上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37301号原告：上海橡楠网络科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区郭守敬路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。法定代表人：卢思琦，执行董事。委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧萍，上海法知特律师事务所律师。被告：卓廷旅游投资(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张诗杰，行政经理。委托诉讼代理人：王慧，女。原告上海橡楠网络科技有限公司(以下简称橡楠公司)与被告卓廷旅游投资(上海)有限公司(以下简称卓廷公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告橡楠公司的委托诉讼代理人姜晓慧、李慧萍，被告卓廷公司的委托诉讼代理人王慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。橡楠公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告意向金10万元；2、被告支付原告迟延退还意向金的利息损失，按10万元为计算基数，自2017年5月8日起，按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。事实和理由：2017年3月23日，原、被告签订租赁意向书，就原告承租被告位于上海市浦东新区康桥秀沿路XXX弄XXX号园区物业的事宜达成初步意向，租赁面积4025平方米，租赁用途为经营公寓，意向保证金为10万元，意向保留期为2017年3月24日至2017年3月27日。意向书签订后，原告依约向被告支付意向保证金10万元，并对租赁物业的相关情况进行调查，与被告展开租赁合同条款的洽谈与磋商。但在意向保留期内，因租赁物业实测面积为1963.72平方米，与意向书中载明的租赁面积存在重大误差，另被告不同意在租赁合同中写明房屋用途为经营公寓以及被告一直未能提供租赁房屋业主的同意转租证明而导致转租行为的合法性无法评判，被告也未提供租赁物业消防验收合格的证明文件以及双方在诸多合同条款上未能达成一致意见，致使未能签署正式的租赁合同。2017年4月13日，原告向被告发函，明确表示基于上述原因，租赁意向书终止履行，并要求被告退还意向金10万元。然被告拒绝退还意向保证金，故提起诉讼。卓廷公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，根据租赁意向书的约定，如原告不租赁涉案租赁物，应从意向金中扣除相应的日租金。原告逾期没有与被告签订正式的租赁合同，导致被告未能及时将租赁物出租，给被告造成了损失，按照约定的多退少补的原则，原告交付的意向金还不足以抵扣原告应承担的损失费用，故不同意退还。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，卓廷公司(出租方、甲方)与橡楠公司(承租方、乙方)签订租赁意向书，约定乙方意向租赁甲方位于上海市浦东新区康桥秀沿路XXX弄XXX号园区物业，承租区域：B102、B103、B2整层、B3整层、B4整层，A2区域……，5A层区域……。租赁面积4025平方米。租金及物业管理费2.35平方米每天(含7元每平方米每月的物业管理费)，付款方式：付三押一。租期从2017年4月1日起至2031年9月29日止。租金至第3年起每2年递增6%。意向保证金：乙方承诺签署意向书当日，向甲方支付10万元作为租赁物业的意向保证金。意向保留期限：从2017年3月24日至2017年3月27日止，该意向保留期内，乙方作为第一意向承租方，在此保留期内，如乙方放弃该物业的承租权，则甲方将按照日租金9,459元扣除(实际扣除日数按照从2017年3月24日起的实际保留天数计算)、扣除后剩余部分意向金退还乙方。另至2017年3月31日止，乙方逾期仍未确定与甲方签署正式租赁合同，则乙方自动放弃承租权，甲方将从乙方意向保证金中另外扣除5万元整，剩余部分按多退少补原则执行。租赁意向书签订后，原告支付被告意向保证金10万元。2017年3月29日，被告将草拟的房屋租赁合同文体发送给原告，合同文本记载的总租赁面积为2769.18平方米，用途为办公及配套。3月31日，原告回复称将对合同内容作进一步修改。4月6日，原告向被告发送修改后的合同文本，其中租赁面积处为空白，租赁用途为酒店式公寓及配套，以及符加了违约条款等内容。被告收悉后再次向原告发送了租赁面积为2675.70平方米、用途为办公及配套的租赁合同文本。4月8日，原告向被告发送电子邮件，指出被告对租赁物的宣传面积与实际测量面积严重不符，且物业的使用功能上存在问题，被告在合同文本上擅自更改原告的承租用途、违约条款等内容，若前述问题不能达成一致意见，将无法订约。2017年4月5日起，原告与被告另通过微信联系，原告提出被告与业主间的租赁合同约定不得转租，要求被告提供业主同意转租的证明，并对草拟租赁合同中的具体条文等提出了修改意见。至4月11日，原告再次提出要求提供业主同意转租的凭证以及消防验收等材料。被告回复称业主同意转租的凭证将在签订租赁合同时提供，并称消防验收没有问题。此后，双方对租赁合同的租赁面积、租赁用途以及违约责任等事项仍未达成一致意见。4月14日，原告向被告发送公函，称双方对租赁合同的条款进行了洽谈，因物业实测面积(1963.72平方米)与租赁意向书中记载的面积存在重大误差、被告不同意租赁合同写明用途为经营公寓以及被告至今未提供业主同意转租的证明文件导致被告的转租行为合法性无效评判、双方在违约责任条款上无法达成一致意见等诸多原因，导致未能签订正式租赁合同，通知双方的租赁意向书终止履行，要求被告收函后三日内退还意向保证金10万元。该函件于次日送达被告处。此后，因被告未退还原告意向保证金，原告起诉来院。审理中，原告另提供了百姓网截取的租赁信息以及原告与被告工作人员的通话录音，证明涉案房屋被告在百姓网公开招租信息中描述可以经营酒店公寓，原告电话询问被告工作人员时，对方也表示可以经营公寓；原告另提供被告与出租人上海水利投资建设有限公司签订的房屋租赁合同，证明被告向案外人承租了涉案房屋，合同中约定被告不得擅自转租，该合同的租赁用途也写明了经营主题酒店，此份合同为双方签订租赁意向书时由被告提供；补充合同一份，证明原、被告签订租赁意向书后，在双方磋商过程中，被告不同意租赁用途为酒店式公寓，并提交了其与上海水利投资建设有限公司的补充合同，该合同约定对之前租赁合同约定的经营酒店的条款确认无效。经庭审质证，被告称涉案租赁物其委托了中介方对外宣传招租，被告不知晓中介机构的具体招租宣传内容，对电话录音的内容表示不认可，对被告与案外人的租赁合同内容无异议，被告根据业主的要求，房屋租赁用途不得记载为酒店公寓，原告对租赁房屋的性质应当知晓，被告对外招租，有业主的授权。本院认为，原、被告签订的租赁意向书系双方真实意思表示，该意向书是双方为建立租赁合同关系而达成的预约合同，租赁意向书中对租赁标的、面积、租金、租期等内容予以了约定。租赁意向书签订后，原、被告就签约的具体事项进行了磋商，但未能达成一致意见，签约未果。被告是否应当返还原告交纳的租赁意向保证金，对此双方持不同意见。本院认为，意向书约定的意向保留期为2017年3月24日至3月27日，被告首次向原告提供草拟的租赁合同文本为2017年3月31日，已经超过了双方约定的意向保留期限，原告也未在该保留期内如意向书所示向被告提出单方放弃承租权的意思表示，故被告认为应按意向书约定从2017年3月24日起从保证金中每日扣除日租金9,459元，缺乏事实依据。其次，从被告提供给原告的租赁合同文本内容反映，租赁面积与意向书记载的面积存在较大出入，且由于被告对涉案房屋系转租，在其与前手出租人的租赁合同明确约定对涉案房屋不得擅自转租的情况下，原告有理由要求被告出具其转租行为已征得前手出租方同意的凭证，但从双方的磋商过程来看，被告截至2017年4月11日尚未向原告提交有关同意转租的凭证。况且，原、被告之间就租赁意向书中未记载的租赁用途以及违约责任等诸多内容仍存在较大分歧，未能达成一致意见，故造成双方间未能订立契约的过错并非在于原告。被告认为依据意向书的约定其有权扣除原告的保证金不予返还，本院不予认同。原告于2017年4月14日已向被告发函明确终止履行租赁意向书并要求返还保证金10万元，被告逾期未返还的，应当承担其逾期返还给原告造成的利息损失。原告诉请按银行同期贷款利率自2017年5月8日起即原告起诉之日计算逾期返还意向保证金的利息损失，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告卓廷旅游投资(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海橡楠网络科技有限公司意向保证金10万元；二、被告卓廷旅游投资(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海橡楠网络科技有限公司逾期还款的利息损失，按10万元为计算基数，自2017年5月8日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至还款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费2,304元，减半收取计1,152元，由被告卓廷旅游投资(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年六月八日书记员  沈 嬿