安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1308号上诉人（原审被告）：繁昌县璟泰居房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县繁阳镇安定花园24幢3单元302室，组织机构代码56066738-0。法定代表人：王道刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈军，安徽繁阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖吕锁，男，1965年7月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。被上诉人（原审原告）：陈尚凤，女，1966年9月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖含，男，1990年10月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县繁阳镇范马村胜利组11号，公民身份号码340222199010270011，系两被上诉人之子。被上诉人（原审被告）：沈婷婷，女，1987年10月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。原审被告：繁昌县友帮物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县繁阳镇安定花园24幢3单元302室，组织机构代码57853700-7。法定代表人：王道刚，该公司总经理。上诉人繁昌县璟泰居房地产开发有限公司（以下简称璟泰居房产公司）因与被上诉人肖吕锁、陈尚凤、沈婷婷及原审被告繁昌县友帮物业管理有限公司（以下简称友帮物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院于2017年4月12日做出的（2016）皖0222民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均未提供新的证据与事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。璟泰居房产公司上诉请求：原审程序违法、认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判驳回肖吕锁、陈尚凤的诉讼请求。事实与理由：一、原审程序违法。本案因当事人申请鉴定致使案件审理时间过长，应当由简易程序转为普通程序审理。二、原审认定事实错误，应当确定致使房屋损失的原因，对方当事人应当承担举证责任；三、原审适用法律错误，本案系一起财产损害赔偿纠纷，而非保管合同纠纷。肖吕锁、陈尚凤、沈婷婷、繁昌县友帮物业管理有限公司在二审中均未答辩。肖吕锁、陈尚凤向一审法院起诉请求：一、各被告赔偿我方房屋维修费用49172.38元、房屋租赁费用6000元、房屋贬值费10000元；二、诉讼费用由各被告承担。一审法院查明：2013年3月12日，肖吕锁与璟泰居房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由肖吕锁购买璟泰居房产公司开发的峨溪豪庭小区2号楼302室房屋一套。肖吕锁在接收房屋后于2014年12月份开始对房屋进行装潢。沈婷婷与张亚刚（系夫妻关系）则在2012年10月4日在璟泰居房产公司处购买了峨溪豪庭小区2号楼303室房屋，与肖吕锁的房屋系属隔壁。2016年1月29日，由于303室房屋厨房靠南的墙壁内自来水管爆裂，导致隔壁的302室房屋进水，造成已经装潢的302室房屋大面积损坏。另沈婷婷与张亚刚购买的303室房屋，合同约定的交付时间为2013年12月31日前，并约定开发商应书面通知买受人办理交付手续。2013年9月份，沈婷婷的家属代为签收了璟泰居房产公司与友帮物业公司发出的《入伙通知书》、《收楼通知》等，《收楼通知》中明确要求沈婷婷、张亚刚于2013年9月26日前去收楼并办理交房手续。沈婷婷与张亚刚因长期在外，未前去收房。肖吕锁与陈尚凤系夫妻关系。一审法院认为，本案系财产损害的侵权法律关系。本案的争议焦点为：1、关于水管爆裂的原因；2、302室房屋的合理损失（是否存在扩大损失）；3、赔偿责任如何承担。一、关于水管爆裂的原因。各方当事人对于302室房屋因303室房屋墙内水管爆裂导致大面积进水，造成房屋损坏的事实，均无异议。对于是什么原因造成水管爆裂，肖吕锁在发现房屋进水后通知友帮物业公司，友帮物业公司找到建筑工程的施工单位，由施工单位对损坏的水管进行了维修，损坏的水管已不存在，无法确定水管爆裂的具体原因。二、关于302室房屋的合理损失（是否存在扩大损失）。首先，肖吕锁在发现房屋进水后，就及时通知物业公司，在物业公司的帮助下进行积水清理，物业公司也找来施工单位对损坏水管进行维修，从时间上来看，肖吕锁处置及时合理，未导致损失扩大。其次，肖吕锁主张的维修费用，经芜湖市中级人民法院委托安徽大正司法鉴定所进行修复方案鉴定，委托中国建设银行股份有限公司安徽省分行根据修复方案进行造价评估，涉案工程造价评估为47338.15元，本院予以认可；因此花费的评估费共计9000元（其中安徽大正司法鉴定所的鉴定费4000元，中国建设银行股份有限公司安徽省分公司的鉴定费5000元），属于确定财物损坏的范围及价值，本院予以认可；对于肖吕锁主张的房屋租赁费用6000元，其在起诉状中明确房屋装潢后准备给其儿子作为婚房使用，尚没有入住，后在庭审中又陈述已经入住，前后陈述矛盾，本院认为肖吕锁的该项主张缺乏事实依据，也未提供证据予以证实，因此不予支持；对于肖吕锁主张的房屋贬值费10000元，没有证据证明，不予支持。三、关于赔偿责任如何承担。首先，303室房屋水管爆裂的位置位于厨房靠南的墙壁内，并且沈婷婷作为该房屋的购买者，没有接收该房屋，没有对房屋进行过任何改动，房屋出卖方应当对墙内水管承担质量保证责任，因墙壁内水管爆裂造成的侵权责任应当由房屋出卖方即璟泰居房产公司承担。其次，虽然沈婷婷作为房屋的购买者，在接到璟泰居房产公司的收房通知后，因其自身原因，一直未前去收房，违反了其与璟泰居房产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，但根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人按照本合同内的地址以书面形式或者刊登报纸公告形式告知买受人具体收房时间，买受人未能如期办理交房手续的，按照每日10元缴纳保管费，此外物业按照《物业临时规约》正常缴纳。”在沈婷婷没有按时接收房屋的情况下，沈婷婷与璟泰居房产公司之间形成了保管合同关系，璟泰居房产公司自2013年9月26日起对该房产应当履行妥善的保管义务，因此即使沈婷婷没能在通知规定的时间接收房屋，璟泰居房产公司作为有偿保管方也应当做好房屋的保管工作，特别是关闭水电门阀，关闭门窗等。因此，无论是水管爆裂系出于质量还是管理不善的原因，璟泰居房产公司作为房屋的出卖方及实际交付前的保管人，对于水管爆裂造成302室房屋损坏，应承担全部赔偿责任。最后，友帮物业公司在接到肖吕锁通知后，及时帮助业主清理积水并通知建设方进行水管维修，已尽到物业管理义务，无需承担赔偿责任。综上，为保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告繁昌县璟泰居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖吕锁、陈尚凤支付房屋损害赔偿款人民币56338.15元（维修造价47338.15元+鉴定费9000元）；二、驳回原告肖吕锁、陈尚凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币715元，由被告繁昌县璟泰居房地产开发有限公司负担615元，由原告肖吕锁、陈尚凤负担100元。各方当事人在二审中均未向本院提交新证据。经阅卷及询问当事人，本院对一审查明的事实予以认可。本院认为，一、一审程序问题。本案一审审理过程中，肖吕锁分别两次向一审法院申请对房屋实际损失、房屋修复方案进行评估鉴定。而鉴定的期限不应计入审限，故一审虽因鉴定审理时间较长，但适用简易程序并无不妥。二、按照沈婷婷与璟泰居房产公司签订的《商品房买卖合同》，双方在沈婷婷未按时接受房屋的情况下，自2013年9月26日起形成了有偿保管合同关系，璟泰居房产公司基于保管合同关系成为303室房屋的有权占有人。该公司对于占有的303室房屋应当妥善管理，特别是应履行对于房屋安全相关的关闭水电门阀，关闭门窗等相关措施。而一审查明本案致使302室房屋进水的原因正是因为303室房屋厨房靠南的墙壁内自来水管爆裂。故璟泰居房产公司作为有权占有人因对303室房屋管理不善，在肖吕锁及时合理处置而未扩大损失及友帮物业公司积极帮助业主清理积水并通知建设方进行水管维修，尽到物业管理义务的前提下，对于水管爆裂造成302室房屋损坏，应承担全部赔偿责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由上诉人繁昌县璟泰居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡国华审判员  钱 晨审判员  鲍 迪二〇一七年六月二十九日书记员  叶 子附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；