江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1096号上诉人（原审被告）：黄红英，女，1971年9月21日生，汉族，住宜兴市。上诉人（原审被告）：樊锡坤，男，1963年5月19日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：杜彬彬（受黄红英、樊锡坤共同委托），宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：顾淑萍，女，1964年5月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾晨丽，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继晨，江苏磊安律师事务所实习人员。上诉人黄红英、樊锡坤因与被上诉人顾淑萍房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初8703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄红英、樊锡坤上诉请求：撤销原判，依法改判支付租金50000元。事实和理由：双方当事人在2018年7月份（就是双方租赁合同一年期满，涉及第二年房租支付的时候），因其未能按照双方租赁合同约定支付第二年的房租，其与被上诉人多次电话、微信协调沟通续租事宜。从微信聊天记录来看，黄红英在2018年8月19日下午2时53分，向被上诉人明确告知因未能支付第二年的房租，请求其拖欠租金到2018年9月21日支付，并告知被上诉人可以就本案租赁房屋另行招租。就此内容可视为其已履行了解除合同的告知义务（对应租赁合同的第三条款），并且其于2018年10月18日搬出租赁房屋并将房屋钥匙交于物业，上述事实被上诉人明确清楚，但在一审中，被上诉人未能如实陈述，歪曲事实。双方在实际解除合同的同时，对实际拖欠的租用的三个月房租达成了合意，就是其补足拖欠的实际使用的三个月的房租以及地毯清洗费6000元，合计为50000元。正是因为其未能支付该约定的50000元，其才在2019年4月2日出具了承诺于2019年5月15日前付清所结欠租金的承诺书，该承诺书上所指的租金就是双方所约定的50000元。在其书写承诺书时，被上诉人是明知的，如要支付全额160000元房租，其不可能也没有必要出具此承诺书。其正是因为信任被上诉人也大意了未在承诺书上载明租金是50000元。被上诉人在2018年10月份实际已收回房屋，并对房屋的墙面进行了粉刷修缮。被上诉人收回房屋后招租没有成功，虽有损失，但该损失不能全部由其承担。被上诉人在一审中已主张了租赁合同的违约条款，再以此来主张全额的房租违反公平公正原则。顾淑萍辩称：1.一审法院认定事实清楚。上诉人主张已履行了解除合同的告知义务，并未提供任何证据，且就合同解除事宜，双方并未达成一致合意。上诉人称的双方同意以50000元了结，也与事实不符。2.上诉人扭曲事实，称2018年10月其已收回房屋纯属虚构。根据2019年4月2日上诉人向其出具承诺书的行为，显而易见，上诉人所述这一情况并非事实。另外房屋是否粉刷修缮，与本案也无关联性。3.黄红英未按《租赁协议》约定的租赁期限支付租金，已构成违约。因双方在《租赁协议》中对违约金有明确约定，其主张黄红英承担违约金32000元，合法有据。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院查明事实，依法裁判。顾淑萍向一审法院提出诉讼请求：1.黄红英、樊锡坤支付其租金160000元及逾期利息（以160000元为基数，从2018年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清为止）；2.黄红英、樊锡坤向其承担违约金32000元；3.黄红英、樊锡坤向顾淑萍支付垫付的公共能耗费10000元；4.本案诉讼费由黄红英、樊锡坤承担。事实与理由：其与黄红英于2017年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定其将坐落于宜兴市解放东路886号东氿大厦写字楼32（29）楼2902-5室和2902-4室的房产出租给黄红英使用，租期自2017年7月22日至2019年7月21日，每年租金160000元。其按约履行出租义务，黄红英至今仍拖欠顾淑萍2018年7月21日至2019年7月21日的租金160000元。另根据合同约定，黄红英逾期未支付租金的行为已构成违约，还应支付年租金20%计32000元违约金。因樊锡坤是黄红英的配偶，经其多次催要，黄红英、樊锡坤共同出具《承诺书》一份，承诺租金在2019年5月15日前付款，但至今仍未付清。且黄红英在租房期间的公共能耗费其已经垫付，根据合同约定由黄红英承担。其为维护合法权益，诉至法院，一审法院认定事实：坐落于宜兴市房屋均登记为顾淑萍所有，建筑面积分别为949.4平方米、43.99平方米、48.74平方米。2017年7月22日，顾淑萍（甲方）与黄红英（乙方）签订《租房协议》一份，约定顾淑萍将自有的坐落于宜兴市解放东路886号、东氿大厦写字楼32（29）楼2902-5室和2902-4室、面积284.04平方米出租给黄红英作办公使用，租赁期从2017年7月22日至2019年7月21日，租金160000元，付款方式为一年一付，押金为一个月的房租，下一年须提前一个月付租金。租赁期间，双方均不得借故解除合同，如黄红英因特殊情况需退房，必须提前30天通知顾淑萍解除合同；如顾淑萍确需收回有用，必须提前30天通知黄红英解除合同；租用期间的电费、公共能耗费、空调费、楼层公摊费由黄红英负担。在租用期间，双方如有一方违约，则违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金。2018年8月20日，顾淑萍向无锡市怡庭物业管理有限公司宜兴分公司交纳了其名下的位于东氿大厦29楼房屋2017年7月至2018年7月的公共能耗费38000元，该公共能耗费包括共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行费用以及公共照明、公共用水及电梯运行维护费、科技系统维护费等由物业服务企业负责代收代交的费用。2019年4月2日，黄红英向顾淑萍出具《承诺书》一份，言明凯宾斯基写字楼32楼租金于2019年5月15日之前付清，该《承诺书》落款处有黄红英和“樊锡坤”字样的签名。以上事实，有顾淑萍提供的《租房协议》、《承诺书》、《收据》照片打印件、房屋所有权证复印件、《情况说明》及法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审审理中，顾淑萍称《承诺书》是由黄红英和樊锡坤本人分别签字的；黄红英称该《承诺书》上的两个签名都是其签的，当时樊锡坤在场，且樊锡坤知道其代樊锡坤签字；樊锡坤质证称与黄红英的意见一致。一审审理中，双方对黄红英已付清2017年7月22日至2018年7月20日的租金无异议，对第二年度的租金应于2018年7月21日支付也无异议。一审审理中，双方对退租及欠付款项的构成和金额存在争议。顾淑萍称双方并未就退租达成一致意见，黄红英未根据协议约定提前30天通知其解除合同，也未将租赁房屋的钥匙交还给其及办理退租的交接手续，其也未同意以50000元了结租赁事宜。黄红英称2018年9月小邵（管理东氿大厦的管理经理，也是顾淑萍妹妹，帮顾淑萍打理出租房屋的事）和其联系说本案所涉房屋已经有保险公司的人想要租了，顾淑萍让小邵和其说一下，要求其退出，因为其已经耽误顾淑萍两个月租金了，大概一周后，其与顾淑萍微信联系说其支付顾淑萍两个月（第二年租期的头两个月）租金，其退出，双方约了去谈资金拖欠问题的处理方案。2018年10月份，其与顾淑萍在东氿大厦办公室里面，顾淑萍的司机和樊锡坤也在，协商由其支付顾淑萍三个月租金，加6000元地毯费，一共50000元，顾淑萍同意了，双方没有提到公共能耗费和违约金的事，之前所有交的费用中也都没有提到公共能耗费的事情，顾淑萍是讲物业管理费不要其付。其于2018年10月15日左右搬出该房屋并搬走物品，因为没有一次性交清50000元，所以缺乏交接手续，其一边搬一边和顾淑萍联系的，顾淑萍当时也去看了地毯脏了，哪些地方要维护一下的。交接是和顾淑萍电话联系还有见面、谈话，顾淑萍的司机知道，顾淑萍的儿子、儿媳也都知道。樊锡坤认可黄红英的陈述。但黄红英、樊锡坤未对此提供相应的证据。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，顾淑萍与黄红英签订了《租房协议》，双方均应按照《租房协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议在于顾淑萍与黄红英是否约定黄红英不需支付公共能耗费，以及双方在2018年10月是否达成过黄红英、樊锡坤向顾淑萍支付三个月租金和6000元地毯费并退租的合意。根据《租房协议》的约定，如黄红英因特殊情况需退房，必须提前30天通知顾淑萍解除合同，租用期间的公共能耗费等费用由黄红英负担。在顾淑萍、黄红英签订的《租房协议》对公共能耗费的负担和承租人退房应履行的义务已有明确约定的情况下，黄红英作为主张法律关系变更的当事人，应当对该法律关系变更的基本事实承担举证责任，但黄红英、樊锡坤并未对此提供相应的证据，顾淑萍对黄红英、樊锡坤所述的事实亦不予认可，应由黄红英、樊锡坤对此承担举证不能的后果。黄红英未按《租房协议》和《承诺书》约定的期限支付租金已构成违约。现顾淑萍主张黄红英支付第二年度的欠付租金160000元以及公共能耗费10000元，不违反法律规定和《租房协议》的约定，应予支持。因双方在《租房协议》中对违约金有明确约定，顾淑萍主张黄红英承担违约金32000元，法院予以支持。因违约金具有担保债务履行以及惩罚违约人的双重属性，顾淑萍在主张违约金的同时对欠付租金再主张逾期利息，法院不予支持。对于樊锡坤责任的承担，黄红英、樊锡坤均称《承诺书》上“樊锡坤”的签名是黄红英在樊锡坤在场的情况下代樊锡坤签字的，但黄红英、樊锡坤并在举证期限内申请对《承诺书》上“樊锡坤”签名的真实性进行鉴定，应由黄红英、樊锡坤承担举证不能的后果，该《承诺书》可以作为认定樊锡坤责任的依据。退一步讲，即使《承诺书》上“樊锡坤”的签名并非其本人所签，樊锡坤在黄红英代其在《承诺书》上签名时，其本人在场并知情的情况下未作阻止，应视为其默认《承诺书》中的内容，樊锡坤应对黄红英结欠顾淑萍的房屋租金160000元承担共同清偿责任，又因《承诺书》中并未提及违约金和公共能耗费，故樊锡坤不应对违约金和公共能耗费承担责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、黄红英于判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍租金160000元。二、黄红英于判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍违约金32000元。三、黄红英于判决发生法律效力之日起十日内支付顾淑萍公共能耗费10000元。四、樊锡坤对黄红英的前述第一项债务承担共同清偿责任。五、驳回顾淑萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4650元、财产保全费1520元，两项合计6170元，由顾淑萍负担320元，由黄红英、樊锡坤负担5850元。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审中，黄红英、樊锡坤向提供聊天记录截图7页，证明其向被上诉人明确告知，因第二年不租了，另再租两个月，两个月租金及清洗费共计50000元。对此，顾淑萍质证认为，上诉人提供的这组证据材料不能证明双方之间就提前解除合同、协议50000元了结达成一致合意。这是上诉人单方的意思表示，未得到其的认可，故上诉人提供的这组证据不能达到其所要达到的证明要求。。上述事实，有黄红英、樊锡坤向提供聊天记录截图及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：黄红英、樊锡坤应支付的租金是160000元还是50000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，顾淑萍与黄红英签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，且合同内容并不违法，应认定为合法有效。双方均应按照《租房协议》的约定全面履行自己的义务。根据《租房协议》的约定，黄红英已付清2017年7月22日至2018年7月20日的租金，但未支付第二年度的租金，已构成违约，应承担违约责任。黄红英、樊锡坤上诉称，房屋租赁到2018年9月21日，双方同意解除租赁合同，故其只需支付两个月的租金及清洗费共计50000元。但黄红英、樊锡坤的主张并没有充足的证据加以证明。首先，顾淑萍否认与黄红英成达了解除《租房协议》一致意见。其次，从2019年4月2日黄红英向顾淑萍出具《承诺书》“凯宾斯基写字楼32楼租金于2019年5月15日之前付清”的内容来理解，得不出双方同意解除《租房协议》的意思表示，相反可以理解为黄红英、樊锡坤应在2019年5月15日前支付《租房协议》所约定的租金。再次，根据黄红英、樊锡坤在二审中提供的聊天记录内容，也无法确定顾淑萍就双方之间解除合同及以50000元了结本案达成一致合意，故本院对黄红英、樊锡坤在二审中提供的聊天记录不予采纳。最后，虽然黄红英、樊锡坤称已于2018年10月搬出案涉租赁房屋，但双方并没有交接手续。直到《租房协议》到期，案涉租赁房屋顾淑萍也未向他人出租。因此，黄红英应依约定支付2018年7月22日至2019年7月21日的租金160000元。综上所述，黄红英、樊锡坤的上诉请求，不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由黄红英、樊锡坤负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月三日书记员  徐冬晖