吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初397号原告：杨永茂，男，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。被告：聂世斌，男，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：张国昉，北京德恒（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。被告：姜皓文，男，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：骆洪智，吉林司鼎律师事务所律师。原告杨永茂与被告聂世斌、姜皓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨永茂委托诉讼代理人由龙运，被告聂世斌委托诉讼代理人张国昉、张新峰，被告姜皓文委托诉讼代理人骆洪智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永茂向本院提出诉讼请求：⒈聂世斌、姜皓文给付拖欠的房租766,600.00元；⒉聂世斌、姜皓文给付2015年3月1日至2016年1月15日期间的违约金615,000.00元；⒊聂世斌、姜皓文自2016年1月16日至付清欠缴租金之日的违约金（按每天511.07元计算）；⒋案件受理费由聂世斌、姜皓文承担。事实和理由：2014年7月18日杨永茂与聂世斌签订《房屋出租合同书》，约定杨永茂将门市房租给聂世斌做营业场所，租期自2014年5月1日至2019年5月1日，租金第一年3,000,000.00元，以后每年递增200,000.00元。聂世斌未能按约定交纳第二年的租金，经杨永茂多次催要，聂世斌于2015年7月23日给杨永茂出具保证书，保证在2015年8月15日前交清3,000,000.00元房租，如未能交清，以承租房内的所有设备、用具用品、电器等所有东西赔偿杨永茂，并承担违约金。但到期后聂世斌只给付了1,300,000.00元租金，仍欠1,700,000.00元。2016年1月15日聂世斌请姜皓文加入到承租一方，并于杨永茂签订《房屋出租合同》，租期与原合同相同。姜皓文加入后交纳了2016年1月15日以后的租金。至此聂世斌、姜皓文仍欠租金766,600.00元拒不给付。因聂世斌未按合同约定缴纳租金，应按合同第八条向杨永茂支付违约金2,000,000.00元，但杨永茂只要求聂世斌按月利二分承担违约金。因姜皓文对聂世斌欠租事实清楚，且与杨永茂签订的租赁合同期间涵盖欠租的期间，应属于债务的加入，聂世斌与姜皓文应共同给付所欠租金应承担违约责任。聂世斌辩称，聂世斌不拖欠租金，违约金过高。姜皓文辩称，⒈姜皓文与杨永茂于2016年1月5日订立合同，而杨永茂主张房租及违约金发生此日期之前，因此杨永茂索要租金与姜皓文无关；⒉姜皓文仅对合同签订后的租赁期限履行给付租金义务，自姜皓文承租该房屋后，按月向杨永茂缴纳房租，因此杨永茂主张姜皓文承担杨永茂与聂世斌的债务没有事实及法律依据；⒊杨永茂主张姜皓文清楚聂世斌拖欠房租，且与杨永茂签订合同就是认同对聂世斌债务的承继且承担连带责任是错误的，姜皓文在签订合同时没有承担不属于自己租赁期限租金的意思表示，杨永茂与聂世斌的经济纠纷与姜皓文无关。综上请求法院驳回杨永茂的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月18日，杨永茂与聂世斌签订《房屋出租合同书》，约定杨永茂将门市房租给聂世斌做营业性场所，租期五年，自2014年5月1日至2019年5月1日；第一年租金3,000,000.00元，以后每年递增200,000.00元，租金为上打租，每年3月1日前交清。同时合同还约定，任何一方违反合同或单方解除合同，赔偿对方2,000,000.00元。之后，聂世斌交纳了2014年5月1日至2015年5月1日的租金，但未按约定全额交纳2015年5月1日至2016年5月1日的租金。2015年7月23日聂世斌出具《保证书》，承诺在2015年8月15日前交清所欠房租3,000,000.00元，如到期未交清房租，自愿将所租房屋（环球壹号）交给杨永茂，并保证房屋内所有东西不动、不拿走、不破坏。但聂世斌仍未如约履行全部付款义务，杨永茂认可聂世斌在出具保证书后支付了1,300,000.00元租金。此后，聂世斌将其经营的KTV兑给姜皓文，姜皓文与杨永茂于2016年1月5日重新签订了一份《房屋出租合同》，约定租赁期限仍为2014年5月1日至2019年5月1日；第一年租金3,000,000.00元，第二年3,200,000.00元，第四、第五年不递增，租金上打租，交租金方式为月交。合同签订后，姜皓文按月交纳房租至今。认定上述事实的证据有：房屋出租合同书、保证书、房屋出租合同、收据、收条、长春环球壹号娱乐会馆工商登记信息、情况说明等证据及各方当事人的当庭陈述在卷为凭。本院认为，一、杨永茂与聂世斌签订的房屋出租合同书合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。聂世斌于2015年7月23日出具保证书，确认欠付的租金为3,000,000.00元，聂世斌当庭未提交在此日期之后曾付过租金的证据，但鉴于杨永茂自认聂世斌支付了1,300,000.00元租金，扣除后聂世斌尚欠租金1,700,000.00元。二、关于2016年1月5日杨永茂与姜皓文签订的房屋出租合同，虽然该合同期限与杨永茂和聂世斌签订的合同期限一致，但该合同并无姜皓文同意承担聂世斌此前所欠租金的内容，因此杨永茂仅根据合同期限与前合同一致即主张姜皓文应与聂世斌共同承担此项债务证据不足，本院不予支持。至于聂世斌提出的在前一份合同期限内，杨永茂与姜皓文又签订一份新的房屋租赁合同属于违约的答辩主张，姜皓文当庭陈述称聂世斌将其在承租房屋处经营的会馆兑给其经营，对此杨永茂予以认可，聂世斌一方当庭表述称具体情况不清楚，但未予否认。基于上述事实，聂世斌将其经营的会馆出兑给姜皓文，应视为聂世斌放弃了房屋租赁合同约定的剩余期限的承租权；而杨永茂与姜皓文重新签订协议的行为，应视为认可聂世斌不再继续履行合同。通过双方各自的行为，可以认定杨永茂与聂世斌均同意解除原房屋租赁合同，合同解除时间为杨永茂与姜皓文重新签订合同之日，即2016年1月5日。三、鉴于杨永茂与聂世斌的合同已经解除，聂世斌无须继续承担合同解除以后发生的，即2016年1月5日至2016年5月1日的租金。该部分租金为3,200,000.00元÷366天×118天=1,031,694.00元，聂世斌尚欠租赁为1,700,000.00元-1,031,694.00元=668,306.00元。四、因聂世斌未依约履行付款义务，属于违约行为。杨永茂与聂世斌签订的合同违约金为2,000,000.00元，对此聂世斌提出违约金约定标准过高，本院依法予以适当减少，应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍标准计算，自合同约定的应付款日即2015年3月1日起计付违约金。五、至于聂世斌提出应按其出具的保证书内容，先以会馆内的物品折抵欠款，剩余部分由其承担之主张。保证书作为聂世斌单方作出的承诺，不应为杨永茂设定义务，因此杨永茂有权直接向聂世斌主张租金。综上所述，聂世斌应给付杨永茂房租668,306.00元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告聂世斌于本判决生效之日起十日内给付原告杨永茂房租668,306.00元及违约金（违约金以668,306.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍，自2015年3月1日起计算至房租付清之日止）；二、驳回原告杨永茂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,234.00元，由原告杨永茂负担6,751.00元，由被告聂世斌负担10,483.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  闫欣代理审判员  曲栋人民陪审员  魏睿二〇一七年六月二十六日书 记 员  李卓