重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0241民初3316号原告：秀山华信房地产开发有限责任公司，住所地:重庆市秀山县中和街道渝秀大道财政局内，统一社会信用代码：91500241678659802T。法定代表人：冯亚辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘定刚、杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。被告：张素芬，女，1979年6月5日出生，土家族，重庆市秀山自治县人，住本县。原告秀山华信房地产开发有限责任公司与被告张素芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秀山华信房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨海艳、被告张素芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秀山华信房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付购房余款232000元。二、判令被告支付原告违约金，从起诉之日起，以232000元为基数，每日按千分之二计算至实际付清应付款项之日止。事实和理由：原被告双方在平等自愿、协商一致的基础上，签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定原告将坐落于重庆市秀山县中和街道丹凤路X号X幢X层X号出售给被告。被告在支付首付款233897元后，余款232000元以向银行办理按揭的方式支付。合同签订后，因客观原因，银行一直未能发放被告的按揭贷款，被告也未以现金及其他方式向原告支付余款。2011年6月22日，被告接收了原告交付的该套房屋。后经原告多次催促，被告仍不履行付款义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。被告张素芬辩称，原告要求被告支付剩余购房款，但是双方合同约定是以按揭方式支付，剩余款项在银行办理贷款。如果是要求一次性支付房款，被告不会购买该房屋。同时，不能办理银行按揭是由于原告的原因，被告的征信没有任何问题。双方也进行了协商，但是承诺书第二条的内容，被告无法接受。被告现在拿不出这么多钱，承诺书全部是霸王条款，只有按照购房合同第三条的约定处理。同时，被告不应当支付违约金，违约金的约定过高。本院经审理认定事实如下：秀山宜欣房地产开发有限公司（甲方）与被告张素芬（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方购买商品房。房屋坐落于重庆市秀山县中和街道丹凤路X号X幢X层X号。该商品房为清水房，总成交金额为465897元。乙方按照按揭付款按期付款，签订本合同时付款233897元，余下款项232000元为银行按揭抵押贷款。合同第五条第三款约定：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按照下列第1、2种方式处理：1、……（2）逾期超过180日后，……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。2、乙方按日向甲方支付应付款万分之0.2的违约金直至付清为止。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。双方亦签订了《合同补充协议》，其中第二条第二款约定，因乙方或银行的原因，导致乙方未能获得银行贷款或贷款成数少于申请贷款数额的，乙方必须按贷款银行的要求提高首付成数或须于2011年12月31日前支付该房贷款部分的全部款项，否则按0.2%每日逾期付款的违约责任来处置。原告秀山华信房地产开发有限责任公司已将房屋交付给被告张素芬。被告张素芬支付了房款233897元。因按揭未能办理，被告张素芬至今未将余下款项232000元支付给原告秀山华信房地产开发有限责任公司。另查明，秀山宜欣房地产开发有限公司于2012年4月11日更名为秀山华信房地产开发有限责任公司。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。根据该合同及补充协议的约定，秀山华信房地产开发有限责任公司负有依约交付商品房并转移所有权于张素芬的义务，张素芬负有支付购房款的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定购房余款232000元通过按揭贷款方式支付，但是贷款银行并未向张素芬发放贷款以支付购房余款。被告张素芬无证据证明未能办理银行贷款系原告秀山华信房地产开发有限责任公司所致，故张素芬即应按照《合同补充协议》的约定支付剩余购房款。秀山华信房地产开发有限责任公司向张素芬履行了交付商品房的合同义务，而张素芬接房后至今未按约定履行付清购房款的对待给付合同义务，因而应依法承担支付购房余款的义务。故对于原告要求被告支付剩余购房款232000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告迟延履行付款义务，因而应按该约定承担支付违约金的违约责任。本案中，双方签订的《合同补充协议》第二条第二款约定，若被告逾期付款，则需按照每日0.2%支付违约金。以每日0.2%计算违约金的约定过高，本院综合本案的实际情况，酌情将其调整为每日万分之二。双方在《合同补充协议》中约定需在2011年12月31日付款，而原告仅要求从起诉之日，即2017年4月6日起计算违约金。对于原告的该请求，系其对自身实体权利的处分，本院予以确认。故违约金的具体计算方式为，以232000元为基数，按照每日万分之二，从2017年4月6日起计算至款项支付完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张素芬在本判决生效之日起三十日内支付原告秀山华信房地产开发有限责任公司购房款232000元及违约金（具体计算方式：以232000元为基数，按照每日万分之二，从2017年4月6日起计算至款项支付完毕之日止）。二、驳回原告秀山华信房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4780元，减半收取2390元，由被告张素芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  李文雯二〇一七年六月三十日书记员  田 野