山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初1311号原告：孙皆玉，男，1955年3月1日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：董瑞香，山东泽鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑仁涛，山东泽鲁律师事务所实习律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。原告孙皆玉与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙皆玉的委托诉讼代理人董瑞香、郑仁涛，被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙皆玉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告圣凯公司支付委托经营管理协议约定的租金34295.7元（2014年9月1日至2016年8月31日）及律师费1714.79元，合计36010.49元。2、本案诉讼费用由被告圣凯公司承担。事实与理由：2010年9月1日，原被告签订《委托经营管理协议》,约定原告孙皆玉将其位于济南市泺源大街29号圣凯财富广商商业广场2层242号商铺委托给被告圣凯公司经营管理，原被告于同日签订《委托经营管理协议》约定原告孙皆玉将其位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场商铺委托给被告圣凯公司经营管理。双方约定委托经营的期限为二十年，即2010年9月1日至2030年8月31日止，每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年到7%……双方在协议中也约定了商铺总楼款的数额及其他事项。现被告圣凯公司拖欠原告孙皆玉上述两套商铺自2014年9与1日至起至2016年8月31止的租金共计34295.7元未付，为维护原告孙皆玉的合法权益，特诉至贵院望法院查明事实。原告孙皆玉为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、委托经营管理协议2份；证据2、房屋所有权证2份；证据3、录像光盘1份；证据4、委托代理合同1份、山东增值税普通发票1张、银行卡交易明细3张。被告圣凯公司辩称：首先，对租金数额有异议，委托经营协议另有约定在委托经营租金需要扣除楼宇保险和维修基金，原告孙皆玉没有减除。另外，原告孙皆玉主张的租金区间是2014年9月至2016年8月31日，上述区间是否有部分已过诉讼时效，若过了诉讼时效我方认为在时效内的可以主张，超过部分双方可以协商。涉案商铺自2014年至今为闲置状态，说明被告圣凯公司没有任何收益，这是客观事实存在，另外，委托经营管理协议是原被告双方在房屋销售时对将来市场做的收益评估性的材料，因实际市场有不可控因素所以被告圣凯公司认为今市场已发生较大变化，被告圣凯公司没有能力履行相关义务，目前类似案件已累计200余起，足以说明上述事实。希望法院考量实际情况，另外被告圣凯公司建议原被告双方庭审后可以协商，参照市场实际水平支付委托期间的租金。关于律师费及诉讼费双方协议有明确约定，由败诉方承担合理部分，最终以法院判决为准。被告圣凯公司为证明其答辩意见，向本院提交付款业主统计表两份作为证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市历下区，房屋所有权人均为孙皆玉，房产证号为济房权证，登记时间分别为2009年10月20日和2009年7月27日。2010年9月1日，孙皆玉（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议两份，约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场商铺委托给乙方经营管理；委托经营期限均为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；租金计算方式均为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付，第十三年到第十六年按总房款的9%支付，第十七年到第二十年按总房款的10%支付；租金每年支付一次，每次租金支付时间为每年3月份；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的商铺总房款为133485.08元，商铺总房款为111484.23元。另，该两份协议第十条均约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。协议签订后，被告圣凯公司按照约定向原告孙皆玉支付了2014年9月1日前上述两套商铺的租金。截至2017年2月15日孙皆玉起诉时，被告圣凯公司尚未按照协议约定向原告孙皆玉支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金。被告圣凯公司认可欠付原告孙皆玉2014年9月1日至2016年8月31日的租金，但主张上述期间内的部分租金已超过诉讼时效，原告孙皆玉提交了2016年2月29日在被告圣凯公司商谈返还租金一事的录像光盘，用以证实原告孙皆玉在诉讼时效期限内曾向被告圣凯公司主张过权利，被告圣凯公司对光盘中录像内容的真实性无异议；另外，被告圣凯公司主张按照协议约定应在支付的租金中扣除维修基金和楼宇保险费，原告孙皆玉不同意扣除。另查明，2017年2月13日，原告孙皆玉与山东泽鲁律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理本案诉讼，律师代理费1714.79元。2017年2月15日，山东泽鲁律师事务所向原告孙皆玉开具了金额为1714.79元的律师代理费发票。本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。在协议有效期内，被告圣凯公司未按约定向原告孙皆玉支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的委托经营租金，已构成违约。原告孙皆玉曾于2016年2月29日当面向被告圣凯公司主张权利，构成诉讼时效的中断，故对被告圣凯公司主张部分租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。根据两份协议的约定，2014年9月1日至2016年8月31日期间，商铺的租金标准为133485.08元×7%×2年=18687.91元，商铺的租金标准为111484.23元×7%×2年=15607.79元。因双方关于维修基金在两份协议的第四条中均已明确约定，故在上述租金中应予扣除该段期间的维修基金，商铺的维修基金为133485.08元×2%÷40×2年=133.49元，商铺的维修基金为111484.23元×2%÷40×2年=111.48元；对被告圣凯公司主张扣除的保险费,因其未能提交证据证实该笔费用的实际发生及具体金额,故在返还租金中暂不予抵扣。综上，被告圣凯公司应向原告孙皆玉支付2014年9月1日至2016年8月31日期间欠付的商铺和商铺的租金总额为18687.91元＋15607.79－133.49－111.48＝34050.73元，对原告孙皆玉的诉讼请求，本院予以部分支持；对其请求的超出部分，本院不予支持。对于原告孙皆玉主张的律师代理费1714.79元，按照协议约定应由被告圣凯公司负担，原告孙皆玉提交的证据亦能证实该笔费用已实际发生，故本院对此应予支持。因欠付租金系被告圣凯公司单方违约，且双方在委托经营协议中对于诉讼费用已进行约定，故本案诉讼费用应由被告圣凯公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙皆玉支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的租金34050.73元；二、被告圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙皆玉支付律师代理费1714.79元；三、驳回原告孙皆玉超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  于平吉人民陪审员  吴卫平二〇一七年六月八日书 记 员  杜 爽