广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂12民终554号 上诉人（原审被告）：广西一方土实业开发有限责任公司，住所地南宁市兴宁区南梧路**畅春湖山庄****。 法定代表人：梁沛农，总经理。 委托诉讼代理人：莫芳英，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢秀军，男，汉族，1962年9月29日生，住广西河池市金城江区。 被上诉人委托诉讼代理人：蓝冠晖，广西永泉律师事务所律师。 上诉人广西一方土实业开发有限责任公司（以下简称一方土公司）因与被上诉人谢秀军商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初2059号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人一方土公司的委托诉讼代理人莫芳英、张志伟，被上诉人谢秀军及其委托诉讼代理人蓝冠晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一方土公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回谢秀军的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由谢秀军负担。事实和理由：一、本案谢秀军所提出的逾期交房违约金请求已过诉讼时效。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。我国《民法通则》和《合同法》都规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，双方在《商品房买卖合同》中所约定的交房时间是2013年6月30日，实际交房日期是2013年8月7日。一方土公司取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》是在2013年12月4日。而谢秀军是于2016年8月1日提起诉讼。因此，本案中逾期交房违约金请求权的诉讼时效无论是从合同约定的交付之日起计算还是从实际交房之日起计算，甚至于从一方土公司获得五方验收合格之日起计算，都超过了两年的诉讼时效。二、逾期备案登记的违约金没有合同约定，没有法律依据。违约金是指合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定数额的金钱。其特征是：1,以违约行为为产生条件，不以损害事实的产生为前提。2、当事人双方经协商一致达成意见，金钱数额明确具体，没有争议性。3、具有惩罚性，当合同一方没有履行合同义务或为按照约定履行义务时就发生了违约金。由此可见，违约金是由双方经协商一致达成意见的，如双方在合同中没有约定，那么即使合同一方出现了违约行为也不产生违约金。双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条中的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金。依据双方签订的合同，双方有交房后360日内办理备案的约定，但万分之1.5的违约金不是针对备案违约的，是针对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”这一约定的，因此一审判决逾期备案登记违约金没有合同依据，亦没有法律依据。 谢秀军辩称，一、一方土公司一审未提出诉讼时效抗辩，应视为其己放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，虽谢秀军向人民法院请求保护自己主张逾期交房违约金的诉讼时效期间为二年，但一方土公司在一审阶段未提出时效抗辩，应当视为其己经放弃该抗辩权利和放弃该时效利益。二审期间，一方土公司提出逾期交房违约金的请求权己超出诉讼时效的抗辩理由，不应得到法院的支持。二、一方土公司提出其逾期备案登记的违约责任承担方式即支付违约金没有合同约定，无法律依据予与事实不符。《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(l)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为初始登记、移转登记等情形之一，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记，初始登记是移转登记之前提。房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后，登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。移转登记的申请人是买受人，但出卖人必须完成初始登记，并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期，必将造成移转登记逾期。本案一方土公司作为出卖人未能在合同约定的期限内办理房屋初始登记备案，从而导致谢秀军未能及时办理《房屋所有权证》，无疑应当承担逾期备案的违约责任。如何理解双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，是确定一方土公司是否应当承担违约责任、支付违约金的关键所在。应当明确，一方土公司提供的上述商品房买卖格式合同文本来源于建设部、国家工商行政管理局2000年版商品房买卖合同示范文本，该合同条款的解释权归属于建设部、国家工商行政管理局。另，我国《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利一于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从合同条款内容来看，本条是关一于产权登记的约定，如前述，产权登记包含初始登记即备案登记、移转登记等，备案登记是一方土公司的义务；其次，从合同条款的目的来看，是针对一方土公司逾期备案的违约承担方式和免责事由的约定；再次，从诚实信用原则来看，诚实信用原则的基本含义是，当事人在市场活动中应讲信用，烙守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。显然，作为提供格式合同一方的一方土公司关于违约金是针对“因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的”这一主张，完全是断章取义，违背诚信的作法。基于以上的事实与理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律正确，程序合法。一方土公司的上诉理由不能成立，请二审依法驳回其上诉，维持原判。 谢秀军向一审法院起诉请求：1、判令一方土公司继续履行合同，按约定履行交房义务；2、判令一方土公司一次性支付谢秀军逾期交房违约金146128元（自2013年6月31日起至2016年6月30日止，共计1095天，按515445元×0.0003×1095天=169323元，现酌情主张146128元）；3、本案诉讼费用由一方土公司承担。 一审法院认定事实：一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。位于河池市城西新区地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系一方土公司开发建设，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号，商住楼工程开工时间为2011年1月28日。2012年5月23日，谢秀军（买受人）与一方土公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同主要约定，谢秀军购买一方土公司开发的启航嘉园商品房2单元1901号住房一套，建筑面积共143.52平方米，总房价为515445元。谢秀军签署合同时一次性付清房款。一方土公司应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。合同还约定有：“第八条交付期限……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……10、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；11、遇国家法定节假日，交付期限可顺延。”“第九条出卖人逾期交房的违约责任除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定交房，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。2、因买受人原因，出卖人未能按期通知买受人的，延期责任由买受人承担。”合同签订后，谢秀军已按合同约定付清全部房价款给一方土公司，并按规定缴清相关税费。 经该院调查了解查明：2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局作出《河池市住房和城乡建设局关于“启航嘉园”规划调整的公示》，该公示主要内容为：“为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，调整主要内容为：1、负一层部分位置原设计为停车位，现变更为机电房，停车位由94个变更为80个；2、第三层中部及西南部原设计为屋顶花园、架空花园，现将部分位置封闭建设为老年活动中心；3、第二单元31层C户型，第三单元31层A、B户型主卧由北向位置改为南向位置，并将该层三种户型部分架空位置改为书房，每套增加书房面积13平方米。4、将第二单元4-29层A户型客厅与D户型阳台之间的结构连接板加装栏杆后变更为露台，在露台与A户型连接的砖墙位置上增设一扇门；5、第一单元E户型设计为2房1厅，现变更为1房。公示期自2013年9月29日至2013年10月19日。”2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。 另查明，一方土公司曾经于2013年6月27日、11月以邮寄书面通知的方式通知谢秀军接收房屋，书面通知内容载明有：“逾期当做默认收房”，因谢秀军认为一方土公司提交的房屋未经验收合格拒绝接收，谢秀军至今未领取房屋钥匙亦未入住。 一审法院认为，首先，原、被告双方于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 其次，原告诉讼请求被告交房及支付逾期交房违约金的问题。根据本案《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用，经查明，被告系在2013年12月4日取得五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，该日期比原被告约定的交付日期迟延，故被告构成延迟交房的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。本案中，被告已经履行通知交房义务，原告认为涉案房屋未经验收合格故没有接收，根据本案《商品房买卖合同》约定，被告交房必须符合五方验收合格，故在五方验收合格前，原告以房屋未经五方验收拒绝接收，符合合同约定原告所享有的权利，本院予以认定；但在本案涉诉的商品房于2013年12月4日经验收合格后，原告应当按合同约定接收房屋，原告在2013年12月4日之后未接收房屋，系原告自身原因导致，被告不应承担违约责任。故本案被告的违约天数应自2013年7月1日起至2013年12月4日止。又依据《商品房买卖合同》对交付期限可顺延的约定情形包括“在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；遇国家法定节假日的”。经查明，为优化部分户型采光、通风设计，特对部分户型进行规划调整，2013年9月29日，河池市住房和城乡建设局对启航嘉园商住楼作出规划调整的公示，公示期自2013年9月29日至2013年10月19日，共计20天，该公示期在原告收房之前，应予顺延；而自2013年7月1日起至2013年12月4日止，遇国家法定节假日中秋节3天，国庆节7天，共计10天；故综上，根据合同约定，本案被告违约天数应自2013年7月1日起至2013年12月4日止，被告实际违约天数为156天-30天=126天，因本案被告在一审辩论终结前对本案违约金的约定未提出异议，本案合同约定的违约金计付标准亦未超过法律规定的范围，故本院依据《商品房买卖合同》的约定，本案被告应支付原告逾期交房的违约金为：已交付房价款515445元×万分之3×126天≈19484元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告广西一方土实业开发有限责任公司支付原告谢秀军逾期交房的违约金19484元；二、被告广西一方土实业开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内协助原告谢秀军办理2单元1901号房交接手续；三、驳回原告谢秀军的其他诉讼请求。案件受理费3223元，减半收取1611元（原告已预交），由原告负担1289元，被告负担322元。 一方土公司在二审提交证据：《河池市人民政府会议纪要》和逾期交房情况说明各一份，证明一方土公司可顺延交房62天。谢秀军质证认为该证据不属新证据且与本案无关联性。本院认为，一方土二审提交的证据在无其他证据佐证的情况下，不能证实供电线路迁移改造是否导致一方土公司开发的启航嘉园商住楼工程的施工工期延误及延误的具体天数，故对该证据本院不予认定。谢秀军在二审未提交的证据。 一方土公司、谢秀军对一审认定的事实均无异议。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：1、本案的诉讼时效是否超过；2、本案是否对逾期备案违约金进行约定。 一、关于本案的诉讼时效是否超过问题。从查明的事实可知，虽然谢秀军起诉要求一方土公司支付逾期交房违约金的时间距其知道权利被侵害之日已超过两年，但因一方土公司在一审期间未提出诉讼时效抗辩，同时其在二审期间提出诉讼时效抗辩亦非基于新的证据证明谢秀军的请求权已过诉讼时效，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干规定问题的规定》第四条第一款关于当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持的规定，一方土公司二审关于诉讼时效已超过的抗辩意见本院不予支持。 二、关于本案是否对逾期备案违约金进行约定的问题。双方合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”双方对该条款的理解不一致。一方土公司的理解是该条款约定的违约金不是针对备案违约，而是针对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书这一约定。谢秀军的理解是一方土公司逾期办理备案登记必然导致谢秀军逾期取得房地产权属证书，该条款约定的违约金是针对备案登记违约。本院认为，涉案合同属一方土公司提供的格式条款合同，且合同未约定由一方土公司办理房地产权属证书，从条款内容可知，条款约定的违约金实质上针对的是逾期备案应承担的责任，根据《中华人民共国合同法》第四十一条关于对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式一方的解释的规定，对该条款关于违约金的约定应当理解为逾期备案违约金。综上，一方土公司抗辩双方合同没有约定逾期备案违约金的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，一方土公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1152元，由上诉人广西一方土实业开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张世道 审 判 员  韦海平 代理审判员  吴利萍 二〇一七年六月三十日 书 记 员  张恒瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。