江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0722民初2244号原告：尚西凤，女，1983年3月12日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：沙莉，江苏魏东律师事务所律师。被告：李其龙，男，1982年8月3日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人:李心宜,连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。原告尚西凤与被告���其龙定金合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚西凤的委托诉讼代理人沙莉与被告李其龙的委托诉讼代理人李心宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚西凤向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》；2、判令被告返还定金人民币1万元、违约金158400元及中介费8000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在苏州懿思园投资管理有限公司的居间介绍下，于2015年4月10日原、被告签订《房屋买卖定金协议》，协议约定原告购买被告所有的位于苏州高新区长江花园一区21幢203室房屋，房屋实际成交价格为792000元，如一方违约由违约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金，违约方据实赔偿，违约方承担中介方的全部佣金费用。协议签��当日原告交付被告1万元定金，并于2015年4月12日支付给中介公司佣金8000元。后被告并未按照约定签订房屋买卖合同，而是擅自将涉案房屋私自过户给他人，被告已经构成根本违约且给原告造成巨大损失，为了维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼。被告李其龙辩称，1、双方签订的买卖定金合同无效。双方在2015年4月10日时签订房屋买卖定金合同时，被告并未拥有房屋所有权，主体不适格，其无权处分所以签订的合同无效；2、原告起诉状中的违约金及8000元中介费无事实及法律依据。双方签订协议时，并未约定违约金，后来原告与中介合伙将被告叫到中介却将其保有的一式三份的房屋买卖定金协议撕毁，被告及时报警，在警局有备案。原告撕毁被告的买卖协议后却又在违约金一栏填上了20%，这不是双方合意填写的所以无效。原告在��诉状中写到给中介公司佣金8000元并不存在；3、首先买卖不成功根本就不存在佣金问题，而且原告与中介系夫妻关系，这明显是恶意串通，损害被告利益。所以，起诉状中提到的违约金及佣金无事实及法律依据，不应予以支持。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房屋买卖定金协议（第三联）。证明原、被告双方签订定金协议并约定了违约金为实际房款的20%，即佣金由违约一方支付。2、收条一张。证明原告支付给被告定金1万元。该定金合同有效。3、房产业务收据。证明原告基于该定金协议向中介公司支付了8000元中介费。针对上述原告所举证据，被告发表如下质证意见：对于证据1、房屋买卖定金协议。真实性有异议。对条款第十三条违约金为20%的约定是事后后添的。不是双方真实意思表示。原告提供的该协议是第三联，被告拥有的是第二联。中介方是第一联。被告手中持有的该协议对违约金的约定是空白的。不能证明原告观点；对于证据2、收条一张。没有异议；对于证据3、房产业务收据。三性均有异议。不是正式发票，不应当收取中介费用，因为交易没有成功，没有提供过户等服务。针对上述被告的质证意见，原告发表如下质辩意见：1、对于被告辩称违约金系中介公司与原告添加上去的，被告应该提供其手中持有的第二联原件，以证明其观点。如若不能提供原件予以证明，说明被告恶意浪费司法资源。2、对于证据3、被告称中介费并未实际发生，根据生活常识和房产中介行情，原被告双方签订房屋定金协议之前，中介公司曾多次带原告去被告房屋看房，签订定金协议时双方也约定中介费由违约一方承担。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、涉案房产证复印件一份。证明签订该定金协议时被告没有所有权，买卖协议是无效的。2、涉案定金协议影印件一份（第二联）。证明合同没有约定20%的违约金，20%是后添的。3、录音光盘一份（包括证据2影印件）（庭后补充提交）。证明协议第二联被中介方和原告撕毁，撕毁前被告用手机进行的拍照。4、苏州市公安局虎丘分局浒墅关派出所出具的情况说明一份。证明涉案合同三次报警并且将协议原件撕毁均有报警记录。针对上述被告所举证据，原告发表如下质证意见：对于证据1、涉案房产证复印件一份。三性不予认可，被告应提供原件比对。原告与被告签订定金合同时被告明确表示该房屋系其所有。该情形并不属于根据合同法52条规定的合同无���情形。原被告协议有效。对于证据2、涉案定金协议影印件一份（第二联）。三性不予认可。对于证据3、录音光盘一份。被告没有提供证据材料，原告不予质证。对于证据4、苏州市公安局虎丘分局浒墅关派出所出具的情况说明一份。三性没有异议。但是不能证明被告观点。该情况说明也说明被告持有的合同原件撕坏，系被告自己单方陈述，虎丘分局浒墅关派出所并没有对事实认可。针对上述原告的质证意见，被告发表如下质辩意见：1、涉案房产已经过户给别人了，房产证没有原件了，房产证可以看出被告2015年6月2日才拥有房产证，房产所有权以登记为准；2、派出所的情况也是真实的。综合本案原、被告举证、质证意见及庭审查明，本院对原、被告无争议的证据予以确认，对上述有争议的证据认证如下：对于原告所举证据1，本院确认该定金协议（第三联）由原、被告及中介方共同签订，被告认为该协议第十三条中的“20%”系原告私自后加的，并提供该协议的第二联复印件、公安机关情况说明予以证明，本院认为被告所举的反证，已使本院对原告所欲证明的确信发生动摇，对其真实性不能加以认定。对于原告所举证据3，房产业务收据，房产中介费的收取及负担由原、被告双方当事人在定金协议中予以确定，原告提供的房产业务收据由苏州懿思园公司的盖章与业务人员的签字，符合证据的有效形式要件，本院予以确认。对于被告提交的涉案房屋房产证复印件，因原告对此复印件不予认可，被告也未提供原件予以核对，故该证据不符合证据有效的形式要件，本院对此不予认证。对于被告提交的定金协议影印件（定金协议第二联），因被告在后续举证中���张定金协议第二联原件已经被中介人员损毁，且有公安机关出具的情况说明，因此，该复印件应该结合其他证据予以综合认证，不能单独作为定案依据。关于被告所举证的录音光盘，因其在庭审中及庭后未予提交证据材料，本院对此证据不予认证。关于苏州市公安局虎丘分局浒墅关派出所出具的情况说明，其中载明被告曾于2015年5月27日9时44分报警称定金协议第二联被中介人员撕毁。因其系有权机关出具的客观证明，本院对此予以确认。综合以上证据及庭审查明情况，本院确认的下列事实为案件事实：2015年4月10日，原、被告及苏州懿思园投资管理有限公司共同签订《房屋买卖定金协议》一份，协议第一条、第二条约定被告李其龙将坐落于苏州高新区长江花园一区21幢203室房屋，以792000元的价格卖于原告尚西凤。被告李其龙于当日收取原告尚西凤定金10000元。该协议第九条约定本定金协议签订之日，甲方向中介方支付佣金人民币8000元，乙方向中介方支付佣金人民币8000元。该协议第十三条还约定违约方承担中介方的全部佣金费用。后于2015年4月12日，原告尚西凤缴纳房产中介佣金8000元。后原、被告双方当事人在合同履行过程中发生争议，原告尚西凤要求李其龙赔偿违约金等损失，被告李其龙主张该协议第十三条违约金“20%”系原告私自后加为由，不予赔偿，本案遂诉至法院。庭审中，被告李其龙陈述，2015年5月27日，其与中介公司工作人员因买房发生纠纷，并由自称中介公司的工作人员将被告持有的《房屋买卖定金协议》第二联撕毁。2015年6月，被告取得涉案房屋房产证，同年8月，被告以80万元的价格将涉案房屋卖于他人。上述事实，由当事人陈述、《房屋买卖定金协议》第三联、定���收条、房产业务收据、涉案定金协议影印件、苏州市公安局虎丘分局浒墅关派出所出具的情况说明予以证实。本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖定金协议是否有效？2、违约条款中“20%”字样是否为原告私自后加？3、原告支付的中介费8000元是否应由被告承担？本院认为，本案的案由应为定金合同纠纷。定金合同中，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。对于本案第一个争议焦点，本案原告与被告签订房屋买卖定金协议，确立了双方今后就涉案房屋签订正式房屋买卖合同的预约关系，即使被告在签订该协议时未取得该房屋所有权，根据法律规定，涉及无权处分的买卖合同，其债权行为有效，若出��人在合同签订后未取得该标的物所有权，或者权利人不予追认，该处分行为不发生物权变动的效果。因此，本院认为该定金协议合法有效，该协议的定金条款约定对原、被告双方具有约束力。被告李其龙事后将该房卖于他人的行为，已构成根本违约，《房屋买卖定金协议》应该解除，被告李其龙应按照约定双倍返还原告定金共计20000元。关于本案第二个争议焦点，原告所举证的房屋买卖定金协议第十三条违约金“20%”字样是否为原告私自后加。对于该协议第十三条关于违约金20%的约定，被告辩称该“20%”系原告私自后加的，并不是双方当事人真实意思表示，并通过后续举证定金协议影印件、公安机关出具的情况说明，让该“20%”是否为原告后加陷入真伪不明的状态。本院认为被告所举的反证，已使本院对原告所欲证明的确信发生动摇，对其真实性不能加以认定。根据法律规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对于原告要求被告承担20%违约金的请求不予支持。关于本案第三个争议焦点，原告主张的8000元中介费是否应由被告承担的问题，因涉案房屋买卖定金协议第十三条约定了违约方承担中介方的全部佣金费用，且原告提交了中介方苏州懿思园投资管理有限公司出具的房产业务收据为证，被告虽辩称该笔费用未实际发生，但未提供证据加以证明，故本院对于被告辩称该笔费用未实际发生的主张不予支持，被告李其龙应赔偿原告已支付的中介费8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法��的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告尚西凤与被告李其龙签订的《房屋买卖定金协议》。二、被告李其龙在本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告尚西凤定金20000元。三、被告李其龙在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告尚西凤中介费8000元。四、驳回原告尚西凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1914元，由原告负担1664元，由被告负担250元（原告已垫付），被告于付款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并��对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。代理审判员  侍海洲二〇一七年六月十三日书 记 员  郭 平