呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1412号上诉人（原审被告）：内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：李啸钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古启安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛娜，住呼和浩特市。原审原告：薛玉环，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：金鑫，内蒙古启伦律师事务所律师。上诉人内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦公司）因与被上诉人薛娜、一审原告薛玉环房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫厦公司的委托诉讼代理人张金来、被上诉人薛娜、原审原告薛玉环的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫厦公司上诉请求：撤销一审判决，改判鑫厦公司不承担迟延交房的违约责任。事实和理由：一、一审认定事实有误。一审存在的事实：薛娜、薛玉环在起诉状中称，薛娜、薛玉环多年来一直是向鑫厦公司主张退房、退款，并且为了解除合同、退款多次向呼和浩特市房管局投诉。这就能够证明一个事实：薛娜、薛玉环多年来一直是要求与鑫厦公司解除合同，而非要求鑫厦公司履行合同。一审审理过程中，鑫厦公司向一审法院说明以下事实：1.涉案房屋早已具备交付条件；2.涉案房屋所在项目的其他业主早已使用房屋，没有任何问题；3.薛娜、薛玉环不接收房屋，而是一直要求解除合同。一审审理过程中，鑫厦公司再次要求薛娜、薛玉环办理房屋交接手续，薛娜、薛玉环不予理会。所以，房屋迟延交付的责任在薛娜、薛玉环。二、一审判决适用法律有误。本案的事实是鑫厦公司能够交房而薛娜、薛玉环不接收房屋。既然一审法院在判决中明确双方继续履行合同，双方在庭审中也不要求解除合同，一审法院就应该判决薛娜、薛玉环在规定的期限内履行交房义务，如果鑫厦公司不能按期交房，那鑫厦公司承担迟延交房的责任是正确的。另外，本案的诉讼时效已过。薛娜、薛玉环辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于案件事实认定问题，薛娜，薛玉环确实向呼和浩特市房管局投诉过，当时要求鑫厦公司退款，但鑫厦公司不能退款，薛娜，薛玉环进而要求其交房，并支付延期交房的违约金，因此不能说明薛娜、薛玉环的诉讼请求和退款是矛盾的。涉案房屋并未经过验收，不具备交付条件，现在处于烂尾状态。对于适用法律问题，生效判决已经确认了违约金参照同地段租金确定，已有生效判决确定的事实无需举证证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。薛娜、薛玉环向一审法院起诉请求：1.判令鑫厦公司履行《房屋要约协议书》，向薛娜、薛玉环交付房屋；2.判令鑫厦公司赔偿延期交房给薛娜、薛玉环造成的经济损失166221元；3、判令鑫厦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2011年3月16日薛娜、薛玉环与鑫厦公司签订《房屋要约协议书》，该协议约定：薛娜、薛玉环向鑫厦公司发出购买”××区”（暂定名”大商汇”）17号楼4层28号商铺，总价574530元；鑫厦公司应当在2011年4月30日前将房屋交付薛娜、薛玉环使用；待鑫厦公司交付房屋，薛娜、薛玉环结清房款后，鑫厦公司应在12个月内将房屋产权手续办理完毕后交予薛娜、薛玉环；鑫厦公司在规划时已纳入”大商汇”的整体商业业态规划范围内，以后”大商汇”的经营管理由鑫厦公司或鑫厦公司委托的经营管理公司统一负责，因此薛娜、薛玉环选定上述房屋后，无论自用或出租，均须遵守商业经营管理公司对项目整体的商业业态规划，并严格遵循统一的商业管理。协议签订之后，薛娜、薛玉环按约交清了上述房屋的购房款287530元。另查明，呼和浩特市中级人民法院作出的（2015）呼民一终字第01195号民事判决认定了上述房屋的同地段租金为每年每平米1273元及按交款数额比例支付逾期交房的损失。一审法院认为，鑫厦公司与薛娜、薛玉环签订的《房屋要约协议书》，系双方当事人真实意思表示，该协议对房屋坐落、面积、单价、付款方式、交房日期均约定明确，鑫厦公司已收受了薛娜、薛玉环交纳的购房款，合同已实际履行，且鑫厦公司已取得诉争房屋所在商业服务区的《商品房预销售许可证》，鑫厦公司与薛娜、薛玉环所订立的《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，鑫厦公司应当按《房屋要约协议书》的约定向薛娜、薛玉环交付房屋。薛娜、薛玉环要求鑫厦公司按照租金计算赔偿延期交房的损失，因鑫厦公司并未将诉争的商铺交付于薛娜、薛玉环，给薛娜、薛玉环造成的违约损失鑫厦公司应当予以赔偿，对于薛娜、薛玉环请求的166221元未超过法律规定的范围（同地段租金1273元及薛娜、薛玉环交款数额比例），对于鑫厦公司的请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条之规定，判决：一、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后的1个月内向原告薛娜、薛玉环交付位于”××区”（暂定名”大商汇”）17号楼4层28号商业，约52.23平方米的房屋；二、被告内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司给付原告薛娜、薛玉环从2011年5月1日至2016年4月30日延期交房的损失166221元，于判决生效之日起10日内付清。案件受理费3624元，由内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫厦公司提出的诉讼时效抗辩是否成立；二、本案所涉房屋是否具备交付条件，鑫厦公司是否存在逾期交房的事实；三、在上述问题核实清楚的情况下，薛娜、薛玉环要求鑫厦公司履行合同，并支付逾期交房违约金的诉讼请求有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查，鑫厦公司在本案一审审理过程中并未提出诉讼时效抗辩，且鑫厦公司在二审中并未举出新证据证明薛娜、薛玉环请求权已过诉讼时效，故本院对鑫厦公司在二审中主张的诉讼时效抗辩不予支持。针对第二个争议焦点，鑫厦公司与薛娜、薛玉环于2011年3月16日签订的《房屋要约协议书》因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且薛娜、薛玉环已经按照约定支付了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《房屋要约协议书》应当认定为商品房买卖合同，且鑫厦公司在薛娜、薛玉环起诉前取得了涉案项目的商品房预售许可证，故该《房屋要约协议书》为合法有效合同。《房屋要约协议书》仅约定鑫厦公司应当在2011年4月30日前交付房屋，并未约定交付条件，且鑫厦公司并未举证证明其已履行了通知薛娜、薛玉环收房的义务，鑫厦公司至今未交付房屋，属逾期交房，应当承担相应的违约责任。针对第三个争议焦点，《房屋要约协议书》并未约定逾期交房的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于商品房买卖合同没有约定违约金数额，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额按照同地段同类房屋租金标准确定的规定，一审法院根据已生效的呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第01195号民事判决认定的涉案房屋同地段租金同类房屋标准确定薛娜、薛玉环的损失并无不当，本院予以确认。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由内蒙古鑫厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴铁刚审 判 员  刘敬波审 判 员  于晓华审 判 员  杨蔚堃代理审判员  韩东妹二〇一七年六月十五日书 记 员  贾沛然书 记 员  王嘉兴