江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8075号 原告（反诉被告）：宋建勤，女，1962年11月24日生，汉族，住南京市浦口区。 原告（反诉被告）：方芳，女，1982年9月14日生，汉族，住南京市浦口区。 以上两原告委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐庚华，男，1960年12月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：任保宏，男，1963年4月10日生，汉族，住南京市浦口区，系唐庚华姐夫。 委托诉讼代理人：董德风，福建力格律师事务所律师。 原告（反诉被告）宋建勤、方芳与被告（反诉原告）唐庚华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法由审判员黄维适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋建勤、方芳及委托诉讼代理人姜丽丽、被告唐庚华及委托诉讼代理人董德风、任保宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋建勤、方芳向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2014年6月10日签订的《协议》无效；2.判令被告返还房屋，并支付自2014年8月1日起至实际腾房之日的房屋使用费,标准为1600元/月；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2014年6月10日，原告宋建勤、方芳与方红生（系宋建勤丈夫、方芳父亲，2017年6月4日去世）与被告唐庚华签订《协议》一份，约定原告将申请的本市浦口区大新华府31号××室经济适用房出售给被告，转让款319729元，并约定各自的权利义务。因涉案房屋为经济适用房，取得《销售不动产统一发票》的时间是2014年7月16日，至2019年7月15日才能满5年，签订《协议》时还未满5年，不能上市交易，故双方签订的《协议》应属无效合同。被告自2014年8月1日居住至今，原告多次与被告协商要求返还房屋无果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告唐庚华辩称，双方签订的《协议》是有效的，不存在返还房屋、支付使用费的情况。 反诉原告唐庚华向本院提出反诉请求：1.判令双方于2014年6月10日签订的《协议》无效；2.判令反诉被告返还购房款319729元；3.判令反诉被告赔偿房屋增值损失1396871元、装修损失120000元；4.判令反诉被告赔偿鉴定费9975元；5.判令反诉被告承担反诉费。事实和理由：2014年6月10日，反诉原告与反诉被告及方红生签订《协议》一份，约定反诉被告将位于本市浦口区大新华府31号××室经济适用房出售给反诉原告，转让款319729元，并约定各自的权利义务。反诉被告明知经济适用房不能出售，仍将房屋出售给反诉原告，导致协议无效的过错在于反诉被告，反诉被告应当返还购房款，赔偿因房屋溢价造成的经济损失、房屋装修损失。现反诉至法院，请求判如所请。 反诉被告宋建勤、方芳辩称，1.反诉原告主张的经济损失没有事实和法律依据。2.双方签订的协议虽无效，但不影响协议里约定的解决争议条款的效力。根据协议约定，反诉被告应按照过错责任的大小偿还购房款及转让补助费及约定的利息。即使不按协议约定的解决争议方法解决，也不应当按照反诉原告提出的方法计算损失。 经审理查明，2014年6月10日，方红生（2017年6月4日去世）、宋建勤、方芳与唐庚华签订《协议》，约定方红生、宋建勤、方芳将大新华府31号××室转让给唐庚华，房款239729元由唐庚华支付。另付给方红生夫妻此房转让补助费80000元。此房屋满5年后方红生夫妻应无偿协助唐庚华办理房屋过房手续，在5年之前房屋使用权归唐庚华所有。如大新华府31号××室满5年方红生夫妻不愿过户给唐庚华，作为一方违约，方红生夫妻要一次性偿还唐庚华支付的所有费用含房款239729元及转让补助费80000元。另外，唐庚华用在此房屋的款项计319729元，方红生夫妻因按照国家规定的民间拆借最高利率（按协议签订日期为准计算）一次性支付给唐庚华。任保宏作为担保人在协议中签字。协议签订后，唐庚华向方红生、宋建勤、方芳支付319729元。 2014年7月16日，方红生、宋建勤、方芳（乙方）与南京市浦口区房地产开发总公司（甲方）签订《南京市经济适用住房买卖契约》，约定乙方购买位于浦口区华府路××华府××室经济适用房一套。当月，唐庚华取得涉案房屋钥匙及相关资料，并对房屋进行装修、入住。 案件审理过程中，唐庚华申请对涉案房屋价值进行鉴定，经本院委托江苏省佳事得房地产土地评估有限公司鉴定，涉案房屋价值1716600元。唐庚华支付鉴定费9975元。 另查明，方红生的父母方德贵、徒秀英分别于1994年1月15日、1981年2月12日去世。 庭审中，宋建勤、方芳陈述签订协议时已告知房屋性质为经济适用房。唐庚华陈述2014年6月付款以后才知道。唐庚华的委托诉讼代理人任保宏陈述其是买卖双方的中间人，做了担保，其知道是经济适用房，唐庚华不知道房屋性质。 以上事实，有原、被告当庭陈述、协议、经济适用住房买卖契约、销售不动产发票、户籍资料、死亡证明、收条、银行本票、现金交款单、鉴定结论、鉴定费发票等证据在卷证明。 本院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。涉案房屋系经济适用房，根据国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，宋建勤、方芳与唐庚华之间的转让行为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《协议》是无效合同，故双方因无效合同取得的财产应当予以返还，唐庚华应向宋建勤、方芳返还涉案房屋，宋建勤、方芳应返还唐庚华购房款319729元。关于房屋占有使用费，唐庚华自2014年7月开始占有使用，宋建勤、方芳主张自2014年8月1日起计算，因合同无效，故唐庚华应自2014年8月1日起支付房屋占有使用费至实际返还之日止，标准参照同地段同类型、面积房屋的租金标准即1100元/月。关于赔偿损失，唐庚华可按重置相同地段、面积房屋价格与经济适用房买卖合同约定的购房价款的差价主张损失，因涉案房屋价值1716600元，同时考虑双方对签订协议时均存在过错，故本院确认宋建勤、方芳赔偿唐庚华购房差价的70%，即（1716600元-319729元）×70%，为977809.7元。关于装修损失，因鉴定机构在评估时已考虑到涉案房屋的装饰装修情况，鉴定的房屋价值1716600元已包含装修损失，故唐庚华主张装修损失属重复主张，对此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、宋建勤、方芳与唐庚华于2014年6月10日签订的关于南京市浦口区大新华府31号××室房屋的《协议》无效。 二、唐庚华于本判决生效之日起三十日内返还宋建勤、方芳座落于南京市浦口区大新华府31号××室房屋，支付宋建勤、方芳自2014年8月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，标准为1100元/月。 三、宋建勤、方芳于本判决生效之日起三十日内返还唐庚华购房款319729元，并赔偿损失977809.7元，合计1297538.7元。 四、驳回唐庚华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6096元，减半收取3048元，由原告宋建勤、方芳负担2134元，被告唐庚华负914担；反诉费10679元、鉴定费9975元，合计20654元，由反诉原告唐庚华负担6196元，反诉被告宋建勤、方芳负担14458元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费6096元，反诉费10679元。 审判员 黄 维 二〇一七年六月二十日 书记员 蒋德萍