山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终2446号上诉人(原审被告)：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓宪珍，女，1956年3月22日出生，汉族，济南风韵达有限责任公司会计主管，住济南市。委托诉讼代理人：刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业公司）因与被上诉人邓宪珍房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高民初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东拓置业公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判东拓置业公司不向邓宪珍支付逾期办证违约金。事实与理由：由于邓宪珍违反合同约定，擅自封闭阳台，导致涉案房屋不能办理房屋产权登记证书，后果应当由邓宪珍自己承担。东拓置业公司不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。邓宪珍辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》。东拓置业公司应当如期交付房屋，在交付后540日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知邓宪珍向房管部门申请办理房屋所有权证。而事实情况是本案涉案房屋所在的楼座至今未取得房屋产权大证，才导致了邓宪珍至今无法取得不动产所有权证。东拓置业公司提出因邓宪珍原因导致无法办理房屋产权大证，但在法定举证期限内未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，其抗辩理由无事实及证据依据，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。邓宪珍向一审法院起诉请求：1、东拓置业公司支付逾期交房违约金28558.5元；2、东拓置业公司支付逾期办证违约金9069.3元（自逾期之日至2015年5月5日）；3、东拓置业公司支付逾期办证违约金（自2015年5月5日至判决生效之日）；4、东拓置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月6日，邓宪珍（买受人）与东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为销售字DTZY-03-2012-FAJY-1567）一份，约定邓宪珍购买东拓置业公司开发的丰奥嘉园某室，建筑面积217.25平方米，总房价为1929180元，采取分期付款方式。合同第八条约定，“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理（不作累加）：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”；第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。双方签订上述合同后，邓宪珍依约向东拓置业公司付清房价款。2013年9月25日，东拓置业公司与邓宪珍共同签订《房产移交结算书》，载明“邓宪珍购买了东拓置业公司开发的高新区康虹路2336号丰奥嘉园某室，建筑面积：217.3平方米。房屋价款总计1929624元”。后双方共同签订《房屋及车位交接单》。由于东拓置业公司逾期交房，邓宪珍等诸多购买东拓置业公司丰奥嘉园小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业公司按照合同约定支付逾期交房违约金。东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业公司提出鉴定申请，要求对邓宪珍的实际损失进行鉴定。一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2016年11月15日作出鲁铭润评报字（2016）第048号丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金评估报告（以下简称：铭润评估报告）。该评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。邓宪珍对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。本案审理过程中，邓宪珍明确东拓置业公司实际交房时间为2013年9月25日，逾期交房天数自2013年4月30日起至2013年9月25日止，共计148天，逾期交房违约金计算方式为（1929624元×148天×1/10000）=28558.5元。逾期办证违约金以总房款1929624元为基数，自2015年3月19日至判决生效之日止，按照日万分之一计算。一审法院认为，邓宪珍与东拓置业公司于2012年12月6日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。邓宪珍依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年4月30日前将本案房屋交付于邓宪珍。东拓置业公司于2013年9月25日将涉案房产移交给邓宪珍，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。邓宪珍主张东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“最后交付期限的第61天起至实际交付之日止”，即2013年4月30后计算61天，即2013年6月30日起计算至2013年9月25日止，共87天。邓宪珍要求东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之一”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，邓宪珍主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业公司的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在邓宪珍未能举证证明其实际损失的情况下，经东拓置业公司的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年住宅日租金年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天；年度平均价格为0.48元/平方米·天。邓宪珍虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业公司的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。综合考虑东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合邓宪珍所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业公司逾期交房给邓宪珍造成的实际损失为2013年日租金为0.48元/平方米·天。一审法院依据该标准，依法按照130%支持邓宪珍主张的逾期交房违约金。东拓置业公司提出的诉讼时效应自东拓置业公司违约行为发生之日其即2013年4月30日起计算，邓宪珍2015年5月15日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。东拓置业公司于2013年4月30日发生逾期交房的违约行为，但于2013年9月25日将涉案房产交付给邓宪珍，即东拓置业公司于2013年9月25日履行义务而中断，故邓宪珍的诉讼时效应自2013年9月25日起重新计算，故一审法院对东拓置业公司提出的邓宪珍已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。关于邓宪珍的逾期办证违约金，东拓置业公司虽主张邓宪珍存在违章建筑等原因，导致东拓置业公司无法办理产权登记，但未提交证据证实邓宪珍对办理产权登记有过错，故一审法院对东拓置业公司提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，东拓置业公司应在商品房交付之日后540日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，故一审法院认定邓宪珍的逾期办证违约期间应自商品房交付之日（2013年9月25日）后540日，即2015年3月19日起计算。邓宪珍主张逾期办证违约金暂计至判决生效之日止，系邓宪珍对自己诉讼权利的处分，一审法院予以准许。综上，一审法院认定邓宪珍的逾期办证违约金以1929624元为基数，自2015年3月19日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付邓宪珍自2013年6月30日至2013年9月25日期间的逾期交房违约金11796.78元（217.3平方米×0.48元/平方米/天×87天×130%）。二、济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付邓宪珍逾期办证违约金（以1929624元为基数，自2015年3月19日至本判决生效之日止，按照日万分之一计算）。三、驳回邓宪珍的其他诉讼请求。本院二审期间，东拓置业公司围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业公司主张，未能办理涉案房屋所有权登记手续的原因系邓宪珍存在违法建设的情形所致。为此，东拓置业公司提交了由济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）、收件回执以及办证进度查询和2017年4月11日拍摄的涉案小区照片一宗。邓宪珍质证称上述证据不符合二审中新证据的规定，且超过了举证期限，不能作为认定案件事实的依据。高管办发【2014】32号文件属于对民事法律关系的行政干预，且文件告知单位是建设局，不是济南市房产管理局，故该份文件不能证明是邓宪珍的原因导致无法办理初始登记。另外，邓宪珍的实际交房时间是2013年9月25日，东拓置业公司依约应当在2015年3月19日前办理初始登记，若东拓置业公司依约履行了义务，该份文件不会对产权证书造成任何影响，东拓置业公司应承担违约责任。对东拓置业公司提交的收件回执及办证进度查询，邓宪珍对其真实性不予认可，且材料中没有显示接收单位、递交时间、回执时间等内容，且显示的房屋坐落不是涉案房屋，该份证据与本案无关。二审中，邓宪珍对其封玻璃露台的事实予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姚坤对东拓置业公司提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件的真实性并无异议，该文件系济南高新区管委会办公室所出具，与本案争议的事项具有关联性，依法应作为有效证据予以采信。由此可以印证，2014年10月10日之后因涉案房屋的业主存在违法建设的情形，政府有关部门通知暂停办理房屋所有权登记手续。对此，本院予以确认。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋逾期办理房屋产权登记手续所产生的违约责任是否应由东拓置业公司承担。针对上述争议焦点，本院认为，东拓置业公司与邓宪珍于2012年12月6日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。邓宪珍依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业公司理应依合同约定于双方交付房屋之日540日内即2015年3月19日之前将相关资料报产权登记机关备案并书面通知姚坤向房管部门申请办理房屋所有权证。东拓置业公司在二审中提交的济南高新区管委会办公室于2014年10月10日印发的《济南高新区管委会办公室关于对存在违建行为居民小区房屋产权进行冻结的通知》（济高管办发[2014]32号）文件显示，涉案房屋因业主存在违法建设的情形，被政府有关部门发文暂停办理房屋产权登记手续。可见，东拓置业公司在2015年3月19日之前不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系邓宪珍存在违法建设的情形所致，在该情形消除之前，邓宪珍将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因归责于东拓置业公司与事实不符，本院不予支持。综上所述，东拓置业公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1373号民事判决第一项、第三项及诉讼费用的负担；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1373号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费741元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担300元，由被上诉人姚坤负担441元。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  赵建军代理审判员  尹伊君二〇一七年六月二十八日书 记 员  张 强