.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终1295号上诉人（原审被告）：许萌萌，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：那木拉，北京盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾晙泰，北京盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国永昌，个体工商户，住呼和浩特市。上诉人许萌萌因与被上诉人国永昌房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初5364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许萌萌的委托诉讼代理人那木拉、贾昀泰，被上诉人国永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许萌萌上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用由国永昌负担。事实和理由：一审判决认定事实有误，《协议书》中约定国永昌负责合同期内许萌萌饭店房屋的正常使用。涉案房屋实际属于部队所有，由于军区房管处对该房屋的种种限制，导致从2016年6月开始许萌萌实际无法正常使用所租赁的房屋，因此本案是国永昌违约在先，许萌萌是由于无法正常经营才不再继续租赁上述房屋并搬离，搬离前十万的租金已经交清，故不应在向国永昌支付计至2016年11月28日的租金68353元。二、一审将未进行质证的证据作为认定事实的依据明显不当，国永昌并未提交有效证据证明对出租房屋享有使用权和转租权，在庭后提交的录影光碟、现场照片、《军队房地产租赁合同》等证据均未经过许萌萌质证，依法不产生证明效力，且证据本身不能反映出许萌萌搬离饭店的日期，因此一审法院将上述证据作为认定事实的依据，并采信国永昌的有关租赁时间的单方面主张，明显不当。国永昌辩称，一、2016年11月28日，许萌萌将饭店钥匙交给国永昌，截止2016年11月28日许萌萌欠租金78353元；二、新城区法院法庭上就向法院说明了有《军队房地产租赁合同》和2016年11月28日移交钥匙的证明材料与证明人。在合同期内许萌萌一直正常使用租赁房屋，2016年7月到10月，国永昌多次与许萌萌协商交房租，不交房租交房。许萌萌开始以资金紧张、马上有钱等事由拖欠拒付租金。但许萌萌不交房租、不停止营业、不交房直到11月产生大量水电费、天然气费。所以许萌萌的上诉理由是编造的不成立的。按照双方合同2016年2月许萌萌应一次性交清下年度房租26万元。许萌萌付10万元后，一直未付。截止2016年11月28日，许萌萌欠电费5607.9元，欠水费2047元，欠天然气费2029.2元，欠天然气滞纳金182.6元，欠暖气费2914.4元。损坏饭店椅子6把1680元，点菜器出票机丢失4个1280元。国永昌向一审法院起诉请求：1、解除合同；2、许萌萌支付租金78353元（至2016年11月28日），电费5607.9元，水费2047元，天燃气费2029.2元，天然气滞纳金182.6元，取暖费（2016年10月15日至2016年11月28日）2914.4元，损坏椅子6把合计1680元，点菜器出票机丢失4个合计1280元，饭店清理费2000元，核减许萌萌支付的保证金1万元，许萌萌尚欠国永昌84094.1元；3、诉讼费由许萌萌承担。一审法院认定事实：2014年4月10日，国永昌与中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处签订了《军队房地产租赁合同》，约定国永昌租赁北京军区房管局呼和浩特房管处的位于呼和浩特市××区号的房屋一套，建筑面积400平方米，租赁用途为饭店，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日。2015年3月18日，国永昌、许萌萌签订《协议书》，约定国永昌将国福饭店租赁给许萌萌使用，租赁期为两年，自2015年3月17日至2017年3月18日止，年租金为25万元，每年递增1万元，次年租金提前45天支付，协议保证金为1万元，合同到期国永昌退给许萌萌；合同期间，饭店内全部设施、设备所有权为国永昌所有；租赁期间的水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费、市场管理费以及其他由许萌萌经营产生的费用，由许萌萌承担。中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处物业办向国永昌作出《交费通知》，2016年度国永昌租赁的饭店冬季取暖费12200元，及《停电通知》2016年9月至2016年10月25日，欠水电费7654.9元；2016年10月23日，呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司做出《燃气交费通知单》，2016年10月的燃气费为2029.2元。庭审中，国永昌认可许萌萌交纳保证金1万元，第二年交纳了租金10万元；许萌萌于2016年10月开始搬出租赁的饭店，2016年11月28日，将饭店的钥匙交于国永昌。一审法院认为，国永昌、许萌萌签订的《协议书》系双方真实意思表示，协议不违反法律法规的规定，合法有效。国永昌、许萌萌应按照协议约定的内容履行各自的义务，许萌萌抗辩称因军区收房导致许萌萌无法经营，许萌萌已经与国永昌于2016年6月底解除了协议，但因许萌萌未向一审法院提交证据予以证明，故对许萌萌的此抗辩理由，不予支持；国永昌认可许萌萌于2016年11月28日将其租赁的房屋腾出并交付了钥匙，故一审法院认定原、许萌萌之间的协议于2016年11月28日因双方协商一致而解除，故对于国永昌请求解除协议的诉请，不予支持；对于国永昌请求许萌萌支付至2016年11月28日止的租金78353元的诉请，根据双方协议，2016年3月17日至2017年3月18日的年租金为26万元，国永昌认可许萌萌交纳了10万元，故对于国永昌的此诉请，予以支持；对于国永昌请求许萌萌支付的电费、水费、天燃气费、天燃气滞纳金、取暖费等费用，根据双方协议约定，在许萌萌租赁期间的应由许萌萌负担，因国永昌向本院提交了费用的催费通知书，但未向本院提交其实际是否缴纳了费用及缴纳的金额，故对于国永昌的此诉请，国永昌可在实际发生后，另行起诉解决；对于国永昌请求许萌萌支付损坏椅子、丢失器材及清理饭店等费用，因双方对于饭店内财物的费用并未约定，国永昌也未向一审法院提交证据证明相应财物的损失数额，及费用的计算依据，故对于国永昌的此诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告许萌萌于本判决生效之日起十五日内给付原告国永昌租金人民币68353元（核减保证金1万元后）；二、驳回原告国永昌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币952元，由许萌萌负担人民币774元，由国永昌负担人民币178元。本院二审期间，国永昌出示了两组证据，一、证人的证明材料（证人魏宜超到庭）。拟证明2016年11月28日交钥匙的过程。二、军队房地产租赁合同，拟证明国永昌租给许萌萌的房屋是在国永昌与部队租赁合同期内，是生效的。许萌萌对证人证言认可，对视频的真实性也认可，但是认为国永昌拿钥匙当时就已经放弃了所产生的全部费用。视频中也反映出了饭店停电影响饭店正常经营。许萌萌对军队房地产租赁合同的真实性认可，但是认为军队房地产租赁应该经军队管理部门审批后才能出租，所以许萌萌、国永昌签订的租赁合同系无权处分订立的合同。本院对上述证据的真实性均予以认可。一审法院查明的事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，国永昌是否存在违约行为，许萌萌是否应向支付国永昌房屋租金68353元。针对焦点问题，本院认为,许萌萌抗辩不支付租金的理由主要有两点，第一，国永昌存在违约行为，军区管理处对该房屋的种种限制，导致从2016年6月开始许萌萌无法正常经营。根据双方《协议书》的第是一条约定，甲方（国永昌）如不能保证乙方（许萌萌）饭店正常使用，乙方可以解除合同，乙方将饭店交甲方经营。本案中，许萌萌称2016年6月，涉案的饭店无法正常经营，但其没有按照合同约定解除合同，将涉案房屋交给国永昌，也没有提交证据证明国永昌存在违约行为造成其不能正常营业及损失，本案中许萌萌也没有针对国永昌的违约行为提起反诉，故本院对许萌萌的此项上诉理由不予认可。第二，许萌萌认为国永昌收取钥匙的行为是对租金及相应费用的放弃，国永昌对此予以否认，本案中也没有证据证明国永昌表示过放弃房屋租金及相应费用。故本院对许萌萌的该项上诉理由，不予支持。关于国永昌是否对涉案房屋有处分权的问题，国永昌提交了涉案房屋的《军队房地产租赁合同》，该合同系北京军区房管局呼和浩特房管处与国永昌签订，中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处盖章确认。在合同履行期间没有第三人对涉案房屋租赁事宜提出异议，故本院认为许萌萌不能以此为由拒绝支付租金。关于一审中部分证据未经质证的问题，一审庭审中，国永昌已经向法庭说明存在上述证据。二审中，国永昌重新出示了《军队房地产租赁合同》、交房的录像资料，证人魏宜超出庭作证，许萌萌对这些证据的真实性均予以认可。综上所述，许萌萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1548元，由许萌萌负担。本判决为终审判决。审判长吴铁刚审判员杨蔚堃代理审判员韩东妹二〇一七年六月二十二日书记员贾沛然