重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2869号原告：重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路69号，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人：郑师明，该公司总经理。委托代理人：陈永梅、陈霞，该公司员工。被告：袁秋敏，女，1974年10月10日出生，汉族，户籍地重庆市南川区。原告重庆泽京物业管理集团有限公司（以下简称泽京物业公司）与被告袁秋敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，本案依法由代理审判员王勤勤适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈永梅、陈霞，被告袁秋敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泽京物业公司诉称，原告系重庆市南川区XX物业服务单位企业，被告系该小区X幢XX号房屋业主，其房屋���测建筑面积80.95平方米。原、被告双方于2014年10月31日就被告房屋所在小区物业服务事宜，签订了《前期物业服务合同》。该合同明确约定了被告应向原告支付物业服务费，的标准及时间。但被告从2015年5月起，被告违反合同约定，一直拖欠物业服务费用，经原告多次催收，被告仍未支付原告下欠的物业服务费、二次供水费及公摊水电费。期间，虽经原告多次催收，被告仍未支付欠付费用。现原告起诉至人民法院，请求判决由被告支付原告2015年5月至2017年4月期间的物业服务费3108.48元，2015年6月至2017年2月间的二次供水电费113.05元，2015年6月至2017年2月期间的公摊水电费41.35元，违约金932.55元，以上共计4195.43元；本案诉讼费用由被告承担。被告袁秋敏辩称，1.对欠费时间、金额没有异议，违约金不愿意承担。原告在前期物业服务合同到期后一直在给被告服务，同意按照1.6元每个平方计算物业费。2.被告家入住不到一个月的客厅、主卧、次卧等屋顶有大小与长短不等的贯通性裂缝，该小区2栋12-6房屋进行修装时，搅拌水泥砂浆做地坪过程中，造成水遗漏到被告家中房顶和部分墙体角落，使被告的客厅、主卧、次卧及饭厅顶部有水渗透滴下和部分墙体被泡。嗣后，被告多次找到楼上及原告沟通处理赔偿事宜，原告也组织了被告与相关责任方进行沟通，始终没有任何进展，故在达成一致结果前，被告暂时不会支付物业费。只要将被告提出的问题解决了，被告就交纳物业费。3.被告在与原告、相关责任人、开发商等进行沟通过程中要求先由责任方承担被告的物业费，后期各方协商同意一致后的经济部分扣除被告应当承担的物业费，但最终没有达成一致意见。4.因为有原告的部分原因，导致了被告房屋出现更严重的质量问题，并一��拖到现在也没有积极的沟通协调处理好，望判决本案诉讼费由原告或责任人承担。5.被告的房屋损失问题，被告无数次与原告的刘经理沟通，被告提出了合理要求，都没有得到原告的帮助与协调，被告希望追加重庆泽京房地产开发公司，并承担被告的商品房质量问题处理不及时导致的不必要费用和责任。经审理查明，原告（乙方）与南川区XX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）签订在《XX·XX前期物业服务合同》（该合同未记载签订时间），该合同第四条中约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；第五条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第六条中约定，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；第十九条中约定，本合同期限为叁年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。双方还约定了其他的权利义务。原告（甲方）与被告（乙方）签订了《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》（未记载签订时间），其中也约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗及耗损，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。2015年10月22日,重庆市南川区发展和改革委员会向原告发出《重庆市南川区发展和改革委员会关于XX物业服务正式收费标准的通知》，该通知第二条载明，业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪路灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。原告接到被告的反映房屋漏水等问题后，先后两次联系施工方，并多次就被告及其家人反映的问题组织相关责任人与被告协调处理，均无果。被告未缴纳从2015年9月至2017年4月期间的物业服务费3108.48元，从2015年6月至2017年2月期间的二次供水电费113.05元以及从2015年6月至2017年2月期间的公摊水电费41.35元。另查明，被告系重庆市南川区XX小区X幢XX号房屋的业主，房屋建筑面积为80.95平方米，系高层住宅。庭审过程中，原告主张违约金按照被告欠费总金额的30%计��。以上事实，有原告的当庭陈述、被告的答辩、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、催收物业费告知函、南川区发改委《关于XX物业服务正式收费标准的通知》、XX业主共用部位能源公摊计算公示表、XX二次供水手抄明细、《重庆市新建商品房使用说明书、质量保证书》、房屋保修跟踪单等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告泽京物业公司与南川区XX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”，前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用、二次供水电费、公摊水电费，其拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应当承担继续履行，交清所欠费用并支付违约金的民事责任。虽被告辩称其房屋存在质量问题，待原告解决好后再交纳物业费，但原告在接到被告反映的房屋质量问题后，积极地先后多次组织相关责任人与被告协调处理，均无果，可见原告已尽到了物业服务职责。被告要求追加重庆泽京房地产开发公司处理其房屋质量问题���不属于本案审理范围，被告可以另案起诉处理，故对被告的辩解意见本院不予采信。被告对从2015年9月至2017年4月期间的物业服务费3108.48元，从2015年6月至2017年2月期间的二次供水电费113.05元以及从2015年6月至2017年2月期间的公摊水电费41.35元，以上共计3262.88元无异议，本院予以确认。关于违约金的问题。原告主张按照被告欠费总金额的30%计算，该计算标准偏高，故本院不予采纳。根据被告的欠费情况，本院酌情确定违约金为100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁秋敏在本判决生效之日起十日内向原告重庆泽京物业管理集团有限公司支付从2015年9月至2017年4月期间的物业服务费3108.48元，从2015年6月至2017年2月期间的二次供水电费113.05元，从2015年6月至2017年2月期间的公摊水电费41.35元以及违约金100元，以上共计3362.88元。二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告袁秋敏负担。本判决为终审判决。代理审判员  王勤勤二〇一七年六月十三日书 记 员  宋小亚