安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1467号上诉人（原审被告）：陆国庆，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人（原审被告）：陆娟，女，1968年3月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：陆艳，女，1975年8月20日出生，汉族，住山东省潍坊市。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：庞俊，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙延网，男，1963年9月17日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：邓衍璐，安徽淮光律师事务所律师。上诉人陆国庆、陆娟、陆艳因与被上诉人孙延网房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆国庆、陆娟、陆艳上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回孙延网的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费用由孙延网承担。事实和理由：一、陆国庆、陆娟、陆艳的母亲周万琴对案涉房屋的买卖不知情，故一审法院认定该合同效力及于周万琴是错误的，且孙延网一审仅提供一份收条不能证明其已经支付购房款的事实；二、即便房屋买卖合同真实有效，但案涉房屋产权证登记的面积为87㎡，其他面积的建筑不包括在合同范围内，该部分属于小产权房，依法亦不能交易，故该部分还原而来的房屋应当归陆国庆、陆娟、陆艳所有。孙延网辩称，双方签订的《房地产转让契约》合法有效，且孙延网已经支付了31万元购房款；该契约虽只有陆启宏签字，但其代表了妻子周万琴；案涉房屋虽然部分没有产权证，但有批建手续，不属于违章建筑。一审认定事实清楚，陆国庆、陆娟、陆艳的上诉理由不能成立。孙延网向一审法院起诉请求：1.确认孙延网与陆启宏签订的房地产转让契约有效；2.判令陆国庆、陆娟、陆艳协助孙延网办理涉案房屋因拆迁安置相关房屋登记办证事宜；3、本案诉讼费由陆国庆、陆娟、陆艳承担。一审法院认定事实：2009年4月4日，孙延网与陆国庆、陆娟、陆艳三人的父亲陆启宏签订一份《房地产转让契约》，该契约主要载明：“甲方（转让方）陆启宏、乙方（受让方）孙延网，甲方自愿将坐落在周台巷17号的房地产转入给乙方，产权证号32687、土地证号1××4、土地使用面积217.92、房屋使用性质为住房；甲乙双方认定上述房地产成交价人民币310000元，乙方在2009年4月4日一次付清给甲方；双方同意于2009年4月4日，甲方将上述房地产连同房屋产权证、土地使用证交给乙方，同时将建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；上述房地产办理过户手续时，甲方应提供必要的协助”。契约签订后同一天，孙延网将购房款310000元支付给陆启宏，并由陆启宏给孙延网出具了收条一张，陆启宏并将房地产权证（权证字号：房地权五私字第32687号、房地坐落周台巷17号、住宅建筑面积87平方米）交给孙延网，陆启宏及妻子于次日搬出涉案房并将房屋交给孙延网。陆启宏及妻子将涉案房屋出售后随儿女轮流居住。因涉案房屋属于综合改造区域，2011年8月25日，五河县城市建设投资经营有限公司与孙延网、陆启宏签订城市房屋拆迁补偿安置协议，孙延网在该协议上签字，陆启宏未签字。另查，陆国庆、陆娟、陆艳三人的母亲周万琴于2014年10月31日去世、父亲陆启宏于2019年9月13日去世。陆国庆、陆娟、陆艳系陆启宏、周万琴的子女，第一顺序继承人。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，孙延网与陆启宏之间所签契约是双方真实意思表示，该协议书虽然没有陆启宏妻子周万琴签字，但根据日常生活经验，陆启宏与孙延网签订房地产转让契约属于家庭重大事项，作为陆启宏的妻子周万琴应当知道，同时陆启宏与周万琴搬出涉案房屋并将该房屋交给孙延网时周万琴也未提出反对意见，故，该协议书对周万琴亦有法律约束，且并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护。该契约签订后，孙延网按照契约向陆启宏全额支付了全部购房款，陆启宏也将涉案房屋的相关的房地权五私字第32687号《房地产权证》等材料全部交给孙延网，陆国庆、陆艳、陆娟的父母将涉案房屋出售后随儿女轮流居住。孙延网与陆启宏、周万琴均已履行《契约》载明的交付义务，该协议仅未办理物权变更登记。现因涉案房屋属于五河县综合改造区域已被拆迁，因陆启宏、周万琴已去世，故已不能履行上述《契约》中“上述房地产办理过户手续时，甲方（陆启宏）应提供必要的协助”之义务。陆国庆、陆艳、陆娟系陆启宏、周万琴的法定第一顺序继承人，应协助孙延网办理涉案房屋的拆迁安置相关手续。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十七条之规定，判决：一、确认孙延网与陆启宏之间所签房地产转让契约合法有效。二、陆国庆、陆艳、陆娟应协助孙延网办理涉案房屋的拆迁安置相关手续。诉讼费80元，减半收取40元，由陆国庆、陆艳、陆娟负担。二审中，陆国庆、陆艳、陆娟及孙延网均未提交新证据，经审查，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，陆启宏与孙延网签订《房地产转让契约》时具有完全民事行为能力，该契约是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。契约签订后，陆启宏交付了案涉房屋及相关权属证书，孙延网亦支付了31万元购房款，陆启宏出具收条，至此，双方已经履行了该契约约定的主要义务。陆国庆、陆娟、陆艳的母亲周万琴系陆启宏的妻子，其对搬离该房屋未提出异议；该房屋于2011年因五河县城区改造面临拆迁，周万琴亦未提出房屋权属争议问题，直至2014年去世。由此可见，周万琴作为该房屋共有人对房屋买卖一事完全知晓并同意。因此，陆国庆、陆娟、陆艳三人以周万琴对于该房屋买卖不知情为由主张合同效力不及于周万琴的上诉理由本院不予支持。陆国庆、陆娟、陆艳三人上诉认为仅凭陆启宏出具的收条不足以证明孙延网已经支付购房款，本院认为，陆启宏作为完全民事行为能力人，如未足额收到购房款，不会出具收条，也不会随后交付房屋及权属证书，更不会直至2019年去世前都不主张权利。陆国庆、陆娟、陆艳此节上诉理由既不符合常理，亦无证据予以证明，本院不予支持。2011年8月25日，五河县城市建设投资经营有限责任公司与孙延网签订了两份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定，被拆迁的房屋包括合法产权房屋建筑面积108.75㎡、有合法土地证或用地批准手续的房屋建筑面积161.67㎡。孙延网虽没有通过办理不动产变更登记取得案涉房屋的所有权,但根据其与陆启宏签订的《房地产转让契约》，孙延网有权取得案涉房屋所对应的拆迁补偿款及置换的房屋。对于陆启宏而言，其于2009年已将案涉房屋出卖给孙延网,且已获得相应价款,案涉房屋的拆迁补偿所得及安置权益已经与其无关。陆国庆、陆娟、陆艳三人关于案涉房屋无产权证部分还原所得应当归其三人所有的上诉主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，陆国庆、陆娟、陆艳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陆国庆、陆娟、陆艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月六日法官助理王海燕书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。