广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11655号上诉人（原审原告）：莫海冬，男，汉族，1975年11月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托代理人：付丽华，女，汉族，1977年7月7日出生，住所地：深圳市福田区，上诉人（原审被告）：深圳市又一居商业管理有限公司，住所地：深圳市福田区八卦路八卦岭工业区101栋5002铺（仅限办公），组织机构代码：06271250-5。法定代表人：郑宜靓，总经理。委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。原审第三人：深圳市新联创富投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区百花四路长城大厦6栋首层B104商铺，组织机构代码：07982384-2。法定代表人：彭爱军，男，汉族，1982年9月27日出生，住所地：深圳市罗湖区，上诉人莫海冬、深圳市又一居商业管理有限公司（以下简称又一居公司），原审第三人深圳市新联创富投资发展有限公司（以下简称新联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1941号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。又一居公司上诉请求，一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回莫海冬的全部诉讼请求；二、莫海冬承担本案一、二审诉讼费、保全费等费用。事实与理由：一、一审在本案审理过程中程序违法，应当撤销一审判决发回重审。1、一审未受理又一居公司提起的反诉请求。又一居公司在法定举证期间内向一审法院提起反诉，一审法院不但没有依法审查受理，也没有作出任何裁定等相关文件给予又一居公司答复。又一居公司提出反诉，请求撤销又一居公司与莫海冬签订的二手房买卖合同，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应当予以受理。2、一审未接受又一居公司提起的中止审理申请，亦未做任何处理，不符合法律规定。由于本案是由莫海冬向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，损害又一居公司的合法权益的行为。现涉案人员傅汉明已经被深圳市福田区人民检察院以职务侵占罪向深圳市福田区人民法院提起公诉(案号为(2016)粤0304刑初491号)。由于本案刑事部分尚未审结，又一居公司在法定期间向一审法院申请本案民事部分中止审理，等刑事案件部分审理终结后再恢复民事部分的审理，一审法院不但没有依法审查又一居公司的中止审理申请，也没有出具裁定给予又一居公司答复。二、一审认定事实不清。1、一审法院直接依据公安、检察机关的起诉意见书及起诉书的内容，认定莫海冬购买涉案房产未涉及商业贿赂，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十二条的规定，未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪。一审法院直接依据检察机关的起诉书，实际上未经审判而确定犯罪嫌疑人傅汉明的罪名，事实上又一居公司已经向检察机关及人民法院对犯罪嫌疑人傅汉明的罪名提交了书面的适用法律及涉及罪名的法律意见书。本案是由莫海冬向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，以明显低于市场价格将房产销售，买卖双方合伙损害又一居公司的合法权益的行为，明显涉及商业贿赂，应等法院审理终结刑事部分，查清商业贿赂的事实后，一审法院才能根据刑事部分认定的事实进行判决，但是一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容，在犯罪嫌疑人傅汉明未经人民法院审判确定罪名的情况下径行判决，一审判决的认定事实依据不足，显属认定事实不清。三、又一居公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。莫海冬与又一居公司经办人恶意串通，损害又一居公司的合法权益，又一居公司暂停交易属自我救济的行为。1、又一居公司是专业从事房产投资、开发、经营等一体的大型综合性集团公司，又一居公司在涉案小区拥有数十套房产，不涉案（傅汉明商业贿赂案）房产的买卖交易均在2015年底前陆续完成交易。又一居公司并不是因为房价上涨或为了牟取其他经济利益而选择违约不履行合同，又一居公司是因为莫海冬为了低于市场价格购买又一居公司处的房产，向又一居公司的员工傅汉明进行商业贿赂，双方合谋达成低于市场价格的交易条件买卖又一居公司的房产，损害又一居公司的合法权益，严重影响又一居公司的正常经营及管理，又一居公司暂停交易，有确凿的事实依据，进而通过反诉请求法院确定合同之效力，上述行为并不构成违约。2、莫海冬存在重大过错，无权主张要求又一居公司承担迟延履行违约金。又一居公司提供了充分证据，可以证明莫海冬事实上确实向犯罪嫌疑人傅汉明指定账号支付了“合同价外款项”，虽然莫海冬在庭上辩解为“误支付”或“费用”均无法与事实相符，亦无法自圆其说。莫海冬无论是主观上还是客观上，均构成行贿，虽公安机关未能追究其刑事责任，但不能否认其应当承担的民事责任。3、由于犯罪嫌疑人傅汉明尚未审结，案件事实未能查清，又一居公司与莫海冬没有按照双方《二手房买卖合同》约定办理过户手续，是符合法律规定的抗辩权利。一审法院未能合法审查又一居公司提交的反诉及中止审理申请，属于程序违法；一审法院直接依据检察院的起诉意见书及起诉书的内容判决，而上述事实并没有经过法院的审理查明，属于认定事实不清；又一居公司不存在任何过错，不应当承担任何违约金。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法发回重审或径行改判。二审审理过程中，又一居公司补充上诉理由如下，一、涉案每套房产均存在金额不同的合同外价款，但该部分款项并未包含在涉案房产的成交价款中，同时也正是因为客观上各买家向傅汉明支付了该部分合同外的价款，且双方恶意串通试图以明显低于市场价的成交价将涉案房产转移。因此，各买家并非善意买受人，其主张不应受支持。二、又一居公司从未以避税为由要求各买家支付合同外的价款，且该部分款项对于税费的减免亦无任何意义。三、中介机构作为利害关系人，其在一审中确认合同外价款为房屋成交价之一部分，显然不具有客观公正性，其证言不应采信。综上，各买家通过向又一居公司的经办人傅汉明支付合同外价款，双方串通以明显不合理的价格转让上诉人的房产，严重损害了又一居公司的合法权权益，给又一居公司造成了巨大的经济损失。请二审法院依法驳回全部买家的诉讼请求。莫海冬辩称，一、又一居公司提出“一审法院在案件审理过程中程序违法，应当撤销一审判决发回重审”，莫海冬认为该上诉请求无任何事实依据。1、一审法院关于支持合同继续履行的判决事实依据充分、程序合法。2、又一居公司关于撤销二手房买卖合同的反诉请求既无事实依据，也未得到刑事部门的认可，一审法院未受理其反诉请求的依据充分。3、又一居公司提出的中止审理申请无充分的事实依据，不符合关于中止审理的相关规定。二、又一居公司提出“一审法院直接依据公安、检察机关起诉意见书及起诉书的内容，认定莫海冬购买房产未涉及商业贿赂，应该等到法院对其经办人员涉嫌职务侵占罪的审判结果做出后再进行判决，属于认定事实不清”，莫海冬认为该上诉请求主张的观点无事实证据，不符合该案法律事实及法律规定条件。三、又一居公司提出“不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任；莫海冬与又一居公司经办人恶意串通损害了其合法权益，故又一居公司未按约定履行合同属于暂停交易的自我救济行为”，莫海冬认为该上诉请求纯属又一居公司自我狡辩，又一居公司作为一家专业房产投资公司，多次违约，毫无诚信，理应严惩，合理补偿莫海冬损失。1、莫海冬再次重申购置涉案房产过程透明，价格公开、公允，不存在商业贿赂又一居公司经办人员的动机及行为，并未损害又一居公司的合法权益。2、又一居公司多次设计圈套违约欺骗莫海冬，其违约欺骗成性，应当承担完全的故意违约及欺骗责任。3、莫海冬不存在过错，当然有权要求又一居公司承担延迟履约违约金。4、又一居公司是其经办人员涉嫌职务侵占罪的责任承担者，莫海冬是又一居公司经办人员涉嫌职务侵占罪及又一居公司合同违约案中的受害方。5、又一居公司辩称违约是不得已，属于自我救济及履行抗辩权利，其实质是妄图在房价巨涨的情况下达到无成本赖掉房产合同或违约金的目的。莫海冬上诉请求，一、判决又一居公司自2015年5月25日起以540万元为基数，按合同约定的成交价的日万分之四支付迟延履行违约金至过户之曰止；二、维持一审判决第一、二项；三、一、二审诉讼费及保全费由又一居公司承担。事实和理由：莫海冬诉又一居公司房屋买卖合同纠纷一案，业经深圳市福田区人民法院做出一审判决，该判决第三条在判决又一居公司应承担的违约金时没有依据合同约定比率（按成交价的日万分之四支付违约金），存在主观调低合同约定的违约金比率的情况。该条判决认定的事实为又一居傅汉明的职务侵占罪与莫海冬支付案外款项有一定关系，莫海冬认为该逻辑推理与事实不符，该判决调低合同约定的违约金比例的法律依据与事实依据不足，且一审判决没有综合考虑莫海冬履行多方责任义务情况、又一居公司违约次数及主观故意情节、双方缔约地位强弱、莫海冬遭受实际巨大损失情况，请求二审法院予以改判又一居公司承担合同约定的成交价日万分之四违约金比率的责任。具体理由为：一、莫海冬支付购房定金与又一居傅汉明涉嫌职务侵占罪没有关系，不应作为调减合同约定的违约金的依据。莫海冬在通过新联公司介绍购买涉案房产时，通过新联公司刷卡支付了首次定金，通过直接转账给又一居公司账户的方式支付了第二笔定金。莫海冬既没有向傅汉明指定的李桥英账户转账案外款项，也不清楚新联创富转而向又一居支付购房定金的具体路径。公安部门通知莫海冬作证后，莫海冬积极协调新联公司提供定金转账记录并提交给法官，且莫海冬没有在一审判决时主张合同外价款的违约金责任。一审判决依据中介新联公司向傅汉明指定的账户支付部分购房定金，进而认为又一居傅汉明涉嫌职务侵占罪与莫海冬支付案外款项具有一定关系，从而调减又一居公司应当向莫海冬承担的合同违约金比率，无事实依据。二、又一居公司的违约给莫海冬造成的实际损失远远大于合同违约金约定的比例，调低该比率不符合违约金补偿性的规定。根据学位溢价、卖房损失、租金支付等，莫海冬因为又一居违约所遭受的实际损失远大于合同约定的违约金比率。（一）又一居公司的违约行为已耽误了莫海冬的孩子申请2016年地段内的小一学位，学位溢价构成莫海冬实际损失的绝大部分。学位房是近年来按地段就近入学政策的合法产物，也是莫海冬通过合法途径为孩子申请目标学位的唯一途径。莫海冬购买该房产不仅仅是居住，更是为了孩子能够顺利申请到地段内荔园小学小一学位。通过比较同地段带名校学位与不带名校学位的房屋成交价格，每平米相差2-3万元，100平米的房子总价相差200万元-300万元，该部分差价其实就是学位溢价，是莫海冬为了孩子申请名校学位愿意付出的真实成本。虽然多次与教育局沟通莫海冬的涉诉房产情况，教育局表示只认合法产权才能申请学位。又一居公司此次违约，使得莫海冬无法合法取得标的房产的产权，莫海冬的孩子（2009年11月16日出生）2016年丧失了申请地段学位的权利，莫海冬的直接损失其实就是学位溢价的200万元-300万元。（二）为了购学位房，莫海冬低价贱卖了自己的住宅，实际损失巨大。2015年4月，莫海冬在与又一居公司签订购房协议后立即卖掉了自有住房（位于福田区彩田翡翠名园），成交价仅为38000元左右，152平米的房子才卖了585万元，与当前的市场行情每平米6万元相比，损失在300万元左右。（三）为了居住，莫海冬一直在租房，每月租金8000元。因无法获得合法产权，加之变卖了原有自住房产，莫海冬需要每月支付8000元的租金租回自己卖掉的房子。（四）与一般房屋买卖纠纷不同，莫海冬被又一居公司以欺骗手段解付首期款后资金占用成本十分大。由于卖房资金作为购买诉讼房产的首期款被又一居公司以欺骗手段拿走近一年，莫海冬丧失了在适当市场机会再次购房为孩子申请学位的条件，资金占用巨大；在房屋买卖纠纷中，以违约为目的并欺骗买家解付首期款的做法比较少见，其主观恶性及给莫海冬造成的资金占用损失与一般的房屋买卖纠纷不同，需要区别对待。（五）法律对违约金的调整及判决依据规定的很明确，应以实际损失为基础，兼顾惩罚性。根据法律规定，一审法官没有调低违约金比率的事实及法律依据。1、《合同法》及最高院《合同法解释（二）》、《民商事合同纠纷指导意见》（法发【2009】40号）均规定违约金的判决依据，其中心原则是应该根据实际损失为基准，综合衡量合同履行、当事人过错、预期利益、缔约地位强弱等多项因素，避免“一刀切”。2、最高院《合同法解释（二）》第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述，莫海冬作为起诉又一居公司的当事人之一（另有八案），在所有起诉人中遭受的实际损失最大，其实际损失远大于合同约定的违约金比例，一审在判决时没有区分莫海冬支付购房定金是否与所涉刑事案件具有关系，以及莫海冬实际遭受损失的情况，采取“一刀切”的方式判定违约金比率，且在莫海冬实际损失大于合同约定的违约金比率的情况下主观调低判决的违约金比率，缺乏事实依据及法律依据。三、莫海冬作为善意守约方已完整履行合同义务、救助义务、证人义务及道义责任，在履约过程中没有瑕疵。一是莫海冬完整履行了合同规定的各项义务；二是在又一居公司一次又一次甩出无法赎楼导致拖延过户的说辞后，买家群体多次站在对方角度考虑问题，多方协助其联系担保公司、银行赎楼，商定赎楼方案，甚至表示愿意负担赎楼费，想方设法履行了救助义务，却一次又一次中了又一居公司设定的圈套；三是在公安机关联系到莫海冬后，莫海冬及时到公安机关协助取证，并劝说中介提供转账凭证主动到公安机关说明情况，最大限度地履行了守法公民应当履行的证人义务及道义责任。至此，莫海冬已经完整履行了各项义务，没有瑕疵。四、又一居公司多次违约欺骗莫海冬，甚至在明确预知刑事纠纷时还指使傅汉明欺骗莫海冬解付首期款，应当承担完全的故意责任。又一居公司声称是因为刑事案件需要不得已违约，但是又一居公司实际控制人张海霞在经侦部门的笔录中记录，公司2015年5月份在内部审计时发现傅汉明的职务侵占行为，并于2015年5月28日收回了傅汉明交来的100万元，也即截至5月份又一居公司已经预见到了刑事纠纷，此时其实际控制人张海霞还指使傅汉明以公司无钱赎楼为由逼迫买方先行解付首期款到又一居公司账户，而拿到首期款后挪作他用，未按照《补充协议》要求进行赎楼，其违约及欺骗的主观故意明显。为了违约，又一居公司还通过单独约见多位买家许以单独过户、威胁买家可以利用管辖权异议等法律手段拖延买家孩子入学等方式逼迫买家接受加价过户条件。五、又一居公司傅汉明涉嫌职务侵占罪的根本原因在于又一居公司的授权管理与监督责任缺失，该刑事纠纷与又一居公司违反民事合同约定没有必然的因果关系，不应将刑事与民事混为一谈。1、又一居公司是傅汉明涉嫌职务侵占罪的主要责任承担者。对于傅汉明的职务侵占罪，又一居公司作为管理者负有不可推卸的管理责任及授权责任，没有尽到应有的监督义务以及与买家及时沟通的义务，给莫海冬等买家群体带来了巨大的违约伤害。不应该将傅汉明的不当行为归因于遭受巨大损失的买家身上。2、莫海冬的购房价格是公开公允的。买家群体均是通过不同中介购买诉讼房产的，其成交价格是又一居公司结合诉讼房产的实际状况，以当时市场成交价为基础制定并放出的公允价格，且诉讼房产在各家中介挂牌价全部一致，莫海冬作为买家在缔约地位中处于弱势地位，且通过任何一家中介都可以成交。3、又一居公司举报傅汉明涉嫌职务侵占罪不是又一居公司违约的根本原因，而是又一居公司用来达到无成本违约的手段之一。自2015年4月签订合同以来，深圳房价一路飙升，又一居公司一直有毁约念头，在发现傅汉明涉嫌职务侵吞事件后，又一居公司没有报案，其实际控制人张海霞于2015年5月28日向傅汉明了解情况并收取了傅汉明交来的100万元，在与傅汉明达成谅解协议后指使傅汉明通过逼迫买家解付首期款、虚假提出赎楼方案、出具延期承诺博得同情、许以单独过户等多种手段，妄图拖延甚至毁掉之前签订的九份合同。在多重毁约努力失效后，又一居公司不得已向公安机关报案，并妄图通过刑事案件达到无成本毁掉九份房屋买卖合同的目的。综上，请求二审依法查明又一居公司多次违约事实及莫海冬实际损失情况，在维持一审判决第一、二项的同时，判决又一居公司自2015年5月25日起以540万元为基数，按合同约定的成交价的日万分之四的违约金比率向莫海冬支付迟延履行违约金至过户之日止。又一居公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。新联公司针对又一居公司和莫海冬的上诉，答辩意见以一审时的意见为准。莫海冬向一审法院起诉请求，1、又一居公司继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至莫海冬名下（房屋成交价：540万元）；2、又一居公司支付直至过户之日的迟延履行违约金（按成交价的日万分之四从2015年5月29日起支付），共计144720元（暂计至2015年8月14日）；3、又一居公司承担本案诉讼费及保全费。一审经审理查明，莫海冬主张的二手房买卖合同签订及内容、履行属实。另，合同还约定，“房产无抵押，各项税费各自负担等”。又一居公司出具的收款收据、银行凭证显示，莫海冬已支付合同价款162万元。平安银行股份有限公司深圳分行于2015年9月23日向一审法院出具情况说明，涉案房产抵押担保的额度贷款已经全部结清，已经由押品管理部门释放。莫海冬确认能一次性付款并出具了购房2套资格证明。本案已对涉案房产进行了诉讼保全。深圳市公安局福田分局深公福诉字[2016]00040号起诉意见书查明，“经依法侦查：2015年4月至5月间，深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理傅汉明利用职务便利，在出售公司位于百花公寓的九套房产时利用个人账户，骗取购房者信任，以明显低于市场价将房产销售为名，违反公司规定，以个人账户收取客户购买房产所支付的定金共计200余万元占为己有，造成公司的巨额损失。经查：2015年4月7日，购房者陈志凡与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓X栋XX房产合同，后按照傅指定的‘李桥英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金10万元；2015年4月13日，购房者张达与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓X栋XX房产合同，并按照傅指定的‘李桥英’个人账户支付定金22万元；2015年4月13日、17日，购房者莫海冬与深圳市义一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓X栋XX及X栋XX房产合同。后按照傅指定的‘李桥英’个人账户分别支付10万元（莫海冬通过刷卡支付30万元到新联创富地产公司账户，后中介韩培东及彭爱军将其中10万元转账给李桥英账户）及30万元定金共计40万元；2015年4月16日，购房者杨剑兵与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓1栋2F房产合同，其当日支付定金27万元至万田房地产中介公司，后中介公司宋占福按照傅指定的‘李桥英’个人账户及傅汉明个人账户分别转账支付购房者杨剑兵14万元及13万元定金共计27万元；2015年4月20日，购房者王啸虎与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓XX栋XX房产合同，后按照傅指定的‘李桥英’个人账户通过家属贺荆红账户转账支付定金40万元；2015年4月21日，购房者赵勇与深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理傅汉明签订购买福田区百花公寓XX栋XX房产合同，后按照傅指定‘李桥英’个人账户通过家属黄晓燕账户转账支付定金42万元；另查：2013年12月至2014年9月间，犯罪嫌疑人傅汉明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司融资部经理身份，借公司在福田区万田房地产中介公司销售楼盘之机，多次向该中介员宋占福索要回扣款共计509900元。”深圳市福田区人民检察院2016年3月30日深福检刑诉[2016]741号起诉书查明，“2015年4月至5月期间，又一居公司人傅汉明作为深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理利用其职务便利，在出售公司位手百花公寓的九套房产时，骗取购房者信任，以个人账户收取公司出售房产的部分款项共计200余万元占为己有，造成公司巨额损失。另查，2013年12月至2014年9月期间，又一居公司人傅汉明为非法牟利，违反国家规定，利用深圳市又一居商业管理有限公司投融资部经理身份，借公司通过深圳市福田区万田房地产中介公司代理购买房产之机，多次向中介员工宋某福索要回扣款项共计509900元。”一审法院认为，莫海冬、又一居公司签订的二手房买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。从公安、检察机关的起诉意见书及起诉书查明的内容来看，虽傅汉明涉嫌职务侵占罪、非国家工作人员受贿罪，但莫海冬购买涉案房产未涉及商业贿赂，又一居公司辩称莫海冬行贿，一审法院不予支持。没有证据证明莫海冬在履行合同过程中有违约行为，对莫海冬的继续履行合同及过户的诉讼请求，一审法院予以支持。莫海冬在出售涉案房产时隐瞒抵押情况，又一居公司售房的经办人傅汉明也在出售涉案系列房产的过程中因涉嫌犯罪并被采取强制措施，莫海冬支付合同外款项具有一定关系，一审法院酌定调整违约金为日万分之三，从莫海冬取得贷款承诺函次月开始计算，过高部分，一审法院不予支持。涉案房产已保全查封，自行过户已无可能，莫海冬也确认能一次性付款，鉴于交易的合理期限，莫海冬应及时向一审法院申请执行。诉讼费全部由违约方承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、莫海冬与又一居公司于2015年4月11日签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（编号880372）继续履行；二、莫海冬应当于判决生效后2个月内向一审法院申请执行，并在一审法院指定的期限内将剩余购房款378万元付至一审法院指定账户，由一审法院出具深圳市福田区百花二路百花公寓X栋X房产解封及过户手续，过户的费用各自承担，莫海冬先行垫付并即时凭票据向一审法院申报，深圳市又一居商业管理有限公司可于过户7个工作日后凭过户凭证向一审法院领取剩余房款（莫海冬未在2个月内申请执行，或未按指定期限付清剩余款项，本判决内容不再执行，又一居公司可另行主张解除合同）；三、深圳市又一居商业管理有限公司从2015年7月1日起以540万元为基数，按日万分之三向莫海冬支付迟延履行违约金至过户之日止（该款项及过户费用的垫付款在剩余房款中扣除并退还莫海冬莫海冬）；四、驳回莫海冬的其他诉讼请求。如深圳市又一居商业管理有限公司未解除涉案房产抵押登记，应当从莫海冬申请执行起至解除抵押登记时止，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，以540万元为基数，按照日万分之一点七五支付迟延履行金。本案案件受理费50613元，保全费5000元（均已由莫海冬预交），均由又一居公司负担，又一居公司负担之数在剩余房款中抵扣。二审查明：2015年5月28日，莫海冬与又一居公司签订《补充协议》，内容为莫海冬同意将122万元首期款提前支付给又一居公司，又一居公司在收到首期款后，马上办理赎楼并完成过户手续。2015年7月13日，莫海冬与又一居公司签订《提前交房通知书》，内容为又一居公司同意将涉案房产先行交付莫海冬。2015年9月，又一居公司实际控制人张海霞向福田区公安分局报案，称公司在2015年5月内部审查时发现傅汉明经办销售的九套房产（含涉案房产）销售价格明显低于市场价格，后找傅汉明了解情况时傅汉明承认收取了买家的巨额“茶水费”回扣，同意将收取的部分回扣200万元退回公司，张海霞同意了傅汉明的意见，傅汉明在2015年5月28日将100万元转回到公司。现在觉得傅汉明的行为是违法犯罪，遂向公安机关举报。莫海冬在公安机关的笔录中确认其向中介支付的10万元是涉案房产成交价的一部分，合同记载的交易金额为540万元，不包含该笔10万元费用，交易总价为550万元。在傅汉明刑事案件的终审判决中，没有认定莫海冬有向傅汉明行贿的情况。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。一审庭审过程中，针对又一居公司提出的反诉，主审法官答复又一居公司，又一居公司反诉的实质是涉案买卖合同是否因违法而无效的问题，一审也会等待刑事案件所认定的事实做出相应的认定，又一居公司的反诉没有必要。又一居公司答复坚持反诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、一审程序是否违法，是否应发回重审；2、莫海冬与又一居公司签订的房屋买卖合同是否无效；3、如果涉案合同有效，则真实交易价格是多少；4、涉案合同是否应继续履行，又一居公司是否应支付迟延履行违约金及标准。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，我国民事诉讼法及其司法解释规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，又一居公司向一审法院提出了反诉，按照法律和司法解释的规定，如果一审法院认为不应受理，应裁定不予受理，告知又一居公司另行起诉，事实上，一审没有出具相应的裁定书，只是口头通知又一居公司对其反诉不受理。一审法院虽然没有出具不予受理的裁定，但该瑕疵行为并不属于民事诉讼法规定的“严重违反法定程序”的情况，也没有剥夺又一居公司的有关起诉权利，且又一居公司的有关请求在处理莫海冬的诉讼请求时也会一并处理，因此，又一居公司有关本案应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，在傅汉明刑事案件的终审判决中，没有认定莫海冬有向傅汉明行贿的情况，且在又一居公司发现傅汉明私自收受莫海冬支付的款项后，并没有及时向公安机关举报，而是继续与莫海冬签订《补充协议》和《提前交房通知书》，继续履行与莫海冬签订的买卖合同，因此，涉案合同是莫海冬与又一居公司的真实意思表示，不存在无效的情形，又一居公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，从莫海冬在公安机关自认的内容及傅汉明同意将私自收取的款项退还又一居公司内容可以看出，交易的总金额是合同载明的交易金额加上傅汉明收取的10万元，应为550万元。关于本案的第四个争议焦点，本院认为，涉案买卖合同有效，莫海冬继续履行的请求应得到支持。原审对此处理正确，本院对此予以维持。关于迟延履行的违约金，本院认为，本案争议发生的诱因即是傅汉明在合同载明的交易金额外私自收取莫海冬支付的款项，导致又一居公司在交易过程中心存疑虑，并最终向公安机关举报傅汉明，傅汉明最终因此被追究刑事责任。因此，又一居公司基于莫海冬与傅汉明没有按照合同约定支付交易价款行使不安抗辩权而暂停交易，有一定合理的依据。又一居公司上诉称不应支付迟延履行违约金的理由成立，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上，莫海冬的上诉理由不成立，本院予以驳回。又一居公司的上诉理由部分成立，本院予以采信。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1941号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1941号民事判决第三、四项；三、驳回莫海冬的其他诉讼请求。一、二审案件受理费101931元、保全费5000元，由莫海冬负担1931元，又一居公司负担105000元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年六月七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。