山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终2063号上诉人（原审被告）：山东银泉置业有限公司，住所地：山东省青州市北城花园小区物业办公楼三楼。法定代表人：田承永，董事长。委托诉讼代理人：商贵平，青州云门法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘跟东，男，1970年10月8日出生，汉族，住山东省青州市。上诉人山东银泉置业有限公司（以下简称山东银泉公司）与被上诉人刘跟东商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2016）鲁0781民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东银泉公司上诉请求：1.撤销山东省青州市人民法院（2016）鲁0781民初9号民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由被上诉人刘跟东承担。事实与理由：第一，领取楼房钥匙占用之日不是真正全面交房时间，涉案工程的验收工作仍未完成，未取得竣工验收合格证书及新建住宅交付使用许可证，不具备真正交付的客观条件；第二，上诉人山东银泉公司已按合同约定及时将相关手续上报房管局，积极履行合同义务，由于政府相关部门工作效率问题，致使上诉人不能按时到房管局办理房产证手续，该不可抗力构成上诉人山东银泉公司在该买卖合同中延期交房的免责事由；第三，被上诉人刘跟东未缴纳涉案房屋办证的各种税费，已构成违约。刘跟东未提交答辩意见。刘跟东向一审法院起诉请求：判令山东银泉公司支付刘跟东延期办证违约金153621元（2015年8月21日之后违约金按每日187.80元计付至判决确定的付款之日止），诉讼费用由山东银泉公司承担。一审法院认定事实：2011年11月9日，刘跟东、山东银泉公司签订商品房买卖合同书一份，合同主要约定：刘跟东购买山东银泉公司开发的位于青州市旗城慧博园商业F段03室号房，该商品房用途为商业，属框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上3层，建筑面积共206.04平方米，单价5687元/平方米，共计款1171749.48元。同时约定，出卖人交付房屋期限为2011年12月31日，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理产权证产生的一切费用由买受人承担。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如买受人不按时提供各种证件，缴纳各种税费，出卖人不负违约责任。合同另约定了其他条款，刘跟东在合同买受人处签名捺印，山东银泉公司在合同出卖人处加盖山东银泉公司合同专用章及法定代表人私章。2011年11月16日，双方到青州市房地产管理局办理了网签备案。刘跟东持有的商品房买卖合同书中的交付房屋期限涂改为2011年12月31日，并加盖了山东银泉公司的公章。2011年11月1日，刘跟东将购房款1171749.48元从农行95×××13账户转入山东银泉公司907010****0540账户，山东银泉公司于2012年7月16日为刘跟东出具收款收据一份。2013年2月28日，刘跟东领取楼房钥匙2套4把，并于2013年4月1日将该楼房租赁给案外人郭磊使用。后因逾期交房、办证违约金问题，双方形成纠纷。刘跟东曾于2013年12月19日诉至本院要求山东银泉公司支付逾期交房、办证违约金60000元。2014年7月21日，本院以（2014）青法民初字第24号民事判决书判决山东银泉公司支付刘跟东逾期交房违约金、逾期办证违约金60000元。山东银泉公司不服在法定期限内提起上诉。2015年2月20日，山东省潍坊市中级人民法院以（2014）潍民一初字第1186号民事判决书驳回上诉，维持原判。该2份判决书明确确认逾期交房违约金为77306.17元（自2013年5月29日至2014年7月15日），刘跟东仅主张60000元违约金，该60000元是逾期交房违约金而不包括逾期办证违约金。后因逾期办证违约金的交付问题，双方成讼。在本案审理过程中，截止2016年5月19日，刘跟东未交付涉案房屋办证费用，但刘跟东明确表示愿交办证费用，现在没有单位收取。截止2016年5月23日，刘跟东未办理涉案房屋不动产权证书（大证）。山东银泉公司的逾期交房行为与逾期办证行为均属于同一原因所致，山东银泉公司已经履行生效法律文书确认的逾期交房义务。同时查明，2009年9月29日，山东银泉公司以出让方式取得面积为34236平方米的青国用（2009）第02070号国有土地使用权证，涉案楼房占用土地在其范围内；2010年12月15日，青州市规划局为山东银泉公司颁发建设工程规划许可证，证号为建字第3707812010Q0151号；2013年9月13日，青州市建设局为山东银泉公司颁发建筑工程施工许可证，证号为2013-067；2010年11月10日，青州市房地产交易中心为山东银泉公司颁发商品房预（销）售许可证，证号为青房注字第2010253号。另查明，刘跟东于2013年2月28日领取楼房钥匙，应认定为山东银泉公司实际交房时间。本院确认的上述事实，有刘跟东提交的商品房买卖合同书、购房款收款收据，山东银泉公司提交的商品房买卖合同书、潍坊市网签证明、钥匙收到条、（2014）青法民初字第24号民事判决书、（2014）潍民一初字第1186号民事判决书、物业公司证明，当事人陈述，本院庭审笔录、证据质证笔录等在案为凭。上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。一审法院认为，刘跟东、山东银泉公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，刘跟东于2013年2月28日领取楼房钥匙，并实际占有该楼房，应认定为实际交房时间。截止2016年5月23日，山东银泉公司未取得涉案房屋办理不动产权证书的青州市旗城慧博园小区商业F段房产的总房产证书不具备为购房户办证的条件，致刘跟东未能取得房屋权属证书。山东银泉公司该行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。刘跟东未交付办证费用的原因在于没有接收单位，山东银泉公司至今未办理大证，刘跟东现在交付办证费用亦不影响山东银泉公司履行协助办理房屋不动产权证书义务，因此，刘跟东至今未交付涉案房屋办证费用并不影响刘跟东向山东银泉公司主张逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案刘跟东、山东银泉公司未约定违约金计付标准，因此，刘跟东主张逾期办证违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，但以不超过已付购房款总额30%为限（1171749.48*30%=351525）。根据本案查明的事实，山东银泉公司逾期办证行为与逾期交房行为为同一原因所致，山东银泉公司已经履行逾期交房的违约责任，因此，在计算山东银泉公司逾期办证的违约天数时应将逾期交房的违约天数扣除，因此，山东银泉公司逾期办证的违约天数应从2014年7月16日开始计算，对刘跟东主张2013年5月29日至2014年7月15日逾期办证违约金，本院不予支持。山东银泉公司辩称刘跟东未取得房产证的原因不在山东银泉公司与本院查明的事实相悖，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条及有关民事法律政策规定，判决：一、山东银泉公司于本判决生效之日起五日内支付刘跟东逾期办证违约金共计107270.78元（自2014年7月16日开始参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至2016年5月18日，2016年5月19日以后的违约金按上述标准另行计付至山东银泉公司为刘跟东实际办证之日止，以不超过351525元为限）；二、驳回刘跟东的其他诉讼请求。案件受理费3372元，由山东银泉公司负担。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，本案商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应严格履行。2013年2月28日被上诉人刘跟东领取楼房钥匙，并实际占有该楼房，应认定为实际交房时间。房屋交付使用后，按约定上诉人山东银泉公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由山东银泉公司提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人山东银泉公司未按合同约定日期办理涉案房屋产权证书，应当承担相应的违约责任。上诉人山东银泉公司主张其存在逾期办证的免责事由，但未提交相应证据予以支持，故对其上诉理由本院依法不予采信。被上诉人刘跟东未缴纳涉案房屋办证费用也并不影响被上诉人刘跟东向上诉人山东银泉公司主张逾期办证违约金，故原审法院根据本案事实及相关法律规定，判决上诉人山东银泉公司支付被上诉人刘跟东逾期办证违约金共计107270.78元并无不当，应予维持。综上所述，山东银泉公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3372元，由山东银泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 斌代理审判员  高艳丽代理审判员  张锡辉二〇一七年六月七日书 记 员  郑 伟