上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初24346号原告：张丽，女，1977年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：莫煦，上海市申汇律师事务所律师。被告：谢加华，男，1978年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志勇，上海明景律师事务所律师。被告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：孙诗佳，女。委托诉讼代理人：张振耀，男。原告张丽与被告谢加华、德佑房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称德佑公司)定金合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日、6月13日公开开庭进行了审理。原告张丽的委托诉讼代理人莫煦、被告谢加华的委托诉讼代理人张志勇、被告德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙诗佳、张振耀(张振耀没有参加第二次庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签署的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告谢加华返还原告定金20万元，被告德佑公司返还定金20万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月15日，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定，原告向被告谢加华购买位于上海市浦东新区XXX镇XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)，房屋总价款295万元，原告应于签订协议后10日内向被告支付定金20万元，60日内签订正式版房屋买卖合同。还约定，如果被告未能按约网签合同，被告谢加华应当双倍返还定金。签约当天，被告谢加华向被告德佑公司出具定金保管授权书，由德佑公司代收、保管定金20万元，原告按约支付了定金20万元。2016年12月16日，原告致电被告谢加华，要求按约去网签合同，但被告谢加华找借口推脱。其后，原告数次联系，被告谢加华均不予配合。2017年2月4日，原告再次书面发函，要求被告谢加华在2017年2月7日到德佑公司办理网签手续。2月7日当天，被告谢加华在德佑公司明确表示其不办理网签的意思表示。被告的不诚信行为违反了合同法的诚实信用原则，并严重损害了原告利益，故要求判如诉请。被告谢加华辩称，同意解除合同，不同意第二项诉讼请求。讼争房屋是案外人顾某某的拆迁安置房，其与顾某某之间有房屋买卖协议，所以有权处置讼争房屋。原告和其签订居间协议时，对房屋性质、产证情况都是明知的，中介公司也是正规操作，居间协议中约定，讼争房屋过户至顾某某名下，再过户给原告，因顾某某限购无法过户才导致了本案的发生，这不是原告违约也不是被告违约，是客观原因造成的；20万元定金始终在德佑公司处保管，谢加华没有实际收到，故谢加华不是承担责任的主体，不应该按定金罚则承担责任。被告德佑公司辩称，2016年10月15日其通知原告和被告谢加华到场签订居间协议，双方到场后谢加华出示了动拆迁协议原件、委托材料等相关材料，但谢加华不同意将材料复印给居间方，最后双方还是签订了居间协议，同时签订了定金保管授权书，约定德佑公司代为保管定金，视为谢加华收到定金20万元，原告也按约支付了定金20万元。现在其同意解除居间协议，定金是否返还依法处理。审理中，本院通知案外人顾某某到院了解情况，其称讼争房屋(即XXX镇XXX路XXX弄XXX号XXX室)和35号1604室两套房屋是拆迁人XXX置业集团有限公司(上海XXX世家置业有限公司)安置的房屋。当时拿房时有人介绍说想卖房屋的话有公司回购来卖，就这样认识了谢加华。后与谢加华谈到两套房屋475万元成交(即每套房屋237.50万元)。但该两套房屋虽是拆迁安置所得，但房屋性质为商品房，因名下已有房屋，受限购政策影响无法做出房屋产权证。后通过做一套房屋产证卖掉一套的方法，将XXX号ZZZ室房屋出卖。按照和谢加华的约定，其应该在签约后两个月内付款，但实际谢加华拖到3月底才付清XXX号ZZZ室房屋的价钱。当时谢加华说是回购，其才愿意将房屋以低于市场价出卖给谢加华，但谢加华实际上并不是回购，只是起到中介的作用，故现在不同意将讼争房屋交予谢加华出卖，除非按现价310万元出售。对案外人顾某某的陈述，原告认为真实性无异议，原告在和谢加华签署合同时，根本不知道顾某某的存在，合同至今未能履行的原因除了限购，最主要的是谢加华想要压价，故谢加华应该承担违约责任。被告谢加华认为，讼争房屋是商品房，因为限购无法做产证是事实，顾某某和谢加华因为付款问题还签过补充协议，所以过户时间拖长了，谢加华没有不付款或拖延付款，关键是顾某某限购造成讼争房屋无法继续履行合同，这是客观原因，实际是顾某某跳价不想卖。被告德佑公司对顾某某的笔录真实性无异议，对顾某某、谢加华之间的买卖关系认为不知情。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，原告(乙方)张丽与被告(甲方)谢加华经居间方(丙方)德佑公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告谢加华购买讼争房屋，房屋总价295万元，定金20万元，建筑面积90.17平方米，双方于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；付款方式为：首期房价款89万元(含定金20万元)于签订正式版买卖合同当日支付，第二期房价款175万元通过银行贷款支付，第三期房价款31万元于产权过户当日支付；若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还(含由丙方代为保管的定金)。同时，该协议还通过手写条款约定：“甲乙双方各自承担房屋税费，上海XXX世家置业有限公司承诺将该房屋产权变更在签订本协议两个月内变更为顾某某为产权人。”协议最下面附定金保管授权书，由出售方(甲方)谢加华授权德佑公司保管定金20万元。协议签订后，原告按约支付定金20万元，由德佑公司保管至今。后因讼争房屋无法过户致双方未能在约定时间签订正式版房屋买卖合同。2017年4月，原告诉来本院。另查明，讼争房屋登记权利人是上海XXX世家置业有限公司。2016年9月，案外人顾某某与拆迁人XXX置业集团有限公司(上海XXX世家置业有限公司)签订《拆迁补偿安置协议》，约定讼争房屋及XXX号ZZZ室安置给顾某某。2016年9月20日，顾某某与谢加华签订《房屋买卖协议》，约定讼争房屋及XXX号ZZZ室两套房屋由谢加华以总价475万元购买，支付方式为：签订上海市房屋买卖合同当天支付200万元，付款时间不超过两个月；该房进交易中心产权转让当天，支付275万元，付款时间不超过80天；乙方(谢加华)有权将该房屋转售给第三方客户，甲方(顾某某)同意并全力配合乙方转让该房到第三方客户名下。当日，谢加华支付给顾某某定金10万元。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、银行转账凭证、收款收据、不动产信息登记簿、《拆迁补偿安置协议》、《房屋买卖协议》、谈话笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告就讼争房屋的买卖于2016年10月15日签订《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思的表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，不得擅自变更和解除，否则应承担相应的违约责任。根据本案查证的事实，在合同履行过程中，原告依约支付了定金20万元，而被告谢加华因讼争房屋无法在约定时间内过户而致不能继续履行合同，故被告谢加华应按照定金罚则依法承担双倍返还的定金责任。本案定金经谢加华授权后由德佑公司保管，授权行为的效力应直接归属于授权人谢加华，相关的民事责任亦应由谢加华承担，故其认为未实际收到定金、不是责任主体的意见不予采信。为减少讼累，对于被告谢加华授权德佑公司保管的定金直接返还原告，按定金罚则赔付原告的定金由谢加华承担。现原告请求解除《房地产买卖居间协议》，两被告亦表示同意，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告张丽与被告谢加华、被告德佑房地产经纪有限公司于2016年10月15日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张丽定金20万元；三、被告谢加华于本判决生效之日起十日内赔付原告张丽定金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元(原告张丽已预交)，由被告谢加华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇一七年六月二十九日书记员  刘春雷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。