宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2017)宁0122民初2371号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县纬二路西段与109国道交汇处。营业执照注册号640122300002991，组织机构代码69431743-1。法定代表人：李某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：马某某，男，汉族，1988年1月29日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司客服部经理，现住宁夏回族自治区贺兰县银都蓝湾**。被告：丁某某，男，汉族，1983年7月24日出生，宁夏回族自治区中卫市海原县人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。户籍地宁夏回族自治区中卫市海原县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司（以下简称泰安华新物业公司）与被告丁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业公司的委托诉讼代理人马某某及被告丁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费4275元，违约金1282.5元，两项共计5557.5元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业费管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于贺兰县奥利匹克花园G20号楼1单元803室房屋提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，缴费时间为每月1-10日内交纳当月的费用。如被告未及时交纳物业服务费，乙方有权要求甲方限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告丁某某系上述房产业主，其物业建筑面积为98.96平方米，按约定每月应当向原告交纳物业费118.75元，但自2014年6月1日至2017年5月31日，被告无故拖欠4275元物业服务费未予以交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所住的小区提供物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告丁某某辩称，1、我欠费的起止时间为2014年12月2日至2017年5月31日，原告多起诉了半年的物业费。2、我单元门口没有路灯，没有草坪；没有达到合同约定的绿化面积。3、楼道内照明灯坏了不予维修。4、电梯间垃圾不及时清理。5、我居住的窗户外有一颗大树，遮挡了采光，物业公司没有及时解决我的采光问题。6、单元门正对面的围墙用铁皮遮挡，达不到相应的服务水平。7、2017年年初我在装修房屋时，发现窗子安装有问题，当时我找物业，物业答应处理，但是一直没有管，截止现在原告物业公司说属于开发商问题，让我找工程部。导致我装修停止半年。房屋至今没法入住。8、2017年3月份，原告物业公司因邻居家生小孩，打电话通知我近期不让装修，已经三个月了都没有通知我是否能够装修。原告为证明其诉讼主张提交了证据一、《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》一份，证据二、物业费催缴通知单三份，证据三、丁某某与熊斌宽房屋租赁合同一份。被告向法庭提交证据一、物业费减半申请书一份，证据二、发票一张，证据三、照片四张。证据五、照片十五张。原告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告系银川奥林匹克花园小区G20-803室房屋业主，房屋建筑面积为98.96㎡。2013年12月3日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，合同约定原告提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊间、门厅）；2、物业共用设施设备的运行、维修养护和管理（包括全体业主共有的上下水管道、落水管、水箱、烟道、配电设备、供电线路、共用照明、监控设施设备、供热设施、高压水泵、消防设施设备、电梯、公益性的文体设施）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规、政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。住宅物业的物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，物业服务费按月交纳，业主于每月1-10日交纳当月物业服务费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。2013年12月3日被告丁某某收到涉案房屋的钥匙，并与当日向原告提出申请，要求按照《银川奥林匹克花园住宅临时管理规约》第五章第三条约定的"业主办理交房手续后一年内未入住、未装修、未出租，前12个月内按照半价优惠收取物业费"的内容，减半收取物业费。原告认可该规约的约定，被告于2014年1月5日与熊斌宽签订房屋租赁合同，将房屋出租给熊斌宽，并收取房屋租金7200元，物业费1400元。被告丁某某未交纳2014年6月1日至2017年3月31日期间的物业费。原告于2016年4月5日、2016年8月1日、2016年9月10日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费，但被告至今未缴纳物业费，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告提供了物业服务之后，被告理应按合同约定履行交费义务。关于物业费的起算时间，因原告认可《银川奥林匹克花园住宅临时管理规约》第五章第三条约定的"业主办理交房手续后一年内未入住、未装修、未出租，前12个月内按照半价优惠收取物业费"的内容，但原告提交证据证实被告自2013年12月3日办理交房手续后在一年内将房屋出租他人，故被告不符合减半收取物业费的条件。被告已交纳2013年12月3日至2014年6月1日的物业费，被告交纳物业费的起止时间为2014年6月1日至2017年3月31日。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业服务合同约定物业服务费为1.2元/月/建筑平方米，2014年6月1日至2017年3月31日被告应支付原告物业费4275元（98.96㎡×1.2元／月／㎡×36个月=4275元），被告抗辩其居住的单元门口垃圾成堆原告未及时清理，业主在楼道内堆放垃圾杂物原告未及时清理，业主在窗外乱拉电线原告未尽到管理职责，上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，影响了被告的正常生活，应对被告承担一定的违约责任，本院认为，应当酌情扣减被告10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费4275元的诉讼请求，本院在3848元（4275－4275×10%）的范围内予以支持。关于违约金，涉案合同约定被告应于每月10日前交纳当月物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以准许。自2014年6月1日至2017年5月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1154元(3848元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1282.5元的诉讼请求，本院在1154元的范围内予以支持。关于被告丁某某辩称物业服务不到位的问题，因被告提供的证据可以证实其主张的事实属实，本院予以采纳，酌情扣减原告相应的10%物业。被告辩称涉案房屋的窗户安装有问题，因窗户安装不属于物业服务的范围，故对被告的该辩解理由本院不予采纳。被告丁某某辩称其在2013年12月3日至2014年12月2日因特殊情况未装修、未出租、未在此居住，应根据《银川奥林匹克花园住宅临时管理规约》第五章第三条之规定，前12个月内按照半价优惠收取物业服务费，但原告提交证据证实被告自2013年12月3日办理交房手续后在一年内将房屋出租他人，故被告不符合减半收取物业费的条件。对被告的该辩解理由本院不予采纳。被告丁某某作为贺兰县奥利匹克花园G20号楼1单元803室房屋业主拒绝交纳物业服务费的行为，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告丁某某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2014年6月1日至2017年5月31日的物业费3848元，违约金1154元，共计5557.5元，两项合计5002元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告丁某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 尹晓静二〇一七年六月九日书记员 方卉