河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫14民终1847号上诉人（原审被告）：张凤云，男，1945年8月10日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：张宗华，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志方，男，1980年9月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：闫立英，女，1957年3月10日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系刘志方之母。委托诉讼代理人：王林，河南向东律师事务所律师。上诉人张凤云因与被上诉人刘志方房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张凤云及其委托诉讼代理人张宗华、被上诉人刘志方的委托诉讼代理人闫立英、王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定事实：2009年9月29日，刘志方与张凤云签订房屋买卖合同一份，合同约定张凤云将自己拥有的门面房四间转让给刘志方两间（楼房上下含防热层）。该房屋位于毛堌堆南街东西街路南，东西宽为6.6米，南北长10米，其中间墙为两家共用墙（详见平面图）。价格为160000元，房屋转让款即时清偿。该房占用土地属所有权公有制，但允许刘志方永久使用，国家集体征用的除外，张凤云后院门楼准许刘志方通行。合同签订后，刘志方、张凤云及在场人签字，睢阳区司法局毛堌堆司法所作为鉴证机关在合同上盖章。刘志方实际支付张凤云房款158000元。2015年9月1日，商丘市中级人民法院作出（2015）商民终字第386号民事判决书，该判决对刘志方与张凤云房屋买卖合同效力作出认定，认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张凤云与刘志方所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。刘志方并非是该村村民，张凤云主张合同无效予以支持。合同确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的一般原则，买受人刘志方将其购买的房屋返还给出卖人张凤云，张凤云应将价款返还买受人刘志方，张凤云所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。对于买受人刘志方信赖利益损失的问题，应当考虑因房屋、土地升值或者拆迁补偿以及价格的差异，刘志方在原审法院审理期间未提出损失的反诉主张，刘志方可就赔偿问题另行主张。判决刘志方返还给张凤云位于商丘市睢阳区毛堌堆南街东西街路南门面房两间（楼房上下共四间含防热层），张凤云返还收取刘志方的购房款158000元。2012年9月26日，刘志方在商丘市房地产管理部门办理了商丘市房权证2012字第××号房屋所有权证。2016年3月30日，商丘市睢阳区人民法院做出（2016）豫1403行初10号行政判决书（以下简称10号行政判决书），撤销商丘市住房和城乡建设局颁发的商丘市房权证2012字第××号房屋所有权证。本案在审理过程中，涉案房屋经河南宇达房地产评估有限公司（以下简称宇达公司）估价，现在市场价为40.19万元。一审法院认为，张凤云与刘志方签订的房屋买卖合同，已经商丘市中级人民法院生效判决确认无效，并判决张凤云返还刘志方购房款。商丘市中级人民法院生效判决亦认定张凤云对合同无效承担主要责任，该院酌定张凤云承担70%的责任。涉案房屋经估价，现在市场价值为40.19万元，减去刘志方2009年购买房屋时支付的房款15.8万元，增值部分为24.39万元。张凤云承担70%责任，据此，张凤云应赔偿刘志方170730元；对刘志方的诉讼请求，该院予以部分支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张凤云于本判决生效后十日内赔偿刘志方经济损失170730元。二、驳回刘志方的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，财产保全费2520元，共计9820元，由刘志方负担2946元，由张凤云负担6874元。张凤云上诉称，1.10号行政判决书已将商丘市房权证2012字01070**号房屋所有权证撤销，该房屋所有权证确认的房屋面积不能作为有效依据，豫郑宇达评字【2017】010179A号房地产估价报告依据该房屋所有权证，作出的评估报告，不能作为认定房屋价值的有效依据。2.被上诉人找到上诉人要求购买涉案房屋，双方是在当地司法所见证下签订合同，上诉人事先不知道涉案房屋不能卖给非集体经济组织成员，后因丈量问题，双方没有达成一致意见，致合同没有完全履行，因此，被上诉人对合同无效应承担主要责任。请求撤销原审判决，依法改判。刘志方答辩称，1.上诉人明知该宅基地不能出售，仍出卖给本集体经济组织以外的人，房屋出售8年后，又以确认合同无效为由毁约，且商丘市中级人民法院已作出生效判决，认定上诉人承担合同无效的主要责任，故原审认定上诉人承担70%的责任正确。2.被上诉人办理房产证时，是由房管局对涉案房屋进行实地测量，该房屋所有权证虽被撤销，但该数据比较真实客观，因房屋楼梯被拆除，无法还原楼梯拆除前的面积，因此豫郑宇达评字【2017】010179A号房地产估价报告依据房屋所权证确认的面积作为评估依据，客观真实，该评估报告可以作为认定案件事实的依据。请求驳回上诉，维持原判。根据双方当事人诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：。1.上诉人对房屋买卖合同的无效是否存在主要过错；2.宇达公司出具的评估意见能否作为认定涉案房屋价值的依据。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明事实除与原审认定基本事实一致外，另查明，10号行政判决书为生效法律文书，该判决书撤销该房屋所有权的主要理由是，该房屋所有权证依据的房屋买卖合同被法院生效判决确认无效，且判决刘志方将证载房产返还给张凤云，据此，该行政行为所依据的主要证据不足，判决撤销商丘市住房和城乡建设局颁发的商丘市房权证2012字01070**号房屋所有权证。本院认为，关于上诉人对房屋买卖合同的无效是否存在主要过错的问题。商丘市中级人民法院（2015）商民终字第386号民事判决书系生效法律文书，该判决书已确认上诉人张凤云对房屋买卖合同无效承担主要责任，据此，原审认定上诉人承担刘志方信赖利益损失70%的责任基本适当，上诉人虽主张刘志方承担主要责任，但其并未提交相反证据足以推翻该判决书确认的事实，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宇达公司出具的评估意见能否作为认定涉案房屋价值的依据的问题。宇达公司作出的豫郑宇达评字【2017】010179A号房地产估价报告，系原审法院对外委托，经具备鉴定资质的机构和鉴定人员现场勘察核实，调查市场行情后作出，该鉴定意见可以作为认定涉案房产价值的有效依据。10号行政判决书系生效法律文书，该判决书认定撤销涉案房屋所有权证的原因是，刘志方与张凤云签订的房屋买卖合同无效，证载房产判决给张凤云，导致行政行为所依据的主要证据不足。由此可知，该房屋所有权证并非基于房地产管理部门办证程序违法，房屋测量面积不准确而被撤销。据此，宇达公司参照第三方商丘市房地产管理部门测量数据，认定争议房屋面积并无不妥，上诉人主张涉案房屋所有权证已被撤销，证载面积不能作为认定事实的有效依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张凤云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6874元，由上诉人张凤云负担。本判决为终审判决。审 判 长  王保中审 判 员  刘玉杰代理审判员  张月梅二〇一七年六月十二日书 记 员  张 帅