福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初1701号 原告（反诉被告）：张剑伟，男，汉族，1985年11月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴文兴、罗超英，福建远东大成律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：罗沔贤，男，汉族，1962年8月13日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：刘医珍，女，汉族，1964年2月14日出生，住福建省福州市鼓楼区。 共同委托诉讼代理人：高建平、范景峰，福建亚太天正律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）张剑伟与被告（反诉原告）罗沔贤、刘医珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张剑伟及其委托诉讼代理人吴文兴，被告（反诉原告）罗沔贤及其与刘医珍的共同委托诉讼代理人高建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张剑伟向本院提出诉讼请求：1.确认罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力；2.判令罗沔贤、刘医珍继续履行《房屋买卖合同》、《交易服务合同》；3.判令罗沔贤、刘医珍交付位于福州市仓山区产并办理过户手续。 事实和理由：张剑伟与罗沔贤、刘医珍于2016年3月4日签订《房屋买卖合同》《交易服务合同》及《交易程序》，约定：罗沔贤、刘医珍将位于福州市仓山区产，面积197.59平方米，以总价210万元出售给张剑伟。合同签订后，张剑伟支付了11万元履约保证金。此后，由于罗沔贤、刘医珍未能按照《交易服务合同》第6.1条约定，同意张剑伟指定产权人办理相关房屋过户手续，导致合同无法进一步履行。 2016年4月24日，罗沔贤、刘医珍以张剑伟违约将本案争议提起诉讼，并主张张剑伟支付违约金11万元。福州市鼓楼区人民法法院受理后认为罗沔贤、刘医珍未提交张剑伟违约的证据，且诉讼请求不明，于2016年11月2日作出（2016）闽0102民初3070号民事判决，驳回罗沔贤、刘医珍的诉讼请求。此后，罗沔贤、刘医珍仍未履行该合同，于2016年11月份向张剑伟发出《解除合同告知函》。 张剑伟认为，罗沔贤、刘医珍违反合同约定，拒绝其指定产权人办理房屋过户登记手续，且由于二手房买卖市场房屋价格上涨，罗沔贤、刘医珍拒绝履行该合同，违反了诚实信用原则，也违反了《合同法》的相关规定。故张剑伟为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判决。 罗沔贤、刘医珍辩称，双方于2016年3月4日签订《房屋买卖合同》，罗沔贤、刘医珍依照合同约定于2016年3月23日取得房产证、于2016年3月23日结清贷款并于2016年3月23日将房产证、土地证交给中介。依据《商业按揭款交易程序》约定，张剑伟需于2016年3月18日前与银行签订贷款合同并支付首付款，但经多次催促其均未履行上述义务。2016年4月10日罗沔贤、刘医珍向张剑伟发告知函催促其继续履行合同，但其迟迟未依约履行。于是罗沔贤、刘医珍于2016年4月26日向贵院起诉张剑伟继续履行，法庭释明张剑伟继续履行，但其仍旧未履行。为此罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《解除合同告知函》。综上，张剑伟起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 罗沔贤、刘医珍向本院提出反诉请求：1.判令确认其与张剑伟签订的《房屋买卖合同》于2016年11月12日解除；2.判令张剑伟向其支付违约金11万元。 事实和理由：双方于2016年3月4日签订《房产买卖合同》一份。同日，张剑伟、罗沔贤、刘医珍、福州家天下房产代理有限公司（下称福州家天下公司）三方签订《交易服务合同》及附件《商业按揭贷款交易程序》。合同签订后，罗沔贤、刘医珍依约于2016年3月10日前往福州市房屋登记交易中心办理诉争房产的权属登记手续，2016年3月23日清偿诉争房产的银行贷款，2016年4月6日办理诉争房产的解押，依照《商业按揭贷款交易程序》第三条约定：张剑伟应于罗沔贤、刘医珍偿还银行贷款前五个工作日（即2016年3月18日前）办理诉争房产的贷款手续并支付首付款，但其却迟迟不予办理。为此，罗沔贤、刘医珍于2016年4月10日致函张剑伟，要求其尽快履行合同义务，但其仍拒不履行。迫于无奈，罗沔贤、刘医珍于2016年4月24日具状起诉，敦促张剑伟履行合同义务并承担违约责任，直至判决作出之后，其仍拒不履行合同义务。为维护自身合同权益，罗沔贤、刘医珍根据《房产买卖合同》第九条约定于2016年11月12日向张剑伟发出《解除合同通知函》，通知其解除该合同。不料，其却恶意诉讼，迫于无奈，罗沔贤、刘医珍特提起反诉，请求判如所请。 张剑伟辩称，一、罗沔贤、刘医珍在无证据证明其存在违约情形下，于2016年4月25日提起诉讼，主张张剑伟根本违约，并经法院释明后，其诉讼请于2016年11月2日被法院驳回。现其就本案基于同一事实和理由再次提起反诉，违反“一事不再理”原则，构成重复起诉。 二、本案合同履行出现障碍，最根本原因在于罗沔贤、刘医珍拒绝张剑伟指定产权人造成的，其违约在先，张剑伟依法行使的是先履行抗辩权。事实上，双方的《交易服务合同》已就指定产权人作出约定，后张剑伟通过房产中介通知罗沔贤、刘医珍变更产权人，但其明确表示拒绝变更。其在先违约行为，客观上对合同履行造成障碍。同时需要强调，张剑伟指定产权人的行为并未损害罗沔贤、刘医珍的根本利益。 三、罗沔贤、刘医珍在前诉被法院驳回后，又向张剑伟作出单方解除合同的行为，不符合法律规定及双方约定，该单方解除合同行为是无效的，不具有法律效力。前诉被法院驳回后，罗沔贤、刘医珍仍拒绝张剑伟指定产权人，并于2016年11月12日单方作出解除合同告知函，张剑伟有权依法提起诉讼要求确认罗沔贤、刘医珍的单方解除行为无效，同时要求其继续履行合同。自2016年6、7月份以来，福州房价一直在上涨，在此背景及政府房地产政策调控下，罗沔贤、刘医珍要求解除合同，可以看到解除合同带来的利益对其而言是巨大的，相反损害的却是张剑伟的合法权益。张剑伟认为，罗沔贤、刘医珍的行为违反了诚实信用原则。 综上所述，张剑伟认为本案中其并不存在违约情形，且合同也不存在无法继续履行的情形，从维护市场交易秩序出发，请求依法驳回罗沔贤、刘医珍的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗沔贤、刘医珍（甲方）与张剑伟（乙方）于2016年3月4日签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于福州市仓山区产，建筑面积197.59㎡，以成交价210万元出售给乙方，乙方按商业按揭贷款方式交易。合同第七条“产权权属转移前的违约责任”约定：“甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。”合同第十条约定：“本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金110000元。”合同第十三条约定：“甲乙双方协商一致可以解除本合同，交易过程中已产生的费用由甲乙双方各自承担。如出现违约，守约方可在第九条约定的解除合同的条件成立时，依法解除合同。同时，甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同。”同日，罗沔贤、刘医珍（甲方）、张剑伟（乙方）、福州家天下公司（丙方）共同签订《交易服务合同》及附件《商业按揭贷款交易程序》，其中《交易服务合同》第三条“履约保证”第3点约定：“在签订本合同时，乙方支付的上述履约保证金作为其履约过程中的所有行为的保证。乙方的履约保证金在合同履行完毕后作为房款的一部分，在结算时支付给甲方”，第六条“其他事项”第1点约定：“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”。 合同签订后，张剑伟向福州家天下公司交付11万元履约保证金，罗沔贤、刘医珍于2016年3月10日办理诉争房产的权属登记手续，3月17日登记产权证号为榕房权证ＦＺ字第16013966-××号、第××号，房屋坐落于福州市仓山区，建筑面积为197.59㎡，2016年3月23日清偿银行贷款，4月6日注销抵押登记。福州家天下公司于2016年3月23日向罗沔贤、刘医珍出具《收证收据》，确认收到诉争房产的房屋所有权证和国有土地使用证。 2016年4月10日，罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《告知函（一）》，催促其尽快履约办理按揭贷款手续并支付首付款。2016年5月23日，张剑伟向罗沔贤、刘医珍发出《抗辩及履约催告函》，要求其同意张剑伟指定有效产权人，并承担因其办理产权证和解押手续期间占用了福州市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则调整时间而增加的相应税费。2016年6月1日，罗沔贤、刘医珍向张剑伟发出《回函》，称签约时并未留意《交易服务合同》第六条第一款“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”的约定，签约后一周左右，其从中介公司处听说张剑伟要寻找买主，推断张剑伟是在炒房，指定产权人只不过是张剑伟为变更合同主体设下的陷阱，其起诉张剑伟后，张剑伟通过福州家天下公司口头转达的关于希望变更合同条款后再履约的信息，其都及时通过福州家天下公司做了回复。 罗沔贤、刘医珍诉张剑伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理。因罗沔贤、刘医珍未提交证据证明张剑伟行为构成根本违约，亦未请求解除本案房屋买卖合同，故其诉请张剑伟支付违约金11万元，无法律和事实依据，本院于2016年11月2日作出（2016）闽0102民初3070号民事判决，驳回其诉讼请求。后罗沔贤、刘医珍于2016年11月12日向张剑伟发出《解除合同告知函》。 另，福州家天下公司负责本案合同签订后的产权交易相关事宜的经办人周慧于庭后到庭作证并接受双方询问，其陈述：合同签订后不久，张剑伟就表示产权需要办理到第三人名下，福州家天下公司待罗沔贤、刘医珍办好房屋所有权证后，即以张剑伟指定的产权人作为“估价委托人”委托评估公司进行贷款评估，在2016年4月7日作出诉争房产评估报告后，其通知罗沔贤时，对方表示仅同意张剑伟将产权登记至直系亲属或配偶名下，不同意登记至其他第三人名下。因办理贷款手续必须向银行出具评估报告，由于卖方不同意买方指定产权人，故无法办理贷款手续，之后又遇房产交易税费上调，双方未达成协议，卖方就直接起诉了买方。 双方当事人均确认张剑伟支付的11万元履约保证金仍在福州家天下公司处，张剑伟确认其同意一次性支付剩余购房款并将诉争房产登记于其个人名下。 本院认为，张剑伟与罗沔贤、刘医珍签订的《房产买卖合同》及《交易服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应全面依约履行合同。根据《交易服务合同》第六条第一款“乙方有权指定有效产权人购买上述房产”的约定，张剑伟告知福州家天下公司其欲指定第三人作为产权人，福州家天下公司亦以该第三人作为委托人向评估机构委托评估贷款事项。但在评估报告作出后，福州家天下公司通知罗沔贤时，其表示反对将张剑伟配偶或直系亲属以外的第三人作为指定产权人，因而无法继续办理贷款手续。之后，又因房产交易税费政策调整，双方就增加的税费承担问题未达成一致，诉争房产的买卖就此停滞。由此可知，本案合同履行过程中，罗沔贤、刘医珍违约在先。依合同约定，双方协商一致或守约方在约定解除合同的条件成立时可以解除合同，但本案中双方至今未达成解除合同的合意，且无法定解除的情形，则买卖合同仍然有效并受法律保护，双方应继续履行。罗沔贤、刘医珍主张依合同中“甲乙双方同意任何一方均可以以承担本合同第十条约定的所有违约责任为代价而解除本合同”之约定，其享有任意解除权，但双方对该格式条款的解释存有歧义，且在房价日益上涨的情况下由卖方提出适用，显然对买方产生不公平，其损失仅以11万元违约金是无法弥补的，在双方签订合同一年之后才主张任意解除，势必对双方利益造成严重失衡，亦不符合交易的初衷及合同法的立法原则，故对此主张本院不予采纳。张剑伟诉请确认罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力，罗沔贤、刘医珍继续履行《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，向其交付诉争房产并办理过户手续，鉴于张剑伟现同意一次性支付剩余购房款并将诉争房产登记于其个人名下，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。罗沔贤、刘医珍在张剑伟依约支付剩余199万元购房款后，向其交付诉争房产并协助办理房屋过户登记手续，诉争房产交易产生的税费均由张剑伟承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、罗沔贤、刘医珍发出的《解除合同告知函》不发生法律效力； 二、张剑伟于本判决生效之日起十日内向罗沔贤、刘医珍支付剩余1990000元购房款； 三、罗沔贤、刘医珍于收到上述款项之日起十日内向张剑伟交付位于福州市仓山区产，并协助张剑伟办理房屋过户登记手续，交易产生的税费均由张剑伟承担； 四、驳回罗沔贤、刘医珍的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费23600元，适用简易程序减半收取11800元；反诉受理费2500元，减半收取1250元，均由罗沔贤、刘医珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 婷 二〇一七年六月二十九日 书记员 王典乐 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第11页共11页