辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3513号上诉人（原审被告）：季冰冰，女，汉族，1981年8月26日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马明，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：可城东，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区辛府园8-6号。法定代表人：曲建波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人季冰冰因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季冰冰上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人主张的地下室部分物业费的诉讼请求。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于被上诉人主张的所谓地下室，开发商在另案中已经认可是设备管道夹层。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，设备管道夹层属于全体业主共有部分，因此，上诉人不应承担此部分的物业费。生生物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，1.开发商大连新星房地产开发有限公司与被上诉人于2005年3月30日签订前期物业管理委托合同，委托被上诉人对案涉公建所在小区提供前期物业管理服务。2015年4月7日，开发商与上诉人签订大连市前期物业管理服务协议，约定案涉公建的物业费收费标准为非住宅，按建筑面积每月每平方米2.5元，地下室每平方米1.25元计收物业费，上诉人理应按物业服务合同约定的物业费标准按时支付物业费。2.上诉人在本案一审庭审中已明确表示对物业服务合同约定的地上部分和地下部分物业费标准、缴费面积、欠费期间均没有异议。其在物业合同签订后也一直按照合同约定的物业费标准支付物业费，但从2018年1月1日起，上诉人开始拖欠物业费。3.案涉公建是独立于住宅小区的联排公建，该排共有六栋公建，每栋公建均附带于地上一层面积相同的地下室，且每栋公建的地下室均有墙体进行分割，业主可以独占使用该部分。上诉人自案涉公建交付后也一直实际占有和独占公建的地下室，而且上诉人还将该栋公建出租给他人作经营用房使用，出租范围也包括了地下室。因此，即使上诉人主张该地下室性质实质上为管道夹层，但并未影响上诉人实际的独立使用。被上诉人提供的物业范围包括了该地下部分。上诉人应当按照物业合同约定的每平方米每月1.25元的物业费标准支付地下部分物业费。生生物业向一审法院起诉请求：一、判令季冰冰给付生生物业2018年1月1日至2019年7月1日物业费26783.83元（19个月×483.04平方米地上面积×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月）及滞纳金8035.15元（按年利率6%计算）；二、判令季冰冰承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2005年3月30日，生生物业与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》。约定：大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）委托生生物业（乙方）对新星绿城物业项目实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方有权依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理公共性费用及其他费用。第十三条第2款约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取……，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，收取时间每双月的1—10日；甲方、业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，季冰冰系案涉新星绿城C1#1—1—1—4号公建房屋业主。2015年4月7日，季冰冰与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为季冰冰；物业类型：公建；建筑面积：483.04平方米；坐落位置C1#1—1—1—4号；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；……8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：……4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；……11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；……第九条违约责任，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金……。2019年10月28日，季冰冰通过网上银行向生生物业支付违约金1000元，2019年10月29日向生生物业发出《解除物业合同通知书》，载明：“鉴于我在2018年1月1日前多次告知贵公司整改、维修并承担相应的损失，否则我将于2018年1月1日起解除与贵公司物业合同并停止交纳物业费。”生生物业认可收到了上述《解除物业合同通知书》，但主张季冰冰无权单方解除其与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》。生生物业提供2017年12月25日收款收据，证实季冰冰已按照地上每月每平方米2.5元、地下每月每平方米1.25元的标准缴纳了2016年10月至2017年12月期间的物业服务费。一审庭审中，季冰冰本人对物业费收费标准无异议。季冰冰拖欠2018年1月1日至2019年7月1日期间物业费26763.83元（19个月×地上面积483.04平方米×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月），季冰冰对欠缴物业费的期间无异议，但辩称开发商赠送的所谓地下室实际为设备管道夹层，不应收取物业服务费。生生物业自行向季冰冰催缴上述欠缴的物业服务费，无果，生生物业遂诉至一审法院，提出诉讼中所列诉讼请求。一审法院认为，关于生生物业要求季冰冰支付拖欠的物业费26783.83元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，生生物业、季冰冰签订《大连市前期物业管理服务协议》未违反法律法规的相关规定，应当认定为合法、有效。生生物业、季冰冰均应按照上述协议的约定履行各自义务，不得擅自变更或解除。生生物业作为具有收费资质的物业服务企业，依法为季冰冰所在小区提供了物业服务，季冰冰作为业主理应按照物业管理服务协议约定的费用标准按时缴纳物业费，借故拖欠不妥。故生生物业要求季冰冰支付拖欠的物业费26783.83元的诉讼请求，于法有据，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。关于季冰冰辩称其已于2019年10月28日向生生物业支付了1000元违约金用以解除与生生物业签订的《大连市前期物业管理服务协议》的意见。一审法院认为，季冰冰无权单方解除前述物业管理服务协议，且季冰冰系于2019年10月28日才向生生物业支付1000元违约金，却主张自2018年1月1日起解除合同，理由不当，故不予采纳。关于生生物业要求季冰冰支付滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，本案为物业服务费纠纷，现季冰冰仍居住在案涉小区，生生物业仍继续向季冰冰提供物业服务。从季冰冰提供的证据及一审庭审陈述来看，生生物业向季冰冰提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》对欠缴物业费的滞纳金作出了明确约定，生生物业也主动调低了滞纳金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，滞纳金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院对生生物业要求季冰冰支付滞纳金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于季冰冰辩称生生物业超出案涉小区开发商大连新星房地产开发集团有限公司委托收取物业服务费的标准向季冰冰收取物业费的意见。一审法院认为，根据合同相对性原则，生生物业、季冰冰已就案涉房屋的物业服务费标准以签署《大连市前期物业管理服务协议》的方式进行了约定，且季冰冰已按照地上每月每平方米2.5元、地下每月每平方米1.25元的标准缴纳了2018年1月1日之前的物业服务费，可以认定季冰冰对物业费的收取标准并无异议，故季冰冰此节辩称意见，于法无据，理由不当，不予采纳。关于季冰冰辩称案涉公建房屋地下室部分不应收取物业费的意见。一审法院认为，季冰冰辩称案涉公建房屋地下室实际为管道夹层，故不应收取物业费，但季冰冰提供的商品房买卖合同、竣工验收备案表等无法证明其主张的地下室建筑性质为管道夹层，且生生物业、季冰冰双方签署的《大连市前期物业管理服务协议》中已对地下部分的物业服务费标准进行了约定，季冰冰已实际履行，应视为季冰冰对此并无异议。故季冰冰此节辩称意见，于法无据，证据不足，不予采纳。关于季冰冰辩称的案涉小区环境差、绿化破坏、保洁、维修不及时，应减免物业费的意见。一审法院认为，季冰冰提供的民意网截图、照片等证据能够证明生生物业在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故季冰冰的该项辩称，一审法院不予采纳。关于季冰冰称小区存在邻居违建，影响季冰冰生活的问题，一审法院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，季冰冰可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，生生物业作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除季冰冰交纳物业费的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，季冰冰向大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费人民币26783.83元；二、驳回大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如季冰冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币336元（生生物业已预付），由生生物业负担78元、由季冰冰负担258元，季冰冰负担部分于本判决生效后十日内给付生生物业。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，针对被上诉人诉请的地下室161.66平方米，上诉人是否应承担此面积物业服务费。根据上诉人与被上诉人签订的《大连市前期物业管理服务协议》的约定，案涉物业建筑面积为483.04平方米。由此可以认定，被上诉人为上诉人提供物业服务的房屋面积为483.04平方米。而被上诉人主张的地下室161.66平方米并未包含在483.04平方米之中，亦未在案涉《大连市前期物业管理服务协议》中有任何体现和约定。虽然该前期物业服务协议条款手写部分载明“地下部分为1.25平方米”，但该手写条款未约定地下室面积，亦未对地下部分的物业费收取作出任何约定。被上诉人仅以此条款主张已为讼争166.66平方米提供了物业服务，并要求上诉人承担此面积物业费，没有事实和法律依据。上诉人的此节上诉请求，本院予以支持。上诉人应向被上诉人给付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22944.40元（19个月×483.04平方米×2.5元每月每平方米）。综上所述，上诉人季冰冰的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11410号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11410号民事判决第一项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，季冰冰向大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费22944.40元；三、驳回大连生生物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费336元，由季冰冰负担218.40元，生生物业负担117.60元；二审案件受理费50元，由生生物业负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年六月三日书记员 黄月妍