吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初6612号原告：杨亚林，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李书敏。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地为吉林省延吉市。法定代表人：苗颖坤。委托诉讼代理人：周来。委托诉讼代理人：麻百平。被告：延边威远房地产开发有限公司延吉分公司，住所地为吉林省延吉市朝阳街。法定代表人：蔡国斌，该公司经理。委托诉讼代理人：刘国乾。被告：王晓，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。第三人：李忠华，住吉林省延吉市。原告杨亚林诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称“威远延吉分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法由审判员李雪英独任审理，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告杨亚林及其委托诉讼代理人李书敏，被告恒宇公司的委托诉讼代理人周来、麻百平到庭参加诉讼。被告威远延吉分公司的委托诉讼代理人刘国乾以没有追加延边威远房地产开发有限公司（以下简称“延边威远公司”）为由退出法庭。2016年11月23日，本院依职权追加李忠华为第三人；2016年12月22日，被告恒宇公司追加王晓为本案被告。原告杨亚林诉被告恒宇公司、威远延吉分公司、王晓、第三人李忠华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日、6月13日公开开庭进行了审理。原告杨亚林及其委托诉讼代理人李书敏，被告恒宇公司的委托诉讼代理人麻百平，被告王晓的委托诉讼代理人王德源，第三人李忠华到庭参加诉讼。被告威远延吉分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨亚林向本院提出诉讼请求：1.判令恒宇公司、威远延吉分公司依法履行购房协议即交付房屋，并按照房屋补偿合同约定将杨亚林购买的房屋恢复原状；2.恒宇公司、威远延吉分公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，杨亚林变更诉讼请求为确认房屋买卖合同效力，由恒宇公司、威远延吉分公司、王晓赔偿5万元，放弃其他诉讼请求。事实和理由：2010年7月7日，杨亚林与恒宇公司、威远延吉分公司签订团购房协议，约定由杨亚林购买恒宇公司、威远延吉分公司开发建设的位于延吉市光华路华府家园1号楼x单元x层x号、建筑面积为xx.xx平方米的房屋，总房款为167920元。但恒宇公司、威远延吉分公司违反合同约定，擅自将讼争房屋结构进行变更，并将房屋交付给他人使用。2014年7月7日，杨亚林与恒宇公司、威远延吉分公司达成房屋补偿合同，约定恒宇公司、威远延吉分公司恢复原状并赔偿损失，但至今没有按照房屋补偿合同履行义务。恒宇公司辩称：1.本案漏列当事人，因为诉争房屋由杨亚林、杨春芬二人都有备案登记；2.讼争房屋是王晓靠挂恒宇公司开发建设的，恒宇公司与延边威远公司签订了施工合同，该施工合同约定房屋全部抵账工程款，诉争房屋为延边威远公司的施工费，由延边威远公司将恒宇公司的空白合同书及收款收据给了王晓，由王晓实施了讼争房屋的买卖合同事宜。现王晓认可与杨亚林之间的房屋买卖关系，也同意将讼争该房屋交付给杨亚林。至于李忠华以什么理由居住讼争房屋，恒宇公司、王晓不清楚。5万元赔偿与恒宇公司无关。威远延吉分公司未作答辩。王晓辩称：与恒宇公司答辩观点一致，但对杨亚林提出的5万元赔偿事宜不清楚。李忠华述称：2014年于福成因欠李忠华工程款28万元，将讼争房屋顶账给李忠华，李忠华和于福成在2015年8月5日签订房屋顶账协议后，李忠华自2015年9月开始居住在讼争房屋。李忠华和恒宇公司、威远延吉分公司没有签订过房屋买卖合同,要求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。威远延吉分公司未到庭对证据予以质证，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.恒宇公司对杨亚林提供的团购房协议书、收据真实性有异议。恒宇公司在庭审时承认与杨亚林之间的房屋买卖合同关系，且王晓、李忠华对证据无异议。本院认为，证据来源合法，反映与本案有关的事实，故对证据予以采信；2.杨亚林、恒宇公司、王晓对李忠华提供的顶账协议二份及水费、电费、物业费收据质证认为不清楚。本院认为，因杨亚林、恒宇公司、王晓对李忠华占有、使用讼争房屋的事实无异议，故对证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月7日，甲方（杨亚林）与乙方（恒宇公司、威远延吉分公司）签订团购房协议，约定：甲方购买乙方联合开发建设的位于延吉市光华路明新河西侧华府家园x号楼x单元xxxx号、建筑面积为xx.xx平方米的房屋，团购价格为每平方米2600元，总房款为167920元，交款方式为一次性付清；交工日期为2010年10月30日；如果因乙方原因未按合同规定的时间内交房，甲方不要求解除合同的，视为合同继续履行，自2010年11月30日后至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房款万分之一的违约金。次日，杨亚林一次性向恒宇公司支付购房款167920元，恒宇公司向杨亚林出具了交房款收据。在王晓靠挂并借用恒宇公司开发资质期间，因恒宇公司未经杨亚林同意，擅自改动房屋结构、改变房屋用途而遮挡屋内光线，杨亚林向恒宇公司提出补偿申请。于2014年7月7日，杨亚林与王晓签订房屋补偿合同，约定恒宇公司按每平方米7000元价格补偿给杨亚林45万元，或将房屋恢复至原状，如跨一年追加5万元补偿。诉争房屋至今未验收合格；恒宇公司、威远延吉分公司、王晓至今未向杨亚林交付诉争房屋。另查明，2007年7月8日，恒宇公司与延边威远公司签订了联合建房协议书，约定：恒宇公司将其开发的华府嘉苑综合楼建设工程发包给延边威远公司施工，工程款以房屋冲抵。2008年4月17日，王晓与恒宇公司签订靠挂开发建设合同书，约定：王晓靠挂并借用恒宇公司的开发资质，开发建设延吉市华府嘉苑综合楼工程，全部施工均由王晓负责，恒宇公司负责监督管理。项目开发的全部产权归王晓所有，销售及一切纠纷均由王晓承担，王晓向恒宇公司支付开发总值2%的管理费。合同签订后，王晓即以恒宇公司的名义开发建设“华府家园”综合楼。因延吉威远房地产开发有限公司拖欠案外人于福成的延吉市华府家园小区工程款，于2013年3月8日将讼争房屋顶账给于福成；又因于福成拖欠李忠华的工程款28万元，于福成于2015年将讼争房屋顶账给李忠华。李忠华于2015年5月27日交纳物业费、生活垃圾费、电梯费等费用；同年8月5日，李忠华与于福成补充签订顶账协议。恒宇公司因杨春芬的借贷关系，于2010年7月20日就讼争房屋到延吉市房产局房产市场管理办公室进行备案登记。本院认为，杨亚林与恒宇公司、威远延吉分公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。合同签订后，杨亚林向恒宇公司支付了房款，且恒宇公司也向杨亚林出具了交房款收据，故恒宇公司、威远延吉分公司应按照商品房买卖合同的约定履行义务。恒宇公司、威远延吉分公司与李忠华、杨春芬之间不存在真实的商品房买卖关系，本案讼争房屋虽然由李忠华占有、使用，但其未能提供恒宇公司、威远延吉分公司向其交付房屋以及合法占有讼争房屋的证据，相反与杨亚林签订的房屋买卖合同真实有效，现恒宇公司、威远延吉分公司、王晓均承认与杨亚林之间的房屋买卖合同，故对杨亚林请求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。杨亚林与王晓签订房屋补偿合同约定向杨亚琳赔偿5万元的前提是将房屋恢复至原状，因该案杨亚林的诉讼请求是确认房屋买卖合同效力，而不是将房屋恢复至原状，故对杨亚林关于赔偿5万元的请求本院不予支持。因恒宇公司、威远延吉分公司系讼争房屋的买卖合同相对人，故王晓在本案中不承担责任。杨亚林在法庭调查阶段变更诉讼请求为确认房屋买卖合同效力，放弃167920元的诉讼请求，根据《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，本案案件受理费应按照减少后的诉讼请求数额5万元计算，多交的部分予以退还。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨亚林与被告延边恒宇房地产开发有限公司、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司于2010年7月7日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告杨亚林的其它诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交3658元），由原告杨亚林负担950元，被告延边恒宇房地产开发有限公司、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司负担100元，退还给原告杨亚林2608元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  李雪英审判员  边万龙审判员  林大海二〇一七年六月二十六日书记员  王 姣