上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初25755号原告：上海梅都房地产开发有限公司清算组，住所地上海市闵行区。法定代表人沈国才。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：华琪，上海中夏旭波律师事务所律师。被告：陆亚华，男，1962年11月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵颖，上海市华亭律师事务所律师。第三人：陈涛，男，1988年3月29日出生，汉族，住江西省瑞昌市高丰镇永丰村下街XXX号。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。原告上海梅都房地产开发有限公司清算组(以下简称梅都清算组)与被告陆亚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序并审理。因陈涛与本案的处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2016年12月2日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年6月22日公开开庭予以合并审理。原告的委托诉讼代理人王兆冬，被告的委托诉讼代理人赵颖，第三人的委托诉讼代理人朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅都清算组向本院提起诉讼请求：1.被告支付截止至2016年9月10日拖欠的租金人民币(币种下同)1,511,027元；2.被告自2016年9月11日起至实际搬迁之日，按照每月213,376元的标准支付房屋占用使用费；3.确认双方于2011年8月1日签署的房屋租赁合同于2016年9月10日解除；4.被告返还租赁房屋，第三人配合返还转租部分房屋；5.被告按照日租金的百分之一的标准支付逾期付款违约金645,011元；6.被告支付解除合同的违约金106,688元；7.诉讼费被告承担。事实与理由：罗阳路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号产权由原告享有，原、被告于2011年8月1日签署《房屋租赁合同》，其中约定被告承租上述房屋，被告应于每季20日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金。被告逾期不支付租金累计超过3个月，被告未征得原告书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，因被告原因造成房屋主体结构损坏的，原告可书面通知解除本合同，被告应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分。合同期满或合同终止，被告应当将房屋恢复原状，将所有装修、添附的设施搬走。如果在合同期满或终止后7日内乙方尚未搬走全部的设备及用品，视为乙方放弃该物件的所有权，甲方有权任意处置。其中罗阳路XXX号部分房屋经原告同意后，转租给第三人用于开设健身房，健身房直接向原告支付租金。由于被告长期拖欠租金，原告于2016年5月30日致函被告，行使合同解除权。后经法院送达，被告于2016年9月10日收到诉讼材料，至2016年9月10日，被告尚欠租金1,511,027元。同时，在本案诉讼过程中，被告将部分房屋内部分隔装修，欲用于经营公寓。不仅破坏了房屋的原有结构，还改变了约定的房屋用途，已违反了双方合同的约定，故以讼称事由诉至本院。被告陆亚华辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告确实拖欠了原告部分租金，但是双方有个还款计划书，原告允许被告可还款分期，同意被告在租赁到期的时候支付全部欠款。实际被告也按照该还款计划书在分期归还欠款，故不同意原告解除合同的诉讼请求；2、双方曾于2014年对账，被告欠付294万元，原告当时免除了被告的违约金，即便原告要求主张违约金也是应该从2014年9月1日开始计算的；3、合同约定的违约金标准过高，请求法院依法判决；4、被告未征得原告进行装修确有瑕疵，但并未改变房屋结构，没有损坏房屋，房屋至今也是用于餐饮的，装修好以后并未对外经营。第三人陈涛辩称，1、第三人与被告于2014年9月30日签订租赁合同，原、被告及第三人于2014年10月20日签订三方协议，补充确认第三人与原、被告的租赁关系和合同关系。并对租金的支付方式、支付的账号及违约责任进行了约定；2、第三人一直积极履行支付租金的义务，不存在违约也没有过错，故不同意返还房屋。同时第三人经营健身房有很多会员，如果返还房屋将无法处理会员，对第三人显失公平；4、原被告可以另行协商或者判决解决双方的债权债务，第三人愿继续租赁房屋，也可以由原告直接出租给第三人，不希望参与原、被告之间的纠纷。经审理查明，上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号，罗阳路XXX、XXX、XXX、XXX号，XXX-XXX号房屋的产权人为上海梅都房地产开发有限公司(以下简称梅都公司)。现上海梅都房地产开发有限公司处破产清算中。2011年8月1日，梅都公司(出租方、签约甲方)与被告陆亚华(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区罗阳路XXX、XXX、XXX、XXX号，该房屋建筑面积为1,683.33平方米，房屋用途为餐饮；乙方向甲方承诺该租赁房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变上款规定的使用用途；甲乙双方约定，甲方于2011年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年1月1日起至2021年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，甲方同意同等租赁条件下，乙方优先租赁；乙方应于每季20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；租金每年1,105,948元，每三个月一次支付；第二年起每三个月支付一次，第四年起在上一年的基础上递增5%先付后用；甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为92,162元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方，乙方如以租赁房屋为办公场所并办理了工商营业执照的，则保证金在乙方办理完工商营业执照地址变更之后，甲方再退还给乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、卫生、电梯维护保养等各种政府费用由乙方承担，造成的一切责任事故均由乙方承担；租赁期间，乙方应按照物业管理条例服从物业管理，按时缴纳物业管理费，每平方米5.50元/月，不按时缴纳的应在保证金内扣除；除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年度日租金一倍/每平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的，乙方为征得甲方书面改变房屋用途致使房屋损坏的，因乙方原因造成房屋主体机构损坏的，乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交还各自承租的房屋的，乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，乙方逾期不支付物业管理费累计超过6个月的，乙方利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，乙方设置店招、广告牌、灯箱等设施，需要经甲方同意，乙方必须服从甲方统一管理；合同期满或合同终止，乙方应当将房屋恢复原状，将所有装修、添附的设施搬走，如果在合同期满或终止后7日内乙方尚未搬走全部的设备及用品，视为乙方放弃该物件的所有权，甲方有权任意处置等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后原告将房屋交付被告使用。2014年9月1日，陆亚华、阙国琴、陆晔(签约甲方)与上海梅都房地产开发有限公司(签约乙方)签订《还款计划书》一份，约定：因甲方陆亚华于2011年8月1日与乙方签署《房屋租赁合同》，约定由陆亚华承租乙方罗阳路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋开办经营佳悦酒店。合同约定年租金为1,105,948元，租金按照每季度支付，应于每季20日前向梅都公司支付，每逾期一日，按照日租金的1%支付违约金。合同签署后，陆亚华因故未能按照约定如期支付租金，截止2014年8月31日累计拖欠租金为2,949,195元，此外陆亚华为装修及经营佳悦酒店，乙方曾垫付500万元，即截止2014年8月31日，乙方拥有甲方7,949,195元的债权；经双方协商按期归还，从2014年9月1日至2014年12月31日，甲方归还440万元，若未能如期归还，若共有的梅陇十村XXX号XXX室和梅陇十村XXX号XXX室房产变卖归还；其余欠款归还方式，如果罗阳路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋转租，转租合同应经乙方同意后生效，并保证转租的租金将直接全额支付给乙方，转租和租赁的租金差额冲抵欠款，直至完成支付全部欠款，自2015年起，保证转租和租赁的租金差额每年至少60万元，或每季至少15万元，不足部分由甲方补足，全部欠款于2021年租赁合同到期前支付完毕。同日，陆亚华、阙国琴、陆晔(抵押人、签约甲方)与上海梅都房地产开发有限公司(抵押权人、签约乙方)签订《抵押担保协议》，约定：甲方同意将其共有的位于梅陇十村XXX号XXX室和梅陇十村XXX号XXX室的房屋抵押给乙方，双方商定上述房屋市场价为440万元，赋予乙方第一优先受偿权，作为归还440万债务的担保；债务履行期限为2014年9月1日至2014年12月31日，如甲方未能在2014年12月31日前向乙方付清上述债务本金及相应利息中的440万元，乙方可以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款抵偿债务(包括甲方应付而未付的款项本金及相应利息、违约金、损害赔偿金及乙方为实现债权所引致的诉讼费、律师费等一切有关费用)，处理抵押财产所得价款，不足以偿还甲方债务及违约金、损害赔偿金、相关费用的，乙方有权采取其他合法手段另行追索等。2014年9月30日，被告陆亚华(出租方、签约甲方)与第三人陈涛(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于上海市闵行区罗阳路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋的正常状态下出租给乙方商业使用，上述房屋地下室750平方米、一层660平方米、二层40平方米，具体部位由甲乙双方另行以图纸方式予以确认；出租房屋的实际面积为1,450平方米；租赁期自2014年11月1日起至2021年12月31日止，甲方应于2014年11月1日以前将房屋交给乙方使用，乙方用该房屋开设健身场馆；双方议定租金每年145万元，双方同意每满三年递增5%，即到第四年和第七年在当时租金的前提下递增5%(即第四年至第六年为152.25万元每年，第七年为1,598,625元)，乙方以现金或转账形式支付给甲方；租金按六个月为一期支付，第一期租金于2015年1月1日前付清，以后每期租金支付时间为每年的1月1日和7月1日前，先付后住等。签约后被告将部分房屋交付第三人使用。2014年10月20日，被告陆亚华(出租方、签约甲方)、第三人陈涛(承租方、签约乙方)与梅都公司(业主方、签约丙方)签订《补充合同》一份，约定：梅都公司书面同意甲方转租该房产，甲乙双方议定租金为每年145万元，甲乙双方同意每满三年递增5%，即第四年和第七年在当时租金的前提下递增5%(即第四年至第六年为152.25万元每年，第七年为159.8625万元每年)，由于丙方拥有对甲方的债权，甲方同意乙方将租金全部打入梅都公司用于冲抵债务，甲方确认梅都公司收到款项即视为甲方收到相应款项；租金按六个月为一期支付，第一期租金于2015年1月1日以前付清，以后每期租金支付时间为每年的1月1日前和7月1日前，先付后住；如果乙方违约，甲方未能积极主张权利时，丙方可代甲方直接向乙方追偿。2016年5月10日，原告委托律师向被告发函，表示被告对系争房屋进行装修但未向原告报告，要求被告如确实对房屋进行装修或者增设附属设施和设备，应按照合同约定程序进行报批，如果已经开始装修等应停止，否则违反合同约定将解除合同。同时认为被告欠付租金，应及时支付。2016年7月6日，原告向被告发函，表示因被告拖欠租金，要求解除租赁合同，并要求被告搬离房屋补足拖欠租金。对于该两份函件，被告表示未收到。另查明，第三人于2014年12月24日向原告支付60万元租金、于2015年7月2日向原告支付72万元租金、于2016年1月4日向原告支付36万元租金、于2016年3月30日向原告支付36万元、于2016年6月29日向原告支付73万元租金、于2016年12月30日向原告支付36万元租金、于2017年3月28日向原告支付36万元租金。被告于2014年9月18日向原告支付92,162元租金、于2014年10月9日向原告支付92,162元租金、于2014年11月26日向原告支付92,162元租金、于2014年12月25日向原告支付92,162元租金、于2015年2月3日向原告支付92,162元租金、于2015年2月26日向原告支付92,162元租金、于2015年4月2日向原告支付92,162元租金、于2015年4月30日向原告支付92,162元租金、于2015年6月1日向原告支付92,162元租金、于2015年8月1日向原告支付92,162元租金、于2016年2月17日向原告支付92,162元租金、于2016年5月13日向原告支付5万元租金、于2016年6月30日向原告支付2万元租金、于2016年7月29日向原告支付1万元租金、于2016年8月13日支付了5,000元租金、于2016年12月19日支付10万元租金，于2016年12月21日支付10万元租金、于2016年12月27日支付220,838元租金。还查明，原告就还款协议中约定之440万元债务及抵押已向本院提起诉讼。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证、《关于解除房屋租赁合同的通知》及邮寄凭证、付款凭证、《租赁合同》、《补充合同》，由被告提交的《还款计划书》、《抵押担保协议》、《租赁合同》、《补充合同》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。现原告以被告逾期支付租金并擅自装修改变房屋用途为由，要求解除双方的租赁合同。对于租金的支付，双方于2014年9月1日达成的《还款计划书》中已经变更了租赁协议中约定的支付方式，双方确认了被告的欠款总额，并约定部分债务440万元的还款方式，剩余3,549,195元自2015年起以转租租金加上每年差额60万元(或每季度15万元)的方式补足，直至合同期满还清所有欠款。即被告每年支付租金金额应为合同约定年租金加上60万元的方式继续履行租赁协议。其中就2015年的租金，第三人代被告向原告支付租金为132万元，被告自行向原告支付租金552,972元，共计支付租金1,872,972元，已超过双方还款协议约定之总金额。就2016年的租金，第三人代被告向原告支付租金为145万元，被告自行向原告支付租金598,000元，共计支付租金2,048,000元，已超过双方还款协议约定之总金额。故原告认为被告逾期支付租金要求解除的主张，本院不予支持，双方应继续按照还款协议的约定履行租金支付方式。关于原告提出的被告擅自装修并改变房屋用途，依据双方合同约定，被告擅自装修，原告可要求其恢复原状，又被告改变房屋用途原告可解除双方的租赁合同。现被告确未经原告同意重新进行了装修，但装修后尚未投入使用，尚未能可认定其改变房屋用途，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。又被告应严格按照双方合同履行，对于未经许可进行的装修，原告可与被告另行协商处理。综上，原告要求解除租赁协议的诉讼请求本院不予支持，故其要求返还房屋及支付解除合同违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。而关于原告主张的支付租金、使用费及逾期付款违约金的诉讼请求，如前所述双方已达成新的还款协议，对于租金支付方式进行了变更，而被告确按照该还款协议在履行，且还款协议中约定的440万元债务，原告亦向本院提起诉讼，故原告的上述诉讼请求，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海梅都房地产开发有限公司清算组的诉讼请求。案件受理费8,581.99元，由原告上海梅都房地产开发有限公司清算组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  叶菊花人民陪审员  石定伟二〇一七年六月二十八日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。