福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8161号 原告：陈江枝，男，汉族，1984年1月3日，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：谢长铃，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范宇轩，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：陈红英，女，汉族，1966年4月12日出生，住浙江省缙云县。 原告陈江枝与被告陈红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢长铃、范宇轩到庭参加诉讼，被告陈红英经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告陈江枝向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》以及2016年9月27日签订的《补充协议》已于2016年10月27日解除；2.请求判令被告向原告支付违约金200000元；3.请求判令被告支付原告律师代理费支出20000元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年7月7日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》（下称“合同”）及其补充协议，双方约定由被告将其坐落于福州市鼓楼区融侨锦江单元房产（房权证号：榕Ｒ字第××号）出售给原告，售价为人民币246万元。合同第五条约定，该房屋存在抵押权的，甲方即被告应自行出资解除抵押权，被告应在抵押权人告知可还款且乙方的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，甲方应在乙方的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款。合同第十二条第（一）款约定了房屋所有权过户登记前的违约责任，包括1、自违约行为发生之日止，违约方应每日按本合同约定成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同。2、除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。《补充协议》第3条约定，甲方（即被告）应按本合同约定解除该房屋的抵押权，否则，视为甲方违约。 现原告已经依照合同约定向交易服务人福建金诚丰担保有限公司支付购房保证金人民币125000元，并依约将39万元购房款同意交由中国建设银行冻结在原告资金监管托管专户中。但被告在房屋抵押权人告知其可还款且原告的贷款申请获得批准后三个工作日内未向抵押权人还款，经交易服务人福建金诚丰担保有限公司2016年8月25日及2016年9月5日向被告发函催促被告履约。原、被告双方在2016年9月27日签订了第二份《补充协议》，约定被告于2016年10月15日前向抵押权人办理还款等相关手续。但时至今日，被告仍未向房屋抵押权人还款以解除房屋抵押权。2016年10月26日原告向被告发出《解除合同函》，该函件于2016年10月27日寄送至被告处被告拒绝签收。 原告认为，被告的行为已经严重的侵害了原告的合法权益，构成根本违约。依照合同的约定，原告有权解除《房屋买卖合同》及其相关的补充协议。且合同解除权是形成权，原告已经将解除合同函件以快递形式寄送给被告，并在面单上注明原告解除合同的意思表示，虽被告拒绝签收，但被告已经通过阅读面单知悉了原告的意思表示，合同即告解除。另外，依照合同约定原告还有权要求被告支付合同约定的违约金20万元。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 被告陈红英无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： Ａ1.《房屋买卖合同》及补充协议，证明：原告与被告于2016年7月7日签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将其名下位于福州市鼓楼区融侨锦江以246万元的价格出售给原告，并约定了相关交易流程及违约责任。 A2.《交易服务合同》，证明：原告、被告与福建金诚丰担保有限公司于2016年7月7日签订《交易服务合同》约定原、被告双方共同委托福建金诚丰担保有限公司为本次房产交易提供交易服务。 A3.收款收据及POS签购单，证明：原告为履约已经按照《房屋买卖合同》第十一条的约定将购房保证金共计125000元支付给交易服务人福建金诚丰担保有限公司代管。 A4.转账凭证， A5.“房易安”开户回单， A6.“房易安”资金到账回单， A4-A6共同证明：原告为履约已经向中国建设银行申请住房贷款，且已经依约将首付款390000元汇至原告名下中国建设银行资金监管托管专户中，并已同意交由中国建设银行冻结该笔首付款。 A7.中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表。证明：经中国建设银行审查，其已经于2016年8月18日批准同意了原告的住房贷款申请。 A8.告知函及相关EMS回单， A9.履约告知函及相关EMS回单， A8-A9证明：因合同约定的被告向交易房屋抵押权人还款的条件已经成就，被告怠于履行向抵押权人还款的合同义务，交易服务人福建金诚丰担保有限公司依照《房屋买卖合同》约定于2016年8月25日、2016年9月5日两次向被告发出告知函催促被告继续履约，被告均置之不理。 A10.补充协议，证明：原告与被告于2016年9月27日签订补充协议，约定甲方应于2016年10月15日前向抵押权人办理还款等相关手续。 A11.解除合同函及相关EMS回单，证明：因被告违约，原告依照合同约定取得了解除合同的权利，并于2016年10月26日向被告发出解除合同函，该函件与2016年10月27日寄送至被告处被告拒绝签收。原被告之间的《房屋买卖合同》及相关补充协议已于2016年10月27日解除。 A12.委托代理合同，证明：原告为提起本案诉讼，支付律师费20000元。 被告陈红英未到庭对原告提交的上述证据材料进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料，视为放弃相应诉讼权利。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1-A9、A11-A12均有原件佐证，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据；证据A10虽有原件佐证，但关联性本院不予认可。 根据本案庭审内容和当事人提交的有效证据材料，本院查明如下事实： 2016年7月7日，原告陈江枝作为买方和被告陈红英作为卖方在福建金诚丰担保有限公司的见证下，签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，约定：1.被告将位于福州市鼓楼区融侨锦江单元房产出售给原告，约定成交价为人民币246万元。2.合同第四条约定，上述房产存在抵押，被告应于2016年8月10日前向抵押权人申请还款。3.合同第五条约定，该房产存在抵押权，被告应自行出资解除抵押权。被告自行出资解除该房产抵押权，被告应在抵押权人告知可还款且原告的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，被告应在原告的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款。4.合同第十二条约定，（一）房屋所有权过户登记前的违约责任1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币20万元整，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。5.补充协议第3条约定，被告应按本合同约定解除该房屋的抵押权，否则视为被告违约。 同日，原、被告和福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定由福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方提供房屋交易服务事宜。 原告分别于2016年7月7日、2016年7月14日向福建金诚丰担保有限公司交付购房保证金人民币5万元、7.5万元，福建金诚丰担保有限公司向原告出具收款收据。 2016年8月10日，原、被告同意将原告名下建设银行账户设立为房屋结算资金托管专户。2016年8月16日，俞丽娟（系原告妻子）向该账户转账人民币39万元。 2016年8月25日，福建金诚丰担保有限公司向被告寄送《告知函》称，2016年7月7日被告告知该公司工作人员抵押权人通知其2016年8月10日可办理还款手续，2016年8月18日原告贷款申请已获得批准，现被告应向抵押权人办理还款手续，该公司工作人员已多次致电被告催促办理上述手续，但被告至今未予以办理。为此该公司特发此函，希望被告收到函件后即行前往办理还款手续。 2016年9月5日，福建金诚丰担保有限公司再次向被告寄送《履约通知函》称，该公司工作人员已多次致电被告催促办理上述手续，并于2016年8月25日向被告发出告知函，但被告至今未予以办理。现应原告要求特发此函，望被告在收到本函件后即行前往贷款银行办理还款手续，否则原告将依法追究被告相应的法律责任。 2016年9月27日，原告与“陈红英”签订《补充协议》，该协议约定：原、被告双方协商约定被告应于2016年10月15日前向抵押权人办理还款等相关手续。该协议一式三份，原、被告各持一份，福建金诚丰担保有限公司备案一份。原告在该协议上签名按印，落款处的被告签名系他人代签。原告诉称，协议落款处的被告签名系被告配偶郭连声代签。 2016年10月26日，原告向被告寄送《解除合同函》称，根据《房屋买卖合同》第五条第二款之约定，被告应在抵押权人告知可还款且原告的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款，但被告并依约履行上述义务。福建金诚丰担保有限公司作为交易服务人曾多次致电催促被告履行上述义务；受原告委托，福建金诚丰担保公司还于2016年8月25日及2016年9月5日给被告发函催促履约，但被告至今未予履行。被告的上述行为已严重侵害原告合法权益，现原告依法通知被告解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。该邮寄件于2016年10月27日被拒收退回。 另，原告于2016年10月31日因本案房屋买卖合同纠纷而委托律师，并支付律师代理费人民币2万元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，原、被告于2016年7月7日签订《房屋买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。根据本案证据材料和本院查明的事实来看，被告在合同履行过程中未能按照合同约定履行解除抵押还款义务，经交易服务方两次发函催告的情况下仍未履行义务，致使原告向被告发函解除房屋买卖合同及其相关合同文件，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于原告的第一项诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。如前所述，被告在合同条款约定条件成立的情况下，拒不履行解押还款手续，已经构成违约，交易服务方应原告要求向其发函催告后仍未履行，此时合同约定的合同解除条件已经成就，原告作为守约方依约于2016年10月26日向被告发函解除本案《房屋买卖合同》及其相关合同文件，有法律和合同依据，该解除函于2016年10月27日被拒收退回，已经履行通知义务。故原、被告之间于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议应于2016年10月27日被依法解除。2016年9月27日的《补充协议》系原告和案外人所签，原告既无证据证明代签人的身份情况，也无证明代签人的授权情况，本院对该协议的关联性不予认可。故原告的相应诉请，本院予以支持，超过部分不予支持。 关于原告的第二、三项诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告作为守约方有权向被告主张违约责任。根据本案房屋买卖合同的相关规定，被告作为违约方导致本案合同解除，原告有权要求被告支付违约金人民币20万元。本案律师费系原告因与被告之间的本案房屋买卖合同纠纷而实际支出，原告向被告主张该费用，有事实和法律依据。故原告的上述两项诉请，本院予以支持。 被告陈红英经本院依法公告传唤，均无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈江枝和被告陈红英于2016年7月7日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议已于2016年10月27日依法解除； 二、被告陈红英于本判决生效之日起十日内向原告陈江枝支付支付违约金人民币20万元； 三、被告陈红英于本判决生效之日起十日内向原告陈江枝支付支付律师代理费人民币2万元； 四、驳回原告陈江枝的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼受理费26480元，由被告陈红英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年六月七日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。