关。原告要求支付违约金、支付同地段同面积的房屋差价、返还中介费1.9万元的诉讼请求均与董宏宾无关，董宏宾没有任何责任，作为被告不适格；法院受理的另案原告董昭诉被告赵自芸、董宏宾房屋买卖合同纠纷一案，诉争的北京市顺义区×室系董昭与赵自芸夫妻共同财产，赵自芸擅自以1万元的价格，在未支付房款的情况下，将该房屋产权过户至董宏宾名下，董宏宾并非善意取得，董宏宾的房屋所有权有瑕疵。因董昭对该房产主张权利，故此，董宏宾无权处分该涉诉房屋，林国彬与原告所签《北京市房屋买卖合同》仍然无效。无效的合同自始至终无效，董宏宾不存在违约行为，不承担任何民事责任。综上所述，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告林国彬辩称：不同意原告的诉讼请求。林国彬与原告签订房屋买卖合同是事实，代董宏宾收取2万元定金是事实，但这2万元定金已经支付给了董宏宾。签完合同后，林国彬跟原告一块到建委交税，建委说涉案房产林国彬的委托已经被解除了，需要董宏宾本人来，因为董宏宾本人不配合，后边手续走不下去了。经审理查明：坐落于顺义区×室的房屋（以下简称涉案房屋）产权原登记于董宏宾之母赵自芸名下。2014年7月，赵自芸与董宏宾针对涉案房屋签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定成交价格为1万元。2014年7月25日，涉案房屋转移登记至董宏宾名下。2014年7月31日，经林国彬介绍，董宏宾与案外人杨淑玲签订了一份《抵押借款合同》，合同约定：董宏宾向杨淑玲借款76万元整，用于资金周转；借款期限为一个月，自实际转账日起算。抵押房产为涉案房屋。同日，涉案房屋办理了抵押登记手续，董宏宾与杨淑玲并在北京市方正公证处申请办理了上述《抵押借款合同》公证并赋予强制执行效力。北京市方正公证处于2014年8月1日出具了（2014）京方正内民证字第35802号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，针对涉案房屋，董宏宾作为委托人在北京市方正公证处签署了一份委托书，受托人为林国彬。委托书载明，林国彬作为董宏宾的代理人，全权代表董宏宾办理涉案房屋的买卖交易手续，代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜等。该委托书经北京市方正公证处公证，北京市方正公证处于2014年8月1日出具了（2014）京方正内民证字第35800号公证书。2014年11月2日，董宏宾在北京市方正公证处签署了一份声明书，内容为：我于二〇一四年七月三十一日办理了委托书公证，公证书号为（2014）京方正内民证字第35800号。现我郑重声明，终止上述委托，该公证书原件（共五份）由我负责收回。本人保证上述声明完全真实，如有不实，愿承担一切法律责任。特此声明。该声明书经北京市方正公证处公正，北京市方正公证处并于2014年11月3日出具了（2014）京方正内民证字第54295号公证书。该公证书出具后，董宏宾未通知林国彬其已终止了对其的委托，未从林国彬处收回（2014）京方正内民证字第35800号公证书。董宏宾称其终止对林国彬的委托后，一直未联系到林国彬，未能将（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回。林国彬在北京博爱房地产经纪有限责任公司（现名称为我爱我家博爱房地产经纪有限公司，以下简称博爱公司）登记了出售涉案房屋的信息。2014年11月6日，博爱公司工作人员赵丽华带杨苗查看了涉案房屋（博爱公司存有涉案房屋钥匙）。2014年11月7日，在博爱公司居间下，林国彬持涉案房屋所有权证书、（2014）京方正内民证字第35800号、董宏宾身份证复印件、林国彬身份证原件以董宏宾(甲方、出售方)委托代理人身份与杨苗（乙方、买受方）针对涉案房屋签订了一份《北京市房屋买卖合同》。合同第一条约定：甲方出售的房屋建筑面积为58.66平方米，有住房抵押贷款，至今未还贷款余额为76万元。第三条约定：成交价格为90万元。第四条约定：乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金2万元，剩下余款在20天内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约。第五条约定：若甲方所售房屋设定抵押，乙方直接将首付款汇至甲方该房屋抵押银行的还款账户，甲方需于2014年11月27日前办理完该房屋解押手续。第六条约定：根据双方协商，过户所需的各项费用由乙方全部承担。第七条约定:甲方应于该房屋办理完权属过户手续并收到房屋总价款之日起1个工作日内向乙方交付房屋。第八条约定：甲乙双方应在乙方支付了全部房款之日起当日共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第九条约定：1.乙方交付甲方购房定金后，双方依据合同法定金罚责的规定承担违约责任。甲方悔约应向乙方双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还；2.乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金；3.甲方逾期不提交房屋贷款手续，逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。第十二条为补充条款，约定：经甲乙双方协商一致，此房原值是66万元，甲方保证此房能过户，如后期因房子产权问题不能过户到乙方名下，由甲方承担违约责任。同日，林国彬以董宏宾(甲方、出售人)委托代理人身份与杨苗（乙方、购买人）、博爱公司（丙方、居间人）签订了一份《居间服务合同书》。合同约定，乙方承担居间代理费1.9万元；甲乙上方如未按照合同约定履行义务的，导致合同履行持延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。如乙方违约所交纳的代理费丙方不予退还，如甲方违约应向乙方赔偿乙方向丙方交纳的所有费用。合同签订当日，林国彬收取了杨苗交纳的定金2万元（诉讼中，林国彬变更答辩时的陈述，称直接交给董宏宾的债权人杨淑玲了），并为杨苗出具了收条。2014年11月9日，杨苗向博爱公司交纳居间代理费1.9万元。2014年12月3日，涉案房屋办理了网签。网签合同注明的出卖人为董宏宾，买受人为徐丽娟。此后，合同双方未继续履行合同。2014年11月18日，杨淑玲向北京市方正公证处申请出具其与董宏宾签订的具有强制执行效力的《抵押借款合同》的执行证书。北京市方正公证处于2014年11月26日出具了（2014）经方正执字第00984号执行证书。2015年2月3日，杨淑玲向本院申请执行，本院立案受理，案号为（2015）顺执字第01710号。2015年3月3日，我院执行法官办理了涉案房屋的查封手续，查封期限自2015年3月3日至2017年3月2日止。2015年5月19日，执行法官在涉案房屋户门上贴了封条，并在户门旁张贴了查封公告。诉讼中，因涉案房屋处于强制执行状态，本院向原告释明可以变更诉讼请求主张损害赔偿，后原告变更了诉讼请求。诉讼中，林国彬称，董宏宾出售涉案房屋的目的为归还其对外借款，出售涉案房屋的价格是由其确定的，售房合同签订后当时就告知董宏宾了。董宏宾对此不予认可；原告及林国彬认可，出售涉案房屋过程中，董宏宾未参与。另查明，2014年10月30日，董宏宾之父董昭以涉案房屋为夫妻共同财产，赵自芸无权单方处分，房屋成交价格仅为1万元，非常明显低于市场价格，董宏宾买房的行为不能构成善意取得等为由将董宏宾之母及董宏宾诉至本院，要求确认上述赵自芸与董宏宾针对涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院于2016年10月24日作出（2014）顺民初字第15627号民事裁定书，驳回了董昭的起诉。董昭不服，提起上诉。2016年12月21日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终13477号民事裁定书，准许董昭撤回上诉。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同书》、（2014）京方正内民证字第35800号公证书、（2014）京方正内民证字第54295号公证书、收条、（2015）顺执字第01710号、（2014）顺民初字第15627号民事裁定书、（2016）京03民终13477号民事裁定书及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：在签订涉案《北京市房屋买卖合同》前，董宏宾于2014年11月2日声明终止了对林国彬的委托，且经公证处公证，公证处并于2014年11月3日出具了相关公证书，因此，林国彬自2014年11月3日即以公证形式终止了对林国彬的委托。终止委托后，董宏宾应及时将终止委托事项告知林国彬，并及时将林国彬持有的（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回。但从本案事实看，董宏宾未将终止委托事项告知林国彬，且未将林国彬持有的（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回，造成林国彬于2014年11月7日持该公证书与杨苗签订了《北京市房屋买卖合同》。林国彬持（2014）京方正内民证字第35800号公证书代理董宏宾出售登记在董宏宾名下的涉案房屋，与杨苗签订《北京市房屋买卖合同》，杨苗有理由相信林国彬有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，林国彬的代理行为构成表见代理，在构成表见代理的情况下，林国彬的代理行为无需董宏宾追认，董宏宾应对林国彬的代理行为承担民事责任。董宏宾以林国彬无权代理其签订合同为由主张《北京市房屋买卖合同》无效，本院不予采信。因涉案房屋登记在董宏宾名下，董宏宾以其对涉案房屋的所有权有瑕疵，董昭对涉案房屋主张权利为由，辩称《北京市房屋买卖合同》无效，本院亦不予采信。杨苗要求二被告承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。董宏宾未按《北京市房屋买卖合同》约定履行义务，应按该合同约定承担违约责任。《北京市房屋买卖合同》约定：甲方逾期不提交房屋贷款手续，逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。董宏宾未按合同约定时间办理房屋解押、登记过户手续，杨苗有权要求解除合同，亦有权要求董宏宾依据合同约定承担违约责任。杨苗要求解除合同、返还定金、支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。《居间服务合同书》明确约定，如董宏宾违约应向杨苗赔偿杨苗向博爱公司交纳的所有费用。因此，杨苗要求返还中介费即居间代理费的诉讼请求，并无不当，本院亦予以支持。徐丽娟并非涉案《北京市房屋买卖合同》的当事人，仅依据网签合同主张权利，依据不足，根据合同相对性原则，本院对徐丽娟的诉讼请求依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告杨苗与被告董宏宾于二○一四十一月七日签订的《北京市房屋买卖合同》于本判决生效之日立即解除；二、被告董宏宾返还原告杨苗定金二万元，于本判决生效之日起十日内执行；三、被告董宏宾给付原告杨苗违约金十八万元，于本判决生效之日起十日内执行；四、被告董宏宾赔偿原告杨苗中介费一万九千元，于本判决生效之日起十日内执行；五、驳回原告徐丽娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千五百八十五元、财产保全申请费五千元，均由被告董宏宾负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李红艳人民陪审员  李秀兰人民陪审员  焦晓卫二〇一七年六月三十日书 记 员  李 娜