贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民初33号原告：叶爱玲，女，汉族，1966年7月13日出生，住浙江省温州市瓯海区，委托诉讼代理人：林红正，浙江泽商律师事务所律师。被告：叶世达，男，汉族，1974年3月14日出生，浙江省文成县人，经常居住地：施秉县，委托代理人胡正国，贵州洲联合律师事务所律师。第三人：许圣飞，男，汉族，1965年5月1日出生，汉族，浙江省文成县人，原告叶爱玲诉被告叶世达、第三人许圣飞执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月17日、5月11日公开开庭进行了审理，原告叶爱玲及委托诉讼代理人林红正，被告叶世达及委托诉讼代理人胡正国到庭参加诉讼，第三人许圣飞经本院依法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶爱玲起诉请求：1、依法停止对坐落于浙江省温州市瓯海区梧田街道南塘大道西首丁香园1幢402室房屋的强制执行。2、确认上述房屋归原告所有。事实和理由：原告叶爱玲与第三人许圣飞通过房屋介绍所介绍，于2010年8月25日在温州市鹿城区梦缘圆房屋介绍所的见证下签订《房屋买卖定金协议》，约定第三人许圣飞将位于温州市瓯海区梧田街道南塘大道西首丁香园1幢402室的房屋，以总价格216万元，出卖给原告所有，并收取定金16万元。由于该房屋当时尚未竣工交付，也未办理房屋权属登记，并且已由第三人许圣飞及其妻于2009年5月25日向中国农业银行股份有限公司温州城东支行设定房屋抵押贷款（贷款金额71万元，贷款履行期限自2009年5月25日至2024年5月24日，保证人：温州康银房地产开发有限公司，2009年6月3日办理了抵押权预告登记。双方为日后领取产权证书及办理过户手续等事项，约定2010年9月24日前由第三人许圣飞办理过户手续等事项，约定2010年9月24日前由第三人许圣飞办理委托公证，原告支付除银行剩余贷款外的全部房屋价款，银行的剩余贷款由原告代为支付。经向银行查询，截止2010年9月20日银行剩余未还贷款金额为673651.8元，原告用现金支付房屋价款为1486348.2元。2010年9月23日，原告支付房价款54万元，第三人许圣飞出具《收条》并同意委托公证手续延迟到9月25日办理。2010年9月25日，第三人许圣飞及其妻陈永珊到浙江省温州市中诚公证处办理了编号为（2010）浙温诚证字第03504号的委托公证书，将上述房产的所有权证领取及产权过户等事项，全权委托给受托人黄志刚。当日，原告支付除银行贷款外的房价余款786350元，合计原告已支付价款1486350元，第三人许圣飞出具收条并注明所有房款已付清。此后，第三人许圣飞在银行的剩余按揭贷款本金673651.8元及利息由原告以每月6198.14元本息向第三人许圣飞的农行账户62×××13按期支付，由银行自己扣款。2011年7月，房屋竣工后直接交付给原告进行装修，并正式入住，2012年5月22日，原告办理了管道燃气用户登记，2013年8月8日变更了自来水用户登记，此后，包括用电等内容均正式以原告名义登记并缴费。同年8月，温州康银房地产开发公司完成房屋产权分户登记手续，办理了登记在第三人许圣飞名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，还按抵押合同的约定，于2013年8月9日将抵押权预告登记转为正式抵押登记，2014年夏季，将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋他项权证》交由原告保管。原告领取相关权证后，联系受委人黄志刚办理产权转移手续，但因黄志刚移居北京，少有回温州而未办理过户手续，2016年2月16日，原告得知黄志刚将于近期回温州，便提前还清中国农业银行城南支行许圣飞名下的剩余贷款本息488220.96元，银行出具“抵押贷款本息还清证明书，并注销了抵押登记，3月14日，原告与黄志刚一起去办理过户手续时，发现涉案房屋已被法院查封。2016年12月19日，原告提出执行异议，被裁定驳回异议请求。原告认为，原告与第三人许圣飞签订的《房屋买卖定金协议》合法有效，符合房屋买卖正式合同要件，原告与第三人的房屋买卖行为合法有效。涉案房屋从预告登记变更为正式登记，不是另行设定的抵押。该房屋总价216万元，原告在签订合同之初，支付定金16万元，2010年9月23日支付54万元，2010年9月25日支付786350元，合计已支付现金1486350元，剩余款项673650元是第三人在银行未还清的按揭贷款本金，从2010年10月20日开始由原告以每月6198.14元本息代为支付至2016年1月20日，共64期，计396680.96元，加上2016年2月16日提交还款488220.96元，原告以第三人许圣飞名义共计向银行还清贷款884901.92元，其中本金673651.8元，利息211250.12元，加上现金支付的1486350元，房屋总价216万元已全部付清。综上，原告与第三人签订合法有效的房屋买卖协议，支付全部价款并已实际占有多年，且对未及时过户不存在主观上有过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院不得查封、扣押、冻结原告的财产，请法院支持原告诉请。叶世达答辩称：一、原告叶爱玲认为她与许圣飞存在房屋买卖协议，请求停止执行和确认房屋归原告所有，理由不成立。1、从叶爱玲转账依据情况来看，根据叶爱玲提供的转账可知叶爱玲转账给许圣飞的金额为1321870.96与总房款还差838129.04元，有一半未付完。2、具体转账数目与总房款差距很大。3、对54万元的收条和786350的收条，这两张收条是许圣飞出据的白条子，没有银行的转账单作为证据佐证，这从民诉法解释的经验法则和常识理由来看，有违常理，叶爱玲不可能提着现金给许圣飞，不具有法律效力。二、原告叶爱玲称自己买了许圣飞的房屋，但本案中并未见叶爱玲和许圣飞正式签订购房协议，而只有房屋买卖定金协议，因此该证据不能说明叶爱玲和许圣飞实际有购房行为，并且其付款都不具备真实性，该定金协议是意向性协议。三、原告提供电费、物管费和水费等单据不能说明叶爱玲所占有该房，因为租房户也可以以自己名义去交纳费用。四、综上所述，原告所述事实不真实，其理由在法律上站不住脚，为此，请法院驳回叶爱玲请求，支持叶世达的请求。第三人许圣飞未出庭参加诉讼其提供了一份《情况说明》：1、许圣飞与叶爱玲的房屋买卖交易真实。2、叶爱玲支付了全部房款。3、涉诉房产的所有权证领取及产权过户等事项，全权委托给受托人黄志刚处理。原告围绕诉讼请求，提供了以下证据：第一组证据：居民身份证明，拟证实原告主体资格。第二组证据：1、投资合同书；2、《房屋买卖定金协议》；3、《收条》2010年9月23；4、《收条》2010年9月25日；6、银行汇款凭证；7、公证书，拟证实房屋买卖签订合同，收取款项等事实。8、还款方案咨询。拟证实银行剩余贷款本金及每期还款金额是由原告还的，通过原告的银行卡直接打到许圣飞的卡上的，然后银行在许圣飞的卡上直接扣钱。第三组证据：9、管道燃气申请书；10、自来水用户信息变更申请表；11、电量电费通知单。拟证实涉案房屋已经转给原告，原告实际占有并长期居住至今。第四组证据：12、房屋所有权证；13、国有土地使用权证；14、房屋他项权证；拟证实房屋的现有登记情况。第五组证据：15、银行还款记录；16、抵押贷款本息还清证明书；17、温州市房屋抵押注销登记申请书；18、银行卡交易明细清单。拟证实1、全部付清合同价款，2、他项权证抵押期限是自2009年5月25日开始。第六组证据：19、预购商品房抵押权预告登记证；20、个人购房担保借款合同；21、商品房买卖合同。拟证实房屋的抵押过程及预登记转正式登记的相关约定。第七组证据：22、执行裁定书。拟证实房子卖给原告。原告另补充证据：第八组证据：1、《证明》；2、陈益秋、杨清贵身份证；3、《房屋买卖定金协议》；4、收款收据。拟证实叶爱玲签订房屋买卖定金协议、支付中介费、中介费收费单据的事实及涉诉房屋中介人员的相关证明。第九组证据：5、销售不动产统一发票；6、收据联；7收据联；8、收据联；9、致丁香园业主函；10、丁香园收楼通知书。拟证实许圣飞与温州康银房地产开发有限公司就温州市瓯海区梧田街道南塘大道西首丁香园1幢402室房屋存在购房关系的事实，许圣飞将相关材料交给原告叶爱玲，由原告接收房屋并实际占有的事实。第十组证据：11、中国农业银行查询借记卡号业务凭证；12、叶爱玲交易记录；13、许圣飞交易记录；14、业务回单；15、情况说明；拟证实许圣飞将卡交给叶爱玲，由叶爱玲从自己的卡上转入许圣飞卡中，每月规律的转入约6000-7000元余，且该卡只有跟叶爱玲的交易记录，没有其他的交易记录，说明许圣飞的这张卡，只给叶爱玲用于还款，没有其他用途，以上证明叶爱玲偿还银行贷款的事实。第十一组证据：16、业务凭证；17、银行管理系统查询结果。拟证实叶爱玲提前还清许圣飞在银行处的房贷488220.96的事实。第十二组证据：18、明细结果。拟证实由叶爱玲用现金给许圣飞54万元用以支付购房款的事实。第十三组证据：19、证明、拟证实叶爱玲占有房屋的事实。本院组织双方对证据进行质证，被告方的质证意见：对证据1无异议。对其它证据：1、《房屋买卖定金协议》是一种意向性协议，不是真实的房屋买卖协议，16万元定金收条和打款时间不一致，不符合交易习惯。2、54万元的收据是白条，没有银行凭证来佐证，不予认可。3、786350元和16万元款项是通过银行转账，但不能确定是购房款。4、《公证书》违法，黄志刚不在场，没有证据证明接受许圣飞委托。5、银行流水没有银行的公章，不能说明付了多少。6、水电费、煤气费租客也可以用自己的名字开户且没有相应单位盖章，不予认可。7、对17号证据真实性无异议，但不能确定这是支付购房款。8、对18、19号证据只是证明是许圣飞办理的，不能证明是原告办理的。9、对第八组证据只是证人证言，因为证人没有出庭，不予认可。第九组、第十组证据是复印件，没有原件，不予质证，第十一组证据不是正规发票，不予认可。10、11组、12组、13组、14组证据只能说明叶爱玲和许圣飞有资金往来，不能说明是还贷资金。15组证据的《情况说明》不能采信，没有出庭，不予认可。11、对叶爱玲和许圣飞银行卡之间的流水：①、2011年3月13号到2011年10月14号当中7个月没有还款记录。②、2013年的4月9日到2013年7月14日当中有三个月没有还款记录。③、2013年9月18日到2013年12月9日三个月没有还款记录。④、2014年4月6日到2015年6月20日有14个月没有还款记录。⑤、2015年6月20日到2016年3月有9个月没有还款记录。⑥、2013年8月15日从许圣飞卡里支出到叶爱玲1万元。⑦、2013年9月18日叶爱玲存入5万元给许圣飞到2013年12月9日又从许圣飞卡里转1万元给叶爱玲卡里。⑧、2013年12月30日又从许圣飞卡里转到叶爱玲卡上。上面这些事实只能证明叶爱玲和许圣飞之间有经济往来，没有还款事实，因为款项从叶爱玲转许圣飞账号的钱，又被叶爱玲取出来。⑨、从2013年9月到2016年3月有30个月仅仅存了5万元，又取了1.7元，不能证明叶爱玲每个月支付购房贷款。12、对54万元是许圣飞自己存进去的，不能证明是叶爱玲支付的购房款。本院综合双方的质证意见，认证如下：对证据1予以认可；对证据2、3、5、6真实性予以认可；对证据4，综合其它证据进行认证；对证据7、仅有委托人签字，没有被委托人签字，对其证明目的不予认可；对证据8、9、10、11、12、13、14的真实性予以认可；对证据15、16、17、18的真实性予以认可，对证明目的综合其它证据进行认证；对证据19、20、21、22的真实性予以认可。对补充证据：对《证明》、陈益秋、杨清贵身份证、《房屋买卖定金协议》、《收款收据》能互相印证，予以认证；对销售不动产统一发票、《收据联》三份、致丁香园业主函、丁香园收楼通知书予以认可，对丁香园收楼结算明细单不予认可，因无收款人签字盖章；对《中国农业银行查借记卡号业务凭证》、叶爱玲交易记录、许圣飞交易记录、业务回单、《情况说明》这组证据，能证实叶爱玲在2010年12月12日至2015年6月20日以尾号为6018账号与许圣飞尾号4313账号共发生31次交易记录，其中许圣飞账号收到叶爱玲转款28次共计207700元，叶爱玲账号收到许圣飞账号转款27000元。对许圣飞《情况说明》综合其它证据予以认证。对《业务凭证》、银行管理系统查询结果、明细清单、《证明》这组证据的真实性予以认证。经审理查明：第三人许圣飞与温州康银地产开发有限公司于2008年8月25日签订《商品房买卖合同》约定，商品房号为1栋402号房，建设面积91.35平方，套内建设面积为76.51平方，房屋价款为11196685元，约定交房时间为2011年6月30日。2009年5月25日第三人许圣飞作为借款人、温州康银房地产开发有限公司作为担保人与农行温州市城东支持签订《个人购房担保借款合同》。约定借款用途为购买丁香园1幢402号房；借款金额71万元；期限2009年5月25日起至2024年5月24日日止；还款账号为62×××13，并办理预告抵押登记。2013年8月12日办理正式房产抵押登记。2010年8月25日，许圣飞作为甲方与叶家玲作为乙方签订《房屋买卖定金协议》约定：一、销售房屋概况：温州市瓯海区梧田镇丁香园1栋402室。房屋拥有者：许圣飞，成交价格2160000元，房屋面积91.35平方米，房屋用途：居住。二、定金支付乙方在签订本协议时，向甲方支付购买上述房屋之定金壹拾陆万元零元正。三、违约责任甲乙双方承诺自本协议签署后，于2010年9月24日前办理委托公证手续，乙方逾期或拒签买卖合同（或办理相关手续）无权要求返还定金壹拾陆万元，甲方逾期或拒签该买卖合同（或办理相关手续）应加倍返还定金叁拾贰万元。甲乙双方决定延迟签订买卖合同必须协商一致，并出具书面协议书，如遇不可抗力的因素或政府、银行重大政策调整而导致本协议无法履行时，本协议三方不承担违约责任。四、服务费双方过户当日，甲乙双方分别向中介各支付购房总价1%作为服务费。双方签订协议后，因任何一方原因不能成交，则由收受违约金者支付双方服务费，本协议一式三份，于签订当日起生效，此一式三份协议同时具有法律效力，任何一方违约均应承担违约责任。备注(用手写)：1、办理公证委托手续完毕当日，乙方当即支付甲方所有支付房款（该房产在银行现有贷款部分除外）。2、乙方承担交易过户中所产生的一切税金及费用（包括甲方领取该房产的所有证件及手续等费用）。3、甲方承诺该房屋共有人同意以上价格出售给乙方，如有不实，由甲方承担违约责任。4、甲方将该房产在银行现有贷款，直接公证委托给乙方，由乙方负责偿还，乙方需按时还款，保证不会给甲方造成不良信誉，乙方一次不按时还款，支付甲方违约金人民币壹万元整，超过两次不按时还款，甲方有权要求乙方取消贷款。5、今后乙方若将此房出售，需甲方配合办理手续，甲方支付人民币壹万元整，甲方需无条件配合。甲乙双方郑重承诺：本人已仔细阅读并充分理解本协议的各项条款及内容。甲方：许圣飞2010年8月25乙方：叶爱玲2010年8月25见证方：杨清贵陈益秋并盖有温州鹿城区梦缘圆房屋介绍所章2010年8月25日。2010年8月25日，许圣飞向叶爱玲出具16万元的定金收条。8月26日叶爱玲向许圣飞打款16万元。2010年9月23日，许圣飞向叶爱玲出具《收条》内容：今收到叶爱玲购买温州市瓯海区梧田镇丁香园1栋402室购房款人民币伍拾肆万圆整。注：本人同意公证手续9月25日办理。收款人许圣飞2010、9、23。2010年9月25日，许圣飞向叶爱玲出具《收条》内容：今收到叶爱玲购买温州市瓯海区梧田镇丁香园1栋402室购房款人民币小写786350元，大写柒拾捌万陆仟叁佰伍拾圆整，所有房款已付清。注：本人房开购房款已全部付清收款人，许圣飞2010.9.25，叶爱玲提供银行转账凭证。另查明：叶爱玲在2010年12月12日至2015年6月20日以尾号为6018号与许圣飞尾号4313号共发生31次交易记录，其中许圣飞账号收到叶爱玲转款28次共计207700元，叶爱玲账号收到许圣飞账号转款27000元，叶爱玲陈述许圣飞尾号4313银行卡在叶爱玲处，房屋贷款由其偿还。2016年2月16日，叶爱玲以许圣飞的名义向中国农业银行偿还了涉案房屋的借款本息计488220.96元，注销了抵押登记。另查明：浙江省温州市瓯海区梧田街道南塘大道西首丁香园1幢402室房屋登记于许圣飞名下，产权证号：0246827，共有人为陈永珊，共有权证号：0246828。因被告叶世达和第三人许圣飞盈余纠纷一案，涉案房屋于2016年3月15日被本院保全查封，叶爱玲作为案外人提出执行异议，2017年1月4日被本院驳回异议请求。叶爱玲就本案提起诉讼。本院认为：本案的焦点为，法院的查封是否违反法律规定，原告要求涉案房屋归其所有是否得到支持。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案中，涉案的浙江省温州市瓯海区梧田街道南塘大道西首丁香园1幢402室房屋登记在第三人许圣飞、陈永珊名下，许圣飞、陈永珊享有该房屋的物权，是该房屋的所有权人。再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中，原告陈述“原告在签订合同之初，支付定金16万元，2010年9月23日支付54万元，2010年9月25日支付786350元，合计已支付现金1486350元，剩余款项673650元是第三人在银行未还清的按揭贷款本金，从2010年10月20日开始由原告以每月6198.14元本息代为支付至2016年1月20日，共64期，计396680.96元，加上2016年2月16日提交还款488220.96元，原告以第三人许圣飞名义共计向银行还清贷款884901.92元，其中本金673651.8元，利息211250.12元，加上现金支付的1486350元，房屋总价216万元已全部付清”。但在本案审理过程中，原告叶爱玲与被告许圣飞银行账户互有资金往来，庭审中原告仅提供转款28次共计207700元给许圣飞账号，同时又有叶爱玲账号转入许圣飞账号27000元的事实，故对原告陈述从2010年10月20日至2016年1月20日止，共64期，计396680.96元，由其代替许圣飞偿还银行，与查明事实不符，本院不予采纳。法院的查封符合上述法律规定，并无不当。对原告与许圣飞签订《房屋买卖定金协议》以及双方之间资金往来，虽然原告与第三人许圣飞认可双方是房屋买卖合同关系，但因双方未办理备案登记也未及时过户，现涉案房屋被法院执行查封，致使合同目的不能实际，故双方行为仅是债权行为，并不当然享有物权，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告叶爱玲与第三人许圣飞虽然认可双方是房屋买卖合同关系，但因双方未办理备案登记也未及时过户，叶爱玲也未提供证据证明足额支付房款，现涉案房屋被法院执行查封，致使合同目的不能实际，对原告的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告叶爱玲的诉讼请求。案件受理费24080元，由原告叶爱玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年六月十六日书记员 杨海萍