湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终448号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙红星，男，汉族，1972年3月11日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文敏，湖北首义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖虹，女，汉族，1976年7月3日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈海燕，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文敏，湖北首义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王宝龙，男，汉族，1964年10月5日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俊勇，湖北民本律师事务所律师。上诉人孙红星、肖虹因与被上诉人王宝龙合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙红星、肖虹上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回王宝龙的本诉请求，支持孙红星、肖虹的反诉请求或将本案发回重审；二、上诉费由王宝龙承担。事实与理由：一、一审认定孙红星、肖虹与王宝龙之间建立了借名买房的合同关系没有事实依据。双方未签订转让涉案房屋的书面合同。也没有证据证明有口头约定。根据武汉大学的相关规定，如果孙红星、肖虹将购房资格或者涉案房屋转让给王宝龙，那么孙红星、肖虹均不可以再向武汉大学申请周转房，所以双方不可能口头达成出卖涉案房屋的同时还商议王宝龙提供孙红星、肖虹公租房的相关事宜。双方协商的方案是孙红星、肖虹退还涉案房屋，继续保留租赁周转房和购买政策性住房的资格，王宝龙以自己的名义购买孙红星、肖虹退还的涉案房屋，为此孙红星、肖虹委托王宝龙办理珞珈雅苑退房事宜。二、一审判决程序错误。孙红星、肖虹在一审庭审结束之后向开发商调取了一份收房《授权委托书》，内容为孙红星、肖虹委托王宝龙办理涉案房屋的相关验收入住问题，该《授权委托书》系冒名签署。一审认定该份证据，属于程序错误。王宝龙辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方借名买房的合同关系是有效的，一审查明事实清楚。双方房屋买卖合意是没有附条件的。第三，没有证据证明一审法院违反法定程序审理。并补充一点，一审法院在审理过程中，遗漏了我们支付的3520元的保全费。王宝龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令孙红星、肖虹协助王宝龙办理位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室房屋产权变更登记手续；2、本案案件受理费、保全费由孙红星、肖虹承担。孙红星向一审法院提出反诉请求：1、判令王宝龙腾退位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室的房屋；2、判令王宝龙支付租金185500元（按照每月3500元从2014年10月1日起计算至2019年2月28日止，此后的租金计算至王宝龙腾退之日止）；3、判令王宝龙公开向孙红星道歉；4、本案诉讼费用由王宝龙承担。一审法院经审理查明，位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室的案涉房屋，系武汉大学提供的由武汉招银物业有限公司开发的政策性住房。王宝龙、孙红星均为武汉大学的教职工，具备购房资格。2013年6月10日，孙红星向武汉大学出具了《武汉大学教职工购珞珈雅苑住房退还校内周转房承诺书》，载明其同意在开发商交房后，于2015年2月28日前将租住的学校周转房退还学校,并向武汉招银物业有限公司支付10万元作为履约保证金。后王宝龙与孙红星、肖虹就案涉房屋的买卖达成一致，孙红星、肖虹将房屋出卖给王宝龙，王宝龙向孙红星、肖虹提供武汉大学公租房。2013年6月29日至2013年6月30日，王宝龙以孙红星的名义先后向武汉招银物业有限公司支付案涉房屋购房款520872.5元。2013年6月30日，武汉招银物业有限公司出具收据两张，载明收到孙红星的购房款620872.5元。2013年7月13日，王宝龙向肖虹返还购房保证金100000元。至此，王宝龙已支付案涉房屋购房款620872.5元。2014年9月1日，王宝龙、孙红星双方签订授权委托书，载明孙红星委托王宝龙作为其代理人，全权代理其办理相关入住手续。2014年10月案涉房屋交付，王宝龙收房后，于2014年11月25日与武汉招银物业有限公司签订《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》，载明王宝龙代孙红星签字。2014年11月26日，王宝龙以孙红星名义与武汉招银物业有限公司签订《装修管理协议》、《承诺书》，协议载明案涉房屋的建筑面积为130.71平方米，自装房屋。后王宝龙出资购买家具对房屋进行装修并一直居住至今，2014年至2017年期间因居住所产生的水、电、煤气、物业管理费由王宝龙缴纳。2016年1月6日，孙红星缴纳住房维修金9729元。2016年初，孙红星催促王宝龙提供武汉大学的公租房，但王宝龙未向孙红星、肖虹提供，双方就公租房及案涉房屋的处置未达成一致。2018年7月20日孙红星缴纳购房面积差房款12207.5元。2018年8月15日，孙红星与武汉招银物业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。2018年10月30日，武汉招银物业有限公司出具收据一张，载明孙红星支付的购房款为633080元，案涉房屋的建筑面积为133.28平方米。2018年10月31日，孙红星缴纳案涉房屋当年物业费2719元。后孙红星为案涉房屋办理了不动产权登记，载明的权属登记人为孙红星。王宝龙与孙红星、肖虹由此发生争议，遂诉至一审法院。一审另查明，孙红星与肖虹于2014年9月15日登记离婚。一审法院认为，本案的争议焦点是诉争房屋为政策性住房，双方当事人是否存在借名买房合同关系及其行为的效力。本案中王宝龙与孙红星虽未签订书面房屋买卖合同，但根据王宝龙出具的证据和查明的事实来看，王宝龙以孙红星的名义出资620872.5元购买了案涉房屋，2014年至2017年期间，王宝龙对案涉房屋进行交房验收并装修该房屋，因居住期间所产生的水电、物业等费用亦由王宝龙缴纳，孙红星知情且认可。王宝龙认为虽为政策性房屋，但不影响房屋买卖合同效力；孙红星辩称案涉房屋性质特殊，且武汉大学明确规定禁止转让，买卖合同关系应无效。一审法院认为，当时案涉房屋虽未竣工，但房屋所在的具体位置已确定，且案涉房屋的权属明确，属于孙红星，双方亦具备借名买房的意思表示，故本案处分的并非购房资格，也并非对夫妻共同财产进行处分，双方之间实际上建立了借名买房合同关系。借名买房合同的标的房屋系单位内部具有福利性质的政策性房屋，因其系单位给予教职工的福利，即便单位内部有禁止转让集资房的政策，但由于我国法律并未明确规定禁止购房指标、集资房的转让，所以，就民事行为而言，法无明文禁止即允许，单位内部规定既非法律或行政法规，并不能作为认定合同无效的依据。在双方此项交易行为并不违背法律的强制性规定和社会公益，也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该借名买房合同合法有效。孙红星与武汉招银物业有限公司之间的房屋买卖合同亦合法有效，且已基于此法律关系完成了房屋所有权登记，王宝龙与孙红星之间的约定仅约束双方自身，未及于孙红星与武汉招银物业有限公司之间，王宝龙不能据此直接取得房屋所有权，双方之间实质上产生了债权债务关系，即基于合同之债引起的物权变动，双方还需依法办理登记手续才能产生物权变动的效果。王宝龙虽未为孙红星办理武汉大学公租房构成违约，但该合同依然约束双方当事人。王宝龙应向孙红星付清全部购房款包括被告缴纳的住房维修金9729元、购房面积差房款12207.5元、物业费2719元，共计24655.5元。待上述款项付清后，孙红星对王宝龙负有协助办理房屋所有权转移登记的义务。由此，王宝龙基于买卖合同请求孙红星为己方办理过户登记的合同之债，是物权取得方式之继受取得，故王宝龙提出的变更案涉房屋不动产产权权属登记的诉讼请求予以支持。另，孙红星于2013年向学校购买案涉房屋，王宝龙在购买孙红星、肖虹房屋时将其中10万元的购房款转至肖虹账户，案涉房屋的物权登记在2018年，孙红星、肖虹于2014年9月15日登记离婚，该房屋仍属于婚姻存续期间的共有财产，且孙红星并未向一审法院提交孙红星、肖虹的离婚财产分割的相关证据，故孙红星、肖虹均负有协助王宝龙办理房屋所有权转移登记的义务。关于孙红星的诉讼请求，因双方存在借名买房合同关系，王宝龙入住该房屋属有权占有，且双方并不存在租赁关系，孙红星的反诉请求缺乏事实与法律依据，不予支持。关于王宝龙未为孙红星办理学校公租房的相关合同义务，以及占用孙红星购房资格给孙红星造成的损失，孙红星可另行向王宝龙主张违约责任或损害赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决：一、孙红星、肖虹于判决生效后收到王宝龙剩余购房费用24655.5元的十五内协助王宝龙办理位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室房屋产权变更登记手续；二、驳回王宝龙的其他诉讼请求；三、驳回孙红星的全部诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费26800元，反诉案件受理费4010元，均由孙红星负担。二审期间，孙红星提交四份证据，证据一、武汉大学【武大后字（2017）2号】，证明学校职工不能同时申请校内周转住房和购买学校政策性住房。证据二、2014年9月1日授权委托复印件，该证据是王宝龙提交到开发商处，孙红星在开发商处拍摄的,该授权委托书的签字并不是孙红星签署的，两人没有达成无偿转让购买资格的口头约定。证据三，2019年5月10日，孙红星向武汉大学电子信息学院递交的情况报告，证明双方当事人是经人介绍认识，双方达成合意先通过熟人把王宝龙房号换成孙红星的房号，但是不占有孙红星的购房资格，并动用他房管科长的关系，将孙红星的房屋一周内换成两室一厅，这才是两个人的口头协议的内容。证据四，双方2018年12月3日到2019年10月20日的微信聊天记录，证明双方围绕王宝龙退房、孙红星支付60万元房款和装修补偿进行长期沟通无果，证明两人从未达成无偿转让协议，且孙红星对王宝龙交款，装修收房等行为是毫不知情的。王宝龙质证称第一组证据真实性没有异议，证明目的有异议，这个只是学校出具的关于分配房屋的相关规定，并不是法律禁止性规定，不能证明房屋禁止买卖，房屋不能交易，事实上教职工之间私下买卖房屋的事也是很普遍的，证据二，对于其真实性要核实，证明目的不予认可，且证据的真实性不影响双方买卖合同的效力。证据三是孙红星单方制作的，不认可其真实性，证明目的不予认可，对证据四真实性没有异议，证明目的有异议，该证据正好证明双方是有买卖房屋的合意，孙红星对房屋的验收装修是知情的。2017年6月24日双方的聊天记录中，孙红星是明知王宝龙是支付了购房款的。补充的聊天记录是在双方对房屋产生争议之后，协商没有结果的情况。该证据不能证明其证明目的。反而是孙红星单方面反悔，想要解除这个协议。本院对孙红星所提交证据一的真实性予以认定，但不能证明涉案房屋的转让违反法律规定。证据二经核实是王宝龙代孙红星签名。证据三系孙红星单方出具，不予采信。证据四微信聊天记录，结合双方此前聊天记录，不能证明孙红星对王宝龙交款、装修收房等行为是不知情的。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据孙红星与王宝龙提交的证据，能够证明孙红星与王宝龙存在附条件的借名买房合同关系，一审法院对该事实的认定正确。孙红星称对王宝龙以孙红星名义购买涉案房屋，并装修入住不知情与事实不符。王宝龙向一审法院提交的《授权委托书》上孙红星签名经查实是王宝龙代签，一审法院对该事实虽认定有误，但不能推翻孙红星与王宝龙存在借名买房的事实。孙红星上诉要求支持其反诉请求，因其与王宝龙之间并不存在房屋租赁关系，且王宝龙为涉案房屋的实际所有权人，故一审法院对孙红星的反诉请求不予支持正确。综上所述，孙红星、肖虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30810元，由孙红星、肖虹负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年六月一日书记员  余文婷