上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76423号原告：童志刚，男，1958年7月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王世兵，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛仕晟，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：陆兆祥，男，1975年2月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚杰，女，1975年6月15日出生，汉族，住内蒙古根河市。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。原告童志刚与被告陆兆祥、姚杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童志刚及其委托诉讼代理人葛仕晟，被告陆兆祥及其与被告姚杰的共同委托诉讼代理人陈律到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告童志刚的申请，依法对被告陆兆祥、姚杰名下的相关财产进行了财产保全。本案现已审理终结。原告童志刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将位于上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)过户到原告名下；2、判令被告支付违约金人民币30万元；3、判令被告承担诉讼费、律师费及交通费(审理中原告对律师费不再主张，交通费明确为证人出庭的交通费)。审理中，原告将上述诉讼请求变更为请求确认2010年12月11日签订的《委托购买意向书》有效，系争房屋成交价为75万元。事实和理由：原、被告于2010年12月11日签订《委托购买意向书》，约定原告向被告购买系争房屋，价格为75万元。原告支付了全部款项，被告也于2010年12月底交付了系争房屋。因系争房屋为动迁所获房屋，三年内无法进行交易，故双方约定待可上市交易之后的一个月办理过户。然而到了可以过户的日期，被告见房价上涨，不愿意将房屋过户原告。在多次沟通后，被告还将被告姚杰增加为系争房屋的权利人。在审理中，原告将理由变更为：双方所签《委托购买意向书》价格虽为77万元，因其中2万定金，故实际成交价为75万元。双方于2011年3月6日签订的《上海市房地产买卖合同》过程中有中介参与，为防止被告违约，中介提出将房价做高到150万元，但实际成交价格仍为75万元。被告恶意串通案外人将系争房屋抵押，导致过户发生障碍，已另案处理。原告在系争房屋实际居住已七年，为保障原告的合法权利，为此提出诉讼。被告陆兆祥、姚杰辩称，双方对系争房屋签订买卖合同的基础关系是被告向原告借款，所以房屋价格混乱。按照时间先后，最终房屋总价应为140万元，被告实际收到原告66.4万元，原告尚欠73.6万元。因原告违约在先，而被告又有外债，故被告向案外人借款并将系争房屋抵押给案外人。针对原告变更后的诉讼请求，被告认为因被告需要借贷，故以系争房屋作为担保要件，通过中介的操作以签订房屋买卖合同作为原、被告之间借贷的保障。被告当时需实际借款70万元，利息按约定的年息10%计算，原告已预先扣除，实际到账63万元。为防止被告违约，原告放大了一倍的借款金额，并以被告交付系争房屋给原告居住来达到原告实际占有该房屋和稳固担保作用的目的。至2016年3月之前被告向原告所借款项已达5年，被告一直未能还款，故口头答应将系争房屋抵偿给原告，但被告要求以2011年3月6日所签合同的140万元为准，但原告不同意。2016年10月被告将系争房屋抵押贷款了135万元，以期还款给原告来解决纠纷，原告拒绝被告还款。上述事实与条款合同是对应的，在补充协议中第六条和第七条中均有体现。被告陈述以上事实无意否定与原告之间存在但不限于房屋买卖的事实，但原告曲解合同条款是无理的，理由是《委托购买意向书》虽然有双方签字，但不足以确认真实性，另2011年3月6日签订的合同及补充协议明确约定合同如有不一致性，以补充条款为准，且上述合同通过专业的房产中介具体操作，按常理说没有可能性把正规的房屋买卖合同做成具有明显借贷关系的合同。原告出示的六张收据确为被告书写并签名，但被告未收到收据中列出的全部款项，根据实际银行流水证明，被告仅收到原告的转账总计是66.4万元。被告书写总计149万的收据是根据多年的利息及原告另借给被告数万元的现金拼凑而成的数字。审理中，针对被告出具的六张收据，原告提出：2010年12月11日实际支付了2万元，收条金额写成4万元是对2万元翻倍所写；2011年1月13日实际支付了38.4万元(其中4,000元为维修基金)，收条金额写成76万元是对38万元翻倍所写；2011年3月6日实际付了25万元，收条金额写成50万元是对25万元翻倍所写；2012年11月17日实际支付了5万元，收条金额也是5万元；2014年2月10日实际支付了2万元，收条金额也是2万元；2014年9月24日支付了2万元，收条金额写成149万元是总的收条，是将75万元购房款翻倍为150万元，因还有1万元未支付，故为149万元。原告提出其为购买系争房屋一共支付了74万元，1万元尾款在过户时再支付。被告提出当初以借款形式做了房屋买卖，被告出具六张收条时都是按原告要求写明，未受到威胁、胁迫等事宜，149万元收条应是当天其愿意连本带息归还原告的金额。对此原告不认可与被告发生过借款。审理中，原告申请证人王某到庭作证，王某的证人证言主要为：其是房产中介，当时被告拿着动迁协议来其处挂牌，原告通过其购买了系争房屋。《委托购买意向书》上的房价写为77万元，因有笔定金2万元故为误写，实际成交价为75万元。当时房价比较低，为防止今后房价涨了房东(被告)反悔，故把房价做高可使违约金翻倍。做高房价是其和原告提出后被告同意的。原告是在其处支付定金和首付款的，后面的钱款是双方自行支付的。相关协议中的借款抵押是指当时系争房屋产证还没有，预计第二年的5月可以办小产证，做成抵押借款之后系争房屋就不能再次买卖，所有的中介都是这样操作的。2016年系争房屋可以过户后，原、被告双方到其处调解，原告愿意补偿被告约3万元，但被告认为补偿款不够就没有协助过户。上述被告均指被告陆兆祥。本案经审理认定事实如下：两被告系夫妻，双方于2012年5月2日登记结婚。系争房屋系动迁安置房，2016年9月2日产权核准登记在两被告名下。2016年11月18日案外人王勇核准登记为系争房屋的抵押权人，债务履行期限从2016年11月7日至2017年11月6日，债权数额为135万元。2010年12月11日，被告陆兆祥(出售人、甲方)、原告童志刚(购买人、乙方)与上海好乐房房地产经纪有限公司(居间方、丙方)三方就系争房屋签订了一份《委托购买意向书》，主要内容约定：乙方向甲方购买位于上海市浦东新区航瑞路沉香一期58号202室的房屋(审理中原、被告均确定该房屋即为本案系争房屋)，面积为89.14平方米，总价款为77万元。双方签订买卖合同时乙方支付40万元作为首付款(含定金)，房地产交易管理部门收受双方产权抵押申请文件当时支付10万元。乙方另行支付甲方维修基金及煤气开户费4,000元。乙方同意签订本协议时支付4万元作购买意向金，双方最迟于2011年5月30日前至交易中心办理抵押登记手续。双方所定的付款日期有15日的延期，在2010年12月18日之前支付45万元、在2011年2月20日之前支付25万元，其余10万元在办理抵押当日支付。甲方保证系争房屋可办产权人为被告陆兆祥一人，甲方同意合同价作为甲方已收款的双倍加上未收款总金额。被告陆兆祥、原告各自在甲、乙签名处签名，丙方处盖有“上海好乐房房地产经纪有限公司”印章，经办人处有“王某”签名(为本案原告申请出庭的证人)。2011年3月6日，上述甲、乙双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》。主要内容为：系争房屋转让价为150万元。乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，按乙方逾期未付款日万分之五计算。甲方未按约定的期限交付系争房屋给乙方，应向乙方支付违约金，按乙方已付款日万分之五计算。在上述买卖合同的附件中，双方又签订了有九项条款的补充条款，主要内容为：一、甲方同意将系争房屋以140万元(净到手价)转让给乙方。二、双方过户的所有税、费，由乙方承担。三、室内的固定装修无偿转让给乙方继续使用。四、乙方于双方签订房屋买卖合同当日支付中介方中介费，维修基金及煤气初装费共计4,000元于抵押当日支付。五、付款方式：1、2010年12月11日付定金4万元。2、2010年12月25日之前补定金79万元，同时甲方交房于乙方。3、乙方于2011年3月1日前支付甲方55万元，同时乙方保证于小区大产证办出后的2个月办理出小产证，产权人为被告陆兆祥一个，否则视为违约处理。4、余款10万元于产证办出后抵押当日乙方支付给甲方。六、甲方承诺产证满3年(或大产证及动迁协议满3年)后以本合同所签的价格转让给乙方，乙方借给甲方的款项自动转为向甲方购房的定金，甲乙双方签订合同后均不得违约，如违约必须支付违约金给守约方，甲方如违约，需补贴乙方现在所定的合同价与当时该房市场评估价的差额部分，还需支付乙方总房价的20%的违约金。乙方如违约，需补贴甲方现在所定的合同价与当时该房市场评估价的差额部分，还需支付甲方总房价的20%的违约金。七、甲方产证满3年(或大产证及动迁协议满3年)后，如甲方出现违约情况的，除支付上述违约金以后，还需赔偿乙方借给甲方具体款项的利息损失，利息按照银行贷款年利率的双倍支付给乙方，如乙方对该房屋进行了装修，甲方还需赔偿乙方的装修损失费(以乙方的装修票据为准)。八、经甲乙双方同意，抵押证、房屋产权证交由乙方保管，甲、乙双方不得将房屋再次抵押给第三方。在甲方将房屋钥匙交给乙方后，房内所发生的水、电、煤、物业等费用由乙方承担，与甲方无关。九、产证满3年(或大产证及动迁协议满3年)可以过户后，甲乙双方必须于1个月进行过户，双方不得以任何理由推拖和延迟本协议的执行，否则视为违约，违约方承担全部违约责任，并自愿接受法院的强制执行，由此造成的后果由违约方全部承担。被告于2011年5月左右将系争房屋交付给了原告，原告进行了装修并入住至今。2010年12月11日，被告陆兆祥出具一份收款收据，言明收到定金4万元。2011年1月13日，被告陆兆祥出具一份收款收据，言明收到系争房屋房款76万元，另有4,000元用于支付维修基金等。2011年3月6日，被告陆兆祥出具一份书面材料，言明收到原告购房款50万元。2011年11月17日，被告陆兆祥出具一份收条，言明收到原告给付系争房屋房款5万元，该款项属于房屋产权变更款10万元中的一部分，余款5万元待变更手续完毕再予结算。2014年2月10日，被告陆兆祥出具一份收条，言明收到原告支付系争房屋房款20万元，尾款3万元待办理房产证明一并结算。2014年9月24日，被告陆兆祥出具一份收条，言明收到原告购房款共计149万，余款1万元待办理房产证时一并结算。被告陆兆祥的银行账户于2010年12月11日收到3万元、于2011年1月13日收到38.4万元、2011年3月6日收到25万元。上述事实，由《委托购买意向书》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记簿》、中国银行储蓄账户金融类交易明细、证人证言及原、被告的陈述等证据所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，本案争议焦点有两点，其一为原、被告双方是否有过借款关系、其二为双方就系争房屋买卖约定的交易价格是75万元还是140万元。对于其一，被告提出双方有过借款，但原告予以否认，且相关中介亦出庭作证证实被告当时将系争房屋在其处挂牌，故对被告辩称双方曾有过借款关系的意见本院不予采信。对于其二，本院认为，双方在系争房屋的交易过程中先后签署过两份协议，对于房屋交易价格的认定应结合该两份协议及交易过程。首先看其交易过程，双方于2010年12月11日签署了一份《委托购买意向书》，约定交易价格为75万元；于2011年3月6日签署了一份《上海市房地产买卖合同》(含附件)，约定金额为140万元。上述两份协议签订时间仅为三个月左右，被告未有证据证明在三个月时间内有引起房价大幅上涨达86.66%因素，且当时居间方的经办人亦作为原告证人出庭作证以证实双方以75万元的成交价购买系争房屋，140万元是为预防被告违约而签订的并不真实的成交价格，故对原告称140万元的价格是为了对于此次购房交易的保障，相交被告的辩称更符合双方此次交易的实际情况。综上，本院认定于2010年12月11日签订的《委托购买意向书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规定，故上述协议有效，且交易价格为75万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，判决如下：确认原告童志刚与被告陆兆祥于2010年12月11日签订的成交价格为75万元的有关上海市浦东新区航瑞路XXX弄XXX号XXX室的《委托购买意向书》有效。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，保全费5,000元，合计12,125元(原告童志刚已预交)，由被告陆兆祥负担(于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  冯昀二〇一七年六月二十六日书记员  马铃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。