安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1302民初2365号 原告：蔡克勤，男，汉族，广东省深圳市人，1965年6月2日出生，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。 被告：宿州皇冠家居发展有限公司，住所地宿州市埇桥区汴河办事处206国道西侧，组织机构代码69895598-3。 法定代表人：邱在东，该公司董事长。 被告：邱在东，男，1962年11月30日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 两被告的委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。 两被告的委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。 原告蔡克勤与被告宿州皇冠家居发展有限公司（以下简称皇冠家居公司）、邱在东合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法由审判员周红梅担任审判长与人民陪审员刘双贵、张体华组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金源，两被告的委托诉讼代理人王景懿、李政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡克勤向本院提出诉讼请求：1、依法判决两被告偿还因股权转让遗留的借款余额本金800000.00元并按约定的月息2%支付利息480000.00元（从2013年9月1日起计算暂算至2016年2月29日至付清之日止）；2、依法判决两被告偿还因股权转让遗留的借款本金7400000.00元并按约定的月息2%支付利息3348000.00元（其中2400000.00元的利息从2014年1月1日起计算暂算至2016年2月29日至付清之日止，5000000.00元的利息从2014年6月1日起计算暂算至2016年2月29日至付清之日止）；3、依法判决两被告偿还因股权转让遗留的2014年9月1日至2016年8月31日的两年房屋租金6887301.48元；4、本案的诉讼费由两被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：请求判令两被告支付违约金300000元，承担保全费5000元、测绘费10000元。事实和理由：原告原系第一被告的股东、法人代表。2012年2月27日，原告与第二被告及其他股东窦允昌、陈茂林签订了《股权转让协议书》，2012年3月2日又签订了《宿州皇冠家居发展有限公司股权转让补充协议》（以下简称补充协议）并对《股权转让协议书》、《补充协议》进行了公证[详见（2012）皖宿拂公证字第1459号公证书]。《股权转让协议书》其中约定“一、项目估值：……蔡克勤持股51股合计人民币9180万元……按3800元每平米折抵现房各股东所持面积为蔡克勤24158平米。二、股份转让：2、收购人以房地产产权折抵股金。3、股份收购人邱在东自愿收购原持股人蔡克勤股合计折房面积24158平米。7、收购人承诺在协议生效后二年内将出让人的房屋出售，如出售房产的总价款未达到出让人的股金总值的部分由收购人按月息2分支付出让人利息，直至出售总额达到出让人股金总值为止。四、出让人的权利、义务：5、出让人的房产拥有其他业主同等所有权的权利与义务”。《补充协议》其中约定“二、其他相关，6、出让人所持房产交付日期1#厅为2011年8月31日，3#—8#厅交付日期为2012年9月30日”。另外，第一被告在其书面广告宣传中承诺“实行‘租售结合，售后返租，经营权和产权分离’的运营模式”。“前三年30%收益一次性返还，之后租金收益更随商场日趋成熟而水涨船高。针对本次推出的1号厅三层铺源，五年后如果您不想继续持有商铺，皇冠家居承诺将以原成交价150%增值回购”。第一被告还具体承诺“三年返租，前三年总计24%投资收益一次性返还，投资之前先获回报；五年包租……”。第一被告的运营管理机构在与其他业主签订的《商铺委托经营管理合同》中又具体约定“2、委托经营期内第四年，乙方按商铺实际成交价的9%向甲方支付该商铺的年使用费……3、委托经营期内第五年，乙方按商铺实际成交价的10%向甲方支付该商铺的年使用费……”股份转让后，至2013年5月17日、2013年6月8日，两被告尚欠原告股金及兑付商铺折款9000000.00元和7400000.00元，为此，两被告在2013年5月17日向原告出具了9000000.00元的借条，并在该借条中约定“分别于2013年6月15日前归还叁佰万元整（3000000.00元），2013年9月1日之前还清余款陆佰万元整（6000000.00元），如逾期归还则按月息2%利率支付，每月底结算一次”；在2013年6月18日向原告出具了7400000.00元的借条，并在该借条中约定“分别于2013年12月30日前归还贰佰肆拾万元整（2400000.00元），余款伍佰万元整（5000000.00元）于2014年6月1日前归还，如逾期归还按月息2%月息计算，利息每月结算一次”。出具借条后，对9000000.00元的借款至2013年9月1日前两被告尚有800000.00元没有归还；对7400000.00元的借款两被告至今分文未付；800000.00元利息从约定的2013年9月1日至今没有支付；7400000.00元的利息从约定的2014年1月1日、2014年6月1日至今均未支付。还有，按约定，原告将其分得的58间商铺返租给两被告，对此，即便不按两被告承诺的30%、24%的租金收益，仅按《商铺委托经营管理合同》中与其他业主约定的从第四、第五年两被告按商铺成交价的9%、10%支付使用费，两被告也应支付原告从2014年9月1日开始的两年返租租金6887301.48元。对上述因股份转让而引起的两被告所欠原告的借款和租金，虽经原告多次催要，但两被告至今未支付。综上，两被告的行为显属违约，侵犯了原告的财产权并给原告造成重大的经济损失。为此，原告依据《民事诉讼法》第23条、第119条之规定，具状贵院，请依法判决，支持原告的诉讼请求。 宿州皇冠家居发展有限公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。理由1、第二被告为第一被告的法定代表人、任董事长。邱在东与原告之间的行为系职务行为，邱在东个人不应承担责任；2、关于原告第一、二项诉请，由于原告与两被告之间不存在民间借贷关系，被告虽在2013年5月17日、013年6月8日向原告出具过两张借条，但该两张借条的真实法律关系为商品房买卖合同关系，而非民间借贷关系。原告提交的证据两份协议书内容说明，被告公司于2013年5月17日购买原告位于皇冠家居城4号楼约面积2600平方米的房地产，价款1066000元，扣除1066000万元房款后，被告还应向原告支付900万元房款。2013年6月8日，被告又购买原告位于皇冠家居建材城1号楼约2000平方米的房地产价款7400000元。在签订上述两份协议后，原告要求被告分别于当日向原告出具上述借条，但根据相关法律规定，该笔借贷关系不是真实的，并未实际发生，该借条并不产生任何法律效力，原告依据该借条要求被告偿还欠款及利息是没有事实和法律根据的。同时被告公司在2013年5月17日后，已累计向原告支付了10253667元。且双方于2013年11月19日签订了协议书，被告皇冠公司从银行贷款后，将15844800元贷款出借给了原告，按双方约定该笔借款应由原告还本付息，但原告严重违约至今未付分文。被告公司为了企业正常运营，只好暂代原告偿还。被告公司是在此情况下，才未将尾款支付给原告。因此被告未违约，原告违约在先，其索要利息的主张没有依据。2、对于原告的第三项诉请，同样没有事实和法律依据，原告依据的是《商铺委托经营管理合同》，实际上被告从未与原告或其他任何业主签订过《商铺委托经营管理合同》，系宿州皇冠商业运营管理有限公司与符合条件的购房者签订《商铺委托经营管理合同》,被告公司是独立法人，从未与原告签订过任何返祖协议。同时，宿州商业运营管理有限公司在当时的销售政策以及改为不包租，即使原告作为正常业主与宿州商业运营管理有限公司签订过《商铺委托经营管理合同》，也不存在2014年至2016年两年的房屋租金，原告对此也是知情的。 邱在东辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。理由1、第二被告为第一被告的法定代表人、任董事长。第二被告与原告之间的行为系职务行为，邱在东个人不应承担责任；2、本人其他答辩意见及证据材料与被告皇冠家居公司相同。 经审理查明：原告原系被告皇冠公司的股东、法人代表。2012年2月27日，原告与被告邱在东及其他股东陈茂林、窦允昌共同签订了《股权转让协议书》，2012年3月2日又签订了《宿州皇冠家居发展有限公司股权转让补充协议》（以下简称补充协议）,并对《股权转让协议书》、《补充协议》进行了公证。 《股权转让协议书》和《补充协议》的主要内容有：全体股东一致认可项目固定净利润1.8亿，以该价值作为股份转让，按100股计算，每股180万元，蔡克勤持股51股合人民币9180万元、邱在东持股26股合人民币4680万元、窦允昌持股13股合人民币2340万元、陈茂林持股10股合人民币1800万元，按3800元每平米折抵现房，各股东所持面积为蔡克勤持有24158平米、邱在东持12316平米、窦允昌持6158平米、陈茂林持4737平米。股份转让只能由内部转让认购，收购人以房地产产权按3800元每平米折抵股金，现股东邱在东自愿收购蔡克勤、窦允昌和陈茂林三人的全部股份折算兑付房产，其中蔡克勤的51股合计折房面积24158平米。收购人以1号厅剩余房产冲抵为主，不足部分以二期3-8号厅补充，收购人承诺在协议生效后二年内将出让人的房屋出售，如出售房产的总价款未达到出让人的股金总值的部分由收购人按月息2分支付出让人利息，直至出售总额达到出让人股金总值为止。协议还约定出让人的房产拥有其他业主同等所有权的权利与义务……2012年3月9日，邱在东作为收购人，蔡克勤、窦允昌、陈茂林作为出让人，签订《宿州皇冠家居发展有限公司股权转让补充协议二》，其中约定出让人蔡克勤股权为601.8万（占公司注册资本的51%）转让给邱在东，转让价格为9180万元整，收购人邱在东将现有宿州皇冠家居发展有限公司一期及二期未出售房产以3800元每平米的价格兑付给出让人（详见合同附件兑付清单，），具体按公证的转让协议及补充协议执行……，其中在合同附件清单上载明，被告皇冠家居公司欠蔡克勤9180万元，兑付蔡克勤房产清单为……蔡克勤总铺数689套、总面积24160.68平方米。 2013年5月17日，被告皇冠家居公司、邱在东与陈茂林、蔡克勤、签订了一份《协议书》，约定原告持有的4号楼2600平方米转让给被告皇冠家居公司和邱在东，被告支付原告1066万元，邱在东的私人房产作价166万元转让给原告，两者相抵后，同日被告邱在东签名并加盖皇冠公司公章，向原告出具900万元借条一张，载明2013年9月1日前付清，逾期按每月2%计息。 2013年6月8日，被告皇冠家居公司、邱在东与蔡克勤签订了一份《补充协议书》，其中约定原告持有的1号楼约2000平方米房产转让给被告皇冠家居公司、邱在东负责销售，转让总价740万元，两被告于当日向原告出具740万元的借条一张，载明2014年6月1日前付清，逾期按每月2%计息。 庭审中被告公司提供证据证明先后向原告付款14453667.64元，原告对真实性予以认可。庭审中被告公司还提供证据证明其从银行所贷款项中的15844800元支付给了原告使用。 依据原告提供的被告皇冠家居公司在销售皇冠国际家居建材城书面广告宣传，其中载明“实行‘租售结合，售后返租，经营权和产权分离’的运营模式”。“前三年30%收益一次性返还，之后租金收益更随商场日趋成熟而水涨船高。针对本次推出的1号厅三层铺源，五年后如果您不想继续持有商铺，皇冠家居承诺将以原成交价150%增值回购”。第一被告还具体承诺“三年返租，前三年总计24%投资收益一次性返还，投资之前先获回报；五年包租……”。 另查明，皇冠国际家居建材城的运营管理机构宿州皇冠商业运营管理有限公司在与其他业主签订的《商铺委托经营管理合同》中又具体约定“2、委托经营期内第四年，乙方按商铺实际成交价的9%向甲方支付该商铺的年使用费……3、委托经营期内第五年，乙方按商铺实际成交价的10%向甲方支付该商铺的年使用费……”原告认为将其股金折抵的58间商铺返租给两被告，两被告也应支付原告从2014年9月1日开始的两年返租租金68873041.48元。 本院认为，原被告以股权转让为基础所签订的一系列协议，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，应为有效协议。其中2013年5月17日原告蔡克勤将其依股权所兑付的4#厅商铺2600平方米作价1066万元转让给被告、2013年6月8日原告持有的1号楼约2000平方米房产作价740万元转让给被告，被告均未能支付全部款项，依据被告公司提供证据证明被告已先后向原告付款14453667.64元，原告亦予以认可，现原告要求被告皇冠家居公司支付因股权转让的剩余欠款本金820万元（80万＋740万）及利息，本院予以支持。被告公司称其从银行所贷款项中的15844800元支付给了原告，依据被告公司提供的其与原告等股东于2013年11月19日签订的《承诺书》第3条“如乙方未及时偿还此笔贷款及利息，视乙方放弃该房产，此房归甲方所有”之规定，该笔贷款应视为被告收购原告房产。原告又要求被告支付两年返租租金6887301.48元，因在股权转让协议中约定原告作为出让人的房产拥有其他业主同等所有权的权利与义务，且被告公司在销售广告和宣传资料中均承诺三年返租24﹪，该说明和允诺应当视为合同内容，故对原告的该请求，本院予以支持。原告还要求被告支付违约金30万元，本院认为需要计收的利息在可以弥补原告损失的情况下，原告不得要求继续计收违约金。原告要求被告邱在东对各项诉讼请求承担还款责任，因双方签订的一系列协议，不仅盖有被告公司公章，还有邱在东签名，邱在东是股权转让的受让人，故被告邱在东应与被告公司共同承担民事责任。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告宿州皇冠家居发展有限公司、邱在东于本判决生效后十日内付给原告蔡克勤因股权转让遗留的欠款本金800000元及利息（利息自2013年9月1日起，按照约定的月息2﹪计算至该款实际付清之日止）。 二、被告宿州皇冠家居发展有限公司、邱在东于本判决生效后十日内付给原告蔡克勤因股权转让遗留的欠款本金7400000元及利息（利息自2014年1月1日起，按照约定的月息2﹪计算至该款实际付清之日止）。 三、被告宿州皇冠家居发展有限公司、邱在东于本判决生效后十日内付给原告蔡克勤2014年9月1日至2016年8月31日的两年房屋租金6887301.48元 四、驳回原告蔡克勤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135292元，保全费5000元，合计140292元，由被告宿州皇冠家居发展有限公司、邱在东承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式4份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费135292元。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并在汇款后七日内将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周红梅 人民陪审员  刘双贵 人民陪审员  张体华 二〇一七年六月六日 书 记 员  杨 颖