江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2838号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山普达房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：钱亚东，广西大禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山钜电管业有限公司。委托诉讼代理人：余水，江苏华峡律师事务所律师。上诉人昆山普达房地产经纪有限公司（以下简称普达公司）因与被上诉人昆山钜电管业有限公司（以下简称钜电公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初10093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。普达公司上诉请求：撤销一审判决，判令钜电公司支付违约金50万元。事实和理由：一、钜电公司已收取了案外人定金360万元，说明普达公司已促成合同成立，应收取服务费30万元。一审判决普达公司返还18万元错误。二、规划局情况说明中的曙光路以西、南苑路以北的农用地与委托协议约定的曙光路6号工业用地地并非同一地块。合同目的不能实现并非政府原因，而是案外人要求在转让土地上加建房屋的违约行为导致。三、钜电公司并未提供录音原件，录音未当庭出示也未质证，一审将录音作为定案依据有悖法律。普达公司未参与签订补充协议，且委托协议与股权转让协议中并未涉及到转让土地后可以加建房屋的约定。因此补充协议与普达公司无关。钜电公司辩称：一、本案普达公司提供的是委托代理服务而非简单的居间人。转让协议最终解除，普达公司没有完成约定的服务事项，无理由收取佣金。二、转让协议解除非买卖双方违约所致，确为委托代理协议上约定的第三方政府政策所致。补充协议是作为受托人的普达公司主导签署的。谈话录音也反映普达公司认可应该退款，只是暂无力退还。三、普达公司陈述前后矛盾，否认客观事实，严重违反诚信原则。请求驳回上诉请求。钜电公司向一审法院起诉请求：1、普达公司返还钜电公司180000元；2、诉讼费由普达公司承担。普达公司向一审法院反诉请求：1、钜电公司向普达公司支付违约金50万元；2、诉讼费用由钜电公司承担。一审法院认定事实：昆山钜电管业有限公司原企业名称钜电（昆山）科技管线有限公司。2014年11月28日，钜电公司作为甲方与普达公司作为乙方签订《委托代理协议》一份，约定：1、甲方委托乙方全权代理钜电（昆山）科技管线有限公司位于昆山市××路西侧（现××）占地11000㎡（折合16.51亩）国土（土地证编号12002113022），建筑面积约为2353.89㎡厂房出售转让一事；2、甲方同意出售转让该物业的最终到手价为人民币壹仟壹佰万元整，甲方不用再支付其他与交易相关的费用；3、甲方同意乙方如有能力促进售让价在壹仟壹佰万元整以上，则超出壹仟壹佰万元以上的多余部分全部解释为服务费归乙方所得，甲方同意该超额部分钱款作为转让款列入厂房转让合同交易总额；4、甲方支付给乙方超额部分钱款壹佰万元（暨乙方所得服务费），于甲方在收到购买方支付的第一笔转让款或者定金当天支付超额部分30%，甲方收到乙方支付的第二笔转让款的当天支付超额部分的40%，交易结束，甲方收到乙方支付的全部尾款的当天支付超额部分的30%;5、如果因为第三方政府政策（非甲方及购买方）或不可抗力原因导致交易无法完成，则乙方退还甲方支付超额部分的全部款项，甲方酌情给予乙方不超过2万元的辛苦费补偿；6、如果因买卖合同中买卖任何一方违约，则甲方照常在结清违约责任之后支付乙方应得的超额部分金额的50%作为赔偿；7、乙方在整个交易过程中负责帮助甲方按照转让合同催收转让款，协调交易事宜直至整个交易结束，保证甲方收取全部应得转让款。2014年12月10日，钜电公司作为甲方与上海森彩数码喷绘材料有限公司（以下简称森彩公司）作为乙方签订《股权（厂房及土地）转让协议》，约定：1、昆山市淀山湖镇曙光路西侧土地（面积为11000平米、土地证号：昆国用2002字第120021130**号、土地性质为国有工业用地）及在此地块上建造好的一幢单层厂房、一栋二层办公楼及门卫室、配电房等院内全部建筑物及土地转让给乙方，拟转让的厂房面积为2353.89平米（房产证号：淀山湖字第××号）；2、甲方将上述厂房、土地过户至新设公司名下，再将新设公司的股权转让给乙方名下，视为交易完成，转让总价格为1200万元整，该价格为甲方到手实得价；3、为降低过户成本，乙方考虑将厂房土地采取重组或投资方式变更至新设公司名下，再将相关的投资重组形成的股权转让给乙方股东名下；4、乙方在本协议签订当日支付甲方转让定金人民币360万元，定金支付完成后，甲方将全部资料交由委托律师保管，委托律师采取投资重组方式开始办理注册新公司、房产及土地剥离过户到新公司名下，新的房产证及土地证出来后，一方再支付人民币480万元，同时双方办理新公司的股东股权转让；5、在变更手续全部完成后，双方办理交接，将新设子公司所有证照交付给乙方，同时办理厂房交接，交接完成当日乙方再支付人民币360万元，双方交易完成。2014年12月16日，钜电公司向普达公司支付服务费300000元。2015年1月13日，钜电（昆山）科技管线有限公司（甲方）与森彩公司（乙方）签订《补充协议书》一份，载明：甲乙双方签订股权（厂房及土地）转让协议，考虑合同交易标的土地政府不能报建，导致乙方合同目的无法实现，为此特就报建及合同撤销事宜达成一致，1、甲方同意在签订合同后半年内负责向政府申请报建，确保政府同意上述土地上未建造厂房可以再行建造厂房，如果半年内可以确认厂房可以继续报建建造，合同继续履行；2、如果半年内政府仍不能确认上述土地可以继续建造厂房，双方同意原合同予以撤销（解除），乙方已付的款项，由甲方予以无息退还，双方互不追究违约责任；3、签订补充协议后，双方同意按原合同先行进行新公司注册及厂房土地过户至新公司的工商登记、增资、立项、环评、完税等手续，以便在确认可以建造厂房时，顺利办理过户手续。如确认不能建造厂房，上述所办手续及证照、公司资料全部移交给甲方，相应费用也不需甲方承担，但须确保甲方不产生任何风险，不承担任何责任。2015年6月5日，森彩公司向钜电公司发送通知书，内容为：现距补充约定的时间已接近半年，但经我司多方打听，规划部门明确此地块仍无法建造厂房，为此特通知钜电公司依据补充协议在半年内负责向政府申请报建取得同意报建施工的证据，如不能在合同约定的期限内提供上述证明，届时将视为合同撤销（解除）。2015年6月13日，钜电公司与森彩公司签订解除合同协议书，协商解除双方于2014年12月10日签订的《股权（厂房及土地）转让协议》及2015年1月13日签订的《补充协议书》，并由本诉钜电公司配合将苏州柯卡影像材料有限公司的股东由钜电公司变更为森彩公司或者其森彩公司指定方名下，钜电公司全面履行该协议内容后，在二个月内支付森彩公司360万元。另查明，2015年7月18日，普达公司法定代表人刘宏亮向钜电公司法定代表人许明信账户支付100000元，钜电公司认可该款项即是普达公司退还的服务费。普达公司第一次庭审确认已退还100000元服务费，第二次庭审陈述该款为刘宏亮与许明信之间的民间借贷款项。钜电公司提供录音证据用以证明钜电公司与森彩公司解除协议前，钜电公司、普达公司沟通过程及双方达成退还服务费的相关内容，普达公司对钜电公司提供的录音证据真实性不认可，但陈述录音中普达公司参与钜电公司与森彩公司之间股权转让合同中一方违约的调停，普达公司只是起到调解员的作用，并不是合同双方当事人之一，故该录音内容对普达公司没有约束力，且普达公司没有陈述放弃报酬的权利。录音中能反映出补充协议书系由普达公司提供给钜电公司，普达公司对补充协议书内容知悉。一审法院认为，钜电公司与普达公司签订的委托代理协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同成立并生效，各方均应恪守。钜电公司委托普达公司交易的土地因实际用途不符合现行城市总体规划而不能报建加造。普达公司促成钜电公司与森彩公司达成股权（厂房及土地）转让协议，该协议所约定的股权转让实为厂房及土地转让的一种方式。因政府现行城市规划原因致森彩公司在涉案土地报建加造的目的不能实现而致双方协商解除了协议。钜电公司认为系因政府土地规划用途致合同目的不能实现，致土地厂房转让的交易未能完成且协议解除而要求普达公司返还服务费180000元，而普达公司则认为依据钜电公司与森彩公司签订的股权（厂房及土地）转让协议，钜电公司将其名下的前述厂房、土地过户至新设公司名下，再将新设公司的股权转让给森彩公司名下视为交易完成，故普达公司已经促成了钜电公司与森彩公司的交易，服务费不应退还，至于钜电公司与森彩公司解除协议系因买卖双方一方违约所致，钜电公司应照常支付普达公司超额部分金额的50%的违约金。本案争议焦点为：钜电公司与森彩公司交易的土地因不能加造报建而解除，钜电公司应否向普达公司支付服务费及依据《委托代理协议》第6条支付超额部分50%的金额？首先，买卖双方签订的股权（厂房及土地）转让协议中，钜电公司将其名下的前述厂房、土地过户至新设公司名下，再将新设公司的股权转让给森彩公司名下视为交易完成的约定，并不能作为普达公司已完成委托事项并获取全部服务费的依据，根据《委托代理协议》约定，普达公司有义务在整个过程中负责帮助钜电公司按照转让合同催收转让款，协调交易事项直至整个交易结束，保证钜电公司能收到全部应得款项，而实际交易过程中，钜电公司仅收到了定金3600000元，合同并未继续履行直至解除。其次，股权（厂房及土地）转让协议虽未明确约定森彩公司购买土地厂房需在涉案土地上加造厂房的目的，但钜电公司与森彩公司的补充协议书中明确未建造厂房的土地可以再行建造厂房系双方订立合同的目的。普达公司否认知情买卖双方之间签订的补充协议书，一审法院认为，普达公司作为土地厂房买卖的中介方，其报酬的获取方式与土地厂房买卖进度紧密关联，普达公司对买卖双方的交易进度应是清楚的，且普达公司庭审中亦陈述买卖双方签订股权（厂房及土地）转让协议后，其法定代表人参与了买卖双方违约事宜的调解，可以看出普达公司对于交易事宜是完全了解的；另普达公司从钜电公司提供的录音证据中清楚反映补充协议书系由普达公司提供给钜电公司，普达公司对补充协议书内容知悉。补充协议书作为买卖双方股权（厂房及土地）转让协议的重要补充，明确未建造厂房的土地可以再行建造厂房系买卖双方合同目的，现买卖双方确定解除的原因系因政府规划导致的合同目的不能实现，并非买卖双方违约所致，故普达公司应依据合同约定退还钜电公司服务费300000元，钜电公司要求普达公司退还服务费180000元一审法院予以支持。普达公司要求钜电公司支付超额部分金额的50%的违约金即500000元，无合理依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昆山普达房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还昆山钜电管业有限公司服务费180000元；二、驳回昆山普达房地产经纪有限公司的诉讼请求。如未按判决指定期限履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费4400元，合计8300元，由昆山普达房地产经纪有限公司承担。另查明，2015年9月25日昆山市规划局出具《情况说明》一份，载明“钜电科技管线有限公司二期工程位于淀山湖镇××、××以北地块内。根据《昆山市城市总体规划（2009-2030）》，项目所在地块近期规划用地性质为农用地，中远期为防护绿地，实际使用用途不符合现行城市总体规划。针对此类与现行规划不符的工业企业，我市市政府常务会议审议通过了《关于分批协调解决工业项目审批与现行规划存在矛盾问题的解决方案》。经核查，钜电科技管业有限公司符合《解决方案》中的第二类情况，此类企业在申请改扩建报批时，可采取两种处理办法，一是在新一轮城市总体规划修编中统筹解决用地矛盾，待总规修编成果完善后办理审批手续；二是经各区镇确认能够在其建设用地范围内进行平衡的工业项目，按程序完成相关区域控规，待控规成果确认后，我局将及时为此类工业项目办理审批手续。”上述事实，由钜电公司提交的《情况说明》为证。二审中，普达公司提交申请书及昆规告字[2017]3号《政府信息公开告知书》。申请书中普达公司向昆山市规划局申请公开将钜电公司位于淀山湖镇××、××以北地块的工业用地规划为农用地的信息。昆山市规划局答复：根据《昆山市城市总体规划（2009-2030）》，昆山市域主要划分为三大片区，其中昆山南部主要规划为水乡古镇旅游片区……淀山湖镇的生产用地主要向北集中发展，因此对部分土地用途进行了规划调整。钜电公司质证认为：对证据真实性无异议，《政府信息公开告知书》内容与钜电公司提供的《情况说明》一致，钜电公司所处地块只是政府调整用途的土地范围内的一部分。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为:本案二审争议焦点在于《股权（厂房及土地）转让协议》解除的原因。首先，钜电公司提交《情况说明》以证明《股权（厂房及土地）转让协议》解除的原因是政府土地规划用途改变导致合同目的不能实现。《情况说明》确表明钜电公司二期工程地块目前无法办理改扩建报批。普达公司认为《情况说明》所载明的土地并非本案所涉地块，但是其并未有证据证明钜电公司名下有位于淀山东湖镇曙光路以西、南苑路以北的其他土地的土地使用权，其所提交的《政府信息公开告知书》中昆山市规划局仅是对淀山湖镇生产用地规划调整的情况进行了说明，也无法证明普达公司的上述主张。因此政府土地规划用途改变致使涉案土地上无法新建厂房的事实应予确认。其次，虽然《股权（厂房及土地）转让协议》中未明确约定钜电公司应确保森彩公司取得土地使用权后可以加建厂房，但该土地登记性质为工业用地，且土地占地11000平方米，目前地上厂房有证面积约2353.89平方米。森彩公司取得土地使用权后在该土地上加建厂房以实现对该地块价值的充分利用当然应属其合同目的。再次，钜电公司与森彩公司签订补充协议书确认因不能报建导致森彩公司合同目的无法实现，并约定钜电公司在半年内继续申请报建，后在期限届满确实无法报建的情况下才解除《股权（厂房及土地）转让协议》。钜电公司未以合同无书面约定为由坚持要求森彩公司继续履行合同，体现了合同法的诚信原则，行为合理，合同解除依据充分，并无不当。最后，普达公司上诉主张录音证据原件未经质证，补充协议书对其没有约束力。但是，根据一审庭审笔录，录音资料庭前已发给普达公司，且当庭播放了原件，普达公司认为录音被处理编辑过没有证据证明。录音中清楚反映补充协议书系由普达公司提供给钜电公司，更可确认普达公司对于合同目的无法实现的原因予以认可。综上，本案中有充分证据证明钜电公司与森彩公司解除合同的原因系因政府规划导致合同目的不能实现，并非双方违约所致。在此情况下，普达公司仅以其已促成合同成立为由要求收取300000元的服务费没有合同依据。相反，根据《委托代理协议》约定，普达公司应退还钜电公司支付的超额部分的全部款项，即已支付的服务费300000元。钜电公司要求普达公司退还服务费180000元应予支持。综上，普达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8300元，由上诉人昆山普达房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  黄学辉二〇一七年六月十三日书记员  陆晓婷