广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1595号上诉人（一审被告）：付俊斌，男，汉族，1972年10月9日出生，住江西省丰城市。委托代理人：张凯，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托代理人：唐泳媚，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司，住所地珠海市香洲区拱北夏湾路242号，组织机构代码75564979-9。法定代表人：曾吉添，总经理。委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。一审被告付俊斌因与一审原告珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司（下称鑫鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院(2015)珠斗法民三初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实鑫鸿公司与付俊斌约于2015年4月17日或18日签订《铺位租赁合同》，约定“一、甲方（鑫鸿公司）现将位于井岸中心市场三楼商铺共1500平方米租给乙方（付俊斌）做餐饮与其他商业使用；二、租赁期限自2015年4月18日起至2023年4月17日止，租金每月为38000元，押金76000元，格力窗口机10台每台75**元，共75000元，租金第四年上浮8%，乙方应在每月5号前交租，将租金存进甲方指定银行账户；三、乙方应付甲方押金计为二个月租金，租赁合同期满后甲方把押金全额退回乙方；四、在租赁期间，乙方应按照有关部门规定，如期缴纳，如水费、电费；五、甲方需提供乙方办理经营手续的必要证件并给予乙方办理；六、乙方在合同期内，中途可以转让分租；七、甲方提供乙方电流够用；八、合同期满乙方的所有装修可以清场；九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效；备注此费用不含订金共189000元，到4月25日全部交清，如没交清合同作废，订金不退。”同年4月18日，鑫鸿公司向付俊斌开具了收到按金76000元、空调款75000元，及7月15日至8月15日的租金38000元的收据。同年6月5日，付俊斌在涉案铺位地址登记成立了斗门区井岸一品布衣火锅店。同年7月30日，广东省珠海市公安消防局对付俊斌报送的斗门区井岸一品布衣火锅店室内装修工程消防设计进行了备案抽查后，向斗门区井岸一品布衣火锅店发出建设工程消防设计备案检查不合格通知书。通知书称，该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，检查结果为不合格，主要存在以下问题：一、主体建筑情况与提供资料不一致，应提供原始资料进行核查；二、疏散楼梯间的设置不符合《建筑设计防火规范》第5.5.17.2条的规定；三、餐厅内疏散距离不符合《建筑设计防火规范》第5.5.17.4条的规定；四、餐厅未设置防烟分区，不符合《建筑设计防火规范》第9.4.2条的规定。要求火锅店收到通知书后，应当停止施工，组织整改后，申请复查，未经复查合格，不得施工。同年10月15日，珠海市城市管理行政执法局斗门分局向付俊斌发出询问通知书，称同日在井岸镇中兴路中心市场巡查时发现中心市场三楼天井上违建装修，要求付俊斌协助调查。10月17日，珠海市斗门区城市管理行政执法局向付俊斌发出责令限期改正违法行为通知书，称经查付俊斌于2015年10月17日在井岸镇中心市场三楼未经规划许可私自违建装修，要求鑫鸿公司自行恢复原状。鑫鸿公司提起本案诉讼，请求判令付俊斌支付2015年4月至10月的租金266000元。一审开庭审理中付俊斌称鑫鸿公司于2015年11月18日对涉案场地加锁。鑫鸿公司称是因付俊斌拖欠租金，为避免损失扩大，在2015年12月前收回案涉商铺进行管理。另查明，珠海市斗门区井岸镇港霞东路49号第三层、建筑面积1529.30平方米的房产权属人为珠海市工商行政管理局斗门分局（下称斗门工商局），该层东南边建筑面积279.30平方米的权属人为珠海市斗门区市场经营有限公司（下称斗门市场公司）。两权属人分别对所属场地持有房地产权证。2010年8月25日，广东省珠海市工商行政管理局机关服务中心出具委托通知书，称从同年8月1日起全系统物业委托珠海市天邦物业管理有限公司（下称天邦公司）进行管理、租赁、维护，租金由天邦公司收取，2010年8月1日到期的合同由租户与天邦公司洽谈续租事宜等。2012年1月3日，天邦公司与鑫鸿公司签订物业租赁合同，约定天邦公司将案涉的港霞东路49号井岸中心市场三楼建筑面积1529平方米物业出租予鑫鸿公司；期限10年，自同年4月1日起至2022年3月31日止，装修期3个月（2012年1月1日至3月31日），装修期不收取物业租金和其他费用；鑫鸿公司租赁该物业为员工宿舍、办公或其他商业使用，整体转租须经天邦公司同意；该物业每年租金为31000元，按年交付，第三年起每年在上年租金基础上递增10%。签订合同时，鑫鸿公司向天邦公司缴纳租赁保证金31000元和两年租金62000元等。2013年8月1日，鑫鸿公司与斗门市场公司签订《中心市场升级改造合作合同》，称鉴于斗门区中心市场物业属两个产权主体，斗门市场公司拥有一、二层全部及三、四层的部分物业，斗门工商局已把部分物业通过天邦公司租给鑫鸿公司，为了使中心市场能整体全面升级改造，双方经平等协商，就中心市场全面升级改造达成共识，约定斗门市场公司在合同期内将第三层中的5间宿舍（含楼梯和通道约270平方）和电梯前铺位（约12平方）租给鑫鸿公司使用，由鑫鸿公司负责改造装修及其费用，鑫鸿公司每年向斗门市场公司交付租金5万元，前4年租金不递增，以后每年租金递增5%，租金从2014年2月1日起交，其中2014年2月10日缴交2014年度的租金，以后每年1月10日前一次交清当年租金，鑫鸿公司转租物业须斗门市场公司同意等。2014年7月2日，广东省珠海市公安消防局向鑫鸿公司发出建设工程消防设计备案复查意见书，该意见书称对鑫鸿公司报送的井岸中心市场三、四楼装修工程消防设计进行了备案复查，认为复查合格，鑫鸿公司在收到本通知书后，可以恢复施工，经复查合格的建设工程消防设计不得擅自修改，确需修改的，应当重新备案，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。7月24日，涉案商铺装修进行了竣工验收消防备案。8月27日，涉案商铺取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，场所建筑面积1799平方米。二审诉讼中，鑫鸿公司确认案涉物业一至四楼原有天井，鑫鸿公司2013年8月与斗门市场公司签订上述《中心市场升级改造合作合同》后，未经规划许可及报建即将天井封堵；包括封堵的天井，第三层约2500平方米左右，其中权属斗门市场公司的三层东南边270平方米在与付俊斌签订案涉合同前，已租他人经营台球城，与付俊斌签订合同约定出租的是1500平方米，天井约800平方米位于1500平方米的中间，天井并没有出租予付俊斌；天井与其周围的1500平方米在租予付俊斌前没有物理隔离，租与他人用于经营台球城的270平方米，与其他面积则有物理隔离。付俊斌称，双方协商及签订案涉合同时，鑫鸿公司并没有告知天井的情况，该公司系将除台球城之外的面积一并出租的，没有说明天井部分的面积不能使用；而且天井在1500平方米中间，如果不能使用，付俊斌经营的火锅店只能在天井周围，这不利经营。另查明，2015年11月11日一审法院受理（2015）珠斗法民三初字第990号，付俊斌起诉被告鑫鸿公司、斗门工商局及第三人天邦公司租赁合同纠纷一案，该案中付俊斌请求撤销与鑫鸿公司签订的案涉合同，判令鑫鸿公司返还押金、空调款及租金，并赔偿装修损失，请求判令斗门工商局连带承担责任。本院认为本案的处理当以该案审理结果为依据，遂于2016年7月19日裁定中止本案审理。该案经一、二审诉讼，本院于2017年3月28日作出（2017）粤04民终623号终审判决，维持一审法院驳回付俊斌诉讼请求的判决后，本案恢复审理。除本案查明的事实，本院（2017）粤04民终623号终审判决还认定以下事实：2013年12月6日，天邦公司向珠海市工商行政管理局报告，称在日常巡查中发现井岸镇港霞东路49号中心市场三楼、四楼的物业有改扩建行为，经向鑫鸿公司了解，该改扩建方案为利用原市场二楼屋顶加固封闭，将原三楼的天井处与建筑物扩改为整一层，扩建面积为890平方米，未办理相关的报建手续，项目建设于2013年10月1日启动，现已完成建筑主体工程，并进行了部分的内部装修。天邦公司称对鑫鸿公司改造的过程不知情。12月13日该局向天邦公司发出《关于停止井岸中心市场改造工程的函》，要求天邦公司责成鑫鸿公司立即停止改造工程，否则，所产生的一切法律责任由天邦公司承担。12月16日，天邦公司向鑫鸿公司发出《关于停止井岸中心市场改造工程的函》，要求鑫鸿公司立即停止该物业的改扩建工程，向天邦公司提交书面情况说明，天邦公司保留进一步追究鑫鸿公司法律责任的权利。在该案审理中，一审法院向珠海市公安消防局发出协助调查函，调查案涉商铺的消防事宜。珠海市公安消防局于2016年2月29日函复一审法院称：一、建筑基本情况。珠海市斗门区井岸镇中心市场位于斗门区井岸镇港霞路49号，建筑主体地上5层，属多层建筑，市场三楼由两部分构成，其中一部分为有房地产权证的商铺，一部分为原天井处扩改建部分（无规划手续），我局仅对其中有房地产权证的商铺进行了消防行政许可。二、对法院调查问题的核查情况。（一）2014年7月2日，我局向珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司发出复查合格的《建设工程消防设计备案复查意见书》（珠公消设复字[2014]第0020号），意见书中涉及三楼商场为有房地产权证的商铺，不含原天井处扩改建部分（无规划手续）。2015年7月30日，我局向斗门区井岸一品布衣火锅店发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（珠公消设查字[2015]第0082号），通知书中申报装修的部位既含有房地产权证的部分商铺，也含有原天井处扩改建部分（无规划手续）。两者并不完全在同一部位，涉及的消防问题各不相同。（二）斗门区井岸镇中心市场原三楼天井处的改扩建行为，是将原中空天井用楼板填平，自行加建的，因无法提供规划手续，我局没有对其进行消防许可，当时珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司申报三楼四周商铺的消防许可时，已将申报商铺与天井处改扩建部分采用了防火分隔。（三）斗门区井岸一品布衣火锅店的经营者报送的装修工程所占建筑面积必须全部取得合法产权证明；或者如原方案将非法建筑用墙体完全分隔，即合法建筑与非法建筑剥离，然后按照《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（珠公消设查字[2015]第0082号）中的内容逐条整改，满足要求后，方可复查合格。三、消防行政许可的前置条件。《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第十五条规定“依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件”（属1998年9月1日前投入使用的建设工程，可提供房产证或者规划许可证等房产有效证明材料）。该复函所附四个附件分别为：1、建设工程消防设计备案复查意见书；2、三楼商场平面图；3、建设工程消防设计备案检查不合格通知书；4、斗门区井岸一品布衣火锅店装修平面布置图。其中附件4载明的建设单位为斗门区井岸一品布衣火锅店，工程名称为一品布衣火锅店室内装修，装修建筑面积1545.2平方米，日期为2015年6月，并注明图纸中斜线框内不在本次装修范围内。2016年1月20日，一审法院审理该案中通知各方当事人到案涉商铺现场进行了勘查，珠海市斗门区井岸镇港霞东路49号三楼除一家台球厅在经营外，其余为付俊斌租赁的场地，其中部分面积房间隔断未拆除，无装修痕迹。其余大部分面积场地开阔，现场砌有摆菜台，装修垃圾未清除，有装修印迹，具体装修项目不明。从现场无法区分合法产权面积与改扩建面积的界限。该案中，付俊斌认为鑫鸿公司故意隐瞒天井加建面积的事实，构成欺诈；斗门工商局明知违法加建和出租的事实，仍将场地交由鑫鸿公司出租，过错明显。故提起诉讼请求撤销合同，判令鑫鸿公司返还款项、赔偿损失；斗门工商局承担连带责任。案经一审法院审理，一审法院认为：一、双方签订的合同明确约定鑫鸿公司将案涉商铺共1500平方米租与付俊斌作餐饮与其他商业使用，而案涉商铺确有1529.30平方米属斗门工商局所有，鑫鸿公司依约有权转租。而在付俊斌向珠海市公安消防局提交的《斗门区井岸一品布衣火锅店装修平面布置图》中，付俊斌明确其在部分面积不在本次装修范围内的情况下，本次装修建筑面积为1545.2平方米，可见付俊斌明知其实际使用的面积远超租赁的面积1500平方米，即付俊斌不但使用了鑫鸿公司向其出租的1500平方米的面积，还使用了合同约定1500平方米以外的其他面积。付俊斌对超过1500平方米的租赁面积之外的其他面积的使用正是其后来无法通过建设工程消防设计备案检查的主要原因。付俊斌作为一个有完全民事行为能力的自然人，在签订合同时就应当对租赁合同的标的物的面积等基本情况进行了解，付俊斌以鑫鸿公司在将案涉房产租赁给其使用时没有明确告知其案涉房产存在违章加建构成欺诈为由要求撤销铺位租赁合同依据不足，不予支持。根据珠海市公安消防局《关于井岸镇中心市场消防行政许可调查情况的复函》，付俊斌在使用案涉商铺的过程中，可以将非法建筑用墙体完全分隔，即合法建筑与非法建筑剥离，然后按照《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》中的内容逐条整改，满足要求后，方可复查合格。付俊斌如认为无法整改或整改后不能实现其合同目的，可以根据合同约定或者法律规定另行主张解除合同并要求违约方承担违约责任。二、如前所述，付俊斌请求撤销合同的理由不能成立，而根据合同法关于合同被撤销法律后果的规定要求鑫鸿公司返还押金和已支付的租金并赔偿其装修损失的理由亦不能成立，付俊斌的该请求亦不支持。根据双方签订的合同，付俊斌向鑫鸿公司支付的有关空调款项不是租赁使用空调的租金，而是空调转让的对价，双方形成了购买空调的买卖合同，付俊斌取得空调的所有权，买卖合同已经履行完毕，现付俊斌请求鑫鸿公司返还有关空调款项没有依据，不予支持。斗门工商局不是合同的相对方，付俊斌要求斗门工商局承担连带责任没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决驳回付俊斌的诉讼请求。案件受理费18056元，由付俊斌负担。付俊斌不服该案判决，上诉至本院。本院经终审审理认为，其一，关于鑫鸿公司是否构成欺诈。根据查明的事实，付俊斌在签订租赁合同前查看过涉案商铺现场，鑫鸿公司也出示了涉案商铺房产证。在合同已对租赁面积有明确约定的情况下，付俊斌即使作为一个普通人的认知，亦不可能对于在涉案商铺中装修使用面积与租赁面积不一致而不知情。并且，没有证据表明在租赁过程中鑫鸿公司向付俊斌作出了故意陈述错误事实或是故意隐瞒真实情况的行为，即使付俊斌确实认识有误，但也不能因此认为是鑫鸿公司实施欺诈行为所导致。据此，付俊斌的主张不能成立。其二，关于一审法院是否应行使释明权。本案中付俊斌有职业律师作为委托诉讼代理人，对于付俊斌所提出的诉讼请求和主张的法律关系性质不可谓不了解。一审法院就公安消防局出具复函所进行的分析系基于假设条件下对于双方争议解决方式的一种指引，不属于本案中对付俊斌主张法律关系的认定，也不属于一审法院必须和应当释明的范畴，付俊斌的该主张没有依据，不予采信。其三，关于空调款的认定。本案双方对于涉案商铺约定了租赁关系，但对于其中的空调约定了独立的买卖关系。双方亦对空调买卖的事实予以确认，现双方的空调买卖已实际履行完毕，付俊斌以租赁合同终止而要求返还空调款无事实和法律依据，不予支持。综上所述，付俊斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂作出（2017）粤04民终623号民事判决，驳回付俊斌的上诉请求，维持一审判决。一审判决的理由与结果一审法院认为，鑫鸿公司从天邦公司和斗门市场公司处承租涉案商铺后，将其中部分面积转租给付俊斌，因此鑫鸿公司有向付俊斌收取租金的权利。鑫鸿公司、付俊斌在《铺位租赁合同》中约定租赁期限从2015年4月18日起算，租金每月38000元，另需支付空调款和押金，没有约定免租期。根据交易习惯，付俊斌在租赁期限起算的当日应当先支付押金、空调款和当月的租金，而实际上付俊斌在租赁期限起算的当日向鑫鸿公司支付了押金、空调款和2015年7月15日至2015年8月15日租金38000元，鑫鸿公司在当天出具给付俊斌的收据也确认付俊斌支付的是2015年7月15日至2015年8月15日的租金。鑫鸿公司、付俊斌在履行合同过程中的上述行为，说明双方已实际确认租金的起算时间为2015年7月15日。付俊斌抗辩2015年4月至6月为免租期，租金从2015年7月15日开始计算，可以通过双方的上述行为得到印证，一审法院予以采纳。鑫鸿公司主张付俊斌未交2015年4月至2015年6月的租金，没有依据，一审法院不予支持。根据庭审中付俊斌称鑫鸿公司于2015年11月18日对涉案场地加锁的情况，可以证实付俊斌在2015年11月18日前实际占有使用涉案场地，付俊斌应当支付相应的对价，因此鑫鸿公司主张付俊斌应支付的2015年8月至10月的租金，即2015年8月15日至11月15日的租金，依法有据，一审法院予以支持。付俊斌应向鑫鸿公司支付租金共114000元。付俊斌在庭审中申请中止本案的审理，一审法院认为本案不存在法定的中止事由，一审法院对付俊斌的中止申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决一、付俊斌于判决生效之日起七日内向鑫鸿公司支付租金114000元；二、驳回鑫鸿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5290元，由鑫鸿公司负担3023元，付俊斌负担2267元。当事人二审的意见一审被告付俊斌不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，裁定发回重审或驳回鑫鸿公司的全部诉讼请求。付俊斌据此提出的事实与理由：一、付俊斌在(2015)珠斗法民三初字第990号案中要求确认鑫鸿公司订立《铺位租赁合同》时构成欺诈，撤销《铺位租赁合同》，并申请中止本案审理。但一审判决未予审查，对付俊斌的中止申请直接决定不予准许，违反民事诉讼法第一百五十条的规定，程序违法。二、鑫鸿公司订立合同时故意隐瞒违章加建的事实，已构成欺诈，一审判决对此未予审查，属认定事实不清。三、付俊斌享有拒绝支付租金的抗辩权。鑫鸿公司交付的场地装修无法通过消防验收，场地无法建设冷库，城管通知恢复原状，鑫鸿公司未履行瑕疵担保义务，为此，根据合同法关于同时履行抗辩的规定，付俊斌享有拒绝支付租金的抗辩权。同时，对于上述严重问题，付俊斌向鑫鸿公司多次寻求沟通并发出通知，要求与鑫鸿公司协商解决，但鑫鸿公司置之不理。而一审判决既未对合同效力予以审查及释明，更未考虑付俊斌享有拒付租金的抗辩权利，直接判决付俊斌支付租金，属适用法律错误。本案恢复审理后，付俊斌称1.经过另案的审理，本案租赁场地存在违章加建的瑕疵，因此租金标准应当予以调整，具体调整的金额应当发回重审后进行评估。2.付俊斌交的76000元押金应当抵销鑫鸿公司的诉求中的一部分。一审原告鑫鸿公司答辩称，所签合同经双方协商确定，现场的租赁环境付俊斌进行了查看，鑫鸿公司也提交了相关房产的证件供付俊斌审查，基于付俊斌已充分了解商铺的产权情况和现状的前提下双方签订了合同，该租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立且有法律效力。一审所查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回付俊斌的诉讼请求。本案恢复审理后，鑫鸿公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且在另案中对于付俊斌的各项主张一审、二审法院均作出了调查，因此请求二审法院驳回付俊斌的上诉请求，维持原判。1、对于租金部分，并没有证据证明鑫鸿公司所出租的面积小于当时合同签订的面积，因此其主张调整租金没有依据。2、对于押金问题，由于付俊斌违约在先，所以依法应当不予退还，故不得在案件中予以抵扣。本院判决的理由与结果本院认为，付俊斌上诉主张有权拒绝支付租金的主要理由为鑫鸿公司与其订立《铺位租赁合同》时构成欺诈。付俊斌并据此另案提起与鑫鸿公司、斗门工商局及天邦公司租赁合同纠纷一案，该案经本院终审审理认为，付俊斌关于鑫鸿公司构成欺诈的主张不能成立，则付俊斌在本案中的上诉理由亦不能成立，本院对付俊斌的该项上诉主张不予支持。付俊斌另主张本案租赁场地存在违章加建，因此租金标准应当予以调整，本院认为，根据（2017）粤04民终623号生效民事判决可知，《铺位租赁合同》约定的1500平方米商铺面积并不包含鑫鸿公司违章加建的天井部分，则付俊斌的上诉租金调整主张缺乏依据，本院不予支持。付俊斌在本案中又提出76000元押金应当抵销部分租金的主张，而付俊斌在上述终审一案中已经提出返还押金的诉讼请求，该案亦已对此进行了审理，付俊斌在本案中属于重复主张，本院对此予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5290元，由上诉人付俊斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  李烈斌审 判 员  廖世娟代理审判员  牟宏微二〇一七年六月十三日书 记 员  许婷婷