安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终734号上诉人（原审原告）：严行军，男，1965年2月28日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：李广，蚌埠市新城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：潘文博，男，1989年10月23日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：陈倩，安徽治邦律师事务所律师。上诉人严行军与上诉人潘文博因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严行军上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持严行军的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由潘文博承担。事实与理由：一、一审法院违反法定审限、扩大了当事人的损失。一审法院未在法定期限内审结案件和未及时将卷宗上报二审法院，客观上造成涉案房屋损失的扩大。二、一审法院的证据认证、论证、分析、采信错误或自相矛盾。严行军提供的证据5系一组证据，包括欠费停电通知单、催费通知单、电费发票、供电所证明，一审法院不予认定是错误的。严行军提供的证据7是双方短信截屏，严行军连续多日告知潘文博履约，通信期间潘文博于2017年12月27日用支付宝支出121.1元水费，后于2017年12月28日转租给王树文，充分证明严行军没有责任及潘文博实际使用房屋的基本事实。一审法院对严行军申请调取的店铺合同没有采信也是错误的。该店铺租赁合同证明潘文博将房屋转租给第三人的事实，完全证明是潘文博的过错。合同是潘文博冒充严行军签名，潘文博的行为属于典型的诈骗行为。三、一审认定事实错误。一审认定诉争房屋空置至今，与客观事实严重不符，事实上该房屋一直是潘文博实际控制和使用，现在室内尚存放着潘文博的餐具和座椅板凳，以及潘文博做生意时的标语广告，甚至门头标牌还是原先潘文博制作悬挂的。四、一审法院对必须查明的事实故意不予查明、回避潘文博无法交房的客观事实以及存在全部过错的原因。本案必须查明的事实是潘文博将房屋转租给第三人以及潘文博与第三人王树文诉讼后于2018年7月2日达成（2018）皖0303民初492号民事调解书的事实。该案确认的主要事实是，在潘文博与第三人王树文没有解除合同时房屋依然在第三人手里，直至2018年7月2日经法院调解解除合同，双方对于房屋如何使用和交接都有确认的法律事实，也充分证明潘文博客观上无法将房屋交还给严行军，是潘文博的过错。五、一审法院适用法律错误。尽管严行军与潘文博签订的《门面房屋租赁合同》期限是2017年4月25日至2018年4月24日，但根据《合同法》第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中严行军多次告知潘文博如果不续租就抓紧交房，但潘文博一直不愿意交房、交钥匙。且合同规定，承租人退房时要将房屋整齐的交还给出租人，但潘文博一直拒绝，后得知潘文博系与第三人打官司致其无法收回房屋交给严行军。一审认定合同于2018年4月24日届满，对严行军要求解除合同的诉讼请求不予支持是错误的。六、一审裁判理由错误。本案中，合同届满后双方之间形成不定期租赁关系，且门面房一直在潘文博掌控和使用着，应当认定潘文博拖欠租金，一审认定为使用费缺乏事实和法律依据。七、一审判决的裁判理由没有任何逻辑性且自相矛盾。八、一审法院对严行军和潘文博之间的责任比例分担为7：3，缺乏事实和法律依据，不合法理和情理。一审法院没有证据证明严行军明知租赁物闲置，该房屋潘文博一直没有交还给严行军，一直由潘文博控制，房屋内的物品和门头标牌都是潘文博的，严行军根本不知道租赁物闲置的事实。严行军至今未收取房租，损失几十万是事实，潘文博即便有损失也是严行军无法控制的。一审认定严行军任由损失扩大并对占有使用费损失承担主要责任严重违法，显失公平。九、一审法院运用自由裁量于法无据，严重违法。严行军主张的违约金是合同明确约定的，不违反法律规定，一审认可合同有效，但又否定其中的约定擅自进行自由裁量，没有法律依据，严重违法。十、潘文博负有全部过错，应当承担全部合同违约责任，严行军通过合法途径收回房屋，在主张权利过程中没有任何过错。请求支持严行军的一审全部诉讼请求。潘文博答辩称：合同到期后，对后期扩大的损失，严行军应承担主要责任。潘文博支付最后一期租金时已经明确告知房屋要转租，一审庭审时的录音资料能明确反映出严行军是同意转租的。后期损失扩大的责任应由严行军承担。严行军的上诉理由不能成立，请二审法院予以驳回。潘文博上诉请求：1、依法撤销原判；2、改判驳回严行军对潘文博的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由严行军承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。一审认定潘文博未将诉争房屋交付给严行军与事实不符。2018年1月16日，严行军即向蚌山区法院起诉要求解除租赁合同，经中间人调和，双方就已口头达成解除协议，潘文博搬离租赁房屋。后期，严行军还张贴房屋租赁广告，此时潘文博已经将房屋交还给严行军。严行军在无人承租该处房屋后，在租赁合同到期后再次起诉潘文博，要求解除合同支付租赁费用。在此次诉讼中，潘文博早已搬离该处房屋，内无潘文博物品。严行军任由损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条规定，严行军就扩大的损失不得要求赔偿。退一步说，双方曾在蚌埠市中级人民法院调解时作出一份笔录，潘文博已明确严行军可以处置该房屋，一审法院认定至今未交还严行军无事实依据。二、在后期加大损失情况下，即使潘文博应承担房屋占有使用费，也应根据一审认定的违约责任比例分摊。请二审法院纠正一审判决，支持潘文博的上诉请求。针对潘文博的上诉，严行军答辩称：1、潘文博上诉理由没有任何证据证明，也不符合客观事实，双方从未达成过所谓的调解意见。2、潘文博长期占用严行军的房屋是客观事实，在原合同到期前，严行军尽到了告知义务，潘文博一直愿意占有使用房屋，双方形成了无固定期限租赁关系，潘文博应当承担给付全部租金的义务。请驳回潘文博的第二、三项上诉请求。严行军向一审法院起诉请求：1、解除严行军、潘文博签订的《门面房屋租赁合同》并责令潘文博立即将承租的房产腾退严行军；2、潘文博偿付租赁费46500元（2018年1月24日至2018年4月24日期间）及自2018年4月25日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月15500元计算）；3、潘文博偿付水电费2587.7元（2017年11月至2018年10月，之后的水电费按水电表指数据实计算）；4、潘文博承担违约金50000元；5、潘文博承担律师费4000元；6、潘文博承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2017年4月25日，严行军、潘文博签订《门面房屋租赁合同》，严行军将位于本市龙湖春天11号2层5号房屋出租给潘文博用于从事餐饮业，租期自2017年4月25日至2018年4月24日，租金每月15500元，一次支付1个季度租金，提前1个月支付。承租人负担出租房屋的水电、煤气等费用。出租方和承租方如果违反合同约定，支付对方5万元罚金。合同第十条约定：“合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的。2、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损失的。3、未经出租人书面同意，出租人将出租房屋进行装修的。4、未经出租人书面同意，承租人将出租房转租第三人。5、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。6、承租人拖欠租金、水电费等。出租方有权向人民法院起诉和申请执行，起诉和申请一切费用由承租方负责赔偿（包括请律师的费用），出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。”合同第十二条规定：“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：合同期满，承租人必须将门面房完好无损的交付给出租方，如要续租须经出租方同意，在合同期满前1个月提前办理续租手续。(双方如租与不租都必须提前1个月告知对方）。”合同签订后，严行军交付了房屋，潘文博在合同履行期内支付租金至2018年1月24日。2017年11月28日潘文博将房屋转租于第三人，严行军以潘文博转租为由于2018年1月16日向蚌山区人民法院提起诉讼要求解除合同，后于2018年2月5日撤回起诉。严行军又于2018年10月22日再次诉讼至一审法院。讼争房屋空置至今。另查明：讼争房屋产权登记在李树华名下。2014年11月26日，严行军与李树华签订《个人售房合同协议书》，约定由严行军以175万元的价格购买讼争房屋。但至今双方未办理产权变更登记手续。房地产权证登记该房屋座落于龙湖春天AS11号楼1层5号房屋，房屋所在层数为1-2层。一审法院认为，严行军、潘文博签订的《门面房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定享有权利、履行义务。该合同已于2018年4月24日届满，故对严行军要求解除合同的诉讼请求，不予支持。因双方至今未就诉争房屋进行交接，故潘文博应将房屋腾退严行军。关于租金的支付问题，潘文博在合同履行期内将涉案房屋转租他人，且没有证据证明严行军是知情的，潘文博租金支付至2018年1月24日，自2018年1月25日至合同届满之日的租金，潘文博理应支付，即46500元。关于占有使用费，根据合同约定合同届满后承租人如需续租，要经过出租人同意，双方如租与不租都必须提前1个月告知对方。严行军在明知潘文博转租后，于租赁期内起诉要求解除与潘文博的合同，即视为其不愿意将房屋继续租赁给潘文博使用，后又撤回起诉，且在合同届满时不通知潘文博是继续出租还是不租，在明知租赁物闲置的状态下任由损失扩大，其对占有使用费的损失应承担主要责任。潘文博得知严行军不同意其转租的情况下，在租赁届满后也未主动联系严行军进行交接，不能自认为次承租人已与严行军进行了交接，其对损失应承担一定的责任，对严行军、潘文博承担责任的比例，一审法院酌定70%、30%为宜。占有使用费截止日期应为实际交付房屋之日。关于严行军诉请的违约金，潘文博只应支付合同期内的违约金，合同届满后，双方均有过错，潘文博不应支付违约金。严行军诉请的违约金过高，违约金及律师费之和应按年利率24%计算。关于水电费，严行军提供的电费票据能够与本案有关联性的即61.33元，应由潘文博支付。潘文博未提供水费票据，不予支持。综上所述，对严行军要求潘文博支付租金及占有使用费、违约金、律师费、电费的合理部分的诉讼请求，予以支持；对其他诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、潘文博于判决生效之日起十日内将位于蚌埠市龙湖春天AS11号楼1层5号（1-2层）房屋腾退交付严行军；二、潘文博于判决生效之日起十日内支付严行军租金46500元及违约金、律师费之和（以46500元为基数按年利率24%计算自2018年1月24日至2018年4月24日止）；三、潘文博于判决生效之日起十日内支付严行军自2018年4月25日至实际交付之日的占有使用费（自2018年4月25日起至房屋实际交付之日止按每月4650元计算）；四、潘文博于判决生效之日起十日内支付严行军电费61.33元；五、驳回严行军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4222元，由严行军、潘文博各半负担，均于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，严行军除一审举证外，向本院补充提供如下证据：一、国网蚌埠供电公司城西供电服务部出具的证明一份，证明涉案门面房用电户号：5265346854，2017年10月27日至2017年12月27日欠费2526.37元，严行军于2018年2月1日缴费2530元。二、企业基本信息一份，证明潘文博2018年10月28日工商注册时使用的电话号码与严行军签订房屋租赁合同时注明的电话号码一致，潘文博一审时提出更改手机号码的辩称是不成立的；严行军通过留存电话号码与潘文博联系，潘文博不予理睬，证明潘文博愿意继续租用房屋。潘文博质证意见：对证据一的真实性无异议，但潘文博不欠水电费。对证据二的真实性无异议，但达不到证明目的，潘文博于2018年1月已经明确表示不再使用该房屋，要求终止和严行军的租赁合同。本院认证意见：对上述证据一的真实性予以认定，结合严行军一审提供的蚌埠供电公司催费通知单、欠费停电通知单及缴费发票，上述证据载明的户号、地址、电费结算周期、金额等内容相符，可以认定严行军缴纳涉案房屋2017年11月、12月电费2526.37元的事实，由于该缴费周期系潘文博租赁合同存续期间，应当认定该电费应由潘文博承担。对证据二的真实性予以认定，但该证据并不能证明潘文博在租赁期满后继续租赁涉案房屋的意思表示和继续租赁房屋的事实。潘文博除一审举证外，未向本院提供新的证据。经审查，严行军除对一审判决认定“讼争房屋空置至今”的事实有异议外，对其他事实无异议；潘文博对一审判决认定事实均无异议，本院对一审判决中双方当事人均无异议的事实予以确认。关于讼争房屋是否空置的问题，经查，涉案租赁房屋内尚有桌、椅、餐具等物品，但处于闲置状态。潘文博陈述该物品并非其添置，而是上一承租户留下来的。另查明，2019年7月20日，在本院主持双方调解过程中，潘文博陈述租赁房屋内不是其物品，严行军可以自行处理。严行军也陈述同意自行处理，但主张此前租赁费应由潘文博负担。又查明，在王树文诉潘文博合同纠纷一案中，王树文于2018年1月19日向蚌山区人民法院提起诉讼，其诉称：2017年11月28日，王树文、潘文博签订一份《店铺转让合同》，潘文博将其承租的蚌埠市龙湖春天商业街汤和路11号楼1层5号店面房屋转让给王树文使用，转让费为8万元。王树文给付潘文博转让费8万元，同年12月1日，房东严行军来到店铺，要求王树文交出房屋，不允许王树文在店铺内经营。王树文签订合同的目的无法实现，起诉请求:1、判令撤销《店铺转让合同》；2、判令潘文博返还转让费8万元，支付违约金8000元及承担诉讼费。2018年7月2日，蚌山区人民法院经调解作出（2018）皖0303民初492号民事调解书，内容如下：一、王树文与潘文博于2017年11月28日签订的《店铺转让合同》予以解除；二、潘文博返还王树文转让费65000元，于2018年8月31日前付清。逾期给付，潘文博应返还王树文转让费80000元；三、王树文其他诉讼请求自愿表示放弃；四、案件受理费2000元，减半收取1000元，由潘文博负担。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、严行军要求偿付租赁费46500元及自2018年4月25日起到房屋腾退之日房屋占用费的请求是否应予支持？二、严行军要求偿付水电费2587.7元的请求是否应予支持？三、潘文博是否应承担5万元违约金和律师费4000元？根据本案查明事实和相关证据，依照法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下：关于争议焦点一。本案系租赁合同纠纷，严行军要求偿付租赁费46500元系依据租赁合同行使其租金给付请求权。根据严行军与潘文博签订的《门面房屋租赁合同》，租金每月为15500元，租赁期限至2018年4月24日。潘文博已支付租金至2018年1月24日，尚欠三个月租金数额为：15500元×3＝46500元。严行军请求潘文博支付该欠付租金合法有据，应予支持。虽然潘文博于2017年11月28日将涉案房屋转租他人，但由于《门面房屋租赁合同》约定的租赁期尚未届满，潘文博亦未将房屋返还严行军，故在该租赁期内，严行军与潘文博仍然存在租赁合同关系，潘文博依约应负有支付租金的义务。潘文博诉讼中要求退还的20000元押金，因其具有租金抵付功能，且严行军在录音中亦表示同意退还，故该款可直接抵扣潘文博欠付的租金。因此，扣除20000元押金后，潘文博应向严行军支付的租金为26500元。关于严行军主张的占有使用费，系基于租赁期满后房屋占有使用而产生的费用，因此对严行军该诉讼主张应根据房屋占有使用情况依法处理。综合案情分析，潘文博将房屋转租给王树文时，租赁期尚未届满，房屋的承租权仍由潘文博享有。在租赁期满后，潘文博无继续租赁的意思表示，双方亦未续签租赁合同，故潘文博不再享有涉案房屋租赁权。但因潘文博未将房屋及时返还给严行军，故仍未改变潘文博对房屋的占有事实。潘文博关于其搬离租赁房屋时已交还租赁物的上诉主张依据不足，不予支持。因王树文对涉案房屋的租赁系基于其与潘文博签订的《店铺转让合同》，在王树文与潘文博解除合同后，王树文返还房屋的对象应系潘文博，而非严行军，故该《店铺转让合同》的解除不能产生向严行军返还房屋的法律后果，此时潘文博仍负有返还房屋的义务。因潘文博怠于通知《店铺转让合同》解除事实并向严行军返还涉案房屋，由此产生的占有使用费应由潘文博承担。但严行军作为房屋所有权人，居于物权支配地位，其应当积极行使所有权，在房屋闲置状态下避免损失扩大，而在本案诉讼期间，王树文与潘文博签订的《店铺转让合同》已经解除，后潘文博业已明确陈述房屋内不是其物品，严行军可自行处置，而严行军在同意自行处置的情况下，仍然任由房屋闲置和损失发生，严行军对该扩大的损失部分无权主张。据此，本院对严行军主张的2019年7月20日之前（即2018年4月25日至2019年7月20日）的占有使用费予以支持，标准可参照月租金15500元计算，数额为：15500元×14.86（月）＝230330元。对严行军主张的其他占有使用费，本院不予支持。关于涉案房屋的返还问题，因潘文博在诉讼中已明确表示放弃对涉案房屋的占有和物品处置，根据涉案房屋的实际状况，可由严行军自行收回房屋。关于争议焦点二。根据严行军在本案诉讼期间提供的国网蚌埠供电公司城西供电服务部出具的证明、蚌埠供电公司催费通知单、欠费停电通知单及缴费发票，上述证据载明的户号、地址、电费结算周期、金额等内容相互印证，可以认定严行军缴纳涉案房屋2017年11月、12月电费2526.37元的事实，由于该缴费周期系潘文博租赁合同存续期间，应当认定该电费由潘文博承担。据此，潘文博应承担电费数额为：61.33元+2526.37元=2587.7元。严行军该上诉主张成立，本院予以支持。关于争议焦点三。根据严行军与潘文博在《门面房屋租赁合同》第十条、第十四条的约定，承租人拖欠租金及水电费等，承担违约金5万元及出租方支出的诉讼费和律师费等损失。由于违约金的基本功能在于填补损害，潘文博虽然因欠付租金和电费构成违约，但根据其违约程度和后果，严行军要求其承担5万元违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，法院可依法予以调整。一审法院对该违约金的调整合理合法，本院予以确认。关于律师费损失，因不属于违约金范畴，不适用调整规则，依照合同约定应由潘文博负担。严行军要求潘文博承担4000元律师费用，具有事实和法律依据，应予以支持。关于严行军上诉主张一审法院违反法定审限问题。经查，本案发回重审后，一审法院于2019年9月3日立案，于2019年12月31日结案，并未超出按普通程序审理的六个月法定审限，故一审不存在严行军主张的超审限问题。至于严行军主张的卷宗报送问题，不属于民事诉讼法规定的程序范围，本院不予审查。综上，严行军与潘文博的上诉理由各有部分成立。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4220号民事判决；二、潘文博于本判决生效之日起十日内支付严行军租金26500元及违约金（违约金以26500元为基数，自2018年1月25日起按年利率24%计算至2018年4月24日止）；三、潘文博于本判决生效之日起十日内支付严行军房屋占有使用费230330元；四、潘文博于本判决生效之日起十日内支付严行军电费2587.7元；五、潘文博于本判决生效之日起十日内支付严行军律师费4000元；六、驳回严行军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4222元，由严行军、潘文博各负担2111元。二审案件受理费4222元，由严行军负担1213元（已准予免交），潘文博负担3009元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年六月八日法官助理梅莹书记员孟昕亚附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。