广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初234号原告：清远汇利安物业发展有限公司，住所地清远市清城区曙光二路东二十八座（锦绣清城）三层62号。法定代表人：杨冠武，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：李帅举，该公司经理。委托诉讼代理人：吴文锋，该公司职员。被告：黄家宝，男，1979年10月4日出生，汉族，住清远市阳山县。原告清远汇利安物业发展有限公司（以下简称汇利安公司）与被告黄家宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇利安公司的委托诉讼代理人吴文锋到庭参加诉讼，被告黄家宝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇利安公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年8月20日签订的《锦绣清城购物广场商铺租赁合同》（编号：20150819004，以下简称租赁合同）于被告收到本起诉状副本之日解除；2、判决被告立即腾退清远市清城区东湖路1号锦绣清城购物广场第二层2F013号商铺并向原告返还；3、判决被告立即向原告支付拖欠2015年10月1日至11月30日及2016年4月1日至租赁合同解除之日止的租金（租金现暂计至2016年6月30日，合计为18000元），且从租赁合同解除之日起至实际腾退商铺并交还原告之日止按每日120元的标准计算商铺占有使用费；4、判决被告立即向原告支付拖欠2016年4月1日至5月31日期间的电费人民币752元；5、判决被告立即向原告支付延迟缴纳租金、水电费所产生的违约金（从欠费之日按每日1‰的标准计算至被告付清之日止，现暂计至2016年6月30日，合计为1916.48元）；6、判决确认租赁合同的履约保证金20000元归原告所有；7、判决被告立即补交装修期间（2015年9月1日至30）的租金3600元；8、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告对第6项诉讼请求的履约保证金20000元变更为10000元。事实和理由：原告与被告于2015年8月20日签订了租赁合同，原告将座落于清远市清城区东湖路1号锦绣清城购物广场第二层2F013号商铺（该编号为自编号）出租给被告联合经营。按租赁合同的约定，被告延迟交纳租赁合同项下提点及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同；本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金；如因被告原因导致本合同提前解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的正常租金标准补交装修期租金。上述租赁合同签订后，原告依约向被告交付合同项下的商铺，并一直按合同约定履行有关义务，但是被告却多次出现未依约交纳租金、水电费等费用的违约情形。截至2016年6月30日，被告尚拖欠原告租金18000元、水电费752元及延迟交付租金、电费所产生的违约金1916.48元。原告认为，被告逾期支付租金、水电费等费用的行为，已严重违反租赁合同的约定，按照《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，原告有权解除双方签订的租赁合同，且按租赁合同的约定，原告有权要求被告立即付清拖欠的租金、水电费等费用及补交装修期间的租金，以及无需退还被告已交纳的租赁保证金。原告为维护自身的权益，现依据相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告诉请。原告提供如下证据：1、《锦绣清城购物广场商铺租赁合同》，拟证明原被告之间的租赁合同关系，以及被告延迟交纳租金超过30天，原告有权单方解除租赁合同，以及有权要求被告支付违约金等；2、承诺书，拟证明被告于2015年9月6日向原告申请装修涉案商铺；3、收款专用收据，拟证明被告缴纳保证金的情况；4、电费发票，拟证明原告为被告垫付电费；5、EMS快递单、律师函，拟证明原告向被告发送律师函，要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、电费，返还租赁商铺等；6、预售许可证、规划验收合格通知书，拟证明原告对出租给被告的物业拥有所有权；7、收据，拟证明被告每月缴纳电费的数额；8、缴费通知单，拟证明被告2016年4-5月拖欠水电费的数额。被告黄家宝没有提出答辩意见和提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了六份《锦绣清城购物广场商铺租赁合同》（合同编号分别为：20150819001、20150819002、20150819003、20150819004、20150819005、20150819006），原告将座落于清远市清城区东湖路1号锦绣清城购物广场第二层2F007-2F008-2F009号、2F011号、2F012号、2F013号、2F014号、2F015号商铺（该编号为自编号）与被告联合经营。合同第二条约定：“2.1本合同租赁期限从2015年9月1日至2018年8月31日，合计共36个月（注：含免租装修期）。”合同第三条约定：“3.1.2015年9月1日起2015年9月30日止为装修期。乙方确保在装修期内完成所有的装修及设施设备的安装，并达到正常运营条件。……3.3装修期内，乙方无需缴纳租金，但应当缴纳该商铺发生的水、电等费用。乙方应在装修期内完成装修，并通过甲方及相关主管部门验收，同时应具备合法开业条件。”合同第五条约定：“5.1甲乙双方按销售提成方式进行合作，提成包括物业管理费（即甲方按乙方每月的销售额提取相应的金额作为租金，租金包含了公共水电费、卫生清洁、秩序维护、绿化费用、电梯、空调运行费用、消防维护费用）。租金每月5号前按保底营业额与实际营业额两者取其高计算提成缴纳上月租金，每个合同年度结束后次月内再进行清算。甲方向乙方提取的营业额提成如下：2015年9月1日到2016年8月30日，在乙方每月的营业额中提取，提取营业额的12%；（乙方承诺平均每月保底营业额为3万元，不足则以3万元营业额计算）。2016年9月1日到2017年8月30日，在乙方每月的营业额中提取，提取营业额的14%；（乙方承诺平均每月保底营业额为3万元，不足则以3万元营业额计算）。2017年9月1日到2018年8月30日，在乙方每月的营业额中提取，提取营业额的16%；（乙方承诺平均每月保底营业额为3万元，不足则以3万元营业额计算）。……5.3结算期：商铺开业当月开始计算提成，结算周期结束10日内，乙方持乙方开具的普通收据到甲方的财务部门结算，甲方需在每结算周期结束10日内扣除提成、电费等其他相应费用后将代收的款项余额归还乙方。如甲方超过应结算期七天内不按实结算给乙方的，乙方书面通知甲方，如甲方五天内仍不结算给乙方，乙方有权单方收款，直至甲方如数结算给乙方为止。”合同第六条约定：“6.1物业管理费：甲方承担经营场所的物业管理费用，主要包括：经营区域的保安、中央空调、公共区域灯光照明、消防、公共监控等设备的运行与维护费用（以上包含在第5.1款的销售提成中）。6.2经营区域内的现有灯光照明、设备用电费用（用电费用甲方向乙方收取），以广场现行的商铺用电标准执行（电费按0.9978元/度，电量损耗按百分之五，即每一百度电量加收五度的电费，遇到国家规定用电费用上调，收费标准在此基准上亦随之上调），乙方必须于每月5日之前缴纳上月用电费用。……”合同第七条约定：“7.1租赁及水电保证金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20000元，作为该商铺的租赁及水电保证金。甲方有权从租赁保证金中扣除乙方欠付的租金及乙方欠付的一切相关本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金。乙方未及时补足的，按欠费承担违约责任。甲方通知乙方后乙方拒不补足保证金，甲方有权立即解除本合同且无须承担任何责任。任何情况下，乙方不能将该租赁及水电保证金转化为物业管理费和因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用。保证金在本合同期满，乙方明确表示不再续约时或本合同终止时，乙方无任何欠费、违约的情况下，乙方到甲方的物业管理办公室办理好相关手续后，并交回保证金收据原件，甲方将于7个工作日内无息退还该保证金给乙方。”合同第九条约定：“……9.7装修期：在甲方商场开业前的一个月为装修期，装修期内乙方不需要交纳租金。”合同第二十条约定：“20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。20.2本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没有本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方照价赔偿设备及相关费用（包含拆卸、搬运、运输等），并应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。经甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。20.3乙方延迟交纳本合同项下提点及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期，若乙方延迟交纳租金或物业服务费等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……20.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的正常租金标准补交装修期租金。……20.8乙方违反本合同或相关的《物业管理服务协议》等关联合同，任一份合同的解除将导致全部关联合同的解除，甲方有权没收乙方履约保证金，并可按相关合同条款追究违约责任。”本案签订的租赁合同编号为20150819004，租赁商铺为2F013号商铺。合同签订后，被告分别于2015年8月20日、12月16日、2016年3月27日向原告交纳合同履约保证金共60000元。原告认为被告每份合同均只交了履约保证金10000元，并未按合同约定交纳20000元。原告起诉认为被告拖欠2015年10月1日至11月30日、2016年4月1日至6月30日租金共18000元未付，并且仍一直占用商铺未交还，故要求被告支付至合同解除之日的租金及合同解除后至交还商铺之日的占有使用费。2017年6月1日，原告向本院出具情况说明，确认其已于2016年9月28日收回涉案商铺，故从2016年9月28日起不再收取涉案商铺租金。2017年5月25日，经现场勘查，2F013号商铺已由原告收回并另行招商中。根据原告提供的EMS快递单、律师函，2016年9月23日，广东胜伦律师事务所受原告委托通过邮政快递向被告发出律师函通知解除合同及追收拖欠的租金、电费及滞纳金等相关费用，因被告未收件于2016年10月14日退回邮件。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均恪守履行。对原告的第1项诉讼请求，根据原、被告双方签订的租赁合同第二十条约定，如被告未能在合同约定的期限内向原告足额支付履约保证金，则自逾期支付第5日起，原告有权以书面通知方式解除合同；被告延迟交纳合同项下提点及其他费用的，延迟超过30日，原告有权单方面解除合同，若被告延迟交纳租金或物业服务费等累计超过3次（含本数），原告也有权单方面解除合同。由于被告拖欠原告租金及未足额缴交履约保证金，虽然原告已委托广东胜伦律师事务所于2016年9月23日发律师函给被告通知解除合同及追收拖欠的租金、电费及滞纳金等相关费用，但被告并未签收该邮件，故合同解除通知未送达被告，由于被告去向不明，故本院依法采取公告方式向被告送达起诉状副本等有关法律文书，公告送达期届满日即2017年5月5日为送达时间。因此，对原告要求确认原、被告于2015年8月20日签订的租赁合同于送达被告起诉状副本之日解除的诉请，本院予以支持。对于原告的第2项诉讼请求，原告在庭审后已提交情况说明确认涉案商铺已于2016年9月28日收回，故原告要求被告腾空并返还商铺的目的已实现。对原告的第3、4项诉讼请求，由于被告未提供证据证明已付清租金、电费、及与原告已解除租赁合同，原告于2016年9月28日收回涉案商铺，故租金应计至收回商铺之日止，对原告主张被告拖欠2015年10月1月至11月30日、2016年4月1日至交还商铺之日即2016年9月28日的租金共29120元（3600元×7个月+4200元÷30天×28天），及拖欠2016年4至5月份的电费分别为512元和240元，合共752元的事实，本院予以确认，因此，对原告要求被告支付拖欠租金29120元，及拖欠电费752元的诉请，本院予以支持。对原告的第5项诉讼请求，由于被告未按照合同约定缴交租金及电费已构成违约，应承担违约责任。根据租赁合同第二十条约定，被告延迟交纳合同项下提点及其他费用，则每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。而原告主张按每日1‰计算违约金折算月利率为3%、年利率为36%，虽属于合同约定的标准范围内，但明显过高，故应适当予以调整。鉴于原告并无提供逾期交付租金及电费所导致的损失依据，故可认定被告逾期交付租金及电费致原告的损失为利息损失，违约金调整为参照民间借贷的年利率24%从每月应交租金及电费逾期日起至付清租金及电费之日止，根据租赁合同第五条、第六条约定，每月5号前缴交上月租金及电费，故应从次月6日起计算上个月拖欠的租金及电费的违约金。因此，对原告主张按每日1‰计算延迟缴交租金及电费的违约金，本院不予支持，被告应按拖欠租金及水电费的实际金额按民间借贷的年利率24%从每月应交租金及电费逾期日即次月6日起至付清租金及电费之日止。对原告的第6、7项诉讼请求，根据租赁合同第二十条约定，被告违反本合同或相关的《物业管理服务协议》等关联合同，任一份合同的解除将导致全部关联合同的解除，原告有权没收被告履约保证金，并可按相关合同条款追究违约责任。被告妥善履行本合同是原告给予被告装修期减免租金政策的前提；如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应按第一个租约年的正常租金标准补交装修期租金。本案因被告违约导致合同解除，故对原告要求确认租赁合同的履约保证金10000元归其所有，及要求被告补交装修期间的租金3600元的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告清远汇利安物业发展有限公司与被告黄家宝于2015年8月20日签订的《锦绣清城购物广场商铺租赁合同》（编号：20150819004）于2017年5月5日解除；二、限被告黄家宝于本判决生效之日起七日内向原告清远汇利安物业发展有限公司付清拖欠租金29120元；三、限被告黄家宝于本判决生效之日起七日内向原告清远汇利安物业发展有限公司付清拖欠电费752元；四、限被告黄家宝于本判决生效之日起七日内向原告清远汇利安物业发展有限公司付清拖欠租金29120元及电费752元的违约金（违约金按年利率24%从逾期缴交之日起计算至付清之日止，其中拖欠租金的违约金：按每月3600元分别从2015年11月、12月、2016年5月至9月每月的6日起计算，3920元从2016年10月6日起计算；其中拖欠电费的违约金：512元从2016年5月6日起计算，240元从2016年6月6日起计算）；五、确认原告清远汇利安物业发展有限公司与被告黄家宝签订的《锦绣清城购物广场商铺租赁合同》（编号：20150819004）的履约保证金10000元归原告清远汇利安物业发展有限公司所有；六、限被告黄家宝于本判决生效之日起七日内向原告清远汇利安物业发展有限公司支付装修期间的租金3600元；七、驳回原告清远汇利安物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费906元，由被告黄家宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  欧惠娴二〇一七年六月二十一日书 记 员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。