安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖08民终750号上诉人（原审被告）：安徽省金润商贸有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇牌楼中路39号。法定代表人：陈爱和，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢冬青，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路1号。法定代表人：徐性永，该公司董事长。委托诉讼代理人：马俊，安徽安潜律师事务所律师。上诉人安徽省金润商贸有限公司（以下简称金润公司）因与被上诉人安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司（以下简称嘉宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2016）皖0824民初2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金润公司的委托诉讼代理人邢冬青、被上诉人嘉宜公司的委托诉讼代理人马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金润公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安徽省潜山县人民法院（2016）皖0824民初2428号民事判决；2、驳回被上诉人在原审提出的各项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人没有提交证据证明其是房屋所有权主体，其不能以自己的名义向上诉人主张权利。2、潜山县金润商贸有限公司是履行合同义务，享受合同权利的主体，但原审法院却判决金润公司承担责任，明显错误。3、上诉人在一审提交双方于2012年9月29日签订的并在潜山县工商局登记备案的房屋租赁合同，证实约定的年租金为150万元，而一审法院却按另一份《租赁合同》约定，认定房屋年租金为300万元错误。4、按照双方备忘录上的要求，今后双方结算，应先开票后付款，开票是付款的条件，上诉人已向被上诉人支付10060100元，被上诉人至今只开具350万元发票，故其主张付款条件尚未成就，原判决上诉人向被上诉人支付租金不当。综上，上诉人认为原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。嘉宜公司辩称，1.原审中被上诉人提交的几份证据均足以证明被上诉人是案涉房屋的所有权主体，诉讼主体合法、适格。2.被上诉人是与上诉人签订的租赁合同，被上诉人与潜山县金润商贸有限公司没有合同关系。而上诉人与潜山县金润商贸公司是关联企业，潜山县金润商贸公司有限公司支付部分租金的行为应视为关联企业之间内部委托关系，原判上诉人享有合同权利，承担合同义务有事实及法律依据。3.上诉人与被上诉人签订的租赁合同内容是上诉人单方面修改、拼接，将原合同中租金300万元/年改为150万元/年，且有证据证明上诉人是按300万元/年支付租金。上诉人的上诉理由不能成立。4.支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，二者不具有对等关系。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。嘉宜公司向一审法院起诉请求：1、判令金润公司履行《租赁合同》义务，立即支付嘉宜公司租金4056108元、违约金811221.6元，合计4867329.6元；2、判令金润公司支付嘉宜公司律师费115000元；3、本案诉讼费、保全费由金润公司承担。一审法院认定事实，2012年9月29日，嘉宜公司（合同甲方）与金润公司（合同乙方）签订一份《租赁合同》，约定的主要内容为：一、甲方将潜山县城潜阳路嘉宜进代广场商场一至三层建筑面积（不包括一层临街门面及内铺106号、109号建筑面积合计95平方米）租赁给乙方，商铺租赁面积约为9500平方米（以施工图建筑面积为准）。二、本合同的租赁物：包括房屋和附属设施、设备等（详见移交清单）。三、租期为十年，时间从2012年8月28日至2022年8月27日止，其中甲方给乙方180天时间为装修期（装修期起始日为2012年8月28日），该期间免收租金。四、租金及其支付方式：1、双方签订本合同时三日内，乙方交伍拾万人民币作为履约保证金。该保证金转为第一年度的租金。2、租金及房屋维修金：第一年到第五年每年租金300万元整，从第六年到第十年，在第五年的租金的基础上增加10%，即每年租金为330万元整。3、租金及房屋维修金交付方式：第一年的租金及房屋维修金：从进场装修一个月支付50%的租金即150万元，开业后三十天内支付50%的租金及房屋维修金150万元。以后每年租金及房屋维修金按上一租赁年度的最后一个月内付清下一年的全部租金及房屋维修金。4、乙方所支付的租金为含税价，甲方在收到乙方的全额租金一个月内就提供有效的税务发票。五、乙方租赁该房屋的用途：主要经营大型超市、家电、服装、百货、鞋帽、休闲餐饮、儿童娱乐项目等。…八、甲乙双方的权利与义务：（一）甲方的权利和义务：1、甲方有义务确保被租赁的房屋合法性；2、甲方有权按合同收取房屋租赁费。如乙方逾期支付租金，在接到甲方的书面通知后30天时间内未付房租，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋及附属设施，并有权追回所欠租金及诉讼费、律师费、保全费等应由乙方承担的其他违约责任。…（二）乙方的权利下义务：…11、在租赁期间甲方确保乙方经营权不受第三方干扰，特别是甲方已出售的内场店铺的业主，如与甲方发生经济纠纷造成乙方停业或严重影响乙方经营的，所造成的直接和间接经济损失由甲方承担。…十四、违约责任：本协议双方应严格遵守，不得违约。如违约，应承担以下违约责任：1、因甲方责任，如甲方中途收回房屋，除赔偿乙方装潢、设备、商品全部损失外，应按照十年租金总额20%承担违约金，并承担乙方的直接和间接经济损失。2、因乙方违约，甲方根据合同约定有权终止（解除）合同，收回出租房屋及附属设备、设施，乙方应按十年租金总额20%承担违约金，还应赔偿甲方的直接和间接损失。…上述《租赁合同》签订后，嘉宜公司按约将租赁物向金润公司交付。金润公司遂出资成立潜山县金润商贸有限公司，并由潜山县金润商贸有限公司在上述租赁房屋内开设金润万家超市进行经营。2013年8月28日，嘉宜公司的代表蒋斌磊、吴伟兴与金润公司的代表陈军、邢冬青等签订一份调解备忘录，约定：1、双方一致同意金润万家（潜山店）2013年8月28日至2014年8月27日的租金支付，在本年度租金中扣除装修期180天租金计150万元，扣除购物卡款47.63万元，金润万家（潜山店）实际支付本年度租金为102.4万元，但需明天支付租金款项；2、金润万家支付消防工程施工费40万元，待嘉宜公司与消防施工单位工程造价审计结果出来后，由嘉宜公司牵头召集消防施工单位和金润万家共同协商解决金润万家支付消防工程施工费40万元；3、以后每年租金在8月28日前支付；4、以后金润万家支付租金时嘉宜公司应提供发票后支付，发票开具按合同租金和装修费比例各50%开具发票。2012年10月至2016年3月期间，金润公司和潜山县金润商贸有限公司以现金、转账或以购物卡抵付的方式向嘉宜公司支付租金合计10030100元，对2012年8月28日至2017年8月27日期间租金欠付3469900元（不含106号、109号内铺租金）。因金润公司拖欠2014年度、2015年度租金，嘉宜公司委托律师于2015年8月5日曾向金润公司出函进行催缴。另查，上述租赁物的建筑由嘉宜公司开发建设，建设工程于2012年2月20日通过建设单位、施工单位、监理单位验收合格，同年9月13日由专业管理部门（公安消防、规划、环保、城建档案管理机构、工程质量监督站）验收合格。嘉宜公司将上述租赁物的部分内铺出售给董金龙、李仁昭等多人，嘉宜公司并与董金龙、李仁昭等业主分别签订委托经营合同，约定董金龙、李仁昭等业主将其内铺委托嘉宜公司统一经营，嘉宜公司每年向董金龙、李仁昭等业主支付回报款，嘉宜公司享有对受托内铺的使用、收益、经营管理及许可他人经营、联合经营等权利。在本案审理中，嘉宜公司向本院提出申请，要求对上述租赁物中106号、109号内铺的所计欠缴租金合计586208元从其诉讼请求的租金4056108元数额中减去，相应诉求违约金的数额811221.6元减去117241.6元，并表示对此项权利另行主张。庭审中，经本院释明，嘉宜公司明确表示就本案诉讼请求仅要求合同相对人金润公司承担民事责任，不要求潜山县金润商贸有限公司承担民事责任。原判决认定上述事实的证据有：嘉宜公司提交的《租赁合同》原件一份、嘉宜公司提交的租金一览表原件一份、嘉宜公司提交的调解备忘录原件、律师函原件、特快专递详情单原件、公证书原件各一份、嘉宜公司提交的安徽省律师服务收费标准文件复印件一份、律师费票复印件两份、嘉宜公司提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、竣工工程质量验收通知单、专业管理部门验收意见复印件各一份、委托经营合同复印件四份、房产证复印件两份、国有土地使用证复印件四份、嘉宜公司提交的银行支付凭证复印件两份、金润公司提交的发票复印件一份、原审法院依职权从潜山县市场监督管理局调取《租赁合同》复印件一份。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、嘉家公司要求金润公司支付下欠租金及承担违约责任的主张能否得到支持；2、嘉宜公司要求金润公司支付律师费及保全费的主张能否得到支持。针对争议焦点1，2012年9月29日，嘉宜公司与金润公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，属合法有效。双方理应按合同约定全面履行各自的义务，但在租赁期间，金润公司仅向嘉宜公司支付租金合计10030100元，对2012年8月28日至2017年8月27日期间到期租金欠付3469900元（不含106号、109号内铺租金），金润公司已构成迟延履行。金润公司辩称双方签订的另一份《租赁合同》约定第一年至第五年度每年租金为1500000元，因缺乏事实根据，法院不予采信；金润公司辩称双方签订的调解备忘录中约定有应先开票后付款的内容，嘉宜公司未开具足额发票故金润公司无需付款，对此抗辩理由，法院认为支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系，金润公司以嘉宜公司未及时开具发票作为拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。因金润公司存在迟延履行的违约行为，根据《租赁合同》违约条款中“因乙方违约，甲方根据合同约定有权终止（解除）合同，收回出租房屋及附属设备、设施，乙方应按十年租金总额20%承担违约金，还应赔偿甲方的直接和间接损失”的约定，嘉宜公司诉求金润公司支付违约金693980元，不违反合同约定，法院予以支持。针对争议焦点2，根据双方签订的《租赁合同》的约定，金润公司逾期支付租金，嘉宜公司有权追回所欠租金及诉讼费、律师费、保全费等应由金润公司承担，故嘉宜公司诉求金润公司支付律师费115000元、保全费5000元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。另外，嘉宜公司与金润公司分别系涉案《租赁合同》相对方，根据合同的相对性原则，嘉宜公司就本案仅要求金润公司承担民事责任，不违反法律规定，法院予以支持。嘉宜公司在本案审理中，自行撤回对106号、109号内铺下欠租金及其违约金的诉讼请求，系其自行处分权利，法院予以准许。综上所述，法院对嘉宜公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：一、被告安徽省金润商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向原告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司支付所欠租金3469900元及违约金693980元；二、被告安徽省金润商贸有限公司于本判决生效之日起5日内向原告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司支付律师费115000元、保全申请费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41071元，由被告安徽省金润商贸有限公司负担。二审查明的事实与原审一致，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。对原判认定的事实本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、上诉人诉称被上诉人不是房屋所有权主体，不能向上诉人主张权利有无事实和法律依据。2、原判决金润公司承担支付所欠租金是否正确。3、原判决认定租金为300万元/年有无事实依据。4、上诉人诉称被上诉人未足额开具租赁费发票，上诉人即可不支付所欠租金能否成立。（一）关于上诉人诉称被上诉人不是房屋所有权主体，不能向上诉人主张权利有无事实和法律依据。根据一审查明的事实，潜山县潜阳路嘉宜时代广场商场一至三层建筑，系由嘉宜公司开发建设，建设工程于2012年2月20日通过建设单位、施工单位、监理单位验收合格，同年9月13日由专业管理部门（公安消防、规划、环保、城建档案管理机构、工程质量监督站）验收合格。嘉宜公司将上述租赁物的部分内铺出售给董金龙、李仁昭等多个业主，嘉宜公司并与董金龙、李仁昭等业主分别签订委托经营合同，约定业主将其内铺委托嘉宜公司统一经营，嘉宜公司每年向业主支付回报款，嘉宜公司享有对受托内铺的使用、收益、经营管理及许可他人经营、联合经营等权利，嘉宜公司并提交相关证据予以证明。据此，嘉宜公司有权对租赁物对外出租。且上诉人亦未提交证据证明在租赁期间，因第三人主张权利，致使金润公司不能对租赁物享有使用、收益的权利。故上诉人提出被上诉人不是房屋所有权主体，不能向上诉人主张权利的理由不能成立。（二）关于原判决金润公司承担支付所欠租金是否正确的问题。嘉宜公司与金润公司在2012年9月29日，签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，属合法有效，双方理应按合同约定全面履行各自的义务。虽然该租赁场所是由潜山县金润商贸有限公司实际使用，但依据合同约定，权利、义务主体为嘉宜公司与金润公司，且金润公司与潜山县金润商贸公司是关联企业，根据合同相对性原理，原判决金润公司承担支付所欠租金并无不当。（三）关于原判决认定租金为300万元/年有无事实依据的问题。在一审审理期间，金润公司提交了在潜山县工商局登记备案的《租赁合同》复印件一份（该份合同中约定租金及房屋维修金：第一年到第五年每年租金150万元整），嘉宜公司对其真实性提出异议，后经原审法院到潜山县市场监督管理局调查核实，在潜山县金润商贸有限公司登记备案资料中保存的《租赁合同》也是复印件，原审法院对该证据的真实性未予采信。而嘉宜公司在一审提交的是《租赁合同》原件，且金润公司在履行的部分租金中，亦是按300万元/年支付的。故原判决认定租金为300万元/年有事实依据。（四）关于上诉人诉称被上诉人未足额开具租赁费发票，上诉人即可不支付所欠租金能否成立的问题。支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系，金润公司以嘉宜公司未及时开具发票作为拒绝支付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，金润公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41071元，由上诉人安徽省金润商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周大庆审 判 员 殷 平审 判 员 江 韵二〇一七年六月十五日代书记员 张 旭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；