江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初5222号原告：西藏新城悦物业服务股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城10栋3层2室。法定代表人：戚小明，董事长。委托诉讼代理人：周晶梅，系该公司员工。被告：句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会，住所地句容市宝华镇仙林东路6号。负责人：柯晓康，业主委员会主任。委托诉讼代理人：芮伟、梁进中，江苏众恒律师事务所律师。原告西藏新城悦物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）与被告句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人周晶梅、被告业委会的负责人柯晓康及其委托诉讼代理人芮伟、梁进中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告2017年1月20日签订《仙林悦城小区物业服务合同》，合同约定由原告向案涉小区提供物业管理服务，合同期限三年，自2017年1月20日至2020年1月19日，原告根据合同约定向被告支付履约保证金10万元。现原、被告已终止《物业服务合同》，并于2019年6月18日完成交接手续，原告已经撤场。根据《物业服务合同》第二十八条，合同终止后，被告十五日内无息退还原告保证金。现诉至法院，望判如所请。被告业委会辩称，根据原、被告双方签订的仙林悦林小区物业服务合同第28条履约保证金第2款规定，因原告违反合同约定，业主调查满意度不达标等情况导致合同终止，被告有权不予退还履约保证金。物业公司违反合同约定（1、人员配备严重缺额；2、公共收益未按照合同约定进行公示且支付给被告；3、公共设施设备维修养护不当，没有按计划投入资金人力进行维修保养，造成公共设施设备不能正常运行，特别是消防设备等等），且未做业主满意度调查导致合同终止，因此被告有权不予退还履约保证金。本院经审理认定事实如下：2017年1月20日，物业公司与业委会签订《仙林悦城小区物业服务合同》,约定业委会选聘物业公司对句容新仙林悦城住宅小区提供物业管理服务事宜。合同第二十三条约定：合同期限为三年，自2017年1月20日至2020年1月19日，物业公司每年聘请第三方进行2次业主满意度测评，调查抽样不少于1000户业主，排除物业移交遗留问题影响因素外，连续两次满意度低于60%的，业委会有权解除合同并不承担违约责任；合同期满前3个月业委会召开业主大会决议续签或选聘，如若业委会未续签或解除合同的，则物业公司同意从接到未续签或解除合同通知之日起开始准备移交，并在接到通知75日起向业委会或业委会选聘出新的物业公司进行移交，移交完成最迟不超过接到通知后100日，否则，因物业公司原因每延迟撤离一日向业委会支付违约金1万元，因业委会原因延迟的，物业公司损失由业委会承担。合同第二十八条约定：物业公司自接到签约通知之日起二十日内向业委会交纳履约保证金10万元，合同终止后，业委会在物业公司配合做好移交工作后十五日内无息退还保证金；因物业公司违反合同约定、业主调查满意度不达标等情况导致合同终止的，业委会将不予以退还履约保证金。履约保证金用于对物业公司提供物业服务未达到合同约定的四级等级的日常考核及业主满意度考核扣罚。后物业公司支付履约保证金10万元。另查明，2018年12月18日，句容市公安消防大队向宝华镇人民政府出具《关于宝华镇仙林悦城小区存在消防安全问题的函》：“经核查，该小区2栋、10栋、15栋，其中2、15栋25层以上部分室内消火栓内水压不足。该小区于2013年左右交付使用，由于地基下沉等原因造成公共区域部分消防管道连接处渗水，因上述举报的相同问题已于2017年9月18日被我大队受案查处，受案编号：镇句公（消）受案字[2017]0065号。该小区物业管理单位与小区业主委员会已多次协调维修相关工作，因维修经费数额过大需动用维修基金，目前小区物业管理单位与小区业委会仍未能就经费落实问题达成一致，两方已就相关责任落实问题诉讼至法院。建议由镇政府牵头，对该住宅小区消防设施维修事项加强协调，明确责任主体，加强整改力度，保障住宅小区的消防安全环境，及时消除火灾隐患，切实保障人民生活和财产安全。”物业公司认为：1、根据（2018）苏1183民初7176号民事判决书、（2019）苏11民终2615号民事判决书，双方合同系业委会行使法律解除权予以解除，非因物业公司违约导致合同解除，因此根据合同第28条第1款，业委会应返还物业公司履约保证金；2、因业委会就消防等历史遗留问题不予配合物业公司维修解决，导致小区业主对物业公司行为不满，无法做满意度调查，根据合同第23条第2款约定，满意度调查须排除物业移交遗留问题，因该遗留问题未解决，因此物业公司未作业主满意度调查。还查明，2018年8月6日，业委会发布《关于召开小区业主代表大会临时会议公告》。2018年8月19日，业委会发布《关于仙林悦城小区业主代表大会临时会议表决结果的公告》，载明“2018年8月13日，仙林悦城小区召开小区业主代表大会临时会议：1、解聘物业公司，应收89票，实收78票，其中赞成票76票，反对票2票，弃权0票……通过两项决议。”2018年8月20日，业委会向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，主要内容为物业公司在履行合同约定内容及承诺条款方面不到位，即日起解除双方的聘用关系。2018年11月18日，业委会召开业主大会临时会议，对业主代表大会有关决议予以确认。2018年12月10日，业委会发布《关于业主大会临时会议有关事项表决结果的公告》。2018年11月6日，物业公司向本院起诉，本院以案号（2018）苏1183民初7176号立案。物业公司诉请要求业委会继续履行双方的物业服务合同，并要求业委会以公示方式消除因其擅自解除合同给物业公司造成的不利影响。2019年1月7日，在该案第一次开庭时，业委会提起反诉，明确要求解除双方的物业服务合同。关于合同应否解除的问题，本院经审理后认为，双方签订的物业服务合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。故解聘物业服务企业属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决。业委会于2018年8月6日发布《关于召开小区业主代表大会临时会议公告》，于2018年8月19日发布《关于仙林悦城小区业主代表大会临时会议表决结果的公告》，又于2018年8月20日向物业公司发出《关于解除物业管理关系的告知函》，但业委会未提交证据证明参加会议的业主代表就解聘物业公司的事项取得了各栋业主的授权并在会议之前广泛征求了业主意见，因此业委会作出的解除物业服务合同的决定不能代表全体业主的意志。但此后又举行了业主大会，该小区业主通过直接投票与委托代理投票相结合的方式，形成了“解除物业公司服务关系的决议”，且从通知召开业主大会至投票截止日已超过十五天，充分保障了全体业主的权利，又以书面形式就表决结果进行了公告，业主专有部分面积占建筑总面积且总户数过半的业主均同意解聘物业公司，符合法律规定。从形式上看，仙林悦城业主大会已召开、决议已形成，物业公司认为业主投票真伪不明，但其所提交的证据并不足以证明业主大会决议违反法定程序，且经本院与部分业主进行核实，未有业主对业主大会投票的真实性、解聘决议提出异议，故本院对业委会要求解除与物业公司的物业服务合同并要求物业公司撤出仙林悦城小区的反诉请求予以支持，物业公司的诉讼请求不予支持。2019年5月25日，本院作出一审判决：一、物业公司与业委会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于判决生效之日予以解除；二、物业公司于判决生效后三十日内撤出句容新仙林悦城住宅小区物业服务区域并移交业主信息、设施设备现状相关资料；三、驳回物业公司的其他诉讼请求；四、驳回业委会的其他反诉请求。业委会因不服上述判决，上诉至镇江市中级人民法院。镇江中院于2019年7月25日立案。二审确认物业公司已于2019年6月18日撤离案涉小区。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同应从发出解除通知到达之日起解除。业委会未举证证明诉讼前已通知物业公司关于业主大会所作出的解聘决议，但其在2019年1月7日一审法院第一次开庭过程中向物业公司提出了反诉，明确要求解除物业服务合同，并直接向物业公司告知了业主大会解聘决议的意思表示，故认定双方签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除。镇江市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）苏11民终2615号判决：一、维持江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第三项；二、撤销江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第一项、第四项；三、变更江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7176号民事判决第二项为：“物业公司于本判决生效后三十日内向业委会移交业主信息、设施设备现状相关资料”；四、物业公司与业委会于2017年1月20日签订的《仙林悦城小区物业服务合同》于2019年1月7日予以解除；五、驳回业委会的其他反诉请求。上述事实，有物业公司提交的仙林悦城物业服务合同一份、中国银行专用客户回单一份、交接清单一份、（2018）苏1183民初7176号民事判决书、（2019）苏11民终2615号民事判决书、句容市公安消防大队出具的关于宝华镇仙林悦城小区存在消防问题的函复印件一份、关于消防问题沟通函复印件一份、业委会提交的告知函复印件一份以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。本院认为，法律在保障一方行使解除权时，同时赋予另一方异议权，即解除通知到达对方当事人后，如果对方当事人对解除合同的效力有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。本案中，原、被告双方就《仙林悦城小区物业服务合同》应否解除产生纠纷并诉至法院，此时合同解除是否产生效力、何时产生效力，应由人民法院依据合同约定、履行情况等情形作出综合判断。本起纠纷中，仙林悦城业委会在2018年8月20日提出与物业公司解除物业服务合同，物业公司对解除有异议，在异议期届满前以起诉的方式提出异议，要求业委会继续履行合同，业委会亦在该案中提起反诉，请求解除双方之间的物业合同并要求物业公司撤场。从该案生效裁判以及业委会行使解除权的方式看，双方合同解除是以法律规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”为依据，属于法定解除，不符合合同约定的不退还履约保证金的条件即“因物业公司违反合同约定、业主调查满意度不达标等情况导致合同终止”，因此业委会辩称不应退还履约保证金的意见，本院不予采信。合同还约定“履约保证金用于对物业公司提供物业服务未达到合同约定的四级等级的日常考核及业主满意度考核扣罚”，因此履约保证金具有补偿性质，物业公司在该小区提供物业服务期间自认未按合同约定进行业主满意度调查、甚至从未启动过业主满意度调查，从双方此前引发的数次诉讼看，物业公司未全面履行合同义务，综合本案实际情况，本院酌情确定履约保证金中的30000元作为物业公司未全面履行合同义务的补偿，其余70000元由业委会予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告西藏新城悦物业服务股份有限公司履约保证金70000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会承担（此款原告已预交本院，被告句容市仙林悦城新街坊花园暨翡翠湾小区业主委员会于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 吴 静二〇二〇年六月四日书记员 李文娟