河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5706号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南桔子酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区北二七路96号3-6层。法定代表人：汪鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁伟，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李扬兵，男，汉族，1985年1月20日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：刘凤彬,河南聚铭律师事务所律师。上诉人河南桔子酒店管理有限公司因与被上诉人李扬兵房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南桔子酒店管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判为“李扬兵于判决生效之日起十日内腾退位于郑州市××、××路西、××、××北的开鑫时代广场（原亚星盛世·悦都）三层临街商业用房的一层部分商铺，并支付河南桔子酒店管理有限公司2019年1-3月份的租金75000元、违约金22500元以及电费17568元，共计115068元”；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定涉案房屋租金已变更为20000元，该部分事实认定存在错误，证据不足。二、涉案房屋的月租金数额为25000元，一审判决存在严重错误。李扬兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李扬兵向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商业房屋租赁合同》；2．被告赔偿原告房屋装修损失181590元，停业损失28500元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》，主要约定：被告将其承租的位于郑州市××、××路西、××、××北的开鑫时代广场（原亚星盛世·悦都）三层临街商业用房的一层部分商铺（实际建筑面积约126.93平方米）出租给原告作为经营场地有偿使用；租赁期限自2018年4月1日至2028年5月1日；被告给予原告一个月的装修期，即2018年4月1日至2018年5月1日，装修期内免收租金；租金一层每月房租25000元，按季度支付，实行先交租金后使用，原告应在下一个租赁周期前30日向被告支付下一周期租金；租赁期间，租金采取按年递增方式交纳，每3年递增一次，从第四年开始按照上一年度租金的10％递增幅度计算租金；被告收款人为汪鹏；若原告未按合同规定的时间向被告支付租金，被告有权按照当期日租金向原告收取违约金，直至原告全额付清其所应付的租金；租赁期间，原告经营过程中产生的电费等一切费用由原告承担；租赁期间，房屋应无查封、无抵押、无纠纷，如因被告原因出现房屋被查封或者其他有关房屋承租权、经营权纠纷的，被告应保证不影响原告经营，且负责解决上述纠纷，如以上情况造成原告经营受损或不能经营的，原告有权终止合同，并要求被告赔偿损失；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告对商铺进行了装修并用于经营饭店，后于2018年5月25日登记注册“郑州市二七区晨瑜饭店”。被告于2018年2月1日收取原告房屋定金1万元，之后截止2019年2月4日，原告共支付给被告165000元租金。原告与被告法定代表人汪鹏的微信聊天记录中，汪鹏表示“8，9，10月份房租共计6万元”，原告2月4日表示“你好汪总，我卡里的钱只有16000我已经转到你卡里了，我微信在给你转3000元，上次给你转过去了41000元加上这次19000元共计6万，先把2018年的房租清了”。原告与被告法定代表人汪鹏的2019年3月29日的电话录音中显示，原告称房租降到2万了，并请求变更合同，改成房租每月2万。汪鹏表示其想想，再让律师拟合同。汪鹏还表示房租可以缓缓，但电费得交。另在原告与汪鹏的电话录音中，原告提出已被停水停电，汪鹏称被告方与第三方产生纠纷，酒店一直开不了业。另在原告与汪鹏的微信聊天记录中，汪鹏于2019年3月25日表示电费共计17568元，原告当日表示收到，月底支付。原告提交一份由河南亨得利酒店管理有限公司对崔旭辉（桔子酒店）于2019年3月28日发出的《停水停电通知书》，显示崔旭辉（桔子酒店）因拖欠房租租赁费和物业费，经多次催缴未缴纳，该公司自2019年3月30日上午9时起对商铺不再提供水、电供给。因2019年4月1日起的停水停电，原告租赁的商铺用于经营的饭店无法营业至原告起诉之日。原告于2019年6月26日诉至原审法院，原审法院以（2019）豫0103民调5405号予以受理。另查明：原告认可拖欠被告2019年1-3月份的租金，但认为应当按照月租金2万元的标准支付，还认可拖欠被告电费17568元。在本案审理过程中，经原告申请，由原审法院委托，河南瑞成资产评估有限公司于2019年11月19日出具《郑州市二七区人民法院拟进行装修损失认定所涉及的李扬兵装修损失资产项目资产评估报告》，评估结论为在评估基准日2019年9月29日，郑州市二七区人民法院委托资产评估市场评估值为181590元。原告于2019年4月份共给其聘用的职工发放工资28500元。被告认可崔旭辉系被告股东之一。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告与被告签订房屋租赁合同，约定涉案房屋租赁给原告使用，租期为十年，合同还对租金等事项进行了约定。被告在租赁期限内因与案外人产生纠纷，致使涉案房屋于2019年4月1日被停水停电，进而使原告租赁房屋无法用于经营，本案租赁合同的目的无法实现。根据合同约定，原告有权终止合同，并要求被告赔偿损失，故原告要求解除合同及被告赔偿损失的请求，于法有据，原审法院予以支持。经查，李扬兵装修损失为181590元，因不确定何时可以营业，另在2019年4月1日停业后支付工人工资28500元，上述款项均系因涉案房屋无法使用导致，故应由被告予以赔偿。原告拖欠被告2019年1-3月份的租金，原告予以认可，且该三个月原告系已经使用了该房屋。根据合同约定，原告应于该使用周期前即支付该笔租金，但至今未支付。虽然根据原告提交2019年3月29日的电话录音显示，被告的法定代表人汪鹏同意缓交，但之后的电话录音显示，汪鹏已不同意再缓交，并催促原告缴纳，故原告应当按照合同约定支付该三个月租金。经被告催要，原告仍未缴纳该三个月的租金，已构成违约，且原告亦依据合同约定要求解除合同，故被告反诉要求解除合同，原审法院亦予以支持。原告经催要逾期支付房租，应当按照合同约定支付违约金。本案涉案合同约定若原告逾期支付租金，应按当期日租金标准支付违约金的标准过高，原审法院予以酌情调整，根据原告的违约情况，原审法院按照拖欠租金金额的30％予以支持被告实际主张的违约金。原告称租金已于2018年8月后变更为每月20000元，这与原告与被告法定代表人汪鹏的微信聊天和电话录音的内容，以及原告支付的租金金额相符合，故可推定汪鹏与原告已对2018年8月份之后的租金金额进行了变更，即由合同约定的每月25000元变更为每月20000元。因此原告应支付拖欠被告2019年1-3月份的租金60000元及违约金18000元，共计78000元。被告要求过高部分，原审法院不予支持。原告辩称其不支付该部分租金系行使不安抗辩权，但不安抗辩权的前提系双方互负给付义务，而根据本案合同约定系先付租金后使用，且原告已经实际使用，故其不具备行使不安抗辩权的条件，故对其该项意见，原审法院不予采纳。关于被告主张的2019年4月份之后的租金，因系其与案外人的纠纷导致涉案房屋无法使用，且其不能按照合同约定保证原告正常经营，被告的行为构成违约，由此造成的损失应由其自行承担。另按合同约定，被告即使收取租金也应返还给原告，且原告不再支付租金也是保障自身权益的一种方式，故对被告该项请求，原审法院不再支持。关于被告要求的电费17568元，原告予以认可，原审法院予以支持。关于被告要求原告腾退涉案房屋，因本案涉案房屋租赁合同予以解除，故原告作为承租人负有腾退房屋的义务，被告的该项请求成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、解除原告李扬兵与被告河南桔子酒店管理有限公司于2018年3月14日签订的《商业房屋租赁合同》；2、被告河南桔子酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告损失210090元；3、原告李扬兵于判决生效之日起十日内腾退位于郑州市××、××路西、××、××北的开鑫时代广场（原亚星盛世·悦都）三层临街商业用房的一层部分商铺，并支付被告河南桔子酒店管理有限公司2019年1-3月份的租金、违约金78000元以及电费17568元，共计95568元；4、驳回原告李扬兵的其他诉讼请求；五、驳回被告河南桔子酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4451元（原告预付4300元），减半收取2225.50元，及鉴定费5000元，共计7225.50元，由被告河南桔子酒店管理有限公司承担，余款2074.50元退回原告李扬兵。反诉案件受理费减半收取3388元，由原告李扬兵负担887元，由被告河南桔子酒店管理有限公司承担2501元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据被上诉人与上诉人法定代表人汪鹏的微信聊天和电话录音，以及被上诉人支付的租金金额，可以认定汪鹏与被上诉人已对2018年8月份之后的租金变更为每月20000元。上诉人要求仍按每月25000元的标准支付租金及相应违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，河南桔子酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由河南桔子酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年六月一日书记员  李苗苗