广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初2156号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦，统一社会信用代码91442000898101827M。负责人：叶祝华，行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：符健，广东东方昆仑律师事务所律师助理。第三人：周林家，男，1969年10月1日出生，汉族，住江苏省泰兴市，原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）、第三人周林家案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人李树坚、被告中国银行中山分行的委托诉讼代理人曾涛到庭参加诉讼，第三人周林家经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房的强制执行，并解除对该商品房的查封【执行案号：（2014）中一法执字第7645号，审判案号：(2014)中一法民二初字第757号】；2.确定中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房物权归原告所有。主要事实和理由：一、中山市第一人民法院(2016)粤2071执异206号《执行裁定书》以只办理了商品房买卖合同备案登记的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房【以下简称“盛雅苑1801房”】作为周林家已享有物权的不动产予以查封及强制执行，并驳回原告的执行异议是错误适用法律。二、原告在中山市第二人民法院(2014)中二法古民一初字第519号案【以下称“519号案”】中主张的是对盛雅苑1801房享有的是物权，不是一般债权请求权。三、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释[2004〕115号】第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。据此司法解释可见，被告作为申请执行人只能申请法院执行就本案第三人因支付购房价款而对原告形成的债权，而不能直接就已经解除合同的标的物进行执行。综上所述，盛雅苑1801房不动产物权属于原告所有，本案第三人不享有的物权，被告不能申请强制执行属于原告的不动产，请法院依法终止对该房的执行并予以解除查封。原告就其所主张事实和诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.（2014）中一法古民一初字第519号民事判决书；2.《执行案件审核表》；3.（2016）粤2071执异206号执行裁定书；4.（2016）粤2072执3247号《协助执行通知书》；5.土地使用权证；6.商品房预售许可证；7.建设土地规划许可证；8.建设施工许可证。被告中国银行中山分行辩称：中山市第一人民法院对涉案争议房屋采取查封措施符合法律规定，案外人中山市鸿远房地产开发有限公司要求停止对(2014)中一法执字第7645号执行裁定书的执行，解除对上述房屋预查封的请求不能成立，理由如下；一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，中山市第一人民法院于2014年11月3日对讼争房产作出预查封的保全裁定，中山市第二人民法院作出的判决书【(2014)中二法古民一初字第519号】于2016年3月14日才生效，中山市第一人民法院预查封在先，而中山市第二人民法院的(2015)中二法古民一初字第519号判决书生效在后，故该判决书不能产生对抗中山市第一人民法院预查封的效力。二、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人周林家向中山市鸿远房地产开发有限公司购买了盛雅苑1801房，办理了商品房预售合同登记备案手续。现合同双方尚未按照解除协议的约定办理合同备案注销手续的，该商品房预售合同登记备案仍然有效。故中山市第一法院可以对涉案的盛雅苑1801房进行预查封。因此，鸿远公司提出的异议理由缺乏法律依据，应当予以驳回。三、案外人鸿远公司与被执行人周林家签订《商品房买卖合同》后，在登记机构办理预告登记，对案外人就该房屋再处分的限制，系债权性质，不属于物权范畴。(2014)中一法执字第7645号执行裁定书，对被执行人周林家在盛雅苑1801房的份额的预查封，系对被执行人周林家在案外人处享有的预期债权的保全，并非对该房屋产权的查封。案外人所述其与被执行人周林家解除上述房屋买卖合同，并不影响法院对周林家在案外人处预期债权的保全。法院对涉案房屋查封裁定书并不涉及对该房屋的处置性质。综上，案外人鸿远公司要求停止对(2014)中一法执字第7645号执行裁定书的执行，解除对涉案房屋预查封的请求不能成立。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告就其抗辩在举证期限内所提交证据如下：中山市商品房销售合同备案表证明表及中山市预售商品房抵押证明表。第三人周林家经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见。本院经审理认定以下事实：2012年8月,周林家、邓晓英购买了鸿远公司预售的盛雅苑1801房。同年9月4日，上述商品房办理了销售登记备案。同年9月17日，借款人周林家、邓晓英，保证人鸿远公司与贷款人中国工商银行中山古镇支行签订个人购房借款／担保合同，约定中国工商银行中山古镇支行向周林家、邓晓英427000元的贷款，用于购买上述房产，贷款期限为20年，后即发放该贷款。因周林家、邓晓英未履行按揭还款义务，中国工商银行中山古镇支行向鸿远公司发出《回购通知书》要求鸿远公司承担保证责任，并于2014年6月24日从鸿远公司保证金账户中扣划421479.2元用于清偿周林家、邓晓英所欠的贷款本息。鸿远公司于2014年8月4日向广东省中山市第二人民法院提起诉讼，请求法院判决解除鸿远公司与周林家、邓晓英签订的《中山市商品房买卖合同》，周林家、邓晓英协助鸿远公司办理注销上述商品房的销售备案登记；2.周林家、邓晓英向鸿远公司支付违约金122000元。中山市第二人民法院于2015年4月1日作出（2014）中二法古民一初字第519号《民事判决书》，判决如下：“一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告周林家、邓晓英签订的《中山市商品房买卖合同》；被告周林家、邓晓英于本判决发生法律效力十日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司办理注销中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房的《中山市商品房销售登记备案表》，该商品房退还中山市鸿远房地产开发有限公司；二、被告周林家、邓晓英于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金122000元给原告中山市鸿远房地产开发有限公司。2016年9月7日，中山市第二人民法院作出（2016）粤2072执3247号《协助执行通知书》，要求中山市国土资源局协助鸿远公司注销本案涉案房产的销售登记备案。关于中国银行中山分行与周林家信用卡纠纷一案，本院经审理作出（2014）中一法民二初字第757号民事判决，判决如下：“一、被告周林家于判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行清偿截至2014年1月26日的信用卡透支本金、利息、滞纳金合计54507.87元及之后至债务清偿之日止的利息、滞纳金。……”。判决生效后，因周林家未按判决履行确定的义务，中国银行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2014）中—法执字第7645号。在执行过程中，本院于2014年10月28日作出(2014)中一法执字第7645-1号执行裁定书，裁定查封被执行人周林家上述盛雅苑1801房中占有的份额。并于2014年11月3日实际查封。鸿远公司就该案中的执行标的向本院提出书面异议，认为鸿远公司与周林家关于购买涉案房产的《商品房买卖合同》自民事判决书生效之日起已解除，涉案房产应当归还鸿远公司，已备案登记的应予以注销登记，已采取查封措施的应当解除。本院于2017年1月4日作出（2016）2071执异206号《执行裁定书》，裁定驳回鸿远公司的异议请求。鸿远公司因不服裁定，依法向本院提起执行异议之诉。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。中山市第二人民法院于2015年4月1日作出的（2014）中二法古民一初字第519号《民事判决书》，判决解除鸿远公司与周林家、邓晓英签订的《商品房买卖合同》，周林家、邓晓英协助鸿远公司办理注销涉案房屋的商品房销售登记备案表。从该案判决主文的内容看，法院实际上确认了涉案房屋的物权所有人为鸿远公司，因为其作为开发商，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决书生效后，鸿远公司与周林家、邓晓英之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的预查封将失去事实与法律基础，同时，鸿远公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，确定涉案房屋物权归其所有的请求，理据充分，本院予以支持。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，故中国银行中山分行关于鸿远公司与周林家签订合同后在登记机构办理预告登记系债权性质的理由成立，本院予以采纳；但其其他意见则不能成立，本院不予采纳。第三人周林家经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、停止对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房的强制执行[执行案号：（2014）中一法执字第7645号]，解除对该商品房的查封；二、确认中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢1801房物权归原告中山市鸿远房地产开发有限公司所有。案件受理费9900元（原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由原告中山市鸿远房地产开发有限公司负担4950元,被告中国银行股份有限公司中山分行负担4950元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  吴绪源人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年六月十三日书 记 员     赵莉石丽娜