江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1227号上诉人（原审被告）：郗书平，女，1969年5月4日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈红彦，女，1976年12月11日生，汉族，住徐州市铜山区。原审第三人：孙茹，女，1982年9月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人郗书平因与被上诉人陈红彦、原审第三人孙茹房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郗书平及其委托诉讼代理人王运明，被上诉人陈红彦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人郗书平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人除退还5000元押金外的全部诉请。事实与理由：一审判决适用法律错误，导致上诉人在没有对被上诉人欺诈隐瞒、没有对被上诉人违约、没有侵犯被上诉人权利的情况下承担被上诉人的损失，上诉人无法接受该不公平的判决。1.原审判决适用江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条虽无不当，但忽视了该条的“但书”部分，即：但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。本案查明的事实是：次承租人即被上诉人对涉案租赁合同未经出租人同意不能转租的合同约定系明知。上诉人转租涉案房屋给被上诉人，并将与第三人(出租人)的合同原件交给被上诉人。被上诉人明知涉案房屋转租需要经过出租人同意，但考虑到房屋转租仍用于房产中介经营，双方均同意不向出租人说明转租情况，被上诉人在涉案房屋也经营一年三个月之久，房屋租金也是由被上诉人直接向第三人缴纳。被上诉人准备再转租给他人从事餐饮经营，也是让上诉人与第三人联系。因此，本案应适用第十五条第二款的但书部分，即：在被上诉人明知上诉人未经第三人同意转租的情况下，不应当支持被上诉人向上诉人要求赔偿。2.依据江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款的规定，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系是有效的，该规定也体现了鼓励交易、尊重当事人意思自治的原则。本案的房屋转租法律关系中，上诉人未通过转租行为获取利益，收取的10万元转让费是市场交易惯例，也是上诉人当时承租涉案房屋时向上一家支付的费用，未对被上诉人有任何隐瞒和欺诈，没有违约行为。被上诉人在涉案房屋经营了一年零三个月，其擅自向他人转租用于餐饮经营并同意他人进行装修是导致第三人解除与上诉人之间房屋租赁合同的根本原因，过错在被上诉人，损失应当由其自行承担。另外，纠纷发生后，上诉人代理律师找到第三人负责涉案房屋租赁事宜并收回涉案房屋的代理人孙瑶瑶，要求其向一审法院出具《情况说明》，该说明虽然是上诉人代理律师拟定，但内容明确，没有不易理解的内容，也没有损害第三人的利益，应当被一审法院采信。综上，本案纠纷的裁判有明确的法律规定，一审法院应全面理解《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条，尤其但书部分的内容，故上诉人不应承担责任。综上，请二审法院公正判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈红彦辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，一审判决合情、合理、合法。陈红彦向一审法院提出诉讼请求：判令郗书平返还门面转让款10万元并赔偿损失73094元（其中装修费用56394元及剩余房租11700元、租房押金5000元）。一审法院查明，2017年11月15日，甲方孙茹与乙方郗书平签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于徐州市云龙区绿地世纪城一期13#-140的门面东办间出租给乙方，租期为2017年11月15日至2019年11月15日，房屋租金为每年捌万肆仟元，合同签订之日起按季度向甲方支付租金。2018年2月15日开始为半年一交（肆万贰仟元整）。乙方如果要转让此门面，应先通知甲方，经甲方同意才可转让，甲方不同意不得转让、转租。乙方未经甲方同意转让转租，甲方乙方合同立即终止。2018年3月，郗书平将涉案房屋转租给陈红彦，并于2018年3月7日收取陈红彦125000元，陈红彦陈述该费用包括转让费100000元、水电押金5000元、郗书平已预先支付的房租20000元。2019年2月12日，陈红彦向郗书平支付了房屋租金42000元，该租金为2019年2月12日至8月12日，陈红彦该笔租金系按照郗书平要求支付至第三人孙茹账户。陈红彦为证明其为涉案房屋进行了装修，向法院提交如下票据：1.2018年3月14日，抬头为鑫汪装饰吊顶材料经营部开具的销货清单3张，显示其于为购买石膏粉、腻子粉、吊杆、射钉等材料共计花费9155元；2.2018年3月14日，鼎盛五金批发中心开具的销货清单，显示购买线管、套管、胶布等材料共计花费1939元；3.工商服务业统一收款收据（no.0198541），显示客户名称为开心房产，项目为室内门、门套共计800元，填票人为龙城门业，刘180××××9235；4.2018年3月20日徐州创锦房地产经纪服务有限公司开具的收据一张，显示交款单位为开心房产，建筑装修总费用共计8600元，现金缴纳，经手人为朱洪伦；5.2018年3月27日开具的工商服务业统一收款收据（no.8090732），显示项目为腻子粉、砂纸等，共计650元，收款人为陆；6.2018年5月25日案外人占其海祥其开具的收条一份，载明：“今收到开心房产陈红彦付给我的工费绿地店装修共计5000元现金”；7.2018年6月8日的收款收据（No.0106105），显示客户名称为开心房产，项目为地板、角线等，共计4301元，开票人为谢131××××4924；8.2018年8月3日江苏省徐州市工业企业通用发表一份（票号为0239111），显示客户名称为开心房产（绿地一期），项目为二楼移门两组、电框、锁、安装共计5500元。该票据上加盖有徐州市泉山区华光装饰经营部的印章；9.徐州市泉山区华光装饰经营部向其开具的收条，显示2019年4月10日，陈红彦进行封阳台、钢结构底座装修，共计现金支付15000元。该票据上加盖有徐州市泉山区华光装饰经营部的印章；10.销货清单一张，票号为006009，显示购货单位为绿地世纪一期，购买项目为网线、二开、一开、五孔等花费为200元。2019年6月23日，原审第三人孙茹委托案外人孙瑶瑶在涉案房屋张贴告示将涉案房屋收回，告示内容为“此门面房房主已收回，特此通告”。原审第三人孙茹在庭审中表示其原意将陈红彦剩余未租赁期间的房租退还给陈红彦。原审第三人孙茹向法院提交其代理人孙瑶瑶与郗书平之间的微信聊天记录一份，显示内容为郗书平向第三人孙茹表示其亲戚会做早点，想用房屋做餐饮用，但孙瑶瑶回复其说老板即孙茹不同意，郗书平表示再与家里人商量一下。一审法院认为，郗书平与孙茹之间签订租赁合同后，将涉案房屋转租给陈红彦，并收取陈红彦的转让费、水电押金，郗书平与陈红彦之间构成转租合同关系。结合郗书平与孙茹之间的微信聊天记录等证据，可以认定陈红彦与郗书平之间的转租行为系未经出租人即孙茹同意而进行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。再根据郗书平、孙茹之间签订租赁合同中禁止转租的约定，郗书平未经孙茹同意，擅自将涉案房屋转租给陈红彦，并收取转让费、房屋押金，孙茹于2019年6月23日将涉案房屋收回并张贴告示的行为应视为其合法行使解除权。根据《江苏省高级人民法院关于印发的通知件若干问题的意见》的通知第十五条第二款规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持。涉案转租合同因第三人将房屋收回而无法继续履行，陈红彦作为次承租人有权要求郗书平赔偿损失。因陈红彦、郗书平系转租行为的相对方，郗书平作为承租人应按照法律规定及合同约定在征得出租人同意的情况下再行转租，次承租人对涉案租赁合同未经出租人同意不能转租的合同约定系明知，承租人及次承租人对涉案转租合同无法继续履行均应承担责任，法院酌定二人应各自承担50%的责任。所涉转让费100000元系郗书平对其房屋内原始装修及设备的转让，不包括房屋租金，考虑到陈红彦已经租赁使用涉案房屋一年零三个月的时间，法院酌定郗书平向陈红彦退还转让费50000元及房屋押金5000元。陈红彦陈述其在接手房屋后进行了装修，并提交了票据进行证明，但其提交的票据部分未有正规发票予以证实，亦未有支付凭证、银行流水予以佐证，但考虑到陈红彦在使用涉案房屋时确实存在装修的情形，法院结合其使用涉案房屋的时间，酌定郗书平向陈红彦赔偿装修损失15000元。因孙茹表示其愿意将收取未到期的租金返还给陈红彦，故支持陈红彦该项诉请。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，遂判决：一、判决生效之日起十日内，郗书平返还陈红彦转让费50000元、押金5000元；二、判决生效之日起十日内，郗书平向陈红彦支付装修损失15000元；三、判决生效之日起十日内，孙茹向陈红彦返还房租11700元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人郗书平应否向被上诉人陈红彦赔偿装修损失并部分返还转让费。本院认为，陈红彦向郗书平主张返还门面转让费及装修损失赔偿系基于其之间的转租合同关系。经查，郗书平将涉案房屋转租给陈红彦并未经出租人即房主孙茹同意，故在孙茹对转租行为不知情期间，陈红彦与郗书平的转租合同效力待定；后因房主孙茹发现郗书平未经其同意将涉案房屋转租他人，遂依据其与郗书平之间不得未经同意转租的合同约定行使合同解除权租赁合同约定行使合同解除权。据此，陈红彦与郗书平之间的转租合同因孙茹拒绝追认无法继续履行；因此造成的损失应归责于郗书平未经出租人同意的转租行为，同时陈红彦作为次承租人，在明知郗书平未经出租人同意转租的情况下仍与其建立转租合同关系，亦存在过错，故一审法院以实际损失为基础，兼顾双方就合同的履行情况、过错程度等，根据公平和诚实信用原则酌定对陈红彦与郗书平对门面转让费、装修损失予以合理分担，并不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人郗书平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3762元，由上诉人郗书平负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二〇年六月二日书记员 陆滢冰