广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0881民初5943号 原告：中国银行股份有限公司桂平支行，住所地：桂平市西山镇大成北路**。 负责人：苏华鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：黄艳，女，该行职工。 委托诉讼代理人：黄美燕，广西桂力律师事务所律师。 被告：陈维，男，1979年9月8日出生，汉族，住桂平市。 被告：李敏，女，1978年12月8日出生，汉族，住桂平市。 被告：李树华，男，1965年5月6日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：谢有校，广西理维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司桂平支行(以下简称中行桂平支行)与被告陈维、李敏、李树华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，因无法以其他方法直接送达应诉文书给被告陈维、李敏，依法裁定转为普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告中行桂平支行的委托诉讼代理人黄艳、黄美燕，被告李树华的委托诉讼代理人谢有校到庭参加诉讼。被告陈维、李敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行桂平支行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告陈维、李敏签订的合同编号为2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、判决三被告归还借款本息270628.99元给原告；3、判决三被告支付利息给原告，利息的计算方法：自2016年11月9日起至清偿时止的利息，以248137.74元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率基础上加收50%按日计收利息；4、判决原告对被告陈维、李敏的贷款抵押物，位于桂平市XXX商品房**，在处置该抵押物时，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；5、判决三被告支付律师费2500元给原告；6、本案诉讼费用由三被告负担。 事实和理由：2012年12月1日，原告与被告陈维、李敏签订合同编号为：2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，双方在合同中约定：两被告向原告申请贷款用于购买位于桂平市XXX商品房一套，贷款金额为280000元，贷款期限为240个月（自贷款人实际放款日起算），贷款月利率为5.45833‰，采用按月等额本息还款，按月结息和付息，还款日为每月的10日，每期还本息金额为人民币2095.8元（本合同签订日利率与本合同实际执行利率不同的，以实际执行利率计算的还款金额为准）；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保，担保范围为借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费等），因借款人违约而给贷款人造成损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同签订后，两被告用贷款所购买的商品房和原告办理了抵押贷款手续。原告依约于2012年12月12日向被告陈维发放了280000元贷款。此后，两被告经常逾期还款，截止至2016年11月8日，尚欠贷款本息270628.99元。综上所述，原告认为，原告与两被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方平等协商所订，系双方真实意思表示，内容合法，合同有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。由于两被告以自己的行为表明不履行合同义务，根据合同的约定以及法律的规定，原告有权解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求两被告提前偿还贷款本息和支付律师费。 另，因被告陈维、李敏已将抵押房屋转让给被告李树华，原告向法院申请追加李树华为本案的被告参加诉讼，与被告陈维、李敏共同向原告承担还款责任。综上，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 被告李树华辩称,不同意原告的诉讼请求，因为被告李树华与被告陈维、李敏之间的商品房转让合同是合法有效的，且已经得到法院的确认，请求驳回对被告李树华的诉讼请求。 被告陈维、李敏未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月1日，原告与被告陈维、李敏签订合同编号为2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告陈维、李敏向原告申请贷款用于购买位于桂平市XXX商品房一套，贷款金额为280000元，合同还约定贷款利率、还款方式和违约责任等事项。合同附件一第三条借款人违约事件及处理第1（2），2（2）、（5）、（6）项还约定：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用的损失。借款以陈维、李敏购买的上述商品房作抵押，并办理了浔房预字第XXX号预购商品房抵押权预告登记手续。合同签订后，原告依约于2012年12月12日发放贷款，然而，被告陈维、李敏没有按合同约定足额归还贷款本息，截止至2016年11月8日，尚欠贷款本息270628.99元。被告的行为已违反了合同的约定。原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告陈维、李敏（甲方）与被告李树华（乙方）于2013年8月30日签订《商品房转让合同》，约定将上述商品房转让给被告李树华。合同第四条：甲方应于2013年12月30日前将上述套房交付给乙方，交付前所产生的物业管理费、水电费、按揭贷款由甲方支付清楚。乙方接收后所产生的一切费用（包括银行贷款）由乙方负责清偿和缴纳。第六条：双方签订本合同后，因该套房所欠的银行贷款由乙方负责归还，需要办理相关手续时，甲方必须无条件协助。李树华、陈维、李敏于2014年2月12日向本院提出请求确认合同效力纠纷一案，在审理过程中，本院征询本案原告即中行桂平支行意见，其表示同意被告之间转让抵押房屋。本院作出（2014）浔民初字第XXX号《民事调解书》，确认被告陈维、李敏与被告李树华于2013年8月30日签订的《商品房转让合同》合法有效。 再查明，截止2017年5月10日，被告陈维、李敏尚欠原告贷款本金243087.47元，利息992.61元。 本院认为，原告与被告陈维、李敏签订的2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效，各方当事人均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约发放贷款，已经履行了合同的义务。按照借款合同关于还款方式、还款期限的约定，被告陈维、李敏理应在合同履行期间按期偿还借款本息，现逾期不还，出现违约，应承担违约责任。原告请求解除原告与被告陈维、李敏签订的2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》符合合同的约定及法律的规定，本院依法予以支持。原告主张判令被告陈维、李敏还本付息并支付律师费2500元。本院认为，原告已依约履行发放贷款的义务，被告陈维、李敏应按约定还本付息，截止2017年5月10日，被告陈维、李敏尚欠原告贷款本金243087.47元，利息992.61元，原告的该项主张符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。关于律师代理费2500元，双方在合同中自愿约定，并有原告提供的委托代理合同、律师代理费票据、律师服务收费标准等证据予以证实原告为实现债权所支出了费用，且该费用在收费许可标准范围内，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告李树华对上述债务承担连带清偿责任的主张。因被告陈维、李敏、李树华签订《商品房转让合同》约定对上述债务承担还款责任，故原告请求被告李树华对上述债务承担连带还款责任，本院依法予以支持。至于原告主张涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予支持。被告陈维、李敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司桂平支行与被告陈维、李敏签订的2012年浔中银零房贷字第XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告陈维、李敏应归还借款本金243087.47元给原告中国银行股份有限公司桂平支行； 三、被告陈维、李敏应支付利息（暂计至2017年5月10日的利息992.61元，2017年5月11日起至借款还清之日止的利息按合同约定另计）给原告中国银行股份有限公司桂平支行 四、被告陈维、李敏应支付律师代理费2500元给原告中国银行股份有限公司桂平支行； 五、被告李树华对上述债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告中国银行股份有限公司桂平支行的其他诉讼请求。 本案受理费5396元（原告已预交），由被告陈维、李敏、李树华共同负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费5396元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 羿 代理审判员  谢红钊 人民陪审员  李 霞 二〇一七年六月二十七日 书 记 员  黄小钊