天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初1752号原告：天津市天泰置业发展有限公司，住所地天津市和平区泰安道24号。法定代表人：邸达，董事长。委托诉讼代理人：李峰，女，该公司招商专员。委托诉讼代理人：林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。被告：天津依巴贺企业形象设计有限公司，住所地天津市和平区泰安道8号增1号。法定代表人：李衡，总经理。委托诉讼代理人：章莹，女，该公司业务经理。委托诉讼代理人：华天琳，天津新来律师事务所律师。原告天津市天泰置业发展有限公司与被告天津依巴贺企业形象设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市天泰置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告租赁关系于2016年10月21日解除；2.被告立即腾空并交还原告位于天津市和平区泰安道8号增1号三号院C0-5和C0-6号商铺；3.被告支付2012年11月16日至2016年10月26日期间欠付租金3868477元；4.被告支付2017年2月28日前迟延履行违约金1745977元；5.被告支付2017年2月28日前迟延交还商铺的违约金681070元；6.被告赔偿2017年2月28日前因其未及时交还商铺导致原告商铺空置的房屋使用费340535元；7.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2011年5月15日与案外人天津市胜美服饰有限公司（以下简称“胜美公司”）签订《泰安道商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。约定，由胜美公司承租原告位于天津市泰安道项目商业广场三号院首二层C0-5和C0-6号商铺，租赁用途为经营服装（商品类别），合同租期为3年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。2011年7月1日起至2012年6月30日，月租金为57955.2元，季度租金为173865.6元，全年租金为695462.4元；2012年7月1日起至2014年6月30日，月租金为81728.4元，季度租金为245185.2元，全年租金为980740.8元。原、被告及胜美公司于2012年11月16日签订了《合同转让通知书》，约定原告与胜美公司于2011年5月15日签订的租赁合同项下所有权利义务转让给被告，由于被告承继租赁合同中所有权利义务，租赁合同对被告具有法律约束力。《合同转让通知书》签订后，胜美公司依约向被告交付了涉诉商铺，被告接收并实际使用。原告多次催缴租金，被告拒不支付合同第三条3.2款、第八条约定的款项，被告的行为已经构成严重违约。原告于2016年10月21日向被告邮寄送达《腾房通知书》，告知被告在接到通知书之日起五日内与原告办理完毕租赁合同终止手续，包括但不限于结清租金及各项费用、办理相关资产交接、腾空承租商铺等，被告仍未履行。后原告又委托天津国鹏律师事务所向被告送达《律师函》，再次催告被告履行相关义务，腾空并交还租赁商铺。被告天津依巴贺企业形象设计有限公司辩称，我方没有收到原告所称其在2016年10月21日邮寄给我方的解除合同通知书，所以双方的租赁关系应当以原告向法庭起诉之日来确定；现合同尚未期满，原告无权主张腾房；原、被告签订合同后，因为经营环境不理想，主要是没有客流量，为此原告会同和平区政府协调，承诺给被告经营政策上的优惠，2015年8月和平区政府招商办发文，主要内容是从2015年9月1日至2016年8月31日的房租原告予以减免，第二年的房租原告与和平区政府各承担一半，第三年的房租由和平区政府全部承担，另外，2016年3月14日以前的租金超过诉讼时效，不应支付；被告不存在违约问题，不应支付原告主张的第4和第5项的诉请，且第5与第6项诉请有部分重复。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即2011年5月15日原告与案外人胜美公司签订《泰安道商铺租赁合同》，约定，由胜美公司承租原告位于天津市和平区泰安道项目商业广场三号院首二层C0-5和C0-6号商铺、租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日止；2012年11月16日原、被告及案外人胜美公司签订《合同转让通知书》，约定，原告与案外人胜美公司签订的《泰安道商铺租赁合同》中的承租人变更为被告，被告享有承租人的权利义务，原告自通知书签订之日对被告履行权利义务；被告自2012年11月16日起未向原告支付任何费用；原、被告均认可2014年6月30日合同期满后为不定期租赁关系；2016年11月26日被告收到原告委托天津国鹏律师事务所向其发出的律师函，函中原告要求被告于2016年12月15日前腾空涉诉商铺，并向原告支付所欠租金及违约金等款项，对此，被告于2016年11月30日函复原告，请求原告同意其在2017年4月30日前腾房；现涉诉房屋仍由被告经营使用等事实，本院予以确认。庭审中，原告提供2016年6月29日向被告邮寄的“租金催缴通知书”，以及被告于2016年6月30日收到的邮政查询单据，用以证明已向被告主张2014年6月30日前所欠付的租金。同时提供2016年10月21日向被告邮寄的“腾房通知书”，以及被告于2016年10月22日收到的邮政查询单据，用以证明已向被告主张腾房及支付租金和水、电费等相关费用。被告不认可收到上述“租金催缴通知书”和“腾房通知书”，也不认可证明目的。经本院审查，在原告提供的两份“寄件人存”EMS单据上，只记载了“文件资料”字样，没有明确、具体的寄送材料。因此，原告提供的上述证据无法满足其证明目的，本院不予确认。经本院现场勘查，被告承租的房屋位于天津市和平区泰安道商业广场三号院C0-5和C-06商铺，结构为两层，两个商铺已打通，目前仍由被告经营使用。本院针对被告提出的“免租”问题并依据其申请，于2017年5月31日向天津市和平区人民政府调取了2015年6月8日“天津市和平区人民政府常务会议第48次会议纪要”。原、被告对该会议纪要真实性均无异议，原告认为该证据与本案不具有关联性，被告认为该证据能够满足其证明事实。经本院审查，该证据显示被告所使用的商铺并不在天津市和平区人民政府确定的免租范围内。因此，该证据不能证明被告主张的事实。本院认为，原告与案外人胜美公司签订的《泰安道商铺租赁合同》，以及原、被告与胜美公司签订的《合同转让通知书》，均系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。依照法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此2012年11月16日起被告作为《泰安道商铺租赁合同》承租人，应当按照合同的约定履行相关义务。双方的《泰安道商铺租赁合同》于2014年6月30日届满后至2016年11月26日期间，双方均认可为不定期租赁关系。基于被告于2016年11月26日收到原告委托律师事务所发出的“律师函”后，于2017年11月30日书面向原告表示同意腾房的事实，说明双方针对解除不定期租赁合同事宜达成一致意见，双方的不定期租赁关系应确认于2016年11月30日解除。因此，原告要求确认双方租赁关系于2016年10月21日解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方不定期租赁合同解除后，被告继续使用涉诉商铺，没有法律依据，故原告要求被告腾空涉诉商铺的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，不定期租赁期间原租赁合同继续有效。因此，被告作为承租人应当按照原合同约定的租金标准及给付时间和数额，向原告履行支付租金的义务。诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算时效，时效制度将形同虚设；约定租金分期支付，赋予出租人可以在合同尚未终止时要求承租人给付租金，承租人只要未按约定履行合同义务，就侵害了出租人的权益，否则，分期支付租金的约定作为合同内容将失去法律意义；分期支付的租金，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人对于该笔租金所享有的权利。因此，对于分期租金，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠付每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用法律规定的1年诉讼时效。现原告提供的证据不能证明2015年11月25日之前具有诉讼时效中止、中断或延长的情形。按照原合同约定，被告应于2015年11月1日前支付原告2015年11月16日至2016年2月15日期间的租金。原告现于2016年11月26日主张权利，故被告提出原告要求支付租金诉讼请求中的2016年2月15日之前租金已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。对于被告提出其应当享受天津市和平区人民政府给予的免租优惠政策而不应支付原告租金的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，被告应当按照原合同约定的租金标准，给付原告2016年2月16日至2016年11月30日期间的租金776419.8元，以及2016年12月1日至2017年2月28日期间的房屋使用费245185.2元，共计1021605元。原告主张被告应当给付逾期支付租金的违约金诉讼请求，符合关于不定期租赁期间原租赁合同继续有效的法律规定。现原告按照原合同标准计算逾期付款违约金，被告没有异议。因此，被告应当给原告2016年2月16日至2017年2月28日期间逾期支付租金及使用费的违约金116241.49元（按照应付金额之日分段计算）。对于原告主张被告应按照原合同约定的双倍租金标准给付2017年2月28日前逾期交还商铺违约金的诉讼请求，被告当庭抗辩该违约金约定过高，要求按照法律规定予以调整。现被告没有提供证据证明原告已同意其在2017年4月30日前履行腾房义务的事实，故按照“律师函”确定被告应当交还商铺的时间应为2016年12月15日。原告因被告在2016年12月15日至2017年2月28日期间未能交还涉诉商铺的实际损失，应为该期间的房屋使用费。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，原告的该项主张显系过高，故被告的抗辩意见成立。本院依法调整为被告按照其应付原告该期间房屋使用费的30%向原告支付逾期交还商铺的违约金73146.92元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原、被告之间的不定期租赁关系于2016年11月30日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告将天津市和平区泰安道商业广场三号院C0-5和C0-6号商铺腾空交原告收回；三、本判决生效之日起十日内，被告给付原告2016年2月16日至2017年2月28日期间的租金及房屋使用费共计1021605元；四、本判决生效之日起十日内，被告给付原告2016年2月16日至2017年2月28日期间逾期付款违约金116241.49元；五、本判决生效之日起十日内，被告给付原告2016年12月15日至2017年2月28日期间逾期交还商铺的违约金73146.92元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59469元，减半收取29734.5元，由原告负担9734.5元，被告负担20000元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  沈伟光二〇一七年六月二十二日书 记 员  黄恩典本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：(三)延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。