山东省济南市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2015)济行初字第784号 原告汪祎，女，1977年10月30日出生，汉族，教师，住济南市。 被告济南市槐荫区人民政府，住所地济南市。 法定代表人朱玉明，区长。 委托代理人王雷，山东天澍律师事务所律师。 委托代理人马静瑜，济南市槐荫区城乡建设委员会工作人员。 原告汪祎不服被告济南市槐荫区人民政府（以下简称槐荫区政府）作出的槐荫政房征补决字〔2015〕35号《槐荫区人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称35号补偿决定)，于2015年11月25日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案受理后，依法向被告槐荫区政府送达了起诉状副本、应诉通知书。本院于2015年11月27日裁定中止审理，于2017年6月2日裁定恢复审理。本院依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告汪祎，被告槐荫区政府的委托代理人王雷、马静瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告槐荫区政府于2015年5月14日作出了35号补偿决定，主要内容为：“一、对槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍5号楼1单元601室房屋实施征收，按照《房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据山东广和房地产评估有限公司对房屋评估和《房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1、房屋价值830639元，货币补偿奖励按照被征收房屋价值的10%计发，共计913703元。2、住宅房屋搬迁费每平方米22元，按被征收房屋实测建筑面积101.57平方米计算，共计2234.54元。3、住宅房屋临时安置费每月每平方米22元，按被征收房屋实测建筑面积101.57平方米计算，一次性给予6个月临时安置费，共计13407.24元。上述3项合计为人民币929344.78元，全部存储于中国兴业银行济南槐荫支行。因被征收人不配合征收摸底工作，所以无法获取地下室、室内装修及附属物实际情况，待核实确认后对被征收人给予补偿。被征收人如对上述权属信息、测绘数据、附属物、装修价值、补偿金额等有异议可持相关资料向征收部门反映。三、如果被征收人选择房屋产权调换，安置于卫校安置区7号楼603室（建筑面积114.96平方米，分摊面积22.34平方米），安置房屋价值为910023.36元。按照政策优惠扣减后安置房屋总价款825005.52元，征收部门向被征收人结清产权调换差价款5633.48元。安置房屋建筑面积经相关部门实测后有差异的，据实结算，多退少补。另应向被征收人支付搬迁补助费2234.54元，临时安置费按先期发放24个月计53628.96元，共计55863.50元。因被征收人不配合征收摸底工作，所以无法获取地下室、室内装修及附属物实际情况，待核实确认后对被征收人给予补偿。被征收人如对上述权属信息、测绘数据、附属物、装修价值、补偿金额等有异议可持相关资料向征收部门反映。四、限被征收人自收到本决定书之日起5日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室（联系电话：15689732060），选择补偿方式，逾期未选择，对被征收人实行货币补偿方式。五、限被征收人自收到本决定书之日起20日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室与槐荫区房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置手续，并将被征收房屋腾空搬迁，移交槐荫区房屋征收服务中心拆除。六、被征收人应当在房屋腾空之日起5日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室与槐荫区房屋征收服务中心结算补偿款及相关费用，逾期不领取的，由房屋征收部门提存至征收补偿资金专户。” 原告汪祎诉称：一、被告据以作出征收补偿决定的征收决定违法。1、被告的房屋征收活动并非以公共利益为前提。（1）被告认定征收区域属于危房集中、基础设施落后与事实不符。（2）征收后的土地将用于商业项目。2、被告作出征收决定缺少相关要件，房屋征收决定未满足“确需”的要求。3、作出征收决定的程序违法。（1）被告在作出房屋征收决定前没有依法将征收补偿资金足额到位并做到专户存储、专款专用。（2）被告对原告作出的征收补偿决定所依据的征收补偿方案不合法。（3）没有依法进行风险评估。被告提供的社会稳定风险评估报告不具有合法性。二、被告在评估机构的选取、评估过程中、评估的结果送达等程序方面存在严重违法，作出的征收补偿决定缺乏客观、公平、公正且程序违法。三、被告作出房屋征收补偿决定在内容上存在严重违法。四、被告为了达到其尽快征收拆迁的目的，采取了一些打砸、断水断电、破坏取暖设施、故意伤害恐吓等违法、犯罪的手段。 另，庭审中原告补充以下起诉意见：原告认为被告作出的补偿决定书，严重背离市场经济的本质规律与社会主义核心价值观，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）的精神与济南市征收工作“一个中心三个原则”之要求，严重侵害原告的合法权益，是典型的霸王条款。按照依法治国与“三严三实”的要求，应依法撤销该决定：一、被告作出补偿决定的依据存在法律争议。被告作出的补偿决定书的基础与依据是济（槐荫）征字[2014]6号征收决定书（以下简称6号征收决定）与《条例》，由于济南卫校地块项目纯属商业开发（被告在原告诉征收决定一审庭审时所提供的29份证据之证据1反证了这一项目用地性质：地块1商住，地块2商业商务），无任何公共利益，不具备征收条件，征收决定书本身不符合《条例》第一条“维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益”的精神与要求，因此，补偿决定书自然就失去了基础。尽管省高院二审（2017）鲁行终415号以部分被征收户已签订协议为由，维持了一审判决，但也明确指出：其补偿资金不足额到位不符合《条例》的规定，对于6号征收决定存在的该问题，要求在今后的工作中应当按照《条例》的规定严格执行。这充分说明作为被告所作出的补偿决定书之基础的征收决定书，其合法性存在问题或者说不具有合法性。既然征收决定书存在问题，征收补偿决定书毫无疑问存在问题，必须依法撤销。对于省高院的二审结论，我们将申请最高法院进行再审，以还原事实真相。二、被告补偿决定不公平。《条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项”。卫校地块项目1号地块2015年在建高层楼盘期房所售价为每平方米1.3万，一套150平方米的期房，“一口价”216万元（原告诉被告征收决定一审时提交过证据）；原告房屋所处地块，房型为多层混合结构，房龄仅有十余年，同1号地块在建楼盘相比，更具区位与价格优势，而被告给原告的评估价格，与此相比，价格相差悬殊，令人费解，无法接受。2014年最高法院行政庭王振宇副庭长在谈到十大拆迁案例之一的“山东泗水案”时曾表示：根据《条例》立法精神，对于补偿应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜，条例规定的公平补偿原则，应贯穿于征收与补偿全过程。而按照被告所提供的补偿标准，原告的居住条件与生活质量不但得不到提高，反而因增加成本而降低，严重侵害原告的切身利益，与《条例》精神背道而驰。三、被告评估程序严重滞后，评估过程造假。2014年7月11日被告开始征收，征收决定书规定的签约期限为2014年7月18日至2014年11月17日，2014年8月4日原告80人联名给原市领导写了信，2014年8月28日70人提起行政复议，2014年9月13日，被告开始对部分被征收户水淹，2014年11月4日原告提起一审诉讼，而被告给原告的初评结果却于2014年10月28日才寄出(见邮件)。分户评估报告更是直至2015年3月20日才送达，严重超越签约期限，其评估结果已没有实际意义，属于先征收后评估，程序违法。同时，被告在没有获取原告相关信息的情况下，伪造信息资料，将原告室内有天然气设施，写成无天然气设施，这充分说明被告根本没有到过原告室内进行现场查勘评估，是在造假。四、被告没有组织听证会。《条例》第十一条规定：“县、市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见作出的情况及时公布”，“多数人认为征收补偿方案不符合条例规定的，市、县人民政府应当组织有被征收人和公众代表参加的听证会”。被告自己承认没有组织听证会（被告一审答辩状）。几位代表所提建议，既没采纳也没公示，更谈不上修改补偿方案。被告不组织听证会，竟称多数人都签了协议，没必要组织，而事实是因该地块项目，没有公共利益，绝大多数人不同意征收，其中有72户参加了行政复议（占总人数的64.9％）。被告为了拒绝开听证会，达到不修改补偿方案之目的，采取了水淹、打砸、恐吓、断水、断电、断暖等手段，逼迫被征收户签订不平等协议。即使这样，目前自征收决定公告之日至今已近三年，仍有十七户二十余人继续通过法律手段进行维权。五、被告故意歪曲《条例》的精神。《条例》的精神是“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益”而被告则故意歪曲《条例》精神，偷换概念，将公共利益与改善居住条件、安居工程、旧城改造等统一体、混为一谈。被告认为只要是政府主导的征收、拆迁就是旧城改造或安居工程，就是城镇化建设的重要方面，就是公共利益，就要按1比1的比例进行补偿。《条例》明确规定了公共利益的六种情形与确需征收的要求。作为公共利益，无论是从内容与形式，都是实实在在，看得见摸得着，或能感受到的，是为民谋福祉的事业，人民群众是拥护与支持的，根本不需雇用黑恶势力，而事实上被告所作的决定与行为，没有任何公共利益的影子。《条例》规定：“原告房屋价值的补偿不得低于公告之日类似房地产的市场价格”，可见市场价格是补偿底线，并不是补偿标准。补偿标准应为原、被告双方以平等主体的身份，遵循市场经济的特点规律，进行谈判、协商达成共识，而绝不是由被告单方制定的霸王条款。而被告实际执行的补偿标准连底线都达不到，而对于征收工作中的各种奖励都是执行最低标准，严重背离了王文涛书记对于拆迁工作要以和谐拆迁为中心、实行阳光拆迁、不与民争利、群众路线工作方法的工作要求。六、被告补偿资金不到位。《条例》第十二条第二款规定“作出房屋征收决定之前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储，专款专用”。卫校北校区2号地块楼房被征收户为111户，总建筑面积为10402平方米，按被告所定价格8200元每平方米计算，约需资金8529.64万元，如果按1号地块在建期房均价1.1万每平方米计算，则所需资金1.14422亿元，可见被告所说“4865.55万足额到位”，距真正的足额到位相差太远。更何况还有平房住户约需资金500万，楼房搬迁奖励及室内物补偿等，约需资金770.6908万，因此，被告称资金足额到位，至少应存专款1.156926908个亿元。就原告而言，被告所提供的补偿资金，根本达不到改善原告居住条件的标准。因此，无论从被告的资金总额，还是所需给原告本人补偿的数额，均说明被告不具备征收的经济实力，“资金足额到位”只是口号。对于资金不到位的问题，省高院(2015)鲁行终字第261号行政裁定书与省高院（2017）鲁行终415号行政判决书均有明确界定。七、被告的评估不符合评估办法与估价规范。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响房屋价值的因素”。而被告的评估，恰恰没有考虑到原告现住房屋的户型、结构、新旧程度、区位优势、占地面积等情况。原告目前所住房屋为一梯一户，属稀有户型，舒适度与建筑面积的使用率不同于其他户型。被告的评估不分多层与高层，不分房龄与户型，更不考虑占地面积与容积率，只按楼层估算不实际、不科学，不符合房地产估价规范GB/T50291-1999估价原则之最高最佳使用原则，不符合《评估办法》，侵害了原告的合法权益。综上所述，原告请求撤销被告作出的补偿决定的上述理由确实充分，请求人民法院判决：1、撤销35号补偿决定书；2、诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交以下证据： 证据1、山东省高级人民法院（2015）鲁行终字第261号行政裁定书，证明被告证据造假； 证据2、山东省高级人民法院（2017）鲁行终451号行政判决书，进一步证明被告征收资金不到位，征收决定存在问题； 证据3、2014年10月28日被告寄送的征收补偿方案征求意见公告，这主要是证明被告先评估后征收，违反《条例》第二十七条先补偿后征收的有关规定； 证据4、2014年10月28日收到的济南卫校地块项目初评结果。证明：1、被告先征收后评估，违反《条例》第二十七条的规定；2、初评结果未公示，违反《评估办法》第十六条的规定； 证据5、被告在行政征收违法案中提供的证据当中的证据1，市规划局的复函，证明该地块没有公共利益，纯粹是商业开发； 证据6、被告在征收决定案一审当中的答辩状，证明被告没有举行听证会。 被告槐荫区政府答辩称：一、答辩人作出房屋征收补偿决定程序合法，符合法律规定。依照《条例》第二十六条规定，由作出房屋征收决定的市、县级政府作出补偿决定，答辩人作为市、县级政府有权作出房屋征收补偿决定。答辩人作出的6号征收决定，经上一级复议机关及济南市中级人民法院行政判决确认为合法有效。依据《条例》第二十六条规定，在《房屋征收决定》规定的签约期限内，原告与房屋征收部门未能达成补偿协议。答辩人依据房屋征收部门的报请，作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，符合法律规定。二、答辩人作出的房屋征收补偿决定事实清楚，证据充分，应当予以维持。1、依据《条例》第二十六条第二款规定，补偿决定包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。答辩人作出的房屋征收补偿决定书包括了补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、过渡方式和过渡期限、室内装修补偿费等事项。2、征收补偿决定所依据的评估报告是按法定程序做出的。（1）评估机构的选择符合法定的程序。依照《条例》第十九条规定，征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《评估办法》第四条规定，房地产评估组织被征收人按照少数服从多数的原则投票，或者此案去摇号、筹钱等随即方式确定。本次征收涉及范围比较广，被征收人无法通过协商确定评估机构，所确定的评估机构是由被征收人选定代表，由代表按抽签的方式在公证处的监督公证下选出的评估机构。（2）根据《评估办法》第六条规定房屋征收部门与评估机构签订了房屋征收评估委托合同。（3）根据《评估办法》第八条、第九条、第十条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条的相关规定，评估机构评估严格按照法定程序进行评估，首先对被征收房屋进行了调查并于2014年6月24日向被征收人进行了公示，评估时点为房屋征收决定公告之日，并将初步评估结果在征收范围内于2014年7月11日向被征收人进行了公示，2014年10月28日征收部门向原告转交了分户评估报告。原告享有自收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估的权利，但原告未对评估结果提异议，故该分户评估报告合法有效。3、被告作出征收补偿决定的补偿标准公平合法。根据《房屋征收补偿方案》的相关事项，补偿标准是根据法定的专业评估机构作出评估结果计算出的。因此，答辩人依据事实作出的征收补偿决定，补偿标准合法公正。4、对于原告提出的先补偿后搬迁的问题，在答辩人对原告作出征收补偿决定之前，针对原告的补偿款已专款专项足额存储于中国兴业银行济南槐荫支行，用于安置的房屋的位置、房号和面积也已确定，并且现安置房主体工程已建设落成，原告只要办理交接手续随时可以拿到补偿款。因此，征收补偿决定书所涉内容并无不当。5、对于原告提出的未对产权情况调查核实清楚、未安排注册房地产评估师对被征收房屋进行实地查勘的问题，因4号楼、5号楼的产权登记在济南市农业学校名下，依据济南市房产管理局出具的房产证复印件及房屋户室面积对照表确定被征收人的房屋面积情况。三、原告提出的在原告未签订补偿协议书的情况下，被告采用违法手段逼迫搬迁的问题。一是原告对此应举出相应的证据证实被告存在原告诉称的违法行为，二是这与认定被告作出征收补偿决定的内容合法与否的问题无关。对于原告提出的与所诉的征收补偿决定是否合法无关的问题，不再一一答辩。四、答辩人作出具体行政行为所依据的法律正确。答辩人作出具体行政行为的法律依据的是：《条例》、《评估办法》。综上，答辩人作出的房屋征收补偿决定书程序合法、事实清楚、证据充分、适用法律正确、请求人民法院查明事实、依法驳回原告的诉讼请求。 被告槐荫区政府向本院提交了如下证据： 证据1、房屋征收补偿决定书，该证据用以证明具体行政行为的存在； 证据2、济南市槐荫区房屋测绘中心出具的1-3号楼房屋分户平面图及4号楼房产证复印件及房屋户室面积对照表、5号楼房产证复印件及房屋户室面积对照表，该证据用以证明被征收人房屋面积情况； 证据3、房屋征收委托合同，用以证明涉案房屋征收工作是槐荫区城乡建设委员会授权济南市槐荫区房屋征收服务中心具体负责实施； 证据4、关于济南市卫生学校地块改造项目房屋征收评估机构的公告及公示照片、评估机构选定结果的公告、公证书、房屋征收评估委托合同、现场勘验照片、评估结果公示照片、分户评估报告及原告送达的证据，以上证据证明：1、选定评估机构合法；2、评估机构进行现场勘察、拍照，部分被征收人拒绝入户勘察；3、评估客观公正；4、评估报告合法并进行送达； 证据5、济南市中级人民法院判决书，用以证明征收决定及补偿方案经法院一审认定为合法有效； 证据6、征收决定及公告、房屋征收补偿方案、被征收房屋调查结果、评估结果公示内容及照片，用以证明房屋征收补偿决定是依据房屋征收补偿方案、被征收房屋调查结果、评估结果作出的； 证据7、选房通知、济南日报公告、卫校地块项目选房对账表、特快专递送达回执及与原告协商不成的相关证据（电话记录），用以证明原告未能与房屋征收部门达成房屋征收补偿协议； 证据8、房屋征收部门报请文件，用以证明作出决定的程序合法； 证据9、《关于济南市卫生学校地块项目征收工作会议纪要》及《关于张庄路345-1号济南市卫生学校宿舍4、5号楼征收补偿手续办理事宜的说明》，证明对未取得房产证已参加房改的被征收人的补偿依据； 证据10、《槐荫区人民政府房屋征收补偿决定公告》及公示照片、向被征收人送达的证据，证明因原告未能在规定期限内签订征收补偿协议，被告依征收部门的申请作出征收补偿决定并予以公示。该补偿决定维护了原告补偿方式选择权，保障了原告基本生活及合法权益； 被告提交了有关法律依据：《条例》、《评估办法》的相关规定。 对原告的证据，被告槐荫区政府质证称：对证据1、2的真实性没有异议，对内容有异议，应当按照法律文书的真实内容来理解。对证据3，工作人员对业务也不是很熟，放材料的时候可能放了一些废件，根本的东西是分户评估报告，对姓名、地址、房屋面积的表述都是清楚的。对证据4，意见同证据3，邮件的实际材料是每户的分户评估报告，抬头写的是“分户评估结果”，评估公司写的不规范。对证据5，应当按照法院的判决为准，不做过多的答复。对证据6，按照《条例》第十一条的规定，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本规定的，由市县代表参加听证会。当时公告后只有十户被征收人谈了一些意见，其他人对此并没有做相反的意见，所以被告认为还没有达到法定的条件，所以听证会也没有举行。 对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1的真实性没有异议对证据2的真实性没有异议，但这是被告从房管部门调取的，从材料当中，房屋户室面积对照表当中“五号楼的建筑面积和户室建筑面积是4205.98平方”，总共36户平均一户是110多平方米，但是被告认可的只有102平方，所以房屋的面积应当以实测为准。对证据3委托合同的真实性没有异议，但从证据内容上来看，存在违法情况。根据《条例》的第五条规定，房屋征收实施单位不能以盈利为目的，但从委托合同第3页当中来看，有相关的工作报酬，所以合同本身就存在违法的地方。对证据4，由于被告提供的证据4的一组证据全是复印件，原告没有看到评估机构的公告，从征收评估结果公告来看，该公告是在2014年2月26日公告的，公告的内容中有“2014年2月24日在历下区征收现场选定的评估机构”，但在公证书当中又写的“公证人员于2014年2月25日下午2时45分在槐荫区二环西路6217号……选取的评估机构”，公告是在24日，公证的时间是在25日，显然被告提供的整个选取评估机构的过程是虚假的。被告说被征收人代表康爱民、陈威挺是由被征收人选举的，但被征收人并不知情，这两个人不能够作为被征收人代表，对其两个人的补偿严重违反了被告提供的征收补偿方案的方式方法和补偿的数目，所以评估机构的选取是违反相关法律规定的。房屋征收评估委托合同是选举了两家机构，但在合同当中的内容，不符合《国务院关于国有土地上房屋征收与评估办法》的第六条的规定，在合同当中没有评估时点，要有评估报告的交付时间和方式，而在合同当中没有评估报告的交付时间和方式，结合被告给原告送达的相关材料可以证明，有些材料也存在造假行为。特快专递的回单显示被告是于2014年10月28日寄出，寄出的内容是房屋征收分户初步评估结果和征收与补偿方案，该证据证明被告没有按正常的时间节点给原告送达征收评估报告。分户评估报告原告至今没有看到原件，究竟什么时间作出、送达均不知道，根据《条例》的规定，分户评估报告应当送达被征收人。选定评估结果的照片，公告的时间、内容与公证处的内容不一致，原告不知道照片上的人是谁、是于什么时间拍摄的，拍摄的其他照片具体内容不清。对证据5，该证据的内容不能够证明被告所要证明的内容。对证据6的征收决定书没有异议；对房屋面积公示，不能证明被告进行过公示；对房屋征收决定公告的证据本身没有异议，但整个证据6不能证明被告对征收调查结果、评估结果进行过公示。对证据7的真实性没有异议，但对证据内容有异议，在报纸上的公告内容当中有“选房方案和选房通知书”的相关内容，但选房通知书、选房方案的内容被告没有提供，被告应当提供选房方案的具体内容。对电话记录没有异议，但不能够说明具体通话的内容，不能证明其向原告告知的内容。对谈话记录，不能证明其向原告进行过告知。对证据8的真实性没有异议，但是作出补偿决定的时间是在2015年2月13日，而真实作出的时间是2015年5月14日，具体送达的时间需要被告举证。对证据9，2014年7月21日槐荫区政府开会后，在8月6日作出了对4、5号楼现有住户怎么样进行补偿的决议，进一步说明4、5号楼的住户在2014年7月21日之前就具体怎么样补偿都不知晓，征收补偿方案在征求意见的时候，被告怎么能征求原告的意见。对证据10，该证据系复印件，不能证明决定公告的时间和具体公告的方式。 本院对各方当事人提交的证据分析认定如下：被告槐荫区政府提交的证据1、2、3、8、9、10，来源与形式合法，与本案具备关联性，本院予以确认。对证据4，其中关于济南市卫生学校地块改造项目房屋征收评估机构的公告及公示照片、评估机构选定结果的公告、公证书、房屋征收评估委托合同、现场勘验照片、评估结果公示照片等证据客观真实，能够互相印证，可以作为本案定案的依据。其中的分户评估报告，相应要素齐全，有两名注册估价师签字和签章，且签章中显示估价师注册号，并加盖了评估公司印章，来源与形式合法，与本案具备关联性，应当作为本案定案依据。送达证据真实、合法，符合送达的法定形式，且与本案具有关联性，应当作为本案定案依据。被告证据5系本院一审判决书，该判决被二审法院撤销，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，应结合现已生效的裁判文书确认有关事实。证据6中的征收决定及公告、房屋征收补偿方案、被征收房屋调查结果、评估结果公示内容及照片来源与形式合法，与本案具备关联性，且能与其他证据互相印证，本院依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条之规定，综合全案情况，对上述证据予以认定。被告证据7来源与形式合法，与本案具备关联性，也能与其他证据互相印证，本院依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条之规定，综合全案情况后，对该证据的证据效力予以认定。 原告提交的证据1-4客观真实，与本案有关，形式合法，本院予以采信，上述证据可以证明槐荫区政府2014年7月11日作出的征收决定被两级法院审理后予以维持的事实及被告槐荫区政府向原告寄送济南市卫生学校房屋征收分户初步估价结果、关于公布济南卫生学校地块项目房屋征收补偿方案征求意见公告的事实。原告证据5客观真实，形式合法，但不能单独作为认定案件事实的证据。原告证据6系被告槐荫区政府在另案中的答辩状，客观真实，形式合法，与本案有关，本院予以采信。 经审理查明，因实施济南卫生学校地块改造项目，被告槐荫区政府于2014年7月11日作出6号征收决定，并以济（槐荫）征告[2014]06号《房屋征收公告》予以公告，确定房屋征收部门为济南市槐荫区城乡建设委员会，房屋签约期限为2014年7月18日至2014年11月17日。同时公告的还有《济南市卫生学校地块项目房屋征收与补偿方案》（以下简称补偿方案），告知被征收人征收补偿按照该补偿方案执行。补偿方案规定：征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。被征收房屋补偿价格和安置房屋价格以评估机构评估的价格为准；价值时点为作出征收决定公告之日。居民选择产权调换的实行回迁安置，被征收人自行寻找周转用房，房屋征收部门发放临时安置费，过渡期限预计为30个月，搬迁费按住宅房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，需要二次搬迁的，由房屋征收部门按上述标准支付二次搬迁费。过渡期内每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米22元计算。被征收人或者公有房屋承租人房屋装修部分的补偿金额由评估机构根据装修档次和成新评估确定，按评估价格进行补偿。被征收人或者公有房屋承租人在征收决定公告发布后，可向评估机构申请装修部分的评估。自行拆除的，不予补偿。2014年11月4日，被征收人王书宏等人不服上述征收决定，向人民法院提起行政诉讼。2017年5月22日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁行终415号终审行政判决，对被告6号征收决定以及《补偿方案》的合法性作出确认。该判决现已发生法律效力。 涉案房屋位于济南市槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍5号楼1单元601室，位于征收范围内。2014年，房屋征收部门与评估机构签订委托协议，委托评估机构对涉案房屋及安置房屋价格进行评估。同年7月18日，评估机构就涉案房屋作出评估报告，确定涉案房屋单价为8178元每平米。在征收公告限定的补偿签约期限之内，就涉案房屋原告未能与房屋征收部门达成补偿安置协议。 2015年5月14日，被告槐荫区政府作出了涉案35号补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告，补偿决定主要内容为：“一、对槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍5号楼1单元601室房屋实施征收，按照《房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据山东广和房地产评估有限公司对房屋评估和《房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1、房屋价值830639元，货币补偿奖励按照被征收房屋价值的10%计发，共计913703元。2、住宅房屋搬迁费每平方米22元，按被征收房屋实测建筑面积101.57平方米计算，共计2234.54元。3、住宅房屋临时安置费每月每平方米22元，按被征收房屋实测建筑面积101.57平方米计算，一次性给予6个月临时安置费，共计13407.24元。上述3项合计为人民币929344.78元，全部存储于中国兴业银行济南槐荫支行。因被征收人不配合征收摸底工作，所以无法获取地下室、室内装修及附属物实际情况，待核实确认后对被征收人给予补偿。被征收人如对上述权属信息、测绘数据、附属物、装修价值、补偿金额等有异议可持相关资料向征收部门反映。三、如果被征收人选择房屋产权调换，安置于卫校安置区7号楼603室（建筑面积114.96平方米，分摊面积22.34平方米），安置房屋价值为910023.36元。按照政策优惠扣减后安置房屋总价款825005.52元，征收部门向被征收人结清产权调换差价款5633.48元。安置房屋建筑面积经相关部门实测后有差异的，据实结算，多退少补。另应向被征收人支付搬迁补助费2234.54元，临时安置费按先期发放24个月计53628.96元，共计55863.50元。因被征收人不配合征收摸底工作，所以无法获取地下室、室内装修及附属物实际情况，待核实确认后对被征收人给予补偿。被征收人如对上述权属信息、测绘数据、附属物、装修价值、补偿金额等有异议可持相关资料向征收部门反映。四、限被征收人自收到本决定书之日起5日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室（联系电话：15689732060），选择补偿方式，逾期未选择，对被征收人实行货币补偿方式。五、限被征收人自收到本决定书之日起20日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室与槐荫区房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置手续，并将被征收房屋腾空搬迁，移交槐荫区房屋征收服务中心拆除。六、被征收人应当在房屋腾空之日起5日内到槐荫区张庄路345-1号济南卫生学校宿舍4号楼2单元102室与槐荫区房屋征收服务中心结算补偿款及相关费用，逾期不领取的，由房屋征收部门提存至征收补偿资金专户。”在上述补偿决定限定的补偿方式选择期限内，原告未实际作出选择。被告于2015年5月26日向原告邮寄送达涉案补偿决定。原告因对涉案补偿决定不服，诉至本院。 诉讼过程中，被告槐荫区政府就涉案征收补偿安置情况向本院出具情况说明，主要内容为：1、现补偿资金在银行足额到位存储，能够完全满足剩余被征收人获得法定规定补偿标准金额的补偿款。2、现不限制原告（被征收人）关于补偿方式的选择，即：可选择货币补偿也可选择房屋安置。3、万科公园里7号回迁安置楼现有50余套安置房，涵盖4种户型，有充足户型房屋可供现剩余20余户被征收人选择，足以保障被征收人选房权利。 另查明，除原告等人外，该涉案征收片区绝大多数被征收人已经与被告槐荫区政府征收部门签订了征收补偿协议。 本院认为，本案的争议焦点系涉案征收补偿决定是否合法。该问题涉及程序及实体等多个具体方面，结合双方争议焦点，现分述如下： 一、关于被告槐荫区政府作出的征收补偿决定程序合法性问题。本院认为，依照《条例》的规定，作出征收补偿决定的程序为：1、在规定的签约期限内双方不能达成协议；2、征收部门向作出征收决定的政府提请作出补偿决定；3、政府作出征收补偿决定并在征收范围内公告；4、向被征收人送达补偿决定。本案中，被告槐荫区政府提交的证据能够证实本案征收补偿决定涉及的签约期限。在签约期限内房屋征收部门与被征收人（原告）未能达成协议。在此情况下，槐荫区城乡建设委员会于2015年2月12日向槐荫区政府提请作征收补偿决定。之后，被告槐荫区政府作出征收补偿决定，并在征收范围内进行了公告，同时送达原告。综上，被告槐荫区政府作出上述征收补偿决定的程序，并无不当。 二、关于原告提出的被告评估程序及评估结果是否合法的问题。本院认为，第一，《济南市国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》（济建发[2011]25号）第十二条规定：“采取逐户征询、集中投票或者被征收人代表投票等方式未能确定征收评估机构的，市房屋征收部门可以通过抽签、摇号等随机选定的方式选定征收评估机构。”第十三条规定：“采取集中投票、被征收代表投票、抽签或摇号等方式确定征收评估机构时，市房屋征收部门应邀请公证机关对选定过程进行公证或邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督。”本案中，在通过《关于济南市卫生学校地块改造项目房屋征收评估机构的公告》第四条、第五条规定的方式未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门通过由被征收居民代表随机抽签的方式选定评估机构，并经山东省济南市历下公证处进行公证，符合上述规定。且目前大部分被征收人已经签订了征收补偿协议，确认了评估机构的选定及评估结果的合法性。综上，应当认定评估机构的选定程序符合规定。第二，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十四条之规定：“被告向人民法院提供的在行政程序中采用的鉴定结论，应当载明委托人和委托鉴定的事项、向鉴定部门提交的相关材料、鉴定的依据和使用的科学技术手段、鉴定部门和鉴定人鉴定资格的说明，并应有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。通过分析获得的鉴定结论，应当说明分析过程。”本案中，被告采用的分户评估报告中，有估价师签章和签字及注册号，有估价时点、估价依据、评估单价、评估总价、鉴定所依据的规范以及委托机构提交的相关材料，符合上述法律规定。第三，关于原告提出的被告评估程序严重滞后，评估过程造假的问题。本案中，综合被告提交的证据，能够证明被告已将评估报告依法送达原告。且原告提交的起诉状中有对被告评估机构的选取、评估报告结果送达的程序提出异议的表述，亦能证明原告在本次诉讼前已经知悉该评估报告的内容。本院认为，《条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请复核鉴定。”根据《评估办法》第二十、二十一条的规定，申请复核评估和复核鉴定的期限均为10日。根据上述规定，被征收人在知悉该评估结果后，如认为评估程序严重违法、评估结论明显不当的，应当依法提出复核评估和鉴定，但至原告提起本次诉讼前原告并未向被告提出复核评估和鉴定，其怠于行使上述权利而在诉讼程序中提出异议的，应当承担举证不能的法律后果，人民法院不予支持。据此，对原告主张未收到评估报告进而未能在法定期限内申请复核评估和鉴定的主张，本院不予采信，对原告就评估程序和结论提出的异议，不予支持。 三、关于原告提出的被告没有组织听证会的问题。本院认为，《条例》第十一条规定：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”本案中，原告主张大多数人均认为补偿方案不合法，但未提交证明大多数人认为补偿方案不合法的证据，相反，绝大多数被征收人签订了补偿协议，说明系对补偿方案予以认可。因此原告应当承担举证不能的不利后果，人民法院对原告的主张不予支持。 四、关于原告提出的被告补偿资金不到位问题。本院认为，被告于2014年7月11日作出的6号征收决定业经山东省高级人民法院二审判决维持，故原告提出的补偿资金不到位问题，系审查征收决定是否合法案件中的审理范围，非属于本案征收补偿决定的审查范围，故对该问题本案不予审查。 五、关于原告提出的被告补偿不公平，评估价格过低的问题。本院认为，《条例》第二十六条第二款规定：“补偿决定应当公平……”；第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案涉案房屋系住宅，不涉及停产停业损失的补偿。关于因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，被诉补偿决定对搬迁费、临时安置费、过渡方式和过渡期限作出了明确规定，项目、标准和数额符合《补偿方案》的规定，体现了公平补偿原则。补偿决定规定一次性发放6个月的临时安置费，考虑了《补偿方案》公布以来的安置房屋建设实际，未剥夺原告依法在过渡期限内获得安置补偿的合法权益，符合公平补偿的要求。 原告主张涉案房屋评估价格远低于市场价格，不合理，应按照附近开发楼盘的价格进行补偿。但本院注意到，原告的房屋是混合结构，建成年代较早，与其主张参照的新开发楼房在建筑结构、新旧程度、居住环境等方面均存在巨大差异，其上述主张缺乏事实根据。《条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，原告若选择房屋产权调换，被告在保证原告得到同等安置面积的情况下，对超过安置面积的房屋差价，依照低于原告被征收房屋的评估单价的价格计算超出面积的房屋价款，体现了对等公平原则，并未损害原告的实质利益。被征收房屋同类房地产在近年来出现价格上涨现象，但本案中被告对原告的补偿方式有两种可供选择，一是产权调换方式，二是货币补偿，被告已经提供了用于产权调换的同类新建房屋，且调换房屋面积已经超过被征收房屋面积，位于项目改建地段附近，根据一般市场经济规律，被征收房屋价值上涨的同时，该调换房屋的价格也在同比上涨，因此，本案中，若原告选择产权调换的方式，同类房屋不同时段涨价的因素对原告的实际补偿利益并未造成损害，且被告现已提供了多套房源供选择，并承诺原告可以选择货币补偿也可选择房屋安置，故原告关于被告对原告补偿不公平的主张，理由不能成立，本院不予支持。 综上，被告槐荫区政府作出的涉案补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告汪祎的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告汪祎负担。 如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  刘继英 审判员  陈 伟 审判员  张振明 二〇一七年六月二十九日 书记员  赵 莹