广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0102民初1282号 原告：广西嘉士金洋房地产开发有限公司，住所地：南宁市科德西路**，组织机构代码：78520195-2。 法定代表人：罗彩铃，该公司董事长。 委托代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 被告：王基如，男，1969年1月19日出生，汉族，住河南省滑县。 委托代理人：胡岸，广西纵华律师事务所律师。 委托代理人：潘宝尚，广西纵华律师事务所律师。 第三人：郜书楷，男，1971年9月23日出生，汉族，住河南省滑县城新区。 委托代理人：方英文，河南师诚律师事务所律师。 第三人：唐凯平，男，1959年9月27日出生，汉族，住南宁市。 第三人：韩俊艳，男，1972年4月1日出生，汉族，住南宁市。 原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司（以下简称“嘉士金洋公司”）与被告王基如、第三人郜书楷、唐凯平、韩俊艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用普通程序进行审理于2016年7月8日公开开庭进行审理，依法组成由审判员凌伟东担任审判长，与人民陪审员罗云华、聂广文组成的合议庭，于2016年7月8日公开开庭进行了审理，书记员刘艳担任记录。原告嘉士金洋公司委托代理人付峻，被告王基如及其委托代理人胡岸、潘尚宝，第三人郜书楷的委托代理人方英文、第三人唐凯平、第三人韩俊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉士金洋公司诉称：1、解除原告与被告签订签订的“嘉士·摩根国际”铺面《租赁合同》及《补充协议》，与第三人郜书凯、唐凯平、韩俊艳签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付租金697409.5元（暂计至2016年6月30日，以后另计）；3、被告向原告支付违约金139481.9元（自2015年9月30日暂计至2016年6月30日止，以后另计。以697409.5为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算697409.5元×5%×4=139481.9元）；4、三位第三人与被告共同承担连带责任；5、被告及第三人腾空退回铺面给原告；6、本案诉讼费由被告承担；事实及理由：2011年10月28日,原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其拥有的位于南宁市“嘉士.摩根国际”第一层整层商铺出租给被告使用，面积为647.045平方米，租期为6年，从2011年11月1目至2017年10月31日止，租金为逐年递增。合同第13条约定，逾期未足额缴纳租金超过10日的，原告可以解除本合同，收回商铺并要求承租人按未缴租金每日1％支付违约金，合同还约定了其他相关条款。2012年8月15日，原告又与被告签订《补充协议》，将租赁期改为2012年7剧1日至2018年6月30日止，免租期3个月，即从2012年10月1日起开始计算租金。协议签订后，被告交纳履约保证金16800元，并先后介绍了三位第三人加入共同租赁商铺的行列，四方共同租赁物业，形成合伙关系。为方便第三人办理营业执照，原告分别与第三人签订了除租期、面积、租金不同外其他内容与被告所签合同均相同的《租赁合同》，被告和三位第三人刚开始还能交纳租金，但之后一直拖欠，被告至今拖欠租金729567.83元。综上，原告、被告及三位第三人所签租赁合同合法有效，各方应如约履行，但被告拖欠租金的行为已违反协议约定，被告理应承担归还租金的责任，并应承担违约责任，而因三位第三人与被告共同租赁铺面，应与被告共同承担带还款责任及违约责任。故请求人民法院判令：一、解除原告与被告签订的“嘉士·摩根国际”一层铺面《租赁合同》；二、判令被告向原告支付租金729567.83元；三、判令被告向原告支付违约金145913元（自2015年4月20日暂计至2016年4月20日止，以后另计。以729567.83为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计算，计算公式为：729567.83元×5%×4=145913元，以上合计875480元）；四、判令三位第三人与被告共同承担连带责任； 被告嘉士金洋公司答辩称：一、合同已经于2016年1月30日经双方协商已经解除。二、支付租金的条件不成就。按协议需要待三位第三人与原告签订新合同并将租金支付至原告账户上双方再结算。原告未见到第三人与原告签订新的合同，双方也未进行清算，因此也不清楚金额是多少。三、原告计算租金错误，租金应当计算至2016年1月30日，而不是2016年6月30日。四、违约金问题，原被告双方协商解除合同，约定清算的条件尚未成就，双方还未进行结算，何时支付租金不明确，也不存在被告违约问题。违约金计算的支付日期也是错误的。五、铺面返还问题，双方2016年1月26日签订的协议约定铺面处理方式，原告单方面要求腾空铺面事实上不存在。实际上铺面也不是在被告手中。六、共同承担责任问题，被告尊重第三人意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：位于南宁市“嘉士·摩根国际”项目为原告嘉士金洋公司开发建设，2012年6月15日取得竣工备案。2011年10月28日，原告嘉士金洋公司（甲方、出租方）与被告王基如（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于南宁市“嘉士.摩根国际”项目苏州路一层整层一层（32、33号铺及35号铺(含过道)除外）铺面出租给乙方，总建筑面积647.045平方米。二、租赁期6年，2011年11月1日至2017年10月31日。商铺用途为开设商业零售、餐饮、金融。乙方征得甲方书面同意后可以联营、转租。三、租金计算方法：2011年11月1日至2014年10月31日，130元/㎡/月，504695元/半年，1009390元/年；2014年11月1日至2015年10月31日，136.50元/㎡/月，529930元/半年，1059860元/年；2015年11月1日至2016年10月31日，146.06元/㎡/月，567044元/半年，1134.088元/年；计算租金面积：647.045平方米。租金支付方式：上一个半年期结束之前5日为下一个半年期租金缴纳日，即第一次租金在本合同签订后5日内交付。第二次以后租金交付时间为正式计算承租期之日起的每一个前半年期结束前5日支付。四、承租期计算，甲方同意给予乙方免租期四个月，从签订租赁合同之日起至2012年2月29日，即承租期从2011年11月1日正式计算。五、履约保证金168000，签约当日支付。租期满且办理退铺手续后5个工作日，双方无相互债务，甲方将履约保证金不计息返还。租赁期限未满,乙方单方提出终止租约，全部保证金不予退还。保证金用途：乙方有不按时支付租金及违反合同条款应负违约责任等状况时用作抵偿相关违约责任。第十三条，1、乙方有以下情形，甲方可以单方解除合同，收回铺面，并不需要承担违约责任和费用，由此产生的诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、差旅费、调查费由乙方承担。(1)乙方应足额依约缴纳租金，每逾期一日按应缴未缴租金金额1%向甲方支付违约金。超过十日，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，并有权要求乙方赔偿甲方损失并按每逾期一日按应缴未缴部分金额1%向甲方支付违约金，超过30日违约金双倍计算。在乙方按时支付部分租金情况下，甲方也可以不一次收回全部铺面而是根据租金单价核算租赁面积，先后回收铺面，但最终一次性全部收回还是分批收回决定权在甲方。双方还对其他事项进行约定。2012年8月15日，双方签订《补充协议》，约定：租期变更为2012年7月1日至2018年6月30日止，免租期三个月，即与2012年10月1日起开始计算租金。乙方将一层租赁的36号商铺，建筑面积19.68平方米转租给唐凯平，转租时间自2012年10月1日至2018年6月30日，由乙方另行与唐凯平签订转租协议。四、经甲方同意，36号商铺可以在乙方转租给其期间作为宾馆接待大堂使用。乙方同意2012年4月1日至2012年9月30日前的租金由甲方收取。六、原合同条款不变，本补充协议与原合同有调整和不一致的，以本补充协议约定为准。租赁期间，被告与三位第三人均认可双方签订租赁合同，第三人承租本案租赁的铺面。 合同签订后，2011年11月1日支付履约保证金168000元。被告于2011年11月1日支付2012年10月1日至2013年3月31日租金504695元；2013年5月17日被告支付2013年4月1日至2013年9月30日租金504695元；2013年10月12日被告支付2013年10月1日至2014年3月31日租金504695元；2014年5月6日、2014年12月30日被告分别支付2014年4月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2015年3月31日两笔租金504695元、504695元。2015年4月20日被告支付2015年4月1日至2015年9月30日租金529930元。 2016年1月26日，原告与被告签订协议，约定：经协商《租赁合同》与《补充协议》于2016年1月31日解除终止，乙方之前所欠租金待韩俊艳、郜书楷、唐凯平签订位于苏州路8号“嘉士·摩根国际”项目租赁合同并将所有合同约定租金转入公司账户后再作清算。 2016年3月15日，原告向被告发出一份《关于嘉士摩根国际一层整层商铺解除租赁合同及补充协议并收回商铺的函》告知被告2015年10月1日至2016年3月31日的租金逾期未缴纳529930元。 另查明，原告与第三人韩俊艳签订一份落款时间为2012年11月1日的《租赁合同》，约定第三人韩俊艳承租苏州路8号“嘉士·摩根国际”项目一层A区铺面235平方米。租期自2012年12月25日至2017年12月24日。原告自认第三人韩俊艳自2015年12月26日起开始向原告缴纳租金。原告、被告、第三人韩俊艳均认可第三人韩俊艳自2015年10月26日起的租金由第三人韩俊艳向原告交纳。原告认可第三人韩俊艳的租金交纳至2016年12月25日。 原告与第三人郜书凯签订有一份无落款时间的《租赁合同》约定第三人郜书凯承租苏州路8号“嘉士·摩根国际”项目一层B区铺面410平方米。租期自2013年10月10日至2017年10月31日。原告自认第三人郜书凯从2016年2月1日起向其支付租金。 原告与第三人唐凯平签订一份未署名落款时间的《租赁合同》，约定第三人唐凯平承租苏州路8号“嘉士·摩根国际”项目一层36号铺面19.68平方米。租期自2012年10月1日至2018年6月30日。原告自认唐凯平自2016年2月1日起向其支付租金。原告认可上述签订合同约定租赁的铺面在与被告签订合同约定租赁的铺面范围内。 案件审理过程中，被告主张原告自2015年10月10日起向第三人郜书楷收取租金、2015年4月1日起向第三人唐凯平收取租金。 以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、原告与三第三人签订的《租赁合同》、《关于嘉士摩根国际一层整层商铺解除租赁合同及补充协议并收回商铺的函》、收据、银行交易明细、房屋竣工验收备案表、 本院认为，原告王基如与被告嘉士金洋公司签订《租赁合同》及《补充协议》，上述合同为双方真实意思表示，合法有效。关于原告主张解除合同，双方协商一致《租赁合同》及《补充协议》于2016年1月31日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》自2016年1月31日解除。至于原告主张解除其与第三人韩俊艳、郜书凯、唐凯平之间签订的《租赁合同》，上述原告与第三人之间的租赁合同关系与本案审理的原告与被告之间租赁合同关系不属于同一法律关系，故原告应另案主张，对原告在本案中提出此主张，本院不予处理。 关于被告尚欠租金，原告主张被告应付租金按《租赁合同》租金的相应期间计算，被告主张租期进行调整相应的租金递增也进行调整。双方签订《补充协议》约定租期重新计算，但未约定租金递增起算时间节点，双方在实际履行合同也未按照《租赁合同》约定的时间节点计算租金，仍按照半年一期支付租金。原告提供的《摩根国际商铺一层647.045㎡（王基如、郜书楷等人）》已付租金表中已付租金载明：收到2015年4月1日至2015年9月30日租金，原告在2016年3月15日发函中也未提及被告尚欠2015年9月30日前的租金。被告也实际按照半年一期支付了2015年9月30日前的租金，原告与被告上述行为表明双方已实际认可及履行2015年9月30日前租期相应租金。故原告主张2015年9月30日前租金未支付完毕、被告主张该期间多付租金，本院均不予支持。至于2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金，原告在其2016年3月15日向被告发出的函件中主张该期间租金按照半年529930元计算即按136.50元/㎡/月计算，故本院认定2015年10月1日至2016年3月31日期间被告应付租金按照136.50元/㎡/月计算。双方约定租赁合同于2016年1月31日解除，故被告应向原告支付2015年10月1日至2016年1月31日房屋租金，租金计算为362118.73元（136.50/㎡/月÷30天×647.045㎡×123天）。原告认可第三人韩俊艳实际使用的房屋在被告承租房屋范围内，韩俊艳已经向其交纳了2015年12月26日至2016年12月25日的租金，故被告应付上述租金中，应扣除韩俊艳使用部分面积对应的租金。韩俊艳与原告签订合同约定建筑面积为235㎡，因韩俊艳2015年12月26日至2016年1月31日实际使用该部分面积，且已向原告交付该部分面积租金，该部分面积被告应付的租金计算为39562.25元（136.50/元㎡/月÷30天×235㎡×37天），应从被告上述应付租金中扣除。此外，原告、被告均认可被告支付的168000元保证金用于抵扣被告应付的租金。综上，被告尚欠原告的租金为154556.48元（362118.73元-39562.25元-168000元）。被告主张自2015年10月10日起、2015年4月1日起原告即开始向铺面第三人郜书楷、唐凯平收取租赁平面租金，无相关证据证实，原告亦不予认可，本院不予支持。 关于违约金，双方于2016年1月26日协商一致解除合同，但对违约责任是否承担及如何承担未协商一致。原告主张被告承担逾期支付租金违约金，按双方合同约定，上一个半年期结束之前5日为下一个半年期租金交纳日，故被告应当于2015年9月25日前支付2015年10月1日至2016年3月31日租金529930元，被告未予以支付，应当按合同约定支付违约金，双方约定每逾期一日按应缴未缴部分1%支付违约金，超过30日双倍计收，原告主张按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍自2015年9月30日起支付违约金，未超出双方约定违约金计算数额，不违反法律规定，本院予以支持。但违约金计算基数应当按照被告实际尚欠的租金数额计，故违约金计算为：以154556.48元为基数，自2015年9月30日起至还清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 关于原告主张第三人与被告共同承担连带责任，无证据证实被告与第三人是租赁房屋的共同承租人，故对原告此主张，本院不予支持。本案租赁房屋实际已由原告与第三人签订合同并由第三人实际使用，故原告主张被告腾空返还租赁铺面，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告及第三人腾空并退还铺面，原告实际与第三人重新签订合同，原告与第三人之间的租赁关系属另一法律关系，故原告主张第三人腾空退还铺面，本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司与被告王基如签订的《租赁合同》及《补充协议》于2016年1月31日解除； 二、被告王基如向原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司支付2015年10月1日至2016年1月31日房屋租金154556.48元； 三、被告王基如向原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司支付违约金（违约金计算方式：以154556.48元为基数，自2015年9月30日起至还清租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）； 四、驳回原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费12555元，由原告广西嘉士金洋房地产开发有限公司负担9895元，被告王基如负担2660元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  聂广文 二〇一七年六月一日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。