河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀0202民初2554号 原告(反诉被告)：唐山南湖文化商务有限公司，住所地唐山市路南区西电路东侧唐胥路北侧。 法定代表人：周常立，职位总经理。 委托诉讼代理人：钱勇，河北福航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明伟，河北福航律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：唐山市宏中摄影有限责任公司，住所地唐山市路北区文化路38号。 法定代表人：冯琇笙，职位董事长。 委托诉讼代理人：王凌志，河北高阶律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐山南湖文化商务有限公司（以下简称南湖公司）与被告（反诉原告）唐山市宏中摄影有限责任公司（以下简称宏中摄影）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告（反诉被告）唐山南湖文化商务有限公司的委托诉讼代理人钱勇、康明伟、被告（反诉原告）唐山市宏中摄影有限责任公司的法定代表人冯琇笙、委托诉讼代理人王凌志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南湖公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2012年7月23日签订的编号：MHWH-SP-12Y009《唐山1970南湖影视基地B2号商铺租赁合同》。2.判决被告将承租的商铺交还给原告。3.判决被告向原告支付租金1986524元、物业费278399.16元及滞纳金（自2014年5月15日起按照日万分之四计算至法院生效判决书指定履行之日止），暂时计算至起诉之日滞纳金为522649元，共计2787572.16元。4.判决本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方就被告租赁原告所有的“唐山1970”南湖影视基地商铺于2012年7月23日签订了编号为NHWH-SP-12Y009《唐山1970南湖影视基地B2号商铺租赁合同》，合同约定：商铺建筑面积为1566.24平方米，用途婚纱摄影，商铺租金按照1.5元/天/建筑平米。租赁期内，商铺租金每三年一个递增周期，递增比例7%，实际递增标准以合同附件1为准，租金采取预缴费用制；商铺租赁期限为10年，自2012年8月15日起至2022年8月14日止，2012年8月15日至2013年6月14日为免租期；合同第9-2条款（二）约定被告逾期不支付租金，经原告书面通知超过三个月仍未缴纳的，守约方即原告有权解除本合同。合同第10-1条约定被告迟延交付租金的，应按应交付租金金额的日万分之四承担滞纳金。根据合同4-1物业费原告按4.5元/平方米/月收取，被告至今未向原告支付物业费。原告已依约履行了交付商铺的义务，但至今为止，被告仅向原告支付租金857516元及押金50000元，按照合同约定被告仍欠原告租金1986524元及物业费278399.16元。原告多次找被告要求支付拖欠的租金未果，故诉至法院，望判如所请。 被告宏中摄影辩称，1.原告在租赁纠纷诉讼中不具备合法出租租赁物的权利。要求本案原告当庭提交南湖影视基地B2号出租商铺的房屋所有权证或不动产权证，以证明原告具有合法的出租权。从目前的证据看，该块土地建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的建设单位和土地使用权证的使用权人均为唐山市南湖生态城开发建设投资有限责任公司，而该公司也同样没有本案争诉房屋的所有权证或不动产权证，因此，唐山市南湖生态城开发建设投资有限责任公司对原告授权租赁的行为没有法律依据。2.原告无法提供在2012年7月23日与被告签订租赁协议时的消防行政许可手续，租赁物无法投入经营使用。因根据《消防法》第十三条的规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告承租商铺为婚纱摄影城，属于人员密集型经营场所，无消防验收手续，被告根本无法取得经营执照，无法经营使用。3.原告违反了租赁合同中约定的义务，违约在先。2012年7月23日，在原被告签订的《唐山1970南湖影视基地B2号商铺租赁合同》第一条中明确：“甲方是该商铺的房地产权利人，有全部的、无瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本合同所保证的权利和义务。”而事实上，原告出租商铺既无规划许可、土地使用权证、办理工商登记的手续，也没有其所谓的房地产权。原告的这种行为误导被告租赁了该商铺，已经属于违约。同时，上述合同第7-5条明确约定了甲方的权利义务：“甲方提供相关文件、图纸、资料、由乙方办理营业所需的工商、税务等申报手续或经营执照。”而事实上，在签订租赁合同后将近4年的时间里，原告的建筑都是违建，根本无法按照合同约定提供上述材料。依据《河北省人民政府办公厅关于河北省放宽市场主体住所（经营场所）登记条件规定的通知》冀政办（2014）5号文，第二条第（三）项关于办理营业执照需提交的材料的规定：“自有房产或者租赁房屋未取得房屋产权证，属城镇房屋的，可以提交土地使用证及规划许可证复印件或者房屋买卖合同及商品房预售许可证复印件，”因原告的过错导致当时无法提交上述材料，被告无法办理营业执照，无法经营使用，合同目的无法实现。被告不应支付因原告过错导致的租赁物无法办理营业执照进行经营使用期间的租金。4.原告的招商手册承诺是租赁合同的一部分。因原告违反招商宣传承诺，属于没有履行合同义务。原告在招商时向被告承诺打造影视文化中心，形成业态划分，以3000平米的影院、剧场为核心，而事实上原告根本没有履行。5.原告不但违约在先，而且交付的租赁物存在使用瑕疵，当时，整个影视基地还在建设当中，根本没有道路、水电不通、绿化不完备，配套设施不完善，不能满足租赁该商铺经营使用的最基本的需求，无权主张租金。鉴于以上事实，因原告违反了合同约定，导致合同目的无法实现。现原告违约在先并提起诉讼要求解除合同，被告同意解除合同，但应赔偿被告的损失。6.原告应赔偿被告的损失并返还已交纳的租金及押金。被告的损失2000000元，该损失是南湖公司认可的事实,装修损失794132元、返还已交纳的房租857516元和押金50000元、鉴定费20000元。7.原告不是物业服务公司，无权与被告签订合同收取物业费。依据《物业管理条例》的规定，物业合同是由业主与物业公司签订的。而原被告之间没有物业合同，原告也没有证据向任何物业公司缴纳过物业费，因此无权向被告收取物业费。其次，原告也没有对出租商铺提供任何物业服务，道路不通、水电不通、绿化不到位、配套设施不完备、手续不齐备这都是原告方自认的事实，故被告有权拒付物业费。另外，《物业管理条例》规定，竣工验收之前以及验收之后未交付期间的物业费应当由建设单位承担。建设单位到2016年4月11日才获得建设用地规划许可，这之前属于违建，何来的物业。因此，请法庭驳回该诉请。8.关于原告主张的滞纳金，因滞纳金属于违约金，而本案为原告违约在先，并要求解除合同，故无权主张违约金，且该违约金明显过高。请法院不准予支持。 反诉原告宏中摄影向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告返还反诉原告交纳的租金857516元及押金50000元；2.判决反诉被告赔偿反诉原告的装饰装修损失（以实际评估为准）。3.判决反诉费、鉴定费等由反诉被告承担。事实和理由：2012年7月，反诉被告在没有任何土地、规划、工程竣工验收和消防验收等合法手续的情况下，即对不能正常使用的南湖影视基地进行对外招商，反诉原告在不明真相的情况下，于2012年7月23日与反诉被告签订商铺租赁合同，并向反诉被告交付了租金及押金。反诉原告签订租赁合同的目的是用于经营婚纱、写真于一体的摄影城。反诉被告根本不能向反诉原告提供办理营业执照的相关手续，致使反诉原告至今不能依法办理营业执照进行经营，合同目的无法实现。除此以外，该影视基地也未达到反诉被告签订合同前广告宣传并承诺的影视城的业态状态。反诉原告与其他租户多次向反诉被告反映，反诉被告亦多次向其上级主管部门和唐山市南湖生态城管委会行文出具报告，证实了其实际违约的事实。本诉前，因反诉被告无土地、规划、工程竣工验收和消防验收等合法手续，导致无法从根本上解决上述问题。且水电、道路、绿化不完备，不具备经营使用的条件。因反诉被告的上述行为导致反诉原告无法取得营业执照正常经营，已构成根本违约，故提起反诉，望判如所请。 反诉被告南湖公司辩称，反诉被告就涉案租赁商铺对反诉原告不存在违约情形，亦未影响反诉原告对租赁商铺的正常使用，更未给反诉原告造成经济损失。故反诉原告诉请反诉被告返还租金、赔偿损失于法无据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下,2012年7月23日,南湖公司与宏中摄影就租赁“唐山1970”南湖影视基地商铺签订了编号为NHWH-SP-12Y009《唐山1970南湖影视基地B2号商铺租赁合同》，合同约定：商铺建筑面积为1566.24平方米，用途婚纱摄影，商铺租金按照1.5元/天/建筑平米。租赁期内，商铺租金每三年一个递增周期，递增比例7%，实际递增标准以合同附件1为准，租金采取预缴费用制；商铺租赁期限为10年，自2012年8月15日起至2022年8月14日止，2012年8月15日至2013年6月14日为免租期；合同第9-2条款（二）约定被告逾期不支付租金，经南湖公司书面通知超过三个月仍未缴纳的，守约方即原告有权解除本合同。合同第10-1条约定宏中摄影迟延交付租金的，应按应交付租金金额的日万分之四承担滞纳金。合同4-1约定物业费按4.5元/平方米/月收取。合同附件1内容显示，宏中摄影应缴纳年度租金日期分别为2014年5月15日（缴纳金额857516元）、2015年5月15日（缴纳金额857516元）、2016年5月15日（缴纳金额917542元）。南湖公司已依约交付了商铺，宏中摄影实际占用涉案商铺并交纳水电费。合同签订后，宏中摄影已向南湖公司支付了857516元租金以及50000元押金。案件审理期间，宏中摄影向本院提交价值鉴定申请，经唐山市中级人民法院委托，沧州鉴真价格事务所对唐山南湖影视基地B2商铺装饰装修进行价格评估，价格评估基准日为2013年11月，评估价格为794132元。2014年7月8日，涉案区域土地取得土地使用权证，2016年1月22日、2016年4月11日，涉案区域土地取得建设工程规划许可证，2017年2月24日，南湖影视基地照相馆经唐山市路南区公安消防大队抽查，符合国家工程建设消防技术标准，备案抽查合格。上述事实有经庭审举证、质证的书证、当事人陈述等证据证实。 本院认为，本案的争议焦点为当事人双方的租赁合同是否有效，是否已实际履行。南湖公司与宏中摄影签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务，南湖公司依约交付商铺，宏中摄影亦应依约给付租金及物业费。对于宏中摄影提出的第一点抗辩，本院认为合同是否合法有效与出租方是否办理产权证书无关，办理产权证书并非租赁合同生效的法定要件，另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，因第三方主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故对此抗辩不予支持；对于第二点抗辩，经查涉案合同租赁期限为10年，自2012年8月15日起至2022年8月14日止，2017年2月24日，涉案房屋已被消防部门认定为符合国家工程建设消防技术标准，租赁房屋用于经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件，作为承租方宏中摄影作为公众聚集场所的经营者，依照常理在签订合同时对涉案房屋未完成消防验收应为知情，在已实际占用多年且于合同约定的租期内已完成消防验收的情形下，以此抗辩有违诚信原则，故不予支持；对于第三点抗辩，在一审法庭辩论终结前涉案房屋已取得规划许可及土地使用权证，房屋租赁合同有效，工商登记等行政审批事项并非评价房屋租赁关系是否合法有效的法律依据，合同中也未对此进行明确约定，故对此抗辩不予支持；对于第四点抗辩，招商手册的宣传内容不符合要约的法定形式，属要约邀请，以此主张南湖公司违约缺乏事实及法律依据；对于第五点抗辩，因未提交充分证据佐证，本院不予认定；对于第六点抗辩，综合本院对上述一至五点的意见，不予支持；对于第七点抗辩，因当事人在合同中已约定由南湖公司收取物业费，且南湖公司并提供了南湖生态城物业服务有限公司授权其收取物业费的证明，故南湖公司向宏中摄影主张物业费理据充分，宏中摄影主张物业服务不达标，但未提交充分证据佐证，宏中摄影在占用商铺期间所产生的合理物业支出，理应按时向南湖公司交纳，故对此抗辩不予支持；对于第八点抗辩，因宏中摄影未按合同约定给付租金，且合同中对滞纳金有明确的约定，该约定并不违反法律规定，故对此抗辩不予支持。对于宏中摄影提出的反诉请求，经查宏中摄影提交的证据不能认定南湖公司存在违约，故要求返还租金和押金的抗辩不予支持；双方签订的租赁合同中并未对装饰装修在合同到期或解除后如何处理进行约定，亦未对装饰装修是否继续利用达成合意，故对此诉请不予支持。对于南湖公司提出的第一项诉请，因南湖公司提交的特快专递单据，其签收人并非宏中摄影的法定代表人，也不能证实签收人系具备签收职责的职员，宏中摄影庭审对该证据亦不认可，故不足以证实解除合同的意思表示已送达宏中摄影，故本院认定合同的解除日期为2016年10月1日；对于第二项诉请，因合同已解除，故宏中摄影应即时返还涉案商铺；对于第三项诉请，扣除免租期，计算自2014年6月15日起至起诉之日2016年9月30日止，租金为1986524元（857516元+857516元+1.5元/天/平方米X1566.24平方米X108天）；对于滞纳金，宏中摄影应于2014年5月15日支付2014年6月15日起至2015年6月14日的租金857516元，以857516元为基数，按日万分之四的标准计算自2014年5月15日起至2016年9月30日止，该期间滞纳金为298415元（857516元X0.04%X870天），宏中摄影应于2015年5月15日支付2015年6月15日起至2016年6月14日的租金857516元，以857516元为基数，按日万分之四的标准计算自2015年5月15日起至2016年9月30日止，该期间滞纳金为173218元（857516元X0.04%X505天），宏中摄影应于2016年5月15日支付2016年6月15日起至2016年9月30日的租金271491元，以271491元为基数，按日万分之四的标准计算自2016年5月15日起至2016年9月30日止，该期间滞纳金为15094元（271491元X0.04%X139天），滞纳金合计486727元；对于物业费，宏中摄影应支付自2013年6月15日起至2016年9月30日止，共计39.5个月的物业费278399元（4.5元/平方米/月X1566.24平方米X39.5个月）。 综上所述，原告南湖公司的合理诉求，本院予以支持；反诉原告宏中摄影的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告唐山南湖文化商务有限公司与被告唐山市宏中摄影有限责任公司于2012年7月23日签订的编号为MHWH-SP-12Y009《唐山1970南湖影视基地B2号商铺租赁合同》于2016年10月1日解除； 二、被告唐山市宏中摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告唐山南湖文化商务有限公司返还唐山1970南湖影视基地B2号商铺； 三、被告唐山市宏中摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告唐山南湖文化商务有限公司给付自2014年6月15日起至2016年9月30日止租金共计1986524元，截止至2016年9月30日滞纳金共计486727元，自2013年6月15日起至2016年9月30日止物业费共计278399元； 四、驳回原告唐山南湖文化商务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告唐山市宏中摄影有限责任公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29101元，减半收取14550.5元，反诉受理费6438元，减半收取3219元，由唐山市宏中摄影有限责任公司承担（因原告已预交案件受理费，故唐山市宏中摄影有限责任公司于本判决生效之日起十日内向唐山南湖文化商务有限公司给付14550.5元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  王 健 二〇一七年六月二十三日 法官助理  吴雨轩 书 记 员  曹晨轩