四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川08民初26号 原告：苍溪县国土资源局（简称国土局）。住所地，广元市苍溪县陵江镇。 法定代表人：陶书奎，该局局长。 委托诉讼代理人黄晓波，四川达权律师事务所律师。 被告：苍溪广明置业有限责任公司（简称广明公司）住所地，苍溪县陵江镇。 法定代表人：马雪华，该公司总经理。 被告：吴波，男，生于1987年5月6日，汉族，大学文化，系广明公司财务经理。住四川省南充市阆中市。 二被告的委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。 原告苍溪县国土资源局与被告苍溪广明置业有限责任公司、吴波建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，于2017年3月29日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告苍溪县国土资源局的委托代理人黄晓波，被告苍溪广明置业有限责任公司和吴波的委托代理人蒲雨声及吴波均出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告苍溪县国土资源局的提出诉讼请求：1、判令被告立即支付国有土地使用权出让金余额136565000元，当庭变更2016年6月30日抵扣2255000元。被告还应支付土地出让金134310000元；2、并从2015年4月27日起至全部出让金缴清之日止，每日按迟延支付款项的1‰支付违约金；3、全部诉讼费由被告承担。 诉讼理由：2014年4月18日被告吴波以拍卖方式取得苍溪县陵江镇杜理社区二组国有建设用地使用权。2014年4月28日，原告与二被告签订了《国有建设土地使用权出让合同》约定，原告将位于苍溪县陵江镇杜里村二组土地C地块（宗地编号为苍府土供（××××）××号、出让宗地总面积为81224.93平方米）出让给被告使用。本合同项下的土地使用权出让年期为70年，自约定的交付土地之日起算。土地出让金总额为285670000元，付款方式为分期付款，被告应于2014年4月28日前支付146850000元，2015年4月27日前支付136565000元；并在支付第二期出让价款时按照第一期出让价款之日按中国人民银行公布的贷款利率向受让人支付利息。同时约定，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，被告仅向原告缴纳146850000元土地出让金，2016年6月30日抵扣2255000元。被告还应支付土地出让金下欠款项134310000元。此后原告多次催收未果。 被告苍溪广明置业有限责任公司答辩称，对原告所诉下欠的土地出让金的金额无异议。但认为双方在建立合同后，根据实际市场因素，已经变更了下欠价款的支付方式，我公司无违约行为；即使违约事实成立，根据法律规定违约金应当以原告的实际损失为基础，对过高的违约金应当调整，首先广明公司并非有能力而故意拖延土地出让金的缴纳，且未因此获利，其次原告的损失为应收资金存款利息，协议约定的违约金远远超出实际损失，再其次是显著超过损失部分的违约金部分应予调整，最后最高人民法院的判决表明应当对建设用地转让合同中显著高于损失的约定进行调整；被告现已无力承担合同约定的高昂违约金。本案程序方面我公司吴波个人不应当列为本案当事人，吴波的行为是职务行为。 原告苍溪县国土资源局提供下列证据：1、原告单位的组织机构代码证、以及被告企业信息。证明原、被告的主体资格。2、规划条件通知书、供地方案、拍卖公告、成交确认书该确认书是吴波个人提交的，出让合同也是以吴波个人以及公司两个主体签订确认书。测算表、承诺书、出让合同、交款清单、2份函、材料等。证明被告通过竞拍的方式竟得本案诉争国有土地国有建设用地使用权。合同关系成立并有效；被告负有按期缴纳土地出让金的合同义务，以及分期付款利息的合同义务，同时被告应当承担违约责任。被告苍溪广明公司对原告所举证据的真实性均无异议，但认为成交确认书不是出让合同，仅仅是交易的程序，吴波是基于职务参与土地出让；对于涉案土地坐标，不能证明土地移交。出让合同的证明目的，有异议。 被告苍溪广明公司出示证据：第一组：主体资格证据1、苍溪广明公司营业执照正副本复印件。2、吴波的身份证复印件。证明被告苍溪广明公司主体资格适格；吴波系广明公司法定代表人，其参与土地出让，系履行职务的行为。吴波不应作为被告参与诉讼。第二组：苍溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖成交确认书复印件。证明2014年4月18日，吴波参与拍卖以底价竞得苍府土供拍（××××）××号（×地块）国有建设用地使用权。宗地面积为63438.38㎡，成交总价28567万元，单价4503元／㎡。2014年5月5日24时前，与苍溪县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。第三组：苍溪县国土资源局与吴波、苍溪广明公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》证明1、出让价款为28567万元，每平方米4503.10元。土地价格较高。2、约定受让人分两期向出让人支付建设用地出让价款。第一期14658万元付款时间为2014年4月28日前；第二期13882万元付款时间为2015年4月27日前。付清全部出让款后办理国有建设用地使用权登记。3、受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人支付违约金，延迟付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。苍溪县国土资源局在违约时间较长的情况下，可通过解除合同减少损失。4、受让人未缴清全部出让价款，移交土地的时间顺延。5、土地出让合同是苍溪县国土资源局提供的制式、格式合同，附和方不能协商、调整违约金条款。6、合同约定的每天1‰的违约金显著高于可能产生的实际损失，依法应予调整。第四组：广明公司向苍溪县国土资源局缴纳土地出让金的缴款书。证明2014年4月29日广明公司向国土资源局缴纳土地出让金14685万元和交易费115万元。第五组：苍国用（××××）第×××××号、苍国用（××××）第×××××号国有土地使用证。证明1、根据广明公司的缴纳土地出让金金额苍溪县国土资源局于2015年1月30日办理了部分土地的国有土地使用权证，面积为16586㎡和14962.62㎡，共计：31548.62㎡。根据土地单价并未超过已交款对应面积。2、国土局变更了土地出让合同中关于“付清全部出让款后办理国有建设用地使用权登记”的约定，按照实际缴纳出让金的金额办理了使用权登记，未付款部分未办理使用权登记。第六组：苍溪县城乡规划建设和住房保障局向苍溪广明公司颁发的《建筑工程施工许可证》证明2015年1月27日，苍溪县住建局向广明公司颁发的施工许可证，对国土局未进行使用权登记和移交的土地部分没有开工建设。项目名称为广明如意城，建筑面积363626.48㎡。第七组：苍溪县住建局向广明公司颁发的《商品房预售许可证》四份。证明广明公司进行预售的房屋仅限已缴纳土地出让金的土地上建设的房屋。预售总面积139896.17㎡，占项目总面积的38.47%。对未支付土地出让金的土地，广明公司未获利。第八组：《广元市人民政府关于印发广元市促进房地产市场平稳健康发展八条措施的通知》、《广元市进一步促进房地产市场平稳健康发展35条措施》分别于2014年以及2015年颁布。证明1、2014年至2015年度房地产市场低迷，商品房销售大幅度下滑。市场原因是导致广明公司不能按时支付第二期土地出让金的主要原因，广明公司并非故意违约，主要原因是市场原因。2、广元市人民政府规定“以拍卖方式取得的房地产开发用地，在付清首付款的前提下……允许开发企业在政府部门严格监管下预售部分商品房，预售资金封闭运行，70%用于缴纳土地价款及相关规费，30%用于项目建设。”政府在低迷的房地产市场环境下，颁发了变更土地出让合同约定的相关政策。第九组：2015年1月29日广明公司、苍溪县农村信用合作联社营业部、苍溪县住建局、苍溪县国土资源局四方签订的《商品房预售资金监管协议》。证明1、鉴于房地产市场低迷，广明公司难以缴纳二期土地出让金，依据相关政策，苍溪县国土资源局、广明公司等四方主体签订资金监管协议，确保二期土地出让金缴纳。2、苍溪县国土资源局参与广明如意城项目开发面积363626.48㎡预售房屋的资金监管，经住建局、国土局批准使用的预售资金，70%用于缴纳土地出让金，30%用于项目建设。3、根据广元市人民政府的文件，苍溪县国土资源局变更了原《国有建设用地出让合同》中关于二期土地出让金的缴纳方式和时间进行了合理的变更。广明公司未违反约定。目前未能交清出让金，住建局、原告没有为被告办理全部预售许可证是重要原因。第十组：广明公司向国土局等部门提交的关于"广明如意城"项目拖欠土地出让金的解决方案申请等函件。证明苍溪县国土局就广明公司拖欠土地出让金起诉后，广明公司积极沟通提出解决方案，表明广明公司并非故意拖欠，如果尊重四方监管协议约定的出让金支付方式，广明公司且有能力、有诚意解决拖欠出让金问题。第十一组：苍溪县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示。证明2015年10月苍溪县国土资源局拍卖一宗土地，总价格为266万3.2亩，远低于涉案宗地价格。广明公司不解除履行出让合同对苍溪县国土局而言没有损失，反而有利。第十二组：最高人民法院2017年2月10发布的(2016)最高法民终452号民事判决书。证明即使广明公司下欠土地出让金系违约成立，苍溪县国土资源局所遭受的损失也仅相当于应收的土地出让金被广明公司占用，系占用资金所发生的损失。房地产市场调控、房地产市场下行的情况下，苍溪县国土资源局没有其他损失，鉴于广明公司并非故意不支付以及未获得任何利益等因素，兼顾补偿为主，惩罚为辅的原则，以存款利息作为损失、贷款利息作为违约金标准符合法律和本案客观事实。 原告苍溪县国土资源局质证认为：第一组：主体资格证据三性无异议，吴波是合同当事人是本案适格被告；第二组苍溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖成交确认书三性无异议；第三组苍溪县国土资源局与吴波、苍溪广明公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。真实性合法性无异议，证明目的有异议，提出每平方土地价款过高，但土地是进行拍卖。分期付款的问题，根据后面的举证是缴纳了多少，办了多少，我们认为不能作为缴纳出让金的变更理由。我们认为不是变更交款方式。提到解除合同，是原告的诉讼权利，与对方无关联。交款顺延的问题，我们移交是很清楚的，怎么开发是对方问题。格式合同问题，本案的合同是双方协商的后果。合同也签订了补充合同，本案的合同不存在格式合同，是协商的结果。违约金调整问题，合同是进行了约定的。本案是原告依据合同的约定主张违约金，被告主张违约金过高，举证也应当在被告，否则不应认定和调整。第四组广明公司向苍溪县国土资源局缴纳土地出让金的缴款书。真实性合法性无异议，证明目的交易费115万，交易费是单独缴纳与本案是无关的。对于第五、六、七、八组证据三性无异议。但不能否定被告应当履行的合同义务，并不是变更。第九组我们认为出让金没有交清是办不了证，但是不能说明是对出让金的变更，不能否定按期缴纳的义务。第十组广明公司向国土局等部门提交的关于"广明如意城"项目拖欠土地出让金的解决方案申请等函件涉及出让金的缴纳函我们没有答复，仅仅是对方单方的表示。十一、苍溪县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示。我们认为该土地不知道是挂牌的哪一块土地。不能证明涉案土地交款过高，不能到达到证明目的。十二、最高人民法院2017年2月10发布的(2016)最高法民终452号民事判决书。我们认为不是参考依据，本案中违约金的调整对方举证不能达到证明目的 本院认证认为，对于原告苍溪县国土资源局所提供的上述证据，其真实性、合法性均予确认，且能够证明原告主张的事实客观存在，本院予以采信。对于被告提供的证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予认定。 根据上述证据，查明以下事实：2014年3月27日苍溪县人民政府供地方案对苍溪县陵江镇×××××土地×地块以评估报告编号【苍府土供拍（××××）××号】进行拍卖。3月28日苍溪县国土资源局在四川土地矿权交易信息网和中国土地市场网进行公告拍卖。2014年4月16日苍溪广明置业有限责任公司缴纳拍卖保证金148000000元。2014年4月18日被告吴波以苍溪广明置业有限责任公司法定代表人的身份以拍卖方式取得苍溪县陵江镇杜理社区二组国有建设用地使用权。2014年4月28日苍溪县国土资源局与被告苍溪广明置业有限责任公司签订了《国有建设土地使用权出让合同》约定，原告将位于苍溪县陵江镇×××××土地×地块（宗地编号为苍府土供（××××）××号、出让宗地总面积为81224.93平方米）出让给被告使用。本合同项下的土地使用权出让年期为70年，自约定的交付土地之日起算。土地出让金总额为285670000元，付款方式为分期付款，被告应于2014年4月28日前支付146850000元，2015年4月27日前支付136565000元；并在支付第二期出让价款时按照第一期出让价款之日按中国人民银行公布的贷款利率向受让人支付利息。同时约定，受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，被告于2014年4月29日向原告缴纳146850000元土地出让金，2016年3月30日苍溪县城乡规划建设和住房保障局关于抵扣帝景豪庭、广明如意城等开发项目土地出让金的函【苍规建住函（××××）××号】抵扣被告土地出让金2255000元。被告还应支付土地出让金134310000元。 2015年6月5日广元市人民政府【广府发（××××）××号文件《广元市进一步促进房地产市场平稳健康发展35条措施》第二条第五项规定“开发企业可分期实施项目开发，在房屋预售资金共管、风险可控的前提下，允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，出让合同约定期限内，分期开发土地的出让金交清后可分期办理房屋权属证书。以拍卖方式取得的房地产开发用地，在付清首付款的前提下，在未办理国有土地使用证前，可按不超过实际缴纳土地价款比例的80%确定预售房屋面积比例，同时办理商品房预售许可，允许开发企业在政府部门严格监管下预售部分商品房。预售资金封闭运行，70%用于缴纳土地价款及相关规费，30%用于项目建设。销售资金按销售合同金额缴入监管账户，由规划建设和住房行政主管部门会同国土资源管理部门共同监管，银行严格执行监管账户有关规定；规划建设和住房、国土资源两部门联合发布公告，在售房现场张贴，确保买房人将购房款全额缴入监管账户。一旦出现售房资金“体外循环”，立即停止预售，严格追究责任”。以上措施自发布之日起执行，凡省以上（含省级）有明确规定的按规定时效执行，未明确规定的有效期至2017年6月30日。 2015年1月27日苍溪县城乡规划建设和住房保障局向苍溪广明公司颁发的《建筑工程施工许可证》项目名称为广明如意城，建筑面积363626.48㎡。2015年1月30日苍溪县国土资源局根据广明公司的缴纳土地出让金金额办理了苍国用（××××）第×××××号、苍国用（××××）第×××××号国有土地使用证，面积为16586㎡和14962.62㎡，共计：31548.62㎡。苍溪县住建局分别于2013年8月12日、2015年1月30日、2015年6月25日、2016年9月30日向广明公司颁发的《商品房预售许可证》四份。预售总面积139896.17㎡。 2015年1月29日被告苍溪广明置业有限责任公司与苍溪县农村信用合作联社营业部、苍溪县城乡规划建设和住房保障局、苍溪县国土资源局签订《商品房预售资金监管协议》约定：苍溪县国土资源局参与广明如意城项目开发面积363626.48㎡预售房屋的资金监管，经住建局、国土局批准使用的预售资金，70%用于缴纳土地出让金，30%用于项目建设。《商品房预售资金监管协议》签订后，从2015年10月1日至2017年5月8日四方设立的监管账户共收入预售房款41880202.57元，项目建设支出3190万元，缴纳税金480万元，账户余额8378412.65元。 本院认为，关于被告吴波是否是本案的适格当事人的问题。从成交确认书上吴波的签字可以看出，其土地的拍卖成交对象应是吴波，当时吴波系被告苍溪广明置业有限责任公司的法定代表人，交款和签订合同均是以公司名义进行，将其个人列为被告并无不妥，只是不承担相应责任。 被告未按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》按期支付出让金即应承担相应的民事责任。双方虽在合同中约定了被告未按期履行合同义务时既要支付利息，同时又要按日支付违约金，但因2015年1月29日被告苍溪广明置业有限责任公司与苍溪县农村信用合作联社营业部、苍溪县城乡规划建设和住房保障局、苍溪县国土资源局签订《商品房预售资金监管协议》对出让金履行期限和方式进行了变更，且土地使用权人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。国土局对涉案损失未充分举证的情况下，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告苍溪广明置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告苍溪县国土资源局支付土地出让金136565000元。及违约金（以136565000元为基数，从2014年4月27日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至所有款项付清时止）； 二、驳回原告苍溪县国土资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费724625.00元，由被告苍溪广明置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏茂中 审 判 员  徐小雁 人民陪审员  张德义 二〇一七年六月十三日 书 记 员  黄 琴