福建省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽执复44号申请复议人（被执行人）莆田市中宏房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇魏厝村25号，组织机构代码78902208－9。法定代表人王子龙，董事长。委托诉讼代理人崔光，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人钟静怡，福建思阳律师事务所律师。申请执行人林啟明，男，1964年2月8日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所律师。被执行人福建省中通恒基投资有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区东峤镇魏厝村25号，组织机构代码77291484－9。法定代表人王子龙，董事长。被执行人北京中通恒基投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区南湖东园122楼9层南区1005，组织机构代码69962091－5。法定代表人王子龙，董事长。被执行人王志勇，男，1984年10月25日出生，住北京市平谷区。被执行人陈继阳，男，1969年5月30日出生，住福建省莆田市城厢区。被执行人王子龙，男，1957年11月19日出生，住北京市朝阳区。第三人田荔洪，男，1982年11月21日出生，住福建省莆田市涵江区。复议申请人莆田市中宏房地产开发有限公司（以下简称莆田中宏公司）不服莆田市中级人民法院（以下简称莆田中院）于2017年4月14日作出的（2017）闽03执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。莆田中院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。截至查封时的2016年10月11日，本案执行标的金额为本金人民币5000万元、利息1709.86万元、实现债务代理费、财产保全保险费、迟延履行利息以及案件受理费、财产保全费、执行费用等合计约7000余万元。位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）地块上共计42套房产及相关土地，扣除卖方应缴纳的税金及费用后的价值为11084.59万元，根据网络司法拍卖规定，经再次拍卖，可能降价至评估价值的56%，因上述财产变现后可基本实现本案的债权，故该院解除了对财产（三）、（四）的查封。由于商住综合区二期（A－03）共计42套房产位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第C20062**号）范围内，且强制执行过程中，执行标的额将不断增加，可能对余下土地进行处置，故查封莆国用【2006】第C2006255号土地证项下的土地使用权并无不当。异议人提交的两份房地产抵押估价报告，因制作该评估报告的机构非经法定程序选出，故该估价报告不适合作为判定是否超标的额查封的依据。裁定驳回莆田中宏公司的异议。复议申请人莆田中宏公司不服，向本院申请复议称，请求撤销（2017）闽03执异2号执行裁定、（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，解除对莆田市秀屿区东峤镇前沁村地块三的查封，对42套房产中的15套重新评估（该房产价值超过执行标的1.5倍，可供查封）并解除其余27套房产的查封。其主要理由为：一、闽建友估房字第××号《房地产估价报告》评估程序和方法违法，结论严重偏离正常市场价值，不能作为执行拍卖依据，应当另行委托评估机构重新评估。1、福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司完成评估的时间超过了莆田中院规定的期限；2、本案可以选用两种以上估价方法，但评估机构仅适用了一种，违反了《房地产估价规范》的明文规定；3、违反《房地产估价规范》规定，错误选用了与复议申请人有利害关系的交易实例，估价结果违法、无效，严重背离市场价值；二、《房地产估价报告》结果严重背离财产的市场客观价值，应当重新评估。复议申请人愿提供42套房产中的15套供法院查封，其市场价值已超过执行标的额1.5倍，足以保证申请执行人的权利；三、42套房产中已经销售的17套房产，不应再列入执行财产范围；四、莆田中院对位于秀屿区东峤镇前沁村地块三的查封，构成了超标的额查封，侵害了购房人的合法权益。本院查明，林啟明与莆田中宏公司、福建省中通恒基投资有限公司、北京中通恒基投资集团有限公司、王志勇、陈继阳、王子龙、第三人田荔洪民间借贷纠纷一案，莆田中院于2015年7月3日作出（2015）莆民初字第580号民事裁定，查封了莆田中宏公司位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村（地块三）一宗土地（土地证号码：莆国用【2006】第C2006255号）（查封价值以人民币2429.86**万元为限），并于2016年3月15日作出（2015）莆民初字第580号民事判决，判令莆田中宏公司应在判决生效之日起十日内偿还林啟明借款本金人民币5000万元及利息、福建省中通恒基投资有限公司、北京中通恒基投资集团有限公司、王志勇、陈继阳、王子龙对债务承担连带偿还责任。2016年9月19日本院作出（2016）闽民终643号民事判决书，维持原判。因被执行人未主动履行生效法律文书所确定的义务，林啟明依法向莆田中院申请执行，该院于2016年10月10日立案号（2016）闽03执364号执行。2016年10月11日，莆田中院作出（2016）闽03执364号执行裁定，查封被执行人莆田中宏公司下列财产：（一）位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）地块上，共计42套房产（预售许可证:【2013】莆房许字第102号）：14#-01、14#-02、15#-01、15#-02、16#-01、16#-02、17#-01、17#-02、17#-03、18#-01、18#-02、19#-01、19#-02、19#-03、20#-01、20#-02、20#-03、21#-01、21#-02、22#-01、22#-02、22#-03、23#-01、23#-02、23#-03、24#-01、24#-02、25#-01、25#-02、26#-01、26#-02、26#-03、27#-01、27#-02、28#-01、28#-02、29#-01、29#-02、30#-01、30#-02、31#-01、31#-02；（二）位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第C20062**号）；（三）位于莆田市秀屿区莆阳新城项目16套房产（预售许可证号：200920、201135）：1#楼202、203、204、205、206、207、208、209、404、504、1004、1001单元、4#楼110单元、3#楼商铺104、202、206单元；（四）位于莆田市秀屿区都市水韵（商住楼）36套房产（预售许可证号：200831）：1#楼106、107、108、111、113、114、202、208、210、211、214、215单元，2#楼201、202、203、204、205单元，3#楼201、202单元，4#楼201、202、203、204单元，6#楼114、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214单元。莆田中宏公司不服，以超执行标的额查封为由向莆田中院提出执行异议，请求依法撤销（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，并解除对异议人莆田中宏公司名下超标的额部分财产的查封。2016年12月1日，莆田中院作出（2016）闽03执异9号执行裁定认为，被执行人莆田中宏公司等未及时履行生效判决确定的义务，该院查封被执行人莆田中宏公司的房地产，并无不当。异议人莆田中宏公司为证明该院超标的额查封其财产，而提供的两份《房地产抵押估价报告》所评估房地产的范围已超出了（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定所查封的房地产范围，因此是不正确的。裁定驳回莆田中宏公司的异议。莆田中宏公司不服莆田中院作出的（2016）闽03执异9号执行裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，并解除对申请复议人名下超标的额部分财产的查封。2017年2月28日，本院作出（2016）闽执复86号执行裁定认为，莆田中院在即未确定本案的执行标的额也未对案涉房地产委托评估的前提下，即认定本案不存在超标的查封，没有事实和法律依据。裁定撤销（2016）闽03执异9号执行裁定，发回莆田中院重新审查。2016年11月7日，莆田中院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司莆田分公司对被执行人莆田中宏公司被查封财产进行评估。2017年1月15日，该司作出闽建友估房字第××号《房地产估价报告》：位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）地块上共计42套房产及相关土地估价结果为人民币13208.16万元，扣除卖方应缴纳的税金及费用后的价值为11084.59万元。2017年1月20日，莆田中院作出（2016）闽03执364号之一执行裁定，解除对上述被执行人财产（三）、（四）的查封。2017年4月14日，莆田中院作出（2017）闽03执异2号执行裁定，裁定驳回莆田中宏公司的异议。复议申请人莆田中宏公司不服，向本院申请复议。本院认为，本案的争议焦点为：一、闽建友估房字第××号《房地产估价报告》能否作为定案依据；二、本案是否应重新评估；三、已经销售的17套房产，应否列入执行财产范围；四、莆田中院查封秀屿区东峤镇前沁村地块三是否合法。具体分析如下：一、闽建友估房字第××号《房地产估价报告》能否作为定案依据的问题福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司系莆田中院通过法定程序选出的评估机构，如其未在法院要求的期限内完成评估工作，人民法院可对其警告直至取消参加司法评估的资格，但只要其评估资质及评估程序符合规定，即不影响人民法院采纳其评估结果，故闽建友估房字第××号《房地产估价报告》可以作为本案的定案依据。二、本案是否应重新评估的问题司法评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合适用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性，而执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价格过低，也可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，只有评估人员无资质或评估资产程序严重违法的，才符合重新评估的条件。本案复议申请人并无证据证实评估机构的评估人员资质有问题或评估程序严重违法，故其要求重新评估的主张，本院不予支持，但复议申请人如认为评估机构所选用的估价方法错误及估价结果过低，可要求评估机构作出说明。三、已经销售的17套房产，应否列入执行财产范围的问题本案被查封的位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期的17套房产，如确实已销售给他人，应由购房者本人向莆田中院提出案外人异议，并最终通过案外人异议之诉解决，故复议申请人莆田中宏公司主张上述财产已销售，执行法院应予解除查封之理由，本院不予支持。四、莆田中院查封秀屿区东峤镇前沁村地块三是否合法的问题因莆田中院查封的莆田市秀屿区东峤镇前沁村商住综合区二期（A－03）42套房产，位于东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第C20062**号）范围内，考虑到42套房产尚未对所占用的土地进行分割，且前述第三项17套房产可能因销售而被解除查封，故莆田中院查封东峤镇前沁村地块三并无不妥。但莆田中院应在保证本案债权清偿的前提下，允许复议申请人在法院的监督下对东峤镇前沁村地块三剩余土地进行必要的开发及融资活动。综上，复议申请人莆田中宏公司的复议理由没有事实与法律依据，本院不予支持。莆田中院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回莆田市中宏房地产开发有限公司复议申请，维持莆田市中级人民法院（2017）闽03执异2号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘 熙审 判 员  张 勇代理审判员  滕玲燕二〇一七年六月十四日书 记 员  刘定鹏附：所引用的法律条文中华人民共和国民事诉讼法第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。