上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初37299号原告：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙祥卿，经理。被告：上海红泽文化传媒有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：杨武，总经理。委托诉讼代理人：陶鸿，上海闵卫平律师事务所律师。原告上海浦东有申汽配有限公司与被告上海红泽文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东有申汽配有限公司(以下简称上海有申公司)的法定代表人孙祥卿、被告上海红泽文化传媒有限公司(以下简称上海红泽公司)的法定代表人杨武及其委托诉讼代理人陶鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海有申公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金人民币35,149元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)、租金的滞纳金18,980.73元，拖欠的物业管理费1,733.4元(自2016年7月1日计算至2016年9月30日止)，承租厂房逾期归还违约金140,598元，共计196,461.63元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区5号厂房南侧房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积963平方米。2016年，开发商上海地产集团和航头镇整治大中地块。被告以此为借口，从2016年7月1日起拖欠租金、物业管理费至今不支付。2016年9月底，被告将大部分设备等搬离后紧锁大门，经多次催告不理。原告按照合同2016年10月至2017年3月向业主方正常交纳租金。原告出租的厂区是有权证的国营工业老厂区，业主方同意改造，并发文承诺负责办理手续，且同意转租，但约定承租的第三方与业主无关等。为减少双方不必要的损失，故提起诉讼。被告上海红泽公司辩称，系争房屋系违章建筑，租赁合同是无效合同，故不存在违约金。原告不是行政管理机关，没有行政管理权力，无权收取滞纳金。2016年1月28日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告送达限期拆除决定书，规定在10日内自行拆除，原告应服从行政管理行为，2016年1月28日以后原告所获得的租金是违法所得，原告诉请要求支付2016年7月份起的租金为违法行为。被告响应航头镇政府的行政管理行为于2016年6月中旬开始搬迁，2016年7月起无法利用租赁物从事经营，不存在使用租赁物获利，原告要求被告支付2016年7月份起的租金违反了公平原则。故其不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区大中路XXX号厂区5号厂房A区(南侧)房屋出租给乙方使用，建筑面积为963平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2019年12月31日止。该合同第三条约定：“租金：每年租金140,598元，租金每二年递增3%。租金实行先付后用，签约后三天内先付半年租金70,299元，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清，甲方收到租金后开具合法凭证给乙方。乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本合同，并追回拖欠款。”第七条约定：“……乙方承租期间，每平方米每天承担2分物业管理费，按月计交。……”第十二条约定：“违约责任：本协议签订之日起，甲、乙双方均应自觉履行本协议，任何一方违约，应支付另一方相当于二个月租金的赔偿金。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告将上述合同约定的租赁房屋交由被告使用，被告陆续支付租金至2016年6月30日。2016年1月15日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向原告发出(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》，内容为：“经查你(单位)于2004年9月在航头镇大中路XXX号实施未取得建设工程规划许可证进行建设(26处建筑物总面积为20,365.96平方米)的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关责令你(单位)自收到本决定书之日起10日内自行拆除。逾期不拆除的，本机关可以依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条的规定，申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由你(单位)承担。……”浦府复议字(2016)第73号《行政复议决定书》中查明被申请人上海市浦东新区城市管理行政执法局作出的(浦-415)城管限拆字[2016]第0015号《限期拆除决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“(一)整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。(二)根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”2016年9月底，被告搬离系争房屋。系争房屋于2017年4月被拆除。现因被告仍未支付拖欠的相关费用，故原告于2017年5月诉至本院，要求判如所请。审理中，本院经向原、被告释明双方之间签订的合同效力后，原告对合同效力的尊重法院的认定，若合同无效，同意租金变更为使用费，没有需要其他法律后果在本案中处理。被告认为合同无效，对于其损失将另行主张，没有其他法律后果需要处理。以上事实由原告递交的《租赁合同》，被告递交的《限期拆除决定书》、《行政复议决定书》、《公告》、《证明》，以及庭审记录等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《租赁合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。审理中，因双方均表示没有其他法律后果需在本案中处理，故本院仅对原告在本案中提起的诉讼请求予以处理。被告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费、物业管理费。本案中，有关行政职能部门已于2016年1月通知原告拆除系争房屋内的建筑物，被告也应知悉上述内容，应配合原告进行搬迁并将系争房屋交予原告，以便原告履行相关职能部门拆除系争房屋的决定，但被告仍占有系争房屋直至2016年9月30日，故被告理应承担上述日期前欠付原告的使用费。对于使用费和物业管理费可参照合同约定的标准予以计算。对于原告主张的违约金和滞纳金，因租赁合同无效，双方对此约定无法律约束力，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告上海浦东有申汽配有限公司、被告上海红泽文化传媒有限公司于2015年6月13日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海红泽文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的房屋使用费35,149元；三、被告上海红泽文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费1,733.4元；四、驳回原告上海浦东有申汽配有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,229元，减半收取计2,114.5元，由原告上海浦东有申汽配有限公司负担800元，由被告上海红泽文化传媒有限公司负担1,314.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇一七年六月二十六日书记员  瞿佳侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。