济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0112民初6024号 原告：李静，女，1969年8月18日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：潘晓、刘众丛，均系山东常春藤律师事务所律师。均为特别授权。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邹淑芹，经理。 委托诉讼代理人：陈坤、孙裕，均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师，均为特别授权代理。 原告李静与被告山东顺泰投资置业有限公司（简称顺泰公司）合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理。经审查，本院认为被告顺泰公司的行为有非法吸收公众存款的嫌疑，2017年1月3日裁定驳回原告李静的起诉。原、被告对此均不服，均提起上诉。济南市中级人民法院经审理，于2017年3月16日裁定撤销本院（2016）鲁0112民初6024号民事裁定并指令本院审理。之后，本院依法适用普通程序，于2017年6月12日及6月16日公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人潘晓、刘众丛，被告顺泰公司的委托诉讼代理人陈坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李静向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的Bxxx号《东环商业广场商铺经营权转让合同》、Axxx号《东环商业广场商铺经营权转让合同》无效；二、判令被告顺泰公司返还原告合同价款647942元；三、判令被告顺泰公司赔偿原告经济损失；四、诉讼费用由被告承担。审理中，原告李静于2017年6月12日变更诉讼请求为：一、解除原、被告签订的Axxx、Bxxx《东环商业广场商铺经营权转让合同》、《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》各两份及《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同之补充协议》一份；二、被告顺泰公司支付尚未支付的商铺经营收益及合同约定的违约金；三、被告顺泰公司返还原告合同价款647942元；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月16日，原、被告双方签订Bxxx号《东环商业广场商铺经营权转让合同》及《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》，约定被告顺泰公司以277858元的价格将位于济南市某某路xxxx号东环商业广场某层xxx号商铺经营权转让给原告，转让期限为2010年6月1日至2048年1月3日。同时约定原告将购买的前10年的商铺经营权委托被告对外经营管理。被告按月支付原告商铺经营管理收益。之后，原、被告双方又于2013年5月4日签订A047号《东环商业广场商铺经营权转让合同》及《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》，约定被告顺泰公司以370084元的价格将位于济南市某某路xxxx号东环商业广场一层xxxx号商铺经营权转让给原告，转让期限为2013年5月4日至2048年1月3日。同时约定原告将购买的前10年的商铺经营权委托被告对外经营管理。同日，双方还签订了Bxxx号商铺的《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同之补充协议书》。上述合同签订后，原告依法全面履行了约定的义务，但自2015年12月5日后，被告拒绝支付Bxxx号商铺1月至今的租金收益；自2016年6月1日起被告拒绝支付A047号商铺的租金收益且拖欠至今。经原告多次催要，被告拒不履行，被告已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 顺泰公司辩称，原告要求返还涉案商铺的全部经营权转让款无法律依据。原告要求支付的拖欠收益数额计算有误，收益的支付应计算至起诉之日，原告起诉后双方的合同已经解除，此后的商铺经营收益款项被告不应支付。原告要求被告支付违约金的请求无法律依据。针对Bxxx号商铺，被告收益支付至2016年5月，距原告起诉之时未构成根本违约，不属于合同中约定的单方变更终止解除合同的情形，不应按照转让合同总价款20%的标准支付违约金，原告的损失为金钱损失，被告请求法院按照同期银行贷款利率进行调整。针对A047号商铺合同约定的90日内按照日万分之二，90日之外按照日万分之五的标准计算违约金，此约定过高，被告请求法院按照同期银行贷款利率进行调解以支付金钱损失。 原告李静围绕其诉讼请求提交商铺经营权转让合同2份、委托经营管理合同2份、补充协议1份、收款收据2份、存款存折等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被告顺泰公司对原告李静提交的证据的真实性均没有异议。 经审查，本院认定如下事实： 1、2010年5月16日，原告李静（合同乙方）与被告顺泰公司（合同甲方）签订《东环商业广场商铺经营权转让合同》1份，主要约定：乙方受让位于济南市某某路xxxx号东环商业广场二层xxxx号商铺，建筑面积为17.49平方米，单价为15886.68元/㎡，总价为277858元；自本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付总价款；乙方向甲方全部支付该转让款后，乙方拥有该商铺内的经营权，经营期限自2010年6月1日始至2048年1月3日止，到期后甲方无偿收回该商铺的经营权，乙方无条件将商铺交还给甲方。合同中有无条件退铺的约定：自本协议签订之日起满三年后60日内，乙方如果有需要，可以单方书面通知甲方行使本合同解除权，将本合同所约定商铺之经营权退回给甲方。若乙方未在上述期限内，行使单方解除权，视为乙方自行放弃该权利，本合同继续履行。乙方行使单方解除权的程序：1、乙方应在有效期限内书写《单方行使解除权通知书》通知甲方，一式三份。并将其持有的全部《商铺经营权转让合同》及其附件、补充协议等双方已签订的法律文件原件以及甲方为其开具的全部经营权转让款收据及发票的原件交给甲方。2、甲方在收到上述材料时，向乙方出具接收证明及本合同解除证明。若乙方为银行贷款支付方式购买的，乙方应当自行承担因贷款所影响贷款银行支付的手续费、未偿付的本金、利息等费用后，凭借办理完毕的银行贷款注销手续向甲方领取接收证明及本合同解除证明。3、甲方应当在开具解除证明后30日内，返还乙方已经支付的全部经营权转让款本金。本合同自乙方向甲方支付完全部商铺经营权转让款后生效。本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力……。 2、同日，原告李静（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺委托经营管理合同》1份，主要约定：原告李静将其受让的位于济南市某某路xxxx号东环商业广场商铺二层xxx号商铺经营权委托给被告经营，由被告统一招商、统一组市，全权经营管理。经营期限为十年，自2010年6月1日至2020年5月31日。价款支付：合同履行第一年（2010年6月1日至2011年5月31日），乙方按商铺经营权转让合同总价款的8%向甲方支付，即22229元，第二年（2011年6月1日至2012年5月31日）按商铺经营权转让合同总价款的8%向甲方支付，即22229元，第三年（2012年6月1日至2013年5月31日）按商铺经营权转让合同总价款的9%向甲方支付，即25007元，从第四年至本合同履行期限届满，甲方在不收回经营权的前提下，乙方支付给甲方的价款计算标准，可依据乙方与其所招商户签订的合同价款来确定……价款支付方式：乙方每年分12次向甲方支付，支付日期为每月5号前，打入乙方为甲方统一办理的银行指定账户。违约责任：除本合同约定的情形之外，甲乙双方不得单方面变更、终止或解除本合同。否则，由违约方按照双方所签订的《东环商业广场商铺经营权转让合同》总价款的20%向对方承担违约责任，违约金不足以弥补乙方实际损失的还应赔偿损失。 3、上述合同签订后，原告李静按合同约定支付给被告顺泰公司277858元，被告顺泰公司给原告李静出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。 4、2013年5月4日，原告李静（合同乙方）与被告顺泰公司（合同甲方）又签订《东环商业广场商铺经营权转让合同》1份，主要约定：乙方受让位于济南市某某路xxxx号东环商业广场一层Axxx号商铺，建筑面积为15.1平方米，单价为24509元/㎡，总价为370084元；自本合同签订之日，乙方向甲方一次性支付总价款；乙方向甲方全部支付该转让款后，乙方享有该商铺内的经营权，经营期限自2013年5月4日始至2048年1月3日止，到期后甲方无偿收回该商铺的经营权，乙方无条件将商铺交还给甲方。合同中有无条件退铺的约定：自本协议签订之日起满十年后60日内，乙方如果有需要，可以单方书面申请甲方行使本合同解除权，将本合同所约定商铺之经营权退回给甲方。若乙方未在上述期限内，行使单方解除权，视为乙方自行放弃该权利，本合同继续履行。乙方行使单方解除权的程序：1、乙方应在有效期限内书写《单方行使解除权通知书》提交甲方，一式三份。并将其持有的全部《商铺经营权转让合同》及其附件、补充协议等双方已签订的法律文件原件以及甲方为其开具的全部经营权转让款票据的原件交给甲方。2、甲方在收到上述材料时，向乙方出具接收证明及本合同解除证明。甲方应当在开具解除证明后30日内，返还乙方370084元。本合同自乙方向甲方支付完全部商铺经营权转让款后生效。本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力……。 5、2013年5月4日当天，原告李静（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺委托经营管理合同》1份，主要约定：原告李静将其受让的位于济南市某某路xxxx号东环商业广场商铺一层Axxx号商铺经营权委托给被告经营，由被告统一招商、统一组市，全权经营管理。经营期限为十年，自2013年5月4日至2023年5月3日。委托租金支付：前三年甲方不另收租金，该物业由乙方自主经营，第四、五年租金均为49345元，第六年租金为54379元，第七、八、九年租金均为59213元，第十年租金为64148元。违约责任：合同期内甲方单方解除本合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或甲方双倍赔偿乙方的经营损失，违约金不足以弥补乙方实际损失的还应赔偿损失；乙方应按约定支付甲方所得款，如乙方超过合同约定期限仍未支付的，应该按应付款的万分之二/日的标准缴纳违约金，超过约定期限90天仍未支付的，按应付款的万分之五/日的标准缴纳违约金。 6、上述合同签订后，原告李静按合同约定又支付给被告顺泰公司370084元，被告顺泰公司给原告李静出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。 7、2013年5月4日，原告李静（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）还签订B145号商铺的《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同之补充协议书》一份，将委托经营管理合同履行第四年之后的价款支付方式修改为：第四年、第五年按商铺经营权转让合同总价款的10%向甲方支付，即27786元；第六年按商铺经营权转让合同总价款的11%向甲方支付，即30564元；第七、八、九年按商铺经营权转让合同总价款的12%向甲方支付，即33343元；第十年按商铺经营权转让合同总价款的13%向甲方支付，即56122元。另外，将商铺经营权转让合同第七条无条件退铺的约定即“自本协议签订之日起满三年后60日内，……”修改为：自本补充协议签订之日起满七年后60日内，……。 8、上述合同及补充协议签订后，被告顺泰公司按约定每月将价款转入原告李静的银行账户中。被告顺泰公司支付原告李静B145号商铺的经营收益至2015年12月，之后被告顺泰公司因经营问题未再支付原告李静收益价款。关于A047号商铺，双方约定的三年免租金期到期后，被告顺泰公司也未支付原告李静合同约定的经营收益。原告李静因此提起本案诉讼。 另查明，济南市某某路xxxx号东环商业广场系被告顺泰公司与案外人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会合作开发的房地产项目，由被告顺泰公司投资建设，于2010年左右完工并投入使用，其中地下一层，地上**。地下**至地上**产权人系被告顺泰公司，产权登记日期为2013年1月15日。被告顺泰公司在2010年左右对外转让商铺经营权，将大商铺分割成若干小商铺份额进行商铺经营权转让。转让后，被告顺泰公司又通过签订委托经营管理合同的方式对涉案商铺予以运营管理，并将地下一层至地上三层大部分都租赁给银座集团股份有限公司，目前被告顺泰公司与银座集团股份有限公司的租赁合同尚在继续履行过程中。 又查明，2015年12月，被告顺泰公司两次向日照银行股份有限公司济南分行借款，并用其名下上述房产进行了抵押，抵押金额分别是23658万元及17838万元。2016年2月29日，被告顺泰公司向其股东纪家魁借款，并用上述房产进行了抵押，抵押金额5110万元。 本院认为，原告李静与被告顺泰公司签订的《东环商业广场商铺经营权转让合同》、《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。原告李静依约支付两商铺经营权转让款647942元后，被告顺泰公司亦应依约按时足额支付原告李静相应的收益款项。被告顺泰公司自2016年1月起未按约定支付原告李静相应的经营收益价款，原告李静主张解除合同并要求被告顺泰公司履行退铺约定，返还两商铺全部经营权转让款647942元，被告顺泰公司对此不予认可，称原告李静要求返还全部经营权转让款无法律依据。对此本院认为，被告顺泰公司分别自2016年1月、2016年6月起迟延支付原告李静相应的收益价款，已构成根本违约，原告李静通过诉讼方式要求解除合同并无不当。双方签订的四合同及补充协议自原告李静于2017年6月12日提交的变更诉讼请求申请送达被告顺泰公司之日即2017年6月12日起解除。原告李静要求被告顺泰公司依退铺约定返还两商铺全部经营权转让款本金647942元，符合法律规定，本院予以支持。原告李静主张被告顺泰公司支付其B145号商铺自2016年1月起至合同解除前的经营管理收益款项，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，该期间的经营管理收益款项为47190元（2547元/月×5个月+33343元＋2779元/月÷30天×12天）。原告李静主张被告顺泰公司支付其A047号商铺自2016年6月起至合同解除前的经营管理收益款项，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，该期间的经营管理收益款项为54828元（49345元+4112元/月÷30天×40天）。关于原告李静认为被告顺泰公司未按时支付Bxxx号商铺的经营收益价款，系违约行为，故要求被告顺泰公司按合同总价款的20%支付违约金的诉讼请求，被告顺泰公司不予认可。对此本院认为，双方签订的《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》中约定除合同约定的情形之外，原、被告双方不得单方面变更、终止或解除合同，否则由违约方按合同总价款的20%向对方承担违约责任。被告顺泰公司自2016年1月起未按时支付经营收益价款，系因为经营出现问题导致的拖延支付，双方未能协商一致解除合同，在这种情况下原告李静向本院提起诉讼，并于2017年6月12日申请解除双方签订的合同，因此并不符合合同约定的单方面变更、终止或解除合同的情形。故对原告李静主张的该违约金，本院不予支持。关于原告李静认为被告顺泰公司未按时支付A047号商铺的经营收益价款，系违约行为，故要求被告顺泰公司按合同约定在超过约定期限90日内按照应付款的万分之二/日的标准、在超过约定期限90日后按应付款的万分之五/日的标准缴纳违约金的诉讼请求，被告顺泰公司不予认可，认为计算标准过高，应予调整。对此本院认为，双方约定的迟延支付收益的违约金计算标准过高，按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、原告李静与被告山东顺泰投资置业有限公司签订的《商铺经营权转让合同》2份、《商铺经营权委托经营管理合同》2份及补充协议均于2017年6月12日解除。 二、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李静拖欠的商铺经营收益款102018元。 三、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李静违约金（以54828元为基数，自2017年6月13日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 四、被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李静商铺经营权转让款647942元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 五、驳回原告李静的其他诉讼请求。 案件受理费10379元，由被告山东顺泰投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  朱翠荣 人民陪审员  吕春华 二〇一七年六月二十二日 书 记 员  岳 静