辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3505号上诉人（原审被告）：徐素联，女，1941年12月12日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张连生，上诉人徐素联儿子。被上诉人（原审原告）：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。统一社会信用代码91210211679958716T。法定代表人：孙向军，该公司经理。委托诉讼代理人：陈先群，辽宁好谋律师事务所律师。上诉人徐素联因与被上诉人大连一品蓝天物业管理有限公司（以下简称“一品蓝天物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐素联上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回一品蓝天物业的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人居住的不在物业服务的小区之内，物业自成立以来未提供服务，没有保安，楼梯也没有清扫人员，未安装对讲门铃，因此一品蓝天物业不应当向上诉人收取物业费。物业对和有电梯的封闭小区提供的服务标准不一致，一审将二者采用统一的收费标准显属不当。一品蓝天物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。一品蓝天物业向一审法院起诉请求：1、判令被告徐素联向原告支付2017年7月1日至2019年5月31日期间的物业管理服务费713.2元；2.被告徐素联向原告支付逾期交纳物业管理服务费的滞纳金715.2元（暂计至2019年5月31日，自2019年6月1日起，每日滞纳金为2.14元）。截至2019年5月31日，上述两项诉讼请求共计1,428.4元。一审法院认定事实：被告系位于大连市甘井子区大化东山经济适用住房小区的业主，住宅面积44.3平方米。2014年4月2日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将大化集团东山经济适用房小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理。双方约定，物业服务费住宅房屋建筑面积0.7元/平/月，非住宅房屋建筑面积1.5元/平/月，电梯费30元/户/月。合同第十条第（二）中约定了甲方义务，其中第3项约定“执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任”，合同第二十一条规定，甲方若违反上述规定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未能解决的，乙方有权终止合同。合同第十三条第4项约定“甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%交纳滞纳金”。合同还对前期物业服务标准、环境卫生管理等做了约定。2014年7月3日，大化集团有限责任公司与被告签订《临时公约》，对案涉小区由原告进行前期物业服务管理及上述物业服务费、电梯费的标准进行了确认。同日，被告交纳了物业管理服务费等费用，办理了房屋的接收入住手续。因案涉小区存在诸多问题，大连市甘井子区甘井子街道办事处等部门多次介入协调，在甘井子街道办事处给大化集团有限责任公司的《关于第三次商请做好东山小区项目物业管理的函》中也提到，该街道办事处多次向作为建设单位的大化集团有限责任公司发函，要求其做好物业管理。2019年5月初，原告在案涉小区显著位置张贴了《撤出东山小区物业管理公告》，并向大化集团有限责任公司发出上退出东山小区管理告知函。原告于2019年5月15日正式撤出了案涉小区的物业管理服务。一审法院认为，争议的焦点问题为：1、原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系；2、原告做出《撤出东山小区物业管理公告》并退出案涉小区物业管理行为的法律效力；3、原、被告是否履行了各自的合同义务，即原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费。关于原、被告之间是否形成了物业管理服务合同关系的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，该合同效力及于被告。本案中被告也与大化集团有限责任公司签订了《临时公约》，因此被告对由原告为其房屋所在小区提供物业服务及物业服务的费用等标准均是明知并认可的。据此，大化集团有限责任公司与原告签订的《大化集团东山经注适用房小区物业管理委托合同》，以及大化集团有限责任公司与被告签订的《临时公约》均是合同双方真实的意思表示，合同合法有效，且原告已向被告房屋所在小区提供了物业服务，因此，原、被告间存在物业服务合同关系。至于被告辩称案涉合同无效的意见，因于法无据，不予采纳。关于原告做出《撤出东山小区物业管理公告》及撤出案涉小区物业管理的行为的法律效力的问题，原告与建设单位签订的《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第十条第（二）第3项约定了建设单位有执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任的义务，《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》第二十一条也规定了若建设单位违反上述规定，使原告不便或无法实施前期物业管理的，原告有权要求建设单位在一定期限内解决，逾期未能解决的，原告有权终止合同。现建设单位在行政部门及原告的多次催促下，仍未能履行维修义务，小区业主也因诸多问题得不到解决而拒绝向原告交纳物业服务费，原告也无力再为案涉小区提供符合合同约定的物业服务，由此看出案涉合同的目的已无法达到，现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，提出解除案涉合同，终止对案涉小区的物业服务，且已向建设单位发函及在案涉小区显著位置张贴公告的方式向建设单位及小区业主送达了解除合同的通知，并于2019年5月15日撤出案涉小区，原告的上述行为已起到解除案涉合同的法律后果，因此，确认原、被告的物业服务合同关系于2019年5月15日解除。关于原告是否向被告提供了符合约定的物业服务，被告应否向原告支付物业服务费的问题，虽然案涉小区出现大量房屋严重漏雨渗水、房屋内外部墙皮大面积脱落、门窗封闭不严等各种问题，但这些问题的产生与建设单位将未竣工验收的房屋交付使用、且不能履行建设单位在保修范围和保修期限内的保修责任，而未竣工验收的房屋在保修期过后也无法启动维修基金解决小区房屋的诸多问题这一原因存在莫大关系，上述原因造成了影响小区业主生活的问题无法得到解决、业主对原告不满情绪加剧致普遍不交物业管理费、原告无力维持公司运转进而无法提供较为完善的物业服务的恶性循环，但是，不可否认的是在原告为案涉小区提供物业服务期间，其向被告房屋所在小区提供了卫生清理、垃圾清运、电梯维护等物业服务，使案涉小区在原告进行物业服务管理期间可以维持基本的运转，因此，被告应在原告提供了的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费。经庭审调查，除去因建设单位的上述原因所致的问题外，原告也存在保安人员在岗睡觉、职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，因此，原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，且原告已经不在案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实，对本案进行全面考量，认为以按合同约定计算的尚欠物业费为基数，以80%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。因原告在本案中也主张其于2019年5月初即开始实施解除合同的行为，其也于2019年5月15日正式退出该小区的物业管理，因此，对于2019年5月份的物业费原告不应再收取。确认被告应向原告缴纳物业费的期间为2017年7月1日至2019年4月30日，物业管理服务费545.75元（682.19元×80%）。至于原告主张的违约金问题，因存在因建设单位的过失致业主与原告均无法按合同约定履行义务的情况，故无法认定被告未向原告交纳物业费的行为属于违约，因此对原告的此节请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告徐素联于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2017年7月1日至2019年4月30日的物业费545.75元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，简易程序已减半收取），由被告徐素联负担，被告负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，当事人对一审认定的事实均没有异议，本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人已在二审庭审中自认其居住的属于一品蓝天物业的服务范围之内，况且上诉人之前曾向被上诉人缴纳过以往年度的物业费，因此，结合上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案的争议焦点为一审按照相同标准对和有电梯的封闭小区收取物业费是否妥当。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》约定，一品蓝天物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，一品蓝天物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在楼梯清扫不及时等瑕疵问题尚不构成重大瑕疵，不足以构成免除上诉人交费义务的抗辩事由。况且不同的业主对相同的物业服务有不同的体验，被上诉人已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，一审判决徐素联缴纳物业费并无不妥。同时，也正是基于一品蓝天物业公司存在楼梯清扫不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经酌定徐素联承担欠付物业费的80%给付义务且对一品蓝天物业请求徐素联支付违约金的诉讼请求也不予支持，该处理较为得当。另外，关于上诉人主张房屋未安装对讲门铃的问题，由于本案纠纷系《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》项下的物业费纠纷，而该合同中未约定物业公司有安装对讲门铃的义务，该请求不在本案审理范围内，本院对此不予审理。综上，徐素联的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人徐素联已预交），由上诉人徐素联负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年六月五日书记员  牛超群