上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初3567号原告：姬祖红，男，1977年1月30日出生，汉族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。被告：李善弟，男，1955年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：李国强，上海豪派律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚磊磊，上海豪派律师事务所律师。被告：上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：FRANKEMILSTADELMAIER，董事长。委托诉讼代理人：陈雁，女。第三人：上海豪郓投资管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区真陈路XXX号XXX楼G座271室。法定代表人：陆永文，总经理。原告姬祖红诉被告李善弟、上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司(以下简称东方国际文体公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员蔡红兰公开开庭进行审理。原告提出诉讼保全，本院经审查依法采取保全措施。本案于2017年4月13日第一次公开开庭进行审理，原告姬祖红及其委托诉讼代理人周亮，被告李善弟及其委托诉讼代理人李国强，被告东方国际文体公司委托诉讼代理人陈雁到庭参加诉讼。根据被告李善弟的申请，本院依法通知上海豪郓投资管理咨询有限公司(以下简称豪郓投资公司)作为第三人参加诉讼。本案于2017年5月17日第二次公开开庭进行审理，原告姬祖红及其委托诉讼代理人周亮，被告李善弟及其委托诉讼代理人李国强，第三人豪郓投资公司法定代表人陆永文到庭参加诉讼。被告东方国际文体公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告姬祖红向本院提出诉讼请求：1、判令被告东方国际文体公司将位于上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号房屋过户至被告李善弟名下；2、被告李善弟在取得上述房屋产权证后，将房屋过户至原告名下，相应的税费按法律规定处理。事实与理由：2017年1月15日，第三人豪郓投资公司结欠原告工程款和保证金合计人民币(以下币种均为人民币)360万元。被告李善弟作为担保人对上述债务承担保证责任。2017年1月21日，原告与被告李善弟及第三人签订协议书，约定：第三人欠原告工程款及保证金360万元，由被告李善弟担保，并由李善弟代第三人偿还，偿还方式，以房款冲抵，房屋作价360万元。同日，原告与被告李善弟签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告李善弟将青浦区朱家角镇康园路399弄“水都南岸生活广场”509号房屋作价360万元出售给原告，房款支付方式：债权冲抵房款。被告李善弟并保证上述房屋所有房款已全部缴纳，可以办理相关的房屋产权证书，并可以过户给原告。现经原告查证，两被告于2014年7月20日签订上系争房屋的商品房预售合同，被告李善弟已缴清房款并实际入住，该房屋已具备办理过户条件。原告多次要求被告李善弟办理房屋产权登记和过户手续，但被告李善弟以种种理由拒绝办理。故原告诉请法院。被告李善弟辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告李善弟签订的《房屋买卖协议》无效，理由如下：1、原、被告系在同一天签订担保合同及《房屋买卖协议》，其做法本身违反担保法的规定；2、原告与第三人之间签订了工程施工合同，原告对已完成的工程报价为280万元，但是按照合同约定工程应由第三方审价，因此被告李善弟于2017年3月31日通过短信及EMS向原告寄送通知，确定4月7日到工地现场进行审价。但4月7日原告未到场，被告李善弟与审价单位在下午13时30分到达工地现场，现审定工程价是100多万元，原告报送的工程价存在虚构，故被告担保的主合同无效。被告东方国际文体公司辩称：对于原告要求将系争房屋过户至被告李善弟名下无异议。第三人豪郓投资公司述称：原告与第三人有工程承包关系，原告计算的工程量与事实不符。原告提供的所有书证均是在2017年1月25日签订，并非系原告主张的分为1月15日、1月21日签订的。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，原告作为承包方、第三人作为发包方签订《安吉宝胜寺施工总承包合同》，约定由原告承建第三人发包的“禅寺建筑装修工程”，合同总价暂估5千万元，合同约定结算依据及工程款支付方式，并约定原告向第三人缴纳履约质量保证金80万元等。原告于2016年11月8日开始施工，2017年1月18日因与第三人发生纠纷致停工。2017年1月15日，第三人出具《工程价款确认书》，载明：截至2017年1月10日，由姬祖红承包施工的安吉宝胜寺工程已完成工程量合计价格为280万。同日，第三人出具《欠条》，载明：今欠姬祖红工程款计280万元整，欠其保证金计80万元，合计欠姬祖红360万元，利息自2017年元月20日起算，月利率百分之二。被告李善弟作为担保人签字。2017年元月21日，原告作为甲方、第三人作为乙方、被告李善弟作为丙方签订《协议书》，载明：乙方欠甲方工程款及保证金计360万元，丙方担保；现由丙方代乙方向甲方偿还，偿还方式为以房款抵冲，房屋作价360万元。当日，被告李善弟出具《承诺书》，载明：本人至今单身，全资购买上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋1幢，无纠纷。现自愿将该房屋出售给姬祖红。同日，原告作为乙方、被告李善弟作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定：甲方现有房屋一处，位于上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号，建筑面积168.06平方米，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方自愿购买，房屋作价360万元；房款支付方式为以债权抵充房款，甲方无条件予以同意；因该房屋产证尚未办理，现甲方将其拥有的该房屋的一切权利交予乙方，包括所有、占有、收益、使用、处分权等内容。并双方签订《房屋买卖移交清单》，包括：原始购房合同1份；原始付款发票6份，其中复印件1份；房屋及进户门钥匙；被告李善弟身份证复印件1张。之后，被告未将进户门钥匙交付原告，系争房屋仍由被告李善弟居住。又同日，原告和被告李善弟还签订《委托书》，载明：李善弟委托姬祖红办理上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋的税费缴纳、办(领)证、抵押、变卖等一切事项，产生的一切法律后果均由被告李善弟本人承担。2017年元月25日，原告出具承诺书，载明：2017年3月1日前如李善弟欲现金回购上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋，姬祖红必须同意，房屋价格按365万元计。同日，原告另具承诺书，载明：2017年2月20日后，安吉宝胜寺工程须正常开工，但豪郓投资公司须保证施工环境正常，无矛盾或纠纷。2017年4月11日，浙江中诚工程管理科技有限公司出具《工程造价咨询报告书》，审定造价为1,001,828元。另查明：2014年7月20日，被告东方国际文体公司作为甲方(卖方)、被告李善弟作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由被告李善弟购买上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《水都南岸生活广场》509号房屋，房屋建筑面积168.06平方米，总价款暂定243万元等。被告李善弟已经付清全部房款。现系争房屋登记在被告东方国际产业公司名下。以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，施工承包合同、工程价款确认书、欠条、协议书、承诺书、房屋买卖协议、委托书、咨询报告书、商品房预售合同、发票、房地产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告李善弟主张：其与原告签订房屋买卖协议只是为了担保债务履行，并无出售房屋意思表示；原告向第三人报的已完成工程总价是280万元，事实上现由第三方审价，只有100余万元，因此，原告与第三人之间的债务本身与事实不符，故被告作为债务担保人的担保无效；原、被告及第三人签订的书证都是在2017年1月25日同一个地方(萧山金马饭店)签订，房屋买卖协议与担保协议在同一天签订违反担保法规定。被告李善弟为此提供通信记录，证明其于2017年1月15日、1月21日均在上海使用自己的手机号与他人通话，不可能在萧山金马饭店签订书证的事实。第三人豪郓投资公司表示：确认被告李善弟主张，原告提供的书证均系2017年1月25日在萧山金马饭店签订。原告认为：对被告李善弟提供的通信记录的真实性无异议，但是也有可能系他人使用被告李善弟的手机号码，故被告李善弟提供此证据并不能证明被告李善弟2017年1月15日、1月21日在上海的事实。本院认为：本案争议的主要焦点在于原告与被告李善弟签订的《房屋买卖协议》是否有效？本院根据查明的事实作如下分析：一、原告提供的证据即2017年元月21日，原告与被告李善弟及第三人签订的《协议书》、原告与被告李善弟签订的《房屋买卖协议》，虽然被告李善弟及第三人均否认上述两份协议签订时间非2017年元月21日，但均未否认协议内容的真实性，故本院认可上述两份协议的真实性。从《协议书》及《房屋买卖协议》所载明的内容，即可知晓原告与被告李善弟签订协议的目的系为了取得系争房屋的处置权，即在被告李善弟不能按期还款时，原告即可根据协议规定将房屋所有权予以处分。一般而言，在协议达成的时间方面，担保物权实现条件成就后达成的协议，为担保财产折价协议，法律给与认可。而在担保物权实现条件之前，达成的以担保物权实现条件成就时直接转移担保财产所有权为内容的协议则为流质契约，法律予以禁止。故该约定实际为一种变相的流质约定，不符合担保法的规定。二、从原告姬祖红出具的《承诺书》载明的内容不难看出，被告李善弟签订房屋买卖协议时无转移系争房屋所有权真实意思表示，原告也并非要购买房屋。究其本意，原告与被告李善弟签订房屋买卖协议实则为李善弟的担保债务进行担保，是为担保债务履行或偿还而存在的，房屋买卖非双方当事人真实意思，担保债务才是原告与被告李善弟的真实意思表示。综上所述，原告与被告李善弟之间是债务担保而非房屋买卖合同关系，被告签订房屋买卖协议时无真实出售房屋意思，其真实意思是以此为其债务担保，而原告则是为了保障其债权顺利得到清偿。故原告与被告李善弟签订的房屋买卖协议系以房屋买卖形式掩盖非典型流质目的，属于买卖担保型的非典型流质，应为无效。故原告要求被告李善弟将房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。而原告要求被告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司将房屋过户至被告李善弟名下，系两被告之间的权利义务关系，原告无权要求，故本案不作处理。对于原告与被告李善弟及第三人的工程款结算及担保责任，原告可依据约定另行解决，本案中不作处理。被告上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系放弃自身诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告姬祖红要求被告李善弟将坐落于上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号房屋过户至原告名下的诉讼请求不予支持。本案受理费80元，减半收取计40元；保全费5,000元，均由原告姬祖红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蔡红兰二〇一七年六月二十二日书记员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决