石家庄铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）冀8601民初262号原告（申请执行人）：赤峰建设建筑(集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼**。法定代表人：王庆林，公司董事长。委托诉讼代理人：孙大勇，公司员工。委托诉讼代理人：王廷君，公司员工。被告：马田生（案外人），男，汉族，1961年10月24日生，住河北省遵化市。被告：唐山凤辉房地产开发有限公司（被申请人），住，住所地河北省唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段/div>法定代表人：董庆柱，公司董事长。委托诉讼代理人：董雅君，公司财务总监。原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、马田生执行异议之诉一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人孙大勇、王廷君，被告马田生、凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市11-1-502号、11-1-602、16-1-301号房产的继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市11-1-502号、11-1-602、16-1-301号房产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告马田生提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异10号执行裁定书，裁定中止对遵化市11-1-502号、11-1-602、16-1-301号房产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告马田生不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异10号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。被告马田生辩称，一、因凤辉公司资金紧张，多次向王树春要求融资支持，2012年6月8日王树春借给凤辉公司现金叁佰万元整，现提供凤辉公司开具的借款收据复印件为证（收据号：NO0001359）。因借款期间凤辉公司无力偿还借款利息及本金，将遵化市玫瑰园一区11-1-502号、11-1-602、16-1-301号房产住宅抵给王树春，王树春将此房产出售给马田生，房款用于偿还借款，凤辉公司玫瑰园售楼处分别于2012年11月10日和2013年2月10日与马田生签订商品房买卖合同，开具了购楼收据（收据号：NO0004291、NO0004294、NO0004221）。二、原告所诉讼事实与法律依据不符，按《合同法》第130条、60条规定及《物权法》第十五条规定，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力的规定。根据最高法院的司法解释，如果第三人已支付全部价款并实际占有，虽然没有登记办理手续，但第三人对此没有过错，由于登记部门的原因或者非第三人所控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封，公平保护第三人的合法权益。三、原告所诉被告伪造合同及收据，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付，答辩人认为：原告未调查取证，私自对答辩人进行诬告，给答辩人造成精神上无法承受的压力，要求法院对此案调查取证，给被告一个合理解释。四、王树春在2012年6月8日以抵押借款的方式所得到的西二里玫瑰园一区11-1-502号、11-1-602、16-1-301室住宅楼房产权成立（省高院查封楼房的日期为2013年7月30日）石家庄铁路运输法院做出的（2017）冀8601执异10号中止对遵化住宅执行裁定书合法生效，请贵院调查取证，确认位于遵化住宅属于马田生所有，依法驳回原告的诉讼请求。被告凤辉公司辩称，马田生在2012年3月的签订的买卖合同是合理的，因其所有的费用都交了。原告说我们的手续是伪造的，这是不成立的，省最高院的判决和最高人民法院的判决赤峰建设建筑（集团）有限责任公司的工程款是否成立应以法院判决为依据，在没有任何手续的情况下，原告在没有办入住手续没有交任何费用的情况下他们在强占房屋，这是严重损害业主利益的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月10日，马田生与凤辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人为凤辉公司，买受人为马田生，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区第11-1-602号房。建筑面积96.72平方米，每平方米4000元，总金额叁拾捌万陆仟捌佰捌拾元整（小写386880元）。付款方式及期限：一次性付款386880元。合同补充协议约定：交房领钥匙时，需到物业公司缴纳相关费用和代收代缴费用。该合同具有出卖人签章和买受人签字。马田生已向凤辉公司支付了全部房款。2012年11月10日，马田生与凤辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人为凤辉公司，买受人为马田生，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区第11-1-502号房。建筑面积96.72平方米，每平方米4000元，总金额叁拾捌万陆仟捌佰捌拾元整（小写386880元）。付款方式及期限：一次性付款386880元。合同补充协议约定：交房领钥匙时，需到物业公司缴纳相关费用和代收代缴费用。该合同具有出卖人签章和买受人签字。马田生已向凤辉公司支付了全部房款。2013年2月10日，马田生与凤辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人为凤辉公司，买受人为马田生，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区第16-1-301号房。建筑面积92.37平方米，每平方米4000元，总金额叁拾陆万玖仟肆佰佰捌拾元整（小写369480元）。付款方式及期限：一次性付款369480元。合同补充协议约定：交房领钥匙时，需到物业公司缴纳相关费用和代收代缴费用。该合同具有出卖人签章和买受人签字。马田生已向凤辉公司支付了全部房款。马田生已向遵化市建华物业管理有限公司支付装修保证金3000元、电梯使用费400元、粉刷费400元、物业费1663元、垃圾费1000元、电费周转金800元。凤辉公司因其自身原因未能为其业主办理房屋产权过户登记手续。另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产（含本案争议房产）。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人马田生提出案外人执行异议，马田生称，遵化市11号楼1门502号、11号楼1门602号、16号楼1门302号房产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年2月20日作出（2017）冀8601执异11号执行裁定书，中止对遵化市11号楼1门502号、11号楼1门602号、16号楼1门302号房产的执行。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点在于马田生对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于本案，首先，被告马田生与凤辉公司所签的《商品房买卖合同》对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。马田生还提供了时间分别为2012年11月10日和2013年2月10日载明房号和房款金额并加盖有凤辉公司发票专用章的收款收据，证明凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款，故该《商品房买卖合同》合法有效。虽然法院查封本案争议房产的时间为2013年7月30日，但马田生交付房款的时间在此之前，故此可以认定，马田生与凤辉公司签订购房合同的时间在法院查封该房产之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，马田生已向遵化市建华物业管理有限公司支付了装修保证金、电梯使用费、粉刷费、物业费、垃圾清运费、电费周转金等相关费用，并领取了房屋钥匙。这足以证明马田生已占有本案争议房产的事实，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产虽未办理过户登记，但凤辉公司和税务部门均出具了情况说明，证实因凤辉公司拖欠税务部门税款，导致税务部门未给凤辉公司开具所售房屋的税务局专用发票，使得凤辉公司不能凭借该发票到房管部门对其所售房屋进行统一备案和过户，因此房产未办理过户登记非因马田生自身原因所致。综上所述，马田生对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市11-1-502号、11-1-602、16-1-301号房产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  张璐璐审 判 员  吕 伟代理审判员  杨敬忠二〇一七年六月二十三日书 记 员  靳泽鑫