上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4424号原告：林明达，男，1931年12月23日出生，汉族，住上海市松江区。原告：杨金英，女，1933年1月5日出生，汉族，住上海市松江区。上述原告共同委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：林某某。被告：林跃根，男，1956年6月27日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。第三人：姜凤明，女，1962年4月14日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角518号。第三人：林文博，男，1983年1月28日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角518号。上述第三人共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。原告林明达、杨金英与被告林跃根所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法适用简易程序，并于2017年4月13日首次公开开庭进行了审理，因当事人申请，本院依法追加姜凤明、林文博为本案第三人参加诉讼，并转为适用普通程序，本案于2017年5月22日再次公开开庭进行了审理。原告林明达、杨金英及共同委托诉讼代理人吴冬辉、被告林跃根两次均到庭参加诉讼，两原告共同委托诉讼代理人林某某、第三人姜凤明及第三人共同委托诉讼代理人谢静宇到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告林明达、杨金英向本院提出诉讼请求：要求确认上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角518号房屋归两原告所有。事实和理由：两原告系夫妻关系，两人共生育案外人林某某、被告林跃根两子。1980年，原告夫妇在上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角5队，建造了四上四下宅基地房屋一幢，1981年长子林某某婚后进行了分家，其中东侧二上二下房屋及灶间归林某某，西侧二上二下及灶间归被告林跃根，西侧房屋即现在本案讼争的陈家角518号房屋。1991年，被告林跃根在天马山镇购买了商品房后即迁出陈家角518号，至镇上居住，两原告、被告林跃根、案外人林某某三人协商后由两原告购买被告名下的宅基地房屋，由两原告居住生活。两原告委托案外人林某某签订了买卖协议，并按协议约定支付了相应的房款。之后两原告在讼争房屋内居住至今。2016年上述房屋动迁，但被告却对出售房屋事宜予以反悔，并阻止两原告与动迁部门签订动迁协议，两原告认为根据双方的买卖协议，两原告系房屋的权利人，故涉诉。被告林跃根辩称：讼争房屋是1983年左右建造，但建造时被告亦有出资。被告与原告间形成的房屋买卖协议，主要是因为被告当时需在城镇购买房屋，根据镇里的相关规定，不能保留原有宅基地房屋，故被告原欲出售讼争房屋，但考虑到房屋出卖后父母无处居住，为了让父母实际居住于原住处，故与其哥哥即案外人林某某协商将讼争房屋在形式上转让给父母，为了让案外人林某某承担赡养父母的义务，协商由林某某出资了1,500元，故与林某某签订了本案讼争的房屋买卖协议，因为协议是形式上的，故协议中两原告的房款3,000元实际也未支付，该协议两原告也没有签名，实际两原告对该协议也是不知情的，且该协议没有被告配偶、子女的签字，被告不认可原、被告双方之间的买卖关系。而且1991年宅基地使用权人仍登记在被告林跃根一户名下，房屋权利人应以宅基地审核人口为依据，故不同意原告的诉讼请求。第三人姜凤明、林文博述称：第三人系房屋的权利人，第三人对被告与两原告间的买卖合同不知情，未同意，被告擅自处分了共有财产，该合同无效。两原告实际未履行房款给付义务。且合同签订后，宅基地使用权仍登记在被告及第三人名下，原告林明达未被列入权利人范围，而林明达的宅基地登记在长子林某某名下，故林明达不应享有讼争房屋的宅基地使用权。且合同签订前，两原告实际已经入住在讼争房屋内，故不存在被告将房屋交付两原告的行为。经审理查明：佘山镇陆其浜村陈家角518号房屋系于1983年左右建造，有两上两下楼房(含楼梯间)一幢、平房一间，副业用房一间。1991年2月7日，被告林跃根与两原告签订《房屋买卖付款协议书》一份，约定：由于被告进二号街，将原有的房屋转让给父母亲(即两原告)，与案外人林某某关系付款事宜，现签订协议如下：一、被告将原有二楼二底一平顶房屋转让给父母亲，房屋总价为6,000元；二、父母亲出资总价的50%，计3,000元；林某某出资总价的25%，计1,500元；被告自负25%，计1,500元；三、林某某应在1991年3月10日前付给被告500元，1991年5月1日前付给被告300元，1991年年终前付给被告700元；四、房屋现在归父母所有，以后如遇问题，另行协商，如有违约，一切由违约者负责。1991年8月，上述房屋取得宅基地审核，审核表上登记户主为林明达(此处为林跃根更改为林明达)，使用权现有人口为：林跃根、姜凤明、林文博、杨金英。同时当事人获得了宅基地使用证(发证编号090358)，该证上登记户主为林明达。1992年2月22日，被告出具收条给案外人林某某，言明收到林某某房屋分担款1,500元。2017年3月6日，案外人林某某出具情况说明，言明：1991年2月7日，因父母要购买陈家角518号宅基地房屋，故由其代表父母与被告签订购房协议。诉讼中，两原告确认了案外人林某某的代理行为。诉讼中，当事人表示两原告在1991年2月之前已经实际居住于讼争的陆其浜村陈家角518号房屋内。另查明，案外人林某某一户位于陆其浜村的宅基地房屋，于1991年获得的宅基地审核权人口内包含原告林明达。以上事实，有房屋买卖付款协议书、宅基地申请审核表、收条、情况说明、宅基地使用证及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告林明达、杨金英委托长子林某某与被告林跃根就陆其浜村陈家角518号房屋于1991年2月签订房屋买卖协议的行为，是买卖合同双方当事人真实意思的表示，该协议虽系由案外人林某某签订，但诉讼中两原告确认两原告与林某某之间的委托关系，于法不悖，本院亦予以确认，同时原告林明达、杨金英亦是陆其浜村该集体经济组织的成员，且两原告是讼争房屋建造的主要出资人，买卖合同建立后，两原告亦实际取得占有房屋至今，故两原告与被告就讼争房屋建立的买卖关系依法有效。因此，两原告要求确认讼争房屋(仅指地上建筑物部分)权利归属两原告，并无不当，本院予以确认。对于被告及第三人的辩称意见，本院做如下分析：第一，被告及第三人主张第三人对上述房屋的买卖不知情，亦未予同意，合同无效。本院认为，本案讼争的房屋买卖关系发生于1991年，被告在庭审时亦表示当时出卖房屋亦系出于为被告购买城镇地区集资房的考虑，且房屋出卖之初，并未限定买受人为两原告，可见被告出卖房屋应当系被告家庭合意之结果。且被告与第三人姜凤明系夫妻关系，在1991年至今长达二十余年的时间内，被告及第三人实际处于对讼争房屋丧失占有，两原告实际占有讼争房屋的现状，第三人主张对买卖关系产生不知情、不同意，难以令人信服，本院不予采信。且，即便第三人确实不知情、不同意，但被告作为出卖人在缔约时对讼争房屋没有完全的处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。第二，被告及第三人辩称，两原告未履行房款给付义务。本院认为，两原告的房款给付义务系基于双方买卖合同而与被告产生的债权债务关系，不影响合同效力，亦不影响讼争房屋的物权。第三，被告及第三人辩称，买卖合同发生于1991年2月，1991年8月讼争房屋的宅基地审核人口仍系被告及第三人，故讼争房屋的权利人亦仍属被告及第三人所有，且两原告在买卖合同发生前已经占有使用讼争房屋，故房屋亦没有交付行为的发生；原告林明达的宅基地使用权登记在长子林某某处，不能重复享有宅基地，故合同无效。本院认为，房屋买卖合同建立后，出卖人的义务包含了房屋实体交付、权利交付两项内容。本案中，两原告在房屋买卖合同建立前已经实际入住讼争房屋，故对于房屋实体交付，当事人系以简易交付之形式为之。关于权利交付及原告林明达在长子处另享有宅基地使用权的问题，因本案确认权利范围仅限地上建筑物部分的权利，且土地使用权亦未货币化，故本案不宜处理。综上，被告及第三人的辩称意见本院难以采信。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角518号房屋(仅指地上建筑物、以宅基地审核为限)权利义务由原告林明达、杨金英享有承担。案件受理费2,300元，被告林跃根负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨剑萍审 判 员  姚 蕾人民陪审员  丁世勤二〇一七年六月三十日书 记 员  张 欣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。