北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5380号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈清良，男，1976年12月4日出生，住福建省南安市。委托诉讼代理人：周华风，北京京佃律师事务所律师上诉人（原审被告、反诉原告）：王计勇，男，1975年5月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何安妮，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉荣，北京静勤律师事务所律师。上诉人陈清良因与上诉人王计勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初36129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈清良的委托诉讼代理人周华风，上诉人王计勇的委托诉讼代理人吉荣、何安妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈清良上诉请求：一、撤销北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初36129号民事判决书第三项,改判王计勇按照合同约定向陈清良支付提前搬家费、搬迁补助费、工程配合费等共计3356679.2元;二、改判王计勇支付延迟给付拆迁补偿款的违约金,自2018年2月2日开始计算到付清之日止,按日百分之一计算；三、撤销一审判决第二项,改判王计勇向陈清良返还已支付的房屋租金158200元；四、一、二审诉讼费用由王计勇承担。事实与理：一、一审判决没有查清案件的基本事实。二、一审判决漏判了提前搬家费、搬迁补助费、工程配合费等。三、王计勇应当支付延迟给付拆迁补偿款的违约金,自2018年2月2日开始计算到付清之日止,按日百分之一计算。四、就陈清良提交的照片证据可以看出,2017年5月28日,陈清良将拆迁现场进行拍照后,将现场交给了拆迁公司进行了拆迁,几天就完成了全部拆迁腾退。所以王计勇应当返回陈清良已经支付的租金158200元,而一审法院对租金部分不但没有采信陈清良的证据材料,反而判决陈清良支付王计勇房屋使用费12500元,这与事实是严重不符的,请求二审法院依法认定并予以改判。针对陈清良的上诉请求，王计勇答辩称：不同意陈清良的上诉请求，陈清良的上诉请求第一项、第二项、第三项均无依据。陈清良的上诉事实和理由不成立。王计勇上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的(2018)京0105民初36129号民事判决书第一项、第二项、第四项;2.依法改判,驳回陈清良的全部诉讼请求;3.依法改判陈清良向王计勇支付其欠付的2017年6月至2017年7月租金27.5万元;4.依法改判由陈清良承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定陈清良交付租金至2017年6月30日,系事实认定错误。陈清良仅支付租金至2017年5月31日。并且,对于付款时间的变更,陈清良并未进行任何举证;二、一审判决认定双方在2016年9月8日后存在扩建、且扩建面积已获得补偿,属于事实认定不清,适用法律错误。1.双方签订《补充协议》后没有合法依据进行扩建或加建。2.即使诉争场地在《补充协议》签订后存在扩建,扩建面积也不会得到腾退补偿。针对王计勇的上诉请求，陈清良答辩称：不同意王计勇的上诉请求。陈清良认为一审中有很多证据明确指向了陈清良要求的拆迁补偿款的数字和事实。陈清良认为王计勇的上诉请求、事实与理由均不成立。陈清良向一审法院起诉请求：1.判令王计勇返还已支付的房屋租金158200元；2.判令王计勇向我支付房屋拆迁补偿8691284元；3.判令王计勇支付迟延给付拆迁补偿款的违约金，从2018年2月2日开始计算到付清之日止，按日百分之一计算。王计勇向一审法院提起反诉请求：1.判令陈清良支付欠付的2017年6月至2017年7月租金27.5万元；2.判令陈清良支付迟延交纳租金的滞纳金20.08万元；3.陈清良向我支付迟延给付2017年6月至2017年7月租金的逾期付款滞纳金（按照日千分之一计算，支付至实际清偿之日）。一审法院认定事实：2012年1月2日，王计勇作为甲方与陈清良作为乙方签订房屋租赁合同，约定乙方承租的场地位于十八里店乡×派出所对过（×院内），占地面积9.8亩，地上建筑物有办公住宅楼房约1000平方米，库房约3500平方米。租期15年，即2012年6月1日至2027年6月1日。租金每三年递增一次，每次递增额为上期租金的10%，2012年6月1日至2015年6月1日，每年150万元，2015年至2018年6月1日，每年165万元……。租金为年付预付制，乙方应于每次租金到期前15日内付清下次租金。乙方在院内除甲方以外的建筑在建起之日起甲方享有乙方建筑权的30%，5年后乙方自建部分地上建筑物全部所有权归甲方所有。甲方保有办公楼一部二楼的使用权。在合同期间，如遇国家规划征用土地，给予的赔偿款，甲方原有投资建筑物按其建筑类别当时补偿价的相应面积的补偿归甲方所有，余下乙方新建设补偿款，自合同签订起前5年70%归乙方，甲方并如数退还乙方剩余本年度末到期月份的租金。五年后全部产权归甲方所有。乙方应按本协议规定时间加纳租金，否则每拖延一天，按所欠租金的千分之十向甲方交纳滞纳金。未经甲方同意，乙方拖延费用超过一个月，甲乙可以解除合同，所造成的损失由乙方自负。2012年7月1日，陈清良与王计勇签订《补充协议》，约定原合同日期2012年6月1日延期至2012年7月1日起租。双方均认可上述合同系于2014年倒签，此前由案外人李龙乐租赁涉案房屋并交纳租金。2016年9月8日，王计勇作为甲方与陈清良作为乙方签订《补充协议》，约定：一、若对相关问题产生争议，以此份最新补充协议为准。二、甲方同意乙方在2013年3月拆除二层（858平米）及平台（270平米）并翻建，除此之外乙方还扩建2933平米，乙方扩建部分若在2018年7月4日前拆迁，所得补偿款按照原《房屋租赁合同》分配，即乙方对2933平米部分获得70%补偿款，甲方获得30%的补偿款，乙方扩建部分若在2018年7月4日后拆迁，按照2012年1月2日双方签订的《房屋租赁合同》，乙方自愿放弃扩建部分地上建筑物2933平米的房屋拆迁所有补偿款，原二层858平米及平台270平米拆除后所建地上建筑物及构筑物，其所有权及房屋拆迁补偿款自始至终归甲方所有，概与乙方无关。三、此外，甲乙双方协商于2016年9月8日在原建筑厂房基础上进行扩建，双方共同出资，各出资50%，共同承担所产生的风险和损失，若遇到政府征地拆迁，现扩建部分若给付补偿款，按甲方55%，乙方45%的比例分配补偿款。双方共同享有此次加盖部分的全部权益的比例分配直至拆迁日止。四、对上述第二条如遇政府拆迁原合同甲方自建物包括乙方拆除的858平米和270平米地上建筑物搬家、经营、搬迁工程配合奖设备拆移等各项补偿款全部归甲方所有。对于乙方2013年3月拆除甲方的858平米及270平米扣除后，乙方翻建钢构厂房2933平米，到2018年7月4日前如遇拆迁，建筑物的搬家、经营、搬迁工程配合设备拆移等各项补偿款，甲方获30%的补偿，乙方获70%的补偿，如到2018年7月4日前本合同地块还未拆迁，乙方将按照原合同自愿放弃扩建部分2933平米的所有拆迁补偿权。五、上述第三条所称的扩建拆迁补偿款专指2016年9月8日后双方共同扩建的补偿，其经营补偿、搬家补偿款、搬家工程配合奖及机器设备改移费等双方按补充合同甲方占55%，乙方占45%。六、如遇政府拆迁时间未定，到2017年7月1日后，乙方交付租金按甲方与西直河村集体租金的一半交纳（现在每年30万元人民币）。双方约定本合同地块自拆迁之日起为租金终止日，如原房租未到期甲方应将末到租金退还乙方，如到期还未拆迁，乙方每年交15万元，直至拆迁之日止。乙方应按拆迁协议中约定的搬迁日期内搬完，不再经营，否则按拆迁总数的1%承担违约金。领取拆迁款时双方共同到拆迁部门领取补充合同约定的拆迁补偿款，甲方的款项打入甲方的账户，乙方的款项打入乙方的账户，双方不得以任何目的占用对方的款项，如有任何一方占用对方的赔偿款，按总数的每日1%，作为违约赔偿直至付清之日。2017年9月25日，王计勇作为乙方与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社作为甲方签订《拆迁腾退补偿协议》，约定甲乙双方于2007年12月1日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定甲方将十八里店乡×村×工作站（×村）出租给乙方使用，出租时土地面积约为9.94亩。现拆除对象土地面积约为9.94亩，其中房屋建筑面积为13700.73平方米。租赁期间，因出租房屋建筑物不能适应乙方经营使用需要，经甲方同，乙方在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建和改扩建补偿收益，甲、乙双方经协商达成一致，拆除房屋建筑面积13700.73平方米，根据本次补偿标准补偿款总额为13883683元。提前搬家奖励费2055110元，工程配合奖励2740146元。甲方给予乙方腾退补偿款总额18678939元。乙方应在2017年10月24日前将土地及房屋、附属物腾空，并交付甲方拆除。本协议签订后七日内，甲方先行支付款5603682元，在乙方将土地及房屋、附属物腾空并交付甲方拆除后30日内，甲方将剩余补偿款一次性支付乙方。拆迁协议后附有估价结果通知单，正式房屋总建筑面积为19730.47平方米，认定正式房屋总建筑面积13700.73平方米，认定新建面积6029.74平方米。关于陈清良已付租金数额，陈清良主张其已经支付租金到2017年6月30日，故要求王计勇返还其搬出之后的租金，估算为35天。王计勇则称，陈清良租金支付至2019年6月1日，因2012年李龙乐仅支付了11个月的租金，故陈清良交纳的租金应计算至2017年6月1日，但王计勇并未就此提供相应证据。关于陈清良搬离时间，陈清良搬走时并未通知王计勇，陈清良提交了照片等证据证明2017年5月28日涉案房屋已经被拆除，王计勇不认可上述证据真实性，称2017年8月初，陈清良搬走，王计勇主张陈清良应交纳的租金为2017年6月、7月的。关于王计勇、陈清良是否共同出资对涉案房屋进行了加建，陈清良提交了银行流水证明其二人找到陈海江对房屋进行了加建，陈清良向陈海江支付了工程款，通过王计勇的账户亦能看出王计勇曾向陈海江转账，但王计勇否认对涉案房屋进行了加建，称给陈海江的转账系帮他人的付款，并非房屋加建工程款。另，双方均认可《补充协议》中写有的“乙方拆除二层楼858平方米及平台270平方米并翻建”所指向的面积为原房屋租赁合同中的“办公住宅楼房约1000平方米”。另，2017年3月23日北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会出具《十八里店乡西直河西A地块、西B地块等22个地块功能疏解项目腾退补偿实施细则》，规定在功能疏解范围内，持有合法有效的租赁合同，依合同约定的履行合同约定义务且建设用于生产经营房屋的使用人，可以认定为被腾退人，本次腾退只针对功能疏解范围内的“非宅”地上建筑物予以补偿，对于土地不予补偿，委托相应资质的评估公司实地测量，经复核公司确认面积后，经村委会核实后最终认定，凡在2017年1月17日后新建的建筑，均不予以补偿。提前搬家奖按照每平米150元计算，工程配合奖按照每平米200元计算。北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会于2017年5月8日曾发布《通告》，载明：我村组织开展22处地块范围内的功能疏解工作，解除该范围内所有租赁合同，土地及地上物收归村委会所有，实施期限为2017年5月8日到2017年5月18日。案件审理中，陈清良、王计勇均未提供涉案房屋的建设工程规划许可手续，王计勇称其从村委会租赁的涉案房屋，手中没有租赁合同。另，陈清良在本案申请查封、冻结王计勇名下400万元的财产，并提供了保单保函作为担保，后，法院作出裁定，查封王计勇名下400万元财产。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，当事人双方均未向法庭提交涉案房屋的建设工程规划许可手续，故本案所涉房屋租赁合同及相关补充协议均无效。关于陈清良已付房屋使用费的到期时间，虽然王计勇主张2012年前一手承租人仅支付了11个月的租金，但其并未提供相应证据，故结合双方所签合同的起始日期，法院认定陈清良已付房屋使用费的截止日期为2017年6月30日。关于陈清良占有房屋的时间，陈清良主张其于2017年5月搬离了涉案房屋，但其并未通知王计勇，且亦未提供充分证据证明其搬离的时间，法院结合王计勇签订《拆迁腾退补偿协议》的时间，采信王计勇的主张，认定陈清良应当支付房屋使用费至2017年7月30日，双方签订的补充协议约定2017年7月1日后，陈清良交付租金按王计勇与西直河村集体租金的一半交纳（现在每年30万元人民币），现王计勇并未向法庭提交其与村委会的租赁合同，参照上述合同约定，法院对于陈清良欠付的房屋使用费进行核算。因双方所签租赁合同及相关补充协议均无效，王计勇要求支付滞纳金，缺乏合同依据，法院不予支持。本案主要争议焦点为双方在签署补充协议后，是否进行了加建以及加建费用的补偿问题，双方所签房屋租赁合同约定了最初租赁房屋的面积共计为4500平方米，此后《补充协议》能看出陈清良对于原合同约定的其中1000平米进行了拆除及翻建，并扩建了2933平方米，而拆迁时评估单位认定的面积为13700.73平方米，在双方签有《补充协议》约定要对房屋进行扩建、拆迁认定的面积远大于原合同约定面积的情况下，王计勇并未举证证明已有房屋的来源，仅否认双方共同进行了扩建，法院对王计勇的主张难以采信。关于扩建面积，陈清良主张其扩建的2933平方米是在原租赁合同中写有的库房3500平方米的基础上进行的扩建，但陈清良并未就此提供证据，补充协议中亦未有对上述事实的描述，故法院认为陈清良扩建的2933平方米是在原合同约定的4500平方米之外进行的扩建，综上，法院结合签署双方签订的协议对于面积的描述以及拆迁协议最终对于面积的确定，对于双方共同加建面积进行核算，并在加建面积基础上，结合双方对于加建部分出资的约定、拆迁协议中确定的补偿款数额及双方过错程度等，对于王计勇应给陈清良的补偿款酌情进行判决。陈清良另主张王计勇支付违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条之规定，判决：一、王计勇于判决生效之日起七日内向陈清良支付补偿款四百六十万元；二、陈清良于判决生效之日起七日内向支付房屋使用费一万二千五百元；三、驳回陈清良的其他诉讼请求；四、驳回王计勇的其他反诉请求。二审中,王计勇向本院提交以下证据：证据一、陈海江收据，证明王计勇转账给陈海江的三笔22万元是代田明垫付工程款的事实;证据二、陈清良与王计勇2018年1月23日的录音。证明2016年年底陈清良搭建6000平米的事实;证据三、工商企业信息。证明王计勇在涉案地址注册经营有路远翔物流和货运公司;证据四、西直河村出具的发票。证明王计勇在涉案地址经营路远翔物流和货运公司;证据五、部分货物运输及仓储合同。证明自2011年到2016年期间王计勇在涉案地址经营物流和货运公司;证据六、网银交易截图。证明田明2018年5月30日向王计勇妻子马继红偿还垫付给陈海江的工程款;证据七、2016年11月1日-2017年5月1日陈海江借记卡账户历史明细清单十三页。证明王计勇给田明垫付款的时间及数额。针对上述证据，陈清良称，证据一、真实性不认可，证明目的不认可。这个收据一审时候就应该提交。交款人是空白的，是谁向谁付款是看不出来的。这份证据的付款时间是不对应的。现有资料2017年1月22日有一笔5万元是王计勇支付给陈海江的，这笔款项没有说代谁付款。对方出示证据代为支付十万元的时间是无法对应的。陈清良不认为这是帮田明的付款。王计勇转给陈海江的三笔22万就是加盖房屋的款项。田明在西直河村注册了公司北京安明供应链关系有限公司，田明也进行了翻盖和加盖，加盖人就是陈海江，对方说是替田明付款的说法与事实不符。田明在四川有家公司，王计勇是田明这家公司的股东，存在利害关系。这三笔款不是代田明代付的工程款。一审庭审时候对方说这是王计勇帮田明付款，是装修商会的，这次说是工程款。陈清良对真实性和证明目的均不认可;证据二、陈清良话的意思是陈海江的钱年底要支付了如果对于2016年9月7日的合同没有问题的话可以先支付钱。因为当时不清楚王计勇对于拆迁款全部拿到了还是只拿到了一部分;证据三、真实性没有异议，证明目的没有异议。这个地方除了路远翔还有陈清良名下的一个公司万翔实业，一审提交的照片可以看到万翔实业已经快拆完了;证据四、陈清良名下的万翔实业公司也在这个地址注册的;证据五、双方之间租赁关系是2012年开始的，2011年的合同与本案无关。这些合同真实性、证明目的均不认可。合同是否履行看不出来,而且合同内容不符合规则，双方签订合同的时间相差很远,所以这个证据与本案没有关系，不认可合同的真实性和证明目的;证据六、这个证据真实性不认可，双方之间的诉讼是从2018年2月起诉的，付款时间是2018年5月，这是诉讼中产生的证据，这个证据有伪造或作假的嫌疑;证据七、真实性认可，证明目的不认可，这不是帮田明的付款，是陈清良和王计勇合同中约定的加建或者翻建以后应给陈海江的付款。陈清良支付了40多万元。陈清良向本院提交天眼查截图三张，查到田明的公司北京安明供应链关系有限公司，注册地是北京市朝阳区十八里店乡西直河村村东，以及田明和王计勇之间的合作关系。证明王计勇和田明、陈海江之间有利害关系。还有一个四川公司，田明和王计勇都是股东。不是王计勇代田明垫付的工程款，田明也有拆迁，是支付自己的工程款，村里全部都拆迁了。针对上述证据，王计勇称，认可这三张图片证据的真实性，证明目的不认可，田明和王计勇之间是好朋友关系，否则王计勇也不会借给田明钱。对方说田明有加建从证据中无法显示，而且和本案也没有关系。田明确实有拆迁，但是田明拆迁时间应该比王计勇要早，田明应该是2015年就拆迁结束了。对于陈清良、王计勇提交的上述证据，本院将结合本案的其他事实综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《拆迁腾退补偿协议》、《朝阳区农村集体资产租赁合同》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据查明的事实，陈清良、王计勇均不能提交涉案房屋的建设工程规划许可手续，故本案所涉房屋租赁合同及相关补充协议均无效。陈清良应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽然王计勇主张2012年前一手承租人仅支付了11个月的租金，但其并未提供相应证据，一审法院结合双方所签合同的起始日期及王计勇签订《拆迁腾退补偿协议》的时间等证据，认定陈清良已付房屋使用费的截止日期为2017年6月30日，陈清良应当支付房屋使用费至2017年7月30日，同时，参照涉案合同约定，对于陈清良欠付的房屋使用费进行核算，并无不当，本院予以确认。陈清良、王计勇上诉对房屋使用费用的计算提出异议，均未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。关于在补充协议签署后是否进行了加建以及加建费用的补偿问题，双方所签房屋租赁合同约定了最初租赁房屋的面积共计为4500平方米，根据《补充协议》可知陈清良对于原合同约定的其中1000平米进行了拆除及翻建，并扩建了2933平方米。拆迁时评估单位认定的面积远大于原合同约定面积的情况下，王计勇否认双方共同进行了扩建但并未举证证明已有房屋的来源，本院对王计勇的主张难以采信。陈清良虽主张其扩建的2933平方米是在原租赁合同中写有的库房3500平方米的基础上进行的扩建，但并未提供充分的证据对此予以佐证，《补充协议》中亦无相关约定及描述，一审法院认为陈清良扩建的2933平方米是在原合同约定的4500平方米之外进行的扩建，并结合签署双方签订的协议对于面积的描述以及拆迁协议最终对于面积的确定，对于双方共同加建面积进行核算，在此基础上，结合双方对于加建部分出资的约定、拆迁协议中确定的补偿款数额及双方过错程度等，对于王计勇应给陈清良的补偿款酌情进行判决，并无不当，本院予以确认。陈清良上诉主张一审法院对相关补偿费用计算有误，并另主张王计勇支付违约金，亦未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。王计勇上诉主张陈清良并无扩建、加建面积可以得到补偿，亦缺乏相应依据，本院亦不予采纳。综上，陈清良与王计勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80519元，由陈清良负担34819（已交纳），由王计勇负担45700（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 闫 慧审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月四日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 田亚男书 记 员 陈 猛书 记 员 刘 欣