江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0105民初3703号原告：江苏雨润物业服务有限公司，住所地在南京市建邺区通江路28号。法定代表人：钱毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李翔，江苏锐逸律师事务所律师。被告：林明祥，男，1976年8月5日生，汉族，无业，住南京市建邺区。原告江苏雨润物业服务有限公司（以下简称雨润物业公司）与被告林明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雨润物业公司的委托诉讼代理人李翔、被告林明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨润物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理费6660元、公摊费用300元，合计6960元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2005年6月1日起为月安花园小区提供物业服务，于2013年12月31日撤出小区。作为开发商选聘的前期物业服务企业，原告为小区全体业主提供了物业服务。被告为月安花园歌月居8幢103室房屋的业主，在居住期间接受原告提供的物业服务，有义务向原告缴纳物业管理费及公摊费用，而至今被告仍有6960元未缴纳。原告曾向被告发函催交未果，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告林明祥辩称，被告已将2013年12月31日前的物业服务费及公摊费用交纳完毕，原告并未提交证据证明被告未交纳2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费用；原告的物业管理未达到约定的标准，小区绿化、监控、日常维护、维修管理、安保巡逻、保洁均未达到标准，原告主张按0.8元/月/平方米收取物业服务费不合理；原告未按约向全体业主返还停车费；被告家中外墙渗水，被告自2007年起向原告报修，直至2012年原告才进行维修，维修后仍局部渗水，原告未尽维修义务；原告主张的欠费期间到2013年，原告于2016年起诉，而被告未收到原告邮寄的催缴函，故原告起诉时已经超过2年诉讼时效。经审理查明，被告林明祥系位于南京市××邺区月安花园××室房屋及××储藏室的业主，房屋建筑面积110.05平方米、储藏室面积14.89平方米。2003年底，南京新奥物业管理有限公司（以下简称新奥物业公司）进入月安花园小区提供物业服务。2005年7月12日，南京市物价局就月安花园住宅小区前期物业管理收费问题向新奥物业公司出具批复，载明：公共服务费试行收费标准无电梯住宅为0.8元，以每月每平方米（建筑面积）计算，电梯、水泵、公共照明等公共水电费应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊，该批复自2005年8月1日起执行，试行期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。新奥物业公司于2009年9月1日更名为南京嘉润物业管理有限公司（以下简称嘉润物业公司）。嘉润物业公司于2014年11月18日更名为雨润物业公司。原告在月安花园小区提供物业服务至2013年12月31日，2014年1月1日起由另一家物业公司对月安花园小区进行物业服务。林明祥认可其入住后系按房屋0.8元/月/平方米、储藏室0.3元/月/平方米之标准交纳物业服务费、按50元/年之标准交纳公摊费用。依照上述标准，林明祥应支付2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费6660元（0.8元/月/平方米*110.05平方米*72个月+0.3元/月/平方米*14.89平方米*72个月）、公摊费用300元（50元/年*6年）。林明祥抗辩已将上述时间段的物业服务费及公摊费用交纳完毕，但未提交相应的证据予以证明。原告为林明祥居住的小区履行了主要的物业服务义务，但是在服务期间存在一定的服务瑕疵，主要包括以下问题：共用设施设备维护不到位、绿化养护不及时、安全保障不到位。2007年8月，林明祥家中发生入室盗窃。2015年12月10日，原告至南京市南湖邮政支局向月安花园小区几百户业主批量邮寄挂号信，其中邮寄给林明祥的挂号信邮件号码为XB64133753632，邮局对上述挂号信进行了邮寄与投递。原告主张挂号信内物品系物业服务费用催缴函。另查明，原告曾在本案第一次庭审中提交了由南京河西房地产综合开发有限公司与嘉润物业公司于2005年6月1日签订的物业管理服务合同，经本院审查，上述合同系原告伪造，故在本次庭审中，原告未提交该物业管理服务合同作为证据。以上事实的查明，有原告提交的关于嘉润物业准备终止月安花园小区物业服务工作的函、南京市工商行政管理局建邺分局发布的公司准予变更通知书、南京市物价局批复、中国邮政南湖支局挂号信邮件清单、邮件信息查询凭证、手工台账，被告提交的情况说明、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本案中，原告雨润物业公司虽未与被告林明祥或月安花园住宅小区业主委员会签订物业服务合同，但自2008年1月1日起至2013年12月31日止，被告确实接受了原告提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费用。被告抗辩已将上述时间段的物业服务费及公摊费用交纳完毕，但未提交相应的证据予以证明，应由被告承担不利的法律后果，故本院认为被告欠付2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费及公摊费用属实。关于原告起诉时有无超过诉讼时效，本院认为，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算；向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。再依据《最高人民法院的规定》第十条第二款的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。本案中，最后一期物业服务费用的履行期限届满之日为2013年12月31日，在其后的诉讼时效期间内即2015年12月10日，原告向包括被告在内的月安花园小区几百户业主批量邮寄了挂号信。尽管邮件清单上未显示投递信件的内容，但考虑到原告在撤场后近2年的时间向小区业主批量邮寄挂号信，原告主张上述挂号信内的物品为物业服务费用催缴函，具有合理性，本院予以采信。据此，原告在诉讼时效期间内即2015年12月10日向被告邮寄了物业服务费用催缴函，邮政部门亦进行了投递，符合应当到达对方当事人的情形，应当认定为原告提出了要求，产生诉讼时效中断的效力，故本案诉讼时效期间于2015年12月10日中断，自2015年12月10日起，诉讼时效期间重新计算。而自2015年12月10日起至原告起诉之日即2016年6月13日止，尚未超过2年，故原告提起本案诉讼时并未超过诉讼时效。被告抗辩原告未向小区业主返还公共停车费，与本案并非同一法律关系，有关公共收益返还问题，应由小区业主委员会向相关主体主张权利，被告不应以此为由拒付物业服务费用。被告提出的其家中外墙渗水问题，与本案并非同一法律关系，被告可持充分证据向相关主体另案主张权利，亦不应以此为由拒付物业服务费及公摊费用。综上，原告有权要求被告支付2008年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费及公摊费用。由于原告在服务期间存在一定服务瑕疵，未全面履行物业服务义务，故原告应收取的物业服务费应予以适当扣减，结合原告服务的具体情况及被告家中被盗的事实，本院酌定，对于本案服务期限内的物业服务费，在南京市物价局批准的标准的基础上扣减30%。经核算，被告应向原告支付的物业服务费共计为4662元（0.8元/月/平方米*110.05平方米*72个月*70%+0.3元/月/平方米*14.89平方米*72个月*70%），对于原告要求被告完全按照0.8元/月/平方米、0.3元/月/平方米的标准支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按50元/年的标准支付2008年1月1日至2013年12月31日的公摊费用合计300元,未违反双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林明祥应于本判决生效之日起十日内向原告江苏雨润物业服务有限公司支付物业服务费4662元、公摊费用300元，合计4962元。二、驳回原告江苏雨润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应缴纳案件受理费50元，由被告林明祥负担（被告应当负担的案件受理费50元，由其于本判决生效之日起十日内一并给付原告，以抵原告预交的诉讼费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(账户名称：江苏省南京市中级人民法院，帐号：43×××18，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行)。审 判 长  宋毅刚代理审判员  王 玲人民陪审员  石素鸿二〇一七年六月九日见习书记员  何婷伟