陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕03民终954号上诉人徐锋(原审原告、反诉被告)，男，生于1956年1月13日，住陕西省凤翔县。上诉人徐景达(原审原告、反诉被告)，男，生于1969年7月20日，住陕西省凤翔县。委托代理人李亚利，女，生于1962年11月22日，住陕西省凤翔县，系徐景达之嫂。上诉人吕拴岐(原审被告、反诉原告)，男，生于1970年1月21日，住陕西省凤翔县。徐锋、徐景达与吕拴岐租赁合同纠纷一案，凤翔县人民法院于2017年4月5日作出(2016)陕0322民初2153号民事判决，徐锋、徐景达、吕拴岐均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,徐锋、徐景达托代理人李亚利及吕拴岐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐锋、徐景达上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请。事实与理由：本案被上诉人吕拴岐未依约支付租金、违反合同约定对第三人进行转租等，合同应予解除，并应赔偿上诉人相应费用，原审法院对此认定事实不清，判决结果不当。吕拴岐上诉请求：1、撤销原审判决第二项，并依法改判变更租赁合同，将租金降低至每年10万元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。徐锋、徐景达向一审法院起诉请求：1、解除《租赁合同》，被告归还租赁物并按合同约定支付原告2016年9月15日至归还租赁物之日占用期内的租赁费（20万÷365天×实际占有天数）；2、被告支��滞纳金（按照合同约定及实际拖欠租赁费月份计算）；3、被告承担因单方要求解除租赁合同给原告造成的合同未履行期可得利润损失和违约金；4、被告承担因单方要求解除租赁合同致原告重新招商的3至6个月的租赁费（按原合同租金费率计算）；5、按照合同约定，留置被告在原告院内改建后的固定设施；6、被告承担本案诉讼费用。吕拴岐一审反诉请求：1、变更《租赁合同》，租赁费降到每年10万元；2、解除原、被告签订的《租赁合同补充协议》;3、二原告承担反诉费。原审法院查明，二原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于2011年7月20日就凤翔县城东大街西段县委对面、工人俱乐部隔壁面积约764.5m2的院地签订《租赁合同》。约定租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日，租金为每年20万元，交付方法为每年到期前一个月一次性交清；甲方负责乙方改建时改建手续的报批；未经甲方同意，乙方不得整体转租，乙方到期后享有优先租赁权。该合同签订后，原告按约向凤翔县建设局申请临时建筑申报手续，未获书面许可。此后，在原告的协助下被告按约对该院地实施拆除改建，2013年8月15日改建完工并投入使用，同年8月20日，被告开始将改建完工的部分房屋转租给第三人。2013年9月14日，双方在《租赁合同》的基础上签订《租赁合同补充协议》，约定原合同租期起止期限顺延为2013年9月15日正式起租至2019年9月14日期满终止；在原合同租期陆年内，租赁合同正常履行到期满时可接续两年，时间为2019年9月15日至2021年9月14日终止；续租的两年内，租价和其他条款以原租赁合同和本协议为准；本协议与原租赁合同具有同等的法律效力。该协议签订后，被告按约将租赁费交至2016年9月14日。2016年7月，被告请求原告降租���，双方为此协商未果，被告再未支付后期租金并以EMS邮件向原告发送《降低租赁费或解除租赁合同告知书》。该告知书的主要内容为，因甲方（原告）已明确表明不能履行合同约定的相关条款，因此乙方（被告）除手机短信告知甲方解除合同外，现书面告知要求甲方减半降低租赁费继续履行原合同或要求解除终止双方签订的所有合同。因被告未支付后期租金，原告遂诉至本院，请求判如诉请，审理中，被告亦提出反诉。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。本案主要争议焦点如下：一、原告要求解除合同的依据是否成立；二、被告要求变更合同（调整租赁费标准为每年10万元、解除《租赁合同补充协议》）的依据是否成立。对于争议焦点一，原告认为，其提交的银行交易明细可以证明租赁费的支付方式系先交费后使用，被告未按约支付下年度租金构成违约，被告对此予以否认。该院认为，涉案合同约定“租金交付方法为每年到期前一个月一次性交清”。该约定明确，根据文意理解，2016年9月14日之后下年度的租赁费支付期限截至2017年8月14日，现并未超过交费期。同时，原告提交的银行交易明细，仅是双方的资金交易记录，并不能证明双方约定的租赁费支付方式，故对原告该意见不予采信。原告还认为，被告擅自对租赁物全部转租，原告有权解除双方的租赁合同。根据合同法相关规定，解除租赁合同必须通知承租人，就在案证据而言，被告于2013年8月20日开始将改建的房屋转租时，原告对此应当知晓但并未书面通知被告要求解除双方的租赁合同，应视为其同意转租，现又以被告擅自转租为由要求解除该合同，不予支持。对于争议焦点二，被告的主要理由系原告未能按约提供改建手续致其遭受经济损失。根据合同约定，原告负责被告改建时改建手续的报批，该条款的订立初衷在于顺利完成改建事宜，按照文意理解，原告的义务在于报批，而非必须取得书面许可。本案中，原告已按约申请报批，虽未获书面许可但非原告所能预见并掌控，且事实上被告在原告协助下已完成改建事宜。由此，无法确认原告构成违约，被告所称的经济损失与原告亦缺乏直接因果关系。现被告的反诉请求，不予支持。综上，原、被告的本诉及反诉请求均缺乏依据，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条，���最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回原告徐锋、徐景达(反诉被告)的诉讼请求；二、驳回被告吕拴岐(反诉原告)的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由原告徐锋、徐景达共同负担；反诉案件受理费2150元，由被告吕拴岐负担。二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案双方签订的《租赁合同》及补充协议，意思真实表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同，理应受到法律保护。关于徐锋、徐景达上诉主张解除合同，并要求赔偿（支付）相应费用的问题。首先，本案所涉《租赁合同》明确约定“租金交付方法为每��到期前一个月一次性交清”，上诉人徐锋、徐景达虽称该条约定的意思是“每年到期前一个月应交清下一年度的租金”，但吕拴岐并不认可，双方对此理解存有异议；依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，就本案而言，按词句表述及通常理解，该条款解释为“到期前一个月一次性交清当年租金”较为妥当；据此，2016年9月14日之后一年度的租赁费支付期限截至2017年8月14日，现并未超过交费期，故吕拴岐不存在拖欠租金事实。其次，依查明事实，吕拴岐于2013年8月份，就已经开始将部分房屋对外进行转租，期间徐锋、徐景达对此并未提出异议，足可认定徐锋、徐景达对吕拴岐的转租行为是明知并认可的，故徐锋、徐景达关于吕拴岐未经其允��对外进行转租进而违约的主张明显与事实不符。再次，至于徐锋、徐景达所称吕拴岐已于2016年8月12日通过告知书明确表示解除合同的问题，本院认为，依《降低租赁费或解除租赁合同告知书》内容看，该告知书系吕拴岐单方向徐锋、徐景达所发的协商性告知书，协商的内容应为降低租赁费或解除租赁合同，徐锋、徐景达庭审期间亦明确表示收到告知书后双方就此进行过协商，但并未达成一致意见，事实上吕拴岐至今也一直占有使用所涉房屋，故徐锋、徐景达关于收到告知书之日合同就已经解除的理由缺乏依据。综上，徐锋、徐景达关于解除合同、赔偿（支付）相应费用的理由均不能成立，故其上诉主张本院均不予支持。关于吕拴岐上诉称徐锋、徐景达未依约报批改建手续，进而主张变更《租赁合同》中租金约定、解除《租赁合同补充协议》的问题。依查明事实，徐锋、徐景达在合同履行中已经向相关部门提出了申请，其已经履行了合同义务，但是否批准或以什么方式批准应由相关行政机关审定作出，并非徐锋、徐景达所能控制，况且该问题并未实质影响吕拴岐的改建及占有使用，故吕拴岐以此主张徐锋、徐景达违约，并要求变更《租赁合同》中租金约定、解除《租赁合同补充协议》的理由于法无据，其上诉主张本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6450元，由徐锋、徐景达承担4300元，由吕拴岐承担2150元。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年六月十三日书 记 员  王文叶