成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2328号原告成都彬芳石化建材有限责任公司，住所地成都市新都区新都镇宝光大道中段748号，统一社会信用代码915101142025922194。法定代表人胡宗彬，该公司总经理。原告胡宗彬，男，1963年3月7日出生，汉族，住成都市新都区。原告张志芳，女，1963年7月13日出生，汉族，住成都市新都区。原告胡猛，男，1986年2月4日出生，汉族，住成都市新都区。二原告共同委托代理人胡宗彬，男，1963年3月7日出生，汉族，住成都市新都区，代理权限为特别授权代理，系原告张志芳配偶、原告胡猛父亲。被告成都新西南房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇桂湖东路39号，组织机构代码20258797-0。法定代表人李兵，该公司董事长。委托代理人杨小全，四川原则律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托代理人高某，四川原则律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。原告成都彬芳石化建材有限责任公司（以下简称彬芳石化公司）、胡宗彬、张志芳、胡猛与被告成都新西南房地产有限公司（以下简称新西南房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员高永伦适用简易程序，分别于2016年6月17日、2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告彬芳石化公司法定代表人胡宗彬、原告胡宗彬、原告张志芳到庭参加诉讼；原告胡猛因故未到庭参加诉讼，其委托代理人胡宗彬到庭参加诉讼；被告新西南房地产公司的法定代表人李兵因故未到庭参加诉讼，其委托代理人杨小全、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彬芳石化公司、胡宗彬、张志芳、胡猛向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付未在2016年3月28日前交房的违约金200万元。事实和理由：2011年8月5日原、被告签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定原告将其所有的位于成都市新都区新都宝光大道中段街748号，有证建筑面积1277.336㎡，无证建筑面积396.66㎡的房屋交予被告拆除，被告以房屋产权调换方式对原告进行房屋拆迁补偿安置，被告安置原告的房屋为奥林花园商铺B栋靠北临街一、二楼各四间，面积各约785㎡，以及奥林花园住宅B栋二单元一楼5、6号、十四楼5、6号，面积各约104.33㎡，上述商铺、住宅建筑面积共计约1987.32㎡。合同第七条第二项约定了被告应当在2014年3月28日前将上述安置房屋交给原告入住，否则应按合同第九条约定一次性支付违约金200万元，若再超过合同约定交房时间12个月不能交安置房另支付200万元违约金以此类推，违约金支付后继续履行本合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告拆除，但被告一直未交房，原告于2014年诉至法院，主张2014年3月28日未交房违约金200万元，该案经审理后判决被告应当向原告支付违约金60万元。被告至今仍未交房，从2015年3月28日至今早已超过12个月，应当依照合同约定再支付违约金200万元，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告新西南房地产公司辩称，本案应当中止审理，因被告不服与四原告之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案的生效民事判决，已向四川省高级人民法院提起了再审申请，省高院已作出再审裁定书，裁定该案由四川省高级人民法院提审且中止原判决的执行，本案必须以四川省高级人民法院提审的（2016）川民再323号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结，本案符合法律规定的中止诉讼的情形，应依法裁定中止诉讼；原告主张的2016年3月28日前的违约金已经实际履行了，原告的诉讼请求不应得到支持，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合原、被告的陈述，查明下列事实：2011年8月5日，新西南房地产公司（甲方）与四原告（乙方）签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，合同约定四原告将其所有的位于成都市新都区新都宝光大道中段748号，有证建筑面积1277.33㎡，无证建筑面积396.66㎡，房屋建筑结构为混合结构的房屋（房屋使用性质为商铺、住宅、办公、车库）交予新西南房地产公司予以拆除，新西南房地产公司以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置，安置房屋为奥林花园B栋靠北临街一、二楼各四间，面积各约785㎡的商铺，奥林花园B栋二单元一楼5、6号、十四楼5、6号，面积各约104.33㎡的住宅，建筑面积共计1987.32㎡。双方还约定了结算产权调换差价款的办法。并约定“由乙方自行过渡，过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费4万元/月(18个月内)。19至24个月每月6万元；25至36个月每月12万元，以后一直按每月12万元给付，临时安置补助费每半年付一次、第一个月10号内付清。临时安置补助费从2011年6月1日开始算”。合同第七条第二款约定“甲方应当在本合同签订后于2014年3月28日前将上述安置房屋交给乙方入住”。合同第九条载明“违约责任：本合同生效后，因甲乙双方任何一方不履行或不按时履行本合同的条款而给对方造成的经济损失，责任方应承担违约责任，违约金一次性支付对方200万元人民币。如若再超过本合同约定的交房时间12个月不能交安置房另支付200万元人民币整违约金以此内（类）推，违约金支付后继续履行本合同。”合同签订后，四原告按照合同约定向新西南房地产公司交付了被拆迁的房屋，并向新西南房地产公司支付614.6867万元产权调换差价款及20万元购房预付款。新西南房地产公司于2006年10月以协议方式取得位于成都市××××大道7184.82㎡（10.77亩）出让二类住宅建设用地使用权。在项目即将启动时，新都区政府要求新西南房地产公司按新规划函［2006］34号文件在7184.82㎡基础上对周边零星土地约4545㎡进行整体拆迁整合。2006年11月，新都区政府对老川陕公路进行拓宽改造，要求新西南房地产公司对周边14660㎡（约22亩）棚户区进行整体拆迁整合，拆迁范围达到19205㎡（约28.8亩）。之后由于规划道路和绿化占用部分土地，经规划测定该地块实际红线面积为19.1480亩，用地性质为二类居住用地。2012年新都区政府要求对该宗拆迁地块进行整体拍卖，新西南房地产公司同意进行公开拍卖。2013年12月12日，成都市新都区国土资源局向成都市征地事务中心提出对近期拟以招拍挂方式出让的10宗国有建设用地使用权进行审查的申请，其中包含新西南房地产公司用于建设拆迁安置房屋的桂西路社区的19.1480亩土地。2014年2月27日，成都市征地事务中心向成都市国土资源局行政审批处出具了《成都市征地事务中心关于新都区新都镇桂西路社区范围内拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函》（出让地补安审函[2014]49号），对新都区国土资源局拟以招拍挂方式出让的位于新都区新都镇桂西路社区范围内，面积约19.1480亩建设用地权属来源、所涉及村组征地补偿安置工作完成情况进行了全面的审查，对权属来源及补偿安置到位情况的审查结论为：宗地具备出让条件。截止本案法庭辩论终结前，新西南房地产公司已经取得该宗土地的使用权，并已开工建设。另查，2011年6月1日、2011年12月14日、2012年7月13日、2012年12月12日、2013年6月18日、2013年12月18日、2014年6月17日、2015年9月30日，新西南房地产公司分八次向四原告支付了拆迁安置过渡费共计468万元。拆迁安置过渡费从2011年6月1日支付到2016年12月31日，其中2011年6月1日-2012年12月1日每月支付4万元，2012年12月1日至2013年6月1日，每月支付6万元，从2013年6月1日至2014年12月1日、2014年12月1日至2016年12月31日，每月支付12万元。再查，原告因被告未按合同约定时间交房，于2014年诉至成都市新都区人民法院，要求被告支付未在2014年3月28日前交房的违约金200万元，成都市新都区人民法院于2015年1月23日作出（2014）新都民初字第2956号民事判决书，判决被告支付原告违约金60万元，被告提起上诉，成都市中级人民法院于2015年6月30日作出（2015）成民终字第3579号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判。2015年9月30日，被告向四原告支付了上述判决确定的违约金及诉讼费共计60.98万元。后被告申请再审，四川省高级人民法院于2016年5月17日作出（2016）川民申465号民事裁定书，准予了被告的再审申请。再审中，被告申请对原告因逾期收房所受房屋租金损失进行评估，上海申价房地产评估有限公司评估后出具了《房地产估价报告》，意见为：2014年3月28日起至2015年3月27日，原告因逾期收房所受房屋租金损失为90.12万元，被告对此予以认可。2017年4月24日，四川省高级人民法院作出（2016）川民再323号民事判决书，确定自2014年3月28日起至2015年3月27日止原告因逾期收房所受房屋租金损失为90.12万元，被告逾期交房不属于不可抗力情形，被告支付给原告的临时安置补助费为补助补偿性质的费用，而不是损失赔偿费，判决维持成都市中级人民法院（2015）成民终字第3579号民事判决。因被告一直未交房，原告再次起诉要求被告支付未在2015年3月28日前交房的违约金200万元，成都市新都区人民法院于2015年11月13日作出（2015）新都民初字第4612号民事判决书，判决被告支付未在2015年3月28日前交房的违约金60万元，被告提起上诉，成都市中级人民法院于2016年3月30日作出（2016）川01民终1251号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判，被告申请再审，四川省高级人民法院于2016年12月22日作出（2016）川民申3362号民事裁定书，驳回了被告的再审申请，2016年8月3日，被告向四原告支付了上述判决确定的违约金及诉讼费共计60.84万元。原告于2016年5月5日向本院提起本案诉讼，继续要求被告支付未在2016年3月28日前交房的违约金200万元。上述事实，有《房屋拆迁补偿安置合同书》及附件、成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4612号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终1251号民事判决书、四川省高级人民法院（2016）川民申3362号民事裁定书、（2016）川民再323号民事判决书、《房地产估价报告》、成都市中级人民法院（2015）成民终字第3579号民事判决书、四川省高级人民法院（2016）川民申465号民事裁定书、收条、房屋拆迁许可证、新都区规划管理局函关于成都新西南房地产有限公司土地整合意见的函[新规划函（2006）34号]、新都区规划管理局函关于成都新西南房地产有限公司土地整合意见的报告[新规划（2006）97号]、关于新都区新都镇桂西路社区拆迁地块情况说明的函、宝光大道以西、南四支渠以东拆迁地块相关费用使用情况、关于经营性用地出让前期工作完成情况审查的申请、关于新都区新都镇桂西路社区范围内拟出让国有建设用地前期工作完成情况审查意见的函、新都区土地管理委员会2013年度第四次会议纪要、新都区规划管理局项目规划条件通知书、红线测绘图等证据及原、被告的当庭陈述，本案庭审笔录在卷为证。本院认为，本案的争议焦点焦点为：1、四原告的起诉是否构成重复起诉；2、政策变化和政府行为是否属于不可抗力；3、临时安置补助费是否可以抵扣损失赔偿费；4、合同约定的每年200万元违约金是否过高，是否应该调整。针对以上争议焦点分述如下：1、四原告的起诉是否构成重复起诉。四原告提起的（2014）新都民初字第2956号、（2015）新都民初字第4612号诉讼，分别针对的是2014年3月28日、2015年3月28日未交房的违约金，本次诉讼针对的是2016年3月28日未交房的违约金。根据双方在《房屋拆迁补偿安置合同书》第九条的约定“如若再超过本合同约定的交房时间12个月不能交安置房另支付200万元人民币整违约金以此内（类）推，违约金支付后继续履行本合同”，以及已生效的四川省高级人民法院（2016）川民再323号民事判决书认定的事实，本案诉讼不属于重复起诉，其起诉符合法律规定。2、政策变化和政府行为是否属于不可抗力。四原告尚未取得合同约定的拆迁安置房的原因在于被告取得的修建安置房的土地需以拍卖的方式进行出让，现被告已经取得该块土地并动工修建。不可抗力，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、不可避免、无法控制并不能客服的客观情况，即是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人左右、支配的自然现象和社会现象，如自然灾害、战争等。本案中，2004年12月1日，成都市国土资源局出台文件《关于中心城区国有土地使用权出让有关政策的通知》（成国土资发[2004]399号），对土地整合进行了规定，明确“因城市规划原因，需要建设项目对其周边不规则、不具备单独提出规划条件、不能单独进行建设的零星地块(旧城国有土地小于3000平方米，新征国有土地小于5000平方米)进行整合后整体建设的，由市规划局提出整合意见，市国土资源局审核后，办理用地手续”。2011年8月5日，被告与四原告签订《房屋拆迁补偿安置合同书》，从时间来看，关于通过整合方式取得的土地使用权面积上限为5000平方米的规定在案涉《房屋拆迁补偿安置合同书》之前，被告作为专门从事房地产开发的公司，在签订案涉《房屋拆迁补偿安置合同书》时，应当能预见到超过5000平方米的土地取得方式所存在的不确定性以及该土地可能需要通过招拍挂方式取得。后续土地使用权的取得方式发生变化并非被告不能预见，故本案情形不属于不可抗力。针对该问题，四川省高级人民法院在已生效的（2016）川民再323号民事判决书中也已经确认本案中被告逾期交房不属于不可抗力情形。3、临时安置补助费是否可以抵扣损失赔偿费。被告在庭审中主张其自2013年6月1日起每月向四原告支付了临时安置补助费12万元，而原告从2014年3月28日起至2015年3月27日的实际损失只有90.12万元，被告支付给原告的临时安置补助费完全能够弥补原告的损失，被告不应再支付其他赔偿费用。本院认为，关于临时安置补助费的性质问题，依照《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”之规定，并参考《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》第四十三条“拆迁人应当给予被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬家补助费”、第四十八条“五城区范围内的搬家补助费、拆迁住房的临时安置补助费由市房产管理局不定期公布”的规定，拆迁人向被拆迁人支付自行过渡期间的临时安置补助费是法律明确规定的，具有补助补偿性质的费用，给付标准由政府统一规定。故临时安置补助费不是拆迁人对被拆迁人的损失赔偿费，对于被告主张其已支付了临时安置补助费足以弥补原告的损失的抗辩意见，本院不予支持。4、合同约定的每年200万元违约金是否过高，是否应该调整。根据双方《房屋拆迁补偿安置合同书》的约定，到2016年3月28日被告仍未交付约定的安置房，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案双方当事人在《房屋拆迁补偿安置合同书》中约定违约金为每年200万元，被告主张该违约金过分高于原告的实际损失，请求予以调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，四原告的实际损失应认定为是应交付的拆迁安置房的租金损失，根据原、被告提交的《房地产估价报告》，庭审中双方均认可原告自2014年3月28日起至2015年3月27日期间因逾期收房所受房屋租金损失为90.12万元，故本院据此确认被告应向四原告支付未能在2016年3月28日交付安置房屋的逾期交房违约金为90.12万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告成都新西南房地产有限公司支付给原告成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛未能在2016年3月28日交付安置房屋的逾期交房违约金90.12万元。二、驳回原告成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元（已减半收取），诉讼保全费5000元，合计16400元，由原告成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛负担9010元，由被告成都新西南房地产有限公司负担7390元（此款原告成都彬芳石化建材有限责任公司、胡宗彬、张志芳、胡猛已垫付，执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 高永伦二〇一七年六月二十日书记员代 春 梅