上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14044号原告：上海亿路顺典当有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：金辉，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。被告：上海青浦盈港建筑安装工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：尤彦平，总经理。被告：尤彦平，男，1944年1月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。被告：张伟锋，男，1976年4月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：薛琴，女，1969年2月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区洛社镇薛家弄新村***号。原告上海亿路顺典当有限公司诉被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司(下简称“盈港公司”)、被告尤彦平、被告张伟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日以(2015)青民三(民)初字第810号立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。该案经审理后于2015年9月15日作出一审判决。原告上海亿路顺典当有限公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2016年9月2日以(2015)沪二中民二(民)终字第3221号民事裁定书作出裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第810号民事判决；二、发回上海市青浦区人民法院重审。本院于2016年12月8日以立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因案件审理需要，本院依法追加薛琴为第三人参加诉讼。本案于2017年1月19日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人乔雨、被告尤彦平并作为被告盈港公司法定代表人、被告盈港公司、被告尤彦平共同委托诉讼代理人干建根、被告张伟锋到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案于2017年5月3日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人乔雨、被告尤彦平并作为被告盈港公司法定代表人、被告盈港公司、被告尤彦平共同委托诉讼代理人干建根、被告张伟锋到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海亿路顺典当有限公司诉称：2013年，因第三人薛琴拖欠原告借款未还，原告向青浦法院提起诉讼。在调解后，原告依法申请执行。2013年7月4日，青浦法院出具(2012)青执字第3697号执行裁定书，裁定坐落于青浦区界泾港新村商3号房屋(下简称“系争房屋”)的财产权自本裁定送达原告时起转移。2013年7月4日，原告持裁定书找到被告尤彦平，告知裁定书的内容，要求其向原告支付租金，否则原告将解除租赁关系。被告尤彦平以第三人薛琴欠款为由，既不同意支付租金又拒绝腾退。2013年8月26日，被告盈港公司、被告尤彦平向青浦法院提起诉讼，在庭审中两被告多次表示在第三人薛琴未还清借款之前，不会向原告支付租金。另，被告尤彦平之子尤建青与被告张伟锋签订租赁合同，将系争房屋北侧商住房出租给被告张伟锋使用，租金为每年人民币15,000元。2014年1月14日，原告取得系争房屋的权利证书。原告认为，原告为系争房屋的权利人，相关权利受到法律保护。虽与被告盈港公司、被告尤彦平多次协商，两被告均无理拒付租金，给原告造成巨大经济损失。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告盈港公司、被告尤彦平间的租赁关系；2、三被告向原告支付房屋占有使用费730,350元(按每平米2元/天计算，自2013年7月5日暂计至2015年1月4日，要求计算到实际腾退为止)；3、三被告于合同解除之日起十日内腾退房屋。本案诉讼费由三被告承担。审理中，原告表示只要求被告张伟锋针对其使用的面积承担使用费。被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平共同辩称：不同意原告的诉讼请求。被告盈港公司、被告尤彦平在原告取得房屋所有权之前就已经与第三人签订了租赁合同，租赁合同是有效的，原告无权解除房屋租赁合同。房屋使用费是不确定的数字，从2013年7月5日开始计算，计算到实际腾退之日，从2013年7月4日之后的几天，原告采取暴力方式将被告盈港公司的财物清场了，之后房屋就一直被原告占有，被告现在占有仅是居住的房屋及租给被告张伟锋的房屋，大概就130平方米左右。租赁合同是有效的，被告不同意支付房屋使用费，合同不能解除，所以也不存在腾退问题。被告张伟锋辩称：不同意原告的诉讼请求，原告主张的房屋使用费价格不合理，被告张伟锋与被告尤彦平签订租赁合同在先，所以原告要求被告张伟锋腾退也不合理。原告没有购买系争房屋时，就已经与被告尤彦平签订合同，2011年开始签订合同，两年一签，一共签订了六年多。原告给了被告张伟锋一份单子，告知系争房屋原告已经购买，被告张伟锋还在系争房屋内，使用的面积是50多平方米。第三人薛琴述称：案外人陈爱平介绍案外人上海合得来工贸发展有限公司购买系争房屋，案外人何某让第三人购买系争房屋，但只是借第三人名义购买，至于是个人购买还是公司购买，第三人不清楚，合同对价500万元，合同签订后，案外人上海合得来工贸发展有限公司支付了300万元，支付给谁第三人不清楚，第三人只是负责签字。剩余200万元第三人没有支付，后来案外人上海合得来工贸发展有限公司是否支付第三人不清楚。案外人上海合得来工贸发展有限公司让第三人签订租赁合同，租期10年。买卖合同和租赁合同均不在第三人处。向原告借款几百万元，第三人也签字的，但是第三人并没有拿到过钱。经开庭审理查明：被告盈港公司、被告尤彦平与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将位于青浦区界泾港商3号楼出租给上述两被告，租期从2010年11月15日到2020年11月14日止，月租金8,000元，在第三人房款付清后开始向承租方收房款，房屋设施不变。2010年12月6日，原告与第三人签订《房地产最高额抵押借款合同》，约定第三人向原告借款1,000万元，借款期限自2010年12月6日至2011年5月7日，抵押房地产坐落于青浦区界泾港新村商3号，抵押房地产价值1,200万元；本合同签订之日起7个工作日内，原告、第三人共同去房屋所在地的房屋管理部门申请办理房地产抵押登记手续，《房地产他项权利证明》及房产证原件等归原告持有，原告拿到《房地产他项权利证明》后方可放款，等。抵押权登记证明于2010年12月7日办出。2010年12月7日，第三人出具收条及收款确认书，确认收到原告借款520万元。本院于2012年4月6日立案受理原告诉第三人、案外人上海合得来工贸发展有限公司民间借贷纠纷一案，并于2012年5月22日作出(2012)青民二(商)初字第823号民事调解书，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、第三人、案外人上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前归还原告本金520万元；二、第三人、上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前支付原告截至2012年6月22日的借款利息、综合服务费共计1,312,000元；三、第三人、案外人上海合得来工贸发展有限公司应于2012年6月23日前支付原告律师费343,300元；……”。2013年7月4日，本院作出(2012)青执字第3697号执行裁定书，裁定：一、将被执行人薛琴所有的坐落于上海市青浦区界泾港新村商3号房屋作价5,082,000元并扣除原权利人应承担必要税费后交付申请执行人上海亿路顺典当有限公司抵偿相应债务，坐落于上海市青浦区界泾港新村商3号房屋的财产权自本裁定送达买受人上海亿路顺典当有限公司时起转移。二、申请执行人上海亿路顺典当有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。原告于2013年7月8日在系争房屋门口张贴上述裁定书及《告知函》，要求被告盈港公司及被告尤彦平搬离无果。2013年8月2日，原告收回被告盈港公司及被告尤彦平部分使用房屋，被告盈港公司及被告尤彦平目前仍使用部分房屋。原告于2014年1月14日取得系争房屋的产权证，载明建筑面积为676.25平方米，总2层，建筑类型为办公楼。另查明：2010年8月31日，被告盈港公司、被告尤彦平与蒋丽萍(被告张伟锋妻子)签订《房屋租赁合同》，约定蒋丽萍承租系争房屋底楼约100平方米房屋用作经营使用，租期从2010年9月1日到2012年8月31日，年租金为15,000元等。2014年8月25日，三被告就上述租赁范围签订《租房屋租赁合同》，约定被告张伟锋承租系争房屋北侧商住房用作经营使用，租期从2014年9月1日到2016年8月31日，年租金为15,000元等。合同到期后，被告尤彦平、被告张伟锋于2017年签订租赁合同，租期2年，现被告张伟锋还在使用部分系争房屋。审理中，原告对系争房屋的市场租金提出评估申请，上海百盛房地产估价有限责任公司受托对系争房屋2013年7月15日到2015年5月15日的市场租赁价格进行估价，该公司出具《估价报告》，载明2013年7月15日到2013年12月31日每天每平方米1.25元、2014年1月1日到2014年12月31日每天每平方米1.32元、2015年1月1日到2015年5月15日每天每平方米1.41元。为此，原告支付了评估费18,900元。当事人一致确认被告使用部分房屋的面积为130平方米，包括被告张伟锋使用部分。被告张伟锋自2010年开始使用系争房屋，使用面积50余平方米。以上事实，由原、被告、第三人的陈述及房屋租赁合同、民事调解书、民事判决书、抵押借款合同、转账凭证、收条、收款确认书、执行裁定书、照片、告知函、房地产权证、庭审笔录、估价报告等证据予以证明，并经当庭质证、出证属实，本院予以确认。本院认为：被告盈港公司、被告尤彦平与第三人就系争房屋形成了租赁关系，该租赁关系并未违反法律强制性规定，依法应受保护。原告依法取得系争房屋的产权，原告的所有权的各项权益依法也应受到保护。被告盈港公司、被告尤彦平与系争房屋原权利人的租赁关系在原告取得系争房屋产权前已经建立，即使原告通过司法拍卖变卖方式取得房屋产权，亦应受到上述租赁关系的约束。虽原告取得房屋产权后，即要求被告支付房屋占有使用费，但被告盈港公司、被告尤彦平以已与第三人就租金的支付作出约定为由拒绝向原告支付，由于原、被告双方对支付租金问题存有争议，未能达成一致意见，现原告以被告盈港公司、被告尤彦平不支付租金为由要求解除租赁关系并腾退房屋的诉求，本院不予支持。买卖不破租赁，目的是维持正常的交易秩序，但被告盈港公司、被告尤彦平与第三人签订的租赁合同中约定在第三人薛琴房款付清后开始向承租方收房款，该条款并不属于租赁合同的通常条款，原告不应受该条款的约束，因此被告盈港公司、被告尤彦平应向原告支付自原告取得系争房屋产权时起其实际占有使用部分房屋的到期房屋使用费。又因被告盈港公司、被告尤彦平与第三人签订的租赁合同中约定的租金标准远低于市场租赁价格，故原告也不应受该条款的约束，房屋占有使用费的标准参照由上海百盛房地产估价有限责任公司作出的市场租赁价格估价结果，依照公平原则和诚实信用原则予以酌定。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告上海亿路顺典当有限公司要求解除其与被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平间的租赁关系的诉讼请求不予支持；二、原告上海亿路顺典当有限公司要求被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平、被告张伟锋腾退系争房屋的诉讼请求不予支持；三、被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亿路顺典当有限公司房屋占有使用费(其中自2013年7月5日起至2013年8月1日止，以面积为676.25平方米，按每天每平方米人民币1.25元计算；自2013年8月2日起至2017年11月14日止，以面积为130平方米，按每天每平方米人民币1.25元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,103.50元，由原告上海亿路顺典当有限公司负担人民币5,636.50元，被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平负担人民币5,467元；鉴定费人民币18,900元，由被告上海青浦盈港建筑安装工程有限公司、被告尤彦平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  李霞芳人民陪审员  马念慈二〇一七年六月二十三日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。