浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初9633号 原告（反诉被告）：阮文杰，男，1995年11月24日出生，汉族，住温岭市太平街道县。 委托诉讼代理人：许伟，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温岭市城东东方发艺会所（普通合伙），住所地：温岭市城东街道曙光东路27号（第一层）。 执行事务合伙人：**飞。 委托诉讼代理人：郭倩婧，浙江台温律师事务所律师。 原告阮文杰与被告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）（以下简称东方发艺会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，被告东方发艺会所于2016年10月15日向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮文杰及其委托代理人王锦、被告东方发艺会所的执行事务合伙人**飞及其委托代理人郭倩婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮文杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的门面转租协议；2.判令被告退还原告半年租金35000元，并赔偿原告装修损失40000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告阮文杰与被告东方发艺会所就位于温岭市.45平方米的房屋为经营使用达成门面转租协议。原告之后即投入装修，并去温岭市市场监督局办理营业执照，在办理营业执照过程中，市场监督管理局人员告知原告需要租赁房屋所有人的签字同意才可办理，因房屋所有权人为九龙国际大酒店有限公司而不是被告，被告只是二房东而该房屋所有权人又拒绝签字盖章导致原告办理不了食品经营营业执照而无法正常营业。原告认为被告明知不可转租而将门面转租给原告，导致原告无法使用该门面进行正常经营并造成了原告的损失。 被告东方发艺会所答辩并反诉称：一、本案的涉案租赁的房屋是由被告于2016年10月向案外人温岭市九龙国际大酒店租赁的,被告在租赁以后已进行装修，并用于美发。因原告多次向被告提出租赁该房屋的请求，被告在2018年的11月初，经九龙公司同意后方将涉案的房屋转租给了原告作为经营使用。原告将原来的房屋装修全部毁损，并且重新装修。在装修完毕以后，双方于2018年12月1日签订了门面转租协议，约定的转租期限到2023年12月1日止，共5年，每年租金7万元，每半年缴纳。原告在协议签订以后立即开始营业。按协议约定，原告应于2018年12月支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金35000元，于2019年6月支付2019年6月1日至2019年12月1日期间的租金35000元。现除定金2000元个，原告仅支付了租金33200元，尚欠租金36800元未付。二、原告主张解除转租协议，不符合合同约定，也没有法律依据，理由如下：1.被告已按约将店面交付给原告使用，并符合经营的用途，已履行出租人的义务，店面转租也征得房屋所有权人温岭市龙国际大酒店的同意，温岭市九龙国际大酒店至今也未向被告提出异议；2.本案不符合约定解除的情形。根据协议约定一方如果在期限未满的时候，提出终止租约的，需征得对方的同意。除此以外，协议没有约定其他的解除情形。现在租赁期未满，被告不同意解除，原告阮文杰不能单方解除。3.本案也不符合合同法第九十四条规定的法定解除的情形，本案租赁的目的就是经营使用，没有明确约定必须办理独立营业执照，因此办理独立的营业执照不属于合同目的，房屋在交付后原告也已经在经营使用，其作为经营使用的合同目的已经实现。涉案的房屋，被告在转租的时候，约定用途为经营使用，即普通食品零售或奶奶茶销售，被告的营业执照经营范围包含了食品销售等等，被告将其其中一个区域出租给原告，供其在被告营业执照经营范围内进行食品销售，原告在租赁后也立即开始正常营业，大众点评网上有客户评价，且最早的客户评价是2019年2月10日。另外，办理营业执照，本身就无需温岭市九龙国际大酒店签字同意的，温岭市市场监督管理局于2017年3月就已经针对个体工商户的设立，取消了提交房屋产权证明、租赁合同等证明材料，原告本身就可以自行办理，无需任何人的协助。且在整个办证过程中，被告也积极配合原告，因原告使用三相电等较大型机器进行生产，超出了正常店面的经营范围，导致被工商部门整改及不能办理生产制造类营业执照，原告至今未办理营业执照的过错在原告方，该风险应当由原告自行承担。4.原告提交的解除合同通知书在起诉前从未向被告送达。合同约定租赁期限为5年，原告仍需继续履行合同，若原告在租赁前提出仅租赁一年，被告根本不同意将房屋转租给原告，更不会同意年租金为7万元。在转租前，被告已花费大量资金对房屋进行装修，现原装修已全部毁损，租赁一年根本无法弥补被告方原装修的费用。综上，本案租赁合同应继续履行租赁，原告均应按约支付租金。按协议约定，原告应于2018年12月付清2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金35000元，应于2019年6月付清2019年6月1日至2019年12月1日期间的租金35000元，同时约定房屋水电费由原告承担。截至目前，原告仅支付租金33200元，剩余未付租金36800元和尚欠电费4639.20元应及时付清。2019年12月1日后的租金，被告另案再主张。三、原告主张装修损失40000元无依据。首先，根据协议约定，转租期满后原告应立即将房屋交还，不得向原告主张任何费用，并应负责恢复，故装修损失不符合约定；其次，原告未提交证据证明存在装修损失40000元。即使在转租时存在装修行为，原告在未通知被告方的情况下，对未形成附合的装修装饰物已自行拆除并搬离，该部分损失是不存在的，对于已经形成的附合装修装饰物，原告也已经全部自行破坏掉，被告不可能继续利用，该部分不但已完全可以丧失使用价值，而且产生拆除、清理、运输、建筑垃圾处理等巨额费用。因此，在剩余租赁期内，并无装修残值损失。综上，被告请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告2018年12月1日起至2019年12月1日止未付租金36800元和电费4639.20元；2.判令本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。庭审中，被告增加一项反诉诉讼请求：要求反诉被告继续履行转租协议。审理过程中，被告明确若法院判决解除转租协议，原告应赔偿被告剩余全部租金损失316800元，并按租赁协议约定将房屋按原装修恢复原状后交付给被告，若原告拒绝恢复原状，应承担清理及恢复所产生的各项费用。 反诉被告阮文杰对反诉原告东方发艺会所的诉请答辩称：一、原告在租赁被告的房屋后已经支付了第一期即2018年12月日至2019年5月31日止的租金，并非被告所述的尚欠1800元未支付，因为原、被告在签订合同时口头约定三相电的安装费用1800元由被告承担，这笔费用由原告支付了，故在租金中直接予以扣除，第一期租金已全部支付完毕，且原告在签订合同前已经支付了押金2000元；二、原告在2019年1月份完成装修后只营业了三四个月时间，期间原告向工商部门申请办理营业执照，根据工商相关管理规定，同一个地址只能办理一个营业执照，因原告租赁的房屋在被告营业执照登记的住所地之内，故导致原告无法办理营业执照。且原告店铺在2019年4月份被工商查封后一直无法营业，原告在2019年1月至6、7月期间一直请求被告帮忙办理营业执照，被告一直推诿且不提供任何帮助，导致原告的店铺一直无法经营。综上，反诉原告的主张缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回反诉原告的反诉诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.门面转租协议一份，拟证明双方在2018年12月1日签订转租协议并约定转租房屋用于经营的事实； 2.银行流水一份，拟证明原告支付第一期租金33200元的事实； 3.销货清单二分，拟证明原告在装修中花费的部分费用的事实； 4.被告与案外人温岭九龙国际大酒店签订的租赁协议书一份，拟证明协议约定被告未经温岭九龙国际大酒店同意，不得转租的事实； 5.解除合同通知书及快递单各一份，用以证明原告于2019年6月向被告邮寄了解除合同通知书的事实； 6.被告的营业执照，拟证明被告工商登记的经营场所包含了租赁给原告的场地，导致原告不能另行办理营业执照的事实； 7.录音一份，拟证明原告在2019年6月已经多次找被告协商办理营业执照，但是被告一直推诿敷衍导致原告一直无法办理营业执照的事实。 被告为支持其抗辩及反诉主张，向本院提交了下列证据： 1.合伙企业登记基本情况、变更登记情况各一份，拟证明反诉原告的经营范围中包括食品零售及反诉原告与九龙大酒店于2016年10月15日签订的租赁协议中，经营范围在实际履行过程中发生变更，经营范围于2017年10月25日经行政主管部门批准，增加食品零售的事实； 2.图片二份，拟证明原告租赁后经营“MYWORLD”蛋糕、甜品生意的事实； 3.光盘（大众点评网介绍及客户消费评价）一份，拟证明原告租赁后经营“MYWORLD”蛋糕、甜品生意，租赁后不久就开始营业的事实； 4.浙江政务服务网上于2017年3月6日发布的《温岭个体工商户注册登记实现“最多路一次”》信息一篇，拟证明温岭市市场监督管理局对个体工商户试行简易注册登记手续，对名称、经营范围、经营场所均实现自主申报，不再提交房地权证明、租赁合同等经营场所使用证明材料等事实； 5.电表照片一张，拟证明截至目前为止店铺用电3869度，电费4639.2元的事实。 对原、被告提交的上述证据，本院认定如下：原告提交的证据1，本院予以认定，能够证明原、被告双方签订了门面转租协议并约定相关权利义务的事实；原告的证据2，被告对真实性无异议，但认为第一期租金为35000元，尚欠1800元，原告在庭审中陈述被告租赁时承诺原告店铺中安装三相电的费用由被告承担，原告支付了安装费1800元，故在租金中予以扣除，第一期租金已支付完毕，被告对此予以否认。本院经审查，安装三相电仅用于原告店铺经营，原告没有证据证明原、被告双方就三相电的安装费用达成了一致意见，故该安装费用由原告自行负担，故第一期租金被告尚欠1800元。原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查，单据上没有记载抬头也没有销售方盖章或签名确认，故不予认定。原告提交的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告提交的证据5，被告表示其本人未收到过，可能系他人代收，本院经审查，原告提交的解除合同通知书落款为2019年6月25日，未提交邮寄回执，庭后经本院与邮政部门核实，实际寄出时间为2019年7月19日，收件地址为被告经营场所，收件人为被告执行事务合伙人**芬，收件时间为2019年7月20日由他人代收，故本院认定原告于2019年7月20日通知被告解除转租协议。原告提交的证据6、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，结合双方的谈话录音内容，并不能证明因被告的原因导致原告无法办理营业执照。被告提交的证据1，本院对真实性予以认可。被告提交的证据2、3，结合原告在庭审中的陈述，本院认定原告承租店铺装修后经营过蛋糕、甜品生意。被告提交的证据4，对真实性予以认定。被告提交的证据5，结合双方在庭审中的陈述，该电表系单独安装在原告店铺里，根据电表显示用店为3869度，原告在庭审中认可电费扣除定金2000元外，剩余的2000多元愿意支付，故本院对原告店铺产生的电费4639.20元这一事实予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2018年12月1日，原、被告双方签订了《门面转租协议》一份，约定被告经得出租人的同意，将其承租的坐落于温岭市城东街道曙光东路27号的房屋楼下的44.45平方米转租给原告作为经营使用，租赁期限为2018年12月1日起至2023年12月1日，租金每年70000元，每半年缴纳，水电费由原告自行负担。合同签订后，原告于2019年1月4日向被告支付了租金33200元。被告向原告交付了涉案店铺，原告装修后并进行经营使用，经营期间，原告一直未办理工商营业执照。期间双方就原告店铺办理营业执照问题进行过数次沟通。2019年6月中下旬，原告搬离了该房屋。2019年7月19日，原告邮寄解除转租协议通知书给被告，通知被告因店铺无法办理营业执照要求解除转租协议，被告于2019年7月20日收到通知。另，原告支付被告2000元押金，原告在使用店铺期间产生电费4639.20元未付。 本院认为，原、被告间签订的转租协议的系双方自愿，内容合法，转租期限也未超过被告剩余租赁期限，依法应认定有效，双方均应按约全面履行合同内容。结合双方的诉辩意见，对本案主要争议焦点具体分析如下： 一、涉案门面转租协议是否存可以解除。 原告主张涉案房屋无法办理营业执照，导致合同目的无法实现，故转租协议应予解除；被告则认为租赁房屋的目的系用于经营，被告交付房屋后也用于经营，合同目的已经实现，协议没有约定必须办理营业执照，办理营业执照并非合同目的，且营业执照并非不能办，原告主张解除转租协议没有任何依据。本院认为，本案中原告已向被告发出要求解除转租协议的通知，被告在庭审中也陈述其在知道原告搬离后也重新张贴了招租广告，其在当时已以自身行为表示同意解除转租协议，且本院在庭审中询问过双方若现在营业执照能办下来的情况下，双方是否愿意继续履行转租协议，双方均表示不愿意，故继续履行协议已无必要，本案转租协议应予以解除。综上，原告要求解除转租协议的诉讼请求，本院予以支持。 二、导致转租协议解除的违约责任的承担。 原告诉称因被告的原因导致原告无法办理营业执照，致使原告无法经营而无法履行协议，应由被告承担违约责任。被告辩称被告已积极配合原告，因原告自身原因没有办理营业执照，故应由原告承担违约责任。本院经审查，转租协议未约定办理营业执照相关事宜，故被告仅有配合、协助的义务，结合双方的陈述和现有证据，双方签订转租协议后，被告按约向原告交付了房屋，原告装修后也开始经营，因营业执照办理问题，双方多次进行沟通，在双方沟通过程中，被告并未拒绝协助配合原告，虽然原告未办理营业执照，但未提交证据证明系因被告一方的原因导致无法办理，在此情形下，原告在未经双方协商的情况下单方提出解除合同，应由其承担解除合同的违约责任。故原告起诉主张要求被告退还半年租金及赔偿装修损失40000元的诉讼请求，本院不予支持。 三、原告应支付给被告的租金及赔偿被告的损失。 至于被告反诉要求原告支付2018年12月1日起至2019年12月1日止未付租金36800元和电费4639.20元，本院经审查后认为，虽然原告于2019年6月中下旬已腾退房屋，但未通知被告，被告于2019年7月20日收到原告解除租赁协议通知书，虽然被告抗辩其本人未收到通知，也不同意解除，但其在庭审中自认其于2019年6月中下旬与原告沟通后，过了20多天才发现被告已搬，其才重新招租，与原告陈述的先沟通后搬再发通知的时间能对应，故本院认定讼争房屋租金应计算至2019年7月20日为妥，后续的租金，因转租协议已解除，原告也早已腾退房屋，不存在占有使用费用，故原告无需支付。根据双方转租协议约定的年租金为70000元，截至2019年7月20日，租金应为44720元，扣除原告已付的33200元，尚需支付11520元，故原告应支付给原告租金11520元。至于原告店铺产生的电费4639.20元，扣险押金2000元，余款2639.20元由原告承担。 至于合同解除后，给被告造成的损失，被告主张剩余全部租金损失，并按租赁协议约定将房屋按原装修恢复原状后交付给被告，若原告拒绝恢复原状，应承担清理及恢复所产生的各项费用。本院根据承租人的过错程度，结合本案实际情况，酌情确定原告应赔偿给被告一个月的租金损失即5833元，至于被告要求原告按原装修恢复原状或承担清理及恢复所产生的各种费用，本院经审查，原告早已腾退房屋，被告在知晓后也接收了房屋并准备重新招租，也未向原告提出异议，视为接受了房屋现状，且被告也未提交证据证明房屋原、现状，也未举证清理、恢复的费用，故对该反诉主张，本院不予采纳。 综上，原告诉请和被告反诉诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告阮文杰与本诉被告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）于2018年12月1日签订的门面转租协议； 二、反诉被告阮文杰于本判决生效后十五日内支付给反诉原告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）租金11520元、电费4639.20元，扣除已付押金2000元，合计14159.20元； 三、反诉被告阮文杰于本判决生效后十五日内赔偿给反诉原告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）损失5833元； 四、驳回本诉原告阮文杰的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1675元，减半收取837.50元，由原告阮文杰负担，反诉案件受理费418元，由原告阮文杰负担202元，由被告温岭市城东东方发艺会所（普通合伙）负担216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 尚文婷 二〇二〇年六月一日 代书记员 林仁潇