广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初972号 原告：北海市万国都物业管理有限公司，住所地北海市北部湾中路凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷，董事长。 委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广和律师事务所实习律师。 被告：郎波，男，1965年12月5日出生，汉族，住所地：广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师所事务所律师。 原告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）诉被告郎波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年6月1日公开开庭进行了审理,原告万国都公司的委托诉讼代理人杨正华、被告郎波的委托诉讼代理人吴怡璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万国都公司提出如下诉求：1、请求判令原告与被告签订的《凯旋大厦房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）（编号：WGD201412002）于2017年3月15日解除并没收租赁保证金80000元；2、请求判令被告向原告支付拖欠租金人民币56000元及滞纳金392000元，共计人民币448000元（滞纳金按每日1%的标准自租金逾期支付之日起计算至款项清偿之日止，前述滞纳金暂算至2017年3月20日）；3、判令被告停止装修行为，恢复原状，向原告返还租赁房屋及大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间，并保证租赁房屋、前述小房间及附属设施的完好。4、请求判决被告从2017年3月15日至被告实际交还租赁房之日止，按照每月人民币28000元的标准向原告支付房屋使用费；5、判令被告承担本案所有诉讼费。并当庭增加一项诉求：被告的租赁保证金，请求予以没收。 事实与理由如下：原、被告于2014年12月19日签订《租赁合同》一份，合同第三条约定：“租金从2015年4月1日到2018年3月31日为首期，每月租金为28000元，首期期满后按每3年递增5%对租金进行调整”。第七条第2款：“承租人不得擅自更改原有设施。如对租用场地进行装修，必须事先征得出租人意见，并提交装修方案，经出租人审核（审核时间为3天）并书面同意后方能进行施工，否则视为违约，租赁合同即行终止”，第九条约定“合同解除条件有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定时间交付租金及水电费等逾期30日；2、承租人所欠各项费用达28000元以上；3、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房进行装修；合同第十二条：承租人违约或逾期缴纳租金、水电费等除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金按每日1%计算。如发生本合同第九条的情形，出租人对承租人的押金不予退还，并有权留置承租人相应价值的商铺物质抵扣欠费”，第十一条第一款约定“将在大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间提供给承租人作为接待及办公用房”。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付至报告，但被告却违反合同约定，第一、拖欠原告2015年4月和5月两个月租金共计56000元；第二、被告未经原告书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修；第三、擅自将大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间改变为经营性的商店，改变房屋用途。被告的签署行为严重违反了租赁合同约定，已构成违约。原告多次向被告进行催告，要求停止违约行为，并于2017年3月6日向被告送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》和于2017年3月15日向被告送达《律师函》，但截至提起诉讼之日止，被告扔以各种理由拒绝履行合同义务，严重损害原告的合法利益。综上，原被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的，双方均应自觉全面履行合同义务。根据《合同法》第二百二十三条、第二百二十七条以及上述租赁合同相关规定，被告严重违约，租赁合同应予以解除，被告应当支付拖欠原告的租赁、滞纳金，停止装修行为，恢复原状，向原告返还租赁房屋。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告郎波辩称：一、原告所请求的无事实法律依据。1、拖欠的租金已超过法定诉讼时效。2、原告的迟延交付房屋行为导致装修的延误。3、原告拒不履行协助被告办理相关经营手续的义务。4、原告拒不履行房屋交接的手续。二、原告的请求与事实不符，应予驳回。在合同签订后，双方约定的免租装修为3个月，所以原告的主张不客观与事实不符。三、被告没有擅自改变房屋的用途，房屋主要是用于酒店经营，小房间是合同的附加条款，小房间是用于接待，根据被告的营业范围，被告的经营属于法定经营范围，没有违反合同第六条租赁房屋用途约定。故原告的请求应予全部驳回。 经审理查明：原、被告于2014年12月19日签订《租赁合同》一份，主要约定原告万国都公司（出租人）将坐落于北海市北部湾中路58号之“凯旋国家大厦”主楼11层约1192平方米，按现状租赁给被告郎波（承租人）合法经营；租赁期从2015年1月1日至2027年6月30日。装修免租期3个月。出租人于2014年12月20日交付房屋给承租人，双方办理书面交接手续；租金从2015年4月1日到2018年3月31日为首期，每月租金28000元，首期期满后按每3年递增5%对租金进行调整；押金80000元，在签订本合同之日交付；租金的支付期限与方式：每月5日前交当月租金，现金或银行转账的方式均可；租赁房屋的用途：休闲、健身、茶吧、办公、会议会务、房屋出租、旅业等法律法规允许的经营项目；承租人不得擅自更改原有设施，如对租用场地进行装修，必须事先征得出租人意见，并提交装修方案，经出租人审核（审核时间为3天）并书面同意后方能进行施工。否则视为违约，租赁合同即行终止。出租人房屋已有设备，出租人不得擅自破坏拆除；合同解除条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或不按约定时间交付租金及水电费等逾期30日；2、承租人所欠各项费用达28000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途…特别约定事项：将在大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间提供给承租人作为接待及办公用房；承租人违约或逾期交纳租金、水电费等，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。滞纳金按每日1%计算。如发生本合同第九条的情形，出租人对承租人的押金不予退还，并有权留置承租人相应价值的商品物资抵扣欠费等内容。上述合同签订后，被告向原告交付了80000元的押金。被告主张因原告原因导致其未能全部接收案涉房屋及办理相关营业证件，其申请延长两个月的装修期，故其未交付2015年4月和5月份的租金。被告从2015年6月开始向原告交付租金及水电费。 2017年3月6日原告万国都公司向被告发出《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》一份，主要载明：“本物业公司今日发现，你所承租的11楼未经我公司书面同意，擅自进行内部装修，违反了本公司与你所签房屋租赁合同第七条之第二款承租人不得擅自更改原有设施，如归租用场地进行装修，必须事先征得出租人意见，并提交装修方案，经出租人审核并书面同意后方能进行施工，否则视为违约，租赁合同即行终止。另，你拖欠我公司2015年4月和5月共两个月租金合计56000元，经多次催讨，你一直以各种理由拒付，违反所签房屋租赁合同第九条。现我公司要求你立即暂停装修，履行合同约定的程序和手续，收到本函后三日内还清所欠租金。否则，我公司将采取法律手段维护自身权益，直至解除合同”。 2017年3月16日原告万国都公司通过律所向被告发出一份《律师函》，该份主要载明原、被告于2014年12月19日签订《凯旋大厦房屋租赁合同》一份，合同签订后原告按约将租赁房屋交付被告，但被告拖欠2015年4月和5月两个月租金共计56000元，且被告未经原告书面同意，擅自对租赁房屋进行内部装修，被告的上述行为违反了租赁合同约定，已构成违约。原告已多次向被告进行催告，要求停止违约行为，并于2017年3月6日向被告送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》，但截至本函出具之日止，被告扔以各种理由推脱。为此，原告依据合同的约定，提出：1、自本函发出之日，解除与被告签订的《房屋租赁合同》（编号：WGD201412002）；2、自本函发出之日起3日内，向原告支付拖欠租金56000元及滞纳金388080元，共计444080元（滞纳金以每日1%的标准，从每期租金逾期之日起算，暂算至2017年3月14日）；3、自本函发出之日起3日内，停止装修行为，恢复原状，向原告返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好等内容。2017年3月19日被告复函给原告，《复函》的内容主要载明被告对于原告所发出上述函告的第一条“自本函发出之日，解除房屋租赁合同”有异议，认为原告所述事实缺乏真实性，不客观，依据不足，被告不同意解除合同；对于函告的第二、第三条回复意见是协商并责任分清后再出意见。 现原告以被告未交付2015年4月和5月份的租金以及擅自改变房屋用途和擅自装修构成违约为由，诉至法院，提出上诉诉求。 另查明，被告租赁案涉房屋用于经营北海市海城区凯丽商务酒店，经营范围：旅馆业；卷烟、酒类、食品销售。被告取得了《营业执照》、《烟草专卖零售许可证》、《特种行业许可证》。案涉大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间现被被告用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售。 本院认为：原、被告于2014年12月19日签订的《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告亦应按合同的约定交付租金，为此，对于原告请求被告支付2015年4月和5月的租金共计56000元于法有据，本院予以支持。被告逾期未支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金按每日1%的标准计算，被告不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本院依法调整违约金的计算标准，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。为此，被告应向原告支付违约金（违约金计算：在2015年3月6日至2015年4月5日期间以28000元为本金，从2015年4月6日开始以56000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至本生效判决确定的还款之日止）。对于被告抗辩称其已向原告申请延长装修期，装修期间免交租金，为此上述两个月的租金被告无需向原告交付，但其向本院所提交的证据不足以证实原告同意延长装修期，且原告亦不予认可，为此，被告的上述抗辩不成立。对于被告主张原告的该项诉求已过诉讼时效的抗辩，从2017年3月6日原告向被告送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》的事实可知，原告主张上述权利并未超过两年的时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，被告的上述抗辩不成立。 对于原告请求解除上述合同所依据的事实，本院认为，从所查明的事实可知，被告除了不交付2015年4月和5月份两个月的租金，从2015年6月份就开始向原告交付租金及水电费至今，被告并非恶意拖欠租金。除了2017年3月6日原告向被告送达《工作联络函有关停止装修和催缴租金事宜》开始催讨租金外，其无其它的证据予以证实其在上述合同履行长达两年的过程中有向被告进行过追讨。另结合自原告向被告发出上述的催讨租金的函以及被告的复函来看，双方对上述两个月的租金问题存在争议。为此，不宜认定被告拖欠租金构成严重违约。另对于原告主张被告未经其书面同意，擅自对案涉房屋进行内部装修，但其无相关的证据予以证实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于原告的上述主张本院不予认可。对于原告主张被告擅自将大厦东侧观光电梯一楼入口对面的小房间改变为经营性的商店，改变房屋用途存在严重违约。根据所查明的事实可知，合同约定该小房用途为作为接待及办公用房，该小房间现被被告用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售。从被告租赁案涉房屋用于经营北海市海城区凯丽商务酒店，经营范围：旅馆业；卷烟、酒类、食品销售的事实可知，被告将小房用于作前台接待以及经营烟酒和部分的食品销售属于其合法的经营范围之内，并没有违反合同的规定。另合同的该条规定属于特别约定事项，亦不属于合同中所约定的原告有权解除合同的情形。为此，对于原告认为被告改变该小房用途存在严重违约的主张不成立。综上，原告主张解除上述合同所依据的三个事实不成立，对于原告请求解除双方之间于2014年12月19日签订的《凯旋国际商务大厦房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。为此，对于原告请求被告停止装修行为、恢复原状，返还案涉房屋并支付合同解除后的房屋使用费和没收被告押金80000元的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条之规定，判决如下： 一、被告郎波支付原告北海市万国都物业管理有限公司2015年4月、5月的租金共计56000元及违约金（违约金计算：在2015年3月6日至2015年4月5日期间以28000元为本金，从2015年4月6日开始以56000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至本生效判决确定的还款之日止）； 二、驳回原告北海市万国都物业管理有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费8020元，减半收取4010元，由被告承担530元，原告承担3480元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8020元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇一七年六月五日 书记员  裴樱霞