江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2910号上诉人（原审被告）：王义斌，男，1975年11月8日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：江建华，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆翩翩，江苏致邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：施润娴，女，1991年2月11日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原审被告：吴锦辉，男，1972年4月21日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人王义斌因与被上诉人施润娴、原审被告吴锦辉确认合同无效纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王义斌的委托诉讼代理人江建华，被上诉人施润娴的委托诉讼代理人王正伊到庭参加诉讼，原审被告吴锦辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。王义斌上诉请求：撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定吴锦辉出售房屋系超越代理权的代理行为明显无视基本事实。一审审理中查明，吴锦辉作为被上诉人出售房屋的代理人，经南京公证处公证委托书载明的委托事项及权限清晰明确，且委托书载明，受托人在授权范围内所签署的所有文件，委托人均予以承认。一审法院无视上述基本事实，认定吴锦辉系无权代理、其以被上诉人名义与上诉人签订的房地产买卖合同不发生法律效力，属于错误认定。2、一审判决认定上诉人非善意购房人无事实依据。上诉人购买房屋后，多次要求交付房屋均遭无理拒绝，后报警寻求帮助亦未能如愿，一审法院以没有实际入住为由认定上诉人非善意购房人，不能成立。3、一审判决认定诉争房屋销售单价远低于同时期该小区二手房销售均价无依据。一审法院无视上诉人提供的、公开渠道可查询的有关当时当地房价的信息，仅凭被上诉人提供的几份中介公司证明，即认定诉争房屋销售单价远低于同时期该小区二手房销售均价，无事实依据。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院以吴锦辉行使代理权的行为损害了被上诉人的利益为由，认定其行为超越代理权，存在错误。目前并无证据证明吴锦辉行使代理权的行为损害了被上诉人利益，即使其系自行定价且定价过低，也属于在委托书载明的代理权限范围内出售房屋，不属于超越代理权限。2、一审法院以吴锦辉无权代理为由认定房地产买卖合同不发生效力，存在错误。吴锦辉并未超越代理权限，即使超越权限，其经公证的委托书所载内容也足以让上诉人相信其具有代理权，从而构成表见代理，其以被上诉人名义与上诉人签订房地产买卖合同对双方产生法律约束力。三、一审判决违反法定程序。1、原一审为撤销权纠纷，发回重审后，被上诉人撤回原诉请，提起合同无效之诉，一审法院不应当继续审理。2、一审判决未针对当事人诉请进行判决，结论模糊。被上诉人变更诉请要求确认合同无效，但一审判决仅认定合同对被上诉人不发生法律效力，且对于合同无效后如何处理合同标的物未作出任何结论，无法执行。3、一审法院明知讼争房屋已转让给案外人，应当通知其参加诉讼。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。施润娴辩称，上诉人的上诉请求不能成立。代理人应当为了被代理人的利益实施代理行为，而吴锦辉并未按照被代理人的利益行使代理行为，伪造被代理人的签名进行房屋买卖，明显违背了被代理人的本意，事后也未得到被代理人的追认。上诉人亦明知房屋买卖其实是用于借款抵押，因而并未与被上诉人交涉，也未实际看房交房。上诉人在没有支付房屋对价的情况下，将房屋过户到自己的名下，不是善意购房人。综上，上诉人与吴锦辉签订的房屋买卖契约对被上诉人不发生法律效力，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴锦辉未到庭亦未答辩。施润娴向一审法院起诉请求：确认吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的关于南京市江宁区天印大道1299号康桥公寓6幢407室房屋的房地产买卖合同无效。一审法院认定事实：施润娴原系位于南京市××天××大道××桥公寓××室（以下××室）房屋的所有人。2012年9月6日，江苏省南京市南京公证处出具（2012）宁南证民内字第12268号公证书一份，公证事项为施润娴于2012年9月6日来到该公证处并当场在委托书上签名，委托书中载明委托人为施润娴，受托人为吴锦辉，委托事项为委托人施润娴个人拥有位于南京市××区秣××街道天××大道××桥公寓××室房产一处（房屋所有权证：江宁房权证东山字第JN00170**号，面积80.69平方米）；现委托人欲将上述房屋出售，特委托吴锦辉（朋友）作为代理人办理有关出售上述房屋的相关事宜，委托权限如下：1、办理归还贷款，领取他项权证，注销抵押登记及相关手续；2、签署买卖合同；3、办理上述房屋所有权的转移登记手续；4、办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；5、收取售房款（包括买方的银行贷款），指定收款账户；6、协助买方办理贷款手续及领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；7、办理相关公证手续；8、交付房屋；9、缴纳各类税费，领取退税或补贴；10、办理与出售上述房屋有关的其他事宜；受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予以承认；委托期限自2012年9月6日至2013年9月6日止；受托人有转委托权。2013年7月27日，吴锦辉作为施润娴的代理人与王义斌签订房地产买卖契约一份，约定施润娴自愿将407室房屋出售给王义斌，价款为680000元。双方在契约中还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，上述房屋变更登记至王义斌名下。2014年5月6日，因上述房屋权属发生纠纷，王义斌报警，公安机关调处未果。当天，王义斌在公安机关陈述：2012年6、7月份，我一个朋友李忠问我借钱，他说他有一个朋友施国兵跟他借钱，他说施国兵是为了做生意的，手头有点儿紧，李忠就问我有没有闲钱，李忠说要60万元，他说一个月给我一个点的利息，也就是一个月6000元，后来我跟李忠之间写了一份欠条，欠条里写清楚本金和利息，当时我是用银行卡转账给李忠的，后来李忠把这60万元借给了施国兵，当时我跟李忠之间没有约定还款日期，当时李忠跟施国兵约定是在一个月内把钱还了，当时施国兵跟李忠借钱的时候是施国兵的侄女做担保人，并把他侄女名下的康桥公寓6幢407房产抵押给了我，后来施国兵的钱一直没法还给李忠，中间大概过了7、8个月左右，施国兵一直没把钱还给李忠，中途我的银行卡里收到大概4万元左右的利息钱，之后我就着急了，我去找李忠，李忠当时也拿不出钱，他就跟我说不行先把抵押的房子过户给我，当时我同意了，后来李忠自己去办这个过户的事情，到了2013年7月份左右的一天，李忠、我、施国兵和他侄女一起去了房产局，当时房子抵押在我名下的，他们说如果房子过户给我，先要把房子过户给李忠，之后李忠再过户给我，那天我们去房产局是为了解押，并把房子质押给李忠，后来我们弄完之后就各自回去了。过了几天之后李忠喊我去了房产局，当时就我们两个人去的，李忠当时拿着全权委托的公证书，就是房主不到场，拿着公证书的人就可以处理房产，之后我跟李忠在房产局把房子过户到我名下了。当时房子之所以要过户，是因为施国兵一直欠钱不还，李忠为了让我安心先把当时抵押的房子过户给我，当时我们口头约定，如果施国兵在2013年10月份把欠的钱还给我，我就把房子还给施国兵，后来到了2013年10月份，施国兵还是没还钱，后来到了十二月左右施国兵说到了2014年过年之前肯定把钱还了，后来过年的时候还是没还钱，后来我跟李忠说这样老拖不是办法，后来我就想拿到房子的使用权，虽然房子已经过户了，当时房子一直都是施国兵他弟弟施国将住在里面。一审审理中，王义斌陈述：由于案外人李忠欠其债务，李忠同时又是施润娴大伯施国兵的债权人，在其向李忠多次索要还款未果的情况下，就要求李忠提供抵押物，李忠本人没有，因施国兵欠李忠的钱，并经施国兵与施润娴协商同意，就将案涉房屋向其作抵押。关于房款支付的方式是其与李忠进行债务结算，李忠欠其的钱不止68万元，房屋只是折抵了债务中的一部分，但对折抵的具体债务未能解释清楚。一审审理中，关于2013年7月27日房屋买卖契约上施润娴的签字，吴锦辉陈述：其在代理人处签字并按了手印，施润娴的签字是施润娴本人所签，可能是她本人事后补签的。施润娴否认系其补签，并申请进行笔迹真伪鉴定。经本院委托，2016年12月20日，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：倾向认定标称日期为“2013年7月27日”的《南京市江宁区房地房买卖契约》第8页上“甲方（盖章）：”处签名字迹“施润娴”不是施润娴本人所写。施润娴支付鉴定费2000元。另根据南京富恒置业咨询中心、南京市江宁区宏云房产中介服务中心、南京利众置业投资集团有限公司第贰佰玖拾伍分公司出具的证明，2013年7月至8月间，康桥公寓房屋销售平均价为每平方米13900元至13970元之间。上述事实，有房地产买卖契约、公证书、销售不动产统一发票、接处警证明、公安机关询问笔录、证人证言、司法鉴定意见书、鉴定费发票、房产中介证明及双方当事人陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2012年9月6日，施润娴出具《授权委托书》委托吴锦辉代为出售诉争房屋，并办理了公证，应当认定施润娴与吴锦辉之间的委托合同关系成立并生效。依据法律规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。本案中，吴锦辉于2012年9月接受施润娴的委托出售诉争房屋，于2013年7月办理过户手续，其并无证据证明在售房之前或售房之时就房屋出售价格得到了施润娴的同意或认可，而2013年7月27日诉争房屋的销售单价为8427.31元，远低于同时期该小区二手房的销售均价，吴锦辉行使代理权的行为显然损害了施润娴的利益。应当认定吴锦辉以68万元的价格出售诉争房屋的行为系超越代理权限的代理行为，该代理行为事后未经施润娴追认，依据法律规定，吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的房地产买卖合同对施润娴不发生法律效力。另外，吴锦辉以施润娴名义与王义斌就诉争房屋签订《南京市江宁区房地产买卖契约》后，王义斌并未实际支付购房款，其在公安部门的陈述及在一审法院的陈述均证实该交易行为系用于担保，且合同签订后至今，王义斌亦未实际入住，故其并非善意购房人。关于施润娴变更诉讼请求问题，本案系发回重审案件，原审原告的诉讼请求为请求撤销王义斌与吴锦辉签订的案涉房地产买卖契约，发回重审后，施润娴将诉讼请求变更为请求确认案涉合同无效，一审法院认为，撤销权行使的基础在于合同成立并生效，审查合同效力是一审法院审查撤销权的必经阶段，本案的诉讼请求与原诉讼请求并不冲突，且减少了一审法院调查的事实，并不违反法律规定，故对施润娴申请变更诉讼请求，一审法院予以准许。综上，施润娴的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的关于南京市江宁区秣陵街道天印大道1299号康桥公寓6幢407室《南京市江宁区房地产买卖契约》对施润娴不发生法律效力。一审案件受理费10600元、鉴定费2000元，合计12600元，由王义斌负担5300元，由吴锦辉负担7300元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，受托人吴锦辉于2013年7月办理过户手续时，并未证明在售房之前或售房之时就房屋出售价格得到了施润娴的同意或认可，且诉争房屋的销售单价过低，显然损害了施润娴的利益。因此，一审认定吴锦辉出售房屋的行为超越代理权、涉案房地产买卖合同对施润娴不发生法律效力，并无不当。上诉人上诉称其有理由相信吴锦辉构成表见代理，且涉案房屋出售价格并不过低，其系善意购房人。本院认为，上诉人在公安部门的陈述及本案陈述均可证实，涉案房屋交易行为系作为案外人施国兵债务的担保，其并未支付实际价款；上诉人虽认为房屋售价并不过低，但亦未提交证据证明届时涉案房屋同地段、同类型房屋市场价格。综合以上事实，上诉人主张其吴锦辉构成表见代理、其系善意购房人，并无依据。上诉人的其他上诉请求，亦无法律依据，本院不予支持。综上，王义斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由王义斌负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年六月二十二日书记员  朱亚芳