广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初138号 原告：宋启琼，女，汉族，1953年12月2日出生，住所地广西北海市海城区。 委托诉讼代理人、诉讼代表人：王海强，男，汉族，1971年9月20日出生，住所地广西北海市海城区，由北海市海城区银湾社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：黄爱美，广西源群律师事务所律师。 被告：北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号。 法定代表人:张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 原告宋启琼诉被告北海市牵手物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序分别于2017年5月3日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海强、黄爱美，被告的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2013年6月29日与被告签订《北海市小区前期物业服务合同》，约定由被告提供两原告所在小区的物业服务，但被告严重违反合同约定，对业主隐瞒物业管理收支账目以及物业公共部位、公共设施、设备专项维修资金的使用情况；被告利用公摊进行盈利所得有无用于补充专项维修资金应予向业主公布说明；被告拒绝接受业主、开发商对物业服务费用收支情况的查询；侵犯原告作为业主对物业公共部位、公共设施、设备和相关场地使用情况享有的知情权和监督权；在提供供水代收代缴收费服务时，擅自加收手续费，收费标准不安政府有关规定执行，根据北海市供水有限责任公司供水价格及代收费价目表，每立方米的收费标准是2.62元，而被告在代收时是美立方米2.75元。被告作为经济适用房的物业服务企业并没有通过招投标方式，程序上违法。政策性住房不应由开发商或者物业公司收取业主的车位费。被告在属于业主共有的道路上收取车位费属于违法行为。两原告于2014年10月25日在开发商处接收涉案房屋，而被告却是在2013年7月1日开始收取物业费。被告擅自将建筑区划内的绿地改为电动车停车场以及小车停车位，并将收益占为己有，严重损害了业主的权益，应将收益所得归业主共同所有。被告未经业主同意擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，允许隔壁银城小区的管道延伸至本小区，导致隔壁小区的污水和本小区的污水共同流入本小区化粪池，增加化粪池的清理次数以及加重业主的化粪池清理费用，严重损害原告及小区其他业主的利益。被告张鉴带社会人员进入小区殴打业主。原告认为，被告的行为已经严重违反合同约定及相关法律规定。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《北海市小区前期物业服务合同》；2、被告从2013年7月1日至2016年12月30日向业主公开所有出、收账所有账目；3、被告赔偿原告的电动车车棚违规商业使用费小车位：利用绿化地、通道、违规使用费和楼层梯间一楼公摊面积已被出租给三个通信公司非法占有使用中、产生的经济收益，退还多收取的抽粪费、水费、杂物房费、公摊水电费、物业管理费、公共维修基金费，从2013年7月1日至2016年12月30日，上述所有费用共计5000元；垃圾处理费、装修押金费、杂物房装修垃圾费、装房装修垃圾费、清运费；4、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、该小区的招投标时间是2012年，《前期物业服务合同》是通过合法招投标后备案的，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，是合法有效的合同，合同约定，自业主委员会成立后自动终止，因业主委员会至今未成立，原被告签订的《前期物业服务合同》的解除条件未成就；2、涉案小区分三期共有1102户，三期正在交房尚未入住，一、二期业主入住有816户，至今小区的业主委员会未成立，现39户原告主张解除《前期物业服务合同》，是小区中极小部分；3、原告退还多收的费用和退出占用的公用地、公摊面积，无事实及法律依据，不应得到支持；4、原告主张公开所有账目，无事实依据，依约合同约定，每六个月向业主及开发商公布物业管理收支账目，被告已依约履行，应驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告系北海市西南大道774号北海市小区7幢3单元202号房的所有权人。 2012年10月19日，被告（乙方）与北海市南地房地产开发有限公司（甲方）签订了《北海市小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方开发的“北海市小区”提供前期物业服务管理。 2013年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北海市小区前期物业服务合同》，约定房号为7栋3单元202号，建筑面积62.87平方米，杂物房7栋10号，建筑面积17.14平方米；本合同于业主委员会成立后自动终止，并于5日内，于业主大会（或业主委员会）选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续必须经业主大会（或业主委员会）确认，开发商或业主委员会可聘请于中国境内注册的会计师事务所进行审核管理账目；乙方缴纳物业管理费开始时间：物业服务费是业主从入住（入住指业主收到交楼通知书并办理完相应手续，业主收到交楼通知书后在规定期限内非开发商或物业服务公司原因而不办理收楼手续的，亦视为入住）的次月1日起开始计收；首次业主办理交房手续，一次性预交一年物业服务费和一年的电梯维护费；乙方缴纳费用时间：每月前十五日前缴纳本月度费用；本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层物业每平方米0.60元/月；电梯房物业每平方米0.80元/月；商铺物业每平方米1.00元/月；电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等）；电梯电费：以实际发生额为准进行分摊。装修垃圾清运费收费标准为（装修住户将建筑垃圾放在小区指定位置后的费用）：两房两厅的150元/户，三房两厅的200元/户，业主办理入住手续时预交；小区公共用水、电费及水泵二次加压费用按实际由乙方分摊，并在小区公示栏公布；水费收费标准：政府定价+总表损耗分摊比例金额=水费价格；车位使用服务费用：小汽车80元/月·辆，电动车使用费（含充电）35元/月·辆；受有关部门或单位的委托，甲方可提供供水、供电、通讯、有线电视等代收代缴收费服务，不加收手续费（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按照政府有关规定执行；乙方在房屋交付之日起（以开发商发出的通知书规定时间为准）即向物业管理公司交纳房屋公共部位、公共设施、设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取；每次一次性缴纳一年的专项维修资金；待业主委员会成立后，再由其召开业主大会确定该基金收取方案；房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金暂由物业公司专帐保存，待业主委员会成立后，按有关规定移交；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起按5‰交纳违约金。同日，原告与被告签订《北海经济适用房成都路小区房屋装饰、装修管理协议》，约定乙方交付装修质量保证金500元垃圾清运费（装修住户将建筑垃圾放在小区指定位置后的费用）；装修完毕后，由物业服务部进行验收，如无违反装修管理规定，在验收之日后三个月内，甲方（物业服务部）退还乙方装修质量保证金。 2013年5月28日，北海市南地房地产开发有限公司出具《委托书》叁份，委托单位：北海市南地房地产开发有限公司，受托单位：北海市牵手物业服务有限公司。第一份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户电表（结算户号：040900069409092，用电地址：北海市西南大道以北、成都路以东）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该电表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区电梯房业主，用于电梯用电及供水二次加压用电。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费。”第二份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户水表（线路编号：2206100-00，档案编号：098150）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该水表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区全体业主，各业主有分水表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述水表的费用，而后向各业主按分表数收取水费后，公共损耗及总表差额各业主按比例分摊。”第三份委托书载明“位于北海市小区是由北海市南地房地产开发有限公司开发建设。在建设成都路小区时开户每单元公共照明及杂物房用电电表归属委托人张敏名下，移交房屋时未予更名，但该电表（29户，详见委托书）使用人为北海市小区全体业主，各杂物房及公共照明有分电表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托人特委托受托单位代委托人交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费及损耗公摊。” 另查明，2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市牵手物业服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行。” 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》[北价格（2014）10号]，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》[北价格（2008）68号]协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊；车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元/月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元/月·辆；电梯维护费最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。 2014年11月20日，北海市海城区住房和城乡建设局出具《前期物业管理服务合同备案证明》，证明原告与北海市南地房地产开发有限公司签订的北海市小区项目前期物业服务合同已备案。 2016年11月10日，北海市住房和城乡建设局向王海强等人作出《信访事项处理意见书》，载明“你们于2016年6月15日反映成都路经济适用小区物业管理相关问题，我们于2016年6月27日受理，并发出受理告知书。我局高度重视并会同物业管理中心、海城区住建局等部门成立了协调处理成都路小区工作组，对你们反映的问题进行了调查处理：一、关于小区物业专项维修资金去向不明问题。经调查，成都路小区分三期建设，一、二期已投入使用，维修资金按0.10元/月·㎡的标准，从2013年7月1日开始，由物业公司代收代管，截至2016年6月份，共收取维修资金184453.92元（含利息），2014年维修5号楼排污管支出2631.5元，结余181822.42元，目前存储在物业公司经理张鉴名下（开户行：建设银行，账号：34×××26，户名：张鉴），我局已责成北海市牵手物业服务有限公司按半年将成都路小区物业维修资金收支情况向全体业主公布，接受业主监督。二、关于物业公司占用公共绿地建房的问题。经核查，按市规划局2015年2月10日批复的规划总平面图，物业管理用房设置在4号楼一楼（详见总平面图）共184.5㎡，属该项目第三期在建工程。由于目前物业用房尚未投入使用，物业公司暂时使用原开发建设单位搭建的活动板房，作为物业管理办公用房，待物业用房交付使用后，由开发建设单位按规划设计图纸恢复占用公共绿地。三、关于成都路小区成立业主委员会的问题。我局已于2016年7月12日要求海城区住建局按相关规定指导小区业主成立业主委员会（详见附件2）。四、关于要求核实物业服务企业接管该小区的合法性。开发商北海市南地房地产开发有限公司已于2016年通过招投标方式选聘北海市牵手物业服务有限公司（招标中标确认书见附件3）对成都路小区事实物业管理。五、投诉反映车位费、电梯房物业费等乱收费问题。经调查了解，步梯房物业服务费0.6元/㎡·月，电梯房物业服务费0.8/㎡·月，车位服务费70元/月，电梯维护费35元/户·月（详见附件4）相关收费是否合理合法，请向物价部门反映。六、关于要求物业企业不得聘用小区内业主的问题。目前，暂无明文规定物业服务企业不得聘用小区内业主。七、关于一户一表水表与购房合同不一致的问题。经调查，该小区的水表安装时按设计图纸一户一表安装，如果认为与合同条款不符，请通过协商或司法途径解决。八、关于物业公司强拆业主水表及停水问题。对出现的类似问题我局已责成牵手物业及时纠正。九、关于要求物业公司定期向业主公布物业费收费情况。我局已责成牵手物业每半年公布。十、关于要求职能部门查处物业服务企业的不法行为。我局已对北海市牵手物业服务有限公司及其经营行为进行检查，对发现的问题已责成该物业公司进行整改，目前尚未发现该企业存在违法违规的情况，如有发现，你们可以向我局举报。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向北海市人民政府或自治区住房和城乡建设厅提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”该《信访事项处理意见书》附有的《前期物业管理招标中标确认书》，系北海市物业管理协会于2012年10月10日向北海市南地房地产开发有限公司作出，确认北海市小区项目，通过邀请招标方式，招聘物业服务企业，经评标专家委员会评审，在三个投标服务企业投标中，北海市牵手物业服务有限公司以总评分68.07分中标。 以上事实有房屋所有权证、《北海市小区前期物业服务合同》、《北海经济适用房成都路小区房屋装饰、装修管理协议》、《前期物业管理服务合同备案证明》、《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》、《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》、《委托书》、发票、《信访事项处理意见书》、《前期物业管理招标中标确认书》予以在卷佐证。 本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的《北海市小区前期物业服务合同》是否达到终止条件；2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，1、原告与被告签订的《北海市小区前期物业服务合同》是否达到终止条件的问题。被告与原告订的《北海市小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定，本合同于业主委员会成立后自动终止，并于5日内与业主大会（或业主委员会）选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续必须经业主大会（或业主委员会）确认，原告没有证据证实该小区的业主委员会已经成立并与选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同，原告请求解除原告与被告签订的《北海市小区前期物业服务合同》，没有事实及法律依据，本院不予支持。 2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。原告主张被告的收费没有法律依据、被告私划通道停放车辆收费、被告未经业主同意擅自占用物业管理区内的道路、场地，原告对其主张均无证据予以证实，原告的诉请均无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宋启琼的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告宋启琼负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一七年六月十五日 书记员  王秀珍 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。