上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初13314号原告：黄美芬，女，1964年1月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蓝宇曦，上海远业律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。被告：顾木金，女，1952年5月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾翊华(系顾木金之子)，住同被告顾木金。被告：顾翊华，男，1976年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：华晨兴，上海云赢律师事务所律师。被告：张和兴，男，1944年11月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾木金(系张和兴之妻)，住同被告张和兴。委托诉讼代理人：顾翊华(系张和兴之子)，住同被告张和兴。原告黄美芬与被告顾木金、顾翊华、张和兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告黄美芬及其委托诉讼代理人蓝宇曦、被告顾木金(暨被告张和兴的委托代理人)、被告顾翊华参加了诉讼。后于2017年5月25日再次公开开庭进行了审理，原告黄美芬及其委托诉讼代理人焦春伟、被告顾翊华(暨被告顾木金、张和兴的委托代理人)及其委托代理人华晨兴参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄美芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照每月人民币3,100元标准赔偿原告自2016年5月1日起至被告实际将上海市浦东新区新浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付原告止的租房损失；2、判令被告按照每日万分之三的标准赔偿原告自2016年8月31日起至被告户口迁出系争房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告2016年5月1日至2017年4月27日期间按照每月3,100元标准计算的迟延交房损失及租赁房屋佣金800元。事实和理由：原、被告于2015年12月30日签订《上海市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告出资188万元购买被告所有的系争房屋，2016年4月30日前办理过户手续和交房手续。被告未如期交房和过户，原告起诉至法院，该案经审理作出(2016)沪0115民初31558号民事判决书，认定三被告未按约办理产权过户手续及交房，已经构成违约，房屋归原告。被告未按约交付房屋和迁出户口，导致原告租金和佣金损失，迟延迁出户口也应该按照约定支付违约金。为保护原告的合法权益，要求判如所请。被告顾木金、顾翊华、张和兴辩称，迟延交房是因为当时双方正在为系争房屋进行诉讼，且原告当时也未支付全部房款。被告的经适房资格被取消，户口没有地方可以迁出。迟延迁出户口违约金过高，如果累计计算会导致被告负担过重，且原告并无证据证明其因迟延迁出户口导致自身的损失，故请求一次性判决被告的户口违约金或者酌定户口违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权经核准于2015年1月8日登记在三被告的名下。原、被告于2015年12月30日签订《上海市房屋买卖合同》，约定：原告向三被告购买系争房屋，转让价款140万元；双方于2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并由三被告于2016年4月30日前腾出系争房屋并通知原告验收交接；三被告逾期未交付房地产，原告应书面催告三被告，自收到原告书面催告之日起15日内，三被告仍未交付房地产的，原告有权单方解除合同，并书面通知三被告，自收到通知之日起15日内三被告未提出异议，合同即行解除。三被告除应在收到书面通知之日起15日内向原告返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向原告支付违约金。若三被告违约给原告造成损失与违约金的差额应由三被告据实赔偿；三被告承诺系争房屋内户口在2016年8月30日前全部迁出，如三被告未及时迁出三被告需按合同价每日万分之三支付原告违约金，直至户口迁出为止，同时户口迁出当天原告支付三被告20万元；原告于2015年12月30日支付三被告房款52万元(含定金2万元)，2016年1月5日前支付三被告14万元，原告于产权交易过户前支付三被告房款53万元，尾款1万元在交房当天待三被告房屋内水、电、煤气、物业管理费等费用结清后支付三被告，尾款20万元在合同约定2016年8月30日前房屋内户口全部迁出后当天支付三被告；合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。2015年12月30日，原、被告另签订《协议书》一份，约定：系争房屋的实际成交价格188万元整为三被告净到手价，《上海市房屋买卖合同》所约定的140万元为双方买卖系争房屋的名义成交价格；原告承诺，原告的付款义务以《协议书》中双方约定的实际成交价格为准，原告无权仅按《上海市房屋买卖合同》中约定的名义成交价承担付款义务，名义成交价格低于实际成交价格的差额部分应于约定日期支付，每逾期一日，应支付逾期未付款之万分之四作为违约金支付三被告；原告于2016年4月30日前支付三被告48万元，该款项为原告对系争房屋给三被告的搬迁和装修补助费。《协议书》的其余内容与《上海市房屋买卖合同》一致。原告于2015年12月6日支付顾翊华定金2万元。签订《上海市房屋买卖合同》及《协议书》后，原告于2015年12月30日支付顾翊华房款50万元，于2016年1月5日支付顾翊华房款14万元。顾木金、张和兴于2016年2月28日向顾翊华表示不出售系争房屋。2016年3月初，顾翊华通过中介公司向原告提出加价30万元，原告表示同意加价20万元后顾翊华又表示不出售系争房屋。原告为此诉至本院，本院于2016年8月29日作出(2016)沪0115民初31558号民事判决书，判决：一、被告顾翊华、顾木金、张和兴于该判决生效之日起十日内配合原告黄美芬办理系争房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由顾翊华、顾木金、张和兴变更为原告黄美芬，办理产权过户手续中发生的税费等依法由原告黄美芬承担；二、被告顾翊华、顾木金、张和兴于该判决生效之日起十日内将系争房屋交付给原告黄美芬；三、原告黄美芬于该判决生效之日起十日内支付被告顾翊华、顾木金、张和兴房款102万元。该案上诉后，上海市第一中级人民法院于2016年12月30日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。原告已按上述判决内容向三被告支付房款，尾款20万元因系争房屋内户口尚未全部迁出而未支付。被告已于2017年4月27日晚将系争房屋交付给原告。被告在系争房屋内的户口至今尚未全部迁出。原告为此诉至本院，请求判如所请。审理中，原告提供房屋租赁合同、房东出具的收据、佣金收据等，主张因被告不履行交房义务而导致原告发生租房损失。被告对此均不予认可，认为原告住在女儿家，不是住在租赁的房屋中，且当时双方已经发生诉讼，不同意支付原告的租房损失。原告另提供由派出所盖章的户籍摘抄，主张系争房屋内尚有5个户口未迁出。被告对户籍摘抄无异议，认可尚有5个户口未迁出系争房屋。上述事实，由上海市房屋买卖合同，协议书，(2016)沪0115民初31558号民事判决书，(2016)沪01民终13268号民事判决书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属有效。三被告未按约定于2016年4月30日前办理系争房屋的产权过户手续及交房手续，导致双方发生诉讼后直至2017年4月27日晚才将系争房屋交付原告，期间所产生的租房等费用应由三被告承担，但考虑到原告租赁的房屋与系争房屋地段户型等不同，故本院据此酌定三被告应赔偿原告2016年5月1日至2017年4月27日期间损失35,000元。三被告至今尚未将系争房屋内的户口全部迁出，理应承担相应的违约责任，故对原告要求三被告承担户口未按约迁出的违约责任之诉请应予支持，针对三被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然三被告确有违约行为，但综合房屋买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，三被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，故本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情调整为每日200元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告顾木金、顾翊华、张和兴于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄美芬2016年5月1日至2017年4月27日期间损失35,000元；二、被告顾木金、顾翊华、张和兴于本判决生效之日起十日内支付原告黄美芬逾期迁出户口违约金(按每日200元标准自2016年8月31日起计算至户口迁出上海市浦东新区新浦路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,136元(原告黄美芬已预交)，减半收取计1,068元，由被告顾木金、顾翊华、张和兴共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇一七年六月六日书记员  梁 闽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。