江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初4564号原告：南京金源房地产开发有限公司,住所地南京市江宁经济技术开发区湖滨路58号西苑58幢。法定代表人：李洪，总经理。委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。被告：南京声准科技有限公司，住所地南京市鼓楼区新模范马路5号B座8楼。法定代表人：张铭，总经理。委托诉讼代理人：吴佳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹春武，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南京金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被告南京声准科技有限公司（以下简称声准公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人陈本林，被告声准公司的委托诉讼代理人吴佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认自2017年4月11日起解除双方于2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2017年4月10日至2017年4月17日期间的租金及占有使用费共计7514.20元；3.判令被告支付原告滞纳金56356.50元并支付违约金84534.75元。事实与理由：2014年9月10日，原告与被告就南京市鼓楼区中山北路26号新晨国际大厦裙楼5楼的部分房屋（以下简称案涉房屋）签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋年租金为342835.38元，租期为三年，自2014年10月10日起至2017年10月9日止，每六个月为一支付期，每期一次性支付171417.69元。按照协议约定，被告应在2017年3月10日前，向原告支付第六期即2017年4月10日至2017年10月9日半年的租金计171417.69元，但经原告多次催要，被告仍一直拒绝支付剩余租金。根据协议约定，声准科技公司逾期支付租金的，每逾期一天，须向金源公司支付相当于日租金3倍的违约金。如逾期超过20日，金源公司有权单方面终止协议，并可要求声准公司再支付相当于90日租金标准的违约金（即使声准公司已经支付上述逾期付款的违约金）。原告金源公司委托律师于2017年4月10日向被告寄送了《关于通知解除新晨国际大厦裙楼5楼〈房屋租赁合同〉的律师函》，要求解除上述租赁协议，并要求被告在接到原告通知后五个工作日内搬出租赁房屋，将租赁的房屋交付原告。被告接到解除通知后，搬出案涉房屋，但未结清房租、占有使用费、违约金等。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告声准公司辩称，认可与原告的租赁合同已于2017年4月11日解除。由于原告没有对租赁物及附属设施尽到妥善维护保养义务，致使所出租房屋无法正常使用，被告享有先履行义务抗辩权，在此情形下，被告有权在原告履行维修保养义务前，拒付租金。原告单方面解除双方之间的房屋租赁合同属于违法解除，因此要求支付滞纳金、违约金没有法律依据。只同意支付2017年4月10日、11日两天的租金及一天的占有使用费，因被告依约定享有五天的免除租金的搬离期。被告尚有两个月的押金在原告处，要求原告退还该款，同时保留追究原告违约责任的权利。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区中山北路26号新晨国际大厦裙楼5楼的房屋所有权人为南京金源房地产开发有限公司，土地用途为商务金融用地。2014年9月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》约定原告将案涉房屋出租给被告使用；建筑面积约375.71平方米，用途为办公；租赁期限为三年，出租期自2014年10月10日起至2017年10月9日止；租金为2.5元/天/平方米，年租金为342835.38元，每六个月为一支付期，每期一次性支付人民币171417.69元，声准公司向金源公司支付履约保证金57139.23元；声准科技公司逾期支付租金的，每逾期一天，须向金源公司支付相当于日租金3倍的违约金。如逾期超过20日，金源公司有权单方面终止协议，并可要求声准公司再支付相当于90日租金标准的违约金（即使声准公司已经支付上述逾期付款的违约金）。合同签订后，原告如约将案涉房屋交付给被告使用，被告亦将前五期租金支付给原告。按照协议约定，被告应在2017年3月10日前，向原告支付第六期即2017年4月10日至2017年10月9日半年的租金计171417.69元，但经原告多次催要，被告仍一直拒绝支付剩余租金。原告金源公司委托律师于2017年4月10日向被告寄送《关于通知解除新晨国际大厦裙楼5楼〈房屋租赁合同〉的律师函》，解除上述租赁合同，并要求被告在接到原告通知后五个工作日内搬出租赁房屋，将租赁的房屋交付原告。被告于2017年4月11日收到原告的解除通知，并于2017年4月17日搬出案涉房屋，但未结清房租、占有使用费、违约金等。本院认为，原告金源公司与被告声准公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性强制性的规定，合法有效。双方均应按租赁合同的约定全面履行自己的义务。关于合同是否解除的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，声准公司逾期支付租金超过20日，金源公司有权单方面终止协议，本案中，被告应在2017年3月10日前，向原告支付第六期即2017年4月10日至2017年10月9日半年的租金计171417.69元，因被告声准公司一直未履行支付租金的义务，超过合同约定的期限，原告有权单方解除合同。原告金源公司已于2017年4月10日向被告声准公司提出解除《房屋租赁合同》，被告于2017年4月11日收到该解除通知，故案涉房屋的《房屋租赁合同》于2017年4月11日解除。对于被告声准公司所称原告金源公司未履行案涉房屋附属设施维修义务的抗辩，根据合同约定，租赁期间，出租人应保证出租房屋处于良好可使用状态，因不可归责于承租人的原因致使所租房屋损坏影响使用的，出租人应负责修缮至可以正常使用。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，被告的举证不足以证明租赁物无法正常使用，亦未提供证据证明已告知原告修复租赁房屋，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于应否支付租金及房屋占有使用费的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告仅支付租金至2017年4月9日，原、被告的租赁合同已于2017年4月11日解除，故被告应支付自2017年4月10日至2017年4月11日的租金1878.55元（375.71×2×2.5元）。对于原告主张的房屋占有使用费问题，被告称其享有五天免租金的搬离期限，而依据合同约定，租赁期间，出租人未按协议约定提前通知乙方即提前终止租赁、解除合同的，除承担违约责任外，应给与承租人至少五个工作日的时间搬离所租房屋，且搬离期间不收取租金。本案中，原告提前解除合同系因被告拒不支付租金，解除合同的行为并未违反合同约定，被告应承担合同解除之日至房屋交付之日期间的占有使用费，故被告主张其享有五天免租金搬离期的抗辩意见，本院亦不予采纳。原告主张参照双方签订的合同标准支付自2017年4月12日至2017年4月17日期间的占用使用费为5635.65元（375.71×6×2.5元），有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，承租人逾期支付租金，每逾期一天，须向出租人支付相当于合同项下日租金3倍的违约金。如逾期超过20日，金源公司有权单方面终止协议，并可要求声准公司再支付相当于90日租金标准的违约金（即使声准公司已经支付上述逾期付款的违约金）。因被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。本案原告诉讼主张的滞纳金即逾期付款违约金，故被告应依约定按日租金三倍支付逾期付款的违约金及相当于90日租金标准的解约违约金，具体为：逾期付款违约金56356.5元（375.71×20×3×2.5元），解约违约金84534.75元（375.71×90×2.5元），合计140891.25元。原告主张被告依约支付违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。为避免当事人诉累，经双方当事人同意，本院将被告已支付的履约保证金57139.23元在本案中一并处理，经与相应的违约金数额抵销后，被告须再向原告支付违约金83752.02元（140891.25－57139.23元）。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、《华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告南京声准科技有限公司与被告南京金源房地产开发有限公司就南京市鼓楼区中山北路26号新晨国际大厦裙楼5楼签订的房屋租赁合同于2017年4月11日解除；二、被告南京声准科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京金源房地产开发有限公司支付房屋租金1878.55元及占有使用费5635.65元；三、被告南京声准科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京金源房地产开发有限公司支付违约金83752.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3321元，减半收取1660.5元，由被告南京声准科技有限公司负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  韩 浩二〇一七年六月三十日见习书记员  张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。