重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3119号原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路23号，统一社会信用代码9150115768895294Y。法定代表人朱素英，职务董事长。委托代理人杨永安、谈邦应，系重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被告徐国英，女，1972年10月3日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告徐国英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法由审判员肖雯雯适用小额诉讼程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告重庆超越物业管理有限公司的委托代理人谈邦应，被告徐国英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告超越物业公司诉称，被告系XXXXXXX幢X单元XX-X号业主，其住宅建筑面积为103.31㎡，每月应缴纳住宅物业服务费98.14元，每月公共能耗费7元，合计每月应缴纳105.14元，三年应缴纳费用合计4016.46元（包含住宅物业服务费98.14元/月×39个月=3827.46元，公共能耗费7元/月×27个月=189元）。被告从2014年1月1日至2017年3月31日止一直未缴纳物业服务费和公共能耗费，期间原告多次向被告催收，但被告拒不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉，请求法院判决：1、被告支付物业服务费4016.46元给原告；2、被告支付滞纳金给原告；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确表示其主张的滞纳金是要求被告按照拖欠的物业服务费的10%支付违约金。被告徐国英辩称，1、外墙漏水，两间卧室的外墙漏水和房子天花板有3处裂缝。最主要的是我在2014年的时候被关在电梯里一个多小时，当时下暴雨我全身打湿，导致感冒，为了这个事情我没交物管费。2、原告说催收的事情我也不同意，物管公司上门催收过一次，我提到房屋漏水和天花板裂缝的事情，他说他要给领导反映，后来我们就一直没接到答复。电梯里经常都是些乱七八糟的广告。3、我是X栋X单元XX-X的业主，房屋建筑面积103.31平方米属实，是属于电梯房，从2014年1月1日起至2017年3月31日没交物管费属实。经审理查明，2013年12月31日，重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，约定由原告对XXXXXX小区实施物业管理服务。上述合同第六条约定物业服务费用收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月∙平方米，8、9、10号楼及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（2）商业物业：1.00元/月∙平方米。（3）其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月∙平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月∙平方米收取。上述合同第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按国家政策向业主分摊计收”。上述合同第八条约定：“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”。合同第十九条约定：“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。合同第二十四条约定：“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的违约金”。上述合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。2014年12月16日，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会签订了一份《补充协议》，约定“超越物业在本小区内据实收取公共区域公共能耗费每户每月7元，从2015年1月1日起执行。”另查明，2015年12月10日，重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）再次签订了《XXXX小区物业服务合同》，约定由原告为该小区实施物业管理服务。该合同第六条约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月∙平方米，多层房及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（2）……（3）其他物业：住宅改为商用，……电梯房3楼以上的按2.00/月∙平方米收取。该合同第七条约定：“能源消耗费用，每户每月收费7元，收取物管费时加收”。该合同第八条约定：“业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费”。该合同第十四条中约定“服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月∙平方米标准收取”。该合同第十九条约定：“本合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。”该合同第二十四条约定：“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的违约金”。合同签订后，原告超越物业公司继续为XXXXXX小区实施物业管理服务。还查明，被告徐国英系重庆市南川区XXXXXX小区X幢X单元XX-X号房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为103.31平方米。被告徐国英未向原告交纳从2014年1月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费用。上述事实，有原、被告的当庭陈述和辩解、两份《XXXX小区物业服务合同》、《补充协议》等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会先后于2013年12月31日、2014年12月16日、2015年12月10日签订的《XXXX小区物业服务合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XXXX小区物业服务合同》和《补充协议》依法对南川区XXXXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对被告提出的原告对其反映的房屋渗水问题未能及时协调处理的问题，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的可以不交纳物业服务费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。被告徐国英系南川区XXXXXX小区X幢X单元XX-X号房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为103.31平方米，原告超越物业公司均按照0.95元/月·平方米的标准计算被告欠付的2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费用，不违反法律规定，本院予以确认。故，被告徐国英在2014年1月1日至2017年3月31日期间应承担物业服务费3827.46元（103.31平方米×0.95元/月·平方米×39个月）。关于原告主张的公共能耗费，由于原告超越物业公司与重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会于2014年12月16日签订的《补充协议》明确约定“超越物业在本小区内据实收取公共区域公共能耗费每户每月7元，从2015年1月1日起执行”，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXXXX小区业主委员会于2015年12月10日再次签订的《XXXX小区物业服务合同》第七条也明确约定：“能源消耗费用，每户每月收费7元，收取物管费时加收”，故被告徐国英应从2015年1月1日起，每月向原告交纳公共能耗费7元，故2015年1月1日至2017年3月31日期间，被告应交纳公共能耗费189元（7元/月×27个月）。综上，被告徐国英应向原告交纳2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费用共计4016.46元（3827.46元+189元）。关于原告主张的违约金，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的房屋渗水、天花板裂缝问题未能及时协调处理，其服务存在瑕疵，被告未按时交纳物业服务费具有一定的理由，因此，对原告要求按拖欠物业服务费的10%支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告徐国英于本判决生效之日起十日内向原告重庆超越物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费用共计4016.46元。二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告徐国英负担。本判决为终审判决。审判员  肖雯雯二〇一七年六月二十三日书记员  章弋航