江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3120号上诉人（原审被告、反诉原告）:南京建投置业有限公司，住所地南京市高新技术开发区丽新路19号英特神斯科技园办公楼。法定代表人:戴萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人:周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：孙建，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:单步永，男，1986年8月20日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人:刘军，江苏通雅律师事务所律师。上诉人南京建投置业有限公司（以下简称建投置业）与被上诉人单步永商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初6698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建投置业上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判定“建投置业未加盖公章，补充协议未生效”错误，涉案的《商品房预售合同》正文与补充协议均合法有效。1、合同签订过程中，正文与补充协议均系双方真实意思表示，单步永认可全部合同条款，均签署自己姓名。在一审诉讼中，我方也通过加盖公章追认补充协议的效力。2、合同正文与补充协议是不可分割的一个整体，要么全部生效，要么全部不生效。3、双方也实际按照合同正文和补充协议来履行合同义务，通过履行也可推定合同整体生效，如违反相关内容，需承担相应民事责任。二、一审判决“建投置业无权解除合同”错误，建投置业依据合同约定和法律规定，都具有解除合同的形成权。1、合同正文与补充协议均约定了解除条件，单步永未按约定支付合同价款，解除合同条件成就。2、在2014年11月30日履行期限届满之前，单步永通过自己的行为表明不履行主要债务，同时也符合法定的解除条件。3、建投置业通过正当多种方式催告单步永履行合同义务，在单步永违约的前提下，建投置业合理行使解除权。单步永辩称，1、因地址变化导致我方未收到上诉人的通知书，上诉人据此解除合同不能成立。一审中上诉人将合同补充协议作为证据提交至法庭时，该补充协议并未盖章，且根据补充协议生效约定必须是双方均盖章后即生效，所以我方认为该补充协议不能作为其在2016年3月15日、7月27日发出解除合同通知的合法依据。2、上诉人自己没有将合同备案，就导致了后续贷款程序无法进行，其应当承担相应的责任。3、双方签订合同后，合同正本一直由上诉人保存，直到双方发生纠纷后，上诉人才将合同正本交给我方。4、上诉人承诺该房屋的销售只需先首付一成，剩余的首付在两年内付清，上诉人首先违背承诺又未尽到告知义务，上诉人违约在先。5、上诉人并没有将合同进行备案，导致银行贷款无法进行，应由上诉人承担相关责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。单步永向一审法院起诉请求：1.确认建投置业于2016年7月27日发出的解除合同函无效。2.继续履行双方签订的《南京市商品房预售合同》，建投置业办理《南京市商品房预售合同》备案手续,交付房屋，协助单步永办理产权登记手续。3.建投置业承担本案诉讼费、保全费用。建投置业向一审法院反诉请求：单步永支付违约金136000元，承担反诉费用。一审法院认定事实：2014年9月17日，单步永与建投置业的置业顾问夏唐宁签订《认购确认单》，约定认购房号为8幢503室，定金10000元。单步永预留的联系电话137××××1645，住所地为淮阴区工业园区三朱中心小区4幢。2014年10月27日，单步永与建投置业的置业顾问夏唐宁签订《签约确认单》，约定合同总价758759元。第一笔款2014年10月27日前付78759元，第二笔款2014年11月30日前付150000元。按揭组合贷款：公积金300000元、商业230000元。备注：“首付一成，2年”。同日，建投置业（甲方）与单步永（乙方）签订《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发建设的浦口区艾菲花园B区08幢2单元503室。房屋建筑面积76.71平方米，房屋总价758759元。乙方分期支付购房款，第一期应于2014年10月27日前支付78759元。第二期应于2014年11月30日前支付150000元。第三期采用贷款方式支付，商业性贷款230000元，公积金贷款300000元。乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算：甲方解除契约30日内将已收房款退还乙方，定金不返还；若乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当返还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。甲方应于2016年12月30日前向乙方交付该商品房。甲方迟延交付该商品房的，应按已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产局产权市场处。乙方预留的通讯地址为雨花台区金地自在城二区9幢3306室，联系电话为137××××1645、182××××9108。《合同补充协议》约定：无论乙方以何种方式付款，只要乙方逾期付款超过本合同约定的期限，则甲方即有权依据合同约定解除本合同，乙方按累计应付款的20%向甲方支付违约金。本协议自乙方签字甲方盖章后生效。单步永在该协议上签字，建投置业未在协议上盖章。合同签订后，单步永支付首付款78579元。2015年12月9日，建投置业向单步永邮寄催告函，要求单步永于收到该函后7日内支付首付款150000元及逾期付款违约金16830元。邮寄地址为江苏省淮安市淮阴区工业园区三朱中心小区4幢。单步永未收到该函。2016年3月15日，建投置业向单步永邮寄解除合同通知书，要求解除《南京市商品房预售合同》。邮寄地址为江苏省淮安市淮阴区工业园区三朱中心小区4幢。单步永未收到该函。2016年7月27日，建投置业向单步永邮寄解除合同通知书，表示因单步永未按合同约定支付首付款150000元，公司已于2015年12月9日发出催告函，但单步永仍未履行合同义务，构成违约，要求解除签订的《南京市商品房预售合同》。邮寄地址为南京市雨花台区板桥金地自在城二期9幢3306室，联系电话137××××1645、182××××9108。单步永收到该通知书。一审庭审中，单步永表示愿意一次性支付剩余购房款680000元。以上事实有双方当庭陈述、《认购确认单》、《签约确认单》、《南京市商品房预售合同》、《合同补充协议》、催告函、解除合同通知书、邮寄单等证据在卷证明。一审法院认为，双方签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。单步永要求确认建投置业于2016年7月27日发出的解除合同函无效，一审法院认为根据合同约定单步永迟延支付合同价款，经建投置业催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，建投置业有权解除合同。本案中单步永未按合同约定于2014年11月30日前付150000元，建投置业虽向单步永发出过催告通知，但未送达到单步永，故建投置业无权解除合同，建投置业于2016年7月27日发出的解除合同函无效。单步永要求继续履行合同，建投置业办理商品房预售合同备案手续，交付房屋、协助办理过户手续，一审法院认为建投置业解除合同的行为无效，双方的合同应当继续履行，单步永此项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。建投置业要求支付违约金136000元，一审法院认为合同补充协议约定无论单步永以何种方式付款，只要单步永逾期付款超过本合同的期限，则建投置业即有权依据合同约定解除本合同，单步永按累计应付款的20%向甲方支付违约金。本协议自单步永签字建投置业盖章后生效。但补充协议上仅有单步永的签字，建投置业未加盖章，故该协议尚未生效，建投置业主张违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，一审法院判决：一、确认南京建投置业有限公司于2016年7月27日发出的解除合同函无效。二、继续履行单步永与南京建投置业有限公司签订的《南京市商品房预售合同》，南京建投置业有限公司于本判决生效后十日内办理上述合同的备案手续。单步永于判决生效之日起十日给付建投置业购房款680000元，南京建投置业有限公司于收到购房款十日内将浦口区艾菲花园B区08幢2单元503室房屋交付给单步永，并在交付上述房屋90日内协助单步永办理该房屋产权登记手续。三、驳回南京建投置业有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11388元、保全费5000元，合计16388元,由南京建投置业有限公司负担；反诉案件受理费1510元，由南京建投置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，上诉人曾在相关网站网页上进行宣传：“艾菲国际推出‘惠首付’计划，只要首付7万起购房，最多垫付总房款的二成，首付一成，垫付资金无利息，最长垫付时间为28个月”等相关内容。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被上诉人单步永与上诉人的置业顾问夏唐宁签订《签约确认单》及其与建投置业签订《南京市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。本案中，合同虽约定，被上诉人第一期应于2014年10月27日前支付78759元；第二期应于2014年11月30日前支付150000元；第三期采用贷款方式支付。被上诉人已按约支付第一期购房款78759元，并与上诉人签订了商品房预售合同及补充协议。关于被上诉人未在2014年11月30日前支付第二期150000元的问题，被上诉人认为，当时在签订签约确认单及正式合同时，上诉人承诺涉案房屋的销售只需先首付一成，剩余的首付二成在两年内付清，故上诉人在确认单上注明“首付一成，2年”字样。上诉人认为确认单并非其对外认可的材料，且首付一成违反相关规定，是无效的。本院认为，从签约确认单上备注的内容、双方签订的合同的背景及上诉人宣传的情况来看，被上诉人未在2014年11月30日前支付150000元首付款，具有合理的解释，且合同亦约定乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，甲方（建投置业）有权解除合同。而被上诉人单步永在收到上诉人2016年7月27日要求解除合同通知书前，并未收到上诉人催告交纳房款的通知，故上诉人主张合同已解除的上诉意见不成立。因此单步永要求确认上诉人于2016年7月27日发出的解除合同通知不发生解除合同的效力，具有事实与法律依据。本院予以支持。双方签订的合同补充协议，约定本协议自单步永签字建投置业盖章后生效。因一审中上诉人提供的补充协议上仅有单步永签字，上诉人建投置业未加盖公章，故一审认定该补充协议尚未生效，于法有据。综上所述，南京建投置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11388元，由上诉人南京建投置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一七年六月十二日书记员 汪海燕