湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终566号 上诉人（原审原告）：株洲恒欣电工有限责任公司。住所地：湖南省株洲市天元区仙月环路899号新马动力创新园3.1期C-3栋。 法定代表人：漆国云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤盾，湖南湘东律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：株洲高科发展有限公司。住所地：湖南省株洲市天元区株洲大道898号高科总部壹号。 法定代表人：王洪宇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高建群，湖南金州（株洲）律师事务所律师。 上诉人株洲恒欣电工有限责任公司（以下简称株洲恒欣公司）因与被上诉人株洲高科发展有限公司（以下简称株洲高科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 株洲恒欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判株洲高科公司向株洲恒欣公司支付逾期交房违约金240830元和逾期办证违约金2149333元。事实和理由：《产房交接书》明确载明交房时间为2015年6月30日，且该日期还未进行验收，不符合验收合格的交付条件。一审认定2015年5月12日交付没有证据支持。案涉买卖合同约定为交房之日起两年内办理产权证，且该约定期限过长违反法律规定，该条款约定的应当是约定的交房日2015年3月31日，一审以实际交房日2015年5月12日起计算逾期交房违约金不正确。根据法律规定，工业产房不需要缴纳房屋维修基金，即使缴纳也是在办理网签备案是缴纳，合同约定缴纳房屋维修基金系违法，且株洲恒欣公司也未逾期缴纳房屋维修基金，故一审以株洲恒欣公司未缴纳房屋维修基金为由，不计算2018年5月2日至实际办证之日2019年9月11日的逾期办证违约金不正确。 株洲高科公司上诉请求：撤销一审判决第一项或发回重审。事实和理由：根据合同约定，乙方拖欠房款导致的逾期不能计算逾期违约金，株洲恒欣公司2015年5月９日才交齐房款，而一审认定的交房日期2015年5月12日距离交齐房款日仅3天，该三天应当认定为合理的交房准备时间。故不应当计算逾期交房违约金。 株洲恒欣公司向起诉请求：判令株洲高科公司向株洲恒欣公司支付逾期交房违约金240,830元和逾期办理房屋权属证书违约金2,149,333元，共计2,390,163元。 一审法院认定事实：2014年10月31日，株洲恒欣公司（乙方）与株洲高科公司（甲方）签订了一份《新马动力创新园厂房买卖合同》，该合同约定的主要内容有：乙方购买甲方开发的“动力谷”厂房，编号为3.1期C组C3栋102、202、302、101、201、301座，厂房总建筑面积为3939.28平方米（厂房建筑面积以房产局测量办证面积为准），乙方同意以银行按揭付款方式支付全部购房款，优惠价格为2996.84㎡，厂房总价为人民币11,805,393元。除上述厂房总房价款外，乙方委托甲方依据有关规定将如下费用代为交至各收费单位。如政府收费标准有变更，乙方应按新政策补交相关费用，否则由此造成的一切后果由乙方自行负责。乙方委托甲方代交费用如下：1、专项维修基金小计236,108元；2、办证费小计188,886元，办完土地、房产权证后，双方按实结算，多退少补；3、契税小计472,215.72元。以上费用合计897,209.72元。乙方选择以银行按揭方式付款的，应当在合同签订之日起十个工作日内支付总房款的30％以上作为首付款和本合同约定的全部代交费用，余款通过银行按揭支付。第六条厂房交付约定：甲方承诺在2015年6月30日前向乙方交付政府相关职能部门竣工验收合格的厂房。如厂房不能按约定时间交付，每逾期一日，由甲方按已付房款的万分之二向乙方支付违约金，违约期限计算自逾期之日起至厂房交付通知送达之日止。第七条：土地证与房产证的办理，因甲方原因不能申请办理房产证和土地使用权证的，每逾期一日，应按厂房总价的万分之二支付违约金。因乙方未按时付款或未及时配合办理相关手续导致办证时间推迟的，甲方不负任何责任并需收取乙方逾期办证费用方可办证。第八条：面积确认及面积差异处理，合同暂定建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准，因面积差异导致的厂房差价，由双方在办理产权过户登记前进行清算，多退少补。上述合同签订当日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议约定的主要内容有：现因乙方资金问题，需申请延期付款，乙方须在2014年11月7日前支付房款500,000元，2014年12月15日前付清总房款的30％即3,305,393元。乙方签订合同之日起，须配合甲方收集按揭贷款资料提交银行审核，并于首付款付清后配合办理按揭款。甲方承诺在2015年3月30日厂房主体达到交房条件交房，如未按期交房乙方有权追究甲方的违约责任，代收费用897,209.72元乙方承诺在合同约定的交房日期之前付清……”合同签订后，株洲恒欣公司分别于2014年11月5日向株洲高科公司支付500,000元，2014年12月15日支付2,829,000元，2014年12月16日支付476,314元，2015年2月2日支付6,000,000元，2015年5月8日支付660,000元，2015年5月9日支付1,339,843元，2019年5月20日支付483,400元，以上合计12,288,557元。其中2019年5月20日支付的483,400元由厂房面积补差价格242,443元和维修基金240,957元两部分组成。2015年5月12日，当事人双方签订了《厂房交接书》，就案涉厂房办理了交接手续，当事人双方及施工单位均在该交接书上签字盖章，并约定自签字之日起生效。2016年12月26日，株洲高科公司向株洲恒欣公司出具了购买案涉厂房的增值税普通发票。 另查明，2015年3月24日，株洲高科公司将案涉厂房抵押给案外人中信信托有限责任公司，2018年5月2日，方办理了抵押权注销登记。2018年5月30日，株洲高科公司在株洲日报登报了一则办证公告，主要内容如下：贵方购买的动力谷自主创新园3.1期厂房，现我公司组织集中办理房屋所有权证，请贵方于2018年6月15日前提供相关资料至高科壹号A座1817室配合办理房屋所有权证。2018年9月17日，株洲高科公司再次刊登一则办证公告，要求包含本案株洲恒欣公司在内的未交齐办证资料、未缴清相关款项的客户于2018年9月30日前提交资料，完善手续，配合办理房屋所有权证，逾期株洲高科公司将不再组织办理，由客户自行办理。 再查明，2019年9月11日，案涉厂房变更登记在株洲恒欣公司名下。后双方当事人就逾期交房和办证的违约金事宜协商未果，遂酿成本案纠纷。 一审法院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、株洲恒欣公司的各项诉讼请求有无事实和法律依据？现综合分析如下： 当事人双方签订的《新马动力创新园厂房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同依法成立并生效，对当事人具有法律拘束力。本案中，株洲高科公司自认其确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故株洲高科公司应当向株洲恒欣公司支付逾期交房和逾期办证的相应的违约金，但当事人双方就逾期交房和逾期办证的计算基数和时间节点存在争议。 一、关于延期交房的违约金问题。本案在审理过程中，当事人双方均对株洲高科公司存在逾期交房的事实没有争议，但株洲恒欣公司认为交房日期为2015年7月15日，而株洲高科公司抗辩交房日期为2015年5月12日并提交了有关交房手续和协议。认为，根据《新马动力创新园厂房买卖合同》第六条的约定，双方应共同签署《厂房交接书》来对厂房进行交接，从株洲高科公司向提交的《关于申请交房报告》《新马动力创新园交房协议书》《厂房交接书》一系列证据来看，株洲恒欣公司递交《关于申请交房报告》的落款时间为2015年5月6日，《新马动力创新园交房协议书》于2015年5月11日签订，《厂房交接书》于2015年5月12日签订，株洲恒欣公司虽然主张交付日期为7月15日，但没有提供合法有效相反的证据推翻上述三组交房凭证。故，不论是从书写习惯还是常理逻辑来看，确认双方交付厂房的时间为2015年5月12日。结合当事人双方签订的《新马动力创新园厂房买卖合同》第六条“如厂房不能按约定时间交付，每逾期一日，由甲方按乙方已付房款的万分之二向乙方支付违约金，违约期限计算自逾期之日起至厂房交付通知送达之日止”之约定，截至2015年5月12日，株洲恒欣公司共计向株洲高科公司支付房款11,805,157元，株洲高科公司逾期交房期限应自《补充协议》约定的2015年3月30日之次日起计算至2015年5月12日止，经计算约为99,163.32元（11,805,157元×0.02％×42天）。对于株洲恒欣公司主张的超出上述金额的逾期交房违约金，依法不予支持。 二、关于逾期办证违约金问题。依据《新马动力创新园厂房买卖合同》第七条“甲方承诺在厂房交付使用后二年内为乙方办理房产证和土地使用证……因甲方原因不能申请办理房产证和土地使用证的，每逾期一日，应按厂房总价的万分之二支付违约金。因乙方未按时付款或未及时配合办理相关手续导致办证时间推迟的，甲方不负任何责任并需收取乙方延期办证费用方可办证”的约定，株洲高科公司最晚应在交房后两年内即2017年5月12日之前，为株洲恒欣公司办理厂房的所有权证。但株洲高科公司就案涉厂房与株洲恒欣公司签订了买卖合同后，擅自将案涉厂房抵押给第三人，并办理了抵押权登记，直到2018年5月2日才注销抵押权登记。故自2017年5月12日至2018年5月2日期间，因株洲高科公司的主观过错导致客观上办证不能。截至2019年5月20日，株洲恒欣公司合计支付的厂房总价款为12,047,836元，依据双方的约定，株洲高科公司应当向株洲恒欣公司支付上述期间的逾期交房违约金为855,396.36元（12,047,836元×0.02％×355天）。至于株洲恒欣公司主张的自2018年5月2日至2019年9月11日期间的逾期办证违约金，依据《新马动力创新园厂房买卖合同》第五条“乙方选择以银行按揭方式付款的，应当在本合同签订之日起十个工作日内支付总房款的30％以上作为首付款和本合同约定的全部代交费用……”之约定以及《补充协议》“代收费用897,209.72元乙方承诺在合同约定的交房日期之前付清”之约定，株洲恒欣公司未提交证据证明其在2015年3月30日前已付清相关办证所需的专项维修基金、契税、办证费等费用，而办理厂房所有权证的是需要当事人双方各自履行义务、互相配合方能达成的一个结果。现株洲恒欣公司直到2019年5月20日才缴纳专项维修基金，其自身没有如约履行相关办证义务，株洲恒欣公司在没有证据证明系株洲高科公司单方过错导致其于2019年9月11日办理好产权证的情况下，主张继续计算违约金至2019年9月11日，没有事实和法律依据，依法不予支持。 株洲高科公司抗辩因株洲恒欣公司未如期注册到高科动力谷，株洲恒欣公司需按所购厂房面积支付400元每平方米支付补偿金，并要求在本案中予以抵扣，因其未提起反诉，不属于本案审理范围，株洲高科公司可另案起诉主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限株洲高科公司株洲于本判决生效之日起十日内支付株洲恒欣公司逾期交房违约金99,163.32元；二、限株洲高科公司于本判决生效之日起十日内支付株洲恒欣公司逾期办证违约金855,396.36元；三、驳回株洲恒欣公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25,921元，由株洲恒欣公司承担12,575元，由株洲高科公司承担13,346元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是一审法院认定的逾期交房期间和逾期办证时间是否正确。首先，《产房交接书》约定日期为2015年6月30日交房与《厂房交接书》签订日期2015年5月12日不一致，但按照一般习惯，交房当日即签订《厂房交接书》，且《关于申请交房报告》《新马动力创新园交房协议书》的签订时间与《厂房交接书》的时间较为接近，株洲恒欣公司未提交交房日为2015年6月30日交房日的证据或者双方协商交房日期的其他证据，一审认定2015年5月12日并无不当。至于株洲高科公司主张的房屋未达到交付条件的主张，因双方签订了交房协议，且实际交付了房屋，即表示双方同意实际交付日为逾期交房截止日，故无论是否达到交付条件均不影响本案逾期交房违约金的计算。其次，株洲高科公司关于株洲恒欣公司逾期付款导致逾期交房无须承担逾期交房的责任的主张，因与株洲高科公司一审主张不一致且未提出合理理由，且交房前三日株洲高科公司欠付的房款仅为全部房款的三分之一，株洲高科公司主张的先履行抗辩权没有提交充分的证据，本院对株洲高科公司的主张不予支持。再次，案涉合同约定的房屋交付之日起两年内办理产权手续的交付之日指的是实际交付日还是约定交付日，因约定不明，一审综合案情认定为实际交付日，从而认定逾期办证起始日为2017年5月12日并无不当。最后，2018年5月2日至2019年9月11日已经符合办证条件，因株洲恒欣公司未履行案涉合同约定的义务，逾期办证系株洲恒欣公司自身原因造成的。房屋维修基金系双方约定应当在办证前交付给株洲高科公司的资金，该笔费用是否行政机关规定需要交纳的费用并不影响合同约定义务履行，故株洲恒欣公司关于维修基金系无须交纳的费用，不影响办证的主张不成立。一审对逾期办证的该期间不计算违约金并无不当。 综上所述，株洲恒欣电工有限责任公司、株洲高科发展有限公司均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17832元，由株洲恒欣公司电工有限责任公司负担15553元；由株洲高科发展有限公司负担2279元。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年六月二日 法官助理陈河 书记员贺双平