湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12826号上诉人（原审被告）：马忠祥，男，1971年6月1日出生，撒拉族，住青海省化隆回族自治县。被上诉人（原审原告）：周宗渊，男，1965年5月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：周兰（周宗渊之妻），女，1968年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈丽，湖北今天律师事务所律师。上诉人马忠祥因与被上诉人周宗渊房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马忠祥的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周宗渊全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费均由周宗渊承担。事实及理由：租赁期间，马忠祥对周治章与周宗渊之间的委托关系并不知情。即使其受托真实，周治章作为租赁房屋的受托人，有权与马忠祥签订合同、商讨合同内容等事宜。马忠祥与周治章约定房屋租赁期为20年，房屋装修也是经过周治章同意后才进行的，该约定应约束周宗渊。周宗渊答辩称：双方于2012年1月2日签订租赁协议，2013年1月2日到期后双方未续签，马忠祥继续使用门面形成不定期租赁关系。马忠祥所述租赁期限20年无事实和法律依据。依据不定期租赁的法律规定，周宗渊于2018年底就通知马忠祥不续租，但其一直不同意解除合同并拒绝腾退。马忠祥占用涉案门面缺乏依据，其上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。周宗渊向一审法院起诉请求：1、判决马忠祥退出并归还周宗渊位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4号（玉兰苑四号）商业门面；2、判决马忠祥拆除门面内未经出租人同意的装饰装修，完好恢复房屋原有结构和设施；3、判决马忠祥赔偿周宗渊违约金50000元人民币；4、判决马忠祥转租行为无效（让次承租人退房）；5、判决马忠祥赔偿周宗渊因合同届满，不愿退房而造成的损失，共计150000元人民币；6、判决马忠祥承担诉讼费用。周宗渊在一审第一次庭审时增加一项诉讼请求：解除周宗渊与马忠祥的不定期租赁关系。一审法院认定事实：2003年周宗渊将名下位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4门面委托给其妻周兰的弟弟周治章对外出租。受托人周治章（甲方）以自己的名义与马忠祥（乙方）分别于2003年11月2日、2005年7月2日、2012年1月2日签订了三份《商业门面租赁协议书》，三份协议书中除手写部分不同外，其余格式条款一致。双方于2003年11月2日签订的《商业门面租赁协议书》中约定：“1、甲方将建筑面积为24平方米的门面租赁给乙方从事拉面项目经营，租赁期为一年，甲方自2003年11月2日将门面交付给乙方使用至2004年11月2日止。2、乙方租赁门面月租金1350元壹年一次性交付给甲方。3、为确保协议的履行，甲方向乙方收取协议担保金3000元，双方解除协议，甲方退还给乙方。”双方于2005年7月2日签订的《门面租赁协议书》，约定租期为2005年7月2日至2006年7月2日，月租金为1350元。2012年1月2日签订的《商业门面租赁协议书》，约定的租期为2012年1月2日至2013年1月2日，月租金为1500元。三份合同中相同的条款为：“1、房屋为砖混结构，室内结构完整，门窗水电设施齐全，乙方未经甲方申请，不得对房屋结构作任何变化，室内装修应书面向甲方申请，经甲方同意后方可进行，否则应恢复原状并赔偿损失。终止租赁经营协议时，甲方概不负责乙方装修费用。2、租赁期内，乙方未经甲方许可不得擅自转让门面或自行将门面出租或转包、转让者，甲方有权不退还乙方保证金。”2013年1月3日之后周宗渊与马忠祥虽未再签订书面合同，但直至2019年3月，马忠祥一直按照2500元/月向周宗渊缴纳租金，周宗渊也如数收取。2019年3月之后，周宗渊欲将门面收回，并拒收马忠祥支付的租金。现双方就解除合同及收回门面事宜存在争议，周宗渊为维护自身权益，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案所涉的《商业门面租赁协议书》是受托人周治章基于周宗渊的委托与马忠祥订立的，现尚无证据证明受托人周治章与马忠祥订立合同时明知周治章是基于周宗渊的委托与其订立的合同，故不能直接依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认定该合同直接约束周宗渊。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。根据该条法律规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。委托人行使介入权，则合同直接约束委托人和第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不再行使合同权利。本案中，周宗渊为维护自身权益向法院提起诉讼，应视为其行使了介入权，涉案的租赁合同应直接约束委托人和第三人，即本案的周宗渊与马忠祥，受托人周治章不再是合同主体。马忠祥辩称周宗渊无权主张本案债权，无法律依据，不予采纳。周宗渊、马忠祥之间的《商业门面租赁协议书》均系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2012年1月2日签订的门面租赁合同到期后，周宗渊、马忠祥未能签订新的门面租赁合同，但马忠祥继续使用涉案房屋，周宗渊未予反对并继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方原租赁合同继续有效，但周宗渊、马忠祥之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁合同关系存续期间，周宗渊、马忠祥均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，自2019年3月份起，周宗渊即向马忠祥明示不再收取租金，并要求马忠祥腾退门面，且于当月28日提起本案诉讼，应视为周宗渊作为出租人在解除合同前给予了马忠祥合理期限，故周宗渊主张解除双方的不定期租赁关系，于法有据，应予以支持。双方之间不定期租赁关系解除后，马忠祥理应恢复租赁门面的原状，退出涉案门面，故对于周宗渊的该项诉请，应予以支持。周宗渊并未提交证据证明马忠祥存在转租行为，故对于周宗渊要求确认马忠祥的转租合同无效的诉请，不予支持。对于周宗渊要求马忠祥赔偿因合同届满不愿退房而造成的损失15万元的诉请，因周宗渊对此未提交证据予以证明，且未说明损失原因，故该项诉请不予支持。对于周宗渊要求马忠祥支付违约金5万元的诉请，无合同依据，亦不予以支持。马忠祥要求周宗渊赔偿装修损失20万元、名誉损失30万元，并支付违约金15万元，因马忠祥未提出反诉，且缺乏事实和法律依据，其辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除周宗渊与马忠祥之间的不定期租赁关系；二、马忠祥自本判决生效之日起十五日内将案涉位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4门面恢复原状，并返还给周宗渊；三、驳回周宗渊的其他诉讼请求。本案案件受理费2150元（周宗渊已预交2150元），由周宗渊负担1650元，马忠祥负担500元。二审期间，马忠祥、周宗渊均未提交新证据。二审经审理查明，周宗渊与马忠祥对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案一、二审诉讼过程中，马忠祥均未提交证据证明其与周宗渊的受托人周治章之间签订租期为20年的租赁合同，故应由承担其承担举证不能的后果。现周宗渊与马忠祥的租赁合同已到期，双方形成不定期租赁合同关系，且周宗渊已明确向马忠祥表示不再续签合同，马忠祥占用租赁物缺乏事实和法律依据，故一审判决解除周宗渊与马忠祥不定期租赁合同，并判定马忠祥恢复原状且腾退出租赁物正确。综上所述，马忠祥的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（马忠祥已预缴），由马忠祥负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇二〇年六月一日法官助理严洁书记员陈佳佳