安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2318号上诉人（原审被告）:张志全,男,1976年1月21日出生,汉族,住安徽省舒城县，委托诉讼代理人：费维栋，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄经权，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:合肥海恒投资控股集团公司,住所地安徽省合肥经济技术开发区翠微路6号海恒大厦,统一社会信用代码913401001490397045（1-1）。法定代表人：ＸＸ,董事长。委托诉讼代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，安徽奥成律师事务所实习律师。上诉人张志全因与被上诉人合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初03614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张志全上诉请求：撤销原判，发回重审或改判继续履行张志全与海恒公司签订的房屋租赁合同，张志全无需返还合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋，无需支付海恒公司租金37722元及2017年5月14日前租金，由海恒公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：双方于2009年签订的租赁合同未载有关房屋用途的禁止条款，2014年8月，张志全委托案外人与李学增夫妇商讨转租事宜，后将房屋交付李学增夫妇。2014年11月，张志全、李学增夫妇经海恒公司同意，在海恒公司办公室签订了转租协议，自此李学增夫妇在租赁房屋内经营。2015年5月15日合同到期，海恒公司未对转租事宜提出异议，亦未以法律途径主张权利或表态不再续签合同，视为默认转租，依据相关司法解释，海恒公司诉请解除合同，一审应不予支持，一审适用法律错误。张志全以次承租人及本人名义共支付10.8万元款项，未拖欠租金，一审认定事实错误。张志全因身体原因无法逐条审核合同条款，海恒公司未提示说明合同特别约定，未将向张志全交付合同，关于房屋用途的禁止性约定系后续补充内容，违背公序良俗，侵害社会公共利益，应属无效。李学增夫妇系房屋实际占有人，张志全客观不能返还房屋。海恒公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海恒公司向一审法院起诉请求：解除其与张志全签订的《房屋租赁合同》；张志全返还其合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋（建筑面积246.88㎡），支付其拖欠租金18750元（暂计至2016年9月14日，顺延计至返还房屋日止）。一审法院认定事实：海恒公司与张志全于2009年签订了《房屋租赁合同》，约定海恒公司将合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋出租给张志全使用。2015年12月17日，双方续签一份《房屋租赁合同》，合同约定：海恒公司将合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋出租给张志全使用，建筑面积246.88㎡，期限3年，自2015年5月15日至2018年5月14日止，租金标准第一年为18.19元/月/㎡,以后每年租金在前一年租金标准上递增5%；租金每半年支付一次，第一期租金(6个月)为26944.48元；租赁期间，张志全不得转租、分租、出借、转让承租房屋，如转租，海恒公司有权解除合同并收回出租房屋，张志全应支付海恒公司租金总额5%的违约金并赔偿海恒公司损失，且海恒公司不予返还租赁保证金；张志全不得在租赁房屋内从事殡葬、殡仪等相关行业，海恒公司有权解除合同。2014年8月，张志全将承租房屋转租给李学增夫妇。因周边租户投诉，海恒公司于2016年5月发现李学增夫妇在承租房从事殡葬、殡仪行业，于2016年5月18日发函给张志全，函载明：限张志全停止经营殡葬、殡仪等行业，按合同约定用途使用房屋，否则，我公司将解除合同等。张志全签收了前述函件。张志全于2016年8月24日、2017年1月13日分别转帐支付租金2.7万元，合计5.4万元。一审法院认为，海恒公司、张志全于2015年12月17日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。张志全将房屋转租予李学增夫妇，构成违约，海恒公司有权解除合同。解除权属形成权，自解除通知到达对方当事人时合同解除，海恒公司关于解除合同的意思表示在诉状中已列明，诉状于2017年1月21日送达张志全，故确认合同于当日解除，张志全应支付下欠租金37722元（自2016年5月15日计至2017年1月21日为18.19元×1.05×246.88㎡×8个月）并返还租赁房屋。张志全仍占有使用租赁房屋，应按原合同约定租金标准支付房屋占有使用费至返还房屋时止,海恒公司诉请张志全支付租金及返还房屋日止的占有使用费，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条规定，判决：一、确认合肥海恒投资控股集团公司、张志全2015年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月21日解除；二、张志全于判决书生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司返还位于合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋（建筑面积246.88㎡）；三、张志全于判决书生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付下欠的租金37722元及房屋占有使用费(按合同约定的标准19.1元/月/㎡，自2017年1月22日起计算至实际返还房屋时止)。案件受理费269元，由张志全负担。本院二审期间，张志全围绕上诉请求提供了营业执照、房屋转租协议、转账凭证等新证据，以证明海恒公司知晓转租事宜，未对转租提出异议，海恒公司共收取租金10.8万元，张志全未拖欠租金；海恒公司质证称不认可营业执照、房屋转租协议的真实、合法、关联性及证明目的，认可张志全共计缴纳租金10.8万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：依据2015年12月17日《房屋租赁合同》约定的租金计算方式，张志全应支付海恒公司2015年5月15日至2016年5月14日期间租金53888.96元，2016年5月15日至2017年5月14日期间租金56583.41元，海恒公司认可收取了张志全10.8万元款项，即张志全向海恒公司支付了2015年5月15日至2017年4月28日期间租金及占有使用费10.8万元。本院认为，张志全与海恒公司就合肥经济技术开发区芙蓉社区××＃××、××号房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，合同为双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应诚信、全面履行各自义务。张志全上诉称合同无效，于法无据，本院不予采信。张志全在合同履行期间内将房屋转租予案外人从事殡葬、殡仪服务，违反了合同约定，海恒公司诉请解除合同及房屋返还，一审予以支持，有合同及法律依据，本院予以认同。张志全上诉称海恒公司知晓及默认转租事宜，未对转租提出异议，与查明事实不符，不予采信；上诉请求合同不予解除，继续履行，不予支持。鉴于张志全已支付海恒公司2015年5月15日至2017年4月28日期间租金及占有使用费10.8万元，张志全仅需支付自2017年4月29日起至返还房屋日止的房屋占有使用费，本院对原判内容予以调整。综上所述，张志全的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初03614号民事判决第一、二项，即：确认合肥海恒投资控股集团公司、张志全2015年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月21日解除；张志全于判决书生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司返还位于合肥经济技术开发区芙蓉社区翠微北园44#105、106号房屋（建筑面积246.88㎡）；二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初03614号民事判决第三项为：张志全于判决书生效后十日内，支付合肥海恒投资控股集团公司自2017年4月29日起，按4715.28元/月（157.18元/日）标准计算至房屋返还日止的房屋占有使用费；三、驳回合肥海恒投资控股集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费269元，由合肥海恒投资控股集团公司承担69元，张志全承担200元；二审案件受理费269元，由合肥海恒投资控股集团公司承担69元，张志全承担200元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年六月二十九日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。