天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终502号上诉人（原审被告）：郭文正，男，1980年1月23日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：靳京菀，女，1984年3月23日出生，汉族，无职业，住河南省南召县。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：靳彩者，女，1988年9月23日出生，汉族，自由职业，住河南省南召县。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李鑫，女，1984年6月3日出生，汉族，无职业，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：常扬，天津允公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宝琴，女，1954年2月10日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：肖金娥，河北法润律师事务所律师。上诉人郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫因与被上诉人刘宝琴返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初30524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项内容，查清事实依法改判郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫无须将天津市滨海新区房屋腾交刘宝琴，无须向刘宝琴支付房屋占有使用费；2.一、二审诉讼费用全部由刘宝琴承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，逻辑错误，适用法律错误。一、一审法院认定事实不清。郭文正与案外人苏东顺存在的施工合同关系以及苏东顺欠郭文正工程款均属事实，基于此，苏东顺作为涉案房屋产权人苏陈艳的配偶，将涉案房屋通过租赁的方式抵销欠付郭文正的工程款，而苏陈艳对此也知情，将涉案房屋产权证交由郭文正保管，事后苏陈艳为此事出具了证人证言一份。根据合同法确立的“买卖不破租赁”原则，一审法院应重点审查郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫基于涉案房屋的租赁关系是否真实、合法、有效。郭文正所提交的证据材料已经形成完整证据链条，足以证明所主张的事实。但一审法院在事实认定上陷入偏差和错误，主要有三：其一，一审法院并未对核心证据租房合同形成时间的真实性进行调查核实，该事实可通过司法鉴定的方式查明，但一审法院并未责令或者向刘宝琴释明令其申请司法鉴定；其二，一审法院将事实审查重点放在郭文正与苏东顺工程款问题是否真实有效，一来，该问题并非本案的关键，即“买卖不破租赁”并未要求在先的租赁必须是有偿租赁，郭文正提供工程款相关证据只是为了更好的还原全部事实，但一审法院却错误的将庭审重心放在审查工程款是否属实，并以工程款相关证据不足为由否认整个租赁关系的真实性，实属犯了以偏概全的逻辑错误；二来，即便如此，郭文正提供的工程款相关证据材料的真实性也不容质疑，有无法律程序予以确认不是必备要件。郭文正提供的工程结算文件并非虚假，并非自说自话，结算文件上有苏东顺以及苏东顺雇员薛保录签字认可，考虑到建筑劳务施工行业领域中相关人员的法律意识及认识的局限性，应当认为郭文正已经完成了举证责任，根据常理推断，若郭文正存心对该证据造假，郭文正完全有条件可以和苏东顺后补相关的工程款结算证据。其三，在本案诉讼期间，2019年5月份刘宝琴即滥用权利将涉案房屋的用水报停，导致郭文正无法正常使用房屋，2019年11月份再次滥用权利将涉案房屋的用电报停，刘宝琴的恶劣行径已经严重侵犯郭文正作为承租人权利的实现，在此情况下，非但刘宝琴无权向郭文正主张2019年5月份以来的所谓的占有使用费，郭文正将另案向刘宝琴主张赔偿。二、一审法院在事实认定不清的情况下适用法律错误。根据合同法229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，涉案房屋的租赁时间为2013年6月26日，而刘宝琴2018年11月22日取得涉案房屋的所有权，并不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”即便郭文正与案外人苏东顺之间工程款问题存疑，即便郭文正取得涉案房屋租赁权系无偿取得，也不符合“买卖不破租赁”的例外情形。刘宝琴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫的上诉请求缺乏事实及证据支持，请求驳回上诉，维持原判。刘宝琴向一审法院起诉请求：1、判令郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫腾空天津市滨海新区号房屋并交付刘宝琴；2、判令郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫自2018年11月22日起至腾房之日止给付案涉房屋每月使用费3500元和物业费337元；3、判令郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫将房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用;4、判令郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫承担全部诉讼费及腾房费用。一审法院认定事实：案外人苏陈燕原系天津市滨海新区房屋的所有权人，该房屋建筑面积187.16平方米。苏陈燕、苏东顺均系天津市河东区人民法院（2018）津0102执457号案件的被执行人，郭文正主张苏陈燕、苏东顺系夫妻关系。在河东区人民法院强制执行拍卖处置案涉房屋期间，刘宝琴于2018年11月22日在淘宝网司法拍卖网络平台以公开竞价的形式竞得案涉房屋，房屋成交价为1688320元。竞拍公告载明“…对上述标的权属有异议者，请于2018年11月20日与本院联系；与本标的物有利害关系的当事人可以参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程…；该房屋由案外人占用、无法看房，法院不负责腾房…；有欠费情况，供暖费欠2年，大约2964.91元，物业费从2015年4月到2018年10月欠大约14823.07元，此费用未经法院确认…”。一审庭审中，郭文正确认河东区人民法院在拍卖处置房屋期间曾到案涉房屋查看并贴出公告，郭文正表示其曾口头提出其为案涉房屋承租人，但并未提出书面异议或参与执行拍卖程序。2018年12月7日，天津市河东区人民法院作出（2018）津0102执457号之五执行裁定书，裁定“…二、坐落于滨海新区房屋一套的所有权归买受人刘宝琴所有；三、买受人刘宝琴可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2018年12月29日，刘宝琴取得案涉房屋的不动产权证书。郭文正主张因其与苏东顺存在施工合同关系苏东顺欠其多笔工程款，经二人协商郭文正同意苏东顺以案涉房屋二十年的房租抵销欠付工程款，故于2013年6月26日签订《租房合同》。郭文正提交的该《租房合同》载明苏东顺自愿将案涉房屋自2013年6月26日起至2033年6月26日止出租给郭文正，月租金2,000元。现刘宝琴通过拍卖方式取得案涉房屋所有权后要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫腾房，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫不同意腾房，双方经协商未果，故成诉。本案双方的主要争议焦点为：郭文正抗辩提出的房屋租赁关系是否真实及其抗辩能否对抗刘宝琴的腾房请求。一审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案刘宝琴系通过人民法院的司法拍卖程序合法取得案涉房屋，并已经办理了不动产权证，其作为案涉房屋现在的合法所有权人，依法应当享有占有、使用、收益和处分的全部权利。郭文正主张其与案外人苏东顺存在施工合同关系且苏东顺欠其多笔工程款，但郭文正在本案中未能将其与苏东顺签订的施工合同或结算文件等相关书证作为证据提交，而是仅提供由其自行书写制作的施工记录用以证实其主张的上述事实，没有其他任何证据予以佐证，且其主张的事实亦并未经过法律程序予以确认，故其在本案主张的上述事实缺乏证据支持，其在本案提出的抗辩一审法院难予采信。基于郭文正与苏东顺之间是否存在施工合同关系及工程欠款关系的事实无法认定，且郭文正对双方建立租赁关系的过程及承租后使用房屋过程的陈述亦有违常理，故一审法院对郭文正主张其与苏东顺之间以工程款抵销租金并建立租赁关系的事实亦无法直接认定。一审法院认为无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在案涉房屋的所有权人变更为刘宝琴后，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫作为案涉房屋现在的实际居住人，缺乏合法依据继续占有使用案涉房屋，属于无权占有。故刘宝琴要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫返还原物的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。如郭文正认为其与案外人苏东顺确实存在施工合同关系，且其腾房后苏东顺仍有欠付其的工程款，该争议不属于本案审理范围，郭文正可据证另行与苏东顺协商或诉讼解决。关于刘宝琴要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫自2018年11月22日起至腾房之日止按照每月3,500元标准给付占有使用费的诉讼请求，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫不予认可，一审法院认为刘宝琴作为房屋的合法所有权人，有权在其成为产权人后要求实际占有房屋的郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫支付占有使用费。故刘宝琴可自2018年12月7日起至腾房之日止要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫支付占有使用费，且刘宝琴主张每月使用费的标准过高，一审法院参照本市住房与城乡建设主管部门发布的市场租金水平，结合同时期同地段的相应房屋市场租金价格和本案房屋的实际情况，酌情确定每月占有使用费的标准为3,000元。关于刘宝琴要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫按照每月337元标准给付物业费的诉讼请求，刘宝琴本案提供的证据未能证实上述费用其已实际垫付，故一审法院对刘宝琴的该项诉讼请求不予支持。刘宝琴提出的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，刘宝琴要求郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫腾交房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。刘宝琴提出的其他诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫于本判决生效后六十日内将天津市滨海新区房屋腾交原告刘宝琴；二、被告郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫于本判决生效后六十日内给付原告刘宝琴房屋占有使用费，自2018年12月7日起至实际腾房之日止，按照每月3000元标准计算；三、驳回原告刘宝琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由四被告负担（原告已交纳，四被告于本判决生效后六十日内给付原告）。”二审审理期间，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫提交外保温清单证明、案外人薛保录出具证明、租房合同各一份，拟证明案外人苏东顺欠付工程款以及以房租抵工程款的情况，证人薛保录为苏东顺名下工长，具有证明能力。刘宝琴质证认为，对三组证据的真实性、合法性及证明目的不予认可，不属于二审新证据，不应采纳，证言不符合举证的形式，应该有两个以上的证人证明，该证人证言不具备真实性，该工程款的真实性不能凭证人证言证实，工程款是否真实发生、是否抵顶租金通过证人证言无法证明，工程款抵租金不符合事实逻辑，该工程款的数额已经能够在天津市滨海新区塘沽香颂园购买房屋，郭文正主张以工程款抵租金不符合事实逻辑。本院认为，外保温清单证明和租房合同一审双方已经提交，不属于二审新证据，案外人薛保录出具的证明，属于证人证言，但其未能出庭接受质询，其证明内容本院无法核实，外保温清单证明仅有郭文正和案外人薛保录签字，无其他证据佐证，其真实性本院亦无法核实。郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫提交的上述证据亦不能达到其证明目的，本院均不予采信。刘宝琴没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷，刘宝琴基于司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，对此，各方均无异议。刘宝琴基于所有权向郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫主张腾还涉案房屋及给付房屋占有使用费，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫抗辩原房屋所有权人的配偶以房屋租赁形式抵偿欠付工程款，四人对涉案房屋享有合法租赁权利。对此，郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫应承担相应的举证责任，特别是郭文正应当举证证明其与案外人苏东顺之间建设工程施工关系的真实性以及以房屋租赁产生的租金抵偿欠付工程款的事实。从郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫两审期间提交的证据看，存在诸多不合理之处，如租房合同并未载明上述事实，欠付工程款数额与租金总额存在差距，在执行拍卖程序中郭文正未提出任何书面异议，缺乏郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫长期在此租住的事实证据，涉案房屋并未因以房抵债办理相关权属变更登记等等。郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫两审提交的证据未能充分证实其抗辩主张，对其抗辩所主张的事实，本院无法确认。刘宝琴作为房屋所有权人，主张郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫腾还房屋及给付房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持，一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。郭文正可基于相关证据和案外人的自认，另行主张权利。综上所述，上诉人郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人郭文正、靳京菀、靳彩者、李鑫负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年六月五日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……