北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2015年海民初字第26815号原告：赵保生，男，1951年8月6日出生，汉族，北京市民政局房管所退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：佟学简（赵保生之妻），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王学宅，北京市京和律师事务所律师。被告：北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**天恒置业大厦**。法定代表人：刘洪文，董事长。委托诉讼代理人：杨静，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。原告赵保生与被告北京天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵保生及其委托诉讼代理人佟学简、王学宅，被告天恒房地产公司之委托诉讼代理人杨静、张建英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵保生向本院提出诉讼请求：1.天恒房地产公司按合同的平面图测绘房屋，更正房产登记信息，交付房屋；2.天恒房地产公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3.天恒房地产公司按设计规范在房屋平台修建防砸防火设施，保障安全质量；4.天恒房地产公司承担赵保生房屋平台部位因天恒房地产公司责任造成的未进行房产登记的违约责任，自2012年10月10日起，按已付房价款802126元的日万分之一点五支付违约金至天恒房地产公司实际给付之日止；5.天恒房地产公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，赵保生放弃要求天恒房地产公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求。诉讼中，赵保生变更要求天恒房地产公司按合同的平面图测绘房屋，更正房产登记信息，交付房屋的诉讼请求为：天恒房地产公司按照商品房买卖合同附件1的《房屋平面图》办理产权登记，在房产证中的北京市房屋登记表的附记栏内标明另有平台建筑面积10平方米不在以上总建筑面积以内。同时，赵保生变更要求天恒房地产公司承担赵保生房屋平台部位因天恒房地产公司责任造成的未进行房产登记的违约责任，自2012年10月10日起，按已付房价款802126元的日万分之一点五支付违约金至天恒房地产公司实际给付之日止的诉讼请求为：天恒房地产公司承担赵保生房屋平台部位因天恒房地产公司责任造成的未进行房产登记的违约责任，自2012年10月10日起，按已付房价款802126元的日万分之一点五支付违约金至天恒房地产公司实际完成平台登记之日止。事实和理由：2004年3月12日，赵保生与天恒房地产公司签订《商品房买卖合同》，赵保生购买天恒房地产公司销售的北京市海淀区清上园小区X房屋，合同附件一《房屋平面图》约定了房屋各部位组成的四至范围。2012年10月10日，赵保生领取了X京房权证海字第XX**房产证。2014年5月，因房屋平台坠落板砖，赵保生发现合同附图与房产证附图不一致，房产证附图少了平台。赵保生查询得知，天恒房地产公司在进行房产登记提交测绘图时，遗漏了赵保生房屋平台的部位，且未按四至范围，据实测绘房屋基本的单元，造成合同附图与房产证附图不一致。另外，合同标注的平台属于外挑平台，上空裸露，但天恒房地产公司在设计上却缺少防护设施，存在着消防、治安、刑事等严重安全隐患，甚至会对赵保生构成生命健康危险。天恒房地产公司辩称，天恒房地产公司不同意赵保生的全部诉讼请求，理由是：第一，双方在2004年已经完成房屋交付，并在2006年就已经办理了房屋所有权证，赵保生提交的2012年的房产证是其后期更新，故其所述的在2014年才知道房产登记图有误与事实不符，其诉请超过了法律规定的诉讼时效；第二，赵保生在诉争的平台上私搭乱建，后被城管拆除，才导致本次诉讼，双方的房屋买卖合同所附的户型图中明确标明了以现房为准，该附图上的平台仅是楼宇单位门口的用作风雨檐的物理平台，不是赵保生的专有部分，是建筑物的天然共有部分，且该平台也没有列入测绘范围，无法办理产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2004年3月12日，赵保生（买受人）与天恒房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：赵保生购买北京市海淀区清河清上园X房屋（以下简称X房屋），阳台是封闭式，合同约定的建筑面积为172.13平方米，其中套内建筑面积138.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.56平方米，房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4660元，总金额802126元，出卖人应当在2004年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还含有附件，其中附件一为“房屋平面图”，该平面图中除了标注“卧室”、“起居室”等外，还标注有“平台”，同时在该平面图外还标注有“户型以现房为准”的手写内容；附件二为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，其中注明“地上二层：按国家有关规定应分摊的墙体部分、电梯井、楼梯间、公共门厅、公共走道、公共管井等。”合同签订后，天恒房地产公司于2004年4月17日将X房屋交付赵保生。另查，天恒房地产公司于2003年9月委托北京鼎春德正测绘中心，对包括X房屋在内的清上园住宅小区进行产权登记测绘，其中显示X房屋建筑面积为172.13平方米，套内建筑面积为138.57平方米，阳台建筑面积为13.28平方米，分摊的共有共用建筑面积为33.56平方米，但该测绘中为显示双方《商品房买卖合同》的附件一中所附的房屋平面图中显示的“平台”部分。同时，赵保生已取得的X房屋所有权证中记载的建筑面积、套内建筑面积、阳台建筑面积、共有分摊建筑面积与测绘数据一致，所付房地平面图也没有显示前述“平台”部分。经查，在北京市城市建设档案馆本案的“竣工图”中显示，该平台部分以虚线方式在X房屋处标示，并注有“露台”字样。另查，该“平台”实物位于X房屋所在楼宇的单位门口上方，与X房屋相连，并可通过X房屋中开设的户门进入平台。经双方确认，该户门系X房屋原有结构设计。庭审中，双方对于该平台是否应当予以登记存有争议，赵保生主张此系其专有部分的组成部分，应当予以登记。天恒房地产公司则主张此仅为用作风雨檐的物理平台，属于建筑物的天然共有部分，不在产权登记范围，但赵保生可以使用。庭审中，赵保生明确要求天恒房地产公司承担违约责任的理由是未将平台内容登记到房产证信息中，未完成平台交付。另经询问，赵保生认可在使用平台过程中，因存在楼上坠物等安全隐患，其于2014年对平台进行了防砸设施改造，但被城管以改造未经审批为由拆除了，也自此才知晓房产证中没有登记“平台”内容。诉讼中，经本院前往北京市国土资源局海淀分局核实，该平台尚未办理首次登记，目前不具备办理登记条件。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，赵保生与天恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案中，关于诉讼时效一节，根据法律规定，一般诉讼时效为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据本案查明的事实，赵保生在2014年因改造平台设施并被城管拆除之后才发现其所持有的X房屋的产权登记信息中没有相关平台的登记信息，故其现提起本案诉讼，未超过诉讼时效。关于平台登记一节。本院认为：首先，根据本案查明的事实，赵保生自述已对平台进行了使用，故天恒房地产公司已向赵保生交付该平台；其次，根据双方《商品房买卖合同》的约定，天恒房地产公司负有在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现天恒房地产公司主张涉案平台系建筑物的天然共有部分，不属于赵保生专有部分，无需进行登记，但根据法律规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。而根据本案查明的事实，可以确认涉案平台在竣工图中已明确标注，且与该平台毗邻的X房屋中在原始设计中亦开设了户门作为专用通道用以出入该平台，另外，双方签订的《商品房买卖合同》的附件一中所附的房屋平面图虽标注了“户型以现房为准”，但也明确标示了该平台的存在。因此，该平台符合规划，在物理上专属于X房屋，且在双方合同中也有明确约定，该平台应为X房屋的专有部分的组成部分；最后，根据本案向北京市国土资源局海淀分局核实的情况，该平台尚未办理首次登记，目前不具备办理登记条件。综上，对于赵保生有关要求天恒房地产公司对平台进行产权登记的诉讼请求，本院均不予支持。关于在平台安装防砸防火设施一节，根据双方合同约定，天恒房地产公司不负有该项义务，故对于赵保生要求天恒房地产公司在平台安装防砸防火设施的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任一节，如前所述，天恒房地产公司已向赵保生交付平台，且尚未办理相关登记系该平台目前客观上并不具备登记条件所致，故赵保生有关要求天恒房地产公司承担违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：驳回赵保生的全部诉讼请求。案件受理费2700元，由赵保生负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  杨 婷二〇一七年六月二十三日书 记 员  张璐萌