四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终365号上诉人（原审原告）：张玉林。委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹秋菊，四川蜀天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司。法定代表人：滕军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师。上诉人张玉林因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2016）川0682民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，张玉林及其委托诉讼代理人谢文强、曹秋菊，京瑞集团公司的委托诉讼代理人李雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉林上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3.被上诉人返还上诉人购房款121,783元；4.被上诉人赔偿上诉人损失11,440.80元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%从购房款支付之日起暂计至2016年11月20日）；5.本案一审、二审的诉讼费、保全费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人的宣传应认定为没有事实依据的虚假宣传。《战略合作协议》签订者没有主体资格，合作协议内容对于签订双方无任何约束力，该协议如一纸空文，不能认定为宣传的事实依据。被上诉人为达到自己的宣传目的，通过宣传资料及现场人员讲解等手段夸大、虚假宣传，并借用政府的公信力误导上诉人。二、一审认定宣传资料是对经营模式的宣传，上诉人作为投资者未理性分析，系认定事实错误。上诉人在作出购买决策时，已尽到合理的注意义务，是被上诉人违背诚实信用原则，存在误导性宣传。三、被上诉人的宣传资料应定性为要约，一审法院认定为要约邀请，定性错误。根据相关规定，被上诉人的宣传资料已经对合同的订立及价格确定产生了极大影响力，依法应认定为要约，该宣传内容应视为合同内容，被上诉人应受该内容约束。四、一审法院“上诉人将投资风险转嫁给被上诉人”的认定错误，被上诉人的行为是欺诈，而非正常的商业宣传，上诉人不应承担被上诉人虚假宣传带来的风险。五、一审法院在统一经营管理期间，上诉人权益未受损失的认定错误。房屋约定价格是在被上诉人欺骗情况下所定，上诉人签订合同即是损失，被国家明令禁止的返租也仅是形式，并未给上诉人带来任何实质收益。京瑞集团公司辩称：1.义乌日用百货行业协会是真实存在的，签订的协议是合法有效的，上诉人对此提出异议，应承担举证责任；2.被上诉人的宣传是根据协议进行，都是要约邀请，上诉人无证据证明该宣传对合同的订立及价格产生影响。请依法驳回上诉人的诉讼请求。张玉林向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告支付的购房款121,783元；3.被告赔偿原告损失11,440.80元（从购房款支付之日，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2016年11月20日）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，被告与义乌日用百货行业协会签订《战略合作协议书》后，即以义乌品牌宣传其“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目。2014年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南的“京瑞财富中心义乌国际商品城”1幢第3层3F-702号商铺，该商品房建筑面积16.46平方米，每平方米7,398.72元，总价款121,783元，原告一次性付款；被告应当在2016年10月31日前向原告交付该商品房等。同日，原告向被告支付121,783元房款。2016年10月28日，被告在报纸公告业主于2016年10月31日起可办理交房手续，原告于2016年10月31日现场看房时，发现房屋尚不具备交房条件，且并无义乌商家入驻，未办理交房手续。原告认为被告虚假宣传欺骗原告签订合同，现原告要求撤销合同，返还价款及赔偿损失。另查明，1.被告与义乌日用百货行业协会签订的《战略合作协议书》约定合作期间暂定2年，从2014年7月1日至2016年6月30日，内容为义乌行业协会为被告长期货源供应商，定期为被告进驻商家进行网络电商培训等；若因市场原因，义乌行业协会未能入驻或没达到双方共同的目标，双方均不承担违约责任等。2.原告以18,000元左右每平方米的价格购买被告的商铺，同时原告委托被告进行统一招租，原告在签订合同时已经以委托被告经营期间的租金抵扣了部分房屋价款。3.被告庭审中表示其与义乌行业协会的合作协议已经到期，双方已无合作，目前尚无与义乌方面的合作。一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否存在以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，原、被告签订的合同是否具有撤销的情形。关于原告行使撤销权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，原告提交被告法定代表人滕军的录音中已经显示义乌无法引入，原告自认该录音形成于2016年10月12日，即原告应当从此时了解其享有撤销事由，其可行使撤销权，因此，原告在起诉时未超过撤销权的行使期间，被告关于原告权利已经过期的抗辩意见，不予采纳。针对争议的焦点，被告是否存在欺诈的行为，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。因此，被告在商铺宣传中是否存在上述行为是判断的依据。首先，被告是在与义乌行业协会洽谈并签订战略合作协议的基础上，宣传其“京瑞财富中心义乌国际商品城”，被告在销售商铺时的宣传是基于该协议进行的正常商业宣传，并非无事实依据的宣传，也不存在故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况的宣传；其次，被告的宣传资料是对“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目进行宣传，其宣传内容应当是其对该项目经营模式的宣传，作为商业宣传，被告在宣传中侧重项目前景优势的宣传，虽未分析其劣势和风险，但不能因此认定被告的宣传为虚假宣传，且存在故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况的行为，原告作为投资人应理性分析投资风险、权衡其风险承受能力，作出投资决策，并承担由此产生的投资后果；最后，被告的项目宣传资料中并未对原告购买的商铺进行明确说明和允诺，且双方在商品房买卖合同中并未将该宣传作为合同条款进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请……”的规定，被告的宣传资料应当视为要约邀请，不应视为要约。因此，被告基于事实所进行的宣传并非虚假宣传，不存在欺诈的行为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。另外，从原告角度分析，原告购买被告的商铺是否是基于被告的宣传而购买尚无法核实，更无法确认被告的宣传足以使原告违背真实意思而签订合同；原告购买商铺本身是一种投资行为，受目前市场经济下行的影响，原告的投资行为在一定时间内也将受到影响，但投资即有风险，原告不能将该风险转嫁于被告；原告在购买商铺的同时即委托被告对铺面统一进行管理，原告也以租金抵扣了部分房屋价款，在被告统一经营管理期间，原告的权益未受损失。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定主张权利，无事实依据，不予支持。原告关于被告商铺不符合交房条件等意见与原告要求撤销合同的主张无关，不属于本案审理范围。原告要求被告退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上，原告的该项诉讼请求亦无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回张玉林的诉讼请求。受理费减半收取为1,482元，由张玉林负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人张玉林提交如下证据：1.上诉人自行到义乌市日用百货行业协会调取的有编码的印章图片，证明《战略合作协议书》中的印章是虚假的；2.案涉项目的《竣工验收报告》，证明被上诉人的备案资料有作假嫌疑；3.照片一组，证明被上诉人通知交房两个月后，房屋现场仍是凌乱状态，不具备交房条件，竣工备案都是虚假的；4.调取《竣工验收报告》的现场录音光盘，证明建设局为被上诉人袒护的事实。被上诉人京瑞集团公司质证认为：1.证据一是一张照片且系复印件，真实性有异议；2.关于证据二，上诉人所主张没有依据，且其在上诉中均主张的是虚假宣传的诉求，此证据与本案没有关联性；3.关于证据三，交房不符合约定是解除合同的条件，上诉人主张撤销合同，因此与本案没有关联性；4.关于证据四，已经超过了举证期限，不能作为新证据。被上诉人京瑞集团公司提交如下证据：网站截图照片和签订《战略合作协议书》现场照片。证明义乌日用百货行业协会真实存在及签订的协议真实有效。上诉人张玉林质证认为，对照片的真实性无异议，但是现场签字的内容不清楚，不排除被上诉人或者义乌日用百货行业协会炒作的可能性，对该证据不予认可。张玉林向本院申请法院调查取证，经过庭审核实，其申请调查的证据不属于人民法院调查取证的范围，故不予准许。对双方当事人提交的新证据，本院将结合其他在案证据综合进行评判。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辨主张，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》的过程中，是否存在欺诈行为，合同应否撤销。上诉人认为合同应予以撤销的理由是被上诉人在签订合同的过程中存在欺诈行为，导致其产生错误认识并在违背真实意思情况下与被上诉人签订了合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》过程中，被上诉人并未使用欺诈手段，诱使上诉人作出错误的意思表示，不符合撤销合同的条件。理由如下：首先，根据查明的事实，被上诉人在宣传资料及相关媒体上进行涉及“义乌国际商品城”的宣传是在其与义乌日用百货行业协会签订了《战略合作协议书》之后，故被上诉人的广告宣传并没有证据证明系虚假宣传。虽上诉人提出该协议书中的协会印章是虚假的，但其提供的印章影印件不足以证明其主张，应承担举证不能的不利法律后果。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。查被上诉人在广告和宣传资料中所记载内容，其所作的说明和允诺并不具体确定。并且，上诉人购买的案涉商铺价格是其在经过慎重考虑后接受的，其未举证证明当时的房屋价款受到了广告和宣传资料的重大影响，应承担举证不能的不利后果。故，涉及“义乌商家入驻”的广告宣传内容不应当视为要约。最后，参照广告宣传行业惯例，房地产开发企业为推销商品房，通常会对宣传内容作一定的美化、渲染，以达到吸引购买者关注的目的，作为理性的购买者，特别是作为投资者的上诉人，是应当知道的。上诉人购买本案商铺是为了获取投资收益，其最关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而非广告宣传效果。上诉人是在实地察看并对可能存在的风险进行综合评估后，才与被上诉人达成购买商品房的合同，此过程中，被上诉人的宣称行为并不足以诱使上诉人作出错误的意思表示。因此，上诉人关于双方所签订的《商品房买卖合同》为可撤销合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。双方当事人均应受合同的约束。因《商品房买卖合同》不存在法定的撤销事由，上诉人亦未能证明被上诉人在签订合同的过程中存在过错，故对其要求返还购房款及赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，张玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,964元，由张玉林负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月一日书记员 杨晓彤