上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初7819号原告：上海大至物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：任鹏，总经理。委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。被告：汤文清，男，1971年2月13日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海大至物业管理有限公司(以下简称“大至物业公司”)与被告汤文清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月24日、6月9日公开开庭进行了审理。原告大至物业公司委托诉讼代理人黄玲、被告汤文清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大至物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2008年3月至2016年12月的物业费人民币16,211.64元(以下币种同)；2、判令被告支付原告违约金16,211.64元。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告2008年3月至2016年12月的物业费5,403元，并支付逾期付款违约金5,403元。事实和理由：2004年7月，案外人上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定上海绿庭物业管理有限公司为“百合苑”提供物业管理服务，服务期限自2004年9月1日起至业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。物业费的收费标准如下：别墅每月每平方米1.60元、高层住宅每月每平方米1.80元、多层住宅每月每平方米1.20元；业主逾期缴纳的，按每日千分之三计算违约金。合同签订后，上海绿庭物业管理有限公司依约提供了物业管理服务。2006年6月12日，上海市奉贤区物价局对百合苑小区的物业费收费标准确认如下：高层住宅每月每平方米1.50元，别墅每月每平方米1.51元。2009年1月5日，上海绿庭物业管理有限公司企业名称变更为上海三原绿庭物业管理有限公司；2012年8月9日，上海三原绿庭物业管理有限公司的企业名称变更为上海万群物业管理有限公司。2013年3月16日，原告与上海市奉贤区百合苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定自2013年4月1日起至2018年3月31日止原告为百合苑小区提供物业管理服务，物业费收费标准如下：高层和复式住宅每月每平方米1.50元、别墅每月每平方米1.51元，业主应于每月10日前交纳物业费，逾期交纳的，按未缴纳部分每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。2013年4月10日，原告与上海万群物业管理有限公司签订《奉贤区百合苑小区物业债权转让协议书》，上海万群物业管理有限公司将其在百合苑小区管理服务期间的物业费债权转让给原告。被告汤文清系上海市奉贤区八字桥路158弄百合苑XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋坐落于百合苑小区内。被告自2008年3月起至2016年12月止未交纳过物业费。2015年11月20日，经结算原告同意涉案房屋2008年3月起的物业费按每月每平方米0.5元计算，截止2015年12月共计欠费4,794元。结算后，被告仍未履行缴费义务，截止2016年12月被告共计欠费5,403元。上述欠款，经原告多次催讨无着，故原告诉讼来院，诉如所请。被告汤文清辩称，1、对债权转让协议有异议，认为原告仅能收取2013年4月至2016年12月的物业费；2、涉案房屋属于动迁房，物业费应当按照每月每平方米0.5元的标准收取，2007年3月至2008年2月期间被告系按每个月每平方米1.10元交纳物业费，多交的费用应用于充抵后续的物业费；3、因为涉案房屋存在漏水情况，被告才拖欠物业费，并非恶意拖欠，所以被告无需支付逾期付款违约金。经审理查明，原告诉称的事实符合实际情况，上述事实有庭审笔录、被告身份证复印件、房屋状况及产权人信息、《前期物业管理服务合同》、《住宅物业服务收费标准确认表》、企业名称变更预先核准通知书、债权转让协议书、《物业服务合同》、欠费情况明细等证据予以佐证。经庭审质证，本院认为原告提供的证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，案外人上海万群物业管理有限公司及原告依约为被告提供物业管理服务，被告理应及时交纳相应的物业费。被告辩称，对案外人上海万群物业管理有限公司与原告的债权转让协议不认可，仅愿意交纳2013年4月之后的物业费。本院认为，根据合同法的规定，债权转让通知债务人后即对其发生效力，即便被告此前不知道原告与案外人上海万群物业管理有限公司之间存在债权转让协议，但此次诉讼后，被告对此也已知晓，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。对物业费的收费标准，原告自愿降低收费，从2008年3月起至2016年12月按照每个月每平方米0.5元计算，系原告权利的自由处分，于法无悖，本院依法予以支持。被告辩称，涉案房屋为动迁房，2007年3月至2008年2月的物业费也应当按照每个月每平方米0.5元收取，被告多交纳的物业费应冲抵后续的物业费。但被告未能提供相应的证据，且在2015年11月20日，原告向其出具欠费情况明细时，被告也未提出书面异议。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。被告还辩称，涉案房屋质量有问题，存在漏水情况，原告未及时维修，故不同意交纳物业费，也无需支付逾期付款违约金。本院认为，根据物业服务合同的约定，物业公司对户外墙面、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位承担维护和管理义务。本案中，被告辩称的涉案房屋因质量问题漏水，不属于物业公司管理和维护的范围。假设涉案房屋确因质量问题存在漏水，被告也应及时向房地产开发商主张相应的权利，而不应以此为由拒交物业费，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。现，原告诉请要求被告支付拖欠的物业费5,403元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对逾期付款违约金，根据物业服务合同约定的违约金计算标准，至诉讼时被告应付的违约金已远超5,403元，原告自愿按照5,403元主张违约金，系其权利的自由处分，与法无悖，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告汤文清于本判决生效之日起十日内支付原告上海大至物业管理有限公司2008年3月至2016年12月期间的物业费5,403元；二、被告汤文清于本判决生效之日起十日内支付原告上海大至物业管理有限公司逾期付款违约金5,403元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告汤文清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  林庆强二〇一七年六月九日书记员  宋丹萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。