广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民再12号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路**。 法定代表人：文强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李冀，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘嘉嘉，广西谦行律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈劼，女，1967年12月7日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。 再审申请人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被申请人陈劼商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）南市民一终字第557号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2015年12月29日作出（2015）桂民申字第1336号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。再审申请人国凯公司的委托诉讼代理人李冀、原委托诉讼代理人钟宁平，被申请人陈劼的委托诉讼代理人谢添骏、李华福到庭参加诉讼。2016年12月7日，国凯公司将委托诉讼代理人钟宁平变更为刘嘉嘉。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。 国凯公司申请再审，再审请求：1、撤销（2014）南市民一终字第557号民事判决；2、撤销（2013）江民一初字第1395号民事判决第二项；3、改判国凯公司向陈劼支付逾期报备案违约金5676元；4、案件受理费由陈劼负担。事实和理由：一审、二审判决国凯公司向陈劼支付逾期报备案违约金以购房款77755元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起计算至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止错误，因为陈劼所主张的该违约金部分已过诉讼时效。1、2004年12月18日签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方当事人均应受其约束。根据该合同第十五条的约定，国凯公司应当在取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2005年2月6日，南宁市住房保障和房产管理局下发通知，将商品房现售由许可制改为备案制，即改为《商品房现售备案证明》。一审法院已经确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后一年，其逾期报备案的违约金计算时间是自2006年3月31日起计至2008年3月30日止，而陈劼于2013年6月26日才向法院起诉要求国凯公司支付违约金，故其部分违约金债权已超过二年诉讼时效。2、根据《商品房买卖合同》的约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。由此可知，当事人之间约定的违约金是以日为单位累计计算，属于连续性债权，每日的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。但一审法院却以陈劼办理房屋所有权证这一物权请求权来确定债权请求权行使的起算时间是错误的，因为这两个请求权的性质、内容均不相同。本案中，陈劼未能提供证据证明有诉讼时效中断的情形，故国凯公司应从陈劼起诉之日起倒算两年计算逾期报备案违约金，即从2011年6月26日起算至2013年6月26日，逾期备案天数为730天，故国凯公司应支付的逾期报备案违约金为5676元（77755元×730日×1/10000）。 陈劼辩称，首先，一、二审判决正确，陈劼向国凯公司主张逾期报备违约金的请求没有超过诉讼时效，国凯公司的再审申请没有事实和法律依据。由于国凯公司至今尚未将《商品房现售备案证明》办理完毕，故截止陈劼提起一审诉讼时，该违约金数额尚未明确，因此陈劼对国凯公司逾期报备违约行为所享有的违约金请求权在一审起诉时诉讼时效尚未起算。其次，国凯公司关于逾期报备违约金是每逾期一日的单独债权，其诉讼时效应每日单独计算的观点是错误的。因为本案双方当事人关于违约金的约定只是关于违约金计算标准的约定，而未一次性约定合同的违约金，国凯公司将逾期报备违约金的计算公式强行拆分，将公式中的变量割裂成多个定量，并单独适用诉讼时效，既违背了合同约定的真实意思表示，也违背了法律法规的原则。再次，如果每日的违约金为一个独立的债权，那么每逾期一日陈劼就要向法院提起一个诉讼，这样会使当事人陷于无穷无尽的诉讼当中，会给当事人造成巨大损失。最后，国凯公司的上述观点也违背了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的立法宗旨，依据该规定，以日计算违约金的，应以最后一期的违约金起算诉讼时效。 陈劼向南宁市江南区人民法院起诉请求：一、国凯公司立即完成南宁市亭洪路10＋1商业大道第15号楼15-25号房的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并为陈劼办理房屋产权证书；二、国凯公司向陈劼支付逾期完成上述报备案违约金21328.20元（从2005年6月28日暂计至2012年12月31日，直至国凯公司完成报备案义务为止）；三、由国凯公司承担本案诉讼费用。 南宁市江南区人民法院一审查明，陈劼与国凯公司于2004年12月18日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：陈劼购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼15-55号房，建筑面积34.01㎡，购房价款总额为77755元。该合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2005年3月30日前，将经验收合格的商品房交付陈劼（买受人）使用；第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，陈劼向国凯公司交付了77755元购房款。 同时，将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答〔2010〕22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。” 南宁市江南区人民法院一审认为，陈劼与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈劼已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。 关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故陈劼请求国凯公司继续履行为其办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。 关于国凯公司是否应为陈劼办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，应由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为陈劼办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助陈劼办理房产权属证书。故陈劼请求由国凯公司为其办理房屋产权证书，理据不足，不予支持；但国凯公司应履行协助义务，协助陈劼办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。 对于陈劼请求的逾期报备案违约金。陈劼与国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。该合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》，合同则没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，因为双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为《商品房现售备案证明》）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于涉案房屋交付的时间，陈劼与国凯公司双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月30日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月30日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼办理《商品房现售备案证明》，已构成违约，陈劼请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。 对于违约金的计算方式。陈劼与国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。该约定系双方的真实意思表示，含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年3月30日交付房屋给陈劼，合同约定的办理报备的期限至2006年3月30日届满，而其至今未办理《商品房现售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款77755元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止。 对于陈劼请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出陈劼的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后，故要求陈劼在起诉之前自行确定国凯公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，陈劼请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，因此陈劼之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。 综上所述，南宁市江南区人民法院一审判决：一、南宁市国凯实业有限责任公司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助陈劼办理房屋权属证书；二、南宁市国凯实业有限责任公司向陈劼支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼15-55号房逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款77755元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回陈劼的其他诉讼请求。案件受理费333元,由南宁市国凯实业有限责任公司负担。 国凯公司不服一审判决，上诉请求：一审判决第二项错误，请求依法予以撤销，并由陈劼承担一、二审诉讼费用。 本院二审对一审查明的事实予以确认。并依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别。该局回复，2005年2月6日商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围前，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。国凯公司和陈劼对这份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院二审依法对这份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院二审认为，陈劼与国凯公司所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于陈劼主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知陈劼，也未与陈劼就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，且国凯公司至今未取得《商品房现售备案证明》，故本案诉讼时效起算时间为陈劼提起本案诉讼之时。国凯公司主张本案已超过诉讼时效于法无据，不予支持。 综上所述，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333元，由南宁市国凯实业有限责任公司负担。 再审中，双方当事人对生效判决认定的事实均无异议，亦均未提供新证据，故本院再审对生效判决认定的事实予以确认。 本院再审查明，双方当事人均确认国凯公司于2005年3月30日将涉案房屋交付给陈劼。 本案争议焦点为：1、陈劼所主张的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效；2、国凯公司应否向陈劼支付逾期报备案违约金。 本院再审认为，陈劼与国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于陈劼所主张的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已将发放《商品房销售许可证》改为《商品房现售备案证明》，且两者的办理条件和效力是一致的，即本案《商品房买卖合同》所约定的《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》。同时，《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，经审查符合条件时才予以发放，即出卖人取得《商品房现售备案证明》便视为报备完毕。此时再给出卖人一年的时间将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已毫无意义。但国凯公司并未将该情况告知陈劼，合同签订后，双方也未就何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及何时取得《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见。双方对此产生争议，原审判决根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及本案合同当事人的约定，将国凯公司履行向产权登记机关报备权属登记资料义务的时间确定为商品房交房后1年内，合乎法理和情理，并无不当。因此，国凯公司履行报送备案义务的合理期限系陈劼起诉后由法院确定的，在此之前，陈劼不能确定国凯公司的具体履行期限。因国凯公司至今未取得《商品房现售备案证明》，故本案诉讼时效起算时间为陈劼提起本案诉讼之时，则陈劼的起诉未超过两年诉讼时效。综上，国凯公司关于陈劼诉请的逾期报备案违约金部分超过诉讼时效，违约金仅能支持从起诉之日起倒算两年的主张无事实和法律依据，本院再审不予支持。 关于国凯公司应否向陈劼支付逾期报备案违约金的问题。如上所述，国凯公司履行向产权登记机关报备权属登记资料义务的时间为商品房交房后1年内，本案诉争房屋于2005年3月30日交房，则国凯公司应于2006年3月30日前履行报送备案义务，但国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》，已构成违约。故二审判决国凯公司承担逾期报备案违约金正确，本院再审予以维持。 综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持本院（2014）南市民一终字第557号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  罗建燕 审判员  曾 涛 审判员  陆 宁 二〇一七年六月二十三日 书记员  覃英煌 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。