北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初17294号原告（反诉被告）：史庆伟，女，1981年7月23日出生，北京猫眼视觉科技有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王浩，男，1982年4月1日出生，中广传播集团有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈桂兰，女，1952年5月25日出生，退休医生，户籍所在地吉林省九台市，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：卢鑫，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冉，北京市普华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：侯庆岱，男，1952年8月10日出生，退休，户籍所在地长春市南关区，现住址北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯召，男。汉族，1979年5月28日出生，户籍地长春市二道区，现住北京市大兴区。第三人（反诉第三人）：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。法定代表人：梅宏，总经理。委托诉讼代理人：许梅霞，女，1990年12月20日出生，公司职员，住单位宿舍。原告（反诉被告）史庆伟与被告（反诉原告）陈桂兰、被告（反诉原告）侯庆岱、第三人（反诉第三人）满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员唐钰独任审判，公开开庭进行了审理。原告史庆伟的委托诉讼代理人王浩、委托诉讼代理人张永杰,被告陈桂兰的委托诉讼代理人王冉、委托诉讼代理人卢鑫,被告侯庆岱的委托诉讼代理人候召,第三人满懿公司的委托代理人许梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）史庆伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603室房屋的网上签约、缴税、产权过户等手续，并将涉案房屋交付给原告；2、判令被告赔偿原告违约金2万元；3、判令被告向原告支付自2016年10月9日起至协助办理网签手续之日止的违约金，按照每日1794元计算；4、诉讼费由被告负担；剩余3568000元购房款同意一次性支付。事实与理由：2016年7月18日，在第三人的居间服务下，二被告的儿子候召代理二被告与原告（其爱人王浩代理）签订了《房屋买卖定金合同》，约定原告从二被告处购买涉案房屋，总价358.8万元，当日原告交付了定金2万元，同日，候召代理二被告与原告（其爱人王浩代理）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，另就款项支付、相关义务及违约责任作了约定。2016年9月起，由于房价上涨较快，被告的代理人候召曾口头表示不愿出售房屋，通知第三人未经其同意不能自行办理网签事宜，还向原告爱人发信息称要向原告发律师函，解除房屋买卖合同（原告至今未收到），自2016年9月29日起，第三人的业务员多次以短信、微信、电话及快递等方式通知被告配合办理网签手续，但是被告一直以各种理由搪塞、推脱，导致原告无法办理后续的申请贷款、交付首付款、缴税、过户等手续。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈桂兰辩称，1、不同意原告诉讼请求，因二被告在北京就一套房子，如果卖了就买不了了，所以现在不卖了；2、当时陈桂兰想换房，卖了这套房子再买商业房，但是原被告签了相关协议后，原告没有获得购房资格导致双方的协议无法继续履行，双方于7月18日签了协议，7月底之前原告审核购房资格，被告核验房屋，之后办理网签，办理网签时付首付款，8月底前付清购房款，办理完过户，因为我们的房子无抵押，一个月的时间可以完成，在这期间我们一直催促原告和我们履行合同，但原告一直无购房资格，导致合同无法履行；3、双方签了定金合同，第六条明确约定，如原告未能通过购房资格审核，各方互不承担违约责任，且本合同自动终止，基于这条约定，被告于2016年9月16日、2016年9月18日、2016年9月19日、2016年9月20日期间多次向原告及第三人以口头及书面的形式提出解除合同的确定要求，合同已经解除，故原告的第一项诉讼请求没有事实及法律依据，其第二项和第三项诉求因被告非违约方而无权主张。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）侯庆岱辩称：同陈桂兰代理人的答辩意见。第三人（反诉第三人）满懿公司辩称：对原告的3项诉求没有意见，尊重法院判决，配合双方继续办理手续。被告（反诉原告）陈桂兰向本院提起反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人史庆伟签订的编号为BJ2016-MM-0004362《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2、请求确认反诉人与被反诉人史庆伟签署的编号为BJ2016-DJ-0003451的《房屋买卖定金合同》解除；3、请求判令被反诉人史庆伟向反诉人支付违约金68万元人民币；4、请求判令史庆伟承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月18日反诉人与被反诉人在满懿公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同，当日被反诉人向反诉人支付了2万元定金，但是满懿公司始终未能为双方办理网签手续，后经反诉人多次联系满懿公司，其告知反诉人因被反诉人并不具备在京购房资格和家庭无住房登记条件，导致其未能通过建委对其进行的购房资格审查，所以无法办理网签手续，2016年9月16日在反诉人代理人候召、被反诉人代理人王浩及满懿公司三方共同在场的情况下，候召明确告知王浩，因被反诉人不具备购房资格，反诉人明确提出解除合同。2016年9月18日、19日反诉人拟委托律师向被反诉人发送解除函，但是满懿公司故意不在《交易信息确认表》中列明被反诉人通信地址，而且满懿公司和王浩均拒绝提供被反诉人的通信地址，后候召明确告知满懿公司将向其发送解除函，并要求满懿公司转送被反诉人。2016年9月20日满意地产收到反诉人律师发送的律师函，自此反诉人与被反诉人签订的一系列相关合同解除。由此可见，因被反诉人违反合同义务导致合同不能履行。故提起反诉，请求法院支持我的反诉请求。原告（反诉被告）史庆伟辩称，不同意被告的全部的反诉请求，没有事实及法律依据，1、反诉人在反诉状中陈诉的事实不符，在反诉状第二页第三段中反诉人称满懿公司始终未能为双方办理网签手续，说法不准确，2016年9月30日之后，满懿公司以电话、短信、微信等多种方式至少通知了反诉人三次，要求办理网签手续，但是反诉人一直不配合，还表示因为房价上涨要违约，甚至要收买满懿公司的工作人员，因为被告违约的原因不能办理网签手续；在反诉状第二页第四段，也是不正确的，第三人没有告知被告原告不具备在京购房资格，而是说第一次审核资格没有通过，具体原因是不清楚的，之后也通过资格审查，可以办理网签手续。2016年9月16日侯召也没有明确告知原告要求解除合同，只是曾经提出过这种想法，其在之后的表述中也表示如果原告的购房资格在2016年10月12日之前能通过，可以继续履行合同，2016年9月18日、2016年9月19日被告也没有明确表示要解除合同，更加没有通知原告，据原告了解，第三人也没有收到关于解除合同的律师函。原告并不知晓反诉人要购置新房，以上说的是反诉中陈述的事实不对的地方；2、反诉人的请求和反诉状结尾是矛盾的，第二段中称因原告违约导致合同不能继承履行，但是诉求中第一项是确认合同已经解除；3、反诉人并不享有合同解除权，因双方签订的合同合法有效，原告并无违约行为，原告具备购房资格也通过了相关合法审验，可以继续履行，由于房价短期上涨，被告才恶意违约，如果解除，会助长不正之风；4、关于反诉请求第二项，定金合同，是预先签订的定金协议，在主合同签订完后，定金合同已经履行完毕无法解除；5、原告没有违约行为，不需要承担违约金，被告的请求没有依据，就算原告有违约行为，反诉人也没有损失。第三人（反诉第三人）满懿公司辩称：对于第一项反诉请求不同意，合同是双方真实意思表示，已经成立并生效，所以不同意。对于第二项反诉请求也不同意，定金合同已经履行完成。对于第三项反诉请求不同意，1、针对反诉人提出的事实和理由部分认为，反诉状第二页，提到满懿公司始终不配合，我方只是中介方，仅是协助办理，前提是双方提供办理相关手续的资料、文件或者是本人到场签署文件，本案中当时我方已经明确要求被告需要出面配合办理网签，经纪人多次在电话、微信通知无效后，我方于2016年10月8日向被告发送催告函，催告其在2016年10月10日之前办理相关手续，此外在催告函中也明确提到，有疑问可以联系经纪人，上面有电话，但被告在2016年10月10日未出面办理，在此之前也并未联系我司工作人员；2、反诉人要求我方提供我方原告的姓名住址，首先我方已经向原告传达可能有解除合同的意向，其次在合同第五页，买受人相关信息一栏明确记载了买受人信息，被告可以通过该信息得知原告的信息；3、我方仅是中介机构，没有义务向被告提供原告的隐私。4、在被告要求我们提供原告信息之前，我们已经明确表达，不会向原告转达被告发送的律师函，但是已经向原告表达被告的解除意思。经审理查明：侯召系陈桂兰与侯庆岱之子。2016年7月1日、2016年7月18日，陈桂兰两次签署授权委托书，委托侯召出售位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603室房屋。2016年7月18日，史庆伟授权王浩办理购房事宜。2016年7月18日，侯召代陈桂兰与史庆伟的代理人王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金合同》，史庆伟购买陈桂兰位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603室房屋，约定房屋价款（含家具家电、装饰装修和配套设施）3588000万元；史庆伟于当日支付定金2万元，双方约定应于网签后7个工作日内办理贷款面签手续，网签后面签当日原告支付首付款1188000元（自行支付），批贷后10个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，至迟在签约后120个工作日内，双方应办理缴税和产权过户手续。补充协议第四条关于违约责任约定为：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；对于购买人的购房资格审核次数问题以及审核通过的最终时间，在双方签署的合同中并没有明确约定。涉案房屋为本案被告陈桂兰和其丈夫侯庆岱的共有财产。庭审中，第三人提交配偶同意出售证明一份，内容为：“本人侯庆岱是房屋产权人陈桂兰的配偶，现本人郑重声明如下：1、本人与房屋出售人共有的房屋坐落于大兴区博苑10号楼6层2单元603室；2、本人同意房屋出受人出售上述房屋。声明人签字处为侯庆岱。”关于上述配偶同意出售证明的签字情况，侯召称“侯庆岱”的签名是侯召本人代签的；满懿公司称签约时侯庆岱确实未到签约现场，中介经纪人将空白的配偶同意出售证明交付侯召，侯召后将签好名字的配偶同意出售证明拿回来。在2017年2月14日的庭审中，侯庆岱的委托诉讼代理人侯召称侯庆岱知道陈桂兰委托侯召出售涉案房屋的事宜，侯庆岱对此无异议，签订完合同后，侯庆岱提出异议，但并未向满懿公司及史庆伟提出。庭审中，被告提交侯庆岱亲笔书写的说明一份，在该份说明中其陈述涉案房屋系其与妻子陈桂兰于2007年购买的，属于夫妻共同财产。2016年下半年陈桂兰单方委托侯召卖房没有与其商量，也没有告知，其并不知情，没有给侯召任何授权卖房。其现在不同意出售房屋。该份说明的落款日期为2016年12月6日。合同签订后，北京市大兴区住房和城乡建设委员会对史庆伟的购房资质进行核验，核验结果为：未连续5年缴纳个人所得税，未连续5年缴纳社保，核验结果为：核验不通过。当时史庆伟与王浩系离异状态。后史庆伟与王浩复婚，北京市大兴区住房和城乡建设委员会于2016年9月26日及2016年11月21日再次对王浩、史庆伟的购房资格进行核验，核验结果均为：初步核验通过。2016年9月20日，侯召向史庆伟、王浩发送短信、微信，要求史庆伟、王浩二人提供通信地址，其要向二人邮寄解除合同的律师函。庭审中，二被告提交了一份邮寄给满懿公司的律师函，内容为：史庆伟没有购房资格是双方无法继续履行房屋买卖合同的根本原因，史庆伟一方已经构成根本违约。要求解除与史庆伟之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《房屋买卖定金合同》等一系列合同，已付定金不予退还。二被告提交顺丰快递回单及网上物流跟踪查询显示，满懿公司于2016年9月20日签收了上述律师函。满懿公司的经纪人刘欢于2016年9月29日、10月5日两次通知侯召办理面签手续，侯召均未前去办理面签手续。原告提交2016年9月17日侯召与满懿公司经纪人刘欢及张宝吉的电话录音，在上述两段录音中，侯召提出想要解除合同的想法，并提出房子已经涨了100万了，即使赔偿对方70万元也合适，并提出有人有意向要买涉诉房屋。如果原告要买，按照现在的市场价格450万元。北京市国土资源局大兴分局对涉案房屋出具查询结果，截至2016年12月15日14时01分，位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603房屋产权人为陈桂兰，产权证号京X京房权证兴字第XXXX号，无抵押，无查封。上述事实，当事人当庭陈述、房产证、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、委托书、查询结果、电话录音、邮件回单等证据材料在案佐证。本院认为：涉案房屋系陈桂兰与侯庆岱的婚后夫妻共同财产。原、被告在满懿公司的居间服务下，签订了买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议，是当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，属合法有效合同。陈桂兰、侯庆岱以史庆伟在合同履行过程中后取得的购房资格以及房屋共有人侯庆岱不知情且不同意售房为由，提出解除合同，合同解除权的行使是否具有合法依据是本案双方争议的焦点。关于史庆伟的购房资质问题，双方在合同中只是约定了签约后120日内双方应办理缴税和产权过户手续，对史庆伟购房资质取得的时间并未进行明确约定。在庭审中，满懿地产称在史庆伟2016年9月29日购房资格审核通过的情况下，如出售方配合进行网签等手续，能够确保合同签约之日起120日内顺利完成过户。本院认为史庆伟的购房资质审核问题虽然几经反复才最终通过，但并不影响合同履行，故本院认为反诉原告基于此事实行使合同解除权，并无事实及法律依据，本院不予采纳。关于房屋共有人侯庆岱是否知情及同意出售房屋的问题，本院认为第三人满懿公司提交的配偶同意出售房屋证明中确有侯庆岱的签名，即使该签名并非侯庆岱所签，作为买方史庆伟有理由相信侯召所提交的该份配偶同意出售证明是侯庆岱的真实意思表示，且在后来的合同履行过程中，侯庆岱一直没有向居间方及买方明确提出其并不同意出售房屋，且侯庆岱提交的反诉状中并未提出其不知情出售房屋的事宜，结合，侯庆岱的代理人侯召在庭审中称侯庆岱知道陈桂兰委托侯召出售涉案房屋的事宜，侯庆岱对此无异议的陈述，本院认为即使配偶同意出售房屋证明中侯庆岱的签名并非其本人所签，侯庆岱以自己的行为默认侯召受陈桂兰的委托与史庆伟签订房屋买卖合同的效力，故对反诉原告侯庆岱提出的陈桂兰无处分权，合同无法继续履行，要求行使解除权的诉讼请求，本院认为缺乏事实及法律依据，不予支持。对史庆伟提出的要求陈桂兰、侯庆岱配合其办理位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603室房屋的网上签约、缴税、产权过户等手续，并将涉案房屋交付给其本人，另一次性给付剩余房款3568000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对史庆伟主张的2万元违约金及迟延签订网签合同的违约金，本院根据被告的违约情形及合同履行的情况，对违约金一项酌定为20000元。对反诉原告陈桂兰、侯庆岱提出的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）史庆伟于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）侯庆岱、被告(反诉原告)陈桂兰购房款3568000元；二、被告（反诉原告）侯庆岱、被告(反诉原告)陈桂兰于本判决生效后十日内在第三人（反诉第三人）满懿（北京）房地产咨询有限公司的协助下，负有协助原告（反诉被告）史庆伟办理位于北京市大兴区博苑10号楼6层2单元603室房屋的网上签约、缴税、产权变更登记手续的义务，变更登记至原告（反诉被告）史庆伟名下；三、被告（反诉原告）侯庆岱、被告(反诉原告)陈桂兰于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）史庆伟违约金20000元；四、驳回原告（反诉被告）史庆伟的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈桂兰、侯庆岱的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17752元、反诉案件受理费20472元，由被告（反诉原告）侯庆岱、被告(反诉原告)陈桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐 钰二〇一七年六月十九日书记员 刘雪飞