沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0112民初1162号原告：沈阳华凌房地产有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔街96号12门。法定代表人：曹维民，系公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，系辽宁良友律师事务所律师。被告：付国江，男，1971年2月16日出生，汉族，住址黑龙江省七台河市桃山区（未到庭）。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈河区北站路72号。负责人：宋刚，系银行行长。委托诉讼代理人：王爽，女，1992年8月14日出生，汉族，系银行职员，住址辽宁省北票市。原告沈阳华凌房地产有限公司与被告付国江、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理。依法组成由审判员郝小丽担任审判长、审判员隋冰主审、人民陪审员金丽参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳华凌房地产有限公司委托诉讼代理人王欢、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托诉讼代理人王爽到庭参加诉讼，被告付国江经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华凌房地产有限公司诉称，被告于2015年1月31日与原告签订《郡原地产（沈阳）小石城项目认购书》，购买原告开发的沈阳小石城项目房屋一套，缴纳20,000.00元定金。认购书约定被告应于签订认购书后5日内付清首付款，但被告并未按期支付。原、被告于2015年1月31日签订了《郡原美村补充协议》，约定被告已缴纳的20,000.00元定金可抵首付款60,000.00元，同时办理银行按揭手续。但被告应于2015年6月20日向原告一次性交齐40,000.00元，逾期交纳的，不享受首付款减免政策，须按认购协议约定的首付款金额交纳。双方签订《郡原美村分期付款补充协议》后，被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分公司办理按揭贷款，原告为被告向银行履行还款义务承担连带保证责任。原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告为被告办理了合同备案、预告登记手续。被告未按期向原告支付40,000.00元首付款，构成违约，理应承担违约责任。按双方签订的《郡原美村分期付款补充协议》第三条第4款约定：“如乙方未按本协议第三条第2款约定的时间，足额向甲方支付应付款项，则乙方违约，乙方须向甲方支付总房款10%的违约金”，即被告应向原告支付违约金33,126.00元。因被告逾期偿还银行借款，银行将原、被告共同作为被告诉至法院，要求被告还款，原告承担连带保证责任。原告代被告偿还银行各项款项包括本金201,807.25元、欠款利息730.67元、罚息1.55元、利息329.62元、诉讼费2,222.00元、保全费1,568.00元、公告费400.00元、邮寄费90.00元，共计207,149.09元。被告逾期偿还银行借款的行为已经构成违约，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四，即《商品房买卖合同补充协议》第二条第2款约定：“出卖人在接到银行通知后即有权解除合同，要求买受人按本合同总房款5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的权利损失（包括追偿所支出的各项费用）。被告逾期偿还银行借款，应向原告支付总房款5%的违约金16,563.30元，并赔偿原告的经济损失5,341.84元（原告代被告向银行支付的欠款利息730.67元、罚息1.55元、利息329.62元、诉讼费2,222.00元、保全费1,568.00元、公告费400.00元、邮寄费90.00元）。综上，被告因存在逾期偿还银行借款，逾期交纳首付款的两次违约行为，给原告造成较大的经济损失，理应分别承担两项违约责任并赔偿原告的各项损失。被告付国江未向本院提供书面答辩。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行述称，同意解除房屋买卖合同，现开发商已将贷款结清，现房屋贷款合同已经提前履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告、第三人进行了质证。对当事人提供的无异议的证据即认购书、收款收据、商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议、发票、个人住房（借用住房）借款合同及担保协议、银行客户专用回单、民事裁定书、起诉状、银行国内支付业务付款回单、个人贷款还款单、结清证明、收款凭据、郡原美村补充协议予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告与被告签订郡原地产（沈阳）小石城项目认购书（以下简称认购书），约定被告认购原告开发的小石城六期某楼2单元25层3号房屋，房屋总价款为309,219.00元，付款方式为签订认购书当日交付定金20,000.00元，首付款99,219.00元于5日内付清，余款210,000.00元于签订商品房买卖合同2个月内以商贷形式付清。当日，被告缴纳了购房定金20,000.00元。同日，原、被告又签订《郡原美村补充协议》，约定:被告付国江从原告沈阳华凌房地产有限公司处购买的上述房产总价款为331,266.00元，首付款为101,266.00元，付国江交纳20,000.00元定金抵首付款60,000.00元，并同时办理银行按揭手续，首付款余额部分，付国江只需要于2015年6月20日前一次性付款支付40,000.00元，其余首付款41266.00元直接减免。如付国江违约未能按时支付本次应还款项，付国江将不享受任何减免。如付国江未按本协议约定的时间，足额向原告方支付应支付款项，则付国江须向原告方支付总房款10%的违约金，同时赔偿原告方损失，每逾期一日还款，应向甲方支付总房款0.7%的赔偿金，并承担由此产生的一切违约及赔偿费用，违约金和赔偿金依次叠加计算，且甲方有权在不通知乙方的情况下单方解除商品房买卖合同，并有权向法院诉讼。2015年4月28日，原告沈阳华凌房地产有限公司与被告付国江签订了正式商品房买卖合同（已备案），合同约定由被告付国江向原告购买位于沈阳市东陵区红椿东路某号2－25－3号房屋一套，建筑面积56.53平方米，房屋总价款309,219.00元，被告于签订合同当日交齐首付款,自本合同签订之日起30日内以贷款形式付清余款,否则视为买受人逾期付款。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房所在楼宇经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时双方在商品房买卖合同补充协议中约定，如买受人没有如期支付房款或偿还银行贷款本息，买受人应按合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”之约定向出卖人承担违约责任。买受人采用银行按揭方式支付房款，自按揭银行放贷之日起至本合同所购商品房他项权证办出之日止，如因买受人没有如期偿还银行贷款本息，银行要求出卖人承担本合同所购商品房的担保责任，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除本合同，收回所售商品房另行出售，并要求买受人按本合同总房款的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括追偿所支出的各项费用）。原告（保证人）、被告（借款人）与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（贷款人，以下简称“邮政银行沈阳分行”）签订个人购房/购车借款及担保合同，约定：被告向邮政银行沈阳分行支行借款210,000.00元用于购买涉案房屋，借款期限240个月，自2015年5月9日至2035年5月9日，原告对该借款承担连带保证责任，对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、第三人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任至正式抵押登记手续办理完毕。借款合同签订后，第三人依约发放贷款，但被告未能按借款合同的约定按时偿还贷款本金及利息，故邮政银行沈阳市分行将本案原告及被告诉至法院，要求被告偿还贷款本金及利息，原告承担连带责任，为此，邮政银行沈阳市分行另行支出了诉讼费2,222.00元、保全费1,568.00元、邮寄费90.00元、公告费400.00元。后因原告代被告偿还了其剩余的贷款本金201807.25元、利息1061.84元及邮政银行沈阳市分行因诉讼支出的上述费用，故邮政银行沈阳市分行撤回对了本案原告及被告的起诉。现原告诉至法院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，撤销商品房买卖合同备案登记及注销房屋预抵押登记、赔偿损失并支付违约金。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告付国江经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告沈阳华凌房地产有限公司与被告付国江签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应按合同约定履行义务。原告及第三人已如约全面履行合同义务，被告付国江未能按借款合同约定及时足额偿还贷款本息，导致原告按照商品房买卖合同补充协议约定向第三人承担了担保责任，代替被告付国江向第三人赔偿利息等损失5341.84元，现原告依据原、被告在商品房买卖合同补充协议（附件四）中第2条的约定行使合同解除权并赔偿损失，符合约定，应予支持。原、被告双方在商品房买卖合同附件四中约定合同解除后按总房款的5%支付违约金，该约定合法、有效，被告付国江应按照该约定向原告支付违约金，即总房款309,219.00×5%＝15460.95元。协助撤销合同备案登记是被告在合同解除后的附随义务，故对原告的该项诉请本院予以支持；同时，原告已结清涉案房屋的贷款，故有权要求被告及第三人协助其注销房屋预抵押登记，故对该项诉讼请求，本院一并予以支持。关于原告请求被告给付逾期支付首付款部分的违约金与本案不是同一法律关系，本案中不予审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告沈阳华凌房地产有限公司与被告付国江于2015年4月28日签订的关于购买位于沈阳市东陵区红椿东路某号2－25－3号房屋的商品房买卖合同及合同补充协议于本判决生效后立即解除；二、被告付国江于本判决生效后五日内协助原告沈阳华凌房地产有限公司撤销商品房买卖合同备案登记；三、被告付国江、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决生效后五日内协助原告沈阳华凌房地产有限公司办理注销商品房预抵押登记；四、被告付国江于本判决生效后五日内赔偿原告沈阳华凌房地产有限公司经济损失5341.84元；五、被告付国江于本判决生效后五日内向原告沈阳华凌房地产有限公司支付违约金15460.95元；六、驳回原告沈阳华凌房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,176.00元，由原告沈阳华凌房地产有限公司承担828.37元，被告付国清承担347.63元；公告费800.00元，由被告付国江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝小丽审 判 员  隋 冰人民陪审员  金 丽二〇一七年六月二十四日书 记 员  王 玥