陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终370号上诉人（原审被告）：西安诚信物业管理有限责任公司，住所地：西安市莲湖区西大街夏家什字唐人街小区**楼之间平房。法定代表人：杨晓飞，该公司经理。委托诉讼代理人：黎安利，男，汉族，1969年2月9日出生，住西安市，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴李英，女，汉族，1972年10月20日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李佩妍，女，1968年3月29日出生，汉族，陕西秀林律师事务所律师，住西安市莲湖区。被上诉人（原审第三人）：李晓玲，女，1961年5月10日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李燕军，陕西秀林律师事务所律师。上诉人西安诚信物业管理有限责任公司（以下简称西安诚信物业）因与被上诉人李佩妍、李晓玲物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2016)陕0104民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人西安诚信物业的委托诉讼代理人吴李英、黎安利，被上诉人李佩妍及被上诉人李晓玲的委托诉讼代理人李燕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西安诚信物业上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判驳回李佩妍、李晓玲的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李佩妍、李晓玲承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋用途为住宅，2013年10月30日至2014年9月30日期间，西安诚信物业一直以住宅标准向李佩妍收取相关物业管理费用等。2014年10月西安诚信物业发行李佩妍私自改变房屋固有用途，将其作为律师办公室使用，西安诚信物业便按照办公标准向其收取相关费用，符合公平合理原则，根据相关政策，改变使用性质，按同类住宅物业服务标准加收100%，用于商业的，加收200%。原审法院仅以房屋固有的登记用途考虑收费标准，与事实不符。综上，请求二审法院支持其上诉请求。李佩妍辩称，开发商与西安诚信物业签订的《物业委托合同》中并没有约定办公的物业收费标准应变更或擅自抬高价格收取，水电费更无权随意变更，西安诚信物业仅是代收、代缴，西安诚信物业擅自抬高收费标准，于法无据，属违规收费，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李晓玲辩称，西安诚信物业无权干涉住宅业主室内的摆放与物品的陈设，更无资格认定涉案房屋为办公用房。李佩妍租赁行为并未改变房屋的固有类型，原审判决应予维持。李佩妍向一审法院起诉请求：1、判令西安诚信物业返还多收取的电费、水费、电梯费、垃圾费、物业管理费，合计4021.34元（暂计算至2016年6月30日）；2、判令西安诚信物业承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李佩妍承租房屋所在的西安市唐人街小区系由案外人西安润德房地产开发有限责任公司开发建设，2009年投入使用。西安诚信物业系该公司子公司，经依法登记从事物业管理等业务，2014年经陕西省物价局取得经营性服务收费证，收费项目为物业服务收费，标准为每月每平方米0.9元，有效期为2014年5月至2019年2月。2009年，西安诚信物业与案外人西安润德房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，由西安诚信物业从事西安唐人街小区的物业管理服务，并约定：住宅服务费按每月每平方米0.9元（不含电梯费）收取；商业用房服务费按建筑面积每月每平方米4.3元收取；电梯使用费1-3层为每月每户15元、4-7每月每户20元、8-10层每月每户25元、11-13层每月每户30元；小区垃圾外运费每月每户6元；属物业服务公司代收代缴的费用，业主或者物业使用人直接向物业公司缴纳。2009年7月15日，案外人西安润德房地产开发有限责任公司向第三人发放《安置住房临时证书》，载明：“房屋所有权人：李晓玲；房屋地址：夏家什字北小区3号楼1单元4层4号；产权来源：私有；用途：住宅。”并备注“本证为房屋的临时证明凭据，凭此办理房屋产权证书。”2013年10月30日，第三人将上述404号房屋出租给李佩妍并签订《房屋租赁合同》，约定在租赁期间内由李佩妍承担房屋的水费、电费、物业管理费等。李佩妍承租该房屋后，以第三人的名义分别于2013年10月30日、2013年12月25日、2014年1月23日、2014年3月11日、2014年6月5日、2014年9月25日按季度向西安诚信物业缴纳物业费、水费、电费、电梯费等费用，其中，物业费的标准为0.9元/月/平方米、水费为3.5元/立方米、电费为0.59元/度、电梯费为20元/月、垃圾费6元/月。2014年10月开始，西安诚信物业发现李佩妍在涉案房屋门上张贴“律师办公室”字样，遂以李佩妍改变房屋用途为由将物业费等费用进行了调整，其中物业费调整为1.8元/月/平方米、水费5.7元/立方米，电费1.31元/度，电梯费为40元/月，垃圾费为12元/月。从2014年10月至2016年6月，李佩妍缴费的具体情况如下：2014年10月至2014年12月：物业费358.2元、电梯费120元、垃圾费36元、电费655元、水费17.1元；2015年1月至2015年3月：物业费357.9元、电梯费120元、垃圾费36元、电费1310元、水费17.1元；2015年4月至2015年12月：物业费1073.7元、电梯费360元、垃圾费108元、电费655元、水费96.9元；2016年1月至3月：物业费357.9元、电梯费120元、垃圾费36元、电费655元；2016年3月至6月：物业费357.9元、电梯费120元、垃圾费36元、电费655元、水费39.6元。此后李佩妍要求西安诚信物业退还多收取的费用未果，形成诉讼。一审法院认为，涉案房屋的物业类型自案外人西安润德房地产开发有限责任公司向第三人发放《安置住房临时证书》时即确定为住宅。第三人虽将其房屋出租于李佩妍，但该租赁行为并未改变房屋固有的物业类型；西安诚信物业与案外人西安润德房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》中也并未约定办公物业的收费标准，故西安诚信物业将李佩妍缴纳的标准由住宅调整为办公，依据不足;水、电费用，应按照电力部门的统一标准收取,西安诚信物业仅负责代收代缴，无权擅自变更价格，故李佩妍要求西安诚信物业退还多收取的费用应予支持。结合李佩妍提供的证据，西安诚信物业在2014年10月至2016年6月多收取李佩妍物业费、水费、垃圾费、电费、电梯费合计4021.34元，应向李佩妍返还。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条之规定，判决：被告西安诚信物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李佩妍4021.34元。如未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告西安诚信物业管理有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费标准、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。”本案中，西安润德房地产开发有限责任公司与西安诚信物业签订的《物业管理委托合同》中并未约定办公物业的收费标准，有关水、电费用，西安诚信物业仅履行代收、代缴义务，无权擅自变更价格。审理中，西安诚信物业向本院提供《关于物业服务收费及物业管理区域内交通工具停放服务价格明码标价规范方式的说明》一份，用以证明其增加收费标准，具有合理性，因该说明中虽涉及到住宅用作办公加收费用的内容，但该内容属政策规定的范畴，同时，西安诚信物业也无证据证明其对该项收费标准予以公示，故李佩妍要求西安诚信物退还相关费用，于法有据。综上所述，西安诚信物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安诚信物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈平审判员  李刚审判员  李涛二〇一七年六月二十一日书记员  张媛