广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初88号原告陈祎成，男，1975年4月21日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司，住所地：罗定市兴业路7号二楼。法定代表人：陈团。委托代理人赖荷，该公司员工。委托代理人莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。原告陈祎成诉被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称“御丰兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年12月30日提起诉讼后，本院于2017年1月1日立案受理，依法适用简易程序由审判员潘林独任审判，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告陈祎成及被告御丰兆业公司委托代理人赖荷、莫美莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年6月4日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目位于罗定市a小区b房（房屋面积共86.43平方民，房屋总价款为387705.96元）。合同签订后，原告于2013年8月6日支付了首付款137706元，并在签订合同后对剩余房款250000元依约办理了银行按揭贷款手续以及向被告支付房产契税、办证费和物业维修基金等相关费用，并无任何违约行为。双方签订的合同第八条、第九条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”但被告没有取得《工程竣工验收备案表》就于2015年2月14日向原告发出收楼通知，到收楼时都未能向原告出示相关《建筑工程竣工验收备案表》、《商品房质量保证书》、《建筑工程质量证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积测绘报告》、《建设工程消防验收意见书》等符合交楼条件的相关证件，更未能如期将符合交楼条件的房屋交付给原告使用。根据合同第十一条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此所产生的延期交付责任由出卖人承担。”被告于2015年11月28日再次发出限期受理通知书，但被告也未能出示相关符合交楼必备凭证。但当时被告工作人员声称县级以上地方人民政府房地产开发管理部门工程竣工验收备案表已办理，待办理收楼手续后再提供，原告因此没有收到县级以上地方人民政府房地产开发管理部门工程竣工验收备案表的情况下办理了收楼手续，此后，经原告多次催促，被告至今仍无法出具相关文件，根据《城市房地产管理法》第27条及《建筑法》第61条之规定，被告之房屋根本达不到交付使用的条件，故此按《合同》，规划工程验收《规划法》、《人防法》、《城市房地产开发经营管理条例》，被告已构成违约，务必向原告支付违约金并赔偿原告经济损失。因为原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，双方签订的合同合法有效，原告依约履行了合同义务，但被告未能如期交楼，已构成违约，因此被告应当承担违约的责任。以上事实有《商品房买卖合同》、购房发票、费用收据、银行借款凭证等证据证实，事实清楚。事实表明，原、被告之间签订的合同合法有效，原告依约履行合同，被告未能如期将房屋交付给原告使用，系违约行为，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”等规定，原告依法提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的合同，并按合同约定向原告一次性支付自2014年12月31日起至符合交楼条件并实际交楼之日止的违约金给原告，暂计至2016年12月20日的违约金为68236.25元（房款387706元×0.0005/天×120天）+（房款387706元×0.0002/天×580天）。如果2016年12月20日未达到合同约定交楼条件，则保留原告对被告起诉后违约责任的追索至达到交楼条件之日止；二、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，提交了如下证据：证据1、云浮市住房公积金贷款合同书，证明原告已经向被告方购买涉案商品房；证据2、商品房买卖合同，证明原告与被告签订合同购买鸿禧华庭2栋603号房；证据3、云浮市住房公积金贷款抵押合同，证明原告通过住房公积金贷款，全额支付了购房款给被告；证据4、物业维修基金发票，证据5、房产办证费发票，证据6、房产契税发票，证明原告交清了被告要求的费用，原告已履行义务；证据7、身份证，证明原告的身份。被告辩称：被告已于2015年2月14日向原告履行交楼义务，比合同约定的2014年12月31日前交楼只逾期44日。具体理由如下：双方约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，不是“该商品房经综合验收合格”。根据2013年8月6日双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，被告应当在2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件的房屋交付原告使用，而被告在2015年2月12日取得了结论合格的《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》时，就应当视为被告交付商品房具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。至于原告诉状中所称的被告“未能向原告出示《建筑工程竣工验收备案表》、《综合验收合格证》等相关证件”则属于“综合验收”的范畴。原告因此拒绝接收该商品房的责任在原告，原告应当根据合同第十一条交接的约定承担不予交接的不利后果。被告已于2015年2月14日通知原告收楼，履行了合同约定的交付义务，违约金计算比例应为每日万分之二。1、被告于2015年2月14日通过中国邮政特快专递的方式向原告发出收楼通知的时间，也是被告向原告交楼的时间，比合同约定的2014年12月31日交楼时间只逾期44天。因此，被告逾期交房的违约金只应当计算至2015年2月13日共计44日，原告请求被告支付的违约金计算至2016年12月20日及其以后是错误的。2、违约金计算比例应为每日万分之二。被告逾期交楼的时间为44日，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第1点约定的“逾期不超过60日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，因此被告应按照每日万分之二向原告承担逾期交楼的违约责任，共计44天，为：387706元×0.2‰×44天=3411.81元，对原告超出上述部分的诉讼请求，应当依法予以驳回。补充一点，原告诉称双方2013年6月4日签订合同，实际应该是2013年8月6日签订合同。为证明自己的主张，被告提供了以下证据：证据1、《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，证明涉案商品房于2015年2月12日经五方单位验收合格；证据2、云浮市中级人民法院（2016）粤53民初464号民事判决书，证明被告2015年2月12日取得《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》，表明该商品房经验收合格以及被告是在商品房经验收合格后向原告发出收楼通知的时间为被告向原告交付商品房的时间；证据3、证明，被告及时将各种执照、证件，在罗定市鸿禧华庭物业管理处墙上对所有业主进行公示。对原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据无异议。原告对被告提供的证据发表以下质证意见：证据1、被告说当时已经满足交楼条件，达到标准，事实上，验收报告是四方报告，并不是行政主管部门的验收报告，应当以取得备案表的时间视为交付时间；证据2，相同案例表明被告提供的竣工验收报告不符合最终要求；证据3、不同意该份证明。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采纳并作为认定本案有关事实的依据。对于当事人提出异议的证据，本院将综合全案进行事实认定。经审理查明：被告御丰兆业公司是位于罗定市罗城街道兴业路7号的鸿禧华庭商住小区的房地产开发商。2013年8月6日，原告陈祎成与被告御丰兆业公司签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为a小区c房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为387706元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人应于2013年8月6日前付清购房的首期款137706元，并在签订合同七天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，贷款250000元。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交接通知书之日起20日内尚未办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任买受人负责，出卖人有权解除合同。合同签订后，原告通过支付首期房款137706元及按揭贷款250000元的方式向被告付清全额购房款387706元。2015年2月12日，被告作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，对被告的鸿禧华庭商住小区一期1、2栋工程进行了验收，验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意竣工使用。被告由此取得了《鸿禧华庭商住小区一期1、2栋建筑工程竣工验收报告》。2015年2月14日，被告向原告发出收楼通知。但原告以涉案商品房未达到交付条件为由而拒绝收楼，引致发生纠纷。2016年11月，被告再次向原告发出限期收楼通知书，原告随后办理了收楼手续。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到合同约定的交付使用条件？2、被告是否违约？违约金如何计算？对于第一个争议焦点，即被告向原告发出收楼通知，通知原告收楼时涉案商品房有无达到交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”，但再没有其他具体的约定。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为需取得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收备案表等文件，而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而第2项的“商品房经综合验收合格”是指五方验收加项目验收合格。故双方约定的交付条件为质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需以建筑工程竣工验收备案表即行政备案作为交付条件，原告主张的以取得建筑工程竣工验收备案表作为交付使用条件是缺乏理据的，所以原告的主张不成立。因被告的“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程已于2015年2月12日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，被告已于2015年2月14日通知原告收楼，即被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在被告通知其收楼时，并未达到交付使用条件而拒绝收楼的理据不足，本院不予支持。对于第二个争议焦点，即被告是否违约及违约金如何计算的问题。根据原、被告双方签订的合同第八条的约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告“鸿禧华庭商住小区一期1、2栋”工程于2015年2月12日才经验收合格，被告于2015年2月14日才向原告邮寄发出收楼通知，通知原告收楼，此时已超过合同约定的交付时间，已构成违约。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。又根据原、被告双方签订的合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行……。由于被告未按合同规定的期限在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，至其向原告发出收楼通知之日（2015年2月14日）止，逾期时间为45天，符合上述条款逾期不超过60日的约定，原告已付清房价款387706元，故被告应按该合同的约定支付每日万分之二的违约金共计3489.35元（387706元×2／10000×45天）给原告。对原告的诉讼请求，本院在上述核定范围内予以支持，超出部分，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈祎成支付逾期交房违约金3489.35元。二、驳回原告陈祎成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元（原告已预交），由被告罗定市御丰兆业房地产开发有限公司负担39元，原告陈祎成负担714元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一七年六月二十五日书记员 陈小园