江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0205民初4643号 原告：孙震岳，男，1992年1月27日生，，汉族，住江苏省无锡市北塘区。 委托诉讼代理人：孙明（系孙震岳父亲），男，1967年1月22日生，，汉族，在无锡嘉誉会计师事务所工作，住江苏省无锡市北塘区。 被告：上海锐翔上房物业管理有限公司无锡新区分公司，登记住所地江苏省无锡新区梅村镇新泰工业配套区A-20号地块，实际经营地江苏省无锡市锡山区新明路中大诺卡小镇27号。 负责人：沈峰，该分公司总经理。 被告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。 法定代表人：张圣哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人邬叶弟（受上述两被告的共同授权委托），上海功茂律师事务所律师。 原告孙震岳与被告上海锐翔上房物业管理有限公司无锡新区分公司（以下简称上房物业新区分公司）、被告无锡中大房地产有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法由审判员陈军慰适用简易程序审理。原告孙震岳申请撤回对被告无锡中大房地产有限公司的起诉，本院予以准许；本院根据原告的申请通知上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上房物业公司）作为被告参加诉讼。2017年2月6日本案经批准转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙震岳的委托诉讼代理人孙明、被告上房物业新区分公司、上房物业公司的共同委托诉讼代理人邬叶弟到庭参加诉讼。本案因当事人提出管辖权异议等扣除审限。本案现已审理终结。 原告孙震岳向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告非法侵占房屋直接损失费109778.09元，2、被告支付原告非法侵占房屋间接损失费54486.07元，3、被告支付原告非法侵占使用房屋产生的电费、复电费153元，4、被告支付原告非法侵占使用原告新房造成的精神损失费30000元，5、被告支付非法侵占房屋的物业费3859.2元。事实和理由：其与无锡中大房地产有限公司签订了商品房买卖合同一份，购买位于无锡市××区××单元××室房屋，并于2013年10月29日办理了锡房权证字第××号所有权证书，无锡中大房地产有限公司将该房屋入户钥匙等交给上房物业新区分公司使用，并于2014年9月前产生电费440度，上房物业新区分公司未交纳电费致使供电公司断电。其多次催要房屋钥匙等物，上房物业新区分公司以要交清2015年3月前物业管理费为由拒绝交付。直至2016年3月26日其垫付上房物业新区分公司侵占期间产生的物业费后才交付房屋钥匙等物。其房子本是购买使用的，但是由于被告不肯交钥匙及其他等事项，导致房子一直是被告占用的，使其不能享有法律规定的房产使用权利，所以要赔偿上述费用。第一项是从2013年4月份算到2016年3月份，按照银行贷款的利息计算的；第二项是其支付的首付、大修理基金等所有房屋上的付款326215.15元，从2013年4月份算到2016年3月份，按照贷款利率计算的利息损失；第三项是其已经支付的，是在被告占用期间使用的电费、复电费；第四项其房子是新房子，但是2016年3月份交付房屋的时候，室内大部分墙皮脱落，房间内有浸水、发霉的痕迹，里面有香烟盒、快餐盒等杂物，所以其看到后精神很不愉快；第五项是其在另案中，法院判决其应该承担1275元，其共向被告缴纳了5134.2元的物业费，剩余的物业费由于房屋由被告侵占要求被告承担，所以要求被告返还物业费3859.2元。 被告上房物业新区分公司、上房物业公司辩称：不同意原告的请求，1、该案在前面仲裁过，在东北塘法庭又起诉过；原告明确实际占有使用是开发商，仲裁驳回了原告，之后原告在东北塘起诉就变成了物业管理纠纷，所以原告明确我们不是占有方；2、原告说是他买房付了自有资金，来主张相关损失，但是他这一主张是没有依据的，即使占有也不是用这种标准来计算损失；3、即便是最后，我们也认为计算标准也是明显高于国家法律规定标准。直接损失、间接损失也没有具体理由支持。对于第三项请求，原告说他交了电费、复电费，但是在2014年房产证已经办到原告名下了，所以说，如果原告交了上述费用，就说明了原告对房屋已经实际占用了。对于第四项，是没有法律规定的。对于第五项，原告不应该重复起诉。原告起诉被告一、二在程序上及主体资格上也是不适格的。 经审理查明：2013年2月3日，孙震岳与无锡中大房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，约定孙震岳向中大公司购买位于无锡市锡山区××单元××号房屋，房屋建筑面积为132.45平方米。合同约定房屋交付时间为2012年12月31日，出卖人将分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买卖受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同附件四补充条款约定“乙方（孙震岳）应当支付给甲方的任何款项未完全付清的，甲方（无锡中大房地产有限公司）有权拒绝向乙方交付房屋，交房期限延至乙方付清全部应付款项之次日。”2013年3月底孙震岳付清了所有房款，2013年10月18日孙震岳向无锡中大房地产有限公司缴纳了大修理基金、电梯维修基金，无锡中大房地产有限公司向孙震岳交付了涉案房屋的土地分割证和初始登记证，并开具了购房款发票。2014年6月10日，孙震岳取得涉案房屋的所有权证书。2013年2月3日，孙震岳同时与上房物业新区分公司签订了前期物业管理服务协议一份，约定由上房物业新区分公司对孙震岳所购房屋所在的诺卡花园从事前期物业管理服务即“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理”，该合同第四条约定高层住宅的公共服务费为每月每平方米0.8元，公用水电费为每月每平方米0.1元，高层住宅的电梯使用费为每月每平方米0.4元。前期物业管理服务相关费用自发展商通知孙震岳入住之日计算，如孙震岳未入伙或未入住期间的费用由孙震岳按无锡市相关法规规定承担。2016年3月26日，孙震岳的父亲孙明签署房屋设施设备交接单，该交接单中载明“客户同意自2013年3月1日起，缴纳本物业全部费用”。同日，孙震岳向上房物业新区分公司缴纳2013年3月1日至2013年8月31日期间的物业费1033.8元；2013年9月1日至2016年6月30日期间的物业费4100.4元（按物业费打七折收取），合计5134.20元。 上述房屋于2012年12月17日通过了竣工验收，12月25日由无锡市建设局予以竣工验收备案。孙震岳之前在该小区另行购买了其他房屋。无锡中大房地产有限公司于2016年10月在当地工商部门注销登记。上房物业新区分公司无法人资格，其上级开办单位为有法人资格的上房物业公司。 再查明：2015年5月18日，孙震岳以无锡中大房地产有限公司逾期交房及擅自使用房产构成违约为由向无锡仲裁委员会（以下简称无锡仲裁委）申请仲裁。在该案仲裁过程中，孙震岳提供2015年3月28日无锡中大房地产有限公司向其送达的同意入住通知书，该通知书中载明“中大诺卡花园101幢501室业主孙震岳先生于2015年3月28日在我司办结相关收房手续，所有费用亦已结清，特此通知贵司可为该业主办理物业入住手续。”无锡仲裁委于2015年11月24日作出（2015）锡仲裁字391号裁决书，该裁决书中认定案涉房屋的交付期限应为2013年4月1日，实际交付日期为2013年10月18日；裁决书同时认定2015年3月28日的同意入住通知书系无锡中大房地产有限公司事后出具给上房物业新区分公司的有关孙震岳已经办结收房手续的证据函，并非无锡中大房地产有限公司向孙震岳发出的办理交房手续的书面通知。孙震岳于2016年2月14日向无锡市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决书，2016年3月21日该院经审查，裁定驳回孙震岳的申请。 2016年4月21日，孙震岳在本院起诉上房物业新区分公司物业服务合同纠纷一案，要求上房物业新区分公司返还垫付的物业管理费5134.2元。本院于2017年3月3日判决认定2013年3月至2013年10月的物业费1275元，上房物业新区分公司应予返还孙震岳。判决后当事人未上诉。 另查明：当地东亭派出所接处警工作登记表显示：2015年3月29日，报警地点诺卡小镇117号社区服务站旁边二期广场，处警结果系孙明与姜少栋因物业费有纠纷，已告知双方自行协商，等；2016年2月21日，报警地点中大诺卡小镇四期101－501，处警结果告知与物业协商解决，等。 上述事实，由原告提供的同意入住通知书、房屋设备设施交接单、发票及发票记账联、催缴电费通知书、裁决书、借款还款计划表、判决书、前期物业管理服务合同，被告提供的裁定书、仲裁书，以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：孙震岳与无锡中大房地产有限公司系商品房买卖合同关系，孙震岳与上房物业新区分公司系前期物业管理服务合同关系。孙震岳基于房屋买卖合同申请仲裁要求房屋出卖人无锡中大房地产有限公司承担逾期交房的违约金及赔偿损失一案，以及孙震岳基于物业管理合同要求上房物业新区分公司返还物业管理费一案，均已经经过裁决、判决。本案中孙震岳以上房物业新区分公司侵占其房屋为由主张侵权赔偿，应为侵权责任纠纷。双方的主要争议是：上房物业新区分公司有无侵占、使用孙震岳房屋？孙震岳主张的损失是否合法合理？ 关于第一个争议，本院认为，上房物业新区分公司没有侵占、使用孙震岳房屋的行为。首先，上房物业新区分公司收取物业费、交付房屋钥匙，均是基于其受建设单位的委托，不能将收取物业费、交付房屋钥匙的行为，认定为有主观过错的侵权行为。新建住宅物业实行前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业公司；前期物业管理企业可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。上房物业新区分公司是孙震岳购买房屋所在小区的前期物业管理公司，双方之间的纠纷，应当按照前期物业管理服务协议的约定友好协商处理。其次，仲裁机构生效裁决确认涉案房屋已于2013年10月18日交付，孙震岳未有足够的证据予以推翻。第三，二次报警处理记录上处警人员均要求双方协商解决物业纠纷，该证据以及孙震岳提供的其他证据，不能证明上房物业新区分公司存在侵权行为。关于第二个争议，本院认为该五项费用均不能认定为相关损失。孙震岳主张的第一至第四项费用，作为侵权损害的经济损失均没有法律依据，第五项已经经过另案处理，未得到支持的部分以侵权在本案中主张赔偿，亦缺乏法律依据。 综上，孙震岳的诉讼请求，本院不予支持。因本案中上房物业新区分公司不需要承担赔偿责任，故上房物业公司也不需要承担相应的责任。当事人的其他意见，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款（六）之规定，判决如下： 驳回原告孙震岳的诉讼请求。 案件受理费4188元，由原告孙震岳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  陈军慰 人民陪审员  周锡培 人民陪审员  张 婷 二〇一七年六月五日 书 记 员  刘 琳