上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16362号原告：李东函，男，1989年10月25日生，汉族，住江苏省新沂市。原告：孙艳艳，女，1984年6月13日生，汉族，住上海市杨浦区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：袁守平，上海利好律师事务所律师。被告：盛东兴，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市松江区。被告：薛亚娟，女，1967年7月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。原告李东函、孙艳艳与被告盛东兴、薛亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月30日进行了审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年12月26日、2017年5月15日再次公开开庭进行了审理。原告李东函、孙艳艳及二原告的共同委托诉讼代理人袁守平，被告薛亚娟的委托诉讼代理人俞子安三次到庭参加诉讼。被告盛东兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李东函、孙艳艳向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行与二原告于2016年6月12日签订的《经纪方代办房屋过户手续合同》，协助原告办理将位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人由盛东兴、薛亚娟过户到李东函、孙艳艳名下的登记手续；2、判令本案的诉讼费、保全费、担保费4,000元，由二被告承担。诉讼中，经本院释明，二原告将其诉讼请求变更为：1、如法院认为物权变动困难则判令解除原、被告于2016年6月12日签订的《经纪方代办房屋过户手续合同》；2、二被告共同返还二原告购房款435,000元；3、二被告共同赔偿二原告房屋涨价的差价损失1,450,000元；4、二被告共同承担诉讼费、保全费、担保费4,000元、公证费2,010元、鉴定费7,900元。事实和理由：原、被告于2016年6月12日签订了《经纪方代办房屋过户手续合同》一份，约定被告将其位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)以总价145万元的价格出售给原告，原告已向被告支付了首付款43.50万元(包含定金5万元)，合同约定了过户日期，2016年8月，被告以6月份以来房价上涨为由，悔约单方要求提高房屋买卖价格，且至今未退款，截至2016年11月，同小区同类型房价已涨到290万元。二被告系夫妻关系。根据合同法和婚姻法的相关规定，双方所签合同合法有效，被告拒绝履行合同已构成违约，应当承担违约责任。请法院支持原告的诉讼请求。被告盛东兴未作答辩。被告薛亚娟辩称：不同意原告全部诉请。原告孙艳艳不是合同当事人，不具备本案当事人的资格，被告盛东兴和原告李东函签订的合同文本中出售方是被告盛东兴，买受人是原告李东函，孙艳艳无权强制执行合同，二原告办理登记结婚手续的时间为2016年6月20日，晚于《经纪方代办房屋过户手续合同》签订时间，合同对孙艳艳没有效力，收条上虽然注明了二原告的名字，但那是由于收款人的银行账号开户人为孙艳艳，不能视为认可孙艳艳为合同相对人的地位。其次，合同签字人是盛东兴，签合同和收款方均不是被告薛亚娟，要求薛亚娟共同承担责任没有依据。2016年6月12日为合同签订的时间，而产证的核准时间为2016年7月28日，合同签订时产证尚未办理，盛东兴出于重大误解签订的合同应当予以撤销；未办理产证的商品房不得转让，签订的合同无效，且该合同是居间协议，没有约定交房时间等必备条款，不具备房屋买卖合同的效力。再次，盛东兴无权处分双方的共同财产，买卖行为的效力待定，被告薛亚娟明确表示不予追认该买卖行为，被告盛东兴以自己名义订立的合同不存在表见代理。按照常理，中介应当将薛亚娟列为合同当事人，反证二原告和被告盛东兴都没有将薛亚娟视为当事人，二原告不是善意的购买人，没有尽到审慎的义务。原告李东函是外地人，没有本地的购房资格，其将孙艳艳作为本案的当事人也是规避政策的一种考虑；原告不能办理贷款不具备支付能力。原告诉请1的基础不成立，原告、中介和被告盛东兴明知房屋为二人共有的情况下仍只和一人签订买卖合同，最终因为无处分权合同无效，应当由过错方承担责任，即中介、被告盛东兴和二原告，但是被告盛东兴认为签订合同后再经过被告薛亚娟的同意合同才生效，故不应由二被告承担全部赔偿责任，赔偿损失的数额也是不认可的，被告在2016年8月15日就已经没有拒绝履行合同，8月15日之后的房屋涨价差额原告无权主张要求赔偿；2016年7月29日被告盛东兴在短信中告知原告家里人不同意卖房，故应当以2016年7月29日作为房屋涨价差价的认定基准日；原告明知房屋另一权利人不同意卖房，且收到了短信通知，应该有合理的心理预期；对于担保费不认可，房价有市场浮动，且不认为担保是必要的，担保将被告薛亚娟的财产冻结了，由此造成的不必要损失保留向原告主张的权利。最后，二被告是夫妻关系，被告盛东兴也不同意承担所有的损害赔偿，且权利和义务应当相一致，原告付了435,000元房款，如果要求主张差价损失，也应当主张30%的损失。经审理查明：二原告系夫妻关系，双方于2016年6月20日登记结婚。2016年6月12日，被告盛东兴作为出售方(甲方)、原告李东函作为购买方(乙方)，上海车亭房地产经纪事务所(以下简称“车亭房产事务所”)作为经纪方(丙方)，签订了《经纪方代办房屋过户手续合同》一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价为145万元；付款方式：首次付款为2016年6月12日支付5万元作为定金，第二次付款为2016年7月5日之前支付房款38.50万元，第三次付款为至贷款放款支付房款101.50元；丙方作为见证及办证方，在办理过户手续中不承担在办证后因甲乙双方欺骗隐瞒事实真相所引起的一切责任；办证日期的起算日为甲、乙双方提供的一切有关手续资料收齐，到交易中心办理审税当天起算日，共计40个工作日，如有贷款的，另加40个工作日；如果乙方的贷款做不下来，甲方要退回乙方的定金，双方都不作违约处理；合同签订后，甲乙双方如任何乙方违约，违约方要赔偿5万元人民币给守约方；甲、乙、丙三方其他约定事项：交房时付清水电费、有线费、物业费，如遇新政策出台，按新政策执行。合同还对房屋买卖的其他相关事宜进行了约定。同日，原告孙艳艳支付给被告盛东兴定金5万元，盛东兴出具收条载明“今收到李东函购松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋定金50,000元”。2016年7月7日，原告孙艳艳支付给被告盛东兴第二笔款项38.50万元，盛东兴于当日出具收条载明，“今收到李东函、孙艳艳购松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋房款385,000元”。2016年7月24日，被告盛东兴的女儿短信告知二原告，称想违约的事情是自己和母亲提出的，盛东兴卖房子没有经过全家同意，毕竟才一个月的时间，差价加上违约金就多了十万，所以就算违约二原告也不会亏太多，相信二原告也不会买不到房。2016年7月28日，涉案房屋被核准登记在二被告名下，备注栏载明“动迁安置房，三年内不得转让、抵押”。2016年7月29日，被告盛东兴短信告知二原告，称经过几天的考虑还是决定房子不卖了，非常不希望耽误二原告的婚期，自己愿意为违约买单，愿意多加三万元作为对二原告的补偿。2016年7月31日，被告盛东兴的女儿短信告知二原告，经过商量决定房子不卖了。2016年9月4日，车亭房产事务所出具《中介方证明》一份，载明二原告是以夫妻名义签约购买涉案房屋，作为婚房使用；二原告反诉询问卖方盛东兴，盛东兴明确表示可以完全代表其爱人薛亚娟的意愿，夫妻二人愿意将涉案房屋出售给二原告；另外7月份以来因房价上涨，卖方盛东兴悔约单方要求提高其房屋买卖价格，8月15日卖方盛东兴和其爱人薛亚娟及女儿电话里决定违约，拒绝配合履行房屋合同。二原告为本次诉讼与案外人上海浦东融资担保有限公司签订了委托保证合同，并支付了担保费4,000元。此外，二原告为保全证据还向上海市闵行公证处支付了公证费2,010元。庭审中，二原告提交了孙艳艳的户籍资料，证明二原告有在本市购房的资格。被告薛亚娟对于户籍证明的真实性无异议，但认为原告李东函一个人理论上不能买房。庭审中，二原告提交了通知书、EMS邮寄凭证及签收记录等，证明原告曾催告被告继续履行合同。被告则质证认为，真实性无法确定，邮局自己填写的信息可能不准确，2016年8月份被告就已经表示不再履行合同了。庭审中，二原告还提交了涉案房屋的购房发票的一张，证明被告盛东兴在签约时出示过该购房发票，发票上有二位被告的名字，故薛亚娟知道盛东兴要卖房子。被告薛亚娟则质证认为，真实性没有异议，但发票上已载明了有二位被告的名字，可知房屋是共有的，二原告自己在交易中存在过错。诉讼中，被告盛东兴于2017年5月17日将435,988.64元款项交付本院，并表示可以退还给原告已收购房款。诉讼中，根据原、被告的申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，该公司于2017年4月5日出具了评估报告，载明涉案房屋于价值时点2016年7月29日的市场价值为1,665,600元，单位价格12910元/平方米；于价值时点2016年12月26日的市场价值为2,524,900元，单位价格19,570元/平方米。对于上述报告，原告认为庭审之日即2016年12月26日应作为评估时点，但鉴定机构评估价格偏低，因为动迁安置房权利交易的限制已经消除，故估价结果就不应再考虑权利限制对于房地产价格的影响。被告则质证认为，对两份报告没有意见，但应当采用2016年7月29日的报告，被告在7月份已经明确告知原告共有人不同意出售房屋，差价损失应当以被告明确告知原告共有人不追认买卖合同开始计算，否则可能存在合同解除的随意性，有违公平性。以上事实，有经纪方代办房屋过户手续合同、收条、转账凭证、上海市不动产登记簿、中介方证明、继续履行合同通知书、邮寄凭证及签收记录、结婚证、公证书、户籍证明、担保合同、发票、签购单、评估报告以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于：1、房屋买卖合同关系的相对方是谁？2、涉案合同是否有效？3、二被告是否应当赔付相应的损失，若赔付，金额是多少？对于第一个争议焦点，本院认为，虽然经纪方代办房屋过户手续合同购买人一栏系李东函一人签名，但根据在案证据可知，孙艳艳参与了购房的洽谈和付款，中介的证明以及被告盛东兴的收条中也确认了孙艳艳购房人的身份，故孙艳艳也是涉案房屋买卖合同关系的当事人，李东函的签约行为可以代表其夫妻二人，孙艳艳作为原告提起诉讼主体适格。其次，二原告虽主张被告薛亚娟与盛东兴承担共同责任，但薛亚娟并未参与上述合同的洽谈、签约、收款，其也明确表示不同意出售涉案房屋，故薛亚娟不是上述合同的缔约主体，二原告无权依据上述合同向薛亚娟主张合同权利。对于第二个争议焦点，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，二原告与被告盛东兴所签经纪方代办房屋过户手续合同系双方当事人的真意意思表示，合法有效，双方均应恪守，被告盛东兴以家人不同意为由拒绝履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现二原告提出解除房屋买卖合同关系，被告盛东兴返还二原告已付购房款435,000元的请求，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院以二原告解除合同的诉请送达被告盛东兴之日即2016年12月15日作为合同的解除之日。对于第三个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，二原告主张被告盛东兴赔偿其房屋差价损失145万元，本院认为，首先，被告盛东兴的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但二原告提交的网站房价信息截图并不足以充分证明其损失程度；其次，考虑到合同的履行情况，本案原告签约后支付了定金及购房款共计43.5万元，被告盛东兴收到上述款项后，虽然于2016年7月29日明确表示不再履行合同，但其并未将上述款项及时返还，对二原告的另行购房造成了影响，故本院赞同二原告主张的以庭审之日即2016年12月26日应作为价值时点确定损失。但因二原告仅支付了购房款43.5万元，此与几近履行完毕的情形明显不同，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告盛东兴应赔偿二原告房屋差价损失500,000元。对于二原告主张的担保费4,000元、公证费2,010元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李东函、孙艳艳与被告盛东兴就位于上海市松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年12月15日解除；二、被告盛东兴于本判决生效之日起十日内返还原告李东函、孙艳艳购房款435,000元；三、被告盛东兴于本判决生效之日起十日内赔偿原告李东函、孙艳艳房屋差价损失500,000元；四、驳回原告李东函、孙艳艳的其余诉讼请求。案件受理费17,850元，财产保全费5,000元，司法鉴定费7,900元，合计诉讼费30,750元，由原告李东函、孙艳艳负担6,770元(已付)，被告盛东兴负担23,980元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一七年六月二日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。