上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1513号原告：戴夏香，女，1971年4月27日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：严忆琳，女，1995年2月2日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两原告共同委托代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。两原告共同委托代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。被告：沈洪煜，男，1955年12月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：夏美新，女，1956年9月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：严兆俊，男，1938年11月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告戴夏香、严忆琳诉被告沈洪煜确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，原告申请追加严兆俊作为被告参加诉讼。本案于2017年4月26日公开开庭进行审理，原告戴夏香、两原告共同委托诉讼代理人齐小静、被告沈洪煜及其委托诉讼代理人夏美新、被告严兆俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴夏香、严忆琳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的《私宅买卖协议》无效；2、被告沈洪煜腾退并向两原告返还太来村XXX号宅基地房屋；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2001年，原告戴夏香与前夫严三扣经法院调解离婚，离婚调解书中未对批复人为严三扣和两原告的太来村XXX号宅基地房屋进行分割。离婚后，原告戴夏香改嫁他人并至安徽长期生活，严三扣于离婚后不久因事故过世。时至2016年，原告发现系争房屋已于2003年11月6日(严三扣过世后)由被告严兆俊擅自出售给被告沈洪煜并签订《私宅买卖协议书》。两原告认为两被告签订的协议侵害了两原告作为批复人应享有的相关权益，被告严兆俊未经两原告同意擅自处分，属于无权处分。被告沈洪煜作为城镇居民，非本集体经济组织成员，不具备购买宅基地房屋的条件，被告沈洪煜在明知出售人非批复人的情况下购买房屋，无法构成善意购买。被告沈洪煜辩称：不同意原告的诉讼请求。严三扣去世后，当时戴夏香的户口不在系争房屋中，原告严忆琳只有七、八岁，实际由爷爷奶奶作为监护人。2003年沈洪煜经人介绍支付了人民币61,500元购买系争房屋，系争房屋是80年代建造的，比较破旧。沈洪煜在2005年和2010年花费2万多元进行了修缮，8万元在当时可以在青浦城区买一套房屋。沈洪煜当时不清楚宅基地房屋是否可以买卖。原告如果坚持要回房屋，需要支付现在的市场价，否则不同意归还房屋。在开庭前，沈洪煜找过严兆俊，严兆俊表示戴夏香是知道严兆俊出售房屋的，当时严兆俊的妹妹劝原告戴夏香不要走，留下来抚养严忆琳，这样严兆俊就不卖房了，如果戴夏香要走，孩子由严兆俊抚养，则严兆俊就出售房屋。被告严兆俊辩称：系争房屋是严兆俊出资2万元购买后给小儿子严三扣结婚用的。严三扣在2002年车祸过世，孙女严忆琳只有八岁。戴夏香在离婚后就离开了，严忆琳实际由严兆俊夫妇抚养。严兆俊大儿子在太来村11队，当时严兆俊身体不好，要随大儿子居住，所以将系争房屋出售。出售的钱款，严三扣丧葬费用了3万多，还剩2万多元将来要给严忆琳的。当时沈洪煜表示买房是给丈母娘居住，所以严兆俊才同意卖的，但是沈洪煜购买后实际是出租的。当时严兆俊还表示如果沈洪煜另行出售，要求三七开，严兆俊得三成。严兆俊出售房屋的时候，严忆琳才八岁，不知道出售房屋的事情，在严忆琳十四、五岁的时候严兆俊告知其房屋已出售，严忆琳没有表示过房屋不能卖。戴夏香离婚后每年都回来看女儿严忆琳。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市青浦区太来村XXX号，系农村宅基地房屋。1998年，系争房屋的经审批取得批复单，批复单上的户主为严三扣，家庭人员包括严三扣、戴夏香和严忆琳。1993年6月9日，戴夏香和严三扣登记结婚，1995年双方生育一女即严忆琳。2002年1月15日，戴夏香和严三扣经本院调解自愿离婚，民事调解书约定严忆琳随严三扣生活，但未对系争房屋进行分割。离婚后，戴夏香回安徽生活并再婚。2002年3月，严三扣因交通事故去世，之后严忆琳随严兆俊夫妇生活。严三扣系严兆俊的儿子。2003年11月6日，被告严兆俊(甲方)与被告沈洪煜(乙方)签订《私房买卖协议书》，约定甲方将太来村XXX号约176平方米的私宅自愿出售给乙方，总价61,500元，包括二上二下大屋4间、小屋3间(2间在大屋北面，一间位于大屋隔河东面青昆路边约10平方米)、水、电、树和大屋小屋地基周围一般俗成约定各占的面积等。房款于2003年11月6日由乙方全额一次性缴付给甲方；自2003年11月6日开始，甲方卖给乙方的私宅产权归乙方所有，甲方不得反悔，甲方日后如有反悔或变故，愿承担一切法律责任；如日后政府或相关部门规划征用甲方卖给乙方的私宅，则一切权利和经济补偿均归乙方享有(包括拆迁安置补偿费和重新安排造房用地等)，一切征用拆迁事宜均由乙方全权处置，甲方无权干涉。甲方积极配合乙方做好相关部门的协调工作；若日后政府或有关房地产管理部门允许甲方卖给乙方的私宅可以办理产权变更手续，则甲方保证立即协助乙方办妥相关产权变更手续；此私宅是甲方于1997年买给次子严三扣的结婚用房，2001年严三扣解除了婚姻关系，甲方次媳只身离开严家，所生女严忆琳判由严三扣抚养。2002年3月严三扣遭遇车祸身亡，女儿严忆琳转由甲方抚养，为避免甲方今日所卖私宅日后引发法律纠纷，甲方先后征得长子、女儿和孙女严忆琳的一致同意，将私宅做主卖给乙方，在此甲方向乙方作出承诺，甲方今日卖给乙方的私宅完全属于甲方及其儿女、孙女的自愿行为，日后保证不向乙方提出与此私宅相关的一切权利和利益；日后如遇拆迁，乙方一次性返还甲方土地补偿费3万元等。该协议甲方处由严兆俊夫妇签字，乙方由沈洪煜签字，丙方由案外人李根龙签字。协议签订后，被告沈洪煜付清了全部购房款，被告严兆俊将系争房屋交付沈洪煜，目前由沈洪煜对外出租。2016年11月3日，泾县云岭镇水南村村民委员会出具证明，表示戴夏香于该村村民董辉于2003年7月在该县民政局登记结婚，婚后生育一男孩名叫董朝，戴夏香与董朝于2003年7月至2016年9月在该村居住。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，建房用地申请批复单、证明、户口簿、民事调解书、私宅买卖协议书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为：两被告于2003年11月6日签订的《私宅买卖协议书》，约定被告严兆俊将系争房屋转让给非本集体经济组织成员的被告沈洪煜，且未经有关部门批准，故该协议违反了法律法规的强制性规定，应为无效。根据建房批复，系争房屋的原权利人为两原告和严三扣，严三扣去世后，其享有的权利由其继承人依法继承。严兆俊作为严三扣的父亲，对系争房屋也享有部分权利。原告戴夏香在离婚后就离开上海另行组成家庭生活，在十几年中没有对系争房屋尽到管理和维护的义务。原告严忆琳在严三扣去世后随严兆俊夫妇在本村生活，由严兆俊夫妇实际履行了监护职责，且已成年。无论两原告对于系争房屋被出售一事知晓并同意与否，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。鉴于两被告签订的协议书针对的买卖行为系双方真实意思的表示，被告沈洪煜已经支付了全部对价并取得系争房屋使用至今，本院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对两原告要求被告沈洪煜返还房屋的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告沈洪煜与被告严兆俊于2003年11月6日签订的《私房买卖协议书》无效；二、原告戴夏香、严忆琳的其余诉讼请求不予支持。本案受理费80元，减半收取计40元，由原告戴夏香、严忆琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年六月二十三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。