贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初3485号原告：黔西南州硕丰商贸有限公司,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山大道兴义商城**楼****。法定代表人：夏秋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：伍佰林，贵州纬图律师事务所律师。委托诉讼代理人：金彬，贵州纬图律师事务所律师。被告：阳小丽，女，1984年2月25日生，汉族，住贵州省兴义市。被告：兴义市新阳光西餐厅，，住所地贵州省兴义市经营者：阳小丽，身份信息同上阳小丽一致。委托诉讼代理人：钟小金，男，1985年2月24日生，汉族，住贵州省兴义市。原告黔西南州硕丰商贸有限公司诉被告阳小丽、兴义市新阳光西餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔西南州硕丰商贸有限公司委托诉讼代理人金彬、被告阳小丽及兴义市新阳光西餐厅之委托诉讼代理人钟小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔西南州硕丰商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认《房屋租赁合同书》于民事起诉状送达给被告时解除；2、判令被告支付原告截止至2017年2月25日的欠付租金、商业管理费、物业管理费人民币103668元及截止至2017年2月25日的逾期付款违约金16043.60元，并以103668元为基数，按每天千分一计违约金至被告实际清偿欠付租金之日止；3、判令被告向原告支付合同解除违约金36156元；4、判令被告在合同解除后立即履行腾房义务，将租赁房产移交给原告；5、判令被告自2017年2月26日起按每天401.70元的标准向原告支付合同解除前的租金物业管理费、商业管理费及合同解除后给原告造成的损失，直至被告将租赁房屋移交给原告之日止；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：贵州省兴义市瑞金大道旁的“兴义商城”系贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称：炜煜公司）所投资开发的房地产开发项目，该项目开发过程中，炜煜公司将商业地产部分的招商工作交由本案第三人贵州元豪商贸有限公司（以下简称“元豪公司”）负责。2015年10月15日，由于炜煜公司无力承担兴义商城建设所需的后续开支，故将兴义商城商业地产整体出租给硕丰公司，三方达成协议，由炜煜公司及元豪公司共同将兴义商城商业地产交由硕丰公司进行招租经营，硕丰公司负责投入资金完成后续工程并按约定向炜煜公司支付租金，并由硕丰公司享有兴义商城全部商业地产的租金、物管费、商管费、空调使用费及违约金收取权，后三方共同作出了《关于兴义商城经营主体变更公函》。2016年1月18日，被告阳小丽与原告签订《房屋租赁合同书》，约定由被告阳小丽承租兴义商城2号楼F2-5号131平方米的商业房产（以下简称：租赁房产），在该合同中，第四条约定了租赁房产的租金、商业管理费和物业管理费（即每月12052元，每天401.70元），第五条第2款约定了租金及相关费用的支付时间，即首期费用于被告开业前30日内支付，租赁费用采取先付后租方式，每3个月为一次支付周期，提前30日支付。合同第九条第2款约定了被告逾期支付租金等相关费用，每天应按拖欠金额的千分之一向原告支付逾期给付违约金。第九条第4款第（1）项约定了被告逾期30日仍未向原告足额支付租金时，原告有权解除合同，被告应向原告支付三个月租金作为合同解除违约金（即36156元）。合同第五条第1款约定被告应在签订合同后3个工作日内向原告支付定金20000元，在被告支付首期租金及相关费用时自动将该定金转为合作保证金，但被告自始至终未向原告支付该定金。合同生效后，被告所投资经营的“兴义市新阳光西餐厅”于2016年7月8日正式开业，此后应依约开始计付租金。2016年3月1日，被告向原告支付消防安全门及户外玻璃安装费4800元，双方约定用该4800元折抵首期租金。截止2017年2月25日，被告欠付租金及相关费用人民币103668元。且至今尚未履行腾房义务，造成硕丰公司每天401.70元损失。此后，原告切实地履行了合同义务，在原告没有任何违约行为的情况下，被告拒不向原告支付租金及相关费用，经原告多次催告后至今仍未支付，让原告合同根本目的不能实现，只能通过行使合同解除权以减少损失及实现其他合同权利。综上所述，原告依据合同约定行使合同解除权并请求被告履行付款义务、腾房义务、承担侵权赔偿责任，于法有据，请人民法院依法判决如诉，以维护原告合法权益为谢。被告阳小丽、兴义市新阳光西餐厅辩称，答辩请求：1、请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被答辩人自行承担。事实和理由：一、答辩人阳小丽与被答辩人签订《租赁合同》，租用被答辩人位于兴义商城2号楼F2-5号的房屋用于经营兴义市新阳光西餐厅。租赁时间从2016年2月1日至2019年1月31日，共3年，答辩人租用房屋后向被答辩人交纳了20000元保证金，答辩人租用房屋装修后，房屋一直因为楼顶问题存在漏水，答辩人在经营中，还经常出现楼顶漏水到餐桌上等现象，将顾客都吓跑的情形。答辩人一直要求被答辩人修复，但被答辩人一直拒绝修复，并且被答辩人的商业设施不完善，致使答辩人长时间装修不完，漏水问题和商业设施问题严重影响了答辩人的经营。另外，答辩人在装修进场时，被答辩人的房屋已被贵州省高级人民法院查封拍卖，贵州省高级人民法院于2016年12月通知答辩人不要缴纳房屋租金，因为被答辩人的房屋已被查封，即将拍卖处理。此外，被答辩人的房屋因消防问题一直未验收合格，致使答辩人一直未得到合法的房屋使用。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同书》第9条第三项约定，由于租赁标的物所有权瑕疵与第三方纠纷影响乙方正常经营的，答辩人可以要求被答辩人赔偿相应的损失，由于被答辩人的房屋存在瑕疵。因此，被答辩人无权要求答辩人支付租金和物业管理费、商业管理费。二、被答辩人主张的违约金明显过高，请求人民法院依法不予支持，被答辩人主张按千分之一每日支付违约金于法无据。因为被答辩人的房屋缺乏交付使用的条件，答辩人于2017年元月7日已搬出被答辩人的房屋。但是答辩人装修时花费了大量的装修费，该损失答辩人将另案起诉要求被答辩人赔偿。三、被答辩人主张的物业管理费、商业管理费属于重复主张，请求人民法院依法不予支持。并且被答辩人的物业管理不到位，答辩人经营期间，因物业服务缺乏，致使被答辩人被偷盗两次，造成大量损失。另外，被答辩人要求，从2017年2月26日起按每天401.70元的标准支付合同解除前的租金、物业管理费、商业管理费及合同解除后的损失，于法无据，请求人民法院依法不予支持。因为，本案中的涉案房屋，被答辩人缺乏交付使用的条件，并且致使合同无法履行的原因是被答辩人的房屋存在漏水问题，并且消防问题一直未通过。因此，被答辩人的损失是不存在的，也不应当由答辩人赔偿。综上所述，由于被答辩人交付给答辩人使用的房屋缺乏交付使用条件，因此，被答辩人无权请求支付租金、物业管理费、商业管理费。另外，致使合同不能继续履行的原因完全是属于被答辩人的原因造成，因此，答辩人不应当支付违约金和损失。为维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，被告阳小丽（乙方）因经营需要遂与原告黔西南州硕丰商贸有限公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》，主要约定，租赁房产位于兴义市××山××商城××楼××号；面积：131平方米；租赁房产用于开设初客牛排；租赁期限：3年（自2016年2月1日到2019年1月31日）；房屋月租金：80元/平方米、月商业管理费：10元/平方米、月物业管理费：2元/平方米，首年房屋租金为125760元、商业管理费15720元、物业管理费3144元；定金：乙方在双方签订本合同叁个工作日内向甲方支付定金20000元，前述定金在乙方支付首期租金及相关费用时自动将20000元转为乙方合作保证金；租金及相关费用首期支付时间：乙方开业前30日内支付，支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，每3个月为一次支付周期，提前30日支付；甲方预定于2015年11月15日将租赁房产交予乙方装修，乙方必须在75日内装修完毕并开业，若双方约定时间有变化，甲、乙双方需通知协商。甲方从乙方开业当天开始计算租金。备注：租金每年（合同期内）递增5%。第九条第4款，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方除应向甲方支付本合同解除前其实际使用租赁房产所发生租金及相关费用外，还应向甲方支付三个月租金作为违约金：（1）甲方无任何违约行为，乙方逾期30日仍未足额向甲方支付租金的。同日，双方又签订了《物业管理协议》，后又签订了一份《安全经营责任书》。上述合同签订后，被告阳小丽向原告支付了20000元保证金，于2016年7月8日开始正式经营兴义市新阳光西餐厅，2016年3月1日，阳小丽向原告支付消防安全门及户外玻璃安装费4800元，双方约定用该4800元折抵首期租金。2017年3月1日，阳小丽从涉案房屋搬出，将房屋退还给被告。对于下欠租金，经原告黔西南州硕丰商贸有限公司多次催要，被告一直未能按约定向原告支付租金。本院认为，黔西南州硕丰商贸有限公司与阳小丽签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受到法律的保护。本案原告按合同约定将涉案房屋交付给被告使用后，完全履行了《房屋租赁合同书》上所确定的义务，而阳小丽在向黔西南州硕丰商贸有限公司支付20000元保证金及4800元消防安全门及户外玻璃安装费后未再继续按照合同约定向黔西南州硕丰商贸有限公司支付下欠的租金，经原告催要后，被告至今未付，被告的行为使黔西南州硕丰商贸有限公司与阳小丽签订的合同目的不能实现，构成根本违约。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行限期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理限期内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第（四）项、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对于原告要求确认《房屋租赁合同书》于民事起诉状送达给被告时解除的诉请，于事实和法律有据，本院依法予以支持。至于阳小丽及兴义市新阳光西餐厅辩称“涉案房屋存在漏水问题”、“法院工作人员通知其不要向原告缴纳租金”、“涉案房屋因消防问题一直未验收合格，致使其一直未得到合法的房屋使用”、“原告主张的物业管理费、商业管理费属于重复主张，且原告服务不到位”，因阳小丽、兴义市新阳光西餐厅未提供证据或所提供的证据不足以证实其前述辩解，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对于阳小丽、兴义市新阳光西餐厅的前述辩解，本院依法不予支持。关于黔西南州硕丰商贸有限公司请求判令阳小丽、兴义市新阳光西餐厅支付下欠房屋租金及合同解除后租金损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，阳小丽、兴义市新阳光西餐厅应向黔西南州硕丰商贸有限公司支付截止至2017年2月25日欠付的房屋租金、物业管理费、商业管理费共计103668元（已扣除阳小丽支付的保证金20000元及消防安全门及户外玻璃安装费4800元）及从2017年2月26日起按每天401.70元向黔西南州硕丰商贸有限公司支付房屋租金损失至阳小丽实际腾房之日（即2017年3月1日）。关于违约金的问题。原告方向被告主张多个违约金，违约金具有填补性质。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，黔西南州硕丰商贸有限公司主张的违约金有“截止至2017年2月25日的逾期付款违约金16043.60元，并以103668元为基数，按每天千分一计违约金计算至被告实际清偿欠付租金之日止及合同解除违约金36156元”，阳小丽拖欠原告的租金及其他相关费用，又提前解除合同，必然给原告造成一定的经济损失，但阳小丽及兴义市新阳光西餐厅提出黔西南州硕丰商贸有限公司主张的违约金过高，本院依法予以调减，以双方约定的合同解除之违约金36156元对黔西南州硕丰商贸有限公司的经济损失进行赔偿较为适宜。关于腾房的问题。因阳小丽已经搬出涉案房屋，故不存在腾房的问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、黔西南州硕丰商贸有限公司与阳小丽2016年1月18日签订的《房屋租赁合同书》于本案民事起诉状送达给阳小丽时（2017年5月11日）解除；二、阳小丽、兴义市新阳光西餐厅于本判决书生效之日起十日内向黔西南州硕丰商贸有限公司支付截止至2017年2月25日欠付租金、商业管理费、物业管理费共计103668元及从2017年2月26日起按每天401.70元向黔西南州硕丰商贸有限公司支付房屋租金损失至阳小丽实际腾房之日（即2017年3月1日）；三、阳小丽、兴义市新阳光西餐厅于本判决书生效之日起十日内向黔西南州硕丰商贸有限公司支付合同解除违约金36156元；四、驳回黔西南州硕丰商贸有限公司的其余诉讼请求。如果义务人在本判决生效后未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3418元，减半收取1709元，由阳小丽、兴义市新阳光西餐厅负担1533元，黔西南州硕丰商贸有限公司负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一七年六月十五日书记员  王 磊