北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初15777号原告：北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店，住所地北京市东城区永外彭庄甲58号。负责人：黎炳昌，董事长。委托诉讼代理人：朱芙蓉，女，1990年4月15日出生，汉族，北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店员工，住北京市东城区永外彭庄甲58号。委托诉讼代理人：王琳，北京市德津律师事务所律师。被告：德山投资（北京）有限公司，住所地北京市东城区东花市南里一区1号楼1层1单元102。法定代表人：张景瑞，总经理。委托诉讼代理人：肖汇源，北京市众朋律师事务所律师。原告北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店（以下简称黎昌酒店）与被告德山投资（北京）有限公司（以下简称德山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎昌酒店的委托代理人朱芙蓉、王琳、被告德山公司的委托代理人肖汇源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎昌酒店向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告腾退房屋返还租赁物，并支付到实际交还房屋时，比照租金的房屋使用费；3.请求判令被告向原告支付2016年1月1日-2016年6月30日的房屋租金85万元；4.请求判令被告向原告支付逾期未交房租金而形成的违约金（按照合同约定，每逾期一日，以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准支付，直至被告向原告支付房屋租金日为止）；5.请求判令被告向原告支付免租期（2014年1月14日-2014年2月13日）的租金赔偿14.17万元。事实与理由：2014年1月14日原告与被告签订为期五年的房屋租赁合同，合同规定原告将位于北京市西城区护国寺XX号房屋（建筑面积900平方米，不含3楼原告的自建房）及附属建设租予被告使用。租期为2014年1月14日至2019年1月13日。被告承租该房屋后应当先支付租金后使用，付款方式为半年付，被告应于每期租期开始前15日向原告支付下一期租金，2014年上半年的租金应在签订租赁合同的3日内支付；2014年下半年的租金应在2014年10月15日前支付；至2015年首期租金起，被告应在每年的12月28日前支付上半年的租金；在每年的6月28日前支付下半年的租金。2015年12月28日被告应依照合同中的约定向原告支付2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金85万元，但到目前为止，被告逾期未交付租金的日期已经远远超过合同中约定的10日，被告既未向原告支付租金，也没有腾退房屋。被告这些行为已经构成了违约，严重损害了原告的合法权益。德山公司辩称，2014年9月被告与原告签订房屋租赁合同，原告作为出租房的权利证明是残缺的只是租赁合同的首页和尾页复印件，并没有记载原告享有转租房屋的权利，现在原告要求解除与被告间的合同，根据合同法，前提是合同必须是有效合同，原告提供的权利证明仅是复印件且不完全，法院无法依据客观证据对本案属原告有权转租进行判定，纠纷不确定的情况下，无法做出解除处理。原告陈述的签署日期是2014年1月14日，实际双方签订日期是2014年9月11日，双方签订过一份房屋租赁合同，原告起诉书中陈述的涉案房屋地址没有异议，租赁期限也没有异议，租金标准及支付方式无异议，对合同上签订的面积有异议。对原告提出的第1项诉讼请求，我们认为合同效力待定，不同意解除合同，从目前来说，没有得到产权单位的确认。对原告提出的第2项诉讼请求不同意。对原告提出的第3项诉讼请求，这个期间租金没有支付，是有理由的，这期间租金金额是85万元，数额没有问题，我方至今都未取得合法的营业执照包括餐饮许可证、环评，我方属于无照经营的前提之下，对于支付租金是有异议的，与对方在平时交流过程中有多次信函，但都没有得到对方的回复，关于面积问题，在我们实际经营过程中，合同中签署的900平方米是有出入的，没有产权证明或者政府机关出具的房子合法文件，有违章建筑，面积有出入，由于面积的出处会影响租金的支付。对原告提出的第4项诉讼请求同意，如果存在违约行为同意支付违约金。对原告提出的第5项诉讼请求不同意，虽然合同是2014年1月14日签署的，合同实际产生日期是2014年9月11日，对方要求支付2014年1月至2月的免租期，是没有法律依据的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市西城区护国寺XX房屋始建于1958年，建设管理单位为原西城区房管局，为西城区商业网点配套商业用房的国有资产。1982年做过整体改造，共三层，一层面积357平方米、二层面积391.4平方米、地下室面积152.5平方米，合计面积900.9平方米（以下简称涉案楼房）。1998年9月之前，涉案楼房管理权使用权归北京市西城区商业网点规划管理处（以下简称网点处），1998年9月网点处将所有商业用房划转到北京XX投资经营公司。2006年12月21日，北京XX投资经营公司变更为北京XX投资有限公司（以下简称XX公司），XX公司享有涉案楼房的管理和使用权。2011年2月，XX公司将涉案楼房出租给与黎昌酒店同一隶属单位的北京金融街黎昌酒楼有限责任公司，租期自2011年2月15日至2014年2月14日。2014年2月，XX公司将涉案楼房出租给黎昌酒店，租期自2014年2月15日至2019年2月14日。黎昌酒店对涉案楼房加建了第三层。2014年9月11日，出租方黎昌酒店（甲方）与承租方德山投资管理（北京）有限公司（德山公司原名称，乙方）就上述房屋的租赁事宜签订房屋租赁合同，该合同内容有：“第1条标的，1.1甲方位于北京市西城区护国寺XX号房屋（建筑面积900平方米，不含3楼甲方自建房）及附属建设（以下简称该物业）租予乙方使用。1.2乙方承租该物业的用途仅限于餐饮。如乙方需要改变用途，应在房屋用途允许范围内，并报经甲方书面同意。1.3乙方独立承担经营责任及债权债务。乙方自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照，保证其营业活动的合法性。甲方提供乙方在办理证照时需要产权人出具的相关房产证明文件。第2条租赁期限，2.1租赁期限5年。自2014年1月14日起至2019年1月13日止。第3条物业移交。第4条租金及其支付，4.1租金标准，租金170万元/年，第四年开始租金环比递增5%，第4合同年度178.5万元/年；第5合同年度187.425万元/年。4.3乙方承担该物业应当先付租金后使用，付款方式为半年付，乙方应于每期租期开始前15日向甲方支付下一期租金。乙方按如下时间支付租金，2014年的上半年的租金应在签订本合同的3日内支付，2014年下半年的租金在2014年10月15日前支付，至2015年首期租金起，乙方应在每年的12月28日前支付上半年的租金，在每年的6月28日前支付下半年的租金。4.4，2014年1月14日至2014年2月13日为免租期，此期间甲方不收取乙方租金，在第一期租金中予以免除，如因乙方原因导致本合同终止时，乙方应向支付甲方该免租期的租金赔偿14.17万元。第5条租赁保证金，5.1租赁保证金标准为2个月租金，即283333元。第6条其他相关费用。第7条物业维修保养。第8条改扩建或者装饰、装修及其处理。8.1乙方需要对该物业进行改造，扩建或者装饰、装修时，应当报经甲方书面同意。8.2乙方经甲方书面同意改造，扩建或者装饰、装修，在本合同履行期限届满或者解除时，已经形成附和的部分，无偿留归甲方，未形成附和的装饰装修物，应当由乙方拆除。第9条安全责任。第10条物业转租。第11条合同变更、解除和终止，11.4乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面通知乙方终止本合同，11.4.1乙方逾期未支付租金满10日，乙方仍未支付时。11.6.4本合同履行期限届满或解除后，乙方逾期向甲方腾退的，乙方应向甲方支付逾期腾房使用费，房屋使用费应当参照本合同约定。第12条免责。第13条物业拆迁补偿。第14条违约责任，14.2乙方拖欠租金时，每逾期1日，应当以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准向甲方支付违约金。第15条通知。第16条争议解决。”上述合同落款出租方处有黎昌酒店印章和张军签名；承租方处有德山公司印章和赵春雨签名。黎昌酒店与德山公司交接租赁房屋并签署租赁物移交清单。2014年9月16日，德山公司向黎昌酒店支付了2014年1月14日至同年7月13日期间的租金。XX公司知道黎昌酒店将上述房屋转租给德山公司。2014年12月9日，黎昌酒店向德山公司提供了盖有XX公司印章、北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会产权管理专用章的《内资公司设立登记申请书》、住所证明、营业场所证明等用于注册餐饮企业的文件。2015年6月2日，由张景瑞（德山公司法定代表人）担任法定代表人的德聚鑫来（北京）餐饮管理有限公司成立，经营范围有餐饮管理，销售食品，餐饮服务。2015年11月12日，由张景瑞担任法定代表人的北京辣楼餐饮管理有限公司成立，经营范围有餐饮管理，企业管理，销售食品。2015年10月，德山公司就因新政策出台导致无法办理环评手续致函黎昌酒店，黎昌酒店于2015年11月向XX公司提出协助办理环评手续的申请。当月，XX公司回函黎昌酒店，称“已按租赁合同约定履行完成了应尽义务”。2015年12月30日，黎昌酒店将上述往来信函交德山公司。截至2015年12月31日以前的租金，德山公司已给付黎昌酒店。自2016年1月1日起的租金，德山公司未给付黎昌酒店。2016年9月20日，本院对租赁房屋进行现场勘验，制作勘验笔录并拍照。见：一层东数第一间有“魏家凉皮”经营，东山墙外没有自建部分；东数第二间有“杨国福麻辣烫”经营，内有楼梯与地下室相连；地下室有员工宿舍，堆放杂物；东数第三间有“火洲客新疆美食”经营，与二层有楼梯相连。二层经营实体与一层东数第三间一致。二层东侧有楼梯通三层，三层自建房为宿舍、包房，堆放杂物。诉讼中，涉及的相关问题：一、就德山公司对涉案楼房面积、产权问题，本院于2016年12月28日前往位于北京市西城区华远北街1号西西友谊写字楼5层的北京市西城区国有资产监督管理委员会（以下简称西城国资委）了解到：“涉案楼房没有房档，是无证房，建设时还没有成立规划局，没有规划手续，是历史遗留的房屋。”2017年5月8日，西城国资委就涉案楼房的情况向本院出具证明。二、就德山公司未就租赁房屋取得食品经营许可证问题，本院于2017年1月23日前往位于北京市西城区太平桥大街111号5层的北京市西城区食品药品监督管理局法制科、餐饮服务监督科了解到：“依据2015年7月7日北京市食品药品监督管理局京食药监[2015]6号关于做好先照后证改革有关工作的通知要求经营者先在工商局办理营业执照，再到食药监局办理食品经营许可证，还需要在环保局办理环境评估。”三、就德山公司提出的环境评估问题，本院于2017年2月15日前往位于北京市西城区鸭子桥路6号的北京市西城区环保局环评科了解到：“从2016年9月开始，环评事宜由企业自行在网站进行备案，不需要环保局进行行政审批了。食药监局要求环评前置的说法我们也没有见到文件，就工商局营业执照的办理，没有环评前置的要求。”四、就涉案楼房的规划许可问题，本院于2017年4月21日致函北京市规划委员会西城分局（以下简称西城规划局），2017年6月1日，西城规划局致函回复本院，“西城区护国寺XX房屋我局未办理过建设工程规划许可手续。”五、中国人民银行2015年8月26日更新的人民币一年期贷款基准利率为4.6%。本院认为，涉案楼房搭建于上世纪五十年末，改建于上世纪八十年代初，属于国有资产管理的商业房屋，建设时国家尚无规划管理机关，故在认定涉及涉案楼房租赁合同效力时，应统筹考虑房屋产权情况、搭建时间、搭建内容等多方面因素，因此，对德山公司就合同无效提出的抗辩，本院不予支持。黎昌酒店与德山公司签订的房屋租赁合同，依法成立，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行相应义务。德山公司作为承租人未按合同约定的期限履行支付租金的合同义务，构成违约，应承担继续履行的违约责任，给付黎昌酒店合同存续期间的租金，并应当按照合同约定向黎昌酒店偿付违约金。合同中约定了当事人单方解除合同的条件，德山公司的违约行为致使该条件成就，黎昌酒店有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故合同解除后，德山公司应将租赁房屋返还黎昌酒店，并应支付自合同解除之日起至实际交还租赁房屋期间的房屋使用费，就房屋使用费应比照合同约定的前三年的租金标准计算，不再按年度上浮。另，黎昌酒店将涉案楼房加建的第三层虽未在租赁合同约定的计算租金范围，但经本院现场勘验，在该自建房内存有物品，属德山公司使用，应于合同解除后，一并返还黎昌酒店，并由黎昌酒店将涉案楼房加建的第三层拆除。合同的解除因德山公司违约行为所致，因此德山公司应当按照合同约定将免租期租金赔偿黎昌酒店。德山公司向黎昌酒店租赁的是用于经营的房屋，而非经营实体，德山公司在决定租赁经营房屋时应能预见经营风险。合同签订后，黎昌酒店向德山公司提供了办理营业执照的文件，且德山公司在使用租赁房屋时办理了经营餐饮的营业执照，因此，黎昌酒店已尽协助义务。合同中就“获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可、批准和证照”约定为德山公司自行办理，因此，为德山公司使用租赁房屋经营餐饮时通过行政许可，非黎昌酒店的合同及法定义务，如德山公司在租赁房屋不经营餐饮，也可按照合同约定向黎昌酒店申请改变业态，因此，黎昌酒店没有责任。对德山公司以此要求减少租金的主张，本院不予支持。租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，黎昌酒店依约交付了房屋，德山公司在合理期限内未提出异议，故德山公司对合同约定面积与实际面积提出的异议，本院不予采信。综上所述，黎昌酒店要求解除合同、返还租赁物、支付租金及房屋使用费、支付免租期租金赔偿的诉讼请求及偿付违约金的主张，存在合法依据，本院予以支持。判决后，当事人不履行给付金钱义务的需支付迟延履行的利息，故违约金计算至判决生效之日，对黎昌酒店主张违约金计算至实际给付之日，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：一、北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店与德山投资（北京）有限公司签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。二、本判决生效之日起十日内，德山投资（北京）有限公司将位于北京市西城区护国寺XX房屋包括地下一层、地上一层、二层房屋及三层的北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店自建房交还北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店，其中三层自建房由北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店负责拆除，并将渣土清理干净。三、本判决生效之日起五日内，德山投资（北京）有限公司给付北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金（自2016年1月1日起至2017年5月31日止的租金为2408333.5元；自2017年6月1日起，至合同解除之日止的租金，以每月141666.5元为标准计算）。四、本判决生效之日起五日内，德山投资（北京）有限公司给付北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店房屋使用费（自合同解除之次日起，至德山投资（北京）有限公司履行完毕本判决第二项确定的义务之日止，以每月141666.5元为标准计算）。五、本判决生效之日起五日内，德山投资（北京）有限公司偿付北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店违约金（自2015年12月29日起，至2016年6月28日止，以850000元为基数，自2016年6月29日起至2016年12月28日止，以1700000元为基数，自2016年12月29日起至本判决生效之日止，以2408333.5元为基数，以中国人民银行同期一年期贷款利率4.6%的四倍计算）。六、本判决生效之日起五日内，德山投资（北京）有限公司给付北京黎昌君苑大酒楼有限公司黎昌酒店免租期租金141700元。如果德山投资（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6859元，由德山投资（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一七年六月十二日书记员 苏晓明