山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终2048号上诉人（原审原告）：田士江，男，1987年6月18日出生，汉族，住山东省郯城县。委托诉讼代理人：范丰磊，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂市广鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市河东区集贤路中段路西。法定代表人：谷山明，董事长。委托诉讼代理人：黄兰菊，山东隆泰律师事务所律师。上诉人田士江因与被上诉人临沂市广鑫房地产开发有限公司（以下简称广鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田士江上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人违约金92,059元；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对如下事实认定不清，适用法律错误。1.2013年11月15日上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，合同被上诉人将河东区慧谷花香丽舍G4号楼2单元701室以房屋总价款为495,160元卖给上诉人。按照合同约定被上诉人于2017年3月31日将商品房交付上诉人，但被上诉人原因未能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，进而造成逾期取得房屋产权证书，商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人在商品房交付使用后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的责任。该条约定明确了应由被上诉人提供的资料由被上诉人提交登记机关备案的义务，被上诉人未按约定的期限办理备案义务，已构成违约，违约事实存在，一审法院并未对被上诉人的违约事实予以认定，存在明显错误。2.根据商品房预售合同第十五条第1项约定“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第2种方式办理产权证书”。第（2）种方式约定“买受人委托出卖人办理产权证书，”我们认为涉案房屋到产权登记机关备案，并取得商品房大证是出卖人的基本义务，该义务不能被出卖人以合同约定的方式免除、转移和抵消，该第（2）项约定的内容我们认为应是对涉案房产登记备案，取得大证、具备办证条件后，买受人委托出卖人代为办理业主各自的房产小证的约定，该项约定应属于与商品房预售合同之外的委托代理合同关系，与本案不是同一法律关系，不能作为出卖人免除或转移违反合同约定未到产权登记机关备案和未取得房屋产权大证的理由。而且该项约定的“买受人委托出卖人办理产权登记证书的约定”及后述内容的约定均是以双方签署授权委托书作为委托代理合同成立生效的前提条件，买受人未签署授权委托书以表明该委托代理合同并未生效，更谈不上买受人受该条约定的约束，也不能作为出卖人推翻违约事实，免除承担违约责任的借口。一审法院认定被上诉人已全面履行合同义务明显错误。3.出卖人在商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定中未约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的违约责任，根据相关司法解释的规定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，除对期限有特殊约定外，出卖人应承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要关于违约责任的规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定即未约定借款期限内的利率也为约定逾期利率，出借人主张自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，出卖人在合同中对因自己的原因导致买受人未取得房屋权属证书的责任并没有约定，仅约定了备案取得大证后与买受人之间的委托代理关系，我们认为对于出卖人的违约责任的承担应依照上述法律规定来确定。4.从双方签订的预售合同对于产权登记的约定来看，该第（2）条的约定属于被上诉人单方事先拟定未予上诉人充分协商的条款，虽然双方签订的商品房预售合同是有关部门确定的文本，但是对于合同当中的选择性、补充性条款允许双方当事人自行协商，而且该条款免除了被上诉人及时办理产权大证的义务，使上诉人的权利迟迟得不到实现，应定为格式条款，请法庭依法确认无效。补充称，一审法院认定上诉人未提供证据证明在约定期限内向被上诉人提交相关资料，并签署授权委托书缴纳相关费用，对于上诉人主张被上诉人构成违约，并要求支付逾期延时办理产权登记证书违约金的诉讼请求，与法无据，一审法院不予支持是错误的。根据上诉人被上诉人签订的商品房预售合同第18条第5款第3条约定，买受人委托出卖人办理产权登记事项，买受人应当在交房时将应承担的费用预交给被上诉人，由被上诉人代收，未预交费用的视为解除委托，在本案中，买受人在交房时没有缴纳相关费用并委托被上诉人办理。根据双方的约定应视为双方解除委托，对于已解除委托的房屋产权办理，应当按照法律规定的期限及在交房90日后被上诉人负有为上诉人办理权属登记的义务，现被上诉人已经远远超出法律规定的期限构成违约。广鑫公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请二审查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。二、广鑫公司没有违反双方签订的商品房预售合同的约定，不应承担逾期办证的违约责任。首先，购房人提出登记办证申请是启动转移登记的前提，广鑫公司只是在上诉人申请办理房屋转移登记时提供相关手续履行协助义务，上诉人在一审起诉前并未按商品房预售合同第15条关于产权登记的约定自行到产权登记机关办理产权证书，也未向答辩人提出申请办理房屋产权转移登记。其次，商品房预售合同第15条关于产权登记的约定，买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付30日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关税费，用包括契税，测绘费登记费，交易手续费，房屋维修基金等，则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证，如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任，上诉人对产权办理时间是有心里预期的。本案中上诉人与广鑫公司就如何办理产权证书、如何承担违约责任是有特殊约定的，不适用最高院关干商品房买卖合同司法解释第18条的规定。即便上诉人没有缴纳相关费用，也不应该再按照没有约定来处理，让广鑫公司承担违约责任。田士江向一审法院起诉请求：1.判令广鑫公司支付迟延办理权属证书的违约金92,059元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，田士江与广鑫公司签订编号为YS337783的《商品房预售合同》一份，合同约定田士江购买广鑫公司开发的慧谷花香丽舍G4号楼2单元701室住宅，总价款495,160元，广鑫公司应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人田士江使用。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方选择下列第（2）种方式办理产权证书。（2）买受人委托出卖人办理产权证书，如买受人在商品房交付后叁拾日内向出卖人提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳相关费用（包括契税、测绘费、登记费、交易手续费，以上费用均由买受人承担），则出卖人应于该商品房交付之日起三年内办理完毕房屋产权证。如因买受人原因致使办理产权证逾期，则出卖人不承担任何责任。”合同签订后，田士江按照合同约定交付房款，广鑫公司于2015年5月31日交付房屋。后因办理产权证问题，双方协商未果，产生纠纷，田士江诉至一审法院。一审法院认为，田士江与广鑫公司之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同要求全面履行义务。合同第十五条没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任，但该项条款约定了未在期限内取得房屋权属证书的处理方式，即买受人委托出卖人办理产权证书，同时约定了关于办理产权证书的条件、期限，该项条款应当认为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形，应当尊重双方的约定。而田士江未提供证据证明在约定的期限内向广鑫公司提交相关资料，签署授权委托书，并按规定缴纳了相关费用，故对于田士江要求广鑫公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告田士江的诉讼请求。案件受理费2100元减半收取1050元，由原告田士江负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，并不违法律规定，其法律效力应予认定。根据双方合同约定，上诉人在房屋交付后未在合同约定的60日内自行到产权登记机关办理产权证书，被上诉人根据合同约定不承担责任。此后，双方应按合同约定的第二种方式办理产权证书，即上诉人应向被上诉人提交相关资料，签署授权委托书并按规定缴纳相关费用。上诉人未办理房产证，上诉人也不能证明其履行了合同约定的上述义务，现以被上诉人违约为由要求被上诉人支付违约金无事实和法律依据。上诉人主张的被上诉人未在合同约定的商品房交付后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案构成违约，因上诉人未提交证据予以证明，一审法院对此未予采信，并无不当。综上所述，上诉人田士江的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人田士江负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年六月四日书记员  张 寒