新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初407号原告：石河子开发区金诚房地产开发有限公司。住所：新疆石河子开发区东四路****号。法定代表人：陈宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永琴，新疆初维律师事务所律师。被告：韩小玲，女，回族，1967年11月28日出生，无固定职业，现住昌吉市。委托诉讼代理人：李明，新疆圆方律师事务所律师。被告：昌吉市二六工镇人民政府（以下简称二六工镇政府）。住所地：昌吉市二六工镇。统一社会信用代码：×××。法定代表人：丁世亮，系该镇镇长。委托诉讼代理人：郑小佩，新疆星河律师事务所律师。原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司与被告韩小玲、昌吉市二六工镇人民政府商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年1月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员贾怀勇适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院裁定将该案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘永琴，被告韩小玲的委托诉讼代理人李明，被告昌吉市二六工镇人民政府的委托诉讼代理人郑小佩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司诉称：2011年10月25日，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议》，协议对补偿的范围约定不明，以致原、被告双方产生争议。经（2014）昌中民一终字第660号民事判决书确定，被告韩小玲需向原告补交”水岸花庭”S25商铺中1.7米长，11.78米宽的购房款。同时判决确认该房屋由被告韩小玲于2014年4月20日实际占有使用。判决生效后，原告多次要求两被告补交房款，但两被告总是互相推诿。故原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付房款260338元；2、两被告立即支付逾期利息48032.36元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告韩小玲辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求。因原告与被告韩小玲无合同关系，原告对被告韩小玲无直接诉权。原告的诉求无法律依据，被告韩小玲与被告二六工镇政府就房屋差价款并未达成一致意见。2015年4月1日下午，镇政府口头承诺，原告所主张的房款由二六工镇政府承担。原告所主张的房款单价不符合原告与二六工镇政府之间的约定，亦不符合被告韩小玲与二六工镇政府签订的拆迁补偿协议的约定，单价明显过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告二六工镇政府辩称：1、答辩人不是实际履行”拆迁改造补偿协议书”的义务人，在原告与答辩人签订的《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置建设合作开发合同》中没有约定由答辩人承担任何房屋价款，故答辩人不负有向原告支付房款的义务；2、关于S25商铺中长1.7米、宽11.78米的费用应由原告与被告韩小玲协商处理，协商不成由法院依法判决，二六工镇政府仅负责协调；3、如法院认定S25商铺面积均属安置房，1.7米长，11.78米宽面积的房款应由原告承担；如法院认定S25商铺中1.7米长、11.78米宽的面积不属于安置房面积，该房屋应由S25商铺的所有人即本案被告韩小玲补交，答辩人对该商铺不享有任何权利，也未作出任何支付房款的承诺，根据权利和义务对等原则，答辩人不负有支付该房款的义务；4、即使应补交房款，原告主张的商铺单价过高，无事实及法律依据，应按答辩人确定的指导价2500元每平方米计算房款；5、原告作为房屋的建设者及销售者，对出现半间（实为三分之一间）房屋的情况负有更大的责任，如原告单方强行按市场销售价或高于市场销售价让被安置户承担超出安置面积三分之一间商铺的房款，则属于强买强卖，对被安置户极不公平；6、原告主张利息无事实及法律依据，对于S25商铺中长1.7米、宽11.78米面积的房款应否支付、应由谁支付、按何标准支付、应于何时支付，在开发合作合同及补偿协议书中均未明确约定。生效判决确认S25商铺归被告韩小玲所有后，原告未主张要求支付房款，不存在被告逾期支付房款的问题，原告要求支付起诉之前利息的请求不能成立。同时，原告主张的利率过高。综上，原告要求答辩人支付被告韩小玲所有的S25商铺的房款及利息无事实及法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、2011年10月25日《二六工镇集镇区房屋拆迁补偿协议书》一份、（2014）昌民一初字第931号民事判决书及（2014）昌中民一终字第660号民事判决书一份，证实被告韩小玲依据拆迁补偿协议将原告诉至法院，经一、二审判决确认S25商铺归被告韩小玲所有，韩小玲应向原告补交第一项诉讼请求中的房款。被告韩小玲质证后对于证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。被告韩小玲与被告二六工镇政府签订的补偿协议，应由两被告之间进行协商。被告昌吉市二六工镇政府质证后对于证据的真实性无异议，原告是实际的开发商，房屋归被告韩小玲所有，应由被告韩小玲补交差价款。另原告单方决定高价，不符合双方约定。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、2015年4月1日会议纪要及2015年4月3日函一份，证实判决生效后，关于房款如何补交未协商一致，2015年4月3日原告给被告二六工镇政府发函要求二六工镇政府将差价款限期支付原告，但未支付。被告韩小玲质证后对于该组证据的真实性无异议，关于差价款应由原告与镇政府直接协商，再由镇政府与被告韩小玲协商。被告昌吉市二六工镇人民政府质证后对于证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。韩小玲与原告之间未达成协议，协商义务并非付款义务，潘斌仅是副镇长，其表示协商并不代表政府承诺付款。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、商品房买卖合同三份及发票六张，证实原告主张的第一诉讼请求的依据，单价为每平方米6500元。被告韩小玲质证后对证据的真实性、关联性均不认可，发票中的单价为5600元。被告二六工镇政府质证后认为原告与其签订合作开发合同，合同约定由政府确定指导价，故原告单方主张的单价过高。本院认为，被告韩小玲与被告二六工镇政府于2011年签订的拆迁补偿协议，被告韩小玲取得商铺所有权是基于拆迁安置补偿合同，而原告以2014年与案外人签订的商品房买卖合同中的单价为依据要求被告支付差价显属不当，故本院对其关联性不予确认。被告韩小玲举证，原告及被告二六工镇政府质证，本院认证如下：证据一、《拆迁改造补偿合同》一份，证实拆迁补偿协议的双方当事人为被告韩小玲及被告二六工镇人民政府，协议中明确约定如门面房发生半间的情况双方另行解决，并没有约定由被告韩小玲承担差价，且合同中对所取得的住宅、门面房均未填写缴纳差价的内容。原告质证后对证据的真实性无异议。被告二六工镇政府质证后对证据的真实性、合法性均无异议，根据原告与被告二六工镇政府签订的开发合同，原告与韩小玲是补偿协议的实际履行义务人，政府不应当承担任何付款义务。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、2015年4月3日催款函一份，证实原告自认并且原告明确向被告二六工镇政府催要款项。侧面证实被告二六工镇政府曾经承诺承担该笔款项。原告质证后对于证据的真实性无异议，但对证实的问题不认可，该函系基于二六工镇政府协调会出具的。但催款函发出后，镇政府一直未付款。被告二六工镇政府质证后对于证据的真实性无异议，但认为原告与被告韩小玲系拆迁补偿协议的实际履行义务人，生效判决书已经明确了双方的权利义务；镇政府表示仅是协调解决，并未承诺付款。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、六份拆迁改造补偿协议，证实二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿过程中，当时确定的门面房补偿标准为2500元每平方米；在所有的拆迁补偿协议中均注明了拆迁的方式和原则。原告质证后认为即使协议系真实的，亦与被告韩小玲无关，被告韩小玲与镇政府签订的补偿协议中对补偿价格并未约定。被告二六工镇政府质证后对于证据的真实性无异议，并且认可政府指导价为2500元每平方米。本院认为，被告韩小玲提供的该组证据系镇政府与安置户签订的，镇政府系合同的相对方，故本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、2015年4月2日由二六工镇政府发给原告《二六工镇拆迁补偿明细表》一份，证实本案所涉及的二六工镇集镇区房屋拆迁改造对门面房差价确认为每平方米2500元。原告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。签字确认的是潘斌，但2012年签订拆迁补偿协议时，潘斌并不是镇政府领导。被告二六工镇政府质证后对于证据的真实性认可。根据镇政府与原告签订的合作开发合同，该证据的原件在原告处。本院认为，该份证据虽系复印件，但结合（2017）新2301民初408号案件中，被告韩小玲于2015年4月2日办理了三套住宅的入住手续，原告于2015年5月4日向被告韩小玲发送通知一份，要求被告韩小玲补交三套住宅的差价款，后附二六工镇政府拆迁面积确认单与该份证据一致，故本院对该份证据的真实性予以确认。被告二六工镇政府举证，原告及被告韩小玲质证，本院认证如下：证据一、《建设合作开发合同》一份，证实二六工镇政府在签订补偿协议后应将协议交付原告，原告系协议的实际履行义务人，并且补偿的指导价格由政府确定。原告质证后对于证据的真实性无异议，但关联性不认可。按照合同的约定，二六工镇政府签订协议后要全部移交原告，但实际上并未移交给原告。合同第四条约定安置房是由政府确定指导价，剩余的由乙方负责销售，指导价仅限于安置范围之内。被告韩小玲质证后对于证据的真实性无异议。根据合同约定原告负责拆迁房的安置以及剩余房屋的销售。被告韩小玲的半间房属于安置房。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、《二六工镇集镇区房屋拆迁协议书》四份、二六工镇拆迁补偿明细表二份及说明一份，证实二六工镇政府与被拆迁户签订拆迁补偿协议，商铺单价为2500元每平方米，此价格为政府指导价。原告质证后对于证据的真实性不认可，原告韩小玲质证后对于证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。经当事人举证、质证、本院认证及庭审，查明事实如下：2011年10月25日，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》一份。根据约定，原告将自家房屋及院落进行了拆迁，取得住宅安置楼三套，该协议第二条第三项未明确约定商铺套数，仅约定了补偿范围，即”锅炉房北侧道路至乙方现有食堂北墙42米范围内，根据规划建成的二层门面房，以房屋整套数量为准，如存在半间情况，由甲乙双方另行协商解决”等内容，被告韩小玲依约定进行了搬迁。2012年3月29日，被告二六工镇政府与原告签订《集镇区的整体拆迁、搬迁、安置、建设合作开发合同》，被告二六工镇政府将被告韩小玲等安置户所在的土地交由原告开发。双方约定：1、政府负责改造范围内的拆迁工作，签订拆迁补偿协议，并将协议全部移交于原告，由原告按协议进行补偿；2、原告负责改造范围内拆迁户的安置及所建安置房剩余房屋的销售，并独立享有该项目销售的全部收入；3、所建楼房以安置二六工镇就近村和集镇区的住户为主，由二六工镇确定指导价，剩余安置房由被告负责销售；4、对于拆迁安置房，原告不承担办理房屋产权证及土地使用权证费用，如有要求办理两证者，则由被告二六工镇政府负责协商解决等内容。2014年，因安置楼房及商铺陆续交工，开始办理入住，原告与被告韩小玲因商铺套数产生纠纷，后经生效判决确认位于昌吉市二六工镇水岸花庭53号楼S15－S25号11套商铺归被告韩小玲所有。其中S25号商铺的长度为4.81米，其中1.7米长、11.78米宽的面积不在被告韩小玲的拆迁补偿范围之内，因近三分之二的地方仍属原告的42米范围内，即S25商铺大部分面积在42米范围内，故生效判决确认S25号商铺归被告韩小玲所有。被告韩小玲于2014年3月15日自行更换了S24、S25两间商铺的门锁。因原、被告就S25号商铺中1.7米长、11.78米宽的二层面积的房款补交问题未达成一致意见，故引发此诉讼。另查明，被告二六工镇政府确定的商铺指导价为2500元每平方米。本院认为：根据生效判决确认的事实，被告韩小玲与被告二六工镇政府签订的《二六工镇集镇区房屋拆迁改造补偿协议书》，实际由原告与被告韩小玲履行。原告负有向被告韩小玲交付房屋的义务，现S11-S25号商铺已交付被告韩小玲，相应的房屋差价款应由被告韩小玲支付。对于被告韩小玲辩称的2015年4月1日下午，被告二六工镇政府口头承诺，原告所主张的房屋差价款由镇政府承担。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告韩小玲未提供证据证实其主张，故本院对被告韩小玲关于差价款由被告二六工镇政府支付的辩解意见不予采信。因原告与被告韩小玲系拆迁补偿协议的实际履行人，原告要求被告二六工镇政府支付房屋差价款的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于S25号商铺中1.7米长、11.78米宽的二层面积的房屋差价是按原告主张的6500元每平方米计算，还是按政府确定的指导价2500元每平方米计算。本院认为，被告韩小玲与原告之间并无买卖合同关系，被告韩小玲亦未向原告支付合同价款，被告韩小玲取得S25号商铺系基于其与被告二六工镇人民政府签订的拆迁改造补偿协议，被告韩小玲应按政府确定的指导价每平方米2500元向原告支付S25号商铺中1.7米长、11.78米宽的二层面积的房款100130元【（1.7米长×11.78米宽）×2×2500元】。被告韩小玲于2014年3月15日自行更换了S25号商铺的门锁，即被告韩小玲已实际控制S25号商铺，被告韩小玲自2014年3月15日起即负有向原告支付差价款的义务，被告韩小玲至今未交纳差价款给原告造成了损失，故本院对原告要求被告支付利息损失的请求予以支持，但因双方对房屋价款的利息没有约定，本院参照中国人民银行发布的同期贷款利率计算，被告韩小玲应向原告支付利息损失为100130元×4.75%年利率×3年（2014年4月20日-2017年4月20日）=14268.53元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告韩小玲于本判决生效后十五日内支付原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司房屋差价款100130元；二、被告韩小玲于本判决生效后十五日内支付原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司房屋差价款利息14268.53元；三、驳回原告要求被告昌吉市二六工镇人民政府承担民事责任的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5846元，由被告韩小玲负担2169元，由原告石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担3677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，如果超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。审 判 长  贾怀勇审 判 员  郭 瑾人民陪审员  朱 平二〇一七年六月二十七日书 记 员  李思颖