中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初11776号原告：IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子），女，1985年4月17日出生，日本籍，住日本国长野县安阴野市。委托诉讼代理人：闫萍，北京卫之平律师事务所律师。被告：战景春，男，1953年1月6日出生，户籍地舒兰市，现在河南省豫北监狱服刑。委托诉讼代理人：武绍智，北京市邦道律师事务所律师。委托诉讼代理人：关孟斌，北京市邦道律师事务所律师。原告IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子，以下简称原告）与被告战景春（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院发回重审，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人闫萍，被告之委托代理人武绍智、关孟斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、判令被告立即腾退北京市朝阳区××××两套房屋；3、判令被告支付原告自2014年7月1日起至实际腾退之日止的租金损失，以每套每月3万元的标准计算。事实与理由：2011年7月1日，原告之父铃木一成委托代理人森本裕史与被告签订《公寓租赁合同》，约定铃木一成将其所有的位于北京市朝阳××××两套房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限至2014年6月30日。因铃木一成去世，原告继承了涉案房屋。因开发商迟迟不给原告办理房屋所有权证，2013年10月18日原告向北京市住建委提出登记申请。2013年11月1日北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室批准了涉案两房屋的登记申请，原告交齐了全部过户税款。2014年原告去朝阳区房管局办理权属登记时获知涉案房屋被河南省安阳市林州公安局查封，原因是林州公安局承办案件的犯罪嫌疑人即被告称，《公寓租赁合同》第十条备注内容：“乙方先租赁此房，待房屋买卖手续齐全后进行过户，待房屋买卖交易时租金作为定金转为购房款”。但原、被告之间的法律关系并非房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系，被告支付的款项系租金，且双方没有签订过房屋买卖合同，签订租赁合同当时战景春也不具备北京市的购房资格，合同约定租赁期满，出租方有权收回房屋，现租赁期满，房屋仍由被告占有使用，故诉至法院。被告发表答辩意见称：不同意原告的诉讼请求。双方之间是房屋买卖合同关系，不是房屋租赁合同关系。铃木一成的代理人森本裕史与被告在中介北京美联房地产经纪有限公司居间下签订的名为公寓租赁合同，实为以租代购方式的房屋买卖合同。《公寓租赁合同》第十条备注：经甲乙双方协商，采取以租代购的形式，乙方先租赁此房，待房产买卖手续齐备后，进行过户。前期乙方代付租金及物业费共计30万元，待房屋买卖交易时作为定金形式转为房款。后被告交付了相应费用，故双方房屋买卖合同关系成立。因双方之间是房屋买卖合同关系，故不同意原告的解除租赁关系及腾退的主张，亦不对原告主张的租金标准发表意见。本院经审理认定事实如下：2001年11月14日，北京天亚物业开发有限公司（出卖人）与铃木一成（买受人，护照号MQ9439208）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各两份，约定由铃木一成购买涉案房屋。2001年11月29日，铃木一成支付了涉案房屋的全部房款。2013年5月15日，北京市长安公证处做出（2013）京长安内民证字第6919号和（2013）京长安内民证字第6920号《公证书》，载明铃木一成于2010年1月31日去世，涉案房屋由原告一人继承。2013年11月1日，北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室向原告出具《向国外及港、澳、台人员和机构租、售房屋审批表》，同意涉案房屋权属转移。2014年1月15日，原告交纳了涉案房屋契税。2011年7月1日，铃木一成（出租方）委托代理人森本裕史与被告（承租方）签订《公寓租赁合同》，约定被告承租涉案房屋作为办公使用，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日。铃木一成应于2011年7月1日将涉案房屋按约定条件交付给被告。年租金100000元，包含物业费、管理费、取暖费。租金按年支付，第一期租金为300000元，于2011年7月1日前付清。租赁期间，每月的电话费、水费、电费、煤气费、燃气费、卫生费、上网费均由被告支付。合同中第2.3条约定，“租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还；如出租方继续出租或出售，在同等条件下承租方有优先购买权；承租方有意继续承租的，应提前1个月向出租方提出书面申请，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。”第十条“备注”以手写体载明：“经甲乙双方协商，采取以租待购的形式，乙方先租赁此房，待房屋买卖手续齐全后，进行过户。前期乙方代付租金及物业费用共计300000元整，待房屋买卖交易时作为定金形式转为房款”。2014年8月7日，河南省林州市人民法院以被告为被告人做出（2014）林刑初字第170号《刑事判决书》，判决被告犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币八万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2013年8月18日起至2028年8月17日止。罚金于本判决生效后十日内缴纳。）其中“被告人供述”部分载明：“我通过老家的徐中太认识了李坤，李坤后来委托我在北京给他买套房，我回到北京后就给李坤在旺座中心找了0821室，李坤看后比较满意，同意购买，后李坤分两次转账给了我503万让我给他买房，我收到钱后，我当时也想帮李坤把房子买下来，但是我在1995年我被老乡骗走了所有的积蓄以后，十几年我一个人在北京打拼没有挣到钱也不敢回东北老家，在李坤第一次打给我100万元以后，我第一个想法就是买一辆好车风风光光的回家，在亲朋好友的面前显摆显摆，好办事用，实际上房子当时是可以买下来的，通过“美联”中介把钱给了房主，我们签一份三方《房屋买卖居中协议》、《等房屋产权证协议》，这个房子就等于是买下来了，当时谈的价格大约在两万九一平米。我没有买房，我和房主森本签订了公寓租赁合同，是以租代购形式，先付租金30万元，我没有把房屋租赁的真实情况告诉李坤。”“本院认为”部分载明：“……关于战景春认为其为李坤买房是事实，不构成诈骗的辩解意见，经查，战景春用租赁的房屋谎称是为李坤所买房屋，骗取钱财后归自己使用，其行为已构成诈骗罪，故对该辩解意见不予采纳。”宣判后，被告不服提起上诉。2014年10月15日，河南省安阳市中级人民法院做出（2014）安中刑一终字第169号《刑事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原判。其中载明：“……经二审审理查明的事实、证据与原判相同，原判认定的证据经一审当庭举证、质证，经二审查证属实，本院予以确认。关于上诉人战景春的上诉理由，经查，上诉人战景春在收到被害人李某的购房款后，并未购买房屋，而是以所租赁的房屋谎称是为被害人李某买下的，上诉人战景春还将所骗取的购房款用于为自己购买轿车，借给他人使用和自己其他消费等，至案发时仍未归还购房款。”双方均认可公寓租赁合同的效力，均认可2014年6月30日之后被告没有支付过任何费用。原告据此认为双方是房屋租赁合同关系，被告则依据合同中备注条款认为双方是房屋买卖合同关系。另，被告本案中新提交了收据复印件、委托购房协议复印件及收条复印件作为证据，用以证明双方之间系房屋买卖合同关系。原告对此不予认可，称被告提交的证据均是复印件，无法核实真实性，且被告提交的收据和委托购房协议均系被告和案外人北京美联房地产经纪有限公司之间发生的，并未经原告方确认，和本案无关，收条上显示的30万是租金，并非购房款。就解除合同的依据，原告认为依据《公寓租赁合同》第2.3条解除合同，称该条系其行使单方解除权的依据。被告不予认可。原告认为应按照合同约定的期限，到2014年6月30日合同就已到期终止，被告应该将房屋返还给原告，现至今未交付，应支付原告租金损失。被告对此不予认可。就租金标准，原告称依据周边房屋租金标准，涉案房屋每套每月租金为3万元。经本院释明后，被告坚持对此不发表意见。就涉案房屋的实际使用情况，原告称涉案房屋现有人在使用，原告自物业了解到是一位叫王某的人负责管理房屋。经询，被告称对房屋的使用情况不知情。庭审中，被告申请证人王某出庭，证人称：“我原来和战景春是同事，朝阳区××××两套房屋是战景春买的房子，现在这两套房屋没人使用，公安局说让我看管房子，以前公安局让出租过一段时间，我现在没有将涉案房屋出租。战景春是通过美联房屋中介签的房屋买卖合同，交了10万元中介费和30万元现金，说是房本下来再交余款，当时一套房屋的租金是1万元，我代收租金后交物业费了，也交给警察一部分。10万元和30万元的收据都是公安局交给我，我提供给被告的。”被告对证人证言予以认可，原告不予认可。本院于2017年6月8日对涉案两套房屋进行了现场勘验。经勘验，北京市朝阳区××××房间现由杨世昱承租，勘验参与人朱小信称该房屋系其以配偶杨世昱的名义从王某处承租过来的，签订租赁合同时王某提交了战景春的授权，朱小信未见过战景春本人。租期两年，自2015年4月30日起租两年，租金每月1万元。王某给朱小信出具了收取租金的收条。朱小信称现在租期已经过了，没有再续签合同，按实际使用情况支付王某租金。朱小信向本院提交了租赁合同及收条，经询，王某对租赁合同及收条予以认可。另勘，北京市朝阳区××××房间目前空置。原、被告对本院勘验情况均予以认可。上述事实，有《商品房买卖合同》和《补充协议》、发票、《向国外及港、澳、台人员和机构租、售房屋审批表》、《公证书》、《公寓租赁合同》、《刑事判决书》、《刑事裁定书》、勘验笔录和当事人陈述等在案为证。本院认为：本案争议焦点为双方之间的法律关系。被告本案中提交的收据、委托购房协议均为被告与案外人北京美联房地产经纪有限公司之间发生，在未经原告确认的前提下，对原告不产生相应效力，现原告对购房事实不予认可，故本院对该证据证明力难以采信。据被告在公安机关的供述及（2014）林刑初字第170号《刑事判决书》对事实的认定“战景春用租赁的房屋谎称是为李坤所买房屋，骗取钱财后归自己使用，其行为已构成诈骗罪”可见被告租赁了涉案房屋用于诈骗，并无购买涉案房屋的意思，被告亦不具备支付购房价款的能力。另，房屋买卖合同的成立须具备房屋价款、付款方式、产权过户等基本要件。本案《公寓租赁合同》中并无上述条款，故被告仅依据该合同第十条备注内容认为双方间法律关系为房屋买卖合同的意见缺乏依据，本院不予采信。综上，结合公证书等证据，本院认为涉案的北京市朝阳区××××两套房屋的产权人应为原告，原、被告之间的法律关系应为房屋租赁合同关系。依据《公寓租赁合同》第2.3条：“租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还”。租赁合同于2014年6月30日到期，据本案查明的事实及勘验的情况，涉案房屋至今仍由被告委托他人使用并从中获得租金收益，本院结合证人王某的证人证言及勘验情况，对被告对此不知情的抗辩意见不予采信，双方并未续签租赁合同，故双方之间成立不定期租赁法律关系。被告至今未向原告支付2014年7月1日之后的租赁费用，原告的合同目的无法实现，现原告要求解除双方之间的租赁法律关系有事实及法律依据，本院予以支持。经勘验，涉案房屋具备腾退条件，本院对原告该部分诉讼请求亦予以支持。就租金损失的大小，本院结合勘验情况对原告的该部分诉讼请求酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除原告IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子）与被告战景春之间的房屋租赁合同关系；被告战景春于本判决生效后七日内将北京市朝阳区××××房屋及北京市朝阳区××××房屋腾退并交付原告IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子）；被告战景春于于本判决生效后七日内支付原告IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子）租金损失（分两部分：自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区××××房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算；自二〇一四年七月一日起至北京市朝阳区××××房屋实际腾退之日止，以每月一万元的标准计算）；驳回原告IIMORISHOKO（中文名：饭森翔子）的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内交付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郭玉房代理审判员  郝 卓代理审判员  路 航二〇一七年六月二十日书 记 员  张茹敏