中华人民共和国 江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)虎民初字第2295号 原告：陈乃先，男，1967年2月6日生，美籍华人，住美利坚合众国。 委托诉讼代理人：黄志刚，江苏同益大地律师事务所律师。 被告：李明峯，男，1970年11月5日生，住台北县。 委托诉讼代理人：徐渊，江苏夏默识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。 第三人：李毓菱，女，1969年3月30日生，美籍华人，住美利坚合众国。 委托诉讼代理人：徐渊，江苏夏默识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。 原告陈乃先与被告李明峯、第三人李毓菱侵权责任纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭。于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告陈乃先的委托诉讼代理人黄志刚、被告李明峯及第三人李毓菱的共同委托诉讼代理人彭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈乃先向本院提出诉讼请求：1、判决被告李明峯自2005年3月1日起按每年60万元支付原告损害赔偿款直至法院判决给付之日止（暂按苏州××新区××室、××室、××室每年预期可得租金240万元计算，计算至2015年5月31日合计赔偿金额为615万元，具体金额以评估价值为准）；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、判决被告向原告支付苏州××新区××室、××室、××室自2005年3月1日至2015年6月19日止的损害赔偿款766.56万元，并自2015年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算该笔款项的利息直至实际给付之日止；2、判决被告向原告支付评估费11万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系妻舅关系，2003年4月双方共同购买了位于苏州××新区××室、××室、××室房屋，产权登记情况为原、被告各占50%份额。自双方共同购买上述房屋之日起一直由被告一人占有和使用，并在未征得原告同意情况下以冒用原告签名等手段将房屋出租给他人，致原告无法行使对该房屋的所有权。2005年，苏州市虎丘区人民法院审理双方购房款一案时，认定了该房屋由被告独自占用和出租的事实，且根据其单方面举证的租金收入情况，以判决形式强制结算至2005年2月。对该租金收入情况鉴于未经原告同意故不予认可，但经生效判决已结算租金的侵权损害赔偿原告不予追究。之后被告继续独占该房屋，且没有向原告支付任何费用。原告与第三人原系夫妻关系，本案所涉房产是婚姻期间取得，2005年11月23日双方解除婚姻关系，后经苏州市虎丘区人民法院判决，上述房产中25%归第三人所有，原告占有25%所有权。故原告要求被告就其侵权行为承担25%赔偿责任。诉讼中，原告委托评估机构评估涉案房屋诉请期间租金损失，结论为3066.24万元，原告享有的权利应为766.56万元，另评估费11万元也系因被告侵权产生，应由被告承担。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告李明峯、第三人李毓菱共同答辩称，李明峯未占用和出租房屋，2005年2月后也未收取租金，被告主观上无侵权故意，行为上只是管理自己相应份额，并未排除原告的管理权。原告无租金收入不是李明峯的行为导致，李明峯即便有租金收入，也要支付管理费及贷款本息，所剩无几，原告的诉请无事实依据。且原告就主张租金曾向虎丘区人民法院提起过诉讼，法院以证据不足驳回了原告的诉请，原告又上诉至苏州市中级人民法院，也被驳回。现原告又以相同的事实来主张租金，显然违反了一事不再理原则，故请求法院驳回原告诉请。 本案原告围绕诉讼请求依法向本院提交了房产登记信息、民事判决书、工商信息查询及租赁合同、房产评估报告、评估报告等证据，被告及第三人均未提交证据。本院组织双方进行证据交换和质证，被告及第三人对房产登记信息、民事判决书、工商信息的真实性没有异议，对租赁合同及评估报告不认可。本院对双方均无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人李毓菱与原告陈乃先原系夫妻，双方于1996年在台北市结婚，后移居美国，加入美国国籍。第三人李毓菱与被告李明峯系姐弟关系。2005年2月，陈乃先向美国加利福尼亚州洛杉矶高等法院起诉要求与李毓菱解除婚姻关系，2005年11月23日，法院作出BD421514号文书，判决解除婚姻关系。 另查明，2003年4月，原告陈乃先与被告李明峯共同购买位于苏州××新区××室、××室、××室房屋，2003年5月29日，上述三处房屋经苏州市房地产监理处、苏州市苏州新区国土房产局登记至被告李明峯名下，共有人为陈乃先。其中1幢102-5室建筑面积433.37平方米、1幢202室建筑面积1304.28平方米，1幢302室建筑面积1304.28平方米。至2005年2月 2005年3月15日，被告李明峯因合作购房事宜将被告陈乃先起诉至苏州市虎丘区人民法院，要求判决：陈乃先支付为双方共同购买的房屋所支付的购房款、税金、装修费用、银行贷款（计算至2005年2月）等计人民币1824140.42元，从起诉日起，按每日万分之二点一计算支付相应的利息；并承担从2005年3月起至2005年11月的银行贷款人民币165000.02元及利息人民币75945.36元，上述合计人民币2065085.80元。法院经审理查明：上述房屋总房价7370221元，李明峯支付了房款、税金、过户费共计3778546.3元。2003年5月12日，李明峯为支付购房余款以上述房产作抵押共向中国工商银行苏州市阊门支付抵押贷款440万元，贷款期限为2003年5月至2013年5月。至2005年2月，李明峯已归还贷款1158108.16元。房屋过户后，李明峯即进行了招租，至2005年2月，共收取租金1955000元，扣除应交税款外，实得租金1436538.9元。法院认为，苏州市××新区××室、××室、××室房屋，系被告李明峯与陈乃先共同购买，属共同共有，对因购买房屋所支出的费用及因该房屋所得收益，应由双方各半负担。最后，就2005年2月底前所有房屋费用及收益，以及2005年3月至11月贷款本息进行结算后，法院作出（2005）虎民一初字第0309号民事判决：陈乃先支付李明峯1898844.15元，驳回李明峯其余请求。陈乃先不服该判决于2006年1月23日向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉，2006年6月9日撤回上诉，6月12日，法院裁定：准许撤回上诉，各方按原判决执行。 再查明，2008年8月18日，李明峯与李毓菱作为共同原告将被告陈乃先起诉至江苏省苏州市中级人民法院，要求判决：依法分割位于苏州市××新区××室、××室、××室房屋，总面积为3041.93平方米。2009年12月15日，李明峯与李毓菱向法院提出撤诉申请，12月16日，法院裁定准许撤诉。 各方因苏州市××新区××室、××室、××室房屋权属及份额确认事宜协商不成，李毓菱作为原告将李明峯与陈乃先作为共同被告又诉至我院，要求判决确认原告为位于苏州市××新区××室、××室、××室房屋共有人，份额不低于40%；要求被告协助原告办理上述房屋共有人的变更手续。法院经审理后作出（2011）虎民初字第0245号民事判决：上述房屋为原、被告共有，其中李毓菱占25%、陈乃先占25%、李明峯占50%；陈乃先、李明峯协助李毓菱办理上述房屋产权变更手续。庭审中，各方确认未办理变更登记手续。 又查明，2012年4月6日，陈乃先又起诉李明峯至本院，认为0309号判决的房屋租金结算至2005年2月，之后租金未结算，扣除相应贷款本息后，应支付其599万元。请求判令李明峯支付自2005年3月起50%房屋租金。李毓菱申请作为第三人参加诉讼。法院经审理认为，原、被告间系房屋合伙出租的合同关系，生效判决确认了各方占有份额，陈乃先未提供李2005年3月后确实收取租金的证据，该部分事实的证明责任应由原告负担，故判决驳回了陈乃先的诉讼请求。陈乃先不服该判决向苏州市中级人民法院提出上诉，中院认定了涉案房屋由李明峯管理并进行出租的事实，李明峯为涉案房屋实际管理人，但陈乃先提交的租赁合同均为复印件，即便为真也无法证实李明峯确实收取了合同项下的租金；且李明峯及李毓玲提交的律师函件复印件及（2005）虎民一初字第0265号民事判决书认定的事实足以引起法院对陈乃先确实实施了阻止李明峯收取租金的行为且已经对承租户产生了实际影响的合理怀疑；故陈乃先关于李明峯应支付相应数额租金的主张依据不足，其并未完成自己的举证责任。故2014年11月14日，中院判决驳回上诉、维持原判。 因陈乃先认为李明峯自（2015）虎民一初字第0309号民事判决后继续占有使用上述房产，侵犯其所有权，故诉至本院。诉讼过程中，2017年3月15日，陈乃先委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对涉房屋在租赁期2005年3月1日至2016年8月30日止的租赁价值进行评估。2017年5月31日，该司出具《房地产租金估价报告》，估价结果为：本公司专业估坐人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房地产价格因素进行分析和测算，确定在估价对象于市场上有足够的承租方和出租方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2015年6月19日的商业用房地产（设定租赁期为2005年3月1至至2015年6月19日）租金总价为3066.24万元。其中2005年3月1日至2006年2月28日租金合计213.78万元、2006年3月1日至2007年2月28日为216.68万元、2007年3月1日至2008年2月29日为219.63万元、2008年3月1日至2009年2月28日为222.62万元、2009年3月1日至2010年2月28日为225.63万元、2010年3月1日至2011年2月28日为228.71万元、2011年3月1日至2012年2月29日为231.82万元、2012年3月1日至2013年2月28日为234.97万元、2013年3月1日至2014年2月28日为238.17万元、2014年3月1日至2015年2月28日为241.4万元、2015年3月1日至2015年6月19日为73.4万元。特别提示：1、本次估价报告租金为估价对象的潜在毛租金收入，即指估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能够归因于估价对象的客观收入，未考虑押金利息收入；3、本次估价报告租金价值包括真正的房租构成部分因素的费用：如房产税、房屋维修费、管理费、房屋保险费等，不包括真正的房租构成因素之外的费用：如供暖费、物业管理费、水电费等。……陈乃先为该评估支付评估费11万元。 诉讼中，陈乃先确认主张赔偿款期间为2005年3月1日起至2015年5月31日止，赔偿标准可参照（2005）虎民一初字第0309号民事判决书确定的房屋使用费计算，李明峯对此不予认可。庭审中，李明峯称房屋过户后对外招租口头征得陈乃先同意的，陈乃先不予认可；李明峯0309号判决后继续对外招租未提供证据证明经陈乃先同意，也未将相关租赁合同转交陈乃先。 本院认为，本案所涉侵权行为发生在中华人民共和国境内，故本案适用中华人民共和国法律。关于李明峯辩称本案违反一事不再理原则，本院认为先原告依据侵权事实主张权利与之前诉讼审理的合伙事实属不同法律关系，故对李明峯的该辩称意见不予采信。本案中，涉案房屋产权经法院生效判决确认如下：陈乃先占25%、李毓菱占25%、李明峯占50%。房屋管理人也经生效判决确认为李明峯。李明峯并未举证其已将房屋交付陈乃先，或将租赁合同移交陈乃先，并告知租赁户由陈乃先继续管理，故应认定李明峯继续占有使用房屋。李明峯独自占有使用侵害了陈乃先的所有权，应承担相应侵权责任。现陈乃先主张损害赔偿，本院应予支持。关于损失赔偿额，应相当于使用、出租可获得的收益。陈乃先愿意参照0309号判决确定的房屋使用费标准计算，虽李明峯不认可，但本院认为，该标准为生效判决所确定，且该实得的租金收入已囊括招租空置期、装修免租期、收租损失等因素的影响，比较真实地反映了涉案房屋实得租金收入水平；而原告提供的评估报告是不考虑上述不利因素情况下的理想化租金收入，明显过高，且系陈乃先单方委托，故本院对评估报告不予采信，本院认为以生效判决确定的数额为标准更客观公正。在2003年6月至2005年2月期间李明峯共收取租金1955000元，照此标准计算，本院认定后续至2015年5月期间涉案房屋可获得的租金收入为11450714.3元（1955000÷21×123）。故其中25%计2862678.57元(11450714.3×25%)被告李明峯应赔付原告陈乃先。由于本案系侵权责任纠纷，被告李明峯对外继续出租房屋并未征得原告陈乃先同意，故李明峯交纳的税收也与原告无关，原告在获得收入后，可按照税法的相关规定向相关部门自行申报、纳税。至于被告李明峯为原告陈乃先代为归还的贷款、支付的管理费用，与本案属不同法律关系，本案中不予理涉，当事人可另案处理。关于原告主张的评估费，因该评估报告的数据本院并未采信，故该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期付款的利息损失，因本案系原告基于侵权主张的债权，在本案诉讼完毕前相关的侵权之债尚未确定，故其主张逾期付款的利息损失欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条之规定，判决如下： 一、被告李明峯于本判决生效之日起十日内支付原告陈乃先赔偿款2862678.57元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号62×××69。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66159.2元，分别由原告陈乃先负担41807.2元，被告李明峯负担24352元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10×××76。 审 判 长  王耀华 审 判 员  顾文娟 人民陪审员  朱 革 二〇一七年六月二十七日 书 记 员  顾 雯