辽宁省铁岭市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽12行终46号上诉人（原审原告）铁岭市龙翔物业管理有限公司，住所地铁岭市银州区龙翔花园17-A三、四层办公楼。法定代表人王亚坤，该公司总经理。委托代理人靳光，该公司工作人员。委托代理人宋国忠，铁岭市铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）铁岭市银州区住房和城乡建设局，住所地铁岭市银州区龙园街15号。法定代表人马波，该局局长。委托代理人王迦，该局工作人员。委托代理人陈旺鑫，辽宁守衡律师事务所律师。上诉人铁岭市龙翔物业管理有限公司（以下简称：龙翔物业公司）因诉被上诉人铁岭市银州区住房和城乡建设局（以下简称：银州区住建局）责令限期撤离通知一案，不服昌图县人民法院（2019）辽1224行初75号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙翔物业公司的委托代理人靳光、宋国忠，被上诉人银州区住建局的法定代表人马波及其委托代理人王迦、陈旺鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告于2004年成立龙翔物业公司，管理服务龙翔山水馨城小区物业相关事宜。该小区有业主900余户，由于原告物业公司与业主之间因服务管理问题存在纠纷，该小区业主要求罢免物业公司并集体上访申诉，2019年9月10日业主代表向被告提交了业主代表要求罢免物业公司的集体联名签字材料，联名签字的内容均为解除与原告的前期物业服务合同。被告进行入户走访调查，认定业主提交的联名签字属实。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条第2款“更换前期物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，该区域业主共931户，联名签字人数712户。同意解除合同的比例远超条例规定的比例。2019年9月，业主称已将解除的通知送达原告，并通过公告栏公告解除合同一事。后被告到案涉小区调查，确实有在公告栏张贴解除物业合同的公告，被告认定业主的解除通知送达给了原告。被告于2019年10月9日下达《责令限期撤离通知书》。原告不服，于2019年10月21日向昌图县人民法院提起本案诉讼。原审法院认为，《辽宁省物业管理条例》第五条规定：省住房城乡建设行政主管部门和市县房地产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依据此规定被告银州区住建局作为本行政区域房地产行政主管部门，具有对该辖区物业管理活动进行监管的主体资格。《辽宁省物业管理条例》第五十四条规定“县物业行政主管部门、街道办事或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导，协商和监管。在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。本案原告与业主之间的服务合同根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条第2款“更换前期物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，被告提交的证据证明该区域业主共931户，联名签字人数712户。同意解除合同的比例符合条例规定的比例，联名签字的内容均为解除与原告的前期物业服务合同。2019年9月，业主已将解除合同的通知通过该小区公告栏公告解除合同并进行公告送达，可以认定业主解除合同的通知送达给了原告，被告依据《辽宁省物业管理条例》第五十四条规定做出责令限期搬离通知书，事实清楚、证据充分、程序合法、适用依据正确，符合以上法律规定。原告的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告铁岭市龙翔物业管理有限公司的诉讼请求。案件诉讼费50元由原告铁岭市龙翔物业管理有限公司负担。上诉人龙翔物业公司上诉称：请求撤销昌图县人民法院（2019)辽1224行初75号行政判决，改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人所依据的712户业主签字要求解除物业服务合同的证据是伪造的，实际只有207户业主同意，没有达到过半数的要求。2.行政行为程序违法，被上诉人没有举证已经通知物业解除合同，业主公告送达没有法律依据。3.在没有解除物业服务合同的前提下，被上诉人作出的《责令限期撤离通知》违法。被上诉人银州区住建局辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交了三张微信截图作为新证据，证明本案被诉的《责令限期撤离通知书》下达之前，业主就已经在微信群里公布了。被上诉人质证称，对证据的真实性不予认可。本院认为，三张微信截图复印件既无法认定其内容发布者身份，也无法认定其谈论内容的真实性，因此，对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，但一审法院认定的：“被告进行入户走访调查，认定业主提交的联名签字属实。根据《辽宁省物业管理条例》第四十一条第2款“更换前期物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，该区域业主共931户，联名签字人数712户。同意解除合同的比例远超条例规定的比例。”不当，本院不予确认。本院另查明，2010年龙翔物业公司与房地产开发公司针对涉案物业签订前期物业服务合同，并一直提供物业服务。《责令限期撤离通知书》的全部内容为：“铁岭市龙翔物业有限公司：龙翔二期山水馨城(南院)业主对罢免龙翔物业一事进行投票表决，半数以上业主投票同意罢免物业公司。根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条业主大会会议讨论决定下列事项：(三)确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。龙翔二期山水馨城(南院)业主罢免物业公司符合法定规定，现责令你公司在10日内撤出园区。”本院认为，《中华人民共和国行政强制法》第八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。”本案中，银州区住建局作出《责令限期撤离通知》行为，责令龙翔物业公司10日内撤出物业园区，该通知属于实际影响当事人权利义务的行政强制决定，当事人可以依法提起行政诉讼。另根据上述法律规定，当事人在行政强制程序中享有陈述权、申辩权，行政机关在作出《责令限期撤离通知》之前应当听取当事人的陈述和申辩意见。本案中，银州区住建局没有提供证据证明其在作出《责令限期撤离通知》之前对龙翔物业公司进行过调查询问，亦没有证据证明其告知龙翔物业公司享有陈述和申辩的权利，因此，其作出的通知行为违反法定程序。同时，银州区住建局作出的《责令限期撤离通知书》仅引用了《辽宁省物业管理条例》第二十四条和第二十五条的相关规定，而其在诉讼中主张《责令限期撤离通知》的结论是依据《辽宁省物业管理条例》第五十四条第二款的规定作出的，但该条款在通知书中并未被引用，该行为亦属不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项，第八十九条第一款第（二）项、第三款的规定，判决如下：一、撤销昌图县人民法院（2019）辽1224行初75号行政判决；二、撤销铁岭市银州区住房和城乡建设局于2019年10月9日作出的《责令限期撤离通知》。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人铁岭市银州区住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长  吴女杰审判员  刘 鑫审判员  高 健二〇二〇年六月一日法官助理陈超书记员王浩