河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1723民再1号抗诉机关河南省驻马店市人民检察院申诉人（原审被告）平舆县三鑫置业有限公司。住所地：平舆县平和路西段北侧。法定代表人屈东森，该公司董事长。委托代理人李子坤，该公司法务人员。被申诉人（原审原告）苏州浙商房地产策划有限公司。住所地：江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江路***号。法定代表人李广伟，该公司董事长。委托代理人葛成敬，江苏苏州紫东律师事务所律师。苏州浙商房地产策划有限公司（以下简称苏州策划公司）与平舆县三鑫置业有限公司（以下三鑫公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年7月20日作出（2015）平民初字第00206号民事判决，已经发生法律效力。三鑫公司不服该判决，向驻马店市中级人民法院申请再审。2016年6月3日驻马店市中级人民法院作出（2016）豫17民申42号民事裁定，驳回三鑫公司的再审申请。2016年6月22日三鑫公司向平舆县人民检察院提出申诉，驻马店市人民检察院于2016年12月13日作出驻检民监[2016]41170000071号民事抗诉书向驻马店市中级人民法院提出抗诉，驻马店市中级人民法院于2017年2月23日作出（2017）豫17民抗5号民事裁定：指令平舆县人民法院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。平舆县人民检察院检察员霍建立、李宜出庭支持抗诉，申诉人三鑫公司的委托代理人李子坤、被申诉人苏州策划公司的委托代理人葛成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审过程中河南省驻马店市人民检察院提出抗诉意见，合同双方签订的销售代理合同第1.1条款明确约定：“甲方委托乙方策划代理的该企业位于平舆县××大道开发区，委托代理总建筑面积为7万平方米，实际可销售及招商单位以双方在物业公开发售／招商前确认的房号清单为准，具体面积以政府有关部门出具的《商品房测绘报告》所确认的面积为准。”且2015年8月28日河南骏业方圆勘测规划设计有限公司对三鑫公司的一期工程房产面积进行了实际测量，实际测量结果与销售面积误差为-1359.24平方米。故双方的代理费用也应按照实际销售面积进行结算。现该测量报告属新证据且足以推翻原审判决，请求撤销本院的（2015）平民初字第00206号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求。被申诉人苏州策划公司辩称，该测量报告是在原审判决生效后，且该判决已被强制执行完毕后才提供的，不属于法律规定的新证据；销售代理合同第1.1条款仅是物业概况，对代理费用的计算应依据合同中的3.2条中第3.2.1项予以约定的“销售代理按每套商品房（包括公寓／住宅、办公楼、商铺等任何可售单位）委托人与物业购买者（客户）签订的《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以代理费率Y的方式计算”。原审判决认定事实清楚、程序得当，应予维持。2015年1月21日苏州策划公司诉称，2013年1月24日，其与三鑫公司签订驻马店平舆项目全程策划及销售招商代理合同一份，约定其独家代理策划、销售、招商三鑫公司位于平舆县的平舆财富商贸城；合同签订后，其派人进驻并开展相关工作。前期三鑫公司尚能按约付费。2014年7月31日双方协商一致解除合同。后经核算，三鑫公司尚欠其销售代理费391031元未支付。经其多次催要，三鑫公司不予支付。请求三鑫公司支付其销售代理费391031元，诉讼费用由三鑫公司负担。三鑫公司辩称，苏州策划公司诉请没有事实和法律依据，其已多支付对方销售代理费360444.22元，应驳回苏州策划公司的诉讼请求。原审查明，2013年1月24日，以被告为委托人（甲方），原告为受托人（乙方），双方签订一份《驻马店平舆项目全程策划及销售招商代理合同》，合同主要约定：甲方为平舆财富商贸城之开发商，委托乙方为该物业之全程策划和独家销售、招商代理人。代理费取费标准为：甲方同意以“分阶段提升代理费率Y（1.2%-2.2%）”的方式支付乙方销售代理费用。销售代理按每套商品房（包括公寓、住宅、办公楼、商铺等任何可售单位）委托人与购买者（客户）签订的《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以代理费率Y（1.2%-2.2%）的方式计算。客户界定为：所有购房客户无论是否为甲方关系客户（如有特殊原因、需甲乙双方协议特殊处理外），均计算乙方业绩和全额销售代理费。结算单位包括按揭客户：每个销售单位签订正式的商品房买卖合同并甲方收取约定的首期款且与客户与银行签订按揭合同后，甲方即应支付该单位全额销售代理费；一次性付款客户：每个销售单位签订正式的商品房买卖合同并甲方全额收取签约时购房客户总应付款项后，甲方即应支付乙方该单位全额销售代理费；分期付款客户：每个销售单位签订买卖合同并经甲方同意分期付款的购房客户，在甲方收取签约时购房客户约定的各期应付款项后，甲方应根据各期回款情况支付乙方该单位相应销售代理费。付款时间为：每月5日前由乙方与甲方指定对接人员核对上月的销售业绩报表，甲方须于每月10日前支付清乙方上月全部应结销售代理费。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行各自的义务。2014年7月31日双方协商一致解除合同。原告自述2014年6月17日至2014年7月31日应结算的销售代理费为391031元，其中包括销售代理费91232元、认购未签约部分44342元、已签合同办理银行按揭未放款部分237248元、已签合同以一次性或分期付款方式未付清房款部分18209元。该数额原告于2014年7月31日向被告进行申请结算，被告于2014年8月14日向原告回复一份说明，主要内容为：平舆三鑫置业有限公司财富商贸城项目的销售工作由苏州泽商房地产策划有限公司代理销售（2013年1月24日-2014年8月1日），截止至2014年8月1日，已向原告结算销售代理费1938508元。双方协商达成一致意见，同意终止销售代理合同。针对剩余销售代理费结算问题说明如下：特殊客户不予提取销售提成，销售金额为45093989元，已结算销售代理费721503.82元；被告替原告支付销售人员工资、提成及预留工资31353元；2014年6月17日-2014年7月31日销售代理费92613元；至2014年7月31日，按揭未放款部分销售代理费237248元，一次性或分期未付放款部分销售代理费18209元，认购未签约部分销售代理费44342元；综上，原告应退还原告销售代理费360444.82元。同时，被告提交了特殊客户资料，证明有79户属于特殊客户，并注明有“关系人”，但原告对此不予认可，认为原、被告双方对于特殊客户不予收取代理费，没有双方签字或盖章的书面文件。原告提交2014年11月10日向被告发送“律师函”，向被告催要代理费的事实。原审认为，本案的争议焦点是被告是否拖欠原告的销售代理费391031元及对原、被告双方签订的销售招商代理合同约定的“特殊关系户不予提取销售代理费”如何理解、认定？对于被告是否拖欠原告代理费391031元，从原、被告均提交的“关于财富商贸城销售代理费的说明”的内容可认定被告认可2014年6月17日-2014年7月31日销售代理费92613元；至2014年7月31日，按揭未放款部分销售代理费237248元，一次性或分期未付放款部分销售代理费18209元，认购未签约部分销售代理费44342元，以上四项代理费总计款392412元，而原告请求391031元，对误诉部分视为原告放弃。被告辩称原告请求的391031元均属于特殊关系户的代理费，原告不应提取，并提交有特殊关系客户资料，在“选铺试算表”中写明了关系人及优惠点，而原告认为对关系户购房款的优惠与本案主张的销售代理费无关，对于特殊关系户不予提取代理费，没有双方签字或盖章的书面约定。从合同的第3.2.2条对客户界定为：“所有购房客户无论是否为甲方关系客户（如有特殊原因，需甲乙双方协商特殊处理外），均计算乙方业绩和全额销售代理费。”因被告没有提交与原告双方协商一致的对不予提取代理费特殊关系户认定的相关证据，故对被告辩解本院不予采信。综上，被告应向原告支付销售代理费391031元，对被告辩称原告应退还其公司销售代理费360444.82元，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告平舆三鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向原告苏州泽商房地产策划有限公司支付销售代理费391031元。案件受理费7165元，由被告平舆三鑫置业有限公司负担。再审中其他查明的事实与原审查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，《驻马店平舆项目全程策划及销售招商代理合同》，销售代理费结案申请书、明细表，关于财富商贸城项目销售代理费的说明，律师函及邮件回执单，选铺试算表，销售客户成交统计总表，庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院再审认为，本案争议的焦点是2015年8月28日河南骏业方圆勘测规划设计有限公司出具的测量报告是否为本案新证据，能否足以推翻原审判决；抗诉机关和申诉人主张双方委托销售代理费的计算应以实际测量报告为准，有无事实和法律依据。《民诉法司法解释》三百八十七条，对新证据的认定标准是：能够证明原审判决、裁定认定的基本事实或者裁判结果错误的，该证据才能被认为是足以推翻原判决、裁定的新证据。本案中申诉人提供的2015年8月28日河南骏业方圆勘测规划设计有限公司出具的测量报告是其与购房者在《商品房买卖合同中》明确约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房地局实测的产权登记面积数据实际计算房价款，多退少补。”它涉及的法律关系是申诉人作为商品房卖方和购房者之间的买卖合同关系，而本案处理的是申诉人作为委托方与被申诉人作为受托方之间的委托合同关系，根据《合同法》第396条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理事务的合同”。相对于申诉人与购房者之间的外部关系而言，它是一种内部关系，二者所形成的法律事实和法律关系不同。申诉人与购房者签订的《商品房买卖合同》签订时确认的总价款是合同约定的建筑面积乘以单价的总和，实际是一种预付款，所以双方约定多退少补；而产权登记面积是买卖合同履行后的结果，以实际检测面积为准。本案审理的是申诉人与被申诉人之间的委托合同关系，在委托合同中的3.2.1项中双方明确予以约定：“以委托人与物业购买者（客户）签订的《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以代理费率Y的方式计算代理费。”该条款明确写明是以签订《商品房买卖合同》所确认的总价款来计算代理费，此处约定的是合同签订时所确认的总价款，而不是合同履行后所确认的总价款，它是双方当事人的真实意思表示，属于合同的权利义务条款，对双方都具有法律约束力，且双方在履行委托合同过程中，一直按照该约定的内容计算并支付委托代理费用。在没有证据和事实推翻合同约定的情况下，双方应当按照合同约定执行。本案中双方在合同第1.1条款的内容从上下文中可以认定是双方对委托物业概况的及委托合同中的工作总量的概括，并没有涉及委托费用的计算问题，不能对抗双方在3.2.1项中的明确约定。综上，申诉人提供的测量报告与本案认定事实之间没有关联，对原审认定事实及处理结果没有影响，不能作为足以推翻原审判决的新证据使用；抗诉机关和申诉人的再审主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实、适用法律及处理结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：维持平舆县人民法院于2015年7月20日作出的（2015）平民初字第00206号民事判决。原审案件受理费7165元，由申诉人平舆县三鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 柳 琴审判员 勾向阳审判员 梁 铀二〇一七年六月二十六日书记员 黄海燕