上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初3377号原告：上海潮野木业有限公司。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：严业周，上海业周律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永琪，上海业周律师事务所律师。被告：上海梦旭机械有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：龚某某。原告上海潮野木业有限公司与被告上海梦旭机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序。并于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告上海潮野木业有限公司的委托诉讼代理人孙永琪，被告上海梦旭机械有限公司的委托诉讼代理人龚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海潮野木业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金、物业费及电费合计人民币（以下币种相同）54,650元；2、判令被告以本金54,650元为基数从2015年9月29日起至判决生效之日止，以同期银行贷款利率计算，支付迟延租金的利息。事实与理由：2013年4月8日，被告向原告租赁位于闵行区×镇×街坊×丘的厂房，租期自2013年4月20日起至2016年4月20日止。租赁期限届满后，由于双方未能就租金达成一致，原告多次要求被告按期搬出，但被告直至2016年8月19日才搬出，但未支付租金、物业费及电费。虽经原告多次催要，但被告拒不支付。原告认为，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼。被告上海梦旭机械有限公司辩称，原告要求被告支付租金、物业费及电费与事实不符，双方在合同到期前已经达成续签的口头协议，如果没有达成续签协议原告应该提前告知。在2013年4月份，被告和房东张某某签订了1,060平方米的厂房租赁合同，在2014年10月份政府强行拆迁，使得被告的车间大面积减少。被告和原告张某某先生协商，双方条件基本达成，但在没有形成书面协议之时，当地居民封堵厂区大门，使得被告车辆不能随意出入，使得院内四个单位无法正常生产。被告通知张某某进行解决，但是对方不予理睬，封门的理由是厂区的噪音影响居民的生活。且在租赁期间发生过多次类似的情况，由于这些原因，没有提前2个月敲定合同，在4月初口头形成协议，准备签拟合同，但在2016年4月9日消防、环保、安监进行大检查，由于当地居民堵门和举报造成，当时无法续签协议，被告接受整改。在此期间，租赁合同是否续签，生产能否进行不确定，被告的零部件不能承揽造成了很大的损失，故此期间的租赁费、物业费不能按照正常租赁期间计算。协商整改完以后，在续租问题达成协议，跟环保、消防部门、市场部门等厂区内的整改被告已经完成了，厂区外的整改要跟房东协商，环保局说此地是上海的水源地不能经营生产，必须搬离，无奈被告寻找厂房，在2016年7月1日被告和奉贤区的房东达成协议。遂被告跟原告房东张某某协商押金退还的问题，但是原告不肯退还，彼此发生口角，但是政府要求搬走，被告在8月19日正式搬离。原告未退还我们押金。我们接到搬离通知书是在7月16日，对于原告诉状有很多不相符的事实阐述，所以不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告系座落于上海市闵行区×镇×街坊×丘房屋的权利人。2013年4月8日由原告作为房屋持有人（协议甲方），被告作为承租人（协议乙方）签订《租赁协议书》一份，协议书约定：一、租赁厂房地理位置与面积：×镇×街坊×丘，厂房一栋建筑面积：544.34平方米，总价为每年180,000元，第一年租金为180,000元，第二年租金为180,000元，第三年租金为190,000元。二、租赁期为三年，国家规划除外（如国家规划征用该土地及厂房，双方租赁期可随之变化至征用为止，提前中止协议）；三、租赁付费方式：已付20,000元押金，合同期满后退还。从2013年4月20日起至2013年10月19日为第一次，付90,000元。第二次2013年10月20日付90,000元，至2014年4月19日止。第三次2014年4月20日付180,000元，至2015年4月19日止。第四次2015年4月20日付190,000元，至2016年4月20日止。合同终止，续签价格另议。乙方不得拖延交费，若发生拖延情况，甲方立即中止协议，停电断水。四、除外责任：甲乙双方约定，若国家或地方政府各部门规划征用该出租场所，双方均应服从大局，接到征用通知后，甲方通知乙方必须在二个月内搬离出厂房，但乙方必须无条件配合政府新的拆迁及新的规定，拆迁所得的搬家费及其他损失费都归甲方，甲方承担赔偿乙方二个月租金作为拆迁搬家及人工补偿损失费。到此协议终止；五、经营管理权：乙方享有一切合法经营自主权，甲方不予干涉。六、物业管理费每月800元；七、租赁期满收回，本协议期满若乙方需续租，应提前二个月与甲方协商，租金另议；八、租赁期间，乙方如改建等需要，经甲方同意后方可施工，租期后，必须恢复原样；九、水电设施：甲方保证50千瓦给乙方供电，提供自来水水源。水电齐全，同时乙方应按约交纳水电费；……十二、违约责任：任何一方违约都应负违约责任，特殊情况除外（如协议书的第四条）。没有特殊情况，甲方中途不可收回厂房，乙方不可中途退租。乙方如不按时交租金，每天应承担全年租金的3%的滞纳金，如不交甲方有权停电关厂，一切损失由乙方自负。2016年9月29日原告以邮寄方式向被告发出通知书载明：被告现已拖欠原告厂房租金和物业费、电费，至今未交即4月20日至8月19日止（4*15,833=63,330）元整，物业费：7个月未交，即7*800=5,600元，电费5,720元，合计74,650元。冲掉已付押金20,000元，应付总欠款54,650元，请尽快把欠款交来。否则发生后果被告负责。2016年9月30日B公司出具收据载明：收到原告代垫被告电费，共计5,720元。另查明，被告与案外人A公司于2016年7月1日签订《厂房租赁合同》一份，由被告承租案外人A公司的自有房屋700平方米，租赁地址位于上海市奉贤区×镇×路×号，租用时间从2016年7月1日开始至2019年7月1日，厂房每年租金200,000元。再查明，被告于2016年8月19日搬离涉案厂房。以上事实，由原告上海潮野木业有限公司提供的证据：1、涉案厂房的房地产权证一份；2、2013年4月8日原、被告签订的《租赁协议书》一份；3、2016年9月29日原告邮寄给被告的通知书一份、国内挂号信收据一份；4、2016年9月30日B公司出具给原告的收据一份、代收电费的收据一组、2016年8月19日被告搬离×镇×街坊×丘厂房所签字确认的水、电抄表数字、被告搬离厂房的出门确认单一份；被告上海梦旭机械有限公司提供的证据：1、行政处罚决定书一份、消防监督检查意见通知书一份、环保、消防、安监的告知书一份；2、2016年7月16日的环保告知书一份；3、租赁协议书两份；4、付款的证明一组。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议书的约定全面履行各自的合同义务。依据协议书的约定，租期至2016年4月20日到期，而双方并未能就租赁合同的续租事宜达成一致。对于租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。嗣后，被告于2016年8月19日搬离了涉案厂房，但是其仍拖欠实际搬离之前的部分租金、物业费、电费，在扣除被告已支付的押金20,000元后，被告尚有54,650元的费用未能及时支付给原告，被告的行为显然构成违约，原告主张要求被告支付拖欠的上述费用有事实及法律依据。另由于被告的违约行为，依据合同针对逾期付款的约定，原告有权主张要求被告承担违约责任，然原告从2015年9月29日主张计算利息损失有所不妥，对此本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告上海梦旭机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海潮野木业有限公司租金、物业费、电费合计54,650元；二、被告上海梦旭机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海潮野木业有限公司以54,650元为本金，自2016年8月20日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计583.13元。由被告上海梦旭机械有限公司负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告上海潮野木业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方不支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。