上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80836号之一原告：倪松华，男，1977年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓骅，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海伊洋供应链管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋纬樑。委托诉讼代理人：王勇，男。被告：王勇，男，1977年7月22日生，汉族，住上海市徐汇区。原告倪松华与被告上海伊洋供应链管理有限公司(以下简称伊洋公司)、王勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告倪松华及其委托诉讼代理人黄天、张晓骅和被告王勇兼被告伊洋公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪松华提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约补偿款人民币(以下币种相同)30万元；2、请求判令被告向原告支付房屋租金495,000元(租金自2016年3月1日至2017年1月31日)；3、请求被告将位于上海市浦东新区东方路XXX号24A的房屋(以下简称系争房屋)恢复原状后返还给原告；4、要求被告从2017年2月1日起开始按照每月45,000元的标准支付房屋占用费直至实际归还房屋之日止；5、请求判令被告向原告支付逾期违约补偿款产生的违约金74,958元(原告提供了计算表，以计算表为准)；6、请求判令被告向原告支付逾期支付房租及押金产生的违约金100,010.90元(原告提供了计算表，以计算表为准)；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年2月5日,原告与被告伊洋公司、王勇就之前因被告购买原告系争房屋的房屋买卖合同违约纠纷事宜协商一致，签署合同备忘录，约定由两被告于2016年2月底前一次性支付原告违约补偿款30万元，原告不再追究被告此前的违约责任，同时被告与原告又签订了关于系争房屋的租赁合同，约定租赁期限自2016年2月5日起至2017年1月31日止，每月租金为45,000元，原告于签订合同当日向被告交付了系争房屋，被告也确认收到系争房屋的事实。其中备忘录约定，2016年2月5日至2016年2月29日为免租期，被告应于每月25日前向原告支付次月租金。同时约定租金支付方式为付二押一，首期租金含押金共计135,000元于2016年2月底前付清。同时约定，逾期未支付所有款项的，原告有权要求被告按拖欠额的2%支付违约金。然时至至今，被告未按约定向原告支付违约补偿款、房屋租金及押金。原告无数次通过电话、微信和王勇联系，但被告借故至今未付款。故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告伊洋公司、王勇辩称：被告第一次看到租赁合同。2015年11月30日，被告和原告签订过买卖协议，系争房屋上有租赁还有按揭贷款，贷款没有还清，无法过户。被告和原告签订合同的时候对上述情况不知情。被告提出原告将系争房屋上的租赁和贷款处理好后被告购买。被告是和原告签订过备忘录，但是基于买卖合同而签订的。备忘录签署后，原告没有解除租赁并还清贷款。约定是以租代售。原告是恶意诉讼。本院经审理，由原、被告对《房地产买卖居间协议》、《关于房屋买卖的未按合约签约证明》、《催告函》、《房地产买卖居间协议补充条款》、《备忘录》、《租赁解除协议》、《上海市房屋租赁合同》及附件、原告和王勇、中介公司的工作人员的微信聊天记录等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：2015年11月30日，原告与两被告经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：出售方原告及买受方伊洋公司愿意委托德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)提供居间媒介服务；房屋的地址为上海市浦东新区东方路XXX号24-25层A(1、2)，权利人为倪松华、张丽、倪诗涵；房屋上有抵押，抵押权人为中国银行卢湾支行，贷款余额为220万元；房屋总价款为900万元；……。2015年12月15日，德佑公司的业务员陈萌、孟文清共同出具《关于房屋买卖的未按合约签约证明》(以下简称《证明》)，《证明》的主要内容为：原告、伊洋公司(代表人王勇)及德佑公司三方于2015年11月30日在伊洋公司办公室签署了关于系争房屋的《协议》；在三方签署《协议》后原告及德佑公司多次催告伊洋公司支付定金，伊洋公司一直未能及时支付，并在签约后要求原告增加新条款，原告提前告知伊洋公司及德佑公司解约将产生违约金及中介费损失，在原告于2015年12月4日下午与系争房屋租客解除租赁协议并完成对租客的租金赔偿款之后，伊洋公司至今未支付定金50万元。2015年12月15日，原告向伊洋公司及王勇送达催告函，催告两被告于2015年12月18日下午16：00之前将协议约定的定金50万元支付到原告指定的账户并完成正式购买合同签约，如在2015年12月18日下午16：00前还不完成支付及签约，那就将2015年11月30日所签署的协议解除，并承担本协议所约定的违约责任，德佑公司同时需承担因本协议解除而导致原告受到的经济损失，承担连带责任担保。2015年12月19日，原、被告共同出具《房地产居间协议补充条款》(以下简称《补充条款》)，双方在《补充条款》中对伊洋公司的付款时间、支付方式、签订正式买卖合同的时间等内容进行了重新约定。之后，伊洋公司未按照《补充条款》的约定履行。2016年2月5日，原、被告因被告暂时放弃购买系争房屋而签署《备忘录》，约定：被告愿意一次性支付原告30万元作为前期放弃购买系争房屋对原告损失的补偿，该补偿款支付后，原告不再追究被告此前违约的其他违约责任，对于因违约造成的与德佑公司之间的纠纷由被告负责处理，与原告无关，但原告全力配合，尽可能降低被告的赔偿责任，上述30万元被告于2016年2月底前支付到原告指定账户；原告同意将系争房屋出租给被告，租赁期限一年，2016年2月5日至2017年1月31日；租金为每月45,000元，先付后租，租赁使用前5日支付，付一押二，首期押金和租金总计135,000元，于2016年2月29日前支付并签租赁合同，后期租金于每个月25日前支付次月租金，2016年2月5日至2016年2月29日为免租期，实际支付租金为10个月，租赁结束后5日内，原告给被告开具全部租金发票；被告放弃优先购买权，原告挂牌出售系争房屋，被告配合提供看房便利；原、被告均可以在租赁期内提出解除合同，但需提前60日通知，60日后合同解除，双方互不承担违约责任；被告对系争房屋的装修以不破坏承重结构为前提，租赁合同解除后，被告保持装修原样归还系争房屋；被告确认在签署备忘录时已经收到系争房屋的钥匙；在租赁期内，原告将系争房屋出售，若有意向客户时，原告通知被告，在同等条件下，原告尽可能将系争房屋出售给被告，具体条件及价格双方再行协商；若上述款项逾期支付的，按月息2%支付违约金，本备忘录签署时因王勇未带公司公章，其签名既作为其个人对备忘录约定的责任的保证，同时作为公司的执行董事(或股东)而代表公司签署本备忘录；本备忘录一式两份，经双方签署后生效，本备忘录签署于上海市浦东新区，发生争议由浦东新区人民法院管辖。原告为出售系争房屋给被告，解除了关于系争房屋的原有租赁合同，造成了租金、押金、中介费等损失。原、被告签署《协议》、《补充条款》、《备忘录》的过程中，德佑公司的工作人员通过微信方式与王勇联系履行协议之事。之后，被告未按《备忘录》的约定向原告支付租金，也未将系争房屋的钥匙归还原告。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告请求判令被告向原告支付违约补偿款人民币30万元的诉讼请求之处理意见。原、被告双方在《备忘录》中约定，被告愿意一次性支付原告30万元作为前期放弃购买系争房屋对原告损失的补偿，该补偿款支付后，原告不再追究被告此前违约的其他违约责任。根据上述约定，被告应向原告支付违约补偿款30万元，故原告要求被告支付违约补偿款30万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于原告请求判令被告向原告支付房屋租金495,000元(租金计算方式：自2016年3月1日至2017年1月31日按每月租金45,000元计算)的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定，租赁期限一年，2016年2月5日至2017年1月31日，租金为每月45,000元，先付后租，租赁使用前5日支付。被告至今未支付租金，故原告要求被告支付房屋租金495,000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于原告请求被告将系争房屋恢复原状后返还给原告的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定的租赁期限已经届满，被告又未按约支付租金，故原告现要求被告恢复系争房屋的原状后返还原告系争房屋，符合法律规定，予以支持。四、关于原告要求被告从2017年2月1日起开始按照每月45,000元的标准支付房屋占用费直至实际归还系争房屋之日止的诉讼请求之处理意见。被告在双方约定的租赁期满后未将系争房屋的钥匙返还原告，未举证证明已经将房屋返还原告，故原告要求被告支付自2017年2月1日起至实际返还系争房屋之日止按月租金45,000元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。五、关于原告请求判令被告向原告支付逾期支付补偿款的违约金74,958元(违约金计算的截止日期2017年3月15日，具体计算方式详见原告的计算表)及请求判令被告向原告支付逾期支付房租及押金的违约金100,010.90元(违约金计算的截止日期2017年3月15日，具体计算方式详见原告的计算表)的诉讼请求之处理意见。双方在《备忘录》中约定，逾期未支付所有款项的，原告有权要求被告按拖欠额的2%支付违约金。原告未按约支付违约补偿款30万元，未按约支付房租及押金，应按约承担违约责任，原告的上述诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告未举证证明其所谓的第一次看到租赁合同、双方约定是以租代售等辩解意见的真实性，故对被告的上述辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内支付原告倪松华违约补偿款30万元；二、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内支付原告倪松华房屋租金495,000元(租金计算方式：自2016年3月1日至2017年1月31日按每月租金45,000元计算)；三、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市浦东新区东方路XXX号24A的房屋恢复原状后返还原告倪松华；四、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内支付原告倪松华自2017年2月1日起至实际返还系争房屋之日止按月租金45,000元的标准计算的房屋使用费；五、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内支付原告倪松华逾期支付补偿款的违约金74,958元；六、被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇于本判决生效之日起十日内支付原告倪松华逾期支付房租及押金的违约金100,010.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,928元，减半收取计8,464元，由被告上海伊洋供应链管理有限公司、王勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一七年六月二十三日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。