广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7953号上诉人（原审原告）：广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社。负责人：刘艳坤，该社社长。委托诉讼代理人：许胜利，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市奈迪自动化设备有限公司，住所地广东省广州市白云区西槎路829号12号第3层。法定代表人：袁火祥，该公司董事总经理。委托诉讼代理人：曾捍民，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉宜，广东耀辉律师事务所实习律师。上诉人广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社（以下简称“柯元合作社”）因与上诉人广州市奈迪自动化设备有限公司（以下简称“奈迪公司”）土地租赁合同纠纷一案，两上诉人不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。柯元合作社的上诉请求：1.撤销原审第一项、第二项；2.判决解除上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同关系；3.判决被上诉人向上诉人支付违约金154992.93元、租金损失472266.90元，两项合计627259.83元；4.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人有权解除双方之间的土地租赁合同。（一）上诉人签订涉案土地租赁合同的目的是为了发展经济社集体经济，增加社员就业。上诉人与被上诉人双方之间的《土地租赁合同(一)》第三条约定，被上诉人自合同签订之日起5年内兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施不低于5000平方米。2012年1月7日，《柯元经济合作社(自留地出租)社员决议书》第四条会议决议第1项写明了出租涉案土地的目的兴建混凝土厂房、写字办公楼，从事工业生产或者商业经营。2012年1月10日，上诉人向广州市经济技术开发区规划国土建设局递交的《申请同意使用土地报告》开宗明义表明上诉人出租该土地的目的是为发展经济合作社效益，提高社员收入，在涉案土地上拟建工业厂房、职工公寓和办公写字楼……(二)被上诉人知悉上诉人签订涉案土地租赁合同的目的。上述《柯元经济合作社(自留地出租)社员决议书》作为双方之间土地租赁合同的附件，第四条会议决议第1项写明了出租涉案土地的目的兴建混凝土厂房、写字办公楼，从事工业生产或者商业经营。上诉人与被上诉人双方之间在签订涉案土地租赁合同之前，上诉人就多次阐明签订土地租赁合同的目的是为发展经济合作社效益，提高社员收入，并在《土地租赁合同(一)》第三条中明确约定被上诉人自合同签订之日起5年内兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施不低于5000平方米。上述《申请同意使用二匕地报告》是由被上诉人向广州市经济技术开发区规划国土建设局递交的，该《申请同意使用土地报告》开宗明义表明上诉人出租该土地的目的是为发展经济合作社效益，提高社员收入，在涉案土地上拟建工业厂房、职工公寓和办公写字楼……因此，被上诉人知悉上诉人签订涉案土地租赁合同的目的发展经济社集体经济，增加就业。(三)被上诉人屡次违约导致上诉人无法实现合同目的。《土地租赁合同(一)》第二条约定了甲方给予乙方九个月的办证预期，乙方在办证预期内不能办理合法的使用证并合法投资建设和经营时，本合同自动终止，所造成的一切后果和责任由乙方承揽。《土地租赁合同(一)》第三条约定，上诉人自合同签订起5年内兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施不低于5000平方米。但时至今日，六年过去了，乙方亦未能办理相关的合法的使用证，涉案土地上依然空无一物。《土地租赁合同(一)》第七条第l项约定，在每年的1月5日前交付当年租金……第十六条第2项约定，被上诉人应按时缴租，每逾期一日，按年租金的千分之五支付违约金给甲方，如逾期六个月不交租的，上诉人有权终止本合同，无偿收回土地及地上建筑物，并追讨乙方未付的租金。但被上诉人从未按上述约定支付租金，2013年的租金系2月6日支付，迟延支付31天；2014年的租金系1月17日支付，迟延支付12天；20l5年的租金系2月6日支付，迟延支付31天；2016年的租金系7月13日支付，迟延支付188天；2017年的租金系1月6日支付，迟延支付1天；2018年的租金系6月1日支付，迟延支付146天。被上诉人从签约之日起，就一直迟延支付押金、租金、违约金。至今涉案土地还是一片荒芜。被上诉人与合作开发方泰申公司所签订的《三方合作建设协议书》被法院判决确认为无效合同后，被上诉人找到广州市万科房地产开发有限公司合作，无疾而终。后来，被上诉人找到广州市金仑房地产开发有限公司合作开发，并将涉案土地的用途从建设工业厂房、职工公寓和办公写字楼，改为建设小学。被上诉人屡次违约导致上诉人希望通过出租土地、发展经济社集体经济，增加社员就业的合同目的无法实现。合同目的是合同成立的基础，合同当事人之所以区别于其他当事人，正是因为在每个特定的合同中都有一个特定的合同目的，基于这个目的形成双方当事人之间的契约关系，基于这个目的使当事人双方遵守合同义务规范，基于这个目的要求当事人要经受约束。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”上诉人不能实现合同目的，可以依照《合同法》第九十四条规定解除合同。二、双方之间的涉案土地租赁合同已经解除，并且无继续履行的可能。(一)上诉人已通知被上诉人解除双方之间的土地租赁合同。如上所述，被上诉人从签约之日起，就一直迟延支付押金、租金、违约金。至今涉案土地还是一片荒芜。被上诉人与合作开发方泰申公司所签订的《三方合作建设协议书》被法院判决确认为无效合同后，被上诉人找到广州市万科房地产开发有限公司合作，无疾而终。后来，被上诉人找到广州市金仑房地产开发有限公司合作开发，并将涉案土地的用途从建设工业厂房、职工公寓和办公写字楼，改为建设小学。被上诉人三番五次的违约，导致了上诉人社员的极度反感。2018年6月7日，上诉人全体社员就是否与奈迪公司继续履行合同进行表决，表决大会共发122张表决票，收回122张表决票，其中119票主张通过诉讼解除或终止与奈迪公司的土地租赁合同关系，收回土地，另行表决出租给另外的商家，另3张弃权票，无人主张与上诉人继续履行合同。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……2018年6月19日，上诉人向被上诉人发出告知函，告知被上诉人鉴于其存在着未按合同约定在五年内建设不低于5000平方米的建筑物及逾期交付租金的重大违约情况，经被上诉人全体社员表决决定解除双方之间的土地租赁合同，自告知函送达之日起双方的涉案土地租赁合同解除。2018年6月23日，七诉人将被上诉人2018年6月1日支付的472266.90元退回给上诉人，再次告知被上诉人解除双方之间的土地租赁合同。（二）涉案《告知函》系通知解除合同的函件，而非通知协商解除合同的函件。涉案《告知函》系柯元合作社向奈迪公司发出解除合同通知，而非要求协商解除合同的函件。第一，上诉人经全体社员表决决定解除双方之问的土地租赁合同后，再向被上诉人发出上述《告知函》，上诉人全体社员表决决定明确无误是解除合同，而非协商解除合同。第二，上诉人向广州市黄埔区永和街道办、广州市黄埔区永和街道办新庄社区居民委员会发出的《上报告知函》也明确无误地写明其全体社员表决决定是解除合同。第三，上诉人发出上述两份函件后，七次拒收被上诉人的租金也表明上诉人系决定解除与被上诉人的合同，诉人协商解除合同。第四，两份函中的“决定与奈迪公司协商或通过诉讼途径解除合同关系，实际上是指上诉人解除合同的通知到达被上诉人，被上诉人如有异议，提起异议之诉时，上诉人通过协商或者诉讼途径解决解除合同后双方之间的纷争。第五，既然两份函中既有协商解除合同关系表述，也有通过诉讼途径解除合同关系表述，在两者不可兼容的情况下，法院为什么就认定是上诉人通知被上诉人协商解除合同?第六，上诉人只是农村集体经济组织，并非专业法律组织，其出具《告知函》出现辞不达意情况情有可原，法庭对前述辞不达意的表述进行事实和法律评价时，应按照体系解释的原则，结合前述情况进行事实和法律判断。因此，上述《告知函》是解除合同的告知函，而非协商解除合同的《告知函》。(三)双方之间的土地租赁合同已无继续履行的可能。被上诉人在得知上诉人打算解除双方之间合同后，一再挑起事端，导致双方关系紧张，几次发生大规模群体性事件，报警都解决不了问题，最后由广州市黄埔区永和街综治信访维稳中心出面，会同永和派出所、永和司法所进行协调亦无法解决问题。双方己丧失履行合同最起码的信任基础，即使合同不解除，合同也无实际履行的可能。上诉人与被上诉人之间的合同期限长达三十年，系典型的继续性合同和长期性合同。在继续性合同和长期性合同中，当事人之间的信赖是维系合同的重要基础，被上诉人屡次违约，破坏信赖基础，导致上诉人全体社员强烈反对继续将涉案土地租给被上诉人。如法院判决上诉人继续履行合同，上诉人的社长如执行法院判决，上诉人全体社员就会迁怒该社长，该社长会被罢免，如此反复，将导致上诉人无法正常运转，被上诉人亦无法实际履行合同，双方之间的合同即使不解除也无实际履行的可能。只有解除双方之间的合同，才能平息双方之间原有合同秩序的混乱和无序，解决双方合同的纠纷，维护守约方利益，纠正错误，以恢复新的正常交易秩序。本案中上诉人是经济合作社，如上所述，上诉人全体社员强烈反对继续将涉案土地出租给被上诉人，如法院不判决解除上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同关系，将导致上诉人无法正常运转，严重影响社会经济的稳定，甚至会酿成不测的事件。三、被上诉人丧失履行合同的能力，上诉人可行使不安抗辩权。（一）被上诉人丧失履行合同的能力。2012年10月28日，被上诉人在与上诉人签订《土地租赁合同（一）》八个月后才找到投资方广州市泰申置业有限公司(下称泰申公司)签订了《三方合作建设协议书》，而此时，所谓的投资方泰申公司尚未成立。2014年10月，两年之后，泰申公司才成立。2014年8月26日，被上诉人与广州宝泰房地产开发有限公司(下称宝泰公司)签订《合作开发合同》。《三方合作建设协议书》签订后，泰申公司一直未履行合同约定支付首期款项的义务，且泰申公司法定代表人及宝泰公司的大股东、法定代表人叶斌因涉嫌犯罪被刑事拘留，导致上述《三方合作建设协议书》《合作开发合同》己无履行可能。2016年8月26日，在涉案土地闲置将近四年之后，被上诉人以泰申公司为上诉人向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求判决解除上述《三方合作建设协议书》。2016年9月13日，被上诉人与泰申解除了上述《三方合作建设协议书》。2017年3月26日，广州市黄埔区人民法院以(2016)粤0112民初4585号民事判决书判决确认上述《三方合作建设协议书》无效。2012年3月5日，被上诉人与上诉人签订了《土地租赁合同(一)》。根据《土地租赁合同(一)》第三条约定，被上诉人自合同签订起5年内，即在2017年3月4日前兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施不低于5000平方米。但时至今日，涉案土地上除了杂草丛生、垃圾遍地外，无一平方米的建筑物。被上诉人无单独开发涉案土地的能力，但直到起诉之日，被上诉人亦未找到合适的合作伙伴来开发涉案土地。因此，上诉人有理由相信被上诉人无履行合同的能力。(二)上诉人有权行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《土地租赁合同(一)》第二条约定了甲方给予乙方九个月的办证预期，乙方在办证预期内不能办理合法的使用证并合法投资建设和经营时，本合同自动终止，所造成的一切后果和责任由乙方承担。但时至今日，六年过去了，乙方亦未能办理相关的合法的使用证，更不用说行合法投资建设和经营。上诉人可以依照《土地租赁合同(一)》第二条约定终止合同。如上所述，上诉人有充分证据相信被上诉人经营状况恶化，丧失履行合同能力。上诉人根据上述规定，有权行使不安抗辩权，不继续履行合同不构成违约更不应该因此承担违约责任。四、被上诉人应支付上诉人违约金154992.93万元，租金损失472266.9元《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。……(二)义务人同意履行义务；……一审判决书认为上诉人主张的2012年至2016年的违约金己超过诉讼时效，但本案被上诉人在上述期间一直向上诉人支付违约金，直至2019年4月份都同意履行支付租金和违约金的义务。本案关于违约金的诉讼时效一直处于中断状态，上诉人关于2012年至2016年的违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。奈迪公司辩称，针对柯元合作社的上诉理由一，奈迪公司认为租赁合同的合同目的是出租房提供租赁物给承租方，承租方缴纳租金给出租房，因此柯元合作社签订合同目的是收取租金，并没有所谓发展经济社集体经济就业的合同目的，所以柯元合作社以合同目的无法实现的理由主张解除双方合同没有法律依据。即使奈迪公司与金仑公司的合同约定案涉土地用于建设学校，也是经过柯元合作社的同意，柯元合作社没有证据证明新建学校不能达到发展集体经济增加社员就业的目的，新建学校同样为柯元合作社带来大量人流、物流同样可以增加社员的就业。有关政府部门在案涉土地规划投资项目备案证，2016年11月8日广州市开发区发展改革和金融工作局核发了广东省企业投资备案证，针对案涉土地备案建设科研商业楼，建设一栋6层的综合商业楼，该备案证明确载明用途为商铺出租，商铺主要用途为餐饮、教育、零售、批发等，即奈迪公司与金仑公司的建设学校的合作符合政府相关部门的批复意见。因此柯元合作社以案涉土地租赁合同不能实现合同目的为由解除租赁合同是不能成立的。针对柯元合作社的上诉理由二，该理由在另案广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3315号案已进行充分论证，本案一审判决书对该问题即租赁合同有无解除的论证进行引用，我方认为该论证已经经过两级法院的审理，属于生效裁判文书的认证事实，所以案涉土地租赁合同并没有解除，生效裁判文书已明确要求柯元合作社必须继续履行合同。柯元合作社在本案中又提出该理由，我方认为这是无视人民法院的生效判决，构成重复诉讼，一审未就此问题对柯元合作社该诉讼行为作出认定，奈迪公司认为是不妥的，恳请二审法院对重复诉讼的问题进行释明，同时对柯元合作社不诚信浪费司法资源的行为进行训诫。对于柯元合作社的上诉理由三，奈迪公司认为奈迪公司一直积极主动履行合同，按时交纳租金，虽然有迟延交纳事实，但柯元合作社没有按照法律规定的期限提出解除合同，行使合同解除权。不安抗辩权是不存在的理由，奈迪公司已经与金轮公司达成合作协议，已对案涉土地的建设属性进行办理。在对案涉土地性质进行变更时，由于柯元合作社不予配合导致案涉土地无法继续进行建设，该责任完全是由于柯元经济合作社不诚信的行为造成，不是奈迪公司丧失履行能力。从合同法关于不安抗辩权的规定来看，行使不安抗辩权的一方应当继续履行合同，本案中柯元合作社并没有通知奈迪公司提供行使不安抗辩权，所以柯元合作社的第三个上诉理由完全属于无中生有，不符合法律规定。对于柯元合作社的上诉理由四，答辩意见参看奈迪公司相应的上诉理由。奈迪公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判奈迪公司无需向柯元合作社支付2019年租金472266.90元；2.一、二审案件受理费上诉人仅需承担2017年预期违约金2342.59元的部分，其余全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出诉讼请求作出判决。一审柯元社的诉讼请求涉及472266.90元的是诉讼请求2中的租金损失472266.90元。柯元合作社依据的事实和理由是：2018年6月19日，柯元合作社通知奈迪公司解除双方之间的土地租赁合同关系，但奈迪公司一直拒绝向柯元合作社交付案涉地块，导致柯元合作社租金损失。从柯元合作社的诉讼请求及事实和依据来说，其已经认为土地租赁合同己经于2018年6月19日解除，所以其诉讼请求要求的472266.90元是租金损失，是因为奈迪公司没有交还土地导致柯元合作社的损失，从法律上来说，属于侵权导致的损失。并不是依据合同的租金。但一审判决却错误地认为“租金损失即为租金”(见判决书第31页倒数第5行)，判决奈迪公司支付2019年租金472266.90元。这是把侵权法律关系跟合同法律关系混为一谈，违反了不告不理的诉讼原则。二、一审判决与生效的判决冲突。奈迪公司与柯元合作社同一起纠纷案已经黄埔区人民法院及广州市中级人民法院(2019)粤01民终17891号判决审理终结，已经发生法律效力。中院维持原判的黄埔区人民法院(2018)粤0112民初3315号判决书第29页己经认定(见上诉人一审提交的证据12)：“柯元合作社的拒绝履行合同的违约行为，确对奈迪公司造成损失，应当对奈迪公司的损失承担赔偿责任。本院认为奈迪公司的直接损失主要在于柯元合作社拒绝履行合同导致奈迪公司己缴纳租金的损失，根据奈迪公司主张的租金损失的起始期间，本院酌情确认柯元合作社赔偿奈迪公司从2018年1月至12月的租金损失为472266.90元。之后柯元合作社拒绝履行合同所造成的损失，奈迪公司可另循法律途径解决。”三、柯元合作社拒绝履行的行为一直持续至今，甚至在(2018)粤0112民初3315号案一审败诉后，另行提起本案诉讼，要求解除合同，拒绝继续履行合同的意图非常明显。按照上述生效判决的理由，奈迪公司可以另循法律途径要求柯元合作社赔偿2019年的损失，由于2019年的租金被柯元合作社多次退回，所以我方暂未提起诉讼要求赔偿租金损失。本案一审判决却未明辨是非，判决奈迪公司支付2019年的租金。造成同一个法院的不同判决互相打架的现象，有损司法权威，有损法院形象。四、从事情发生过程来看。2012年3月5日，双方签订了《土地租赁合同》，从2012年11月15日起，柯元合作社积极配合奈迪公司办理了各项土地使用手续，包括规划许可、不动产权证等。但自从2017年开始柯元合作社两委换届、新的社长上任后，便不再履行合同约定的义务，不配合办理后续用地手续，2018年7月29日更在奈迪公司工地铁门口浇注混凝土，导致奈迪公司施工车辆无法进出工地现场，甚至出现恶意阻挠施工车辆进出以及破场、工地水电等违法行为，导致目前工程建设陷入停滞状态，给奈迪公司造成了巨大损失。经多次沟通无效，奈迪公司无奈将柯元合作社起诉至广州市黄埔区人民法院，要求其继续履行合同，配合办理各项土地使用手续，并赔偿经济损失1000万元，此即为上面提到的(2018)粤0112民初3315号案。直至目前，柯元社仍然没有履行生效人(2018)粤0112民初3315号案判决，仍然处于违约状态，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对万履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在柯元社未按合同约定履行义务、配合办理各项土地使用手续前，奈迪公司有权中止缴付《土地租赁合同》第七条约定的租金。并同时追究自2017年5月后不配合奈迪公司办理各项用地手续导致奈迪公司及关联公司无法施工建设所造成的损失。综上所述，一审判决与生效判决互相矛盾，与事实相违背，请上级法院予以改正，支持上诉请求。柯元合作社辩称，第一，对于奈迪公司认为租金损失属于侵权损失的问题，与其当庭陈述矛盾。涉案合同尚未解除，就是其违约导致的损失。第二，一审判决柯元合作社拒绝履行合同所造成的损失，奈迪公司可另循法律途径解决，与本案的租金损失是不能混为一谈的，一审诉请没有包含在内中，所以奈迪公司应另行起诉。第三，奈迪公司自承租之日起就一直在违约。第四，关于办理土地手续的问题，现在全体社员一致要求不再让奈迪公司继续履行合同，作为新任被全体社员选举出来的社长只能反映村民意志。相关违约责任的追偿问题，是由于前社长的原因导致相关违约责任未及时追偿。2018年奈迪公司提起的诉讼中，柯元合作社提出了要求违约金的反诉，诉讼时效就应当自当时就开始中断了。柯元合作社向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原奈迪公司之间的土地租赁合同关系；2.判决奈迪公司向柯元合作社支付违约金154992.93元、租金损失472266.90元，两项合计627259.83元；3.判决奈迪公司向柯元合作社支付第2项627259.83元自2019年8月31日起至实际支付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，先暂计至2019年12月30日为10245.24元，并承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明:2012年3月5日，柯元合作社（甲方）与奈迪公司（乙方）签订《土地租赁合同（一）》，约定：甲方将“遥田河大街以北、花轮二路以东、柯元合作社村道以南、村道以西”地块（下称案涉地块）出租给乙方使用。甲方经公开召开社员大会，同意乙方合法租赁该土地。一、土地的性质和责任。1.甲、乙双方明确：该土地属于柯元合作社的集体土地，从未经过任何土地性质的改变。而该土地上建筑物及附着物为乙方投资所建，在合同有效期内使用权归乙方所有。2.甲乙双方均同意本租赁合同并不改变合同所涉土地的权属状况，即该土地权属自始至终归甲方完全所有。双方均同意将该土地使用权证、地上建筑物产权办理至甲方名下（在合同有效期内使用权归乙方所有），并自合同签订之日，甲方积极配合、提供乙方办理该地使用权证所需的合法证件和相关手续。乙方办证过程中甲方不承担任何责任。3.甲、乙双方合同签订之日起，乙方自行承担办理土地使用权证所需的土地征用及完善土地使用证的所有相关手续费用。甲方应无条件提供变更该土地的一切证明及相关资料（合作社现有）的原件等手续给乙方办理。4.甲方负责办理租用的土地范围内的果树砍伐手续，乙方协助办理，青苗补偿款由甲方承担。如因政府原因无法办理好相关手续，则甲方不承担任何责任。5.本合同签订之日3日内，乙方一次性支付甲方押金叁拾万元整，3日内未能交齐押金的，本合同自动作废，所交押金不予退回。如履行该合同，押金可在开始计算租金的第一年冲抵相应的租金，不足部分由乙方按约补齐相应的租金。6.土地使用权证记载的年限等于或大于本合同约定的租赁期限的，租赁期满如乙方不再续租的，地上建筑物及附着物归甲方无偿所有，乙方不得拆走。如乙方续租，则双方另行书面约定租金标准。二、乙方承担履行办理该土地使用证的一切责任。1.乙方必须明确本合同的第一大点的“第一小点”土地的性质和责任。2.乙方应当在申请办理土地使用证过程前全部履行合同的第一大点的第三小点的相关工作。3.在甲方给予的办证预期内（自签订本合同之日起9个月），如因乙方原因无法办理好相关使用证手续，则甲方不承担任何责任。4.办证预期内不能办理合法的使用证件并不能继续合法投资建设和经营时，本合同自动终止，所造成的一切后果和责任由乙方承担。5.由于乙方无法完善本合同的双方规定，在终止土地使用权的同时，投入土地上的所有固定资产及所在建设中的所有投入归甲方所有。6.如合同期内乙方能成功将该土地的使用性质从工业用途变成商业用途的，在合同期满后乙方不得以各种理由向甲方收取任何费用。三、甲方对乙方的承租期内建筑楼层、规格、质量规定。兴建混凝土结构厂房、仓库及相应的配套设施。1.5年内总建筑面积不低于5000平方米。2.10年内总建筑面积不低于8000平方米。四、土地变更。由乙方负责将承租土地变更为工业用地或商业用地，甲方应无条件提供变更该土地的一切证明手续。五、租赁面积及租赁期限。1.租赁的面积为10709平方米。2.租期为20年，自2012年3月1日至2032年2月29日。租赁期满前一年乙方不再续租的，应当书面通知甲方，否则视为乙方同意按照本合同之约定继续承租。六、租金计付标准。1.免租期：考虑到乙方办理审批、报建及施工建设等工作所需，甲方给予乙方9个月为免租期，即从2012年3月1日至2012年11月30日免租，从2012年12月1日开始计租。2.租金标准：每年每平方米42元，每五年递增5%，即支付租金的具体情况为2012年12月1日至2017年2月28日，按每年每平方米42元计算，2017年3月1日至2022年2月28日，按每年每平方米44.1元计算，2022年3月1日至2027年2月28日，按每年每平方米46.31元计算，2027年3月1日至2032年2月29日，按每年每平方米48.63元计算。七、租金缴付方式。在每年的1月5日前交付当年的租金（交上期租金）。本合同签订后3日内，乙方一次性支付甲方押金叁拾万元整，如3日内未如期交齐押金的，本合同自动作废。该押金可在开始计算租金的第一年内冲抵相应的租金，不足部分由乙方按约补齐相应的租金。八、该土地相关的使用产权证等证件出证后，原件由乙方保管，未经双方书面同意，任何一方不得转让该土地使用权或在其上设定担保、抵押，如有违反，本合同自动解除，并且违约方应赔偿给对方造成的一切损失。出证后乙方必须交给甲方一份“证件保管证明”及相关证件的复印件。九、乙方应自行负责有关建筑物的图纸设计、勘测（必须符合规划部门和环保部门的规定和要求）、水电报装、厂房报建等手续及费用。十、在租期内有关该建筑物的风险责任由乙方负责，乙方应负责租赁土地范围内的一切责任事项。十五、租赁期内，乙方有权转租给第三方，但因此引起的相关的责任由乙方自行承担，与甲方无关。十六、违约责任。1.甲、乙双方不得违约，如某一方故意违约的要赔偿对方的一切经济损失。本协议另有约定的，适用特别约定。2.乙方应按时缴租，每逾期一日，按年租金的千分之五支付违约金给甲方，如逾期六个月不交租的，甲方有权终止本合同，无偿收回土地及地上建筑物，并追讨乙方未付的租金。3.租赁期内，除政府征地外，甲方不得提前收回地块，或提前租给第三方，否则，甲方应10倍赔偿乙方相应的损失。十八、甲方声明，在乙方签订合同之前，已召开社员（户代表）大会，且有符合法定人数的社员（本社实有年满18周岁的社员104名），同意甲方签订本合同，且将决议材料作为本合同的附件。同日，柯元合作社（甲方）与奈迪公司（乙方）另签订《土地租赁合同（二）》，约定：本次土地租赁包括两份合同《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》，后者是前者的延续，对《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》应该作为一个整体来理解及对待。除本合同另有约定外，各相关事项按照《土地租赁合同（一）》的约定履行。租赁期为10年，从《土地租赁合同（一）》履行完毕之日起开始计算，即从自2032年3月1日至2042年2月28日。如果本合同履行完毕后，如乙方有意续租的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。土地租金每5年递增5%，2032年3月1日至2037年2月28日，按每年每平方米51.06元计算，2037年3月1日至2042年2月28日，按每年每平方米53.61元计算。租赁期满后，地上建筑物及设施如房屋、水、电等（不动产）全归甲方所有，乙方将该土地的产权证件（《用地许可证》及和此地块相关的证件资料等）无条件交回给甲方。动产由乙方自行处置。本合同自甲乙双方签订之日即成立并生效，《土地租赁合同（一）》中止/终止/自始无效/解除的，则本合同自动中止/终止/自始无效/解除。《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》后附《柯元经济合作社（自留地出租）社员决议书》，载明：1.同意将摇田河路以北、花轮二路以东、村道以南、村道以西（见双方确认的坐标图），面积约10709平方米（具体面积按双方测量确认面积计算）的自留地出租给奈迪公司作为兴建混凝土厂房、写字办公楼，从事工业生产或经营商业。2.租期为30年，自2012年3月1日至2042年2月28日。免租期为9个月，租金为每年每平方米42元，每五年递增5%。3.授权以合作社名义与奈迪公司签订《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》（合同内容社员已知晓）。4.我社只提供现有图纸资料，所有申办、报建、建设等有关手续均由承租方办理，（详细条款在其签订的租赁合同上再定）。5.合同签订后，社内的集体果树进行全部评款（为表公平，邀请社区工作人员对每棵果树进行评定，我社人员不得参与），评定款项后，集体和私人各占50%。属于私人种植的蔬菜、果树，各户主于合同签订后一个月内自行清理，逾期不清理的，视作无主处理。6.本社在册登记共有社员127名，其中年满18周岁的104名，本决议有超过50%年满18周岁的社员或户主代表签名生效。2012年10月28日，柯元合作社（出租方、甲方）、奈迪公司（承租方、乙方）、广州市泰申置业有限公司（以下简称“泰申公司”、投资方、丙方）签署《三方合作建设协议书》，约定：为加快案涉地块的建设，甲方同意将案涉地块由乙方和丙方共同租赁，并由丙方全额投资建设开发。该协议同时载明：丙方是由广州宝泰房地产开发有限公司与奈迪公司共同合资成立的股份公司，甲、乙、丙三方都应严格遵守2012年3月5日签订的《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》里面的所有有关合同条款。2012年11月15日，原广州开发区规划局作出穗规开发设[2012]86号《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》，载明：柯元合作社，现将位于永和街摇田河大街以北、花轮二路以东的你社区自留地用地规划条件核发如下，请照执行：1.用地位置：永和街摇田河大街以北、花轮二路以东。2.用地面积：7970平方米（红线图见附件）。3.用地性质：商业用地（B1），兼容商务用地（B2），可用于商业、办公楼等村集体经济发展用途，禁止作为房地产开发出售。2015年6月10日，泰申公司（发包单位、甲方）与中王帝印建筑工程集团有限公司广东分公司（以下简称“中王帝印公司”，承包单位、乙方）签订《广州市永和宝泰商业广场项目建设工程施工总承包施工合同书》，约定：乙方承建广州市永和宝泰商业广场项目，建筑面积约38000平方米，工程总造价为65000000元。2016年7月7日，奈迪公司（甲方、出租方）与广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称“金仑公司”，乙方、承租方）签订《土地转租合同》，约定：甲方将其与柯元合作社签订的《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》（合称“主合同”）所涉的位于摇田河大街以北、花轮二路以东、柯元合作社村道以南、村道以西，面积10709平方米的土地转租给乙方。转租期限自本合同生效之日至主合同租赁期限届满之日止。甲方拟定于收到首笔转租款当天按照现状交付给乙方，并把有关本地块所有资料移交乙方。转租费用共1242万元，分三笔支付：一、合同签订三个工日内，乙方向甲方支付500万元，支付完成之日起本合同正式生效。二、在乙方支付首笔款500万元之日起90日内，且达到以下所有条件后，乙方向甲方支付500万元。1.甲方促成柯元合作社、新庄居委会以书面形式，同意甲方将本地块转租给乙方，乙方须严格遵守主合同的条款。2.甲方将本合同生效之日前所完成的柯元合作社及新庄居委会同意申报本地块内6049平方米建设用地的申请文件，以及向规划部门申领本地块建设用地的规划设计条件的所有文件移交给乙方。移交手续后，由乙方自行负责申报有关手续和报建工作，甲方积极协助乙方进行本地块的报建手续。3.甲方促成柯元合作社及新庄居委会盖章同意乙方对本地块的规划方案。4.甲方提供首笔款项及第二笔款项共计1000万元的足额合法票据。三、在取得本地块建设用地的用地规划条件及取得本地块6049平方米建设用地的产权证明（以政府有关部门批复文件为准）时，且甲方提供242万元足额合法票据后5个工作日内，乙方向甲方支付242万元。在本合同租赁期间，按照主合同约定甲方应向柯元合作社支付的土地使用权租金由乙方代甲方支付给柯元合作社，甲方应向乙方提供等额增值税专用发票。此外，乙方无需再另行向甲方支付其它租金及费用。如甲方将其在主合同项下全部的权利义务概括转让给第三方，在不改变本合同甲乙双方的权利义务的前提下，乙方可配合甲方变更本合同的出租人。2016年7月21日，泰申公司（发包方、甲方）、中王帝印公司（承包方、乙方）、奈迪公司（代缴方、丙方）签订《广州市萝岗区永和街新庄村柯元社区宝泰商业广场施工合同书结算合同》，约定：因该工程是应甲方法人代表叶斌要求而进行施工，但因其个人原因导致无法支付工程款，现经甲、乙、丙三方友好协商，达成如下条款：由丙方承担结算乙方的工程款，并赔偿乙方终止合同所产生的一切费用和损失，工程款总价合计2500000元。上述结算合同落款盖章处仅有中王帝印公司及奈迪公司盖章，无泰申公司盖章，施工合同书及结算合同下方均有手写“收到250万元（支票23715537），2016年7月31日”字样。2016年9月7日，柯元合作社（甲方）与奈迪公司（乙方）签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，约定：原在2012年3月1日签订的合同各项规定条款原则上不变，双方在合同期间内，必须要严格遵守本份合同的各项规定并履行各方责任。2016年8月31日，乙方向甲方提出，乙方要在本合同土地上用于设立（经营性私立学校），甲乙双方经多次协商已达成友好合作关系，签订补充条款：1.甲方同意乙方建立（经营性私立学校），但乙方必须按原合同规定条款办事，将土地申报批准为商业用地后才进行建立学校。2.为保证乙方办理土地变更手续，甲方配合提供办证有关资料，但是，一切办理土地使用证所产生的费用由乙方支付。3.本合同的土地甲方只是租赁给乙方使用的，乙方所有合作伙伴对甲方有争议的条款必须先向甲方提出异议并通过甲方同意后方可实施，否则，发生一切问题和争议与甲方无关，由乙方承担一切责任并追究经济损失。4.乙方保证，合同到期后，所有不动产建筑物、公共道路设施，包括通水电、通讯、绿化建设等并原封不动归属于甲方。2016年9月13日，柯元合作社（出租方、甲方）、奈迪公司（承租方、乙方）、泰申公司（投资方、丙方）签订《解除合同协议书》，约定：丙方并未对地块进行任何出资和建设行为，丙方公司成立日期为2014年10月，而三方合作日期为2012年10月28日，在时间上不吻合。丙方同时对乙方造成了实质性的经济损害，现经甲乙丙三方友好协商，解除2012年10月28日签订《三方合作建设协议书》，由甲乙双方依据《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》及《关于土地租赁合同“补充协议”》合作。2016年10月12日，奈迪公司向柯元合作社发出《委托函》，载明：我司已租赁贵社位于摇田河大街以北、花轮二路以东、柯元合作社村道以南、村道以西的占地10709平方米的地块，现我司委托广州市万科房地产开发有限公司李昊以柯元合作社的名义办理该地块的规划、国土、发改、教育等报建手续，请贵社予以配合提供报建相关资料及配合盖章手续。柯元合作社在上述《委托函》上盖章确认。2016年11月8日，广州开发区发展改革和金融工作局核发了《广东省企业投资项目备案证》，载明：企业名称为柯元合作社，项目名称为柯元商业楼，总建筑面积为18139.98平方米（建设1栋6层的综合商业楼，用于商铺出租、商铺主要用途为餐饮、教育、零售、批发等），项目总投资1000万元，计划开工时间2017年3月。2016年12月1日，广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出穗开黄国规[2016]2905号《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》，载明：柯元合作社，你社《关于申请永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的函》收悉，经核查相关规划，意见如下:来文所提及用地，用地面积6049平方米（详见建设用地规划红线图）。该用地在现行控制性详细规划中为二类工业用地（M2）及防护绿地（G2）；在正进行的永和片区控制性详细规划修编中为村庄建设用地（商业用地）[H14（B1）]。2017年3月16日，一审法院依法作出（2016）粤0112民初4585号《民事判决书》，认为奈迪公司与泰申公司及柯元合作社签订的《三方合作建设协议书》约定由柯元合作社将用地性质为农用地的案涉地块出租给奈迪公司及泰申公司用于合作开发，但截至辩论终结之日，案涉地块仍未办理农用地转为建设用地的手续，且未有证据显示奈迪公司、泰申公司双方具备房地产开发资质，故判决确认奈迪公司、泰申公司、柯元合作社共同签订的落款日期为2012年10月28日的《三方合作建设协议书》无效。2017年5月19日，柯元合作社取得粤（2017）广州市不动产权第06860005号《不动产权证书》，权利类型为集体土地所有权，面积6049.85平方米，其中权利性质及用途的记载均为空白。2017年8月30日，金仑公司向柯元合作社借用《不动产权证书》用于办理公司小学用地报建，金仑公司向柯元合作社开具了《借用证》。2017年10月20日，奈迪公司、金仑公司向柯元合作社发出《催告函》，载明：贵社在2017年9月26日收到《不动产权籍调查表》贵社公章盖章申请后，未及时配合我司在2017年10月20日15时前完成盖章交由政府经办机关，导致承租土地性质变更为建设用地手续无法办理进行。贵社的上述行为已严重违反租赁合同约定，对我司合法租用该地块及我司共同合作的开发商金仑公司的合法权益造成严重侵害。特此函告贵社，请贵社48小时内尽快履行合同义务，协助我司完善相关用地手续，我司保留依照合同及法律规定向贵社追究违约及赔偿责任的一切权利，请贵社审慎对待。2018年6月7日，柯元合作社作出《柯元经济合作社关于是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题表决公告》，载明：鉴于奈迪公司未按合同约定在五年内建设不低于5000平方米的建筑物及逾期交付租金的违约情况，本合作社根据部分村民代表的提议于2018年6月7日下午召开了满18周岁的村民大会对是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题进行了表决，截至2018年6月7日本合作社满18周岁村民共122位，表决大会共发122张表决票，收回表决票122张，其中119张表决票主张要通过诉讼途径解除或终止与奈迪公司的土地租赁合同关系，收回土地另行表决出租给另外的商家，另3张为弃权票，无人主张要与奈迪公司继续履行合同。下一步，本合作社决定将按照上述表决结果循司法途径解除与奈迪公司的土地租赁合同关系。2018年6月19日，柯元合作社向奈迪公司发出《告知函》，载明:奈迪公司，经社员大会表决，97.54%以上社员投票表决要解除与你方的土地租赁合同关系。有鉴于此，本合作社将按照社员大会的表决结果或表决决议决定与你方协商或通过诉讼途径解除合同关系。望你方自本告知函送达给你方之日起至双方正式解除合同关系前这段时间内不要在土地上建设任何建筑物，否则，造成你方自己的损失自负，如造成我方的损失，我方将依法向你方追偿。该《告知函》另备注：本告知函通过邮寄及在租赁土地周边建筑物上张贴两种方式送达给奈迪公司，另分别提交1份给广州市黄埔区永和街道办事处及广州市黄埔区永和街新庄社区备案。同日，奈迪公司向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初3315号，请求：1.柯元合作社继续履行《土地租赁合同》约定的各项义务，提供办理该地块土地使用权证所需的合法证件和相关手续；2.柯元合作社赔偿经济损失1000万元；3.柯元合作社限期内对该地块恢复用水用电，排除阻挠现场施工等滋事行为的妨碍；4.案件受理费由柯元合作社承担。2018年6月20日，奈迪公司、柯元合作社及有关政府和社区组织召开协调会，形成《关于新庄社区柯元经济合作社与广州市奈迪自动化设备有限公司土地租赁纠纷的会议纪要》，载明：经协调，双方同意:一是奈迪公司、柯元合作社同意对簿法庭；二是奈迪公司在柯元合作社在案涉场地内装设摄像头，围墙重新砌好，住人集装箱需调整到靠近柯元合作社的门口，妥善处理好在场地内种植蔬菜的菜农问题，不允许非工作人员进出场地，柯元合作社社长需将场地内所有钥匙交到奈迪公司处并向村民做好解释工作；三是诉讼期间，维持案涉场地现状；四是诉讼期间，奈迪公司在柯元合作社的案涉土地能行使何种权利，择期再调解。2019年8月9日，一审法院依法作出（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》，认定：关于奈迪公司与柯元合作社之间的《土地租赁合同（一）》的效力。合同约定，奈迪公司承租案涉土地后负责将承租土地变更为工业用地或商业用地，根据广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出的《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》可知，案涉土地中的6049平方米的土地性质已经变更为建设用地，且柯元合作社已取得面积为6049.85平方米的集体土地的《不动产权证书》。虽然奈迪公司、柯元合作社引入泰申公司对土地进行合作开发，但奈迪公司实际在办理上述土地性质转变过程中尚未在案涉土地上进行违法建设,仅搭建了临时工棚等建筑。综合《土地租赁合同（一）》约定的办理土地性质变更的条款，以及奈迪公司与柯元合作社合同履行过程来看，奈迪公司与柯元合作社签订的《土地租赁合同（一）》已经柯元合作社社员表决通过，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于柯元合作社抗辩的奈迪公司逾期缴纳押金合同未生效，虽然奈迪公司确实存在逾期缴纳押金，但根据柯元合作社向奈迪公司出具日期为2012年3月8日的押金收据，以及在此后几年柯元合作社均未对此提出异议并照常收取奈迪公司租金，视为双方同意继续履行合同。柯元合作社在合同履行多年后提出合同未生效实属无理，不予采信。关于奈迪公司与柯元合作社之间的《土地租赁合同（二）》的效力。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一审法院认为双方在签订租赁期限为2012年3月1日至2032年2月29日的《土地租赁合同（一）》时，又签订租期为2032年3月1日至2042年2月28日的《土地租赁合同（二）》，奈迪公司与柯元合作社实际是以分拆租赁合同租赁期限的方式来规避法律关于租赁期限的强制性规定，故相应的《土地租赁合同（二）》应为无效。关于《关于土地租赁合同的“补充协议”》的效力。柯元合作社主张根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条关于“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，补充协议约定将土地用于建设私立学校，但该补充协议未经社员会议讨论决定，相应的补充协议无效。《关于土地租赁合同的“补充协议”》的主合同为《土地租赁合同（一）》，《土地租赁合同（一）》已经社员全体表决通过，至于《关于土地租赁合同的“补充协议”》是否违背了柯元合作社社员的意愿，应由柯元合作社社员另循途径解决，柯元合作社以自己的名义主张《关于土地租赁合同的“补充协议”》无效，有违基本诚信。同时根据柯元合作社提交的《柯元经济合作社关于是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题表决公告》《告知函》，柯元合作社召开社员大会时仅就奈迪公司“存在未按合同约定在五年内建设不低于5000㎡的建筑物及逾期交付租金的违约情况”是否继续履行合同进行讨论表决，而并未就《关于土地租赁合同的“补充协议”》存在违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的情况进行讨论表决。综上，对于柯元合作社抗辩《关于土地租赁合同的“补充协议”》无效的意见不予采信。关于《土地租赁合同（一）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》在柯元合作社发出《告知函》后是否已经解除。根据柯元合作社提交的《告知函》所载的“本合作社将按照社员大会的表决结果或表决决议与你方协商或通过诉讼途径解除合同关系。望你方自本告知函送达给你方之日起至双方正式解除合同关系前这段时间内不要在土地上建设任何建筑物”可知，该《告知函》并非柯元合作社向奈迪公司发出解除合同通知，而是要求协商解除合同的函件，同时奈迪公司于2018年6月19日提起本案诉讼，双方于2018年6月20日在政府部门组织下召开协调会，协调通过诉讼解决有关问题。综上，对于柯元合作社抗辩《告知函》送达奈迪公司时合同已经解除的意见不予采信。关于柯元合作社抗辩其有权解除《土地租赁合同（一）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》的意见。柯元合作社提出其有权解除合同的理由如下：1.多次迟延支付租金；2.未按合同约定的办证预期办理合法的使用证；3.奈迪公司已经丧失土地开发能力；4.奈迪公司在合同签订五年内未能投资兴建不低于5000平方米建筑，承租土地用于建设私立学校，违背了柯元合作社通过出租土地发展集体经济、增加就业的合同目的。首先，《土地租赁合同（一）》约定租金应于每年的1月5日前交付，每逾期一日，按年租金的千分之五支付违约金，如逾期六个月不交租的，柯元合作社有权终止合同。根据柯元合作社提交的银行流水可以证明奈迪公司交付租金确实存在迟延情况，其中2016年的租金于2016年7月13日缴纳，逾期超过六个月，其余逾期天数均未超过六个月。一审法院认为，奈迪公司于2016年7月13日缴纳2016年租金的同时支付了相应的违约金，柯元合作社分别开具租金及违约金收据，虽然合同约定如逾期六个月不交租的，柯元合作社有权终止合同，但在此之后奈迪公司与柯元合作社一直正常履行合同，并且于2016年9月7日签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，由此可以看出柯元合作社在奈迪公司逾期缴纳2016年租金后，并无解除合同之意。柯元合作社在合同继续履行多年后，在本案中再以奈迪公司逾期缴纳2016年租金主张其有权解除合同，一审法院不予支持。其次，2012年11月15日原广州开发区规划局作出《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》，对案涉土地用地规划条件予以核发，虽然该函件并非《土地租赁合同（一）》所约定的土地使用证，但2016年9月13日，奈迪公司、泰申公司及柯元合作社签订《解除合同协议书》约定解除2012年10月28日签订的《三方合作建设协议书》，由奈迪公司、柯元合作社双方依据《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》及《关于土地租赁合同的“补充协议”》合作，此时奈迪公司与柯元合作社亦未按照《土地租赁合同（一）》约定终止履行合同。此后，2016年12月1日广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局作出《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》、2017年5月19日案涉土地中的6049.85㎡核发了《不动产权证书》，可以认为双方以合同实际履行变更了原《土地租赁合同（一）》中的约定，即双方实际仍继续履行合同。再次，奈迪公司、泰申公司及柯元合作社签订《解除合同协议书》约定解除2012年10月28日签订的《三方合作建设协议书》，该《三方合作建设协议书》亦于2017年3月16日被一审法院已生效的（2016）粤0112民初4585号民事判决书确认为无效，但在此之前奈迪公司于2016年7月7日与金仑公司签订《土地转租合同》，奈迪公司已经引入金仑公司，此后金仑公司于2017年8月30日向柯元合作社借用《不动产权证书》并出具了《借用证》明确用于公司小学用地报建。一审法院认为，金仑公司虽未直接与柯元合作社签订三方协议，但根据金仑公司借证的事实可知，柯元合作社实际是知晓金仑公司的次承租人地位，也证明了柯元合作社对奈迪公司、金仑公司继续履行《土地租赁合同（一）》中约定的协助办证义务及后续合同义务未提出异议。最后，柯元合作社主张奈迪公司未能完成“5年内总建筑面积不低于5000平方米”的约定，柯元合作社据此抗辩有权解除合同，一审法院认为《土地租赁合同（一）》未对违反该条款的违约责任做出约定，柯元合作社的抗辩无相应的合同依据。柯元合作社抗辩称合同签订目的在于繁荣经济、促进就业，但《土地租赁合同（一）》约定柯元合作社的主要权益为收取土地租金，并无约定对土地上盖物的占有、使用的权利，亦不分享土地上盖物出租所带来的收益。故柯元合作社以奈迪公司未完成“5年内总建筑面积不低于5000平方米”为由抗辩有权解除合同理据不足。而案涉土地用于建设学校是经过双方协商，并签订了《关于土地租赁合同的“补充协议”》，且在2017年8月30日金仑公司向柯元合作社借用《不动产权证书》用于办理学校用地报建时，其亦未提出异议，故柯元合作社以此主张建设学校违背其所称的合同目的无事实依据，一审法院不予采信。综上，柯元合作社提出的其有权解除合同的理由均不成立。最终，上述案件认定柯元合作社与奈迪公司签订的涉案《土地租赁合同（一）》和《关于土地租赁合同的“补充协议”》并无解除，双方应当继续履行。双方均确认该案庭审后至今无新的事实发生。另查明，奈迪公司向柯元合作社缴纳租金的情况为：2012年3月15日，奈迪公司缴纳押金30万元，柯元合作社开具了日期为2012年3月8日的收款收据；2013年2月6日，奈迪公司缴纳租金186850元；2014年1月17日奈迪公司缴纳租金449778元，柯元合作社开具了日期为2014年1月12日的收款收据；2015年2月6日，泰申公司缴纳租金449778元；2016年7月13日，奈迪公司缴纳395805元违约金及449778元租金，总计845538元；2017年1月6日，奈迪公司缴纳租金468159元，柯元合作社开具了日期为2017年1月9日的收款收据；2018年6月1日、7月3日，奈迪公司分别向柯元合作社支付租金472266.90元、滞纳金356561.50元；2018年7月13日，柯元合作社向奈迪公司退回828828.40元；2018年7月14日、2018年8月29日，奈迪公司分别向柯元合作社转账支付了828829元、828829元，用途备注为租金、滞纳金。至于2019年的租金，柯元合作社在庭审中确认奈迪公司曾于2019年4月17日支付，奈迪公司称柯元合作社在收款后又将该款退回。上述事实有《土地租赁合同（一）》《土地租赁合同（二）》《柯元经济合作社（自留地出租）社员决议书》《三方合作建设协议书》《关于永和街新庄社区柯元经济合作社用地规划条件的函》《关于土地租赁合同的“补充协议”》《解除合同协议书》《委托函》《关于对永和街新庄村柯元经济社9.07亩置换集体土地地块规划意见的复函》《不动产权证书》《借用证》《催告函》《柯元经济合作社关于是否与奈迪公司继续履行合同等相关问题表决公告》《告知函》《关于新庄社区柯元经济合作社与广州市奈迪自动化设备有限公司土地租赁纠纷的会议纪要》、（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》、收款收据、汇款单、银行流水及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，关于柯元合作社与奈迪公司之间土地租赁合同是否应解除的问题，一审法院（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》对柯元合作社提出的解除理由已经进行了一一的认定和处理，鉴于双方并无新事实新证据的产生，一审法院对其在本案中再次提出的解除合同的理由均不采纳，其请求解除双方之间的土地租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于柯元合作社主张的2012年至2017年的违约金。由于奈迪公司确实存在迟延缴纳租金的情形，根据合同约定，其每逾期一天应按照年租金的千分之五标准向柯元合作社支付违约金。但奈迪公司每年均补缴了当年租金，且2016年租金的补缴时间为2016年7月13日，而柯元合作社在2019年9月2日才就本案提起诉讼，奈迪公司在答辩中提出时效抗辩，柯元合作社并未提交证据证实时效存在中止或中断的情形，因此柯元合作社主张的2012年至2016年的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。奈迪公司在2017年应缴租金468518.75元（计算方式：42元/平方米×10709平方米×2/12＋44.1元/平方米×10709平方米×10/12），其于2017年1月6日缴纳，根据合同约定已逾期1天，故奈迪公司应当支付柯元合作社违约金2342.59元（计算方式：468518.75元×0.005）。综上，柯元合作社请求奈迪公司支付违约金154992.93元，一审法院部分予以支持，数额以一审法院核定为准。关于柯元合作社主张的2019年租金损失。由于一审法院已认定双方土地租赁合同关系并未解除，故双方仍应按照《土地租赁合同（一）》《关于土地租赁合同的“补充协议”》的约定继续履行各自的合同义务。依照合同约定，奈迪公司在2019年1月5日前应支付柯元合作社2019年租金472266.90元（计算公式：44.1元/平方米×10709平方米），现奈迪公司尚未支付，故柯元合作社请求奈迪公司支付2019年的租金损失472266.90元，合法合理，一审法院予以支持，该租金损失即为租金。关于柯元合作社主张的前述违约金和租金的利息。首先，由于逾期缴纳租金的违约金本身属于惩罚性赔偿金，已足以填补柯元合作社的损失，柯元合作社再要求奈迪公司支付违约金的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。其次，柯元合作社自2018年起将柯元合作社缴纳的租金予以退回，并明确表示拒绝继续履行合同，且奈迪公司曾向柯元合作社支付过2019年的租金，后来柯元合作社自行退回，可见奈迪公司未缴纳2019年租金的原因在于柯元合作社，故柯元合作社请求奈迪公司支付2019年租金的利息，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、广州市奈迪自动化设备有限公司于该判决生效之日起十日内向广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社支付2017年逾期缴纳租金的违约金2342.59元和2019年租金472266.90元；二、驳回广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社的其他诉讼请求。债务人未按该判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10175元，由广州市黄埔区永和街新庄社区柯元经济合作社负担7575元，由广州市奈迪自动化设备有限公司负担2600元。柯元合作社预缴的案件受理费一审法院不再退还，奈迪公司应负担的案件受理费由其履行该判决时迳付柯元合作社。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。二审另查明，奈迪公司、柯元合作社均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3315号民事判决向本院提起上诉，本院于2019年12月10日作出（2019）粤01民终17891号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该民事判决已生效。奈迪公司在二审期间提交了《催告函》、照片、《报警回执》《调解协议书》《柯元社建筑值班制度协议书》《汇款明细表》《广州银行业务委托书》《收据》以及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终17891号判决作为新证据，拟证明自2017年9月26日开始，柯元合作社即开始不履行配合义务，不再《不动产权籍调查表》上盖章，甚至恶意阻挠施工，给奈迪公司造成巨大损失，且该损失一直延续至今，按照生效判决（2019）粤01民终17891号于（2018）粤0112民初3315号，柯元合作社需赔偿奈迪公司相当于一年的租金损失472266.90元，对于柯元合作社拒绝履行合同所造成的损失，奈迪公司有权另行提起诉讼索赔，没理由还要缴纳租金给违约方柯元合作社。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据柯元合作社与奈迪公司的上诉意见，本案二审争议焦点在于：1.关于柯元合作社与奈迪公司之间的土地租赁合同是否应解除的问题；2.柯元合作社主张2012年至2016年的逾期付款违约金是否已过诉讼时效的问题；3.奈迪公司是否应支付2019年租金的问题。关于第一个争议焦点。对于柯元合作社以合同目的无法实现，迟延支付租金，已通知解除土地租赁合同等为由主张涉案土地租赁合同应解除，虽柯元合作社在（2018）粤0112民初3315号和（2019）粤01民终17891号案中并未提出反诉，但其作为奈迪公司继续履行合同的抗辩主张已提出并在上述案件的审理过程中，法院已一一作出回应并处理，并最终认定柯元合作社的上诉主张不成立而不采纳。现柯元合作社再以相同的事实和理由提起解除合同之诉，明显是否定已生效的上述民事判决所认定的事实和结果，一审法院据此未支持其主张并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。根据一审法院查明的事实，奈迪公司每年均补缴了当年租金且2016年租金的补缴时间为2016年7月13日。而柯元合作社直至2019年9月2日才提起本案诉讼请求奈迪公司支付2012年至2016年的逾期付款违约金，柯元合作社上诉主张本案符合时效中断的情形，但却未能提供证据，故在柯元合作社未能举证证明时效存在中止或中断的情形下，一审法院认定上述诉请已过诉讼时效并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点。因涉案合同并未解除，仍处于履行阶段，故奈迪公司应依照合同继续履行交付租金的义务，一审法院判决奈迪公司支付2019年的租金有合同和法律依据，本院予以维持。至于奈迪公司上诉称判决交付租金与已生效的（2019）粤01民终17891号发生冲突的理由，本院认为本案判决奈迪公司交付租金是奈迪公司应履行的合同义务，而该上述生效民事判决柯元合作社赔偿的与租金相当的费用属于柯元合作社违约所承担的赔偿损失的民事责任，两者之间并不矛盾和冲突，故本院对其该上诉理由不予支持。至于奈迪公司提出其享有同时履行抗辩权可拒付租金的问题。本院认为奈迪公司支付租金的对等义务在于柯元合作社交付土地，现柯元合作社已交付土地，故奈迪公司以行使同时履行抗辩权拒付租金依据不足，本院不予采纳。若奈迪公司认为柯元合作社拒绝履行其他合同义务给其造成损失的，奈迪公司仍可循法律途径解决。综上所述，上诉人柯元合作社、奈迪公司的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11737元，由上诉人奈迪公司负担8384元，由柯元合作社负担3353元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年六月一日本法官助理何美婷书记员吴嘉茵