江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3654号上诉人（原审被告）：张丽。委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州好百年国际婚纱广场有限公司，住所地苏州市姑苏区苏站西路1599号6幢712室。法定代表人：俞健，公司总经理。委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蒙蒙，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人苏州好百年国际婚纱广场有限公司（以下简称好百年婚纱广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张丽上诉请求：二审法院撤销原审判决并将依法改判驳回好百年婚纱广场有关物业费的诉讼主张或发回重审。事实和理由：好百年婚纱广场无权向我方通过诉讼途径主张物业管理费用，好百年婚纱广场不具有相应的原告身份资格，亦不具备诉讼代理人资格。据我方了解，2014年年初好百年婚纱广场与吴江区水乡物业管理有限公司已终止物业服务委托关系，直至2016年8月好百年婚纱广场自行取得物业管理资质后自行管理涉案物业，在该期间无任何一方为我方提供该物业管理服务。好百年婚纱广场辩称：服从原审判决。好百年婚纱广场向一审法院起诉请求：判令张丽支付2013年12月31日至2016年6月28日期间的租金198284元及利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2013年12月31日计算至张丽实际清偿之日止）、物业费28700元、装修垃圾清运费583元、违约金22357元（按照合同约定的3个月租金标准减半主张）。一审法院认定事实：苏州姑苏区苏站路1599号好百年国际商业广场8号楼201室（建筑面积953.28平方米）房屋产权人为苏州威尔玛置业有限公司；该房屋于2014年2月10日通过建筑工程消防验收，于2015年1月12日通过房屋内部装修工程消防验收。苏州威尔玛置业有限公司于2013年2月20日委托苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司代为处理好百年商业广场的出租、日常管理和监督以及纠纷处理等事宜，有效期为5年；苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司于2014年10月30日变更名称为苏州好百年国际婚纱广场有限公司，即本案原告。另查明，2013年12月31日，苏州好百年婚纱摄影器材广场有限公司（出租方、甲方）与张丽（承租方、乙方）签订好百年租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区苏站西路1599号（好百年国际婚纱广场）内8-206号商业用房（建筑面积116.67平方米）出租给乙方使用；租期自2013年12月31日起至2016年12月30日止，每年免租6个月，免租期内甲方不向乙方收取租金，但乙方须承担上述房屋应予缴纳的物业管理费及在此期间产生的水电费等其他一切费用。房屋日租金为4.2元/平方米/天，月租金为日租金×365天×租赁面积÷12，如乙方应支付的租金不足一个月的，则支付的租金金额应为该月租赁期所占天数与该月总天数之比乘以每月的租金以后的金额。合同第2.2条约定三年租金分别应于2013年12月31日、2014年12月16日、2015年12月16日支付，租赁保证金29809元于合同签订当日支付。合同第2.5条约定：物业费由乙方负担，由乙方与物业公司签订协议。合同还约定如乙方逾期支付租金，除需正常支付租金外，每逾期一天，应按日租金的2倍向甲方支付滞纳金；如拖欠的租金达30天以上，甲方有权解除合同并收回该商业用房，乙方应当向甲方支付3个月当年平均月租金作为违约金。合同签订后，好百年婚纱广场将涉案房屋交付张丽使用，张丽装修后经营婚纱礼服店，张丽总计支付70000元给好百年婚纱广场，未支付物业管理费。对房屋交付时间，好百年婚纱广场主张合同签订时就已经交付了房屋，张丽在签订合同当日签订承诺书承诺在2014年1月7日前进场装修；张丽则主张没有实际交付过钥匙，只是让其进行装修，当时答应进场装修是因为好百年婚纱广场承诺不收房屋租金，装修公司进场是2014年2月份。上述租赁合同签订当日，张丽与吴江区水乡物业管理有限公司签订好百年国际婚纱广场物业服务协议一份，约定由吴江区水乡物业管理有限公司对涉案房屋进行统一的物业管理，张丽需按照房屋建筑面积116.67平方米、7.9元/平方米/月的标准支付物业管理费，其中第一年为5880元（第一年按4.2元/平方米/月收取，差额部分由房产开发公司补贴），第二年和第三年均为11060元。再查明，涉案房屋由吴江区水乡物业管理有限公司提供物业管理服务。吴江区水乡物业管理有限公司和好百年婚纱广场于2013年7月1日签订委托协议一份，约定由好百年婚纱广场代为收取好百年国际婚纱广场租赁户2013年7月至2017年7月期间的物业管理费等费用。吴江区水乡物业管理有限公司还明确在租赁户迟延支付物业管理费的情况下，好百年婚纱广场有权通过诉讼的形式予以追缴。庭审中，张丽代理人表示张丽签订的是空白合同，但一审法院当庭与张丽电话核实过程中，张丽本人表示签订合同时合同上写的租金为4.2元/平方米/天，第一年租金9万出头，但是当时好百年婚纱广场急于招商，曾承诺会改动该标准。好百年婚纱广场表示合同约定第一年张丽需支付89428元租金、29809元保证金（后经张丽申请变更为20000元）、5880元物业管理费的一半即2940元、583元垃圾清运费，张丽支付了70000元，因此在合同签订当日张丽出具欠款承诺书表明尚欠42951元。审理中，好百年婚纱广场表示其已在2016年6月27日向张丽发出解除通知，张丽于6月28日收件，故认为双方租赁合同已经在2016年6月28日解除；张丽则主张没有收到书面通知，好百年婚纱广场提供的邮寄凭证上没有写明收到的是解除通知，合同解除时间由法院认定，好百年婚纱广场在2016年7月5日强行收回房屋，造成张丽损失，为此张丽报警但双方没有协商成功，张丽遂提起损害赔偿的诉讼，该案尚在审理中。以上事实，由好百年婚纱广场提交的房屋所有权证、授权委托书、建设工程消防验收意见书、准予变更登记通知书、苏州好百年国际婚纱广场租赁合同、委托协议及其说明、苏州好百年国际婚纱广场物业服务协议、欠款承诺书、装修承诺书，张丽提交的收费收据、建设工程消防验收意见书、民事纠纷调解协议以及当事人庭审陈述在案证实。一审法院认为，好百年婚纱广场作为涉案房屋产权人苏州威尔玛置业有限公司的受托人，代为管理出租涉案房屋，与张丽签订的苏州好百年国际婚纱广场租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立并有效，双方当事人应恪守合同、履行义务。张丽抗辩称苏州威尔玛置业有限公司在签订合同时尚未取得涉案房屋的建筑工程消防验收许可以及房屋所有权证，而且好百年婚纱广场仅提交了900多平方米房屋的权属证书，涉案房屋所在楼层远不止900多平方米，然而案外人嗣后取得房屋所有权证且建筑工程消防验收通过的行为补正了租赁合同的效力，且合同效力不受装修工程消防验收许可的影响，故对张丽上述抗辩意见，一审法院不予采纳。合同签订后，好百年婚纱广场已向张丽交付涉案房屋，张丽应依约支付租金。张丽抗辩称好百年婚纱广场未能举证证明何时交付房屋，但张丽认可其在租赁合同签订当日承诺进场装修，并实际在2014年2月进场装修，故一审法院认定好百年婚纱广场已经在2013年12月31日租赁合同签订当日向张丽交付涉案房屋。租赁合同履行过程中，因张丽未能依约支付租金，好百年婚纱广场依约行使合同解除权，并在2016年7月5日收回涉案房屋，一审法院认定双方房屋租赁合同已于2016年7月5日解除，现好百年婚纱广场仅主张至2016年6月28日的租金并无不当，一审法院予以支持。根据双方合同约定，张丽需支付的租金为222957元，其中2013年12月31日至2014年12月30日、2014年12月31日至2015年12月30日期间的租金均为89428元（116.67平方米×4.2元/平方米/天×365天÷2），2015年12月31日至2016年6月28日期间的租金为44101元（116.67平方米×4.2元/平方米/天×180天÷2），张丽已支付70000元，尚需支付152957元。张丽抗辩称好百年婚纱广场曾口头承诺只要其正常开业并经营，租金可以减免，并提交同在涉案婚纱广场经营的其他商户的证言、以及好百年婚纱广场与其他商户解除合同时签订的解约协议予以证明，但双方间并未就租金变更达成书面协议，且好百年婚纱广场对此并不予以认可，双方之间的合同债权具有相对性，张丽提交的证人证言及其他商户的解约协议并不能直接适用于好百年婚纱广场与张丽之间的房屋租赁合同关系，故一审法院对张丽该抗辩意见难以采信。张丽还抗辩称双方合同约定分段支付租金，故每段租金的诉讼时效应分段计算，好百年婚纱广场诉请中的部分租金已经超出诉讼时效，不应予以支持。一审法院认为合同约定的分段支付的租金虽系分段定期给付债务，具有一定的独立性，但是租赁合同作为双务合同，出租人在将涉案房屋交付给承租人使用后，期待获得的是整个租期的收益，分段支付租金并不应割裂整个租赁合同项下租金债务的整体性，同时为维护双方间的互利互信，分段支付的租金债务的诉讼时效应自最后一期租金应付之日起计算。本案租赁合同最后一期租金应付时间为2015年12月16日，好百年婚纱广场于2016年8月8日起诉，并未超出法律规定的诉讼时效，对张丽抗辩意见一审法院不予采纳。关于好百年婚纱广场主张的物业管理费，好百年婚纱广场作为物业管理公司吴江区水乡物业管理有限公司的受托人，有权向张丽主张涉案房屋的物业管理费，张丽依约在2013年12月31日至2016年6月28日期间应支付的物业管理费为22470元[其中租期第一年和第二年分别为5880元、11060元，2015年12月31日至2016年6月28日期间为5530元（116.67平方米×7.9元/平方米/30天×180天）]。张丽抗辩称物业管理费系基于张丽与物业管理公司之间的物业服务合同关系而产生，与好百年婚纱广场无关，然而该物业管理费发生在张丽承租涉案房屋期间，且好百年婚纱广场已获得物业管理公司的授权，故一审法院对张丽该抗辩意见不予支持。关于好百年婚纱广场主张的利息损失及违约金。张丽未能依约支付租金，给好百年婚纱广场造成利息损失，好百年婚纱广场要求其支付利息损失并无不当，一审法院予以支持，并认定截至2016年7月5日张丽应承担的利息为11406元（第一年拖欠租金29428元,自2013年12月31日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失3557元;第二年拖欠租金89428元,自2014年12月17日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失6679元;第三年拖欠租金44101元,自2015年12月17日起至2016年7月5日止的同期银行贷款利息损失1170元）；自2016年7月6日起至实际支付之日止，张丽需承担的利息为拖欠租金152957元的同期银行贷款基准利息。关于好百年婚纱广场主张的违约金，虽然合同对此已作约定但好百年婚纱广场的损失足以通过张丽承担逾期支付利息的方式得到弥补，且张丽要求对此予以调整，故一审法院对好百年婚纱广场主张的违约金不再支持。关于好百年婚纱广场主张的垃圾清运费，因双方协议对此并无约定，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院》第五条之规定，判决：一、张丽于本判决生效之日起十日内向苏州好百年国际婚纱广场有限公司支付租金152957元、物业管理费22470元,并支付截至2016年7月5日的逾期支付租金的利息损失11406元以及自2016年7月6日起至实际支付租金之日止的利息损失（以152957元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率进行计算）；二、驳回苏州好百年国际婚纱广场有限公司其他诉讼请求。案件受理费5280元，减半收取2640元，由苏州好百年国际婚纱广场有限公司负担741元，由张丽负担1899元，张丽负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州好百年国际婚纱广场有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，2013年12月31日张丽与吴江区水乡物业管理有限公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，吴江区水乡物业管理有限公司依约提供了物业服务，张丽上诉认为吴江区水乡物业管理有限公司未提供物业服务，但未提供证据证明其主张，本院对此不予采信。吴江区水乡物业管理有限公司与好百年婚纱广场签订委托协议，约定由好百年婚纱广场代为收取2013年7月至2017年7月期间的物业管理费等费用，并明确在租赁户迟延支付物业管理费的情况下，好百年婚纱广场有权通过诉讼形式进行追缴，一审法院据此认定好百年婚纱广场有权向张丽主张涉案房屋物业管理费并无不当。综上所述，张丽的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年六月二十七日书记员 韩泽滔