江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）句民初字第2309号 原告（反诉被告）：江苏新海柏大酒店有限公司，住所地句容市文昌中路1号。 法定代表人：楚萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗征灿，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李启云，江苏金风华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘杰，男，1982年10月19日出生，汉族，住句容市。 委托诉讼代理人：胡智勇，安徽睿正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐忠继，男，1982年7月28日出生，汉族，住，现住句容市。 委托诉讼代理人：胡智勇，安徽睿正律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏新海柏大酒店有限公司（以下简称海柏大酒店）诉被告（反诉原告）刘杰、唐忠继合作协议纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理，依法由审判员颜盛、人民陪审员张云云、李盛兰三人组成合议庭于2017年1月15日、6月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗征灿、被告唐忠继委托代理人胡智勇两次开庭均到庭参加诉讼，被告刘杰委托代理人胡智勇第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告海柏大酒店向本院提交诉讼请求：1.确认2011年12月9日签订的《KTV合作经营合同》已于2012年8月终止；2.两被告支付违反《KTV合作经营合同》约定的装修期限而造成损失48万元；3.两被告支付自2011年10月15日至2014年3月31日期间尚欠的场地租金、KTV办公室租金、水电费、空调设备使用费共计1859253元；4.两被告自2014年4月1日起支付场地租金及设备使用费，直至两被告向原告交付租赁场地为止；5.返还租赁的房屋。场地租金按每月8万元支付，设备使用费按每月35892元支付；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年12月9日，海柏大酒店（甲方）与刘杰、唐忠继（乙方）商定合作经营句容海柏大酒店有限公司KTV项目，该项目坐落于海柏大酒店四楼及五楼，合作期限自2012年3月1日至2017年2月28日止，共五年。双方商定投资金额约600万元，甲方以租金投入，占30%的股份，乙方以KTV内装饰、相关电器、家具等设施及营运资金投入，占70%。当日原告与两被告签订《KTV合作经营合同》一份，约定了双方的权利义务。合同签订后，两被告违反合同约定，不履行相关义务。后原告不断要求对两被告的前期投入进行审计，并向KTV项目派出财务人员，两被告因此于2012年8月提出终止《KTV合作经营合同》，并提出租赁原告场地经营KTV的要求，原告在两被告已实际租赁经营的情况下，同意了两被告租赁的要求，后双方商定两被告付清所有的场地租金、水电费及其他款项。两被告承诺将引入新的合伙人，尽快付清所有款项。但两被告一直未能按时足额支付场地租金、水电费等款项。 本诉被告刘杰、唐忠继辩称，1.原告称《KTV合作经营合同》已于2012年8月终止无事实依据；2.原告称两被告违反合同约定装修延期无事实依据，对原告主张的装修延期损失48万元不予认可；3.原、被告双方系合作经营KTV，原告以租金出资，占总投入的30%，现原告无权再向两被告主张场地租金；4.两被告已支付了KTV经营期间的水电费、空调设备使用费，原告主张以上费用无事实依据；5.原告主张办公室租金无事实依据。 反诉原告刘杰、唐忠继向本院提交诉讼请求：1.解除双方于2011年12月9日签订的《KTV合作经营合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉两原告投入损失共计3725327.8元；3.返还反诉两原告多交纳水电费、设备使用费等费用1218614元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订了《KTV合作经营合同》，约定反诉被告海柏大酒店以场地租金作为投入，占30%股份，反诉原告刘杰、唐忠继以KTV内装饰、相关电器、家具等设施及营运资金投入，占70%。合同签订后，反诉两原告投入巨资进行装修，且购买了经营需要的电器和家具，但反诉被告违反合同约定在KTV对外经营后不久，就拒绝以租金出资，要求反诉两原告支付租金，并以断水断电威胁。反诉两原告无奈之下按反诉被告要求交纳了水电费、空调设备使用费及其他不合理的费用，双方就租金出资磋商未果，在此期间，反诉被告多次强行断电，最终导致KTV无法正常经营，被迫歇业。反诉被告在合同签订后所做的行为已严重侵犯了反诉两原告的合法权益，最终导致《KTV合作经营合同》的目的无法实现。 反诉被告海柏大酒店辩称，1.自《KTV合作经营合同》签订后，反诉两原告单方违约，一直未能按合同履行相关义务。2.按照《KTV合作经营合同》约定，反诉两原告所有的投入须提出方案及报价，经海柏大酒店确认后才能进行施工或采购，但反诉两原告从未提出方案及报价，现反诉两原告诉称投入3725327.8元并要求反诉被告赔偿，反诉被告对此不予认可。3.海柏大酒店并未多收取水电费、设备使用费等费用，反诉两原告要求返还多交的水电费、设备使用费等费用无事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定本案案件事实如下：2011年12月9日，海柏大酒店（甲方）与刘杰、唐忠继（二人共同为乙方）签订《合作合同》。该合同约定：1.双方合作经营KTV项目，此项目位于甲方四、五楼。合作经营期限自2012年3月1日至2017年2月28日止，共五年，到期后双方无异议则自动续约五年。2.双方总投资约600万元。甲方以租金投入，占30%股份。乙方以KTV内装饰、相关电器、家具等设施及营运资金投入，占70%股份。3.乙方所有投入须事先提出方案及报价，经甲方确认后方可施工或采购，营运资金存入甲方为KTV项目专设的银行账户，乙方提出的方案及报价如在执行过程中有变化，应事先征得甲方的同意。4.合同签订后，乙方立刻向甲方支付100万元，作为KTV内装饰材料及设备采购保证金，乙方按甲方施工进度要求进行施工，KTV内装饰材料及设备采购由甲、乙双方共同完成，付款及付款方式与甲方无关，由乙方自行签订第三方合同。5.双方投入的资金由双方共同核对确认，甲方租金投入数额视乙方投入的资金及甲方支付的款项情况而定，甲方应投入的租金另行签订补充合同确定。6.合作经营方式为双方共同投资，在甲方监管之下由乙方负责日常经营管理，条件成熟时将KTV项目独立注册，现阶段KTV项目是甲方公司的组成部分。7.KTV项目独立核算，税后纯利润按年度分红，每季度结算一次。8.场地租金每年60万元，每三年调整一次。9.乙方以KTV内装饰、相关电器、家具等设施及营运资金作为投入，如乙方不能按期支付相关的款项，由甲方代为支付的，乙方同意将甲方代为支付的款项按照110%比例折算为甲方投入资金，增加甲方持有的股份份额。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘杰、唐忠继对KTV经营场所进行了装修，并购买了相应的设备、家具等。2012年7月KTV开始营业。2012年11月19日，被告刘杰与被告唐忠继、案外人刘立签订股权转让协议一份，约定：刘杰将其所有的KTV股权转让给唐忠继、刘立等。同年12月26日，被告唐忠继和案外人刘立签收原告所发收款通知一份，该通知载明：“按双方协议，至2012年12月26日，本酒店应收贵单位装修材料款、各项费用及贵单位在本酒店签单挂账款明细如下表，请尽快与本酒店财务部核对，并将应付本酒店所有款项尽快结清。收款项目明细如下：1、装修延期罚款（48天），金额480000元；2、隔墙及材料款，金额340000元；3、对讲机10台，金额4000元；4、椅子（60张），金额9000元；5、10月份购家具一批，金额2530元；6、到期房租（至2012年10月止），金额600000元；7、刘杰借支，金额4000元；8、至2012年8月止水电及空调费，金额91766元；9、2012年9月份水电及空调费，金额42559元；10、2012年10月份水电及空调费，金额40902元；11、2012年11月份水电及空调费，金额42460元；12、2012年12月份水电及空调费，金额42460元（估算）；13、至2012年8月止挂账消费款，金额62865元；14、2012年9月份挂账消费款，金额16649元；15、2012年10月份挂账消费款，金额13637元；16、2012年11月份挂账消费款，金额24687元；7、预收房租（一年），金额960000元；18、已收款，金额280000元；合计2497515元。注：1、以上费用不包括KTV应承担的各项行政收费及开销。2、经双方协商，如贵单位能按照付款计划付清上述欠款，本单位同意免除第一项（装修延期罚款）人民币15万元，同时免除第六项（到期房屋）人民币15万元；如贵单位不能按计划付清上述欠款，此两项免除作废。付款单位签字确认：此单已收到，有些金额待确认。刘立、唐忠继2012.12.26”。2013年1月22日，被告唐忠继出具承诺书一份，内容为：“本人唐忠继承诺在2013年1月24日前付句容海柏大酒店有限公司人民币贰拾万元，并在2013年2月9日前再付句容海柏大酒店有限公司人民币壹佰伍拾万元，否则句容海柏大酒店有限公司可对皇家壹号娱乐会所采取断水断电措施，皇家壹号娱乐会所股东及相关人员对此没有异议。”2013年3月15日，原告与被告唐忠继达成协议一份，内容为：“一、皇家壹号娱乐会所所欠甲方（句容海柏大酒店有限公司）债务共计贰佰肆拾万零柒仟零陆拾伍元（￥2407065.00），其中装修延期罚款肆拾捌万元由甲、乙双方协商偿还金额及偿还时间，剩余壹佰玖拾贰万零柒仟零陆拾伍元按下列时间支付：1、2013年3月14日乙方（唐忠继）支付甲方债务伍拾万元；2、2013年4月14日乙方支付甲方债务伍拾万元；3、2013年5月14日乙方支付甲方债务伍拾万元；4、2013年6月14日乙方支付甲方债务肆拾贰万零柒仟零陆拾伍元；二、乙方承诺如不能按时支付上述债务，皇家壹号娱乐会所财产所有权归甲方所有。三、本协议一式两份，双方各执一份，本协议自双方签字之日起生效。”协议签订后，被告唐忠继于2013年3月14日付款给原告50万元，于同年4月12日付给原告50万元，同年4月15日付给原告8万元，同年4月22日付给原告3万元。同年5月KTV停止营业。同年8月10日，原告通知被告唐忠继搬离。该通知由被告唐忠继聘用会计于2013年8月14日签收。后被告唐忠继未搬离。原告遂于2014年4月22日向本院起诉，要求判如所请。审理中，两被告向本院提起反诉，要求判如所请。审理中，原、被告双方对被告方在经营期间支付给原告1585000元（其中2013年3月13日之后支付四笔：3月14日支付50万元、4月12日支付50万元、4月15日支付8万元、4月22日支付3万元）均无异议。2014年11月26日，被告刘杰出具证明书一份，内容为：“兹有本人刘杰（身份证号：），本人及唐忠继于2011年10月与句容海柏大酒店有限公司（以下简称“海柏大酒店”）达成合作经营KTV项目，并进场筹建KTV项目，于2011年12月三方正式签订KTV项目合作经营合同，2012年上半年，由于本人及唐忠继存在资金缺口，私下引入刘立投资KTV项目。2012年7月，海柏大酒店要求对KTV项目进行审计并派驻人员进入KTV，本人及唐忠继则要求明确刘立的股东地位，并要求海柏大酒店退出KTV项目，KTV项目由本人及唐忠继以场地租赁形式独立所有并独立经营。2012年8月，本人及唐忠继与海柏大酒店达成口头协议：1、本人及唐忠继与海柏大酒店于2011年12月9日签订的《KTV合作经营合同》作废；不涉及双方经济补偿及其它问题；2、由本人及唐忠继承租海柏大酒店场地独立经营KTV项目，并承诺租期自2011年10月份开始，第一年场地租金为60万，以后各年租金为每年96万；电费按表计费，每度电按1元收取；水费不装水表，按每层每月500元收取，设备费按实际面积计算，每平方米每月按18元收取；3、KTV项目的所有债权、债务与海柏大酒店无关；4、本人及唐忠继与海柏大酒店之间由合作经营关系转变为了租赁关系，KTV项目按期交纳房租及各项费用给海柏大酒店。由于种种原因，本人及唐忠继没有及时与海柏大酒店签订书面的租赁协议及原《KTV合作经营合同》的解除协议。2012年12月，由于种种原因，本人退出KTV项目，将所有股权及债权、债务全部转让给唐忠继等人，自此以后，KTV项目所有债权、债务与本人无关。” 另查明，句容海柏大酒店有限公司于2017年1月24日变更名称为江苏新海柏大酒店有限公司。 本院认为：一、关于海柏大酒店与刘杰、唐忠继之间是合伙关系还是租赁关系。根据2011年12月9日双方签订的《KTV合作经营合同》中约定，且合同签订后，双方履行了合同。本院认定此时海柏大酒店与刘杰、唐忠继为合伙关系。2012年12月26日案外人刘立与被告唐忠继签收原告方发出的收款通知，且仅对通知书中收款项目明细中的金额有异议，并未对该明细中到期房租（至2012年10月止）、预收房租（一年）等收费项目提出异议。唐忠继还与原告于2013年3月15日达成协议一份，双方确认欠原告债务2407065元，并就除装修延期罚款48万元另行协商还款金额及时间外，剩余1927065元达成还款协议。唐忠继也按协议于2013年3月14日支付原告50万元，同年4月12日支付原告50万元，后余款未能付清。2013年3月15日原告与唐忠继签订的协议结合收款通知及刘杰出具的证明书，本院认定该协议为双方对租赁期间债权债务的结算。以上唐忠继的行为表明其认可双方由合伙关系变更为租赁原告场地向原告支付租金。唐忠继辩称上述唐忠继所签的材料为原告所胁迫情形下所签，无证据证明，且其已履行协议内容中部分还款义务。刘杰亦于庭审过程中出具证明书证明双方租赁关系这一事实。故本院对两被告辩称双方系合作经营关系，在此期间原告主张费用不应全部由其承担的意见，不予采纳。综上，本院认为原告与刘杰、唐忠继之间合伙关系终止，双方之间为租赁关系。 二、关于租赁期间双方谁违约的问题。原、被告双方未订立书面租赁协议，依法视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。被告方未按协议约定支付清所欠租赁期间债务，已构成违约。原告于2013年8月10日要求被告方搬离，表明解除双方租赁关系。被告方应当承担租赁关系解除法律后果。 三、关于本诉原告主张能否支持。 1、原告要求确认2011年12月9日双方签订《KTV合作经营合同》于2013年8月终止。原、被告双方均主张解除该合同，且该合同事实上已终止履行，本院不予理涉。2、原告主张被告支付装修延期损失48万元，并给付至交付场地时租金、水电费、设备费（空调费）及返还租赁房屋。2013年3月15日协议中已确认装修罚款48万元，双方仅对偿还金额及偿还时间未达成一致。故原告要求被告方支付该款的请求，本院予以支持。关于租金和水电费、设备费数额计算。因被告方违约导致原告于2013年8月10日通知被告方搬离，即表明原告于单方提出解除租赁关系，该行为符合不定期租赁，当事人可随时解除合同的法律规定。故原告要求被告方给付上述费用的请求，本院予以支持，但数额计算应依法确定。根据2013年3月15日协议及2012年12月26日收款通知和刘杰出具的证明书，可以确定2012年10月前租金为60万元，2013年11月起至2013年10月止租金为96万元。承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。故本院确定2012年10月前租金为60万元、自2012年11月起租金共计算16个月，每月8万元为128万元，两项合计188万元，其中2013年3月15日协议已结算租金156万元，尚应再计算32万元。水电费和设备费（空调费），2013年3月15日协议已计算至2013年3月1日前，被告于2013年5月停止营业，故该项费用应再计算3、4、5月共计3个月。水费为每层500元×2层×3个月＝3000元，电费原告主张3月份3213元、4月份3044元、5月份1773元，合计8030元，被告方对水电费无异议，本院予以确认。设备费（空调费），原告按每月每平方米18元计算，被告方不予认可，仅认可每月每平方米15元，但根据刘杰证明该费用为每月每平方米18元，故本院确认设备费按每月每平方米18元标准计算，为18元×1994平方米×3个月＝107676元。综上，被告方欠原告费用为2013年3月15日协议载明数额2407065元（包含装修延期罚款、房租等），尚应计算租金32万元，3个月水、电费、设备费（3000元+8030元+107676元），总计2845771元。被告方于2013年3月14日支付50万元、4月12日支付50万元、4月15日支付8万元、4月22日支付3万元，合计111万元。两项费用相抵尚应支付原告1735771元。原告还主张要求两被告给付办公室租金38000元，但其未能提供证据证明，原告该项请求，本院不予支持。3、原告主张被告返还租赁房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于反诉原告的请求。反诉原告主张解除双方于2011年12月9日签订的《KTV合作经营合同》，该请求双方均无异议且该合同实际已解除，本院不再理涉。反诉原告要求赔偿经济损失3725327.8元并返还多交的水电费、设备费1218614元。因涉案租赁过程中，反诉原告违约导致合同解除，且其反而欠反诉被告各项费用1735771元，其提供证据不能证明其主张，故对反诉原告的此项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告刘杰、唐忠继于本判决生效后十日内给付原告江苏新海柏大酒店有限公司租金、水电费、设备费、延期装修罚款合计1735771元。 二、被告刘杰、唐忠继于本判决生效后三十日内将涉案房屋交付给原告江苏新海柏大酒店有限公司。 三、驳回原告江苏新海柏大酒店有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告刘杰、唐忠继的诉讼请求。 如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费31757元，由原告江苏新海柏大酒店有限公司负担11335元，由被告刘杰、唐忠继负担20422元。反诉案件受理费46352元，由反诉原告刘杰、唐忠继负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  颜 盛 人民陪审员  张云云 人民陪审员  李盛兰 二〇一七年六月六日 书 记 员  万小玲