江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初4792号 原告：沭阳县华信物业服务有限公司，住所地沭阳县沭城街道沈阳路95号恒隆广场1号楼2单元202室。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周生乐，沭阳县沂涛镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：路开军，男，1954年9月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：王立华，男，1964年4月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：王春梅，女，1965年5月30日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：熊婧，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 原告沭阳县华某物业服务有限公司与被告王立华、王春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月12日、6月20日公开开庭进行了审理。被告王立华、王春梅的委托诉讼代理人熊婧第一次开庭到庭参加诉讼，后双方解除委托关系。被告王立华、原告华某物业服务有限公司的委托诉讼代理人周生乐两次开庭均到庭参加诉讼。被告王春梅经本院合法传唤第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沭阳县华某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2014年至2017年度的物业费2232元。事实和理由：被告在2012年入住富贵园小区3号楼1单元202室，房屋面积149平方米，经政府核准物业收费标准为每月每平方米0.3元，公共能耗费每年每户72元。原告催要，被告自2014年至2017年共四年未缴物业费，给原告公司正常运行和提高服务质量造成了影响。 被告王立华、王春梅辩称，一、原告提交的物业服务合同中业主代表签字及印章均是伪造的，经二被告与案外人周某、徐某核实，其二人均未在物业合同处签字并加盖印章，该合同无效。二、二被告已经缴纳2014年、2015年的物业费，且均是按每年200元的标准缴纳。2017年尚未结束，不同意缴纳该年度物业费。三、原告提供服务存在质量问题，且阻止原告车辆进入小区造成车辆损坏。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点为：1、涉案物业服务合同是否有效？2、如合同认定无效，原告能否要求被告给付相应的服务费用？3、如给付服务费，服务费的时间及标准如何计算？ 原告为支持其主张，向本院提交以下证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明、机构代码证复印件各一份，证明原告主体适格。 2、物业服务合同、沭阳县小区物业管理指挥部文件、服务收费公告栏照片各一份，证明原告作为物业管理公司为涉案小区提供服务以及服务收费的标准。 被告王立华质证认为： 1、对证据真实性均无异议。 2、对沭阳县小区物业管理指挥部文件、服务收费公告栏照片真实性无异议。物业服务合同真实性有异议，其加盖的业主委员会印章及代表人签字均是不真实的。 被告王立华为支持其主张，向本院提交以下证据： 1、视频录像一份，证明物业服务合同代表人签字系不真实的，且小区没有成立业主委员会。 2、2015年物业费收据一份，证明二被告已经缴纳2015年度的物业费。 3、打印照片一组，证明原告阻止被告所有的车辆进入小区内；物业工作人员经常在上班时间打牌，并没有为业主提供服务；小区的停车位基本上已被别人占满；小区内的单元门、墙壁损坏，物业没有进行维修；小区内环境卫生很差。 4、送货单，证明被告车辆因被原告阻止进入小区内导致车辆轮胎损坏，损失780元。 原告发表质证意见： 1、对视频录像真实性无异议，物业服务合同中的“周某、徐某”签名系他人代签，但已经得到他们的追认。业主委员会印章在健康居委会保管并由其安排盖章签订合同。 2、对收据真实性无异议，但其只能证明原告收取了二被告2015年度物业费200元，不能证明2015年度物业费是200元。 3、对照片真实性、关联性均有异议。 4、对送货单真实性、关联性均有异议。 本院认证意见： 被告王春梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、机构代码证、沭阳县小区物业管理指挥部文件、服务收费公告栏照片，被告王立华均不持异议，本院对其真实性均予以确认。原告提供的物业服务合同，被告王立华不予认可，原告认可代表人签字非本人所签，但未提供证据证明事后得到其追认。被告王立华提供的录像视频、收据，原告对其真实性无异议，本院予以确认。被告王立华提供的打印照片及送货单，原告不予认可，本院对其真实性不予确认。 根据当事人陈述及上述证据认证分析，本院认定事实如下：被告王立华、王春梅系沭阳县富贵园小区3号楼1单元202室的业主。2014年10月1日，原告沭阳县华某物业服务有限公司入驻富贵园小区提供物业管理服务至今。二被告已经向原告缴纳2015年度物业费200元，由原告向其出具收据一份。 另查明，2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发（2014）10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；代征代缴费用：公共水电费每户6-10元/月。 关于本案争议焦点1，即涉案物业服务合同是否有效？本院认为，根据《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主沟通履行业主大会、业主委员会职责。第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告陈述其与业主委员会签订合同系涉案小区所在居委会安排加盖相应印章，且未举证证明业主委员会按照上述规定成立并选聘原告作为物业管理企业，故其选聘的程序系违法的，即违反了《物业管理条例》的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上，涉案物业服务合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。 关于本案争议焦点2，即合同无效，原告能否要求被告给付相应的服务费用？本院认为，虽然涉案物业服务合同无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，二被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。原告主张按每月每平方米0.3元的标准支付物业服务费，每年公共水电费72元，符合沭阳县当地物业服务行业的一般收费标准，本院应予以支持。 关于本案争议焦点3，即服务费的时间及标准如何计算？首先是涉案房屋的面积问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告主张房屋面积系149平方米，被告不予认可，原告应提供证据予以证实。经本院当庭释明如在规定期限内未提供相应证据则以被告主张的数字140.7平方米为准，原告不持异议。故本院确认涉案房屋的面积为140.7平方米。其次是服务费计算的时间问题。本院认为，根据原、被告庭审陈述能够确认原告于2014年10月1日入驻富贵园小区提供物业管理服务，故对原告要求被告给付2014年1月1日至2014年9月30日期间的物业费，本院不予支持。原告要求二被告给付2017年度物业费，二被告不予认可，物业费提前缴纳需在业主同意的情况下收取，否则不应提前收取，原告可主张至其起诉之日止。二被告辩称其2014年度、2015年度物业费均已缴纳，向本院提交原告出具的收据一份，该收据仅载明2015年度物业费200元，其不能证实二被告2014年度物业费已经缴纳以及2015年度物业费全部缴清，故原告主张的物业费应自2014年10月1日计算至2017年4月1日合计为1446元，已经缴纳的200元应予以扣除。被告辩称原告提供服务存在质量问题，向本院提交打印照片若干，原告不予认可，上述证据不足以证明其主张，故对其辩解理由本院不予采纳。被告王春梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第十条、第十一条、第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王立华、王春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳县华信物业服务有限公司交纳物业管理费1246元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王立华、王春梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。 代理审判员  闫欢欢 二〇一七年六月二十六日 书 记 员  张 艳 书 记 员  徐俊亚 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵循管理规约、业主大会议事规则； （二）遵循物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律法规规定的其他义务。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主沟通履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。第十二条规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。