河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初1398号原告：范立珍，女，1972年8月12日出生，汉族，个体，现住邢台市桥东区，委托代理人：郑素霞，河北张舰律师事务所律师。被告：徐合贵，男，1962年8月8日出生，汉族，自由职业，现住邢台市桥西区，委托代理人：李洪英，邢台市桥西区中兴路天洋法律服务所法律工作者。原告范立珍与被告徐合贵租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告范立珍及其委托代理人郑素霞与被告徐合贵及其委托代理人李洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范立珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同，并赔偿妨碍原告经营造成的损失139584元（精神损失20000元、转让费50000元、被告拉走原告店内物品损失69584元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因从事饭店生意，于2015年10月15日和被告签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为两年，每月租金为2750元，原告一次性付清半年（2015年10月15日-2016年4月15日）的租金共计16500元。在2016年4月15日前，原告给被告打电话让其前来收取租金，被告告知原告房子已经卖给别人，不能再租给原告，让原告赶紧搬走。原告从事饭店经营，对该房屋的装修已经投入了大量的资金并支付了巨额转包费，约定租赁期限为两年，现在才半年时间就让原告搬走，势必会给原告造成很大的经济损失。故原告不同意解除租赁合同，于是被告拒不收取租金，且不断妨碍原告的生意，拉了一堆土堆放在原告店面门前，而且还在大门上张贴内容虚假的通告，对原告的实际经营和名誉都造成很大的影响。据此，原告不得不诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。被告徐合贵辩称，原告说的是2015年10月15日签订《租赁协议》，日期不对，应该是2015年4月15日签订的。租赁合同第二项约定，原告应当一次性付清甲方半年房租（需提前一个月缴纳），但是原告在2016年3月15日前应当把半年的房租提前交给被告，因为一直没有交，双方发生纠纷。并且被告在2016年5月2日以文字书面告知两个原告，并有照片为证。在2016年5月6日，被告再次因为要房租时，双方发生纠纷，原告报的警。因为原告欠房租，警察无法处理，告知我们起诉法院。我们认可原告支付房租直至2016年4月15日。原告范立珍围绕其诉讼请求依法提交证据如下：证据一、房租租赁协议一份，证明范立珍与徐合贵于2015年10月15日签订租赁合同，租赁期限是两年，现在尚未到期，房租我们给了半年的，直到2016年4月15日。证据二、通话记录及短信信息，证明原告自2016年3月份开始一直给被告打电话要求交房租，被告一直找理由不过来，说没时间，也不收房租。2016年4月14日，范立珍给被告发了短信，告知其租金已经准备好。证据三、原告和新房东的通话记录一份，新房东说门市已经被卖了。证明被告未告知原告的情况下，私自隐瞒门市被卖事实，拒不收租金，目的是逼迫原告搬离。证据四、照片，被告在原告门前贴的通告和放置土堆的照片，证明被告在租赁合同未到期的情况下，私自单方解除合同，5月2日前拉了一堆土放到原告门市前面，还将锁换了。原告放置在门市的东西也不知道弄到哪去了，给原告造成了巨大的经济损失。证据五、损失清单，证明具体损失数额，东西都被被告拉走了。证据六，转让说明及收据一份，证明范立珍接受门市时交纳5万元转让费。被告徐合贵对原告提交的证据的质证意见：对证据一，合同真实性没有异议，房租需提前一个月缴纳，合同第六条约定不得拖欠租金。原告应当于2016年3月15日之前缴纳房租。原告未缴纳，被告收回房屋合情合理。对证据二，电信通话单，无电信部门公章，原告还应出示证明证明机主的姓名，我们认为真实性不可靠，针对短信内容，证明时间是4月14日，原告应在3月15日前缴纳房租，但是没有交。对证据三，范立珍与新房东的通话记录，因为只有复印件，也没有说房东叫什么，也没有房东的签名，所以文字通话内容不可靠。录音里面确实有一个女同志在说房子的事儿，我们不知道这个人是否真实存在。对证据四认可，是我们张贴的。对于土堆问题，我们不清楚。对证据五，范立珍列的东西我拉走了，我有录像，具体都有什么东西以录像为准，我不知道和原告列的清单一样不一样。被告围绕原告的诉讼请求依法提交了如下证据：照片两张，证明我们通知原告缴纳房租。原告对被告所提交的证据的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但是通告并没有说明说是交房租，只是说终止合同，要求搬清，否则后果自负。根据我们提交的证据，在2016年3月份，原告就多次与被告联系，让其取走房租，但是被告以种种理由推辞不来收取房租。后来经了解得知，被告已将房屋卖给他人，被告并未通知原告，所以故意不收取房租，并采取向原告门前堆土，换锁等方式，自称是原告不交房租，而单方解除合同，并将所有物品私自搬走，以上事实足以证明是被告违约在先，原告现在仍然愿意缴纳房租，我们早就准备好了。本院根据双方当事人所提交的证据和法庭审理情况，认定如下事实：2015年4月15日，原告从案外人手中接手租赁本案争议的房屋用于饭店经营，并向案外人（转让方）支付转让费50000元。2015年10月15日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容如下：第一条、乙方（原告）租赁甲方（被告）自有的座落于八一路西大街××北××楼两间。第二条、乙方一次性付清半年租赁费，合计16500元（须提前一个月交纳），租赁期间为2年，租赁期间租赁费随行就市，租赁到期后，同等价格，乙方优先租赁。第三条、乙方签订本协议后向甲方交2000元押金，押金待协议终止时退给乙方或折抵租赁费。第六条、乙方不得拖欠租金，否则，甲方有权收回房屋终止合同。第八条、乙方在租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如有特殊情况，应提前三个月告知对方，并同意乙方转让此租赁房屋。第九条、本协议双方要严格遵守，如一方违约，应付违约金2000元，给对方造成经济损失应予以赔偿。协议签订后，原告一次性付清被告半年租金，按合同约定应于2015年3月15日前预付被告2016年4月16日至2016年10月15日的租金。双方对预付租金产生争议，原告称多次与被告联系，要求被告领取租金，并于2016年4月14日向被告发送短信，内容为“哥，给你打电话你不接，我们什么时候给你房租啊”而被告称原告不按合同的约定时间交纳租金，经催要仍不交纳，于2016年5月2日在原告店门上张贴通告，内容为：“房屋租赁户：因你拖欠房屋租赁费至今未交。根据甲、乙双方签订的租赁协议，甲方有权终止合同，收回房屋。请你在两天之内搬清屋内东西，否则一切后果自负。特此通告。房主：徐合贵。2016年5月2日。”同日，原告的店门前被堆放了一堆积土，且被告将原告店铺内的物品拉走，并更换了门锁，租赁房屋已被被告收回。原告提交了证据五即损失清单，载明被被告拉走的店内物品（价值69584元），而被告对此不持反对意见，并称拉走物品时有录像，应以录像为准。在案件审理过程中，经本院做工作，原告从被告处取回物品如下（双方对拉走的物品列明了单据并签字）：大厅桌子6张、双人椅12把、雅间圆桌3个、电饼档1台、取暖炉1个、柜台、展示柜2台（其中1台门被弄坏）、冰柜1台、坐椅22把。被告认可原告没有拉回的物品如下：挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶两个、燃油有小半桶、电动车1辆、酒（有多少被告未清点过）。被告不认可拉走原告的物品有：电子秤1台、抽风桶、广告牌、微波炉1台、水泵1个（被告主张是被告的，另外一个没见到）、摆件2个。原告在审理过程中还主张被告拉起了原告的挂件装饰，但被告称其根本就没有见过挂件装饰。另查明，原告向被告交纳了押金2000元。原告已将房租付至2016年4月15日。本院认为，原、被告双方所签订的租赁协议合法有效，双方应当诚实信用履行合同中约定事项。可双方对合同不能继续履行各执一词，原告称是被告不取租金，并以电话和短信催领，而被告称是原告不按期交纳租金，并张贴通知催交，因原告仍不交纳租金，才按合同约定终止合同，更换门锁，拉走店内物品。对此双方均提交了相应的证据，根据现有证据，本院仍无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金并以此为由终止合同的履行。但是，即使原告迟延交纳租金，而后原告以短信方式要求向被告交纳租金，继续履行合同，不存在原告拒付租金的情形，原告不存在致使合同不能履行的根本违约行为，也不存在给被告造成较大损失的违约行为。而被告更换门锁，未经原告同意且在原告不在场的情况下，强行拉走店内所有物品，致使合同终止履行，存在根本违约行为，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。2016年5月2日，被告更换门锁，并将店内所有物品强行拉走，至此以后，原告不应再向被告交纳租赁费。根据审理查明的情况，本案租赁合同已终止履行，且已不能继续履行合同，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同终止履行后，原告应当向被告交纳占有租赁物期间即2016年4月16日至2016年5月2日共16天的租赁费2750÷30×16=1466.67元；被告应向原告承担的违约责任：1、合同第九条约定的违约金2000元。2、转让费损失：原告租赁涉案房屋向原承租人支付转让费50000元，原告租赁期间为两年，因被告行为致使原告租赁期限未满两年，被告应向原告承担未使用租赁物期间相应的转让费，即50000÷24×17.5=36458元。关于原告预期的经营利益损失，因无相关证据支持，且原告在未经营期间也可以从事其他经营活动，本院不予支持。关于被告拉走原告物品及损失问题，在第一次庭审过程中，被告对原告所提交的损失清单未持否定意见，认可其拉走了原告店内的物品，并称有录像为证。在案件的审理过程中，经本院组织双方当事人就被告拉走原告物品进行自行进行处理的过程中，双方当事人对原告取回的大厅桌子6张、双人椅12把、雅间圆桌3个、电饼档1台、取暖炉1个、柜台、展示柜2台（其中1台门被弄坏）、冰柜1台、坐椅22把无异议，本院予以认可。原告向原告提交的被告拉走原告物品的清单虽然是原告单方制作的，而被告称其拉走原告物品时进行了录像，但未向法庭提交拉走原告物品的登记清单及其他能说明拉走原告物品的种类及数量的合法有效的证据，故本院对原告提交清单上所列明的物品予以认可，根据该清单显示，尚有下列物品原告未取回：挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件。原告清单所列4000元的剩余食材的名称和数量以及原告在审理过程中主张的挂件装饰，本院无法作出认定，在本案中不予处理，原告可另行主张与处理。原告主张的精神损失费20000元没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告还应当向被告交纳租金1466.67元，被告应当向原告退还押金2000元、并向原告承担转让费损失36458元，相互抵顶后，被告还应当给付原告36991元。另外，挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件，如上述物品毁损、灭失、贬值、超过有效期不能食用，由被告承担相应的赔偿责任，赔偿的数额可在执行程序中依照法定程序协商或评估确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告徐合贵于本判决生效之日起十日内支付原告范立珍损失费36991元；二、被告徐合贵于判决生效后十日内返还原告范立珍挂机3台、柜机1台、展示柜1台、燃油炉1个、燃油桶2个、燃油1桶、电动车1辆、所有灶具、抽风筒、水泵1台、电子称1台、店内摆件2个、酒（白云边二星5箱、白云边三星1箱、白云边四星1箱、绵柔杜康4箱、洋河1箱、白牛1.5箱、金满2箱、豹子六1箱、优布劳2箱、崂山啤酒4箱、雪花6箱、燕京20箱、山庄3箱）、酸奶5件（如上述物品毁损、灭失、贬值、超过有效期不能食用，由被告徐合贵承担相应的赔偿责任，赔偿的数额可在执行程序中依照法定程序协商或评估确定）。二、驳回原告范立珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，由被告徐合贵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 杜宗凡二〇一七年六月十二日书记员 李           萌