济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第2269号 原告：邱法财，男，1960年11月1日出生，汉族，嘉恒商务大厦业委会委员，住济南市。 委托诉讼代理人：范雷、刘艳萍，均系山东北方永丰律师事务所律师，均为特别授权代理。 被告：山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：柳玉荣，董事长。 委托诉讼代理人：王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，该公司员工，住济南市，特别授权代理。 委托诉讼代理人：庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，该公司员工，住济南市，特别授权代理。 原告邱法财与被告山东嘉恒房地产开发有限公司（简称嘉恒公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。审理中，本院于2015年9月25日裁定中止审理。中止审理的情形消除后，本院依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告邱法财的委托诉讼代理人范雷，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邱法财向本院提出诉讼请求：一、确认原告邱法财作为济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦的业主享有该大厦一层进厅及地下用房（包括地下一层车库）共有权，计2万元；二、诉讼费由被告嘉恒公司承担。事实和理由：原、被告于2002年10月28日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告邱法财购买被告嘉恒公司开发建设的济南市某住房一套，建筑面积为161.27㎡，其中套内建筑面积131㎡，分摊面积30.27㎡。该合同附件2即《公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明》中还约定：一、东塔C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%。原告邱法财于2004年取得所购房屋房产证（济房权证高字第007361号）。原告邱法财之后发现被告嘉恒公司要求行使属于全体业主共有的地下车库所有权。原告邱法财认为被告嘉恒公司的行为侵犯了其作为业主的建筑物区分所有权中业主的共有权，故原告邱法财为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。 嘉恒公司辩称，嘉恒公司与原告邱法财就嘉恒商务大厦一层进厅没有任何产权纠纷，也不存在确认共有的问题。嘉恒公司对一层进厅没有房产证，一层进厅已依据购房合同进行了分摊。2013年，嘉恒公司发现嘉恒商务大厦信立高物业公司擅自对外出租地下一层车库，并且收取业主每个月200元的停车费，嘉恒公司就起诉了信立高物业公司，要求其停止擅自出租的行为，赔偿嘉恒公司经济损失，案号为（2013）历城民初字第951号。嘉恒公司发现，信立高物业公司不但对业主收取物业费用，而且还对嘉恒商务大厦业主以外的人员收取停车费用。原告邱法财提起此次诉讼，目的是拖延（2013）历城民初字第951号的案件的审理。在（2013）历城民初字第951号案件审理过程中，嘉恒商务大厦业委会还提起行政诉讼，起诉济南市房管局，要求撤销嘉恒公司享有的地下一层车库的产权。一审、二审均驳回了业委会的诉讼请求。嘉恒公司认为，地下一层车库已在济南市房管局取得合法登记的产权至今，嘉恒公司与所有业主的房产买卖合同中对分摊系数的约定中均没有对车库属于分摊予以约定，约定的是嘉恒大厦的通道、进厅及部分地下用房，车库不属于分摊的范围之内。如果车库属于全体业主分摊的范围之内，那嘉恒公司也不可能取得该车库的独立产权登记。本案邱法财提起诉讼，表面上是为了全体业主的利益，但嘉恒公司自该楼房竣工验收之日起，从来未就地下车库与任何业主发生过任何产权及经济纠纷。在（2013）历城民初字第951号案件审理中，被告嘉恒公司表达了两个观点：一、该车库登记为嘉恒公司所有，应当由嘉恒公司以更优惠的价格出租给广大业主，而不能对外擅自出租，物业公司与业委会私下配合，收取停车费的行为既没有让广大业主受益，反而损害了嘉恒公司的合法权益。二、假设该车库的产权确属全体业主共有，那物业公司无权收取每月200元的停车费。业委会应当监督并制止物业公司擅自收费的行为。综合地下一层及一层房屋平面图以及济南市房管局出具的房产证，已经分摊到全体业主（包括嘉恒公司）的共有房屋，没有在房产登记的明细表范围内，产权登记明细中既没有一层进厅，也没有其他公摊用房。本案争议唯一焦点是地下一层车库有没有计入分摊系数。嘉恒公司实际投资建设了该车库，没有将车库面积计入业主所购房产的分摊范围之内。济南市房管局也依法为嘉恒公司颁发了房产证，这是种行政行为。如果原告邱法财认为房管局的行政作为违法，可以依法提起行政诉讼，要求撤销房管局发证行为，或要求确认房管局行为违法。人民法院在审理建筑物区分所有权的纠纷中是无法将房管局的行政行为一并撤销的。综上，原告邱法财的诉求无法律和事实依据，应予驳回。 原告邱法财围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、嘉恒商务大厦售楼合同书、发票及维修基金收据各1份、房产证（济房权证高字第007361）复印件1份，拟证实：原告邱法财主体适格，系嘉恒商务大厦的业主；原告邱法财以4446元/㎡的价格购买了东座五层C号，地下车库的建造成本已经计入了原告及其他业主的购房款中，一层进厅及地下用房（包括物业用房、负一层车库）已经分摊到原告购买的东座五层C号的建筑面积中； 2、照片四张，拟证实东塔一层进厅目前的状况。 被告嘉恒公司围绕其辩称提交如下证据： 1、房产证和明细表复印件各1份，拟证实车库属于被告合法所有； 2、房屋分层平面图四份（地上一层及地下一、二、三层各一份），拟证实地下各层的房产及公共房产的分布情况，且被告对一楼进厅没有独立产权； 3、（2013）历城民初字第951号民事判决书复印件1份，拟证实本案部分事实已经过法院认定； 4、（2013）历城行初字第45号行政裁定书、（2013）济行终字第194号行政裁定书各1份，拟证实大厦业委会已就该车库的产权纠纷问题提起过行政诉讼，业委会败诉。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据双方提交的证据及陈述，本院对下列事实予以认定： 1、涉案房屋嘉恒商务大厦位于济南市华龙路1825号，系被告嘉恒公司开发建设。2004年5月13日，被告嘉恒公司取得房屋所有权初始登记，载明建筑面积57828.54平方米，设计用途为住宅。2007年10月8日，因部分房屋出卖，上述登记面积变更为23440.09平方米，其他登记事项未发生变化。2009年7月3日，济南市住房保障和房产管理局根据嘉恒公司的申请，依据2007年的登记及嘉恒公司提交的济南市房屋平面图绘制及面积计算报告书，对剩余21611.98平方米房屋进行了分户登记。济南市住房保障和房产管理局分别于2004年5月13日、2007年10月8日、2009年7月3日为嘉恒公司颁发了房屋所有权证书，证号均为济房权证高字第004248号。2009年7月3日济房权证高字第*号房产证载明：房屋所有权人为嘉恒公司，房屋总层数为32层，建筑面积21611.98平方米，套内建筑面积17111.97平方米，明细表中对具体的房屋编号和坐落进行了明确，该房产证下登记有房屋编号为2009061500005566400006的项目，名称为历城区华龙路1825号车库，建筑面积4052.57平方米，另外还有物业房1、物业房2、杂物间、维修室及部分其他住宅，也均登记在被告嘉恒公司名下。嘉恒商务大厦一层进厅及部分地下用房如送风机房1、送风机房2、人防1、人防2、自备电机房、消防值班室、消防泵房、配电室、洗手间、楼梯、通道等是公共区域，没有登记在被告嘉恒公司名下的房产证上。 2、2002年10月28日，原告邱法财（买受人）与被告嘉恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：原告邱法财以4446元/㎡、总价717006元的价格购买被告嘉恒公司开发建设的嘉恒商务大厦东座5层*号房，建筑面积为161.27㎡，套内建筑面积131㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.27㎡。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附件二中约定：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》共有面积分摊规定：嘉恒商务大厦分摊面积如下：一、东塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.897%，实际系数：4.897%×（1＋原系数）＋原系数。二、西塔，A、楼上4层至6层部分分摊系数为0.1853，B、楼上7层至26层部分分摊系数为0.168，C、一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%。实际系数：4.856%×（1＋原系数）＋原系数。之后，原告邱法财按照合同约定支付了购房款。2004年，原告邱法财取得其所购上述房屋的房产证（房产证号：济房权证高字第007361号），载明：建筑面积为163.39㎡，其中共用分摊面积35.87㎡。 3、2013年4月17日，本院依法受理嘉恒公司诉济南信立高物业管理有限公司、第三人山东嘉恒商务大厦业主委员会物权保护纠纷一案。审理中，原告邱法财提起本案诉讼。本院裁定将本案中止审理。经审理，本院于2015年10月14日作出（2013）历城民初字第951号民事判决书。信立高物业公司不服判决，提起上诉。济南市中级人民法院于2016年3月裁定撤销（2013）历城民初字第951号民事判决，发回本院重审。目前该案仍在审理过程中。 4、2013年7月18日，嘉恒大厦业委会提起行政诉讼，要求济南市住房保障和社会管理局撤销嘉恒公司名下济房权证高第004248号项下房屋编号为2009061500005566400006的房产登记。经本院及济南市中级人民法院两审终审，裁定驳回嘉恒大厦业委会的起诉。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方的权利、义务进行了明确约定。合同签订后，双方均履行了各自的义务。原告邱法财也取得了涉案房屋嘉恒商务大厦东座5层C号房的产权证。原告邱法财请求确认其作为业主享有嘉恒商务大厦一层进厅及地下用房（包括地下一层车库）的共有权，被告嘉恒公司对一楼进厅即一楼大堂属于业主共有无异议，对地下用房中除物业房1、物业房2等少数房间属于其所有外，对其他地下房间属于业主共有也无异议，对于地下一层的车库属于业主共有有异议，认为地下一层的车库属于其公司所有。因此，双方争议焦点问题是地下一层车库的权利归属问题。原告邱法财主张其作为业主享有地下一层车库的共有权，本院不予支持，理由如下：一、从产权登记情况来看。2004年5月13日，被告嘉恒公司取得房屋所有权初始登记，载明建筑面积57828.54平方米。后因部分房屋出卖，登记面积不断减少。房产管理部门办理换证后，产权证载明地下一层车库的所有权人为被告嘉恒公司，建筑面积4052.57平方米。原告邱法财购房后，被告嘉恒公司大厦协助其办理了产权证书，产权证书载明房屋所有权人为原告邱法财，房号为1-503，建筑面积163.39平方米，其中共用分摊面积35.87平方米，既包括业主专有权利部分的面积，又有共有部分的面积。可以看出，在原告邱法财等业主办理产权证书过程中，业主专有权利部分和共有权利部分的面积都会从被告嘉恒公司的产权登记中析出，共有分摊部分如一楼进厅、楼梯等不会再体现到被告嘉恒公司名下的产权登记中。因此，原告邱法财认为被告嘉恒公司的产权登记中有业主共有的份额，缺乏法律依据。二、从双方约定来看。根据原、被告买卖合同的约定，一层进厅及地下用房分摊面积为4.856%，该约定具体、明确且有效。被告嘉恒公司初始登记的建筑面积为57828.54平方米，而一层进厅及地下用房的面积只占其中的一小部分。根据双方约定，一层进厅及地下用房的分摊面积为：一层进厅及地下用房的建筑面积×4.856%，显而易见，该分摊面积数额远远小于地下一层车库的建筑面积4052.57平方米。也就是说，从双方约定来看，显然未将地下一层整个车库纳入公摊面积。因此，原告邱法财认为地下一层车库属于公摊面积，缺乏合同依据。另外，关于双方争议的物业用房，原告邱法财请求确认享有共有权，同样依据不足，不予支持。综上，原告邱法财作为嘉恒大厦业主享有东座一层进厅及地下一层用房中除地下一层车库、杂物间、维修室外其他房屋及区域的共有权利，其主张对地下一层车库等上述房屋享有共有权利，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告邱法财作为济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦业主享有东座一层进厅及地下一层用房中除地下一层车库、杂物间、维修室外其他房屋及区域的共有权利。 二、驳回原告邱法财的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告邱法财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年六月三十日 书 记 员  岳 静