广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初11535号原告：李邦为，男，汉族，1988年9月4日出生，户籍住址：湖南省平江县。委托代理人：张德惠，系广东标远律师事务所律师。委托代理人：杨宝仪，系广东标远律师事务所实习律师。被告：陈戌，女，汉族，1982年12月1日出生，户籍住址：惠州市惠城区。第三人：惠州市鑫锦瑞实业有限公司，住所地：惠州市河南岸32号小区嘉园6号商铺。法定代表人：钟小强。委托代理人：温苑斌，男，汉族，1984年4月26日出生，户籍住址：广东省兴宁市。系第三人公司部门经理。委托代理人：张龙，男，汉族，1984年7月13日出生，户籍住址：广东省深圳市龙岗区。系第三人公司销售经理。原告李邦为诉被告陈戌及第三人惠州市鑫锦瑞实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告李邦为的委托代理人张德惠、杨宝仪、被告陈戌、第三人的委托代理人温苑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李邦为起诉称，2016年9月份，原告想买二手房，中介公司即第三人向原告推荐被告委托第三人出售的位于文玲西堤花园5号楼1单元11层的03号房，并带原告去现场看房。由于看房时还未交楼，没有门牌号，第三人明确告知了原告看的房就是03号房。原告一家人看过房并向第三人了解房屋情况后，十分满意该房，同意与被告签订购房合同。原被告双方及第三人于2016年9月27日在第三人处签订了一份《房地产买卖居间合同》，原告于28日向被告支付了购房定金10万元。但等原告准备装修看中的“03号房”时才在物业处得知被告出售的03号房屋并不是原告去现场看中并要装修的这一套，第三人带原告看的房是03号房对面的02号房。原告现场看的02号房面江，釆光通风朝向俱佳，原告一家老小都十分喜欢并决定卖掉原来居住的房屋来购买此房，但03号房却很阴暗，采光通风都很差，原告一家人都极不喜欢，坚决不同意购买，认为第三人和被告存在欺诈卖房之嫌，并且《房地产买卖居间合同》约定的03号房并不是原告实际看到并要购买的02号房，被告也没有02号房的处分权，合同对象错误，合同目的不能实现，原告要求解除合同，要求被告双倍退还10万元定金。后经原被告及第三人多次协商，三方最终同意解除合同，被告退还原告定金10万元，由第三人继续代卖被告的03号房。因此原被告双方于2016年10月31日签订了一份委托书，对上述事实进行了陈述，被告还口头承诺过几日就还原告10万元。但被告没有及时返还原告10万元，却找各种理由拖延，原告还从第三人处得知被告想赖掉10万元不还给原告，而原告已卖掉旧房，急需钱另买房居住，被告故意拖延占用原告资金，损害了原告的合法利益，因此原告提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告购房定金100000元，并自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审前，增加诉讼请求为第三人自2016年9月28日起以10000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至被告陈戌清偿10万元之日止。被告陈戌辩称：我给中介的房屋信息是没有错的，我不清楚中介为什么会带他们看错房，签订合同也是按照我的房屋号签订的，这十万元我认为我没有义务退还。十万元的定金我与中介协商过，我们一人付一半。原告诉请的利息，我认为不是我的责任，不应该承担。第三人惠州市鑫锦瑞实业有限公司辩称：一、李邦为与陈戍关于委托书中的约定与答辩人无关，且李邦为在诉状中陈述的与部份事实不实。1、2016年9月27日上午11时左右，李邦为与钟浩平(非我司工作人员）双方相约去看惠州市惠城区旭日路2号文岭西堤花园5号楼1单元11层03号房，李邦为看完该房后觉得非常适合自己的购买条件，并向钟浩平确认自己本人及家人已产生购买该房意向，让钟浩平相约该房房主陈戌谈谈购买该房事项。而钟浩平本人从业时间尚浅，经验不足后找到好友朱伟荣(非我司工作人员）商量后、确认通过答辩人职员张龙来代办该房操作流程事项(代为签署购买居间合同、房产、国土过户、银行贷款等手续并谈好分成内容)，于成交当天钟浩平签订委托书给我司工作人员张龙代办出售居间手续（附件1委托书复印件）。同日中午12时左右，朱伟荣要求张龙一定约好该房业主陈戌到我司（惠州市鑫锦瑞实业有限公司）商谈该房出售事项，张龙于此同时给卖方陈戌电话相约并确认同日下午16时左右到答辩人处与买方李邦为商谈购买事宜后告知朱伟荣会面时间与地点。2、于当日下午16时左右李邦为与其妻子由朱伟荣与钟浩平两位带来答辩人与卖方陈戌会谈，在商谈过程中买卖双方非常开心，卖方各方面的出售条件买方李邦为都能自愿接受并购买，并要求张龙拟好购买合同，由于张龙从业时间尚短由经理温苑斌代为拟好广东省××市房地产买卖居间合同（适用二手楼买卖）（合同编号：HZRA20160926001），合同内容根据买卖双方要求而拟定，双方确认无误后签署该合同;与此同时买卖双方协商同意买方李邦为预付定金人民币三万元整（￥30000.00元）给卖方陈戌并托管我司，待三方2016年9月28日到房管局查清该房产权（如无查封、无诉讼等债权债务关系）后，李邦为确认无误后要求由我司退还预付定金给他，由他本人自行通过银行转账方式付款于卖方陈戌，并让陈戌开好收据于买方李邦为保管，在查档到转账流程买卖双方均在张龙陪同见证下操作完成的，买卖双方均有到场确认无误操作。3、2016年10月17日，由于买方李邦为个人原因担心装修好后业主反悔不卖于他，要求钟浩平让张龙帮他约好卖方陈戌于2016年10月18日上午10点左右签署购房补充协议（附件2复印件）。事后没几天钟浩平告知张龙：买方李邦为可能买的房子不是他想要的那个房子，张龙在此同时致电于买方李邦为确认，李邦为告知我们房子他买错了，不是他要的那个户型，让卖方陈戌退还他已付定金人民币壹拾万元整。于此同时张龙第一时间与卖方陈戌联系，告知传达李邦为通话内容，卖方当时并未表达意见。4、事后李邦为独自委托钟浩平代为处理该物业出售事宜，在此过程中经钟浩平介绍新买家俞金香看中该物业并确认购买，钟浩平约好李邦为、陈戌与张龙协调出售事项与付款流程（附件3草签合同与新买方身份证复印件），在此约谈过程中李邦为提出约谈签署新买卖居间合同前卖方陈戌已收定金人民币壹拾万元整（￥100000.00元）须一次性付款到他本人账上，否则不肯配合我司签署授权（出售）委托书于居间方，买卖双方在完全不配合居间方（我司）协助调解的情况下，故意拖延新买卖双方成交时机，破坏成交条件，谈判局面造成混乱，买卖双方不欢而散，最后新买方看此情况不敢继续交易，放弃购买该物业。二、李邦为提供上诉材料中的委托书，2016年10月31日内容约定是陈戍将房屋转让后返还定给陈邦为。买卖双方隐瞒我司工作人员的情况下，双方私自签订委托书（附件4买方起诉材料提供复印件），事后收到法院传票才知悉，企图逃避支付我方违约金人民币肆万伍仟叁佰元整（￥45300.00元），违约条款在广东省××市房地产买卖居间合同（适用二手楼买卖）（合同编号：HZRA20160926001）中记载，并签署合同前我方已告知买卖双方的违约责任。三、李邦为应依约定支付中介费给答辩人。李邦为在不经答辩人同意退定与撤销居间合同事宜并私自与卖方签署退定并撤销居间合同委托出售协议，以规避违约责任与承担居间方违约金。查明的案件事实经审理查明，原告、被告、第三人于2016年9月27日签订一份《广东省××市房地产买卖居间合同》，约定被告将其所有的惠州市惠城区旭日路2号文岭西堤花园5号楼1单元11层03号房（下称涉案房屋）以151万元总价出售给原告；合同另对付款方式、付款期限、交房时间、违约责任等进行了约定。其中第六条第5点约定丙方（第三人）在其他过失影响甲乙方交易情况下，应承担违约责任并退回定金、佣金、赔偿甲乙双方损失。原告于次日向被告转账支付定金10万元。2016年10月下旬，原告在准备对涉案房屋装修时，发现涉案房屋并非其在签订合同前到现场看中的房屋（现场看的是02号房）。经协商，原告、被告在第三人的组织下于2016年10月31日签订《委托书》，载明：因跟惠州市鑫锦瑞实业有限公司、陈戌就文岭西堤五栋1单元1103房看错房问题各执已见，故现经三方协商，就此房变卖而解决争执，还回定金10万元整，本人李邦为同意中介公司将此房变卖、待定金返还后就之前甲乙丙三方签订的购房合同作废。因被告未退还购房定金给原告，原告遂将被告、第三人诉诸法院，请求判如上述所请。另查，第三人向法庭提交：一张有“钟浩平”、“张龙”签名的2016年9月27日的《委托书》，载明钟浩平因李邦为购买文岭西堤5号楼1单元11层03号房通过朱伟荣介绍认识张龙，特委托惠州市鑫锦瑞实业有限公司员工张龙代办购买服务事项，代办内容如下：代为签署购买居间合同、房产、国土过户、银行贷款等手续。一张有“钟浩平”“钟小强”签名的2016年10月4日的《借款申请》，载明钟浩平因生活需要向惠州市鑫锦瑞实业有限公司预支3000元，还款在代办李邦为中介费扣除，以现金支取。再查，庭审中，原告称2016年9月想换房，在第三人公司处看到涉案房源，因此要求第三人的业务员带去看房，当时是从第三人公司办事处直接过去看房的，看的房子没有门牌号，该套房屋采光等都非常好才决定购买；在场的有第三人公司业务员，但不清楚是哪一位、是否为钟浩平。被告称看房当天本人没有在场，签合同后钟浩平给我打电话，我叫上张龙一起到03号房进行确认，但张龙说带原告看的是02号房，我们才发现看错房。第三人称钟浩平是通过朱伟荣认为张龙；签合同前的事情都是钟浩平一人独立完成，合同内容都是钟浩平与买卖双方协商好的；本案佣金是15000元，第三人公司拿佣金的20%。原告、被告、第三人均同意解除三方签订的《广东省××市房地产买卖居间合同》。裁决理由和结果本院认为，本案的争议焦点为，带客户看房认错房导致合同解除的责任，应否由第三人承担；“钟浩平”与第三人的员工张龙之间“委托代办”关系能否免除第三人的责任。首先，法庭无法仅通过第三人提交的《委托书》和《借款申请》来确认“钟浩平”与张龙之间“委托代办”事宜的真实性；其次，退一步说，即使该委托代办是真实的，从原告、被告对交易过程的陈述来看，被告委托第三人售房，原告是从第三人处得知涉案房屋的出售信息、在看房后在第三人公司处签订了居间合同，原告有理由相信带其去现场看房的人就是第三人公司的业务员；再次，现无证据证明第三人有告知原告，带其看错房的“钟浩平”不是公司业务员、公司的张龙与“钟浩平”是委托代办关系。因此，“钟浩平”与第三人的员工张龙之间“委托代办”关系，根据合同相对性原则，不能对抗《委托书》以外的其他当事人。综上分析，因认错房而导致居间合同解除的责任，应由第三人承担，“钟浩平”与第三人员工张龙之间的“委托代办”关系不能免除第三人的责任。原告、被告及第三人均同意解除三方签订的《广东省××市房地产买卖居间合同》，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告与被告在居间合同履行过程中，均不存在违约行为，被告应将收取的10万元定金退还给原告。原告诉请被告自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，没有事实和法律依据。《广东省××市房地产买卖居间合同》第六条第5点约定了第三人在其他过失影响甲乙方交易情况下，应承担违约责任并退回定金、佣金、赔偿甲乙双方损失，本案原告的损失为10万元定金的利息损失，故第三人应以10万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2016年9月28日起至被告在本案中确定的履行退还定金义务之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决如下：一、被告陈戌应在本判决书生效之日起五日内向原告李邦为退还定金10万元。二、第三人惠州市鑫锦瑞实业有限公司应在本判决书生效之日起五日内赔偿原告李邦为经济损失（以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月28日起计算至上述第一项判决确定的被告陈戌应履行义务的期限届满日止）。三、驳回原告李邦为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元（原告已预交1150元），由第三人惠州市鑫锦瑞实业有限公司负担。第三人应在本判决发生法律效力之日起五日内就其应负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平审 判 员  龙伟永二〇一七年六月二十日法官助理  冯荣超书 记 员  尹嘉茵