文书内容湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初318号原告：廖其双，男，汉族，1958年4月4日出生，住湖北省当阳市。委托诉讼代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。（一般授权）委托诉讼代理人：周春雨，湖北七君律师事务所实习律师。（一般授权）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代理人：莫某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，住湖北省宜昌市西陵区。系该公司办公室副主任。（特别授权）原告廖其双与被告宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称“金东山商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告廖其双的委托诉讼代理人付立禾、周春雨，被告金东山商业公司的委托诉讼代理人李金凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖其双向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金97328.04元，利息2706.66元（详见租金及利息计算表）；2.判令被告按银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告拥有金东山市场四期B区三套商铺，房号分别为0001078（B1-2-28）号、0001079（B1-2-30）号、0001080（B1-2-32）号。2009年5月1日，原告与被告签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》三份（因三份合同均为格式合同，合同约定内容有差异部分在括号中对应），三合同中均约定“甲方（廖其双）将其所有的金东山市场四期B区第壹层第0001078（B1-2-28）号、0001079（B1-2-30）号、0001080（B1-2-32）号商铺委托乙方（被告）出租经营；出租期限自2009年11月18日起至2017年11月17日止；因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金37130（38531、28523）元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金41772（43347、32089）元。每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在期限内(不超过30天)内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同。后因被告未能按期如数向原告支付合同及补充协议约定的租金，双方于2016年3月30日又签订《补充协议》三份，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金9647.26（10008.29、7411.28）元、利息482.36（500.41、370.56）元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金9647.26（10008.29、7411.28）元、利息482.36（500.41、370.56）元于2017年5月18日支付；原合同的其余部分继续有效”。从2015年第四季度至2017年第三季度（即2015年11月18日至2017年11月17日期间），被告未能按合同及补充协议支付租金及利息，仅支付了部分租金，三套商铺合计支付119206.6元，仍有97328.04元租金未支付。被告未按合同及补充协议的约定支付租金及利息的行为，已经构成了违约，经原告多次催告，被告仍欠原告三套商铺租金及利息合计100034.7元（其中租金97328.04元、利息2706.66元）。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告金东山商业公司辩称，1.被告欠付租金金额为59320.25元，欠付利息金额为2706.66元，其中0001078号商铺2016年度尚欠税后租金19294.52元、2017年尚欠税后租金13546.27元，合计32840.79元。另原告2018年2月与被告签订《返租款-物管费抵减单》，抵减2018年物管费4089.6元后，尚欠租金28751.19元，2019年、2020年被告依然提供物业服务，抵减2019年和2020年物管费后，欠付租金为20912.79元；0001079号商铺2016年度尚欠税后租金20016.58元、2017年尚欠税后租金14053.23元，合计34069.81元。另抵减2018年物管费4164元后，尚欠租金29905.81元，抵减2019年和2020年物管费后，欠付租金为21924.81元；0001080号商铺2016年度尚欠税后租金14822.56元、2017年尚欠税后租金10406.59元，合计25229.15元。另抵减2018年物管费2998.8元后，尚欠租金22230.35元，抵减2019年和2020年物管费后，欠付租金为16482.65元。综上，三个商铺合计欠付租金金额为59320.25元。被告对原告主张的利息2706.66元予以同意。2.原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低。原告并未举证证明因被告违约造成的损失，没有证据显示其遭受的损失金额高达银行同期贷款利率的四倍。经审理查明，原告廖其双系金东山市场四期B区0001078（B1-2-28）号、0001079（B1-2-30）号、0001080（B1-2-32）号商铺产权人。2009年5月1日，原告廖其双（甲方）与（乙方）宜昌金东山商业管理咨询有限公司签订三份《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，将上述三个商铺委托被告出租经营，出租期限为8年，自2009年11月18日起至2017年11月17日止；合同主要内容包括，因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金的标准为：0001078商铺37130元、0001079号商铺38531元、0001080号商铺28523元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金标准为：0001078商铺41772元、0001079号商铺43347元、0001080号商铺32089元。支付时间为每季度第1个月的前20日内代付本季度租金。关于违约责任，双方合同第七条约定：“乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期(不超过30天)内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同。”2011年6月20日，双方签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》三份，约定乙方公司名称变更为本案被告，因商铺实测面积变化，2012年11月18日至2015年11月17日期间租金标准调整为：0001078商铺36530元、0001079号商铺37897元、0001080号商铺28063元；2015年11月18日至2017年11月17日期间租金标准调整为：0001078号商铺41096元、0001079号商铺42634元、0001080号商铺31571元。原合同其他部分继续有效。2016年3月30日，因被告拖欠2016年第一、第二季度租金，双方又签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》三份，约定2016年第一、第二季度代收租金延期一年支付，乙方即被告向甲方即原告支付年利率5%延期利息，即0001078号、0001079号和0001080号商铺2016年第一季度代收租金分别为：9647.26元、10008.29元、7411.28元、利息分别为482.36元、500.41元、370.56元，于2017年2月18日支付；2016年第二季度租金及利息金额与第一季度一致，支付时间为2017年5月18日。原合同的其余部分继续有效。同时查明，被告在2017年2月18日至2017年11月17日期间，仅支付三次租金，共计38006.11元，剩余租金未付清。详见下表（单位：元）：             时间      商铺              2017年6月9日              2017年6月20日              2017年6月21日              合计                  0001078              3612.34              5418.51              4515.43              13546.28                  0001079              3747.53              5621.29              4684.41              14053.23                  0001080              2775.09              4162.64              3468.87              10406.6                  合计              10134.96              15202.44              12668.71              38006.11      另查明，被告金东山商业公司与宜昌市地税局高新技术产业开发区分局签订了《委托代征税款协议书》，高新区地税局委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款。2017年9月11日高新区地税局在本院（2017）鄂0591民初719号同类案件中出具《证明》，证实该局委托被告从2012年度至2017年度代征房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税等地方各种税费，其中房产税2012年至2015年标准为6%，2016年至2017年为12%。再查明，2018年2月26日，原告廖其双与宜昌市金东山物业管理有限公司签订三份《金东山物业管理服务合同书》，合同约定原告三个商铺的物业管理服务由宜昌市金东山物业管理有限公司提供，合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日，0001078号、0001079号和0001080号商铺的年物业管理费分别是：4089.60元、4164元和2990.80元，合计11252.4元。在被告金东山商业公司2017年12月7日出具的三份《返租款-物管费抵减单》上，载明了2018年应缴物管费金额、2016年至2017年商铺欠付返租金额以及抵减后的返租款金额，抵减单上有原告廖其双本人签名和被告金东山商业公司盖章，但无宜昌市金东山物业管理有限公司名称及盖章。上述事实，有经原、被告举证、质证，本院审核确认的房屋产权证书、《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》、银行流水、两份《补充协议》、税务局出具的《证明》、《委托代征税款协议书》、返租明细表、《金东山物业管理服务合同》、《返租款-物业费抵减单》以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告廖其双与被告金东山商业公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及两份《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点：一、被告代收租金是否应扣除应纳税款；二、违约金的标准；三、物业管理费能否抵减欠付租金。一、欠付租金是否代扣税款问题。原告认为双方签订的合同中对租金中扣除税费没有约定，且被告未提供相应税票予以证实，被告是否完税原告并不清楚，认为被告欠付租金中不应扣税。被告认为欠付的租金应当按扣税后的金额计算。根据《中华人民共和国税收征收管理费实施细则》第四十四条规定：“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。被告是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且被告计税标准未超出税务局确认的标准，符合国家及地方税收政策，故本院认定被告欠租金额应按扣税后的金额计算。被告金东山商业公司欠付原告三个商铺的租金金额如下：2016年第一、二季度欠付租金按房产税6%、印花税0.1%标准扣税，第一季度税后租金及利息见下表（单位：元）：                项目      商铺              第一季度税后租金      （2016.2.18-5.17）              利息              合计                  0001078              9647.26              482.36              10129.62                  0001079              10008.29              500.41              10508.7                  0001080              7411.28              370.56              7781.84                  合计              27066.83              1353.33              28420.16      2016年第二季度（2016.5.18-8.17）税后租金及利息与第一季度一致，两个季度税后租金共计54133.66元，利息2706.66元。被告于2017年6月支付的三笔租金，金额与2017年度按房产税12%、印花税0.1%标准扣税后的房租金额能够相互印证，本院认为2017年6月9日和20日的支付的两笔应为2017年第一季度租金，6月21日支付的一笔应为2017年第二季度一半的租金，故被告尚欠付原告2017年第二、三季度税后租金金额见下表（单位：元）：                时间      商铺              第二季度税后租金      （2017.5.18-8.17）              第三季度税后租金      （2017.8.18-11.17）              合计                  0001078              4515.42              9030.85               13546.27                  0001079              4684.41              9368.82               14053.23                  0001080              3468.86              6937.73               10406.59                  合计              12668.7              25337.4               38006.09      综上，被告尚欠税后租金共计92139.75元，利息2706.66元。二、违约金标准问题。被告金东山商业公司未按合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。依双方合同约定，被告金东山商业公司必须赔偿因违约给原告廖其双造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，原告虽未提交其因被告违约造成损失的相关证据，但其主动下调违约金标准，按照同期银行贷款利率的四倍主张，不违反《合同法》第一百一十三条相关规定，被告要求在此基础上进一步调减违约金标准，无事实依据，且在同类案件中本院已作出生效裁判，故本院对被告要求降低违约金标准的辩称意见不予支持。原、被告对2016年一、二季度的租金达成补充协议约定延期一年支付，但被告再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍计算违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，分别在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算违约金。三、物业管理费能否抵减欠付租金问题。根据庭审查明的事实，被告金东山商业公司所称物管费来源于原告廖其双与宜昌市金东山物业管理有限公司签订的《金东山物业管理服务合同书》，以及原被告签名盖章的《返租款-物管费抵减单》，首先，物业管理费是基于物业管理服务合同产生，欠付商铺租金是基于委托出租合同产生，两者系不同的法律关系，合同主体也不一致；其次，《返租款-物管费抵减单》上虽然有原告本人签字，但无原告同意用2018年欠缴的物业费抵减被告欠付租金的明确内容，原告当庭表示不认可该抵减单，该抵减单意思表示并不真实；最后，与原告签订物业服务合同的是宜昌市金东山物业管理有限公司，该公司系独立企业法人，抵减单上并无该公司同意用物业费抵减被告欠付原告租金的内容，也无该公司盖章，该抵减行为实际侵害了宜昌市金东山物业管理有限公司的合法权益，综上，本院对被告主张用物业费抵减欠付租金的意见不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖其双商铺（0001078号、0001079号和0001080号）租金（税后）合计92139.75元，利息2706.66元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖其双违约金，计算方式：按银行同期贷款利率四倍的标准，以租金27066.83元为基数，自2017年2月18日计算至实际清偿之日；以租金27066.83元为基数，自2017年5月18日计算至实际清偿之日；以租金12668.7元为基数，自2017年6月17日计算至实际清偿之日；以租金25337.4元为基数，自2017年9月17日计算至实际清偿之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（已减半，原告已预缴），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇二〇年六月十六日书记员 程伊尔