山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终635号上诉人（原审被告）：韩钢。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾久德。委托诉讼代理人：姜海，山东雅君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷元山，山东雅君律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行。负责人：王思东，行长。原审第三人：徐荣光。委托诉讼代理人：皇甫思佳，山东雅君律师事务所律师。上诉人韩钢因与被上诉人顾久德、原审第三人中国工商银行股份有限公司青岛山东路支行（以下简称工行山东路支行）、原审第三人徐荣光房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩钢的其委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人顾久德及其委托诉讼代理人谷元山、原审第三人徐荣光的委托诉讼代理人黄甫思佳到庭参加诉讼。工行山东路支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩钢上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一二审诉讼费用由顾久德负担。事实和理由：一、一审法院判决解除双方之间的《房地产买卖契约》于法无据。韩钢、顾久德签订合同后，依约交付了房屋，顾久德对房屋进行了确认，且顾久德办理了银行贷款，不存在交付x房屋的行为。二、韩钢在买卖房屋过程中，未隐瞒实施情况，顾久德对房屋情况清楚，并且房地产权证可以证明。韩钢未有违约行为，不应承担违约责任。顾久德辩称，韩钢的上诉没有事实及法律依据，韩钢明知x房屋无法交付的情况下对顾久德进行欺诈，韩钢欺诈顾久德签订房地产买卖契约，顾久德受欺诈向韩钢支付了150万元购房款。要求驳回上诉，维持原判。徐荣光述称，顾久德所述属实，一审判决认定正确，应当驳回韩钢的上诉，维持原判。顾久德向一审法院起诉请求：1、解除韩钢、顾久德签订的《房地产买卖契约》；2、韩钢返还顾久德支付的购房款本金150万元以及利息543043.27元；3、韩钢赔偿顾久德因房屋交易产生的税费16500元；4、诉讼费由韩钢承担。一审法院认定事实：2011年5月16日，韩钢（甲方）与顾久德（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载：“第一条甲方同意将座落在青岛市崂山区莱青路北侧西麦窑村流河商业街x号楼x户的住房（房屋所有权证号：崂字第0031422号）计建筑面积152.72平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币1500000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币200000元做为购房预付金。”2011年5月3日刘艳（顾久德之妻）向韩钢账户转账200000元，2011年7月18日103户变更登记房地产权利人为顾久德，2011年7月20日刘艳向韩钢账户汇款100000元，2011年7月21日刘艳向韩钢账户汇款100000元，2011年9月5日顾久德以x户房产办理抵押贷款600000元，2011年9月6日顾久德以x户房产办理抵押贷款500000元。顾久德提交房屋坐落示意图及现场照片一宗，欲证明韩钢实际上是将“崂山区莱青路北侧西麦窑村流河商业街x号楼x户”（以下简称x户）的房产及钥匙交付给顾久德，对顾久德进行欺骗、诈骗，致使顾久德对x户房产进行装修，产生了损失。韩钢质证称系顾久德单方取证不予认可。工行山东路支行质证称与工行山东路支行没有关系。徐荣光质证称没有异议，其也是同样被韩钢欺骗的。顾久德提交工行山东路支行自营历史明细列表两份，欲证明因韩钢的过错导致顾久德因购房贷款而偿还利息，韩钢应当赔偿顾久德的利息损失。韩钢质证称真实性无法核实。工行山东路支行质证称真实性无异议。徐荣光质证称不清楚。该历史明细列表显示，自2011年9月5日截至2016年9月5日，顾久德贷款600000元的还款利息经计算合计为189916.68元；自2011年9月6日截至2016年9月6日，顾久德贷款500000元的还款利息经计算合计为157831.58元。工行山东路支行庭审中称若顾久德提前还款应偿还全部本金，利息则按照约定的贷款利率计算至实际还款之日。顾久德提交交易发票一张，欲证明因韩钢的过错致使顾久德在房产过户中交付3%的契税16500元，韩钢应予赔偿。韩钢质证称契税系顾久德应当缴纳，应当由顾久德承担。工行山东路支行及徐荣光质证称与其无关，不清楚。顾久德提交房屋装修设计图及收条、房屋改造施工合同及收条、零工材料单、钢材发票、送货单及收据。韩钢的违约行为，导致顾久德损失19万元。韩钢质证称，系顾久德自愿装修所致，其应当自行承担，对真实性有异议。工行山东路支行质证称该证据与工行山东路支行无关。徐荣光质证称真实性和证明事项均没有异议。后，顾久德自愿撤回关于要求韩钢赔偿装修费损失19万元的诉讼请求。关于x户房屋所涉及的诉讼。一审法院另查明：1、2007年6月13日，韩钢起诉青岛市崂山区旅游度假村开发建设总公司（以下简称崂山旅游总公司）、青岛市崂山区旅游度假村开发建设指挥部（以下简称指挥部）、青岛市崂山风景区管理委员会（现为青岛市崂山风景区管理局，以下简称崂山风管局），要求崂山旅游总公司、指挥部协助韩钢办理崂山区流清河商业街x幢x户房屋、x幢x户房屋的房屋产权登记并承担违约金250000元。崂山区人民法院在崂山旅游总公司、指挥部、崂山风管局均未出庭及提出答辩意见的情况下，做出（2007）崂民一初字第546号民事判决书，判决：一、崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后30日内协助韩钢办理崂山区流清河商业街x幢x户房屋及x幢x户房屋产权过户手续。二、崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后10日内给付韩钢逾期办证违约金人民币250000元。三、驳回韩钢对崂山风管局的诉讼请求。后韩钢向一审法院申请执行（2007）崂民一初字第546号案，一审法院于2007年12月19日给崂山区房地产交易中心下发（2008）崂执字第136号民事裁定书和协助执行通知书，要求将x幢x户房屋和x幢x户房屋产权登记至韩钢名下，并于2009年7月30日发放给韩钢逾期办证违约金及诉讼费共计256274元。2、案外人徐素芳不服上述判决向检察院申诉，青岛市人民检察院于2011年8月30日做出青检民抗（2011）第34号民事抗诉书，向青岛市中级人民法院提出抗诉。青岛市中级人民法院于2012年4月5日作出（2011）青民抗字第122号民事裁定，指令一审法院再审该案。一审法院经再审认为“……1999年3月份崂山旅游总公司已将涉案的房屋交付给申诉人，且申诉人一直占有、使用已长达十年之久，构成实际交付占有……”，并于2013年11月6日做出（2012）崂民再字第14号民事判决书，判决：一、撤销一审法院（2007）崂民一初字第546号民事判决第一项中崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后30日内协助韩钢办理崂山区流清河商业街x幢x户房屋产权过户手续部分。二、撤销一审法院（2007）崂民一初字第546号民事判决第二项中崂山旅游总公司、指挥部于判决生效后10日内给付韩钢逾期办证违约金人民币81258.4元部分。三、维持（2007）崂民一初字第546号民事判决的其它部分判项。后韩钢上诉，青岛市中级人民法院经审理后认为“……韩钢……的陈述中，自认其在一审法院原审起诉前已经知道徐素芳购买涉案崂山区流清河商业街1幢103户房屋，一审法院对该事实予以确认。韩钢在明知房屋买卖合同存在争议，且争议房屋已被徐素芳占有的情况下，其在一审法院原审中单独对崂山旅游总公司提出诉讼，故意隐瞒该房屋存在争议的事实，该行为可能侵害了徐素芳的权利……”，并于2014年4月21日做出（2014）青民再终字第65号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。3、2012年5月15日、2013年10月30日，“顾久德”两次诉至一审法院，要求唐孔仁、唐友返还其崂山区流清河商业街x幢x户房屋，案号分别为（2012）崂民一初字第476号、（2013）崂民一初字第1123号，后“顾久德”对该两案均自愿撤诉。顾久德称该两案均不是顾久德本人起诉，都是韩钢冒用其名义进行起诉，韩钢在出售x户房产时已经明知该房屋已被他人实际占有，其明知无法向顾久德交付房屋。顾久德提交韩钢情况说明一份，载：“……我和于律师一起到崂山法院立案庭提交了顾久德身份证原件和房产证复印件，法院受理此案……”。韩钢对情况说明的真实性无异议。4、2016年3月31日，徐素芳诉青岛市崂山旅游度假村开发建设总公司所有权确认纠纷一案，经一审法院立案受理，该案目前正在审理过程中。徐荣光诉韩钢房屋买卖合同纠纷一案中[（2015）崂民一初字第516号]，一审法院另查明，2010年12月20日，韩钢做为徐俊峰（甲方）的委托代理人与徐荣光（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，载：“甲方同意将座落在青岛市崂山区莱青路北侧西麦窑村x号楼x-x层x户的住房（房屋所有权证号：002914）计建筑面积161.19平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。”2010年12月24日x户变更登记房地产权利人为徐荣光。徐荣光庭审中称，实际上韩钢向顾久德交付的是x户，向徐荣光交付的是x户。x户房产于2014年7月23日被青岛市市南区人民法院查封，并于2015年3月20日贴出拍卖通知书，顾久德、徐荣光至此才知道当初买卖及交付房屋时受到了韩钢欺骗。一审法院于2016年7月19日至涉案房屋所在地现场进行调查，现场情况与顾久德庭审中所提交照片一致。现场中挂有“旅馆”门头字样的房门西侧只有一个门，徐荣光的代理律师可以打开“旅馆”东侧的第一个房门，“旅馆”东侧的第二个房门现已装修住人。“旅馆”内人员唐友向一审法院陈述称：旅馆西侧虽然只有一个门，但是实际是x户和x户两户，旅馆为x户，2006年之前就是这种格局。x户房产是徐素芳的，自2006年起，我的父母（唐孔仁、王玉香）接受徐素芳的委托在此经营旅馆。后来我接到崂山法院的通知说顾久德起诉要求我和我父亲腾房，但实际上并不是顾久德起诉的，而是韩钢冒用顾久德的名义起诉的。一审法院认为：既然顾久德、韩钢于2011年5月16日就x户房屋签订了《房地产买卖契约》，则双方均有义务履行合同内容，韩钢做为出卖方向顾久德按照合同约定交付x户房屋是《房地产买卖契约》的根本合同义务。现顾久德主张韩钢并未向其交付x户房屋，韩钢予以否认。综合所查明事实，一审法院认为：1、（2014）青民再终字第65号民事判决书中已经认定：韩钢在2007年6月13日之前，就已经知道x户房屋被徐素芳购买的事实，其在（2007）崂民一初字第546号案件中存在故意隐瞒x户房屋存在争议的事实；2、（2012）崂民再字第14号民事判决书中已经认定：1999年3月份崂山旅游总公司已将x户房屋交付给徐素芳，且徐素芳一直占有、使用已长达十年之久的事实。一审法院至涉案房屋所在地进行调查取证的结果也进一步印证了该事实。由此可以认定，韩钢自始至今都没有、也不可能将x户房屋实际交付给顾久德。另一方面，韩钢又确实向顾久德交付了房屋。根据：1、x户、x户、x户、x户、x户的结构布局，x户和x户存在共用一门的情况，不熟悉的人存在误将x户和x户认作x户，将x户认作x户，将x户认作x户，将x户认作x户的情况；2、顾久德称至市南法院查封时才发现韩钢实际向其交付的为x户，而购买了x户的徐荣光亦向一审法院陈述并举证称至市南法院查封时才发现韩钢实际向其交付的为x户；3、顾久德及徐荣光称其收房后将房屋打通进行综合设计装修，而一审法院至x户实地勘察亦发现x户存在与x户打通的痕迹；4、2012年4月5日，青岛市中级人民法院指令一审法院再审（2007）崂民一初字第546号案件。2012年5月15日，韩钢以“顾久德”的名义起诉衍生出（2012）崂民一初字第476号案件。可见，韩钢对于x户房屋被他人所占、所有权存疑的状况是一直明知的且存在故意对顾久德隐瞒的情况；5、另根据交易常理，若顾久德明知x户房屋存在争议、被他人占有而自愿花费150万元来购买也并不现实。故，一审法院对于顾久德关于韩钢在双方房屋买卖过程中存在误导、欺诈的主张予以采信，韩钢向顾久德实际交付房屋应为x户而非x户。综上，一审法院认为韩钢在与顾久德签订及履行《房地产买卖契约》的过程中，有违诚实信用原则，且至今未能向顾久德交付约定房屋，致使顾久德“购买x户房屋”的合同目的不能实现，已经构成根本违约。根据《合同法》第九十四条、第九十七条的规定，顾久德可以要求解除双方之间的《房地产买卖契约》并要求韩钢返还购房款及赔偿损失。关于顾久德的损失数额：1、顾久德于2011年5月3日向韩钢支付购房预付金200000元，又分别于2011年7月20日、7月21日支付购房款100000元，共计400000元。顾久德要求韩钢返还400000万元及利息（利息以400000元为基数自2011年7月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止），符合法律规定，一审法院予以支持。2、顾久德为购买x户房屋向工行山东路支行贷款110万元，本金110万元已经作为购房款支付给韩钢，截止2016年9月6日顾久德已共计偿还贷款利息347748.26元(189916.68元＋157831.58元)。韩钢应当向顾久德返还贷款本金110万元及利息损失347748.26元。3、顾久德为购买x户房屋支付契税16500元，现因为韩钢责任导致顾久德购买x户房屋的目的不能实现，韩钢应当赔偿顾久德该16500元契税损失。一审法院判决：一、顾久德与韩钢所签订的《房地产买卖契约》于2015年5月12日解除；二、韩钢于判决生效之日起十日内返还顾久德购房款人民币400000元及利息（利息以400000元为基数自2011年7月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）；三、韩钢于判决生效之日起十日内赔偿顾久德贷款本金人民币1100000元及利息损失347748.26元；四、韩钢于判决生效之日起十日内赔偿顾久德因房屋交易所产生的契税人民币16500元；五、驳回顾久德的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋被案外人占有，且判决崂山旅游总公司、指挥部协助其办理涉案房屋产权过户手续的民事判决已经被撤销，韩钢与顾久德签订《房地产买卖契约》，收取顾久德支付的购房款后，并不能将买卖的房屋移交顾久德所有，韩钢在合同签订及履行过程中有违诚信原则，其行为构成根本违约，一审判决解除双方之间签订的《房地产买卖契约》并由韩钢承担相应违约责任，符合本案事实与法律规定，并无不当。综上所述，韩钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24796元，由韩钢负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 琦审 判 员  王 楷代理审判员  甘玉军二〇一七年六月十三日书 记 员  王 明书 记 员  吴苗苗