浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1431号上诉人（原审原告）：潘向军，男，1965年7月19日出生，汉族，住永嘉县。上诉人（原审原告）：陈雪艳，女，1969年2月15日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：詹福进，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：林红正，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永嘉万新尚瑞置业有限公司，住所地永嘉县三江街道长岙村西路。法定代表人：樊俊宏，总经理。委托诉讼代理人：蔡国锋，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冰莹，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人潘向军、陈雪艳因与被上诉人永嘉万新尚瑞置业有限公司（以下简称万新尚瑞置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人潘向军、陈雪艳的委托诉讼代理人詹福进、林红正，被上诉人万新尚瑞置业公司的委托诉讼代理人蔡国锋、黄冰莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘向军、陈雪艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘向军、陈雪艳的诉讼请求。事实和理由：一、万新尚瑞置业公司向不动产登记机构提交材料仅是启动初始登记的申请行为，最终还须登记机构受理、审核、实地查看后，如符合初始登记条件，才将法律规定事项记载于登记簿并颁发证书。万新尚瑞置业公司在一审庭审也承认2018年9月29日向不动产登记中心递交申请材料，仅仅是完成不动产初始登记的申请，不是完成不动产初始登记的全部行为和义务。一审法院将万新尚瑞置业公司向不动产登记机构提交初始登记材料的申请行为，认定为不动产初始登记完成，没有法律依据。二、万新尚瑞置业公司对三江立体城进行售楼宣传时的楼房套型，就是按照二改后的套型进行宣传销售，把二改面积作为赠送面积来推销，以达到吸引购房客源的目的，其在一审庭审中也承认二改费用计入房款。此外，二次改造《申请书》是买受人签订《商品房买卖合同》时万新尚瑞置业公司要求买受人签字的，该《申请书》属于《商品房买卖合同》的附件，均属格式合同万新尚瑞置业公司没有解释《申请书》的法律后果。一审法院仅依据《申请书》系买受人签字，即认定买受人与万新尚瑞置业公司存在违法二次改造的合意，显属主观臆断。对于买受人而言，房开公司销售商品房的前提应是合法。从永嘉县人民政府公开的信息《违法建筑不能实施拆除认定的公示》，可知三江立体城2号地块“凌江庭”项目，万新尚瑞置业公司于2017年8月在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自利用已竣工验收的建设工程（共11幢所有套型786套）进行改造建设、拓展面积，增加建筑面积17890.41平方米，被永嘉县人民政府行政处罚。该事实说明商品房二改行为，并不是买受人与万新尚瑞置业公司之间依《申请书》进行的违法合意，而是万新尚瑞置业公司通过对整个开发项目二次改造建设来拓展面积，增加销售面积。万新尚瑞置业公司在售楼宣传时，声称二改面积为赠送面积，实为通过“赠送面积”的幌子提高商品房销售单价，客观上达到“增加面积17890.41平方米”以提高项目开发利润的目的。买受人占有、使用的二改面积，实际上已支付了购房款，只不过该购房款包括在总房价中，没有单独计价。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。一审法院认定二改行为系买受人与万新尚瑞置业公司合意产生的违法行为，并据此认定万新尚瑞置业公司无需为二改承担违约责任，缺乏事实和法律依据。三、一审法院认定买受人委托万新尚瑞置业公司办理商品房的房屋、土地权属登记手续，万新尚瑞置业公司无须直接向买受人交付不动产初始登记证书，属认定事实与法律错误，万新尚瑞置业公司应依法承担违约责任。纵观商品房买卖产权办理实践，房开公司取得初始登记权属证书后，一般由买受人自行办理转移登记或委托房开公司办理转移登记。如系买受人自行办理，则房开公司须实际交付权属证书给买受人；如系委托房开公司办理，则房开公司在办理转移登记时，将权属证书直接交付给登记机构，此时，房开公司向登记机构交付证书，即视为交付给买受人。因此，不管哪种办证方式，房开公司均须取得并交付权属证书，否则，买受人无法自行完成或委托完成转移登记。一审法院认为不需要交付权属证书，是对合同履行方式的错误解读。双方签订的《商品房买卖合同》第16条明确约定，出卖人于2018年9月30日前，取得案涉商品房土地、房屋权属证书，交付给买受人。《商品房买卖合同》对取得及交付土地、房屋权属证书时间节点的约定，是为了督促万新尚瑞置业公司全面履行合同义务，包括督促商品房的建设进度及权属证书初始登记。万新尚瑞置业公司在约定的时间节点未取得并交付不动产权属证书，违约事实清楚，应当承担违约责任。万新尚瑞置业公司辩称，一、万新尚瑞置业公司已在合同约定的期间内（2018年9月）向不动产登记中心提交初始登记申请材料，不动产登记中心于2018年9月29日正式受理，根据一审法院调取的不动产初始登记查询记录，显示2018年9月29日完成初始登记。二、实际操作中，不存在出卖人向买受人交付不动产初始登记证书的可能性，因此，万新尚瑞置业公司不应为“逾期交付不动产初始登记证书”承担违约责任。双方签订的系2008版的浙江省商品房买卖合同范文本，格式合同所约定的内容与实际履行可能性存在差异，即不管买受人是否委托万新尚瑞置业公司办理转移登记，所有办证手续均需由万新尚瑞置业公司持初始登记证书去相关主管机关配合办理，故事实上不可能存在将不动产初始登记证书交付给买受人的行为。买受人是否委托出卖人办理转移登记，区别仅在于买受人是否需要亲自到场。事实上，在签订商品房买卖合同时，买受人已经办理公证委托手续，委托万新尚瑞置业公司办理产权转移登记，故万新尚瑞置业公司不可能也不需要将初始登记证书交付给买受人。在办理转移登记后，按照合同的约定，以按揭贷款形式支付购房款，不动产权证应由出卖人直接转交给银行，而不是买受人。三、本案中，政府职能部门决定暂停办理不动产权证转移登记的实质原因在于上诉人委托第三方装修改造进行违法建设，政府的行政行为，责任不应由万新尚瑞置业公司承担。潘向军、陈雪艳在购买商品房时自愿签订《商品房买卖合同》及《申请书》，《商品房买卖合同》、《申请书》对因政府原因导致逾期办证、因装修改造引发的后果等责任承担问题作出了明确约定，故万新尚瑞置业公司无需承担责任。四、万新尚瑞置业公司已积极履行相应合同义务，按照相关法律规定不应承担相关违约责任。此外，万新尚瑞置业公司的销售手续均经过依法审批，增加的面积是由买受人受益，没有单独计价，没有计入购房款，办理转移登记的材料均由万新尚瑞置业公司准备，买受人只需承担缴纳契税和配合的义务。潘向军、陈雪艳向一审法院起诉请求：判令万新尚瑞置业公司支付潘向军、陈雪艳逾期交付《不动产权证书》的违约金暂计23731元（违约金自2018年10月1日起按合同约定的购房款1248982元的每日万分之一计算至实际交付之日止，暂计至2019年4月8日）。在审理过程中，潘向军、陈雪艳明确第一项诉讼请求为：判令万新尚瑞置业公司支付潘向军、陈雪艳逾期取得、逾期交付初始登记的《不动产权证书》的违约金暂计23731元（违约金自2018年10月1日起按合同约定的购房款1248982元的每日万分之一计算至实际交付之日止，暂计至2019年4月8日）。一审法院认定事实：万新尚瑞置业公司系位于永嘉县三江商务区编号为瓯北2013-1＃-2地块2地块的建设用地开发商。2014年11月18日，潘向军、陈雪艳与万新尚瑞置业公司签订《商品房买卖合同》，向万新尚瑞置业公司购买三江立体城凌江庭（一期）6幢3002室商品房一套，合同约定建筑面积为93.61平方米，房款总金额为1248982元，交房时间为2017年9月30日前。合同第十六条载明：“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，潘向军、陈雪艳支付首付款378982元，剩余房款870000元通过按揭银行贷款一次性支付。在签订上述《商品房买卖合同》时，潘向军、陈雪艳同时签署了一份《申请书》，载明：本人申请将涉案商品房按本申请书附件平面图（以下简称附件）进行改造，并全权委托鼎晟资产管理公司代表本人聘请装修公司进行改造工程，承诺对按该附件改造后的商品房不持任何异议，自愿承担该商品房按前述改造所产生的一切后果；本人委托鼎晟资产管理公司接收涉案商品房，接收后即开始安排装修公司进行相应的初装修，在《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间前，由鼎晟资产管理公司代表本人聘请的装修公司对该商品房按附图进行改造；本人愿意就上述改造工程在交房时一次性向鼎晟资产管理公司支付改造费用（100平米以下的按1000元/户收取、110-150平米的按1500元/户收取、150平米以上的按1500元/户收取，该费用在交房时等额冲抵鼎晟资产管理公司应收取的物业管理费）。该份《申请书》同时附有二次改造前后的两份不同的平面图。2014年12月9日，潘向军、陈雪艳委托朱利武等4人（均系万新尚瑞置业公司指定的人员）代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续，代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，并办理了委托书公证手续。2018年9月29日，永嘉县自然资源和规划局不动产登记中心将涉案商品房登记到万新尚瑞置业公司名下。因涉及违法建设行为的处理，万新尚瑞置业公司于2019年9月30日实际取得涉案商品房的不动产权初始登记证书。一审法院另认定：涉案商品房所在的凌江庭项目在规划竣工核实后，依潘向军、陈雪艳申请，进行了二次改造（即《申请书》载明的装修改造），并因此于2017年10月20日被举报。后相关行政部门作出了行政处罚及相关处理，万新尚瑞置业公司于2019年9月份缴纳了罚款1904846.30元及租金1984.05万元。涉案商品房所在的凌江庭项目不动产权证现已在陆续办理转移登记手续。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该份合同系有效合同。双方当事人均应按合同约定履行。《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定，本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。可见，根据相关法律规定，不动产的权利自记载于不动产登记簿生效。万新尚瑞置业公司已在合同约定的期限内向不动产登记中心提交了办理不动产权初始登记所需的相关材料，并于2018年9月29日办理了不动产权初始登记，即应视为其已在合同约定期限内完成不动产权初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提是逾期取得不动产权初始登记证书的原因由出卖人引起。本案中，不动产权初始登记证书逾期取得的原因在于涉案商品房进行了二次改造，该二次改造行为应系双方共同合意的违法行为，逾期取得不动产权初始登记证书不能完全归咎于万新尚瑞置业公司，万新尚瑞置业公司已缴纳租金，且二次改造的面积现由潘向军、陈雪艳占有、使用，故万新尚瑞置业公司无需再承担违约责任。因潘向军、陈雪艳已委托万新尚瑞置业公司代为办理涉案商品房的房屋所有权证、土地使用证相关登记手续且代为领取房屋所有权证、土地使用证等相关权属证明，故万新尚瑞置业公司无须直接向潘向军、陈雪艳交付不动产权初始登记证书。综上，潘向军、陈雪艳的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：驳回潘向军、陈雪艳的诉讼请求。本案受理费937元，由潘向军、陈雪艳负担。本院二审期间，潘向军、陈雪艳提供了如下证据：1、永嘉县综合行政执法局永综执处字（2017）第010022号行政处罚决定书。证明二次改造系万新尚瑞置业公司单方设计的营销手段，不是双方的共同合意，二次改造不能免除万新尚瑞置业公司逾期办证的法律责任。2、涉案楼盘宣传图所附平面图。3、永嘉县综合行政执法局对凌江庭竣工后改造面积测算的《工程测量报告》所附平面图。4、二次改造申请书后附《商品房平面图》及《初装平面图》。上述证据2-4证明万新尚瑞置业公司是以二次改造后的商品房平面图进行宣传和销售，二次改造是其单方设计的营销手段，是涉案权属证书逾期办理的直接原因。万新尚瑞置业公司对证据1行政处罚决书的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为：其一，行政责任不一定构成民事责任。其二，该证据不能否定买受人作为申请人签字出具改造申请的事实，买受人应当为自己的民事法律行为承担责任。其三，行政处罚决定系在初始登记完成后转移登记之前作出，当时初始登记权利人还是万新尚瑞置业公司，故行政机关作出处罚的对象是万新尚瑞置业公司。其四，行政机关作出处罚前明确告知万新尚瑞置业公司，如果处罚买受人，则要所有的买受人前来谈话签字，万新尚瑞置业公司为了买受人早日办理转移登记，才作出巨大让步，替买受人承担责任。其五，不能以万新尚瑞置业公司为解决问题作出的让步，倒推得出需要万新尚瑞置业公司承担责任的结论。对证据2楼盘宣传图所附平面图有异议，装修的户型图标注的并非万新尚瑞置业公司出具的户型图，只是用以设计创意参考，该附图是精装修，但万新尚瑞置业公司交付的房屋是毛坯房，单页的下面也备注是示意图，并非交付标准，且设计人也不是万新尚瑞置业公司方的装修公司。对证据3《工程测量报告》所附平面图的真实性没有异议，但认为无法证明潘向军、陈雪艳的待证事实。对证据4二次改造申请书后附《商品房平面图》及《初装平面图》，认为是万新尚瑞置业公司在一审已经举证的证据，不属于二审新证据，且该证据也不能证明潘向军、陈雪艳的待证事实。本院认为，证据1-3具备证据真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认。证据4系一审已经出示并质证的证据，不属于二审新证据，本院不予重复认证。根据永嘉县综合行政执法局永综执处字（2017）第010022号行政处罚决定书的记载，万新尚瑞置业公司开发建设的三江立体城凌江庭项目共11幢786套，2017年8月24日竣工验收备案；2017年8月，万新尚瑞置业公司利用已竣工验收的建设工程（共11幢786套）进行改造建设，拓展面积；万新尚瑞置业公司在商品房销售前期的宣传图册均为改造后的套型，与现状相符。该证据说明万新尚瑞置业公司系统一对所有的套房进行改造，而非依买受人的申请对已销售的房屋进行改造。一审法院仅因潘向军、陈雪艳签署过《申请书》，即认定万新尚瑞置业公司系依潘向军、陈雪艳的申请对本案诉争房屋进行二次改造，欠妥，本院予以指正。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第十六条虽约定万新尚瑞置业公司应于2018年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人。但鉴于双方已约定由万新尚瑞置业公司代为办理不动产转移登记手续，故其无需实际向买受人交付不动产初始登记证。万新尚瑞置业公司在合同约定的期限内申请办理初始登记，不动产登记部门亦于2018年9月29日将涉案房产登记到万新尚瑞置业公司名下，万新尚瑞置业公司于2019年9月30日取得不动产权初始登记证书，即视为其已履行《商品房买卖合同》第十六条约定的义务。万新尚瑞置业公司为了促进房屋销售，获取更大的商业利益，推出二次改造增加面积的方案，买受人为了得到更多的面积，接受二次改造方案，双方均从中获利。现因二次改造问题，导致万新尚瑞置业公司完成初始登记后不能在合同约定的时间取得不动产初始登记证书，由此造成的法律后果宜由双方承担。鉴于万新尚瑞置业公司已因二次改造行为被罚款，且因二次改造增加的违法建筑无法实施拆除，由政府没收后重新出租给万新尚瑞置业公司，万新尚瑞置业公司一次性缴纳20年租金1984.05万元后，相应的面积实际由买受人占有使用，一审法院从平衡双方利益的角度认定万新尚瑞置业公司无需再承担违约责任，实体处理尚属妥当，本院予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937元，由上诉人潘向军、陈雪艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年六月二日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛