四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1028民初1394号 原告：四川省隆昌鹅江物业服务有限公司，住所地：四川省隆昌市。 法定代表人：陈敏。 委托诉讼代理人：郑万全，男，1958年10月26日出生，汉族，系四川省隆昌鹅江物业服务有限公司经理，住四川省隆昌市。特别授权。 被告：曾园，男，1987年2月25日出生，汉族，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：曾鸿麟，男，1964年1月2日出生，汉族，住四川省隆昌市。系曾园之父。 原告四川省隆昌鹅江物业服务有限公司诉被告曾园物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四川省隆昌鹅江物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑万全及被告曾园的委托诉讼代理人曾鸿麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省隆昌鹅江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费1,159.00元；2、判令被告支付违约金50.00元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原告严格履行《隆昌×物业服务合同》为全体业主和物业使用人提供物业服务。被告接受了服务，不按时交纳物业服务费，从2019年1月至2019年12月拖欠物业服务费1,159.00元。经书面催收，被告仍不履行交纳物业服务费义务。 曾园辩称：被告没有与原告签订物管合同，不是合同的相对人，原告与业主委员会签订的合同，应该找业主委员会收取费用；合同约定的收费标准与实际收费不一致；不知道物管公司的服务项目；物管公司没有公布过账目，收取的维修基金没有进行公示，维修基金不知是否交到相关部门；私自搭建服务房；将绿化带擅自改为自行车、摩托车停放点；三号楼负一楼的消防窗户被负一楼业主擅自改变，原告没有履行监管职责；卫生不达标，收费标准与服务不相符；要求降低收费标准； 本院经审理认为：原告系依法取得营业执照的物业服务企业，被告系×小区的业主。原告与×小区业主委员会签订了的物业服务合同，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，被告作为该小区的业主，合同对其具有法律约束力。原告履行了合同约定的物业管理服务义务，被告应按合同约定支付相应的物业服务费，经原告书面催交，被告仍不交纳，构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持，至于原告要求被告支付违约金，因原、被告在履行合同过程中存在争议，故违约金的诉讼请求本院不予支持。对于被告提出的几个问题：一是物业合同的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“...业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”的规定，被告应当依照业主委员会与原告签订的物业服务合同的约定履行业主的义务；二是合同约定的收费标准与实际收取的费用不符的问题，原告实际收取被告的费用比合同约定的价格每平方米降低一角，系原告对自己合法权益的处分，不违反法律法规的规定；三是不知道物管公司服务项目的问题，在物业服务合同有明确的约定；四是物管公司没有公布过账目，收取的维修基金没有进行公示，维修基金不知是否交到相关部门，这一要求没有法律依据，且与本案无关，本院不予支持，五是违章搭建的问题，不是本案审理的范围，被告可以向相关行政主管部门进行反映；六是将绿化带擅自改为自行车、摩托车停放点的问题，被告未提供充分证据予以证明且原告在庭审中也作了相应解释，七是三号楼负一楼的消防窗户被负一楼业主擅自改变，原告没有履行监管职责的问题，物业服务企业本身并不具备行政执法职能，其对小区的管理仅能借助于规劝、引导业主的行为而完成，不能苛责其对小区内的违建、占用等行为行使行政执法机关的管理职责，并取得相应的管理效果，被告如果认为消防通道、逃生通道被他人占用侵犯了自己的权利，可直接向消防通道、逃生通道的占用人主张权利或向行政机关反映，本院在本案中不作处理；八是卫生不达标，收费标准与服务不相符的问题，原告并不认可，被告也无充分证据证明自己的主张，本院对被告这一主张不予确认，即便被告的主张属实，也仅能表明原告对小区的服务和管理确有提高、改进的空间，并不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在违约的情形；九是要求降低收费标准的问题，不是本案审理的范围。原、被告之间系合同关系，更改物业费收费标准，被告须征求其他业主的意见并通过业主委员会与原告重新签订合同确定。综上，被告提出的理由均不能构成拒交物业服务费的有效抗辩。 应当指出，物业服务具有持续性和公共性，物业公司收取物业费除用于维持自身运转之外还用于小区环境的改善、公共设施的维护、保养等，部分业主不交物业费的行为不光损害物业公司的利益，也损害其他正常交费业主的合法权益。物业服务质量的好坏，直接关系到小区的整体品质，物业公司和业主是共生共存的关系，物业公司若不能正常收取物业费，最终受损的是物业公司和全体业主。小区的整体环境维护和改善需要物业公司和业主的良好配合，一方面，原告作为物业公司，应明确自己的企业定位，作为服务型企业，在服务过程中，应加强与自己服务对象即业主的沟通，努力提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，不断改进和完善自己的工作。在业主反映服务不到位的情况下，应深刻反思自身服务存在的问题，通过整改、提升服务质量来应得业主的认可，让业主主动交纳物业费，尽量避免通过起诉、依赖法院审判来收取物业费；另一方面，业主也应提高自身素质，主动学习法律，提升法律知识储备，提高法律意识，了解业主与物业服务企业之间的权利义务关系。对物业公司有意见，应通过正当途径反映问题、行使权力，维护自身合法权益，不应通过拒交物业费来表达自己的意见。如果物业公司的服务达不到业主的要求，大多数业主都对物业公司不满意，可以通过业主委员会依法更换其他物业公司。希望今后原、被告双方相互尊重、相互理解，积极履行各自负担的义务，共同促进小区的发展，创造和谐的生活环境。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告曾园在本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告四川省隆昌鹅江物业服务有限公司2019年1月至2019年12月的物业服务费1,159.00元； 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告曾园负担，此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告。 本判决为终审判决。 审判员 李 红 二〇二〇年六月十日 书记员 李自强 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条第(五)项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。