吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0582民初79号原告：别洋，男，1982年3月22日生，汉族，集安市人，住所地集安市。委托代理人：杨易，吉林清原律师事务所律师。被告：集安市仁隆房地产开发有限公司(简称为仁隆房地产)法定代表人：ＸＸ仁，董事长。委托代理人：董志光，集安市法律援助中心律师。被告：孙建生，男，1964年1月22日生，汉族，集安市人，住所地集安市。委托代理人：赵登霖，集安市经济开发区法律服务所法律工作者。有独立请求权第三人：吉林集安农村商业银行股份有限公司。法定代表人：于波，董事长。委托代理人：张云龙，吉林享和律师事务所律师。原告别洋与被告仁隆房地产、孙建生，有独立请求权第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，于2017年5月24日依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告别洋及其委托代理人杨易、被告孙建生及其委托代理人赵登霖、被告仁隆房地产委托代理人董志光、有独立请求权第三人委托代理人张云龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。别洋向本院提出诉讼请求：1、要求确认位于集安市锦江东区二期工程（2005）1号住宅楼一单元五楼B侧87平方米房屋归原告所有；2、诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：2005年8月10日原告与被告集安市仁隆房地产开发有限公司签订《购房合同书》，被告集安市仁隆房地产开发有限公司将位于集安市锦江东区二期工程（2005）1号住宅楼一单元五楼B侧87平方米房屋及19.8平方米车库出售给原告，2007年2月,被告集安市仁隆房地产开发有限公司将该房屋及车库交付原告，之后原告要求被告为原告办理产权证，但被告一直推脱。原告居住使用房屋至今。2017年1月3日，原告发现该房屋产权登记在被告孙建生名下，故原告依法诉至人民法院，请人民法院依法确认诉争房屋归原告所有，诉讼费由被告承担。仁隆房地产辩称：争议房屋系杨作喜挂靠在仁隆房地产名下所开发，所有买卖合同都是杨作喜经手，如果买卖合同上确实是仁隆房地产的印章，我公司认可争议合同，原告如果有足够的证据证明诉争房屋归原告所有，仁隆房地产无异议。孙建生辩称：2006年，杨作喜分三次向我借款14万元人民币，之后我多次找杨作喜催款，杨作喜没有钱偿还，所以将房屋以12万余元的价款抵顶给我，并办理了房屋买卖合同及相关的手续，当时办理房屋手续的时候我们是一起去的，所以手续费是从欠款中出的。后来，杨作喜因为缺少资金，找到我，要求用该房屋抵押贷款。我们后来到第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司处办理了贷款手续，现在该房屋仍然抵押给第三人，所以该房屋的所有权应当归我所有。并且，我们认为原告的诉讼请求超过了法定的诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。农村商业银行述称：我公司认为诉争房屋的所有权人是孙建生，根据相关法律规定，签订多份买卖合同时，办理了产权登记者取得房屋所有权。因此，我公司合法取得了诉争房屋的担保物权，依法就抵押物价值享有优先受偿权，综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。我公司主张，我公司就诉争房屋享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对证据的认定：对于原告别洋提交的两份购房合同，庭审中仁隆房地产要求庭审后进行核对，后在限期内未提出异议，故对于别洋提交的两份购房合同予以确认。对于第三人提交的他项权利证，原告因复印件不予质证，但是结合庭审中当事人提交的证据及陈述，可以认定抵押事实的存在，故对第三人提交的他项权利证的真实性本庭予以确认。对于第三人提交的房地产估价报告书，原告对于报告的合法性提出异议，因房地产评估报告中第一部分致委托方函中陈述的“评估人员本着客观、准确、公证、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范，根据特定的评估目的，遵循公证的评估原则，以及科学的评估程序、评估人员经实地查看……”，因当时原告已经实际入住，如果评估人员到实地查看，应当予以发现，第三人提交对房地产评估报告的真实性及合法性，没有其他证据佐证，本庭不予确认。对于第三人提交的孙建生和吕丽平签署的个人担保合同及户口本底页，因当事人孙建生对于真实性予以确认，本庭对其真实性予以确认。2、对案件事实的认定：争议房屋系杨作喜挂靠在仁隆房地产名下开发，2005年8月9日杨作喜收到别洋购房款13万元整并出具收据一枚；2005年8月10日杨作喜与别洋签订车库及住宅两份购房合同书，住宅即本案争议的房屋；2006年8月21日杨作喜收到别洋缴纳的防盗门款3800元整，并出具收据一枚；2007年2月，杨作喜将本案争议房屋交付给别洋，别洋入住并使用至今，但一直未办理产权登记。2007年2月5日，争议房屋登记到孙建生名下，办理了房屋所有权登记，房屋所有权证号为00030536。2015年11月16日，经孙建生夫妻提供争议房屋进行抵押担保，杨作喜亦提供财产作抵押向第三人借款110万元。原告发现该房屋登记在孙建生名下后，诉至本院要求确认诉争房屋归其所有。另查明，第三人在与杨作喜及孙建生签订抵押借款合同时名称为集安市农村信用合作联社营业部，后单位名称变更为吉林集安农村商业银行股份有限公司。本院认为：一、原告对争议房屋提起诉讼未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案当事人别洋一直居住在争议房屋内，被告及第三人均陈述在作产权登记及抵押登记时未告知原告，也未向原告主张过权利，原告显然不知道权利被侵害，原告陈述2017年1月知道诉争房屋登记在被告孙建生名下便提起诉讼客观真实，故其提起诉讼未超过诉讼时效。二、争议房屋所有权不能认定为被告孙建生所有。被告孙建生陈述自己在杨作喜处有债权14万元，杨作喜将争议房屋以物抵债抵顶给自己，孙建生应就自己的主张提供确凿有效的证据。首先孙建生未能提供自己在杨作喜处确有债权的证据，其次孙建生提供不出与杨作喜亦或仁隆房地产签订的买卖合同。本院依原告申请，调取的集安市房屋产权管理中心登记档案中的买卖合同，只有仁隆房地产印章，无被告孙建生签字。另外，孙建生如确实系以物抵债取得的争议房屋，其长达近十年之久只相信杨作喜所谓的争议房屋借给朋友居住，而不向房屋使用人核实房屋情况、主张权利，显然不符合交易习惯。更为关键的是，孙建生在自己没有实际取得房屋，债权没有真正实现情况下，再次为杨作喜向第三人借款提供抵押担保更违背常理。基于仁龙房产及杨作喜将争议房屋交付原告后，在未经原告同意情况下，恶意将房屋登记在被告孙建生名下，孙建生就争议房屋又提供不出以物抵债的证据及双方签字的房屋买卖合同，仅凭孙建生的单方陈述及登记在其名下的房屋所有权证，本院无法认定孙建生与与被告仁隆房地产间存在合同，更无法认定孙建生善意取得了争议房屋。无论是被告仁隆房地产还杨作喜将争议房屋登记在被告孙建生名下，都是以房屋登记这一合法形式掩盖侵害原告权利这一非法目的，符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款(七)项之一规定，登记行为无效，故对被告孙建生主张争议房屋权属归其所有，本院不予支持。三、第三人对诉争房屋不构成善意取得，不享有优先受偿权。杨作喜将挂靠开发的争议房屋出售、交付给原告后，再将房屋登记在孙建生名下，实属恶意。孙建生亦无证据证明自己系善意取得，房屋产权登记在孙建生名下行为无效。基于无效的产权登记再进行的抵押,在抵押合同有效，且抵押权人是善意才能优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:无权处分人将不动产或动产处分给受让人的，受让人受让时是善意的，取得不动产或动产的所有权。第一百八十四条规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。如何界定第三人是否善意？首《贷款通则》已经明确贷款人要核实抵押物风险，这一规定是为了保护贷款人的利益不受损，也是为了维护金融社会秩序。作为金融部门的第三人理应依规放贷，注意风险。但第三在放贷过程中只核实了房屋产权证及评估机构的评估报告，对抵押房屋没有入户核实是否已租赁，是否存有其他争议。而房屋产权证能证明房屋进行了登记，但证明不了房屋是否存有争议。评估机构的报告又系孙建生委托鉴定机构所出具，并非第三人委托，评估机构阐明的对评估对象进行了实地勘察，但被告及第三没有证据证明评估机构确确实进行了实地勘察。第三人如入户进行核实，便能知晓原告入住多年，房屋属于有争议房屋，不符合抵押条件这一情况。第三人轻信被告孙建生的产权登记及评估机构的评估，接受争议房屋进行抵押放贷，取得抵押权不构成善意。即使第三人系善意取得抵押权，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复“建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗交付房款的买受人”这一精神，第三人的抵押权亦不能对抗原告的购买、居住期待权，故第三人主张对争议房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。四、原告与被告仁隆房地产签订的购房合同有效，争议房屋物权应归原告所有。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案原告与被告仁隆房地产签订购房合同后，仁隆房地产将房屋交付原告居住至今长达近十年，除未进行产权登记外，合同其他内容已经基本履行，且在原告提起诉讼时，被告仁隆房地产就争议房屋已经取得商品房预售与可证，故原告与被告仁隆房地产就争议房屋签订的购房合同有效。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案原告依照合法有效的合同可以取得争议房屋的物权，系因被告的非善意登记使得原告无法取得物权登记，故对原告要求确认争议房屋权属归其所有，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七项）、第二款，第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条,第三十三条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、位于集安市锦江东路所有权证号为00030536号的87.51平方米房屋所有权归原告别洋所有。二、驳回第三人吉林集安农村商业银行股份有限公司要求对所有权证号为00030536房屋享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费3000元，由被告孙建生负担2900元，第三人负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  张雅娟人民陪审员  刘洪琴人民陪审员  申玉华二〇一七年六月十六日书 记 员  郑艳红