上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初10131号原告：王晓莉，女，1979年10月10日生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海东方国贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：任伟民，董事长。委托诉讼代理人：张伟萍。原告王晓莉与被告上海东方国贸有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓莉、被告上海东方国贸有限公司(以下简称东方国贸)委托诉讼代理人张伟萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起九十日内支付拖欠原告上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓4207号办公房(以下简称系争办公房)的租金回报(自2015年10月1日起至2015年12月31日止，按每月人民币2,898元计算)；2、若被告未按上述期限付清欠款，则当即解除原、被告签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》及其补充协议；被告立即返还系争办公房，并按补充协议每月人民币2,174元(以下币种均为人民币)标准，付清返还之前尚欠的租金回报及占用费，结清水电费、物业费等公用事业费用；3、判令被告支付一年同期租金回报金额的违约金。事实和理由：原告是上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争办公房产权人。原、被告双方于2013年3月9日签订《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》(以下简称委托经营合同)，约定由原告委托被告统一经营管理，被告按月支付租金回报。2015年10月起，被告以经营不善为由拒付回报款。直至2016年1月起，被告才按照补充协议支付回报款至今。因被告一直未支付欠款，原告遂起诉。被告东方国贸辩称，被告与原告签订委托经营合同后，将含系争办公房在内的部分办公房区域用作被告及关联公司的办公用房。被告自2015年10月起开始拖欠租金回报直至2015年底，自2016年1月起，被告开始按照补充协议约定的每月回报金额支付原告至今，所以被告尽可能设法付清拖欠款项，若届时无力支付，被告同意按照原告诉请要求履行。但认为，违约金应以实际损失为基础，并考虑被告实际情况，恳请调低违约金。经审理查明，原告系上海市沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓系争办公房产权人。原、被告双方于2013年3月9日签订委托经营合同，原告将系争办公房委托被告经营十年，即2013年7月1日起算至2023年6月30日。原、被告双方确认，在委托经营期间，前五年被告每年按该办公房销售总价的8%给予回报，支付方式为按月支付，扣除5%营业税后(税收由原告自理，被告代扣代缴)，每月应给付原告2,899元。双方还确认，委托经营期间，所有因该系争办公房以及公共部位发生的装修费用，水、电费及物业管理费以及有关为系争办公房的招商费用均由被告承担。合同第5.2条约定，如一方违反本合同，另一方有权要求对方继续履行本合同，同时违约方应向守约方支付相当于系争办公房一年同期租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方追偿。2015年12月17日，原、被告签订《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同补充协议》(以下简称补充协议)，委托被告统一经营，经营期限至2023年6月30日止。该补充协议分段约定了自2016年1月至2023年6月期间不同的回报金标准，其中调整了自2016年1月至2017年12月的回报金计算标准为总价6%。就委托经营合同中5.3条款变更为：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应协商解决。协商不能够解决的，任何一方均可向上海市宝山区人民法院提起诉讼。同时，还约定被告违约后没有履行违约条款，被告应向原告支付租金的双倍违约金，直到履行为止。被告实际每月支付回报金2,898元至2015年9月，次月起被告停止支付租金回报至2015年12月底。自2016年1月起，被告按照上述补充协议开始每月向原告支付销售总价6%(税后)的回报金2,174元直至2017年4月。审理中，被告表示2017年5月的租金回报被告暂无力履行，愿意按照每月2,899元标准结算拖欠的租金回报及占用费。审理中被告确认，被告接受原告委托经营时，系争办公房用于办公，结构未变动。以上事实，有房地产权证、委托经营合同、补充协议、当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的委托经营合同及补充协议合法有效，被告未按约支付租金回报款，已构成违约，原告要求支付拖欠回报款项以及解除合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。被告因违约愿意按照每月2,899元标准一并结算拖欠原告的回报款及占用费，本院予以认可。若被告付款不能导致合同解除后，本院将依法判决系争办公房返还事宜。被告作为违约方应承担相应的违约金，原告对此有权主张。但纵观系争办公房所在的由被告经营的东方国贸商城，在多种因素影响下，近年来经营状况严重恶化，欠付大量业主租金回报，对外亦负债累累。自2016年以来，已有数百位业主陆续向法院起诉追讨欠付的租金回报，同时多数还要求解除合同并收回商铺或公寓房，另外尚有同样利益受损的业主仍在陆续起诉中。本院认为，违约金主要体现补偿功能，被告违约影响业主众多，违约补偿的对象以及补偿程度实质上已远远超出对单一个体的考量范围。在被告偿付能力堪忧的情况下，更应考虑全体权利受损业主之基本利益的公平保护。发挥整体经营的优势，让业主获得稳定的投资回报，这是当初广大业主与被告签订委托经营合同的初衷。但市场的风险双方均应有清醒认知，并非合同条款承诺能够完全避免。因此，与被告解约后，广大业主被拖欠的租金回报等直接损失如何兑现、系争商铺或公寓房如何及时收回，才是最需要努力争取的基本权益保障目标。综上，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，兼顾公平原则，酌情确定被告向原告支付违约金金额。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起九十日内支付拖欠原告王晓莉上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓4207号公寓办公房的租金回报(自2015年10月1日至2015年12月31日止，按每月2,899元计算)；二、若被告上海东方国贸有限公司未按上述期限付清欠款，则当即解除原告王晓莉与被告上海东方国贸有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓4207号公寓办公房签订的《上海朗悦酒店公寓办公房委托经营合同》及补充协议；同时被告上海东方国贸有限公司立即返还上海市宝山区沪太路XXX号上海朗悦酒店公寓4207号公寓办公房，并结清水电费、物业管理费等公用费用，同时按每月2,899元标准，结清至返还之日拖欠的租金回报及占用费(需扣除2016年1月至2017年4月被告已支付的每月2,174元)；三、被告上海东方国贸有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王晓莉支付违约金2,899元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取672元，由被告上海东方国贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤宇军二〇一七年六月二十三日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。