上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17058号原告(反诉被告)：余克选，男，1966年12月2日生，住安徽省。委托诉讼代理人：阮红斌，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘忆，上海邵任晓律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海寅怡商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：丰建光，执行董事。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：何应，上海创远律师事务所律师。原告余克选与被告上海寅怡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日受理后，依法适用简易程序。2016年12月6日，被告提起反诉，本院于同月9日予以受理。期间，本院于2016年11月25日根据原告的申请依法委托鉴定机构对涉案房屋装修工程造价现值进行司法鉴定，并于2017年3月16日收到相应的司法鉴定意见书。此外，经组织证据交换后，本院于2017年2月9日和4月10日对本案两次公开开庭进行了审理，原告余克选及被告委托诉讼代理人何应两次均到庭参见诉讼，原告委托诉讼代理人潘忆参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人阮红斌参加第二次庭审。2017年6月8日，经当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修损失1,000,000元(暂估)；2.判令被告支付原告搬迁费用200,000元；3.判令被告支付原告因搬迁造成的营业损失120,000元(按20,000元/月计算)；4.判令被告退还原告已付2016年9月15日至2016年12月31日的租金89,191元；5、判令被告赔偿原告律师费3,000元。诉讼过程中，原告曾明确不在本案中继续主张第2项诉讼请求，但此后又以根据实际情况为由明确继续主张第2项诉讼请求中的搬迁费用，并将数额变更为60,000元。此外，原告曾于证据交换中将第4项诉讼请求中的数额变更为86,041元，但此后又明确仍按原数额提出诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年1月2日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于本区九亭镇盛龙路XXX号1#楼2楼厂房，年租金为295,000元等。2016年9月15日，原告收到“九亭镇生态环境综合整治工作指挥部”的《告知单》，告知原告上述厂房为违法建筑，租赁合同应属无效，应腾退并拆除上述厂房，并要求原告于2016年9月30日前完成清退、清理工作等。原告认为，被告于缔约时未如实告知原告上述厂房系违法建筑，致使原告蒙受巨大损失，故提起诉讼，望判如所请。被告辩称，首先，原告第1至3项及第5项诉讼请求均没有事实和法律依据，故其不予同意。其次，原告第4项诉请请求，因截止至本案开庭(指2016年11月22日)，原告已实际占用使用上述厂房，而且案外人上海沧盛实业公司(以下简称沧盛公司)已退还原告该项诉讼请求所涉租金，故其不予认可。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告2016年9月至11月的水电费及物业费暂计为20,000元；2.原告支付被告2016年10月及11月租金49,166元及搬迁补偿费24,583元。诉讼过程中，被告将第1项反诉请求中的数额变更为12,965.41元。事实和理由：2016年1月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上述厂房出租给原告。2016年9月21日，原告向法院提起诉讼，要求被告赔偿装修损失等。原告遂据此拖欠被告上述水电费及物业费。此后，原告与沧盛公司签订《代为清退协议书》，约定上述厂房的租金计算至2016年9月30日，沧盛公司支付原告三个月租金73,749元以及相当于一个月租金的搬迁补偿费24,583元等。并且，沧盛公司在支付给被告的价款中扣除了上述款项。实际上，原告在2016年10月1日至2016年11月30日期间仍一直占有使用上述厂房。因此，请求法院判如所请。原告对被告的反诉辩称，首先，其已经付清相关的水电费及物业费。其次，原告在2016年10月前已经不再经营，故不应支付租金，而且租金都是预付的，不存在补交的问题。再次，被告主张的搬迁补偿费，没有依据。据此，请求法院驳回被告的反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、关于被告与案外人之间的租赁关系2005年12月25日，被告与孙宏签订《房屋租赁合同》。该合同约定，被告将本区九亭镇盛龙路XXX号1号楼出租给孙宏；租赁期间自2006年5月1日至2016年4月30日止；房屋内部装修投资由孙宏自理；退租时，除另有约定外，被告有权要求孙宏按原状恢复或向被告交纳恢复工程所需费用等。2015年12月6日，原告与刘桂霞签订《浴场转让协议》。该协议约定：刘桂霞将“林宏浴场”以380,000元转让给原告；合同生效后，浴场所有物品归原告所有；浴场合同期满后，由刘桂霞负责签订5年的期限：本转让事宜从2016年1月1日起执行等。2016年1月1日，被告与刘桂霞签订《合同终止协议》。该协议约定，由于孙宏原因提出退租，双方经协商一致，在付清相关费用后，于当日终止租房合同等。二、关于原、被告之间的租赁关系2016年1月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定，被告将位于本区九亭镇盛龙路XXX号1#楼2楼出租给原告用于生产；租赁期间为6年，租赁日期自2016年1月1起；被告于2016年1月1日前向原告交付上述厂房；年租金为295,000元，前三年租金不变，第四年开始环比递增3%，按半年支付，先付后用；租赁期间，使用上述厂房所发生的水、电、物业等费用由原告承担；物业管理费为每月700元；被告提供原告政府出具的有效房产证明。该合同对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告遂依约占有上述厂房，用于开设公共浴室，并向被告支付使用费295,000元。2016年9月15日，“九亭镇生态环境综合整治工作指挥部”向原告出具《告知单》。该《告知单》载明：一、“你单位承租的租赁场所未取得合法手续，属于违法建筑，依法应当予以拆除”；……三、“你单位应在2016年9月30日前完成违法建筑内的人员清退和物品清理工作”;四、上述期限内未完成搬离的，将采取停水、停电等措施，……。2016年9月21日，原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。2016年9月29日，被告收到本院向其送达的诉状副本、《告知单》等证据副本。三、关于原告与案外人之间协议清退情况2016年10月9日，原告以上海林宏浴场有限公司(乙方)的名义与沧盛公司(甲方)签订《代为清退协议书》。该协议书载明，鉴于乙方承租的位于松江区九亭镇盛龙路XXX号1号楼第2层在建造时未取得合法手续，但至今乙方未能与出租方就租赁关系终止事宜达成协议，现甲方实施代为清退行为，并达成如下协议：1.乙方应于2016年11月30日前清腾并搬离上述租赁场所；2.甲方同意一次性支付乙方98,330元(该费用包括退回的预缴租金、押金及应付搬迁补偿费等)，乙方同意由甲方就代清退支出的费用部分向出租方追偿，若乙方有其他损失，仍享有向出租方追偿的权利；……5.乙方确认收款账户户名为余克选等。该协议另附第2条清退费用计算表。该表载明，应退预缴租金为73,749元、应支付搬迁补偿费为24,583元，合计98,332元；租金停止计算日期为2016年9月30日。2016年12月2日，上述厂房被拆除。此后，沧盛公司遂依据该协议向原告支付价款98,332元，并在其应支付给被告的补偿款中予以扣除。四、关于前后承租人之间的牵连诉讼中，原告主张其以380,000元向刘桂霞受让了“林宏浴场”的装饰装修等财产，并征得被告同意在此基础之上又对租赁物进行装修。而被告认为，原告受让的装饰装修等财产应归其所有，原告的装修行为未征得其同意。鉴于此，原告申请刘桂霞作为证人出庭作证。证人李某某陈述：其配偶孙宏向被告承租了盛龙路XXX号1#楼；承租的时候是毛坯的，承租后进行装修，并将1楼经营服装、2楼经营浴场、3楼经营棋牌室及办公室；1楼经营的服装“做的不好”就退租了，2、3楼继续承租。此后，因其配偶生病，其遂告知被告“不租了”；其与原告签订转让协议前，已提前告知被告，被告称“随便我转给谁”；其与原告签订转让协议后，又一起到被告处，由被告与原告签订租赁协议；其没有将租赁物返还给被告，而是将租赁物直某交付给了原告，原告接受租赁物后又进行了装修等。原告对此没有异议，而被告则不予认可。五、关于租赁物的范围及合法性诉讼中，对租赁标的问题，原告认为，合同虽约定租赁物为盛龙路XXX号1#楼2楼，但其实际租赁的是盛龙路XXX号1#楼2楼及3楼，因为3楼只能通过2楼上去，而且3楼实际亦由其实际使用。被告认为，其出租给原告使用的是盛龙路XXX号1#楼2楼，不包括3楼在内，但3楼实际确实由原告在使用。此外，就租赁标的物的合法性问题。被告提供上海市松江区发展和改革委员会松发改字[2006]383号立项批复、上海市松江区规划和土地管理局沪地(2003)0189号建设用地规划许可证、上海市公安局松江分局防火监督处[2004]沪公松消(建验)字第264号建筑工程消防验收意见书、上海市松江区卫生局建设项目预防性卫生审核意见单松验(2004)沪卫建项发字第111号以及房屋产权证明等证据，欲证明上述厂房具有合法报建手续，可以作为生产经营用房使用。原告认为，上述证据均不足以证明上述厂房属于合法建筑。2016年12月2日，鉴于被告出租给原告的租赁物无相应的房地产权证，又无证据证明取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本院向当事人释明原、被告之间签订的《厂房租赁合同》为无效合同，并要求当事人在指定期间对无效后果的处理问题，包括财产返还、损失赔偿等，一并提出相应的具体请求。同时，本院要求原告在本院指定期间就其主张的搬迁费用提出评估申请，并告知其逾期不申请的，将承担相应法律后果等。但是，原告未提出评估申请。六、关于请求的明确及其他事项原告称，其主张的搬迁费用系其估算的，《代为清退协议书》中的搬迁补偿费24,583元不是实际产生的搬离费用。而被告则认为，原告因自行搬离而发生的费用，与其无关，应由原告自行承担；此外，“即便存在搬迁费，补偿费也只有24,583元，不可能有60,000元”。原告对主张的营业损失未提供相应证据。被告对此不予认可。原告对其主张退还的租金，提供“上海市松江区九亭镇依法用地检查办公室”出具的证明，欲证明其在收到前述《告知单》的当日即不在对外营业，故被告应于2016年9月15日始向其退还已收取的租金。被告对此不予认可。原告对其主张的律师费，提供委托代理合同等，欲证明其因本所涉纠纷而聘请律师并支付律师费3,000元的事实。被告对此不予认可。被告称，其主张的12,965.41元系由2016年9月的水费2,316元和物业费700元、2016年10月的水费2,172元和物业费700元、2016年11月水费4,126元和物业费700元以及电费2,251.41元组成，并提供清单一份以及水费发票二张、电费发票一张、网页截屏照片一张予以佐证。同时，被告称，水费发票金额要大于清单中水费金额，因为自来水总表只有一只，但被告出租给原告的上述厂房安装分表，现其主张的水费系原告实际使用的部分；电费发票金额与清单金额一致，该电表是原告独用的；物业费系按每月700元的约定计算的。原告对上述水电费发票的真实性没有异议，但其认为，2016年9月的水费2,316元和物业费700元已经支付给了被告，并为此提供一份收据予以佐证；2016年10月至11月其已不再经营，故其无需支付该期间段的水电费及物业费；认可被告关于水表为分表、电表独用的意见，电费发票对应的就是上述厂房，为何会产生费用其不清楚，确实未支付2016年11月的电费。被告对原告提供的上述收据予以确认，并认可其确实已经收到了其主张的2016年9月的水费和物业费。被告对其反诉主张的租金及搬迁补偿费称，原告基于《代为清退协议书》收取了沧盛公司给某的价款98,332元，而沧盛公司在向其支付补偿款时将该款予以扣除，鉴于原告在2016年10月、11月仍实际占有使用上述厂房，故原告应当向其支付该期间的使用费49,166元，并应将向沧盛公司收取的搬迁补偿款24,583元支付给被告。原告认为，2016年10月其已搬离上述厂房，而且上述厂房为违章建筑，其无法正常使用，故不同意被告该项主张。此外，原告提供2016年9月21日交邮凭证及落款日期为2016年9月16日的通知书，以及“上海市松江区九亭镇依法用地检查办公室”出具的落款日期为2017年2月21日的证明，欲证明其于2016年9月15日停止经营及搬迁的的事实。对此，被告认为，1.其未收到上述通知书；2.原告没有在2016年9月15日停业及搬迁，而是实际经营至2016年11月。七、关于装饰装修鉴定情况2016年11月25日，本院根据原告申请，依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对位于本区九亭镇盛龙路XXX号1#楼2、3层装修工程造价现值进行司法鉴定，并于2017年3月16日收到相应的司法鉴定意见书。该意见书鉴定意见载明：1.上述装修工程可确定部分的重置造价为80,132元，根据现场实际情况，现值率按80%计取，重置造价现值为64,105.6元。2.上述装修工程争议部分重置造价为757,086元，根据现场实际情况，现值率为50%计取，重置造价现值为378,543元。对于该意见书，原告认为：1.可确定部分按80%计取现值率，既不科学也不符合客观事实，因为装修时间为2016年6月左右，拆除时间为2016年10月底11月初，仅有5个月的时间。2.争议部分中的三层包间及办公室装修工程、男女浴室装修工程系原告于2016年承租后装修，现值率按50%计取不符合上述客观事实。而被告认为：1.可确定部分确定的重置造价以及现值率按80%计算均明显过高；2.争议部分确定的重置造价以及现值率按50%计算亦明显过高；此外，锅炉由原告拆下并搬走，作为可移动物，该部分不能纳入本次鉴定范围。对于原告的上述异议，鉴定单位指派人员到庭答复称：1.其根据现场查看的情况并结合当事人意见所做的客观评价不存在原告认为偏低或被告认为偏高的情形；2.在查看现场时，锅炉是在现场的，原告此后是否将锅炉搬离不属于其判断内容，报告中已将此内容单列为争议项。被告还提供图纸，欲证明锅炉房系其自己建造，而非原告建造。原告对此不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《浴场转让协议》、《合同终止协议》、《厂房租赁合同》、《告知单》、《代为清退协议书》、证人证言、司法鉴定意见书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：一、关于合同效力及其过错问题。根据查明的事实，被告出租给原告的上述厂房即涉案租赁物无相应的房地产权证，又无证据证明取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，而且租赁物亦因此于本案诉讼期间被拆除，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》为无效合同。作为出租人的原告，其对租赁物是否属于合法建筑当属明知，但其仍将租赁物出租给被告，故其应当承担70%的合同无效的主要责任。而作为承租人的原告，其在向被告承租租赁物时，怠于或疏于审查租赁物的合法性，故其应当承担30%的合同无效的次要责任。二、关于后果处理问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，合同被认定无效的法律后果涉及两个方面：一是返还财产，二为损失赔偿。返还财产是当事人在合同被确认无效以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受财产的当事人则有返还财产的义务。损失赔偿包括两种情况：一是不能返还财产情况下的赔偿，二是合同被确认无效后有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。受害方提出赔偿请求的根据在于缔约过失，赔偿的范围是受害方的信赖利益，包括缔约费用、履行费用、合理的间接损失，但不得超出履行利益，同时，也应考虑合同具体履行程度等情况。本案中，根据查明的事实，租赁物因不具有合法性而于诉讼期间被拆除亦即灭失，此非系出租人的原因所致，由此导致租赁物返还不能的责任不在原告，何况被告亦无租赁物返还方面的主张，故对租赁物返还问题可不予涉及。就原告主张的装修损失，根据鉴定意见书，分为可确定部分以及争议部分。对于意见书中明确的可确定部分的重置造价现值64,105.60元以及争议部分重置造价现值378,543元,本院均予以采纳。故原告对租赁物添附亦即其主张装修损失的现值共计为442,648.60，被告应当按前述过错分担原告现值损失309,854.02元。原、被告对鉴定意见所提偏低或偏高的异议，一则均无相应证据佐证其所提上述异议；二则鉴定单位指派鉴定人出庭作证，就原、被告提出的异议作了答复；三则上述鉴定意见目前并无证据证明存在明显的程序瑕疵以及结论不公的情形，故本院对此异议不予采纳。此外，有关争议部分的内容，其实质分歧在于是原承租人的添附，还是原告的添附，亦或是租赁物原有附属物，以及是否拆除并搬走等问题。对此，本院认为，鉴于当事人签订租赁合同时没有签署详细的交接清单并附相应图纸，以致当事人各执一次，说法迥异，此为其一。其二，根据证人陈述的证言，租赁物当时系毛坯，其与被告解约后由原告与被告缔约，事先事后均告知被告；被告有关前承租人的添附无偿归其所有的意见，没有相应证据予以佐证，而且从其与前承租人解约后随即与原告签约的时间上的紧密性，并且约定其与原告之间的租赁起始期间为其与原告签约的前一天，故有理由相信被告知道并认可原告受让原承租人添附的事实。其三，房屋租赁合同具有一定的特殊性，承租人承租房屋后，为生产、经营之需，对房屋进行一定的合理装修，属出租人一般可以预见范畴。现被告没有证据证明在本次纠纷发生前其不同意原告进行装修，故其有关原告未征得其同意装修的抗辩意见，本院不予采纳。其四，锅炉作为一种特种设施设备，其安装使用均有严格的规定，被告主张原告已拆下并搬走，无相应证据佐证，本院不予采纳。就原告主张的搬迁费用损失，因原、被告约定的租赁期间为六年，现原告实际使用租赁物的期间不到一年，故原告因租赁物不具有合法性而被拆除所发生的必要的搬迁费用很难认为是一次性费用，而是原告在相同承租期间内一次额外增加的费用损失，故被告应当对原告产生的合理的搬迁费用在考虑前述过错责任的情形下予以赔偿。至于具体的数额，根据查明的事实，在原告与案外人签订的《代为清退协议书》中，约定了相当于一个月的租金作为搬迁费用，本院综合本案具体情况，以此酌情确定被告应赔偿原告搬迁费用为24,583元。现原告依据《代为清退协议书》实际收到了案外人给某的上述搬迁费用，而且其与案外人约定同意由案外人就代清退支出的费用向承租方追偿，而案外人在给某被告的补偿款中实际亦扣除了该项费用，故原告在已取得案外人直某给某搬迁费用的基础上，再次向被告主张搬迁费用，本院不予支持。就原告主张的营业损失，其实质是有效合同正常履行情况下可以获得的利益。现原、被告之间签订的合同被认定为无效，而无效合同赔偿的范围限于信赖利益，加之原告亦于诉讼中并未对此提供相应证据予以佐证，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。就原告返还租金亦即使用费的主张，根据《代为清退协议书》的约定，案外人在代为返还原告三个月租金后，其在给某被告的补偿款中实际亦扣除该部分价款，故原告在已取得案外人直某代为返还价款的基础上，再次向被告主张返还使用费，本院不予支持。至于原告应否向被告承担其在反诉请求中提出的与此相对应的使用费用的问题，将在后续反诉请求支持与否部分，再作相应阐述。就原告主张的律师费，因在一般的合同类纠纷案件中，律师费不属于必要的支出费用，不在合同无效所造成损失范围之内，故本院对原告该项主张，同样不予支持。就被告反诉主张的水电费及物业管理费，首先，涉及9月份的费用，因被告于诉讼中确认全额收到，故本院对被告主张的涉及该月份的费用，不予支持。其次，至于10月、11月的水费问题，根据查明的事实，原告在收到《告知单》后随即向本院提起诉讼，被告随后亦即收到本院向其送达的诉状副本等。诉讼中，尽管被告否认收到原告直某向其邮寄的通知，但在被告收到上述诉状副本后，其对出租给原告的租赁物因不具有合法性而面临马上被拆除的风险是应当知道的。当然，原告对此也是明知的。此为其一。其二，在当事人均明知上述风险的情形下，特别是作为租赁物直某占有人的原告，其没有明确的向被告提出办理包括能耗费用结算在内的租赁物返还手续；而且在租赁物灭失时又未采取合理措施固定水电能耗的抄见数；现其除了否认被告的该项主张之外，并未提供其他充分证据反驳被告该项主张；加之，其有关2016年9月15日已停业搬离的意见，与其此后于2016年10月9日与案外人在《代为清退协议书》中约定的2016年11月30日前搬离的内容相左。故本院采纳被告意见，原告应当向被告支付水费6,298元。再次，被告主张的电费，原告于诉讼中承认该电表系其独用，而且亦确认其未支付该笔电费，故原告应当向被告支付电费2,251.41元。最后，被告主张的物业费，因双方在合同中对此有明确约定，而且没有证据证明已将租赁物返还被告，故原告应当向被告支付物业费1,400元。以上费用合计为9,949.41元。就被告反诉主张的租金亦即使用费，因使用租赁物的行为具有不可逆性，按相关司法解释的规定，出租人可以请求参照约定租金标准要求承租人支付占有使用费，法院一般应予支持。但是，考虑到完全依照约定租金标准计算承租人的占有使用费，可能会在某些情况下与其占有租赁物获得的利益不符，从而可能出现显失公平的情况，故应根据具体案情酌情确定占有使用费。本案中，就被告反诉主张的占有使用费，根据原告收到《告知单》后随即提起诉讼，进而于2016年10月9日与案外人签订《代为清退协议书》,并约定于2016年11月30日前清腾并搬离租赁场所，结合租赁物实际于2016年12月2日被拆除的事实，以及若约定的租赁期间届满原告亦应当返还租赁物的事实，本院酌情确定原告应支付被告占有使用费按约定标准的50%计算，为24,583元。就被告反诉主张的搬迁费用，基于本诉部分有关搬迁费用部分的裁判理由，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)余克选与被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司于2016年1月2日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)余克选装修损失309,854.02元；三、原告(反诉被告)余克选于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司水电费及物业费9,949.41元；四、原告(反诉被告)余克选于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司使用费24,583元;五、驳回原告(反诉被告)余克选的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给某金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,330元，减半收取8,165元，反诉案件受理费984元，财产保全申请费5,000元，鉴定费30,000元，合计诉讼费44,109元，由原告(反诉被告)余克选负担29,633元(已付)，被告(反诉原告)上海寅怡商贸有限公司负担14,516元(已付1,072元，余款13,444元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一七年六月三十日书记员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。