北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民初字第16847号原告：李久成，男，1979年5月29日出生。原告：沈吉俊，男，1963年10月1日出生。二原告委托诉讼代理人：赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：赵竹林，北京市中迈律师事务所实习律师。被告：张玉飞，男，1970年6月21日出生。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。原告李久成、原告沈吉俊与被告张玉飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李久成、原告沈吉俊的委托诉讼代理人赵小峰及赵竹林、被告张玉飞的委托诉讼代理人陈珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李久成、原告沈吉俊向本院提出诉讼请求：1.确认原告沈吉俊与被告张玉飞2010年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告张玉飞给付原告李久成拆迁补偿款和拆迁补助费共计700365元及利息（利息以700365元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月30日至实际给付之日）；3.判令被告张玉飞承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年4月3日，原告李久成借用沈吉俊之名与被告张玉飞签订房屋租赁合同，原告李久成、原告沈吉俊与被告张玉飞在签订该房屋租赁合同时，原告李久成、原告沈吉俊与被告张玉飞都知道出租方是被告张玉飞，承租方是原告李久成，原告沈吉俊也明确表明该房屋租赁合同的承租人是原告李久成。原告李久成、原告沈吉俊在合同中约定，由原告李久成、原告沈吉俊承租北京市大兴区西红门四队养殖地德力西街10号院（以下简称：10号院），年租金90000元，第5年递增5%，租期20年，从2010年4月18日至2030年4月17日。房屋租赁合同签订后，被告张玉飞向原告李久成交付租赁标的，原告李久成按期向被告张玉飞支付租金。2014年4月，西红门镇政府通知涉案租赁房屋要进行拆迁，2014年4月底涉案房屋停水停电，2014年10月20日，涉案租赁房屋被相关部门拆迁，被告张玉飞在2014年11月底已经领取了全部的拆迁款。原告李久成在涉案租赁房屋拆迁过程，按合同约定履行了相应的义务，但涉案租赁房屋被拆迁后，被告张玉飞不按合同约定向原告李久成支付拆迁款，原告李久成多次向被告张玉飞要求支付拆迁款，或者用原告李久成与被告张玉飞另一处房屋租赁合同的租金冲抵，但被告张玉飞拒不履行。为维护原告李久成、原告沈吉俊合法权益，特向法院起诉，请法院依法裁判。被告张玉飞辩称，不同意原告李久成、原告沈吉俊的诉讼请求，原告李久成、原告沈吉俊的主张缺乏事实和法律依据，且其利息也没有相关的法律可以支持，所以请求法院依法驳回原告李久成、原告沈吉俊的诉讼请求，被告张玉飞已经将房屋的装修补偿及搬迁补偿支付给了原告李久成转租的实际使用人赵恒，故该100000元应当在本案中进行折抵。本院经审理认定事实如下：2010年4月3日，原告沈吉俊作为乙方与甲方被告张玉飞签订房屋租赁合同，合同约定被告张玉飞将位于北京市大兴区西红门四队养殖地德力西街10号院出租给原告沈吉俊，租期20年，即2010年4月18日至2030年4月17日止，该房乙方作为商住、办公、仓储。租金为每年90000元，租金交纳方式为年交，即一次性交清本年度租金，提前1个月交纳下年度租金，每5年递增5%至合同结束。原告李久成主张其为上述房屋的实际承租人，并提供由原告沈吉俊签字的关于权利义务的说明1份予以证明，该证明中载明：一、在2010年4月3日签订的10号院房屋租赁合同，实际的承租人是李久成。二、在10号院房屋租赁合同的履行过程中，承租人的权利与义务一直是由李久成承担。三、沈吉俊在10号院房屋租赁合同中只是名义的承租人，不享有任何基于10号院房屋租赁合同所产生的权利与收益，也不承担相应的义务。四、沈吉俊不会以任何方式主张基于10号院房屋租赁合同中属于承租人的权利与收益。被告张玉飞表示认可原告李久成为房屋租金的实际交纳人。2012年11月6日，原告李久成与案外人赵恒签订协议书，约定将10号院出租给案外人赵恒使用，租赁期限为2010年4月8日至2030年4月7日。原告李久成主张涉案房屋由其加建并装修后，实际于2012年交付案外人赵恒承租使用。经询问，涉案房屋并未取得规划许可等合法建设手续。2014年4月，涉案房屋收到拆除腾退通知，同年5月份，涉案房屋停水停电。原告李久成主张被告张玉飞未通知其10号院拆除腾退时间，致使拆除腾退期间原告李久成未到场参与，直至其回10号院查看房子才得知房屋已被拆除，被告张玉飞仅与案外人赵恒达成合意使其腾退房屋后即展开拆除腾退工作。在本案审理过程中，原告李久成、原告沈吉俊向本院递交了调查取证申请书，请求本院向“北京市大兴区西红门镇人民政府与西红门工业大院拆除腾退指挥部”调取10号院拆除腾退的所有文件材料。本院调取了腾退补偿协议、租赁合同、解除合同、房屋产权确认书、评估报告及入户清登单、被腾退身份证复印件、补偿价格明细表、北京市企业信用信息网信息查询单、营业执照正副本、税务登记证正副本、承诺、经营证明、腾退人无违章承诺、拆除完毕验收通知单、交房通知单等；其中腾退补偿协议为大兴区西红门镇第肆村村民委员会与被告张玉飞签订，签订日期为2014年10月19日。该协议书中的腾退补偿款已由被告张玉飞领取。在拆除完毕验收通知单上载明：西红门四村（工业大院）被腾退人张玉飞腾退地址德力西街10号已于2014年11月3日拆除完毕。原告李久成、原告沈吉俊主张原告沈吉俊与被告张玉飞于2010年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效，并主张10号院拆除腾退材料中所载的2009年后面积为501.61m2的房屋系原告李久成加建并装修，要求被告张玉飞给付其该部分房屋拆除腾退所得的房屋重置成新补偿款168804元，另主张其增建10号院二层房屋时对一、二层整体进行了装修，并提供装修材料票据予以证明，据此要求被告张玉飞给付其装修、附属物及设备补偿款113681元，且主张拆除腾退时被告张玉飞已将10号院出租给原告李久成，被告张玉飞并未在10号院实际经营，10号院拆除腾退所得的搬迁补助费57076元及提前搬家奖励费228304元应由被告张玉飞给付原告李久成，同理，对停产停业综合补助费265000元要求与被告张玉飞各分得一半，以上款项总计700365元，并主张被告张玉飞按照中国人民银行同期贷款利率支付其自2014年11月30日起至实际给付日止的利息。被告张玉飞认可2009年后的房屋非其所建，但不同意原告李久成的主张，并主张因拆除腾退时发现10号院当时的实际使用人为案外人赵恒，为配合腾退工作顺利进行，遂其与案外人赵恒于2014年10月20日签订协议书约定由其代原告李久成给付案外人赵恒一次性补偿款100000元，主张该费用应从本案中抵扣，并主张原告李久成房租交至2014年5月17日，实际使用房屋至2014年11月3日，要求原告李久成支付此期间的占有使用费，亦应从本案中抵扣，至于停产停业综合补助费，是给以被告张玉飞为经营者的北京西红门鸿源涂料厂的经营损失，原告李久成主张的利息缺乏法律依据，均不同意给付。经查，10号院共获得腾退补偿款1336309元，共分为两部分构成，第1部分为房屋腾退补偿款785929元，其中房屋重置成新价672248元（2006年前建筑面积为530.84m2的房屋重置成新价441907元；2006-2009年间建筑面积为109.07m2的房屋重置成新价61537元；2009年后建筑面积为501.61m2的房屋重置成新价168804元，系按照60%进行的补偿），装修、附属物及设备补偿款113681元；第2部分为腾退补助费550380元，其中搬迁补助费57076元，一次性停产停业综合补助费265000元（该费用系对以被告张玉飞为经营者，经营场所为北京市大兴区西红门镇四村同华路东工业大院（京开路东侧），经营面积为530m2的北京西红门鸿源涂料厂，按照500元/平方米进行的补偿），提前搬家奖励228304元。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、房屋租赁合同、协议书、出库单、销售单、收据、发货单、送货单、腾退补偿协议、租赁合同、解除合同、房屋产权确认书、评估报告及入户清登单、被腾退身份证复印件、补偿价格明细表、北京市企业信用信息网信息查询单、营业执照正副本、税务登记证正副本、承诺、经营证明、腾退人无违章承诺、拆除完毕验收通知单、交房通知单复印件等证据在案佐证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告张玉飞出租的10号院并无合法的规划审批手续，故其与原告沈吉俊所签订的房屋租赁合同依法属于无效合同。原告沈吉俊为本案房屋租赁合同的相对方，但结合双方当事人的陈述及相应证据，对原告李久成的其为本案租赁合同承租方的实际权利义务人的主张，本院予以采纳。对原告李久成、原告沈吉俊要求确认原告沈吉俊与被告张玉飞于2010年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效的主张，本院予以支持。对原告李久成要求被告张玉飞给付其2009年后建成房屋的重置成新补偿款168804元的主张，结合双方当事人的陈述及本案的证据，对其该项主张，本院予以支持。对原告李久成要求被告张玉飞给付其装修、附属物及设备补偿款113681元的主张，因被告张玉飞于拆除腾退时未通知原告李久成到场确认装修、附属物及设备归属情况，亦未提交任何证据证明其对房屋进行装饰装修的情况，应由其承担相应的不利后果，故对原告李久成的该项主张，本院予以支持。对原告李久成主张的搬迁补助费及提前搬家奖励费，因其非10号院所有人，亦非搬迁时实际承租人，亦未积极配合拆除腾退工作，对其该两项主张，本院均不予支持。对原告李久成主张的停产停业综合补助费，因该补助费的补偿对象明确为被告张玉飞所经营的北京西红门鸿源涂料厂，遂对原告李久成的该项主张，本院不予支持。对原告李久成主张的利息，于法无据，本院不予支持。对被告张玉飞要求于本案中抵扣其支付案外人赵恒100000元补偿款的主张，因案外人赵恒非本案租赁合同的相对方，本院于本案中不予处理，对其该项抗辩本院不予采纳。被告张玉飞要求原告李久成支付其2014年5月17日至2014年11月3日占有使用费并于本案中抵扣的主张应属反诉，鉴于其未在本案中明确提出反诉，对其该项主张本案不予处理，当事人可于另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告沈吉俊与被告张玉飞于二〇一〇年四月三日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张玉飞于本判决生效后十日内给付原告李久成房屋重置成新补偿款十六万八千八百零四元、装修、附属物及设备补偿款十一万三千六百八十一元，共计二十八万二千四百八十五元；三、驳回原告李久成、原告沈吉俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千八百四十元，由原告李久成、原告沈吉俊负担七千三百零三元（已交纳），由被告张玉飞负担五千五百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶代理审判员  刘更超人民陪审员  梁跃海二〇一七年六月二十四日书 记 员  陈鹏廷