湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初777号原告：陈孝，男，1981年6月4日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告：胡绍念，女，1986年6月12日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。两原告共同委托诉讼代理人：夏万生，湖南风云律师事务所律师。被告：龙维俭，女，1966年3月7日出生，汉族，户籍地湖南省张家界市永定区。现住湖南省张家界市永定区。被告：秦自灼，男，1964年8月27日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区。现住湖南省张家界市永定区。原告陈孝、胡绍念与被告龙维俭、秦自灼确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈孝、胡绍念及共同委托诉讼代理人夏万生、被告龙维俭、秦自灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝、胡绍念共同向本院提出诉讼请求：1、判令确认两原告与两被告于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；2、确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效；3、确认原告合同义务履行完毕；4、诉讼费由两被告承担。庭审中两原告将第3项诉讼请求变更为确认原告已履行完毕合同约定的购房款支付义务，并确认涉案房屋归原告所有。事实与理由：原告与被告于2018年7月7日签订《房产买卖经纪合同》，约定：被告将坐落于张家界市永定区的房产出售给原告，房屋面积382.5㎡；房产成交总价款为壹佰陆拾伍万捌仟元（1658000元）；被告承诺不动产证在签订本合同当日起60个工作日内办出；因被告在签订合同后的60个工作日内没有办出不动产证，双方随后签订《补充协议》，约定：如因该套房产的不动产证办不下来（办证期限2019年5月1日以前），导致该套房产不能办理过户手续，双方就该房产的成交价定为1358000元（壹佰叁拾伍万捌仟元整）。因约定的办证期限已过，依原被告双方约定，原告已给被告支付1358000元。现被告龙维俭以被告秦自灼没有签字为由，否认《补充协议》的效力。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告龙维俭辩称，卖房屋的时候中介公司是知道房屋没有房产证的，房屋只有搬迁协议。第一次签订买卖合同约定的价款是1658000元，秦自灼知道并同意。第二次签协议是原告要求搬进去住，被告龙维俭并不知道协议的后果，当时签订补充协议秦自灼不知道，被告认为房屋价款应为1658000元。被告秦自灼辩称，我们的房屋在变卖之前是没有办理房产证的，对此中介公司是清楚的，房屋只有搬迁协议和规划许可证。给两原告出卖房屋是龙维俭办理手续的，当时约定的房屋价款是1658000元。龙维俭与原告签订第二次协议的时候，被告秦自灼不知情，当时本人发生交通事故后被关押在永定区看守所。被告认为房屋系两被告的共同财产，不认可补充协议，只认可卖房屋的价款为1658000元。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2018年7月7日，秦自灼、龙维俭（合同甲方）与陈孝、胡绍念（合同乙方）通过张家界新佳园房地产中介服务中心（合同丙方）签订一份《房产买卖经纪合同》，约定：1、甲方同意将坐落于永定区的房产出售给乙方。房屋面积382.5平方米，土地面积以土地证面积为准，乙方已了解并自愿购买上述房产；2、转让价格及付款时间、办法：甲、乙双方同意，上述房产成交总价款为人民币壹佰陆拾伍万捌仟元整。为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金拾万元整，乙方支付给甲方的购房定金由甲方先交由丙方保管。待查档后或甲乙双方办理产权过户或办理委托公证当日由丙方转交给甲方；甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2018年7月9日当日支付首付款人民币（含定金）捌拾万元整给甲方，不动产中心过户当日支付购房款人民币捌拾伍万元整，剩余房款捌仟元整于房产交付当日付给甲方；3、转让内容：随同该套房产一同出售的室内设施如下以物品清单为准，附属配套设施包括水电；4、税费承担方式：甲方自行办出甲方的不动产权证，办证费用甲方自行承担；5、中介佣金：甲、乙双方各自向丙方支付中介佣金25200元；6、声明条款：甲方声明：甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务权等，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。甲方受托人龙维俭保证自己为有权出售上述房屋的受托人，有权签订合同，否则愿意承担因此产生的一切法律后果；乙方声明：乙方已亲自实地对上述房屋进行详尽了解和实地考察，对房屋状况及权证情况满意并愿意购买上述房产；乙方保证所提供相关资料真实有效，否则由此产生的法律及经济纠纷由乙方承担；丙方声明：丙方承诺对交易过程中所知悉的卖方或买方的私人事务承担保密义务；7、办理手续时间：甲乙双方约定上述房产于甲方不动产权证办出来后30个工作日内前往不动产局办理交易过户手续；8、房产交接：甲方应于收到全部房款当日交付房产给乙方使用；9、其他事项约定：甲方承诺甲方的不动产权证在签订本合同当日起60个工作日内办出；10、违约责任：若甲方违约，应自违约之日起七日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方违约，乙方所支付给甲方的定金不予退还，任何一方违约在确定违约当日必须支付双倍中介佣金给丙方。该《房产买卖经纪合同》尾部甲方一栏由龙维俭签名捺印，乙方一栏由陈孝签名捺印。合同签订的当天，原告陈孝、胡绍念支付定金100000元，其中20000元由龙维俭以现金方式收取，80000元由中介公司收取。2018年7月9日，原告陈孝、胡绍念向龙维俭支付购房款700000元。因被告龙维俭未能在签订合同后的60个工作日内办理好出售房屋的不动产权证书，而原告陈孝、胡绍念急需搬入房屋内居住，为此，陈孝、胡绍念要求中介公司及时处理，2018年11月左右，中介公司张家界新家园房地产中介服务有限公司组织陈孝、胡绍念与龙维俭在其政务中心旁边办公室内进行协商后，由龙维俭与陈孝签订了一份《补充协议》，内容为：兹秦自灼、龙维俭与陈孝、胡绍念于2018年7月7日签订的永定区《房产买卖经纪合同》，因出售方的不动产证还在办理当中，现双方一致同意按以下条款进行后期办证过户相关手续和付款手续：1、双方办理交房交钥匙手续当日，陈孝向龙维俭支付购房款558000元（交房时间限定于2018年11月15日以前，交房后当天付款）；2、龙维俭在办理不动产证的过程中，在得到陈孝在相关部门落实真实情况后，陈孝自愿提前协助垫款支付相关办证费用（支付金额以相关部门的收款收据为准）；3、双方办理房产过户当日，陈孝把所有购房尾款一次性付清给龙维俭；4、龙维俭承诺如因该套房产的不动产证因国家政策问题办不下来（办证期限2019年5月1日以前），导致该套房产不能办理过户手续，双方就该房产的成交价定为1358000元；5、办理不动产权证的时间为期半年，中介公司以拿到甲方的不动产证后30个工作日内给予双方办理相关的过户手续；6、此补充协议与双方2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》同等有效。2018年11月9日，陈孝向龙维俭支付购房款558000元（实际转账563000元，包含被告新装橱柜补偿款5000元）。陈孝支付购房款558000元的当天，龙维俭从永定区的房屋内搬出，将房屋交付给陈孝、胡绍念居住使用。被告龙维俭、秦自灼系夫妻关系。2001年8月，秦自灼、龙维俭的位于思善桥的房屋被拆迁，并与拆迁部门签订了一份《张家界市国家建设房屋拆迁协议书》，协议书约定该户属自行安置户，若今后发生其他的安置纠纷概由本人负责，政府不负任何责任。此后，龙维俭在砖混结构房屋。2014年5月27日，张家界市规划管理局永定分局作出行政处罚决定书，认为龙维俭是2001年城市防洪堤拆迁安置户，属自行安置。同年10月该户以无房居住为由，在未经规划部门许可的情况下，擅自动工新建房屋，2002年7月竣工，建设位置位于，建筑底层面积125.2平方米，三层，砖混结构，建筑总面积382.5平方米。该户所建位置属规划的二类居住用地，对规划无影响。遂作出如下处罚：1、责令补办规划手续（建筑底层面积125.2平方米，三层，建筑总面积382.5平方米）；2、并处罚款19890元。2014年6月10日，张家界市规划管理局永定分局作出行政处罚案件结案报告，结案报告中承办人意见为罚款交清、补办建房手续，分局领导审定意见为同意结案。当天，张家界市规划管理局永定分局为龙维俭办理了张家界市建设用地规划审批单和建设用地规划许可证，建设用地规划许可审批单记载：建设单位龙维俭，建设项目名称私宅，项目性质新建，工程规模382.5㎡，建设用地地点，许可证编号地字第Ｙ1406016号。建设用地规划许可证记载：用地单位龙维俭，用地项目名称私宅，用地位置永定区，用地性质居住用地，用地面积166平方米，建设规模总建筑面积382.5平方米，3层。附图及附件名称：龙维俭私宅规划建设用地红线图，建设用地规划审批单。2014年6月25日，龙维俭向国土部门递交《关于申请办理国有土地使用证的报告》，经办人及相关领导分别在报告上签字“情况属实”、“同意上报办理土地权证”。龙维俭、秦自灼出卖该房屋之前，已告知中介公司房屋未取得土地使用权证和房产证的情况，并向中介公司提交了搬迁协议和规划许可证。上述事实，有当事人陈述、原告提交的《行政处罚决定书》、《行政处罚结案报告》、《建设用地规划许可证》、《房产买卖经纪合同》、《补充协议》、收据、转账记录、证人钟某当庭作证的证言等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告陈孝、胡绍念与被告秦自灼、龙维俭于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，被告秦自灼、龙维俭亦认可该份合同的效力，故原告陈孝、胡绍念请求确认两原告与两被告于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效的请求，符合法律规定，本院予以支持；本案争议焦点在于原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》是否合法有效；龙维俭与陈孝签订的《补充协议》的原因系两被告未能在《房产买卖经纪合同》约定的时间内办理出卖房屋的不动产权证书，而房屋没有办理不动产权证就无法过户，按照双方签订的《房产买卖经纪合同》，只有在房产完成过户的情况下，购房一方才支付购房款尾款，出卖一方交付房产给购房一方使用。由于被告未能如期办理好涉案房屋的不动产权证，导致双方签订的《房产经纪合同》无法继续履行，在中介公司的组织下，双方才签订《补充协议》，该《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，被告龙维俭亦没有提交相关证据证实签订《补充协议》系受到欺诈、胁迫，从被告龙维俭收取原告支付的购房款558000元并将房屋交付给两原告居住使用的事实，足以认定龙维俭明知《补充协议》内容，签订《补充协议》系龙维俭的真实意思表示。该《补充协议》虽没有被告秦自灼签名，但从最初签订的《房产买卖经纪合同》声明条款的内容及《房产买卖经纪合同》仅有龙维俭签名捺印的事实分析，龙维俭系有权代理秦自灼出卖房屋。故两原告要求确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；就两原告提出的第三项诉讼请求，因两被告出卖给两原告的房屋未依法办理不动产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故两原告请求确认涉案房屋归两原告所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈孝、胡绍念与被告龙维俭、秦自灼于2018年7月7日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；二、确认原告陈孝与被告龙维俭签订的《补充协议》合法有效；三、驳回原告陈孝、胡绍念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告龙维俭、秦自灼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年六月一日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。