山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1571号上诉人（原审被告）：长岛三和房地产开发有限公司，住所地长岛县海滨路9号。法定代表人：姜俊岭，总经理。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彩云，女，1968年7月16日出生，汉族，住长岛县。被上诉人（原审原告）：刘顺荣，男，1965年12月12日出生，汉族，住长岛县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张有科，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。上诉人长岛三和房地产开发有限公司（以下简称三和公司）因与被上诉人王彩云、刘顺荣商品房预售合同纠纷一案，不服山东省长岛县人民法院（2019）鲁0634民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。三和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定三和公司实际收取了王彩云、刘顺荣的购房款属事实认定错误。一、王彩云、刘顺荣提供的支付购房款的证据是三和公司为王某开具的房款收据，该收据载明的客户名称为王某，与王彩云、刘顺荣无关。合同虽然办理了登记备案手续，但没有办理不动产预告登记手续，王彩云、刘顺荣尚未取得涉案房屋的全部合同债权。一审法院仅以该收据数额与购房合同载明的购房款金额一致且三和公司为王彩云、刘顺荣办理了涉案房屋网签备案就作出该房款为王彩云、刘顺荣支付的认定显属错误。二、在一审两次开庭中，王彩云与证人王某对于买房过程及支付房款的陈述前后矛盾：第一次庭审中，王彩云称其和刘顺荣看好了涉案房屋，因为做生意没时间交款，委托亲戚王某交款，给王某现金，这些款一部分是家中存的，一部分是从银行提的，但是并未提交相应的证据证明；第二次庭审，证人王某出庭作证，称涉案房屋是其为儿子买的，因为儿子看好了另一套房，所以就把涉案房屋卖给了王彩云和刘顺荣，其向三和公司支付款项，是通过部分转账、部分现金的方式，但也未提交相应的证据证明其交付了购房款。三、王彩云、刘顺荣未提交任何证据证明其向王某支付了涉案房屋的购房款。四、买房人主张逾期交房违约金的前提是开发商收取了购房款但没有按照合同约定的时间交房，因三和公司的账目中并无收取王彩云、刘顺荣或王某款项的记载，王彩云、刘顺荣又无任何证据证明其已付款，依据不安抗辩权，三和公司可以拒绝向王彩云、刘顺荣交房，王彩云、刘顺荣无权向三和公司主张逾期交付违约金。王彩云、刘顺荣共同辩称，双方签订商品房买卖合同的时间为2014年8月15日，约定当日一次性付款，其已按约定支付了购房款，三和公司出具了收据。三和公司账目中未体现该笔购房款是三和公司自身的财务管理问题，至今未能交房的根本原因在于涉案房屋已被查封，三和公司应承担逾期交房的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王彩云、刘顺荣向一审法院起诉请求：1.依法判令三和公司向王彩云、刘顺荣支付逾期交房违约金206535.7元，并向王彩云、刘顺荣交房；2.依法判令三和公司向王彩云、刘顺荣支付房屋装修差价款143590元；3.诉讼费用由三和公司承担。庭审中，王彩云、刘顺荣释明第一项诉讼请求中违约金是以购房款1033848元为基数，从合同约定的交房期限2014年12月31日次日即2015年1月1日起，按每日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止。一审法院认定事实：刘顺荣与王彩云系夫妻关系。2014年8月15日，三和公司出具客户名称为王某的收据两张，分别载明：房款1033848元；1号楼4号车库款160000元，两张收据均加盖三和公司的财务专用章。2014年8月19日，刘顺荣、王彩云与三和公司签订了合同编号为长字第1408190001号商品房买卖合同，合同中对王彩云、刘顺荣购买的商品房的价款、面积、付款方式、双方的违约责任等作了约定，其中部分摘要如下：“…第三条买方所购商品房的基本情况。…买方购买本合同第一条规定的项目中的长岛县乐园大街128号三和海逸苑小区1号楼1单元902号。…该商品房合同约定建筑面积共143.59平方米。…第四条计价方式与价款。卖方与买方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥7200元,总金额(大写）壹佰零叁万叁仟捌佰肆拾捌元整。…第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第1种方式按期付款。1.一次性付款买方于2014年8月15日前支付首付款￥1033848元，余款￥0元于×前付清…。第八条交付期限。卖方应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。…笫九条卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过120日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。…”合同签订后，双方于当日就涉案房屋办理了房屋网签合同备案，备案人为刘顺荣、王彩云。因三和公司至今未向王彩云、刘顺荣交付涉案房屋，王彩云、刘顺荣诉至法院。庭审中，证人王某出庭作证陈述：涉案房屋先前是三和公司原实际经营人王礼军卖给我的，在2014年期间我陆续将购房款以及车库款以现金和转账的方式支付给王礼军提供的账户以及三和公司会计，直至2014年8月15日付清全部款项后，三和公司给我出具收据。在2014年8月19日办理网签时，我儿子没有看中该房（涉案房屋是作为我儿子的婚房），因与王彩云、刘顺荣系亲属关系，经征询王彩云、刘顺荣意见，其愿意买受该房，所以后来王彩云、刘顺荣与三和公司签订购房合同并办理了网签。王彩云、刘顺荣的购房款是用我先前交的钱抵顶的，收据没有变更仍然在我的名下。之后，王彩云、刘顺荣陆续将我垫付的购房款偿还。三和公司对该证人证言不予认可，认为证人没有提交相应的证据证明其向三和公司支付涉案房产房款，而且其证明的事实与上次开庭王彩云、刘顺荣所陈述购买房屋交款的事实完全矛盾。同时，三和公司辩解称2016年公司的主要股东发生了变动，新的股东承接公司之后，对于公司交接前发生的房屋买卖及款项支付仅能依据表面的证据来判断，包括：商品房买卖合同是否签订、是否办理网签备案手续、公司的账目当中是否有收到涉案房款的记载以及公司存量房的记载。经三和公司多次查对，虽然与王彩云、刘顺荣签订了商品房买卖合同并办理了网签备案，但是涉案房屋没有实际交付给王彩云、刘顺荣且三和公司账簿、凭证以及评估机构的评估报告中均未体现收到王彩云、刘顺荣或王某的房款，所以股权抵顶的款项中包括了该套房产的价值；再是在三和公司的账目中，涉案房屋属于未销售状态。根据以上情况，三和公司认为虽然双方签订了商品房买卖合同并生效，但合同双方均未实际履行合同。庭审中，双方一致确认涉案房屋目前尚未竣工验收，未达到交付条件。一审法院认为，三和公司与王彩云、刘顺荣签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，法院予以确认。虽然三和公司出具收款收据上载明的客户名称(即付款人)为王某，但其中收据上载明的购房款金额1033848元与之后三和公司与王彩云、刘顺荣签订的《商品房买卖合同》中载明的购房款金额相一致，且双方共同办理了涉案房屋网签备案，其行为符合常理和交易习惯，以上足以证明三和公司实际收取了购房款项并认可该款系王彩云、刘顺荣交付的事实。对于三和公司辩称公司发生股东变动时，在公司账簿、凭证以及评估机构的评估报告中均未体现王彩云、刘顺荣或者王某向公司支付过购房款；股权抵顶的款项中包括了该套房屋的主张。对此法院认为，三和公司作为独立法人，公司股东变动属于其内部事务，在公司账目中是否体现收取涉案购房款项是其财务管理问题，不产生对外的抗辩力，且三和公司亦未提交充分有效证据予以佐证，故对其辩解主张不予支持。因此，王彩云、刘顺荣按照合同约定履行付款义务后，三和公司应按合同约定的期限向王彩云、刘顺荣履行交付房屋的义务，但三和公司未能按期履行合同义务构成违约，应依法承担违约责任。故王彩云、刘顺荣要求三和公司支付逾期交房违约金的诉讼主张，理由正当，合法有据，法院予以支持。因涉案房屋尚未进行竣工验收，未能达到交付条件，且不能确定最终交付房屋的状态（即是否为装修房），故对王彩云、刘顺荣主张三和公司立即向其交付涉案房屋以及支付房屋装修差价款的诉求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关民事法律规定，判决：一、长岛三和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向刘顺荣、王彩云支付逾期交房违约金185266元(自2015年1月1日至2019年11月28日)；并自2019年11月29日起以王彩云、刘顺荣所付购房款1033848元为基数，按每日万分之一的利率，向刘顺荣、王彩云支付逾期交房违约金至实际交房之日止；二、驳回刘顺荣、王彩云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6552元，减半收取计3276元，由刘顺荣、王彩云负担1543元，由长岛三和房地产开发有限公司负担1733元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三和公司提交：证据1.烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613执493之一号执行裁定书，主要内容为三和公司因与他人的债权债务纠纷被法院冻结、划拨银行存款880万元或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产；证据2.烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613执493号协助执行通知书，内容为三和公司因未履行法院生效执行裁定，被法院查封涉案房产，拟证明该协助执行通知书已确认涉案房产归三和公司所有，王彩云、刘顺荣了解到涉案房产被查封的事实后，没有向莱山区人民法院提出执行异议；证据3.法院委托山东永大资产评估有限公司作出的“长岛三和房地产开发有限公司股权价值评估报告”节选，证明经评估，海逸苑、龙栖新都两个小区共网签124户，网签金额198464570元，待处理流动资产净损失清查评估明细表所列部分网签房款为186907690元，即已经网签但三和公司账目上未收到房款的金额，三和公司实际收到网签客户购房款总金额为11556880元；证据4.山东永大资产评估有限公司关于评估事项异议书的回复，证明庞亚莉也认可上述两个小区大部分房屋虽然办理网签但未出售的事实，海逸苑小区仅网签71户。王彩云、刘顺荣对以上证据质证称：对证据1和证据2的真实性无异议，但申请执行人系案外人董日明，涉案房产是否被查封与三和公司交付房屋及承担违约责任无关，也不能证明涉案房屋归三和公司所有，王彩云、刘顺荣已支付全部购房款，合同网签备案时间早于涉案房屋被查封时间，王彩云、刘顺荣是否对涉案房屋提出执行异议与本案无关，王彩云、刘顺荣作为商品房消费者享有物权期待利益，有权向法院申请排除执行并取得涉案房屋所有权；对证据3和证据4的真实性无法确认且与本案无关，该组证据不能证实王彩云、刘顺荣未支付购房款。王彩云、刘顺荣提交银行流水复印件一份，拟证明王彩云、刘顺荣已通过银行转账1184409.27元和现金交付9438.73元的方式，向王某支付了全部购房款。三和公司质证称因该组证据是复印件且无法看出开户人姓名，对真实性无法确认，刘顺荣与王某系亲戚关系，双方因做生意平时也有资金往来，现金、转账有零有整与常理不符，且与王彩云、刘顺荣在一审中的陈述相互矛盾，王彩云、刘顺荣提交的该组证据不足以证实其已向王某支付了购房款。另查明，王彩云、刘顺荣对其支付购房款的方式前后三次陈述均不一致：在起诉状中，王彩云、刘顺荣称已于2014年8月15日向三和公司支付了1193848元购房款；在一审庭审中，王彩云、刘顺荣称给了王某120万元现金，委托王某代其向三和公司一次性付清1193848元购房款；在二审庭后落实书面意见中，王彩云、刘顺荣称已向王某银行转账1184409.27元并支付现金9438.73元，与王某结清了购房款。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.王彩云、刘顺荣与三和公司间是否成立商品房买卖合同关系；2.王彩云、刘顺荣是否向三和公司履行了支付购房款的义务；3.三和公司应否向王彩云、刘顺荣支付逾期交房违约金及其数额。关于王彩云、刘顺荣与三和公司是否成立商品房买卖合同关系的问题。2014年8月19日，王彩云、刘顺荣与三和公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，三和公司即为王彩云、刘顺荣办理了房屋网签合同备案。该《商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》的主要内容，王彩云、刘顺荣与三和公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人成立商品房买卖合同关系，均应按照约定全面履行合同义务。关于王彩云、刘顺荣是否向三和公司履行了支付购房款义务的问题。如前所述，王彩云、刘顺荣对其支付购房款的方式前后三次陈述均不一致，与一审阶段证人王某的证言相互矛盾。本院审理过程中，王彩云、刘顺荣虽提交了其向王某支付购房款的银行流水，但无法证明其向王某转账的多笔款项即为涉案房屋购房款，且现金支付有零有整，与社会一般交易习惯及常理不符。除三和公司向王某出具的收据外，王某亦无法提交其向三和公司支付购房款的凭证。因王彩云、刘顺荣无法提交充足证据证明已向三和公司履行了支付购房款义务，理应承担举证不能的不利后果。一审判决认定王彩云、刘顺荣已向三和公司履行了支付购房款义务，理据不足，本院予以纠正。关于三和公司应否向王彩云、刘顺荣支付逾期交房违约金及其数额的问题。因王彩云、刘顺荣未向三和公司支付涉案房屋购房款，属违约在先，三和公司有权拒绝向王彩云、刘顺荣交付房屋，且无需因此承担逾期交房的违约责任。一审判决三和公司向王彩云、刘顺荣支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，三和公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省长岛县人民法院（2019）鲁0634民初233号民事判决；二、驳回王彩云、刘顺荣的诉讼请求。一审案件受理费6552元，减半收取计3276元，由王彩云、刘顺荣负担。二审案件受理费3466元，由王彩云、刘顺荣负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年六月二日书记员  孙晓雯