上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初188号原告：上海浦仓投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆岩，执行董事。委托诉讼代理人：王安，上海红辉律师事务所律师。被告：东部战区陆军装备部，住所地江苏省南京市。负责人：胡卫东，副部长。委托诉讼代理人：钱春明，南京军区法律顾问处律师。委托诉讼代理人：何洪建，男。原告上海浦仓投资管理有限公司诉被告东部战区陆军装备部租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后依法由审判员徐冬梅、审判员侯芳、人民陪审员孙连华组成合议庭适用普通程序审理本案。被告在提交答辩状期间提起管辖权异议，本院于2017年3月1日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。因工作安排，本案合议庭组成人员变更为审判员高金登、审判员侯芳、人民陪审员孙连华，其后，又变更为审判员吴小龙、审判员侯芳、人民陪审员孙连华。本案于2017年6月16日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王安、被告委托诉讼代理人何洪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦仓投资管理有限公司诉称：2013年6月，原告、被告、案外人上海普哲实业发展有限公司签订《农副业基地使用协议书》，约定原告获得上海市青浦区外青松公路旁农副业基地内约110亩土地的经营使用权，经营范围为仓储物流、生态旅游和生产加工，协议签订后，原告向被告递交了建设、规划方案等报批材料，并获得批准，之后耗巨资在上述土地上建造了工厂并于2015年5月起对外出租，但2015年8月，原告得悉系争土地系农用地性质，不得用于建设，原告所建造的房屋即将作为违法用地和违章建筑被拆除。2016年6月，原告收到了上海市青浦区政府出具的《限期拆除违法建筑公告》，该公告以未办理建设工程规划许可证为由限期拆除所有厂房。2016年6月17日，新建厂房全部拆除，青东农场综合整合办公室前后共计向原告支付了拆除补偿金2500万元，但补偿金的金额远不能补偿原告的损失，原告认为，被告作为出租方，有义务保证该土地符合约定用途，该土地经地方政府明确属于农用地性质，根本不能用于生产经营，也无法办理出建设用地规划许可证，同时，原告作为土地的使用权人、法律意义上的建设方、工程的监督人等应有义务办理建设工程规划许可证，故原告诉至法院，要求判令：1、被告向原告赔偿因《农副业基地使用协议书》无法履行导致的经济损失人民币(以下币种均为人民币)4,000万元；2、被告向原告支付逾期赔偿第一项诉请的利息(自2016年6月17日起算至被告实际向原告赔偿经济损失之日，利率按银行同期贷款利率计算)；3、被告向原告返还项目负责人保证金3万元及双倍返还履约保证金8万元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第1项诉请的金额变更为38,202,174.40元。被告东部战区陆军装备部辩称：不同意原告的诉请。1、被告提供给原告的系争土地是有上海市房地产权证的，其中明确土地权属性质为国有建设用地使用权，并非原告所称的农用地，虽然该土地后续被国土部门定为农用地，但这是被告在签订合同时所无法预见的，因为房地产权证具有公信力，所以被告在履约过程中是没有过错的。2、原、被告之间签订的《农副业基地使用协议书》中约定因不可抗力终止协议的，双方互不补偿，本案中政府拆违行为就是不可抗力，且原告已在限期拆除承诺书上签字，故被告无需对原告承担责任。3、被告要求原告赔偿损失于法无据，原告的损失是政府拆违造成的，但政府已经给予了原告补偿，同一受损法益不受重复赔偿，被告无需额外补偿原告，且原告所主张的具体损失证据不足，其中原告进行评估并未事先征得被告的同意，被告对此不予认可。4、原告跟承租户的损失，根据合同相对性原则，与被告无关。经开庭审理查明：2013年6月，南京军区装备部直属工作部(2016年1月停止运行并整体转隶至被告)(作为甲方)、案外人(上海普哲实业发展有限公司)作为乙方、原告(作为丙方)共同签订《农副业基地使用协议书》，约定乙方通过竞价取得甲方所属位于上海市青浦区外青松公路旁农副业基地内约110亩(以移交测定为准)土地的经营使用权，经营使用期限为20年，建设期2年，在许可期限内经营仓储物流等项目，乙方出资设立的项目管理公司(丙方)全权负责该项目的建设和运营，今后和甲方的合同及协议均由丙方签订。合同第一条约定经营范围为仓储物流、生态旅游和生产加工，合同第三条约定经营期限自2015年7月1日起至2035年6月30日止，以及使用费的标准和支付方式。合同第四条约定乙方应在协议生效之日起4个月内完成建设规划方案拟制并书面呈报甲方，甲方应在3个月内对规划方案进行审核并书面答复。合同第五条约定乙方应向甲方支付履约保证金8万元和项目负责人保证金3万元。合同第六条约定甲方在协议期内，协助乙方与当地政府、社会机构的协调和联系，配合乙方以甲方名义申请办理市政配套相关手续，配合乙方协调办理营业执照……，在乙方要求下，甲方应派人协助乙方共同以甲方名义申请办理建设项目的相关许可手续……合同第九条协议的解除与终止中约定：(四)如因甲方非军事原因(除不可抗力因素外)造成协议不能履行提前终止协议(包括建设期和经营期)，甲方给予乙方经济补偿。补偿办法为经甲乙双方认可的评估机构对本协议剩余期乙方预期收益进行评估，按评估金额给予乙方一次性补偿，并双倍退还乙方交纳的履约保证金……(七)因不可抗力原因终止协议的，双方互不补偿，已建项目归甲方所有，国家可给予补偿的按国家补偿相应标准给予乙方补偿。该协议并对其他内容作了约定。协议签订后，原告按约支付土地使用费至2015年12月，共计802,500元。2013年12月13日，被告出具《关于青浦农副业基地合作生产建设方案的批复》，内容为通知案外人上海普哲实业发展有限公司，同意该公司上报的建设方案。其后，原告开始在系争土地上进行建设，2015年开始陆续将建成的房屋对外出租。2016年6月15日，上海市青浦区政府出具《限期拆除违法建筑公告》和《限期拆除违法建筑催告书》给案外人上海普哲实业发展有限公司，内容为该公司未经批准擅自在青浦区外青松公路XXX号搭建建筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，因该公司在规定期限内未拆除违法搭建的建筑物，现通知其于收到该通知起于2016年6月15日拆除上述违法建筑。2016年6月12日，原告法定代表人陆岩签署限期拆除承诺书，并承诺同意配合青东农场北侧区域环境综合整治工作，同意青东农场综合整治办公室兑付本公司租赁的未建土地补贴一次性费用1,085万元，并承诺在2016年6月18日前将租用土地内房屋腾空、人员疏散、交出钥匙并配合完成拆除工作……。2016年6月19日，原告法定代表人陆岩签署限期拆除承诺书，并承诺按照青东农场北侧区域环境综合整治工作方案，同意青东农场综合整治办公室兑付一次性费用1,512.970333万元(包括费用补贴、奖励费)，并承诺在2016年6月18日前将租用土地内房屋腾空、人员疏散、交出钥匙并配合完成拆除工作……。2010年12月13日，中国人民解放军73669部队取得了位于上海市青浦区青浦镇部队农场(1-1丘)、(1-2丘)的上海市房地产权证(房地产权证号分别青字XXXXXXXXXX号、青XXXXXXXXXX号，该房地产权证现仍为有效)，权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为军事用地。以上事实，由原、被告的陈述、《农副业基地使用协议书》、批复、《限期拆除违法建筑公告》、《限期拆除违法建筑催告书》、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审质证，本院核实后予以确认。审理中，原告称其损失为38,202,174.40元(计算方式为原告的总投资67,828,500元-政府补偿金25,979,703.33元-原告租金收益3,646,625.27元)。其中，总投资包括1、厂房土建工程、2、附属工程(1、2项合计为53,185,000元，)；3、平整场地6,900,000元;4、监理22,000元；5、农场道路650,000元；5、施工道路1,373,000元；6、水、电1,500,000元；7、交部队租金802,500元；9、建筑设计费150,000元；10、地质勘探费48,000元；11、运营管理费3,000,000元。为此，原告提供了：1、评估报告一份，证明2016年3月，原告单方委托江苏中正资产评估有限公司对位于上海市外青松公路与A30高速交汇处东北侧附近的建筑物、构筑物及其他附属设施、管道沟槽、机器设备等资产的市场价值进行评估，江苏中正资产评估有限公司于2016年4月出具评估报告，结论为上述资产公开市场重置原值为53,722,000元，公开市场评估净值为53,185,000元。2、平整土地合同两份及支付凭证(合同价为690万元，原告实际支付396万元)、监理合同及支付凭证(合同价为22万元，原告实际支付5万元)、农场道路合同及支付凭证(合同价为65万元，原告实际付款65万元)、施工便道合同(合同价为1,373,000元，无付款凭证)、原告产生的水电费凭证、土地使用费支付凭证、地质勘探合同及支付凭证(合同价为48,000元，实际付款48,000元)、原告自行制作的运营管理费计算表格一份。3、厂房租赁合同、预收款明细表、协议书、转账凭证一组，证明原告将建好的房屋对外出租所获得的收益及退还给租赁户的租金。被告对原告所称的总投资及其金额不予认可，对原告提供的证据意见如下：1、土地使用费支付凭证无异议，被告确认收到了802,500元土地使用费和8万元履约保证金、3万元项目负责人保证金。2、其他证据均有异议，评估报告是原告单方委托的不认可且不同意赔偿；平整土地、监理、农场道路、施工便道、勘探合同、水电费等合同和支付凭证与原告无关。审理中，原告称，其要求被告赔偿损失的依据为：被告作为出租方，有义务提供符合合同约定的土地，现被告提供的系争土地为农用地，不能用于生产经营，也无法办理建设规划许可证，而原告所建造的房屋被政府拆违的原因就是原告未办理建设规划许可证，故原告认为房屋被拆违的原因在于被告。为此原告提供了1、青浦区夏阳街道办事处办公室发给案外人中国人民解放军73669部队的《关于清理违法用地的函》，内容为根据国土资源部2014年度卫星遥感图斑，你处位于A30公路两侧的413、424图斑属新增违法用地，按照国土资源部关于清理整顿违法用地的要求，请你单位务必于2015年5月20日之前清除违法用地，并将土地复垦到位；2、青浦区规划和土地管理局出具的复函，内容为上海市青浦区外青松公路旁农副业基地土地系未经批准擅自占用农用地，属违法用地，根据已批准的《青浦区夏阳街道土地利用总体规划》上述土地规划为基本农田保护区。原告表示，其在与被告签订协议的时候，看到了系争土地的产权证。被告对《关于清理违法用地的函》真实性无法确认，对青浦区规划和土地管理局出具的复函真实性无异议，但对其内容不认可，被告认为在双方签订合同时被告提供的土地是有合法产权证的，权属性质也是国有建设用地，原告在签订合同时并未对此提出异议，政府于2015年底才告知被告当时核发的产权证存在问题，责任不在被告处。系争土地现在被认定为违法用地系被告在签约时所无法预见也无法避免的，属于不可抗力，根据双方之间的协议约定，不可抗力导致的协议终止，双方互不补偿。审理中，双方均确认双方之间签订的《农副业基地使用协议书》无法继续履行，原告要求法院判令合同无效，被告要求法院解除合同，双方均一致表示如果法院判令合同解除的话，合同解除的时间可以定为2016年6月17日。被告表示如果法院判令合同解除，则愿意退还原告履约保证金和项目负责人保证金，但不同意双倍退还履约保证金，因被告不存在违约。对于2016年1月至2016年6月17日期间的土地使用费被告要求保留诉权，另案主张。根据庭审确认的事实，本院认为：本案双方当事人的争议焦点是原告所建造的房屋被作为违法建筑拆除的责任是否可归责于被告。本院认为，双方当事人在签订《农副业基地使用协议书》时，是依据被告合法取得的土地权属性质为国有建设用地的《上海市房地产权证》而订立该土地租赁合同的，庭审中双方当事人对此事实均无异议，故原、被告之间签订的《农副业基地使用协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。现系争房屋因缺乏建设规划许可证，被本区政府作为违法建筑拆除，这点在订立土地租赁合同之初是双方当事人均无法预见且无法避免的，此系不可抗力以致合同目的无法实现，且原告已因该拆违行为获得了补偿，故原告要求被告承担因《农副业基地使用协议书》无法履行导致的经济损失及相应利息的诉请，于法无据，本院不予支持。现双方当事人均表示合同已经无法继续履行，故为避免进一步扩大损失，本院确认原、被告之间的《农副业基地使用协议书》已于2016年6月17日解除，关于合同解除前的原告未付的土地租赁费由于被告表示不再本案中主张，故本案中对该土地租赁费不予处理，当事人可另寻途径解决。合同解除后，被告理应返还原告返还项目负责人保证金及履约保证金，但原告要求被告双倍返还履约保证金的要求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告东部战区陆军装备部应于本判决生效之日起十日内返还原告上海浦仓投资管理有限公司项目负责人保证金人民币3万元及履约保证金人民币8万元；二、原告上海浦仓投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币242,350元，由原告上海浦仓投资管理有限公司负担人民币241,685.40元，被告东部战区陆军装备部负担人民币664.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙审 判 员  侯 芳人民陪审员  孙连华二〇一七年六月三十日书 记 员  徐 娟附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。