广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初7529号原告：黎鑑光，男，1958年6月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：梁浩儒、刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝。委托代理人：陈立玮、杨紫稀，该公司职员，通讯地址。原告黎鑑光诉被告广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎鑑光及其委托代理人梁浩儒、刘雪燕，被告的委托代理人杨紫稀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2010年12月17日起至2012年4月19日的临迁补助费13192元（按每月816元计）；2.被告向原告支付2012年4月20日起的临迁费本金差额（按照每月272元，暂计至2017年3月16日共57个月，为16048元）；3.被告向原告支付从2014年12月17日起至实际回迁之日止的延期补助费（每月按816元×50%计）。事实与理由：原告的母亲黎二是原广州市大新西路新濠里10号房屋的承租人，其于1999年8月30日死亡。1996年7月10日，黎二（为乙方）与广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司，为甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除原址房屋，甲方从乙方搬出原住房之月起至甲方通知乙方回迁之月止每月发放临迁补助费544元，甲方应于1998年10月30日前安排乙方回迁。后该地块烂尾，至2010年12月16日，被告通过拍卖取得涉讼合同地块土地使用权及在建工程项目，理应负责承担相应义务，但被告一直未履行并承担责任。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：对第一项诉讼请求、不同意按照816元/月标准支付，只同意按照原拆迁安置协议约定的544元/月标准支付，该协议是双方约定并经过公证的。对第二项诉讼请求不同意支付。对第三项诉讼请求，只同意按照544元×50%的标准支付延期补助费，对增加的部分和要求补差额部分均不同意支付。经审理查明：原广州市大新西路新濠里10号（承租面积26.32㎡）是黎二承租的房屋。1996年7月10日，原告代理黎二（合同内称乙方）与广协公司（合同内称甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月544元发放给原告临时搬迁补助费；甲方应于1996年7月30日前付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准计每搬迁一次450元，计900元；甲方应于1998年12月30日前安排大新西路新楼第二十层北向、产权属于公有的，居住面积25㎡的房屋（其中：房、厅面积25㎡，独立厨、厕有，阳台按设计）给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按1号令43条的规定向乙方承担违约责任等。协议签订后，原告户依约迁出原址房屋，将房屋交由被告拆除。黎二已于1999年8月30日报死亡。原告是黎二的儿子，原与黎二同住在被拆除的房屋，现是该户的户主。2007年，原告与广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）、广协公司因拆迁纠纷诉至本院，本院于2007年8月28日作出（2007）越法民三初字第1354号民事判决书，判决：一、变更黎二与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》中约定的回迁安置补偿为货币补偿。广协公司、天佳公司在本判决发生法律效力之日共同向原告黎鑑光支付货币补偿款58638.91元[（5174元/㎡-3622元/㎡）×建筑面积37.7828㎡]，作为广协公司、天佳公司不能履行安排原告黎鑑光回迁原广州市大新西路新楼第二十层北向的房屋（居住面积25㎡）的补偿。二、广协公司、天佳公司自本判决发生法律效力之日起10日内，共同向原告黎鑑光支付拖欠的临迁补助费（自2000年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，每月按544元计付）。三、驳回原告黎鑑光的其他诉讼请求。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。另原告与广协公司、天佳公司就拆迁安置纠纷,本院于2012年10月22日作出了（2012）穗越法民三初字第2559号调解书，调解内容为：一、天佳公司、广协公司于调解书送达之日起三日内向黎鑑光支付1999年1月1日起至2010年12月16日止的延期补助费（每月按272元计算）。二、本案受理费减半收取388元，由天佳公司、广协公司负担。庭审中，原告表示拆迁安置协议约定的标准远低于现在的租金标准，被告应该赔偿原告租金的损失。按照原生效判决、调解书，自1999年1月1日广协、天佳已经按照816元/月标准支付费用，故我方主张每月按照816元的标准作为临迁费计算标准。且当时签订544元/月是按照当时的租金标准计算，现在已经过去了二十几年，应该根据房管局公布的现时同地段标准计算，被告既然是违约方，应该对守约方予以赔偿。被告至今未安置原告回迁。本院认为：黎二与被告广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。黎二死亡后，应由其原同住的户籍人员承受上述合同的权利义务，而原告原与黎二同住，现是该户的户主，故上述合同中黎二的权利义务由原告承受。被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，本院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，被告应按上述合同约定向原告支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。上述协议约定广协公司、天佳公司按每月544元的标准向原告支付临迁补助费，原告现主张按照每月816元的标准计付临迁补助费，但并未提供相关证据予以证明，原告该请求于法无据，本院不予支持。被告应按照每月544元的标准向原告支付临迁补助费。上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给被告予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定被告安排原告回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，被告应从该日次日起向原告支付延期补助费等相关费用。本案的《房屋拆迁安置协议书》约定，逾期安排回迁的，每超期一天按1号令43条规定向乙方承担违约责任，故违约责任的适用应按照相对应的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》。被告至今未安置原告回迁，应按上述实施办法规定及上述所述时间向原告支付延期补助费。上述条例规定：对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150%付给。该费用已经包含按协议约定给付的临迁补助费本金，故增加给付的延期补助费实际为临迁补助费本金的50%。前述已认定临迁补助费标准为每月544元，故被告应按照每月544元×50%的标准向原告支付延期补助费，原告主张按照每月816元×50%的标准计付延期补助费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告黎鑑光支付临迁补助费（从2010年12月17日至2012年4月19日，按每月544元计）。二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告黎鑑光支付延期补助费（从2014年12月17日至本判决发生法律效力之日止，按每月544元×50%计）。三、驳回原告原告黎鑑光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取266元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇一七年六月六日书记员  梁洁欣