.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终3958号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连衡锐房屋开发有限公司，住所地大连市普兰店区沙包镇沙包村。法定代表人：琚德惠，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫平，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张明威，男，该公司物业经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巴美武，男，1983年7月24日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵丽丽，女，1982年4月13日生，汉族，住大连市沙河口区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张华，辽宁领域律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙霁琛，辽宁领域律师事务所律师。上诉人大连衡锐房屋开发有限公司（以下简称衡锐公司）因与被上诉人巴美武、邵丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衡锐公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认为争议焦点之一是”被告（反诉原告）办理房产证的逾期时间”，说明对本案基础事实尚未认定清楚。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，”房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”双方签署的《商品房买卖合同》第十五条也明确约定，”出卖人协助办理产权登记”，《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款”产权证由买受人自行办理，出卖人负责提供需要出卖人提供的办理产权证需要的相关材料”，可见，开发商对业主产权证办理事项仅承担协助义务，而上诉人在一审庭审中已经举出房地产初始登记清册等证据证明上诉人于2015年12月3日完成己方义务，其余事项需要被上诉人亲自到产权登记机关提交所需手续，完成办理事项，再等待产权登记机关颁发房屋所有权证。一审法院认定上诉人承担产权证办理义务，显然是对本案基础事实尚未认定清楚。二、被上诉人代理人提交的录音光盘系案外人田喜春录制，与本案被上诉人巴美武、邵丽丽无关，一审法院据以认定上诉人未提供协助办理产权义务，与事实不符。三、《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款、第4款约定届期金融机构未将款项划至出卖人账户的，被上诉人即应向上诉人承担房价款总额日万分之五的逾期付款违约责任，非因买受人原因造成的，应提供金融机构相关证明。此条约束对象仅为出卖人和买受人，并未约定合同第三方金融机构。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。一审法院以合同双方无法约束金融机构何时放款的理由驳回上诉人的反诉请求是没有事实和法律依据的。四、一审法院计算违约金所适用利率有误。《商品房买卖合同》第十五条第二款第3项约定的”依照同期银行定期存款利率”计算违约金，此处的”同期”即指计算并支付违约金之时。《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》中对于”同期银行定期存款利率”的理解和计算方法，印证了上诉人的观点。巴美武、邵丽丽辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、《商品房买卖合同》第十五条约定：买受人在约定时间即可取得房屋权属证书，由于出卖人原因导致在约定时间不能取得证书的出卖人应当协助办理并承担违约责任。然而在履行合同过程中，上诉人并未在约定时间内将办理权属登记的材料提交给登记机关备案，上诉人仅提供2015年12月3日房地产初始登记清册，距离合同约定时间已逾期1年多，且其他需要报备的材料上诉人并未提供具体报备时间。同时，上诉人至今未向被上诉人提供办理房屋权属证书所需要的材料，如房屋初始登记复印件、测绘报告等相关材料及加盖相关印章。根据合同约定及法律规定，上诉人应该承担违约责任。二、录音资料是当事人集体录音，各当事人一同去售楼处所作的录音，符合我国证据形式的规定，属于视听资料，且该证据是本案证据之一，一审法院结合其他证据综合判断作出的判决是正确的。三、关于违约金计算。一审法院计算违约金方式正确，上诉人提出依据《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》是明显错误的，此规定针对司法赔偿案件，不适用于本案。四、关于一审反诉。被上诉人依照补充合同第2条第2款、第3款，在约定期限内已经向金融机构申请贷款并签订贷款合同，至于金融机构何时放款，是另一个程序，买卖双方的商品房买卖合同并未对放款事项作约定，也非双方可以约定的事项，且贷款的银行是上诉人指定的银行。另外补充合同为上诉人预先起草、重复使用的固定合同，此合同显失公平，该合同第2条的约定加重了被上诉人的责任，属于格式条款，应该无效。巴美武、邵丽丽向一审法院起诉请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋权属证书;2.判令衡锐公司立即返还违约金50339.76元（2014年9月30日至2016年1月14日）及剩余违约金(从2016年1月15日至取得房屋权属证书之日止)。衡锐公司一审反诉请求：1.判令巴美武、邵丽丽向衡锐公司支付违约金15013.10元（总房款1501310×0.05%×20天）；2.反诉费由巴美武、邵丽丽承担。一审法院认定事实：《商品房买卖合同》第十五条约定的交房的时间是2013年9月30日之前，被告（反诉原告）如约交房。被告（反诉原告）向产权登记机关提供资料的时间是2015年12月3日。原、被告双方因逾期办理房产证产生矛盾，被告不提供购房款结算发票及商品房初始登记复印件导致原告无法完成办理房产证手续，截至庭审结束原告（反诉被告）未取得房产证。《商品房买卖合同》第六条第三款约定”买受人于2013年6月29日支付首付款632475元人民币，余款860000元人民币于商品房买卖合同签订之日起30天内以公积金贷款280000元人民币、按揭贷款580000元人民币形式支付”。《商品房买卖合同》签订的时间是2013年的7月16日，原告于2013年7月24日与建设银行签订了房屋贷款协议，按揭贷款发放的时间为2013年9月5日。原告于2013年8月5日与大连市住房公积金签订了个人住房抵押借款合同，公积金发放的时间为2013年9月3日。原告于2016年1月14日向大连市甘井子法院起诉，后因管辖问题移送至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点分别为：1.被告（反诉原告）办理房产证的逾期时间。按照《商品房买卖合同》第十五条”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，商品房交付的时间是2013年的9月30日，被告（反诉原告）向产权登记机关提供资料备案的时间应在2014年9月30日之前，而被告（反诉原告）实际提交资料的时间是2015年12月3日，故被告向房产登记机关提交资料的逾期时间从2014年9月30日起至2015年12月3日止。同时，该条款还约定”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协助办理产权登记，出卖人自上述期限届满之日起依照同期银行定期存款利率按日承担违约金”原告办理房产证需要被告向其提供购房款结算发票及商品房初始登记复印件，截至庭审结束，被告并未向原告提供以上材料，被告不能协助原告办理产权登记也属违约，违约时间从2015年12月4日起至被告协助原告办理完产权登记之日止。2.被告（反诉原告）应负担违约金的金额。《商品房买卖合同》第十五条第三款约定”依照同期银行定期存款利率按日承担违约金”，合同中未明确约定具体银行，故应按照中国人民银行（一年期）定期存款利率分段计算，违约金合计53213.1元[2014年9月30日-2015年9月24日共360天，按3%利率计算，利息为45039.3元（1501310元×3%）；2015年9月25日-2016年1月14日，共112天，按1.75%利率计算，利息为8173.8元（1501310元×1.75%÷360天×112天）]，原告只主张违约金50339.76元，对此原告主张金额本院予以支持。3.原告（反诉被告）是否违约。按照《商品房买卖合同》第六条第三款约定，余款应以公积金、按揭贷款的方式于商品房买卖合同签订之日起30天内支付，即支付时间为2013年8月15日之前，实际上公积金发放的时间为2013年9月3日、按揭贷款发放的时间为2013年9月5日。被告（反诉原告）在反诉中主张原告（反诉被告）承担公积金、按揭贷款逾期付款的违约责任。本院认为，应该按照《合同补充协议》的相关约定认定原告（反诉被告）是否存在违约行为。《合同补充协议》第二条第二款约定”买受人应在买卖合同签订之日起二十日内向有关金融机构提交贷款申请及金融机构要求的与贷款有关的全部材料、证件，按金融机构的要求签署有关文件，办理抵押、公证、备案登记、保险、缴纳专项维修资金等手续......超过约定的付款期限金融机构仍未将贷款划至出卖人账户的，出卖人有权视情况根据本补充协议第二条的有关约定追究买受人的责任”，第二条第三款约定”买受人违反前款有关申请按揭贷款的规定（包括但不限于不向指定的金融机构提交或延迟提交贷款申请，不按金融机构的要求提供或延迟提供有关证件、材料，不按金融机构的要求签署或延迟签署有关文件，不按要求办理或延迟办理有关手续），以至付款期限届满时，金融机构仍未将贷款划至出卖人账户的......”，由此可知，金融机构未按期将贷款划至出卖人账户时，需要买受人违反有关申请按揭贷款的规定。庭审中，原告（反诉被告）提交证据证明其已于买卖合同签订后第9日、第21日（第20日为周日顺延至周一）向金融机构提交完相关资料，被告（反诉原告）无证据证明原告（反诉被告）存在”包括但不限于不向指定的金融机构提交或延迟提交贷款申请，不按金融机构的要求提供或延迟提供有关证件、材料，不按金融机构的要求签署或延迟签署有关文件，不按要求办理或延迟办理有关手续”等违约行为导致金融机构未按期划款。更进一步讲，《商品房买卖合同》只对原、被告双方有约束力，无法约束金融机构，并且即便原告将向金融机构交付所有材料和办理完贷款手续，金融机构何时放款也并非原、被告可以预见及约定的。综上所述，对于原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）协助办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金50339.76元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连衡锐房屋开发有限公司于判决生效之日起三十日内，协助原告（反诉被告）巴美武、邵丽丽办理位于大连市甘井子万福园”衡逸园二期（温莎小镇）”20幢2单元2层1号房（建筑面积112.16平方米）的房屋权属证书；二、被告（反诉原告）大连衡锐房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）巴美武、邵丽丽支付违约金50339.76元及剩余违约金［以1501310元为本金，从2016年1月15日起至被告协助原告办理完产权登记之日止，按照中国人民银行（一年期）定期存款利率计算］；三、驳回被告（反诉原告）大连衡锐房屋开发有限公司反诉请求。案件受理费1058元，由被告（反诉原告）大连衡锐房屋开发有限公司负担。案件反诉费175元，由被告（反诉原告）大连衡锐房屋开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。根据一审已采信的证据，本院补充查明，2015年11月13日，上诉人取得包括案涉楼盘在内的位于甘井子区万福园126号地块上房屋的商品房初始登记证明，一审法院查明的事实中”被告向产权登记机关提供资料的时间是2015年12月3日”有误，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人逾期履行协助被上诉人办理房屋产权登记的违约时间。二、原审依据上诉人违约时的银行利率计算上诉人应给付违约金是否正确。三、被上诉人是否应承担逾期付款的违约责任。关于焦点一，上诉人认可其逾期履行协助被上诉人办理房屋产权登记的行为构成违约，并认可原审认定其违约的起始时间，但认为其违约的截止时间应为上诉人向产权登记机关提交资料办理案涉房屋初始备案登记之日即2015年11月13日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房地产权属证书是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。不动产登记机关不仅要求开发商提交相关的备案资料，而且也要求买受人提交发票、测绘成果报告等材料，而发票和测绘成果报告等材料应当由开发商开具并出具给买受人。虽然在双方签订的《商品房买卖合同》中并没有关于上诉人出具发票和测绘成果报告等材料的具体约定，但是，出具发票和测绘成果报告等材料是开发商必需履行的法定协助义务。现上诉人因与被上诉人之间违约金的纠纷，拒不向被上诉人出具发票和测绘成果报告等材料，显然违反了前述法律规定。该行为致使被上诉人未能在合同约定的期限内取得产权登记，上诉人的该行为亦构成违约。目前，上诉人的该违约行为尚未终止，仍然持续。原审认定上诉人违约时间截止到上诉人协助被上诉人办理产权登记之日适用法律正确。上诉人此点上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，上诉人认为应该按照违约结束之日或违约金支付之日的银行利率计算其应给付的违约金数额。对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款约定，”出卖人自上述约定期限届满之日起依照同期银行定期存款利率按日承担违约金”，这里的”上述约定期限届满之日”是指该合同第十五条约定的”商品房交付使用后365日”后的次日。故原审按照违约当时的中国人民银行（一年期）定期存款利率计算上诉人应支付违约金具体数额并无不当，上诉人此点上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人主张适用《合同补充协议》第二条第3款的约定，由被上诉人承担逾期付款的违约责任。因《合同补充协议》第二条第3款约定：”买受人违反前款有关申请按揭贷款的规定（包括但不限于不向指定的金融机构提交或迟延提交贷款申请，......不按要求办理或迟延办理有关手续），以至付款期限届满时，金融机构仍未将贷款划至出卖人账户的，自买卖合同约定的应付款日期之次日起，每逾期一日，买受人应当按房价总额承担日万分之五的违约金，......”，即该条款适用的前提为买受人具有怠于申请按揭贷款的情形。现被上诉人提交的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》证明其已按双方约定于《商品房买卖合同》签订后20日内与大连市住房公积金管理中心签订抵押借款合同，无据证明被上诉人存在《合同补充协议》第二条约定的买受人怠于申请按揭贷款的情形。故上诉人此点上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，衡锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1233元（上诉人衡锐公司已预交），由上诉人大连衡锐房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长侯学枝审判员刘冬艳代理审判员王鹏程二〇一七年六月八日书记员ＸＸ