河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终970号上诉人（原审原告）：河南中原钙品有限公司，住所地：沁阳市紫陵镇工业区。法定代表人：张兴旺，系公司经理。委托诉讼代理人：石闯闯，河南敬事信律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建勋，河南敬事信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕小林，男，1979年7月27日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张明清，沁阳市怀府法律服务所法律工作者。上诉人河南中原钙品有限公司（以下简称中原钙品）因与被上诉人吕小林租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初2584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中原钙品的委托诉讼代理人石闯闯，被上诉人吕小林的张明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原钙品上诉请求：1、依法撤销河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初2584号民事判决第二项、第三项，并依法改判被上诉人支付上诉人土地占用费358387.2元（不服金额为354086.2元）；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人的实际使用的面积为3698平米，其中仓库面积为1198平米、空地面积为2500平米，该认定严重侵犯了上诉人的合法权益，2017年12月27日，双方签订的《企业租赁经营协议》，协议约定租赁的是公司整体，并且约定了租赁期限，同时约定上诉人还款之日再协商租金及租金的缴纳方式。2018年6月25日，双方终止了该协议，但被上诉人未就租赁事宜与上诉人重新签订合同，也未向上诉人移交租赁物，相反，被上诉人在协议终止后仍继续占有、使用上诉人的厂房、场地。综上，被上诉人支付场地占用费应按上诉人的土地占用面积33325平米进行计算，而不应该只计算实际占用的面积。二、一审判决被上诉人支付上诉人的占用费过低，请求改判。首先，一审法院判决被上诉人支付上诉人的占用费采用标准是《2014年焦必价评字（2014）25号评估结论书》（以下简称“评估书”）是错误的，该“评估书”与本案是不适格的。1、“评估书”中的价格是指工业起初的未建设土地，而不是指已建成工厂企业，工业起初的未建设土地没有建设费用，建成工厂的建设厂地是有建设投资费用的，上诉人建设企业占用土地33325平方米，厂房建筑面积7229.86平方米，投入巨额资金5000余万元建设的年产万吨纳米级超细碳酸钙生产线项目。被上诉人占用的是上诉人企业整体，占用的是5000余万元资金，而不是3698平方米土地，一审法院采用该“评估书”为计算标准错误。2、该“评估书”不能作为本案支付占用费的法律依据，该“评估书”中“第十条”“第一款”“第三款”已有明确声明规定，一审法院采用该“评估书”作为本案支付占用费的法律依据是错误的。3、该“评估书”时间是2014年5月份，距本案时间过长，2014年至2019年时隔五年之久，2014年的物价与2019年的物价涨幅很大，一审法院在2019年判令支付占用费价格采用2014年标准也是错误的。其次，被上诉人在《企业租赁经营协议》终止后未与上诉人重新签订合同，却继续占有、使用上诉人的厂房、场地，由于被上诉人拒绝与上诉人重新签订合同，上诉人的法定代表人在2018年7月17日19时16分短信告知被上诉人如继续占用厂房、场地，被告需缴纳占用费露天场地每天0.3元／平方米、厂房每天0.6元／平方米，被上诉人在收到短信后未向上诉人移交租赁物，而是继续占用租赁物进行经营，被上诉人的行为表明其接受短信中的价格。另外，一审法院认定被上诉人的实际使用的面积为3698平米，其中仓库面积为1198平米、空地面积为2500平米。若一审法院按照上诉人告知被上诉人的价格（露天场地每天0.3元／平方米、厂房每天0.6元／平方米）计算占用费，上诉人是能够认可的，上诉人的法定代表人在短信中也提到过占多少算多少，因此，按照此计算方法计算占用费应为1198平方米＊244天（2018年6月26日至2019年2月25日）＊0.6＋2500＊244＊0.3=358387.2元，然而，一审法院判定4301元，该费用连国家的土地使用税、房产税都不够缴纳。吕小林辩称，一、一审法院经过2019年3月7日、2019年8悦日、2020年1月20日依法勘验和丈量，结合庭审调查，认定答辩人实际使用上诉人场地面积3689平方米完全符合事实。答辩人经营钙石加工从来没有占用上诉人全厂，当初双方签订《企业租赁经营协议》中的条款，只是为了约束上诉人偿还借款。二、租赁费计算标准是公平合理的，上诉人厂区已停产多年，杂草丛生，所谓5000万生产线产生不了任何经济效益，所以才将厂区出租，其单方认为的露天场地每平方0.3元计算、屋内每平方0.6元计算无任何依据，也未与答辩人达成协议，不能作为计算标准。一审法院参照河南省人民政府文件豫政（2016）48号《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》、河南省国土资源厅文件豫国土豫发（2016）79号《河南省国土资源厅关于印发河南省征地片区综合附加标准的通知》、2014年焦必价评字（2014）25号评估结论书，作为参照计算依据是科学合理、公平公正的。中原钙品向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即腾清租赁原告厂房内及占用原告场地的所有物品；2、依法判令被告立即支付原告占用费，按照每月364990元，从2018年6月26日起计算至2019年2月25日止，共计2919920元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：张兴旺系原告中原钙品的法定代表人。张晓勇系张兴旺的儿子，也系中原钙品的股东之一。2017年12月27日，原告中原钙品（甲方、出租方）与被告吕小林（乙方、承租方）签订一份《企业租赁经营协议》，并于2017年12月28日经沁阳市公证处公证。企业租赁经营协议约定：“第二条乙方租赁甲方河南中原钙品有限公司整体，第三条租赁经营期限暂定为20年，即2017年12月27日起至2038年12月27日止。第四条甲方于本协议签订日向乙方借款叁拾万元，双方约定还款期限为陆个月，在这个期限内乙方不用缴纳租赁费。甲方还款之日，双方再协商租金及租金的缴纳方式……第七条乙方的权利……8、未经乙方同意甲方不可以在场内堆放与乙方无关的物品。……”。原告中原钙品还清了被告吕小林30万元借款，吕小林在公证书后批注，“本合同已于2018年6月25日4时42分终止，出借方张兴旺将现金叁拾万元归还给出借人吕小林2018年6月25日”。2018年1月1日，吕小林（乙方）与中原钙品的股东、员工张晓勇（甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定：“根据《合同法》及有关规定，甲乙双方在…以供遵守。第一条甲方将位于南仓库的厂房租赁与乙方使用（以下简称租赁物）。租赁物面积经甲乙双方认可确定为：440平方米，用于钙石加工。第二条：合同生效后所产生的水电费用均由乙方承担。以上设备在租赁期内如出现故障维修费用由乙方承担。本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。乙方对门岗、道路和场地有共同的使用权。第三条租赁期限：为五年即从18年1月1日至23年1月1日。租赁期内免收其他租费，如乙方连续停产半年视为本合同自动解除……租赁费用及付款方式：租金为1元／吨（甲方归还30万借款前乙方不产生租金）。第八条本合同一式两份，甲乙双方各持一份，未尽事宜，双方友好协商。”经该院多次现场勘验及实地丈量，吕小林实际使用中原钙品仓库及场地面积共计3698平米。2018年4月12日张晓勇为吕小林出具收到17000元电费保证金的收到条。2018年7月5日沁阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知沁阳市供电公司对中原钙品实施断电，不允许生产销售，并将该通知书送达原告。2018年7月16日后，被告停止生产。2018年7月中旬张兴旺不认可被告与其子张晓勇订立的厂房租赁合同，要求被告必须与其重新协商租赁合同，在与吕小林协商过程中，张兴旺要求被告吕小林交30万元押金，否则不允许吕小林任何材料进出，并将中原钙品大门锁上。双方协商无果，2018年8月3日吕小林去中原钙品拉设备及料，遭原告法定代表人张兴旺阻挠，双方多人发生纠纷。2018年8月6日，张兴旺向紫陵派出所报警称：2018年8月3日16时许，吕小林、陈保军、李迎军在中原钙品闹事，陈保军把大门锁砸坏，张兴旺脚受伤。接处警登记表处警情况显示：系经济纠纷，报案人不要求民警处理。另查明：1、诉讼中吕小林向该院申请撤回反诉，该院作出裁定予以准许；2、截止2020年1月10日该院实地丈量时，被告的粉碎机、传送机等物品已经撤走，租赁仓库门前仅剩被告碎石料若干吨。此为本案事实。一审法院认为，一、吕小林占用中原钙品场地无合法依据。吕小林虽与中原钙品股东张晓勇于2018年1月1日签订了为期五年的租赁合同，但该合同上中原钙品未加盖公章，张晓勇也未经过中原钙品授权，事后中原钙品也未追认，该合同对中原钙品不具有约束力。而中原钙品与吕小林于2017年12月27日签订企业租赁经营协议，该协议于2018年6月25日终止。因此吕小林于2018年6月26日起，继续占用中原钙品的场地，没有合法依据，应承担侵权责任。吕小林应将相关生产作业材料从中原钙品的场地中腾清。二、原告中原钙品要求的从2018年6月26日起至2019年2月25日占用费2919920元能否成立方面。中原钙品认为占用费用应按照露天场地每平方0.3元计算，房屋内场地按照0.6元计算，但未提供该计算标准的依据。而平等、自愿是合同的基本原则，合同当事人的法律地位平等，一方当事人不得将自己的意志强加给另一方。本案中，从原告中原钙品法定代表人张兴旺给吕小林发送的短信息中可以看出，其要求被告吕小林缴纳30万元保证金，对于商订的合同以外的场地占用费按每天每平方0．3元，屋里占用费按每天每平方0.6元计算，而被告吕小林并未同意该要约，双方就该新增事项未协商一致，故并不能适用该标准。该院经过对中原钙品周边土地租赁市场进行调查后并未找到能够参照的租赁费标准，询问统计部门，统计部门也未统计有相关数据，鉴于此种情况只能参照附近大致相近地段标准。河南省人民政府文件豫政（2016）48号《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价标准的通知》、河南省国土资源厅文件豫国土资发（2016）79号《河南省国土资源厅关于印发河南省征地片区综合地价标准的通知》紫陵镇征地补偿安置费每亩为42000元。参照附近大致相近地段，2014年焦必价评字（2014）25号评估结论书，沁阳市西向镇屯头村沁坞路沿线以南的工业用地为每亩平均每年租金为1160元。参考以上标准，结合被告吕小林实际使用的面积计算被告吕小林应支付的占用费为：3698平方米÷666.7平方米／亩×1160元÷365天×244天（2018年6月26日至2019年2月25日）=4301元。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条规定，经该院审判委员会讨论决定，原审判决：一、被告吕小林应于本判决生效之日起十日内腾清占用原告河南中原钙品有限公司场地的所有物品。二、被告吕小林应于本判决生效之日起十日内支付原告河南中原钙品有限公司土地占用费4301元。三、驳回原告河南中原钙品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30159元，原告河南中原钙品有限公司负担30064元，被告吕小林负担95元。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案中，中原钙品将案涉厂房租赁给吕小林使用，双方属于租赁合同法律关系。结合双方诉辩的意见，本案争议的焦点是租赁费的认定问题。案涉厂房租赁合同第四条约定，协议签订后，吕小林出借给中原钙品30万元，还款期限为六个月，在上述期限内，吕小林不用交纳租赁费，中原钙品还款后，双方再协商租赁费交纳事宜。事实上，中原钙品在六个月的还款期限内将30万元借款归还，期间吕小林没有交纳租赁费。之后，双方也没有就租赁费交纳事宜达成一致意见。为此，一审通过现场勘验确定案涉仓库及场地共计3698平方米，符合本案事实。中原钙品上诉称租赁费应当按照案涉厂房租赁合同约定的中原钙品的整体计算，与实地勘验情况不符。关于租赁费的标准问题，中原钙品上诉称合同外的场地占用费按每天每平方米0.3元，屋里占用费按每天每平方米0.6元计算的理由，缺乏有效证据支持，不能成立；一审通过调查中原钙品周边租赁市场以及询问相关部门，在没有找到能够参照的租赁费标准后，参照中原钙品附近大致地段，即2014年焦必价评字（2014）25号评估结论的意见，结合现场勘验的仓库及场地面积，最终确定案涉租赁费共计4301元，并无不当，本院予以维持。综上所述，中原钙品的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理6611元，由河南中原钙品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月一日书记员 王向静