广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初1971号原告黄志超，男，汉族，1978年8月18日出生，住址深圳市罗湖区，委托代理人陈燕梅，广东国晖律师事务所律师。委托代理人谢庆波，广东国晖律师事务所实习律师。被告深圳市惠民商业管理有限公司，住所地深圳市福田区彩田路东侧橄榄鹏苑29E，组织机构代码05049145-0。法定代表人黄杏红。委托代理人孙景亮，上海通泽律师事务所律师。委托代理人何劭鹏，上海通泽律师事务所律师。被告陈一平，男，汉族，1965年8月22日出生，住址深圳市南山区，委托代理人陆化，广东淳锋律师事务所律师。上列原告黄志超诉被告深圳市惠民商业管理有限公司（以下简称惠民公司）、陈一平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2017年5月5日进行了公开开庭审理，原告的委托代理人陈燕梅、被告惠民公司的委托代理人孙景亮、被告陈一平的委托代理人陆化到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，原告与被告惠民公司签订《彩德城购物中心商铺租赁协议》，约定：租赁商铺的位置为深圳市彩田路彩德城购物中心一层××号商铺，商铺的建筑面积为41.37平方米，商铺用途为商业，原告承租该商铺用于经营餐饮，品牌为苏打绿，租期为5年，自2013年11月20日起至2018年11月19日止（包括免租期和撤场期）；免租期为30日，自交付日2013年11月20日起至2013年12月19日止；免租期届满翌日即2013年12月20日或开业日为计租起始日，以后发生者为准；月固定租金为8274元。签订合同后原告交纳了第一个月租金，同时向被告惠民公司一次性交纳等同于两个月租金的保证金合计16548元。双方签订的租赁协议是被告提供的格式条款，存在大量免除出租方责任、加重承租方责任、排除承租方主要权利的不公平条款，该条款无效。签订租赁协议后，商场主体一直未装修好，存在严重的工程质量问题，具体表现如下：1、商场工程设计存在问题，工程质量不合格，不具备交付使用条件，商场从未提供工程竣工验收证明文件，为查清事实，请求法庭向开发商深圳市亿民房地产开发集团有限公司、中国人民武装警察部队深圳市支队、业主何燕敏、陈一平调查相关竣工验收证明文件。（1）商场漏水严重（近80%商户存在漏水问题，数家重新装修）；（2）烟管排烟存在问题。每到用餐时间，整个商场烟雾弥漫，导致商户无法正常经营。（3）商场外围一片漆黑，灯箱一直在修理无法使用。已签订租赁协议的商户正是在商场存在严重安全隐患根本不具备交付条件，更别说正常营业的情况下受欺骗签订了合同，损失惨重，但被告惠民公司竟然要求商户交租金，并采取停水停电的违法行为。因商户经营率不足10%，被告惠民公司决定打包清场，强行解除合同。商场拆除后重新装修，进行整改。目前被告惠民公司将商场一、二层整体另租他人。商户联名到深圳市信访局、深圳市政府信访、走访维权。大部分商铺都得到赔偿款。被告惠民公司在未通知原告的情况下强行拆除原告承租的商铺，店内物品不知所踪。2、商场主体（橄榄鹏苑彩德城）建筑消防不合格。商场众多商户多次要求被告惠民公司提供商场主体消防验收通过文件，商场一直拒绝提供。商户向消防机关申报商铺消防验收时均不予受理，商户无法申报二次消防。后被告惠民公司大面积整改消防，包括二楼两边的外墙开口加建消防楼梯，里面的楼梯口加建防火墙等，而且商场的用途也一再改变，每次改变后又得申报消防验收。这种状态让已签订租赁协议的商户无法正常经营。消防监督结果公开网显示橄榄鹏苑彩德城（复查）的消防验收不合格。在该网查询橄榄鹏苑彩德城及彩德城内所有商铺均无消防验收合格的公示。综上，根据相关法律法规规定，房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。被告惠民公司从未出示相关的证明文件，商场不具备交付使用的条件，双方签订的租赁协议无效。被告惠民公司应赔偿原告因此造成的损失。因存在上述问题，商场一直未正式开业，商户一直向被告惠民公司反映存在的问题，被告惠民公司也一再承诺整改并承诺免租。被告惠民公司不但未达到租金起算条件，而且商场在2015年11月己整体停水停电，无法经营，被告惠民公司将不具备交付条件的商场对外出租，原告无法实现合同目的，被告惠民公司构成根本违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失。被告陈一平将不符合交付使用条件的房屋委托被告惠民公司对外经营，应与被告惠民公司承担连带赔偿责任。据此，诉至本院请求判令：1、两被告向原告支付违约金（三个月租金）24822元；2、被告向原告退还租赁保证金16548元；3、两被告赔偿原告经济损失共计11万元（其中，店铺装修损失8万元，店铺内仪器设备损失3万元）；4、两被告承担诉讼费。被告惠民公司口头答辩称，涉案的租赁合同已经过深圳市福田区人民法院及深圳市中级人民法院审理，本案属于一事不再理范畴。被告陈一平口头答辩称，1、我方不是适格被告，本案为房屋租赁合同纠纷，合同双方当事人为原告与被告惠民公司，根据合同相对性原则，本案应为原告与被告惠民公司的法律关系，我方不是合同当事人，不应承担任何法律责任。2、我方与原告之间不存在任何侵权行为，不存在侵权之债的可能。因此，原告请求我方赔偿经济损失，于法无据。经审理查明以下事实（为陈述方便，以下事实查明内容中，本案原告、两被告均直接写明姓名/公司简称）：一、黄志超与惠民公司签订合同情况。2014年10月31日，黄志超与惠民公司签订租赁协议，约定：惠民公司将涉案商铺出租给黄志超用于经营商业餐饮；涉案商铺租赁面积41.37平方米；租赁期限自2013年11月20日至2018年11月19日；免租期30日，自交付日2013年11月20日起至2013年12月19日；免租期届满翌日即2013年12月20日或开业日为记租起始日，以后发生者为准；开业日指涉案商场整体对外营业（包括试营业）的日期，黄志超保证涉案商铺与彩德城商场同步开业；租赁期限前两年租金8247元/月，经营管理费1654.80元/月；水、电、燃气等费用由黄志超承担，每月由惠民公司代缴后，黄志超按照实际使用量支付给惠民公司；如黄志超缴纳上述费用发生延迟，黄志超应以延迟应付款项为基数按每日千分之五的标准支付迟延履行违约金至付清款之日；黄志超迟延支付租金、经营管理费、公共事业费等超过15日或擅自歇业、关门时，惠民公司有权单方面解除租赁协议;因黄志超违约导致租赁协议解除的，惠民公司有权不返还保证金及黄志超缴纳的其他款项，并有权要求黄志超赔偿相当于三个月租金的违约金及未按约定支付违约金的延迟履行违约金；租赁协议提前解除或者终止后的7日内，黄志超应当将涉案商铺恢复到与惠民公司交接时的状态，并交还惠民公司。惠民公司交付涉案商铺给黄志超后，黄志超支付了两押一租共24822元，双方另约定：租赁费用支付期限变更为每月12日之前支付本月的租金、经营管理费及上个月的水、电费。二、（2016）粤03民终21794号终审判决认定事实。2015年10月26日，惠民公司以本案所涉房屋租赁合同纠纷为由将黄志超诉至本院并经立案受理，案号为（2015）深福法民三初字第2260号，惠民公司在该案中提出的诉请为：1、确认黄志超与惠民公司签订的租赁协议于2015年8月21日解除；2、黄志超支付尚欠租金78087.08元（自消防验收通过次日2014年11月1日至2015年8月21日）；3、黄志超支付违约金24822元（合同约定的3个月租金标准）。经审理，本院就该案作出（2015）深福法民三初字第2260号民事判决。黄志超与惠民公司均不服该一审判决，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院就该案作出（2016）粤03民终21794号终审判决。该判决已发生法律效力。该终审判决认定了以下事实：2014年10月31日，黄志超与惠民公司签订租赁协议。2013年12月13日，惠民公司送达黄志超《交付商铺通知书》，黄志超签字确认。同日，黄志超申请装修涉案商铺，并作出装修保证，惠民公司同意后黄志超开始进场装修。2014年4月17日，惠民公司通知黄志超彩德城商场将于2014年5月16日整体对外营业。2014年5月16日，彩德城商场开始试营业。与此同时，惠民公司承诺试营业后除租赁协议的约定外，给予包括黄志超在内的所有商铺额外三个半月的免租优惠。2014年8月16日，惠民公司举办彩德城商场的开业庆典活动。惠民公司考虑彩德城商场人流量较少，遂于2014年9月到2014年12月又给予已交租承租户租金及管理费的打折优惠。黄志超认可其自2014年6月开始经营涉案商铺至2015年8月。另查，黄志超自2013年12月13日接收涉案商铺后只缴纳了首月租金8274元，2015年3月2241.5元、4月5685.4元、5月5000元、6月8274元，合计29474.9元，其他月租金均未支付。2015年5月1日，黄志超出具承诺书一份，承认尚欠惠民公司1个半月租金，将于2015年5月第2、3、4周每周交纳5千元，并承诺以后正常交租。2015年8月20日，惠民公司向黄志超发出《商铺租赁协议解除通知函》，通知黄志超解除租赁协议并要求黄志超支付尚欠款项及交还涉案商铺，黄志超于8月21日签收，但未将涉案商铺交还惠民公司。至（2015）深福法民三初字第2260号案民事判决作出时，彩德城商场三层正常对外营业，一、二层清场完毕，正在进行升级改造。关于彩德城的消防验收情况，深圳市公安局消防监督管理局于2014年10月31日出具的深公消验字[2014]第0518号建设工程消防验收意见书，意见书注明：“彩德城商城一至三层裙房已经消防验收合格（验收文号：深公消验[2013]第0596号），本次验收内容（本次改造不涉及消防设施）：1、将裙房二至三层内部商业的周转仓储用房改为餐饮营业厅、厨房及商业；2、在裙房一至三层01轴交M-N轴及018轴交M-N轴处各增设1部疏散楼梯；3、调整裙房一至三层的防火分区划分。经审查资料和现场抽查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。”而惠民公司在该二审案件中提交的深公消验字[2013]第0595号建设工程消防验收意见书，显示彩德城商业裙房一至三层于2013年11月8日消防验收合格。另，黄志超提交的消防监督结果公开及网页打印件显示，截至2015年6月15日，彩德城的消防结果仍是不合格。三、（2016）粤03民终21794号终审判决的审理结果。该判决在认定上述事实的基础上，认为：惠民公司与黄志超签订的租赁协议合法有效。黄志超认可其一直使用商铺，故惠民公司有权要求黄志超支付使用商铺期间的租金。对于黄志超主张彩德城商场消防验收不合格，该判决认为，“黄志超提交的政府网站虽显示彩德城商场未通过消防验收，但从惠民公司提交的深公消验字[2013]第0595号和深公消验字[2014]第0418号建设工程消防验收意见书以及其他商户通过二次消防验收来看，彩德城商城1-3楼已于2013年11月8日消防验收合格，因其变更为餐饮，商业用途重新变更规划的验收也于2014年10月31日确认合格，且其他商户也可以进行二次消防报验，故即便相关政府网站存在未通过验收的相关显示也仍应当以深圳市公安局消防监督管理局发出的消防验收意见书为准”，据此，认为惠民公司从2014年11月1日主张租金合法有效，而黄志超主张的“商场漏水造成商铺招牌脱落、商场烟管排烟不畅或商场外围灯箱无法使用等问题”不足以构成黄志超不支付租金的抗辩。该判决认为，黄志超未依约支付租金，已构成违约，按照合同约定，黄志超迟延支付租金超过15日，惠民公司有权解除合同并没收租赁保证金以及要求黄志超赔偿三个月租金的违约金，据此，认定惠民公司有权没收租赁保证金，并对原审酌情将违约金调整至1000元予以维持。该判决最终的判决结果为：确认惠民公司与黄志超签订的租赁协议已于2015年8月21日解除；黄志超向惠民公司支付租金50507.10元并支付违约金1000元；驳回惠民公司的其它诉讼请求。四、本案审理过程中查明的相关事实。黄志超为证明其对涉案商铺进行装修而产生的装修费损失,提交了黄志超与深圳市时代风装饰有限公司（以下简称时代风公司）签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定由时代风公司为彩德城苏打绿寿司店进行装修，合同价款185000元，但工期、工程价款结算、付款方式等填空处以及合同签订落款时间均为空白。原告解释称，因原告与时代风公司以前合作过，所以签订合同比较随意，而原告确实依照合同支付了装修款185000元，但没有相关的支付凭证，也是因为双方比较熟悉，装修款都是现金支付的。本案庭审时，各方确认，陈一平系涉案商铺的所有权人。本院认为，上述（2016）粤03民终21794号民事判决系生效终审判决，具有既判力，对该判决已经认定的事实，本院予以确认。原告与被告惠民公司签订的租赁协议是双方真实意思表示，没有证据显示存在法律和行政法规规定的导致合同无效的情形，且另案终审判决已对该合同效力作出有效认定，故涉案租赁协议合法有效。原告主张涉案合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。关于被告惠民公司是否存在原告主张的违约行为的问题。第一，对于原告主张的商场漏水严重、烟管排烟不畅导致商铺无法正常经营、商场外围灯箱无法使用等问题，首先，仅凭原告提供的商场整体装修照片无法证明原告所主张的上述问题的存在，原告提供的信访材料中也没有反映出上述问题的存在；其次，原告自认从2014年6月开始经营涉案商铺至2015年8月，即商铺处于正常经营状态，并无证据显示商场存在工程质量问题而导致原告无法正常经营店铺。因此，原告对此应承担举证不能的法律后果，原告以涉案商场存在上述质量问题为由而主张被告惠民公司承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。第二，对于原告主张的涉案商铺所在的彩德城商场消防验收不合格的问题，该主张属于事实主张，已由原告在（2016）粤03民终21794号案件二审审理阶段提出，并已经过（2016）粤03民终21794号终审判决作出了认定，即该终审判决已就该事实主张作出了处理，在原告未提交新的证据足以推翻生效判决认定事实的情况下，本院不对该主张作出重复处理，对原告以该事实主张为基础而认为被告惠民公司构成违约的诉求，本院不予支持。综上，原告主张被告惠民公司存在违约行为缺乏依据，本院不予采纳，原告据此要求被告惠民公司承担包括支付违约金24822元以及退还租赁保证金16548元、赔偿经济损失11万元在内的违约责任，亦因此而没有事实依据，本院不予支持。对于被告陈一平，其并非涉案租赁协议的合同主体，原告系以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，故仅以陈一平系涉案商铺的所有权人为由而要求陈一平承担涉案合同项下的合同责任，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回原告黄志超的诉讼请求。本案案件受理费3328元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 叶  钧  如人民陪审员 杨  海  涛二〇一七年六月一日书 记 员 殷智华（代）