上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16963号原告(反诉被告)：陶永梅，女，1974年12月4日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：汪永艳，女，1980年11月13日生，汉族，住安徽省。第三人：上海拓宇房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：关新玲。原告陶永梅与被告汪永艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法受理被告提起的反诉并与本诉合并审理，并依原告之申请追加第三人参加诉讼。本案于2016年11月4日、12月9日，2017年1月19日、5月19日、6月8日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陶永梅向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《物业租赁合同》无效；2、被告立即搬离并返还原告上海市松江区泗泾镇城置路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3、被告支付原告房屋使用费(自2017年1月10日起至实际搬离之日止，按每月1,500元计算)。事实和理由：原、被告于2015年3月21日签订《物业租赁合同》，约定原告将系争房屋租予被告。因系争房屋为经济适用房，相关部门在检查时告知不得出租，故原告要求被告搬离房屋，交涉无果遂涉诉。被告汪永艳辩称：不同意原告的诉讼请求，签订合同时不知系争房屋为经济适用房。被告已经进行装修，且租赁合同约定租赁期间为5年，如原告进行合理补偿，则同意交还房屋。同时，被告向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告装修费38,520元；2、原告赔偿被告搬迁费500元、空调移机费400元、宽带设备移机费150元；3、原告赔偿被告房屋租金差价10,000元；4、原告双倍返还被告押金3,000元；5、原告上缴违法所得。事实和理由：系争房屋未经装修，被告承租后进行装修。原告违法出租，所产生的搬迁费用应由原告承担。被告现另行租赁房屋将因租金上涨遭受损失。原告针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。原告对被告装修并不知情，但经现场查看，认为装修价值在未经折旧的情况下为8,000元。经审理查明：系争房屋的登记权利人为原告陶永梅及案外人周某。关于系争房屋的《上海市房地产权证》于附记中载：经济适用住房(有限产权)……5年内不得转让或出租。2015年3月21日，原、被告在第三人的居间下签订《物业租赁合同》，约定原告将系争房屋租予被告。租赁期限5年，自2015年4月10日至2020年4月9日；租金前三年每月1,500元，后两年每月1,600元；押金为1,500元。合同另对其他事项进行约定。嗣后，原告向被告交付了房屋。审理中，被告提供了其与案外人戴某某(上海际慕建筑装潢有限公司)签订的《房屋装修合同》、《预(决)算书》及戴某某(上海际慕建筑装潢有限公司)签章的相应收条，以证明被告为装修系争房屋支付38,520元。原告对上述材料的真实性不予认可，并认为案外人上海际慕建筑装潢有限公司成立于2015年12月11日，签署上述材料时该公司尚未成立，故盖章的材料系伪造。对此，被告称签署材料时该公司确未成立，盖章系事后补盖。本院要求被告通知案外人戴某某(上海际慕建筑装潢有限公司)到庭陈述，但至辩论终结前案外人戴某某(上海际慕建筑装潢有限公司)未曾到庭。审理中，本院据被告之申请，委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内的装修现值进行审价，然因被告在经多次催缴后仍未缴纳审价费用，故上海沪港建设咨询有限公司对该审价作撤案处理。审理中，原、被告均确认被告已支付租金至2017年1月9日；原告同意退还被告已缴押金1,500元。以上事实，有上海市房地产权证、物业租赁合同、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告陶永梅作为系争房屋的有限产权人之一，将系争房屋出租给被告汪永艳以获取租金收益的行为，系利用公共资源谋取个人利益，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，本院认定系争物业租赁合同属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求被告搬离并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，尽管系争租赁合同无效，但被告实际占有使用系争房屋，构成不当得利，应依合同约定的租金标准返还原告。但原告的出租行为系损害公共利益，故其无权取得该部分收益，现原告要求被告支付自2017年1月10日起至被告实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费，本院不予支持。本院将另行下达决定书对该部分收益予以收缴。就被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，本院认为：首先，原告将处于未装修状态的房屋(毛坯房)租予被告使用，却称不同意被告装修，不符日常生活经验，故本院认定被告装修系争房屋业经原告同意；其次，尽管双方对装修现值无法达成一致，且被告怠于对系争房屋的装修现值进行审价，但一则经现场查看，系争房屋确经装修，二则原告亦认可装修具有一定价值，三则双方对合同无效均存在过错，故本院对装修中已形成附合部分酌情支持7,000元。就被告要求原告赔偿搬迁费、空调移机费、宽带设备移机费、房屋租金差价的反诉请求，因无相关事实及法律依据，本院不予支持。就被告要求原告双倍返还被告押金3,000元的反诉请求，因其主张双倍返还押金并无合同及法律依据，故本院在1,500元范围内予以支持。就被告要求原告上缴违法所得的反诉请求，鉴于民事诉讼乃解决平等主体间私权纠纷之定位，故该请求不属本案的审理范围。就原告在系争租赁关系中的业已实际取得的收益(即原告已收取的2015年4月10日至2016年1月9日房屋使用费部分)，可由住房管理部门进行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陶永梅与被告(反诉原告)汪永艳于2015年3月21日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)汪永艳于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泗泾镇城置路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)陶永梅；三、原告(反诉被告)陶永梅于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)汪永艳装修损失7,000元；四、原告(反诉被告)陶永梅于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)汪永艳押金1,500元；五、驳回原告(反诉被告)陶永梅的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)汪永艳的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费557元，合计诉讼费用622元，由原告(反诉被告)陶永梅负担50元(已付)，被告(反诉原告)汪永艳负担572元(已付557元，剩余15元于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一七年六月二十日书记员 方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条……人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。