江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终958号上诉人（原审被告）：无锡赫尔墨斯营销策划有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区红星路216号内1013。法定代表人：邓示洋，该公司经理。委托诉讼代理人：朱艳，江苏荣匡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡众智商业管理有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区智慧路1号清华创新大厦B2216（开发区）。法定代表人：廖春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮文婷、王丹彤，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡赫尔墨斯营销策划有限公司（以下简称赫尔墨斯公司）因与被上诉人无锡众智商业管理有限公司（以下简称众智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赫尔墨斯公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、其不应向被上诉人众智公司支付2019年1月以后的房屋占有使用费和水费。1.其已于2019年1月底和众智公司的工作人员进行了交接，将所有钥匙移交，搬走办公用品，返还房屋，众智公司无权向其收取租赁合同解除后的房屋占有使用费和水费。2.其遗留在案涉房屋内的空调、热水器，是与众智公司协商一致用于折抵房屋租赁费，故不能作为其继续占用租赁房屋的依据。二、其未拖欠众智公司物业费。其于2018年7月23日向众智公司的员工蒋某支付了5万元作为一次性交纳的物业费用。蒋某此前一直负责物业费相关事宜，其有理由相信蒋某的行为系职务行为，权利义务主体应当归属于众智公司。即使认定其仍需交纳物业费用，由蒋某收取的该5万元也应当在本案中抵扣。三、一审判决的违约金及其标准过高。房屋租赁合同中约定的违约金属于格式条款，且约定过高，根据公平原则和诚实信用原则，应予以减免。被上诉人众智公司辩称：一、赫尔墨斯公司并未与其进行房屋的交接，双方未办理交接手续，且赫尔墨斯公司的遗留物品仍占据涉案房屋，影响其对房屋的收益和处分。双方房屋租赁合同第九条第1款明确了房屋按清洁、宜租的原始状态归还的标准。其从未授权员工蒋浩进行签约、收款，蒋浩本身也无代表公司进行任何承诺、收取任何费用，其也未收到蒋浩的转账。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。众智公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的两份租赁合同于2019年1月15日解除；2.赫尔墨斯公司支付租金及物业费98221.8元（自租赁期间开始之日至合同解除之日抵扣保证金后的欠付金额）、逾期付款违约金43080元、提前解约违约金71800元；3.赫尔墨斯公司支付租赁合同解除前欠付的水费7625.69元（截止到2019.1.20）；4.赫尔墨斯公司支付租赁合同解除后的房屋占有使用费43080元（自2019年1月27日起至实际返还房屋之日止，每逾期一日按房屋月租金十分之一的金额计算占有使用费，最高不超过43080元）、水费374.17元（2019.1.20—2019.2.20）；5.上述款项合计264181.66元，扣除赫尔墨斯公司抵偿给其的空调、热水器抵偿款86800元，还需支付177381.66元。一审法院认定事实如下：2018年7月，众智公司（甲方）与赫尔墨斯公司（乙方）签订一份《梦享城市公寓租赁合同》，由众智公司将位于梦享城市商业广场D幢的42间公寓出租给赫尔墨斯公司。双方约定房屋租赁期共24个月，自2018年8月1日起至2020年7月31日止。每间房每月费用为1200元（租金1060元/月，物业费140元/月），租金每三个月支付一次，每季度租金元。保证金为三个月的租金，共计元，乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。违约责任：1.租赁期满后，乙方逾期向甲方交还房屋的，自租期届满之日或本合同解除、提前终止之日后的第一天起至房屋实际归还之日止，每逾期一天，乙方按该房屋月租金的十分之一的金额向甲方支付该房屋的占用使用费，但最高不超过未归还房屋年租金总额的5%；2.租赁期间，乙方提前终止合同，需提前7个工作日提出，并支付一个月的违约金……4.租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按本合同项下逾期月租金的十分之一的金额支付滞纳金，但最高不超过逾期支付部分房屋年租金总额的5%；5.若乙方产生违约金或赔偿金，甲方无需通知乙方，可直接从保证金中扣除相应金额，保证金不足三个月房租租金时，乙方应于10日内补齐差额。2018年7月19日，赫尔墨斯公司向众智公司银行转账100800元，同日，赫尔墨斯公司向众智公司支付现金50400元，合计元。对于该元，众智公司认为系交纳的42间房屋的保证金，赫尔墨斯公司认为系交纳的42间房屋的租金。2018年10月，众智公司（甲方）与赫尔墨斯公司（乙方）又签订一份《梦享城市公寓租赁合同》，由众智公司将位于梦享城市商业广场D幢的15间公寓出租给赫尔墨斯公司。双方约定房屋租赁期共2年，自2018年10月22日起至2020年10月21日止。1702-1705、1731-1739每间房每月费用为1400元（租金1260元/月，物业费140元/月），1701、1740每间房每月费用为1600元（租金1360元/月，物业费240元/月）。租金每三个月支付一次，每季度租金64200元。保证金为三个月的租金，共计64200元，乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。违约责任：1.租赁期满后，乙方逾期向甲方交还房屋的，自租期届满之日或本合同解除、提前终止之日后的第一天起至房屋实际归还之日止，每逾期一天，乙方按该房屋月租金的十分之一的金额向甲方支付该房屋的占用使用费，但最高不超过未归还房屋年租金总额的5%；2.租赁期间，乙方提前终止合同，需提前7个工作日提出，并支付一个月的违约金……4.租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按本合同项下逾期月租金的十分之一的金额支付滞纳金，但最高不超过逾期支付部分房屋年租金总额的5%；5.若乙方产生违约金或赔偿金，甲方无需通知乙方，可直接从保证金中扣除相应金额，保证金不足三个月房租租金时，乙方应于10日内补齐差额。2018年11月21日，赫尔墨斯公司向众智公司银行转账90000元。对于该90000元，众智公司认为其中64200元系交纳的15间房屋的保证金，余下25800元系交纳的15间房屋的租金；赫尔墨斯公司认为该90000元系交纳的15间房屋的租金。2018年11月30日，众智公司向赫尔墨斯公司发送两份《催告函》，要求赫尔墨斯公司缴纳欠缴的42间房屋的租金（含物业费）302400元（2018年8月1日至2019年1月31日）、15间房屋的租金（含物业费）38400元（2018年10月22日至2019年1月21日）。2018年12月3日，赫尔墨斯公司向众智公司回函，内容为：由于入住前未就押金问题协商完成，其已于2018年7月付款元作为一季度房租先期汇入众智公司账户，其承诺在2019年1月15日前补齐租房押金元；关于17楼15间公寓欠缴的38400元和42间公寓欠缴的元，其承诺于2018年12月15日完成补缴。2019年1月6日，赫尔墨斯公司向众智公司发送《关于提前解除合同通知函》，内容为：双方签订的梦享城商业广场D栋57间房屋的两份租赁合同，由于赫尔墨斯公司业务调整，现书面形式向众智公司提出解除合约，望同意。2019年1月17日，众智公司向赫尔墨斯公司发送《关于贵公司要求提前解除租赁合同书的回函》，内容为：根据两份租赁合同约定，赫尔墨斯公司应缴纳保证金共计215400元，并于合同签订起3个工作日内向其支付第一期三个月租金；合同实际履行过程中，赫尔墨斯公司虽全额支付保证金，但租金仅支付25800元，此后再无支付任何租金、物业费，截止2019年1月15日，贵司欠付租金及物业费合计339421.8元……其郑重函复如下：1.双方42间公寓租赁合同及15间公寓租赁合同自2019年1月15日解除。2.赫尔墨斯公司在收到此函三日内向其补缴结欠的租金及物业费合计98221.8元，违约金合计114880元。3.赫尔墨斯公司在结清上述费用后，于2019年1月27日前完成租赁区域内滞留物品的迁出工作。赫尔墨斯公司提交2018年6月21日蒋某(甲方)与何叶丹（乙方）签订的《协议》，证明众智公司承诺在租赁期内不收取物业费，赫尔墨斯公司陈述蒋某为众智公司员工，何叶丹为赫尔墨斯公司员工。《协议》内容为：1.甲方承诺乙方租赁期内物业费不另收，如后期另收，甲方按比例退还；2.乙方支付甲方佣金20万元，于2018年7月15日前支付10万元，2018年12月30日前支付完毕。赫尔墨斯公司提交转账凭证打印件2张，证明何叶丹于2018年7月19日转账给蒋某2万元，何叶丹于2018年7月23日转账给蒋某3万元，《协议》中约定的款项，目前已付5万元。经质证，众智公司对《协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，众智公司认为：《协议》并未经其盖章，对其不产生法律效力，转账凭证与本案无关，蒋某是其公司前员工，已于2019年2月离职，其无权代表其进行任何承诺。赫尔墨斯公司陈述其工作人员于2019年1月底与众智公司工作人员进行了交接，将案涉房屋钥匙全部交还给众智公司。众智公司陈述只收到部分房屋的钥匙，但房屋内有赫尔墨斯公司的空调、热水器等设备，双方一直未能办理交接手续，现认可57套房屋于2019年6月15日收回，因为2019年6月15日后众智公司进入房屋后将部分房屋另行出租给他人。审理中，赫尔墨斯公司未能提交向众智公司交还房屋的交接手续材料。众智公司提交赫尔墨斯公司遗留设备清单，证明赫尔墨斯公司遗留在案涉房屋内的空调有44台、热水器有56台。经法院组织双方交接，双方于2019年11月14日达成一致意见，确认：赫尔墨斯公司遗留在案涉房屋内的空调、热水器及双方存在争议的空调由赫尔墨斯公司抵偿给众智公司，折价共计86800元，该86800元在本案中赫尔墨斯公司需要支付给众智公司的款项中予以扣除。一审中，众智公司提交案涉57套房屋的不动产权登记簿证明、委托管理经营合同，证明57套房屋的业主将该57套房屋委托给众智公司经营管理，众智公司有权向赫尔墨斯公司出租房屋并收取租金、物业费等费用。赫尔墨斯公司对此无异议。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：双方签订的两份《梦享城市公寓租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。赫尔墨斯公司在履行合同过程中提出解除合同，众智公司予以同意。现众智公司请求确认两份租赁合同于2019年1月15日解除，并由赫尔墨斯公司支付提前解约违约金71800元，赫尔墨斯公司对此无异议，法院予以确认。众智公司要求赫尔墨斯公司支付租赁合同解除前欠付的水费7625.69元（截止到2019.1.20），赫尔墨斯公司对此无异议，法院予以确认。众智公司要求赫尔墨斯公司支付水费374.17元（2019.1.20—2019.2.20），赫尔墨斯公司对此不予认可，众智公司未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对众智公司主张水费374.17元的诉讼请求不予支持。关于赫尔墨斯公司支付给众智公司的款项，是否应优先作为保证金使用。赫尔墨斯公司并未提交其在支付款项时关于款项用途的证据，众智公司也未提交收取款项时关于款项用途的证据，现也无相关证据证明双方对具体款项支付时对于用途的合意。因《梦享城市公寓租赁合同》中约定赫尔墨斯公司在签订合同时将保证金一次性支付给众智公司，故在就具体款项用途无其他合意的情况下，根据合同约定，赫尔墨斯公司支付众智公司的款项，应优先作为保证金使用。关于赫尔墨斯公司是否需要向众智公司支付物业费。蒋某与何叶丹签订的《协议》中，虽然承诺租赁期内不另收取物业费，蒋某也曾经是众智公司的员工，但众智公司并未在《协议》上盖章，众智公司陈述其并未收到何叶丹支付给蒋某的5万元。且《协议》签订时间在先，《梦享城市公寓租赁合同》签订时间在后，而《梦享城市公寓租赁合同》中明确约定了物业费，因此对赫尔墨斯公司辩称其不需要向众智公司支付物业费的意见不予采信。对于42间房屋的租赁合同，赫尔墨斯公司向众智公司支付的元，应优先作为保证金。对于15间房屋的租赁合同，赫尔墨斯公司向众智公司支付的90000元，其中64200元应优先作为保证金，余下25800元作为租金、物业费。经计算，截至2019年1月15日，57间房屋的租金、物业费合计339421.8元，扣除上述保证金、已付租金、物业费，赫尔墨斯公司需向众智公司支付租金、物业费98221.8元。由于赫尔墨斯公司逾期支付租金、物业费，根据《梦享城市公寓租赁合同》第十条第四款的约定，其应向众智公司支付最高不超过根据房屋年租金总额的5%计算的滞纳金，且根据合同上下文义理解，该年租金是包括物业费的。因赫尔墨斯公司违约，故对众智公司参照滞纳金的约定要求赫尔墨斯公司支付违约金的请求予以支持。现众智公司要求赫尔墨斯公司支付的违约金43080元[71800元/月（57间房屋的月租金）×12个月×5%]在合理范围内，法院予以支持。关于众智公司主张的租赁合同解除后的房屋占有使用费43080元（自2019年1月27日起至实际返还房屋之日止，每逾期一日按房屋月租金十分之一的金额计算占有使用费，最高不超过43080元）。因赫尔墨斯公司并未提交57间房屋交还众智公司的交接手续材料，其应承担举证不利的法律后果，且其遗留在房屋内的空调、热水器等设备，在2019年11月14日法院主持交接时才达成抵偿的一致意见，故对赫尔墨斯公司认为其已在2019年1月底将房屋全部交还给众智公司、履行完移交房屋交接手续的意见不予采信，而众智公司自认已于2019年6月15日收回房屋。故众智公司要求赫尔墨斯公司支付房屋占有使用费符合法律规定，现众智公司根据租赁合同的约定主张的占有使用费43080元[71800元/月（57间房屋的月租金）×12个月×5%]在合理范围内，法院予以支持。综上，赫尔墨斯公司合计需支付众智公司263807.49元，扣除其抵偿空调、热水器的款项86800元，赫尔墨斯公司还需支付众智公司177007.49元。众智公司超出合理范围的请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认众智公司与赫尔墨斯公司签订的两份《梦享城市公寓租赁合同》于2019年1月15日解除；二、赫尔墨斯公司于判决生效之日起十日内向众智公司支付租金、物业费、违金金、水费、占有使用费合计177007.49元；三、驳回众智公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3848元(该款已由众智公司预交)，由众智公司负担8元，由赫尔墨斯公司负担3840元。该3840元由法院退还众智公司，赫尔墨斯公司于判决生效之日起十日内将其应负担部分交纳至一审法院。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，《梦享城市公寓租赁合同》第九条房屋返还，第1款约定：合同期满、解除或提前终止之日，赫尔墨斯公司应自费拆除房屋内部其装修的全部装置、架构及私人物品，并将该房屋恢复原状，保证出租房内顶部、地面的整洁，以清洁、适宜租用的状态归还甲方。二审中，赫尔墨斯公司提交2018年7月19日、23日分别转账给蒋浩2万元、3万元的转账记录，以证明众智公司的员工蒋浩收到物业费5万元。经质证，众智公司对真实性、关联性均不予认可，认为该收款人并非其公司的员工蒋浩，且该转账发生于其与赫尔墨斯公司签订合同之前，原因不明，其公司亦未收到该笔款项。以上事实，有《梦享城市公寓租赁合同》以及转账记录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赫尔墨斯公司并未履行交付房屋的义务，理由如下：1.赫尔墨斯公司在合同解除之后，虽然其向众智公司移交了部分钥匙，但仍遗留44台空调、56台热水器在案涉房屋内，不符合《梦享城市公寓租赁合同》第九条房屋返还部分的专门约定即“赫尔墨斯公司应自费拆除房屋内部其装修的全部装置、架构及私人物品，并将该房屋恢复原状”；2.空调、热水器折抵物业费，是双方在诉讼中才达成的意见，仅影响之后双方的权利义务关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，关于众智公司的员工蒋某，不是公司的法定代表人，赫尔墨斯公司亦未举证蒋某获得众智公司授权处理物业费事宜，其主张蒋某有权收取物业费用的依据不足。蒋某与赫尔墨斯公司员工何叶丹签订的《协议》并无众智公司盖章，赫尔墨斯公司支付的5万元款项又系转入蒋某而非众智公司的账号，蒋某的上述行为均不能令人相信与众智公司有关，赫尔墨斯公司主张蒋某系职务行为，显然缺乏事实依据，对其将上述5万元抵扣物业费的主张不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定的违约金是按房屋年租金总额的5%计算，并不存在过高的情形。综上，赫尔墨斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由上诉人赫尔墨斯公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月五日书记员  顾梦雨