吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终300号上诉人（原审原告、案外人）：张维艳，住所地吉林省辽源市，现住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：范云，住所地吉林省辽源市，现住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：辽源市巨源工贸集团有限责任公司。法定代表人：王志新。委托诉讼代理人：李铁群，该公司生产经营部职员。被上诉人（原审第三人、被执行人）：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。上诉人张维艳、范云因与被上诉人辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）、吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人张维艳及其与范云的共同委托诉讼代理人王世平，被上诉人巨源公司委托诉讼代理人李铁群，被上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张维艳、范云上诉请求：一、撤销一审判决，改判为确认2016年4月8日范云与龙腾公司的中银大厦科技城认购书合法有效、2018年11月28日张维艳与龙腾公司签订的龙腾景昇家园认购书合法有效（实质是范云将中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房赠与给张维艳的赠与书）；二、确认位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房（不动产单元号：220402001001GB00017F00020209，产籍号：008006一00021811，建筑面积：97.65平方米房屋）为张维艳所有；三、不得对位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房予以执行；四、一、二审诉讼费用由巨源公司承担。事实和理由：一、2016年4月8日购房合同书合法有效。范云于2017年2月10日支付给龙腾公司30万元现金购房款及以龙腾公司欠付范云的188,250.00元窗户款抵顶部分房款买受了涉案房屋（2016年4月8日龙腾公司收到范云488,250.00元购房款），并于2016年4月8日签订了购房合同故该购房合同合法有效；二、房屋赠与有效。范云于2016年4月8日买受了涉案房屋，基于范云与张维艳的特殊关系即母女关系，中华民族的现状是母女财产几乎是财产共同体，故范云将涉案房屋以购房协议书的形式赠给女儿张维艳是有效的、合乎常理的。故涉案房屋的实际所有权人为张维艳；三、不得对涉案房屋予以执行。1．2016年4月8日范云与龙腾公司签订了合法有效的涉案房屋购房合同；2．2016年4月8日龙腾公司将涉案房屋的钥匙交付给了范云，范云对涉案房屋已实际占有并由张维艳做仓库使用；3．2016年4月8日，范云支付了全部的购房价款488,250.00元；4．原审开庭时张维艳才知道涉案房屋不能办理权属证书的原因是龙腾公司只取得了涉案房产地块部分使用权，现在龙腾公司、李德春与龙山区人民政府关于涉案地块土地使用权案正在诉讼中；5．人民法院的查封时间是2018年8月27日。综上所述，司法机关应依据本案的实际情况，不能将二上诉人的身份割裂开来，应当纵观本案的客观事实支持上诉人的上诉请求。巨源公司辩称：一、上诉人的上诉请求及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不享有商品房消费者的物权期待权，应当依法驳回上诉，维持原判。本案中，上诉人张维艳、范云与龙腾公司签订的均为认购书，认购书中约定在一定期限内签订《商品房买卖（预售）合同》。双方的权利义务等以将来签订的正式《商品房买卖（预售）合同》为依据，说明该认购书不是合法有效的买卖合同。范云、张维艳先后就涉案房屋与龙腾签订认购书，按照法律规定，龙腾与范云签订的认购书解除后方能与张维艳签订认购书，否则将形成一房两卖，而张维艳与龙腾公司签订认购书的时间恰恰是在房屋被查封之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的第二种情形是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。张维艳在一审庭审时称该房屋用于库房，并不是用于满足生活居住。按照第二十八条规定的四种情形，其中第一项情形，两位上诉人均不符合。第二种情形张维艳在法院查封前并没有合法占有该房屋。二位上诉人均不具备此两项规定的权利，不享有消费者物权期待权；二、范云与张维艳就该房屋赠与的事实不成立。物权法规定不动产登记发生效力，未经登记不发生效力。范云与张维艳是两个独立的民事主体，根据合同相对性原则，两个认购书标志着两个法律关系，不能混同。一审是以张维艳为原告起诉的，理由是范云将房屋赠与张维艳，而事实上，张维艳与龙腾公司另行签订了认购书，并且在法院查封之后，不能认定为继承范云所签订合同的权利义务；三、张维艳一审证据不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。一审庭审时，张维艳提供的是龙腾公司出具的收取房屋费用的收据，而不是张维艳交纳的费用。这些收据均出自龙腾公司，没有供水、供电和供热等第三方收据，因此，不能证明张维艳在法院查封前合法占有了案涉房屋，反而揭示了龙腾公司与张维艳串通变卖查封财产的嫌疑；四、范云作为上诉人主体不适格。一审起诉状中，范云是第三人，且是无独立请求权第三人，判决书中没有判决范云承担责任。因此，范云没有上诉权。综上所述，上诉人的上诉请求和理由，不符合商品房消费者物权期待权的法律规定，请求驳回上诉，维持原判。龙腾公司述称，张维艳、范云的诉讼请求符合法律规定，请求法院予以支持。张维艳向一审法院起诉请求：一、确认2016年4月8日范云与龙腾公司的《中银大厦科技城认购书》合法有效、2018年11月28日张维艳与龙腾公司签订的《龙腾景昇家园认购书》合法有效（实质是范云将中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房赠与张维艳的赠与书）；二、确认位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房为张维艳所有；三、不得对位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的第2号楼4单元17B11号房予以执行；四、诉讼费用由巨源公司承担。一审法院认定事实：2016年4月8日，龙腾公司（甲方）与范云（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目的××楼商品房（暂定房号，现房号为1811号），建筑面积共97.65平方米（以房产局相关部门最终审核为准，房款实行多退少补）。该房屋按照建筑面积计价，单价为5,000.00元/平方米，总价款为488,250.00元人民币，该认购书还约定了其他权利义务。当日，龙腾公司出具收据，该收据载明收到范云中银大厦科技城购房款488,250.00元，并注明2#4单元17B11室。上述认购书及房款收据上均由龙腾公司注明建筑顶账。范云未办理产权变更登记手续。2018年11月28日，龙腾公司（甲方）与张维艳（乙方）签订《龙腾景昇家园认购书》，合同约定的权利义务与前述龙腾公司与范云签订的《龙腾景昇家园认购书》相同。同时，龙腾公司将前述给范云出具的购房款收据的付款人涂改为张维艳，收据载明其他内容未涂改。张维艳和范云主张案涉房屋系范云于2018年11月28日赠予给张维艳。张维艳主张案涉房屋房款中交纳现金30万元，188,250.00元为龙腾公司欠付范云的窗户款抵顶，案涉房屋作为张维艳的库房使用至今。上述案涉房屋未办理产权变更登记，现房屋所有权仍登记在龙腾公司名下。另查明，法院在执行申请执行人巨源公司与被执行人龙腾公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案［案号（2017）吉0402执393号］过程中，于2017年8月30日查封了被执行人龙腾公司名下的位于辽源市××区房屋：产籍号008006-0002-1811不动产单元号220402001001GB00017F00020209，建筑面积97.65平方米）。在执行过程中，张维艳向一审法院提出执行异议请求撤销（2017）吉0402执393号执行裁定，停止对案涉房屋的强制执行。一审法院做出（2019）吉0402执异104号执行裁定，驳回张维艳的异议请求。张维艳提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是张维艳对案涉1811号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，张维艳对案涉房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权系不动产物权，其继受取得，必须依法进行产权变更登记，未登记不能取得房屋所有权。本案中，根据以上查明的事实，现案涉房屋仍然登记在龙腾公司名下，张维艳并未取得涉案房屋的所有权。第二，张维艳并不享有商品房消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十九条是有关商品房消费者物权期待权保护条件的规定。“消费者”购房应是直接用于满足其生活居住需要，张维艳在庭审过程称该房屋是用于库房，并不是用于居住，且张维艳亦未提供相关证据证明其名下无其他用于居住的房屋。而且，对涉案房屋龙山区人民法院于2018年8月30日已经采取保全查封措施。张维艳与龙腾公司签订《龙腾景昇家园认购书》的时间是在人民法院查封之后。故张维艳不享有该条规定的消费者物权期待权。第三，本案也不具备无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定，房屋买受人应全部具备该条规定的四项条件才能排除法院强制执行。本案中，范云与龙腾公司之间以部分物抵债加部分现金付房款形式签订的《龙腾景昇家园认购书》，是在人民法院查封之前，但根据合同相对性，该认购书仅在范云和龙腾公司之间产生效力。而张维艳与龙腾公司签订《龙腾景昇家园认购书》的时间是在人民法院查封之后，张维艳与龙腾公司签订的《龙腾景昇家园认购书》仅在张维艳与龙腾公司之间产生效力。两个认购书的双方当事人不同，系不同的民事主体之间形成的民事法律关系，不能混为一谈，不能因为范云与龙腾公司合同在人民法院查封之前，就认定张维艳与龙腾公司签订的合同在人民法院查封之前。即便范云和张维艳之间赠予关系成立，但物权并未转移。张维艳不享有无过错不动产买受人物权期待权，不能对抗申请执行人巨源公司。另外，张维艳未提供证据证明在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产。因此本案不符合该第二十八条规定的全部条件。张维艳关于不得执行案涉房屋的诉讼请求缺乏依据，故不予支持。张维艳关于确认案涉《龙腾景昇家园认购书》效力的诉讼请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，不予处理。综上所述，本案张维艳对1811号案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定判决：驳回张维艳的诉讼请求。案件受理费8,624.00元，由张维艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张维艳、范云当庭提交了如下证据：证据一、2016年4月8日，龙腾公司给范云出具的收款收据复印件一份。以证明，在将收据改为张维艳的名字之前的复印件，在2016年4月8日，范云已经将全部购房款交付给了龙腾公司；巨源公司质证称，对证据真实性有异议，收款收据上有涂改；龙腾公司对该证据无异议。本院经审查认为，该证据可以体现改名为张维艳之前收据的情况，但作为证明范云已将全部购房款交付给了龙腾公司的事实尚不充分，需与其他证据结合评判认定事实，本院部分采信。证据二、案涉房屋的钥匙一套。以证明，房屋已经在签订购房合同时交付给了范云；巨源公司质证认为，钥匙本身不能证明交付房屋的时间；龙腾公司对该证据无异议。本院经审查认为，钥匙是物证，与房屋交付时间的待证事实之间没有直接的关联性，本院不予采信。本院经审理查明，2017年8月30日，一审法院查封中银大厦2号楼1811号房屋（案涉房屋）时，房屋产权登记部门商品房备案登记表显示该房为“可售”状态。以上事实有辽源市不动产登记中心商品房备案登记表为证，本院予以确认。一审判决认定的其他事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点问题：1．范云是否为本案无独立请求权第三人，有无上诉权利；2．张维艳对案涉房屋是否享有所有权及其他足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益。本院认为：范云的上诉请求及上诉理由与张维艳完全一致，均是案外人张维艳的权利主张，没有范云自己的权利主张，评议范云有无上诉权没有实质意义，本院将围绕张维艳的诉讼请求和上诉理由进行审理。一、张维艳不享有案涉房屋的所有权。不动产的继受所得需要办理登记方能产生物权效力，本案案涉房屋仍然登记在龙腾公司名下，没有变更，因此，张维艳不是案涉房屋的所有权人；二、张维艳不享有其他足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益。张维艳、范云开庭时自认“与龙腾公司抵账了四套房屋，一部分想自己住，一部分想往外卖，案涉房屋当库房了”。张维艳、范云现在龙腾景昇5号楼1502室居住，为龙腾公司抵账房，购买案涉房屋并非用于居住，由此说明，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张维艳不享有消费者的物权期待权，只有对照上述司法解释第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的四项法定条件来衡量张维艳的权利主张能否对抗法院强制执行。首先，张维艳与龙腾公司的《龙腾景昇家园认购书》签订时间为2018年11月28日，在法院查封之后。虽然范云与龙腾公司的《中银大厦科技城认购书》记载时间为2016年4月8日，但在一审庭审中龙腾公司代理人也自认“龙腾公司和房产局是联网的，我们出售一套或回迁或者顶账，他们都有显示。为什么没显示，我们不清楚。”同时认购书第三条第1项也约定了“在接到甲方通知后7日内，乙方到甲方办公地点签订《商品房买卖（预售）合同》等”。但在2017年8月30日一审法院查封之前，产权登记部门的备案显示仍为“可售”，由此可见，龙腾公司与范云书面买卖合同的签订时间是否为标记的2016年4月8日存疑。即使张维艳所称系受赠于范云事实成立，也不能认定张维艳与龙腾公司之间“已经在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同”的事实条件成立；其次，张维艳主张范云在2016年4月8日已经支付了房屋价款488,250.00元，其中30万元为现金交付，另外188,250.00元为门窗款抵账。但从张维艳所举证据来看，用于证明支付30万元现金房款的存折中显示30万元现金取出时间为2017年2月10日，并不是其主张的2016年4月8日。另外，就抵账门窗款的事实主张，只有单方陈述，并未提供证据证明，因此不能证明“已支付全部价款”的事实条件；再次，张维艳二审陈述在2019年9月想交纳进户费时发现房屋被法院查封了。可见，张维艳、范云至今没有办理进户手续，所举房屋钥匙也不能证明已经合法进户。张维艳没有证据证明“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的事实条件。张维艳的权利主张不符合法律规定的四项法定条件，因此，张维艳不享有不动产善意买受人的物权期待权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。作为案外人，张维艳所举证据不能证明其享有案涉房屋的所有权，也不能证明其享有其他足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益，其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人张维艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚、适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,624.00元（张维艳垫付），由张维艳负担。本判决为终审判决。审判长  陈传冬审判员  温桂杰审判员  鲁银辉二〇二〇年六月四日书记员  李 尧