福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初5974号 原告：福州万诚房地产开发有限公司，住所地：福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园商业楼二层。 法定代表人：林中，董事长。 委托诉讼代理人：刘新星、郭坚，福建合立律师事务所律师。 被告：福州市仓山区旭辉花园业主委员会，住所地：福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园。 委托诉讼代理人：孙文锋，福建亚嘉律师事务所律师。 原告福州万诚房地产开发有限公司与被告福州市仓山区旭辉花园业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州万诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘新星、被告福州市仓山区旭辉花园业主委员会委托诉讼代理人孙文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.确认旭辉花园小区会所的不动产物权属于原告；2.被告将旭辉花园小区会所返还原告；3.被告按3000元/月的标准赔偿原告从2016年6月19日起至被告实际返还会所之日止的租金损失；4.被告对会所的设施设备恢复原状；5.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告系福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园开发商，2004年取得南江滨2#储备地地块规划用地的使用权，并通过合法手续在该地块开发建设旭辉花园小区及小区配套设施。在销售该小区商品房时与购房业主约定小区配套设施，包括本案讼争会所的产权归原告所有并且不计入公摊部分(小区公共配套用房已按照规划要求建成并交物业公司使用)。原告向业主交房后一直占有、使用小区配套会所，并收取收益。2016年6月19日，被告在没有任何事实和法律依据的情况下，将会所强占并出租给他人，为此原告多次报警，但警方均以民事纠纷，其无权管辖为由不予处理。2016年10月26日，被告致函原告，妄图改变小区会所的所有权。原告认为，原告系讼争会所的合法建造者，根据《物权法》第三十条的规定，该会所的所有权自建设完成之时产生并归属于原告，且原告在出售小区商品房时与购房业主签订的商品房买卖合同明确约定：“在该商品房所在房地产项目内的有关设施（包括但不限于会所、幼儿园、地下车位等）的产权归出卖人所有并且不计入公摊部分，出卖人有权出售、出租、租赁、抵押等。”讼争会所不计入公摊部分，产权属于原告所有。故被告侵占小区会所并妄图改变该会所所有权的行为违反了《物权法》的相关规定。 被告辩称，1.原告认为其作为旭辉花园小区的开发商，理所当然取得涉案会所的所有权，是错误的;2.原告没有尽到己方的举证责任;3.原告依据购房合同的所谓“约定”确认涉案会所的归属，不符合法律的相关规定;4.现有证据材料已经足以证明涉案会所应当归业主共同所有；5.原告所谓返还会所、支付租金等诉求也应当予以驳回。综上所述，涉案会所作为服务社区的公共建筑，依法应当归属全体业主共同所有，原告主张其具有所有权，没有相关证据支持,应维护广大业主对于小区内公共配套建筑的所有权及使用权，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的福州市国有土地使用权出让合同、福州市国有土地使用补偿合同、建设工程规划许可证、旭辉花园消防验收合格意见书、工程竣工验收备案表—会所、分幢调查计算表、福州市房地产统一标识、商品房买卖合同、业委会告知函，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告福州万诚房地产开发有限公司系福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园开发商，于2004年与福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让合同》取得南江滨2#储备地块规划用地的土地使用权，并通过相关手续在该地块开发建设旭辉花园小区及小区配套设施。原告在出售该小区商品房时与购房业主签订的《商品房买卖合同》相关附件约定：“在该商品房所在房地产项目内的有关设施（包括但不限于会所、幼儿园、地下车位等）的产权归出卖人所有并且不计入公摊部分，出卖人有权出售、出租、租赁、抵押等。”原告向业主交房后仍占有、使用小区会所。2016年6月19日，被告致函原告，要求小区会所于6月24日之前将锁开启，归全体业主共同使用。现小区会所处于公共开放状态。 本院认为，本案争议的焦点为旭辉花园小区会所系开发商所有还是归全体业主共有？首先，根据原告提交的建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表，证明小区会所独立规划,在规划报建中单独列明的,建筑面积独立于小区业主的商品房。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，小区会所符合专有部分的构成要件,那么就是专有部分，不能将其纳入共有部分的范围。其次，从《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定可以看出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归开发商所有。据此推论，会所不可能归全体业主共有，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分。再次，如果将会所从法律上确定为业主共有，对业主不一定有利。例如，小区会所有游泳池，游泳池的维护费用是很大的。如果让业主再来分摊养护费用，很可能无法筹集，从而使会所的功能丧失。综上所述，讼争会所因原告通过合法建造的事实行为设立物权，原始权利属于原告，这与小区内的住宅没有区别，原告又通过合同的形式将会所作为其专有部分，故会所应属于原告所有。被告辩称小区会所属业主共有，既无合同的约定亦无法律规定，本院不予支持。另，据原、被告双方陈述，小区业主曾将会所使用人员赶走，会所至今处于公共开放状态，且原告也未提交被告已经接管会所的相关证据，故原告向被告主张相关的物上请求权，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福州市仓山区闽江大道81号旭辉花园小区会所系原告福州万诚房地产开发有限公司所有; 二、驳回原告福州万诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告福州万诚房地产开发有限公司负担23540元，被告福州市仓山区旭辉花园业主委员会负担23260元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年六月二十日 书 记 员  林雪玉 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。