黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终549号上诉人（原审被告、原审反诉原告）:牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人:李洪山，经理。委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:夏金凤，女，1970年5月17日出生，汉族，无职业，住牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：郝占军，黑龙江远东律师集团牡丹江事务所律师。上诉人牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）因与被上诉人夏金凤商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华新公司的委托诉讼代理人谭凯焕、被上诉人夏金凤的委托诉讼代理人郝占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华新公司上诉请求：1.请求撤销（2016）黑1004民初316号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.案外人赵广涛为上诉人施工，双方协商用诉争房屋抵顶工程款。上诉人按赵广涛要求就诉争房屋与被上诉人夏金凤签订了商品房买卖合同并开具发票。后因上诉人与赵广涛未结算工程款，故诉争房屋未抵顶工程款，被上诉人也未按合同约定交纳房款。一审法院对此未予查清，认定事实错误。2.被上诉人未按合同约定交纳房款，上诉人一直无法找到被上诉人，致使双方无法解除合同。一审法院未查明被上诉人是否将诉争房屋转售给案外人于红波、陶岩岩，且上诉人认为与本案无关。一审法院推定于红波入住诉争房屋时间为2009年6月30日，支持被上诉人逾期办理不动产权属证书的违约金25574.62元错误。综上，原审法院认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人夏金凤辩称，1.上诉人给被上诉人开具了发票，证明房款已经交付，否则被上诉人不会出具商品房买卖发票；2.上诉人与案外人赵广涛实际用房屋抵顶了工程款，上诉人在一审开庭时已经承认了该事实；3.被上诉人确实向上诉人主张过权利，一审庭审笔录有记载；4.一审法院推定2009年6月30日上诉人交付涉案房屋，并从2010年1月计算违约金是正确的，若按照购房合同应当在2009年2月份开始计算违约金，一审法院自2010年1月起计算违约金比合同约定计算少了，故被上诉人要求维持原判。夏金凤向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2008年11月3日签订的商品房买卖合同合法有效；2.依法判令被告立即办理涉案房屋的产权证书；3.依法判令被告支付违约金26686.56元（逾期办理不动产权属证书的违约金，计算时间为2009年1月至2016年4月）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2008年11月3日签订商品房买卖合同并于当日在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记（合同编号20081103FA2324007453，合同备案编号20081103DE2D9B7387），合同约定原告以111194元的价格购买被告开发建设的华新林苑小区综合楼2幢2单元0204XX室，建筑面积50.36平方米的住宅一处。被告于2008年11月3日为原告出具了上述房屋的销售不动产统一发票。合同第十五条第一款约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理个人房产证为止。现涉案房屋可以办理不动产权属证书。原告将涉案房屋转售案外人于红波、陶岩岩（原告称二人系夫妻关系），于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋。被告认可涉案房屋的实际使用人系于红波，但称被告未给夏金凤或于红波办理过入户手续，于红波属强行入住，但由于被告无法联系夏金凤，故未向公安机关报案。案外人赵广涛在2008年11月3日的借款单借款人处签名，借款事由为：“以房顶工程款电器，2幢2XX，面积50.36”，票面金额为111194元。被告公司自行制作的2008年11月30日的记帐凭证内容摘要记载：“赵广涛以房顶工程款2幢2XX”。科目名称记载：“1.209037其他应付款→海林市通源电力安装有限公司。2.204027预收账款→夏金凤（电器工程赵广涛）。借方金额为111194元，贷方金额为111194元”。2009年8月22日，赵广涛出具证言1份，内容为“我给牡丹ＸＸ新房地产开发公司作电器施工，开发公司顶给我两户房子，原开发公司开发部经理沈晓明说要帮我卖这两套房子，让我给他去开发公司开发票，然后将原价卖房款给我，我将其中一户开给夏金凤（赵新萍的婶子），我将夏金凤的发票给了沈晓明，他让我等半个小时就给我房款，但至今也没有收到房款”。2009年4月2日，原华新公司开发部经理沈晓明因涉嫌犯职务侵占罪被牡丹江市公安局刑事拘留。在公安机关侦查阶段，公安机关对赵广涛就涉案房屋进行询问时，赵广涛的陈述与2009年8月22日出具的证言内容基本一致；公安机关对沈晓明进行讯问时，就涉案房屋问题，沈晓明称“这户房子是我的，因为我在夏金凤手借了8万（80000）元钱，我用这户房子顶8万（80000）元，还给夏金凤了”。2010年4月28日，爱民区人民法院作出（2009）爱刑初字第135号刑事判决，判决认为，被告人沈晓明利用职务之便，采取虚构事实及向财务提供虚假票据的手段，多次套取公司资金275935元，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。判处有期徒刑10年，并处没收个人财产275935元。该涉案金额并未包括本案涉案房屋价款。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。本案原、被告签订的商品房买卖合同系经原、被告签字、盖章并经牡丹江市房地产产权市场管理处办理了备案登记的正式商品房买卖合同，且被告为原告出具了正式的销售不动产统一发票。经庭审调查，原、被告不存在借贷等其他法律关系，该合同亦不存在致合同无效的情形，故原、被告签订的该合同合法有效，原、被告应按该合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设产、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此原告欲取得该案房屋的完全物权,除占有、使用涉案房屋外，还应办理涉案房屋的产权登记，取得不动产权属证书。且根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故涉案房屋已具备办理不动产权属证书条件，原告主张被告协助原告办理涉案房屋不动产权属证书，本院予以支持。关于原、被告签订的商品房买卖合同是否应予以解除的问题。被告以涉案商品房原系被告用于抵顶案外人赵广涛工程款，但后因结算问题，未真正实现抵顶工程款目的，且原告夏金凤未实际交纳房款为由进行抗辩，并据此提出反诉，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同。本院认为，原、被告已签订商品房买卖合同，被告已为原告出具销售不动产统一发票，原、被告的上述行为应认定原、被告就出售涉案商品房已达成合意，且被告已认可原告向被告交纳了涉案房屋的房款。被告公司实际收取该笔房款的责任人是否向被告公司上交了该笔款项，属被告公司内部管理问题;是否用该笔款项抵顶工程款属被告公司与案外人赵广涛之间建设工程施工合同法律关系问题，上述问题均不影响原、被告之间商品房买卖合同关系的形成，故被告以上述问题进行抗辩并提出反诉，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金26686.56元的问题。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期办理不动产权属证书的违约责任进行了约定，故应按该约定确定违约金数额。原告称将涉案房屋出卖案外人于红波、陶岩岩后，于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋，于红波、陶岩岩入住涉案房屋系得到原告的应允，原告的该行为属对其财产权利的处分。于红波、陶岩岩于2009年6月入住涉案房屋后，被告除在本案中提出反诉外，未向公安机关或其他部门就于红波、陶岩岩入住涉案房屋问题主张过权利，现于红波、陶岩岩入住涉案房屋已长达7年之久，故应视为被告对于红波、陶岩岩入住涉案房屋的默许，应视为被告于2009年6月向原告夏金凤交付了涉案房屋；原告就于红波的具体入住时间无法详细陈述，且被告称其未给原告或其他人办理涉案房屋的入住手续，于红波系强行入住，被告不知道于红波的入住时间，故本院推定于红波入住涉案房屋的时间为2009年6月30日。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条第一款的规定，原告主张逾期办理不动产权属证书的违约金25574.62元（111194元×日万分之一×2300日，自2010年1月1日起计算至2016年4月19日），本院予以支持，超出部分本院不予保护。判决如下：一、原告夏金凤与被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于2008年11月3日签订的商品房买卖合同（合同编号20081103FA2324007XXX合同备案编号20081103DE2D9B7XXX）合法有效；二、被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告夏金凤办理上述商品房买卖合同所涉房屋（华新林苑小区综合楼2幢2单元0204XX室，建筑面积50.36平方米）的不动产权属证书；三、被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告夏金凤上述商品房逾期办理不动产权属证书的违约金25574.62元；四、驳回原告夏金凤的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3058元，由原告夏金凤负担50元，由被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司负担3008元。反诉费1262元由被告牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，当事人对其主张的诉讼请求应承担举证责任且其提供的证据足以证明其事实主张。本案中，被上诉人提供了双方当事人签订的经房产部门备案登记的商品房买卖合同及销售不动产统一发票，证明其与华新公司间的商品房买卖关系合法有效，而华新公司主张被上诉人夏金凤未交纳购房款，双方当事人间不是真实的商品房买卖关系，即负有提供证据证实其主张的义务，此时举证责任在上诉人。上诉人提供的赵广涛和沈晓明证人证言等证据，仅证明其与赵广涛曾协商用诉争房屋抵顶工程款的事实。上诉人在上诉状中自认因双方未经结算，其与赵广涛用诉争房屋抵顶工程款目的未实现，故上诉人提供的证据不足以证实其主张，无法反驳被上诉人提供的证据。上诉人与赵广涛之间基于建设工程施工合同产生的抵顶房屋行为，其本质仍属于债权，不能对抗被上诉人依据合同及发票主张的商品房买卖关系。上诉人主张被上诉人未交纳购房款，亦未提供相应证据足以证明，对此应承担举证不能的法律责任。原审法院据此认定双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效正确，上诉人的该项主张不成立，本院不予支持。关于上诉人主张不应给付逾期办理不动产权属证书违约金问题。双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人均应按照约定全面履行义务。该商品房买卖合同中对逾期办理不动产权属证书的违约责任有明确约定，上诉人未按合同约定履行义务，即应承担相应的违约责任。原审法院综合全案事实，判令上诉人自2010年1月1日起承担违约金并无不当。上诉人的该项主张不成立，本院不予支持。综上所述，华新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3008元，由上诉人牡丹ＸＸ新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜 敏审判员 李仲斌审判员 毕 旭二〇一七年六月七日书记员 王娇娇