上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初5939号原告：朱安兵，男，1977年12月29日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱奎富，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：刘建忠，男，1956年1月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：陈林新，女，1956年4月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。两被告共同委托诉讼代理人：郑威波，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告朱安兵与被告刘建忠、陈林新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱安兵的委托诉讼代理人朱奎富、被告刘建忠、陈林新及其共同委托诉讼代理人郑威波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱安兵向本院提出诉讼请求：1、两被告支付自2017年1月12日至2017年3月20日的逾期交房违约金130,650元；2、两被告返还物业水电煤气费用共计1,500元。诉讼过程中，原告变更诉请2为：两被告共同支付水费、电费、煤气费、物业费、有线电视费，共计1,647.5元；并增加诉请3：两被告共同支付自2017年4月12日起至2017年5月3日止的逾期迁出户口赔偿金40,950元。事实和理由：原告在中介公司的介绍下购买两被告名下的上海市杨浦区控江一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，2015年10月28日双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款390万元，由房屋转让款309万元及房屋装修补偿款81万元构成。合同签订后，原告按约履行，双方于2016年3月10日办理完毕系争房屋过户至原告名下的全部手续。因两被告拒不交房等情况构成违约，原告起诉至上海市杨浦区人民法院(以下简称杨浦法院)，并在审理中将剩余房款45万元交至法院，经法院判决，两被告应自收到原告交付的44万元之日起3日内，办理系争房屋验收交付手续并签订房地产交接书。后两被告不服，上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)判决对该条款维持原判，该判决于2017年1月12日生效，故两被告应于当日向原告交房。实际经杨浦法院强制执行，原告于2017年3月20日才拿到系争房屋钥匙，故两被告应按房地产买卖合同第十条的约定按390万元房价款的日万分之五即每日1,950元，支付自2017年1月12日至2017年3月20日的逾期交房违约金130,650元。生效判决该项请求未支持系条件未成就，现条件已成就，故现再次主张。原告代被告支付了2016年1月至2017年3月的物业费1,129.50元、2017年1月至2017年3月的有线电视费69元、2017年3月的煤气费120元、2017年2月至同年3月的水费51.7元、2017年2月至同年3月电费254.3元，共计1,624.50元，应由被告支付。依据合同补充条款的约定，被告应于签订房屋交接书90日内迁出系争房屋内的户口。实际双方未签订房屋交接书，故被告应于2017年1月12日交房后90日，即2017年4月12日迁出户口，被告至今未迁出户口，故被告应按约以房价款390万元的日万分之五，即每日1,950元，支付自2017年4月12日起至2017年5月3日止(计21天)的逾期迁出户口赔偿金40,950元，因前诉条件尚未成就，现条件已成就，故再次主张，2017年5月4日起的逾期迁出户口违约金保留诉权。被告刘建忠、陈林新辩称，不同意原告的诉请。关于原告诉请1，该项请求，在之前的诉讼一审、二审中已作了相关处理，现原告再次主张，违反了一事不再理的原则，后期是执行问题，且生效判决判令被告在收到房款44万元之日起3日内办理房屋交接手续，原告未与被告联系，直接申请法院强制执行，被告至今未收到房款44万元，不符合交房条件。被告已于2017年3月9日将系争房屋的钥匙交给了杨浦法院的执行法官，已交付了系争房屋，故原告主张的诉请2的相关费用应计算至2017年3月15日。不同意诉请3，被告于2017年1月20日才收到二中院的判决书，合同约定被告于交房后90天内迁出户口，目前交房的条件尚未成就，因此现在被告迁出户口的条件亦尚未成就。本院经审理认定事实如下：系争房屋原产权登记为两被告，系共同共有。2015年10月28日，两被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为309万元。合同第四条约定，甲方应于2016年1月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，2016年2月28日前双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按付款期限付款的，乙方应当支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，自应付款次日至实际付款之日，超过二十天仍未付款的，除支付二十日的违约金外，甲方还有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当通知乙方，乙方支付总房价款20%的赔偿金。合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接和房地产权利转让)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，从应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定，甲方应于签订房屋交接书后九十天内，向公安机关办理原有户口迁出手续，未迁出的，每逾期一日，甲方按房地产转让价款的万分之五支付赔偿金直至户口迁出止。合同附件三付款协议约定，首付款93万元(含2015年9月27日已支付的定金5万元)在签约之日付清，乙方申请银行贷款215万元，贷款不足部分在交易过户之前补足，甲方收到上述款项后三日内，双方办理房地产交付手续并签订房地产交接书，办理交付当日，乙方支付尾款1万元。甲方还确认，甲方中一人或多人以任何形式收到乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。2015年11月28日，两被告(甲方)、原告(乙方)签订《房地产买卖合同补充协议》，约定乙方应当在签订协议当日支付系争房屋室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等共计81万元，如逾期未支付，甲方有权按照合同第九条第三项主张违约责任，且甲方还有权单方面解除合同。双方在该补充协议上明确：原告已支付上述补偿款37万元。2016年5月3日，本院受理朱安兵诉刘建忠、陈林新房屋买卖合同纠纷一案，朱安兵诉称其已支付了首付款130万元(含定金5万元)及银行发放的贷款215万元。根据合同约定，刘建忠、陈林新应于2016年1月31日前交付房屋，交付房屋后90天内将户口迁出，但刘建忠、陈林新未履约，故要求法院判令：1、刘建忠、陈林新将系争房屋交付朱安兵；2、刘建忠、陈林新支付逾期交房违约金[按每日1,950元，自2016年1月31日至实际交房之日]；3、刘建忠、陈林新支付户口逾期迁出赔偿金(按每日1,950元，自2016年4月29日至户口实际迁出之日)。该案审理中，刘建忠、陈林新提出反诉，要求：1、确认双方的《上海市房地产买卖合同》已于2016年4月19日解除；2、要求朱安兵支付刘建忠、陈林新违约金78万元。案件审理中，朱安兵将购房款45万元交至本院代管。2016年9月2日，本院作出(2016)沪0110民初6872号民事判决书，认为：原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应予确认有效，当事人应当予以遵守。关于双方讼争的44万元，朱安兵本应最迟不超过房产交易过户之日前支付。因刘建忠、陈林新离婚一案所涉共同财产(即本案系争房屋)的分割正在法院执行阶段，朱安兵不愿意介入刘建忠、陈林新的财产分割纠纷中，在合同约定刘建忠、陈林新两人均有权接收房款的情况下，出于风险控制的考虑，朱安兵未向刘建忠的账户汇款，有一定的合理性。且朱安兵在银行放贷后，也积极要求支付44万元余款，不属于恶意拖欠。刘建忠、陈林新在明知没有收到44万元的情况下，仍旧和朱安兵办理了房产过户手续，过户后也如数收到了银行发放的贷款。在朱安兵积极要求支付余款44万元的情况下，刘建忠、陈林新再以付款期限已过为由要求单方面解除合同，理由难以让人信服；且刘建忠、陈林新发出解除函后，刘建忠、陈林新及刘继程又分别领取了属于自己的房款份额，故对刘建忠、陈林新要求确认合同已解除并要求朱安兵承担单方面解除合同的违约责任，不予支持。刘建忠、陈林新应当履行房地产买卖合同，将系争房屋交付朱安兵。鉴于刘建忠、陈林新在客观上并未收到除尾款之外的全部房款；户口迁移也应当在房屋交接后90天内履行，而现尚未交房，故朱安兵主张逾期交房违约金和户口逾期迁出的违约金，本院不予支持。判决：一、朱安兵应自判决生效之日起十日内支付刘建忠、陈林新购房款440,000元；二、刘建忠、陈林新应自收到上述440,000元之日起三日内，和朱安兵共同办理系争房屋验收交付手续并签订房地产交接书，办理交付当日，朱安兵应支付刘建忠、陈林新尾款10,000元；三、驳回朱安兵其余诉讼请求；四、驳回刘建忠、陈林新全部反诉请求。判决后，刘建忠、陈林新不服，向二中院上诉。2017年1月11日，二中院作出(2016)沪02民终8344号民事判决书，认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱安兵未按照《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》约定的时间支付购房款余款44万元，系属违约。朱安兵辩称其考虑到刘建忠、陈林新之间存在矛盾，出于风险考虑而未在约定时间支付余款。但《上海市房地产买卖合同》附件三中明确约定，刘建忠、陈林新中一人或多人以任何形式收到朱安兵支付的任何款项，均视为刘建忠、陈林新全体收到该款项，故朱安兵的该项辩称不足以让人信服，不予采纳，朱安兵理应承担相应的违约责任。刘建忠、陈林新在朱安兵未按约支付44万元的情况下，并未行使合同约定的解除权，而是仍旧和朱安兵办理了房产过户手续，过户后也如数收到了银行发放的贷款，故双方继续履行合同的意思较为明确。刘建忠、陈林新及刘继程在向朱安兵发出解除函后又分别领取了属于自己的房款份额，该行为与其解约函的意思自相矛盾，一审法院据此驳回刘建忠、陈林新要求确认合同已解除的诉请，予以认同。对于朱安兵应承担的违约责任，应当结合合同约定内容、合同履行情况、房款支付情况以及相关案件事实综合考虑。现朱安兵自愿支付刘建忠、陈林新20,000元以作补偿，该补偿金额已高于本院酌定的违约金数额，故对此予以准许。综上所述，刘建忠、陈林新的上诉请求部分成立。判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初6872号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初6872号民事判决第四项；三、朱安兵应自本判决生效之日起十日内支付刘建忠、陈林新20,000元；四、刘建忠、陈林新的其余反诉请求不予支持。后原告向本院申请强制执行，要求两被告交付系争房屋。2017年3月9日，被告刘建忠将系争房屋钥匙交给本院执行庭，2017年3月20日，原告从本院执行庭领取系争房屋钥匙，原、被告双方未签订房屋交接书。另查明，系争房屋内现有本市常住户口三人：刘建忠、陈林新、刘继程。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，应予确认有效，当事人应当予以遵守。原告曾于2016年5月起诉本院，认为两被告未按约于2016年1月31日前交付系争房屋，故要求两被告支付逾期交房违约金[按每日1950元，自2016年1月31日至实际交房之日]，就该项请求，法院已作出生效判决，不予支持。现原告在生效判决后再次起诉法院，要求两被告支付自2017年1月12日至2017年3月20日的逾期交房违约金130,650元，该项请求与前诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同，亦无新的事实，故原告现再次起诉要求两被告支付自2017年1月12日至2017年3月20日的逾期交房违约金130,650元的请求，构成重复起诉，本院就该项请求，不予处理。关于原告要求两被告支付截止至2017年3月的物业费、有线电视费、煤气费、水费、电费，共计1,624.50元的请求。合同约定查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，且生效判决亦判令两被告应自收到上述440,000元之日起三日内，和原告共同办理系争房屋验收交付手续并签订房地产交接书，办理交付当日，原告应支付尾款10,000元。故系争房屋在交付、签订房屋交接书前的相关费用应由两被告支付，现原告已实际付款，故被告应向原告支付。本院考虑到原、被告就系争房屋交接未签订房屋交接书，对此原、被告均有过错，且被告实际于2017年3月9日将系争房屋钥匙交给了本院执行庭、原告于2017年3月20日拿到系争房屋钥匙等，酌情确定两被告应支付的物业费、有线电视费、煤气费、水费、电费，共计1,500元。关于原告要求被告支付2017年4月12日至2017年5月3日的逾期迁出户口赔偿金40,950元的请求。原、被告签订的房地产买卖合同约定，被告应于签订房屋交接书后九十天内，向公安机关办理原有户口迁出手续，未迁出的，每逾期一日，按房地产转让价款的万分之五支付赔偿金直至户口迁出止。实际原、被告未签订房屋交接书，原告于2017年3月获得系争房屋钥匙，被告的户籍于2017年4月12日至2017年5月3日期间仍在系争房屋内，并未违反合同约定，故本院对于原告的该项请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零八条第三款、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告刘建忠、陈林新应于本判决生效之日起十日内支付原告朱安兵物业费、有线电视费、水费、电费、煤气费，共计1,500元；二、驳回原告朱安兵要求被告刘建忠、陈林新共同支付自2017年4月12日起至2017年5月3日止的逾期迁出户口赔偿金40,950元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费865元，减半收取计432.50元，由原告朱安兵417.50元，由被告刘建忠、陈林新负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金  玮二〇一七年六月五日书记员 陈洁朱吟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：......（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；......三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零八条......立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。