上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初34481号原告：上海市徐汇区田林十四村高层业主委员会，地址上海市徐汇区。负责人：李啸虎、周群。被告：上海徐房物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：龚燕，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵毓人，男。第三人：上海市徐汇区人民政府田林街道办事处，住所地上海市徐汇区柳州路。负责人：岳云翔，主任。委托诉讼代理人：李敏，上海市华夏律师事务所律师。原告上海市徐汇区田林十四村高层业主委员会(以下简称业委会)与被告上海徐房物业有限公司(以下简称徐房物业)占有物返还纠纷一案，本院于2015年10月8日以(2015)徐民四(民)初字第2999号立案受理，经审理后于2016年7月21日作出一审判决，判决后，徐房物业不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为原判决认定事实不清，于2016年12月2日裁定撤销(2015)徐民四(民)初字第2999号民事判决，发回本院重审。本院于2016年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理，于2017年2月16日依法追加上海市徐汇区人民政府田林街道办事处(以下简称田林街道)为本案无独立请求权第三人，于2017年3月20日公开开庭进行审理。业委会负责人李啸虎、周群，徐房物业的委托诉讼代理人姜涛，田林街道的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1.判令徐房物业向业委会返还田林十四村高层小区内六角亭建筑；2.判令徐房物业返还2003年9月至徐房物业实际返还建筑之日止无证出租、侵权经营的收益及办公租金(标准同原审，日期延长至实际返还之日)；3.判令徐房物业缴纳2001年至实际返还建筑之日止的保安保洁保绿费用(标准同原审，日期延长至实际返还之日)。事实与理由：“六角亭”建筑(约104平方米)位于上海市田林十四村高层小区建筑区域红线内(大门内)。根据原始规划图纸及小区业主的房地产权证所附宗地图显示，六角亭性质为公共建筑，即小区内依规划配置的公建配套房。经查阅，目前并无任何单位或个人拥有六角亭的产权或行政调拨单之类的授权文件。1994年，田林房管所改制为国有企业田林物业，后又并入徐房物业。改制前，房管所无视居民意见和相关规定，改变公建配套房的性质，从事对外租赁经营活动。改制后，该企业已经不是行政单位，也不参与小区物业管理，但仍然侵占六角亭房屋，对外租赁且无证经营棋牌室等。2000年小区业主委员会成立，但是至今均没有固定办公场所。上海安得物业管理有限公司自2001年1月1日进驻小区服务至今，一直没有物业管理用房。小区8幢高层房屋的居民也没有活动室。2009年业委会上门交涉未果，2013年7月发函，2014年初上门交涉未果，2014年-2015年5月，业委会多次向相关部门反映，2014年底棋牌室才首次变为办公室，但徐房物业仍侵占房屋。业委会多次要求徐房物业返还房屋、恢复六角亭房屋功能，均未果。六角亭是依据建筑的形状的俗称。徐房物业出租六角亭所获收益应当返还业委会，业委会现参考物业公司根据市场行情测算出相应收益。同时徐房物业应当缴纳相应的保安保洁等费用，业委会现参考物业公司收取一般住宅业主的费用标准计算。徐房物业辩称，不同意业委会诉请。第1条诉请，六角亭是公有性质房产，权利人是田林街道，由上海市居住区开发公司第七分公司于1991年4月5日拨付发给田林街道。房屋如何使用应该由田林街道决定。尽管房屋带有配套设施功能，但不代表由业委会使用。上世纪90年代没有业委会，当时房屋分配是计划分配。拨房通知单就是公有房屋权利凭证。田林十四村分高层及多层两个区域，六角亭在建造的时候没有明确区分，适格原告应当是包括业委会在内的多层业委会；第2条诉请，业委会没有就此充分举证徐房物业的侵权及获利状况。在本案诉讼前，业委会从未向徐房物业主张返还租金损失，因此业委会提出该诉请超过诉讼时效，只能主张在诉讼时效内的相关租金或者经济损失。第3条诉请，不属于业委会可以提出的主张，应当由相关物业管理机构对物业使用人及权利人提出，业委会没有主体资格。田林街道述称，对业委会诉请没有异议，徐房物业应该返还侵占房屋，徐房物业占有房屋没有依据，法院追加田林街道为第三人，由法院裁定田林街道诉讼地位的问题。田林街道认为当时房屋是划拨给田林街道的。在本案中田林街道暂不对系争房屋的主张权利，待本案判决后，再行主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市田林十四村小区(高层)西南角出口处有三幢相连的六角形建筑(位于小区红线内)。其中一层作停放自行车使用。二层靠南侧两幢建筑现由田林十四村社区居民委员会使用；靠北侧一幢建筑为徐房物业占有控制(即本案争议房屋，以下简称“系争房屋”)。门牌号码为田林十四村XXX号。并未进行房屋产权登记。业委会、徐房物业确认系争房屋面积为104平方米左右。(注：徐房物业称“田林十四村XXX号”为三幢六角形建筑的地址门牌。业委会则称“田林十四村XXX号”仅为居民委员会所在建筑的地址门牌。)根据四街坊总平面图(上海市民用建筑设计院、1984年3月-1986年4月三次修改图纸)显示，包含系争房屋在内的三幢六角形建筑图例为公共建筑，标明居委会、方便店、自行车库。(注：业委会称，上述图纸是竣工图纸，因为施工过程中存在修改，故有三份图纸。)1985年，上海市城市规划建筑管理局向上海市居住区开发公司第七分公司核发建筑工程执照，建筑物包括住宅六层15幢、高层住宅8幢。1987年9月，上海市城市规划建筑管理局向上海市居住区开发公司第七分公司核发建筑工程执照，建筑物包括四街坊一办一所、居委等、商店、派出所、变电所，其中“居委等”层数2层、幢数1幢、面积572平方米。(注：徐房物业称此“居委等”即是指本案争议所涉六角形建筑，“居委等”即包括了居委会、田林房管所即徐房物业用房。)1991年4月5日，建设单位上海市居住区开发公司第七分公司向田林街道出具《拨房通知单》，载明将代建的包含田林十四村XXX号房屋在内的四处房屋交付田林街道使用。其中注明“田林十四村XXX号，里委，面积90”(即本案系争房屋)。系争房屋建造完成后即由当时的田林房管所控制。2006年开始由徐房物业控制系争房屋，当时系争房屋已是出租状态。2013年7月，业委会向徐房物业发送函件，载明：为加强小区治安管理，建立封闭式小区，大家一致要求75号大门夜间11点后一扇门进出，其余两扇门关闭……但是系争房屋长期出租……又转借给其他人开棋牌室等……外来人员进出复杂，大门的关闭时间经常到凌晨12点以后，给小区治安管理带来严重的安全隐患……希望及时采取措施不得再转借了……。2014年6月，系争房屋不再出租，改作徐房物业经租二部办公室使用。另查明，2000年7月至今，案外人上海安得物业管理有限公司为田林十四村高层小区提供物业管理服务。又查明，田林十四村分为高层、多层两个业主大会、业主委员会，负责人不同，地址均为田林十四村XXX号XXX室。多层、高层统一一个居民委员会，办公地址即前述六角形建筑。田林十四村高层(共8幢18层居住建筑)、多层小区各有不同出入口，小区之间由围墙隔开。再查明，1996年8月，上海市徐汇区房产管理局作出决定，区各房管所暂转制为徐房(集团)有限投资的国有独资物业有限公司，其中记载田林房管所转制后名称为上海田林物业有限公司。2006年，上海徐房(集团)有限公司下属子公司整合，上海田林物业有限公司等四家公司合并，此后更名为上海徐房物业有限公司(即本案被告)。审理中，业委会明确其本案诉讼经田林十四村高层小区业主投票，同意率占90.1%，并提供田林十四村高层小区业主大会关于“六角亭”依法维权事项的票决登记、票决总报告。同时业委会明确其第二、三项诉请是依据上海安得物业管理有限公司测算得出。其中经营收益及办公用房租金：同地段同类办公用房的市场租金价格在每月6,000元左右(约104平方米)，考虑徐房物业熟人出租等因素原告现仅按每月2,500元计算，自2003年9月1日(国务院《物业管理条例》施行)计算至2014年6月30日(此时棋牌室尚未停业)，共计130月，即32.5万元；另外假设2014年7月1日棋牌室改为办公室，则自2014年7月1日至实际返还之日止，每月按租金2000元计算，最终以被告出租合同为准。保安保洁费是按照一般居住业主的费用标准计算，2001年1月自2015年12月按每月57.2元计算，原告已经先行垫付，故有权向被告主张。上述事实，有当事人陈述、档案机读材料、平面图、照片、建筑工程执照、拨房通知单、上海市徐汇区房产管理局决定、上海徐房(集团)有限公司证明、更名通知、备案证等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据法律相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故只有系房屋权利人才能主张房屋的相关权利。根据查明事实，本案系争房屋虽然是公共建筑，没有办理产权登记，但系田林街道委托系争房屋建设单位代建，后建设单位又将系争房屋划拨田林街道使用，故系争房屋有权使用的权利人系田林街道，而非业委会。故业委会在本案中主体不适格，对于业委会基于权利人主张系争房屋相关权利的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：驳回上海市徐汇区田林十四村高层业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费6,870元，由上海市徐汇区田林十四村高层业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  陈震威人民陪审员  刘佩瑶二〇一七年六月二十三日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。