福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终504号上诉人（一审原告）：福州蓝虎鲸游乐有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路西湖公园内。法定代表人：任旭东，总经理。委托诉讼代理人：韩烁，福建拓维律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：福州市西湖公园管理处，住所地福建省福州市湖滨路**号。法定代表人：王晶，主任。委托诉讼代理人：杨长清，福建大佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：金惠敏，福建大佳律师事务所律师。上诉人福州蓝虎鲸游乐有限公司（下称蓝虎鲸公司）因与被上诉人福州市西湖公园管理处（下称西湖公园）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人蓝虎鲸公司的委托诉讼代理人韩烁，被上诉人西湖公园的法定代表人王晶及委托诉讼代理人杨长清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝虎鲸公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令西湖公园赔偿蓝虎鲸公司停止营业的损失900万元；3、判令西湖公园补偿蓝虎鲸公司改扩建费用2500万元；4、诉讼费由西湖公园承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、蓝虎鲸公司承租租赁物后，对租赁物进行了扩建改造。2002年9月，签订讼争租赁合同时，双方均确认蓝虎鲸公司接受租赁物的总建筑面积为1021平方米。其后，蓝虎鲸公司在原有建筑物的基础上，分别于2007年和2012年两次对租赁物投入约2500万元进行大规模的项目基建建设、固体缸体建设、室内装修，建筑面积从1021平方米扩建为约3800平方米（具体数据以鉴定报告为准），该行为明显属于扩建改造。但一审法院在蓝虎鲸公司已明确提出本案租赁物先后经两次改建，面积已是原租赁物三倍多并要求司法鉴定的情形下，既未认真审核蓝虎鲸公司提交的鉴定申请，也未到租赁现场核实，即简单的根据《室内装饰装修合同》的合同名称，作出蓝虎鲸公司属改建而非扩建的认定，明显与客观事实不符。2、蓝虎鲸公司因西湖公园的封园、半封园、拆迁改造、擅自停水停电等行为导致蓝虎鲸公司停业损失。2009年，因大梦山改造，导致西湖公园西大门封闭约半年；2010年5月，西湖公园内游乐场拆迁，西湖公园封园约半年；2011年9月，西湖公园整体改造，西湖公园再次封园约半年。上述改造事实，相关新闻媒体均有报道，蓝虎鲸公司也已依法举证，但一审法院在没有反证的情形下，本应根据民事诉讼证据优势原则进行认定，但一审法院既不明确蓝虎鲸公司应当举证的证明标准，又对媒体报道证据在没有反证的情形下，作出不予认定的结论，属于认定事实明显错误。二、一审法院适用法律错误。1、蓝虎鲸公司在承租租赁物后，即对租赁物进行扩建，并使用至今。根据蓝虎鲸公司所提供的现场相片和示意图，足以证明西湖管理处的管理房就位于该水族馆的正门，且相关运输材料均需通过西湖公园门禁进入。在西湖公园明知蓝虎鲸公司在进行扩建且未禁止的情形下，应当认定西湖公园对蓝虎鲸公司的扩建行为的默示同意。而西湖公园在一审中称对扩建行为不知情或者反对，与客观事实不符。2、对于出租人在以默示同意的方式许可承租人扩建应当如何补偿，蓝虎鲸公司已提供充分的判例，证明应当依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及第十四条之规定，由西湖公园对扩建部分的造价费用，按双方的过错进行分担。3、一审法院在判决中，无视蓝虎鲸公司的扩建行为，而引用该解释第十二条、第十三条关于装修的规定，驳回蓝虎鲸公司的诉讼请求，显属适用法律错误。西湖公园辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。赔偿的前提是合同是否要解除的问题，如果合同要继续履行就不存在赔偿，所以蓝虎鲸公司的诉讼请求是错误的。二、蓝虎鲸公司诉求补偿改扩建费用2500万元，无事实和法律依据。1、房屋的所有权一直都是西湖公园所有。2、蓝虎鲸公司诉求改扩建补偿无任何依据，西湖公园不存在任何违约行为。蓝虎鲸公司向一审法院起诉请求：1、判令西湖公园向蓝虎鲸公司赔偿从2008年至今的经营损失合计900万元；2、判令西湖公园向蓝虎鲸公司补偿地上建筑物，包括扩建、改建部分的费用2500万元（具体数额待评估、鉴定后确定）；3、本案诉讼费用由西湖公园承担。一审法院认定事实：2002年9月15日，蓝虎鲸公司（乙方）与西湖公园（甲方）签订《西湖公园水族馆租赁协议书》（下称《租赁协议书》），约定：甲方将西湖公园水族馆出租给乙方经营水族观赏、海洋动物表演。租赁时间自2002年10月1日至2010年2月15日止，租金每年10万元。甲方提供现有的水、电设施给乙方使用，不得无故停水、停电。属供水、供电部门停水、停电的，在接到通知后即刻转告乙方。在租赁期内，乙方负责搞好日常维护修缮，未经甲方许可不得进行场馆改造。协议期满后，场馆的原建筑物、水电管网设施均不得拆除并保持原状交给甲方。乙方的动产及鱼类应于协议到期日起十五日内搬离场馆。租赁期内，若公园改造需要动用该表演馆，甲方应提前一个月通知乙方搬迁，乙方应无条件服从自行搬迁。合同履行期间，蓝虎鲸公司于2007年对租赁场馆进行了装修改造。2010年2月28日，蓝虎鲸公司与西湖公园签订《补充合同》，第一条约定：双方此前签订的租赁合同条款不变，双方以每月延长经营期限形式实行每月签约，甲方每月对该设备进行安全检查，在相关部门检查符合要求后，才进行延长经营期续签。第六条约定：甲方若动用该项目场地应提前十天通知乙方，乙方应无条件在甲方规定的时间内拆除，甲方不负任何经济责任，其缴纳的场地租金可按经营天数折算退还。2014年，西湖公园向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除讼争租赁合同及补充协议。蓝虎鲸公司随即提起了本案诉讼。一审法院认为，讼争《租赁协议书》及《补充合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。蓝虎鲸公司称其已以387万元对价通过鼓楼区人民法院执行庭取得了西湖公园水族馆的所有权。但是对该主张蓝虎鲸公司并无证据证明其已代西湖公园对外支付了387万元工程款或通过司法竞拍取得了水族馆的所有权，亦无有权部门出具的权属证明可体现其系水族馆的所有权人。而且，从《租赁协议书》第二条关于“甲方将西湖公园水族馆出租给乙方经营”的约定可见，西湖公园水族馆的所有权并非属于蓝虎鲸公司，否则其无需从西湖公园处承租。综上，蓝虎鲸公司基于其系水族馆的所有权人而要求西湖公园在解除合同之时对原建筑物予以补偿的诉讼理由不能成立。蓝虎鲸公司在承租期间对水族馆进行了改造，2002年《租赁协议书》虽未对改造费用的负担作出约定，但根据蓝虎鲸公司证据19-25可见，其于2007年即已实施了改造行为，其在2010年与西湖公园签订的《补充合同》第六条中仍约定“甲方若动用该项目场地应提前十天通知乙方，乙方应无条件在甲方规定的时间内拆除，甲方不负任何经济责任。”由此可见，双方在《补充合同》中已经对改造费用的负担作出了约定，即由蓝虎鲸公司自行承担。此外，从蓝虎鲸公司证据19-25（即7份《室内装饰装修合同》）可见，蓝虎鲸公司所进行的改造均属于装饰装修，并非属于建筑物的扩建，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”以及第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，无论该装修装修有无征得西湖公园的同意，在租赁期满解除合同时，蓝虎鲸公司均不得要求西湖公园补偿附合装饰装修费用。故蓝虎鲸公司以其对讼争场馆存在多次改造为由，要求西湖公园补偿相关费用的诉讼理由亦不成立。蓝虎鲸公司另主张西湖公园违反《租赁协议书》第五条的约定无故停水停电，并导致其无法经营遭受经济损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实”的规定，蓝虎鲸公司对此负有证明责任。但蓝虎鲸公司并无充足有效的证据证明西湖公园存在无故停水停电的违约行为，应承担举证不能的不利法律后果，其该主张亦不成立。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回福州蓝虎鲸游乐有限公司的诉讼请求。一审案件受理费211800元，由蓝虎鲸公司负担。二审中，双方对一审认定的事实，除蓝虎鲸公司认为一审遗漏认定2007年至2012年蓝虎鲸公司有进行大量的改造扩建、西湖公园改造封园、授权经营等事实，西湖公园对认为无证据证明蓝虎鲸公司2007年有对租赁场馆进行改造外，双方当事人对一审认定的其他事实无异议，对此，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对讼争租赁物是否存在改扩建的事实，本院于2017年6月21日组织双方进行了现场勘验。本案二审争议焦点是：1、西湖公园是否存在封园、拆迁改造、擅自停水停电等违约行为并因此造成蓝虎鲸公司的损失。2、蓝虎鲸公司是否对讼争租赁物进行改扩建，若有改扩建，西湖公园是否应该予以补偿。对此，本院予以分析、认定如下：一、关于西湖公园是否存在封园、拆迁改造、擅自停水停电等违约行为并因此造成蓝虎鲸公司的损失的问题本院认为，首先，根据《租赁协议书》第五条约定：“甲方（西湖公园）提供现有的水、电设施给乙方使用，不得无故停水、停电”。西湖公园作为出租方，负有提供水电设施的义务。蓝虎鲸公司主张西湖公司存在擅自停水、停电的情形，但是至今未能提供证据证明。其次，蓝虎鲸公司主张的封园、半封园、拆迁改造等违约行为造成其经营损失，但其所提供的平面图、媒体报道、员工工资表等证据不足以证明其主张的经营损失。再次，《西湖公园水族馆租赁协议书》并未对西湖公园的封园、半封园、拆迁改造等行为作出任何约定，即便西湖公园存在封园、半封园、拆迁改造等情形，亦未违反双方的合同约定，而且在租赁期间及签订《补充合同》之时，蓝虎鲸公司均未向西湖公园主张过违约损失。故对蓝虎鲸公司的该项上诉请求，不予支持。二、关于蓝虎鲸公司是否对讼争租赁物进行改扩建，若有改扩建，西湖公园是否应该予以补偿的问题本院认为，蓝虎鲸公司主张其对讼争租赁物进行扩建，但其提供的证据不足以证明其主张。所谓房屋扩建，是指在原有房屋基础上加高加层、增加其使用面积的建设项目。首先，根据现场勘验情况，双方均确认讼争租赁物原有建筑层高为两层，现有层高也是两层，讼争租赁物不存在加高加层。蓝虎鲸公司主张一层的两个管理房及二层观众席对面的会议室、员工食堂等建筑属其扩建部分。但该两部分建筑系蓝虎鲸公司为提高水族馆的经营能力而增加的附属间及非生产性工程，不属于扩建。其次，结合蓝虎鲸公司提供的7份《室内装饰装修合同》可见，蓝虎鲸公司是以装修装饰的方式对租赁物进行了改造。再次，蓝虎鲸公司主张其对租赁物进行改扩建，西湖公园未予禁止构成默示同意。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有明确约定的情况下，才可以视为意思表示。但蓝虎鲸公司主张的对讼争租赁物进行改扩建既不属于法律规定，且蓝虎鲸公司也无证据证明双方对租赁物的扩建进行过约定。因此，蓝虎鲸公司认为西湖公园构成默示同意，不能成立。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，认定无论蓝虎鲸公司的装饰装修有无征得西湖公园的同意，在租赁期满解除合同时，均不得要求西湖公司补偿附合装饰装修费用，适用法律正确。综上所述，蓝虎鲸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211800元，由福州蓝虎鲸游乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王孔坚审 判 员  林 毅代理审判员  李振云二〇一七年六月二十八日书 记 员  陈汉文