广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初3656号原告：胡艳，女，汉族，1983年9月21日出生。委托诉讼代理人：王利南，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付桂梅，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市光耀城投资有限公司。法定代表人：郭耀名。被告：惠州市惠阳区房产管理局。法定代表人：张志文。委托诉讼代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林桂起，广东惠泰律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行。负责人：钟善华。委托诉讼代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梦玲，广东日升律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行。负责人：陈余生。委托诉讼代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梦玲，广东日升律师事务所律师。原告胡艳诉被告惠州市光耀城投资有限公司（以下简称光耀城投资公司）、惠州市惠阳区房产管理局（以下简称房管局）、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称建行惠阳支行）、中国建设银行股份有限公司惠州市分行（以下简称建行惠州市分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2016年12月20日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王利南、付桂梅，被告房管局的委托诉讼代理人骆春声、林桂起，被告建行惠阳支行、建行惠州市分行的共同委托诉讼代理人唐秋红、钟梦玲到庭参加诉讼；被告光耀城投资公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告光耀城投资公司向原告支付逾期交房违约金158943元（以1292216元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月1日起暂计至2016年5月31日，直至被告光耀城投资公司向原告交付房屋之日止）；2、判令被告房管局、建行惠阳支行、建行惠州市分行对被告光耀城投资公司应支付原告的违约金承担连带赔偿责任；3、判令准许原告暂停向被告建行惠阳支行、建行惠州市分行偿还借款本金，免除暂停偿还借款本金期间的利息，直到被告光耀城投资公司向原告交付房屋并办理不动产权证书时止；4、四被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月7日，原告与被告光耀城投资公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告光耀城投资公司开发的位于*号房，建筑面积122.43平方米，总价款人民币1292216元。原告已于2013年6月7日前支付房款782216元，余款510000元办理银行按揭。原告应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为惠州建行排坊支行，专用账户为**。合同还约定被告光耀城投资公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房应自本合同规定交付的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告光耀城投资公司按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。合同签订前，原告已支付房款782216元及其他费用；合同签订后，原告与被告光耀城投资公司、建行惠州市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定建行惠州市分行将原告在该行的贷款510000元发放到账户名为被告光耀城投资公司的**账号上，现原告正按期偿还借款本息。由于被告光耀城投资公司建设资金不足，造成涉案楼盘烂尾，至今无法向原告交付房屋，被告光耀城投资公司的行为已构成严重违约。2015年12月，原告及涉案楼盘的其他100多户业主因被告房管局对预售款监管不利和失职构成行政不作为而起诉被告房管局，被告房管局在该案中提交了被告光耀城投资公司、被告房管局、被告建行惠阳支行分别于2012年9月27日、2013年5月20日、2013年8月1日签订的《商品房预售款专用账户资金监管协议书》（以下简称三方监管协议），三方监管协议表示为确保涉案楼盘的全部预售款能够存入专用账户，并将此存入该账户内的款项专款专用，不挪作他用而达成的预售款专用资金使用的监管协议。三份三方监管协议约定涉案楼盘预售款专用账号分别为**、**、**；被告光耀城投资公司负责通知预购人按购房合同约定付款，将商品房预售款（含购房定金）直接存入在被告光耀城投资公司设立的预售款专用账户，凭银行的存款凭证，给预购人换领交款票据；被告房管局依据《广东省商品房预售管理条例》的有关规定，对存入上述专用账户的商品房预售款的使用进行监管，如有违规，可根据相关条例对被告光耀城投资公司罚款处罚；被告建行惠阳支行应配合被告房管局对存入预售款专用账户内的款项使用进行监督管理，在该预售项目竣工验收交付使用前，以被告房管局确认为准，凭《商品房预售款专用账户资金拨付通知书》拨付，对未经被告房管局核准支付的款项，一律拒绝支付。违反本协议规定拨付款项的，被告建行惠阳支行应负责追回，造成经济损失的被告建行惠阳支行应承担一切责任。但在涉案楼盘预售过程中，被告光耀城投资公司、房管局、建行惠阳支行均未以任何形式告知原告及其他业主已签署三方监管协议及监管账号等事实，造成部分业主将预售款转入被告光耀城投资公司指定的非监管账户，因此造成被告光耀城投资公司肆意挪用资金，导致涉案楼盘出现烂尾至今无法交付给原告。被告房管局作为房地产行政管理部门，未履行监管职责，对被告光耀城投资公司违规未依法纠正、处罚；被告建行惠阳支行违反相关法律法规规定和三方监管协议约定，为被告光耀城投资公司开立监管账户以外的账户，被告房管局、建行惠阳支行的行为违法、违约；被告建行惠州市分行未将贷款发放到三方监管协议约定的监管专用账户，造成预售款脱离监管，对被告光耀城投资公司逃避预售款监管，肆意大量挪用甚至侵占预售款提供了便利条件。因此，被告房管局、建行惠阳支行、建行惠州市分行应对被告光耀城投资公司严重逾期交房给原告和其他业主带来重大经济损失依法应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查清案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告房管局辩称：一、被答辩人依据其与被告光耀城投资公司签订的涉案《商品房买卖合同》，诉请答辩人对被告光耀城投资公司逾期交房应支付的违约金承担连带赔偿责任，是没有事实和法律依据的，请求人民法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。理由如下：1、答辩人不是涉案《商品房买卖合同》的当事方，涉案《商品房买卖合同》与答辩人不存在任何民事法律关系。因此，根据合同的相对性原则，被答辩人依据涉案《商品房买卖合同》对答辩人提起民事诉讼，是没有事实和法律根据的，依法应予驳回。2、答辩人依据行政职责与被告光耀城投资公司、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的涉案《商品房预售款专用帐户资金监管协议书》，属于行政合同范畴；被答辩人不是涉案《商品房预售款专用帐户资金监管协议书》的当事方，依法不能依据《商品房预售款专用帐户资金监管协议书》主张与该行政合同无关的涉案《商品房买卖合同》这一民事合同的权利。3、被答辩人依据涉案《商品房买卖合同》提起的诉讼是民事诉讼范畴；而被答辩人是否对包括涉案商品房的预售款在内的商品房预售管理履行了监管职责，显然是属于行政诉讼的范畴，与被答辩人提起的本案民事诉讼无关。二、答辩人对涉案商品房的预售管理不存在监管不力和失职的事实。涉案楼盘的100多户业主就涉案商品房预售款的监管等问题对答辩人提起的行政诉讼，其诉讼请求均已被人民法院依法驳回，已充分证明了这一事实。三、涉案商品房项目之所以出现被答辩人所谓的烂尾问题，与大部分预购人不履行与开发商签订的《商品房买卖合同》第六条第3款第2项约定的合同义务和《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第1款规定的法定义务、不将购房款存入商品房预售款监管账户有直接的关系；未将购房款存入商品房预售款监管账户的预购人对涉案商品房项目出现烂尾问题有不可推卸的责任。四、被答辩人对答辩人提起的诉讼，明显是属于滥用诉讼权利的不当行为。被答辩人滥用诉讼权利的不当行为，导致答辩人直接损失律师费人民币5000元。为此，答辩人特请求人民法院依据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，判令被答辩人赔偿答辩人律师费人民币5000元。被告建行惠阳支行辩称：一、答辩人不是适格的被告，请法院依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。二、抛开被答辩人的主体资格问题，被答辩人并没有提供任何证据材料予以证明其主张的成立，因此，被答辩人要求答辩人对被告光耀城投资公司应支付给被答辩人的违约金承担连带责任的主张法院应不予支持。三、涉案项目出现被答辩人所谓的烂尾问题，主要是被告光耀城投资公司的原因造成的，被答辩人也存在一定的过错，应承担相应的责任。四、假设即使被答辩人主张违约金得到法院的支持，答辩人认为被答辩人提出诉讼请求中的违约金的计算方式也是错误的。五、答辩人无需承担本案的诉讼费用。被告建行惠州市分行辩称：同意被告建行惠阳支行的答辩意见，另外补充：1、答辩人不是适格的被告，请法院驳回对答辩人的起诉。2、答辩人已经按合同约定发放贷款，履行全部义务，被答辩人应根据签订的贷款合同履行相应的借款偿还等相应义务。3、根据现有的证据不能证明答辩人存在过错，答辩人无须承担任何的法律责任。被告光耀城投资公司未到庭，无答辩，亦未提交证据。经本院审理查明的事实如下：2013年6月6日，原告胡艳与被告光耀城投资公司签订涉案《广东省商品房买卖合同》，该合同约定，原告胡艳（买受人）向被告光耀城投资公司（出卖人）购买位于*号房，总价款1292216元；买受人应于2013年6月17日前支付购房款782216元，余款510000元办理银行按揭。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告按约定向被告光耀城投资公司交清了购房款1292216元。因被告光耀城投资公司无法向原告交付涉案房产，遂成讼。另查明，被告光耀城投资公司、被告房管局、被告建行惠阳支行分别于2012年9月27日、2013年5月20日签订两份《商品房预售款专用帐户资金监管协议书》；2013年8月1日被告光耀城投资公司、被告房管局、被告建行惠州市分行签订一份《商品房预售款专用帐户资金监管协议书》。本院认为，原告与被告光耀城投资公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，为有效合同。关于原告诉请被告光耀城投资公司支付逾期交房违约金问题。根据上述合同约定，被告光耀城投资公司本应于2014年6月30日前向原告交付符合约定交付条件的房屋，但被告光耀城投资公司至今未能向原告交付房屋，被告光耀城投资公司构成违约，故对原告诉请的逾期交房违约金，应予以支持。根据双方合同对逾期交房违约金的约定，违约金应按原告已交付购房款的日万分之一计算。涉案逾期交房违约金应计至判决生效之日止为宜。故被告光耀城投资公司应向原告支付违约金为以1292216元为基数，从2014年7月1日起按日万分之一计至判决生效之日止。关于原告诉请被告房管局、建行惠阳支行、建行惠州市分行对被告光耀城投资公司应支付原告的违约金承担连带赔偿责任问题。根据合同相对性，被告房管局、建行惠阳支行、建行惠州市分行不是本案商品房买卖合同的当事人，且不属于本案民事法律关系的调整范围，故对原告该项诉求，本院不作处理。关于原告诉请判令准许原告暂停向被告建行惠阳支行、建行惠州市分行偿还借款本金，免除暂停偿还借款本金期间的利息，直至被告光耀城投资公司向原告交付房屋并办理不动产权证书时止问题。原告与被告建行惠州市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》未曾解除、变更，故双方应按合同约定履行权利义务。因此原告诉请判令准许原告暂停向被告建行惠阳支行、建行惠州市分行偿还借款本金，免除暂停偿还借款本金期间的利息，直至被告光耀城投资公司向原告交付房屋并办理不动产权证书时止，于法无据，本院不予支持。被告光耀城投资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内支付逾期交房违约金给原告胡艳。违约金计算方式：按原告已交付购房款1292216元的日万分之一计算，自2014年7月1日起计算至判决生效之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17860元（缓交），由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  汪惠强审 判 员  李小芬人民陪审员  叶静怡二〇一七年六月十六日书 记 员  黄 媚