北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初64944号原告：孔凡龙，男，1976年5月3日生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。被告：杨亚群，女，1981年2月3日生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黄勤，重庆必扬律师事务所律师。第三人：杨岑岑，女，1983年3月19日生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李润，贵州草海律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，1990年12月5日生，北京存房房地产经纪有限公司员工，住单位宿舍。原告孔凡龙与被告杨亚群、第三人杨岑岑、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孔凡龙委托诉讼代理人张凯、邢龙，杨亚群委托诉讼代理人黄勤，杨岑岑委托诉讼代理人李润，存房经纪公司委托诉讼代理人李鸿鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孔凡龙向本院提出诉讼请求：1、杨亚群继续履行与孔凡龙就位于北京市朝阳区××××安园6号楼702号房屋（以下简称702号房屋）签订的房屋买卖合同，协助孔凡龙办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由杨亚群名下过户至孔凡龙名下；2、杨亚群给付孔凡龙违约金452000元；3、杨亚群给付孔凡龙违约金（以20万元为基数，自2016年9月23日起计算至实际过户之日止，按日万分之五计算）。事实和理由：杨亚群、孔凡龙于2016年6月24日签订房屋买卖合同，约定孔凡龙购买杨亚群702号房屋，成交价452万元。现孔凡龙已付杨亚群定金20万元，双方并办理了网签手续。但自2016年7月起，杨亚群就提出成交价过低、要求涨价的问题，双方因此未再继续履行合同，孔凡龙亦未支付剩余定金。根据合同约定，双方应于合同签订之日起90日内申请办理房屋过户手续，现因杨亚群不予配合，致过户迟延，杨亚群并应就此承担违约责任。杨亚群辩称：不同意孔凡龙的全部诉讼请求。就702号房屋的出售，合同均由杨岑岑签订，但杨岑岑系超越代理权签订合同，构成无权处分，合同属履行不能。杨岑岑系杨亚群的堂妹，因杨亚群长期在重庆，杨亚群确实委托杨岑岑为代理人，并就此出具委托书，但委托权限仅限于协助看房、审查买受人购房资格及签订预定合同、收取定金，不包括签订房屋买卖合同。后各方签订合同时，杨岑岑出示了杨亚群出具的上述委托书，但存房经纪公司表示不符合规范，并提供了格式范本，要求杨岑岑当场代杨亚群签字出具了授权委托书及代理承诺书，委托权限超出了杨亚群委托杨岑岑的代理范围，孔凡龙及其爱人当时也在场，对此知情。杨亚群是在2016年7月4日左右才知道杨岑岑已经签订了房屋买卖合同，是杨岑岑告知的。此外，孔凡龙系非京籍，签订合同时名下有一套住房正在出售，不具备购房资格。孔凡龙主张违约金数额亦过高，如法院判决我方承担违约金，申请法院予以酌减。杨岑岑述称：不同意孔凡龙的诉讼请求。认可杨亚群所述。杨岑岑仅具有签订定金合同的权限，无权签订房屋买卖合同，但当时存房经纪公司及孔凡龙均表示可以先签订房屋买卖合同，且不填写房屋交易价格，等杨岑岑获取了授权或杨亚群回京后再填写。因此签订合同时房屋交易价格是空白的，现452万元的交易价格系孔凡龙与存房经纪公司自行填写。2016年7月，杨亚群询问是否要签订房屋买卖合同，孔凡龙表示已经签了，杨亚群才询问杨岑岑，得知确实已经签订房屋买卖合同。存房经纪公司述称：同意孔凡龙的诉讼请求。相关合同确实由杨岑岑签订，但签订合同时交易价格是确认并填写好的，否则不符合常理。经审理查明：孔凡龙与杨亚群于2016年6月24日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孔凡龙购买杨亚群702号房屋，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为220万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为232万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50万元；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。双方并于同日签订《补充协议》，约定孔凡龙支付杨亚群购房定金共计50万元，分为三次支付，签订合同当日支付10万元，2016年6月27日前支付10万元，网签当日支付剩余购房定金30万元。同日，孔凡龙、杨亚群还签订了《购房资格协议》，并与存房经纪公司签订了《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。上述合同均由杨亚群委托代理人杨岑岑签订。就此，孔凡龙于2016年6月24日给付杨亚群定金10万元，于2016年6月27日给付杨亚群定金10万元。后孔凡龙购房资格核验通过，702号房屋房源核验通过，并于2016年8月30日办理了网签。此后合同未继续履行。另查，杨亚群出具了《房屋买卖授权委托书》（以下简称《授权委托书》），写明现同意出售702号房屋，由于工作原因不能亲自前往办理相关手续，故委托杨岑岑为代理人，办理如下事项：签署房屋买卖合同、居间协议、定金协议等与出售该房产相关的合同文本，办理产权转移相关手续，签署相关文件；交纳相关过户税费等。杨岑岑并于2016年6月24日签字出具《代理承诺书》。上述《授权委托书》落款处有“委托人：杨亚群受托人：杨岑岑”的签字。杨亚群、杨岑岑、存房经纪公司均认可上述签字由杨岑岑代签，并非杨亚群签订。孔凡龙表示仅见到签好的《授权委托书》，未见到签字过程，但合同交易条件及交易价格都是杨岑岑与杨亚群电话沟通后确认的，其与杨亚群亦进行过电话沟通，杨亚群对于房屋价格系知情。庭审中，杨岑岑还向本院提交了杨亚群于2016年5月17日出具的《委托书》，写明：委托人因长期不在北京，现就委托人名下位于北京市朝阳区××××安园房屋一套委托杨岑岑代为处理房屋买卖过程的如下事项：协助有意向买房人实地查看房屋；核实有意向买房人的购房资格；代为签订“房屋买卖预定合同”，并收取定金；委托期限于2016年5月17日至2016年7月1日。就此，孔凡龙表示对真实性不认可；杨亚群、存房经纪公司表示对真实性认可。庭审中，证人王某出庭作证称：我原系存房经纪公司的业务员，系诉争房屋买卖合同的经办人。当时我与杨亚群沟通卖房事宜，杨亚群表示让我跟她的妹妹杨岑岑联系，并向我提供了杨岑岑的电话。与杨岑岑沟通好后，各方就去杨岑岑的住所签订合同，当时在场的有杨岑岑、杨亚群的母亲，孔凡龙及其爱人李杜，还有我以及店经理。当时杨亚群不在北京。最开始杨岑岑向我方出示杨亚群签好的委托书，具体是否为杨岑岑现提交的这一份委托书我记不清了，在签订合同的那天，杨岑岑又签订了房屋买卖授权委托书及代理承诺书，都是杨岑岑代签的。签订合同时，因为杨亚群表示成交价偏低，杨岑岑与杨亚群通过电话沟通了很长时间，约一个小时，最后杨亚群也同意了。我用杨岑岑的手机也与杨亚群沟通过，杨亚群表示价格比较低，我告知杨亚群贷款和拿钱都比较快，杨亚群就同意了。签订合同时房屋交易总价已经填好了，不存在签合同时交易价格空白的情况。过了一个多月，快到网签的时候，杨岑岑提出希望可以提前支付剩余定金30万元，孔凡龙没有同意，双方就有些僵持。杨岑岑后来继续提出履行时间较长，要求加钱，后来孔凡龙也同意加钱，我方约了双方于7月份面谈，但是杨岑岑、杨亚群没有来。这时杨岑岑表示不管了，我们就与杨亚群进行沟通，杨亚群还是表示要加钱，再后来双方没有谈妥。此后杨亚群就拒绝履行合同。经询问，证人表示合同没有继续履行的原因就是杨亚群提出涨价，双方没有谈妥，当时杨亚群表示702号房屋可以卖到508万元；之所以要求杨岑岑代签《授权委托书》，是因为杨岑岑已经出示了杨亚群出具的委托书，但需要按照公司模板出具，至于两份委托书的委托权限是否一致，没有意识到，我方也没有意识到杨岑岑的委托权限存在问题；签订合同过程中，杨岑岑未曾提出其权限有瑕疵，无权签订房屋买卖合同，在与杨亚群的沟通中，杨亚群也未提出杨岑岑属无权处分，但在双方就涨价事宜僵持时，杨亚群提出了权限问题；杨岑岑出示的杨亚群签字的委托书内容记不清了，应该与我公司提供的差不多；杨岑岑代签出具《授权委托书》时孔凡龙及其爱人在场。就此，各方均表示对证人证言真实性认可。审理中，孔凡龙向本院提交案款432万元，表示可作为购房尾款给付杨亚群。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：孔凡龙、杨亚群于2016年6月24日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关合同，杨亚群、杨岑岑虽主张杨岑岑构成无权处分，但不影响合同效力，应认定合同有效。庭审中，各方均认可杨岑岑确为杨亚群的委托代理人，仅就杨岑岑代理权限有争议。结合本案证据及各方庭审所述，可认定《授权委托书》确由杨岑岑代签，并非杨亚群签字出具，且孔凡龙当时在场，其主张对此不知情，本院难以采信。现杨亚群以杨岑岑超越代理权、构成无权处分主张合同履行不能，应考虑到：第一，杨岑岑虽提交了杨亚群出具的《委托书》，以证明杨亚群委托杨岑岑的权限范围，但庭审中，该《委托书》未获得孔凡龙及证人王某的确认，考虑到杨岑岑与杨亚群的亲属关系及诉讼立场，难以认定杨岑岑、杨亚群现提交的《委托书》与签订合同时杨岑岑提交之《委托书》系同一。第二，证人王某陈述在签订合同的过程中，与杨亚群曾进行电话沟通，告知并确定合同内容，且在签订合同过程中，以及在杨岑岑出具《授权委托书》过程中，杨亚群、杨岑岑未曾提出杨岑岑超越代理权的问题。第三，杨岑岑表示因考虑到权限瑕疵，在签订房屋买卖合同时未填写房屋成交价，考虑到房屋交易价格较高，且交易合同的其他条款均与交易成交价息息相关，杨岑岑该表述明显与常理不符。综上，虽《授权委托书》的签订存在瑕疵，但结合如上所述，可认定杨亚群对杨岑岑代理行为知情且同意，在各方均认可杨岑岑确为杨亚群委托代理人的前提下，同时考虑到普通百姓对“委托权限”概念可能不具备法律意义上的准确认知，杨亚群、杨岑岑主张杨岑岑构成超越代理权，本院难以采信，不构成履行合同的障碍。杨亚群、杨岑岑虽主张孔凡龙不具备购房资格，但现孔凡龙购房资格已审查通过，本院对此难以采信。就孔凡龙第一项诉讼请求，本院予以支持。就孔凡龙第二、三项诉讼请求，现因杨亚群不予配合，致合同未能继续履行，杨亚群应就此给付违约金，考虑到原告未举证证明其实际损失，结合本案案情，本院酌定杨亚群给付违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告杨亚群继续履行与原告孔凡龙就位于北京市朝阳区××××安园6号楼702号房屋签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日起七日内协助原告孔凡龙办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由被告杨亚群名下过户至原告孔凡龙名下。二、被告杨亚群于本判决生效之日起七日内给付原告孔凡龙违约金十万元。三、原告孔凡龙于本判决生效之日起七日内给付被告杨亚群购房款四百三十二万元，四、驳回原告孔凡龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21480元，由被告杨亚群负担（于本判决生效之日起七日内给付原告孔凡龙）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付瑞洁代理审判员  禹 雷人民陪审员  贾松涛二〇一七年六月九日书 记 员  李剑奇