江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3651号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司，组织机构代码：69677139-8，住所地苏州工业园区娄葑镇群星二路55号。法定代表人：谢维纯，总经理。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱骏超，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司，组织机构代码：75002395-7，住所地苏州工业园区扬贤路188号。法定代表人：陆民忠，总经理。委托诉讼代理人：朱卫琴，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。上诉人苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司（以下简称杰通公司）因与被上诉人苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司（以下简称娄葑创投）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第05003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杰通公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回娄葑创投诉讼请求、支持杰通公司反诉请求，案件受理费由娄葑创投承担。事实和理由：一、杰通公司反诉主张的消防改造费用有事实依据，一审法院未查明事实，应予改判。娄葑创投按照合同约定应提供符合消防要求的房屋。因娄葑创投未进行竣工消防验收备案，导致杰通公司被消防部门处罚，娄葑创投代理人在原审第二次庭审中已承认内装修工程由娄葑创投负责，而杰通公司是因为内装修工程不符合消防验收而被行政处罚。本案因消防处罚导致的损失已有充足证据予以支持。二、娄葑创投主张的2014年12月14日前的租金已超过诉讼时效。娄葑创投辩称：服从原审判决。娄葑创投向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并判令杰通公司搬离上述租赁厂房；2、判令杰通公司支付所欠租金1391875元，并支付从2016年1月1日按每月111300元至实际搬离日止房屋占有使用费；3、判令杰通公司支付娄葑创投逾期支付房租违约金253823元（违约金从2015年1月1日按每日千分之一暂算至2015年12月31日，剩余违约金计算至生效判决确定履行日止）；4、娄葑创投承担本案诉讼费用。杰通公司向一审法院反诉请求：1、判决娄葑创投返还电费458444.5元；2、判决娄葑创投返还垫付消防改造工程费用26万元；3、判决娄葑创投承担反诉案件诉讼费用。杰通公司庭后撤回上述第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2009年11月10日，娄葑创投（合同乙方、承租方）与苏州骏马塑业有限公司（合同甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于苏州工业园区娄葑镇群星二路55号厂房，租赁房屋建筑面积8632平方米，该厂房用途为工业用途，分两期出租。合同约定的房屋租赁期限为10年，自2009年11月15日起至2019年12月13日止（其中2009年11月15日至12月14日，共壹个月为免租期）。在合同第6.12条约定，甲方同意，乙方在本合同租赁期间内，可以对房屋进行转租，但须提前通知甲方，并将转租合同交甲方备案，合同转租不影响乙方仍须向甲方承担本合同约定的责任和义务，转租时甲方配合第三方提供注册所用租赁协议。另查明，2010年4月6日，苏州骏马塑业有限公司变更工商登记名称为江苏乾涌有限公司，江苏乾涌有限公司又变更工商登记为江苏乾涌控股有限公司，苏州工业园区娄葑镇群星二路55号房屋所有权登记于江苏乾涌控股有限公司名下。2012年，娄葑创投（合同甲方、出租方）与杰通公司（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方于2009年11月10签订了《厂房租赁合同》，现因厂房实际交付使用时间发生变化，且因乙方经营需要，厂房租赁面积需要进行调整，双方重新协商后约定甲方向乙方出租位于苏州工业园区娄葑镇群星二路55号厂房一楼，建筑面积3975平方米，甲方将上述房屋租赁给乙方作为生产及办公使用。合同约定租赁期限为六年，自2012年7月10日至2018年5月31日止。合同第四条约定：1、2012年6月1日至2012年12月31日期间的租金全免；2013年1月1日至2013年12月31日的租金价格为月租25元/平方米（含物业管理费、场地租赁费和税金，不包含水、电、通讯等及其他公用设施费用，下同），以后按自然年度逐年递增1元/平米（即：2014年租金单价为26元/月/平米，2015年为27元/月/平米，2016年为28元/月/平米，2017年为29元/月/平米，2018年为30元/月/平米）。2、签订本协议之日起的60天内，乙方需向甲方支付人民币拾万元（约为一个月的租金金额）作为履约保证金，待履行协议结束且乙方无违约行为，甲方将归还上述金额的保证金，但不支付利息。合同第五条：1、租金采用先付后用的原则，按月度支付租金，每月度租金乙方均应在此月度前十天支付给甲方，乙方如有拖欠，除缴纳拖欠款之外，从拖欠之日起按每日支付拖欠款的0.5%作为滞纳金。2、累计拖欠租金达二个月，甲方有权向乙方索取应收租金和相应的滞纳金并有权解除合同，收回该房屋并没收履约保证金，由此造成的一切损失由乙方承担。合同第十条约定，乙方在租赁期限内应承担水、电费、燃气费等费用。合同第十四条约定：1、本合同由于租赁期满、提前解除合同以及其它事由而结束时，乙方按照以下各项约定尽早腾空该房屋，将该房屋恢复原状，退还甲方。2、乙方于本合同结束之日起十日内，必须将该房屋内乙方的机器设备、装修设备以及办公用具等物品全部搬出，腾空该房屋，并将该房屋恢复原状。乙方未能对该房屋进行清理或恢复时，可委托甲方或第三方进行清理或恢复，所发生的费用由乙方承担，如由此造成甲方其它损失，乙方应予以赔偿。第十五条约定：本合同到期终止或提前终止，乙方应当将房屋腾清后完好的交给甲方，附属设施应按原始交接清单逐一检验，如有非正常使用或因保管不当造成的损害、丢失等问题，乙方应负责修复、赔偿或者从履约保证金中扣除。2、乙方在将该房屋归还甲方之际，必须结清租金、乙方所使用的水费、电费、暖气费以及其他应缴纳的费用。3、乙方逾期不迁离或不退还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。租赁合同签订后，杰通公司使用承租厂房至今，双方庭审中确认合同解除时间为2015年12月31日；截止至2015年12月31日，杰通公司欠付租金共计1391875元，杰通公司未支付履约保证金。合同终止后，杰通公司继续占有使用该厂房，未支付自2016年1月1日起至今的房屋使用费。2013年8月12日，苏州市公安消防支队工业园区大队出具公安行政处罚决定书，查明：2013年5月，我大队消防监督员在检查时发现苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司内装修未进行竣工消防备案，我大队下发《责令限期改正通知书》责令其于2013年5月13日前改正。2013年5月15日复查发现其仍未备案且正在使用，复查不合格，并制发了《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》，责令其停止使用。2013年5月20日，我大队消防监督员检查发现其仍未停止使用。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第四项之规定，给予苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司责令停止使用整个呼叫中心，并处罚款叁万元整的处罚。2013年9月11日，苏州市公安消防支队工业园区大队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，内容为：我大队对你单位于2013年9月3日申报的杰通呼叫中心内装修工程进行了竣工验收消防备案审查，复查意见为：现场与图纸相符，该工程可恢复使用，建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通。杰通公司另提交了与唐人公司签订的《建设工程设计合同》、转账记录、相关人员出具的情况说明、购买消防器材的发票，证明其因消防改造支付设计费19万元，购买消防器材4万元，消防改造施工由杰通公司自己完成。娄葑创投对上述证据不予认可，付款、收款的双方均是个人，该19万元仅仅是发生的设计费用，不符合市场上一般的费用标准，杰通公司亦无法提供消防改造明细，无法确认其具体费用。上述事实，由娄葑创投提交的厂房租赁合同、工商登记表更资料、房屋产权证等证据，杰通公司提交的水电费单据、付款凭证、建设工程设计合同及相应的转账凭证复印件、行政处罚决定书等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，娄葑创投与杰通公司签订的房屋租赁合同系双方真实表示，不违反法律规定，出租人娄葑创投有转租权，双方签订的厂房租赁合同依法有效，双方应诚实信用履行合同权利义务。娄葑创投与杰通公司确认房屋租赁合同的解除时间为2015年12月31日，截止至该日欠付的租金为1391875元，一审法院对双方无异议的事实予以确认。租赁合同解除后，杰通公司应按约定将租赁房屋腾空后搬离。杰通公司在租赁合同解除继续占有使用涉案房屋，应支付出租方占有期间的房屋使用费。娄葑创投按照合同约定的2016年度的租金标准28元/月/平方米即111300元/月计算房屋占有使用费，有合同及法律依据，一审法院予以支持。按照双方确认的欠付租金的金额，可认定杰通公司未支付2015年度的房屋租金，娄葑创投按照杰通公司在2015年度每月应付的租金107325元，从每月1日起分段计算逾期付款违约金，一审法院予以支持。但娄葑创投按照每日千分之一的标准计算违约金，明显过高，杰通公司要求调整违约金的请求，一审法院予以采信，并认定以银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至杰通公司实际支付之日止。针对杰通公司主张的消防改造费用及罚款，一审法院认为：一、杰通公司无证据证明因娄葑创投出租的房屋存在消防问题而导致其罚款及消防改造。杰通公司于2009年11月已租赁房屋使用，2012年双方重新签订租赁合同，租赁合同中未约定出租房屋及设施需要满足杰通公司特定的消防需要。娄葑创投以现状方式交付，杰通公司使用多年未提出异议，也未有证据显示之前因租赁房屋本身未经消防备案或未通过消防验收而被行政处罚，应视为杰通公司对租赁房屋状况的认可。消防部门处罚的依据为杰通公司内装修未进行竣工验收备案，经责令更正后复查仍未备案且继续使用，经责令停止使用后复查发现其仍未停止使用，其针对的是杰通公司的内装修工程，处罚对象为杰通公司，而未涉及娄葑创投出租房屋的土建工程，也无证据证明是娄葑创投所做的内装修。杰通公司被行政处罚，是因为其未进行消防备案，经责令停止使用后继续使用、不予更正的违法行为，相应的法律后果理应由其自行承担。杰通公司为此进行消防改造产生的设计费和购买设备的费用，均是为了消除自身违法行为导致的处罚结果，满足其自身经营需要所产生的费用，该费用不应由娄葑创投承担。二、杰通公司举证的消防工程设计合同的收付款方均为个人，相关人员未到庭核实证据真实性，无法查证款项的收付与设计合同的履行存在关联性，也无法证明杰通公司支付19万元设计费的合理性，杰通公司也未提交消防改造具体项目的证据。杰通公司所举证据不足以证明其所主张的19万元设计费的相关性及合理性，主张的3万元是其个人行为所致的罚款，其自行购买4万元的消防器材也与娄葑创投无关。杰通公司也没有证据证明其在承租期间就消防改造和罚款曾向娄葑创投主张过权利。因此，杰通公司反诉要求娄葑创投支付消防改造费用26万元，无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司与苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除；二、苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内从其占有使用的位于苏州工业园区群星二路55号的厂房内搬离；三、苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司房屋租金1391875元，并支付从2016年1月1日起按照每月111300元标准计算至苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司实际搬离之日止的房屋占有使用费；四、苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司逾期支付房租的违约金，违约金计算方式为：均以107325元为基数，分别从2015年1月至12月的每月1日起算，以人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至本判决确定的履行之日止；五、驳回苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取16660元，由苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司负担，该款项已由苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司预交，一审法院不再退还，苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区娄葑创业投资发展有限公司。反诉案件受理费减半收取5200元，由苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，娄葑创投与杰通公司于2012年前的的房屋租赁合同第二十条第6款约定杰通公司必须在2012年7月20日前将该厂房二楼搬迁结束，供娄葑创投另行招商使用，如娄葑创投因招商需要另有时间要求，杰通公司须无条件配合。搬迁后，杰通公司同意在本协议约定的租赁期限内，二楼遗留下来的空调设备和全部装修设施可供娄葑创投无偿使用。本院认为，杰通公司于2009年11月即已租赁涉案房屋使用，2012年双方重新签订租赁合同，合同并未对涉案房屋提出特别的消防要求，该房屋系以现状方式交付。消防部门对杰通公司进行了处罚，根据消防部门的处罚决定书可知消防部门对杰通公司进行处罚的依据是杰通公司内装修未进行竣工消防备案，处罚针对的是杰通公司的内装修工程，处罚对象是杰通公司，而非娄葑创投出租房屋的土建工程。杰通公司上诉认为被处罚的内装修工程系娄葑创投所做，但杰通公司未举证证明其在承租期间就消防改造和行政处罚向娄葑创投进行沟通、主张权利，结合2012年房屋租赁合同第二十条第6款有关二楼遗留下的装修设施供娄葑创投无偿使用的约定可知杰通公司在2009年租用房屋后对房屋进行了相应的内装修，在杰通公司无证据证明涉案被处罚的内装修工程系娄葑创投所做的情况下，本院认为杰通公司因内装修未进行竣工消防备案产生的损失应由杰通公司自行承担。此外，杰通公司举证的消防工程设计合同收款方系个人，且未提交消防改造具体项目，无法证明19万元设计费的关联性和合理性。综上，一审法院驳回杰通公司有关消防改造费用和罚款的主张并无不当。至于时效问题，因杰通公司持续占用房屋，相关的租金、使用费在持续增长，娄葑创投于2015年12月14日提起诉讼并未超过时效，故本院对杰通公司有关时效的上诉主张不予采信。综上所述，杰通公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33321元，由上诉人苏州工业园区杰通企业外包服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年六月二十七日书记员 韩泽滔