四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川17民终433号上诉人（原审被告）：达州市天音汽车销售服务有限公司。法定代表人：唐侃，系该公司总经理。统一社会信用代码：91511703660282998C。住所地：达州市达川区翠屏街道办事处正通路**。委托诉讼代理人(特别授权)：陈绪红，四川奥飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周碧华，女，生于1962年1月10日，汉族，达州市达川区人，住成都市青羊区。委托诉讼代理人(特别授权)：黎家春，四川渝达律师事务所律师。上诉人达州市天音汽车销售服务有限公司（以下简称“达州天音汽车公司”）因与被上诉人周碧华租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人达州天音汽车公司的特别授权委托诉讼代理人陈绪红，被上诉人周碧华的特别授权委托诉讼代理人黎家春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达州天音汽车公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：按照《房屋租赁合同》的约定，上诉人有提前解除或终止合同的权利，而且上诉人也是按照合同的约定提前三个月多次以短信的方式告知了被上诉人的委托人，应当认定被上诉人已收到上诉人的书面提前解除合同的通知，故上诉人不存在违约，不应对被上诉人承担任何责任。周碧华辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人不具备解除合同的条件，按照合同的约定必须提前三个月用书面的方式进行通知我方，并结清所有租金、税费，房屋原状予以返还，而上诉人均不符合以上条件，且上诉人将房屋部分转租，现在又收不回来，我们要求按实际期限交付租金，房屋恢复原状，结清物管、水电气等费用。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实：2012年9月28日，原告周碧华（甲方）与被告达州天音汽车公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于达州市通川区朝阳西路邮政花园B栋一层25-29号门市（建筑建筑716.09平方米）出租给乙方作营业用房。租赁期限五年，从2012年9月28日起至2017年9月27日止。租金支付时间：签订合同当日，乙方一次性缴纳当年租金，次年及以后，先付后使用，乙方提前30日支付租金。租金数额：第一年租金为358045元，第二年租金为383108元，第三年租金409925元，第四年租金438620元，第五年租金469323元，另乙方向甲方交付保证金2万元。房屋交接：甲方按房屋现状向乙方交付房屋，甲方不再提供任何条件；房屋收回：如乙方提前解除或终止，乙方必须提前三个月书面通知甲方，并结清一切税费及租金，甲方应按依法使用房屋的实际状态收回房屋，乙方有限收回自行添置的可移动物品，非移动装修物及设施不能收回，乙方不得损坏室内装修，并不收取任何装修费，且甲方不退还保证金。如终止合同和合同期满时，乙方必须结清租金及租赁期间的一切税费后，方能算交回房屋租金时间，否则收取双倍租金。乙方必须按照国家及当地政府和物管部门规定进行装修和经营，并负责租赁期间的房屋及他人生命财产安全。违约责任：1、乙方逾期交付租金，按每天按月租金的3%累计计算违约金；2、乙方如有擅自转租、转让、联营、分租或利用承租屋进行非法活动以及拖欠租金一个月等情形，甲方可以终止合同，收回房屋，同时按当年年租金的30%向甲方支付违约金。3、除合同明确规定的解除条款外，任何单方面终止合同皆视为违约，违约方向守约方支付当年年租金30%的违约金，并赔偿守约方因合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失等。签订合同后，双方按约履行三年。2015年8月，被告未按合同约定交付第四年租金，经原告催收，被告于2015年12月23日向原告支付了租金126467元后，其未再向原告支付租金。同时查明，2015年9月，被告搬离案涉租赁房屋，并向原告方表明搬离情况。针对案涉租赁合同事宜，双方交涉过程中，被告表示可以帮原告将门市隔离出租出去，原告表示双方租赁合同未到期，是否隔离出租，决定权在被告，原告只认可与被告之间的租赁关系。嗣后，被告将门市隔离，并于2015年12月将出租门市所得租金124357元支付给原告。另查明，达州天音汽车公司成立于2007年4月24日，公司类型登记为有限责任公司（自然人独资），注册号：51170000005737，住所地为达州市通川区文化街**。2013年，达州市工商行政管理局核准被告达州天音公司法定代表人、企业类型、经营范围、投资人等变更申请，并准予变更登记。现达州天音汽车公司类型登记为有限责任公司（自然人投资或控股），住所为达州市达川区翠屏街道办事处正通路**，管辖单位为达州市达川区工商行政管理局。一审法院认为，原、被告于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按约定进行履行。根据双方合同约定，被告未按约定时间向原告支付第四年度租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求按逾期支付房屋租金438620元的10%的标准给付违约金43862元的诉讼请求，在合同约定范围内，予以支持。被告于2015年12月向原告支付了第四年租金124357元，尚欠第四年租金314263元，对原告要求被告给付下欠第四年租金的诉讼请求，予以支持。原告主张被告擅自将房屋内的卫生间拆除等，要求被告将租赁房屋恢复到原告交付的轴线原状。一审法院认为，被告隔离房屋对外出租时，原告方表示决定权在被告，表明原告系同意被告将房屋隔离。原告的该项诉讼请求，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条规定，判决：一、限被告达州市天音汽车销售服务有限公司在本判决生效后十五日内向原告周碧华给付房屋租金314263元（2015年9月28日至2016年9月27日），并向原告周碧华支付违约金43862元；二、驳回原告周碧华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6672元，减半收取3336元，由被告达州市天音汽车销售服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人达州天音汽车公司与被上诉人周碧华于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定予以履行。按照合同约定，达州天音汽车公司应在2015年8月底前缴纳第四年度即2015年9月28日至2016年9月27日的房屋租金438620元，但达州天音汽车公司在房屋租赁过程中违反合同的约定，不按期缴纳第四年度的房屋租金造成违约，应当支付下欠的第四年度的房屋租金并承担违约责任。达州天音汽车公司上诉称在提前三个月多次以短信的方式告知了被上诉人的委托人自己不租了，要搬离租赁房屋，但其在一审中提供的证据显示，在应当缴纳第四年度的房屋租金的2015年8月底的前三个月间即6、7、8月间，达州天音汽车公司并未按合同约定的方式以书面形式通知被上诉人或其委托人明确要求提前解除租赁合同，而是在2015年9月搬离案涉租赁房屋后才向被上诉人表明搬离情况。针对案涉租赁合同事宜，双方在交涉过程中，上诉人要求将门市进行隔离出租，被上诉人明确表示双方租赁合同未到期，是否隔离出租，决定权在于上诉人，被上诉人只认可与上诉人之间的租赁关系。嗣后，上诉人将门市隔离出租后，才于2015年12月支付给被上诉人第四年度的部分房屋租金124357元，至被上诉人向一审法院起诉时仍下差第四年度房屋租金314263元。故一审法院认定上诉人存在违约，应当支付下差被上诉人第四年度房屋租金，并按合同的约定计算出上诉人应承担违约金43862元是正确的。上诉人上诉认为不存在违约，不应承担任何责任的理由不予支持。综上所述，上诉人达州天音汽车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6672元，由上诉人达州市天音汽车销售服务有限公司负担。本判决为终生判决。了审判长牟春艳审判员 钟 伟审判员 古 霞二〇一七年六月十三日书记员 王继泽