北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初9502号原告：杨光，男，1982年3月5日出生，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：李志平，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄悦明，北京市百瑞律师事务所律师。被告：赵长华，女，1936年10月18日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王昱苗（赵长华之子），男，1969年3月1日出生，住北京市西城区。原告杨光与被告赵长华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨光的委托诉讼代理人李志平、庄悦明、被告赵长华的委托诉讼代理人王昱苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨光向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付违约金47万元；2.判令被告给付47万元逾期付款的利息，按照日千分之零点五的标准，自2016年5月31日起给付到实际履行完毕之日止（暂计算到2016年6月30日为7285元）；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失53万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原、被告与北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）签订《居间服务合同》一份。同日，通过麦田公司居间服务，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》两份，约定被告将其所有的位于北京市昌平区××区××号楼××层××单元××号的房屋出卖给原告。为积极履行合同，原告又于2015年12月24日与福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）签订《房屋交易保障服务合同》，委托办理房屋贷款事宜。根据《北京市存量房屋买卖合同》附件二的约定，原告向被告支付购房定金20万元，向麦田公司交纳居间服务费48620元，向金诚丰公司交纳代理费11050元，原告按照合同约定履行全部买受人义务。2016年4月20日，因被告又将房屋出卖给他人，构成根本违约，经麦田公司协调，三方签订《预解约协议》一份，原告同意解除合同，被告承担违约责任，将收取原告的定金、原告支付的居间费等费用，以及按照合同价款计算的20%违约金，一并向原告给付67万元，约定在2016年4月20日前被告向原告支付20万元，在2016年5月30日前支付47万元。然而，被告仅向原告给付20万元，后至今未向原告给付第二笔违约金47万元，再一次对原告构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定及《预解约协议》第6条约定，原告请求法院判令被告承担违约责任，给付违约金并承担相应的逾期付款利息。另外，因被告的违约行为，导致原告延误了购房时机，目前与原告购买的同类房屋每平方米已经涨价18000多元，原告遭受的房屋差价损失达到160万元。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，原告有权要求被告赔偿房屋差价损失。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵长华辩称，房屋买卖合同是被告在头脑不清醒的情形下受中介欺骗签订的，不是正式合同，只是个意向合同。房价处于波动状态，有涨有跌，故对于原告主张的差价损失，被告不同意赔偿。违约金事宜是被告儿子王昱苗跟原告谈的，王昱苗代表不了被告本人，被告是在受中介欺骗的情况下签订的《预解约协议》，不同意向原告支付违约金及逾期付款利息。签订协议的时候，原告不具备购房资格。经审理查明：2015年12月24日，经麦田公司居间，杨光（买受人）与赵长华（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落于昌平区××区××号楼××层××单元××号的房屋出售给买受人，成交价格为221万元；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。该合同附件二第二条“付款方式”主要约定：1.定金：买受人以自行交接方式支付定金20万元。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付2万元，剩余18万元于2015年12月28日前（含当日）支付。3.物业交接保证金：出卖人同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。5.公积金贷款部分：买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款；买卖双方应于2016年3月25日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为120万元。6.剩余购房款：买受人于2016年4月25日前支付出卖人购房款80万元，支付方式为银行资金监管。第三条“权属转移登记”主要约定：1.买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续。2.买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，杨光依约向赵长华支付购房定金20万元，并向麦田公司支付居间服务费48620元，向金诚丰公司支付保障服务费11050元。后因赵长华将上述房屋另行出售给他人，2016年4月20日，赵长华（甲方）、杨光（乙方）与麦田公司（丙方）签订《预解约协议书》。该协议书主要内容为：鉴于双方签订合同后，甲方又与第三方签订合同将该房屋出卖给第三方，现甲乙双方协商决定预解除合同。1.合同解除，甲方应将乙方已支付的定金20万元返还乙方，同时应将乙方已支付的居间服务费6万元支付给乙方，并向乙方支付总房款221万元的20%计442000元作为违约金。以上款项合计702000元，经甲乙双方协商同意对总金额进行减免，乙方同意甲方最终支付67万元。2.2016年4月20日前，甲方应将20万元付至乙方指定收款账户。2016年5月30日前，甲方将剩余的47万元付至乙方指定收款账户。3.乙方收到甲方全部67万元之日起三日内，甲乙双方在丙方主持下签订正式的解除协议。如果因任何一方原因三日内未能签订正式的解除协议，三日届满视为双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除。4.甲乙双方签订的正式解除协议交一份给丙方留存。5.如果至2016年4月20日前甲方未能将20万元足额付至乙方指定收款账户，每逾期一天，甲方应向乙方支付应付款20万元的0.5‰作为违约金，乙方将不再继续与甲方协商解除事宜，乙方将采取法律措施维护自己的合法权益。6.如果至2016年5月30日前甲方未能将剩余的款项47万元足额付至乙方收款账户，即视为甲方违约，自逾期之日起甲方按47万元的每日0.5‰向乙方支付逾期违约金，并且乙方仍将有权依据2015年12月24日甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》采取法律措施维护自己的合法权益。7.丙方已收取乙方的居间服务费及代收的交易保障服务费全部不予退还。8.甲乙双方尚未办理该房屋交易的网签备案手续。《预解约协议书》签订后，赵长华依约返还杨光20万元，余款至今未付。本案庭审中，赵长华称上述房屋已转移登记至他人名下。本案庭审中，杨光向法庭提交网页打印件，欲证明2016年6月时上述房屋的价格大幅上涨，并据此主张合同约定的违约金不足以弥补损失，故此要求赵长华赔偿房屋差价损失。另查：上述房屋系经济适用房，其原始购房合同签订于2009年10月13日，房屋所有权证载明的登记时间为2010年12月20日。在本案审理过程中，经杨光申请，本院依法裁定冻结赵长华的银行存款477285元。杨光为此交纳保全费2906元。后因余额不足，杨光申请解除保全措施，本院依法裁定解除对赵长华的银行存款477285元的冻结。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据、银行转账凭证、服务费发票、《预解约协议书》、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告关于其是在头脑不清醒、受中介公司欺骗的情况下签订该合同，且该合同仅为意向合同的辩解，事实及法律依据不足，本院不予采信。被告以该合同没有进行网签等为由主张合同无效，法律依据不足，本院亦不予采信。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金，但在付款期限届满前，被告将涉案房屋另行出售给他人并办理了产权过户手续，导致原告无法取得房屋所有权，房屋买卖合同的目的不能实现，对此，被告应承担相应的违约责任。原、被告签订《预解约协议书》后，被告未按照协议书的约定给付原告剩余47万元款项，根据该协议书相关条款的约定，双方签订的《预解约协议书》并不产生房屋买卖合同解除的效力，但因涉案房屋已转移登记至他人名下，故原、被告双方签订的房屋买卖合同在事实上已经解除。根据《预解约协议书》的约定，如被告未在2016年5月30日前足额支付剩余47万元款项，则应自逾期之日起按照日0.5‰的标准向原告支付逾期付款违约金，且原告仍有权按照房屋买卖合同的约定主张权利。该约定合法有效。现原告要求被告按照《预解约协议书》的约定给付违约金47万元及逾期付款违约金，并同时要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。其中对于房屋差价损失，因原告不申请对房屋价值进行司法评估，本院综合考虑房地产市场价值变动及原告作为守约方的履约情况等因素，酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告赵长华于本判决生效后十日内给付原告杨光违约金47万元，并向原告杨光支付逾期付款违约金（以47万元为基数，按照每日万分之五的标准自二○一六年五月三十一日起计算至实际给付之日止）；二、被告赵长华于本判决生效后十日内赔偿原告杨光房屋差价损失20万元；三、驳回原告杨光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13866元，由原告杨光负担3293元（已交纳）；由被告赵长华负担10573元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费2906元，由被告赵长华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  赵晨红人民陪审员  闫素霞二〇一七年六月二十五日书 记 员  谢宝石