广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0304民初4134号 原告林钦龙，男，汉族，1952年3月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区， 委托代理人陈法长，广东广和律师事务所律师。 被告吕春波，男，汉族，1973年12月4日出生，住址广东省湛江市坡头区， 委托代理人陆明，广东格明律师事务所律师。 上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月6日进行了公开开庭审理，原告委托代理人陈法长、被告吕春波及其委托代理人陆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年9月1日，原、被告签订《店铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市福田区华强北现代之窗大厦裙楼2B25号商铺出租给被告使用，并约定了每月租金数额、支付时间、逾期支付的处罚，租赁期间产生的管理费、租赁税费、水费、电费等等由被告自理、缴付押金的数额及押金处理方式等等。2015年10月18日，双方签订《补充协议书》，将商铺租金由每月10000元下调至每月7000元，租赁期间如遇到供电、供冷等相关问题由承租方与商铺的物业管理部门沟通解决。合同履行过程中，被告支付租金存在拖欠现象，有时经原告催促后，被告能够补交。自2016年5月份以后的租金，经原告多次催促后，被告仍没有支付，至2016年11月30日，实际拖欠租金达7个月之久。经原告多次追索，被告仍不支付。据此，诉至本院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《店铺租赁合同》，没收商铺押金；2、被告支付拖欠的租金49000元（暂计至2016年11月30日，12月1日以后至店铺移交至原告之日期间的租金继续计算）以及逾期罚款1500元；3、被告支付拖欠的管理费、租赁税费、水费、电费等合计5711.90元；4、被告承担案件受理费。庭审时，原告明确：原告已于2017年2月底收回房屋，因此第2项诉讼请求中租金的计算期间为2016年5月份至2017年2月份；第2项诉讼请求中的“逾期罚款1500元”是依据合同第5条约定按照拖欠租金总额5万元乘以3%计算得出；第3项诉讼请求明确为，要求被告支付拖欠2015年8月份至2017年2月28日的管理费、空调费、专项维修基金、本体维修基金共计7516.10元。 被告答辩称，一、原告主张没收押金没有事实依据。被告租用原告深圳市福田区华强北现代之窗大厦楼群2B25号商铺，并交付押金35000元。2016年5月份至2016年8月份，被告经营困难未支付约定租金。2016年9月9日，原告通知被告用35000元押金抵扣2016年5月至2016年8月的租金以及欠缴的空调费、管理费等费用。因此，押金事实上己经作为租金等费用使用，不存在没收的依据。同时，原告于2016年11月起诉要求解除合同，因此没有事实和理由要求2016年11月之后的租金及其他管理税费等费用。二、原告称被告拖欠租金、管理费用、税费、水费、电费等事实是不属实的。1、原告2016年9月9日通知被告2016年9月15日前结清费用离场，被告于2016年9月9日清场搬离铺面，双方的租赁关系已于2016年9月9日解除。2、2016年9月9日以前所有的租金、管理费用己经用押金抵扣，没有未支付的租金。3、双方己于2016年9月9日解除租赁关系，被告也已于同日清场搬离，交还了铺面。2016年9月9日之后被告不再有支付租金的义务。4、大厦商铺并没有用水，也从未发生过水费。管理处也从来不收商铺水费。5、大厦商铺用电是向商铺发放用电卡，商铺向卡里充值，大厦供电，只要卡里没有余额，就自动停止向该商铺供电，不存在拖欠电费。6、被告和原告约定的租赁合同，没有租赁税费这一项费用。7、由于双方合同约定租金、管理税费等费用由承租人自理，因此原告并不是适格的主体权利人。8、涉案商铺从未收取空调费，该商铺不供冷气。综上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，请依法予以驳回。 为证明各自主张，原告提交了下列证据：1、《店铺租赁合同》；2、《补充协议书》；3、押金收据；4、客户历史欠款月份项目明细表、2016年9月收费通知单；5、物业公司出具的证明；6、物业费用发票3张。被告提交了下列证据：1、《店铺租赁合同》；2、《补充协议书》；3、收款收据；4、原告致被告的函（张贴照片）；5、原告致物业管理部的函（张贴照片）；6、被告致原告的函（张贴照片）；7、被告与证人吴某的微信记录；8、铺面清场照片；9、管理处收费通知单；10、电能表使用卡；11、购电收据；12、2016年3月份的收费收据；13、证人吴某出庭所作证人证言。 对上述证据，本院作如下认定：对原告提交的证据以及被告提交的证据1、2、3，均有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。对被告提交的证据9、11、12，没有原件核对，原告亦不予确认，本院不予采信。对被告提交的证据4、5、7、8、13，证据4、5、8系证据7微信记录中显示的现场拍摄传送照片，而证据7的微信记录有原告手机原始记录核对，且能与证据13证人证言以及证人手机原始记录相对应，该四份证据彼此能够在细节上相互印证，足以形成证据链，故对该四份证据，本院予以采信，对该四份证据所反映的相关事实，本院予以确认。对被告提交的证据6，系被告单方拍摄而无其它证据相佐证，本院不予采信。对被告提交的证据10，有被告手中持有的电卡相核对，本院对其真实性予以认可，但无法确认是否与本案相关联，对其关联性，本院不予认可。 根据上述证据认定以及庭审调查，本院查明，2014年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《店铺租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市现代之窗大厦裙楼2B25号商铺出租给乙方作商业用途使用；租期自2014年9月1日至2018年12月31日，免租期自2014年9月1日至9月30日一个月；起租期2014年10月1日至2014年12月30日的每月租金为7000元，2015年1月1日至2016年6月30日的每月租金为1万元，管理费、租赁税费、水电等经营产生费用自理，2016年7月1日至2018年12月30日的租金按市场价双方再协商；乙方在签订本合同时向甲方支付三个月租金的数额作为租赁保证金即3万元，管理费、水电押金共5000元，合计收取押金35000元，无论任何时候任何情况下，租赁保证金不能作为租金使用，否则甲方有权即时单方终止合同，收回铺位，合同期满后不续租，乙方交清所有费用并按时退出商铺后甲方在3天内将余款无息退还给乙方；租金限定在月初10日前支付，超过月初10日后罚款3%，超月不付视为违规退铺处罚，没收所有押金并在超月初10日前清退完毕，所有装修和原有条柜在清退或到期不续租时不能拆除和搬走；拖欠租金20天以上的，甲方有权单方解除本合同，没收押金，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方有权即时收回铺位；本合同的租金为甲方实收租金（不含相关费用），乙方在承租期间自愿承担此商铺每月的管理费、水电费、电话费等相关费用，同时必须负责交纳租赁税及租赁管理费，并需按时交纳，若因乙方延迟交纳相关费用导致相关部门强制执行罚款或其他情形的，甲方有权即时解除本合同，即时收回铺位并追讨乙方所欠费用。 当日，被告依约支付押金35000元。 2015年10月18日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：2015年10月1日至2016年12月30日的租金调整为每月7000元；其余仍依照上述《店铺租赁合同》执行。 被告支付租金至2016年4月份，之后未再支付租金。 2016年9月9日，涉案商铺内张贴了一份原告出具给被告的通知，称，被告已超过4个月未支付租金累计3万多元，欠付空调费及管理费等共6000多元，按双方协议，本早应追究法律责任，因考虑目前生意艰难的实际情况，现同意被告支付的押金3万元作为租金抵扣，管理费及水电费押金5000元也同意作为该费用抵扣，另外超欠的租金及费用还应及时补交；经多次与铺主联系无效的情况下，现郑重告知，被告必须在本月15日结业并结清欠款，或再续交一个月的租金至30日结业清算，否则至15日止，原告将强制停电停水并追究欠费的法律责任，造成的一切后果由被告自行承担。同时，涉案商铺还张贴了一份原告出具给现代之窗物业管理部的函件，称，因涉案店铺承租者拒不交纳租金及管理费用，原告迫于无奈，现申请管理部门在本月15日强制对商铺作停水停电处理，如该商铺承租者再续交一个月的租金，再由原告通知管理部门恢复其水电供应至30日止。 当日，在涉案商铺帮被告打理店铺的吴某将上述通知拍照后通过微信发送给被告。随后，吴某根据被告的要求对涉案商铺中的物品进行处理清场。被告陈述，其本人于2016年9月14日回到店铺时，因未能找到管理处相关人员，故未与管理处进行费用结算等撤场手续；被告亦未与原告办理交接手续。 庭审时，原告陈述，被告拖欠租金后，直至2016年10月份管理处通知原告去交纳拖欠的管理费时，原告方到涉案商铺察看，发现当时商铺内有少量物品，但无人营业；2017年2月28日，原告到管理处结清了涉案商铺的相关物业费用，收回了商铺。 另，为涉案商铺所在的现代之窗裙楼提供物业服务的深圳市零七物业管理有限公司于2016年9月26日出具的《客户历史欠款月分项明细表》显示，涉案商铺于2015年8月至2016年9月期间产生的物业管理费（2016年7月至9月）、本体维修基金（2016年7月至9月）、空调费（2015年8月至2016年9月）共计4509.10元。2017年2月28日，深圳市零七物业管理有限公司出具证明称，涉案商铺的租户即被告未向管理处办理撤场手续而自行撤场，截至2017年2月，该铺位欠物业费用总计7516.10元，已由业主即原告在今天向管理处付清。 本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应严格依约履行各自合同义务。 被告支付租金至2016年4月份后未再支付租金，构成根本违约，依据合同约定，原告有权单方解除合同并没收押金。关于解除合同，原告在2016年9月9日张贴于涉案商铺内的通知中要求被告必须在9月15日结业并结清欠款，或续交一个月租金至30日结业清算，由于被告未再继续支付租金，故依据该通知，涉案房屋租赁合同关系实际已于2016年9月15日解除。关于押金的处理，依据合同约定，原告有权没收押金，但原告在上述张贴通知中明确同意将押金35000元抵扣拖欠租金和水电费、管理费，被告亦未对此提出异议，此即可视为原告对没收押金的权利的放弃，也可视为双方对合同中关于押金处理的约定内容的合意变更，因此，原告在本案中主张没收押金，不符合双方对上述合同内容的合意变更事实，该主张缺乏依据，本院不予支持；对被告关于押金可用于抵扣其拖欠的租金和相关物业费用的主张，本院予以采纳。 对于租金和物业费用，虽然合同已经解除，但在合同解除之前产生的租金和相关物业费用，被告仍应继续支付，具体为：2016年5月至2016年9月15日期间的租金共计（4个月＋15天/30天）×7000元＝31500元，以及截至2016年9月份的物业费用合计4509.10元。上述租金和物业费用合计36009.10元，在扣除押金35000元后，被告还应向原告支付拖欠租金及相关物业费用合计1009.10元。 关于原告所主张的“罚款”，该罚款实际为违约金，根据合同约定，被告延期支付租金，原告可“罚款3%”，但未明确该3%的计算基数，根据合同上下文以及通常做法，该3%的计算基数应为被告拖欠未付租金的金额，据此，被告应就拖欠租金向原告支付违约金31500元×3%＝945元，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。 此外，对于原告诉请的合同解除之后的租金，由于涉案合同提前解除系被告违约导致，故原告可就合同提前解除而遭受的租金损失要求被告予以赔偿，对此，在综合考虑被告违约情形、合同实际履行时间所占合同约定租期比例以及被告清场情况、押金处理情况、原告可能遭受的合理损失等因素的基础上，本院酌情确定被告应向原告赔偿两个月的租金损失即14000元，对原告诉请的租金损失超出部分，本院不予支持。 综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下： 一、确认原告林钦龙与被告吕春波依据2014年9月1日签订的《店铺租赁合同》所形成的房屋租赁合同关系于2016年9月15日解除； 二、被告吕春波应于本判决生效之日起10日内向原告林钦龙支付租金及相关物业费用合计1009.10元（已抵扣押金35000元）； 三、被告吕春波应于本判决生效之日起10日内向原告林钦龙赔偿租金损失14000元； 四、被告吕春波应于本判决生效之日起10日内向原告林钦龙支付违约金（即原告林钦龙主张的“罚款”）945元； 五、驳回原告林钦龙的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1205元（已由原告预交），由原告负担705元、被告负担500元。 如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长 张  凌  炜 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 叶  钧  如 二〇一七年六月二十九日 书 记 员 殷智华（代）