福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初4510号 原告（反诉被告）陈庆佳，男，1968年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告（反诉原告）陈聪武，男，1978年5月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 被告（反诉原告）陈友土，男，1952年10月4日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈聪武，系陈友土之子。 被告（反诉原告）叶月理，女，1981年12月4日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：陈聪武，系叶月理配偶。 原告（反诉被告）陈庆佳与被告（反诉原告）陈友土、叶月理、陈聪武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈庆佳、被告陈聪武（暨被告陈友土、叶月理之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈庆佳诉称：被告陈友土系厦门同安区陆客旺副食品商店的法定代表人，被告陈聪武系被告陈友土的儿子、被告叶月理系陈聪武的妻子。原告与被告于2015年8月30日续签一份《租赁协议》，协议约定：租期从2015年9月12日至2016年9月11日止；租金为2200元/月，租金支付时间为每月12至17号交清；协议还约定被告应交押金2200元给原告，但实际上被告并未支付。被告于2016年7月18日支付原告1420元租金后，原告多次催收欠款，被告都以没钱为由拒绝支付，租期第十一个月尚欠原告780元以及最后一个月2200元，被告共欠原告2980元。为维护原告合法权益，陈庆佳提起诉讼，请求判令：1.三被告支付原告租金2980元；2、三被告承担全部诉讼费用。 被告陈友土辩称：2007年9月，被告陈友土租赁了原告位于厦门市同安区的一个店面开小卖部，直至2015年7月31日，被告一家都按时缴纳房租，合法经商，诚信经营。2015年8月30日，被告将店面转给外地人陈某春，同样约定租金2200元、押金2200元。被告告知原告，该店面实际经营者是陈某春，让原告与陈某春自行签约。但原告不同意，坚持向被告收取租金，自己即代陈某春转交了10个月的租金到2016年7月31日。陈某春给的房租也是到2016年7月31日，期间被告向陈某春向3个月的啤酒专卖费用及24件啤酒的费用，陈某春拒绝支付，也不交纳房租，被告即取消了陈春联的押金我，同时让房东取消被告的押金，三方合同终止。实际陈某春还在用原告的店面，被告与原告的合同也因取消押金而终止，所有780元不应该由被告承担。 反诉原告陈友土诉称：原被告于2007年9月签订了第一份的租赁协议，被告交押金5000元，开始是3年一签合同，在2015年9月份重新签订合同时，押金改为2200元（与房租金额相符），当时原告要求退还2800元。因被告的收款收据一时没有找到，所以双方就口头协议，找到收款收据马上退还或合同终止时一起退还。故被告提起反诉，要求原告退还被告押金2800元。 反诉被告陈庆佳辩称：原告与被告陈友土于2007年第一次签订租赁协议，该协议于2010年到期，该协议已经执行完毕，押金已经抵成租金，故陈友土在租店押金收款收据存根联上书写“作废友土2010.9.11”。被告此时才来要押金，已过了诉讼时效。故陈友土的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回。 经审理查明，2007年8月20日，原告陈庆佳与被告陈友土签订《店面租赁协议》，双方约定：“甲方（出租人）陈庆佳身份证号码3502211968××××××××乙方（承租人）：陈友土身份证号码3502211952××××××××甲方将位于同安阳翟双溪口6号的一店面出租给乙方作为经营场所，经双方友好协商达成如下协议：一、租期为三年，自2007年9月12日起至2010年9月12日止。租期满后，乙方如果需续租，同等条件下享有优先权。二、租金为￥1500元／月（壹仟伍佰元正），于每个月9月12日前后5天缴交，愈期5天视为违约。三、甲方收乙方押金￥5000元（伍仟元正），接近租满最后两个月时可以作为最后的租金。租期内乙方违反本协议，甲方有权不退还押金￥5000元，租期内甲方违约，应以双倍返还乙方押金。四、甲方在租期内不得在自己的店面经营或让第三方经营与乙方所经营类似的商品，否则影响乙方销售额，甲方负违约责任。五、如果在乙方经营的大门口（北面大门）被第三者造了房子，造成乙方无法继续经营，甲方以违约形式赔偿乙方的经济损失。六、甲方于2007年8月23日向乙方交房，并合理配合乙方开业，甲方答应完成而未完成使乙方没按时开业，甲方视为违约。七、特别约定见附件。八、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。附加条件：北面大门做玻璃挡板由甲方支付￥1000元（壹仟元正），于完工后一天内支付。乙方不租以后，该玻璃产权归甲方所有。甲方（出租人）：陈庆佳乙方（承租人）陈友土签定时间：20078月20日签定地址：厦门市。陈友土于2007年8月20日交纳了5000元租店押金，陈庆佳向陈友土开具了《收款收据》。2010年9月11日，陈友土在该《收款收据》存根联上手书：“作废友土2010.9.11”。2014年8月25日，陈庆佳与陆客旺超市签订《协议书》，该《协议书》约定：“甲方（出租方）：陈庆佳身份证号：3502211968××××××××乙方（承租方）：陆客旺超市执照号：350212******12甲乙双方经协商就位于厦门市同安区的店面出租给乙方为经营场所，达成如下协议：一、租金2200元／月。每月交一次，于每月12-17号到期交清。二租期从2014年9月1312日至2015年9月1211日止。更正人：叶月理陈庆佳三、乙方交押金2200元（贰仟贰佰元整）给甲方，租期内乙方不租甲方不退还押金，租期内甲方不出租给乙方应双倍返还乙方押金，即4400元（肆仟肆佰元整）。承租期到，合同解约，甲方退还2200元（贰仟贰佰元整）给乙方。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方（签字）：陈庆佳2014年8月25日乙方（盖章）：陈友土叶月理2014年8月25日”。厦门市同安区陆客旺副食品商店盖章确认。2015年8月30日，陈庆佳与叶月理又在该《协议书》上续签：“一协议续订壹年（租期从2015年9月12日至2016年9月11日止）。陈庆佳30／8／2015叶月理2015.8.30”。2015年8月30日，陈聪武与案外人陈付春签订《超市转让合同》，约定：“转让方（甲方）：陈聪武身份证号：3502211978××××××××顶让方（乙方）：陈付春身份证号：5125011978××××××××甲、乙、双方经友好协商，就商店转让事宜达成如下协议：一、甲方将自己租赁经营的厦门市同安区陆客旺副食品商店（位于厦门市同安区双溪口）转让给乙方经营，建筑面积为180平方米；二、商店交给乙方后，乙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，押金2200.-（贰仟贰佰元下）①陈聪武②陈付春该押金归乙方所有。三、店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金铂全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有。四、乙方向甲方一次性支付手费（转让费）共计人民币：42200.-（肆万贰仟贰佰）元；甲方不能再向乙方索取任何其他费用。五、该店铺的《工商经营许可证》；《食品流通许可证》；《烟草经营许可证》由甲方协助办理，等证照办好后甲方收回原有证照。《工商经营许可证》经营范围为超市，乙方租后经营引起的纠纷全中由乙方负责，与甲方无关。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。本合同一式两份，两方各执一份，自双方签字之日起生效。甲方签字：陈聪武日期：2015.08.30乙方签字：陈付春日期：2015.08.30”。陈聪武转让店面经营权并未取得原告陈庆佳的同意，亦未签订三方协议。此后，陈聪武通过转账方式向陈庆佳每月交纳房屋租金2200元，2016年7月18日转账交纳了1420元，之后再未缴交房屋租金。2016年9月11日，原告陈庆佳与案外人丁小容签订，约定租期从2016年9月12日蛭2017年9月11日止。 另查明，厦门市同安区陆客旺副食品商店登记经营者为被告陈友土，但实际系陈友土与其子陈聪武、儿媳叶月理共同经营。 以上事实，有《店面租赁协议书》、《协议书》、《储蓄账户变动通知》、《超市让合同》、《收款收据》顾客联、存根联、《租赁协议》等证据以及当事人的当庭陈述为证，并经庭审当庭举证、质证，经本院审查、审核，本院可予以确认。 本院认为，依照《协议书》约定，被告陈友土和叶月理代表厦门市同安区陆客旺副食品商店与原告陈庆佳签订协议，向陈庆佳租赁位于厦门市同安区双溪品的店面，有双方签订的《协议书》为证，本院予以采信。被告于2015年8月30日将自己租赁经营的厦门市同安区陆客旺副食品商店转让给案外人陈付春经营，并未取得原告的同意，也未签订相应的协议，该行为属于被告违约。被告应当按原被告约定的协议按时足额缴纳租金。至于案外人陈付春是否履行与陈聪武签订的《超市转让合同》，是否违约，属于另一民事法律关系，与本案无关。原被告协议签订于2015年8月30日签订协议，约定租期2015年9月12日至2016年9月11日止，租金2200元／月，每月交一次，于每月12-17日至期交清。故陈聪武于2016年6月18日缴交的租金为2016年6月12日至2016年7月11日的租金，2016年7月12日至2016年9月11日两月租金被告仅交纳了1420元，尚余2980元（2200元／月×2月-1420元）未支付，被告应当支付。关于反诉原告主张反诉被告应当归还押金2800元的问题。本院认为，反诉原告陈友土的主张于法无据，本院不予支持。首先，陈友土交纳的押金于2010年9月11日到期，其于2016年12月19日主张返还，已超过诉讼时效；其次，陈庆佳提供的租店押金《收款收据》存根联上，有陈友土手书“作废友土2010.9.11”字样，与双方于2007年8月20日约定“甲方收乙方押金￥5000元（伍仟元正），接近租满最后两个月时可以作为最后的租金”可以相互印证，原告所述已于2010年9月11日将押金抵扣房屋租金，因被告声称找不到收据原件，故未将被告手中《收款收据》顾客联收回较为符合常理，本院予以采信；再次，本案被告擅自将承租的店面转租给他人，又未足额支付租金，被告违约，陈庆佳有权不退还押金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈友土、陈聪武、叶月理应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈庆佳支付店面租金人民币2980元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回被告（反诉原告）陈友土、陈聪武、叶月理的全部反诉诉讼请求。 本案案件本诉受理费人民币50元，反诉受理费人民币50元，均由被告陈友土负担，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 金 玲 人民陪审员 周 永 人民陪审员 陈志强 二〇一七年六月十五日 书 记 员 张彬峰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。