浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙1081民初2023号 原告：叶文波，男，1980年5月18日出生，汉族，住温岭市， 委托代理人：黄军辉，温岭市。 被告：徐仁明，男，1976年6月15日出生，汉族，住温岭市， 委托代理人：蒋海潮，浙江磊鑫律师事务所律师。 原告叶文波与被告徐仁明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶文波向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年2月21日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还租金25000元及押金款15000元；3、要求被告赔偿原告装修费用50000元（以实际评估为准）。事实与理由：原、被告于2016年2月21日签订了房屋租赁合同，约定出租期限为6年，自2016年3月18日至2021年3月17日止，租金每半年支付一次，年租金为150000元。原告经营餐饮行业，与合伙人王卫中、吴某一起共同经营。2016年2月21日，由原告合伙人王卫中向被告妻子张金华支付了90000元（含租金75000元及押金15000元）。2016年8月18日，由原告另一合伙人吴某转账75000元给被告徐仁明。2017年1月15日，因被告没有向原房东支付租金，导致店面被原房东锁闭无法继续经营。原告当天就与被告对租金、押金及装修费用等进行协商，但无果。原告又于2017年2月13日发出律师函告知被告，但被告至今不予理睬。 被告徐仁明辩称：1、被告向老人协会承租得讼争房屋，后又转租给原告是实，被告也已收到原告交纳的第一年租金150000元和保证金15000元。2、原告与王卫中、吴某并非合伙关系。实际为：原告将店面转让给王卫中，王卫中又把店面转让给吴某，三人各自在经营期间内独立地进行经营。因原、被告在租赁合同中约定不得私自转租，如中途退出则没收保证金，原告为了其要求返还押金款15000元的诉请得到支持，而作上述虚假陈述。同时，如果不是合伙关系而是转让两手的转让关系，那么原告叶文波就丧失了本案原告的资格，因为其权利没有被侵害，已经转让给了他人。三、原告诉称店面被原房东锁了无法继续经营并非事实。原告无法继续经营的原因在于原告经营能力差，这从原告转了两手可以看出来，且租赁期间店名不一样，被告方去工商局查档过，但没有查到登记情况及合伙信息。2017年1月份间，因收到法院行政裁定书不定期就要拆除讼争房屋，目前被告与老人协会对租金支付问题尚在协商之中，不存在未交租金。被告向老人协会一共租了7间，除了本案3间外，其他4间租给另外两个商家。现该两商家都是按月经营，由商家直接付租金给老人协会，根本没有原房东锁门的事实存在。四、原告至今没有将租赁房屋的钥匙交还被告，依法应视为其继续占有使用房屋到房屋被法院拆除为止。计算到第一次开庭之日，原告尚欠被告13天的租金，计5958元。综上，被告要求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：2012年7月16日，被告徐仁明向温岭市城西街道下保宅前村老人协会（以下简称老人协会）承租得坐落于温岭市的临时房（七间二层平顶房连前门场地在内），约定房屋是临时建筑，没有合法产权，出租期限为9年等。2016年2月21日，原告叶文波与被告徐仁明签订一份房屋租赁合同，约定被告将上述临时房的三间底层出租给原告，租赁期限为6年，自2016年3月18日至2021年3月17日止；房屋属临时建筑，尚未办理房地产产权手续，原告自愿同意承担，上级部门需要拆除时租金按照拆除日按实结算，被告不负任何责任；租金为税后每半年收取一次，先付后用；第一年租金为人民币150000元，每年租金在原有年租金上浮10%，在下一缴费期提前一个月支付下期租金，保证金计人民币15000元，如未按期付款，被告有权收回房屋，并没收保证金;原告在租用期间不得私自转租给他人，如转租须经被告同意，如中途退出，被告有权收回房屋，并没收保证金；租赁期间内，原告要把房屋恢复到租赁前原状交还被告，如未原状交还被告，按违约处理。被告已于2016年2月21日收到第一年上半年租金75000元及保证金15000元，于2016年8月18日收到第一年下半年租金75000元。2016年10月13日，本院作出行政裁定书，裁定对有关没收本案租赁房屋的温土资罚（2011）第74号行政处罚决定内容准予强制执行。老人协会于2017年1月20日出具给原告证明，证明因被告未交租金，合同于2017年1月15日到期。目前原告已停止经营并腾空房屋。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交了合伙协议，并申请证人吴某出庭作证，用以证明原告与王卫中、吴某为合伙关系，以及租金交纳情况、店名更换、工商没有注册的情况。 证人吴某在庭审中陈述：我与叶文波、王卫中三人合伙开店，合伙协议是我们在2016年3月20日签订的，在租房前三人已经口头协议合伙；本案第一期租金系三人合伙凑钱由王卫中去银行以现金存款方式存到被告或其老婆账户；2016年8月18日的租金由我转账到被告方账户；开店后未办理工商登记，因为生意不好，先后用过三个店名。 被告认为合伙协议是为了避免保证金被没收而伪造的，该协议落款时间为2016年3月20日，在本案租赁之后，如果合伙真实存在，也应成立在租赁前；从店面名称更换、电话号码不同，以及三人每次办理营业执照时都分别找村委会盖过章可以看出，实际三人为转让关系。 本院经审查认为，被告对原告主张的合伙情况有异议，但并未提供相反证据予以推翻，其陈述的三人办理营业执照时分别找村委会盖过章，也与其答辩中所称的经工商局查档原告方未办理工商登记相矛盾，并且如果确如被告所称吴某为次承租人，第二期租金也是由吴某汇款的，原告现主张自己享有该款的相关权利，而吴某却没有任何异议，还愿意出庭作证，这也不符合常理。综上，上述证据能够证明原告待证事实，本院予以确认。 二、原告提交了温岭市城西法律服务所函及快递回执、收据、企业信息，用以证明原告于2017年2月13日由温岭市城西法律服务所向被告邮寄律师函，告知无法继续履行合同的情况，并提出返还租金75000元、押金15000元和装修费50000元，否则依法追究被告的违约责任并解除租赁合同，该快递单由被告所在的温岭市城东宝驰汽车修理厂的前台林海荣收取，该修理厂经营者在互联网上所留的联系电话就是被告的电话号码。被告认为自己没有收到该函，自己也没有开办修理厂。本院经审查认为，原告方邮寄的EMS快递单上明确写明收件人为被告徐仁明及被告的联系方式，综合全案，上述证据应能证明原告已向被告寄送上述告知函的事实，本院予以确认。 三、原告提交了2017年1月16日腾房时拍摄的租赁房屋室内照片，用以证明装修情况。被告认为与本案没有关联性，租赁房屋室内装修情况被告也不清楚，没有进去看过，并且装修损失也与原告无关，被告租来时已经对室内进行装修过，原告无需再装修。本院经审查认为，上述证据真实性无法确认，本院不予认定。 四、被告提交了协议书两份，用以证明被告出租给另外两家商户的租赁合同内容，总租金已超过村委会的20万元租金，不存在不支付租金的情况。原告认为确实存在另外两家商户，但这是被告与他人的事情，和原告无关，原告也不清楚具体承租人和租金等情况。本院经审查认为，上述证据真实性无法确认，且与本案无关，本院不予认定。 本院认为，依照相关法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋在签订合同时双方均已明确系临时建筑，没有合法产权，且有关行政部门已对该临时建筑作出没收处罚决定，法院也已裁定准予强制执行，故本案原、被告签订的房屋租赁合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除问题，故对原告要求确认讼争租赁合同解除的诉请，本院不予支持。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应参照合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费，对于保证金和原告未实际使用部分的租金，被告应当予以返还。对于原告实际占有使用房屋的时间双方存在争执。被告认可原告目前已停止经营，但表示自己不清楚原告搬出时间，因原告一直没有交还钥匙，租金应算到原告交还钥匙之日。原告认为房屋被老人协会于2017年1月15日另外加锁锁门，原告之后已无法经营并搬离房屋，不存在交还钥匙的问题。本院认为，虽老人协会出具的证明中没有写明锁门的情况，但结合被告与老人协会之间的合同于2017年1月15日到期，以及原告已于2017年2月13日向被告邮寄告知函告知无法继续履行合同的情况，而被告虽予以否认，但未提供任何相反证据予以推翻，且其一方面认为自己仍对房屋享有权益，一方面又表示自己对于原告搬离情况和之后房屋状况一概不清楚，存有矛盾之处。综上，被告辩称原告于2017年1月15日之后继续占有使用房屋的意见，依据不足，本院不予支持。并且，被告与老人协会之间的租赁合同中未约定被告享有转租权，即使被告转租经过老人协会同意，那么现被告与老人协会之间合同已到期，被告也已不再享有租赁房屋的相关权益。更何况，本案讼争房屋因违章已被法院准予强制执行。因此，被告无权继续占有保证金及原告未实际使用部分租金，应当予以返还。原告已支付租金至2017年3月17日止，实际占有使用房屋至2017年1月15日止，原告主张返还25000元租金，本院予以支持。 原、被告在租赁合同中已约定关于房屋系临时建筑，尚未办理房地产产权手续，原告自愿同意承担的内容，故原告在签订合同时就应当预见到因房屋为临时建筑可能会产生的后果，且原告当时也自愿表示同意承担，故对于原告要求被告赔偿装修费用损失50000元的诉请，本院不予支持。 综上，本院对原告叶文波要求被告徐仁明返还租金25000元及保证金15000元的诉请予以支持，其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下： 一、被告徐仁明于本判决生效后十日内返还给原告叶文波租金25000元和保证金15000元，合计40000元。 二、驳回原告叶文波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告叶文波负担569元，被告徐仁明负担456元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 胡敏芝 二○一七年六月十五无 代书记员 叶海燕