山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0391民初1922号 原告(反诉被告)：淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会。住所地，淄博市张店区四宝山街道办事处曹一村。 负责人：李超，主任。 委托代理人：曹琛，山东长城长律师事务所律师。 委托代理人：曹保进，山东长城长律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淄博晨酉建材有限公司。住所地，淄博高新区宝山工业园区。 法定代表人：何志强，执行董事。 第三人：淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站。住所地，淄博高新区中润大道**。 法定代表人：何恒贵，经理。 第三人：淄博开发区发源建材公司。住。住所地，淄博高新区石桥镇魏家村/div> 法定代表人：何恒贵，经理。 以上被告及第三人的共同委托代理人：刘永顺，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 原告（反诉被告）淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会（以下简曹一村委）诉被告（反诉原告）淄博晨酉建材有限公司（以下简称晨酉建材）、第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站、淄博开发区发源建材公司房屋租赁合同纠纷一案以及被告（反诉原告）晨酉建材诉原告（反诉被告）曹一村委、第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站、淄博开发区发源建材公司房屋租赁合同纠纷一案，分别于2016年10月12日、2016年11月20日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告曹一村委的委托代理人曹琛、曹保进，被告晨酉建材、第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站、淄博开发区发源建材公司的共同委托代理人刘永顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹一村委会诉称，2003年10月1日，原告与第三人签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋以每月16万元的价格租赁给第三人使用，租赁期限自2003年10月1日至2023年10月1日。2004年10月13日，第三人被高新区工商分局吊销，但第三人尚未告知原告此事。2016年5月，原告因第三人长期拖欠原告租赁费，向淄博市仲裁委员会提起仲裁后才得知：被告自2004年5月13日开始便是涉案场地的实际租赁人，原告于2016年7月10日向被告公司送达了《通告》要求其在规定期限内交纳租金、赔偿损失和搬离场地，但被告均置之不理。综上，被告作为场地实际承租人，长期拖欠租赁费，符合合同解除条件，且已严重损害到原告的合法权益，为此，提起诉讼，请求依法确认解除原、被告之间事实房屋租赁合同关系；判令被告向原告支付租赁费466255元（按每年141100元，自2011年10月计算至起诉之日即2016年10月）及损失100000元，两第三人承担连带责任；诉讼费由被告负担。 诉讼中，原告自愿申请撤回要求被告支付损失100000元的诉讼请求，本院予以准许。 被告与第三人共同辩称，1、本案经仲裁委裁决，法院应依法驳回原告的诉讼请求；2、原告在起诉状陈述中多处与事实不符；3、第三人均为集体所有制企业，且已被工商局吊销，是不适格主体；4、原告强行给被告堵门的行为已严重侵害被告的权利，被告亦提出了反诉主张权利；5、被告一直如期交纳租赁费。综上，请求法院驳回原告起诉。 被告（反诉原告）晨酉建材诉称，1992年9月16日，由何恒贵投资并担任法定代表人的淄博开发区发源建材公司成立，2002年5月15日，政府同意上述公司建设混凝土搅拌项目，并于2002年5月30日取得《建设用地规划许可证》，同年11月征用曹二村土地1.9009公顷用于建设搅拌站，2002年12月16日淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站设立。后为扩大经营，何恒贵以搅拌站名义与原告签订《房屋租赁合同》，租赁原告的房屋及其范围内的土地用于搅拌站项目。2004年5月13日，何恒贵发起设立被告前身----淄博发昊建材有限公司，2008年10月22日更改为现名称，后第三人均已于2004年10月13日被淄博市工商局吊销，实际承继其业务的是被告，原告对此也知情。综上，被告实际承租原告的房屋至今。 合同签订后，被告一直按期缴纳租金，2006年下半年国家航拍清理非法占地，因原租赁范围内土地减少租赁费用相应减少至每年141100元，双方未签订书面变更协议。后因原告村内楼区路面、厂房车间、楼层垫层等建设需要，多次使用被告的混凝土进而用货款抵顶租赁费用，而且还在2014年6月专门召开“两委会”并形成会议纪要存档，2014年第四季度村两委换届后继续使用被告265100元混凝土用于村内建设，但因原告的原因直到2016年3月2日双方才结算费用。后两委个别成员出于兑现竞选承诺的个人利益考虑，要求被告与他人合作经营，被告不同意原告便派人于2016年2月采取堵门、占据等方式进行要挟，而且还在结算后仅隔一天便向淄博仲裁委员会提请仲裁，要求解除与第三人签订的租赁合同并支付拖欠费用，并拒不同意被告作为实际承租人参加仲裁和提起反请求，虽经被告采取报警、积极应诉等方式维权但至今企业仍被原告占据无法复产，已严重影响被告的生产经营并造成巨大经济损失。 为维护被告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令被告与原告继续履行合同；原告赔偿被告因占据企业造成的经济损失10万元（具体损失金额待司法鉴定后确定）；诉讼费由原告负担。 原告（反诉被告）曹一村委辩称，涉案合同，依法应予解除且事实上已无继续履行之可能；被告称原告对其实为涉案合同租赁方的情况知情，无事实依据；被告称其信守合同，原告给其造成经济损失均无事实根据和法律依据。 第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站、淄博开发区发源建材公司均未发表答辩意见。 经审理查明，2003年10月1日，原告与第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于205国道以东南洼（许#）、房屋21间（建筑面积553.013平方米）租赁给该公司；租赁期限自2003年10月1日至2023年10月1日；租金为每年16万元（后因为使用面积问题双方协商更改为每年141100元），先交款后使用，每年付款2次，年底12月31日付款8万元、6月30日前付款8万元；承租人不交付或者不按约定交付租金达6个月以上或者承租人所欠各项费用达8万元以上的，出租人有权解除合同；合同履行过程中发生争议，双方协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成，提交淄博仲裁委员会仲裁等。第三人均已于2004年10月13日被工商局吊销，被告开始实际使用上述涉案租赁房屋和场地（没有书面告知原告）。2016年3月原告到淄博仲裁委员会提起仲裁，请求裁决与两第三人签订的《房屋租赁合同》；两第三人支付租金360400元、滞纳金39600元，合计400000元等，后该委于2016年7月6日作出（2016）淄仲裁字第52号裁决书，裁决解除原告与淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站于2003年10月1日签订的《房屋租赁合同》；驳回原告的其他仲裁请求（没有支持原告要求支付租赁费及滞纳金的理由是涉案租赁场地的实际经营主体是本案的被告晨酉建材公司，在该公司经营过程中没有与原告签订仲裁协议或者达成提交仲裁解决争议的约定条款）。 另查明，2016年3月2日原告给被告出具收款收据一张，收据上注明的单位为发昊混凝土公司（晨酉建材）、项目中的二栏均为收租赁费（商砼）、金额分别为57600元和207500元，被告认为收据证实的内容是双方经协商用混凝土款折抵了14年的租赁费57600元和15年的租赁费207500元，原告对被告主张的证明内容无异议，但认为该款项只是折抵了欠付租金中的一部分；庭审中被告提供照片一张，想要证实其公司已经被原告强行占领。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、工商登记信息、仲裁裁决书，被告及第三人提供的收款收据、照片以及原、被告和第三人的当庭陈述予以综合证实，本院予以确认。 本院认为，原告与第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站在2003年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月6日被淄博仲裁委员会依法裁决解除，事实清楚、证据充分，本院予以确认。除了上述认定的事实外，本案还有双方争议的焦点是原告请求依法解除其与被告之间的事实房屋租赁合同关系是否具有法律和事实依据。针对该焦点问题，本院认为，首先，关于本案的程序问题，被告称本案已经仲裁委裁决，法院应依法驳回原告的诉讼请求，本院认为，先前原告到仲裁机关提起仲裁只是申请解除其与第三人淄博开发区发源建材公司混凝土搅拌站之间的租赁合同以及要求该单位支付租赁费等，且仲裁机关也已经在裁决书的仲裁意见部分也明确论述了“涉案房屋实际经营主体也就是本案的被告并未与原告签订仲裁协议等”，所以并未实际处理由此实际租赁产生的租赁费用，由此可见，原告再次通过诉讼的方式主张自己先前在仲裁程序中没有被支持的权利，符合相关法律规定，对于被告的上述主张，本院不予支持；其次，被告称原告在此之前就一直知道被告早已成为了涉案房屋的实际承租人，本院认为，根据本院审理查明的事实，被告接替第三人在涉案场地上实际经营过程时并未书面通知原告更换了承租相对方，另根据被告自述其与第三人之间存在一定的关系以及被告曾进行过名称变更等事实，综合上述原因，不能仅仅从原告给被告出具的一张载有“交款单位系晨酉建材”字样的收款收据就当然的认定原告对上述事实明知，退一步讲，即使原告对此知情，本案中原告要求的是解除与实际承租人也就是被告之间的租赁关系，其并没有主张因为其与第三人之间的租赁合同已经被裁决解除所以被告与其之间的租赁关系就当然的依附解除，所以，被告的该项主张不影响本案的审理和认定；再次，上文中已经提到，被告与第三人之间存在关联，且被告自述其在第三人与原告签订租赁合同后不久其就开始在涉案处进行实际经营，因此，其应当依照涉案租赁合同履行承租方的义务如期交纳租金，但根据被告提供的证据，其仅仅用混凝土（商砼）款抵顶了2014年的部分和2015年的租金共计265100元，原告依此提起解除实际租赁关系并无不当（无论是依照合同规定还是一般法律规定），本院对此予以支持。综上，原告通过诉讼主张解除与被告之间的事实租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的2011年10月计算至起诉之日即2016年10月，根据双方当庭认可的年租金调整为141100元，总额应当为705500元，扣除双方用混凝土款折抵的265100元，余额应当为440400元，原告主张的该项数额466255元中超出的部分，于法无据，本院不予支持。对于原告主张第三人承担连带责任的主张，本院认为，原、被告在庭审中已经共同一致确认被告就是涉案房屋的实际承租人，因此被告应当对应和独立的向原告支付经营使用租赁费，原告的该项主张于法无据，本院不予支持。被告称其公司已经被原告强行占领，但仅仅就此提供了一张照片想要证明此主张，证据不充分，本院不予支持，本院亦不支持被告依其自述的上述事实提出的要求赔偿损失以及要求就损失进行鉴定的主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会与被告（反诉原告）淄博晨酉建材有限公司之间的事实租赁关系。 二、被告（反诉原告）淄博晨酉建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会2011年10月至2016年10月的租赁费440400元。 三、驳回原告（反诉被告）淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会以及被告（反诉原告）淄博晨酉建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9463元，减半收取4731.5元，由原告（反诉被告）淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处曹一村村民委员会负担1051.5元，由被告（反诉原告）淄博晨酉建材有限公司负担3680元。反诉费1150元，减半收取575元，由被告淄博晨酉建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  李鸿飞 二〇一七年六月二十二日 书记员  祝 宏