福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初7443号 原告：黄莲英，女，汉族，1965年12月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：郑益强，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。 被告:福建金诚丰担保有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：余玲，福建名仕律师事务所律师。 被告：王碧容，女，汉族，1954年6月24日出生，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：肖信平，福建亚太天正律师事务所律师。 原告黄莲英与被告福建金诚丰担保有限公司、被告王碧容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄莲英委托诉讼代理人陈巧珍、被告福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人余玲和被告王碧容委托诉讼代理人肖信平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄莲英向本院提出诉讼请求：1.判令被告福建金诚丰担保有限公司向原告退还2万元保证金，并支付资金占用利息（以2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年4月6日起计至实际还款之日，暂计至起诉之日为409元）；2.判令被告王碧容对上述款项承担连带偿还责任；3.被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年8月24日，原告与被告王碧容签订了《房屋买卖合同》，原告将其名下的位于福州市鼓楼区五凤街道房产（榕房权证Ｒ字第××）转让给被告王碧容。同日，被告王碧容与原告、被告福建金诚丰担保有限公司签订了《交易服务合同》，由被告福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方为原告与被告王碧容提供房屋交易服务。根据《房屋买卖合同》第十条约定：“从交易服务人代管的成交价款中预留人民币2万元作为房屋及加点家具交接保证金……，且保证金在相关事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人退还给甲方”，原告依约定已将房屋及家电家具交付给被告王碧容，被告福建金诚丰担保有限公司至今向原告退还该保证金，违反合同约定。为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告福建金诚丰担保有限公司辩称，一、被告王碧容已另案起诉原告黄莲英(该案中本被告为第三人)，请法院依法予以合并审理，以便查清事实、减免诉累。如无法合并审理的，也请对两案事实一并查明。因《房屋买卖合同》之纠纷，被告王碧容已另案起诉原告，该案中本被告为第三人，案号为（2016）闽0102民初第6393号。请法院依法予以合并审理或一并查明，以保持裁判结果一致。 二、关于本案的事实。1．原告黄莲英逾期交房，该事实黄莲英已在另案中确认。由于其违约行为，导致被告王碧容起诉并要求本被告在诉讼未审结前不得将保证金2万元支付给原告。本被告是房屋买卖交易服务方，被告王碧容是买方。《房屋买卖合同》约定，黄莲英应于收到保证金外的全部房款后2个工作日内交房。王碧容在2016年2月4日支付了保证金外的全部房款，黄莲英迟至2016年4月2日交房，逾期一个多月。王碧容因此起诉，并委托律师向本被告发《律师函》，要求在相关诉讼未审结前，本被告不得将保证金2万元支付给黄莲英。《房屋买卖合同》第七条第(四)款约定：“乙方应在其贷款银行或交易服务人通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给甲方并向贷款银行领取其名下所有权证，甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。”《补充协议》第2条第(4)款也约定：“甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。”王碧容于2016年2月4日支付完除保证金外的房款，黄莲英应在2月4日后两个工作日内交房，但其直至2016年4月2日才交房，逾期多日，导致王碧容提起诉讼，并委托律师向本被告发《律师函》，要求诉讼未审结前，本被告不得将保证金2万元支付给黄莲英。 2.《房屋买卖合同》约定诉争房屋成交价包含装修、家电家具，《家具家电交接清单》中包含厨宝一台、浴霸两个。根据交接清单，交接时房屋中未见上述家电，这也导致被告王碧容与原告黄莲英产生争议。《房屋买卖合同》第二条成交价格中约定该价款包含家电家具，并约定详见《家具家电交接清单》。根据清单，确有厨宝一台、浴霸两个，但最后交房时未有上述家电。 3.被告王碧容在支付房款时也有逾期，但根据约定，被告应向原告支付的违约金少于原告应向被告支付的逾期交房违约金。《补充协议》第5条约定“乙方承诺在……2016年1月10日内甲方可收取除各项保证金金额外的售房款，否则，每拖延一日，乙方向甲方支付人民币叁佰叁拾元整违约金。”根据《补充协议》约定，买家王碧容应在2016年1月10日内向原告支付保证金外的售房款，其逾期于2016年2月4日支付，支付的违约金约为24×330元=7920元。《房屋买卖合同》第十二条约定：“房屋所有权过户登记后的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。”如按本条执行，原告逾期交房，应按日625元向王碧容支付逾期违约金，即33125元(53天)，两者相抵扣后原告还应向王碧容支付25205元。 三、《房屋买卖合同》第十条约定的适用条件为“相关事项办理完毕”，办理完毕指全部、及时、按约履行，但原告逾期交房，且交房时短少了部分家电，导致买卖双方就原告是否违约、如何承担违约责任发生争议，交房事项未能办理完毕。交房未办理完毕源于原告违约，与本被告无关。因此，原告要求本被告退还保证金没有法律依据，要求支付资金占用利息更是无理要求。第十条约定：“从交易服务人代管的成立价款中预留人民币2万元作为房屋及家电家具交接保证金……，且保证金在相关事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人退还给甲方。”“相关事项办理完毕”指按合同约定全面履行，原告逾期交付、瑕疵交付，导致双方发生争议，现王碧容要求其承担违约责任，该交房事项未办理完毕，原告诉请不符合该约定适用条件，其诉请没有依据。 四、《交易服务合同》第三条履约保证中约定，“甲乙双方就纠纷处理一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关判裁并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金。”本条款实际约定了买卖双方如有纠纷的，其保证金均应在判裁生效执行后予以退还。原告与本被告、被告王碧容签订的《交易服务合同》，证明原告也同意保证金在纠纷有定案结论后才予以退还。 五、本被告暂时保管20000元保证金，仅为等待原告与被告王碧容之间的诉讼审结。原告逾期交房，被告逾期付款，互有违约需要裁决，最终20000元该支付给谁，金额多少，均根据法院生效判决予以处置。如在判决之前将保证金直接退还给原告，那既不利于争议解决，还可能激化矛盾，本被告保管保证金也是无奈之举，请法院尽快裁判，确认该款归属。本案及相关的另案现仍处诉讼中，该笔保证金暂保管于本被告处，将根据法院生效判裁予以处置。 六、本被告多次催促原告交房，并发函催告。在收到被告王碧容要求暂停支付保证金的律师函后，也及时告知原告，本被告已履行合同约定的服务义务，可按法院判决给付保证金，对本纠纷没有任何过错，不应承担任何责任。本被告曾多次联系原告催促其交房，并曾于2016年3月9日向被告寄送《告知函》，催促被告交房，收到王碧容的律师函后，也及时告知原告，本被告已履行交易服务义务。 被告王碧容辩称，1.我们认为被告与原告已另案诉讼要求原告承担逾期交房责任，违约金已超2万元保证金，与案件后续执行有一定关联性，请求法院待前一案件审结后在判决。2.原告已支付全部款项，不存在2万元保证金连带责任。3.本案诉争2万元保证金应等前一案件违约责任审结后另行裁定。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.房屋买卖合同； A2.交易服务合同； A1-A2共同证明：被告福建金诚丰担保有限公司作为交易服务人不按合同约定退还原告的20000元保证金，违反合同约定，损害原告的合法权益。 被告福建金诚丰担保有限公司对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2的真实性均无异议，对证明对象有异议，我们未退还保证金符合合同约定，相关交房事项并未办理完毕，还有纠纷及赔偿待处理。 被告王碧容对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2的真实性均无异议，对证明对象有异议，对2万元保证金被告王碧容确实有向被告福建金诚丰担保有限公司要求暂时终止支付违约保证金，原告与被告王碧容已有纠纷，实际上并未损害原告的合法权益，原有买卖合同存在争议，被告王碧容的要求符合合同约定。 被告福建金诚丰担保有限公司向本院提交了下列证据： B1.补充协议,证明：福建金诚丰担保有限公司为诉争房屋买卖的交易服务方；原、被告的约定义务。 B2.短信、银行流水、房屋交易资金划转通知书，证明：王碧容已于2016年2月4日支付完除交房保证金外的全部房款。 B3.告知函，证明：福建金诚丰担保有限公司发函催告黄莲英交房。 B4.律师函； B5.告知函； B4-B5共同证明：王碧容委托律师发函给福建金诚丰担保有限公司，要求暂停支付给黄莲英2万元交房押金，福建金诚丰担保有限公司已告知黄莲英暂缓支付2万元及原因。 B6.家电家具交接清单，证明：交房时少浴霸二台，厨宝一台。 原告黄莲英对被告福建金诚丰担保有限公司提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性无异议，对证明对象无异议。对证据B2的真实性无异议，对证明对象无异议，但根据补充协议约定被告王碧容应于2016年1月10日之前向原告交付购房款。对证据B3的真实性无异议，对证明对象有异议，当事人没收到材料。对证据B4、B5的真实性无异议，对证明对象无异议。对证据B6的真实无异议，对证明对象有异议，原先负责制作家具家电交接清单的经纪人没去过现场，制作交接清单时出现笔误，没有浴霸和厨宝。房屋状况一栏写明缺少浴霸和厨宝，原告并未签字确认，说明原告对此事实不认可。 被告王碧容对被告福建金诚丰担保有限公司提交的上述证据材料质证认为，对B1-B6的真实性、证明对象均无异议。但我们认为家具交接清单是真实的，清单中其他事项处有原告签名按印确认，且原告作为完全民事行为能力人。关于房屋款项支付事项需要说明，2016年2月4日是银行贷款发放。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1、A2，被告福建金诚丰担保有限公司提交的证据B1、B3-B6，均有原件佐证；原告和被告王碧容对证据B2的真实性均无异议，上述证据材料的真实性本院予以确认，均可以作为定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 2015年8月24日，原告黄莲英作为卖方和被告王碧容作为买方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1.被告王碧容以人民币125万元的成交价格向原告黄莲英购买位于福州市鼓楼区五凤街道房产，该价格包括房价款、附属配套设施、固定装修、与房屋一并转让的家电家具。2.第十条约定，原告黄莲英同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币2万元作为房屋及家电家具交接保证金；该项保证金在相应事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人代被告王碧容退换给原告黄莲英。该合同还约定了其他相关事项。 同日，原告黄莲英和被告王碧容与被告福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，由被告福建金诚丰担保有限公司作为本案涉诉房产的交易服务方。 2015年11月6日，案外人汤仲捷代被告王碧容和原告黄莲英签订《补充协议》，对房屋买卖合同的相关条款作出变更约定。 之后，被告王碧容委托律师向被告福建金诚丰担保有限公司发出律师函称，因原告黄莲英迟延交房，被告正通过诉讼方式追究责任，要求被告公司在收到本函后立即停止支付因该房屋买卖合同所支付的交房押金2万元，若单方面支付给原告，其不利法律后果和责任由被告公司自行承担。 2016年7月18日，被告福建金诚丰担保有限公司向原告黄莲英发出告知函，通知原告上述律师函情况。 2016年8月24日，王碧容、汤仲捷因本案涉诉房屋买卖合同纠纷起诉黄莲英、福建金诚丰担保有限公司（在该案中作为第三人）至本院，主张黄莲英应向其支付逾期交房违约金和未按约交付浴霸两套、厨宝一台（酌定为1500元），扣除王碧容应承担的逾期付款违约金后，诉请黄莲英向其赔偿相应违约金及律师费。本院于2017年3月21日作出民事判决，认定黄莲英应向王碧容支付双方互相违约金额抵销后的剩余违约金人民币26455元和赔偿未按约交付浴霸两套、厨宝一台的对价人民币300元，判决黄莲英共向王碧容支付违约金人民币26755元及律师费。该民事判决现已生效。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受到我国法律的保护，订立合同的双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。在本案涉诉房产交易过程中，原告黄莲英同意将成交价款中预留人民币2万元在交易服务方处作为房屋及家电家具交接保证金。之后，被告王碧容委托律师发函要求交易服务方停止将该保证金支付给原告黄莲英，并因房屋买卖合同纠纷而诉至本院，现原告黄莲英和被告王碧容之间的房屋买卖合同纠纷民事判决已经作出并生效，上述纠纷已经解决。被告福建金诚丰担保有限公司所代管的保证金2万元应当及时交付给原告黄莲英，故原告的相应诉请，本院予以支持。被告福建金诚丰担保有限公司依约代管上述保证金，根据被告要求停止支付，并将相关事宜及时告知原告，其合同义务已经履行，故原告所主张资金占用利息，无事实和法律依据，本院不予支持。被告王碧容已经履行完毕支付房款义务，其要求停止支付保证金亦是因为其与原告之间的合同纠纷所致，故原告要求其承担连带偿还责任，于法无据，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第七十四条之规定，判决如下： 一、被告福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄莲英退还房屋及家电家具交接保证金人民币2万元； 二、驳回原告黄莲英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费310元，由原告黄莲英负担10元，被告福建金诚丰担保有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一七年六月二十八日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。