资源县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0329民初157号原告莫*，男，住资源县。原告莫*，男，住资源县。被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司，住所地：资源镇西延北路111号。法定代表人危有良，该公司经理。委托代理人郭晋亨，广西众新律师事务所律师。被告中核韶关锦原铀业有限公司，住所地：广东省韶关市仁化县长江镇马古丘。法定代表人王成，该公司执行董事。委托代理人张某，广西众新律师事务所律师。原告莫千仲、莫秋冬诉中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理，依法由审判员邓周平与人民陪审员潘泽勇、曾令有组成合议庭，书记员蒋维玲担任法庭记录，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告原告莫千仲、莫秋冬，被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司的委托代理人郭晋亨、被告中核韶关锦原铀业有限公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫千仲、莫秋冬诉称：2013年9月26日，原告与被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司签订了《办公室租赁意向协议》，约定原告将其位于资源县资源镇合浦街的自建房屋租给被告作为办公和住宿用房，租赁期限为20年，从2014年1月1日至2033年12月31日，房屋月租金每平方米建筑面积含税价为7.5元，年租金总额27万元。协议签订后，原告按要求提供了房屋供被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司作为办公用房和员工住宿用房，随着被告正式使用房屋，该意向协议成为正式的租赁合同。由于被告中核韶关锦原铀业有限公司关停了桂林分公司的开采业务，导致被告桂林分公司无法履行20年的租赁合同，桂林分公司单方面要求解除该租赁协议，但是房屋已被被告桂林分公司使用三年多，未向原告支付过任何租金。原告认为，由于被告桂林分公司单方面解除合同，其应当向原告支付已使用三年房屋的租金并承担利息，另外，由于被告在合同期限未满的情况下终止合同，导致原告的合同目的无法实现，被告应支付原告收回房屋后必然发生的房屋改装费用损失，被告中核韶关锦原铀业有限公司作为桂林分公司的上级公司，应对其分公司的民事行为承担民事责任。原告为此特向法院起诉，要求二被告支付房屋租金81万元，利息7.047万元，解除合同后的房屋改装费用20万元，合计108.047万元。原告为证明其主张，向法庭提交的证据有:1、《办公楼租赁意向协议》，证明原告与被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司之间的租赁关系；2、《关于补偿房租费的报告》，证明原告向被告桂林分公司明确要求补偿三年的租金81万元和房屋改装费用20万元；3、《关于桂林分公司办公楼租赁纠纷初步洽谈纪要》，证明原告与被告双方就本案进行协商的事实；被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司辩称：一、答辩人桂林分公司与原告签订的《办公楼租赁意向协议》，在履行过程中具备情势变更的情形，桂林分公司实际上只使用了1-6层，其余层建议原告另行对外招租，租金的计算应当减去被告未实际使用的7-10层的租金，自2016年9月起，原告已经将租赁场地第7-9层另行对外招租并得到收入20250元，应予扣除；二、双方的租赁协议中并无利息的约定，原告起诉要求被告赔偿利息没有事实和法律依据；三、原告事实上并无实施改造的必要性，被告承租的是清水房，被告承租后投入了数十万元对租赁场地进行了装修，双方合同解除后，上述设施设备均留给原告继续使用，且对原告将来的另行招租也是十分有利的，原告所称的改装费用并未发生、也不必要发生，因此，原告要求的20万元改造费用没有事实和法律依据，应当依法驳回。被告中核韶关锦原铀业有限公司辩称其不是本案的适格主体，其下属的桂林分公司是独立的法人，具有独立承担民事责任的能力，桂林分公司独立与原告之间可以依法签订租赁合同，依法独立承担相应的民事权利义务。不应该由中核韶关锦原铀业有限公司承担连带责任。被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司和被告中核韶关锦原铀业有限公司共同向法庭提交了如下证据：1、《办公楼租赁意向协议》，证明有租赁意向；2、关于桂林分公司办公楼租赁和装修所存在的问题及处理建议，3、关于办公楼租赁和装修停工整改的通知，4、关于桂林分公司《房屋租赁合同》的意见，5、关于桂林分公司房屋租赁的意见。证明中核韶关锦原铀业有限公司不同意桂林分公司的租赁，中核韶关锦原铀业有限公司不是本案的适格主体，不应该承担任何责任。桂林分公司是独立的法人组织，应独立承担本案的民事责任。6、《关于补偿房租费的报告》，7、《关于桂林分公司办公楼租赁纠纷初步洽谈纪要》，证明原告与被告双方就本案进行协商的事实。经庭审举证质证，被告桂林分公司对原告所举证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但是对关联性有异议，这个意向协议还只是一个框架式的协议；对证据2、3的真实性、关联性都没有异议，但是对原告的证明目的有异议，反而确认了双方商定前三年免租金的事实。被告中核韶关锦原铀业有限公司对原告所举证据的质证意见是：对证据1、2、3的真实性没有异议，但是对关联性有异议，意向协议不能作为正式合同，证据2、3恰好证明了原告确认双方租赁期限、实际租赁面积等情况的变化，从而证实被告不存在拖欠租金和利息的问题。休庭以后，原告补充提交了证据4，桂鑫诚评咨【2017】第0501号《评估报告》，证明原告房屋改装费用为184438元。被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司对此证据的质证意见是：1、对该评估报告的合法性不予认可，该报告系休庭后补充提交，已经超过举证期限；2、对该证据的证明内容不认可，该评估报告系原告单方面委托，评估报告结论也缺乏必要的依据，结论不客观。本院经审核，认为原告提交的证据1、2、3和被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7证据来源合法，内容真实，与案件待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据2、3、4、5本院在认定案件事实时作为参考。原告提交的证据4虽然系休庭后提交，但是该证据涉及的原告房屋改装费用，在双方原来的协商过程中，原告就曾明确提出，并由被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司上报待批。原告的房屋在双方的租赁关系终止后需要改造、改装也是客观事实，因此，对原告提交的证据4本院予以采信。综合以上证据，结合原、被告双方的诉辩意见和庭审查明的情况，本院确认本案以下法律事实：原告莫千仲、莫秋冬与被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司于2013年7月开始进行协商、并于2013年9月26日签订了《办公室租赁意向协议》，其中第一条约定，原告将其位于资源县资源镇合浦街33号的自建房屋1-10层共计3000平方米出租给被告作为办公和住宿用房；协议第三条约定租赁期限为20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止；协议第五条约定，房屋月租金按建筑面积每平方米7.5元（含税价）计算，年租金总额27万元；协议第六条对租金结算时间和支付方式作了规定；协议第七条规定，租金不包括水费、电费、通讯费，该部分费用由承租方按实际发生额支付；协议第八条规定，租赁期间，该房屋租赁合同一年一签，第二年不涨地租，第三年以后地租涨幅双方另行商定，原则控制在10%以内。该意向协议还对租赁过程中的其他有关事项作了规定。协议签订后，原告方按要求将房屋交给被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司进行装修，被告桂林分公司装修后于2014年1月1日正式使用房屋。双方还另外口头约定了前三年免租金。2015年，由于国家的统一部署和安排，被告中核韶关锦原铀业有限公司关停了桂林分公司的开采业务，导致被告桂林分公司无法履行承租20年的合同约定，桂林分公司于2016年6月要求解除该租赁协议，二原告于2016年6月10日向被告桂林分公司出具了《关于补偿房租费的报告》，此后双方就有关问题进行了洽谈协商，2017年1月4日，双方在洽谈协商后形成的《关于桂林分公司办公楼租赁纠纷初步洽谈纪要》，明确了租赁期自2014年1月1日至2016年12与31日，自2016年9月开始，第7、8、9层已经另行招租，应当减免桂林分公司2016年10-12月三个月的房租20250元，初步计算租金为789750元，以及原告要求的房屋改装费20万元，由被告桂林分公司上报待批准。在本案审理期间，经广西桂鑫诚资产评估有限公司评估，原告房屋的改装费用为184438元。在庭审休庭后，原告莫千仲、莫秋冬向法庭递交了申请书，请求撤回对被告中核韶关锦原铀业有限公司的起诉，本院认为原告的申请符合法律规定，已经裁定准许。本院认为，原、被告双方就房屋租赁事宜达成了意向协议，按照该协议的要求，原告将房屋交付给被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司进行装修，被告桂林分公司装修后于2014年1月1日正式使用房屋，在双方没有另外签订租赁合同的情况下，该意向协议已经成为双方实际履行的租赁合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务，原告作为出租方已经将房屋交付给被告，被告作为承租方在使用房屋后应当按照约定支付租金。虽然双方还另外口头约定了前三年免租金，但是由于被告桂林分公司的业务变化，已经无法履行承租20年的合同约定，从而使双方“前三年免租金”的口头约定失去了前提条件。被告桂林分公司已经使用了原告的房屋三年多，应当按照合同约定向原告支付租金。双方在合同中未对利息进行约定，原告要求被告赔偿利息损失缺乏依据，本院不予支持。被告在使用房屋过程中，根据其公司业务特点对房屋进行了办公室、会议室等布局，原告收回房屋后，必然需要进行房屋改造、改装，在被告承租期未满、提前退回房屋的情况下，此项房屋改造、改装费用应当由被告承担。但是原告于2016年9月将房屋的第7、8、9层另行招租，应当相应扣减被告需要交纳的租金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司支付原告莫千仲、莫秋冬房屋租金789750元，租金计算到2016年12月31日止，2016年12月31日以后的租金按照实际使用面积另行计算至被告退回房屋之日止。二、被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司赔偿原告莫千仲、莫秋冬房屋改装费用184438元。以上二项合计974188元。三、驳回原告莫千仲、莫秋冬的其他诉讼请求。以上二项合计974188元。案件受理费14524元，由原告承担1524元，由被告承担13000元。上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费14524元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  邓周平人民陪审员  潘泽勇人民陪审员  曾令有二〇一七年六月十五日书 记 员  蒋维玲