广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）良民一初字第999号 原告（反诉被告）：卢德芳，女，壮族，1994年10月16日出生，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周天湛，男，汉族，1971年11月4日出生，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：陈琼远，广西钰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张辉，女，汉族，1972年9月24日出生，住南宁市江南区。 被告（反诉原告）：周某，女，壮族，2001年1月9日出生，住南宁市江南区。 法定代理人：周天湛（被告周某的父亲），男，住南宁市江南区。 被告张辉、周某共同委托诉讼代理人：陈琼远，广西钰锦律师事务所律师。 第三人：广西富大物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区幸福路96号一楼。 法定代表人：黄世围，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄秋连，女，该公司工作人员。 原告卢德芳与被告周天湛、第三人广西富大物业服务有限公司（以下简称富大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案后，被告周天湛向本院提起反诉，依法适用普通程序于2015年12月23日第一次公开开庭进行了审理。本院追加张辉、周某作为本案共同被告，于2016年11月2日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告卢德芳的委托诉讼代理人胡钦、邓攀，被告周天湛的委托诉讼代理人陈琼远、蒋星住，第三人富大公司的委托诉讼代理人黄秋连到庭参加诉讼。第二次庭审，原告卢德芳的委托诉讼代理人邓攀，被告周天湛、张辉、周某的委托诉讼代理人陈琼远，被告周天湛的委托诉讼代理人蒋星住到庭参加诉讼；第三人富大公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢德芳向本院提出本诉请求：1.解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》；2.被告返还租金9876元、押金4938元；3.被告向原告支付相应的利息：暂计651.17元（以14814元为本金，从2014年10月27日起，以银行同期贷款利率计算至2015年8月28日），剩余利息从2015年8月29日起以银行同期贷款利率计算至还清所有钱款之日止；4.被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2000元；5.被告向原告赔偿从2015年5月1日至2015年8月31日期间因停电造成的营业损失4800元。本诉及针对反诉的事实和理由：原告为了经商需要，与被告于2014年10月27日签订《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，依据合同约定向被告支付了租金9876元和押金4938元。在被告的允许下，原告对涉案商铺进行装修装饰，但被告隐瞒该商铺未经过消防验收的事实。原告多次催促被告办理消防验收，但被告都以各种理由推脱，而作为景皇国际美丽城购物广场的物业管理公司第三人却以部分业主未交物业费为由将整个商场水电从2015年5月1日开始停水停电，原告与被告、第三人交涉无果，造成原告无法正常经营使用。涉案商铺没有通过室内装修工程消防验收备案，而未通过消防验收合格的建筑不得投入使用、经营，故涉案商铺预计2015年5月1日开业违反了国家强制性规定，存在极大的安全隐患，存在不能正常使用的情形，而被告没有积极解决消防问题，使得合同目的无法实现，原告不存在任何违约行为。1.被告主张不予返还履约保证金，不符合涉案商铺租赁合同约定的“不予返还履约保证金”情形。2.被告主张原告拖欠相关费用，但实际上，原告不仅没有拖欠任何费用，还提前交付了足额的履约保证金和经营保证金。且在涉案商铺一直因消防验收和停水停电的原因不能正常营业，在无法实现合同目的的情形下，被告要求原告支付租金没有事实及法律依据。3.被告主张原告支付水电费，物业费、垃圾费、电损费、公摊费、商业推广费等费用，但其并不具备上述费用的收取资格，不是收取上述费用的适格主体，且被告也没有证据显示其已代缴了上述费用，因此其主张没有事实及法律依据。为此，原告诉至法院，希望判如所请，并请求法院依法驳回被告的反诉请求。 被告周天湛向本院提出反诉请求：1.被告不予返还履约保证金4938元；2.原告向被告支付拖欠租金823元（暂计至2015年11月16日，其余计至合同解除之日止）；3.原告向被告支付拖欠的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计117.65元及物业管理费2222.1元（16.46平方米×15元×9个月，暂计2015年2月1日至10月31日共9个月）和商业推广费740.7元（16.46平方米×5元×9个月），拖欠物业管理费、商业推广费违约金11732.69元（按欠费总额的3.3%/日计算）；4.原告向被告支付解约违约金5425.2元（按未到期租金总额10%计算）。诉讼过程中，本院释明，第一项诉讼请求系针对本诉提出的抗辩意见，不构成独立的反诉请求。反诉及针对本诉的事实和理由：2014年10月27日，原告与被告签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，并就相关事项约定如下：1.被告将景皇国际美丽城购物广场二层29号商铺（共16.46平方米）出租给原告；2.租赁期为2014年10月27日至2017年10月26日（3年），具体以商场统一开业日为计租开始日，两者不一致时则顺延租期；3.第一年租金为1646元/月，第一期按半年度缴纳，之后按季度提前5日缴纳，第一年之后的租金逐年按比例提升；4.合同签订之日，原告向被告缴纳4938元作为履约保证金；5.租赁期间，原告应自觉遵守购物广场的物业管理规定，并按时缴纳水费、电费、物业管理费及商业推广费等费用；6.如原告拖欠租金或其他费用满50天，被告有权终止合同及按欠费总额的3.3%/日收取违约金，并不退还履约保证金；7.如因原告原因导致合同解除，原告应向被告支付相当于未到期租金总额10%或三个月租金的违约金（以高者为准）。合同签订后，被告按约将涉案商铺交付原告使用，但原告多次违反购物广场的物业管理规定，自2015年4月24日起，故意拖欠水费、电费、物业管理费等费用，导致涉案商铺被停水停电，无法正常使用，并在2015年10月31日第一期租金期满后，恶意拖欠租金，至今拒不缴纳。为此，被告多次与原告协商合同履行问题，但却以涉案商铺未经消防验收和停水停电为由提起诉讼，系为了推卸毁约责任及转嫁投资损失。对原告的起诉，被告同意原告的第一项诉讼请求，但双方解除租赁合同是因原告的违约行为导致，不是被告的行为导致；原告的其他诉讼请求没有任何事实及法律依据，不应支持。 被告张辉、周某同意并认可被告周天湛对共有涉案商铺的经营、管理、使用等行为（包括租赁等），享有与承担共有涉案商铺由此产生的权利与义务，还同意并认可被告周天湛提出的反诉请求、反诉及针对本诉的事实和理由、质证和陈述等全部诉讼行为。 第三人富大公司陈述称，1.第三人与被告签订有物业服务合同，由被告向第三人缴纳电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费及商业推广费等费用，第三人按铺面收取相关费用。被告与原告有租赁合同约定，由原告缴纳上述费用，是被告与原告之间的关系。对拖欠上述费用的涉案商铺，由被告向第三人承担责任，第三人保留向被告追缴的权利，也要求被告及时缴纳已拖欠的费用。2.被告因原告拖欠应缴纳的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费及商业推广费等费用而提出反诉请求，第三人表示同意。3.第三人系代案外人广西南宁市远洋物业服务有限责任公司（以下简称远洋公司）收取水电费，并交付到该公司账户，停电措施系由该公司采取或要求，与第三人无关。4.原告存在未交水电费、物业费的事实，且已超期，这是原告自己造成的，应由原告承担造成停水停电的后果。5.原告认为涉案商铺未经过消防验收不符合事实，开发商交付给被告的商铺已经消防验收合格，只是原告承租后对涉案商铺进行了装修，未进行消防备案，应由原告自行承担责任。 本案的争议焦点：1.涉案商铺租赁合同是否有效，如有效，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁；2.被告应否向原告退还剩余的租金及返还押金，并支付利息；3.原告主张的装饰装修残值损失及营业损失有何事实及法律依据；4.原告应否向被告支付租金、电费、垃圾费、水电公摊费、电损费、物业管理费、商业推广费，并支付物业管理费、商业推广费的违约金，应否支付解约违约金。 本案原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月，三被告向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区景皇国际第二层29号商铺，该商铺的建筑面积为16.46平方米。 2014年10月27日，三被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订一份《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，就相关事项约定如下：第一条商铺的位置、面积和用途：乙方承租甲方位于南宁市良庆区景皇国际美丽城购物广场二层29号商铺，建筑面积16.46平方米，且双方同意遵守第三人景皇国际美丽城购物广场运营管理处（以下简称运营管理公司）的相关统一管理制度和管理规定；乙方在签订本合同之前已到现场查看，已了解该商铺的结构、装修、设备、面积等情况，已详细了解且无任何异议。第二条租赁期限：租用的期限为3年，自2014年10月27日起至2017年10月26日止，如商场统一开业的时间晚于上述起租日的，以商场统一开业日为计租开始日，租期相应顺延，商场统一开业日以运营管理公司公告为准；计租开始日前的装修期为装修免租期，该期限内，甲方免收乙方租金及物业管理费，但乙方仍须缴纳水、电等能源费，乙方装修期间也应支付装修保证金、装修垃圾清运费、装修物业管理费；如商场统一开业时间晚于上述起租日的，甲方同意给与乙方优惠免租期，免租期限为3个月，具体免租时间为第1、13、25个月作为优惠免租期，该期限内免收租金，但仍应缴纳物业管理费等其他相关费用。第三条租金及保证金：第一年月租金总额为1646元/月、第二年月租金总额为1778元/月、第三年月租金总额为1920元/月；首期租金按半年度缴纳，首期以后的租金按季度缴纳，乙方须提前5日交清下一期租金；在本合同签订之日，乙方须向甲方一次性交付4938元作为本合同的履约保证金；如乙方逾期缴纳租金、物业、水电费用等或违反本合同约定的任何条款，甲方可扣除乙方交付的履约保证金，以抵偿由于乙方违约行为造成的甲方损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意提前退租的，履约保证金不予退还，租赁期满后，在乙方无违约、无赔偿及租金等费用结清、甲方交付乙方使用的设施完整（自然老化、损耗除外）经甲方验收合格后，甲方在10个工作日内将该保证金余额不计息退回乙方。第四条物业管理费、商业推广费、经营保证金、水电费等的缴费办法：商铺的物业管理费每月每平方米15元、商业推广费每月每平方米5元，在本租赁合同期间双方同意由乙方承担；物业管理费、商业推广费按月支付，除首期物业管理费及商业推广费在租期开始日后进场装修前10日内向运营管理公司交付外，乙方须在每月的10日前直接向运营管理公司交付下月物业管理费及商业推广费；乙方应向运营管理公司缴纳统一经营管理和经营质量管理保证金500元，作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度、商品质量、服务质量的保证金；乙方违反统一经营管理制度时，运营管理公司有权没收全部或部分经营保证金；商铺交付使用后在合同有效期内因乙方经营所需缴纳的各种税费及所发生的水电费等有关任何费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关，如上述费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的履约保证金中抵扣（包括欠缴租金等费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）。第五条商铺的使用：乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和运营管理公司的审查书面认定；乙方应严格遵守运营管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与运营管理公司签署的统一经营管理合同、运营管理合同以及其他合同，因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任由乙方自行承担；租赁期满后，凡由甲方投资的设施、设备及装修材料，乙方不得拆除，凡由乙方投资的设施、设备及其他乙方投入的一切资产归乙方所有，乙方应在合同期满之日起2日内拆除搬迁完毕，费用由乙方负担，逾期不搬走的，则无偿归甲方所有；商铺自交付乙方使用之日起至整个租赁期结束，乙方自行安装的设施及由于乙方使用不当造成的毁损，由乙方自行维修及维护。第八条乙方的权利和义务：租赁期间，所发生的物业管理费、水、电等费用，由乙方自行按时缴付；租赁期满或合同解除/终止后，乙方应在2天内腾空并交回商铺，否则，每逾期一日，甲方按照腾空前租金（以合同终止或解除前一个月的租金标准）的2倍向乙方收取场地占用费，同时，遗留在该商铺内的所有物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，因处理产生的费用，由乙方承担，同时，甲方还有权采取必要措施收回该商铺。第九条甲、乙双方的违约责任：因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计息），甲方还应承担其他已经约定的责任；乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或运营管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额的10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准；乙方违约，而甲方接收租金的，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利，如甲方放弃本合同各项条款规定的任何权利，只能以甲方书面签字为据，乙方缴付不足的租金或其他款项时，均不视为甲方同意乙方缴付款项的变更，甲方接收数额不足的款项，不影响其追索欠租欠款的权利，亦不影响其按本合同或法律规定采取其他措施的权利。第十条通知和送达：无论乙方指定地址是否为商铺，甲方或运营管理公司将任何通知、文件送至商铺后也视为送达，通知、文件送达后，乙方商铺人员应当立即签收并给予书面回执，如果乙方商铺人员拒绝签收，则甲方或运营管理公司可采取留置（无论商铺是否有人）的方式送达，相应的留置照片或录像即可作为回执。第十一条解除本合同的条件：本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除，如遇下列情况之一的，可解除本合同：经双方书面协商一致解除合同的；乙方应如期缴纳租金或其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方收取违约金，违约金为实欠租金或其他费用总额的3.3%/日，如拖欠租金或其他费用满50天后，甲方除有权收取上述违约金外，还有权终止合同、收回商铺，并不退还乙方的履约保证金（如遇特殊情况且经甲方书面同意的除外）；乙方在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定，甲方或运营管理公司通知后未在15日内改正的，甲方有权终止合同、收回商铺，并不退还乙方的合同履约保证金。第十六条：本合同自甲、乙双方或授权代表签字之日起生效。 2014年10月24日，第三人作为甲方（物管公司）、原告作为乙方（业主/商户），双方签订一份《商铺装修管理协议》，就涉案商铺的装修注意义务及相关问题进行了明确。2014年10月24日，原告向第三人提交《商铺装修申请表》，申请于2014年10月24日至2014年10月30日对涉案商铺进行装修。2014年10月24日，第三人向原告出具一份《装修施工消防安全责任书》，载明了涉案商铺的相关装修事项。 2014年10月27日，被告周天湛向原告出具两张《收据》，确认收到原告交付的涉案商铺押金4938元、6个月租金9876元。 2014年11月3日，第三人组织涉案商场经营户召开会议，主要事项为：涉案商场定于2014年11月8日统一试业，经营户须于2014年11月5日之前进场铺货完毕。统一试业期间如出现空铺或逾期未进场的，视为违反商场管理规定，第三人有权向逾期未进场的商户收取履约保证金的15%作为违约金，并每逾期一日扣100元。 2015年3月14日，第三人与涉案商场相关业主共同签署一份《关于景皇国际美丽城购物广场开业时间的决议》，载明：根据涉案商场的运营现状、招商进展，参考商场业态对于商业氛围、环境以及季节性的时间节点要求等情况，经运营方第三人与业主代表协商一致，并经过2015年3月14日全体业主大会表决通过，一致决定：景皇国际美丽城购物广场于2015年5月1日正式开业。此决议经各方签字或盖章生效后，由运营方第三人策划开业庆典方案并筹备开业事宜，商场业主、经营户、开发商及相关各方应积极协助配合。 2015年4月26日，第三人分别向涉案商场经营户、业主发出《公告》、《工作联系函》，载明：涉案商场定于2015年5月1日正式开业，请经营户、业主协助第三人监督经营户在2015年4月28日前安排人员和货品到店，做好涉案商场开业工作。如在开业当天，有经营户无故不营业的，如经营户未按时到岗、未遵守商场营业时间迟延开店或提前闭店，按商场管理规定处罚500元。如发现有经营户故意煽动扰乱商场内的经营户，对商场造成任何不利影响，违反规定的经营户将全负后果责任。（备注：以上罚款将从经营户的履约保证金扣除） 2015年4月30日，第三人组织涉案商场业主代表、经营户召开会议，主要事项为：针对二层商户联合抵制开业情况，调整、取消2015年5月1日正式开业的部分活动，协商商场的后续经营事宜。 2015年4月17日，远洋公司向第三人出具一份《工作联系函》，载明：第三人管理的涉案商场，2015年3月共产生水电费（含公摊与损耗）26195.7元，在接到函件15个工作日内交费到远洋公司，如在规定期限内没有缴纳电费的，将采取停电措施，超过发函之日起20天未交电费的，按供电局相关规定，逾期未缴纳的每日收取1‰的滞纳金。 另查明，景皇国际项目地下共2层、地上共32层，地上1-3层为商业用房、4层为住宅及社区活动中心、5-32层为住宅。景皇国际项目于2011年11月17日取得《商品房预售许可证》，于2013年4月28日通过竣工验收，于2014年6月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉诉部分商铺已取得房屋所有权证书。景皇国际项目已通过主体建筑消防验收及1-3层商业用房即涉案商场室内装修工程消防设计备案，未申报室内装修工程消防验收备案及消防安全检查。2015年8月12日，公安部消防局印发《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号），其中规定取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案。 还查明，远洋公司系景皇国际小区中住宅部分的物业管理公司，负责管理1-3层商业用房即涉案商场的用电事项，第三人在收取涉案商铺的电费后，再统一向远洋公司缴纳涉案商场的电费。涉案商铺于2015年7月20日后未再经营。截止本次诉讼前，涉案商铺欠付电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用合计117.65元（2015年4月24日至2015年7月6日期间），物业管理费2222.1元（2015年2月至10月期间）。 诉讼过程中，经本院释明，关于涉案商铺装饰装修物处理问题，原告表示已自行拆除了未形成附合的装饰装修物，希望被告适当补偿已形成附合的装饰装修物；被告表示不同意利用装饰装修物，不同意补偿，未形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除，已形成附合的装饰装修物，同意保留现状，不要求原告拆除及恢复原状。关于涉案商铺腾房问题，原告与被告一致确认涉案商铺处于空置状况，没有门锁，不需处理任何物品，被告可自行直接接收涉案商铺；双方一致同意以2015年12月29日作为涉案商铺的交接时间基准日。 本院认为，关于涉案商铺租赁合同是否有效，如有效，导致合同最终不能履行而解除的责任在谁问题。原告与被告周天湛、张辉、周某于2014年10月27日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告诉请解除该合同，被告于2015年12月23日庭审时同意解除该合同，故本院确认该合同于2015年12月23日解除。关于合同解除的原因事由，原告主张合同解除的原因系涉案商铺未经消防备案，存在安全隐患，无法实现合同目的；被告则主张合同解除的原因系原告拖欠水电费等费用，导致涉案商铺无法正常使用。虽然《中华人民共和国消防法》规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业，且涉案商铺装修确未经过消防备案，但具体到本案来看，关键是看涉案商铺是否必须经过消防备案才能投入使用、营业。根据公安部消防局于2015年8月12日印发的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》（公消〔2015〕209号）第一条规定，取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，现涉案商铺的建筑面积在300平方米以下，无须经过消防设计和竣工验收消防备案。同时，涉案商铺在营业期间，亦不存在因消防部门的行政行为而导致不能营业的情形，且涉案商铺的装修系由原告自行装修，并非是因被告装修不符合消防规定而导致工程无法进行消防备案，故原告以涉案商铺因未进行装修设计和装修竣工验收备案为由解除合同的理由不成立，本院确认原告主张解除涉案商铺租赁合同无充分理由，导致该合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任。 关于原告单方造成涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任承担问题。由于导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，而被告对此无责任，故应按照涉案商铺租赁合同的约定来确定双方当事人的责任承担问题。1.关于履约保证金（押金）退还问题。由于履约保证金（押金）系为保证合同履行而发生，现导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，而该合同约定如原告逾期缴纳租金、物业、水电费用等或违反该合同约定的任何条款，被告可扣除原告交付的履约保证金，以抵偿由于原告违约行为造成的被告损失，故被告可先不退还原告交付的履约保证金（押金）4938元，而从该4938元中抵扣原告应付的租金等费用，如有剩余再不计利息退还原告。被告主张不予退还履约保证金（押金），无事实及法律依据，本院不予支持。2.关于租金退补问题。由于租金系原告租赁涉案商铺而发生，故原告应向被告支付涉案商铺的租金至其搬离涉案商铺之日即2015年12月29日止。现原告虽已缴纳6个月租金9876元，但被告主张截至2015年11月16日原告欠付租金823元，并要求原告支付租金至涉案商铺租赁合同解除之日即被告答辩同意解除涉案商铺租赁合同之日（2015年12月23日）止，因该主张系被告自行处分其权利，故本院予以照准，确认原告向被告支付欠付租金合计3015.9元[823元＋2192.9元（1778元/月÷30天×37天，2015年11月17日至12月23日期间）]。3.关于支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费及物业管理费、商业推广费问题。截止本次诉讼前，被告主张涉案商铺欠付电费、垃圾费、水电公摊费及电损费合计117.65元，物业管理费2222.1元，由于涉案商铺租赁合同约定上述费用系由原告向第三人支付，同时被告未能提供证据证明由于原告怠于履行义务导致上述费用已转嫁于被告，故本院不予支持。被告要求原告支付商业推广费740.7元，由于被告未能提供证据证明原告欠付商业推广费，同时基于电费、垃圾费、水电公摊费及电损费中论述的理由，故本院不予支持。4.关于支付违约金问题。被告要求原告支付物业管理费、商业推广费违约金11732.69元（按欠费总额的3.3%/日计算），由于涉案商铺租赁合同未明确约定原告欠付物业管理费适用3.3%/日的违约金计算方式，同时物业管理费、商业推广费不属于本院支持的诉请范围，故本院不予支持。被告要求原告支付解约违约金5425.2元（按未到期租金总额10%计算），虽然涉案商铺租赁合同对此有明确约定，但现原告租赁、占有涉案商铺至2015年12月29日，涉案商铺租赁合同未到期（2015年12月30日至2017年10月26日）租金总额为40938.5元[17898.5元（1778元/月÷30天×302天，2015年12月30日至2016年10月26日期间）＋23040元（1920元/月×12个月，2016年10月27日至2017年10月26日期间）]，故按照涉案商铺租赁合同约定的未到期租金总额10%的违约金计算方式，原告向被告支付的违约金应为4093.9元（40938.5元×10%）。5.关于支付利息损失、装修残值损失、营业损失问题。由于导致涉案商铺租赁合同最终不能履行而解除的责任系原告的单方违约责任，而被告对此无责任，故原告主张利息损失、装修残值损失、营业损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张返还租金、押金和支付利息，赔偿装饰装修残值、营业损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告应向被告支付欠付租金3015.9元、解约违约金4093.9元，合计7109.8元，先从原告已交付的履约保证金（押金）4938元中抵扣，不足部分2171.8元（7109.8元－4938元），由原告继续承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原告卢德芳与被告周天湛、张辉、周某于2014年10月27日签订的《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》； 二、原告卢德芳于本判决生效之日起3日内向被告周天湛、张辉、周某支付欠付租金3015.9元； 三、原告卢德芳于本判决生效之日起3日内向被告周天湛、张辉、周某支付解约违约金4093.9元； 四、上述第二项、第三项债务合计7109.8元，先从原告卢德芳已交付的履约保证金（押金）4938元中抵扣，不足部分2171.8元，由原告卢德芳于本判决生效之日起3日内向被告周天湛、张辉、周某支付； 五、驳回原告卢德芳的其他本诉请求； 六、驳回被告周天湛、张辉、周某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费357元，由原告卢德芳负担；反诉案件受理费225元，由原告卢德芳负担19元，被告周天湛、张辉、周某负担206元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判长 李 愿 审判员 彭情宝 审判员 李 晓 二〇一七年六月十四日 书记员 戴 棠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。