成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初2619号等（详见附表一） 原告陈彬等（详见附表一）。 共同委托代理人：何光飞、谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 附表一 案号 原告 身份信息 （2017）川0116民初2619号 陈彬 男，1986年8月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区 孙丽娟 女，1985年8月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区 （2017）川0116民初3916号 吴宏荣 女，1970年5月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县潘集乡王祠村牌坊组 从善勇 男，1968年3月27日出生，汉族，住安徽省霍邱县潘集乡王祠村牌坊组 （2017）川0116民初3917号 段小霞 女，1968年8月23日出生，汉族，住四川省成都市双流区 宋志强 男，1970年6月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区 （2017）川0116民初3921号 杨敏 女，1966年3月7日出生，汉族，住四川省威远县 黄信华 男，1963年4月3日出生，汉族，住四川省威远县 被告：四川鑫龙实业发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区 法定代表人：熊正宽，董事长。 委托代理人：沈艳，女，1981年10月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区橡树林路********，系该公司员工。 原告陈彬等（详见附表一）与被告四川鑫龙实业发展有限公司（以下简称“鑫龙公司”）商品房预售合同纠纷四案，本院于2017年3月15日、2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽娟、段小霞、杨敏、从善勇，原告陈彬等（详见附表一）的共同委托代理人谭潇仪，及被告鑫龙公司委托代理人沈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求确认商品房买卖合同中原告所购买的房屋系原告所有；2、判令被告在三个月内协助原告办理不动产权证书；3、判令被告支付逾期办理产权证书的违约金（以购房款为基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至诉争房屋记载于不动产登记部门的登记簿之日止）；4、判令被告承担律师费500元。具体如下（详见附表二）： 案号 原告 房屋信息 约定办理转移登记期限届满时间 购房款 （元） 主张金额（元） （2017）川0116民初2619号 陈彬 二〇一五年十二月三十一日 492029 以购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年1月1日起计算至诉争房屋记载于不动产登记部门的登记簿之日止 孙丽娟 （2017）川0116民初3916号 吴宏荣 2015年12月31日 493924 从善勇 （2017）川0116民初3917号 宋志强 2015年12月31日 684372 段小霞 （2017）川0116民初3921号 黄信华 2015年6月30日 495943 杨敏 事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告购买被告开发的景茂·名都商品房（详见附表二）一套。原告支付全款后，被告于2014年12月31日交房，为原告代收契税、专项维修资金等费用并出具鑫龙公司专用收据。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）原告不退房，合同继续履行，自原告应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，被告按日计算向原告支付已付房款0.50/000的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%”。被告至今未为原告办理房屋所有权登记，原告未获得不动产权证。原告认为，“违约金不超过已付房款的0.2%”的约定有违公平原则。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。被告应向原告支付逾期办理产权证书的违约金（违约金应以购房款为基数，从2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至诉争房屋记载于不动产登记部门的登记簿之日止），为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告鑫龙公司辩称，1、被告已将房屋出售给原告，不会将房屋另售他人，确认权属属于行政部门的职责范围，被告无权对原告所购房屋进行确权。2、被告愿意协助原告办理不动产权证，但不能确定何时能够办理不动产权证书。景茂•名都项目所在土地是被告通过公开招拍取得的，被告对土地分为四期开发，一期共7幢房屋全部取得大产权，二期共9幢房屋，除8幢、9幢、12幢以外均取得大产权，三期、四期尚未动工。土地管理部门出让的是单一住宅用地，在开发的过程中，被告经规划建设部门批准，允许建造一定比例的商业配套。因规划部门和国土部门未衔接好，导致被告无法为原告办理不动产权证，被告一直在积极为业主办理不动产权证书。3、被告愿意承担延迟办理产权证的违约责任，但应按照《商品房买卖合同》第十九条的约定即被告按日计算向原告支付已付房款0.50/000的违约金，但违约金最高金额不超过已付房款0.2%，原告主张违约金按中国人民银行同期贷款利率计算无事实依据及法律依据，且违约金计算标准过高。4、《商品房买卖合同》中未对律师费进行约定，原告自行选择律师服务，该律师费应当由原告自行承担。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下： 原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告购买被告开发的位于双流区白衣上街X号景茂•名都二期的商品房（详见附表二）；被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房。商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，合同继续履行，自原告应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，被告按日计算向原告支付已付房款0.50/000的违约金，但违约金最高金额不超过已付房款0.2%。 补充协议约定，买卖双方同意，在同时满足下列三个条件后，开始计算主合同第十九条所约定的产权登记办理时间（包括初始登记时间和转移登记时间）：1、原告实际接收房屋；2、原告已按约定付清全部购房款及其他应付款、违约金（若有）；3、原告已向被告提交办理产权所需全部手续资料和税费。上述三个条件中任何一个满足的时间迟延的，主合同第十九条约定的权属登记时间相应顺延。如因原告原因或行政机关原因或不可抗力，使产权登记手续超过主合同第十九条约定的权属登记时间的，被告不承担违约责任。主合同第十九条约定的权属登记时间为被告将办理房屋产权证所需资料提交给产权登记机关的时间。被告协助原告办理分户国有土地使用权证。如原告委托被告办理分户国有土地使用权证的，被告应在原告取得房屋的分户房屋产权证之日起二年内将办理国有土地使用权证所需被告提供的资料及原告交付的办证资料交国土部门。如因被告过错造成原告不能办理《国有土地使用证》的，并因此给原告造成实际损失的，被告据实承担赔偿责任。 上述合同签订后，原告陈彬等（详见附表一）向被告付清全部购房款、预交了办理房屋权属所需的契税等费用。后被告向原告交付房屋（交房时间详见附表三）。 附表三 案号 原告 被告交房时间 （2017）川0116民初2619号 陈彬 2014年12月31日 孙丽娟 （2017）川0116民初3916号 吴宏荣 2014年12月31日 从善勇 （2017）川0116民初3917号 段小霞 2014年12月31日 宋志强 （2017）川0116民初3921号 杨敏 2014年6月30日 黄信华 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 截止2017年6月7日，景茂·名都住宅小区所关联的国有土地使用权未被设立抵押或被查封，成都市双流区不动产登记中心未收到原告陈彬等（详见附表一）的房屋产权转移登记申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助办理不动产权证书，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规规定，且涉案房屋的国有土地使用权也没有权属争议，不存在权利瑕疵，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证书具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张确认其在景茂•名都所购房屋的所有权属于原告，因本案房屋尚未完成不动产权登记，故对原告该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。 本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金标准是否过高。3、被告是否应当承担律师费500元。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1.关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”中约定：商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元人民币，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）原告不退房，合同继续履行，自原告应当取得该商品房转移登记的权属之次日起至实际取得权属之日止，被告按日计算向原告支付已付房款0.50/000的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。而本案被告逾期办理房屋转移登记的事实清楚，故原告诉请被告承担迟延办理房屋产权证书的违约责任具有事实依据和法律依据。被告应承担违约责任。 2.关于原告诉请的违约金标准是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自商品房交付之日起第366日起算。《商品房买卖合同》约定违约金计算标准为“被告按日计算向原告支付已付房款0.50/000的违约金，但违约金不超过已付房款的0.2%”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额（具体见附表四）。 3、被告是否应当承担律师费500元。本案中《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》未对律师费进行约定，故原告主张被告承担律师费500元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额；被告应于本判决生效后三个月内协助原告向权属登记机关办理案涉房屋不动产权证书为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川鑫龙实业发展有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告陈彬等（详见附表四）到不动产登记中心办理所购房屋（具体房屋信息详见附表四）的不动产权证书； 二、被告四川鑫龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈彬等（详见附表四）逾期办理房屋产权证书的违约金（具体金额详见附表四）； 三、驳回原告陈彬等（详见附表四）的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费负担详见附表四。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员刘宇飞 二〇一七年六月二十六日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞 附表四 案号 原告 房屋信息 被告应支付的违约金（元） 诉讼预交（元） 案件受理费负担（元） 原告 被告 （2017）川0116民初2619号 陈彬 孙丽娟 （2017）川0116民初3916号 吴宏荣 从善勇 （2017）川0116民初3917号 段小霞 宋志强 （2017）川0116民初3921号 黄信华 杨敏