吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终578号上诉人（原审被告、申请执行人）：李桂琴，女，1954年12月27日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：张峰（系李桂琴女婿），男，1976年12月7日出生，汉族，吉林市住房和城乡建设局科长，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：段春红，吉林中证（吉林）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：胡艳春，女，1971年10月8日出生，汉族，吉林市家润房地产经纪公司员工，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：曾庆忠，吉林市船营区松江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘艳霞，女，1965年3月7日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。被上诉人（原审被告、被执行人）：张大伟，男,满族，1964年7月4日出生，无职业，住吉林省蛟河市。上诉人李桂琴因与被上诉人张大伟、刘艳霞、胡艳春案外人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李桂琴的委托诉讼代理人张峰与段春红，被上诉人胡艳春及其委托诉讼代理人曾庆忠到庭参加诉讼。被上诉人刘艳霞与张大伟经依法送达开庭传票未出庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。李桂琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡艳春的诉讼请求，继续查封案涉房屋。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、对于胡艳春已支付全部购房款的认定错误。胡艳春称房款是直接支付刘艳霞及代刘艳霞偿还吉林邦信小额贷款有限公司借款形式支付购房款，但从胡艳春提供的支付凭证等证据，并不能证明其已代替刘艳霞向邦信公司偿还了借款的事实。胡艳春提供2019年2月25日其配偶宫凤民向刘艳霞转账83,700元，向周起月转账46万元，向刘志转账46,300元；通过**富向周起月转账29万元，向刘艳霞转账1万元的汇款凭证。除转账给刘艳霞的两笔款项93,700元外，其余转账均不能证实款项接受者与邦信公司有任何关联性，不能证明其代替刘艳霞向邦信公司归还欠款。尤其在同一天，宫凤民与刘志之间有两笔往来，不能证明宫凤民向刘志的汇款为购房款。二、对于胡艳春已实际占有使用该房屋的认定错误。胡艳春提供物业公司2019年2月25日收据复印件，该份证据为复印件且无物业公司公章，对该份证据已经提出异议，不能作为证据使用，另外提供的缴费收据等日期均在房屋被查封之后。因此，不能认定胡艳春在查封之前已对房屋占有使用。三、对于非因买受人自身原因未办理过户登记的认定如果按照胡艳春所述，其已替刘艳霞归还了邦信公司的欠款，那么在债权债务关系已消除的情况下，注销抵押登记已经不存在障碍，在给付房款到房屋被查封中间长达20天，在合理的时间内胡艳春没有办理更名过户手续完全是因其自身原因。而且在房屋买卖合同第十三条中约定不允许以任何理由和借口催促乙方办理更名过户手续。该条款明显可以看出胡艳春意图拖延办理房屋过户登记时间。结合胡艳春夫妇房产中介从业者的职业，不难看出其是为了在将来房屋转卖他人时避税，直接将房屋更名至他人名下而拖延更名过户时间。因此，房屋没有办理过户登记完全是由于其自身原因，其原审的诉讼请求不应支持，应当予以驳回胡艳春辩称，一审判决正确，应予维持。胡艳春向一审法院起诉请求：1．解除胡艳春所有的案涉房屋的查封并停止执行。一审法院认定事实：2019年3月13日，李桂琴因与刘艳霞、张大伟民间借贷纠纷，申请查封刘艳霞名下案涉，产权证号为吉（2018）吉林市不动产第0052879号房屋。一审法院做出（2019）吉0291执保19号执行裁定，于2019年3月14日查封上述房屋。查封期限三年。胡艳春对一审法院作出的（2019）吉0291执保19号执行裁定提出书面异议。一审法院于2019年6月4日做出（2019）吉0291执异94号执行裁定，裁定：驳回胡艳春的异议请求。胡艳春对该裁定不服，于2019年6月18日向一审法院提出案外人执行异议之诉。2019年1月25日，刘艳霞以涉案房屋设定抵押，并办理了不动产登记证明，证号为吉（2019）吉林市不动产证明第005138号，权利人为吉林邦信小额贷款有限责任公司，担保债权数额为70万元，债务期限2019年1月24日至2024年1月24日止。该抵押截止本案审理终结尚未注销。另查明，胡艳春与宫凤民于1994年4月23日登记结婚。胡艳春、宫凤民以夫妻共有财产购买刘艳霞名下涉案房屋。2019年2月22日胡艳春（乙方）与刘艳霞（甲方）签订《房屋卖房合同》，约定：“刘艳霞购买涉案房屋，价款86万元。该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年2月28日前解除该房屋抵押。并在解除抵押后3个工作日内协助乙方办理下一步相关手续。双方同时约定乙方向甲方支付定金1万元。乙方应当在该房屋抵押解除当日将剩余房款85万元支付甲方。”2019年2月22日，胡艳春通过**富向刘艳霞交付购房定金1万元。2019年2月25日上午8时52分42秒，胡艳春到吉林市不动产登记中心查询，涉案房屋没有法院查封。2019年2月25日，胡艳春通过**富向周起月转账29万元。同日，胡艳春丈夫宫凤民以转账方式向周起月转账46万元，以转账方式向刘艳霞支付购房款83,700元，以现金方式给付刘艳霞购房款1万元，另替刘艳霞支付中介费6,300元。同日，周起月向涉案房屋抵押权人吉林邦信小额贷款有限责任公司转账709,900元，偿清刘艳霞借款。2019年2月25日，刘艳霞出具全部房款收条，已收到宫凤民购买涉案房屋全部购房款86万元。2019年2月25日刘艳霞将房屋钥匙交付胡艳春，胡艳春与宫凤民在一审法院查封前已实际占有使用涉案房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，李桂琴因与刘艳霞、张大伟民间借贷纠纷，申请对诉讼标的以外的刘艳霞名下房屋进行保全查封，一审法院依法作出查封房屋的民事裁定。胡艳春对该民事裁定不服，基于其是房屋购买人的实体权利对查封房屋裁定提出书面异议，一审法院依法作出执行裁定。胡艳春对执行裁定不服，提起民事诉讼，依照上述法律规定，本案符合案外人执行异议之诉的构成要件。关于胡艳春是否享有排除执行的权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从胡艳春提供的证据看，首先，2019年2月22日买卖双方签订了房屋买卖合同，一审法院于2019年3月14日查封的房屋，房屋买卖合同是在法院查封之前签订的；其次，胡艳春通过直接支付购房款及代刘艳霞偿还借款的形式，按照合同约定履行了支付房款的义务；第三，胡艳春履行支付房款义务后，刘艳霞将房屋钥匙交付胡艳春，另结合胡艳春提举的物业公司收款收据等证据材料，胡艳春已实际占有使用该房屋；第四，涉案房屋尚有他项权利未注销，导致涉案房屋在一审法院查封时尚未办理更名过户手续，未能办理更名过户非因买受人自身原因所致。结合以上四点，胡艳春排除执行的权利成立，故胡艳春的要求停止执行的诉讼请求，应予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、不得执行刘艳霞名下案涉房屋；二、驳回胡艳春的其它诉讼请求。案件受理费12,400元，由刘艳霞、张大伟共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李桂琴向本院提交4组证据。证据1.吉林市聚诚金融信息咨询有限公司企业信用信息公示报告及吉林邦信小额贷款有限责任公司企业信用信息公示报告各一份。证明该两家公司不具有关联性。证据2.与吉林邦信小额贷款有限责任公司通话录音光盘一张。证明：贷款客户在还清贷款后，向邦信公司提出申请后，3-5日即可办理完毕解除房屋抵押手续，涉案房屋办理解除抵押登记不存在障碍。刘艳霞及胡艳春均未向邦信公司申请办理解除抵押登记。证据3.吉林市不动产登记中心公示事项照片2张。证明吉林市不动产登记中心办理不动产抵押权注销登记为即时办理。证据4.房产查询档案3份、吉林市不动产登记中心涉税事项告知单照片1张。证明胡艳春及其配偶宫凤民的房产交易情况，二人频繁的进行房产交易，其购房目的系为了炒房，不及时办理房产过户为了避税。胡艳春在存在抵押权人情况下购买涉案房屋，在具备办理解除抵押权登记条件及房屋更名过户登记条件，胡艳春未积极主张办理，属于其自身原因未办理过户登记情形。胡艳春质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，无法认定该证据从何处取得，也与本案无关。对证据2的真实性无法直接确认，应由法院确认，录音中公司负责人表态应由债务人也就是刘艳霞按照房地产管理办法规定，依法向相关公司或者对房地产部门申请后，然后相关行政部门予以审核，按照程序办理，其责任不在于胡艳春，胡艳春也不是办理抵押的当事人，而且该工作人员明确回答必须由涉案的贷款人也就是刘艳霞提出申请后，而且还得审核相关材料，与胡艳春没有任何关联。证据3及证据4均与本案无关。本院经审核认为，因胡艳春对证据1的真实性存在异议，故本院不予确认。证据2仅能证明解除登记的工作流程，不能直接证明待证事实，本院不予采信。因证据3与证据4与本案并无直接关联，故不予采信。胡艳春向本院提交一份证据，证据1.交纳电费提醒单一份。证明胡艳春从2019年2月25日实际占有涉案房屋。李桂琴质证认为，对该份证据的真实性无异议，但该提醒单显示的是2月6日至3月6日的电费，且户名仍为刘艳霞，不能证明胡艳春要证明的问题。本院经审核认为，因李桂琴对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为胡艳春对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。对于该问题可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，胡艳春于查封前签订了书面购房合同，据现有证据能够证明胡艳春已代刘艳霞还款和直接付款的方式支付了购房款并已实际占有案涉房屋。虽未办理过户登记，但胡艳春已注意到案涉房屋存在抵押的事实，并与刘艳霞在合同中约定双方于2019年2月28日办理解除抵押的手续，至该日刘艳霞未能如约出现配合办理。胡艳春主张签订合同之后即无法联系刘艳霞，李桂琴在二审中也自认刘艳霞打电话不接，不清楚在什么位置，无法联系，故胡艳春未能办理过户登记非因其自身原因，一审判决支持其异议请求并无不当，本院予以支持。综上，李桂琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,400元，由李桂琴负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年六月二日书记员  李元生