湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终928号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡守清，男，汉族，1955年10月8日出生，住武汉市洪山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉如意宜家房地产营销策划有限公司，住所地：武汉市洪山区高新大道116号长航·蓝晶国际7号主楼10层14室。法定代表人：蔺阳，董事长。委托诉讼代理人：蔺瑞东，男，该公司员工。上诉人胡守清因与被上诉人武汉如意宜家房地产营销策划有限公司（以下简称如意宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡守清上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持胡守清一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由如意宜家公司承担。事实与理由：第一、本案案外人搬离房屋是因为其找不到如意宜家公司，无法支付租金，胡守清为了房屋室内财产安全，保存屋内原状，才于16号将房屋换锁。第二、胡守清对房屋进行了翻新，地面进行了修补，损坏的设施进行了更换，总共花费7000余元。第三、一审适用简易程序审理太过简单马虎，应诉通知书上的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而本案是房屋租赁合同纠纷。第四、如意宜家公司房屋租金交到了2019年8月份与事实不符，本案实际上从2017年11月8日到2019年8月8日应交房租57330元，如意宜家公司只交付了51870元，尚欠5460元。如意宜家公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。如意宜家公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除如意宜家公司与胡守清签订的《出租房屋委托合同》；2、判令胡守清支付合同违约金8190元；3、判令胡守清立即退还剩余租金6643元；4、本案诉讼费用由胡守清承担。胡守清向一审法院提出反诉请求：1、判令解除如意宜家公司与胡守清签订的《出租房屋委托合同》；2、判令如意宜家公司支付合同违约金8190元；3、判令如意宜家公司立即支付2018年4月至今未付的房租款2730元；4、判令如意宜家公司支付拖欠的房租滞纳金2430元；5、判令如意宜家公司支付房屋维修金3000元。一审法院经审理查明，2017年11月4日，如意宜家公司与胡守清签订《出租房屋委托合同》，合同约定胡守清委托如意宜家公司代理出租位于武汉市湖口社区26栋2单元401室房屋，委托期限为60个月，自2017年11月8日至2022年11月8日，月租金为2730元，胡守清同意5年5次（平均1年1次）免租期提供给如意宜家公司，每次支付3个月的房屋租金，提前1个月支付下一季度的房屋租金。胡守清不能履行合同或者提前收回房屋，无论自用、转租或转卖均属违约，胡守清应当支付月租金3倍的违约赔偿金。如果如意宜家公司逾期支付房租，每逾期1日，如意宜家公司需向胡守清支付日租金额的5%的滞纳金，若如意宜家公司无故解除合同，应向胡守清支付月租金额的3倍的违约赔偿金。如意宜家公司、胡守清均在合同落款处签章并注明双方的联系方式。合同签订后，如意宜家公司支付了2017年11月8日至2019年4月8日房租，其中包含两个月的空置期。2018年4月21日，如意宜家公司、胡守清核对了缴纳房租的金额，并协商达成一致意见：除了如意宜家公司已经交付的款项以外将付款方式略加修改，将《出租房屋委托合同》中的第3个空置期挪至2019年7月8日。2019年4月8日，如意宜家公司向胡守清支付了6月至8月的房租8190元。一审另查明：如意宜家公司缴纳的2017年11月8日至2019年7月8日的费用中包含两个月免租期。一审庭审中，如意宜家公司、胡守清均同意解除《出租房屋委托合同》，胡守清陈述2019年5月中旬在租户搬走之后，胡守清换掉房屋锁芯，用1个月时间装修房屋，准备将房屋出售。一审法院认为，如意宜家公司与胡守清签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同内容全面履行义务。关于本诉，胡守清在房屋委托出租期限内擅自将案涉房屋的锁芯予以更换，其用实际行为表明不再继续履行合同，该行为已构成违约，合同无继续履行的可能性，现双方均同意解除《出租房屋委托合同》，应予以支持。《出租房屋委托合同》第46条约定“因胡守清行为导致合同违约的，胡守清需向如意宜家公司支付月租金额3倍的违约赔偿金”，胡守清未经如意宜家公司同意擅自收回房屋，其应当向如意宜家公司支付违约金8190元（2730元/月×3个月）。针对如意宜家公司主张的退还剩余租金的请求，2019年4月8日，如意宜家公司向胡守清支付了6月至8月的房租8190元，2019年5月中旬，胡守清更换案涉房屋锁芯，导致如意宜家公司无法正常承租，如意宜家公司已缴纳房租至2019年8月，扣除房屋已经实际出租的费用，胡守清需向如意宜家公司退还剩余租金6643元。如意宜家公司缴纳的2017年11月8日至2019年7月8日的费用中包含两个月免租期，但未到2019年7月8日，如意宜家公司已经计算了2个月的免租期，如意宜家公司少向胡守清支付1个月房租2730元，该费用应当予以扣除，故胡守清还应向如意宜家公司退还剩余租金3913元（6643元-2730元）。关于反诉请求，因胡守清擅自更换锁芯造成合同无法继续履行，该行为构成违约，其主张如意宜家公司支付合同违约金的诉讼请求，不予支持。关于反诉请求中的房屋损坏维修金，胡守清未向一审法院提交评估申请，且其未提供有效证据证明房屋的实际损坏费用，应承担举证不能的法律后果，故对该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉如意宜家房地产营销策划有限公司与胡守清签订的《出租房屋委托合同》；二、胡守清于判决生效之日起十日内向武汉如意宜家房地产营销策划有限公司支付违约金8190元；三、胡守清于判决生效之日起十日内向武汉如意宜家房地产营销策划有限公司支付租金3913元；四、驳回胡守清的其他反诉请求；五、驳回武汉如意宜家房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费86元，由武汉如意宜家房地产营销策划有限公司承担，一审反诉费用104元，由胡守清承担。二审期间，胡守清提交录音证据两份，拟证明本案案外人搬离房屋是因为如意宜家公司存在违约行为。如意宜家公司质证认为该录音的对象不是合同相对人，并且录音中存在引导性内容。关于该事实案外人在一审庭审中已经出具了证人证言，应该以一审庭审为准。本院认为胡守清所提交录音内容不能证明如意宜家公司违约，反而证明胡守清带人看房准备将房屋出售，对该证据本院不予采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为如意宜家公司和胡守清谁系违约方。本院认为，如意宜家公司与胡守清签订的《出租房屋委托合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。如意宜家公司在一审所提交证据证明了胡守清在合同委托期内因要出售涉案房屋，擅自将房屋锁芯予以更换，用其实际行为表明不再继续履行合同。胡守清称因如意宜家公司行为造成合同不能继续履行，但所提交证据不能证明其主张。一审法院认定胡守清违约并承担相应违约责任正确。另一审法院对涉案房屋租金支付情况的认定正确。综上所述，胡守清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由胡守清负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月一日书记员  余文婷