上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初3216号原告上海月星环球家饰博览中心有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人丁佐宏。委托代理人蔡晶。委托代理人钱淳寅。被告文成县亨哈山珍食品有限公司，住所地浙江省。法定代表人林大钧。委托代理人王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告文成县亨哈山珍食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员蒋国红独任审判,公开开庭进行了审理。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司的委托代理人蔡晶、钱淳寅，被告文成县亨哈山珍食品有限公司的委托代理人王轶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海月星环球家饰博览中心有限公司诉称，2015年4月20日，原被告签订《上海环球港办公物业租赁合同》一份，合同约定，原告将位于上海市普陀区凯旋北路XXX号上海环球港办公楼35层建筑面积为2060.18平方米的物业(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限为3年，装修期为5个月，合同对租金、物业管理费的数额及支付时间以及逾期支付上述费用的违约金都作了相关约定。合同又约定被告逾期支付租金累计超过14天或逾期支付物业管理费累计满20天或连续不支付物业管理费超过10天的，原告有权单方解除合同，同时对被告应承担的违约金数额及对返还租赁物业的时间及逾期返还租赁物业而产生的房屋占用使用费的计算标准均作了相关约定。合同签订后，被告支付了履约保证金人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX.03元，原告按约向被告交付了系争房屋。后被告屡次迟延支付租金及物业管理费且至今未支付2016年6月租金、2016年5月与6月的物业管理费、电费。为此，原告于2016年7月6日向被告发出《合同解约函》，通知被告合同于2016年7月10日起解除，但被告在收到函告后始终未将租赁物业恢复原状并交还原告，为此，原告于2016年8月10日委托第三方公司对系争房屋进行复原工作(由此产生30天的房屋占用使用费)。原告认为被告的严重违约行为给原告造成巨大经济损失，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原被告签订的《上海环球港办公物业租赁合同》于2016年7月10日起解除；二、被告向原告支付2016年6月1日至2016年7月10日的租金649471.75元；三、被告向原告支付2016年5月1日至2016年7月10日的物业管理费168248.03元；四、被告向原告支付2016年7月11日至2016年8月10日的房屋占用使用费964164.24元；五、被告向原告支付逾期支付租金的违约金XXXXXXX.49元(暂计至2017年1月20日，实际应计算至判决生效之日止)；六、被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金175146.20元(暂计至2017年1月20日，实际应计算至判决生效之日止)；七、被告向原告支付2016年4月25日至2016年8月10日的电费13352.22元；八、被告向原告支付解除合同违约金XXXXXXX.03元。被告文成县亨哈山珍食品有限公司辩称，对解除合同的时间，所欠的租金、物业管理费、电费的数额，房屋占用期间，违约的天数、违约金计算的基数及其起算日期均认可，故同意解除合同、支付租金、物业管理费、电费及房屋占用使用费，但认为房屋占用使用费应当按照租金的标准支付，同时认为违约金计算标准过高，要求法院适当降低。经审理查明，2015年4月20日，原告上海月星环球家饰博览中心有限公司作为出租方，被告文成县亨哈山珍食品有限公司作为承租方就系争房屋出租事宜签订《上海环球港办公物业租赁合同》一份。合同约定被告向原告承租系争房屋，计租面积为2060.18平方米；租赁期限为3年，即自2015年10月1日起至2018年9月30日止；租赁用途为办公；月租金为488777.71元，物业管理费每月为72106.3元，被告均应于每月7日前向原告支付下一月的上述所述费用，逾期支付租金的，每逾期一日被告需按总逾期支付金额的0.5%支付违约金，逾期支付物业管理费的，被告需按每日0.3%向原告支付滞纳金；租赁期间，因使用系争房屋所发生的水、电、物业管理等费用由被告承担。同时约定，被告应于签署本合同后5个工作日内向原告支付相当于3个月租金和3个月物业管理费共计XXXXXXX.03元作为租赁保证金，租赁关系终止后，原告收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由被告承担的费用外，余额无息返还被告。合同又约定，被告逾期不支付租金累计超过14天或逾期不支付应付的任何一项费用累计满20天的或连续不支付应付的任何一项费用超过10天的，原告有权行使合同解除权，被告应向原告支付相当于合同保证金金额的违约金以弥补原告的损失；除原告书面同意被告续租外，被告应最迟于本合同租期届满日或本合同提前终止之日向原告返还系争房屋，逾期返还的，每逾期一日被告应按当年日租金的2倍向原告支付房屋占用使用费。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金XXXXXXX.03元。后被告拖欠支付2016年6月1日至2016年7月10期间租金及2016年5月1日至2016年7月10日期间物业管理费，原告于2016年7月6日向被告发出解约函，被告撤离系争房屋后，原告于2016年8月10日接收系争房屋。本案在审理过程中，被告对原告主张的诉请5、诉请6中的未付金额、违约天数、计算基数及起算日期均认可，但认为违约金计算标准过高，要求法院酌情降低。原告则认为其违约金主张已经包含房屋复原费及中介费用，故违约金的数额是合理的，原告还表示同意返还租赁保证金。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人对房屋租赁关系、费用的结算状况、履约保证金的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。现被告表示同意双方的租赁关系于2016年7月10日起解除，同意支付拖欠的租金、物业管理费及电费，且对拖欠的金额均予以认可，本院对此予以确认，对相关诉请本院均予以支持。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。现被告之行为已构成违约，理应向原告支付相应的违约金。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，结合原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所需承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡。故对被告关于违约金的抗辩意见，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。合同解除，被告继续占用房屋的行为侵犯了原告的合法权益，故被告应当承担在此期间所产生的房屋使用费，针对被告认为支付标准应参照租金标准，本院认为，房屋占用使用费的支付标准理由同违约金，具体数额由本院依法酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定判决如下：一、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司与被告文成县亨哈山珍食品有限公司2015年4月20日就上海市普陀区凯旋北路XXX号上海环球港办公楼35层房屋签订的《上海环球港办公物业租赁合同》于2016年7月10日起解除；二、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司2016年6月1日起至2016年7月10日止的租金人民币649471.75元；三、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司2016年5月1日起至2016年7月10日止的物业管理费人民币168248.03元；四、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司2016年7月11日起至2016年8月10日止的房屋占用使用费人民币600000元；五、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付2015年11月至2016年5月租金的违约金(以人民币488777.71元为基数，总计违约天数为139天，按日千分之二的标准计付)；六、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付2016年6月至2016年7月10日租金的违约金(其中人民币488777.71元自2016年5月8日起算、人民币160694.04元自2016年6月8日起算，均计算至判决生效之日止，各按上述金额的日千分之二的标准计付)；七、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付2015年8月至2016年4月物业管理费的违约金(以人民币72106.30元为基数，总计违约天数为188天，按日千分之一的标准计付)；八、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司逾期支付2016年5月至2016年7月10日物业管理费的违约金(其中人民币72106.30元自2016年4月8日起算、人民币72106.30元自2016年5月8日起算、人民币24035.43元自2016年6月8日起算，均计算至判决生效之日止，各按上述金额的日千分之一的标准计付)；九、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司2016年4月25日起至2016年8月10日止的电费人民币13352.22元；十、被告文成县亨哈山珍食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海月星环球家饰博览中心有限公司解除合同的违约金人民币XXXXXXX元；十一、原告上海月星环球家饰博览中心有限公司应于本判决生效之日起十日返还被告文成县亨哈山珍食品有限公司租赁保证金人民币XXXXXXX.03元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币45245元，减半收取，计人民币22622.5元，由被告文成县亨哈山珍食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋国红二〇一七年六月二日书记员  徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。