河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终2254号上诉人（原审被告）：廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司，住所地廊坊市经济技术开发区居易道。统一社会信用代码：91131001785743831T。法定代表人：李卫峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冬青、刘铭，北京市明华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍红亮，男，1983年7月4日出生，汉族，住廊坊市经济技术开发区。委托诉讼代理人：尚建敏，女，1982年9月15日出生，汉族。住址同上。系霍红亮之妻。上诉人廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司（以下简称嘉轩公司）因与被上诉人霍红亮商品房预售合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。嘉轩公司上诉请求：1、撤销（2017）冀1091民初231号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》约定的初始登记备案时间为交房后360日，权属转移登记时间为交房后720日。2、上诉人是否在合同约定的时间内完成初始备案登记，并不直接影响合同目的的实现。一审法院判令上诉人自房屋交付360日后即承担违约责任，没有合同依据及法理支持。3、《商品房买卖合同》第十五条关于初始登记备案未如期履行的情形下由双方另行协商的处理方式，系经双方真实意思表示，合法有效。一审法院将该条款以所谓的“免除、规避自身违约责任”为由认定为格式条款，于法无据。4、延期交房与延期办理初始备案登记对实现合同目的的影响截然不同，而一审法院以相同标准酌定的违约金于法无据。霍红亮辩称，嘉轩公司一审未参加诉讼，增加了被上诉人的诉讼成本，属于恶意拖延。双方约定360天内办理初始登记和720天内办理产权登记，嘉轩公司均已违约。嘉轩公司所提是否在合同约定时间内完成初始备案登记不直接影响合同目的实现的主张不能成立。被上诉人曾多次与上诉人协商均被拒绝。一审判决正确。霍红亮向一审法院起诉请求：1、被告对未按照法定和约定条件向原告交付房屋采取补救措施并赔偿原告因此受到的损失48124.64元，要求其采取补救措施，继续履行合约责任，限期整改和完善各项具备验收合格的条件为原告提供达标的居住环境，违约日起每日按照原告购房款总价款万分之一计算赔偿原告损失；2、被告为原告更换合同约定的四防正品防盗门以及前期由于防盗门故障引起的维修费500元；3、被告立即为原告办理产权登记手续向原告支付逾期办理的违约金，完成产权证领取承诺，兑现原告产权证的发放。逾期按总价款每日万分之一补偿原告损失，直至取得产权为止，重新签订补充协议为依据计算赔偿款项；4、由于被告把不具备交付使用条件的房屋强行交付原告使用，导致原告交付第一年取暖费3086元并赔偿原告，并赔偿由此产生的利息；5、被告返还先期缴纳的物业费1201.38元，并重新签订物业费缴纳日期的补充协议；6、被告把不具备交付使用条件的房屋强行交付原告使用，导致原告在房屋居住过程中发生泡水事故，造成直接经济损失88500元，如数赔偿原告，并赔偿由此产生的后期维护修缮费用100000元、误工及交通费1000元；7、被告嘉轩公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原、被告双方于2012年7月26日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发建设的凤凰城房屋一套，房屋总价款为653944元。同时合同第八条约定：“出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；合同第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买卖双方无法达成新协议的，先行整改，经整改后仍未达标的，出卖人不负逾期交房责任，按实际的装饰、设备与约定的装饰、设备差价给予补偿”；合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决”。《合同附件三》装饰、设备标准中，其他一项约定：“卫生间内为散热器采暖；入户门为四防门；设计有电梯的单元，电梯为品牌电梯；每户可视对讲、单元门禁刷卡”。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了房款，被告于2015年1月18日向原告交付了房屋。至原告起诉之日，被告未按合同约定对涉案房屋办理房屋所有权初始登记手续，未按合同附件三约定为原告提供达标的居住环境。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的，且其内容不违反国家法律规定，该《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告依照合同约定履行了给付房款的义务，被告亦应全面履行合同义务。现被告交付房屋的居住环境未能达到合同要求，原告要求其继续履行合约责任、限期整改的诉讼请求，予以支持。但原告要求被告赔偿未按约定条件向原告交付房屋受到的损失48124.64元，没有相应证据，不予支持。被告未能在约定的期限内办理房屋产权的初始登记构成违约，双方当事人针对此项该违约责任在合同中虽然没有约定，但该项违约行为直接影响原告的合法权益，结合双方签订的合同及附件中关于违约责任的承担约定，被告提供的格式条款中明显免除、规避自身的违约责任，而明确约定了原告的违约责任承担方式，根据平等原则，对原告要求被告办理产权登记手续并支付违约金的诉讼请求，予以支持，该款应按购房款日万分之一标准，自房屋交付使用后第361日起计算至原告取得房地产权属证书之日止。对于原告提出的要求被告更换正品四防防盗门并赔偿原告维修费500元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，不予支持。对原告提出的要求被告返还第一年度取暖费并赔偿利息、返还先期缴纳物业费并重新签订物业补充协议的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。对原告提出的要求被告赔偿因房屋质量问题致原告在房屋居住过程中发生泡水事故，造成直接经济损失88500元、后期维护修缮费用100000元、误工及交通费1000元的诉讼请求，未提交有效证据予以证实，原告可以商品房质量纠纷另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司继续履行合同义务，于本判决生效之日起60日内完善房屋的配套设施，为原告霍红亮完成凤凰城第124幢2单元204号房屋的房屋权属证书的办理；二、被告廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司于交付房屋权属证书之日支付原告逾期办理房屋所有权初始登记违约金，此款以购房款653944元为基数，按日万分之一标准计算，自2016年1月14日计算至原告取得房屋权属证书之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，嘉轩公司与霍红亮签订的《商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议第六条关于转移登记的约定，1、若因买受人未按照合同及相关补充协议的约定履行义务导致无法办理转移登记手续的，出卖人不承担责任。买受人未按照合同及相关补充协议的约定履行义务导致无法办理转移登记手续的，应自合同约定转移登记结束之日起，每延期一日，买受人应按房屋总价的万分之一向出卖人支付违约金，直至产权证办理完毕之日止。2、买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1200元人民币。3、办理转移登记的期限为自买受人办理房屋交接手续且买受人提供齐全办理转移登记所应提供的相应资料及税费之日起720日内。若因买受人原因未能按期办理转移登记，出卖人及出卖人指定的代办机构均不承担任何违约责任。等等。霍红亮于房屋交付之日履行了补充协议约定的义务。本院认为，嘉轩公司与霍红亮签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。霍红亮已支付全部房款，并于2015年1月18日办理了房屋交接手续，履行了补充协议约定的义务，而嘉轩公司未能在720日内，即2017年1月7日前为霍红亮办理房屋产权登记手续，构成违约，应自2017年1月8日起承担违约责任。由于双方协商未成，且未约定违约金计算标准，根据合同约定，因买受人未按照约定履行义务导致无法办理转移登记手续的，违约金计算标准为房屋总价的日万分之一，遵循公平原则，合同双方当事人权利义务应对等，故一审判决依照已付房款日万分之一的标准计算逾期办证违约金并无不当。另，一审判决自房屋交付后第361日起计算逾期办证违约金与双方合同约定不符，应予纠正。综上所述，嘉轩公司的部分上诉请求成立，相应的主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初231号民事判决第一、三项；二、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初231号民事判决第二项；三、廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司向霍红亮支付逾期办理房屋所有权初始登记违约金（以购房款653944元为基数，按日万分之一标准计算，自2017年1月8日计算至霍红亮取得房屋权属证书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5008元，减半收取2504元，由廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5008元，由廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司负担4808元，由霍红亮负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  丁德松审 判 员  汪铁刚代理审判员  郑培明二〇一七年六月二十六日书 记 员  张 曦