广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初4774号原告：余明星，男，1972年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。被告：吴仕祥，男，1975年9月5日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。第三人：佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码：××。法定代表人：张培文。原告余明星与被告吴仕祥、第三人佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴东霞，被告的委托诉讼代理人李杰升到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的编号NO.0001678《买卖合同》自起诉之日即2017年4月10日解除；2.被告向原告支付违约金268000元并赔偿原告中介费20200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月23日，原告在第三人的推介下与被告签订了编号为NO.0001678号《买卖合同》，约定原告以2680000元购买被告位于佛山市南海区××1705房的房产。2017年3月24日，佛山市调整了对商品住房的限购政策。3月29日，被告突然反悔单方面向第三人通知解除合同。经原告、第三人以口头及书面等方式多次要求被告继续履行，被告明确表示不继续履行。被告以其行为表明不履行合同义务，构成违约。根据《买卖合同》第十条约定，被告违约的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。此外，根据《买卖合同》第二条约定，被告还应赔偿原告因此产生的损失。综上所述，被告在与原告订立了合同的情况下，违反合同约定、违背契约精神，导致《买卖合同》无法继续履行，应当承担违约责任并向原告赔偿损失。被告辩称，1.我方对解除合同没有异议，但是由于原告的违约行为导致合同解除，并非被告的原因导致。2.在2017年3月29日前，双方协商后均同意解除合同，原告也以其行为表明同意，不存在被告违约的事实。合同约定签订合同时支付五万元定金，但原告并没有在签订合同当天支付，而是延迟了3天。双方于2017年3月23日签订合同，佛山市刚巧在2017年3月24日出台了商品房限购政策，故原告故意延迟几天，看看政策对其有没有影响并提出修改合同的意见，如果限购就要解除合同。原告支付了定金后，又害怕限购政策影响到其办理贷款手续，故原告又与被告沟通，希望变更合同。双方磋商后均认为既然这么麻烦，干脆解除合同，原告也同意该方案，因此被告于3月29日将房款退还到原告的银行账户，原告对此没有异议。3.原告由于受到他人鼓动，于2017年3月30日向被告表示要求继续履行合同，被告予以同意并要求原告重新将五万元定金转入被告的帐户，但原告一直没有支付该定金，原告已构成根本违约，被告有权解除合同。4.原告在被告同意继续履行合同的情况下，由于担心银行批准额度不够及资金紧张，不够10日就出尔反尔，向法院提起诉讼。可见，原告的行为实际是拒不购买物业，合同不能履行完全是由于原告的根本违约行为造成。5.双方均同意2017年4月1日继续履行合同，本案合同一直在履行中，但原告突然向法院起诉要求解除合同，原告的行为构成根本违约。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，原告至今未举出任何书面证据证明被告在2017年4月1日后拒不履行合同或提出解除合同，原告应承担举证不能的败诉后果。6.原告在本案中没有任何损失，其也不能证明其损失，应驳回原告的违约金请求。双方于2017年3月23日签订合同，距离原告起诉只有20天，房地产价格的升幅只有几万元，根本不可能达到268000元。合同约定的违约金条款过分畸高，完全不合理，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院对原告主张的违约金予以减少。7.退一万步说，由于双方均存在违约行为，假使被告需支付违约金予原告，也应相互抵销。原告迟延了3天支付定金，根据合同第十一条的约定，原告应向被告支付违约金8040元（2680000×0.1%×3），该违约金应在被告向原告支付的款项中抵扣。8.原告是违约方，其无权要求被告赔偿中介费，且违约金已包含了中介费损失，故原告再要求被告赔偿中介费，没有法律依据。第三人没有对原告的起诉陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的《广东省商品房买卖合同》（合同编号20140822039802），虽为复印件，但能与佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明相互印证，被告虽有异议但未能举证推翻，本院予以采信；2.原告出示的收款收据（2017年3月26日）,提供了相应原件予以核对，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的律师函、EMS快递单、快递查询结果，显示被告并未签收律师函，本院不予采信；4.原告出示的手机短信截图及录音、证人张某的证言，本院综合全案后予以认定；5.被告出示的中国农业银行个人明细对账单，为原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××栋1705房（以下简称涉讼房产）登记的买受人为被告吴仕祥，已办理预抵押登记。2017年3月23日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价2680000元转让予原告，涂销抵押按揭付款：签订本合同时支付50000元作为定金，本合同签订后60天内支付部分楼款（含定金）1200000元整，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付，1480000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后60个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付40200元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；等等。上述合同签订后，原告支付定金50000元予被告。2016年3月26日，第三人出具收款收据，确认收到原告支付的中介咨询服务费20200元，付款方式为现金，经办人为张某。2017年3月29日上午11:38，被告向原告转账50000元。原告出示的短信截图内容有：1.2017年3月29日17:42，“吴先生你好！听中介讲你想取消合同不卖这个房子了，确认有这回事吗？”；2.2017年3月30日12:27，“吴仕祥先生你好！对于你单方面的违约行为本人不予接受，要求你继续按合同履约，否则一切法律后果由你承担。”；3.“吴仕祥先生你好：我是三坊地产的莫小姐，关于你佛山市××栋1705方的物业，现你单方违约，买方不同意。以下是律师提醒：…请吴仕祥考虑清楚！请尽快与我司工作人员联系！谢谢”。原告出示的录音内容有：A“你好，你是吴仕祥先生吗”。B“啊，是啊”。A“我是买你那个房子的那个余先生，这样的，我就想跟你确认一下你是不是想取消这个合同不卖了”。B“啊，是啊”。A“那你知不知道根据合同的话你这是违约的哦”。B“我想问下我怎么去违那个约”。原告于2017年4月10日提起本案诉讼，本案应诉材料于2017年4月22日送达予被告。诉讼中，原告申请张某出庭作证，本院经审查后予以准许。证人张某作证陈述“我方收到被告发送的短信称合同取消，我方告知被告合同不能单方取消，我把情况告知买家，买家不同意取消合同，要求继续交易”，并出示了短信原本，短信发送时间为2017年3月29日上午11:50，发送内容为：1.被告2017年3月29日向原告转账50000元的中国农业银行转账回单照片、2.“交易除消”，回复内容为“合同是不能单方面取消的”。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人于2017年3月23日签订的《买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。原告主张被告于2017年3月29日单方解除合同，并出示了短信截图、录音予以证明，证人张某也作证证明系被告单方提出解除合同，虽然被告对原告出示的短信截图及录音、证人张某的证言不予确认，但未提供相反证据予以推翻，且上述证据、证人证言已形成证据链，本院对上述证据及证人证言予以采信。被告辩称原、被告于2017年3月29日前已协商解除合同并退回定金，后双方同意继续履行合同，原告未再支付定金予被告，系原告违约，但被告未提供相应证据证明其主张，本院不予采纳。原、被告于2017年3月23日签订房屋买卖合同，原告向被告支付了定金50000元，被告于2017年3月29日退回原告定金并提出解除合同，原告在合同履行过程中并不存在根本违约行为，故被告无权解除合同。被告单方提出解除合同，明确不履行涉讼合同，构成根本违约，原告享有解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除，原告向本院提起诉讼请求解除涉讼合同，本案应诉材料于2017年4月22日送达予被告，本院据此确认涉讼合同中关于原、被告权利义务约定的条款于2017年4月22日解除。原告请求确认涉讼合同于2017年4月10日解除，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼合同因被告违约而解除，被告应承担违约责任。涉讼合同约定卖方不能按合同约定将物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作违约金。原告请求被告支付违约金268000元（2680000元×10%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉讼合同约定违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，原告提供了第三人出具的收据，确认原告已支付中介咨询服务费20200元，故原告请求被告支付中介咨询服务费20200元，符合合同约定。本院予以支持。被告辩称原告迟延3日支付定金，应向被告支付违约金，该违约金应与被告应支付的款项相抵扣，但被告并未提起相应的反诉请求，本院在本案中不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告余明星与被告吴仕祥及第三人佛山市三坊房地产中介服务有限公司盐步分公司于2017年3月23日签订的《买卖合同》中关于原、被告权利义务约定的条款于2017年4月22日解除；二、被告吴仕祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金268000元予原告余明星；三、被告吴仕祥应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介咨询服务费20200元予原告余明星；四、驳回原告余明星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2811.5元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年六月十五日书记员  林浩成