石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0110民初1777号原告（反诉被告）马文利，女，1979年9月14日生，汉族，住石家庄市新华区。委托代理人靳艳辉，河北弘宇律师事务所律师。被告（反诉原告）蔺会鹏，男，1981年7月6日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人王新哲（系蔺会鹏之妻），女，汉族，1979年10月1日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人赵进忠，河北重信律师事务所律师。第三人石家庄市广德房地产中介有限公司。住所地：石家庄市鹿泉区龙泉花园**北门。法定代表人张涛,职务：经理。委托代理人杨素芝（系该公司员工），女，汉族，1983年8月28日生，汉族，住鹿泉区。原告（反诉被告）马文利与被告（反诉原告）蔺会鹏为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马文利及其委托代理人靳艳辉、蔺会鹏及其委托代理人王新哲、赵进忠、第三人石家庄市广德房地产中介有限公司委托代理人杨素芝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马文利向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、被告返还原告定金20000元。3、被告支付原告违约金40000元。4、被告给付原告中介费10000元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月28日通过第三人签订房屋买卖合同一份，合同约定由原告购买被告位于石家庄市鹿泉区房屋一处，价款为126万元。合同签订后，原告按合同约定给付被告定金2万元，并向中介交纳了1万元中介费。现被告反悔，明确表示不再履行合同，在约定的时间也没有履行约定的义务。原告认为，被告违约，特提起诉讼。蔺会鹏辩称，基于原告违约，且履行不能，被告同意与原告解除合同。因原告违约，其主张的定金、违约金均不能成立。按照合同约定中介方完成居间服务即签订合同时原告需向中介方交纳中介费10000元，该费用是原告交付中介的中介费，与被告没有关联性。综上，原告主张的违约赔偿不能成立。石家庄市广德房地产中介有限公司述称，原告起诉符合事实。蔺会鹏向本院提出反诉请求：1、同意解除2017年3月28日由第三人中介签订的房屋买卖合同。2、依据房屋买卖合同第八条约定，由原告承担违约金25200元，并无权要求返还定金。3、中介费和诉讼费、反诉费由原告承担。事实和理由：1、反诉人依约履行合同，不存在违约情形。双方签订房屋买卖合同后，反诉人交付中介公司售房保证金1万元。之后，反诉人等待原告交付首付款36万元，并配合原告办理银行贷款手续。2、原告拒绝履行房屋买卖合同。原告至今未交首付款，未能办贷款。3、原告更换贷款人后仍不符合贷款条件，至今未能办理贷款。马文利对蔺会鹏的反诉辩称，1、马文利是基于法律的规定也就是蔺会鹏的违约行为与蔺会鹏解除房屋买卖合同，而不是基于双方的协商，所以并不存在是否同意解除合同之说。2、关于首付款36万元。第一、合同中并未明确约定首付款的交付期限。第二、根据合同第五条约定，其中“乙方按要求到银行办理审批手续，并在乙方交付首付款后，丙方开始办理过户手续”，从这句话可以看出首付款的交付时间是在办理过户手续之前即可。第三、根据常理各银行的审批条件不尽相同，办理贷款是要以银行的实时政策为准，那么就有可能存在贷款额度发生变化的问题，这直接影响首付款的数额，因此首付款的交付放在银行审批之后是合理的。第四、本案房屋买卖合同并不存在因为没有交付首付款所以不能办理贷款的情况，首付款是否交付不影响贷款的办理。第五、马文利已经将足额款项存入账户中，其有能力随时交付首付款。3、关于田盼盼是否符合贷款条件的问题。蔺会鹏称田盼盼不符合贷款条件，没有任何法律依据。事实上田盼盼提供给中介的资料完全符合办理贷款的条件。综上双方不能继续履行合同是因为蔺会鹏不配合办理银行贷款造成的，其违约责任应由其承担。石家庄市广德房地产中介有限公司对蔺会鹏的反诉述称，田盼盼提供的贷款资料去银行签字蔺会鹏也去了，通知蔺会鹏的妻子下午去银行签字，蔺会鹏妻子没有去，导致合同没有办法继续履行。办银行贷款需要房主夫妻双方签字。田盼盼是马文利提供的贷款人。庭审中马文利陈述并提交以下证据：1、房屋买卖合同一份。2、2017年3月28日定金收条一份。3、2017年3月28日中介费收条一份。4、原告、被告、第三人现场录音一份，包括被告妻子（附录音内容）。5、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单一份。以上证据证明原、被告在签订房屋买卖合同以后，原告按照合同的约定履行了合同的义务，被告未按照合同的约定将产权证明交给中介，并且不配合原告进行贷款审批。被告以不能找他人贷款为由，明确提出不再履行合同构成违约。还证明马文利有随时交付首付款的能力。蔺会鹏质证认为，根据原告的陈述及反诉答辩已确认两个事实，一、原告并未向中介交付36万元首付款，尽管原告出示银行账户清单，仍证实款在原告手中，并未向中介方交付。二、原告已认可让田盼盼顶名贷款的事实，根据前原告认可的两点，质证意见如下：对证据1真实性无异议，在合同第五条明确约定贷款的主体为原告，原告让田盼盼顶名贷款不符合合同的约定。合同的第四条明确约定付款的方式为分期付款，此证据与原告提交的录音证据当中想变更为付全款，三方并未达成共同一致，故中介方以故意录音的方式想以全款交付来骗取被告同意履行合同不能成立。合同第八条明确约定违约责任：原告违约定金不退。在合同第十一条第三项明确约定被告积极配合原告办理银行贷款，此证实到银行贷款的主体为原告，因原告贷款不能即履行合同不能，才以田盼盼为名顶替贷款人。对证据2真实性无异议，该2万元中介方收取了1万元售房保证金，中介方收取售房保证金不能成立，被告将举证证明原告系另一中介公司人员，该房屋交易系两中介恶意串通行为，该行为损害被告的合法权益，且属违法行为，是否构成刑事案件需另案侦查。该1万元中介方应当交还被告，因被告没有违约不售房，是原告违约且履约不能造成解除合同。对证据3中介费收条：依照三方合同第三条的约定，此系中介方提供给原告收房信息，原告方支付的相应服务费，对此与被告没有关联性，同时基于两中介互相恶意串通，收取中介费不是事实，该串通行为是否将通报工商部门，被告保留该权利。对证据4录音证据：系中介方为套取被告话语而设立，明显与另一中介恶意串通；录音混乱无法分清语言表达者；在录音当中，中介欲以全款的方式来骗取被告的话语，但最终未达成一致意见；在录音当中可以听出原告贷款不能的事实才想出以全款方式诱骗被告；录音当中可以证实引发被告与其谈不卖的原因是原告贷款不能欲以田盼盼为名顶替贷款者，该录音证据可以证实原告的违约事实及履约不能事实。对证据5银行清单：证实原告仍在持有自己的金钱，并未交付中介方，因两中介方系互相串通，在不能套取被告的情况下，不会交付该款项。综上，原告的证据证实了原告违约履约不能的事实，在此情况下虽有被告讲述的不卖房，是基于原告的违约前提及履约不能前提，该组证据不能证实原告的主张。石家庄市广德房地产中介有限公司质证认为，证据属实，同意原告发表的意见。庭审中蔺会鹏陈述并提交以下证据：1、房屋买卖合同，证明内容同质证意见。2、录音证据，系被告妻子和中介方的录音，证实原告没有交付首付款及贷款不能以田盼盼顶名的事实。3、录像证据，证实原告系广厦中介人员，该中介位置也在上庄。4、原告在中介工作的名片一张，名片上记载的电话系原告亲笔书写。马文利质证认为，证据1：被告称田盼盼不能顶名办理贷款，不符合合同约定，合同第十一条第2项明确约定可以由乙方家人帮助贷款，对于田盼盼是否符合贷款条件应该以银行的审批结果为准。证据2：被告的录音形式，问话形式明显为套取式的，从录音可以听到没有办成贷款的原因完全在于被告，被告称田盼盼工资只有1000元的流水只是单方面的说法与猜测，田盼盼工资除了上述所说的流水还有一部份是由现金的方式发放的。证据3：中介信息都是公开的，中介的工作人员对于信息更是关注和了解，因此更能找到适合自己及家人居住的房屋，法律并没有规定中介服务从业人员不能购买私有房屋，这并非是两个中介的恶意串通，该房屋买卖合同价格符合市场水平，并没有任何人获得非法利益。证据4是真实的。石家庄市广德房地产中介有限公司质证意见：同马文利质证意见。本院经审理查明，2017年3月28日，蔺会鹏为甲方、马文利为乙方、石家庄市广德房地产中介有限公司为丙方签订房屋买卖合同，蔺会鹏将自己房产出售给马文利。合同第一条约定，房产情况：该房产座落于鹿泉市的房屋。第二条约定，甲乙双方议定的成交价格为人民币1260000元整（大写壹佰贰拾陆万元整）。此房价包括下列附属物：水、电、地下室、简装及其他一切不动产。第三条约定，乙方须向中介方交纳中介信息费人民币10000元整（大写：壹万元整）。第四条约定，1、乙方于2017年3月28日付给甲方购房定金20000元整，同时甲方交给丙方售房保证金10000元整。2、（二）通过第三方托管，即丙方托管，按以下方式付款：乙方日之前将首付款360000元整交丙方托管，余额人民币玖拾万元整由银行按揭支付。第五条约定，甲乙双方委托丙方办理房产过户及贷款手续。甲乙双方于2017年4月10日前将所需的一切手续按要求交给丙方并保证所提供的手续真实有效。乙方按要求到贷款银行办理审批手续并在乙方支付首付房款后，丙方开始办理过户手续。在办理手续过程中，甲乙双方必须积极配合，如在办理过程中因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。第八条约定，违约责任：如乙方中途悔约，定金不退，定金甲方、丙方各得一半；若甲方中途悔约，售房保证金不退，还应在悔约之日起二日内将购房定金退还给乙方，并另付给乙方相当于定金数额两倍的违约金。第十一条约定，1、甲方确保此房屋产权清晰，无纠纷。2、乙方办理银行贷款，如审批征信不良，需提供家人能贷款的。3、甲方积极配合乙方办理房屋银行贷款签字、过户等手续。三方在合同中并约定了其它事项。合同签订当日，马文利交付蔺会鹏购房定金20000元，并交付石家庄市广德房地产中介有限公司中介服务费10000元。后原、被告发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，马文利、蔺会鹏、石家庄市广德房地产中介有限公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马文利、蔺会鹏对解除房屋买卖合同没有争议，本院确认合同解除。马文利按照合同约定向蔺会鹏交付了定金、向石家庄市广德房地产中介有限公司交付了中介服务费，蔺会鹏应当按照约定全面履行自己的义务，因蔺会鹏不同意履行合同致使合同无法履行，蔺会鹏构成违约。蔺会鹏称因马文利未交付首付款及因马文利的原因未能办理贷款，马文利构成违约。本院认为，合同中并未明确约定首付款的具体交付时间，且合同第五条约定“乙方按要求到贷款银行办理审批手续并在乙方支付首付房款后，丙方开始办理过户手续。”，马文利交付首付款的时间在办理过户手续之前即可。石家庄市广德房地产中介有限公司述，因蔺会鹏未配合办理银行贷款手续致合同无法继续履行。故本院对蔺会鹏称马文利违约不予认定。根据房屋买卖合同第八条的约定，马文利要求蔺会鹏返还定金20000元并支付违约金40000元，本院予以支持。马文利交纳的中介服务费10000元系马文利实际损失，蔺会鹏应当赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马文利与被告（反诉原告）蔺会鹏于2017年3月28日签订的房屋买卖合同。二、被告（反诉原告）蔺会鹏于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）马文利购房定金20000元并支付马文利违约金40000元、赔偿马文利中介服务费损失10000元，合计70000元。三、驳回被告（反诉原告）蔺会鹏要求原告（反诉被告）马文利支付违约金的反诉请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，反诉案件受理费460元，由被告（反诉原告）蔺会鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员  齐志新二〇一七年六月二十六日书记员  冯 雪