广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0127民初359号 原告：尹家恩，男，1997年11月7日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：陈洪东，广西大航律师事务所律师。 被告：广西龙泰房地产开发有限公司，住所地横县横州镇茉莉花大道**。 法定代表人：徐学东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢基令，广西辉博律师事务所律师。 原告尹家恩与被告广西龙泰房地产开发有限公司（以下简称龙泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹家恩的委托诉讼代理人陈洪东，被告龙泰公司的委托诉讼代理人谢基令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹家恩向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金38108元。事实和理由：2014年12月3日，原告与被告签订1份《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于横县龙泰世纪滨江第6号楼1501号房，总房款为529271元。合同签订后，原告已经依照约定履行付款义务，但被告未依照约定交付房屋，按照合同第九条约定，被告应当于2015年12月30日前将符合条件的房屋交付给原告，但直至2016年8月31日被告才向原告发出交房通知，迟延8个月交房。双方签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，是有效合同，双方应严格按照合同履行。被告不能按照约定期限交房已构成违约，应承担相应违约责任。按照合同第十条逾期交房的违约责任约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之三作为违约金，故本案违约金应为520000元×0.0003×240天=38108元。本案无证据证实被告的交房符合约定的标准，如被告不能举证证实房屋符合约定交付标准的，原告保留就2016年8月31日后另行追究被告违约责任的权利。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决。 被告龙泰公司辩称，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，不存在支付逾期交房违约金的事实和理由。1.世纪滨江6﹟楼实际交付的时间为2016年7月，被告于2016年8月10日前以电话的形式通知原告办理商品房交付手续，若认定存在逾期，那么违约金应按实际逾期天数计算，且本案交房时间应是2016年8月10日。2.根据《合同法》及双方签订《南宁市商品房买卖合同》等相关规定，6﹟楼工程原定于2013年10月开工建设，竣工时间定为2015年10月，工期为2年。实际竣工时间在2016年3月，造成工期延误的原因有：(1)由于政府部门执行政策法令强制拆迁的延误导致到2014年6月6日才能移交6﹟楼建筑用地，使得原定于2013年9月交付的建筑土地迟延了9个月；(2)从2014年6月1日开始到2015年12月31日降水量达1毫米以上的时间共有185天，该自然的不可抗力造成延误交付5个多月。3.双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延迟：A遭遇不可抗力；B为执行法律法规或配合政府部门执行政策法令而引起的延误；其他非出卖人能控制的因素（如交通管制、政府强制性管理、政府命令禁止施工、强制拆迁、非出卖人原因引起停电、停水、机械设备运输途中延误等）造成工期延误。”根据该约定，被告的交付延误实属受政府行为及天气原因造成，该原因的客观事实是不可抗力和非出卖人所能控制因素。因此该楼房的迟延交付非为被告所能控制因素造成，被告并未构成违约。综上所述，原告的诉请无任何的事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实： 被告龙泰公司于2014年10月11日取得横建房（预）字第2014-14号《商品房预售许可证》，预售范围为世纪滨江商住小区3、5、6号楼。2014年12月3日，原告尹家恩与被告龙泰公司签订了《南宁市商品房买卖合同》1份，约定由原告向被告龙泰公司购买“龙泰世纪滨江”项目第6号楼1501号商品房，总价款529271元。至2015年3月10日，原告尹家恩将全部房款共计529271元支付给被告龙泰公司。 双方在《南宁市商品房买卖合同》中第八条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行。……”、第九条交付期限及交付条件约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.经建设、施工、监理、设计、质检单位五方联合验收合格，并取得《建设工程质量竣工验收意见书》即交付买受人使用。买受人未付清购房款的出卖人不予交付；待买受人付清全部购房款后，出卖人两日之内交付该商品房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起180日内告知买受人的；2.为执行法律法规或配合政府部门执行政策法令而引起的延误；其他非出卖人能控制的因素（如交通管制、政府强制性管理、政府命令禁止施工、强制拆迁、非出卖人原因引起停电、停水、机械设备运输途中延误等）造成工期延误。”、第十条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过60日（含60日），自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。……”、第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定证件，并签署房屋交接单。……。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：1.出卖人不承担任何责任；2.出卖人交付商品房的日期，以出卖人送达的入住通知书上的日期或电话通知的交房日期为准，由于买受人原因导致其未能收到出卖人送达的交房通知单的，由此产生的延期交房责任由买受人承担；3.出卖人书面通知或者电话通知之日起10日内，买受人应按通知要求及时与出卖人办理交房手续，买受人逾期不办理交房手续的，视为房屋已经交付，出卖人将房屋移交给物业管理公司有偿保管，由此产生的相关费用由买受人承担，房屋保修期及物业管理费从出卖人通知交房之日起计算；4.买受人未按本合同及附件约定付清房款的，交房时间顺延至买受人付清购房款及违约金之日，由此产生的责任由买受人自行承担；5.出卖人将交房通知书通过邮政部门、快递公司等专业邮递部门送达至本合同及其补充协议、认购协议书上载明买受人或其代理人地址，认购协议书上载明买受人或其代理人地址，视为出卖人已经将交房通知书送达给买受人，自交房通知书送达之日起满10日视为出卖人已按期交房。” 在双方签订本案《南宁市商品房买卖合同》前，被告龙泰公司已动工兴建龙泰世纪滨江第6号楼。至2016年8月1日，本案诉争房屋所在的6号楼取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位出具的《建设工程质量竣工预验收结论意见书》，综合竣工预验收结论：竣工预验收存在问题已全部整改完成，竣工预验收合格。被告龙泰公司于2016年8月31日通过邮寄方式将交房通知书寄给原告。2017年2月4日，原告尹家恩以被告龙泰公司逾期交房为由向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告尹家恩与被告龙泰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。关于被告是否逾期交房的问题。双方在合同第九条约定被告龙泰公司应于2015年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告尹家恩，而被告龙泰公司于2016年8月31日才将交房通知书邮寄给原告尹家恩，已超过原定交房时间，故本院认定被告龙泰公司存在逾期交房的违约行为。被告龙泰公司关于该问题的辩解意见，本院认为，施工期间出现降水量达1毫米以上并不属于不可抗力，且被告龙泰公司作为房地产开发商，应对施工期间当地可能出现的气候情况包括降雨情况比较了解并将雨天计入总工期，双方在合同中亦未约定出现降水量达1毫米以上的天气导致停工，可以延期交付房屋，故被告龙泰公司辩称其施工期间出现降水量达1毫米以上天气185天，造成交房延误185天不是被告龙泰公司原因，既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。至于因政府部门执行政策法令强制拆迁的延误导致至2014年6月6日才移交本案涉及的第6号楼的建筑用地导致第6号楼的开工时间延期的辩解意见，原告不认可，对此，本院认为，被告龙泰公司应对该情况造成延期开工的情况较为了解并应将其考虑到总工期内，且双方签订的合同在被告龙泰公司辩解的延期开工情况消除之后，故被告龙泰公司的该辩解意见无依据，本院不予支持。 关于被告龙泰公司应否向原告尹家恩支付违约金的问题。被告龙泰公司逾期未交付房屋给原告尹家恩，已构成违约，且原告尹家恩已付清房款，故根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条约定，被告龙泰公司应支付原告尹家恩违约金。原告请求违约金529271元×240日×万分之叁=38108元，未超出双方的约定，本院予以支持。被告龙泰公司辩称其于2016年8月10日电话通知原告尹家恩办理商品房交付手续，交房时间应是2016年8月10日，对此，本院认为，根据双方的约定，被告龙泰公司应当书面通知原告办理交付手续，现被告龙泰公司无证据证实其于2016年8月10日已电话或书面通知原告亦无证据证实原告存在合同第十二条约定的情形，且根据双方在合同第十条的约定，违约金计算至实际交付之日，而至2016年8月31日被告龙泰公司并未交付房屋给原告，且原告所请求的240日并未超过实际逾期的天数，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告广西龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尹家恩违约金38108元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费752元（原告尹家恩已预交376元），由被告广西龙泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢永君 代理审判员  覃春园 人民陪审员  陆伟雯 二〇一七年六月十五日 书 记 员  杨灿锋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。