江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终777号上诉人（原审原告）：王文生，男，1989年12月23日生，汉族，住睢宁县。上诉人（原审原告）：张磊，女，1990年2月23日生，汉族，住睢宁县。上诉人（原审被告）：江苏恒华置业有限公司，住所地睢宁县徐州日报社驻睢宁记者站西楼107室。法定代表人：余军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金明，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。上诉人王文生、张磊与上诉人江苏恒华置业有限公司（以下简称恒华公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。王文生、张磊上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审的诉讼费用由恒华公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审法院认定的扣除上海合作组织2018年峰会19日的逾期交房期间，属于认定事实错误。从被上诉人提出的上海峰会停工通知的证据中显示，要求对建筑建材等企业停工的仅仅涉及到上海周边城市，其范围并不包括案涉工程所在地的睢宁县；2.被上诉人亦未提供证据证明19天的期限内停止施工，是否实际停工的事实无法证明；3.被上诉人作为一个专业房地产开发企业，对政策的预判应该具有一定的能力，其辩称的理由并不属于民法意义上不可抗力的范畴；4.关于睢宁县人民政府大气污染防治攻坚行动指挥部办公室出具的关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，内容也并非要求工地停工，而是督促有关部门落实减排及进行督查，与本案并无关联。以上几点内容可以认定19日的逾期交房期间不应当扣除。二、原审法院判决第一项中，逾期交房的违约金计算至起诉之日适用法律错误，应当计算至实际交付之日。1.商品房未达到竣工验收合格标准不影响逾期交付违约金的产生，合同中约定商品房交付应当达到相应的竣工验收标准，涉案房屋虽未达到交付条件，但逾期交付的违约金已经实际产生，实际产生的违约金应当一并支付，而不是等待满足交付条件之后再行主张。如按照原审判决的逻辑，全部违约金都应当等待房屋达到验收合格交付条件之后再行支付，这显然是错误的。2.事实中涉案房屋所在的小区虽未达到交房条件，有大部分业主也已经选择交房拿钥匙，也就是双方都认可虽未达到交付条件，但仍然可以双方协商交付房屋，是双方意思自治另行达成合意的结果，一审中认定的，待上房条件具备时另行主张的说法，是强行限制了当事人的权利，并增加了上诉人的诉累，浪费司法资源。3.本案的判决与同日立案的相同案件(2019)苏0324民初3840号存在不同判决，违反了最高人民法院同案同判的审判精神，请二审法院依法纠正。针对王文生、张磊的上诉，恒华公司辩称，1、一审法院扣除在上海合作组织峰会期间大气污染管控造成的逾期交房期间属于认定事实正确。受政策影响，恒华公司确有停工，并非王文生、张磊所述的政策仅仅涉及上海周边城市。2、逾期交房违约金计算期间只能算至已经发生的期间，对于未来未发生的事情不应当计算。恒华上诉请求：1、依法改判支持上诉人关于扣除政府管控43天停工期间延期交房违约金(按照41.85元/天的标准，共计1799.55元)的主张；2、一审、二审诉讼费用由王文生、张磊承担。事实和理由：2018年因大气污染防治攻坚行动的原因，上诉人接到政府通知被要求停工43天，该因素是开发企业在和购房户签订合同时预见不到的，属于政府管控行为，不应当由上诉人单独承担相应的责任，一审法院驳回上诉人关于扣除43天延迟交房违约金的主张属于认定事实不清，适用法律错误。针对恒华公司的上诉，王文生、张磊辩称，恒华公司的上诉主张不能成立，不应该扣除43天。王文生、张磊向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒华公司立即交付位于睢宁县房屋；2.判令恒华公司自2018年7月1日至实际交付房屋之日为止每日按已付房款万分之一支付违约金；3.本案诉讼费用由恒华公司承担。一审法院认定事实：2016年8月17日，王文生、张磊（买受人）与恒华公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同号：xxxxxxx号）一份，约定购买恒华公司开发建设的位于睢宁县商品房，建筑面积为101.84平方米，总房价为418461元。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十一条约定，恒华公司应当在2018年6月30日前交付涉案商品房。合同第十二条约定，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件十一第七条约定，按照我国《建筑法》规定，竣工验收合格的房屋既具备交付条件。为便于乙方提前装修入住，双方协商将原合同第九、十条约定的上房条件变更为“单体竣工验收合格”。上述合同签订后，王文生、张磊已按照合同约定支付了全部购房款，而恒华公司至今仍未能交付涉案房屋。另查明，2018年6月至12月，因协作保障上海合作组织2018年峰会空气质量任务，及大气污染防治攻坚行动等原因，当地政府采取了各项管控措施，要求当地建筑、建材等企业停止渣土、土石方、拆除等易产生扬尘的施工作业，恒华公司建设涉案工程的进度也受到一定影响（具体管控日期为：2018年6月1日至19日、11月2日、11月14日、11月19日、11月24日、11月26日、11月27日、12月4日、12月11日、12月14日、12月13日）。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。1、合同签订后，王文生、张磊按照合同约定及时支付了全部购房款，恒华公司应当按期交付房屋。庭审过程中，恒华公司虽然抗辩目前已经具备了交房条件，随时可以交付房屋，但涉案房产目前仍未通过单体建设工程竣工验收，亦未取得房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料，尚不具备合同约定的交付条件，且王文生、张磊亦不同意接受现有条件的房屋，王文生、张磊要求恒华公司立即交付涉案房屋的诉讼请求条件尚未成就，法院暂不予以支持，王文生、张磊可待具备上房条件后再行主张权利。2、当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同第十一条中明确约定，恒华公司应于2018年6月30日前，向王文生、张磊交付涉案商品房，但至今未能交付，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。双方在合同第十二条中约定，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。王文生、张磊已付购房款金额为418461元，按照每日万分之一的标准计算，逾期交房违约金的标准应为41.85元/天。因目前涉案房屋尚不具备交付条件，且具体交付时间尚不明确，故本案逾期交房违约金法院暂仅支持到起诉之日，即2019年5月8日。但由于协作保障上海合作组织2018年峰会空气质量，及大气污染防治攻坚行动等原因，当地政府对建筑、建材等企业采取了一系列的管控措施，必然会影响到恒华公司建设工程的施工进度。该情形是双方签订商品房销售合同时不能预见的，不应归责于恒华公司，故合同约定交付日期之前发生的管控时间（2018年6月1日至19日，共计19天）应当予以扣除；至于约定交付日期之后发生的管控行为，因为恒华公司已经构成违约，故不应再予以扣除。综上，截至2019年5月8日，恒华公司逾期交房共计312天，扣除合同期内的管控天数19天，恒华公司违约期限应为293天。按照王文生、张磊已付购房款数额及上述标准计算，本案逾期交房违约金应为12262.05元（293天×41.85元/天）。剩余逾期交房违约金，王文生、张磊可待恒华公司实际交付房屋后，再另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、恒华公司应当于判决发生法律效力之日起十日内，向王文生、张磊给付逾期交房违约金12262.05元；二、驳回王文生、张磊的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，恒华公司应于2018年6月30日前向王文生、张磊交付涉案商品房，但时至二审开庭，恒华公司仍未能向王文生、张磊交付符合合同约定手续的商品房，已构成逾期交房。至于逾期交房的期间，由于2018年睢宁县开展大气污染防治攻坚行动，当地政府对建筑、建材等企业采取了一系列的管控措施，此举确对恒华公司施工涉案工程的进度产生影响，而该情形系双方订立商品房预售合同时无法预见的政府行为，故一审法院扣除部分因政府管控导致的工期延误，并无不当。顺延19天对应的交房日期为2018年7月19日，之后的政府管控行为，因恒华公司已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故一审法院对该部分管控期间未予扣除，并无不当，本院予以维持。因涉案房屋尚不具备合同约定的交房条件，实际交房日期亦尚不明确，故一审法院将逾期上房的违约金暂计算至王文生、张磊起诉之日，并不违反法律规定。之后的逾期上房违约金，王文生、张磊可待实际交付之日确定后另行主张权利。综上所述，上诉人王文生、张磊与上诉人恒华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人王文生、张磊共同负担107元，由上诉人江苏恒华置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年六月三日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥