上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初10688号原告：上海市糖业烟酒(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：葛俊杰，董事长。委托诉讼代理人：沈翼敏，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海奥洛菲餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：周桂年，总经理。委托诉讼代理人：王诗沁，上海恒洋律师事务所律师。原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司诉被告上海奥洛菲餐饮有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告于2016年7月12日对管辖权提出异议，本院审查后于2016年7月21日裁定驳回异议，被告不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年9月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年12月13日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人沈翼敏和被告的委托诉讼代理人王诗沁到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2017年3月23日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人沈翼敏和被告的委托诉讼代理人王诗沁到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告搬离其非法占有的上海市南京西路XXX号2层房屋；2.被告支付原告垫付的自2015年10月1日起的公用事业费239,618.36元；3.被告赔偿原告自2015年10月1日起至搬迁之日止因非法占有原告房屋而造成的损失2,711,520元(以每天每平方米20元的标准，按照538平方米计算)。事实和理由：2011年10月19日，原告从上海益民食品一厂(集团)有限公司(以下简称“益民公司”)处以转让的方式取得了上海市南京西路XXX-XXX号(单)房产，并继受了益民公司与上海鸿彩商务服务咨询有限公司(以下简称“鸿彩公司”)签订的《房屋租赁合同》中益民公司作为出租人的所有权利和义务，该租赁合同的租期自2009年7月1日至2014年10月31日。2014年11月11日，原告和鸿彩公司签订了房屋交接书，鸿彩公司将上海市南京西路XXX-XXX号(单)房产交还给原告。由于上述租赁合同已到期，原告对该处房产拥有合法的所有权和使用权。现原告查知被告在无任何法律基础的情况下，自2015年10月1日起非法占有上海市南京西路XXX号二层房屋(以下简称“系争房屋”)，经营了一家名为“点点心潮人馆”的餐厅，并拒绝原告要求其搬离的合理要求，对外营业至今。原告认为其作为系争房屋的所有权人，有权要求被告搬离系争房屋并承担相应的法律责任，故向法院提起诉讼。被告上海奥洛菲餐饮有限公司在第一次庭审时辩称，其于2011年曾在系争房屋经营过，也在此处办理过工商注册登记，但在2014年11月即搬离了系争房屋，现占用系争房屋的并非被告，故被告不应承担相应的法律责任，不同意原告的全部诉讼请求。在第二次庭审时又辩称，现系争房屋确实由其占用，由于在2014年11月搬离时，其从原出租方处获知与系争房屋的买受方就不可移动设备及装修费用赔偿事宜在协商，但原出租方在搬离时未询问过被告意见，故被告于2016年2月15日重新进入系争房屋经营。现被告在系争房屋内尚有大量不可移动设备及装修，在未获赔偿的情况下不同意搬离系争房屋。被告同意承担自2016年2月15日后的场地使用费及公用事业费，但认为原告主张的场地使用费金额过高、公用事业费金额没有依据。经审理查明，上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋的所有权人原系益民公司。2009年8月，益民公司作为出租人、鸿彩公司作为承租人，双方签有《房屋租赁合同》及《补充协议书》，约定：益民公司将该房屋出租给鸿彩公司，建筑面积为3,438.01平方米，租期自2009年7月1日至2014年10月31日，租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期返还。2012年1月，益民公司(甲方)、原告(乙方)和鸿彩公司(丙方)三方签订《协议书》，约定：甲方将其所有的上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋转让给乙方，房屋权利人将变更为乙方；甲方和丙方于2009年8月签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》中，甲方的权利与义务从2012年2月1日起转移给乙方；原《房屋租赁合同》及《补充协议书》中的所有条款对乙方及丙方继续有效并按此执行。2012年1月12日，上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋的所有权人变更登记为原告。2014年11月11日，原告和鸿彩公司就上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋办理了房屋交接手续，据双方签署的《房屋交接书》记载：当日双方对房屋进行现场移交，对房屋及相关设施、设备进行察看后，原告同意接受该房屋，此后该房屋附属设施设备及各项遗留物品产权归原告所有，未经原告同意，鸿彩公司及其转租客户不得擅自进入该房屋。此后，原告发现系争房屋以“点点心潮人馆”的名义对外经营，即向房屋实际使用人进行交涉，要求其搬离并收回系争房屋，未果。原告遂起诉至法院，要求判如所请。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告提供了电费、水费和燃气费发票以证明系争房屋产生的公共事业费，原告根据上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋总共发生的公共事业金额，扣除该房屋其它租客承担以及原告自负的金额计算得出被告应当承担的公共事业费金额(即原告第2项诉讼请求内容)；还提供该房屋其它租客(上海过路人制衣有公司)的租赁合同以及租金支付凭证作为证据，以证明其所主张的占用房屋损失计算标准，即参照一楼租客每天每平方米40元的标准，自行折算二楼房屋应按照每天每平方米20元的标准计算538平方米面积房屋占用费(即原告第3项诉讼请求内容)。被告对原告提供上述证据的真实性均予以认可，但认为：原告所主张的公共事业费金额过高，被告仅同意承担2016年2月15日以后的电费15万元、水费2万元以及燃气费4万元；原告主张房屋占用费的标准过高，仅同意按照每天每平方米10元的标准承担其使用470平方米房屋的占用费。鉴于被告对部分事实及责任承担的自认，原告向本院申请变更其诉讼请求为：1.被告搬离其非法占有的上海市南京西路XXX号2层房屋；2.被告支付原告垫付的自2016年2月15日至2016年9月30日期间的公用事业费399,470.66元；3.被告赔偿原告自2016年2月15日起至搬迁之日止因非法占有原告房屋而造成的损失(以每天每平方米20元的标准，按照470平方米计算)。被告则坚持其答辩意见及庭审意见。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告系上海市南京西路XXX-XXX号(单)全幢房屋的合法所有权人，对该房屋享有的物权受法律保护。被告无合法依据占用其中部分房屋，造成了妨害原告行使物权的不法后果，应当承担相应的法律责任，故本院对原告要求被告搬离上海市南京西路XXX号2层房屋的诉讼请求予以支持。此外，由于被告非法占用相关房屋，造成了原告无法正常使用房屋并取得相关收益，故原告有权要求被告赔偿非法使用期间房屋占用费损失，关于房屋占用费的金额，原告按照被告自认的使用期间及使用面积计算并无不当，但被告对原告每天每平方米20元的标准提出异议，考虑到原告是参照一层房屋的租金标准来折算二层房屋占用费，然而两者之间并不存在必然的折算关系，且被告对此标准亦不认可，故本院认为原告按照其主张的标准计算房屋占用费依据不足，综合考量该地段同类房屋的市场租金标准，本院酌定房屋占用费应按照每日每平方米10元的标准计算为宜。关于原告主张的公用事业费，由于被告使用相关房屋对外经营必然会产生一定的公共事业费，且原告已支付了该费用，故原告有权要求被告赔偿该部分损失。虽然原告提出了以上述房屋总共发生的公共事业金额扣除该房屋其它租客承担以及原告自负的金额以得出被告应承担的金额之计算方法，但是原告作为该房屋的所有权人及管理人，在将房屋分成多个部分对外出租时，应当履行给各个部位配备公共事业费计量仪表的管理职责，在缺少分别计量的前提下，原告按照上述方法计算被告应承担的公共事业费金额欠妥，本院对其主张的金额难以支持。鉴于被告自愿承担2016年2月15日以后的电费15万元、水费2万元以及燃气费4万元，并无不当，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告上海奥洛菲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市南京西路XXX号2层房屋，并将该房屋交还给原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司；二、被告上海奥洛菲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司自2016年2月15日起至实际搬离上海市南京西路XXX号2层房屋之日止的房屋占用费(以每天每平方米10元的标准，按照470平方米计算)；三、被告上海奥洛菲餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司电费15万元、水费2万元以及燃气费4万元；四、原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,409元(已由原告预缴)，由原告上海市糖业烟酒(集团)有限公司负担3,879元，被告上海奥洛菲餐饮有限公司负担26,530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏审 判 员  巫建强人民陪审员  蔡凌军二〇一七年六月六日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。