重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3041号上诉人（原审被告）：重庆北麓置业有限公司，住所地重庆市。法定代表人：候凯，董事长。委托诉讼代理人：韩松，重庆迪远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林新，重庆迪远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾兴树，男，1966年4月10日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张如玲，女，1971年4月6日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。上诉人重庆北麓置业有限公司（以下简称北麓公司）因与被上诉人曾兴树、张如玲商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北麓公司的委托诉讼代理人李林新，被上诉人曾兴树及其委托诉讼代理人冉晓燕到庭参加了询问。本案现已审理终结。北麓公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回曾兴树、张如玲的原审诉讼请求。事实和理由：1.虽北麓公司无法提供其在约定交房期限前向曾兴树、张如玲送达交房通知的证据，但重庆九里香堤物业服务有限公司于2016年6月15日出具的《证明》载明曾兴树、张如玲于2014年1月2日到接房现场验房，可以证明北麓公司已于2013年12月30日前通知了曾兴树、张如玲接房。曾兴树、张如玲于2015年1月6日向重庆市沙坪坝区建设工程质量监督站进行房屋质量问题投诉，原判未对该事实予以查清，导致错误认定北麓公司构成逾期交房的事实。2.原判错误认定北麓公司构成逾期交房的事实，导致错误判赔曾兴树、张如玲的物业管理费损失。由于曾兴树、张如玲直到2016年8月2日才实际接房，故其缴纳的2015年1月1日至2015年12月21日期间的物业管理费应自行承担，不应由北麓公司承担。曾兴树、张如玲如认为其不应承担该物业管理费，应向物管公司提出抗辩或拒绝缴纳物业管理费。曾兴树、张如玲辩称，1.北麓公司提交的证据和陈述的事实不能证明曾兴树和张如玲于2013年12月30日前收到了北麓公司的接房通知，北麓公司在上诉状中自认了其不能提供通知曾兴树、张如玲接房的证据。2.曾兴树、张如玲并未于2015年1月6日向重庆市沙坪坝区建设工程质量监督站进行房屋质量问题投诉。3.重庆九里香堤物业服务有限公司于2016年6月15日出具的《证明》没有相关经办人员或负责人的签名，不能确定其真实性。该《证明》载明的是曾兴树和张如玲于2014年1月2日到达接房现场，但二人当天并未去过接房现场，不能以此证明北麓公司于2013年12月30日前通知曾兴树、张如玲接房的事实，故北麓公司逾期交房的事实成立，其应支付逾期交房违约金。4.一审判决北麓公司承担曾兴树、张如玲的物业管理费损失正确。综上，请求驳回北麓公司的上诉请求并维持原判。曾兴树、张如玲向一审法院起诉请求：判令北麓公司立即支付曾兴树、张如玲逾期交房的违约金239257元（按照合同约定应该交房的日期2013年12月31日开始计算至实际交付日2016年8月2日），物业管理费损失4727.50元，房屋质量整改费用32000元。一审法院认定事实：2013年2月27日，曾兴树、张如玲与北麓公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由曾兴树、张如玲购买北麓公司开发的位于重庆市XXX房屋一套，房屋建筑面积109.72㎡，房屋总价款620119元，付款方式为首付加银行按揭贷款，房屋交付期限为2013年12月30日前，北麓公司应于确定交房日的七日前书面通知曾兴树、张如玲做好办理交付手续的准备……”，如果曾兴树、张如玲无正当理由拒绝接房，则自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已经交房，房屋毁损灭失的风险及物业服务费由曾兴树、张如玲承担。如果北麓公司未按约定的期限将房屋交付曾兴树、张如玲，逾期在30日（含）内的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，北麓公司按日向曾兴树、张如玲支付已付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向曾兴树、张如玲支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，曾兴树、张如玲有权解除合同，曾兴树、张如玲要求解除合同的，北麓公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按曾兴树、张如玲已付房价款百分之四向曾兴树、张如玲支付违约金，曾兴树、张如玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，北麓公司按日向曾兴树、张如玲支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向曾兴树、张如玲支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定，1.在商品房达到交付使用条件后，北麓公司可以通过邮递或者在重庆本地报纸上发布入住公告等任一方式向曾兴树、张如玲发出房屋交付通知，北麓公司发出交付通知，即视为北麓公司已履行向曾兴树、张如玲告诉交房的义务，曾兴树、张如玲因任何原因未收到北麓公司的通知，则合同约定的交房期限届满之日为双方房屋交接的日期，曾兴树、张如玲应当在房屋交接通知载明的交房时间内到北麓公司处办理房屋交付手续，如在北麓公司发出通知后的10日内曾兴树、张如玲仍未接房的，则房屋交接通知约定的交付期限的最后一日视为北麓公司已经将本合同项下的商品房交付给曾兴树、张如玲之日。2.……如有维修事项，曾兴树、张如玲应当在办理房屋交付手续的过程中立即提出，北麓公司仅按照商品房质量保证书的规定承担保修义务，曾兴树、张如玲不得将维修事项作为拒绝接房并要求北麓公司承担逾期交房责任的理由。3.如约定的交房期限届满之日，曾兴树、张如玲尚有应付款或者违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，北麓公司不再另行通知办理交付手续，在曾兴树、张如玲付清全部款项后，则视为房屋在合同约定的交房期限届满之日交付使用。4.本合同约定的交房期限届满之日，北麓公司未收到曾兴树、张如玲以一次性或分期付款的全部房款、曾兴树、张如玲按揭付款中的银行贷款部分未汇入到北麓公司账户的房款，则房屋交付日期相应顺延，在北麓公司收到曾兴树、张如玲相应全部款项之日起七日内，视为房屋的交付期限届满之日交付使用，逾期曾兴树、张如玲未办理接房手续，视为曾兴树、张如玲已接房，房屋交付之日起该房屋毁损灭失的风险以及物业管理费等费用由曾兴树、张如玲承担。合同签订后，曾兴树、张如玲按约支付了房屋价款（按揭贷款银行放款时间为2013年12月4日），北麓公司一直未书面通知曾兴树、张如玲接房（北麓公司称已经通知曾兴树、张如玲接房，但无证据证明）。2015年10月，曾兴树、张如玲以北麓公司存在逾期交房为由诉至重庆市沙坪坝区人民法院，要求北麓公司支付逾期交房违约金，重庆市沙坪坝区人民法院于2016年6月30日作出（2015）沙法民初字第12449号民事判决，认定曾兴树、张如玲已经按约支付了房屋价款，但以曾兴树、张如玲未实际接房，支付违约金的条件不成就为由，驳回了曾兴树、张如玲的诉讼请求。在该案审理中，北麓公司分别于2015年12月18日（要求曾兴树、张如玲在3日内接房）、2015年12月30日分别通过邮寄送达方式书面通知曾兴树、张如玲办理接房手续。曾兴树、张如玲收到接房通知后，以房屋墙面起泡、厕所反坎不合格等存在质量问题为由未接房，直到2016年8月2日才实际接房并交纳了2014年1月1日至2016年7月的物业管理费（152.50元/月，含公摊费用）。由于曾兴树、张如玲认为北麓公司存在逾期交房且房屋存在质量问题，曾兴树、张如玲遂再次诉至重庆市沙坪坝区人民法院，请求判如所请。审理中，曾兴树、张如玲坚持要求判如所请，北麓公司称已在2013年12月30日前电话通知曾兴树、张如玲接房，且曾兴树、张如玲迟延支付按揭贷款部分的购房款，涉案房屋已经验收合格，北麓公司不存在逾期交房的问题，也不存在赔偿物业管理费损失以及房屋整改费用的问题，但北麓公司对此并未提供证据予以证实，北麓公司同时坚持不同意曾兴树、张如玲的诉讼请求。由于双方争议较大，重庆市沙坪坝区人民法院调解未成。一审法院认为，生效判决已经认定曾兴树、张如玲与北麓公司于2013年2月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定享受权利和履行义务。本案中，在证据显示和生效判决认定曾兴树、张如玲已经按约支付了房屋价款的情况下，北麓公司即负有按约交付房屋的义务，否则即构成逾期交房，应当依法向曾兴树、张如玲支付逾期交房的违约金。关于北麓公司是否存在逾期交房的问题，双方合同约定的交房时间为2013年12月30日前，且北麓公司应当提前7日书面通知曾兴树、张如玲接房，北麓公司虽称在约定交房时间之前已经电话通知曾兴树、张如玲接房，但既未提供证据予以证明，且电话通知方式也不符合合同约定，一审法院对北麓公司的该项辩解意见不予采纳。同时，商品房买卖属于以不动产为标的的特殊买卖关系，不但交易金额大，而且事关居住安全，法律就商品房交易特别是商品房预售，要求必须经验收合格，确保安全和质量，并按规定向买受人提供质量保证和使用说明的情况下方可实际交付买受人居住使用，预售商品房在交付之前系由房地产开发企业占用控制，是否具备交房条件，何时具备交房条件，房屋交付前的各种资料准备等均处于房地产开发企业直接或者间接掌控之下，因此，不论买受人是否已经实际知晓房屋交付期限，均不能免除房地产开发企业准备交付并以规范的书面通知买受人按约实际接收房屋的义务。即便根据合同附件五补充协议第四条第1款的约定，也并无证据显示北麓公司实际履行了相应的通知接房义务。因此，北麓公司关于其在约定交房时间之前已经履行通知义务的辩解，无事实和法律依据，一审法院不予支持。在本案曾兴树、张如玲已经于约定交房时间前付清全部购房款的情况下，并无适用合同附件五补充协议第四条第3、4款关于顺延交房期限的余地。根据双方在本案一审庭审中的陈述，北麓公司书面通知曾兴树、张如玲接房的最早时间为2015年12月18日，要求曾兴树、张如玲在3日内即2015年12月21日前接房，北麓公司的行为已经违约，构成逾期交房。关于曾兴树、张如玲主张的逾期交房违约金计算问题。本案中，2015年12月18日北麓公司第一次履行通知交房义务通知曾兴树、张如玲在三日内接房时，曾兴树、张如玲虽提出房屋存在质量问题，但从曾兴树、张如玲所描述的所谓质量问题来看，并非房屋主体结构或者地基基础工程等严重影响房屋居住使用的问题，并且，根据合同附件五补充协议第四条第1、2款的约定，在北麓公司履行了通知接房义务的情况下，该质量问题不能成为曾兴树、张如玲拒绝接房的理由，曾兴树、张如玲在北麓公司通知的接房截止时间之前未接房，应当视为北麓公司通知接房期限届满之日的2015年12月21日曾兴树、张如玲已经接房。曾兴树、张如玲所主张的逾期交房违约金也只能从约定交房时间届满之次日的2013年12月31日起计算至2015年12月21日，超出部分，一审法院依法不予支持。根据合同约定，经计算，北麓公司应当赔偿曾兴树、张如玲逾期交房违约金178842.32元（620119元×721天×0.4‰=178842.32元）。关于曾兴树、张如玲主张的物业管理费损失问题，根据法律规定及合同约定，曾兴树、张如玲从实际接房或者视同接房之后才开始承担交纳物业管理费等费用的义务，因此，对于曾兴树、张如玲已经实际交纳的2014年1月1日至2015年12月21日期间的物业管理费，应当由北麓公司支付给曾兴树、张如玲，即3614.25元（152.50元/月×23个月+152.50元/月÷30天×21天=3614.25元）。财产的不当减少或者费用的不当支出均属于损失，北麓公司关于曾兴树、张如玲代付的物业管理费费用不是损失的辩解，于法无据，一审法院不予支持。关于曾兴树、张如玲主张的房屋质量整改费用问题。假如北麓公司交付给曾兴树、张如玲的房屋确有质量问题，不符合合同约定，依法并不能当然免除北麓公司维修或者支付维修费用的义务，但本案曾兴树、张如玲并无证据证明其主张的该整改费用已经实际产生以及所产生的具体金额，曾兴树、张如玲应当对此承担相应的不利后果，一审法院对曾兴树、张如玲的该项请求，依法不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、限被告重庆北麓置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告曾兴树、张如玲逾期交房违约金178842.32元、物业管理费损失3614.25元，合计182456.57元；二、驳回原告曾兴树、张如玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半交纳2675元（曾兴树、张如玲已预交），由被告重庆北麓置业有限公司负担。此款限被告重庆北麓置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内迳付曾兴树、张如玲。二审中，北麓公司举示了业主签收文件（物品）记录和重庆市建设工程竣工验收备案登记证（扫描件），拟证明涉案房屋已竣工验收并取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，北麓公司已经向曾兴树交付了《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房质量保证书》。曾兴树、张如玲对前述证据的真实性无异议，并陈述曾兴树确于2016年8月2日收到了该份业主签收文件（物品）记录上载明的文件及物品，其中包括《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房质量保证书》，但重庆市建设工程竣工验收备案登记证与北麓公司是否按照合同约定通知曾兴树、张如玲接房并无关联性。对于北麓公司在二审中举示的证据，曾兴树、张如玲对其真实性并无异议，本院予以确认。本院根据前述证据查明：涉案房屋所在的XXX于2013年7月26日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。曾兴树于2016年8月2日收到了包括房屋钥匙、《新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房质量保证书》在内的文件及物品，并在业主签收文件（物品）记录上签名。北麓公司在二审中陈述，在重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第12449号商品房预售合同纠纷案中，曾兴树、张如玲举示的2015年8月25日的消费者权益争议调解书，载明2015年6月6日曾兴树到了房屋现场，并以房屋质量为由要求索赔和退房，可以证明曾兴树、张如玲最迟于2015年6月6日前就收到了北麓公司的接房通知，曾兴树、张如玲就涉案房屋的质量问题于2015年8月25日进行了投诉。曾兴树、张如玲称，因其与另一业主陈万明相互认识，是陈万明发现房屋有质量问题才通知曾兴树去现场进行的查看，曾兴树去了现场，但是北麓公司并没有通知曾兴树接房。因北麓公司一直没有对房屋问题进行整改，后曾兴树、陈万明等人才进行了投诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。北麓公司上诉称曾兴树、张如玲于2015年1月6日向重庆市沙坪坝区建设工程质量监督站进行房屋质量问题投诉，但北麓公司并未对其主张的该事实提供证据，曾兴树、张如玲对此也不予认可，故北麓公司应当承担举证不能的法律后果，对北麓公司主张的该事实本院不予确认。本案中，虽北麓公司在一审中举示了重庆九里香堤物业服务有限公司于2016年6月15日出具的《证明》，拟证实其已经按约向曾兴树、张如玲履行了通知接房的义务，但曾兴树、张如玲否认其当天去过接房现场，北麓公司也无其他证据佐证该《证明》内容的真实性，故不能以此《证明》的内容推定出北麓公司于2013年12月30日前通知曾兴树、张如玲接房的事实。尽管曾兴树、张如玲在前案中举示的2015年8月25日的消费者权益争议调解书，载明曾兴树曾前往房屋现场并以房屋存在质量问题为由进行投诉，但不能据此认定曾兴树前往房屋现场系收到北麓公司接房通知的结果，也不能排除曾兴树、张如玲系通过其他方式获知房屋状况后而对房屋质量问题进行的投诉，结合北麓公司又于2015年12月18日、2015年12月30日分别通过邮寄送达方式书面通知曾兴树、张如玲办理接房手续的事实，故不能仅以曾兴树曾前往房屋现场并对房屋质量问题进行投诉进而推定北麓公司在此之前履行了通知接房的义务。至于北麓公司的其他上诉意见，仅是重复一审的抗辩理由，一审法院已在判决书中进行了充分阐述，理由恰当，并无不妥，故本院认定北麓公司存在逾期交房的行为，其应按合同约定支付曾兴树、张如玲逾期交房违约金，并赔偿曾兴树、张如玲的物业管理费损失。综上所述，北麓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由重庆北麓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 颖审判员 赵文建审判员 陈娅梅二〇一七年六月十五日书记员 范 丽