黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书(2015)里民三民初字第1585号原告：毕研超，男，1986年3月25日出生，汉族，现役武警，住哈尔滨市道里区（户籍所在地哈尔滨市道里区）。委托诉讼代理人：邓天江，黑龙江华鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，黑龙江华鉴律师事务所律师。被告：哈尔滨理工大学，代码42401044-8，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代表人：李大勇，校长。委托诉讼代理人：肖冰，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬淇，黑龙江信诚律师事务所律师。被告：黑龙江金麦隆建设发展有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区曲线街**法定代表人：朱有成，该公司董事长。委托诉讼代理人：项君，黑龙江恒昌律师事务所律师。原告毕研超与被告哈尔滨理工大学（以下简称哈理工大学）、被告黑龙江金麦隆建设发展有限公司（以下简称金麦隆公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告毕研超委托诉讼代理人邓天江、李晓明，被告哈理工大学委托诉讼代理人肖冰、王敬淇，被告金麦隆公司委托诉讼代理人项君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕研超向本院提出诉讼请求：1.判令解除毕研超与哈理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》；2.判令解除原告与被告金麦隆公司签订的《车位销售协议》；3.判令哈理工大学、金麦隆公司向毕研超连带返还购房款1281564元；4.请求判令金麦隆公司向毕研超返还购车位款198000元；5.判令哈理工大学、金麦隆公司向毕研超连带赔偿逾期交房违约金38446.92元、逾期办理房屋产权证违约金12815.64元、贷款利息40000元、房屋装修损失228151.43元；6.请求判令哈理工大学、金麦隆公司向毕研超连带给付购房款利息381789元，该款计算截止日期为2015年12月31日，此后以1281564元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至实际给付日止；7.请求判令金麦隆公司给付毕研超购车位款利息61235.31元，该款计算截止日期为2015年12月31日，此后以198000元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至实际给付日止。事实和理由：2010年12月11日，毕研超与哈理工大学签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，约定毕研超购买哈理工大学与金麦隆公司开发建设并对外销售的，位于哈尔滨市道里区××小区××单元××室房产。同时，进一步约定了购房总价款为1281564元；交房日期为2010年12月31日之前；办理房屋产权证的期限为交付使用后480日内；如出卖人逾期交房或办理房屋产权证，买受人有权选择退房并依约获赔等事项。嗣后，毕研超通过自筹以及贷款的方式依约向金麦隆公司付清了全部购房款项。但是，哈理工大学、金麦隆公司并未依约向毕研超交付房屋且至今未予办理房屋产权证，有鉴于此，毕研超依约选择解除本案购房合同书并向哈理工大学、金麦隆公司主张返还购房款项。2010年12月25日，毕研超与被告金麦隆公司签订了《车位销售协议》，约定毕研超购买位于哈尔滨市道里区××小区××号车位的使用权。当日，毕研超向被告金麦隆公司付清了全部款项198000元。现因毕研超已主张退回诉争房产，故与之相配套的车位当然已无实际使用价值，理应与诉争房产一同退回，而被告金麦隆公司应向毕研超返还购买车位的款项。本案中，基于哈理工大学、金麦隆公司的违约行为，毕研超在选择退房的情形下，有权依约向其主张赔偿经济损失。同时，为了履行本案购房合同，毕研超还产生了贷款利息等经济损失。另，毕研超对房产进行装修的费用以及对购房款利息均应一并获偿。哈理工大学辩称：毕研超第一项诉讼请求已超过法律规定的解除权行使期限，其解除权已经消灭，该项诉讼请求应予驳回。根据商品房买卖司法解释第15条第2款，解除权应在解除权发生日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中毕研超起诉的时间为2015年11月23日，根据合同约定，交房时间为2010年12月31日前，房屋交付后480日内办理产权，逾期办理买房可解除合同。也就是说，毕研超解除权行驶期间为2012年5月至2013年5月，但毕研超并未行使权利，故对毕研超该项诉讼请求应予驳回；毕研超第二项及第四项诉讼请求，哈理工大学并非车位销售合同的主体，该协议与哈理工大学无关。车位协议能否解除，应结合该协议具体的履行情况及毕研超与金麦隆公司的约定进行判断，该部分请求与哈理工大学无关；毕研超第三项诉讼请求，因毕研超的解除权已消灭，故房款不应予以返还，该项请求应予驳回；对于第五项诉讼请求，哈理工大学依照合同约定按时交付房屋，并不存在逾期交房问题，故该请求不应得到支持。房屋实际交付至今长达6年，早已超出诉讼时效，不应受到法律保护。同理，逾期办证的违约金也应超出诉讼时效，不应得到支持；毕研超主张的贷款利息、装修损失、购房款利息，因毕研超解除权已消灭，故上述主张不应得到支持。该部分损失属间接损失，并非房屋买卖合同造成，故不应得到支持。综上，请求法庭调查核实后，驳回毕研超全部诉讼请求。金麦隆公司辩称：一、毕研超诉求第二项解除双方的《车位销售协议》是违约行为，毕研超不享有对该协议的解除权，金麦隆公司与毕研超在2010年12月25日签订的《车位销售协议》（以下称该协议）合法有效，毕研超向金麦隆公司支付了购买车位使用权的价款，金麦隆公司按照该协议的规定的时间，已将该车位实际交付给了毕研超使用，金麦隆公司全面履行了该协议，没有违反该协议的约定。毕研超时隔六年后，提出解除该协议，不符合我国《合同法》第93条、94条合同解除的法律规定，毕研超不享有对该协议的解除权，毕研超单方违约解除该协议，应当承担违约责任。二、毕研超第四项返还所购车位款诉求，没有合同约定和法律依据。金麦隆公司向毕研超出售的车位使用权，不仅限于“临江小区”的购房人，对其他非购房人也同样出售。金麦隆公司与毕研超签订并履行的《车位销售协议》第二条约定了毕研超可以将此车位的使用权出售、出租。毕研超具有对所购买的车位使用权转让或出租的权利，毕研超却放弃其权利，其诉求的理由不能成立。三、金麦隆公司与哈理工大学联合建设毕研超所购买住房的“临江小区”。毕研超与哈理工大学签订的《哈尔滨市单位自建经济适用住房内销合同书》（以下简称该合同），该合同格式条款适用对象为哈理工大学的职工。毕研超与哈理工大学签订该合同时，清楚签订所购房屋由经济适用住房变更商品房的过程和期间。毕研超诉求解除该合同和返还购房款，毕研超不具有合同的解除权，金麦隆公司不应承担对毕研超返还购房款的连带责任。四、1、金麦隆公司没有逾期交房，事实上是毕研超逾期支付房款，造成延期进户，金麦隆公司不应承担逾期交房的违约金的连带责任。毕研超在2010年签订该购房合同，但是毕研超在2011年5月11日才办理完结贷款，毕研超在2011年5月27日办理的进户手续，不存在哈理工大学逾期交房的事实。2、金麦隆公司没有逾期办理房屋产权证，不应承担逾期办理产权证的违约金。毕研超所购买的哈理工大学的经济适用住房需要改变为商品房才能够办理产权，对此，毕研超在购买该房屋签订购房合同时清楚所购房屋的性质和变更房屋性质的过程。金麦隆公司已经将毕研超所购的经济适用住房改变为商品房并早已经办理了相关登记备案手续，履行了金麦隆公司与哈理工大学联建毕研超所购房屋的义务，颁发房屋权属证书的时间是行政机关的行为。毕研超诉求金麦隆公司承担逾期交房的违约金和办理房屋产权证的违约金及贷款等的连带责任没有事实和法律依据。五、毕研超开庭时增加的诉讼请求不符合人民法院关于民事证据的司法解释第36条，增加的诉讼请求应在举证期内予以增加，超过举证期的不予受理，请法院驳回毕研超增加的诉讼请求。综上，金麦隆公司请求法院根据事实和法律规定，依法驳回该毕研超对金麦隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：毕研超提交的证据A1《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》具有真实性、合法性及关联性，可以证实毕研超与被告哈理工大学就房屋的价款、交款时间、交房时间、办理房产证时间、违约责任等进行了约定，本院予以采信。毕研超提供的证据A3个人住房（商业用房）借款合同具有真实性、合法性及关联性，可以证实毕研超为了购买案中房产而向银行贷款的事实，本院予以采信。毕研超提供的证据A5中国建设银行个人贷款结清证明与毕研超的诉讼请求并无关联，本院不予采信。毕研超提供的证据A6车位销售协议具有真实性、合法性及关联性，可以证实毕研超购买案中车位的事实，本院予以采信。毕研超提供的证据A8收据五份具有真实性、合法性及关联性，可以证实毕研超于2011年5月27日办理进户的事实，本院予以采信。毕研超提供的证据A9贷款利息流水清单系毕研超自行向银行清偿房贷而产生的利息，与本案哈理工大学、金麦隆公司并无关联，本院不予采信。毕研超提供的证据A11司法鉴定意见书系本院经毕研超申请后，依法委托具有相应资质的鉴定机构作出，哈理工大学、金麦隆公司虽对该证据提出质疑但并未提供证据予以证实，故本院对该证据予以采信。金麦隆公司提供的证据B1建设银行转账凭证具有真实性、合法性及关联性，可以证实毕研超于2011年5月11日办理完结商业贷款，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年12月11日，毕研超与哈理工大学签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，约定毕研超购买哈理工大学与金麦隆公司联合开发建设并对外销售的，位于哈尔滨市道里区××小区××单元××室房产。同时，双方书面约定：购房总价款为1281564元，其中621564元为现金付款、660000元为商业贷款；交房日期为2010年12月31日之前，逾期交房超过90日后，毕研超有权解除合同，哈理工大学除全额退房款外，须按购房款的3%向毕研超支付违约金；办理房屋产权证的期限为交付使用后480日内，如未能依约办理，毕研超有权退房，哈理工大学除全额退房款外，须按购房款的1%向毕研超支付违约金；涉案房产的按揭贷款、产权证和他项权利证的办理必须由哈理工大学负责。嗣后，金麦隆公司向毕研超收取了全部购房款项。2010年12月25日，毕研超与金麦隆公司签订了《车位销售协议》，约定毕研超购买位于哈尔滨市道里区××小区××号车位的使用权。当日，金麦隆公司向毕研超收取了全部款项198000元。2011年5月27日，出卖人向毕研超交房，毕研超在办理了进户手续、对房产进行装修后入住，但房屋产权证至今未能依约办理。2015年11月18日，毕研超向哈理工大学与金麦隆公司分别发出了《退房通知书》，告知了自己的退房决定。本院认为，毕研超与哈理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，哈理工大学的联合建设单位金麦隆公司向毕研超收取了全部购房款项，但哈理工大学、金麦隆公司至今未能依约履行办理房屋产权证的义务，故毕研超有权依约选择解除合同。关于哈理工大学抗辩提出毕研超解除合同的请求已超过法律规定的解除权行使期限，其解除权已经消灭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”依据该条款，解除权消灭所适用的情形其一为出卖人迟延交付房屋；其二为买受人迟延支付购房款，本案中毕研超主张解除合同并退房的主要理由是逾期办理房屋产权证，且至今仍未办理完结，同时出卖人始终未向毕研超发出催告，故毕研超的解除权并未消灭，哈理工大学的抗辩理由不成立，本院不予采纳。毕研超购买的车位与诉争房产位于同一小区内，其购买该车位的目的也源于在诉争房产内居住，不应将毕研超购买房产与购买车位的目的分割看待，鉴于毕研超解除购房合同的诉讼请求成立，其无法或不宜在迁出诉争房产后继续单独使用该车位，故对毕研超解除《车位销售协议》的诉讼请求应予支持，对金麦隆公司的抗辩理由，本院不予采纳。因哈理工大学与毕研超签订了《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，金麦隆公司向毕研超收取了全部购房款项，哈理工大学、金麦隆公司系诉争房产的联合建设单位，故在该合同解除后，哈理工大学、金麦隆公司就返还1281564元购房款应向毕研超承担连带责任。因金麦隆公司与毕研超签订了《车位销售协议》，并向毕研超收取了全部款项，故在该合同解除后，金麦隆公司应返还毕研超购买车位的款项198000元。毕研超与哈理工大学在《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》中约定的交房时间为2010年12月31日前，而毕研超举示的证据A8显示，实际交房日期为2011年5月27日，故哈理工大学依约应按1281564元购房款的3%向毕研超支付逾期交房违约金38446.92元；毕研超与哈理工大学在《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》中约定的办理房屋产权证期限为交房480日内，但至今未予办理完结，故哈理工大学依约应按1281564元购房款的1%向毕研超支付逾期办理房屋产权证的违约金12815.64元；毕研超为了在诉争房产中居住而产生了装修支出，现因哈理工大学逾期办理房屋产权证而导致合同解除，该装修损失应由违约方一并承担，依据鉴定意见，毕研超的装修损失费用228151.43元。关于金麦隆公司抗辩提出毕研超逾期办理商业贷款造成逾期交房的问题。因《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》中约定购房贷款须由哈理工大学负责，且哈理工大学、金麦隆公司未举示相应的证据证实其抗辩理由成立，本院不予采纳。毕研超关于主张金麦隆公司就逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证的违约金及装修损失费用承担连带给付责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。毕研超为购房而办理了商业贷款，系毕研超自行决定而并非哈理工大学、金麦隆公司强制而为，由此产生的40000元贷款利息与哈理工大学、金麦隆公司并无关联性，毕研超关于主张哈理工大学、金麦隆公司对贷款利息承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。毕研超为了购买诉争房产与哈理工大学签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，金麦隆公司作为诉争房产的联合建设单位向毕研超收取了全部购房款项，现因哈理工大学逾期办理房屋产权证的违约行为导致合同解除，又因购房价款利息属直接经济损失且考虑到诉争房产近年来的增值因素，哈理工大学、金麦隆公司应在返还毕研超购房款项的基础上，以毕研超支出的购房价款为基数，按中国人民银行同期贷款利率向毕研超连带给付占用购房款期间的利息。毕研超主张金麦隆公司给付购车位价款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、解除原告毕研超与被告哈尔滨理工大学的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》；二、被告哈尔滨理工大学、被告黑龙江金麦隆建设发展有限公司于本判决生效后十日内连带返还原告毕研超购房款1281564元；三、解除原告毕研超与被告黑龙江金麦隆建设发展有限公司的《车位销售协议》；四、被告黑龙江金麦隆建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告毕研超购车位款198000元；五、被告哈尔滨理工大学于本判决生效后十日内给付原告毕研超逾期交房违约金38446.92元、逾期办理房屋产权证违约金12815.64元、装修损失费228151.43元，合计244811.99元；六、被告哈尔滨理工大学、被告黑龙江金麦隆建设发展有限公司于本判决生效后十日内连带给付原告毕研超购房款利息381789元；自2016年1月1日起至本判决生效之日止十日内的利息，以1281564元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付；七、驳回原告毕研超其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费29010.80元（案件受理费24510.80元、鉴定费4500元），由毕研超负担585元，哈尔滨理工大学、黑龙江金麦隆建设发展有限公司连带负担23037元，黑龙江金麦隆建设发展有限公司负担5388.80元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  康广泉人民陪审员  李洪玉人民陪审员  蒋志坚二〇一七年六月六日书 记 员  张梦阳李婧