安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1791号原告:铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码91340700791857229U。法定代表人：陈其宏。委托诉讼代理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。被告：张文胜，男，1991年10月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区经济技术开发区泰山大道951号，统一社会信用代码913407006897911477。法定代表人：肖珍。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。被告：铜陵共赢传媒投资有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区淮河大道北段28号803室。法定代表人：丁红富。被告：丁红富，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称：瑞环公司）诉被告张文胜、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（新九鼎公司）、铜陵共赢传媒投资有限公司（以下简称：共赢公司）、丁红富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司委托诉讼代理人、被告张文胜及其委托诉讼代理人、被告新九鼎公司委托诉讼代理人、被告共赢公司、被告丁红富及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令被告立即将新江花园19号楼503室房屋腾空并返还给原告；事实与理由：2011年5月9日，原告与新九鼎公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定由新九鼎公司向原告购买“新江花园”一期项目第19栋第2单元，单价为1928元/平方米，总价款1956920元，新九鼎公司先支付70%房款，即1369844元。2012年5月3日，张文胜与共赢公司、丁红富签订《委托购房协议书》，约定由张文胜向共赢公司、丁红富购买新江花园19号楼503室，房屋面积约为72平方米，房屋总价款为180000元。因原告与新九鼎公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》并未取得权属证书或预售证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致张文胜与共赢公司、丁红富签订的《委托购房协议书》无效，因此，被告应当将案涉的新江花园19号楼503室房屋返还给原告。张文胜辩称，案涉《新江花园住宅房认购书》及相关协议是否有效由法院根据法律规定予以审核认定。如认定合同无效，答辩人无任何过错。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，答辩人请求法院在判决合同无效的同时，判令被答辩人给付答辩人购房款180000元及利息损失、装潢损失70375元、退房奖励款12000元。在被答辩人将上述款项全部支付后，答辩人愿意腾空房屋。新九鼎公司辩称，本案中新九鼎公司不是房屋实际占有人，不具有返还房屋的义务。本案中张文胜购买的房屋也不是新九鼎公司出售的，本案中房产均是由丁红富以新九鼎公司名义购置并处置，与新九鼎公司无关，新九鼎公司未签订任何销售合同，也未收取任何款项。共羸公司辩称，是通过共羸公司转售给张文胜。丁红富辩称，该份合同签订方和收款方都是共羸公司，应属于公司行为，不属于丁红富个人行为。该户额外收取的款项：物业费469.8元，装修保证金1000元，垃圾清运费200元，预付水电费102元，这部分钱原告应当退还，这些钱是丁红富付的。本院经审理认定事实如下：2011年5月9日，瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》。约定了由新九鼎公司向瑞环公司认购“新江花园”一期项目第19栋第2单元。认购房按“团购价”为1928元/平方米，总房款约为1956920元。2011年5月31日前新九鼎公司按所认购总房款的70%支付首付款等内容。2012年5月3日，张文胜与共赢公司签订《委托购房协议书》，约定张文胜购买新江花园19号楼503室，房屋面积72平方米。张文胜一次性向共赢公司支付总房款180000元，由共赢公司代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙等内容。同日，张文胜向共赢公司缴付房款180000元。瑞环公司收取涉案房屋购房款97171.20元。案涉房屋现由张文胜居住。张文胜所购买的铜陵市新江花园19号楼503室，经铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估价值人民帀70375元。另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》系丁红富借用新九鼎公司名义签订的。共赢公司的股东系丁红富和其妻子王秀凤，该公司已于2013年7月31日被吊销，股东丁红富和王秀凤未履行公司清算义务。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。再查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订，并承担全部出资购买位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年5月9日签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》和张文胜与共赢公司签订的《委托购房协议书》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。故瑞环公司要求张文胜将新江花园19号楼503室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。本案瑞环公司与张文胜互付对待给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，张文胜在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款和赔偿其房屋装修损失。庭审中，瑞环公司认可将收取的购房款97171.20元及利息（以总房款138816元为基数）给付张文胜。本案中，新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿张文胜的房屋装修损失。共赢公司收取张文胜的180000元购房款，扣除支付给瑞环公司的97171.20元，余款82828.80元及其利息应返还给张文胜，鉴于瑞环公司以总房款为基数向张文胜支付利息，因此，对共赢公司向张文胜支付利息的基数调减为41184元。对于张文胜要求瑞环公司退房奖励款12000元的诉讼请求，张文胜目前虽未将案涉房屋退还并交给瑞环公司，但从张文胜出具的《个人团购退房申请报告》及在对案涉房屋的评估中能够配合的角度，按公平原则，瑞环公司应酌情补偿张文胜退房奖励款5000元整。丁红富作为共赢公司的股东和法定代表人，在公司营业执照被吊销后，未组织对公司进行清算，应对共赢公司的债务承担连带清偿责任。对丁红富所主张的物业费469.8元，装修保证金1000元，垃圾清运费200元，预付水电费102元，因其所提供的证据并不能证明与案涉房屋有关，故不予处理。综上所述，对瑞环公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条第二款、第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜陵共赢传媒投资有限公司与张文胜签订的《委托购房协议书》无效；二、张文胜于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园19号楼503室返还给铜陵瑞环建设开发有限责任公司；三、铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还张文胜购房款97171.20元、赔偿装潢损失70375元、退房奖励款5000元及利息损失（以购房款总价款138816元为基数，从2012年5月3起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、铜陵共赢传媒投资有限公司于本判决生效后十日内返还张文胜购房款82828.80元及利息损失（以41184元为基数，从2012年5月3起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。五、丁红富对铜陵共赢传媒投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 王 云二〇二〇年六月二日书记员 朱艳妮附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第一百八十条公司因下列原因解散：（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；（二）股东会或者股东大会决议解散；（三）因公司合并或者分立需要解散；（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；（五）人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。