大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初4079号原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司，住所地大连市甘井子区中华西路6号，组织机构代码证72885269-5。法定代表人王莉，系该公司总经理。委托代理人穆涛，系辽宁恒信律师事务所律师。委托代理人李广东，系辽宁恒信律师事务所律师。被告（反诉原告）回丽杰，女，1976年10月26日生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁西区。委托代理人张伟，系辽宁圣邦律师事务所律师。委托代理人高俊，系辽宁圣邦律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司与被告（反诉原告）回丽杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王莉及其委托代理人穆涛、李广东，被告回丽杰及其委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连市至池科贸有限公司诉称，原、被告双方于2011年7月6日签订了一份《租赁合同》。约定，被告租赁原告拥有合法使用权的位于大连是甘井子区国际商城）四楼300平方米店面，用于经营美容院。合同约定租期为2011年7月6日起至2014年2月8日止。租赁期内租金总额为人民币423,000元、物业费总额为282,000元，其中2013年2月8日至2014年2月8日期间租金及物业费总额为300,000元。如逾期付款，每超期一日，应向原告承担拖欠租金千分之五的违约金。同时，合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告交付了店面，被告依约支付了前期租金，但从2012年10月8日起，因华南商城火灾问题，被告再也未向原告交付过任何租金，也未解除租赁合同及腾退店面。为此，原告将被告起诉至法院，经大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01654号民事判决书判决，被告于判决生效之日起十日内，给付原告2012年11月8日起至2014年2月8日止的租金和物业费74,000元。根据双方租赁合同约定，双方租赁期限截止至2014年2月8日，但被告未在租赁期限届满时将租赁店面腾退给原告，也未与原告办理交接手续，一直占有租赁店面，导致原告无法租赁使用该租赁店面，无奈之下，原告于2015年8月16日自行将租赁店面收回，但此期间的占用费被告一直未予给付。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告立即给付原告2014年2月9日至2015年8月16日的租金456,575元及相应利息（从2015年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告回丽杰辩称，不同意原告的诉讼请求，不应支付。理由：1、超过1年诉讼时效，如果是按照本案的原告所述，不论是起始时间还是终止时间都超过1年的诉讼时效，应该驳回原告的诉讼请求；2、本案的诉争纠纷，被告实际上是在2012年8月就已经搬离了案涉的房屋，故不应交付租金；3、本案中如果被告没有实际履行交接房屋的话，原告也不能在被告毫无知情的情况下，将房屋另租给他人，原告能够不经过被告直接将案涉房屋出租就充分证明了被告已履行了交接义务，否则原告不能再另行出租了，原告和被告的租赁是2012年2月8日就已经终止了，终止之后就不应当再支付租金。被告搬离的时间是2012年8月份，给原告钥匙时间是2012年10月份；4、本案原告诉讼请求要求的给付租金的时间是到2015年8月份，被告认为在另案的原告法定代表人的自认房屋交接时间是2014年10月份，虽然我们不认可2014年10月份是实际交接时间，但是原告在本次庭审的起诉时间与庭审当中的自认时间明显自相矛盾。庭审中，被告回丽杰提出反诉，请求：1、要求原告（反诉被告）返还43,800元履约保证金及利息（自2016年5月27日起算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求原告（反诉被告）返还2012年8月1日至2012年11月7日的租金人民币60,756元；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。原告大连市至池科贸有限公司对被告回丽杰的反诉请求的答辩意见：不同意被告的反诉请求，关于履行保证金，首先该保证金数额和合同约定的数额不相符，合同3.1条约定的保证金是21,900元，要求被告提供当时的保证金的收款收据；其次，因为在合同履行期间被告存在逾期交付租金的违约行为，因此原告认为该履约保证金不应返还。关于返还租金60,756元，原告认为在2012年8月1日至2012年11月7日期间案涉租赁房屋一直在被告的占有下，因此被告应当按照合同约定支付租金，原告无须返还。经审理查明，2006年1月，原告与案外人大连华南国际商城有限责任公司（以下简称华南公司）签订租赁合同，双方约定：原告租用华南公司商品城4楼东扶梯以东场地供乙方经营使用，租金每半年收取一次，合同期限为从2006年至2016年12月30日。2012年8月1日，华南公司位于大连市甘井子区中华西路6号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字〔2012〕6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。原告与华南公司因租金和物业费纠纷诉至法院，大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01654号民事判决最终认定华南公司应向原告收取的2013年租金减少80%，即原告支付华南公司20%的租金。2011年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大连市至池科贸有限公司“休闲娱乐广场”租赁合同》，约定：“甲方将拥有合法使用权的场地（4楼）面积300平方米的店面出租给乙方，由乙方经营美容服务，租期为2011年7月6日至2014年2月8日，乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保障金，金额为21,900元。关于租赁费用：租期内租金总额为423,000元，物业费总额为282,000元；租金及物业费的交付方式为：季付，每次提前一个月；租金及物业费交付的具体时间和金额为：2011年7月6日前付84,400元（含21,900元履约保证金）；2011年10月8日前付62,500元；2012年1月8日前、2012年4月8日前、2012年7月8日前、2012年10月8日前各付70,000元；2013年1月8日前、2013年4月8日前、2013年7月8日前、2013年10月8日前各付75,000元。如乙方未能足额按时支付甲方租金、费用，除应如数补缴外，每超期一天，应向甲方承担拖欠租金总额的千分之五的违约金，逾期10天，本合同自动终止。甲方将清除该铺面并留置相应货物等。关于乙方的权利和义务，乙方应按合同约定支付店面租金、履约保证金及相关费用，如乙方迟延支付，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有，如乙方因故需提前终止合同，应提前3个月通知甲方，并经甲方同意。关于不可抗力，在本合同履行期间，发生火灾、动乱及其他不可抗力时间导致合同任何一方不能履行合同时，双方可终止本合同，并免除解除之责任。”由于华南商厦于2012年8月1日发生火灾，至被告租赁的场地被消防队。原告与被告及第三人华南公司就租金及利息问题发生纠纷曾起诉至本院。原告请求被告支付2012年11月8日至2014年2月8日的租金及利息。因被告承租房屋在本次火灾事故影响范围内，2015年12月28日，大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第01654号民事判决书，认定被告向原告支付的2012年11月8日起至2014年2月8日租金及物业费减免80%，即被告应支付的租金比例为20%。上述事实，有租赁合同、民事判决书、2015年11月5日大连市中级人民法院回丽杰与原告的庭审笔录、补充协议及本次庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定享有权利并全面履行义务。在案涉租赁合同到期后，被告仍占用租赁场地，原告未提出异议，应视为双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应向原告支付租金。原告在本次诉讼中请求被告支付2014年2月9日至2015年8月16日的租金和物业费及利息一节，本院认为，原、被告的租赁合同在履行过程中发生火灾，继而双方为租金和物业费问题发生法律纠纷并已诉至一、二审法院，造成租赁合同过期被告仍占有场地的现状，双方均有责任。1、被告火灾受损后，原告应积极协助被告与华南公司协调相关善后事宜，而不是一味等待被告与华南公司协商、诉讼等方式解决损失赔偿、租金给付问题；原、被告双方均认可自2012年8月1日火灾发生后至今，被告在租赁场地上经营的美容院再未恢复经营，原告作为场地出租人应向被告了解其是否继续经营，商讨恢复经营或解除合同事宜，而不能静等租期已过，获取租金利益，原告未采取适当措施致使损失扩大，应负有主要责任。被告在火灾发生后无继续租赁原告场地意愿，应及时告知原告解除合同，并将房屋交付原告，不至于案涉场地闲置，扩大损失的发生；另外，双方虽在法院诉讼过程中租赁合同过期，但被告也可以采取公证、证据保全等程序将装修及损失情况予以固定，而不是采取占用案涉场地，不向原告交钥匙方式等待损害赔偿纠纷的解决，故被告应承担相应责任。本院根据2015年12月28日大连市中级人民法院做出的（2015）大民二终字第01654号民事判决作出认定，2014年2月9日至2015年8月16日，被告应向原告支付正常租金和物业费的20%即456,575元×20%﹦91,315元。关于双方租赁合同解除的时间。由于火灾后被告一直占用租赁场地并未与原告解除合同、交接退租，故解合同除时间以原告自行收回的时间2015年8月16日为准。被告此节辩称，其称已将房屋钥匙交给原告，但其陈述前后不一致，且被告未提供相关证据，中院的（2015）大民二终字第01654号租赁合同案已对被告的此节辩称不予支持，故本院对此节不予考虑。关于被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，双方关于租金纠纷发生后直至2015年12月28日大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第01654号民事判决，原告均在主张权利，故原告的主张并未超过诉讼时效。被告的反诉请求中，关于被告要求原告返还履约保证金一节，由于被告在租金交付方面存在违约，根据合同中被告（乙方）权利义务规定7.1条“……被告未按通知规定全额交纳应交款项的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有”，首先，被告未提供原告的关于履约保证金收款收据，无法证实被告主张的数额；其次，被告未按合同规定及时交纳租金和物业费已构成违约，故被告的此项请求，本院不予支持。关于被告要求原告退还2012年8月1日至2012年11月7日租金60,756元一节，经查，大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第01654号民事判决，认定被告向原告支付的2012年11月8日起至2014年2月8日租金及物业费减免80%，即被告应支付的租金比例为20%。被告上述请求在此期间，故原告应收取被告2012年8月1日至2012年11月7日租金60,756元×20%，即12,151.20元，其余48,604.80元应予退还被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告回丽杰给付原告大连市至池科贸有限公司2014年2月9日至2015年8月16日的租金共计91,315元及利息（自2015年8月16日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司返还被告（反诉原告）回丽杰2012年8月1日至2012年11月7日已交的部分租金48,604.80元。上述两项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告大连市至池科贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）回丽杰的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币8,150元，其他诉讼费50元，合计人民币8,200元（原告已预付），由原告承担6,117元由被告承担2,083元；反诉费人民币2,390元（被告已预交），由原告承担1,375元，被告承担1,015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘玉蕾人民陪审员  王传伟人民陪审员  孙香凤二〇一七年六月十四日书 记 员  曲 娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。