北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第23454号原告：北京千禧年代投资有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里远洋商务中心61号楼2701室。法定代表人：陈达庆，董事长。委托诉讼代理人：马红民，北京太古律师事务所律师。被告：北京明达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路9号。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：孙明立，男，1973年10月13日生。委托诉讼代理人：刘刚，北京市地石律师事务所律师。原告北京千禧年代投资有限公司（以下简称原告）与被告北京明达房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马红民、被告的委托诉讼代理人孙明立、刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告2001年2月27日签订的碧湖居一期3号办公楼《房屋买卖合同》（编号027）无效；2.请求法院判令被告返还原告购房款600万元，并判令被告支付自2003年3月1日起至实际支付之日止，按照房款总价600万元为基数、按照每日万分之五标准计算的罚金；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失4600万元。事实及理由：2001年2月28日，我司与被告签订购买碧湖居一期3号楼整幢（以下简称3号楼）的《房屋买卖合同》，该房屋地上、地下建筑面积总计1200平方米，楼前庭院、楼旁花园200平方米，我司支付了该房屋600万元全部款项，被告出具了收到上述款项的《确认函》。被告承诺在2003年2月28日前为我司办理房产证，并约定若逾期未能办妥产权证明，被告按日支付房款总价万分之五的违约金给我司。2001年4月29日，被告将该房屋交付我司使用，我司作为上述房屋合法的权益人，自2001年4月29日起一直占有、使用该房屋，物业管理费亦由我司缴纳。期间我司多次要求被告办理房屋产权过户事宜，被告以各种理由进行推诿。我司认为《房屋买卖合同》及3号楼《确认函》均是被告的真实意思表示，是在完全公平、合理的情形下签署的，当我司支付了全部房款后，被告理应履行协助我司办理房屋产权过户手续的义务。后我司获悉，由于被告迟迟不予办理涉案房屋的建筑规划许可，导致3号楼被认定为违章建筑，对此被告应负全部责任。鉴于被告的严重违约行为，才导致房屋买卖合同无效的严重后果，被告理应返还我司购房款并支付利息；同时，由于此地段房屋价格发生了很大变化，使原本属于我司的房屋目的无法实现，从而给我司造成了重大的经济损失，被告还应该承担房屋升值给我司造成的损失。被告辩称：第一，原告的诉讼请求超过诉讼时效。原告曾就同一案于2006年以同一案由向北京市第二中级人民法院提起诉讼，后自行申请撤诉，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民初字第11498号民事裁定书。自原告上次起诉至今已经远远超过2年的诉讼时效。第二，原告据以起诉的《房屋买卖合同》完全是一份虚假合同，我司在（2006）二中民初字第11498号案之前根本就没有见过该合同。该合同的签订完全是在原告实际控制人陈达文的一手操纵之下，经过和原告的恶意串通签订的：1、原告的实际控制人是陈达文，陈达文又是我司的前法定代表人，其在被告任职期间，利用职务便利，侵占了被告大量资产，而原告是陈达文为了进一步实现其侵占我司资产的目的所成立，关于这一点，通过陈达文在香港高等法院的陈述完全可以证实。2、原告的原法定代表人韩霞在陈达文任我司法定代表人期间，是我司的会计，其工资一直由我司发放，而本案房屋买卖合同的原告乙方签署人正是韩霞；韩霞之后原告的法定代表人杨恩鹏是陈达文的司机，其工资也是由我司发放；再后来的法定代表人陈达庆是陈达文的亲弟弟。3、中华全国工商业联合会网站关于原告的网页显示原告的总裁是陈达文，政协北京市朝阳区委员会网站也有陈达文是原告总裁的额描述；以上事实，充分证明原告的实际控制人是陈达文，也就是说，本案的房屋买卖合同是他自己签订的。第三、3号楼根本不存在买卖关系：1、根据北京中瑞诚联合会计师事务所关于《北京明达房地产开发有限公司司法鉴定报告》可知，我司从来没有销售过涉案的3号楼，原告也未向我司支付过任何购房款。2、香港明达地产公司股权转让协议之补充协议（二）第五条“关于碧湖居一期资产及债务剥离”中第5.1条明确约定3号楼为未售房屋。3、万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人、原告签订的四方协议第一条约定“将部分北京明达公司碧湖居的未售房产剥离给万达意公司及陈达文，并转至原告名下”，也进一步证实了3号楼是未售的事实。4、北京市第二中级人民法院（2011）二中民初字第01394号民事裁定书关于香港高等法院（2002）1216号案件判决的表述可知，涉案房屋是没有出售的。第四、原告提供的《碧湖居3号楼确认函》是陈达文和原告伪造的。如前所述，既然房屋买卖合同是假的，又从未支付过任何购房款，该怎么证明房屋买卖合同的真实性呢？于是陈达文和原告又制作了一份《确认函》，但是该证据存在诸多疑点：1、该证据仅在左下角空白处加盖公章，公章下没有压盖任何文字，也没有落款，不符合常理，可以断定是陈达文在控制我司公章时，先在空白的纸上加盖公章，后在加盖公章的白纸上打印出来的。2、既然已经有了《房屋买卖合同》，那按照合同约定履行即可，但又编造一份《确认函》，完全是画蛇添足，而《房屋买卖合同》和《确认函》在内容上的矛盾之处，也恰好说明了两份文件的虚假。《房屋买卖合同》第四条第2款约定“涉及的土地出让金等政府所收的各项费用由出卖人交纳”即由我方交纳；而《确认函》第二条却约定“3号楼办理产权证需支付的土地出让金由贵公司支付”，即原告支付，显然两份文件在土地出让金交纳问题上的约定截然相反，而原告对此视而不见，没有任何异议，严重违背了房屋买卖交易的常理。3、陈达文在香港法院作为证人就3号楼接受黄大律师询问时的陈述中承认“郝巍先生对确认函事宜并不知情”，也证明《确认函》是虚假的。第五、原告明知占有和使用3号楼不是依据《房屋买卖合同》，而是基于陈达文与郝巍先生在香港就明达房地产股权转让所达成的一系列文件及行为：1、《确认函》第一段写明：“根据万达意有限公司（香港注册）及陈达文先生与郝巍先生及其香港代理人2001年7月12日签署的转让香港明达地产有限公司100%股权的合同之补充协议（二），现与贵司就碧湖居一期3号楼的交接一事做如下确认”。2、香港明达公司股权转让协议之补充协议（三）第6.5.1、6.5.2、6.5.3的约定。3、万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人、原告签订的四方协议第一条约定“将部分北京明达公司碧湖居的未售房产剥离给万达意公司及陈达文，并转名至原告名下”。从上述三点可以看出，原告作为陈达文实际控制的公司，是依据上述文件占有和使用3号楼的。事实上，陈达文根本无权对被告的财产进行任何处分。根据最高人民法院（2013）民二终字第30号民事判决书，陈达文应向被告赔偿二亿元的损失，原告提起本案诉讼，完全是陈达文为了达到逃避判决、混淆视听的目的。六、我司对3号楼没有取得规划许可，是违章建筑的事实早就清楚。但是原告仍然利用违章建筑进行出租，收取非法利益：1、原告的实际控制人陈达文作为我司的时任法定代表人，对3号楼是违章建筑的事实知之甚详，所以原告对此也是一清二楚。2、原告于2005年曾就碧湖居4、5号楼的拆除以我司作为被告提起诉讼，被驳回起诉，3号楼与4、5号楼情况相同，均为违章建筑。3、（2006）市规执字第0102号限期拆除通知书、（2006）朝执字第10564号行政裁定书均确认3号楼为违章建筑，原告曾就此向法院提出执行异议，并被驳回申请。4、原告明知3号楼是违章建筑，却仍然和鹅和鸭农庄有限责任公司签订《房屋租赁协议》，利用一份无效的租赁协议，非法获取了数百万租金收益后，又以一份虚假的《房屋买卖合同》向我司提出巨额索赔，不应得到支持。双方围绕各自主张的事实提交了证据。2001年2月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告（买受人）购买出卖人（被告）位于碧湖居一期东南角的3号楼办公楼全幢（现地址为北京市朝阳区朝阳公园西路9号），范围包括建筑层数为地上三层（含阁楼一层）、地下一层、楼前庭院和楼旁花园。《房屋买卖合同》约定原告以600万元整幢购入3号楼，原告应在《房屋买卖合同》签订之日起五日内支付60万元作为定金，并在《房屋买卖合同》签订30日内支付540万元。《房屋买卖合同》还对产权证及过户手续的办理、双方的违约责任等作出了约定。2001年4月29日起原告实际占用3号楼至今。2001年7月12日，万达意有限公司（香港注册，以下简称万达意公司）作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（二）》，约定：“甲、乙、丙三方就甲、乙方100%拥有的香港明达公司（MANDASREALESTATELIMITED）的股权转让给丙方一事，经友好协商达成如下协议：1.1香港明达公司为甲、乙方合法拥有，该股权不存在任何质押、冻结或其他妨碍本转让行为的情形；1.2香港明达公司持有北京明达公司52%的股份，北京明达公司合法拥有碧湖居项目一、二期的房地产开发权。北京明达公司保证在经营期间无违法行为……5.1甲、乙方除移交不低于13200平方米一期现房外，碧湖居一期未售剩余的现房（含3、4、7号楼，地下车位，仓库面积等），丙方同意按甲方要求转名至甲方指定公司或个人……6.24月28日以后，三印章（公章、财务章、合同章）实行共管，单方行为，他方不予确认。……”2001年8月6日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方签订《补充协议（三）》，该协议第6.5.1条约定：“丙方承诺在本协议签署后配合办理好千禧公司名下之房产的房产证，涉及的律师费、契费等按政府规定各自交纳。……”原告主张依据补充协议（二）第五条、补充协议（三）第6.4条、第6.5条，可以证明3号楼房屋归原告所有。被告主张该协议无权处置被告的资产。就上述协议所涉股权转让争议，2002年，陈达文、万达意公司将郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司作为被告诉至香港高等法院。2006年8月17日，香港高等法院作出（2002）1216号判决，主要内容为：郝巍支付股权转让余款1100万元及相应利息；郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司将碧湖居一期48套房产（包括1414号房屋）、3号、4号、5号楼、28个车位、89间地下室以及4辆汽车转让给陈达文指定的千禧公司名下。郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司对判决不服，上诉至香港高等法院上诉庭，2007年11月13日，香港高等法院上诉庭经过审理，驳回了郝巍、东港顾问有限公司、香港明达公司的上诉。原告主张据此可证明被告应协助原告办理房屋过户手续，被告主张香港判决未经内地人民法院认可及执行，在内地不具法律效力。2001年9月27日，万达意公司作为甲方、陈达文作为乙方、郝巍及香港代理人作为丙方、本案原告作为丁方签订协议（以下简称四方协议），该协议第一条约定：根据股权转让协议书及相关补充协议，丙方将部分北京明达公司“碧湖居”的房产剥离给甲、乙方，转名至丁方名下。原告据此主张对涉案房屋转至原告名下作出了明确约定，被告对此不予认可。庭审中，原告提交加盖被告公章的《碧湖居3号楼确认函》（发函人为被告，收函人为原告，内有打印日期“2001年7月12日”以下简称《确认函》），《确认函》载：“根据万达意有限公司（香港注册）及陈达文先生与郝巍先生及其香港代理人2001年7月12日签署的转让香港明达地产有限公司100%股权的合同之补充协议（二），现与贵司就碧湖居一期3号楼（即目前的GandGbar）的交接一事作如下确认：1、我公司确认贵、我双方于2001年2月28日签订的关于3号楼的《房屋买卖合同》有效，上述碧湖居一期3号楼的房款合计￥600万元已结清，所有权、使用权归公司所有。在香港明达地产有限公司股权转让手续交接完后，我公司于2001年底前开具上述房产的财务发票予贵司。2、我公司负责配合办理3号楼的产权手续，包括负责在办理碧湖居二期规划手续时一并办理3号楼的正式建筑规划许可。3号楼办理产权证需支付的土地出让金由贵公司支付，其余费用由我公司支付。若由于我公司未能及时办理或最终未能办理成正式建筑规划许可而造成市区有关部门要求支付的罚款等由我公司负责。3、我公司保证在2003年2月28日前办妥产权证，若逾期未能办妥产权证明，则按日以房款总价万分之五计罚金支付贵公司。若逾期至2003年6月30日仍未能办妥产权证，则贵公司有权选择要求我公司以房款总额的170%（即￥1020万）回购该3号楼。在收到回购款之前之3号楼租金贵公司所有。4、上述3号楼的装修按现状交接，租客之租金由2001年4月29日起转由贵公司收取。”原告据上述《确认函》主张被告认可收到《房屋买卖合同》约定的600万元购房款，并承诺2003年2月28日前办理产权证，逾期同意按日万分之五标准支付违约金。被告对《确认函》不予认可，主张系陈达文控制北京明达公司期间为了股权转让提前在空白纸张上加盖了北京明达公司公章，而后再补充的协议内容。被告提交陈达文在香港高等法院（2002）1216号案件的传译誊本予以佐证，在该份传译誊本中，陈达文陈述：“……关于把资产转给千禧年代是我们私下调整，签署合同，所有这些我都跟他（郝巍）说过。我跟他说过我准备在移交之前，我先把合同签了，先把发票开了，这样子对千禧年代来说就比较安全一点，他知道这个事情以后，就写了一封信坚决反对，为了这事我们确定有吵架，在这方面，我做了让步，合同没签、发票没开……”。原告表示没有见到该份证据原件，不认可真实性，也不认可证明目的。被告提交最高人民法院（2013）民二终字第30号民事判决书，证明原告的实际控制人陈达文对其负有将近2亿元债务，且尚未履行，本案诉讼目的系陈达文为抵销前述生效裁判文书中其所负债务。原告认可判决的真实性，但认为与本案无关，陈达文既不是其股东，也与其无关。本案审理过程中，经本院询问，原告表示股权转让中的货币支付部分不包括3号楼的购房款。《房屋买卖合同》中约定的600万元购房款系是双方估价，如被告未履行房屋过户义务，原告可按照600万元主张赔偿，其实质是股权交易中的一个安排，并没有实际的货币支付，故《房屋买卖合同》的履行内容仅包括交付房屋及办理房屋过户手续。确认函、《房屋买卖合同》的目的均为了保证股权转让中相关权利义务的实现。就3号楼是否办理了建设规划许可证及相关审批手续，本院于2014年10月17日向北京市规划委员会进行调查，北京市规划委员会2015年1月6日函复：“朝阳区朝阳公园西路9号‘碧湖居’一期3号办公楼未办理规划审批手续，为违法建筑”。另查一，本案原告曾于2006年7月6日就本案《房屋买卖合同》将被告诉至北京市第二中级人民法院，请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，并支付1020万元房屋回购款。2007年2月2日，本案原告向二中院申请撤诉，二中院当日作出（2006）二中民初字第11498号民事裁定书，裁定准许北京千禧年代投资有限公司撤回起诉。另查二，涉案股权转让协议争议未在内地对香港法院判决申请认可及执行。另查三，2005年9月22日由北京千禧年代投资咨询有限公司变更为北京千禧年代投资有限公司。另，诉讼期间，原告向本院申请诉讼财产保全，申请查封、扣押、冻结被告名下价值64425000元的财产并提供了中国华海融资担保有限公司出具的等额担保保函。本院2014年12月29日作出（2014）朝民初字第23454号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告名下价值六千四百四十二万五千元的财产。本院认为，合法有效的民事法律行为中，行为人的意思表示应当真实，即行为人表示于外的意思与其内心真意应当一致。以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，3号楼从被告名下过户至原告名下系万达意公司、陈达文、郝巍及香港代理人为实现香港明达公司股权转让目的而作出的一系列交易安排之一，该安排为《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、四方协议、香港法院（2002）1216号案件一审及二审判决所证实；就《房屋买卖合同》中所约定的600万元购房款，根据原告在庭审中的陈述，该购房款系双方估价，如被告未履行房屋过户义务，原告可按照600万元主张赔偿，其实质是股权交易中的安排，并没有实际的货币支付。综上，《房屋买卖合同》虽有双方签字盖章，但3号楼从被告名下过户至原告名下并非双方在《房屋买卖合同》中所作出的意思表示，而是前述股权交易安排的结果，故双方在《房屋买卖合同》所作出的对3号楼进行买卖的意思表示属于虚假的意思表示，因此，基于该虚假意思表示所签订的《房屋买卖合同》应属无效；加之3号楼未办理规划审批手续，为违法建筑，双方就3号楼签订《房屋买卖合同》违反违反法律、行政法规的强制性规定，亦应属无效。《房屋买卖合同》无效系因虚假意思表示行为导致，并非原告所主张的合同无效事由，故本院对原告要求被告退还购房款并支付罚金、赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、原告北京千禧年代投资有限公司与被告北京明达房地产开发有限公司于二〇〇一年二月二十七日签订的《房屋买卖合同》（编号027）无效；二、驳回原告北京千禧年代投资有限公司的其他诉讼请求。诉讼保全费5000元，由原告北京千禧年代投资有限公司负担（已交纳）。案件受理费181463元，由原告北京千禧年代投资有限公司负担90731.5元（已交纳），由被告北京明达房地产开发有限公司负担90731.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郝 卓人民陪审员 张 林人民陪审员 黄士华二〇一七年六月九日书 记 员 韩 迪