广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初5704号原告：广州市宜居房地产代理有限公司,住所地广州市天河区长兴路翠景街73号。法定代表人：吴湖南，该公司总经理。委托代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：李章宏，女，汉族，1990年11月2日出生，身份证地址广州市白云区。委托代理人：陈龙，男，汉族，1988年2月5日出生，身份证地址福建省宁德市蕉城区，系被告李章宏丈夫。原告广州市宜居房地产代理有限公司（以下简称宜居公司）诉被告李章宏居间合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告广州市宜居房地产代理有限公司的委托代理人麦丽妍、被告李章宏及其委托代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜居公司诉称，2016年2月28日，在原告的居间下，被告与卖方陈慧红签订了《房屋买卖合同》，约定被告以1746000元的价格购买位于广州市白云区东兴二街1号908房，并约定了相关的交易条件。同日，被告签订了《买卖咨询及中介服务费确认书》，约定被告向原告支付2万元作为房地产咨询及买卖代理费，并约定了逾期支付的违约金。被告在签订合同之后，仅向原告支付了1万元的房地产咨询及买卖代理费，剩余1万元未按约定向原告支付。现涉案房屋已完成过户登记，但被告经原告多次催促仍拒绝支付代理费。原告已促成被告与卖方签订《房屋买卖合同》，合同有效成立，原告已完成居间义务。被告拒绝支付房地产咨询及买卖代理费的行为，是违约行为。故诉至本院，请求判决：1.被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费1万元，及逾期支付的违约金（自2016年2月29日起，每日按1万元的1%计算至付清之日至，以本金为限）；2.本案诉讼费由被告承担。被告李章宏辩称，1.《房屋买卖合同》不是房产经纪服务合同，主要条款是约束买卖双方，且合同只有第九条涉及原、被告，该条款是格式条款，应是无效，原告不能依据该合同向被告主张权利；2.原告应当举证证明完成了中介服务的所有项目，才能主张佣金；3.原告在向被告提供房源和提供签约服务后，后续的项目均是被告自己完成，原告并未按照约定提供完整的服务，是原告违约在先，被告才拒绝支付佣金；4.原告在签约当天预收1万元，说明双方对后续1万元的支付是有限制的，即应当在原告完成所有中介服务内容后才能收取后续佣金；5.原告主张的违约金过高，应当按照中国人民银行贷款利率来计算，且合同无效，原告不能以合同约定的违约金计算，中介服务是分段收费，计算起点应当是以收楼的时间2016年7月1日为准；6.原告提交的《买卖咨询及中介服务费确认书》是伪造的，要求申请笔迹鉴定。经审理查明,宜居公司是从事房地产中介服务、房地产咨询服务的企业法人。2016年2月28日，原告（经纪方）、被告（买方）与案外人陈慧红签订《房屋买卖合同》，约定：被告向陈慧红购买位于广州市白云区东兴二街1号908房，成交价为174.6万元；基于买卖双方独家委托原告提供中介服务，且原告以促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，被告于本合同签订之日向原告支付2万元作为咨询和中介服务费。被告逾期支付咨询和中介服务费，每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金。签订本合同后，除因原告的原因导致交易无法完成外，买卖双方都需按本协议支付咨询和中介服务费。同日，被告向原告支付了1万元咨询服务费，原告向被告出具了预收凭证。余下1万元中介服务费没有支付。宜居公司曾于2016年7月发函催促李章宏支付未果，遂于2017年5月3日提起本案诉讼。原告就其主张向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明被告在原告的居间下与卖方签订了上述合同，原告已完成了合同约定的居间义务；2.《买卖咨询及中介服务费确认书》，拟证明2016年2月28日，原、被告签订了上述确认书，确认了原告促成了涉案房屋买卖合同成立，被告同意支付房地产咨询及买卖代理费2万元，并约定了被告于2016年2月28日已先交1万，承诺于办完贷款手续当日再付5000元，于收楼当天给齐尾款5000元；3.催促履行通知函、快递单及运单追踪，拟证明原告曾催促被告履行支付义务，但被告至今未支付。被告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据2有异议，认为该证据是原告伪造，上面的签名不是被告所签，被告没有见过此确认书，且上面没有被告的手印；对证据3的真实性无异议，确实收到了，但内容有异议，其没有签署过确认书，在该函之前，原告没有与其联系过。被告就其抗辩意见向本院提交了如下证据：1.2016年6月的通话记录详单，拟证明原告并没有与被告联系过并催促过；2.陈慧红出具的证明，拟证明签订《房屋买卖合同》后，原告没有再提供任何中介服务；3.预收凭证，拟证明被告预先支付了1万元的咨询服务费，应包含原告提交的签约及后续的中介服务的费用；4.函及快递单，拟证明被告多次主动与原告联系解决中介费的事宜。原告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据2有异议，认为证人应出庭作证；对证据3不能证明原告有协助被告办理后续手续的义务；对函及快递单真实性无异议，但不确认函中所写的内容，且与本案无关。被告还抗辩称在《房屋买卖合同》签订后，双方口头约定原告需协助被告办理所有的后续手续，在交付房屋时再给付1万元，被告就此抗辩未提交证据予以佐证。原告认可被告所述的付款方式即交付房屋时再付款1万元，但不认可其公司有义务帮被告完成后续的手续。被告称涉案房屋已过户到其名下，原、被告均确认2016年7月1日涉案房屋已收楼。以上事实，有《房屋买卖合同》、《买卖咨询及中介服务费确认书》、催促履行通知函、快递单及运单追踪、通话记录详单、证明、预收凭证、函及快递单及当事人陈述等证据证实。本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告李章宏与陈慧红签订的《房屋买卖合同》中确认了被告李章宏与陈慧红之间的买卖关系及宜居公司、李章宏之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告李章宏抗辩《房屋买卖合同》中关于中介费的收取的约定系格式条款，且该条款存在“免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利”的情形，该条款应为无效的意见，本院不予采纳。现原告提交的《咨询及中介服务费确认书》，该确认书上确认人签署的名字无法辨别，与被告在《房屋买卖合同》上所书写的有区别，且原告不申请对上述字迹进行鉴定，亦未提交其他证据予以佐证，同时被告不认可其有签署过确认书，上面的签名不是其所写，故对原告提交的该确认书，本院不予采纳。可根据《房屋买卖合同》中的约定，原告已成功促成被告李章宏与陈慧红签订房屋买卖合同，被告同意向原告宜居公司支付2万元作为中介服务费；且李章宏也自认是通过宜居公司认识卖方陈慧红并签订《房屋买卖合同》，即宜居公司已为李章宏提供中介服务、促成了李章宏与陈慧红签订《房屋买卖合同》，故李章宏应支付中介服务费2万元给宜居公司。李章宏称宜居公司在《房屋买卖合同》签订后，没有提供一般意义上的中介服务，但没有举证证明原、被告双方对此进行过约定，故对该意见不予采纳。由于李章宏已向宜居公司支付了1万元中介费，故宜居公司要求李章宏支付余下中介服务费1万元及违约金的诉讼请求符合约定，本院予以支持。关于违约金的标准，被告抗辩违约金过高，现原告主张按合同约定要求被告支付违约金，以1万元为限，并无不当，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告对余下中介服务费支付时间进行补充约定，均确认被告收楼之日即2016年7月1日支付余款1万元，该违约金应从2016年7月2日起计算至庭审辩论终结，已经超过本金，故被告应支付违约金10000元给予原告。综上所述，依照《中华人民共和国劳动合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：于本判决生效之日起五日内，被告李章宏向原告广州市宜居房地产代理有限公司支付中介服务费10000元及违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告李章宏负担。该费用原告已预交，原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇一七年六月二十六日书记员  林斯韵