广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)桂0109民初1084号 原告:陆明玑，男，1970年2月19日出生，壮族，干部，户籍所在地南宁市邕宁区，现住南宁市邕宁区。 原告：韦秀清，女，1971年7月8日出生，壮族，教师，户籍所在地南宁市良庆区，现住同上。 以上两原告共同委托代理人：李志鹏，男，广西创想律师事务所律师。 以上两原告共同委托代理人：李仕钧，男，广西创想律师事务所律师。 被告：南宁市地产业开发总公司，住所地南宁市青秀区金湖路38号，组织机构代码49852020-5。 法定代表人：陆炳良，男，总经理。 委托代理人：黎雪梅，女，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：凌通，男，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告陆明玑、韦秀清（下称：两原告）诉被告南宁市地产业开发总公司（下称：被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日作出（2015）邕民一初字第374号民事判决，当事人上诉后，南宁市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）桂01民终1822号民事裁定，将本案发回重审。本院于2016年12月14日受理后，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告陆明玑及两原告共同委托代理人李志鹏，被告委托代理人黎雪梅、凌通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告共同诉称：2011年6月12日，两原告与被告签订《南宁市经济适用住房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告位于南宁市邕宁区屋一套，建筑面积81.75平方米，一次性支付房屋的总价款为168078元。根据合同约定，被告应于2012年12月31日前交付房屋。2013年6月21日，两原告经被告通知对房屋进行接收。然而，两原告入住后发现，被告交付的房屋未取得《竣工验收备案表》，未达到交付标准，属于违规交付。后经查明，被告直至2015年11月18日，该建筑才取得《竣工验收备案表》，完成竣工验收。至此，被告所交付的房屋才符合法定交付标准。因此，被告延期交房共计1052天构成违约，应当向两原告承担违约责任。合同约定的违约金标准不公平，被告单方免除自己的责任，排除两原告主要权利属于格式合同中的霸王条款，为无效条款。根据格式合同的有关规定，经综合分析该违约金计算标准应当确定为已付房款每日2?的标准。即被告应向两原告支付违约金应为已付房款168078元×违约天数1052天×违约金标准2?＝35364元。 对于被告逾期交房的违约责任最多不超过2%的规定即使合法有效，因远远低于两原告的实际损失，因此两原告有权要求人民法院依法调整违约金的数额。两原告因被告延迟交付房屋所造成的实际损失应比照租房损失来计算。由于康岭花城小区本身就有部分楼栋作为公租房项目，根据南宁市物价局出台的南价格（2015）12号《关于南宁市公共租赁住房租金标准的通知》规定，康岭花城项目的小高层公租房租金标准为7.5元每平方米。因此本案两原告的实际损失应参考公租房的租金标准为宜，即81.75平方米，每平方7.5元，则月租金为613.13元，被告共逾期交付天数为1052天，折合35个月，因此两原告因被告逾期交付房屋的实际损失为21460元。综上所述，为维护两原告的合法权益，请求人民法院判决：一、被告赔偿两原告违规交房的违约金35364元（168078元×1052×2?）；二、本案诉讼费由被告承担。 两原告共同提交的证据有：1.南宁市经济适用住房买卖合同；2.收据;3.房屋交接确认单；4.网上查询截图；5.邕宁气象站逐日降雨资料；6.南宁市邕宁公安消防大队出具的证明；7.关于南宁市公共租赁住房租金标准的通知。 被告辩称：一、两原告起诉超过时效。被告于2013年6月14日向两原告送达《交房通知书》通知其收房，两原告于2015年6月24日才向人民法院起诉，超过2年诉讼时效；二、两原告与被告签订的《南宁市经济适用房买卖合同》，没有任何违反法律或行政法规的情形，被告已经按照合同约定的交付条件，于2013年6月21日向两原告交付了通过五方验收合格的房屋，而且存在合同第十条约定的被告可延期交房的免责事由。两原告存在逾期交纳房款情形，被告可延期交房；三、两原告要求被告承担逾期交房违约金的计算标准和方法均存在明显错误，不应得到支持。根据原被告双方签订的《南宁市经济适用房买卖合同》第十一条第1款第（1）项的约定，被告逾期交房的，按日向购房者支付其已交付房价款1?的违约金，同时该款第（3）项明确约定，被告逾期交房承担违约责任的上限为本合同总价款的2%。上述条款是双方约定的违约金计算标准，没有违反法律或行政法规的效力性强制规定，应当作为本案定案的依据。即使被告存在实际逾期交房之情形，被告延期交房171天（2012年12月31日到2013年6月21日共171天），扣除约定延期交房共228天（涉案项目发生停水、停电、放假、庆典等情形而造成停工可延期的时间为60天；因连续两天降雨原因可延期的时间为99天，逾期付款原因可延期交房的时间为69天），因此被告并没有逾期交房。两原告认为上述条款显示公平，但其却没有在法定的一年期限内向人民法院申请撤销该条款，因此该条款合法有效。综上所述，两原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，其提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法不应得到采纳和支持，请求人民法院驳回两原告的诉讼请求。 被告提交的证据：1.建设工程质量竣工验收意见书；2.交房通知书；3.房屋交接确认书、物业收款收据；4.施工监理日志；5.南宁市邕宁区晴雨天气实况；6.商品房买卖合同登记备案证明、签领表登记表、转账凭证、合同补充协议。 本院依法调取的证据：接收材料登记表。 经庭审举证、质证，两原告提交证据1-6、被告提交的全部证据及本院依法调取的证据合法有效，可以作为本案定案依据。两原告提交的证据7与本案没有关联，本院不予采纳。 本案的争议焦点是：一、两原告起诉被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、被告是否存在违约行为，原告主张被告承担违约责任的理由是否能够成立，违约金如何计算。 经审理查明：2011年6月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《南宁市经济适用住房买卖合同》，主要内容有：两原告购买被告开发的南宁市邕宁区那元路康岭花城16号楼A单元902号，建筑面积81.75㎡，购房价款总额为168078元。第十条：“交付期限及交付条件约定，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方单体验收合格，并符合本合同约定的经济适用住房交付乙方使用：如遇下列特殊原因，除甲乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：2、如乙方未办妥银行按揭或未付清约定的房款和其它应缴纳款项的，由交付日期顺延，顺延至付清房款及应缴纳费用炎日止，……4、其它政府行为（包含但不限于停水、停电、节日、庆典等其它强制性禁令）要求停工或临时交通管制、工程检查、强制拆迁等两原告而造成的停工或气象部门记录降雨连续两天以上。”第十一条：“甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第十条规定的特殊原因外，被告如未按本合同约定的期限将该经济适用房交付乙方使用，逾期超过90日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的百分之贰为上限。”两原告在《南宁市经济适用住房买卖合同》第一页，本合同说明部分，买受人已经阅读并签名。 《合同补充协议》第5条：“关于银行按揭贷款和住房公积金贷款付款的约定：（4）乙方申请公积金贷款的，须在甲方通知乙方领取备案证明之日起两个月内将余款存入甲方帐户，否则视为乙方逾期付款，并按本合同第九条规定追究乙方违约责任。” 2011年4月26日和5月28日，两原告已共同向被告支付房屋首付款10000元、91078（41078元+50000元）共101078元。余款67000元向银行按揭。2011年7月21日，两原告向被告领取《商品房买卖合同登记备案证明》。2011年11月30日，贷款银行已向被告发放按揭款67000元。另外，两原告向南宁市住房保障和房产管理局缴纳了超面积总价款12049元。 2013年1月25日，被告组织建设、施工、监理、设计、勘察单位进行工程竣工验收。1月29日，建设、施工、监理、设计、勘察单位出具《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论（工程质量是否合格）：合格。6月14日，被告通知两原告7日内接收房屋。6月21日，两原告接收了房屋。 2015年8月25日，被告向消防部门提交讼争房屋工程16#工程项目消防验收备案材料，该项目确定未抽中。11月18日，被告向南宁市建筑管理处申请工程竣工备案。 原告提供的邕宁气象站逐日降雨资料,目的是证实被告提供的南宁市邕宁区晴雨天气实况有误,原告主张两份证据至少有六处不同。被告对原告提供的邕宁气象站逐日降雨资料的真实性无异议,被告主张按照原告的该份证据应当扣除雨天99天，加上其他正当扣除交房时间，被告主张应当扣除226天交房时间。 庭审中，原告明确其主张被告交房逾期的天数应当从2012年12月31日计算至2015年11月18日共计1052天，该天数的计算与雨天（包括其它扣除事由）无关，而是从被告应当交房之日即2012年12月31日起计算至被告取得竣工备案之日即2015年11月18日。 另查明：两原告于2015年6月19日向本院登记立案，本院于2015年6月24日正式受理本案。 本院认为：两原告与被告均有缔约能力，双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于两原告起诉被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”首先，逾期交房违约金为持续递增之迟延履行违约金，是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于权利人来讲，主张自合同约定的迟延履行之日至履行迟延终了之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。如果将此类违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，逾期交房违约金，其作为从债务，所对应的主债务就是商品房交付之债。商品房交付之债的诉讼时效的起算，应当以房屋具备法定交付条件为前提。因此，商品房交付之债的诉讼时效起算自权利人知道或者应当知道房屋具备交付条件时开始。本案中，被告向两原告交付房屋时间为2013年6月21日，逾期交付房屋状态持续到2015年11月18日，而两原告于2015年6月19日登记立案，因此两原告在本案中向被告主张违约金没有超过诉讼时效。 二、关于被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。在《中华人民共和国行政许可法》实施后，南宁市人民政府清理行政审批事项时，于2005年1月5日废止了《南宁市房地产开发项目综合验收暂行办法》，取消了由政府部门组织的住宅小区建设的综合验收。2006年1月1日，南宁市人民政府出台的《南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》第七条规定，房地产开发项目实行交付使用条件备案制，由开发企业按照主管部门对项目建设各项要求组织设计、施工单位进行自检，确定达到条件后向有关部门提出备案申请。但是，综合验收取消并不意味着取消所有的项目验收，实质上的验收责任并不能免除，开发商仍应履行商品房交付使用备案要求的各项自检验收，尽快完善交付备案手续，对商品房从事实上和法律上完成交付买受人的义务。 因此，被告交付的房屋虽然符合《南宁市经济适用住房买卖合同》关于“该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格”交付条件的合同约定，但违反了法定交付条件，该约定无效，因此被告于2015年11月18日申请竣工备案前交付给两原告讼争房屋不符合交付条件，被告存在违约行为，应当支付逾期交房违约金。被告辩称存在可延期交房的事由（雨天等），即便扣除被告主张的可延期交房的天数，被告仍然逾期交房。故被告应当支付逾期交房的违约金。 关于违约金如何计算问题，原、被告双方在签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》中第十条第二款关于违约金计算的约定，《南宁市经济适用住房买卖合同》第十一条、《合同补充协议》第五条第（四）项关于延期交房条件的约定，没有违反国家强制性规定，合法有效，应予确认。双方对于逾期交房的违约责任约定：……最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。同时,双方约定逾期交房的违约金最高额以合同总价款的百分之贰为上限。本案违约金按购房总额的每日1?从2013年1月1日计算至2015年11月18日竣工备案之日。雨天不应扣除，即便扣除雨天及被告主张应当扣除的其他天数，按照违约天数计算的违约金也明显超过双方约定的违约金赔偿限额。因此，本案被告应当支付的违约金应以双方约定的违约金最高额即本合同总价款的2%为上限，即逾期交房的违约金最高应当为168078元×2%=3362元。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，双方在合同中对违约金的约定并非格式条款，况且两原告在合同说明部分已经阅读并签名，该条款也不存在免除被告责任，加重两原告责任或排除两原告主要权利的无效情形，因此其主张本院不予支持。两原告认为违约金赔偿上限2%显失公平，但没有提交证据予以证明也没有在法定期限内行使撤销权，因此其主张本院不予支持。综上，被告支付两原告逾期交房违约金3362元。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”两原告以其损失超过约定违约金赔偿限额为由主张调整违约金，主张按照南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局、南宁市财政局于2015年3月17日联合下发的《关于南宁市租赁住房租金标准的通知》，按每平方米7.5元计算房屋租金损失，因该通知下发时间为2015年3月17日，而被告逾期交房时间从2013年1月1日开始，两原告又没有提交其它证据证明被告违约其造成的损失高于违约金赔偿限额，因此本院不予调整。对于两原告而言，订立房屋买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现两原告已经于2013年6月21日实际入住并使用讼争房屋，其主要目的已经实现，不存在租金损失，其诉请按房租损失计算至竣工备案之日没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告南宁市地产业开发总公司向原告陆明玑、韦秀清支付逾期交房违约金3362元。 案件受理费566元（两原告已预交），由原告陆明玑、韦秀清负担504元，被告南宁市地产业开发总公司负担62元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  马尚瑛 二〇一七年六月九日 书 记 员  黄振航 附法律条文 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收： （一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； （三）单项工程的工程质量验收情况； （四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。