广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5078号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市侨虹消防设备有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一。法定代表人：雷永光，职务总经理。委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市冠鳌再生资源回收有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边。法定代表人：胡锦添，职务总经理。委托诉讼代理人：林少华，广东恒博律师事务所律师。上诉人广州市侨虹消防设备有限公司（以下简称侨虹公司）、广州市冠鳌再生资源回收有限公司（以下简称冠鳌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侨虹公司上诉请求：1.改判冠鳌公司赔偿侨虹公司装修损失费131756元。2.改判侨虹公司无需向冠鳌公司支付使用费135000元。3.改判侨虹公司无需承担评估费10000元。4.本案所有诉讼费由冠鳌公司承担。事实与理由：一、冠鳌公司明知涉案厂房无合法报建仍多次对外出租的行为严重违背诚实信用原则，其应当对合同无效承担全部责任，侨虹公司已经尽到审慎注意义务，故无需承担责任。二、冠鳌公司应当赔偿侨虹公司全部装修损失款131756元，而非一审判决的46371.61元。三、侨虹公司自撤场后并未实际占有使用涉案厂房，无需支付135000元占有使用费，一审法院一方面确认涉案合同无效，确认冠鳌公司举证不能，另一方面却仍参照合同条款追究侨虹公司提前解约的违约责任，前后逻辑混乱，内容矛盾。冠鳌公司二审答辩称：侨虹公司的上诉并无事实及法律依据。一、核查租赁物权属是租赁关系发生时的基本要求，结合涉案租赁合同前言部分的内容，可充分证明侨虹公司在签订合同时对涉案租赁物的权属规划等情况是充分知悉的，且其自愿承担风险承租我方的租赁物。另在合同签订后，侨虹公司办理营业执照变更手续时，也未要求我方提供产权证书，而是前往三沙村委会办理临时场地证明，故侨虹公司上诉理由第一点明显有违常理，亦与事实不符。二、侨虹公司的装修损失应由其全额承担。侨虹公司进行装修并未经过冠鳌公司的同意，其擅自装修亦破坏了涉案租赁物原有的装修结构，且涉案合同第六条第5点明确约定了如承租方需要进行装修，必须征得出租方书面同意。三、一审期间，侨虹公司由于自身评估有误，造成了评估报告错误且浪费了司法资源，具体评估报告有失客观性及严谨性的表现以我方一审提交的针对评估结论书的质证意见为准。四、侨虹公司实际上一直占用涉案租赁物，造成冠鳌公司的损失不断扩大，直至二审庭审之日止，侨虹公司仍未将其营业执照的注册地址进行迁移变更，冠鳌公司亦因此无法在涉案租赁物上再进行工商登记。综上所述，侨虹公司的上诉没有事实与法律依据，请求二审法院查清事实后驳回其上诉请求。冠鳌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判冠鳌公司无需赔偿装修损失46371.61元。2.撤销一审判决第四、五项，改判侨虹公司向冠鳌公司支付使用费300000元。3.本案评估费、一、二审诉讼费由侨虹公司承担。事实与理由：一、一审法院判决冠鳌公司赔偿装修损失46371.61元，属认定事实不清，适用法律不当，二审法院应予以纠正。二、一审法院判决冠鳌公司承担10000元评估费，属适用法律不当，二审法院应予以纠正。三、一审法院判决计算租金不当，租金（占用费）应计算至2019年5月20日。侨虹公司二审答辩称：一、冠鳌公司主张我方进行装修未征得其书面同意，但事实上我方已口头向其征询意见且其并未表示反对。涉案合同第五条第4点亦已明确约定：“租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有”，这些临时建筑或是固定装修均是租赁厂房正常使用的必要设施。二、关于评估的问题。因冠鳌公司不认可该部分损失，故我方才提起评估申请，而后续的评估由造价评估变成残值评估，是由于各种客观条件决定的，评估公司方面认为造价变更难以调查取证，建议做残值的变更评估，一审法院亦同意这一做法，冠鳌公司不能将全部责任归责于我方。且冠鳌公司应承担因涉案合同无效的缔约过失责任，承担部分相关费用或损失。因评估时双方当事人及法院工作人员均在现场，也经过了现场的指认和勘查，若冠鳌公司对评估的价格有异议，其可当场提出。故我方认为作出的评估报告是公允的，应予以采信。三、关于租金的计算。我方在2018年11月时已全部撤离工厂，冠鳌公司的照片也证明了当时所有的设备及机器已被搬走，只剩下几件办公家具，而这些家具并不构成继续占有使用。另，我方认为工商注册未迁走也不构成占用，这并不影响冠鳌公司将涉案厂房租给他人使用，也不会给其造成租金损失。冠鳌公司主张租金（占有费）应计算至2019年5月20日，但本案诉讼已久，且我方明确主张合同无效，冠鳌公司还一直将损失计算在内，明显有扩大损失的嫌疑。综上所述，冠鳌公司的上诉主张不应采纳，请求二审法院予以驳回。侨虹公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.请求判决确认其与冠鳌公司所签《租赁合同》无效；2.冠鳌公司向其退还房屋租赁保证金135000元及利息（以135000元为基数，以中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，自起诉之日起计至实际清偿之日止）；3.冠鳌公司向其赔偿因合同无效造成的装修损失131756元；4.本案所有诉讼费由冠鳌公司承担。冠鳌公司在一审诉讼中提起反诉，请求：侨虹公司向其支付从2018年11月1日至实际腾空交还场地之日止租金占用费（按每月45000元计算）。一审法院经审理查明：2014年3月1日，广州市南沙区东涌镇房地产开发公司（甲方，提供方）与冠鳌公司（乙方，使用方）签订《土地有偿使用合同》，内容为：甲方将位于广州市南沙区东涌镇三沙的垃圾焚烧场，共9665平方米土地供给乙方有偿使用。使用期限为28年，即2014年1月1日起至2041年12月31日止等。2017年11月27日，雷永光向冠鳌公司支付135000元，冠鳌公司出具了相应的厂房押金收据。2017年12月1日，冠鳌公司（甲方，出租方）与雷永光（乙方，承租方）签订《租赁合同》，内容为：经乙方对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租合同条件：第一条物业基本情况。甲方将坐落在广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边，冠鳌公司内厂房出租给乙方使用，该厂房总建筑面积为2650平方米。第二条租赁期、租金具体每月租金（不含税）为：2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金45000元等。第三条保证金。乙方在签定本合同的当天向甲方支付135000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起五天内由甲方不计利息返还给乙方。第四条建筑物移交、租金支付时间。1、在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金到甲方指定收款账户内，并开具收据。第五条甲方责任及权利。3、租赁期内甲方应积极配合乙方办理公司各项合法证照。4、租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。第六条乙方责任及权利。1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权停电、停水及解除本合同，没收保证金。3、租赁期内，该建筑物每月的水、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理。5、租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第七条甲方违约责任。1、租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。第八条乙方违约责任。1、租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，有其他协商情况另计。甲方不予退还租赁保证金。2、租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。第十条合同生效。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，本合同经甲、乙双方签名盖章之日起生效。本合同如有未尽事宜，由甲、乙双方另行协商签订。甲、乙双方协商签订的协议与本合同具有同等法律效力。签约当日，冠鳌公司将涉案厂房交付给侨虹公司。双方确认涉案租赁物是一栋一层的砖混结构的厂房，该厂房未取得建设工程规划许可证。冠鳌公司陈述上述厂房是其建设的，涉案厂房交付时是空置的没有装修和间隔等。房屋交付后，侨虹公司陈述其对涉案厂房进行了装修：1、安装了照明用电及设备用电线路；2、对原有的洗手间进行了翻新，具体是墙体用原有的材料进行翻新及加固、地面铺设了瓷砖；3、砌墙间隔并装修了一个办公室，办公室内安装了水电、吊了天花、地面铺了地毯、安装了门窗及空调；4、在车间和办公区用双层复合板进行了隔断。关于上述装修，侨虹公司陈述其有经过冠鳌公司的口头同意。冠鳌公司陈述其未同意过侨虹公司装修、也不同意利用侨虹公司的上述装修。后侨虹公司使用涉案厂房进行生产经营，并缴交租赁费用至2018年10月31日止。侨虹公司陈述其经营截止时间为2018年7月前后。2018年10月8日，广州市南沙区环保水务局向侨虹公司作出南环罚告字[2018]161号《行政处罚事先告知书》，内容为“经查，你公司在广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一建成消防设备（门、窗）的生产项目，项目总投资额444200元，于2018年7月建成并投入生产。……。你公司未办理上述消防设备（门、窗）生产项目环境影响评价文件的报批手续。经查实，你公司消防设备（门、窗）的生产项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查，擅自开工建设，违反了《中国人民共和国环境影响评价法》第二十五条的规定。我局依据《中华人民共和国环境影响评价法》第三十一条第一款的规定，拟责令广州市侨虹消防设备有限公司停止消防设备（门、窗）生产项目的建设，并拟对你公司作出如下行政处罚：对广州市侨虹消防设备有限公司罚款13326元（项目总投资额的3%）。……”2018年10月10日，东涌国土资源管理所出具《关于广州市侨虹消防设备有限公司用地及规划的意见》，内容为“区环保水务局：兹有广州市侨虹消防设备有限公司，位于广州市南沙区东涌镇三沙村四陇围海边之一，用地面积约2611平方米。经核查，提供意见如下:1、该公司未因违法用地列入2017年土地卫片执法监察中须查处整改的范围。2、该公司用地的土地利用现状为建设用地；土地利用总体规划为建设用地及其他林地。3、该公司用地现行规划用地性质为自然水域。”2018年11月2日，侨虹公司法定代表人雷永光通过微信向冠鳌公司法定代表人胡锦添发出《工作联络函》，内容为“……我司于2017年12月1日起租赁贵司南沙区三沙村四陇围海边厂房，为期十年于2026年11月30日终止。近日由于环保等政策原因导致搬离环评不利，经我司多方努力与各个政府部门沟通，期间办理红线图等文件提交东涌镇国土局经济办，得到如下回复：1，该公司未因违法用地列入2017年土地卫片执法监察中须查处整改范围2，该公司用地的土地利用现状为建设用地，土地利用总体规划为建设用地及其他林地。3，该公司用地现行规划用地性质为自然水域。且期间环保局开具了行政罚单20万，勒令我司不得继续开工，我司权衡利弊需要搬迁，作出于2018年11月5日前大部分机器设备搬离该厂区，剩下为数不多点的材料于11月10日前全部搬离完毕的决策。……”2018年11月12日，侨虹公司出具《厂房退租说明》并张贴于涉案厂房，内容为“我司11月2号发文给出租方广州市冠鳌再生资源回收有限公司已详细说明清楚厂房退租原因，现我司已发文内容于11月10日前已全部撤离完毕。”侨虹公司陈述撤场时有办理交接手续，当时交接时冠鳌公司的法定代表人要求其交付钥匙并要求将办公装修部分完全保留下来。冠鳌公司对该证据不予确认并陈述双方没有办理交接手续，并提供照片9张证明侨虹公司占用涉案厂房，该照片显示厂房部分天花板坠落、有一个橱柜、一张桌子等。庭审中，冠鳌公司陈述其于2019年5月21日收回涉案厂房。侨虹公司为证明其因被迫停产搬迁，所造成的装修费用损失92743.22元（包括装修人工费44590元、装修材料费48153.22元），提供证据《费用报销单》《收据》《送货单》《工资结算单》。冠鳌公司对上述证据均不予确认。一审诉讼中，根据侨虹公司申请，广州市华盟价格事务所有限公司对涉案厂房装修部分在2019年7月9日的价值进行评估并出具《关于广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边广州市冠鳌再生资源回收有限公司内厂房装修部分价格评估结论书》（穗华价格[2019]262号），该评估结论为装修残值为131756元。该结论书载明“评估人员现场勘查时，涉案物业处于闲置状态，办公室区域已重新翻新，厂房电路电线已拆除，电线已拆……。装修残值=∑装修重置价格×成新率=131，756（元）”。该项鉴定的评估费为20000元。侨虹公司对该《价格评估结论书》确认。冠鳌公司对该评估真实性确认，对合法性、关联性有异议，认为侨虹公司申请评估方法、评估范围不符合法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应按拆除后的残值进行评估，在2019年7月9日现场勘查时，评估机构未听取或考虑其意见，仅以侨虹公司单方陈述进行评估，即使侨虹公司自认已拆除搬走的电箱、电路、用电器等物品，但评估结论书内容仍有拆除搬走项目，欠缺评估应有的严谨性，评估结果有失客观、公正，与客观情况不符，且评估报告书评估的残值金额比侨虹公司自行申报的装修成本还高，不具有合理性。侨虹公司陈述其装修是通过熟悉的渠道拿到相关的材料及聘请的人员，可能比市场价格低，评估报告中将评估的一些定价采用市场价，高于其的装修成本是正常的；现在因为物价上涨，人工成本上升，重置价格以市场价来评估是没有问题的，不能仅以当时其装修所花费的成本为准。后法院就涉案厂房勘验过程中现场装修物清点情况及在2019年7月9日现场存在的装修物残值价值问题向广州市华盟价格事务所有限公司进行了征询。该公司向法院出具了回复《函》，内容为：“1、我司在对涉案租赁物现场勘验过程中，根据现场存在的装修项目进行测量，并在《现场勘验记录明细》上记录测量数据（附后）。2、本公司出具的《穗华价估[2019]262号关于广州市南沙区东涌镇三沙村四隆围海边广州市冠鳌再生资源回收有限公司内厂房装修部分价格评估结论书》的价格评估结论就是标的物在评估基准日2019年7月9日装修残值。”一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉《租赁合同》效力问题。侨虹公司、冠鳌公司均确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”上述《租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，冠鳌公司理应将收取的保证金135000元退还侨虹公司。关于装修损失问题。根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》装修残值为131756元。但根据侨虹公司提交的证据显示其装修损失为92743.22元，结合侨虹公司自认其通过熟悉的渠道拿到相关的材料及聘请的人员，装修价格比市场价格低，评估报告中将评估的一些定价采用市场价，高于其的装修成本。故在侨虹公司自认的装修实际损失低于评估价值情况下，根据公平原则，应以侨虹公司的实际损失即92743.22元作为确定涉案厂房装修残值。冠鳌公司明知涉案厂房未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给侨虹公司，存在过错，侨虹公司作为承租方，对涉案厂房有无合法报建、权属等情况负有审慎注意义务，但仍签订合同、使用案涉厂房，亦存在过错，且双方过错责任相当，故一审法院酌定由双方对上述装修的损失各自承担50%，即冠鳌公司应向侨虹公司支付装修费用损失46371.61元（92743.22元×50%），对侨虹公司主张的超过该金额部分，一审法院不予支持。关于租金问题。虽然合同无效，但侨虹公司占用使用了涉案厂房，理应参照合同约定的标准45000元/月向冠鳌公司支付占用期间的使用费。就涉案厂房交还时间，侨虹公司主张是2018年11月12日，但未提交证据证实，一审法院不予采信。参照双方合同约定“租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交。”侨虹公司已于2018年11月2日向冠鳌公司法定代表人通知其在该月搬迁，冠鳌公司亦自认其在2018年11月已知悉侨虹公司违约搬离，且冠鳌公司未举证证实侨虹公司在2018年11月之后有实际使用涉案厂房，据此，侨虹公司仍需向冠鳌公司支付2018年11月、12月及2019年1月期间使用费。现双方确认侨虹公司已付清2018年10月以前的租赁费用，故侨虹公司仍需向冠鳌公司支付使用费为135000元（45000×3个月），对冠鳌公司主张的超过该金额部分，属于其自身原因造成的扩大损失，应由其冠鳌公司承担。参照双方合同约定，保证金在结清租赁费用后无息退还，侨虹公司要求给付保证金的利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、广州市侨虹消防设备有限公司与广州市冠鳌再生资源回收有限公司于2017年12月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、广州市冠鳌再生资源回收有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市侨虹消防设备有限公司退还保证金135000元、赔偿装修损失46371.61元，合计金额为181371.61元；三、驳回广州市侨虹消防设备有限公司的其他诉讼请求；四、广州市侨虹消防设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市冠鳌再生资源回收有限公司支付使用费135000元；五、驳回广州市冠鳌再生资源回收有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2410.6元，由广州市侨虹消防设备有限公司承担548元，广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担1862.6元；反诉受理费3000元，由广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担1500元，广州市侨虹消防设备有限公司承担1500元；评估费20000元，由广州市侨虹消防设备有限公司承担10000元、广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担10000元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审期间，双方争议的焦点问题是侨虹公司的装修损失数额以及2018年11月之后该司应当向冠鳌公司支付的使用费问题，针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于侨虹公司的装修损失问题。一审期间，广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》认定涉案房屋装修残值为131756元，侨虹公司提交的证据则显示其装修损失为92743.22元，在侨虹公司自认的装修实际损失低于评估价值的情况下，一审法院根据公平原则，以侨虹公司的实际损失即92743.22元作为确定涉案厂房装修残值，并无不当。由于涉案厂房未取得《建设工程规划许可证》冠鳌公司仍将其出租给侨虹公司，而侨虹公司作为承租方，在签约时未能对涉案厂房报建、权属等情况进行审查，一审法院认定双方当事人均存在过错，且过错责任相当，酌定由双方对上述装修的损失各自承担50%，判令冠鳌公司向侨虹公司支付装修费用损失46371.61元，并无不当，本院予以维持。侨虹公司与冠鳌公司就装修损失部分的上诉，理据均不能成立，本院均不予采纳。关于2018年11月之后涉案厂房使用费问题。虽然合同无效，但侨虹公司实际占有使用了涉案厂房，理应支付占用期间的使用费。侨虹公司于2018年11月2日向冠鳌公司法定代表人通知其在该月搬迁，并主张其已于2018年11月12日搬离涉案厂房，但其亦未提交证据证实该情况，冠鳌公司自认其收到相关通知，该司未举证证实侨虹公司在2018年11月之后有实际使用涉案厂房，其在2018年11月已知悉侨虹公司违约搬离，但其未能及时收回涉案厂房，减少损失，自身存在过错，一审法院判令侨虹公司仍需向冠鳌公司支付2018年11月至2019年1月期间使用费135000元，并无不当，本院予以维持。侨虹公司主张其无需支付该笔费用，理据不足，而冠鳌公司要求侨虹公司支付的2019年1月之后的涉案厂房使用费，属于其自身原因造成的扩大损失，应由其自行承担。侨虹公司与冠鳌公司就2018年11月之后涉案厂房使用费的上诉，理据均不能成立，本院均不予采纳。综上所述，广州市侨虹消防设备有限公司、广州市冠鳌再生资源回收有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9227元，由上诉人广州市侨虹消防设备有限公司承担4756元、广州市冠鳌再生资源回收有限公司承担4471元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年六月一日书记员 古嘉玲黄清丽