江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初3153号原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司,住所地江苏省苏州市姑苏区。法定代表人俞健，总经理。委托诉讼代理人：陈永根，该公司法务。被告：杜娟，女，1977年10月15日生，汉族，户籍地内蒙古满洲里市。原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称好百年公司）与被告杜娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告好百年公司的委托诉讼代理人陈永根、被告杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好百年公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付商业用房租金504983元（2013年12月25日至2016年12月24日）；2、请求判令被告支付物业服务费59724元（2013年12月25日至2016年12月24日）；3、请求判令被告支付违约金45415元（按照合同约定的3个月租金标准主张）；4、请求判令被告支付逾期交纳租金和物业管理费的利息135657（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的二倍，自2013年12月25日暂计算至2016年12月31日）；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中对逾期支付租金的利息同意由法院依法调整。事实与理由：好百年公司受案外人苏州威尔玛置业有限公司委托，代为出租管理本市姑苏区苏站路*****房屋；好百年公司与杜娟在2013年12月25日签订《好百年租赁合同》，约定由杜娟承租好百年婚纱广场****号商业用房（建筑面积248.85平方米），租赁期限自2013年12月25日至2016年12月24日，租金为4元/平方米/日，年租金为181661元，杜娟应于2015年12月10日前支付第一年租金。同日杜娟与物业公司签订物业服务协议，约定期限与租期相同，第一年物业费为每平方米4.20元，第二、三年物业费为每平方米7.90元。物业费与租金同时支付，每半年支付一次。但杜娟自合同签订后至今仅支付部分租金，余款原告多次向被告追讨未果，为此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告杜娟辩称，1、2013年12月我和好百年公司是签订过一份合同，但租金是每平方米3.50元，好百年公司向法庭提供的租赁合同、物业合同上不是我的签名，也没有我的手印，合同至今我没有拿到，所以合同不成立；2、好百年公司在2014年2月才开业，当时只有两家商户，其他商户都没有装修完毕，不具备整体开业条件，2014年的租金不应当支付。经审理查明：1、苏州姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场****（建筑面积****平方米）房屋产权人为苏州威尔玛置业有限公司；该房屋于2014年2月10日通过建筑工程消防验收，于2015年1月12日通过房屋内部装修工程消防验收。苏州威尔玛置业有限公司于2013年2月20日委托苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司代为处理好百年商业广场的出租、日常管理和监督以及纠纷处理等事宜，有效期为5年；苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司于2014年10月30日变更名称为苏州好百年国际婚纱广场有限公司，即本案原告。2013年7月1日，吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称“水乡物业公司”）与好百年公司签订委托协议一份，约定水乡物业公司委托好百年公司代为收取好百年国际婚纱广场各租赁商户2013年7月至2017年7月期间的物业费、装修垃圾清运费等费用，如租赁商户不能按时缴纳上述费用，好百年公司有权向各租赁商户进行催缴和追缴。2、2013年12月25日，苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司（出租方、甲方）与被告杜娟（承租方、乙方）签订好百年租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区苏站西路1599号（好百年国际婚纱广场）内***号商业用房（建筑面积***平方米）出租给乙方使用；租期自2013年12月25日起至2016年12月24日止，每年免租6个月，免租期内甲方不向乙方收取租金，但乙方须承担上述房屋应予缴纳的物业管理费及在此期间产生的水电费等其他一切费用。房屋日租金为4元/平方米/天，合同第2.2条约定三年租金均为181661元，分别应于2013年12月25日、2014年12月10日、2015年12月10日支付；合同第2.5条约定：物业费由乙方负担，由乙方与物业公司签订协议。合同还约定如乙方逾期支付租金，除需正常支付租金外，每逾期一天，应按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；如拖欠的租金达30天以上，甲方有权解除合同并收回该商业用房，乙方应当向甲方支付3个月当年平均月租金作为违约金。签订上述合同当日，水乡物业公司与杜娟签订《苏州好百年国际婚纱广场商铺物业服务协议》（以下简称“物业协议”）一份，约定好百年婚纱广场***室房屋的物业费与房租同步收取，第一年（2013年12月25日至2014年12月24日）按4.2元/平方米/月收取，计12542元；第二年（2014年12月25日至2015年12月24日）、第三年（2015年12月25日起至2016年12月24日）均按7.9元/平方米/月收取，每年计23591元。除先期支付的4万元外，杜娟未于签订合同时支付剩余应付款项，其于当日出具承诺书一份，表示因资金未到位，仍欠付146468元，承诺于好百年开业后半个月内补足，否则合同自动解除并扣罚已交款项作为违约金。3、合同签订后，好百年公司向杜娟交付涉案房屋，杜娟对该商铺进行装修后开张营业。在经营过程中，杜娟未再向好百年公司支付租金、物业费等费用。2016年11月底杜娟搬离涉案房屋。审理中，好百年公司表示杜娟在2016年11月底强行撤离涉案房屋，没有办理交接手续，当时双方还发生纠纷，为此报警但双方未协商成功，目前涉案房屋处于空关状态。4、2016年11月6日好百年公司向杜娟发《催告函》，要求杜娟于2016年11月12日前支付所拖欠的租金、物业费共计497827元。同年11月24日，好百年公司向杜娟发《律师函》，告知杜娟，与好百年公司的租赁合同于收到本函之日起即解除，并务必于11月底前返还涉案房屋并清理完毕，同时支付所拖欠的房屋租金、物业费，逾期将追究相应违约责任。该函杜娟于同年11月28日签收。以上事实，由好百年公司提交的房屋所有权证、授权委托书、建设工程消防验收意见书、准予变更登记通知书、苏州好百年国际婚纱广场租赁合同、委托协议及其说明、苏州好百年国际婚纱广场物业服务协议、欠款承诺书、装修承诺书、催告函以及双方当事人庭审陈述在案证实。本院认为，原告好百年公司受房屋所有权人威尔玛公司的委托，与被告杜娟签订的关于好百年婚纱广场内***号商业用房的租赁合同及水乡物业公司与被告杜娟签订的物业服务协议均系合同双方真实意思表示，出租房屋取得了房屋所有权证，该合同的各项约定未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。被告杜娟认为其与原告签订合同租金每平方米3.50元而非4元，合同不是其签名，没有其手印。但又不对合同上的签名申请鉴定，本院向其释明利害关系后，其仍坚持不申请鉴定，也不提供其他证据予以证实，故本院对杜娟该抗辩意见不予采纳。原告好百年公司按照合同约定向被告杜娟交付了租赁房屋，被告杜娟理应按约支付租金，其不能以合同没有其签名、未按手印及合同租金金额不符为由拒绝支付租金。被告杜娟在实际使用了承租房屋后未按约支付全部租金和物业费，在本案诉讼过程中仍表示拒绝支付，违反了合同约定，应当承担相应的责任。本院就原告好百年公司主张的各项请求，分别确认如下：一、关于合同履行期限的问题。租赁合同履行过程中，因杜娟未能依约支付租金，好百年公司依约行使合同解除权，在2016年11月24日向杜娟发生解除合同函，杜娟于2016年11月28日签收律师函，合同应于该日起解除。二、关于租金的问题。支付租金是承租人的基本义务。根据双方合同约定，杜娟需自2013年12月25日至2016年12月24日止支付的租金按每年181661元计算，三年共计544983元，扣除杜娟已付4万元，现好百年公司主张504983元。本院认为，双方合同于2016年11月28日解除，杜娟实际也是于2016年11月底搬离了涉案房屋，双方虽未办理交接手续，但好百年公司在知道杜娟搬离之后未及时收回涉案房屋，责任在其，故12月份的租金原告不应当再向杜娟主张。合同中对于免租期的约定系原告好百年公司在招商过程中给予租户的优惠政策，可视为对租金的折扣，即被告杜娟仅需支付原有年租金的一半即可承租涉案房屋，加之合同中对免租期的时间段并未明确约定，原、被告双方亦未提供相应证据予以证明，故本院认为该租金折扣应平摊入全年租金中，即每月租金标准可确定为181661元/12月=15138.42元/月，故杜娟实应向好百年公司支付租金489844.58元（504983元-15138.42元）。杜娟抗辩称好百年公司于2014年2月才开业但只有两家商户经营，其余都没有装修完毕，2014年的租金应当减免。本院认为双方间并未就租金变更达成书面协议，且好百年公司对此并不予以认可，故本院对杜娟该抗辩意见难以采信。三、关于物业管理费的问题。原告作为物业管理公司吴江区水乡物业管理有限公司的受托人，有权向被告主张涉案房屋的物业管理费，被告依约在2013年12月25日至2016年12月24日期间应支付的物业管理费为59724元[其中租期第一年为12542元、第二、三年均为23591元]，现应扣除2016年12月份物业管理费1965.92元（23591元-（23591元÷12月）。杜娟实际应向好百年公司支付物业管理费为57758.08元。四、关于逾期支付利息和违约金的问题。杜娟未能依约支付租金和物业管理费，给好百年公司造成利息损失，好百年公司要求其支付利息损失并无不当，本院予以支持。好百年公司主张按银行贷款利率二倍计算利息，截止2016年12月31日为135657元，现本院依法调整为银行贷款利率一倍计算,并认定截至2016年12月31日杜娟应承担的利息为67828.50元。关于好百年公司主张的违约金，根据合同约定该项违约金的标准为3个月当年平均月租金，好百年公司每年都给予杜娟6个月的免租期即全年只收6个月租金，在其未举证证明存在其他损失的情况下，合同中约定的支付3个月当年平均月租金的违约金标准确实偏高，好百年公司的损失足以通过杜娟承担逾期支付利息的方式得到弥补，故本院对该主张的违约金不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告杜娟于本判决生效之日起十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付租金489844.58元、物业管理费57758.08元；二、被告杜娟于本判决生效之日起十日内向原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付逾期支付租金和物业管理费的利息损失67828.50元；三、驳回原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11258元，减半收取5629元，由原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担468元，由被告杜娟负担5161元，被告杜娟负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州好百年国际婚纱广场有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  沈录印二〇一七年六月二十三日书记员  朱晶雯