安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10民终295号上诉人（原审被告）：许士龙，男，1957年8月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：谷开利，安徽道同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄山市国有资产运营有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路33号301室，统一社会信用代码91341000684977604G。法定代表人：罗时成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发明，安徽道同律师事务所律师。上诉人许士龙因与被上诉人黄山市国有资产运营有限责任公司（以下简称市国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初2584号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许士龙及其委托诉讼代理人谷开利、被上诉人市国资公司的委托诉讼代理人李发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许士龙上诉请求：1.撤销黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初2584号民事判决第一、二项，改判不予解除合同；2.撤销黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初2584号民事判决第三项，改判许士龙按合同租金支付自2016年12月9日至上诉之日租金；3.上诉案件受理费由市国资公司负担。事实和理由：一、一审法院所作判决缺乏必要的法律依据，显示公平。上诉人与市国资公司签订的租赁合同转让协议约定的租赁期限为9年，基于此，上诉人投入了近300万元的装修、装潢、升级改造费用。尽管上诉人确实存在延期支付租金的情形，但不足以导致租赁合同不可履行，也没有达到合同解除的情形。二、一审法院判决按照274元／天的标准计算占有使用费缺乏必要的法律和事实依据。首先双方的租赁合同还未达到依法解除的情形，在租赁期内不存在占有使用费。此外即使有占有使用费也应该按年租金5万元为基数进行计算，即136元／天。市国资公司辩称，1.市国资公司提出解除合同符合双方签订的合同的约定，依法可以解除合同；2。关于合同解除后，许士龙支付占有使用费问题，双方合同约定有相应标准，一审法院判决符合相应标准。请求二审法院维持原判。市国资公司向一审法院起诉请求：1.判决自2016年12月2日起解除2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》及双方于2015年10月30日签订的《合同转让协议》；2.判决许士龙于2016年12月9日前搬出承租房屋，并将房屋交还；3.判决许士龙应支付市国资公司至2016年12月9日止房屋租金22066元，违约金5000元，并自2016年12月10日起按日274元支付占有使用费损失至许士龙搬出交还房屋之日止；4.案件诉讼费由许士龙承担。一审法院认定事实：2011年3月14日，黄山市徽州饭店将其所有的坐落于黄山市屯溪区前园北路23号的土地及房屋移交给市国资公司。2015年5月21日，市国资公司与孙鹏签订一份房屋租赁合同（合同编号15158QY），约定市国资公司将坐落于屯溪区前园南路23号主楼的房屋餐厅（建筑面积655.57平方米）出租给孙鹏；租赁期限自2015年7月1日至2024年6月30日，共计9年；房屋第一年租金5万元，应于签订合同之日支付；第二年租金5万元，应于2016年5月31日前支付；第三年租金5万元，应于2017年5月31日前支付；其余年份租金见附表，租金需在每一年租期生效前的5月31日前付清，租金一年一付，先付租金后使用承租房屋；孙鹏应于合同签订之日支付风险保证金12500元；市国资公司应于合同生效之日将出租的房屋交付给孙鹏；孙鹏应承担租赁期间的水电费、电话费、煤气费、物业管理费等其他约定的费用；租赁期满后，孙鹏应在7日内搬空其所有的物品，逾期未搬空，视为孙鹏遗弃、放弃的物品，市国资公司有权处置，处置所得归市国资公司所有，处置费用由孙鹏承担，因此给孙鹏造成的损失由其自行承担；逾期未搬空，孙鹏应按274元/日标准赔偿市国资公司损失直至返还房屋止；市国资公司依约单方解除合同或孙鹏中途解除合同，孙鹏应参照前款规定履行搬离义务；逾期搬离的，除按前款规定视为孙鹏对物品的弃权外，还应按照前款规定标准赔偿损失；并约定若孙鹏违约，欠租金或应交纳的各项费用累计达一个月以上，市国资公司可解除合同并收回房屋，造成市国资公司的损失，由孙鹏负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方支付年度租金的10%作为违约金。2015年10月30日，孙鹏、市国资公司与许士龙签订一份合同转让协议，约定孙鹏将其与市国资公司于2015年1月5日签订的房屋租赁合同中的权利义务全部转让给许士龙，许士龙愿意受让并接受，市国资公司对孙鹏的转让表示同意；涉及房屋租赁合同的全部权利义务自转让之日起由许士龙全部行使、承担；市国资公司已于2015年5月21日将位于黄山市屯溪区前园南路23号主楼面积1473.46平方米的租赁房屋按现状交付给孙鹏，履行了交房义务；对转让后的房屋交接及相关事宜由孙鹏与许士龙自行办理并解决，与市国资公司无关；租赁期限按原合同执行，许士龙应于转让合同签订之日向市国资公司交付风险保证金12500元及第一年租金5万元；其余内容和条款仍按房屋租赁合同约定履行，不再变更；市国资公司不再追究转让协议签订之前孙鹏的违约责任，孙鹏也不得再向市国资公司主张任何权利；转让协议签订后，许士龙与市国资公司的权利义务按原房屋租赁合同（合同编号15158QY）及转让协议内容执行。合同转让协议签订后至庭审辩论结束前，许士龙仅支付了租金5万元，未支付风险保证金。一审法院另查明，房屋租赁合同与合同转让协议中约定的租赁房屋实际坐落位置为屯溪区前园北路23号；孙鹏未支付2015年10月30日前的租金；2015年12月15日许士龙收到一审法院送达的起诉状副本。一审法院认为，案件的争议焦点为：一、许士龙支付的租金5万元具体起止时间；二、本案是否满足合同约定的解除条件；三、市国资公司主张的诉讼请求是否应予以支持。关于争议焦点一。市国资公司认为许士龙支付的是2015年7月1日至2016年6月30日的租金5万元；许士龙认为其支付的是2015年10月31日至2016年10月30日的租金5万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，孙鹏与市国资公司签订的房屋租赁合同、孙鹏与许士龙和市国资公司签订的合同转让协议，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合同有效，双方均应严格遵守履行。因孙鹏与许士龙构成合同法上的概括转让，孙鹏在房屋租赁合同的权利义务转由许士龙行使、承担。根据合同转让协议约定，租赁期限按原合同执行，许士龙应于合同转让协议签订之日支付第一年租金5万元，但该协议未明确约定第一年租金的起始时间，也未明确约定孙鹏原来拖欠的租金由许士龙承担（协议中明确约定市国资公司不再追究转让协议签订之前孙鹏的违约责任），且市国资公司也是自2015年12月30日将承租房屋交付给许士龙经营使用的。结合转让协议有关条款和房屋租赁交易习惯，认定许士龙交付的租金应为2015年10月31日至2016年10月30日的租金5万元。市国资公司主张许士龙支付的是2015年7月1日至2016年10月30日的租金，未提供充分证据予以证明，故不予采纳。关于争议焦点二。市国资公司认为因许士龙欠付租金和风险保证金，根据合同约定，可以行使单方解除合同的权利；许士龙以解除合同显失公平为由，拒绝解除双方签订的房屋租赁合同及合同转让协议。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同中明确约定，欠租金或应交纳的各项费用累计达一个月以上，市国资公司可解除合同并收回房屋。根据房屋租赁合同约定，许士龙应于2016年5月31日前支付第二年度的租金5万元，并在合同转让协议签订之日支付风险保证金12500元，但许士龙至庭审辩论结束前均未缴纳上述款项，故市国资公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。根据法律规定，当事人一方依照合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，许士龙于2016年12月15日收到法院送达的起诉状副本，知道或应当知道市国资公司解除合同的意思，故双方之间的房屋租赁合同关系实际上已于2016年12月15日解除。市国资公司未提交在起诉前已通知许士龙解除合同的证据，故对其主张的自2016年12月2日起解除房屋租赁合同和合同转让协议的意见，不予采纳。许士龙未提交已就承租房屋投资300万元费用的证据，也未提交签订合同转让协议时存在合同无效或可撤销的法定情形，故对其辩称的解除合同则显失公平的意见，不予采纳。关于争议焦点三。市国资公司认为其主张的各项诉请，符合合同约定和法律规定，应予以支持；许士龙认为除支付应承担的租金外，市国资公司的其余诉请均不应支持。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因许士龙未依约支付第二年的房屋租金超过半年之久，明显构成违约，市国资公司依法行使约定的解除权，解除双方之间的房屋租赁合同关系。根据合同约定，许士龙应按照约定7日内将租赁房屋内的物品搬离并将租赁的房屋返还给市国资公司，另应支付拖欠的租金。被告实际拖欠的租金是自2016年10月31日至2016年12月15日，市国资公司仅主张许士龙支付2016年12月9日前的租金，未超过法律规定，予以准许，许士龙实际应支付的租金为5749.45元（5万元/年÷365日/年×40日，自2016年10月31日至2016年12月9日共计40日）的租金。根据合同约定，违约方应向守约方支付年度租金的10%的违约金，故市国资公司主张许士龙支付违约金5000元的诉请，予以支持。因许士龙未按照约定搬离返还承租房屋，应按照合同约定按照274元/日标准支付自2016年12月23日起至搬出交还房屋之日止的占有使用费。因许士龙至今仍占有使用承租房屋，市国资公司主张判决许士龙于2016年12月9日前搬出承租房屋，已无实际意义，一审法院不予支持，但许士龙仍负有腾空并返还承租房屋的法定义务。综上，对市国资公司主张解除双方之间的房屋租赁合同、合同转让协议、搬出承租房屋并返还房屋和支付拖欠的租金、违约金及逾期搬离房屋期间的占有使用费的诉请，一审法院予以支持，对超出部分的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、黄山市国有资产运营有限责任公司和许士龙之间的房屋租赁合同及合同转让协议于2016年12月15日解除；二、许士龙于判决生效之日起七日内将坐落于黄山市屯溪区前园北路23号房屋餐厅（面积655.57平方米）腾空，并将房屋返还给黄山市国有资产运营有限责任公司；三、许士龙于判决生效之日起七日内支付黄山市国有资产运营有限责任公司截至2016年12月9日之前的租金5749.45元和违约金5000元，并按照274元/日标准支付自2016年12月23日起至返还房屋之日止的占有使用费；四、驳回黄山市国有资产运营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238.5元，由许士龙负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，相对方质证意见均同于一审，本院认证意见同于一审。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为:孙鹏与市国资公司签订的房屋租赁合同及许士龙与孙鹏、市国资公司签订的合同转让协议，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据约定，许士龙欠付租金或应交纳的各项费用累计达一个月以上，市国资公司可以解除合同并收回房屋。许士龙应于2016年5月31日前支付第二年度的租金5万元，并在合同转让协议签订之日支付风险保证金12500元，但许士龙未按合同约定的期限履行合同义务，故市国资公司要求解除双方之间的租赁合同符合合同约定和法律规定。双方合同于2016年12月15日解除，根据约定，许士龙应在合同解除后7日内将租赁房屋内物品搬离并将租赁房屋返还给市国资公司，因许士龙至今仍占有使用承租房屋,故一审法院判令许士龙按照合同约定的274元/日标准支付自2016年12月23日起至搬出交还房屋之日止的占有使用费并无不当。综上，许士龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费447元，由上诉人许士龙负担。本判决为终审判决。审判长 黄 征审判员 戴 勇审判员 戴英杰二〇一七年六月一日书记员 武丽华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。