山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1650号原告：赵某某，女，1987年12月12日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯见涛，山东鲁泉律师事务所律师。被告：于某某，男，1991年10月1日出生，汉族，无业，住济南市天桥区。指定监护人：于某，男，1970年8月27日出生，汉族，无业，住山东省惠民县。原告赵某某与被告于某某共有纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2017年1月13日公开开庭进行审理时，原告赵某某的委托诉讼代理人逯见涛，被告于某某的指定监护人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某某向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告售房款94万元及违约金20万元；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：2012年9月26日，原、被告共同出资购买位于济南市天桥区XXXX房屋一套，房产登记为被告所有。2014年1月4日，原、被告协议对共有财产进行分割，约定原告对上述房屋享有使用权和所有权，被告于某某负责偿还剩余银行贷款，待被告还清贷款后配合原告办理房产过户手续。上述协议书经山东鲁泉律师事务所进行见证。2016年1月20日，经原告查询，被告于某某已于2015年11月16日将上述房屋出售给案外人并办理了过户手续。被告上述行为侵犯原告的合法权益，故请求判如所请。被告于某某辩称：1、被告于2014年1月4日出具的《共有财产状况说明书》及《共同共有财产分割协议》实质上是被告以与原告赵某某结婚为前提的单方赠与行为，现双方已经分手并未结婚，赠与的前提条件消失，该赠与依法可以撤销；2、涉案房产系被告个人财产。涉案房产无论从购买时间、首付款出资、贷款偿还及房产证颁发均系被告独自完成，原告赵某某从未出资，亦未偿还贷款，故与其无关；3、被告系限制民事行为能力人，本案所涉的共有财产分割协议是否有效，请求法院依法认定。经审理查明：原告赵某某与被告于某某原系男女朋友关系。2012年9月25日，案外人赵良溪（原告赵某某之父）通过山东省农村信用社向被告于某某的账号电汇19万元，附加信息及用途中记载为房款。2014年1月4日，原告赵某某、被告于某某分别出具《共有财产状况声明书》，声明：1、位于济南市西院西一户的XX有限公司（实为汽配城门头，该门头及库存货物、销售渠道目前市场价值约壹佰万元）系赵某某、于某某两人共同经营、共同所有的合同财产；2、2012年9月26日以于某某个人名义购买的位于济南市天桥区XXXX房屋（建筑面积129.94平方米，地下室为10.59平方米），该房产系赵某某、于某某共同出资购买，属于两人的共同共有财产。同日，原告赵某某（甲方）与被告于某某（乙方）签订《共同共有财产分割协议书》一份，约定：1、将双方共同所有（经营）的位于济南市西院西一户的XX有限公司（实为汽配城门头，该门头及库存货物、销售渠道目前市场价值约壹佰万元）由于某某继续经营，所有权归于某某，赵某某不对此汽配门头主张任何财产权利，也不承担此汽配门头在双方共同经营期间及以后的任何债务；2、将2012年9月26日共同出资购买的位于济南市天桥区XXXX房屋（建筑面积129.94平方米，地下室为10.59平方米，该房屋在招商银行已于某某的名义尚有40万元的贷款未还清）由赵某某继续居住使用，该房屋所有权归赵某某。该房屋剩余的银行贷款由于某某负责还清，贷款还清后，于某某有义务配合赵某某办理该房屋的过户手续;3、本协议第1、2项所涉及的财产系赵某某、于某某共同所有，系双方的合法私有财产，双方对上述财产有合法的处分权利；4、本协议第1、2项对共有财产的处分约定，系赵某某与于某某真实意思表示，双方对上述约定内容充分理解，并不存在欺诈、胁迫或者重大误解的情况；5、任何一方违反协议约定，应向另一方支付违约金20万元。协议还对其他权利义务进行了约定。山东鲁泉律师事务所根据赵某某的委托，委托该所张宝军律师、崔通律师对赵某某、于某某签订《共有财产状况声明书》、《共同共有财产分割协议书》的整个过程进行现场见证。2014年1月4日，山东鲁泉律师事务所出具编号为鲁泉见证自[2014]第001号《律师见证书》，证实《共有财产状况声明书》、《共同共有财产分割协议书》系赵某某、于某某在充分理解的基础上真实自愿的意思表示，具有真实性，双方签名及捺印真实有效。另查明：涉案位于济南市天桥区XXXX房屋（房屋所有权证证号为济房权证天字第XXXXXX号）所有权人系被告于某某，共有情况为单独所有。该房屋设有抵押，债权人系招商银行股份有限公司济南分行，抵押金额为67万元。再查明：2015年11月16日，被告于某某与案外人孙洪溪签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定将位于济南市天桥区泺安路18号尚品清河小区二区7号楼X单元X号，房屋所有权证证号为天XXXXXX的房屋一套出售给案外人孙洪溪，成交价为94万元。2015年11月19日，涉案房产的所有权人已变更为案外人孙洪溪。还查明：2016年9月12日，于某某之父于某向本院陈述其与于某某系父子关系，于某某自2011年2月5日患自闭症、精神分裂症，经滨州市人民医院治疗未痊愈，遗留严重的后遗症，生活不能完全自理，申请认定于某某为限制民事行为能力人。2015年9月26日，本院依法做出（2016）鲁0105民特86号民事判决书，判决宣告于某某为限制民事行为能力人，并指定于某为其监护人。以上事实有电汇凭证、共有财产状况声明书、共同共有财产分割协议书、律师见证书、户口本、房屋所有权真实、济南市存量房屋买卖合同、录像光盘及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，足以认定。本案争议焦点：被告于某某2014年1月4日与原告赵某某签订的《共同共有财产分割协议书》是否合法有效。本院认为：一、被告于某某2014年1月4日与原告赵某某签订的《共同共有财产分割协议书》合法有效。理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。被告于某某认可原告赵某某在购买涉案位于济南市天桥区XXXX房屋（房屋所有权证证号为济房权证天字第XXXXXX号）时出资19万元，即使该房屋登记的权属情况为被告于某某单独所有，该房屋也应认定为原告赵某某与被告于某某的共有财产（该共有不能对抗第三人）；第二，被告于某某与原告赵某某签订《共同共有财产分割协议书》的时间为2014年1月4日，而被告于某某被宣告为限制民事行为能力人的时间为2016年9月26日，上述被告于某某被宣告为限制民事行为能力人的时间系本案审理期间，且该时间明显晚于协议书的签订时间，根据不溯及既往的基本原则，结合被告于某某在2014年时已年满十八周岁，应认定被告于某某在签订该协议书时系完全民事行为能力人。因此，被告于某某与原告赵某某在2014年1月4日签订的《共同共有财产分割协议书》并不违反双方的真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应按协议书的约定履行各自的义务。二、被告于某某应给付原告赵某某售房款94万元及相应的违约金。理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。原告赵某某与被告于某某签订《共同共有财产分割协议书》约定，位于济南市天桥区XXXX房屋所有权归原告赵某某，并由原告赵某某继续居住使用，剩余的40万元银行贷款由于某某负责还清，贷款还清后，于某某有义务配合赵某某办理该房屋的过户手续。但在2015年11月16日，被告于某某将该房屋出卖给案外人孙洪溪，且在2015年11月19日该房屋的所有权人已变更为案外人孙洪溪，被告于某某取得售房款94万元。现原告赵某某认为被告于某某的上述行为违反了协议书的约定，要求其给付售房款94万元的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；第二，被告于某某应给付原告赵某某相应的违约金。《共同共有财产分割协议书》中约定，任何一方违反协议约定，应向另一方支付违约金，现被告于某某违反协议书的约定，原告赵某某要求被告于某某给付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。现原告赵某某要求被告于某某按照协议书中的约定给付其违约金20万元，虽然被告于某某并未请求依法调低违约金的计算标准，但原告赵某某主张的违约金数额过高，本院依法调低违约金数额为3万元。综上，原告赵某某的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告于某某本判决生效之日起十日内给付原告赵某某售房款94万元及违约金3万元；二、驳回原告赵某某的其余诉讼请求。案件受理费15060元，由原告赵某某负担4060元，由被告于某某负担11000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  田炳美二〇一七年六月二十二日书记员  汪 煜