.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}朝阳市双塔区人民法院民事判决书（2017）辽1302民初1878号原告刘悦鑫（反诉被告），男，1967年8月16日出生，汉族，住朝阳市。委托代理人刘月秋，男，1960年8月1日出生，汉族，原告刘悦鑫之兄，住朝阳市。委托代理人茹云飞，辽宁三燕律师事务所律师。被告朝阳地兴物业管理中心（反诉原告），住所地朝阳市双塔区长江路四段**。组织机构代码75914XXXX。法定代表人杨伟宏，经理。委托代理人徐建春，辽宁红枫律师事务所律师。被告辽宁省第三地质大队（反诉原告），，住所地朝阳市双塔区长江路四段**统一社会信用代码×××。法定代表人宋林，队长。委托代理人徐建春，辽宁红枫律师事务所律师。原告刘悦鑫与被告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘月秋、茹云飞，被告朝阳地兴物业管理中心法定代表人杨伟宏及其与被告辽宁省第三地质大队共同委托代理人徐建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘悦鑫向本院起诉请求：1.依法判决被告因《房屋租赁合同》无效给原告造成的房屋改造、扩建不动产和附属物及装饰装修院内建设等各项经济及附属物损失（以市场价评估鉴定为准）；2.依法判决被告违反诚实信用原则，给付原告锅炉房看护（守）费；3.诉讼费及评估费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2007年4月某天上午，原告在被告杨伟宏办公室双方达成看护（守）被告单位弃管荒废锅炉房的口头协议，协议达成即生效并履行。原告为此投巨资用四年时间对锅炉进行室内外改扩建、装修及建设。在此期间，被告杨伟宏为掩盖与原告口头协议的真实有效，明知此锅炉房无规划、产权及独立土地使用证前提下，让原告以他人名义与其签订一份制式房屋租赁合同，该合同经市中级人民法院审理判决无效。被告违背承诺拒绝履行与原告达成的口头协议，至原告巨额损失于不顾，执意收回涉案锅炉房，被告省第三地质大队对其行为予以支持。被告明知违法却无视法律法规约束，先毁约、后缔约过失，应依法赔偿原告直接、间接及附属物全部经济损失。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.认定无效《房屋租赁合同》前，原被告达成的“口头协议”合法有效；2.依法判决被告因《房屋租赁合同》无效给原告造成的各项经济及附属物损失（以市场价评估鉴定为准）；3.依法判决被告违反诚实信用原则，给付原告锅炉房看护（守）费、赔偿口头协议违约金；4.诉讼费及评估费、鉴定费由被告承担。后原告对其诉讼请求第2项明确要求被告赔偿改扩建等项目（损失）为309,650.55元、树木花草美化项目（损失）为1,805元，对其诉讼请求第3项明确要求被告给付锅炉房看护费288,000元，以上述三项合计数601,260.55元为基数承担30%违约金180,378.15元，总计781,638.75元。被告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队辩称，在朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双民初字第00020号及朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号民事判决中，已经查明本案为租赁合同关系，不存在被答辩人诉称的所谓“看护锅炉房”并达成口头协议的情形，被答辩人诉称与答辩人达成看护锅炉房的口头协议没有事实依据；被答辩人在租赁期间未经答辩人同意，擅自对承租的房屋进行改扩建的行为属于非法的私搭乱建行为，其行为既无合同依据、也无法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷具体应用法律若干问题的解释》“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，被答辩人要求答辩人赔偿损失和给付看护费没有合法依据；被答辩人不遵守合同约定，在租赁期间未经答辩人同意，擅自对承租的房屋进行改扩建非法私搭乱建形成的建筑物、构筑物理应依法拆除，并将承租的房屋恢复原状交还答辩人。另外，原告请求弃管荒废锅炉房后期改扩建、装饰装修建设、美化及附属物以及树木花草美化两项评估所依据的证据在原（2012）朝双民三初字第00248号、（2014）朝双审民初字第00010号、（2015）朝双审民初字第00020号、（2013）朝民三终字第00397号、（2014）朝民三终字第00401号、（2016）辽13民终815号的历次庭审中，并没有提供过，鉴定报告所依据的2008年4月2日刘悦鑫与朝阳闳厦建筑工程有限公司的合同书，本案两份报告所依据的证据我方认为由于之前从未出示过，应系伪造，不能作为认定本案损失存在的客观依据；双方不存在看护合同关系，原告主张的看护费及违约金没有事实及合法依据。综上，应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队向本院反诉请求：1.判决被反诉人将私自增建的建筑物拆除、恢复原状；2.本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人自2008年1月1日至今租用反诉人的锅炉房，在租赁期间违反合同约定，未经反诉人同意，擅自进行改造和增建，破坏了房屋原有结构，侵害了反诉人的合法房屋所有权。反诉被告刘悦鑫辩称，被告当庭提出反诉，我方认为反诉不成立；反诉请求第一项称被反诉人将私自增建的建筑物拆除恢复原状，原告不认可，因为建筑物并不是私自增建，被告在法院没有判决前提出这样的反诉请求于法无据，同时不同意被告的第二项反诉请求。原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据予以证明，本院依法认定如下：1.朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号民事判决书，证明朝阳市中级人民法院在审理本案原告刘悦鑫及李艳秋不服本院（2015）朝双审民初字第00020号民事判决的本案被告朝阳地兴物业管理中心（原审原告，下同）与本案原告刘悦鑫及李艳秋（均为原审被告，下同）、本案被告辽宁省第三地质大队（原审第三人，下同）房屋租赁上诉一案中认定：一审法院审理查明：朝阳地兴物业管理中心系辽宁省第三地质大队所属二级企业法人，刘悦鑫与李艳秋系夫妻关系。2007年1月1日，辽宁省第三地质大队授权朝阳地兴物业管理中心经营管理单位办公楼房、临街门市房及单位所属闲置房屋即淮河路四段原第三地质大队锅炉房，涉案的锅炉房由第三人投资建设。2007年11月12日，刘悦鑫以“李艳秋”名义与朝阳地兴物业管理中心签订房屋租赁合同一份，合同载明出租方：朝阳地兴物业管理中心，承租方：李艳秋，出租房屋坐落位置：朝阳市双塔区淮河路四段原锅炉房，租期为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，年租金为2,000元，租金一年一交，上打租。同时还约定，承租方租用的房屋，未经出租方文字同意不得随意拆迁或改建；承租方经出租方文字同意，对原有房屋的装修改造，合同期满后，不得拆除，出租方不作任何赔偿，承租方无故拒交房租，出租方有权收回房屋。终止合同并追回所欠房租。合同签订当日，刘悦鑫以其胞兄朝阳地兴物业管理中心职工刘悦福名义交纳了2008年1月1日至同年12月31日房费2,000元，朝阳地兴物业管理中心于同日出具的收据载明：交款人刘悦福，收款项目房费（数额）2,000元，收款事由2008年1月1日至2008年12月31日。2008年1月1日，原告依约将租赁物交由被告。在租赁期间，被告未征得原告同意，擅自改建装修，并使用至今。2009年度刘悦鑫未按约交纳租金，经口头协商，租金变更为每年1,000元，2010年1月4日，刘悦鑫交纳2010年全年租金1,000元，朝阳地兴物业管理中心为其出具的收据载明：付款人刘悦欣，收款项目房费（数额）1,000元，收款事由2010年全年。合同期满后，刘悦鑫继续占有使用该锅炉房，2011年2月22日，刘悦鑫交纳2011年全年租金1,000元，朝阳地兴物业管理中心为其出具的收据载明：付款人刘悦欣，收款项目房费（数额）1,000元，收款事由2011年全年。2012年以后，刘悦鑫继续占有使用该锅炉房，但未向朝阳地兴物业管理中心交纳租金。另查明，涉案锅炉房系为辽宁省第三地质大队于1982年建设的住宅楼配套建设，1982年11月4日朝阳城市规划办公室为其颁发了建筑许可执照。朝阳市中级人民法院审理查明：1、双塔法院2014年7月22日作出的（2012）朝双审民初字第00010号判决，李艳秋没有针对此判决提起上诉。2、原审判决认定：“涉案锅炉房系为辽宁省第三地质大队于1982年建设的住宅楼配套建设，1982年11月4日朝阳城市规划办公室为其颁发了建筑许可执照。”，但经审核该规划中没有涉案锅炉房的显示，有规划的只是住宅楼的规划（该证注明：住宅楼混合四层），其他事实与一审法院查明的事实一致。朝阳市中级人民法院认为：上诉人刘悦鑫以李艳秋名义与地兴物业签订房屋租赁合同，签订合同的主体应为刘悦鑫和地兴物业，签订的租房协议是双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案合同标的物锅炉房至今未取得建设工程规划许可，故双方当事人签订的房屋租赁合同应为无效合同，原审对合同效力的认定有误，应予改正。关于李艳秋提出的其未对双塔区法院（2012）朝双审民初字第00010号判决提出上诉问题，证据不足。对上诉人提出投巨资建设不能赔偿，损害了上诉人的合法利益问题，因其在一审中未提起反诉，故在二审中对此不予审理，二上诉人可另行主张权利。双方当事人在签订房屋租赁合同时都存在过错，对已收房租不再返还，上诉人未交纳的房租也不再交纳，上诉人应将租赁房屋交还被上诉人朝阳地兴物业管理中心。朝阳市中级人民法院据此判决：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双审民初字第00020号民事判决；二、上诉人刘悦鑫与被上诉人朝阳地兴物业管理中心签订的房屋租赁合同无效；三、上诉人刘悦鑫于本判决生效后六十日内将租赁锅炉房交还被上诉人辽宁省第三地质大队或朝阳地兴物业管理中心。2.朝阳金诚资产价格评估有限公司、辽宁诚隆工程造价咨询有限公司于2018年4月25日分别出具的朝金中法字【2018】第009号涉案资产价格评估报告书、辽隆朝法字《2018》第004号涉案工程造价鉴定报告书及专用收款收据两份，证明2017年4月10日，原告刘悦鑫向本院提交评估申请书，要求对本案涉及的朝阳市双塔区淮河路四段地质队家属院原弃管荒废锅炉房室内外后期改扩建、装饰装修建设、美化及附属物等项目按市场价格依法评估。经本院移送朝阳市中级人民法院对外委托机构委托鉴定，鉴定结论为：本案涉及的树木、花草等美化项目的评估价值为人民币1,805元；朝阳市双塔区淮河路四段地质队家属院原弃管荒废锅炉房内外后期改扩建、装饰装修建设、美化及附属物等项目(不包括树木、花草等美化项目)工程造价为309,650.55元。原告为此支出鉴定费共10,000元。二被告虽对两份鉴定报告持有异议，并称鉴定报告所依据的原告与朝阳闳厦建筑工程有限公司签订的合同书在以前历次庭审中从未出示过，但经审理，原告在朝阳市中级人民法院审理（2016）辽13民终815号案件时曾当庭提交，且被告未提交足以推翻该两份鉴定报告的相关证据，亦未申请重新鉴定，故本院对两份鉴定报告予以确认并在卷佐证。3.朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号案件民事审判笔录中胡九凤、吴连志、史艳波、刘刚、李士刚、王永祥证人证言，用以证明原告对涉案锅炉房增加了建筑并对原有建筑进行了装修和添附，同时证明其与被告朝阳地兴物业管理中心之间存在口头协议、在签订房屋租赁合同之前已经进驻锅炉房，进驻锅炉房并实施建设是经被告朝阳地兴物业管理中心允许的。上述证人证言中均只涉及受原告雇佣进行施工，而原告对租赁物进行改建装修已经朝阳市中级人民法院生效判决所确认，对该部分证明内容，本院予以确认；其关于与被告朝阳地兴物业管理中心之间存在口头协议及在签订房屋租赁合同之前已经进驻锅炉房的证明目的，因证据不足，被告否认，且朝阳市中级人民法院生效判决已经确认其与被告朝阳地兴物业管理中心之间系房屋租赁合同关系，故该证明目的本院不予确认。4.朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号卷宗照片，证明原告对涉案建筑物进行美化。二被告虽抗辩原告在承租期间进行增建和改建未经其同意，属于私搭乱建，但对证据真实性不持异议，且经鉴定涉案租赁物美化事实存在，故本院予以确认并在卷佐证。5.朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号卷宗中原告与朝阳闳厦建筑工程有限公司于2008年4月2日签订的合同书，用以证明原告在朝阳市中级人民法院审理（2016）辽13民终815号案件时已提交该证据。二被告虽抗辩原告在朝阳市中级人民法院提交的是证据复印件，但原告曾在朝阳市中级人民法院审理（2016）辽13民终815号案件时提交过该证据系事实，故原告证明目的本院予以确认。二被告围绕其抗辩理由，依法提交以下证据予以证明，本院依法认定如下：1.李艳秋与被告朝阳地兴物业管理中心于2007年11月12日签订的房屋租赁合同，证明双方约定被告朝阳地兴物业管理中心将位于淮河路四段的原锅炉房租赁给李艳秋，租期三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，年租金2000元，一年一交，上打租。合同同时约定：承租方租用的房屋，未经出租方文字同意不得随意拆迁或改建；承租方经征得出租方文字同意，对原有房屋的装修改造，合同期满后，不得拆除，出租方不作任何赔偿。原告虽抗辩自2007年4月已入住该锅炉房、对锅炉房进行改扩建依据的双方口头协议，但对证据的真实性不持异议，本院对证据予以确认并在卷佐证；但因原告抗辩缺乏证据支持，本院不予采信。2.朝阳市自来水公司于2014年8月11日出具的证明一份，证明其于2007年10月至11月间在位于淮河路四段地质三队锅炉大院西南角修建泵房时，院落内只有一处锅炉砖房，再无其他建筑。原告对该证据持有异议，认为不具有真实性，但该证据与原、被告之间签订的房屋租赁合同约定的租期能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。3.本院（2012）朝双民初字第00248号、（2014）朝双审民初字第00010号、（2015）朝双审民初字第00020号民事判决书、（2013）朝民三终字第00397号、（2014）朝民三终字第00401号民事裁定书、（2016）辽13民终815号民事判决书，证明本案被告朝阳地兴物业管理中心于2012年5月30日向本院诉请本案原告刘悦鑫及李艳秋给付房租并腾迁房屋，本院经审理于2012年12月20日判决刘悦鑫及李艳秋自2012年1月1日起给付朝阳地兴物业管理中心房租并腾迁房屋；刘悦鑫及李艳秋对判决不服，上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院于2013年12月3日裁定发回本院重审；本院另行组成合议庭经审理，于2014年7月22日判决解除双方房屋租赁合同、刘悦鑫给付朝阳地兴物业管理中心2009年度及2012年1月1日以后的租金并腾迁房屋，同时驳回了对李艳秋的诉讼请求；刘悦鑫不服，再次上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院于2014年12月5日再次裁定发回本院重审；本院再次另行组成合议庭，经审理于2015年12月28日判决刘悦鑫给付朝阳地兴物业管理中心2009年度及2012年1月1日以后的租金并驳回对李艳秋的诉讼请求；刘悦鑫及李艳秋仍然不服，第三次上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院经审理，于2016年12月2日作出（2016）辽13民终815号民事判决书，其内容与原告提交的该判决内容一致。被告用以证明双方之间是租赁合同关系，并非看护关系。因原告与被告朝阳地兴物业管理中心之间的房屋租赁合同关系已经朝阳市中级人民法院生效判决确认，故被告证明目的本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘悦鑫与李艳秋系夫妻，被告朝阳地兴物业管理中心系被告辽宁省第三地质大队所属二级企业法人。位于朝阳市双塔区淮河路四段的原锅炉房系被告辽宁省第三地质大队于1982年建设的住宅楼配套设施，无建设工程规划许可。2007年1月1日，被告辽宁省第三地质大队授权被告朝阳地兴物业管理中心对包括该锅炉房在内的单位办公楼房、临街门市房等房产进行经营管理。2007年11月12日，被告朝阳地兴物业管理中心与以李艳秋名义的原告刘悦鑫签订房屋租赁合同一份，约定被告朝阳地兴物业管理中心将位于淮河路四段的涉案锅炉房租赁给李艳秋，租期三年，自2008年1月1日至2010年12月31日，年租金2000元，一年一交，上打租。同时约定：承租方租用的房屋，未经出租方文字同意不得随意拆迁或改建；承租方经征得出租方文字同意，对原有房屋的装修改造，合同期满后，不得拆除，出租方不作任何赔偿。合同签订当日，刘悦鑫以其胞兄刘悦福名义向被告朝阳地兴物业管理中心交纳了2008年度租金2,000元，被告朝阳地兴物业管理中心于当日为原告出具了房费收据。2008年1月1日，被告朝阳地兴物业管理中心将租赁物交付原告。在合同履行期间，原告未征得被告朝阳地兴物业管理中心同意，对涉案租赁物进行了改建及装饰装修。2009年，原告未交纳该年度租金，后经双方口头协商，租金变更为每年1,000元，2010年1月4日，原告交纳了该年度全年租金1,000元，被告朝阳地兴物业管理中心为其出具了房费收据。合同履行期限届满后，原告继续占有使用涉案租赁物，并于2011年2月22日交纳了该年度租金1,000元，被告朝阳地兴物业管理中心接收并为其出具了房费收据。2012年以后，原告再未交纳过租金。2012年5月30日，本案被告朝阳地兴物业管理中心向本院提起诉讼，要求本案原告刘悦鑫及李艳秋给付房租并腾迁房屋，本院经审理于2012年12月20日作出（2012）朝双民初字第00248号民事判决书，判决刘悦鑫及李艳秋自2012年1月1日起给付朝阳地兴物业管理中心房租并腾迁房屋；刘悦鑫及李艳秋对该判决不服，上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院于2013年12月3日作出（2013）朝民三终字第00397号民事裁定书，裁定发回本院重审；本院另行组成合议庭，经审理于2014年7月22日作出（2014）朝双审民初字第00010号民事判决书，判决解除双方房屋租赁合同、刘悦鑫给付朝阳地兴物业管理中心2009年度及2012年1月1日以后的租金并腾迁房屋，同时驳回了对李艳秋的诉讼请求；刘悦鑫不服，再次上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）朝民三终字第00401号民事裁定书，再次裁定发回本院重审；本院再次另行组成合议庭，经审理于2015年12月28日作出（2015）朝双审民初字第00020号民事判决书，判决刘悦鑫给付朝阳地兴物业管理中心2009年度及2012年1月1日以后的租金并驳回对李艳秋的诉讼请求；刘悦鑫及李艳秋仍然不服，第三次上诉于朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院经审理，于2016年12月2日作出（2016）辽13民终815号民事判决书，认为：上诉人刘悦鑫以李艳秋名义与地兴物业签订房屋租赁合同，签订合同的主体应为刘悦鑫和地兴物业，签订的租房协议是双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案合同标的物锅炉房至今未取得建设工程规划许可，故双方当事人签订的房屋租赁合同应为无效合同，原审对合同效力的认定有误，应予改正。关于李艳秋提出的其未对双塔区法院（2012）朝双审民初字第00010号判决提出上诉问题，证据不足。对上诉人提出投巨资建设不能赔偿，损害了上诉人的合法利益问题，因其在一审中未提起反诉，故在二审中对此不予审理，二上诉人可另行主张权利。双方当事人在签订房屋租赁合同时都存在过错，对已收房租不再返还，上诉人未交纳的房租也不再交纳，上诉人应将租赁房屋交还被上诉人朝阳地兴物业管理中心。据此判决：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2015）朝双审民初字第00020号民事判决；二、上诉人刘悦鑫与被上诉人朝阳地兴物业管理中心签订的房屋租赁合同无效；三、上诉人刘悦鑫于本判决生效后六十日内将租赁锅炉房交还被上诉人辽宁省第三地质大队或朝阳地兴物业管理中心。在本案审理过程中，原告刘悦鑫于2017年4月10日向本院提交评估申请书，要求对本案涉及的朝阳市双塔区淮河路四段地质队家属院原弃管荒废锅炉房室内外后期改扩建、装饰装修建设、美化及附属物等项目按市场价格依法评估。经本院移送朝阳市中级人民法院对外委托机构委托鉴定，朝阳金诚资产价格评估有限公司、辽宁诚隆工程造价咨询有限公司于2018年4月25日分别出具朝金中法字【2018】第009号涉案资产价格评估报告书和辽隆朝法字《2018》第004号涉案工程造价鉴定报告书各一份，结论分别为：本案涉及的树木、花草等美化项目的评估价值为人民币1,805元；朝阳市双塔区淮河路四段地质队家属院原弃管荒废锅炉房内外后期改扩建、装饰装修建设、美化及附属物等项目(不包括树木、花草等美化项目)工程造价为309,650.55元。原告为此支出鉴定费共10,000元。本院认为，原告刘悦鑫以李艳秋名义与被告朝阳地兴物业管理中心签订的房屋租赁合同，因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，……”的规定，而被朝阳市中级人民法院生效判决认定为无效、双方在签订房屋租赁合同时均存在过错，故本院对合同效力不再赘述。虽然原告与被告朝阳地兴物业管理中心在签订房屋租赁合同时均存在过错，但被告朝阳地兴物业管理中心明知涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可而将其租赁给原告，对此应负主要责任，原告对租赁物是否取得建设工程规划许可手续未加审查，应负次要责任；被告朝阳地兴物业管理中心将租赁物交付原告后，原告对租赁物进行改扩建及装饰装修，被告朝阳地兴物业管理中心应该明知，明知而未加制止，属于默认行为，对原告因就租赁物进行改扩建及装饰装修所造成的经济损失，被告朝阳地兴物业管理中心应按其责任比例承担赔偿责任。原告诉请认定无效《房屋租赁合同》前其与被告达成的“口头协议”合法有效的主张，因无证据证明，本院不予支持；其诉请判决被告朝阳地兴物业管理中心（赔偿）因《房屋租赁合同》无效给其造成的各项经济及附属物损失的主张，对被告朝阳地兴物业管理中心应承担的责任比例部分，本院予以支持，该责任比例应确定为70%，其余部分不予支持；其诉请被告朝阳地兴物业管理中心给付其锅炉房看护（守）费并赔偿口头协议违约金的主张，因无证据证明双方存在“口头协议”及锅炉房的“看护”事实，且双方的租赁合同关系已被朝阳市中级人民法院生效判决所确认，故该主张本院不予支持；其诉请被告辽宁省第三地质大队赔偿经济损失、给付锅炉房看护（守）费并赔偿口头协议违约金的主张，虽然被告辽宁省第三地质大队系租赁标的物的所有权人，但其并非涉案合同主体，且其已将租赁标的物授权被告朝阳地兴物业管理中心经营管理，故该主张本院亦不予支持。被告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队关于朝阳市中级人民法院（2016）辽13民终815号民事判决中已经查明本案为租赁合同关系、原告诉称与其达成看护锅炉房口头协议没有事实依据、给付看护费没有合法依据的辩解理由，本院予以采纳；其关于原告在租赁期间未经其同意，擅自对承租房屋进行改扩建的行为属于非法私搭乱建、其行为既无合同依据、也无法律依据，原告要求其赔偿损失没有合法依据的辩解理由，因原告对租赁物进行改扩建及装饰装修，被告朝阳地兴物业管理中心应该明知，明知而未加制止，属于默认行为，故该辩解理由，本院不予采纳；其关于鉴定报告所依据的2008年4月2日原告与朝阳闳厦建筑工程有限公司的合同书从未出示过、应系伪造，不能作为认定本案损失存在客观依据的辩解理由，因原告在朝阳市中级人民法院审理（2016）辽13民终815号案件时曾经提交过该证据，故该辩解理由本院亦不予采纳。反诉原告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队请求判决被反诉人刘悦鑫将私自增建的建筑物拆除、恢复原状的反诉主张，因朝阳市中级人民法院在审理（2016）辽13民终815号案件时对租赁物已经作出判决处理，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朝阳地兴物业管理中心自本判决生效之日起10日内赔偿原告刘悦鑫经济损失218,018.89元【（309,650.55元＋1,805元）×70%】；二、驳回原告刘悦鑫的其他诉讼请求；三、驳回被告朝阳地兴物业管理中心、辽宁省第三地质大队的反诉请求。案件受理费11,616元，由原告刘悦鑫负担8,376元【（781,638.75元-218,018.89元）÷781,638.75元×11,616元】，被告朝阳地兴物业管理中心负担3,240元（11,616元-8,376元）；反诉费100元、鉴定费10,000元，由被告朝阳地兴物业管理中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员 付春光 二○一八年六月二十四日书记员 宋 华