北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3609号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京润竹大药房连锁有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路5号院5号10层1004。法定代表人：王雯健，执行董事。委托诉讼代理人：魏大凌，北京首信（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜然，男，1969年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京润竹大药房连锁有限公司（以下简称润竹公司）因与被上诉人杜然房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润竹公司之法定代表人王雯健及委托诉讼代理人魏大凌，被上诉人杜然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润竹公司上诉请求：请求依法认定润竹公司不构成合同违约，并支持润竹公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院对于违约的事实认定错误。一审法院已经认定润竹公司与杜然签订的涉案房屋租赁合同后，再签订涉案三方补充协议，杜然同意将涉案房屋转给第三方租赁，杜然与第三方签订了另外的租赁合同。租赁物转移，意味着原租赁合同解除、终止履行。原租赁合同第2.3条已经约定了合同期限届满或双方协议解除合同时的处理方式。润竹公司退出涉案房屋，与涉案三方协议及杜然与第三方之间签订的新租赁合同是同步的，均为同一天，故润竹公司不存在违约行为。综上，请求二审法院予以支持。杜然辩称，同意一审判决，不同意润竹公司的上诉请求和事实理由。一审判决认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。润竹公司向一审法院起诉请求：依法判令杜然返还润竹公司保证金126793.94元及2018年6月的商铺租金41345.85元，共计168139.79元。事实和理由：2017年7月14日，润竹公司（原名为：北京天通苑润竹药店有限公司）与杜然签订《北京市朝阳区×街×号楼×商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定，杜然将位于北京市朝阳区×街×号楼×商铺（以下简称租赁房屋）交付润竹公司开设药店使用。租赁房屋建筑面积为212.03平方米，租期自2017年7月15日起至2021年12月31日止。租金按每日每平米（建筑面积）计算，第一期（一期为一个季度）至第四期为6.5元（第一期租金52371.41元，合同签订后3个工作日内支付；第二期租金126793.94元，2017年9月20日前支付；第三期租金124037.55元，2017年12月20日前支付；第四期租金125415.75元，2018年3月20日前支付），第五期至第八期为6.83元（第五期租金133133.64元，2018年6月20日前支付），第九期至第十二期为7.17元，第十三期至第十六期为7.52元，第十七期至第十九期为7.9元。租赁合同签订后，润竹公司于2017年7月15日付款5万元，于2017年7月17日付款款154714.97元。杜然收到上述款项后，向润竹公司出具《收据》，内容为：店铺押金126793.94元、第一期房租52371.41元及首年物业费25549.62元，共计204714.97元。杜然依合同约定交付了租赁房屋使用权。润竹公司于2017年9月18日支付了第二期(2017年10月1日—2017年12月31日)租金126793.94元，于2017年12月19日支付了第三期（2018年1月1日—2018年3月31日)租金124037.55元，于2018年3月28日支付了第四期(2018年4月1日—2018年6月30日)租金125415.75元。因租赁地点不适合经营药店，2018年5月31日，润竹公司、杜然与润竹公司介绍的新承租人李某三方签订《甲、乙、丙三方补充协议》，约定润竹公司退租，李某承租。润竹公司租金计算截止到2018年5月31日，5月31日后由新承租人承担租金。杜然应退还润竹公司自2018年6月1日至6月30日的商铺租金41345.85元(6.5元X212.03平方米X30天)以及保证金126793.94元。但润竹公司多次与杜然协商退款未果。2018年10月8日，北京天通苑润竹药店有限公司名称变更为北京润竹大药房连锁有限公司。为维护合法权益，润竹公司诉至法院。杜然向一审法院反诉请求：请求判决润竹公司赔偿损失177575.12元。事实和理由：2017年7月14日，杜然与润竹公司签订租赁合同。租赁合同第十一条第6款约定，乙方提前终止合同，则甲方无需返还乙方已付的保证金，乙方须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于租金；第9款约定，乙方对合同的任何条款、条件、协议或规定有违反、不遵守或不履行的，甲方有权责令乙方整改或视具体情况解除合同，但无论甲方是否解除合同，乙方已支付的保证金及其他押金（如有）不予退还，且乙方应当另行承担相当于保证金总额的违约金。违约金难以弥补甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的一切损失。2018年5月31日，杜然与润竹公司及案外人李某签订《甲、乙、丙三方补充协议》，补充协议第一条载明：乙方因经营不善，决定退租从甲方承租的北京市朝阳区×街×号楼×商铺，转由丙方接受经营医疗诊所；第三条载明：乙方承诺，自甲丙签订租赁协议之日起60日内将×号商铺内所有经营手续迁出，从而使丙方正常办理各项经营证照，否则乙方承担全部责任；第五条载明：甲乙就退租问题自行协商解决，与丙方无关。2018年5月31日，杜然与案外人李某签订租赁合同，约定租金为5.8元／㎡／日，租赁期限为3年7个月。杜然与润竹公司租赁合同无法履行的原因是润竹公司经营不善导致的，依租赁合同约定保证金不予退还，且润竹公司应当支付相当于保证金总额的违约金。同时，由于润竹公司违约，导致杜然与李某签订的租赁合同约定的租金降低，实际损失193689.4元。另外，由于润竹公司违反《北京市开办药品零售企业暂行规定》，导致新承租人李某无法开办相关医疗诊所，致使李某提前退租，租赁房屋至今一直空置无法出租，产生预期收益损失110679.66元。一审法院经审理认定事实如下：润竹公司作为承租方（乙方）与杜然作为出租方（甲方）于2017年7月14日签订租赁合同。租赁合同约定由润竹公司承租租赁房屋，租赁房屋建筑面积为212.03平方米，租赁用途为可开办轻餐、咖啡厅、超市、美容美发、药店等。租期为4年179天，自2017年7月15日至2021年12月31日止。租金为每日每平方米（建筑面积）租金标准（含税价）为：第一期（一期为一个季度）至第四期为6.5元，第五期至第八期为6.83元，第九期至第十二期为7.17元，第十三期至第十六期为7.52元，第十七期至第十九期为7.9元。支付方式为季度付，4年179天租赁合同总价款为2403504.93元。乙方支付保证金126793.94元。租赁合同第一部分第五条2.2款约定，如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失。保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失或因甲方扣除发生金额变动的，乙方应在甲方书面通知后10个工作日内将保证金补足。如果乙方未按甲方要求的时间和金额补足保证金，应当另行承担保证金总额20%的违约金，甲方有权向乙方追偿，且本合同甲方其他权利不受影响。租赁保证金不视为乙方预付的租金、物业管理费或其他费。第十一条第6款约定，乙方提前终止合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金；乙方必须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于租金。甲方在接到乙方提前终止合同的书面申请后，有权立即就租赁单元另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。第十一条第9款约定，乙方对本合同的任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行的，甲方有权责令乙方整改或视具体情况解除合同，但无论甲方是否解除合同，乙方已支付的保证金及其他押金（如有）不予退还，且乙方应当另行承担相当于保证金总额的违约金。违约金难以弥补甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的一切损失。租赁合同签订后，润竹公司于2017年7月15日向杜然付款5万元，于2017年7月17日向杜然付款154714.97元。杜然向润竹公司出具收据一份，载明收取押金126793.94元、第一期房租52371.41元、首年物业费25549.62元。2018年5月31日，润竹公司作为乙方与作为甲方的杜然及作为丙方的案外人李某签订《甲、乙、丙三方补充协议》约定：“有关北京市朝阳区×街×号楼×号商铺转让事宜。一、乙方因经营不善，决定退租从甲方承租的北京市朝阳区×街×号楼×号商铺，转由丙方接手经营医疗诊所。二、丙方与甲方重新签订租赁协议，并履行协议中所规定的各项条款。三、乙方承诺：自甲丙签订租赁协议之日起，60天内将×号商铺内所有经营手续迁出，从而使丙方正常办理各项经营证照，否则乙方承担全部责任。四、乙丙双方就该房屋内的装修设备等其他转让问题自行协商解决，与甲方无关。五、甲乙双方就退租问题自行协商解决，与丙方无关。六、本三方协议与2018年5月31日甲丙签订的租赁协议为一整体，具有同等法律效力。”同日，杜然与案外人李某签订租赁合同，租期为2018年6月1日起至2021年12月31日。一审庭审中，双方确认润竹公司租金交至2018年6月30日。另，2018年10月8日，北京天通苑润竹药店有限公司更名为北京润竹大药房连锁有限公司。一审法院认为：润竹公司与杜然于2017年7月14日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，润竹公司因经营不善，提前退租，应当承担违约责任。租赁合同约定，因润竹公司提前终止合同，则杜然无须返还保证金，故润竹公司要求退还保证金126793.94元的诉讼请求一审法院不予支持。关于润竹公司要求退还租金41345.85元的诉讼请求，因润竹公司与杜然及案外人李某于2018年5月31日签订《甲、乙、丙三方补充协议》确定润竹公司退租。同日，杜然与案外人李某签订租赁合同，起租日为2018年6月1日。故，2018年6月1日起租赁房屋已由新承租人使用，杜然理应退还润竹公司2018年6月1日至2018年6月30日的租金。关于杜然反诉主张润竹公司赔偿损失177575.12元，因保证金不予退还系承担违约责任的方式，且足以弥补杜然的损失，故杜然的反诉请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杜然于判决生效后七日内退还北京润竹大药房连锁有限公司房屋租金41345.85元；二、驳回北京润竹大药房连锁有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杜然的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，润竹公司提交证据如下。证据1：“58同城”网页截图，欲证明润竹公司于2018年1月2日发布招租信息，通过网络招租的方式与新租户李某取得联系，签订涉案三方补充协议及杜然与李某签订了新的租赁合同后，润竹公司才退出。证据2：《免租期说明》，载明“北京天通苑润竹药店有限公司同意支付一个月房租，金额，5.8元/㎡/天*212.03㎡*30天=36893.22元，大写：叁万陆仟捌佰玖拾叁元贰角贰分，作为给李某租北京市朝阳区×街×号楼×室的免租期费用。待2018年9月1日正式交付给李某。特此证明！”，落款处出资人为北京天通苑润竹药店有限公司，受益人为李某，日期为2018年5月31日。证据3：《借款凭证》，载明“今向杜然交付一个半月押金时，由于李某资金紧张，北京天通苑润竹药店有限公司替李某垫付半月押金，金额5.8元/㎡/天*212.03㎡*15天=18446.61元，大写：壹万捌仟肆佰肆拾陆元陆角壹分。待下一季度交付剩余一个半月押金时，即2018年9月1日前，归还北京天通苑润竹药店有限公司半月押金，金额18446.61元，大写：壹万捌仟肆佰肆拾陆元陆角壹分。特此证明！”，落款处借款人为李某，垫付人为北京天通苑润竹药店有限公司，日期为2018年5月31日。证据2、3欲共同证明第三方李某要求免租期，且因自身交纳押金出现困难而向润竹公司借款，为促进涉案三方补充协议及杜然与李某签订的新的租赁合同的履行，润竹公司自行承担了李某一个月的免租期及借款。杜然针对上述证据发表质证意见如下：证据1真实性不清楚，不认可。证据2、3系润竹公司与李某签订，与本案无关，不予质证。杜然提交“润竹大药房”的店铺门面照片打印件一张，欲证明润竹公司提交的证据1中发布的招租信息显示的店铺招牌字体与该照片显示的不一致，认为证据1不具有真实性。润竹公司未予质证。另，润竹公司申请证人李某出庭作证。证人陈述，其与杜然于2018年5月31日签订了为期三年的租赁合同，形式为押三付三，款项均已经交给杜然。证人的前期租金已经给到杜然了，到后期2019年3月29日因经营困难，需要缓交租金，故其跟杜然协商，当时杜然同意并叫其签署欠条，即缓交租金的证明。2019年3月之前的租金全部付清，此外还多交了三个月的押金，至今该笔押金杜然尚未退还。欲证明润竹公司与杜然协商一致解除租赁合同，润竹公司还促成杜然与案外人李某之间成立租赁合同关系。杜然质证称，证人的陈述与本案无关。经询，杜然认可在与李某签订新的租赁合同时，并未给予李某免租期。李某认可润竹公司二审提交的《免租期说明》与《借款凭证》上签字系其本人所签，认可其在向杜然租赁涉案房屋时，系润竹公司给予李某一个月的免租期，并帮忙垫付了免租期的费用。李某称系润竹公司找到李某租赁涉案房屋，在李某入住涉案房屋时，润竹公司的所有经营手续均已迁出，李某决定退租的主要原因系经营不善，并非因为润竹公司违反相关规定导致其无法开办中医诊所进而提前退租，二者的经营范围不冲突。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案的争议焦点系润竹公司是否构成违约及杜然是否应退还保证金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。润竹公司与杜然于2017年7月14日签订的涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。润竹公司上诉主张其不构成违约，不应承担违约责任，对此本院认为，涉案租赁合同第五条第2.3款约定：“当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，且乙方已将工商登记地址自本租赁单元迁出（若注册在该租赁单元），甲方应当自上述情形全部达成的30个工作日后的15日内将乙方已交付保证金（不计利息）退还给乙方。”涉案《甲、乙、丙三方补充协议》约定：“有关北京市朝阳区×街×号楼×号商铺转让事宜。一、乙方因经营不善，决定退租从甲方承租的北京市朝阳区×街×号楼×号商铺，转由丙方接手经营医疗诊所。二、丙方与甲方重新签订租赁协议，并履行协议中所规定的各项条款。三、乙方承诺：自甲丙签订租赁协议之日起，60天内将×号商铺内所有经营手续迁出，从而使丙方正常办理各项经营证照，否则乙方承担全部责任。四、乙丙双方就该房屋内的装修设备等其他转让问题自行协商解决，与甲方无关。五、甲乙双方就退租问题自行协商解决，与丙方无关。六、本三方协议与2018年5月31日甲丙签订的租赁协议为一整体，具有同等法律效力。”同日即2018年5月31日，杜然与案外人李某签订新的租赁合同。结合李某的陈述及在案证据可知，润竹公司与杜然之间系就解除涉案租赁合同已经进行协商，润竹公司已依约支付相应租金、归还涉案房屋并办理完毕迁出手续，即已经履行涉案租赁合同项下义务，且润竹公司介绍案外人李某与杜然签订新的租赁合同，协助李某租赁涉案房屋，杜然亦依据新的租赁合同收取李某相应押金及租金。故，润竹公司与杜然应系双方协商一致解除合同而非单方提前终止合同，润竹公司不构成违约，本院对润竹公司的上诉意见予以采信。一审法院认定润竹公司应承担违约责任，系事实认定错误，本院予以纠正。杜然依约应退还润竹公司保证金，具体数额以涉案租赁合同约定的数额为准。综上所述，润竹公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49992号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49992号民事判决第二项；三、杜然于本判决生效之日起七日内退还北京润竹大药房连锁有限公司保证金126793.94元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3663元，由杜然负担（北京润竹大药房连锁有限公司已预交，杜然于本判决生效之日起七日内支付给北京润竹大药房连锁有限公司）；反诉受理费3852元，由杜然负担（已交纳）。二审案件受理费3663元，由杜然负担（北京润竹大药房连锁有限公司已预交，杜然于本判决生效之日起七日内支付给北京润竹大药房连锁有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 杜丽霞审 判 员 田 璐二〇二〇年六月二日法官助理 张天舒书 记 员 刘 爽