江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初7294号原告:靖江市长里房地产开发有限公司，住所地靖江市中洲路20号。法定代表人：袁旭辉，董事长。原告:靖江市金都置业发展有限公司,住所地靖江市中洲路20号。法定代表人：袁旭辉，董事长。两原告诉讼代表人：靖江市长里房地产开发有限公司破产管理人。负责人：孙建国。两原告共同委托诉讼代理人：张文灿、刘宁，江苏天滋律师事务所律师。被告：朱宏，男，1974年12月5日生，住靖江市新天地滨江花园Ｂ区。委托诉讼代理人：杨翰、祁麟，江苏骥江律师事务所律师。原告靖江市长里房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、靖江市金都置业发展有限公司（以下简称金都置业公司）与被告朱宏为撤销权纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人张文灿、刘宁，被告委托诉讼代理人杨翰、祁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销2012年5月13日原告开发公司与被告签订的房屋置换协议书、2015年10月14日两原告与被告签订的补充协议、2015年10月23日、11月30日原告开发公司与被告签订的5份商品房买卖合同；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2004年7月29日，靖江市金都大酒店有限公司（以下简称金都大酒店）与被告朱宏签订房产产权转让协议书，约定将金都大酒店二层房屋（除公共通道外的全部面积）转让给朱宏，转让金额为380万元（包含转让所产生的所有费用及税金）。同年9月20日，双方签订房产产权转让补充协议，对原协议约定的第二期房款给付方式变更为2004年8月30日付20万元、9月21日前付110万元。金都大酒店应于2004年10月30日前将房屋产权证办至朱宏名下并交付产权证，如违约应承担原房产产权转让协议的全部责任条款，且余款付款时间顺延。后因办理过户事宜涉讼，法院经审理后以房产产权转让协议及补充协议的效力待定为由，驳回朱宏的起诉。2005年5月24日，金都大酒店变更为金都置业公司。2012年5月13日，金都置业公司与被告朱宏签订房屋置换协议书1份，约定金都置业公司以原金都大酒店原址新建大楼同面积商业用房与朱宏购买原金都大酒店二楼房地产产权进行置换。2015年10月14日，两原告与被告签订补充协议，约定两原告以金都御园3号楼3层商业房面积552.54平方米、4层商业房面积552.54平方米、5层住宅楼面积469.81平方米置换给朱宏。同年10月23日、30日，开发公司与朱宏签订商品房买卖合同，被告朱宏购得金都御园3幢301号房屋、401号房屋、501室、502室、503室房屋。2016年5月6日，靖江市人民法院裁定受理原告开发公司破产清算申请，并指定兴化兴财会计师事务所有限公司担任破产管理人。同年12月28日，靖江市人民法院裁定宣告原告开发公司、金都置业公司与江苏长里建设工程有限公司合并破产。靖江市长里房地产开发有限公司破产管理人接管破产企业后发现：2011年6月12日，金都置业公司、虞善社向被告朱宏出具欠条1份，载明：今欠到朱宏先生人民币柒佰贰拾万元整（因2004年与金都大酒店房屋买卖合同作废之本金加补偿款），此款定于2012年6月30日前付清。后虞善社向破产管理人反映：朱宏购买原金都大酒店二楼房产时仅给付了房屋转让款180万元，后因项目开发，二楼房屋转让协议作废，连同补偿，计价720万元，并出具了欠条。原告认为2004年7月29日金都大酒店与朱宏签订的房产产权转让协议及其补偿协议是效力待定协议，在朱宏起诉要求过户被法院驳回后，并未对上述协议的内容、效力进一步确认和实际履行，更未办理原二楼房屋的过户登记手续，且根据欠条的内容可以证明被告朱宏未合法取得拥有用来置换的房屋，对用来置换的房屋没有所有权，故原、被告于2012年5月13日签订的房屋置换协议书、2015年10月14日签订的有关金都御园房屋置换的补充协议及同年10月23日、30日签订的商品房买卖合同均丧失事实基础，属于无偿转让破产财产，根据《中华人民共和国企业破产法》第31条第一款的规定应予撤销。被告辩称，首先，根据破产法第31条规定，原告的诉讼代表人作为破产管理人，行使撤销权针对的可撤销的时间是在人民法院受理破产申请前1年内，且存在无偿转让财产等行为，但原告的诉讼请求针对的撤销对象是2012年原、被告双方签订的房屋置换协议，因2015年双方形成的补充协议、商品房买卖合同仅是2012年房屋置换协议的履行方式，并非是新的合同法律关系。由于合同签订时间远远超过破产申请前1年，因此原告的请求不符合破产法的31条规定；其次，原告称金都置业公司和虞善社向被告出具了720万元的欠条，房屋转让协议作废不是事实，被告没有收到上述欠条，也未与原告解除房屋产权转让协议，同时原告主张撤销的房屋置换协议的签订是由于原、被告在2004年签订房产产权转让协议以后，被告根据合同约定支付了部分款项，但原告未能按约为被告办理产权过户。原告承诺应承担未及时过户所产生的违约责任。在双方签订的房屋置换协议中，双方明确关于产权转让协议所产生的债权债务在房屋置换协议签订后全部结清。因此，房屋置换协议存在事实基础，并非系原告所述的原告在破产前无偿转让财产。退一步说，如被告与袁旭辉、虞善社达成了以720万元解除房屋产权转让协议的意见，则袁旭辉作为当事人不可能在2012年又与被告签订房屋置换协议。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。审理中，本院根据破产管理人的申请，向原告法定代表人袁旭辉调查了相关情况，其反映：2005年5月份左右，金都大酒店二次改制时，由其及蒋世君联合以4600万元的价格受让金都大酒店有限公司所有的资产及土地，时金都大酒店法人代表虞善社明确表态所有资产无买卖关系，但在其收购资金进入后，发现金都大酒店二楼朱宏与虞善社有买卖协议，且金都大酒店还有贷款抵押，后双方还进行了诉讼，因诉讼时间较长，最后就采用协商调解方式了结。朱宏与虞善社协商，由虞善社对朱宏以补偿及原付的购房款共720万元一次性了断。其与朱宏达成以新建大楼三层与四层等面积置换朱宏原购房屋，不足以五层补足。形成共识后，于2012年5月份签订了房屋置换协议，考虑到朱宏不太信任，请天冠公司董事长吴冠华出来做担保。因金都御园项目的开发是以开发公司与金都置业公司联合开发的，且以开发公司为结算主体，故开发公司是作为金都置业公司与朱红签订协议的履行保证单位加盖了公章。达成置换协议后，实际是其公司代虞善社归还了朱宏的720万元，该款应由其公司与虞善社结算。2015年，其公司资金断裂后，朱宏及吴冠华联合要求就协议文本的范畴办理房屋置换的网签手续，经其公司管理层共同会商，同意依据协议办理金都三号楼三、四层及五层的部分房屋给朱宏的网签手续。补充协议主要是增加两个车位给朱宏。720万元由虞善社向朱宏出具欠条，再由朱宏将虞善社的欠条交到其公司财务，办理网签手续。虞善社出具欠条的情况是朱宏后来告诉其，其作为担保人签字也是后来签的，欠条原件应在其公司财务。720万元的原件条子交其公司后，朱宏也没有条件再向虞善社主张权益。因为项目开发没有结束，且开发时虞善社占有10%股份，所以至今也没有结算。对袁旭辉的调查笔录原告质证认为其陈述的部分事实并未向破产管理人如实反映，破产管理人需进一步核实；被告质证认为，对于袁旭辉反映的情况性质上应当是当事人陈述，因为袁旭辉是原告的法定代表人，对于袁旭辉的反映在没有其他证据印证的情况下不能作为对原告有利的认定和解释。袁旭辉在笔录中反映的事实，和破产管理人与虞善社、袁旭辉所作的笔录中虞善社、袁旭辉的陈述不一致，相互矛盾，比如说，虞善社反映袁旭辉在购买金都前就已经知道金都二楼已经出卖给朱宏，但袁旭辉却称购买前并不知道，虞善社称720万元的欠条是应袁旭辉的要求出具的，出具欠条时，袁旭辉和朱宏都在场，但袁旭辉在法庭调查笔录里称欠条出具时，其不在场，也不知道欠条的出具原因，是后来朱宏告诉他的。而袁旭辉在破产管理人所作的笔录里又称，欠条的出具是其与虞善社三方协商的结果，因此对袁旭辉笔录内容反映的情况与客观事实存在较大的出入，袁旭辉并没有如实向法庭反映相关问题，特别是对于本案720万元欠条的出具收取对象，袁旭辉称被告收取的欠条并将欠条交给原告不是事实，被告并不知道有欠条的产生。退一步说，按照袁旭辉的说法，袁旭辉与被告签订房屋置换协议是真实的，其目的是为了置换朱宏所有的金都二楼的房屋，即使存在720万元的欠条的事实，袁旭辉也认为该720万元与被告并无关系，应当由袁旭辉与虞善社之间进行结算。因此，不存在原告所述被告收取720万元欠条后，原产权转让协议已经解除的说法。本院经审理认定事实如下：2004年7月29日金都大酒店与被告朱宏签订房产产权转让协议书，约定将金都大酒店二层房屋（除公共通道外的全部面积）转让给朱宏，转让金额为380万元（包含转让所产生的所有费用及税金）。付款方式为：合同签订之日付50万元，合同订立的十天内付130万元，同年12月30日前付100万元，余款100万元在2005年6月30日前付清。房产产权权属交割：甲方（金都大酒店）须在本协议签订之日起二十日内将该转让房产的产权证办至乙方（朱宏）名下并将产权证交给乙方，如违约应承担每天5000元罚款。违约责任：任何一方违反该协议，处以转让总房价款20%的违约金。同年9月20日，双方签订房产产权转让补充协议，对原协议约定的第二期房款给付方式变更为2004年8月30日付20万元、9月21日前付110万元。房产产权权属交割：金都大酒店应于2004年10月30日前将房屋产权证办至朱宏名下并交付产权证，如违约应承担原房产产权转让协议的全部责任条款，且余款付款时间顺延。原房产产权转让协议第四条废止，其他条款不变。2005年1月15日，金都大酒店出具承诺书承诺其保证在2005年3月20日前办理过户登记手续，逾期不能办结的愿以合同中的违约条款承担自2004年8月20日起按每天5000元承担违约责任。2005年5月24日，金都大酒店变更为金都置业公司。2009年8月，朱宏向本院提起诉讼，要求金都置业公司协助其将位于靖江市人民南路80号第二层房屋过户至朱宏名下，并承担违约金200万元。因案涉房屋的抵押权人与金都置业公司不仅就抵押权争议正在诉讼中，且双方尚未至登记机关办理他项权注销登记手续，朱宏与金都置业公司签订的房产产权转让协议及相关补充协议效力待定，朱宏依据效力待定协议起诉要求金都置业公司协助过户并承担违约责任，尚不符合法定的起诉条件，应予驳回，同年12月19日，本院作出判决驳回朱宏的起诉。2012年5月13日，金都置业公司与被告朱宏签订房屋置换协议书1份，约定金都置业公司以原金都大酒店原址新建大楼同面积商业用房与朱宏购买原金都大酒店二楼房地产产权进行置换，同等面积置换，互不补贴。金都置业公司将新建大楼三、四层全部面积置换给朱宏，如面积不足1500平方米左右（以原面积，不含新大楼一、二层及四层以上的公摊面积），可以安排该大楼其它楼层，不计算差价。本协议签订后，朱宏保证在2012年5月18日将原金都大酒店二层房屋、一层房屋交付金都置业公司。本协议生效之日，双方就房地产买卖涉及的相关费用全部结清，互无债权债务，包括原协议约定的税费。原告开发公司在该协议上作为保证人加盖了公章。2015年10月14日，原告开发公司、金都置业公司与被告朱宏签订补充协议，约定两原告以金都御园3号楼3层商业房面积552.54平方米、4层商业房面积552.54平方米、5层住宅楼面积469.81平方米置换给朱宏，由开发公司与朱宏签订正式商品房买卖合同并办理网签，具体交房事宜以商品房买卖合同为准，三方在置换房屋面积上均已达成共识、并再无异议。开发公司、金地置业公司无偿提供两个地下车位给朱宏，并享有永久免费使用权。同年10月23日、30日，开发公司与朱宏分别签订金都御园3幢301号房屋、401号房屋、501室、502室、503室房屋的商品房买卖合同，房屋交付时间为2016年8月30日。2016年5月6日，靖江市人民法院裁定受理原告开发公司破产清算申请，并指定兴化兴财会计师事务所有限公司担任破产管理人。同年12月28日，靖江市人民法院裁定宣告原告开发公司、金都置业公司与江苏长里建设工程有限公司合并破产。本院认为，2004年朱宏与金都置业公司签订的房产产权转让协议及相关补充协议效力待定是由于案涉房屋的抵押权人与金都置业公司就抵押权争议正在诉讼，且尚未至登记机关办理他项权注销登记手续，2012年5月13日原告与被告朱宏签订的房屋置换协议书，约定了金都置业公司以原金都大酒店原址新建大楼三、四层全部面积与朱宏购买原金都大酒店二楼房地产产权进行置换，同等面积置换，互不补贴。如面积不足1500平方米左右（以原面积，不含新大楼一、二层及四层以上的公摊面积），可以安排该大楼其它楼层，不计算差价。朱宏保证在2012年5月18日将原金都大酒店二层房屋、一层房屋交付金都置业公司。双方就房地产买卖涉及的相关费用全部结清，互无债权债务，包括原协议约定的税费。该内容实际是对2004年朱宏与金都置业公司签订的房产产权转让协议及相关补充协议的确认、结算，可以证明被告取得原金都大酒店二楼等房屋的财产权益已支付了相应对价。该协议系双方当事人真实意思表示，其内容也不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2015年10月14日，原告开发公司、金都置业公司与被告朱宏签订补充协议、10月23日、11月30日签订商品房买卖合同是原、被告实际履行房屋置换协议书。因原告与被告签订房屋置换协议书是在2012年5月13日，且被告已支付对价，并非无偿转让财产，故原告要求撤销2012年5月13日原告开发公司与被告签订的房屋置换协议书、2015年10月14日两原告与被告签订的补充协议、2015年10月23日、11月30日原告开发公司与被告签订的5份商品房买卖合同无事实和法律依据，本院不予支持。关于虞善社出具的欠条，因被告否认收到该欠条，原告法定代表人袁旭辉也反映欠条在原告处，并作为袁旭辉与虞善社之间进行结算的依据，故该证据不能证明被告朱宏未合法取得拥有用来置换的房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告靖江市长里房地产开发有限公司、靖江市金都置业发展有限公司要求撤销2012年5月13日其与被告朱宏签订的房屋置换协议书及2015年10月14日签订的补充协议、2015年10月23日、11月30日签订的商品房买卖合同的诉讼请求。案件受理费40元，由原告靖江市长里房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员  徐 凯人民陪审员  张状坤人民陪审员  何灿芬二〇一七年六月二十日书 记 员  龚 静