湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初104号原告：陈锐，男，1958年11月17日出生，汉族，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师。被告：来凤县宏兴房地产置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇凤翔大道89号。法定代表人：蹇新忠，该公司经理。委托诉讼代理人：侯平，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕军，湖北正典律师事务所律师。第三人：蹇新忠，男，1968年10月21日出生，汉族，住湖北省来凤县。原告陈锐、彭建秋与被告来凤县宏兴房地产置业有限公司（以下简称宏兴置业公司）、第三人蹇新忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，被告宏兴置业公��于2017年3月8日向本院申请追加蹇新忠作为本案的第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，彭建秋自愿申请不作为本案原告参加诉讼，本院予以准许。原告陈锐及其委托诉讼代理人吴晓明，被告宏兴置业公司的法定代表人蹇新忠及委托诉讼代理人侯平、吕军，第三人蹇新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锐向本院提出诉讼请求:1、判令被告按约定偿还原告因与其解除商品房买卖合同而先期支付的银行按揭款1130000元及从2015年2月5日起至本案判决时止的银行利息129950元；2、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，陈锐自愿放弃利息的诉讼请求。事实和理由：2013年11月29日，原告购买了被告开发修建的来凤县“凤仪佳苑”10号楼1单元113、114、115及10号楼1单元201号、301号商品房（合同编号分别为：ESZ201306855、ESZ201306856、ESZ201306857、ESZ201306858、ESZ201306859），双方并于当日签订了《商品房买卖合同》，从合同签订之日起至2015年2月，原告按合同约定，以转账支付方式向银行偿还买卖房屋的按揭贷款1130000元。由于被告不能按照合同约定交付房屋，原告于2015年2月5日书面申请要求解除与被告签订的上述合同，并由被告退还由原告先期支付购买该商品房的银行按揭贷款1130000元，被告法定代表人蹇新忠签字同意原告退房。之后，原告按约定将房屋全部退还给被告。但由于被告不信守承诺，至今不按约定退还原告已支付的购房按揭款，侵害了原告的合法权益，故原告依法向人民法院提起诉讼。宏兴置业公司辩称，一、陈锐故意隐瞒其未实际购房的事实，提起诉讼，浪费司法资源，属于虚假诉讼。1、隐瞒未实际购房的事实。陈锐虽与宏兴置业公司签订了商品房买卖合���，但从退首付款、陈锐与蹇新忠签订的《关于来凤县宏兴出租汽车有限责任公司转让股权并变更法定代表人并移交相关债务协议》证据说明，陈锐并未实际购房，而是蹇新忠以陈锐的名义购房，实际购房人是蹇新忠，陈锐只是帮蹇新忠做银行按揭，其目的是为了让蹇新忠得到银行按揭贷款，并不是陈锐为了得到房屋。2、故意隐瞒同意为蹇新忠支付一年按揭贷款金额114万元的事实。陈锐与蹇新忠签订的上述转让协议中明确约定，冲减以陈锐名义在凤仪佳苑的按揭贷款一年的金额114万元。从金额上看，陈锐、彭建秋起诉的是113万元，陈锐与蹇新忠约定的是114万元，金额基本吻合。从时间上看，协议签订的时间是2014年1月14日，到2015年1月14日为一年，而陈锐、彭建秋起诉的是要求宏兴置业公司支付2015年2月之前的银行按揭贷款，时间上基本吻合。因此，陈锐诉请中的113万元银行按揭贷款，是陈锐按与蹇新忠的约定支付。二、原告主体不适格。1、本案所涉及的商品房买卖合同是宏兴置业公司与陈锐所签，合同上没有彭建秋的名字，彭建秋也未在合同上签字。根据合同相对性原则，彭建秋不是合同当事人，无权就合同主张权利，故其主体不适格。2、陈锐只是名义购房人，不是实际购房人，而其支付的一年按揭贷款是按与蹇新忠的约定支付，其权利未受到任何侵害，而法律规定，原告必须是权利受到侵害的人，但陈锐权利未受到任何侵害，故其主体不适格。三、宏兴置业公司不是适格被告。蹇新忠以陈锐名义购买了宏兴置业公司开发的五间店铺，现在五间店铺的名义登记人为陈锐，实际控制人是蹇新忠。陈锐所支付一年按揭贷款是替蹇新忠支付，而并不是替宏兴置业公司支付，宏兴置业公司既没有从陈锐所支付一年按揭贷款得到利益��更没有侵犯陈锐的任何权益，而法律规定，被告必须是侵犯原告合法权利的人，故宏兴置业公司不是适格被告。综上所述，请求人民法院驳回原告的起诉。第三人蹇新忠述称，陈锐起诉的支付按揭贷款是在转让宏兴出租公司法人时约定的，这个钱是由陈锐支付。所以现在不存在蹇新忠需要给陈锐返还钱，我们没有这个约定。陈锐提出申请，要求退房退款，蹇新忠当时明确讲了只同意退房不同意退款，这是一个虚假的购房。蹇新忠跟陈锐转宏兴汽车出租公司的时候已经写明了，是以陈锐的名义购房。其他的意见与宏兴置业公司的答辩意见一样。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈锐提交的证据为陈锐、彭建秋的身份证、商品房买卖合同、中国工商银行股份有限公司来凤支行借记卡账户历史明细清单、申请、��师函、来凤县人民法院2016年1月15日的庭审笔录、解除《商品房买卖合同》通知书、承诺书（均为复印件）。宏兴置业公司提交的证据为商品房买卖合同、银行进账单、关于来凤县宏兴出租汽车有限责任公司转让股权并变更法定代表人并移交相关债务协议（均为复印件）。第三人蹇新忠未向本院提交证据。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：律师函、来凤县人民法院2016年1月15日的庭审笔录，本院认为，这些证据与本案无关，本院不予采信。其他证据，当事人仅对证明目的有异议，本院认为，这些证据与本案存在关联且来源合法，本院予以采信。本院为了查明事实，到来凤县住房和城乡建设局调取了陈锐与宏兴置业公司签订编号为ESZ201306855、ESZ201306856、ESZ201306857、ESZ201306858、ESZ201306859��份备案的商品房买卖合同。陈锐与宏兴置业公司及蹇新忠无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月29日，买受人陈锐与出卖人宏兴置业公司签订编号为ESZ201306855、ESZ201306856、ESZ201306857、ESZ201306858、ESZ201306859五份商品房买卖合同。该合同的主要内容为：第一条约定，出卖人以出让方式取得位于翔凤镇××大道编号××（××）008的地块的土地使用权。该地块规划用途为商住。出卖人经批准，在上述地块上建商品房，暂定名凤仪佳苑。第三条约定，买受人购买的商品房为该项目中的第10号楼（幢）1单元113号房、114号房、115号房、201号房、301号房。该商品房合同约定建筑面积共3174.24平方米（分别为64.93平方米、49.03平方米、129.78平方米、1465.25平方米、1465.25平方米）。第四条约定，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款���按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5306.26元，总金额16843350元整。第六条约定，付款方式及期限，买受人于签订此合同时付购房款8423350元（分别为486950元、368450元、973700元、3663250元、2931000元），余额8420000元（分别为487000元、367000元、973000元、3663000元、2930000元）向银行（申请按揭贷款）借款支付。第八条约定，交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，已按合同约定交纳相关费用及购房款条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同��知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，陈锐于2013年12月16日通过中国工商银行股份有限公司来凤凤翔支行，分两次给宏兴置业公司转账4000000元、4423350元，共计8423350元，用于支付购房首付款。同日，宏兴置业公司将该款8423350元分两次退还给了陈锐。此后，宏兴置业公司没有按照合同的约定交付房屋，故陈锐于2014年7月3日给宏兴置业公司发出了解除《商品房买卖合同》通知书，宏兴置业公司于同日收到该通知书。通知书主要内容：本人于2013年11月29日与贵公司签订了一份《商品房买卖合同》，由本人出资购买了贵公司在翔凤镇凤仪大道开发建设的“凤仪佳苑”第10幢一单元一、二、三层113铺、114铺、115铺、201铺、301铺号房屋。根据合同约定，本人已履行合同约定的付款义务，而贵公司却没有按照合同约定在2014年4月30日前交付房屋，至今已逾期两个月。贵公司的行为已造成本人重大经济损失，并已构成根本性违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，本人决定依法解除与贵公司于2013年11月29日签订的《商品房买卖合同》，同时要求贵公司按照双方合同的约定承担违约责任。2015年2月5日，陈锐向宏兴置业公司发出解除合同的申请，主要内容：从购房之日起至2015年2月的按揭款113万元已由本人向银行支付。现因贵公司不能按时交付所购房屋，我方认为贵公司已构成违约，故根据双方所签订购房合同第九条第一款第二项的约定要求解除合同，退还所购房屋。2015年2月后的银行按揭款由你公司负责偿还。已由我前期支付的银行按揭贷款由贵公司负责偿还给陈锐、彭建秋。蹇��忠在该申请上批注“同意按申请退房，蹇新忠”。2015年9月1日，宏兴置业公司给中国工商银行股份有限公司来凤支行出具承诺书，主要内容为：2013年11月29日，陈锐与我公司签订了《商品房买卖合同》并在贵行办理了按揭贷款，但自2015年3月起，陈锐未履行还款义务。为此，由我公司承担担保责任。特承诺如下：一、由我公司回购该合同约定的商品房，我公司履行陈锐与贵行签订的合同，每月按时支付按揭贷款本息。二、2015年11月30日前偿清此前陈锐所欠的按揭贷款。此后银行的按揭贷款由宏兴置业公司支付。从2014年4月20日起至2015年3月20日止，陈锐给银行支付按揭款共计1126911.20元。此后的银行按揭款一直由宏兴置业公司支付。宏兴置业公司未给陈锐退还其支付的按揭款1126911.20元。2017年2月3日，陈锐、彭建秋向本院起诉。诉讼中，彭建秋自愿申请退出诉讼，本院已��法当庭予以准许。另查明，2014年1月14日，蹇新忠与陈锐签订《关于来凤县宏兴出租汽车有限责任公司转让股权并变更法定代表人并移交相关债务协议》。该协议其它事项约定：原股东蹇新毅的10辆出租车按35万元一辆计算，合计350万元，由陈锐支付，但必须冲减原法定代表人蹇新忠以下债务后才能支付。……4、冲减以陈锐名义在凤仪佳苑的按揭贷款一年的本金114万元。……。蹇新毅曾起诉要求陈锐支付10辆出租车转让350万元的诉讼，2016年1月5日，蹇新毅又自愿撤回起诉，本院予以准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年11月29日，陈锐与宏兴置业公司签订编号为ESZ201306855、ESZ201306856、ESZ201306857、ESZ201306858、ESZ201306859五份商品房买卖合同。双方签订合同后，陈锐依合同约定给银���支付了从2014年4月20日起至2015年3月20日止按揭款1126911.20元。陈锐于2014年7月3日给宏兴置业公司发出了解除《商品房买卖合同》通知书，并于2015年2月5日向宏兴置业公司发出解除合同的申请，蹇新忠在该申请上批注“同意按申请退房”。此后的银行按揭款一直由宏兴置业公司支付。可见，经协商，双方均同意解除合同。解除合同后，宏兴置业公司应当将陈锐支付给银行的按揭款退还给陈锐，故陈锐要求宏兴置业公司按约定偿还陈锐因与其解除商品房买卖合同而先期支付的银行按揭款1126911.20元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于陈锐要求宏兴置业公司偿还超过银行按揭款1126911.20元部分的诉讼请求，本院依法不予支持。陈锐自愿放弃要求宏兴置业公司支付利息的诉讼请求，本院依法予以准许。宏兴置业公司辩称其不是本案适格被告，请求人民法院驳回陈锐起诉的理由不充分，本院依法不予支持。第三人蹇新忠与陈锐在签订的《关于来凤县宏兴出租汽车有限责任公司转让股权并变更法定代表人并移交相关债务协议》约定的事项与本案不属于同一法律关系，在本案中不一并处理，当事人可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七第、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告来凤县宏兴房地产置业有限公司于本判决生效后30日内退还原告陈锐支付的按揭款1126911.20元。二、驳回原告陈锐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，由被告来凤县宏兴房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁东华审 判 员  李红兵人民陪审员  徐中赋二〇一七年六月十三日书 记 员  余艳群