广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂04民终396号 上诉人（原审原告、执行案外人）：伍文丽，女，1990年4月6日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈东进，男，1972年4月13日出生，汉族，梧州市神冠房地产开发有限公司副经理，住广西梧州市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：曾艺，女，1974年5月14日出生，汉族，住广西梧州市。与被上诉人陈东进系夫妻关系。 委托诉讼代理人：陈东进，身份同上。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：倪建宁，男，1968年11月12日出生，汉族，个体户，身份证住址广西梧州市长洲区，现住广西南宁市。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：钟月云，女，1970年9月19日出生，汉族，身份证住址广西梧州市长洲区，现住广西南宁市。 第三人（原审第三人）：黎鹏智，男，1973年5月13日出生，汉族，梧州市电视台工作人员，现住广西梧州市。 上诉人伍文丽因与被上诉人陈东进、曾艺、倪建宁、钟月云、第三人黎鹏智案外人执行异议之诉一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伍文丽及其委托诉讼代理人卢远乐、被上诉人陈东进、被上诉人曾艺的委托诉讼代理人陈东进、第三人黎鹏智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍文丽上诉请求：撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初539号民事判决，改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，一是梧州市房产管理局已于2015年4月8日在梧州日报刊登《房屋交易声明》，告知讼争房屋已签约成交，现新主申请转移产权，如对产权等权利有异议，请于声明登报之日起7日内书明报告梧州市房产交易中心，逾期即进行产权转移登记。亦即讼争房屋于2015年4月15日已完成产权转移登记。而一审法院直至2015年5月5日才对讼争房屋进行查封，显然不当。一审对此没有查明属事实不清。二是倪建宁、钟月云已于2015年2月26日向上诉人交付了讼争房屋，有其出具的《说明》为证。一审没有对这一关键事实作出认定，显然不对。一审在判决书中还将被告倪建宁、钟月云表述为第三人显然错误。三是上诉人与倪建宁、钟月云签订《房地产买卖合同》后，上诉人至2015年3月12日，即讼争房屋办妥银行还款解押手续时，已经将购房款付清给倪建宁、钟月云。至于上诉人何时向黎鹏智返还代付款，或者是否向黎鹏智返还代付款，属另一法律关系，不能与讼争房屋的买卖法律关系混为一谈。一审认定上诉人最后一笔购房款支付时间是2015年5月7日，并认定上诉人在讼争房屋查封之前并未付清全部购房款是错误的。综上，上诉人在法院查封讼争房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，也在法院查封之前已合法占有该不动产，同时上诉人已支付讼争房屋的全部价款，本案又非因买受人即上诉人自身原因未办理房屋的过户登记，据此，上诉人在本案中符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中四个排除执行法定情形的规定，上诉人的诉讼请求应得到支持。 陈东进、曾艺辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。 倪建宁、钟月云书面答辩称，倪建宁、钟月云确实已将讼争的房屋卖给上诉人，以抵偿拖欠第三人黎鹏智部分借款144811.48元和偿还讼争房屋银行贷款85188.52元。按照2015年2月23日《债务抵扣协议》的约定，2015年3月12日由第三人黎鹏智以冲抵债务的方式付清房屋的购房款；同日，倪建宁、钟月云将讼争房屋的钥匙、产权证、土地使用证等交付给上诉人，亦已协助上诉人办妥房屋的过户登记手续，房产交易中心已书面通知上诉人在2015年5月8日领证。倪建宁、钟月云认为上诉人上诉所提及的事实和理由符合事实，对上诉人的上诉请求没有意见。 黎鹏智述称，同意上诉人的意见。2015年3月12日，上诉人已经委托黎鹏智付清了所有房款，房产也已经给了上诉人使用。一审法院明知上诉人用黎鹏智的债权去付清房款，其无权查封该房屋。一审法院（2017）桂0405民初1号民事调解书中明确提到了倪建宁、钟月云通过冲减黎鹏智债权的形式来付清房款，冲减的具体金额与本案的一致。请求法院解除查封本案讼争的房屋。 伍文丽向一审法院起诉请求：1.依法确认座落于梧州市长洲区属原告伍文丽所有；2.依法对被告陈东进、曾艺申请执行标的梧州市长洲区予以停止执行；3.被告陈东进、曾艺、第三人倪建宁、钟月云承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：第三人倪建宁与第三人钟月云是夫妻关系。被告陈东进与被告曾艺是夫妻关系。2015年2月23日，第三人倪建宁、钟月云（甲方）、原告伍文丽（乙方）、第三人黎鹏智（丙方）共同签订一份《债务抵扣协议》，约定：由乙方购买甲方名下位于，总价为230000元，该物业在出售前尚有银行按揭款未还清，甲方、丙方一致同意以甲方向乙方出售上述物业抵扣甲方欠丙方的部分借款；因房屋尚有银行按揭款未还清，甲方、丙方同意以房屋总价减银行按揭款后的金额作为甲方向丙方的还款，甲方本次还款金额可冲减相应金额的借款，但不能冲减甲方欠丙方的所有借款；甲方须委托周晓滔办理房屋还款解押及签订《房屋买卖合同》、产权变更登记等房产转让手续，办理房屋提前还款解押所需的资金由乙方负责垫付；自甲方、乙方签订《房屋买卖合同》并办妥房屋还款解押手续时，甲方以出售房屋冲减部分借款即已完成，甲方无权以《房地产买卖合同》向乙方收取购房款，但丙方有权向乙方收取相应的购房款等。2015年2月24日，原告伍文丽向第三人黎鹏智支付了购买讼争房屋的定金10000元。2015年2月27日，第三人倪建宁、钟月云出具一份《委托书》，委托周晓滔代为办理讼争房屋的还款抵押解押手续、代为出售讼争房屋、代签房屋买卖合同、代收出售房屋所得款项、代为办理讼争房屋所有权证、国有土地使用证过户变更手续等。同日，梧州市公证处对第三人倪建宁、钟月云的上述委托行为进行了公证。2015年3月12日，第三人倪建宁向中国工商银行梧州分行河西支行申请提前一次性还清银行贷款本息84767.52元及违约赔偿金额421元共计85188.52元。同日，周晓滔代原告伍文丽将85188.52元汇入第三人倪建宁的中国工商银行账户，第三人倪建宁于当日用该笔款项还清讼争房屋全部贷款本息。2015年3月20日，第三人倪建宁、钟月云（甲方）与原告伍文丽（乙方）在梧州市房地产交易中心监证下签订一份《房地产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将属其所有的座落在的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所需出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并在2015年3月18日前预付购房定金10000元给甲方；2.甲乙双方议定上述房地产成交价为230000元，乙方应在2015年3月28日前一次付清给甲方，购房定金在最后一次付款冲抵，付款方式为现金首付，余款在约定时间付清；3.双方同意于2015年3月20日由甲方将上述房地产移交给乙方，房屋移交时，该房屋依法占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。合同还约定了违约责任、办理过户手续的税费承担等内容。当天，原告伍文丽支付了房屋交易手续费、配图资料费、档案资料查询费、房屋所有权登记费、广告费及契税等费用。2015年4月3日，原告伍文丽取得讼争房屋销售不动产统一发票并向梧州市房地产交易中心申请办理讼争房屋的产权转移登记。2015年4月8日，梧州市房产管理局在《梧州日报》刊登了《房屋交易声明》。2015年5月7日，原告伍文丽分两次向第三人黎鹏智的银行账户转入34811.48元和100000元。截至2015年5月7日，原告伍文丽共支付了230000元。 另查明，2015年5月5日，被告陈东进、曾艺在（2015）长民初字第548号民间借贷纠纷一案诉讼过程中向一审法院申请对第三人倪建宁所有的讼争房屋采取保全措施，并提供当日在梧州市房产管理局查询的《梧州市房屋权属登记信息查询结果证明》，该证明记载讼争房屋的所有权人为倪建宁，房屋无抵押、无查封，一审法院于同日依法作出（2015）长民初字第548-1民事裁定书并向梧州市房产管理局发出《协助执行通知书》，对讼争房屋予以查封。2015年11月26日，被告陈东进、曾艺向一审法院申请执行上述民间借贷纠纷案，一审法院同日依法受理该执行申请。原告伍文丽在该案执行过程中向一审法院提出执行异议，请求法院裁定中止执行评估、拍卖讼争房屋，并解封讼争房屋。2016年2月4日，一审法院作出（2016）桂0405执异字第2号执行裁定书，裁定驳回伍文丽的异议。原告伍文丽不服该裁定，认为讼争房屋属其所有，向一审法院提起执行异议之诉。 再查明，讼争房屋没有物业公司进行管理。2016年3月25日至2016年3月28日，广西南宁市亿安房地产评估有限公司受一审法院委托，对讼争房屋的房地产市场价值进行评估，并对讼争房屋室内外的情况进行了现场勘查。2016年4月2日，原告伍文丽与被告陈东进因讼争房屋的居住使用问题发生争执，经梧州市公安局大塘派出所治安调解，双方达成协议：被告陈东进向公安机关保证在法院裁决前不撬门窗；原告伍文丽向公安机关保证在法院裁决前不搬离房内的一切物品，维持原状。 一审法院认为，原告伍文丽与第三人倪建宁、钟月云在梧州市房地产交易中心监证下签订《房地产买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应认定原告伍文丽与第三人倪建宁、钟月云之间存在合法有效的房屋买卖关系。原告伍文丽主张其分别于2015年2月24日、2015年5月7日向第三人黎鹏智支付的10000元和134811.48元是其返还第三人黎鹏智以借款代付的购房款，因而原告已于2015年3月20日付清全部购房款。一审法院认为，从原告伍文丽、第三人倪建宁、钟月云、黎鹏智签订的《债务抵扣协议》第三条的内容看，原告与第三人倪建宁、钟月云签订《房地产买卖合同》并办妥讼争房屋银行贷款时，应视为第三人倪建宁、钟月云已向第三人黎鹏智偿还部分借款，第三人倪建宁、钟月云将出售讼争房屋所应享有的取得购房款的权利转让给第三人黎鹏智，在此情况下，作为买受人的原告仍应依照《房地产买卖合同》的约定履行支付购房款的义务，只不过支付的对象由第三人倪建宁、钟月云变为第三人黎鹏智。根据上述查明的事实，应认定原告伍文丽最后一笔购房款的支付时间是2015年5月7日，其在该院对讼争房屋查封之前并未付清全部购房款。另外，原告伍文丽未能提供充分证据证明讼争房屋从2015年2月26日起已由其实际占有使用，其应自行承担举证不能的法律后果。此外，本案的讼争房屋系不动产，房屋所有权的变动应依法办理房屋所有权登记手续，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然原告在该院查封前已办理了申请产权转移登记的相关手续，但在登记手续完成之前，该房屋的所有权仍未发生转移。该院查封登记在第三人倪建宁名下的讼争房屋，并无不当。因此，原告伍文丽依据《房地产买卖合同》对讼争房屋享有的民事权益不足以排除讼争房屋的强制执行，原告要求确认讼争房屋属其所有，并要求停止执行讼争房屋的诉讼请求，理据不足，该院不予支持。原告伍文丽仍可依据该合同要求第三人倪建宁、钟月云承担相应的违约责任以实现自身的权利救济。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告伍文丽的诉讼请求。案件受理费4750元（原告已预交），由原告伍文丽负担。 二审期间，本院根据上诉人的申请，向一审法院调取了该院查封讼争房屋《协助执行通知书》的《送达回证》，该《送达回证》反映梧州市房产管理局于2015年5月5日签收了一审法院（2015）长民初字第548号查封财产的民事裁定书和协助执行通知书。同时本院根据上诉人的申请，向梧州市房产交易中心调取了《梧州市房屋所有权转移登记申请表》和《梧州市房屋异议登记申请书》二份证据，《梧州市房屋所有权转移登记申请表》记载伍文丽、倪建宁申请房屋所有权转移登记日期为2015年4月3日，并记载2015年4月8日已登梧州日报；《梧州市房屋异议登记申请书》记载陈东进于2015年4月29日向梧州市房产管理局提出房屋异议登记申请，请求暂停办理讼争房屋过户手续。对上述三份证据，本院组织当事人进行质证，上诉人伍文丽、第三人黎鹏智认为《送达回证》上签收时间“17：45时”有涂改，不认可或存疑该送达回证，被上诉人陈东进认为送达回证真实；上诉人伍文丽、第三人黎鹏智认为《梧州市房屋所有权转移登记申请表》上“4月3日”有涂改，且不是上诉人伍文丽笔迹，主张该表不真实，被上诉人陈东进认为该表真实；上诉人伍文丽、第三人黎鹏智认为《梧州市房屋异议登记申请书》虽然真实，但对该申请书的关联性存疑。本院认为，上述三份证据反映本案的客观事实，可以作为认定本案事实的依据。 本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，一审认定2015年3月20日伍文丽与倪建宁、钟月云签订的《房地产买卖合同》合法有效正确。按照《房地产买卖合同》的约定，双方买卖房地产成交价为230000元，伍文丽购房的义务是应在2015年3月28日前将价款一次付清给倪建宁、钟月云，购房定金在最后一次付款中冲抵。本案房地产买卖支付价款共三次，第一次为2015年2月24日上诉人伍文丽向第三人黎鹏智支付购房定金10000元，第二次为2015年3月12日周晓滔代上诉人伍文丽将85188.52元汇入被上诉人倪建宁在中国工商银行的账户，被上诉人倪建宁当日用该笔款项还清房屋的银行贷款本息，第三次为2015年5月7日上诉人伍文丽两次共向第三人黎鹏智的银行账户转入134811.48元，以上三次款项合计230000元。上诉人伍文丽主张签订《房地产买卖合同》的当日，即2015年3月20日其已付清全部购房款，理由是2015年2月23日其与倪建宁、钟月云、黎鹏智共同签订的《债务抵扣协议》已约定，自倪建宁、钟月云、伍文丽签订《房屋买卖合同》并办妥房屋还款解押手续时，倪建宁、钟月云以出售房屋冲减黎鹏智部分借款即已完成，倪建宁、钟月云无权以《房地产买卖合同》向伍文丽收取购房款，但黎鹏智有权向伍文丽收取相应的购房款。上诉人伍文丽以自签订《房屋买卖合同》并办妥房屋还款解押手续时，其即已完成支付全部购房款的主张，是其与倪建宁、钟月云、黎鹏智四人之间就支付购房款方式所作的约定，该约定改变了市场上房屋买卖中买房人买房，由买房人支付购房款给卖房人的一般交易习惯，且在《房地产买卖合同》中并未得到反映，因此，该约定效力限于四人之间，不具备对外公示的效力。本院对上诉人伍文丽该主张不予采纳。本案倪建宁、钟月云卖房给伍文丽以偿还黎鹏智部份债务，是倪建宁、钟月云将卖房得款的权利转让给黎鹏智，作为买房人伍文丽应按《房地产买卖合同》的约定履行支付购房款的义务。据此，根据本案的事实，认定上诉人伍文丽支付完毕购房款的时间，应是其2015年5月7日转款给第三人黎鹏智后，累计完成支付购房款230000元的时间。一审法院2015年5月5日查封讼争房屋，显然上诉人伍文丽在一审法院查封讼争房屋前并未付清全部购房款。此外，一审法院查封讼争房屋时，该房屋并未发生转移登记，讼争房屋仍登记在倪建宁名下，一审法院查封和执行该房屋并无不当。上诉人认为讼争房屋于2015年4月8日登报《房屋交易声明》，讼争房屋于2015年4月15日已完成产权转移登记的主张并无法律依据，本院不予支持。一审认定伍文丽就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，并判决驳回伍文丽的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人伍文丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元（上诉人伍文丽预交），由上诉人伍文丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨斌 审判员  莫芮 审判员  谢康 二〇一七年六月十六日 书记员  卢璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。