广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1407号上诉人（原审被告）：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住所地江西省萍乡市。委托诉讼代理人：李业成，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。法定代表人：陈炳廉，该社社长。委托诉讼代理人：赵敏儿，广东威格信律师事务所律师。原审被告：中山火炬开发区百事隆石材加工厂，住所地广东省中山市。主要负责人：张飞。原审被告：中山市心海家具厂，住所地广东省中山市。主要负责人：陈海军。原审被告：中山火炬开发区海源川游艺器材厂，住所地广东省中山市。主要负责人：马平平。原审被告：中山火炬开发区博文工艺制品厂，住所地广东省中山市。主要负责人：肖勤。原审被告：中山市穗康门业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何钢洪。上诉人朱志强因与被上诉人中山火炬开发区窈窕股份合作经济联合社（以下简称窈窕经联社）及原审被告中山火炬开发区百事隆石材加工厂（以下简称百事隆加工厂）、中山市心海家具厂（以下简称心海家具厂）、中山火炬开发区海源川游艺器材厂（以下简称海源川器材厂）、中山火炬开发区博文工艺制品厂（以下简称博文制品厂）、中山市穗康门业有限公司（以下简称穗康公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初18437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱志强上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回窈窕经联社的一审诉讼请求；二、窈窕经联社承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、朱志强并不存在拖欠本案所涉及两块土地租金的违约事实。朱志强先后共向窈窕经联社承租了六块土地，朱志强于2016年3月4日就拖欠租金事实所作出的确认，是笼统地对该六块土地欠租总额的确认，但朱志强并非确认拖欠本案所涉及的两块土地的租金。二、本案涉案土地上的建筑物及水电等附属设施，是朱志强承租土地后由朱志强单方出资建设的，窈窕经联社无权要求朱志强将上述设施交还。三、本案涉案土地上的建筑物不仅是朱志强在使用，并且百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司也在使用，原审判决已经侵犯了其合法权益。被上诉人窈窕经联社答辩称：一、朱志强已经在一审中自认拖欠租金的违约事实，并明确同意将地上建筑物、水电设施交还给窈窕经联社，因此朱志强的该上诉理由不成立；二、百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司与朱志强之间是转租关系，一审认定百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司与窈窕经联社无直接法律关系是正确的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司均未陈述意见。窈窕经联社向一审法院起诉请求：1.确认窈窕经联社与朱志强签订的编号为E200（2014）0681、E200（2014）0682的《土地租赁合同》于2016年5月7日解除；2.朱志强及百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司立即将土地、地上建筑物及水、电等附属设施交付窈窕经联社；3.朱志强及百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司连带向窈窕经联社支付逾期搬迁占有使用费47287元（以月租金26652.93元为标准，自2016年5月8日起计算至交还租赁物之日止，暂计至2016年6月30日）及利息（以月租金26652.93元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准自2016年5月8日计算至交还租赁物之日止）。一审法院认定事实：2014年9月29日，窈窕经联社与朱志强签订两份《土地租赁合同》[合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682]，约定朱志强向窈窕经联社承租位于中山××面积分别5155.5平方米、3045.4平方米土地两块；租赁期限自2014年7月1日起至2019年12月31日止；2014年7月1日至2016年6月30日期间每月租金分别为16755.38元、9897.55元；朱志强须在每月10日前支付当月租金及物业、卫生管理费；如无故拖欠租金1个月，窈窕经联社有权终止合同等事项。合同签订后，朱志强在土地上建设建筑物及水、电等附属设施，并将土地之一部分转租给百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司使用。自2016年1月1日起，朱志强开始逾期交纳租金。2016年3月4日，朱志强向窈窕经联社出具《确认书》，确认截至2016年2月拖欠窈窕经联社包括本案租赁物在内的各项租金共计598839.36元，承诺于2016年3月前付清。2016年5月6日，窈窕经联社委托律师向朱志强发出律师函，以朱志强长期拖欠租金为由要求解除包括本案《土地租赁合同》（合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682）在内的共计六份租赁合同，没收履约保证金，并要求朱自强在收到函件后3日内付清拖欠的租金，7日内退出租赁物。该邮件于次日妥投，由朱志强本人签收。2016年5月9日，窈窕经联社在租赁物附近张贴解除租赁合同公告，要求朱志强及各次承租人于2016年5月14日前迁出包括案涉土地在内的所有租赁土地，并自行清理各自的设备、用品，并至窈窕经联社办理欠费缴付及交接手续。嗣后，朱志强向窈窕经联社补交截至2016年5月7日拖欠的本案租金，并继续占有、使用案涉土地。一审法院认为：案涉《土地租赁合同》（合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682），系窈窕经联社与朱志强的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。朱志强逾期交纳2016年1月1日至2016年5月7日期间的租金，窈窕经联社依据合同赋予的解除权于2016年5月6日向朱志强发出律师函并解除案涉租赁合同，符合法律的规定，该租赁合同自律师函到达朱志强之日即2016年5月7日解除。虽然朱志强在合同解除后补交了上述拖欠的租金，但补交行为仅是承担继续履行交租义务的一种责任方式，并不因此影响解除合同的法律效力。案涉合同因朱志强违约而被解除，朱志强应在合同解除后将案涉土地与土地上的建筑物及水、电等附属设施及时退还给窈窕经联社，逾期退还，还应当自合同解除之次日起按照26652.93元/月（16755.38元/月+9897.55元/月）的标准向窈窕经联社计付占用期限的使用费。因本案系土地租赁合同纠纷，百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司与窈窕经联社没有直接的合同关系，朱志强与百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司也没有法律上的隶属关系，窈窕经联社要求百事隆加工厂、心海家具厂、海源川器材厂、博文制品厂、穗康公司在本案中对朱志强的合同债务承担连带责任，不予支持。至于窈窕经联社主张的占有使用费的利息损失，因没有相应的法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认窈窕经联社与朱志强于2014年9月29日签订的两份《土地租赁合同》（合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682）于2016年5月7日解除；二、朱志强于本判决生效之日起十五日内将位于中山××面积分别5155.5平方米、3045.4平方米的两块土地，该土地上的建筑物及水、电等附属设施交还给窈窕经联社；三、朱志强于本判决生效之日起三十日内向窈窕经联社支付占有使用费（计算方式：自2016年5月8日起按每月26652.93元/月的标准计至朱志强实际履行完毕本判决第二判项义务之日止）；四、驳回窈窕经联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，减半收取491元，由窈窕经联社负担41元，朱志强负担450元。本院二审期间，双方均没有向本院提供新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院另查：窈窕经联社与朱志强于2014年9月29日签订的合同编号为E20（2014）0681《土地租赁合同》第二条约定:“该土地是乙方（即朱志强）租赁甲方（即窈窕经联社）临时用地，由乙方朱志强出资兴建临时建筑……。”窈窕经联社与朱志强于2014年9月29日签订的合同编号为E20（2014）0682《土地租赁合同》第二条约定:“该土地是甲乙双方所签订前合同已经期满，双方有意再续约，故该土地原承租方（朱志强）已出资兴建临时建筑物……。”窈窕经联社与朱志强于2014年9月29日签订两份《土地租赁合同》[合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682]第六条第5项均约定：“在土地租用期间，如遇到国家或集体征地，乙方（即朱志强）应服从并积极配合。土地补偿归甲方（即窈窕经联社），地面建筑物补偿归乙方。合同期满后，甲、乙双方再不续约时，乙方可在合同期内拆除建筑物、清场移走设备。”二审中，窈窕经联社提出双方虽然在本案《土地租赁合同》中对涉案土地上的附属建筑物、水电设施的归属没有约定，但根据本案《土地租赁合同》第六条第5项的相关内容，涉案土地上的附属建筑物、水电设施应归窈窕经联社所有，且在一审庭审时朱志强也同意将涉案土地上的附属建筑物、水电设施移交给窈窕经联社。经查原审开庭笔录，并没有朱志强同意将涉案土地上的附属建筑物、水电设施移交给窈窕经联社的内容。本院再查：二审中，双方均确认朱志强出资在涉案土地上修建有一层结构的星铁棚厂房及附属排水、排污和消防安全设施，埋设或架设有水管、电线，修建有水泥道路，并以窈窕村委或朱志强的名义安装有变压器三台等，且该三台变压器不仅朱志强及本案原审被告在使用，周边其他单位也在使用。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点一是朱志强是否应向窈窕经联社退还涉案的租赁土地；二是涉案租赁土地上的建筑物及水、电附属设施等是否应归窈窕经联社所有。关于争议焦点一，即朱志强是否应向窈窕经联社退还涉案租赁土地的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方于2014年9月29日签订合同编号分别为E20（2014）0681、E20（2014）0682的《土地租赁合同》后，窈窕经联社依约将涉案土地交付给了朱志强使用，但是，朱志强并没有按照该两份合同约定的时间即每月10日前向窈窕经联社交纳自2016年1月1日起当月的租金。之后，朱志强于2016年3月4日向窈窕经联社出具《确认书》，确认截至2016年2月拖欠窈窕经联社包括本案两块租赁土地在内的各项租金共计598839.36元，并承诺于2016年3月前付清。但是，朱志强在出具该《确认书》后，仍然没有按照上述《确认书》承诺的时间即在2016年3月前缴清所欠涉案土地租金。朱志强上诉提出其不存在拖欠涉案土地租金的违约事实，与上述认定的事实不符，本院不予采信。在此情形下，窈窕经联社依据双方签订的《土地租赁合同》赋予的解除权于2016年5月6日向朱志强发出律师函并解除案涉租赁合同，符合法律的规定和双方的约定。依法，双方签订的上述两份《土地租赁合同》自律师函到达朱志强之日即2016年5月7日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，原审判决朱志强将涉案两份《土地租赁合同》项下的租赁土地退还给窈窕经联社，是符合法律规定的，本院予以维持。关于争议焦点二，即涉案租赁土地上的建筑物及水、电附属设施等是否应归窈窕经联社所有的问题。二审中，双方对于朱志强出资在涉案土地上修建有一层结构的星铁棚厂房及附属排水、排污和消防安全设施，埋设或架设有水管、电线，修建有水泥道路，并以窈窕村委或朱志强的名义安装有变压器三台等事实均无异议，本院予以确认。本案中，朱志强上诉提出上述建筑物及水、电附属设施等，是其在承租土地后由其单方出资建设的，窈窕经联社无权要求其将上述建筑物及设施交还。窈窕经联社则主张依据双方签订的《土地租赁合同》第六条第5项约定，上述建筑物及水、电附属设施等应归窈窕经联社所有。经查，双方签订的《土地租赁合同》第六条第5项并没有对上述建筑物及水、电附属设施等在合同解除后的归属问题进行约定，双方只是约定了双方不再续约时，朱志强可拆除建筑物、清场移走设备等内容。窈窕经联社还提出在一审庭审时朱志强同意将涉案土地上的附属建筑物、水电设施移交给窈窕经联社，但经查原审开庭笔录，并没有记载朱志强同意将涉案土地上的附属建筑物、水电设施移交给窈窕经联社的内容。因此，本院对窈窕经联社的上述主张均不予采信。原审法院认为涉案合同因朱志强违约而被解除，进而判决朱志强应在合同解除后将涉案土地上的建筑物及水、电等附属设施交还给窈窕经联社，缺乏事实依据，本院予以纠正。但是，朱志强出资在涉案土地上修建临时建筑物，是根据双方签订的《土地租赁合同》第二条约定，即已经窈窕经联社同意。虽然窈窕经联社在诉讼中没有明确表示同意继续使用该临时建筑物及水、电等附属设施，但由于将上述建筑物及水、电等附属设施拆除后将损害其物理属性及其使用价值，从而造成社会财产的浪费，且该三台变压器不仅朱志强及本案原审被告在使用，周边其他单位也在使用。因此，为避免社会财产的浪费，同时也为了公平保护双方及其他人的合法权益，朱志强在向窈窕经联社退还涉案租赁土地时，应一并将其出资在涉案土地上修建的临时建筑物及水、电等附属设施交给窈窕经联社，但窈窕经联社应依照法律规定给予合理的补偿。由于朱志强在本案中没有就此提起反诉，本案对此补偿问题不予处理，朱志强可依法另行主张权利。至于朱志强上诉主张原审判决侵犯原审被告合法权益的问题，因朱志强与原审被告之间的法律关系与本案不属同一法律关系，本院对此不予认定。综上所述，上诉人朱志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱志强负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年六月二十二日书记员  廖建锋