重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2866号原告：重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城街道南园路69号，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人：郑师明，该公司总经理。委托代理人：陈永梅、陈霞，该公司员工。被告：周全，男，1988年4月8日出生，汉族，户籍地重庆市南川区。原告重庆泽京物业管理集团有限公司（以下简称泽京物业公司）与被告周全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，本案依法由代理审判员王勤勤适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈永梅、陈霞，被告周全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泽京物业公司诉称，原告系重庆市南川区XX物业服务单位企业，被告系该小区X幢XX号房屋业主，其房屋实测建筑面积85.60平方米。原、被告双方于2013年4月27日就被告房屋所在小区物业服务事宜，签订了《前期物业服务合同》。该合同明确约定了被告应向原告支付物业服务费，的标准及时间。但被告从2013年9月起，被告违反合同约定，一直拖欠物业服务费用，经原告多次催收，被告仍未支付原告下欠的物业服务费、二次供水费及公摊水电费。期间，虽经原告多次催收，被告仍未支付欠付费用。现原告起诉至人民法院，请求判决由被告支付原告2013年9月至2017年4月期间的物业服务费6010.77元，2014年7月至2017年2月间的二次供水电费185.04元，2014年9月至2017年2月期间的公摊水电费147.41元，违约金1807.87元，以上共计8151.09元；本案诉讼费用由被告承担。被告周全辩称，1.对于欠费的时间没有异议。2.被告不交纳费用的理由是被告的房屋存在质量问题，次卧窗户不灵活，客厅出阳台的推拉门断裂，客厅有两处和外墙开裂，外墙有裂缝导致很热，外墙没有保温作用，当时物管的工作人员去给被告维修了但是后面还漏水。今年3月2日，物管工作人员给被告打电话，说到被告家里来看情况，后面看了后，说愿意出一万元来补偿被告。3.原告在前期物业服务合同到期后一直在给被告服务，同意物业费按照1.6元每个平方计算。4.只要将被告提出的问题解决了，被告就交纳物业费，但被告不承担违约金。经审理查明，原告（乙方）与南川区XX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）签订在《XX·XX前期物业服务合同》（该合同未记载签订时间），该合同第四条中约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；第五条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；第六条中约定，物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；第十九条中约定，本合同期限为叁年，自2011年3月15日起至2016年3月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。双方还约定了其他的权利义务。2013年5月5日,原告（甲方）与被告（乙方）签订了《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》，其中也约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：高层住宅1.6元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗及耗损，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。2015年10月22日,重庆市南川区发展和改革委员会向原告发出《重庆市南川区发展和改革委员会关于XX物业服务正式收费标准的通知》，该通知第二条载明，业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪路灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。原告从2014年11月9日至2017年3月7日，先后多次就被告及其家人反映的房子质量问题组织相关责任人与被告协调处理，均无果。被告未缴纳从2013年9月至2017年4月期间的物业服务费，从2014年7月至2017年2月期间的二次供水电费以及从2014年9月至2017年2月期间的公摊水电费。另查明，被告系重庆市南川区XX小区X幢XX号房屋的业主，房屋建筑面积为85.6平方米，系高层住宅。原告提交的XX业主共用部位能源公摊计算公示表详细载明了被告每个月应当分摊的公用水电费金额以及二次供水电费计算的单价，XX二次供水手抄明细上详细载明了被告每月使用的水量。原告在庭审过程中主张违约金按照被告欠付金额的30%计算。以上事实，有原告的陈述、被告的答辩、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、催收物业费告知函、南川区发改委《关于XX物业服务正式收费标准的通知》、XX业主共用部位能源公摊计算公示表、XX二次供水手抄明细、房产证、房屋保修跟踪单等证据在案佐证，并经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告泽京物业公司与南川区XX小区的建设单位重庆泽京房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》均系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”，前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用、二次供水电费、公摊水电费，其拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应当承担继续履行，交清所欠费用并支付违约金的民事责任。虽被告辩称其房屋存在质量问题，待原告解决好后再交纳物业费，但原告在接到被告反映的房屋质量问题后，积极地先后多次组织相关责任人与被告协调处理，均无果，可见原告已尽到了物业服务职责。被告提到的房屋质量问题，不属于本案审理范围，被告可以另案起诉处理，对被告的辩解意见本院不予采信。被告应交纳从2013年9月至2017年4月期间的物业服务费6026.24元（85.6平方米×1.6元/月·平方米×44个月），从2014年9月份至2017年2月份期间应承担的公摊水电费为155.72元，从2014年7月份至2017年2月份的二次供水电费为159.54元。由于原告请求被告支付物业服务费6010.77元，公摊水电费147.41元，属于原告对自己实体权利的处分，不违法法律规定，本院予以确认。关于违约金的问题。原告主张按照被告欠费总金额的30%计算，该计算标准偏高，故本院不予采纳。根据被告的欠费情况，本院酌情确定违约金为200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周全在本判决生效之日起十日内向原告重庆泽京物业管理集团有限公司支付从2013年9月至2017年4月期间的物业服务费6010.77元、从2014年7月至2017年2月期间的二次供水电费159.54元、从2014年9月至2017年2月期间的公摊水电费147.41元以及违约金200元，以上共计6517.72元。二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告周全负担。本判决为终审判决。代理审判员  王勤勤二〇一七年六月十三日书 记 员  宋小亚