福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1736号上诉人（原审原告）：俞兆兴，男，1949年11月15日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审被告）：福清市融能房地产有限公司，住所地福建省福清市音西街道元洪路电力大楼8层。法定代表人：郑长胜，总经理。委托诉讼代理人：张锦程，男，1985年9月18日出生，汉族，住福建省福清市，系公司法务。上诉人俞兆兴因与被上诉人福清市融能房地产有限公司(以下简称“融能公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。俞兆兴上诉请求：1.撤销原审第一项判决，改判为：融能公司按照《福清市融能房地产有限公司光明城项目定向回购合同》（以下简称：《回购合同》）的第2.4、2.5条的约定与俞兆兴签订《商品房买卖合同》；2.融能公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：2015年3月31日，俞兆兴与融能公司签订不平等的《光明城选房协议》，双方因此对将要签订的《商品房买卖合同》产生纠纷，引起本案诉讼。俞兆兴与融能公司的关系诚如原判所述，俞兆兴并非一般意义上的商品房购房人，而是集资建房单位指定的购房人。融能公司是电力公司为解决职工集资建房专门成立的，并非以开发、出售、经营商品房牟利为目的的经营性房地产公司。双方将要签订的《商品房买卖合同》体现的是全体集资购房人与融能公司的合意，其实质就是集资建房分配的具体方案。而所谓的集资建房分配的具体方案就是指《回购合同》中的约定，所以双方应按照《回购合同》的约定来签订《商品房买卖合同》。而《光明城选房协议》则是融能公司在隐瞒了《回购合同》后诱骗俞兆兴签订的欺诈合同。若按原判第一项判决，双方的纠纷依旧存在，因为该项判决并没有明确双方将要签订《商品房买卖合同》的依据。本案的实际情况是，双方均欲签订《商品房买卖合同》，只是签订合同依据不同产生了纠纷。按原判所确认的事实，双方将要签订的《商品房买卖合同》依据系《回购合同》的约定，故原审判决有误。融能公司答辩称：1.一审判决认定的事实部分所述“《买卖合同》的实质是集资建房分配的具体方案”，并非俞兆兴上诉称的“集资建房分配的具体方案就是指《回购合同》中的约定”。俞兆兴对一审认定的事实部分断章取义，将其歪曲成对自己有利的说法，其在上诉状中也未能说明一审法院认定事实中有何错误，其认为一审认定事实错误的上诉理由不能成立。2.《回购合同》是一个大的框架合同，是电力公司、融能公司、金辉公司三方签订的，权利义务主体并不涉及俞兆兴，俞兆兴要求以该合同为依据签订商品房买卖合同缺乏事实和法律依据。从俞兆兴提交的证据看，其之所以要求以《回购合同》2.4及2.5签约，是因为其始终认为房屋单价是6495元，且不应计算公摊面积。但事实上，即使按俞兆兴的要求，以《回购合同》2.4及2.5签约，也并不意味着房屋的单价是6495元/m2。2.4条明确约定“所指的回购均价为平均价，实际销售时按照高层住宅的一般规则计算楼层差和朝向差，确定每套住房价格”，2.5条约定，每套住宅面积以房管部分最终测定的产权面积为准。而且之前福清法院及福州市中院的判决已明确，光明城项目必须计算公摊面积。3.俞兆兴一再强调《光明城选房协议》系融能公司隐瞒了《回购合同》后诱骗俞兆兴签订的欺诈合同。事实上，从俞兆兴提交的《关于融能房地产公司有关问题信访事项的答复意见书》中可以看到“选房前一个多月，所有单元的单价、面积、总价、对应的车位编号及地下室车位平面图等均已张榜公布。”而《选房协议》中所涉及的单元的单价、面积、总价、对应的车位编号均与原公布信息一致，所谓的欺诈不能成立。4.《选房协议》是双方签订《买卖合同》的基础，通过该《选房协议》，俞兆兴才能确认可签约的房源信息、签约日期、违约责任、付款方式等。可以说真正可执行、可操作的签约相关事宜，应以《选房协议》为主。《选房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，俞兆兴应按《选房协议》约定与融能公司签订《商品房买卖合同》。俞兆兴向原审法院起诉请求：1.判决融能公司与俞兆兴签订《商品房买卖合同》；2.判决融能公司向俞兆兴赔偿精神损失费50,000元。一审法院认定事实：2015年5月31日，融能公司(甲方)与俞兆兴(乙方)签订一份《选房协议》，约定：俞兆兴认购融能公司开发的“光明城”项目4号楼1101单元，建筑面积158.16㎡，其中套内面积125.66㎡、分摊面积32.5㎡，单价6907.1元，总价款1,092,427元，定金20,000元，首付款(含定金)332,427元，按揭贷款750,000元；签订协议后十五个工作日内，乙方应向甲方提供办理按揭贷款所需资料，并按时前往甲方售楼部签订《买卖合同》与按揭贷款协议；协议于双方签字盖章及乙方交纳定金后生效；协议系双方签订《买卖合同》的重要组成部分，双方关于买卖房屋的各项约定，除另有约定以外，均以最终签订的《买卖合同》为准；等等。之后，融能公司通知俞兆兴签订合同，但俞兆兴认为《选房协议》约定公摊无效，《买卖合同》有关条款需要协商，要求融能公司先协商后签订未果，至今双方尚未签订《买卖合同》。2015年12月10日，融能公司向俞兆兴发出签约通知书，要求俞兆兴收到通知后3日内签订合同，但俞兆兴仍未签订。一审另查明，2015年4月13日俞兆兴向融能公司交纳申购保留金250,000元。一审法院认为，融能公司是电力公司为解决职工集资建房专门成立的，并非以开发、出售、经营商品房牟利为目的经营性房地产公司。光明城项目实际上就是电力公司职工集资建房项目，电力公司参加集资建房的职工才有资格购买该光明城项目商品房。金辉地产系电力公司为建设光明城项目而引入的商业地产公司，其通过签订《回购合同》参与光明城项目基建工程，完成后必须按照约定将商品房交给电力公司分配给集资人。俞兆兴作为电力公司指定的购房人与融能公司签订《选房协议》实际上并非双方自由选择的结果，而是全体集资人、电力公司、融能公司三方确定分配集资房的方案。俞兆兴并非一般意义上的商品房购房人，而是集资建房单位指定的购房人。俞兆兴与融能公司系基于履行《选房协议》目的而签订的《买卖合同》，《买卖合同》体现的是全体集资购房人与融能公司的合意，而不完全是俞兆兴个人与融能公司双方协商的合意，其实质是集资建房分配的具体方案。《买卖合同》也应体现全体集资购房人与融能公司的合意，而不完全是单个集资购房人与融能公司的合意。俞兆兴作为参加集资建房的职工享有与融能公司签订《买卖合同》的权利，其主张与融能公司签订《买卖合同》合理，予以支持。双方应当按照上述的分配集资房方案签订《买卖合同》。关于公摊面积等事项涉及光明城项目的规划设计、建筑成本等因素，不属于本案审理范围，不作处理。精神损害抚慰金属于侵权法律关系，而本案属于合同法律关系，俞兆兴关于赔偿精神损害抚慰金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清市融能房地产有限公司于本判决生效之日起五日内与俞兆兴签订《商品房买卖合同》；二、驳回俞兆兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1050元，由俞兆兴负担550元(已交)，福清市融能房地产有限公司负担500元。二审诉讼中，俞兆兴向本院提交以下材料：1.《福清市融能房地产有限公司光明城项目定向回购合同》一份，拟证明光明城项目的情况以及如何出售的情况；2.《关于融能房地产公司有关问题信访事项的答复意见书》一份，拟证明俞兆兴和融能公司应按《回购合同》来签订《商品房买卖合同》。融能公司对上述材料的真实性、合法性均无异议，但对此二份证据的关联性均有异议，证据1《回购合同》是电力公司、融能公司、金辉公司三方签订的，并不涉及俞兆兴的权利义务，证据2与本案无关。本院经审查认为，上述材料不属于二审的新证据，且《回购合同》系福清市电力开发有限公司、融能公司、福清金辉房地产开发有限公司三方签订的合同，与俞兆兴个人无关，本院不予采纳。融能公司向本院提供（2015）融民初字第7121号民事判决书和（2016）闽01民终3819号民事判决书，拟证明俞兆兴曾要求以套内面积签约的诉求被法院驳回，最终签约面积以《光明城选房协议》约定为准。俞兆兴对此二份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采纳。当事人对一审法院查明的事实均无异议，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，俞兆兴曾向福清市人民法院提起诉讼，要求“判令融能公司对俞兆兴隐瞒了《福清市融能房地产有限公司定向开发回购合同》条款内容，并诱使俞兆兴与融能公司在《光明城选房协议书》中约定俞兆兴承担32.25平方米公摊面积的条款无效，其总价双方重新认定”，福清法院经审查认定，俞兆兴是有行为能力的成年人，其与绝大多数参与选房人一样，在签订《光明城选房协议》前已充分了解选房协议相关内容，知道亲笔签订协议书的法律后果，且俞兆兴也没有依据证明融能公司在签订《光明城选房协议》时有诱使其签字行为，故俞兆兴主张融能公司隐瞒建房的事实真相，诱使其在《光明城选房协议》中约定其承担32.5㎡公摊面积并诉求该条款无效，缺乏相应的事实及法律依据，依法不予支持，遂作出（2015）融民初字第7121号民事判决，驳回俞兆兴的诉讼请求。后俞兆兴不服，向本院提起上诉，本院经审查作出（2016）闽01民终3819号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据俞兆兴的上诉请求，本案的争议焦点在于俞兆兴与融能公司签订《商品房买卖合同》的依据是《回购合同》还是《光明城选房协议》。光明城项目系电力公司职工集资建房项目，该项目具福利优惠性，故双方签订的合同不应仅是俞兆兴和融能公司之间的合意，需建立在全体集资人、电力公司、融能公司三方确定分配集资房的方案之上，而《光明城选房协议》就是集资建房分配的具体方案，故一审法院认定按该集资方案签订《商品房买卖合同》并无不当，本院予以认同。俞兆兴主张《光明城选房协议》乃是其受融能公司诱骗后签订的欺诈合同，因缺乏事实和法律的依据，本院不予采纳。综上，俞兆兴的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费人民币1050元，由上诉人俞兆兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年六月八日法官助理 张力群书 记 员 吴 超