天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初13591号原告（反诉被告）：陈建东，男，1984年7月15日出生，汉族，中国人寿保险股份有限公司天津市分公司主管，住天津市南开区。委托诉讼代理人：贾芳，天津德唯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昱，天津德唯律师事务所律师。被告（反诉原告）：于静红，女，1963年5月14日出生，汉族，天津市利华食品厂退休员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨旭（原告之子），1990年6月11日出生，汉族，天津技术产权交易有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦四层。法定代表人：陆斌斌，董事长。委托诉讼代理人：孙证昊，公司职员。原告陈建东（反诉被告，以下简称原告）与被告于静红（反诉原告，以下简称被告）、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建东及其委托诉讼代理人贾芳，被告于静红及其委托诉讼代理人杨旭、邢永忠，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人孙证昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建东向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告及第三人于2016年8月28日签署的《房产交易合同》及2016年8月29日原、被告签订的《补充协议》；2、判令被告双倍返还原告定金100000元；3、判令被告赔偿原告中介费、贷款代办费50500元，房屋涨价损失760000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月28日在第三人的居间撮合下签订了《房产交易合同》，由原告购买被告所有的位于天津市南开区南马路与城厢西路交口平祥大厦X-X-XXX号房屋。根据合同约定，房屋成交价格为2980000元，双方应于2016年10月12日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》。协议签署后，原告给付被告50000元定金，并给付第三人中介服务费50000元、评估费500元，也备齐了首付款。但被告却在签订《天津市房产买卖协议》前明确向原告和第三人表示不再出售诉争房屋，拒绝履行交易过户手续，构成根本违约。另外，在合同履行过程中，被告不积极向第三人提供房本等必要证件，仅仅因为政策调整、办件量增大等客观原因所导致的延后两天签订《天津市房产买卖协议》，就借口拒绝履行合同。对于买卖房屋这样大标的物的合同，仅仅迟延两天签订《天津市房产买卖协议》不能成为解除合同的合法依据。此外，根据买卖过户的程序，应当是先签订《天津市房产买卖协议》，再办贷款，贷款期限是由银行决定的，与原告无关，且原告的贷款资格审查早在2016年9月21日通过。被告颠倒程序，无视客观情况，以此为借口拒绝履行合同没有任何事实和法律依据。遂成讼。于静红辩称，首先，原、被告双方于2016年8月28日在第三人居间介绍下签订了涉诉房屋的《房产交易合同》，并于同年8月29日又达成补充协议，原告于次日分两笔交付给被告购房定金50000元。合同签订后，被告严格遵守合同筹借款项，于2016年9月20日前完成了归还银行贷款并注销了银行抵押权，在合同约定的履行期限内积极履行了义务。但原告在合同约定的时间内既没有办理完毕银行贷款手续，也没有在2016年10月12日之前筹齐首付款并通知被告前往房管局打买卖协议，致使首付款及银行贷款未能如期办妥，也没有提前预约签订买卖协议的预约号，更没有通知被告10月12日前往房管局签订买卖协议，从而导致后期或因政策变化（930新政策津七条出台），故无法继续履行的责任在于原告。2016年10月12日前被告和第三人多次催促原告抓紧筹措资金和办理银行贷款，因为被告也急需购房，而原告既没有按照合同约定履行，也没有就原合同不能履行的部分变更达成新的补充协议，故原告的违约行为致使被告无法达到合同目的，构成根本违约。2016年10月13日，被告通过第三人已经口头通知解除合同，于2017年4月5日提出书面解除通知函，解除与原告于2016年8月28日签订的《房产交易合同》，原告已经收到，双方合同已经解除；其次，原告系外地人，是否因为930房产新政策无法购房，原告与第三人均没有给予说明，但从10月11日的录音证明，原告无法贷款想变更为王燕燕作为合同主体是需要双方共同协商并达成一致意见，故无论是变更合同主体还是变更合同约定付款方式均应双方达成一致意见，而双方并没有达成新的补充协议；第三，按第三人提供的抵押贷款协议的合同主体是王燕燕，并非本案合同当事人，其履行情况与本案无关，其抵押的房屋系本案涉诉房屋，被告没有同意与其进行交易，何来的抵押借款合同，更没有与其达成补充协议，此抵押协议充分说明原告无法获得银行贷款，无法继续履行原合同，也说明到房管局签订买卖协议的购房人应该是王燕燕，否则此抵押贷款协议无法进件履行；第四，第三人提供的过户预约号明显系伪造的证据，应追究其使用伪造证据的法律责任。双方合同明确约定，2016年10月12日前先签订买卖协议递件至房管部门，并将首付款存入监管机构后才能继续履行下一步程序。现买卖协议没有签订，资金也没存入，无法预约下一步，即使10月12日签订完买卖协议，也不可能10月18日就开始办理过户手续。故买卖协议还没有签订不可能就约了过户号；第五，10月19日三方协商时在明知有可能录音的情况下客观真实的反映涉案合同履行和解除情况。当天原告也自认过日子属于违约的情况下，三方协商解决解除合同的赔偿事宜，因原告逾期履行，未在合同约定的日期内签订买卖协议，也无法进行下一步存入资金等程序，导致被告在10月底无法使用资金，合同目的不能实现。此在双方签订合同之时，原告和第三人均清楚，故被告才行驶合同解除权。对于上述情况，第三人负有责任，至少是没有尽到提醒义务；第六，原告先行违约，无法贷款继续履行合同，也受930新政策的影响首付比例，原告没有按合同约定日期履行义务的违约行为，致使被告无法达到合同目的，构成根本违约，故被告不用退回收取的定金，且被告借款清贷、撤销抵押存在利息损失，原告应予以赔偿。综上，原告因个人征信无法如期贷款，不能履行合同约定的付款义务，也不协商变更原合同条款达成新的补充协议，导致合同无法继续履行，其违约行为致使被告无法实现合同目的，更导致被告多支付筹集资金的利息，且原告除支付的定金外，没有再支付给被告任何款项，说明原告资金不足，没有继续依原合同履行付款义务，才导致合同无法继续履行，被告有权依合同约定，要求原告支付违约金，故请求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求：1.判令原告承担迟延履行的违约金178800元，并赔偿被告利息损失13000元（40万元*6.5%/12*6个月），合计191800元；2.反诉费由原告承担。陈建东对于静红的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，请求予以驳回。原告在2016年10月12日一直等待被告到房管局签订买卖协议。由于政策变化，第三人告知原告预约的是10月14日签订买卖协议的预约号，并将此情况告知被告，但被告于10月13日明确表示不再继续履行买卖协议，此与三方所签《房产交易合同》第3.7条约定不符，因为守约方要解除合同有30天的期限，仅因政策变化，导致迟延两天签订买卖协议就拒绝履行合同，该行为违反了合同约定，应承担违约责任。另外，原告的贷款预审批通过时间为2016年9月21日，正式贷款合同签订日期为2016年10月13日，根本不会影响被告取得房款的时间，故被告反诉状中所述原告未能办妥贷款及因原告的原因没有按时签订买卖协议，不予认可。被告陈述于2017年4月5日发出书面解除合同通知函，原告并未收到，且被告做为违约方不享有约定的合同解除权，故被告发出的该解除通知无效。由于被告违约在先，其主张的违约金及利息损失，不应由原告承担且被告也没有提供其清贷时借款的相关证据，故被告主张的损失没有依据，也与本案无关。第三人我爱我家公司述称，对于原告的本诉，不发表意见。对于被告的反诉请求，因没有针对第三人的请求，也不发表意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月28日，原、被告双方经第三人居间介绍签订《房产交易合同》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市××马路与城厢××交口东北侧××大厦××楼××号房屋，建筑面积为87.34平方米，被告确定在2016年9月30日前还清贷款并注销该抵押权；房产成交价格为2980000元，原告应在本合同签订之日向被告交付定金50000元，在原、被告双方签订《天津市房产买卖协议》后，原告所支付的定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款2930000元以银行贷款方式支付，贷款种类为按揭贷款；原告须在2016年10月6日前筹集总房款中减去银行贷款方式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，原、被告双方须在2016年10月12日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由原告自理，原告须在2016年10月18日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕三日内，原、被告双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；房款交接采用银行贷款承诺的金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付给被告；原告以贷款方式支付房款的，则原告必须提供真实、有效、完整的相关资料，如因原告所提供的相关资料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，原告须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向被告支付全部付款。原告未按照约定付款的，每逾期一日，应向被告支付该房产成交价的1‰作为违约金，逾期超过三十日被告有权视为原告拒绝履行合同，即日起被告有权将该房产另行转让；如原告未能履行本合同的条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金被告不予退还，被告有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿。如被告未能履行本合同的条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则被告须返还双倍定金予原告。若支付的定金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿；原、被告双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金，逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同；原、被告双方认可办理该物业过户相关手续的时间及程序并积极配合办理该房屋的过户手续，认可过户机构的相关规定及办理流程；原、被告双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担相应的违约责任，双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。另，原、被告双方在签订《房产交易合同》时口头约定，由于被告急于用款，由原告先行办理贷款预审批手续，待预审批通过后签订房产买卖协议，之后办理过户手续。上述合同签订后，原告于当日给付被告定金50000元，并给付第三人居间服务费50000元、代收评估费500元，并且被告配合原告办理了银行贷款预审批手续，由原告女朋友王燕燕、被告在贷款银行签署了贷款预审批的相关材料。2016年8月29日，原告与被告签订《补充协议》，约定此次交易定金为50000元，房管局监管的房款为2980000元，被告于双方办理过户手续当日退还原告已支付定金50000元，交易的总房款为2980000元。2016年9月9日，被告清偿了涉诉房屋的银行贷款，并于同年9月20日注销了抵押权。后原告的贷款预审通过了银行的审核。2016年10月11日，第三人通知被告提供产权证及身份证，用于办理签订《天津市房产买卖协议》及过户的预约号，后第三人于当日通过其他途径自行预约了签订房产买卖协议和过户的预约号，其中签订房产买卖协议的预约时间为2016年10月14日；办理过户的预约时间为10月18日，并于同年10月11日将上述预约时间告知了被告。2016年10月13日，原告的贷款通过审批，并于当日与银行签订了《个人贷款借款合同》和《个人贷款抵押合同》。同日，被告以超过《房产交易合同》约定的2016年10月12日签订房产买卖协议的期限，且其无法在2016年10月底获得房款为由提出解除合同。2016年10月14日，被告没有与原告就涉诉房屋到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。后双方曾多次进行协商，但因意见不一未能协商一致。2017年4月7日，被告向原告邮寄《解除房产交易合同通知函》，要求解除双方于2016年8月28日签订的《房产交易合同》，原告无权要求退还定金。庭审中，原、被告双方均认可2016年10月13日涉诉房屋的市场价值为3650000元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依《房产交易合同》约定，原告作为买受人，应以其名义办理贷款预审批手续，虽然在实际办理贷款预审批的过程中是以原告女朋友王燕燕名义办理的，但被告在相关银行已经配合王燕燕签署了办理贷款预审批的相关手续，其也没有提出任何异议，足以证明被告知晓申请贷款人实际为王燕燕，应视为双方在履行《房产交易合同》过程中对于贷款申请人变更为王燕燕达成了合意，且王燕燕在上述合同签订后及时向银行申请了贷款预审批手续，也通过了银行的审批，并不存在违约情形。关于贷款审批时间晚于合同约定签订房产买卖协议时间一节，因付款方式为贷款支付，具体贷款申请何时能够审批通过并非原告所能保证，而是由贷款银行审批流程所决定。虽然贷款获得审批的时间超过《房地交易合同》约定签订《天津市房产买卖协议》的日期1天，但依合同约定在原告逾期三十日，被告才有权视为原告拒绝履行合同，而被告在原告晚一天的情况下提出解除合同，不符合合同约定，据此不能认定原告构成根本性违约，被告以此为由要求解除合同，缺乏依据。根据房管局相关流程，被告作为涉诉房屋的所有权人应在2016年10月12日前持身份证、房屋所有权证到房管局预约签订房产买卖及过户的协议号，而被告未按期办理预约手续，且在第三人预约了签订房产买卖协议的预约号后提出解除合同，不再继续履行合同，致使原、被告双方未能签订《天津市房产买卖协议》，构成根本性违约，应承当违约责任，故原告主张解除合同、双倍返还定金、赔偿居间服务费损失，符合合同和法律规定，本院予以支持。关于房屋差价损失额问题。庭审中，原、被告均认可被告于2016年10月13日涉诉房屋的市场价格为3650000元，故本院予以确认。该时间节点涉诉房屋的市场价格与原、被告及第三人所签涉案合同时的房屋差价为670000元，由被告向原告承担70%即469000元的违约赔偿责任。鉴于原告已经主张双倍返还定金，故应将该部分予以扣除，由被告赔偿原告房屋差价损失419000元。关于被告的反诉请求，因原告在履行合同过程中并不存在违约情形，而是被告不再与原告就涉诉房屋签订《天津市房产买卖协议》，构成根本性违约，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，被告未依约履行合同义务，对原告构成合同违约，故原告的诉请本院予以支持。原告另主张房屋差价损失，本院酌情予以支持。被告反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈建东与被告于静红及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于2016年8月28日签订的《房产交易合同》以及原告陈建东与被告于静红于2016年8月29日签订的《补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告于静红双倍返还原告陈建东定金100000元；三、本判决生效后十五日内，被告于静红赔偿原告陈建东居间服务费50000元及代收评估费500元，合计50500元；四、本判决生效后十五日内，被告于静红赔偿原告陈建东房屋差价损失419000元；五、驳回原告陈建东的其他诉讼请求；六、驳回被告于静红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12980元，减半收取计6490元，由原告陈建东负担2490元，被告于静红负担4000元。反诉费2068，由被告于静红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇一七年六月十六日书记员  赵金丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行驶。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。