上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2278号原告：上海古铺商业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢作武，该公司总经理。委托诉讼代理人：高杰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：施蓓珍，女，1973年8月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯悦，上海豪珈律师事务所实习律师。原告上海古铺商业管理有限公司与被告施蓓珍之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海古铺商业管理有限公司的委托诉讼代理人高杰及被告施蓓珍的委托诉讼代理人李剑瑜、冯悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海古铺商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署之关于虞姬墩路XXX号二号楼三层(301-306)商铺房屋(以下简称“涉案房屋”)的租赁合同于2016年11月7日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的自2015年9月1日暂计至2016年10月31日的房屋租金人民币380,870元(以下币种同)；3、判令被告向原告支付拖欠的自2015年10月1日暂计至2016年10月31日物业管理费116,272元；4、判令被告向原告支付拖欠的2015年12月至2016年4月餐厨垃圾清运费1,235元；5、判令被告对其逾期支付的租金以每逾期付款一天按月租金3%的标准向原告支付滞纳金(自2016年11月7日起至被告实际支付完毕时止)；6、判令被告对其逾期支付的物业管理费以每逾期付款一天按欠缴费用2%的标准向原告支付滞纳金(自2016年11月7日起至被告实际支付完毕时止)；7、判令被告支付合同解除违约金109,410元。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付自2016年11月7日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费，按月租金27,205元的标准计算。事实和理由：2014年6月4日，原告与被告拟定了关于原告向被告出租位于上海市嘉定区虞姬墩路XXX号二号楼三层(301-306)租赁房屋的《租赁合同》，租赁合同约定的租赁期限自2014年9月1日至2022年8月31日止，2014年9月1日至2016年8月31日期间的月租金为27,205元，物业服务费为每月8,944元，合同另约定被告应按实支付包括餐厨垃圾费等在内的其他费用。租赁合同签署后，原告依约将租赁房屋交付被告，被告正常占有、使用租赁房屋至今。截至原告起诉时，被告已拖欠支付2015年9月1日至2016年10月31日期间的租金共计380,870元、2015年10月1日至2016年10月31日的物业管理费共计116,272元，及2015年12月至2016年4月的餐厨垃圾费共计1,235元未支付。虽经原告多次催讨，但被告未予支付，被告拖欠支付租金、物业管理费等费用的行为已对原告正常经营管理造成了严重影响，导致原告损失，原告特诉至法院。被告施蓓珍辩称，被告承租涉案房屋作为火锅店经营场所，房屋位于商场三楼，附近的一部自动扶梯是顾客前往火锅店就餐的唯一通行通道，但该电梯经常发生故障，并且从2016年4月8日开始大修，造成火锅店从2016年4月8日起停业。此外，涉案房屋一直存在漏水问题，原告出租房屋时消防和电梯均未通过验收。停业后，被告与原告协商离场事宜，但协商未果。大约从2016年7月开始，原告在涉案房屋门上加锁，致被告无法进入。被告同意解除合同，但合同解除的时间应为2016年4月8日；同意支付租金至2016年4月8日，但应当扣除被告的实际损失；不同意支付滞纳金及违约金。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋所在商场的经营管理单位。2014年6月4日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落在上海市嘉定区虞姬墩路XXX号二号楼三层301-306商铺出租给被告，房屋总建筑面积596.28平方米，租赁期限自2014年9月1日起至2022年8月31日止。2014年9月1日至2016年8月31日的月租金为27,205元，2016年9月1日至2018年8月31日的月租金为28,838元，2018年9月1日至2020年8月31日的月租金为30,651元，2020年9月1日至2022年8月31日的月租金为45,342元。付款方式为付三押二，租金每三个月预付一次，先付后用，被告应在签订合同后15日内向原告支付首期租金，被告应于每期租金到期前10日向原告预先支付下一期租金，若被告未按合同约定付清首期租金，若被告逾期未付超过10日的，则视为被告根本性违约，原告有权提前终止合同。若被告未按合同约定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的3%支付违约金，若逾期超过30天的，原告有权停止水、电、燃气及采取原告认为合适的相关措施和行为，直至被告付清相应的费用为止。物业服务费标准按每月每平方米15元计算，每月物业服务费合计8,944元。若被告未按规定支付物业服务费、水、电、燃气、通讯等费用的，每逾期一天按欠缴费用的2%交纳违约金。若被告出现下列情况，原告有权立即解除合同，收回房屋，并且被告应向原告支付违约金，违约金的金额为租赁保证金金额加上2个月的租金，若违约金不足抵付原告实际损失的，被告还应负责赔偿：1、被告未按合同约定交纳租金超过30天，经原告催告仍未付款的；……。如被告在租赁期届满或收到原告关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时，未获得原告同意而继续占用该房屋的，则原告有权按日向被告收取2倍的租金及物业管理费作为占用费，并有权向被告追讨由于其未能按时迁出该房屋而给原告造成的损失。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，涉案房屋用作“再火一汤”火锅店的经营场所。2016年4月，原告聘请维修单位，对涉案房屋所在商场内的所有自动扶梯进行维修。2016年4月8日，被告向原告发送通知函一份，称因自动扶梯运行期间故障频繁，影响被告火锅店的正常经营，故决定即日起暂停营业，待电梯完全修复，运行正常，择日恢复营业。后火锅店未再恢复经营。因被告拖欠自2015年9月1日起的房屋租金及自2015年10月1日起的物业管理费等费用，且经原告多次发函催告仍未支付，故原告于2016年11月2日向被告发函，告知从2016年11月7日起解除与被告的房屋租赁合同，要求被告于2016年11月22日前将租赁房屋恢复原状，并将租赁房屋内物品清空返还原告。被告收到函件后仍占用涉案房屋，并拒付房屋租金及物业管理费，原告遂诉至法院。审理中，被告提供了报修单、报修簿，以证明原告一直未保障作为租赁房屋配套设置的自动手扶电梯的正常运作，对此，原告表示报修单不代表电梯处于长期不能使用的状态，认为被告是恶意报修制造电梯长期不能使用的假象；被告提供了原告维修系争租赁房屋配套电梯的照片，以证明因原告维修系争租赁房屋配套电梯导致被告无法继续经营，对此原告表示电梯维修仅持续一周左右，维修结束后被告仍可继续营业；被告提供了锁门照片两张，以证明原告在被告停业期间，擅自锁住涉案房屋大门，导致双方无法继续履行租赁合同，对此，原告表示其确于2016年11月7日左右对涉案房屋进行上锁，上锁的目的是为了保护被告财产安全，被告如果要进入搬离物品，原告不会阻止；被告还提供了律师函数份，证明被告委托律师与原告协商解决纠纷的情况。诉讼中，经本院释明，原、被告双方于2017年6月6日完成对涉案房屋的交接。另查，被告于合同签订后向原告交付房屋租赁保证金55,000元。诉讼中原告向本院明确，被告应承担的付款义务先行在保证金中予以抵扣，不足部分再由被告另行支付。以上事实，有《租赁合同》、付款通知单、律师函、合同解除通知、照片、房屋交接书及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，被告未按约交纳租金超过30天，经原告催告仍未付款的，原告有权立即解除合同，收回房屋。现被告经原告催告仍未支付自2015年9月1日起的房屋租金，故原告行使解除权的条件成就。原告于2016年11月2日向被告发函，告知从2016年11月7日起解除与被告的房屋租赁合同，该函件已送达被告，故本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》自2016年11月7日起解除。原告提出要求被告支付拖欠的房屋租金及物业管理费的主张，被告辩称因电梯故障频发影响火锅店的正常经营，要求在支付租金时扣除被告的实际损失，本院认为，被告所述故障频发的电梯系前往涉案房屋较为便捷的通道，但并非唯一通道，且被告未提供证据证明损失情况，故对该辩称意见本院不予认可，被告应当依约、足额支付拖欠的房屋租金及物业管理费。双方合同解除后，被告理应及时将租赁房屋恢复原状并返还原告，但被告怠于履行房屋返还义务，占用涉案房屋直至2017年6月6日，原告要求被告支付占用房屋期间的使用费合法有据，本院亦予支持。根据双方所签《租赁合同》，被告有按时支付房屋租金及物业管理费的义务，现被告拖欠租金及物业管理费未付，已构成违约，原告要求被告承担违约金的诉请合法有据，但被告于庭审中提出约定的违约金过高，请求法院予以调整，故本院根据被告的违约程度、给原告造成的损失等情况酌情予以调整。原告虽主张餐厨垃圾清运费，但未提供相应证据，故对该项诉请本院不予支持。合同解除后，原告应将保证金返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海古铺商业管理有限公司与被告施蓓珍签订的《租赁合同》自2016年11月7日起解除；二、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付2015年9月1日至2016年11月6日期间的房屋租金人民币386,237元；三、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付2015年10月1日至2016年11月6日期间的物业管理费人民币118,061元；四、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付违约金(以386,237元为基数，自2016年11月7日起至实际支付之日止，按日万分之二为标准计算)；五、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付违约金(以118,061元为基数，自2016年11月7日起至实际支付之日止，按日万分之二为标准计算)；六、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付合同解除违约金50,000元；七、被告施蓓珍应于本判决生效之日起十日内向原告上海古铺商业管理有限公司支付自2016年11月7日至2017年6月6日期间的房屋使用费人民币190,435元；八、原告上海古铺商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告施蓓珍保证金55,000元；九、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,877元，减半收取4,938.5元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一七年六月二十九日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。