西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初6044号原告佟戈，男，满族，1985年8月21日出生，住西安市雁塔区。委托代理人佟继庄，男，满族，1952年8月19日出生，住西安市雁塔区。系原告佟戈之父。被告陕西中泰房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区昌明路中段中泰嘉苑小区2幢1单元2-F-1号。法定代表人杨久增，该公司董事长。委托代理人黄金明，该公司员工。被告陕西天创物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区吉祥路31号201室。法定代表人雷凯，该公司董事长。委托代理人马朋寿，该公司员工。原告佟戈与被告陕西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）、陕西天创物业管理有限公司（以下简称天创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佟戈的委托代理人佟继庄，被告中泰公司的委托代理人黄金明，被告天创公司的委托代理人马朋寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佟戈诉称，被告天创公司于2008年12月8日收取了原告佟戈交纳的中泰嘉苑1号楼1单元8楼B户大修基金14835元。按照规定，大修基金应该专款专用，但被告中泰公司却违反两年内办理房产证的承诺，至今房产证未能办理，导致被告天创公司代收的大修基金无法交入西安市维修基金专户。2016年3月在另案诉讼中，原告佟戈经了解得知，上述大修基金系被告中泰公司委托被告天创公司代收，原告佟戈所交大修基金已由被告中泰公司用于经营使用。根据2009年12月23日出台的《西安市住宅专项维修资金管理办法》及《西安市物业管理条例》相关规定，被告中泰公司或被告天创公司必须将代收的大修基金转交维修基金专户或退回业主自行交纳。因二被告未于2009年12月23日以前将代收的大修基金存入维修基金专户，以后缴存大修基金将改为按建筑面积计算为21025元，差额6190元。因二被告至今未将上述大修基金返还原告佟戈，故原告佟戈现诉至法院，请求判令：1、二被告向原告佟戈返还大修基金14835元并承担上述款项被侵占期间的利息6168.39元（14835元×5.94%×7年（2009年12月23日至2016年6月5日））及一倍赔偿14835元；2、二被告向原告佟戈支付因政策变化导致原告佟戈需超额支付的6190元；3、被告中泰公司按照合同约定为原告佟戈办理房产证；4、本案诉讼费由二被告承担。被告中泰公司辩称，原、被告之间签订的合同属实，但涉案房屋现仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的合同无效。基于合同无效，原告佟戈依据合同条款要求被告中泰公司承担相关的权利义务亦无效。被告中泰公司确实于2008年8月委托被告天创公司代收原告佟戈交纳的房屋大修基金14835元，但被告天创公司随后立即将代收款交给被告中泰公司。由于政策变更，开发商不能再代收大修基金，所以被告中泰公司于2009年至2010年8月22日期间以在涉案楼盘张贴公告的形式向已缴纳大修资金的业主通知退款，但原告佟戈一直没有向被告中泰公司主张，故被告中泰公司认为原告佟戈的诉讼请求已超过诉讼时效，被告中泰公司不应该向其退还其交纳的大修基金。被告天创公司辩称，被告中泰公司上述属实，被告天创公司已经将代收的大修基金退还给被告中泰公司。经审理查明：2007年3月29日，原告佟戈与被告中泰公司签订《房屋买卖协议》（临），约定原告佟戈购买被告中泰公司开发的中泰嘉苑项目第1幢8层1-B-8号房，房屋建筑面积为146平方米，房屋总价款为494500元。合同第六条约定，出卖人应当在2008年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的房屋交付买受人使用。另被告中泰公司承诺“若业主入住两年内，我公司未能给业主办理房产证，本公司可为业主办理退房手续，装修费用由我公司承担”。2008年，被告中泰公司向原告佟戈交房。2008年12月8日，被告中泰公司委托被告天创公司收取原告佟戈交纳的大修基金14835元，随后被告天创公司将上述款项交给被告中泰公司。庭审中，被告中泰公司辩称其在2009年开始即给业主退大修基金，2010年即委托被告天创公司登记向业主退大修基金情况，并提交其给部分业主出具的收款收据予以佐证，但未提交证据的原件。同时被告中泰公司辩称其于2010年8月22日以在小区张贴公告的方式通知业主退款，在2010年9月召开的业主大会上也提出给业主退大修基金，并向法院提交上述公告，但未提交关于业主大会的资料。原告佟戈表示从未见过上述公告，但承认其母亲去参加过大会，并表示其后至被告天创公司登记退款，但一直未果，其直到2016年3月在其诉被告天创公司不当得利案中才知道是被告中泰公司收取了大修基金，同时其为了证明其一直向二被告主张退款，申请同小区的业主出庭作证，证人中有两名业主（均未退大修基金）出庭接受质询，两名证人均表示没有见过退大修基金的公告，证人范某1表示原告佟戈自2009年开始就一直向二被告主张退大修基金，但具体时间已记不清，证人范某2表示其见过原告佟戈要求退大修基金就这两三年，再往前已记不清。被告中泰公司认为证人与本案诉讼结果存在直接利害关系，证言不能采信。现原告佟戈及被告中泰公司均表示涉案小区现仍无预售证，目前不具备办理产权证的条件。经询，原告佟戈主张的利息系酌情要求，其无法说清其要求双倍赔偿的依据，关于其主张的因政策变化导致其需超额支付的6190元，并未实际发生。以上事实，有《房屋买卖协议》（临）、收据、证明、公告、承诺及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告中泰公司委托被告天创公司代收原告佟戈交纳的大修基金14835元，现该大修基金仍未转至维修基金专户，被告中泰公司理应向原告佟戈退还。关于利息，被告中泰公司于2008年12月8日代收原告佟戈交纳的上述14835元，2009年12月23日施行的《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定“本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已代收的维修资金，应当按照有关规定将代收的维修资金划转至物业行政管理部门设立的维修资金专户”，现被告中泰公司至今未将上述款项缴纳至维修资金专户又未向原告佟戈退还，故应向原告佟戈支付2009年12月23日至原告佟戈主张的2016年6月5日的利息，但原告佟戈在购房时明知涉案房屋未取得商品房预售许可证仍购买，涉案房屋未取得商品房预售许可证也是造成该款项无法交至维修资金专户的原因之一，故原告佟戈自身应承担部分过错，本院酌定被告中泰公司按照同期银行存款利率向原告佟戈支付占用该资金的利息。关于原告佟戈主张的一倍赔偿，于法无据，本院不予支持。关于原告佟戈主张的因政策变化导致其需超额支付的6190元，其未提交证据证明，也未实际发生，故本院不予支持。关于原告佟戈要求被告办理房产证的诉请，涉案小区目前未取得商品房预售许可证，故目前并不具备办证条件，对该项诉请本院暂不予支持。关于被告中泰公司辩称原告佟戈的上述诉请已超过诉讼时效一节，因原告佟戈交纳的大修基金确系被告天创公司收取，被告中泰公司提交的公告等也未能充分证明其已向原告佟戈履行通知退款的义务，故原告佟戈称其直到2016年才知道上述款项实际由被告中泰公司收取符合常理，且其证人亦证明其多次向二被告主张权利，故其诉讼请求未超过诉讼时效，被告中泰公司该项辩称本院不予采纳。被告天创公司在本案中不负返还义务，无需承担给付责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告陕西中泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佟戈返还大修基金14835元并支付利息（以14835元为基数，按照同期银行存款利率，自2009年12月23日至2016年6月5日）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告佟戈其余诉讼请求。本案案件受理费851元，由原告佟戈承担500元，被告陕西中泰房地产开发有限公司承担351元。因原告佟戈已预交，故被告陕西中泰房地产开发有限公司应将该款连同上述款项一并支付原告佟戈。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  梁梦艺人民陪审员  韩文华人民陪审员  贾长兴二〇一七年六月二十四日书 记 员  曹雪荣打印：扈艳红校对：胡盼阳2017年月日送达