河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0811民初53号原告：赵平产，男，汉族，1976年4月26日出生，住修武县。委托代理人：史威敏，河南宁城律师事务所律师。被告：赵爱芳，女，汉族，1973年6月30日出生，住焦作市山阳区。被告：韩国旗，男，汉族，1973年10月18日出生，住址同上。二被告共同委托代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。二被告共同委托代理人：卢泰光，河南苗硕律师事务所实习律师。原告赵平产诉被告赵爱芳、韩国旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告赵平产的委托代理人史威敏、被告赵爱芳、韩国旗及其共同委托代理人赵振华、卢泰光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵平产向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年2月2日签订的房屋转让合同；2、要求二被告共同返还原告房款25万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2016年2月2日起计算至实际返还之日止）；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年2月2日签订《房屋转让合同》，被告自愿将其购买的位于焦作市龙源湖小区D（东二）3号楼601号（西南户）房产以25万元价款转让给原告。原告于当天将25万元的房款给付给被告。2016年3月底装修房屋时发现被告所交付的房屋钥匙不能使用。后原告多次与被告联系要求其交付房屋未果。于2016年5月4日起诉被告，在诉讼中才得知房屋已被抵债，原告的权利受到侵害。因案件所涉房产已经转让给案外人，无法实现房产过户。该房产系二被告夫妻共同财产，房款为二被告共同所有，故诉至本院。被告赵爱芳和韩国旗共同辩称，一、原被告签订《房屋转让合同》是虚假表示，没有生效，对双方不产生约束力。1、涉案房产是赵某以赵爱芳名义出资购买，实际所有人是赵某，在购买后，由赵某居住至今，赵爱芳在赵某的授意下签订该合同，不知道签订该协议的真实目的，并且赵某已于2012年将该房屋抵押给张雪丽，赵爱芳无权处分该房产，签订合同不是赵爱芳的真实意思表示。2、赵某身份证住址信息为本案涉案房屋的地址，赵某与赵平产是多年的生意伙伴，明知涉案房屋所有权归属于赵某，因该房产以赵爱芳名义购买，购房手续均是赵爱芳的名字，赵平产与赵某协商以房抵账过程中，担心以后出现法律纠纷，才要求以赵爱芳的名义签订买卖合同，并出具收到条。因此，在赵某与赵平产协商一致的情况下，以房抵赵某对赵平产的欠款是真实目的，属隐藏行为，以赵爱芳名义签订房屋买卖合同是双方虚假行为，依民事法律行为构成要素规定，该合同不生效。二、赵某欠赵平产30万元是事实，有赵某与赵平产银行转账记录为证，原被告之间没有发生任何经济往来。经（2016）豫0811民初1411号案件审理中，原告明确认可赵某欠原告30万元。赵某与赵平产达成一致以涉案房屋抵25万元欠款，同时，原被告之间并没有发生交付购房款的事实。另外，在原告向被告主张返还25万元购房款的前提下，承认赵某目前仅仅欠5万元。后因张雪丽与赵某经（2016）豫0811民初972号调解书，将该涉案房产抵给张雪丽，而造成赵某无法向原告交付房屋的结果。在交付不成功的情况下，该欠款的还款责任仍应由赵某承担。因此，被告出具的收条是抵消赵某对赵平产的25万欠款，原被告之间并没有发生交付房款的事实。三、原告在（2016）豫0811民初1411号案第二次开庭笔录中郑重强调：本次庭审自始至终原告都向法庭申请被告收到的房款25万就是抵偿的赵某欠原告的欠款（第二次庭审笔录第20页）。至此，本案事实已经非常清楚，被告没有收到原告诉称的25万元购房款。综上，赵某欠赵平产30万元事实，之所以赵平产目前只认可其中有借条的5万元，是因为赵某以房抵赵平产25万元欠款，原被告之间并没有实际发生交付房款的事实。因此，在赵某不能交付房屋的情况下，原告应向法院主张赵某承担偿还借款的责任，而向被告主张返还房款的请求无事实与法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的（2016）豫0811民初1411号民事判决书一份、2016年2月2日签订的《房屋转让合同》一份、收到条一份，均真实、客观，能够证明案件相关事实，本院予以认定。二被告共同向本院提交的（2016）豫0811民初1411号卷宗中2016年9月1日的庭审笔录，本院对真实性予以认定，对证明指向本院将综合认定；二被告提交的转账记录一张，与本案无关，本院不予认定；对证人赵某出庭作证，本院予以认定真实性，对证明指向本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，原告赵平产（乙方）与被告赵爱芳（甲方）签订了《房屋转让合同》，约定：一、甲方将其位于焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）面积约96.27平方米的房屋以贰拾伍万元整（25万）的价格转让给乙方；二、甲乙双方约定于2016年2月2日交付房屋，乙方于当天给付房款，房屋同时交付，甲方须将房屋的所有证件（预售单，编号247）、证明等材料交付乙方；三、甲方收款后，保证协助乙方办理相关转让手续，……。被告赵爱芳于同日向原告出具了收条，内容反映为“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D(东二)6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25万）”。该协议签订后，原告赵平产与被告赵爱芳之弟赵某之间的债权债务关系由原告的30万元减少为5万元。后因被告赵爱芳未向原告交付上述房屋，原告于2016年诉至本院，要求被告向其交付该房屋，本院于2016年10月20日作出了（2016）豫0811民初1411号民事判决书，判决“驳回了原告的诉讼请求”，该判决书已经生效。该判决书事实认定部分记载了以下内容“2001年11月29日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的焦作市龙源湖小区二期房屋预售单反映如下内容：姓名赵爱芳，身份证号，房屋位置焦作市龙源湖小区D（东二）6楼（西南户）（面积96.27平方米），交房款52755.96元。同日，焦作市龙源湖小区建设指挥部出具的收款收据上反映如下内容：交款姓名赵爱芳，摘要二期房款，人民币52755.96元。2012年4月10日，赵爱芳出具了房屋产权证明一份，内容为‘我叫赵爱芳，系焦作市高级技校职工。2001年11月以我名义购买的龙源湖小区东二区三号楼601室（总）购房款共计52755.96元全部由我弟弟赵某支付，该房屋产权归赵某所有，所有经济关系由赵某全权处理。该房屋办理房产证时，同意将所有人直接变更为赵某。’该房屋预售单、收款收据、房屋产权证明原件均由第三人张雪丽持有。本院还查明，原告张雪丽诉被告赵某民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月4日出具了（2016）豫0811民初972号民事调解书，调解协议内容如下：一、被告赵某共欠原告张雪丽35万元，同意用赵爱芳（实际为被告赵某财产）名下位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房屋折抵23万元抵偿给原告，在2016年5月20日之前去龙源湖小区建设指挥部变更发票名称为原告张雪丽的手续。如果办不了变更手续，仍应支付原告23万元及利息，如办理完变更手续，剩余12万元在2017年5月4日前付清（利息均从2015年10月1日起到实际还款之日止按照月息2分计算）；二、原告自愿放弃其他诉讼请求，双方就此事别无其他纠纷；……。现该房屋由张雪丽占有使用。张雪丽已向焦作市解放区人民法院提出执行申请，焦作市解放区人民法院于2016年7月18日发出公告，内容为‘赵某：本院受理张雪丽申请执行与你民间借贷纠纷一案，现依法向你公告送达本院（2016）豫0802执756号执行通知书、财产报告令。自公告之日起六十日内即视为送达。限你自公告期满后次日起三日内，自动履行生效法律文书确定的还款义务，逾期仍不履行的，本院将依法对赵爱芳名下所有的位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房产办理发票名称变更手续。’该案目前正在执行中。”现原告以本案所涉《房屋转让合同》已经无法实际履行为由再次诉至本院。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告赵平产与被告赵爱芳签订《房屋转让合同》时，龙源湖小区建设指挥部出具的焦作市龙源湖小区二期房屋预售单中显示位于焦作市××丰收路龙源湖小区××楼××号房屋登记在被告赵爱芳名下，故该房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行义务。被告赵爱芳向原告出具了收到条，即“今收到赵平产给付我焦作市龙源湖小区D(东二)6层（西南户）房款贰拾伍万元整（25万）”，被告应当按照约定向原告交付该房屋。但鉴于2016年5月4日（2016）豫0811民初972号民事调解书已经生效，并已进入执行程序，本案所涉《房屋转让合同》已经不能履行。故对于原告要求解除与被告赵爱芳于2016年2月2日签订的《房屋转让合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求二被告共同返还房款25万元及该款自2016年2月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的利息的请求，考虑合同的相对性原则，本院认为应由被告赵爱芳承担责任为宜。对于二被告辩称其没有收到本案所涉房款25万元，且该房款是用来抵偿赵某欠原告赵平产的25万元，系被告与赵某之间的约定，被告可以与赵某之间另行解决，故对被告辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵平产与被告赵爱芳于2016年2月2日签订的《房屋转让合同》；二、被告赵爱芳于本判决生效之日起十日内返还原告赵平产购房款250000元及该款自2016年2月2日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告赵平产的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告赵爱芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯爱萍代理审判员  闫若男人民陪审员  宋 欣二〇一七年六月二十日书 记 员  杜 盼河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2017）豫0811民初53号（2017）豫0811民初53号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。