宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2017）宁0122民初2176号原告：王某甲，男，汉族，陕西省西安市蓝田县人，大学文化，公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人:郭某某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银川德胜工业园区德胜西路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：王某乙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某丙，宁夏平瑞律师事务所律师。原告王某甲与被告宁夏泰和房地产有限公司（以下简称泰和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，于2016年5月25日作出（2016）宁0122民初394号民事判决书。宣判后原告王某甲不服判决，提起上诉。经宁夏回族自治区银川市中级人民法院审理，以原判认定事实不清、证据不足为由，作出（2016）宁01民终1292号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭某某、被告的委托诉讼代理人王某丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲向本院提出诉讼请求：2012年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期10-1-902室住房一套，被告应当在房屋交付使用后90日内，提供资料，协助原告办理权属证书，逾期承担法律责任。因办理房屋交接手续时，实测面积增加至102.59平方米，原告最终实际支付购房款484327元。原告支付购房款后，按照房产部门办理产权登记要求提交资料，办理房屋所有权证书，但因被告没有到房屋产权管理部门办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理房屋所有权证书。原、被告签订的《补充协议》中对被告逾期办理房产证应承担责任的约定减轻了被告的责任，显失公平，属于格式条款，应属无效，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告逾期办理房产证应承担的违约责任，这样更能体现立法本意。现原告向本院提起诉讼，请求：一、判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；二、判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金82577.75元(按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计9%的标准，暂从2014年3月1日计算至2016年1月12日，之后违约金计算至办证之日止),并主张被告实际协助办理房屋所有权证书之日止的利息；三、本案诉讼费由被告承担。被告泰和房地产公司辩称，一、对于原告第一项诉请，被告无异议。二、对于原告的第二项诉请被告认为不能成立。首先，原、被告双方在所签订的房屋买卖合同中已经约定了逾期办理房屋所有权证书的违约金，而适用司法解释第18条的前提条件是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，显然不适用于本案；其次，原告未向法庭举证证实逾期办理房屋所有权证书对其造成了实际损失以及损失数额，所以逾期办理房屋所有权证的违约金不应当重新计算。三、原告以同期银行贷款利率上浮50%计算违约损失没有事实和法律依据。围绕当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据一、银川市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商品房结算补充协议、销售不动产统一发票，证据二、贺兰县房屋产权产籍管理所于2015年11月16日出具的关于泰和地中海三期房屋的情况说明、工程竣工验收备案表、建设项目竣工决算书，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系泰和地中海小区三期房屋的开发商。2012年10月10日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2012年1148号）及《商品房买卖合同》之补充协议。《银川市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期10-1-902室住房一套，面积101.89平方米，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东城支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2012年9月21日。房屋每平方米单价4721元，房屋总价款481023元。房款支付方式为银行按揭贷款，被告应于2013年11月30日前将房屋交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》约定：原告选择银行按揭贷款的，被告承诺于90个工作日完成该商品房的产权证及抵押登记手续的办理，逾期办理的，按照已付房价款的万分之一支付违约金。2012年11月27日，该房屋备案至原告名下。2014年2月16日，被告将涉案房屋交付原告居住至今。2014年3月3日，经原、被告双方实地测量，涉案房屋的实测面积为102.59平方米，原告应支付被告购房款484327元。截止到2014年3月3日，原告通过银行按揭贷款的方式全额支付被告购房款，被告给原告出具销售不动产统一发票。现因被告就泰和地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，致原告无法办理房屋产权证书，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，1.被告2012年开发建设的泰和地中海小区三期8号至15号楼，2013年12月竣工交付使用，该项目在2012年开发建设时办理了土地和在建工程抵押手续，抵押贷款银行为中国工商银行银川东城支行，该笔贷款于2015年10月到期。由于被告未能及时偿还贷款，现已办理了抵押物置换，新增土地抵押，但银行无相应指导文件，只办理续押手续。由于银行不予办理泰和地中海小区三期土地抵押和在建工程的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理泰和地中海小区三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告公司，要求被告公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。2.原、被告签订的补充协议，系被告拟定。通过本院审理的被告与泰和地中海小区三期其他房屋买受人之间的诉讼案件及被告当庭陈述，能够确定被告根据泰和地中海小区三期房屋买受人购买房屋交款方式的不同，与部分房屋买受人只签订了商品房买卖合同，未签订补充协议；与部分房屋买受人除签订商品房买卖合同外，又签订了补充协议。签订补充协议的房屋买受人中，部分房屋买受人签订的补充协议内容不一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。被告作为开发商，办理《初始登记证》系其办证义务，故对原告要求被告宁夏泰和房地产有限公司协助原告王某甲办理位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期10-1-902号房屋的房产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。原告已按照合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。根据合同的约定，若被告未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案而导致原告延期取得权属证书的，则被告应按已付房款的万分之一向原告支付违约金，该条款中关于违约金的约定是明确和具体的，以此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金48.4元，故对原告要求被告支付逾期办理上述房屋房产权属证书的违约金82577.75元，之后违约金计算至办证之日止的诉讼请求，本院在48.4元的范围内予以支持。原告认为本案商品房买卖合同之补充协议中"关于被告逾期办理涉案房屋的产权证及抵押登记手续的，需按照已付房价款的万分之一支付违约金"的条款是格式条款，应确定无效的主张，因格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原、被告签订的补充协议系被告拟定，但原告未提交证据证明该补充协议系被告事先拟定，且未与原告进行协商。同时经本院庭审核实，被告根据泰和地中海小区三期房屋买受人购买房屋交款方式的不同，与部分房屋买受人未签订补充协议，而与另外一部分房屋买受人签订的补充协议中，协议内容又不一致。综上，该补充协议不能认定为格式条款，故对原告的上述主张，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决书生效之日起三个月内为原告王某甲办理位于银川德胜工业园区德胜西路泰和地中海小区三期10-1-902号房屋的产权登记相关手续；二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告王某甲支付逾期办理房屋所有权证书违约金48.4元；三、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1864元，由原告王某甲负担1764元，被告宁夏泰和房地产有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李莹人民陪审员 何文志人民陪审员 梁万仓二〇一七年六月十五日书记员 马昭娣