陕西省延安市中级人民法院民事判决书  （2020）陕06民终539号 上诉人（原审被告）：王延生。委托诉讼代理人：丁辉、王可凡，（实习），陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海浪。委托诉讼代理人：呼学军，陕西铮正律师事务所律师。原审被告：苗振阳。上诉人王延生因与被上诉人杨海浪、原审被告苗振阳确认合同无效纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2019）陕0622民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王延生上诉请求：1、撤销延川县人民法院（2019）陕0622民初1531号民事判决第一、二项，驳回杨海浪全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于“王延生并没有获得出售苗振阳的房产，代替苗振阳与他人签订房屋买卖合同的授权，无权与杨海浪签订房屋买卖合同”的认定和本案的证据不符，和查明的事实不符。1、王延生得到苗振阳的卖房授权是有原因和背景的。2013年苗振阳为筹措资金，向延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司（下简称“欣鑫公司”）借款160万元，同时将在建的位于延川县XX沟房屋的一、二层的全部及三层的一半（即案涉房屋）抵押并办理抵押手续。2015年因苗振阳无法按期偿还借款，欣鑫公司诉至延川法院，2016年3月11日延川法院判决苗振阳向欣鑫公司偿还160万元借款本金及相应利息，同时判决若苗振阳届期不履行付款义务，欣鑫公司可以与苗振阳协议，以苗振阳所有的抵押房产折价，或者申请拍卖、变卖该抵押房价款受偿。此判决书，是之后苗振阳出具两份《授权委托书》及欣鑫公司员工王延生书写《承诺书》的重要原因和背景。 2、出具委托书是苗振阳为解决和欣鑫公司的债务问题而为。2016年前后，苗振阳因四处欠债，重复虚假抵押等原因躲避外地并委托其法律顾问李某某处理相应债务问题。2016年10月15日，李某某与欣鑫公司员工及律师一起来到榆林与苗振阳见面，苗振阳提出让欣鑫公司及李某某一起看情况将南关幼儿园处理了，用卖到的钱清偿欣鑫公司的债务，剩余的钱归他所有（见原审法院对李某某的“调查笔录”）。苗振阳并非无原因的委托王延生卖房。原审法院查明了上述事实，却又忽略出具委托书的背景，仅凭字面理解就否定授权错误。3、2016年10月15日，苗振阳先向王延生出具第一份《授权委托书》委托王延生办理延川县XX园土地、城建等相关手续，且土地使用权人变为王延生。当时苗振阳因担心王延生将房产办理到个人名下又不将其和欣鑫公司的债务相抵，便要求王延生签下《承诺书》，《承诺书》仅是对第一份授权的解释而已，并没有否定《授权委托书》的效力。4、苗振阳出具的第二份《授权委托书》是在《承诺书》之后形成的，不论从《承诺书》出具的时间和内容来看，不可能否定第二份《授权委托书》。在第一份《授权委托书》出具后，双方协商考虑多种方式来抵偿债务，于是形成第二份《授权委托书》，授权王延生全权负责南关幼儿园办公楼的资源处置、寻找买主的权利，确定价格时与李某某共同协商。而王延生受托变卖房产后将房款用于抵扣苗振阳所欠欣鑫公司欠款，也是完全符合当初对苗振阳的承诺。就承诺书的内容来看也完全看不到否定授权的内容。5、就第二份《授权委托书》的内容来看，也是授权明确的。授权明确是“全权处置”，全权处置自然就包含寻找买家、签订合同、收取款项的内容，这是常理。该授权唯一的限制就是在确定价格时需与李某某共同协商。6、原审判决依据《标点符号用法》的说明认定授权范围并不包括代替苗振阳与他人签订买卖合同、出卖涉案房产。上诉人认为是原审法院无视出具授权委托书的背景，仅凭字面断章取义的错误认定。二、原审法院认为，王延生在履行委托书的过程中，尤其是在与杨海浪签订房屋买卖合同过程中，没有通知苗振阳，此认定与事实不符。且是否通知苗振阳并不影响授权的效力。王延生在取得《授权委托书》后开始与原承租人杨海浪协商房屋出售事宜，同时关于房屋定价问题一直通过李某某与苗振阳沟通，并在李某某的主导下最终定价600万元。李某某作为苗振阳的法律顾问，受托定价，并证明价款通过电话向苗振阳通知，苗振阳表示同意。根据《授权委托书》苗振阳已赋予其法律顾问李某某定价权，李某某无需告知苗振阳便可以确定价格，并由王延生处置房产，故原审法院认定明显错误。三、经苗振阳授权，王延生依法与杨海浪签订《房屋转让合同》形成清晰的法律关系，同时王延生将出售房屋所得的130万元用以向欣鑫公司还借款，初步解决了与苗振阳之间的借贷关系。但由于原审法院将《房屋转让合同》认定无效，从而导致法律关系混乱。本案中，起因是苗振阳为了偿还向欣鑫公司的借款160万元，授权王延生出卖房屋并将房款用于归还借款。而王延生是欣鑫公司的代理人，履行的是职务行为。本案原审判决导致苗振阳和欣鑫公司的部分债权债务关系消失，又凭空在苗振阳和王延生之间产生新的法律关系。显然和本案的事实不符，导致各方法律关系的错乱。四、杨海浪诉王延生、苗振阳确认合同无效纠纷一案，原审法院于2019年9月3日立案，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭审理。但本案并不符合适用简易程序审理案件的条件，原审法院审理案件时存在程序不当问题。五、原审判决对李某某和苗振阳陈述不一致的部分不予认可，适用法律错误。原审法院依职权对李某某进行调查，李某某是苗振阳的法律顾问，且苗振阳的债务问题一直由李某某负责处理，案涉房屋处置的定价权也完全授权给李某某。从李某某的身份来看，法院依职权调取的证言效力非常高。而原审法院却以李某某和苗振阳陈述不一致为由否定其证明效力，错误运用证据规则，适用法律错误。 杨海浪辩称，上诉人王延生的上诉请求没有事实和法律依据，一、王延生认为其是受苗振阳的委托与答辩人签订的房屋转让合同，与事实不符。事实上，2016年9月，答辩人租赁苗振阳的幼儿园正常经营时，王延生突然找到答辩人并告诉答辩人苗振阳的幼儿园的房产已经抵押给其了，租赁费也应该交给其，并威胁答辩人要将该房产出卖给答辩人，如果答辩人不买，就要收回房产，让答辩人无法经营幼儿园，同时承诺如果答辩人购买了该房产后，其能通过关系半年内就将该房产过户在答辩人名下，保证答辩人能正常经营幼儿园。2017年2月15日，被答辩人拿着苗振阳的委托书说，苗振阳同意出售幼儿园房产给答辩人，答辩人信以为真，就与其签订了买卖合同，并给了被答辩人王延生160万元房款（其中60万元打了借条），被答辩人王延生向答辩人出具了收条。2017年3月24日，被答辩人又谎称要给答辩人办理房产过户手续，向答辩人索要30万元，答辩人给其转账30万元。2019年年初，答辩人碰到苗振阳，苗振阳告诉答辩人，其没有委托被答辩人王延生出售其幼儿园房产，只是委托其办理该房产的土地和批建手续。随后，答辩人就到房产登记部门查问房产手续办理情况，被告知该房产不可能办理房产登记和过户手续，答辩人才知道上当受骗。随即到公安机关报案，2019年8月，公安机关口头告知答辩人不能刑事立案，建议答辩人向法院起诉。以上事实可以证明是被答辩人连哄带骗加威胁将苗振阳的房产出售给答辩人，并以办理房产手续为名骗取了答辩人30万元。二、苗振阳给被答辩人王延生的授权委托没有法律效力。第一，苗振阳给被答辩人授权委托中既没有授权其代为签订房屋买卖合同，更没有对其代签合同的行为追认。根据合同法的规定被答辩人该代理行为无效，其法律后果由被答辩人自己承担。第二，苗振阳在一审中提供了被答辩人给其的承诺书，被答辩人向答辩人承诺其代理权仅限于办理房产审批手续，而被答辩人将该房产出售给答辩人超出其授权范围，其后果依法应当由被答辩人承担。第三，按照法律规定全权代理必须明确具体代理权限，没有具体授权视为一般代理。三、被答辩人王延生属于双方代理，其代理行为违反了诚实信用原则也是没有法律效力的。本案中实际上是涉及三个主体即：延安经济技术开发区欣鑫小额贷款公司、苗振阳、杨海浪，代理人有两位即：王延生和李某某。王延生是欣鑫小额贷款公司和苗振阳的委托代理人，李某某是苗振阳和杨海浪的委托代理人。所以这两个代理人都是双方代理，此种代理违背了善良管理人的义务和诚实信用原则，属于滥用代理权的行为，并且恶意串通损害了被代理人苗振阳和杨海浪的合法利益，因此，被答辩人的代理行为依法应当属于无效行为。四、一审法院审理程序合法。一审法院在开庭时就告知了双方本案适用简易程序，被答辩人当时也没有提出异议，同意适用简易程序审理。综上，一审法院的判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。苗振阳辩称，一、被答辩人王延生将答辩人的南关幼儿园房产转让给被答辩人杨海浪一事,答辩人不知情。答辩人从2015年起就到外地做生意,一直到2018年底才回到延川。2019年初公安局干警询问答辩人是否采取欺骗手段委托他人将南关幼儿园转让给杨海浪。答辩人告诉警察,答辩人对转让幼儿园房产一事一概不知,既没有委托他人签订过转让合同也没有收过房款。后来碰到杨海浪才知道王延生将答辩人的房产转让给杨海浪,并收取了杨海浪的房款，同时答辩人也了解到李某某在买卖房产时既是答辩人法律顾问也是杨海浪的法律顾问。随后，答辩人就打电话质问李某某，李某某当时在电话中也承认将房产出卖给杨海浪的事答辩人的确不知情，李某某和王延生两人谁也没有给答辩人说过出售房产给杨海浪这件事。二、答辩人给被答辩人王延生的授权不是答辩人真实意思表示。2016年10月,答辩人的法律顾问李某某带领王延生到答辩人做生意处,告诉答辩人,王延生原来在政府部门当过领导,在政府有关系能办理幼儿园房产的相关手续,并让答辩人给王延生出具授权委托。当时李某某负责起草打印了委托书,答辩人就在委托书上签了字。签字后,答辩人因看不懂授权书上的内容,就让王延生给答辩人又写了承诺书。王延生承诺该授权书仅限于办理南关幼儿园的相关审批手续，没有授权其签订买卖合同。三、答辩人认为是李某某与王延生采取欺骗手段在答辩人不知情的情况下将答辩人的房产转让给他人,一切法律后果应该由其两人承担,与答辩人无关。本案中,在答辩人未授权的情况下,被答辩人王延生、李某某将答辩人价值1200多万元的南关幼儿园房产以600万元的价格私自转让给杨海浪,王延生作为答辩人和欣鑫小额贷款公司的代理人，李某某作为答辩人和杨海浪的代理人，两人串通合谋利用代理人的便利条件采取欺骗手段将答辩人的房产低价出售，严重的损害了答辩人的合法权益。答辩人认为王延生与杨海浪签订的房屋转让协议无效。该房产的所有权归答辩人所有。杨海浪向一审法院起诉请求：1、依法判决原告与被告王延生签订的买卖合同无效；2、依法判令王延生返还原告190万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2013年被告苗振阳在延川县XX沟XX座坐西向东三层、坐北向南五层的L型楼房。2013年12月、2014年8月，被告苗振阳以其中的一、二层的全部及三层的一半为抵押，向延安经济技术开发区欣鑫小额贷款有限责任公司（以下简称欣鑫公司）贷款160万元，并办理了抵押登记手续。2014年原告杨海浪与他人合伙租赁了该楼房，用于开办幼儿园。2015年5月9日，杨海浪与苗振阳签订了《房屋租赁合同书》，继续租赁该房屋开办幼儿园，租赁期限为十年（2015年9月1日至2025年9月1日），年租金30万元，苗振阳免去一年的租金，总租金为270万元。因苗振阳贷款后未能按照贷款合同的要求予以偿还，欣鑫公司于2015年将苗振阳起诉至延川县人民法院。延川县人民法院经过审理，于2016年3月11日作出判决，判令苗振阳限期偿还借款本金160万元及其利息，并判决如果苗振阳不能按期还款，欣鑫公司可以与苗振阳协商，以涉案房产进行折价或者申请以拍卖、变卖涉案房产所得的价款优先受偿。判决生效后，欣鑫公司申请强制执行。后欣鑫公司通过苗振阳的法律顾问李某某与苗振阳取得联系，双方约定在榆林见面。2016年10月15日，欣鑫公司法定代表人、股东、律师及员工王延生等人与李某某一起，在榆林见到了苗振阳，共同协商偿还借贷事宜。双方经过协商，商定将苗振阳所建楼房的批建手续办理完整后，寻找买主，出售楼房，用所得价款偿还苗振阳拖欠的相关借款。欣鑫公司称王延生能够办理批建手续，要求苗振阳出具委托书，委托王延生办理批建手续。经过协商，由欣鑫公司律师与李某某起草了两份委托书，第一份内容为：“本人苗振阳委托王延生办理延川县XX园土地、承建等相关手续，且土地使用权人变为王延生，办理手续过程中所产生的费用由苗振阳承担”。第二份内容为：“本人苗振阳授权王延生全权负责南关幼儿园办公楼的资产处置、寻找买主的权利，确定价格时与李某某共同协商议定”。苗振阳在第一份委托书上签名后，害怕王延生通过该委托实施侵害其利益的事情，要求王延生向其承诺，王延生遂给苗振阳出具了一份承诺书，内容为：“苗振阳于2016年10月15日写给本人的授权委托书，仅限于办理南关幼儿园的相关审批手续及苗振阳借延安经开区欣鑫小贷公司壹佰陆拾万元之贷款及利息之事，债务完结之日，该授权委托书同时作废。同时实际使用权人归苗振阳”。苗振阳遂在第二份委托书上签名。王延生在得到两份委托书后，与杨海浪及李某某进行协商，于2017年2月15日以苗振阳的名义，与杨海浪签订了一份《房屋转让合同》，约定以600万元的价格将苗振阳所修建的延川县XX沟沟口幼儿园教学楼及院子整体出售给杨海浪，以杨海浪已经交给苗振阳的租赁费中扣除243万元购房款，再扣除100万元用以办理房产手续，杨海浪再交付100万元现金，并由杨海浪向欣鑫公司贷款60万元，由王延生用来偿还苗振阳借欣鑫公司的贷款。剩余97万元待房产手续办理出来时一次性支付67万元，杨海浪另行配合法院执行其他案件30万元，抵扣房款。合同签订后，杨海浪给王延生支付了100万元现金，并于同日与欣鑫公司签订了一份《个人借款担保合同》，借款额为60万元，用途为“购苗振阳房款”。2017年2月16日，王延生将收到的100万元转入欣鑫公司账户，偿还了苗振阳的借款。欣鑫公司将苗振阳借款时办理的他项权证交给王延生，王延生将其交给了杨海浪。之后王延生要求杨海浪向其支付办理房产手续的费用100万元，杨海浪于2017年3月24日给王延生转款30万元，王延生收到该款后，并未用于办理房产手续，而是又转入欣鑫公司账户，偿还了苗振阳的借款。2018年秋，杨海浪向相关部门进行了咨询，得知该房产无法办理房产手续后感觉上当，遂以王延生、苗振阳涉嫌诈骗为由向延川县公安局报案。2019年8月，延川县公安局口头告知原告杨海浪不予刑事立案，建议其进行民事诉讼，原告遂诉至本院。一审法院认为，我国相关法律规定，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，也可以委托他人对自己所有的财产行使占有、使用、收益和处分的权利。本案的关键在于被告王延生是否有得到苗振阳的授权，出售苗振阳所有的楼房。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中所委托的事项及委托权限必须明确、具体，受委托人应该在维护委托人合法权益的基础上，严格按照委托合同所委托的事项及权限范围进行民事活动，否则应该承担相应的后果。本案是因为欣鑫公司向苗振阳索要欠款，双方商定由被告王延生负责给涉案房产办理完整批建手续，以便于出卖该房产，并以所得价款偿还欣鑫公司借款所引起。王延生当时是欣鑫公司的员工，所代表的是欣鑫公司的利益，其给苗振阳的房产办理批建手续的目的，也是为了能够将该房产出卖，以收回欣鑫公司的借款，其在履行委托书的过程中，尤其是在与杨海浪签订房屋买卖合同过程中，根本没有通知苗振阳，谈不上是为了其委托人苗振阳的利益而行事。其次，苗振阳要求王延生向其出具承诺书，承诺当日其给王延生出具的委托书仅限于办理相关审批手续和偿还借款，也表明苗振阳意识到王延生代表的是欣鑫公司，害怕王延生会作出损害其合法权益的事情，该承诺书虽然是在出具了第一份委托书之后书写的，但是苗振阳的本意是指当日其给王延生出具的全部委托书都涵盖在内，所以苗振阳根本没有授权王延生自主出卖该房产的意图。第三，本案所争议的，主要是被告苗振阳给王延生出具的第二份委托书，该委托书中“授权王延生全权负责南关幼儿园办公楼的资产处置、寻找买主的权利”的语句，是王延生替苗振阳变卖涉案房产的最终依据。但是，如前所述，委托合同中的委托事项和委托权限必须明确、具体，“全权负责”本身就是一个比较含糊的概念，而“资产处置、寻找买主”之间使用的是顿号，根据我国《标点符号用法》的说明，在这里顿号的作用是在于表明前后词语重复或者并列的关系，无论如何理解顿号的作用，“处置”一词的含义都比较含糊，根据解释，“处置”包括“安排；处理；处罚”等五、六种含义。其中“处理”又包括“1、处置；安排；料理。2、变价、减价出售。3、用特定方法加工”等含义。故该委托书中的“处置”一词不能单纯地理解为“变价、减价出售”，即使单纯将其理解为“变价、减价出售”，也受到“寻找买主”的限制，所以该授权的范围并不包括代替苗振阳与他人签订买卖合同、出卖涉案房产。综上所述，被告王延生并没有获得出售苗振阳的房产，代替苗振阳与他人签订房屋买卖合同的授权，其无权与杨海浪签订房屋买卖合同。我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反言之，未得到权利人追认的，该合同无效。本案中被告王延生在没有得到授权的情况下，以苗振阳的名义与杨海浪签订房屋买卖合同，事后也没有得到苗振阳的追认，该合同无效。我国合同法同时规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中王延生、杨海浪出于对苗振阳出具的委托书中“全权负责”和“处置”想当然的理解，误以为王延生具有处置苗振阳房产的权利，该理由经不起一般意义上的推敲，并不能成为合同法中所指的“有理由相信”中的“理由”，所以王延生的行为也不能构成表见代理。我国物权法规定，无权处分人将不动产转让给受让人，受让人获得的不动产已经登记的，受让人获得该不动产的所有权。本案中杨海浪在与王延生签订房屋买卖合同后，至今未能在不动产登记部门对该房产进行登记，也不构成善意取得。根据我国合同法的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还。杨海浪与王延生所签订的房屋买卖合同无效，但是其与苗振阳之间的租赁关系仍然存在，故暂时不必将涉案房屋予以返还。苗振阳对本案涉及的房屋买卖合同不知情，也未收取购房款，不承担返还义务。王延生因该合同获得了杨海浪的130万元，应该予以返还。剩余的60万元，并未发生实际的资金交付行为，该部分款项引起的纠纷，可以另行解决。其将该款偿还了苗振阳在欣鑫公司的借款，在给杨海浪返还后，对苗振阳来说，构成了不当得利，王延生有权向苗振阳予以追讨，该情形属于另一法律关系，本案中不予涉及。故依照《中华人民共和国物权法》四条、第三十九条、第一百零六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告杨海浪与被告王延生以苗振阳的名义签订的《房屋转让合同》无效；二、被告王延生在本判决生效后十日内一次性返还原告杨海浪130万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取10950元，由原告杨海浪负担1729元，被告王延生负担9221元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定基本事实属实。本院认为，本案的争议焦点为上诉人王延生是否具有代表苗振阳签订房屋买卖合同的代理权限。在案涉的授权委托书中苗振阳并未授权王延生代其签订房屋买卖合同，且王延生在该合同中不但给苗振阳设置了相应义务，而且也未将杨海浪支付的相应钱款交于苗振阳，而是直接偿还至延安欣鑫小额贷款有限公司。无论是王延生与杨海浪签订房屋买卖合同的行为还是王延生给延安欣鑫小额贷款有限公司还款的行为均未事先征得苗振阳的同意，事后也未得到苗振阳的追认。因此，该案涉合同属于王延生无权代理签订的，应属无效。上诉人虽上诉称该案中苗振阳出具委托书的行为是为解决苗振阳和欣鑫公司的债务问题，但经一审法院查明苗振阳和欣鑫公司之间的债务仅为160万元及相应利息，而该案涉的幼儿园价值经各方当事人庭审确认不低于600万元，上诉人王延生亦未对苗振阳为解决160多万元的债务而委托其处置不低于600多万元资产一事作出合理解释，且苗振阳在合同签订后及一、二审诉讼中均未追认该合同的效力。因此，原审判决认定基本事实属实，适用法律正确，二审应予维持。上诉人王延生的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人王延生负担。本判决为终审判决。 审   判  长     牛    菲  审   判  员     霍 雨 枫审   判  员     高 喜 霞 二〇二〇年六月一日法官法官 法官法法官    发（院 印）法 官 助 理     秦    雪书   记  员     白 晓 宇 1