广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初409号原告：广州市联安物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇高沙路329、331号，统一社会信用代码91440115781222924N。法定代表人：陈巧芳，职务总经理。委托代理人：何逸贤，广东品智律师事务所律师。委托代理人：陈健明，广东品智律师事务所实习律师。被告：黄绮婵，女，1986年11月27日出生，汉族，住广州市南沙区，原告广州市联安物业管理有限公司（以下简称联安物业公司）诉被告黄绮婵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联安物业公司的委托代理人何逸贤到庭参加诉讼，被告黄绮婵经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告联安物业公司诉称：原告根据与广州市百盛房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，依法对大岗镇翡翠蓝湾花园提供物业管理服务。案外人谭汉星、张显茵是广州市南沙区大岗镇灵兴路蓝翠街XX号ＸＸ号房屋原业主，其于2010年3月30日与原告签订由《管理规约》和《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》两部分组成的《翡翠蓝湾花园公共管理规约》。2012年5月10日，谭汉星、张显茵将涉案房屋变更登记于被告名下，但没有到原告处办理房屋变更交接手续。被告自取得涉案房屋所有权之日起至今，一直未依约缴纳物业管理费、公共水电分摊费，已构成违约。据此，原告请求：1、被告黄绮婵向原告支付自2014年4月1日起至2016年12月31日的物业管理费6699元；2、被告黄绮婵向原告支付迟延缴纳物业服务费的违约金（自逾期之日起至实际付清之日止，每日按欠缴金额的千分之三支付，暂计至2016年12月29日为9754元）；3、被告黄绮婵向原告支付自2014年2月1日起至2016年10月31日的公共水电分摊费用126.8元；4、被告黄绮婵向原告支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元；5、本案诉讼费用由被告黄绮婵承担。黄绮婵未答辩。本院审理查明：联安物业公司具备三级物业管理资质,其于2012年1月20日与广州市百盛房地产发展有限公司就大岗翡翠蓝湾东区、南区、西区、北区，大岗翡翠商业园商铺提供前期物业服务一事订立《前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，西区联体低层住宅（联体别墅）按照1.2元/月/平方米计算；物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每个季度的第一个月5号前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，由联安物业公司酌情进行处理，业主、物业使用人因违反合同、《临时管理规定》、及乙方制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应责任；合同期限自签订之日起至2017年12月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，合同自动终止。联安物业公司于2010年3月30日与涉案房产原业主订立《翡翠蓝湾花园公共管理规约》（包括《管理规约》、《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》）。其中，在《管理规约》部分中约定，物业服务费按每月每平方米建筑面积计算，业主每月十五日前以现金或存入指定银行形式向物业服务中心支付每月物业管理服务费；业户需在每月五日至二十日缴交其单位的管理费、水电费及公共水电分摊费；欠款累积达一个月以上，将自逾期之日按所欠金额加收每天千分之三滞纳金计算；联安物业公司有权以民事诉讼的形式提出追讨，在该诉讼中委托律师的费用应由欠费业主承担。在《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》部分中约定，转让房屋时，业主需事先书面通知联安物业公司，告知受让方需遵守本协议及与联安物业公司签订本协议，并负责缴清所有欠付的物业管理费用。独立及联体别墅管理费的标准为每月每平方米1.2元，每月15日前预先交纳其单元当月应付之管理费；受有关部门或单位的委托，联安物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。涉案房屋建筑面积为168.8998平方米，于2012年5月10日由原业主谭汉星、张显茵转移登记至被告黄绮婵名下。联安物业公司确认涉案房屋物业服务费为203元/月（1.2元/平方米×168.8998平方米），黄绮婵自2014年4月1日起至今均未缴纳过物业服务费、自2014年2月1日起至今均未缴纳过公共水电公摊费。联安物业公司代案涉房屋缴纳2014年2月1日至2016年9月30日期间的公摊水电费120.7元，分别如下：2014年2月、3月为9元、2014年4月、5月为9.9元、2014年6月、7月为10.5元、2014年8月、9月为9.7元、2014年10月、11月为7.2元、2014年12月、2015年1月为6.1元、2015年2月、3月为5.6元、2015年4月、5月为6.1元、2015年6月、7月为6.7元、2015年8月、9月为6.6元、2015年10月、11月为6.4元、2015年12月、2016年1月为5.6元、2016年2月、3月为4.2元、2016年4月、5月为8.9元、2016年6月、7月为9.7元、2016年8月、9月为8.5元。因本案纠纷，联安物业公司委托广东品智律师事务所而支出律师费2000元。诉讼中，原告变更诉讼请求，将要求被告黄绮婵向原告支付自2014年2月1日起至2016年10月31日的公共水电分摊费用126.8元变更为被告黄绮婵向原告支付自2014年2月1日起至2016年9月30日的公共水电分摊费用120.7元本院认为，广州市百盛房地产发展有限公司与联安物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告黄绮婵具有约束力。被告虽然未签订《翡翠蓝湾花园公共管理规约》，但根据《翡翠蓝湾花园物业管理服务协议》，原业主在转让房屋时应当告知受让方遵守该协议及与联安物业公司重新签订协议，且广州市百盛房地产发展有限公司与联安物业公司签订的《前期物业管理服务合同》约定业主、物业使用人因违反合同、《临时管理规定》、及联安物业公司制定的管理规定给自身或他人造成损失的，应由业主或物业使用人自行承担相应责任。原业主已于2012年5月10日将涉案房屋转让给被告黄绮婵并办理过户手续，按照权利与义务相一致原则，现被告黄绮婵已为涉案房屋的业主，故涉案《翡翠蓝湾花园公共管理规约》对被告黄绮婵亦具有约束力。被告黄绮婵未依约缴纳物业服务费、公共水电分摊费用，故本院对联安物业公司要求黄绮婵支付从2014年4月1日起至2016年12月31日止的物业服务费6699元（203元×33个月）以及从2014年2月1日起至2016年9月30日止的公共水电分摊费用120.7元的诉讼请求予以支持。同理，本院对联安物业公司按照上述规约之约定而要求黄绮婵支付律师费2000元的请求予以支持。同时，黄绮婵长期拖欠物业服务费的不诚信行为已经构成违约，且对联安物业公司造成实际损失，故本院对联安物业公司主张物业服务费的违约金予以支持。对于违约金的标准，联安物业公司按照其与原业主签订的《翡翠蓝湾花园公共管理规约》中确定的“每日千分之三”的标准，该标准并不违反法律相关规定，故本院对违约金的计算标准予以支持。依据《翡翠蓝湾花园公共管理规约》的约定，联安物业公司要求黄绮婵拖欠物业服务费的违约金从当月16日起计算，以每个月的物业服务费203元为本金按照每日0.3%的标准，符合合同约定，本院予以支持。同时，每一笔违约金总额以欠付的物业服务费为限，超过部分，本院不予支持。黄绮婵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄绮婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付从2014年4月1日起至2016年12月31日止的物业服务费6699元及违约金(违约金的计算方法：自2014年4月1日起，各以当月应缴的物业服务费203元为本金，分别于每月16日起计至被告黄绮婵付清之日止，按每日3‰的标准计算。每月物业服务费的违约金总额以当月欠付的物业服务费为限）；二、被告黄绮婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付从2014年2月1日起至2016年9月30日止的公共水电分摊费用120.7元；三、被告黄绮婵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市联安物业管理有限公司支付因追讨本案债权而产生的律师费2000元；四、驳回原告广州市联安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由被告黄绮婵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 陈 健审判员 王 健审判员 老善涵二〇一七年六月三十日书记员 张大会