山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3904号原告：高巍，女，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传昌，山东永罡律师事务所律师。被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市。法定代表人：谢洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽，山东康元律师事务所律师。原告高巍与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高巍及其委托诉讼代理人潘永业、张传昌，被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人刘丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2015年7月1日至2017年4月18日的逾期交房违约金26823元。2、依法判令被告支付原告自2017年4月19日至被告实际交房之日的逾期交房违约金（以本金533267元，按照日万分之一计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月12日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》1份，约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》23号楼1单元5层504户住宅房一套出售给原告，房屋单价3951元每平方米，134.97平方米，总价533267元，于2015年6月30日前交房，如延迟交房，应自本合同约定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，以已支付的房价款，按照日万分之一，向原告支付违约金。现原告已支付购房款533267元，被告逾期拒不交房。被告青岛恒翔置业有限公司辩称，被告逾期交房属实，但违约金计算有误，涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-689号）达到了《青岛市商品房预售合同合同》第十条第二款与补充条款第十五条规定的交房标准。且被告也以挂号信的形式通知了原告收房领钥匙，故，违约金应自2015年7月1日计算至2016年12月25日（共543天），以本金533267元，按照日万分之一计算，共计26823元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一，《青岛市商品房预售合同》及全款发票复印件各1份（原件质证后退回），用以证明2014年9月12日原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》23号楼1单元5层504户住宅房一套出售给原告;房屋单价为3951元每平方米，134.97平方米，总价533267元，于2015年6月30日前交房，如延迟交房，应自本合同约定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，以已支付的房价款，按照日万分之一，向原告支付违约金。原告已按约定支付了全额购房款533267元。针对原告提交的证据，被告质证称：对该证据真实性无异议，只对利息的计算时间有异议，其他无异议。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一，胶州市建设工程竣工验收备案证复印件1份（原件质证后退回），用以证明2016年12月26日涉案房屋已通过单体竣工验收，并由胶州市城乡建设局颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证。证据二，胶州市自来水公司与胶州市电力公司出具的竣工验收单复印件2份（原件质证后退回），用以证明涉案房屋已到达双方约定的交付条件，即补充条款第十五条约定的通水、通电。证据三，挂号信交寄清单1份，用以证明涉案房屋在达到交钥匙条件后，被告于2016年7月12日通过挂号信形式通知原告领取钥匙，被告之所以在涉案房屋竣工验收前通知原告领钥匙，是因为涉案房屋此时已符合单体竣工验收条件，为方便业主尽快入住，被告提前通知了业主，涉案房屋通过单体验收之后，被告又以电话通知的方式再次催促业主办理交房手续。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，真实性无异议，但该备案证只是涉案房屋单体验收备案材料并非小区综合验收的合格证明，未通过综合验收，无法办理房产证件，不具备房屋交付法定条件。对证据二，真实性无异议，但通电、通水只是达到交付的必要条件之一，交付还需其他条件和必要程序，还应具备建设部门出具的综合验收合格证。对证据三，真实性请求法院予以确认。对内容不予认可，该证据没有显示具体邮寄地址，也没有收件人的签收记录，更没有关于邮寄内容的描述，而被告提供的证据二说明给水工程验收合格日期是2016年8月1日，而证据三的邮寄时间是2016年7月12日，在没有给水合格的情况下被告就邮寄挂号信，不仅未达到通水、通电更不符合法定的交房条件，此时涉案房屋实际无法办理交接手续。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一与被告提交的证据一、二，真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。对于被告提交的证据三，原告质证称：“真实性请求法院予以确认。”经审查，该证据真实、合法，本院对该证据的真实性予以采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2014年9月12日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，乙方（买方）：高巍，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》23号楼1单元5层504户房屋，建筑面积134.97平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价3951元，总房价款533267元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条：甲方定于2015年12月1日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”同日双方对该协议又签订《补充条款》1份，载明：“第十五条：合同第十条该房屋的交付条件为房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。”二、原告全额缴纳了购房款533267元。三、2016年12月26日，涉案房屋通过单体竣工验收，胶州市城乡建设局于该日向被告颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-689号），此时涉案房屋已通水、通电。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款533267元，被告应根据合同约定于2015年12月1日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算的起止时间，被告称：“2016年7月12日已向原告邮寄了挂号信，要求原告尽快办理房屋交接手续，2016年12月26日涉案房屋通过了单体竣工验收，违约金应自2015年7月1日计算至2016年12月26日。”对此原告称：“被告交付的房屋应通过综合验收，通过单体验收不能视为已满足竣工验收条件，因涉案房屋一直未通过综合验收，所以至今未交付，违约金应自2015年7月1日计算至被告实际交房之日。”本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条及其《补充条款》第十五条约定，该房屋的交付条件为满足交钥匙条件，房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。现涉案房屋已于2016年12月26日通过了竣工验收取得竣工验收备案证并已通水、通电，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”故，被告应当依约在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。现被告称在涉案房屋单体竣工验收前5个月向原告邮寄了挂号信，但不能证明邮寄的内容，本院认为即便邮寄的确为交房通知，因此时涉案房屋并不符合交接条件，实际也无法办理交接。2016年12月26日涉案房屋满足交接条件后，被告未依约以书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式通知原告办理房屋交接手续，被告自称曾以电话通知的方式告知过原告，但未向本院提供证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现被告主张涉案房屋满足交接条件后通知了原告办理交接手续，但未提供证据予以证明，原告对此亦不认可，被告应当承担举证不能的不利后果，本院对被告主张已经完成通知义务的辩称不予采信。2017年6月6日，本案第一次庭审时，被告已经明确告知原告可以办理房屋交接手续且涉案房屋已经符合交付条件，故本院确认依合同约定截止2017年6月6日涉案房屋已经完成交接。原告要求被告支付2017年6月6日之后的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，本院确认违约金的计算时间应自2015年12月1日起计算至2017年6月6日止，违约金应以本金533267元为基数，按照日万分之一计算，数额为29490元（533267元×日万分之一×553天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高巍逾期交房违约金29490元。二、驳回原告高巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费471元，因适用简易程序，减半收取405.5元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 超二〇一七年六月十五日书记员 杨孟宇附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条【赔偿责任与违约金】当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。