广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初661号 原告：广西金地盛物业服务有限责任公司，住所地北海市广东路以西、杭州路以北金癸领海郡6幢一楼物业管理用房。 法定代表人：黄卫萍，总经理。 委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 委托代理人：任坤，京园律师事务所北海分所实习人员。 被告：李凤玉，女，汉族，1956年12月19日出生，住北海市海城区。 委托代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。 委托代理人：陈强，广西海望律师事务所实习人员。 原告广西金地盛物业服务有限责任公司与被告李凤玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法由审判员钟新友适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。书记员李春瑶担任法庭记录。原告委托代理人胥军芳、任坤、被告的委托代理人吴松周、陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西金地盛物业服务有限责任公司诉称：2004年6月1日原告与北海市珠城花园业主委员会签订《珠城花园物业服务委托合同》，合同约定委托原告对北海市北京路珠城花园小区提供物业管理服务，被告房屋为珠城花园A7幢别墅，建筑面积为529.32平方米，物业服务费按别墅每月200元计收。合同签订后原告按照合同约定提供物业服务，但被告从2008年1月至2016年12月，一直未按照合同约定履行交纳物业服务费义务，共逾期，共逾期108个月。经原告多次催促，被告仍未配合交费。被告的行为已经构成违约。原告为此诉请法院判令：1、被告向原告支付2008年1月至2016年12月物业费21600元，滞纳金7616.71元（以每月交物业费为基数，按年利率6%上浮30%，从2008年1月26日暂计至2016年12月25日），合计29216.71元，以后的另计至实际支付之日；2、被告承担本案全部诉讼费用。 被告李凤玉辩称：1.物业公司没有按照物业合同尽职尽责履行合同义务，被告有权行使先履行抗辩权，具体体现在小区治安管理混乱，没有对小区进出的外来车辆与人员进行登记，任何人均可以进出，盗窃现象时有发生，业主有遭遇盗窃的案例；小区共有部分养护维修不到位，有业主发现房屋有渗水、墙体开裂现象，小区环境卫生管理脏乱差，物业管理费提高至0.8元没有事实及法律依据，违反了广西收费管理办法第四条的规定，作为业主方依法有权行使先履行抗辩权。2、原告起诉的从2008年1月至2015年2月25日的物业费超出诉讼时效，主张滞纳金没有事实及法律依据，物业费收费标准不能得到业主认同。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：北海市珠城花园业主委员会（甲方）与北海金地盛物业管理有限责任公司（乙方）先后签订两份《珠城花园物业管理服务合同》约定，甲方将珠城花园物业委托乙方管理，物业管理服务质量包括公共绿化无破坏及随意占用绿地现象等；管理期限分别是2004年5月1日至2015年4月31日、2015年5月1日起至2016年12月31日；并约定物业管理费商住楼每月按0.3元/平方米计收，独栋别墅按200元/栋收取，每月20日-25日交费，如下月10日前仍未交纳管理费，甲方将按每天1%的标准收取滞纳金。2000年9月4日，被告李凤玉（乙方）与北海金癸房地产有限责任公司（甲方）签订《金癸·珠城花园别墅宅基地使用权转让合同（区）补充协议书》一份，约定甲方严格按照金癸·珠城花园总平面图出售宅基地，不得将乙方受让宅基地的花圃出售作为宅基地或另作他用。被告的房屋位于珠城花园A7幢别墅。被告从2008年1月份开始不按约缴纳物业费，截止2016年12月份，被告已拖欠物业费21600元。原告多次向被告催缴物业费，但被告至今未缴纳，仍拖欠物业费21600元，原告为此诉至本院提出上述请求。 另查明，北海金地盛物业服务有限责任公司于2015年4月3日更名为广西金地盛物业服务有限责任公司。 上述事实有企业变更通知书、身份证复印件、《物业服务合同》、催费通知单照片、关于珠城花园物业服务收费的批复、金癸·珠城花园别墅宅基地使用权转让合同（区）补充协议书、总平面图、照片、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：北海市珠城花园业主委员会与北海金地盛物业管理有限责任公司先后签订两份《珠城花园物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对业主李凤玉具有约束力，因此原、被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告已向被告提供了物业服务，被告享受物业服务，应当履行支付物业费的义务。根据合同约定，按独栋别墅按200元/栋收取，从2008年1月至2016年12月，共产生物业费为21600元，被告至今未支付，尚拖欠该物业费，原告请求被告支付物业费21600元，本院予以支持；关于滞纳金，被告李凤玉逾期交纳费用，已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定如逾期支付相关费用的，从逾期之日起按每天1%的标准收取滞纳金，现原告请求被告以每月应交物业费为基数，按年利率6%上浮30%，从2008年1月26日暂计至2016年12月25日）支付滞纳金，合理有据，本院予以支持。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵及违反补充协议，但未能提供充分证据予以证实，对此本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李凤玉向原告广西金地盛物业服务有限责任公司支付2008年1月至2016年12月期间的物业费21600元及滞纳金（滞纳金以每月物业费200元为基数，按年利率6%上浮30%自2008年1月26日起分别计算至2016年12月25日止）。 案件受理费530元，减半收取计265元，由被告李凤玉负担（该费用原告已向本院预交，由被告李凤玉在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用530元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  钟新友 二〇一七年六月二十七日 书记员  李春瑶 附：本裁判文书引用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。