上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27706号原告(反诉被告)：朱福玉，女，1931年12月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：贾英，女，1958年8月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：贾蕊蕾，女，1985年11月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述三原告委托诉讼代理人茅婕，上海市天华律师事务所律师。上述三原告委托诉讼代理人朱广平，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：闫鹏飞，男，1986年10月18日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人黄华杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人程蕾，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告朱福玉、贾英、贾蕊蕾与被告闫鹏飞房屋买卖合同纠纷，反诉原告闫鹏飞诉反诉被告朱福玉、贾英、贾蕊蕾房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院起诉，本院于同日受理后，先适用简易程序。2016年10月30日，本案转为普通程序，依法组成合议庭。2017年1月16日，被告提起反诉。本院于2017年1月16日、4月17日、5月22日公开开庭审理。原告(反诉被告)朱福玉、贾英、贾蕊蕾的委托诉讼代理人茅婕、被告(反诉原告)闫鹏飞的委托诉讼代理人黄华杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱福玉、贾英、贾蕊蕾向本院提出诉讼请求：1、解除2015年3月20日贾某某与被告闫鹏飞签订《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告赔偿人民币514000元。事实和理由：2015年3月20日，贾某某及被告闫鹏飞签订《上海市房地产买卖合同》一份。因贾某某4月11日突发疾病住院，于6月19日作了委托公证书，委托儿媳池某某全权办理交易手续。但因被告闫鹏飞不符合上海购房政策，无法办理交易、银行贷款等手续，故一直以各种理由拖延办理交易过户手续，也未按照合同约定支付房款。池某某就此事反复催促被告闫鹏飞，一直到10月份，并将其妻子张某一同添加为买受人。根据被告的再三要求，在10月24日，由被告及其妻子作为买受人重新签订《上海市房地产买卖合同》，但因贾某某此时已经处于昏迷状态，无法追认此份协议效力。且此后被告仍然没有积极配合办理相关手续，一直拖至12月22日，得知被告方无法办理贷款手续，也不符合调整后的上海购房新政，未能按照合同约定日期办理交易手续。此后，贾某某于2016年3月7日因病去世。三原告为贾某某的继承人起诉至法院，因被告不具备上海购房资格，也未按照合同约定时间付款，故要求法院判如所请。闫鹏飞辩称,不同意原告的诉讼请求。2015年3月20日签订《上海市房地产买卖合同》的本意是由被告夫妇来购买房屋，款项也是由张某打款给原告，该合同虽然由被告一人签名，在签订合同时被告与张某已经是夫妻了，但由于一个瑕疵没有将张某名字写上去，贾某某又生病住院，导致了后续事情。后来，被告还是符合了购房条件的，合同是有效的。而且原告诉请要求被告承担违约金也不合理。原告在4月11日突发疾病住院，当时还没有出具委托书，在双方沟通后，称等贾某某身体好一些以后再继续办理，但后续未再出具公证委托书，而是要求加价。10月原告代理人表示愿意履行合同，但合同履行的障碍是原告在委托公证书的瑕疵引起的。闫鹏飞向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告朱福玉、贾英、贾蕊蕾继续履行房屋买卖合同(第一版)，并立即配合反诉原告办理上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将产权人变更为闫鹏飞；2、反诉原告给付反诉被告剩余房款177.9万元；3、反诉被告朱福玉、贾英、贾蕊蕾支付违约金144493.5元。事实和理由：2015年3月20日，中介方组织反诉原、被告签订合同，但因张某在外地，无法赶回上海，故中介方仅将闫鹏飞列为唯一买方，并告知之后可以重新打印新版合同由张某补签，不会影响。网签手续办理完毕，生成第一版的《上海市房地产买卖合同》后，闫鹏飞与池某某在合同上签字，且闫鹏飞立即向池某某支付购房款定金2万元。3月21日，贾某某在第一版合同上补签字，确认池某某的代签及代为出卖系争房屋的行为。第一版合同签订后，闫鹏飞、张某本打算依约于2015年4月15日之前支付购房首付款，但因贾某某突发疾病住院抢救，池某某要求延后履行合同。池某某称购房首付款要等贾某某病情稳定后再支付给她，委托公证手续也要等贾某某病情稳定后才能办理。后因贾某某病情一直未有好转，导致系争房屋履行一直被延后。直至2015年6月，池某某来电告知系争房屋公证手续已经办好，但却称家里人对系争房屋的成交价格很有意见，要求加价，否则不予配合继续履行合同。闫鹏飞及张某多次与对方进行协商，双方周旋数月，最终无奈加价2万元。然而由于池某某及被反诉人的无理加价要求，导致系争房屋的交易再一次被长时间拖后。2016年10月15日，张某通过银行转帐给池某某73万元首付款。张某虽然未能及时赶上第一版合同的签订，但一直参与合同的履行。为避免不必要的合同风险的发生，中介于2015年12月24日再一次组织闫鹏飞、张某及池某某签订第五版的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋的过户时间变更为2015年12月20日，将73万元购房款支付时间变更为2015年10月24日前，其它内容未变更。张某在签订第五版合同时仍是满足上海市购房政策的。2015年12月4日，张某再一次向池某某支付购房款21000元。第五版合同签订后，原告重新前往银行办理贷款手续，贷款银行称需要委托人池某某配合重新办理公证委托手续，否则无法办理贷款。池某某知晓后称贾某某病情一直不稳定，无法配合办理公证委托手续，直至2016年3月贾某某病逝，池某某也未配合办理系争房屋的贷款事宜，更未配合办理系争房屋过户登记及交房手续。朱福玉、贾英、贾蕊蕾反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反原要求继续履行的合同不具备继续履行的可能性，当时只有闫鹏飞一人签字，他属于限购的状态。如果第一版合同可以继续履行的话，就没有必要再打后续版本的合同。第五版合同签订的原因也是基于第一版合同无法履行的基础上，因此第一版合同即使交到交易中心，也是无法审核通过的。本院认定事实如下：系争房屋权利人为贾某某。贾某某于2016年3月7日去世。2015年3月20日，贾某某(乙方)与被告闫鹏飞(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋；房屋建筑面积60.08平方米;房地产转让价款为XXXXXXX元;在2015年5月31日前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方未按合同约定的期限将上述房地产交房(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付款日万分之五计算,违约金自本合同约定应当交付之日起至实际支付之日止;逾期超过15日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付15日的违约金外,乙方有权单方解除合同,乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%,甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金;甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；付款方式：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元；2、乙方于2015年4月15日前支付甲方人民币73万元；3、乙方以购房贷款形式向甲方支付房款180万元，该款项由贷款银行转入甲方帐户；4、乙方于甲方双方办妥该房屋交接手续当日支付甲方2万元等条款。合同落款处贾某某和委托代理人池某某签名。同日，原告支付系争房屋购房定金2万元。因被告闫鹏飞限购，需要符合购房资格的闫鹏飞的妻子张某共同作为购房人列入《上海市房地产买卖合同》中，否则将不予办理房地产登记。于是，原、被告及中介起草了第二版网上备案的《上海市房地产买卖合同》，房屋的出卖人为贾某某，买受人为闫鹏飞及张某。2015年4月11日,贾某某突发疾病住院。2015年6月19日，贾某某书写公证委托书，内容是：“我已于2015年3月20日签订出售系争房屋的买卖合同，现因身体源于不能亲自办理出售上述房屋的后续事宜，为此我委托池某某为我的代理人，就上述房屋中属于我的份额的出卖事宜办理如下事项：1、向房屋管理部门提供出卖上述房屋所需的材料，支付有关税款和费用；2、代为房屋交接、代收售房款，代为办理房屋过户、移转、退户手续和维修基金交接；3、代为水、电、煤气、电视等过户手续；4、代为申报缴税、支付税款；5、代为向房屋管理部门申请办理审税、代为协助买入方办理贷款；3、代为领取认定结果；7、办理与上述房屋出卖有关的其它手续等条款。”2015年8月6日，池某某、闫鹏飞及张某签订第四版的《上海市房地产买卖合同》，并接到中介的通知准备去交易中心办理产权登记手续，但闫鹏飞却发现户口簿丢失，无法办理产权登记手续，需要其回老家补办。2015年10月14日，被告又支付原告房款73万元。2015年12月1日,被告支付原告房款21000元。2015年10月24日，池某某、闫鹏飞及张某签订第五版的《上海市房地产买卖合同》，但因贾某某于2015年6月19日书写的公证委托书，针对的是2015年3月20日签订的上海市房地产买卖合同，故交易中心不予办理过户手续。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告争议的焦点是：2015年3月20日，贾某某与闫鹏飞签订的《上海市房地产买卖合同》的合同效力及是否可以继续履行。2015年3月20日，贾某某与闫鹏飞签订的《上海市房地产买卖合同》，合同约定，双方于2015年5月31日之前办理产权过户手续。但2015年4月11日,贾某某突发疾病住院，原告的委托代理人池某某要求延迟办理产权过户手续。直至6月19日，贾某某才针对2015年3月20日的第一版《上海市房地产买卖合同》公证委托池某某办理系争房屋的产权过户手续。但根据被告自行提供的中介公司中介人员及被告自己的陈述，被告个人不具备购房资格。故即使贾某某与闫鹏飞去交易中心去办理产权过户手续，也实际并不能进行产权过户。之后，贾某某与闫鹏飞又签订第二、三、四版网上备案的《上海市房地产买卖合同》，这时购房人改为闫鹏飞及张某，这三版合同购房人及出卖人均未签名，而且根据查明的事实，闫鹏飞的个人户籍资料丢失，无法办理房地产过户手续，需要过10月国庆节时回户籍地老家补办。国庆节后，贾某某与闫鹏飞、张某签订第五版《上海市房地产买卖合同》，但因贾某某委托书仅授权办理第一版《上海市房地产买卖合同》，致使最终不能办理系争房屋的产权过户手续。鉴于第一版合同的履行期限已过，原、被告双方之后又签订四版合同，虽然二、三、四版合同均未落款签名，但第五版合同已经签订，双方对系争房屋的买卖重新签订合同明确双方的权利义务。故原告要求解除贾某某及闫鹏飞签订的第一版《上海市房地产买卖合同》，符合事实及法律规定，本院予以准许。被告反诉要求继续履行第一版《上海市房地产买卖合同》，本院不予支持。通过查明的事实，在第一版《上海市房地产买卖合同》履行过程中，贾某某及闫鹏飞均有过错。贾某某虽然生病不能办理交易过户手续，又未及时办理公证委托手续，直至6月19日，贾某某才办理委托池某某办理系争房屋的产权过户手续的公证委托书。这时，合同的履行期限已过。被告闫鹏飞个人不具备购房资格，虽然一直辩称其妻子符合购房资格，一起参与看房及合同签订，但实际第一版《上海市房地产买卖合同》上购房人仅为闫鹏飞一个人，即使按期赴交易中心办理产权过户，最终会因国家政策限制不能办理产权过户。故贾某某方及闫鹏飞均对第一版合同无法继续履行有责任。故朱福玉、贾英、贾蕊蕾要求闫鹏飞赔偿514000元，闫鹏飞反诉要求朱福玉、贾英、贾蕊蕾支付违约金的诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除贾某某与闫鹏飞于2015年3月20日签订的关于上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、驳回朱福玉、贾英、贾蕊蕾其余诉讼请求；三、驳回闫鹏飞的全部反诉诉讼请求。案件受理费9020元，由朱福玉、贾英、贾蕊蕾负担8940元，闫鹏飞负担80元；反诉受理费14177元，由闫鹏飞负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  晏 莹人民陪审员  沈鸣放二〇一七年六月三十日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。