安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1102民初1108号原告：乐世尧，男，1972年10月22日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：王成胜，安徽苏滁律师事务所律师。被告：余一奎，男，1969年11月17日出生，汉族，住安徽省滁州市来安县。委托诉讼代理人：李秋菊，安徽知秋律师事务所律师。原告乐世尧与被告余一奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭审理了本案。原告乐世尧的委托诉讼代理人王成胜，被告余一奎的委托诉讼代理人李秋菊到庭参加诉讼。本院于2017年5月17日第二次公开开庭审理了本案，原告乐世尧，被告余一奎及委托诉讼代理人李秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐世尧诉称：2016年4月23日，其与余一奎签订一份《房屋租赁合同》，合同对租赁房屋位置、租金标准、支付方式、违约金等作了约定，2016年11月20日余一奎未按约支付房租70000元，要求判令余一奎支付房租70000元、违约金37500元，并承担本案诉讼费用；余一奎在庭审中辩称：乐世尧未履行安徽省滁州市中级人民法院作出的(2017)皖11民终118号民事调解书，乐世尧与滁州市琅琊区粮食局签订的租赁合同已经解除，乐世尧不具有出租权利；余一奎继续履行合同存在较大风险；合同解除后余一奎不应再支付房租；余一奎主张违约金过高，申请法院予以调整。乐世尧为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、乐世尧的身份证复印件一份。证明乐世尧的基本情况；证据二、2016年4月23日的《安徽省房屋租赁合同》一份，证明乐世尧与余一奎存在租赁合同关系；证据三、乐世尧与滁州市琅琊区粮食局签订的《房屋租赁协议》一份，证明乐世尧对所出租房屋有出租权；证据四、律师函一份，证明乐世尧向余一奎催缴房租；证据五、说明、乐世尧缴房租明细各一份。证明乐世尧交房租情况以及滁州市琅琊区粮食局愿意继续履行合同。上述五组证据经余一奎质证，对证据一至证据四的真实性均无异议，但认为余一奎支付乐世尧房租为年付，乐世尧支付滁州市琅琊区粮食局的房租为季付，若乐世尧不向滁州市琅琊区粮食局交纳房租，余一奎的权利无法保障；对证据五不认可，认为乐世尧应当提交银行转账凭证，乐世尧与滁州市琅琊区粮食局的租赁合同已经解除。余一奎为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、余一奎的身份证复印件一份。证明余一奎的基本情况；证据二、滁州市公安局琅琊分局琅琊派出所警方处警记录说明一份。证明余一奎租赁房屋影响居民生活，线路遭到破坏；证据三、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初2893号判决书、安徽省滁州市中级人民法院（2017）皖11民终118号民事调解书各一份。证明根据滁州市中级人民法院的调解书，乐世尧未及时支付租金，其与滁州市琅琊区粮食局的《房屋租赁协议》已解除，乐世尧无权向余一奎收取房租；证据四、律师函一份、邮寄单二份。证明2017年3月14日，余一奎告知乐世尧应向滁州市琅琊区粮食局交纳全年房租或者提供担保，以保障余一奎的用房权益。上述四组证据经乐世尧质证，对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据三的真实性无异议，乐世尧与滁州市琅琊区粮食局的权利义务与余一奎无关；对证据四不认可，认为邮寄给乐世尧的律师函已收悉，不认可证明目的。本院认为：乐世尧举证的证据及余一奎举证的证据一、二、四均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；余一奎举证的证据三不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2011年1月28日，滁州市琅琊区粮食局作为甲方与乐世尧作为乙方签订一份《房屋租赁协议》，载明：第一条、租赁房屋的名称、地址和面积甲方出租给乙方的房屋位于凤凰西路**原琅琊粮油食品厂安置楼西侧门面房一、二层共12间。第二条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限共10年。自2011年7月1日起至2021年6月30日。第三条、租金及支付方式3、租金支付方式如下：（1）第一年租金于2011年1月30日前一次性交纳。（2）第二至十年房租，每季度交纳年租金的1/4，季初5日内交纳，先交房租，后使用租赁房。乙方交纳租房保证金5万元，待期满后退还，期间不付利息。2016年4月23日，乐世尧作为出租方与余一奎作为承租方签订一份《安徽省房屋租赁合同》，载明：第一条租赁房屋及附件的名称、数量、质量与用途该出租房屋坐落在滁州市凤凰西路60号，楼上400平方米、楼下200平方米，共计面积约600平方米，框架结构，水、电及消防等设施齐全，项目用途餐饮。第二条租赁期限、续租及合同有效期1、租赁期限自2016年6月20日至2021年6月30日止。2、租赁期满后本合同即终止，届时承租方须将房屋退还出租方。如承租方要求继续租赁：须则提前3个月向出租方提出，并与出租方商签新的房屋租赁合同。第三条租金和租房保证金的交纳方式第一年全年房租金150000元，承租方于本合同签订后交清。第二年租金150000元，于2017年6月10日一次性交清……2、出租方收取租房保证金20000元，在双方签订合同时与房租同时交纳。第七条违约责任1、承租方逾期交纳房租金达10天的，除仍应及时如数补交外，应支付等同2个月房租金的违约金；承租方逾期达1个月的，除仍应及时如数补交外，需支付等同4个月房租金的违约金。因甲方直接原因造成乙方停业应按每天1000元赔偿乙方，造成长期停业甲方应承担一切投入损失。2、承租方擅自改变房屋结构，租赁到期后，要保证房屋完好（经双方书面验收）造成承租房屋毁坏的，应负责赔偿全部损失。3、如一方违反本合同，需承担违约金30000元整。备注：第一年房租金分为签订合同付100000元，连同合同保证金一次性缴清，2016年11月20号付人民币70000元。因乐世尧未按约向滁州市琅琊区粮食局交纳房租，滁州市琅琊区粮食局诉至法院，本院于2016年11月18日作出（2016）皖1102民初2893号判决书，判令解除原告滁州市琅琊区粮食局与被告乐世尧于2011年1月28日签订的《房屋租赁协议》；二、被告乐世尧于判决生效后三十日内返还原告滁州市琅琊区农业委员会（粮食局）所有的位于滁州市凤凰西路60号原琅琊油食品厂安置楼西侧一二层门面房（共12间）。乐世尧不服，提起上诉，滁州市中级人民法院于2017年2月13日作出（2017）皖11民终118号民事调解书，调解书内容为：……2017年4月1日以后的房租支付方式仍按双方租赁合同履行。若乐世尧未按上述约定期限给付房屋租金，则双方于2011年1月28日签订的《房屋租赁协议》自动解除……。2017年4月26日，滁州市琅琊粮食局出具说明一份，载明：本单位于2017年3月10日收到乐世尧支付的房租费25万元整，2017年4月10日收到乐世尧支付的房租费10万元整。原租赁合同继续履行。余一奎已支付乐世尧100000元（其中房租80000元，保证金20000元），第一年房租余款70000元未付。本院认为：乐世尧与余一奎于2016年4月23日签订的《安徽省房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。乐世尧从滁州市琅琊区粮食局承租案涉房屋，虽逾期交纳房租，但出租方滁州市琅琊区粮食局书面愿意继续履行合同，乐世尧享有案涉房屋合法的出租权。余一奎辩称乐世尧与滁州市琅琊区粮食局的租赁合同已解除，其不应支付房租，本院不予采纳。乐世尧要求余一奎按照合同约定支付房租70000元，本院予以支持。乐世尧与余一奎签订的《安徽省房屋租赁合同》约定承租方逾期达一个月的，支付四个月房租的违约金。根据该约定，逾期交纳房租的违约金为50000元，乐世尧要求余一奎支付35000元违约金，该金额仍显过高，本院对余一奎称违约金过高，要求调整的意见予以采纳，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法将违约金调整为双方合同约定的一个月的房租（12500元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告余一奎于判决生效后十日内支付原告乐世尧房租70000元、违约金12500元；二、驳回原告乐世尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取1225元，由被告余一奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王国雷二〇一七年六月十四日代理书记员  欧 雅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。