云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初242号原告（反诉被告）：德宏聚诚物业服务有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市华丰紫圆小区，统一社会信用代码91533100557778434J。法定代表人：冷鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，女，系该公司办公室主任。被告（反诉原告）：李恩济，男，1980年11月29日出生，白族，本科文化，系德宏州国家安全局干部，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市华丰国际商城Ａ区。委托诉讼代理人：李胜华（李恩济的妻子），住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市华丰国际商城Ａ区。原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司与被告（反诉原告）李恩济物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理本诉，于2017年3月31日立案受理反诉后，依法适用普通程序，于2017年4月27日本诉、反诉一并公开开庭进行了审理。原告德宏聚诚物业服务有限公司的法定代表人冷鹏、委托诉讼代理人赵争妍及被告李恩济的委托诉讼代理人李胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告缴纳所欠物业服务费3250元、垃圾费600元，违约金116元，共计3966元。事实与理由：被告购买华丰商城小区住宅，于2011年4月28日接房并与原告签订前期物业管理服务协议，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。被告欠款日期2014年1月1日至2016年12月30日，在此期间，原告多次电话催缴、书面送达催费通知单，被告依旧未缴费。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）李恩济辩称，1.原告要求被告支付物业服务费的诉讼主张与事实和法律不符。原告未按合同约定履行物业服务行为，没有提交证据证明向被告收取物业服务费的条件已成就，仅仅依据双方签订的《小区前期物业服务协议》格式合同作为向业主追讨物业费的合法依据，是蛮横无理的。2.原告诉讼请求中主张支付物业服务费的计算依据不能成立。第一，合同期限问题，在原告制作的合同条款中约定业主委员会与物业公司签订合同时《小区前期物业服务协议》终止，属于合同期限约定不明，小区至今没有成立业主委员会，原告却踪影全无，原告不能完全由自己决定终止时间。在被告装修期间，防盗门被破坏，至今没有任何处置，这样形同虚设的物管，没有理由收取物业服务费。第二，物管费单价问题。在合同关系中，一方当事人变更合同约定，只有双方共同协商一致才可能是有法律效力的行为，原告却单方面上涨物业服务费。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李恩济向本院提出反诉请求：1.履行《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》；2.对华丰商城A区8单元门禁系统进行维修，并能正常使用；3.对小区绿化进行修缮、补种；4.修复小区监控系统；5.对小区受污染公共墙面进行修缮；6.疏通小区被堵通道；7.替反诉人更换防盗门一扇（价值1000元）；8.退还反诉人已交物业费1860元。事实与理由：德宏聚诚物业服务有限公司于2011年3月进场对华丰商城A区进行服务管理，反诉原告于2011年5月24日接房，双方签订《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》（编号93），当时小区部分绿化尚未完成，道路未全部硬化，接房时被反诉人声称有问题会给予解决。2012年11月，反诉原告装修房屋时发现小区道路通行困难，绿化未完工，无垃圾箱影响了小区环境卫生。8单元门禁系统无法使用，安全得不到保障，部分单元1楼的商铺经营餐饮，油烟管道泄漏造成小区公共墙面污染，散发难闻气味。小区监控系统没有使用，导致业主摩托车、自行车被盗后无法调取监控视频，财产安全得不到保障。反诉原告刚装修好的房子尚未入住，户外窗台和新安装的防盗门被不知何处落下的石头砸坏，居住环境不安全。小区机动车乱停乱放，出行不便。遇到的问题在找到被反诉人后，一直拖延不予解决。2014年被反诉人将管理费提高到每月每平方米0.8元，反诉人当场拒绝缴纳。依据《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》的约定,被反诉人未达到管理服务质量约定的目标，反诉人有权要求限期改正，逾期造成损失的应承担相应法律责任。原本有些问题在交房后保修期内是由被反诉人督促开发商负责完善、维修，但由于被反诉人的不作为导致问题没有得到解决，并错过了保修期。《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，被反诉人违反协议，擅自提高收费标准反诉人有权要求退还所收费用，为维护反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人诉讼请求。原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司对反诉辩称，1.德宏聚诚物业服务有限公司对华丰商城住宅区A区已经履行服务义务，按约定维护、修缮。2.物业验收时小区内各项设施设备是运行正常的，监控设施出问题开始，物业公司多次联系施工方进行维修，在质保期过后支付修理费用，但因产品质量、自然损耗无法修复使用，物业公司未在施工单位要求退质保金的单子上签字。华丰商城住宅区的监控系统到2013年后无法修复使用，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第二十二条规定，公司于2015年向住建局提交了使用专项维修资金的申请，但客户签字情况不理想，此工作因此中断。2016年公司再次申请，但仍未达到资金使用的条件。3.物业公司多次与开发商协调绿化带植物栽种问题未果，将此责任归责于物管公司没有根据。4.墙面污染问题我们曾多次向环保局反映，2015年9月15日配合业主将情况书面反映到环保局，仍一直无法解决。公司在能力范围内在店铺后面砌了一堵围墙，并要求商铺关闭其中一道后门。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条、第十八条规定，小区公共墙面的更新、改造工程需申请住宅专项维修资金来实施，不由物管公司承担。5.小区道路问题，公司于2011年3月承接华丰商城住宅区A区，2011年5月农机小区声称道路使用权归他们所有，物管公司发现后将农机小区私建的围墙推倒，6月物管公司将道路情况向信访局反映，政府部门曾协调但未得到解决，属于历史遗留问题。6.防盗门问题，反诉方的防盗门被砸不影响使用，且不是由物管公司造成，其要求不合理。7.物业服务费问题，德宏聚诚物业服务有限公司并未随意调整物业收费标准。物业公司是劳动密集型行业，人工成本增加迫使物业公司不得不调整物业服务费。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，物业费调整可通过业主委员会重新签订合同确认，但小区未成立业主委员会，公司没有协调物业费用的主体，经咨询发改委公司于2014年在小区粘贴公示告知业主，公示后交费率达64.1%。2015、2016年公司共亏损94354元。请法院驳回李恩济反诉请求。本院综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案本诉争议焦点如下：原告（反诉被告）是否存在违约行为？被告（反诉原告）是否应支付欠缴的物业管理费3250元、垃圾费600、违约金116元，共计3966元？归纳本案反诉争议焦点如下：被告（反诉原告）的八项反诉请求是否合理、合法？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告（反诉被告）提交的本诉证据第1组法定代表人身份证明，反诉证据第6组《商品房销售管理办法》、第11组德宏聚诚物业服务有限公司关于华丰国际商城住宅区监控系统更新改造使用住宅专项维修资金的申请、第14组芒市环境卫生管理站证明。被告（反诉原告）本诉、反诉一并提交的证据第1组《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司提交的本诉证据第2组《德宏华丰国际商城商住小区前期物业服务协议》，欲证明原、被告双方的权利义务；第3组催费凭证，欲证明服务费到期提醒业主交费；第4组催费通知方式证明，欲证明交费通知送达业主；第5组调整物业费通知，欲证明物业各项成本增加，通知业主调整物业费；第6组其他业主交费单，欲证明其他业主按调整后物业费缴纳。提交的反诉证据第1组华丰商城A区公用通道被封门堵路的情况反映，欲证明2011年6月27日公司向信访局协调沟通A区道路被封一事；第2组华丰商城商住区A区情况反映，欲证明公司向综合执法局协调沟通A区道路被封一事；第3组房屋交接书，欲证明业主进入小区验收房屋；第4组关于华丰商城临3栋15-16号“天然活螃蟹店”餐饮油烟噪音扰民的情况反映，欲证明2015年9月15日公司向环保局协调沟通A区油烟噪音扰民一事；第5组A区房屋验收报告，欲证明房屋竣工验收合格；第7组岗位、工作情景图，欲证明公司对小区的日常物业服务工作；第8组部份工程支出费用明细，欲证明监控及各项设施设备日常维护；第9组《国务院物业管理条例》（2016修改），欲证明公共设施设备如需要维修和更新、改造，则需申请专项维修资金来实施；第10组《住宅专项维修资金管理办法》，欲证明维修、更新、改造监控系统需申请住宅专项维修资金；第12组华丰商住区智能化系统签字情况公示，欲证明监控系统无法修复使用后，公司为更新、改造该项工程所做的工作；第13组《业主大会和业主委员会指导规则》，欲证明物业服务费调整的相关规定；第15组华丰商城住宅区A区物业情况陈述，欲证明聚诚物业公司开展的各项工作及费用调整原因。经质证，被告（反诉原告）李恩济对本诉证据第2组真实性、合法性认可，关联性不认可，第3、4、5、6组证据真实性、合法性、关联性均不认可。对反诉证据第1、2、3、4、5、9、10、13组真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与其无关；第7组证据不认可，称看不出是维修A区；第8组证据不认可，称看不出是用于A区的支出；第12组证据不认可，称不知道公示贴在哪里，并未看到；第15组证据不认可，系原告（反诉被告）单方所说，没有通知业主调整的原因。本院认为，原告（反诉被告）提交的本诉证据真实合法、与本案有关，本院予以采信。反诉证据第15组系原告（反诉被告）单方制作，不具有证据效力，本院不予采信；其余反诉证据真实合法、与本案有关，本院予以采信，证明原告（反诉被告）为华丰商城A区履行了物业服务义务。被告（反诉原告）李恩济针对本诉、反诉一并提交的证据第2组交费收据，欲证明被告（反诉原告）已交纳的费用；第3组华丰A区通道照片，欲证明原告（反诉被告）没有按照签订协议保障小区通道畅通；第4组华丰A区绿化照片，欲证明原告（反诉被告）没有按照签订协议完善小区绿化；第5组华丰A区公共墙面照片，欲证明原告（反诉被告）没有按照签订协议修缮受到污染的公共墙面；第6组华丰A区8单元门禁照片，欲证明原告（反诉被告）没有按照签订协议保证安保系统正常使用；第7组华丰A区自行车、摩托车房照片，欲证明原告（反诉被告）没有按照签订协议保证小区交通管理运行有序，存在机动车乱停乱放现象；第8组窗台、防盗门照片，欲证明原告（反诉被告）没有在小区进行相关安全行为宣传，导致小区发生高空坠物事件，居住环境安全得不到保障。经质证，原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司对第2、3、4、5、6、7、8组证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，被告（反诉原告）提交的第2组证据真实合法、与本案有关，本院予以采信；对第3、4、5、6、7、8组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）李恩济购买华丰国际商城A区8单元101室住宅（建筑面积123.11平方米），于2011年5月24日接房并与原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由原告（反诉被告）对华丰国际商城A区进行物业服务，物业服务费用每月每平方米0.5元，原告（反诉被告）代收垃圾清运费。由于成本上涨，2014年原告（反诉被告）将物业服务费调整为每月每平方米0.6元，2015年将物业服务费调整为每月每平方米0.8元。由于华丰国际商城未成立业主委员会，原告（反诉被告）通过在小区张贴公告，通知业主调整物业服务费事宜，上调后大部分业主已经按期缴纳费用。原告（反诉被告）根据《前期物业服务协议》提供物业服务，但在履行中服务质量存在部分瑕疵。2017年1月原告（反诉被告）退出华丰国际商城A区，被告（反诉原告）自2014年1月1日至2016年12月30日拖欠物业服务费及垃圾费。关于本诉本院认为，原告（反诉被告）自入驻华丰国际商城便为小区提供物业服务，小区道路不通畅及绿化未完善系开发商遗留的历史问题，并非原告（反诉被告）所致，原告（反诉被告）曾多次将问题向相关部门及开发商反映协调解决，已经履行了物业公司该尽的义务。小区公共墙面、门禁系统、监控系统等公共设施修缮，根据《住房专项维修资金管理办法》第三条的规定，属于使用专项维修资金的范畴，原告（反诉被告）已经履行义务启动专项维修资金的申请，但由于小区业主签字未达到规定比例，导致申请失败，公共设施才未得到修缮，而并非物业公司不作为。2011年签订的《前期物业服务协议》约定的物业服务费为0.5元，2015年涨至0.8元，在3年时间里公务员、事业编人员工资上涨幅度很大，同时各种消费支出、员工工资也上涨，这导致物业公司的运营成本增加，因小区未成立业主委员会，公司无法与作为业主代理的业主委员会商谈涨价事宜，采取公告形式将涨价事宜告知业主，公告后业主未向物价部门提出异议，大多数业主也已经交纳服务费，本院认为物业费上涨幅度客观、合理。综上，原告（反诉被告）根据合同为小区提供了物业服务，被告（反诉原告）应支付物业服务费，但原告在服务过程中存在一定瑕疵，服务费应适当减少，故被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）物业服务费2850元。垃圾费系物业公司受有关单位委托代收，业主居住产生垃圾便应交纳垃圾费，对原告（反诉被告）要求交纳垃圾费600元的诉讼请求本院予以支持。根据《前期物业服务协议》第九条第四项的约定，被告（反诉原告）拖欠物业服务费，原告（反诉被告）有权要求其承担违约金，但物业服务确存在一定瑕疵，故对原告（反诉被告）要求承担违约金116元的诉讼请求本院不予支持。关于反诉本院认为，原告（反诉被告）现已经撤出华丰国际商城A区，并向小区业主公示，小区业主未提出异议，《前期物业服务协议》解除，被告（反诉原告）反诉的第1项诉讼请求要求原告（反诉被告）履行《前期物业服务协议》本院不予支持。被告（反诉原告）反诉的第2、3、4、5、6项诉讼请求均是针对小区共有部分提出，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分的权利主体应该是全体业主，相关利益应当由全体业主分配和处置，而并非由业主个人享有。因此，被告（反诉原告）对共有部分主张权利主体不适格。被告（反诉原告）反诉的第7项诉讼请求要求原告（反诉被告）为其更换防盗门一扇，但并无证据证明防盗门损坏与原告（反诉被告）有关，并且防盗门仅是轻微受损并不影响使用，故对该诉讼请求本院不予支持。在本诉中已经阐明原告（反诉被告）对小区履行了物业服务义务，被告（反诉原告）应支付物业服务费，故对被告（反诉原告）反诉的第8项诉讼请求要求返还已交物业费1860元本院不予支持。综上所述，被告（反诉原告）李恩济应支付原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司物业服务费2850元、垃圾费600元；驳回被告（反诉原告）李恩济的反诉诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李恩济自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司物业服务费2850元、垃圾费600元，合计3450元；二、驳回原告（反诉被告）德宏聚诚物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李恩济的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李恩济负担（未付）,限判决书送达之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  张 丽审 判 员  汤 婧人民陪审员  赵仕芳二〇一七年六月七日书 记 员  杨 茜