青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）青民再22号再审申请人（原审被告、反诉原告，二审上诉人）：王永宁，1973年8月13日出生，汉族，无固定职业，公民身份号码×××，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。被申请人（原审原告、反诉被告，二审上诉人）：叶琳，1982年8月19日出生，汉族，无固定职业，公民身份号码×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。再审申请人王永宁因与被申请人叶琳租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1205号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月12日作出（2017）青民申475号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王永宁及委托诉讼代理人赵小娟、被申请人叶琳的委托诉讼代理人蒲富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永宁申请再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证实，应撤销二审判决，维持一审判决。按实际占地面积计算场地占用费；叶琳赔偿王永宁置换场地平整费200000元及因场地置换支出的运输费50000元，共计250000元；叶琳归还由其控制的王永宁的煤炭、赔偿经济损失50万元。一、租赁场地始终由叶琳控制，未交付给王永宁占有和使用，原判认定王永宁未交付租金违约错误。叶琳根本未打算履行合同，王永宁行使不安抗辩权。（一）《场地、建筑物、地磅租赁协议书》〔以下简称《租赁协议书》〕未约定履行顺序，双方应同时履行。王永宁交付了押金和部分租金后，叶琳未按约定完全交付场地，经一审法院委托第三方测量，仅交付了4.19亩，与合同约定的41.5亩相比，仅交付了1/10。彩钢房应交付18间，只交付了2间，叶琳构成违约。（二）根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，叶琳没有证据证实其要求王永宁支付租金，上涨租金是叶琳撕毁合同的根本原因，有一审法院执法记录仪的记载及叶琳的电话短信证实。二、二审中，叶琳的证人曹某证实置换场地为泥土地面，不能直接存放煤炭，对王永宁提交的损失证据不予认定，显示公平。三、有新的证据证实，双方签约不久，叶琳欲变更合同，王永宁不同意，导致叶琳不准王永宁往租赁场地运输煤炭，叶琳欲将出租给王永宁的场地重新高价出租。叶琳辩称，二审判决事实清楚，判决公正，应予维持。一、王永宁的再审理由不能成立。（一）一审判决认定王永宁先使用租赁场地，双方后签订《租赁协议书》正确。1.2015年11月11日，王永宁就向海鑫大道3号院租赁场地存放煤炭，王永宁认为没有交付场地错误，租赁场地不存在控制权的问题。2.双方认可出租场地存放着叶琳的石油焦，《租赁协议书》第五条约定双方签订合同后，对租赁物进行清点，以现状为准。第十条约定因叶琳新的办公场所正在建设，王永宁同意提供4间办公室。3.王永宁认为置换场地和租赁场地存在差别的理由和实际不符。签订合同时，王永宁已经在租赁场地堆放了大量的煤炭。2015年12月10日、11日，王永宁即开始向置换场地堆放煤炭，如果双方没有协商，签订合同后的第二天，王永宁完全可以即时解除合同，从王永宁使用场地到叶琳起诉，王永宁既没有提出降低租金，也没有按照约定支付租金，更没有要求变更合同，王永宁认为双方在置换场地时存在前提条件与实际不符。（二）根据《中华人民共和国合同法》的规定，王永宁如认为合同显失公平，可以申请撤销或者变更，其并未提出，说明当时对租赁合同的履行其完全认可。（三）王永宁认可及使用置换场地，以叶琳没有出租权为由申请再审的理由不能成立。证人出庭时已经说明，置换场地叶琳已经在办理手续，置换场地是为了缓解3号院内因石油焦不能污染的临时措施。二、王永宁不按约定缴纳租金，合同履行期间，未提出变更价款，拒付租金是造成合同无法履行的直接原因，解除合同符合约定和法律规定。王永宁使用租赁场地一个月之后双方签订租赁合同，2015年12月14日，王永宁支付押金200000元，租金100000元，按照约定其应于2015年12月10日支付500000元，但未支付。2016年1月15日，拖欠租金200000元达一个月，王永宁应当支付租金800000元，连同前期未付的款项，其应当支付1000000元，但也未支付。2016年1月14日，王永宁的工作人员利用铲车，将租赁场地3号院从里封堵，造成纠纷。一、二审庭审中，王永宁认可铲车是其本人的，叶琳控制场地与事实不符。叶琳腾空之后，王永宁没有再向原租赁场地运煤，在没有缴纳租金的情况下继续使用置换场地至2016年3月。王永宁认为叶琳拒绝履行合同、将租赁场地重新规划后租赁给他人没有任何依据。三、王永宁主张按原租赁场地煤炭的占地面积计算租金违背基本常识。1.对租赁场地进行测量没有依据。按照一审法院逻辑，如租赁一间房屋，按照床的占地面积支付租金最为合适。2.一审法院执法记录仪拍摄的内容，是为调解所作的记录，不属于调查取证，也未进行质证，不属新证据。3.22间活动板房的交付上，王永宁只派驻了两名工作人员来3号院，叶琳为其提供住宿房屋2间，办公房屋2间，其余房屋均可以使用，不存在叶琳交付不合格的问题。双方在合同中对房屋租金未作详细区分，对于场地来说构成必然的影响，不应由此调整合同约定的价款。四、场地置换费未做约定，不应支付。2016年3月22日，叶琳向青海省湟中县法院起诉请求：1.解除《租赁协议书》，王永宁立即腾退租赁场地、建筑物、地磅等租赁物并恢复原状。2.王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日的租赁费366666.67元，水、电、天然气、网络物业费24392.88元，赔偿损失3060元，以上共计394119.55元。王永宁反诉请求：1.叶琳全面履行《租赁协议书》。2.叶琳支付垫付的场地平整费200000元以及因场地置换支出的运输费50000元，合计250000元。一审法院认定：2015年12月10日，叶琳（甲方）、王永宁（乙方）签订《租赁协议书》，约定：1.租赁场地：海鑫大道3号。2.租赁物：（1）租赁的仓储建筑面积为41.5亩27700平方米；（2）租赁建筑物（彩钢房）共计2层22间，建筑面积800平方米；（3）场地东北侧建筑彩钢房一座，建筑面积1100平方米；（4）租赁的地磅型号为120吨，购买年限为2013年；（5）其他租赁物见附表；（6）如有损坏依照公司制造价格赔偿。3.租赁期限：2015年12月9日至2020年12月9日，期限五年。4.租金及交付方式：合同签订后，向甲方支付押金200000元，第一个承租年租金为1100000元，此后每年租金在前一年的基础上增加10%，如在此期间承租方货物销量逐年下降，则双方另行协商租金递增事宜，但每年租金不得低于1100000元；其中第一年租赁费用为1100000元，包括押金200000元，租金300000元，共计500000元在本协议签订的当日支付，剩余800000元在2016年1月15日前一次性予以支付；第二年的租赁费在第一年租赁期限届满的前一个月一次性支付，此后租金依次进行交纳。5.甲方的权利和义务：（1）依据本合同约定向乙方收取租金。监督乙方依据本合同约定租赁物，保证电、道路通畅。（2）相应的水电费用以及其他政府等部门收取的费用由乙方缴纳，并不得以此影响甲方的相关权利。（3）乙方在甲方的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物，必须书面向甲方提出申请，并经甲方书面同意实施，如需办理审批手续的由乙方办理甲方配合，未经甲方同意乙方不得实施上述行为。（4）协议签订后双方对租赁物进行清点，以现状为准，乙方租赁期间使用甲方的租赁物，应当爱护和维护，如有毁坏或者破损应当在7日内修复，费用由乙方承担。6.乙方的权利和义务......。8.如果乙方不能按本合同约定交纳租金超过一个月，甲方可以以押金冲抵租金，逾期超过二个月的，甲方可以直接解除合同。从逾期违约之日起，每日按应支付部分费用的5‰计算违约金。9.有下列情形之一的，甲方有权解除合同：......（3）乙方违反本协议规定欠交租金2月以上的。10.......。11.由于甲方新的办公场所尚在建设当中，乙方同意在租赁物中向甲方提供4间作为办公室。......。《租赁协议书》签订当日，叶琳将部分场地及房屋交付给王永宁使用，王永宁交付押金200000元，租金100000元。租赁物中一部分场地和建筑物仍由叶琳使用，存放石油焦。因王永宁的煤炭无法存放，经双方协商，叶琳给王永宁找了临时存放场地，王永宁为了平整临时存放地，支出了一定的费用。2015年12月30日左右，叶琳将石油焦运出，腾出的场地，双方一直未办理交付手续。协议约定租赁建筑物（彩钢房）共计2层22间，叶琳交付了2间，其余仍由叶琳使用。2016年1月14日，双方因存放煤炭发生分歧，王永宁用装载机将叶琳位于海鑫大道3号院大门围堵，双方产生纠纷。一审法院认为，叶琳、王永宁自愿平等协商后签订的《租赁协议书》受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，叶琳作为出租人，应当按照《租赁协议书》约定向承租人交付全部租赁物，但叶琳未全部交付租赁物，王永宁作为承租人，应当按照《租赁协议书》约定按时向出租人缴纳租赁费，但王永宁亦未足额缴纳租金，双方在合同履行过程中均存在违约行为。鉴于双方约定的租赁期限为2015年12月9日至2020年12月9日，现并未出现租赁合同履行不能的客观条件，只是双方未正确处理矛盾引起诉讼，双方只要在履行合同过程中，互谅互让，对产生的分歧相互协商，共同解决，考虑到本案的实际情况，租赁合同继续履行较为适宜，对叶琳要求解除《租赁协议书》的请求不予支持；叶琳要求王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日租赁费366666.67元的请求，因合同继续履行，双方应当严格按照约定执行。因双方对王永宁实际占用场地面积存在争议，经王永宁申请，一审法院委托青海星航测绘有限公司对实际占用场地进行测量。经测量，王永宁实际在海鑫大道3号院租赁的场地内占用4.19亩存放燃煤。22间彩钢房叶琳只交付2间，对于置换场地中王永宁占用存放燃煤的面积，因双方未确定具体的亩数，现该置换场地存放的燃煤已不存在，无法测量出置换场地王永宁实际占用的具体亩数，且叶琳亦未提交相关的证据证明，但王永宁认可租赁场地和置换场地的亩数共为10亩，应按王永宁认可的亩数计算租金，故2015年12月10日至2016年4月10日的租赁费应为（1100000元÷41.5亩÷12月×10亩×4月）88353元，现王永宁已缴纳租金100000元，从缴纳的租金扣除4个月实际占用租赁场地的租金，其余租金按协议约定在继续履行合同过程中，双方另行计算缴纳；叶琳要求王永宁支付水、电、天然气、网络物业费24392.88元的请求，因租赁合同签订后，双方均共同使用租赁物，王永宁具体消耗水、电、天然气、网络物业费的数额无法确定，叶琳也未提供证据证明，不予支持；叶琳要求王永宁赔偿损失3060元的请求，因未提供相应证据予以证明，不予支持；王永宁要求叶琳支付垫付的场地平整费用200000元以及因场地置换支出的运输费50000元的请求，因置换场地是双方协商一致达成的合意，王永宁亦未提交叶琳承诺该场地置换支出的费用由其承担的证据予以证明，对其请求不予支持。2016年8月2日，青海省湟中县人民法院作出（2016）青0122民初881号民事判决：一、《场地、建筑物、地磅租赁协议书》继续履行。二、王永宁向叶琳支付2015年12月10日至2016年4月10日期间的租赁费88353元，从已缴纳的100000元租金中予以扣除。三、驳回叶琳、王永宁的其他诉讼请求。叶琳、王永宁均不服一审判决。叶琳向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决第一、二项，解除《租赁协议书》，王永宁腾退租赁场地、建筑物、地磅等租赁物并恢复原状；王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日的租赁费366666.67元及水、电、天然气、网络物业费24392.88元，并赔偿损失3060元。王永宁上诉请求：撤销一审判决第三项，改判叶琳支付王永宁场地平整费200000元及场地置换支出的运输费50000元；叶琳归还王永宁煤炭和赔偿损失500000元。二审法院对一审查明的”基本事实除叶琳认为租赁场地部分交付是经王永宁同意且彩钢房并非只交付了2间，剩余16间是王永宁未使用及2016年1月14日是王永宁用装载机将3号院大门由内封堵，不让叶琳进入3号院有异议外，对其他事实均无异议。王永宁对一审查明事实无异议”的事实予以确认。另查明，《租赁协议书》签订前，王永宁已经占有、使用租赁场地3号院，王永宁知道叶琳在3号院场地存放石油焦的情况。《租赁协议书》签订后，因叶琳的石油焦尚未运出3号院，就租赁场地面积不足一节，双方经协商采用叶琳另行将其它场地提供给王永宁存放煤炭的方法进行弥补不另行计取租金，王永宁亦接受该场地并占有、使用至2016年4月底。2016年1月14日，叶琳、王永宁因场地使用及租金问题产生矛盾后，王永宁将3号院内所占用彩钢房腾空并搬离。叶琳于2016年1月22日将存放在3号院内的石油焦全部运出并腾空所占场地。3号院至今存放的是王永宁于2016年1月14日前运进的煤炭。庭审中，叶琳放弃水、电、天然气、网络物业费及赔偿损失的请求。二审法院认为，关于《租赁协议书》是否解除的问题，《协议书》合法有效，王永宁在《租赁协议书》签订前已经占有、使用租赁场地3号院，《租赁协议书》签订后叶琳无须再将租赁物交付王永宁。王永宁理应按约在签订《租赁协议书》当日，即2015年12月10日给付叶琳押金200000元、租金300000元，王永宁仅支付押金200000元、租金100000元，未按约支付租金存在违约。至2016年1月15日，王永宁按约应支付叶琳租金800000元，但王永宁分文未付再次违约。王永宁的违约行为，不仅存在过错，而且使叶琳对王永宁履行合同的能力产生怀疑。虽租赁场地3号院内叶琳存放石油焦在2016年1月22日前尚未清理，占用了部分场地，但对场地面积不足一节双方经协商采用叶琳另行将其它场地提供给王永宁存放煤炭的方法进行弥补，王永宁亦接受该场地并占有、使用。双方的此解决方案实际是对原协议的补充和变更，具有法律约束力，叶琳未全部交付租赁场地3号院并不构成违约，王永宁以叶琳交付场地部分面积不足为由拒付租金缺乏依据。双方约定王永宁逾期交纳租金超过2个月，叶琳可以直接解除合同，王永宁存在逾期交付租金的事实，叶琳可以根据约定行使解除权，终止与王永宁的租赁协议。叶琳以起诉的方式通知王永宁解除合同，诉状副本送达王永宁之日即2016年3月24日，就是合同解除时间。合同解除之前尚在履行中，按合同约定年租金110万元计算，王永宁应承担租金为317800元（1100000÷360天×104天），叶琳要求解除《租赁协议书》及支付租金的请求符合协议约定，王永宁应腾退租赁场地、建筑物、地磅等并恢复原状。王永宁支付的押金200000元按协议约定应先行抵充王永宁应支付租金，叶琳无需再另行退还。王永宁应承担的317800元租金中扣减其已支付叶琳的300000元后，还尚需支付17800元；关于王永宁主张的场地平整费200000元及因场地置换支出的50000元运费是否由叶琳承担的问题，王永宁需对场地平整须征得叶琳同意的情况下才可以实施，虽王永宁提交购买矸石收据欲证实其为平整场地支付200000余元费用，但其未提交叶琳是否同意平整场地的相关证据，即使购买矸石情况真实存在，亦不能证明购买矸石平整场地经叶琳同意且同意承担费用。王永宁主张因场地置换支出50000元运费的问题，其认可系估算，所提交收据与主张缺乏关联性，不能证实其主张，所以王永宁主张的场地平整费200000元及因场地置换支出的50000元运费证据不足，不予支持；关于王永宁要求叶琳返还其煤炭并赔偿损失500000元的问题，因王永宁一审反诉诉求中并无此项主张，所以本案对王永宁的该项诉讼请求不予审理。综上，叶琳主张解除《租赁协议书》、王永宁腾退租赁场地等并恢复原状的上诉请求成立，应予支持。王永宁主张叶琳支付场地平整费200000元及场地置换支出运输费50000元的上诉请求不能成立，应予驳回。2016年11月14日，青海省西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终1205号民事判决：一、撤销青海省湟中县人民法院（2016）青0122民初881号民事判决。二、《场地、建筑物、地磅租赁协议》于2016年3月24日解除，王永宁于判决生效之日起30日内腾退租赁场地等并恢复原状。三、王永宁于判决生效之日起30日内支付叶琳自2015年12月10日至2016年3月24日的房屋租金17800元（已扣除押金、租金300000元）。四、驳回王永宁主张继续履行《场地、建筑物、地磅租赁协议》及叶琳支付王永宁场地平整费200000元及场地置换支出的运输费50000元的诉讼请求。经再审，本院确认原二审法院查明的事实。另查明，1.对叶琳提供的置换场地的使用权，其所有权人未提出异议。2.2017年4月底，王永宁运出了存放于3号院的煤炭。3.王永宁使用了3号院的2间彩钢房。再审中，双方对解除《租赁协议书》均无异议。经庭审释明，王永宁放弃叶琳归还其煤炭、赔偿经济损失500000元的再审请求。王永宁再审提交一审法院用执法记录仪拍摄的现场视频、叶琳发送的手机短信截屏、三份录音资料等证据，拟证明《租赁协议书》签订后不久，叶琳欲变更合同，王永宁不同意，导致叶琳不准王永宁往租赁场地运输煤炭，叶琳欲将出租给王永宁的场地重新高价出租。经再审查明，一审法院用执法记录仪拍摄的视频是一审法院对涉案租赁场地基本情况实际查看及法院工作人员与叶琳部分工作人员谈话的影像和记录，该视频并未反映《租赁协议书》签订后不久叶琳变更合同的事实，该视频与本案的实体处理无关联性；三份录音资料无法查明被录音人的真实身份，被录音人也未出庭证明相关事实；叶琳发送的手机短信截屏无法查明发送时间，对王永宁提供的上述证据的证明效力不予认定。根据再审申请人、被申请人的陈述和答辩，本案就以下争议焦点进行了审理。一、关于王永宁应支付叶琳场地租赁费的问题。本院再审认为，依照《租赁协议书》约定，叶琳应交付王永宁的租赁物包括彩钢房仓库一座（面积1100平方米）、建筑彩钢房（2层22间、面积800平方米）18间、地磅一个及3号院场地，总计面积41.5亩27700平方米。《租赁协议书》签订前王永宁已在3号院存放煤炭近1个月，《租赁协议书》签订后，因叶琳在3号院存在了石油焦，占用了部分场地，经双方协商，叶琳提供其他场地予以置换，双方对置换场地面积、置换时间未做约定，王永宁接受置换场地并使用，应视为叶琳向王永宁交付存放燃煤的场地符合《租赁协议书》的约定。叶琳按照《租赁协议书》约定留用建筑彩钢房中的4间作为自己办公用房，向王永宁交付了2间，其余16间仍由叶琳支配占用，王永宁对叶琳占用的16间彩钢房不应支付租赁费。《租赁协议书》约定年租金110万元，王永宁实际使用租赁物共计104天，其应承担的租赁费为306841元〔（1100000÷365天×104天）-1100000÷27700÷365×（800÷22×16）×104天〕，折抵王永宁已支付的300000元，王永宁还需向叶琳支付租赁费6841元。原一、二审此节计算有误，应予纠正。二、关于叶琳应否赔偿王永宁置换场地平整费及运费250000元的损失问题。本院再审认为，《租赁协议书》签订后，因租赁场地3号院内叶琳存放了石油焦，占用了部分场地，对3号院租赁面积不足问题，经双方协商，叶琳另行提供置换场地由王永宁使用，王永宁接受了置换场地存放了煤炭，表明双方以真实的意思表示和实际履行行为对《租赁协议书》约定的原租赁场地进行了部分变更，予以确认。王永宁主张置换场地为泥土地面，不能直接存放煤炭，经与叶琳口头协商，由王永宁对置换场地进行整饬，支出费用由叶琳承担。《租赁协议书》第五条3约定：”王永宁在叶琳的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物，必须书面向叶琳提出申请，并经叶琳书面同意实施，如需办理审批手续由王永宁办理叶琳配合，未经叶琳同意王永宁不得实施上述行为。”，王永宁未举证证明叶琳同意平整场地并承担费用的相关证据，叶琳对此亦不认可，王永宁要求叶琳赔偿置换场地平整费及运费250000元的损失无事实依据，不予支持。原一、二审判决此节处理正确，应予维持。综上，再审申请人王永宁的再审理由部分成立，应予支持。原一、二审判决认定部分事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1205号民事判决第一项、第二项、第四项。二、变更青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1205号民事判决第三项为：王永宁于本判决生效之日起30日内向叶琳支付2015年12月10日至2016年3月24日的租金6841元（已扣除押金、租金300000元）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7212元，叶琳负担1597元，王永宁负担5615；反诉案件受理费2525元由王永宁负担。二审案件受理费9737元，叶琳负担2726元，王永宁负担7011元。本判决为终审判决。审判长 文 宝审判员 陈 鸿审判员 高兴岭二〇一七年六月十六日书记员 鲜丽萍