广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初13742号原告东莞市常安物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人朱恒。委托代理人肜华，男，1974年6月16日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，系该公司员工。委托代理人崔亚兵，男，1984年5月21日出生，汉族，身份证住址：河南省宝丰县，系该公司员工。被告陈少玲，女，1975年3月7日出生，汉族，身份证住址：广东省陆丰市，原告东莞市常安物业管理有限公司诉被告陈少玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市常安物业管理有限公司的委托代理人崔亚兵到庭参加诉讼，被告陈少玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市常安物业管理有限公司诉称，原告于2011年5月2日按国家法律法规相关规定与东莞市碧湖花园有限公司签订《物业管理委托合同》，并已到东莞市房管局备案。原告已按国家相关法律法规以及合同约定向碧湖花园的全体业主实施物业管理服务。根据2007年8月26日修订《国务院关于修改的决定》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用，第四十二条“业主应按时缴纳物业服务费用……”，根据2008年省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订的《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”。据此，被告应按合同约定向物业公司即原告缴纳物业管理服务费用：多层住宅物业管理服务费1.7元/㎡/月，高层住宅物业管理服务费2.3元/㎡/月，别墅住宅物业管理服务费2.3元/㎡/月。据此，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费：东莞市碧湖花园巴黎春天X座第X层X房，建筑面积69.61㎡，月物业管理服务费118.3元/月，2013年10月至2014年12月物业管理服务费1774.5元，滞纳金745.3元，合计2519.8元；2013年12月至2014年11月水费232.8元，滞纳金221.4元，合计454.2元；2013年12月至2014年11月电费1172.6元，滞纳金210.9元，合计1383.5元。原告根据东莞市常平碧湖花园实际情况，原告必须向东莞市粤海自来水厂先行垫付水费总额，才会保障正常供水，再由原告向小区业主、商铺收取水费，按照自来水公司向广大用户所收取的滞纳金的标准即供水公司每日按所欠水费的千分之五缴纳水费滞纳金，据此被告应向原告缴纳先行垫付的水费2013年12月至2014年11月水费232.8元，滞纳金221.4元，合计454.2元。原告根据东莞市常平碧湖花园的实际情况，必须向东莞市常平供电局先行垫付电费总额，才会保障正常供电，再由原告向小区业主、商铺收取电费，按照供电局向广大用户所收取滞纳金的标准为每日按所欠电费的千分之一缴纳电费滞纳金；据此被告应向原告缴纳垫付的2013年12月至2014年11月电费1172.6元，滞纳金210.9元，合计1383.5元。原告从2011年5月2日接管起至今都是按照合同约定向碧湖花园全体业主提供物业管理服务，但被告从2013年10月至2014年12月一直未向原告缴纳物业管理服务费用，原告也不断的采取上门、电话、书面、面对面等方式对被告进行物业管理服务费的催缴工作，但被告总是以各种借口不缴纳管理服务费，严重损害了原告的合法权益。综上所述，根据2007年8月26日修订《国务院关于修改的决定》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的……物业管理企业可以向人民法院起诉”。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年10月至2014年12月物业管理服务费1774.5元，滞纳金745.3元，合计2519.8元；2013年12月至2014年11月水费232.8元，滞纳金221.4元，合计454.2元；2013年12月至2014年11月电费1172.6元，滞纳金210.9元，合计1383.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告陈少玲在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。经审理查明，原告为具有三级物业管理资质的物业服务企业。原告主张东莞市碧湖花园有限公司为东莞市碧湖花园小区的开发商，2011年5月2日，东莞市碧湖花园有限公司与原告签订了一份《物业管理委托合同》，约定委托原告提供前期物业管理服务，合同期限为2011年5月2日起至2016年5月1日。合同约定，物业管理服务费按建筑面积收取，其中无电梯多层住宅按1.7元/月/平方米计算，有电梯多层住宅以及别墅按2.3元/月/平方米计算，逾期缴纳的自逾期之日起每日按千分之二收取滞纳金。原告提供一份《房产登记信息查询结果》显示被告为位于东莞市碧湖花园巴黎春天X座X层X号房屋的权属人，登记日期为2010年6月3日，建筑面积为69.61平方米。原告主张案涉房屋的物业管理服务费按1.7元/月/平方米计算，每月物业管理服务费为118.3元，被告拖欠案涉房屋2013年10月至2014年12月期间的物业管理服务费1774.5元；因被告未能按期缴纳上述物业管理费，应自每月应缴管理费次月1日起按每日千分之二的标准支付原告滞纳金共计745.3元。原告主张案涉小区并未成立业主委员会，并提供《碧湖花园业主入伙验楼接收记录表》、《碧湖花园证件申请资料》主张被告于2004年1月15日对案涉房屋进行收楼。庭审中，原告提供水费发票及电费发票主张被告拖欠原告为其垫付的2013年12月至2014年11月水费232.8元以及2013年12月至2014年11月电费1172.6元，并应自次月1日起按每日千分之五的标准计算水费滞纳金，按每日千分之一的标准计算电费的滞纳金。2016年11月5日，原告以被告拖欠物业管理费为由向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、《常安物业客服中心收费通知单》、《常安物业催费通知书》、电费发票、水费发票、《房产登记信息查询结果》、《碧湖花园业主入伙验楼接收记录表》、《碧湖花园证件申请资料》以及本案庭审笔录、问话笔录附案证实。本院认为，被告陈少玲经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证与抗辩的权利，被告应当承担由此产生的不利法律后果。本案中，东莞市碧湖花园有限公司作为开发商与原告签订的《物业管理委托合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，被告作为案涉房屋的权属人，东莞市碧湖花园有限公司作为开发商与原告签订的《物业管理委托合同》对其具有约束力，应按照合同约定全面履行义务，承担案涉物业的管理费。原告主张被告拖欠2013年9月至2014年12月期间物业管理费，要求依照合同约定的管理服务费标准支付物业管理费，现被告未能举证证明已履行上述付款义务，故对原告的该项诉请，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为69.61平方米，按1.7元/月/平方米核算每月应缴物业管理服务费为118.5元，据此核算2013年10月至2014年12月期间的物业管理服务费118.3元/月×15个月=1774.5元。至于滞纳金，根据东莞市碧湖花园有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》并未约定物业管理服务费的缴纳期限，故原告主张的滞纳金缺乏合同依据，本院予以驳回。至于原告主张水电费，原告提供了电费发票及水费发票主张其为被告垫付了2013年12月至2014年11月水费232.8元以及2013年12月至2014年11月电费1172.6元，被告对此并未到庭提出异议，本院对原告的上述主张予以采信，被告应向原告缴纳上述水电费。至于原告主张的水电费滞纳金，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告陈少玲应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市常安物业管理有限公司2013年10月至2014年12月期间的物业管理服务费人民币1774.5元；二、被告陈少玲应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市常安物业管理有限公司2013年12月至2014年11月水费人民币232.8元以及2013年12月至2014年11月电费人民币1172.6元；三、驳回原告东莞市常安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告东莞市常安物业管理有限公司已预交，由被告陈少玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黎杰安人民陪审员  周慧娜人民陪审员  周妙娟二〇一七年六月二十八日书 记 员  江婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。