上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初8412号原告（反诉被告）：陈秀军。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海三周画城创意文化有限公司。法定代表人：周威，执行董事。委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜学英，上海市尔立律师事务所律师。原告陈秀军诉被告上海三周画城创意文化有限公司（以下简称三周公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告上海三周画城创意文化有限公司诉反诉被告陈秀军房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月26日公开开庭进行了合并审理。原告陈秀军及其委托诉讼代理人何荣飞、被告三周公司委托诉讼代理人颜学英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈秀军向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除双方于2013年5月22日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告支付2016年9月30日起的租金到本判决生效之日（按每日租金人民币95.60元计算）；3、判令被告支付2016年9月30日起的逾期付款违约金到本判决生效之日（按每日租金人民币95.60元计算）。事实和理由：原、被告于2013年5月22日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于奉贤区望园南路XXX弄（现为1288弄）80号XXX室房屋租赁给被告使用，租赁期限为十五年，从2013年9月30日到2028年8月29日止。前三年已经履行，自2016年9月30日起被告应按年租金人民币（下同）34,903元标准支付租金。合同约定，被告应于每季第3个月的30日支付当季租金。如果逾期支付，应按日租金一倍向原告支付违约金。被告逾期不支付租金累计超过7日，原告有权单方面解除合同，并可追究被告违约责任。现被告逾期超过7日，原告遂涉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告支付2016年9月30日至2017年3月31日的租金17,451.50元；3、判令被告支付2016年9月30日起至判决生效日止，按每日95.60元计算的逾期违约金。并补充事实理由：原告现不同意解除租赁合同，要求继续履行。被告（反诉原告）三周公司针对本诉辩称，要求解除双方签订的租赁合同。被告曾起诉过原告要求解除合同，但当时原告不同意解除。之后的租金损失是原告人为的扩大损失。虽然双方签订了租赁合同，但原告未按合同约定交付租赁房屋，交房的标准应当是交钥匙及签订房屋交接书，且被告没有使用过系争房屋，不存在支付租金及违约金。同时被告（反诉原告）三周公司向本院提出反诉诉讼请求：判令解除原、被告于2013年5月22日签订的《上海市房屋租赁合同》。事实与理由：三周公司与陈秀军于2013年5月22日签订《上海市房屋租赁合同》一份，双方约定由陈秀军将位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号4楼410室房屋出租给三周公司使用，租赁期限十五年，自2013年9月30日起至2028年8月29日止，陈秀军免收三周公司前三年的房屋租金。陈秀军应于开发商交房之日起2日内交付三周公司，交房标准为陈秀军将房屋钥匙交付给三周公司并由双方签署《房屋交接书》。任何一方未按上述合同约定履行，违约方必须支付违约金，数额为总房款的15%。但陈秀军未按约将上述房屋交付三周公司，而将该房屋出租给其他用户，陈秀军的行为违反了合同约定，现该合同已无履行的必要。陈秀军没有实际交付，三周公司也没有实际使用房屋，陈秀军完全可以另行租赁他人，现陈秀军要求继续履行合同完全是任由损失的继续扩大，而该损失事实上完全可以避免，故合同应当终止。原告（反诉被告）陈秀军针对反诉辩称，不同意解除合同，要求继续履行，双方的租赁合同还在租赁期限内。三周公司如果要解除合同，需要按照合同约定数额支付违约金及租金，即按原诉状上的诉讼请求第2、3项，并增加要求三周公司支付总房价15%的违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、三周公司提供的银行客户专用回单、协议书一组，证明系争房屋的开发商与房屋小业主签订了协议，由开发商进行补偿，故小业主没有将房屋交付给三周公司使用。陈秀军对该证据不认可，认为与陈秀军无关联，陈秀军没有与开发商签订过协议，也没有取得补偿款。本院认为，三周公司提供的该组证据与本案无关联，故本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，陈秀军与三周公司签订《上海市房屋租赁合同》，三周公司（乙方）租赁陈秀军（甲方）坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号4楼10室房屋。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。交房时间：开发商交房之日起2日内（即于2013年10月1日前交付）。租赁期间自2013年9月30日至2028年8月29日止。前三年租金免收，第4年到第5年房屋租金为34,903元。租金按季度结算，由乙方于每季的第3个月的30日交付给甲方。逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如果乙方逾期超过七日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，乙方须按合同违约条款承担违约责任。关于违约责任，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付违约金，数额为总房款的15%。保证金为2,909元（即一个月的租金费用）。甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。后陈秀军收悉上述保证金。又查明，2016年10月17日，三周公司诉至本院，要求解除与陈秀军的租赁合同。本院于2016年12月29日作出（2016）沪0120民初18385号民事判决书，认定三周公司以陈秀军未交付房屋为由解除合同，法院难以支持，故判决：驳回三周公司的全部诉讼请求。还查明，系争房屋系原告向鹏跃公司购买，被告曾系鹏跃公司上述房屋的包销商，免收的三年租金作为购房款在总房价中予以扣除。系争房屋一直处于没有门的空置状态。本院认为，本案争议焦点在于本案租赁合同是否应当解除。陈秀军认为系三周公司违约，陈秀军不同意解除合同，要求继续履行合同；三周公司认为陈秀军未交付房屋，故三周公司有权解除合同，且陈秀军不同意解除合同的行为导致损失的扩大。本院认为，已有生效判决对三周公司以房屋未交付为由要求解除租赁合同的诉讼请求予以了驳回，故三周公司先仍已该理由要求解除合同，无事实及法律依据，本院不采纳。本院认为，三周公司未能按照双方合同约定支付2016年9月30日起租金，显属违约。陈秀军在起诉时要求解除双方签订的租赁合同，三周公司在2017年5月9日的庭审中答辩称同意解除双方的租赁合同，故陈秀军与三周公司于当日已合意解除租赁合同。陈秀军系在达成该合意后的庭审中表示要求变更诉讼请求为继续履行租赁合同，已不能改变双方以合意解除合同的事实，且陈秀军在庭审中亦一直表述如三周公司要求解除合同，则三周公司需按合同约定支付违约金，表示陈秀军同意在三周公司承担违约责任的情况下解除合同。故本院认定陈秀军与三周公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月9日解除。经本院释明，陈秀军认为如解除合同，要求三周公司按原诉讼请求支付租金及逾期付款违约金，并要求三周公司支付原房价款15%的解除合同违约金。现双方在庭审中均确认系争房屋仍处于无门的空置状态，故陈秀军可于本案生效后立即自行接收房屋，本院对陈秀军要求三周公司支付自2016年9月30日起至判决生效日止，按每年34,903元标准计算的租金的诉讼请求，依法予以支持。对于违约金，陈秀军主张逾期付款违约金及解除合同违约金，三周公司主张违约金过高，本院认为，陈秀军主张解除合同亦是已三周公司逾期支付租金为理由，故本院对逾期付款违约金及解除合同违约金以合同解除日为界分段酌情予以调整后计算。故对陈秀军要求三周公司支付自2016年12月31日至2017年5月9日止，按每日人民币5.73元计算的逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。对陈秀军要求三周公司支付解除合同违约金5,817元的诉讼请求依法予以支持。关于合同保证金，现原、被告一致同意合同解除，故保证金应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈秀军与被告（反诉原告）上海三周画城创意文化有限公司于2013年5月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月9日解除；二、被告（反诉原告）上海三周画城创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈秀军自2016年9月30日起至本判决生效日止，按每年34,903元计算的租金；三、被告（反诉原告）上海三周画城创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）陈秀军自2016年12月31日至本判决生效日止，按每日人民币5.73元计算的逾期付款违约金；四、被告（反诉原告）上海三周画城创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）陈秀军解除合同违约金人民币5,817元；五、原告（反诉被告）陈秀军于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海三周画城创意文化有限公司保证金人民币2,909元。六、对原告（反诉被告）陈秀军的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币236元，减半收取计人民币118元，由被告上海三周画城创意文化有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元，由被告上海三周画城创意文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年六月三十日书记员  倪璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。