广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初4872号原告：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：杜欣。委托诉讼代理人：李梦雨，女，系公司员工。被告：刘兵，男，1982年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：葛翠寒，广东联建律师事务所律师。原告深圳链家房地产经纪有限公司诉被告刘兵居间合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李梦雨，被告委托诉讼代理人葛翠寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月11日，被告通过原告的居间服务与案外人朱玲辉就位于深圳市南山区蛇口工业七路雷公岭宏宝花园B栋502房屋（房产证号：40××**）签署了《房产买卖合同》。同日，被告向原告出具了《居间服务费用支付承诺书》，承诺向原告支付居间服务费人民币99360元（以下币种均指人民币），逾期支付的，每日按居间服务费总额的万分之五向原告支付违约金。合同签订前，原告为被告提供房屋买卖市场行情咨询、多次引领被告看房、协助查看房产权属证明文件、协助被告与案外人协商沟通房产买卖合同相关条款，至被告与案外人签署涉案合同。合同签订后，原告协助被告与案外人继续履行合同。因被告违约，涉案合同未能继续履行。原告已完成居间服务，依《居间服务费用支付承诺书》的约定，被告应向原告支付居间服务费及相应违约金。现特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付佣金99360元及延期违约金（自2016年9月11日起计至佣金付清之日止，暂计至起诉之日金额为6058元）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告作为居间人，目的系促成买卖双方签订买卖合同，并利用其掌握的优势资源，协助交易双方办理赎楼、首期资金监管、办理银行按揭、办理房产证等交易事项，促成整个房产交易完成，而非简单的签订合同。涉案合同并未实际履行，原告提供的居间服务与正常状态下的居间服务的劳动量存在一定差异，故原告应根据实际提供的居间服务内容计算居间费用。二、原、被告并未签订任何真正意义上的居间合同。在三方签订的《房产买卖合同》中，房产交易过程中实际需要提供的居间服务项目未列明，仅提到的几个居间服务项目根本不符合正常房产交易流程的步骤及要求。合同对具体的居间费用及支付方式亦未明确，不具备居间合同应具有的基本条款，不能视为原、被告订立了居间合同。涉案合同中仅加盖原告公章，无经纪人签名。根据《房地产经纪管理办法》第三十三条第三项之规定，房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的，属于违约行为。原告的居间代理行为不规范，可能会对被告的权利造成潜在的风险。原告不能依内容不清的合同主张居间费用。三、《居间服务费用支付承诺书》系原告提供的格式条款，很多条款免除了其责任，限制了被告主要权利，显失公平，而且未对被告进行适当的提示和说明，不具有法律效力。《居间服务费用支付承诺书》属单方承诺，不属居间合同。被告与案外人在原告支持下签订的《补充协议》中约定，丙方同意甲、乙双方在过户当日一次性交给丙方所有佣金。该条款由原告工作人员亲笔书写。因此，《房产买卖合同》未实际履行，未达成支付居间服务费的条件，被告有权不支付佣金及违约金。四、《房产买卖合同》不能继续履行的原因是2016年10月深圳市政府发布了新政。限购政策直接对被告的按揭购房造成实际影响。限购政策属不可抗力，且被告与案外人通过协商一致解除合同，不存在任何一方违约导致合同不能履行而强制解除的情况，原告以被告违约为由主张居间费用，无事实和法律依据。涉案合同约定由买卖双方委托原告作为居间方，原告居间代理的是买卖双方，应当由双方一起承担费用。经审理查明，原告提交房地产权证书，用以证明涉案房产登记于案外人朱玲辉名下。被告对该证据的真实性无异议。2016年9月11日，被告（买方）通过原告（居间方）的居间服务与案外人朱玲辉（卖方）就位于深圳市南山区蛇口工业七路雷公岭宏宝花园B栋502房屋（房产证号：40××**）签署了《房产买卖合同》。合同约定，涉案房屋成交价4968000元；定金20万元由原告监管；买方须于2016年12月22日前支付首期购房款2768000元；买卖双方一致同意，共同委托原告作为交易居间方，居间人提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人看房，协助查看房产权属证明文件，协助被告与案外人协商沟通房产买卖合同相关条款内容，促成交易双方签署买卖合同；鉴于居间人已为买卖双方提供订立本合同的媒介居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体的居间服务佣金金额及支付期限以买卖双方签署的《居间服务费用支付承诺书》为准；及其他事项。同日，被告向原告出具了《居间服务费用支付承诺书（买方）》，承诺向原告支付居间服务费99360元；居间服务费应于签订《房产买卖合同》时支付，延期支付的，应按居间服务费总额的万分之五按日支付延期付款违约金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付；及其他事项。同日，被告（乙方）与案外人朱玲辉（甲方）签订《补充协议》“备注”条款手写：1、丙方（原告）同意甲方双方在过户当日一次交给丙方所欠所有佣金；2、本次交易中，若甲方造成合同违约，全额居间服务费由甲方承担，乙方造成合同违约，全额居间服务费由乙方承担；3、甲、乙双方确定2016年12月22日为首付款监管逾期日期。被告与案外人朱玲辉于该补充协议签字确实；无原告公章。原告于庭审过程中，称其对上述备注条款的内容无异议，丙方即指原告。2017年1月4日，被告（乙方）与案外人朱玲辉（甲方）签订《解除合同协议书》。《解除合同协议书》记载，因购买被告名下房屋的买家对被告违约，造成被告资金问题，不能履行合同。双方当事人经协议达成如下协议，解除《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；甲方没收全部定金；双方互不追究上述文件所产生的任何责任。被告称签署涉案合同时，其名下登记有房屋，受新政影响，第二套房屋首付提高至七成。原告称交易过程中，被告承诺案外人将卖出其名下房屋。被告未提交证据。以上事实，有《二手房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务费用支付承诺书（买方）》、房地产权证、《解除合同协议书》等证据庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。本案属居间合同纠纷。原、被告与案外人朱玲辉签订了《房产买卖合同》，合同条款包含了作为涉案房屋买卖双方、原告的权利义务；合同记载了居间方为原告，约定了居间服务内容，佣金支付的条件及承担方式，即鉴于居间人已为买卖双方提供订立本合同的媒介居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体的居间服务佣金金额及支付期限以买受人与出卖人签署的《居间服务费用支付承诺书》为准；同日，被告向原告出具了《居间服务费用支付承诺书（买方）》，明确了支付居间服务费的时间，违约责任等。本院认为，上述《二手房买卖合同》关于居间条款的约定及作为补充的《居间服务费用支付承诺书》权利义务明确清楚，该约定系原、被告双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。有效的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告所称的原告仅促成买卖双方签订房屋买卖合同，而未促成整个交易的完成，原、被告之间未签订过任何法律意义上的居间合同的辩称，本院认为，促成涉案房屋整个交易的完成，并非支付佣金的必要条件，被告的上述辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。同时，即使存在被告所称的《房产买卖合同》无原告经纪人签字属违规行为的情形，该情形亦不影响合同效力，被告称其无需支付居间费用，不足为凭。被告又称，《居间服务费用支付承诺书》系格式条款，显失公平。对此，本院认为，合同法明确规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《房产买卖合同》关于居间服务具体内容的条款内容清楚，《居间服务费用支付承诺书（买方）》标题指向明确，被告作为完全民事行为能力人，房屋为大宗商品，当事人在签署合同过程中对合同条款的约定必然采取更加谨慎的态度；作为买方的被告曾在原告的居间服务下与卖方签订关于涉案房屋的《房产买卖合同》，即原告作为居间方，已提供了买卖双方订立合同的机会，并促成合同的签署，未违反法律规定。综合上述情形，对被告所称的“显失公平”，《居间服务费用支付承诺书（买方）》不具有法律效力的辩称，本院不予支持。关于应由买卖双方共同承担居间费用的辩称。本院认为，一方面，被告（乙方）与案外人朱玲辉（甲方）签订《补充协议》“备注”条款有如下约定：若甲方造成合同违约，全额居间服务费由甲方承担，乙方造成合同违约，全额居间服务费由乙方承担。虽原告未于该协议加盖公章确认，但其于庭审过程中已明确对上述备注条款内容无异议。另一方面，被告向原告出具《居间服务费用支付承诺书（买方）》承诺，如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付。但该承诺书仅有被告签字确认，因此，不能视为卖方同意连带承担佣金及相关责任。再次，被告称其与案外人共同委托原告作为居间方，应由买卖双方共同承担佣金。对此，本院认为，不存在共同委托就必然共同承担的逻辑，即使存在共同委托，各方当事人亦可通过签署法律文书约定义务的负担方。对被告的上述辩称，本院不予支持。综上，原告已依约履行了居间服务，被告应依《居间服务费用支付承诺书（买方）》的承诺，向原告支付居间服务费99360元。关于违约金。原告主张自2016年9月11日即《房产买卖合同》签署日期时，按日万分之五计算延期付款违约金，符合《居间服务费用支付承诺书（买方）》的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告刘兵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳链家房地产经纪有限公司支付佣金人民币99360元及违约金（以人民币99360元为基数，按日万分之五标准，自2016年9月11日计至款项实际清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1204.18元，由被告负担（原告已预缴，本院不退，被告应于本判决生效之日起十日内向原告迳付其负担之数额）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇一七年六月二十日书记员 庄佳真附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。