黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0110民初202号原告哈尔滨市香坊区经济合作商务局（反诉被告），住所地哈尔滨市香坊区延福街**。负责人马健滨，该局局长。委托代理人高明，黑龙江瀛满律师事务所律师。委托代理人谭峰，黑龙江瀛满律师事务所律师。被告杨贵林（反诉原告），男，汉族，1972年11月9日出生，无职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人徐智，黑龙江擎雨律师事务所律师。原告哈尔滨市香坊区经济合作商务局（以下简称经合局）诉被告杨贵林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，于2017年3月16日、4月1日、5月16日公开开庭进行了审理，原告经合局的委托代理人高明、谭峰，被告杨贵林及其委托代理人徐智到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告诉称：2014年12月31日，原、被告签订租房协议，协议约定，原告将位于哈尔滨市香坊区香坊大街133号的地下室出租给被告用于经营KTV（建筑面积815.74㎡），租期自2014年12月31日至2018年12月31日止。协议第六条约定，租金以现金方式支付，每年租金五万元。合同签订后每年6月一次性交纳全年租金五万元。过期不交，视为违约，出租方有权终止合同。截止到2016年6月30日，被告欠缴两年租金（2014年12月31日至2016年12月31日止），原告曾向被告催要过租金，被告拒不支付，原告曾向被告送达解除租赁协议通知书。按照双方协议约定，被告已构成违约情形，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议，被告立即从涉案房屋迁出；2、被告支付原告逾期租金10万元，并按银行同期同类贷款利率给付利息（2015年7月1日至2016年6月30日以5万元为基数计算，2016年7月1日以后以10万元为基数）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约、恶意拖欠租金行为。被告向原告支付过租期为2014年12月31日至2016年6月的5万元租金。租金收据记载的租期是2014年7月1日至2015年7月1日租金，被告认为该收据记载有错误，合同约定延长半年，该收据填写的租期应到2016年6月份止。租金收据原件在被告手里，虽没有记载交款人姓名，但谁持有票据原件就代表谁交纳的租金。关于租赁期限，上述票据中明确体现了时间，缴费时间超出了前任承租人的租期。涉案房屋半年未使用，原告称该收据是收取案外人李强（前承租人）的租金说法是错误的。被告辩称，其未续缴租金是因原告过错影响了其经营并造成了损失。被告承租涉案房屋后对承租房屋进行了装修。被告承租期间，涉案房屋地下公用供热管线不同位置共发生三次爆裂漏水事故，爆裂的时间分别为2015年3月、2016年3月、2016年第二个供暖期。每次爆裂发生后，被告均找原告处理，原告协同多部门协调研究解决办法，始终未予解决。第三次管线爆裂后，原告同供暖部门、公安部门以群众利益大于被告利益为由，强行阻止被告经营，维修对被告装修造成大面积破坏，至今没有恢复，故被告无法交纳租赁费用。被告没有按时缴纳租金，不等于根本性违约。根据合同法关于租赁合同规定，因漏水及维修，被告有减免租赁费和延长租期的理由，被告不存在原告所述的违约行为。被告认为原告交付给被告的出租房屋设施存在隐患，导致多次漏水，造成被告所经营的KTV装修被严重破坏，长期不能正常经营，原告构成违约。根据合同法94条规定，因原告违约在先，被告始终在协商解决漏水问题，原告没有催要，视为双方对租期及租金以实际行为作出了变更。另，原、被告签订的《租房协议》约定了因跑水造成他人损失或其他原因造成他人损失由被告负责。协议中跑水的含义是自来水管没有关闭造成跑水，而本案是暖气管爆裂漏水引发的损失，关于这一点双方没有约定，参考双方合同第三条费用承担的划分和约定，原告负责缴纳包烧费、水费，故应由原告承担相应损失。被告反诉称，被告未按时交纳房租系因原告存在违约行为。原告出租的房屋供暖设施存在瑕疵，导致租赁房屋多次暖气漏水，被告无法正常进行经营，产生了重大经营损失，且因维修漏水管线导致被告承租房屋的装修被破坏。2016年10月维修完爆裂的管线后至今，承租房屋一直未恢复营业。反诉被告是涉案房屋的产权人，供暖管线无论是否为主管线都属于案涉房屋的使用范围内，反诉被告与供暖单位间形成了一个供热合同关系，作为合同关系的权利人，反诉被告有义务要求供热单位保障其房屋范围内的供暖设施正常运行和管理维修维护。反诉原告作为承租人无权直接与供暖单位建立公用热的管理、维修、维护合同。反诉被告主张由案外人承担责任的观点不成立。履行合同义务是一种无因性的义务，即负有履行义务的一方应无条件的履行合同义务，如果因第三人侵权导致无法履行造成损失的，应由负有履行义务的一方，在承担完违约责任后，依据合同另案向供暖部门主张。两者为完全独立的合同关系，反诉被告无权主张案外人侵权免除其租赁合同违约责任。经合局作为出租人负有保障出租房屋可以使用的合同义务。原告的违约行为导致了被告的损失，故被告有权要求原告赔偿完损失，被告获得赔偿后交纳租金。供热管线爆裂后，被告多次找原告协商处理未果且原告诉至法院，被告提出反诉，请求法院判令：1、延长双方约定的租赁期限三个月至2019年3月1日；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失10万元；3、反诉被告为反诉原告就已交纳的租金开具正式发票；4、反诉费由反诉被告承担。反诉被告辩称：反诉原告所述的供暖设施存在瑕疵，导致租赁房屋多次暖气漏水，与事实不符。2014年12月30日，反诉被告与反诉原告签订租赁合同后，将房屋交付反诉原告使用，该房屋供暖设施并不存在瑕疵。反诉原告所述因暖气爆裂，导致相应损失一事，反诉被告不知情，也从未参与。反诉被告已举示哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司出具的“香坊大街133号鼎鑫歌厅爆管抢修工作记录”，根据记录可知：涉案房屋漏水原因是主管线爆管。而主管线属公共设施，根据《黑龙江省城市供热条例》第五十三条第一款规定，“非居民用户的供热设施的更新、改造、维修、养护、清洗、除锈由产权人负责。居民用户入户管网及楼内的共用供热设施的更新、改造、维修、养护、清洗、除锈由供热单位负”。造成反诉原告财产损失的主管线虽在涉案房屋内，按照上述法律规定，应由供热设施产权人负责管护。而反诉被告不是该供热设施的产权人，故反诉原告以主管线漏水为由提出出租房屋供暖设施有瑕疵要求反诉被告赔偿于法无据。反诉被告出租的房产相关设施无瑕疵，且反诉原告不能提供证据证明其损失是反诉被告造成的，故请法院驳回其诉讼请求。原告（反诉被告）为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：证据一、2014年12月30日租房协议一份（核对后原件原告收回），证明原、被告双方于2014年12月30日签订租房协议，约定承租期自2014年12月31日起至2018年12月31日止，年租金5万元，于合同签订后每年6月份一次性缴纳全年租金，逾期未缴，视为违约，出租方有权终止协议；证据二、2013年6月30日租房协议复印件一份，证明原告与案外人李强于2013年6月30日签订租房协议，原告将涉案房屋出租给案外人李强，承租期为2013年7月1日起至2018年6月30日止，年租金5万元，在合同履行过程中承租方由李强变更为被告，被告应向原告交纳全年的租金，在上述承租期内并不存在被告所说的免租金时间。证据三、鼎鑫歌厅爆管抢修工作记录一份，证明鼎鑫歌厅（原告出租的房屋）漏水原因是主管线爆管，反诉被告对此并不知情，哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司负责进行抢修工作，根据法律规定主管线爆管责任是由产权单位负责，故反诉被告对反诉原告的损失不应承担赔偿责任。据建兴物业记录显示，维修主管线造成损失面积仅为8号房屋一间房，且该房屋是反诉原告的员工宿舍，故被告实际损失比其主张的少。经质证，被告（反诉原告）对证据一的真实性没有异议，被告认为过期不交租金视为违约是指被告无正当理由拒不缴纳租金，被告未续缴租金是因供热管线漏水及维修，造成经济损失并影响经营。原告在事发后从未向被告索要过租金，所以不存在原告催要租金、被告拒绝支付租金的情况。租赁合同中约定年租金5万元，按照租赁期限的起止日期也是整年计算的，双方又约定延期半年，这半年就是免租半年的意思，而且根据合同法关于租赁合同规定，只有在承租人存在损失的情况下可以要求减免租金和延长租赁期限，被告认为立法的本意就是一个免租延长期限。双方间租赁合同也约定了造成重大损失延长期限，所以是免租；被告对证据二真实性无法确认，不发表质证意见。对证据三部分内容真实性有异议，抢修记录是与原告存在服务合同关系的物业公司单方出具的，没有经过被告的确认，部分内容不属实。关于管线泄露点和程度反诉原告已经提交了照片及录像。目前维修破坏的现场还存在，反诉被告仅凭维修记录无法替代事实。应以视频、照片及现场状况为准。另外，从记录看足以证明原告称的管线泄露不知情是说谎。管线泄露的位置明确是在被告承租房屋内，作为租赁合同双方，反诉原告有权要求出租方提供符合合同目的的租赁房屋，如果反诉被告提供的房屋存在瑕疵，就违反了租赁合同约定，应承担违约责任。至于反诉被告承担责任后向其他人主张权利是另一法律关系。在租赁合同项下反诉原告无法向其他人主张权利。反诉被告不应据此推卸作为出租人的法律义务。被告（反诉原告）为证明其诉讼主张成立，向本院提供如下证据：证据一、2014年6月4日，原告单位办公室经办人纪婷婷出具的租金收据一份，证明根据该收据记载，被告至少交纳了2015年7月1日之前的租金5万元，不存在向原告代理人称从未交纳过租金的情况；证据二、照片9张，证明承担房屋供热管线漏水及破坏的情况，原告存在违约在先的行为；证据三、视频光碟一张、U盘一个，证明承租房屋供热管线漏水现状及原、被告双方协商情况和被告停业情况；证据四、证人证言三份，证明涉案房屋暖气漏水的时间及次数；证据五、装修合同清单一组，证明装修损失情况；证据六、材料费票据175张，证明问题同证据五。经质证，原告（反诉被告）对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，该收据是原承租人李强依据2013年6月30日签订的《租房协议》所交，在原告与李强之间的《租房协议》终止时已一并清算完毕，与被告无关，与本次原告所起诉租赁费无关；对证据二的真实性及证明内容均有异议。该份证据仅能看到屋内破损情况，但不能证明跑水原因及损失程度；其中7张照片显示拍摄时间是2015年3月6日，但结合被告提交的视频可知其他2张形成于2016年10月24日，与被告要证明的问题自相矛盾，故不具有真实性；对证据三真实性无异议，对证明内容有异议。视频只能看到房屋有跑水情况，但无法证明跑水原因是原告造成的；视频显示现场商谈人员并无原告人员，均是物业公司及其他人员；该段视频18分12秒出现一张紧急通告：2016年10月24日上午经香坊区政府供热办等有关部门会议决定2016年10月24日下午14时对涉案房屋主干线进行勘察抢险及维修，落款处为哈尔滨建兴物业管理有限责任公司，故该份证据可以证明房屋跑水是由主管线破损造成的，维修抢险也是由相关部门进行，因此与原告无关。对证据四真实性及证明内容均有异议。证人证言不能证明跑水原因是原告造成的；物业维修记录可以证明2015年3月只是涉案房屋卫生间的一小段管线爆裂，物业公司修好了，并不存在大面积、长时间影响供暖的情况；2016年10月24日进行了抢修之后第二天就已恢复供暖，不存在三证人证言中所说的在10月20日之后大约20天后才正常供暖的情况，说明暖气漏水原因系主管线漏水而非暖气自身故障。对证据五真实性及证明内容均有异议。该份证据不能证明跑水原因是原告造成的。无法核实合同是否实际履行，更无法证明装修损失的具体数额。对证据六真实性及证明内容均有异议。该份证据证明不了跑水原因及应由原告承担责任。因没有正规发票，故不能核实材料费票据的真实性。因反诉原告出具的证据是涉案歌厅营业前整体装修的票据及费用，但根据物业公司维修记录可知2016年10月24日供热管线抢修只是破损了该歌厅8号包房及隔壁包房的地面及部分墙壁，因此不能用该歌厅正式营业前装修的整体费用核算损失。经审理查明，2013年6月30日，原告与案外人李强签订《租房协议》。协议约定，原告将位于哈尔滨市香坊区香坊大街133号地下室出租给案外人李强。租期为2013年7月1日至2018年6月30日。协议第六条约定，租金以现金方式支付，每年租金五万元。合同签订当日交纳第一年租金五万元，以后每次提前一个月交纳下一年全年租金。过期不交，视为违约，甲方（原告）有权终止合同。在《租房协议》约定的承租期内，承租人变更为被告。2014年12月30日，原、被告签订《租房协议》。协议约定，原告将位于哈尔滨市香坊区香坊大街133号地下室出租给被告。由于客观原因造成较大损失，该房屋半年没有使用，经双方协商在原协议基础上延期半年，承租期自2014年12月31日起至2018年12月31日止。年租金5万元，每年六月份以现金方式支付全年租金，逾期不交，视为违约，甲方（原告）有权终止合同。被告承租期间，涉案房屋地下公用供热管线因老化不同位置共发生两次爆裂、漏水，其中，2016年3月22日发现漏水后经原告协调，后于2016年10月24日维修完毕，经抢修责任单位检查，系埋设于案涉房屋地下供热主管线漏水。被告因此造成相应装修及营业损失。被告举示《收据》一张，收据开具日期为2014年6月1日，金额为5万元，未注明交款人，事由表明该款系位于香坊大街133号地下室2014年7月1日至2015年7月1日的房屋租金，经手人为纪婷婷（原告单位工作人员）。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应受该协议约束，被告应履行给付房屋租金的义务。关于被告举示的《收据》的分析与认定。首先，原告坚持该证据系原告为原承租人李强开具。被告举示的房屋租金收据开具时间为2014年6月1日；其次，原、被告签订《租赁协议》的时间是2014年12月30日，交款早于签订协议半年之久，不符合常理；该收据载明的租期虽与原、被告约定租期有重合部分，但不能确定该款项为被告交纳；从原告与案外人李强（原承租人）签订的协议约定的“以后每次提前一个月交纳下一年全年租金”可以推断，被告举示的5万元收据应系原承租人李强所交的第二租期的租金，被告持有该收据原件及被告与原承租人的关系，因案外人李强未到庭，无法确认，故对被告关于该收据的主张本院不予认可。被告要求原告依该收据开具发票，本院不予支持。关于原告主张解除与被告签订的《租赁协议》并要求被告立即迁出的诉讼请求。被告未举示充分证据证明其依约交纳了2015年、2016年两年的房屋租金，被告已构成违约，原告解除双方签订的《租赁协议》的条件成立，故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付逾期租金10万元及利息损失的诉讼请求。原、被告签订《租赁协议》后，被告未向原告支付2015年、2016年度租金，原告主张被告支付逾期租金10万元，本院予以支持。因被告逾期向原告支付租金，原告因此产生相应损失，原告主张被告按照银行同期同类贷款利率给付利息损失，本院予以支持。关于被告主张原告赔偿其装修损失的诉讼请求。被告的装修损失是因涉案房屋地下公用供热主管线因老化爆裂漏水及维修所致，而非原告出租房屋内相关设施故障导致。原告不应承担责任，被告可另行向地下公用供热管线管理人、所有人主张权利。关于被告主张延长租赁期限的诉讼请求。原、被告签订的《租赁协议》第五条约定：由于客观原因造成较大损失，该房屋半年没有使用，经双方协商在原协议基础上延期半年。涉案房屋地下公用供热管线不同位置共发生两次爆裂，部分的影响了被告的经营活动，但未满足该协议第五条的约定，且被告未按协议约定向原告支付租金在先，原告解除协议的条件成就，故对于被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：(2017解除原告哈尔滨市香坊区经济合作商务局与被告杨贵林于2014年12月30日签订的《租赁协议》；(2017被告杨贵林于本判决生效之日七日内从哈尔滨市香坊区香坊大街133号地下室迁出；(2017被告杨贵林于本判决生效之日七日内向原告哈尔滨市香坊区经济合作商务局支付房屋租金10万元及利息（2015年7月1日至2016年6月30日，以5万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；2016年7月1日至本判决生效之日止，以10万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；(2017驳回被告（反诉原告）杨贵林的诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交）反诉费1150元（被告已预交2300元），由被告杨贵林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李云峰人民陪审员  齐 蓉人民陪审员  李秀云二〇一七年六月十五日书 记 员  赵可心