广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2799号上诉人（原审被告）：佛山市南海酒厂，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：谭志强，系该厂厂长。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧珊，广东力创律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：谭志强，男，汉族，1974年4月7日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧珊，广东力创律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高乃寿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈丽红，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。原审被告：陆建钧，男，汉族，1987年12月13日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人佛山市南海酒厂（以下简称南海酒厂）、谭志强因与被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（以下简称大沥资产公司）、原审被告陆建钧物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民三初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人南海酒厂、谭志强上诉请求：一、撤销一审判决，驳回大沥资产公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由大沥资产公司负担。事实与理由：案涉房产早已被大沥资产公司收回，不存在将案涉房产清空及返还条件，大沥资产公司亦未提出此项请求，一审判决程序违法。案涉房产实际由陆建钧占用和使用，即使需要承担占用费，也应由陆建钧承担，南海酒厂未实际占用和使用大沥资产公司的物业，无需向大沥资产公司支付占用费。案涉房产的产权转移时间应从拍卖成交裁定送达给南海酒厂时起转移。如大沥资产公司作为受让方不将物业继续租赁给租户，亦应给租户适当时间搬离，且一审法院发出公告明确给予租户十天的搬迁时间，即租户最后搬离时间应为2015年1月1日，即使计算占用费，也应从2015年1月2日起计算。南海酒厂的银行帐户已注销，南海酒厂借用谭志强的名义开具银行帐户收取了部分租金，全部用于南海酒厂���支出，不存在谭志强与南海酒厂的财产混同，故谭志强不应承担本案的任何责任。被上诉人大沥资产公司答辩称，南海酒厂在大沥资产公司取得案涉房产所有权后，以出租的形式收取租金，侵犯了大沥资产公司的合法权益。南海酒厂以谭志强的帐户收取租金，未举证证明双方间的财产界限，属于财产混同，应对本案债务承担连带责任。南海酒厂和谭志强未对（2015）佛南法沥民三初字第1196号案提起上诉，其等确认财产混同，与其他案件产生一样的事实效力。大沥资产公司从取得所有权始即享有使用权和收益权，即使租户享有搬迁时间，不代表南海酒厂在占用期间不需要缴纳占用费。原审被告陆建钧述称，没有异议。被上诉人大沥资产公司向一审法院起诉请求判令：1.陆建钧立即向大沥资产公司支付占用费：14666.67元（计至2015年6月30日���计算标准为2000元/月）；2.南海酒厂、谭志强对陆建钧的上述债务承担连带清偿责任；3.诉讼费用由南海酒厂、谭志强和陆建钧承担。一审法院认定的事实：2012年4月，原属南海酒厂名下的位于佛山市南海区大沥盐步五甲街的房产被一审法院查封并在行政机关办理了查封登记。2014年11月21日，大沥资产公司通过拍卖取得上述房产的所有权。2014年12月23日，一审法院发出《公告》，责令南海酒厂及该厂所有人员、承租户等相关人员于公告发出之日起十日内自行迁出上述房产或与买受人协商相关交接事宜。2015年3月25日，大沥资产公司在案涉房产所在地张贴通知致南海酒厂各用户，称其已于2014年11月24日竞得所有权，要求各用户在2015年5月26日前自行搬迁完毕。同年5月7日，大沥资产公司在案涉房产所在地张贴通知致南海酒厂，称其已于2014年11月21日竞得所有权，要求南海酒厂于2015年5月11日前自行搬离，将所使用的办公场所完整交还大沥资产公司。2015年6月4日，大沥资产公司委托广东星宇律师事务所发函予陆建钧，要求其返还房产，但该函无送达。2015年5月12日，南海酒厂向大沥资产公司发出《请求尽快办理过户及移交手续的函》，要求大沥资产公司尽快办理所拍得房产的过户手续并且在办理过户手续后,同意将场地租户的租赁合同、押金等相关手续移交给大沥资产公司。大沥资产公司复函称南海酒厂应在2015年1月1日前将房产移交，并不以办理过户手续为前提。2013年6月10日，南海酒厂与陆建钧签订《厂房商铺租赁合同》，约定由佛山市南海酒厂将位于佛山市南海区大沥盐步五甲街（酒厂值班室旁）建筑面积为200平方米的厂房（商铺）租给陆建钧，租期由2013年7月1日起至2015年6月30日止，租金2000元/月。合同��订后，陆建钧向南海酒厂交纳了按金6000元。南海酒厂还向各租户提供谭志强个人名下的银行账户62×××11（开户行为中国农业银行顺德分行青松支行），要求租户将租金存入该账户。部分租户将租金存入了该账户，也有以现金交付给谭志强本人。至本案法庭辩论时止，大沥资产公司已陆续收回了部分房产并张贴上封条。案涉房产现仍登记在南海酒厂名下，该厂每月向地税局缴纳房产税及土地使用税7626.87元，已交纳至2016年7月份。一审法院认为，本案为物权保护纠纷，争议的焦点是：1.陆建钧、南海酒厂和谭志强的行为是否构成对大沥资产公司的侵权；2.大沥资产公司所主张的损失是否有依据。案涉房产被一审法院查封、委托拍卖，最终由大沥资产公司于2014年11月24日竞得。在此过程中，已进行了查封登记、发出拍卖公告等，应认定南海���厂及陆建钧知道该事实。大沥资产公司自竞得案涉房产之日起，享有对房产的占有、使用、收益、处分权，并不以房产是否已经过户为前提。南海酒厂、陆建钧未将房产返还大沥资产公司，构成对大沥资产公司的侵权，其应清空并向大沥资产公司返还房产。各租户依据其与南海酒厂之间的租赁合同向南海酒厂交纳租金，大沥资产公司主张由租户另行向其支付占用费，一审法院不予支持。南海酒厂在房产已被大沥资产公司买受的情况下仍收取租户租金，侵害了大沥资产公司的财产权利，应向大沥资产公司支付占用费。关于占用费的计算标准，一审法院参照相关房产出租的租金标准来确定。谭志强以其个人账户收取租金或收取租户现金，其个人财产与南海酒厂财产混同，应对南海酒厂所负向大沥资产公司支付占用费的义务承担连带责任。南海酒厂向地税局所缴纳的税费，并不单指向本案所涉某个租户承租的房产，于本案中不作抵扣占用费处理。陆建钧经一审法院传唤无到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、南海酒厂、陆建钧于判决发生法律效力之日起十日内清空并向大沥资产公司返还位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街的房产；二、南海酒厂于判决发生法律效力之日起十日内向大沥资产公司支付自2014年11月21日起至2015年6月30日止按2000元/月计算的占用费；三、谭志强对上列第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回大沥资产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应���依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166.66元，由南海酒厂、谭志强按上述判决主文确定之责任方式负担，并应于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。大沥资产公司已预交的166.66元，于判决生效后，由大沥资产公司申请，一审法院予以退还。本院二审期间，各当事人未提供新证据。本院另查：大沥资产公司确认陆建钧于2015年6月搬离案涉房地产。一审法院于2014年12月24日向大沥资产公司送达（2012）佛南法沥执第53-19号执行裁定书，裁定案涉房地产归大沥资产公司所有。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审判决是否违反法定程序；二、案涉房产占用费的起算时间；三、谭志强应否对南海酒厂的债务承担连带责任���一、关于一审判决是否违反法定程序问题大沥资产公司未提出判令南海酒厂、陆建钧清空并返还案涉房产的诉讼请求，一审法院判令南海酒厂和陆建钧清空前返还案涉房产超出了大沥资产公司的诉讼请求范围不当，本院应予纠正。上诉人南海酒厂和谭志强该上诉理由成立，本院予以采纳。二、关于案涉房产占用费的起算时间问题在本案中，一审法院于2014年12月24日向案涉房产的买受人大沥资产公司送达拍卖成交裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，该不动产的所有权自2014年12月24日起转移��南海酒厂于案涉房产所有权转移后，仍将案涉房产出租给陆建钧，并向陆建钧收取租金，其行为侵害了大沥资产公司的财产权利，故南海酒厂应从2014年12月24日起向大沥资产公司支付占用费。一审法院对占用费的起算日确定不当，本院应予纠正。南海酒厂该上诉理由成立，本院予以采纳。但南海酒厂认为其未实际占用和使用大沥资产公司的物业，无需向大沥资产公司支付占用费的理由不成立，本院不予采纳。三、关于谭志强应否对南海酒厂的债务承担连带责任的问题在本案中，谭志强收取了应由南海酒厂收取的租金，谭志强未能举证证明其为南海酒厂代收租金，且已将收取的租金归还南海酒厂，一审判决据此认定南海酒厂和谭志强的财产混同，判令谭志强对南海酒厂所负向大沥资产公司支付占用费的义务承担连带责任符合法律的规定，本院予以维持。上诉人谭志强和南海酒厂该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人南海酒厂、谭志强的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民三初字第108号民事判决的第一、三、四项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民三初字第108号民事判决的第二项为：上诉人佛山市南海区酒厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司支付自2014年12月24日起至2015年6月30日止按2000元/月计算的占用费；三、上诉人谭志强对上列第二项债务承担连带责任；四、驳回被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费166.66元，由上诉人佛山市南海酒厂、谭志强负担149.99元，由被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司负担16.67元；二审案件受理费166.67元，由上诉人佛山市南海酒厂、谭志强负担150元，由被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司负担16.67元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年六月二十六日书记员  郭文静