上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14021号原告(反诉被告)：上海金加瀛实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：卢亚波，董事长。委托诉讼代理人：王建芳，上海融宁律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海益泰实业有限公司，住所地上海嘉定环城路XXX号。法定代表人：孟宗浩，总经理。委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。原告上海金加瀛实业有限公司诉被告上海益泰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用简易程序。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2017年1月13日、2017年5月27日两次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人王建芳，被告委托诉讼代理人穆道彦到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。原告上海金加瀛实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同》；2、被告返还原告2016年8月租金30,041元、押金29,166元；3、被告支付原告停产停业损失2,064,695元、可搬迁设备补偿费83,600元(库存等物品搬场费164,000元中的一半计82,000元+空调4台计1,600元)、不可搬迁设备补偿费192,935元(6号、8号、10号房中的部分装潢补偿款61,950元+7号彩钢棚补偿款110,985元+供电设施补偿款中的电线补偿款20,000元)、企业职工安置补偿费19,710元。事实与理由：2012年12月20日，原告交付被告租房定金29,166元。2012年12月25日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将其所有的坐落于上海市青浦区华徐公路XXX号厂房出租给原告使用，租赁建筑面积1,900平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2018年2月28日止，年租金350,000元，租金自第3年开始递增3%，租金支付方式为年付，在每年1月30日前支付；原告已付定金29,166元作为厂房租赁保证金；厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方需协商解决；厂房租赁期间，原告应及时支付房租及其他应付费用，如拖欠不付满一个月，被告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如因厂房拆迁问题而导致原告无法正常运营，被告需承担相应的责任并根据相关法律给予补偿；双方另约定了其他权利义务。合同签订后，原告即进行装修并入驻系争厂房进行生产经营。在租赁合同履行过程中，原告使用了被告上述厂区内的6号厂房、8号房卫生间、9号房门卫室、10号房厨房，建造了7号彩钢棚。2015年12月，系争厂房所在地块被列入S26入城段新建工程的征收腾地范围。动迁工作开始后，经青浦区华新镇人民政府委托，上海博沃地产估价有限公司对系争厂房的资产补偿出具评估报告：一、二次装潢合计276,150元，其中6号房复合地板261平方米计28,710元、花瓷砖123平方米计9,840元、铝扣板4,320元、石膏板隔断4,000元、防盗门1,600元、抽水马桶1,100元、墙纸7,200元、夹板隔断2,000元、彩钢板隔断3,840元，8号房抽水马桶550元，10号房地砖3,200元、铝扣板4,800元、成品厨具2,550元、不锈钢水斗550元、花瓷砖2,400元；二、房屋重置总价4,871,861元，总建筑面积4,201.38平方米，其中6号房1,495.78平方米、7号棚317.10平方米计110,985元、8号房32平方米、9号房129.6平方米、10号房47.84平方米；三、附属设施补偿费486,060元；四、机器设备物资等搬迁与安装费用207,150元，其中空调15台计6,000元，库存、现货、加工用品、搬场费164,000元；五、无法恢复使用设备补偿费323,950元，其中供电140,000元。原告应获得其中二次装潢费中6号房复合地板200平方米计22,000元、花瓷砖23平方米计1,840元，其余应得费用同前述金额，但被告却拒绝对原告进行补偿。原告租金支付至2016年8月31日。原告于2016年7月搬离，但没有交还被告钥匙，在系争厂房派了留守人员。被告上海益泰实业有限公司辩称：被告系青浦区华新镇华徐路XXX号厂房的所有权人，登记建筑面积1,406.31平方米。对原告陈述的签约、支付租金和押金、涉市政工程拆迁和评估报告内容等事实无异议。6号房没有办理产权证，曾经办过建房审批手续的，但现在无法提供，在评估时是作为合法建筑估价的。8号、10号房不属于承租范围，只是被告提供给原告合理使用。针对第一项诉请，同意解除合同，因为原告没有按约支付租金，原告的租金支付到2016年8月31日，按照合同约定原告应该提前一个月支付，但是原告没有支付，故原告违约导致合同解除，解除时间应为2016年8月31日。对第二项诉请，鉴于原告违约，直到2016年11月16日才腾退厂房，故原告已支付的2016年8月份租金不应退还，还应支付2016年9月1日起至2016年11月16日的房屋使用费；由于原告违约，押金不予退还。不同意第三项诉请，被告在本案诉讼过程中倒签了落款时间为2016年9月19日的安置协议，补偿金额为16,280,000元，是被告与拆迁办直接协商确定的金额，没有具体项目。由于原告延迟腾退，导致被告尚有60余万元奖励费未到手。对于原告主张的金额不予确认，根据评估报告，关于原告的损失有三块，一块是二次装潢费用，原告主张的二次装潢费61,950元中，6号房的铝扣板4,320元、石膏板隔断4,000元，8号房抽水马桶550元，10号房地砖3,200元、铝扣板4,800元和花瓷砖2,400元，系出租前被告已装潢或配置的物品，与原告无关，故属于原告的二次装潢评估价为42,680元；二是物品搬场费164,000元，由于厂区内还有其他租赁户，原告只占厂区的三分之一，故原告的搬迁费也应得其中的三分之一计54,667元，4台空调计1,600元；三是租赁期间搭的7号彩钢棚110,985元，上述合计209,932元，如果真的因为搬迁而解除合同，这些损失被告确认。供电设施是被告方做的，而原告主张的电线属于装潢，故供电设施补偿款均属于被告。对于停业损失，拆迁政策是根据使用人的使用方式不同有不同的标准，每平方米自110元至350元不等，因为原告从事轻工业，故应按照每平方米110元计算。故被告对本院提出反诉请求：1、确认双方合同于2016年8月31日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费75,102.50元(按每月30,041元，自2016年9月1日起至2016年11月15日止计2.5个月)。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，合同解除时间应为2016年7月31日。双方均知晓系争厂房涉及市政动迁，2016年7月政府要求原告搬离，于是原告遣散员工、搬离厂房，但被告拒绝支付原告搬离费用，且被告实际负责人孟乐一长期生病，无人出面收房，故原告未及时办理厂房交接手续。但是开始动迁后，当地排水系统毁坏，系争房屋里都是水，无法使用。故原告不应再支付租金。对被告签订的补偿协议金额无异议。本院经审理认定事实如下，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。审理中，原告提供如下证据：1、S26入城段项目非居住房屋征收口径复印件1份，以证明补偿款包括被征收房屋评估价和违法建筑材料价、设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备重置价、停产停业损失补偿、企业职工安置费、土地补偿费用和一次性速迁奖励，其中停产停业损失补偿标准为每平方米100－350元，如超出上述标准，则根据企业前三年经营业绩和纳税情况为依据进行评估；另外，被告签订的补偿协议未对停产停业损失作出约定，故按照2011年上海市人民政府令第71号文件(《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》)规定，停产停业损失按补偿款总金额的10%计算，全部均应归原告所有(注：上述实施细则第三十五条规定停产停业损失按被征收房屋市场评估价的10%确定，被征收人认为实际损失超出上述标准，应向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿)。被告对征收口径复印件无异议，但认为原告行业属于轻工业，应按每平方米110元计算。停产停业损失不止是针对实际使用人，被告出租房屋也是经营，也应获得停产停业损失。2、2016年7月28日青浦区华新镇劳动争议调解委员会盖章确认的调解协议4份，以证明原告支付职工安置补偿费19,710元。被告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，人员安置补偿应该包括在经营性损失中；且原告支付的费用中包括加班费等所有损失，不全是安置费。3、支付凭证一组，以证明调解协议中的费用仅为解除劳动关系经济补偿金，工资、奖金、加班费等费用原告另行支付。被告对证据真实性无异议，但认为调解协议中已写明19,710元包括加班费等各项费用。4、2013年起至2016年8月的纳税申报表复印件、资产负债表、利润表复印件一组(净利润2014年1,837,790.49元、2015年2,624,210.41元、2016年1,088,183.51元)，以证明原告停产停业损失巨大，应根据前三年经营业绩和纳税情况予以赔偿。被告认为是原告单方制作，真实性不予认可，且停产停业损失由政府部门予以补偿，不是被告决定的，被告仅仅是转付给原告。5、2016年7月29日青浦区华新镇人民政府动迁办公室出具承诺书复印件1份，以证明由于被告未与政府达成动迁协议，华新镇人民政府为支持原告提前搬迁腾房，承诺暂扣被告补偿款一百万元。被告对证据真实性无异议，但认为拆迁协议签订前厂房物权属于被告所有，被告有权出租获取收益。6、2016年9月5日原告与案外人签订的租赁合同1份，以证明原告已在2016年7月底搬走，合同中约定起租日期2016年9月30日，是因为出租方给予原告两个免租期。被告对证据不予认可，认为该合同租赁期限自2016年9月30日起，原告不可能在2016年7月底就搬走。关于供电设备补偿款中的20,000元，原告称无法举证证明原告安装了电线，但供电设施的实际使用人是原告，故原告要求补偿。被告称供电设施是被告向电力公司申请安装的，属于厂房配套设备，安装费是被告支付的。审理中，被告称，动迁协议签订前不能停电停水，系争厂房仍可使用，故原告应支付租金，原告未提供证据证明房屋无法使用和原告曾提出维修要求。被告提供催告函复印件1份，以证明被告于2016年10月12日向原告催讨过租金。原告称未收到过，2016年7月后原告不再生产，只有留守人员在。根据庭审查明的事实，本院认为，根据原告提供的估价汇总一览表的厂房面积，本案系争房屋不属于被告登记的房屋产权证范围内，双方亦未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。对双方各自要求确认合同已解除的诉讼请求，本院均不予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告支付的保证金29,166元，被告应予返还。现房屋已实际返还被告，本案中无需处理。合同虽无效，原告仍应支付被告实际占用厂房期间的使用费，原告称动迁程序启动后，系争房屋已无法使用，但未提供相关凭证，被告亦不予认可，故本院难以采信，原告亦未举证证明其实际与被告交接厂房的日期，故本院确认被告自认的2016年11月16日为房屋交接之日。故对原告要求返还2016年8月租金的诉讼请求，本院不予支持。但系争厂房确实处于拆迁阶段，可能影响原告正常使用厂房，故本院酌情确认原告尚需支付截至2016年11月15日的房屋使用费计40,000元。原告在本案中主张了动迁安置补偿费用，被告已与相关单位签订动迁安置补偿协议，故被告应支付原告相应补偿费。现双方对评估报告和动迁补偿口径均无异议，本院予以确认。关于二次装潢补偿款，原告主张61,950元，被告认为其中6号房的铝扣板4,320元、石膏板隔断4,000元，8号房抽水马桶550元，10号房地砖3,200元、铝扣板4,800元和花瓷砖2,400元，上述共计19,270元系被告出资添置。对此本院认为双方均未举证证明上述装修由谁出资，因原告仅主张二次装潢补偿费中的部分,故本院酌情确认被告应支付原告装修费61,950元。双方彩钢棚补偿款110,985元均无异议，本院予以确认。关于搬迁费，双方对空调搬迁费1,600元均无异议，本院予以确认。关于库存等物品搬迁费164,000元，本院酌情确认按双方约定的租赁面积1,900平方米占厂房全部面积4,201.38平方米的比例确定为74,166元。关于原告主张的供电设施补偿款中的电线补偿20,000元，因供电设施属于厂房固定设施，而原告主张的电线属于装修范围，故本院对此难以支持。关于停产停业损失，原告方提供的利润表等证据系原告自行制作，被告不予认可，本院不予采纳。即使上述利润表反映了客观情况,原告亦自认其于2016年7月底搬离系争厂房时已租赁他处房屋开始经营，原告称停产停业损失达到200余万元之巨，本院难以采信。故根据征收口径，本院酌情确认按每平方米200元的标准计算1,900平方米为380,000元。关于企业职工安置费19,710元，原告对此提供了调解协议与付款凭证，另提供了工资签收表以证明加班费另外支付，被告对证据真实性无异议，本院予以采纳，被告认为调解协议的款项中含有加班费，但未提供相关凭证予以证明，故本院对原告该项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海金加瀛实业有限公司与被告上海益泰实业有限公司就坐落于上海市青浦区华徐公路XXX号内的厂房签订的租赁合同无效；二、被告上海益泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海金加瀛实业有限公司保证金29,166元；三、被告上海益泰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金加瀛实业有限公司648,411元；四、驳回原告上海金加瀛实业有限公司其余诉讼请求；五、反诉被告上海金加瀛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海益泰实业有限公司自2016年9月1日起至2016年11月15日房屋使用费40,000元；六、驳回反诉原告上海益泰实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费26,161.10元，减半收取计13,080.55元，由原告负担7,792.65元，被告负担5,287.90元；反诉受理费1,677.56元，减半收取计838.78元，由反诉原告负担400元，反诉被告负担438.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年六月十三日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。