广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9213号上诉人(原审被告):陈锦铭，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：王长玉，新疆百丰天圆（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):广州市山村物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：戴志红，职务经理。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。上诉人陈锦铭因与被上诉人广州市山村物业管理有限公司（以下简称山村物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。陈锦铭的代理人王长玉、山村物业公司的代理人许洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦铭上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回山村物业公司的全部诉讼请求；2、一审、二审受理费用由山村物业公司承担。事实与依据：一审判决认定事实错误，故提出上诉，请求二审法院予以改判，以纠正一审判决的不合理裁判。一审法院认定陈锦铭违反合同约定拖欠管理费，并未考虑与查明山村物业公司先违反合同义务的情节。山村物业公司是仓库出租单位广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社的子公司，住所地都是广州市荔湾区芳村大道中515号。陈锦铭在租赁该仓库前考察时，每个仓库拥有完整铁门，但仓库窗户存在严重的损害，和地势太低容易浸水。山村物业公司与其母公司当场承诺会进行维修，按照当时仓库情况与山村物业公司与其母公司承诺，加上山村物业公司与其母公司的裙带关系，陈锦铭认定该仓库各项设施与物业服务均能够满足陈锦铭的使用需求，遂与山村物业公司签订的《综合管理服务合同》，陈锦铭与山村物业公司母公司签订的《荔湾区经济联社仓库租赁合同》都是同时签订，在第三阶段续签的两个合同书上的日期都为2015年4月23日可以证明。山村物业公司签订合同之后交付该仓库之前，山村物业公司的母公司对该仓库进行了升级改造，升高了仓库地面。然而在改造之后，并未完整装回原有的仓库铁门，之前承诺维修的窗户也并未进行任何的维修。陈锦铭在2008年7月底将茶叶搬进仓库后，多次与山村物业公司与其母公司交涉要求解决该问题，山村物业公司及其母公司均敷衍答应但一直拖着长期没有处理，造成了陈锦铭巨大损失。陈锦铭出于无奈，才在2016年3月拒绝缴纳物业管理费，要求山村物业公司及其母公司将仓库进行整改完整，一审法院没有查明该事实就草率作出错误判决。山村物业公司的母公司在2016年l1月单方面用电焊封闭焊死仓库门并贴上封条，导致陈锦铭不能进入仓库管理茶叶，茶叶因此浸水受潮与遭受老鼠啃咬，损失超过lO万元，一审法院也未查明该事实做出公正判决。陈锦铭每月向山村物业公司缴纳停车费两百元并有收据为证(由仓库保安门卫管理人员代收)，与山村物业公司形成车位租赁契约的事实，山村物业公司有保障安全的责任，陈锦铭车辆因该车位原因导致车辆水浸损坏，山村物业公司有责任赔偿损失，一审法院没有考虑实际事实把案件调查清楚随意作出不公判决程序违法。山村物业公司二审答辩称：陈锦铭上诉请求与其理由自相矛盾，既不同意解除合同，又不同意缴纳管理费，山村物业公司不清楚陈锦铭的意图。山村物业公司向一审法院起诉请求：1.解除山村物业公司、陈锦铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联社物业综合管理服务合同》；2.陈锦铭向山村物业公司支付从2016年3月1日至本案判决生效之日的综合管理服务费（按每月975元计）；3.陈锦铭向山村物业公司支付滞纳金（滞纳金按月计算，从每月的11日计算至实际付清综合管理服务费之日止，按所欠综合管理服务费为本金，按每日1%计算）；4.本案诉讼费由陈锦铭承担。一审法院查明事实如下：山村物业公司（甲方）、陈锦铭（乙方）于2015年4月23日签订《荔湾区经济联社物业综合管理服务合同》，约定：甲方受广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社（以下简称山村联社）委托管理其所有的物业。第一条，甲方对乙方租赁山村联社位于广州市荔湾区龙湾路12号自编4号（首层）的物业提供综合管理服务，该物业占地总面积260平方米，建筑面积260平方米。乙方对所租赁的物业已作充分了解，并详细知悉该物业的现状及管理要求，保证租赁期内仅用于仓库用途。第二条，本合同项下的仓库综合管理服务年限3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。第三条，月综合管理服务费为975元；乙方须于每月10号前以现金、转账或支票的方式向甲方缴交综合管理服务费；在合同期内，乙方必须按规定期限缴交综合管理服务费。凡拖欠综合管理服务费的，需加收滞纳金，滞纳金从当月11号起计，每天按所欠综合管理服务费10‰计算；如当月11日前乙方仍未缴清拖欠综合管理服务费的，甲方有权对乙方采取停水、停电等有效措施，由此造成的一切责任及损失由乙方承担。如乙方拖欠综合管理服务费达到30天，则视作乙方违约，甲方有权单方解除合同。第四条，场地交付：甲方于2015年5月1日前配合山村联社按合同规定的时间将物业、及其附属设施按现状全部交付乙方使用，并确保该物业、具备基本的通水、通电、通路等的条件；合同期间，乙方与山村联社签订的本合同项下的物业的租赁合同解除或终止，本合同同时解除或终止，乙方应在解除或终止合同之日将该物业及其附属设施以良好运行状态全部交还给山村联社等。陈锦铭从2008年7月开始使用案涉物业，用于放置茶叶。陈锦铭向山村物业公司支付综合管理服务费至2016年2月29日。庭审中，陈锦铭确认因案涉物业存在严重缺陷，故其以停缴综合管理服务费的方式催促山村物业公司履行整改义务。因案涉物业未安装大门、窗户破损以及漏水，对陈锦铭造成损失。陈锦铭为证明案涉物业未安装大门、物业门前道路堵塞以及山村物业公司、陈锦铭就租金事宜曾进行协商的事实，提供了照片七张，山村物业公司对相片不予确认，并认为与本案无关，不能作为陈锦铭拒付综合管理服务费的理由。另查，山村联社于2017年1月4日向一审法院提起诉讼，要求：1.解除山村联社和陈锦铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联合社仓库租赁合同》；2.陈锦铭向山村联社支付从2016年3月1日至实际清空案涉物业并交还给山村联社之日的租金；3.陈锦铭向山村联社支付滞纳金；4.陈锦铭立即清空案涉物业并交还给山村联社；5.本案诉讼费由陈锦铭承担。该案在审理过程中。一审法院认为：山村物业公司、陈锦铭签订的《荔湾区经济联社物业综合管理服务合同》为合法有效合同，应严格履行。根据合同约定，陈锦铭应于每月10号前向山村物业公司交纳综合管理服务费975元，现陈锦铭从2016年3月起未付综合管理服务费，已构成违约，山村物业公司依约有权要求陈锦铭支付拖欠的综合管理服务费及滞纳金，并解除合同。现山村物业公司起诉要求解除双方签订的《荔湾区经济联社物业综合管理服务合同》，以及要求陈锦铭支付从2016年3月1日起的综合管理服务费及滞纳金符合合同约定，一审法院予以支持。关于滞纳金标准，因山村物业公司未能提供证据证明其因陈锦铭逾期缴纳综合管理服务费导致的损失，综合考虑双方在合同中所处的地位，山村物业公司的实际损失及预期利益，依据公平合理原则，一审法院酌情调整本案逾期支付综合管理服务费的滞纳金为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。山村物业公司对陈锦铭使用的案涉物业实施了管理行为，陈锦铭也实际接受了山村物业公司的物业管理服务，应依约向山村物业公司支付物业服务对价。陈锦铭抗辩认为因案涉物业存在缺陷，导致其货物受损，属于陈锦铭和出租方山村联社之间的租赁合同纠纷，故陈锦铭称其以停缴综合管理服务费的方式催促出租方履行整改义务理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,一审法院于2017年3月13日作出如下判决:一、解除原告广州市山村物业管理有限公司和被告陈锦铭于2015年4月23日签订的《荔湾区经济联社物业综合管理服务合同》。二、被告陈锦铭自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市山村物业管理有限公司支付从2016年3月1日至本判决发生法律效力之日的综合管理服务费（按每月975元计算）。三、被告陈锦铭自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市山村物业管理有限公司支付从2016年3月1日起至本判决发生法律效力之日止欠付综合管理服务费的滞纳金（滞纳金以每月为一期，以当月所欠综合管理服务费为本金，每期从当月的11日起计算至付清之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，每月滞纳金以不超过当月所欠综合管理服务费为限）。四、驳回原告广州市山村物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122元，由被告陈锦铭负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案陈锦铭的上诉请求与山村物业公司答辩意见，分析如下：山村物业公司与陈锦铭签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，山村物业公司已履行了物业管理义务，而陈锦铭于2016年3月起未付综合管理服务费已构成违约，依合同约定应承担相应的违约责任。至于陈锦铭主张山村物业公司与山村联社有裙带关系，山村联社违反租赁合同约定，其拒交物业费是行使抗辩权的表现，因山村物业公司是独立注册的法人，独立享有民事权利、承担民事义务，且山村物业公司与陈锦铭之间物业管理合同关系与陈锦铭与山村联社的租赁合同关系并非同一法律关系，故陈锦铭以拒缴付物业管理费作为抗辩于法无据，本院不予采纳。至于陈锦铭主张山村联社在2016年l1月单方面用电焊封闭焊死仓库门并贴上封条，导致陈锦铭不能进入仓库管理茶叶致使茶叶受损，损失超过lO万元，属于山村联社与陈锦铭租赁合同纠纷，与本案山村物业公司无涉。至于陈锦铭主张车辆因该车位原因导致车辆水浸损坏，山村物业公司有责任赔偿损失的问题，因本案一审诉讼中，陈锦铭并未对此提起反诉，故本院本案不予调处，陈锦铭可另循合法途径解决。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈锦铭上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费244元，由上诉人陈锦铭负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年六月××日书记员  王心怡彭文悦