成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初1166号 原告:李丽鑫，女，1987年2月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人:张晓刚，泰和泰律师事务所律师。 被告：杨群，女，1984年9月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人:朱超溪，四川兴蓉律师事务所律师。 第三人:四川正誉房地产经纪有限公司,住所地成都市青羊区东城根上街87号。 法定代表人：陈昌文。 原告李丽鑫与被告杨群、第三人四川正誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽鑫的委托诉讼代理人张晓刚、杨群的委托诉讼代理人李丽鑫到庭参加诉讼，第三人四川正誉房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李丽鑫向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金20000元；3、被告向原告支付逾期办理房屋过户递件违约金110250元；4、被告向原告支付合同中约定的合同解除后的违约金73500元。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，该合同约定被告将座落于成都市华阳街道天府大道南段房屋出售给原告，成交价为735000元，同时该合同约定“卖方逾期办理房屋过户递件等义务，每逾期一天，按该房屋成交价的千分之五向买方支付违约金。逾期30日，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金”，另根据上述合同的约定，被告应在2016年12月1日前取回注销抵押登记后的房产证。上述合同经双方签订后已生效。被告于2016年12月1日以前取回了注销抵押登记后的房产证，达到了过户递件的要求，但是被告却迟迟不到相关机关办理过户递件手续。为此，原告于2016年12月8日通过信件向被告发出通知要求被告于2016年12月13日前办理过户递件手续，而被告却拒绝按合同约定履行。综上，被告的行为违反诚实信用，侵犯原告的合法权利，同时原告也因为被告的失信行为造成了极大的损失，因为时机的错过原告将付出更高的成本购房。原告为维护自身权益诉至法院。 杨群辩称，1、李丽鑫违反成都市住房限购政策与杨群签订合同，李丽鑫购买的涉案房屋属于二套房，应支付不低于40%首付款，但《房屋买卖合同》签订的首付仅为20%，合同签订后，杨群意识到该合同违反了相关政策，故没有继续履行。杨群同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。2、杨群并非恶意违约，李丽鑫恶意炒房才是解除《房屋买卖合同》的根本原因，杨群无需承担违约责任。因杨群的公公急病，急需医药费，所以杨群急于出售该房屋。李丽鑫按政策应支付不低于40%的首付，实际合同签订首付为20%，显然是不能通过贷款审批的，杨群对李丽鑫的履行能力感到担忧，且首付款的降低也违背了杨群急于出售房屋变现的初衷。李丽鑫为规避限购政策，找中介为其办理二套变首套，扰乱正常秩序，属于恶意炒房。3、即使杨群需要承担违约金，李丽鑫主张的逾期过户递件违约金是错误的，双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定过户递件的具体时间，主张逾期过户递件的前提是合同继续履行，若解除合同，违约方承担的是解除合同的违约金。李丽鑫主张解除合同，同时要求杨群承担逾期办理过户递件的违约金和解除合同的违约金，属于重复计算，于法无据。4、李丽鑫主张的合同解除违约金为73500元，杨群认为违约金过高，金额应比照双倍退还定金比较合适。李丽鑫只支付了20000元定金，并未支付合同的大部分价款，解除合同并没有给李丽鑫造成很大的损失，且双方的佣金及李丽鑫二套房变首套房的贷款担保服务费9300元均是由杨群支付的。5、杨群愿意退还李丽鑫定金20000元，但要扣除杨群代李丽鑫支付的贷款担保服务费9300元。综上，请求法院公正判决。 第三人四川正誉房地产经纪有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，李丽鑫（卖方）、杨群（买方）、第三人四川正誉房地产经纪有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：杨群将位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段房屋（权0339569），建筑面积为120平方米，该房屋产权性质商品房，所有权人杨群，目前是否按揭：是。李丽鑫确认截止本合同签订之日在成都市六城区以家庭为单位已购住房贰套，李丽鑫确认李丽鑫或其家庭成员之一的户籍为成都市。房屋成交价为735000元。在本合同签订之日，李丽鑫向杨群交付定金20000元。房款支付按以下第②种方式执行。特别说明：在本合同中，“过户递件”是指买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格，“过户递件”是指从房屋所在地房管局领取过户到买方名下的新产权证。②由买卖双方自行交接房款，按下列B方式执行：B、按揭贷款方式支付房款，过户递件完成后当日内，买方将首付款95000元支付给卖方；剩余房款620000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。买方委托经纪方办理的其他事务：买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额620000元，期限约30年，类型为商业贷款，实际贷款额和年限以放贷银行最终批准的为准），买方应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付贷款担保服务费9300元。在过户递件之前买方须将贷款费用预付给经纪方。该贷款费用以相关机构出具的票据为准，在银行放贷后结算，多退少补。如买方未能获得相应贷款的，经纪方应退还相应的费用。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2016年9月20日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“交件”，即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）。该房屋目前为按揭状态，卖方负责在2016年12月1日前到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。买方不同意、卖方不同意全权委托经纪方代办过户并办理委托公证书。不同意委托的双方须在交件后30日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。该房屋不带租约。在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方。 买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金或不得要求退还定金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价的10%的违约金或不得要求退还定金，并承担卖方支付的佣金损失。卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍返还定金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍返还定金，并承担买方支付的佣金损失，卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。 合同签订当日，李丽鑫向杨群支付定金20000元。 2016年12月8日，李丽鑫通过顺丰快递向杨群邮寄一份《要求办理房屋过户递件说明》，内容为买方于2016年9月20日之前向经纪方交齐相关证件，经纪方于2016年10月告知贷款已获通过，只需等待卖方在其贷款银行办理结案及相关手续即可办理过户递件。2016年12月7日，经纪方通知买方，卖方在毫无征兆的条件下欲单方面解除本合同，而本合同并未约定卖方在何种条件下可解除本合同，买方不接受卖方欲单方面解除合同的要求。鉴于本合同于2016年9月14日签订，买方给予卖方3个月时间办理过户递件前的所有手续是合理的，因此买方要求卖方须在2016年12月13日前与买方办理房屋过户递件，并按照本合同约定积极配合后续的过户相关事宜。杨群承认其于2016年12月9日收到该邮件，但未去办理过户递件手续。 2016年12月22日，杨群与第三人四川正誉房地产经纪有限公司签订一份《关于成都市华阳街道天府大道南段房屋买卖合同补充协议》，约定1、杨群与李丽鑫于2016年9月14日在四川正誉房地产经纪有限公司签订了关于成都市华阳街道天府大道南段房屋的《房屋买卖合同》（编号：0000079）。现杨群因个人原因，要求经纪方退还托管的产权证原件及国土证原件，若因退还产权证原件和国土证原件所产生的任何纠纷责任，均与经纪方无关。2、杨群同意在签订本协议的同时支付经纪方佣金5000元，同时代付买方因购房产生的佣金7350元、办理贷款产生的服务费9300元，同时保留对买方追偿的权利。3、本补充协议经卖方签字确认且经纪方加盖公章后方生效，本协议一式贰份，每方各执壹份。双方同意，未经本人签字或盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。 杨群于2016年9月14日向第三人四川正誉房地产经纪有限公司支付出售涉案房屋部分定金2500元。杨群于2016年12月22日向第三人四川正誉房地产经纪有限公司支付涉案房屋买卖双方佣金及贷款服务费19150元。 认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告身份信息、《房屋买卖合同》及《要求办理房屋过户递件说明》、定金收据、《关于成都市华阳街道天府大道南段房屋买卖合同补充协议》等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。 本院认为，李丽鑫与杨群签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案由于杨群不愿到房管部门办理过户递件手续，导致《存量房屋买卖合同》无法继续履行。杨群的行为构成违约，根据合同约定，李丽鑫有权单方面解除合同，现李丽鑫要求解除双方于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》，退还定金20000元，于法有据，本院予以支持。杨群抗辩认为应从定金20000元中扣除杨群代李丽鑫支付的贷款担保服务费9300元，因与本案不属于同一法律关系，且李丽鑫对《关于成都市华阳街道天府大道南段房屋买卖合同补充协议》不予认可，故本院在本案中不予处理，对杨群的该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于杨群是否应向李丽鑫支付逾期办理房屋过户递件违约金110250元的问题，本案中《房屋买卖合同》已解除，杨群不再负有办理房屋过户递件的义务，李丽鑫要求杨群支付逾期办理房屋过户递件的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。 关于李丽鑫主张的合同解除后的违约金73500元的问题，杨群对李丽鑫主张的该项诉请进行了抗辩，认为李丽鑫主张的违约金过高，且并未实际产生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院认为本案的损失的认定应以实际损失为基础予以衡量，且原告未举证证明其损失大小，故本院兼顾合同履行情况、杨群的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定损失为40000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李丽鑫与被告杨群于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。 二、被告杨群自本判决生效之日起十日内退还原告李丽鑫定金20000元。 三、被告杨群自本判决生效之日起十日内支付原告李丽鑫违约金40000元。 四、驳回原告李丽鑫的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2178元，由原告李丽鑫负担678元，由被告杨群负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁宪 二〇一七年五月三十一日 法官助理何晓娇 书记员聂华