南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初311号 原告（反诉被告）：南宁市爱果益家投资管理股份有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道。 法定代表人：伍慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈钢，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏颖，广西伟宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨联洲，男，1975年8月17日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港**。 委托诉讼代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。 原告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司（以下简称爱果益家公司）与被告杨联洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年7月29日裁定转为普通程序。被告杨联洲在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年9月21日、2017年6月2日公开开庭进行了审理，原告爱果益家公司的委托诉讼代理人陈钢、苏颖，被告杨联洲的委托诉讼代理人谭江锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)爱果益家公司向本院提出诉讼请求:1.被告杨联洲向原告爱果益家公司退还押金44000元；2.被告杨联洲向原告爱果益家公司支付违约金3万元；3.被告杨联洲赔偿原告爱果益家公司经济损失5万元（其中冷柜等设备贬值损失3万元、铺面装修损失15000元、搬迁费5000元）；4.本案诉讼费由被告杨联洲负担。事实和理由:2015年1月3日爱果益家公司与杨联洲签订《门店租赁合同》，双方约定：1.杨联洲将位于南宁市青秀区保利世家天然居1栋102号门面房出租给爱果益家公司用于商品销售，租赁期限从2014年1月13日至2019年1月13日，共5年，每月租金22008元；2.爱果益家公司应支付押金44000元；3.爱果益家公司对出租房屋进行改造需经杨联洲书面同意，未经同意擅自改造的，如造成杨联洲损失，应负赔偿责任；4.在没有损害杨联洲利益的情况下，在租赁期内，爱果益家公司可将出租房屋使用权转租或转让给第三人；5.违反本合同内容，应承担违约金3万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，爱果益家公司于2015年1月3日向杨联洲支付了押金44000元。2015年12月，爱果益家公司根据经济环境变化对经营做出调整，需要对出租房屋进行升级改造。由于双方合同约定爱果益家公司如需对出租房屋进行改造需经杨联洲书面同意，为避免纠纷，爱果益家公司委托该店实际投资人张锋与杨联洲办理出租房屋续营、转租或转让事项。张锋从2015年12月初起多次与杨联洲联系,要求明确租金的应交金额及交纳时间，并要求杨联洲书面同意爱果益家公司因经营调整而对出租房屋进行改造。杨联洲均不予答复。直至2016年1月初，杨联洲才委托其代理人廖先生与张锋见面协商，但双方协商无果。2016年1月，张锋多次打电话和发短信给杨联洲或杨的委托代理人廖先生，杨联洲仍以种种理由故意拖延，不予答复，导致爱果益家公司无法交纳租金。又经多次联系，张锋于2016年2月13日与杨的委托代理人廖先生再次见面，对方明确表示拒绝继续履行《门店租赁合同》，如想继续履行，需向杨联洲另行支付费用28万元。现杨联洲已擅自将出租房屋收回，出租给他人。杨联洲为牟取利益以种种理由拒不同意爱果益家公司对门店装修进行升级改造，导致爱果益家公司自2015年12月起无法经营。现杨联洲擅自将出租房屋强行收回，并将屋内冷柜等设备转移侵占，同时在爱果益家公司不知情的情况下将房屋出租给他人，已构成根本违约，应承担违约责任，支付违约金3万元。杨联洲收取爱果益家公司支付的押金，但是由于杨联洲违约导致合同无法履行，因此应当退还押金44000元。爱果益家公司为经营水果根据出租房屋的空间订做了冷柜等设备，被杨联洲搬离涉案房屋，使用价值受损，杨联洲应赔偿冷柜等设备贬值损失。对于搬离的冷柜三组、货架六组、空调一台、收银台一个还有剩余价值，爱果益家公司将另案提起诉讼要求杨联洲返还。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告(反诉原告)杨联洲辩称：1.其并未委托代理人与爱果益家公司进行协商，也没有要求爱果益家公司另行支付28万元才能继续履行合同。《门店租赁合同》已经明确约定应交纳的租金金额、交纳时间及交纳租金的银行账户，爱果益家公司称无法交纳租金理由不成立；2.爱果益家公司不按时履行合同约定的义务，拖欠租金超过一个月，已经构成根本违约，杨联洲有权解除合同，其解除合同并未违约，不应当承担违约责任，不应当支付违约金3万元；3.爱果益家公司交付的44000元押金应抵扣其拖欠的租金及水电费、物业费；4.原告主张的设备贬值损失、铺面装修损失、搬迁费等没有事实和法律依据，不应当得到支持。请求法院依法驳回爱果益家公司的全部诉讼请求。 反诉原告杨联洲向本院提出反诉请求：1.反诉被告爱果益家公司向反诉原告杨联洲支付违约金3万元；2.反诉被告爱果益家公司向反诉原告杨联洲支付租金26630元，水电费及物业费等费用8878.10元；3.反诉被告爱果益家公司向反诉原告杨联洲支付搬迁费5000元、仓储费2800元；4.反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：杨联洲与爱果益家公司于2015年1月3日签订《门店租赁合同》，约定爱果益家公司承租杨联洲位于南宁市保利世家天然居1栋102号商铺。租赁合同第三条第2款约定爱果益家公司应于每季度开始前5日按季付清商铺租金；第十条附加条款约定2016年1月14日起每月租金为26630元；第七条第2款约定爱果益家公司恶意拖欠或不支付到期租金超过一个月，杨联洲有权解除合同；第八条约定违反合同内容，违约方应支付违约金3万元。爱果益家公司应于2016年1月8日前支付第一季度租金，但直至2016年2月18日，爱果益家公司仍未支付。爱果益家公司超过一个月不支付到期租金，已经构成根本违约，应当承担违约责任，支付违约金3万元。因爱果益家公司先违约，杨联洲有权解除合同。2016年2月18日，杨联洲将解除合同的书面通知邮寄给爱果益家公司，2016年2月19日根据电脑查询单显示邮件无法投递。2016年2月20日，杨联洲通过《南国早报》向爱果益家公司公告送达解除合同通知书，双方的租赁合同正式解除。爱果益家公司还应当承担2016年1月至2月合同解除前的租金26630元。根据租赁合同约定，在租赁期间，水电费及物业费等费用应由爱果益家公司承担，但2015年11月、12月、2016年1月、2月的水电费及物业费等费用共计8878.10元爱果益家公司拖欠未交纳，杨联洲已代为交纳，此费用应当由爱果益家公司承担。合同解除后，爱果益家公司锁住门，未及时将商铺内的设备及物品搬出。杨联洲为将商铺内的货架等物品搬离支付了搬迁费5000元、仓储费2800元。为维护合法权益，反诉原告诉至法院，请求判如所请。 反诉被告爱果益家公司辩称：1.爱果益家公司并不存在拖欠租金的违约行为，不应当支付违约金。合同约定租金按季度支付，但未具体明确支付时间，其在季度内支付，就不算延迟交租，且合同对于租金的递增数额约定不明，需要进一步协商；2.原告在2015年10月份交了一个季度的租金，交付至2016年1月13日。杨联洲2016年1月14日强行将铺面内的物品搬走，收回了铺面，2016年1月14日之后的租金爱果益家公司不应当承担；3.爱果益家公司已经预交了2015年11月、12月、2016年1月的水电费、物业费等款项，并未拖欠；4.根据合同约定，爱果益家公司改造房屋需经过杨联洲的书面同意，但杨联洲拒绝协商，故意拖延，导致爱果益家公司无法对铺面进行升级改造，无法经营。杨联洲要求其承担搬迁费、仓储费证据不足，且杨联洲在爱果益家公司没有拖欠租金的情况下，强行将房屋收回，另行出租给他人，构成违约。由于对方违约，该项费用不应当由爱果益家公司承担。 经审理查明，2015年1月3日，原告（反诉被告）爱果益家公司（乙方，承租方）与被告（反诉原告）杨联洲（甲方，出租方）签订一份《门店租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区保利世家天然居1栋102号门面房出租给爱果益家公司用于商品销售，租赁期限从2014年1月13日至2019年1月13日，共5年，甲方正式交付门面给乙方使用的时间是2014年1月13日，每月租金22008元，应按季交纳租金，每月5日前交清；2.爱果益家公司应支付押金44000元；3.乙方对出租房屋进行改造需经甲方书面同意，未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，应负赔偿责任；4.在没有损害甲方利益的情况下，在租赁期内，乙方可将出租房屋使用权转租或转让给第三人，有关转租或转让的条件及程序双方另行协商；5.违反本合同内容，违约方应承担违约金3万元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任；6.乙方恶意拖欠或不支付到期租金超过一个月，甲方有权解除合同；7.合同附加条款约定自2015年1月14日起租金按10%递增，即第二年（2015年1月14日）租金为每月24208元，第三年租金为每月26630元；第四年租金为每月29293元，第五年租金为每月32222元。合同还对其他的权利义务作了约定。 租赁合同签订后，爱果益家公司于2015年1月3日向杨联洲支付押金44000元，2015年1月16日支付首期租金72624元。爱果益家公司承租铺面后用于经营水果，按月租金24208元的标准于每个季度开始的前几日向杨联洲的银行账户支付租金，租金支付至2016年1月13日。 2015年12月，爱果益家公司因对经营项目做出调整，需要对出租房屋进行升级改造。由于双方合同约定爱果益家公司如需对出租房屋进行改造需经杨联洲书面同意，爱果益家公司委托张锋与杨联洲联系。张锋从2015年12月至2016年2月多次打电话和发短信给杨联洲,要求杨联洲书面同意对出租房屋进行升级改造。杨联洲均不予答复。因爱果益家公司未交纳2016年第一季度租金，且涉案铺面一直未开门营业，杨联洲于2016年2月20日通过《南国早报》向爱果益家公司公告送达解除合同通知书，并于2016年2月27日雇人将涉案铺面内的货架和收银台等物品搬离清空。2015年11月、12月、2016年1月、2月的水电费及物业费等费用共计8493.10元由杨联洲代为交纳。 上述事实，有当事人举证、质证并经本院审查确认的如下证据证实：双方签订的《门店租赁合同》，押金收条，张锋与杨联洲之间来往的短信内容，杨联洲用于收取租金的银行账户交易明细清单、《南国早报》公告、物业部门出具的收款单、发票、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告（反诉被告）爱果益家与被告（反诉原告）杨联洲于2015年1月3日签订的《门店租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。 《门店租赁合同》于2015年1月3日签订，合同中却约定租赁期限从2014年1月13日起算；合同约定每月租金22008元，却又在附加条款约定第二年（2015年1月14日）租金为每月24208元；合同约定应按季交纳租金，却又约定每月5日前交清。合同关于租金交纳标准、交纳时间的约定确有矛盾之处，但合同附加条款也明确约定：“2015年1月14日起租金按10%递增，即第二年（2015年1月14日）租金为每月24208元，第三年租金为每月26630元……”且合同约定每月5日前交清租金，包含有先交租金后使用的要求。从双方实际履行合同一年的情况看，爱果益家公司按月租金24208元的标准于每个季度开始的前几日向杨联洲的银行账户支付租金，可见其对2015年1月14日起租金按10%递增，即第二年（2015年1月14日）租金为每月24208元、先交租金后使用的原则是认可的。 支付租金是租赁合同中承租人的主要义务，在双方对升级改造铺面无法达成一致意见的情况下，也不能免除爱果益家公司支付租金的义务。爱果益家公司关于应交租金金额及交纳时间不明确，无法交纳租金的抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。合同约定租金每年按10%递增，第三年租金为每月26630元，根据合同先交租金后使用的要求，爱果益家公司最迟应于2016年1月中旬交清2016年第一个季度的租金79890元，而其逾期至2016年2月20日尚未交纳。 合同约定爱果益家公司不支付到期租金超过一个月，杨联洲有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”爱果益家公司逾期支付租金超过一个月已构成违约，根据合同约定杨联洲有权解除双方签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。杨联洲于2016年2月20日通过《南国早报》向爱果益家公司公告送达解除合同通知书，其解除合同的意思表示于该日送达。故原告与被告2015年1月3日签订的《门店租赁合同》于2016年2月20日解除。 合同约定的解除合同的条件成就时，杨联洲依法行使合同解除权，解除了双方签订的租赁合同。杨联洲行使合同解除权解除合同的行为并未违约，爱果益家公司主张杨联洲应支付违约金3万元，于法无据，本院不予支持。合同解除后押金应予退还，故爱果益家公司诉请退还押金44000元，本院予以支持。合同因爱果益家公司违约被解除，爱果益家公司主张设备贬值损失3万元、铺面装修损失15000元、搬迁费5000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 爱果益家公司逾期支付租金超过一个月，其行为已构成违约，应向杨联洲支付违约金。合同约定违反合同内容，应承担违约金3万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。爱果益家公司明确表示，如其构成违约，合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院对违约金数额予以调低。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，爱果益家公司向杨联洲支付违约金1万元。合同解除后，杨联洲雇人将涉案铺面内的货架和收银台等物品搬离清空，产生搬迁费，但其未能充分举证证实该费用的具体数额，且本院支持的违约金已能弥补该项损失，故杨联洲请求支付搬迁费5000元、仓储费2800元，本院不予支持。 租赁合同于2016年2月20日解除，合同解除前的租金应予支付。爱果益家公司仅将租金支付至2016年1月13日，尚欠2016年1月14日至2016年2月20日的租金33731元 （26630元×1个月＋26630元÷30天×8天）未付。杨联洲诉请爱果益家公司支付租金26630元，该数额未超过欠付的数额，本院予以支持。在租赁期间的水电费、物业费等费用应由爱果益家公司承担，其辩称已支付2015年11月、12月、2016年1月的水电费及物业费等费用，但未提供证据证实，而杨联洲提供了物业部门出具的发票证实2015年11月、12月、2016年1月、2月的物业费和水电费共计8493.10元由其代为交纳，故杨联洲诉请爱果益家公司支付水电费及物业费等费用8878.10元，本院支持8493.10元，超出部分不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告杨联洲向原告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司退还押金44000元； 二、反诉被告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司向反诉原告杨联洲支付违约金1万元； 三、反诉被告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司向反诉原告杨联洲支付租金26630元、水电费及物业费等费用8493.10元； 四、驳回原告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨联洲其他的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2780元（原告已预交），由原告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司负担1986元，被告杨联洲负担794元；反诉案件受理费816元（已减半收取，反诉原告已预交，），由反诉原告杨联洲负担314元，反诉被告南宁市爱果益家投资管理股份有限公司负担502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 人民陪审员  李一锋 人民陪审员  黄初珍 二〇一七年六月三日 书 记 员  宋卫科