上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30555号原告：上海旭景商业投资管理有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：周富毅，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：上海咕噜咕噜体育发展有限公司。法定代表人：聂某某。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢恬，上海明伦(无锡)律师事务所律师。原告上海旭景商业投资管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序。并于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告上海旭景商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人周富毅，被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭景商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种相同)48,174.5元(2016年2月1日至2016年7月15日)；3、判令被告支付原告物业费24,949.6元(2016年3月1日至2016年6月30日)；4、判令被告支付原告违约金35837.27元，自2016年2月1日起租金欠费累计165天，自2016年2月1日起物业费欠费累计165天，计算截止2016年7月15日解除通知送达之日止；5、判令被告支付原告装修期的使用费19,947.59元，(第一年度日租金+日物业费)*装修天数，计算公式：(291.97+151.3)*45=19,947.59元；6、判令被告支付原告补偿金39,885.87元(按月租金和物业费总和的3倍计算)；7、判令被告支付原告维权律师费5,000元。事实与理由：原、被告于2015年6月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金为8,759元，但是被告于2016年年初起拖欠房租及物业费，在原告的催促下依旧没有支付费用。后原告于2016年7月15日以快递形式向被告送达了解约通知书，要求被告支付租金48,174.50元、物业费24,949.60元，但是被告至今未予支付。根据租赁合同的约定，原告向法院起诉。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司辩称，同意解除房屋租赁合同。租金及物业费愿意按照实际未支付的金额支付，另租金和物业费都是从2016年2月1日起未支付，对于其余的诉请均不同意支付。由于被告需要进行市场推广，多次向原告提出方案，但原告均不批准。另原告的运营团队多次更换，给被告的经营造成了严重的影响，原告的手扶楼梯一直故障，而原告一直未予修理，给被告造成的经营损失有180,000元，房屋装修损失270,000元，现被告保留追诉的权利。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日由原告作为出租方(协议甲方)，被告作为承租方(协议乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：1、租赁房屋：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XXX弄以及XX路XX弄的(A商务大楼)X层X-XXX室；该房屋租赁面积为197.23平方米。该租赁房屋的租金、物业管理费或其他根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算；二、租赁用途：1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作商业用途，乙方保证使用该房屋做前述约定的用途。在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变上述约定的用途；2、乙方向甲方承诺，在租赁期内始终保持该房屋的经营业态，即少儿轮滑、攀爬培训，并且有权使用该房屋经营前述约定之业态。三、租赁期限和交付日期、装修期：1、租赁期：暂定自2015年10月1日起至2020年9月30日止，最终以计租日起算；2、交付日为暂定2015年8月17日；3、装修期：租赁期内，甲方给予乙方的装修期为45日，自实际交付日起算。乙方承诺于装修期届满之日前完成装修，达到竣工验收及开业的标准并装修期届满之次日前开业，如乙方须在装修期内提前营业(含试营业)的，需提前向商场管理公司书面申请，经商场管理公司书面同意后方可提前营业(含试营业)的；在上述装修期内，乙方须缴纳相关费用和其他费用。上述装修期不包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修期结束之次日起支付租金；租赁期满，乙方应按照本合同第10条之规定将房屋归还甲方。乙方如需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面申请，双方协议一致后重新签订租赁合同或补充协议；四、租金、支付方式和期限：租赁期内，乙方按照本合同附件三的约定支付租金。附件三约定：租金标准：月固定租金指：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准。租赁期限2015年10月1日至2016年9月30日，固定租金标准为1.46元/平方米/日，月固定租金额8,759元；2016年10月1日至2017年9月30日，固定租金标准为1.69元/平方米/日，月固定租金额为10,138元；2017年10月1日至2018年9月30日，固定租金标准为1.92元/平方米/日，月固定租金额为11,518元；2018年10月1日至2019年9月30日，固定租金标准为2.14元/平方米/日，月固定租金额为12,838元；2019年10月1日至2020年9月30日，固定租金标准为2.25元/平方米/月，月固定租金额为13,498元；月固定租金的支付时间：按先付后用原则，月固定租金每二个公历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前支付下一期的月固定租金。首期固定租金，由乙方在本合同签订后的7个工作日内一次性支付甲方；五、租赁保证金和其他费用：1、租赁保证金：乙方须于签订本合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内平均月租金和月物业管理费金额总和的三倍的租赁保证金，租赁保证金总金额为39,885元；2、租赁期内，上述租赁保证金任何情况不用于抵充乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本次租赁有关之协议或安排项下应当支付的费用；3、除租金和租赁保证金外，乙方还应依据本合同及本合同所述之租赁该房屋有关的物业服务协议支付如下费用：物业管理费：乙方应于计租日起至合同终止按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月23元计算，即该房屋的每月物业管理费为4,536.29元；物业管理费每二个公历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期第一个月20日前支付下一期的物业管理费，首期物业管理费由乙方在本合同签订后的7个工作日内一次性支付甲方指定的物业管理公司；物业管理费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付迟延支付违约金。逾期支付上述任何款项或租金超过10天的，甲方及物业管理公司有权停止提供物业管理服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担；……十、房屋返还：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的租金计算方式的，前述日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月的日均租金标准进行计算的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；……十三、解除本合同的条件：1、甲乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金，并要求乙方支付装修期的使用费，等于(第一租赁年度日租金+日物业管理费)*装修期天数，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的三倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司：……乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五日的；十四、违约责任：1、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应无息退还租赁保证金剩余部分(如有)并另行按月租金及物业管理费的三倍金额补偿乙方；2、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方支付装修期的使用费，等于(第一租赁年度日租金+日物业管理费)*装修期天数，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的三倍向甲方及物业管理公司支付违约金；3、逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过十日的，甲方有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须依照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五日的，且甲方依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止；4、本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。合同签订后，被告并未按约支付租赁保证金。2016年7月15日原告向被告发出《租赁合同解除通知函》，函件中载明：合同生效后，原告按《租赁合同》约定向被告交付了承租商铺，但被告未能按《租赁合同》约定向原告支付各项费用，且经原告多次催促后仍未支付，截止2016年7月15日，被告已拖欠原告租金、物业费73,124.10元，被告此举严重违反《租赁合同》的相关约定，构成根本违约。鉴于此，原告特致函告知被告，自2016年7月21日起，解除双方签署的租赁合同。同时被告须按租赁合同约定将承租商铺归还原告，原告保留按合同约定向被告追究违约责任的权利。被告确认收到上述解除通知函，并于2016年7月19日回函同意于2016年7月21日解除双方签订的房屋租赁合同，并称在收到通知之后即搬离了涉案商铺。以上事实，由原告上海旭景商业投资管理有限公司提供的证据：1、2015年6月24日原、被告签订的房屋租赁合同一份；2、警告函及快递凭证一组；3、解约通知书及快递凭证一组；4、欠款账单一份；5、律师费发票一份。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司提供的证据：1、关于《租赁合同解除通知函》的回函一份；2、施工合同一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然被告在履行合同过程中迟延支付租金及物业管理费，且未按约支付合同约定的租赁保证金，其行为已经构成违约，依据合同的约定，原告作为守约方有权行使合同解除权。而原告已于2016年7月15日发出书面解除合同的通知函的形式，要求解除系争租赁合同，被告于2016年7月19日回函同意解除双方之间的租赁合同。同时考虑到被告回函之后不久即搬离了涉案商铺，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2016年7月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告未能按照合同约定支付相应的租金及物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告支付拖欠的租金、物业管理费并根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，而合同中约定了逾期违约金的计算标准为每日按欠付费用的0.5%。同时原告亦根据合同约定的主张要求被告承担合同解除之后的违约金，而原告主张的违约金标准为月租金及物业管理费的三倍。本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告方的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金及物业管理费的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告同时主张的第四、第五、第六、第七项的违约金或补偿金等损失显然不当，本院将酌情予以认定。另本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以21,937.23元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海旭景商业投资管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于2015年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月21日解除；二、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海旭景商业投资管理有限公司自2016年2月1日起至2016年7月15日止的租金48,174.50元；三、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海旭景商业投资管理有限公司自2016年3月1日起至2016年6月30日止的物业管理费24,949.60元；四、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海旭景商业投资管理有限公司违约金以21,937.23元计；五、驳回原告上海旭景商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,887.95元。由原告上海旭景商业投资管理有限公司负担887.95元，由被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司负担1,000元(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告上海旭景商业投资管理有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月十九日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。