上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初38369号原告：潘书宝，男，1976年7月27日生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：周聪，上海方英律师事务所律师。被告：刘洋，男，1982年10月28日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：陈奇峰，江苏简文律师事务所律师。原告潘书宝与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘书宝的委托诉讼代理人周聪、被告刘洋的委托诉讼代理人陈奇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘书宝向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年3月16日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告退还房屋使用费131,000元。事实和理由：原告因经营家具生产所需，经人介绍认识被告。2017年3月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告出租上海市浦东新区滨果大道3100弄38号厂房(以下简称系争房屋)，约1,200平方米，年租金262,000元,租金半年一付。合同还约定了租期等事项。合同签订后，原告向被告支付了半年租金131,000元。但在合同签订后不久，原告尚未实际使用房屋时，原告就收到了上海警备区南汇农副业基地通知。通知称，系争房屋是无证建筑，已被纳入“五违”重点整治点位，需要关停拆除。原告即与被告协商，要求其返还租金。被告却以种种理由拒不返还。基于此，原告向法院提起诉讼。刘洋辩称，不同意原告诉请。原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，而且租赁合同已实际履行，被告向原告交付了系争房屋，原告也已向被告支付了半年租金131,000元。截至目前，系争房屋与周边房屋均能正常使用，原告主张没有事实依据。原告租赁的是对厂房的使用权，并非所有权，原告租赁厂房后，并未遭遇到停电、停水、封路及其他不能使用系争房屋的情形，故原告要求退还租金没有事实依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋。2017年3月16日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告用于从事家具生产，租赁期限三年，即自2017年3月16日起至2020年3月16日止，年租金262,000元，每半年支付一次。合同签订当日，被告向原告交付了系争房屋。截至2017年3月28日，原告陆续向被告支付了半年租金131,000元。2017年4月1日，上海警备区南汇农副业基地在系争房屋处张贴通知书，称系争房屋所在区域内存有大量无证建筑，现已纳入“五违”重点整治点位之一。基地已于2017年2月17日对该区域发出关停通知。为使整治工作顺利进行，现将有关事项再次通知如下：1、2017年4月30日之前，本区域内所有企业停产、停工、停业。2、2017年5月20日之前，本区域内所有业主向部队移交地面建筑物、构筑物、并搬离设备、杂物，办理好移交手续。3、2017年5月21日，启动地面建筑物的拆除工作。4、如承租户未能在上述期限内配合完成整治清退工作，由此而产生的一切损失，相关责任、法律后果均自负。原告收悉该通知后，即与被告联系处理租赁事宜，双方相约4月12日至系争房屋处处理涉案租赁事项。4月15日，原告向被告发送短信，称多次联系被告而后者不接电话，要求尽快退还租金，配合政府处理动拆迁事项。此后，原告因联系被告未果，遂提起诉讼。2017年6月11日，原告将系争房屋的钥匙通过快递寄给被告，被告确认于次日签收。庭审中，原告称4月12日与被告约谈退租及返还租金事宜，由于当天被告未明确答复，原告担心被告不退还租金，故未将房屋钥匙交还给被告，此后，原告再也无法联系上被告，故于6月11日将房屋钥匙寄至被告处。被告称，4月12日是原告单方提出要终止合同，因被告不同意解除合同，故当天被告并未赴约。此后因被告不同意解除涉案租赁合同，故对原告的要求未予理会。经本院释明无效合同的后果处理，被告要求原告参照合同约定的租金标准承担房屋占有使用费，在原告的已付款中扣除三个月的房屋使用费，并赔偿被告居间费损失16,500元。原告则表示不同意承担被告的居间费损失，被告在与原告签订合同之前早已知晓系争房屋即将被拆，被告存在明显恶意，损失应由其自行承担。倘若要计算房屋使用费的，仅同意计算至2017年4月12日，而且因通知书要求2017年4月30日之前系争房屋所在区域所有企业要停产、停工、停业，房屋价值会显著降低，房屋使用费标准不应参照租金标准。本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，原、被告就系争房屋建立的《厂房租赁合同》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁合同无效，原告应将系争房屋返还被告，原告主张其于2017年4月12日已向被告明确表示不再履行合同，且未实际使用房屋，因被告没有退还租金的表示，故原告未将房屋钥匙交还被告。但鉴于签订合同时被告已向原告交付了系争房屋，签订合同后系争房屋即由原告控制，原告亦认可其于2017年6月11日通过快递将房屋钥匙交还给被告，被告确认于次日收到房屋钥匙。故对于系争房屋的交还日期，应认定为2017年6月12日。被告收取原告2017年6月12日以后的房屋使用费，应当返还给原告。对于2017年3月16日起至2017年6月12日止的房屋使用费的承担问题，原、被告存有争议。原告诉请被告全额退还已付费用，被告主张返还款项中按合同标准扣除三个月房屋使用费以及被告已支付的居间费损失。对此，本院认为，被告明知系争房屋没有合法建造手续，却仍将系争房屋出租给原告使用，其是无效合同的主要过错方。而且，根据上海警备区南汇农副业基地在系争房屋处张贴通知书内容反映，该基地在原、被告签订合同之前已经通知关停涉案租赁区域的经营企业、房屋即将面临被拆。被告在明知系争房屋处于前述状态下仍与原告签订为期三年的租赁合同，其明显带有恶意。被告提供的居间费收据，原告未予确认，即使该费用客观存在，亦应由被告自行承担。其次，原告在2017年4月中旬已通知被告及时处理租赁合同不能履行的善后事宜，被告因拒绝终止合同关系、退还租金，故拒绝与原告协商处理，采取回避、拖延的态度，致使涉案房屋处于空置状态，被告对造成房屋空置期间的房屋使用费的损失同样应承担主要的责任。再次，原告在承租系争房屋时疏于对房屋合法性的审查，存在一定过错。另外，庭审中原告自称由于担心被告不退还已付租金，故未在2017年4月12日将房屋钥匙交还给被告，也就是说在未收到钱款的前提下原告是拒绝给付钥匙的，故其对房屋未得以及时返还亦应承担相应责任。综上，本院结合本案实际情况、原、被告当事人的过错程度，对于2017年3月16日至6月12日期间产生的房屋使用费的损失，确定由原告承担上述费用的30%，计19,016元，其余部分由被告自行承担。原告缴纳被告的费用131,000元，扣除19,016元，余款111,984元由被告返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告潘书宝与被告刘洋于2017年3月16日就上海市浦东新区滨果大道3100弄38号房屋签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告刘洋于本判决生效之日起十日内返还原告潘书宝111,984元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,920元，减半收取计1,460元，由原告负担438元，被告负担1022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一七年六月十九日书记员  李 烁附：相关法律条文