上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1857号原告：李国杰，男，1972年3月17日生，汉族，住上海市宝山区。原告：李明珍，女，1976年1月15日生，汉族，住址同上。原告：李青云，女，2000年12月29日生，汉族，住址同上。法定代理人：李国杰，系李青云父亲。上列原告共同委托诉讼代理人：沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：俞亚宁，上海理帅律师事务所律师。被告：上海旭通置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱瑜，总经理。委托诉讼代理人：陆文昕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。原告李国杰、李明珍、李青云诉被告上海旭通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国杰、李明珍、李青云的共同委托诉讼代理人沈汇贤、俞亚宁、被告上海旭通置业有限公司的委托诉讼代理人陆文昕、缪江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国杰、李明珍、李青云共同向法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告总房价的15%的赔偿金人民币153,992.55元；2、判令被告赔偿原告租赁损失、装修损失107,790元。事实与理由：双方于2014年10月29日签订商品房预售合同，约定原告向被告购买潘泾路4655弄《旭辉澜悦苑》51-9号1层1室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价为1,026,617元。合同签订后原告履行了付款义务。被告工作人员在销售时承诺系争房屋符合从事轻餐饮的相关标准，可用于经营轻餐饮项目。但被告至今未能提供相关设施，未能取得相关部门许可，导致系争房屋内无法办理开展餐饮活动的工商手续，因此原告产生房屋空置等损失。原告与众多业主维权过程中通过政府信息公开的方式获悉，被告在出具给宝山区环境保护局的《情况说明》中承诺已将系争裙房商铺不设餐饮的相关条款在销售合同中载明，但被告不仅未告知购房业主上述情况，并在双方签订的商品房预售合同中恶意删除了“裙房不设置餐饮”的条款。原告认为被告交付的房屋不符合其出售房屋时所作的说明和允诺，且被告对原告的协商要求置之不理，故原告起诉来院。被告上海旭通置业有限公司辩称，原告援引的合同第十九条是解除合同情况下主张的违约条款，不是在不解除合同下可以使用的。被告在销售系争房屋时明确向原告告知，原告可经营不需要环评的轻餐饮，对需要环评的餐饮是有限制的。原被告之间的合同从未约定过系争房屋可用于经营环保部门需要审批的经营业态，故被告不存在违约。事实上其他业主有人经营轻餐饮，是可以办出营业执照的。对于原告主张的各类损失，例如装修损失、租金损失等，与被告无关。被告没有违约责任，在购买商铺之后，商铺使用等由原告自行管理的，是否能够顺利出租与被告无关。综上，被告交付的房屋并无违约情形，原告也未举证证明其受到何种损失，故不同意原告诉讼请求。被告按照合同约定妥善履行了房屋出售人的全部义务，不存在违约。不同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，原被告双方签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市宝山区潘泾路4655弄《旭辉澜悦苑》51-9号1层1室房屋，政府批准的规划用途为店铺，总价为人民币1,026,617元。该合同中未对系争房屋能否经营餐饮问题进行约定和提示。合同签订后，双方均按约履行，原告于2016年4月25日登记为系争房屋房地产权利人，房屋状况格栏中载明，室号或部位为1层，建筑类型和用途均为店铺，总层数为18。因系争房屋属于居民住宅楼内1层店铺，无法办理餐饮类营业执照，原告等业主与被告协商未果，遂向相关部门信访。原告向本院提供：1、2015年12月25日上海市宝山区环境保护局出具的告知书、宝环保许[报告书][2013]4号文件、沪宝环保许[2014]787号文件，证明被告于2013年3月即明知系争房屋不得做餐饮，且被告应将商业裙房业态限制等信息载入合同附件书面告知业主；2、2016年5月5日上海宝山工业园区管理委员会向原告等业主的回复函，内容为，经调查，旭辉开发商在环评审批时已向环保部门承诺旭辉产权商铺不作餐饮经营，因此经营餐饮的商铺业主在办理工商营业执照时无法办理工商执照；3、被告于2014年11月21日向上海市宝山区环境保护局出具的情况说明，载明被告表示已在销售合同中补充裙房商铺内不设餐饮等不利因素条款，对已销售的业主已签订了补充条款，但事实上被告并未告知过原告等业主上述不利因素；4、损失清单、房屋租赁合同、现场装修图片等，证明原告将系争房屋出租用于轻餐饮经营，但因无法办理营业执照，导致原告无法收取租金，给原告造成很大的损失；5、2016年4月12日上海市宝山区市场监督管理局注册许可科对于自然层数为18的商铺无法做轻餐饮的依据向原告等业主的回复，其中载明，《上海市食品药品监督管理局关于不再对本市城镇范围居民住宅楼内新建餐饮服务经营场所核发的通知》文件规定：“在本市城镇范围的居民住宅楼内，不再对新建餐饮服务经营场所(无论是否产生油烟)许可申请受理并核发《餐饮服务许可证》”；今年我局就《上海市大气污染防治条例》第六十一条第三款规定“在本市城镇范围的居民住宅楼内，不得新建饮食服务经营场所”的条款与区环保局许可窗口进行了商榷，环保部门认为该条款中的“居民住宅楼内”是指经营场地与居民住宅同属一幢建筑，对于与居民住宅毗邻的商铺，主要是看房地产权证中“房屋状况”栏的“总层数”，如总层数与住宅楼总层数一致，则说明商铺与住宅为同一幢建筑，不作环评。被告对证据1-3真实性均无异议，环保局的文件中载明的不设餐饮是中的餐饮是环评部门需要审批的餐饮，而系争房屋可以经营不需要环评审批的餐饮；对证据4真实性不予认可，没有证据证明该损失系因无法办出营业执照导致，也无证据证明承租人就该损失向原告主张，更无证据证明原告已向承租人偿付了这些损失。被告还表示，应环保局的要求在销售合同上增加了不利因素条款，但后续因为工作纰漏，用错了版本，最后与业主签订合同时仍然用的是没有增加条款的合同，实际上在销售的时候都明确告知了商铺只能开设轻餐饮；被告对证据5真实性无异议，但从该回复意见可知，2016年工商局就该条款与环保局许可窗口进行商榷才有对居民住宅楼内这个概念明确的解释，而被告在销售时得到的信息并无这么明确的概念，被告从环保部门得到的信息等都完整地传达给了原告。本院认为，根据2014年10月1日施行的《上海市大气污染防治条例》第六十一条第三款的规定“在本市城镇范围的居民住宅楼内，不得新建饮食服务经营场所”，而被告在销售系争房屋过程中明确告知原告系争房屋可以用于经营“轻餐饮”，现原告事实上无法在系争房屋内办理出“轻餐饮”类营业执照并经营“轻餐饮”，被告行为构成违约，应承担相应违约责任。被告表示该规定中“居民住宅楼内”的概念系2016年才明确认定的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告主张的租赁损失、装修损失等，证据不足，本院难以支持。考虑到双方合同并未明确约定相关的违约责任，但从公平合理角度出发，被告应当酌情补偿原告可能存在的相关损失，本院结合本案实际情况，酌情以双方实际房屋总价的5%确定补偿款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定判决如下：一、被告上海旭通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李国杰、李明珍、李青云补偿款51,330.85元；二、原告李国杰、李明珍、李青云的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,613元，由被告上海旭通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年六月二十一日书记员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。