广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6623号上诉人（原审被告）:周金燕，住广州市越秀区。委托代理人:何焕明，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李盛兰，住广州市荔湾区。委托代理人:练贵婵，广东绅源律师事务所律师。原审被告:李浩玲，住广州市越秀区。上诉人周金燕因与被上诉人李盛兰、原审李浩玲所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初18641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周金燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李盛兰诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李盛兰承担。事实和理由：（一）一审认定广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）同意并将已经取得房产证00××93号的他人房产再次出售的行为合法有效错误。1.广州市越秀区六榕路福泉二巷1号101房屋（以下简称涉案房屋）系由周金燕和李浩玲继承房屋拆迁后回迁所得，周金燕回迁至涉案房屋后，于1996年8月15日取得房地产权证书，该房屋登记在李浩玲和李某名下，属于李浩玲和李某所有，广协公司无权将涉案房屋中的12.92平方米处分出售给李盛兰，根据当时相关法律规定，广协公司与李盛兰的转让行为应为无效民事行为，一审认定该行为有效错误。2.房屋买卖合同是要式合同，广协公司与李盛兰之间即便存在买卖房屋关系，其形式要件也不符合法律规定，其双方房屋买卖关系未生效，更不得对抗已取得房产证的房屋所有权人。（二）房屋产权已登记在先，广协公司与李盛兰买卖行为在后，一审却认定周金燕已先取得产权证的行为侵害了李盛兰权益，该认定事实错误。（三）周金燕不是适格的被告，周金燕与李盛兰不存在房屋买卖合同关系，也不存在继承等其他法律关系。李盛兰向无权处分涉案房屋的广协公司购买上述房屋，应向广协公司主张权利产权，而不是起诉周金燕主张确认房产，对登记于周金燕名下的房产，广协公司只能向周金燕主张房款，而不是将周金燕的房产出售于他人。（四）房屋部门的档案材料清楚证明周金燕取得房屋产权证之前已将面积差额款项补齐，如果一审法院认为李盛兰已经支付房款，属于广协公司将房屋一房二卖，这与周金燕没有关系，一审法院应当向李盛兰释明向拆迁单位主张权利，而不是向业主方主张确权。因此，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院予以驳回。李盛兰辩称，同意一审判决，不同意周金燕的上诉请求、事实和理由，具体理由如下：（一）本案不存在周金燕所述的涉案房屋再次出售的问题，周金燕主要根据房产证以及发票的日期不一致才提出该理由，当时是广协公司先征得回迁户的同意才到房管局办理房产证，房管局是指定规定大的公司办证，广协公司是其中一间，房产证办理后再交钱的，因此，不存在再次出售的问题。房产证上的日期与李盛兰购买发票的日期出现先后顺序不是李盛兰所致，是因为广协公司先将证办理好之后李盛兰再交钱的。（二）涉案房屋已经不存在再次出售的问题，涉案房屋已经是先办理房产证再由李盛兰购买的，因此，这与广协公司是没有任何关系，周金燕称其不是适格的被告不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李浩玲未到庭陈述意见。李盛兰向一审法院起诉请求：坐落在广州市越秀区六榕路福泉二巷1号101房屋的产权人变更登记为李盛兰、周金燕、李浩玲；其中李盛兰占有房屋份额是百分之二十七。一审法院认定事实：根据1996年8月18日的穗房地共证字第××号《房地产共有（用）证》记载，涉案房屋为李浩玲、李某共有的房屋，总建筑面积47.92㎡，两人各占房屋二分之一的份额。1996年9月9日广协公司向李盛兰开出金额为8000元的发票，其中内容为收交来福泉二巷101款项。1996年10月14日，广协公司出具《证明》，其中载明：涉诉房屋业主李浩玲、李某，原产权面积是35㎡，另有广协公司出租9㎡实用面积（建筑面积12.92㎡）给李盛兰。现回迁后，实测面积47.92㎡，与原产权面积对比，超出部分面积正是广协公司出租的面积。为此，广协公司同意由承租人李盛兰买建筑面积12.92㎡，需人民币8000元等。据2013登记字1055526号《广州市不动产登记查册表》记载，涉诉房屋产权为周金燕、李浩玲，两人各占二分之一产权。另查明：李浩玲于2016年12月20日出具《声明》，载明：李浩玲愿意将涉案面积6.46平方米归返李盛兰所有。庭审中，李盛兰、周金燕双方确认周金燕是李某的妻子、李盛兰的婶母。李盛兰原在被拆迁房屋内居住，并于1995年左右回迁到涉案房屋居住至1998年，现涉案房屋由周金燕、李浩玲居住使用。一审法院认为，本案系因拆迁后产权调换补偿房屋增大面积归属引致的不动产权利归属纠纷，李盛兰诉请要求确认涉案房屋中12.92平方米归其所有属物权纠纷范围，不适用诉讼时效的相关规定，周金燕关于涉案房屋的房产证于1996年已办理，李盛兰的起诉已超过诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据本案现已查明的案件事实，周金燕、李浩玲应予产权调换补偿的房屋面积为35平方米，而其实际回迁至涉案房屋的建筑面积达47.92平方米。对于多出应予补偿的面积部分，曾由李盛兰按使用面积9.5平方米计算租金支付予广协公司。此后，李盛兰再于1996年9月9日以8000元的价格购买了该部分房屋面积。虽然周金燕、李浩玲于1996年8月18日在原广州市国土局房管局办理了涉案房屋的权属证书，并将包括李盛兰购买的12.92平方米的房屋登记为周金燕、李浩玲按份共有。但并无证据显示李盛兰曾表示同意将应属其所有的该部分房屋面积赠与或以其他方式归属周金燕、李浩玲所有。因此，李盛兰诉请要求确认其在涉案房屋中占有12.92平方米的产权份额并无不当，一审法予以支付，周金燕、李浩玲应予协助办理变更登记手续。考虑到本案纠纷实为家庭内部纷争，一审法酌定本案受理费由李盛兰、周金燕双方各负担一半。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条之规定，于2017年1月9日作出如下判决：周金燕、李浩玲应于判决发生法律效力之日起十日内协助李盛兰办理广州市越秀区六榕路福泉二巷1号101房的不动产权属变更登记手续，其中李盛兰占有12.92平方米的产权份额。一审案件受理费8488元，由李盛兰负担4244元，由周金燕、李浩玲共同负担4244元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，周金燕向本院提供其复制于广州市房地产档案馆的如下证据：1.1987年9月4日，广协公司与李某签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》；2.1994年4月16日，李某和李浩玲申请涉案房屋产权过户登记的《广州市私有房屋及用地登记申请书》，广协公司在该申请书上加盖公章表示同意办理；3.2004年5月18日由广州市越秀区公证处出具的《继承权证明书》。上述证据拟证明涉案房屋在申请办证以前周金燕已补缴房屋差额面积的款项，不存在一审法院所认定的差额款项由李盛兰缴交的情况。李盛兰表示对证据1、2的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据3的真实性予以确认，但不确认关联性，该继承公证书与本案无关。二审诉讼中，李盛兰表示其与广协公司没有签订租赁合同或者买卖合同。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合周金燕的上诉请求和理由以及李盛兰的答辩，本院确定本案争议的焦点是：李盛兰主张确认其占有涉案房屋12.92平方米产权的诉请应否支持的问题。现评析如下：其一，根据本案查明的事实可知，涉案房屋属于李浩玲、李某原房屋被拆迁后产权调换的回迁房，虽然涉案房屋建筑面积为47.92平方米比约定产权调换补偿的面积35平方米大了12.92平方米，但对于超出产权调换补偿面积部分，并无证据证明拆迁人与被拆迁人之间约定了相关解决的办法，而广协公司在李某、李浩玲于1994年4月16日申请办理涉案房屋过户登记材料的《广州市私有房屋及用地登记申请书》中加盖公章表示同意办理，应视为广协公司同意将超过产权调换补偿面积的部分出售给李浩玲、李某。其二，李盛兰主张其以8000元的价格向广协公司购买了涉案房屋增大面积的12.92平方米，并提供了广协公司于1996年10月14日出具的《证明》予以证实，虽然广协公司在上述证明中表示同意由李盛兰购买建筑面积12.92平方米，但广协公司与李盛兰并无签订买卖合同。若广协公司与李盛兰之间存在买卖涉案房屋的法律关系，则广协公司涉嫌一房两卖。现涉案房屋已登记在李浩玲、周金燕名下，即李浩玲、周金燕是涉案房屋的所有权人。李浩玲、周金燕并非李盛兰主张的其与广协公司买卖合同关系中的相对方，也无证据证实李盛兰是借用李浩玲、周金燕的名义登记增大面积的部分产权，因此，无论李盛兰向广协公司支付的款项是购买增大部分面积的购房款，还是代李浩玲、周金燕向广协公司支付增大部分面积产权的对价，在李盛兰与广协公司未就该增大部分面积进行产权变更登记的情况下，李盛兰与广协公司以及李盛兰与李浩玲、周金燕之间仅为债权债务的法律关系，因此，根据物权优于债权的原理，李盛兰以此主张李浩玲、周金燕将涉案房屋变更为李盛兰、李浩玲、周金燕，并确认其占有涉案房屋27%份额，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决支持李盛兰的上述诉请不妥，本院予以纠正。至于李浩玲在一审中出具《证明》表示愿意将涉案面积6.46平方米归返李盛兰所有，涉及共有人处分共有房屋的范畴，与本案李盛兰认为其已向广协公司购买涉案房屋增大面积部分产权所主张的确权纠纷不属同一法律关系，对此，本案不予审处。综上所述，周金燕的上诉请求成立，本院予以支持。一审查明事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初18641号民事判决；二、驳回李盛兰的全部诉讼请求。本案一审案件8488元、二审案件受理费2888元，均由李盛兰承担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年六月十四日书记员 邓安达游瑞娜