上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初32482号原告(反诉被告)：邓子威(ThienTzeVui)，男，马来西亚国，1978年1月28日出生，住上海市黄浦区西藏南路XXX号。委托诉讼代理人：张瑜，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，上海宇钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：林道英，女，1951年4月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告邓子威与被告林道英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告林道英在举证期内提出反诉诉请，本院合并进行了审理，并经当事人同意依法延长适用简易程序三个月。于2017年1月17日、2017年5月17日开庭审理，原告(反诉被告)邓子威的委托诉讼代理人李文静，被告(反诉原告)林道英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓子威向本院提出诉讼请求：1、确认邓子威与林道英2014年11月12日签订的租赁合同于2016年8月11日解除；2、林道英返还邓子威支付的租房押金10,000元及邓子威预付的租金6,333元。事实与理由：2014年11月12日，邓子威和林道英签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2014年12月1日起至2016年11月30日止，邓子威应当在交房时，向林道英支付相当于一个月租金的房屋租赁保证金10,000元。合同签订后，邓子威如约支付了租金及保证金。2016年7月18日，邓子威向林道英预交了2016年6、7、8三个月的房屋租金30,000元。2016年7月，邓子威多次向林道英表达因承租房屋不方便孩子读书，要求提前解除租赁合同的意愿。双方经多次交涉，林道英同意提前解除合同。双方于2016年8月11日进行了退房交接。但由于林道英拒绝返还邓子威支付的租房保证金及预交的房租，邓子威经多次催讨无果，遂诉至法院。林道英辩称，不同意邓子威的诉讼请求。并向本院提出反诉诉讼请求：邓子威向林道英支付违约赔偿金及所欠水费共计13,833元。事实与理由，2014年11月12日，林道英与邓子威签订房屋租赁合同，约定租赁期限为两年，林道英依约将所有的上海市黄浦区淡水路XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)出租给邓子威使用。但在合同履行期间，首先，邓子威在未征得林道英同意，且无正当理由的情况下，擅自终止合同。邓子威的违约行为造成林道英经济损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条9.4(3)、9.4(4)之规定，邓子威应当支付相当于一个月租金的违约赔偿金10,000元。其次，邓子威多次违反合同约定，无故拖欠租金。根据双方签订房屋租赁合同第九条9.3(1)之规定，邓子威应当支付违约赔偿金3,450元。最后，邓子威尚欠水费383元未支付。故反诉要求邓子威支付违约赔偿金及水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋租赁合同、收款收据、银行交易明细，被告提供的交易明细、租赁合同、微信记录等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。同时认定事实如下：2014年11月12日，林道英作为甲方、邓子威作为乙方签订房屋租赁合同，约定林道英将涉案房屋出租给邓子威，租赁期限自2004年12月1日起至2016年11月30日止；月租金为10,000元，租金24个月内不变；租金以六个月为一期支付，乙方每期租金提前5天直接或通过居间方向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的5%支付逾期违约金。双方约定在交付时，乙方应直接或通过居间方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，数额为一个月的租金，即10,000元。合同第九条违约责任条款约定：9.3乙方的违约责任：(1)若乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的5%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的5%向甲方支付该房屋占有期间的使用费。……9.4乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。同日，邓子威向林道英支付定金5,000元,交房后定金转为押金，后邓子威另支付现金5,000元作为押金。邓子威于2014年12月1日搬入涉案房屋。邓子威于2014年12月9日通过银行向林道英转帐20,000元，于2014年12月13日转帐20,000元，2015年1月26日转帐20,000元；2015年6月7日、6月13日、6月15日分别转帐20,000元；2015年12月6日转帐60,000元；2016年7月18日转帐30,000元。2016年8月11日，邓子威将涉案房屋交还林道英。此后，双方就退付款及水费事宜多次进行协商，未达成一致。现邓子威起诉要求林道英退还押金10,000元及租金6,333元,林道英反诉要求邓子威赔偿违约金及水费13,833元。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对于邓子威提供的微信及短信记录截图，证明2016年7月30日邓子威告知林道英，将提前搬离涉案房屋，以及林道英向邓子威交付涉案房屋时，涉案房屋内卫生状况设施存在问题需要维修，故邓子威第一期租金迟延支付。林道英对于邓子威与德佑中介姚小芬之间的短信记录，不予认可，认为这是邓子威与中介工作人员之间的事，且该记录中亦显示林道英对于邓子威所提设施问题都及时予以维修；对于邓子威与林道英短信记录中，日期显示为“7月30日”，内容为“林阿姨你好，由于小孩上学比较远，我们已经决定8月份搬家。刚才打你电话没人接，请及时回复商谈退房事宜。谢谢！”的短信不认可，认为系邓子威自行加接，且根据邓子威提供的2016年7月18日的微信记录，邓子威在支付2016年6月至8月的租金时，先提出因为儿子上学较远可能搬家，后又提出“如果不搬的话，明年租金考虑一下告诉我，你有何想法。”说明截止2016年7月18日邓子威尚未明确要搬走，并打算继续租赁涉案房屋。本院认为邓子威提供的微信及短信记录截图，证明邓子威与林道英在签订房屋租赁合同后，曾就涉案房屋打扫及设施维修等事宜进行沟通，以及2016年7月邓子威曾表示因孩子上学的原因可能搬家，并询问如继续租赁，租金如何确定等事实。对于邓子威称2016年8月11日，双方在交接房屋过程时口头约定，林道英退还押金10,000元以及房租3,000元一事；林道英主张当时双方并未就退押金一事进行协商，经过协商仅同意对八月份剩余的二十天租金一人承担一半，即林道英同意退还3000元。本院认为，邓子威主张双方在2016年8月11日就退还押金事宜曾达成口头协议，林道英不予认可，邓子威应当提供证据加以证明。由于邓子威未提供其他证据，结合双方的微信记录及当事人陈述，本院确认交接房屋时，双方曾口头约定林道英退还邓子威八月份房租3,000元。本院认为，双方当事人对于租赁合同已经提前解除并无异议。争议焦点为：邓子威与林道英是否对提前解除合同全部事宜达成合意。邓子威主张双方虽然未就解除合同明确形成合意，但邓子威2016年7月因孩子上学问题，曾向林道英提出因孩子就学原因，要求提前解除合同，林道英未表示异议，且于2016年8月11日与邓子威交接房屋的事实，应视为双方已就解除合同达成合意。林道英认为2016年8月11日前邓子威已自行搬走，2016年8月11日只是将钥匙交还林道英，当时林道英虽然同意退还八月份房租3,000元，但认为孩子上学远并非邓子威提前解除合同的正当理由，邓子威擅自提前解除合同应当承担相应违约责任。根据法律规定当事人协商一致，可以解除合同。本院认为，邓子威称林道英未对其提前解除合同要求提出异议，显然不能视为林道英同意提前解除合同。对于双方均认可于2016年8月11日交接房屋，以及曾约定八月份剩余的二十天租金一人承担一半的事实，即使视为双方对解除合同时间以及八月份剩余租金问题达成一致，但对于解除合同后押金处理、违约责任等问题并未形成合意。况且此后双方多次协商亦未成功，现又分别起诉、反诉，可见双方对合同解除后相关问题并未达成一致意见。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院认为关于合同解除后的押金及违约责任等问题，仍应按照合同约定处理。综上所述，对于邓子威的诉讼请求：1、确认双方2014年11月12日签订租赁合同于2016年8月11日解除，鉴于双方均确认于2016年8月11日完成房屋交接，本院予以支持。2、林道英返还邓子威已支付的房屋租赁押金10,000元及邓子威预付的租金6,333元。关于返还房屋租赁押金10,000元，根据合同约定，租赁关系终止时，林道英收取的房屋租赁押金除用于抵充合同约定由邓子威承担的费用外，剩余部分无息返还邓子威。由于林道英提出反诉诉请，抵充部分在反诉诉请后一并计算。关于返还邓子威预付租金6,333元，由于双方当事人均确认在交接房屋时对于八月份房屋租金达成由林道英退还邓子威3,000元的合意，双方当事人均应遵守，故本院认为林道英应返还邓子威租金3,000元。对于林道英的反诉诉请：邓子威向林道英支付违约金10,000元、逾期违约金3,450元及水费383元。根据租赁合同第九条9.4(4)约定，邓子威在合同期限届满前，无正当理由提前解除合同，邓子威应向林道英支付相当于一个月租金的违约金。根据租赁合同第九条9.3(1)约定，“如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，需向甲方支付日租金的5%作为逾期违约金”，邓子威确认林道英提出迟延支付租金的事实，认为除第一期迟延系因涉案房屋卫生及设施问题外，其余几期确系邓子威原因。本院认为邓子威所称卫生及设施问题，可以要求出租人在合理期限内维修。而根据双方合同履行情况，卫生及设施问题均已得到解决。邓子威主张因卫生及设施问题迟延支付第一期租金不应支付逾期违约金，没有合同及法律依据，邓子威应当按照合同约定支付逾期违约金。邓子威认为约定违约金过高要求调整。根据公平和诚实信用原则,结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为双方当事人约定的违约金并未达到过高程度。关于水费383元，邓子威同意进行抵扣。故对于林道英的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)邓子威(ThienTzeVui)与被告(反诉原告)林道英之间的租赁合同于2016年8月11日解除。二、被告(反诉原告)林道英应于本判决生效之日起五日内返还原告(反诉被告)邓子威(ThienTzeVui)房屋租赁押金10,000元及房屋租金3,000元。三、原告(反诉被告)邓子威(ThienTzeVui)应于本判决生效之日起五日内支付被告(反诉原告)林道英违约金13,450元,及水费383元。四、双方当事人应支付的上述费用相抵扣后，原告(反诉被告)邓子威(ThienTzeVui)应于本判决生效之日起五日内支付被告(反诉原告)林道英833元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费208元，因适用简易程序，减半收取计104元，由被告(反诉原告)林道英负担，反诉案件受理费145.82元，由原告(反诉被告)邓子威(ThienTzeVui)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 程 珊二〇一七年六月二十九日书记员 徐公允附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。