广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初770号原告：佛山市鲁悦物业服务有限公司，住所地：佛山市高明区荷城街道泰兴街泰兴十巷35号1座之1。法定代表人：王允文，该公司经理。委托诉讼代理人：时保强，广东邦顺律师事务所律师。被告：佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道泰安路123号业主委员会办公室。负责人：李国高，主任。委托诉讼代理人吕艳婷，广东共明律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇新马路8号。法定代表人：陶永茂。委托诉讼代理人：何卓和，广东杰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋会肖，广东杰泰律师事务所律师。原告佛山市鲁悦物业服务有限公司（以下简称原告鲁悦物业公司）与被告佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司（以下简称振豪物业公司）作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告鲁悦物业公司的委托诉讼代理人时保强，被告佛山市高明区众恒新城第一届业主委员会的委托诉讼代理人吕艳婷，第三人振豪物业公司的委托诉讼代理人何卓和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告和第三人赔偿原告消防行政处罚款项30000元，依约交付能够有效地正常使用的合格的消防设施（消防器材包括：消防加压泵设备、消防栓、消防应急灯、消防联动装置、消防监控装置、消防应急器材、消防服、消防斧头、消防水枪头、消防水袋、消防原图纸）给原告；2.责令被告和第三人赔偿因此导致原告诚信扣分而造成的经济损失100000元；3.被告和第三人承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月12日在佛山市高明区荷城街道泰安路号签订《高明区众恒新城物业服务合同》，并于2017年6月11日正式进驻众恒新城小区进行物业服务工作，原告进驻众恒新城小区之前在投标书中向被告阐明小区消防设施存在故障以及器材缺失等问题，要求被告对存在故障的消防设施尽快进行修缮及完善相关资料后，原告才对消防系统进行接收，在进驻之后亦多次口头提出。原告分别于2017年9月28日、12月9日书面发函给被告说明消防问题的严重性，要求被告尽快修缮消防设施后移交给原告进行日常管理。被告对此一直不予重视，只是口头承诺尽快召开业主委员会内部会议商量处理方案。但没有采取任何处理措施。原告于2018年1月25日分别发函给高明区荷城街道育才居民委员会及高明区荷城街道派出所说明情况，请求政府部门介入协调处理，督促被告尽快处理。2018年2月2日，高明区荷城街道育才居民委员会冯副书记与原告代表人余巍及被告代表人邹移生在育才居委会会议现场调解后，被告承诺将委托原告寻找专业的消防安装厂家检测小区消防设施存在的具体问题后，出具维修方案及报价交由被告处理。后因众恒新城小区消防设施、器材未保持完好等问题导致原告被佛山市公安消防支队高明区大队于2018年2月7日给予罚款人民币30000元的处罚。根据《中华人民共和国合同法》第八条及原被告签订的《高明区众恒新城物业服务合同》第九章第三十六条第5、7、8点内容约定，原告有权要求被告承担相关责任。被告辩称，1.被告在2016年1月11日正式通过备案成立，因众恒新城小区业主对前期物业公司振豪物业公司高明分公司服务不满意，经业主大会同意在2017年3月对众恒新城小区的物业管理企业重新进行招标，原告在投标前曾到众恒新城小区勘察过三次才投标，后原告中标。被告与原告在2017年4月12日正式签订《高明区众恒新城物业服务合同》，对物业服务的内容和服务质量标准进行了约定。合同签订后，被告督促振豪物业公司退出众恒新城小区并将物业资料（包括消防设施设备、台账等）与原告交接，振豪物业公司以物管费未收齐为由拒绝退场交接。后原告与被告、第三人协商一致，约定由原告协助振豪物业公司收缴小区业主欠缴的管理费。2017年6月8日，三方签订协议书，约定振豪物业公司收到欠缴的物业管理费后退出众恒新城小区的物业管理并就众恒新城小区电梯、配电房、消防控制室等项目进行交接过户。原告进场后，多次以振豪物业公司仍未将消防系统的材料交接为由怠于履行对消防系统进行维护和管理，导致消防报警系统多次故障、消防设施标志、逃生通道等消防安全标志多处不清晰或未明示、消防台账不齐等现象屡屡发生。被告多次要求原告完善消防管理，原告却要求被告交接消防系统资料后才肯对消防设施器具进行维护，被告多次向原告、育才社区、荷城派出所表明消防资料并不在被告手中，告知原告应向振豪物业公司主张，原告置之不理。事实上，被告一直协助原告督促振豪物业公司交出消防系统的资料；2.原告要求被告赔偿行政罚款30000元没有法律依据，原告在投标前曾三次到众恒新城小区查看物业设施情况，清楚了解众恒新城小区的消防设施现状，在投标书文件中也承诺做好消防器材的维护。对消防器材等共用设施设备的运行、维修、养护和管理属于合同约定中原告应提供的物业服务内容。原告因消防原因被行政处罚并非被告的过错导致，不应由被告承担责任。原告被行政处罚是因为原告未按照合同约定的服务质量标准提供物业管理服务，原告构成了违约，所造成的损失应由原告自己承担。原告要求赔偿诚信扣分的经济损失100000元没有事实和法律依据。第三人辩称，1.原告请求是基于与被告之间的合同关系，其消防行政处罚及诚信扣分与第三人无关，根据原、被告双方诉辩意见，双方于2017年4月12日签订《高明区众恒新城物业服务合同》，原被告双方履行合同过程中发生的履约或者违约行为，第三人无权干涉，第三人并非责任主体；2.原被告及第三人在居委会协调下签订了《高明众恒新城小区退出物业管理协议书》，该协议书真实有效，根据被告的要求，自2017年6月8日18时起，第三人对原被告之间的任何物业相关事宜已无关系；3.第三人已向原被告进行了消防设施等全部物业相关事项的交接，第三人存有的关于众恒新城小区物业管理的材料，都已经于交接当时现状全部移交，无任何需交未交的材料或器材；4.原告的行政处罚及诚信扣分原因与双方争议的交接问题并无关联性，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，主要原因在于原告平时疏于检查，没有履行消防安全注意义务，原告作为专业的物业管理公司，如需解决是轻而易举的。退一步讲，消防资料等文件，开发商或者消防大队等相关部门都是有备案备份的，原告可以按需调取，绝无可能因为消防资料交接问题而导致其后续经济损失；5.根据被告提供的《责令整改通知书》可知，众恒新城小区因没有24小时消防专职人员值班，于2018年1月12日被责令整改，原告应承担自身过错导致的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2工作联系函为原告单方制作，不能单独作为认定事实的依据；第三人提供的交接清单有原件予以核对，原告亦承认当时接收人陆华仙、吴明强是原告的员工，本院对该交接清单的真实性予以确认。第三人提供的证人证言，因证人与第三人有利害关系，不能单独作为认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：佛山市高明区众恒新城小区原由第三人振豪物业公司进行物业管理。2017年4月12日，原告与被告签订《高明区众恒新城物业服务合同》，约定原告对佛山市高明区众恒新城小区进行物业管理，物业管理区域内，原告提供物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或者相关合同约定原告不需承担义务的设施设备或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备除外。业务管理区域物业服务收费采用包干制方式，原告按照合同约定的标准收取物业管理费，并按照合同第三条约定的服务内容及附件约定的质量标准提供服务。附件二约定：共用设施设备是指物业管理区域内，属单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、油烟管、窨井、化粪池、垃圾箱（桶、房）、电视天线、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。附件三物业管理服务质量服务标准约定：设施设备维修养护，共用设施设备正常运行，维护良好，无事故隐患。2017年6月8日，原告、被告与第三人的高明分公司签订《高明“众恒新城小区”退出物业管理协议书》，约定第三人同意自2017年6月8日18时00分起退出对众恒新城小区的物业管理，自上述时间点开始，众恒新城小区物业管理的任何事宜均与第三人不再具有关系，自上述时间点开始，众恒新城小区的物业管理由原被告负责处理，与第三人无关。本协议签订后，三方先就众恒新城小区电梯、配电房、消防控制室等项目进行交接过户，若第三人办理离场时，原被告拒不承接或者拖延承接的，由此所产生的一切责任，第三人概不负责。并约定其他权利义务。第三人振豪物业公司退场后，原告接手众恒新城小区物业管理，以众恒新城消防设施设备存在故障为由提出不予接收消防系统设施设备。2017年9月30日，被告委托佛山市青鸟环宇消防设备有限公司进行检查，消防主机检查结论确认消防主机存在故障。2018年1月24日，佛山市公安消防支队高明区大队执行人员检查众恒新城小区消防设施设备时，发现众恒新城小区地下室疏散指示标志部分损坏，控制室联动控制系统故障，小区内消防栓阀门被人为损坏，告知原告需要整改。2017年2月7日，佛山市公安消防支队高明区大队出具《行政处罚决定书》，查明众恒新城小区设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，给予原告罚款30000元。2018年2月14日，佛山市高明区国土城建和水务局对原告诚信扣分进行通报，对原告予以诚信扣分20分。另查，原告在庭审中承认案涉消防设施设备的消防联动系统故障可以维修或者更换，因为维修费问题一直没有完成。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。原告作为有资质的物业服务公司，与被告签订物业服务合同，对案涉众恒新城小区进行物业管理，根据双方签订的物业服务合同约定，原告有义务对众恒新城小区的消防设施设备进行维护和管理，且根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”可见，对众恒新城小区消防设施设备进行维护管理，既是物业服务合同约定的义务，也是原告应当履行的法定义务，原告作为众恒新城小区的物业服务企业，消防设施设备是否交接及消防设施设备是否存在故障，不能免除原告对其进行维护管理的义务，原告也不能据此拒绝接收消防设施设备，原告请求被告交付合格的消防设施设备的诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张的罚款及诚信扣分损失问题。根据消防部门调取的证据，原告于2017年10月已知道众恒新城小区消防设施设备存在故障，2018年1月24日，消防部门对众恒新城小区消防安全进行检查时，亦已告知原告的工作人员余巍，从余巍的询问笔录中亦可知，原告接手众恒新城小区物业服务管理以来已经发现该小区的消防设施存在故障，且原告在庭审中亦承认案涉消防联动系统故障是可以维修或者更换的，因维修费问题一直没有完成。可见，众恒新城小区的消防联动系统故障问题并非客观不能解决，原告在明知道众恒新城小区消防设施设备存在问题或者故障的情况下，应当对消防设施设备进行积极管理维护，若产生维修费用，原告亦可另行主张，但不能据此而免除原告对众恒新城小区消防设施设备的维护管理义务，原告以小区消防系统故障、相关消防图纸缺失无法维修为由拒绝接收消防设施设备进行管理，并无依据，原告请求被告和第三人赔偿消防行政处罚罚款及诚信扣分的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消防法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告佛山市鲁悦物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费2900元，减半收取1450元，由原告佛山市鲁悦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇一七年六月五日书记员  谭妍璐