济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初4364号 原告：张允祥，男，1968年6月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：杨泉军、刘国平，均系北京市盈科（济南）律师事务所律师，均为特别授权代理。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邹淑芹，经理。 委托诉讼代理人：陈坤、孙裕，均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师，均为特别授权代理。 原告张允祥与被告山东顺泰投资置业有限公司（简称顺泰公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告张允祥的委托诉讼代理人杨泉军、刘国平，被告顺泰公司的委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。审理中，因与本案同类型案件数量较多，涉及法律问题需统一裁判尺度，本案于2017年1月5日中止审理。中止审理情形消除后，本案恢复审理。本案现已审理终结。 张允祥向本院提出诉讼请求：一、判令被告顺泰公司依据合同约定支付原告自2016年3月至起诉之日的商铺经营管理收益款项111474元及相应的利息（以111474元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至判决生效之日止）；二、判令被告顺泰公司支付原告自起诉之日起至判决生效之日止的商铺经营管理收益款项及相应利息（利息按照上述计算标准计算）；三、依法解除原、被告所签订的《商铺买卖合同》、《商铺经营管理委托合同》；四、判令被告顺泰公司返还原告商铺购房款331233元；五、判令被告顺泰公司按照已付购房款331233元的标准向原告承担赔偿责任；六、诉讼费用由被告承担。审理中，原告张允祥明确第一项诉讼请求中111474元包含委托经营合同前三年期间的经营收益93425元及2016年3月至7月的经营收益。事实和理由：原、被告双方于2011年6月11日签订《东环商业广场商铺买卖合同》及《东环商业广场商铺经营管理委托合同》，约定原告购买被告顺泰公司位于济南市二环东路3749号东环商业广场三层C009号商铺，同时约定原告将购买的前10年的商铺经营权委托被告对外经营管理，被告顺泰公司按月支付原告商铺经营管理收益。合同签订后，原告依法全面履行了约定的义务，支付了全部购房款，但被告自2016年3月起拒绝向原告支付约定的经营管理收益款项，且拖欠至今。经原告多次催要，被告拒不履行，被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 顺泰公司辩称，一、原、被告签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营管理委托合同》合法、有效。合同约定，被告将位于东环商业广场三层C009号，面积为24.07㎡的商铺，以13761.24元/㎡，总价331233元的价格转让给原告；原告将上述商铺委托被告经营，经营期限为2011年6月12日至2021年6月11日。二、原告要求解除《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营管理委托合同》不符合合同约定。原告未通过合同约定形式及时间提出退铺，而于2016年7月6日以起诉的方式提前向被告提出解除上述合同，系原告单方违约，诉讼费应由原告承担。三、《东环商业广场商铺买卖合同》有效，但并非商品房买卖合同，系预约合同，系双方对交易房屋有关事宜的初步确认，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条的规定；涉案商铺虽在签订买卖合同后被被告抵押，但并不必然导致原告不能取得该商铺的所有权的合同目的。四、原告张允祥要求被告顺泰公司支付的拖欠收益款数额计算有误，且原告以起诉方式要求解除合同，无权要求起诉后的收益。综上，原告的请求不符合合同约定及法律规定。 原告张允祥围绕其诉讼请求提交商铺买卖合同1份、委托合同1份、收款收据2张、发票1张、邮局回单1份、催告函1份、被告回函、房屋权属信息等证据。被告顺泰公司提交房产证9份、关于润丰购物广场土地使用权及地上建筑物所有权合作协议书复印件等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原、被告双方对对方提交的证据的真实性均没有异议。 经审查，本院认定如下事实： 1、2011年6月11日，原告张允祥（合同乙方）与被告顺泰公司（合同甲方）签订《东环商业广场商铺买卖合同》1份，主要约定：乙方购买位于济南市二环东路3749号东环商业广场三层C009号铺，建筑面积为24.07平方米，单价为13761.24元/㎡，总价为331233元，由乙方向甲方一次性付款；该商铺土地使用权证书编号：历城国用[2014]第0500182号，期限至2048年1月3日止；甲方应在2011年6月12日前将商铺交付乙方；甲方应在2021年12月31日前，为乙方办理权属登记证书；无条件退铺的约定：乙方自本合同签订后并交齐全部铺款的次日起满三年后60日内或满十年后60日内，如果有需要均可提前一个月向甲方提出退铺申请，如果乙方在上述条件及期限内向甲方提出退铺申请，甲方须无条件同意，双方签订退铺约定；在退铺协议签订后30日内，甲方退还乙方424658元；乙方在签订本合同并交齐全部铺款的次日起满三年或满十年后不选择退铺的，可与甲方指定的经营管理公司协商签订委托租赁协议，该经营管理公司有义务代理出租……。 2、同日，原告张允祥（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺经营管理委托合同》1份，主要约定：原告张允祥将其受让的位于济南市二环东路3749号东环商业广场商铺三层C009号商铺委托给被告进行商业经营活动。经营期限为十年，自2011年6月12日至2021年6月11日。委托经营收益：为了激励和促进乙方更好地经营培育市场，确保投资人的利益，双方约定第4年按38219元作为经营收益，第5年按42466元作为经营收益，第6年按46712元作为经营收益，第7年至第10年按每年50959元，作为经营收益；第4年至第10年的经营收益，由顺泰公司按每年的经营收益平分到12个月分期打入甲方所提供的账号。租赁期间，任何一方不能单独变更或者解除本合同，如双方同意则必须采取书面形式。若发生下列情形之一者，本合同终止：（1）合同规定的租赁期届满；（2）双方一致书面同意终止本合同；（3）发生不可抗力，且该不可抗力导致本合同无法继续履行。合同期间，由于受自然灾害或其他不可抗力因素而不能执行合同时，受阻一方在取得政府有关部门证明后可免于承担违约责任，但应该采取积极措施，尽量减少损失……。 3、上述合同签订后，原告张允祥支付给被告顺泰公司331233元，被告顺泰公司给原告张允祥出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。2011年7月22日，被告顺泰公司给原告张允祥开具相应款项的发票。 4、上述合同签订后，被告顺泰公司按约定每月将经营收益转入原告张允祥的银行账户中，履行至2016年2月。2016年3月后，被告顺泰公司因经营问题未再支付原告张允祥经营收益。2016年6月23日，原告张允祥委托律师向被告顺泰公司发出书面函告，通知被告顺泰公司在收到此函告之日起三日内将拖欠的款项共计14156元支付到原告张允祥指定的收款账户中；逾期仍未支付到账的，视为被告顺泰公司拒绝付款，构成根本违约，原告张允祥可行使单方解除权，解除与被告顺泰公司签订的所有《商铺买卖合同》、《商铺经营权委托经营管理合同》及补充协议并承担相应的法律责任。被告顺泰公司收到上述催告函后，于2016年6月28日回函，表示对拖欠原告张允祥款项一事深表歉意，愿意与原告张允祥积极商谈确定支付拖欠款项的还款方案，如原告张允祥不愿协商，可以通过民事诉讼方式解决，并且对其公司出现拖欠款项情况的原因进行了简单说明。 另查明，涉案济南市二环东路3749号东环商业广场系被告顺泰公司与案外人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会合作开发的房地产项目，由被告顺泰公司投资建设，于2010年左右完工并投入使用，其中地下一层，地上五层。地下一层至地上三层产权人系被告顺泰公司，产权登记日期为2013年1月15日。被告顺泰公司在2010年左右对外转让商铺经营权，将大商铺分割成若干小商铺份额进行商铺经营权转让。转让后，被告顺泰公司又通过签订委托经营管理合同的方式对涉案商铺予以运营管理，并将地下一层至地上三层大部分都租赁给银座集团股份有限公司，目前被告顺泰公司与银座集团股份有限公司的租赁合同尚在继续履行过程中。 又查明，2015年12月，被告顺泰公司两次向日照银行股份有限公司济南分行借款，并用其名下上述房产进行了抵押，抵押金额分别是23658万元及17838万元。2016年2月29日，被告顺泰公司向其股东纪家魁借款，并用上述房产进行了抵押，抵押金额5110万元。 本院认为，原告张允祥与被告顺泰公司签订《东环商业广场商铺买卖合同》及《东环商业广场商铺经营管理委托合同》后，原告张允祥依约支付购铺款331233元，被告顺泰公司亦应依约履行合同。被告顺泰公司自2016年3月起未按时支付给原告张允祥相应的经营收益，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告张允祥要求解除其与被告顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营管理委托合同》并要求返还购铺款331233元的诉讼请求，被告顺泰公司对此不予认可，称原告张允祥未按合同中无条件退铺约定的程序及时间行使单方解除权而是以提起诉讼的方式提前行使，系违约行为。对此本院认为，被告顺泰公司自2016年3月起一直未再按约定支付原告张允祥相应的经营收益，且经过原告方的催告后也未在合理期限内支付，至今已一年有余，构成根本违约，其违约行为导致原告张允祥无法实现合同目的，原告张允祥通过诉讼要求解除合同并无不当。双方签订的两合同自本案起诉状送达被告顺泰公司时即2016年8月12日起解除。原告张允祥要求被告履行退铺约定，退还购铺款331233元符合法律规定，本院予以支持。关于原告张允祥主张被告顺泰公司支付其自2016年3月至起诉之日（即2016年7月6日）止的经营收益的诉讼请求，被告对该经营收益的数额不予认可。本院认为，审理中，原告张允祥明确该项诉讼请求中111474元包含委托经营合同前三年期间的经营收益93425元及2016年3月至7月的经营收益。结合原、被告在起诉状、买卖合同及当庭陈述来看，能够认定原、被告系协商确定扣除了前三年收益之后原告张允祥交纳了余款331233元，故前三年的收益被告顺泰公司未再另行支付，现双方合同已经解除，原告要求被告支付前三年的经营收益93425元（424658元-331233元）符合合同约定，本院予以支持。被告顺泰公司自2016年3月起未按时支付原告张允祥相应的经营收益，原告张允祥主张自2016年3月起至解除合同之日止的经营收益符合合同及法律规定，本院予以支持。结合双方签订的委托经营管理合同中关于委托经营收益的约定，委托经营第5年（2015年6月12日至2016年6月11日）按42466元作为经营收益，第六年（2016年6月12日至2017年6月11日）按46712元作为经营收益，故原告张允祥主张的该期间的经营收益数额应为19630元（42466元÷366天×103天+46712元÷365天×60天）。原告张允祥主张该段期间的经营收益自起诉之日起至判决生效之日止的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。关于原告张允祥主张的合同解除后至判决生效之日止的商铺经营收益款及相应利息的诉讼请求，被告顺泰公司对此不予认可。本院认为，原、被告双方签订的买卖合同及委托管理合同虽于2016年8月12日解除，但被告顺泰公司并未返还购铺款，故至本判决生效前，被告顺泰公司应当参照46712元/年的标准支付原告张允祥相应收益损失为宜。关于原告张允祥主张被告顺泰公司承担其已付购房款的一倍的赔偿责任的诉讼请求，被告顺泰公司对此不予认可。本院认为，原、被告签订的《东环商业广场商铺买卖合同》中约定的标的并非独立的实体，且并未对交付使用条件及日期、装饰及设备标准事项、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设备的交付承诺和有关权益、责任等商品房买卖合同应当明确的内容进行约定，故该买卖合同并非商品房买卖合同，故本院对原告张允祥要求被告参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向其承担赔偿一倍购房款违约责任的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、原告张允祥与被告山东顺泰投资置业有限公司2011年6月11日签订的《东环商业广场商铺买卖合同》及《东环商业广场商铺经营管理委托合同》于2016年8月12日解除。 二、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张允祥2011年6月至2014年6月及2016年3月至2016年8月12日期间的商铺经营收益113055元。 三、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张允祥利息损失（以113055元为基数，自2016年8月13日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 四、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张允祥2016年8月13日起至判决生效之日止的经济损失（按46712元/年标准计算）。 五、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张允祥购铺款331233元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 六、驳回原告张允祥的其他诉讼请求。 案件受理费11639元，由原告张允祥负担4858元，被告山东顺泰投资置业有限公司负担6781元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 审 判 员  常 颖 人民陪审员  吕春华 二〇一七年六月二十三日 书 记 员  岳 静