广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2750号 原告（反诉被告）：章婷婷，女，汉族，1987年11月27日出生，住所地浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托代理人：陈强，广西海望律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：北海中怡置业有限公司，住所地北海市四川南路顺怡花园九区一巷5号。 法定代表人：杨惠然，董事长。 委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 委托代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。 第三人：陈智平，女，汉族，1978年5月28日出生，住所地广西北海市海城区。 委托代理人：荣远兰，广西金泰和律师事务所律师。 原告（反诉被告）章婷婷与被告（反诉原告）北海中怡置业有限公司（以下简称“中怡公司”）、第三人陈智平合同纠纷一案，本院于2016年9月14日受理后，依法适用普通程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）章婷婷的委托代理人吴松周、陈强，被告（反诉原告）中怡公司的委托代理人任坤、胥军芳，第三人陈智平及其委托代理人荣远兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告中怡公司向原告赔偿39.8万元；2.本案案件受理费等各项费用由被告承担。事实和理由：被告中怡公司作为北海市怡沁园酒店的产权人，于2009年8月1日向陈智平出具书面授权委托书，授权其代为处置北海市怡沁园酒店（地下停车场除外）的招商招租、合同签订和租金收取工作，权限为全权，期限从2009年8月1日至2025年1月31日。陈智平于2011年12月16日代被告与原告签订了《房屋出租合同》，将103号铺面出租给原告。租期为2011年12月16日至2016年12月15日。合同签订后，原告向被告（陈智平代为收取）支付了2个月的押金3.2万元，并依约支付了相应的房租；原告于2011年12月16日占有和使用该铺面。后被告因需整体转让整栋房产，经确认和交涉，与原告协商签订《房屋反租合同》，协议如下：原告同意将该铺面反租给中怡公司，反租期和月租金、租金支付方式按原告与陈智平原约定执行；原告交给陈智平的押金转给中怡公司；原告对房屋的装修、装饰和投入转给中怡公司所有，并按合同违约条款由中怡公司一次性赔偿原告39.8万元。原告按照合同于2016年3月24日将铺面交还给被告，但被告至今没有将上诉赔偿款赔偿给原告。 原告围绕其主张提供有以下证据： 1.授权书，证明中怡置业有限公司授权陈智平代为处置中怡公司位于北海市怡沁园酒店（地下停车场除外）的招商招租、合同签订和租金收取工作，证明陈智平是被告中怡公司的代理人，真实的出租人是被告中怡公司； 2.《房屋出租合同》，证明第三人陈智平与原告签订合同的全部权利来源于中怡公司的授权，陈智平获得授权后于2012年12月16日代中怡公司将案涉铺面出租给原告； 3.《房屋反租合同》、授权委托书，证明作为所涉铺面产权人的中怡公司因需要整体转让整栋房产，与原告签订了《房屋反租合同》的事实； 4.证明，证明中怡公司将涉案铺面与2016年1月出售给广西农村信用合作联社，由于购方需要用商铺做营业厅，不再对外租赁，因此，物业原持有人北海中怡置业有限公司2月下旬通知商铺经营方清货并要求3月底前交铺，愿意协商沟通合同提前结束的违约赔偿； 5.证明，证明中怡置业有限公司于2016年3月30日已经收到了原告交还的铺面； 6.照片，证明原告为配合中怡公司的要求，被迫关店清仓、亏本甩卖； 7.银行凭单，证明中怡公司部分履行了其房屋反租合同的约定，在2016年3月18日由中怡公司的法定代表人杨惠然代中怡公司向原告支付了租金26000元，而后由原告向中怡公司（陈智平代为收取）支付了相应的租金，但对39.8万元的赔偿款分文未付； 8.微信聊天记录截图，一是证明章婷婷按照《房屋反租合同》的约定向中怡公司履行合同约定，于2016年3月19日将店内货物全部清空并搞了卫生，第二天已经不再开门营业，并如约在2016年3月24日前将反租房屋交付中怡公司；二是证明中怡公司并未按照《房屋反租合同》约定在房屋交付当日（2016年3月24日）将赔偿款398000元付给原告章婷婷，2016年3月24当天北海中怡公司仅仅在送申请要款报告阶段，并未付款给章婷婷，已构成违约。 被告中怡公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1.第三人陈智平出租涉案房屋的权利来源于转租权而不是委托代理授权，而且第三人收取原告的出租押金一直由其自行保管，该押金并没有交付被告，原告与被告之间的反租合同的条款约定转给中怡公司证明原告是知道第三人实际掌握押金的，第三人与被告之间不是代理关系，第三人不是代表被告公司；2.原告将涉案房屋反租给被告来源于房屋出租合同，基于原告对涉案房屋的租赁权被告才与原告签订反租合同，但在2016年5月27日因原告的违约行为导致原告丧失涉案房屋租赁权，原告也没有实际交付涉案房屋给被告，致使反租合同目的无法实现，应予解除，原告要求被告赔偿没有法律依据；3.原告主张的2016年4月20日的证明，但是这个证明不是被告真实意思表示，我方提交的微信往来截图的证据可以证明。 被告中怡公司同时提起反诉，诉请：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2016年3月22日签订的《房屋反租合同》；2.反诉被告返还反诉原告已支付的租金2.6万元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋反租合同》，约定反诉被告从第三人陈智平处承租的案涉铺面反租给反诉原告，反租期和月租金、租金支付方式按反诉被告与第三人约定条款执行，于2016年3月24日将反租的房屋交付给反诉原告。在合同签订前，2016年3月18日，反诉原告已经通过法定代表人杨惠然账户支付2.6万元租金给反诉被告。合同签订后，反诉被告未按约将涉案铺面实际交付给反诉原告，但本诉原告提交的2016年4月20日中怡公司出具的已收回涉案铺面的证明不是真实意思表示。2016年5月27日，第三人陈智平向反诉被告发送正式解除租赁合同的通知，并于2016年6月26日将涉案房屋另行出租给案外人王明杨，由于反诉被告已经丧失了涉案铺面的承租权，导致反诉原告与反诉被告于2016年3月22日签订的《房屋反租合同》不能履行，应依法解除。 被告（反诉原告）为其主张和答辩提交的有证据： 1.《房屋出租合同》、《租赁合同》，证明原告章婷婷反租于被告中怡公司的位于北海市铺面积为162.5平方米的房屋权利来源于其与第三人陈智平于2011年12月16日签订的《房屋出租合同》，陈智平出租该房屋的来源于其与被告中怡公司于2009年8月5日签订《租赁合同》约定的转租权； 2.《房屋反租合同》，证明原被告双方于2016年3月22日签订《房屋反租合同》，约定甲方章婷婷于2016年3月24日前将反租房屋交付给乙方中怡公司； 3.银行转账流水，证明2016年3月18日乙方中怡公司已通过法定代表人杨惠然账户支付26000元租金给甲方章婷婷，该支付在反租合同签订之前，可以反驳反诉被告说的“交付了房租才交付涉案房屋”的说法； 4.微信聊天记录截图，一是证明章婷婷提交的2016年4月20日中怡公司出具的已收回涉案商铺的证明不是真实意思表示，是因章婷婷为向梦洁家纺总部索要保证金而要求中怡公司出具的，内容由章婷婷拟写，于2016年5月30日通过微信发送给中怡公司的法定代表人杨惠然，反诉被告实际上并没有交付涉案房屋；二是证明章婷婷已于2016年5月27日收到第三人陈智平解除原租赁合同的通知，章婷婷已经丧失了涉案房屋的承租权，导致原被告间于2016年3月22日签订《房屋反租合同》不能实际履行，因无法实现合同目的，应予解除； 5.《房屋出租合同》、身份证、三方协议、收据，证明第三人陈智平与章婷婷解除租赁合同后，于2016年6月26日将涉案房屋另行出租给案外人王明杨，中怡公司为收回涉案房屋，向案外人王明杨支付补偿金25万元。 第三人陈智平发表陈述意见：第三人与本案没有关系，不应加入本案诉讼。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理查明，被告（反诉原告）中怡公司系本案涉案房屋的所有权人。2009年8月1日，被告（反诉原告）中怡公司向第三人陈智平出具加盖有公司公章的授权书，载明“兹授权陈智平女士（身份证号）处理北海市怡沁园酒店（地下停车场除外）的招商招租、合同签订和租金收取工作。权限为全权，期限从2009年8月1日起至2025年1月31日止”。被告（反诉原告）中怡公司（甲方）与第三人陈智平（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的楼房系坐落在北海市整栋大楼，即一楼至五楼全部五层（地下停车场除外）；乙方对该楼房整体或部分可自营或者转租、分租给他人，无需征得甲方同意，乙方和其他租户的经营范围合法；租赁期限为15年，自2010年2月1日至2025年2月1日止。2011年12月16日，原告（反诉被告）章婷婷（乙方）与第三人陈智平（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北海市铺出租给乙方，铺面面积162.5平方米；该房屋的房地产权利人为被告（反诉原告）中怡公司，该权利人已授权委托甲方对该房屋进行统一的招商和签订合同；甲方有法定的权利和能力签订本合同，享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务；租赁期限为5年，自本合同签订之日起至2016年12月16日止；该房屋的租金采取固定租金的方法，按16000元／月计算；双方在合同签订后7日内，乙方向甲方支付2个月租金作为定金，并预付2个月租金。乙方支付的定金2012年元月5日后抵做押金等内容。涉案商铺于2016年1月出售给广西农村信用合作联社作为营业厅，不再对外租赁。2016年3月22日，原告（反诉被告）章婷婷（甲方）与被告（反诉原告）中怡公司（乙方）签订《房屋反租合同》，约定甲方同意该合同期内的本案案涉房屋使用权反租给乙方；反租期和月租金、租金支付方式按甲方与陈智平原约定条款执行；甲方交给陈智平的押金转给乙方，由乙方与陈智平结算；甲方对租赁房屋的装修、装饰和投入转给乙方所有，由乙方一次性赔偿被甲方人民币39.8万元；甲方于2016年3月24日将反租的房屋交付给乙方，交付当日乙方将补偿款转付给甲方等内容。合同签订后原告按合同约定将案涉铺面交回被告，2016年4月20日，被告（反诉原告）出具加盖有公司公章的证明，载有“兹有广西北海市海城区北京路92号1楼103号梦洁家纺店商铺已于2016年3月30日收回”。原告（反诉被告）章婷婷以被告（反诉原告）中怡公司至今未履行《房屋反租合同》赔偿原告装修补偿款为由，诉至法院，提出上述诉请。 另查明，第三人陈智平（甲方）与案外人王明杨（乙方）签订有《房屋出租合同》，约定有甲方出租给乙方案涉商铺，租赁期限为3年，自本合同签订之日起至2019年6月28日止等相关内容，落款时间为2016年6月26日。2016年8月20日，被告（反诉原告）中怡公司（甲方）、第三人陈智平（乙方）、案外人王明杨（丙方）签订《三方协议》，约定甲方同意补偿丙方25万元；丙方收到甲方补偿款后，乙、丙双方解除于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》，丙方于2016年9月30日前搬离，房屋交付给甲方。丙方收到甲方补偿款后2016年9月30日不搬离的，视为自动放弃房屋内一切设施和物品，归甲方支配；乙方同意在丙方收到甲方全额补偿款后，解除2009年8月5日甲方授权乙方签订的《租赁合同》中北京路92号大楼一楼102-3号商铺的经营权，退出以上房屋，交回给甲方；甲方给予乙方的补偿按甲乙双方于2016年8月11日签订的《租赁房屋出售协议》执行等内容。2016年9月14日案外人王明杨出具收条一张，载有“今收到杨总付给王明杨装修补偿款共计25万元。备注转账拾万元，现金壹拾伍万元。” 关于本诉部分，本院认为第三人陈智平的身份应是代理人。由《授权书》及原告章婷婷与第三人签订的《房屋出租合同》可知，在签订合同时作为善意第三人的原告章婷婷有足够的理由认为第三人是被告的代理人，负责案涉房屋的招商招租、合同签订和租金的收取工作。为此被告及第三人称因对“授权”法律意识不高导致及第三人为转租人的抗辩本院不予采纳。又因为原告章婷婷与第三人陈智平签订的《房屋出租合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。根据原告提交的《授权书》及被告提交的《租赁合同》可知，本案第三人陈智平对案涉房屋具有合法的管理权限，其中即包括出租的权利。为此第三人与原告章婷婷作为《房屋租赁合同》的当事人，原告当然享有承租权。又因为原告与被告签订的《房屋反租合同》系在原告享有合法承租权的前提下所签订，是原告与被告的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，亦合法有效。故原、被告双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务，原告已按合同的约定于2016年3月30日将案涉商铺交回被告，被告亦已履行了部分合同义务，即被告按照《房屋反租合同》约定向原告交付了26000元租金，现被告以原告与第三人解除了《房屋租赁合同》，原告不再享有承租权为由不再履行其与原告签订的《房屋反租合同》，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被告应继续履行《房屋反租合同》，对于被告的抗辩本院不予采纳，故原告请求被告向原告赔偿39.8万元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于反诉部分，反诉原告以反诉被告与第三人解除了《房屋租赁合同》，反诉被告不再享有承租权为由要求反诉被告退还已支付的租金26000元，根据上文所述，反诉原告与反诉被告签订的《房屋反租合同》是合法有效的，本院认为反诉原、被告双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务。反诉被告已向反诉原告交回了涉案商铺，虽然反诉原告辩称其出具的《证明》是应反诉被告要求所写，非其真实意思表示，但该《证明》上加盖有反诉原告的公章，在反诉原告未提供充分证据证明的情况下，应视为反诉被告已向反诉原告交回案涉商铺，对于反诉原告的该项反诉事由，本院不予采信。且第三人作为被告的代理人，根据《授权书》的授权权限，第三人没有权限解除其与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，即反诉原告与反诉被告签订的《房屋反租合同》应继续有效，反诉原、被告双方应当按照《房屋反租合同》的约定全面履行自身的义务。对于反诉原告与第三人及案外人王明杨签订的相关合同是他们之间的合同义务关系，与本案无关，本院不予处理。故此，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、本诉被告北海中怡置业有限公司向本诉原告章婷婷赔偿装修补偿款39.8万元； 二、驳回反诉原告北海中怡置业有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费7270元，反诉案件受理费225元，合计7495元，由被告（反诉原告）北海中怡置业有限公司。〔本诉案件受理费原告（反诉被告）章婷婷已向本院预交，被告（反诉原告）北海中怡置业有限公司在支付上述款项时一并付还给原告〕 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉案件受理费7270元；反诉案件受理费225元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武清华 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  王国华 二〇一七年六月三十日 书 记 员  李春瑶 附：本裁判文书适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。