广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）良民一初字第453号 原告：林淑芳，女，1939年11月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：钟兰萍，女，1961年4月29日出生，汉族，住广西龙州县。 原告：钟丽萍，女，1963年12月18日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告：钟林锋，男，1971年11月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 四原告委托诉讼代理人：黄能昉，广西国海律师事务所律师。 四原告委托诉讼代理人：樊堂鑫，广西国海律师事务所律师。 被告：莫善祥，男，1951年6月28日出生，壮族，住南宁市良庆区。 被告：黄美珍，女，1948年12月1日出生，住南宁市良庆区。 二被告委托诉讼代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：黄太兴，广西荔泉律师事务所律师。 原告林淑芳、钟兰萍、钟丽萍、钟林锋与被告莫善祥、黄美珍共有物分割纠纷一案，本院于2015年5月21日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告委托诉讼代理人黄能昉，被告莫善祥以及二被告委托诉讼代理人黄财基、黄太兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林淑芳、钟兰萍、钟丽萍、钟林锋向本院提出诉讼请求：1、南宁市良庆区（大沙田四小区72#）房屋归莫善祥、黄美珍所有；2、莫善祥、黄美珍向林淑芳、钟兰萍、钟丽萍、钟林锋支付补偿387480元。事实与理由：1996年莫善祥与钟家意共同投资建造了大沙田四小区72#四层房屋。按照双方的约定，莫善祥享有60%份额，钟家意享有40%份额。房屋建成后，双方搬入该房屋居住，直至1998年8月钟家意去世后，原告于1998年底搬出。此后，双方就房屋的使用和处置问题多次协商，原告主张出售，但被告不同意，并占用整栋房屋使用至今。四原告是钟家意的法定继承人，依法享有继承钟家意遗产的权利。被告占用整栋房屋，损害了原告的财产权益，请求法院判如所请。 莫善祥、黄美珍辩称，1996年11月12日，钟兰萍以其父亲钟家意的名义与莫善祥签订了协议，增加钟家意为房屋共有人。钟家意于1998年去世后，莫善祥与钟兰萍多次协商，达成一致意见。于是，林淑芳和钟林锋于2013年11月7日在二被告住处，由林淑芳代表四原告与莫善祥签订了一份协议书，约定涉案房屋归莫善祥，莫善祥支付16万元给四原告。当天，莫善祥向钟林锋银行账户转款10万元，四原告将房屋钥匙交给莫善祥，余款6万于房屋变更登记后支付。此后被告多次要求四原告协助办理变更登记手续，但四原告则要求先支付余款6万元，后又提高金额，莫善祥不同意，以致本案诉讼。莫善祥、黄美珍同意按照协议支付6万元给四原告，四原告应履行房屋转移登记手续。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：莫善祥与黄美珍是夫妻关系。林淑芳与钟家意是夫妻关系，生育了钟兰萍、钟丽萍、钟林锋三子女。1996年3月18日，莫善祥立据一份，载明：莫善祥建房（大沙田四小区72号），钟家意投款合建，二楼和三楼属钟家意，投款9万元整。1996年11月12日，莫善祥与钟家意共同签署了一份《协议书》，内容为：“莫善祥在大沙田四小区72#建房一幢，总造价25万元，建房时和岳父借款10万元整，本人同意房产产权40%属岳父钟家意所有，以此协议书为证。”邕宁县房地产管理所于1996年11月20日核发的房屋所有权证确认上述房屋共四层，面积342.23平方米，所有权人为莫善祥，共有人为钟家意。房屋建成后，原告居住使用二楼。钟家意于1998年8月14日去世，未就63号房立下遗嘱。钟家意去世后，原告搬离该房屋，莫善祥代为出租并向林淑芳转付租金。2013年5月17日，南宁市人民政府核发了南宁国用（2013）第号土地使用证，登记土地使用权人为莫善祥，坐落为南宁市良庆区，取得价格为3.312万元。2013年11月17日，莫善祥与林淑芳签订了一份协议，约定林淑芳将良庆区房屋（以下简称63号房）二楼转让给莫善祥，转让费16万元，协议签订后先付10万元，林淑芳交还钥匙，余下6万元待双方办理完移交手续后一次性支付。2013年11月17日，莫善祥向钟林锋银行账户转款10万元。此后双方未继续履行上述协议。钟兰萍、钟丽萍、钟林锋称，林淑芳与莫善祥签订该协议前未经其三人同意，其三人亦不认可协议内容，并主张该协议无效。 本案审理过程中，本院依原告的申请，委托南宁市言鼎房地产评估测绘有限公司就涉案房地产的价值进行评估。该公司于2017年2月6日作出言鼎邕估字第号房地产评估报告书，确定南宁市良庆区）四层砖混结构住宅房地产市场价值为121.87万元。原告为此支付鉴定费5547元。莫善祥、黄美珍主张钟家意仅对地上房屋享有权利，不享有土地使用权。 本院认为，关于1996年11月12日莫善祥与钟家意签署协议书所约定的产权份额是否包括土地份额的问题。根据“地随房走”的原则，转让地上建筑物所有权的，土地使用权应随之转让；且该协议书所载价格符合当时的房地产市场价格。故本院认定双方约定的产权份额包括了房屋与土地的份额。 关于莫善祥与林淑芳于2013年11月17日所签协议能否对抗四原告诉请问题。钟家意在63号房上享有的40%房产份额应为其与林淑芳的夫妻共有财产，其二分之一应为钟家意的遗产，由四原告继承。四原告之间是共同共有关系，而仅有林淑芳一人签署了2013年11月17日的协议，属于无权处分行为。该协议未履行完毕，63号房尚未变更登记，四原告提起本案诉讼的行为已表明林淑芳不再继续履行该协议，且莫善祥在明知钟家意尚有其他法定继承人的情形下仅与林淑芳签订协议，亦无证据显示存在足以让莫善祥相信林淑芳有权代理其他共有人签订协议的情形，本院难以认定莫善祥签订该协议系善意而为，因此，莫善祥与黄美珍主张按该协议约定的价款分割63号房，本院不予支持。原、被告双方均同意将63号房转移至莫善祥、黄美珍名下，本院予以照准。莫善祥、黄美珍作为房屋共有权人，应向四原告支付房屋现值40%的折价款即48.748万元（121.87万元×40%）。扣除莫善祥已支付的10万元，莫善祥、黄美珍还应向四原告支付38.748万元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零六条第一款第一百零五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、南宁市良庆区房屋归莫善祥、黄美珍所有； 二、莫善祥、黄美珍于本判决生效之日起十日内向林淑芳、钟兰萍、钟丽萍、钟林锋支付房屋分割折价款38.748万元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7300元，减半收取3650元，鉴定费5547元，两项合计9197元，由林淑芳、钟兰萍、钟丽萍、钟林锋负担4223.5元，莫善祥、黄美珍负担4953.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王荣 二〇一七年六月十二日 书记员  詹妮 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。