山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0702民初523号原告杨巧燕，女，1979年12月11日出生，汉族，住晋中市榆次区。委托代理人齐守伟，山西晋信律师事务所律师。委托代理人卢茂诚，山西晋信律师事务所律师（实习律师）。被告晋中鸿祥物业管理有限公司，地址山西省晋中市榆次区南窑东街**。法定代表人刘珲，系该公司总经理。委托代理人李永林、马瑞瑞，山西晋安律师事务所律师。被告晋中市华阳物业管理有限公司，，地址晋中市榆次区汇通路华钜商城****法定代表人刘俊一，系该公司执行董事。原告杨巧燕与被告晋中鸿祥物业管理有限公司、晋中华阳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨巧燕及其委托代理人齐守伟、卢茂诚、被告晋中鸿祥物业管理有限公司（以下简称“鸿祥物业”）委托代理人李永林、马瑞瑞，被告晋中华阳物业管理有限公司（以下简称“华阳物业”）法定代表人刘俊一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告华阳物业公司于2014年7月成立，一直是华钜商城的物业管理公司。2015年12月，华钜商城的物业管理公司变更为被告鸿祥物业。原告从2011年起承租华钜商城柱13号摊位，于2015年1月4日与被告华阳物业签订该摊位的《摊位委托转让合同》，但其实际为租赁合同，并交纳了从2015年1月6日至2018年1月5日的租赁费43200元，取得了从2015年1月6日至2018年1月5日柱13号摊位的承租权。被告鸿祥物业接手华钜商城的物业管理工作后，于2016年12月以被告华阳物业未进行财务移交为名，又向原告催收2016年1月至2016年12月的租赁费。原告未答应，被告鸿祥物业便于2016年12月14日将原告摊位的卷闸门焊死并贴上封条。由于正处于经营旺季，为避免更大损失，原告不得已向被告鸿祥物业交纳14400元后，摊位才被解封。二被告因财务交接事宜产生矛盾，将矛盾转嫁给原告的行为是严重违约，现诉请二被告返还原告14400元，并赔偿原告经营损失1687.5元。被告鸿祥物业辩称，鸿祥物业是依据合法的选聘程序行使对华钜商城的管理权，而并非由被告华阳物业变更而来，双方无任何关系；被告华阳物业本不具有对华钜商城物业管理的权利，故鸿祥物业与被告华阳物业之间不存在交接问题；鸿祥物业与华钜商城的业主委员会签订有合法有效的物业服务合同和共有部位经营权的协议，并基于该协议的约定行使收取相关费用的权利；原告占有使用商场的公用部位，有义务交纳租赁费用；原告所述其向华阳物业交纳租赁费用，属于原告与华阳物业之间的单独的行为，与鸿祥物业无关。因此，原告对于鸿祥物业的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉请。被告华阳物业辩称，原告等商户的摊位是山西华钜房地产开发有限公司出资建筑，并由该公司与原告签订《摊位委托转让合同》，并收取原告等商户的转让费；华阳物业公司从未与原告签订过租赁合同，也未向原告收取过租赁费；侵犯原告使用摊位的不是华阳物业公司，赔偿损失应由侵权人承担；原告向鸿祥物业管理有限公司交纳费用，属于建立了新合同的关系，返还不属于华阳物业的义务，请依法驳回原告对华阳物业公司的全部诉请。经审理查明，山西华钜房地产发展有限公司（以下简称“华钜地产”）为华钜商城的开发商，该公司的营业期限自1993年3月2日至2013年3月2日，目前工商登记状态为吊销，未注销。原告与被告华阳物业一致称，华钜房地产管理服务部系华钜地产的内设机构，自华钜商城投入使用后，一直由该服务部负责华钜商城的物业管理，其负责人为刘俊一。2014年7月28日，刘俊一和其他股东投资成立被告华阳物业公司，该公司经营范围为物业管理、房屋租赁，刘俊一担任该公司法定代表人，并以该公司名义对华钜商城进行物业管理。原告是华钜商城共用部分柱13摊位的承租人。2014年11月18日，原告向被告华阳物业交纳了柱13摊位从2015年1月6日至2018年1月5日期间的租金43200元后，被告华阳物业向原告出具一份加盖有“山西华钜房地产开发有限公司管理服务部”（以下简称“华钜地产管理服务部”）公章的收据。2015年1月4日，原告与被告华阳物业签署一份《华钜商城摊位委托转让合同》，合同列明转让方（以下简称“甲方”）为华钜商城柱13号摊主，转让代理方（以下简称“受托方”）为山西晋中华钜商城，承让方（以下简称“乙方”）为原告。合同约定，甲方将华钜商城柱13号转让予乙方，由乙方从事针织的经营；转让期自2015年1月6日起至2018年1月5日止；转让费合计43200元，乙方于签订合同时一次性付清；签订本合同时，乙方须向受托方一次性交纳押金一千元；乙方不得以任何形式将受让摊位转租他人或改变本合同约定的经营用途；因商城重大经营方针变化或政府指令要求需对摊位设施调整或取消时，甲方有权提前终止合同，返还乙方剩余费用及押金或三方协议的其他补救办法解决。合同落款处“甲方”和“受托方”一栏内由被告华阳物业加盖了合同专用章。2015年12月20日，华钜商城业主大会决议选聘晋中鸿祥物业管理有限公司为华钜商城提供物业服务。2015年12月21日，晋中市榆次区华钜商城业主委员会与被告鸿祥物业公司签订《华钜商城物业服务合同》。2016年1月1日，华钜商城业主委员会与被告鸿祥物业公司签订《华钜商城物业服务合同补充协议及共有部位经营协议》，协议约定，华钜商城业主委员会委托被告鸿祥物业公司对华钜商城的共有部位经营权、管理权、租赁收益权限进行管理；摊位租赁费用由鸿祥物业公司按照协议制定价位及收费时间；收到的费用，用于扣除需交给物业公司的管理费用和应缴税金后，支配华钜商城共有设施设备的维修、保养及支付物业公司费用的不足；对所欠租赁费用、水电以及各种费用超过三个月以上者，被告鸿祥物业公司有权停止各项物业服务工作，如停水、停止售电、收回租赁物等；共有部位委托管理期限为2015年12月21日起至2020年12月31日止；2015年12月21日之前该商城一切事宜均与被告鸿祥物业公司无关。2016年12月14日，被告鸿祥物业公司认为原告长期欠费，在原告所租摊位的卷闸门上张贴了封条。2016年12月19日和2016年12月30日，被告鸿祥物业先后两次收取原告柱13摊位租金共计14400元。庭审中，原告陈述，华钜商城共用部分摊位的使用人一直以来签署的就是这种摊位委托转让合同，以前合同加盖的是华钜地产的章，从涉案的这份合同才开始加盖被告华阳物业的章；原告按照合同的约定已经使用该摊位多年，多年来一直是刘俊一直接负责管理的，并且一直是按这个程序履行，已经形成了交易习惯，只要持有租金收据就对摊位享有使用权。被告华阳物业的法定代表人刘俊一陈述，该一直作为华钜房地产管理服务部的负责人代表华钜房地产公司管理华钜商城，直到后来成立了华阳物业，就是以华阳物业的名义管理商城；华钜地产与华阳物业签有交接协议，但未对债权债务进行约定，只要求华阳物业管理好华钜商城；涉案的摊位委托转让合同本应盖华钜地产的章，由于工作人员失误，加盖了华阳物业的公章；最后收取的费用已交付了华钜地产。另外，原告与被告华阳物业均认可《摊位委托转让合同》约定的摊位转让费即摊位租金。以上事实，有华钜商城摊位委托转让合同、加盖有“山西华钜房地产开发有限公司管理服务部”公章的租金收据、照片、被告鸿祥物业公司出具的收据、华钜商城物业服务合同、华钜商城物业服务合同补充协议及共有部位经营协议、被告鸿祥物业公司营业执照和资质证书、晋中市榆次区华钜商城业主委员会出具的证明、华钜小区业主委员会发出的通知和公告及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。原告摊位营业明细由原告自己制作，无其他证据佐证，本院不予采信。本院认为，华钜商城共有部位所有权属于华钜商城全体业主，原告租赁华钜商城共有部位从事经营活动，理应缴纳相应的租金。本案中，华钜商城共有部分摊位的租金一直以来均由物业管理部门向承租人收取（2014年7月之前由华钜房地产管理服务部收取）；按照刘俊一的陈述，2014年7月华阳物业成立后，该作为华阳物业公司的法定代表人开始以华阳物业的名义继续对华钜商城进行物业管理，原告遂按照惯例向被告华阳物业交纳了相应的租金；同时，原告与被告华阳物业公司所签订的《摊位委托转让合同》的内容亦可证实原告作为合同一方当事人交纳租金，是向合同的相对方被告华阳物业履行合同义务，因此，本院对原告诉称《摊位委托转让合同》项下的租金由被告华阳物业收取的事实予以确认。当2015年底华钜商城的物业管理机构发生变更，被告鸿祥物业接管华钜商城后，被告华阳物业理应返还原告已预付的2016年至2017年间的租金；本案中原告仅诉请返还2016年度的租金14400元，本院应予支持。关于被告华阳物业辩称原告交纳的租金已交付华钜地产管理服务部，不应由该公司承担返还义务一节，属于被告华阳物业和华钜地产管理服务部之间的债权债务纠纷，本案不予理涉。被告鸿祥物业作为华钜商城业主依法的选聘的物业管理机构，受华钜商城业主委员会委托有权向原告收取租赁费，原告要求被告鸿祥物业退还租赁费于法无据，本院无法支持；关于原告主张被告鸿祥物业公司赔偿其停业损失一节，因其所举照片和营业明细不能证明停业时间及损失金额，故对其此项诉请本院亦无法支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告晋中市华阳物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨巧燕租金14400元；驳回原告杨巧燕对被告晋中鸿祥物业管理有限公司的诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由原告杨巧燕负担42元，被告晋中市华阳物业管理有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  贾月雯代理审判员  马小红人民陪审员  胡丽琴二〇一七年六月二十七日书 记 员  古丽君