广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0123民初443号 原告：周荣根，男，1965年12月21日生，壮族，住广西隆安县。 委托诉讼代理人：梁义团，广西百举鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢其成，广西百举鸣律师事务所实习律师。 被告：候耀名，女，1979年7月12日生，壮族，住广西隆安县。 委托诉讼代理人：杨诚，广西广司律师事务所律师。 原告周荣根与被告候耀名房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周荣根及其委托诉讼代理人梁义团、卢其成，被告委托诉讼代理人杨诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周荣根向本院提出诉讼请求：1、从2017年5月1日起解除原告与被告签订的《租房协议书》、《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金27999元（租金从2015年8月1日起计算至2017年4月30日止共21个月，按年租金16000元计算）；3、被告支付原告违约金10000元；4、被告按约定清除租赁的房屋一至二楼墙壁、一楼阳台墙壁附着物，并进行批灰抹白，恢复租赁房屋一至二楼墙壁、一楼阳台墙壁的原状；5、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、从2017年5月1日起解除原告与被告签订的《租房协议书》、《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金27999元（租金从2015年8月1日起计算至2017年4月30日止共21个月，按年租金16000元计算）；3、被告按约定清除租赁的房屋一至二楼墙壁、一楼阳台墙壁附着物，并进行批灰抹白，恢复租赁房屋一至二楼墙壁、一楼阳台墙壁的原状；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告分别于2014年2月20日、2014年7月14日与原告签订《租房协议书》及《房屋租赁合同》。合同主要内容为：1、原告将位于都结乡林利村外铺屯14号的楼房一至二楼（厨房、地下室）外场地出租给被告用作幼儿园上课、休息及活动场所。租赁期限为5年，自2014年8月1日至2019年8月1日；2、租金每年16000元（每年10月12日前付清房租）;3、租赁期间违约金为每年5000元；4、合同期满如被告有原因不续租，需还原原告房屋范围（一至二楼内的墙壁，另外一楼阳台的墙壁）。合同签订后，被告始初还能履行合同义务，进场经营幼儿园，在墙壁喷绘彩画、喷上粉红色的彩漆，同时也支付了2014年8月1日至2015年8月1日的租金。但是2015年8月1日以后的租金被告至今未付。被告已违反合同约定，本合同已无法实现合同目的，被告应承担合同责任。为维护原告的合法权益，特提出上述诉请。 被告候耀名辩称，原告房屋共三层，2014年7月，其与原告签订房屋租赁合同，租用地面及一、二楼用来开办民办幼儿园，原告家人住三楼。合同签订后，其已按开办民办幼儿园之标准投入资金进行装修改造，经教育局验收合格后招生办学，但过后因修建隆安至天等的二级公路，幼儿园离公路太近，导致场地不符合幼儿园办学条件，2015年4月隆安县教育局到幼儿园宣布停办，宣布时原告也在场，被告也告诉原告解除房屋合同，但因原告提出解除合同后翻修的条件太苛刻，双方因此没有达成一致意见才导致今天的局面。被告认为按合同法九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告也已经通知原告，原告也在2016年在大院内搭建铁栅，并购买桌球经营，说明双方的合同已于2015年8月开始解除，被告不存在违约。被告现在的义务是按合同约定恢复该房屋的原状而已，因此恳请法院驳回原告诉求，被告同意恢复该房屋的原状或支付相应的费用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周荣根有一栋位于隆安县都结乡林利村外铺屯14号的三层楼房。2013年至2014年间，原告对该楼房进行装修，批灰抹白（原告称墙壁表面的白色涂料用的是石灰子）。楼房装修完工后，原告周荣根及其家人在三楼居住，而将一至二楼（厨房、地下室）外场地对外出租。2014年2月20日，原告周荣根与被告候耀名签订《租房协议书》，协议书的第1条约定：被告候耀名租赁原告周荣根的房屋，合同到期如被告不续租的需要还原一楼、二楼内的墙壁及另外一楼阳台的墙壁。同年7月14日，双方签订《房屋租赁合同》，合同共10条，其中第1条内容为：原告将位于都结乡林利村外铺屯14号的楼房一至二楼（厨房、地下室）外场地出租给被告用作幼儿园上课、休息及活动场所。租赁期限为5年，自2014年8月1日至2019年8月1日止；第2条内容为：每年租金为16000元，被告向原告支付全年租金（每年为10月20日前付清房租费）;第4条内容为：租赁期间，原告提出终止合同，经原被告双方协商后签订终止合同书，若原告强行终止合同的将视为违约，则须向被告支付违约金每年5000元。若被告强行终止合同的将视为违约，则须向原告支付违约金每年5000元；第10条内容为：原被告双方共同投资范围（户外活动不动场）合同到期归原告所有。双方签订合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金（即2014年8月1日至2015年8月1日的租金）并投入资金对租赁的房屋进行装修改造，在墙壁绘彩画喷彩漆，开办了幼儿园。之后，新修建的隆安至天等二级公路经过该租赁房屋的前面，距离幼儿园很近，被告称其幼儿园因此于2015年4月被教育局停办。被告及相关人员均离开幼儿园，但办学的部分物品仍然留在该租赁房屋内，墙壁上的附着物和彩画彩漆也未清理。被告于2016年在大院内搭上铁栅，并于2017年4月提起本案诉讼。 本院认为，一、关于原告解除合同能否支持的问题。 原告周荣根与被告候耀名于2014年2月20日签订的《租房协议书》和同年7月14日签订的《房屋租赁合同》，主体合格，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同生效后，各方当事人均应当全面履行自己的义务。本案，原告已依约将房屋交付被告使用，而被告仅依约支付第一年的房租，第二年以后的房租，被告已逾期达21个月未支付。被告迟延履行债务的行为已致使原告不能实现房屋租赁合同取得租金之目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，原、被告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”现原告通过诉讼要求解除合同，被告于2017年5月8日收到本案起诉状副本，送达当日视为合同通知已到达被告，故解除合同的时间为2017年5月8日。被告辩解其未支付租金的理由是双方的合同已经于2015年8月解除。对此，原告予以否认。根据双方签订的《房屋租赁合同》第4条，双方协商解除合同要签订终止合同书。而被告未能提供终止合同书或相关证据予以证明，故本院不予采信其主张。 二、关于原告要求被告支付租金27999元是否支持的问题。 原、被告签订的合同为有效合同，被告在合同解除前未履行的义务仍应继续履行。被告已支付房租至2015年8月1日，截止2017年5月8日解除合同之日，被告尚有21个月的房租未支付，未支付的房租计算为：16000元／年÷12个月×21个月=27999元。故原告要求被告支付租金27999元有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于被告是否应当恢复原告房屋原状的问题。 双方在合同中约定合同到期被告不续租的，需要还原租赁房屋一至二楼墙壁和一楼阳台墙壁。故原告提出要求被告恢复房屋原状的诉请，理由成立，本院予以支持。现原、被告对解除合同后翻修的条件无法达成一致意见，而双方在合同中只约定了还原租赁房屋的范围，而对还原的具体事项如还原所用的材料和工序、结果等均未约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案租赁物为房屋，该房屋在出租之前墙壁已经批灰抹白，故被告也应将其悬挂在墙壁上的附着物清除，将墙壁上的彩画彩漆批灰抹白，将租赁房屋恢复到承租前的状态。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、从2017年5月8日起解除原告周荣根与被告候耀名于2014年2月20日签订的《租房协议书》和2014年7月14日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告候耀名于本案判决生效之日起十日内向原告周荣根支付房屋租金27999元； 三、被告候耀名于本案判决生效之日起一个月内清除租赁的房屋一至二楼墙壁和一楼阳台墙壁的附着物和彩画彩漆，并进行抹白，恢复租赁房屋一至二楼墙壁和一楼阳台墙壁的原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告候耀名负担（原告已预交375元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉费500元（收款单位：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号20×××17，开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈桂英 二〇一七年六月二十九日 书记员  颜汉金 相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。