新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵11民终21号 上诉人（原审原告）：谢德玉，男，1951年3月21日出生，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：王成兵，新疆努尔路克律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团第十二师一〇四团，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街465号。 法定代表人：吕治中，该团团长。 委托诉讼代理人：牛毅红，新疆星愿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆德源房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街465号。 法定代表人：罗世政，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋涛，男，该公司财务科科长。 委托诉讼代理人：黄江，新疆鑫茂律师事务所律师。 上诉人谢德玉因与被上诉人新疆生产建设兵团第十二师一〇四团（以下简称一〇四团）、新疆德源房地产开发有限公司（以下简称德源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院(2019)兵1101民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢德玉及其委托诉讼代理人王成兵、被上诉人一〇四团的委托诉讼代理人牛毅红、被上诉人德源公司的委托诉讼代理人宋涛、黄江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人谢德玉的上诉请求：请求撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人房屋拆迁安置补偿款5578896元。事实和理由：一、本案应当按照行政案件审理，而不应以民事纠纷进行审理。2015年《中华人民共和国行政诉讼法》明确规定土地房屋征收补偿协议属于行政诉讼受案范围。其中第十二条规定人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。本案被上诉人一〇四团属于国家行政机关，涉案的房屋拆迁补偿安置协议书属于行政协议。人民法院在2015年以前，对于房屋拆迁补偿协议，可作为民事案件审理，2015年之后，房屋拆迁补偿类的行政协议应当作为行政案件审理。二、一审认定涉案拆迁安置补偿面积属住宅面积补偿的认定错误。人民法院对证据的认定应当全面客观公正。本案中房屋搬迁安置补偿协议书上的签名及兑付时的文件记录、书写笔迹、印章部位，均可证明上诉人拆迁安置补偿中存在商业面积安置补偿的事实。协议书中关于商业面积补偿的约定，结合当时征迁现状，可以印证被拆迁房屋的商业性质已经存在。一审认定上诉人的被拆迁房屋安置补偿面积为住宅性质显然错误。三、一审判决认定按住宅面积单价2450元/平方米进行补偿，既无事实依据亦无公平可言。被上诉人一〇四团未按双方签订的协议书履行期限安置上诉人商业房屋面积的义务，直至提起诉讼时已长达七年，被上诉人一〇四团或其指定单位均未向上诉人支付过任何商业房屋面积拆迁安置补偿款。此期间上诉人多次找被上诉人要求履行原拆迁协议。上诉人与被上诉人一〇四团签订的协议书是上诉人牺牲赖以生存的土地及房屋为代价，其目的是按期足额取得拆迁补偿款。而被上诉人一〇四团仅向谢德玉安置了住宅房屋，在长达七年时间里迟迟不按协议约定向上诉人安置双方的商业面积或支付补偿款。在被上诉人一〇四团迟延履行的期间里，被征土地及房屋的价值已发生变化，如继续按原来约定的补偿款履行，显然与上诉人签订协议书的初衷不符。因两被上诉人迟延履行义务导致合同目的无法实现。两被上诉人继续履行支付安置补偿款义务，应当根据现时的房地产拆迁价格予以补偿，方可体现公平公正原则。综上，恳请二审法院依法撤销原审判决，依法改判。 被上诉人一〇四团辩称，一、上诉人与被上诉人一〇四团签订的房屋拆迁补偿协议书是平等主体之间约定的权利义务，属于民事纠纷范畴。二、一审法院在审理中查明并认定上诉人的补偿面积及金额事实清楚、证据充分。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。 被上诉人德源公司辩称，德源公司与一〇四团的答辩意见一致。 谢德玉向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告商铺安置补偿款5578896元（商铺面积共计297.41平方米×20000元/平方米=5948200元；超出住宅面积69.68平方米×5300元/平方米=369304元；实际应补偿金额为5948200元-369304元=5578896元）；2、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年12月21日，原告谢德玉与新疆生产建设兵团第十二师一〇四团土地前期开发办公室签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议书》，约定按照团场整体规划需要，遵照《一〇四团2011年房屋搬迁安置方案》对居民区进行房屋改造，原告有正式产权证和视为有证砖混结构房屋9间799.27平方米，有正式产权证和视为有证砖木结构房屋2间65.07平方米，折算后置换产权面积为65.07平方米×0.9=58.56平方米；原告同意上述类型房屋通过产权置换的方式进行置换，并同意产权置换的实际面积为857.83平方米（旁边空白处手写其中商业面积297.41平方米）；原告同意地下室1间500.06平方米、院内地坪56.84平方米、围墙5.6米，树木10棵按照双方协商作价附属物总计502644.80元按货币补偿方式由被告一〇四团补偿，而不要求产权置换，原告不要求房屋产权置换的，一〇四团在原告搬迁完毕后将房屋补偿款一次性支付给原告；补偿安置房建筑面积约100平方米4套。 2012年4月20日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“2012年1月9日安置住宅1套，面积为132.10平方米，剩余拆迁面积为725.73平方米，西城印象东区2号-2-1201、1202号，并支付拆迁费54067.40元，剩余拆迁费448577.40元；2012年4月23日支付拆迁费448577.40元，拆迁费已全部结清。” 2015年1月21日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“已安置9-3-1402号，面积95.81平方米，支付简装补助2000元。” 2015年12月12日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“2015年12月12日安置1-3-1602号，面积147.28平方米，支付简装补助2000元。” 2016年2月1日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“2016年2月1日安置10-3-302号，面积84.74平方米，支付简装补助2000元。” 2016年3月4日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“支付过渡费为，2012年3月13日至2015年1月10日每月1000元（已安置132.10平方米），33月+27天，33900×0.846=28679.63元；2015年1月10日至同年3月13日，3月+3天=3100元；2015年3月14日至同年12月12日，每月2000元，8月+28天=17866.67+3100×0.734=15389.54元，共计44069.17元。” 2017年6月16日，被告德源公司在原告提交的《房屋搬迁补偿安置协议书》上注明：“2017年6月16日安置10-4-1401，面积85.43平方米，安置10-2-1402，面积84.74平方米，共支付简装补助费4000元；住宅面积已安置完毕，今天安置170.17平方米，占商业面积297.41平方米中的69.68平方米。” 根据被告德源公司在合同中备注补偿面积计算，被告实际安置原告630.1平方米房屋，剩余227.73平方米未安置，也未补偿。现原告的房屋已被全部拆除。 另查明，2011年2月，一〇四团下发《一〇四团2011年房屋搬迁安置补偿方案》，载明一〇四团成立土地前期开发办公室具体负责搬迁工作，团土地前期开发办公室与被搬迁人签订房屋搬迁补偿协议，并进行公示，德源公司负责提供产权置换房屋的地点、楼层、位置、户型、结构、建筑面积，并向搬迁人提交、备案；被搬迁户的补偿，经团财务科、公交建商科、土地前期开发办和德源公司四方会审后，报团土地前期开发领导小组审批，由团财务科监督德源公司负责实施；搬迁补偿方式为房屋产权置换、货币补偿二种方式；有证的住房，砖混结构按实测建筑面积2450元/平方米、砖木结构实测建筑面积2205元/平方米进行一次性补偿。 一审法院认为，原告与一〇四团土地前期开发办公室签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》是合同当事人在平等基础上自愿签订的，内容不违反法律规定，为有效合同，一〇四团土地前期开发办公室不具备法人资格，其对外签订合同从事民事活动造成的民事后果，应由一〇四团承担。 《一〇四团2011年房屋搬迁安置补偿方案》载明由一〇四团与被搬迁人签订房屋搬迁补偿协议后，由德源公司负责提供产权置换房屋的地点、楼层、位置、户型等，对被搬迁户的补偿，由一〇四团审批后，监督德源公司实施。本案《房屋搬迁补偿安置协议书》实际由德源公司进行安置、补偿。故被告德源公司也应承担责任。 根据庭审查明的事实，原告确有227.73平方米房屋未被安置补偿，故被告应对以上房屋面积进行补偿，但对原告认为被告未补偿的房屋面积是商业门面，并要求按商业门面计算费用的诉讼请求，因被告提交的房屋搬迁补偿安置协议书及有原告签名的拆迁补偿核算表、房屋拆迁面积确认表等证据均证明原告的被拆迁面积中没有商业门面，且原告也未提交其在被拆迁房屋中从事商业活动的营业执照等相关证据，故对原告要求按商业门面的补偿标准计算费用的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于原告的房屋已被拆除，原告也要求按货币补偿方式计算费用，故一审法院参照《一〇四团2011年房屋搬迁安置补偿方案》中对有证砖混结构住房按2450元/平方米的标准计算原告的补偿费为557938.50元（227.73平方米×2450元/平方米），原告超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，一审判决：一、被告新疆生产建设兵团第十二师一〇四团、新疆德源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢德玉房屋补偿款557938.50元；二、驳回原告谢德玉的其他诉讼请求。案件受理费50852元，由原告谢德玉负担15256元，由被告新疆生产建设兵团第十二师一〇四团、新疆德源房地产开发有限公司负担35596元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求当庭依法提交了以下证据：一、房屋搬迁补偿安置协议书原件一份，拟证明协议书中对于商业面积的具体平方数有明确描述并以手写方式记载于协议书中，且加盖有被上诉人德源公司的财务专用章。二、乌鲁木齐市德巍建材厂营业执照复印件、税务登记证原件、组织机构代码证复印件、一〇四团民政科证明复印件、一〇四团社区指导办证明复印件、房产证复印件、新疆维吾尔自治区组织机构代码废置通知单原件、准予注销登记通知书原件、机构信用代码证原件各一份。拟证明上诉人在涉案的拆迁地点开办乌鲁木齐市德巍建材厂，内含厂房、办公室、商店、大众浴室等商业经营实体。三、乌鲁木齐市德巍建材厂个人独资企业变更登记申请书一套共十五页，拟证明上诉人开办的乌鲁木齐市德巍建材厂于2010年11月25日将企业住所地变更至拆迁地址，用于从事生产经营，企业性质为经营性质。四、个人独资企业年检报告书、商品房预售合同签约证明和预告登记申请书各一份。拟证明乌鲁木齐市德巍建材厂持续经营以及上诉人提出拆迁安置补偿款金额的计算依据。 本院组织当事人对以上证据进行了证据交换和质证。经质证，1、被上诉人一〇四团对证据一的打印部分认可，对手写添加部分不认可，认为添加部分无效；被上诉人德源公司对证据一的真实性认可，也认可财务专用章系德源公司所有，但对关联性不认可。2、被上诉人一〇四团对证据二的乌鲁木齐市德巍建材厂营业执照、税务登记证、组织机构代码证、新疆维吾尔自治区组织机构代码废置通知单、准予注销登记通知书、机构信用代码证的真实性、关联性、合法性均不认可，涉案补偿协议书签订于2011年12月21日，但上诉人提供的上述证据均为协议书签订之后的日期，故不予认可。对于一〇四团民政科证明、一〇四团社区指导办证明、房产证均不认可，认为证据内容模糊，且房屋性质并非由单位出证据即可改变，故不认可。被上诉人德源公司对上诉人提交的证据二质证意见与被上诉人一〇四团意见一致。3、被上诉人一〇四团对证据三的真实性认可，对合法性和关联性不认可，认为该组证据只能证明上诉人有经营行为，且该组证据与证据二的房产证证据相互矛盾，房产证载明性质是住宅，并非经营性用房。被上诉人德源公司对证据三的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为拆迁过程中针对工厂、商业和住宅的补偿标准是不同的，工厂的补偿标准低于住宅。4、被上诉人一〇四团对证据四的企业年检报告书的真实性认可，对合法性和关联性不认可，无法证实拆迁房屋性质变更为商用；认为预告登记申请书没有加盖公章，且与本案没有关联性，因此对真实性、合法性、关联性均不认可。被上诉人德源公司对证据四的质证意见与被上诉人一〇四团质证意见一致，认为该证据不能证实房产价格。 经本院审查对当事人提交的证据认定如下：第一组证据虽有手写添加字迹，被上诉人德源公司对真实性认可，但所添加的内容确认的商业面积无真实的来源，所拆迁的房屋为住宅并无商业面积，故本院对该组证据不予采信。第二组证据无法证明涉案拆迁房屋的性质改变为商用性质，故本院不予确认。第三组证据，因两被上诉人对真实性均认可，但证据无法证实房屋性质变更为商用，故本院对该组证据真实性予以确认，关联性不予确认。第四组证据，因两被上诉人对企业年检报告书的真实性认可，但无法证实房屋性质的变更，故本院对该证据真实性予以确认，关联性不予确认。预告登记申请书与本案没有关联性，本院对该证据不予确认。 庭审中，上诉人谢德玉当庭自愿放弃要求本案按照行政案件审理的上诉主张。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人给付5578896元的拆迁补偿款有无事实和法律依据。 本院认为，本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是由于被上诉人兵团一〇四团拆迁上诉人谢德玉的住宅房屋而引起的。由于拆迁房的用地的实际使用人为被上诉人德源公司，被上诉人德源公司按照被上诉人一〇四团的委托处置拆迁安置事宜。 上诉人谢德玉认为，按照基于被上诉人一〇四团签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》中的约定：“乙方（上诉人）同意上述类型的房屋可以产权置换的方式进行置换，并且同意产权置换的实际面积为857.83平方米。（其中商业297.41平方米）”，按照被上诉人德源公司的屡次安置，尚余面积227.73平方米（297.41平方米-69.68平方米）。 经过二审庭审查明，上诉人谢德玉被拆迁的房屋为普通住宅，并非商业用地，虽然上诉人将其经营的德巍建材厂的住所地变更至其住宅的名下，但不能改变该房屋的实际性质。上述事实有《拆迁补偿核算表》、《房屋搬迁补偿安置协议书》、《拆迁面积确认表》、《国有土地使用权初始、设立登记审批表》、《国有土地使用权初始、设立登记申请书》、《地籍调查表》以及《私房产权证》均证实所拆迁的房屋性质为住宅，土地使用权为划拨土地。上诉人谢德玉在二审中提供了德巍建材厂的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、组织机构代码废置通知单、准予注销登记通知书、机构信用代码证、一〇四团民政科证明、一〇四团社区指导办证明以及企业年检报告书等机关证据欲证明其被拆迁的房屋为商业性质，拥有商业面积297.41平方米。 本院认为，拆迁补偿安置协议中的商业面积297.41平方米，其来源和组成部分没有明确的计算依据。上诉人谢德玉经营的德巍建材厂并不在所拆迁的住宅之内，拆迁的住宅只是作为建材厂的住址地，其不能作为改变拆迁房屋住宅的性质。上诉人谢德玉在庭审中认为，所拆迁的房屋内其还经营服装厂、商店、大众浴池等，其并未提供相应的证据加以证实，应承担举证不能的责任。 因此，根据一、二审查明的事实，上诉人谢德玉的房屋并不具备商业用途，一审法院按照普通砖混结构的房屋价格予以补偿，符合诚实信用原则以及相关的事实和法律规定，上诉人谢德玉要求按照商业面积予以补偿的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人谢德玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46947元，由上诉人谢德玉负担（上诉人已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 华 审 判 员  王建敏 审 判 员  俞忻伶 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  石 英 书 记 员  佩 丽 1