江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1161号上诉人（原审被告，反诉原告）：扬州玉泰龙制衣有限公司，住所地江苏省扬州市维扬路17号。法定代表人：黄玉泰，该公司董事长。被上诉人（原审原告，反诉被告）：扬州菲力克斯家居礼品有限公司，住所地江苏省扬州市维扬路17号。法定代表人：蒋征泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡利华，江苏石立律师事务所律师。上诉人扬州玉泰龙制衣有限公司（以下简称玉泰龙公司）因与被上诉人扬州菲力克斯家居礼品有限公司（以下简称菲力克斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2015)扬开民初字第01469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人玉泰龙公司法定代表人黄玉泰、菲力克公司委托诉讼代理人胡利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉泰龙公司提出上诉请求：撤销原判，改判支持玉泰龙公司的一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决认定的基本事实错误，房屋租赁合同期限应为6年，而不是3年；2、一审判决适用的法律错误，对其反诉请求不予审理；3、一审判决结果错误，其依据扬州中院（2015）扬民终字第02230号判决，违背了事实依据和有关规定。上诉人庭审认为，（2015）扬民终字第02230号案件在2015年7月28日的一审开庭笔录中，双方当事人对合同租期为6年的事实认可一致，2012年9月7日，菲力克斯公司以拆迁为由，单方要求终止合同，玉泰龙公司未予同意。之后，菲利克斯公司恶意诉讼3年，期间多次到玉泰龙公司生产车间大吵大闹，策反玉泰龙公司员工，导致员工流失，订单业务无法承接，生产经营严重受损，并造成了厂房装修和设备损失、货物损失、经营损失等合计360万元。菲力克斯公司辩称，双方因租赁合同约定条款理解不同致使多次诉讼，但现距合同签订履行已过6年，合同租期对案件没有实质影响，上诉人逾期仍然占有控制房屋，应当按照合同约定支付相应租金及逾期占有使用费，并按照法律规定履行腾房义务。原审查明，2009年8月8日，菲力克斯公司作为甲方与乙方玉泰龙公司签订房屋租赁协议一份，协议的第1条约定，“甲方将位于扬州市维扬路17号办公楼第三层南侧824平方米的厂房，租给乙方作为厂房使用，租期从2009年10月1日至2012年9月30日止”；协议的第2条约定，该用房协议期内年租金10万2千5百元，每半年支付一次。租期三年，从第四年起每年租金按5%递增，递增年限三年。协议第5条约定，“该协议到期后，如乙方还需继续使用，须提前确认。（租金参照2012年租金计算）”。协议第8条约定，“……乙方不得以任何理由拖延支付租金及水电费用，如超过约定支付期限30日的，甲方有权采取断水、断电、取消房屋使用权等措施，……”。合同签订后，玉泰龙公司根据其生产经营需要对该房屋进行了隔断、装饰后，实际使用、占有至今。截止2015年9月30日，玉泰龙公司欠菲力克斯公司2013年10月1日至2015年9月30日的房屋租金共计177849元，其中2013年10月1日至2014年3月31日的租金，按约定应为56503.1元，实际支付53813元，之后的租金至今未予支付。2012年9月7日，菲力克斯公司送达给玉泰龙公司《通知》一份，告知玉泰龙公司租期3年即将于月底到期，由于政府即将拆迁，菲力克斯公司将不再出租房屋。同年9月26日，玉泰龙公司以特快专递方式向菲力克斯公司邮寄《确认通知书》一份，通知菲力克斯公司双方所签租赁协议租期为6年，前3年已到期，后3年玉泰龙公司需继续使用。同年9月27日，菲力克斯公司向玉泰龙公司发出《律师函》一份，要求玉泰龙公司在接受函告之日起5日内迁出或与菲力克斯公司商讨迁出事宜，逾期菲力克斯公司将通过法律手段追究玉泰龙公司的法律责任。2012年10月5日，玉泰龙公司与菲力克斯公司因房屋租赁问题在维扬路17号4楼发生纠纷，报警证明载明：“我所接到110指令：维扬路17号4楼有纠纷（报警电话8586×××0）。我所民警到现场后了解系扬州玉泰龙制衣有限公司与扬州菲力克斯家居礼品有限公司因房屋租赁问题发生纠纷，后民警协调未果，告知双方妥善处理或通过法院诉讼处理。”2012年10月30日，菲力克斯公司将玉泰龙公司诉至扬州市广陵区人民法院（以下简称广陵法院），要求玉泰龙公司迁让出所租赁房屋并支付逾期腾让使用费，后广陵法院以双方所签协议应当继续履行为由驳回了菲力克斯公司的诉讼请求。菲力克斯公司对一审判决不服，上诉至扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）。后扬州中院审理认为，因当事人二审期间提供新的证据，裁定将案件发回广陵法院重审。重审期间，菲力克斯公司申请撤诉，广陵法院于2014年9月3日裁定准许。2015年1月21日，玉泰龙公司诉至开发区法院要求菲力克斯公司赔偿其房租损失、员工工资、借贷利息损失、可得利益损失等合计220万元。开发区法院驳回玉泰龙公司的诉讼请求。玉泰龙公司不服，上诉至扬州中院。2016年2月17日，扬州中院判决维持原判。2015年4月10日，菲力克斯公司诉至开发区法院要求玉泰龙公司支付拖欠的房租并履行腾房义务。2015年9月18日，菲力克斯公司申请撤诉，开发区法院裁定准许。原审法院认为，菲利克斯公司作为房屋所有权人将房屋出租给玉泰龙公司使用，玉泰龙公司理应按照合同约定支付租金。关于合同约定的租期问题，双方在2009年8月8日签订的《房屋租赁协议》中第2条约定，租期三年，从第四年起每年租金按5%递增，递增年限三年。第5条约定，协议到期后，如乙方还需继续使用，须提前确认。由上述合同条款约定的内容可知，讼争所涉租赁合同的租期应为三年，而此后承租人玉泰龙公司若需续租应提前向出租人菲力克斯公司“提前确认”，但合同约定的“提前确认”并非玉泰龙公司的单方续租权，续租仍需出租人、承租人达成合意方能成立。2012年9月30日到期后，双方虽因是否续租产生纠纷甚至发生诉讼，但房屋一直实际由玉泰龙公司占有使用，且玉泰龙公司支付租金至2013年9月30日，菲力克斯公司亦接受支付的租金，双方事实上形成了续租的合意，此后租金标准、支付时间、违约责任等仍应当按照协议执行，续租的租期仍为三年，即从2012年10月1日至2015年9月30日止。现租期届满，菲力克斯公司要求玉泰龙公司支付所欠租金、腾交房屋的诉请，符合合同约定和法律规定，应予以支持。2015年9月30日之后，玉泰龙公司仍实际占有涉案房屋，应当承担逾期交房的违约责任，向菲力克斯公司支付占有使用费，即从2015年10月1日起，按该年度租金标准，计算至实际腾让交付之日止。玉泰龙公司以相关诉讼未解决为由拒绝履行腾交房屋的义务没有事实和法律依据，不予支持。菲力克斯公司在合同履行过程中，并不存在玉泰龙公司诉称的违约行为。理由：1、菲力克斯公司于2012年9月7日告知玉泰龙公司不再续租的事实及于2012年10月30日向法院起诉要求玉泰龙公司迁出讼争房屋的行为均属菲力克斯公司维护自身合法权利的行为，并无不当，亦不构成违约。2、玉泰龙公司诉称菲利克斯供公司存在到其场所大吵大闹、策反员工等诸多违约、侵权行为导致玉泰龙公司无法使用承租的厂房，并造成损失，因未能提供充分证据证明存在上述行为及损失，故本院不予采信。3、玉泰龙公司诉称，菲力克斯公司的诉讼行为对其造成了若干损失，但玉泰龙公司既未提供证据证明其诉求的所谓“损失”的存在，也未证明上述“损失”与菲力克斯公司诉讼行为之间的因果关系，综上，对玉泰龙公司要求菲力克斯公司赔偿厂房装修和设备损失、货物损失、经营损失等合计360万损失的主张不予支持。对于厂房的装饰装修，因协议中约定，协议到期后，乙方拆除装修物时，不得破坏房屋结构及附着装修物，而本案中，玉泰龙公司未能举证证明玉泰龙公司对厂房的装饰装修得到了菲力克斯公司的同意，对该部分装饰装修费用应由玉泰龙公司自行承担，玉泰龙公司在履行腾房义务时，对于未形成附合的装饰装修物由玉泰龙公司自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，玉泰龙公司不得破坏。本案一审中，玉泰龙公司的反诉与（2015）扬开民初字第00212号生效判决处理的诉，虽当事人及诉讼标的相同，但诉讼请求并不相同，且玉泰龙公司的诉讼请求也并未实质上否定前诉的裁判结果，故不构成重复起诉，玉泰龙公司的反诉，应予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条等规定判决如下：一、被告（反诉原告）扬州玉泰龙制衣有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）扬州菲力克斯家居礼品有限公司房屋租金177849元；二、被告（反诉原告）扬州玉泰龙制衣有限公司于本判决生效后十五日内将位于扬州市维扬路17号办公楼第三层南侧824平方米的厂房腾让、交付原告（反诉被告）扬州菲力克斯家居礼品有限公司，并支付原告（反诉被告）扬州菲力克斯家居礼品有限公司房屋占有使用费（从2015年10月1日起，按59328元/半年，计算至实际腾让交付之日止）；三、驳回被告（反诉原告）扬州玉泰龙制衣有限公司的全部反诉请求。二审期间，玉泰龙公司提供了一份开发区法院在2015年7月28日的一审开庭笔录，说明当事人双方对合同租期为6年的事实认可一致。经质证，菲力克斯公司对笔录真实性没有异议，同时认为合同租期对案件没有实质影响。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，尽管双方对租赁期限存有争议且进行过相关诉讼，但生效判决已经认定租赁期限为三年，且即使按照上诉人所主张的租期是六年，也已经届满。玉泰龙公司在租赁期满后仍然占有涉案房屋，理应承担腾让和支付逾期腾房的房屋占有使用费。玉泰龙公司称菲利克斯公司存在到其场所大吵大闹、策反员工等诸多违约、侵权行为导致其无法使用承租的厂房，并造成各项损失360万元。由于玉泰龙公司此前上述事项起诉菲利克斯公司要求其承担违约责任，生效判决对菲利克斯公司的违约行为未予认定，本次诉讼中玉泰龙公司仍然未能就菲利克斯公司存在违约行为和其损失的存在以及二者的因果关系举出充分证据，本院依法不予支持。至于玉泰龙公司二审提出中止审理本案的申请，因其所提交的《民事监督案件受理通知书》不足以证明相关案件已进入再审阶段，故对玉泰龙公司中止审理的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22162元由上诉人玉泰龙公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 柏 鸣审判员 郁俊庆审判员 韩 冰二〇一七年六月二十七日书记员 孙皎皎