上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初18562号原告(反诉被告)：王金龙，男，1952年11月29日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告(反诉原告)：上海科创太平洋酒店有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：邢江明，总经理。委托诉讼代理人：王蓬。委托诉讼代理人：王健铭。原告王金龙与被告上海科创太平洋酒店有限公司(以下简称科创公司)房屋租赁合同纠纷一案，以及被告科创公司反诉原告王金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告王金龙，被告科创公司的委托诉讼代理人王蓬、王健铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金龙向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；要求被告返还原告租金48万元、押金8万元、装修保证金20万元；要求被告赔偿原告装修及工商罚没经济损失368,178元。事实和理由：被告名称原为“上海虹瑞大酒店有限公司”，2015年1月5日变更为“上海科创太平洋酒店有限公司”。原、被告于2013年底签订《房屋租赁合同》，约定由被告将上海市虹口区乍浦路XXX号一楼约260平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告用于经营餐饮，第一年房租每月8万元。合同签订后，原告按约支付房租，但原告向工商行政管理部门申请工商登记时发现，系争房屋在合同签订时已租给其他人并由承租人进行了工商登记，登记主体为“上海泰德隆餐饮有限公司”，营业期限登记为2010年12月20日至2020年12月19日，故原告无法进行工商登记和正常经营。2014年6月23日上海市黄浦区人民法院进行了(2014)黄浦执字第3472号公告，公告委托拍卖系争房屋并限期搬离。被告在签订合同时故意隐瞒系争房屋的瑕疵，原告在不知情的情况下违背自身意思签订租赁合同，原告无法正常经营，合同目的无法实现，原告多次与被告协商弥补损失，未果。被告科创公司辩称，上海市乍浦路XXX号房屋由被告于2013年9月向房屋实际产权人上海欧华投资管理有限公司(以下简称欧华公司)租赁，并受欧华公司全权委托进行管理，实际上欧华公司也是在2013年9月刚取得产权。被告未将系争房屋出租给其他人，系争房屋内有“上海泰德隆餐饮有限公司”及另一家天津公司进行过工商登记的情况，被告之前均不知晓，目前上海泰德隆餐饮有限公司已经被吊销，被告与该公司不存在租赁关系。根据登记信息，一个地址可以登记两个以上企业，如果一家企业不迁址，房东也没有办法。此外，原、被告之间的租赁合同没有约定被告有义务为原告办理工商登记提供具体的协助，原告本身去办理工商登记是在2014年6月，不能办理也并不影响原告的正常经营。黄浦法院确实曾因被告与银行之间的债务纠纷，张贴过系争房屋的拍卖公告，但2014年12月20日被告的债务全部履行完毕，黄浦法院解除了对系争房屋的查封，不影响原告的经营和使用，且原告实际经营至2015年2月25日，向被告交付系争房屋的钥匙是在2015年11月16日，故原告已付租金48万元不应当返还，原告还应再支付被告租金61万余元。因原、被告均已确认双方的《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除，故同意返还原告押金8万元，但被告从未收取过原告所谓的装修保证金20万元，不存在返还。原告的工商罚没款系其自身的卫生经营存在问题而产生，与被告无关，被告不同意支付。至于装修损失，首先被告不同意支付，其次，经司法评估，原告的装修残值为205,670元，装修损失应以该金额为准。被告科创公司向本院提出反诉诉讼请求：要求原告支付自2014年8月7日至2015年10月31日的租金613,933.33元；要求原告支付2015年11月1日至2015年11月16日的房屋使用费22,400元。事实和理由：2013年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁系争房屋，租赁期限为3年，自2013年12月24日起至2016年12月23日止，租金自2014年2月6日起算，第一年租金为每月8万元，2014年12月23日至2015年12月23日租金为每月84,000元，租金按季度支付，每季度末5个工作日内付清下一个季度的租金，若拖欠房租超过5日，被告有权终止合同。合同签订后，原告短期装修后开业，以“老万昌汤包馆”为字号一直正常经营。原告应当于2014年7月底前支付下一个季度租金，因当时酒店整体房屋存在纠纷，被告同意将租金支付时间延缓到纠纷解决之后。2014年12月，酒店房屋的纠纷已处理完毕，但原告却拖欠租金，严重违约。现双方已确认租赁合同于2015年10月31日解除，原告于2016年11月16日向被告交还系争房屋，故原告应当向被告支付租赁期间拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费。原告王金龙对反诉辩称，合同签订后原告一直按约缴纳租金，由于被告交付的租赁房屋不符合双方合同的租赁目的，使原告无法正常经营，原告不应承担不能正常经营期间的房屋租金。自2015年2月被告停水停电强制原告停止营业后，原告未再经营。原告提出解除租赁合同是由于被告违约致使合同目的不能实现，原告不存在违约问题。现只同意支付从2014年8月7日起至2015年2月的租金，之后系争房屋空关期间的费用不同意支付。本院经审理认定事实如下：上海市乍浦路349、351号房屋产权人系欧华公司，欧华公司委托被告对上述房屋全权进行管理，包括以被告名义对外出租及收益。2013年12月，原、被告签订房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX)，约定被告将系争房屋出租给原告用以餐饮业商业用途；租赁期限为3年，自2013年12月24日起至2016年12月23日止；被告同意自2013年12月24日至2014年2月6日为房屋装修期，免收租金费用；如原告在合同期内因违约被被告解除合同，其在系争房屋内搭建装潢、设施设备等投资不再收回，无偿归被告所有；原告应在合同解除之日起一个月内将系争房屋内属于原告的可移动物品搬离出场并将原告公司注册地迁出承租场地，同时承担3个月租金的违约责任；若原告未按前述约定的时间将系争房屋返还被告及将原告公司注册地迁出承租场地，原告应每日向被告支付金额为日租金一倍的占用使用费直至原告完全迁出承租场地；租赁期内月租金按季度支付，第一年每月按8万元收取租金，第二年即2014年12月23日至2015年12月23日的每月租金为84,000元，自2015年12月24日至2016年12月23日的每月租金为88,200元；合同签订当日内，支付首季度租金24万元，之后在每季度末5个工作日前付清下季度的房屋租金；原告逾期支付租金，每逾期一天按日千分之三交付滞纳金，原告拖欠房租满15天，被告有权终止合同收回该房屋；合同签订后，原告一次性支付被告押金8万元，中途退租押金不予返还；租赁期内，被告不得擅自提前终止合同，如要提前解除租赁合同，被告赔偿原告经济损失，包括三个月租金的违约金、装潢投入费用及其他相关损失；在该房屋开展及经营业务前，原告应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准，并在被告处备案。合同签订后，原告向被告支付了2014年2月7日至2014年8月6日的租金共48万元，押金8万元。此后，原告以无法在系争房屋内登记注册，且系争房屋涉及被拍卖为由，不再向被告支付租金至今。2014年6月9日，原告被上海市药品监督管理局虹口分局处以8,178元罚款。2014年6月23日，上海市黄浦区人民法院发出(2014)黄浦执字第3472号公告称，因欧华公司、被告等被执行人未履行生效法律文书确定的还款义务，将委托拍卖欧华公司名下的上海市乍浦路349、351号全幢房屋，并要求欧华公司限期将上述房屋交付法院。同时发出告知书要求欧华公司将上海市乍浦路349、351号全幢房屋内所属物品搬离现场。2014年11月10日，上海技术产权拍卖有限公司受上海市黄浦区人民法院委托发出拍卖乍浦路349、351号全幢房产公告。2014年12月20日，上海市黄浦区人民法院因(2014)黄浦执字第3472号执行案件中因欧华公司、被告等被执行人已全部付清欠款并交纳了执行费，故裁定解除对上海市乍浦路349、351号全幢房产的查封。另查明，上海市乍浦路XXX号、351号一层A区、二层A区内登记有“上海泰德隆餐饮有限公司”，经营期限自2010年12月20日至2020年12月19日。上海市乍浦路XXX号-351号华丽饭店内注册有“天津埃姆西格钮扣有限公司上海办事处”，注册证有效期限自1992年2月28日至不约定期限。再查明，2014年9月3日，被告提交的名称(原企业名称上海虹瑞大酒店有限公司，变更后企业名称上海科创太平洋酒店有限公司)变更登记申请，经上海市工商行政管理局虹口区分局审查，准予变更登记。原审中，原告申请对虹口区乍浦路XXX号虹瑞大酒店一楼老万昌汤包馆装饰工程造价进行司法鉴定。上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司作出司法鉴定意见，结论：1、虹口区乍浦路XXX号虹瑞大酒店一楼老万昌汤包馆装饰工程造价为296,193元；2、虹口区乍浦路XXX号虹瑞大酒店一楼老万昌汤包馆不可移动厨房设备工程造价为93,480元(上述第一条中未包括这项内容)；3、原告主张消防喷头改装费用8,000元及空调风管改装费用8,000元是否计入造价存在争议，原告认为这二项内容确实由原告改造存在并产生费用，被告认为这二项内容原来就存在可以使用，并不是原告施工的。上述费用是否计入造价提请法院裁定。重审中，该公司作出修正意见，结论为：一楼装饰工程造价残值为156,331.00元，不可移动厨房设备残值为49,339元，消防喷头改装残值和空调改装残值分别为4,222元和4,222元。审理中，原、被告均确认双方的《房屋租赁合同》已于2015年10月31日解除，原告于2015年11月16日交付了系争房屋的钥匙。上述事实，有原告王金龙提供的房屋租赁合同、司法鉴定意见书、上海泰德隆餐饮有限公司工商登记信息、黄浦法院公告、告知书、拍卖公告、网上银行电子回单、收据、补发入账证明申请书、代收罚没款收据，被告科创公司提供的情况说明及执行裁定书、房屋租赁合同、催告交清欠款的通知及张贴通知的照片、司法评估鉴定工作会议纪要、解除房屋租赁合同通知书、销售费用明细账、水电费收据、天然气抄码表，以及司法鉴定意见书的补充意见，原、被告的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现双方对解除合同均不持异议，本院予以照准，故双方租赁合同于2015年10月31日解除。在原告租赁系争房屋前，被告未告知原告在该地址处有两家公司注册，导致原告实际经营中无法在此注册经营，被告对汤包馆无法注册经营以及最终导致合同解除负有责任。在租赁中，又因被告的自身债务，上海市黄浦区人民法院于2014年6月23日对系争房屋发出拍卖公告，并将该拍卖公告张贴在系争房屋处。2014年12月20日，因被告履行了债务，上海市黄浦区人民法院解除对上海市乍浦路349、351号全幢房产的查封。且被告在审理中也自认“因当时酒店整体房屋存在纠纷，被告同意将租金支付时间延缓到纠纷解决之后”。由此可见，被告对因其自身债务致使原告无法正常使用系争房屋，对原告支付租金期限做出变更。原告于2014年12月9日已向本院提起本案诉讼要求解除合同，先于上海市黄浦区人民法院发出解除系争房屋查封的裁定，故被告抗辩系争房屋纠纷已于2014年12月中旬解决，原告未支付租金构成违约，本院不予采纳。反观被告在合同履行过程中，明知原告租赁该房屋用于经营餐饮，而向原告提供了存在瑕疵的租赁标的，致使原告经营目的无法实现，构成违约。但原告在未取得经营餐饮所需的行政许可前，擅自对外经营，也存在一定过错，因此仍应向被告支付其占用系争房屋期间的租金，其中2014年8月7日起至2015年2月25日原告在系争房屋中经营，本院将根据原告实际使用情况及被告在履约中存在的违约情况酌定租金。从2015年2月26日至2015年10月31日止房屋空关期间租金，因原告已不再经营，故本院结合双方过错程度并根据实际情况予以酌定。鉴于原告早在2014年12月9日已向本院提起诉讼要求解除合同，被告也2015年10月31日明确解除合同，故双方对合同解除已达成一致，被告应及时收回房屋，防止损失扩大，无权再就以后扩大损失向原告主张使用费。合同解除后，原告已支付的押金8万元，被告应予退还。至于原告主张被告退还装修保证金20万元一节，提供了向案外人“张治华”转账记录，但被告抗辩其未收到，原告也未能提供充足证据证明已向被告支付该款，故原告的该节诉请，本院不予支持。现双方租赁合同已经解除，原告要求被告赔偿其装修损失，已由万隆建设工程咨询集团有限公司出具了司法鉴定意见和补充修正意见，其中消防喷头改装费用及空调风管改装费用的残值各为4,222元，双方对此是否由原告改造存在争议，本院根据实际情况予以处理。至于原告被相关部门处以罚款，是因原告经营中造成，要求被告赔偿其罚没款损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、确认原告王金龙与被告上海科创太平洋酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2015年10月31日解除；二、被告上海科创太平洋酒店有限公司应于本判决生效之日起7日内，返还原告王金龙押金8万元；三、被告上海科创太平洋酒店有限公司应于本判决生效之日起7日内，赔偿原告王金龙装修损失214,114元；四、原告王金龙应于本判决生效之日起7日内，支付被告上海科创太平洋酒店有限公司2014年8月7日至2015年10月31日租金446,226.67元；五、驳回原告王金龙的其余诉讼请求；六、驳回被告上海科创太平洋酒店有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14,953.60元，由原告王金龙负担11,055.23元，被告上海科创太平洋酒店有限公司负担3,898.37元；反诉受理费4,490.67元，由原告王金龙负担3,149元，被告上海科创太平洋酒店有限公司负担1,341.67元；司法鉴定费14,400元，由被告上海科创太平洋酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  李梅芳人民陪审员  郭瀛晨二〇一七年六月七日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……