上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3792号上诉人(原审原告)：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张建民，董事长。委托诉讼代理人：徐敏人。委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海南洋电器厂有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈孝耀，董事长。委托诉讼代理人：王华。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。上诉人上海南房(集团)有限公司(以下简称“南房公司”)因与被上诉人上海南洋电器厂有限公司(以下简称“南洋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南房公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由南洋公司承担。事实和理由：1、一审法院未能查明《同意转租证明》的来源，对南洋公司“伪造公章出具同意转租证明”这一行为未作任何评价，该行为有失公正。在本案诉讼前，南房公司从未见过《同意转租证明》，该文件系南洋公司向一审法院出具，以试图证明其转租取得了南房公司的事先同意，但是，在南房公司就《同意转租证明》上公章真实性提出质疑后，南洋公司又向一审法院另行提供了《合作协议》。之后，南洋公司在庭审期间多次竭力否认《同意转租证明》系其向法庭提供的事实，以掩盖其伪造南房公司公章的行为。为进一步查明真相，南房公司至工商局调取了南洋公司与案外人签署的《房屋租赁合同》以及《同意转租证明》等证据，工商局备案的《同意转租证明》与南洋公司提供的材料完全一致，经司法鉴定，结论表明《同意转租证明》上南房公司公章系伪造。根据普通人的社会经验判断，该材料完全是南洋公司为了帮助案外人办理营业执照，从而伪造南房公司的公章形成的一份文件，而且根据南房公司提交的《行政处罚决定书》可以证明，南洋公司伪造印章向工商局虚假提交登记材料具有先例。上述事实有相关证据可以证明，但一审法院未作任何评价。2、南房公司对南洋公司的转租自始未予认可，并多次提出异议。一方面，南洋公司向一审法院提交物业公司王秀兰视频等证据材料，该证据并不能推出王秀兰收取租金的行为等同于南房公司对南洋公司的转租行为的默认。王秀兰系物业公司的退休返聘人员，与南房公司无劳动或劳务关系；物业公司与南房公司也并非同一主体，南房公司与物业公司之间无隶属关系。根据南房公司提交的物业公司改制证据证明，2002年9月物业公司已经改制为民营企业，与南房公司完全脱钩，无行政隶属关系；物业公司对公有住房的管理属于市场委托管理行为，而非行政委托管理行为。另一方面，南房公司自接到南洋公司职工投诉、集访信件材料后，曾就南洋公司改制遗留问题到南洋公司处进行讨论，但是这并不代表南房公司明示或默认同意南洋公司转租，在南房公司出具的《关于原所属企业(上海南洋电器)改制遗留问题及拟处事项》等文件中多次明确，鉴于南洋公司承租的房屋已无动迁拆除的可能，故对南洋公司承租的两处房屋使用权一并予以收回。在南房公司代理人签发的《律师函》当中也能真实反映南房公司的意思表示。3、根据贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知的相关规定，出租人向承租人收取转租收益并不以“转租未经同意”为前提，只要承租人事实上将房屋转租给他人使用，无论该转租行为是否取得出租人同意，承租人均应支付转租收益。本案中，房屋(以下简称“系争房屋”)月租金为人民币(以下币种均为人民币)997.04元，系争房屋自2008年10月31日起至今由南洋公司转租他人，虽然该转租行为未经南房公司同意，但客观上系争房屋转租经营的状态长期持续，故南房公司依据租金标准的五倍计算转租租金收益合法有据，理应获得支持。被上诉人南洋公司辩称，不同意南房公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。南房公司向一审法院起诉请求：要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，南洋公司将承租的房屋返还南房公司，并支付合同解除后至房屋实际返还之日止，按租金标准计算的房屋使用费以及按相关规定支付自2008年10月31日起暂计至2016年8月31日按合同约定租金标准5倍计付的转租收益。一审法院认定事实：南房公司与南洋公司双方于2008年4月7日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定南房公司将建筑面积165.38平方米的系争房屋出租给南洋公司，租赁期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，租金每月1,607.52元，南洋公司需转租房屋的，应当事先征得南房公司书面同意。转租期间，南洋公司应当继续履行本合同，并向南房公司支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定，南洋公司未征得同意擅自将房屋转租的，南房公司可以解除租赁合同，合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，南洋公司与案外人刘某某于2008年7月15日签订《房屋租赁协议》，南洋公司将承租房屋的底层部位转租给案外人，转租期自2008年10月31日起至2013年10月31日止。之后，案外人刘某某又与上海联华快客便利有限公司签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给上海联华快客便利有限公司开设便利店，期限自2008年8月20日起至2013年8月19日止。在系争房屋用于便利店经营期间，南房公司从未提出异议。在南房公司与南洋公司之间的租赁合同履行期间，双方于2012年7月27日再次签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，将系争房屋的租赁期调整为自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租金调整为每月997.04元，其余内容与原合同一致。合同履行期间，南洋公司一直以双方形成的先用后付，每三个月一付的租金支付方式，向南房公司支付租金。在案外人刘某某与上海联华快客便利有限公司之间的合同期届满后，南洋公司与上海联华快客便利有限公司签订《合作协议》，双方以合作方式将系争房屋的底层用于联华快客便利店经营，合作期自2013年8月20日起至2017年8月19日止。2014年12月南房公司委托律师向南洋公司发函，以南洋公司未经南房公司同意，擅自将承租房屋底层转租他人用于联华快客便利店经营，违反合同约定为由，要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》并返还房屋。后于2015年5月18日以南洋公司未经南房公司同意擅自转租为由诉至法院，要求解除合同返还房屋并支付房屋使用费。一审法院审理中，南房公司称南洋公司为将系争房屋转租给案外人，制作虚假“转租证明”并加盖私刻的南房公司公章，以证明其转租系经南房公司同意，但经比对南洋公司所盖的南房公司公章与南房公司持有的公章有差异，为此南房公司申请对“转租证明”上的公章真实性进行鉴定。根据南房公司申请，一审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对该公章的真实性进行鉴定。经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对检材和南房公司提供的多份样本进行综合评判，得出的鉴定意见为“转租证明”上的公章印文与样本上的公章印文不是同一枚印章的印文。南房公司对鉴定意见无异议，南洋公司对鉴定意见认为检材和样本均来源于南房公司，故作出的鉴定意见与本案无关。此外，南房公司基于南洋公司擅自转租的情形，其依据行政机关制定的相关意见，提出增加诉讼请求的申请，要求南洋公司自转租之日起按月租金5倍支付转租收益。一审法院另查明：根据双方支付租金的习惯方式，南洋公司已付清2016年12月31日前的租金。一审法院认为：南房公司与南洋公司双方于2008年4月7日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》后，南洋公司将承租房屋的底层部位转租他人从事便利店经营，转租期限长达五年，在此期间，南房公司应当知晓系争房屋的使用状况，但南房公司一直按惯例收取租金，从未提出异议。在系争房屋使用状态未改变的情况下，南房公司于2012年7月再次与南洋公司签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，故南房公司称南洋公司未经其同意擅自转租，明显不符常理。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。现南房公司在2014年12月以南洋公司擅自转租为由书面提出解除合同以及于2015年5月提起诉讼，要求解除租赁合同的主张，根据司法解释关于“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持”的相关规定，一审法院对南房公司上述诉请，不予支持。在合同尚未解除，南洋公司仍按合同约定支付租金的情况下，南房公司要求南洋公司支付房屋使用费的诉请，亦缺乏法律依据，不予支持。对于南房公司主张南洋公司支付转租收益的诉请，根据相关规定，在未征得出租人同意转租的情况下，出租人有权主张转租收益，但根据本案查明的情形，南房公司对出租房屋的实际使用状况是明知的，且对南洋公司的行为从未提出异议，故南房公司主张转租收益的诉请，不符合关于出租人可主张转租收益的条件，况且根据双方合同约定，对转租收益的标准应另行约定，现双方对此又无约定，故对南房公司主张转租收益的诉请，亦不予支持。至于双方在诉讼中涉及企业改制过程中的遗留问题，不属本案审理范畴，不予处理。一审法院判决：一、南房公司要求解除与南洋公司于2012年7月27日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》以及返还系争房屋的诉讼请求，不予支持；二、南房公司要求南洋公司支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持；三、南房公司要求南洋公司支付转租收益的诉讼请求，不予支持。本院二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现南房公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对南房公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,388.95元，由上诉人上海南房(集团)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一七年六月十三日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……