浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1546号上诉人（原审原告）：王绍伴，男，1989年10月7日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：王哲勤（系王绍伴之父），男，1964年12月15日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：麻建春，浙江品嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永嘉县五交化百货总公司。住所地：永嘉县瓯北街道楠江中路19号。法定代表人：应旭升，总经理。委托诉讼代理人：周晓忠，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人王绍伴、永嘉县五交化百货总公司（以下简称五交化公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初4453号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王绍伴上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持王绍伴一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由五交化公司承担。事实和理由：一、涉案合同根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定业已解除。涉案租赁物电梯基坑无法安装电梯，导致租赁物无法使用，王绍伴已于2019年5月19日发函五交化公司，要求其对电梯基坑进行整改，否则王绍伴将解除租赁合同。五交化公司回复称现状不能整改，对于电梯基坑可定制电梯解决。五交化公司虽有异议，但没有在解除合同通知到达之日起三个月内向法院起诉，故涉案租赁合同已经解除。王绍伴起诉要求法院确认解除，系解决损失问题，一审驳回王绍伴解除合同的诉请，明显错误。二、五交化公司提供的租赁物因电梯基坑设计严重缺陷，无法安装电梯，是不争的、双方认可的客观事实。本案一审证人电梯厂商扶梯部技术人员、机械设计专业助理工程师吴某出庭作证，证明涉案电梯基坑无法满足安装条件。王绍伴对电梯基坑进行整改时被行政机关处罚，足以证明电梯基坑存在重大缺陷。五交化公司在一审庭审结束后向一审法院提供的《关于要求审批“一百大厦”电梯基坑整改的报告》中，自认“因原审计单位原因，电梯基坑瑕疵，导致不能安装电梯”。三、涉案租赁物为商业用房，共二层，电梯系一楼到二楼的唯一通道，无法安装电梯导致二楼无法使用，致使王绍伴合同目的无法实现。合同签订至今已经有一年多的时间，现涉案租赁物周边的商业环境发生了巨大变化（上塘万潮广场开业、城西菜市场筹划），因涉案租赁物电梯基坑问题，王绍伴错失了商机。四、一审判决违背基本常识，观点和逻辑错误。一审已经确认五交化公司交付的租赁物电梯基坑与图纸不一致，且确认原设计、施工、监理、代建单位愿意配合整改，说明电梯基坑无法使用属于常识。租赁合同中不可能约定电梯基坑的长度、宽度、深度，而一审却认定合同没有约定基坑尺寸，故五交化公司不构成违约，甚至认为即使构成违约，也可通过整改达到目的，明显违背常识。一审既不认定五交化公司违约，又仅以其不配合整改为由，判决五交化公司承担300万元的租金损失，相互矛盾。五、一审认为“由于诉讼过程中，被告已经启动整改工作（了解获取基坑尺寸数据、原设计单位出图、报政府相关部门等）而原告拒绝确认基坑尺寸数据导致整改受阻，所以租金损失宜计算到王绍伴拒绝确认之日（2019年12月24日）”，明显错误。一审证人吴某已明确说明涉案基坑无法满足安装条件，王绍伴提供的恒大富士电梯有限公司说明函中已经明确基坑的基本规范，基坑尺寸已经明确。一审法官询问王绍伴电梯基坑的尺寸，王绍伴回答根据国家规定的标准设置，具体尺寸不知道。王绍伴并非电梯行业专业的人员，无法确认电梯基坑尺寸，也无义务提供。一审判决之后，五交化公司已组织人员对电梯基坑进行施工，何时完工不清楚，足以证明涉案租赁物不满足出租条件。五交化公司应将符合出租条件、符合租赁用途的租赁物交付王绍伴，电梯基坑符合安装条件的责任和义务，应由五交化公司承担，五交化公司在本案一审中也自认涉案租赁物存在严重缺陷，表示可以整改。故租赁物不符合出租条件的事实清楚，王绍伴的合同目的无法实现，有权解除合同。六、王绍伴遭受的经济损失客观存在，五交化公司依法应承担赔偿责任。王绍伴根据五交化公司提供的平面图定制了电梯，支付了电梯款344000元。该电梯若不在涉案租赁物安装，就会失去价值。冷柜亦是根据涉案房屋平面图定制，货架、空调、装修、设计等均已实际支出，有相关合同及收款、银行转账凭证予以证明。王绍伴的上述行为系为履行租赁合同所支出，现租赁合同因五交化公司而解除，其应当赔偿王绍伴损失。五交化公司辩称：一、一审驳回王绍伴解除合同的诉请，符合事实，于法有据。五交化公司于2019年5月21日收到王绍伴的函件，并复函“四、贵方提出电梯井不符合设计图纸和相关标准，是否可以通过变更或改造的问题，五交化公司经研究认为，租赁标的物系现状出租，且已经有关单位竣工验收合格，在未征得相关单位同意时，不宜对电梯现状进行变更（并非王绍伴所说现状不能变更），据五交化公司了解，电梯井现状可以安装定制电梯，故建议贵方在电梯井现状条件下进行定制解决。六、五交化公司对贵方提出的电梯井不符合设计图纸的建议表示感谢，同时本着合作共赢、友好协商原则，对贵方的该建议，已第一时间反馈给相关单位，并愿意积极配合相关单位及贵方共同解决该问题。建议贵方在不损害双方利益的前提下，可先安排装修标的物的其他部分。但本反馈、建议或积极配合解决行为，均不构成五交化公司对标的物（现状）的瑕疵承诺或瑕疵担保责任，且贵方基于五交化公司前述行为所进行的任何行为，所造成的一切不利法律后果（装修进度延期），概由贵方自行承担。”足见五交化公司积极促进合同履行，面对电梯井瑕疵问题，愿意配合并会同有关部门共同解决，未推卸责任。王绍伴发送的律师函中表述“将解除合同”不等于“立即解除合同”，不具有视为解除通知的法律效力。合同仅能被解除一次，若如王绍伴主张，其一审起诉时不能再次主张解除合同。甚至在一审已判决驳回王绍伴解除合同的诉请的情况下，王绍伴再次发函重申租赁合同已于2019年6月21日立案前成功解除，罔顾事实。鉴于王绍伴的逻辑矛盾，其己方律师函的意思不清，不具有通知解除合同的效力。关于王绍伴主张的五交化公司未在收到律师函三个月内起诉的问题。王绍伴的通知并非解除合同的通知，而且合同法司法解释（二）第24条成立的前提是发出通知一方享有合同解除权。五交化公司并不存在根本违约行为，故王绍伴既无法定解除权，也无约定解除权，即使发出明确的解除通知，亦不发生解除合同的法律效果。二、涉案电梯基坑存在瑕疵系现状，五交化公司已知悉、全面了解并认可，不存在无法整改的情形。首先，涉案电梯井的整改面积较小、金额较低，从永嘉县住建局和永嘉县人民防空办公室回复无需办理建筑工程许可证、无需再次进行人防备案及整改情况可知，电梯基坑的整改系装修范畴。根据约定，装修义务应由王绍伴自行履行，五交化公司认同一审判决认定的事实和理由。王绍伴以错过商机为由，主张合同目的不能实现，逻辑牵强。王绍伴违法装修被处罚时，五交化公司已经居中协调执法及相关主管部门，建议一并办理包含电梯井整改的装修施工证，被王绍伴拒绝。五交化公司多次与王绍伴协商电梯参数，王绍伴联系电梯公司出具参数，后又否认。五交化公司已于2020年1月21日对涉案电梯井整改完毕，通过了质量安全鉴定，并口头通知王绍伴，王绍伴也到场查勘，不存在王绍伴合同目的不能实现的事实。五交化公司上诉：1.撤销原判第一项，依法改判五交化公司应退还的租金金额；2.本案一审、二审诉讼费用由王绍伴承担。事实和理由：一、一审判决五交化公司返还部分房屋租金与约定不符，于法无据。首先，涉案房屋租赁合同依法成立并有效，电梯基坑的大小系经过原设计单位《工程技术联系单》依法调整，结合《施工说明》第3.9条亦明确规定：“本工程电梯土建施工图须经过电梯生产厂家核实认可后方可施工”，可见调整发生于“建造”过程中，且租赁物已通过各个单位的竣工验收。涉案租赁物系以现状出租，王绍伴所主张的《自动扶梯及自动人行道制造规范》仅适用于工程建造后的“安装”工程，涉案租赁物不存在违反法律强制性规定的情形，完全具备可履行性，不存在不能实现合同目的之可能。根据《租赁合同》相关约定，安装电梯系王绍伴自身义务，电梯井大小并无国家强制性标准，可根据电梯参数依法进行改造。该事实与五交化公司提供的图纸中的《施工说明》、《工程技术联系单》（2019年10月19日）、永嘉县住建局和永嘉县人防办的书面回复（2019年12月17、18日）可以相互印证。故涉案租赁物空置系王绍伴的自由处分，亦是王绍伴未尽减损义务所致，该空置期不构成其合理损失。更何况，王绍伴拒绝确定电梯参数。另外，五交化公司的复函并没有否决王绍伴整改电梯井问题，而是提醒王绍伴整改电梯井需依法取得施工许可。故一审法院以五交化公司不配合整改而导致租赁物实际使用期限被推后为由，判决五交化公司承担租金损失与约定不合、于事实不符、于法无据。其次，王绍伴基于解除合同要求退还租金，而非合理损失。如前所述，空置期系王绍伴未尽减损义务所致。若王绍伴及时提供电梯参数，电梯井能够及时整改，该整改期不会超过两个月的免租期。而且，王绍伴完全可以对租赁物的其他部分进行装修，但其紧盯电梯井问题，导致空置期不当延长。一审判决大部分空置期由五交化公司承担，与事实不符，亦明显违背不告不理原则。王绍伴主张的合理损失仅有1273368元，基于商业行为和行政处罚所致，被法院驳回。但一审基于合理损失的理由，仍判决五交化公司退还大部分租金，超出王绍伴的诉讼请求，明显违法。二、退一步讲，即使五交化公司存在不积极配合整改行为，一审判决退还租金金额的计算期间和方法亦存在错误。涉案《房屋租赁合同》有两个月的免租期，带租拍卖租金53万元，五交化公司第一年实收租金仅372.5万元，且王绍伴已经将部分租赁物分租给温州药房连锁公司，已获得租金56万元，故王绍伴实际承担的租金仅为315.5万元。一审一概以约定的第一年500万元租金进行摊派合理损失，对五交化公司明显不公。在一审庭审中，五交化公司当庭要求王绍伴将已购置的电梯参数告知，以便五交化公司联系原设计单位、施工单位、监理单位和建设单位积极解决，而王绍伴至今未提供或告知电梯参数。上述事实说明王绍伴主观有恶意，计算共同合理损失的空置期应为王绍伴发函至第一次开庭时间，且该期间不耽误王绍伴对其他项目同时装修进度，该期间的租金损失应当由双方合理分担，其余空置期系王绍伴非善意行为所致，应当由王绍伴自行承担不当延长的空置期租金损失。三、一审判决五交化公司承担诉讼费用金额过高。王绍伴一审的诉讼请求几乎全部被驳回，一审却判决五交化公司承担将近50%的案件受理费，明显不成比例。王绍伴辩称：王绍伴在一审判决后收到五交化公司催告第二年租金的律师函时，明确回复不会继续履行合同。即使法院认为涉案租赁合同不应解除，涉案合同已经不可能履行，王绍伴不会再支付租金。五交化公司的上诉请求是基于双方在合同不解除的情形下提出的，但是王绍伴认为双方合同已解除。五交化公司主张电梯井大小整改属于装修范畴，与事实不符合。电梯井的参数必须在房屋建设过程中进行确认。王绍伴不存在拒绝提供电梯参数的问题。在一审中，王绍伴提供的说明函明确电梯的底坑长度要大于4.1米才能够安装电梯，证人亦予以证明。案涉电梯基坑的长度只有3.5米，无法安装电梯。王绍伴起诉前发送的律师函，内容明确，因为电梯基坑无法安装电梯，要求五交化公司提供解决方案，否则王绍伴解除租赁合同。但是五交化公司的回复函要求定制电梯解决，而非由其对电梯井进行整改，直到一审第二次开庭之后才愿意整改电梯基坑。故王绍伴要求解除合同的条件已达成。解除合同之后存在返还租金和赔偿损失的问题，空置期造成损失的是租金损失，所以返还租金也是赔偿王绍伴损失的范畴。涉案房屋电梯基坑不解决，继续装修只会扩大损失，王绍伴为避损失的进一步扩大才未进行装修。王绍伴主张的合理损失为127万元，但是这仅仅是直接损失还存在王绍伴与客户签订合同而违约的损失及既得利益的损失。王绍伴向一审法院起诉，请求：1.依法判令解除双方于2019年1月28日签订的房屋租赁合同；2.依法判令五交化公司退还王绍伴缴纳的租金3725000元、履约保证金1000000元（共计4725000元），并赔偿利息损失（利息损失按人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2019年1月25日开始计算至租金和履约保证金返还之日止）；3.依法判决五交化公司赔偿王绍伴损失共计1273368元；4.本案诉讼费由五交化公司承担。一审法院认定事实：本案涉及之租赁物是永嘉上塘中心城区管理委员会（永嘉县县城建设指挥部）代建。在建设过程中，因建筑施工图中1号楼一层商场的电梯基坑大小与建筑地下室顶板图及结构留洞图不一致，而由原设计单位出具《工程技术联系单》的方式明确为以结构图纸为准。建设完毕后，于2018年6月11日通过了消防验收，2018年10月24日通过竣工验收，但按结构图纸施工的电梯基坑（正确的方位应水平旋转90度）如不改造的话无法安装自动人行道。五交化公司与温州产权交易拍卖行有限公司签订《租赁权委托拍卖合同》（注在该拍卖合同中本案五交化公司系甲方、拍卖公司系乙方）第九条第7项载明：“竞买人应该在拍卖公告规定的咨询展示期内认真了解、踏勘本次拍卖标的，并到相关部门核实了解拍卖标的物相关情况，独立判断自担风险。在拍卖过程中，竞买人一经应价，即视为其了解并接受所竞买标的的现状（包括权属现状）和拍卖说明，自行承担对拍卖标的的认知疏忽和误解责任。买受人应保证不会以此为由，向甲方提出任何主张。对于可能潜在的问题及风险由买受人承担”。《拍卖告知书》第二条记载“本次拍卖标的面积以现场实际情况为准。标的质量是以现行条件下的现状、现功能进行出租。出租人、拍卖人、永嘉县公共资源交易中心对标的物的质量不作担保，也不承担瑕疵的担保责任”。于2019年1月23日，王绍伴通过竞拍以年租金5000000元取得永嘉县上塘镇县前路86-88号、永建路255号一楼二楼营业房租赁权。于2019年1月25日王绍伴将首年租金3725000元及履约保证金1000000元打入五交化公司账户；同日，五交化公司将“1#楼-12.02修图B.dwg”图纸发送王绍伴方。于2019年1月28日，双方签订房屋租赁合同（在该租赁合同中，王绍伴是甲方、五交化公司是乙方）。该租赁合同第一条租赁标的情况记载：出租标的为永嘉县上塘镇县前路86-88号、永建路255号一楼二楼房屋，建筑面积约4026.81平方米；上述房屋一楼内（详见平面示意图、以现场为准）约有117.6平方米，已以年租金53万元（含税）出租给永嘉县京都房地产开发有限公司，租期为三年（至2021年10月10日）。实行带租拍卖，租赁期满，由买受人与原承租人按原《房屋租赁临时合同》执行。该租赁合同第七条第二项还约定：“甲方将租赁房屋（按平面图）及附属配套设施的现状一并交付给乙方使用，乙方负责租赁房屋及附属配套设施的日常维护保养及运行的费用”。该租赁合同还约定租赁期限、租金、履约保证金等内容。于2019年2月28日五交化公司取得不动产权证书。2019年5月16日，永嘉县住房和城乡建设局行政处罚决定书记载：查明的违法事实有，王绍伴方于2019年3月1日对二楼局部商铺进行装修（铺设地砖）、2019年3月4日对一楼的电梯井圈梁及楼面进行改造、对一层楼板部分混凝土进行凿除。该行政机关认为，王绍伴的上述行为违反了《浙江省房屋使用安全管理条例》第十条第二款的规定，作出限期改正、罚款5万的行政处罚。2019年5月19日，王绍伴方函询五交化公司（1、电梯井不符合设计图纸和相关标准，请贵公司答复是否可以通过变更或改造，以达到符合设计图纸的标准；2、若可以整改或变更完全符合设计图纸要求的，请函告明确的整改或变更时间期限）。而五交化公司函复称，在未征得相关单位同意时，不宜作对电梯井现状进行变更，电梯井现状可以安装定制电梯。在诉讼过程中，五交化公司代理律师以发送《律师函》的形式向本案租赁物原设计、施工、监理、代建单位函询，从上述各单位回复函得知：原设计单位愿意按需要的尺寸出改造施工图、原施工单位愿意改造施工、原监理单位愿意为改造施工继续监理、五交化公司代建单位表示愿意协调落实改造施工工作。现五交化公司方已经（五交化公司称通过王绍伴的委托诉讼代理人王哲勤代为找到杭州一家电梯公司的总工程师）取得电梯基坑的相关尺寸数据（王绍伴称不确认该数据，但未否认通过王哲勤帮助找到电梯公司的总工程师的事情）；后原设计单位已经出具新的《工程技术联系单》对一层扶梯基坑尺寸进行修改并出图；五交化公司还于2019年12月17日分别向县住建局、县人防办报告电梯基坑整改事项，县住建局于2019年12月17日在报告上批注“根据《建筑工程管理办法》规定，该工程项目无需办理建筑工程施工许可证”、县人防办于2019年12月18日在报告上批注“根据《浙江省防空地下室管理办法》规定，该项目无需再次进行人防备案”。此外，王绍伴陈述称，于2019年1月27日王绍伴与恒达富士电梯有限公司签订《电梯承揽合同》、于2019年3月20日王绍伴方与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司签订内部装修设计及办理装修施工许可证等手续的两份合同、还于2019年2、3月份间王绍伴方与江苏三野冷冻设备有限公司等供货方签订购买装修或开超市所需的空调、冷柜、瓷砖、货架等货物的一系列合同；王绍伴方为前述之采购等而支付100多万元。王绍伴还陈述称，租赁标的现楼梯疏散净宽度达不《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准。现王绍伴以“电梯机井不符合0816899-2011《自动扶梯及自动人行道制造规范》要求的标准、租赁标的楼梯疏散净宽度达不《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准，导致合同目的无法实现”为由提起诉讼。《建筑设计防火规范》0850016-2014（2018年版）第5.5.21.7条与前版相比较发现并没有修改。一审法院认为，解除合同应十分慎重，要正确判断是否达到根本违约导致合同目的不能实现的合同解除要件。本案中，并没有达到“根本违约导致合同目的不能实现”的要件。其理由有：一、本案租赁合同并没有约定电梯（自动人行道）基坑尺寸。首先，虽然租赁物的租赁权委托拍卖合同、租赁权拍卖公告及租赁合同均没有记载基坑尺寸，但是租赁合同第七条第二项载明“租赁房屋（按平面图）”。由此可以看出，如果“平面图”没有调整、修改，租赁房屋应以“平面图”为标准交付给王绍伴使用而“平面图”构成合同内容。事实上，五交化公司交付给王绍伴的房屋（自动人行道基坑）与原来的图纸不一致，然而，由于建设过程中经原设计单位出具《工程技术联系单》的方式更改了原来的图纸，即现状与修改后的施工图相一致而不宜认定为违约。其次，虽然王绍伴称基坑尺寸违背《自动扶梯及自动人行道制造规范》，但是王绍伴方并没有指出该规范的某具体条文对自动人行道基坑尺寸作出规定。如该规范有明确的基坑尺寸规定，按常理王绍伴应该指出具体的条文。第三，从《自动扶梯及自动人行道制造规范》的“引言”第四段明确载明“本标准的目的是给出自动扶梯和自动人行道的安全要求，以保护在安装、运行、维修和检查工作期间的人员和物体”的内容看，适用该规范的时间始于安装期间。然而基坑的“建造”属于安装之前的“事项”，因而从逻辑上判断该规范并不适用于安装之前的基坑施工。退一步来说，假设《自动扶梯及自动人行道制造规范》有对基坑进行规定而现状不符合规定或现状不符合图纸，即假设构成违约。但是也完全可通过再一次调整图纸、整改基坑来达到所需的要求。因为，一是五交化公司提供的本案租赁物原设计、施工、监理等单位回复函（原设计单位愿意按需要的尺寸出改造施工图、原施工单位愿意改造施工、原监理单位愿意为改造施工继续监理、五交化公司代建单位表示愿意协调落实改造施工工作）得知，原设计、施工、监理、代建单位愿意配合整改基坑。二是原设计图纸说明中明确记载电梯井待提供电梯资料后另行出图。五交化公司方已经积极获取电梯基坑的相关尺寸数据且原设计单位已经按相应的尺寸数据出具新的《工程技术联系单》对一层扶梯基坑尺寸进行修改并出图。三是五交化公司还于2019年12月17日分别向政府相关部门报告并得到政府部门的积极回应。综上，合同没有约定基坑尺寸、五交化公司所提供的房屋也符合经《工程技术联系单》修改后的图纸，故不构成违约；即使《自动扶梯及自动人行道制造规范》有规定等原因而构成违约，也可以通过整改达到目的。故王绍伴以基坑不符合要求为由而提出解除合同的主张不予以支持。二、租赁物的疏散楼梯净宽度是否达到《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第5.5.21.7条规定标准的问题。虽然王绍伴称2018年的标准提高致使不再符合规定标准，但是五交化公司辩称，《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2015年5月1日实施）5.5.21.7条，未被《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年10月1日实施）修改，即使修改了亦不影响租赁物的二次消防验收。《建筑设计防火规范》第5.5.21.1条、第5.5.21.7条规定不影响本案合同的履行。理由有:一是中国计划出版社出版发行的2018年5月第2版、2018年5月第1次印刷的统一书号为155182·0238的《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）“局部修订说明”记载“此次局部修订共27条，分别为第5.1.1、5.1.3A、5.1.8、5.3.1A、5.4.4、5.4.4A、5.4.4B、5.5.8、5.5.13、5.5.13A、5.5.14、5.5.15、5.5.17、5.5.24A、6.2.2、6.7.4A、7.3.1、7.3.5、8.2.1、8.2.4、8.3.4、8.4.1、10.1.5、10.2.7、10.3.2、11.0.4、11.0.7条。其中新增7条”可见，第5.5.21.1条、第5.5.21.7条并没有被修改。因此，王绍伴所称的标准提高致使不再符合规定标准的观点不能成立。二是根据中华人民共和国建设部于2006年7月12日发布第450公告将原《建筑设计防火规范》GBJ16-87废止而批准《建筑设计防火规范》为国家标准，编号为GB50016-2006。该公告确定第3.1.2、……、5.4.6、6.0.1、……、11.4.4条（款）为强制性条文而没有将第5.5.21.1条、第5.5.21.7条列入强制性标准。而后住房城乡建设部于2014年8月27日、2018年3月30日两次修改并发布的公告（第517号、2018第35号）也没有将第5.5.21.7条列入强制性标准。因而即使不符合第5.5.21.7条的规定，也不是违背强制性标准。三是根据上述分析，标准并没有提高。结合五交化公司提供永嘉县公安消防局法制科冯涛的录音证言；且本案涉及之租赁物已经于2018年6月11日通过消防验收。现有疏散梯净宽度及疏散梯数量能够通过消防验收。因此，王绍伴以消防标准提高而不再能通过消防验收而无法实现合同目的的观点不能成立。其提供的国安中建建设集团有限公司情况说明不足以证明存在消防问题，故应由王绍伴承担举证不能的不利后果。此外，本案租赁物不存在危及承租人的安全或健康的情由。综上所述，五交化公司并没有构成根本违约、也不存在危及承租人的安全或健康的情由，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条规定合同解除要件。至于，王绍伴提出要求五交化公司赔偿损失的问题。虽然五交化公司不认定为违约而不宜承担违约责任，但是五交化公司没有提供修改后的图纸而还将修改之后前的图纸提供给王绍伴存在不妥；特别是王绍伴书面函询五交化公司是否可以变更或改造电梯井时，五交化公司以可以安装定制电梯为由而没有配合整改。故五交化公司存在明显的不当而对王绍伴的合理损失应给予一定的弥补。对王绍伴的合理损失情况：一是行政处罚，这是王绍伴自身的违法行为所致，而不应计入合理损失。二是王绍伴的一系列采购支出，这部分属于王绍伴的商业行为，而不宜直接计入损失；如果让供货方延期交货而产生违约赔偿的，属于合理损失，但可待产生后另行主张。三是由于五交化公司不配合整改自动人行道基坑的行为（自王绍伴函询之日即2019年5月19日开始）而导致租赁合物实际使用期限被推后而造成的租金损失，应计入合理损失；由于诉讼过程中，五交化公司已经启动整改工作（了解获取基坑尺寸数据、原设计单位出图、报政府相关部门等）而王绍伴拒绝确认基坑尺寸数据导致整改受阻，所以租金损失宜计算到王绍伴拒绝确认之日（即庭后组织双方证据交换之日即2019年12月24日）止。2019年5月19日致2019年12月24日租金计300万元（500万元×219天÷365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年1月6日判决：一、限五交化公司于判决生效之日起十日内返还王绍伴租金3000000元；二、驳回王绍伴其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54372元，由王绍伴承担27551元；五交化公司负担26821元。二审期间，王绍伴提供了五交化公司2020年1月14日的律师函及王绍伴2020年1月20日的复函，证明五交化公司认可一审判决，王绍伴明确表态不再继续履行合同，涉案合同事实上已解除。五交化公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案合同经法院审理并未判决解除，王绍伴依据合同约定应支付第二年租金；对王绍伴回函的关联性有异议，即使王绍伴表示不支付租金，亦是五交化公司享有合同解除权，现五交化公司不主张解除，王绍伴仍应支付租金。五交化公司提供了以下证据：1.北京世纪千府国际工程设计有限公司施工图，证明根据原设计单位的设计图纸及扶梯所需参数，由一级资质单位出具施工图纸的事实；2.技术报告（梁开凿后损伤情况调查分析），证明五交化公司于2019年12月27日委托浙江中浩应用工程研究院有限公司对电梯井梁开凿后回复的现状质量情况进行鉴定，证明五交化公司电梯井整改前的质量状况；3.基坑整改报告及施工告知书，证明五交化公司经原建设单位同意整改的事实，原设计单位张贴整改施工告知书的事实，工期为2020年1月14日至2020年1月21日；4.钢筋隐蔽报审、报验表、检验查记录、永嘉县旺锦建设有限公司营业执照、建筑企业资质证书、二级建造师注册证书等资料，证明五交化公司委托永嘉县旺锦建设有限公司对电梯井进行施工整改，施工单位选用的钢筋均符合设计要求及施工单位、施工人员具有相应资质的事实；5.技术报告，证明五交化公司于2020年3月9日委托浙江中浩应用工程研究院有限公司对整改后的电梯井现状质量情况进行鉴定，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》等相关规定进行鉴定，结论为所委托项目基本符合设计结构安全性要求的事实；6.杭州监理资质证明，证明监理公司具有监理资质；7.建设工程施工合同，证明电梯井整改于2020年1月14日开始，于2020年1月21日完工。王绍伴认为五交化公司提供的上述证据仅能证明涉案租赁物的电梯基坑不符合安装条件，现经整改才达到安装条件。本院经审查认为，上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的其他事实予以确认。本院另认定，2019年12月，北京世纪千府国际工程设计有限公司接受五交化公司委托就涉案房屋电梯井的整改出具设计图纸。2020年1月6日，五交化公司向永嘉上塘中心城区管理委员会提交涉案房屋电梯基坑整改报告。永嘉上塘中心城区管理委员会于2018年1月8日同意整改，并于2020年1月13日发布施工告知书。之后，五交化公司委托案外人对涉案基坑进行整改，并于2020年3月10日获得工程整改评估报告，确认电梯基坑整改符合安全性要求。2020年1月14日，五交化公司向王绍伴发送律师函，要求支付涉案房屋2020年度租金。王绍伴于2020年1月20日复函称涉案租赁合同已解除，其无支付租金之义务，即使生效判决不予解除涉案租赁合同，王绍伴也不再支付租金。王绍伴在本案二审中确认涉案房屋电梯基坑已符合租赁物的使用条件。2019年2月26日，王绍伴以永嘉县新百贸易有限公司的名义将永嘉县县前路88号铺位出租给温州一正药房连锁有限公司，租期为2019年4月1日起至2024年3月31日，第一年租金为56万元。上述租赁合同已向五交化公司备案。温州一正药房连锁有限公司实际支付第一年租金28万元，第二年租金尚未支付。五交化公司自认代租竞拍的永嘉京都房地产开发有限公司承租部分不存在腾空问题。本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》双方当事人主体合格，真实意思表示，内容合法，双方均应根据诚信原则承担相应的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”显然，出租人交付租赁物时应保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。本案中，租赁标的物从一楼通往二楼唯一可安装自动扶梯（自动人行道）之基坑由于建设失误，造成承租人王绍伴在2019年入场装修时无法安装电梯的事实清楚。因此，足以认定出租人即五交化公司违反了关于保证租赁标的物适用性的义务，故五交化公司应承担相应法律后果。虽然至2020年3月10日五交化公司对标的物完成了整改，但2019年6月21日王绍伴起诉要求解除合同并在诉讼中多次明确表示不再承租，2020年5月29日调解中双方最终确认无法达成协议，因此本案双方对于合同履行问题，事实上已经形成僵局。考虑到本案租赁合同周期较长，若不及时予以解除而任由双方僵持状态持续下去，必然造成标的物无法充分利用、双方损失扩大等后果，不符合经济原则。因此，对王绍伴关于解除本案租赁合同的请求，现应予支持。但合法的转租行为应当予以保护。王绍伴将涉案标的物中的88号铺位出租给温州一正药房连锁有限公司，其租赁合同已向五交化公司备案，说明上述转租行为已经五交化公司同意，温州一正药房连锁有限公司对其租赁合同的长期履行具有一定的信赖。因此涉案租赁合同解除后，温州一正药房连锁有限公司有关租赁关系的权利义务由其与五交化公司另行处理。综上，涉案《房屋租赁合同》除温州一正药房连锁有限公司承租的部分外，其余应当予以解除。王绍伴主张涉案租赁合同因其发送的落款时间为2019年5月19日的《律师函》而解除，但该函件中并无解除合同的明确意思表示，故王绍伴以五交化公司未依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定起诉确认解除通知效力为由，主张涉案租赁合同业已解除，应不予支持。王绍伴主张《建筑设计防火规范》GB50016-2014有关商业疏散的要求低于《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版），导致其现能够使用的涉案房屋面积大幅度减少，合同目的不能实现，故要求解除涉案租赁合同。经审查，上述规范有关商业疏散要求的规定并未发生变化，故王绍伴的上述主张不成立，一审未予支持，正确。诉讼中对租赁标的物整改的过程充分证明，电梯基坑的改造涉及建筑安全的多个环节，因此五交化公司关于电梯基坑整改属于装修范畴、应由王绍伴自行实施的主张，不能成立。基于双方最终在2020年5月29日确认无法达成一致意见，故本院确认该时间为涉案合同解除时间点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，王绍伴依约支付了涉案租赁合同履约保证金1000000元及第一年租金3725000元（2019年4月1日至2020年1月31日，共计306天）。现租赁合同已解除，五交化公司就王绍伴已支付的合同履约保证金1000000元依法应当予以返还。根据本案《房屋租赁合同》第四条的约定，该保证金不计息退还。关于3725000元租金的返还问题。涉案租赁合同明确约定按现状交付，王绍伴发现涉案房屋电梯基坑问题后，未及时告知五交化公司而进行施工并被永嘉县住房和城乡建设局要求停工并恢复，由此造成的整改延误期间（2019年4月1日至2019年5月18日，共计48天）的租金损失应当由双方分担，本院酌定由王绍伴承担30%计175294元（3725000元÷306天×48天×30%）。五交化公司对租赁物整改期间的损失应该自行承担。2019年5月19日王绍伴致函五交化公司、涉案电梯基坑整改项目于2020年3月10日经评估确认为合格，故租赁物整改的期间应截止于该日。王绍伴支付涉案租赁物至2020年1月31日止的租金，五交化公司应退还。王绍伴已收取的温州一正药房连锁有限公司截至2020年3月31日止的租金28万元，应当在五交化公司退还王绍伴的租金中予以扣减。综上，五交化公司应当退还的王绍伴已付租金的金额为3269706元（3725000元-280000元-175294元）。综合考虑本案实际及双方利益平衡，对王绍伴要求返还租金的利息损失，应不予支持。租赁合同解除后，承租人负有腾空并返还租赁物之义务。因此王绍伴应迅速腾空，将标的物交还给五交化公司，由其自行占有、使用、收益和处分。由于承租人腾空、返还租赁物并支付占有使用费系解除租赁合同的应有后果，为避免当事人诉累和损失扩大，本案就涉案租赁合同解除后的腾空返还及占有使用费的负担问题一并予以处理。鉴于一审判决送达后租赁标的物的电梯基坑已经整改完成、王绍伴虽坚持解除涉案租赁合同但未施行积极腾空行为（温州一正药房连锁有限公司承租部分除外。永嘉京都房地产开发有限公司承租部分，五交化公司在本案二审中自认不存在腾空问题）、现场情况等，本院限王绍伴于2020年6月12日之前腾空交付涉案标的物除温州一正药房连锁有限公司、永嘉京都房地产开发有限公司承租外的部分。根据公平原则，涉案租赁物自2020年3月11日起至2020年6月12日前腾空交付止的租金损失，本院酌定由五交化公司、王绍伴各自负担50%。若王绍伴未于2020年6月12日前履行腾空义务，则此后的租金损失均由王绍伴负担。自2020年3月11日至2020年6月12日之间按照日租金5430元[（3725000元÷10-560000元÷12）÷30×50%]的标准计算。若王绍伴未在2020年6月12日前履行腾空义务，则自2020年6月13日起按照日租金10861元[（3725000元÷10-560000元÷12）÷30]的标准计算至实际腾空之日止。关于王绍伴主张的损失问题。王绍伴接收涉案标的物后，已对其进行装修的事实明确。但王绍伴在本案中主张的如电梯、空调、货架、冰柜、瓷砖等购货合同的实际履行情况不明，尚存折价、转卖或解除买卖合同等多种可能，损失并未最终确定。同时关于损失问题的相关证据尚待补强并由双方充分质证，故就损失问题，应由王绍伴另行主张。综上，对于王绍伴、五交化公司各自上诉请求的其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初4453号民事判决；二、永嘉县五交化百货总公司与王绍伴2019年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日解除；三、王绍伴于2020年6月12日前腾空坐落于永嘉县营业房（除温州一正药房连锁有限公司及永嘉京都房地产开发有限公司租赁部分外）并支付占有使用费（自2020年3月11日至2020年6月12日之间按日租金5430元的标准计算；若王绍伴未按期腾空，则2020年6月13日起按日租金10861元的标准计算，均计算至实际腾空之日止）；四、永嘉县五交化百货总公司于本判决生效之日起十日内退还王绍伴履约保证金1000000元；五、永嘉县五交化百货总公司于本判决生效之日起十日内退还王绍伴租金3269706元；六、驳回王绍伴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54372元，由永嘉县五交化百货总公司负担40957元，由王绍伴负担13415元。二审案件受理费54327元，由永嘉县五交化百货总公司负担37048元，由王绍伴负担17324元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年六月八日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜