上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初5873号原告：何园园，女，1958年6月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈杰，上海陈海杰律师事务所律师。被告：李天一，男，1982年11月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：钟小妮，上海市云赢律师事务所律师。原告何园园与被告李天一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何园园及其委托诉讼代理人陈杰、被告李天一委托诉讼代理人钟小妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何园园向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金，自2016年11月20日起至实际迁出之日止，按每日765元的标准计算。事实和理由：2016年9月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市杨浦区敦化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款人民币1,530,000元(本案币种均为人民币)。原告已根据合同约定向被告支付了房款1,480,000元，尾款50,000元因被告未将原有户口迁出故尚未支付。根据合同约定，被告应于签订合同后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。被告应于2016年11月19日前迁出户口，然被告至今尚未将原有户口全部迁出。被告向原告隐瞒了系争房屋内存有户口的事实，故诉至法院做如上诉请。被告李天一辩称，被告本人的户口已于2017年4月17日迁出，系争房屋内现有户口为盛德云、赵龙宝、赵艳三人，均系被告购买系争房屋时的出售人，赵艳等三人曾承诺房屋过户至被告名下后将其户口迁出，然至今尚未迁出。被告现已无法联系赵艳等人，故被告对该三人的户口无法控制、亦无法迁出。被告并无故意隐瞒，合同中约定的违约金数额过高，原告并无实际损失，被告违约状态可能将一直持续，违约金不宜累加适用，要求法院将违约金的总额固定在不超过100,000元的前提下进行调低。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区敦化路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人原系被告李天一，建筑面积34.22平方米。2016年9月19日，原告之女徐天平与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定徐天平向被告购买系争房屋，转让价款共计1,530,000元，首期房价款应于签订买卖合同示范文本当日支付共计500,000元，第二期房价款950,000元通过贷款方式支付，尾款80,000元于交房并确认户口已迁出时支付。2016年9月20日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方出售系争房屋，转让价款1,530,000元，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第2条约定：若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。附件三付款协议：首期房价款,乙方应支付首期房价款500,000元。乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后2日内直接支付甲方部分首期房价款450,000元整。第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款950,000元，通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款80,000元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年9月19日，原告支付定金50,000元，2016年9月21日原告支付房款450,000元，2016年11月15日原告支付房款70,000元，2016年12月28日原告通过贷款方式支付房款910,000元。综上，原告共计已支付被告房款1,480,000元。2016年11月30日，原告取得系争房屋产权证。2017年2月被告向原告交付系争房屋。2017年4月17日，被告将其本人户口从系争房屋内迁出。2017年3月27日，原告代理人至上海市公安局杨浦分局延吉新村派出所进行系争房屋的户籍摘抄，记事记载“上家户口未迁出，民警已告知，一切纠纷自己承担。”审理中，被告对于《房地产买卖居间协议》中约定的尾款待户口迁出以后再行支付予以认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2016年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行自己的义务。合同的补充条款是双方特别约定的内容，对于房款支付、房屋交接、户口迁移、违约责任等均作了详细明确的约定。补充条款中约定了被告应于签订买卖合同后60日内即2016年11月19日之前将原有户口迁出，否则应承担相应的违约责任。然被告至今尚未将系争房屋内原有户口全部迁出，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称系争房屋内尚未迁出的户口系其购买房屋时出售方三人的，现已无法联系故无法迁出，要求法院将违约金的总额固定在不超过100,000元的前提下进行调低。对此，本院认为双方约定的违约金计算方式为房屋总价款1,530,000元的日万分之五，即每日765元，因违约金兼具惩罚性和补偿性功能，现原告未能向法院举证证明其因被告逾期办理迁移户口手续而造成的损失，因此本院结合被告违约给原告造成的损失情况，兼顾合同的履行、当事人的过错程度等综合因素，根据公平合理原则酌定被告应支付的违约金数额为每日100元。对于被告要求违约金的总额固定不超过100,000元的抗辩，本院认为该抗辩并无合同的约定与法律的规定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告李天一应于本判决生效之日起十日内支付原告何园园自2016年11月20日起至原有户口迁出上海市杨浦区敦化路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的逾期迁移户口违约金，按每日人民币100元计算。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,096元，减半收取计人民币1,048元，由原告何园园负担人民币911元，被告李天一负担人民币137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈  晓  宇二〇一七年六月二十日书记员 倪晓琳王晓云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。