上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初960号原告(反诉被告)：上海丰某某有限公司，住闵行区金某某。法定代表人：陈某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晟嘉。被告(反诉原告)：上海星某某有限公司，住上海市共某某。法定代表人：张某，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍某某。原告上海丰某某有限公司(以下简称“丰柏公司”)与被告上海星某某有限公司(以下简称“星牧公司”)之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰柏公司的委托诉讼代理人刘晟嘉、被告星牧公司的委托诉讼代理人鲍某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰柏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令履约保证金人民币(以下币种同)49,234元归原告所有；3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金86,594元(自2016年5月25日起至2016年9月8日)；4.判令被告向原告支付免租期使用费65,555元；5.判令被告向原告支付违约金98,464元；6.判令被告向原告支付拖欠租金滞纳金9,265.60元(自2016年5月25日起至2016年9月8日)；7.判令被告向原告支付减免租金差额229,413元；8.判令被告向原告支付物业管理费8,661元。事实和理由：2012年7月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于上海市嘉定区嘉某某(以下简称“系争房屋”)，并就租赁期限、租金、支付方式、履约保证金、解除条件、违约责任等事项作了约定。之后，原告与被告分别于2013年6月18日、2014年8月5日、2015年6月23日签订《补充协议》、《补充协议(二)》、《补充协议(三)》各一份，分别就租金调整、违约责任、合同解除等事项作了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了系争房屋，被告按照约定向原告支付了履约保证金49,234元，并将租金交付至2016年5月24日。因被告自2016年5月25日起开始拖欠租金，并于2016年6月30日擅自闭店，原告于2016年9月12日向被告发送《终止租赁合同及违约事宜》的函，明确告知被告其行为属于违约，应当依法承担违约责任。现双方就系争房屋租金、违约金等事项协商未果，故原告诉至本院。被告星牧公司辩称，不同意原告诉请。1.根据合同约定，原告应在租赁关系终止时，在扣除因被告违约或者应付而未付的各项费用后，将履约保证金余额无息返还给被告。2.根据合同约定，被告在提前一个月通知原告的条件下，有权单方解除合同。被告已于2016年6月28日函告原告解除合同，双方签订的租赁合同已于2016年6月28日解除，故被告应向原告支付2016年5月25日至2016年6月28日的房屋租金，而非2016年5月25日至2016年9月8日的房屋租金。3.按照合同约定，任何一方擅自解除合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的3倍向守约方支付违约金，根据《补充协议(三)》的约定，应按照合同约定的2015年7月25日至2016年7月24日调整后的租金19,693元/月为基数计算违约金。4.被告已于2016年6月22日通过转账方式向原告支付物业管理费6,942.30元，将物业管理费付至2016年7月31日，同意将多支付的物业管理费冲抵被告拖欠原告的房屋租金。5.原告、被告之间签订的《补充协议》、《补充协议(二)》已全部履行完毕，根据公平原则，被告提前解除租赁合同，仅需向原告支付《补充协议(三)》中约定的2015年7月25日至2016年6月28日期间的房屋租金优惠差额。被告星牧公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告丰柏公司赔偿反诉原告星牧公司货物损失420,843.50元；2.判令反诉被告丰柏公司返还反诉原告星牧公司履约保证金49,234元。事实和理由：2012年7月9日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份，约定反诉原告承租系争房屋，并就租赁期限、租金、支付方式、履约保证金、解除条件、违约责任等事项作了约定。之后，反诉原告与反诉被告分别于2013年6月18日、2014年8月5日、2015年6月23日签订《补充协议》、《补充协议(二)》、《补充协议(三)》各一份，分别就租金调整、违约责任、合同解除等事项作了约定。合同签订后，反诉原告按照约定向反诉被告支付了履约保证金49,234元，并将租金交付至2016年5月24日。2016年6月28日，反诉原告向反诉被告发送《嘉尚坊闭店申请》一份，提出将于2016年6月30日撤店申请。之后，反诉被告未经反诉原告允许，擅自将系争房屋换锁封店，造成反诉原告的货物脱离其掌控。直至诉前，反诉原告价值420,843.50元的货物仍被封存在系争房屋中，导致反诉原告遭受巨大的经济损失，故向本院提起反诉。原告丰柏公司对被告星牧公司的反诉辩称，反诉被告系在反诉原告停止营业的情况下进行加锁，不可能造成反诉原告的损失，且反诉原告提交的损失清单均系其单方制作，故不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于上海市嘉定区嘉某某，约定租赁期限自2012年7月25日至2017年7月24日止，系争房屋租金2012年7月25日至2014年7月24日为22,155元/月、2014年7月25日至2016年7月24日为24,166元/月、2016年7月25日至2017年7月24日为27,078元/月；物业管理费为2,462元/月；系争房屋租金及物业管理费每两个月预付一次，先付后用。被告应于合同签署同时向原告支付履约保证金49,234元，系争房屋免租装修期自房屋交付之日起算90天。合同第十条第10-2款约定，如被告要求提前解除合同的，应提前一个月向原告提出书面申请。如未提前一个月提出书面申请而擅自提前解除合同的，被告除应承担本合同其他约定的责任外，还需向原告另行支付相当于一个月租金的违约金。……合同第十一条第11-1款约定，租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的3倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同；第11-2款约定，若被告无由拖欠本合同约定的应付租金等其他按合同约定应当支付的费用，原告有权要求被告支付滞纳利息(从原告应付所欠款项之日起按日千分之一计算)……合同签订后，原告按照约定向被告交付了系争房屋，被告按照约定向原告支付了履约保证金49,234元。2013年6月18日，原告与被告就系争房屋签订《补充协议》一份，第一条约定，自2013年4月23日至2014年4月22日，将租金调整为基本租金14,770元/月，提成租金根据被告在系争房屋内经营所得的月总营业收入的18%，两者根据就高原则选择其一。第二条约定，被告明确同意及声明，在“租赁合同”及补充协议的有效期内，如被告出现退租或有违约行为的，原告有权要求被告补交本协议给予减免的租金，且并不因此免除被告根据原合同应承担的违约及赔偿责任。第三条约定，将《商铺租赁合同》第十一条11-3款变更为，若被告拖欠租金……超过15日，且经原告催告而仍不缴清的，……原告有权合法的提前收回系争房屋及设备，合同提前终止，且被告应向原告承担违约责任：1.按租赁合同租金标准向原告支付相当于被告已经享用的免租期期间之使用费；2.向原告支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金，以弥补原告之损失；3.向原告支付2013年4月23日至2014年4月22日期间按租赁合同应缴纳租金与本协议中租金减免后实际已缴纳租金之间的差额，以弥补原告之损失；……2014年8月5日，原告与被告就系争房屋签订《补充协议(二)》一份，第一条约定，2014年4月23日至2014年7月24日期间的租金共计45,281元，2014年7月25日至2015年7月24日期间的租金为19,693元/月。第二条约定同《补充协议》第二条。第三条约定，将《商铺租赁合同》第十一条11-3款变更为，若被告拖欠租金……超过15日，且经原告催告而仍不缴清的，……原告有权合法的提前收回系争房屋及设备，合同提前终止，且被告应向原告承担违约责任：1.按租赁合同租金标准向原告支付相当于被告已经享用的免租期期间之使用费；2.向原告支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金，以弥补原告之损失；3.向原告支付2013年4月23日至2014年4月22日期间减免的租金88,620元，以弥补原告之损失；4.向原告支付2014年4月23日至2015年7月24日期间按“原合同”应缴纳租金与本协议中租金减免后实际已缴纳租金之间的差额，以弥补原告之损失；……2015年6月23日，原告与被告就系争房屋签订《补充协议(三)》一份，第一条约定，2015年7月25日至2016年7月24日期间的租金为19,693元/月。第二条约定同《补充协议》第二条。第三条约定，将《商铺租赁合同》第十一条11-3款变更为，若被告拖欠租金……超过15日，且经原告催告而仍不缴清的，……原告有权合法的提前收回系争房屋及设备，合同提前终止，且被告应向原告承担违约责任：1.按租赁合同租金标准向原告支付相当于被告已经享用的免租期期间之使用费；2.向原告支付相当于合同终止前平均月租金的三倍金额之款项作为违约金，以弥补原告之损失；3.向原告支付2015年7月25日至2016年7月24日期间按“原合同”应缴纳租金与本协议中租金减免后实际已缴纳租金之间的差额，以弥补原告之损失；……2016年6月22日，被告向原告支付6-7月物业费、4-5月电费共计6,942.30元。2016年6月28日，被告向原告发送《嘉尚坊闭店申请》一份，提出将于2016年6月30日撤店。2016年7月11日，原告向被告发送《拖欠租金及违约事宜》一份，告知被告在未获得原告认可情况下于2016年6月30日闭店且拖欠自2016年5月25日之后的租金已构成违约，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、违约金等费用。2016年9月12日，原告向被告发送《终止租赁合同及违约事宜》一份，告知被告双方签订的《商铺租赁合同》于2016年9月8日终止，并要求被告承担相关违约责任。现双方对此协商未果，故涉诉。另查明，原告丰柏公司为系争房屋的登记产权人，房屋用途为商业。审理中，双方确认系争房屋租金交付至2016年5月24日。原告同意将履约保证金49,234元返还给被告，并将诉请中物业管理费的计算期限调整为2016年8月1日至2016年9月8日，共计3,109元。被告同意支付原告免租期使用费65,555元。此外，双方明确关于合同解除后的系争房屋返还事宜，由双方自行协商解决。以上事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议(二)》、《补充协议(三)》、《上海市房地产权证》、《嘉尚坊闭店申请》、《拖欠租金及违约事宜》、《终止租赁合同及违约事宜》、转账凭证及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。本案双方的争议焦点有四个：一、被告是否有权单方面解除合同；二、合同何时解除；三、违约金如何计算；四、原告是否应当承担被告的财物损失。对此，本院具体分析如下：关于争议焦点一，《商铺租赁合同》第十条第10-2款约定，若被告要求提前解除合同的，应提前一个月向原告提出书面申请。如未提前一个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的，被告除应承担本合同约定的责任外，还需向原告另行支付相当于一个月租金的违约金。被告认为，其在提前一个月通知原告的条件下，有权单方解除合同。对此，本院认为，双方合同第十条10-2款明确约定，若被告提前解除合同，应提前一个月提出书面申请。此条款中的“申请”，按照通俗的理解，应当指被告提出申请，需经原告的同意。此外，被告于2016年6月28日向原告发送《嘉尚坊闭店申请》，在未经原告同意的情况下，擅自于2016年6月30日撤店，亦不符合该条“提前一个月”的约定。故在作为守约方的原告不同意解除合同的情况下，被告不享有单方解除合同的权利。关于争议焦点二，被告以经营困难等理由提出解除合同，原告则以被告违约为由提出解除合同，双方对于解除合同的意思表示是一致的，故本院认可双方合同解除。关于解除合同的时间，原告于2016年9月12日向被告发送的《终止租赁合同及违约事宜》中明确双方签订的《商铺租赁合同》于2016年9月8日解除，被告于2016年9月13日收到，理应认定双方合同于2016年9月13日解除。但原告自愿放弃相关利益，主张合同于2016年9月8日解除，且该主张并不违反被告一方利益，故本院对此予以准许。至于被告主张的双方合同于2016年6月28日解除的意见，因无法律和合同依据，本院不予采信。关于争议焦点三，根据双方合同的约定，有关违约金的条款共有三项，分别是：1.第十条10-2款约定，若被告未提前一个月提出书面申请，除应承担本合同其他约定的责任外，还需向原告“另行支付相当于一个月租金的违约金”；2.第十一条11-1款约定被告应“按违约前平均月租金的3倍向守约方支付违约金”；3.第十一条11-2款约定，若被告无由拖欠应付租金等，原告有权要求被告支付滞纳利息(从原告应付所欠款项之日起按日千分之一计算)等。根据上述约定，原告认为被告应当承担按照24,616元/月*4的标准以及被告拖欠租金的滞纳利息。综合合同全文来看，第十条10-2款为原告同意的前提下，双方协商解除合同时被告应当承担的责任，但因合同并未因双方协商一致解除，故该条款并不适用。按照合同约定，应当按照第十一条11-1款的约定来计算违约金，即违约前的平均月租金*3。滞纳利息因其与违约金在性质以及功能上存在重合，而本院已支持原告违约金的诉请，其损失已通过违约金的方式得到补偿，故关于原告滞纳利息的主张本院不予支持。关于违约金约定的“违约前平均月租金”的标准，原告主张因被告违约，故应按《商铺租赁合同》约定的系争房屋租金降租前，即24,616元/月的标准计算，被告则主张应按《补充协议(三)》约定的租金降租后，即19,693元/月的标准计算。本院认为，合同中并未明确“违约前平均月租金”的具体期限，为公平起见，本院酌定采用23,385元/月为标准来计算，共计70,155元。双方关于违约金的约定，系双方意思自治的结果，法院不应过分干涉，否则是在实质上排除了当事人可自由约定的自治权利。此外，双方约定的违约金条款适用于原告、被告双方，体现了权利、义务对等原则，在约定金额上亦基本符合市场交易惯例，故对被告主张的违约金过高的辩称意见，本院不予采纳。关于争议焦点四，被告认为，原告在未经被告允许的情况下，擅自将系争房屋换锁闭店，致使被告商品无法销售，造成被告420,843.50元的损失，理应由原告予以承担。为证明其损失，被告提交了照片3张、货物清单3页，对此，原告认为其在7月中旬加锁时被告已停止营业，不会造成被告损失，且被告提交的证据均系其单方制作，亦无相应发票等佐证，故不认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告仅提供了由其单方制作的照片和货物清单，并未举证证明系因原告加锁的行为导致其无法营业进而产生损失，且被告在2016年6月28日向原告发送《嘉尚坊闭店申请》中明确将于2016年6月30日撤店，原告于2016年7月中旬加锁的行为，并不会造成被告的损失。故对被告的反诉请求，本院不予支持。对原告的其他诉请，本院分别认定如下：1.关于被告拖欠的租金。因合同于2016年9月8日解除，故被告应支付2016年5月25日至2016年9月8日的租金。原告认为应按照24,616元/月*12月/365天*107天的标准计算，共计86,594元。根据合同约定，租金标准应分别是：2016年5月25日至2016年7月24日的租金是24,616元/月，2016年7月25日至2016年9月8日的租金是27,078元/月，现原告愿意放弃自身利益，于法不悖，本院予以支持。被告认为应按19,693元/月标准计算的辩称意见，因无合同约定为依据，对此本院不予采信。2.关于减免租金费。原告认为，被告应当支付原告给予其2013年4月23日至2016年7月24日期间减免的租金费合计229,413元。本院认为，根据合同约定，一旦被告违约，原告有权要求被告补交合同约定给予其减免的租金差额，故被告应当向原告支付2013年4月23日至2016年7月24日期间减免的租金费。因本院已支持原告2016年5月25日至2016年7月24日期间房屋租金的诉请，应当将此期间予以扣除，故减免租金的期间为2013年4月23日至2016年5月24日。具体共分为四个时间段，分别是：2013年4月23日至2014年4月22日，减免的租金费为(22,155元/月-14,770元/月)*12月，计88,620元；2014年4月23日至2014年7月24日，减免的租金费为(22,155元/月*12月/365天-45,281元/93天)*93天，计22,458元；2014年7月25日至2015年7月24日，减免的租金费为(24,616元/月-19,693元/月)*12月，计59,076元；2015年7月25日至2016年5月24日，减免的租金费为(24,616元/月-19,693元/月)*10月，计49,230元。上述期间减免的租金共计219,384元。被告认为《补充协议》、《补充协议(二)》已全部履行完毕，仅需向原告支付《补充协议(三)》中约定的房屋租金优惠差额的辩称意见，无合同约定为依据，本院难以采信。3.关于物业管理费。原告认为，被告应当按照2,462元/月的标准，向原告支付2016年8月1日至2016年9月8日的物业管理费共计3,109元，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海丰某某有限公司与被告(反诉原告)上海星某某有限公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《补充协议(二)》、《补充协议(三)》于2016年9月8日解除；二、被告(反诉原告)上海星某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海丰某某有限公司房屋租金人民币86,594元；三、被告(反诉原告)上海星某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海丰某某有限公司房屋免租期使用费人民币65,555元；四、被告(反诉原告)上海星某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海丰某某有限公司房屋租金减免差额人民币219,384元；五、被告(反诉原告)上海星某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海丰某某有限公司物业管理费人民币3,109元；六、被告(反诉原告)上海星某某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海丰某某有限公司违约金人民币70,155元；七、原告(反诉被告)上海丰某某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海星某某有限公司履约保证金人民币49,234元；八、驳回原告(反诉被告)上海丰某某有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海星某某有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,271元，减半收取4,635.50元，由原告上海丰某某有限公司负担1,284.50元、被告上海星某某有限公司负担3,351元；反诉案件受理费3,806.33元，由被告上海星某某有限公司负担(上述被告上海星某某有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一七年六月一日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……