上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4727号原告：王毛弟，男，1949年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。被告：罗兵，男，1979年12月7日生，汉族，住四川省。被告：刘勇，男，1974年4月3日生，汉族，住四川省。原告王毛弟与被告罗兵、刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年5月26日公开开庭进行了庭审。原告的委托诉讼代理人周君理被告罗兵、刘勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王毛弟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年5月22日签订的《租赁合同》，两被告于判决生效之日起3日内搬离位于上海市松江区银都西路XXX号XXX-XXX层的房屋(以下简称“系争房屋”),并将系争房屋返还原告；2、判令两被告支付原告租金312,000元、电费23,779元、水费7,221.50元、垃圾清洁费3,600元；3、两被告支付原告滞纳金(以346,600.50元为本金，自2016年11月1日起至实际搬离之日止，按每月2%计算)。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2014年5月22日签订的《租赁合同》无效，两被告于判决生效之日起3日内搬离系争房屋，并将系争房屋返还原告；2、判令两被告支付原告2016年11月1日至2017年4月30日的房屋占有使用费312,000元；3、判令两被告支付原告违约金(以312,000元为本金，自2016年11月1日起至实际搬离之日止，按每月2%计算)。事实与理由：原、被告于2014年5月22日签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋以每年936,000元的价格租赁给两被告，付款方式为先付后用，每六个月支付一次租金，然两被告本应在2016年11月1日支付租金共计468,000元，但两被告仅支付了156,000元。此外，系争房屋权利人为上海全顺住宅建设配套服务有限公司(以下简称“全顺公司”)，全顺公司已于2008年12月3日核准注销，原股东为案外人上海华灵通讯工程公司(以下简称“华灵公司”)占股90%，而原告是华灵公司的法定代表人，故其有权就出租系争房屋与两被告订立合同。现因多次催讨租金未果，且系争房屋未取得产权证及建设工程规划许可证，故原、被告间租赁合同应属无效。故原告诉至法院，请求判如所请。被告罗兵、刘勇辩称：原、被告之间于2014年5月22日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，应属有效，故不同意将房屋返还给原告，双方应当继续履行合同。此外，被告罗兵的配偶已于2016年11月10日向原告支付了2016年11月1日至2017年4月30日的租金312,000元，其按约履行了合同义务，不存在违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积2,400平方米。合同第一条第1款约定，租赁期限自2014年6月1日起至2024年10月31日止。合同第一条约定：……2、第一年租费为936,000元；第二年租费为936,000元；第三年租费为936,000元；第四年起每年递增5%；第四年租费为982,800元；第五年租费为1,031,940元；如乙方前五年没有盈利，则甲方在第六年开始不递增租金(按照第五年的租金金额收取当年房租)，反之则根据之前约定递增比例继续递增；3、本合同签订之日，乙方先支付六个月租金468,000元，押金为78,000元，共计支付546,000元，之后每六个月支付一次租金(先付后用)；4、免租期限为2014年6月1日至2014年10月31日，并手写“到2015年5月1日收房租”字样。合同第三条约定，租赁期间，乙方不得将系争房屋转租给第三方。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后原告按约将系争房屋交付两被告使用，两被告承租系争房屋后，将系争房屋分隔成100多间公寓对外出租。2016年11月10日，被告罗兵配偶姚红梅向原告转账支付312,000元。另查明，2003年11月12日，上海松江申大实业公司(以下简称“申大公司”，甲方)与全顺公司(乙方)签订《土地及厂房使用权有偿转让合同》一份，约定：一、甲方将位于上海市松江区新桥镇春申村陈春公路南侧，东至蔡家浜，西至申南五路，南至缝纫机研究所部分厂房。土地11,333平方米(折合17亩)，厂房2,200平方米转让给乙方，甲方同意在受让地块范围内建造事业性服务用房及办公用房。……；二、乙方以土地每平方米300元，厂房每平方米795元的使用转让金，获得上述土地及厂房的长期(50年)使用权，共计514.90万元。合同另对其他事项作了相应的约定。全顺公司于2008年12月3日经上海市工商行政管理局闵行分局核准注销登记。再查明，原告与被告罗兵另存在民间借贷关系，原告曾于2016年9月5日向本院提起了(2016)沪0117民初16383号案件诉讼，后本院经审理，判决被告罗兵返还原告借款470,000元并支付违约金及律师费。其后，该案进入执行程序[(2016)沪0117执6711号]，根据2016年11月15日的执行笔录显示，双方曾就还款事宜进行协商，原告表示要求一次性还款，被告罗兵称其于2016年11月10日刚支付了租金312,000元，资金短缺，要求就借款分期还款，但原告不予同意。后该案执行中，被告罗兵于2016年12月28日、2017年3月8日分两次各向本院支付执行款50,000元，并承诺每季度偿还50,000元直至还清，鉴于被告罗兵确无其他可供执行财产且已承诺分期还款并已履行部分还款义务，故本院于2017年3月14日裁定终结本次执行程序。庭审中，原告未能就系争房屋向本院提供房地产权证，亦未提供建设工程规划许可证，仅提供了由原松江县土地管理局于1990年12月30《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为原上海市松江县新桥乡春申村村民委员会。本院依法向两被告释明，因系争房屋未取得房地产权证及建设工程规划许可证，故两被告与原告于2014年5月22日签订的《租赁合同》无效。两被告坚持认为双方签订的《租赁合同》有效。以上事实，有《租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《土地及厂房使用权有偿转让合同》、(2016)沪0117民初16383号民事判决书、执行笔录、(2016)沪0117执6711号民事裁定书、企业法人营业执照、准予注销登记通知书、《集体土地建设用地使用证》及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给两被告的系争房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间于2014年5月22日签订的《租赁合同》应当认定为无效。租赁合同无效后，合同约定的租金实际就是房屋占有使用费，根据被告罗兵提供的证据显示，被告罗兵配偶姚红梅于2016年11月10日转账支付给原告的312,000元，应属于2016年11月1日至2017年4月30日期间的房屋占有使用费，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告与被告罗兵另存在民间借贷纠纷，应按生效判决执行。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告之间于2014年5月22日签订的《租赁合同》无效，故原告要求两被告返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。鉴于两被告坚持认为双方签订的《租赁合同》有效且应当继续履行，对合同无效后果的主张未在本案中提出，本院无法就其他无效后果进行处理。如两被告认为因《租赁合同》无效造成其损失的，两被告可通过其他法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、原告王毛弟与被告罗兵、刘勇于2014年5月22日就位于上海市松江区银都西路XXX号(2-3层)房屋(建筑面积2,400平方米)签订的《租赁合同》无效；二、被告罗兵、刘勇于本判决生效之日起30日内搬离并将位于上海市松江区银都西路XXX号(2-3层)房屋(建筑面积2,400平方米)返还给原告王毛弟；三、驳回原告王毛弟的其余诉讼请求。案件受理费6,915元，减半收取3,754.50元，由原告王毛弟负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年六月十九日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。