贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2631民初547号原告孙运龙，男，1974年3月12日出生，苗族，住贵州省黎平县。原告王芙蓉，女，1982年3月12日出生，苗族，住贵州省黎平县。被告贵州宏信房地产开发有限公司。法定代表人廖礼付，男，该公司经理。企业信用代码：91522631598353416D。地址：贵州省黎平县德凤镇民航小区5幢101号。委托代理人严仕华，男，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告孙运龙、王芙蓉诉被告贵州宏信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告孙运龙、被告委托代理人严仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的书香美地1栋7层3号商品房，建筑面积131.4平方米。合同签订后，原告于2013年11月28日付清全部购房款431608元。2015年5月23日被告向原告交付该商品房。被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未有将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告依约将该房屋全部价款足额向被告支付，已履行了支付购房款的义务，但被告并未在约定的期限内为原告办理该房屋的产权登记，未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，其行为显然违反了合同的约定，被告理应向原告支付违约金。合同第八章第二十二条第三项约定：（一）出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任。2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金。被告应按按第（2）条规定支付原告逾期办证违约金，从2015年6月30日至2017年3月30日止，违约金为431608元×2元∕天×639天=55159.5元。为约护原告合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告在90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，准备好相关交付房屋约定的全部材料及手续，并交付办理商品房转移登记的有关文书，及其他合同约定应当完成的事项；2、按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，判令被告向原告支付办理商品房转移登记的有关文书违约金55159.5元（431608元×2元/日×639天=55159.5元，违约金计算从2015年6月30日起至2017年3月30日止，之后还存在违约行为的，按合同约定累计计算违约金）；3、本案所产生的费用由被告全部承担。被告辩称：1、本案的房屋初始登记正在办理，被告将及时办理；2、原告诉称的违约金没有事实及法律依据，根据合同第二十二条第三项转移登记只约定本转移登记中第（二）项中2-（1），360天之内只按照已付房价款的1％承担违约责任，对于超过360天以后的情况双方同意由买受人退房，该约定不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效请法院予以认定，根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房纠纷案件审理的若干意见》第十、十一、十二条的规定，对原告提出的违约金不予支持。本案中，原告购房为按揭购房，逾期办证并不必然导致其损失，且双方合同约定的违约金过高，请予以调整。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、原告孙运龙身份证复印件，证明原告身份信息；2、原告王芙蓉身份证复印件，证明原告身份信息；3、授权委托书，证明王芙蓉授权委托情况；4、常住人口登记卡，证明王芙蓉、孙运龙夫妻关系；5、购房收据复印件，原告孙运龙、王芙蓉购买书香美第商住楼1栋7楼3号款：431608元；6、商品房预售合同登记备案复印件；7、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告签订的房屋买卖合同。被告在举证期限内向本院提交了5份证据：1、钥匙接收表，证明被告已交房；2、物业管理费收据，证明被告已交房；3、物业管理服务协议，证明被告已交房4、竣工验收备案表，证明已竣工验收合格；5、竣工验收报告，证明已竣工验收合格。被告在开庭时向本院提交了1份证据：1、施工建设协议，证明被告与第三方有协议。经审理查明：2013年9月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的书香美地1栋7层3号商品房，建筑面积131.4平方米。合同签订后，原告于2013年11月28日付清全部购房款431608元。2015年5月23日被告向原告交付该商品房。被告应当在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同第八章第二十二条第三项约定：（一）出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任。2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按当地银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金。现约定日期已超过360日，原告不退房要求被告承担逾期办证违约金。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，履行了原告的义务。被告未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，双方所签订合同为示范合同，根据公平原则，被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关书交付给原告，理应承担违约责任。被告辩称原告诉称的违约金没有事实及法律依据，根据合同第二十二条第三项转移登记中第二项，360天之内只按照已付房价款的1％承担违约责任，对于超过360天以后的情况双方同意由买受人退房，没有明确违约责任，不应承担逾期办证违约金，该约定不违反法律法规的强制性规定。本院认为双方在合同中没有对超过360日后的违约责任作约定，没有约定就按照法律规定承担违约责任。对被告不承担违约金的辩解意见本院不予采纳。根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。逾期办证违约金计算应按已交房款431608元，利率按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、、被告贵州宏信房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告孙运龙、王芙蓉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。二、被告贵州宏信房地产开发有限公司支付原告孙运龙、王芙蓉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，违约金按已交房款431608元，按年利率6.18％计算，从2015年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记有关文之日止。三、驳回原孙运龙、王芙蓉胜的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，减半收取589元，由被告贵州宏信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一七年六月七日法官助理吴臣标书记员徐姗姗