浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初2167号原告：李春明，男，1983年1月1日出生，汉族，住金华市金东区。被告：郭松鹤，男，1966年7月10日出生，汉族，住兰溪市。被告：郭献妃，女，1970年2月25日出生，汉族，住兰溪市。二被告委托诉讼代理人：方依宁，浙江存道律师事务所律师。第三人：李涵，男，1996年1月6日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：朱永健，浙江十全律师事务所律师。委托诉讼代理人：范王力，浙江十全律师事务所律师。第三人：金华市房博士房产代理有限公司东阳街分公司，住所地金华市婺城区东阳街以西、金磐路以北玲珑悦居3幢105室。负责人：施政年。委托诉讼代理人：徐亮，系公司员工。原告李春明与被告郭松鹤、郭献妃及第三人李涵、金华市房博士房产代理有限公司东阳街分公司（以下简称房博士公司东阳街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年3月23日提起诉讼，本院于2020年4月1日立案受理，依法适用简易程序，由审判员盛云扬独任审判，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告李春明、二被告委托诉讼代理人方依宁、第三人李涵及其委托诉讼代理人范王力、朱永健及第三人房博士东阳街分公司委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告、第三人金华市房博士房产代理有限公司东阳街分公司签订的《房地产买卖（居间）协议》；2.判令二被告承担定金双倍返还责任，即赔偿50000元给原告（定金50000元已由第三人房博士公司东阳街分公司退回）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2020年3月10日，在房博士公司东阳街分公司居间下，与二被告、房博士公司东阳街分公司签订《房地产买卖（居间）协议》一份，协议由原告、二被告的委托代理人即第三人李涵、房博士公司东阳街分公司分别签字或盖章，第三人李涵为金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司员工，协议约定，二被告将共有的位于金华市婺城区出售给原告，价款为918000元，协议签订当日原告支付定金50000元，首付款含定金278000元在2020年3月20日支付，用于二被告归还银行贷款，二被告应在2020年3月25日前办理房产过户手续，余款640000元由原告以银行贷款方式支付，协议第九条约定，二被告中途毁约，应在毁约之日起三日内将定金退还给原告，另支付定金数额的违约金，中介费用由二被告承担，协议第十条约定，发生争议向房屋所在地人民法院提起诉讼，原告已按约支付定金50000元，款项由房博士公司东阳街分公司保管，但在协议签订后不久，二被告就明确表示不愿意履行协议，房博士公司东阳街分公司、李涵等各方采取多种方式催促二被告配合并履行协议义务，但二被告均不予理睬，基于二被告的不诚信毁约行为，协议订立的目的已无法实现，房博士公司东阳街分公司于2020年3月22日向原告返还定金50000元，原告认为，二被告的不诚信毁约行为，致使协议订立的目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条的规定，原告依法有权解除《房地产买卖（居间）协议》，并要求二被告双倍返还定金，特诉至贵院要求依法支持原告的诉讼请求。被告郭松鹤、郭献妃答辩称，请求法院依法驳回对原告的诉讼请求。1.被告是委托金华众心不动产经纪有限公司和信路分公司（以下简称众心公司和信路分公司）独家代理销售本案所涉房屋，且与该公司签订了《独家委托代理售房协议书》，所以该公司是被告唯一合法的房屋销售方，本案中由房博士公司东阳街分公司代理销售签订的《房地产买卖（居间）协议》与被告无关联性，被告没有委托房博士公司东阳街分公司代理销售该房屋，更没有授权其作为居间方签订该协议，该协议是第三人李涵未经过被告本人同意与代理销售方房博士公司东阳街分公司签订的房屋买卖合同。第三人李涵答辩称，1.2019年10月29日，被告与众心公司和信路分公司签订《独家委托代理售房协议书》，该协议明确，双方在不低于90万元的情况下，众心公司和信路分公司有权利直接代理被告签订购房买卖协议，我方系众心公司和信路分公司的工作人员，其签订合同系职务行为；2.在履行独家委托代理售房协议的过程中，众心公司和信路分公司及第三人李涵已善意、完全的履行了合同义务，且根据合同约定，我方可在不低于90万元的价格时与他人签订合同，二被告与众心公司和信路分公司是委托销售的关系，与房博士公司东阳街分公司是中介的关系，为了更好的卖出房产，且不违反法律禁止性条款的情况下，由其他的市场主体参与并配合，是合法有效的，众心公司和信路分公司或者我方并未将销售事宜进行转委托，因此合同订立有效，综上，众心公司和信路分公司或第三人李涵对二被告违约所产生的损失不承担责任。第三人房博士公司东阳街分公司答辩称，原告系我公司业务员的客户，业务员联系第三人李涵时是不知道李涵并非为房东本人，但是到现场以后我们知道第三人李涵不是房东，但我们觉得这个房子性价比较高，所以决定继续签订买卖合同，当时由第三人李涵出具了委托书，委托书的照片第三人李涵给我们看过了，且在合同签订前，我们看到第三人李涵和房东打电话进行沟通，确认是否同意由其签订合同，我们也听到房东是同意签订合同的，签订房屋买卖合同之前，房东这边是有贷款30余万元未还的，而我公司客户即本案原告这边只有现金20余万元，第三人李涵还打电话确认房东这边是否有能力补偿贷款，经协商，房东这边也同意了，具体怎么同意的我就不清楚了，最后第三人李涵签订了该合同，后来房东就不同意他的行为了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告李春明向本院提交的证据有：1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.不动产权证复印件一份，证明二被告为案涉房屋共同所有权人，为适格被告主体的事实；3.房地产买卖（居间）协议一份，证明原告、二被告、房博士公司东阳街分公司签订案涉房屋买卖协议及约定房屋总价、房款支付、定金等事实；4.独家委托代理售房协议书复印件及授权书复印件各一份，证明李涵有权作为二被告委托人签字的事实；5.情况说明一份、收条复印件一份，证明二被告违约致使协议目的无法实现和房博士公司东阳街分公司返还其所保管的50000元定金给原告的事实。被告郭松鹤、郭献妃未向本院提交证据。第三人李涵向本院提交的证据有：1.二被告儿子郭雄杰与李涵的聊天记录22页，证明二被告委托众心公司和信路分公司后，为方便开展具体业务，由众心公司和信路分公司员工李涵添加二被告儿子郭雄杰的微信对包括房产信息、授权委托等内容进行联络沟通及被告违约的事实；2.李涵与被告儿子郭雄杰女友胡皖的微信聊天记录一份，证明被告认为房屋售价低不愿履行合同的事实；3.《独家委托代理售房协议书》一份，证明李涵、众心公司和信路分公司有权在约定的价格之上与他人签订合同的事实；4.代保管收条一份，证明原告已按约缴纳定金，第三人李涵收到代保管收条的事实。第四人房博士公司东阳街分公司未向本院提交证据。在审理过程中，本院依法对上述证据进行了当庭审核。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告的证据2，二被告质证称对房产信息是没有异议的，但二被告并非本案适格主体；第三人对该证据均无异议，结合庭审陈述，本院对其证明力予以确认。2.对原告的证据3，二被告质证称，对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，当时二被告并未参与签订该协议，也未授权第三人李涵及房博士公司东阳街分公司签订该协议，二被告与该协议没有任何关联性，与被告无关；第三人对该证据均无异议；结合庭审陈述和其他证据，本院认为，在售房的过程中，众心公司和信路分公司员工李涵一直与二被告儿子通过微信进行联系，而二被告儿子在房屋销售过程中向二被告转交《独家委托代理售房协议书》并让二被告在该协议书中签字确认，且在房屋买卖协议签订当日提供被告郭献妃授权书，第三人李涵有理由相信二被告儿子所述情况为二被告的售房意见，同时，二被告与众心公司和信路分公司签订的《独家委托代理售房协议书》中约定众心公司和信路分公司与购房客户协定的价格不低于90万元，众心公司和信路分公司可以直接代理二被告签订购房买卖合同，现该购房协议中房屋总价高于90万元，故本院对其证明力予以确认。3.对原告的证据4，二被告质证称，对真实性有异议，当时被告签订该独家协议时，填空处均为空白，填写的内容都是众心公司和信路分公司在被告签字后自己填写的，且之后填写的内容被告是不知情的，同时，这份协议书可以从侧面证明，被告是与众心公司和信路分公司签订的独家代理合同，该房屋只能是众心公司和信路分公司作为中介来签订房屋买卖销售合同，其他中介无权签订房屋销售合同，关于该合同中的一些条款，如协议书中第三条众心公司和信路分公司可以直接代理被告签订购房买卖合同，这一条款系格式条款，按照国家相关法律规定，房屋买卖合同必须要房东亲自授权或进行授权公证，才能签订合同并收取定金，该条款系无效约定；对授权委托书而言，该授权委托书确实是被告郭献妃所写，但该授权书根据是第三李涵提供的样式所抄写的，该授权委托书只有被告郭献妃的授权、没有被告郭松鹤的授权，同时该授权书中对于房屋价格只有代表议价，最终只能是由被告郭献妃决定价格，且该授权书只是照片，最终还是应当以书面纸质的授权书确定授权关系；第三人对该证据均无异议，第三人李涵认为，该协议书中交给二被告时，房屋的价格、佣金都已写好的，只是对案涉房屋的描述是空白的，且在之后的过程中，如果相应内容是空白的，我方与二被告儿子在沟通时，应会对此有相应的说明与证据；对于授权书，二被告确认为郭献妃出具，二被告儿子与被告郭献妃作为成年人其应当明白授权书的内容，且二被告系夫妻，亦在《独家委托代理售房协议书》上签字，在此过程中，先有协议，后有授权委托，且通过二被告儿子的微信反馈被告的授权情况，我方完全由理由相信该授权书是二被告的共同授权。结合庭审陈述和其他证据，本院认为，二被告未提交证据证明其所收到协议书的留白部分均未填写内容，且二被告儿子郭雄杰在与众心公司和信路分公司员工李涵联络及签订该协议的过程中，均未对此提出异议，且协议书约定房屋销售总价为基础价格，双方在微信聊天记录中所述挂牌价虽高于此价款，但符合交易逻辑，授权书亦为交易当日由被告郭献妃根据第三人李涵的要求所出具，且被告郭松鹤对授权一事知情，而《房地产买卖（居间）协议》中约定的内容并未违反《独家委托代理售房协议书》，故本院对其证明力予以确认。4.对原告的证据5，二被告质证称，对情况说明书情况三性均有异议，该情况说明为房博士公司东阳街分公司出具，其系本案第三人，与本案有利害关系，且情况说明中称郭松鹤委托代理人李涵，现有证据中，被告郭松鹤并未委托第三人李涵，且被告郭献妃的授权也是不明确的，被告郭献妃的授权中没有委托房博士公司东阳街分公司参与房屋买卖与中介，也没有授权第三人李涵与原告李春明签订合同，第三人李涵也无权与原告李春明签订合同，故该情况说明中陈述二被告违约，其实是不存在的，收条是复印件，对其证据三性均有异议，该证据与被告无关，被告未与原告签订合同，也未收到过原告的定金，更未授权房博士公司东阳街分公司代收房屋定金；第三人对该证据均无异议。结合庭审陈述和其他证据，本院对二被告未交付房屋、办理过户手续以及第三人房博士公司东阳街分公司返还原告定金50000元的事实予以确认。5.对第三人李涵提交的证据1、2，原告质证称对聊天内容不清楚；二被告质证称对二被告儿子女友胡皖聊天记录的证据真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，对二被告儿子郭雄杰的聊天记录真实性没有异议，该聊天记录系二被告儿子及其女朋友的聊天记录，并非二被告的聊天记录，不能证明二被告的真实意思表示，且房屋系二被告所有，其儿子女友不能决定或处置该房屋，针对郭雄杰的聊天记录而言，2019年10月29日第三人李涵称“老板，你房产证、土地证拍下来，这里要写的”，后二被告儿子将房产信息发送给第三人李涵，说明《独家委托代理售房协议书》书中房屋信息为第三人所填写，不可能为二被告填写，与第三人李涵所说是相违背的，同时2019年11月3日第三人李涵称“也挂个九九十八，这样子”以及此后第三人李涵提到“挂100？”、“主要别人78萍96.8”，说明当时双方并未约定售房价格为90万元，《独家委托代理售房协议书》中的价格系第三人李涵私自填写；第三人房博士公司东阳街分公司称，对聊天内容不知情，但授权委托书我方确实是在聊天记录中看到过。结合庭审陈述和其他证据，本院对第三人李涵与二被告儿子郭雄杰及其女友胡皖对包括房产信息、授权委托等内容进行联络沟通的事实予以确认。6.对第三人李涵提交的证据3，原告质证称签订房屋买卖合同时是不清楚的，后来因二被告违约才知道此事，二被告质证称对该证据的质证意见与之前原告提交该证据的复印件时的内容一致。第三人房博士公司东阳街分公司称，对该协议书没有异议，按照房地产中介的规则，只要房子是房东委托的，且授权委托书中房东也同意卖房的，我们也就会去签，该协议书我们当时是没看到过的，只是大家都是这么操作，且签订合同当日我们也看到了授权委托书，所以就签订了合同。结合庭审陈述和其他证据，本院对其证明力予以确认。7.对第三人李涵提交的证据4，原告质证称没有异议，当时因为钱在支付宝基金里面，无法取出，所以当天支付20000元，第二天支付了30000元；被告质证称，对其三性均有异议；第三人房博士公司东阳街分公司质证称，没有异议，格式内容是我们提供的，签字各自所签。结合庭审陈述和其他证据，本院对证明力予以确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2019年10月29日，被告郭松鹤、郭献妃（甲方）与案外人众心公司和信路分公司（乙方）签订了《独家委托代理售房协议书》一份，协议约定：甲方自愿将其所有的位于金华市婺城区（不动产权证号为（2017）金华市不动产权第××号）的房产独家委托给乙方代理销售，双方商定此房的委托代理销售总价为人民币玖拾万元整，乙方促使交易合同买方付款方式为商业贷款实现支付余款，乙方与客户协定的价格不低于此价格时，乙方可以直接代理甲方签订购房买卖合同并收取客户的购房定金，若低于此价格则必须事先征得甲方的同意；如乙方在甲方委托的代理期限内成功销售，甲方支付给乙方代理营销策划佣金总价百分之二，双方约定的代理期限为6个月，即自2019年10月29日至2020年4月29日；在本协议规定的代理期限内，甲方不得以任何理由提高此房代理售价，在乙方寻找相关客户后，甲方有义务积极配合乙方制定的营销策划销售统一说辞及做到高度保守乙方在经济活动商业营销秘密，不得损害影响乙方的诚信形象，不得以任何理由推脱交易，当乙方依据本协议第三条直接代理甲方收取客户购房定金后，若因甲方或共有权人的原因不能签订书面转让合同，由此产生的相关责任由甲方承担，甲方有义务积极配合乙方销售，并保证在乙方通知签订房地产转让买卖合同时及时亲自到场签字，甲方在委托其内不得将该房屋委托乙方以外的第三方代理销售或未经乙方同意自行出售，甲方如有以上行为都属违约，应支付乙方房屋委托代理销售总价款的百分之二作为违约金，双方亦对其他权利义务进行了约定。此后，第三人房博士公司东阳街分公司通过众心公司和信路分公司发布的案涉房屋销售信息，与众心公司和信路分公司员工即第三人李涵协商其客户购房事宜。2020年3月10日，第三人李涵通过二被告儿子让被告郭献妃出具授权书一份，授权书载明：本人郭献妃授权李涵，座落于北苑小区的房产出售，在销售过程中李涵将全权代表议价、签订合同、收取定金等相关事宜，本人均予以认可。同日，出具该授权委托书后，第三人李涵作为众心公司和信路分公司的员工，代表被告郭松鹤、郭献妃（甲方）与原告李春明（乙方）、第三人房博士公司东阳街分公司（居间方）签订《房地产买卖（居间）协议》，合同约定：甲方同意将其享有合法转让权的座落在北苑小区53幢3-601室，建筑面积69.96平方米，附房面积为12.41平方米，所有权人为郭松鹤，共有权人为郭献妃，房产证号（不动产证号）为0027881，签订协议当天，乙方付给甲方人民币50000元，作为购房定金，并委托居间方保管至该房屋过户手续办理完毕，如甲、乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋首付款，如悔约，甲、乙双方仍应按照本协议约定时间、数额支付中介费，经双方商定，该房总价为918000元，分贰期付款，首付款为人民币278000元（含定金），由乙方在2020年3月20日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2020年3月25日前办理该房的相关房产过户手续，余款640000元以银行贷款的形式支付给甲方，如未付房款只是支付定金，甲方中途毁约，甲方在毁约之日起三天将定金退还乙方，另支付定金数额的违约金，同时违约方必须在解约当天向居间方支付双方应支付的佣金，如守约方及居间方因追诉违约方而产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由违约方承担，该房屋产权过户当天由甲方向居间方支付佣金即成交价1%，乙方向居间方支付佣金即成交价1%，三方对其他权利义务亦做了约定。同日，房博士公司东阳街分公司出具代保管收条一份，载明：按照甲乙双方的约定，今收到李春明（乙方）购买位于北苑小区53幢3-601的房产定金50000元，该定金视为郭松鹤、郭献妃（甲方）收取，现由居间方代为保管，此定金在该房屋产权过户当日由居间方扣除交房押金后一次性给付于郭松鹤、郭献妃，并备注，甲方同意乙方先行支付定金20000元，剩余定金30000元于2020年3月11日下午5点之前打入房博士账户。原告李春明、第三人李涵代表二被告签字确认，第三人房博士公司东阳街分公司盖章确认，后原告按约履行。《房地产买卖（居间）协议》签订后，二被告拒不履行合同义务，2020年3月22日，第三人房博士公司东阳街分公司退还原告交付的购房定金50000元。本院认为：本案的争议焦点为以下三点：1.《独家委托代理收房协议书》中留白部分所填写的内容是否为第三人李涵未经二被告同意事后填写，二被告辩称签订当日，该协议书留白部分并未填写内容，双方亦未约定销售代理总价为90万元，但二被告并未提供证据予以证明，且二被告在签字后，亦未让其儿子在与第三人李涵微信联络过程中另做说明，而协议中注明的销售代理总价90万元为基础定价，二被告儿子与第三人李涵所确认的房屋价格为展示价格，二者并无矛盾，符合交易逻辑，故本院对《独家委托代理收房协议书》中留白部分所填写的内容系二被告与案外人众心公司和信路分公司所约定的事实予以确认。2.第三人李涵是否可代表二被告签订《房地产买卖（居间）协议》，二被告与案外人众心公司和信路分公司签订的《独家委托代理售房协议书》为二被告委托众心公司和信路分公司代为出售案涉房产，其中明确众心公司和信路分公司与客户协定的售房价格不低于90万元时，众心公司和信路分公司有权直接代理二被告签订购房买卖合同，第三人李涵作为众心公司和信路分公司的员工，其与原告签订《房地产买卖（居间）协议》系其代表众心公司和信路分公司履行《独家委托代理售房协议书》的委托内容，现《房地产买卖（居间）协议》中载明的案涉房屋售价为918000元，付款方式为商业贷款实现支付余款，符合《独家委托代理售房协议书》的约定，同时，第三人李涵通过二被告儿子郭雄杰向二被告递交《独家委托代理售房协议书》、亦通过其在售房合同签订当日让被告郭献妃签订的《授权书》，虽然第三人李涵与二被告并未直接联系，但其有理由相信二被告儿子所述情况为二被告的售房意见，故第三人李涵作为众心公司和信路分公司员工有权代表二被告签订《房地产买卖（居间）协议》。3.第三人房博士能否作为居间方签订《房地产买卖（居间）协议》，二被告辩称案涉房屋交由众心公司和信路分公司居间销售，并未委托第三人房博士公司东阳街分公司居间销售，而二被告与众心公司和信路分公司签订的《独家委托代理售房协议书》约定二被告委托众心公司和信路分公司销售案涉房产，该协议书实为委托代理合同，该协议书中未明确案涉房屋的居间方必须为众心公司和信路分公司，且第三人李涵、房博士公司东阳街分公司在庭审中明确《独家委托代理售房协议书》中载明的佣金，其中半数是作为支付《房地产买卖（居间）协议》所约定的佣金，并未增加二被告的负担，故第三人房博士公司东阳街分公司有权作为居间方签订《房地产买卖（居间）协议》，众心公司和信路分公司并未违反《独家委托代理售房协议书》的约定。现原告已按约交付购房定金50000元，二被告明确表示不履行合同约定的交房、办证义务，致使房屋买卖合同目的不能实现，原告有权解除原、被告签订的《房地产买卖（居间）协议》中房屋买卖合同关系，并要求二被告支付与定金数额相同的违约金，而《房地产买卖（居间）协议》中居间合同关系，另案处理，本院不予解除。综上，原告诉请合理合法部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李春明与被告郭松鹤、郭献妃签订的《房地产买卖（居间）协议》中房屋买卖合同关系。二、被告郭松鹤、郭献妃于本判决生效之日起三日内支付原告李春明违约金50000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取，原告已预交），由被告郭松鹤、郭献妃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 盛云扬二〇二〇年六月一日代书记员 王 磊