济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）历城民初字第2773号 原告：杨希美，女，生于1972年12月9日，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：黄崇庆（系原告之夫），男，生于1968年2月11日，汉族，个体经营者，住址同上。特别授权。 被告：济南保利置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李阳，总经理。 委托诉讼代理人：杨念华、张翠芳，均系山东齐鲁律师事务所律师。特别授权。 原告杨希美与被告济南保利置业有限公司（简称保利置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告杨希美及其委托诉讼代理人黄崇庆、被告保利置业公司委托诉讼代理人张翠芳到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，并于2017年2月16日、5月17日又两次公开开庭进行了审理。原告杨希美及其委托诉讼代理人黄崇庆、被告保利置业公司委托诉讼代理人张翠芳、杨念华（第三次开庭未到庭）到庭参加了诉讼。审理中，原告杨希美申请对涉案房屋内天然大理石地砖、墙砖及壁纸是否存在产品质量问题、天然大理石地砖爆点形成的原因及是否需要更换、更换的费用进行司法鉴定，因无法进行司法鉴定，鉴定材料被退回。本案现已审理终结。 杨希美向本院提出诉讼请求：一、判令被告保利置业公司返还装修款147000元并赔偿损失（以147000元为基数，自2014年6月28日起按照同期人民银行贷款利率计算至付清之日止）。二、判令被告保利置业公司承担拆除费用2万元。三、判令被告保利置业公司支付原告涉案房屋拆除、装修期间的房屋租赁费24000元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月27日，原告杨希美为购买被告保利置业公司开发的精装修房（保利海德公馆小区某房屋）与被告保利置业公司签订《商品房买卖合同》，就双方的民事权利与义务作了明确的约定。涉案房屋建筑面积168.43平方米，单价为12694.51元/平方米（装修单价约为4000元/平方米），合同价款为2138136元。合同签订当日，原告杨希美一次性支付了购房款并办理了房屋交接手续。原告杨希美入住涉案房屋后发现该房存在木门掉漆、镜子损坏等多处质量问题，特别是被告施工的壁纸装饰部分多处起鼓、开裂（约30平方米），玄关、客厅、卫生间等天然大理石装饰的地面、墙壁出现大面积开裂、脱落等现象（约78平方米），严重影响原告的正常使用。原告与被告交涉多次，要求被告施工的壁纸、大理石地面、墙面等装饰部分予以返工重做。被告对出现上述质量问题的装饰部分只予以简单处理（刮腻子），并未对壁纸、大理石装饰部分予以返工重做。基于上述实情，原告需对涉案房屋出现严重质量问题的壁纸、天然大理石装饰部分予以拆除重作，故要求被告返还大理石装修款117000元、壁纸装修款3万元、拆除费用2万元、周转房租金24000元，合计191000元。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 对该诉称，原告杨希美提供证据如下： 证据1、2014年6月27日原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》一份，证明双方合同签订的情况，涉案房屋为精装修房屋，墙身装饰墙纸为品牌墙纸。 证据2、《保利海德公馆精装修住宅使用说明书》一份，证明涉案房屋为精装修房屋，装饰所用石材为天然石材。 证据3、2014年6月27日原、被告签订的《房屋移交协议》一份，证明双方于2014年6月27日办理了涉案房屋的交接手续。 证据4、大理石及地砖照片一宗，拟证实涉案房屋的玄关、客厅、大浴室、小浴室大理石装饰部分及地砖部分存在开裂、脱落等严重质量问题，原告不能正常使用。 证据5、墙纸照片一宗，拟证实涉案房屋的墙纸装饰部分存在严重质量问题。 证据6、售楼处照片打印件2份，拟证实被告保利置业公司宣传的是使用阿富汗和土耳其的进口大理石材，质量好于国内品牌。 证据7、录像光盘一份，包括交房当天及立案前的录像，拟证实涉案房屋从交房时即存在严重质量问题。 证据8、维修报价单一份，维修报价合计金额为128524.29元，拟证实原告咨询的更换费用的市场价格情况。 保利置业公司辩称，其向原告杨希美交付的房屋符合双方所签《商品房买卖合同》的约定。依据双方所签《商品房买卖合同》第八条、第十三条及附件三，对原告所购房屋的交付标准作出了明确约定，即：海德公馆项目取得《分期综合验收备案证明》且该房屋按照附件三的要求进行了装饰、装修。原告杨希美2014年6月购房时所购房屋已经竣工验收，为现房销售。原告诉状内亦认可在签约当日办理了房屋交接手续，签订书面的《房屋移交协议》，亦是对所购房屋交付符合合同约定条件予以认可。即使房屋在使用过程中出现个别需要维修的墙面或地面问题，亦属于房屋保修事项，而不应当是全屋拆除重做。原告接收房屋时，被告向其提供了书面的《精装住宅使用说明书》，对房屋内墙纸保养、天然石材的保养及地板、橱柜等室内装饰装修部分的维护保养等事项作出明确的说明，原告应按照使用说明书的要求使用房屋。如原告未能按照上述说明使用、保养房屋内的设施设备，均可能对室内墙纸、石材等设施产生不当伤害，缩短其使用寿命。因涉案房屋系精装房，且交付至第一次开庭审理已经一年半的时间，被告认为不排除涉案房屋在实际正常使用期间可能会出现个别的需要维修或修复的事项，但是如原告仅仅因为上述维修事项的出现而要求对全屋精装墙面及地面进行拆除重做，显然已经超出了正常的合同索赔范围，亦没有相应的法律依据，其不当诉求不应当得到支持。被告曾于2015年6月19日应原告要求对涉案房屋所有地面进行免费打蜡和结晶处理，据小区物管处及施工人员陈述，实施结晶施工当日，涉案房屋的室内大理石地面平整、光洁，并不存在原告诉状所述的大理石饰面起鼓、开裂情形，室内壁纸亦没有出现大规模的起鼓开裂情况。房屋交付后，被告并未接到原告关于该房大理石地面存在严重质量问题、壁纸存在大规模起鼓开裂、要求维修事项的报修事项，直至原告诉至法院，被告才知晓此事，但其起诉时已经超过保修期。原告于2014年6月27日接收房屋，按照涉案房屋《精装住宅质量保证书》约定，墙面、地面的质保期自交付之日起一年，即2015年6月26日质保到期。被告于2015年6月26日前并未接到原告关于房屋墙面、地面存在维修事项的报修，如原告需要被告予以维修，原告应当举证证明诉状所列举的维修事项属于保修期内出现的质量问题。原告要求被告返还装修款147000元及赔偿损失44000元的诉求，无法律依据亦无合同依据，应依法予以驳回。综上，被告向原告交付的房屋符合合同约定的标准，原告在使用过程中即使出现个别问题，也属于保修的范围，而且被告也已经积极履行了保修义务，原告要求拆除重装并赔偿其所谓经济损失的诉讼请求没有任何事实依据及法律依据。原告所称的房屋装修问题，即使没有超过保修期，也只是属于维修的范围，不符合拆除重装的情况，现原告按照拆除重装计算其所谓损失没有任何依据，且该房屋装修价款也不是其所称的每平方米4000元，而且房屋装修费用还包括地面、墙面以外的厨具、家具、家电等其他配置，因此原告的诉讼请求没有依据。如原告基于个人需要，想对所购房屋进行重新装修，应由其自行承担装修费用、拆除费用及周转房费用。综上，原告仅以房屋存在个别维修事项即要求进行全部拆除重做的诉求，无事实与法律依据，应依法予以驳回。 对其辩称，被告保利置业公司提交证据如下： 证据1、《分期竣工综合验收备案证明》一份，拟证明涉案房屋于2014年1月15日取得综合验收备案。 证据2、《精装住宅质量保证书》及《交付文表物品签收单》各一份，拟证明涉案房屋于2014年6月27日交付，涉案房屋墙面及地面的保修期为一年，自2014年6月27日计算。 证据3、2015年6月19日《维修服务单》一份，拟证明2015年6月19日保利置业按照原告要求为其室内大理石地面做了结晶施工。 证据4、山东保利物业管理有限公司保利海德公馆物业管理处出具的《某房屋维修情况说明》原件一份，拟证明房屋内大理石地面及墙面不存在大面积起鼓开裂情形，壁纸也不存在大面积起泡需要更换的情况。 证据5、保利海德公馆建设监理单位山东贝特建筑项目管理咨询中心和施工单位江苏南通三建集团有限公司济南分公司共同出具的《材料、构配件进场检验记录表》1份，供货单位厦门坤岩石业有限公司提供的《产品合格证》1份，国家建筑材料工业石材质量监督检验测试中心出具的《检验报告》1份，拟证明济南保利海德公馆一期10号楼使用的水晶米黄石材符合国家相关质量标准，入场时经过监理单位和施工单位共同验收合格。 证据6、保利海德公馆建设监理单位山东贝特建筑项目管理咨询中心和施工单位江苏南通三建集团有限公司济南分公司共同出具的《材料、构配件进场检验记录表》1份，供货单位江苏爱舍墙纸有限公司提供的《产品合格证》1份，国家建筑材料测试中心出具的《检验报告》1份，拟证明保利海德公馆10号楼所使用壁纸符合国家质量标准，入场时经过监理单位和施工单位共同验收。 证据7、保利海德公馆10号楼《大理石和花岗石面层检验批质量验收记录表》1份，《裱糊工程检验批质量验收记录表》1份，拟证明保利海德公馆10号楼使用的石材及裱糊工程施工质量符合验收规范，并经施工单位和监理单位共同验收。 证据8、山东省建筑工程质量监督检验测试中心出具的《水晶米黄大理石质量检测报告》1份、《水晶米黄复合石材质量检测报告》1份，拟证明原告房屋室内石材曾送至山东省建筑工程质量监督检验测试中心进行检验，检验结果为合格，符合国家质量标准。 证据9、海德公馆物管处出具的保修单一份，拟证明2015年9月10日，经原告报修，物管处已经对原告室内两个卫生间的浴室地面受损石材下单订购，并准备在到货后进行更换，但因石材订货周期较长且本案正在进行诉讼，尚未进行更换。 证据10、光盘一份及地面大理石样品三份，光盘记录的具体内容如下：1、大理石百度百科解释及天然大理石纹路的百度图片，拟证明天然大理石均根据石材品种、产地的不同而有不同的纹路，佐证被告交付的石材地面符合天然大理石材质表现；2、原告室内同种大理石样品拍摄视频三段：拟证明在微距强光照射下，本来光洁、平整的石材变得凹凸不平且多处有修补痕迹。 证据11、光盘一份，内含海德公馆7、8、10号楼公共大堂石材现场照片32张、视频三份、三户业主室内地面状况视频资料，拟证明海德公馆使用相同石材的其他业主室内地面保养得当，现况良好；即使是人流量非常大、保养措施不那么及时的单元大堂亦是光洁平整，即使存在部分修补情况，修补后的情况也是非常平整光滑。 证据12、互联网上打印的《怎样修补大理石地面爆裂的孔洞》文章两份，辅助证明天然大理石材出现孔洞、裂缝、爆裂的情况是十分常见的，且是可以修补的，如使用护理不当，即会加速或扩大地面的损坏。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告保利置业公司对原告杨希美提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3真实性无异议，但房屋实际价款为2138390元，对证据4、5、6、7真实性有异议，不能证实拍摄的地点为涉案房屋，且不能证实房屋装修存在质量问题，即使证据属实，也不能证实地面是在一年的保修期内出现的问题，出现问题是否是因原告使用、保养不当引起也难以确定，对证据8有异议，没有证据证实产品质量存在问题，不应当更换重做，报价单不能作为裁判依据。原告杨希美对于被告保利置业公司提交的证据质证意见如下：对证据1不知情，对证据2中的交付文表物品签收单无异议，没有见过《分期竣工综合验收备案证明》，证据3、4只能证实被告进行过维修，不能证实其他问题，对证据5-12均有异议，上述证据不能证实涉案房屋没有质量问题，大理石材存在天然纹理属于正常现象，但涉案房屋地面、墙面的大理石材出现多处坑洼、裂缝、脱落现象就属于质量问题，被告已为原告维修过两次，一次是刚交房时，一次是2015年6月，根据常理大理石材已不能再进行抛光、打磨维修，因为已达维修极限，故应当整体予以更换，而不是维修或局部更换。 根据原、被告举证、质证及本院现场勘验情况，本院对下列事实予以认定： 2014年1月15日，被告保利置业公司取得其开发的保利海德公馆第一期工程的综合验收备案证明，范围包括6-10号住宅楼等。2014年6月27日，原告杨希美与被告保利置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告杨希美购买被告保利置业公司开发建设的济南市历城区保利海德公馆某室房屋。合同约定：房屋建筑面积168.43平方米，每平方米价格12694.51元，金额合计2138136元；付款方式为买受人于2014年6月27日前一次性交清所购房屋总价款；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同中还约定了双方其他权利和义务。该合同附件三系装饰、设备标准，其中约定：客厅、过道、餐厅的地面均为：石材满铺，局部地面拼花；墙身均为：品牌墙纸，局部木饰面造型、木踢脚；卧室地面为品牌复合实木地板，墙身为品牌墙纸，局部木饰面造型、木踢脚；厨房地面为品牌地砖满铺，高档石材串边，墙面为品牌瓷砖，满铺；卫生间地面：主卫：石材满铺；次卫：品牌瓷砖满铺；阳台地面：品牌防滑地砖。 合同签订当日，原告杨希美一次性付清了购房款，双方签订了《房屋移交协议》，主要载明：连同地下室在内的总房款2170700元已全部结清，双方对房屋交付相关事宜无争议。 被告保利置业公司交付原告杨希美的《精装住宅使用说明书》中对墙纸、天然石材、地板、橱柜等的保养进行了说明。其中，天然石材的保养中要求：1、保养三要：要彻底除尘及清洁、要立即清除易染色物质、要常保通风与干燥，使用养护剂可有防护效果；2、保养三不要：不可以用酸碱性清洗剂、不可打一般的地板蜡、不可长时间覆盖地毯；3、定期保养：（1）日常保养：为避免天然大理石表面直接接触尘土摩擦而受损，建议在出入口摆设踏脚垫以减少外界砂石进入。同时，要经常用中性石材清洁剂清扫除污。（2）年度维护：如果石材表面磨损严重，无法以上蜡的方式恢复其光泽，就必须请专业的石材保养公司上光或研磨处理。 被告保利置业公司提供的《精装住宅质量保证书》中载明，在正常、合理使用条件下，承担期限范围内的保修责任，其中墙面、地面的保修期限均为自交付之日起12个月。 房屋交付后不久，原告杨希美一家即行入住。2015年6月，原告杨希美曾对大理石地面提出报修，被告保利置业公司派人对涉案房屋的大理石地面进行了结晶处理。此后，涉案房屋的大理石地面等又陆续出现开裂、爆点、脱落等情况，经协商未果，原告杨希美于2015年8月26日提起诉讼。 2016年7月，本院组织原、被告对涉案房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋的客厅、餐厅、卫生间等的部分大理石材地面、墙面上的大理石装饰面出现不同程度开裂、爆点、脱落的情况，部分壁纸出现起鼓、开裂的情况。 2016年9月22日，本院依法对外委托济南万通价格评估有限公司对涉案房屋内的地砖、墙砖、壁纸的装修损失进行评估，包括需要更换还是维修，更换和维修的费用是多少。2016年12月12日，济南万通价格评估有限公司以双方当事人未在规定的时间内提交鉴定所需的鉴定资料为由终止鉴定。 2017年3月24日，本院又对外委托鉴定机构对涉案房屋内的天然大理石地砖、墙砖及壁纸是否存在产品质量问题（包括是否符合国家质量标准）及大理石地砖爆点形成的原因进行司法鉴定。经本院技术室联系相关建材质量鉴定单位，均答复：上述材料在使用一年多后已无法进行质量检测，也无法判断大理石地砖爆点形成的原因，故均不接受本院的委托。鉴定材料于2017年4月10日被本院技术室退回。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，涉案房屋为精装修房屋，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应诚信履约，违反合同约定，应承担相应的违约责任。原、被告主要对地面、墙面装饰所用天然石材、壁纸的质量问题产生争议。原告杨希美认为天然石材和壁纸存在严重质量问题，导致无法正常使用，应当予以拆除重作，费用应由被告保利置业公司承担。被告保利置业公司认为，天然石材及壁纸均不存在质量问题，原告起诉时已超出了保修期，即使存在少量的问题，也不排除原告使用的原因造成，原告杨希美要求全部拆除重作，无相应依据，不应支持。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，原告杨希美认为产品存在严重质量问题并应拆除重作，对此应当承担举证责任。通过原告杨希美提交的录像、照片等证据，结合本院现场勘验情况，可以认定涉案房屋在一年的保修期内原告杨希美曾提出对地面进行维修保养，经被告进行结晶处理后，又陆续出现了部分石材开裂、爆点、表面脱落等情况。从被告保利置业公司提交的证据看，可以证实工程施工过程中其委托检验的厦门坤岩石业有限公司生产的水晶米黄大理石、水晶米黄复合石材样品符合A类材料技术要求，其使用的江苏爱舍墙纸有限公司生产的壁纸也经过了检测部门的检测，壁纸中的有害物质含量合格，相关工程也进行了验收备案。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此根据上述法律规定，出卖人在出卖的产品不符合合同约定时，受损害方有权合理选择对方承担责任的方式。从原、被告约定来看，双方约定地面、墙面等的保修期限为一年且仅约定相关区域石材满铺、局部地面拼花、品牌墙纸等，并未对具体的品牌、规格、型号、标准等作出明确约定。在这种情况下，一方面，原告杨希美提交的证据不能证实产品不符合合同约定或国家技术标准，经本院委托鉴定，鉴定机构也不接受委托，故也不能通过司法鉴定的方式来确定损害产生的原因及是否需要拆除重作。另一方面，天然石材根据其特性，需要较为精细的使用和保养，原告杨希美也未提交证据证实其按保养说明进行了维护和保养。因此，结合施工过程中，被告保利置业公司曾委托山东省建筑工程质量监督检验测试中心对装修房屋使用的水晶米黄大理石、水晶米黄复合石材进行检测且检测合格的情况，原告杨希美认为损害产生的原因是涉案建材产生损害的原因是存在严重质量问题且需拆除重作，证据不足，本院难以支持。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担保修责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，房屋即使存在一定质量问题，出卖人承担的责任也是保修期内的保修责任，保修期内出卖人拒绝维修的，出卖人才应承担维修费用或赔偿其他损失，买受人应当依法主张对方承担合理的责任方式。被告保利置业公司也不存在拒绝维修的情况，其同意对出现问题的石材、壁纸等予以维修或局部更换，原告杨希美予以拒绝。原告杨希美主张将装修全部拆除重作并由被告返还全部装修款、承担拆除费用2万元、赔偿拆除、重新装修期间的房屋租赁费24000元，无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告杨希美的诉讼请求。 案件受理费4120元，由原告杨希美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  张思武 人民陪审员  朱翠荣 二〇一七年六月二十二日 书 记 员  岳 静