海南省海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2016）琼0108民初4808号   原告：王梦珍，女，1970年11月1日出生，汉族，公民身份号码××××××，住海口市和平南路。   委托诉讼代理人：黄律锋，海南方圆律师事务所律师。   被告：海南省饮食服务公司。住所地：海口市和平南路**。注册号：460XXXXXXXX460XXXXXXXX5009。   法定代表人：赵东红，总经理。   被告：海南省商贸企业改革领导小组办公室。。住所地：海口市龙昆北路**海外大厦**   负责人：章云龙，书记。   被告：海南省商贸企业改革领导小组。住所。住所地：海口市龙昆北路**海外大厦**div>   负责人：章云龙，书记。   三被告共同委托诉讼代理人：吴华，海南海地律师事务所律师。   三被告共同委托诉讼代理人：林青娇，海南海地律师事务所律师。   原告王梦珍与被告海南省饮食服务公司（以下简称饮食公司）、海南省商贸企业改革领导小组办公室（以下简称商贸办公室）、海南省××组海南省××组）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王梦珍及委托诉讼代理人黄律锋、三被告共同委托诉讼代理人吴华、林青娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王梦珍诉称，被告饮食公司是一家全民所有制企业，被告商贸办公室、商贸领导小组是被告饮食公司的股东和实际控制经营人，原告是被告饮食公司2000年安置的下岗职工。2000年3月14日，被告饮食公司遵循《海南省人民政府办公厅关于印发省属国有商贸企业改革方案的通知》(琼府办(2000)22号文件）的精神，向被告商贸领导小组提交《关于将公司综合大楼四至六层作为公房出售给职工使用的报告》(琼饮字(2000)4号文件），拟将海口市和平南路24号建有的一栋1200㎡的综合大楼（共6层）出售给职工，以抵部分职工的安置费。其报告中述称：“考虑到该楼属综合性质，房产部门不予办理产权证，公司出售楼房拟采取公有住房买卖协议形式处理，以协议书和房款收据作为买卖住房的有效凭证”，2000年4月10日，被告商贸领导小组批复表示同意(琼经贸企改(2000)29号）。2000年7月15日，原告与被告饮食公司签订了《公有住房买卖协议》，被告将位于海口市××路位于海口市××路、8号房屋出售给原告，面积为34.38平方米。原告依照《公有住房买卖协议》履行了付款义务，被告饮食公司于2000年7月将房屋交付给原告居住。2016年9月初，原告收到美兰区人民法院应诉通知书，才知道第三人宴文彬通过海南宝恒拍卖有限公司公开拍卖程序取得了海口市和平南路24号楼4-6层房产所有权并办理了《房屋所有权证》（海口市房权证海房字第XX**市房房权证海房字第XX**。一夜之间，原告合法购买并居住16年的房屋被拍卖至别人名下，导致原告面临流落街头、无家可归境地，被告的行为属于根本违约。2016年10月25日，原告通过参加庭审诉讼了解到：1995年12月28日，被告饮食公司以其位于和平南路24号的办公楼4-6层作为抵押向中国建设银行洋浦分行借款（以下简称建行洋浦分行）85万元，并办理了抵押登记。因被告饮食公司逾期还款，建行洋浦分行于1998年向洋浦经济开发区人民法院（以下简称洋浦法院）提起诉讼，要求偿还贷款本金及利息。洋浦法院于1998年10月20日作出(1998)浦经字第47号民事判决书，判决被告饮食公司向建行洋浦分行偿还本金及利息。1999年，建行洋浦分行与中国信达资产管理公司海口办事处签订了《债权转让协议》，约定建行洋浦分行将上述对被告享有的债权转让给中国信达资产管理公司海口办事处。同年，中国信达资产管理公司海口办事处向洋浦法院申请强制执行，洋浦法院于1999年9月19日作出(1999)浦执字第14号民事裁定书，查封了被告饮食公司位于海口市和平南路24号的房产。在执行过程中，因被告饮食公司未能履行还款义务，洋浦法院委托有关单位对海口市和平南路24号第4-6层进行了评估拍卖，拍卖未能成交。洋浦法院于2000年11月22日作出(1999)浦执字第14-3号民事裁定书，裁定将位于海口市和平南路24号的房产按照评估价交中国信达资产管理公司海口办事处，以抵偿债务。2016年1月15日，中国信达资产管理股份有限公司海南省分公司委托海南宝恒拍卖有限公司对海口市和平南路24号4-6层房产进行拍卖。第三人宴文彬通过海南宝恒拍卖有限公司公开拍卖程序取得了海口市和平南路24号楼4-6层房产所有权并办理了《房屋所有权证》（海口市房权房权证海房字第XX**权证房权证海房字第XX**上所述，被告在出售给原告房屋时隐瞒了房产抵押和被法院查封的事实，致使原告至今无法办理房屋产权登记，而原告基于对海南省人民政府办公厅、商贸领导小组对外发文的公信力的信任，与被告签订了《公有住房买卖协议》。现第三人宴文彬通过诉讼要求原告迅速搬离所占用的和平南路24号原告居住的唯一住房，原告属于被告下岗安置职工，家境困难，本案争议标的物房屋为原告唯一生存保障，被告违约行为严重违背了海南省办公厅关于商贸企业改革方案确定的优先安置下岗职工的精神，原告再次面临流落街头、无家可归境地，无奈向贵院提起诉讼，请求维护自身合法权益。原告依据《合同法》第一百零七条、《合同法解释三》第三条第二款的规定，请求：1、判决解除原告与被告饮食公司签订的《公有住房买卖协议》；2、判决三被告承担违约责任并赔偿原告损失240660元（住房面积34.38㎡，以每平米7000元计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。   被告饮食公司辩称，一、我司对原告解除《公有住房买卖协议》的诉讼请求没有异议，同意予以解除。二、原告要求我司承担违约责任并赔偿损失没有事实和法律依据。（一）签订《公有住房买卖协议》，原告和我司均存在过失，均负有同等责任。1.2000年3月21日海南省人民政府办公厅下达《关于印发省属国有商贸企业改革方案的通知》第二条第（二）款规定“商贸企业改革的重点和难点是妥善安置下岗职工。在改制清算中必须按照先安置、后缴税、再还贷的次序，把职工安置摆在第一位......”，我司属于企业改革的范围，由于管理层对政策文件和法律规定的误读，认为文件规定把安置职工摆在第一位，还银行贷款摆在第三位，涉案房屋4至6层虽然已被法院查封，但是系由于拖欠银行贷款被查封，企业改制，安置职工优先于偿还银行贷款，考虑到职工住房困难，因此与原告等职工签订涉案房屋《公有住房买卖协议》，妥善安置职工。我司当时的做法是让职工获得实惠，完全是为了职工利益着想。2.签订《公有住房买卖协议》时，原告等职工明知涉案房屋已抵押给银行、已被法院查封。涉案房屋原为我司的办公室，原告等职工均在涉案房屋上班，自1996年以来公司曾因负债过多，多次被起诉追索，办公室已抵押给银行并多次被法院查封，法院曾在涉案房屋张贴公告，也曾在报纸上刊发公告，全公司职员对此均知情。该协议第四条也写明该房屋买卖是公司总经理办公会议、职代会讨论通过，正是由于职工们对法院查封的风险心存疑虑，虽然售房价格非常低廉，大多数职工还是选择放弃购买，只有少数职工选择购买。因此，原告诉称我司隐瞒上述事实的说法根本就站不住脚。原告明知涉案房屋已被查封，仍与我司签订《公有住房买卖协议》，原告与我司均存在过失，协议目的无法实现双方均负有责任，依法应当互相不负赔偿责任。（二）解除《公有住房买卖协议》并未给原告造成损失。涉案房屋为市中心的临街房屋，2000年7月15日原告与我司签订的《公有住房协议》约定房屋的面积为67.66平方米，总价仅为18640元，虽然无法取得产权，但原告使用至今已有16年之久，在此期间不论是原告个人居住还是租赁给他人，即便按最低的租金标准2010年前每月每平方米10元、2010年以后每月每平方米15元计算，这十六年来原告享有了135624.8元的利益，不存在经济损失，因此，原告请求赔偿损失没有事实和法律依据。综上，恳请贵院查明事实，驳回原告全部诉讼请求。   被告商贸办公室、商贸领导小组辩称，一、两被告为临时机构，不具有民事主体资格，不独立对外承担民事责任。根据《海南省人民政府办公厅关于印发省国有商贸企业改革方案的通知》（琼府办[2000]22号文件）可知，两被告是政府为了指导和监督企业改制设立的临时机构，不是民事权利义务主体。因此，原告将两被告列为本案被告主体不适格。二、两被告并非《公有住房买卖协议书》主体，无需承担《公有住房买卖协议书》的责任。原告与饮食公司是《公有住房买卖协议书》的主体，根据合同相对性原则，该协议书只对原告与饮食公司有约束力，对两被告没有约束力，原告诉请两被告承担该协议书的违约和赔偿责任没有法律依据。两被告所作的批复行为来源于海南省政府的授权，饮食公司向两被告提交的《关于将公司综合大楼四至六层作为公房出售给职工使用的报告》中并未提及该综合大楼已被人民法院查封的实情，两被告仅就其售楼给职工和出售所得抵扣部分职工的安置费作出批复，对该综合楼抵押借款和被人民法院查封不知情，原告提出两被告在售房时隐瞒事实真相与事实不符，原告均是饮食公司的原职工，有的还是领导干部，对该房屋的真实情况比两被告更清楚，何谈两被告向其隐瞒真实情况。综上所述，两被告认为原告诉请两被告承担违约和赔偿责任没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告对两被告的全部诉讼请求。   经审理查明，2000年3月14日，被告饮食公司作出《关于将公司综合大楼四至六层作为公房出售给职工使用的报告》。2000年4月10日，被告商贸领导小组作出《关于海南省饮食服务公司出售综合大楼给职工使用问题的批复》，同意饮食公司将位于海口市××路位于海口市××路平方米以114094元出售给公司内部职工，出售所得抵扣部分职工的安置费。2000年7月15日，被告饮食公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《公有住房买卖协议书》，根据琼府办[2000]22号文精神约定，甲方将坐落于海口市××路坐落于海口市××路、8号房出售给乙方，乙方愿意按每平方275元购买；协议签字后，乙方拥有所购房屋产权的100%；甲方出售住房的建筑面积为34.38平方米，乙方实际应付款9555元，于2000年7月15日前付清；因出售的住房是1986年建成的旧房，由于历史及其他种种原因，目前仍未能办理房屋所有权证，现根据甲方公司总经理办公会议决议，并经公司职代会通过与乙方签订本协议；本协议并同房款收据作为买卖住房的有效凭证。2000年7月14日，被告饮食公司收到原告交来购房款9555元（其中以安置费4000元抵房款）。2016年11月10日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告与被告饮食公司均表示不申请对房产价值进行鉴定。   另查，海南省洋浦经济开发区人民法院受理申请执行人中国信达资产管理公司海口办事处与被执行人饮食公司申请强制执行一案中，于1999年9月19日作出（1999）浦执字第14号民事裁定书，查封了饮食公司坐落于海口市××路坐落于海口市××路。2000年11月22日，海南省洋浦经济开发区人民法院作出（1999）浦执字第14-3号民事裁定书，裁定将该房产按评估价交中国信达资产管理公司海口办事处，以抵偿1046591元的债务。2016年7月8日，该房产被登记在晏文彬名下。   本院所确认的上述事实，有《关于将公司综合大楼四至六层作为公房出售给职工使用的报告》、《关于海南省饮食服务公司出售综合大楼给职工使用问题的批复》、《公有住房买卖协议书》、《收据》、民事裁定书、房屋所有权证、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告与被告饮食公司签订的《公有住房买卖协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告饮食公司未将房产过户至原告名下，致原告不能取得房屋所有权，构成违约。原告请求解除合同并要求被告饮食公司赔偿损失，于法有据，予以支持。其中损失金额酌情按2000元/平方米标准计算，为68760元（34.38平方米×2000元/平方米）。原告要求被告商贸办公室、商贸领导小组承担民事责任，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条规定，判决如下：   一、解除原告王梦珍与被告海南省饮食服务公司于2000年7月15日签订的《公有住房买卖协议书》。   二、被告海南省饮食服务公司须于本判决发生法律效力之日起十日向原告王梦珍赔偿损失68760元。   三、驳回原告王梦珍其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4909.95元，由原告王梦珍负担3507.11元，被告海南省饮食服务公司负担1402.84元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 李 云   人民陪审员 温晶琪   人民陪审员 林秋燕     二〇一七年六月二十日   法官 助理 黄祖新   书 记 员 王 宁   速 录 员 杨婷婷   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   ......   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   ......   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。