上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初8313号原告：周德兰。被告：乐书虞。委托诉讼代理人：冯赟，上海市竞业律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成，董事长。委托诉讼代理人：唐娟，女，上海中原物业顾问有限公司工作。原告周德兰诉被告乐书虞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月4日公开开庭进行审理。后依法追加第三人上海中原物业顾问有限公司参加诉讼，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告周德兰、被告乐书虞及其委托诉讼代理人冯赟、第三人委托诉讼代理人唐娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周德兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还定金人民币（下同）100,000元。事实与理由：2016年10月12日，原、被告通过居间方即第三人签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，双方约定：原告购买被告名下位于上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号房产，约定售价6,800,000元；原告支付意向金50,000元，并约定该意向金在被告签署《房屋买卖合同》后自动转为支付给被告的定金；被告应在2016年11月20日前取得所售房产之产权证作为被告主要义务，否则视为被告违约；被告办理产权证后30日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告在《上海市房地产买卖合同》签订后分两期支付全部购房款，每期3,400,000元；在协议履行期间发生争议，向该房产所在地法院起诉等内容。上述协议签订后，原告按照双方约定向被告支付定金50,000元。定金支付后，被告始终未能按照双方协议要求办理房产证，致使双方协议无法继续履行，被告行为依照合同约定已构成违约；且由于被告未及时履行合同义务，目前上海市房地产政策对原告已产生重大不利影响，原告已无法按照原合同约定购买房产，被告的行为导致原告利益严重受损。原告多次要求被告依照定金罚则返还100,000元并解除双方已签署的合同，被告未予理睬。故原告诉讼来院。被告乐书虞辩称，不同意原告的诉讼请求，是原告违约，不是被告违约。被告在办理产证过程中，于2016年11月18日审税通过，交易中心给了被告一张增量房申报表。2016年12月15日被告拿到产证，原告是明知的，原告的中介知道这个情况。居间合同约定，原告支付首付款3,400,000元，原告违约的原因是付不出3,400,000元首付款。被告因为要置换房屋，所以没有答应原告要求付款宽限期的要求。原告以被告没有在11月20日前取得房产证为由，要求解除合同，但根据双方签订的协议，约定如果由于开发商或者房地产交易中心原因导致逾期办理房产证不属于被告违约。2017年1月13日，被告寄出通知给中介公司，要求原告履行合同，但原告要求给6个月的宽限期，之后对被告的要求未予理睬。现因原告根本无力履行买卖合同，故同意解除双方的房屋买卖合同，但认为原告违约故无权要求返还定金。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，由于原告的诉请没有涉及第三人，故对诉请不发表意见。2016年11月20日，原告是来过第三人处询问有无办出系争房屋的产证，由于产证这件事是被告自己去办理的，所以关于产权的事情第三人都是听被告说的，当时第三人回复原告说由于被告交审税材料晚了，所以产权还在办。当天原告并没有提出过不买系争房屋了，原告说再等等。产权办出后，被告将办出的消息告知第三人，第三人于12月初以电话或者直接面谈方式告知原告。后第三人约原、被告双方签订网签合同，但由于2016年11月26日左右新出的政策，原告丈夫在外地有过贷款且未归还，首付比例要提高，故第三人向原告提议以原告女儿的名义购房，变更买受人。经第三人电话联系协商，双方无法谈成，故第三人约双方于2016年12月15日面谈，面谈过程中，被告要求签订正式的网签合同，原告要求被告再给一段时间，让原告卖房筹款，被告提出让原告明确时间，原告无法明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告提供的通知函一份，证明被告曾发函给第三人，要求原告履行合同，但原告不予理睬。原告认为没有收到该通知函。第三人认为没有收到书面函件，但微信上的函件收到了。本院认为，该函件被告亦已通过微信方式送达第三人，故本院认为以微信内容为准，对该书面通知函不予认定。2、原告提供的银行交易明细一组，证明原告有钱买房子，因被告违约导致不愿意购买。被告对该组证据认为与本案无关，钱款的所有人不是原告，也不是原告女儿，是案外人，无法证明原告自己有钱购买房屋。本院认为，该组证据中的钱款的所有人系案外人，非本案原告；且该证据所指向的钱款仅100余万元，其中部分并非存款，仍是处于理财中，故该组证据与本案无关，并不能证明原告的主张，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月12日，原、被告签订《房地产买卖居间协议及房屋买卖合同》一份，约定：被告将位于上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号房屋出售给原告；房屋价款6,800,000元；原告支付意向金50,000元，如被告在合同上签字，则该意向金转为定金；若被告违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；被告应于2016年11月20日前取得该房地产之产权证书，否则，视为被告违约，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致被告未能如期完成本条所述事项的除外；双方同意于被告取得以被告为权利人的该房地产之产权证后30日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订示范合同当日支付首期房价款（含定金）3,400,000元；原告通过银行贷款方式支付第二期房价款3,400,000元，原告应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款；双方应于2016年12月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续;双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，守约方有权要求继续履行或单方解除本合同。上述合同签订当日，原告向被告支付定金50,000元，被告出具收据。被告于2016年10月20日向不动产交易中心申请办理产权证并提交相应资料。被告于2016年12月2日取得系争房屋的不动产权证书。2016年12月15日，原、被告至第三人处见面，原告仍表述想购买系争房屋，但要求被告宽限原告一段时间去卖房筹钱，原、被告双方就宽限期未能达成一致，故被告未予同意。2017年1月13日，被告向第三人经办人褚文成发送微信（函件）一份，载明：房屋买卖合同早已具备履约条件，但截至2016年12月15日，原告仍表示没有付款能力，要求拖延支付首付款，被告明确表示不同意，故要求第三人转告原告，要求原告于10日内按合同办理正式签约并支付约定款项。第三人经办人于当日将该函件内容发送给原告，原告以短信方式回复第三人经办人：“支付首付款是以房东拿到房地产为前提，但至今被告都未能取得房产证，其要求原告本人支付首付款是不合理的。第三人以微信方式将原告上述回复转发给被告，并以短信方式将被告的回复转发原告：“请转告周德兰，房地产早已拿了！是周付不出钱。我这儿有充分的证据。”另查明，系争房屋尚未交付原告。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议及房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的上述合同，任何一方未按合同约定履行逾期超过二十日的，守约方有权解除合同。现被告未能按照约定于2016年11月20日办出产证，但无论该延期是否由于开发商或房地产交易中心的原因导致，被告仍已于2016年12月2日取得系争房屋的产权证，尚未超过合同约定的二十日，原告并不享有合同解除权。故原告以此为由要求解除双方的房屋买卖合同无合同及法律依据，显属违约。但审理中，被告表示同意解除双方之间的房屋买卖合同，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方合同的解除系原告违约导致，根据双方上述协议及合同的约定，原告无权要求返还定金，故对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告述称并不知晓被告已办出产证，其早已于2016年11月20日向第三人经办人表达被告违约故不愿再购房的意思，对此，本院认为，第三人在庭审中陈述原告在11月20日未表示不愿购房，且第三人在产证办理出来后即12月初已通过电话或面谈方式告知原告产证已办出；而根据被告提供的录音内容显示，第三人经办人在12月15日协商过程中已向原告说明“现在产证办下来了”，而原告当日仍因需要时间筹措钱款而要求被告给予宽限期；原告在庭审中亦自认其丈夫由于征信不好，可能影响贷款；综上，本院认为，原告应当早已知晓系争房屋产权证办出的情况，且并未予2016年11月20日提出解除合同，故本院对原告该意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除原告周德兰与被告乐书虞于2016年10月12日签订的《房地产买卖居间协议及房屋买卖合同》。二、对原告周德兰的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币2,300元，减半收取，计人民币1,150元，由原告周德兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年六月三十日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。