广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初556号 原告：陆罗媛，女，1977年11月7日出生，仫佬族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦晓东，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏敬，广西君桂律师事务所实习律师。 被告：广西众一房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区长福路16号。 法定代表人：周吕东，总经理。 委托诉讼代理人：雷水娟，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向娟，女，1982年5月18日出生，汉族，住广西南丹县，系该公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年1月17日 开庭时间：2017年6月29日 当事人到庭情况：原告陆罗媛的委托诉讼代理人韦晓东、苏敬；被告广西众一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人向娟、雷水娟。 原告诉请要点 一、被告继续履行原、被告于2014年1月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告立即向原告支付逾期交房违约金9404.14元（以已付购房款为基数，以每日万分之一计算，从2016年7月1日计至被告取得竣工验收备案之日止）； 三、被告立即按照合同约定按一户一表安装电表供电到户； 四、被告立即按照合同约定安装燃气管道到户； 五、被告立即按照合同约定更换安装隔音防盗分户门； 六、被告立即拆除位于9号楼前的垃圾收集站与公共厕所； 七、本案诉讼费用由被告承担。 在诉讼过程中，原告自愿撤回第三、四、五项诉讼请求。 被告答辩要点 一、根据合同约定，被告可在2016年6月30日的基础上可合法顺延交房99天。具体可延期交房的情形如下：1、2014年9月6日，根据南宁市城乡建设委员会与南宁市城市管理局联合下发的南建质安[2014]118号文，要求在建工地“两会一节一赛”期间在2014年9月10日至2014年10月13日停工共34天，被告可据实延期20天；2、2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]108号文，要求在建工地“两会一节”期间在2015年9月12日至9月22日停工11天，被告可据实延期8天；3、在施工过程中，因大雨、暴雨等天气停工，被告可据实延期71天。扣除上述天数后，被告应于2016年10月7日交房。涉案房屋已于2016年10月27日经五方验收合格，且于2016年10月29日通知各业主收房，因此被告仅逾期21天交房，仅应承担该期限内的逾期交房违约金。本案原告实际于2016年10月10日收房，应按实际收房日期计算逾期交房违约金。原告于2016年11月24日领取了逾期交房违约金并明确被告除此以外没有其他的违约情形，因此原告不能再主张违约金及本案的其他违约情形。 二、垃圾收集站、公共厕所属于小区的配套公共设施，该配套设施已经取得规划部门的审批，符合规划要求，未经规划主管部门批准不能擅自拆除。此外，涉案楼栋的项目总平图上标志有垃圾收集站、公共厕所，该项目总平图已在售楼部现场公示，不存在故意隐瞒的情况。 综上，原告诉请的违约金计算期限不准确，应当予以调整。原告要求拆除垃圾站和公共厕所没有事实和法律依据，应予驳回。 事实认定 2014年1月24日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（编号：YS00429949），约定原告向被告购买位于青秀区长福路16号广西绿色建筑示范小区7号楼901号房，总价款783678元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；5、买受人未向出卖人全额支付房款的（包括买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，以及以商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房）。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告向被告付清了购房款783678元。 2016年6月25日，被告在南国早报上刊登《通知》，载明：我公司开发建设的广西绿色建筑示范小区二期住宅（6、7、8、9#楼）项目，因台风、暴雨以及高考、东博会等政府限制施工因素导致原定交房时间延期，现暂定顺延至2016年10月7日（其中：两会一节顺延15天；世界锦标赛顺延13天；高温、大雨、暴雨等恶劣天气顺延71天），特此通知。 2016年7月7日，广西绿色建筑示范小区二期业主在《南国早报》上刊登《声明》，载明：对于贵公司于南国早报6月25日发布的关于二期项目延期99天的通知，我方已查阅贵公司出具的延期证明相关资料，我方不予认可，请贵公司依法依合同承担相关责任和义务，尽快交付合同约定的房子。 被告于2016年10月6日、2016年10月29日通过报纸公告的方式，通知业主广西绿色建筑示范小区（常青藤）6#、7#、8#、9#楼定于2016年10月8日、2016年10月29日办理交房手续。 2016年10月10日，原告与被告办理了房屋交接手续。 2016年11月24日，原告出具《收据》，内容为：兹收到广西众一房地产开发有限公司逾期交房违约金1646元。除此以外公司无其他违约情形。 后原告以被告逾期交房以及被告隐瞒真相在9号楼前建设垃圾收集站与公共厕所构成违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：涉案商品房所在的广西绿色建筑示范小区7号楼已经取得南房预字（2014）第008号《商品房预售许可证》，于2016年10月27日经施工、勘查、设计、监理、建设单位五方单体验收合格，于2017年5月26日经南宁市城乡建设委员会同意备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 再查明：被告提供的由南宁市气象局出具的《地球大气探测资料卡》载明：南宁市2012年11月2日-2015年11月3日，其中小雨346天、中雨75天、大雨31天、暴雨13天。2015年11月4日-2016年6月17日，其中小雨67天、中雨14天、大雨6天、暴雨2天。2015年5月1日至9月30日，2016年4月1日至6月16日共有35度以上的高温天气共计38天。 还查明：2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会与南宁市城市管理局联合下发的南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，要求“两会一节”前及“两会一节”期间：原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行；“两会一节”后至世锦赛开赛前：原则上在2014年9月20日零点至9月30日24点期间可恢复施工，但禁止土方施工作业和建筑渣土外运，不得产生扬尘；国庆及世锦赛期间：原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行。被告提供的《施工日志》（2014年10月1日至13日）显示：按政府部门要求世锦赛期间停工。 2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发的南建质安[2015]108号《关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，要求“两会一节”期间：一、9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；二、9月16日至9月22日，高速环内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘；三、9月16日至9月22日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 又查明：2013年4月8日，被告在《南宁市房地产开发项目配套设施建设承诺书》中载明：本承诺书第一、二项的内容将在售楼现场向购房人公开，并作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订，我公司保证按照上述承诺的各项内容建设并移交，如有违反，房地产开发主管部门可通过信用信息系统或其他媒体向社会公示，并依法进行处罚，我公司愿承担一切法律责任。 被告开发的青秀区长福路16号广西绿色建筑示范小区项目总平图于2011年10月12日通过南宁市规划管理局审批（审批号：GH2011-162），其中公厕及垃圾收集作为配套设施，建筑面积100㎡，用地面积100㎡。 判决理由 在案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告按照合同约定按一户一表安装电表供电到户、安装燃气管道到户、更换安装隔音防盗分户门的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 双方合同第九条约定，被告应当在2016年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付原告使用。虽然本案原、被告实际于2016年10月10日办理了交房手续，但在此之前，涉案房屋所在的楼栋未经五方验收合格，依法并不具备交付使用的条件。2016年10月27日，涉案房屋所在楼栋经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，至此，被告交付的房屋符合交付条件，被告此时才完成其交房义务。原告于被告未能在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用，已构成违约。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 1、关于被告抗辩中高考期间及两会一节被政府限制停工，能否据实延期交房的问题。南宁市中高考及两会一节期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商应对上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 2、关于中雨以上天气能否作为延期事由的问题。降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告在订立合同时应根据气候规律对天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，除非气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力的范围，不能作为延期交房的事由，故被告主张因中、大、暴雨作为其延期交房的事由，本院亦不予采纳。 3、关于被告抗辩2014年“两会一节一赛”期间被限制停工，能否据实延期交房的问题。南宁市城乡建设委员会与南宁市城市管理局于2014年9月6日联合下发南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，要求“两会一节”后至世锦赛开赛前在2014年9月20日零点至9月30日24点期间，禁止土方施工作业和建筑渣土外运，不得产生扬尘；国庆及世锦赛期间的2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工。政府通知世锦赛期间停工，属于被告在签订合同时无法预见的情形，如被告因此导致工期延误，可以据实延期交房。从被告提交的《施工日志》看，被告在2014年10月1日至13日因南宁市举行世界体操锦标赛而停工，据此，被告因世锦赛被限制停工可据实延期交房13日。 三、关于原告的各项诉请是否合理有据的问题。 根据合同第十条的约定，买受人逾期交房超过60日且要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，截至2016年10月27日，被告逾期交房已超过60日，原告依据上述约定要求被告按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 对于被告抗辩称原告已领取逾期交房违约金并明确被告除此以外没有其他违约情形，因此原告不能再主张逾期交房违约金，对此，本院认为，原告在该份《收据》上仅是对被告无除逾期交房外的其他违约行为进行明确，并没有放弃向被告追究未支付的逾期交房违约金的违约责任。故对被告的该项抗辩主张，本院不予采纳。 逾期交房违约金应以已付房款783678元为基数，按日万分之一，从2016年7月1日起计算至2016年10月27日共计119天，期间扣除被告可据实延期交房13日，扣除被告已经支付的逾期交房违约金1646元，被告还应向原告支付逾期交房违约金6661元（计算公式：783678元×0.1‰×106天-1646元=6661元）。 关于被告是否应拆除位于9号楼前的垃圾收集站与公共厕所的问题。常青藤小区的项目总平图中载明公厕及垃圾收集站属于公共配套设施，该总平图已于2011年10月12日经过南宁市规划管理局审批，审批时间早于原、被告签订本案合同的时间。被告履行报批手续并据此修建小区公共配套设施，未违反法律、行政法规强制性规定。且小区公共配套设施属全体业主所有，对于公共配套设施的设置、管理，需经全体业主同意。综上，原告要求被告拆除9号楼前的垃圾收集站与公共厕所，无法律依据，不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西众一房地产开发有限公司继续履行与原告陆罗媛签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00429949）； 二、被告广西众一房地产开发有限公司应向原告陆罗媛支付逾期交房违约金6661元； 三、驳回原告陆罗媛的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西众一房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谭 妤 审 判 员 范 俪 代理审判员 肖 哲 二〇一七年六月三十日 书 记 员 覃树鹏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》 第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。 第八条备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。