河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初1595号原告:周春贤，女，1987年6月11日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：张建正，河南绿洲律师事务所律师，特别授权代理。被告：李记伟，男，1972年5月26日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘兴邦，该公司员工，特别授权代理。原告周春贤与被告李记伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告周春贤及其委托诉讼代理人张建正、被告李记伟与被告洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘兴邦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周春贤向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)。2、二被告退还原告缴纳的各种款项144775元。3、二被告支付房屋成交价10%的违约金34500元。4、二被告按房屋成交价支付逾期交房日万分之五的违约金。5、二被告支付为追究违约责任而产生的律师费等各项费用15000元。6、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月28日，原告与二被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，原告通过被告洛阳懿皇房产经纪有限公司世纪华阳分公司购买被告李记伟位于洛阳市××西区××路智能小区××楼××楼402房屋，房屋成交价为345000元，原告按合同约定，向二被告缴纳了各项款项14775元和购房款130000元，共计144775元。2016年9月6日，原告和二被告到房产部门办理房产过户手续时，发现该房产已被洛阳市洛龙区人民法院查封，无法办理过户手续，原告与二被告协商，要求二被告退还缴纳的所有款项，但二被告推脱不予退还，故原告诉至人民法院。被告李记伟辩称：没有采取欺骗或隐瞒手段签订合同。被告并不知情房屋已被查封的事实，并且被告在知道查封后采取了积极主动的补偿措施向洛龙区法院申请另行提供房产担保，要求解除本案房屋。由于洛龙区法院没有接受才导致无法过户。房屋买卖全部委托给懿皇公司，买卖双方是在懿皇公司的主导、审查下进行的，由于懿皇公司同样没有如实告知本人房屋已被查封的事实，导致买卖合同无法全部履行，不仅给原告造成损失，给本人也造成很大损失。《房屋买卖（居间）合同》属于格式合同，合同约定懿皇公司除了收取巨额中介费外，不承担任何责任和义务，其排除了自己的全部义务，全部强加到买卖双方，该部分约定显失公平，应属无效。原告要求违约金过高，其性质为弥补给对方造成的实际损失，本案中原告并没有提交其遭损失的证明。原告的违约金、律师费、诉讼费不应由本人承担。因本人将卖房事宜全部委托给懿皇公司，在本案中并无过错，不应承担相应责任。并且房屋一直出租，在签订买卖合同后，租金即由原告全部收取。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司辩称：2016年8月28日在我公司中介基础上，周春贤与李记伟签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0000171），买卖李记伟所有的涧××智能小区××房屋××套。我公司收取周春贤居间服务费5175元，其他各项服务费11325元，共计16500元（以收款票据为准）。2016年9月6日在房管部门办理该房屋过户时，被告知该房屋被法院司法查封无法过户在此情况下，我公司征求买卖双方处理意见。买卖双方经协商达成协议，该房屋现有租户承租，周春贤接收该房屋，先行收取房屋租金，待李记伟解除司法查封后，再行办理房屋过户手续。因此，从2016年10月开始由周春贤收取该房屋租金。《房屋买卖（居间）合同》第七条第1项明确规定“甲方（出卖方）须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”该房屋在出售签订买卖合同之前，李记伟明知该房屋存在司法查封的情形，隐瞒事实出售该房屋签订《房星买卖（居间）合同》，属于欺诈的违法行为，所签订的该合同依法属于可撤销的合同。如果周春贤请求撤销该合同，我公司可以退还收取周春贤居间服务费和其他各项服务费共计l6500元。周春贤知道该房屋被司法查封，该合同可撤销的事由后，未行使撤销权，而是与李记伟协商接收房屋，收取租金，待解除司法查封后办理过户手续。现在起诉请求解除该合同，足以说明周春贤确认该合同的法律效力。只有有效合同才可以依法解除，无效、可撤销的合同不存在解除的问题。因此，我公司同意解除《房屋买卖（居间）合同》，退还给周春贤除去居间服务费5175元外的其他各项服务费合计11325元。我公司收取周春贤居间服务费5175元，是符合《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定。对于违约责任，该合同有明确的约定，法律有明确的规定，谁违约，谁应依法承担违约责任。连带责任是加重的民事责任，承担连带责任必须有当事人的明确约定，或者法律的明确规定。合同责任，只有约定的连带责任，没有法定的连带责任。本案《房屋买卖（居间）合同》中没有约定买卖任何一方违约由我公司承担连带清偿责任，更没有法律规定我公司应当承担连带清偿责任。周春贤请求我公司承担连带责任，既无合同依据亦无法律依据。综上，请求法庭根据本案事实、证据、合同约定、法律规定依法作出公正裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月28日原告周春贤与被告李记伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)一份，合同约定被告李记伟作为卖方将自己所有的位于洛阳市涧西区南昌路智能小区2栋2单元402号总面积为73.37平方米的房屋以345000元的价格出售给原告周春贤。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间人订立合同、促成了《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)的成立。合同签订后，2016年8月28日原告周春贤向被告洛阳懿皇房产经纪有限公司支付居间服务费、房产证过户服务费、贷款服务费等共计14775元，2016年9月6日原告周春贤向被告李记伟支付首笔购房款130000元，剩余房款采用按揭付款的方式支付。后原告与二被告办理房产所有权变更登记时知悉涉案房屋已被洛阳市洛龙区人民法院查封，无法办理房屋所有权变更登记，该合同无法履行，故原告诉至本院，请求支持原告诉讼请求。另查明：涉案房屋尚在租赁期间，2016年11月涉案房屋的承租人王秀山将该房屋的租金6000元交于原告周春贤。认定以上事实有原告周春贤与被告李记伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)一份、洛阳懿皇房产经纪有限公司出具的《收据》三张、洛阳市不动产登记中心出具的洛阳市涧西区南昌路智能小区2幢2门402室房屋《查档证明》一张、银行交易明细一份和该房承租人王秀山出具的《证明》一份在卷佐证，足以认定。本院认为：原告周春贤与被告李记伟、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于2016年8月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)系合同当事人的真实意思表示，对双方当事人以及居间人均具有约束力，应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。合同签订后原告周春贤按照约定向被告李记伟足额交付了第一笔购房款，此时原告即已取得了要求被告李记伟转移涉案房屋所有权的请求权，但因涉案房屋已被洛阳市洛龙区人民法院查封，无法变更所有权。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间人虽然没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，但是作为房屋买卖合同的居间人应当查明出卖人对房屋的处分权是否完整，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间人没有尽到如实报告签订合同相关事项的义务。现因合同履行不能，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司、李记伟构成根本违约，故原告请求解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司、李记伟退还原告周春贤缴纳的各项费用144775元，其中购房款130000元应由被告李记伟退还原告周春贤，居间服务费、房产证过户服务费、贷款服务费等共计14775元应由被告洛阳懿皇房产经纪有限公司退还原告周春贤。合同约定卖方未能按合同约定履行义务的逾期30日，买方有权不再购买该房屋，卖方应全部退还已收款项并向买方支付该房款成交价的10%作违约金，故被告李记伟应向原告支付违约金34500元。卖方逾期交付该房屋，或未能按合同履行约定义务的，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金，卖方未能按合同约定履行义务的逾期30日，买方有权不再购买该房屋，卖方应全部退还已收款项并向买方支付该房款成交价的10%作为违约金，被告李记伟应当承担向原告支付该房款成交价的10%作为违约金。原告周春贤未向本院提交任何关于追究被告洛阳懿皇房产经纪有限公司、李记伟违约责任而产生的律师费等各项费用相应的证据，故原告周春贤请求被告洛阳懿皇房产经纪有限公司、李记伟支付为追究其违约责任而产生的律师费等各项费用15000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告周春贤在合同存续期间收取王秀山的房屋租金6000元应在被告退还的购房款中扣除。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周春贤与被告李记伟、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》(合同编号：0000171)；二、被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周春贤支付的居间服务费、房产证过户服务费、贷款服务费等共计14775元；三、被告李记伟自本判决生效之日起十日内退还原告周春贤支付的购房款130000元、违约金34500元，扣除原告收取的租金6000元，共计158500元；四、驳回原告周春贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4186元，由被告李记伟负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马 强人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  赵国权二〇一七年六月三十日书 记 员  师丽锋