广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0703民初656号原告：李慧红，女，1982年12月7日出生，壮族，住钦州市钦北区。委托诉讼代理人：杨海英，广西海岸律师事务所律师。被告：广西东日光大建设投资有限公司，住所地钦州市法定代表人：邱国南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：思博译，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征龙，广西万益律师事务所律师。原告李慧红与被告广西东日光大建设投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨海英，被告的委托诉讼代理人思博译、陈征龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧红向本院提出诉讼请求：1、判令被告在法院判决生效后10个工作日内安装原告能够自行到钦州市自来水公司交费的“一户一表”水表；2、判令被告在法院判决生效后10个工作日内安装原告能够自行到钦州市供电公司交费的“一户一表”电表；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金违约金按总房款的日万分之一，自2017年1月1日计算至起诉之日为2547.6元，以后另计至符合交房条件止）。事实和理由：2016年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“钦城一品”小区5号楼×××房，总价款386959元。合同附件三第10条约定，供水系统：一户一表供水，供电系统：一户一表供电。该条款属格式条款，“一户一表”应理解为购房人直接交费的一户一表，而被告安装的水表和电表未建立独立账户，购房人未能直接交费，该模式不符合合同目的，应当按照原告能够自行到供水供电企业交费的模式重新安装水表和电表。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年12月30日前将取得工程竣工验收备案表的商品房交给原告使用。被告虽然于2016年12月26日向原告发出交房通知书，但被告交房时未出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》及《竣工验收备案表》，违反了合同约定，属逾期交房。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应自逾期之日起按日向原告支付已付房屋价款的万分之一违约金。被告广西东日光大建设投资有限公司辩称，一、原告要求被告安装能够自行到供水企业、供电企业交费的水表、电表没有合同依据和法律依据。第一、涉案《商品房买卖合同》没有约定该项义务，法律、法规对此亦未作强制性规定，并且供用水、供用电合同关系只能建立在供用水、供用电当事人之间，被告没有资格让第三方与原告建立供用水、供用电合同关系。第二、“钦城一品”小区给排水工程、电气工程，已通过了钦州市住建委的备案审查，并经有关单位评定合格，表明被告已经为原告配备了正常使用的供水供电系统，为其安装了独立计量的水电表，履行了合同义务，没有给原告日常生活造成影响和损失，合同目的已经实现。二、原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。第一、“钦城一品”小区工程于2016年12月26日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，符合合同附件四第八条约定的交房条件。同日，被告通知原告收房，履行了义务，不应承担逾期交房责任。第二、即使原告认为被告未取得《竣工验收备案表》而拒绝收房，但根据合同约定，本案存在被告可以延期交房的免责情形。经统计，“钦城一品”小区工程自开工之日起，因规划、设计变更，暴雨、台风，高考、中考，停水、停电，政府部门限制等原因，工期共计延误了477天。根据合同附件四第五条的约定，被告有权据实延期477天交房，截至本案庭审之日，被告延长交房期限尚未届满，不存在逾期交房问题。综上所述，被告已为原告配备了水电表，并通知原告收房，履行了合同义务，同时，本案存在合同约定可以延期交房的免责情形，不存在逾期交房问题。原告要求被告安装能够自行到供水企业、供电企业交费的水表、电表，以及支付违约金，没有事实和法律依据，且原告没有证据证明其损失，主张违约金明显过高。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《商品房买卖合同》及附件、《住房公积金借款合同》、交房通知书、税收缴款书、商品房买卖合同登记备案证明、钦市建房函[2017]43号文件的真实性无异议，原告对被告提交的《商品房买卖合同》及附件、商品房预售许可证、水电表照片、致“钦城一品”开发商的一封公开信的真实性无异议，对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、钦州市开投水务有限公司复函、钦州市供电局复函及930网钦州市开投水务有限公司答复的内容属实，予以确认。二、被告提交的房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查（合格）报告、建筑设计总说明与本案无关联，不予确认；建设工程质量竣工验收意见书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，不能证明涉案商品房符合合同约定的交付条件，不具有证明力。三、被告提交的2015年4月2日公示、签证单、工程联系函、设计变更通知单、钦州市气象科技服务中心证明及钦州市人民政府关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告，用以证明“钦城一品”小区工程自开工之日起，因规划、设计变更、暴雨台风、高考中考、停水停电、政府部门限制等原因，工期共计延误了477天，根据合同附件四第五条的约定，其有权据实延期交房。原告不确认这些证据的效，认为被告已于2016年12月26日通知交房，房屋已建成，不存在延期原因。对此，本院认为，《商品房买卖合同》第八条及附件四第五条已对被告可延期交房的原因进行了约定，在涉案合同签订后，如发生合同约定的可延期交房原因，被告可据实延期交房。涉案商品房虽在交付期限届满前已建成并经有关单位验收合格，但因在建设过程中延误了工期，会影响工程峻工验收登记备案进程，故对原告上述主张不予采纳。根据第33、39、42-45号签证单及钦州市科技服务中心证明，可认定暴雨、台风天数为20天；根据第41、46号签证单，可认定因停电及噪音和雾霾检测停工原因，工期延误2天；根据第37号签证单及钦州市人民政府关于加强高考期间环境噪声监督管理的通告，因高考工期延误5天；第40号签订单及QCYP-118工程联系单、第47号签证单，可认定因设计变更原因，工期延误135天。上述延误工期天数为162天，属合同约定可延期交房的情形，予以确认。由于钦城一品周边没有初级中学，政府或有关部门亦未实行交通管制或限制施工，故对第38号签证单不予确认；其他证据或不在合同期内，或不属合同约定的延期交房原因，或与5号楼无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，原告李慧红（买受人）与被告广西东日光大建设投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告开发建设的“钦城一品”小区5号楼603号房，总价款386959元。关于水表、电表配置，合同附件三第10条约定，供水系统：一户一表供水，主管进户预留水接口，业主报装后开通；供电系统：一户一表供电，供电接至户内总配电箱，户内预埋照明暗管，其他由业主自理。关于商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；3、合同附件四《合同补充协议》第五条。《合同补充协议》第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更而延误工期的；2、因暴雨、台风等恶劣气象条件或停水、停电而影响正常施工或停工的；5、因政府或有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的（如因政府有关庆典、重要会议、重大活动、重大传染疫情、节假日、考试而实行交通管制或停止施工、限制施工时间等）。《合同补充协议》第八条约定：买受人所购商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后即具备交房条件，对买受人提出需整改的问题由出卖人依据《合同》第十六条的约定承担保修责任，但不视为质量不合格，买受人不得拒绝收房。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已依约付清房屋价款，被告亦为原告安装了独立计量的水表和电表。涉案商品房在建设过程中，因暴雨台风、高考、停水停电、设计变更等原因延误工期162天。2016年12月26日，“钦城一品”5号楼工程经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，被告于同日向包括原告在内的全体购房业主发出了交房通知。涉案5号楼至本案辩论终结时未取得建设工程竣工验收备案表。目前，“钦城一品”小区的供水管网和分户水表建设未经相关部门竣工验收，不符合移交供水部门管理和实行“一户一表，计量出户”的收费模式；供配电系统属于“一户一表”模式，但“一户一表”供配电工程远程集中抄表仍在改造调试，在此之前，小区业主无法单独到供电部门直接缴费，待以上工作完善后，业主可以直接用电并向供电部门缴费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件三、四系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订时，涉案商品房正在建设中，本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案确定的案由不当，予以纠正。本案争议焦点为：一、被告应否为原告安装可自行到供水、供电部门缴费的水表、电表；二、被告应否支付逾期交房违约金。对此，本院分述如下：一、合同关于水表、电表的安装是对水电计量设施设备的约定，被告已为原告安装了独立计量的水表和电表，未对原告日常生活用水用电造成影响，其所履行的义务符合合同约定，不构成违约。原告所主张的水电“一户一表”，实质是要求独立与供水、供电公司建立供用水、供用电关系，并进行直接交费结算，这需要原告与供水、供电公司另行订立供用水、供用电合同确认双方的权利义务，而商品房买卖合同无相关内容的约定，此属于另一法律关系。据此，原告的第1、2项诉讼请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。二、《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将取得工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。据此，涉案商品房交付，一是要按照约定期限交付，二是要取得工程竣工验收备案表。只有该两项同时具备，才是有效交付。被告通知收房后未取得工程竣工验收备案表，不具备交付条件，仍构成违约。但合同同时约定，如遇不可抗力或《合同补充协议》第五条约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期交房。对此，被告主张因为设计变更等原因造成建设工程延误，可延期交房，有合同依据，本院予以采纳。经本院核实，合同签订后可延期交房的天数为162天。根据合同约定，在此期间，逾期交房违约责任应予免除。由于自2016年12月31日至本案辩论终结时，可延期交房的期限尚未届满，故对原告的违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李慧红的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李慧红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  苏允良二〇一七年六月十五日书记员  翟培可附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。