昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初8099号原告：杜正印，男，1976年3月8日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市，被告：云南硕方网络科技有限公司，住所：云南省昆明市经开区顺通大道**云南航检科技中心********。法定代表人：李艳丽，系该公司执行事。委托诉讼代理人：张政委，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南锡业房地产开发经营有限公司，，住所：云南省昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**法定代表人：李师勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：师微，女，1976年6月22日出生，汉族，云南省个旧市人，系云南锡业房地产开发经营有限公司法务部副科长，特别授权代理。委托诉讼代理人：董舒婷，女，1993年11月19日出生，汉族，云南省昆明市人，系云南锡业房地产开发经营有限公司法务专员，特别授权代理。原告杜正印与被告云南硕方网络科技有限公司，第三人云南锡业房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告杜正印、被告云南硕方网络科技有限公司的委托诉讼代理人张政委、第三人云南锡业房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人师微、董舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜正印向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租房定金10万元，违约金1万元，并从2015年12月10日起以10万元为基数，按照月息3%的利息支付原告利息至本息结清为止（从2015年12月10日截止2017年12月10日利息为72000元）；2、判令被告支付原告因被告违约造成了经济损失195000元(品牌加盟费12万元，保证金5万元，家具定金2.5万元)；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年12月10日与被告签订了一份厂房租赁合同，该厂房位于昆明市盘龙区穿金路煤机厂内，按照被告要求原告支付了定金10万元人民币，合同约定一个月内交付厂房给原告用于餐饮经营。随之，原告确定了经营品牌，支付了“小二郎火锅店”加盟费及保证金共计17万元，定购了家具7.5万元(现已退回5万元)到约定了交房时间后发现被告再次将该厂房转租给他人(红砖厂房有限公司），并连人带办公室一起消失，开始逃匿找不到人，电话声称一直在外地，直到现在不予解决。后经原告深入调查得知,被告从云锡地产煤机厂分公司承租了该厂房，合同内明确规定不许转租，不许经营餐饮，用途仅限于电商开发,而被告隐瞒了原告和产权方云锡地产，实施了以上行为，云锡地产得知后，于2016年7月22日以违反合同约定将被告起诉至贵院（盘龙区人民法院情况属实后得到贵院支持,并做出了判决（2016）云0103民初4716号将该厂房全部收回。给原告造成了以上经济损失，请求法院依法判决。被告云南硕方网络科技有限公司辩称：第一，被告愿意退还原告意向保证金10万元；第二，因原被告所签订的协议系意向协议，且被告没有违约，对于原告的其他诉讼主张被告不应当承担。第三人云南锡业房地产开发经营有限公司辩称，原、被告双方之间他们签订的事实我方没有意见，但是因为原被告双方之间所签订的这些协议是在第三人不知道的情况下签订的，双方之间相互约定我方是不知情的。因为被告擅自转出，我方对被告的行为已经向贵院经申请过一次诉讼。我方对双方所签订的云锡煤机厂厂区场地合作经营意向协议不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《家具购销合同》及收据，未有原件，本院不予采信；2、原告提交的《小二郎加盟协议书》及收据，与本案有关联性，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2015年12月10日，原告与被告签订《云锡煤机厂厂区场地合作经营意向协议》，约定被告将煤机厂大门口1号场地约1000平方米租赁给原告作为园区配套餐饮服务区，实际面积进场后按实际测算面积签署合同，场地租金按15元/每平方米核算，合同期限一年一签,原告保证自2012年12月10日起一个月内向被告支付100000元作为意向保证金，合同签署时可冲抵租金。任何一方违反合同，或者违反诚实信用原则致使合同无法履行的，无论是否给对方造成损失，都应当向对方支付服务费用总金额10%作为违约金。2015年12月25日原告向被告支付租房保证金100000元，被告向原告出具相应收据。2015年12月16日，原告与昆明小二郎火锅店签订《小二郎加盟协议书》，约定原告一次性向昆明小二郎火锅店支付120000元加盟费和授权费（加盟授权期限是3年，从2016年1月1日起至2019年1月1日止），以及50000元保证金（若原告未违背协议内容，则昆明小二郎火锅店在原告结束加盟连锁经营6个月后，退还原告）。2015年12月16日原告向昆明小二郎火锅店支付加盟费120000元及保证金50000元，昆明小二郎火锅店向原告出具相应的收据。经审查，2015年第三人与被告签订《煤机厂厂区场地租赁合同》，约定第三人将煤机厂厂区场地（面积月19833平方米）出租给被告用于电商文化产业园区，租金按每月4.5元/平方米计算，租赁期限从2015年10月15日起暂以1年计算租赁期限。租赁期间被告不得改变租赁物的用途及经营范围，只能经营与电商有关业务，将场地转租给第三人或其他租户交换场地的，应当先征得第三人的书面同意。2016年7月22日第三人对被告及案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司向昆明市盘龙区人民法院提出诉讼，要求：1、解除《煤机厂厂区租赁合同》；2、请求被告及案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司搬出租赁场地，恢复原状返还租赁场地；3、判令被告支付违约金9486.9元以及相应的房屋占用费。昆明市盘龙区人民法院于2016年10月12日作出（2016）云0103民初4716号判决，判决：1、确认第三人与被告签订的《煤机厂厂区阻力合同》于2016年6月30日解除；2、被告及案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司与本判决生效之日起两个月内将合同涉及场地及厂房恢复原状腾还第三人；3、被告向第三人支付违约金9486.9元；4、告及案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司向第三人支付从2016年7月1日起至实际腾还场地之日止按照每月89248.5元计算的场地占用费。判决后，案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司向昆明市中级人民法院提出上述，在二审过程中，案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司申请撤回上诉，昆明市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）云01民终7048号民事裁定书：准许案外人云南红砖厂文化创意产业园有限公司撤回上诉，一审判决书于裁定书送达之日发生法律效力。再查，坐落于昆明市穿金路**土地原系昆明煤矿机械总厂为土地使用者，第三人于2012年8月31日通过拍卖方式以18050000元取得昆明煤矿机械总厂破产财产，并做了拍卖临场监督。本院认为：双方的争议焦点1、原、被告签订的《云锡煤机厂厂区场地合作经营意向协议》的性质是什么？2、被告的转租行为是否构成违约？若构成违约，则原告享有哪些请求权以及相应的法律后果？针对第一个争议焦点，本院认为，预约合同是指当事人之间约定将来订立一定的合同的合同，预约与本约相比，以将来当事人间应在缔结一定之合同为内容，通常当事人依约约定所负义务为行为义务，可能为订约至义务或再为磋商之义务，而非特定给付特定物之义务。可以看出，一方面预约合同具有独立存在的可能与必要，其并非本约的同一或从属性协议；另一方面预约合同与本约合同具有内在的密切关联，预约会在一定程度上约束本约之缔结及影响本约之内容。在本案中，原、被告签订的《云锡煤机厂厂区场地合作经营意向协议》的性质应当从以下方面认定：一是，合同中是否包含将来另行签订本约的条款，在原、被告签订的合同中约定双方共同商议后以执行文件的形式签署后作为合同附件执行和存档，未有另行签订本约的条款；二是，预约中条款是否包含本约合同主要内容和必要条款，在原、被告签订的合同中约定了租赁场地的位置、面积、租金标准、意向保证金、双方权利义务、违约责任等合同具备主要内容和必要条款；三是，在原、被告签订的合同中未有明确约定双方之后另行磋商租赁事宜等预约合同具备的条款，故原、被告签订的《云锡煤机厂厂区场地合作经营意向协议》属于本约合同，只是在合同约定的租赁内容上不明确，对于被告代理词中的观点，本院不予采信。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，第三人与被告签订的《煤机厂厂区场地租赁合同》明确约定，承租人将场地进行转租的应当取得出租人同意，而被告未经第三人同意将场地转租给原告，被告的行为违反了《煤机厂厂区场地租赁合同》的约定，对于场地的出租人第三人而言，可以解除合同，对于场地的次承租人原告而言，可以要求被告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因作为承租人的被告违约，致使作为出租人第三人解除合同，原告作为次承租人可以要求被告返还支付的意向保证金、损失、违约金。1、对于意向保证金，因在庭审中双方确定租赁场地原告未使用过，故被告应当退还原告100000元意向保证金；2、对于原告的损失，原告提供相应的加盟协议及收据来予以证明，原告支付的120000元加盟费以及50000元的保证金，对此，本院认为，其中120000元的加盟费系三年的加盟费，其性质是根据加盟合同时间来认定，不能认定为本案中的损失；其中50000元的保证金，因其性质为原告加盟过程中的履约保证金，若原告履行加盟协议内容，则保证金待条件成就后可以退还原告，但本案中原告未履行的原因系被告导致非原告自身导致，故50000元可作为原告的损失，该损失本院予以支持；3、对于违约金，被告明知转租需要经过第三人同意，却未经第三人同意将场地进行转租，应当承担相应的违约金，在庭审中，原告明确要求违约金为同期同类银行贷款利率，故被告应当向原告支付以100000元为本金，从原、被告合同无效之日起（系第三人与被告签订合同解除之日）至实际清偿之日，按照中国人民银行同期同类贷款计算的资金占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第二百二十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告云南硕方网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜正印退还意向保证金100000元；二、被告云南硕方网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜正印支付损失50000元；三、被告云南硕方网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜正印支付以100000元为本金，从2016年7月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用费；四、驳回原告杜正印的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6955元，由被告云南硕方网络科技有限公司承担3477.5元，由原告杜正印承担人民币3477.5元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  张世明人民陪审员  杨继炜二〇一七年六月二十一日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐