贵州省兴仁县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2322民初1429号原告:詹才新，男，1958年2月1日生，汉族,兴仁县市场监督管理局退休职工,住贵州省兴仁县,现住贵州省兴仁县。原告:詹鹏，男，1988年2月16日生，汉族,无职业,住贵州省兴仁县,现住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人:邹伦、苏峰,贵州权衡律师事务所律师,系詹才新和詹鹏的代理人。被告:遵义市正鑫房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市澳门路,统一社会信用代码:91520300722120899H。法定代表人:李辉正,该公司董事长。被告:遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司。住所地:兴仁县城东新区振兴路中段,统一社会信用代码:91522322。负责人:李辉正,该分公司经理。委托诉讼代理人:陈俊波,重庆奕平律师事务所律师。原告詹才新、詹鹏与被告遵义市正鑫房地产开发有限责任公司(以下简称正鑫房开公司)、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司(以下简称正鑫房开兴仁分公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹才新及詹才新、詹鹏的委托诉讼代理人邹伦、苏峰,被告正鑫房开兴仁分公司的委托诉讼代理人陈俊波到庭参加诉讼,被告正鑫房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹才新、詹鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金84224.4元及赔偿房租损失96250元;2、由被告承担案件受理费。事实和理由:2009年8月13日,原告父子二人与被告正鑫房开兴仁分公司签订商品房买卖合同,合同约定:一、原告购买正鑫房开兴仁分公司开发建设的位于兴仁县东湖街道办事处里仁广场的D区和顺苑一单元6层2号房。二、交易房屋建筑面积共140.21平方米,套内面积122.9平方米,按建筑面积计算,每平方米单价2002.34元,总价款为280748元;二原告于2009年8月13日支付首付房款56748元,余款224000元办理银行按揭贷款方式支付给被告(2009年11月6日,原告通过中国工商银行股份有限公司兴仁支行以按揭贷款方式,支付了被告余款224000元)。按商品房买卖合同还约定，被告未按照合同约定履行交房义务的，按照已付房价款每日万分之五的标准向原告支付违约金；合同约定的交房时间为2009年12月31日前。商品房买卖合同签订后，原告按约定履行完毕相关税费交纳义务。被告在交房期限届满后，未按照约定履行交房义务，直至2016年7月4日，被告与原告办理商品房交接手续。此前，因原告所购买的商品房存在质量问题，经多次与被告交涉未得到合理解决，原告依法向人民法院提起诉讼。黔西南布依族苗族自治州中级人民法院、兴仁县人民法院分别作出（2015）兴民终字第283号民事判决、（2014）仁民初字第322号民事判决。判决确定原被告双方签订的商品房买卖合同继续履行，并判令被告承担因未按约定履行交房义务给原告造成2010年1月1日至2010年12月31日的损失。该案对违约金及原告自2011年1月至2016年7月期间的损失未处理。综上所述，根据原被告双方所签订的商品房买卖合同及《中华人民共和国合同法》的规定，被告2016年7月4日办理商品房交接手续，构成严重违约。据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院提起诉讼，望判决支持原告诉请，保护交易安全，打击被告的民事违法行为。被告正鑫房开公司未到庭参加诉讼，未作答辩。被告正鑫房开兴仁分公司辩称：原告所交付房屋符合约定条件，根据商品房买卖合同第八条约定，2009年12月31日前将质检部门验收合格的房屋交付原告使用。被告交付给原告的房屋是经过相关部门验收合格的。符合合同的交房条件。本案中原告应该提供证据证明被告交付的房屋不符合约定或者法律规定，构成被告违约。通过审理原告没有证据证明这一点。延迟通知及提示交房：被告在2009年12月31日前未尽到通知交房通知义务，但在2009年12月31日原告来到了交房现场，被告当即向原告提出了交房。这一点在一审判决书第2页15-17行可以确认。延迟交付和维修期间损失已经赔付：兴仁县人民法院（2014）仁民初字第322号判决中确认，被告延迟交房及维修期间给原告造成的损失为6800元。同时在（2015）兴民终字第283号判决书第17页最后一段到18页“本案中，一审考虑到正鑫房开兴仁分公司在最后约定的交房期限内未通知交房，而在詹才新要求查看后正鑫公司才向詹才新提示交房，在双方查看房屋过程中，发现交易房屋需要维修，正鑫公司在履行维修义务客观上需要占据一定的期间，由此导致詹才新、詹鹏在外租住他人房屋产生租金损失，所产生的合理部分正鑫公司应予赔偿。故结合案件酌情判决正鑫公司赔偿其延迟通知詹才新、詹鹏交付房屋期间，和房屋进行维修期间二原告租房居住的租金损失6800元，实体处理并无不当。原告诉讼请求被告已经赔偿,现原告旧事重提,属于“一事不再理的范围”应当驳回。原告所诉损失属于扩大损失：原告迟迟不接房的真正原因是想换房和退房，在一审判决书11页13-14给予了认定。故其责任在于原告,其提出的赔偿请求属于扩大损失。按照《合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损害的扩大；没有采取适当措施而导致致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。同时按照《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额因当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行义务后可以获得的利益，但不得超过违约合同一方订立合同时预见到或者因当预见到的因违反合可能造成的损失”。原告提出的赔偿数额是被告在签订合同书时不能预见到的或应当能预见的。综上,原告的诉讼请求依法不能成立,请求人民法院依法驳回。原告为支持其诉讼请求提供了以下证据:1、二原告身份证复印件;2、《商品房买卖合同》;3、《九商住楼宇交接书》、《住宅室内装饰、装修服务协议》;4、贵州省兴仁县人民法院(2014)仁民初字第322号民事判决书、贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院(2015)兴民终字第283号民事判决书和(2016)黔23民申2号民事裁定书;5、房屋租赁合同二份;6、录音U盘一个;7、证人韩某的证言。被告对证据1、2、4无异议,对证据3、5、6、7有异议。本院对证据1、2、4予以确认,证据3无原件、证据4和证据7无相关印证材料印证,故仅对其客观的部分内容予以采信,证据5与本案不具有关联性,不予采信。被告为支持其答辩意见提供了以下证据:1、被告营业执照及负责人身份证明书;2、《商品房买卖合同》;3、贵州省工程建设竣工验收备案表;4、贵州省兴仁县人民法院(2014)仁民初字第322号民事判决书、贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院(2015)兴民终字第283号民事判决书。原告对证据1、2、3、4的真实性无异议。本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2009年8月13日,原告与被告正鑫房开兴仁分公司签订《商品房买卖合同》(以下简称合同),原告购买正鑫房开兴仁分公司开发建设的位于兴仁县东湖街道办事处里仁广场的D区和顺苑一单元6层2号房。交易房屋建筑面积共140.21平方米,套内面积122.9平方米,按建筑面积计算,每平方米单价2002.34元,总价款为280748元;原告于2009年8月13日支付首付房款56748元,余款224000元办理银行按揭贷款方式支付给被告。双方产生纠纷后,原告于2014年2月18日向本院提起诉讼,请求:1、解除正鑫房开兴仁分公司与原告签订的《合同》;2、判决由正鑫房开兴仁分公司退还原告已支付的全部购房款和其他各种费用合计291266元,并按6.56%的年利率付利息至给付完毕之日止;3、判决二被告连带赔偿原告购买商品房时价格与现购房的价差损失153900元和因正鑫房开兴仁分公司不履行合同义务给二原告造成的损失27800元。本院于2014年12月24日作出(2014)仁民初字第322号民事判决:一、正鑫房开兴仁分公司酌情赔偿原告詹才新、詹鹏因其履行合同不符合约定,以及与原告詹才新、詹鹏交易的房屋需要维修,导致原告詹才新、詹鹏在外居住所产生的租金损失6800元;正鑫房开公司对此款承担共同支付责任。此款限于本判决生效之日起10日内付清;二、驳回原告詹才新、詹鹏的其他诉讼请求。原告提起上诉,贵州省黔西南依族苗族自治州中级人民法院于2015年6月8日作出(2015)兴民终字第283号民事判决,驳回上诉,维持原判。原告詹才新、詹鹏又申请再审,贵州省黔西南依族苗族自治州中级人民法院于2016年1月19日作出(2016)黔23民申2号民事裁定,驳回詹才新、詹鹏的再审申请。于2016年7月4日双方办理了商品房交接手续。针对违约金及赔偿损失问题,原告于2017年3月31日又向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自已的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原告与被告签订的《商品房买卖合同》已依法成立并已生效,双方应按合同约定全面履行义务。针对被告是否逾期交房以及是否违约的问题,根据合同第八条的约定,被告应在2009年12月31日前将商品房交给原告,而被告在2016年7月4日才与原告办理商品房交接手续,被告已构成逾期交房,明显存在违约。针对逾期交房时间以及违约金的计算问题,根据合同第八条的约定,违约时间应从2010年1月1日起计算,而违约终止时间的确定问题,双方因买卖问题发生争议,原告于2014年2月18日向本院起诉请求解除合同,其诉请未得到支持,故逾期交房时间应从2010年1月1日起算至2014年2月18日止,具体为(4年×365天+77天)1537天,根据合同第九条的约定,逾期超过60日后,合同继续履行的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定,本案中双方约定了违约产生的损失赔偿额的计算方法。故本案违约金计算为房价款280748元×万分之五×1537天=215754.838元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实阶损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,本案的违金215754.838元,已超过交易总额的30%,该案的违约金依法应确定为84224.4元(房价280748元×30%)。因原告在原起诉前以及原起诉、上诉、申诉期间,未积极主动与被告协商交房事宜,又因被告对房屋存在的暇疵未及时维修,从而造成逾期交房,双方对逾期交房均有一定的责任,被告的责任略大于原告,鉴于原告购房的预期目的已经实现,故本案的违约金可根据公平原则和诚实信用原则衡量,酌情计算。本院酌情确定由被告承担的违约金84224.4元中的50%以上,即由被告承担的违约金5万元。针对原告的诉求是否属于重复诉讼的问题,首先针对违约金问题,原告在2014年12月24日起诉时未请求过违约金,此诉讼请求属于一个新的诉求,且在已生效的判决中未作过明确;其次,针对原告提出的赔偿房租损失96250元的问题,原告2014年2月18日起诉后,本院的(2014)仁民初字第322号民事判决已经作为明确,且该判决已生效并已履行完毕,原告再次针对此项损失提起诉讼,属于重复诉讼,故依法不予支持。被告正鑫房开公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,应由其自行承担不利的法律后果。综上,为了保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告遵义市正鑫房地产开发有限责任公司、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司共同支付原告詹才新、詹鹏违约金50000元,该款在本判决生效后十日内付清;二、驳回原告詹才新、詹鹏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元,由被告遵义市正鑫房地产开发有限责任公司、遵义市正鑫房地产开发有限责任公司兴仁分公司负担525元,原告詹才新、詹鹏负担1425元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 王 松二〇一七年六月二十八日书记员 陈青艳