三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初1698号原告：深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司。住所地：海南省三亚市天涯区海坡开发区新城西路鲁能三亚湾高尔夫。负责人：刘伟林，该公司负责人。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：方玩，海南信容慈律师事务所实习律师。被告：陈小平，女，1974年9月9日出生（公民身份号码：×××），汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：姚传泽，海南追根律师事务所律师。被告：陈长江，男，45岁，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：姚传泽，海南追根律师事务所律师。原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司(以下简称之平公司）诉被告陈小平、陈长江物业服务合同纠纷一案，2017年2月23日立案后，依法适用普通程序,并于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告之平公司的委托诉讼代理人聂友峰、方玩、被告陈小平和陈长江的委托诉讼代理人姚传泽到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。之平公司向本院提出诉讼请求：被告陈小平和陈长江向之平公司支付2014年3月1日至2014年9月14日的物业管理服务费人民币（以下币种相同）4900.18元及违约金2472.87元（违约金暂计算至2016年6月30日，实际为从2014年4月6日起，以757.76元为基数，逐月第6日累加757.76元，按日万分之三计算至被告实际支付之日止）。事实与理由：陈小平、陈长江系三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾度假区高一区30D1房的业主，之平公司是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）选聘的前期物业服务企业，从2008年5月1日开始为小区提供物业服务。陈小平、陈长江所购房屋面积为162.96平方米，根据前期物业服务合同的约定，房屋的物业费按照4.65元/月/平方米计算。在之平公司提供物业服务期间，陈小平、陈长江拖欠了2014年3月1日至2014年9月14日的物业管理服务费。陈小平、陈长江书面答辩称，一、两被告不具有被告的主体资格，两被告与之平公司没有签订任何物业服务合同，之平公司提交的物业合同是2015年4月29日和海南三亚湾新城开发有限公司签订的物业服务合同，服务期限是2015年5月1日至2016年4月30日，根据合同相对性原则，被告应是海南三亚湾新城开发有限公司。二、之平公司没有向两被告提供物业服务，不能要求支付物业服务费，该小区已换过几个物业公司，之平公司没有提供证据证明2014年3月1日至2014年9月14日为两被告提供了物业服务，之平公司提交的物业服务合同的服务期限是2015年5月1日至2016年4月30日，无权要求支付2014年3月1日至2014年9月14日的物业服务费。三、超过2年诉讼时效。退一万步讲，即使之平公司提供了合格的物业服务，根据之平公司提交的《鲁能三亚湾高一区别墅及高公寓物业服务合同》[简称《物业合同》]第十五条最后一段约定"物业服务费以一年一缴的方式，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务"，之平公司要求支付2014年3月1日至2014年9月14日的物业服务费，在2014年1月份开始就应该知道要求支付服务费，之平公司至2016年10月份以后才提出，显然已超过诉讼时效。四、违约金没有事实法律依据，双方没有签订物业合同，之平公司也没有提供物业服务，且超过2年诉讼时效，不存在支付物业服务费的法律依据，同时也就不存在支付违约金的依据。综上，请依法驳回之平公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。没有争议的事实为：陈小平、陈长江系三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾度假区高一区30D1房的业主，所购房屋面积为162.96平方米。之平公司系小区开发商新城公司（原海南鲁能广大置业有限公司）选聘的前期物业服务企业，从2008年5月1日开始为小区提供物业服务。根据前期物业服务合同的约定，房屋的物业费按照4.65元/月/平方米计算。陈小平、陈长江拖欠了2014年3月1日至2014年9月14日的物业管理服务费。有争议的证据是新城公司与之平公司双方于2015年4月29日续签了《物业合同》，之平公司举证证明在2008年5月1日至2016年4月30日期间对三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾度假区高一区进行前期物业服务，物业服务费收费标准是一致的；陈小平、陈长江质证并认为该合同不是之平公司与被告签订的，对其真实性不予认可。之平公司就三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾度假区高一区的物业服务费纠纷已向本院提起一系列案件的诉讼，其他案件已发生法律效力的民事判决已认定之平公司在2008年5月1日至2016年4月30日期间对三亚市海坡度假区新城路鲁能三亚湾度假区高一区进行前期物业服务。因此，本院对上述《物业合同》予以采信。本院不予采信被告的质证意见。双方有争议的事实为：1、关于2014年3月1日至2014年9月14日期间的前期物业合同内容问题；2、关于之平公司在2014年1月6日后是否向陈小平、陈长江主张涉案物业服务费问题。对于问题1，该期间的前期物业合同规定的物业服务费的收费标准和支付时间、违约金计算标准与上述《物业合同》，即约定高尔夫别墅的物业服务费按照4.65元/月/平方米计算；物业服务费以一年一缴的方式，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内缴纳，未能按时足额交纳物业服务费，违约金按照应按应付物业服务费用每日千分之一的标准支付。对于问题2，本院于2017年2月23日立案受理本案。之平公司没有提供证据证明其公司在2014年1月6日至2017年2月23日期间向被告陈小平、陈长江主张涉案物业服务费，被告陈小平、陈长江也不予认可，之平公司对其主张应承担举证不能的不利后果。因此，之平公司没有在2014年1月6日至2017年2月23日期间向被告陈小平、陈长江主张涉案物业服务费。本院认为，本案争议的焦点为：1、关于原告之平公司与两被告陈小平、陈长江之间是否存在物业服务合同关系及陈小平、陈长江是否是适格的被告问题；2、原告之平公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。对于焦点1，该小区建设单位新城公司与之平公司签订的《物业合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。鲁能三亚湾度假区高一区至今未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条"建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。"的规定，之平公司为该小区提供物业服务，陈小平、陈长江是该小区业主，双方之间已实际形成物业服务合同关系。之平公司以陈小平、陈长江拖欠物业服务费为由，向本院起诉，陈小平、陈长江是适格的被告。陈小平、陈长江主张其与之平公司之间不存在物业服务合同关系及陈小平、陈长江不是适格的被告的辩解没有事实根据，本院不予采信。对于焦点2，物业服务费属于定期给付债务，此类债务是在合同履行过程中不断产生的，因此，各期债务履行期限届满后均为独立债务。合同约定物业服务费以一年一缴的方式，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内缴纳物业管理服务费。之平公司要求支付的是2014年3月1日至2014年9月14日期间的物业管理服务费，但之平公司没有在2014年1月6日至2017年2月23日期间向被告陈小平、陈长江主张涉案物业服务费，故其公司的诉讼请求已超过二年的诉讼时效。陈小平、陈长江请求驳回之平公司的诉讼请求的辩解合法有理，本院予以采信。之平公司主张其诉讼请求没有超过诉讼时效的，但没有提供证据证明，应承担举证证明责任的不利后果。综上所述，之平公司要求陈小平、陈长江支付物业服务费4900.18元及违约金的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），由原告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 何 勇人民陪审员 王定明人民陪审员 陈小娟 二〇一七年六月二十六日 书记员陈云虹附本案援引的法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。