大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初1146号原告保利（大连）物业管理有限公司。法定代表人彭景。委托代理人宁云锋，系辽宁裕景律师事务所律师。委托代理人鄢立新，男。被告许艳梅，女。委托代理人郭秀杰，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托代理人梁金波，男。原告保利（大连）物业管理有限公司与被告许艳梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告保利（大连）物业管理有限公司的委托代理人宁云锋、鄢立新，被告许艳梅的委托代理人郭秀杰、梁金波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保利（大连）物业管理有限公司诉称，被告系位于大连市甘井子区保利西山林语的业主，房屋建筑面积104.9平方米，物业费每月每平方米2.6元。该小区归原告管理，被告欠交自2015年12月15日至2016年10月31日的物业费2,881.6元、滞纳金1,034.2元。经原告多次催要，被告均不予理睬。故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠物业费2,881.6元、滞纳金1,034.2元，合计3,915.8元；2、被告承担诉讼费。被告许艳梅辩称，对欠交物业费的时间及房屋面积没有异议，但不同意原告的诉讼请求。一、原告收取的物业费没有得到政府物价部门的批准。在2014年11月3日在甘井子区政府有关领导的关注下，原告给《相关业主问题的答复》中第六条关于物业费问题，阐述到“目前2.6元的物业标准���测算维持项目物业正常服务水平的暂定标准，具体的物业费收费标准以物价局批复的许可证为准，多退少补”。据此原告目前的物业收费标准仍没有得到物价局的批复。时至两年多，原告仍在没有政府物价部门的批准文件，仍在乱收费。二、原告没有尽到当初买房时承诺的物业服务标准。被告当初承诺的漂亮的大门、自动扶梯、水系景观、双语幼儿园、足球场等，均没有实现。而且由于一个动迁户没有动迁走，挡住了上千人回家的路。原告没有尽到服务义务，无权要求被告交纳物业费。三、整个小区同服务标准，物业费收费不同价。小区有一部分动迁户，收费标准是每平方米1.5元，这对被告不公平。四、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》应属无效。该协议是在原告强迫的情况下签订的，不是被告的真实意思表示。不签协议就不给钥匙，所以该协议应属无��协议。经审理查明，被告系位于大连市甘井子区保利西山林语的业主，房屋建筑面积104.9平方米，物业费每月每平方米2.6元。原告为包括被告在内的小区业主实际提供物业服务，被告欠交自2015年12月15日至2016年10月31日的物业费2,881.6元。上述事实有原告提供的营业执照（副本）、《前期物业服务协议》、管理规约、催费通知单、照片以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告提供营业执照（副本），证明具有收取物业管理费的资质。原、被告签订《前期物业服务协议》，对收费标准进行了约定，对被告具有约束力。原告依照合同约定对涉案小区实施物业管理，被告作为该小区的业主，接受了原告的物业管理服务，受到《前期物业服务协议》的约束，应支付相应的物业��理费用。关于滞纳金，本院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，本院对本次诉讼违约金部分不予支持，但被告仍应按时足额缴纳物业费，原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。对于被告的答辩意见：1、关于物业收费是否需要物价部门颁发许可证的问题。依据《国家发展改革委关于放开部分服务价格���见的通知》（发改价格[2014]2755号）要求，省物价局下发了《关于放开我省部分服务价格的通知》（辽价发[2015]31号），我省非保障性住房物业、住宅小区停车7项已具备竞争条件的服务价格执行市场调节价。《转发国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》（辽价发[2015]6号）规定，自2015年1月1日起，在全省统一取消经营服务性收费许可证。经营服务性收费许可证取消后，对已发放的收费许可证一律废止，并不得办理新证。依据上述文件的规定，物业公司已不需要在价格主管部门审批收费许可证。2、关于被告辩称“原告没有尽到卖房时承诺的标准，如漂亮的大门，自动扶梯、水系景观等”。原告作为物业服务企业与被告之间的物业合同服务关系，系从签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》开始的，系依据合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。不包括被告提及的承诺的内容，假如有这些承诺的，原告也仅是在其存在的前提下进行维修、养护和管理，而不包括建设。3、关于收费标准不一致问题，回迁房与商品房的房屋性质不一样，原告采取不同的收费标准，既是平等民事主体的自愿行为，也与房屋本身的性质有关，该问题亦不属于本院调整范围。4、关于《前期物业服务协议》及《临时管理规约》应属无效的问题。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约��当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”原、被告依据法律的规定签订相关协议，对双方的权利、义务作出约定，双方均应遵守执行，被告辩称不是其真实意思表示，缺乏事实依据。综上所述，根据《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告许艳梅支付原告保利（大连）物业管理有限公司2015年12月15日至2016年10月31日的物业费2,881.6元。逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按���方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 姚念杰人民陪审员 张淑华人民陪审员 王      莹二〇一七年六月二十日书 记 员 林   雨   欣本案引用的法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履��物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第二十一条业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。第二十二条业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：（一）不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；（二）侵犯其他业主合法权益的；（三）在物业管理活动中谋取私利的；（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。第二十五条物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容：（一）物业管理的区域范围；（二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例；（四）公共绿化的养护和公共区域的保洁；（五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施；（六）物业服务的质量标准和收费方式、标准；（七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（八）装饰装修管理服务；（九）物业服务档案和物业档案的保管；（十）专项维修资金的管理与使用；（十一）双方的权利和义务；（十二）合同期限；（十三）合同终止、解除条件；（十四）违约责任；（十五）其他事项。自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。