重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初5184号原告：曾勇，男，1979年11月20日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：周熠，女，1979年12月9日出生，汉族，住重庆市合川区。二原告委托诉讼代理人：余达荣，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。被告：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳办合川中学瑞山西路204号，统一社会信用代码9150011755902437X8。法定代表人：潘亚文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：刘颖，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。原告曾勇、周熠与被告中奥联合置业有限公司（以下简称中奥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾勇、周熠的委托诉讼代理人余达荣，被告中奥公司的委托诉讼代理人黎宗品、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾勇、周熠向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行合同备案、办理按揭贷款、办理产权登记等合同义务；2、判决被告支付逾期交房违约金8826.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街3号3幢XXX号商业用房，面积42.38㎡，购房总价款为290117元；合同签订当日支付了购房款150117元，余款在银行实批按揭交付（相关税费及大修基金缴纳完毕）；合同约定交房时间为2016年6月30日，但迟至2017年1月13日才交房。被告中奥公司辩称，被告公司股东之间发生纠纷，现另一股东已向法院起诉要求解散被告公司，法院已查封了被告的所有财产（包括银行存款和房屋），导致事实上不能办理合同备案登记和产权登记；被告虽未按合同约定交房，但原告至今未付清购房款，按照合同及补充协议约定，被告不应承担逾期交房违约责任。原告的诉讼请求均应驳回。本院经审理认定事实如下：被告中奥公司于2010年8月2日经工商注册成立，具有房地产开发、商品房销售等资质。2016年3月31日，原告曾勇、周熠与被告中奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告预购被告开发建设的位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街3号3幢XXX商服用房，建筑面积42.38平方米，总成交金额为290117元，付款方式为乙方（原告）于签订合同当日支付房款150117元，剩余房款140000元办理银行按揭，按揭金额及年限以银行实批为准。合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；乙方已付清全部房款（含按揭款）及相关费。合同第九条关于甲方逾期交房违约责任的约定，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在90日内……，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第八条关于交房手续办理的约定，乙方在办理该商品房的接房手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款（含银行按揭贷款）、办理完毕房价款结算手续、付清委托甲方代缴的物业维修基金、规费、税费、甲方被贷款银行扣划相应款项（如有）及其他费用（如有），否则甲方有权推迟将该商品房实际交付乙方直至乙方按前述约定履行完毕全部义务而无需承担任何违约责任……。第九条关于合同登记备案、产权登记与预告登记：乙方在提供办理合同登记备案、产权登记与预告登记所需资料的同时，应缴清该商品房买卖所产生的规费和税费，应按本合同约定付清全部应付房价款，若乙方未按期向甲方提供资料，未按期支付房价款，或因乙方未交清相关各种款项导致甲方无法按本合同约定期限按时办理相关事宜的，甲方有权按照本合同第十二条第4款、第十三条第5款、第十四条第3款约定不承担违约责任。合同签订当日，原告向被告交付购房首付款150117元及契税、大修基金等相关税费，按揭贷款至今未办理下来。被告也至今未办理涉案房屋合同登记备案，取得受理单。2017年1月13日，被告将涉案房屋交付给了原告。涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中，被告均加盖的其财务专用章，审理中，被告对合同及补充协议的真实性、合法性、关联性均予以认可。另查明，涉案房屋于2016年12月6日因另案被本院依法查封，查封至今未解除。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。关于被告是否应为原告办理合同登记备案、产权登记、按揭贷款的问题。因涉案房屋现已被人民法院依法查封，在查封解除前，被告无法办理该房屋合同登记备案、产权登记，属客观履行不能，原告的合同目的不能实现，故原告要求被告办理合同登记备案、产权登记的诉请，本院依法不予支持，应予驳回。另，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中并无由被告办理房屋按揭贷款的约定，故原告的该请求本院亦不予支持。关于被告是否存在交房违约，是否应支付逾期交房违约金8826.88元的问题。虽然被告交付房屋超过了合同约定的交房时间，但原告接房未付清全部房款（银行按揭贷款），根据合同补充协议第八条约定，应当免除被告逾期交房的违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告曾勇、周熠的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告曾勇、周熠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王晓辉二〇一七年六月二十六日书记员  杨 阳