中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2017）最高法执复33号复议申请人（利害关系人）：万雨尘。委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雪峰，北京宇宙律师事务所律师。申请执行人：南昌市第四建筑工程有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区广州路***号。法定代表人：李金晓，该公司董事长。被执行人：江西赣鄱置业有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区昌南大道*号。法定代表人：唐英慧，该公司总经理。被执行人：刘健。被执行人：刘红艳。万雨尘不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2017）赣执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江西高院在执行原告南昌市第四建筑工程有限公司与被告刘健、刘红艳、赣鄱公司民间借贷纠纷一案中，于2015年4月8日作出（2015）赣执字第15号执行裁定，拍卖被执行人赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号土地使用权。2015年12月26日，江西汇通拍卖有限公司在《江南都市报》刊登本案拍卖公告，并在《人民法院诉讼资产网》、《江西法院网》以及《中国拍卖行业协会网》等网站发布了拍卖信息：截止2016年1月11日，有3位竞买人报名，分别为吉安市青原区金石道小额贷款有限公司、江西谱洋实业有限公司（以下简称谱洋公司）、万雨尘，并按要求交纳了竞买保证金。同年1月12日，江西汇通拍卖有限公司在南昌市滨江宾馆11号楼第一会议厅进行公开拍卖，谱洋公司以人民币1.8亿元竞得被执行人赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号61594m2土地使用权。3月15日，谱洋公司向江西高院全部交齐拍卖标的款1.8亿元，并请求该院作出确权和过户执行裁定。在此期间，被执行人赣鄱公司及其股东易奇文、闵齐龙以涉案拍卖行为存在违法选择拍卖机构、限制竞买人万雨尘委托代理人到场竞买等为由提出执行异议。江西高院经审理后，于2016年5月23日作出（2016）赣执异2号执行裁定，驳回异议请求。赣鄱公司、易奇文、闵齐龙不服向本院申请复议，本院于2016年9月29日作出（2016）最高法执复37号执行裁定，驳回复议申请。江西高院收到（2016)最高法执复37号执行裁定后，于2016年10月28日作出（2015）赣执字第15-2号执行裁定，裁定被执行人赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号61594m2土地使用权归买受人谱洋公司所有。买受人已依法办理相关产权过户登记手续。同日，本案拍卖款1.8亿元已支付给吉安市青原区金石道小额贷款有限公司借款本息及违约金等1.4942亿元，剩余3058万元依据江西省公安厅案件侦查协助函予以暂扣。利害关系人万雨尘向江西高院提出执行异议，请求予以撤销并重新拍卖。该院于2016年11月7日作出（2016）赣执异12号执行裁定，驳回万雨尘的异议申请。万雨尘不服向本院申请复议，本院于2016年12月24日作出（2016）最高法执复70号执行裁定，撤销江西高院（2016）赣执异12号执行裁定，指令该院对万雨尘的执行异议进行审查。万雨尘异议称：江西高院在拍卖赣鄱公司名下洪土国用（登谱2013）第D070号土地使用权的过程中，拍卖公告载明该土地的用途为商业设施用地，基于该宗土地的良好区位优势和商业开发前景，万雨尘依照公告要求缴纳了900万元竞买保证金参加竞拍。但万雨尘在第一次举牌后得知该宗土地已被南昌市规划局改变规划为绿化用地，预想的商业开发前景荡然无存，此间执行法院和拍卖机构均未出面解决土地用途的争议和变故，其本人考虑再三决定退出竞拍，后该宗土地被谱洋公司竞得。2016年4月15日，南昌市人民政府又出面“恢复”了土地商业用途。万雨尘认为江西高院在本案公告拍卖期间任由他人操纵，未按法律规定公告拍卖标的物，妨碍其参与公平竞价，应予以撤销并重新拍卖。江西高院认为，本案的争议焦点是公告拍卖标的物是否符合法律规定；本案拍卖土地使用权的性质用途规划发生变化是否影响拍卖的效力。一、关于本案拍卖公告是否违反法律规定的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。本案拍卖土地使用权所涉土地系商业用地，南昌森博士房产评估公司于2015年2月13日出具评估报告，最后一次拍卖公告系于2015年12月26日刊登。南昌市人民政府办公厅关于批复包括本案地块调整为绿化用地在内的有关情况的通知印发时间系2015年11月25日，但是直至2016年2月1日南昌市规划局在该局官网上才予以公示该地块调整图纸等情况，该院刊登拍卖公告时，对于该地块规划调整为绿化用地并不知情，当事人亦未报告该院。公告符合法律规定的期间、内容、媒体范围及展示要求。万雨尘主张本案未按法律规定公告拍卖标的物，妨碍其参与公平竞价，与事实不符。二、关于本案拍卖土地改变规划用途是否影响拍卖效力的问题。本案虽然江西省南昌市人民政府规划局曾于2015年11月24日批复改变规划为公益绿地，但从未出台安置补偿方案及公告。依照土地管理法律法规，商业用地征收为公益用地，其中征地补偿款及安置仍然涉及商业利益的分配问题。本案拍卖的洪土国用（登谱2013）第D070号地块虽于2015年11月24日批复改变土地用途性质的规划，但从买卖合同的性质来看，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定，该风险属于买卖合同标的物的商业风险，随着标的物所有权转移而转移，并不影响买卖合同的效力。万雨尘以本案拍卖土地已被南昌市人民政府规划局改变规划为绿化用地，预想的商业开发前景荡然无存为由决定退出竞拍，属于自行处分参加竞买权利，以此推定本案拍卖行为违法没有事实和法律依据。三、关于查封期间行政机关能否改变土地规划的问题。法院查封不动产的功能和效果在于保护债权人的利益，使得人民法院生效裁判得以执行，其性质上属于保全措施，实际上是通过对物的交换价值的控制，来实现债权人的债权。因此，人民法院查封使得物权主体对被查封物的处分权能发生限制处分的法律效力，但对该物的占有、使用和收益的权能并不必然发生限制行使的法律效力。自本案拍卖土地的使用权出让后开始，该土地使用权主体系赣鄱公司或被拍卖后的谱洋公司，作为行使该土地管理职能的江西省南昌市人民政府并非该土地使用权主体．土地规划调整系具体行政行为，行政机关在没有收到人民法院禁止改变土地使用权性质规划协助执行通知书的情形下法院查封的法律效力并不当然及于该行政行为。此外，本案在异议审查期间江西省南昌市人民政府已经将该地块继续保持其商业设施用地性质及规划不变，仍保持商业用地性质规划。综上，江西高院于2017年3月28日以（2017）赣执异5号执行裁定驳回了万雨尘的异议请求。万雨尘不服（2017）赣执异5号执行裁定，向本院申请复议称：一、涉案土地已被政府重新规划调整为绿化用地，依法不能作为商业用地用于拍卖。1.从江西高院的《关于江西赣鄱置业有限公司土地性质变更问题等相关的征询函》、南昌市人民政府办公厅字[2015]536号《南昌市人民政府办公厅关于南昌市梅湖周边地区控制性规划（调整）的批复》、南昌市城乡规划局洪规复[2016]30号《关于江西赣鄱置业有限公司土地性质变更问题的规划意见》可见，该土地已被南昌市政府重新规划为公园绿化用地。2.由于该土地的使用性质完全改变，导致该土地的实际用途与法院委托评估和拍卖公告的土地用途严重不符，所以评估和拍卖无效。土地规划性质改变在前，土地拍卖在后。2015年9月23日至10月22日南昌市规划局将该宗土地由原来的商业用地改变为公园绿化用地的信息在规划局官方网站上进行了30天的公示。市政府于2015年11月24日对该土地规划调整进行了正式批复（见洪府厅字[2015]536号），已将本案第D070号土地调整为公园绿化用地。江西高院于2016年1月12日才对该宗土地进行了拍卖。该宗土地的性质已经发生了改变，已不具备拍卖的合法条件，故拍卖行为无效。南昌市政府于2016年4月6日召开了协调会（见会议纪要）明确“原则同意该地块继续保持其商业设施用地性质及规划指标不变”，该纪要不能作为改变土地性质用途的合法依据，因为土地管理部门并未将土地用途恢复过来，故不能以此认定2016年1月12日的拍卖行为合法有效。二、拍卖活动明显违法，不撤销本次非法拍卖，将严重损害申请人的合法权益，破坏司法拍卖的公信力和正常的拍卖秩序。2015年12月26日经江西高院委托，江西汇通拍卖有限公司对洪土国用（登谱2013）第D070号土地发出拍卖公告。公告载明：该土地的用途为商业设施用地。基于对该宗土地的良好区位优势和商业开发前景（市值约4亿元），申请人依照公告的规定交纳了900万元竞买保证金正式参加了竞拍。但随后申请人却得知：该宗土地早已被南昌市规划局规划为公用绿地。在此期间，江西高院和拍卖机构均未出面解决土地用途的争议和变故，申请人考虑再三被迫退出竞拍。后来该土地被区政府的谱洋公司以1.8亿元拍得。2016年4月15日南昌市人民政府又出面“恢复”了土地的商业用途。此时万雨尘明显感觉到拍卖被人为操纵了。江西高院在整个公告期间对他人操纵拍卖的行为不闻不问，明显属于司法不作为，竞买人的权益被肆意损害。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第二项以及第二十一条第一款第四项之规定，本次拍卖应予撤销。只有重新组织拍卖，才能维护正常的拍卖秩序，保护申请人的合法权益。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案土地使用权性质是否已变为绿地，以及涉及规划调整的有关行政行为是否影响涉案拍卖效力；二、涉案拍卖是否存在妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形，是否应当撤销。关于第一个争议焦点，即涉案土地使用权性质是否已变为绿地，以及涉及规划调整的有关行政行为是否影响涉案拍卖效力的问题，本院在赣鄱公司、闵齐龙、易奇文申请复议的（2016）最高法执复37号案中已经查明，政府最初虽然同意了绿地变更计划，但该规划实际上并未真正实施，江西高院在拍卖该地块时，该地块的性质没有发生改变，仍然是商业用地，且其后该地块的绿地变更规划已被取消，仍维持商业用地性质不变。此次万雨尘并未提出新的事实和法律依据，故万雨尘主张涉案土地使用权已变更为绿地的复议理由，与事实不符，不能成立。再者，土地用途性质规划的改变并非导致强制拍卖无效的法定情形，即便发生地块用途性质改变，亦属交易风险的归属问题，并不影响强制拍卖的效力。万雨尘认为涉案土地规划性质的改变即导致强制拍卖无效的复议理由，没有法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，即涉案拍卖是否存在妨碍竞买人万雨尘参与公平竞价的情形，是否应当撤销的问题。涉案拍卖已依照法定程序予以公告，并举行公开拍卖。人民法院的拍卖公告中一直显示该地块是商业用地，且拍卖也是按照商业用地拍卖，最终该地块亦一直维持商业用地性质不变。人民法院的司法拍卖公告，对拍卖物的性质及现状进行客观描述，是竞买人参与竞买活动，判断拍卖物价值的最直接依据。竞买人应当在信任人民法院的拍卖公告的基础上，作出理性判断。万雨尘根据其他信息作出涉案土地被变更规划为绿化用地的判断，认为该土地没有商业开发前景，据此在拍卖过程中自行放弃竞拍，是对自身竞拍权利的处分，并非是由于拍卖限制其公平竞价所造成，由此更不能得出涉案拍卖违法的结论。此外，南昌市人民政府对于土地性质规划的变更，是其行使行政管理职能的具体行政行为，万雨尘主张涉案拍卖被人为操纵，从目前本案查明的事实来看，并没有充分的证据支持这一结论，故万雨尘关于涉案拍卖被人为操纵、应当撤销重新拍卖的相关复议请求理据不足，不能成立，本院不予支持。综上，万雨尘的复议理由不能成立，应予驳回。江西高院（2017）赣执异5号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人万雨尘的复议申请，维持江西省高级人民法院（2017）赣执异5号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄金龙代理审判员  朱 燕代理审判员  尹晓春二〇一七年六月二十九日书 记 员  苏 萌