湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0481民初404号 原告：徐望礼。 委托代理人：刘礼。 被告：耒阳市鸿德发房地产开发有限公司。 法定代表人：周孚成。 原告徐望礼为与被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司（以下简称鸿德发公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年2月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙柁雅担任审判长，人民陪审员李永康、陈雪梅参加的合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。代理书记员邓良担任记录。原告徐望礼及其委托代理人刘礼到庭，被告鸿德发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年10月19日，原告与被告签订了《名仕雅居住房认购书》，双方约定：原告从被告在耒阳市蔡伦中路聂洲居委会旁所建的名仕雅居认购（住房）1栋B单元2710房丁户型房屋一套，户型建筑面积约为100.65平方米，单价为2265.3元/m2,总价款为228000元；付款方式为一次性付款，以签订《住房认购书》为准，首付83000元整于2013年10月19日付清；房地产权证由被告在工程验收后一年内办理好，税费按规定各自负担；原告应于上述约定时间之前携本认购书及身份证或被告公司证明文件和上述约定的购房款到被告指定地点签署《商品房买卖合同》，如原告未在上述约定日期之前与被告签署《商品房买卖合同》，被告有权解除本认购书，并不退还所收定金，被告有权另行处理本认购书所认购物业，原告无任何异议；交房时间为2014年10月30日。住房认购书签订后，原告依约按时将认购房款228000元通过银行转入黄余生的账户，有被告加盖公章的收据为凭。但被告至今并没有将原告所认购房建好并验收合格，也没有在约定期限内与原告签署《商品房买卖合同》，更没有在约定交房的2014年10月30日内交房，已构成违约。原告要求与被告解除《名仕雅居认购书》，并退还认购房款及赔偿损失，因与被告协商未果，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《名仕雅居住房认购书》。经本院释明，原告将该项请求变更为确认原、被告签订的《名仕雅居住房认购书》无效；2、被告退还原告认购房款228000元；3、被告赔偿因违约给原告造成的经济损失100000元；4、本案诉讼费由被告承担。 原告提交了下列证据以支持其诉讼请求： 1.身份证，证实原告的主体资格适格。 2.内资企业登记情况表，证实被告的主体资格适格。 3.《名仕雅居住房认购书》、附属表，证实原告与被告达成协议购买了蔡伦中路名仕雅居住房1栋B单元2710房丁房型，购房单价为2265.3元/m2，总价款228000元；原告按约分两次将房款付清；约定交房时间为2014年10月30日，但被告至今未交房，已构成违约的事实；本认购书要件齐全，符合商品房销售条件，应认定为商品房买卖合同。 4.收据，证实原告于2013年10月19日已支付购房款83000元，2013年11月29日支付了145000元，都是通过银行转账，原告已按约将购房款全部付清。 被告对上述证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭 质证。 被告鸿德发公司未到庭答辩，但提供了内部承包协议书，证实卖给原告的房屋，是被告内部承包给了梁中凤自主营销。原告质证与本案无关。 经过对原告提供的证据进行审查，本院认为，原告提交的证据，来源合法，且与本案相关联，均予以认定。被告提供的证据，是内部协议，不能对抗第三人即原告，与本案无关，不予认定。 经审理查明，被告是耒阳市蔡伦中路华苑小区（又称名仕雅居项目）项目的开发商。2013年10月19日，原、被告签订《名仕雅居住房认购书》，双方约定：一、认购物业：认购方（即原告，下同）在充分了解和认同的前提下，自愿在蔡伦中路名仕雅居认购住房1栋B单元2710房丁户型，建筑面积为100.65m2(准确面积以房产局测量大队测量为准，多退少补）；二、认购楼价：单价为2265元/m2，总价228000元；三、付款方式：定金伍万元整，须于签署本认购书时付清。1、一次性付款：认购人须以签订《住房认购书》为准，首付83000元整，于2013年10月19日前付清，余额145000元整于2013年11月30日前付清；四、双方约定如下：1、房地产权证由开发商(即被告,下同)在工程验收后一年内办理好，税费按规定各自承担；2、认购人应于上述约定时间之前携带本认购书及身份证或公司证明文件和上述约定的购房款到开发商指定地点签署《商品房买卖合同》并交付购房款；3、如认购人未在上述双方约定日期与开发商签署《商品房买卖合同》，开发商有权解除本认购书，并不退还所收定金，开发商有权另行处理本认购书所认购物业，认购人无任何异议；4、买卖双方在未签定《商品房买卖合同》之前，双方的约定以本《商品房认购书》为准，在买卖双方签订正式的买卖合同后，本《商品房认购书》自行失效，已付定金自动转为首期购房款的一部分；5、本认购书一式叁份，自双方签名盖章并支付定金后生效。备注：交房时间2014年10月30日前。双方并就交房标准等相关事项进行了约定。被告在认购书加盖的印章为被告华苑小区合同专用章。2013年10月19日，原告按被告要求通过中国工商银行向被告指定的收款账户即黄余生的账户汇款83000元；2013年11月29日，原告按要求再次通过中国建设银行向黄余生账户支付余款145000元，被告分别为原告开具了收款收据，收据上加盖了华苑小区合同专用章,但双方未再另行签订《商品房买卖合同》。2014年10月30日，约定的交房时间届满后，被告至今未依约向原告交付房屋，也未办理好商品房预售许可证，从而引起纠纷。 本案争议焦点主要为以下四个方面：一、原、被告签订的《名仕雅居住房认购书》是否具有商品房买卖合同的特征；二、《名仕雅居住房认购书》的效力问题；三、原告是否有权请求解除《名仕雅居住房认购书》并请求返还购房款228000元；四、原告是否有权请求赔偿损失100000元。 本院认为，一、《最高人民法院》（以下简称解释）第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，被告具有开发房地产的资质，原、被告虽未签订《商品房买卖合同》，但从双方签订的《名仕雅居住房认购书》的内容来看，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经向原告收取了全部购房款，故双方之间签订的《名仕雅居住房认购书》,依法应当认定为商品房买卖合同。 二、《解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据本案庭审查明的事实，被告至今仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《名仕雅居住房认购书》,依法应当认定为无效。 三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《名仕雅居住房认购书》已被认定为无效合同，自始不具有法律效力,无需另行解除。合同既然已被认定为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告返还购房款228000元，符合法律规定，予以支持。 四、为预售的商品房取得商品房预售取可证明，是房地产开发企业的法定义务。本案中，被告作为房地产开发企业，在未取得商品房预售许可证的情况下即违法向原告销售房屋，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，被告的行为存在过错。原告请求计算自2013年11月29日至2017年4月29日期间的利息损失，符合法律规定，予以支持。但原告请求按贷款月利息两分的标准计算赔偿金，请求过高，本院酌情确定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失。2012年7月6日,中国人民银行公布的三至五年期贷款基准月利率为5.33‰,依照该利率计算,自2013年11月29日至2017年4月29日,被告应赔偿原告该期间利息损失49824元（228000元×5.33‰×3年又5月），原告要求被告赔偿损失100000元中的49824元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院》第一条、第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、确认原告徐望礼与被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司签订的《名仕雅居住房认购书》无效； 二、被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司向原告徐望礼退还购房款228000元； 三、被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司赔偿原告徐望礼自2013年11月29日至2017年4月29日期间的利息损失49824元； 四、驳回原告徐望礼的其他诉讼请求。 上列第二、三项，限本判决发生法律效力之日起十天内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名耒阳市人民法院，帐号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行) 本案案件受理费6220元，由被告耒阳市鸿德发房地产开发有限公司承担5320元，由原告徐望礼承担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  龙柁雅 人民陪审员  李永康 人民陪审员  陈雪梅 二〇一七年六月五日 代理书记员  邓 良                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：邓良                附：相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《城市商品房预售管理办法》 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。