福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初37号 原告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路****，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：宋涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珂，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：吴泽元，男，1980年4月12日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）与被告吴泽元房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴基伟业公司的委托诉讼代理人周腾与被告吴泽元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴基伟业公司向本院提出诉讼请求：1、解除兴基伟业公司与吴泽元于2013年11月18日签订的编号为03115443的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）；2、吴泽元于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合兴基伟业公司办理鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋预购商品房预告登记注销手续并承担因此产生费用（具体金额以实际发生的为准）；3、吴泽元于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内配合兴基伟业公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续并承担因此产生费用；4、吴泽元归还兴基伟业公司代吴泽元偿还的贷款本息（以实际发生的金额为准，暂计至2016年6月22日，兴基伟业公司代偿款项本息为203006.96元）；5、吴泽元向兴基伟业公司支付违约金562520元；6、吴泽元于《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起十日内将鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋恢复至交付时的状态交还给兴基伟业公司并承担因此产生的费用；7、本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用由吴泽元承担。 事实和理由：2013年11月18日，兴基伟业公司与吴泽元签订一份编号为03115443的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等），约定：吴泽元向兴基伟业公司购买本案讼争的鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋；建筑面积107.59平方米；总价款为2812600元；吴泽元以按揭付款方式支付购房款，吴泽元应于2013年11月18日前支付首期房价款852600元，剩余房价款1960000元由吴泽元向兴基伟业公司指定银行申请按揭贷款支付；在兴基伟业公司担保期间，吴泽元未能按期偿还按揭贷款本息而导致兴基伟业公司承担保证责任的，吴泽元须在兴基伟业公司代偿之次日立即偿还兴基伟业公司代偿款项及兴基伟业公司因此产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）；吴泽元逾期向兴基伟业公司偿还前述款项超过15日或兴基伟业公司为吴泽元代偿按揭贷款超过三期的，兴基伟业公司有权解除合同并收回讼争房屋，吴泽元应按讼争房屋总价款的20%向兴基伟业公司支付违约金；合同解除后，如已办理销售备案登记的，双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记，因此产生的费用由过错方承担；兴基伟业公司在吴泽元履行完合同解除后的相关义务且扣除吴泽元应当支付给兴基伟业公司的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、使用费等）后将剩余款项无息退还给吴泽元，若吴泽元已经支付的房价款不足抵扣的，吴泽元应于合同解除之日起7日内补足。2014年1月7日，双方取得《商品房买卖合同备案证明》和《预购商品房预告登记证明》。 吴泽元向兴基伟业公司支付了首期房价款852600元，剩余房价款1960000元由吴泽元向华夏银行股份有限公司厦门分行（以下简称华夏银行厦门分行）申请按揭贷款。2014年3月11日，兴基伟业公司与吴泽元、华夏银行厦门分行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：吴泽元向华夏银行厦门分行借款1960000元；贷款期限20年；吴泽元按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；兴基伟业公司提供阶段性连带责任保证；在合同约定应由兴基伟业公司承担连带保证责任事件出现后，华夏银行厦门分行有权从兴基伟业公司开立于华夏银行股份有限公司所有营业机构的任何账户直接扣收本金、利息、罚息、复利等债务。 2015年5月30日、2015年6月20日、2015年7月20日、2015年8月20日、2015年9月20日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司送达《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》，告知兴基伟业公司吴泽元已欠华夏银行厦门分行贷款本金、利息及罚息，要求兴基伟业公司于接到通知书后立即无条件履行所承担的还款/担保责任。 2016年3月10日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司送达《扣款通知书》，告知兴基伟业公司：华夏银行厦门分行已于2015年6月23日至2015年12月21日分笔划扣兴基伟业公司存款资金119913.5元。 2016年8月10日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司送达《扣款通知书》，告知兴基伟业公司：华夏银行厦门分行已于2015年6月23日至2016年6月22日分笔划扣兴基伟业公司存款资金203006.96元。 因兴基伟业公司为吴泽元代偿的按揭贷款本息已超过三期，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，兴基伟业公司有权解除合同并要求吴泽元承担违约责任。 吴泽元辩称，兴基伟业公司主张解除《商品房买卖合同》及其补充协议没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。1、兴基伟业公司与吴泽元签订的《商品房买卖合同》系双方友好协商订立的合同，没有违反法律规定，且已实际履行交付房屋手续，兴基伟业公司无权主张解除合同。《商品房买卖合同》合法成立，并办理商品房预告登记和备案登记手续，吴泽元足额支付购房款，法律上物权已转移。福建省云霄县法院（以下简称云霄法院）作出（2015）云民初字第1003号民事裁定书、（2016）闽0622执546号之一执行裁定书，查封、拍卖讼争房屋，进一步确认吴泽元系讼争房屋所有人。根据担保法的有关规定，兴基伟业公司承担担保责任后，可以向吴泽元行使追偿权，没有侵害兴基伟业公司的权益，无需解除合同。 2、兴基伟业公司依据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》有关规定提出解除合同，明显显失公平公正。附件六《合同补充协议》第四条第7项约定吴泽元未按期偿还按揭款的违约责任，明显加重吴泽元责任，排除吴泽元主要权利。吴泽元于2011年向兴基伟业公司购买的房价为28000元/平方米左右，现在的房价为60000元/平方米左右，吴泽元仅逾期还款200000元左右，违约金额不大，且不给吴泽元偿还款项的机会，兴基伟业公司就主张解除合同，并在合同解除后赚几百万元，严重损害吴泽元的权利，不符合公平公正原则。吴泽元没有收到催款通知书或解除合同告知函，不能证明吴泽元存在故意违约行为，且吴泽元的财产足以偿还兴基伟业公司的垫付款，故兴基伟业公司主张解除合同及要求承担违约金562520元明显不公平、不公正，且违约金数额过高。 3、吴泽元未按期支付房屋按揭款事出有因。由于讼争房屋被法院查封，导致吴泽元不能也无法按时缴交银行按揭款，现讼争房屋已进入拍卖程序，吴泽元同意从拍卖房屋所得价款中偿还兴基伟业公司的垫付款。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月18日，兴基伟业公司与吴泽元签订一份编号为03115443的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等），约定：吴泽元向兴基伟业公司购买本案讼争的厦门市思明区鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋；建筑面积为107.59平方米；总价款为2812600元；吴泽元应于2013年11月18日前支付首期房价款852600元，剩余房价款1960000元由吴泽元向兴基伟业公司指定银行申请按揭贷款支付；兴基伟业公司应在2014年12月31日前将符合约定的房屋交付吴泽元使用；如吴泽元在兴基伟业公司发出的交付通知规定的期限届满后，仍未办理交接手续的，视为吴泽元对讼争房屋及一切所属设施均无异议并同意接收讼争房屋，商品房交接手续即视为办理完毕；在兴基伟业公司担保期间，如果因吴泽元未能按期偿还按揭贷款本息而导致兴基伟业公司承担保证责任的，即兴基伟业公司代吴泽元偿付银行按揭贷款本息的，吴泽元须在兴基伟业公司代偿之次日立即偿还兴基伟业公司代偿款项及兴基伟业公司因此产生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；吴泽元逾期向兴基伟业公司偿还上述款项超过15日或兴基伟业公司为吴泽元代偿按揭贷款超过三期或贷款银行解除有关按揭贷款合同的，兴基伟业公司有权解除合同并收回讼争房屋，吴泽元应按讼争房屋总价款的20%向兴基伟业公司支付违约金；主合同解除后，如果兴基伟业公司已向吴泽元交付讼争房屋，吴泽元应在合同解除后10日内将讼争房屋恢复至交付时的状态交还兴基伟业公司，因此发生的费用由过错方承担，如果已办理销售备案登记，双方应在合同解除后10日内共同配合办理撤销销售备案登记，因此发生的费用由过错方承担。 2014年1月7日，兴基伟业公司与吴泽元办理商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记，取得《商品房买卖合同备案证明》和《预购商品房预告登记证明》。 上述《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，吴泽元向兴基伟业公司支付了首期房价款852600元，剩余房价款1960000元由吴泽元向华夏银行厦门分行申请按揭贷款。2014年3月11日，吴泽元与华夏银行厦门分行及兴基伟业公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：吴泽元向华夏银行厦门分行借款1960000元，借款期限20年，自2014年3月11日始至2034年3月11日止；吴泽元按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日；兴基伟业公司对本合同约定的吴泽元应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有吴泽元应付款项承担连带保证责任；在本合同约定的应由兴基伟业公司承担连带保证责任的事件出现后，华夏银行厦门分行有权从兴基伟业公司开立于华夏银行股份有限公司所有营业机构的任何账户（依据法律法规规定不能扣划的除外）直接扣收本金、利息、罚息、复利等债务。 2015年5月30日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司发出《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》，内容为：截至通知书签发之日，吴泽元已欠华夏银行厦门分行贷款本金、利息及罚息15029.13元，要求兴基伟业公司于接到通知书后立即无条件履行所承担的还款/担保责任。 之后，华夏银行厦门分行分别于2015年6月20日、2015年7月20日、2015年8月20日、2015年9月20日向兴基伟业公司发出《华夏银行催收逾期贷款/欠息通知书》，内容均为：截至通知书签发之日，吴泽元已欠华夏银行厦门分行贷款本金、利息及罚息14964.2元，要求兴基伟业公司于接到通知书后立即无条件履行所承担的还款/担保责任。 2016年3月10日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司发出《扣款通知书》，告知兴基伟业公司：华夏银行厦门分行已于2015年6月23日至2015年12月21日分笔划扣兴基伟业公司在华夏银行厦门分行的账户资金119913.5元，用于清偿贷款本息。 2016年8月10日，华夏银行厦门分行向兴基伟业公司发出《扣款通知书》，告知兴基伟业公司：华夏银行厦门分行已于2015年6月23日至2016年6月22日分笔划扣兴基伟业公司在华夏银行厦门分行的账户资金203006.96元，用于清偿贷款本息。 另，因吴泽元与案外人之间的民间借贷纠纷，云霄法院于2015年6月23日作出（2015）云民初字第1003号民事裁定书，裁定查封讼争房屋。后，云霄法院于2016年9月27日作出（2016）闽0622执546号之一执行裁定书，裁定拍卖讼争房屋。 审理中，兴基伟业公司述称：兴基伟业公司在合同约定的时间内通知吴泽元办理交房手续，吴泽元未办理，应视为已交房，兴基伟业公司已将房屋钥匙交给物业公司，据了解，讼争房屋现处于空置状态。吴泽元述称：兴基伟业公司于2014年11月通知吴泽元办理交房手续，但因房屋装修存在很多问题，吴泽元当即要求整改，不同意收房；2015年5月至6月期间，兴基伟业公司整改后再次通知吴泽元收房，由于讼争房屋已被云霄法院查封，吴泽元又没有能力支付一笔款项收房，故至今没有办理收房手续。 兴基伟业公司还表示：其主张的违约金系按照合同约定计算，其存在代吴泽元偿还贷款的资金占用费损失、提起诉讼的律师费、保全费等损失，故其主张的违约金并不高。 本院认为，兴基伟业公司与吴泽元签订的编号为03115443的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。 因吴泽元逾期向华夏银行厦门分行偿还贷款本息，华夏银行厦门分行已于2015年6月23日至2016年6月22日分笔划扣兴基伟业公司在华夏银行厦门分行的账户资金203006.96元，用于清偿吴泽元所欠贷款本息。吴泽元至今未向兴基伟业公司偿还上述款项且兴基伟业公司为吴泽元代偿按揭贷款已超过三期，根据《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》的约定，兴基伟业公司有权解除其与吴泽元之间的《商品房买卖合同》及其补充协议，现兴基伟业公司以提起诉讼的方式请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，符合合同约定，本院予以支持。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封。虽然吴泽元向兴基伟业公司购买讼争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但讼争房屋的所有权尚未登记至吴泽元名下，吴泽元对讼争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然云霄法院裁定查封讼争房屋，但此查封实际为预查封，不影响兴基伟业公司行使合同解除权。 因双方已办理商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记，上述合同解除后，兴基伟业公司请求吴泽元配合办理预购商品房预告登记注销手续及《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续，本院予以支持。 兴基伟业公司请求吴泽元归还兴基伟业公司代吴泽元偿还的贷款本息203006.96元（截至2016年6月22日），本院予以支持。 因吴泽元的原因，双方未办理房屋交接手续，应视为商品房交接手续已办理完毕，兴基伟业公司请求吴泽元将讼争房屋恢复至交付时的状态交还兴基伟业公司，符合双方约定，本院予以支持。 兴基伟业公司请求吴泽元支付违约金562520元，吴泽元认为兴基伟业公司要求吴泽元承担违约金562520元明显不公平、不公正，且违约金数额过高。由于吴泽元存在逾期偿还贷款的违约行为，兴基伟业公司代其偿还贷款并提起本案诉讼，确实存在资金占用费、律师费、保全担保费等损失，但因兴基伟业公司并未举证证明其具体的损失金额，本院酌情将违约金调低至按照讼争房屋总价款的5%计算为140630元。 至于兴基伟业公司请求吴泽元承担办理预购商品房预告登记注销手续、《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记撤销手续、交还讼争房屋产生的费用以及2016年6月22日后的贷款本息，因上述费用尚未实际发生，且数额无法确定，本院不予支持。又至于吴泽元已付购房款的返还问题，因吴泽元未在本案中提出主张，本案对该部分款项不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司与被告吴泽元于2013年11月18日签订的编号为03115443的《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）于本判决生效之日起解除； 二、被告吴泽元于本判决生效之日起十日内配合原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司办理厦门市思明区鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋预购商品房预告登记注销手续； 三、被告吴泽元于本判决生效之日起十日内配合原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》及其补充协议（含《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》、《室内装修协议书》、《补充条款》等）备案登记撤销手续； 四、被告吴泽元于本判决生效之日起十日内归还原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司代被告吴泽元偿还的贷款本息203006.96元（截至2016年6月22日）； 五、被告吴泽元于本判决生效之日起十日内向原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付违约金140630元； 六、被告吴泽元于于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区鑫塔·水尚三期1#楼B梯2层01单元房屋恢复至交付时的状态交还给原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司； 七、驳回原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为14650元，由原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担2198元，被告吴泽元负担12452元，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。本案财产保全申请费5000元，已由原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担，被告吴泽元应于本判决生效之日起七日内将该款项支付给原告厦门兴基伟业房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一七年六月十五日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。