上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初5146号原告(反诉被告)：储照安，男，1974年12月5日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郑璐，上海市沪南律师事务所律师。被告(反诉原告)：曹楠，女，1984年10月6日生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：韩莹莹，女，1982年3月28日生，汉族，住湖南省常德市。第三人：叶佳幸，男，1985年2月22日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：叶德顺(系叶佳幸父亲)，男，1957年10月14日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：滕国珍(系叶佳幸母亲)，女，1954年5月9日生，汉族，住上海市徐汇区。原告储照安与被告曹楠、韩莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，被告曹楠、韩莹莹提起反诉，本院根据原告储照安的申请，追加叶佳幸为本案第三人，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、两被告及第三人的委托诉讼代理人叶德顺、滕国珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。储照安向本院提出诉讼请求：1.判令解除储照安与曹楠、韩莹莹签订的合同；2.判令曹楠、韩莹莹退还房租36,500元；3.判令曹楠、韩莹莹双倍退还押金140,000元；4.判令曹楠、韩莹莹返还装修补偿金20,000元；5.判令曹楠、韩莹莹承担连带责任。事实和理由：两被告向第三人叶佳幸承租了上海市徐汇区安福路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，两被告又和原告签订《承包经营合同》(实为租赁合同)，将系争房屋转租给原告经营，约定租期自2012年8月31日至2017年8月30日，后原告向两被告支付了70,000元押金及20,000元装修补偿金。后因两被告自2015年10月起停止向第三人叶佳幸支付租金，导致第三人叶佳幸找到原告并采取了封门措施，原告为了维护自己的合法权益，和第三人协商后，由原告自2015年11月1日起直接向第三人支付租金。后第三人向法院起诉两被告，要求解除第三人和两被告之间的租赁合同，该案也已发生法律效力。原告已经于2016年8月31日搬离了系争房屋，将系争房屋返还给第三人了。因为被告的行为给原告造成了极大的经济损失，现原告为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，要求判如所请。曹楠、韩莹莹辩称，同意解除原、被告签订的合同，不同意原告其余的诉讼请求。2015年9月，原告提出系争房屋外墙装修，影响其经营，故要求两被告以少付租金的方式和第三人协商，之后通过沟通，我们向第三人补足了相应的租金，但是当时第三人不同意由两被告继续承租系争房屋。之后原告直接和第三人联系，也不再向被告支付租金。同时由于第三人将付款账户停止了，被告也无法继续向第三人支付租金。自2015年11月起未向第三人支付租金。叶佳幸述称，第三人从未停止过供被告支付租金的银行账户。2015年9月，由于两被告自行少付租金，我们去系争房屋找被告协商，才得知两被告将系争房屋转租了，根据原、被告之间的租赁合同，两被告无权转租系争房屋。第三人为了维护自己的合法权益，故向法院提起了诉讼，该案现已发生法律效力。自2015年11月1日起，由储照安直接向第三人支付租金，每月租金为26,625元，一直支付到2016年8月31日。之后我们另行将系争房屋出租了。曹楠、韩莹莹向本院提出反诉请求：1.判令储照安支付2015年12月至2016年10月的租金403,500元；2.判令解除储照安和曹楠、韩莹莹签订的合同；3.判令储照安承担违约金70,000元。庭审过程中，反诉原告增加诉讼请求：要求储照安支付滞纳金(以35,000元为本金，按日万分之二的标准，自2015年12月起计算至2016年10月)。事实和理由：2012年8月，反诉原告与反诉被告签订承包经营合同(实为租赁合同)，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用。2015年9月，因反诉被告提出系争房屋外墙装修，造成了反诉被告的经营损失，故要求反诉原告向第三人提出降低租金。之后反诉被告直接和第三人取得了联系，并不再向反诉原告支付租金，转而向第三人支付租金。就原告提供的押金收据，上面的签字并非反诉原告所签，这个是反诉被告恶意伪造的。现反诉原告为了维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。储照安辩称，同意解除合同，不同意反诉原告的其余诉讼请求。现反诉原告主张的租金中，部分已经超过了诉讼时效。当时由于反诉原告恶意违约，导致系争房屋差点被第三人收回，反诉被告为了维护自己的合法权益，不得已才和第三人达成协议，由反诉被告直接向第三人支付租金。即使反诉被告应当向反诉原告支付租金，就反诉被告已经支付给第三人的部分，亦应当予以扣除。就押金部分，当时签订合同时是通过中介公司的，反诉被告并未亲眼看见反诉原告在收条上签字，都是通过中介人员转交的。时隔那么久，如果当时反诉被告未支付押金，反诉原告不可能不顾交易习惯，向反诉被告交付系争房屋，也不可能长时间不向反诉被告进行催讨，这根本不符合常理。本院经审理认定事实如下：2012年8月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订承包经营合同一份，约定甲方将上海市徐汇区安福路XXX号一层房屋(以下简称“系争房屋”)承包给乙方使用，承包期限自2012年8月31日起至2017年8月30日止，每月承包金为35,000元。合同补充条款约定，前两年承包金不变，自2014年8月31日起至2016年8月30日止每月承包金为36,500元；自2016年8月31日起至2017年8月30日止每月承包金为37,500元。系争房屋保证金为贰个月承包金即70,000元作为合同履行之保证金。该保证金不可视为乙方预付的承包金，甲方应于承包期满，乙方迁空交还场地并已结清承包金、电话费、水电费、煤气费、物业管理报刊杂志费等费用后三天内无息返还乙方。甲方签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方须双倍退还保证金，若给乙方造成损失的，甲方还应负责赔偿。乙方应按时交付承包金。若逾期交付承包金，则每逾期一日，由甲方按月承包金金额的百分之二收取滞纳金，如乙方拖欠承包金达5日时，则视为乙方自动放弃所承包之场地，构成严重违约，甲方即可终止本合同。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告使用系争房屋，并向两被告支付租金至2015年11月。另查明，第三人叶佳幸为上海市徐汇区安福路XXX号房屋产权人。2016年1月，第三人向本院提起民事诉讼【案号：(2016)沪0104民初1768号】，要求：1.解除叶佳幸与曹楠、韩莹莹签订的承包经营合同(实为房屋租赁合同)；2.要求曹楠、韩莹莹搬出安福路XXX号底层商铺；3.判令曹楠、韩莹莹支付从2015年11月至实际搬出之日的房屋租金，按每月26,625元计算；4.判令曹楠、韩莹莹承担违约金46,000元。诉讼过程中，叶佳幸撤回了要求曹楠、韩莹莹支付房屋租金的诉请。2016年7月21日，上海市徐汇区人民法院作出民事判决：一、解除叶佳幸与曹楠、韩莹莹签订的关于上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋的承包经营合同(实质为房屋租赁合同)；二、曹楠、韩莹莹于本判决生效之日起十五日内搬出上述房屋；三、曹楠、韩莹莹于本判决生效之日起十五日内支付叶佳幸违约金46,000元(以风险保证金抵扣)。该案现已发生法律效力。庭审中，第三人叶佳幸向本院陈述，自2015年11月1日起，由储照安按照每月26,625元的标准直接向其支付租金，一直支付到2016年8月31日。储照安已经于2016年8月底搬离系争房屋。现第三人将系争房屋另行出租给案外人。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，原告提交的承包经营合同、房地产权证、租金及装修补偿费收条、转账凭证、叶佳幸出具的证明、判决书、租金支付凭证、证人证言，被告提供的交易明细、短信记录，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。就被告提供的照片，原告表示不予认可，被告亦未提供其他书面证据予以佐证，故本院对该份证据不予确认。庭审中，就原告提供的押金收条，被告表示并非其本人签字，但在庭审后明确向本院表示不再申请笔迹鉴定。庭审中，就押金是否收到，两被告仅表示记不得了，但认为经过查询两被告的银行记录，并未有相关款项的交易记录，故据此认为原告并未向其支付押金。对此，原告解释，当时原、被告是通过中介公司签订合同，而且当时原告只是出面签订合同，租赁系争房屋是用于多人合伙经营的。相关的费用，一部分转账，一部分以现金支付。且当时场面比较混乱，时间也比较久了，原告只记得交款后，由中介公司工作人员将相关收条交付给原告，确实并未看到两被告亲自在收条上签字。但是按照一般的交易习惯，通常是交付了押金后，出租人才会把房屋交付给承租人实际使用。且多年以来，双方从未就押金问题产生过纠纷，被告亦从未向原告催讨过押金，这恰恰证明了原告已经向被告支付了押金。庭审中，被告明确表示确实从未向原告催讨过押金。本院按照一般的交易习惯，结合原、被告庭审中的陈述及原告提供的书面证据，本院认定，原告已经向两被告支付了押金。对原告提供的押金收条，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的承包经营合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现原、被告对于解除双方签订的承包经营合同不持异议，故本院对原告要求解除原、被告签订的承包经营合同的诉请，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中，原、被告确认，原告租金支付至2015年11月，而原告自2015年11月起开始直接按照每月26,625元的标准向第三人支付租金，故就原告要求被告返还2015年11月租金的诉请，本院依法予以支持，具体数额由本院根据实际情况酌情予以确定。根据合同约定，两被告签订本合同后，未经原告同意，擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行，两被告须双倍退还保证金。现由于两被告未按时向第三人支付租金，导致两被告和第三人之间的合同提前解除，影响了原告对系争房屋的实际使用，且第三人明确表示，原告已经于2016年8月底搬离了系争房屋。现由于两被告的原因，导致原、被告之间的合同无法继续履行，故就原告要求被告双倍退还保证金的诉请，本院依法予以支持。就原告要求被告支付装修补偿费的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。因本案中原本就应由两被告共同承担责任，就原告要求两被告承担连带责任的诉请，因缺乏法律依据，本院不予支持。就反诉部分，根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，现反诉原告于2017年4月26日起向本院提起反诉，要求反诉被告支付租金，且反诉原告并未提供其他书面证据证明其之前已经向反诉被告催讨过自2015年12月起的租金，且因反诉被告作为次承租人，为了维护自己的合法权益，已经向第三人支付了租金，亦于2016年8月31日搬离了系争房屋。故就反诉原告要求反诉被告支付2016年4月26日起至2016年8月31日租金的诉请，本院依法予以支持，就反诉原告要求反诉被告支付2015年12月至2016年4月25日租金及2016年9月1日起至2016年10月租金的诉请，本院不予支持，具体数额由本院根据实际情况予以确定。就反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。就反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉请，因反诉被告延迟支付租金的主要原因是由于反诉原告并未向第三人支付租金，导致第三人要求收回系争房屋，故延迟支付租金的责任并不可直接归咎于反诉被告，故就反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、解除储照安与曹楠、韩莹莹于2012年8月5日签订的《承包经营合同》(实为租赁合同)；二、曹楠、韩莹莹于本判决生效之日起十日内返还储照安房租26,625元；三、曹楠、韩莹莹于本判决生效之日起十日内双倍返还储照安保证金140,000元；四、驳回储照安的其余诉讼请求；五、储照安于本判决生效之日起十日内支付曹楠、韩莹莹自2016年4月26日起至2016年8月31日止的租金41,505元(储照安向叶佳幸支付的租金已予以抵扣)；六、驳回曹楠、韩莹莹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,390元，减半收取计2,195元，由储照安负担334元，曹楠、韩莹莹负担1,861元。反诉案件受理费减半收取计4,217元，由曹楠、韩莹莹负担3,849元，储照安负担368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  李嶔操二〇一七年六月二十一日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。