上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19870号原告(反诉被告)：居杰民，男，1958年5月24日生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：邹志强，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：江炜，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：于颖，女，1978年4月11日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶。原告居杰民与被告于颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序。后被告于颖向本院提起反诉并申请追加第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)参与本案诉讼，本院依法受理后分别于2017年2月13日、2月28日以及5月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)居杰民及其委托诉讼代理人江炜、被告(反诉原告)于颖及其委托诉讼代理人赫少华、第三人德佑公司的委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。原告居杰民向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还双倍定金差额人民币(以下币种同)500,000元；2、被告支付原告损害赔偿金320,000元；3、解除双方《房地产买卖居间协议》中确定的房屋买卖合同关系。事实与理由：2016年8月12日，原告在第三人德佑公司的居间下购买被告位于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)并签订《房地产买卖居间协议》。之后原告按约支付了定金500,000元，但被告以其与第三人就定金保管事宜发生争议为由拒绝履行《房地产买卖居间协议》。2016年9月22日，被告在涉案房屋上设置了新的抵押。2016年10月13日，被告通知原告解除买卖居间协议。现原告已收到返还的定金500,000元，但房屋价格大幅上涨，被告的行为给原告造成了经济损失，故原告诉至本院提出如上诉请。被告于颖辩称,同意解除房屋买卖合同关系，且已于原告收到被告解除函当日即2016年11月13日解除。对于原告的其余诉讼请求，被告均不认可。根据合同约定，被告涤除房屋上债权数额为80万元的抵押后，原告应将居间方保管的定金交付被告。现被告于2016年8月18日涤除了上述抵押，但原告直至2016年8月20日后才陆续将定金支付至居间方处，并擅自变更了合同约定，要求更改支付定金的条件为产证由原告保管。现被告未收到原告定金，故向原告提出解除合同。第三人德佑公司述称，原告的诉请与第三人无关，无意见。同时，被告于颖向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告于2016年8月12日签订的《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系及《补充协议》于2016年10月13日解除；2、原告支付被告违约金756,000元。事实与理由：原、被告签订《房地产买卖居间协议》后，被告积极履行合同，按约于2016年8月18日还清了800,000元借款并注销了抵押，但原告要求房产证交由第三人保管后方同意支付定金，后被告为了避免损失扩大，通过民间借贷支付了高额利息。被告认为，被告因资金周转需要以低价出售涉案房屋，并如实向原告及第三人披露了房屋抵押及房产证使用等情况，对于购房人支付定金及首付款也均有相应要求，现原告变更定金支付条件，故意设置交易障碍，房屋无法正常交易，导致被告合同目的无法实现。原告居杰民针对被告于颖的反诉诉讼请求辩称，同意解除合同关系。对于第二项请求，原告按约将定金支付至第三人处由第三人代为保管，已完全履行了居间合同项下的义务，被告未收到定金的原因是第三人没有支付，与原告无关。此外，本案中，被告不存在损失，不应主张违约金。第三人德佑公司就被告的反诉诉请述称，第三人未收到过被告提供的还清贷款证明或注销抵押凭证。本案交易未继续履行的原因是被告在房屋上增设抵押，产证保管在案外人处，导致第三人未向其支付定金。经审理查明：被告于颖系涉案房屋权利人，建筑面积130.95平方米。2016年8月7日，原告居杰民向第三人德佑公司支付购买涉案房屋的意向金10,000元。2016年8月12日，被告于颖作为出售方(甲方)、原告居杰民作为买受方(乙方)在第三人德佑公司(丙方)的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买被告涉案房屋，建筑面积130.95平方米；房屋上设有权利人为中国民生银行股份有限公司上海分行、金额为1,700,000元的抵押，以及权利人为案外人金琦、金额为800,000元的抵押；房屋总价款3,780,000元，乙方向丙方支付意向金60,000元作为与甲方洽谈之用，如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后25日内补足定金至500,000元，甲方同意将上述定金由丙方收取并保管；甲、乙双方应当在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。协议第6.1条约定，本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形……)。第七条约定，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。第八条违约责任约定，乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。第十三条约定，甲方承诺于2016年9月7号前自行把该房屋下的抵押800,000元和银行抵押1,700,000元还清并注销掉，第三人在收到甲方的个抵800,000的还清和注销清单凭证后把乙方暂时交由丙方保管的500,000元定金转账给甲方。协议另对其他事宜进行了约定。协议签订当日，原告向第三人转账支付50,000元。同日，原告居杰民(乙方)与被告于颖(甲方)签订《补充协议》一份，约定甲方涉案房屋名下中国民生银行上海支行抵押金额1,700,000元于2016年12月26日前还清并注销，其他约定依房地产买卖居间协议执行。上述协议签订后，第三人德佑公司就原、被告上述房屋买卖申请了网上备案登记。2016年8月18日，被告于颖向上海市松江区房地产交易中心申请注销涉案房屋上债权人为金琦、债权数额为80万元的抵押权登记。2016年8月21日，原告居杰民向第三人德佑公司转账支付40,000元，于同月24日支付300,000元，于同月29日支付100,000元。2016年8月29日，第三人德佑公司工作人员苏新惠向被告于颖发送短信称，被告自行借钱还掉个抵80万元，但产证在被告手中，第三人担心被告在房屋上另设抵押。审理中，被告以此证明原告及第三人均知晓被告已经注销了房屋上债权金额为80万元的抵押，但要求被告提交产证后才能支付定金。原告居杰民对此质证认为，真实性不予认可，该短信体现了第三人对被告进行再抵押的担心。第三人则认为，被告未及时向第三人提供上述抵押债务的还清证明和注销凭证，且被告系通过民间借贷方式偿还债务，其对产证存于何处的表述又前后不一，原告与第三人均表示怀疑且担忧，故要求被告配合提供产证原件。2016年9月9日，被告于颖以涉案房屋为担保向案外人宁波通商银行股份有限公司上海分行(以下简称“宁波银行”)申请最高额贷款。2016年9月19日，第三人德佑公司撤销了上述网上备案登记手续。同日，原告之子居天翔向被告发送短信，载明“于小姐，既然网签已经撤销了，你的银行贷款应该也可以正常进行了……”2016年9月21日，原告居杰民之子居天翔因涉案房屋买卖事宜与第三人德佑公司的工作人员发生冲突并报警称，居天翔要求第三人德佑公司将已付定金交付房东，但第三人一直拖着，不将上述定金交给房东。次日，宁波银行核准登记为涉案房屋的抵押权人，最高债权限额3,420,000元，债权发生期间为2016年9月9日至2026年9月9日。截至当日，涉案房屋上原权利人为中国民生银行股份有限公司上海分行、债权金额为170万元的抵押已予注销。2016年10月13日，被告因未收到定金通知原告解除双方签署的买卖居间协议，房屋另作处理。原告于当日收悉。同月27日，原告向被告回函称，因被告发出解除通知并在涉案房屋上设立了新的抵押，即被告明示拒绝履行双方协议义务，故要求被告双倍返还定金并赔偿原告损失，回函载明的落款时间为2016年10月21日，被告于2016年10月28日收悉。此外，原告向第三人出具退款申请书，载明，现原告确认原、被告的房屋买卖交易不再继续进行，就已付定金500,000元，请第三人于收到本申请书之日起5日内经被告同意后返还原告，就交易的其他纠纷事宜由原、被告双方另行解决，申请书载明的落款时间为2016年10月22日。第三人德佑公司已向原告居杰民返还定金50万元。另查明，2016年8月8日，原告居杰民之配偶管祖愉将其位于上海市长宁区茅台路XXX弄XXX号XXX室房屋售予案外人查某、陈某，出售总价309万元，建筑面积51.73平方米。以上事实，有房地产买卖居间协议、补充协议、收款收据、房地产买卖(含居间)协议、解除合同通知函、上海市不动产登记簿、关于双倍返还定金并赔偿损失的函、邮寄凭证、退款申请书、短信记录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,原、被告双方就购买涉案房屋订立的《房地产买卖居间协议》以及《补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。虽然该房地产买卖居间协议对于买卖标的的位置、价格、付款方式、违约责任等进行了约定，但仍欠缺对交房、过户等主要条款之约定，故应属于预约合同。现原、被告双方均同意房屋买卖合同关系解除，本院予以确认。关于合同解除的时间，被告于2016年10月13日通知原告解除，原告收悉后于2016年10月27日向被告发出要求双倍返还定金并赔偿损失的函，视为原告同意解除合同关系并就解除后果进行处理，故本院认定双方于被告收悉上述回函之日即2016年10月28日达成解除合意。根据《房地产买卖居间协议》约定，被告同意由第三人代为收取并保管定金。现原告按约向第三人支付了定金50万元，但被告以第三人未按约向其交付定金为由主张原告违约并解除合同，缺乏依据，本院不予支持。其次，被告在签订《房地产买卖居间协议》后就涉案房屋增设了新的抵押，虽然事出有因，但其行为已构成违约，按约应双倍返还定金，现原告已取回定金50万元，故其要求被告支付双倍定金差额50万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损害赔偿金，考虑到本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院认为双倍返还定金已足以弥补原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)、(四)项、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)居杰民与被告(反诉原告)于颖之间就坐落于上海市松江区新南路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年10月28日解除；二、被告(反诉原告)于颖于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)居杰民双倍定金差额500,000元；三、驳回原告(反诉被告)居杰民的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)于颖的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费12,000元，减半收取6,000元，反诉案件受理费5,680元，财产保全申请费4,620元，合计诉讼费16,300元，由原告(反诉被告)居杰民负担3,200元(已付)，由被告(反诉原告)于颖负担13,100元(已付5,680元，剩余7,420元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年六月二十三日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。