江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初1660号原告：太仓软件园有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区北京东路**，统一社会信用代码913205856967428535。法定代表人：何伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪正晗，江苏至誉律师事务所律师。被告：苏州可喜儿农业科技有限公司，，住所地江苏省太仓市浏河镇何桥村统一社会信用代码913205850893746493。法定代表人：杨卫民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡汝，该公司副总经理。原告太仓软件园有限公司（以下简称软件园公司）与被告苏州可喜儿农业科技有限公司（以下简称可喜儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告软件园公司的委托诉讼代理人缪正晗、被告可喜儿公司的法定代表人杨卫民（参加第一次庭审）、委托诉讼代理人蔡汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告软件园公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋、场地；3、被告支付租金396000元【包括逾期租金132000元（自2016年4月1日至2017年3月31日）和补足两年免租期租金264000元（自2014年4月1日至2016年3月31日）】，及违约金39600元（按合同约定年租金的30%计算）；4、被告支付物业管理费7920元（自2016年10月1日至2017年3月31日）；5、被告支付水电费2212.8元及违约金663.84元（以2212.8元为基数，按合同约定的日利率1%自2017年1月26日暂计算至2017年2月24日）；6、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为判令原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租金减免协议》于2017年3月31日解除；第2项诉讼请求变更为判令被告腾退租赁房屋场地并支付逾期腾退产生的占有使用费（自2017年4月1日起，按照361元每天计算至实际腾退之日）；第5项诉讼请求中的违约金要求计算至实际付清之日。其他诉讼请求不变。事实与理由：2014年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于太仓市开发区北京××东××楼的房屋，合计承租面积440平方米；房屋租赁期限共5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；并约定房屋租金（每月每平方25元）前两年减免、后三年减半收取，及物业管理费、水电费等费用。但是被告承租后房租至今分文未付，经多次催缴后，仅支付过部分物业管理费。根据《房屋租赁合同》第四条约定：“如乙方未按合同约定支付租赁期间相关费用的，甲方有权要求乙方限期内补交，如乙方未能在甲方要求期限内补交的，甲方有权终止对乙方租赁期内的房屋租金减免政策并没收乙方交纳的押金（即15000元），同时乙方还须向甲方承担逾期支付的违约责任。”被告可喜儿公司辩称：1、我方不同意解除合同，请求继续租赁房屋并继续享受减半收取房租的待遇，因为我公司现在情况好转了，如果变更办公地点的话可能会丧失好不容易好转的机会，软件园的环境和优惠政策非常适合我公司现在的状况。2、对于原告主张的水电费2212.8元、物业管理费7920元我方认可，并认可结欠原告自2016年4月1日至2017年3月31日共计一年的房租66000元，该金额是政策减半后的金额，是我公司应该享受的政策。我方愿意将结欠原告的房租和相关费用支付原告，对原告的其他主张不认可。原告不应该要求我方补足已经享受的优惠，不同意补交原来两年免掉的房租和第三年减半的房租。而且原告主张的违约金计算标准太高，仅愿意适当支付租金的违约金。3、迟迟未缴纳减半后的房租是我公司的错。我公司一直希望按时交纳房租但是公司情况的确比较困难，成立前三年严重亏损，加上农业项目投资大见效慢，导致企业运营困难，希望和原告协商处理。本院经审理认定事实如下：原告软件园公司（出租方、甲方）与被告可喜儿公司（承租方、乙方）于2014年3月25日签订《房屋租赁合同》及《房屋租金减免协议》各1份。其中，《房屋租赁合同》约定被告承租原告位于太仓市开发区北京××东××楼的房屋，合计承租面积440平方米；租赁期共五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，房屋用途办公研发。合同第三条约定：房屋租金每月每平方米25元，合同租金总计66万元，原告提供与协议相对应的正式发票，税金由原告承担，被告共分10笔支付租金，即分别于2014年至2018年期间每年的4月1日、10月1日均各支付原告66000元；押金15000元，由被告于2014年4月1日前缴纳给原告，合同到期后若被告未出现拖欠租金、物业管理费等本协议中规定的违约情形，原告将押金无息退还被告。合同第四条约定：1、租赁期间该房屋的物业管理费为3元/平方米/月，由被告承担，每半年一付，并按照每半年首月前十日之前支付给原告，原告提供正式发票，税金由原告承担；2、租赁期间该房屋所产生的电费由被告按实际计量每度1元支付，水费按每吨3.5元支付，水电费每季度末月20日前支付给原告；3、如被告未按本合同约定时间与金额及时支付租赁期间相关费用的，原告有权要求被告限期内补交，如被告未能在原告要求期限内补交的，原告有权终止对被告租赁期内的房屋租金减免政策并没收被告交纳的押金，同时被告还须向原告承担逾期支付的违约责任；4、被告在享受房屋租金减免政策期间，被告每年度须完成入园时项目书中约定的销售额度与纳税额度，如被告未完成入院时项目书中约定的销售额度与纳税额度的，原告有权终止被告租赁期内的房屋租金减免政策，但是被告可提供书面报告向原告说明情况并申请，原告亦可视情况决定是否给被告继续享受房屋租金减免政策，对于被告是否可继续享受房屋租金减免政策，原告享有最终决定权。合同第七条第3项约定：房屋租赁期间，被告逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的，或者被告拖欠房租累计3个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同第十条约定：1、租赁期间，被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同年租金的30%向甲方支付违约金，并足额支付全年所租房屋的物业管理费给原告，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；2、在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按被告应缴费用总额的1%支付原告违约金；3、被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的2倍支付违约金。该合同还约定了其他事宜。《房屋租金减免协议》约定被告承诺按照其提交给原告的项目实施计划确保项目的顺利实施，否则原告有权拒绝向被告提供房屋租金减免；根据太仓软件园对入园企业的相关优惠政策和被告企业当前发展的实际情况，原告给予被告房屋租赁期房屋租金前两年减免，房屋租金减免自2014年4月1日起至2016年3月31日止，后三年减半收取，房屋租金减半自2016年4月1日起至2019年3月31日止。上述合同签订后，被告开始占有使用所承租的原告的房屋，但是未按约交纳租金、物业费、水电费等相关费用。2016年5月4日，原告向被告发《租金及物业费催缴通知》，向被告催要2016年4月1日至2016年9月30日期间的物业管理费7920元和房屋租金33000元，合计40920元。2016年8月4日，原告向被告发《知会函》，再次催要上述物业费及租金，并通知被告于2016年8月11日前全额支付上述费用。2016年8月12日，被告支付了结欠的上述物业费7920元，但是未付租金33000元。2016年9月28日，原告再次向被告发《知会函》，要求被告在2016年9月30日前全额支付结欠的租金33000元。2016年12月13日，原告向被告发《租金及物业费催缴通知》，向被告催要2016年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费7920元和房屋租金33000元，合计40920元。2016年12月19日，原告向被告发《律师函》，催告被告在收函后3日内及时支付原告房屋租金、物业费、水电费等费用。2017年2月15日，原告向被告再发《知会函》2份，其中1份要求被告于2017年2月20日前将结欠的房租66000元、物业费7920元支付给原告，另1份要求被告于2017年2月20日前将水电费2212.8元（缴费期为2016年10月9日至2016年12月30日）支付给原告。2017年3月8日，被告向原告出具《付款承诺书》，载明：“我公司至今未付房租、物业管理费、部分水电费，对此深表歉意。本公司现郑重承诺在2017年3月16日付清上述费用76132.8元（大写柒万陆仟壹佰叁拾贰元捌角整）。特此承诺，如未兑现承诺，本公司自愿承担由此造成的一切经济后果。”之后，被告仍未向原告支付任何款项。审理中，原告认可被告已经缴纳了押金15000元，并且称因为被告违约，原告按照合同约定直接没收了押金。被告则认为原告不应当没收押金，坚持要求继续保留押金，继续租赁原告的房屋，不同意从本案原告主张的房租中扣除相应押金。另查明，被告于2017年4月1日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租金减免协议》、《租金及物业费催缴通知》、《律师函》、《知会函》、《付款承诺书》，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原告、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租金减免协议》均合法有效，受法律保护，双方均应当按照约定履行各自的义务。原告已经按约提供了房屋供被告租赁使用，但是被告却未按照合同约定支付租金、物业费、水电费等相关费用，自2016年4月1日起拖欠至今，租金分文未付，并结欠部分物业费、水电费，经原告多次催告后，在合理期限内仍未履行，构成违约。原告有权根据《房屋租赁合同》第七条第3项以及第十条第1项的约定解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案被告于2017年4月1日收到本院邮寄送达的起诉状副本等应诉材料，送达之日视为解除通知到达之日，即原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租金减免协议》于2017年4月1日解除。合同解除后，被告应立即将承租的房屋腾退给原告，故本院依法支持原告要求被告腾退房屋的诉请。因被告继续占有使用承租房屋至今，故被告应支付原告自合同解除之日起到实际腾退之日止期间的房屋占有使用费，该使用费标准按合同约定的租金标准计算，即按照每天361元标准计算至实际腾退之日止。关于原告主张的租金，被告拖欠租金、物业费、水电费等拒不支付，且未能在原告要求的期限内补交，原告有权按照《房屋租赁合同》第四条第3项的约定终止对被告租赁期内的房屋租金减免政策并要求被告承担违约责任。本院认为，该条款中约定的原告有权终止租赁期限内的房屋租金减免政策应理解为自原告行使该项权利之日起，房屋租金减免优惠结束，被告此后应按照约定的房屋租金原价支付租金，而在原告行使该项权利之前，被告已经享有的房屋租金减免优惠无须再补足。因此，原告要求被告补足自2014年4月1日起至2016年3月31日两年免租期的租金264000元以及自2016年4月1日至2017年3月31日期间减半的租金66000元，合计33万元，并无合同依据，本院不予支持。被告认可结欠原告自2016年4月1日至2017年3月31日期间的房屋租金66000元，故本院认为被告应支付原告租金为66000元，原告诉请中的超出部分，本院不予支持。被告逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。依照双方合同的约定，被告应支付原告的违约金为实际应支付租金的30%，即19800元。对于原告所提出的没收押金的主张，本院不予采纳。因双方合同业已解除，原告应将该押金15000元返还被告。两项相抵后，被告实际应该支付原告租金66000元、违约金4800元。关于原告主张的自2016年10月1日至2017年3月31日期间的物业管理费7920元以及2016年10月9日至2016年12月30日期间的水电费2212.8元，被告并无异议，且愿意支付，本院依法予以支持。关于水电费违约金，被告逾期缴纳水电费，原告有权向其主张逾期违约金。但是《房屋租赁合同》第十条第2项约定的违约金计算标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍计算违约金。原告主张该违约金自2017年1月26日起计算至实际付清之日止，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告太仓软件园有限公司与被告苏州可喜儿农业科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租金减免协议》于2017年4月1日解除。二、被告苏州可喜儿农业科技有限公司将占用的太仓市开发区北京东路88号东J幢四楼440平方米的房屋腾退归还原告太仓软件园有限公司，并按照每天361元标准向原告支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。三、被告苏州可喜儿农业科技有限公司向原告太仓软件园有限公司支付租金66000元及违约金4800元。四、被告苏州可喜儿农业科技有限公司向原告太仓软件园有限公司支付物业管理费7920元。五、被告苏州可喜儿农业科技有限公司向原告太仓软件园有限公司支付水电费2212.8元及违约金（以2212.8元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍标准自2017年1月26日起计算至实际付清之日止）。六、驳回原告太仓软件园有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项于本判决生效之日起10日内履行。原告太仓软件园有限公司确认接收上述款项的银行账户如下：户名太仓软件园有限公司，开户银行中国建设银行太仓东区支行，账号：32×××88。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10480元，减半收取5240元，由原告负担4290元，由被告负担950元。该款原告已预交，本院不再退还，应由被告负担的950元诉讼费用由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：62×××68。代理审判员 杜 青二〇一七年六月二十二日书 记 员 徐瑜洁