四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0821民初699号 原告：张胜刚，男，1969年11月23日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告：杜晓燕，女，1974年5月11日出生，汉族，住四川省旺苍县，系原告张胜刚之妻。 原告：辜元华，女，1949年2月19日出生，汉族，住四川省旺苍县。 上列三原告共同委托诉讼代理人：何艺，系四川汉川律师事务所律师。 原告：马菊玲，女，1970年9月9日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告：马刚，男，1972年8月15日出生，汉族，住四川省旺苍县。 原告：马飞，男，1974年9月13日出生，汉族，住四川省旺苍县。 被告：向春容，女，1963年5月15日出生，汉族，户籍地四川省苍溪县，住所地四川省旺苍县。 被告：许爱川，男，1964年10月2日出生，汉族，户籍地四川省苍溪县，住所地四川省旺苍县，系被告向春容之夫。 二被告共同委托诉讼代理人：胡俊，系四川苍龙律师事务所律师。 原告张胜刚、杜晓燕、辜元华、马菊玲、马刚、马飞与被告向春容、许爱川房屋买卖合同纠纷一案。本院2017年4月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辜元华及原告张胜刚、杜晓燕、辜元华的共同委托诉讼代理人何艺，被告许爱川及被告向春容、许爱川的共同委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼，原告马菊玲、马刚、马飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告张胜刚、杜晓燕、辜元华共同向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付剩余购房款27400元，办理房屋产权所产生的税费及工本费812元，违约金45630元，共计人民币73842元；2、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2007年11月30日，原告把位于XXX的住宅出卖给被告，并签订房屋买卖合同。合同约定房屋每平米单价为1300元，房屋面积共计117平方米，房屋总价款应为152100元，被告剩余27400元房款、办理房屋产权所产生的税费702元及工本费110元未付，并按照合同约定应付违约金45630元，被告合计应支付给原告73842元。2009年7月底被告装修并入住，经原告多次向被告催收下欠款项未果，现诉请法院判令被告给付。 被告向春容、许爱川未提交书面答辩状，庭审中辩称：1、被告方不应该承担违约责任，原告没有按时间办理相关手续，所以是原告违约，原告应按合同约定支付给被告违约金；2、房屋产权为70年，原告只办了30年，所以原告应该继续办理，补齐相应年限；3、房屋有质量问题；4、房屋总价款有争议，原告27400元的本金是错误的，117平方米*1300元，总房价152100元，已经付了140000元，下余12100元，加天然气款4300元，收视费800元，总计下欠17200元。 原告张胜刚、杜晓燕、辜元华根据自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、原告张胜刚、杜晓燕的结婚证，证实张胜刚、杜晓燕系夫妻关系； 2、马光明的死亡证明一份，证明本案签订合同的当事人马光明已死亡，其权利、义务依法应由其配偶辜元华，子马刚、马飞，女马菊玲享有、承担； 3、马光明与辜元华的结婚证明及辜元华的身份证复印件各一份，证明辜元华与马光明系合法的夫妻关系，辜元华基于法定继承关系，是适格的原告； 4、许爱川的身份证复印件及许爱川、向春容婚姻关系证明各一份，证明许爱川与向春容是适格的被告； 5、合资建房协议一份，证实杜晓燕、马光明对本案所争议房屋的土地具有开发权； 6、《房屋买卖合同书》复印件一份，证明原、被告间的合同成立、有效； 7、向春容与许爱川的《房屋产权证》、《土地使用证》复印件各一份，证明原告履行了为被告办理房屋产权证明的合同义务; 8、国土资源部关于住宅土地使用年限的回复复印件，证明虽然最长年限是70年，但没有硬性规定必须是70年。 原告马菊玲、马刚、马飞未向本院提交证据。 被告向春容、许爱川根据自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、中共旺苍县县委办公室旺委办函《2015》21号《关于印发的通知》复印件一份，证明须具备两个条件才能缩短出让年限，但原告房屋属于2012年4月11日前已经建成销售的房屋，不属于缩短年限的房屋； 2、四川省旺苍县人民政府旺府函《2012》29号《关于进一步加强土地出让处置工作的通知》复印件一份，证明延长土地出让年限要补交土地出让金，土地出让金的多少与土地出让年限成正比，以及楼面地价标准是按法定最高年限公布执行，即住宅70年； 3、旺苍县人民政府旺府阅（2015）23号《会议纪要》，研究房屋建设销售专项整治推进工作会议纪要复印件一份； 4、《国有划拨建设用地使用权协议出让审批表》复印件一份，涉案房屋土地权所有人管建波、管建斌申请的、证实本案讼争房屋的土地使用权年限被批准为30年； 5、土地出让使用年限《申请》复印件一份，证实土地使用权人、案外人管建波、管建斌只申请了30年的土地使用期限，且是在居住业主和土地使用权人均不知情的情况下申请； 6、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份，证实该房屋土地是出让土地，出让年限仅为30年； 7、案外人蹇志平的《国有土地使用证》复印件一份，证实向春容、许爱川与蹇志平同属同一栋楼，共同购买的原告的房屋，向春容、许爱川和蹇志平所购房屋的土地使用权年限均为30年； 8、缴纳购房款和天然气费用票据5张，金额合计140000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对张胜刚、杜晓燕的结婚证、马光明的死亡证明、马光明与辜元华的结婚证、许爱川的身份证复印件及婚姻关系证明、合资建房协议、房屋买卖合同书、向春容与许爱川的《房屋产权证》、《土地使用证》复印件等证据无异议，以上证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院作如下认定： 被告对原告张胜刚、杜晓燕、辜元华提供的证据8有异议，被告认为国土资源部在网络上对网友的答复，不是规范性文件，不能作为减少被告所购房屋土地使用年限的依据，故不应采信原告提交的该证据。本院认为，原告提出的证据8国土资源部在互联网上回复网友关于住宅土地使用年限的咨询不是法律规定，且住宅土地使用年限的申请、办理期限应以合同约定为准，故对原告提供的该证据不予采信。 原告张胜刚、杜晓燕、辜元华对被告提供的证据均有异议，对证据1、2、3发表综合质证意见，认为县级人民政府的文件、函、会议纪要不能对抗法律法规的规定；原、被告双方在合同中没有约定要为被告办理70年房屋产权，故不能给原告强加义务；原告把土地使用权办为30年，并没有违反法律法规强制性规定。本院认为，根据《中华人民共和国立法法》第八十八条第二款“行政法规的效力高于地方性法规、规章”的规定，被告提供的1、2、3证据系县级人民政府的政策性文件、函件、工作纪要，其效力低于行政法规；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”的规定，确定了上述五类土地使用权出让年限的高限，但并未确定上述五类土地使用权出让年限的低限；被告提供证据1、2、3，要达到的证明目的是“原告应当为被告办理70年土地使用权证，原告在法律和地方政策有规定的情况下单方缩短年限，少交土地出让金，损害了被告的利益”；本案中，原、被告双方未就土地使用权出让的年限作任何约定，被告辩称“已口头说好，办理70年产权”，无证据证明；对被告的辩称理由，庭审中原告亦予以否定；原、被告亦未提供证据证明双方在缔约过程中有缔约过失和《中华人民共和国民法通则》第五十八条所列无效民事行为的情形，故原告为被告办理期限为30年的土地使用权，未违背合同约定和法律规定，被告提供的证据1、2、3不能达到被告的证明目的，本院对被告提供证据1、2、3不予采信。原告张胜刚、杜晓燕、辜元华对证据4、5、6、7认为与本案无关，不发表意见，且证据7系复印件，无法核实其真实性。本院认为，四川省旺苍县人民政府国土资源局的审批表、与申请人管建波、管建斌所签土地出让合同、国有建设用地使用权出让合同、案外人蹇志平的《国有土地使用证》，客观、真实、合法，本院予以确认。原告张胜刚、杜晓燕、辜元华对证据8发表质证意见，对其中四张收据的真实性、关联性、合法性无异议，认为被告给付了120000元购房款和安装天然气、录像等的费用10000元，合计130000元；对于编号为0014873的收据“向春容交来房款叁万元”的票据有异议，因为票面金额大写和尾部小写都是书写的20000元，应认定是20000元，原告辜元华认为交款时间已过近10年，被告都未找到原告解决处理，是被告的责任，所以只认可20000元；庭审辩论阶段，被告许爱川放弃对编号为0014873票据记载金额是30000元还是20000元的鉴定申请，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可；原告辜元华和被告许爱川均表明愿各自承担差异金额10000元50%的责任，即被告许爱川、向春容自认5000元、辜元华自认5000元；原告张胜刚、杜晓燕明确表示不同意该处理意见，只认可0014873号票据记载金额是20000元，被告许爱川、向春容共付购房款120000元，交纳天然气等安装费10000元，合计共付款130000元。 另在法庭辩论结束后，被告许爱川于2017年5月25日16时向法庭提交了一份由苍溪县黄猫乡清寨村民委员会于2008年7月22日出具的、并加盖公章的证明复印件，另有苍溪县黄猫乡人民政府、旺苍县东河镇马家梁社区居民委员会、旺苍县东河镇人民政府加盖公章，内容为“兹有我苍溪县黄猫乡青寨村一组向春蓉，在5.12地震灾害中家中房屋严重受损，无法居住，现已拆出，本人现在准备在旺苍县城东河镇购房，情况属实，特此证明。”，用以证明被告向春容、许爱川夫妇应享受国家对灾后重建购房的优惠政策及办理房屋产权证件、土地使用权证件时应减、免相关费用，由于原告办证迟延，导致被告未能享受相关优惠政策，被告由此造成的损失应由原告赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第65条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第76条、《最高人民法院关于民事诉讼证件的若干规定》第34条、第41条、第42条、第43条的规定，被告许爱川未在法定的期限内提交证据，亦未向人民法院提出延期申请，故本院对该证据未再组织双方当事人进行质证、认证。 综合原、被告的举证、质证和陈述，本院认为，本案争议的焦点是：1、讼争房屋土地使用权年限；2、原、被告是否应承担违约责任；3、0014873号票据金额。 1、关于讼争房屋土地使用权年限。被告认为,原、被告“已口头说好，办理70年产权”，原告应为其办理70年的产权后才购买了该房屋，但现在原告只给被告办理30年的产权，被告认为此房是商业住房，产权应该为70年。原告提交了国土资源部关于住宅土地使用年限问题的回复，反驳被告的观点称虽然国家规定住宅的最长土地使用年限为70年，但并未硬性规定必须是70年。本院认为，根据《中华人民共和国立法法》第八十八条第二款“行政法规的效力高于地方性法规、规章”的规定，被告提供的1、2、3证据系县级人民政府的政策性文件，其效力低于国家法律、法规；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，确定了五类土地使用权出让年限的高限，但并未确定上述五类土地使用权出让的低限；被告提供证据1、2、3，要达到的证明目的是“原告应当为被告办理70年土地使用权证，原告在法律和地方政策有规定的情况下单方缩短年限，少交土地出让金，损害了被告的利益”，本案中，原、被告双方未就土地使用权出让的年限作任何约定，被告所称“已口头说好”，无证据证明，原告亦予以否定；原、被告亦未提供证据证明双方在缔约过程中有缔约过失和《中华人民共和国民法通则》第五十八条所列无效民事行为的情形，故原告为被告办理期限为30年的土地使用权证，未违背法律规定和合同约定，双方签订的《房屋买卖合同书》中也并未约定办理房屋产权的年限，被告也无证据支持其主张。据此，本院认为：原、被告双方没有关于办理房屋产权年限的约定，且被告没有提供证据证明其主张；原告提供的证据虽然不能作为法定的依据，但根据合同约定，被告要求原告为其办理70年房屋产权的请求，无事实根据，本院不予支持。 2、关于原、被告是否应承担违约责任问题。原告认为被告没有按照《房屋买卖合同书》的约定，在约定的时间内给付购房款，要求被告按照合同约定承担违约金45630元。经审理查明，被告向春容、许爱川的付款情况是：2007年11月30日（合同签订日）首付50000.00元；2008年6月24日支付购房款30000.00元；2009年1月22日支付购房款20000.00元；2009年6月20日支付天然气及录像费用10000.00元；向春容交来购房款叁万元正（或贰万元，小写20000元）（无出票时间）。按照《房屋买卖合同书》补充说明第1条“改正3条款中，首付五万元正，下于五万元春节前付，下余部交房时付总价百分之九十，下于两证齐全付清”的约定，被告向春容、许爱川除首付款是按约交付的外，其余的付款时间、金额、总数（交房时，付房款总额的90%）均违约；按照《房屋买卖合同书》补充说明第3条的约定：甲乙双方任何一方违约，均应承担百分之三十的房屋总价的违约金；按照此约定，被告向春容、许爱川应向原告张胜刚、杜晓燕承担45630元（152100*30%）的违约金；原告张胜刚、杜晓燕的该项请求，且未违反法律规定，应予支持；庭审中，被告向春容、许爱川未就自己违约、违约金是否过高等提出明确的请求，亦未请求法庭予以调减，故对原告请求被告向春容、许爱川承担45630元违约金的请求予以支持。在合同履行过程中，原告张胜刚、杜晓燕未在合同约定的时间（2008年9月底）交房、未在合同约定的时间（2009年11月30日前）为被告向春容、许爱川办理房产证、土地使用证，亦已违约，依照合同约定和法律规定，亦应承担百分之三十的房屋总价的违约金，即45630元（152100*30%）；本案中，被告向春容、许爱川仅以原告张胜刚、杜晓燕违约为抗辩理由，未明确提出应由原告张胜刚、杜晓燕承担违约责任的反诉请求，故本案对原告张胜刚、杜晓燕的违约责任不作处理，被告向春容、许爱川可另案起诉。 3、关于0014873号票据金额问题。 被告向春容、许爱川提交的5张付款票据中，原、被告就编号0014873的票据记载的金额发生争议，被告认为是30000元，原告认为是20000元。审理查明的情况是：编号0014873票据模糊，经原、被告当庭辨认，可以确认的是：未写明付款时间、收款人，交款人一栏为许爱川，但“许爱川”三字模糊，几乎难以辨认，填写的第1行记明：向春容交来购房款叁万元正；第2行记明人民币贰万元、苍旺家园A-4楼；第3行记明人民币贰万元；第4行记明人民币20000元。原告辜元华认为交款时间已过近10年，被告都未找到原告解决处理，是被告的责任，所以只认可20000元；庭审辩论阶段，被告许爱川放弃对编号为0014873票据记载金额是30000元还是20000元的鉴定申请，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可；原告辜元华和被告许爱川均表明愿各自承担差异金额10000元50%的责任，即被告许爱川、向春容自认5000元、辜元华自认5000元，在计算被告提交的5张给付购房款票据扣减5000元后为125000元，加上已付天然气安装费等10000元，认可被告向春容、许爱川共计已给付135000元；原告张胜刚、杜晓燕明确表示不同意该意见，只认可0014873号票据记载金额是20000元，被告许爱川、向春容共付购房款120000元，交纳天然气等安装费10000元，合计共付款130000元。本院认为，被告给付购房款、原告收款后出具票据，是合同履行的主要义务；被告履行义务是否得到原告的确认，应尽必要的审查义务，已确保自己的权利是否能够得到法律的保护；被告认为交款30000元，原告出具的票据记载金额却不完全是30000元，交款当时被告未尽必要的审查义务，从民事交易习惯分析，交易当事人都会对交易凭证仔细观察，发现问题、立即纠正；本案中，被告向春容、许爱川不仅未仔细观察，发现问题，连基本的审查义务都未作到；发生争议后，原告张胜刚、杜晓燕、辜元华与被告向春容、许爱川亦进行过协商，未达成一致意见；本案被告向春容、许爱川无其他证据证明自己交款是30000元，又放弃了申请鉴定的权利，本应承担主要责任，但在庭审中原告辜元华自愿承担10000元差额中的5000元，被告向春容、许爱川亦愿承担5000元，原告辜元华和被告向春容、许爱川的行为，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可；根据《中华人民共和国宪法》第五十一条“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”的规定，原告辜元华的自认行为不得损害原告张胜刚、杜晓燕的利益，即三原告在利益分配时原告张胜刚、杜晓燕对此5000元不承担责任，由原告辜元华给付原告张胜刚、杜晓燕5000元。 根据原告的举证及庭审陈述，本院认定事实如下： 2007年11月30日，原告张胜刚、案外人马光明（已死亡）把位于四川省旺苍县XXX的住宅出卖给被告向春容、许爱川，双方签订房屋买卖合同。合同主要内容：房屋每平米单价为1300元，房屋面积共计117平方米，房屋的面积以房管局办证为准，多退少补，房屋总价款应为152100元；签订合同时首付房款50000.00元，下余50000元春节（即2008年春节）前付，下余部分交房时（即2009年7月）付总价百分之九十，下余两证齐全付清；房屋所有证、土地使用证由原告办理过户手续给被告，房产转移税被告支付；原告在签订合同生效之日起两年内办好一切手续；甲乙双方任何一方违约，均应承担百分之三十的房屋总造价的违约金。在合同履行过程中，被告分五次给付房款140000元（票面金额），除首付款按约定时间给付外，其余四次付款均未按约给付；2009年7月，原告将钥匙交给被告，被告即装修、入住至今。剩余房款、在办理房屋产权过程中产生税费702元，工本费110元，被告至今未付。原告于2016年1月5日办理房产证、2016年1月19日办理土地使用证，现原告张胜刚仍留存两证，未将其交与被告向春容、许爱川。因在办理房屋产权过程中，原、被告双方就房屋产权年限和0014873号票据金额发生争议，导致购房余款、办理房屋产权所产生的税费及工本费812元，至今未付。庭审中，原告辜元华与被告向春容、许爱川就0014873号票据金额达成一致意见，确认被告向春容、许爱川已给付购房款135000元。 另查明，本院在征求原告马刚、马飞、马菊玲对本案的诉讼权利和实体权利是否主张时，原告马刚、马飞、马菊玲明确告知法庭均放弃诉讼权利，亦放弃实体权利且实体权利均归其母亲、本案原告辜元华。原告马刚、马飞、马菊玲的行为，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。 本院认为：张胜刚、马光明（系原告辜元华丈夫，已死亡）与被告许爱川签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告许爱川在支付了部分购房款后，原告交给了被告房屋钥匙，被告装修入住至今；2016年1月，原告为被告办理了房屋产权证书；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应该按照约定全面履行自己的义务。”，本案中，原、被告应该按照合同的约定继续履行自己尚未履行的义务，即被告向春容、许爱川应给付购房余款17100元（房屋总款152100元—已付付款135000），原告诉请被告给付购房余款的请求，本院予以支持；原告请求被告给付办证税、费812元及天然气、录像（有线电视设备安装）费用，但未提交证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，庭审中，被告向春容、许爱川自认天然气安装费4300元，安装有线电视收视设备费800元，原告的该项请求本院支持5100元，其余请求原告有证据时可另行起诉；被告按照合同约定虽已履行了大部分付款义务，但购房余款至今未付，四次超过付款时间给付购房款，被告已构成违约，应承担相应违约责任，即违约金45630元（152100元*90%）；被告以原告应为其办理70年的房屋产权，现了办理30年的产权，损害了被告的利益为由，不予给付尾欠的购房款的行为，因房屋买卖合同未约定办理房屋产权的使用年限，被告也无证据支持其抗辩理由，故被告的请求，本院不予支持，被告应当继续履行给付房款、支付原告垫付税费的合同义务，并承担违约责任；原告于2009年7月交房、2016年1月5日为被告办理房产证，2016年1月19日为被告办理土地使用证，依据合同约定，原告已然违约，应当承担违约责任；但在本案审理过程中，就原告是否承担违约责任，被告仅作为一个抗辩理由提出，未提出明确的反诉请求，依司法被动之规则，法院只能根据当事人的申请进行裁判，而不能主动启动司法程序或擅自变更当事人的诉请内容，据此，关于原告的违约责任本案不予处理，被告可以另案起诉。另在本案的审理过程中，原告马菊玲、马刚、马飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条“原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”的规定和经查明的事实，原告马菊玲、马刚、马飞放弃本案的诉讼权利和实体权利，按自动撤诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条的规定，判决如下： 一、被告许爱川、向春容在本判决生效后二十日内给付原告张胜刚、杜晓燕、辜元华购房尾款17100元、天然气安装费4300元、有线电视收视设备安装费800元，合计22200元； 二、被告许爱川、向春容在本判决生效后二十日内赔偿原告张胜刚、杜晓燕、辜元华违约金45630元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如当事人未按判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1646元，减半收取823元，由被告许爱川、向春容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 孙 刚二〇一七年六月三十日 书记员 唐晓芹