上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初1657号原告：王杰，男，1981年11月4日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：吴艳红，女，1981年8月18日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：单若昱，上海明伦律师事务所律师。被告：赵井豹，男，1988年4月26日生，汉族，住江苏省淮安市。被告：王玲玲，女，1989年7月23日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告王杰、吴艳红诉被告赵井豹、王玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月1日、2017年4月7日公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人单若昱、两被告及其委托诉讼代理人方惠荣、滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》、2016年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》、2016年3月20日签订的《协议书》、2016年9月30签订的《协议书》；2、两被告支付逾期付款违约金1960元(人民币，下同)；3、两被告支付赔偿金160,000元。事实和理由：原、被告于2016年1月30日签订《房地产买卖居间协议》，于2016年3月20日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告名下的奉贤区海泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款800,000元，并约定了过户、违约责任等。原告收到被告首付款240,000元，余款560,000元尚未支付。被告未能在合同约定的过户日即2016年11月10日前办理过户手续，亦未支付余款560,000元，构成违约，且逾期7天有余，按照合同约定条款，原告取得合同解除权，并有权追究其他违约责任，故提起诉讼。两被告辩称，不同意原告诉请，本案系两原告违约，不愿意继续履行合同，请求驳回诉请。两被告已经另行起诉，请求继续履行合同、过户、交房。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月30日，王杰作为甲方、王玲玲作为乙方，双方签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，约定王杰将上海市奉贤区海泉路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给王玲玲，房价款800,000元，附属设施、设备、室内装修包含在房价款内。首付款160,000元，尾款10,000元，第二期房价款640,000元通过银行贷款支付；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后，对该房进行验看清点，确认无误后交房。若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款，应当在送件同时将相应部分房款支付甲方。交易税费由乙方承担。违约责任：任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。2016年3月20日，王杰、吴艳红作为甲方，赵井豹、王玲玲作为乙方，双方网签了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的上海市奉贤区海泉路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房价款90万元，甲方于2016年11月30日腾房，并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2016年11月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。第十一条约定，本合同补充条款与正文不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)约定，本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条款、付款协议为准。附件三付款协议约定：1、首期房价款：乙方应于签订本合同后当日内支付甲方部分首期房价款270,000元(包含已支付的定金)；……3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请630,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲、乙双方赴上海市奉贤区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由乙方收执收件收据。待上海市奉贤区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放贷期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。5、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后七日内，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。2016年3月20日，双方又签订《协议书》，约定，双方买卖该房地产的实际成交价格为800,000元；双方确认，于该房屋的房产证满两年后，2016年9月1日前开始申请贷款和审税等相关的流程，甲方应于《上海市房地产买卖合同》中规定的交房当日与乙方清点确认后将该房屋内设施设备连同该房地产一同交于乙方；首付共计240,000元，2016年1月30日已支付首付200,000元，2016年5月8日乙方入住之前，乙方需支付甲方剩余40,000元。2016年8月21日，王玲玲向王杰、吴艳红发出催告函，要求在2016年9月1日上午9点前往房地产交易中心办理过户手续。2016年8月29日，吴艳红、王杰向赵井豹、王玲玲发出解除合同通知书，通知赵井豹、王玲玲解除买卖合同和相关协议。2016年9月，赵井豹、王玲玲曾向本院申请诉前调解，后正式起诉，要求解决双方纠纷，期间于2016年9月30日，双方签订《协议书》，约定双方重新于2016年9月30日开始办理银行贷款、审税等手续，在办理房屋交易流程中，双方应当积极配合；双方经友好协商同意，若双方正常进行交易，甲方之前在房地产交易过程中发生的违约行为，乙方不追究甲方的违约责任；由于乙方申请贷款金额从原来约定的630,000元调整为500,000元整，在原协议中第四条约定的“甲方在收到银行贷款后3日内退乙方人民币70,000元”，更改为在房地产过户前乙方支付甲方人民币60,000元整。为此，赵井豹、王玲玲申请撤回诉讼，本院以(2016)沪0120民初17932号民事裁定书裁定准予撤诉。之后王杰、吴艳红协助赵井豹、王玲玲办理了审税手续，并于2016年11月2日协助赵井豹、王玲玲办理公积金贷款手续，赵井豹、王玲玲签订了公积金贷款合同。审理中，赵井豹、王玲玲主张公积金贷款于2016年11月24日审批通过。2016年11月5日，中介公司通知王杰、吴艳红于2016年11月24日前往房产交易中心办理过户手续，王杰、吴艳红提出异议，不愿意前往办理过户手续。2016年11月23日，王杰、吴艳红委托律师向赵井豹、王玲玲发出律师函，告知赵井豹、王玲玲，鉴于赵井豹、王玲玲没有依约履行《上海市房地产买卖合同》第六条、附件三第3条规定履行付款义务，构成逾期违约，函告赵井豹、王玲玲：双方签署的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖协议》至收到本函件当日解除。赵井豹、王玲玲于2016年11月24日收到该律师函。另查明，赵井豹、王玲玲实际已经支付王杰、吴艳红的房价款为240,000元。再查明，2016年3月20日，王杰与王玲玲签订《租赁合同》，约定王杰将涉案房屋出租给王玲玲，租期自2016年5月1日至2017年4月30日。王杰将涉案房屋交付王玲玲居住。本院认为，本案争议的是哪一方当事人违约的问题。因为双方的房屋买卖行为，双方产生纠纷，2016年9月30日，双方重新签订《协议书》，约定重新开始办理相关手续，并约定若正常交易，被告不追究原告之前的违约行为。之后原告也配合被告办理审税、贷款等相关手续。但是双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的2016年11月10日办理过户手续；产权过户当日即送件日，若被告贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过额度不足，应由被告自行补足第二期房款支付给原告，这两个合同内容并未变更，双方应按照上述约定履行。但是被告实际未及时履行第二期房款的付款义务，按照合同约定，原告有权在七日后即2016年11月18日起单方解除合同。原告于2016年11月23日向被告发出律师函，以被告未按约支付第二期房款为由，告知被告解除合同，符合双方的合同约定以及合同法相关规定，双方合同在被告收到该律师函当日即2016年11月24日解除。因为认定合同解除，原告收到的房款240,000元应当返还被告。合同约定被告应当支付逾期付款的7天的违约金，所以被告应当支付违约金1,960元(560,000*0.0005*7)，本院对原告的该项诉请予以支持。合同解除后，涉案房屋仍归原告所有，从市场情况看，房屋价格上涨，并没有导致原告损失，故本院对原告要求赔偿损失的诉请不予支持。关于涉案房屋交付问题，双方在签订租赁合同的情况下，原告将房屋交付被告，应认定为租赁关系下的交付，故本案对房屋返还问题不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、原告王杰、吴艳红与被告赵井豹、王玲玲双方于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》、2016年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》、2016年3月20日签订的《协议书》、2016年9月30签订的《协议书》于2016年11月24日解除；二、原告王杰、吴艳红于本判决生效后十日内返还被告赵井豹、王玲玲购房款人民币240,000元；三、被告赵井豹、王玲玲于本判决生效后十日内支付原告王杰、吴艳红违约金1,960元；四、驳回原告王杰、吴艳红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,420元，减半收取计6,710元，由两原告负担6,630元，由两被告负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇一七年六月十二日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。