广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初8565号 原告：梁锡伟，男，1963年8月25日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托代理人：吴静，广西同望律师事务所律师。 委托代理人：傅捷，广西同望律师事务所律师。 被告：广西新科建置业有限公司，住所地：南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷A座907号房。 法定代表人：龚有平，董事长。 委托代理人：黄国权，广西祥泰律师事务所律师。 委托代理人：黄璇，广西祥泰律师事务所实习律师。 被告：广西壮族自治区振合供销投资有限公司，住所地：南宁市青秀区桃源路45号。 法定代表人:黎明，董事长。 委托代理人：李海霞，广西刘晰律师事务所律师。 委托代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。 原告梁锡伟与被告广西新科建置业有限公司（以下简称：广西新科建公司）、广西壮族自治区振合供销投资有限公司（以下简称：广西振合公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告梁锡伟及其委托代理人吴静、傅捷，被告广西新科建公司的委托代理人黄国权，被告广西振合公司的委托代理人李海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁锡伟诉称：被告广西新科建公司与案外人广西壮族自治区供销合作联社于2008年5月9日签订《合作建房协议》，约定双方对广西壮族自治区供销合作联社名下位于南宁市土地进行合作开发建设。2009年3月28日，被告广西新科建公司、广西振合公司与广西壮族自治区供销合作联社签订《合作建房补充协议》，约定广西壮族自治区供销合作联社名下的位于南宁市土地转入被告广西振合公司名下，由被告广西振合公司与广西新科建公司继续进行房地产合作开发。合作地块南宁市土地的使用权人登记在被告广西振合公司名下，项目名称暂定为“德馨园”住宅楼。 2015年4月28日，原告与被告广西新科建公司签订《“德馨园”住宅楼物业团购意向书》，约定原告意向团购被告广西新科建公司投资建设的20套“德馨园”住宅，总价为10505322元，原告在签约时支付10505322元；被告广西新科建公司承诺在签约之日起5个月内将项目整体（包括项目土地、在建工程等）转让至其名下、取得预售证并与原告签订各套物业正式的《商品房买卖合同》；如被告广西新科建公司未在规定的时间内同时满足前述三个条件的，则应在15日内将原告所付的购房款、利息退还给原告，逾期退还购房款及利息的，则从逾期之日开始，按被告广西新科建公司应付未付款按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付逾期还款的违约金。 协议签订后，原告根据被告广西新科建公司的指示依约付款10505322元，但被告广西新科建公司未能按约定履行合同，直至2015年12月31日仍未能完成该项目的转让，项目建设也未进行。 “德馨园”住宅楼项目系两被告合作项目，该项目的土地使用权人和项目的报批报建手续都在被告广西振合公司名下。为此，原告有权要求两被告共同退还原告已付款项并支付利息和违约金。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告广西新科建公司于2015年4月28日签订的《“德馨园”住宅楼物业团购意向协议书》；二、两被告退还原告已支付的购房款10505322元并支付利息（计算方法：从2015年4月29日开始计至2015年9月28日，利息按银行同期贷款基准利率的四倍计算）；三、两被告向原告支付违约金1686104.18元（计算方法：按银行同期贷款基准利率的四倍计算，暂从2015年10月14日开始计算至2016年7月14日止，要求实际计算至付清购房款本金和利息之日止）；四、本案诉讼费由两被告承担。 被告广西新科建公司辩称：原告与被告广西新科建公司签订的《“德馨园”住宅楼物业团购意向协议书》中约定了房屋面积、金额，故该合同应为本约而非预约，而截至一审辩论终结前，被告广西新科建公司仍未取得商品房预售许可证，故该合同应归于无效。如果法院认为合同有效，原告要求解除合同的诉请也是当庭行使，此前亦无解除合同的通知，故其合同解除权的行使已经超过了法定期限，故应予以驳回。现被告广西新科建公司愿意继续履行合同。如果法院认为本案合同有效且已达到解除的条件，那么同意支付利息及违约金。 被告广西振合公司辩称：被告广西振合公司并非合同的相对方，不应承担合同义务。被告广西振合公司与广西新科建公司也不是合作关系，而是国有土地使用权转让合同关系。被告广西新科建公司与原告的合同关系应由双方自行处理，与被告广西振合公司无关。 经审理查明：2015年4月28日，原告（乙方）与被告广西新科建公司（甲方）签订一份《“德馨园”住宅楼物业团购意向协议书》（以下简称“《住宅团购意向书》”），该协议主要内容有：1、乙方意向团购甲方开发建设的“德馨园”住宅楼，该物业位于南宁市；2、在签订本协议书时，乙方向甲方一次性支付团购购房款10505322元整，团购单价为5500元／平方米，团购具体房号为：2xx1～2xx3、2xx5～2xx7、2xx1～2xx3、2x5～2xx7、2xx1～2xx3、2xx5～2xx7、2xx5、2xx6共计20套住宅；3、乙方应在接到甲方通知后15日内到甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房借款合同》等所有相关文件，逾期视为乙方放弃团购该项目物业，甲方有权将乙方团购的物业予以另售；4、甲方承诺其与项目土地方的合作建房手续合法合规，保证在该项目达到规定的转让条件时将该项目整体转让到甲方名下；5、甲方承诺于该协议签订之日起五个月内将该项目整体（含项目土地、在建工程等）转让至甲方名下、取得预售证、签订各套团购物业正式的《商品房买卖合同》；如果甲方未在规定时限内同时满足前述三个条件，则应予15日内将乙方所支付的购房款、利息（从乙方付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）退还至乙方指定账户内，如甲方逾期退还购房款及利息的，则从逾期之日起，按甲方应支付未付款的中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付逾期还款违约金；6、本协议附件：2008年5月9日《合作建房合同》、2009年3月28日《合作建房补充协议》、2009年10月19日广西壮族自治区振合供销投资有限公司《关于将南宁市宗地过户到广西新科建置业有限公司的报告》是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。 上述协议签订后，原告于2015年4月29日将房款10505322元全部汇入被告广西新科建公司原股东杭德帆名下的银行账户。次日，被告广西新科建公司向原告开具了20张总金额为10505322元的《收据》。 2016年8月，原告以被告广西新科建公司未在约定时间内完成涉案土地使用权变更登记手续及办理预售证并与原告签订各套房屋的《商品房买卖合同》构成违约为由向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，两被告则答辩如前。在庭审中，被告广西新科建公司认可“德馨园”住宅楼项目所在土地的使用权仍未过户至其名下，涉案项目也未取得商品房预售许可证。 另查明：“德馨园”住宅楼项目位于南宁市青秀区，现该项目所在土地登记的使用权人为被告广西振合公司，宗地号为04××46，土地使用权类型为出让。 再查明：2008年5月9日，被告广西新科建公司（乙方）与案外人广西壮族自治区供销合作联社（甲方，以下简称“广西区供销合作联社”）签订一份《合作建房合同》，约定宗地号为04××46的土地变性为出让用地后，项目以甲方名义组织报建，待项目建设投资达到总投资的25%以上时，以甲方名义向有关部门申请将项目在建工程转让给乙方；项目报建、建设投资、整体转让所需费用由乙方负责，甲方提供项目报建、整体转让所需的文件资料；甲方收取固定收益，该收益在甲方收到土地部门办理转让手续后由乙方付清给甲方。 2009年3月28日，被告广西新科建公司（乙方）、广西振合公司（丙方）与案外人广西区供销合作联社（甲方）签订一份《合作建房补充协议》，约定宗地号为04××46的土地性质变性后的使用权人变更为丙方，现由丙方承接此前《合作建房合同》中甲方原有在该宗地的报建、过户义务。 本院认为：一、关于本案《住宅团购意向书》的性质及效力。 原告与被告广西新科建公司签订的《住宅团购意向书》所约定的内容，符合商品房预约合同的法律特征，其宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的。该意向书中虽然对所出售商品房的位置、面积、单价、总价进行了约定，但对于商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的关键性条款均未进行约定。因此，《住宅团购意向书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。故被告广西新科建公司以其未取得预售证为由主张《住宅团购意向书》无效，于法无据，本院不予采纳。综上，原告与被告广西新科建公司签订的《住宅团购意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。 二、关于本案合同应否解除的问题。 被告广西新科建公司未能依照《住宅团购意向书》的约定，在签订协议后五个月内即2015年9月28日前完成涉案土地使用权变更登记手续及办理预售证并与原告签订各套房屋的《商品房买卖合同》，且截至法庭辩论终结时止，被告广西新科建公司仍未能完成该项合同义务，原告的合同目的已无法实现，故原告要求解除《住宅团购意向书》，于法有据，本院予以支持。至于被告广西新科建公司辩称原告行使解除权的期限已超过的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，双方并未对当事人行使解除权的期限进行明确约定，而被告广西新科建公司又未能举证证明其曾经催告原告行使解除权，故原告于2016年8月起诉要求解除合同，没有超过规定期限。 三、关于原告的各项诉请是否合理有据的问题。 根据《住宅团购意向书》约定，被告广西新科建公司未能完成前述义务的，应在15日内将原告已付房款、利息（从原告付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）退还给原告，逾期退款的，应从逾期之日按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付逾期还款违约金。根据该约定，被告广西新科建公司应于2015年10月13日将原告已付房款10505322元退还给原告，并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍向原告支付占用房款期间的利息。但至今为止，被告广西新科建公司仍未向原告退回房款并支付利息，已构成新的违约，被告广西新科建公司还应承担逾期还款的违约责任。故本院对原告要求被告广西新科建公司支付逾期还款违约金的诉请予以支持，但应对原告主张的违约金计算基数进行调整，即违约金应以被告未退回的房款10505322元为基数，从2015年10月14日起计算至被告广西新科建公司实际退清房款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付。 四、关于被告广西振合公司应否承担责任的问题。 从被告广西新科建公司与广西区供销合作联社签订的《合作建房合同》及两被告与广西区供销合作联社签订的《合作建房补充协议》的内容来看，两被告之间应为土地使用权转让合同关系，而非合作建房关系。且本案商品房预约合同关系的当事人为原告与被告广西新科建公司，被告广西振合公司并非该合同关系中的当事人，故根据合同相对性，合同也不能约束被告广西振合公司。综上，原告要求被告振合公司承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告梁锡伟与被告广西新科建置业有限公司于2015年4月28日签订的《“德馨园”住宅楼物业团购意向协议书》； 二、被告广西新科建置业有限公司向原告梁锡伟返还房款10505322元并支付利息（计算方法：以房款10505322元为基数，从2015年4月29日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至2015年9月28日止）； 三、被告广西新科建置业有限公司向原告梁锡伟支付逾期还款违约金（计算方法：以未退回的房款10505322元为基数，从2015年10月14日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计付至被告广西新科建公司实际退清房款之日止）； 四、驳回原告梁锡伟的其他诉讼请求。 本案受理费100569元，公告费350元，保全费5000元，合计105919元，由被告广西新科建置业有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谢 倩 人民陪审员 陈 华 人民陪审员 吴冬梅 二〇一七年六月十九日 书 记 员 郭顺萍 附引用条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。