江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1013号上诉人（原审被告）：周发祥，男，1965年9月30日生，汉族，江西省安福县人，住赣州市章贡区。上诉人（原审被告）：周忠祥，男，1968年6月30日生，汉族，江西省安福县人，住安福县。委托诉讼代理人：常仁明，北京市力行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南康区光华物业管理中心，住所地南康区东山街道办事处工业园二路。经营者：刘光清。委托诉讼代理人：吴兴财，赣州市南康区蓉江法律服务所法律工作者。上诉人周发祥、周忠祥与被上诉人南康区光华物业管理中心(下称光华物业中心)房屋租赁合同纠纷一案，不服南康区人民法院（2016）赣0703民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周发祥、周忠祥上诉请求：1、撤销一审判决中“解除南康区光华物业管理中心与周忠祥于2012年8月12日签订的《租赁合同》”；2、撤销一审判决中“周忠祥应自2015年6月1日起按63305元/月向南康区光华物业管理中心支付租金至交还房屋之日止”改判为“周忠祥自2015年6月1日起按57550元/月向南康区光华物业管理中心支付租金至交还房屋之日止”。询问调解期间变更上诉请求：1、请求确认撤销一审判决。2、请求光华物业中心赔偿周发祥、周忠祥的装修损失。事实及理由：根据合同约定，租赁期限未届满，周发祥、周忠祥不同意解除合同。光华物业中心在上诉期间单方把案涉租赁房屋收回并拆除酒店设备造成装修损失，应予以赔偿。一审判决周忠祥向光华物业中心支付的租金由57550元/月递增至63305元/月与南康区当前市场行情不符，周忠祥、周发祥要求按合同签订时的租金支付。光华物业中心辩称，周发祥、周忠祥一审中没有对其相关的损失和主张提出反诉请求。周发祥、周忠祥在一审时对违约拖欠租金的事实不予否认，已构成根本违约，一审判决双方解除合同符合法律规定。依据租赁协议的约定，案涉租赁房屋内的设施归光华物业中心所有，且事实上光华物业中心也没有对周发祥、周忠祥所承租的房屋进行转租或拆除，光华物业中心无需向周发祥、周忠祥赔偿财产损失。光华物业中心向一审法院起诉请求：1、判令解除光华物业中心和周忠祥、周发祥于2012年8月12日签订的房屋租赁合同，并由周发祥、周忠祥立即将房屋腾出交还光华物业中心；2、判令周发祥、周忠祥向光华物业中心支付2014年6月至2015年2月期间拖欠的租金51795元；3、判令周发祥、周忠祥按合同约定从2015年6月1日起以63305元/月向光华物业中心支付房屋租金至房屋腾出交还之日止，并按逾期租金的每日5%计付违约金。一审法院认定事实：2012年8月12日，光华物业中心与周忠祥签订《租赁合同》一份，约定:“1、案外人余××已将锦江酒店住宿部转让给了周忠祥，光华物业中心同意案外人余××承租的住宿部房屋及土地出租给周忠祥使用；2、周忠祥自2012年6月1日起至2020年5月30日止承租光华物业中心位于南康××××道的钢混结构房屋两栋（6300㎡）及停车场（2600㎡）；3、第一、二年的房屋月租金为8元/㎡，停车场月租金为2.75元/㎡，此后第三、四年租金递增10%，以此类推；4、租金自2012年7月1日起按季支付，除第一季度租金外，于每季度的第二个月底前付清下一季度的租金，周忠祥逾期支付租金超过一个月的，光华物业中心可终止合同，收回租赁物；5、乙方每逾期支付一天，应按逾期支付金额的5%支付违约金。”合同签订后，周忠祥按照合同约定使用了案涉房屋，并付清了2014年6月之前的租金，2014年6月至2015年2月期间剩余租金51795元未付，2015年2月至5月的租金已付清，且自2015年6月1日起未付租金。周忠祥于2013年7月12日办理了“南康区锦江酒店”的工商登记（个体工商户，经营者登记为周忠祥）。以上事实，有当事人的庭审陈述及租赁合同、房产证、进账单等证据予以证实。一审法院认为，光华物业中心与周忠祥于2012年8月12日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效,双方均应按合同约定履行自己的义务。周发祥未在该《租赁合同》上签字，光华物业中心与周忠祥也未提供充分证据证明周忠祥系代理周发祥签订上述合同，根据“合同相对性”原则，并结合周忠祥登记为“南康区锦江酒店”经营者这一事实，应认定周忠祥为案涉租赁合同的义务人。合同签订后，光华物业中心履行了向周忠祥交付房屋的义务，但周忠祥未按合同约定付清租金，特别是自2015年6月起未付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。按照双方合同约定，周忠祥拖欠租金一个月，则光华物业中心有权解除合同，故光华物业中心要求解除合同的理由充分，一审法院予以支持。合同解除后，周忠祥应将房屋交还光华物业中心，且应自2015年6月1日起至交还房屋之日止按63305元/月支付租金。周忠祥拖欠的2014年6月至2015年2月期间的租金51795元应予支付。光华物业中心未提供证据证明周忠祥逾期支付租金对其造成的具体损失，其要求周忠祥每日按逾期租金的5%计算的违约金过高，应予降低，结合本案实际，一审法院认为酌定周忠祥应支付违约金20000元。光华物业中心要求周发祥承担共同付款的义务，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。周发祥经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南康区光华物业管理中心与被告周忠祥于2012年8月12日签订的《租赁合同》；二、被告周忠祥应自本判决生效后十日内将房屋交还原告南康区光华物业管理中心使用；三、被告周忠祥应自2015年6月1日起按63305元/月向原告支付租金至交还房屋之日止；四、由被告周忠祥自本判决生效后十日内支付原告南康区光华物业管理中心2014年6月至2015年2月期间未付的租金51795元及违约金20000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2703元，由原告南康区光华物业管理中心负担203元，由被告周忠祥负担2500元。本院二审期间，周忠祥向法庭提交了证据。光华物业中心没有提交新证据。本院依法对周忠祥雇请看管酒店财物人员李××、锦江酒店餐饮部原承租人刘××进行了调查，并分别制作调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：1、锦江酒店餐饮部在光华物业中心出租给“欧亚汽修”之前，由案外人刘××经营，经营时间为2011年6月1日至2013年5月27日。周忠祥与光华物业中心签订合同的时间是2012年8月12日，此时，锦江酒店餐饮部正处于刘××承租经营期间。故，结合案涉合同约定内容以及对刘××的调查，可知，周忠祥的承租范围只限于锦江酒店住宿部，不包括锦江酒店餐饮部。光华物业中心现将锦江酒店餐饮部另租他人，不属于提前收回房屋的情形，周忠祥认为光华物业中心违约的上诉主张，不能成立，本院不予采纳。2、根据对李××的调查，可知，因为周忠祥拖欠员工工资，导致员工撬门搬走、拆除酒店财物。周忠祥认为光华物业中心拆除酒店设备的证据不足，本院不予采信。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，周忠祥与光华物业中心签订案涉合同，周忠祥应履行合同义务，按约支付租金，现周忠祥长期拖欠租金，已根本违约，光华物业中心要求解除案涉合同，有事实和法律依据，对周忠祥要求继续履行合同的上诉主张，本院不予支持。对于租金支付标准，案涉合同有明确约定，周忠祥应依约支付。周忠祥认为应按案涉合同签订时的南康区租金行情支付2015年6月1日之后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。二审期间，周忠祥没有提供证据证明光华物业中心存在提前收回房屋、拆除酒店财物的行为，提供的证据也不足以证实装修损失金额，并且周忠祥一审期间针对装修损失也未提起反诉。故，对于周忠祥要求光华物业中心赔偿装修损失的上诉主张，本院不予支持。综上所述，周忠祥、周发祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人周忠祥承担。审 判 长 彭 莉审 判 员 徐 军审 判 员 傅 忠二〇一七年六月三十日代理书记员 钟 琳代理书记员 童子风