四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川3401民初2734号 原告：胡小凡，男，汉族。 原告：黄静，女，汉族。 二原告共同委托诉讼代理人：曹元荣、田杨，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。 被告：西昌琦洋汽车销售服务有限公司。 法定代表人：钟雪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘道勇，男，该公司工作人员（特别授权）。 委托诉讼代理人：刘虎，四川鼎仁律师事务所律师（一般代理）。 原告胡小凡、黄静诉被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司（以下简称琦洋公司）合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法由审判长刘云川、审判员叶志凯、审判员但颖组成合议庭，于2016年11月15日公开开庭审理，原告胡小凡及其委托诉讼代理人、原告黄静的委托诉讼代理人与被告琦洋公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付由被告代为收取的2015年4月1日至2016年9月30日“琦洋名都”商铺租金 633501.00元（此后租金按照被告与承租人签订的《房屋租赁合同》的约定计算至支付之日止）；2.判令被告向西昌市房地产管理局申请办理“琦洋名都”商品房预售合同登记备案手续，并为原告办理房产证、土地使用权证等相关产权登记手续；3.判令被告按《地面附着物补偿协议》的约定向原告支付自2015年4月1日起至2016年9月30日止的未按时交付“琦洋.盛世天美”房屋的补偿金共计519285.00元（此后的补偿金按照双方所签订的《地面附着物补偿协议》约定即173095.00元/半年的标准，计算至支付之日止）；4.判令被告按《地面附着物补偿协议》的约定向原告交付“琦洋.盛世天美”的房屋，若被告无法交付，则按照《关于履行事宜的会议纪要》约定，对“琦洋.盛世天美”房屋按照市场价标准进行回购；5.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中增加诉讼请求：要求被告承担违约金200万元。事实和理由：2011年5月，原告胡小凡、黄静夫妻与被告琦洋公司先后签订《参与联建合同书》和《地面附着物补偿协议》，约定由原告以“西市国用（00）字第XXXX号”土地使用权参与被告对原教建酒店的改扩（即“琦洋.盛世天美”项目），并由被告以“琦洋名都”1号楼1、2层商铺、“琦洋.盛世天美”1、3、4层商铺、新城锦绣XXXXX住宅、“琦洋.盛世天美”完工后的全产权式酒店作为对该土地的地面附着物的补偿。首先，针对被告补偿给原告的“琦洋名都”1号楼1、2层商铺，因被告已于2011年2月27日租赁给第三方使用，故双方约定租赁收益自2011年9月21日起由二原告收取。被告已向原告支付了2011年9月21日至2015年3月31日的租金，现尚欠原告2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金共计 633501.00元。且被告在2015年1月5日所达成的《关于履行事宜的会议纪要》中承诺，于2015年5月底前为原告办理产权手续，而后原被告双方于2015年5月25日针对“琦洋名都”的商铺签订了三份《商品房买卖合同》，但至今被告并未办理商品房预售合同登记备案手续，也未办理房产相关手续，被告的行为严重损害了原告的合法权益。其次，针对被告补偿给原告位于“琦洋.盛世天美”的房屋，双方约定交房期限为2014年3月20日，超过时间交付的，以一层100元/㎡、三层40元/㎡、四层30元/㎡、住宅10元/㎡的标准支付补偿费用直至交付房产为止。该补偿金被告已支付2014年4月1日至2015年3月31日，自2015年4月1日至2016年9月30日止的补偿金共计519285.00元未予支付。根据《地面附着物补偿协议》的约定，房屋应当在2014年3月20日前交付，被告至今未向原告交付房屋，根据“琦洋.盛世天美”的现状，交付房屋实际无法履行，故按照2015年1月5日所达成的《关于履行事宜的会议纪要》的约定，被告可采取回购方式解决，现原告要求被告对“琦洋.盛世天美”商业一层、三层、四层及全产权式酒店等共计补偿面积774.25㎡予以回购。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正裁决。 被告辩称：1.原告诉称的办证问题，按照双方签订的合同约定，办证是双方的义务，不存在单方履行和完备问题；2.关于被告应补偿给原告的“琦洋.盛世天美”的房屋实际无法履行的诉称不能成立，因为该诉称没有充分客观的证据支持，事实上“琦洋.盛世天美”项目正在建设中，不存在无法履行交付房屋的问题，造成被告逾期迟延交付房屋给原告的原因，是该项目施工方重大违约，拖延工期逾期交付房屋给被告。3.原告主张回购的诉求不能成立，根据原被告双方《关于履行事宜的会议纪要》约定，解决被告应补偿给原告的“琦洋.盛世天美”房屋的方案为还房、回购、代销等，回购不是唯一的方案，具体采取何种方案需经双方协商，现双方无法协商达成一致意见，只能按照《参与联建合同书》及《地面附着物补偿协议》约定履行，且被告开发的“琦洋.盛世天美”项目的房屋能够交付，被告只需按照协议约定支付房屋交付前的补偿金给原告即可。综上，原告第二、第四项诉求不能成立，不应支持。原告要求200万元违约金，未提供证据证明其损失，原告不应要求违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的原告身份证复印件、原告结婚证复印件、被告《组织机构代码证》复印件，因未提交原件，被告不予质证，但被告未对原告的身份、被告的身份及二原告系夫妻关系的事实予以否认，本院对该证据予以确认；2.原告提交的西昌市房权证监证字第XXXXX**《房产证》复印件、西市国用（00）字第XXXX号《土地使用权证》复印件，被告不予质证，因原告已提交被告出具的《借条》及《收条》，证明上述证件原件已交予被告，故本院对原告提交的上述证据复印件的真实性予以确认；3.原告提交的《参与联建合同书》、《地面附着物补偿协议》、《关于履行事宜的会议纪要》、《商品房买卖合同》三份的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，本院对其真实性予以确认；4.原告提交的《房屋租赁合同》，虽合同中有对面积的改动，但其改动后的内容与《地面附着物补偿协议》中记载的内容一致，且该内容的改动不影响对被告将补偿给原告的房屋租赁给他人使用事实的认定，故本院对该证据予以确认；5.原告提交的催收清单，被告对其清单上记载的房屋面积有异议，但被告已就该清单上计算的金额实际支付了部分期间的房租及补偿金，故本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄静、胡小凡与被告琦洋公司于2011年5月签订《参与联建合同书》，合同约定：…“一、甲方（黄静、胡小凡）以西市国用（00）字第XXXX号《中华人民共和国国有土地使用证》之登记的土地使用权与乙方共同参与原教建酒店的改扩建工程。二、甲方土地使用权面积为297.00平方米，使用权类型为出让，用途为商业服务业，终止日期为2031年11月30日，……座落：西昌长安村五组。……四、甲方在该土地上的地面附着物及设施（家俱及电器除外）等由乙方予以拆除，并全权处理，该地面附着物产权变更登记的法律事宜由双方共同办理。且按照甲、乙双方的协议进行补偿，具体协议另行签订。五、甲、乙双方商定待改扩建项目完成后，以位于该项目的原址建筑，一层商业临街商铺151.58平方米，三层商业53.82平方米，四层商业292.5平方米，全产权式商务酒店276.35平方米作为甲方参与联建的收益，并以全产权式登记到甲方名下，办理产权证、土地证。办证税费由乙方承担，商业位置、全产权式商务酒店楼层户型由甲方优先选择（除5星级酒店所属范围）。……七、本合同已经签订，双方必须恪守，如有违约，由违约方支付违约金200万元，并承担由此造成的经济损失。……。”2011年5月9日，原被告双订《地面附着物补偿协议》，约定：“一、甲方（黄静、胡小凡）地面附着物为框架结构**建筑，其总面积为1414.82平方米，其具体分布为一层商业临街商铺297㎡，二层商业324㎡，三层商业225㎡，四层商业225㎡，五层住宅225㎡，六层住宅118.8㎡，合计1414.80㎡，甲方自行搭建的临时建筑不在补偿之列。二、乙方（琦洋公司）的补偿标准为1:1.3，按此标准计算乙方应补偿甲方：一层商业386.1㎡，二层商业421.2㎡，三层商业292.5㎡，四层商业292.5㎡，五层住宅292.5㎡，六层住宅154.44㎡。补偿的新建房屋标准公摊不超过20％，超出部分由乙方承担。三、乙方以琦洋名都一号楼一层商业临街商铺X号、X号共234.52平方米，作为甲方一层商业的补偿，其不足面积双方约定以改扩建工程完工后原址一层商业临街商铺补足，计151.58㎡.补足部分，临街商铺开间不低于8米。四、甲方现有二层商业为324㎡，按1:1.3应补偿421.2㎡。乙方用琦洋名都1号楼临街二层现有总面积604.8㎡，含一层楼梯间30.87㎡，全部补偿给甲方，以产权证面积为准。超补的183.6㎡，在乙方补偿甲方商业三层时扣回。五、甲方三层商业为225㎡，扣除本协议第四条表述的183.6㎡后，按1:1.3应补偿53.82㎡，乙方以原址修建的三层商业补偿。六、甲方的四层商业为225㎡，按1:1.3应补偿292.5㎡，乙方以原址修建的商业四层补偿。七、甲方的五层为225㎡，按1:1.3应补偿292.5㎡，乙方以新城锦绣XXX住宅170.59㎡（以产权证为准）作为补偿，其不足面积乙方以改扩建工程完工后的全产权式酒店补足。八、甲方的六层为118.8㎡，按1:1.3应补偿154.44㎡，乙方以改扩建完工后的全产权式酒店作为补偿。……十一、乙方在签订本合同七日内，向甲方提供新城锦绣住宅供甲方装修使用；并为甲方办理产权登记。琦洋名都所有商业补偿在签订本合同7日内，甲乙双方签订相应的《商品房补偿协议》及补充协议。并按办证流程由乙方为甲方办理权属登记，同时办理相关租赁转移手续，其相关租赁收益，由甲方从2011年9月21日起开始收取；甲方现有移动营业厅的商业租金由乙方从2011年4月15日补偿至2011年9月20日止，此款在签订合同七日内支付给甲方。还建商业用房，甲方可委托乙方代租，也可自行出租，乙方代租按实际出租价付给甲方，不收取其他费用。十二、除琦洋名都和新城锦绣所补偿的部分外，余下面积在原址返还。交房期限为2011年9月20日起30月内。超过时间交付甲方，乙方承诺按一层100元/平方米，三层40元/平方米，四层30元/平方米，住宅10元/平方米的月租金给甲方补偿，直至交付房产。……十六、本合同一经签订，双方必须恪守，如有违约，由违约方支付违约金200万元，并承担由此造成的经济损失。……。”针对该《地面附着物补偿协议》第三、四条约定应补偿给原告的琦洋名都一号楼一层商业临街商铺X号、X号共234.52平方米及二层总面积604.8㎡的商业用房，原告黄静与被告分别签订了三份《商品房买卖合同》，但未办理商品房预售合同登记备案手续，被告的法定代表人钟雪与赖传菊于2011年2月27日签订《房屋租赁合同》，将包括上述房屋在内的位于西昌市航天大道琦洋名都小区内的一层四间、二层全部房屋出租给了赖传菊，租期自2011年4月1日至2017年3月31日，租金为一层门市每月100.00元/平方米、二层门市每月40.00元/平方米，租金每半年支付一次，租金自第四年开始，每年度在上一年度租金基础上递增6％。2015年1月5日，原被告双方签订《关于履行事宜的会议纪要》，该纪要约定：“一、琦洋应付胡小凡琦洋名都和盛世天美房屋2014年10月1日至2015年3月31日租金于2015年1月15日前支付。二、胡小凡琦洋名都房产证由琦洋主办，胡小凡配合于2015年5月底前办好。三、胡小凡琦洋名都房屋出租仍执行琦洋与赖传菊签订的《房屋租赁合同》，即由琦洋代收代付，待合同期满后另行协商出租事宜。四、胡小凡琦洋名都二楼面积以房管局的办证为准。五、琦洋应在盛世天美补偿胡小凡房屋事宜双方初步协商可采取还房、回购、代销等方案解决，具体方案待双方进一步议定。”被告代收琦洋名都房屋的租金由被告支付原告至2015年3月31日，2015年4月1日至2016年3月31日的租金640334.00元（按320167.00元/半年计算），被告已支付原告346631.00元，尚欠 293703.00元未支付原告；2016年4月1日至2017年3月31日的租金678696.00元（按339348.00元/半年计算），被告至今未支付原告，现钟雪与赖传菊的《房屋租赁合同》期限已届满，被告至今未将琦洋名都一号楼一层商业临街商铺X号、X号及二层全部的商业用房交付原告，亦未办理房屋相关产权登记手续。因被告未能按照《地面附着物补偿协议》约定的交房期限向原告交付补偿的房屋，按该协议第十二条约定，被告向原告给付超期交付房屋的补偿金，并按照173095.00元/半年的标准予以给付，被告按此标准支付了原告2014年4月1日至2015年3月31日的补偿金，2015年4月1日之后的补偿金至今未支付原告。 另查明，被告在拆除了原教建酒店后，开始在原址上修建“琦洋.盛世天美”项目，该项目现在建设中，至今未竣工。 本院认为，一、原告要求被告支付由被告代为收取的2015年4月1日至2017年3月31日“琦洋名都”商铺（X号楼商业临街商铺X号、X号（XXXXX）共计234.52㎡、1号楼临街2层商铺（XXX）共计604.8㎡）租金，被告对应支付原告该租金无异议，被告未支付原告上述期间的代收租金为972399.00元，该款被告应支付原告。2017年4月1日，被告的法定代表人钟雪与赖传菊的《房屋租赁合同》租期已届满，但被告至今未将上述“琦洋名都”商铺交付原告，被告应将该商铺交付原告，在交付商铺前，被告应承担占用原告商铺的费用，其费用参照钟雪与赖传菊签订的《房屋租赁合同》约定的租金予以计算，即按339348.00元/半年计算。二、原告要求被告为原告办理“琦洋名都”商品房（X号楼商业临街商铺X号、X号共计234.52㎡、X号楼临街2层商铺共计604.8㎡）的相关产权登记手续，被告对为原告办理上述商品房的相关不动产产权登记手续无异议，但认为需要双方共同办理，本院对办理不动产登记手续需双方共同办理的事实予以认可，为避免被告怠于履行其义务，被告应在一定限期内为原告办理不动产登记手续，该期限本院认为以原告提交办理不动产登记所需手续后一个月内为宜。三、原告要求被告支付自2015年4月1日起至支付之日止（按173095.00元/半年计算）未按时交付“琦洋.盛世天美”房屋的补偿金，被告对应支付该款无异议，本院予以支持。四、原告要求被告按《地面附着物补偿协议》的约定向原告交付“琦洋.盛世天美”的房屋，若被告无法交付，则按照《关于履行事宜的会议纪要》约定，对“琦洋.盛世天美”房屋按照市场价标准进行回购。双方在《地面附着物补偿协议》已明确约定应补偿给原告在“琦洋.盛世天美”的房屋，即1层商铺151.58㎡、3层53.82㎡、4层292.5㎡、5层121.91㎡、6层154.44㎡的商用房，现因“琦洋.盛世天美”项目尚未完工，故被告无法交付，但被告应在“琦洋.盛世天美”项目完工后，立即向原告交付上述房屋，被告的该项目主体已基本完工，在2017年年底前应能完工交付；原告要求被告对应补偿给原告“琦洋.盛世天美”的房屋进行回购，因现“琦洋.盛世天美”项目正在建设中，原告未提供证据证明上述房屋无法交付，且本院已对原告要求的在交房前的补偿金予以了支持，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。五、原告要求被告承担违约金200万元，被告主张应以原告实际损失为依据，本案被告自2015年开始拖欠应付原告的代收租金及迟延交房的补偿金，存在违约情形，被告应对原告的损失予以赔偿，原告的损失即为资金占用利息，因被告拖欠的该款系每月叠加，无法计算具体金额，本院酌定按200000.00元予以支付，对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡小凡、黄静其拖欠原告2015年4月1日至2017年3月31日期间的代收租金972399.00元，并按339348.00元/半年的标准支付原告自2017年4月1日至交付位于西昌市航天大道6号“琦洋名都”X号楼商业临街商铺X号、X号共计234.52㎡、X号楼临街2层商铺共计604.8㎡的房屋日止的房屋占用费用； 二、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内将位于西昌市航天大道X号“琦洋名都”X号楼商业临街商铺X号、X号共计234.52㎡、X号楼临街2层商铺共计604.8㎡的房屋交付给原告胡小凡、黄静，并在原告提交办理不动产登记所需手续后一个月内向有关不动产登记部门为原告办理上述房屋的不动产产权登记手续； 三、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡小凡、黄静自2015年4月1日至2016年9月30日期间的未按时交付“琦洋.盛世天美”房屋的补偿金519285.00元； 四、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于2017年12月31日前将位于西昌市长安村五组“琦洋.盛世天美”临街1层商铺151.58㎡及3层53.82㎡、4层292.5㎡、5层121.91㎡、6层154.44㎡的商用房交付给原告胡小凡、黄静，并按173095.00元/半年的标准支付原告自2016年10月1日至交付上述房屋日止的补偿金； 五、被告西昌琦洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡小凡、黄静违约金200000.00元； 六、驳回原告胡小凡、黄静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15175.00元，由被告负担（此款原告已垫付，由被告在履行以上义务时径付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，对方可向人民法院申请执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期限为二年。 审判长  刘云川 审判员  叶志凯 审判员  但 颖 二〇一七年六月二十三日 书记员  王宇航 附1：本案证据目录 一、原告提交的证据及证明目的如下： 第一组：证据1.胡小凡、黄静身份证、结婚证复印件，证据2.西昌琦洋汽车销售服务有限公司营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件。证明目的：原被告主体身份适格；原告胡小凡、黄静为夫妻关系。 第二组：证据3.西昌市房房权证监证字第XXXXX**房产证》，证据4.西市国用（00）字第XXXX号《土地使用权证》。证明目的：原告对被告修建“琦洋.盛世天美”所占用的297平方米国有土地（位于西昌市长安村**）享有使用权，对土地上的房屋享有所有权。 第三组：证据5.《借条》，证据6.《收条》。证明目的：2012年5月26日，原告将西市国用（00）字第XXXX号《土地使用权证》交予被告，于2013年9月10日将西昌市房权房权证监证字第XXXX**产证》交予被告。 第四组：证据7.《参与联建合同书》，证据8.《地面附着物补偿协议》，证据9.《关于履行事宜的会议纪要》，证据10.《商品房买卖合同》三份。证明目的：2011年5月，原告与被告签订合同，约定由原告以土地使用权参与被告对原教建酒店的该扩，即“琦洋.盛世天美”项目，并由被告以“琦洋名都”X号楼1、2层商铺、新城锦绣XXXX住宅、“琦洋.盛世天美”完工后的全产权式酒店作为对该地面附着物的补偿；2015年1月5日，原告与被告达成会议纪要，约定被告在2015年1月15日前支付2014年10月1日至20154年3月31日的租金，并于2015年5月底前办理“琦洋名都”房屋的房产证，在“琦洋.盛世天美”补偿原告房屋事宜，可采取回购方式；2015年5月25日，原被告针对“琦洋名都”房屋补钱《商品房买卖合同》，并约定被告在合同生效之日起30日内申请预售登记。 第五组：证据11.《房屋租赁合同》。证明目的：被告于2011年2月27日将补偿给原告的“琦洋名都”商铺租赁给第三方使用，租赁期限至2017年3月31日止。 第六组：证据12.催收清单。证明目的：2014年4月1日至2016年9月30日被告所欠房租及补偿金金额。 被告未向本院提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。