云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云3123民初32号原告尤廷侃，男，汉族，1986年1月29日生，大学本科文化，公务员，云南省盈江县人，现住云南省盈江县。被告云南金潮房地产开发有限公司（以下简称金潮公司）。法定代表人李继葵，公司董事长。地址：昆明市盘龙区白龙小区商业街A幢3楼1号。被告云南金潮房地产开发有限公司盈江分公司（以下简称金潮盈江分公司）。法定代表人李继葵，公司董事长。地址：盈江县平原镇赏建路（县武装部斜对面）。以上二被告委托代理人杨文锁，云南清诚律师事务所律师，特别授权代理。原告尤廷侃与被告云南金潮房地产开发有限公司、被告云南金潮房地产开发有限公司盈江分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告尤廷侃，被告云南金潮房地产开发有限公司、被告云南金潮房地产开发有限公司盈江分公司的委托代理人杨文锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤廷侃诉称，2014年8月19日，原告与被告��成商品房认购意向，原告认购被告在盈江县××编号Ｈ—（34）—15地块开发建设的金潮丽都第5幢第6层5—2—601号房，当日原告支付购房款10000元；2014年8月23日，原告又向被告支付购房款40000元；同年12月28日，原告再次向被告支付购房款50000元后，双方签订了《商品房购销合同》，次日又签订了《合同补充协议》，同时被告财务人员金丽波将8月19日、23日开具的2张收据收回，向原告开具100000元的收据。2015年3月20日，原告通过住房公积金向中国建设银行股份有限公司盈江支行贷款190000元履行了房款的支付义务。按照双方合同第七条，被告应于2015年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告，但被告逾期迟迟不交房。2015年12月，原告根据合同第九条的约定通过电话向被告法定代表人李继葵提出解除合同的要求，但被告一直未正面回复；2016年7月，被告法定代表人李继葵同意与原告解除合同，但提出因公司资金紧张，需要待被告正式交付其他户主的商品房，收回购房尾款后，双方再办理解除合同相关手续，原告当时表示同意。2016年10月，被告正式向其他购房户交房，后原告多次通过电话与李继葵及金丽波要求办理解除合同手续，但被告一直以公司资金困难为由进行回复。故原告请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款290000元、并支付原告违约金29000元，合计319000元；3、判令被告承担原告贷款之日至起诉之日偿还的贷款利息10973.70元；4、判令被告支付资金占用费，原告首付款2015年、2016年存款利息，共计4000元。被告金潮公司、被告金潮盈江分公司辩称，本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，被告未按约定期限交房是事实，但���告未在规定时间内提出解除合同，已经丧失了合同的解除权，双方的合同实际已经履行完毕，不应当解除合同及退还相应的款项，应维护合同的效力；被告金潮盈江分公司不具备本案的主体资格，应驳回原告对被告金潮盈江分公司的请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告金潮盈江分公司是否具有本案的主体资格？2、是否应当解除原告、被告双方签订的《商品房购销合同》及被告是否应当退还原告购房款290000元，并支付原告违约金29000元？3、被告是否应当承担原告贷款之日起至起诉之日偿还的贷款利息10973.70元及起诉之日起至执行终结之日应偿还的贷款利息？4、被告是否应承担原告的资金占用费4000元？针对以上争议，原告向本院提交如下证据：1、收据（1页）、建行打款单（3页）。欲证明原告向被告支付了购房首付款100000元，后又按约定贷款将全部购房款支付给被告。2、《商品房购销合同》及《合同补充协议》（各1份）。欲证明原告与二被告之间存在商品房购销合同关系。3、住房公积金借款合同（1份）。欲证明原告已在合同规定时间内支付了购房尾款，不存在逾期履行的问题；以及二被告与原告都存在关系，被告主体资格合法。4、个人公积金贷款信息及公积金还款明细。欲证明原告贷款之日起至起诉之日偿还的贷款利息10973.7元以及起诉之日起至执行终结之日应偿还的贷款利息。经质证，被告对原告提交的上���证据三性均无异议，称均属实。被告无证据向法庭提交。经审查，本院认为，原告所举证据客观真实、合法、有效，具备民事诉讼证据的三性，被告无异议，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年8月19日，原告与被告金潮公司达成商品房认购意向，当日原告向被告金潮盈江分公司支付了购房款10000元；2014年8月23日，原告又向被告金潮盈江分公司支付购房款40000元；同年12月28日，原告再次向被告金潮盈江分公司支付购房款50000元，被告金潮盈江分公司财务人员金丽波将8月19日、23日开具的2张收据收回，合并向原告开具了100000元的收据，后双方以被告金潮公司为甲方、以原告尤廷侃为乙方签订了《商品房购销合同》（以下简称《合同》），次日又签订了《合同补充协议》。双方合同约定：乙方购买甲方预售的盈江县××编号Ｈ—（34）—15地块开发建设的金潮丽都第5幢第6层5—2—601号房，总价款为290000元（付款方式为：2014年12月29日首付100000元，其余贷款支付190000元），被告应于2015年8月30日前交付商品房。同时，《合同》第九条约定：若甲方逾期交房超过90日，则视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，且甲方应向乙方退还已付房款，且应向乙方支付已交房款10%的违约金。《合同》签订后，2015年3月20日，原告通过住房公积金向中国建设银行股份有限公司盈江支行贷款190000元，履行了购房款的支付义务。2015年8月30日双方约定的交房期届满，被告因该房产的建设工程未完工验收迟迟不能向原告交付房产。2016年10月，被告通过短信方式通知原告办理交房验收手续，原告未办理接收。2017年1月9日，原告就本���向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款290000元、并支付原告违约金29000元，合计319000元。本院认为，原告与被告金潮公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行。本案中，按原告与被告金潮公司双方《合同》的约定，被告金潮公司应交付房屋时间为2015年8月30日前，逾期交房超过90日（即至2015年11月28日），被告金潮公司构成根本违约，属原告有权解除《合同》和被告金潮公司应支付原告已交房款10%的违约金的情形。关于被告金潮盈江分公司的诉讼主体资格的问题，本院认为被告金潮盈江分公司是被告金潮公司设立的分支机构，不具备独立民事主���资格，其民事责任应由被告金潮公司承担，故原告对被告金潮盈江公司起诉不当，本院不予采纳。关于原告行使《合同》解除权的问题，根据最高人民法院的相关解释：对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，按双方《合同》的约定，原告解除权行使的期限应自2015年11月29日起发生，至2016年11月28日后消灭，但原告于2017年1月9日向本院起诉要求解除，已超过解除权的行使期间，被告反对解除，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告称自2015年12月起多次通过电话向被告法定代表人李继葵及相关工作人员提出解除合同的要求，因无证据证明，本院不予采信；原告提出被告于2016年10月通知原告办理交房验收手续，原告至今未办理，欲证实其以实际行为向被告主张解除权的辩解意见，理由不充分，本院不予采纳。关于原告提出被告应支付原告违约金29000元、赔偿原告的银行贷款利息10973.70元、资金占用费4000元等，因均属被告违约赔偿的范围，不宜重复计算，经征询原告意见，原告选择违约金赔偿，被告应按《合同》第九条的约定向原告支付已交房款10%的违约金，即29000元，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南金潮房地产开发有限公司支付原告尤廷侃违约金29000元人民币，定于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告尤廷侃的其它诉讼请求。案件受理费6850元，由原告尤廷侃负担6000元（已付），由被告云南金潮房地产开发有限公司负担850元（未付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期��届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨立娟审 判 员  李建刚人民陪审员  赵 娜二〇一七年六月十四日书 记 员  李 盾