天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终456号上诉人（原审被告）：时新，女，1969年2月5日出生，汉族，住天津市河西区。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：兰鹏军，天津易盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津九洲方圆投资发展有限公司，住所地天津市津南区双港镇经济开发区（西区）九洲创意园9号楼。法定代表人：孙继铮，总经理。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。上诉人时新因与被上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司（以下简称九洲方圆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初9864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。时新上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回九洲方圆公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由九洲方圆公司承担。事实和理由：一审程序存在错误，管辖法院应为作为被告的时新的住所地河西区人民法院，一审法院无管辖权；一审审理期间，时新提起解除案涉商品房买卖合同、退还房款的诉讼，并申请中止审理，但一审法院未采纳。一审认定事实存在错误，《承诺书》对原合同的违约责任进行了改变和重新确定，一审以认定时新承担原合同的违约责任错误。九洲方圆公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。时新在签订《承诺书》时，案涉房屋已经被查封，其没有告知九洲方圆公司。一审中，时新只在解除合同的基础上，对违约金提出抗辩，现在又以管辖等理由上诉，应予以驳回。九洲方圆公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的编号为：20100149363的《天津市商品房买卖合同》，时新返还涉案房屋九洲创意园2-1603号房屋；2、判令时新支付2012年10月31日至2019年9月16日的违约金123649元；3、诉讼费、保全费由时新负担。一审法院认定事实：2011年7月6日，时新（乙方）、九洲方圆公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为20100149363，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津区九洲创意园2-1603号房屋，合同价款为492429元。合同第三条约定：甲方于2012年10月30日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。合同第四条约定，乙方按照下列方式付款2、贷款付款的，乙方应于2011年4月27日前一次性存入房屋首付款252429元，其余价款办理贷款。合同第六条约定，乙方未按照本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第2种约定，追究乙方违约责任：2、解除合同，乙方应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。时新于2011年2月15日缴纳定金20000元，2011年4月22日缴纳房款232429元。2011年12月27日，九洲方圆公司为时新出具金额为252429元的发票。还查明，时新另购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1613号房屋，缴纳首付款106403元（尚欠购房款90000元），购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1812号房屋，缴纳首付款99115元（尚欠购房款90000元）。上述三套房屋总价款共计877947元，共缴纳三套房屋首付款457947元。2016年8月26日，时新出具《承诺书》，载明：时新购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋，总价款877947元，已缴纳首付款457947元，欠款共计420000元。由于银行贷款没有审批下来，不符合办理入住条件，至今没有办理交房手续，现向开发商申请提前办理2-1613、2-1812号房屋入住手续，另外1套2-1603号房屋作为承诺保证金。本人承诺待九洲创意园产权证可以办理日起10日工作日内，将购买三套房屋所欠开发商贷款420000元一次性补齐。本人如若未按上述承诺执行，将放弃对2号楼1603室的所有权及购买权，并且积极配合开发商办理退房手续。本人办入住至产权证开始办理期间不会进行私下买卖，如有类似买卖的见证、公正视为无效。时新在该承诺书中签字并摁手印确认。涉案房屋于2018年5月28日办理初始登记，自2018年7月12日起可办理产权证。时新认可九洲方圆公司于2018年7月至8月间张贴公告通知业主可以办理不动产登记手续。一审法院认为，九洲方圆公司、时新签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立、有效,双方应按照合同的约定履行义务和享有权利。现庭审中，双方对于解除2-1603号房屋的《天津市商品房买卖合同》并无异议，上述内容亦不违反法律规定，依法予以确认。由于涉案房屋尚未交付，不涉及返还问题。关于时新是否应当支付违约金。由于时新、九洲方圆公司在《天津市商品房买卖合同》中未约定缴纳贷款部分房款的时间，时新于2016年8月26日出具的承诺书以2-1603号房屋作为承诺保证金，要求办理了2-1613、2-1812两套房屋的入住手续，且九洲方圆公司依据时新的承诺向其交付了上述两套房屋。因此该承诺书可视为双方对于时新所购买的三套房屋款项的缴纳方式及缴纳时间达成了新的合意，即自产权证可办理之日起10个工作日内一次性缴纳剩余房款。如时新不能按照上述时间交齐420000元的情况下，解除2-1603号的购房合同并办理该房屋的退房手续。现涉案房屋于2018年7月12日始可办理产权证，时新至今未缴纳剩余房款并导致涉案房屋《天津市商品房买卖合同》解除，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的计算方式，由于双方签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定时新逾期付款的违约责任承担为：解除合同，时新每日按商品房价款的万分之一向九洲公司支付违约金。九洲方圆公司主张自2012年10月31日起算，无事实及法律依据，违约金的起算日期应为2018年7月27日，至2019年9月16日（417天）应为20534元。九洲方圆公司主张的金额过高，不予全部支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除天津九洲方圆投资发展有限公司与时新签订的编号为2010-0149363的《天津市商品房买卖合同》。二、时新于本判决生效后10日内支付天津九洲方圆投资发展有限公司违约金20534元。三、驳回天津九洲方圆投资发展有限公司其他诉讼请求。如时新未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9961元，减半收取4980.5元、保全费3620元，共计8600.5元，由时新负担3609元，由天津九洲方圆投资发展有限公司负担4991.5元。二审中，九洲方圆公司提交了案涉房屋被法院查封的信息，时新对该事实予以认可，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，九洲方圆公司、时新签订的《天津市商品房买卖合同》、时新出具的《承诺书》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务和享有权利。双方对于解除2-1603号房屋的《天津市商品房买卖合同》无异议。一审审理过程中，时新未在提交答辩状期间提出管辖异议，整个庭审中未提出返还购房款及维修金抗辩，亦未在法庭辩论终结前提出反诉，故其上诉理由中主张一审违反法定程序，无事实和法律依据，本院不予支持。关于时新是否应当支付违约金。《承诺书》载明，自产权证可办理之日起10个工作日内一次性缴纳剩余房款，如时新不能按照上述时间交齐420000元的情况下，解除2-1603号的购房合同并办理该房屋的退房手续。涉案房屋于2018年7月12日始可办理产权证，时新至今未缴纳剩余房款并导致涉案房屋《天津市商品房买卖合同》解除，故一审认定时新构成违约并承担相应的违约责任并无不当。《商品房买卖合同》明确约定时新逾期付款的违约责任承担为：解除合同，时新每日按商品房价款的万分之一向九洲公司支付违约金。故一审法院以每日按商品房价款的万分之一标准，自2018年7月27日，至九洲方圆公司主张的2019年9月16日，计算违约金并无不妥，应予维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元，由上诉人时新负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月一日书记员  单 珊