北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5778号上诉人（原审被告）：王振乾，男，1949年4月17日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京卓达利泰物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号9052室。法定代表人：李宝贵，总经理。委托诉讼代理人：宋艳，女，北京卓达利泰物业管理有限公司员工。上诉人王振乾因与被上诉人北京卓达利泰物业管理有限公司（以下简称卓达物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振乾上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回支付物业费5389．83元的请求；2．卓达物业赔偿王振乾维修屋顶费用5000元，以及房屋内部因漏水导致的维修墙面产生的费用，以实际费用为准；3．卓达物业退还王振乾2006年至2010年交纳的物业费2447．6元；4．本案一审、二审诉讼费用由卓达物业承担。事实和理由：1．一审判决要求王振乾支付物业费5389．83元，缺乏事实依据和法律根据，应驳回部分要求。卓达物业无权收2010年10月1日至2019年9月30日的物业费。2．债权已过诉讼时效，卓达物业无权主张交纳物业费。3．卓达物业在西马庄小区服务存在严重瑕疵，应将该项服务收费减除，项目主要包括绿化费、小修费。4．王振乾自2006年入住以来卓达物业在接到王振乾多次报修房屋漏水均不管，房屋漏水严重影响了正常生活，只能自费5000元维修屋顶，王振乾应承担垫付的5000元维修费，要求卓达物业提供周转房并重新装修，挽回因漏雨造成的财产损失和精神伤害。5．王振乾自2010年取得房屋所有权成为此房业主，在此之前此房屋归属牛桂秋所有，2006年至2010年房屋产生的物业服务费应由牛桂秋承担支付，应就该期间2447．6元物业费进行退还或冲抵。6．2019年10月15日庭审程序不合法，应发回重审。卓达物业辩称：同意一审判决，不同意王振乾的上诉请求和理由。卓达物业向一审法院起诉请求：1．判令王振乾向卓达物业支付自2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费5717元以及滞纳金4147元；2．诉讼费由王振乾负担。一审法院认定事实：王振乾系北京市通州区涉案房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为94．17平方米。2015年9月1日，北京裕发弘瑞物业管理有限公司（甲方，以下简称裕发物业）、卓达物业（乙方）、北京市通州区西马庄园小区业主委员会（以下简称业委会）签订《移交协议》，主要内容如下：经双方友好协商，并在西马庄园小区业委会的监督下，达成如下协议：（一）甲方对在2015年8月31日之前物业管理费用及其它水、电、燃气费、供暖费等费用，全权授权卓达物业进行收取催缴。（二）乙方负责2015年9月1日之后的小区管理，其间的消防治安设备、设施、维修、收费由卓达物业负责，并负法律责任。（三）签予甲方于2007年在小区21#号楼南打一口机井及2011年在27#号楼南打一口机井及相关配套用房产生的费用。经双方友好协商，由卓达物业分两次补偿给裕发物业。第一次于2015年10月8日补偿甲方费用75万元，剩余费用于2016年1月5日一次性结算75万元，甲、乙双方结清时，双方过户，甲方配合乙方过户。（四）2015年8月31日之前甲方未完成的物业所管理之事，如大修防水，天然气改造等，经甲乙双方友好协商，由乙方负责完成。（五）甲方配合乙方并在业委会监督之下，于2015年9月1日新物业进驻开始进行小区的设备、设施、档案及物业材料的交接并三方签字盖章。后业委会（委托方、甲方）与卓达物业（受托方、乙方）签订《西马庄园小区物业服务合同》两份，双方约定，乙方为西马庄小区提供物业服务，物业服务期限为2015年12月1日至2016年11月30日、2017年3月20日至2017年6月20日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，本物业项目物业服务费收费标准为0．8元/平方米/月（按原收费价格方式，对业主及物业使用人收取物业费）。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。另查一，2001年9月29日，北京市裕发房地产开发集团西马庄住宅小区物业部（被委托单位、乙方）与涉案小区业主杨俊营（委托单位、甲方）签订委托物业管理协议书，约定乙方按照有关规定收取下列服务费用：1．保洁费3元/户·月、保安费0．91（已划掉）元/户·月（另用笔书写暂收）、各项费用统收服务费1元/户·月、绿化费0．55元/平方米·年、化粪池清掏费0．3元/平方米·年、管理费2．4元/平方米·年、小修费0．91元/平方米·年、中修费（已划掉）、小区共用设施维修费1元/平方米·年、生活垃圾清运费每户每年30元，甲方应付款480元。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。在案件审理过程中，双方就保安费的标准、收取时间以及保安服务质量产生争议。经一审法院询问卓达物业涉案房屋物业费收取标准，卓达物业称涉案业主系“老业主”，故按照裕发物业与业主约定的标准即京价（房）字1997第196号文件收取，其中绿化费为0．55元/年·平方米、公共部位小修费0．91元/年·平方米、公共设施维修费1元/年·平方米、化粪池清掏费0．3元/年·平方米、管理费2．4元/年·平方米，以上小计5．16元/年·平方米；垃圾清运费30元/户·年、保洁费3元/户·月、保安费4元/户·月、统收服务费1元/户·月，公共照明费30元/户·年，小计156元/户·年。综上，物业费合计总建筑面积*5．16元/年·平方米+156元/年·户。关于保安费，涉案小区2004年之前是不收取保安费的，2004年裕发物业入驻之后才按照4元/户·月收取保安费，小区现配备保安7名，负责车辆疏导、小区巡视等工作。王振乾对此不予认可，称不同意按照4元/户·月缴纳保安费，仅同意按照到庭业主杨俊营与北京市裕发房地产开发集团西马庄物业部签订的委托物业管理协议书约定的0．91元/户·月的标准自卓达物业入住起缴纳保安费用，卓达物业入驻之前小区基本没有保安，且经常发生失窃事件。另经一审法院询问，卓达物业未提供证据证明涉案小区自何时提供保安服务，亦未就涉案其他业主杨俊营的委托物业管理协议书为何约定保安费0．91元/户·月、后划掉作出合理解释。庭审中，王振乾及其他到庭业主就房屋漏水、催缴物业费方式不合理、楼道玻璃砸坏汽车、小区失窃现象严重、小广告问题、垃圾清运问题提出异议并出示小区照片、报案记录等予以证明。卓达物业对此不予认可，称：1．关于业主反映的房屋漏水问题，属于房屋大修，应该向建委申请维修基金，不属于物业服务的范围；2．关于业主反映通过断水断电方式催缴物业费的情况不属实，水表安装在业主家中，电表安装在业主家门口，都是业主自己控制，不存在断水断电问题；3．关于业主反映楼道玻璃将业主车辆砸坏的问题，物业不清楚，业主应该第一时间与保险公司联系，车辆理赔与物业费没有关系；4．关于业主反映盗窃、遗失问题，物业公司不清楚，业主应当及时报警；5．关于业主反映小广告、垃圾问题，物业公司定期与居委会进行清理小广告，垃圾物业每天都在清运；6．关于业主反映公共照明问题，业主发现公共照明损坏，物业都会及时修理；7．关于业主反映楼道堆积物品问题，物业公司每年都会组织城管和业委会清理两次，清理前会张贴通知。上述事实，有卓达物业提供的《移交协议》、《西马庄园小区物业服务合同》、《证明》，王振乾和其他到庭业主提交的照片、视频以及到庭当事人陈述等予以佐证。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，根据卓达物业提供《移交协议》、《西马庄园小区物业服务合同》、《证明》等证据可知2015年9月1日之前北京市裕发房地产开发集团西马庄住宅小区物业部、裕发物业为涉案小区提供物业服务，2015年9月1日之后由卓达物业提供物业服务，现裕发物业通过债权转让的方式将涉案小区的物业费债权转让给卓达物业未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，故卓达物业系本案的适格主体。关于物业费标准一节。本案中，双方就保安费的收费标准、起算时间存在争议。对此，一审法院认为，卓达物业虽主张涉案小区自2004年开始按照4元/户·月计收保安费，但未提供确实有效的证据予以证明。根据到庭业主杨俊营提交其与北京市裕发房地产开发集团西马庄物业部签订的委托物业管理协议书可知，双方约定保安费为0．91元/户·月，现王振乾同意按照0．91元/户·月自2015年9月1日起缴纳保安费，一审法院不持异议，对卓达物业过高诉请一审法院不予支持。关于物业服务质量一节。一审法院认为卓达物业对业主反映的问题应当予以改进，但需要说明的是王振乾主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态、物业费标准等予以确认，现王振乾提交的证据未能证明卓达物业在物业服务方面存在明显瑕疵，故一审法院对王振乾的其他抗辩意见不予采信。关于王振乾反映的盗窃等其他侵权问题，因与本案非同一法律关系，王振乾可另行解决。综上，经核算，王振乾尚欠2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费共计5389．83元。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于卓达物业要求滞纳金的诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、王振乾给付北京卓达利泰物业管理有限公司2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费5389．83元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回北京卓达利泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，王振乾围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1，照片、视频，用以证明物业服务不达标，王振乾自行维修房屋支出5000元。证据2，房本、发票照片，用以证明王振乾2010年8月成为业主，2012年所交物业费为成为业主后的物业费。卓达物业未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓达物业针对王振乾提交的新证据发表质证意见如下：对于证据1，王振乾提交的证据不足以证明卓达物业存在物业服务不达标情形，维修房屋不属于物业服务范围。对于证据2，王振乾于2012年交纳的是2008年到2010年的物业费，根据物业服务合同应当由业主和使用人交纳，所以王振乾应当交纳2008年到2010年的物业费。本院认为，对证据2，王振乾提交的新证据不足以证明其主张，故对该证据本院依法不予采纳。对证据1，将在本院认为部分结合其他证据综合予以阐释。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据查明的事实，裕发物业、卓达物业、业委会签订《移交协议》，约定卓达物业自2015年9月1日为西马庄小区提供物业服务，并由卓达物业对2015年8月31日之前物业管理费等费用进行收取催缴。该协议系各方真实意思表示，裕发物业通过债权转让的方式将涉案小区的物业费债权转让给卓达物业，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。王振乾系涉案房屋业主，前述物业合同对王振乾具有约束力，结合双方当事人陈述及提交的证据，一审法院认定王振乾应向卓达物业支付涉案期间的物业服务费，具有事实及法律依据，且该金额未超出王振乾应支付的数额，本院依法予以确认。王振乾主张物业服务瑕疵，应减免部分物业服务费，对此本院认为，对物业公司提供的服务，应综合考虑小区现状、整体服务情况、物业费标准等予以确认，不宜通过单个或局部问题认定服务不达标，王振乾未提交充分证据证明卓达物业提供的物业服务存在明显瑕疵，故对其该上诉主张，本院依法不予采纳。关于法律程序，王振乾虽上诉主张一审法院违反法律程序，但其提交的证据不足以证明其主张，故对其该上诉意见，本院依法不予采纳。关于诉讼时效，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故对王振乾关于已过诉讼时效的主张，本院依法不予采纳。另，关于王振乾要求卓达物业赔偿维修费、装修损失、退还已交纳物业费等主张，与本案非同一法律关系，王振乾可另行解决。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，王振乾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王振乾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年六月一日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌