台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6469号 原告：台州黄岩闻名贸易有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区西城街道西城模具城。 法定代表人：陈澈，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马永飞，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡瑞瑞，浙江京衡律师事务所律师。 被告：台州科达机械科技有限公司，住所地浙江省台州市黄岩区西城街道后洋。 法定代表人：金明华，该公司执行董事。 被告：金明华，男，1968年10月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。 被告：吕贤荣，男，1977年5月12日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：李恒，男，1990年2月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被告：李云学，男，1985年4月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：周益明，男，1965年11月7日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：洪金生，男，1975年3月21日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：谢仙志，男，1983年8月15日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：谷慧，男，1983年1月1日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：尹建，男，1981年1月8日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：郑君萍，女，1977年6月6日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：熊金花，女，1979年9月29日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：解崇高，男，1967年8月8日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：施燕红，女，1977年10月1日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 被告：孔委军，男，1975年11月18日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 原告台州黄岩闻名贸易有限公司（以下简称闻名公司）为与被告台州科达机械科技有限公司（以下简称台州科达公司）、金明华、吕贤荣、李恒、李云学、周益明、洪金生、谢仙志、谷慧、尹建、郑君萍、熊金花、解崇高、施燕红、孔委军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序于2020年1月16日、5月29日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告委托诉讼代理人马永飞到庭参加诉讼，各被告均未到庭应诉。第二次庭审，原告委托诉讼代理人马永飞，被告台州科达公司、金明华的共同委托诉讼代理人吴智敏到庭参加诉讼，其余被告未到庭应诉。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告闻名公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告台州科达公司、金明华与案外人浙江科达塑料模具机械有限公司（以下简称浙江科达公司）于2011年5月27日、2012年12月21日签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》于2019年11月22日解除；2、判令被告台州科达公司、金明华立即腾退其无权占有的上述租赁合同所载租赁物即座落于台州市黄岩区的工业用地及全部地上建筑物及相关设施【不动产权证号：浙（2017）台州黄岩不动产权第××号】；3、判令被告吕贤荣、李恒、李云学、周益明、洪金生、谢仙志、谷慧、尹建、郑君萍、熊金花、解崇高、施燕红、孔委军等人配合腾退；4、判令被告向原告赔偿其迟延腾退给原告造成的损失，自2019年11月26曰起，按照每平方米每月30元的租金计算到实际腾退之曰止；5、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年5月27日，浙江科达公司将其所有的座落于台州市黄岩区的工业用地厂房（房屋所有权证：台房权证黄字第××号、23××61号、23××62号、23××63号；土地使用权证号：黄岩国用（2004）字第01800437号）出租给金明华,约定租赁期限为15年，租金为每平方米每月3元。2012年12月21日，浙江科达公司与被告台州科达公司、金明华签署了《厂房租赁补充合同》一份，对《厂房租赁合同》进行了补充约定。因浙江科达公司欠他人债务被台州市黄岩区人民法院强制执行，该院在淘宝网司法拍卖平台对讼争不动产进行带租拍卖，原告的法定代表人陈澈以最高价竟得，该院于2017年6月16日作出（2013）台黄执指字第12-7号执行裁定，裁定讼争不动产自裁定送达原告时起转移。原告支付了全部拍卖款项及契税等费用，于2017年8月取得了讼争不动产的不动产权证书【浙（2017）台州黄岩不动产权第××号】。由于讼争不动产属于带租拍卖，故原告在取得讼争不动产的所有权后承受了上述租赁合同的权利义务。近日，经原告现场核查，发现被告台州科达公司、金明华未经原告同意擅自将厂房分割，分别转租给了吕贤荣、李恒、李云学、周益明、洪金生、谢仙志、谷慧、尹建、郑君萍、熊金花、解崇高、施燕红、孔委军等人，严重违反了《厂房租赁合同》第六条第1项的约定。此外，《厂房租赁合同》第八条第1项约定，＂租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。＂现原告因生产经营亦需要使用讼争不动产。鉴于此，2019年11月21曰，原告向被告台州科达公司、金明华发函解除讼争租赁合同，其于次日收到上述解除函；2019年11月22日，原告法定代表人陈澈通过手机短信的方式向金明华发函解除讼争两份租赁合同。原告认为被告台州科达公司、金明华在原告取得不动产后，擅自转租，原告既享有合同约定解除权又享有法定解除权，租赁合同自被告台州科达公司、金明华于2019年11月22日收到解除函之日起即解除，被告应返还不动产，并向原告支付无权占有的使用费用。 被告台州科达公司、金明华答辩称：本案不存在转租的事实，即使存在转租，原告要求解除合同也超过6个月的除斥期间，不再享有解除合同的权利。原告主张其有约定解除权，原告拍卖取得房屋产权后，应受原租赁合同期间及价格的约束，现在称赔偿3个月损失即可解除合同，有违诚信，也损害其他人的利益，约定解除权不成立；对于法定解除权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，房屋租赁的现状自原告买受房屋时即已存在，原告也是明知的，现起诉要求解除合同早已超过6个月的除斥期间，无权再行使解除权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吕贤荣、李恒、李云学、周益明、洪金生、谢仙志、谷慧、尹建、郑君萍、熊金花、解崇高、施燕红、孔委军答辩称，与被告台州科达公司间不存在租赁关系。 经审理，本院查明的事实如下： 2011年5月27日，浙江科达公司（甲方）与金明华（乙方）订立一份《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的座落于台州市黄岩区西城街道后洋模具城内的厂房出租给乙方,租赁期限为15年，租金为每平方米每月3元，合同第六条第1项约定“乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方同意。如果擅自中途转租，则甲方不再退还租金和保证金”，合同第八条第1项约定“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”，合同还对其他事项作了约定。2012年12月21日，浙江科达公司与被告台州科达公司、金明华签署了《厂房租赁补充合同》一份，对《厂房租赁合同》进行了补充约定。因浙江科达公司负债而被本院强制执行，原告通过司法拍卖取得涉讼房屋，本院于2017年6月16日作出（2013）台黄执指字第12-7号执行裁定，讼争不动产自裁定送达原告时起转移。原告于2017年8月取得了不动产权证书【浙（2017）台州黄岩不动产权第××号】。2019年11月21曰，原告以经现场核查发现擅自转租为由，向被告台州科达公司、金明华发函解除讼争租赁合同，同月22日，原告法定代表人陈澈通过手机短信的方式向金明华发函解除讼争两份租赁合同，上述意思表示均已到达被告台州科达公司、金明华。 另查明，2017年10月25日，原告闻名公司曾主张台州科达公司将涉讼厂房转租赚取租金差价、获取非法利益为由，诉至本院请求确认租赁合同无效。 本院认为：原告闻名公司经司法拍卖取得涉讼房屋的所有权后，概括承受了原出租人的权利和义务。原告闻名公司向被告台州科达公司、金明华发送了解除租赁合同的函及短信，但是否起到合同解除的法律效果，还要看是否符合合同约定解除或法定解除的条件。 本案原告既主张约定解除权又主张法定解除权，原告主张约定解除权的依据为租赁合同第八条第1款约定“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”，原告认为该条款实质上约定了原告享有任意解除权，但任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定，本案的租赁合同是定期租赁合同，原告主张享有任意解除权缺乏法律依据，本院不予采纳。约定解除权指的是合同中约定解除的事由出现时，当事人有权解除合同。合同第八条第1项并未约定何种事由出现时，当事人可以解除合同，从合同条款的文义上理解，该条款对于甲方提前终止或乙方提前退租的行为性质均表述为“违约”，而且需要承担赔偿责任，实为双方对违反合同租期约定时对于赔偿责任的约定，不能以此条款推导出双方已约定原告在赔偿三个月租金的前提下可以解除合同，故原告享有约定解除权的主张不成立，本院不予采纳。 关于原告是否享有法定解除权的问题。原告主张享有对合同的法定解除权的依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，原告认为被告台州科达公司，金明华未经其同意将涉讼房屋转租给吕贤荣等人，故享有法定的解除权，原告主张被告台州科达公司、金明华转租房屋的证据为通话录音、现场照片，但上述通话录音的对象也仅为部分被告，现场照片也只能反映厂房使用情况，并不能反映租赁关系，在没有其他有效证据佐证的情况下，上述证据尚不足以认定被告台州科达公司、金明华存在将厂房转租给被告吕贤荣、李恒、李云学、周益明、洪金生、谢仙志、谷慧、尹建、郑君萍、熊金花、解崇高、施燕红、孔委军的事实，退一步讲，即使本案存在转租事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，结合庭审中双方的陈述，原告闻名公司在拍卖取得涉讼房屋所有权时，吕贤荣等人即已存在于房屋内的事实，双方均未持异议，原告在前诉（2017）浙1003民初8415号案件中曾主张被告台州科达公司擅自转租，故可认定其时就已知道存在转租，从原告法定代表人与吕贤荣等人的通话内容中也能得到印证，在通话中均向对方提问2018年及2019年的租赁合同的订立及租金的支付情况，说明原告对于房屋存在转租的事实是明知的，原告从知道或者应当知道存在转租时起已超过6个月的除斥期间，不再享有解除合同的权利，其虽向被告台州科达公司、金明华作出解除租赁合同的意思表示，但并不能产生合同解除的法律效果，因租赁合同并未解除，原告要求被告腾退房屋并赔偿损失的诉请均不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告台州黄岩闻名贸易有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告台州黄岩闻名贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  朱 翀 人民陪审员  周继华 人民陪审员  陈 文 二〇二〇年六月二日 法官助理唐甜 代书 记员  解蓉蓉