四川省宜宾市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）川15行终48号上诉人（一审被告）宜宾市房地产管理局，住所地：宜宾市翠屏区南岸叙府路中段。组织机构代码：45207274—2。法定代表人左成业，局长。委托代理人刘舒，宜宾市房地产管理局工作人员。委托代理人马爱民，四川长源律师事务所律师。执业证号：15115198710340477。上诉人(一审第三人)宜宾市投资集团房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区蜀南大道中段69号市委党校综合楼内。统一社会信用代码：91511500791816566L。法定代表人傅琦，董事长。委托代��人邓健,四川富绅律师事务所律师。执业证号：15115199410211531。委托代理人伍晓林，四川富绅律师事务所律师。执业证号：15115200711522451。被上诉人（一审原告）范小云，男，汉族，1974年10月出生，住四川省宜宾县。被上诉人（一审原告）黄梅，女，汉族，1975年1月出生，住四川省宜宾县。系范小云妻子。委托代理人杨建中，四川义言律师事务所律师。执业证号：15115199410989792。上诉人宜宾市房地产管理局（以下简称市房管局）、宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称投资公司）因房屋行政登记一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502行初55号行政判决,向本院提起上诉。本院依法组织合议庭,于2017年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人市房管局负责人王叙成及委托代理人刘舒、马爱民，上诉人投资公司委托代理人邓健、伍晓林，被上诉人范小云、黄梅及其委托代理人杨建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年10月24日，宜宾市人民政府作出宜府函（2006）173号《宜宾市人民政府关于体育文化中心一期工程预售许可有关问题的批复》，同意体育文化中心一期的开发建设业主为投资公司，同意由投资公司出售体育文化中心一期（即世纪阳光城）约33000㎡的地下商业建筑，其收入用于弥补工程建设资金缺口。2008年5月27日，投资公司取得宜宾市体育文化中心北区广场土建工程的竣工验收备案书。2008年6月29日，投资公司取得该工程中20151.94㎡商业用房初始登记的房权证。在竣工验收备案的宜宾市体育文化中心北区广场消防工程竣工图显示：2-C-7位���为地下一层通往地上一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的通道和疏散口，2-C-7位置两边为商铺间的通道及直通往建筑外的疏散口。2008年9月19日，投资公司与范小云、黄梅签订商品房买卖合同。合同记载买受人所购商品房为一层的2-C-7号。经买卖双方申请，2009年6月26日，市房管局向范小云、黄梅颁发了房屋所有权证。因房屋地址的门牌号变更，2009年8月4日，市房管局向范小云、黄梅颁发了变更后的翠屏区字第×827号和第×828号房屋所有权证，该证记载房屋结构为钢混，所在层数为1层，性质为商业用房，建筑面积130.60㎡，套内面积86.58㎡。范小云、黄梅购买该商品房后，交由宜宾市宜居商贸有限公司统一出租，该公司将涉案房屋所在的世纪阳光城打造成宜居四季青服装商场，并进行统一装修。装修后，商场将范小云、黄梅购买房屋位置作为商场大门出口，房屋两边的���散通道封闭,并报请消防验收。2009年6月25日，宜宾市公安消防支队出具宜公消（建验）字（2009）第0036号《关于宜宾市宜居商贸有限公司宜居四季青服装商场建筑内部装修工程消防验收合格的意见》。2010年3月，范小云、黄梅与宜宾市宜居商贸有限公司解除合同，将其出租房屋收回，在原房屋位置修建隔墙和维护结构，导致该地上一层通往地下一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的商场大门出口被封闭。后商场重新恢复该房屋两边的疏散通道为商场的出入口。2016年2月1日，宜宾市公安消防支队向范小云出具宜公消即字（2016）第0001号责令立即改正通知书，发现其存在封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，责令其立即改正。2016年6月21日，宜宾市公安消防支队再次向范小云出具宜公消限字（2016）第0019号责令限期改正通知书，责令其限��整改。2016年6月29日，宜宾市公安消防支队对该房屋进行复查后，出具消防监督检查记录，该记录载明：范小云提供了门市房产证，证明其为门市的合法所有者，故未将门市隔墙和维护结构拆除。范小云、黄梅认为其房屋为消防通道，不应单独出售，故提起诉讼，请求撤销宜宾市房权证翠屏区字第×827号和第×828号房屋所有权证。一审法院认为，翠屏区广场东路35号1层世纪阳光城项目是投资公司开发的商业用房，其在房屋权属初始登记时包含涉案2-C-7号的建筑面积。在验收备案并办理初始登记时，相关规划建设图纸显示2-C-7号位置为通道和疏散口；在实际使用中，2-C-7号位置所在商场整体装修消防验收时，该位置也为消防通道和出入疏散口。故该2-C-7号位置作为主要公用通道和用于疏散功能，不具有独立的商业用房的功能和利用价值。根据建设���1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中第八条第1点规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。……”的规定，2-C-7号位置为公共建筑面积，应按有关建筑面积比例进行分摊。根据《房屋登记办法》第十条第一款规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，第二十二条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”。投资公司将涉案的2-C-7号位置房屋作为商业用房出售给范小云、黄梅，市房管局在受理上述��有权转移登记申请后，除了应审查该转移登记申请材料是否符合《房屋登记办法》第三十三条规定外，还应对投资公司将已规划为疏散口的2-C-7号位置单独出售的行为是否符合《房屋登记办法》第十条、第二十二条的情形予以审查。市房管局应当审查发现2-C-7号位置处于公共通道及具有整个建筑的疏散功能，应作为公用建筑面积进行分摊，不具备房屋单独分户登记条件。市房管局没有对2-C-7号房屋是否符合规划和登记条件进行充分考虑，没有尽到审查义务，将2-C-7号位置房屋全部登记在范小云、黄梅名下，不符合上述规定要求。市房管局核准该项转移登记并向范小云、黄梅颁发房屋所有权证书的行政行为主要证据不足，该转移登记应当予以撤销。遂判决，撤销市房管局向范小云、黄梅颁发的宜宾市房权证翠屏区字第×827号和第×828号房屋所有权证。案件受理费50元，由���房管局负担。市房管局不服，上诉称：一审法院作出撤销翠屏区字第×827号和×828号产权证的判决，属于认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。一、市房管局对2-C-7进行房屋分户登记完全符合法律规定。世纪阳光城项目竣工验收后办理了世纪阳光城产权总证，在投资公司将2-C-7号房屋转让给范小云、黄梅后，买卖双方共同向市房管局提出了办理房屋产权转移登记的申请，市房管局根据《房屋登记办法》第十条第一款、第二十二条、第三十三条规定，对2-C-7进行房屋分户登记颁发翠屏区字第×827号和×828号产权证的行政行为程序合法，内容完全符合法律规定，不存在任何可撤销的情形。二、一审判决认定案涉2-C-7房屋为公共建筑，不应当进行房屋分户登记属事实认定错误。根据宜宾市房地产测绘队出具的《宜宾市房屋面积测绘报告》，2-C-7被认定为有固定界限、有独立使用价值的房屋，而未作为公共建筑按公共建筑面积进行分摊。宜宾市房产测绘队作为具有房产测绘资质的专业测绘机构，其出具的测绘报告合法有效。投资公司将2-C-7出租给麦加乐和宜家家饰使用时，2-C-7是作为具有独立利用价值的营业用房，范小云将2-C-7房屋出租给宜居公司使用时，2-C-7是商场出入口，范小云收回2-C-7房屋后，其又将2-C-7从商场中独立分隔出来。在2-C-7从营业用房到消防通道出入口，再到营业用房的三个阶段，其所处的商场都满足消防疏散要求。因此，一审法院认为所有疏散口均应当作为消防通道，而不应当进行房屋分户登记是完全错误的，该认定没有任何法律根据。三、一审法院判决撤销房屋产权证属适用法律错误。市房管局向范小云颁发房产证至今已长达8年时间，根据《行政诉讼法》第46条的规定，范小云超过法定诉讼时效期间向人民法院提起诉讼，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。综上，市房管局的房屋登记行政行为程序合法，依据充分，应当依法予以维持。上诉请求：依法撤销翠屏区人民法院(2016)川1502行初55号行政判决书，依法判决驳回范小云、黄梅的诉讼请求。本案诉讼费由范小云、黄梅承担。投资公司不服，上诉称：上诉人系依法成立的国有独资有限责任公司，经宜宾市人民政府批复同意成为世纪阳光城的合法开发建设业主。项目竣工后，投资公司依法进行了竣工备案并办理了房屋总产权证。2008年6月，范小云、黄梅经实地考察后决定带租约购买案涉2-C-7号营业用房。双方签订了《商品房买卖合同》，共同向市房管局申请办理房屋产权转移登记。市房管局依法为范小云、黄梅办理了案涉房屋所有权证。在范小云、黄梅对案涉房屋行��所有者权益长达8年后，现其以不能充分行使物权为由，要求撤销市房管局办理的案涉房屋所有权证。一审法院判决撤销市房管局向范小云、黄梅颁发的案涉房屋产权证属认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。一、一审判决认定2-C-7房屋为公共建筑，应当按有关建筑比例进行分摊属事实认定错误。世纪阳光城项目修建完工后，投资公司依法委托了宜宾市房地产测绘队对案涉项目进行了房屋面积测绘。宜宾市房产测绘队依据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》相关规范对案涉项目进行了面积测绘，出具了《宜宾市房屋面积测绘报告》。该报告载明：消防水池、楼梯间、过道、空调房、厕所等公共用房和管理用房均纳入了案涉项目应当分摊的公共建筑面积（见测绘报告第18页）。由于2-C-7为具有固定界限、可以独立使用的房屋，宜宾市房产测绘队未将2-C-7作���公共建筑按公共建筑面积进行分摊，而是依相关规范认定2-C-7为房屋并测绘其套内面积、分摊面积及建筑面积。宜宾市房产测绘队作为法定的具有房产测绘资质的专业测绘机构，其出具的测绘报告合法有效。一审法院认定2-C-7房屋应当按有关建筑面积比例进行分摊属事实认定错误。二、2-C-7房屋是有固定界限，具有独立利用价值的房屋，一审判决认为2-C-7不具备房屋单独分户登记条件属事实认定错误。2008年6月11日，范小云、黄梅经现场考察后与上诉人签订了购买世纪阳光城二层2-C-7号商铺（现房）的认购书，并同意接受已进驻2-C-7商铺商家（即麦加乐和宜家家饰）的租赁条款。在依法签订《商品房买卖合同》后，上诉人按约向范小云交付了2-C-7商铺。作为有固定界限的房屋，2-C-7的独立使用价值是一直存在。在范小云、黄梅已实际占有、使用2-C-7长达8年后，一审法院认定2-C-7是没有固定界限，不具备独立利用价值的房屋完全没有任何事实依据。三、一审法院认为2-C-7存在不予登记情形属事实认定错误。世纪阳光城的初始设计为一个大商场，其临街面全部为疏散口。但疏散口不等于消防通道，并非全部疏散口都必须作为消防通道的出入口，商场在经营时可根据业态规划自行确定人流和消防通道出入口位置，满足消防疏散要求即可。投资公司将2-C-7房屋出租给麦加乐和宜家家饰使用时，商场未将2-C-7作为消防通道出入口，而是作为具有独立利用价值的营业用房；在范小云将2-C-7房屋出租给宜居公司使用时，宜居公司根据商场布置需要将2-C-7房屋确定为消防通道和出入疏散口；在范小云收回2-C-7房屋后，商场将2-C-7旁的房屋作为了消防通道出入口。在2-C-7从营业用房到消防通道出入口再到营业用房，其所处的商场都满足消防疏散要求。一审���院认为所有疏散口均应当作为消防通道，而不应当进行房屋分户登记是完全错误的，该认定没有任何法律根据。作为有固定界限、可以独立使用的房屋，市房管局对该房屋进行分户登记完全符合法律规定，一审法院认为2-C-7存在不予登记的情形属事实认定错误。四、市房管局向范小云颁发房产证至今已8年时间，根据《行政诉讼法》的规定，范小云超过法定诉讼时效期间向人民法院提起诉讼，应当依法驳回其诉讼请求。投资公司作为案涉项目合法的开发业主，已全面履行合同约定义务。市房管局作为负责房屋登记工作的机构为范小云办理房屋产权证的行政行为程序合法，依据充分。请求：判决撤销翠屏区人民法院(2016)川1502行初55号行政判决书，驳回范小云、黄梅的诉讼请求。本案诉讼费由范小云、黄梅承担。范小云、黄梅答辩称：上诉人的���诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋属于违法搭建临时房屋，对该房屋进行产权登记属于违法，应予撤销登记。根据一审查明事实：涉案房屋实际上没有取得建设规划许可、没有取得建设施工许可，没有取得验收合格，所以涉案房屋违反了《中华人民共和国建筑法》第七条规定，其建筑物应依法属于违章建筑。涉案房屋是开发商擅自搭建在安全疏散通道口的临时建筑。涉案房屋的四周和顶层都是玻璃材料，且无规划许可和建设施工许可，正处于安全出口的客观事实，完全可以判明该房屋是开发商擅自搭建的临时建筑。房管局对于违章建筑和临时建筑进行产权登记的行为违反《房屋登记办法》第二十二条第（一）项的禁止性规定，应当依法予以撤销。二、涉案房屋没有经过预售许可更没有进行初始��记，市房管局对该房屋进行产权转移登记的行为违法，应当予以撤销。本案商品房预售许可资料和初始登记资料中都查找不到该房屋相关资料的客观事实，足以证明该房屋没有进行商品房预售许可，更没有进行产权初始登记，违反了《房屋登记办法》第二十二条第（二）项的禁止性规定，应当依法予以撤销。三、涉案房屋处于疏散通道的安全出口，不但妨碍了公共安全而且该安全出口属于四季青商场全体业主共同所有，市房管局对该房屋进行产权登记违反法律规定，应当予以撤销。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。疏散通道安全出口是法律规定的公共场所和共用实施，应当属于业主共有。市房管局对该房屋进行登记违反了上述法律规定，应当予以撤销。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在二审过程中,因范小云、黄梅提出新的答辩理由，投资公司向本院提交了以下新证据，属于正当事由，本院予以准许。第1组证据，建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证。第2组证据，宜宾市公安局建设工程消防验收意见书（宜公消验[2007]第65号）。证明目的：涉案房屋的建设合法；涉案工程已通过了宜宾市公安消防支队消防验收，完全符合消防法律、法规的要求。经庭审质证，范小云、黄梅对投资公司的证据的质证意见:对第1、2组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据不能证明涉案房屋的合法性。市房管局对投资公司的证据的质证意见:对第1、2组证据的真实性、合法性和关联性无异议本院认为上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。经二审审理查明，一审判决认定的事实除“2-C-7位置为地下一层通往地上一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的通道和疏散口；范小云、黄梅与宜宾市宜居商贸有限公司解除合同，将其出租房屋收回，在原房屋位置修建隔墙和维护结构，导致该地上一层通往地下一层的自动扶梯前面的直通往建筑外的商场大门出口被封闭；2-C-7号位置处于公共通道及具有整个建筑的疏散功能，应作为公用建筑面积进行分摊，不具备房屋单独分户登记条件”外，其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在宜宾市人民政府作出宜府函（2006）173号《宜宾市人民政府关于体育文化中心一期工程预售许可有关问题的批复》后，投资公��取得该工程（2006）001建设用地规划许可证。同年5月26日，该工程取得编号512501200603070102的建设工程施工许可证。2007年7月9日，宜宾市公安消防支队作出宜公消（建验）字（2007）第65号《关于宜宾市投资集团有限责任公司宜宾市体育中心北区广场建筑工程消防验收合格的意见》。2007年8月22日，该工程取得宜宾市规划和建设局颁发的宜规建验（2007）60号建设工程规划验收合格证。2007年9月，投资公司委托宜宾市房地产测绘队对市体育中心北区广场进行房屋面积测绘。2008年4月21日，宜宾市房地产测绘队依据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》、建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”以及《四川省房产测绘实施细则》等，对市体育中心北区广场房屋分户各类面积进行测算，在其作出的《宜宾市房屋面积测绘报告》载明���2-C-7房屋套内面积86.58㎡、分摊面积44.02㎡和建筑面积130.60㎡。市体育中心北区广场分摊面积合计10595.04㎡，不包含2-C-7房屋所在的位置，即2-C-7房屋所的性质和所在位置，不属于应当分摊的部分。2007年12月6日，投资公司取得宜市国用（2007）第1265号国有土地使用权证，地类用途商服用地。2008年6月29日，投资公司取得宜宾市房权证翠屏区字第×147号房屋所有权证，该证载明：房屋坐落于翠屏区广场东路35号1层，结构为钢混，房屋总层数2，建筑面积20151.94㎡，设计用途商业用房。该房产证包含2-C-7房屋所的位置。本院认为，宜宾市体育文化中心一期工程北区广场是取得建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案书等批准文件，由上诉人投资公司进行开发建设的合法建筑。被上诉人范小云、黄梅所购房���在上述工程内，范小云、黄梅认为其所购的涉案房屋系违章建筑的答辩意见，本院不予采纳。根据宜宾市房地产测绘队《宜宾市房屋面积测绘报告》可知，涉案房屋所在位置没有纳入建筑公共面积计算，其具有独立权属和使用价值，不属于全体业主共有。投资公司取得宜宾市房权证翠屏区字第001281**号房屋所有权证后，将涉案房屋2-C-7出售给范小云、黄梅符合法律、法规的规定。根据《建筑设计防火规范（GB50016-2014）》的解释，安全出口为供人员安全疏散用的楼梯间和室外楼梯的出入口或直通室内外安全区域的出口。宜宾市体育文化中心北区广场土建工程的竣工验收备案图上标明，涉案房屋出口位置设计有疏散口，但并不表明涉案房屋整个建筑面积作为疏散口，也不是涉案房屋必然作为世纪阳光城整个商业综合体��疏散口。投资公司根据竣工验收备案图的设计和《宜宾市房屋面积测绘报告》的测算，将涉案房屋作为具有独立产权的房屋出售没有违反法律的禁止性规定。且在双方签订《商品房买卖合同》时，范小云、黄梅对涉案房屋的状况是清楚的,被上诉人范小云、黄梅认为涉案房屋属于疏散通道的安全出口且属于全体业主共同共有的答辩意见，没有证据予以证明，本院不予采纳。经投资公司和范小云、黄梅双方申请，在申请人提供了房屋买卖申请书、商品房买卖合同、房屋面积测绘图、房屋产权总证、国有土地使用证、买卖双方身份证明、分户明细表、销售不动产发票等资料后，上诉人市房管局依据《房屋登记办法》的规定进行审查后，由于2-C-7不存在《房屋登记办法》第二十二条规定的不予登记的情形，随即为范小云、黄梅进行了房屋登记。故��市房管局为范小云、黄梅颁发宜宾市房权证翠屏区字第×827号和第×828号房屋所有权证符合法律、法规规定。综上所述，市房管局和投资公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认为2-C-7房屋位置作为公用通道和用于疏散功能，不具有独立的商业用房屋的功能和利用价值，没有证据证明，且与客观事实不符，判决撤销市房管局颁发给范小云、黄梅的宜市房权证翠屏区字第×827号和第×828号房屋所有权证，属于认定事实错误和适用法律错误，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502行初55号行政判决书；二、驳回被上诉人范小云、黄梅的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由被上诉人范小云、黄梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  窦 音审 判 员  骆 萍审 判 员  何 媛二〇一七年六月二十二日法官助理  卢 阳书 记 员  李利常