南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初463号 原告（反诉被告）：息宁，男，1989年3月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：廖丹萍，广西建开律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨水通，男，1983年5月3日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁市路线贸易有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：李国强，该公司总经理。 原告（反诉被告）息宁与被告（反诉原告）杨水通、第三人南宁市路线贸易有限公司（以下简称路线公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2015）南铁民初字第676号民事判决。息宁不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年3月20日作出（2017）桂71民终15号民事判决，发回重审。本院于2017年5月19日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）息宁的委托诉讼代理人廖丹萍，被告（反诉原告）杨水通的委托诉讼代理人周永珩到庭参加诉讼，第三人路线公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）息宁向本院提出诉讼请求：1.被告杨水通向原告息宁退还履约保证金72838元；2.被告杨水通向原告息宁支付违约金186000元；3.本案诉讼费用由被告杨水通承担。事实与理由：2014年7月19日，息宁与杨水通签订《场地租赁合同》，约定：杨水通将位于南宁市，建筑面积为400平方米的D12号商铺出租给息宁使用，租期从2014年7月19日至2017年7月18日，用途为餐饮、小吃、饮品；第一年每月每平方米租金60元，月租金24000元，第二年每月每平方米租金100元，月租金40000元；租金自2015年4月1日开始计算，息宁应在签订合同当天一次性支付履约保证金186000元、三个月租金72000元、三个月物业费30000元；合同还约定，双方在合同期内正常履行约定的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，若杨水通违约则需向息宁赔偿同等数额的履约保证金作为违约金。合同签订后，息宁向杨水通交纳履约保证金186000元、三个月租金72000元、三个月物业费30000元，息宁接收商铺后按约定进场装修并开展经营活动。由于整个民族影城迟迟未通过消防验收，息宁经营的烤鱼店也一直无法取得消防安全检查合格证，未能正常开展经营活动，为此息宁多次向杨水通反映，杨水通承诺加紧办理消防验收，延长一个月免租期等。履行合同期间，由于杨水通拖欠第三人路线公司各项费用，第三人自2015年8月18日起停止向涉案商铺提供商业用水电及生活用水电。息宁多次要求杨水通解决此事，2015年9月28日，息宁发短信给杨水通要求解除租赁合同时，商铺的水电供应仍未恢复。杨水通的行为已经构成根本违约，息宁有权解除双方签订的合同并要求杨水通支付违约金186000元，息宁交纳的履约保证金抵扣息宁拖欠的2015年8月1日至2015年8月17日期间的租金及物业费后剩余72838元，杨水通应将剩余履约保证金退还给息宁。为维护合法权益，息宁诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）杨水通辩称:1.其已经履行交付商铺的义务，2015年8月第三人路线公司也未对涉案商铺停水停电，息宁可以正常经营，息宁要求其支付违约金186000元无事实和法律依据；2.如法院认定其违约，需支付违约金，息宁诉请的违约金过高，请求法院依法予以调整；3.本案租金从2015年4月1日起计算，息宁所交的履约保证金全部抵扣欠付的租金和物业费后，还拖欠其租金和物业费。综上，请求法院依法驳回息宁的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨水通向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告息宁向反诉原告杨水通支付租金40400元、延期缴纳租金违约金18180元；2.本案诉讼费用由反诉被告息宁承担。事实与理由：2014年7月19日，杨水通将位于南宁市商铺出租给息宁使用，息宁在履行租赁合同期间，拖欠杨水通租金及物业费。根据涉案合同约定，息宁应自2014年7月19日起支付涉案房屋的水电费、垃圾处理费、物业费、空调使用费等，自2015年4月1日起支付租金。经计算，截止2015年9月29日，息宁交纳的履约保证金抵扣拖欠的物业费及租金后，尚欠杨水通租金40400元。按合同约定，息宁应以所欠金额即40400元为基础，按每日千分之五的标准支付2015年7月1日至2015年9月29日期间的逾期支付租金违约金18180元。为维护合法权益，杨水通提起反诉，请求判如所请。 反诉被告息宁对反诉原告杨水通的反诉辩称：1.根据南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）于2015年4月16日发出的《通知》，民族影城于2015年4月1日才获得《建设工程消防验收意见书》，通过消防验收，民族影业公司自2015年5月1日起计收第三人路线公司租金，杨水通据此承诺将涉案房屋的免租期相应顺延至2015年5月1日，故杨水通要求其支付2015年5月1日前的租金没有事实和法律依据；2.因免租期顺延，计租日也应顺延，故2015年5月1日至2015年8月17日期间的租金仍应按照合同第一年的租金标准计算，杨水通主张自2015年7月19日起按照第二年的租金标准计算不符合合同约定；3.因杨水通欠付第三人路线公司的各项费用，路线公司从2015年8月18日起就停止了涉案铺面的水电供应，自该日起其已不能正常使用铺面进行经营活动，故杨水通要求其支付该日之后的租金和物业费没有事实和法律依据；4.涉案房屋被停水停电，其于2015年8月底搬离，所交的履约保证金抵扣欠付的租金和物业费后，还剩余部分履约保证金，其没有违约行为，无需向杨水通支付违约金；退一步讲，即使法院认定息宁违约，杨水通主张的违约金也过高，请求法院依法予以调整。综上，请求法院依法驳回杨水通的反诉请求。 第三人路线公司对本诉、反诉均未陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2014年7月19日，原告（反诉被告）息宁（乙方，承租方）与被告(反诉原告)杨水通（甲方，出租方）签订《场地租赁合同》及《物业服务合同》，约定：1.甲方将位于南宁市商铺出租给乙方经营重庆诸葛烤鱼；2.建筑面积400平方米，租期从2014年7月19日至2017年7月18日，2014年7月19日至2015年4月1日为装修免租期，租金从2015年4月1日起计；3.第一年每月每平方米租金60元，即月租金为24000元；第二年每月每平方米租金100元，即月租金40000元；租期内物业服务费每月每平方米25元；4.免租装修期内乙方免交场地租金，但水电费、垃圾处理费、物业费、空调使用费等费用由乙方按《物业服务合同》的约定交纳；5.执行先交租后使用铺面的原则，租金、物业费按季度交纳，乙方应于合同签订当天向甲方支付履约保证金186000元、首期三个月的租金72000元、首期三个月的物业费30000元，之后的租金、物业费为相应承租期开始的第五天前支付；6.乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方须按每期租金的千分之五向甲方支付滞纳金；7.乙方不能按时交纳租金或其他应缴款项，逾期超过15天，甲方有权解除合同；8.甲乙双方在合同期内正常履约的情况下均不能单方终止合同，否则视为违约，乙方违约应付甲方与履约保证金等值的违约金，乙方投资装修等形成的全部设施、物品等无偿归甲方所有，并扣除全部履约保证金及已交的所有费用；若甲方违约则赔偿与履约保证金等值的违约金；9.乙方对场地进行改造、装修前应将改造、装修方案报甲方并征得甲方同意，甲方收到方案后五至八个工作日内有权提出书面修改意见，乙方应当根据甲方提出的修改意见对改造、装修方案进行修改；10.消防手续由乙方负责办理（甲方有协助乙方办理的义务），全部费用由乙方承担；此外，上述两份合同还对其他事项作出约定。合同签订后，息宁依约向杨水通支付履约保证金186000元、首期三个月租金72000元、首期三个月物业费30000元，杨水通将涉案商铺交付息宁使用。2014年10月15日，息宁利用铺面办理名称为“南宁市福之园烤鱼店”的工商营业执照。同日，南宁市工商行政管理局东盟商务区工商行政管理所向息宁发出《关于尽快办理有关行政审批事项的通知》，要求息宁在涉案商铺投入使用前，办理《公共聚集场所投入使用、营业消防安全检查合格证》、《污水排放许可证》。之后息宁未按合同约定支付自2014年10月19日起的物业费及自2015年7月1日起的租金。 因杨水通拖欠上一手出租人即第三人路线公司的租金等费用，路线公司于2015年8月17日向杨水通发出《通知》，表示决定于2015年8月18日停止水电供应。2015年9月29日，路线公司以杨水通拖欠租金及物业费等费用为由，委托北京市尚衡律师事务所广西分所向杨水通发出《律师函》，宣布解除与杨水通的租赁合同，要求杨水通于合同解除后五日内退回租赁场地。同日，息宁通过手机发短信给杨水通，载明：涉案铺面自2015年8月18日起停水停电，杨水通承诺在一个星期内解决此事，但至今已过去一个多月，问题仍然没有得到解决，现通知杨水通，自即日起解除双方签订的《场地租赁合同》，要求杨水通五日内退还息宁所交的履约保证金，并按照合同约定赔偿违约金。 另查明：南宁市新民族影城已取得建设工程规划许可证，影城的所有权人为民族影业公司。2012年9月29日，南宁市新民族影城取得南公消验〔2012〕第256号《建设工程消防验收意见书》，载明该工程地上共四层均为未装修用房，综合评定该工程消防验收合格。2015年4月1日，南宁市新民族影城的装修工程消防验收合格。后民族影业公司对民族影城玻璃圆筒的内部进行装修和改造，并向南宁市公安消防支队申报该工程的消防验收。2015年11月11日，民族影业公司取得南公消验字〔2015〕第526号《建设工程消防验收意见书》，载明南宁市新民族影城玻璃圆筒的内部装修及改造工程消防验收合格。涉案商铺位于该影城玻璃圆筒区域内。 还查明：2012年7月3日，民族影业公司将涉案商铺出租给第三人路线公司（租期为2012年7月3日至2027年7月2日），并同意路线公司分租。路线公司于2014年1月24日将涉案商铺转租给杨水通（租期为新民族影城开业之日起九年）。2014年1月27日，路线公司出具《证明》，同意杨水通将其承租的场地分割成若干个独立商铺。2015年4月16日，民族影业公司向路线公司发出《通知》，内容为：民族影业公司经南宁市公安消防支队检查合格并于2015年4月1日获颁《建设工程消防验收意见书》，并正式开业，按照合同约定路线公司应于2015年4月1日起缴纳租金，现民族影业公司决定给予路线公司一个月消防报验及办证时间，免收2015年4月份的租金，从2015年5月1日起计收租金。 上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据证实：息宁与杨水通签订的《场地租赁合同》及《物业服务合同》、南宁市工商行政管理局东盟商务区工商行政管理向息宁发出的《关于尽快办理有关行政审批事项的通知》、民族影业公司出具的《证明》、路线公司出具的《证明》、路线公司向杨水通发出的《通知》、息宁发给杨水通的短信、民族影业公司向路线公司发出《通知》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划许可证》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，原告（反诉被告）息宁与被告（反诉原告）杨水通签订的《场地租赁合同》及《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，杨水通将其享有出租权的房屋出租给息宁使用，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 一、关于本案租赁合同的履行是否存在违约行为的问题。 息宁是否有违约行为。息宁称虽然租赁合同约定计租日为2015年4月1日，但杨水通在合同履行过程中同意增加一个月的免租期即将免租期顺延至2015年5月1日，因息宁提交的证据不足以证明其主张，杨水通亦不认可增加一个月的免租期，故对息宁的该项主张，本院不予采信。涉案租赁合同约定，执行先交租后使用铺面的原则，租金、物业服务费费按季度交纳，支付时间为相应承租期开始的第五天前，免租期的物业服务费应按约交纳；息宁不能按时交纳租金或其他应缴款项，逾期超过15天，杨水通有权解除合同。本案中，息宁仅支付首期三个月即2014年7月19日至2014年10月18日的物业服务费、首期三个月2015年4月1日至2015年6月30日的租金，尚拖欠杨水通自2014年10月19日起的物业服务费及自2015年7月1日起的租金，息宁的行为已构成违约，故杨水通有权依据租赁合同约定行使合同解除权。 杨水通是否有违约行为。息宁称第三人路线公司于2015年8月18日开始停止向涉案商铺供水、供电，杨水通则予以否认。本院认为，根据路线公司分别于2015年8月17日发给杨水通的《通知》、2015年9月28日发给杨水通的《律师函》，以及息宁于2015年9月29日发给杨水通要求解除《场地租赁合同》的短信，可以证实由于杨水通未向路线公司缴纳租金、物业费，涉案商铺被路线公司停止提供水电，息宁无法正常使用商铺的事实。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定：“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。”本案中，杨水通将涉案铺面出租给息宁后，却因拖欠上一手出租人路线公司的租金、物业费等费用，导致涉案铺面被停水停电，且杨水通未在合同期限内解决，造成息宁无法经营，息宁签订合同的目的无法实现，杨水通未能向息宁提供可以正常使用的、符合经营标准的铺面，其行为已构成根本性违约，息宁享有法定的合同解除权。 在双方均有合同解除权的情况下，息宁于2015年9月7日向杨水通发送手机短信，提出解除场地租赁合同。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同的通知自通知到达杨水通处时合同解除，故本院依法认定息宁与杨水通签订的《场地租赁合同》于2015年9月7日解除。 二、关于杨水通是否应退还息宁履约保证金72838元的问题。息宁称第三人路线公司于2015年8月18日开始停止向涉案商铺供水、供电，其被迫于2015年8月底搬离。从上文可知，息宁所举证据可以证实路线公司对涉案商铺停止提供水电导致其无法正常使用商铺的事实，但息宁未举证证明其于2015年8月底搬离，故2015年8月17日前的租金和物业费，息宁应按合同约定标准向杨水通支付。至于2015年8月18日至杨水通主张的2015年9月29日期间的租金和物业服务费，因息宁无法利用涉案铺面正常经营，根据《合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，考虑到息宁未及时搬离并将铺面交还给杨水通，本院酌定由息宁参照原合同租金和物业费标准的30%支付。涉案租赁合同约定，第一年（2014年7月19日至2015年7月18日）月租金24000元，第二年（2015年7月19日至2016年7月18日）月租金40000元，故息宁应支付2015年4月1日至2015年8月17日期间的租金113067元（24000元×3个月＋24000元÷30天×18天＋40000元-40000元÷30天），应支付2015年8月18日至2015年9月29日期间的租金16800元[（40000元+40000元÷30天×12天）×30%]。综上，息宁应支付的租金为129867元。《物业服务合同》约定，涉案商铺物业服务费为每月每平方米25元，即每月物业服务费为10000元，免租期的物业服务费息宁仍应按约交纳，故息宁应支付2014年7月19日至2015年8月17日期间的物业服务费129667元（10000元×13个月-10000元÷30天），应支付2015年8月18日至2015年9月29日期间的物业服务费4200元[（10000元+10000元÷30天×12天）×30%]。综上，息宁应支付的物业服务费为133867元。息宁已支付租金72000元、物业服务费30000元，尚欠杨水通租金57867元（129867元-72000元）、物业服务费103867元（133867元-30000元）。息宁与杨水通均同意用息宁交纳的履约保证金186000元抵扣息宁拖欠的租金和物业服务费，抵扣后，履约保证金还剩余24266元。故息宁诉请杨水通退还保证金72838元，本院只支持24266元，超出部分，不予支持。 三、关于息宁诉请的违约金的问题。涉案租赁合同约定，在合同期内正常履约的情况下，息宁与杨水通均不能单方终止合同，否则视为违约，息宁违约应付杨水通与履约保证金等值的违约金，杨水通违约则赔偿与履约保证金等值的违约金。本案租赁合同在合同期内息宁与杨水通均未能正常履约，均存在违约行为，均有权解除合同。且本案租赁合同是息宁行使法定合同解除权解除合同，而非杨水通违约单方解除合同，故息宁要求杨水通支付与履约保证金等值的违约金，既无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。 四、关于杨水通反诉的各项请求能否支持的问题。 （一）关于息宁是否应向杨水通支付租金的问题。如前文所述，息宁所交的履约保证金186000元能完全抵扣其欠付的租金和物业费，故杨水通诉请息宁支付租金40400元，本院不予支持。 （二）关于息宁是否应向杨水通支付逾期支付租金违约金的问题。从前文可知，息宁拖欠杨水通租金57867元、物业服务费103867元。因杨水通诉请用息宁交纳的履约保证金186000元抵扣拖欠的租金和物业服务费后，再按所欠金额的千分之五计算违约金，但本案抵扣后息宁并未拖欠租金和物业服务费，故杨水通诉请息宁支付逾期支付租金违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨水通向原告息宁退还履约保证金24266元； 二、驳回原告息宁的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告杨水通的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5182元（原告已预交），由原告息宁负担4696元，被告杨水通负担486元；反诉案件受理费632元(反诉原告已预交)，由反诉原告杨水通负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判长 梁 娟 审判员 邓立新 审判员 张俊秋 二〇一七年六月二十七日 书记员 蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。