石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0102民初3563号 原告王红霞，女，1975年8月1日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人刘芹娟，河北冀港律师事务所律师。 被告陈龙飞，男，1987年7月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人王志伟，河北泰平律师事务所律师。 委托代理人陈会卜，男，1965年9月12日出生，汉族，住石家庄市正定县。 第三人张浩，男，1978年12月9日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人霍辉，男，汉族，1978年9月23日生，住石家庄桥西区。 第三人河北正定农村商业银行股份有限公司，住所地石家庄市正定县恒山西路108号。 法定代表人郝会斌。 原告王红霞与被告陈龙飞、第三人张浩、河北正定农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告陈龙飞作为原告，以本案原告王红霞为被告，亦向本院提起诉讼，案号为（2017）冀0102民初3855号，经审查，（2017）冀0102民初3855号案件与本案为同一法律关系，本院依法组成合议庭，将该案和本案合并公开开庭进行了审理。原告王红霞及其委托代理人刘芹娟、被告陈龙飞委托代理人王志伟两次开庭均到庭参加诉讼。第三人张浩第一次开庭时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第二次开庭时其委托代理人霍辉到庭参加诉讼，第三人河北正定农村商业银行股份有限公司两次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原、被告系同一小区邻居，2015年12月25日经人介绍，原、被告签订购房协议，约定被告将其名下位于宏丰苑1-1-302房产以82万元的价格出售给原告，原告先行支付被告30万元，余款52万元待原告将3-2-602房产出售后付给被告的同时协助办理过户手续。合同签订当日，原告依约向被告支付30万元，被告将房屋、钥匙及水电卡、燃气卡交付原告，原告开始装修入住。后原告将602出卖后一直要求被告收钱并办理过户手续，但被告一直在外地忙工作，没能及时办理。后因被告需要用钱，原告分别于2016年6月8日、10月16日再次给被告房款10万元。现原告要求被告办理过户手续，被告明确表示拒绝办理。为维护原告合法权益，诉至贵院请求：1、判令被告继续履行购房协议，办理过户手续；2、判令第三人协助办理注销手续；3、判令接受剩余房款；4、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、原告与被告于2015年12月25日签订的购房协议，该协议明确了原告先付款30万元，剩余房款待出售自有房屋之后付给被告的同时，被告协助办理过户手续，该协议是双方真实意思表示，签订协议后原告交付房款30万元，被告交付房屋及附属设施，该合同主要义务也已履行完毕；2、陈龙飞于2015年12月25日出具的证明，证明收到首付款30万元；3、陈龙飞2016年6月8日收到原告购房款5万元；4、被告母亲王霞代陈龙飞收取的5万元购房款，该房款因父亲住院打到陈会卜账号证明一份；5、银行的转款凭条，证明原告于2016年10月16日向被告父亲陈会卜转账5万元；6、证人罗某出庭作证。 被告质证称，对于证据1-5真实性无异议，但上述证据恰恰证实原告未按协议约定履行支付房款义务，以上支付房款合计是40万元，但时间跨度从2015年12月一直到2016年10月，跨度近一年，由时间跨度进一步说明，原告并不想按照协议约定履行；对证据6，对于真实性无异议，该证言证实在被告父亲住院的情况下原告才支付了剩余的一小部分房款，由此说明原告一直没有按协议约定履行付款意愿。 被告辩称，原告诉讼请求不能成立，理由如下：1、原告在签订购房协议至今未按照协议约定将剩余房款支付给被告，其行为构成重大违约，按照公平原则，应按合同约定支付16.4万违约金，在双方签订购房协议之前，因被告需偿还银行贷款，故欲以低价出售本案诉争房屋，原告亦不能全额支付房款，所以被告将房产抵押事实明确告知原告，原告也同意现支付30万先偿还银行贷款，不足资金在出售房屋以后支付给被告，但原告将自有房屋出售后经被告多次催要，至今未履行支付剩余房款义务，其行为构成违约；2、为催要房款被告于2017年3月17日以特快专递形式向原告催缴剩余房款，但原告未在催款通知要求7日内支付剩余房款。综上，被告要求解除双方签订的购房协议，并判令原告承担违约责任。 被告为了支持其抗辩，提交了2017年3月11日特快专递回单，说明被告曾向原告主张支付剩余房款。 原告质证称，收到该快递，该催款通知书是在2017年3月11日发出的，而原告就要求被告履行合同于2016年12月20日向贵院已经提起民事诉讼，因此该催收协议不产生任何法律效力；根据购房协议支付剩余房款同被告办理过户是同时履行，而截止到今天，被告仍然不具备单独过户的条件，也就是至今也不具备要求原告支付剩余房款的条件。 第三人张浩在法庭调查阶段未到庭，亦未提交书面答辩状，但在第二次庭审时提交了其与被告陈龙飞签订的抵押借款协议。 原告质证称，对于该抵押借款协议有异议。该合同的利息条款及期限条款同房管局抵押备案的不一致，应该以房管局备案的抵押担保借款合同为准。 被告质证称，对合同的真实性，签字是否是陈龙飞所签有异议。 第三人河北正定农村商业银行股份有限公司两次庭审均未到庭，但庭前提交了书面答辩意见：陈龙飞2013年9月3日在我行留村客户部贷款50万元，抵押物为陈龙飞名下坐落于长安区，贷款于2015年8月29日到期，陈龙飞于2015年12月26日结清贷款本息。贷款结清后我行多次催促陈龙飞去房管局办理注销登记，由于陈龙飞一直在外地工作无法办理，办理注销登记必须陈龙飞本人和我行工作人员同时到房管局办理。直至2016年初我行与房管局系统联网，可以在网上办理注销登记，为了方便客户随时可以去办理注销登记，我行又于2016年6月24日在网上办理了注销登记，办理完后只需要陈龙飞本人拿着注销手续去办理即可，注销资料已全部交与客户，客户没有及时办理注销手续非我行原因造成，如有需要我行会积极配合办理注销手续。 第三人河北正定农村商业银行股份有限公司未提交相关证据。 经审理查明，原、被告系同一小区邻居，2015年12月25日经人介绍，原、被告签订购房协议，约定被告将其名下位于宏丰苑1-1-302房产以82万元的价格出售给原告，原告先行支付被告30万元，余款52万元待原告将3-2-602房产出售后付给被告，被告同时协助办理过户手续。合同签订当日，原告依约向被告支付30万元，被告将房屋、钥匙及水电卡、燃气卡交付原告，原告开始装修入住。因被告需要用钱，原告分别于2016年6月8日、10月16日再次给被告房款合计10万元。 另查明，本案涉案房屋因被告在第三人河北正定农村商业银行股份有限公司（原正定县农村信用合作联社）2013年9月3日贷款而设置抵押权，该笔贷款本息被告陈龙飞于2015年12月26日结清，但至今未注销抵押权。 被告陈龙飞2014年12月5日向第三人张浩借款30万元，亦用本案涉案房产作为抵押担保并在房管局登记抵押权，现因贷款本息未能偿还完毕，抵押权未注销。 被告陈龙飞向第三人张浩借款约定期限为2014年12月5日至2015年6月4日，期间关于利率的约定第三人张浩提交的《抵押借款协议》显示为月息2%，本院到房管部门调取的《抵押担保借款合同》显示月息1.2%，利息第三人张浩称偿还至2015年5月4日，之后本金30万元及利息均未偿还。 以上事实，有原、被告提交的证据及本案庭审笔录予以佐证。 本院认为，第三人张浩、河北正定农村商业银行股份有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃。 原、被告签订的《购房协议》均为双方真实意思表示，但被告抗辩称该协议因违反《中华人民共和国物权法》的规定而无效，现对于该协议的效力进行分析：我国《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 全国民事审判工作会议纪要（2011年）第2条第八款规定“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未消除，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定”。 转让合同的签订，并不必然导致抵押物所有权的变动，在被转让的物存在抵押权的情况下，所有权的变动只有两种方式：1、抵押权人同意注销抵押权，进行所有权变动登记；2、受让人代为清偿债务导致抵押权的消灭，从而导致所有权变动登记。本案原告诉请为继续履行合同、接收房款，并追加两个他项权人为本案第三人，以实际行动表示欲代抵押人即本案被告清偿债务，故本院认为原、被告之间签订的《购房协议》有效。 在原、被告双方签订协议后，应按照协议约定各自履行义务，在原告给付被告30万元首付款并且将自有房屋出售后，应当给付被告剩余房款，被告同时办理过户手续。现导致原告不愿支付剩余房款的原因为在原告欲履行给付义务时发现涉案房屋存在两项抵押权，即使支付剩余房款，被告仍不能同时办理过户手续，原告的担心属于合理怀疑，本院认定原告在被告要求支付剩余房款时拒绝支付，属于行使同时履行抗辩权的行为，并不违约。 现因本案涉案房产存在两项他项权，故只能消灭他项权后，本案涉案房产才能办理过户手续。第三人河北正定农村商业银行股份有限公司出具证明，显示该他项权已可以办理注销手续，故本案的焦点之一在于第三人张浩的他项权如何消灭。 第三人张浩、被告陈龙飞签订的《抵押借款协议》与本院到房管部门调取的《抵押担保借款合同》中的利息约定不一致，因在房管部门办理他项权登记的目的之一就是公示以便查询，故本院采信《抵押担保借款合同》中的利息约定，即月息1.2%。被告陈龙飞称未偿还过本息，但第三人张浩称利息偿还至2015年5月4日，本院采信第三人张浩的陈述，认定被告陈龙飞按照月息1.2%、偿还第三人张浩利息至2015年5月4日。 2015年5月4日至2017年7月4日共计26个月，按照月利率1.2%计算，30万元本金的利息共计93600元，故原告王红霞于2017年7月4日前支付第三人张浩本息合计393600元后，被告陈龙飞与第三人张浩的债权债务消灭，被告陈龙飞、第三人张浩应同时到房管部门办理本案涉案房产他项权人为第三人张浩的他项权的注销手续。 现原告王红霞尚有420000元剩余房款未向被告陈龙飞支付，被告陈龙飞应与第三人河北正定农村商业银行股份有限公司到房管部门办理本案涉案房产上他项权人为河北正定农村商业银行股份有限公司的他项权的注销手续，并同时将本案涉案房产过户给原告王红霞，原告王红霞应将剩余房款26400元同时支付给被告陈龙飞。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第二百零八条、《中华人民共和国物权法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王红霞于本判决生效之日起五日内，代被告陈龙飞偿还第三人张浩本金300000元及利息93600元； 二、在第三人张浩在收到原告王红霞给付的393600元之日起五日内，被告陈龙飞、第三人张浩到房管部门办理石家庄市长安区房产上他项权人为第三人张浩的他项权的注销手续； 三、被告陈龙飞于本判决生效之日起五日内，到房管部门办理石家庄市长安区房产上他项权人为第三人河北正定农村商业银行股份有限公司的他项权的注销手续，第三人河北正定农村商业银行股份有限公司有协助义务； 四、在被告陈龙飞与第三人张浩、河北正定农村商业银行股份有限公司办理完毕石家庄市长安区房产的他项权注销手续之日起五日内，被告陈龙飞将该房产过户到原告王红霞名下，在该房产登记到原告王红霞名下之日，原告王红霞向被告陈龙飞支付购房余款26400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费80元、保全费4620元，由被告陈龙飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审 判 长  范 矛 人民陪审员  蔡维佳 人民陪审员  刘佳昌 二〇一七年六月二十七日 书 记 员  王晓栋