安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2228号上诉人(原审被告)：熊传芝,女，汉族，1972年11月10日出生，住安徽省寿县，委托诉讼代理人：宋恩富，男，汉族，1970年1月12日出生，住址同上，系熊传芝之夫。委托诉讼代理人：张伟东，安徽百商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖统瑞,男,汉族,1970年10月20日出生,住安徽省合肥市庐阳区,委托诉讼代理人：陆欢欢,安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚文根,安徽华人律师事务所律师。上诉人熊传芝与被上诉人肖统瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熊传芝的上诉请求为：1、撤销（2016)皖0104民初8466号民事判决第一、二项，依法作出公正裁判；2、上诉费由肖统瑞承担。事实和理由：1、本案中，依据双方所签《存量房买卖合同》及合同相关附件、《存量房资金托管协议》以及双方口头协议，熊传芝负有依约支付购房款项的义务，享有取得交易房屋产权及物业管理、水、电、气、电讯等过户的权利。肖统瑞负有协助办理交易房屋产权及物业管理、水、电、气、电讯等过户并结清交付前的相关物业费用的义务，享有依约取得售房价款的权利。肖统瑞的全部诉请都是建立在熊传芝欠付房款364000元而主张，而并非基于未协助领其取托管资金而主张。2、依据《存量房资金托管协议》第七条约定，一方要求支取或退回托管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，暂停支付托管资金。可见，提出暂停支付托管资金是熊传芝的合同权利。本案中，熊传芝基于肖统瑞没有结清案涉房屋交付之前的物业费用，依约行使暂停支付托管资金的异议权，显然是正当的、合法的，不存在任何违约责任。肖统瑞在交房后至今（己长达2年多）没有结清其所拖欠的巨额物业费才是影响其领取托管资金的根本原因，因此，真正的违约方是肖统瑞。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定““诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”该条规定了法院在当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院认定不一致的时候，法院要行使释明权，即有告知当事人变更诉讼请求的义务。而对于是否变更诉讼请求的决定，只能由当事人作出，若当事人拒绝变更诉讼请求，对于不符合法律规定的请求，法院应该依照“不告不理”的原则，驳回该起诉，而不能主动直接作出变更判决。本案中，肖统瑞主张熊传芝欠付购房款364000元，并据以提出要求支付该余欠房款并承担违约金的诉请。一审法院经审理认定该主张与事实不符，并认定据以提出的相关诉讼请求依法不能成立，却又在未经释明且未征得肖统瑞同意变更诉讼请求的情况下，自行变更当事人的诉求并作出相应判决，显然是侵犯当事人诉权的行为，违反了“不告不理”的民事审判原则。本案中，熊传芝在一审期间提起反诉，请求肖统瑞结清其拖欠的物业费并赔偿因其拖欠物业费导致物业公司对交易房屋停水、停电从而影响熊传芝使用房屋，给熊传芝造成的经营损失。一审法院对此反诉既没有进行审理，也没有作出不予受理的裁定，显然违反法定程序。被上诉人肖统瑞答辩称：根据双方签订的存量房买卖合同，在资金托管中心无过错的情况下，熊传芝并没有完成其付款义务，物业费是否缴纳是肖统瑞与物业公司之间的法律关系，双方在2014年11月10日有明确的书面约定，双方之间不存在关于物业费负担的争议。肖统瑞向一审法院提出的起诉请求为：1、判令熊传芝支付剩余房款364000元；2、判令熊传芝支付违约金132314元（以364000元为基数按日万分之五为标准，从2014年10月22日暂计算至2016年10月18日，以后顺延至款清时止）。一审法院查明：2014年6月21日，肖统瑞（出卖人、甲方）与熊传芝（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方出卖的存量房坐落于合肥市政务区××庭园农贸市场××、××号（权属证号：合产字602123号、合产字602133号；用途为摊位；建筑面积均为20.59平方米）；甲、乙双方同意上述存量房转让价款为72万元；甲方于双方约定的日期前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日对存量房及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付；甲、乙双方确认，本合同签订后，双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权分中心对存量房转让价款实行托管。该合同附件二约定：物业管理、水、电、气、电讯等其他费用，在交付之前未支付的，由甲方承担；交付后，使用该存量房所产生的费用由乙方承担；甲方在本合同约定的存量房验收交付后，与乙方或在房地产经纪机构协助下，办理物业管理、水、电、气、电讯等过户手续。合同附件四约定：本次交易所产生税费由乙方承担，乙方同意在2014年10月22日前将67万元存入托管账户；并在十五内申请办理存量房转移手续。上述合同签订后，熊传芝依约支付了肖统瑞摊位定金5万元，肖统瑞实际交付了合肥市政务区××庭园农贸市场××、××号摊位。此后，双方口头商定于2014年11月10日办理资金托管手续及房屋产权过户手续。同年11月10日，熊传芝通过银行支付肖统瑞购房款306000元，并将余款364000元存入双方于当日指定的合肥市存量房资金托管中心产权监理处分中心资金托管账户，双方并办理了合肥市政务区××庭园农贸市场××、××号摊位的产权过户手续。此后，虽经肖统瑞多次催促，熊传芝一直未协助办理托管资金的领取手续。另查，2014年11月10日，肖统瑞与熊传芝曾共同签订一份承诺书，承诺书载明：肖统瑞名下所有的翠庭园屠宰摊位Y49号、Y50号产权过户前物业费用由肖统瑞负责，与熊传芝无关；过户之后产生的物业费用由熊传芝负担。庭审中，熊传芝认可双方口头商定于资金托管协议签订后20个工作日内即2014年12月9日前协助办理托管资金的领取手续。一审法院认为：双方之间的存量房买卖合同，不违反法律法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。诉讼中，各方对于肖统瑞已交付合同项下摊位并协助办理了产权过户手续，熊传芝已于双方口头商定的时间将合同项下余款36.4万元存入双方指定的资金托管账户等基本事实不持异议，双方的存量房买卖合同的履行状态清晰、明确，依法应予确认。肖统瑞关于熊传芝欠付房款36.4万元未付，与事实不符，其据此提出的相关诉讼请求，依法不能成立。本案系因熊传芝未协助履行托管资金的领取手续而引发的纠纷，双方的争议焦点为熊传芝应否承担逾期付款的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条对于合同当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务作出明确规定。诉讼中，熊传芝也自认双方已口头商定于2014年12月9日前协助肖统瑞完成托管资金的领取手续。但其在合同履行过程中，虽经肖统瑞多次催促，一直未能依约履行协助义务，致使肖统瑞至今未能实际取得合同项下剩余价款，其行为构成违约。肖统瑞关于熊传芝应自2014年12月9日起，按合同约定的逾期付款标准支付违约金的诉讼请求，依法能够成立。肖统瑞超出部分的诉讼请求，不予支持。双方在合同履行过程中，已就房屋项下物业费的负担作出明确约定，双方之间不存在物业费的负担争议。熊传芝以肖统瑞未结清其与物业管理企业的物业费为由提出的相关抗辩意见，依法不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、熊传芝于判决生效之日起二十日内协助肖统瑞合肥市存量房资金托管中心产权监理处××中心××政务区××庭园农贸市场××、××号号摊位项下364000元托管资金的领取手续；二、熊传芝于判决生效之日起二十日内支付肖统瑞上述第一款确定的托管资金自2014年12月9日起至判决第一项协助义务履行完毕之日止，按每日万分之五的标准计算的违约金；三、驳回肖统瑞的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：依据双方的合同约定，肖统瑞已交付合同项下摊位并协助办理了产权变更登记手续，熊传芝也应依照约定于2014年12月9日前协助肖统瑞完成托管资金的领取手续。但熊传芝在合同履行过程中，虽经肖统瑞多次催促，一直未能依约履行协助义务，其行为已构成违约。双方在合同履行过程中，已就房屋项下物业费的承担作出了明确约定，且肖统瑞是否欠付物业费是另一法律关系，不属本案审查范围。熊传芝以肖统瑞未结清物业费为由拒绝协助肖统瑞完成托管资金的领取手续，理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8745元，由上诉人熊传芝承担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年六月十二日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。