广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2168号上诉人（原审原告）：佛山市中旗置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇里水大道北89号第一、二层，统一社会信用代码91440605566673968X。法定代表人：喻仁旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：衡剑波,广东天骅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶春新，男，1974年1月1日出生，汉族，住广东省龙川县，上诉人佛山市中旗置业有限公司（以下简称中旗公司）因与被上诉人叶春新租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中旗公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为：确认中旗公司与叶春新于2013年12月29日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）于2015年12月31日解除；2.改判一审判决第三项为：叶春新应于判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年8月至2015年12月期间的租金44320元予中旗公司；3.改判一审判决第四项为叶春新应于本判决发生法律效力之日内支付自2015年7月至2015年12月期间的管理费、水电费和中央空调费合计7675元；4.改判一审判决第五项内容为：叶春新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年8月计至实际清偿日止按逾期拖欠当月租金每月租金每日千分之三计算的违约金（暂计至2016年8月22日止违约金为42653.36元）予中旗公司，以及叶春新缴纳的水电保证金、管理费及中央空调费保证金合计人民币2571元归中旗公司所有；5.维持一审判决其他内容；6.一、二审案件受理费由叶春新负担。事实和理由：（一）一审判决确认双方签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）于2015年11月1日解除错误。叶春新自2015年8月起拖欠租金，且自2015年7月起未按约支付公摊水电费、物业管理费、中央空调等费用，中旗公司在多次催收无果的情况下，于2015年12月3日向叶春新发出《解除合同通知书》。叶春新在未结清上述拖欠租金及费用的情况下，擅自搬离涉案商铺，构成根本违约。叶春新作为涉案商铺的实际使用人，应履行交还涉案商铺的合同义务，叶春新应举证证明其是否已实际交还涉案商铺、是否存在阻碍出租人正常收回涉案商铺。一审法院不合理分配举证责任，违背公平原则和诚实信用原则。（二）叶春新拖欠租金已成事实，中旗公司主张叶春新承担逾期支付租金的违约金有事实和法律依据，一审法院不支持中旗公司的该诉请错误。（三）一审法院不予支持中旗公司没收叶春新已缴纳的水电费保证金500元、管理费及中央空调费保证金2251元的诉请，适用法律错误。叶春新已缴纳的水电费保证金500元、管理费及中央空调费保证金2251元，其性质实属违约金，即为了保证叶春新按时足额缴纳发生的水电费、物业管理费和中央空调费等费用的履行责任，叶春新拖欠水电费、管理费及中央空调费已构成根本违约，中旗公司有权没收上述保证金作为叶春新承担不按时支付费用的违约责任。叶春新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。中旗公司向一审法院起诉请求：1.确认中旗公司、叶春新于2013年12月29日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号：XYMD2012-029）于2015年12月31日解除；2.叶春新支付自2015年8月至2015年12月拖欠的租金44320元，并支付从2015年8月计至实际清偿日止按逾期拖欠当月租金每日千分之三计算的违约金（暂计至2016年8月22日止违约金为42653.56元）；3.叶春新支付自2015年7月至2015年11月所拖欠自用电费1344元、公摊水费77元、公摊电费629元；自2015年8月至2015年12月管理费1405元、中央空调费4220元；4.叶春新缴纳的租赁保证金17728元、水电保证金500元、管理费及中央空调费保证金2251元归中旗公司所有；5.叶春新承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市南海区某村民小组的星御名都商场于2013年11月26日办理竣工验收备案。2013年12月29日，中旗公司、叶春新签订一份《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029），约定：中旗公司将位于佛山市南海区里水镇里水大道北89号星御名都商场首层105号铺出租给叶春新经营服装销售；商铺建筑面积为56.28平方米；租赁期限自2013年12月22日起至2017年1月31日止；其中2013年12月22日至2015年12月21日每月租金8864元，2015年12月22日至2017年1月31日每月租金9573元；在合同约定的租赁期间内，叶春新除承担自用水电费外，所产生的公摊水、电费、物业管理费、垃圾清运费、中央空调费等费用均由叶春新承担；叶春新应于每月3日前交纳当月租金，逾期不交纳，每逾期一日，则按当月租金额的千分之三支付违约金；租赁期间每月物业管理费按5元/月/平方米、中央空调费为15元/月/平方米，每月合计1126元；叶春新应向中旗公司支付租赁押金17728元；若叶春新拖欠租金或不按规定缴其他费用累积超过2个月的，中旗公司有权解除本合同，收回物业，叶春新需按合同约定押金向中旗公司支付违约金；租赁期内，叶春新未经中旗公司同意，中途擅自退租的，叶春新已支付的押金中旗公司不退回；租赁期间，中旗公司违约，应赔偿双倍押金35456元给叶春新，并赔偿叶春新装修损失。当日，中旗公司收取叶春新交纳的租赁保证金17728元、水电保证金500元、管理费和中央空调费保证金2251元。2015年12月3日，中旗公司向叶春新发出《解除合同通知书》，主张叶春新拖欠2015年7-11月自用电费1344元、2015年7-11月公用电分摊费629元、2015年7-11月公用水分摊费77元、2015年8-12月商铺管理费1405元、2015年8-12月中央空调费4220元、2015年8月6日-2016年1月5日租金44320元，合计51995元，通知叶春新解除租赁合同，租金和管理费押金不予退还。2016年8月26日，中旗公司提起本案诉讼。诉讼中，中旗公司主张叶春新支付款项明细为：2015年8月至12月租金44320元，2015年8月至12月管理费1405元，2015年8月至12月中央空调费4220元，2015年7月自用电费496元、8月自用电费597元、9月自用电费207元、10月自用电费44元、11月自用电费0元，2015年7月公摊水费14元、8月公摊水费16元、9月公摊水费15元、10月公摊水费16元、11月公摊水费16元，2015年7月公摊电费129元、8月公摊电费133元、9月公摊电费126元、10月公摊电费121元、11月公摊电费120元，合计51995元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，出租的商铺已办理竣工验收备案，中旗公司、叶春新于2013年12月29日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。从中旗公司主张叶春新拖欠的费用明细来看，2015年11月开始自用电费为0元，一审法院据此采信叶春新辩解其已在2015年10月停止使用涉讼商铺经营的意见。中旗公司作为出租人，负责包括涉讼商铺在内的商场整体经营管理，理应清楚叶春新停止经营的时间，其主张不清楚叶春新何时搬离租赁商铺的意见一审法院不予采信。按一般情理理解，叶春新停止使用涉讼商铺后已无再继续占用商铺的需要，中旗公司并未举证证明叶春新在停止使用商铺后存在阻碍中旗公司自行收回商铺的情形，一审法院采信叶春新主张，认定叶春新在2015年10月底已搬离涉讼商铺并将商铺退还给中旗公司，并据此确认双方签订的租赁合同在2015年11月1日前解除。中旗公司请求叶春新支付2015年11月至12月租金及违约金均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照租赁合同约定，2015年8月至2015年10月期间叶春新应缴纳的租金为26592元（8864元/月×3个月），叶春新辩解租金打折，但未能提供任何有效证据予以证明，一审法院不予采纳，本案中叶春新尚应缴纳该部分租金予中旗公司。2015年11月1日前叶春新已将涉讼商铺退还给中旗公司，中旗公司主张叶春新支付2015年11月至12月期间公摊水费、电费、管理费、中央空调费均理据不足，一审法院不予支持。叶春新应支付2015年8月至10月管理费843元（281元/月×3个月）、中央空调费2532元（844元/月×3个月）、2015年7月至10月自用电费1344元（496元＋597元＋207元＋44元）、公摊水费61元（14元＋16元＋15元＋16元）、公摊电费509元（129元＋133元＋126元＋121元），以上合计5289元。中旗公司主张超出部分一审法院不予支持。合同并未约定中旗公司可没收水电保证金和管理费及中央空调费保证金，一审法院对中旗公司主张没收该部分保证金2751元（500元＋2251元）的意见不予采信。合同解除后该部分保证金中旗公司应返还予叶春新，现叶春新主张以该部分保证金抵扣拖欠管理费、水电费和中央空调费理据充分。扣减后，本案中叶春新尚欠支付的管理费、水电费和中央空调费为2538元（5289元－2751元）。叶春新在租赁期间内单方面解除租赁合同，依照合同约定，中旗公司主张没收租赁保证金17728元合法合理，一审法院依法予以支持，并对叶春新辩解以租赁保证金抵扣租金的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认中旗公司与叶春新于2013年12月29日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）于2015年11月1日前解除；二、叶春新缴纳的租赁保证金17728元归中旗公司所有；三、叶春新应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月至10月期间的租金26592元予中旗公司；四、叶春新应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月至10月期间的管理费、水电费和中央空调费合计2538元予中旗公司；五、驳回中旗公司其他诉讼请求。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取1301.28元（中旗公司已预交），由中旗公司负担815.55元，叶春新负担485.73元。本案二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，因双方当事人均未对一审判决第二项提出上诉，故本院对一审判决第二项予以维持，本案围绕中旗公司的上诉请求进行审理。根据中旗公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）中旗公司与叶春新签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）解除时间；（二）叶春新应否向中旗公司支付2015年11月至2015年12月期间的租金及逾期支付租金的违约金；（三）叶春新应向中旗公司支付的公摊水电费、管理费、中央空调费是多少以及叶春新缴纳的水电保证金和管理费及中央空调费保证金应否归中旗公司所有。关于中旗公司与叶春新签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）的解除时间。涉案商铺自2015年11月份开始未再产生自用电费，故一审法院采信叶春新关于其于2015年10月底停止使用涉案商铺并搬离涉案商铺的陈述并无不当。叶春新陈述其系与中旗公司口头协商好才退场，中旗公司对此予以否认，叶春新也未能举证证明其系经过中旗公司的同意才退场，故叶春新的该退场行为并未直接导致其与中旗公司签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》解除的后果。虽然叶春新未提交证据证明其已告知中旗公司其搬离涉案商铺的情况，但本案应当综合考虑的案情是，涉案商铺是在星御名都商场内，中旗公司作为出租人对包括涉案商铺在内的商场进行整体管理，在叶春新未再支付租金和水电费，并停止涉案商铺经营的情况下，其理应知道叶春新退场时间，同时，涉案商铺处于空置状态，中旗公司也应在合理期限内自行收回，以避免损失的扩大。据此，本院确定在叶春新搬离涉案商铺后，中旗公司知道或应当知道并收回商铺的合理期限为一个月，故双方签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》于2015年11月30日解除。一审判决认定上述合同于2015年11月1日前解除，处理不当，本院予以纠正。关于叶春新应否向中旗公司支付2015年11月至2015年12月期间租金及逾期支付租金的违约金。因双方合同于2015年11月30日解除，故叶春新应当向中旗公司支付其从2015年8月份开始欠付的租金至2015年11月，即35456元（8864元/月×4个月）,故中旗公司上诉主张2015年11月份的租金有理，本院予以支持。如前所述，双方合同于2015年11月30日已经解除，且中旗公司在此期限内可自行收回商铺，故中旗公司主张2015年12月份的租金，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金的问题，涉案合同约定叶春新租金支付期限为每月3日前支付当月租金，每逾期一日须按当月租金额的千分之三支付违约金。因叶春新逾期支付租金，故其应向中旗公司支付逾期支付租金期间的违约金。但双方约定的按照每日千分之三支付违约金的计算标准明显过高，根据公平原则和诚实信用原则，并综合考量中旗公司的实际损失和本案双方当事人的履行情况，本院确定叶春新以其实际欠付的租金为本金从其应支付租金之日至实际清偿之日按照每日万分之三向中旗公司支付逾期支付租金的违约金。关于叶春新应向中旗公司支付公摊水电费、管理费、中央空调费是多少以及叶春新缴纳的水电保证金和管理费及中央空调费保证金应否归中旗公司所有。因已确定双方合同于2015年11月30日解除，且中旗公司可自行收回商铺，故对于叶春新所欠付的相关费用也应当计算到2015年11月份，但一审判决仅计算到2015年10月不当，本院予以纠正。故本院在一审判决确定的叶春新欠付的费用的基础上，再增加判决叶春新支付上述2015年11月份所欠付的费用，则叶春新应当支付的所欠各项费用分别为：2015年7月至10月的自用电费1344元，2015年7月至11月的公摊水费77元，公摊电费629元，2015年8月至11月的中央空调费3376元（844元×4个月），2015年8月至11月的管理费1124元（281元×4个月），共计6550元。因双方当事人在合同中并未约定在叶春新拖欠水电费、管理费和中央空调费时，中旗公司可没收该些费用相关保证金的约定，故中旗公司上诉主张其有权没收水电费保证金和管理费及中央空调费保证金2751元缺乏事实和法律依据。同时，在双方未约定上述费用保证金具体性质的情况下，上述费用的保证金应当理解为叶春新为保证其合同义务的履行而向中旗公司预先支付的一定数额的金钱，在叶春新存在未按时支付上述费用的情况下可用以清偿其未支付的费用，故叶春新在诉讼中主张将该保证金用以抵扣其所拖欠的费用合法合理，扣减后，叶春新尚欠的费用为3799元。综上所述，中旗公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决第一项为：确认佛山市中旗置业有限公司与叶春新于2013年12月29日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-029）于2015年11月30日解除；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决第三项为：叶春新应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市中旗置业有限公司支付2015年8月至11月期间的租金35456元及逾期支付租金的违约金（违约金计算方法：从2015年8月4日起至2015年9月3日止以实际欠付租金8864元为计算本金；从2015年9月4日起至2015年10月3日止以实际欠付租金17728元为计算本金；从2015年10月4日起至2015年11月3日止以实际欠付租金26592元为计算本金；从2015年11月4日起至实际清偿欠付租金之日止以实际欠付租金35456元为计算本金，以上述所确定的计算本金和逾期期间为准，按照每日万分之三计付）；五、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14018号民事判决第四项为：叶春新应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市中旗置业有限公司支付2015年7月至11月期间的管理费、水电费和中央空调费合计3799元；六、驳回佛山市中旗置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因简易程序减半收取1301.28元，由佛山市中旗置业有限公司780.77元，由叶春新负担520.51元；二审案件受理费1506.73元，由佛山市中旗置业有限公司负担1186.73元，由叶春新负担320元。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  郑正坚审判员  邱程辉二〇一七年六月七日书记员  黎嘉鸿