上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初4851号原告：肖凯。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。被告：黄传康。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。原告肖凯与被告黄传康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董旭东，被告委托诉讼代理人陈学彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年10月25日签订的《房地产买卖协议》；2、被告双倍返还购房定金6万元(人民币，下同)；3、被告赔偿原告损失20万元。事实与理由：2015年10月25日，原、被告签订一份《房地产买卖协议》约定，原告以580万元的价格向被告购买位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)。如被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，并赔偿20万元。当时此房被法院查封，故按约定被告应当积极办理解除司法查封的相关手续，并于2015年12月30日前与原告签署《上海市房地产买卖合同》。然而此后，由于房价上涨，被告不愿意继续协议，故意不办理解除司法查封的相关手续，最终导致房屋被法院以862万元的价格拍卖，因此，被告实际获益300余万。原告为了履行协议，低价出售了原持有的闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房产并与案外人(受让方)签订了房屋买卖合同，然由于被告违约，导致原告不能取得涉案房屋，被迫与案外人解除合同，赔偿案外人违约金1,199,500元。被告的违约行为造成原告重大损失，现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，原、被告在签订《房地产买卖协议》时，原告已知晓房屋被司法查封，协议根本无法履行。协议违反了法律的强制性规定，应属无效，不存在解除合同的基础。另外，涉案房屋产权为被告与其配偶沈某共有，沈某并未在协议上签名，事后也未追认，所以协议没有生效。原告支付的3万元定金由居间方收取，被告未收到。协议中关于20万元损失赔偿的条款是以房屋解除司法查封为前提，但事实上房屋并未解除司法查封。协议未履行并非被告主观原因所致。现不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：被告黄传康及其配偶沈某原系涉案房屋的产权共有人。2015年10月25日，经上海A房地产经纪有限公司居间介绍，被告黄传康作为出售方(甲方)、原告肖凯作为买受方(乙方)，双方签订一份《房地产买卖协议》，约定，甲方向乙方出售涉案房屋，房地产权证号为沪房地闵字(2009)第XX号；房产权利人为黄传康、沈某；涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为工商银行上海市长宁支行；贷款余额由甲方自行还清；该房地产转让价款为580万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后三日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同，并于2015年12月30日前至居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，任何一方未签署或拒绝按本协议所列条件签署合同，即视为违约；乙方应于签署示范合同当日，支付甲方首期房价款350万元；乙方应于2016年2月28日前支付甲方房价款230万元；甲、乙双方应于2015年12月30日前对该房屋进行查验、清点,确认无误后，由甲方交付乙方；双方应于2016年1月31日前办理过户手续；甲方同意将收到的定金交居间方保管。在协议第十九条“补充条款”约定：甲、乙双方约定，甲方银行贷款解除查封后，若甲、乙双方任意一方违约，违约金赔偿20万元整。双方约定，若产权人任一方不同意出售此房屋，甲方愿意承担一切违约责任。该协议对其他事项亦作了约定。同日，原告支付定金3万元，被告出具定金收据。该定金由居间方上海A房地产经纪所有限公司代为保管，该公司向被告出具了《定金保管收据》。由于被告牵涉债务纠纷，涉案房屋被上海市长宁区人民法院司法查封。原、被告签署《房地产买卖协议》后，被告未能设法提供相关担保等措施解除司法查封。2016年9月14日，涉案房屋被上海市长宁区人民法院委托拍卖公司公开拍卖，拍卖成交价为862万元。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的《房地产买卖协议》、定金收据、涉案房屋拍卖信息，被告提供的《定金保管收据》等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案房屋的原产权人为被告黄传康及案外人沈某，被告黄传康与原告签订房地产买卖协议，约定将涉案房屋出售给原告，合同对于交易条件和违约责任作了明确约定。现被告辩称认为签约时房屋处于被司法查封状态，故买卖协议无效；被告一人作为出售方签订买卖协议，另一产权人沈某未在协议上签名，买卖协议不生效。首先，法院对涉案房屋采取司法查封的目的，是阻止物权发生变动，而不是限制当事人签订合同，司法查封的措施并不影响产权人签订关于房屋交易合同的相关权利，故不存在协议无效的情形。其次，被告一人作为合同主体与原告签订买卖协议，而在标的物系共有状态下，被告属于无权处分。但被告无权处分不影响合同的效力，仅是在其他共有人不同意处分的情况下，合同无法履行，被告承担履行不能的违约责任，故被告辩称买卖协议无效、不生效的意见，本院不予采纳。原告支付的3万元定金，被告出具了相应收据，被告委托由居间方代为保管此笔定金，虽然该笔定金不在被告处，但不能否定被告已实际收取的事实。被告收到了定金后，原、被告之间的定金之法律关系依法生效，双方受定金罚则约束。原、被告签署了房地产买卖协议，协议对于交易步骤、交易条件作了明确详尽的约定。为保证协议的正常履行，被告首先需要办理向法院申请解除司法查封的相关手续，但被告自始未能以提供担保或自动履行债务等方式向法院申请解除司法查封，导致原、被告的房地产买卖协议履行受阻，因此，被告应当承担违约责任。原告现主张合同解除权，于法有据，本院予以支持。原告以诉讼方式通知被告解除合同，而诉状副本于2017年2月23日送达被告，故双方签订的房地产买卖协议于该日解除。由于被违约未能履行协议，应向原告双倍返还定金。原、被告约定的房屋交易价格为580万元，而由于被告未能履行协议，且涉案房屋被司法拍卖，拍卖成交价高达862万元。被告违约未能向原告出售涉案房屋不仅未受损失反而获得巨大利益，原告却因未能取得涉案房产而遭受了重大损失。被告双倍返还原告定金远不能弥补原告的损失。现原告主张20万元的损失赔偿，合情合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告肖凯与被告黄传康于2016年10月25日签订的《房地产买卖协议》于2017年2月23日解除；二、被告黄传康于本判决生效之日起十日内双倍返还原告肖凯定金计人民币6万元；三、被告黄传康于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖凯损失人民币20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,600元，由被告黄传康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年六月九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。