安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终501号 上诉人（原审原告）：寿县开锦驾驶员培训服务有限公司，住所地安徽省寿县众兴镇李圩村河湾组，统一社会信用代码91340422335620834U。 法定代表人：张继顺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高良富，安徽繁星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽汇丰建材有限公司，住所地安徽省寿县炎刘镇政府二楼东侧，统一社会信用代码91340422578505179B。 法定代表人：金扬军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐磊，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈自强，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人寿县开锦驾驶员培训服务有限公司（以下简称开锦驾训公司）因与上诉人安徽汇丰建材有限公司（以下简称汇丰建材公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2019)皖0422民初3956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开锦驾训公司的委托诉讼代理人高良富，上诉人汇丰建材公司的委托诉讼代理人陈自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开锦驾训公司上诉请求：一、依法改判汇丰建材公司赔偿开锦驾训公司硬化场地费用519160元(一审少判259580元)；二、判决汇丰建材公司赔偿钢结构房屋及装修费用98000元；三、判决汇丰建材公司赔偿开锦驾训公司监控设备等损失191542元。事实与理由：一、汇丰建材公司单方终止合同,按照合同约定,应当赔偿开锦驾训公司硬化场地费用519160元(一审少判259580元)及钢结构房屋及装修费用98000元。开锦驾训公司租用汇丰建材公司院内土地,花费巨资购买模拟考试设备等是双方经过多次协商、沟通,最终签订了书面的租赁合同,租赁的目的是为了从事驾训业务,为了寿县广大学习驾驶群众的需要,为此租赁合同第七条规定:因政府及相关单位针对经营项目有争议,由开锦驾训公司自行协调;第十三条:合同期内汇丰建材公司终止合同的,赔偿开锦驾训公司所有损失。但汇丰建材公司在争议阶段,未经开锦驾训公司同意,单方违约,将开锦驾训公司租赁的场地、设施损坏,应当按照双方约定承担赔偿责任。硬化场地费用519160元应当由汇丰建材公司承担,一审判决承担50%,开锦驾训公司不服,请二审法院予以改判。同时钢结构房屋已经建成、装修已经完成,可正常使用,开锦驾训公司撤场后,无偿归汇丰建材公司所有,显失公平,如果人为拆除,损失巨大,该钢结构房屋、装修费用98000元应当由汇丰建材公司承担。二、开锦驾训公司虽然土地有违法嫌疑,但全县乃至全国,驾驶员培训学校用地不合法大量存在,是不容争辩的客观事实。为此双方协议时已经明确开锦驾训公司经营项目争议自行协调。如果国土局认定是开锦驾训公司土地违法,应当由有权执法单位依据生效的法律文书予以拆除,汇丰建材公司作为私营企业,无权拆除开锦驾训公司所建的场地,汇丰建材公司应当承担相应过错责任。开锦驾训公司已经花费巨资投入了模拟考试设备80万元、监控设备128810元、场地指示牌8200元、围栏及隔离栅栏20700元,合计957710元,开锦驾训公司要求汇丰建材公司承担20%的过错责任即191542元(957710×20%)。综上所述,一审判决返还租赁费120000元,开锦驾训公司服判;即使开锦驾训公司存在土地违法行为,但汇丰建材公司无权拆除开锦驾训公司所建的场地和设施,应当承担相应赔偿责任,为此特依法上诉,请求二审法院支持开锦驾训公司的全部上诉请求。 汇丰建材公司辩称，一、开锦驾训公司主张的损失费用系其自身原因导致合同无法履行，应当自行承担。签订场地租赁合同时，已明确约定场地用途仅限驾驶员培训服务且开锦驾训公司自行办理一切法律手续。但开锦驾训公司擅自改变场地用途且未征得相关部门批准便擅自施工，导致县国土局作出《责令整改土地违法行为通知书》，要求限期整改。退一步讲，开锦驾训公司主张的场地硬化费用以及钢结构房屋及装饰费用均未提供竣工结算资料、付款凭证及相关税收发票，无法证明工程进度及是否完工。且钢结构房屋、装饰费用均发生在汇丰建材公司发出《关于通知驾驶员培训服务场地建设的通知》之后，其损失应当自负。二、2018年12月29日县国土局向汇丰建材公司出具的《责令整改土地违法行为通知书》，明确要求：汇丰建材公司自收到本通知书之日起至2018年12月31日止，拆除场内小汽车考场设施、恢复土地原用途。同日，汇丰建材公司便书面告知开锦驾训公司，并于2019年1月3日再次书面通知开锦驾训公司自行拆除，且汇丰建材公司是在县国土局派员监督下实施拆除，因此无任何过错，依法不应当承担责任。 汇丰建材公司上诉请求：撤销一审判决中的第一、二、三项判决,改判驳回开锦驾训公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、《场地租赁合同》有效,依法应当予以认可;场地租赁费用不应当予以全部返还。1.原审法院认为双方签订的《场地租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,因而属于无效合同;但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条的规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”但《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定应当为管理性强制性规定。首先,其将闲置土地出租用于驾校做驾驶员培训服务并未改变土地的建设用地性质,尽管寿县国土资源局以“违规用地”为由责令汇丰建材公司改正,但该责令改正的行为并不能直接导致汇丰建材公司和开锦驾训公司之间的租赁协议无效。其次,从订立合同的内容和目的看,双方在租赁协议中对租赁标的物的用途约定了“不得做其他用途”“合同期满或者解除,乙方固定资产投资乙方自行移除”等条件,汇丰建材公司对土地的利用(用作开锦驾训公司驾驶员培训服务)与其土地的工业用地限制没有实质性冲突,不实质妨碍其对土地按照划拨用途建设使用。再次,出租行为与转让、抵押行为也有很大区别,应当根据情况区别对待;出租国有划拨土地并不一定导致合同无效。2.从相关部门以及驾校用地情况来看,驾校驾驶员培训场地可以使用工业用地,两者并无直接关联,主要还是看驾驶员培训场地是否通过相关审批。合同无效,为自始至终无效。但如果通过相关行政审批手续,该租赁场地便可以作为驾驶员培训场地,租赁合同便不会因此无效。因而,一审法院认定合同无效无法律依据。综上所述,尽管汇丰建材公司出租其闲置土地作驾驶员培训服务违反行政管理规范,但并不能因此否定其与开锦驾训公司民事协议的法律效力;双方之间签订的合同并未违反效力性强制性规定,应当属于有效。二、开锦驾训公司擅自改变合同约定的租赁用途已经构成违约。《场地租赁合同》第四条:“乙方租赁场地的用途限于做驾驶员培训服务,不得做其他用途,否则,甲方有权解除合同。”第五条:“甲方仅提供场地,乙方经营行为所需的一切法律手续,交通安全、设施设备投资等,均由乙方自行负责。”第七条:“因政府及相关单位针对乙方在甲方场地经营项目有异议,由乙方自行协商,因此所产生的费用及损失由乙方自行承担。”县国土局出具的《调查笔录》《责令整改土地违法行为通知书》表明开锦驾训公司作为承租人实际改变了租赁场地的用途,即并非驾驶员培训服务,而是擅自改为小汽车考场使用。汇丰建材公司得知后,也是两次书面向开锦驾训公司致函要求其限期拆除。开锦驾训公司擅自改变租赁合同用途已经构成违约,汇丰建材公司依法依约享有合同解除权。同时,开锦驾训公司的违约行为还构成违法,其应当承担全部的赔偿责任。二、一审法院认定开锦驾训公司损失费用519160元(含涵管费用)无事实以及法律依据。首先,开锦驾训公司向一审法院提交的证据包括土地硬化合同、亚东建材出货单及单据报销封面,但开锦驾训公司提供的证据中均未能提供相应的付款记录、正规的增值税发票,无法印证合同是否真实以及合同金额是否实际履行等诸多事宜。其次,开锦驾训公司或者第三方均未提供竣工验收结算资料,无法证实土地硬化已全部实际完工,且施工质量合格,但一审法院却在没有任何竣工决算资料以及未经司法鉴定的基础上,直接认可损失费用为519160元,显然证据不足。再者,2018年5月6日,汇丰建材公司便已经向开锦驾训公司邮寄《关于停止驾驶员培训服务场地建设的通知书》,要求开锦驾训公司自行协调,在协调解决和办理用地、许可证手续之前,停止在租赁土地上进行场地建设。因而,开锦驾训公司应当提供施工进度资料,表明其具体施工进度以及施工量。但一审法院在没有查明第三方施工进度的情况下,便直接认定施工已完成、损失519160元,显然过于草率。三、一审法院判决汇丰建材公司承担259580元(即双方分别承担50%的责任),属于认定错误;汇丰建材公司不存在任何过错。首先,开锦驾训公司作为专业的驾驶员培训机构,其应当也必须应当了解开设驾校的程序、审批流程以及开设驾校的具体细节等,但汇丰建材公司并不从事相关行业,对驾校开办事宜并不清楚。其次,驾驶员培训用地在驾校办理中,均无明文规定不能是工业用地。如驾校用地为工业用地,只是需要履行审批手续。依据双方签订的《场地租赁合同》第七条约定:“因政府及相关单位针对乙方在甲方场地经营项目有异议,由乙方自行协调,因此所产生的费用及损失由乙方自行承担。”因而,即使场地不符合土地用途,也应当由开锦驾训公司自行向相关部门申报、审批。因没有履行必要的审批手续产生的损失,应由开锦驾训公司自行负责。最后,一审法院已经认定“汇丰建材公司在得知国土部门的整改意见后,已经及时通知开锦驾训公司停止施工,故对开锦驾训公司合理损失的范围,仅限于当时已经完成的土地硬化费用。”由此可见,汇丰建材公司并不知晓场地租赁存在违反行政法规的行为,且在得知后已经积极配合相关部门工作。由此可见,汇丰建材公司不存在任何过错,且还履行了及时、必要的通知。一审法院认定汇丰建材公司仅对之前完成的土地硬化承担50%责任并无事实和法律依据。综上所述,一审法院认定事实不清、适用法律错误,依法不应当予以认可。 开锦驾训公司辩称，一、汇丰建材公司违反合同约定，在开锦驾训公司享有场地使用权情况下，未经开锦驾训公司同意，单方强行拆除场地构成根本违约，应当支持开锦驾训公司全部诉请。在双方合同未解除情况下，汇丰建材公司没有行政执法权。如果是县国土局依法拆除，开锦驾训公司不要一分钱损失。二、一审判决场地租赁费全部返还正确。本案合同目的无法实现，租赁费应当全部返还。三、开锦驾训公司没有改变租赁用途，没有违约。根据交通部的培训管理规定，合同约定的驾驶员培训服务必须有必要的教学设施、设备、场地，才可以进行科目二、科目三的培训。而小汽车考场能够提高培训服务质量，而非改变租赁用途。四、涉案的科目二考场已经县、市两级交管部门验收，场地硬化、钢结构房屋等全部完工，相关费用也支付完毕。汇丰建材公司对此明知，并且由其破坏，现在又说没有完工，属于不诚信行为，请求不予采信。 开锦驾训公司向一审法院起诉请求：1.依法解除2018年3月15日签订的《场地租赁合同》；2.判决汇丰建材公司赔偿各项损失1218070元。 一审法院认定事实：2018年3月15日，汇丰建材公司（甲方）与开锦驾训公司（乙方）签订《场地租赁合同》，将甲方公司院内大门东西两边土地租赁给乙方用于驾驶员培训服务，租赁期限为5年，从2018年5月15日至2023年5月15日，每年租金6万元，合同签订后的3个工作日内付前二年租金，后三年的租金在2020年5月15日前一次性付清。合同约定：甲方仅提供场地，乙方经营行为所需一切法律手续、交通安全、设施设备投资等，均由乙方自行负责；因政府及相关单位针对乙方在甲方场地经营项目有异议，由乙方自行协调，因此而产生的费用及损失由乙方自行承担；合同期满或解除，乙方固定资产投资乙方自行移除，但是不能拆除或者拆除影响场地正常使用和价值的部分，无偿归甲方所有。合同签订后，开锦驾训公司即向汇丰建材公司交纳了前两年的租赁费120000元，向六安亚东建材有限公司购买了26节下水涵管（价值7660元），并与冯奇签订土地硬化合同（总造价511500元），对租赁场地进行了硬化处理。2018年5月6日，因该租赁事宜被国土部门巡查发现属于违法，汇丰建材公司遂向开锦驾训公司邮寄发出《关于停止驾驶员培训服务场地建设的通知书》，要求开锦驾训公司自行协调，在协调解决和办理用地、施工许可手续之前，停止在租赁土地上进行驾驶员培训服务场地建设。2018年5月9日，汇丰建材公司申请安徽省淮南市正诚公证处对公司院内水泥硬化区域的现状进行证据保全，该公证处以公证书的形式确认了公司院内西侧为一长方形水泥硬化区域，其中有部分绿化带（尚未种植植物），该区域靠外墙一侧有两条拱形水泥道路。此后，开锦驾训公司在没有协调成功的情况下，继续在租赁土地上进行了驾驶员培训服务相关设施的建设和设备安装。2018年12月29日，寿县国土资源局向汇丰建材公司下发了《责令改正土地违法行为通知书》，责令其至2018年12月31日止限期拆除厂内小汽车考场设施，恢复土地原用途，并接受复查。同日，汇丰建材公司将该通知书邮寄给开锦驾训公司；2013年1月4日，汇丰建材公司再次发出书面通知，要求开锦驾训公司在收到本通知后立即采取具体措施，自行拆除在厂区内的设施设备及相关附属物，否则，将采取措施予以强制拆除。当月，汇丰建材公司在国土局派员监督下调用工程机械对驾驶员培训场地中的场地坡道进行了拆除。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。汇丰建材公司与开锦驾训公司未经人民政府土地行政主管部门同意，擅自签订改变土地用途的场地租赁合同，开展驾驶员培训服务，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效合同；合同双方因该合同取得的租金120000元和场地使用权应当予以返还；对该无效合同的签订，双方事前既未做必要的法规了解，也未履行必要的审批手续，均负有一定的过错，对开锦驾训公司因履行合同遭受的合理损失，应由双方分别承担50%的责任；汇丰建材公司在得知国土部门的整改意见后，已经及时通知开锦驾训公司停止施工，故对开锦驾训公司合理损失的范围，仅限于当时已经完成的土地硬化（含涵管）费用，其余损失部分，属于开锦驾训公司的过错造成，应由其自行承担。判决：一、寿县开锦驾驶员培训服务有限公司与安徽汇丰建材有限公司签订的《场地租赁合同》无效；二、安徽汇丰建材有限公司返还寿县开锦驾驶员培训服务有限公司场地租赁费120000元，寿县开锦驾驶员培训服务有限公司交还安徽汇丰建材有限公司租赁的场地；三、寿县开锦驾驶员培训服务有限公司因硬化租赁场地产生的损失费用519160元（含涵管费用），由安徽汇丰建材有限公司承担259580元；四、驳回寿县开锦驾驶员培训服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15763元，减半收取7882元，由寿县开锦驾驶员培训服务有限公司负担5426元，由安徽汇丰建材有限公司负担2456元。 二审中，开锦驾训公司为证明其上诉请求，向本院提交三份证据，本院组织质证并认证如下： 证据一、安徽宏合祥混凝土有限公司证明及营业执照复印件、冯奇收条及身份证复印件、高友国收条及身份证复印件。证明：涉案驾校土地硬化项目共支出混凝土款285200元、工程款150000元、农民工工资46000元，合计481200元。总价款511500元，减去481200元，余款30300元为质保金。证据二、六安步堂建筑劳务有限公司证明一张。证明：钢结构房屋花去工程款76800元。证据三、寿县交管大队、淮南市公安局交警支队的验收报告。证明：2018年9月18日，科目二考场已经建成，涉案的土地硬化及钢结构房屋已经施工完毕并交付使用的事实。 汇丰建材公司质证：对证据一的三性及证明目的均不认可。不符合证据形式要件，未能提供混凝土合同、转账记录、发票，无法证明其真实性。对证据二三性及证明目的均不认可，钢结构房屋是在汇丰建材公司发出停止施工通知书后实施的，损失自负，其他同证据一质证意见。对证据三三性及证明目的均有异议。无原件佐证，交管部门的验收与县国土局的责令改正通知书存在矛盾之处，且证据仅反映系验收申请，非最终验收。开锦驾训公司无法证明在2018年5月6日收到停止施工前的工程量。 本院认为，综合一审公证照片情况、一审土地硬化合同及二审证据，对一审认定的开锦驾训公司因硬化租赁场地产生的损失费用519160元（含涵管费用）予以确认。对证据二，因无其他证据佐证钢结构房屋在收到停建通知前的具体履行情况，也不在公证保全范围内，不予确认。对证据三，因系部分存在收到通知后开锦驾训公司继续施工情形，不予确认。 双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院对证据认证意见与一审一致。 二审查明事实同一审判决认定事实一致。 二审本院归纳争议焦点为：一、一审关于合同效力的认定是否妥当；二、一审关于场地租赁费、硬化场地费的认定是否妥当；三、一审未支持开锦驾训公司投入的模考监控、指示牌、护栏、围栏等损失是否妥当。 一、一审关于合同效力的认定是否妥当。涉案合同签订及履行中，为开展驾驶员考试服务，擅自改变土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，并被国土部门要求责令改正恢复原状，故一审认定应属无效合同并无不当，予以维持。对汇丰建材公司主张涉案合同有效及以合同有效为基础主张场地租赁费用不应当予以全部返还的上诉理由不予采纳。 二、一审关于场地租赁费、硬化场地费的认定是否妥当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因违反土地管理法律规定，合同无效且导致合同无法履行，一审判决返还场地租赁费合理允当；关于硬化场地费一节，因在场地出租前及合同履行中，双方均有义务对可能涉及的出租后土地用途进行审查，并确定不违反法律规定，但双方前期显然对此并未尽到相关注意义务，故一审法院酌定双方各自承担一半责任并无不当。结合一审2018年5月9日现场公证的照片三十张、合同及二审的收条等，对于一审法院此节认定的数额予以确认。 三、一审未支持开锦驾训公司投入的模考监控、指示牌、护栏、围栏等损失是否妥当。开锦驾训公司上诉称钢结构房屋及装修费用98000元及开锦驾训公司已经花费巨资投入了模拟考试设备80万元、监控设备128810元、场地指示牌8200元、围栏及隔离栅栏20700元,合计957710元一节，因开锦驾训公司未提交充分证据证明收到停建通知前的具体履行情况或在收到停建通知后仍在未协调情况下擅自建设扩大损失，一审法院对此未予支持并无不当，二审予以维持。 综上所述，开锦驾训公司、汇丰建材公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16321元，由寿县开锦驾驶员培训服务有限公司负担9291元，由安徽汇丰建材有限公司负担7030元。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年六月八日 法官助理李长梅 书记员李时雪