广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初2672号原告（反诉被告）：磨伟明，女，1968年6月26日出生，汉族，住广西上林县，被告（反诉原告）：南宁泰吉综合市场有限责任公司，住所地：南宁市民族大道89号金禄大厦16层F号写字楼，统一社会信用代码：91450103697645633N。法定代表人：周小龙，该公司总经理。原告（反诉被告）磨伟明与被告（反诉原告）南宁泰吉综合市场有限责任公司（以下简称“泰吉公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）磨伟明与被告（反诉原告）泰吉公司的法定代表人周小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磨伟明向本院提起诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《南宁吉泰综合市场摊位租赁合同》；二、判令被告返还原告交付的合同履约保证金6000元；三、判令被告返还原告缴纳的半年承租金12000元；四、判令被告返还原告缴纳的市场管理费和预收的水电费720元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月24日签订《南宁吉泰综合市场摊位租赁合同》，约定原告承租被告位于南宁吉泰综合市场（以下简称“吉泰市场”）一楼A087、A097号摊位。原告向被告缴纳了合同履约保证金6000元和半年租金12000元，并预交了一年的管理费和水电费共720元。合同签订后，被告在租赁期内未按期交付摊位给原告使用，造成了根本违约。被告泰吉公司辩称：被告的吉泰市场于2015年10月1日已经正式开业，被告也通过电话方式通知了原告去营业。原告未依约向被告缴纳2016年4月1日至2016年9月30日的租金12000元。为此被告吉泰公司向本院提出反诉请求：一、判令原告缴纳2016年4月1日至2016年9月30日的租金12000元；二、本案诉讼费由原告承担。原告磨伟明对被告的反诉答辩称：被告没有按时通知原告营业，涉案的市场也没有对外开业，导致原告不能营业，原告无需向被告支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的照片、结案书、视频有异议，本院认为，原告提交的照片、视频由原告单方制作，具有可编辑性和可修改性，被告也不予认可，本院对该两份证据不予采信；原告提交的结案书由南宁市兴宁区兴东街道办事处人民调解委员会出具，并加盖公章，被告未提交相反证据予以反驳，本院对该份证据的真实性予以采信。原告对被告提交的《补贴表》的真实性有异议，本院认为，被告提交的《补贴表》由被告单方出具，无法证实表格内签字人员的身份情况及签名的真实性，原告也未在该表格上签字，本院对该证据不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年8月24日，原告磨伟明与被告泰吉公司签订《租赁合同》，约定由原告承租吉泰市场一楼A087、A097号摊位作为经营活鱼使用，承租期自2015年10月1日至2016年9月30日，原告在签订合同之日即缴纳合同履约保证金6000元，租金为2000元/月，实行先缴费后使用的原则，租金半年一交，首期租金12000元在合同签订之日付清，水电费收费标准为水费4元/吨，电费1.3元/度，按月实用缴纳。合同签订当日，原告即向被告支付了摊位押金6000元、2015年10月1日至2016年3月31日的租金12000元及2015年10月1日至2016年9月30日的水电费、公摊费、管理费、垃圾费720元，被告向原告出具了相应的《收据》。另查明，被告泰吉公司成立于2009年12月28日，为有限责任公司，经营范围为：对市场的投资、房屋出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告泰吉公司于2010年11月5日与案外人广西壮族自治区国营高峰林场（以下简称“高峰林场”）签订《租赁合同》，约定高峰林场将高峰林场二塘分厂17林班12.1小班的林地2.62亩出租给被告用于仓储、服务业，租期自2010年11月6日至2020年11月5日止。南宁市房地产档案馆于2016年5月25日出具《证明》，载明截止2016年5月25日，未见有房屋坐落为“南宁市南梧路306号南宁商铺”房屋权属登记记录。本案审理过程中，本院向高峰林场发函询问了吉泰市场的相关报建手续及市场内摊位出租问题，高峰林场向本院复函称：“吉泰市场未办理产权证，但办理了临时建筑相关手续，现在暂时记不清临建手续的相关文件存放之处……此外，泰吉公司也未将临建手续相关文件交至林场存档……对于泰吉公司将吉泰市场内摊位出租给莫伟明、磨伟明的行为，该公司未以任何方式告知林场，不存在林场同意该公司将市场摊位出租的情况”。广西壮族自治区国有高峰林场并向本院提供了临时广西花鸟交易市场一期1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《竣工验收备案表》，但未能说明吉泰市场具体的楼号及是否在上述建筑中。原、被告也称不清楚吉泰市场具体的楼号，被告称吉泰市场已经办理了相关的报建及验收手续，但相关材料保存在高峰林场处。本院认为：关于原、被告之间的租赁合同是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告主张吉泰市场已经办理了相关的报建手续，但未能提交相应的材料予以证实，本院在案件审理过程中向高峰林场调取了广西花鸟交易市场内建筑的相应报建手续，并就吉泰市场相关报建手续进行了询问，但高峰林场及被告均未能明确吉泰市场的具体楼号及报建材料，本案法庭辩论终结前被告亦未能提供该市场已取得建设工程竣工验收的相关证明，因此对被告该主张本院不予采信。因此双方签订的租赁合同违反了法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的租赁合同应认定为无效。既然合同为无效合同，原告主张解除合同，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告一直未通知其吉泰市场的开业时间，吉泰市场也没有正式开业经营，只是试业，导致其无法按约定使用摊位。被告主张市场已经于2015年10月1日开门试业，且已经电话通知原告相关事宜，被告于2016年5月30日才把市场关闭，原告也已经实际使用了摊位，但未能提交充分地证据予以证实，本院对被告该主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告在合同签订之日向被告支付了履约保证金6000元、租金12000元、市场管理费及水电费720元，双方签订的租赁合同无效，原告也未实际使用被告的摊位，因此原告主张被告退还履约保证金6000元、租金12000元、市场管理费及水电费720元，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉主张原告支付租金及其他费用均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告南宁泰吉综合市场有限责任公司返还原告磨伟明合同履约保证金6000元；二、被告南宁泰吉综合市场有限责任公司返还原告磨伟明租金12000元；三、被告南宁泰吉综合市场有限责任公司返还原告磨伟明市场管理费、水电费和垃圾费共720元；四、驳回原告磨伟明的其他诉讼请求。五、驳回被告南宁泰吉综合市场有限责任公司的反诉请求。案件受理费134元，反诉受理费50元，共计184元，由被告南宁泰吉综合市场有限责任公司负担。上述义务，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 庞 梦二〇一七年六月十二日书记员 蔡建冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条?出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。