贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初1233号原告（反诉被告）：贵州劲同投资有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区中坝小店街**。法定代表人:张文运，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁军，贵州贵龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱婧，贵州钝初律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳铁投卓信置业有限责任公司，，住所地贵州省贵阳市南明区见龙洞路**法定代表人：施世国，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，贵州贵达律师事务所律师。原告贵州劲同投资有限公司（以下简称劲同公司）诉被告贵阳铁投卓信置业有限责任公司（以下简称铁投公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，作出（2015）筑民二（商）初字第140号民事判决，铁投公司不服该判决，向贵州省高级人民法院提起上诉，贵州省高级人民法院作出（2015）黔民商终字第111号民事裁定，裁定撤销（2015）筑民二（商）初字第140号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月21日、2017年6月2日分别公开开庭进行了审理，原告劲同公司委托诉讼代理人梁军、邱婧，被告铁投公司委托代理人廖俊杰、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劲同公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效；二、判令解除原、被告于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，被告返还全部土地使用权；三、判令被告支付原告违约金（滞纳金）至起诉之日止计3672万元，同时判令被告从2015年3月1日起按合同约定以土地转让总价款每日0.2％计付违约金（滞纳金）至返还原告止（以土地使用权变更为准）；四、诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确其第二项诉讼请求，即被告返还全部土地使用权的具体方式为被告在30日之内协助原告将土地使用权变更登记到原告名下。明确其第三项诉讼请求，因原被告双方已经与2014年9月29日达成协议，确认了土地现状，故依据《土地使用权转让合同》中关于被告逾期付款计算违约金（滞纳金）的条款，以2014年9月29日起，以《土地使用权转让合同》约定的土地转让总款每日0.2%进行计算。事实和理由：原告与被告于2010年7月19日签订《土地使用权转让合同》。合同约定:原告将其所有的贵阳白云区××与××村之间（原贵阳耐火材料厂）地）地块（白经土国用【2008】第**、第**、第**、第**、第**、第**222号土地使用权证)转让给被告。转让总价为壹亿贰仟万元整。协议签订后三日内被告支付原告预付款伍仟万元整，原告在收到预付款后120日内配合被告办理土地使用权转让手续，将总土地面积60％土地权属变更为乙方所有；净地交付时间为原告收到预付款的第360天，原告在120日内将余下40％土地作为担保变更为被告所有；被告在本地块的整体土地属性变更后五个工作日内将余款扣除总地价的8％开票保证金即支付原告陆仟零肆拾万元整，被告在上述款项付清后的十个工作日内收到土地转让发票后即支付原告余款玖佰陆拾万元整。被告逾期付款的，按照应付土地转让总价款每日0.2％计付滞纳金，若被告承担的滞纳金数额达到人民币叁佰万元仍没有付款时，原告有权解除本合同，被告在收到原告退回预付款后120日内办理土地权属变更归还原告。该《土地使用权转让合同》签订后，被告于2010年7月22日支付第一笔转让价款5000万元，原告依约于2010年12月29日在贵州国土资源厅贵阳白云经济开发区国土资源分局办理过户，取得土地使用证号为白经土国用【2010】第069号、第070号、第071号、第072号、第073号、第074号、第075号,并将变更后的土地使用证移交被告。被告取得土地使用权证后，仅于2011年8月3日支付原告1200万元，余下5800万元经原告多次催促均被被告以各种理由拒绝支付，且被告拒不接收土地，至今仍由原告帮其保管土地，被告的行为严重违反了合同约定，并损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告铁投公司提起反诉请求：一、判令反诉被告继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给反诉原告占有、使用、收益；二、反诉被告偿付给反诉原告将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用（评估为准）；三、反诉被告偿还因其延迟变更土地使用权人登记手续违约金984万元给反诉原告；四、反诉被告偿付从2011年7月11日起至交付土地之日止以12000万元为基数每年24%计算的延迟交付土地违约金（暂计算至2015年5月31日为11360万元）；五、诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2010年7月19日，被反诉人为甲方、反诉人为乙方签订了《土地使用权转让合同》，由被反诉人将其享有使用权的位于贵阳白云区××与××村之间总面积为254307.74平方米的7宗土地使用权整体有偿转让给反诉人，转让价为人民币壹亿贰仟万元。合同约定：在合同签订并经乙方（反诉人）确认转让土地使用权的真实情况后三日内即支付甲方（被反诉人）预付款人民币5000万元；甲方（被反诉人）收到预付款120日内，将总土地面积60%的土地权属变更登记为乙方（反诉人）所有；净地交付时间为不超过甲方收到预付款的第360天；甲方负责全部完成对原土地使用权人贵阳耐火厂的资产处置、人员安置等工作及所有费用，保证不留后遗症，满足本地块的净地转让条件；甲方收到预付款后120日内，不能办理总土地面积60%的土地权属变更给乙方时，乙方按照转让款总价款每日0.2%计收违约金，甲方承担违约金达到300万元仍达不到净地整体转让及延缓了土地交付时间条件时，乙方有权解除合同，甲方在15日内返还预付款，同时按甲方持有（预付款）时间及中国人民银行相应时间段的基准贷款利率上浮30%计算违约金给乙方，如超过15日尚未返还乙方预付款时，从超期之日起按上述利率加倍计算违约金支付乙方。合同签订后，反诉人分别于2010年7月21日、2011年8月3日先后支付了预付款5000万元和1200万元，共计6200万元。被反诉人于2010年12月29日将转让土地的使用权人变更登记为反诉人。但时至今日，转让土地上现存有打沙场、住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方。被反诉人并未将符合整体净地条件的土地交付给反诉人，被反诉人已严重违约。依据合同约定，被反诉人应在收到5000万元预付款后120日内即2010年11月18日前将转让土地总面积60％的土地权属变更登记为反诉人，但被反诉人实际变更登记的违约金时间为2010年12月29日，被反诉人违约登记时间为41天，按每日违约金24万元计算，被反诉人迟延变更登记的违约金为984万元。此外，被反诉人应在收到预付款后360日内即2011年7月16日前将符合净地条件的土地交付给反诉人，可被反诉人至今仍未交付。反诉人认为，合同一旦签订，合同双方均应切实履行。但被反诉人在收到6200万元巨额预付款后，至今仍未将符合合同约定净地条件的土地交付给反诉人，被反诉人的行为显然已违约。对其违约行为，被反诉人除应继续履行合同约定义务外，还应按双方约定的违约金计算标准向反诉人支付违约金，考虑到双方约定的违约金计算比率过高，反诉被告违约时间从2011年7月11日持续至今、违约时间较长等因素，参考民间借贷24%每年的合法、合理利率，迟延交付土地违约金计算至2015年5月31日为11360万元。为了维护反诉人的合法权益，故提起反诉。对于原告提起的诉讼请求辩称：1.双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效没有异议。2.合同解除条件未具备，双方应继续履行合同。3.因该土地未达到合同约定的交付条件，故原告违约在先，被告具有先履行抗辩权且没有违约行为，不承担违约责任。同时因土地尚未完成规划属性变更，合同的付款条件未具备。请求驳回原告除第一项外的其余诉讼请求。原告针对铁投公司的反诉辩称：1.双方之间的《土地使用权转让合同》因被告拒绝接收土地的根本违约导致合同目的无法实现，应该解除。2.被告以“净地”交付条件作为原告违约的依据要求其承担一系列费用的理由不成立。首先，净地不属于特定的法律概念，系土地交易双方当事人约定俗成的一种约定，合同第一条第2款双方已明确约定：“本地块符合净地整体转让条件”，被答辩人同时明确合同签订时已充分理解土地的现状并同意，对于“净地”的理解，应为拟交易的土地权属明确、符合交易的条件。其次，该土地上没有任何住户需要安置，土地上堆积的土石方也不是双方签订合同时存在土地上的，是由于被告不接收土地他人侵权导致，现要求原告支付拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用，不能成立。再次，从合同《房产预购协议书》、《推荐就业协议》是从合同，应当一并解除，原告亦未违反《房产预购协议书》的约定，土地上没有增加附着物。《推荐就业协议》证实被告不履行接收土地义务导致原告承担贵阳耐火材料厂职工的养老保险等费用已经达到3000万。3.申请取得土地使用权证的原告的责任仅是“及时配合”，且被告已经取得土地使用权证，不能要求原告支付迟延变更土地使用权人登记手续的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下:原告(甲方）与被告（乙方）于2010年7月19日签订了《土地使用权转让合同》。合同第一条第一款：甲方已经合法拥有位于贵阳白云区××与××村之间（原贵阳耐火材料厂）地块的土地使用权，总面积为）地块的土地使用权平方米，土地性质为工业用地及办公用地，土地附着物为贵阳耐火材料厂厂房及建筑物（详见白经土国用【2008】第214号、第215号、第218号、第219号、第220号、第221号、第222号土地使用权证)。甲方自愿将该土地使用权整体有偿转让给乙方，乙方已充分理解本土地的现状并同意。第一条第二款约定：本合同签订前，甲方已完成本地块上贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置等事项，厂房及设备的搬迁工作正在进行中，本地块符合净地整体转让条件。第二条约定：甲、乙双方同意，本地块的转让总价为人民币壹亿贰千万元整，该价格为甲方的土地转让总价即乙方实际支付给甲方的总价（包括土地使用权转让价格8500万元及土地上附着物的拆迁费用及住户的搬迁费用3500万元）。甲、乙双方各自承担法律、法规规定的自身税费、规费缴纳。第三条第一款约定：本协定签订之时，甲方向乙方出示本地块的土地使用证，乙方确认其真实性后三个工作日内即支付甲方预付款5000万，甲方开具收款收据。甲方将土地使用权证复印件加盖公章交付乙方。甲方在收到预付款后120日内，原告及时配合被告办理土地使用权转让手续，将总土地面积60%的土地权属变更为乙方所有。”第三条第二款约定：“本协议规定的净地交付时间为：不超过被告收到预付款的第360天。甲方将余下的40%的土地作为交地时间的担保，担保方式为甲方将余下的40%土地权属名称在甲方收到预付款后120日内，变更为乙方所有，土地证原件暂不交付乙方，待土地转让总款扣除开票保证金支付甲方后再交付乙方。第三条第三款约定：“乙方在本地块的整体土地属性变更（含使用权变更为被告及规划属性变更）后五个工作日将余款扣除总土地价的8%的开票保证金后即支付给甲方人民币60400000元”。第三条第四款约定：乙方款项付清后的十个工作日内，甲方将土地转让的发票开具完善后给乙方，乙方即支付余款(开票保证金)960万给甲方。第四条第一款约定：甲方承诺对提供的土地块的文件资料的真实性及合法性负责，并保证本地块不存在任何法律纠纷，甲方承诺配合乙方本地块属性的变更工作。第四条第二款：“甲方负责全部完成对原土地使用权人贵阳耐火材料厂的资产处置、人员安置等工作及所有费用，保证不留后遗症，满足本地块的净地转让条件，如乙方在开放期间，由于甲方与原土地使用权人贵阳耐火材料厂之间发生的各种纠纷，而影响乙方进行开发的，由甲方负责进行处理，如致使乙方发生损失的，由甲方负责赔偿。第四条第四款：甲、乙双方在办理土地使用权过户期间，及乙方开发施工至交房，若出现本地块上贵阳耐火材料厂员工及本地块上其他建筑物的使用人、承租人等因拆迁安置事宜引起骚扰、阻扰正常交割时，甲方负责妥善解决并承担全部费用。第四条第五款：“本地块上的厂房及设备的搬迁工作由甲方负责，具体的拆迁时间由甲、乙告双方根据工作进度确定（其中：地上建筑物的拆除时间必须经：地上建筑物的拆除时间必须经过被告同意付时间的，交付时间顺延），其产生的费用由甲方承担，搬迁过程中的残值回收属甲方所有。第六款约定：本地块上的原有住户（含窝棚）的拆迁工作由甲方负责，其拆迁过程中产生的拆迁补偿费及安置过渡费用等一切费用由甲方承担。第五条第二款约定：乙方承诺本地块属性的变更工作由乙方负责、甲方协助。第五条第四款：乙方取得本地块后，对甲方的原留守人员（保卫值班人员等共68人），在满足乙方招聘录用条件的前提下，应优先录用。第六条约定：本地块在办理其属性变更过程中所交的土地出让金双方应全力争取返还；双方共同努力所返还的土地出让金扣除甲、乙双方在拥有其所有权期间所缴纳的土地使用说后，甲、乙双方五五分成。第七条第一款：“乙方涉及逾期付款的，按照应付土地转让总价款每日0.2%计付滞纳金，若乙方承担的滞纳金数额达到人民币300万元仍没有付款时，甲方有权解除本合同，视同乙方毁约，乙方在收到甲方退回预付款后120日内办理土地权属变更归还甲方。第七条第二款：若甲方因本地块上企业的资产处置、人员安置等问题仍未妥善处理，不能满足本地块的净地整体转让和延缓了本地块交付时间条件及本协议第三条第1点原告收取预付款后120日内，办理总土地面积60%的土地权属变更给乙方的约定时，乙方按照转让总价款每日0.2%计收违约金，若甲方承担的违约金数额达到人民币300万元仍达不到净地整体转让及延缓了土地交付时间条件时，乙方有权解除合同，视同甲方毁约，甲方应当在15日内返还预付款，同时按甲方持有时间及中国人民银行相应时间段的基准贷款利率上浮30%计算违约金支付给被告，如超过15日甲方尚未返还被告预付款时，从超期之日起按上述利率（中国人民银行相应时间段的基准贷款利率上浮30%）加倍计算违约金支付乙方。2010年1月25日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房产预购协议书》，协议书第3条约定：甲方承诺：2.保证本地块的安全完整及本地块上不再新增建筑物。第4条：甲方在本地块上收取租金至2011年7月13日止。若因乙方原因，乙方要求延缓交地，则甲方可收取租金至乙方要求交地时止。合同签订后，被告于2010年7月21日支付原告5000万元转让价款,2011年8月3日支付原告转让价款1200万元；原告在收到5000万元转让款后到贵州省国土资源厅白云经济技术开发区国土资源分局办理过户，该局于2010年8月31日在《贵阳晚报》登载《土地转让公告》，被告于2010年12月29日取得转让土地的使用权证（证号为白经土国用【2010】第069号、第070号、第071号、第072号、第073号、第074号、第075号），上述土地为作为转让标的的全部土地。之后，政府多次针对该转让土地存在的历史问题及现状召开会议并发文，明确原、被告权利义务。原告于2013年12月6日、2014年7月21日、2015年1月19日向被告发函，要求被告接受土地，并支付剩余土地转让款。被告分别回函以土地上仍有附着物，未达到净地交付条件，拒绝接收土地及支付余款。本院另查明，至本案2017年3月21日开庭审理时，争议土地的规划属性仍为工业用地及办公用地，尚未变更。庭审中，被告向本院提交《委托鉴定评估申请书》，请求依法委托有资质的机构，将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用进行鉴定评估。庭审中，本院依法向双方当事人释明，在双方当事人都主张对方违约的情况下，是否请求人民法院因违约金高于实际损失而进行调整，被告将其请求的迟延交付土地违约金调整为转让总价款的24%每年进行计算，延迟变更土地使用权违约金按合同约定进行处理；原告表示按合同的约定进行处理，不要求调整违约金的计算方式，双方当事人均未向本院提交违约损失的证据。本院亦对如果合同继续履行时或合同解除后可能发生的法律后果进行释明，是否需要在本案中一并请求，双方当事人都未变更、增加其他诉讼请求，要求在另行主张权利。另，本案审理中，原告向本院申请财产保全，请求查封上述本案争议标的的土地使用权，本院依法予以准许，原告为此支付申请费5000元。上述事实有当事人及代理人陈述、《土地使用权转让合同》、2011年8月31日《贵阳晚报》、《土地使用权证》、土地资源局收费凭证、收款凭证、黔劲投字【2013】07号《关于土地移交接管及土地转让余款支付的协商函》、《关于土地移交接管的协商函》、黔劲投字【2015】01号《关于我司与贵司土地出让工作催促函》、筑铁卓办字【2013】005号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2013】07号协商函的回复函》、筑铁卓办字【2014】16号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2014】08号协商函的回复函》、筑铁卓办字【2015】001号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2015】01号来函的回复函》、《贵阳市公证书》、筑委【2012】50号中共贵阳市委《关于对广东省贵州商会副会长吴限同志反映原贵阳耐火厂材料厂有关问题调查处理的情况报告》、中共贵阳市委办公厅《关于解决原贵阳耐火材料厂收购方反映有关问题会议纪要》（备忘录）（会审稿）、《市委副书记王保建专题研究处理原贵阳耐火材料厂职工危旧房改造及保障性住房建设问题》、筑铁卓办字【2012】008号《报告》、筑铁卓办字【2012】009号《关于白云耐材厂自主开发的报告》、筑铁卓办字【2013】004号《关于白云区原贵阳耐火材料厂土地相关事宜的报告》等证据证实。对于上述当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于土地是否已经达到约定的交付条件。被告认为，该土地未达到约定的交付条件，理由是土地上现存有打沙场、住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方，并提供（2015）黔筑元经字第1041号公证书及贵州省高级人民法院工作人员现场调查时所作的《现场调查笔录》及《谈话笔录》予以证实。原告对上述证据的真实性无异议，但认为土地已经达到约定的交付条件，土地上现存的打沙场及住户是被告怠于接收，他人侵权所致，没有合法手续，住户亦没有原贵阳耐火材料厂的人员。存有办公楼、车库建筑物是合同第四条第五款约定拆除时需要被告同意所致且和被告已经达成了约定暂不拆除。土地未平整、存有土石方并非原告的的合同义务。原告提交的2015年1月19日的黔劲投字【2015】1号《关于我司与贵司土地出让工作催促函》内容含“根据2014年9月29日下午2:30在贵司（被告）会议室达成协议，经双方现场勘验确认，建筑物及住户现已拆迁完毕”的内容，该函件的复函被告筑铁卓办字【2015】001号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2015】01号来函的回复函内容为“我司（被告）于2015年1月22日组织相关部门到现场勘察后，仍存在以下问题：1.厂区红线边界上堆积有大量土石方，我司无法确定边界范围。2.厂区场地内的土石方未清理外运。3.有外来施工单位占用厂区场地修建道路。”原告据此认为建筑物及住户现已拆迁完毕，现在遗留下的建筑是被告要求留下的，其他侵权情况的阻扰不属于其合同义务。被告亦提交筑铁卓办字【2013】005号关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2013】07号协商函的回复函》（2013年12月23日）《，内容含“地块现状：原贵耐厂区散居户房屋仍有十余户未拆除；建筑垃圾遍布全厂；外来土石方未运出。我司认为地块现状还达不到双方约定的净地交付条件。请贵司加快土地整理速度，届时，我司一定履行合同规定。”、筑铁卓办字【2014】16号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2014】08号协商函的回复函》(2014年7月31日），内容含“关于土地接收及余款支付事项，我司经现场勘察发现，仍有未拆除的建筑物如下：1.070地块上办公楼未拆除；2.075地块上办公楼未拆除并住有四户人家、有一练车场、堆有大量土石方未清理、打沙场在经营；3.074地块上建筑物未拆除、并有预制厂；4.072地块上有一库房未拆除并住有人家；5.073地块上有两栋建筑物未拆除并住有人家；6.069地块上有一栋建筑物未拆除。我司认为地块现状还达不到双方约定的净地交付条件，请贵司加快土地整理速度，届时，我司一定履行合同规定。”被告认为“建筑物及住户现已拆迁完毕”是原告单方面陈述，被告在回函中提到了上述问题，且现场的确遗留上述问题。本院查明，（2015）黔筑元经字第1041号公证书是对现场进行拍摄的内容，现场确存有打沙场、车库内有住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方。贵州省高级人民法院工作人员现场调查时所作的《谈话笔录》有“耐火厂还欠我们钱，我们才搬过来的”的内容。本院认为，本案争议焦点是，第一，原告是否存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为;第二，涉案土地是否达到净地标准，原告是否存在交付土地不符合合同约定的违约行为；第三，被告是否存在逾期支付土地转让款的违约行为；第四，原告的诉讼请求、被告的反诉请求能否得到支持。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，判断原告是否存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为既需要有迟延办理土地使用权变更登记手续的事实，亦需要有办理土地使用权变更登记手续属于原告的法定或约定义务。虽《土地使用权转让合同》第三条第一款约定：“甲方在收到预付款后120日内，原告及时配合被告办理土地使用权转让手续，将总土地面积60%的土地权属变更为乙方所有。”，土地使用权变更登记有所延迟，然依据合同的约定来看，办理土地使用权变更登记的主体责任在于被告，原告的义务为协助办理，被告也并未向本院提交原告拒绝履行协助义务的证据，因此，不能确认原告存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为。关于第二个争议焦点，本院认为，关于涉案土地是否达到合同约定净地标准的问题，首先，双方在《土地使用权转让合同》中并未对“净地”进行明确，第一条第二款约定：本合同签订前，甲方已完成本地块上贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置等事项，厂房及设备的搬迁工作正在进行中，本地块符合净地整体转让条件。说明案涉地块符合净地整体转让条件。第四条第五款预定：……（其中：地上建筑物的拆除时间必须经：地上建筑物的拆除时间必须经过被告同意付时间的，交付时间顺延），因此，贵阳耐火材料厂资产处置以及职工安置、厂房及设备的搬迁是涉案土地是否达到净地标准的限制性条件。其次，被告认为涉案土地未达到净地标准理由是土地上现存有打沙场、住户、建筑物、土地未平整、堆积土石方，根据查明的事实，打沙场、住户并未由贵阳耐火材料厂的职工安置问题导致且未取得合法手续，因此，打沙场、住户不能成为涉案土地未达到净地标准的理由。土地未平整、堆积土石方并未在合同中约定为净地标准的限制性条件，因此也不能成为涉案土地未达到净地标准的理由。建筑物属于厂房及设备的搬迁，故地上建筑物是否拆除属于达到净地标准的限制性条件。再次，涉案土地上确实存在有办公楼、车库等建筑，在筑铁卓办字【2013】005号关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2013】07号协商函的回复函》、筑铁卓办字【2014】16号《关于贵州劲同投资有限公司黔劲投字【2014】08号协商函的回复函》，内容认为包括办公楼在内的建筑物未拆除且明确要求原告加快土地整理速度的内容来看，被告已经同意并要求原告拆除上述建筑，根据查明的事实，现仍然有部分办公楼等建筑物未拆除，原告也未提交其他被告要求遗留办公楼等建筑物的证据，故本院认定该地块未达到合同约定的净地标准。关于原告是否存在交付土地不符合合同约定的违约行为，欲转移占有的土地因未达到合同约定的净地标准，影响了被告对该地块的占有与使用，该土地不能达到合同约定的交付条件，原告存在交付土地不符合合同约定的违约行为。关于第三个争议焦点，本院认为，《土地使用权转让合同》第一条第一款有“乙方(被告）已充分理解本土地的现状并同意。”，且在第一条第二款有“厂房及设备的搬迁工作正在进行中”的表述，且在第四条第五款：“本地块上的厂房及设备的搬迁工作由甲方负责，……，其产生的费用由甲方承担”的表述，虽原告存在交付土地存在办公楼等建筑物不符合合同约定，因办公楼等建筑物在签订时已经存在且拆除该建筑物具有可替代性，在涉案地块使用权已经转移、原告在函件中已经放弃建筑物所有权的情况下，原告的行为系履行合同义务不符合约定的瑕疵履行的行为而非拒绝履行合同最基本义务的行为。在原告瑕疵履行的情况下，被告是可以按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”先行拆除，而后要求原告承担费用来主张瑕疵履行的违约责任。现被告以原告瑕疵履行行为拒绝履行其支付转让价款的最基本义务，且双方合同第三条第三款约定定的付款条件是“乙方在本地块的整体土地属性变更（含使用权变更为被告及规划属性变更）后五个工作日将余款扣除总土地价的8%的开票保证金后即支付给甲方人民币60400000元”。中并不包扣先拆除建筑物、进行“净地”交付再支付相应款项的约定，本院认定被告不具有因存有建筑物就拒付相应款项的先履行抗辩权。关于被告能否以规划属性尚未变更为由享有先履行抗辩权的问题，《土地使用权转让合同》第五条第二款约定：乙方承诺本地块属性的变更工作由乙方负责、甲方协助。故办理土地属性变更登记的主体责任在于被告，原告的义务为协助办理，被告也并未向本院提交原告拒绝履行协助义务的证据，因此，在土地使用权已经变更登记后长达六年的情况下，被告以规划属性尚未变更为由拒绝继续付款并不合理，被告拒绝继续付款的行为构成违约。关于本案的第四个争议焦点，关于原告的第一项诉请即“判令原、被告2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效，本院认为，没有合同当事人对该《土地使用权转让合同》合同效力提出异议，该合同亦没有发现违法法律的强行性规定或出现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，本院对该合同的有效性进行确认。关于原告的第二项诉请即“判令解除原、被告于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，被告返还全部土地使用权”及被告的第一项诉请“判令反诉被告继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给反诉原告占有、使用、收益”，合同是否可以解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，关于被告拒绝继续付款的行为构成违约前面已阐述清楚，本案原告向被告送达黔劲投字【2013】07号《关于土地移交接管及土地转让余款支付的协商函》及被告于2013年12月23日进行了回复的事实证明原告已经向被告催收土地转让余款，因土地转让余款至今被告尚未支付，本院认为，本案被告已迟延履行其支付土地转让余款的合同主要债务，且经原告催告，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的合同解除条件，故本院对原告请求判令解除原、被告于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，被告返还全部土地使用权即被告在30日之内协助原告将土地使用权变更登记到原告名下的诉请予以支持，同时对被告的反诉请求“判令反诉被告继续履行双方于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》，即立即将合同约定的土地交给反诉原告占有、使用、收益”不予支持。关于被告的第二项反诉请求“反诉被告偿付给反诉原告将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用（评估为准）”及庭审中被告向本院提交求依法委托有资质的机构，将土地现状整理至达到合同约定的净地交付条件所需的拆迁、安置、清除土石方及构筑物、打沙场等的费用进行鉴定评估的评估申请，因本院已认为合同应当予以解除，虽然双方当事人在合同中约定厂房的拆迁费用由原告负担，但合同解除后土地使用权需返还，土地也未实际转移占有，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定对被告该反诉请求不予支持，对其评估申请亦不予许可。关于被告的第三项反诉请求即“反诉被告偿还因其延迟变更土地使用权人登记手续违约金984万元给反诉原告”，本院认为，如上所述，不能确认原告存在迟延办理土地使用权变更登记手续的违约行为，故本院对被告的该项诉请不予支持。关于被告的第四项诉请即“反诉被告偿付从2011年7月11日起至交付土地之日止以12000万元为基数每年24%计算的延迟交付土地违约金（暂计算至2015年5月31日为11360万元）”，本院认为，虽然被告并不能以涉案该地块未达到合同约定的净地标准而拒绝付款，但双方《土地使用权转让合同》第七条第二款“若甲方因本地块上企业的资产处置、人员安置等问题仍未妥善处理，不能满足本地块的净地整体转让和延缓了本地块交付时间条件及本协议第三条第1点原告收取预付款后120日内，办理总土地面积60%的土地权属变更给乙方的约定时，乙方按照转让总价款每日0.2%计收违约金”，该约定应当履行，如上所述，原告欲交付的土地因建筑物的资产未妥善处置，未达到合同约定的净地标准，故应当按照此约定承担相应的违约责任。关于该违约责任的承担标准，按照双方合同约定计算的情况下，可以按双方约定的转让总价款每日0.2%进行计算。关于该违约金的起算时间，第三条第二款约定：“本协议规定的净地交付时间为：不超过被告收到预付款的第360天”，被告于2010年7月21日支付预付款5000万元，应当按照约定在2011年7月16日交付“净地”，故原告支付违约金的时间起点为2011年7月17日，时间终点因本院判决合同解除，以本判决生效之日为时间终点。关于原告的第三项诉请即“判令被告支付原告违约金（滞纳金）至起诉之日止计3672万元，同时判令被告从2015年3月1日起按合同约定以土地转让总价款每日0.2％计付违约金（滞纳金）至返还原告止（以土地使用权变更为准）”，如上所述，被告拒绝继续付款的行为构成违约，应当按照合同的约定承担支付违约金（滞纳金）的违约责任。关于承担该违约金的承担标准，按照双方合同约定计算的情况下，可以按双方约定的转让总价款每日0.2%进行计算。关于该违约金的起算时间，按照合同第三条第三款约定的付款条件含土地使用权变更及规划属性变更的条件，如上所述，土地使用权变更及规划属性变更的主体责任均在于被告，双方对土地权属变更的时间明确约定为收到预付款后的120日以内，对土地规划属性变更的时间未予以明确，本院认为，实践中，被告进行土地规划属性变更需要一定的时间，只有在一定的时间过后被告不予变更时才需要支付违约金，考虑到被告接收土地后应立即进行开发工作，以避免土地闲置，故被应在净地交付的准备时间360天内完成土地使用权变更及规划属性变更，被告支付原告违约金的时间亦以2011年7月17日起计算。时间终点因本院判决合同解除，以本判决生效之日为时间终点。综上，原告承担未净地交付的违约责任的违约金与被告延迟付款的违约责任的计算标准、时间起点、时间终点均一致，故可以相互抵销，互不负担违约金。另，关于合同解除后符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的其他解除后果双方当事人已在庭审中明确要求另行主张，本院从其自愿，双方当事人均可另行主张合同解除后本案未处理的其他法律后果。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；被告的反诉请求部分成立，因成立的部分与原告的诉讼请求已相互抵销，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认贵州劲同投资有限公司、贵阳铁投卓信置业有限责任公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》有效；二、解除贵州劲同投资有限公司、贵阳铁投卓信置业有限责任公司于2010年7月19日签订的《土地使用权转让合同》；三、贵阳铁投卓信置业有限责任公司将上述合同约定的全部土地使用权返还给贵州劲同投资有限公司，即贵阳铁投卓信置业有限责任公司在本判决生效后三十日内协助贵州劲同投资有限公司将上述合同约定的全部土地使用权变更登记到贵州劲同投资有限公司名下；四、驳回贵州劲同投资有限公司的其余诉讼请求；五、驳回贵阳铁投卓信置业有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费225400元，由贵阳铁投卓信置业有限责任公司负担112700元，贵州劲同投资有限公司负担112700元。保全申请费5000元及反诉案件受理费324500元，由贵阳铁投卓信置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  谢清明审判员  余 鑫审判员  袁波文二〇一七年六月二十三日书记员  杨林翰李江（代）