福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初2121号原告：宁德联众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔路6号金龙商贸广场C幢2楼，统一社会信用代码91350901662801253U。法定代表人：林小平，总经理。委托诉讼代理人：王钦生，男。委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。被告：宁爱满，女，1974年12月2日出生，汉族，户籍地址湖南省衡阳市南岳区，现住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：苏仰玲，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。原告宁德联众物业管理有限公司与被告宁爱满物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁德联众物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘榕芳、王钦生与被告宁爱满及其委托诉讼代理人苏仰玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁德联众物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费1605.6元；电梯维保费用105.3元；电梯年检费33.6元；公摊电费128.19元；合计1872.69元。2.判令被告向原告支付逾期缴纳上述费用的违约金（违约金从2015年10月至实际支付1606.6元物业费用之日止按日千分之三计算）。事实和理由：原告于2015年6月21日起受宁德市凯旋公元业主委员会委托，为宁德市凯旋公元小区提供物业服务，被告系该小区3幢1204室业主，房屋面积为89.2平方米。原告和宁德市凯旋公元业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》第五条、八条对物业费、电梯维保、年检缴费责任、标准、逾期缴纳费用违约金等作了明确的约定。然而，被告于2015年10月至今，原告多次向被告催交物业服务费等费用，被告均不缴纳上述费用。被告宁爱满辩称，1.原告与凯旋公元业主委员会所签订的物业委托管理服务合同无效；2.原告违法入住凯旋公元小区，没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主依法行使先履行抗辩权；3.小区业主阮元通等三人私自签订的：物业委托管理服务合同：未召开业主代表会议，未经专有部门占建筑物总面积国半数的业主且占总人数过半数的业主同意。违反了《物业管理条例》第十一条，第十二条的规定，侵犯了全体业主的公共利益，违反了法律的禁止性规定。依法应认定为无效。那么原告继续收取物业费无合同和法律依据，业主可以不受《物业委托管理服务合同》条款的约束，更不应承担违约金问题。本院经审理认定事实如下：1.被告宁爱满系宁德市凯旋公元3幢1204室业主，房产面积89.2平方米。2015年6月19日，宁德市蕉城区凯旋公元小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业委托管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对凯旋公元住宅小区提供物业服务，业主或物业使用人应按房产证的建筑面积交纳物业服务费，乙方根据下述约定向业主收取物业服务费具体标准（暂定）如下：高层住宅1元/月·平方米（不含电梯维保、年检费、公共能源分摊费）；2.办公、商业用房1.8元/月·平方米（不含公共能源分摊费）；物业服务费按月进行缴纳，每月的15日至25日为收费时间，业主应在每月的25日前履行缴纳义务，逾期交纳乙方可按有关规定加收日千分之三的滞纳金；属于业主公用的设施、设备运行（路灯、楼道灯、监消控、二次供水泵、电梯运行等）的能源消耗，应独立计量核算向业主分摊计收，乙方每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电费分摊详细情况。合同期限为2015年6月21日起至2018年6月20日止。2.被告宁爱满至今未交纳2015年10月份至2017年3月份共18个月物业费2016年12月25日至2017年3月24日电梯维保费35.1元、1-3号楼2016年电梯年检费28元。3.阮克通为现任宁德市蕉城区凯旋公元小区业主委员会主任。以上事实，有原告提供的上海增值税普通发票（备注保养区间2016年12月25日至2017年3月24日）、电梯年检费票据（2016年）、国内标准快递、收款收据、《物业委托管理服务合同》、业主委员会委员基本情况为据，原告提供的上述证据来源、形式合法，并能相互印证，被告宁爱满对原告提供的前述证据虽有异议，但未提供反驳证据，本院予以采信。对原告宁德联众物业管理有限公司提供的公共用电、用水的记录及分摊表为单方制作且未提供相应发票予以佐证，不予采信。对被告提供的照片、关于凯旋公元业主对宁德联众物业服务公司存在问题的反映、小区图纸真实性予以确认，但未提供其他证据予以佐证，不予采纳。对被告提供的业委会成员名单系2015年1月9日的备案证明，名单中人员非现任的业委会成员，不予采纳。对被告提供的证人郭某、刘某证言，真实性予以确认。对原告提供的领款单与本案无关，不予审查。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与宁德市蕉城区凯旋公元小区业主委员会于2015年6月19日签订的《物业委托管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对包括宁爱满在内的涉案物业管理区域内的业主均具有约束力，且实际提供了物业服务。被告应按照合同约定向原告交纳物业费、电梯维保费、年检费等。被告房产面积为89.2平方米，每月应缴纳的物业费为89.2元。被告至今未交纳2015年10月份至2017年3月份共18个月物业费计1605.6元及电梯维保费35.1元（700元/月÷60户×3个月）、2016年电梯年检费28元（840元/台×2台÷60户）。被告虽有异议，但未提供反驳证据，不予支持。原告要求被告支付上述费用，符合法律规定，予以支持，对于超出的部分，原告未提供相应证据证明不予支持。其要求被告按日千分之三支付违约金，过分高于造成的损失，且其未提供证据证明其实际损失，根据公平原则予以调整，为按月利率0.5%计算。截至2017年3月25日，违约金为89.2元/月×（17+16……+1）个月×0.5%/月≈68.24元。对于公摊水电费，原告提供的证据不足以证明其已代垫上述费用，不予支持。被告宁爱满主张原告不但未提供物业服务且服务混乱，但其提供的证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，故对其主张不予支持。但物业公司作为服务企业应虚心接受业主提出的合理性建议，增强并完善企业内部管理机制，积极改进工作中的不足，多为小区业主着想，规范物业服务行为，提升物业服务质量；而业主也应自觉遵守物业管理规定。仅有如此，才有可能构建和谐的物业关系，创建优良、文明的小区环境！据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：被告宁爱满应于本判决生效之日支付原告宁德联众物业管理有限公司物业费1605.6元、电梯维保费35.1元、电梯年检费28元并支付相应逾期交纳物业费违约金（截至2017年3月25日，违约金为68.24；之后至物业费付清之日止的违约金以1605.6元为基数，按月利率0.5%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁德联众物业管理有限公司负担15元，由被告宁爱满负担10元。本判决为终审判决。审判员  卢小洋二〇一七年六月十五日书记员  林 秋附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。13-