上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初18972号原告(反诉被告)：朱明华，男，1978年10月16日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。原告(反诉被告)：汤晓怡，女，1983年6月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。原告(反诉被告)：朱某，女，2011年7月3日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：朱明华，系原告朱某父亲。委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈鹰，男，1976年6月14日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。被告(反诉原告)：戴珏，女，1978年11月25日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某与被告(反诉原告)陈鹰、戴珏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。审理中，被告(反诉原告)陈鹰、戴珏提起反诉，本院对本、反诉一并审理。原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某的共同委托诉讼代理人杨融越，被告(反诉原告)陈鹰及被告(反诉原告)陈鹰、戴珏的共同委托诉讼代理人李环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某向本院提出诉讼请求：1.确认2015年5月28日签订的房地产买卖合同、2015年6月1日及2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月24日解除；2.要求陈鹰、戴珏支付违约金516,000元(人民币，下同)。事实和理由：2015年5月28日，本案买卖双方通过上海汉将房地产经纪有限公司(以下简称汉将地产)签订房地产买卖合同。2015年6月1日，买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，2016年3月12日，陈鹰、戴珏为做低房价省税，买卖双方再次签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，朱明华、汤晓怡、朱某将其名下位于上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给陈鹰、戴珏，房价2,550,000元，2016年3月31日前过户，合同还约定了付款时间及方式、违约责任等。合同生效后，陈鹰、戴珏支付了1,550,000元，根据约定，余款1,000,000元应于2016年3月31日前以银行贷款或现金方式支付，但陈鹰、戴珏至今未付。2016年5月23日，朱明华、汤晓怡、朱某委托律师发通知书给陈鹰、戴珏及中介解除上述三份合同并要求陈鹰、戴珏支付违约金，陈鹰、戴珏于2016年5月24日收到通知书。陈鹰、戴珏未按约支付房款严重违约，导致朱明华、汤晓怡、朱某无法准备资金购买新房，造成朱明华、汤晓怡、朱某巨大损失。审理中，朱明华、汤晓怡、朱某变更第一项诉讼请求为要求确认2015年5月28日签订的房地产买卖合同、2015年6月1日及2016年3月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年7月11日解除，其余诉讼请求不变。被告(反诉原告)陈鹰、戴珏辩称，不同意朱明华、汤晓怡、朱某全部诉请。2016年3月12日签订的合同已经将2015年5月28日及2015年6月1日签订的合同覆盖，2016年3月12日的合同系合法有效合同，双方应按照该合同继续履行，要求驳回朱明华、汤晓怡、朱某的诉请，且不同意支付违约金。另陈鹰、戴珏提起反诉请求：1.要求朱明华、汤晓怡、朱某继续履行上海市房地产买卖合同，配合陈鹰、戴珏完成过户手续；2．要求朱明华、汤晓怡、朱某支付延时交房违约金21,600元。反诉审理中，陈鹰、戴珏撤回了第2项反诉请求，其余反诉请求不变。对于陈鹰、戴珏的反诉请求，朱明华、汤晓怡、朱某辩称，不存在继续履行合同的情形，朱明华、汤晓怡、朱某不存在延时交房的情形，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为朱明华、汤晓怡、朱某。2015年5月28日，朱明华(出售方、甲方)与陈鹰(购买方、乙方)及汉将地产(居间方、丙方)签订了《房地产买卖居间合同》，约定：一、意向金：乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2015年5月28日向丙方支付购房意向金20,000元，该意向金一经甲方签字即转为定金。二、房屋基本情况：1、房屋类型：住宅；2、房屋地址：上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室。三、成交条件：1、该房屋总价：2,550,000元；……；3、房款支付方式：①、乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》或类似本合同后当日内首付款(该首付中包含已支付定金以及追加定金)，即1,500,000元。若甲方有贷款，甲方须于收到首付款后三日内将该笔款项专用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押权，不足部分由甲方自行补足。②、乙方须在签署《上海市房地产买卖合同》或类似本合同生效后三日内备齐按揭所需资料向银行申请贷款并办理相关手续；甲方同意乙方贷款1,000,000元，该贷款部分由银行直接发放给甲方(具体时间以银行放贷为准)；若乙方贷款数额任何不足部分，均由乙方在该房屋交易过户当日以现金方式补足。③、乙方应于2015年10月30日支付尾款50,000元。十六、其它约定情况：1、此房屋现未满二年，甲方愿意配合乙方待此房屋满二年后办理房产交易相关手续；2、乙方在2015年5月31日支付甲方380,000元整，2015年6月21日支付甲方500,000元整，2015年7月30日支付甲方300,000元整，2015年8月31日前共计支付甲方1,500,000元整；3、甲方愿意在2015年10月30日由乙方支付甲方尾款。2015年6月1日，朱明华、汤晓怡、朱某(卖售人、甲方)与陈鹰、戴珏(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(第二版)，约定：甲方将位于上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给乙方，房屋转让价为2,550,000元。甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。补充条款(一)：1、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续且审税结果出具后7个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；房地产权证保管期间，甲方不得对该房屋房地产权证进行挂失。2、交房：甲方于2015年10月31日之前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。3、户口：甲方承诺于交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。……6、有关乙方贷款的特别约定：6.1贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度；[任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方]。6.2乙方于签订本买卖合同后十个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。……附付三付款协议：1、乙方于2015年5月28日支付甲方定金20,000元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2、乙方于签订《上海市买卖合同》当日，将房款360,000元整，直接支付予甲方，甲方出具收款凭证；3、乙方于2015年6月30日之前，将房款520,000元整，直接支付予甲方，甲方出具收款凭证；4、乙方于2015年7月31日之前，将房款300,000元整，直接支付予甲方，甲方出具收款凭证；5、乙方于2015年8月31日之前，将房款300,000元整，直接支付予甲方，甲方出具收款凭证；6、尾款：甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后由乙方将房款50,000元，当日内直接支付予甲方。7、待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，由乙方以银行发放贷款的方式直接将房款1,000,000元整支付予甲方，若乙方任何贷款不足部分以现金方式于交易过户当天直接支付给甲方。2015年12月6日，买卖双方办理房屋交接手续。为做低房价，2016年3月12日，朱明华、汤晓怡、朱某与陈鹰、戴珏重新签订了《上海市房地产买卖合同》(第三版)，将房屋转让价格做低至2,290,000元(相应付款金额做调整)，其余合同条款不变。陈鹰、戴珏的付款情况：2015年5月28日，陈鹰、戴珏支付定金20,000元；2015年6月1日，陈鹰、戴珏支付房款360,000元；2015年6月30日，陈鹰、戴珏支付房款520,000元；2015年7月30日，陈鹰、戴珏支付房款300,000元；2015年8月31日，陈鹰、戴珏支付房款300,000元；2015年12月8日，陈鹰、戴珏支付房款50,000元。上述款项合计1,550,000元。2016年4月19日，陈鹰短信通知朱明华前往七莘路XXX号兴城商务广场B座5层的上海联合融资担保有限公司公积金中心办理贷款手续。朱明华亦配合前往该处办理了相关签字手续。2016年5月18日，陈鹰短信通知朱明华于2016年5月21日去交易中心办理过户手续，朱明华当天未予答复。中介人员与被告方发送短信后，被告方于2016年5月19日回复中介“我们不会去交易的，有什么事我妈妈明天去你公司会和你谈的”。2016年5月25日，陈鹰、戴珏向朱明华、汤晓怡、朱某发送催告函，要求朱明华、汤晓怡、朱某配合过户。以上事实，由朱明华、汤晓怡、朱某提供的上海市房地产权证、《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》(第二版)、《上海市房地产买卖合同》(第三版)；陈鹰、戴珏提供的上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》(第三版)、定金收据、房款收据、首付款收条、收据、短信记录、催告函、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表(纯公积金贷款)等证据及双方当事人的陈述予以证实。至于朱明华、汤晓怡、朱某提供的通知书，陈鹰、戴珏否认收到过，朱明华、汤晓怡、朱某未能进一步举证陈鹰、戴珏已经签收，故本院对该组证据不予采信。朱明华、汤晓怡、朱某提供的收条、中介情况说明，系证人证言，证人未到庭作证，陈鹰、戴珏不予认可，本院不予采信。朱明华、汤晓怡、朱某提供的通话清单无法体现内容，陈鹰、戴珏对朱明华、汤晓怡、朱某的陈述内容不认可，本院不予采信。至于陈鹰、戴珏提供的贷款申请进度材料非经双方签字确认，朱明华、汤晓怡、朱某不予认可，本院不予采信。本院认为，朱明华、汤晓怡、朱某与陈鹰、戴珏签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。双方为少缴税款，做低房款而签署了《上海市房地产买卖合同》(第三版)，该版合同除转让价款及相应付款金额的条款之外，其余内容亦于法不悖，本院予以确认。本院注意到，根据税务部门的审税要求，2016年3月12日签署《上海市房地产买卖合同》(第三版)时，双方及为双方提供中介服务的中介人员均未注意到该版合同约定的过户时间实际已经无法满足条件，参照法律的相关规定，买卖双方可以协议补充，如不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合朱明华在2016年4月20日仍配合陈鹰办理公积金贷款相关的手续的行为来看，买卖双方对顺延过户时间及付款时间并无异议。然在陈鹰办妥相关贷款手续、取得贷款额度后，朱明华一方提出不再配合办理过户手续，实属朱明华一方违反合同约定的行为，应承担相应的法律责任。朱明华、汤晓怡、朱某在违约的情形下并无单方解除合同的权利，故朱明华、汤晓怡、朱某要求确认买卖双方之间房屋买卖合同解除并要求陈鹰、戴珏支付违约金的诉讼请求本院不予支持。陈鹰、戴珏要求朱明华、汤晓怡、朱某配合过户的反诉请求符合法律规定，本院予以支持，因过户产生的税、费由陈鹰、戴珏负担。案件审理中，陈鹰、戴珏自愿另行补偿朱明华、汤晓怡、朱某200,000元，并同意将剩余的房款1,000,000元连同该补偿款200,000元一并支付给朱明华、汤晓怡、朱某，陈鹰、戴珏的表述不损害朱明华、汤晓怡、朱某的利益，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某于本判决生效之日起十日内配合被告(反诉原告)陈鹰、戴珏将上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至陈鹰、戴珏名下，过户产生的税、费由陈鹰、戴珏负担；二、被告(反诉原告)陈鹰、戴珏于上述房屋产权过户当日支付原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某房款及补偿款合计1,200,000元；三、驳回原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,960元，由原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某负担；反诉案件受理费170元，财产保全费5,000元，合计5,170元，由原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某负担，原告(反诉被告)朱明华、汤晓怡、朱某负担之款于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈鹰、戴珏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一七年六月三十日书 记 员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。