杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初1092号原告：杭州德嘉精致酒店管理有限公司，统一社会信用代码913301097909096725，住所地浙江省杭州市萧山区经济技术开发区市心北路299号。法定代表人：徐凤珍，董事长。委托诉讼代理人：郁立刚，浙江马杰律师事务所律师。被告：浙江尊诚信息技术有限公司，统一社会信用代码91330105682944729B，住所地浙江省杭州市拱墅区古运大厦5层504室。法定代表人：李毅，总经理。委托诉讼代理人：陈广荣，浙江丰原律师事务所律师。第三人：韩生祥，男，1972年3月11日出生，回族，户籍地青海省化隆县，现住浙江省杭州市萧山区。原告杭州德嘉精致酒店管理有限公司诉被告浙江尊诚信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员李乐音适用简易程序进行审理。在审理期间，本院通知韩生祥作为第三人参加本案诉讼。同年4月7日，本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郁立刚、被告委托诉讼代理人陈广荣、第三人韩生祥均到庭参加诉讼。各方当事人同意本案适用简易程序三个月审理期限届满后可以继续适用简易程序进行审理，故本案延长审理期限三个月，现已审理终结。原告杭州德嘉精致酒店管理有限公司诉称：2013年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告向原告租赁位于杭州市萧山区、面积约为150平方米的店铺作为经营使用，租赁期限为2013年12月6日至2016年12月5日止。合同约定第一年租金为240000元，以后每一年租金上涨百分之五；租赁期满被告应如期交还该房屋，如被告逾期归还，则每逾期一天被告应向原告支付日租金的两倍作为违约金。租赁合同到期后，被告未如约归还租赁房屋，后原告得知被告在未经原告同意的情况下，已私自将该租赁房屋出租给第三人。原告认为，被告在租赁合同期间私自将租赁房屋出租给第三人，并且在合同到期后拒绝交还租赁房屋的行为，已经严重损害了原告的合法权益。故起诉，要求：1、被告立即腾退租赁房屋；2、由被告支付自2016年12月6日起至判决确定偿付日止按日租金724.93元的两倍计算的违约金；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告浙江尊诚信息技术有限公司辩称：1、案涉房屋非原告所有，原告与杭州建伟实业有限公司（以下简称建伟公司）签订的合同到期日是2016年6月，而原、被告约定的租赁期限到2016年12月5日止，超过6月份部分的租赁是无效的。原告无权要求被告腾退房屋，故应该驳回原告的起诉。2、被告已经将房屋腾空，交付给建伟公司。现在未腾退的房屋不是被告，而是第三人韩生祥，因此本案的租金损失应该由第三人韩生祥承担。如果原告主体适格，亦应驳回原告对被告的诉讼请求。同时，原告主张的违约金过高。第三人韩生祥述称：第三人承租的时候无人告诉不能续租，第三人花了大量的金钱去装修，现在让第三人腾退，不能接受。第三人只想继续签订合同，继续租赁案涉房屋，故不同意腾退房屋。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被告之间的房屋租赁合同已经于2016年12月5日到期的事实。2、原告与建伟公司的《房屋租赁合同》两份、房屋续租申请书一份、房产证一份（复印件），欲证明案涉租赁房屋系建伟公司所有，原告向建伟公司租赁的事实。经质证，被告对证据1无异议，但认为签订合同时被告是和建伟公司的法定代表人联系，出租方为建伟公司而非原告。对证据2的真实性无异议，原告和建伟公司签订的第一份租赁合同截止日期是2016年6月10日，之后被告和第三人占有使用房屋，非房屋租赁关系，可以认为在2016年6月10日以后原告无权主张房屋的相关权利，应该由建伟公司向被告以及第三人主张权利。第三人对证据1无异议，认为系原、被告之间的合同，与第三人无关；对证据2，认为是建伟公司与原告之间的合同，与第三人无关。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、被告与第三人韩生祥的《房屋租赁合同》一份，欲证明被告在2015年12月22日将房屋转租给第三人韩生祥，租赁期限是到2016年12月5日止，系征得建伟公司法定代表人同意后签订的。2、函一份（打印件），欲证明被告再次通知要求第三人腾退房屋，并告知第三人被告已经收到法院的起诉材料以及原告主张的数额。经质证，原告认为原、被告之间的合同约定租赁期间不得擅自将房屋转租转让租借，原告在诉讼过程中才知道转租情况。对证据2无异议，认为被告在答辩的时候说被告已经将房屋腾退，但是函告中清楚写明因为房屋未腾退导致被告无法将房屋交还给原告。第三人韩生祥对证据1无异议；对证据2认为有收到过，但未看过。经审查，本院认为，原告提供的证据1、2和被告提供的证据1、2具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州市萧山区市心北路299号房屋一幢（建筑面积7597.64平方米）所有权人为建伟公司。2007年12月25日，建伟公司将上述房屋出租给原告，租赁期限自2008年1月1日至2016年6月10日止。2013年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将杭州市萧山区、面积约150平方米的店铺出租给被告，约定租赁期限从2013年12月6日至2016年12月5日止；租赁期间，承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借，如确需转租、转让或转借，应事先征得出租方同意；租赁期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权；租金每半年支付一次，提前一个月交纳下半年租金，第一年租金240000元，以后每一年租金上涨百分之五，第一次租赁时另支付押金10000元，免收10天装修；合同到期后终止或者以其他原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕，超出期限未清理的物资视同承租方放弃所有权；租赁期满被告应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金的两倍作为违约金。被告承租后经营手机店。2015年12月22日，被告与第三人韩生祥签订《房屋租赁合同》一份，被告将杭州市萧山区市心北路299号一楼北面2间面向市心北路，面积约50平方米的店铺出租给第三人韩生祥，约定租赁期限从2015年12月23日至2016年12月5日止，租金为100000元，另支付押金5000元，租金每半年支付，上半年租金于2016年1月1日前付清，下半年租金于2016年5月31日前付清。合同到期后终止或者以其它原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕，超出期限未清理的物资视同承租方放弃所有权，将由出租方处置。第三人韩生祥承租后经营兰州牛肉拉面店。2016年5月8日，原告向建伟公司提出房屋续租申请，双方于2016年6月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定建伟公司将市心北路299号一楼4间面向市心北路面积约150平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2016年6月11日至2017年6月9日止。2017年1月6日，原告向本院起诉要求被告腾退租赁房屋和支付违约金。同年2月26日，被告向第三人韩生祥发送函告一份，主要内容如下：你与我司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月5日到期，签订合同时我司已明确告知你房屋是我司从第三方租来的，到期时间为2016年12月5日，我司的全部腾退工作已经处理妥当，但你始终没有腾退，导致我司没有办法向房东交房。我司已收到法院传票，现再次通知你，请你在两天之内腾退房屋，将房屋原样交还给我司，并赔偿我司相应损失。现因你的原因导致我司不能向出租人交还房屋，出租人要求我司赔偿相关损失，所以，凡出租人要求我司赔偿的损失，都应当由你方来承担。若你仍然拒不腾退房屋，那么其他扩大的损失也都由你方全部承担。在审理期间，本院通知韩生祥为第三人参加诉讼。原告在庭审中变更诉讼请求，要求被告与第三人韩生祥腾退并归还给原告案涉四间房屋；由被告支付自2016年12月6日起至判决确定返还日止的逾期归还房屋违约金（按日租金724.93元的2倍计算）。本院认为：原、被告订立的《房屋租赁合同》成立并生效，合同双方应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。现合同约定的租赁期限已到期，原、被告间未续签房屋租赁合同，故被告负有腾房义务。被告将其承租的其中2间店面房（面积约50平方米）转租给第三人韩生祥，虽无证据证明转租时经过原告同意，但原告住所地在杭州市萧山区，对其楼下开设的兰州牛肉拉面店是明知的，但从未提出异议，视为认可被告的转租行为，故被告与第三人韩生祥的《房屋租赁合同》成立并生效，该《房屋租赁合同》已到期。目前，被告占有使用2间店面（约100平方米），第三人韩生祥占有使用2间店面（约50平方米），被告与第三人韩生祥均负有腾房义务，故原告要求两被告腾退并返还案涉房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。因被告未按期交还房屋，应向原告支付违约金。关于违约金，原告主张按合同约定每日724.93元的2倍计算，被告主张约定的违约金过高，本院认为原告损失在于房屋占有使用费损失，故原、被告约定的违约金过高，参照原、被告签订的《房屋租赁合同》及被告与第三人韩生祥签订的《房屋租赁合同》，本院酌情调整按每日800元计算违约金。因原、被告订立的《房屋租赁合同》约定“合同到期后终止或者以其他原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕”，故违约金应从2016年12月16日起算。被告辩称原告非案涉房屋所有权人，原告主体不适格，本院认为与被告签订《房屋租赁合同》的相对人系原告，原告系出租人，故原告主体适格，对被告的主张本院不予采信。被告辩称已将其使用的案涉两间店面腾空并交付给建伟公司，未提供相应证据，故本院不予采信。第三人韩生祥不同意腾退房屋的理由不足，本院不予采信。据此，依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下:一、浙江尊诚信息技术有限公司在本判决生效后十日内腾退并返还杭州德嘉精致酒店管理有限公司位于杭州市萧山区、面积约100平方米的店铺；二、韩生祥在在本判决生效后十日内腾退并返还杭州德嘉精致酒店管理有限公司位于杭州市萧山区、面积约50平方米的店铺；三、浙江尊诚信息技术有限公司在本判决生效后十日内支付杭州德嘉精致酒店管理有限公司自2016年12月16日起至判决确定的返还房屋日止的违约金（按每日800元计算）；四、驳回杭州德嘉精致酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如浙江尊诚信息技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，减半收取2662元，由杭州德嘉精致酒店管理有限公司负担1112元，由浙江尊诚信息技术有限公司负担1550元。原告杭州德嘉精致酒店管理有限公司、被告浙江尊诚信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  李乐音二〇一七年六月八日书记员  泮婷婷·??8?··??7?·