安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0191民初4368号原告：陆应杉，男，1957年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：程春，安徽善维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆峰，安徽善维律师事务所律师。被告：韦守岭，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：董海成，安徽昊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓红，安徽昊华律师事务所律师。被告：陈万云，女，1970年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，被告：黄保安，男，1981年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：苗春健，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，安徽华人律师事务所律师。原告陆应杉与被告韦守岭、陈万云、黄保安房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陆应杉及其委托诉讼代理人程春、陆峰，被告韦守岭的委托诉讼代理人董海成，被告黄保安的委托诉讼代理人苗春健、陈瑶到庭参加诉讼。被告陈万云经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆应杉向本院提出诉讼请求：1、韦守岭将合肥经济技术开发区合安路东、紫云路北桃源5幢303室房屋产权登记到韦守岭本人名下；2、韦守岭将合肥经济技术开发区合安路东、紫云路北桃源5幢303室房屋产权过户到陆应杉名下。后因案情发生变化，陆应杉变更诉讼请求为：1、确认韦守岭、陈万云委托何家勇于2017年2月20日将位于合肥经济技术开发区锦绣社区桃源5幢303室房屋与黄保安签订的《存量房买卖合同》无效；2、请求将该房屋产权登记由黄保安恢复至韦守岭名下。事实和理由：2003年11月，韦守岭与陆应杉签订了房屋《转让协议》，约定将其享有的合肥经济技术开发区合安路东、紫云路北桃源5幢303室回迁安置住房出售给陆应杉所有。双方对房屋价款、支付方式，房屋交付等给均作出了约定，并由左泽香、张克权、陈万军三位见证人在协议书中签名见证。陆应杉于2003年11月6日向韦守岭及其配偶陈万云付清了合同约定的全部房款58400元，并接手了韦守岭交付的房屋以及房屋相关的拆迁安置表，陆应杉一直居住至今。陆应杉诉前了解从2012年底经济技术开发区的回迁安置房已经具备了办理产权登记条件，本案诉争同一小区内的其他住户大多已经办理了产权登记，韦守岭一直拖延申请办理房产证，给房屋过户设置障碍，陆应杉多次通过中间人、委托亲戚等途径与韦守岭协商办理房产登记和过户手续，韦守岭均借故不予配合。本案诉讼过程中，陆应杉通过调查了解到2017年2月20日韦守岭、陈万云委托何家勇与被黄保安恶意串通签订《存量房买卖合同》以极低价格将案涉房屋进行变更转让登记。被告韦守岭辩称：1、韦守岭和陈万云是夫妻关系，但是我只接受了韦守岭的委托。2、本案中涉案房屋已经进行过合法有效的转让；3、韦守岭同陆应杉签订的《房屋转让协议》，如果韦守岭违反该协议应当追究其违约责任，而不是将房屋继续出售给陆应杉。被告陈万云未作答辩。被告黄保安辩称：陆应杉主张韦守岭、陈万云与黄保安之间存在恶意串通，缺乏事实和法律依据，且未提供事实予以佐证，不符合合同无效情形。黄保安通过房产中介公司于2017年2月20日与韦守岭、陈万云二人签订《存量房买卖合同》，并于当日依约交付房款，买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方于次日办理了产权变更登记手续，符合物权法有关不动产需登记公示规定，故黄保安系依法取得涉案房屋所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2003年8月，韦守岭与陆应杉签订《转让协议》，约定韦守岭将拆迁享受社区的80平方安置房的所有权转让给陆应杉。安置房每平方米720元，共计58400元。2003年11月6日，陈万云确认购买款项已经全部付清。韦守岭将房产钥匙交付给陆应杉。韦守岭家人实际居住至今。2010年3月18日，韦守岭为案涉房产合肥经济技术开发区合安路东、紫云路北桃源5幢303室（建筑面积83.43平方米）办理房屋产权证，产权人为韦守岭。2016年11月14日，韦守岭将包括案涉房屋在内的财产抵押给合肥市兴泰小额贷款有限公司，抵押债权为80万元。2016年11月8日，韦守岭、陈万云办理《委托书》，委托何家勇办理案涉房产注销抵押登记、出售、过户等相关事宜。2016年11月9日，合肥市中安公证处对该《委托书》进行公证。2017年2月20日，何家勇代表韦守岭、陈万云同黄保安签订《存量房买卖合同》，韦守岭、陈万云将案涉房屋以30万元出售给黄保安。2017年2月21日该房产变更产权人为黄保安，该套房产的房产计税价格为348100元。另查明，韦守岭、陈万云系夫妻。2016年11月4日，韦守岭收到本案诉状、证据等材料。本院认为：本案应明确以下争议焦点：一、关于陆应杉与韦守岭之间的《转让协议》效力；二、关于韦守岭、陈万云与黄保安之间的房屋买卖合同效力。关于争议焦点一。陆应杉与韦守岭于2003年8月签订的《转让协议》就房屋的出售价格、付款方式等均进行了约定。陆应杉在协议签订后及时足额支付了房款，并自2003年占有房屋至今。上述一系列行为系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，双方之间的《转让协议》依法成立，且合法有效。陆应杉虽因韦守岭的违约行为导致其未取得涉诉房屋的产权过户登记，但其作为房屋第一手实际买受人的合法权利应受到法律保护。关于争议焦点二。2010年，韦守岭取得了涉诉房屋的产权证书，未按照《转让协议》约定协助陆应杉办理房产转移登记等手续。2016年10月25日，陆应杉诉至我院，要求韦守岭为案涉房产办理产权证书，将房产登记到韦守岭名下，并转移登记至陆应杉名下。2016年11月4日，韦守岭收到本案诉状、证据等材料。2016年11月8日，韦守岭、陈万云委托何家勇办理案涉房产注销抵押登记、出售、过户等相关事宜。2016年11月14日，案涉房产被韦守岭以80万元抵押给合肥市兴泰小额贷款有限公司。2017年2月20日，房屋以30万元出售给黄保安。2017年2月21日该房产转移登记至黄保安名下。案涉房屋的一系列权属变动均发生于诉讼案件之后，韦守岭、陈万云明知其已将案涉房产出售给他人，于2017年将房产以远低于市场单价的价格出售给黄保安，并迅速办理产权转移登记手续。韦守岭、陈万云将案涉房屋进行第二次出售时，其主观上显存恶意。从黄保安方面看，其称与韦守岭、陈万云互不相识，双方交易过程中未有任何串通行为，无任何获取不正当利益的主观思维，但其购买合肥经济技术开发区范围内2003年建成的建筑面积为83.43平方米的产权房屋，仅花费30万元房款，平均单价仅为3596元，总价甚至低于强制房产计税价格348100元，严重违背常理。综上，本院认定黄保安在与韦守岭、陈万云签订《存量房买卖合同》时应存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害合法买受人陆应杉权益之行为。故陆应杉要求确认黄保安与韦守岭、陈万云之间签订的《存量房买卖合同》无效之诉请，本院予以支持。韦守岭、黄保安辩称双方之间不存在恶意串通行为之理由，违背常识，本院不予采信。黄保安应将案涉房产请求恢复登记至韦守岭名下。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（二）、（三）项、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告韦守岭、陈万云与被告黄保安于2011年4月20日签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告黄保安应于本判决生效之日起十日内将案涉房产恢复登记至韦守岭名下。案件受理费200元，保全费2020元，合计2220元，由被告韦守岭、陈万云、黄保安共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孙宗欣人民陪审员  王劲松人民陪审员  王永清二〇一七年六月二日书 记 员  孙蕴韵附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十八条第一款下列民事行为无效：……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……（七）以合法形式掩盖非法目的的。……《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。