江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10997号上诉人（原审被告）：夏泽宇，男，1998年7月27日生，汉族，住江苏省南通市如皋市。委托诉讼代理人：潘家喜，江苏华昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京新国都建筑装饰有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路33号。法定代表人：林荣垦，董事长。委托诉讼代理人：许越，北京观韬（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云明，北京观韬（南京）律师事务所律师。上诉人夏泽宇因与被上诉人南京新国都建筑装饰有限公司（以下简称新国都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏泽宇上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回新国都公司诉请。2、一、二审诉讼费用由新国都公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，夏泽宇与新国都公司之间就涉案房屋的商品房买卖合同已履行完毕。1、本案商品房销售合同系2016年12月8日签订，合同约定的房款应于2016年9月10日付清，否则夏泽宇应承担违约责任。夏泽宇在2016年3月28日交纳定金2万元，涉案房屋登记备案的时间为2016年12月8日，从合同签订的时间和付款顺序上来看，夏泽宇即使按合同履行也属于迟延履行合同，而本案双方当事人在明知合同违约的情况下，还正常办理登记备案，充分说明合同在登记备案时已经得到确实履行，否则夏泽宇也不会冒着承担违约责任的风险签订涉案房屋买卖合同。2、夏泽宇的母亲张映凤经营的南京市六合区文鼎劳务服务部于2016年1月开始在新国都公司处从事劳务工程，至2016年10月，新国都公司共欠南京市六合区文鼎劳务服务部工程款241.7万元，且一直未付，符合用工程款充抵房款的条件。3、夏泽宇从2017年4月入住涉案房屋，且正常交纳水、电、物业费用，新国都公司在明知的情况下，从没有要求上诉人交纳购房款或腾出房屋。本案诉讼是夏泽宇的父亲夏麒麟对新国都公司提起工程款诉讼且保全其帐户后新国都公司进行的恶意诉讼。4、在涉案房屋进行登记备案时，新国都公司明确告知夏泽宇涉案房屋房款已用文鼎劳务部工程款充抵，并给夏泽宇一份涉案房屋的房款付款凭证，之后涉案房屋进行正常的登记备案，按照商品房交易流程，商品房买卖只有在房款全部交清的清况下，才能办理房屋登记备案。所以夏泽宇虽然不能提供与新国都公司之间书面的以工程款充抵房款的证据，但新国都公司以其实际行为认可以工程款充抵房款的事实，双方的商品房买卖合同均已得到实际履行。二、一审法院判决不公。因涉案房屋已进行登记备案且夏泽宇已入住多时，夏泽宇也按一审法院要求将全部购房款交纳至一审法院，即使夏泽宇与新国都公司存在纠纷，在案涉房屋买卖合同已履行的情况下，不应判决解除涉案房屋的买卖合同，返还房屋、撒销登记。新国都公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，夏泽宇在购买涉案房屋后，一直未能按双方签订的商品房预售合同约定支付购房款，且经新国都公司发函催告后，仍然未支付，其不履行合同义务的行为已经构成严重违约。根据合同约定以及法律规定，新国都公司依法行使解除权。其次，夏泽宇在未经新国都公司同意，更未与新国都公司办理交付手续的情况下，因其父亲夏麒麟参与新国都公司相关工程，夏泽宇通过夏麒麟关系取得涉案房屋钥匙，占有涉案房屋，其不仅没有意识到因该行为应承担相应的侵权责任，反而以此为借口，声称自己已经入住，并主张案涉合同已经实际履行来抗辩，该观点不能成立。此外，夏泽宇称入住后正常缴纳水电物业费用也不符合事实，该说法与其在一审庭审笔录中的自述相悖。新国都公司根据法律规定提起诉讼，属通过正当途径维护自身的合法权益，夏泽宇主张新国都公司恶意诉讼没有依据。虽然夏泽宇的母亲经营的六合文鼎劳务服务部承包了新国都公司总价款241.7万元的工程，但是该工程与本案之间没有关系。无论是文鼎劳务服务部还是夏泽宇与新国都公司从未有过以工程款抵房款的约定。新国都公司与六合文鼎劳务服务部的工程款早已全部付清，甚至还超付，本案根本不可能存在双方约定以工程款抵购房款可能。商品房预售合同的备案则完全是因为原代理销售公司即同力公司不负责任以及新国都公司疏忽导致，同力公司因与新国都公司发生纠纷，一直未与新国都公司交接，导致新国都公司在与同力公司的诉讼中才发现夏泽宇未付购房款，因此新国都公司立即向夏泽宇催要，但夏泽宇仍然未能支付，于是新国都公司才将其诉至法院。新国都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的《南京市商品房预售合同》（合同编号为宁房预售合字2016326003号）；2、夏泽宇将南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2幢2810室房屋返还给新国都公司；3、夏泽宇协助新国都公司注销南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2810室商品房预售合同登记备案和不动产预告登记手续；4、夏泽宇赔偿新国都公司至起诉之日的损失189550.34元，后续损失（以734454元为基数自2018年1月13日至判决解除之日止按中国人民银行同期商业贷款基准利率的4倍计算）；5、夏泽宇承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2016年12月8日，新国都公司（甲方）与夏泽宇（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，编号为宁房预售合字2016326003号，乙方购买甲方位于浦口区大桥北路37号金都汇广场2810室商品房，建筑面积65.75平方米，总房款为734454元，2016年3月28日支付定金20000元，如选择预购商品房抵押贷款方式，在支付首付款时充抵房款，如选择一次性付款方式，支付100%总房款时充抵房款。分期付款乙方应于2016年9月10日前支付总价款734454元。预购商品房抵押贷款为空白。乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的4倍赔偿损失。甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。乙方应在甲方解除本合同10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方应按照总价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。甲方应于2017年3月31日前向乙方交付该商品房。该商品房具备交付条件后，甲方应当在确定的将会日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。甲方已与中国工商银行签订商品房预售款监管合同。预购人的联系电话为张映凤的电话138××××8384。该合同于2016年12月9日在南京市浦口区房地产市场交易管理中心进行商品房预售合同登记备案。夏泽宇于2016年3月28日支付定金20000元，新国都公司出具付款方为夏培文的发票，但注明不动产项目的楼牌号为2810，面积65.75平方米。夏泽宇陈述自2017年4月入住和使用涉案房屋。2017年12月7日，新国都公司向夏泽宇发出催告函，夏泽宇购买涉案房屋总价款为734454元，应付款时间为2016年9月10日，已付款为0元，要求夏泽宇在2017年12月29日前支付购房款734454元，否则新国都公司解除合同，追究夏泽宇违约责任。夏泽宇于2017年12月8日签收。在案件审理过程中，依据夏泽宇申请，承办法官带涉案合同及夏泽宇提供的商品房预售款进帐明细1张（打印件）到浦口区不动产交易登记中心了解情况，据交易资金监管科的工作人员答复，涉案合同约定的是一次性付款，该合同备案的前提条件是购房款全部支付，否则不会办理备案登记。夏泽宇为证明其主张，提供证据如下：1、《南京市商品房预售合同》（乙方办理登记手续专用），宁房预售合字2016326003号，拟证明约定2016年3月28日支付定金20000万元，总价款734454元，该合同并无约定违约责任、解除合同的条款，新国都公司认为该合同注明仅为办理登记手续专用，双方的权利义务应以新国都公司提交的合同为准。在该合同的签约须知中第五条约定，本合同文本内容仅为满足乙方办理各项登记手续的基本需要设置，甲乙双方之间的其它权利义务需以非专用文本的内容为准，一审法院对该合同真实性、合法性、关联性予以认定，对夏泽宇的证明目的不予确认；2、张映凤的居民身份证、手机资费发票，拟证明合同预购人的联系电话和地址均是张映凤，购房人签名亦是张映凤所写，新国都公司认为张映凤与本案没有任何关系，不认可夏泽宇的证明目的，一审法院认为，夏泽宇提供的证据能证明合同预留的电话是张映凤所有，但不能证明购房人签名系张映凤所签；3、销售不动产统一发票，拟证明夏泽宇2016年3月28日支付涉案房屋定金20000元，夏泽宇认为该发票的购房人是夏培文，并非夏泽宇，与本案无关系，一审法院认为，该发票上载明的交金都汇广场01-03幢2810预售定金20000元，虽夏培文不是购房合同的购房人，但应能确定该发票的金额系涉案房屋的定金；4、六合区文鼎劳务服务部与新国都公司签订的5份施工合同、发票、工程款审批单，拟证明该服务部在新国都公司处施工，应得工程款241.7万，新国都公司至今工程款未付，夏泽宇认为该证据与本案无关联，夏泽宇经财务核实双方之间的工程款已结清，一审法院认为夏泽宇提供的证据不能证明与本案有关联，不予确认；5、商品房预售款进帐明细1张（打印件），监管银行为中国工商银行股份有限公司，监管帐户为43×××82，进帐金额734454元，进帐时间2016年10月31日，房屋坐落浦口区，拟证明该证据系新国都公司在签订合同时交给夏泽宇，夏泽宇所购房屋款于2016年10月31日已全部支付购房监管帐户，新国都公司同意按照约定用工程款充抵购房款，夏泽宇的购房款已全部付清，新国都公司认为该证据系打印件，不能说明其来源，不予认可，新国都公司开发涉案小区的商品房在进行商品房预售合同备案时新国都公司都会向房管局的监管帐户打入相应金额的钱款，而这与买房者是否付清房款没有关系，夏泽宇不能将新国都公司自己打入监管帐户中证明其已付清房款，另目前监管帐户中的所有资金包括本案中的734454元已全部退回。夏泽宇没有证据证明与新国都公司有关于以工程款抵房款的证明，新国都公司核实后也没有此事，一审法院认为新国都公司提供的该证据不符合证据必备的要件，且不能说明合法来源，对该证据不予确认；6、南京市六合区文鼎劳务服务部营业执照一份，拟证明该服务部负责人是张映凤，新国都公司对该证据没有异议，但与本案无关，一审法院认为该证据无本案无关，不予确认；7、（2017）苏0111民初9355号传票、起诉状等，拟证明新国都公司系因夏泽宇父亲夏麒麟起诉索要工程款后提起本案诉讼，新国都公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，一审法院认为该证据与本案无关联，不予确认；8、张映凤的证言，拟证明张映凤与新国都公司就涉案房款与新国都公司负责人达成以工程款抵购房款的协议，夏泽宇对该证据的三性均不予认可，涉案房屋于2017年3月交付，林瑢于2016年6月就不在新国都公司了，夏泽宇不可能与林瑢商量以工程款抵房的事，也不可能从林瑢处拿到钥匙，夏泽宇是在新国都公司不知情的情况下私自从房屋建设的施工人员拿到钥匙，未经新国都公司同意占有的房屋，一审法院认为，张映凤系夏泽宇之母，且关于与新国都公司达成以工程款抵房款的协议为口头约定，对该证据不予确认；9、涉案房屋水卡一张，拟证明夏泽宇交纳水费，夏泽宇未发表意见，一审法院对该证据予以认定。庭审中，法官询问新国都公司关于新国都公司向涉案房屋的资金监管帐户汇入钱款的财务明细时，新国都公司提供2016年10月1日至2016年11月30日新国都公司在中国工商银行43×××82帐户的银行流水，拟证明在10月30日并无涉案房屋购房款的往来。夏泽宇对新国都公司提供的证据及证明目的不予认可，新国都公司有多个银行帐户，夏泽宇对新国都公司如何支付购房款并不清楚。新国都公司陈述关于夏泽宇主张的以工程款抵房款的工程项目因新国都公司认为已超付工程款，新国都公司已提起诉讼。一审法院认为，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。对于夏泽宇认为应当以夏泽宇提供的办理登记手续专用的合同为双方合同依据的意见，一审法院认为，夏泽宇提供的合同明确系用于办理登记手续专用，故对夏泽宇的此点意见不予采纳。对于新国都公司认为夏泽宇未支付购房款的意见，夏泽宇认为双方有以工程款抵购房款的口头约定，且涉案合同已经备案，说明购房款已付，新国都公司已从应付夏泽宇的工程款中扣除购房款汇入监管帐户。一审法院认为，夏泽宇于2016年3月28日已支付购房定金20000元，故对新国都公司认为夏泽宇分文未付的观点不予采纳。新国都公司关于涉案合同备案说明中由新国都公司汇入相应款项的陈述与新国都公司提供的银行流水及浦口区不动产交易登记中心工作人员的答复相矛盾。合同约定9月10日付全款，双方合同于12月8日签订，12月9日备案合同，在夏泽宇未支付购房全款的情况下，新国都公司为涉案合同办理了备案，存在明显不合理因素。夏泽宇自2017年4月入住和使用涉案房屋，但未能提供证据证明与新国都公司办理了交付房屋的手续，结合夏泽宇提供的证据，不能证明双方之间存在以工程款抵购房款的约定以及涉案购房合同已履行完毕的观点。即使新国都公司汇款到资金监管帐户，亦不能证明新国都公司从应付夏泽宇工程款中扣款支付购房款的事实。一审法院对夏泽宇欠付新国都公司购房款714454元的事实予以认定。对于新国都公司要求解除双方之间签订的《南京市商品房预售合同》（合同编号为宁房预售合字2016326003号）的诉讼请求，夏泽宇不同意解除合同，要求继续履行合同，一审法院认为，新国都公司向夏泽宇发出通知，夏泽宇未能按照新国都公司要求履行付款义务，新国都公司依据合同约定有权要求解除合同。夏泽宇未能提供证据证明双方有工程款抵房款的约定，不能证明夏泽宇已支付购房款，一审法院对夏泽宇要求继续履行合同的观点不予采纳。对于新国都公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于新国都公司的诉讼请求2、夏泽宇将南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2幢2810室房屋返还给新国都公司，一审法院认为，双方解除合同，夏泽宇应当将涉案房屋返还给新国都公司，对新国都公司的此项诉讼请求予以支持。对于新国都公司的诉讼请求3、夏泽宇协助新国都公司注销南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2810室商品房预售合同登记备案和不动产预告登记手续，一审法院认为，新国都公司的此项主张符合法律规定，予以支持。对于新国都公司的诉讼请求4、夏泽宇赔偿新国都公司至起诉之日的损失189550.34元，后续损失（以734454元为基数自2018年1月13日至判决解除之日止按中国人民银行同期商业贷款基准利率的4倍计算），夏泽宇认为新国都公司主张的损失没有依据，且要求过高，不同意承担。一审法院认为，2016年12月8日签订合同约定2016年9月10日前支付购房款，新国都公司在夏泽宇未付购房款的情况下，办理合同备案及预告登记，新国都公司对其损失亦应承担一定责任。结合当地房地产市场的变化及履行合同过程中的过错程度、预期利益的损失，且合同约定解除合同时定金不退，新国都公司并未提供证据证明其实际损失，故对新国都公司的此项主张不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日解除南京新国都建筑装饰有限公司、夏泽宇之间签订的《南京市商品房预售合同》（合同编号为宁房预售合字2016326003号）；二、夏泽宇于本判决生效之日起十日内将南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2幢2810室房屋返还给南京新国都建筑装饰有限公司；三、夏泽宇于本判决生效之日起十日内协助南京新国都建筑装饰有限公司注销南京市浦口区大桥北路37号金都汇广场2810室商品房预售合同登记备案和不动产预告登记手续；四、驳回南京新国都建筑装饰有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13140元，由南京新国都建筑装饰有限公司承担6570元，夏泽宇承担6570元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋的买卖中是否以房冲抵工程款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。夏泽宇上诉主张其与新国都公司已经达成以案涉房屋冲抵工程款的口头协议，但新国都公司并不认可，夏泽宇提交的证据并不足以证明其主张，夏泽宇应自行承担相应的不利后果，对其该上诉主张，本院不予支持。夏泽宇与新国都公司就案涉房屋已经签订了《南京市商品房预售合同》，该合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。夏泽宇虽已支付定金，但并无证据证明其已经按约支付该预售合同所约定的房款，经新国都公司催告，夏泽宇仍未按约履行合同，夏泽宇应承担相应的违约责任。一审法院判决解除合同，夏泽宇返还房屋并注销登记，并无不当。综上所述，夏泽宇的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6570元，由上诉人夏泽宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 郑 慧审 判 员 徐聪萍二〇二〇年六月二日法官助理 闫宇虹书 记 员 杨文艳