贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初606号原告石云艳，女，1986年11月9日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告石登鹏，男，1982年4月17日出生，侗族，住贵州省黎平县。二原告委托代理人罗大勇，男，黎平县高屯镇法律服务所法律服务工作者。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告石云艳、石登鹏诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告石云艳、石登鹏及委托代理人罗大勇、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月20日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建造的“侗族风情园”第11幢1单元第18层4号商住房，商住房建筑面积为84.38㎡，房屋总价款为271864元，交房日期为2015年3月31日前。同时，该合同第八章第十九条第三项约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。该《商品房买卖合同》签订后，原告不仅按合同约定付清了全部购房271864元，而且向被告交纳了代办涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、登记工本费、印花税等税费共计8592元，但被告直至2016年7月23日才向原告交付上述商品房，迟延交房长达478天。值得一提的是，被告不仅未依合同的约定如期取得涉案房屋所有权初始登记，而且至今也未向原告交付办理涉案房屋产权转移登记的有关文书，导致原告尚未取得涉案房屋产权证。综上，原告根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的有关约定，基于自己不退房的情形下，特向贵院提起民事诉讼，请求：1、责令被告限期取得涉案房屋所有权初始登记（即被告取得大产权证），并限期向原告交付有关涉案房屋产权转移登记文书，积极协助原告顺利办理涉案房屋产权转移登记（即原告取得小产权证）；2、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年4月16日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计178070.92元；3、案件诉讼费由被告承担。被告辩称：一、答辩人系贵州省黎平县大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期登记办证可以免责。依照法律规定，只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。根据合同约定，只有出买人有过错才承担违约责任，在本案中出买人没有过错；二、导致逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决答辩人开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地提供给被告开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，这在司法实践中应均参照不可抗力予以免责；三、原告至今并未出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申请书》，从而影响房屋产权证的办理。四、即使认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院以答辩人发布的“交房公告”之日起三个月以后，参照商业银行同期贷款利率计算本案的违约金。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，请求法院考虑被告本身并无过错以及原告并未受到实际损失等相关因素，依法驳回原告诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证，证明原告的身份；2、商品房买卖合同，证明购房的事实及被告违约的事实；3、收款收据以及收据，证明原告已如约向被告付清涉案房款以及交纳代办涉案房屋产权转移登记所需费用的事实；4、（2017）黔26民终409号《贵州省黔东南州中级人民法院民事判决书》，证明被告向原告逾期交付涉案房屋且原告已接收涉案房屋的事实。经庭审质证，被告对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但是对合同履行是否都是按照合同履行的有异议；对证据3的真实性没有异议，按揭款是过了半年以后的时间才办理的；对证据4真实性、合法性没有异议。被告在举证期限内向本院提交了8份证据：1、商品房买卖合同，证明可以解除约定的违约条文和变更违约责任；2、招商引资兴建侗族风情园合同书以及补充协议，证明县政府未能按照约定在六个月内完成本项目范围内的拆迁征地及相关工作。3、黎平县供电局证明，证明合同签订后及时向供电部门申请用电，但因为征地的原因，供电部门不能向我们提供供电指标，导致我们超期交房；4、消防设计图，证明至今政府机关没有完成提供征收土地和拆迁民房供地给被告开发建设“侗族风情园”的情况；5、国有土地使用权证，证明“侗族风情园”土地用地为“商住用地”，符合办理房权证的要求；6、鸿邺房产字（2016）3号交房通知书，证明逾期办证应当从2016年10月20日起按照银行同期贷款利率计算；7、贵州省房屋建设工程峻工验收备案表，证明2015年11月30日，该房屋建设工程经勘测单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格，工程符合备案条件，准予备案；8、房屋所有权证，证明2016年6月30日被告已经办理房屋所有权证，房屋符合办理分户要求，被告已经向有关部门提交办证所需要的材料。经庭审质证，原告对证据1的真实性没有异议，但是证明内容有异议；对证据2的关联性有异议；对证据3的关联性有异议；对证据4的关联性有异议；对证据5真实性没有异议，但是对证明的内容有异议；对证据6真实性没有异议，对关联性有异议；对证据7真实性没有异议，但是对证明内容有异议，因为建设局是在2016年6月16日才收到被告的相关的许可证；对证据8与本案没有关联性，本案是涉及11号楼，该证据涉及的是9号楼和10号楼，该证据与本案无关。原告在庭审中提交了1份证据：不动产权证办理通知书，证明1、被告与2017年4月26日告知原告可以办理房屋产权登记的事实，2、被告逾期办理房屋产权转移登记的事实；经庭审质证，被告对该证据的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，不认可原告的证明目的。被告在庭审中提交了1份证据：备案申请表，证明该房屋现在已经是交付使用备案，已经具备办理房屋产权登记的条件；经庭审质证，原告对该证据的证明内容没有异议，对关联性有异议。经审理查明：2013年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元18层4号商住房，建筑面积为84.38平方米、房屋总价款为271864元，交房日期为2015年3月31日前。同时合同第八章第十九条第三项约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款271864.00元，并向被告交纳了代办涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、登记工本费、印花税、抵押登记费等税费共计8592.00元。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2016年7月28日被告才向原告交付上述商品房，但至原告起诉时亦未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。在诉讼过程中，即2017年4月26日被告张贴公告通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，本院不予支持。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为381元，月达11431元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，原告请求支付2015年6月30日至2017年4月16日的违约金，本院予以确认，逾期天数为655天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为271864元×6.18％÷365天×655天=30150.09元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告石云艳、石登鹏逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金30150.09元。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告石云艳、石登鹏交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。三、驳回原告石云艳、石登鹏的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担327元，原告石云艳、石登鹏负担1603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审 判 员 杨再兵二〇一七年六月二十一日法官助理 张承凡书 记 员 何镇江