湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3654号原告：武汉市东西湖东房物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区五环路园丁村169号（8）。法定代表人：郭思云，总经理。委托诉讼代理人：李某，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：彭某某，湖南天润人合律师事务所律师。被告：陈某甲。委托诉讼代理人：陈某乙（系被告陈某甲之夫）。委托诉讼代理人：文某，湖北江浩律师事务所律师。被告：武汉市金山房地产有限公司，住所地武汉市东西湖区吴北路园丁村168号（6）。法定代表人：管富春，董事长。委托诉讼代理人：黄某，湖北佳和律师事务所律师。原告武汉市东西湖东房物业管理有限公司（以下简称东房物业公司）与被告陈某甲、武汉市金山房地产有限公司（以下简称金山公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告东房物业公司的委托诉讼代理人李某、彭某某，被告陈某甲的委托诉讼代理人陈某乙、文某，被告金山公司的委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东房物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈某甲立即支付其租赁使用的武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号的物业管理费33,120元、滞纳金2186元，合计35,306元；2.被告承担本案所有诉讼费，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等。诉讼过程中，原告东房物业公司申请追加金山公司为本案被告，并增加一项诉讼请求，要求被告金山公司承担连带责任。事实与理由：2015年9月25日，武汉市金山银湖湾小区业主大会与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对金山银湖湾小区进行物业管理。被告陈某甲为武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号（房屋面积合计为1656平方米）的实际租赁使用人，自2015年9月25日开始接受物业服务，但从未缴纳物业管理费。根据《物业管理委托合同》的约定，物业使用人从逾期之日起按每天应交管理费的万分之四交纳滞纳金。截止2016年7月25日，被告陈某甲共计欠物业管理费33,120元，滞纳金2186元，合计35,306元。经原告多次催缴，被告陈某甲仍拒绝缴纳物业管理费。被告金山公司与被告陈某甲是业主和租户关系，与本案有利害关系。被告陈某甲辩称，1、我所租用的房屋不在物业服务合同范围内，该物业没有办理房产手续和移交手续；2、我与金山公司签订的租赁合同没有明确约定由原告收取物业费，应该追加金山公司为当事人；3、原告没有给我提供物业服务，其要求支付物业管理费没有事实和法律依据。即使我应当承担物业费，也不应当按照商业收费标准收取，因我经营的幼儿园属于公益性质。请求驳回原告对被告陈某甲的诉讼请求。被告金山公司辩称，1、金山公司与陈某甲是房屋租赁关系，租赁合同已明确约定由陈某甲承担物业费；2、原告已同意金山公司将交纳物业费的债务转移给陈某甲，该债务转移有效，陈某甲应当支付物业费；3、金山公司不是本案的被告，应当是本案的第三人。请求驳回原告对被告金山公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告东房物业公司与两被告均提交了《金山银湖湾幼儿园房屋租赁合同》，原告提交该证据证明被告陈某甲主体适格。被告陈某甲提交该证据证明被告陈某甲虽是幼儿园的实际使用人，租赁合同中没有明确约定物业费由被告承担，应追加产权人或业主为被告。被告金山公司提交该证据证明两被告之间是房屋租赁关系，按照合同第六条约定，陈某甲是实际使用人，应当承担支付物业费的义务。被告陈某甲对租赁合同的真实性无异议，但认为租赁合同中并没有约定由其承担物业服务费，原告向其主张物业管理费没有依据，也不是被告金山公司陈述的，只是根据要求与银湖湾物业公司签订物业合同，并没有说支付物业费。被告金山公司对租赁合同的真实性无异议，认为合同第六条第三款约定陈某甲应与金山银湖湾的物业公司签订物业合同并承担支付物业费的义务。本院认为房屋租赁合同客观真实、来源合法，可以证明被告陈某甲是房屋的实际使用人，故本院予以采信。2、原告提交的《物业管理委托合同》，拟证明被告陈某甲在金山银湖湾小区接受物业服务，原告收费有法律依据。被告陈某甲认为该合同真实性有疑问，要求法院核实；被告陈某甲经营的幼儿园所租用的房屋不属于住宅，不应适用上述物业管理合同；对前期物业与业委会之间是否办理移交手续有疑问；原告没有为被告陈某甲提供合同约定的物业服务，要求支付物业费没有依据。本院认为：该物业管理合同真实，来源合法；被告陈某甲经营的幼儿园所租用的房屋位于金山银湖湾小区范围内，属于物业合同的适用范围；前期物业与业委会之间是否办理移交手续与本案无关；被告陈某甲称原告没有提供合同约定的物业管理没有依据；故本院对《物业管理委托合同》予以采信。3、原告提交的欠费统计表、滞纳金计算表、催款通知单及照片，拟证明被告存在欠物业费及原告进行了及时催缴。被告陈某甲认为欠费统计表、滞纳金计算表不属于证据，不予质证；欠费通知要求法院核实，原告催缴程序不合法，没有尽到合理通知义务。本院认为：被告陈某甲认为欠费统计表、滞纳金计算表不属于证据理由成立，予以采纳；关于欠费通知单及照片，被告陈某甲未提出证据反驳，可作为证据采信。4、原告提交的武汉市金山银湖湾小区业主大会出具的情况说明、质量工作评定，证明被告陈某甲经营的幼儿园在原告的物业服务范围，原告的物业服务符合标准。被告陈某甲对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为业主委员会无权认定物业服务的服务范围，也没有权利证明物业服务是否符合标准；被告金山公司对上述证据无异议，对证明目的有异议，认为不能证明金山公司应当承担物业费。本院认为：业主大会作为代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的机构，是可以出具关于物业管理方面的证明材料的，两被告的异议不能成立，可作为本案证据采信。5、原告提交的规划图，证明武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号在金山银湖湾小区范围内。被告陈某甲要求确认原件，认为被告金山公司应当提供相应的权属证明。被告金山公司对规划图无异议。本院认为：被告陈某甲经营的幼儿园位于武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号，该地址属于金山银湖湾小区范围内，对规划图，可作为本案证据予以采信。6、被告陈某甲提交的幼儿园外墙维修和防水材料费收款收据、《电力工程施工合同》、东房物业公司的收款收据、民办非企业单位登记证书，拟证明原告没有提供相应的物业服务，维修及电力设施、电费都由陈某甲自行承担，幼儿园属民办非营利性，其物业费不应当按照商业的收取。原告认为上述证据与本案无关，不予质证，东房物业公司的收款收据正好证明原告进行了物业管理，由原告代收代缴。被告金山公司对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关。本院认为：幼儿园外墙维修和防水材料费收款收据、《电力工程施工合同》,不能证明原告未提供物业服务，两被告的异议成立，不能作为本案证据采信；东房物业公司的收款收据表明原告进行了物业服务，可作为本案证据采信；民办非企业单位登记证书表明幼儿园有一定的非营利性质，本院综合予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月27日，被告陈某甲(乙方)与被告金山公司（甲方）签订《金山银湖湾幼儿园房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号（金山银湖湾项目配套幼儿园）房屋出租给乙方开办幼儿园使用，房屋建筑面积1656平方米，场地配套户外面积1378平方米；租赁期为二十年，自2015年9月6日起至2035年9月6日止，租赁期满后，自动延长十年到2045年9月6日；出租房屋及现有设施、设备的维修责任除在本合同及补充条款中有约定外，均由甲方负责修缮并承担修缮费用（乙方使用不当除外）；根据甲方的要求，与银湖湾物业公司签订物业服务合同。2015年9月25日，原告东房物业公司（乙方）与武汉市金山银湖湾小区业主大会业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将金山银湖湾小区委托乙方实行物业管理，物业服务费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元，非住宅房屋每月每平方米2元；委托管理期限为三年，自2015年9月25日10时至2018年9月25日10时止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之四交纳滞纳金。被告陈某甲租赁房屋后，开办了武汉市东西湖区径河街XXX幼儿园，武汉市东西湖区民政局于2015年12月2日颁发了民办非企业单位登记证书。自2015年9月25日至2016年7月25日，被告欠缴物业服务费共计人民币33,120元（每月每平方米2元×1656平方米×10个月）。另查明，武汉市东西湖区XXXXXX号附XXXX号房屋位于武汉市东西湖区金山·银湖湾小区，属小区的配套设施。本院认为，本案争议焦点：一、关于物业管理委托合同是否适用小区幼儿园的问题。原告东房物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，对小区业主具有约束力，小区幼儿园在物业管理服务区域内，并实际享受了物业公司提供的物业管理服务。故物业管理合同适用于小区幼儿园。二、关于物业费交纳的标准问题。原告认为开办幼儿园属商业行为，应按照非住宅的标准每月每平方米2元缴纳物业费，被告陈某甲认为其开办的是民办非盈利性公益幼儿园，物业费不应该按照商业标准收取。原告与业主委员会签订的物业管理委托合同只针对小区普通住宅和非普通住宅约定了物业服务费收取标准，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。而小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。但幼儿园位于小区之内，实际享受了原告对该小区提供的各种物业管理服务，应当向物业公司交纳合理的物业服务费。法院综合原告提供的服务、被告自行负责的项目等情况酌情确定该幼儿园应按1.8元每月每平方米的标准缴纳物业费。因此，被告陈某甲需负担的物业费应为人民币29,808元（每月每平方米1.8元×1656平方米×10个月）。被告陈某甲虽未依合同约定支付物业服务费，但因双方对物业服务费收费标准一直存有争议，被告不属故意拖欠，不应承担支付滞纳金的责任。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予持。根据该规定，被告金山公司作为房产的业主，应承担连带责任。综上所述，原告东房物业公司请求被告陈某甲支付2015年9月25日至2016年7月25日的物业费，依据充分，本院予以支持，但物业费的标准应酌情减免，按每月每平方米1.8元计算，共计为29,808元。原告东房物业公司请求被告陈某甲支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告东房物业公司请求被告金山公司对上述物业费用承担连带责任，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈某甲于本判决生效后十日内向原告武汉市东西湖东房物业管理有限公司支付2015年9月25日至2016年7月25日间的物业费29,808元；二、被告武汉市金山房地产有限公司对上述物业费29,808元的给付义务承担连带责任；三、驳回原告武汉市东西湖东房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费682元（原告预交），由被告陈某甲、武汉市金山房地产有限公司共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费682元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 邹 军审 判 员 雷 扬人民陪审员 李 辉二〇一七年六月十九日书 记 员 翟淑琼