云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2924民初367号原告周敏，男，1978年2月13日生，汉族，云南省宾川县人，医生，住宾川县，现住宾川县。委托代理人张鸿云，宾川县钟英乡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告宾川南地房地产开发有限公司。住所地宾川县金牛镇金牛路**。法定代表人董跃龙，董事长。委托代理人冯聪，云南安华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人杨煜剑，云南安华律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告周敏与被告宾川南地房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由审判员杨林雁适用简易程序于2017年5月2日公开开庭进行了审理，原告周敏委托代理人张鸿云、被告宾川南地房地产开发有限公司委托代理人冯聪、杨煜剑到庭参加了诉讼。原告周敏、被告宾川南地房地产开发有限公司法定代表人董跃龙均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周敏诉称，2014年12月25日，我与被告宾川南地房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订了《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》，我依照《协议》第四条、第五条的约定，履行了协议：分别于2014年12月7日付款61800元，2014年12月25日付款20000元。被告应当依照协议第二条、第六条的约定履行义务。2016年9月1日，被告通知购买车位的业主接车位，违约金折抵两年的物管费，因各业主所缴纳的物管费不同，为此，业主要求被告违约金以现金方式交付给购买车位的业主。第二次，被告又与购买车位的业主协商，业主主动让步，要求赔偿购买车位的业主违约金5000元。被告委托南地物业公司转告购买车位的业主，被告不赔付违约金，购买车位的业主可选择司法途径解决。为此，给物业公司收取物业管理费造成了很大的困难，引发物业公司与业主的矛盾纠纷。综上所述，我与被告签订的《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》主体合法，内容符合法律规定，且是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。我已按照协议第四条、第五条的约定履行了义务，但是被告却未在2015年8月31日向我履行交付车位的义务。被告的行为已经构成违约，而且，时至今日为止，被告依然没有就违约金的问题与我协商解决。为此，我认为被告应当按照我与被告签订的《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》第七条的约定承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，请求宾川县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第107条之规定，判令被告履行《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》，立即将位于金牛镇明日城市的130号地下车位交付给我；判令被告支付给我违约金10920元（从2015年9月1日至2017年2月28日共计546天，按每天20元计算）；案件受理费由被告承担。被告宾川南地房地产开发有限公司辩称，第一，被告认为就原告的第一项诉讼请求应当予以驳回，理由是正如原告的起诉书所陈述被告已经在2016年9月1日通知原告接车位，在涉案小区同批同类的业主均已完成交接，不存在车位尚未完成交接的问题，被告已经履行了通知的义务，但是原告没有接车位；第二、原告诉讼所陈述的因为违约金事宜未协商一致而被告不交付车位于法无据，违约金是否协商一致与车位是否交接是两个法律问题，如果原告认为违约金未支付可以就车位交接以后单独主张；第三，原告拒绝接收车位的行为，客观上扩大了双方的损失，过错在原告；第四，原告无理的拒绝接车位，也拒绝缴纳车位物业管理费本身也是违约行为；第五，被告之所以到2016年9月1日才通知原告交接车位的原因是因为政府没有完成征收工作而导致被告无法按照正常开发计划完成涉案车位的开发，为不可抗力，根据合同法117条不可抗力的规定，因此被告不应该向原告承担任何违约责任，原告诉状多重矛盾，原告方承认2015年9月1日我方通知交接车位，又陈述被告未就违约金的问题与原告协商。在诉讼过程中，原告针对本方的诉讼请求向本院提供如下证据：1、姓名为周敏的居民身份证原件一份；2、明日城市地下停车位（库）使用权转让协议原件一份；3、宾川县南地房地产开发有限公司开具的收款收据原件二份。经庭审质证，被告宾川南地房地产开发有限公司对原告提供的身份证、明日城市地下停车位（库）使用权转让协议、收款收据的真实性、合法性、关联性均无异议；但认为《明日城市地下停车位（库）使用权转让协议》仅明确被告履行交付车位的交付期限，并不能证明被告违约交付车位的时间是原告诉状所列的期间，收款收据和原告诉讼请求并无关联性，既无法证明被告未交付车位的诉请，也不能证明被告未交付车位的期间，因此与本案没有关联。在诉讼过程中，被告宾川南地房地产开发有限公司向本院提交了下列证据：1、营业执照（副本）复印件一份、法定代表人身份证明书原件一份、组织机构代码证复印件一份；2、明日城市地下停车位（库）使用权转让协议复印件一份；3、关于收回、置换国有建设用地使用权的批复复印件一份；4、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明复印件一份；5、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知复印件一份；6、接房通知书复印件一份；7、明日城市机动车停车位管理服务协议复印件一份。经庭审质证，原告周敏一方认为被告宾川南地房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证、明日城市地下停车位（库）使用权转让协议、接房通知书，虽为复印件，但与本案有关联性，应该作为本案的有效证据使用；认为关于收回、置换国有建设用地使用权的批复置换面积与本案没有关联性，置换的是二期工程，对1-4栋住房不产生任何影响；认为关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明尽管来源合法，但是复印件，且与本案没有关联性；认为宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知调整的是五号六号楼的位置，与原告方不产生任何关联性；认为明日城市机动车停车位管理服务协议与本案没有关联性，虽然有部分业主已经接了车位并且签订协议，只能证明业主与物业公司签订服务协议，不能证明只接了21户车位的事实，与本案没有任何关联性。原告提供的证据，经庭审质证，本院审核认为，原告周敏提交的证据来源合法，内容客观，与本案有关联，依法确认为本案认定案件事实的有效证据。被告宾川南地房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、明日城市地下停车位（库）使用权转让协议、接房通知书，虽为复印件，但内容客观，与本案具有关联性，所载内容与在案有效证据相印证的部分予以采信为认定本案事实的依据，被告宾川南地房地产开发有限公司提交的关于收回、置换国有建设用地使用权的批复、关于宾川南地房地产开发有限公司明日城市建设项目相关情况的说明、宾川县城乡规划委员会项目审查决议通知，证明的内容与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明：被告宾川南地房地产开发有限公司系房地产开发有限公司，2014年12月7日，原告周敏向被告宾川南地房地产开发有限公司购买了由被告宾川南地房地产开发有限公司开发建设的明日城市项目地下车位（库）第130号车位，并支付车位款61800元；2014年12月25日，原告周敏与被告宾川南地房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订了《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》，同时支付其所购买的明日城市项目地下车位（库）第130号车位尾款20000元。协议约定：原告周敏为乙方，被告宾川南地房地产开发有限公司为甲方。甲乙双方按照“个”计算乙方所购车位（库）价款，乙方须于2014年12月25日前一次性支付车位总价款81800元；甲方应于2015年8月31日前将乙方所购买的车位（库）交付乙方使用；甲方如未按约定时间交付车位，每逾期一天按20元/天向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方以电话等形式通知乙方到物业公司办理交接手续，自通知之日起3日内乙方未到甲方处办理交接手续，视为甲方已履行交付义务，不承担逾期交付的违约责任；单方提出解除合同，违约方按总价20%向守约方支付违约金，所发生的相关费用由违约方完全承担。协议还就车位（库）的物业管理有关费用、车位（库）的用途、争议处理的方式等内容进行了约定。《明日城市地下车位（库）使用权转让协议》签订后，原告周敏按约全额支付了130号地下车位（库）的车位款81800元，被告宾川南地房地产开发有限公司未按约定于2015年8月31日前将原告周敏所购买的130号车位（库）交付原告周敏使用。至2016年9月1日，被告宾川南地房地产开发有限公司以电话、张贴接房通知书等形式通知原告周敏接车位，违约金折抵两年的物管费，原被告双方就物管费事宜未达成一致意见，原告周敏自被通知接车位（库）至今未按接房通知书要求备齐相关材料与大理南地物业管理有限公司宾川分公司办理交接手续。本院认为，原告周敏与被告宾川南地房地产开发有限公司签订的明日城市地下停车位（库）使用权转让协议系双方在平等、自愿的基础上签订合同，合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为依法成立的有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告周敏按合同约定，向被告支付了车位款，原告周敏已履行了支付车位款的全部义务，被告宾川南地房地产开发有限公司应按合同的约定，于2015年8月31日前将原告所购车位交付给原告方，本案被告未能按合同约定将车位交付给原告方，而是于2016年8月30日通知原告方接收车位，被告方未提交充分证据证实逾期交付车位系合同约定的不承担违约责任事由，故被告方的行为已构成违约，依法应根据合同的约定承担相应的违约责任。原告方要求被告将明日城市的130号地下车位交付给原告周敏的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持；原告要求判令被告支付从2015年9月1日至2017年2月28日共计546天，按照每天20元计算违约金的诉讼请求，不符合本案的事实，对其诉请，本院不予支持；本院根据双方合同约定以及被告方通知原告方接车位的事实，确定被告方违约的期限为2015年9月1日至2016年8月31日共计365天，应承担违约金人民币7300元。被告方提出2016年9月1日被告已经通知原告方接车位，被告已经履行了交付车位的义务，与本案事实不符，被告方仍然应当履行交付车位的义务。被告方提出明日城市因土地置换和规划调整导致逾期交付车位，是不可抗力的因素，不应承担违约责任的观点，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告宾川南地房地产开发有限公司于判决生效后十日内将明日城市的130号地下车位交付给原告周敏；二、由被告宾川南地房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周敏支付违约金人民币7300元；三、驳回原告周敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币37元，由被告宾川南地房地产开发有限公司承担25元，由原告周敏承担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  杨林雁二〇一七年六月五日书记员  陈静猛