新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终1504号上诉人（原审被告）：邓伊灵，女，1983年7月12日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张健，新疆仕诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马永刚，男，1979年5月28日出生，回族，个体工商户，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：洪学敏，女，1982年7月16日出生，回族，个体工商户，住乌鲁木齐市。上诉人邓伊灵因与被上诉人马永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓伊灵及其委托诉讼代理人张健、被上诉人马永刚及其委托诉讼代理人洪学敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓伊灵上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回马永刚的一审诉讼请求，并由马永刚承担本案一、二审诉讼费及邮寄送达费。事实与理由：我与马永刚于2011年3月18日签订房屋租赁合同，约定承租期为2011年4月18日至2017年4月17日，合同履行过程中，马永刚自2015年10月起以租赁费过低为由多次要求我增加租赁费，被我拒绝，后马永刚对我及其他使用人进行骚扰导致涉案房屋一直不能正常经营营业，2016年4月起涉案房屋或被闲置或被退租，给我造成了很大的经济损失，一审法院未对以上事实进行认定，也未对我要求马永刚停止侵害的请求进行处理，仅判决支持了马永刚的无理诉求是错误的。马永刚辩称，我已按照合同约定履行了合同义务，不存在骚扰邓伊灵或其他使用人的事实，邓伊灵的上诉请求没有事实依据，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马永刚向一审法院起诉请求：1、判令解除我与邓伊灵签订的房屋租赁合同，邓伊灵将争议房屋恢复原状并腾退；2、判令邓伊灵支付2016年4月的房屋使用费41667元、采暖费6468元及物业费1362元；3、判令邓伊灵承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2011年3月18日，邓伊灵与马永刚签订一份《租赁合同》，约定马永刚将其位于乌鲁木齐市新医路69号面积473.6平方米一楼的商铺整体出租给邓伊灵用于商业经营，租赁期限自2011年4月18日至2017年4月17日止，合同期满后，邓伊灵享有同等条件下的优先续租权。租金半年一付，前三年即（2011年4月18日至2014年4月17日）每年租金41万元，后三年即（2014年4月18日至2017年4月17日）每年租金50万元。第六年（自2016年4月18日至2017年4月17日）租金为50万元，上半年租金25万元应在2016年4月7日付清，余款25万元应在2016年10月7日付清。邓伊灵应在合同签订之日起向马永刚支付5万元作为保证金，在租赁期内如因邓伊灵原因拖欠水、电、暖等相关费用时，马永刚有权从保证金中扣除，如合同到期经马永刚核实，邓伊灵无欠费将保证金全额退还。马永刚同意邓伊灵为经营需要对该商铺结构作为必要改动，马永刚同意邓伊灵在承租期内有权对部分房屋进行转租。另约定任意方未经对方同意，擅自单方解除合同或违反约定即属违约，应向守约方承担当年租金总额10%违约金。邓伊灵首付租金即为定金如邓伊灵不租定金不退，在邓伊灵支付首付租金后马永刚如违约，马永刚需支付邓伊灵双倍租金即41万元。上述合同签订后，马永刚向邓伊灵交付了房屋，由邓伊灵对房屋作为商业经营使用，并将部分房屋经马永刚同意转租。邓伊灵已向马永刚付清2016年4月17日之前的租金，现马永刚主张租金为2016年4月18日至2016年5月17日期间一个月租金41667元（50万元/年÷12个月）。另马永刚主张邓伊灵支付拖欠的采暖费6468元、物业费1362元，但马永刚没有向相关部门实际缴纳。2016年4月19日，马永刚出具一份《催收房租租金通知书》，通知邓伊灵在2016年4月23日前支付拖欠租金25万并缴纳两年暖气费6468元，四个月物业费882元，如逾期未付，将解除租赁合同并收回房屋。马永刚对以特快专递形式寄给邓伊灵《催收房租租金通知书》的行为在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公证处办理了证据保全公证。马永刚在本案中提供一份邮件回执，签收人为张凯，邓伊灵否认收到该邮件。一审法院认为，邓伊灵与马永刚所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。邓伊灵租赁使用马永刚房屋，应当按照合同约定向马永刚支付租金。邓伊灵已付清2016年4月17日之前的租金，现马永刚主张2016年4月18日至2016年5月17日期间的房屋使用费即租金41667元符合法律规定，应予以支持。邓伊灵不予支付租金的理由并非合理正当，一审法院不予采纳。邓伊灵与马永刚租赁合同约定租期截止时间为2017年4月17日，且合同期满后，邓伊灵享有同等条件下的优先续租权，另双方约定违反租赁合同条款的责任为承担违约金但没有约定解除合同，在双方发生纠纷后邓伊灵未付租金，因此，马永刚要求解除房屋租赁合同并由邓伊灵腾退房屋的请求不符合双方合同约定及法律规定，对其主张不予支持。马永刚在2016年4月19日以公证的形式向邓伊灵邮寄了一份《催收房租租金通知书》，但邮件回执签收人为张凯并非邓伊灵，邓伊灵否认收到该邮件，马永刚又在2016年4月27日向法院提出诉讼要求法院判令解除双方租赁合同，因此，马永刚出具的《催收房租租金通知书》不产生解除房屋租赁合同的法律效力。关于采暖费、物业费，马永刚没有提供证据证明其已经向相关部门实际交纳，合同另约定邓伊灵支付马永刚5万元作为保证金，在租赁期内如邓伊灵拖欠水、电、暖等相关费用时马永刚从保证金中扣除，马永刚现主张邓伊灵向其支付采暖费6468元、物业费1362元不符合双方合同约定和法律规定，亦没有相应合法有效的证据证明，对其主张不予支持。判决：一、邓伊灵支付马永刚2016年4月18日至2016年5月17日期间的房屋租金41667元；二、驳回马永刚的其他诉讼请求。本院二审期间，邓伊灵围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、邓伊灵与案外人鄢刚、鄢涛签订的房屋租赁合同，认为该房屋租赁合同的标的物是涉案房屋楼上一层的房屋，期限与涉案合同约定的期限是一致的，而二楼的使用必须经过一楼，马永刚的违约行为造成二楼房屋无法使用，导致二楼的房屋租赁合同提前终止，给邓伊灵造成了损失；本院组织当事人进行了质证，马永刚对该份房屋租赁合同书的真实性、关联性均不予认可，认为从签字来说好像是签订了租赁合同，但对真实性无法确认，且合同内容与本案无关，不存在损失的问题；本院对该份房屋租赁合同书的真实性无法确认，对该份证据的效力不予认定。2、户外广告牌制作合同一份，证明马永刚的违约行为给邓伊灵造成了损失；本院组织当事人进行了质证，马永刚对该份户外广告牌制作合同的真实性、关联性均不予认可，认为真实性无法确认，且合同内容与本案无关，不存在损失的问题；本院对该份户外广告牌制作合同的真实性无法确认，对该份证据的效力不予认定。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，马永刚与邓伊灵签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。马永刚作为出租人的主要义务为向邓伊灵交付房屋，而邓伊灵作为承租人的主要义务为按时向出租人交纳租金。根据本案已查明的事实，邓伊灵就2016年4月17日之前的租金已付清，之后其仍然占有使用涉案房屋，且也在租赁合同约定的租期内，邓伊灵并未提供证据证实涉案租赁合同存在减免租金的情形，或马永刚同意其不再支付租金，故马永刚主张邓伊灵向其支付2016年4月18日至2016年5月17日之间房屋使用费即租金的诉讼请求成立，邓伊灵以马永刚给其造成损失为由不支付租金并无相应法律依据，一审判决正确，本院予以维持。邓伊灵上诉称马永刚存在违约行为给其造成相应损失，一审判决对此未予认定错误，对此本院认为，本案系马永刚作为原审原告提起的诉讼，其诉讼请求为要求解除涉案租赁合同并要求邓伊灵向其支付租金等相关费用，邓伊灵在一审审理程序中对损失问题并未提出具体的反诉主张，故损失问题并非本案争议焦点，也非本案审查范围，故一审判决对此未予认定并无不妥，邓伊灵的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，邓伊灵的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841.68元（上诉人邓伊灵已预交），由上诉人邓伊灵负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐晓元审 判 员  卫 杨代理审判员  徐 岚二〇一七年六月二十一日书 记 员  杨 扬