陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初1734号原告张晨，男。委托诉讼代理人褚红波，陕西德伦律师事务所律师。被告陕西巨富实业有限公司（下称巨富公司）。法定代表人：徐树，系该公司总经理。委托代理人范硕、齐翠玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告张晨诉被告陕西巨富实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晨及委托代理人褚红波、被告委托代理人范硕、齐翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晨诉称，他与巨富公司于2014年10月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定他购买被告开发的位于西安市长安区韦斗路与某某路十字东北角某某小区某号楼某某号房，建筑面积为86.28平方米，购房金额为414144元。根据合同第八条规定，被告应于2015年12月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告积极履行了合同约定的付款义务。然而，截止起诉之日，被告一直怠于履行合同约定的义务，迟延交付房屋，后又在原告未验收，且被告未取得《竣工验收备案表》的情况下，将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给他，致使他不能正常居住，给原告造成了严重损失。他多次与被告协商交涉未果，故诉至法院，请求判令：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金19500元（自2015年12月31日暂计算至2017年1月19日，后续违约金计至所交房屋符合交付条件之日止）；2、判令被告赔偿原告各项损失3000元；3、被告巨富公司承担诉讼费。被告巨富公司辩称，原告所述“被告将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给原告”与事实不符。事实上原告于2016年3月28日自愿进行了收房，当天办理了入伙使用房屋，被告按照合同约定承担支付了原告违约金。原告按约验收收房且实际使用了房屋。因此被告不应再次承担违约责任。另外，原告并无实际损失，违约责任的计算标准也不符合合同约定。因合同中对违约金数额有明确约定，不应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。有关房屋个别行政手续，被告正在积极办理当中，由于行政部门原因导致中央空调目前达不到使用条件，根据双方合同附件约定五补充协议第七条，出卖人免责。经审理查明，2014年10月8日原告张晨作为买受人与出卖人巨富公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市长安区某某路X号某某小区某号楼某单元某层某号商品房一套，房屋建筑面积86.28平方米，房屋价款为每平方米4800元，房屋总价款414144元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.因买受人提供的联系方式不详或变更联系方式，买受人未书面通知出卖人而导致联系不上，责任由买受人承担；3.其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理；1.按逾期时间，分别处理……2.逾期不超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金500元；逾期超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金1000元；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人一次性支付违约金2000元。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上下水于通知交房后达到使用条件；2.电于通知交房后达到使用条件；3.电梯于通知交房后达到使用条件；4.天然气于集中装修期后6个月达到使用条件；5.水源热泵中央空调于通知交房后6个月内达到使用条件；3G无线网络于通知交房后到位，由用户自行开通使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第九条约定；2.初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。合同附件五补充协议第七条约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。合同签订后，原告向被告支付了首付款并按合同约定办理了银行按揭贷款。另查明，原告张晨于2016年3月28日办理入伙手续并领取了涉案房屋钥匙，且于当日收取了被告巨富公司支付的违约金500元并出具相应收条一份。2016年4月27日原告张晨签署文明施工承诺书，申请对房屋进行装修，物业审批通过。2016年11月12日，涉案房屋装修完工。2017年市政水、电已经到户使用，2016年4月27日至2017年初被告给原告提供水、电，系免费使用。中央空调由于专项电缆未到位，导致未达到使用条件。现原告以被告迟延交付房屋、涉案房屋的基础设施和共同配套建筑未在合同约定的日期达到使用条件，原告也未验收、被告未取得《竣工验收备案表》的情况下，将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付，要求被告支付违约金并赔偿其各项损失。被告称其已根据合同约定向原告支付了违约金，且原告已实际收房，原告不应再次主张违约责任。另外其公司认为原告收房的事实属于买卖双方达成了新的协议，且双方约定由于市政因素导致基础实施、公共配套设施达不到使用条件，被告免责，因此原告不应再根据房屋买卖合同第十四条索要赔偿。又查，原告并未提供充分证据证明客观上存在损失。双方当事人各持己见，本案未能调解。以上事实，有庭前会议记录、庭审笔录、《商品房买卖合同》、照片、违约金收条、入伙手续书、装修施工证、装修服务备案表、文明施工承诺书、业主室内装修完工备案表等附卷为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告张晨与被告巨富公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规之规定，属合法有效的合同。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。当事人均应依约全面履行各自义务。合同的补充条款及附件与合同具有同等的法律效力。双方合同第十四条约定，出卖人承诺与涉案商品房正常使用直接关联的上下水、电、电梯、天然气、水源热泵、中央空调、3G无线网络等基础设施、公共配套建筑应在规定日期内达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第九条约定；2、初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。原告依据处理方式1按本合同第九条约定要求被告承担违约责任；而被告依据处理方式2进行免责抗辩。本案中双方对该条约定的处理方式看法不一，且双方在庭审中坚持适用对各自有利的处理条款，因此就本条处理方式视为约定不明。双方合同附件五补充协议第七条还约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。本案中，由于中央空调电缆专线供电问题导致，被告中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，被告作为开发商提供证据证明其履行了一定的义务且仍然在进一步协调之中，被告有继续协调尽快解决此问题的义务，但原告因此主张被告赔偿其各项损失3000元一节，因中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，并非被告自身行为导致，非出卖方（被告）自身能力所及的情况所致，且原告主张该项损失客观上只是其生活的舒适度有所下降，并无实际损失存在，加之被告已付其500元违约金，根据双方合同附件五补充协议第七条出卖人免于承担违约责任。因此原告该项主张依法不予支持。原告称，被告未达到交付条件强行交付其房屋，承担因逾期交房违约金19500元一节，原告于2016年3月28日已实际收房并收取了被告支付的违约金，其再行主张逾期交房的违约金无事实和法律依据，其主张依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告张晨的全部诉讼请求。本案诉讼费362元，原告张晨已预交，由原告张晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 越人民陪审员  高永社人民陪审员  卢 永二〇一七年六月十三日书 记 员  马建伟