广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6361号原告梁永康，男，汉族，1971年8月6日出生，住广东省佛山市顺德区，原告梁淑桥，女，汉族，1971年6月17日出生，住广东省佛山市顺德区，上述两原告共同委托诉讼代理人黄翠茹，系广东顺恒律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人黄少东，系广东顺恒律师事务所律师。被告佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路****，统一社会信用代码914405005744527005。法定代表人吕日锵。委托诉讼代理人邓兆堃，系广东源浩律师事务所律师。原告梁永康、梁淑桥与被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄翠茹、被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行《商品房买卖合同》（编号：1501009012），立即协助原告办理过户手续（庭审中，两原告委托诉讼代理人明确要求被告办理过户手续具体是指由被告向原告提交办理房地产权证所需的资料）；2、被告支付违约金12896.62元（其中，迟延交付违约金3945.98元，自2015年11月1日起计算至2015年12月11日止，按原告已付房价款每日万分之二计算；迟延提交办理房地产权证所需资料违约金8950.64元，自2016年12月11日起暂计算至2017年6月14日止，此后违约金按原告已付房价款每日万分之一计算至被告提交办理房地产权证所需资料之日止，庭审中，两原告委托诉讼代理人明确违约金的截止日期是到原告可以领取到手的那一天）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：1501009012）及《补充协议》。合同签订后，原告已依约支付全部购房款，但被告并未依约交付商铺给原告。涉案商铺竣工验收备案日期为2015年12月11日，依约被告最快只能在该日办理交接，被告主张的移交时间为2015年8月23日是不真实的。原告在2017年6月14日才收到被告领取办理房地产权证所需资料的通知，被告已构成逾期。被告辩称，我方与原告方签订的合同，第六页第六条第二结算方式，原告应该在2015年6月8日支付全部的款项，而原告在2015年9月3日才全部支付完毕楼款，原告是违约在先，除了交楼可以顺延之外，还需要按每日万分之二计算违约金，委托经营协议书第二页第三条第5、6项，委托经营三年的收益已经在总价款内扣除，原告无论楼房延期三年，他也是没有任何损失的，因为委托经营内已扣除。第六点最关键，原告方全权委托乙方办理该铺位的交接事宜，我们在2015年8月交给合同中的乙方，原告也提到我方验收手续是2015年10月，我们工程早在8月已经完工，出现丈量问题，一楼负一层改了规划，加了光棚，因为这个改动导致规划要重新验收，完工后将场地移交给乙方，由他们来进行装修和招租，因此验收时间有差距。办证手续延迟客观存在重新丈量跟重新规划的问题，因此导致负一层的业主目前才办理完毕办证手续。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告：1、两原告身份证复印件，被告企业信用信息公示报告；2、商品房买卖合同书（编号：1501009012，含附件一:房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：合同补充协议）、购买商品房须知、购房发票；3、通知。被告：1、营业执照复印件、法人代表证明书；2、竣工验收备案表；3、委托经营协议书、通知函、移交确认函。经审查，本院对上述证据的真实性均予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年5月15日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（编号：1501009012），约定两原告向被告购买涉案房屋位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层345号，总金额481217元。上述《广东省商品房买卖合同》约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同上所记载的买受人的地址寄信通知或者直接送达书面通知买受人办理交付手续，在通知规定的期限内，买受人未能到出卖人指定地点办理商品房交接手续或者买受人无正当合法理由拒绝办理商品房交接手续的，则视为买受人已办理完毕交接手续。买受人自出卖人通知办理交付手续期限届满之次日起承担物业管理费……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……√3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房”。上述合同附有附件一至四，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》；附件四为《合同补充协议》，为质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，两原告与被告签订《补充协议》。同日，两原告（甲方）与案外人佛山市千色汇商城经营管理有限公司（乙方，以下简称“千色公司”）签订《委托经营协议书》，约定甲方同意将上述商铺委托乙方经营管理，委托经营期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。委托经营收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。2015年8月23日，千色公司向被告出具《通知函》，告知被告位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺业主已与该司签订《委托经营协议书》，由该司全权办理商铺交接手续，同日千色公司还向被告出具《移交确认函》，确认被告移交佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。2015年9月3日，被告向两原告出具发票，金额为481217元。2015年12月8日，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目竣工验收。2015年12月11日，上述项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年6月14日，两原告收到被告的通知，主要内容为“……您购买我公司开发的明福智富广场的商铺，现已可以办理房产证，请交齐房款的业主于2017年6月12日起带上购房者本人身份证，所有购房收款收据到我公司办公室……领取办理房地产权证所所需的资料，并由各位业主前往佛山市行政服务中心办理房地产权证相关手续。……备注：请预约办理时间，没有预约的恕不办理。财务部办理时间：周一至周六……”庭审中，两原告共同委托诉讼代理人陈述仍未领取办理产权证的资料，因为刚收到通知正准备去处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于两原告诉请被告协助办理过户手续即被告向两原告提交办理房地产权证所需的资料，根据本院查明的事实，2017年6月14日，两原告收到被告关于领取办证资料的通知，两原告委托诉讼代理人开庭时陈述仍未领取办理产权证的资料，因为刚收到通知正准备去处理。由于两原告未能举证证明被告未按照上述通知向其提供必要的办证资料，故两原告上述诉请缺乏依据，本院不予支持。关于两原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据上述《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付两原告使用。双方约定的“经竣工验收合格”应理解为满足基本的安全条件和基本的居住要求。因商品房质量问题不仅涉及使用者自身利益，还涉及社会公共安全问题，出卖人交付给买受人的商品房在质量上不仅要符合双方当事人在合同中的约定，更要满足法律、法规对商品房交付条件的法定要求。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条第一款等相关规定，商品房交付使用的法定最低质量标准有二：一是由建设单位组织的，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加的建设工程竣工验收合格；二是公安消防机构对工程的消防验收合格。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。本案中，涉案房屋于2015年12月11日取得《竣工验收备案表》，故被告履行交楼义务的时间应为涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日，其应支付逾期之日起至涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日止的逾期交房违约金。因此，被告应向两原告支付自2015年11月1日起至2015年12月11日止的违约金3945.98元（481217元×2/10000×41天）。两原告的诉请合法有据，本院予以支持。至于被告辩称两原告迟延支付购房款故其可以顺延交房日期及迟延交房并未导致两原告损失，按照被告所述，两原告即使迟延付款亦在上述合同约定的交房日期前。另外，当事人承担违约责任并不以相对方存在损失为前提。故被告上述辩解意见均缺乏依据，本院不予采纳。关于两原告主张被告支付逾期提交办证资料违约金的诉请。根据上述《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告实际向两原告交付涉案房屋的日期是2015年8月23日，故被告应从上述交付日期的次日即2015年8月24日起365天内向两原告提交办证资料，两原告请求从2016年12月11日起计算，不违反法律规定，本院予以支持。至于截止日期，因两原告已于2017年6月14日收到被告关于可领取办证资料的通知，可领取日期自2017年6月12日起。由于两原告未能举证证明被告未按照上述通知向其提供必要的办证资料，故本院结合具体案情确定截止日为2017年6月14日，两原告主张截止日期是到两原告可以领取到手的那一天，依据不足，本院不予支持。即本案中，被告应向两原告支付逾期提交办证资料违约金为8950.64元（481217元×1/10000×186天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁永康、梁淑桥支付逾期交房违约金3945.98元；被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁永康、梁淑桥支付逾期提交办证资料违约金8950.64元；三、驳回原告梁永康、梁淑桥的其他诉讼请求。若被告佛山市圆方房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取111元，由被告佛山市圆方房地产有限公司负担61元，由原告梁永康、梁淑桥负担50元。另原告梁永康、梁淑桥预交受理费为887元，其中多出部分776元，待本判决生效后由原告梁永康、梁淑桥书面向本院申请予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年六月二十六日书记员 冯裕雯附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。