江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终432号上诉人（原审原告）：吴建武。委托诉讼代理人：宋长长。被上诉人（原审被告）：淮阴市淮信房地产开发有限公司。清算组：淮安禧联华会计事务所。负责人：王松。被上诉人（原审被告）：淮安市人民政府国有资产监督管理委员会。法定代表人：俞士让。委托诉讼代理人：时洪生。委托诉讼代理人：刘晓晨。上诉人吴建武因与被上诉人淮阴市淮信房地产开发有限公司（以下简称淮信房产公司）、淮安市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称淮安国资委）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭于2017年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人吴建武及其委托诉讼代理人宋长长，被上诉人淮安国资委的委托诉讼代理人时洪生和刘晓晨到庭参加诉讼。被上诉人淮信房产公司及其起算组淮安禧联华会计事务所经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴建武上诉请求：撤销原审判决，改判淮信房产公司赔偿因侵犯上诉人优先购买权导致的损失67万元（或按照412室房屋拆迁价赔偿），淮安国资委对此承担连带责任（淮海东路10号楼412室房屋，面积98.74平方米，按相邻区域淮海东路18号汇丰小区售价6800元/平方米计算，现价9800元/平方米）；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人于1999年承建淮信房产公司的房屋并经结算淮信房产公司欠上诉人135330.47元工程款。因淮信房产公司未支付工程款，经协商，将涉案房屋抵给上诉人，因当时不具备过户条件，淮信房产公司法定代表人郭军表示采取先行租赁的方式，待条件成熟时办理过户。双方于2000年7月8日签订租赁契约后，上诉人对涉案房屋进行装修并入住至今（16年之久）。契约约定租金每月为260元，没有约定租赁期限。上诉人在入住期间多次要求办理过户未果。在上诉人不知情的情况下，淮安国资委出具证明将涉案房屋以10.8万元出卖给案外人成凤亭。现上诉人得知2008年后，淮安国资委接手负责淮信房产公司的清算和遗留问题的处理。上诉人认为，涉案房屋的出售侵害了其优先购买权，因为淮安国资委在房屋过户中起到关键作用，故其应承担连带责任。同时，上诉人认为成凤亭的2000年10月12日的合同系无效，所有证据均系伪造。被上诉人淮安国资委辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴建武的上诉请求。被上诉人淮信房产公司及其清算组淮安禧联华会计事务所经本院依法传唤未到庭应诉，且亦未提供书面答辩意见。吴建武向一审法院起诉请求：1、依法判决淮信房产公司对吴建武租赁位于淮海东路10号98.74平方412室，按照相邻区域淮海东路18号汇丰售房价6800元/平方米，同等面积计算赔偿金，计人民币671432元；2、淮信房产公司和淮安国资委赔偿装潢费用待定，以有资质单位评估价为准；3、诉讼费由淮信房产公司和淮安国资委承担。一审法院认定事实：案外人淮阴县建筑工程公司曾承接淮信房产公司淮海东路小平房工程，吴建武当时为淮阴县建筑工程公司项目经理。2000年10月12日，淮信房产公司与案外人成凤亭签订商品房购销合同，约定淮信房产公司将淮海东路412室房屋以108000元价格出售给成凤亭。2002年7月22日，淮信房产公司出具淮海东路10号412室房屋购房款收据给成凤亭。同日，淮安市政府调查处理淮信房产工作组给淮安市房产交易管理处出具一份证明，证明中记载：经核该户购房手续齐全，请贵处协助办理成凤亭同志淮海东路10号412室房屋所有权证为感。2013年1月，淮安市政府调查处理淮信房产工作组在淮安市房屋登记申请书上盖章。2013年3月，涉案房屋登记在成凤亭、朱建华名下。2014年3月，成凤亭诉至一审法院，要求吴建武搬出涉案房屋，一审法院判决吴建武迁出涉案房屋。目前该判决已生效。一审审理过程中，吴建武增加了第二项起诉请求：淮信房产公司和淮安国资委赔偿装潢费用待定，以有资质单位评估价为准，暂定为10万元。但其未能在一审法院限定的期限内补缴诉讼费用。一审庭审中，吴建武陈述，淮信房产公司与淮阴县建筑工程公司工程款未结算，该款应由其享有，并提供了日期为2000年6月22日的工程预（结）算表以及定案审查通知书（均系复印件）用以证明其主张。该通知书中载明淮海东路小平房工程审核价值为161275.62元，承包方式为：包工包料。建设单位为淮信房产公司，施工单位为淮阴县建筑公司。在通知书的下方甲方代表处有“王兆琨”签字，乙方代表处有“吴建武”签字，但均未加盖公司印章。同时为了证明与淮信房产公司之间存在房屋租赁关系，吴建武提供了房地产租赁契约（复印件）。该租赁契约主要内容为：出租方（甲方）为淮信房产物管科，承租方（乙方）为淮阴县建筑公司，协议中约定甲方自愿将淮海东路一期412室房屋出租给乙方使用，月租金为260元，租赁期限自2000年7月20日起。该租赁契约尾部落款处甲方加盖了淮阴市淮信房地产开发有限公司物业管理科印章，乙方处由吴建武签名。该租赁契约尾部有手写加注内容：“经郭总同意，租金结算从欠乙方工程款中扣除。此房作欠工程款抵押、充值。”淮安国资委对上述两份证据的真实性、关联性均不予认可，认为这些证据不能证明淮信房产公司欠吴建武工程款，亦不能证明淮信房产公司将房屋出租给吴建武抵偿欠款。一审法院认为:优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。即吴建武主张享有涉案房屋优先购买权的前提是具备案涉房屋承租人身份，对此其应承担举证责任。但其当庭提供的证据均系复印件，无法核实其真伪，对方当事人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，故吴建武应承担举证不能的不利法律后果。退一步来说，即使吴建武所举证据均为真实、有效，但仅能证明淮阴县建筑公司曾经承建淮信房产公司发包的淮海东路小平房工程，至于是否支付了工程款，或者是否存在用涉案房屋租赁费来折抵工程款的情况，双方提供的证据均不充分，目前已经无法查明确认。而案外人成凤亭已经取得涉案房屋所有权证书，并于2014年4月29日以侵权为由，诉至一审法院要求吴建武迁出涉案房屋，一审法院判决吴建武迁出，该判决已生效，且进入了执行程序。可以看出，上述生效判决书对吴建武主张的涉案房屋承租人身份亦进行了否定评价，故吴建武主张享有涉案房屋优先承租权，并要求淮信房产公司和淮安国资委承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。对于吴建武主张的装潢损失，吴建武未按照规定缴纳诉讼费用，故本案不予理涉。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴建武的诉讼请求。案件受理费10500元，由吴建武承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴建武庭审中提供工程预（结）算定案审查通知书一份，证明吴建武承建涉案房屋工程及淮信房产公司欠吴建武工程款的事实。被上诉人淮安国资委质证意见为：该证据原来的内容也是复印，后加盖公章，真实无法核实，请求法庭审查。建筑单位系淮阴县建筑公司不是本案当事人。本院对该份证据的真实性予以认可。二审中，本院向江苏先河房地产土地评估有限公司和淮安清华房地产评估与土地评估有限公司进行咨询，两公司陈述：正常情况下，涉案房屋2013年年初对外出售价格为每平方米5000元—5500元之间；2015年年底至2016年年初，涉案房屋对外出售价格为每平方米5700元—6000元之间。如果考虑涉案房屋地块于2016年七、八月份开始拆迁，当时的拆迁补偿款为每平方米6300元—6400元，装修补偿费用为每平方米400元—500元，还有两个10%的奖励，即在规定期间内签订安置补偿协议，奖励10%，不要求安置房屋，仅以货币补偿，再奖励10%，两个10%都以拆迁评估单价乘以面积后的总价为基础。吴建武对两份咨询笔录质证意见为：对2013年1月底的时间有异议，案外人成凤亭于2013年3月份取得涉案房屋的产权；对于2015年年底至2016年年初和2016年七、八月份的时间节点无异议。对三个时间节点的房屋价格，由法院依法裁判。同时，诉状上的价格是以起诉时周边的汇丰广场售价的平均价格，目前售价1万元左右每平方米。案外人拆迁的面积是103.54平方米。淮安国资委对两份咨询笔录质证意见为：真实性无异议，我方认为咨询笔录不能作为判决的依据，第一，对于涉案租赁协议不认可，且承租人是淮阴县建筑公司而非吴建武，吴建武不享有优先购买权；第二，咨询评估价格是一个理论价，具体价格应以房产权过户的价格为准。本院依法向淮安市清河区房屋征收办公室调取如下证据：证据1：淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书；证据2：淮安市国有土地上房屋征收装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿项目明细表；证据3：经贸大厦南侧地块项目旧房接收交割单；证据4：淮安市清河区房屋征收补偿结算单（2张）；房屋征收补偿估价报告；证据5：房屋产权证；证据6：情况说明。吴建武对两份咨询笔录质证意见为：对上述证据真实性均无异议。淮安国资委对两份咨询笔录质证意见为：对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。淮信房产公司及其清算组淮安禧联华会计事务所经本院依法传唤，对上述证据均未发表质证意见。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。2008年9月1日，淮安市人民政府第71号专题会议纪要载明：决定将原淮阴市信托投资公司及淮信房公司有关清算和纠纷处理问题同意交由市国资委负责处理……市国资委要迅速组织工作班子……尽快拿出工作思路和处置办法。涉案房屋拆迁安置补偿款总价为853448.72元，其中包含装潢价值为32666元，搬家费为350元，提前搬迁奖10354元，合计43370元。案外人成凤亭同意将43370元补给吴建武。本院认为，本案争议焦点为：1、淮安国资委和淮信房产公司是否侵害吴建武的优先购买权；2、吴建武主张的损失67万元是否成立。关于淮安国资委和淮信房产公司是否侵害吴建武的优先购买权的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴建武主张其是涉案房屋的承租人并提供了：1、2000年6月22日的工程预（结）算定案审查通知书，载明：“建设单位为淮信房产公司，施工单位为淮阴县建筑公司，王兆琨作为施工单位代表签字；吴建武作为施工单位代表签字；审查人黄娟娟。”2、2000年6月22日工程取费表，载明：“建设单位：淮信房产公司，王兆琨落款签字；施工单位为淮阴县建筑公司，吴建武签字落款；审核处黄娟娟签字。”3、2000年7月18日房地产租赁契约。淮安国资委虽对上述证据不予认可，但并未提供相反证据予以证明其辩称。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。吴建武所举证据能够证明其作为施工人对淮信房产公司享有工程款债权，淮信房产公司以租赁涉案房屋的方式与吴建武予以冲抵工程款。2000年7月18日房地产租赁契约尾部也载明：“经郭总同意，租金结算从欠乙方工程款中扣除。此房作欠工程款抵押、充值。”同时，吴建武自2000年至2013年入住涉案房屋的十几年期间，并未有人向吴建武主张过收取租金等其他权利。综上，本院认定吴建武系承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，因淮信房产公司未举据证明其在出售涉案房屋已履行告知义务，导致吴建武丧失了承租人所享有的优先购买权，故淮信房产公司应当承担赔偿责任。本案中，吴建武主张淮安国资委承担连带赔偿责任。本院认为，淮安国资委在本案中并不是房地产租赁契约的相对人，且从2008年9月1日的淮安市人民政府第71号专题会议纪要可以看出，淮安国资委仅是对淮信房产公司有关清算和纠纷处理问题牵头负责。故对吴建武该主张不予支持。关于吴建武主张的损失67万元是否成立的问题。本院认为，通过咨询，在2013年年初，涉案房屋单价在每平方米5000元—5500元之间，本院酌情考量涉案房屋单价为每平方米5200元，则如果涉案房屋对外出售，房屋总价款款为513448元。而涉案房屋的最终拆迁安置补偿费用为853448.72元，其中成凤亭领取808378.72元，吴建武享有43370元。可见，两者最大差值为294930.72元（808378.72元—513448元）。本院认为，房屋优先购买权的损失包括实际损失和期待利益损失两部分。本案中，吴建武的实际损失包括涉案房屋装修补偿、搬家费和提前提前搬迁奖合计43370元，但案外人成凤亭已同意将这一部分费用让渡给吴建武，故吴建武可另行主张。本院认为，期待利益损失虽然不是实际的财产损失，但如果双方当事人均按法律规定全面履行合同，则一方当事人是可得到该利益损失。同时，本院认为，期待利益损失应包括价格变化而产生的收益，它是随着合同标的物的市场价格不断变化而变化。本案中，如果涉案房屋系吴建武取得所有权，那么现房屋拆迁补偿费用均由吴建武所享有。同时考虑到吴建武居住涉案房屋的时间、涉案房屋所处于的地段和拆迁等事宜，本院酌定认定淮信房产公司向吴建武赔偿29万元。综上所述，吴建武上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下：一、撤销淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初4127号民事判决；二、淮阴市淮信房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴建武赔偿290000元；三、驳回吴建武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10500元，由淮阴市淮信房地产开发有限公司负担10000元，吴建武负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一七年六月二十六日书 记 员  潘春节