广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终518号上诉人（原审被告）：徐建兰，女，汉族，1962年11月3日出生，住浙江省丽水市莲都区，被上诉人（原审原告）：黄秀燕，女，汉族，1973年4月18日出生，住广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴妍，广东深大地律师事务所律师。原审第三人：东莞市安家房地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区金鳌大道理想0769家园****铺，注册号为441900000537291。法定代表人：罗友良。委托诉讼代理人：容晓明，胡楚山，均系该公司的员工。上诉人徐建兰因与被上诉人黄秀燕、原审第三人东莞市安家房地产咨询服务有限公司（以下简称“安家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初11735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄秀燕起诉请求：1．解除黄秀燕、徐建兰之间所签署的《二手房买卖合同》；2．徐建兰向黄秀燕返还定金30000元并支付违约金216000元（按成交价108万元的20％计）；3．徐建兰承担本案的中介佣金10000元、按揭服务费13210元共计23210元；4．徐建兰向黄秀燕支付因徐建兰违约最终导致诉讼造成黄秀燕因诉讼产生的律师费28000元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认黄秀燕、徐建兰与安家公司签订的编号为0000227《房地产买卖合同》解除；二、徐建兰应于判决发生法律效力之日起三日内返还黄秀燕定金30000元；三、徐建兰应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄秀燕违约金216000元；四、徐建兰应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄秀燕中介费10000元；五、徐建兰应于判决书发生法律效力之日起三日内支付黄秀燕因本案支出的律师费28000元；六、驳回黄秀燕其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费2669.08元、保全费1866.05元，合计4535.13元，由黄秀燕负担201.13元，由徐建兰负担4334元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初11735号民事判决书。徐建兰不服原审判决，上诉请求撤销原审判决，撤销徐建兰向黄秀燕支付定金30000元、违约金216000元、中介费10000元及律师费28000元的判决。事实与理由：2015年12月，徐建兰与林曼娜、安家公司签订编号为0000090的房地产买卖合同，签订合同当日，案外人林曼娜向徐建兰交付定金。几天后，徐建兰、林曼娜、黄秀燕到中国银行万江支行办理案涉房屋的贷款申请手续。2016年3月，徐建兰收到银行的《贷款意向书》，发现买方是黄秀燕非林曼娜后提出异议，由于签合同与买房子不是同一人，即黄秀燕并非合同相对方，黄秀燕与徐建兰不存在房屋买卖合同关系，且林曼娜未按约向徐建兰支付首期款及还贷款项，徐建兰担心交易安全不同意继续履行合同。同年5月，黄秀燕向原审法院起诉徐建兰违反房屋买卖合同，原审法院判决徐建兰违约，判决徐建兰向黄秀燕支付定金、违约金、中介费及律师费。徐建兰认为原审认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院对徐建兰同意林曼娜将编号为0000090的《房屋买卖合同》中的权利义务一并转移给黄秀燕，该事实认定不清。首先，林曼娜并无代理黄秀燕签订编号0000090的《房地产买卖合同》，合同及收款收据均无法显示林曼娜与黄秀燕之间存在委托代理合同关系，也没有证据证明黄秀燕、林曼娜、中国银行万江支行将代签一事告知徐建兰。其次，徐建兰与黄秀燕到中国银行万江支行办理案涉房屋的贷款手续的前提是徐建兰认为黄秀燕是协助林曼娜买房。申请房屋贷款时，林曼娜也在场，徐建兰与黄秀燕签订编号为0000227的《房地产买卖合同》是按中国银行工作人员的要求在空白合同上签名捺印，徐建兰签完名就离开了，徐建兰没有填写合同内容也不清楚合同的具体内容。签订合同时，徐建兰对黄秀燕并没有买卖房屋的意思表示，故该合同不具有法律效力。再者，该合同只有一份复印件，黄秀燕与安家公司在庭审上并未提交该原件，徐建兰无法对该合同进行质证，徐建兰有合理理由怀疑编号为0000227合同的真实性。为此原审法院认定徐建兰同意林曼娜将0000090的合同中的权利义务一并转移给黄秀燕没有事实依据。二、原审法院对《个人住房交易按揭代理服务合同（赎楼）》真实性认定不清。首先，该合同是东莞市诚达按揭服务有限公司（以下简称“诚达公司”）提供的，是空白合同，除签名外没有填写任何内容，该合同与本案没有关联性。其次，该合同的乙方（卖方）签名及捺印不是徐建兰所为，徐建兰与黄秀燕未达成一致意见，并未签订该合同，该合同不具有法律效力。再者，2016年3月，黄秀燕向诚达公司转账支付款项331312元，诚达公司向黄秀燕出具收据确认收到黄秀燕的首期监管款300000元，预收税费18062元、按揭服务费13250元等，徐建兰对上述款项往来并不知情。徐建兰未签订上述服务合同，该合同对徐建兰不具有法律效力，不能证明徐建兰知晓房屋交易的买方是黄秀燕，也不能证明徐建兰履行编号为0000227的《房地产买卖合同》。综上，原审法院对徐建兰知晓黄秀燕系房地产买卖合同的买方并积极履行合同未依法认定，显属认定事实不清。黄秀燕答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，徐建兰的上诉请求没有理由，应予以驳回。黄秀燕委托林曼娜看房的整个过程，安家公司是清楚的。2015年12月29日，在安家公司的通知下，买卖双方和中介在银行签署了申请贷款及以黄秀燕作为买方向银行提交资料，按合同约定，必须由买方签订合同才能取得银行贷款。后根据交易安排，黄秀燕和徐建兰同时办理公证委托担保手续，这可以看出徐建兰是清楚买方是黄秀燕。在徐建兰拒绝履行合同并进行协调的过程中，徐建兰是因为房价上涨不愿意出售房屋，并非对买方有异议而拒绝履行合同。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查明，徐建兰在二审期间向本院提交一份笔迹鉴定申请书，请求对编号为0000227的《房地产买卖合同》最后一页“徐建兰”的两个签名笔迹进行鉴定。原审期间，徐建兰陈述称黄秀燕提供的《房地产买卖合同》（编号为0000227）复印件上甲方签名是其本人签名；二审期间，徐建兰称该合同上的签名不是其签名，对于原审期间的陈述，徐建兰解释称签名看起来像其签名，所以称系其签名，徐建兰在原审庭审时就知道这不是其签名，但没有向法庭解释。黄秀燕在原审期间提交了其配偶周昭新与徐建兰的谈话录音、林曼娜与徐建兰的谈话录音，徐建兰在原审期间经质证确认录音的真实性。在周昭新与徐建兰的录音中，周昭新称其冲着买房来的，支付了定金、办了公证、交了首期款和中介费等，徐建兰对此没有提出异议。在林曼娜与徐建兰的谈话录音中，林曼娜向徐建兰了解其舅舅向徐建兰买房的情况，徐建兰提出因双方对加价问题协商不成未能成交，徐建兰并未要求林曼娜承担买方的义务。再查明，林曼娜在原审期间到庭陈述称，林曼娜于2015年12月带黄秀燕看房，看中案涉房屋后因黄秀燕有事回老家故委托林曼娜代黄秀燕签订合同，林曼娜不知道需要写代签。林曼娜在二审期间到庭陈述称，黄秀燕是林曼娜的舅妈，2015年12月27日的收据上的定金是其帮黄秀燕垫付的定金，黄秀燕已经返还给林曼娜，林曼娜明确表示其不主张案涉合同权利，且明确表示不加入诉讼。本院于二审期间向中国银行股份有限公司东莞万江支行调取了徐建兰、黄秀燕到该行办理房屋贷款手续的资料，该行向本院提交了《房地产买卖合同》（编号为0000227）、卖方借款合同、交易定金收据、交易首期款收据、买卖双方的照片等复印件。其中，交易定金收据（日期为2015年12月27日）显示徐建兰确认收到黄秀燕支付的定金30000元；交易首期款收据（日期为2016年3月9日）显示徐建兰确认收到黄秀燕支付的首期款300000元；照片则系徐建兰与黄秀燕、周昭新及一银行员工的合照。针对上述证据，徐建兰否认买卖合同的签名系其所签，主张其没有向黄秀燕出具过收据，并要求进行鉴定；对于照片，徐建兰则主张其不知道要和谁拍照。黄秀燕、安家公司对上述证据没有异议，并确认交易定金收据上的日期是倒签的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对徐建兰上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：黄秀燕主张其与徐建兰存在房屋买卖合同关系，其提交的《房地产买卖合同》（编号为0000227）、公证委托书、首期款支付流水、委托书、谈话录音、通话清单等证据，结合本院到中国银行股份有限公司东莞万江支行调取的贷款资料，及林曼娜的陈述、各方当事人的陈述，足以形成完整的证据链，证明黄秀燕与徐建兰间存在房屋买卖合同关系。虽然徐建兰与林曼娜就案涉房屋签订了《房地产买卖合同》（编号为0000090）且徐建兰向林曼娜出具定金收据，但林曼娜已陈述其受黄秀燕的委托与徐建兰签订合同，且从黄秀燕提交的谈话录音及双方当事人在银行的合照反映，从徐建兰的理应知晓相对方为黄秀燕，徐建兰应当向黄秀燕履行合同义务。徐建兰否认其与黄秀燕存在房屋买卖合同关系，但其对于本案的相关证据并无合理解释或相反证据，故本院对徐建兰的上诉理由不予采信。至于徐建兰在诉讼期间申请对《房地产买卖合同》复印件（编号为0000227）、收据复印件上其签名的真实性进行鉴定。本院认为，各方当事人在诉讼中并未提交上述证据的原件，上述鉴定的条件尚不满足，况且，本案诉争事实可依据其他证据及当事人陈述进行认定，徐建兰该鉴定并无必要性，本院不予准许。综上，徐建兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由徐建兰承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一七年六月二十九日书记员  杨忠明李俊峰