四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初960号 原告：王**，男，出生于1975年9月19日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李洪樑，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。 被告：四川紫宇房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区三步街43号。 法定代表人：易卫，董事长。 委托诉讼代理人：王立新，四川科全律师事务所律师。 原告王**与被告四川紫宇房地产开发有限公司（以下简称紫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即为原告办理位于小龙镇美岸栖庭小区2幢1单元4层401号商品房的不动产权证的转移登记手续；2、判令被告按照每日万分之零点一的标准支付已付购房款逾期办证违约金至转移登记手续完毕之日止（该违约金暂计算至2017年1月10日，金额为10.002.00元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2011年上半年开发修建了小龙镇美岸栖庭商住小区。原、被告双方于2011年9月27日签订了《商品房买卖合同》，由原告在2011年9月27日前累计支付284,070.00元购买了被告开发修建的小龙镇美岸栖庭小区2幢1单元4层401号商品房，建筑面积为89.19平方米。该合同约定主要内容是：案涉房屋交付时间为2012年10月31日前，由买卖双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，初始登记时间为2011年2月28日前，转移登记时间为商品房交付之日起150日内买受人取得房屋所有权证书。被告将案涉房屋交付给了原告使用后至今未为原告办理案涉房屋转移登记手续。经过原告多次催告，被告仍然以种种理由推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的合法利益。 被告辩称，原告的房屋产权证正在办理之中，现在还没办理下来，紫宇房产公司也想尽快办理；逾期办证的违约金，一是初始登记违约金，是约束开发商的，跟原告无关；转移部分违约金，紫宇房产公司认为这部分违约金过高；且违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、座落于南充市高坪区的美岸栖庭由被告紫宇房产公司开发。 2、2011年9月27日，被告紫宇房产公司作为出卖人、原告王**作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定紫宇房产公司将座落于南充市高坪区小龙镇的美岸栖庭2幢第1单元4层1-401号房屋出售给王**；建筑面积89.19平方米，套内建筑面积79.68平方米；按套内建筑面积计算价款，单价为3,565.00元/平方米，总价款284,070.00元；买受人以一次性付款方式支付房款；房屋竣工经有关部门验收合格，由出卖人于2012年10月31日将房屋交买受人；出卖人应当在2011年2月28日前，取得该商品房所在的楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01的违约金，并于买受人实际取得房屋所在权证书之日起30日内由出卖人支付。合同并载明建设工程施工合同约定的美岸栖庭2栋竣工时间为2012年4月7日。 3、签订合同后，原告王**按照合同约定的方式将购房款284,070.00元支付给被告紫宇房产公司。被告紫宇房产公司按合同约定的期限将美岸栖庭2幢第1单元4层1-401号房屋交付给原告王**。截止庭审辩论终结时止,被告紫宇房产公司未办理案涉房屋的不动产首次登记（即初始登记）,原告王**亦未取得案涉房屋的不动产权属登记证书。 4、美岸栖庭2幢于2013年3月6日竣工验收。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同成立有效，对双方当事人均产生约束力。 一、关于原告请求办理不动产转移登记手续问题。因买卖需办理房屋不动产转移登记的法定条件是出售人已办理首次不动产登记，截止庭审辩论终结时止，被告紫宇房产公司未办理案涉房屋不动产首次登记(即初始登记)，案涉房屋办理不动产转移登记的条件尚不成就，故本院对原告要求被告办理不动产转移登记的主张不予支持，原告可在条件成就时另行主张。 二、被告逾期办理初始登记、转移登记是否违约问题。合同当事人应当按照合同约定履行义务，被告逾期办理初始登记、转移登记不符合合同的约定，属于违约行为，因此，被告紫宇房产公司应当承担违约责任。 三、本案是否超过诉讼时效问题。案涉房屋已转移由原告占有，原告要求被告办理不动产转移登记具有物权属性；其次，被告紫宇房产公司的违约行为仍在持续中；再者，对于逾期办理不动产首次登记违约金、不动产转移登记违约金支付期限，双方当事人分别约定在不动产首次登记30日内、不动产转移登记30日内，因此，原告在约定的付款期限届满前主张权利未超过诉讼时效。 四、违约金是否调整问题。原告主张调高违约金、被告主张调低违约金，因案涉合同系双方真实意思表示,且原告未举证证明约定的违约金低于原告的损失，被告亦未举证证明约定的违约金高于原告的损失，故对原告要求调高违约金的主张、被告要求调低违约金的主张均不予支持。 原、被告双方在合同中分别约定了不动产首次登记及转移登记的办理期限，并对因被告的责任导致办理逾期的情形分别约定了违约责任。因当事人的权利义务自合同成立时设立，双方约定的办理不动产首次登记期限早于合同载明的竣工日期不符常理，按照相关法律规定，开发商应当在工程竣工后90日办理权属登记，因此，不动产首次登期限调整为案涉房屋所在楼栋竣工验收之日起90日。双方约定的逾期办理不动产首次登记的违约金、逾期办理不动产转移登记的违约金均是为了保障买受人物权的实现，逾期办理不动产首次登记时间与逾期办理转移登记时间具有重叠，重叠期限的违约金不能重复计算，因此，被告应当自2013年6月5日起按日万分之0.01的标准支付逾期办理首次登记违约金、逾期办理转移登记违约金。 综上，原告要求办理不动产转移登记的诉讼请求不成立，本院不予支持；原告要求被告支付违约金的请求成立，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告四川紫宇房地产开发有限公司向原告王**支付逾期办理不动产首次登记违约金、逾期办理不动产转移登记违约金（以284,070.00元为基数，按日万分之0.01从2013年6月5日计算至不动产转移登记之日）； 二、驳回原告王**的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由被告四川紫宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  李 涛 人民陪审员  何 勇 二〇一七年六月十六日 书 记 员  王 灿