贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初5863号原告：文林明，男，1971年2月4日出生，苗族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。原告：吴亚梅，女，1972年5月2日出生，侗族，贵州省凯里市人，现住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州七律律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司经理助理。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女，凯里市恒丰物业服务有限责任公司职员。原告文林明、吴亚梅与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告文林明、吴亚梅的委托诉讼代理人杨泽慧、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文林明、吴亚梅向本院提出诉讼请求:1.判决二被告共同向原告退还电视开户费1,050元、供电开户费520元、天然气开户费2,400元、供水开户费700元；2.判决二被告向原告支付资金占用费856元（暂计算至2020年4月23日，之后的资金占用费以4,670元为基础按按年利率4.75%计算至付清为止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告恒丰房地产公司达成商品房买卖合意，购买了凯里市金泉国际23幢1单元10层3号房屋。原告已按照合同约定向被告恒丰房地产公司支付全部购房款，在房屋交付前却被要求缴纳诉讼请求所涉开户费用，为使房屋顺利交付，原告如数交付上述费用，二被告共同收取了4,670元（其中被告恒丰房地产公司收取了3,970元，被告恒丰物业公司于2017年1月4日收取了700元）。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第1、2款的约定系格式条款，该条款将上述开户费用的法定支付义务转嫁到原告身上从而免除了被告恒丰房地产公司的责任，加重了原告的责任，应属无效。原告认为，依照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》等法律法规之规定，二被告依法应当向原告返还上述费用并支付相应孳息。恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天燃气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收。4、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》明确规定了有限电视初装费（工本费及有限电视安装工料费）由用户交纳，被告恒丰房地产公司根据通知规定及补充协议约定一次性代收代付该费用。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。在案涉房屋交房时，供水专业经营单位已为原告办理了开户及安装手续，原告也实际进行了使用，该开户费也未包含在合同约定的房价中。被告开发的案涉小区系于2004年获得立项批复并投入建设的，故而不属于新建商品房项目之范畴。7、被告恒丰房地产公司代收取的有线电视开户费为1,050元，根据被告恒丰房地产公司向法院提供的广电网络代收协议中可以看出，广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括三个部分，即用户新装开户费265元、广电设施建设费451元和高清数字电视业务传输费264元，被告恒丰房地产公司向原告另行收取了70元服务费，而高清电视节目为原告收看高清节目的实际使用者，故开户费和高清节目费共计529元不应由被告恒丰房地产公司承担。8、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，被告恒丰房地产公司是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后代收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。9、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其答辩意见与被告恒丰房地产公司答辩意见一致。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。该条例虽不属于法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”所保护法益价值取向一致。二原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第1款、第2款是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。虽双方在《商品房买卖合同》附件中用格式条款将已包含在商品房价款中的水、电、天然气、有线电视等的开户费用约定由买受人承担，但该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，依法应当属于无效条款，故被告恒丰房地产公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还。被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向原告收取的有线电视开户费为1,050元，但从被告恒丰房地产公司提交其与广电网络公司于2015年11月27日签订的高清数字电视传输协议书、有线电视安装协议书来看，涉及的工程为金泉国际新城第二期23#、41#，广电网络公司实际收取的有线电视开户费为980元，包括两个部分即有线电视安装费716元（用户新装开户费265元、广电设施建设费451元）、高清数字电视业务传输费264元，被告恒丰房地产公司在向二原告收取有线电视开户费的时候多收取了70元，高清电视节目为二原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费786元（70元+716元）。现二原告要求被告恒丰房地产公司退还燃气、有线电视、电、水开户费共计4,670元，本院予以支持退还供电开户费520元、供水开户费700元、有线电视开户费786元、燃气管道开通费2,400元，合计4,406元。庭审中，被告恒丰房地产公司认可供水开户费700元系其委托被告恒丰物业公司于2017年1月4日代收取，供电、有线电视、燃气开户费合计3,706元由被告恒丰房地产公司于2014年11月5日收取，且上述开户费用本应由被告恒丰房地产负担，二原告也同意由被告恒丰房地产公司承担退还责任，故上述开户费用应由实际收取人被告恒丰房地产予以退还二原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给二原告造成一定的经济损失，二原告要求按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息从资金收取之日起计算至还清之日止，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准按照各项费用交纳的时间进行计算，即供电、有线电视、燃气开户费3,706元自2014年11月5日计算至还清之日止，供水开户费700元自2017年1月4日计算至还清之日止。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩二原告退还开户费主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告文林明、吴亚梅供电开户费520元、供水开户费700元、有线电视开户费786元、燃气管道开通费2,400元，共计4,406元，并以3,706元为基数从2014年11月5日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止，以700元为基数从2017年1月4日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；二、驳回原告文林明、吴亚梅的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年六月三日法官助理黄惠珍书记员李佳学