河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0803民初659号原告：侯明锦，男，1982年1月28日出生，住河北省承德市双滦区。委托诉讼代理人：杨梅，河北德汇律师事务所律师。被告：陈万和，男，1963年6月20日山生，住河北省承德市双滦区。被告：乔振林，男，1957年9月29日出生,住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：王树国，河北王树国律师事务所律师。原告侯明锦与被告陈万和、乔振林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯明锦及其委托诉讼代理人杨梅、被告陈万和、被告乔振林的委托诉讼代理人王树国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯明锦向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告陈万和签订的X房屋买卖协议有效。2.二被告协助原告办理该房屋过户手续。3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告侯明锦于2005年经人介绍与被告陈万和达成一致，购买其所有的位于承德市双滦区X房屋。双方协商购房单价为原合同单价1420元每平方米，总价款为128751元。因被告陈万和在出售该房屋时称，该房屋为抵债房，故购买时房屋的实际所有权人为陈万和，房屋的挂名人为本案被告乔振林。原告将首付款付给被告陈万和，同时被告陈万和将房屋于7月交付给原告。原告办理了房屋入住的水电暖物业等各项手续，并进行房屋装修后一直居住至今。期间原告自2005年7月后一直如期偿还按揭贷款，最后一笔贷款也于2007年8月15日偿还完毕，至此原告已经完全履行了房款交付义务。因原告多次要求被告履行协助过户义务均不能，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈万和辩称：原告的起诉属实，但不是买卖合同，是顶账，是翠兴房地产公司欠我工程款将该房屋抵顶给我，顶了工程款。我欠原告姐夫伊国伟塑钢钱，该房屋原告给了我首付款三万多元，还有我还的两万多元贷款，都抵顶欠伊国伟的塑钢钱，我就把房屋交给伊国伟了。被告乔振林辩称：涉诉的房屋是乔振林亲属的朋友陶春玉的房屋，经陶春玉要求登记在乔振林名下。乔振林与原告、陈万和根本不认识，没有经济往来发生。原告起诉称是陈万和的房屋，起诉前应知道房屋登记在乔振林的名下，原告应向乔振林求证事实，原告不是善意的买受人。在没有求证的情况下，原告起诉乔振林，要求过户、并承担诉讼费用是不对的。原告侯明锦向本院提交的证据有：1.原告侯明锦与陈万和签订的买卖协议一份。2.收条一张。拟证实存在基础的房屋买卖事实。3.工商银行太平桥支行的存折一本，拟证实原告自2005年7月后一直正常偿还贷款，最后一笔提前还贷的时间为2007年8月15日，原告支付了全部购房款。4.个人住房贷款凭证，证明争议房屋贷款金额为90000.00元。5.银行存款凭证一份，证明原告提前还清了银行贷款，最后一笔还款额度为68580.90元。6.一组证据：6-1号为办理入住应交其他款项通知单，6-2号入住户须知，6-3号小区室内装饰装修须知，6-4号小区装饰装修协议，6-5号地板采暖用户使用须知，6-6号服务业发票，包括物业管理费、房屋使用证费及代办、所有权证服务费，6-7号房屋移交验收单，6-8、6-9号费用收据，内容为垃圾清运费、代收维修基金、代收取暖费、代收单元电子防盗门、代办房屋所有权证费、代收煤气初装费、共两页6张票据，6-10号扣除垃圾清运费凭证，6-11号用水管理合同书，6-12号居民煤气供用气合同，6-13号物业管理合同，6-14号煤气供用气合同，6-15号取暖费费发票2页2张，6-16号电费单共8页28张，6-17号水费单共5页13张，6-18号有线电视费共3页6张，6-19号污水处理费卫生费1页2张，6-20号物业费1页2张。6号一组证据拟证实被告陈万和于2005年7月份将房屋实际交付给了原告居住使用，房屋的装修、入户的全部手续以及证据项下费用全部由原告交付，被告已经履行了房屋的交付。同时在上述银行贷款和费用外，原告以58000.00元房屋首付款的方式将现金通过案外人伊国伟交付了本案被告陈万和，至此原告已经履行了全部的房屋付款义务。7.一组申请调取房产档案证据：7-1号房权证，7-2号契税完税证，7-3号商品房购销协议书，经办人为陈万和签字，7-4号商品房买卖合同，该合同并非乔振林本人签字，7-5号不动产发票2张，一张面额100000.00元，一张28751.00元，发票上复核人签字为陈万和。拟证实被告乔振林仅为登记的房主，并非房屋的实际所有权人。8.一组申请调取他项权档案：8-1号房屋他项权证，8-2号太平桥支行的撤销证明，拟证实争议房屋贷款90000.00元，抵押期限为2004年8月至2014年8月2日，贷款本息已全部还清。其余证明目的同7号证据。9.翠兴房地产开发有限责任公司办理的房屋证书，证明目的同7、8号证据。10.公证书一份，包括中国工商银行的个人借款合同及借款公证，拟证实该房屋购买以按揭贷款的方式，贷款金额为90000.00元，时间为2004年8月3日，银行指定还款账号为X，该账号与原告偿还贷款的存折和最后一次提前还款的银行凭证账号一致，证实原告履行了还款义务。11.建设工程施工合同一份计6页，拟证实争议房屋开发单位即发包人为承德翠兴房地产开发有限责任公司，施工单位即承包人为龙城建筑安装工程有限公司，拟证实本案争议房屋在该合同项下。12.承德市龙城建筑安装工程有限公司证明一份，拟证实本案争议房屋为翠兴房地产开发公司通过龙城建筑公司给被告陈万和抵顶工程款的抵账房，被告陈万和为房屋的实际所有权人，抵账的具体方式为银行贷款方式，由陈万和本人或允许的第三人在翠兴房地产签订购房合同并通过银行贷款方式套现，被告陈万和对房屋享有处分权。13.一组证据：13-1号龙城公司的记账凭证共2页3张，13-2号龙城公司的记账说明，13-3、13-4号陈万和收条2页3张，13-5号建筑业专用发票，13-6号陈万和收条。拟证实翠兴房地产将相应款项支付给龙城建筑公司，被告陈万和已经在龙城公司领走了争议房屋的购房款即银行贷款，用于抵顶工程款。同时证明龙城公司以此种方式支付工程款，存在多个不同实际施工人，支付方式均与本案被告陈万和一致。14.原告与乔振林的谈话录音，拟证实被告乔振林为争议房屋的挂名人，并非实际所有权人。被告陈万和、乔振林未向本院提交证据。经审理查明：2004年5月，承德市翠兴房地产开发有限责任公司与承德市龙城建筑安装工程有限公司订立了建设工程施工合同，将御祥园小区二组团4#、8#、12#住宅楼工程承包给龙城建筑公司施工。龙城公司又将8#、12#楼交由给被告陈万和施工。施工完毕后，承德市翠兴房地产开发有限责任公司将本案争议的X房屋一套，以商品房购销的形式通过承德市龙城建筑安装工程有限公司给被告陈万和用于抵顶所欠其工程款。因被告陈万和与案外人陶春玉当时系合伙关系，通过陶春玉找到被告乔振林，于2004年7月28日以乔振林的名义与承德翠兴房地产开发有限责任公司签订了该房屋商品房买卖合同，将该房屋登记在乔振林名下，房屋首付款为38751.00元，获得房屋贷款90000.00元。因在施工中被告陈万和拖欠案外人伊国伟材料款，2005年7月,被告陈万和又将该房屋出卖给原告侯明锦，原告侯明锦将首付款38751元及陈万和已偿还的贷款均给付了伊国伟，用于抵顶被告陈万和对伊国伟的欠款。被告陈万和将该房屋及房屋全部手续交付给原告侯明锦，由原告自行办理房屋入住等全部手续，并履行该商品房买卖合同项下的全部义务。原告自2005年7月接收该房屋后,办理了入住并签订了供水、电、煤气、取暖费等合同,交纳房屋契税、并按月偿还该房屋贷款,后于2007年8月15日提前偿还完该房屋全部贷款。2006年2月22日,该房屋办理了“X”房屋所有权证书,证书记载房屋所有权人为被告乔振林。后原告侯明锦多次找到被告陈万和、乔振林办理房屋过户手续未果,遂诉至本院。另查,被告陈万和与案外人陶春玉在承建御祥园小区二组团8#、12#住宅楼工程时系合伙关系。承德市翠兴房地产开发有限责任公司当时通过龙城公司以给付包括本案争议房屋在内的多套房屋用以抵顶拖欠包括被告陈万和在内的各实际施工人的工程款，均以登记在各自亲友名下,办理按揭贷款的方式来最终获得工程款。2004年将近中秋节时，被告陶春玉撤出施工工地，将抵账的房屋、房屋全部手续及工程后续事宜均交由被告陈万和进行处理。之后未再过问过该争议的房屋。原告侯明锦自居住至今，亦无任何人对该房屋主张过权利。本院认为,原告侯明锦向被告陈万和购买了X房屋一套,系双方真实意思表示。该房屋系被告陈万和以承德市翠兴房地产开发有限责任公司通过承德市龙城建筑安装工程有限公司抵顶所拖欠其工程款的方式合法取得。该房屋虽然登记在被告乔振林名下，但被告乔振林并非实际所有权人，对此被告乔振林亦认可。被告乔振林称系受案外人陶春玉的委托，自己无法擅自对该房屋进行处分。因被告陈万和与陶春玉系合伙关系，取得顶账房屋后，陶春玉不在工地驻守，并将顶账的房屋及工程后续事宜均交由被告陈万和进行处理，故被告陈万和有权对该房屋进行处分，其与原告侯明锦买卖房屋的行为合法、有效。被告陈万和与陶春玉合伙期间财产分配及债权债务可另行解决。即使被告陈万和出卖该房屋时并未通知合伙人陶春玉，原告以合理的市场价格取得该房屋，且为善意，并于2005年7月占有使用至今，履行了被告乔振林在该房屋签订的商品房买卖合同项下的全部义务，该房屋所有权亦应归原告所有，原告的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、原告侯明锦与被告陈万和签订的房屋买卖协议合法、有效。二、被告陈万和、乔振林于本判决生效之日起十日内协助履行将原“X，建筑面积90.73平方米，房屋所有权人：乔振林”房屋一套的所有权人变更为原告侯明锦的相关登记手续。案件受理费人民币2875.00元减半收取，由原告侯明锦、被告陈万和各承担718.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  张凌杰二〇一七年六月二十三日书记员  张春风