四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1381民初1791号 原告：李景升，男，汉族，生于1988年10月27日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：王敏、彭雪梅，四川纪明律师事务所律师（特别授权）。 被告：四川省南充宏城房地产开发有限公司。 公司住所地：南充市顺庆区西河南路**。 法定代表人：冉啟坪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张双庆，四川龙正律师事务所律师。 原告李景升诉被告四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法由审判员适用简易程序，并于2017年5月10日公开开庭进行审理。原告李景升及其委托诉讼代理人王敏、彭雪梅，被告宏城公司的委托诉讼代理人张双庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理商品房房屋所有权证和国有土地使用权证；2、判决被告从2013年8月31日起每日承担逾期办证的违约金43.23元至交付两证之日止；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：被告将其开发的位于四川省阆中市七里街道办事处巴都大道x号“欧锦国际”x幢x单元第x层x号的商品房出售给原告，该商品房单价3665.691元每平方米，实测建筑面积为117.92平方米，总房款为432258元，约定的交房时间为2013年5月31日前。在合同履行过程中，原告全面履行了自己的义务，而被告未按约定履行自己的义务，其实际交房时间为2015年3月2日，至今未为原告代为办理房屋权属证书。 原告为支持其主张提供以下证据： 1、商品房买卖合同（xxx）复印件、商品房买卖合同补充协议书复印件；2、商品房预售备案通知书复印件；3、收款收据；4、欧锦国际交房核算清单。 针对原告提出的上述证据，被告发表质证以及答辩意见如下：1、对原告提供证据的真实性无异议。2、商品房买卖合同是双方的真实意思，合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。3、办理两证是一种行政行为，不是被告的责任。 被告未向本院提供证据。 根据以上原、被告的陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：2012年10月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于四川省阆中市七里街道办事处巴都大道“欧锦国际”x幢x单元第x层x号的商品房出售给原告，该商品房单价3665.69元每平方米，实测建筑面积为117.92平方米，总房款为432258元。合同第十一条约定的交房时间为“2013年5月31日前”。合同第二十条对产权登记的约定为“（一）初始登记出卖人应当在2013年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房。出卖人按已付房款的万分之三向买受人支付违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见《商品房买卖合同补充协议》第七条的相关内容”。《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款内容为“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证。如因出卖人的过错而造成买受人不能在约定的期限内办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金；逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人应当按照总房款的5%向买受人支付违约金。如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证，出卖人不承担责任”。原、被告签订了商品房买卖合同后，原告按约全面履行了自己的义务，被告于2015年3月2日实际向原告交付了房屋，但至今没有按照合同约定的时间为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的意思表示真实，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向宏城公司交纳了全额购房款，宏城公司于2015年3月2日向原告交付房屋后则应当按照案涉《商品房买卖合同补充协议》第七条中有关“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人办理房屋所有权证书。”的约定，在2015年6月1日前履行为原告代为办理房屋所有权证书的义务，但宏城公司至今没有履行该义务，且宏城公司至今未就案涉房屋办理房屋所有权证、国有土地使用权证并非是由于原告的原因所造成，故原告有权要求按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，要求宏城公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证。被告辩称由于欧景国际项目设计修建的房屋共三期，而案涉房屋需要将三期房屋修建完成并进行整体验收后才能办理产权证书，但按照合同约定，代为办理产权证书是被告的义务，讼争房屋未与被告修建的其他几期房屋进行整体验收不能成为宏城公司在本案中的抗辩理由，并且，如果任由宏城公司无限期地对案涉房屋不申请办理产权证书，那购房户将始终无法取得房屋产权证书，亦有违法律的公平原则。本院在对原告要求宏城公司办理案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求予以支持的同时，考虑到案涉房屋办理整体验收需要一定时间的客观实际，故就办理案涉房屋所有权证和国有土地使用权证给予宏城公司一定的期限，在办理案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的过程中，原告也应按照《商品房买卖合同补充协议》中的约定履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”根据上述规定，被告宏城公司若认为合同约定的违约金高于原告的实际损失，可以向人民法院提出请求，降低违约金。而原告若认为其客观存在实际损失，应当就损失是否存在承担举证责任。依据审理查明的事实，宏城公司是在2015年3月2日向原告交付的房屋，按约定原告应当在2015年6月1日前取得房屋权属证书，故宏城公司逾期办证的违约行为自2015年6月1日起产生，当事人应自违约行为产生之日起开始承担相应的违约责任，因此，宏城公司在本案中承担逾期办证违约责任的期间应从2015年6月1日起开始计算。原告主张赔偿违约金的计算标准为每日43.23元，为原告已交房款的万分之一，该标准与合同约定的标准已经作出了调整，本院不再作调整，对原告的该项请求本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及上引之法律规定，判决如下： 一、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后九十日内为原告李景升办理阆中市七里办事处巴都大道“欧景国际”小区x幢x单元第x层x号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证； 二、被告四川省南充宏城房地产开发有限公司向原告李景升支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：从2015年6月1日起按每日43.23元的标准计算至实际办理产权登记证书之日止）并在实际交付产权登记证书之日将违约金支付给李景升。 三、驳回原告李景升的其他诉讼请求。 若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费613元，由被告四川省南充宏城房地产开发有限公司负担（原告已执付，由被告直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 杜 国 二〇一七年六月八日 书记员 田晶莹