.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2016）内0102民初3319号   原告（反诉被告）：张淑芬，住内蒙古乌兰察布市。   委托诉讼代理人：王文忠，内蒙古融兴律师事务所律师。   被告（反诉原告）：内蒙古爱屋房地产有限公司。   法定代表人：肖绪炎，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古誉昊律师事务所律师。   原告（反诉被告）张淑芬诉被告（反诉原告）内蒙古爱屋房地产有限公司（以下简称爱屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹世力适用简易程序，公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，另行开庭进行了审理。原告张淑芬委托代理人王文忠，被告爱屋公司委托代理人锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张淑芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付符合国家质量标准和双方合同标准的房屋，2、判令被告赔付逾期交房给原告造成的房屋租金损失30000元。事实与理由：2013年9月8日，原告购买了被告开发建设的位于呼市金川开发区XX楼，房屋建筑面积共84.33平方米，总价为人民币400736元，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告应当在2014年8月31日前将符合约定的房屋交付原告，同时约定了被告逾期交房的违约责任，合同约定，被告逾期交房超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，2015年5月6日，被告才下达《入住通知书》要求购房者于2015年5月19日办理入住手续。原告准备办理时发现被告的房屋无商品房合格证，不符合约定的合同标准，故原告诉至本院，请求法院支持其诉请。   被告爱屋公司针对原告的起诉辩称：1.被告与原告的买卖合同已经解除，原告没有对解除权行使无效向法院主张，合同约定的异议期为10日，原告没有向被告提出异议，被告已将解除通知送达原告，被告是否有权解除合同不是本案的审理范围。2.原告所购的房屋是LOFT公寓，有夹层是合同约定，只是收到了上级单位的整改通知。产权是70年，土地性质是商住混合。3.违约金与损失不能共同主张，故租金损失没有事实和法律依据。   被告爱屋公司向本院提出反诉称：1、依法判令解除双方于2013年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金人民币80147.2元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2013年9月8日，反诉被告购买了反诉原告开发建设的XX楼房屋，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，购房总款400736元，其中，购房款280000 元反诉被告选择银行贷款的方式支付；如反诉被告未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务，导致反诉原告作为贷款合同保证人承担保证责任时，反诉原告有权解除合同，并有权扣除反诉被告购房总款20%的违约金。合同履行过程中，反诉被告未按期向银行偿还贷款，导致反诉原告保证金账户被银行扣划。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成违约。依据反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，反诉原告有权解除合同，并有权扣除反诉被告购房总款20%的违约金。为此，反诉原告于2016年4月30日，以邮政特快专递及短信的形式向反诉被告发送了《解除商品房买卖合同通知》，反诉被告于当日收到该通知。综上，依据合同约定及法律规定，反诉原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年4月30日解除，反诉被告应向反诉原告支付购总房款20%的违约金。为此，反诉原告特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求，维护反诉原告的合法权益。   原告针对被告的反诉答辩称：原告没有构成违约，被告无权行使解除权。2014年8月30日被告应该将房屋交付原告，现该房屋没有经过验收，无法交付原告，被告违约在先。2.原告停止支付按揭贷款，是因为被告违约，原告行使不安履行抗辩权，不构成违约。没有公摊主张，我要求被告交付房屋，违约金房租损失。针对反诉的部分，原告按照合同约定交付购房款，被告现在没有交付房屋的条件。签订房屋后被告变更设计图纸，不符合规划和建设部门的要求，私自加了隔层，并受到了整改通知。被告私自变更房屋性质，变为商业公寓，产权40年，双方签订的合同约定产权是70年。绿化率达不到合同约定。2014年8月30日被告应当交付房屋，被告已经严重违约。被告要求解除合同违反合同法相关规定。现在被告仍无法达到交付条件。合同约定的违约金过低。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证：   1、2013年9月8日，原告购买了被告开发建设的位于呼市金川开发区XX楼，房屋建筑面积共84.33平方米，总价为人民币400736元，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：第七条，买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1和2种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房总款的20%向出卖人支付违约金。……第八条，交付期限出卖人应当在2014年8月31日前将主体经质监站验收通过的商品房交付买受人。第九条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限 的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……；   2、同日，双方签订了《合同补充协议》，该协议约定：第二条， 2、因户型设计、结构特征等不同，部分房屋的局部层高会略有变化，买受人充分明白并认可设计方案，并放弃向出卖人主张任何权利；…4、对小区内（包括专用庭院、停车位等）的公共设施设备（包括但不限于绿化、围墙、路灯电话或CATV井、分支箱、垃圾箱等），乙方认可甲方今后的设置方案，无权要求改动或擅自改动；第七条，1、买受人在购买本商品房之前，已经现场查看、核实本商品房的楼层、结构等，如买受人所购商品房存在影响采光或买受人认为结构不合理等，则买受人所受影响之补偿均已在商定商品房售价时给予优惠，出卖人不再给予任何补偿。第十三条 3、任何一方根据《买卖合同》及本补充协议的相关规定有权行使单方解除合同的权利时，均应在其有权解除合同的事项发生之日起2年内向对方发出单方解除合同通知。该通知依据《买卖合同》及本补充协议约定的方式送达对方之日起，《买卖合同》及本补充协议解除。对方对合同解除有异议的，应在解除合同通知到达之日起10日内提出异议并向人民法院起诉。   3、同日，双方签订的《商品房买卖合同》附件五中约定：付款方式5、在买受人以按揭贷款方式支付房价款且出卖人为买受人的按揭贷款向银行承担保证责任的情形下，如因买受人未能履行如期向贷款银行支付贷款的义务导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权单方解除《买卖合同》。在出卖人将该商品房转售后并收到全部转售房价款的情形下，出卖人有权在转售所得全部房价款中扣除出卖人为承担保证责任而已代买受人向银行支付的贷款余额，并有权扣除《买卖合同》总房价款的20%作为违约金，将余款无息退还买受人，若因此提起诉讼，买受人还应承担出卖人诉讼费用，律师费用及因此产生的交通费等。原告按照合同约定向被告支付购房款120736元。   4、被告未按合同约定于2014年8月31日向原告交付房屋。2016年1月，原告停止向银行支付按揭贷款。被告在该行的保证金账户按双方的合同约定被扣划。庭审中，本院向被告询问该房屋是否经过质检站验收，被告在本院规定的日期内未向本院提交该房屋经过验收的证据。   5、2016年4月30日，被告以邮政特快专递及短信的方式向原告发送了《解除商品房买卖合同通知》，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》并应向被告支付购房总价款20%的违约金。   6、被告已取得了《商品房预售许可证》。   对于有争议的事实，本院认定如下：   1、原告在被告未交付房屋时向有关部门投诉，主要内容为房屋层高不够，布局不合理等房屋质量问题。原告称其向土默特左旗房屋管理局质监部了解情况，该站称该房屋暂时无法取得验收手续。本院要求被告限期提供涉案房屋的验收手续，被告在本院规定的时间内未向本院提交。   2、在以本案被告为被告的同一案件中，另案原告对2014年8月30日至2016年8月30日涉案房屋同地段租金申请鉴定，本院委托后，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司出具了内科瑞估（咨）字【2017】第0001号估价报告书，对该时间涉案房屋同地段租金价格的估价结果为：“2014年8月至2015年8月的租金收益为1.2660万元，2015年8月至2016年8月的租金收益为1.2937万元，从2014年8月30日至2016年8月30日，咨询对象租金总收益为2.4370万元，即人民币贰万肆仟叁佰柒拾元整；房屋租金浮动金额为277元。”   本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务并采取合进的方式提请对方注意解除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，在《商品房买卖合同》附件五第5条中赋予了被告承担保证责任后解除合同的权利，该条款未能说明在出卖人违约情况下其是否仍有合同解除权，排除了买受人在出卖人违约时行使不安抗辩权的权利，且未采取合理的方式提请对方注意，该条款无效；在守约方即原告要求履行合同，违约方即被告逾期交房后仍提出解除合同，违背了诚实信用原则，如放任违约方解除合同，实际上使其通过违约行为获益，这与合同法的原则也是相违背的。基于以上理由，被告的解除合同行为无效，双方应继续履行合同。   关于本诉：    双方在合同中约定，被告应于2014年8月31日向原告交付房屋，被告一直未向原告交付符合合同约定条件的房屋，且自本院庭审终结前，也未能向本院提交房屋符合交付条件的证据，说明其仍不具备交付条件，故对未能及时履行《商品房买卖合同》，被告应负违约责任。   关于承担损失的数额，《商品房买卖合同》对于出卖人违约和买受人违约约定了不同的违约金，该约定显然使双方的权利义务处于不公平的状态，且由于被告未能按合同约定向原告交付房屋，故对原告诉请被告承担房屋租金30000元的诉请，本院按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，支持原告自2014年8月30日至2016年8月30日的房屋租金损失24647元。   关于原告请求交付房屋，因被告未竣工验收，尚不具备买卖合同约定的房屋交付条件，但被告也应积极促成房屋交付条件的实现，尽快交付房屋，故被告应承担不能交付房屋期间的违约金，对原告请求交付房屋的诉请，本院不予支持；   关于反诉：   被告依照《商品房买卖合同》附件五中，履行了保证义务后即可单方解除合同的约定单方解除了与原告间的合同，并请求原告按照合同约定承担人民币80147.2元的违约责任。对此，因被告未按合同约定的时间向原告交付符合合同要求的房屋，原告抗辩称未按期偿还按揭贷款系行使不安抗辩权的理由成立，被告违约在先，其请求原告承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：   一、继续履行原告张淑芬与被告内蒙古爱屋房地产有限公司间的《商品房买卖合同》；   二、被告内蒙古爱屋房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张淑芬支付房屋租金损失24647元；   三、驳回原告张淑芬的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告内蒙古爱屋房地产有限公司的诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费人民币750元，由被告内蒙古爱屋房地产有限公司负担；反诉案件受理费人民币902元，由反诉原告内蒙古爱屋房地产有限公司负担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。       审 判长  曹 世 力   审 判员  李 泽 芳   人民陪审员  孟 丽 旌     二〇一七年六月十四日     书 记  员  喻 秋 霞