河南省洛阳市西工区人民法院执 行 裁 定 书(2020)豫0303执异24号异议人（被执行人）：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路8号。法定代表人：林绍议。申请执行人：张炼，女，1967年6月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。本院在执行张炼与洛阳天城房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人洛阳天城房地产开发有限公司对河南远志房地产评估有限公司做出的《房地产司法鉴定估价报告》向本院提交书面异议，要求补强或重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人洛阳天城房地产开发有限公司称，一、评估程序启动违法。法院违反《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）》第二十条“房地产估价机构应当取得估价对象的权益状况和实物状况资料，包括估价对象的不动产权属资料，查封、预查封、抵押权设立、租赁权设立、用益物权设立以及装饰装修情况说明等。估价对象为在建工程的，委托人还应当提供项目的有关用地、规划、施工许可文件，施工图设计文件，造价咨询文件，预售批准文件和拖欠工程款等资料。”规定，移送的鉴定材料只有申请书、判决书、裁定书，没有移送A、B、C、D、E、F车位的平面图、所处位置、面积大小等相关资料。违背《河南省房地产司法鉴定佶价指导意见（试行）》第六条第二款的规定“房地产司法鉴定估价委托人（以下简称委托人）和诉讼活动当事人（以下简称当事人）应当提供房地产司法鉴定估价所必要的资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，并恰当使用房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告）。”3、评估公司的评估行为违反《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）》第七条规定：“注册房地产估价师应当对委托人移交的当事人提供的估价资料的真实性、合法性、完整性履行符合法律法规、房地产估价标准规范所要求的审慎检查、尽职调查程序。”评估公司没有对法院移送的鉴定材料进行任何的分析，明知道法院移送的材料不符合估价要求，但是不履行审查义务，导致评估报告缺乏真实性和客观性。二、评估过程违法：评估报告第10页载明：“本次采用比较法进行评估。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对比较实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。”市场比较法是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正。常用的修正方法有：(1)定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正：(2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：地理位置、小区环堍、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。打分法中常使用(1~9)九个比例来赋值，1~9标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为Al、A2。An，则参照房的平均分值C=(A1+A2+An)／n，得到D=40/C;(3)收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。估价报告没有显示比较对象，没有比较过程，没有比较分析、计算、修正，的出的结论纯粹是主观腻断。三、估价报告结果虚假。估价报告载明的价格分别为：微型车位评估结果为100050元，标准车位是125063元，仅从数字就知道是虚假的。估价报告如何计算到个位数，不清楚，没有计算过程。让一般人就感到是虚假的。在之前异议人出卖的价格分别是：微型车位每个出售底价是13.5万元，标准车位的出售底价是14.5万元，并随着位置的变化而有不同的增加。随着王城大桥的建成及纱厂路立交桥的通车，车位的价格还会上涨，估价报告将微型车位定价为100050元，标准车位定价为125063元，明显低于市价交易价格，严重损害了异议人的合法权益。四、异议人提出执行异议的法律依据：最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第6条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”五、对于评估报告的异议属于执行异议。从执行异议的程序设置上分析，委托评估属于执行行为的辅助行为，对其提出的异议应视为对执行行为的异议。执行异议是执行中的程序性救济，是针对执行机构积极实施的瑕疵执行行为，当事人认为违背执行程序的规定，不同意执行机构的执行处分，而消极地请求除去其效力，在执行程序中向执行法院提出异议，以期变更或撤销所作的执行，消除程序合法性的障碍。执行异议的本质内容是执行过程中当事人、利害关系人对法院的执行行为而提出的异议。当事人享有提出执行异议的权利以对抗法院违法执行行为的侵害，如果异议成立的，裁定撤销或改正违法的执行行为。因此，执行异议的对象只能是法院的执行行为。评估机构的评估行为是法院为了实现执行目的的需要强制启动，合法性来源于人民法院的委托，属于受托行为，法律效果应由作为委托方的人民法院承担。法院在执行中作出的确定评估的依据和范围等行为属于具体的执行行为，当事人等对评估报告提出的异议，事实上亦属于对执行行为的异议。最高人民法院《拍卖规定》第6条明确给予了当事人等对评估报告提出异议的权利，第2款关于重新委托评估的异议范围是当事人权利的明确，而不是对异议范围的限制。异议的范围不仅包括评估程序、评估资质，亦包括评估内容的合法性及合理性，当事人异议内容均直指实体权利，仅仅通过要求中介组织向当事人释明的方法，做出解释，不具有中立性及权威性。评估结果的非法与不合理最终损害的是当事人的利益及人民法院的司法权威。评估在审判工作中起到专家证人的作用，而在执行工作中作为技术辅助的角色，亦只是为人民法院的执行工作提供参考依据，其合法性与合理性理应受到法院监管。通过强化当事人等对评估报告提出执行异议的角色，进而启动法院审查程序，是对人民法院执行工作及技术辅助工作机制优化的合理途径，而不是对执行分权机制的悖离。由于估价报告存在重大瑕疵，依照《拍卖规定》第11条关于“人民法院应当将异议书交资产评估机构，要求该机构在10日之内作出说明或者补正”的规定，舁议人认为评估结论依据不足、评估结果不真实、不客观，不能作为执行拍卖的依据。请法院支持异议人的异议请求。本院查明，张炼持生效的(2018)豫0303民初2366号民事判决书向本院申请执行。本院于2019年8月5日做出(2019)豫0303执1030号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人洛阳天城房地产开发有限公司存款10559469元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。随后本院查封位于洛阳市××××Ａ6地块项目地下一层部分车位，由河南远志房地产评估有限公司评估，洛阳天城房地产开发有限公司对评估报告产生异议，向本院提出执行异议。本院认为，本院的执行依据已生效，洛阳天城房地产开发有限公司应当履行自己的法定义务，其不履行法定义务，本院依法可执行其名下财产。评估本案涉案财产符合法律程序，并无不当。洛阳天城房地产开发有限公司虽然对评估报告提出异议，但该异议不能指向评估机构和人员不具有相应资质或者评估程序未按照法定程序进行，其对鉴定机构采用的评估方法，计算依据和评估结果的异议不属于本院执行范畴，不在执行异议审查范围之内。本院执行行为并无不当，洛阳天城房地产开发有限公司异议请求不能产生阻却执行的效力，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回洛阳天城房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书及副本，向河南省洛阳市中级人民法院申请复议。审判长  朱文利陪审员  刘秋红陪审员  牛武杰二〇二〇年六月四日书记员  王亮亮