福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0902民初2078号 原告：深圳市福田物业发展有限公司，住所地深圳市福田区滨河路福祥街景福大厦A座三楼，统一社会信用代码91440300192360923D。 法定代表人：杨顺清，经理。 委托诉讼代理人：赵二刚，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 被告：蔡述炜，男，1985年8月20日出生，汉族，住福建省宁德市。 原告深圳市福田物业发展有限公司与被告蔡述炜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市福田物业发展有限公司的诉讼委托诉讼代理人赵二刚、刘榕芳、被告蔡述炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市福田物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠2014年4月1日至2017年2月28日计35个月的物业服务费6644.40元、公摊水电费1988.53元（立户前40.46元）合计8632.93元；2.判令被告向原告支付逾期缴纳上述费用暂计至2017年2月28日止的滞纳金9709元整。（滞纳金从2014年4月1日至实际支付6644.40元费用之日止按日千分之三计算）。事实和理由：原告通过招标于2014年9月30日与宁德万达广场有限公司签订《前期物业服务合同》，为宁德万达华城小区提供物业管理服务，被告蔡述炜系该小区20幢403室业主，房屋面积为126.56平方米。原告和宁德万达广场有限公司签订的《前期物业服务合同》第13条、第22条对公共能耗费（公摊水、电费）、物业服务费，逾期缴纳费用滞纳金等作了明确约定。然而，被告从2014年4月至今，原告多次向被告催缴物业服务费等费用，被告均不予缴纳上述费用。 被告蔡述炜辩称，被告购买了万达华城小区房屋，并于2013年9月交房，在交房时与大连万达物业管理有限公司宁德分公司(下称万达物业)签订了《宁德万达广场中央华城前期物业服务协议》，协议中第一条第一点甲方的权利与义务中的第4点约定“可选聘专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”；且在交房后，开发商宁德万达广场有限公司已无权选聘万达华城小区物业选聘或更换物业服务公司；《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘或更换物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。而非开发商或前期物业公司；2.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条符合下列情形之一，业主委员会或者为玉请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同；3.大连万达物业管理有限公司宁德分公司计划退出时，宁德蕉南街道万达社区居委会向业主提出征询函，意见反馈截止日期为2014年8月23日，而原告却于2014年9月15日中标。期间间隔仅为22天。根据福建省物业管理条例第三十八条规定，一方要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告知对方，且根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，22天时间无法满足公开招标流程。由此可见，深圳市福田物业发展有限公司中标的流程出现违规，并不合法。基于以上三点，被告认为原告主体不适格。请求法院判令：原告中标的“宁德万达广场B、C、D区前期物业服务”无效；原告与宁德万达广场有限公司及大连万达物业管理有限公司宁德分公司签订的《物业管理交接协议》无效；原告与宁德万达广场有限公司签订的前期物业服务合同无效；原告并非宁德万达华城小区物业服务合法主体，无权向业主征收物业服务管理费；４.物业服务的标的由物业服务公司向小区业主提供的物业服务，小区业主所支付的对价应专用于为小区为业主的住房提供服务，该费用中包括专用于小区房屋的小修费及中修费。且被告在交房进与万达物业签订《宁德万达广场中央华在前期物业服务协议》中明确约定“不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，因此根据《合同法》第七十九条，其债权不能转让。 本院经审理认定事实如下： 1.被告蔡述炜系宁德市蕉城天湖东路1号万达广场20幢403房业主，房产面积126.56平方米。2013年9月，被告与大连万达物业管理有限公司宁德分公司签订《宁德万达广场中央华城前期物业服务协议》，其中约定可选聘专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。 2.2014年8月18日，宁德市蕉城区蕉南街道万达社区居民委员会以公告的方式征询小区业主关于是否同意大连万达物业管理有限公司宁德分公司退出宁德万达中央华城物业服务管理，意见反馈时间至2014年8月23日，同时注明如逾期未至居委会办公室提出异议的视作认同物业公司退管。2016年8月8日，宁德市蕉城区蕉南街道万达社区居民委员会出具情况说明：其在小区各大门进行公示，同时以挂号信的方式向小区全体业主寄了《关于物业公司退出宁德万达中央倾城物业服务业主征询函》，征询了各业主是否同意大连万达物业管理有限公司宁德分公司退管等事宜，在规定时间无业主到社区提反对意见。此后，深圳市福田物业发展有限公司为中标物业接管单位。建设单位宁德万达广场有限公司亦在小区公示栏公示了中标结果，2014年10月1日建设单位将万达华城物业移交中标单位深圳市福田物业发展有限公司。 3.2014年9月15日，深圳市福田物业发展有限公司被确定为宁德万达广场有限公司宁德万达广场B、C、D区前期物业服务中标单位，其中标价为住宅1.5元/㎡/月；商业4元/㎡/月；幼儿园3.5元/㎡/月。 4.2014年9月，原告与宁德万达广场有限公司签订《前期物业服务合同》约定，宁德万达广场有限公司将宁德万达广场B、C、D区的高层住宅、商业、幼儿园等的前期物业委托原告深圳市福田物业发展有限公司管理，委托管理期限自2014年9月30日起至物业管理区域的业主委员会成立且与深圳市福田物业发展有限公司或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止。物业服务费用标准为住宅1.5元/㎡/月、商业4元/㎡/月、幼儿园3.5元/㎡/月；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每6个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算年周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。水电费，自办理入伙之日起按表结算，由业主自行向相关单位缴纳。 5.2016年8月2日，大连万达物业管理有限公司宁德分公司向宁德万达广场全体业主以公告的方式向宁德万达广场全体业主发出债权转让通知，其已在2014年9月30日推出宁德万达广场（宁德万达中央华城）物业服务管理，同日由深圳市福田物业发展有限公司宁德分公司接管，该公司已将2014年10月1日之前业主拖欠物业管理费、水电费、车位费等欠费的权益，全部转让给新物业管理单位深圳市福田物业发展有限公司宁德分公司。以上费用直接向深圳市福田物业发展有限公司宁德分公司缴纳。 6.被告蔡述炜至今未交纳2014年4月1日至2017年2月28日共35个月物业费及公摊水电费1948.07元。 以上事实，有原告提供的万达社区居委会公告、征询函、宁德万达广场有限公司情况说明、大连物业温馨提示、债权转让通知、宁德万达社区情况说明、中标通知书、前期物业服务合同、房屋查档清单、身份证、入伙通知书、公摊水电计算方法公示、每月公摊水电公示表、被告电费水费公摊明细表、电业局电费结算单、每月水电明细、宁德万达广场自来水用户花名册、发票、收款收据及被告提供的宁德万达广场中央华城前期物业服务协议为据，原告提供的上述证据来源、形式合法，并能相互印证，被告蔡述炜对原告提供的前述证据虽有异议，但未提供反驳证据，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》并未明确规定建设单位未按规定招投标或采用协议方式选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同无效，前期物业服务合同并不因此当然无效。至于建设单位是否有违法行为，业主可向相关行政管理部门反应，由相关行政管理部门作出行政处理，不影响本案合同效力。本案中原告与宁德万达广场有限公司签订《前期物业服务合同》，非“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，而大连万达物业管理有限公司宁德分公司系将债权转让给原告宁德分公司，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。对于大连万达物业管理有限公司宁德分公司是否违约将本物业整体管理责任转让给第三方，系被告与大连万达之间的法律关系，与本案无关，不予审查。据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与宁德万达广场于2014年9月15日签订的《前期物业服务合同》及，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对包括蔡述炜在内的涉案物业管理区域内的业主均具有约束力，且实际提供了物业服务。被告应按照合同约定向原告交纳物业费、公摊水电费。被告房产面积为126.56平方米，每月应缴纳的物业费为189.84元。被告至今未交纳2014年4月1日至2017年2月28日共35个月物业费计6644.40元及公摊水电费1948.07元。被告虽有异议，但未提供反驳证据，不予支持。原告要求被告支付上述费用，符合法律规定，予以支持。其要求被告按日千分之三支付违约金，过分高于造成的损失，且其未提供证据证明其实际损失，根据公平原则予以调整，为按月利率0.5%计算。违约金为189.84元/月×6个月×（35+29+23+17+11+5）个月×0.5%/月≈683.42元。对于立户前水费40.46元，原告提供的证据不足以证明其已代垫上述费用，不予支持。创建良好的小区环境和构建和谐的物业关系，需要业主和物业公司共同努力。物业公司应积极改进工作中的不足，多为业主着想，而业主也应自觉遵守物业管理规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第七十九条、第八十条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条规定，判决如下： 一、被告蔡述炜应于本判决生效之日支付原告深圳市福田物业发展有限公司物业费6644.40元、公摊水电费1948.07元并支付逾期交纳违约金683.42元； 二、驳回原告深圳市福田物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，减半收取130元，由原告深圳市福田物业发展有限公司负担105元，由被告蔡述炜负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  卢小洋 二〇一七年六月十五日 书记员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1 3-