北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5453号上诉人（原审被告）：北京玛雅餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区丰葆路88号院1号楼4层468店铺。法定代表人：耿军，经理。委托诉讼代理人：贺飞，北京观唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明，北京观唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京金第万科房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区忠凉路1号院4号楼9层901。法定代表人：汪博，董事长。委托诉讼代理人：刘筠，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京玛雅餐饮有限责任公司（以下简称玛雅餐饮公司）因与被上诉人北京金第万科房地产开发有限公司（以下简称金第万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。玛雅餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令金第万科公司扣除我公司的租赁保证金、公共事业费保证金等227332.05元用于抵扣诉请费用后重新计算诉讼请求，已无需额外支付诉请费用；3.判令金第万科公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、根据租赁合同约定，保证金扣除后，玛雅餐饮公司应该在收到金第万科公司书面抵扣通知后10个工作日内将租赁保证金抵扣后的不足金额补齐，否则应该按照约定承担违约责任，但玛雅餐饮公司未收到金第万科公司以书面形式通知抵扣的详细金额和后续需要缴纳的费用，玛雅餐饮公司认为租赁合同已经解除并根据解除协议做了房屋退还工作。金第万科公司起诉没有事实和法律依据。二、一审庭审双方争议的焦点是对解除协议第三条第三款约定的“全部扣除上诉费用”的理解问题。我公司认为“全部扣除上诉费用”指用保证金减掉所欠费用。第一，租赁合同中对于“扣除”和“不予退还”，具有不同的表述。关于“扣除”的表述，租赁合同6.1.2中约定：保证金扣除后，玛雅餐饮公司应在收到金第万科公司书面抵扣通知后10个工作日内将租赁保证金抵扣后的不足金额补齐，否则应该按照本合同约定承担违约责任；租赁合同6.1.4及6.1.5也对“扣除”进行了表述。关于“不予退还”的表述，租赁合同15.3中约定：乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据合同第15.1条的约定解除本合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还……。租赁合同是在金第万科公司提供的格式合同基础上修订的，即金第万科公司明知“扣除”和“不予退还”是具有显著差别的，所以“全部扣除上述费用”不能牵强的理解为“不予退还”。第二，因当时发生不可抗力，解除协议是对租赁合同的修订，未完全按照租赁合同约定的违约条款计算违约金。玛雅餐饮公司自租用诉争商铺以来，一直有稳定收入，直到2017年11月18日西红门发生火灾，对非法、违法建筑进行了大规模清理，实际效果是外来人口的大规模疏解。玛雅餐饮公司的生意产生亏损，只能退租。在签订解除协议时，已经考虑了经营困难和不可抗力因素的发生，金第万科公司未要求玛雅餐饮公司按照租赁合同支付违约金，并且确认无其他争议或未偿付费用，双方推翻了租赁合同中很多违约条款，采用了新商定的条款。现在金第万科公司再次要求按照租赁合同计算违约金，违背了诚实信用原则。第三，扣除的汉语有明确的解释。《现代汉语词典》、百度百科对扣除的解释是从总额中减去。三、关于解除协议约定逾期付款合理性问题，一审法官理解有误。此条款约定了在解除协议签订之前历史已经发生的解除日之前就要付清解除日之后才可能产生的费用，否则就支付违约金，违背自然规律。四、解除协议多处文字表述证实金第万科公司主张“保证金不予退还”不符合常理。解除协议中如果没有整体的关于违约条款的约定，应该将双方争议金额最大的部分，即是否退还保证金，进行单独的、特殊的违约责任约定，解除协议中只对解除日和协议签订日之间的租金进行了违约责任的约定，对于是否履行工商变更手续等善后工作进行了违约金的约定，对争议金额最大的部分却没有做约定。五、玛雅餐饮公司不涉及违约。扣除后，玛雅餐饮公司应该还余41512.7元在金第万科公司处，但截至金第万科公司起诉日止，其一直没有以书面形式通知玛雅餐饮公司抵扣的详细金额和后续需要缴纳的费用，该租赁合同已经解除，玛雅餐饮公司已经做了房屋退还工作，不涉及违约。此外补充两点：一、一审结束以后对方代理人刘律师和一审法院刘法官在讨论一些本案以外的情况，简单检索后，发现刘律师从来没有代理过大兴法院的案件，而刘法官判决中也没有刘律师的案件，说明两个人在法院工作中没有交集，加上法官和律师都是姓刘，希望对方律师可以对此予以澄清是否有应该回避而没有回避的情节存在。二、目前行业惯例和从业多年经验从来没有出现过退租以后再出现要求承租方支付违约费用的情况，都是将保证金抵扣的。金第万科公司辩称，同意一审判决。一审酌定的判决结果虽然不尽如人意，但是合情合理，不同意对方的上诉请求，请求驳回上诉维持原判。金第万科公司向一审法院起诉请求：1.玛雅餐饮公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金102931.78元；2.玛雅餐饮公司支付2018年12月1日至2019年1月31日期间的物业管理费39046.5元；3.玛雅餐饮公司支付POS租金1000元、电费40267.36元、水费2691元；4.玛雅餐饮公司支付违约金212967.42元；5.玛雅餐饮公司支付因诉讼请求1至3所列费用欠缴而产生的滞纳金31245.59元；6.玛雅餐饮公司支付商铺恢复费用89257.98元；7.玛雅餐饮公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月22日，金第万科公司（甲方）与玛雅餐饮公司（乙方）签订租赁合同，约定出租人同意出租，承租人同意承租住总万科广场地上X层XX号商铺，该商铺租赁面积为270.98平方米；该商铺行业为餐饮美食，品牌为玛雅铁板烧；商铺交付日为2016年4月1日；租赁期限为60个月，自交付日起计算，即自2016年4月1日起至2021年3月31日，装修日为30日；租金自装修期届满之次日其开始计算，租金按月保底租金、月提成租金二者取高的方式收取，保底租金或提成租金均不包括物业管理费、装修管理费、该商铺的共用事业费用及其他费用，保底租金根据租赁面积按月计算，提成租金根据乙方的流水额按月计算；租赁保证金为三个月的租金、三个月物业管理费的总和共计209332.05元；物业管理费为75元/平方米/月；乙方应按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费，水费、电费由甲方或管理公司代收，乙方应于每月25日前支付该费用；乙方租用甲方提供的数据采集系统1台，共计押金3000元、租金500元/月；乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，乙方应按日按逾期付款金额的千分之三（3‰）向甲方支付违约金；乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于3个月的租金（按合同解除时前一个自然月乙方应付租金计算，装修期租金按首年保底租金计算）和3个月物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除日，将该商铺交还甲方；除甲方书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃该商铺内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方赔偿或补偿，同时甲方为使该商铺及设施、设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项（如有）中直接扣除；如乙方未按本合同约定的时间、条件将该商铺交还甲方的，视为乙方逾期交还该商铺，在租赁期满之日或本合同提前终止之日次日，甲方有权开启并更换该商铺门锁，或采取其他措施收回该商铺，甲方有权将商铺内的物品搬出，将该商铺腾空并收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，由乙方自行承担。合同签订后，双方依约履行合同。2019年3月4日，金第万科公司（甲方）与玛雅餐饮公司（乙方）签订解除协议，关于合同解除时间及商铺交还事宜解除协议第一条、第二条约定：双方签订的租赁合同等相关文件于2019年1月31日解除；乙方应在解除日当天停止营业及开始恢复工作，并于2019年2月28日前将该商铺交还甲方，经甲方验收合格，双方共同签署场地复原验收表，甲方验收不合格的，甲方有权拒绝接收该商铺；如乙方不能按时交还该商铺（包括甲方验收不合格，拒绝接收该商铺的情形），甲方有权通过开启并更换门锁，和/或采取其他措施强制收回商铺、清空设备设施、货品，并要求乙方支付因此产生的全部费用（包括但不限于装修拆除费用、设备清空费用、设备及货品存储费用、公证费用、律师费用等）及逾期交还违约金。关于乙方依据租赁合同等相关文件所应支付和已支付费用的处理解除协议第三条约定：1.乙方应支付至解除日（含解除日）已发生的租金及物业管理费等费用，乙方应于解除日前付清本协议签订之日起至解除日（含解除日）期间发生的租金及物业管理费等费用，否则应按未付金额的每日1‰的标准向甲方支付违约金；2.本解除协议签订时，乙方尚欠缴租金102931.78元、物业管理费39046.5元、水、电等公用事业费、POS租金、滞纳金43841.07元，欠费总计185819.35元；3.乙方交纳的租赁保证金209332.05元、公共事业费保证金人民币15000元、收银系统保证金3000元，合计227332.05元，乙方同意甲方全部扣除上述费用。关于协议履行及违约责任解除协议第九条约定：乙方按本协议约定履行的情况下，除上述内容外，双方不得基于租赁合同向对方主张任何权利，乙方未按本协议约定履行的，甲方有权单方解除本协议，按租赁合同的约定追究乙方违约责任。一审庭审中，金第万科公司主张玛雅餐饮公司未按照解除协议的约定将商铺恢复原状，并且未支付解除协议确定的各项欠付费用，故主张玛雅餐饮公司除支付其欠付的各项费用外，还应按照租赁协议的约定给付违约金和滞纳金，同时应支付金第万科公司自行恢复原状所支出的费用89257.98元，金第万科公司提交其与国能科建（北京）设备安装工程有限责任公司签订的《北京住总万科广场四层玛雅铁板烧拆除工程合同》（施工期限为2019年4月8日至2019年4月13日）和拆除费用发票佐证恢复原状的费用。玛雅餐饮公司认为保证金足以抵扣其欠付的费用，并且其已经做了恢复原状的工作，并得到了金地万科公司工作人员的认可，金地万科公司主张的恢复原状费用数额过高，超出了市场价格。玛雅餐饮公司提交张恒与赵玉亮于2019年2月27日签订的《旧宫万科龙湖天街玛雅铁板烧商铺店拆旧还原协议》（施工期限为2019年3月1日至2019年3月15日）以及2019年3月22日至2019年8月12日期间在赵玉亮支付拆除费的电子回执佐证。金第万科公司对上述证据的证明目的均不予认可。双方均认可解除合同的原因系由于玛雅餐饮公司经营不下去了，玛雅餐饮公司称因2017年11月18日西红门新建村的大火导致客流量减少无法经营，属不可抗力。一审法院认为,金第万科公司与玛雅餐饮公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案经双方当事人协商一致，达成解除协议，双方应按照解除协议的约定履行各自义务。经双方确认，至解除合同时，玛雅餐饮公司尚欠租金、物业管理费、水、电费等各项费用，金第万科公司认为玛雅餐饮公司应当及时交纳，而玛雅餐饮公司认为上述欠付费用应在其所交纳的各项保证金中抵扣，故本案主要争议焦点系对解除协议约定内容的理解问题。首先，解除协议第三条第三款约定，玛雅餐饮公司所交纳的租赁保证金、公共事业费保证金、收银系统保证金，“乙方同意甲方全部扣除上述费用”，该条约定单独成一款，并未涉及玛雅餐饮公司的欠付费用；其次，双方解除租赁合同系因承租方玛雅餐饮公司不再继续经营，玛雅餐饮公司辩称其不再经营是基于不可抗力导致的经营困难，但其所主张不可抗力的事由并不足以导致合同无法履行，对其抗辩意见，法院不予采信，故根据租赁合同的约定，应适用乙方违约导致合同解除的违约条款，在此情形下，保证金不再退还属应有之意；另外，结合解除协议第三条前两款内容来看，玛雅餐饮公司欠付费用总额低于其已交纳的各项保证金，如果双方约定各项保证金抵扣玛雅餐饮公司欠付的费用，则保证金还有剩余，在此情形下仍约定乙方逾期付款的违约责任不符合常理。结合以上因素考虑，解除协议该条款约定的“上述费用”应当系指各项保证金，“扣除”应当系甲方不再退还的意思。关于恢复原状，解除协议约定恢复原状后应“经过甲方验收合格，双方共同签署场地复原验收表”，玛雅餐饮公司并未提交金第万科公司验收合格的交接证明，其提交的与案外人签订的拆除协议及支付凭证并不足以证明已履行完毕恢复原状义务的事实，故法院对其抗辩意见不予采信。应当指出，解除协议约定的商铺交还时间和各项费用支付时间均早于解除协议签订时间，存在约定瑕疵，但在签订解除协议之后的合理期限内，玛雅餐饮公司仍未按照解除协议的约定履行支付欠付费用和恢复商铺原状的义务，金第万科公司有权按照租赁合同的约定追究玛雅餐饮公司的违约责任。对于金第万科公司要求玛雅餐饮公司支付租金、物业管理费、POS租金、电费、水费的诉求，数额双方均无异议，法院予以支持；玛雅餐饮公司存在长期未给付欠付费用的违约行为，金第万科公司同时主张逾期给付欠付费用的滞纳金和因玛雅餐饮公司违约提前解除合同的违约金有合同依据，应当予以支持，但玛雅餐饮公司交纳的各项保证金已不予退还，金第万科公司主张的违约损失数额过分高于其可能产生的实际损失，法院根据公平原则，综合考虑合同的履行情况、剩余合同期限、商铺收回时间、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定玛雅餐饮公司支付的违约金数额为80000元。据此，一审法院于2020年4月2日判决：一、北京玛雅餐饮有限责任公司于本判决生效后十日内给付北京金第万科房地产开发有限公司租金102931.78元、物业管理费39046.5元、POS租金1000元、电费40267.36元、水费2691元、违约金80000元、商铺恢复费用89257.98元，以上共计355194.62元；二、驳回北京金第万科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，金第万科公司与玛雅餐饮公司签订的租赁合同以及解除协议均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。现双方当事人对解除协议中“扣除”的理解产生争议，玛雅餐饮公司主张解除协议中的“扣除”系“抵扣”之意，在用保证金抵扣欠付的费用后，金第万科公司尚需返还玛雅餐饮公司部分费用，故其不存在违约。金第万科公司则主张解除协议中的“扣除”系“不予退还”之意，玛雅餐饮公司未实际履行解除协议，故其有权依照租赁合同的约定追究其违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”解除协议中的“扣除”作何理解，应当根据上述条款予以确定。首先，关于合同解除的原因，双方均认可系由于玛雅餐饮公司经营困难，但经营困难并非玛雅餐饮公司主张的不可抗力，玛雅餐饮公司因经营困难提前与金第万科公司解除合同，属于单方违约，按照租赁合同约定，其缴纳的保证金等费用均不予退还。因此，解除协议中的“扣除”理解为“不予退还”与违约事实以及租赁合同约定相符合。其次，解除协议使用的具体词句为“乙方同意甲方全部扣除上述费用”，因玛雅餐饮公司欠付的款项少于保证金的总额，如果将“扣除”理解为“抵扣”，则无使用“全部扣除”的必要。因此，将“扣除”理解为“不予退还”更符合合同用词造句的本意。最后，如果将“扣除”理解为“抵扣”，则保证金尚有余额，但解除协议并未对退还保证金余额事项进行约定，反而约定了玛雅餐饮公司逾期付款的违约责任。综上，一审法院将“扣除”理解为“不予退还”是正确的，本院予以支持。据此，玛雅餐饮公司应当向金第万科公司支付欠付的租金、物业管理费、POS租金、电费及水费等。因玛雅餐饮公司对上述费用的具体数额并无异议，本院亦不持异议。关于违约金。虽然双方签订的解除协议存在瑕疵，未明确约定欠付款项的支付时间，但在解除协议签订后的合理期间内，玛雅餐饮公司并未按照解除协议的约定予以履行，未将场地恢复原状，未与金第万科公司办理交接手续，未支付欠付费用，在金第万科公司提起诉讼后，反而以合同约定的“扣除”另有解释为由拒绝支付欠付费用。据此，金第万科公司有权依据解除协议的约定，按照原租赁合同的约定追究玛雅餐饮公司的违约责任。因玛雅餐饮公司存在违约解除合同与欠付款项两项违约行为，一审法院综合考虑各项保证金不予退还以及合同履行情况、商铺收回时间以及当事人过错程度等因素，酌情确定违约金为80000元，无明显不当，本院予以支持。关于商铺恢复费用，解除协议明确约定商铺恢复原状后应“经过甲方验收合格，双方共同签署场地复原验收表”，但玛雅餐饮公司在腾退涉案商铺时，未与金第万科公司进行交接，其主张的恢复原状亦未经过金第万科公司验收，其应当对此承担不利的法律后果，金第万科公司主张的商铺恢复费用未明显超出合理范围且有证据佐证，一审法院予以支持并无不当，本院不再作出调整。综上所述，玛雅餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6628元，由北京玛雅餐饮有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王军华审 判 员  刘慧慧二〇二〇年六月一日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨