福建省厦门市思明区人民法院 行 政 裁 定 书 （2017）闽0203行初80号 原告厦门国际科技商城业主委员会，住所地福建省厦门市思明区鹭江道95号活动中心。 负责人伊道声。 委托代理人朱玥、王子龙，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告厦门市国土资源与房产管理局，住所地福建省厦门市湖滨中路518号。 法定代表人郭俊胜，局长。 委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。 委托代理人张婷婷，厦门市国土资源与房产管理局工作人员。 第三人肖尾丽，女，1958年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人白聪杰，男，1985年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人肖尾丽、白聪杰共同委托代理人林德成，福建旭恒律师事务所律师。 原告厦门国际科技商城业主委员会不服被告厦门市国土资源与房产管理局土地房屋权属登记，向本院提起行政诉讼。本院受理后，因肖尾丽、白聪杰与案涉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2017年5月23日公开开庭审理本案。原告厦门国际科技商城业主委员会委托代理人王子龙，被告厦门市国土资源与房产管理局委托代理人伍毓锟、张婷婷，第三人肖尾丽、白聪杰委托代理人林德成到庭参加诉讼。同时，为查明案情，更好地解决行政争议，经原告申请，本院还通知福建省测绘院作为第三人参加诉讼。但经过审理，没有证据证实福建省测绘院与本案被诉行为存在利害关系，故无须作为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门国际科技商城业主委员会诉称，第三人肖尾丽、白聪杰于2016年12月2日以物权保护为由提起民事诉讼，因原告在思××××之四增设弱电系统，要求原告支付相应占用费。原告在此后进行实地勘察及调阅相关材料后发现：第三人肖尾丽、白聪杰拥有产权的思××××之四套内面积32.62平方米、建筑面积33.44平方米，该区域在厦国土房证第00686022-1号、厦国土房证第00686022-2号《厦门市土地房屋权证》上批准土地用途为商业服务业，《土地房屋登记审批表》及福建省测绘院出具的《土地房屋产籍调查表》标注房屋用途为商业，在相关配图、房屋平面图及福建省测绘院出具的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》均将该区域标注为库房，但实际上该区域自始设计并建有地下四号排烟机房（建有交流低压动力柜、风机设施、风机管道等，系消防之时排烟风管及消声器，竣工验收之时已存在），系属公共设施服务于整栋楼房。原告认为，被告在《土地房屋产籍调查表》、《土地房屋登记审批表》相关标注内容与相对应房屋平面图及相关《成果报告图》存在严重不符的情况下，未尽调查义务，违法将应属公共设施区域的案涉房屋认定为商业服务业用途，并向第三人肖尾丽、白聪杰登记发证，程序方面存在重大瑕疵。《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，涉案房屋应属于厦门国际科技商城小区全体业主共有，被告在为第三人肖尾丽、白聪杰办理关于涉案房产登记申请时没有依法审查其提交的申请材料，同时擅自改变房屋规划用途，并错误地将应属于全体业主共有的公共设施用房登记在第三人肖尾丽、白聪杰的名下，侵犯了厦门国际科技商城小区全体业主的合法权益。原告作为厦门国际科技商城小区业主大会的执行机构，在得到符合法定数量的业主授权的情况下，为维护全体业主的利益，有权提起本次诉讼。 综上所述，请求依法撤销被告向第三人肖尾丽、白聪杰颁发的厦国土房证第00686022-1号、厦国土房证第00686022-2号《厦门市土地房屋权证》。 原告为原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1（2017）闽0203民初228号案件材料； 证据1证明，第三人肖尾丽、白聪杰于2016年12月2日以物权保护为由提起民事诉讼，要求原告支付因在案涉房屋增设弱电系统所产生的占用费。 2厦国土房证第00686022-1号、厦国土房证第00686022-2号《厦门市土地房屋权证》； 证据2证明，被告将应属于公共设施配套区域的案涉房屋认定为商业服务业用途，并向第三人肖尾丽、白聪杰登记发证。 3《土地房屋登记审批表（一）》、《土地房屋产籍调查表》、《附件一：房屋平面图》、《房屋分层分户平面图》； 4.《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》、《房屋测量草图》、《房屋分层分户平面图》、放大图； 5.光盘（内存案涉区域图片、视频）； 证据3-5证明，案涉区域在案涉权属证书中所载明的批准土地用途为商业服务业，《土地房屋登记审批表》及福建省测绘院出具的《土地房屋产籍调查表》标注房屋用途为商业，但实际上案涉区域系属公共设施排烟机房并服务于整栋楼房。 6.（2015）闽民申字第971号民事裁定书； 证据6证明，原告系符合法律规定的民事主体，原告主体适格。 被告厦门市国土资源与房产管理局辩称，首先，原告未能提供证据证明其与案涉房产存在利害关系，根据厦门国际科技商城的公摊表及规划材料显示，案涉房屋并未被计入公摊，且规划材料中亦并未将案涉房屋的建筑功能认定为系属于公共设施，在此情况下，全体业主与案涉房屋并无法律上的利害关系。此外，倘若如原告所称开发商将公用设施设备设置于案涉房屋内，而该设置行为未经规划部分审批同意，则该设置行为违法，开发商涉及商品房的瑕疵交付，应当由开发商、全体业主与本案第三人肖尾丽、白聪杰通过民事诉讼途径确定案涉房屋的归属。因此，在没有确凿的证据可以证明案涉房屋系经有权部门审批用于设置公用设施的情况下，本案原告并不能基于该公用设施设置于案涉房屋内这一事实即主张其与案涉登记行为存在利害关系；其次，本案第三人肖尾丽、白聪杰向被告提交了《厦门市房地产权属登记申请表》，《土地房屋产籍调查表》、身份证明复印件，《商品房买卖合同》、税费缴清证明等文件，符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，被告为其办理产权登记依法合规。综上所述，原告未提交充分证据可以证明其对案涉房产存在法律上的利害关系，且被告的具体行政行为依法合规，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩，向本院提交下列证据： 1.共用土地及公用建筑面积分摊说明表； 2.房屋建筑面积（分摊说明）汇总表； 证据1-2证明，案涉房屋并未被计入公摊。 3.规划平面图； 证据3证明，案涉房屋并未被规划为原告所主张的用途。 4.厦门市房地产权属登记申请表； 5.土地房屋产籍调查表； 6.申请人身份证明材料； 7.商品房买卖合同； 8.厦门市不动产转让（销售）专用发票； 9.税费交清证明； 证据4-9证明，第三人肖尾丽、白聪杰向被告提供了符合《房屋登记办法》第三十三条规定的相关文件，被告为其办理产权登记并无不当。 第三人肖尾丽、白聪杰述称，案涉房产作为建筑物的专门部分早在2005年6月就已出售，未列入商城公共分摊范围内，原告作为业主委员会理应自始就知道上述事实。根据思明区人民法院2014年4月11日作出的（2013）思民初字第4483号民事判决书，原告至迟在2014年4月就已知道第三人白聪杰和肖尾丽是案涉房产的权属人，原告提起本次起诉超过法定期限；其对于案涉房屋具有完全合法的物权权利，不存在权属争议。两第三人申请办理案涉房屋权属证书已经提交合法有效的相关材料，被告据此颁证并无不当。 第三人肖尾丽、白聪杰提交如下证据： 1.（2013）思民初字第4483号民事判决书，证明原告起诉超过起诉期限。 经质证，各方发表如下质证意见： 对于被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，但认为证据3能够证明经过弱电井需经过案涉房屋，上述区域属于公共设施区域。证据4-9并不能证明被告已尽合理审查责任。第三人对被告证据没有异议。 对于原告提交的证据，被告认为：证据1真实性无异议，但关联性有异议；证据2-4真实性无异议，但对其中33页的内容不予认可；证据5真实性无异议，但与本案无关，房屋的现状和管理情况与案涉房屋权属登记无关；证据6无异议，与本案无关。 对于第三人肖尾丽、白聪杰提交的证据，被告没有异议。原告认为该证据只能证明原告于当时知道案涉权属登记情况，但并不清楚案涉房屋的具体状况以及登记瑕疵问题，无法证明超过起诉期限。 对于上述质证意见，本院分析认为，结合证据形式和内容，在案证据的真实性可以确认。对于原告提交的规划图纸与被告提交的规划图纸存在不一致的问题，两者均保存在规划档案馆，均属真实，从落款时间可以看出，前者先于后者制作，考虑项目规划可能存在动态调整，最终应以最后对外作出的规划图纸内容为准。 经审理查明： 原告厦门国际科技商城业主委员会系于2011年6月经厦门市国贸金海岸小区业主选举成立的业主委员会。2017年2月15日，原告采用书面征求意见的方式就思××××之四、101室之二等登记事项授权原告提起相关行政诉讼商请全体业主表决，共计向662名业主发送书面意见征询函，获得471名业主同意。 2009年6月24日，被告厦门市国土资源与房产管理局向第三人肖尾丽、白聪杰核发厦国土房证第00686022-1号、厦国土房证第00686022-2号《厦门市土地房屋权证》，其中载明：第三人肖尾丽、白聪杰按份共有位于思××××之四房屋产权，建筑面积为33.44平方米，批准土地用途为商业服务业，批准房屋用途为商业。 另查明，据厦门国际科技商城的《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》及思明区鹭江道91-101号的《房屋建筑面积（分摊面积）汇总表》显示，案涉房屋并未被计入公摊面积。厦门市规划委员会出具的案涉楼栋的规划图纸中，亦未载明案涉房屋属于公共设施。 又查明，原告厦门国际科技商城业主委员会曾于2013年因物权保护纠纷在思明区人民法院起诉第三人肖尾丽、白聪杰，案号为（2013）思民初字第4483号。该案在案证据包括本案所涉厦国土房证第00686021-1号、厦国土房证第00686021-2号《厦门市土地房屋权证》。2014年4月11日，思明区人民法院作出（2013）思民初字第4483号民事判决书，其中经审理查明部分载明：“白聪杰和案外人肖尾丽系厦门市思明区鹭江道97号之一（建筑面积756.98平方米）、厦门市鹭江道101号之二（建筑面积5.09平方米）、厦门市鹭江道97号之四（建筑面积33.44平方米）房屋的权属人，前述房产系白聪杰和案外人肖尾丽于2005年6月2日购买的商品房，用途为商场”。 本院认为，本案原告提起本次起诉，存在如下问题： 一是关于原告是否具备诉讼主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。原告系厦门市国贸金海岸小区业主依法选举成立的业主委员会，在具备符合要求的业主大会授权情况下，有权针对侵害全体业主利益的行为提起诉讼。但是，案涉房屋已经由被告登记在第三人肖尾丽、白聪杰名下并颁发权证。而从共用土地及公用建筑面积分摊说明表、房屋建筑面积（分摊说明）汇总表等在案证据看，案涉房屋并未计入公摊范围，相关规划图纸亦未体现系公共设施，原告并未提供其他证据可以证明案涉房屋属于全体业主所有。因此，原告作为全体业主大会的执行机构，无法证明与案涉登记行为存在利害关系，据此被告认为原告不具备诉讼主体资格的主张，本院予以支持。 二是关于原告是否超过起诉期限的问题。根据（2013）思民初字第4483号民事判决书经审理查明部分的内容，原告最迟应当在2014年4月就已知道第三人白聪杰和肖尾丽是案涉房产的权属人，但原告直至2017年2月14日才向本院提交起诉状。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。据此，至本案起诉时，原告知道案涉权证内容已经超过两年，第三人白聪杰和肖尾丽主张原告本次起诉超过法定期限，具有相应依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项之规定，裁定如下： 驳回原告厦门国际科技商城业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 简振环 人民陪审员 王吕宏 人民陪审员 王 婕 二〇一七年六月二十七日 代书记员 吕致 鹏 附件：本案所适用的法律法规及司法解释 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无正当理由的； ……