中华人民共和国上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6960号原告陈弘浩，男，1989年4月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住8/27WaratahAveRandiwickN.S.WAustralia。委托诉讼代理人黄学锋，上海市上正律师事务所律师。委托诉讼代理人夏阳，上海市上正律师事务所律师。被告冯聘，男，1987年11月25日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。原告陈弘浩与被告冯聘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈弘浩的委托诉讼代理人黄学锋、夏阳，被告冯聘的委托诉讼代理人董旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈弘浩诉称，2015年10月16日，原告与被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定，原告将上海市宝山区美安路XXX弄XXX号XXX室动迁房(以下简称202室房屋)以138万元的价格出售给被告，被告于签约当日支付定金3万元，2015年10月底支付首付款50万元，于2015年11月支付第二期房款82万元，尾款3万元于过户时付清。因被告不能按时付款，经中介协调，原、被告于2016年11月26日签订《房屋产权转让协议》，约定，被告于2016年11月26日支付首付款50万元，于2015年12月15日支付第二期房款82万元。当天，被告支付了房款50万元，并支付3,000元作为逾期付款违约金。之后，被告仍未按约支付第二期房款。原告委托律师催告被告在2016年2月4日前付款未果，2月5日，原告主动退还了被告房款。现原告起诉要求解除《房屋产权转让协议》，被告支付违约金53万元。被告冯聘辩称，《房屋产权转让协议》约定原告在2015年12月15日之前将房产证办理好，被告支付原告第二笔房款82万元，但原告一直怠于办理产权证，被告支付第二笔房款的条件尚未成就，被告未支付该款不构成违约。签约后，原告要求被告涨价6万元，被告作出让步同意涨价3万元，但最终仍未达成一致。原告遂单方要求解除合同，擅自将房款打入被告帐户。被告多次对此表示异议，并通过中介公司要求原告收取房款，遭原告拒绝。被告未构成违约，不同意原告的诉请。经审理查明，2015年10月16日，原告与被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定，被告以138万元的价格向原告购买202室房屋。《房地产买卖居间协议》的附件《房地产买卖协议》约定，被告支付原告首付款50万元，第二期房款82万元，尾款3万元待过户时付清；其他约定：首付款于2015年10月底付清，二期房款于2015年11月付清，中介费由被告承担。当日，被告支付原告定金3万元。2015年11月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋产权转让协议》，约定，乙方购买甲方202室房屋，该房屋系配套商品房，需三年以后才能上市交易，乙方同意在国家允许的交易时间内交易；该房屋转让价格为138万元，甲方应于2018年10月15日前配合乙方办理过户手续；2015年10月16日当日乙方支付甲方定金3万元，乙方于2015年11月26日通过转账支付甲方第一笔房款50万元；第二笔房款82万元，甲方拿到此房屋产证交给乙方后乙方通过银行转账直接支付甲方，2015年12月15日付清；尾款3万元于产权过户当日支付甲方。原、被告在签订《房屋产权转让协议》后随即在《房地产买卖协议》其他约定中，添加了二期房款2015年12月15日付清的内容。当日，原告支付了被告50.3万元。2016年2月5日，原告通过转账返还了被告53.3万元。2016年8月17日，202室房屋房地产权利登记至原告名下。另查明，被告于2015年11月使用了202室房屋。审理中，原告提供了：1、原告母亲与被告及被告母亲的短信记录，主要内容为，2016年1月16日，原告母亲发短信表示，双方不能协商解决的事情通过法律途径解决。被告母亲回复，原告应当看清楚合同再说，如果不想谈就带中介去撬锁。原告母亲称，听中介说被告已经把房屋锁撬了，就要承担法律责任。被告回复表示，被告最多加3万元已经是极限了，被告付高额利息是觉得耽误了原告，但原告想单方终止合同是不可能的。2月5日，原告母亲发短信表示，由于被告迟迟未付款，原告决定解除合同，定金3万元、首付款50万元、违约金3,000元已经退回被告的账户，原告已经委托律师打官司。被告回复，利息变成违约金了？打官司才公正。2月16日，原告母亲将律师函照片发送给了被告，主要内容为《房屋产权转让协议》于2月5日发出解除合同短信时解除，53.3万元已经退回被告，被告立即将房屋返还给原告。2、一位自称原告朋友的季先生与被告的短信记录，主要内容为，2016年1月19日，季先生发短信给被告表示，被告方便时联系季先生。1月21日，被告回复称，这几天商量过了，最多加3万元。2月2日，被告又回复称，如果原告执意加6万元，就法庭见吧。当日，季先生表示，原告同意多加3万元继续执行买卖合同，原告要求2月4日下午3点前将房款尾款付到原告帐户，若是再拖原告很难再作让步。被告回复称，被告在1月15日提出加3万元的建议，由于这笔钱是从链家垫资出来的，利息2万4，压被告身份证户口本，现在链家专管被告资料的人回家过年了，这个情况在派出所也和原告说过，原告故意在过年前这个节点说这个，是在利用被告的困难，被告会尽量按照期限办，如果原告一直想解除合同，原告可以起诉，被告也可以起诉。2月5日，季先生表示，因被告迟迟未付款，原告决定解除合同，退还被告已付房款。被告回复，好的，打官司才公正。被告表示，对上述短信的真实性无异议。被告申请中介公司的工作人员杨培友出庭作证，杨培友证词的主要内容为，被告支付首付款50万元晚了几天，多付了原告3,000元违约金，原告也予以认可；原告按照约定时间办出产证后，然后被告付款，后来原告未办出产证，被告准备付第二笔房款，因房价大幅上涨，原告拒收。原告表示，杨培友与被告有利害关系，被告逾期付款原告才要求解除合同，被告有原告帐户，可以直接付款，不存在原告拒收房款；原、被告的本意对支付第二笔房款的时间不涉及产权证的办理，办理产权证有很多不确定因素。被告表示，杨培友的证言可以证明原告因房价上涨所以要求解除合同，被告为了防止原告解约才同意在没有收到房产证的情况下提前支付第二期房款。以上事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《房屋产权转让协议》、房地产权证、转账凭证、短信记录，被告提供的证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋产权转让协议》约定，原告拿到202室房屋产权证交给被告后，被告支付原告第二笔房价款82万元，2015年12月15日付清。原告于2016年8月才拿到202室房屋房地产权证，且未交给被告，被告未支付第二笔房款不构成违约。原告要求解除上述协议，被告支付违约金，本院不予准许。《房地产买卖协议》虽约定第二笔房款于2015年12月15日付清，但该约定系签订《房屋产权转让协议》后双方将此内容补充写入《房地产买卖协议》，该条款的约定来源于《房屋产权转让协议》，应以《房屋产权转让协议》约定为准。且中介公司的工作人员也证明，原、被告双方约定被告在原告办出产权证后付款。原告主张支付第二笔房款82万元不涉及产权证的办理，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：原告陈弘浩起诉要求解除《房屋产权转让协议》等诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取为4,550元，由原告陈弘浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年六月十九日书记员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……