上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6116号原告(反诉被告)张海滨，男，1976年5月14日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)吕洋，女，1976年11月8日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人曹竹平，上海博和律师事务所律师。被告(反诉原告)康某2，男，1978年12月11日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)徐芳，女，1982年10月27日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)康某1，男，2008年7月31日生，汉族，住址同上。法定代理人康某2。上列三被告共同委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人张康亮，上海百悦律师事务所律师。原告(反诉被告)张海滨、吕洋与被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张海滨及其与吕洋的共同委托代理人曹竹平，被告(反诉原告)康某2及其与徐芳、康某1的共同委托代理人杜黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张海滨、吕洋诉称，2016年8月25日，张海滨、吕洋与康某2、徐芳、康某1签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，张海滨、吕洋购买康某2、徐芳、康某1名下的宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称1001室房屋)。因该房屋上负有抵押权，无法交易，2016年9月11日，张海滨、吕洋与康某2、徐芳、康某1又签订了第二版的《上海市房地产买卖合同》，及补偿协议，约定，张海滨、吕洋以人民币560万元(含装修补偿款110万元)的价格购买1001室房屋。该第二版的《上海市房地产买卖合同》中康某1的身份证号码前写的是出生证，还是无法过户，2016年12月12日，双方又签订了第三版的《上海市房地产买卖合同》，约定，康某2、徐芳、康某1应当于2017年2月15日前办理过户。张海滨、吕洋与徐芳约定的实际房价为576万元，合同价款为560万元，还有16万元系额外增加的房款。合同签订后，张海滨、吕洋分批共支付康某2、徐芳、康某1房款共计476万元，剩余房款约定由贷款支付。张海滨、吕洋的贷款审批通过后，通知康某2等于2017年2月15日办理过户，康某2等以种种理由推托，反复要求加价。此后，康某2等还委托律师要求解约。现张海滨、吕洋起诉要求康某2、徐芳、康某1将1001室房屋过户给张海滨、吕洋，并按每日2,380元计算，支付2017年2月16日起至实际过户之日止的违约金。被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1反诉并辩称，康某2等共收到房款475万元。张海滨、吕洋在签订第一版合同后，因需要增加50万元的购房贷款，故与康某2等签订了第二版的合同。该合同约定，双方于2017年2月15日前办理过户，张海滨、吕洋于2016年9月30日前支付房款300万元，并以贷款形式支付剩余房款150万元。双方还签订了补充协议，约定，张海滨、吕洋于2016年12月30日前支付装修补偿款110万元。之后，张海滨、吕洋一会说办理公积金贷款，一会说不能办理公积金贷款，迟迟未能备齐申请贷款的材料。因此，张海滨、吕洋又要求签订第三版合同。康某2等坚持要求签订补充协议，确定第三版合同与第二版合同履行期限约定不一致的，一律以第二版本为准。此后，张海滨、吕洋仍不能按约申请贷款，也未以现金方式补足房款，造成无法交易。2017年3月3日，康某2等通过律师函形式告知张海滨、吕洋解除合同，并承担违约责任。不同意张海滨、吕洋的诉请。康某2、徐芳、康某1反诉要求确认合同于2017年3月3日解除，张海滨、吕洋支付15日的违约金7,500元及违约赔偿金115万元。原告(反诉被告)张海滨、吕洋针对反诉辩称，张海滨、吕洋共计支付康某2等476万元，其中1万元由徐芳支付给中介公司作为中介费。双方之间有效的系第三版的合同，康某2等要求解除该合同不符合法定、约定条件。不同意康某2等的反诉请求。经审理查明，1001室房屋房地产权利人登记为康某2、徐芳、康某1。2016年8月25日，康某2、徐芳、康某1(甲方)与张海滨、吕洋(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(第一版)，约定，乙方购买甲方1001室房屋，转让价款为450万元；甲方于2016年9月30日将房屋交付给乙方；甲乙双方于2017年2月15日之前办理过户手续。合同附件三约定，乙方于签约当日，支付甲方房款300万元，于2016年12月30日之前支付房款50万元，乙方以贷款形式支付甲方房款100万元。合同补充条款一约定，乙方于付清第二笔房款后10个工作日内办理贷款申请手续；自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足约定的额度的，则乙方应于过户之前现金补足不足部分。该版《上海市房地产买卖合同》最后注明特别提醒，内容为，该房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。(测试版)2016年9月11日，康某2、徐芳、康某1(甲方)与张海滨、吕洋(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(第二版)，约定，乙方购买甲方1001室房屋，转让价款为450万元；甲方于2016年9月30日将房屋交付给乙方；甲乙双方于2017年2月15日之前办理过户手续。合同附件三约定，乙方于2016年9月30日前支付甲方房款300万元，乙方以购房贷款形式支付甲方房款150万元。合同补充条款一约定，甲乙双方应于2017年2月15日前办理过户手续；乙方于付清第一笔房款后10个工作日内办理贷款申请手续；自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足约定的额度的，则乙方应于过户之前现金补足不足部分。该合同落款处康某1的信息写为出生证：310109……4011。当日，康某2、徐芳、康某1(甲方)与张海滨、吕洋(乙方)签订补偿协议，约定，买卖合同约定的成交价为450万元，未包含装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方110万元，并于2016年12月30日之前支付甲方；甲方应缴纳的税费由乙方承担并支付；甲乙双方约定于2016年9月30日前办妥房屋交接手续；乙方再次确认于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方同意甲方按现状交付房屋；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定，本协议与买卖合同冲突条款以本协议约定为准。当日，张海滨与徐芳签订房款付费协议，约定，1001室房屋卖房款共计560万元，第一笔100万元已于2016年8月25日支付给徐芳，第二笔200万元中120万元支付给康某2，80万元支付给徐芳，第三笔100万元支付给徐芳，第四笔160万元支付给康某2，至此徐芳和康某2各得卖房款280万元。2016年10月8日，徐芳(甲方)与张海滨(乙方)签订了房屋买卖交接书，主要内容为，双方于10月8日对1001室房屋进行验收交接，甲方已按约将房屋钥匙交付乙方。2016年12月12日，康某2、徐芳、康某1(甲方)与张海滨、吕洋(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(第三版)，约定，乙方购买甲方1001室房屋，转让价款为450万元；甲方于2016年12月12日将房屋交付给乙方；甲乙双方于2017年2月15日之前办理过户手续；乙方未按本合同付款期限付款的，应当支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，从应付期限之第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三付款协议约定，乙方于2016年9月30日前支付甲方房款300万元，乙方以贷款形式支付甲方房款150万元，该贷款由银行支付至甲方账户。合同补充条款一约定，甲乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内办理过户手续；乙方于付清银行贷款所需首付款后10个工作日内办理贷款申请手续；自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足约定的额度的，则乙方应于过户之前现金补足不足部分。当日，康某2、徐芳、康某1(甲方)与张海滨、吕洋(乙方)签订了补充协议，约定，由于第二版买卖合同的出生证上对应的号码为户口簿号码，导致甲乙双方不能正常过户，现经协商达成如下协议：1、第二版合同与第三版合同正文里交房时间不一致，2、第二版合同与第三版合同补充条款一的过户时间不一致，3、第二版合同与第三版合同补充条款一的第4条内容不一致，4、第二版合同与第三版合同补充条款一的第7条第(1)不一致，以上4点不一致的地方，均以第二版买卖合同为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。张海滨、吕洋共计已付康某2、徐芳476万元。2017年1月21日，张海滨与上海市公积金管理中心、建行宝钢宝山支行签订了个人借款抵押合同，借款金额为100万元。2月14日，张海滨申请的公积金贷款100万元经上海市公积金管理中心审批通过。康某2、徐芳、康某1表示张海滨、吕洋于2017年2月14日通知了康某2等办理过户，但当时贷款已经逾期，故康某2等没有去过户。2017年3月3日，康某2委托律师向张海滨、吕洋发出律师函，主要内容为通知张海滨、吕洋合同于3月3日解除，张海滨、吕洋支付违约金7,500元、赔偿金115万元。以上事实，有张海滨、吕洋提供的房屋产权登记信息、第一、二、三版《上海市房地产买卖合同》、房款付费协议、转账凭证、房屋交接书、个人借款抵押合同、公积金贷款申请审批表、律师函，康某2、徐芳、康某1提供的补偿协议、补充协议，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，张海滨、吕洋与康某2、徐芳、康某1前后签订了三版的《上海市房地产买卖合同》，双方权利义务应以第三版的合同约定为准。但双方还签订了补充协议，约定第二版合同与第三版合同补充条款一的过户时间不一致等4处约定，以第二版合同为准。该协议系双方真实意思表示，双方应当恪守。故针对该4处第三版合同与第二版合同不一致之处仍应以第二版合同为准。第二版的《上海市房地产买卖合同》约定，买卖双方应于2017年2月15日前办理过户手续。张海滨、吕洋已经于2017年2月14日办妥了贷款审批手续，并通知了康某2等办理过户，未超过双方约定的过户期限，不构成违约。康某2等拒绝办理过户手续，违反了约定，已经构成违约。张海滨、吕洋要求康某2、徐芳、康某1将1001室房屋过户给张海滨、吕洋，本院予以准许。合同约定，康某2等未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)的，应当按张海滨、吕洋已付款的日万分之五计算支付违约金。康某2等未按约办理过户，张海滨、吕洋要求康某2等支付违约金，符合约定。鉴于上述违约金较高，本院酌情确定康某2等按每月1万元计算，支付张海滨、吕洋从2017年2月16日起至实际过户之日止的违约金。合同约定，张海滨、吕洋以贷款形式支付康某2等最后一笔房款。按照上述约定，康某2等先将房屋过户给张海滨、吕洋，然后收取最后一笔房款。现张海滨、吕洋已办理了剩余房款100万元的贷款手续，本院酌情确定张海滨、吕洋于房屋过户后40天内支付康某2等房款100万元。康某2等要求解除合同，张海滨、吕洋支付违约金、赔偿金，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给原告(反诉被告)张海滨、吕洋；二、原告(反诉被告)张海滨、吕洋于被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1办理上述房屋过户之日起40日内，支付被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1房款100万元；三、被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1于本判决生效之日起十日内，按每月1万元计算，支付原告(反诉被告)张海滨、吕洋从2017年2月16日起至实际过户之日止的违约金；四、原告(反诉被告)张海滨、吕洋的其他诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1要求解除《上海市房地产买卖合同》等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为22,542元，反诉案件受理费7,608元，财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)张海滨、吕洋负担1,350元，被告(反诉原告)康某2、徐芳、康某1负担33,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年六月二十日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。