辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民终1067号 上诉人（原审原告）郭占鹏，男，1959年11月12日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。 委托代理人王永军，朝阳市双塔区诚信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）朝阳龙城万恒实业有限公司，住所地朝阳市开发区龙泉大街二段55C号。 法定代表人赵海金，经理。 委托代理人柳永丰，朝阳市龙城区朝龙法律服务所法律工作者。 上诉人郭占鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服龙城区人民法院（2020）辽1303民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭占鹏及委托代理人王永军，被上诉人朝阳龙城万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）委托代理人柳永丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭占鹏向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告口头订立的房屋买卖合同，返还购房款和维修基金和计人民币391,413及利息，并承担违约责任；2、诉讼费被告承担。事实和理由：2015年8月30日，原告与被告建立了王府花园小区45#2-402号楼房买卖关系，原告共分三次交纳了购房款，维修基金等共计391,413元，事后发现被告已经将涉案房屋出卖他人，故诉讼到法院。 万恒公司在一审中辩称：原、被告之间不存在商品房买卖关系，没有签订商品房买卖合同，本案争议的房屋是建筑商李红梅顶付工程款的房屋。由李红梅在2015年1月21日卖给了一个叫盖晓峰的人，我公司应李红梅要求为原告出具了收据，并以此房取得了抵押贷款，后期李红梅又与本案原告协商购买，我公司不清楚，公司也没有收取原告购房款。法院应驳回原告诉讼请求。 原、被告围绕本案争议的焦点提供了案涉楼房的收款收据、商品房买卖合同、照片、王府花园销售单等证据，经庭审质证和本院审查，上述证据具有真实性，对于本案的事实的认定具有证明效力，予以采信。 被告对原告提供的编号为NO.0308514的维修基金收款收据持异议，认为是复印件不具有真实性。经审查，原告提供的三张收款收据的编号是连续的，被告对编号为NO.0308512的干房款收款收据、编号为NO.0308513的税款收款收据的真实性均无异议，本院要求被告庭后提供该本收款收据的存根联进行核查，但被告未予提供，故应承担不利后果。综合本案其他证据，对该维修基金收款收据的真实性予以确认。 被告提交的案外人李红梅为其出具的“承诺”书，因承诺书上“NO.0308512”字样的墨迹与李红梅书写的其他内容字体墨迹明显不同，不能确定是同一时间、同一人书写，且李红梅未到庭予以证实，本院无法确认该“承诺”与涉案的楼房具有关联性，故不予采信。 一审法院认定事实如下：原告郭占鹏欲购买被告万恒公司开发的王府花园小区的楼房，经他人介绍联系到案外人李红梅，原告与李红梅商议，以楼房置换的方式购买李红梅在王府花园小区的顶账房（45#2-402号）。2015年8月30日，原告与李红梅到被告万恒公司售楼处办理买房手续，缴纳了45#-2-402号楼房的维修基金6,416元、税款25,690元，合计32,106元，房款359,307元以李红梅的工程款抵顶。被告万恒公司同意，并给原告出具了三张收款收据，收款事由分别注明“王府花园45#-2-402维修基金”、“王府花园45#-2-402干房款”、“王府花园45#-2-402税款”，但双方未签订书面房屋买卖合同，涉案楼房尚未交工。2019年12月，原告去看房子时发现该楼房已经有人居住，遂提起诉讼。 另查明，原告欲购买的王府花园45#-2-402号楼房系被告作为抵工程款的顶账房，已抵顶给施工人李红梅。该涉案楼房已于2015年1月23日出售给案外人盖晓峰，双方已签订了商品房买卖合同、且在房产部门进行了备案登记，现已实际入住。 一审法院判决认定：被告万恒公司在明知涉案楼房已经出售给他人并与他人签订了商品房买卖合同的情况下，仍预收原告购房款、维修基金，违背了诚实信用原则，所收钱款应予返还。现原告要求被告返还维修基金6,416元、税款25,690元，本院依法予以支持。对于“干房款”359,307元，因系他人工程款进行的账目抵顶，不是原告缴纳的现金，该抵顶行为无效，不存在返还的问题。因原、被告尚未签订商品房买卖合同，也未就商品房买卖合同的基本事项进行约定，故原告主张的解除合同、被告承担违约责任的诉请，无事实和法律依据，不予支持。被告抗辩称收款收据是应李红梅的要求开的，李红梅也出具了承诺书，此案与公司无关，也没有收取原告的钱款的抗辩意见，因无证据支持，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朝阳龙城万恒实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭占鹏维修基金6,416元、税款25,690元，合计32,106元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,171元，减半收取3,585元，由原告负担2,982元，由被告负担603元。 宣判后原审原告郭占鹏不服，向本院提起上诉。上诉人郭占鹏请求：撤销龙城区人民法院（2020）辽1303民初32号民事判决，改判被上诉人万恒公司返还购房款或发回重审。被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院已经查明上诉人是用自己在建平的楼房与案外人李红梅置换的方式购买了涉案楼房（上诉人换给李红梅所在建平县的楼房已经被案外人李红梅转卖），2015年8月30日经被上诉人与案外人李红梅结算，用被上诉人所欠李红梅相应的工程款抵顶了上诉人的购房款，而且被上诉人又让上诉人现金缴纳了税款及维修基金32,160元，并为上诉人出具了购房款收据、维修基金收据及税款收据三张，足以证明被上诉人对该涉案楼房的买卖合同已经进行了确认，被上诉人应承担返还购房款的法律责任，而一审法院认为上诉人未向被上诉人缴纳现金。对于购房款系他人工程款进行账目的抵顶，抵顶行为无效，不存在返还的问题，仅支持返还维修基金和税款，而未支持购房款，显然是认定事实错误。上诉人虽未向被上诉人交纳购房现金，但他人愿意用工程款为其支付，且被上诉人同意认可并为上诉人出具购房款收据，上诉人与被上诉人房屋买卖合同成立并生效，双方之间的买卖行为免除了被上诉人向案外人李红梅支付工程款的义务。二、一审法院适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。一审法院认为购房款359,307元购房款因系他人工程款进行的项目抵账，不是原告交纳的现金，该抵顶无效存在逻辑错误，无论是抵账购买还是现金购买，被上诉人为上诉人出具了购房款收据，就可以认定被上诉人已经收到该笔款项，应认定买卖合同成立,因此本案一审法院的判决明显存在错误，损害了上诉人合法权益。 被上诉人万恒公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 经审理查明,二审查明的案件事实同原审判决认定的案件事实一致。 上述事实，有编号为NO.0308514的维修基金收款收据、编号为NO.0308512的干房款收款收据、编号为NO.0308513的税款收款收据及当事人陈述等证据载卷佐证，这些证据已经过原审法院庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：上诉人郭占鹏与案外人李红梅调换房屋，是以被上诉人万恒公司抵顶给案外人李红梅工程款的房屋进行调换。被上诉人万恒公司对此予以认可，其给上诉人郭占鹏出具了维修基金收款收据、房款收款收据及税款收款收据（并且接收了维修基金及税款）。被上诉人的该行为体现了其给案外人李红梅抵顶工程款的行为的完成。虽然该房屋已出售给他人，但被上诉人万恒公司在明知的情况下亦进行出具收款收据的行为，给上诉人郭占鹏造成了错觉，使其认为该房屋能够进行调换。对此被上诉人万恒公司负有相应的责任。再则，被上诉人万恒公司出具收据的行为，证明上诉人郭占鹏与李红梅、被上诉人万恒公司之间的调房、以房抵顶工程款的行为的完成。被上诉人万恒公司应交付涉案房屋，现涉案房屋不能交付，被上诉人万恒公司应当退还相当涉案房屋的价款及维修基金和税款。原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。上诉人郭占鹏的上诉理由有其合理部分，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、变更龙城区人民法院（2020）辽1303民初32号民事判决第一项“被告朝阳龙城万恒实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭占鹏维修基金6,416元、税款25,690元，合计32,106元；”为“被告朝阳龙城万恒实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭占鹏维修基金6,416元、税款25,690元，房款359,307元，合计391,413元”。 二、撤销龙城区人民法院（2020）辽1303民初32号民事判决第二项； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,171元，减半收取3,585.5元，二审案件受理费7,171元，合计10,756.5元，由被上诉人朝阳龙城万恒实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张九东 审判员  刘永志 审判员  王海娇 二〇二〇年六月一日 书记员  贲 娜