四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初1589号原告：武胜县景宏物业管理有限公司。住所地：四川省武胜县沿口镇柳堡街。法定代表人：宋炳秀，公司经理。委托诉讼代理人：彭海，武胜万众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李建君，武胜万众法律服务所法律工作者。被告：王品霖，男，汉族，生于1995年8月16日，住四川省武胜县沿口镇。委托诉讼代理人：谭小林（被告王品霖之母），女，汉族，生于1968年10月3日，住四川省武胜县沿口镇。原告武胜县景宏物业管理有限公司（以下简称景宏物业公司）与被告王品霖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后,适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告景宏物业公司法定代表人宋炳秀及其委托诉讼代理人彭海、李建君，与被告王品霖的委托代理人谭小林到庭参加了诉讼，被告王品霖经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景宏物业公司向本院提出诉讼请求，判决被告支付2014年4月1日至2017年3月1日期间物业服务费3937.5元（按1.0元/m2×112.5m2×35个月）。事实及理由：2014年1月1日，原告与被告所在武胜县沿口镇龙景·山水绿城小区的业主委员会签订《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定原告为该小区物业委托管理期限3年（从2014年1月1日至2016年12月31日止），按高层每月1元/平方米、多层每月0.5元/平方米、非住宅由业主按建筑面积每月2元/平方米收取物业管理服务费，业主应于每年1月10日前交纳物业服务费。根据合同约定被告应交纳2014年4月1日至2017年3月1日期间的物业服务费3937.5元，但被告至今未交纳物业管理费，故提起诉讼。被告王品霖辩称，被告是龙景.山水绿城小区业主，原告受开发商委托对小区进行管理属实，但原告未尽到物业服务责任，构成根本违约，使合同目的无法实现，业主有先履行抗辩权。合同是原告勾结小区个别业委会成员签订的，广大业主不认可，是不合法的无效合同，不能代表广大业主的意愿。原告未履行合同义务，导致小区环境脏乱差，电梯带病运行、将绿化带改成停车位、门卫年龄大且无上岗证，外面人员随意进出不过问，发生多次盗窃事件，对公共设施没有尽到维护义务，侵占小区维修资金，擅自与其他公司签订广告合同，侵占小区的广告费。我的房屋未装修入住，合同已过有效期，我不该交物业服务费。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了当庭质证。原告景宏物业公司提交《龙景.山水绿城物业服务合同》（原件已退回）、（2017）川1622民初836号民事判决书、交房手续，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。被告王品霖提交小区照片、原告的法定代表人与其他广告公司签订广告合同、交物管费的发票、联名倡议书。照片无其他证据佐证，不予采信。广告合同和联名倡议书无原件佐证，无法确认真实性，不予采信。被告提交的物管费发票有原件印证（原件已退回），本院予以采信。根据当事人的陈述及本院审查采纳的证据，查明以下事实：2014年1月1日，武胜县沿口镇龙景.山水绿城小区业主委员会代表杨某（甲方）与武胜县景宏物业管理有限公司（乙方）签订了《龙景.山水绿城物业服务合同》，合同约定：武胜县沿口镇龙景山水绿城小区业主委员会将龙景山水绿城委托给武胜县景宏物业管理有限公司进行物业管理，委托期限三年，即从2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同第四条至第十条对委托服务事项进行了规定：包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备维修、养护、运行和管理……;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……；公共环境卫生及车辆停放等。关于物业服务费收取规定，住宅物业由业主按其拥有建筑面积高层每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元向原告交物业管理服务费，收费时间为每年1月10日前。合同第二十一条第五项规定，空置房屋的物业服务费，由业主按其拥有的面积和交房时间全额向原告方交纳。合同第四十一条规定，本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格除外。武胜县景宏物业管理有限公司签订合同后进驻龙景山水绿城小区进行物管服务。被告王品霖是龙景山水绿城小区的业主，住该小区4栋**楼*号,房屋面积为112.5平方米，2013年10月25日接收房屋。原告以被告拒不交纳2014年1月1日至2017年3月1日期间的物业服务费为由向本院起诉，请求判决被告支付物管费3937.5元。另查明：《龙景.山水绿城物业服务合同》到期后，经政府部门协调，原告景宏物业公司为被告所在小区继续服务两个月后于2017年3月1日退出该小区的物业管理。同月13日，该小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司违反合同，要求景宏物业公司交出相关资料，对小区公共设施予以恢复，清运小区垃圾，移交专项资金等，本院于2017年5月8日作出（2017）川1622民初836号民事判决，判决景宏物业公司向被告小区第二届业主委员会移交物业管理用房和相关物业管理资料，并驳回业主委员会的其他诉讼请求。本院认为，本案争议焦点有三方面：一是合同效力问题；二是原告景宏物业公司是否履行合同义务问题；三是被告是否应按合同约定支付物业服务费问题。一、关于被告小区业主委员会委员杨某与原告景宏物业公司签订《龙景.山水绿城物业服务合同》是否具有法律效力问题。被告主张业委会成员不是小区业主选举产生，该合同系原告勾结个别业主委员会成员签订，不具有法律效力。审理中，被告并未举证证实原告在与被告小区业主委员会签约过程中存在勾结的行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告提交的山水绿城部分业主联名签署倡议书，提出罢免业主委员会成员，该倡议书是复印件，对其真实性不予认定。因此，2014年1月1日，业主委员会代表杨某与原告景宏物业公司签订物业服务合同，且加盖沿口镇龙景山水绿城业主委员会印章，应视为其具有正当的签约权。双方签订的物业服务合同合法有效。二、关于原告景宏物业公司是否履行合同义务问题。被告主张原告景宏物业公司未履行合同义务，致使小区环境脏乱差，其提交的照片无其他证据佐证，本院不予采纳。2017年3月13日，被告小区第二届业主委员会向本院起诉景宏物业公司，本院对该案作出的生效判决，驳回业主委员会要求景宏公司维修公共设施，清运垃圾等义务的诉讼请求。被告未举出充分证据证明原告未履行义务，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。三、被告是否应当按合同约定支付物业服务费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，龙景山水绿城小区业主委员会代表杨某与武胜县景宏物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，是合法有效的，被告王品霖作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。原告景宏物业公司为龙景山水绿城小区业主提供了物业管理服务，被告王品霖应根据《物业服务合同》中约定的物业服务费的交纳标准按时足额交纳物业服务费。被告辩称，其所购买的住房未装修入住，不应交纳物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业按约定履行服务后，业主以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。合同期满后，原告景宏物业公司根据政府部门协调，对被告小区继续服务两个月，双方虽未签订新的书面合同，原告景宏物业公司要求按原合同约定价格收取物业服务费，理由成立，本院予以支持。审理中，被告辩称合同已过诉讼时效，原告陈述其已向被告催收告知交费而被告拒不交费。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持，对原告主张的物业服务费3937.5，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告王品霖支付原告武胜县景宏物业管理有限公司的物业管理费3937.5元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告王品霖负担（原告已垫付25元，执行时由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交案件受理费，上诉于四川省广安市中级人民法院。逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员 高 飞二〇一七年六月二十六日书记员 程建丽