广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0222民初157号原告：刘明忠，男，1975年3月17日出生，汉族，住广东省韶关市武江区，委托诉讼代理人：谢俊英，始兴县公职律师事务所律师。被告：孔祥建，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省始兴县，原告刘明忠与被告孔祥建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘明忠的委托诉讼代理人谢俊英到庭参加诉讼，被告孔祥建经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明忠向本院提出诉讼请求：1、请求判决继续履行原告与被告于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》，被告赔偿其因占有原告公寓经营权而导致原告的损失8333.33元（暂计从2017年1月18日起至起诉之日，实际损失以被告实际赔付之日止）；2、请求法院依法认定原告与被告于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》中约定的“逾期15天未向甲方交租金，甲方按每月租金总额的5%/天计算滞纳金，甲方有权单方解除合同”条款属无效；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年9月30日签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：“甲方（本案被告，下同）将自己座落在始兴县太平镇文化路63号二、三楼的房屋出租给乙方（本案原告，下同）合法经营使用，租赁期限为15年（从2014年10月1日起至2029年10月1日止），租金从2014年10月1日起至2017年10月1日止每月为9000元，之后每月租金每年递增2%，同时双方约定逾期15天未向甲方交租金，甲方则按每月租金总额的5%/天计算滞纳金，甲方有权单方解除合同”，原告承租被告空房屋后，装修及购买设备共投资五十多万元，2015年8月20日，原告办理了营业执照进行合法经营。但是，原告发现被告从2015年12月31日起就暗中伙同钟光明、陈冬梅、陈月福等人，以钟光明为首公然破坏原告公寓的生产经营，且被告还伙同他人将公寓转租给第三方，自己则从中受益，还暗中指使陈冬梅哥哥陈月福用别的钥匙打开原告公寓办公室偷走原告公寓全部钥匙、公寓租赁合同及单据，随后又伙同他人与原告强行解除双方签订的《合同》。2017年1月18日，被告及其儿子孔林纠集他人，强行在原告承租的公寓张贴通知书，对全体租户宣称“由于原承租合同到期，自2017年2月1日起，本公寓的出租业务将由业主本人接管，不再外包，公寓由被告及黄小姐经营管理，房屋租金、押金、水电费用向其缴纳”。2017年1月19日，被告及孔林又纠集他人在原告公寓将大门锁、办公室锁、储物间锁撬开并换锁，把原告投资五十多万元购买的财物占为已有，随后被告又伙同陈冬梅、陈月福在原告公寓开展生产经营活动，致使原告至今无法进入公寓行使经营权。对于《合同》约定的滞纳金，虽然双方在《合同》中约定了滞纳金，被告可单方解除《合同》，但滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织收取货币金额的带有国家强制力的惩罚性措施，目前有法律法规依据的滞纳金只存在于税收、水、电、煤气等公用事业收费，可见，滞纳金是属于行政法规的范畴，而不是发生在民事关系主体之间，且约定的滞纳金已经超过了每月房屋租金9000元，因此法院应认定滞纳金属无效。即使被告要解除《合同》亦应由双方协商，在向原告赔偿投资款及《合同》期内的收入利润后方可解除，而不是靠擅自张贴一纸通知书，用强行的手段霸占原告财产，将公寓转租给第三方的方式来解除合同。综上，被告在明知与原告签订的《合同》没有到期，原告也未违约缴纳房屋租金的情况下，伙同他人公然占有公寓侵害原告经营权，并将原告财产占为私有的行为已破坏了原告的正常生产经营，造成原告至今根本无法开展经营活动，为维护原告的合法财产权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。被告孔祥建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：“现甲方（出租方，即本案被告）将自己坐落在始兴县太平镇文化路63号（房地产权证地址：始兴县太平镇剧院前路二层，粤房地证字第034651号，三层粤房地证字第034652号）的房屋出租给乙方（承租方，即本案原告）使用。……。一、甲方将自己坐落在太平镇文化路63号（房地产权证地址：始兴县太平镇剧院前路二层，粤房地证字第034651号，三层粤房地证字第034652号）的房屋（建筑面积610.58平方米）出租给乙方经营使用。二、租赁期限：租赁期限为15年，从2014年10月1日起至2029年10月1日止。三、租金及缴租方式：1、2014年10月1日起至2017年10月1日，每月租金人民币玖仟元（￥9000.00元），从2017年11月1日起，每月租金（即第四年起）每年递增2%，……。2、每月底缴清下月租金，逾期15天未向甲方缴交租金，甲方按每月租金的5%/天计算滞纳金。甲方并有权单方解除合同。……。十二、甲方不得擅自转租、变卖此不动产，合同期满后，在同等条件下，乙方享有续租优先权，但甲方忽的制造虚假的同等条件，一经发现，甲方应赔偿乙方的损失。……。”2015年8月20日，原告以涉案房屋取名为“始兴县恋家高级公寓”办理了营业执照（注册号：440222600078706），经营范围为自有房屋租赁。另查实，原告曾于2015年期间向钟光明借款13万元，后因其无力偿还借款，遂写下保证协议书向钟光明承诺，若逾2015年12月30日未能偿还借款，则自愿将其投资在始兴县恋家高级公寓内的一切设施按13万元的价格转让给钟光明以折抵所欠债务，被告孔祥建为该借款担保人。2015年12月31日，原告因未能清偿所欠钟光明13万元借款，钟光明按照原告所写保证协议书上门收房并接管公寓的租赁经营生意，且将公寓办公室门锁及搞卫生的阿姨换掉，原告于该日报警求助。2016年4月1日，始兴县公安局城镇派出所作出行政处罚决定书，以钟光明的行为扰乱单位秩序为由，对钟光明处以罚款200元。后原告就钟光明占有其公寓事宜向本院起诉，本院作出（2016）粤0222民初57号民事判决，判令钟光明立即停止对始兴县恋家高级公寓正常经营进行扰乱的一切侵权行为，排除妨碍；但对原告主张损失赔偿的诉请未予支持。原告因不服上述判决上诉至韶关市中级人民法院，中院作出（2016）粤02民终1443号民事终审判决，对一审要求钟光明停止侵权的判决予以维持，同时认定，刘明忠所写保证协议书仅仅是约定将该房屋内的设备折价转让给钟光明，但并未明确约定将公寓的经营权也转让给钟光明，故钟光明对刘明忠经营公寓实施的占有行为确实存在一定的过错，也给刘明忠造成了一定的损失，由此判令钟光明支付刘明忠赔偿款20000元。原告已就该案向本院申请强制执行，经本院执行，已将涉案公寓钥匙交还原告，案件执行完毕。庭审时，原告明确其诉请，要求被告赔偿因违约收回涉案公寓致使其无法经营而造成的2017年1月18日至2017年2月12日期间的损失合计8333.33元。再查实，本院执行局干警在涉案公寓内拍摄到被告张贴的《告全体租户通知书》，被告通过通知书告知全体租户，由于其与原告的租赁合同到期，自2017年2月1日起，公寓的出租业务将由业主本人即被告接管，不再外包。2017年3月2日，原告刘明忠提出财产保全申请，本院于2017年3月20日作出（2017）粤0222民初157号民事裁定书，裁定查封被告孔祥建名下的粤Ｆ×××××号牌小车，并查封了原告刘明忠提供担保的其经营的始兴县恋家高级公寓（地址：始兴县太平镇文化路63号之二、三楼房屋）内的海信电视（规格：LED32K20JD）19台、海信空调（规格：KFR-35GW/85/N3）16台及海信空调（规格：KFR-26GW/85/N3）3台。2017年5月12日，始兴县公安局交通警察大队车辆管理所向本院书面答复，经车辆管理所车辆综合查询平台查询，无粤Ｆ×××××号牌车辆登记信息。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同的义务。《房屋租赁合同》作为合法有效的合同，未经双方约定或法定事由不得解除，本案中，原、被告既未约定解除合同，亦无解除合同的法定事由发生，且合同履行期限未届满，故《房屋租赁合同》至今仍有效存在，原告要求继续履行该合同，理由充分，本院予以支持。同理，对于《房屋租赁合同》“每月底缴清下月租金，逾期15天未向甲方缴交租金，甲方按每月租金的5%/天计算滞纳金。甲方并有权单方解除合同。”的约定，对于被告有权单方解除合同的条件的约定，系经双方协商自愿订立，内容合法，理应有效；对于滞纳金的问题，从其约定的目的来看，实际上约定的滞纳金是为防止原告迟延缴纳房租而约定的违约金，属民事法律范畴，并不具有行政处罚性质，对滞纳金的约定并不违反民事法律规定，应予支持，原告要求确认该约定无效，理由不充分，对此不予支持。对于原告要求被告赔偿损失8333.33元的诉请，根据查明的事实，涉案公寓系由钟光明占有，对于钟光明占有公寓的行为，已经两审法院判决认定为侵权行为，并由此判令钟光明停止侵权、排除妨碍及赔偿损失，且原告也基于上述生效判决向本院申请强制执行，经本院执行，已将公寓钥匙交还原告，原告已能够正常行使承租权并恢复其租赁经营，故在原告怠于行使承租权恢复经营的情况下，其等于是在放任租赁经营损失的扩大，即原告在此期间的部分经营损失系由钟光明造成，而部分经营损失则系因其怠于恢复承租权所造成，被告并不存在过错及违约的行为，则被告理应不对原告此期间的经营损失承担赔偿责任；但是，基于被告在公寓张贴《告全体租户通知书》告知租户自2017年2月1日起收回公寓出租经营的行为，在其与原告签订的《房屋租赁合同》履行期限未届满且未经合法解除的情况下，被告的行为已明确表示其不再履行上述合同，被告的该行为已构成根本违约，故原告诉请自2012年2月1日起至2017年2月12日止期间的租赁经营损失，系因被告违约而导致原告无法行使承租权所造成，原告在该期间的经营损失应由被告赔偿，参考本院调取的收据中钟光明在2016年12月份的租赁经营收入情况，本院酌定被告赔偿原告在2012年2月1日至2017年2月12日期间的租赁经营损失2200元，对于原告诉请的2017年1月18日至2017年1月31日期间的经营损失，则如上述分析，被告并不存在过错及违约行为，不应承担任何赔偿责任，故对原告诉请数额超出部分，不予支持。被告孔祥建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，本案作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孔祥建应继续履行与原告刘明忠于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》。二、被告孔祥建应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘明忠损失2200元。三、驳回原告刘明忠的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元，财产保全费103元，两项合计128元，由被告孔祥建负担。本判决为终审判决。审判员  邱烨强二〇一七年六月一日书记员  刘怡琴