内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)锡中法民一初字第2号 原告：锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市杭盖办事处布特勒格街。 法定代表人：梁万清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：白旭荣，内蒙古合志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁雅婷，系该公司职员。 被告：赵英，女，1955年2月9日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被告：孟宪奎，男，1953年8月2日出生，蒙古族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 二被告共同委托诉讼代理人李俊彪，内蒙古瑞琪律师事务所律师。 原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司与被告赵英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院审理后作出了（2012）锡中法民一初字第11号民事判决，被告赵英不服该判决向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉，内蒙古自治区高级人民法院后作出（2013）内民一终字第341号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审，后我院另行组成合议庭并公开开庭进行了审理，审理期间依职权追加孟先奎作为本案共同被告参加诉讼，原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人白旭荣、梁雅婷，被告赵英及赵英、孟先奎的共同委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司提出诉讼请求：要求被告支付拖欠购房款8610280元及利息（利息自2011年6月30日起至实际给付止）。被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月，原告对被告所居住的位于锡市额尔敦办事处罕尼乌拉社区的房屋进行拆迁改造。经过协商后，原、被告分别于2009年12月18日签订了《房屋产权调换协议书》、《房屋产权调换补充协议书》，协议书的主要内容为：原告给被告置换商业回迁楼362平米，住宅60平米。补充协议主要约定：被告另外购买原告的住宅楼约1977平米，约定价格为1800元每平米，购买原告底商（一、二连体）约190平米，价格以售楼价为准。2010年5月22日被告又要求将购买的住宅楼改为购买商业楼，同时还按照被告的意见约定了工程变更项目，双方再次签订了补充协议。2011年4月15日，原告将1号商业楼东数第一套商品楼（一至六层）交付给被告。被告于2011年6月15日出具书面证明，认可其未付清放款，并承诺购房款最终以与原告的结算为准。房屋交付后，原告根据被告实际接收的房屋进行了结算，结果是被告接收1号商业楼底商（一、二层）东数第一套的实际建筑面积为588.08平米，被告的可置换面积为362平米，超出的226.08平米被告应以每平米12000元的价格向原告补交2712960元。被告购买的1号商业楼3-6层，建筑面积为2089.33平米，每平米的售价是4000元，该部分房款为8357320元，两项合计11070280元。后原告陆续支付了2460000元，其他的一直未支付。 被告赵英、孟先奎辩称：争议的房屋是在拆迁回迁的基础上建立的，因此双方之间形成的是拆迁安置补偿关系。双方签订的协议中已经明确了双方的购买价格为1-2层商业按照市场价，3-6层按照1800元每平米进行计算，所谓的变更事实根本不存在。因为我们在回迁的时候就是准备开如家酒店因此才有计划的进行购买，当时一二层虽然在协议里没有定价格，但是双方口头约定的价格是6000元，并不存在12000元的情形，完全超出了市场行情。并且拆迁的时候约定的60平米的住宅也没有给，现在消防工程、取暖工程、三项电工程都是被告自己投资建设的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年12月18日，原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司与被告赵英、孟宪奎签订了《房屋产权调换协议书》，协议约定原告对二被告所有的房屋进行拆迁，置换的商业面积为362平米，二被告应自2009年12月31日搬离被拆迁房屋，入住回迁楼的时间为2010年12月31日。同日双方又签订《房屋拆迁调换补充协议》，约定二被告置换的房屋面积为商业362平米，住宅60平米。同时二被告购买原告建设的住宅楼约1977平米，价格为1800元每平米。购买底商（一、二层连体）约190平米，售楼价为准，并按乙方提供的图纸施工，同时双方约定了交付房屋的设计条件。2010年5月22日，双方又签订《赵英底商和宾馆补充协议》，对欲交付房屋的设计进行了部分变更。2011年6月30日原告将涉案的房屋交付给了被告使用，被告赵英于1011年6月15日向原告出具书面证明，认可其未付清房款，以与原告的具体结算为准。后陆续支付房款2460000元。被告赵英在接收房屋后以其回迁及购买的一、二楼底商及三至六层房屋整体经营如家宾馆。 另查明，本院审理过程中，被告提出对房屋面积的测量结果不认可，要求在（2012）锡中法民一初字第11号案件中作出房屋面积的鉴定的测绘部门对该案中出具的鉴定意见再进行补充测绘，经与我院司法辅助办公室核实，该申请不符合法律规定的鉴定程序。后被告赵英提出对其购买的一、二楼底商的2009年及2011年的市场价格进行鉴定，我院司法辅助办公司依法委托相关鉴定机构予以鉴定，后内蒙古锦通房地产评估有限责任公司出具内锦通2017（房）估字第0002号、0003号房地产估计报告，鉴定结果为被告赵英购买的一、二楼底商2009年6月1日的市场截止为5000元每平米。2011年6月1日的市场价格为6479元每平米。 本院认为，本案的争议焦点为，一、本案涉案房屋的总面积如何确定的问题；二、被告欠付原告的房款数额如何认定的问题；对于第一个争议焦点，我院审理的（2012）锡中法民一初字第11号案件中，原被告方均提出对一号商业楼的一、二底商及三至六层的商业楼的建筑面积进行测绘鉴定，我院依法委托锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司对位于锡林浩特市额办罕尼乌拉街温馨家园小区1号商业楼一、二层的建筑面积及三至六层商业楼的建筑面积进行了测算。后该公司出具鉴定报告，认定被告赵英实际取得的一、二层底商的建筑面积为572.93平米，三至六层商业楼的建筑面积为2104.48平米，总建筑面积为2677,41平米。本案审理期间被告赵英对三至六层建筑面积为2104.48平米认可，但对一、二层底商的建筑面积为572.93平米不认可，要求锡林郭勒盟星火建筑房产测绘有限责任公司对其在上述鉴定中的一、二层底商的建筑面积进行补充测绘，但该申请不符合鉴定程序的规定，其也未提出对一、二层底商的建筑面积重新鉴定的申请，故本院认定赵英实际取得的一、二层底商的建筑面积为572.93平米（扣除其回迁置换的362平米，超出部分为210.93平米），三至六层建筑面积为2104.48平米。 对于第二个争议焦点，被告欠付楼款数额的问题，原被告双方约定，赵英回迁一、二楼底商的平米为362平米，赵英在回迁的基础上要求再购买底商约190平米，价格以售楼价为准。现双方对售楼价的价格如何确定产生争议，为了证明上述事实，原告方出具《商品房认购协议书》、《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单》等证据欲证明该一、二层底商的售楼价格为12000元每平米，但商品房认购协议书等证据均为复印件，且并非正式的商品房买卖合同，其合同是否真实有效、是否登记履行均不明，故本院不予采信。对于《温馨家园小区一期回迁（商业）楼结算单》中涉及赵英的房屋价格确认单上并无赵英的签字确认，故其证明力本院不予采信。本院审理期间，被告赵英提出对其购买的一、二楼底商的2009年及2011年的市场价格进行鉴定，我院司法辅助办公司依法委托相关鉴定机构予以鉴定，后内蒙古锦通房地产评估有限责任公司出具内锦通2017（房）估字第0002号、0003号房地产估计报告，鉴定结果为被告赵英购买的一、二楼底商2009年6月1日的市场截止为5000元每平米。2011年6月1日的市场价格为6479元每平米。结合两份鉴定报告的评估确认节点，本院认为双方约定的回迁日期为2010年12月31日，期间双方又以协议的方式对部分内部设计进行了变更，导致了施工期的时间延长，最后的实际交付日期为2011年6月30日，故应以2011年6月1日的市场价格认定为宜，被告赵英应支付的一、二层底商的购楼款为572.93平米-置换的362平米=210.93平米×6479元每平米=1366615.47元。 对于三至六层的购楼款如何认定的问题，被告赵英认为双方已经在补充协议中明确约定了上述房屋的购买价格为1800元每平米，但原告认为双方在《赵英底商和宾馆补充协议》中已经就购买赵英购买的住宅楼的位置进行了协议变更，应当按照4000元每平米的价格进行计算。但经本案查证事实，赵英在接收实际回迁房屋后将一、二层底商及三至六层房屋整体经营了如家宾馆，结合双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》中，二被告购买原告建设的住宅楼约1977平米，购买底商（一、二层连体）约190平米，并按乙方提供的图纸施工，同时双方约定了交付房屋的设计条件，根据上述约定可以认定被告赵英在签订该协议时，已经有了整体性经营宾馆的意向，且《赵英底商和宾馆补充协议》中也并未约定双方有购买位置变更的条款，也没有重新对购买价格约定，该合同的第4-6条实为为双方签订的《房屋拆迁调换补充协议》的第三大项中内部设计约定的部分变更，不能认定双方对《房屋拆迁调换补充协议》中约定的购买住宅楼的位置进行了协议变更。被告赵英购买的三至六层楼房应按照双方约定的1800元每平米进行购房款的计算，即为2104.48×1800元=3788064元。综上所述被告赵英应支付的购楼款为1366615.47元+3788064元-已支付的2460000元=2694679.47元。对于未付购房款的利息问题，因双方在协议中并未明确约定，故以立案时间为欠付购房款的利息起算点，计算的标准为银行同期贷款利率。对于被告赵英、孟宪奎主张的60平米住宅未交付的问题，因其未提出反诉请求，本院不予审理。对于被告提出的消防设施、三项电、供暖工程、化粪池工程均为自行建设应扣除相关费用的请求，因被告未能举证证明其支出的费用明细，故本院不予审理，被告可另案予以主张。 综上所述，原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 被告赵英、孟先奎在本判决生效后三十日内给付原告锡林郭勒盟万亿鑫房地产开发有限责任公司购房款2694679.47及利息（利息的起算时间为2012年4月12日，计算系数为中国人民银行同期贷款利率，计算至给付完毕之日止）。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37821.32元，由被告赵英、孟先奎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审判长 黄 涛 审判员 王建强 审判员 代玲玲 二〇一七年六月二日 书记员 乌日韩