海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼97民终586号上诉人（原审原告）：蒲志坚，男，1955年10月20日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市那大镇。上诉人（原审原告）：蒲嘉，男，1984年4月3日出生，汉族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市那大镇。上诉人（原审原告）：李绮玲，女，1934年11月16日出生，汉族，现住海南省儋州市那大镇。上诉人共同委托诉讼代理人：陈莉莎，海南为先律师事务所律师。上诉人共��委托诉讼代理人：符定福，海南为先律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘定宏，男，1983年12月12日出生，汉族，现住海南省儋州市那大镇。委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。原审第三人:中国农业银行股份有限公司儋州分行，住所地海南省儋州市那大。负责人：ＸＸ，该分行行长。委托诉讼代理人：陈杰栋，中国农业银行股份有限公司海口金贸支行员工。上诉人蒲志坚、蒲嘉、李绮玲因与被上诉人刘定宏及原审第三人中国农业银行股份有限公司儋州分行（以下简称农行儋州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒲志坚及其委托诉讼代理人陈莉莎，被上诉人刘定宏及其委托诉讼代理人韦桂庆，原审第三人农行儋州分行的委托代理人陈杰栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒲志坚、蒲嘉、李绮玲上诉请求：1、撤销儋州市人民法院（2016）琼9003民初4119号民事判决书判决第一项，即驳回蒲志坚、蒲嘉、李绮玲的诉讼请求；2、确认上诉人蒲志坚与刘建邦2002年7月13日签订的《房屋转售协议》无效；3、被上诉人刘定宏返还上诉人蒲志坚、蒲嘉、李绮玲位于儋州市那大军屯区前进路43号的房屋[三层混合结构，建筑面积305.45平方米，《房屋所有权证》号为：儋州房权证那大字第037**号，《国有土地使用证》号为：儋州（那大）字第01268号]；4、被上诉人刘定宏赔偿上诉人经济损失70000元（以刘建邦2002年7月13日支付上诉人蒲志坚的70000元抵付）；5、一、二审案件受理费由被上诉人刘定宏承担。事实和���由：一、一审判决认定“自2009年后蒲志坚就未再向刘建邦追讨过房款”，完全没有依据。上诉人2015年10月退休之前，一直在海口市工作。蒲志坚与刘建邦2002年7月13日签订《房屋转售协议》后，一直向刘建邦追讨余下的75000元购房款，但刘建邦借口困难，不予支付。协议约定付款期满后，蒲志坚多次催促刘建邦搬走，因其请求，蒲志坚出于同情让其居住，直到2013年9月21日刘建邦去世，上诉人都不知道。二、一审判决认定“2002年7月13日，蒲志坚与刘建邦签订《房屋转售协议》，将涉案房屋出售给刘建邦。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效”，完全错误。涉案房屋在1999年11月20日已由儋州恒裕实业有限公司抵押给农行儋州分行，并办理了抵押登记。蒲志坚与刘建邦签订《房屋转售协议》时，未告知房屋已经抵押的事实，该行为违反了《中华人民共和国担保法》（以下称担保法）第四十九条第一款的规定，故蒲志坚与刘建邦签订的《房屋转售协议》无效。三、一审判决适用法律错误。上诉人是以签订《房屋转售协议》时未履行告知义务违反担保法第四十九条第一款规定主张协议无效的，从未以转让房屋未办理变更登记为由主张。一审认为转让房屋实质上是指处分行为，而非负担行为，没有依据。一审依据《中华人民共和国物权法》（以下称物权法）第十五条规定认定《房屋转售协议》有效，属适用法律错误。被上诉人刘定宏辩称，一、上诉人曾在一审庭审中明确表示其2009年之后就未向被上诉人追讨过房款。二、根据证据规则，上诉人应对其追讨过房款提供相关证据，如若不能，则不应支持其主张。三、根据双方签订的《房屋转售协议》，被上诉人交了70000元房款后，尚有75000余款未支付，上诉人称其一直主张却未采取任何措施，直至刘建邦去世之后才起诉，不符合常理。被上诉人认可尚有75000元未支付并愿意支付。上诉人之前只是要求支付余款，在房子交付10多年之后突然要求解除协议，应不予允许。上诉人与刘建邦订立的合同是双方真实意思表示，且房屋已经交付，刘建邦已支付大部分购房款，合同对双方具有约束力，应该履行。被上诉人认为，物权法第一百九十一条代替了担保法第四十九条规定，上诉人上诉请求无理。上诉人向一审法院起诉请求：1、确认蒲志坚与刘建邦2002年7月13日签订的《房屋转售协议》无效。2、刘定宏返还位于儋州市那大镇军屯区前进路43号房屋[三层混合结构，建筑面积305.45㎡，房屋所有权证号：儋州房权证那大字第037**号，国有土地使用证号：儋国用（那大）字第01268号]。3、刘定宏赔偿经济损失70000��（以刘建邦2002年7月13日支付的70000元抵付）。一审法院认定的事实：2002年7月13日，蒲志坚（甲方）与刘建邦（乙方）签订一份《房屋转售协议》，约定“一、甲方同意将其名下位于那大军屯管区，前进路43号房屋一幢前后三层楼，约300㎡，出售给乙方。定价145000元整。办理过户手续由甲方负责。二、甲方同意乙方先付70000元整。然后乙方可搬入居住。三、余款75000元全付清后，甲方才办理过户手续给乙方。四、甲乙双方同意协商好5-6年全部付款完。”合同签订当日，刘建邦即给付售房款70000元给蒲志坚，并搬入房屋居住。协议约定的那大军屯管区前进路43号房屋一幢三层楼，是蒲志坚与其妻子许勤思的共有财产。1999年8月，房屋产权及房屋所在的土地使用权登记在许勤思名下，证号分别为儋州房权证那大字第037**号《房屋所有权证》、儋国用（那大）字第01268号《国有土地使用证》。该房产及土地于1999年11月29日，为借款人儋州恒裕实业有限公司（法定代表人许勤思）设定抵押登记给中国农业银行儋州市支行，该抵押登记至今未解除。涉案房屋由刘建邦使用居住至其逝世，房屋目前由刘定宏使用居住，刘定宏居住在二楼，一楼用于对外出租。许勤思于2005年6月1日死亡，其继承人有丈夫蒲志坚、儿子蒲嘉及母亲李绮玲。刘建邦于2013年9月21日死亡，其儿子刘定宏是唯一继承人。庭审中，蒲志坚主张其在协议约定的付款期限内多次向刘建邦追讨剩余房款，其总推托未支付。自2009年后蒲志坚就未再向刘建邦追讨过房款。刘定宏主张刘建邦已付清房款给蒲志坚，但不能提供证据证明，并表示如刘建邦未支付清房款，其愿意按原价款支付给蒲志坚，但蒲志坚表示不能接受。农行儋州分行明确表示在抵押担保债务未清偿前不同意办��过户登记手续。一审法院认为，本案争议焦点为2002年7月13日蒲志坚与刘建邦签订《房屋转售协议》的效力。2002年7月13日，蒲志坚与刘建邦签订《房屋转售协议》，将涉案房屋出售给刘建邦。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。蒲志坚、蒲嘉、李绮玲及农行儋州分行主张涉案房屋已经设立抵押担保并办理了抵押登记手续，该协议未经农行儋州分行同意，应为无效。一审法院认为，物权变动法律行为包括负担行为和处分行为，负担行为为当事人之间设立合同债权给付请求权；处分行为则直接引起物权变动的法律效果。我国物权法虽未采用物权行为的法律概念，而是采债权形式主义的立法模式，即当事人的债权合同与交付（动产）或登记（不动产）相结合发生物权变动的效果。但根据物权法第十五条“当事人之间订立��关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权法立法仍采取了负担行为与处分行为效力区分原则，即物权是否登记发生变动不影响当事人之间债权合同的效力。由此可知，担保法第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”与物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定中的转让行为实质上是指处分行为，而非负担行为。当事人之间转让抵押财产未经抵押权人同意的，不影响债权合同的效力，故本案《房屋转售协议》合法有效，对蒲志坚、蒲嘉、李绮玲诉请确认合同无效的主张不予支持。关于蒲志坚、蒲嘉、李绮玲主张的返还房屋及赔偿损失问题，由于《房屋转售协议》合法有效，蒲志坚、蒲嘉、李绮玲已收取部分购房款并将房屋交付刘定宏一方使用多年，双方已经履行了部分合同义务，合同仍在履行中，蒲志坚、蒲嘉、李绮玲主张返还房屋赔偿损失于法无据，不予支持。关于刘定宏主张办理涉案房屋过户登记问题，双方《房屋转售协议》明确约定余款75000元全付清后才办理过户手续，刘定宏未能提供证据证明其已经支付该75000元购房余款，其主张办理过户登记与约定不符。且农行儋州分行明确表示在抵押担保债务未清偿前不同意办理过户登记手续，在涉案抵押权未消灭前处分行为不生效力，故对刘定宏的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回蒲志坚、蒲嘉、李绮玲的诉讼请求。二、驳回刘定宏的反诉请求。案件受理费3200元由蒲志坚、蒲嘉、李绮玲负担，案件反诉费1600元由刘定宏负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点应为《房屋转售协议》的效力；被上诉人应否赔偿上诉人经济损失70000元。《房屋转售协议》的效力问题。根据物权法第十五条之规定，我国将不动产物权变动的原因与结果进行区分。基于法律行为转移物权，需先达成合意，此种合意乃合同，是物权变动的原因；物权变动的结果须通过一定的���示方法来完成。合同是否有效，应该依据合同法来判断，而不能通过物权变动的结果即合同是否履行来决定合同的效力。担保法第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定是对物权是否发生转移的转让行为进行的规定，而非针对基于债权关系的转让合同本身，即转让行为的效力不影响转让合同的效力。另外，依照物权法第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，虽然所有权人在转让设定了抵押权的财产时有一定限制，但立法本意并非禁止抵押物的转让。因此，《房屋转售协议》经蒲志坚与刘建邦自愿协商一致签订，不存在法律规定的合同无效的情形，应当自签订时生效，一审认定《房屋转售协议》合法有效有理有据，本院予以支持。上诉人称其售卖涉案房屋时已在该房屋上设立了抵押权，且售卖行为未告知抵押权人农行儋州分行，《房屋转售协议》应为无效，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。被上诉人应否赔偿上诉人经济损失70000元的问题。损���赔偿请求权是指因权利人受到侵害而享有的要求加害人承担赔偿责任的权利，须以权利人权利受损为前提条件，且该损失是因加害人的非法行为造成。《房屋转售协议》订立后，上诉人收取了刘建邦交付的70000元房款，上诉人也履行了交付房屋义务，合同仍在履行期间，上诉人未能举证证明被上诉人在合同履行中存在侵犯其正当权利的违法行为，故上诉人请求被上诉人赔偿经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以支持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人蒲志坚、蒲嘉、李绮玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 王柱进审 判 员 龙蜀娟二〇一七年六月二十三日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。