江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣03民终310号上诉人（原审被告、反诉原告）：萍乡润荣房地产有限公司，住所地江西省萍乡市安源区安源镇瑞金北路1号香溪美林商铺3号楼。法定代表人：陈标，公司总经理。委托诉讼代理人：罗小珠，该公司员工。委托诉讼代理人：林宁，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐环中，男，汉族，1974年11月11日生，住萍乡市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡永芳，女，汉族，1981年3月9日生，住萍乡市，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林敏，江西金鳌律师事务所律师。上诉人萍乡润荣房地产有限公司（以下简称“润荣公司”）因与被上诉人唐环中、胡永芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润荣公司的委托诉讼代理人罗小珠、林宁、被上诉人唐环中及被上诉人唐环中、胡永芳的共同委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润荣公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回唐环中、胡永芳的一审诉讼请求，支持上诉人的上诉请求；2、依法判令唐环中、胡永芳承担本案一、二审诉讼费用及反诉费用。事实与理由:一、唐环中、胡永芳向润荣公司缴纳的3万元款项系购房定金，一审法院未综合考虑款项交付的时间、数额、履约顺序及双方当事人交款的真实意思表示等诸多因素，仅以工作人员开具的一纸收据草率认定该款项为购房款，属于事实认定不清。二、唐环中签订《认购协议书》后未在约定时间内与润荣公司签订《商品房买卖合同》，存在明显过错，应按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定承担违约责任。一审法院以临时配电房问题为由认定润荣公司存在过错，属于事实认定不清，适用法律错误。三、《认购协议书》解除时间应为2016年6月28日，润荣公司已履行解约告知义务，有权依照协议约定没收定金，一审关于解约时间的认定存在明显错误。唐环中、胡永芳辩称，一、我方缴纳的3万元属购房款而非定金。润荣公司出具的收据是反映3万元款项用途的重要事实依据，是我方缴纳3万元购房款的法律凭证，《认购协议书》属于格式合同，其内容是润荣公司提供且无法更改的。润荣公司完全从自身角度用自身逻辑推理出3万元属于定金，而非从证据和客观事实角度分析。二、我方未按认购协议约定交纳剩余购房款并非由于我方违约造成，而是因为润荣公司未履行其承诺，未向我方出具解决配电房的相关承诺书导致。三、《认购协议书》并非于2016年6月28日解除，润荣公司寄发的快递未能送达给我方，我方亦不知晓快递的内容。唐环中、胡永芳向一审法院起诉请求：1、润荣公司返还唐环中、胡永芳购房款3万元，支付利息10200元（自2015年4月30日起至2016年10月1日止）。2、本案诉讼费用由润荣公司承担。润荣公司向一审法院反诉请求:1、确认双方签订的《认购协议书》于2016年6月27日解除；2、润荣公司不返还唐环中、胡永芳缴纳的3万元购房定金；3、唐环中、胡永芳承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年4月30日，唐环中、胡永芳与润荣公司签订了《认购协议书》（编号：0000059），双方约定乙方（唐环中、胡永芳）向甲方（润荣公司）认购由其开发的位于安源区韶山东路17号地块润荣御龙湾6幢12层2-1201单元商品房。《认购协议书》约定乙方应于本认购协议书签订之日起7日内按约定期限缴清总价款的30%首付款13万元，并与甲方签订《商品房买卖合同》。《认购协议书》还约定乙方如未能按本协议约定的期限缴清首付款或签订《商品房买卖合同》或未能按期履行本协议约定的其他事项，逾期达7天的，甲方有权解除本认购协议书，并将该单元房屋另售他人，乙方所交购房定金不予退还和无任何争议。协议签订前后，唐环中、胡永芳向润荣公司支付了购房款3万元，双方就诉争房屋入口处的临时用电房拆除问题多次协商未成。后未能签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，唐环中与润荣公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属合法有效。本案中，双方争议的焦点为：1、唐环中、胡永芳向润荣公司交纳的3万元是购房款还是购房定金；2、双方签订的《认购协议书》是否已解除。首先，针对唐环中、胡永芳向润荣公司交纳的3万元是购房款还是购房定金的问题。唐环中、胡永芳于2015年4月27日、2015年4月30日向润荣公司交纳1万元及2万元，润荣公司亦分别出具两份收款收据。上述两份收款收据均明确注明唐环中、胡永芳交纳的款项为购房款，故上述款项应认定为购房款。其次，对于双方签订的《认购协议书》是否已解除的问题。庭审中，润荣公司未提供充分证据证实在唐环中、胡永芳未依约缴清首付款并签订《商品房买卖合同》后，其向唐环中、胡永芳发出的解除《认购协议书》的通知到达了对方，故该《认购协议书》应在润荣公司提起反诉之日（即2016年10月25日）解除。最后，《认购协议书》解除后，因唐环中、胡永芳未向润荣公司交纳认购定金，双方均无损失。双方就诉争房屋入口处的临时用电房拆除问题多次协商未成，以致未能签订《商品房买卖合同》，对此双方均有过错，故对唐环中、胡永芳要求润荣公司向其返还3万元购房款的诉讼请求，应予支持。对于唐环中、胡永芳要求润荣公司向其支付上述款项的利息10200的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、唐环中、胡永芳与萍乡润荣房地产有限公司于2015年4月30日签订的《认购协议书》已于2016年10月25日解除；二、萍乡润荣房地产有限公司应于本判决生效起五日内向唐环中、胡永芳返还购房款3万元；三、驳回唐环中、胡永芳的其他诉讼请求；四、驳回萍乡润荣房地产有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费805元、反诉费275元，总计1080元，由唐环中、胡永芳负担480元，由被告萍乡润荣房地产有限公司负担600元。二审双方当事人未提交新的证据。二审经查阅一审卷宗及开庭审理，补充查明：2016年6月27日及2016年6月28日，润荣公司分两次向唐环中、胡永芳发出《关于解除认购协议通知函》，邮寄地址为唐环中在《认购协议书》中填写的通讯地址，邮寄回单记载“电联不到本人”，2016年6月28日邮寄回单记载“电联收件人不在家拒收”。其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、唐环中、胡永芳缴纳的3万元款项的性质是购房款还是定金？2、润荣公司是否有权没收唐环中、胡永芳缴纳的3万元？3、《认购协议书》是何时解除的？首先，关于唐环中、胡永芳缴纳的3万元款项的性质问题。根据一审查明的事实，唐环中、胡永芳于2015年4月27日、2015年4月30日分别向润荣公司缴纳1万元及2万元，润荣公司亦分别向其出具两份收款收据，均明确注明收到的款项为购房款。润荣公司上诉称该款项并非购房款而是购房定金。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条约定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中润荣公司出具的收款收据明确注明3万元款项的性质为购房款，在无其他充分证据证明该款项为定金的情形下，该款项性质应以收款收据记载的为准。润荣公司辩称收款收据系由于其公司财务人员对款项性质理解不精确，疏忽导致的笔误，唐环中、胡永芳所交款项金额与《认购协议书》中约定的金额完美对应，属于单方臆测，与事实不符，缺乏法律依据，不予支持。故唐环中、胡永芳缴纳的3万元款项性质为购房款。关于润荣公司是否有权没收唐环中、胡永芳缴纳的3万元款项的问题。2015年4月30日唐环中与润荣公司签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润荣公司上诉称，根据该《认购协议书》第二条的约定，唐环中应在签订协议同时缴纳认购定金3万元，并于本协议书签订之日起7日内缴清首付款。逾期达7天的，润荣公司有权解除本认购协议书，并将该房屋另售他人，对所交购房定金不予退还。现唐环中未按照协议书约定在规定期限内缴清首付款，故润荣公司有权没收其缴纳的3万元。本院认为，如前所述，唐环中、胡永芳向润荣公司缴纳的3万元为购房款而非定金，故润荣公司主张依据《认购协议书》约定没收该款项，缺乏事实与法律依据，对其上述主张不予支持。关于《认购协议书》何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中润荣公司根据《认购协议书》第二条第3项约定行使合同解除权，合同自解除通知到达对方时生效。根据二审补充查明的事实，润荣公司于2016年6月27日、6月28日两次向唐环中在《认购协议书》中填写的通讯地址邮寄了《关于解除认购协议通知函》。2016年6月27日邮寄回单记载“电联不到本人”，2016年6月28日邮寄回单记载“电联收件人不在家拒收”。本院认为，《认购协议书》中约定的通讯地址应视为合同当事人的有效联系方式，当事人拒收应视为通知已经到达对方。故《认购协议书》于2016年6月28日解除。润荣公司一审反诉请求确认《认购协议书》于2016年6月27日解除，因2016年6月27日邮寄回单记载“电联不到本人”，无法证明《关于解除认购协议通知函》已经到达对方，故解除时间以唐环中、胡永芳拒收的时间即2016年6月28日为准。一审法院认定解除《认购协议书》的通知未到达对方属于事实认定错误，予以纠正。综上，润荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定部分事实错误，导致处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1887号民事判决的第二项即“萍乡润荣房地产有限公司应于本判决生效起五日内向唐环中、胡永芳返还购房款3万元”、第三项即“驳回唐环中、胡永芳的其他诉讼请求”、第四项即“驳回萍乡润荣房地产有限公司的其他反诉请求”。二、变更江西省萍乡市安源区人民法院（2016）赣0302民初1887号民事判决的第一项为“被上诉人唐环中、胡永芳与上诉人萍乡润荣房地产有限公司于2015年4月30日签订的《认购协议书》已于2016年6月28日解除”。本案一、二审案件受理费2160元，由上诉人萍乡润荣房地产有限公司负担1680元，由被上诉人唐环中、胡永芳负担480元。本判决为终审判决。审判长  杨发良审判员  曾东林审判员  周丽娜二〇一七年六月十二日书记员  胡 青