山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初2139号原告：成力华，男，1952年6月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。原告成力华与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成力华的委托诉讼代理人徐仲勋、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成力华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告圣凯公司支付原告成力华委托经营租金59460.63元（2014年9月1日至2017年2月28日）；2、依法判令被告圣凯公司支付原告成力华上述款项利息3500元，并要求支付自判决生效至全部偿付完毕期间的利息；3、依法判决被告圣凯公司支付原告成力华律师费5000元；4、本案诉讼费、财产保全费用由被告圣凯公司承担。事实与理由：2006年12月24日，原告成力华与被告山东圣凯置业有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为0378，原告成力华购买了被告圣凯公司开发的圣凯财富广场房产。2010年8月17日，原告成力华与被告圣凯公司就该房产签订了委托经营管理协议，依据该协议第二条的约定，截止2017年3月被告圣凯公司尚欠原告成力华委托经营租金59460.63元，经原告成力华多次催要该款项，被告圣凯公司置之不理，原告成力华为维护其合法权益，特提起诉讼请求贵院查明案件事实支持原告的诉讼请求。原告成力华为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、委托经营管理协议一份；证据2、商品房买卖合同、房产证各一份；证据3、EMS特快专递邮件查询回单、催款函各一份；证据4、律师代理费发票一份；证据5、银行帐户交易查询单三张。被告圣凯公司辩称：首先，对租金数额有异议，委托经营协议另有约定在委托经营租金需要扣除楼宇保险和维修基金，原告成力华没有减除。另外，原告成力华主张的租金区间是2014年9月1日至2017年2月28日，上述区间是否有部分已过诉讼时效，若过了诉讼时效我方认为在时效内的可以主张，超过部分双方可以协商。涉案商铺自2014年至今为闲置状态，说明被告圣凯公司没有任何收益，这是客观事实存在，另外，委托经营管理协议是原被告双方在房屋销售时对将来市场做的收益评估性的材料，因实际市场有不可控因素所以被告认为今市场已发生较大变化，被告圣凯公司没有能力履行相关义务，目前类似案件已累计200余起，足以说明上述事实。希望法院考量实际情况，另外被告建议原被告双方庭审后可以协商，参照市场实际水平支付委托期间的租金。关于利息，双方没有明确约定，且被告已处于经营非常困难的阶段，被告认为不能承担，律师费及诉讼费双方协议有明确约定，由败诉方承担合理部分，最终以法院判决为准。被告圣凯公司为证明其答辩意见，向本院提交付款业主统计表两份作为证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市历下区，房屋所有权人为成力华，房产证号为号，登记时间为2009年11月16日。2010年8月17日，成力华（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议一份，约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；租金计算方式为：第一年到第四年按总房款的6%支付，第五年到第八年按总房款的7%支付，第九年到第十二年按总房款的8%支付，第十三年到第十六年按总房款的9%支付，第十七年到第二十年按总房款的10%支付；租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的涉案商铺总房款为323395元。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。协议签订后，圣凯公司按照约定向成力华支付了2014年8月31日前的租金。截至2017年3月20日成力华起诉时，圣凯公司尚未按照协议约定向成力华支付2014年9月1日至2017年2月28日期间的租金。被告圣凯公司主张2014年9月1日至2017年2月28日期间内的部分租金已超过诉讼时效，原告成力华提交了2016年8月1日以EMS特快专递方式向被告圣凯公司邮寄的催款函及邮件查询回单，用以证实原告成力华在诉讼时效期限内曾向被告圣凯公司主张过权利，且被告圣凯公司已收到该催款函。另查明，2017年3月20日，成力华与山东众寻律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理本案诉讼，律师代理费5000元。2017年5月14日，山东众寻律师事务所向原告成力华开具了金额为5000元的律师代理费发票。本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。在协议有效期内，圣凯公司未按约定向成力华支付2014年9月1日至2017年2月28日期间的委托经营租金，已构成违约。成力华曾于2016年8月1日以邮寄催款函的方式向被告圣凯公司主张权利，构成诉讼时效的中断，故对被告圣凯公司主张部分租金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。根据协议约定，2014年9月1日至2017年2月28日期间的租金标准为323395元×7%×2.5年=56594.12元；因维修基金在协议第四条中已明确约定，故应予扣除该段期间的维修基金323395元×2%÷40×2.5年＝404.24元；对圣凯公司主张扣除的保险费，因其未提交证据证实该笔费用的实际发生及具体金额，故在返还租金中暂不予抵扣。因此，圣凯公司应向成力华支付2014年9月1日至2017年2月28日期间欠付的租金为56594.12元-404.24元=56189.88元，对原告成力华的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。对于成力华主张的利息损失，因圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给成力华造成一定的经济损失，故圣凯公司应向王忠支付相应的利息损失。但成力华主张的利息计算方式有误，本院应予纠正，该部分利息损失应当按照双方委托经营管理协议中约定的欠付租金的期间分段予以计算，对原告成力华的该项诉讼请求，本院予以部分支持；对其请求的超出部分，本院不予支持。对于成力华主张的律师代理费5000元，按照协议约定应由圣凯公司负担，成力华提交的证据亦能证实该笔费用已实际发生，故本院对此应予支持。因欠付租金系圣凯公司单方违约，且双方在委托经营协议中对于诉讼费用已进行约定，故本案诉讼费用应由圣凯公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付2014年9月1日至2017年2月28日期间的租金56189.88元；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付欠付租金的利息（均以11237.98元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日起分五段予以计算，均计算至本判决生效之日止）；三、被告圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付律师代理费5000元；四、驳回原告成力华超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  于平吉人民陪审员  吴卫平二〇一七年六月七日书 记 员  杜 爽