贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初503号原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。负责人：黄宏波，系该分行行长。委托诉讼代理人：田景磊，男，1963年8月30日生，汉族，系中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。被告：邵忠良，男，1971年5月24日生，汉族，个体工商户，户籍地贵州省遵义县，现住贵州省兴义市。被告：朱代燕，女，1974年5月7日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。被告：贵州金利鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市护国路192号。法定代表人：许世荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周金花，女，1961年4月1日生，汉族，系贵州金利鑫房地产开发有限公司财务总监，户籍地贵州省贵阳市南明区，现住贵州省兴义市，特别授权代理。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告邵忠良、朱代燕、贵州金利鑫房地产开发有限公司（以下简称金利鑫房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人田景磊，被告邵忠良，被告金利鑫房开公司的委托诉讼代理人周金花到庭参加诉讼，被告朱代燕经本院于2017年3月29日在贵州民族报第A3版公告传唤，公告期届满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告邵忠良、朱代燕偿还所欠原告贷款本金156175.64元及利息、复息和罚息（利息、复息和罚息按合同约定进行计算，从贷款起息日直至还清之日止）；被告金利鑫房开公司承担连带保证责任；3、判令原告对邵忠良、朱代燕购买的位于贵州省兴义市机场大道金洲国际新建商住楼B幢2单元32-1号房屋享有优先受偿权；4、本案的一切费用均由三被告承担。事实与理由：2011年9月1日，被告邵忠良、朱代燕与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、由被告邵忠良、朱代燕向原告借款270000元，用于购买位于贵州省兴义市桔山机场大道金洲国际新建商住楼B幢2单元32-1号房屋并以该房屋作为抵押物（于2016年1月27日办理他项权证）；2、借款期限自2011年9月1日起至2021年9月1日止，贷款利息采用基准利率，自划款之日起计算；3、被告邵忠良、朱代燕不按借款合同约定按时偿还借款本息时，原告有权解除贷款关系，有权宣布贷款立即到期，被告邵忠良、朱代燕作为共同借款人，应按合同约定，立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息（包括复息和罚息）及实现债权和抵押权的相关费用，同时有权处分抵押财产；4、被告金利鑫房开公司对上述款项提供连带责任保证；5、三被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复息和罚息）以及实现债权的相关费用。合同签订后，原告即于2011年9月1日向被告发放了贷款，但被告邵忠良、朱代燕长期拖欠贷款本息，从2016年11月起就没有按期履行还款义务。截止2017年6月13日止，被告邵忠良、朱代燕拖欠逾期本金21067.35元、利息5147.88元、罚息652.48元；尚欠的本金总额156175.64元。被告金利鑫房开公司拒绝履行保证责任。原告有权按照借款合同的约定提前收回贷款本息，并有权处置抵押物；被告金利鑫房开公司作为连带责任保证人，应承担相应的保证责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告邵忠良辩称，原告所述都是事实。同意解除合同。判决生效后我就还款。所有的借款本息及相关费用，我自行承担，不需要金利鑫房开公司承担。被告朱代燕未到庭，也未向法庭提交书面答辩材料。被告金利鑫房开公司辩称，原告所述都是事实，同意解除合同。原告已扣取我公司的保证金2985.96元为被告邵忠良、朱代燕偿还借款本息，我公司不承担保证责任。经本院审理认定事实如下：2011年9月1日原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告邵忠良、朱代燕向原告借款270000元，借款期限为120个月即2011年9月1日至2021年9月1日，贷款利率为浮动利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率于每年1月1日调整，按月还本付息，等额本息还款；贷款人将款项一次性划入借款人指定的金利鑫房开公司在建行黔西南分行开设的账号为52×××86的银行账户内，借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告可以解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息；被告金利鑫房开公司为被告邵忠良、朱代燕的该笔贷款承担连带保证责任；保证期间为自保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；被告邵忠良、朱代燕用位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区B2幢3201号房屋（房屋所有权证号：市房权证兴义字第××号和市房权证兴义字第××号，房屋所有权人：邵忠良、朱代燕，建筑面积137.34㎡）作为该笔贷款的抵押物。2011年9月5日原告按合同约定发放了贷款。2016年1月27日双方为该抵押物办理了抵押权登记手续，登记的债权数额为270000元。后被告仅偿还了部分借款本息，从2016年11月起就不按合同约定还款。截止2017年6月13日止，被告邵忠良、朱代燕已偿还借款本金113824.36元、利息70777.81元，尚欠借款本金156175.64元、利息5147.88、罚息652.48元。上述债务，原告多次催要未果，向本院起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告邵忠良、朱代燕应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告邵忠良、朱代燕在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权解除与借款人的借贷关系。被告邵忠良、朱代燕多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除与被告邵忠良、朱代燕签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告邵忠良、朱代燕应当向原告返还借款本息。原告与被告邵忠良、朱代燕在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算罚息和复利。原告与被告邵忠良、朱代燕在合同中明确约定用位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区B2幢3201号房屋作为该笔贷款的抵押物，双方为该抵押物办理了抵押登记手续，抵押权已设立。被告邵忠良、朱代燕不还款，原告对被告邵忠良、朱代燕用于抵押的房屋在270000元享有优先受偿权。被告金利鑫房开公司自愿作为被告邵忠良、朱代燕的保证人，为邵忠良、朱代燕的该笔借款提供连带责任保证，保证期间为在保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。被告邵忠良、朱代燕不按期还款，用被告朱代燕、邵忠良用于抵押的房屋清偿后仍不足以清偿的债务，由被告金利鑫房开公司承担连带保证责任。被告金利鑫房开公司承担连带保证责任后，有权向被告邵忠良、朱代燕追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告邵忠良、朱代燕、贵州金利鑫房地产开发有限公司于2011年9月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、由被告邵忠良、朱代燕在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年6月13日尚欠的借款本金156175.64元、利息5147.88元、罚息652.48元；并以161323.52元为基数（尚未偿还的借款本金156175.64元和利息5147.88元之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率计算支付2017年6月14日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利。三、若被告邵忠良、朱代燕不按上述期限还款，原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行对被告邵忠良、朱代燕用于抵押并登记的位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区B2幢3201号房屋（房屋所有权证号：市房权证兴义字第××号和市房权证兴义字第××号，房屋所有权人邵忠良、朱代燕，建筑面积137.34㎡；他项权证号：市房他证兴字第××号）在270000元内享有优先受偿权。四、被告贵州金利鑫房地产开发有限公司就被告邵忠良、朱代燕所欠的上述债务，用被告朱代燕、邵忠良用于抵押并登记的位于贵州省兴义市机场大道金洲国际小区B2幢3201号房屋清偿后，仍不足以清偿的债务，由贵州金利鑫房地产开发有限公司向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。被告贵州金利鑫房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告邵忠良、朱代燕追偿。五、驳回中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3424元，公告费600元，合计4024元，由被告邵忠良、朱代燕、贵州金利鑫房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  邢成进人民陪审员  刘建英人民陪审员  ＸＸ新二〇一七年六月十六日书 记 员  江国秀