陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0924民初128号原告：李子平，男，陕西省紫阳县人，汉族，住紫阳县城关镇。原告：郑银芬，女，陕西省紫阳县人，汉族，住紫阳县城关镇。系原告李子平之妻。共同委托诉讼代理人：李世秉，紫阳县蒿坪法律服务所法律服务工作者。被告：龚孝奎，男，陕西省紫阳县人，汉族，住紫阳县城关镇。委托诉讼代理人：龙伦立，陕西政源律师事务所律师。原告李子平、郑银芬与被告龚孝奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李子平、郑银芬及其共同委托诉讼代理人李世秉、被告龚孝奎及其委托诉讼代理人龙伦立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李子平、郑银芬向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋买卖协议；2.确认被告迫使原告出具的61,200.00元欠条无效；3.判令被告立即返还原告已付购房款213,144.00元、赔偿原告装修费和税费损失133,632.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月，原告经人介绍欲在被告开发的商品房”钟鼓新居”购一套住房，当原告了解该房屋情况时，被告承诺该商品房建设许可手续齐全，符合国家房产上市规定，已卖出的6套房屋都分别办理了房产证。原告打听核实后，相信了被告的承诺。双方于2013年10月20日签订了房屋买卖协议，协议主要约定：1、房屋建筑面积132平方米，房屋价款240,000.00元；2、被告收到原告房款后即可办理房屋过户手续，如因任何一方不配合（过户）所造成的损失由责任方赔偿守约方；3、被告保证出售房产符合国家房产上市的规定，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由被告承担；4、被告在协议生效后20日内向原告交房。签订协议时，原告向被告首付购房款50,000.00元，之后又两次支付购房款共150,000.00元，被告于2015年2月17日给原告出具一张金额为200,000.00元的收条，出具收条后，原告又支付购房款10,000.00元（被告当时未出具收条，后来又说这10,000.00元算作支付欠款利息），剩余购房款原告待办理房屋过户手续后以房贷付清。可是，原告购房后在申请办理过户登记时被告知，由于被告开发用地属于集体用地，且未取得商品房预售许可证，并不符合国家房产上市的规定，因此一直无法办理房产过户登记，使原告购买的房屋无法取得合法的产权证书，也无法在住房资金管理中心申请房贷。为了公平合理，自2015年11月起，原告多次向县政府及县住建局反映被告出售小产权房问题，要求确认其中6户已办理房屋产权证的合法性。县政府及县住建局为了解决同一栋楼购房已办证和不办证之间的矛盾，于2016年4月批复同意为原告办理产权证，于是原告即找被告协助办理房屋过户手续。而被告却以各种借口故意拖延，不予配合，最后见原告急于办证贷款，提出购房尾款40,000.00元须按月息3分计算，并迫使原告为其出具尾款加上利息共61,200.00元的欠条才同意配合办理房屋过户，原告于2016年5月25日晚给被告出具了金额为61,200.00元的欠条，被告于2016年5月27日协助原告办理过户手续。可过户办理的房产证却是小产权房，且实际建筑面积只有123.58平方米，比合同约定面积小8.42平方米。综上所述，被告隐瞒了未取得商品房预售许可证明的事实，房屋面积误差比绝对值超出3%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十四条（二）款的规定，原告有权请求解除合同，被告依法应退回原告购房款并赔偿原告损失；被告见原告急于办证贷款，乘人之危，要求原告连本带息出具的金额为61,200.00元的欠条，根据《民法通则》第五十八条规定，该欠条应属无效；原告购买被告的商品房，以及装修、过户交税，是在被告作出承诺的前提下，但被告在与原告订立协议时并未取得商品房预售许可证明，并故意隐瞒，导致合同无效或解除后，被告应赔偿原告的装修及税费损失。被告龚孝奎辩称，一、原告要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求不能成立。双方签订的协议所涉房产经紫阳县房产管理局依法办理了房产证，作为国家法定职责和权限的机关依法颁发的房屋产权证书已经确认了双方的交易行为，并且发生了物权效力，该行为系具体行政行为，在未经任何法定职责和权限的机关依据法律规定的行政复议、行政诉讼程序撤销前是具有当然效力的。根据原告诉称，二原告对房屋的权属状况是自始明知的，而又积极地促成县政府和住建局办理了房屋产权证书，二原告若对房屋产权登记的行政审批程序有异议，也应当通过行政复议或行政诉讼途径解决，原告未经行政复议或行政诉讼径行起诉不符合法律规定，应依法裁定驳回原告的起诉。二原告主张解除合同超过了行使撤销权的期限，二原告诉状中称协议签订于2013年10月20日，实际签订时间为2013年9月28日，被告出售房屋系现房交易，原告对房屋面积、状况进行了充分了解，并装修入住，且经二原告通过积极行为促使该房屋于2016年5月过户，系对先前交易行为及房屋状况的进一步认可，在房管部门还有二原告亲笔签字确认的房屋登记申请书，其中明确记载了房管部门对房屋测量的面积。原告提出解除合同，亦即撤销之诉，严重违背民法的诚实信用原则，二原告在完全认可过户后又出尔反尔是不符合撤销权行使条件的。对于面积问题，因被告出售房屋为现房，按套出售，房屋状态清楚明了，且合同明示”包含一切公摊面积”。被告强调的是，房管局为二原告办证的房屋面积就阳台部分仅计算了一半的面积，且未计算公摊面积，但实际建筑面积（含公摊及阳台）是达到了协议面积的。就房管局测算的面积，二原告是明知房管局的测绘面积而继续促成房屋产权证的办理。二原告提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因原、被告之间买卖合同所涉的标的物不是城市商品房，且合同已发生物权效力，不能被解除。二、二原告提出的”确认被告迫使原告出具的61,200.00元欠条无效”是不能成立的。因为双方达成的买卖合同已经办证，不可解除，欠条确认的是合法有效的债权，被告并无任何”迫使”行为，故原告的该项主张不能成立。三、二原告提出的”返还原告已付购房款213,144.00元、赔偿原告装修费和税费损失133,632.00元”的诉请不能成立。因为双方达成的买卖合同已经办证，不可解除，同时，二原告所计算的价值，既不提及居住三年多的房屋折旧，也不提及装修折旧和评估价值，且二原告没有有效证据证实装修花费，所提出的金额，单从计算层面上是没有根据的。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。围绕诉讼请求，二原告提交了身份证、房屋买卖协议复印件、收条、塞克门业产品订购协议书复印件、郑银芬的房屋所有权证和李子平的房屋共有权证、房屋交易税费票据5张、房屋装修费条据24张及购买装修物品清单、紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复和紫阳县住房和城乡建设局答复意见书复印件、郑银芬的户口薄、关于请求对龚孝奎在钟鼓湾所建房屋对外出售所有权转移登记合法性确认的情况反映；被告提交了房屋买卖协议、龚孝奎的房屋所有权证、紫阳县城关镇楠木村村民委员会出具的关于对龚孝奎房屋转让的批复、紫阳县房产管理局出具的证明和二原告签署的房屋登记申请书、紫阳县城关镇楠木村村民委员会出具的证明、欠条、合伙建房协议书。应原告李子平、郑银芬申请，证人薛平、李宏安到庭作证。本院依职权调取了紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复、紫阳县住房和城乡建设局答复意见书、陕西安康嘉陵资产评估有限责任公司出具的陕安嘉评鉴字[2017]069号资产评估报告书。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2（房屋买卖协议复印件），被告有异议，认为应以原件为准，且只能证明合同关系，不认可原告的证明目的，因双方认可签订了该协议，结合被告提交的证据1（房屋买卖协议），故本院予以采信，签订时间认定为2013年9月28日；对原告提交的证据4（塞克门业产品订购协议书复印件），被告有异议，认为与本案不具有关联性，证据形式不合法，真实性无法确认，因原告未提供证据证明被告未支付该款项，且真实性存疑，故本院不予采信；对原告提交的证据5（郑银芬的房屋所有权证、李子平的房屋共有权证），被告对其真实性无异议，但房管局已予过户办证，原告对面积有充分了解，因该份证据能够证实案涉房屋现在的权属、面积情况，故本院予以采信；对原告提交的证据6（房屋交易税费票据5张），被告对其真实性无异议，但认为与本案没有关联性，因该组票据系因房产过户所实际产生，故本院予以采信；对原告提交的证据7（房屋装修费条据24张及购买装修物品清单），被告有异议，认为全是手写票据，不具有合法性，房屋装修价值应由房屋评估确认，被告不负有偿还义务，因该组票据和清单不能证明原告房屋装修现值，故本院不予采信；对原告提交的证据8（紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复和紫阳县住房和城乡建设局答复意见书复印件），被告有异议，认为无原件，不认可其效力，结合本院调取的证据1（紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复）、2（紫阳县住房和城乡建设局答复意见书），内容一致，故本院予以采信；对原告提交的证据9（郑银芬的户口薄），被告对其真实无异议，但认为不能达到原告的证明目的，户口簿本身就没有合法性，因被告未对其异议理由提供证据，且其能够证实郑银芬为城镇居民户，故本院予以采信；对原告提交的证据10（关于请求对龚孝奎在钟鼓湾所建房屋对外出售所有权转移登记合法性确认的情况反映），被告有异议，认为该证据无签字和捺印，不能证明原告的证明目的，因其仅是一份情况反映，无任何处理意见，故本院不予采信；对被告提交的证据1（房屋买卖协议），原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，因双方认可签订了该协议，故本院予以采信；对被告提交的证据2（龚孝奎的房屋所有权证）、原告有异议，认为办理了房产总证，并不能证明可以进行销售，该总证与原告持有的复印件不一致，内容有所更改，集体土地的章子是后来补盖的，存在弄虚作假，因①被告持有房屋所有权证原件，原告未提供证据证明被告弄虚作假，故本院予以采信，②但取得房屋所有权证并不能进而证明符合房屋产权上市的规定，故对被告的该项证明目的不予采信；对被告提交的证据3（紫阳县城关镇楠木村村民委员会出具的关于对龚孝奎房屋转让的批复），原告有异议，认为与本案不具有关联性，因该份证据系被告所在村村民委员会准许被告出售房产的批复，故本院予以采信；对被告提交的证据4（紫阳县房产管理局出具的证明、二原告签署的房屋登记申请书），原告对其真实性无异议，但认为不能证明被告的证明目的，因该房屋已由二原告申请办理了房屋所有权证，故本院予以采信；对被告提交的证据5（紫阳县城关镇楠木村村民委员会出具的证明），原告有异议，但因二原告不否认在所购买的房屋居住的事实，故本院予以采信；对被告提交的证据6（欠条），原告认可为其所写，本院予以采信；对被告提交的证据7（合伙建房协议书），原告有异议，认为该协议不具有真实性、合法性，不能作为证据使用，原、被告实际并不存在合伙建房，该协议是为办证所签订的，因双方认可签署了该份协议，故本院予以采信；对证人薛平的证言，原告无异议，被告有异议，认为打条子时其并不在场，因证人言所证明内容系二原告所告知，证人未见证原告向被告出具欠条，故本院不予采信；对证人李宏安的证言，原告无异议，被告有异议，认为被告提交的证据推翻了房屋所有权证上无集体土地字样的证言，出具欠条时证人不在场，且是在房产证办理后才出具的欠条，因①证人系本次房屋买卖的介绍人，故对该部分证言本院予以采信，②但原告出具欠条时证人不在场，被告提交的房屋所有权证原件中土地使用权取得方式记载为集体土地，故对该部分证言本院不予采信；对本院调取的证据1（紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复），原告对其真实性无异议，但认为回复内容不符合法律规定，不符合实际情况，被告有异议，认为原告是在对自己提交的证据予以否认，回复所引用的文件发生在双方签订买卖协议之后，双方签订的协议并不违背任何规定，二原告所办理的房屋所有权证具有当然的效力，法院核实的证据证明了原告的主张不能成立，因该回复明确了案涉房屋占用土地的性质和不能办理给李子平等人的原因，故本院予以采信；对本院调取的证据3（陕西安康嘉陵资产评估有限责任公司出具的陕安嘉评鉴字[2017]069号资产评估报告书），原告无异议，被告有异议，认为其不合符资产评估规范，各分项没有报告，亦无照片，被鉴定物没有特定化，报告缺乏依据，不能作为定案依据，因被告未对其异议理由提供证据予以证明，亦未申请重新鉴定，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，原告李子平、郑银芬与被告龚孝奎签订《房屋买卖协议》，协议约定：”一、房屋基本情况，1、乙方（原告）购买甲方（被告）合法拥有的坐落于安康市紫阳县建筑面积132平方米（含所有公摊面积）的房产一套……二、付款方式，1、双方议定上述房产出售价格为贰拾肆万元整……四、双方责任，1、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的资料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担……3、甲方在本合同生效之日起20日内将房屋钥匙交给乙方……”。协议签订后，二原告共向被告交付款项210,000.00元，被告于2015年2月17日向原告出具了金额为200,000.00元的收条，另10,000.00元未出具收条。房屋交付后，原告对房屋进行了装修并居住至今，对房屋装修现值，经陕西安康嘉陵资产评估有限责任公司评估，于2017年5月5日作出陕安嘉评鉴字[2017]069号资产评估报告书，评估价值为98,465.87元，鉴定评估费用为5000.00元。在办理房屋产权过户过程中，紫阳县房产管理局于2015年12月3日向李宏安、李子平下发了《关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复》，明确：1、原告购买的房屋所占土地属于集体土地，2、原告李子平属城镇居民，紫阳县房产管理局不能为其办理房屋所有权登记。紫阳县住房和城乡建设局于2015年12月24日向李宏安等人下发了《答复意见书》，对龚孝奎在钟鼓湾建房情况、房屋办理转移登记情况、停止办理房屋产权登记原因进行了详细说明，并提出了建议。后为办理产权过户，龚孝奎与郑银芬签订了一份合伙建房协议，落款时间为2010年11月8日。2016年5月27日，紫阳县房产管理局向郑银芬颁发了紫房权证紫阳县字第00031824-1-1-5-南号房屋所有权证，向李子平颁发了紫房紫阳县共字第16422号房屋共有权证，其中，房屋所有权证中土地使用权取得方式记载为集体土地。对下余购房款，原告李子平向被告龚孝奎出具金额为61,200.00元的欠条一张，注明本金40,000.00元，2014年4月1日至2016年6月1日利息21,200.00元，利率3%，落款时间为2016年6月1日。另查明，原告李子平、郑银芬均系城镇居民。被告龚孝奎修建的房屋位于紫阳县城关镇楠木村一组，总层数为9层，于2011年8月9日在紫阳县房产管理局办理了紫房权证紫阳县字第00031243-1号房屋所有权证，其土地使用权取得方式记载为集体土地。本院认为，原告李子平、郑银芬与被告龚孝奎签订的房屋买卖合同中所争涉的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地属于农民集体所有土地，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村集体经济组织内的成员，而房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更，本案原告李子平、郑银芬系城镇居民，其与被告签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，应属无效。在办理房屋所有权证过程中，原告郑银芬与被告龚孝奎签订了合伙建房协议，但该协议是为掩饰双方之间的买卖合同关系以办理房屋过户所签订，故该协议也应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始不具有法律效力，故本院对原告李子平、郑银芬请求解除原、被告签订的房屋买卖协议的诉请不予支持、予以驳回；原告李子平向被告龚孝奎出具的金额为61,200.00元的欠条系双方在履行买卖合同过程中所发生的民事行为，虽然原告未能举证证明被告有胁迫行为，但该民事行为因双方之间的房屋买卖合同无效而不具有法律效力，对原告要求确认欠条无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对二原告要求被告立即返还已付购房款210,000.00元、赔偿二原告装修费98,465.87元的诉讼请求，本院予以支持；对原告所主张的税费损失31,900.00元的诉讼请求，因被告在订立房屋买卖协议过程中未向原告如实说明所出售房屋土地使用权取得方式为集体土地的事实，故被告应当赔偿给原告造成的损失，但二原告在收到紫阳县房产管理局关于钟鼓湾办理房屋所有权证的回复和紫阳县住房和城乡建设局答复意见书后，在知道所购买房屋的土地使用权取得方式为集体土地之后仍然申请办理房屋所有权证，也存有过错，故本院认为原、被告对所产生的税费损失均应承担相应责任，本院酌定双方各自承担50%责任，即由被告赔偿原告税费损失15,950.00元（31,900.00元×50%）；对原告其他部分诉讼请求，本院不予支持、予以驳回。综上所述，原告李子平、郑银芬系城镇居民，与被告龚孝奎签订的房屋买卖合同所涉房屋的土地使用权取得方式为集体土地，违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，应为无效，二原告应向被告返还位于紫阳县城关镇楠木村一组的住房一套，被告应向原告返还已付购房款，赔偿原告装修添附价值，并赔偿原告因此造成的部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告李子平与被告龚孝奎于2013年9月28日签订的房屋买卖协议无效；二、原告李子平于2016年6月1日给被告龚孝奎出具的欠条无效；三、被告龚孝奎于本判决生效后十日内返还原告李子平、郑银芬购房款210,000.00元，并赔偿原告李子平、郑银芬房屋装修损失98,465.87元、办理房屋过户税费损失15,950.00元，上述合计324,415.87元；四、原告李子平、郑银芬于本判决生效后十日内返还被告龚孝奎位于紫阳县城关镇楠木村一组一幢一单元5楼南房屋一套，并交付装修附属物；五、驳回原告李子平、郑银芬其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500.00元，减半收取计3250.00元，鉴定评估费用5000.00元，由原告李子平、郑银芬负担532.00元，由被告龚孝奎负担7718.00元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判员  刘强二〇一七年六月二十九日书记员  金静附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。