新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4202民初809号原告：乌苏市泓顺物业服务有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：乌苏市翰林苑小区**栋*层*号。法定代表人：潘加林，职务经理。联系电话：159XX****XX。委托诉讼代理人（特别授权）：王之涛，乌苏市南苑法律服务所法律工作者。联系电话：133XX****XX。被告：新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司，统一社会信用代码：654202150002247，住所地：乌苏市金威花园小区1-01、2-01号。负责人：郭自强，身份证号码：×××。联系电话：189XX****XX。委托诉讼代理人（特别授权）：贾丽娜，女，1988年2月1日出生，汉族，系该公司员工，身份证号码：×××。联系电话：159XX****XX。原告乌苏市泓顺物业服务有限公司与被告新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乌苏市泓顺物业服务有限公司的委托诉讼代理人王之涛，被告新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司的法定代表人郭自强及委托诉讼代理人贾丽娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告乌苏市泓顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费2026989.6元【(多层1891.29平方×0.5元/平方米+高层59258.72平方米×1元/平方米+商铺3681平方×2元/平方米)×30个月（2014年6月26日至2016年12月31日）】；2、逾期付款期间的经济损失100000元，合计2126989.6元；3、诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2014年6月26日，原告与被告新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司签订《乌苏市前期物业服务合同》，约定原告给被告提供物业管理服务，建筑面积约64000平方米（住宅约60000平方米，商铺4000平方米），被告按建筑面积及用途给原告交纳物业费，价格参照乌苏地区指导价执行。合同签订后，原告依约履行合同，进行了完善的物业管理，截止2016年12月30日，被告未向原告支付物业费。故原告自2017年1月起减少了部分物业服务，目前安保、代收水费、电梯维护等都还在服务。因该小区未通过总体验收及单体验收，故根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法（3088号）》第八条的规定，物业公司不能向业主收取物业费，该费用应由开发商承担。故原告为维护合法权益，诉至法院。被告新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司辩称，1、原告提供物业服务属实，但按合同约定，原告应当直接向业主及物业使用人收取物业费及水电等其他费用，因此，被告主体不适格，本案被告应当为业主及实际物业使用人。2、按约定如有未出售房屋（空置房屋），该物业费才由被告支付，该部分应当按合同约定标准收费的70%收取。3、按合同约定，物业费包括电梯费、水费及电费，原告提供物业服务期间，被告每年缴纳的电梯维护费、公共用水、电费，应当从物业费中扣减。4、原告物业管理不到位，因原告未给员工发工资，2015年物业管理办公室实际只有主任关维忠一人上班，负责收取垃圾费和水费。2016年9月，原告公司已经无人管理，只有一个小区门卫在值班，绿化和卫生无人管理，2016年11月，小区及楼道的卫生都是我们业主自己组织清扫。另外，按照被告与原告签订的物业合同，期限自2016年6月至2017年6月，目前合同还没有到期，原告就已停止物业服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在2014年6月26日，被告与原告签订《乌苏市前期物业服务合同》一份，被告将其开发的乌苏市翰林苑二期小区住宅、商铺，委托由原告进行前期物业服务，物业服务总面积约64000平方米，其中住宅面积为60000平方米，商业面积约为4000平方米。合同约定：1、委托服务期限：自合同签订至业主选聘，委托服务范围：住宅、商铺、车库、停车场，物业管理用房由被告提供，乙方无偿使用；物业管理服务费的调整按当地政府文件执行。2、委托管理事项为：房屋建筑共用部门的养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用上下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备），公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生（包括垃圾的收集、污水管道的疏通、积雪清运），交通与车辆停放秩序的管理，维持小区公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤），管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，装饰装修管理服务，负责向业主和平共处物业使用人收取物业费、水费、电梯费、卫生费；3、原告物业管理服务质量应达到：房屋外观合格、设备运行正常、房屋及设施、设备的维修养护及时（两天维护完毕）、公共环境达标及绿化达标、业主和物业使用人对原告的满意率过到90%。4、双方的权利义务（略）。但合同未约定物业管理费的支付时间。上述合同签订后，原告依约履行了物业管理义务。2015年6月26日，双方再次签订《乌苏市前期物业服务合同》一份，基本内容同上，另约定物业管理服务费的收取标准，普通住宅按每月0.6元/平方米收取，高层按每月1.2元/平方米收取，空置房屋的管理服务费标准按月70%执行。2016年6月26日，原、被告双方针对乌苏市翰林苑二期小区住宅、商铺的物业管理服务，另行签订《乌苏市前期物业服务合同》一份，合同约定了物业服务区域范围，另约定：1、物业建筑面积64831平方米，其中住宅61150平方米，非营业性公建340平方米，营业性公建3341平方米。2、原告前期介入提供的服务内容为：区域内保洁、保安，公共设施、设备维护、养护，公共秩序的维护。3、物业服务费的收取：采用包干制方式，由业主按其建筑面积交纳，具体收费标准由原告按普通住宅每月0.6元/平方米、高层1.1元/平方米、商业用房1元／平方米、办公楼0.8元／平方米的标准与物业买受人在协议中约定，由原告向业主收取；物业共用设施设备运行费用按实际发生由业主向原告均摊缴纳，其中，电梯维护费由业主按上述高层物业收取标准向原告缴纳，不足部分由被告补足，政府另有规定的，按规定执行；已纳入物业管理的已竣工但尚未出售的空置房，或者因被告原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费的设施设备运行费由被告全额交纳；物业管理用房300平方米位于小区内，原告在合同期限内无偿使用，但不得改变用途。4、权利义务：原告的管理服务未达到约定标准的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，由原告承担赔偿责任；被告违反合同约定未足额交纳物业服务费的，应向乙方支付滞纳金。（其他内容略）。在上述合同履行过程中，被告开发建设的乌苏市翰林苑二期小区工程，虽已交付业主使用，但至今未通过小区的整体竣工验收，致使该小区至今未取得相关部门的准予收取物业费的批准文件，原告至今未能向业主收取物业费，被告亦未向原告支付物业服务费。为此，原告于2017年1月1日起，停止部分物业服务项目，并诉至法院，要求被告支付自2014年6月26日起至2016年12月31日期间的物业服务费。另查明，1、乌苏市泓顺物业服务有限公司资质等级为叁级。根据新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法及2014年乌苏市物业服务收费指导价，原告叁级服务收费标准应为：多层住宅每月0.6元/平方米、高层每月1.5元/平方米，商业用房在统一住宅物业服务收费标准在统一住宅物业服务收费标准基础上加价不超过100%，即最高每月1.2元/平方米。原告主张的多层及高层物业服务费为减至按二级标准收取，即多层住宅为每月0.50元／平方米，高层住宅为1元／平方米，商铺在高层住宅收费每月1元／平方米的基础上加收100%，即按每月2元／平方米收取。2、根据新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的规定，小区内的住宅已完成竣工验收并交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业服务费用由房屋建设单位承担；纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房屋建设单位缴纳。以上事实，有原告提供的营业执照、物业管理资质证书、三份《乌苏市前期物业服务合同》、新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法及乌发改价[2014]12号文件《关于印发〈乌苏市物业服务收费管理暂行办法〉的通知》、翰林苑二期物业管理面积汇总表、原告提供物业服务的照片、缴纳物业电费收据、房屋及其他设施维修记录、垃圾清运及收缴费收据、劳动监察大队询问笔录，以及原、被告双方的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方分别于2014年6月26日、2015年6月26日、2016年6月26日签订的三份《乌苏市前期物业服务合同》，系双方自愿、真实的意思表示，内容不违反法律规定，合同合法成立并有效。合同签订后，原告依约履行物业服务义务，但被告作为开发建设单位，未能使原告提供物业服务的小区及设施通过整体竣工验收，致使原告未能向小区业主收取物业服务费，依照新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的规定，相应物业服务费应当由被告承担。原告主张的多层、高层住宅的物业服务费收取标准减收，本院予以支持，但对商业用房，因前二份合同对商铺的收费未作明确约定，故应参照2016年6月26日的合同约定单价每月1元／平方米计算为宜。物业服务的面积，因2014年、2015年的物业合同未具体分出高层、多层的面积，存在一定的误差，而2016年物业合同是2014年、2015年的物业合同的延续，合同中对住宅、商铺、高层、多层写得明确，具体，便于执行，故物业服务的面积按照2016年6月25日的合同执行较妥当。另因原、被告双方在合同中约定有物业服务的质量标准，而原告提供的物业服务相关证据中，维修记录仅记载至2015年5月，故对原告主张全额收取物业费的诉讼请求，本院不予支持。2014年6月26日至2015年6月25日期间的物业费，因被告未对服务质量提出异议，且原告提供的证据能够证明其提供物业服务较完善，故对该期间的物业费应按全额收取。而2015年6月26日至2016年12月31日期间物业服务费，因被告对服务质量提出异议，且原告提供的物业服务证据未涉及该期间维修养护等方面，对此，应结合小区至今未整体竣工验收的事实，参照双方于2015年6月26日的合同约定，按空置房屋70%的收费标准收取为宜。综上，本案原告每月应当全额收取的物业费为63885.37元（多层1891.29平方米×0.50元／平方米+高层59258.72平方米×1.0元／平方米+商铺3681平方米×1.0元／平方米），2014年6月26日至2015年6月25日期间物业费为766624.38元（63885.37元×12个月），2015年6月26日至2016年12月31日期间物业费804955.6元（63885.37元×18个月×70%），合计1571580元。对于原告主张的逾期支付物业费所产生的经济损失100000元，因合同未约定被告支付物业费的时间，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告作为建设方及物业服务的委托方，应当履行对物业服务进行监督的义务，而其虽辩解原告物业服务未达标，但未能提供相应证据，且其在2016年6月仍与原告续签物业服务合同，故对被告以物业服务不达标而拒付物业费的理由，本院不予支持。对被告称其支付的三年的电梯维护费、公共水电费，应从原告应取得的物业费中扣减的辩解，因前二年的合同中约定的设施设备维护费未包括电梯费用及水费，故该部分费用不应列入物业服务费范围；而第三年的合同已对电梯维护费作出明确约定，高层物业费不足部分由被告补足，因此，对被告的上述辩解，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第一款第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司于本判决书生效后十日内支付原告乌苏市泓顺物业服务有限公司物业服务费1571580元；二、驳回原告乌苏市泓顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23816元，减半收取11908元，诉讼保全申请费5000元，投递费64元，合计16972元，由原告负担3813元，被告负担13159元。（原告已预交费用16972元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，另交投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理）。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为两年。审判员  申玉虹二〇一七年六月一日书记员  刘 洁