青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终441号上诉人（原审原告）：马桂兰，公民身份号码×××,女,回族,1949年1月15日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：杨建鹤，青海豪剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：包风薇，公民身份号码×××，女,回族,1974年6月10日出生,现羁押于西宁市第二看守所，系马桂兰之女。被上诉人（原审被告）：海小龙，公民身份号码×××,男,回族,1974年10月2日出生,现羁押于青海省湟中县看守所。上诉人马桂兰、包风薇因与被上诉人海小龙物权保护纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院作出的（2019）青0102民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马桂兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持马桂兰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由包风薇、海小龙负担。事实与理由：马桂兰自取得案涉房屋的所有权(单独所有)后,从无出卖该房屋的意思表示或行为。该房屋涉及的三次交易，即出卖给冯×、由冯×出卖给包风薇、又由包风薇出卖给海小龙，马桂兰均不知情。直至海小龙起诉马桂兰要求腾退房屋时,马桂兰才得知房屋已经易主。马桂兰从未亲至不动产登记机关办理任何关于案涉房屋的出卖手续,也从未签署任何关于该房屋的出售文件。现在该房屋登记在他人名下,明显侵犯了马桂兰的财产所有权，马桂兰对相关交易绝不认可。而且三次交易中，房屋买受人从未实地查看所购房屋，就签订购房合同并办理过户登记,亦不符合常理。包风薇、冯×、海小龙系恶意串通,损害马桂兰的利益，属于合同无效的情形。一审判决认定包风薇与海小龙之间房屋买卖合同有效，有违法律规定。况且，在包风薇与海小龙交易时即2018年11月,案涉房屋市值近500000元,但其二人之间的交易价却为300000元，低于市场价40%，显失公平。由此也可看出包风薇与海小龙交易房屋系恶意串通,严重损害马桂兰的合法利益。最后，包风薇与海小龙之间存在高利贷款,包风薇债台高筑,无力偿还,遂将房屋低价出售,更难体现价格公平。案涉房屋是马桂兰的唯一住房,马桂兰已年过古稀,无力另行购买或租赁其他房屋,如果案涉房屋归于他人,马桂兰将无处栖身。针对马桂兰的上诉意见，包风薇述称，其认可马桂兰的上诉请求及主张的事实与理由。包风薇上诉请求：撤销一审判决，改判支持马桂兰的一审诉讼请求。事实与理由：首先，案涉房屋属于马桂兰一人所有，包风薇作为其女儿，无权处置、抵押。2009年，包风薇因生意周转所需，从马桂兰处借出案涉房屋所有权证用于贷款抵押。后因贷款政策有年龄限制，包风薇遂将案涉房屋过户登记于自己名下。2018年11月2日，包风薇因未及时偿还海小龙处债务，海小龙提出包风薇将案涉房屋过户至海小龙名下后，还款期限可延长至2018年12月底。双方遂口头商定暂时办理房屋过户手续。2018年12月13日，包风薇被捕，海小龙遂持房产证起诉马桂兰。至于案涉房屋出售于冯×、又由冯×出售于包风薇的事实，与本案无关，反而可以说明案涉房屋所有权人系马桂兰。针对包风薇的上诉意见，马桂兰述称，认可包风薇关于案涉房屋属于马桂兰所有的意见。本案中，包风薇系因无力偿还高利借款而将案涉房屋过户至海小龙名下。案涉房屋最初过户至冯×名下，及此后由冯×名下过户至包风薇名下，以及本案过户的相关事实，马桂兰均不知情。本案属于恶意串通损害马桂兰利益的情形。针对马桂兰与包风薇的上诉意见，海小龙一并答辩称，其与包风薇签订《青海省二手房买卖合同》时，经至不动产登记服务中心查询，案涉房屋登记在包风薇名下。且包风薇以该房屋设定抵押，在银行贷款近130000元。海小龙清偿上述贷款后方才办理了房屋过户登记。同时，包风薇还因负债而将其身份证押在其他债权人处，海小龙因办理房屋过户登记之需，另支付包风薇15000元用于赎取身份证。综上，除了过户案涉房屋抵顶欠款300000元以外，海小龙为办理房屋过户登记另行支出近150000元。故案涉《青海省二手房买卖合同》合法有效。马桂兰向一审法院起诉请求：1.撤销包风薇与海小龙之间关于西宁市城东区为民巷45号3号楼151室房屋的买卖合同，判决上述房屋归马桂兰所有；2.案件受理费由包风薇、海小龙承担。一审法院查明的事实：马桂兰与包风薇系母女关系。马桂兰于2006年取得案涉位于本市××区房屋(建筑面积71.84㎡)的所有权。2009年8月24日，马桂兰与案外人冯×签订《西宁市房屋买卖契约》，约定马桂兰以131000元的价格将案涉房屋出售于冯×。2013年11月18日，冯×又与包风薇签订《西宁市房屋买卖契约》，冯×将案涉房屋以150000元的价格出售于包风薇。后由于包风薇拖欠海小龙的借款无法偿还，双方口头协商包风薇将案涉房屋作价300000元过户给海小龙。双方于2018年11月2日签订《青海省二手房买卖合同》，上书包风薇将案涉房屋以180000元的价格出售于海小龙，并于同日办理了产权变更登记，海小龙于2018年11月3日办理了案涉房屋的不动产产权证明。后包风薇因涉嫌刑事犯罪被依法逮捕。海小龙于2019年2月起诉马桂兰要求其腾退案涉房屋，马桂兰便起诉要求解除包风薇与海小龙之间的房屋买卖合同，以致本案纠纷产生。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，首先，马桂兰不是案涉房屋买卖合同的当事人。其次，马桂兰主张案涉房屋为其所有，认为包风薇与海小龙之间的交易侵犯了其所有权，故要求确认该二人之间的房屋买卖合同无效。那么马桂兰即应当举证证明在包风薇与海小龙进行交易时，其是案涉房屋单独所有权人或是共有权人，亦即其对案涉房屋享有所有权。但马桂兰对此并未提交证据予以证明。且根据已经查明的事实，包风薇与海小龙进行交易时，包风薇确为案涉房屋的单独所有权人，因此马桂兰的诉讼请求无事实基础，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回马桂兰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由马桂兰自行负担。二审中，马桂兰提交了借条47份（包风薇与海小龙之间的借条10份、包风薇和案外人海小×之间的借条1份、包风薇与案外人王×之间的借条36份）及汇款凭证，欲证明包风薇与海小龙、海小×之间存在高利借贷关系，包风薇陷入高利借贷纠纷。对上述证据，包风薇质证均予认可；海小龙质证认可真实性、合法性及关联性，但不认可有高利借贷的情形。本院认为，马桂兰提交的上述证据体现包风薇与海小龙等人之间的债务情况，但与本案的焦点即包风薇与海小龙之间《青海省二手房买卖合同》效力的审查缺乏关联性，故不予采纳。马桂兰、海小龙对一审判决认定的事实无异议。马桂兰、包风薇均主张2009年8月24日系由包风薇在与冯×的《西宁市房屋买卖契约》落款处签署马桂兰之名。故一审判决认定该契约系由马桂兰与冯×签订，有欠妥当。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，马桂兰以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项为依据主张包风薇与海小龙签订的《青海省二手房买卖合同》无效。该条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”关于此处恶意的认定，应当从行为人对事实是否明知、行为是否以损害他人合法利益为动机两方面进行审查。本案中，根据已查明的事实，海小龙与包风薇签订前述《青海省二手房买卖合同》时，案涉房屋登记在包风薇名下。鉴于不动产登记的公示效力，海小龙有理由相信包风薇对案涉房屋享有所有权。而马桂兰、包风薇也未能举证证明签订合同当时包风薇向海小龙明确表示其并非案涉房屋实际所有人，或海小龙通过其他途径得以明确知晓包风薇并非案涉房屋实际所有人。另外，包风薇与海小龙基于包风薇欠海小龙借款300000元的事实，将案涉房屋作价300000元过户至海小龙名下，二人并无损害马桂兰合法利益的行为动机，也无串通的行为事实。综上，马桂兰主张包风薇与海小龙签订《青海省二手房买卖合同》属于恶意串通损害其利益，应当认定该合同无效的意见，缺乏事实基础，不能成立。另，包风薇主张其在与海小龙签订案涉《青海省二手房买卖合同》时，对案涉房屋系无权处分。前文已述，根据已查明的事实，上述合同签订时，案涉房屋登记于包风薇名下，即包风薇对房屋享有所有权，包含占有、使用、收益、处分之权能。现包风薇并未提交证据证明签订合同时其对案涉房屋实际并不享有所有权，故其否定当时的处分权能缺乏证据支撑，不能成立。最后，马桂兰主张案涉房屋以300000元过户至海小龙名下，低于市场时价，显失公平。包风薇对此予以认可。本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平属于可撤销合同的认定情形。该条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”据此，以显失公平为由请求人民法院或者仲裁机构撤销合同的主体应为合同一方当事人。显然，马桂兰并非《青海省二手房买卖合同》当事人，无权提起该项主张。第二，马桂兰、包风薇主张《青海省二手房买卖合同》显失公平的理由为案涉房屋市场时价为500000-600000元，过户价300000元明显过低。但该二人均未提交任何证据证明该项事实主张，应当依法承担举证不能的法律后果。综上，马桂兰、包风薇的上诉请求不能成立，一审判决处理正确。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由马桂兰、包风薇各负担50元（马桂兰、包风薇已各自预交100元，剩余50元分别退回）。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 左志萍审判员 张 薇 二〇二〇年六月九日（法官助理 岳文伟书记员 王维兵书记员 冶秀花附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。