广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终1825号 上诉人（原审被告）：广西岭南糖业有限公司。住所地：南宁市青秀区星湖路******房，统一社会信用代码：91450100667040166H。 法定代表人：潘鸿，总经理。 委托诉讼代理人：南方，广西昭盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李家甫，男，1975年4月23日出生，壮族，住南宁市。 被上诉人（原审原告）：韦红艳，女，1973年10月5日出生，壮族，住南宁市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁虎，广西桂京律师事务所律师。 上诉人广西岭南糖业有限公司（以下简称：岭南糖业公司）因与被上诉人李家甫、韦红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初第1241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2017年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人岭南糖业公司的委托诉讼代理人南方和被上诉人李家甫、韦红艳的共同委托诉讼代理人梁虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人岭南糖业公司上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、上诉人已依约履行合同各项义务，不应承担任何违约责任。本案属被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当向上诉人支付涉诉商铺使用至今的租金。根据双方于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》及《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路6l号商铺的补充协议》及2015年8月12日签订的《补充协议2》。上诉人于2014年12月31日依约将商铺交予被上诉人使用。合同约定，“房产证上的土地用途必须是商业用途”，实际上诉人已于2015年7月23日将被上诉人购买的商铺办理规划用途为非住宅的房产证。至此，上诉人认为已依约履行了合同义务。首先，根据该地块土地证的记载，地类，地类)为批发零售用地，即为商业用地。其次，买受人正常使用商铺完全不受任何影响。案外人凌炳琴等与被上诉人同时购买商铺的其他买受人均按照规划用途为非住宅类的房产证过户至其名下并使用至今，且未提出任何异议。之后上诉人于2016年3月16日将被上诉人购买的商铺办理了规划用途为商业的房产证。这是上诉人应被上诉人的要求另行办理的，并非合同约定范围内的。原审判决认为，“原告要求房产证上显示的规划用途为商业用途符合合同，不属于过分要求”完全是主观臆断。上诉人认为应当严格依据双方所签订的合同约定内容，原审判决认定事实错误。因此，被上诉人因其自身原因未予配合办理的缘故导致房产证未能过户，实属被上诉人违约而非上诉人违约。2016年3月11日，南宁市城市建设委员会文件显示将兴宁区中华路61号划入征收范围，导致商铺无法过户转让。上诉人认为，因被上诉人自身原因导致无法过户，致使最终因不可抗力导致合同解除，过错方在被上诉人，被上诉人应当承担相应的损失赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，上诉人要求被上诉人支付商铺租金的反诉请求应当予以支持。原审判决依据合同约定认定被上诉人享有免费使用商铺的权利，上诉人不能以任何理由来收取被上诉人租金，但该条约定是有前提的，即因上诉人原因，逾期移交办理的或中途悔约造成土地证及房产证无法过户到被上诉人名下的情形下。本案中上诉人已依约履行合同各项义务，被上诉人无权依据上述合同约定条款享有免费使用商铺的权利。二、原审判决认定合同解除，却不支持被上诉人向上诉人支付合同解除后的租金实属错误。原审判决认定上诉人2016年5月12日收到起诉状及相关应诉材料之日为被上诉人通知上诉人解除合同的时间，且自合同解除的次日起，应相互返还各自财产。同时认定被上诉人一直使用涉诉三个商铺至今。在诉讼过程中，面对上诉人提交的各项直接证据，被上诉人从始至终均不承认接收并使用商铺。甚至是在法院亲自对其店铺员工进行询问，并向其出示笔录等证据后仍拒不承认使用商铺。为此上诉人在涉诉铺面张贴公告，要求商铺的实际使用人出示合法使用凭据并支付使用租金。后被上诉人仍置之不理，上诉人多次到其店铺通知相关人员要求搬离铺面，具体内容详见上诉人原审提交证据材料。因此，上诉人收到起诉材料后已经明确通知被上诉人要求其返还商铺，但其仍拒不返还，依据原审判决合同解除并相互返还财产的观点，被上诉人理应向上诉人支付自2016年5月12日合同解除后至使用至今的商铺租金。原审判决要求上诉人支付合同解除后占用被上诉人购房款的利息却不要求被上诉人支付继续使用商铺的租金实属权利义务不对等。三、本案中被上诉人还有延期付款的违约行为，理应承担相应违约责任。依据《补充协议》的第4条的约定，办理好抵押注销手续的当天，被上诉人再支付给上诉人总价款百分之三十房款(即伍拾万元整)。第七条约定，被上诉人需按约定时间交纳房款给上诉人，被上诉人逾期付款一天，则须按日向上诉人支付实际应付款万分之一的违约金。实际上上诉人于2015年6月29日办理了注销抵押手续，被上诉人仅支付了部分首付款，后续款项至今仍未支付。综上所述，本案中被上诉人仅支付了部分首付款，上诉人便将毫无瑕疵的商铺交由被上诉人使用。实际上即便是按照被上诉人的观点办证时间稍有延迟也不影响被上诉人的正常使用，并非导致合同解除的根本原因。实际上根本原因是政府的拆迁公告。因此从公平公正合理的原则考虑，因被上诉人违约导致遇到不可抗力致使合同解除，法院在判处上诉人返还购房款及支付利息的同时是否应当考虑作为无过错方的上诉人也有要求被上诉人支付对方使用至今的商铺租金的权利。更何况即便是被政府征收，也会有相应的拆迁补偿，被上诉人也没有损失。本案诉讼过程中，被上诉人歪曲事实，妄图证实上诉人“一房二卖”，获取不当得利，幸有案外人同时起诉方能得出事实真相。庭审中无视直接证据，甚至在法官要求签署无虚假陈述的承诺书并释明如有虚假予以处罚后仍拒不承认使用商铺。上诉人认为被上诉人这种妄图以一己之力玩弄法律的作法实为对法律的践踏以其他诉讼参与人的不尊重，也是对社会人力物力资源的严重浪费，其行为实不可取，其不良企图实不应得到法院的支持。 被上诉人李家甫、韦红艳答辩称：上诉人的上诉请求不成立，双方当事人在2014年12月31日签订的补充协议第八条约定，上诉人应自双方签订补充协议之日起六个月内，为被上诉人办理房产证和过户，因上诉人原因无法办证或过户的，上诉人应当退还全部已付房款及违约金，并且上诉人不能以任何理由收取租金；第九条也约定了办理土地的性质是商业性质。但是上诉人在签订协议后，一直没有将房产证和土地证办到被上诉人名下，所以，上诉人存在违约的行为，应当根据协议约定承担违约责任并免收租金，被上诉人有免费使用铺面的权利，上诉人无权要求被上诉人支付租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人李家甫、韦红艳向一审法院起诉请求：1、解除李家甫、韦红艳与岭南糖业公司于2014年12月31日签订的《商铺买卖合同》和《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》以及双方于2015年8月12日签订的《补充协议2》；2、判决岭南糖业公司返还给李家甫、韦红艳双倍购房款共计1600000元整；3、判决岭南糖业公司把占用资金利息221873.97元支付给李家甫、韦红艳。 上诉人岭南糖业公司向一审法院反诉请求：1、判令李家甫、韦红艳向岭南糖业公司支付兴宁区中华路61号一层106号商铺（实际为104号商铺）的租金173016元。即自2014年12月31日岭南糖业公司交付商铺给李家甫、韦红艳使用之日起至今，以后另计。 一审法院认定事实:2014年12月31日李家甫、韦红艳与岭南糖业公司签订了《商铺买卖合同》和《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》，约定：岭南糖业公司将南宁市兴宁区中华路61号办公楼（一层商铺106号）物业出售给李家甫、韦红艳，成交总价为160万元。合同签订当天李家甫、韦红艳支付给岭南糖业公司首期房款30万元，签订商铺买卖合同后20天内，李家甫、韦红艳在向岭南糖业公司支付50万元房款。岭南糖业公司于双方签订合同并收到于李家甫、韦红艳首付款当日将商铺交付给李家甫、韦红艳使用。岭南糖业公司应自签订协议之日起6个月内，为李家甫、韦红艳办理好商铺的土地和房产过户登记全部手续，并将房产证和土地证移交给李家甫、韦红艳。因岭南糖业公司原因，逾期移交办理的或中途悔约造成土地证及房产证无法过户到李家甫、韦红艳名下的，岭南糖业公司要退回给李家甫、韦红艳全部房款和根据本协议第二约定承担赔偿责任。自李家甫、韦红艳支付首期房款给岭南糖业公司之日起至岭南糖业公司退还给李家甫、韦红艳己付房款、利息及违约金给李家甫、韦红艳之日止，李家甫、韦红艳享有免费使用该商铺的权利，岭南糖业公司不能以任何理由来收取李家甫、韦红艳租金。办理到李家甫、韦红艳房产证上的土地用途必须是商业用途。 合同签订后，2014年12月22日、2015年1月20日李家甫、韦红艳分别向岭南糖业公司支付兴宁区中华路61号办公楼一层106商铺购房款30万、50万元。2015年6月29日岭南糖业公司办理南宁市兴宁区中华路61号土地证的抵押登记注销办理。2015年7月23日岭南糖业公司取得无抵押的104号房房产证，规划用途显示“非住宅”。因规划用途不符合补充协议中“办理到乙方名下房产证上的土地用途必须是商业用途”。2015年8月12日，李家甫、韦红艳与岭南糖业公司签订《补充协议2》约定李家甫、韦红艳给予岭南糖业公司延期五个月办理商铺的过户手续，并免收在此期间（2015年7月1日至2015年11月30日）因延期办理所产生的违约金。 2016年3月11日，南宁市城市建设委员会文件显示将兴宁区中华路61号办公楼一层划入征收范围。2016年3月16日，岭南糖业公司取得104号房新房产证，此房产证规划用途为“商业用房”，房产证附记显示“业务编号：201601281037房屋编号：21207142013号11月由广西壮族自治区科学器材进出口公司改制所有。2016年1月房屋用途变更换证”。2016年5月3日，李家甫、韦红艳诉至一审法院要求解除合同。 一审另查明：双方签订的《商铺买卖合同》中标注106号商铺，实际对应的的是房产证标注的104号商铺。2014年12月31日岭南糖业公司根据合同约定将合同约定的105、106、107号商铺（对应房产证上的105、104、103号商铺）交付李家甫、韦红艳使用，李家甫、韦红艳将上述三个商铺用作广州五羊电动车经营。李家甫、韦红艳一直使用上述三个商铺至今。 一审法院审理认为：争议焦点一、关于李家甫、韦红艳的诉讼请求。 （1）关于合同的解除时间问题。《商铺买卖合同》第六条中约定了出卖方未按合同约定将商品房交付给买受人使用，买受人可以解除合同的情况。岭南糖业公司已将涉案商铺交付李家甫、韦红艳，岭南糖业公司逾期取得符合合同约定的房产证并不是双方约定的合同解除事由，故无论李家甫、韦红艳是否于2016年2月1日向岭南糖业公司提出申请退房，都不能单方导致合同的解除。但是2016年3月11日，南宁市城市建设委员会文件显示将兴宁区中华路61号办公楼一层划入征收范围，李家甫、韦红艳购买商铺的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，李家甫、韦红艳和岭南糖业公司任何一方此时可以行使单方解除权。根据第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，解除权的行使为通知至对方时生效。李家甫、韦红艳未能提交证据证实其在2016年3月11日以后向岭南糖业公司发出解除合同通知，岭南糖业公司已收到的通知证据，故一审认定岭南糖业公司2016年5月12日收到李家甫、韦红艳起诉状及相关应诉材料之日为李家甫、韦红艳通知岭南糖业公司解除合同的时间，亦为双方签订合同解除之日。 （2）关于岭南糖业公司是否存在一房二买，李家甫、韦红艳主张双倍返还购房款的问题。 李家甫、韦红艳主张其与岭南糖业公司签订合同约定购买的是兴宁区中华路61号办公楼（一层商铺106号），岭南糖业公司已经将该铺面转卖并过户给了第三人凌炳琴，岭南糖业公司辩称，合同签订时签订的为107号房，但办理房产证时因测绘问题办理下的房号为103，是由于我公司内部测绘是从右到左，合同签订的是105、106、107，实际办理房产证的时候测绘时是从左到右，所以李家甫、韦红艳实际购买的是103、104、105（李家甫、韦红艳一直用作“广州五羊电动车”），并非李家甫、韦红艳所说107号房屋已经转卖给第三人。合同上的105、106、107号房对应的是房产证上的103、104、105号房。 根据前述对证据分析认定，双方签订的3份《商铺买卖合同》中标注105、106、107号商铺，实际对应的的是房产证标注的105、104、103号商铺。目前房产证标注的105、104、103号商铺仍登记在岭南糖业公司名下，故对李家甫、韦红艳主张岭南糖业公司存在一房二买的情况，要求双倍返还购房款的主张，不予支持。因双方签订的《商铺买卖合同》已经解除，故岭南糖业公司应将李家甫、韦红艳支付的80万元购房款返还。同时李家甫、韦红艳应及时搬离，向岭南糖业公司返还房屋。 （3）关于利息问题。一审确认2016年5月12日双方签订的《商铺买卖合同》和《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》、《补充协议2》解除，合同解除后的次日起，李家甫、韦红艳和岭南糖业公司应互相返还各自财产。故岭南糖业公司应于2016年5月12日次日起返还李家甫、韦红艳购房款。2016年5月13至今岭南糖业公司一直未返还李家甫、韦红艳购房款，此期间岭南糖业公司为非法占有李家甫、韦红艳80万元购房款，利息为法定孳息，故岭南糖业公司应将此期间80万元产生的利息一并返还李家甫、韦红艳。对李家甫、韦红艳要求从支付之日起计算利息，因合同解除前，岭南糖业公司是依据双方的买卖合同占有购房款，为合法占有，此期间的利息应为岭南糖业公司所有，故对李家甫、韦红艳的主张不予支持。因双方没有对利率进行约定，李家甫、韦红艳主张按中国人民银行同期资金贷款利率4倍计算，没有法律依据，不予支持，利率应按应按中国人民银行同期资金贷款利率计算。综上，利息的计算应为以80万元为数，从2016年5月13日起至还清钱款之日止，按中国人民银同期流动资金贷款利率分段计算。 争议焦点二、关于岭南糖业公司的反诉请求的问题。 （1）关于李家甫、韦红艳是否使用合同约定的商铺的问题。 根据李家甫、韦红艳提交的有李家甫签字确认的收费通知单及业务收款回单、录音材料、一审对秦喜平、黄起顺的询问笔录相互印证，证实李家甫、韦红艳于2014年9、10月期间就租赁涉案的商铺，2014年12月31日岭南糖业公司已将合同中的106号商铺（对应房产证上的104号商铺）交付李家甫、韦红艳使用，李家甫、韦红艳将上述商铺用作广州五羊电动车经营。故一审认定李家甫、韦红艳一直使用上述三个商铺至今。 （2）关于岭南糖业公司反诉李家甫、韦红艳要求支付租金的问题。 岭南糖业公司辩称根据合同约定，因岭南糖业公司原因，岭南糖业公司不能将土地证、房产证过户至李家甫、韦红艳名下，李家甫、韦红艳自交首付之日起至岭南糖业公司退还李家甫、韦红艳已付房款、利息、违约金之日止，岭南糖业公司不能收取李家甫、韦红艳租金。 房产证无法过户至李家甫、韦红艳名下是否因岭南糖业公司的原因。对岭南糖业公司主张2014年1月24日的南宁国用（2014）第623958号土地证地类用途“批发零售用地”说明土地是商业用途的，是李家甫、韦红艳要求过多后来因拆迁反悔，是李家甫、韦红艳的原因，李家甫、韦红艳无权解除合同的辩称，一审认为合同约定的是“房产证上的土地用途必须是商业用途”，且作为买方的李家甫、韦红艳拿到手的证件主要为房产证，李家甫、韦红艳要求房产证上显示的规划用提为“商业用途”符合合同合同，不属于过分要求。一审认为，岭南糖业公司取得104号房新房产证显示，“登记时间2013年3月16日规划用途为商业用房”，说明岭南糖业公司是可以将房产证产权用途变更为“商业用房”。23203房产证附记显示“业务编号：201601281037房屋编号：21207142013号11月由广西壮族自治区科学器材进出口公司改制所有。2016年1月房屋用途变更换证”，说明岭南糖业公司直至2016年1月才向房产局申请办理变更房屋用途的业务，不符合其2015年8月12日与李家甫、韦红艳签订《补充协议2》中约定“2015年7月1日至2015年11月30日”办理过户手续的约定。岭南糖业公司不积极履行合同约定办理房产证用途变更是导致房产证不符合合同约定，导致无法过户的原因。综上，一审认定，直至2016年3月16日房产证无法过户至李家甫、韦红艳名下是因岭南糖业公司的原因。2016年3月11日，南宁市城市建设委员会文件显示将兴宁区中华路61号办公楼一层划入征收范围，李家甫、韦红艳的合同目的已经无法实现，李家甫、韦红艳有权要求解除合同并要求岭南糖业公司返还购房款。岭南糖业公司一直未退还李家甫、韦红艳购房款，根据合同约定“自乙方（李家甫、韦红艳）支付首期房款给甲方之日起至甲方退还给乙方己付房款、利息及违约金给乙方之日止，乙方享有免费使用该商铺的权利，甲方不能以任何理由来收取乙方租金，”的约定，在岭南糖业公司未返还购房款时，李家甫、韦红艳有权免费使用合同约定商铺，故对岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、岭南糖业公司向李家甫、韦红艳退还购房款800000元；二、岭南糖业公司向李家甫、韦红艳支付占用购房款利息（利息计算为：以800000元为基数，从2016年5月13日起至还清钱款之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；三、驳回李家甫、韦红艳的其他诉讼请求；四、驳回岭南糖业公司的反诉请求。一审案件本诉受理费21196元，由岭南糖业公司负担9308元，由李家甫、韦红艳负担11888元；反诉受理费1688元，由岭南糖业公司负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。 一审认定的事实客观真实，本院予以确认。 本院认为：上诉人岭南糖业公司与被上诉人李家甫、韦红艳签订的《商铺买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在履行《商铺买卖合同》及补充协议过程中，因南宁市城市建设委员会于2016年3月11日发布国有土地上房屋征收预公告，将兴宁区中华路61号办公楼一层划入征收范围，双方的合同目的已无法实现，造成《商铺买卖合同》的解除不能归责于合同的双方当事人。一审认定岭南糖业公司于2016年5月12日收到李家甫、韦红艳起诉状之日作为《商铺买卖合同》解除之日，理由充分，本院予以确认。岭南糖业公司以李家甫、韦红艳不配合办理商铺过户为由，主张李家甫、韦红艳违约造成《商铺买卖合同》解除，没有充分的事实依据，本院不予采信。因双方签订的《商铺买卖合同》已经解除，岭南糖业公司应向李家甫、韦红艳返还80万元购房款。一审判决岭南糖业公司应于2016年5月12日合同解除的次日起返还李家甫、韦红艳购房款80万元及2016年5月13之后岭南糖业公司占用购房款的利息，理由充分，本院予以确认。 对于岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的问题。从本案查明的事实，岭南糖业公司未能按照合同约定的期限办理涉案商铺“商业用途”的过户手续，是岭南糖业公司未能积极办理商铺规划用途变更的原因，根据《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》第8条的约定，在岭南糖业公司退还李家甫、韦红艳购房款及利息之前，李家甫、韦红艳享有免费使用商铺的权利，因此，岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的诉讼请求，与合同的约定不符，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。岭南糖业公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4399元，由上诉人广西岭南糖业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 杰 审 判 员  陈 扬 代理审判员  蒋群利 二〇一七年六月八日 书 记 员  林 路