广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0621民初164号原告：邓想，女，1989年1月27日出生，壮族，住广西上思县。委托诉讼代理人：黄志德，广西心田律师事务所律师。被告：上思永福置业有限公司,住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。法定代表人：韦伟和，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁乃之，广西其沿律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦良钢，广西南港律师事务所律师。原告邓想与被告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序于2017年3月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年4月28日将本案转为普通程序，并于2017年6月23日再次公开开庭审理了本案。原告邓想的委托诉讼代理人黄志德，被告永福公司的委托诉讼代理人梁乃之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金15519.80元（从2015年1月1日到2016年12月31日，总共逾期730天，按房价总款212589元×0.1‰×730天=15519.80元；2017年1月1日到被告符合交付房屋之日止的违约金按房价总款212589元×0.1‰计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年11月18日与被告签订《商品房买卖合同》,向被告购买位于上思县××东路××大厦××房,购房总金额为212589元。原告己按合同约定履行付款义务。按合同第八条规定,被告应于2014年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用。合同第九条第2款规定,逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之一的违约金。合同第九条第3款规定，逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。被告限制了逾期交房违约金的最高额之后,便可无限期拖延交房且不用过多承担责任,减轻了被告的合同义务。《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款,该合同第九条第3款的约定有违公平原则，根据《合同法》第40条、第41条的规定,应为无效条款。故本案逾期交房违约金应当按照己付房价款的日万分之一计算。截至2016年12月31日,原告仍未收到被告符合房屋交付条件的收房通知书,被告己严重违约。被告辩称，1、被告顺延交房有不可抗力的事由，并非故意拖延交房。自工程施工之日（2012年12月6日）起至合同约定交房之日（2014年12月31日）止，出现延期事由具体情况如下：中雨以上天气80天；台风19天；因台风吹断塔吊而停工107天；停电4天；高考、中考停工11天；扣减重复计算的天数后，共计193天。被告可将交房时间顺延至2015年7月12日。由于在工程顺延期限内仍然存在不可抗力等因素，即自2015年1月1日起至2015年7月12日止，出现中雨天气15天，中、高考6天，扣减重复计算的天数后，共计19天。在19天顺延期限内出现中雨以上天气6天。最终交房日期应为2015年8月6日。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》基本条款系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性禁止规定，合法有效。该合同第九条第3款对违约产生的损失赔偿计算方法有明确约定。该约定不存在加重对方责任、排除对方主要权利的内容，符合法律规定。因此，本案违约金应按该约定计算。综上所述，被告要求原告支付逾期交房违约金15519.80元的理由不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、商品房买卖合同，证明原告与被告签订商品房销售合同；3、收据，证明被告收到原告购房首付款64589元；4、个人购房担保借款合同，证明原告向中国农业银行股份有限公司上思县支行借款付款给被告，由被告担保；5、中国农业银行借款凭证，证明原告向中国农业银行上思县支行借款148000元已转入被告的账户（20×××56）；6、中华人民共和国税收通用完税证，证明原告个人购房缴纳契税2125.89元；7、缴款书，证明原告缴纳办理房屋产权证书住房登记相关费用；8、商品房买卖合同登记备案证明，证明原告购买的房屋已在上思县房地产管理所登记备案；9、企业信用信息，证明被告主体适格。被告为其辩解向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明合同第八条约定顺延交房的情形及合同第九条第3项约定逾期交房的违约金最高额为合同总价款的2%；2、开工申请、开工令，证明工程开工时间是2012年12月6日；3、气象资料证明书，证明在约定交房日期前出现中雨以上天气为2013年43天，2014年37天，总共80天，在顺延日期内又因天气因素继续顺延16天，共顺延96天，因台风天气停工27天；4、工程暂停令、工程复工令、复工申报表、建设工程复工安全检查表、照片2张，证明2014年7月19日，台风“威马逊”造成施工现场塔吊倒塌，致使工程停工至2014年11月3日，共停工107天；5、六份通知，证明2013年至2015年中考、高考期间，因行政行为停工17天；6、关于上思县永福大厦（上思县团结东路）停电的相关说明，证明因停电造成停工3天；7、收房通知书、快递回执单，证明被告已通过快递通知原告收房；8、竣工验收备案表，证明上思县永福大厦已通过竣工验收，符合交房条件；9、公告，证明被告已在广西日报刊登收房公告。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-9的真实性均无异议，但认为证据6、7与本案无关。原告对被告提供的证据1、证据3-9的真实性均无异议，但认为证据1的合同中第九条第3款的规定加重了买受人的义务，减轻了出卖人的权利，该条款无效；认为证据3-9与本案无关，且证据8不能证明被告出卖的房屋已经符合交房条件，证据9不能证明被告已将房屋交付原告。被告提供的证据2，原告认为由法院来认定。对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-5、证据8、9，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据6、7与本案无关，本院不予确认。被告提供的证据1、证据3-9，原告对其真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证；被告提供的证据2与本案争议事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓想向被告永福公司购买上思县××东路××大厦××房，购房款总额为212589元，双方于2013年11月18日签订一份《商品房买卖合同》，合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款……2、银行按揭贷款方式付款：买受人签定本合同时付清首付款64589元，余款148000元由银行按揭贷款付清。第八条约定交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，按实际受影响时间顺延；2、停水、停电等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；3、非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工的；4、买受人延期付款的，交房时间延期至房款付清后七个工作日。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.1‰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.1‰的违约金；3、本条第1、2项中逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……《商品房买卖合同》附件四第二十四条约定：本合同以下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码送达对方，或以报纸公告形式告知……如买受人的上述通讯地址或者联系方式发生变化，应立即书面通知出卖人。第二十五条约定：任何通知、付款要求或各种通讯只要按照上述地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达：（1）如果是信函，则为发出后5个工作日；（2）如果派人专程送达，则为买受人签收之日；（3）如果是报纸公告，则为公告刊登之日……截止2015年2月28日，原告邓想向被告支付了购房首付款59589元。2014年1月9日，原告与中国农业银行股份有限公司上思县支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款148000元。该行于2014年1月23日发放贷款148000元至被告在农业银行的账户（账号20×××56）。2016年4月4日，原告签收被告寄送的《收房通知书》。2016年7月12日，上思永福大厦通过竣工验收。2016年8月8日，被告在《广西日报》上刊登交房公告，内容为：“永福大厦已通过竣工验收合格，具备交房条件。请各位永福业主尽快到永福大厦售楼部办理交房手续。”另查明，2013年11月18日合同签订后至合同约定的交房日（2014年12月31日）期间，出现中雨以上降水天气的天数为40天（其中2013年3天、2014年37天）。2014年7月19日，受第9号台风“威马逊”的影响，上思永福大厦施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架多处损坏，上思永福大厦工程因此停工，停工合计107天，直至2014年11月3日恢复施工。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的违约行为，如存在，则其实际逾期交房多少天；2、被告是否应向原告支付逾期交房违约金。本院认为，原告邓想与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。关于被告是否存在逾期交房的违约行为以及其实际逾期交房多少天的问题。《商品房买卖合同》第八条约定如遭遇不可抗力；停水、停电等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工的情况，出卖人可据实予以延期。被告作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的事由，也应证明该事由已实际影响到施工。根据被告提供的气象资料证明书，可知本案《商品房买卖合同》签订后，施工过程中确实存在足以影响施工的气象事由。综合考虑气象资料所体现的气象事由及施工所需气候条件等因素，本院酌情考虑中雨以上降水天气作为被告延期交房的合理事由。因受台风影响而致使施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架多处损坏，上思永福大厦工程被迫停工。此次事件为不可抗力的事由，被告可据此延期交房。被告主张因停电、中考、高考而影响施工，其可以顺延期限交房。但停电并不一定导致被告整日停工，中考、高考也并非不可预见的事由。故对被告上述主张，本院不予采纳。因此，扣除重复计算的18天外，被告可合理顺延交房的天数应从签订合同之日起计算至合同约定交房之日止共129天（40天+107天-18天）。《商品房买卖合同》附件四第二十五条约定：如果是报纸公告，则公告刊登之日即为任何通知被送达之日。本案中，永福大厦于2016年7月12日通过竣工验收，被告于2016年8月8日刊登交房公告。因此，被告实际交房时间应为2016年8月8日。扣除被告可顺延交房的129天后，被告最迟应于2015年5月9日交房，至其2016年8月8日交房，被告实际逾期交房共457天，已构成违约，应向原告承担违约责任。关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.1‰的违约金；逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。本案中，被告迟延交房457天，应按《商品房买卖合同》第九条的约定向原告邓想支付逾期交房的违约金，违约金为9715.32元（212589元×0.1‰×457天）。该合同第九条第3款约定：逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。但该条款并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，故该条约定有效，双方当事人应按该约定履行自己的权利义务。根据合同第九条第3款的约定，本案的逾期交房违约金最高额为4251.78元（212589元×2%），故被告应向原告支付的逾期交房违约金为4251.78元。对于原告要求被告支付逾期交房违约金15519.80元（从2015年1月1日到2016年12月31日，总共逾期730天，按房价总款212589元×0.0001×730天=15519.80元；2017年1月1日到被告符合交付房屋之日止的违约金按房价总款212589元×0.1‰计算）的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告上思永福置业有限公司向原告邓想支付逾期交房违约金4251.78元；二、驳回原告邓想的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费188元（原告已预交94元），由原告邓想负担68元，被告上思永福置业有限公司负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费188元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄应良人民陪审员  黄雪娇人民陪审员  岑勇男二〇一七年六月二十七日书 记 员  方媛媛