上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2918号原告：上海上房物业服务股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：张圣哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄鹤，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：刘丽霞，女，1973年5月29日生，汉族，户籍地山东省。被告：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志(KAOCHUANCHI)，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆文明，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕鸣，江苏漫修(上海)律师事务所律师。原告上海上房物业服务股份有限公司(以下简称上房物业)与被告刘丽霞、被告上海三德兴房地产有限公司(以下简称三德兴公司)物业服务合同纠纷一案，本案于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王依来、被告三德兴公司的委托诉讼代理人陆文明到庭参加诉讼。被告刘丽霞经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上房物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘丽霞支付自2015年1月1日至2015年7月7日止的物业管理费人民币(以下币种同)35,247元，扣除其先行支付的押金6,300.80元及面积差额的物业费1,839.20元，余额为27,107元；2、判令被告刘丽霞支付自2015年7月8日起算的滞纳金1,200元；3、判令被告三德兴公司对被告刘丽霞上述费用承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系上海三德商务广场的物业管理人，被告三德兴公司系上海三德商务广场的业主，被告刘丽霞系上海三德商务广场A16室的租户。2014年4月15日起，原告对上海三德商务广场的业主或物业使用人提供物业管理服务。后被告三德兴公司与被告刘丽霞就A16室签订房屋租赁合同并于2014年9月20日交付该物业。自2015年1月以来，被告刘丽霞未按期交纳物业费，至实际退租搬离日2015年7月7日，被告刘丽霞拖欠原告物业管理费共计35,247元。原告多次催讨无果，故诉至法院，望判如所请。被告刘丽霞未作答辩。被告三德兴公司辩称，2014年12月12日，三德兴公司与被告刘丽霞签订A16商铺的租赁合同，约定租赁面积为196.90平方米，物业费由实际物业使用者刘丽霞承担。2015年4月10日，三德兴公司与刘丽霞签订补充协议，确定A16商铺的实际建筑面积应为176.92平方米。被告刘丽霞于2014年9月20日签署了房屋交付确认书，2015年7月7日签署了解除合同协议及退房验收单，故商铺实际租赁时间应为2014年9月21日至2015年7月7日。原告所诉的物业费金额由法院核实，认为滞纳金过高，上述费用应由刘丽霞承担，不同意承担连带责任。本案所涉物业合同系与案外人上海上房物业管理有限公司(已更名为上海锐翔上房物业管理有限公司)签订，原告上房物业与该公司为两个主体，故不认可原告主体资格。本院经审理认定事实如下：上海三德商务广场座落于上海市嘉定区曹安路XXX号，属被告三德兴公司所有。2014年4月15日上海上房物业管理有限公司与被告三德兴公司签订物业服务合同，约定物业服务费标准为：办公部分15元/月*平方米、商业部分32元/月*平方米、地下车库50,000元/月。后上海上房物业管理有限公司更名为上海锐翔上房物业管理有限公司，其中该公司非住宅项目由所属上海方征投资管理有限公司(以下简称方征公司)承继，原告上房物业作为方征公司下属有一级物业管理资质的子公司为三德商务广场提供了物业管理服务。2014年6月11日被告刘丽霞(乙方)与被告三德兴公司(甲方)签订房屋租赁合同，由乙方承租上海三德商务广场A16商铺，租赁面积为196.90平方米(含分摊面积)，约定甲方于2014年8月10日前将房屋交付乙方先行装修(装修免租期为2014年8月10日至2014年9月28日)，免租期内除租金外的其他费用(包含但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费、煤气费以及其他实际发生的费用等)由乙方承担。房屋租赁期自2014年9月29日至2017年9月28日，租赁期内，使用房屋所发生的水、电、燃气、通讯、物业管理费、煤气费以及其他实际发生的费用均由乙方承担，逾期未交产生的经济损失和法律责任由乙方自行承担。合同还约定物业管理费为32元/平方米/月，每三个月为一支付期，按先付后用原则。自交付之日起，物业费由乙方承担。截止至2014年9月20日，被告刘丽霞签署了房屋交付确认书，及【三德商务广场】用户手册，承诺遵守相关规定和履行相关责任。其中业主/承租人手册第2.4.3条载明业户拖欠物业管理费，每逾期一天加收应付金额千分之三的滞纳金。原告依约对该商场提供了物业管理服务，并按合同约定的金额向业主及物业使用人收取物业管理服务费。2015年4月10日，被告刘丽霞与被告三德兴公司签订房屋租赁合同补充协议，确定A16室商铺现为上海市墨玉南路XXX号一层116室，实际建筑面积减少19.98平方米，应为176.92平方米。2015年7月7日，被告刘丽霞与被告三德兴公司签订房屋租赁合同解除协议，其中约定对于涉及物业以及其他与物业相关的费用，由乙方需与上房物业公司另行结算。而被告刘丽霞自2015年1月1日起拖欠物业管理服务费不付，按实际租赁面积176.92方米，计算至签订解约日2015年7月7日，被告共计拖欠物业服务费的金额为35,247元。因多次催缴无果，遂涉诉。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告上房物业提供了相应的物业服务之后，被告理应向原告支付相应的物业费。经原告多次催交，被告拖欠物业管理服务费不付，显属违约，应承担相应的民事责任。刘丽霞与三德兴公司之间签订的房屋租赁合同合法有效，被告刘丽霞作为三德商务广场一层116室商铺的物业使用人依约应向原告交纳物业费用，被告三德兴公司作为业主应依法负连带交纳责任。原告根据合同对三德商务广场提供了物业管理服务，其要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，合法有据，应予支持。原告主张的逾期付款滞纳金，即法律规定的违约金，因业主/承租人手册中明确约定了逾期付款应承担的后果，故该请求本院亦予以支持，但原告诉请过高，本院酌情支持800元。被告刘丽霞先行支付的押金6,300.80元及面积差额多收的物业费1,901.87元，可以自其应交纳的物业费中予以扣减。审理中，被告刘丽霞经本院合法传唤而未到庭参加诉讼，视作其自动放弃法律所赋予的答辩、质证、反驳等诉讼权利，应承担相应的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘丽霞应支付原告上海上房物业服务股份有限公司自2015年1月1日至2015年7月7日止的物业管理费35,247元，扣除其先行支付的押金6,300.80元及面积差额的物业费1,901.87元，被告刘丽霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司27,044.33元至原告账户(户名：上海上房物业服务股份有限公司，开户行：中国光大银行股份有限公司上海天山支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX)；二、被告刘丽霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司滞纳金800元，该款直接支付至原告上述账户；三、被告上海三德兴房地产有限公司对被告刘丽霞的上述两项付款责任承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费496元，公告费560元，合计诉讼费1,056元，由被告刘丽霞承担，该款应于本判决生效之日起七日内交付本院。被告上海三德兴房地产有限公司对被告刘丽霞所负之款承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨惠平人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王建良二〇一七年六月二十六日书 记 员  毕健菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。