三亚市城郊人民法院民事判决书（2017）琼0271民初2321号原告：付玉英，女，1953年7月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：刘道俊，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班慧，海南卫伦律师事务所律师。被告：三亚临海达置业有限公司，住所地：三亚市金鸡岭街**。法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨晴，该公司职员。原告付玉英诉被告三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告付玉英委托诉讼代理人刘道俊、班慧，被告临海达公司的委托诉讼代理人林非、陈雨晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付玉英向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以1440435元为本金，按照日万分之零点五，从2015年6月13日起，计付至2016年1月19日，暂计为15845元，实际数额计付至房屋不动产权证交付至原告之日止）；2、判令被告向原告交付房屋不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月12日，原、被告双方就购买位于三亚市××路第2幢1单元20层2303号房屋一事协商一致，并正式签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款共计1440435元。双方在合同中同时约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，为原告办理房屋权属证书；每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付违约金给原告。2014年6月12日，被告向原告交付了房屋。被告应当按照合同约定，在房屋交付后365日内为原告办得房屋产权证书，但被告至今未办成，被告的行为构成违约。综上，被告未能依约履行合同义务，已侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告临海达公司辩称：1、关于产权登记的约定，根据《商品房买卖合同》第15条的约定，临海达公司的义务是将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，临海达公司于2016年1月19日办理了整个项目的大产权证，即已履行完登记备案的合同约定义务。至于何时颁发不动产产权证书是房屋主管部门的行政行为，颁证时间不是临海达公司所能控制的，故违约金应计算至2016年1月19日。临海达公司于2016年4月25日在小区公告栏处张贴通知，告知全体业主办证事项及办证所需资料，又于同年8月17日通过邮寄快递的方式将上述通知寄给业主，故因业主迟于提交资料及缴纳相关费用导致逾期办证的责任不应由临海达公司承担。2、付玉英负有缴清税款、办证费用和按房屋登记机关要求协助办证义务。缴清房屋税款等费用是付玉英的法定义务，付玉英未按时支付相关费用，存在过错。临海达公司的约定义务是将付玉英的资料报产权登记机关备案，但备案的前置条件是付玉英缴清税费及办证费用，付玉英负有协助临海达公司产权登记备案的义务。3、付玉英起诉已超过两年诉讼时效。逾期办证违约金，在性质上属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。合同约定临海达公司应于房屋交付使用后365天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。房屋交付使用满一年后付玉英已经知道或应当知道其权益受到侵害，逾期办证违约金的请求权也应在约定之日产生，根据海南省高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第2款："合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算..."的规定，本案诉讼时效从房屋交付使用满一年之日起开始计算，截止付玉英起诉之日止，付玉英的起诉已超过两年的诉讼时效期，且付玉英没有任何诉讼时效中断或者中止的理由。因此，付玉英的主张不应得到支持。4、付玉英诉求违约金金额过高，显失公平。本院经审理认定事实如下：位于三亚市金鸡岭路"海天花园"为临海达公司开发的项目。2014年6月12日，付玉英与临海达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：付玉英购买临海达公司开发建设的"海天花园"第2幢1单元20层2303号房，房价款共计1439014元。合同第十五条约定："出卖人（即临海达公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。"合同附件四《合同补充协议》第四条约定"付玉英在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果由付玉英承担"；第六条约定"付玉英保证买卖合同的地址、楼房号码、邮编均准确无误，临海达公司发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。如买受人更改地址或电话，应提前至少15日书面通知出卖人，否则责任自负。"合同签订后,付玉英支付购房款1439014元，2017年2月10日补交购房款1421元，临海达公司于2014年6月12日将涉案房屋交付给付玉英。2016年3月17日，临海达公司取得涉案房屋楼栋的大产权证，于2017年5月9日将办理涉案房屋不动产权证的有关资料提供给三亚市不动产登记中心。2017年5月18日，涉案房屋不动产权证办理至付玉英名下，不动产权证号为：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号，尚未交付给付玉英。2017年3月13日，付玉英诉至本院请求判如所请。庭审中，临海达公司辩称付玉英诉求逾期办证违约金已经超过两年诉讼时效，并主张即使未过诉讼时效，逾期办证违约金也仅应支付至2016年1月19日止。临海达公司还主张其于2016年4月25日在小区公告栏内张贴《通知》，通知2＃楼、3＃楼、4＃楼各位业主收到本通知之日起30日内，向所在"海天花园"楼层管理处补交齐办证资料，付玉英于2017年2月10日才补交购房款1421元，属于不配合提供办证所需资料，造成的后果应由付玉英自负。以上事实，有商品房买卖合同及附件、发票、交接书、土地房屋登记卡、三亚市房地产权属登记信息查询结果、不动产权证书、受理通知书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。本院认为：付玉英与临海达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于临海达公司是否应将涉案房屋不动产权证交付给付玉英的问题房屋不动产权证是房屋所有人享有权利的凭证，临海达公司已协助付玉英于2017年5月18日将涉案房屋不动产权证办理完毕，其将涉案房屋不动产权证交付给付玉英系合同应有之义。付玉英诉求临海达公司交付房屋不动产权证于法有据，本院予以支持。二、关于临海达公司是否存在逾期办证的问题依照合同第十五条的约定，临海达公司应当于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。本案中，临海达公司于2014年6月12日将涉案房屋交付给付玉英使用，则临海达公司最迟应于2015年6月12日前将办理涉案房屋不动产权证登记资料报有关部门备案，临海达公司直至2017年5月9日才将办理涉案房屋不动产权证的资料报产权登记机关完成备案义务。临海达公司的行为违反合同约定，构成逾期办证违约。三、关于逾期办证违约金主张是否超过诉讼时效及是否应当支付违约金的问题依照合同第十五条的约定，临海达公司最迟应于2015年6月12日前将办理涉案房屋的不动产权证登记资料报有关部门备案，否则应当向付玉英承担支付逾期办证违约金的责任。付玉英诉求临海达公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2015年6月12日起开始计算，付玉英于2017年3月13日向本院起诉未超过两年诉讼时效。根据《合同补充协议》第六条的约定，临海达公司应通过信件的方式通知付玉英。临海达公司在小区公告栏张贴《通知》，是向不特定的人发出，而且临海达公司提供的证据不能证明《通知》是在2016年4月25日张贴，付玉英并不知晓《通知》内容，故《通知》不能视为已送达付玉英。临海达公司也未提交其他证据证明其已经通知付玉英提供办证资料，其关于因付玉英不配合提供办证资料，产生逾期办证的后果应由付玉英自行承担的辩称本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金应从2015年6月12日起计算至2017年5月9日止，付玉英诉求从2015年6月13日起开始计算，本院予以准许。逾期办证违约金分两段时间计算，第一段以1439014元为本金，从2015年6月13日起计算至2017年5月9日止，违约金为50077.68元（1439014元×0.00005×696天）；第二段以1421元为本金，从2017年2月10日起计算至2017年5月9日，违约金为6.25元（1421元×0.00005×88天），违约金共计50083.93元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告三亚临海达置业有限公司应于本判决生效之日起十日向向原告付玉英交付三亚市金鸡岭路海天花园第2幢1单元20层2303号房屋的不动产权证【不动产权证号为：琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号】；二、被告三亚临海达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付玉英支付违约金50083.93元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元（原告付玉英已预缴），已减半收取，由被告三亚临海达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴小慧 二○一七年六月二十六日书记员 唐安东附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。