辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民初28号原告：中国光大银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地：沈阳市铁西区兴顺街201号。负责人：李春红，该行行长。委托诉讼代理人：韩露，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小明，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳陆港置业发展有限公司，住所地：沈阳市和平区十四纬路51号。法定代表人：崔东宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：栗子翔，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地：沈阳市铁西区凌空一街6号。法定代表人：杨丹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈博，该公司员工。委托诉讼代理人：栗子翔，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告中国光大银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称光大银行）诉被告沈阳陆港置业发展有限公司（以下简称陆港公司）、沈阳市城建房地产开发集团有限公司（以下简称城建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。光大银行的委托诉讼代理人韩露、张小明，陆港公司的委托诉讼代理人栗子翔和城建公司的委托诉讼代理人沈博、高金（后被解除委托诉讼代理授权）、栗子翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。光大银行向本院提出诉讼请求：一、判令陆港公司偿还贷款本金645,000,000元，利息5,817,161.40元（截止2017年2月21日），自2017年2月21日起至实际给付之日止的利息罚息及复利按合同约定计算；二、判令城建公司对贷款本金及利息罚息复利承担连带保证责任；三、判令兴业银行对位于沈阳市和平区雪莲街1-26号等共5210套住宅40套网点面积236329.64平方米在建工程及坐落于和平区满融地区地号012409017使用面积150334.8平方米土地使用权享有优先受偿权；四、判令陆港公司、城建公司承担诉讼费、保全费等。事实和理由：2014年10月20日光大银行与陆港公司签订《固定资产暨项目融资借款合同》和《抵押合同》，合同约定，陆港公司向光大银行就“雪莲雅居”项目申请贷款，金额为650,000,000元，贷款期限自2014年10月21日起至2017年9月24日止。贷款年利率采用浮动利率，即在中国人民银行的基准利率6.15﹪基础上上浮10﹪，实际执行年利率为6.765﹪。利率调整周期为满一年一变。如借款人违约，贷款人有权在约定的贷款利率水平上加收30%罚息。合同采用保证及抵押的方式担保上述合同的履行。光大银行与城建公司于2014年10月20日签订《保证合同》，城建公司自愿承担连带保证责任.抵押人陆港公司用其所有的位于沈阳市和平区雪莲街1-26号等共5210套住宅和40套网点的在建工程以及土地使用权进行了抵押，并依法办理了抵押物登记。合同生效后，光大银行依约足额发放了贷款。截止2017年2月21日,陆港公司累计尚欠本金645,000,000元，利息罚息5,817,161.40元。经光大银行屡次催收未果。故此，光大银行依法起诉，请求法院根据《合同法》、《担保法》的规定支持光大银行诉讼请求。同时说明，诉讼请求一中的截止到2017年2月21日的利息5,817,161.4元是根据借款合同约定利率随人民银行变化而进行调整得出的，人民银行在2015年10月24日将1-5年期的贷款利率下调为4.75%，光大银行在此基础上上浮10%为5.225%，截止到2016年12月29日之前的利息及复利，陆港公司已经支付完毕，诉请的5,817,161.4元是从2016年12月29日起计算至2017年2月21日止的利息及复利，因人民银行的利率随时可能有变化，所以之后的利息即罚息和复利按照合同约定的计算方式计算即可。被告陆港公司对贷款事实、尚欠本金和截止到2017年2月21日所欠的利息及复利均没有异议，但对利息约定上浮30%认为过高，后在开庭审理中又放弃该主张，表示同意光大银行第一、二项诉讼请求。但对光大银行提出的对在建工程和土地使用权优先受偿权的主张不认可，理由是案涉抵押房屋系公共出租房，已经由沈阳市市政府回购，市政府已经把钱给了陆港公司，房屋所有权已经不属于陆港公司，所以光大银行不享有优先受偿权。被告城建公司同意光大银行第一、二项诉讼请求，对依照合同约定承担连带保证责任没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陆港公司、城建公司对光大银行提供的证据均无异议。本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，陆港公司为“雪莲雅居”公租房项目向光大银行申请建设项目贷款，2014年10月20日与光大银行签订《固定资产暨项目融资借款合同》，合同约定，贷款金额为人民币650,000,000元，贷款期限自2014年10月21日起至2017年9月24日止。贷款年利率采用浮动利率，即在中国人民银行基准利率6.15﹪基础上上浮10﹪执行，实际执行年利率为6.765﹪。利率调整周期为满一年一变。如借款人违约，贷款人有权在约定的贷款利率水平上加收30%罚息。如借款人不能按时支付利息，贷款人有权按罚息利率计收复利。同时还约定，违约事件发生后贷款人有权宣布所有已发放贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已发放的贷款本金、利息和其他应付款项。同日，双方签订《抵押合同》，约定抵押人陆港公司将坐落于沈阳市和平区雪莲街1-26号等共5210套住宅40套网点、面积236329.64平方米的在建工程，以及坐落于和平区满融地区地号012409017，使用面积150334.8平方米的土地使用权为该笔债务提供担保，抵押担保的范围包括主合同债务人在主合同项下应向抵押权人偿还或支付的债务本金、利息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付的费用。承诺在未能按时偿还贷款的情况下，抵押权人有权在拍卖变卖抵押物所得的价款中优先受偿。合同签订后，依法办理了抵押物登记，在建工程抵押登记证明编号为沈房建中心字第××号，土地他项权利证明书编号为和浑他项（2014）第0006号。2014年10月20日光大银行与城建公司签订《保证合同》，合同约定：保证人城建公司自愿为本合同提供连带责任担保，保证范围为包括贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用等。并且约定该保证独立于光大银行为被担保债务所取得的任何其他担保，光大银行行使本合同项下的权利前无需首先执行其持有的任何其他担保（无论是物的担保还是人的担保），即光大银行可直接要求保证人城建公司先行承担保证责任。合同生效后，光大银行向被告陆港公司发放贷款650,000,000元，截止2017年2月21日陆港公司累计尚欠本金645,000,000元，利息罚息5,817,161.40元。另查明，2013年6月9日，沈阳市房产局与城建公司签订《保障性住房团购协议》，约定：沈阳市房产局将整体团购城建公司开发的“雪莲雅居”项目作为公共租赁住房，团购资金由市政府全额出资；协议签订后7日内向城建公司支付首期购房款用于拨付土地及前期费用；按工程形象进度85%向城建公司支付开发建设资金。协议签订后，沈阳市房产局陆续向城建公司拨付了部分资金。本院所确认的上述事实，有光大银行提供的《固定资产暨项目融资借款合同》、《保证合同》、《抵押合同》、《抵押权证》、《土地使用权证》、贷款借据两份、欠息清单及贷款明细查询单，陆港公司提供的《保障性住房团购协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、沈阳市政府会议纪要三份，经庭审质证，予以采信。本院认为，本案的争议焦点是光大银行对陆港公司抵押的在建工程及土地使用权是否享有优先受偿权。本案光大银行与陆港公司、城建公司分别签订的《固定资产暨项目融资借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律相关法律规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。光大银行已将案涉在建工程和土地使用权办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，光大银行对案涉抵押的在建工程和土地使用权享有抵押,在陆港公司不履行债务时，有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。沈阳市房产局虽与城建公司签订了《保障性住房团购协议》并支付了部分款项，但因城建公司并非案涉抵押在建工程的所有人，其无权予以处分，故沈阳市房产局不能取得案涉抵押物的所有权，亦无权以此对抗光大银行作为抵押权人所主张的优先受偿权。光大银行已依约定向陆港公司发放了贷款，陆港公司未能完全履行合同义务，已构成违约，故光大银行要求陆港公司提前还贷，支付欠款本金、利息、罚息、复利，对案涉抵押物享有优先受偿权，和要求保证人城建公司承担连带保证责任的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、沈阳陆港置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国光大银行股份有限公司沈阳铁西支行借款本金645,000,000元及利息（截止2017年2月21日的利息、复利共计5,817,161.40元；自2017年2月21日起至实际给付之日止的利息罚息及复利按合同约定计算）；二、沈阳市城建房地产开发集团有限公司对本判决第一项的给付内容承担连带清偿责任；三、中国光大银行股份有限公司沈阳铁西支行对沈阳陆港置业发展有限公司抵押的在建工程和土地使用权（在建工程抵押登记证明编号为沈房建中心字第××号，土地他项权利证明书编号为和浑他项（2014）第0006号）享有优先受偿权；四、驳回中国光大银行股份有限公司沈阳铁西支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给负金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,295,885.81元，保全费5000元，由被告沈阳陆港置业发展有限公司和沈阳市城建房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  郑锦弘审 判 员  华 锋代理审判员  陈 建二〇一七年六月三十日书 记 员  刘玉良