广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2780号上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城一期42号商铺。统一社会信用代码91440608665031629F。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：吴恒颖，公司行政人员。被上诉人（原审原告）：杜剑开，男，汉族，1982年9月2日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁玉珍，女，汉族，1984年9月28日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师.上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）因与被上诉人杜剑开、梁玉珍商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。杜剑开、梁玉珍作为本案原告提起诉讼称：杜剑开、梁玉珍向原审法院提出诉讼请求：1、欧浦公司向杜剑开、梁玉珍支付逾期交付房屋的违约金共47599.97元及利息（利息自2015年8月25日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2、欧浦公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月16日，杜剑开和梁玉珍、欧浦公司双方签订《商品房买卖合同》，约定由杜剑开、梁玉珍购买欧浦公司开发的位于佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城一期环湖花径2座2梯302房，建筑面积为128.75平方米，总房价为504237元。付款方式为签订《商品房买卖合同》时一次性付清100%购房款504237元；房屋交付期限为2014年12月31前。逾期交付的，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天（即2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司向杜剑开、梁玉珍支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，杜剑开、梁玉珍向欧浦公司支付了全部购房款。欧浦公司却没有按合同约定的交付期限（即2014年12月31日）向杜剑开、梁玉珍交付涉案房屋。经杜剑开、梁玉珍多次催告，欧浦公司才于2015年8月25日向杜剑开、梁玉珍出具《商品房屋产权权属转移证》。欧浦公司延迟交付房屋的行为已严重违反合约精神，损害了杜剑开、梁玉珍的合法权益，应当依照商品房买卖合同的约定向杜剑开、梁玉珍支付延期履行的违约金47599.97元。欧浦公司辩称：一、杜剑开、梁玉珍于2015年5月19日已收楼随后装修，杜剑开、梁玉珍购买房屋居住的目的已实现。杜剑开、梁玉珍计算违约金总额错误且过高，请求法院予以调整。二、杜剑开、梁玉珍诉请利息没有事实和法律依据。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定欧浦公司逾期交楼需向杜剑开、梁玉珍支付利息。2、杜剑开、梁玉珍计算利息属于违约责任的双重罚则，违反公平原则。双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定欧浦公司逾期交楼违约金的计算方式，杜剑开、梁玉珍按合同约定计算违约金后又就同一事实向欧浦公司主张违约利息，属于同一违约行为双重处罚，违反了公平原则，另根据违约责任的承担应以补偿性为主，欧浦公司根据合同约定已承担了相应的违约责任，杜剑开、梁玉珍又以其他方式计算违约责任没有依据。三、杜剑开、梁玉珍存在逾期办理银行按揭的违约事由，欧浦公司交楼日期可以相应顺延，违约责任可以相互抵扣。根据《补充协议》第五和十条的约定，杜剑开、梁玉珍应于《广东省商品房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，杜剑开、梁玉珍应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。即使欧浦公司存在逾期交楼的违约责任，也可与杜剑开、梁玉珍的逾期按揭、付款的违约责任相抵扣。综上，杜剑开、梁玉珍的诉请缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回，并判令本案的诉讼费由杜剑开、梁玉珍承担。原审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，原审法院予以确认。关于欧浦公司提交的业主收楼资料签收单及竣工验收备案表，该两份证据来源真实、合法，与本案有关联性，可证实杜剑开、梁玉珍收楼时间及本案工程竣工及备案日期，故原审法院予以确认。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。杜剑开和梁玉珍、欧浦公司于2013年8月16日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给杜剑开、梁玉珍使用。逾期超过60天的，杜剑开、梁玉珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司按日向杜剑开、梁玉珍支付已交付房价款万分之四的违约金。本案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日完成备案登记。根据欧浦公司提交的业主收楼资料签收单，杜剑开、梁玉珍是于2015年5月19日收楼的，但按照合同约定，至2015年6月9日本案房屋才达到交付标准。杜剑开、梁玉珍购买本案商品房总价为504237元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年6月9日共160天即32271.17元（504237元×0.0004×160天），杜剑开、梁玉珍请求过高的部分，原审法院不予支持。关于杜剑开、梁玉珍请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故原审法院对杜剑开、梁玉珍该项诉讼请求不予支持。关于欧浦公司提出的杜剑开、梁玉珍在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，杜剑开、梁玉珍是在签订合同当天一次性付清房款，不存在逾期办理按揭的情形，欧浦公司的答辩不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、欧浦公司于判决发生法律效力之日起十日内向杜剑开、梁玉珍支付逾期交房的违约金32271.17元；二、驳回杜剑开、梁玉珍的其他诉讼请求。本案受理费990元，因适用简易程序减半收取495元，由欧浦公司负担326元；杜剑开、梁玉珍负担169元。上诉人欧浦公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审法院计算违约金的终止日期错误。涉案房屋杜剑开、梁玉珍于2015年5月19日收楼，违约金的终止日期应以杜剑开、梁玉珍实际收楼日期计算。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.违约金计算至2015年5月19日止；3.一、二审诉讼费用由杜剑开、梁玉珍负担。被上诉人杜剑开、梁玉珍答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回欧浦公司上诉，维持原判。经审查，原审法院认定的案件事实基本正确，本院予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人欧浦公司和被上诉人杜剑开、梁玉珍的诉辩意见，本案的争议焦点是：违约金的止算点应如何认定。欧浦公司上诉认为，涉案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，杜剑开、梁玉珍2015年5月19日办理收楼手续，违约金止算日应为2015年5月19日。判定欧浦公司承担逾期交楼违约责任的止算点，本院主要有如下考虑：首先，涉案房屋有效交付的条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同条款未违背国家法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，该合同第八条就”房屋的交付期限”约定，”交楼时间为2014年12月31日，涉案房屋的交付条件须经验收合格。”该条款包含两层含义：1.2014年12月31日前交付；2.交付的房屋必须经过竣工验收合格。二者缺一不可，否则即构成违约。涉案房屋于2015年6月9日方通过竣工验收，亦即涉案房屋自2015年6月9日始方具备有效交付的条件，即便本案中2015年5月19日欧浦公司已将涉案房屋交付给涉案房屋，此时的房屋因尚未通过竣工验收，并不符合法定的交付条件，不能视为有效交付。其次，涉案房屋的实际交付日并不能视为有效交付。2015年6月9日涉案房屋符合法定的交付条件，也是双方约定的交付条件，尽管2015年5月19日买受人已经实际收楼，但直至涉案房屋的竣工验收之日2015年6月9日涉案房屋才能视为有效交付，2015年6月9日应为逾期交楼违约金的止算点。故原审法院关于违约金起止时间的认定完全正确，且计付方式亦符合合同约定，有理有据，本院予以维持。欧浦公司的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年六月二十六日书 记 员  钟勉力