广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初115号 原告：吴受亿，男，汉族，1965年11月2日出生，住所地广西北海市海城区。 原告：吴致桦，男，汉族，1996年9月16日出生，住所地广西北海市海城区。 原告：吴致蒲，男，汉族，1991年8月21日出生，住所地广西北海市海城区。 三原告的委托诉讼代理人、诉讼代表人：王海强，男，汉族，1971年9月20日出生，住所地广西北海市海城区，由北海市海城区银湾社区居民委员会推荐。 三原告的委托诉讼代理人：黄爱美，广西源群律师事务所律师。 被告：北海市牵手物业服务有限公司，住所地北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号。 法定代表人:张鉴，总经理。 委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。 原告吴受亿、吴致桦、吴致蒲诉被告北海市牵手物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序分别于2017年5月3日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王海强、黄爱美，被告的委托诉讼代理人邓维棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，三原告系北海市小区2栋3单元401号房屋的所有权人，其与被告签订《北海市小区前期物业服务合同》，原被告之间未建立服务与被服务的关系，被告的行为属于无合同管理式自行提供服务，其向原告收取物业管理费的行为是无法无据。根据《北海市住宅小区物业服务收费管理实施规则》第三条的规定，物业服务收费是指物业服务企业依据合同的约定，对小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。进行物业管理服务必须签订合同，且《合同法》规定，应采用书面形式。故被告物权向原告收取管理费等费用。被告张鉴带社会人员进入小区殴打业主，多次私自用停水手段威胁业主缴费和手机信息哄吓。在小区私划通道停放车辆收费。被告擅自将建筑区划内的绿地改为电动车停车场以及小车停车位，并将收益占为己有，严重损害了业主的权益，应将收益所得归业主共同所有。被告未经业主同意擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，允许隔壁银城小区的管道延伸至本小区，导致隔壁小区的污水和本小区的污水共同流入本小区化粪池，增加化粪池的清理次数以及加重业主的化粪池清理费用，严重损害原告及小区其他业主的利益。原告在装修涉案房屋前，被告向原告收取了装修质量保证金500元，被告收取保证金的行为违反了《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十七条的规定，被告应返还保证金并支付利息。原告认为，被告的行为已经严重违反相关法律规定。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告退还给原告物业管理费、化粪池抽污费、公摊水电费、水费、电梯维护费、电梯电费、数字电视安装费、垃圾清运费、手续费、公共维修基金费、精神损失费及利息，车位费、利用业主的公摊面积、公用地从事的经营各项目所收入的钱、垃圾处理费、住房垃圾代运费、杂物房垃圾代运费、杂物房物业管理费；2、被告退还所占用的公用地、被占用的商业各种通信正在使用的公摊面积；3、被告终止对原告服务；4、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、该小区的招投标时间是2012年，《前期物业服务合同》是通过合法招投标后备案的，是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律强制性规定，是合法有效的合同，合同约定，自业主委员会成立后自动终止，因业主委员会至今未成立，原被告签订的《前期物业服务合同》的解除条件未成就；2、涉案小区分三期共有1102户，三期正在交房尚未入住，一、二期业主入住有816户，至今小区的业主委员会未成立，现39户原告主张解除《前期物业服务合同》，是小区中极小部分；3、原告退还多收的费用和退出占用的公用地、公摊面积，无事实及法律依据，不应得到支持；4、原告主张公开所有账目，无事实依据，依约合同约定，每六个月向业主及开发商公布物业管理收支账目，被告已依约履行，应驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告吴受亿、吴致桦、吴致蒲系北海市西南大道774号北海市小区12幢3单元401号房的所有权人。 2012年10月19日，被告（乙方）与北海市南地房地产开发有限公司（甲方）签订了《北海市小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方开发的“北海市小区”提供前期物业服务管理。本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层物业每平方米0.60元/月；高层每平方米0.80元/月；商铺物业每平方米1.00元/月；电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等）；电梯电费：以实际发生额为准进行分摊。业主应于甲方通知的交房之日起交纳物业服务费用及装修垃圾清运费用。物业管理服务费计收日期以甲方通知业主入驻的时间起计收；物业服务费交费方式：在本管理区域内，自甲方正式通知业主办理交房手续的当月起，由业主向乙方交纳物业服务费；未入住的业主按北海市物价局文件[北价格字（2006）105号]规定交纳全额物业服务费。装修垃圾清运费收费标准为：多层公寓楼二房二厅的150元/户，三房二厅的200元/户，业主办理入住手续时预交。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：停车车位费：小汽车80元/月·位，摩托车30元/月·位，电动车35元/月·位；公共照明、电梯等公共设施设备能源消耗电费，绿化、保洁用水等水费，设独立计量表核算，由物业使用人据实分摊。垃圾清运费、处理费由市环卫部门按规定向业主（使用人）收取。雨、污水管道、化粪池疏通所需费用由全体业主分摊，公共设施设备的大修、更新、改造所需费用由公共维修资金中支付。乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方业主和物业使用人的监督。因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征的相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。乙方按照行业主管部门规定的标准按建筑面积向业主或物业使用人收取住宅共用部位、公用设施设备专项维修资金，业主或物业使用人在每年1月份前一次性缴纳全年的专项维修资金。按住宅面积0.20元/月·每平米标准收取。交房首期公共维修资金：总房款×0.5‰收取。专项维修资金由乙方代收以后由乙方掌管，业主委员会成立后，乙方应将专项维修资金移交给业主委员会。乙方也可接受业主委员会书面委托进行托管。使用时由乙方提出使用计划，报业主委员会审批后按计划实施。本合同服务期限：本合同自甲乙双方签字盖章之日起至该小区业主委员会成立并选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同之日终止。甲方对未售物业在与买受人签订的物业买卖合同时，应告知本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。 2013年5月28日，北海市南地房地产开发有限公司出具《委托书》叁份，委托单位：北海市南地房地产开发有限公司，受托单位：北海市牵手物业服务有限公司。第一份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户电表（结算户号：040900069409092，用电地址：北海市西南大道以北、成都路以东）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该电表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区电梯房业主，用于电梯用电及供水二次加压用电。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费。”第二份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户水表（线路编号：2206100-00，档案编号：098150）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该水表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区全体业主，各业主有分水表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述水表的费用，而后向各业主按分表数收取水费后，公共损耗及总表差额各业主按比例分摊。”第三份委托书载明“位于北海市小区是由北海市南地房地产开发有限公司开发建设。在建设成都路小区时开户每单元公共照明及杂物房用电电表归属委托人张敏名下，移交房屋时未予更名，但该电表（29户，详见委托书）使用人为北海市小区全体业主，各杂物房及公共照明有分电表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托人特委托受托单位代委托人交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费及损耗公摊。” 另查明，2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市牵手物业服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行。” 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》[北价格（2014）10号]，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》[北价格（2008）68号]协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊；车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元/月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元/月·辆；电梯维护费最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。 2014年11月20日，北海市海城区住房和城乡建设局出具《前期物业管理服务合同备案证明》，证明原告与北海市南地房地产开发有限公司签订的北海市小区项目前期物业服务合同已备案。 2016年11月10日，北海市住房和城乡建设局向王海强等人作出《信访事项处理意见书》，载明“你们于2016年6月15日反映成都路经济适用小区物业管理相关问题，我们于2016年6月27日受理，并发出受理告知书。我局高度重视并会同物业管理中心、海城区住建局等部门成立了协调处理成都路小区工作组，对你们反映的问题进行了调查处理：一、关于小区物业专项维修资金去向不明问题。经调查，成都路小区分三期建设，一、二期已投入使用，维修资金按0.10元/月·㎡的标准，从2013年7月1日开始，由物业公司代收代管，截至2016年6月份，共收取维修资金184453.92元（含利息），2014年维修5号楼排污管支出2631.5元，结余181822.42元，目前存储在物业公司经理张鉴名下（开户行：建设银行，账号：34×××26，户名：张鉴），我局已责成北海市牵手物业服务有限公司按半年将成都路小区物业维修资金收支情况向全体业主公布，接受业主监督。二、关于物业公司占用公共绿地建房的问题。经核查，按市规划局2015年2月10日批复的规划总平面图，物业管理用房设置在4号楼一楼（详见总平面图）共184.5㎡，属该项目第三期在建工程。由于目前物业用房尚未投入使用，物业公司暂时使用原开发建设单位搭建的活动板房，作为物业管理办公用房，待物业用房交付使用后，由开发建设单位按规划设计图纸恢复占用公共绿地。三、关于成都路小区成立业主委员会的问题。我局已于2016年7月12日要求海城区住建局按相关规定指导小区业主成立业主委员会（详见附件2）。四、关于要求核实物业服务企业接管该小区的合法性。开发商北海市南地房地产开发有限公司已于2016年通过招投标方式选聘北海市牵手物业服务有限公司（招标中标确认书见附件3）对成都路小区事实物业管理。五、投诉反映车位费、电梯房物业费等乱收费问题。经调查了解，步梯房物业服务费0.6元/㎡·月，电梯房物业服务费0.8/㎡·月，车位服务费70元/月，电梯维护费35元/户·月（详见附件4）相关收费是否合理合法，请向物价部门反映。六、关于要求物业企业不得聘用小区内业主的问题。目前，暂无明文规定物业服务企业不得聘用小区内业主。七、关于一户一表水表与购房合同不一致的问题。经调查，该小区的水表安装时按设计图纸一户一表安装，如果认为与合同条款不符，请通过协商或司法途径解决。八、关于物业公司强拆业主水表及停水问题。对出现的类似问题我局已责成牵手物业及时纠正。九、关于要求物业公司定期向业主公布物业费收费情况。我局已责成牵手物业每半年公布。十、关于要求职能部门查处物业服务企业的不法行为。我局已对北海市牵手物业服务有限公司及其经营行为进行检查，对发现的问题已责成该物业公司进行整改，目前尚未发现该企业存在违法违规的情况，如有发现，你们可以向我局举报。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向北海市人民政府或自治区住房和城乡建设厅提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”该《信访事项处理意见书》附有的《前期物业管理招标中标确认书》，系北海市物业管理协会于2012年10月10日向北海市南地房地产开发有限公司作出，确认北海市小区项目，通过邀请招标方式，招聘物业服务企业，经评标专家委员会评审，在三个投标服务企业投标中，北海市牵手物业服务有限公司以总评分68.07分中标。 以上事实有房屋所有权证、《北海市小区前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同备案证明》、《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》、《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》、《委托书》、发票、《信访事项处理意见书》、《前期物业管理招标中标确认书》予以在卷佐证。 本案的争议焦点为：1、原被告之间的物业服务是否达到终止条件；2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，1、原被告之间的物业服务是否达到终止条件的问题。被告与北海市南地房地产开发有限公司签订的《北海市小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对小区的业主具有约束力。依据合同约定，本合同服务期限自甲乙双方签字盖章之日起至该小区业主委员会成立并选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同之日终止。原告没有证据证实该小区的业主委员会已经成立并与选聘的物业服务公司签订新的物业服务合同，原告请求解除原被告之间的物业服务关系，没有事实及法律依据，本院不予支持。 2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。原告主张被告的收费没有法律依据、被告私划通道停放车辆收费、被告未经业主同意擅自占用物业管理区内的道路、场地，原告对其主张均无证据予以证实，原告的诉请均无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴受亿、吴致桦、吴致蒲的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴受亿、吴致桦、吴致蒲负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张凌云 二〇一七年六月十五日 书记员  王秀珍 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。