广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2865号上诉人（原审被告）：佛山市顺德彩辉纺织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李锋，董事长。委托诉讼代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠仪，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：邓应桥，董事长。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。上诉人佛山市顺德彩辉纺织有限公司（以下简称彩辉公司）因与被上诉人佛山市禅城区潮邦房地产投资有限公司（以下简称潮邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法龙民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彩辉公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为“彩辉公司应于本判决发生法律效力之日起12个月内搬离位于龙江镇工业大道大坝桥南侧××厂【但锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉与彩辉公司车间的管道线缆）占用的土地厂房除外】，且潮邦公司应将锅炉房、变压器、连接锅炉与彩辉公司的管道线缆占用的土地厂房按市场价出租给彩辉公司继续使用”。2.改判一审判决第二项为“彩辉公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向潮邦公司支付租赁期间届满后的场地占用费657680元（自2015年7月1日起至彩辉公司实际搬离之日止，按每月每平方米10元的标准计算，暂计至2016年2月29日为657680元；3.本案二审诉讼费用全部由潮邦公司承担。事实和理由：（一）一审判决第一项不合理，无法执行。彩辉公司无法在判决发生法律效力之日起15日内搬离案涉厂房，彩辉公司至少需要12个月的时间找新工厂、搬迁及安装设备，并安排过渡期间的生产及工人工作。如一审已经查明的事实，占用潮邦公司案涉厂房土地的锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉与彩辉公司车间的管道线缆）在潮邦公司拍卖取得案涉土地使用权以前已经实际存在，属于彩辉公司增添的附属物，同时占用了案外人佛山市顺德区龙江镇××物业管理有限公司（以下简称××公司）的土地，无法实际分割（特别是锅炉房），且强行分割将造成彩辉公司及××公司严重损失，应依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条的规定，强制潮邦公司将锅炉房、染色车间以及动力系统占用的土地厂房继续出租给彩辉公司，彩辉公司按照市场价格向潮邦公司支付场地使用费。（二）一审判决按照每月每平方米12元标准计算场地占用费的认定是不准确的。一审法院委托评估机构对案涉厂房土地的租金情况进行评估，评估单价为每月每平方米12元，但评估机构在回答彩辉公司的质询并就此出具的说明中，其选取的评估参照样板反映，案涉厂房周边相邻厂房的租金单价平均值为每月每平方米10元，故应按照每月每平方米10元的标准计算场地占用费。（三）彩辉公司不应按照中国人民银行同期贷款利率向潮邦公司支付利息。彩辉公司曾主动向潮邦公司支付案涉厂房土地的租金，但潮邦公司将有关租金退回，故是潮邦公司过错造成彩辉公司未向潮邦公司支付案涉厂房的场地占用费，彩辉公司无需按中国人民银行同期贷款利率向潮邦公司支付利息。潮邦公司辩称，（一）彩辉公司要求在判决生效12个月后才搬离案涉厂房没有事实和法律依据。依照合同法第235条的规定，彩辉公司在租赁期限届满后，有义务立即搬离租赁厂房，并将厂房返还给潮邦公司。双方租赁合同届满的时间为2015年6月30日，在期限届满之前，彩辉公司并未向潮邦公司提出续租的要求。为此，潮邦公司要求彩辉公司于2015年7月15日搬离。之后，经彩辉公司于2015年8月16日书面回复，双方已经就续租无法达成一致。至此，彩辉公司已经明确知道，因租赁期限已经届满，其有义务立即搬离案涉厂房。此时，彩辉公司就应当立即开始作出搬离厂房的相关安排。而从2015年8月16日至今，已经21个月了。退一步讲，就算是从起诉之日起计算，至今也有20个月了，远远超出彩辉公司主张要求的12个月。彩辉公司现在还提出需要时间准备，显然是为了损害潮邦公司的合法利益而恶意拖延。（二）彩辉公司要求潮邦公司将锅炉房、染色车间以及动力系统等占用的土地厂房继续出租没有事实和法律依据。如上所述，依照法律规定，彩辉公司在租赁期限届满后有义务立即搬离租赁厂房，并将厂房返还给潮邦公司。潮邦公司要求继续使用部分厂房土地没有法律依据。依照潮邦公司、彩辉公司、佛山市顺德区×龙资产管理公司（以下简称×龙公司）签订的《房地产交接协议书》的约定，彩辉公司对于租赁期满后其所投资的锅炉房、染色车间以及动力系统等设备设施必须搬离的义务是明知且同意的，彩辉公司有依照约定办理的义务。退一步讲，即使没有上述约定，由于彩辉公司对租赁的期限是明知的，其也应当充分预见该期限届满后不能续租的法律后果。现在因搬迁导致锅炉等设施不能使用的后果也应当由其自行承担。彩辉公司锅炉房、染色车间以及动力系统等设备设施的搬离，并不损害×龙公司的任何利益，即使对其利益造成影响，也应当由该公司自行主张，与彩辉公司无关。锅炉房、染色车间因存在严重污染，属于当地政府明令禁止使用的经营设备设施，早已应当停止使用，彩辉公司以此为其经营所必需的理由也明显不能成立。（三）关于场地占用费的标准，是法院依照法定程序选聘的有资质的评估机构作出的结论，具有法律效力。虽然潮邦公司认为其评估价格偏低，但出于尊重其专业性、合法性，潮邦公司只能接受。现彩辉公司以此提出异议，显然是为了上诉而故意编造的一个理由。（四）彩辉公司拒付租金，故意无理拖延诉讼，本案长期不能结案，导致潮邦公司巨额损失，依法应当对潮邦公司予以补偿。彩辉公司不支付租金，导致潮邦公司自有资金被占用，一审法院判令其支付占用期间的租赁利息是正确的。综上所述，一审认定事实清楚，判决结果合理。请求驳回上诉，维持原判。潮邦公司向一审法院起诉请求：1.彩辉公司立即支付违约金15万元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.彩辉公司立即搬离位于龙江镇工业大道大坝桥南侧××厂（建筑面积8221㎡），并将上述厂房返还给潮邦公司；3.彩辉公司按18元/方/月标准向潮邦公司支付从2015年7月1日起至彩辉公司实际搬离前述厂房之日止的占用使用费（暂计至2016年2月29日，为1183824元），并从彩辉公司收到本案应诉材料之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.本案诉讼费、保全费由彩辉公司承担。一审法院认定事实：2010年7月1日，彩辉公司与×龙公司签订《厂房租赁合同书》，该合同约定，由彩辉公司承租×龙公司位于龙江镇工业大道大坝桥南侧××厂（建筑面积约9800㎡），租赁期间为2010年7月1日至2015年6月30日，每月租金为52785.12元，履约保证金15万元。后涉及上述厂房的土地使用权[证号：佛府国用（2000）字第0700658号]及地上建筑物被佛山市中级人民法院拍卖，潮邦公司通过竞价方式取得上述土地使用权及地上建筑物。潮邦公司取得上述土地使用权及地上建筑物后，因彩辉公司承租的部分厂房仍属于×龙公司所有，因此，潮邦公司、彩辉公司及×龙公司三方于2011年6月13日签订《房地产交接协议书》并约定：1.潮邦公司同意从2011年1月1日起按照彩辉公司与×龙公司签订的《厂房租赁合同书》的内容和条款按现状接收潮邦公司权属范围的租赁场所，并享有合同相应的权利及承担相应的责任义务；2.《厂房租赁合同书》包括潮邦公司拍卖所得房地产之外部分属×龙公司所有的土地和建筑物（建筑面积约1800㎡），此部分土地及地上建筑物的租金为每月10800元，彩辉公司同意从2011年1月1日起按原租赁合同规定直接支付给×龙公司租金每月10800元；3.彩辉公司按原租赁合同规定向潮邦公司支付潮邦公司拍卖所得房产的租金每月41985.12元（52785.12元-10800元）；4.租赁期满后不予续租的，潮邦公司或彩辉公司应提前三个月通知对方，不属于潮邦公司拍卖所得房地产范围内的设备设施，由彩辉公司或其他原产权人在租赁期满内自行迁移处理，但彩辉公司在迁移处理过程中不得损坏房产的建造结构及外观。逾期仍未迁移处理的，×龙公司和潮邦公司有权自行处理设备设施；5.除就有关租赁场地权属及租金收付等按交接协议书条款执行外，原租赁合同的其他条款不变。双方还约定了其他事项。此外，彩辉公司自2011年9月起还实际承租了环洁水处理材料厂原承租的221㎡，每月租金为1500元。彩辉公司从2011年9月起至2015年6月每月实际向潮邦公司支付的租金为43485.12元（41985.12元+1500元）。上述《厂房租赁合同书》于2015年6月30日到期后，双方未就续租事宜达成一致意见，潮邦公司遂于2015年7月1日发函要求彩辉公司于2015年7月15日前搬离，但彩辉公司并未搬离。后潮邦公司于2015年8月10日向彩辉公司发出续租合同要约，彩辉公司于2015年8月16日复函给潮邦公司并要求对合同条款进行修改，双方未就续租合同达成一致意见。另查明，2015年6月9日，彩辉公司与××公司签订《场地租赁合同》，双方约定由彩辉公司向××公司承租位于龙江镇工业大道大坝桥南侧××厂（建筑面积约1800㎡）（该部分不属于潮邦公司所有），租赁期间为2015年7月1日至2018年6月30日。诉讼中，根据案情需要，一审法院依法委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司对案涉潮邦公司出租给彩辉公司的厂房租金价格进行评估，评估结论为：估价对象自2015年7月1日起至2016年9月6日期间平均每月租金单价为12元/㎡（不含税）。潮邦公司、彩辉公司双方为此各垫付评估费21048元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，潮邦公司、彩辉公司双方的租赁期间于2015年6月30日届满，双方此后未就续租事宜达成一致意见，彩辉公司依法应当向潮邦公司返还潮邦公司出租给彩辉公司使用的租赁物。《最高人民法院若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，双方当事人一致确认彩辉公司承租经营厂房内的锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉于彩辉公司车间的管道线缆）部分占用了潮邦公司的土地，部分占用了案外人××公司的土地。彩辉公司的这些设备设施在潮邦公司拍卖取得案涉土地使用权前已经实际存在，属于彩辉公司经潮邦公司认可的增添附属物，其同时占用了案外人××公司的土地，且彩辉公司与案外人××公司的租赁合同还在有效期间内。此外，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”依照该法律的规定，相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。本案中，彩辉公司租用的厂房设备设施部分占用了潮邦公司的土地，部分占用了案外人××公司的土地，案外人××公司及彩辉公司应当认定潮邦公司的不动产相邻关系人，潮邦公司在行使自己的所有权或者使用权时，应当以不损害其他相邻人（××公司、彩辉公司）的合法权益为原则。综上所述，如果将彩辉公司的上述设备设施【锅炉房、染色车间以及动力系统（包括锅炉房、变压器、连接锅炉与彩辉公司车间的管道线缆）】全部拆除，将极大地损害这些设备设施的使用价值以及案外人××公司、彩辉公司的相邻权益，造成彩辉公司无法继续生产经营，基于上述法律、司法解释的规定及公平原则，如果潮邦公司坚持要求将彩辉公司的这些设备设施全部拆除，应当对彩辉公司进行适当的补偿或者赔偿。鉴于双方当事人以及案外人××公司对拆除该增添附属物部分的损失问题未能达成一致意见，一审法院在此对该增添附属物部分不予处理，双方可另循法律途径解决。彩辉公司在租赁期间届满后继续使用潮邦公司的场地，造成潮邦公司相应的利益损失，依法应自租赁期间届满后至实际搬离之日止向潮邦公司支付相应的场地占用费。根据佛山市盈正房地产土地评估有限公司出具的评估意见，彩辉公司应向潮邦公司支付的场地占用费为（自2015年7月1日起暂计至2016年2月29日共8个月）：12元/㎡/月×8221㎡×8个月=789216元。彩辉公司在潮邦公司起诉后未向潮邦公司支付场地占用费，造成潮邦公司相应的利息损失，依法应按照国家的有关规定向潮邦公司支付逾期付款的利息。潮邦公司主张彩辉公司自收到本案应诉材料之日起按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息，符合有关法律法规的规定，一审法院予以支持。关于潮邦公司要求彩辉公司支付违约金15万元的诉讼请求。所谓违约金，是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，在租赁期间届满后，彩辉公司未按合同约定搬离租赁场地，其存在违约行为，但双方并未就此违约行为明确约定彩辉公司需就此承担违约金的责任以及违约金的数额、计算方式，且一审法院已判令彩辉公司向潮邦公司支付租赁期间届满后继续使用潮邦公司场地的占用费，潮邦公司的损失已经得到合理的弥补，潮邦公司再主张违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。此外，虽然彩辉公司与×龙公司签订的《厂房租赁合同书》中约定彩辉公司应向×龙公司交纳合同履约保证金15万元，但潮邦公司、彩辉公司及×龙公司在签订《房地产交接协议书》并未明确约定彩辉公司应向潮邦公司交纳合同履约保证金，且潮邦公司自签订《房地产交接协议书》之日起至本案起诉前的约五年时间里未向彩辉公司主张该项费用，现双方租赁合同期限已经届满，彩辉公司并无向潮邦公司交纳履约保证金的义务。即使彩辉公司应当向潮邦公司交纳履约保证金，但双方租赁合同期限已经届满，且潮邦公司并未提供有效证据证实彩辉公司在租赁合同期限内存在违约行为，根据合同约定，潮邦公司也应当向彩辉公司返还履约保证金，故潮邦公司关于彩辉公司未向潮邦公司交纳履约保证金属违约行为的主张不成立。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《最高人民法院若干问题的意见》第八十六条的规定，判决：一、彩辉公司应于判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于龙江镇工业大道大坝桥南侧××厂【国有土地使用证号：佛府（顺）国用（2011）第0700658号】，并将该厂房返还给潮邦公司；二、彩辉公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向潮邦公司支付租赁期间届满后的场地占用费人民币789216元（自2015年7月1日起至彩辉公司实际搬离日止，按12元/㎡/月标准计算，暂计至2016年2月29日为789216元）以及相应的利息【利息计算方式：1.2015年7月至8月期间占用费的利息，自2015年9月26日起计至彩辉公司实际搬离日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2.2015年9月至彩辉公司实际搬离日止期间占用费的利息，自逾期之日起计算（即当月占用费的利息自次月的1日起计算），按中国人民银行同期同类贷款利率计付】；三、驳回潮邦公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为8402.21元，财产保全费5000元，合计13402.21元，由潮邦公司负担3402.21元，彩辉公司负担10000元。评估费42096元，由潮邦公司、彩辉公司双方各负担一半即21048元本案双方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案的二审期间的争议焦点为：一是彩辉公司是否应当向潮邦公司返还案涉租赁物；二是案涉租赁场地的占有使用费的给付标准是多少以及彩辉公司是否应当支付占有使用费的利息。首先，关于彩辉公司是否应当向潮邦公司返还案涉租赁物的问题。潮邦公司通过司法拍卖的方式取得案涉土地的使用权及相应的地上厂房的所有权，基于“买卖不破租赁”之原则，案涉土地上原有的承租人彩辉公司与潮邦公司之间形成租赁合同关系，但双方之间的合同租赁期限于2015年6月30日已届满，且双方未就续租达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，彩辉公司应当向潮邦公司返还案涉租赁物。至于彩辉公司上诉称，案涉租赁土地上的锅炉房、变压器、管道线缆等在潮邦公司通过拍卖取得案涉土地使用权之前已经实际存在，并由彩辉公司实际使用至今，该部分土地上锅炉设备、管道等属于彩辉公司的增添附属物，同时还占用了案外人××公司的土地，无法实际分割的问题。对此，本院认为，租赁期限届满返还租赁物是承租人的法定义务。同时，本案双方当事人在合同中对于如何返还租赁物有着明确的约定：一是在彩辉公司与×龙公司所签订的《厂房租赁合同书》中明确约定“……乙方租赁期满后迁出或乙方自行终止合同的，乙方必须将甲方提供使用的房屋和设施完整交还甲方，并保证这些设施能正常使用或运转，对乙方投入的固定装修、水电、消防等设施也无偿归甲方所有”；二是在彩辉公司、潮邦公司与案外人×龙公司于2011年6月13日共同签订的《房地产交接协议书》中明确约定“根据拍卖条件，拍卖的房地产为带租约拍卖，丙方（潮邦公司）确认甲方（×龙公司）与乙方（彩辉公司）2010年7月1日签订的《厂房租赁合同书》。丙方同意从2011年1月1日起按照甲方与乙方上述签订合同的内容和条款按现状接收丙方权属范围的租赁场所，并享有合同中相应的权利及承担相应的责任义务”，同时，亦约定“租赁期满后不予续租的，乙方或丙方应提前三个月通知对方，不属于丙方拍卖所得房地产范围内的设备设施，由乙方或其他原产权人在租赁期满内自行迁移处理，但乙方在迁移处理过程中不得损坏房产的建造结构及外观。逾期仍未迁移处理的，设备设施甲方和丙方有权自行处理设备设施。”按照上述合同约定，在合同租赁期限届满后，双方未达成续租之合意的情况下，彩辉公司应对其所有的设备设施自行迁移处理。故彩辉公司以案涉该部分土地上锅炉设备、管道等属于彩辉公司的增添附属物，与案外人土地上的设备设施是无法实际分割的整体为由主张不应当返还案涉租赁物缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，彩辉公司上诉称一审法院判决其于判决发生法律效力之日起15日内搬离案涉租赁场地不合理，无法执行，彩辉公司需要至少12个月时间找新的工厂、搬迁及安装设备、并安排过渡期间的生产及工人工作。对此，本院认为，由于合同租赁期届满至今已经将近两年，彩辉公司已经有足够的合理搬迁时间，其再行提出要求12个月的“过渡期间”既无合同及法律依据，亦不符合公平、诚信原则，本院不予支持。其次，关于案涉租赁场地的占用使用费之给付标准的确定以及彩辉公司是否应当支付占有使用费利息的问题。彩辉公司上诉称一审法院按照每月每平方米12元的计算标准计算场地占用费不准确，应当按照每月每平方米10元的计算标准确定。对此，本院认为，一审法院按照每月每平方米12元的标准计算占有使用费，该标准是一审法院根据案情需要，依法委托有相应评估资质的专门机构依法定程序对本案租赁物的占有使用费进行评估后所确定，评估机构作出该评估意见的程序合法，其评估内容亦不存在显失公平之处，故一审法院予以采信并无不妥。现彩辉公司主张应当按照每月每平方米10元的标准计算占有使用费，彩辉公司应提供充分、有效的证据推翻上述评估机构所作出的评估结果，但彩辉公司在诉讼中并未举证证明其该项主张，故其应承担相应的不利后果。对于彩辉公司的该项上诉，因无事实依据，本院不予支持。彩辉公司在租赁合同期满后继续占有使用案涉租赁物，却未向潮邦公司支付占有使用费，导致潮邦公司存在占有使用费产生的利息损失，故其应当向潮邦公司支付占有使用费的利息。即使潮邦公司存在合同期满后拒绝接受彩辉公司所支付的租金的情况，但潮邦公司的目的是在合同期满后不再与彩辉公司形成租赁关系，而并非不要求彩辉公司支付其实际占有案涉租赁物的使用费。在彩辉公司已经占有使用案涉租赁物并负有支付占有使用费义务而未予支付的情况下，由该占有使用费所产生的按照中国人民银行同期同类贷款利率所计算的利息实际上构成彩辉公司的不当得利，其应向潮邦公司予以返还。故彩辉公司上诉主张其不应支付占有使用费利息的理由不成立，本院不予支持。综上所述，彩辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2930.72元，由上诉人佛山市顺德彩辉纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年六月十四日书 记 员  梁启星