广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初5212号原告向红，女，汉族，1984年12月1日出生，住重庆市万州区，委托代理人陈运发，广东法仕律师事务所律师。被告任伟军，男，汉族，1975年10月15日出生，住四川省营山县，委托代理人张艳艳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人伦惠敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。第三人东莞市顶诚房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江南路**江山花园江山荟**商业楼商铺**。法定代表人万立强。原告向红诉被告任伟军、第三人东莞市顶诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈运发、被告及其委托代理人张艳艳到庭参加了诉讼。第三人经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年10月7日签订房屋买卖合同及付款协议，双方约定被告将位于东莞市××路黄牛埔段××翡翠××号商业住宅楼2002房出售给原告，房屋总价2330000元，被告应于合同签订后15个工作日向抵押银行办理提前还贷手续，原告在合同签订当日支付定金50000元。协议签订后，原告依约向被告支付定金50000元。被告没有在15个工作日办理提前还贷及赎楼手续，配合原告办理过户手续，且在原告催告后仍然拒不履行合同。原告诉请如下：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同及付款协议；2.被告向原告双倍返还定金100000元；3.被告向原告赔偿付给第三人的咨询费及代理费10000元；4.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，第一，被告的行为不构成根本违约，理由如下：案涉合同第一条第二点已明确签订合同时物业产权现状为该物业尚未核发房地产权证，且在银行抵押按揭中，因此原告对于案涉房屋过户至其名下的前提条件即被告取得一手产权证并提前还贷、注销抵押有非常清楚的认识。但被告何时取得一手产权证不能取决于被告个人意愿和行为，因为开发商何时确权、房管部门的流程及办理期限都是必要的决定因素，即使被告先行还贷，在未取得一手产权证的情况下客观上也无法配合原告办理过户手续，原告要实现合同的目的，以上两个合同条件都必须同时具备，原告在签订合同时应该对此有所预期；被告已向第三人咨询是否要在签订合同后十五个工作日申请办理提前还贷，第三人明确告知被告需要先办理一手产权证，在此之后被告也积极履行合同，督促开发商办理首次登记，并于2017年6月9日取得案涉房屋的不动产权证书，于当日向所在抵押银行申请提前还款，所以被告一直是在积极履行合同；第三人的工作人员尹梅是与原告直接联系的，尹梅表示在2016年11月12日期间原告多次到第三人处表示购买案涉房屋价格偏高，不想继续履行合同，所以原告请求解除合同的根本原因在于原告不愿意继续履行合同；被告非个人意愿在合同签订后十五个工作日没有向抵押银行申请办理提前还贷，并不会导致原告不能实现合同目的，退一步讲，该行为即使违约也是构成一般违约。第二，原告要求被告双倍返还定金无事实和法律依据。根据案涉合同第七条第一点第6小点，如果被告构成根本违约，原告才有权解除合同，解除合同后被告只需全额无息退还原告实际已支付的楼款（含购房定金），再根据该合同第七条第二点第4小点，如果原告违约，被告解除合同后是将原告已经实际支付的购房款（含购房定金）全额无息退还给原告，所以案涉合同约定的定金并没有定金罚则的意思，此外被告的行为不构成根本违约，原告不能因此取得单方解除合同的权利，也无权主张双倍返还定金。第三，被告的行为不构成根本违约，不符合案涉合同第七条第一点第6小点的约定，因此被告无需支付原告付给第三人的咨询代理费10000元。经审理查明，2016年10月7日，原告、被告、第三人签订房屋买卖合同，合同约定买卖房屋坐落于东莞市××路黄牛埔段××翡翠××住宅楼2002，物业产权现状为尚未核发房地产权证、且在银行抵押按揭中，双方就该物业楼款的支付方式签订付款协议作为本合同之附件，并与本合同具同等法律效力，原告应按照付款协议约定的付款方式按时足额支付楼款。如该物业尚处于抵押状态的，被告应在签订合同之日起十五个工作日内，向所在抵押银行申请提前还贷手续，提前偿还银行贷款所需资金由按双方协商的付款协议支付。被告不履行合同约定的义务，致本合同目的不能实现的，均属被告违约，原告均有权单方解除合同。被告应在原告解除本合同之日起7个工作日内一次性退还原告实际已支付的楼款（含购房定金），并赔偿该物业成交总额的20%即466000元给原告作为违约金。同日，原告与被告签订付款协议，双方约定签订合同当日，原告一次性支付50000元定金；双方签订合同时，该物业尚处于银行抵押按揭中，被告须在收到购房定金之日起十五日内向所在抵押银行申请提前还贷手续；首期楼款（含定金）700000元，原告应在缴税当日一次性付清给被告。同日，被告收取了原告支付的定金50000元，原告向第三人支付了佣金10000元。被告庭审时陈述其于2017年1月9日、2017年6月9日申请过办理提前还款的手续。案涉房产的不动产权证登记到被告名下的时间为2017年4月19日；原告于2017年4月24日向本院起诉要求解除合同。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、付款协议、被告提交的不动产权证以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告、被告、第三人签订房屋买卖合同的事实清楚，原告向被告支付50000元定金，原告向第三人支付10000元佣金的事实清楚，被告没有在合同约定的十五个工作日内向银行申请提前还贷手续的事实清楚。本案的争议焦点是：被告没有在合同约定的期限内申请提前还贷是否会致本合同目的不能实现，从而原告有权单方解除合同？被告违反合同约定的义务，没有在合同约定的十五个工作日内向银行申请提前还款，但是案涉合同明确约定该违反合同约定义务之行为在致合同目的不能实现时才属被告违约，原告才能单方解除合同。案涉房屋买卖合同对合同目的并未作出明确的解释，按照通常房屋买卖合同的目的来看，原告取得房屋所有权并过户登记、被告取得售房款才是合同目的。原告在签订案涉房屋买卖合同时已经明知案涉物业尚未核发房地产权证，即使被告如期向银行申请提前还贷，也需要待核发房地产权证之后才能办理过户取得物业的所有权，因此被告在取得房地产权证之前没有按照约定时间履行申请提前还贷的义务不会必然导致案涉合同目的不能实现，案涉房产不动产权证登记到被告名下的时间为2017年4月19日，按常理，被告不可能在登记当天取得不动产权证，会相隔一段时间，但原告在2017年4月24日向本院起诉要求解除合同，说明双方对于合同后续是否继续履行发生分歧，此后被告是否申请提前还贷不宜作为判定被告是否违约的理由。综上，被告在取得不动产权证之前没有申请提前还贷的行为不构成违约，而只是履行合同的瑕疵。原告以此主张解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定，故本院不予支持。既然原告主张被告构成违约的理由不成立，原告要求被告双倍返还定金及赔偿第三人收取的咨询费及代理费的主张亦不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院判决如下：驳回原告向红的全部诉讼请求。本案案件受理费1250元，由原告向红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 管 燕二〇一七年六月二十三日书记员 周淑君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。