济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第3243号原告：山东金秋拍卖有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘杰，总经理。原告：刘杰，男，1980年6月3日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。被告：王宪春，男，1958年11月19日出生，汉族，现住济南市历下区。委托诉讼代理人：周云泽，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：司中书，山东天盟律师事务所律师。原告山东金秋拍卖有限公司（以下简称“金秋拍卖公司”）、刘杰与被告王宪春拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告金秋拍卖公司法定代表人刘杰（同时系本案原告）及两原告共同委托诉讼代理人赵振强，被告王宪春的委托诉讼代理人周云泽、司中书，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金秋拍卖公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告2015年2月13日赔偿承诺书全部内容；2、诉讼费用由被告王宪春承担。事实与理由：受贵州醇酒厂委托，原告金秋拍卖公司曾对贵州醇酒厂名下位于济南市天桥区黄岗小区（现为泉舜小区）房产及西侧平房于2013年7月18日及2013年12月27日进行过两次公开拍卖。在2013年12月27日第二次该宗房产拍卖会上，1号竞买人被告王宪春签署了拍卖文件并竞买成功（拍卖文件规定的100万元竞买保证金，被告王宪春只交纳了50万元）。拍卖成交后，按照约定，买受人被告王宪春应于2014年1月27日支付拍卖成交价款及佣金，但被告王宪春以房屋存在过户政策限制问题等理由，拒付价款。被告王宪春以查看房屋及咨询房产过户手续为名，将该宗房产钥匙及房产证骗走。此后，被告王宪春自称已将该宗房产通过中介分户出售，对房产进行了一定程度的改造，并自行协调办理房产数据挂接等过户前期准备工作，一直催促原告刘杰向贵州醇酒厂索要过户其他手续，但并未支付任何拍卖成交价款及拍卖佣金。被告王宪春数次到原告金秋拍卖公司封门闹事，以迟迟不过户损失巨大（房屋改造、赔偿已售房屋客户定金及损失，数据挂接托关系等费用，但并未给我任何详细单据原件）要求我赔偿。2015年2月13日为了原告金秋拍卖公司及原告刘杰家庭正常生活秩序，在被逼无奈之下，原告刘杰在原告金秋拍卖公司办公室向被告王宪春出具赔偿承诺书即欠条1张，并在此后已不连续向被告王宪春汇款共计45.2万元。新年后，接贵州醇酒厂电话通知，该宗房产需重新评估拍卖，但需将房产证交回办理国资审批程序，在原告刘杰跟被告王宪春沟通协调时，被告王宪春才告知原告刘杰2014年9月30日新房产证就办下来了，不办过户房屋被告王宪春也占着。贵州醇酒厂一直催要房产证，被告王宪春要担保才给房产证。原告刘杰对贵州醇酒厂很快就能批复并继续委托原告金秋拍卖公司拍卖的说法抱有幻想，并在被告王宪春威逼下，2015年5月初在被告王宪春的办公室内又在原2月13日欠条上写下以原告金秋拍卖公司及原告刘杰家庭资产担保条款（原告刘杰之妻孙苗苗名字及手印为原告刘杰模仿、孙苗苗对此事并不知情）。贵州醇酒厂把新房产证拿走时，原告刘杰已将大体情况告知贵州醇酒厂经办人。被告王宪春以欠条时间到期为由，2015年5月份就将原告刘杰之妻孙苗苗名下帕萨特轿车一辆扣押在其工厂内，现其工厂驻地已拆迁，车辆不知所踪。如果贵州醇酒厂房产拍卖顺利完成，根据委托拍卖合同及成交确认书约定，总拍卖佣金才10.75万元，与赔偿协议书所涉金额差距巨大。从以上事实可以看出，原告在被告王宪春威逼胁迫下出具赔偿承诺书（即欠条），非本人真实意愿表示，属无效民事行为，且明显显失公平，应当被撤销。两原告为证明其主张成立，提交证据如下:证据1、2013年7月3日原告金秋拍卖公司与贵州醇酒厂签订的《委托拍卖合同》；证据2、济房房易字第042-00006号房屋所有权证；证据3、2013年11月7日贵州醇酒厂给原告金秋拍卖公司的《关于调整保留价的函》；证据4、2013年12月17日山东商报刊登的拍卖公告；证据5、原告金秋拍卖公司的《拍卖标的展示登记表》；证据6、2013年12月27日原告金秋拍卖公司制作的《竞买证》（被告王宪春进行了签名）；证据7、原告金秋拍卖公司盖章及被告王宪春签名按指纹的《拍卖规则》；证据8、2013年12月27日原告金秋拍卖公司与被告王宪春签订的《竞买协议》证据9、2013年12月27日原告金秋拍卖公司的拍卖纪录以及2013年12月27日原告金秋拍卖公司与被告王宪春签订的《成交确认书》证据10、2015年5月11日贵州醇酒厂经收人付先军出具收到房产证的收条1份；证据11、房屋所有权证书2份（即：济房权证天字第253711号、第253713号）；证据12、2014年9月22日涉案房产换证档案（来源于“济南市房屋档案馆”）；证据13、证人“高宇”出庭作证（未准许）；证据14、短信12个；证据15、视频（2015年8月20日在被告王宪春办公室）；证据16、付款手续8笔，总金额为45.2万元；证据17、2015年2月13日原告刘杰签名的“欠条”（附：下部补充内容）；证据18、（2015）历商初字第1801号案件王宪春提交的房管局证明。被告王宪春辩称，原告金秋拍卖公司接受贵州醇酒厂的委托，负责相关房产的拍卖以及过户办理事宜，但是该房产办理过户需要的手续、文件，其中一个重要的手续就是需要更换房产证并进行数字挂接。为此，原告要求被告王宪春为该房产办理房产证的换证手续。在换证过程中，被告王宪春花费费用较大。为此，原告在2015年2月13日以及此后的书面资料，对被告王宪春为该房屋所花费的费用、原告办理过户时间以及如果不能过户的损失赔偿做出了书面承诺。在书写上述两份资料时，原告是否需要赔偿损失以及赔偿损失的大小处于不确定状态：如果此后能够办理过户，原告赔偿数额会大大降低（因为其逾期办理过户，所以要赔偿被告王宪春的损失）；如果无法办理过户，原告才需要支付被告王宪春全部损失。即原告赔偿被告王宪春的损失大小与其承担的责任相对应，如果原告履行了过户的承诺，则其承担的损失较小；如果不能过户，则其承担的损失较大。更何况上述的资料是原告一种单方承诺，无双方权利义务不对等一说。2015年2月原告刘杰写出欠条后，履行了部分义务，在此后的不长时间，其又写出内容几乎相同的资料，并且加入了相应的担保内容。如果原告刘杰是受胁迫，其在写出第一份欠条后，其会选择报警以及不履行，没有必要履行一部分后，又写出第二份并提供相应担保，而且从欠条以及此后的书面承诺的字迹看，该欠条笔迹清楚，无任何潦草以及被胁迫的痕迹。根据两份资料内容以及原告金秋拍卖公司与贵州醇酒厂签订的委托协议，在办理房产过户事宜中，原告金秋拍卖公司具有贵州醇酒厂的委托权限，欠条中所属的损失应当由贵州醇酒厂承担。所以，贵州醇酒厂应作为本案原告。即使贵州醇酒厂与原告金秋拍卖公司、刘杰不存在委托关系，本案也缺少当事人孙苗苗，其是本案中涉案资料的签字人。原告刘杰在写出涉案资料后，履行了该协议：支付了部分款项、将车辆交给了被告王宪春、将书面资料中涉及的房产合同交付给了被告王宪春。根据《合同法》第五十五条规定，该撤销权已经消灭。原告诉称的过户政策及限制问题等理由，一是原告提交的房屋手续不全，原告金秋拍卖公司所拍卖的房屋面积与实际房屋面积差距较大；二是房屋拍卖成交后，是原告刘杰将房屋的房产证及钥匙送交被告王宪春，不是骗走的；在原告刘杰为被告王宪春书写欠条以及后来的补充不存在威逼和显失公平的情形，根据原告的起诉状自认，欠条的实际内容已得到部分实际履行，包括给付现金37.5万元以及孙苗苗的房产证、轿车及手续。因此，原告已经不存在本案的行使撤销权的相应权利，请求人民法院依法驳回原告的请求。被告王宪春为证明其主张成立，提交证据如下:证据1、2014年5月14日原告刘杰与被告王宪春签订的书面协议1份及短信126个；证据2、2013年1月15日原告刘杰之妻孙苗苗与济南东拓置业有限公司签订的商品房买卖合同以及2016年4月6日被告王宪春向济南市公安局高新技术产业开发区分局舜华路派出所的报警证明；证据3、2015年7月8日原告刘杰之妻孙苗苗发给被告王宪春的短信共3页。经对原、被告提交的证据，进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：孙苗苗系原告刘杰之妻。原告刘杰系原告金秋拍卖公司的法定代表人。2013年7月3日贵州醇酒厂（委托人）与原告金秋拍卖公司（拍卖人）签订了《委托拍卖合同》，合同主要内容为“第一条委托拍卖标的：一、名称：1、济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房；…二、数量及质量：以资产评估报告为准。第二条拍卖标的保管：拍卖标的相关资料及证明原件由委托人自行保管。第三条拍卖方式和价格：一、拍卖人应对此次委托拍卖标的进行全面招商，按委托人要求及时举行拍卖会。二、拍卖标的设有保留价，标的保留价以资产评估报告为准，委托人有权调低保留价。三、拍卖的起拍价根据标的实际情况由拍卖人确定。…第五条委托人对拍卖标的声明：一、拍卖标的来源：委托人保证对委托的标的拥有完全的所有权和处分权。二、瑕疵的披露：委托人应将本合同项下拍卖标的已知瑕疵如实向拍卖人作出说明。三、拍卖成交后，委托人应及时提供相关文件并协助受理人办理过户移交手续。四、拍卖标的按现状拍卖，按现状移交。…第七条佣金和费用：一、拍卖成交后，拍卖人收取委托人佣金。佣金比例按照拍卖成交价格的1%收取。二、拍卖未成交的，拍卖人不向委托人收取任何费用。第八条拍卖标的的交付与过户：拍卖成交后，拍卖标的的交付由委托人负责、拍卖人协助。即拍卖成交，委托人应及时提供相关房产转让相关资料并与买受人办理房产移交及过户手续。第九条价款结算:一、拍卖成交后，委托人向买受人提供房产管理部门认可的过户材料的同时，拍卖人将成交价款扣除佣金和预留委托人应缴过户税费的款额后，一次性将拍卖成交款交付委托人。二、委托人提供过户材料后20个工作日内，买受人应办理完毕过户手续，并凭相关税费发票到拍卖公司报销委托人应付税费（委托人应该承担税费应征得委托人同意后，买受人方可缴纳），逾期由买受人自行承担，与委托人无关。三、买受人在办理完过户手续或超过提供过户材料后20个工作日，拍卖公司在1日内将剩余款项或者全部款项支付给委托人。”2013年11月7日贵州醇酒厂向原告金秋拍卖公司出具了《关于调整保留价的函》。2013年12月17日原告金秋拍卖公司在山东商报发布拍卖公告，主要内容为“受委托，我公司定于2013年12月27日上午10：00在本公司拍卖厅对以下标的进行公开拍卖：一、济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房，建筑面积1002.48㎡。…标的展示：2013年12月23日--26日。有意竞买者请于2013年12月26日下午16时前将保证金标的一100万元、标的二30万元、标的三20万元汇至我公司指定账户，并持有效证件于拍卖会前到我公司办理相关竞买手续。未竞得者三日内全额退还保证金（不计利息）”。被告王宪春在拍卖标的展示登记表、竞买证、《拍卖规则》分别进行了签名并按指印。2013年12月27日原告金秋拍卖公司（甲方、拍卖人）与被告王宪春（乙方、竞买人）签订了《竞买协议》，协议主要内容为“…二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的现状，并实地查看了标的。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。…四、乙方同意缴纳人民币壹佰万元（大写）作为竞买保证金，如竞买不成功，委托人将于拍卖会结束后三日内将竞买保证金全额无息退还乙方。…六、若乙方竞买成功，则：1、乙方同意遵守甲方的《拍卖规则》，当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》。2、乙方同意在2014年1月27日前将拍卖成交价款及拍卖佣金汇至委托人指定的下列账户…4、若甲方违约，乙方有权依法追究甲方的违约责任。5、乙方未按约定支付成交价款及佣金，须依法承担违约责任。”2013年12月27日原告金秋拍卖公司（拍卖人）与被告王宪春（买受人）签订了《成交确认书》，其中第二条规定“拍卖标的名称、规格、数量：济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房，建筑面积1002.48㎡。本次拍卖按拍卖标的实物现状进行，并已公开展示，拍卖人对拍卖标的是否存在法律纠纷、能否办理证照变更、产权过户及标的品质可能存在的瑕疵不做任何保证，拍卖人不承担瑕疵担保责任”。第四条拍卖价款及拍卖佣金支付方式、期限规定“1、拍卖成交价款大写：伍佰柒拾伍万元整（小写￥5750000元）。买受人应在2014年1月27日前汇至委托人指定的下列账户…。2、拍卖佣金大写：伍万元整（小写￥50000元）。买受人应在2014年1月27日前汇至委托人指定的下列账户…。”被告王宪春交纳保证金50万元。2014年5月14日原告刘杰与被告王宪春签订了协议，内容为“关于泉舜小区房产过户事宜，迟迟未能办理，经刘杰与王宪春协商，拍卖总款由580万元改为510万元。房产测绘图纸由刘杰负责，于5月16日前拿到房屋过户手续，煤气、水电表等问题由王宪春负责协商解决，一切费用从510万元中扣除。未尽事宜，双方协商解决。”2015年2月13日原告刘杰向被告王宪春出具欠条1份，内容为“因山东金秋拍卖公司拍卖贵州醇酒厂济南办事处房产，由于过户问题配合不利，经与王宪春先生等同志协商，造成的损失赔偿陆拾万元整（600000元），尽最大努力于2015年2月16日前支付。竞买保证金、办理测绘、数据挂接、房产证换证、水表、电表等所产生的费用壹佰伍拾万元整（1500000元）（分证、过户税费不包含在内）。如房屋顺利过户，该壹佰伍拾万元列入房款；如房屋无法过户，该壹佰伍拾万元于2015年6月30日前还清”。2015年5月初两原告及原告刘杰之妻孙苗苗在2015年2月13日欠条下部又进行书面补充，补充内容为“赔偿款60万元已支付37.5万元，剩余22.5万元于2015年5月15日前支付。对于王宪春关于该房产的损失50万元，如房产过户手续无法办理，与上述费用150万元，共计200万元，于2015年6月30日前还清。如5月15日前不支付22.5万元，王宪春有权进驻公司。如6月30日前，无法办理房产过户手续，自愿用公司名下所有财产、鲁AB0672轿车及济南市建设路卧龙花园2区3A-3-501室房产及高新区雅居园2区2-1303室房产作为担保。如无法还款，以上担保财产归王宪春所有”。该补充部分由刘杰、孙苗苗分别签字并按手印（原告刘杰称孙苗苗的签字系由其代签，并非孙苗苗的意思表示），并加盖了原告山东金秋拍卖公司的公章。两原告提交了视频，欲证明存在胁迫情形，被告王宪春对该视频证据不予认可。在审理过程中，本院询问原告刘杰是否向相关部门报案处理，原告刘杰称并未向相关部门报案。贵州醇酒厂所有的坐落在济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元及西侧平房（1995年7月30日的济房房易字第042-00006号房屋所有权证登记的建筑面积为907.05平方米和95.43平方米，但示意图显示总建筑面积为1002.48平方米）。2014年9月22日济南市房屋档案馆出具证明1份，主要内容为“坐落于天桥区黄岗小区12号楼1单元及西侧平房，经现场勘察测量：变更为天桥区泉舜小区12号楼4单元及楼前平房，原测量有误，现予以更正，面积以实测为准（此证明仅限于办理房产证手续）”。济房权证天字第253711号房产房屋所有权证登记贵州醇酒厂所有的天桥区泉舜小区12号楼前平房1-101室建筑面积为95.77㎡，济房权证天字第253713号房产房屋所有权证登记贵州醇酒厂所有的天桥区泉舜小区12号楼4单元13套房屋建筑面积共计854.8㎡。2015年5月11日贵州醇酒厂向原告金秋拍卖公司出具收条1份，内容为“今收到山东济南金秋拍卖公司刘杰交回贵州醇酒厂的济南房产证（新证）贰本，证书号分别是济房权证天字第2X号、济房权证天字第25X号，此贰本房产证是由原老房产证一分为二所得。经办人：付先军”。2016年4月6日济南市公安局高新技术产业开发区分局舜华路派出所出具了（2016）05号关于证明报警（报案）的函，在庭审过程中，双方认可原告刘杰已将抵押给被告王宪春的鲁ABX帕萨特汽车开走。在庭审过程中，双方认可原告已支付被告王宪春45.2万元。2014年4月至2015年7月，原告刘杰与被告王宪春双方多次通过手机短信联系，商议办理房产过户手续等事宜。2015年7月8日孙苗苗发给被告王宪春短信一条，能够证明其对原、被告之间的纠纷知情。另外，2013年1月15日孙苗苗与济南东拓置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定孙苗苗购买济南市高新区雅居园小区一期二区2号楼，在2013年3月12日山东省济南市房地产企业付款预收收据显示，孙苗苗向济南东拓置业有限公司支付购房款伍拾捌万陆仟柒佰伍拾元。2015年5月初原告刘杰代孙苗苗在该份收据上写明“如房产手续无法办理，6月30日前不还款，则该房产归王宪春所有，,代孙苗苗，夫妻共同财产”。本院认为，拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。关于被告王宪春辩称的诉讼当事人问题，本案因拍卖合同纠纷而引起，签订《竞买协议》以及《成交确认书》的当事人为原告金秋拍卖公司和被告王宪春。两原告向本院主张撤销2015年2月13日赔偿承诺书（即欠条），贵州醇酒厂虽作为拍卖房产的委托人，但不是作出承诺书的当事人。根据合同相对性原则，故被告王宪春辩称贵州醇酒厂应系本案原告的主张不能成立，对其辩称主张，本院不予采信。原告刘杰在2015年2月13日欠条下方补充部分代孙苗苗的签字行为，虽然孙苗苗向被告王宪春发送了短信，但不能就此认定孙苗苗对欠条赔偿内容承担连带责任的认可，故孙苗苗不是本案必须参加诉讼的当事人。被告王宪春辩称案件缺少孙苗苗的主张不能成立，对其辩称主张，本院不予采信。关于两原告要求撤销欠条承诺书问题，原告金秋拍卖公司与被告王宪春拍卖成交后，因各种原因未能办理房产过户手续，两原告出具欠条（含下部补充部分），承诺对被告王宪春的损失予以赔偿，根据两原告提交的证据无法证明其出具欠条存在胁迫情形。又虽然原告金秋拍卖公司称其应收取拍卖佣金10.75万元，与欠条承诺书所涉金额差距巨大，属于显失公平。本院认为，因涉案房产未能过户给被告王宪春，两原告出具欠条作出赔偿承诺，无法依据原告金秋拍卖公司应收取的拍卖佣金数额，作为衡量是否显失公平的标准。结合原告向被告王宪春出具欠条后，在近一年的时间里，已支付了部分款项之情况，即以履行行为表示了对欠条承诺的认可。综上，根据《合同法》第五十四条的规定，两原告要求撤销欠条承诺，证据不足，理由不当，本院不予支持。在审理过程中，由于涉案房产导致多案诉讼，为减少诉讼成本，本院做了大量调解工作，并希望能够沟通协商，达成一致的调解意见，但因意见分歧较大，未能达成调解协议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告山东金秋拍卖有限公司的诉讼请求。案件受理费23600元减半收取11800元，由原告山东金秋拍卖有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费23600元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李炳金二〇一七年六月二十九日书记员  叶 青