上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1115号原告：钱碧华，女，1987年8月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷子坚，上海普世律师事务所律师。被告：徐培，女，1967年7月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：竹民，上海市华诚律师事务所律师。第三人：ＸＸ，男，1971年6月15日出生，汉族，户籍地上海市崇明县。委托诉讼代理人：汤红兵，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：季晓希，上海市理诚律师事务所律师。原告钱碧华与被告徐培房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。经原告钱碧华申请，依法追加ＸＸ为本案的第三人。于2017年3月20日、2017年4月10日分别公开开庭进行了审理。原告钱碧华及其的委托诉讼代理人胡贤德、殷子坚、被告徐培的委托诉讼代理人竹民、第三人ＸＸ的委托诉讼代理人汤红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱碧华向本院提出诉讼请求：1.徐培继续履行《上海市房地产买卖合同》；2.徐培协助钱碧华办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋网签过户手续，并配合办理水、电、煤、有线电视过户手续；3.徐培向钱碧华支付逾期过户违约金，自2016年12月29日起至实际履行之日止，以125万为本金，按日万分之五计算。审理中，钱碧华撤回要求网签及要求支付逾期过户违约金的诉请，并明确要求徐培涤除上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室抵押权后协助钱碧华办理过户手续。事实和理由：2014年11月17日,经上海宏顺房地产经纪事务所公司居间，钱碧华向徐培购买上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并签订了《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋总价248万元，共分5次支付，最后一期房款应于系争房屋过户当日支付；由于系争房屋系动迁安置房，需满三年后方能转让、抵押，故约定2017年12月30日前办理过户手续。2014年11月18日，徐培将系争房屋交付给钱碧华。2015年2月，钱碧华装修完毕后正式入驻，期间钱碧华在居住的小区租赁了车位。2016年12月，钱碧华要求徐培协助办理系争房屋的过户手续，但徐培迟迟不予办理。后钱碧华才知悉徐培于2016年9月29日补办了房产证，并于2017年1月4日将系争房屋抵押给ＸＸ，债权金额为355万元。故钱碧华诉至本院，要求判如所请。徐培辩称，不同意钱碧华诉请，双方实际履行的系经过公证的借款合同，钱碧华支付的款项系借款，并非房款。因系争房屋为动拆迁房屋，在取得房地产产权证三年后才能出售，双方签订房地产买卖时，系争房屋尚不能进入市场流通，故双方签订的房地产买卖合同无效。第三人ＸＸ述称，与第三人ＸＸ无关，要求依法保护ＸＸ的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据上海市房地产买卖合同、钥匙收据、付款凭证、定金收据、房地产登记信息、转账凭证、公证书、房地产登记委托书、合同备案信息查询结果、证人证言等，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年11月17日，通过上海宏顺房地产经纪事务所公司居间介绍(房地产执业经纪人：陶某某，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX),就徐培向钱碧华出售系争房屋订立《上海市房地产买卖合同》，房屋转让价款248万元，建筑面积132.88平方米，双方同意，徐培于2014年11月18日前腾出系争房屋并通知钱碧华验收交接；双方确认，2017年12月30日，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。双方同意，自本合同签订后，双方或其一方均由权向房地产登记机构办理预告登记。双方还就违约责任约定了具体条款；同时补充条款(一)明确：“该房为动迁房，需房产证办理后满三年方可办理产权转让手续，双方一致同意再采用借款公证的形式规避可能的违约责任”；产权证最晚于2014年12月31日前交付钱碧华保管。双方约定，2014年11月17日，钱碧华向徐培支付定金3万元；2014年11月18日，钱碧华向徐培支付房款50万元；2014年11月30日前，钱碧华向徐培支付房款27万元；2015年2月28日前，钱碧华向徐培支付房款80万元；房屋产权过户当日，钱碧华向徐培支付房款88万元。2014年11月17日，双方签订了《钥匙收据》：兹收到业主徐培(房屋坐落于上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室，进户门钥匙8把、门禁卡3张，其他钥匙5把)。同日，钱碧华向徐培支付定金30,000元,见证方为上海宏顺房产经纪事务所。2014年11月19日，钱碧华向徐培转账500,000元；2014年12月1日，钱碧华向徐培转账270,000元；2014年12月26日，钱碧华向徐培转账200,000元；2015年1月9日，钱碧华向徐培转账100,000元；2015年2月2日，钱碧华向徐培转账500,000元。2016年5月15日，钱碧华向徐培转账50,000元。2014年11月20日，双方签订《借款合同》,约定徐培向钱碧华借款人民币80万元，借款期限为2014年11月20日起至2017年5月19日止。若实际放款日期与上述日期不一致的，则借款期限自乙方收到甲方借款之日起30个月。月利率为1.5%。借款利息自徐培在其账户中收到钱碧华借款之日按月(或按日)计息；钱碧华的收款账户：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，中国工商银行；徐培的收款账户;XXXXXXXXXXXXXXXXXXX,中国工商银行。2014年11月27日，上海市东方公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年12月1日，徐培委托钱碧华办理关于系争房屋如下事项：办理上述土地使用权、房屋所有权转移登记事宜；领取房地产权证及初始密码凭证。2015年1月6日，系争房屋登记至徐培名下，房地产权证号：徐XXXXXXXX**号，并由钱碧华领取和保管2015年2月2日，双方签订《借款合同》,约定徐培向钱碧华借款人民币80万元，借款期限为2015年2月2日起至2017年8月1日止。月利率为1.86%。借款利息自徐培在其账户中收到钱碧华借款之日按月计息。2015年2月2日，上海市东方公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年9月29日，经权利人申请，上海市徐汇区房地产登记中心向徐培补发了系争房屋的房地产权证，房地产权证号：徐XXXXXXXXXX。2016年12月28日，第三人ＸＸ与徐培签订了《房产抵押合同》，徐培向ＸＸ借款355万元，以系争房屋作抵押，借款期限共计13个月。2016年12月28日，上海市黄浦公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。现ＸＸ为系争房屋的抵押权人，债权数额3,550,000元,期限从2016年12月27日至2018年1月26日，受理日期为2016年12月29日，核准日期为2017年1月4日。审理中，本院至系争房屋进行现场勘验：系争房屋现在为居家装修，由钱碧华及其家人居住。2017年4月1日，上海市房地产交易中心向上海市徐汇区人民法院出具《合同备案信息查阅结果》：截止到2017年3月31日，坐落于龙吴路XXX弄XXX号XXX室的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案，备案情况如下：1，经纪机构名称：上海宏顺房地产经纪事务所；2，网上合同信息备案日期：2017年1月6日；3，卖售人：徐培，买受人：钱碧华。审理中，钱碧华申请系争房屋交易的经办人刘红伟到庭作证，刘红伟称，钱碧华与徐培就系争房屋系买卖关系，借款合同系为保障钱碧华的利益，钱碧华向徐培支付的款项系房款并非借款。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案当事人的争议焦点在于：一、钱碧华与徐培之间就系争房屋是否存在买卖合同关系？二、钱碧华要求徐培协助办理过户手续是否可以支持？本院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：根据本案所查明的事实，系争房屋系徐培动迁安置取得，签约当时该房屋尚未取得房地产权证。2014年11月17日，钱碧华与徐培就系争房屋首先签订的是房地产买卖合同，约定了房屋买卖的有关要素，同时在补充条款(一)约定：“买卖合同也约定系争房屋为动迁房，需房产证办理后满三年方可办理产权转让手续，双方一致同意再采用借款公证的形式规避可能的违约责任”。双方签约后，徐培将系争房屋交付给了钱碧华，并由钱碧华装修入住，徐培从未提出过异议，双方对于房屋何时返还，返还时装修如何补偿则均未做出过约定；钱碧华入住系争房屋后还办理了房屋入住手续，并支付了其他费用，该些费用如何返还或结算，双方亦均未在合同中予以约定。签约时，系争房屋尚未取得产权证，亦在禁售期内，双方之间以签订借款合同的形式以规避就动迁房签订买卖合同可能的风险，并实现房屋买卖目的的意见，符合当时普通民众的惯常心理。后徐培又向钱碧华出具领取产证以及密码的委托书的行为,以及系争房屋交易的经办人刘红伟的证言亦予以印证。综上，双方之间就系争房屋实为买卖合同关系，当属正确。徐培主张双方之间系借款关系，与事实不符,本院不予采信。关于第二项争议焦点：合同经双方自愿缔结并依法生效后，双方均应秉承互相信赖、诚实信用的原则履行合同义务。根据合同约定，双方需产证办理后满三年，方可办理产权转让手续，主要是基于国家对动迁房过户的限制，现系争房屋已开放过户。同时，徐培在系争房屋已经出售给钱碧华后，明知自己有协助过户的义务，仍将系争房屋抵押给第三人，且抵押期限超过约定的过户期限，明显违背了诚实守信的行为规则，使钱碧华对徐培的履约信用产生怀疑，钱碧华根据现有情势有理由相信毁约风险的客观存在，从而侵害其权利。钱碧华有权要求徐培及时履行买卖合同。审理中，钱碧华撤回网签以及逾期协助办理过户手续违约金的诉请，系其自主意思表示，于法无悖，本院予以准许。钱碧华同意过户之日支付尾款83万元，系自主意思表示，于法无悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决如下：一、钱碧华与徐培继续履行双方就上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、徐培应于本判决生效后涤除与第三人ＸＸ关于上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押，并在抵押登记全部被注销之日起三十日内协助钱碧华办理上述房屋的过户手续，将该房屋房地产权利登记至钱碧华名下；三、钱碧华于办理上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续之日支付徐培购房款余款830,000元；四、在上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至钱碧华名下之日起十日内徐培协助钱碧华办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,050元，保全费4,670元，由徐培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴裕华二〇一七年六月二日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。