上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12955号原告吴超，男，1995年4月28日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人杨舒婷，上海市申房律师事务所律师。被告徐芳，女，1985年6月16日生，汉族，住上海市宝山区。被告栾光明，男，1953年1月10日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人韩松柏，上海翰浩律师事务所律师。第三人蒋大威，男，1984年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人张桂，男，1978年12月6日生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。委托代理人王玉国，上海泽玖欣律师事务所律师。原告吴超与被告徐芳、被告栾光明房屋买卖合同纠纷一案，立案后，依法追加第三人蒋大威、张桂参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴超及其委托代理人杨舒婷、被告徐芳、被告栾光明的委托代理人韩松柏、第三人蒋大威、第三人张桂的委托代理人王玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告吴超与被告徐芳就本市乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；2、依法确认被告徐芳与被告栾光明就上述系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效，并将该房屋的房地产权恢复登记至原告名下。事实和理由：原告原系宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人，该房子系原告的奶奶赠与原告的，且一直由原告的父亲、奶奶、叔叔居住，原告也经常住。2016年7月6日，栾光明突然上门称该房屋已经由其买下，其后多次上门凿门敲窗，逼迫原告一家搬迁。原告嗣后查得，2016年6月，该房屋的房地产权利已经变更为被告栾光明。但原告对此一无所知，更没有与任何人签订过房屋买卖合同。原告曾在2015年12月14日因资金周转困难，向第三人张桂借款人民币60万元，张桂曾要求原告在多份材料上签字，催促并故意遮挡有关文件内容，致使原告并不清楚这些材料的具体内容。被告栾光明多次砸坏门窗，威胁恐吓原告，迫使原告一家搬离，现无奈在外借房。经调查，2016年3月30日，第三人蒋大威持公证委托书与被告徐芳签订了房地产买卖合同，该房屋在2016年5月10日登记在徐芳名下，但随即，徐芳在5月26日又与被告栾光明签订买卖合同，6月22日该房屋又变更登记在栾光明名下。上述过程原告均未参与，并不得而知。原告认为，所谓的公证出售房屋的委托书并不是原告的真实意思，当时原告向张桂连本带息借款60万，但张桂强行要求原告出具100万元的借条，当时约定的借期2个月后，张桂向原告主张的利息超过双方约定的标准，双方为此发生争执。在签订借款合同的同时张桂要求原告签订了一系列材料和委托书，当时就在公证处，当天公证处快下班了，但有关材料的内容原告没有仔细看，原告认为是借款合同的公证，从未想过是办理委托出售房屋的公证手续。原告从未有出售房屋的真实意思。且，房屋当时的市场价已经在200万元左右，但两份买卖合同的交易价均明显低于市场价，故蒋大威和徐芳以及徐芳和栾光明在主观上都存在恶意串通，严重损害原告合法利益的事实，合同均应为无效。房屋是原告名下唯一房屋，被告及第三人的行为直接导致原告失去唯一不动产，导致原告生活窘困不堪。原告未收到任何房款，合同无效后，收到的房款应各自返还，房屋产权恢复到原告名下。故涉讼。被告徐芳辩称，徐芳和张桂认识，知道张桂和原告有一笔借款100万，到期还不出来，当时张桂手上有一份委托书，可以把房子委托出售，徐芳当时要买首套房子，张桂带徐芳去系争房屋的小区外看了一下，张桂称房内有人住，但是不妨碍过户，当时就在交易中心签订合同，有公证委托人蒋大威的和张桂，真实房价132万元，过户完徐芳付了132万元给委托人蒋大威，也按照132万元付税。产证过户后徐芳没有入住，后面查了一下里面还有户口，徐芳就找了中介朋友把房子卖了，栾光明和徐芳共同至交易中心，房价120万元栾光明向徐芳付清。税费下家承担，没中介费。徐芳买入卖出房屋前后没有赚到差价。2016年3月买房时候，得知该房屋的市场价在150万左右，因为上家有借款的，所以房价偏低。两份合同都是真实有效，且完全履行完毕。被告栾光明辩称，2016年5月20日左右，通过中介朋友说有一套房子要出售，价格比较合适，房子比较老，里面有户口，所以可以低价卖，正常价150万左右，2016年5月去看了一下房子，姓孟的带栾光明去的，看了隔壁相同的户型，系争房屋没有进去，中介说有租客等理由，觉得房子还可以，双方在中介公司和姓孟的签了居间协议，和徐芳在中介签了网签合同，契税是37,714.29元是栾光明付的，按照市场价百分之三支付，上家营业税6-7万左右。因此房价是120万元，税10万左右，税费都是栾光明付的，一共130万。一开始我们就催介绍人交房，他拖了一段时间给我们房子，我们没有上门过，过户后产证下来，他把房子给我们的，现在已经装修了，目前房子空着。被告认为栾光明和徐芳的买卖合同是有效的，要求驳回原告的诉讼请求。第三人蒋大威述称，蒋大威跟张桂是朋友关系，张桂说有人要问他借钱，要做借款公证和委托卖房公证，2016年3月份，大家在公证处做委托售房的公证，至于原告和张桂的借款，蒋大威不清楚，只知道他们借钱100万。当时张桂和一名年轻人(原告)做完公证后，张桂说原告会给蒋大威2000-3000元的好处，到了4月份，张桂说原告不接电话，叫我出来看房屋是否能卖掉，我的孩子和徐芳的孩子在XXX幼儿园读书，我就向徐芳推荐房屋，房屋没有带她去看过，我跟徐芳说房子有抵押的，抵押权是张桂，所以可以便宜点，我和徐芳去宝山交易中心签合同，房子交易价130多万元，税费徐芳承担，我收了徐芳132万元，我打给张桂1,207,000元，还有11.3万元在我这里。我跟吴超无法联系，我也没办法将11万元给吴超。当中我要求张桂联系吴超，张桂说无法联系。张桂拿了120多万如何处理我也不知道，抵押权张桂去注销的，当时徐芳要求撤销抵押，她才肯付钱，所以张桂先行撤销抵押，徐芳再付钱。我基于公证委托身份去出售房屋，所以我签的合同是依法有效的。第三人张桂述称，2015年12月14日，吴超和张桂签了100万元的借款合同，第三人转账给他100万元，约定2个月之后即2月14日归还，双方签了抵押合同，如果逾期不还，可以依法处理抵押物，张桂就做了抵押权登记，到期后原告未还钱，电话不接了，到了2016年3月，张桂到吴超的住处找到他，双方到了东方公证处，办理公证，吴超同意委托蒋大威把房屋卖了，把卖房款给张桂。徐芳作为买房人，要撤销抵押权，才付钱。张桂办理了抵押权注销，第二天收到1,207,000元，金额是根据借款协议中逾期还款则应承担日千分之三的违约金计算的。至于徐芳过户后情况我不清楚了。买卖合同真实有效，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，原告取得上海市房地产权证，经登记成为宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积63.91平方米)的房地产权利人。2015年12月14日，借款人吴超与抵押权人张桂签订一份抵押借款合同，约定，吴超向张桂借款人民币100万元用于个人经营需要，借款期限为2个月，自2015年12月14日起至2016年2月13日止。还款方式为到期以现金的方式一次性结清。抵押人吴超自愿用宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押。到期不能归还借款的，抵押权人有权依法处理所抵押的房产品，借款人到期如数归还借款，抵押权取消。借款人及抵押人逾期不归还借款的，抵押权人依法处置抵押物追回借款，借款人及抵押人按日支付抵押权人借款金额千分之三违约金，以及抵押权人已实现债权而发生的相关费用10万元。2016年3月22日，上海市东方公证处出具公证书，公证事项为委托书签名，所附委托书中载明，委托人吴超，受托人蒋大威，委托人因故无法亲自办理上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关出售手续，故委托受托人蒋大威为代理人，就上述房地产代表委托人办理相关事宜。附录中列明了十三项委托事项。2016年3月30日，蒋大威作为吴超(甲方)的代理人，与徐芳(乙方)签订一份示范文本的上海市房地产买卖合同，约定，甲方将上述房屋以总价120万元出售给乙方，2016年4月29日之前甲乙双方共同至房地产交易中心办理过户手续。合同中包括付款期限、方式、交付时间及条件、违约责任等等在内的主要条款均未做约定。2016年4月21日，徐芳缴纳13,200元的契税，蒋大威作为吴超的代理人与徐芳在同一天办理了系争房屋的过户申请手续。2016年5月24日，徐芳作为甲方与栾光明作为乙方就上述房屋再行签订房地产买卖合同，约定，甲方将该房屋以总价120万元出售于乙方。双方约定在8月20日之前办理过户申请手续。同年6月3日，栾光明缴纳契税37,714.29元，同日徐芳与栾光明向上海市宝山区房地产交易中心办理了该房屋的过户申报手续。2016年6月22日，栾光明经核准登记成为系争房屋的房地产权利人。审理中，原告为证明己方主张，提供一份牡丹灵通卡账户历史明细清单，表示在2015年12月14日当天，张桂向原告转账100万元，原告随即取现40万元给张桂，故实际原告拿到60万元的借款本金。张桂对此不予认可。原告还提供公安局案件接报回执单，证明原告一家一直居住在系争房屋内，因无法忍受他人胁迫恐吓，故无奈在外借房度日。徐芳提供给一份2016年4月22日的转账凭证，证明当日徐芳通过建行商城路支行向蒋大威转账132万元，即为购房款。蒋大威提供一组招商银行转账流水和业务回单，证明陆续向徐芳付清120万元的房款。庭审过程中，原告还表示公证处是2015年12月14日去的，就去过一次，当时委托书的上的日期空着的，原告以为就是签的借款合同的公证，没有看清楚。不存在3月份再去公证处的事情，3月份原告住在外婆家，不在系争房屋内，被告不可能找到我。原告至始至终没有见过蒋大威，2015年12月14日，张桂拿着蒋大威的身份证和原告去的公证处，原告以为是去办抵押的。栾光明称，房屋取得后进行了装修，但因存有纠纷，故至今未实际入住，也未迁入户口。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。作为房地产买卖合同，其根本性质在于出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付出卖人相应的房屋价款。本案中吴超与徐芳、徐芳与栾光明于客观上的确就系争房屋签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》并经房地产交易中心备案登记，并且，经过两次交易栾光明也经核准登记取得了房地产权证，故在交易形式上，基本符合房屋买卖合同的外部特征。现原、被告双方的争议焦点在于，上述房屋买卖是否系各方当事人就转让系争房屋标的所有权而达成的合意，是否系真实意思的表示。原告主张，因原告向张桂借款到期后，张桂提出高额利息，致使原告无法完成还款，故相关当事人乘人之危，在违背原告真实意思的情况下将房屋以远低于市场价的转让价出售给徐芳，徐芳进而在很短时间内又另行转让于栾光明。整个交易过程中，徐芳、栾光明均未能实际进入系争房屋内验看，故该份合同存在恶意串通，侵害原告的合法利益，要求确认无效。两位被告均认为，两次交易均系双方真实意思表示，并经备案登记，合法有效，且当事人均履行了付款义务，合同均合法有效。本院认为，就整个交易过程的表象分析，所涉及的买卖合同起因并非通过公开市场平台提供的买卖意向，而系因原告与张桂所签订的借款抵押合同所引发争议而导致，故从交易伊始，所签订的房屋买卖合同的本意便不同于一般市场上房屋买卖双方订立合同所体现的真实意思。其次，从等价有偿的角度分析，尽管经公证的售房委托书落款处的确有原告签字，但作为受托人，蒋大威不但对外代表委托人履行洽谈售房条款、签订合同等事宜，还应承担维护委托人合法权益、不侵害委托人基本利益的法定责任。徐芳在未对房屋实地查看、未就该房屋实际居住情况进行深刻了解的情况下，在不顾房屋正常合理的市场价格的前提条件下，与蒋大威协商一致以较低的价格将房屋予以转让，显然侵犯了原告的合法权益。同理，徐芳在取得房屋权证后并未实际入住，随即再行转让，故可推定，徐芳主观上不具备购房的真实目的，且其与栾光明所约定的房价也远低于当时公开市场价值，栾光明亦未实际验看房屋，不具备购买房屋所应具备的审慎严肃的态度。再次，从公平合理的角度看，原告除却系争房屋外无任何房产，该房屋一直由其家人共同居住，原告尽管存在债权、债务纠纷，但其同意以低价转让房屋作为债务清偿的意思表示严重违背一般生活常理和日常生活经验法则。综上，本院认为，尽管先后签订两份买卖合同并完成了过户，但各方当事人并未就系争房屋的权利转让达成合意，如若判定合同有效，则显然有失公允、显失公平。故相关当事人在违背原告真实意思的前提下，恶意串通侵害原告合法权益，原告诉请要求确认买卖合同无效的主张，具备法律基础和事实依据，本院予以准许。合同无效后，自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应各自予以返还。蒋大威自认收取徐芳132万元，以及徐芳确认收到栾光明支付的120万元，张桂承认收到蒋大威给付的1,207,000元，本院均予以确认，上述当事人应各自返还收取的款项。同时，栾光明将系争房屋的房地产权利返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条的规定，判决如下：一、原告吴超与被告徐芳就本市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告徐芳与被告栾光明就上述系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；三、第三人蒋大威于本判决生效之日起十五日内，返还被告徐芳132万元；四、被告徐芳于本判决生效之日起十五日内，返还被告栾光明120万元；五、第三人张桂于本判决生效之日起十五日内，返还第三人蒋大威1,207,000元；六、被告栾光明于本判决生效之日起十五日内，协助原告吴超办理上述房屋的房地产权利过户手续，将该房屋的房地产权利恢复至原告吴超名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,600元，保全费5,000元，共计20,500元，由被告徐芳负担6,867元、被告栾光明负担6,867元、第三人蒋大威负担6,867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  施明华二〇一七年六月九日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。