北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终45号上诉人（原审被告）：北京安定团结养殖有限公司，住所地北京市大兴区安定镇西白塔村委会南500米。法定代表人：郭秋荣，董事长。委托诉讼代理人：郭祥，男，北京安定团结养殖有限公司监事。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭秋荣，女，1956年11月13日出生，汉族，北京安定团结养殖有限公司董事长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段长海，男，1965年10月30日出生，汉族，农民，北京市丰台区南苑南天津庄26号。被上诉人兼段长海委托诉讼代理人（原审原告）：段刚（段长海之子），汉族，1989年2月3日出生，汉族，农民，住北京市丰台区南苑南天津庄26号。上列二被上诉人之委托诉讼代理人：任福臣，北京群拓律师事务所律师。原审第三人：北京安兴众联置业有限公司，住所地北京市大兴区安定镇西芦各庄村庞安路1号。法定代表人：李金海，总经理。委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。上诉人北京安定团结养殖有限公司（下称安定团结公司）、郭秋荣与被上诉人段长海、段刚、原审第三人北京安兴众联置业有限公司（下称安兴众联公司）租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。安定团结公司、郭秋荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回段长海、段刚的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定双方存在租赁关系属于事实认定错误,双方应为临时借用关系。在录音证据中，郭祥、郭秋荣曾表示租金的事情他们不清楚，也没听郭和平提到过，而段刚明显为了取证自己一直在说退一个半月租金；段长海、段刚没有提供租赁合同、租金收据，只提交了多处涂改的账本。且段长海、段刚陈述自2016年5月1日起租，但直到2016年12月9日才支付租金不合常理；一审法院认定租赁面积为60亩与事实严重不符，也没有任何证据支持，段长海、段刚实际占用土地仅仅有3261平方米，不到5亩地；一审法院在未审查段长海、段刚主张赔偿800万元诉讼请求依据的情况下就作出判决，没有依据，有违公平，涉案项目为拆迁项目是针对被拆迁人实施的，而段长海、段刚不属于被拆迁人，无法作为被拆迁主体享有拆迁利益。段长海、段刚辩称，同意一审判决。不同意安定团结公司、郭秋荣的上诉请求和理由。安定团结公司、郭秋荣已承认我们应取得拆迁补偿款，在其上诉状中载明“因此，在上诉人向被上诉人支付的拆迁款中，应当将此部分扣除”，是明确承认应当向我们支付拆迁款的，明确承认了双方是租赁关系，从而直接否认了其在一审主张的借用关系；在上诉状中，安定团结公司、郭秋荣已经承认双方关系较好，而在一审中，安定团结公司、郭秋荣却否认双方关系较好；安定团结公司、郭秋荣并未在涉案场地从事生猪养殖经营，如果安定团结公司、郭秋荣在此实际经营，必然会有生产经营的财务支出，包括购买生产资料，饲料、兽药、引种等财务凭证，以及将出栏猪出售等证据，但安定团结公司、郭秋荣对其实际经营的证据均无法提供；双方租赁面积就应确认为60亩；我们主张西院全院每年租金78000元具有合理因素；安定团结公司、郭秋荣存在对证据严重曲解及对事实错误推断，极易误导合议庭；郭祥签署的《猪场改造、建设、硬化、设备清单》中载明的3261平方米，是指我们一方投资建设部分的面积，并不是实际租赁面积，安定团结公司、郭秋荣臆想其为租赁面积属认识错误；我们主张的全部拆迁补偿项目对应的拆迁款。安兴众联公司述称，一审判决未涉及我公司权益义务，对一审判决不发表意见。段长海、段刚向一审法院起诉请求：判令安定团结公司、郭秋荣支付租赁物拆迁腾退补偿款800万元。一审法院认定事实：2007年10月18日，北京市大兴区安定镇西白塔村委会（甲方、下称村委会）与郭秋荣（乙方）签订土地租赁合同。合同约定，甲方将本村村南土地60亩，南北长200米，东西宽200米出租给乙方，供乙方进行养殖经营。租赁期限自2008年1月1日起至2035年1月1日止，承租期限共计27年整。乙方每年每亩土地上交甲方租金1300元，年上交78000元，承租期内共计上交210.6万元。该租赁土地即为本案争议的场地。安定团结公司为有限责任公司（自然人投资或控股），住所地为北京市大兴区安定镇西白塔村委会南500米，2017年5月23日变更前的股东为郭秋荣、郭和平，2017年5月23日变更后的股东为郭秋荣、郭祥。郭秋荣与郭和平系夫妻关系，郭祥系二人之子。郭和平于2017年1月去世。段长海、段刚系父子关系。段长海系河北省廊坊市广阳区九州镇海丰养殖场经营者。关于段长海、段刚未与安定团结公司没有签订书面租赁合同，段长海、段刚称：段长海以前是宰猪的，段刚是2003年在廊坊养猪的时候认识的郭和平与郭秋荣，段长海和郭和平与郭秋荣九几年认识的，两家关系不错，段刚结婚的时候郭秋荣是主婚人，在这之前段刚和郭祥也多次去外地旅游。段长海夫妇，尤其是段长海也经常与郭和平与郭秋荣一起出去游玩。2014年在廊坊，因拆迁将能卖的猪全卖了，就留了母猪和小猪崽，4月30日就彻底搬到安定涉案场地了，当时带过来的猪有一千多头，主要是母猪一百四五十头，剩下的都是小猪崽。在段长海进去之前，除研究院占用了4幢外，其他的都属于荒废的状态，不能直接经营使用，2016年4月底，段长海就开始带焊工队和瓦工队进来先简单的修理，水电能通，除了研究院使用的外其他的没有猪。整个西院都是由我方租赁的，系与安定团结公司的口头约定，当时说的是每亩1300元，共计60亩，总租金额一年是78000元。在郭秋荣与段刚2018年4月14日的电话录音中，双方沟通关于拆迁事宜以及给段刚退还租金的事宜。其中，郭秋荣“到时候我这个只能是那拆迁款下来，我保证一是一，二是二，该怎么着怎么着，这个你说的这个租金问题，他不管上面给我们不给，我到时候，你不说还有一个多月嘛，我该退给你退给你，这个放心啊。”段刚：“咱那时候，一年78000元吧，一个月6500元，一个半月不到10000元，您还不相信您侄子，这点还能骗人？”郭秋荣：“哎呀，不是不相信……我告诉你我到时候这个下来呢，我保证不会亏了你们，该给绝对给。”录音中，双方最终沟通应当退还的租金是9750元。2018年4月15日，郭秋荣退还段刚租金9750元。在2017年9月5日郭祥与段长海、段刚的录音中，郭祥称：“我想法是这样，他最后把您投资这块儿一个个给您挑出来，看看他最后是怎么赔偿您的，然后呢这块不管是合理不合理，我早晚要签字。”段长海：“1300一亩，交到2017年年底，也确实不高，你承认吧，你说这里面有亲情，你承认吧。”郭祥：“承认承认”。此外，段刚于2016年11月5日、2017年5月3日分别各向郭秋荣转账电费30000元。郭秋荣对段刚、段长海所述两家关系不予认可。对于租赁关系，安定团结公司、郭秋荣不予认可。其称安定团结公司、郭秋荣这边有两个厂，东厂主要是做的种猪，用的是北京安定猪选育有限公司（下称安定猪选育公司）的执照，西厂是生猪和果木蔬菜。当时之所以段长海、段刚来，是因为段长海、段刚在廊坊的厂房要拆迁，临时在安定团结公司、郭秋荣的厂寄养过几个月，具体的猪头数不清楚，但只是临时在西厂寄养，西厂的执照是安定团结公司，法人是郭秋荣。当时说的很清楚，租金都没收，只不过是临时寄养几个月，什么都没有收段长海、段刚的，在段长海、段刚录音中也有体现为什么之前没有交租金，过了半年才交的。中间段长海、段刚也找过别的地方，所以双方并不是租赁关系，而是一种好意施惠的行为，双方没有签订任何的租赁合同没有收取任何的租金，只是由于郭和平出于好意让段长海、段刚临时过来寄养几个月，故不能产生债的关系，因此不能让安定团结公司、郭秋荣赔偿。关于拆迁，段长海、段刚称，是2017年6、7月份知道的消息，8月份进行的测量，11月中旬都已经搬迁完毕。郭秋荣、安定团结公司称，段刚、段长海的陈述大概是这个情况，具体时间记不清了，在2017年11月份的时候，段长海、段刚将其能拆的东西全部拉走、搬走、包括窗户、卷帘门等，我们的东西段长海、段刚没有动，段长海、段刚的东西全部拆走了。关于涉案场地的情况，根据拆迁报告，占地总面积41400平方米，建筑总占地面积12632.67平方米，总建筑面积12632.67平方米，树木占地总面积5080.75平方米，06年9月前建筑总面积0.00平方米，06年9月后-09年9月前建筑总面积10319.41平方米，09年9月后建筑总面积2313.26平方米。段长海、段刚称：租赁的整个西院开始双方说的60亩，但根据拆迁测绘后得出是62.1亩。西院由研究院使用的部分是3、5、47、50号，这4幢是猪舍，还有4号、49号2个是锅炉房。在段长海、段刚租赁进来的时候研究院已经在使用上述部分，但段长海、段刚的租金是按照整个西院的面积支付的，整个拆迁土地的面积就是西院，东院是别人租赁的。关于新建的部分，36、33、27、21号这4个是猪舍，5个锅炉房对应测绘成果表上是22、23、28、34、35号，有一个没有编号的104.97平米的棚子（在27的上面的），52号，还有一个硬化路面总平米数是1403.8平米（经安定团结公司、郭秋荣签字确认）。改建的部分：17、18、19、25、31、39、45、48、51号以上9个均是猪舍，还有一些室内的装修、设备在测绘表中反映不出来，但在估价结果通知单的第二页可以反映出段长海、段刚的装修、设备、设施的评估金额。在《猪场改造、建设、硬化、设备清单》中，有郭祥的签字。此外，段刚、段长海提交了在该清单签字前，即2017年9月7日，郭祥、郭秋荣、段长海、段刚关于签订该清单前的沟通谈话录音。被拆除腾退人郭秋荣获得评估补偿和腾退补助计23231184元，提前交房奖2526534元，合计25757718元。禁养补偿款2250000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，对于段长海、段刚与安定团结公司之间是否存在租赁关系一节，因两家之间未产生矛盾之前关系较好，且段长海、段刚方所提交的录音证据、证人证言、改扩建清单等证据之间可以相互印证，足以认定双方之间存在事实租赁关系。而安定团结公司、郭秋荣在郭秋荣有明确意思表示退还了部分租金的情况下，仍然否认与段长海、段刚之间存在任何租赁关系，而将其描述为好意施惠，系主观存在故意的虚假陈述。至于租赁面积，郭秋荣于2018年4月15日向段刚退还了1.5个月的租金9750元，与段长海、段刚所述西厂全院一个月的租金为6500元，每亩地一年租金为1300元，西厂整院一年租金为78000元，共计租赁60亩的陈述相吻合。亦与郭秋荣与西白塔村委会的承租合同约定的租赁面积一致，据此，法院对60亩租赁面积予以认定。关于段长海、段刚是否应当享有拆迁利益。在拆迁公告发布后安定团结公司、郭秋荣对段长海、段刚新建、改建的面积进行了书面确认，因此形成了《猪场改造、建设、硬化、设备清单》，证实安定团结公司、郭秋荣认可应当对段长海、段刚建设的面积及装修、设备设施进行补偿。结合录音证据，在双方多次电话及当面交谈中，安定团结公司、郭秋荣均表示收到拆迁款后会与段长海、段刚结算清楚，并支付拆迁补偿款，从未否认段长海、段刚享有拆迁补偿利益。关于拆迁利益的具体量化，段长海、段刚主张新建改建地上物、装修、设备及附属物对应的补偿款应当归段长海、段刚所有。依据拆迁人的补偿标准计算，新建及改建地上物所对应的补偿款为1138244.4元、装修、设备及附属物补偿款为728798元、禁养补偿款1890589.04元、一次性停产停业综合补助费2490445元、一次性场地停产停业综合补助费4263585元、搬迁补助费530737.5元、设备迁移补助费7267.5元，定额补助费768448.82元、工程配合奖1592212.5元、提前交房奖1061475元，对于上述各项请求，经核实，法院不持异议。现段刚、段长海仅主张上述拆迁利益总额的800万元，属于民事意思自治范畴，法院亦不持异议。因上述拆迁款项均已汇入了郭秋荣的个人账户内，故郭秋荣对于上述拆迁利益亦负有返还义务。据此，一审法院于2019年8月30日判决：北京安定团结养殖有限公司、郭秋荣于判决生效后10日内给付段刚、段长海拆迁款共计8000000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安定团结公司，郭秋荣提交：证据1、2016年11月3日段刚和郭祥微信语音聊天记录文字整理一页、百度网页查询电话号码为“137XXXXXXXX”的搜索页面截图一张、猪易论坛网页页面招聘贴页面截图两张、大兴区参保养殖场（户）存栏数现场核查证明一页、能繁母猪养殖保险单一张、能繁母猪养殖保险费收据一份、北京市动物卫生监督意见书两份、北京市动物卫生监督笔录两份、安全生产现场检查记录十六份、北京市饲料产品专项检验抽样工作单两份、北京市大兴区安定镇西白塔村经济合作社（下称西白塔村经合社）开具的腾退文件、2017年5月3日郭秋荣出具的永久禁养承诺书一份、2018年8月23日西白塔村经合社与郭秋荣签订的终止协议一份、动物/动物产品无害化收运联单复印件11张，用以证明2017年11月之前，安定团结公司仍在涉案场地内开展生产经营，进行生猪养殖，段刚、段长海从未向安定团结公司租过营业执照。证据2、2017年9月8日，郭秋荣、郭祥、段长海、段刚、李成伶、李振勇、高鹤峰在安定猪选育办公室谈话录音及文字整理材料、证人李某证言、2016年5月前西厂的照片、2016年5月后西厂的照片、2017年9月段刚手写占地图、2017年4月合作种树协议、2017年4月合作种树视频、2017年4月合作种树照片、植树后航拍图、合作种树转账凭证及聊天记录，用以证明除研究院使用的4000平方米土地和段刚、段长海占用的3261平方米场地外，其与部分由安定团结公司实际控制使用，我们在涉案场地内进行了植树活动且拆迁协商谈判过程中，也是我们多次与政府谈判协商，段刚向我们出示了其标明的实际使用厂房图，并在此基础上与我们签署了《猪场改造、建设、硬化、设备清单》就拆迁利益达成了分配方案，即段刚、段长海仅占用3261平方米的场地，享有对应的部分的利益，段刚、段长海所述其占用60亩土地不实。证据3、证人车某证言、证人孟某证言、证明、大兴区畜禽养殖场（户）禁养验收单、永久禁养承诺书/政策获悉回执、安定团结动物防疫条件合格证（正/副本），用以证明车某、孟某以及环保局的相关人员一起到安定团结公司进行规模化养殖企业的禁养验收，禁养针对的对象是辖区内，具有土地租赁合同、营业执照和动物防疫条件合格证的合法规模化养殖企业，段刚、段长海不是被禁养对象，不享有禁养补助，每个规模补偿25万元，全程没有清点过猪数，段刚、段长海要求按照存栏点数进行补偿没有依据。其中，证人李某出庭作证称：我是村里的电工，西厂的厂子段长海建设了四栋房，大约占地4、5亩地，2017年9月，把我叫过去一块说建四栋厂房的事，段长海管郭祥要拆迁的钱，没有形成一致意见，等拆迁完之后再定多少钱，段长海与郭和平是朋友关系，我不知道段长海是不是租房，段长海占4栋房子，研究所也用西厂的一部分，树是郭祥种的，我从段长海处领工资每月2000元，从郭和平也每月领工资2000元。证人车某出庭作证称：我是北京大兴区农业农村局畜牧渔业综合管理科科员，我主要负责责任区内的畜牧生产工作,在做一些项目包括禁养的工作，自始至终法人是郭和平和郭秋荣，涉及到禁养这块，当时走的不是清点猪的数目，是按照涉及存栏走的，根据专家意见，按照1.2平米左右划为一头猪，那天郭祥带着我走了全场，大概是10800头吧，有九个规模，一个规模补贴25万元，禁养是市农业局要求的，现在环保不让养了，我们补偿的是养殖这部分，我们不管占地，当时要求的三个证件中其中一个证就是规模养殖证，具体三个证就是营业执照、我们局颁发的动物防疫条件合格证，土地证明或者合同，我们去现场都是与郭祥打交道，对于场地内是否有其他人养猪，我不清楚，我不认识段刚，只要有证，就补贴，不管有没有猪，禁养补贴发放，对照不对人。证人孟某出庭作证称：我是北京市大兴区安定镇动物防疫站防疫检疫员，只要卖猪，我就要去看看猪有没有生病，我去现场看见郭祥和后勤主管，我从2004年才参加工作，2006、2007年就开始做检疫工作，一直到本案场地清退，我不知道段刚、段长海，病死猪要报检，责任人是高淑艳和郭祥。针对上述证据，段刚、段长海的质证意见为：对证据1中除百度网页查询电话号码为“137XXXXXXXX”的搜索页面截图一张、猪易论坛网页页面招聘贴页面截图两张外的证据的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，关联性、证明目的均不予认可，聊天记录与我们租用其营业执照并不矛盾，双方均是从事养殖的专业户，对相关法规亦均知悉，如果安定团结公司、郭秋荣未将营业执照、检验证照等租与我们使用，则依据安定团结公司、郭秋荣的观点，我们在西厂的实际养殖行为应早已被相关部门取缔，但直至拆迁我们的养殖经营亦未被取缔或处罚，足以证明我们使用安定团结公司、郭秋荣的证照手续进行经营，村委会或相关部门的拆迁手续中记载的被拆迁人仅是原始租赁合同，我们与第三方质检是否有转租及合作，在所不问，相关补偿只与第一手承租人协商，对于次承租人的相关利益，相关部门不予区分，也不负责进行内部认定，造成这种现状的原因是拆迁法规修改后，承租人的相关补偿包含在拆迁协议里了，由被拆迁人与承租人自行确定。对证据2,2017年9月8日的录音被剪辑成两段，两段中有删减，导致录音不完整，结合我们在一审时的如实且稳定的当庭陈述及其他证据，完全可以认定我们的租用面积为西厂全院60亩；其他证据亦无法证明双方就补偿面积及补偿金额达成了一致意见，3261平方米仅是我们投资新建、改建、维修部分的租赁面积，不是全部租赁面积，安定团结公司、郭秋荣是将建设面积偷换成了租赁面积，与事实不符。证据3，禁养补偿款的办理租房及手续只针对证照上载明的权利人，对于内部的合同、租赁等关系不予直接认定，由当事人各方内部协商。对证人证言的质证意见为：证人李某的证言变化比较大，同时与双方存在利害关系，证言不予认可，证人车某的证言予以认可，证人孟某的证言真实性、关联性均不予认可，实际情况是我让郭祥打个电话或者给买方打电话，不用检疫员与生猪见面。安兴众联公司的质证意见为：我公司对证据不发表意见。本院认为：关于双方是否存在土地租赁合同关系问题。虽安定团结公司、郭秋荣在一、二审审理中均否认其与段长海、段刚存在租赁合同关系，一审审理中，安定团结公司、郭秋荣主张其对段长海、段刚系好意施惠，二审审理中，安定团结公司、郭秋荣主张其与段长海、段刚系临时借用关系，但依据段长海、段刚提交的录音证据、证人证言、改扩建清单、以及结合郭秋荣实际退还部分租金等事实，一审法院认定双方之间存在租赁合同关系，并无不当。安定团结公司、郭秋荣在一、二审审理中的上述主张均与事实不符，缺乏事实依据，本院难以支持。关于租赁面积问题。段长海、段刚所述西厂全院一个月租金为6500元，每亩地一年租金为1300元，西厂整院一年租金为78000元，共计租赁面积60亩，与郭秋荣实际退还1.5个月租金9750元的实际发生事实相印证，且与郭秋荣与村委会签订的租赁合同一致，故一审法院认定租赁面积为60亩，亦无不当。安定团结公司、郭秋荣主张段长海、段刚仅占用5亩，缺乏事实依据，本院不予采信。应当指出，双方均认可有案外人研究所实际使用西厂院内部分房屋，位置双方亦予以确认，面积可以依据拆迁评估报告及测绘表予以确认，故在计算段长海、段刚获得拆迁补偿利益时应当将研究所所在面积在全部拆迁补面积中予以扣除。关于具体段长海、段刚应获得拆迁利益项目问题。首先，经查，在涉案土地拆迁公告发布后，安定团结公司与段长海、段刚就段长海、段刚租赁合同履行期间在西厂院落内新建、改建的面积进行了书面确认，形成了《猪场改造、建设、硬化、设备清单》，该清单即为安定团结公司、郭秋荣对段长海、段刚建设的面积、装修、设备设施等进行补偿的确认，且此后根据双方多次电话、当面交谈形成的录音证据，均可证实安定团结公司、郭秋荣表示在取得相应拆迁补偿款后会与段长海、段刚进行结算，故综上现因涉案土地被拆迁腾退，双方租赁合同关系无法继续履行，且郭秋荣亦实际签订拆迁补偿协议、取得拆迁补偿款、禁养补偿款，作为西厂院落实际经营者，段长海、段刚要求获得拆迁补偿的诉讼请求，本院予以支持。其次，具体量化问题，依据双方签订的《猪场改造、建设、硬化、设备清单》、拆迁评估结果及测绘表、安兴众联公司与郭秋荣签订的拆迁腾退补偿协议、禁养补偿金额表等证据，段长海、段刚应获得新建及改建地上物所对应的补偿款为1138244.4元、装修、设备及附属物补偿款应为728798元，其他禁养补偿款、一次性房屋停产停业综合补助费、一次性场地停产停业综合补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费、定额补助费、工程配合奖、提前交房奖等款项均应在考虑实际租赁合同履行情况、合同履行期限、承租人是否存在配合拆迁项目进行等客观事实的前提下，在安定团结公司、郭秋荣与段长海、段刚之间按比例分配。现段长海、段刚主张的拆迁利益金额为800万元，未超过上述数额核算结果，故一审法院依据段长海、段刚诉请予以判决，并无不当。另，因拆迁补偿款已汇入郭秋荣个人账户，故一审法院判决安定团结公司、郭秋荣共同给付拆迁补偿款，并无不妥。综上所述，安定团结公司、郭秋荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由北京安定团结养殖有限公司、郭秋荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年六月一日法官助理 耿 玉书 记 员 陈 雪