北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6838号原告（反诉被告）：北京华普联合商业投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号723C，统一社会信用代码×××。法定代表人：杨继东，经理。委托诉讼代理人：杜佳，女，1973年9月24日出生，汉族，北京华普联合商业投资有限公司法务经理，住北京市丰台区石榴庄西街232号联宏大厦4层。委托诉讼代理人：刘宇，男，1973年6月22日出生，汉族，北京华普联合商业投资有限公司法务主管，住北京市丰台区石榴庄西街232号联宏大厦4层。被告（反诉原告）：北京悦悦香餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外惠林路5号京运盛通大厦2317号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李大江，董事长委托诉讼代理人：郝雅玲，北京市中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：金玮，北京市中凯律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司（以下称原告）与被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜佳、刘宇，被告委托诉讼代理人郝雅玲、金玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《户外广告位租赁合同书》于2017年1月1日解除；2、被告支付2016年12月1日至12月31日期间租金142412.34元及逾期支付租金违约金44147.83元；3、逾期支付2016年5月租金的违约金59813.18元；4、逾期支付2016年6月租金的违约金30320.05元；5、逾期支付2016年7月租金的违约金7120.62元；6、逾期支付2016年8月租金的违约金4272.37元；7、逾期支付2016年9月租金的违约金8269.08元；8、被告按照每日4593.95元的标准支付2017年1月1日至实际腾退涉案房屋之日的使用费；9、被告按照每日137元的标准支付2016年8月1日至实际拆除广告牌之日的广告费；10、被告腾退位于北京市朝阳区朝外大街19号华普大厦2层928.07平方米的房屋；11、被告腾退位于北京市朝阳区朝外大街19号华普大厦西侧一楼和三楼的户外广告位。事实与理由：2015年3月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告自原告处租赁位于北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦二层、建筑面积为928.07平方米的房屋，用于“悦悦香”品牌餐饮店经营，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，日租金为4.95元/每平米。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告应于每月25日前支付下月租金，但合同签订后被告经常拖延支付房租及各类费用。被告应于11月25日前支付12月租金，经原告多次催要被告至今分文未付。根据合同约定，被告超过30天未支付房屋租金，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。被告于2016年12月15日停止营业、离场。现涉案房屋内无人经营，但被告的物品存放在此。依据双方租赁合同，原告决定2017年1月1日解除合同，但因无法联系故未通知到被告。2015年7月9日，原、被告签订《户外广告位租赁合同书》，约定：被告租赁原告位于北京市朝阳区朝外大街19号华普大厦西侧一楼和三楼的户外广告位，租赁期间自2015年8月1日至2025年3月31日止，租金缴纳方式为按年度缴纳，年租金费用50000元，每两年递增比率5%。根据《户外广告位租赁合同书》约定，原告应于2016年8月1日起缴纳广告位租金50000元，但经原告多次催要被告至今仍未缴纳广告费，已严重违反合同约定。被告辩称：1、双方房屋租赁合同已经解除，但并不是原告所述事由。原告未按照合同约定通知被告解除合同。原告在2015年12月14日要求被告于12月29日前交欠款，但在12月20日突然封锁被告承租的店面，说明原告用行动表明不履行提供出租场地的义务，致使被告无法经营、无法实现合同目的。因此，被告于2017年1月10日向原告发函通知解除合同。2、被告不同意支付原告12月整月的租金。原告于12月20日封锁被告承租的店面，被告无法使用承租场地，原告没有履行出租义务，因此被告仅应支付12月1日至12月20日的租金。3、被告不同意原告所主张的按照日千分之一支付违约金。被告确有延迟支付租金的情况，但是被告交付的履约保证金足够弥补延迟交付租金对原告产生的损失。原告主张的违约金标准过高，要求法院依法予以调整。4、被告同意原告提出的腾房请求，但因物业公司和原告已把门上锁，导致被告现在无法腾房。5、被告不同意支付2016年8月1日之后的广告费。原告于2016年5月15日之前阻止被告对广告位更换招牌，使得被告无法使用广告位。2016年12月20日，原告在未通知被告的情况下擅自将涉案房屋上锁并张贴封条，导致被告无法经营，故被告于2017年1月10日向原告发函表示解除合同。原告行为已经构成违约，故被告提出反诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》、《管理合同》、《广告位租赁合同》于2017年1月12日解除；2、原告退还被告履约保证金413455.19元；3、原告赔偿拆除工程费、装饰工程设计费、VI设计费、消防工程改造费、厨房设备及安装加工费、空调改造费、燃气工程费、装修费、牌匾制作费，合计2014113.88元。原告对被告反诉辩称：双方房屋租赁合同解除日期为2017年1月1日，而非被告主张的2016年12月20日。被告迟交纳租金25天，原告于2016年12月14日到租赁场地张贴催款通知，后被告于次日自行离场，未通知原告。原告与被告之前的联系人王浩沟通，答复其已离职。因此原告于12月20日暂时封门。被告当时无人在房屋内经营，暂时封门不会产生单方解除合同的意思表示。被告广告牌至今仍在使用，所以合同没有解除。根据双方房屋租赁合同约定，履约保证金不予退还。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《管理合同》、《户外广告位租赁合同书》等证据材料以证明其主张的事实。经查：2015年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于北京市朝阳区朝外大街19号房屋，房屋面积928.07平方米，用于“悦悦香”品牌餐饮店经营；租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日，免租期90天；日租金：4.95元/天/平米/1－2年，5.1元/天/平米3-4年，5.25元/天/平米/5-6年，5.41元/天/平米/7-8年，5.57元/天/平米9-10年；除首期租金外，原告应于每个日历月20日之前向被告提供下月的租金付款通知单，被告应按日历月于25日前向原告支付下月租金，遇节假日，被告应做好提前交款的准备，合同为缴纳租金的最终依据，因特殊原因未取得付款通知时，被告应根据合同自行缴纳租金等费用；履约保证金413455.19元，应于支付首期租金的同时支付；履约保证金不计利息，不得充抵任何被告应付的租金或其他费用；合同终止时，被告按合同约定将房屋交还原告，原告应在九十天内，扣除被告应付的违约金和损失赔偿等各项欠款，将履约保证金剩余部分无息退还被告；除房屋内已有装修和设施外，被告如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前，提前至少十四天将两套装修图纸和工程设计方案提交原告批准，原告应在收到后五个工作日内提出书面意见，否则视为认可该图纸及设计方案，被告在获得原告或代理人的书面同意之前，不得进行任何装修工作；被告应按期足额支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其他费用、违约金和损失赔偿以及按合同应付的其他款项，否则每逾期一日，被告应按所欠款项的1％向原告支付逾期房款的违约金，直至付清；发生以下任何情况之一时，原告有权单方解除合同：1、被告违反合同任何规定，且在原告要求其纠正后的二十天内未予纠正，或者被告违反合同任何规定超过三十天未予纠正；2、《管理合同》和/或《租户手册》因被告原因未能合法有效地签订或得到严格履行；3、《房屋租赁合同》及《管理手册》及其附件因被告原因未能合法有效地签订或得到严格履行；因被告的过错原告可以依法收回房屋；原告按照上述约定规定解除合同时，被告无权要求返还履约保证金及预付租金，亦无权要求原告支付任何违约金或者赔偿损失，且不解除按本合同规定应承担的违约责任和赔偿责任；租赁期满或合同因任何原因提前终止时，被告应于七日内将其所属财产全部搬离场地并将场地恢复原状，使场地具备良好、清洁和适于出租的状态及条件，并将场地交还原告，被告拆除其添置的设备时不得损坏场地；自租赁期满或合同提前终止之日起至其办妥交还房屋的所有手续之日止的期间，继续按本合同规定向原告支付租金和其他费用等。同日，原、被告签订《管理合同》，约定：原告负责提供公共区域的营业时间内用水、用电及中央空调系统并承担相应费用，负责对公共区域和公共服务设施进行清洁、维修及保养，负责维修房屋及附属设施等。2015年7月9日，原告（甲方、管理方）与被告（乙方、客户）签订《户外广告位租赁合同书》，约定：被告承租位于北京市朝阳区朝外大街19号三楼广告和一楼门口广告，规格分别为700*240*20（cm）、700*77*20（cm）；广告形式为户外广告，广告内容“logo＋悦悦香、logo＋悦悦香改良湘粤菜二楼”；租赁期间为2015年8月1日至2025年3月31日；租金缴纳时间自2015年8月1日起，按年计算、按季度缴纳，年租金50000元，每两年递增比率5％等。2016年10月25日，原告向被告发送《通知》，要求被告支付2016年8月至2017年7月广告位租金50000元。被告于2016年6月12日向原告交纳2016年5月房屋租金、于2016年6月23日交纳2016年6月房屋租金、于2016年7月6日交纳2016年7月房屋租金、于2016年8月4日交纳2016年8月房屋租金、于2016年9月7日交纳2016年9月房屋租金、未支付2016年12月后的房屋租金。2016年12月14日，原告向被告发送《通知》，要求被告于2016年12月29日前支付2016年5月至9月延期支付房屋租金的滞纳金、2016年12月房屋租金，逾期则采取中断通讯、用水、用电等服务。同日，原告向被告发送《通知》，要求被告于收到函件后七个工作日内支付及2016年8月至2017年7月期间的广告位租金等。2016年12月20日，原告在涉案房屋门上张贴封条并上锁。2017年1月10日，被告向原告发送《关于华普催款通知的回复函》，表示：因被告曾向原告交纳多笔押金，该款项可充抵租金，因此对原告主张的滞纳金不予认可；2016年5月15日，被告对大厅前广告牌进行更换，遭到原告无故阻拦，招牌未能更换成功，因原告违约在先，故应免除广告费；被告自2016年12月15日起暂停营业，2016年12月20日原告将门店加装挂锁并张贴封条，被告员工无法进入，影响正常店内培训、设备维修及日后的重新营业；被告认可拖欠原告2016年12月20天租金91878.93元、2016年11月1日至12月20日期间物业费及电费等合计198647.58元；于2016年12月20日解除与原告签订的房屋租赁合同。本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。被告未按照合同约定期间向原告交纳租金等款项，原告据此于2016年12月20日将涉案房屋张贴封条，以实际行动表示不再继续履行租赁合同；被告亦在函件中认可于该日解除双方房屋租赁合同关系，故应当认定双方所签订的《房屋租赁合同》于2016年12月20日解除。原告要求被告支付迟延交付租金的违约金及2016年12月1日至2016年12月20日期间租金的诉讼请求，本院予以支持，违约金数额由本院依法酌定。双方租赁合同解除后，被告应当及时腾退涉案房屋，并支付原告2016年12月21日至被告实际腾退之日止房屋使用费。因被告违约导致租赁合同解除，被告要求原告支付装饰工程设计费、VI设计费、拆除工程费等反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告向原告交纳的履约保证金可以用于折抵应当向原告支付的租金、违约金等费用。原、被告同意解除《广告位租赁合同》、由被告腾退广告位，本院不持异议。被告主张其于2016年5月15日更换广告时遭到原告阻止，但未提供证据予以作证，对此本院不予采信。原告要求被告支付2016年8月1日至实际腾退之日止广告位租金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告同意解除《管理合同》，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司与被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一六年十二月二十日解除；二、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内腾空位于北京市朝阳区朝外大街19号（计928.07平方米）房屋交付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司；三、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司逾期支付二○一六年五月至二○一六年九月房屋租金的违约金二千元；四、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司二○一六年十二月一日至二○一六年十二月二十日期间房屋租金九万一千八百七十八元九角三分，并以九万一千八百七十八元九角三分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付二○一六年十一月二十六日至实际给付之日止的违约金（并以一十四万二千四百一十二元三角四分为限）；五、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司按照每日四千五百九十三元九角五分的标准计算，于腾退后七日内给付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司二○一六年十二月二十八日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中已执行四十一万三千四百五十五元一角九分）；六、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司与被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《广告位租赁合同》于二○一六年十二月二十日解除；七、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内拆除位于北京市朝阳区朝外大街19号三楼、一楼门口其公司广告牌，将广告位交付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司[逾期不予执行，则由原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司自行拆除，拆除费用由被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司负担]；八、被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司按照每年五万元的标准计算，，于腾退后七日内给付原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司二○一六年八月一日至实际腾退广告位之日止的使用费；九、原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司与被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司签订的《管理合同》于二○一六年十二月二十日解除；十、驳回原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5616元，由原告（反诉被告）北京华普联合商业投资有限公司负担2116元（已交纳），由被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司负担3500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13110元，由被告（反诉原告）北京悦悦香餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  郭天天二〇一七年六月二十二日书 记 员  史 可