江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0804民初2953号原告：陈雪华。委托诉讼代理人：胡仕兵（系陈雪华丈夫），男，住淮安市淮阴区。被告：李刚业。原告陈雪华与被告李刚业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法由代理审判员沈潇适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈雪华及其委托诉讼代理人胡仕兵、被告李刚业到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪华向本院提出诉讼请求：1.李刚业支付2016年10月1日起至2018年3月31日止房屋租金5.9万元；2.李刚业支付拖欠的物业费0.476万元；3.李刚业赔偿房屋物品损失0.5万元；4.李刚业承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月28日，双方就位于淮阴区台州商城8幢第16号商铺签订《商铺房屋租赁合同》一份，租期自2014年4月1日起至2020年3月31日止。现李刚业未能按合同约定及承诺支付2016年10月1日起至2018年3月31日止房屋租金，亦未交纳物业费，且涉案房屋内部分设施设备已损坏。请求依法支持诉讼请求。被告李刚业辩称，双方签订房屋租赁合同是事实，也未给付2016年3月26日出具欠条上载明的租金欠款。但首先，涉案房屋在2016年9月30日已停止营业，双方就解除合同已口头达成一致，故不同意支付5.9万元租金。其次，物业费确实未交纳，但台州商城一直没有人收取物业费。再次，房屋没有损坏，对于赔偿房屋物品损失的诉讼请求，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：陈雪华提交的《物管费催缴通知书》，以证明欠交物业费情况。经质证，李刚业以涉案房屋所在物业管理区域从不交纳物业费为由，对该证据不予认可。本院认为，该证据上“淮安安鹏物业管理有限公司”印章为复印件，且陈雪华在本院限定的期限内并未提交淮安安鹏物业管理有限公司收取物业费合法性依据，故本院对该份证据，不予认可。陈雪华提交的照片2张，以证明涉案房屋内设施设备损坏情况。经质证，李刚业以涉案房屋系自案外人江某甲处转租，且其未曾改动房屋为由，对该证据不予认可。本院认为，该组证据既无法证明系拍摄于涉案房屋内，也无法证明涉案房屋内设施设备损坏的价值，且双方的租赁合同尚未解除，陈雪华可待合同解除后，一并主张。故本院对上述证据，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月10日，陈雪华以买受人身份与作为出卖人的江苏前程置业发展有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》一份，房屋3层，建筑面积共158.11平方米。买卖合同附件四仅约定与物业公司办理房屋交接手续，并未载明物业公司名称等信息。2005年12月14日，淮安市房产管理局就涉案房屋向陈雪华颁发《房屋所有权证》，房屋3层，建筑面积158.72平方米。2015年1月28日，陈雪华以出租方（甲方）身份与作为承租方（乙方）的李刚业就涉案房屋签订《商铺房屋租赁合同》一份，租期自2014年4月1日起至2020年3月31日止。第四条约定，2015年4月1日至2018年3月31日的租金为3.9万元/年，每年3月31日前一个月一次性全额交清下一合同年度租金。第五条约定，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构，并保持水、电、网络等正常状态。第六条约定，承租方自2015年4月1日起向物业公司及时、足额交纳物业费。2016年3月26日，李刚业向陈雪华出具欠条一份，载明欠陈雪华2016年10月1日至2017年3月31日的房租2万元，并于2016年9月30日前还清。另查明，陈雪华庭审陈述：李刚业确实于2016年9月份提出解除租赁合同，但是未得到陈雪华的同意。李刚业洽谈转租事宜及收取定金，陈雪华均未参与。此外，李刚业一直在涉案房屋内经营，并未停业。本院认为，陈雪华作为涉案房屋的所有权人，其与李刚业之间的房屋租赁关系是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于涉案租赁合同是否已解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除分为约定解除与法定解除。现李刚业并未举证证明涉案租赁合同存在法定解除情形，即并未举证证明其获得了合同法定解除权。此外，涉案租赁合同并未约定合同解除条件，且陈雪华对其陈述的双方就解除合同达成一致予以否认，故本院对李刚业陈述的涉案租赁合同已经解除的辩称意见，不予采纳。关于李刚业应当交纳的租金数额。本院认为，根据《商铺房屋租赁合同》第四条约定及欠条约定，李刚业应当在2016年9月30日前付清2016年10月1日至2017年3月31日的租金2万元,并在2017年3月31前付清2017年4月1日至2018年3月31日的租金3.9万元。故本院对陈雪华要求李刚业支付2016年10月1日起至2018年3月31日止的合计5.9万元租金的诉讼请求，予以支持。关于李刚业应当交纳的物业费数额。本院认为，《商铺房屋租赁合同》第六条虽然约定了物业费的交纳方式，但陈雪华既未实际向物业公司交纳物业费，也未举证证明其所举的物业公司收费合理性依据，故本院对该项诉讼请求，难以支持。陈雪华可待实际交纳物业费后，持收取物业费的物业公司收费合法性依据，另案主张权益。关于李刚业是否应当赔偿涉案房屋设施设备损坏的损失。本院认为，《商铺房屋租赁合同》第五条虽然约定了李刚业应当保证房屋内设施设备完好，但双方之间租赁合同尚未解除，即使设施设备存在人为损坏，陈雪华可要求李刚业在合理期限内维修，如其未履行维修义务，在自行维修后，方可要求作为承租人的李刚业负担维修费。秉持经济诉讼原则，陈雪华可在涉案租赁合同期限届满或合同解除时，就全部设施设备损坏一并主张权益。故本院对该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李刚业于本判决发生法律效力之日起十日内就位于淮阴区台州商城8幢116号房向原告陈雪华支付2016年10月1日起至2018年3月31日止的租金5.9万元。驳回原告陈雪华的其他诉讼请求。案件受理费1519元，减半收取759.5元，由原告陈雪华负担159.5元，被告李刚业负担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。代理审判员  沈潇二〇一七年六月十三日书 记 员  谭笑附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。