西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初4017号原告寇燕娜，女，汉族，1986年8月18日出生，住西安市雁塔区。委托代理人马帅，陕西丰瑞律师事务所律师。被告陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区丁白路92号1号楼1单元10112室。法定代表人田军亚，该公司董事长。委托代理人高宇，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人罗滨，陕西稼轩律师事务所实习律师。原告寇燕娜与被告陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告寇燕娜及其委托代理人马帅、被告智逸公司的委托代理人高宇、罗滨均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告寇燕娜诉称，2016年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××区××路高新大都××单元××商品房××套，总价款为786645元，交房日期为2016年5月31日。合同签订后，原告按合同约定支付首付款，余款按揭。但房屋至今未竣工验收，未达到交付条件，厨房存在无上水问题，阳台预留的空调位两户共用一个，安装窗户太小，空调室外机无法通过，且预留的空调位与单元外部楼体空间相通，公用两户可经过此处通过；承诺的空中花园仍在建设，未投入使用；天然气无法开通等问题。原告多次沟通无果，现诉至法院，请求：1.判令被告承担逾期交房违约金（以786645元为基数，自2016年6月1日起计算至实际交房日止按日万分之二计算，暂计算至2017年12月31日为33668.41元）；2.判令被告继续全面履行合同规定义务，出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《竣工验收备案表》，向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，直至房屋通过竣工验收；3.本案诉讼费由被告承担。被告智逸公司辩称，1.原告第一项诉讼请求没有依据，不应得到支持。根据合同附件十二补充协议1-4约定，交房时间应从原告付清该商品房总价款计算，本案中原告违约在先，原告按揭款于2016年10月28日才付清，所以交房时间应顺延至2016年10月28日。基于原告违约在先的行为，按照合同附件十二补充协议1-4的约定，被告不承担任何违约责任，因此应驳回原告第一项诉请。至于原告是基于什么原因迟延支付房价款，原告需提供证据予以证明，现原告未能提供证据，需承担举证不能的后果。交付购房款属于原告的主要合同义务，附件中约定原告未能向被告交付全部购房款之前，被告有权拒绝交付房屋，未加重任何一方责任，也未免除任何一方责任，因此属于有效条款。2.法律规定违约金的调整需满足以下条件：合同未约定违约金或违约金不足以弥补相应的损失，而本案中合同对违约金进行了明确约定，原告也未提供其遭受实际损失的相应证据，因此应当以合同约定的违约金为准。按照合同第十二条约定，逾期交房违约金应按照房价款的日万分之0.5计算。3.被告五证俱全，双方签订了商品房买卖合同并在房管局备案，合同中载明了土地证号及工程规划许可证号、商品房预售依据等双方认可的事实，因此无需再向原告出示。原告前来收房，其即可向原告出示两书。合同约定的是五方验收，而非竣工验收备案，且被告已积极通知原告来收房，两书未交付的原因在于原告未来收房。经审理查明，2016年4月21日，原告与被告签订了合同备案号为Y16050144的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××区××路的高新大都荟第5幢3单元14层31404号商品房，该房屋建筑面积为104.9平方米，总价款为786645元。合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应当于2016年4月18日前支付首期房款166645元，余款620000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经勘察、设计、施工、建设、监理共同验收合格；4.双方同意按本条第2、3项作为商品房交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同附件十二补充协议第三条1-3约定，如买受人未按出卖人书面通知交付日期或报纸公告交付日期或本合同约定最晚交付日期前往该商品房所在地办理交接手续，则出卖人书面通知交付日期起或报纸公告交付日期起或本合同约定最晚交付日期起即视为该商品房已经交付买受人，该商品房的风险责任及物业管理费、电梯费、垃圾费等自该商品房视为交付后的次日由买受人承担，该商品房及配套设施的保修期也自该商品房视为交付后的次日起算。合同附件十二补充协议第三条1-4约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应付清该商品房总价款（如采用公积金贷款及商业贷款方式付款的，需贷款金额银行已实际放款至出卖人账户）、违约金（如有）、房屋专项维修资金。否则，出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间而无须承担任何违约责任。2016年3月5日，原告向被告支付首付款166645元。2016年10月28日，交通银行西安光华路支行向原告放款620000元用于支付剩余购房款，并于同日支付至被告账户。经查，高新大都荟项目的地基与基础于2014年7月2日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。5号楼1-16层主体结构于2014年9月29日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。5号楼17-34层主体结构于2015年3月23日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。涉案房屋于2016年5月20日经建设单位、监理单位和施工单位验收合格。2016年6月21日，被告在《西安晚报》公告交房，告知4号楼1、2、3单元，5号楼1、2、3单元的业主将于2016年6月28日起开始办理交房手续。另查，被告于2013年1月22日取得涉案项目的建设用地规划许可证，2014年8月27日取得国有土地使用权证，2014年9月1日取得建设工程规划许可证，2014年9月22日取得建筑工程施工许可证，2014年9月29日取得商品房预售许可证。涉案项目至今未取得《工程竣工验收备案表》。以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、借款凭证、住宅工程质量分户验收表、分部（子分部）工程通过验收各方会签表、交房公告、按揭到账回单、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应在2016年5月31日前将取得房屋测绘报告并经勘察、设计、施工、建设、监理共同验收合格的商品房交付原告使用。被告提交的《分部（子分部）工程通过验收各方会签表》显示涉案项目5号楼的地基与基础工程和主体结构工程经五方验收合格，其未提交建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、智能建筑工程、通风与空调工程、电梯安装工程和建筑节能工程经五方验收合格的文件，且其提交《住宅工程质量分户验收表》显示涉案房屋仅经建设单位、监理单位和施工单位三方验收合格，勘察单位和设计单位并未签章，也未提交涉案房屋的测绘报告，所以涉案房屋不符合合同约定的验收合格的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，涉案项目至今未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今并未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件，故被告应按合同约定按日向原告支付全部房价款万分之0.5的逾期交房违约金。原告请求自2016年6月1日起暂计算至2016年12月31日，主张至被告实际交房之日，因被告实际交房的日期未知，该项诉请具有不确定性，故本案计算至庭审之日，之后再有产生原告可另案主张。根据合同附件十二补充协议第三条1-4的约定，在原告应付清房屋总价款前被告有权顺延交房时间而无须承担任何违约责任。本案中，被告于2016年10月28日才收到交通银行西安光华路支行向其支付的620000元按揭购房款，故被告可顺延交房时间至2016年10月29日。被告应向原告支付自2016年10月29日起至2017年3月15日（庭审之日）止共138天的逾期交房违约金5427.85元。原告要求调整逾期交房违约金的计算标准，但并未提交实际损失的相应证据，故本院依法不予调整。关于原告要求被告出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的诉请，因被告在庭审中已提交涉案项目的五证，原告的该部分诉请已经实现，本院不再处理。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，被告向原告交付房屋时需取得《竣工验收备案表》。合同第九条约定，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。因此，原告要求被告继续全面履行合同义务，出示《竣工验收备案表》并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告寇燕娜支付逾期交房违约金5427.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起三十日向原告寇燕娜出示《竣工验收备案表》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告寇燕娜其余诉讼请求。本案案件受理费720元，由原告承担600元，被告承担120元。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  王艳萍人民陪审员  樊冬利二〇一七年六月二十一日书 记 员  王雪妮打印：相丽华校对：康黎2017年月日送达