上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初15615号原告：上海财经大学，住所地上海市杨浦区。负责人：樊丽明，校长。委托诉讼代理人：韩丽，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：易俊，上海瀚元律师事务所律师。被告：刘锦秀，女，1963年10月10日生，汉族，住上海市虹口区。被告：刘训龙，男，1965年3月14日生，汉族，住址同上。上列两被告的共同委托诉讼代理人：方凌云，上海金茂凯德律师事务所律师。第三人：上海市宝山区小管车行，住所地上海市宝山区三门路**。经营者：管落印。第三人：管落印，男，1989年6月10日生，汉族，户籍地河南省新蔡县砖店镇周寺村周岗。第三人：唐菁，女，1979年8月30日生，汉族，户籍地四川省华菳市阳和镇兴旺街**。原告上海财经大学与被告刘锦秀、刘训龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，通知上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告上海财经大学的委托诉讼代理人韩丽，被告刘锦秀、刘训龙的共同委托诉讼代理人方凌云到庭参加诉讼。第三人上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海财经大学向本院提出诉讼请求，1、判令刘锦秀、刘训龙及上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁立即腾空并向上海财经大学归还上海市宝山区三门路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2、判令刘锦秀、刘训龙按每月人民币4,734元的标准支付上海财经大学自2014年10月1日起至实际迁出系争房屋之日止的租金及使用费。事实和理由：2012年2月23日，上海财经大学与刘锦秀签订房屋临时租借协议书，约定，刘锦秀向上海财经大学租赁系争房屋，租金标准为每月4,734元，且当上海财经大学需要终止临时租借关系时，刘锦秀应无条件搬离，所有责任与上海财经大学无关。从2014年10月至今，刘锦秀、刘训龙仍继续占有使用系争房屋，并将房屋转租给了上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁，经多次催促仍不支付租金。2016年3月4日，上海财经大学致函刘锦秀要求解除协议书，但仍未予以搬离，故上海财经大学诉请如上。被告刘锦秀辩称，刘锦秀与刘训龙系姐弟，虽由刘锦秀出面与上海财经大学签订租赁合同，但刘锦秀自2014年年初即不再实际承租系争房屋，而是转由刘训龙承租经营，故刘锦秀在本案中没有实际的承租关系及腾退、付款义务，不同意原告诉请。被告刘训龙辩称，2014年起系刘训龙承租系争房屋，上海财经大学对此是知情的，此后的房租也是由刘训龙承担，故要求由刘训龙来承担合同项下的权利义务。刘训龙希望继续承租房屋，并愿意支付租金。第三人上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁未作陈述。本院经审理查明以下事实：2012年2月23日，上海财经大学(甲方)与刘锦秀(乙方)签订房屋临时租借协议书，约定，甲方将座落在本市宝山区三门路411房屋租借给乙方，该房屋实测面积为87.67平方米，由于学校事业发展的需要，三门路XXX-XXX号房屋将收回另行处置，甲方曾于2011年7月14日书面告知乙方，原签订的房屋租赁合同于2011年12月31日到期后不再续约，乙方应在租期届满后按时将承租的房屋交还给学校。但是，在目前学校尚未处置该房屋的情况下，乙方提出要求自2012年1月1日起继续租借，甲方同意采取临时租借方式，租金支付采取先付后用的原则，乙方同意于每月5日前预交当月租金给甲方，月租金标准为4,734元。乙方承诺：该房屋仅作为经营眼镜配制销售、日用百货临时使用，当甲方需要终止临时租借关系时，乙方则同意无条件搬离，及时返还该房屋，所有责任与甲方无涉，甲方不承担任何责任和经济赔偿。2014年6月，上海财经大学向刘锦秀出具告知书，内容为，根据教育部相关规定，为加强国有资产管理，规范房屋出租出借行为，学校目前正在拟定国有资产管理办法。新办法将对学校出租出借房屋的用途、租金标准、租赁期限等进行重新确认，并实行公开招租方式确定承租单位。2015年9月、12月，上海财经大学两次向刘锦秀发出清退通知，要求刘锦秀于2015年12月31日前清退系争房屋。2016年3月4日，上海财经大学向刘锦秀发出告知书，主要内容为，上海财经大学明确于2016年3月4日即发函本日解除房屋临时租借协议书，要求刘锦秀于2016年3月31日前腾空并返还系争房屋，并支付欠付的租金及费用，完成交接手续。刘锦秀于2016年3月25日收到该告知书。合同签订至今，租金付清至2014年9月底，押金支付金额为3,682元。另查明，2016年8月15日，刘训龙与管落印签订上海市房屋租赁合同，约定刘训龙将系争房屋(部分面积)出租给管落印，租赁期限自2016年8月15日至2017年8月14日。管落印承租后在系争房屋内开设了上海市宝山区小管车行。2016年9月13日，刘训龙与唐菁签订上海市房屋租赁合同，约定刘训龙将系争房屋(部分面积)出租给唐菁，租赁期限自2016年9月13日至2017年9月12日。以上事实，有原告上海财经大学提供的房屋临时租借协议、房屋清退通知、告知书等，被告刘锦秀、刘训龙提供的租赁合同等，及原被告的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。审理中，上海财经大学表示，其不知晓刘锦秀与刘训龙之间的交接或转让关系，现根据租借协议书的相对性向刘锦秀主张权利，但鉴于刘训龙自认目前实际占有使用系争房屋且自愿承担权利义务，应视为债的加入，故要求两被告共同承担责任；但押金应根据合同相对性向刘锦秀返还。刘锦秀与刘训龙表示，其两人已办理了租赁合同承租方的全面交接，并告知了上海财经大学，但现无法提供证据证明。本院认为，上海财经大学与刘锦秀就系争房屋签订的房屋临时租借协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据协议书的相关约定，系争房屋系不定期租赁，上海财经大学有权随时解除与刘锦秀间的租赁关系，承租人及次承租人应无条件配合搬离。上海财经大学于2016年3月向刘锦秀送达了解除租赁关系的告知书，租赁关系当已解除，刘锦秀理应即使腾退、返还房屋，并结清实际占有使用期间的租金及使用费。虽刘锦秀及刘训龙均表示，经上海财经大学同意，刘锦秀已将承租的权利义务转让给了刘训龙，但上海财经大学对此不予认可，且刘锦秀及刘训龙亦未能提供证据予以证明，故刘锦秀表示其不应承担合同项下的责任的主张，缺乏依据，本院不予准许。刘训龙自认愿意承担租赁合同项下义务，上海财经大学予以认可并要求两被告共同承担，与法不悖，本院予以准许。此外，上海财经大学应向刘锦秀返还押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告刘锦秀、刘训龙及第三人上海市宝山区小管车行、管落印、唐菁于本判决生效之日起十日内，腾空上海市宝山区三门路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告上海财经大学；二、被告刘锦秀、刘训龙于本判决生效之日起十日内，按每月4,734元的标准向原告上海财经大学支付2014年10月1日起至实际腾空、返还上述房屋之日止的租金及使用费；三、原告上海财经大学于本判决生效之日起十日内，向被告刘锦秀返还押金3,682元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费2,049元、公告费560元，由被告刘锦秀、刘训龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  马文斌人民陪审员  时金兰二〇一七年六月十四日书 记 员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。