上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4916号原告：罗奕民，男，1978年10月28日生，汉族，住上海市闵行区。原告：张荣秀，女，1983年5月9日生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：罗奕民，男。被告：李五弟，男，1953年11月30日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：宋晓鸣，上海都邦律师事务所律师。被告：上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：伍亚萍，经理。委托诉讼代理人：朱小龙，男。原告罗奕民、张荣秀诉被告李五弟、上海世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯房产”)房屋买卖合同纠纷，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序审理。本院分别于同年5月10日、6月9日和6月23日公开开庭进行了审理。原告罗奕民暨张荣秀的委托诉讼代理人参加三次庭审，被告李五弟到庭参加第一次庭审，被告李五弟的委托诉讼代理人宋晓鸣参加第二、三次庭审，被告世凯房产的委托诉讼代理人朱小龙参加第二次庭审。被告世凯房产经本院合法传唤，无正当理由拒不参加第一、三次庭审，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告罗奕民、张荣秀向本院提出诉讼请求：1、被告李五弟交付两原告位于上海市松江区泗泾路泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；2、被告支付延期交房的违约金(以1,602,000元为本金，自2016年9月20日计算至实际交房之日止，按日万分之五标准计算)；3、被告世凯房产对被告李五弟上述违约金承担连带责任。审理中，原告确认系争房屋已经于2017年6月1日交付，故放弃第1项诉讼请求，第2项诉讼请求中的违约金计算至2017年6月1日止。事实和理由如下：两原告于2016年3月向被告李五弟购买其在被告世凯房产处公开挂牌并居间介绍的系争房屋。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定被告李五弟收到银行房款7日内交房交钥匙给原告。但原告按约付款后，两被告并未按照合同约定于2016年9月20日交付房屋给原告。经原告多次发函催促，两被告拒不履行交付义务，故诉至本院提出如上诉请。被告李五弟辩称：系争房屋其已经以1,100,000元的总价出售给被告世凯房产。出售时，被告李五弟已经告知被告世凯房产房屋上面还有租约，被告世凯房产称该事情由被告世凯房产全权负责解决。后，被告世凯房产将系争房屋出售给两原告，但实际上所有款项都是被被告世凯房产收取。直至2017年4月28日，被告世凯公司电话他要求配合收房，李五弟告知世凯公司由于房屋已经出售其并无该义务。据此被告李五弟认为逾期交房责任应由世凯房产承担，据此不同意原告全部诉讼请求。被告世凯房产辩称：系争房屋已经由被告李五弟出售给世凯房产，但是被告李五弟并未交付房屋，租金也一直由被告李五弟收取。由于房屋没有交付，两原告逼被告世凯房产出具担保书。即使被告世凯房产要承担违约金，系争房屋为毛坯房，租赁市场价为1,600元左右，延迟8个月房屋房屋，两原告主张的违约金也过高。据此，被告世凯房产不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：系争房屋原登记的产权人为被告李五弟，面积70.99平方米。2016年3月5日，原告罗奕民同被告李五弟(由朱胜婧代理)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告罗奕民购买被告李五弟委托世凯房产居间出售系争房屋。房款1,550,000元。该协议还对定金和款项支付等进行了约定。2016年3月12日，两原告同被告李五弟签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告李五弟系争房屋。房屋总价155万元。房屋交付时间为2016年9月20日，过户日期为2016年8月20日。如被告李五弟逾期交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向两原告支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。该合同付款协议另约定，两原告于2016年3月5日支付定金80,000元，2016年3月12日支付首付款390,000元；房产过户当日支付70,000元；两原告向银行贷款1,000,000由银行代付至被告李五弟指定账户，具体放款时间以银行规定为准，待被告李五弟收到银行房款后，七日内交房交钥匙给两原告，交房当日原告结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用。两原告再支付尾款10,000元整。2016年3月12日，被告李五弟出具收款收据两份，分别载明收到罗奕民定金80,000元和房款390,000元。2016年8月20日，被告李五弟出具收款收据，载明收到罗奕民房款70,000元。2016年9月1日，两原告登记为系争房屋产权人。同日，被告世凯房产出具《协议》一份，载明：上海世凯保证泗凤公路XXX弄XXX号XXX室在2016年9月30日前交房，并腾退该房。如有逾期按总价万分之五每天承担责任。2016年9月20日，两原告通过公积金贷款方式向被告李五弟支付房款1,000,000元。2017年6月1日，被告世凯房产将系争房屋交付给原告。审理中，鉴于被告世凯房产提出原告主张的违约金过高。本院询问两原告其因被告逾期交房导致的损失。两原告回复称其损失有：1、与案外人徐某于2016年11月签订了租赁合同，约定租期三年，每月租金5,000元，徐某一次性支付房租60,000元。后来逾期交房未能出租，需要双倍退还他，因此需赔偿违约金60,000元。2、当时是按照的要求进行装修的，2016年11月原告同装修公司签订装修合同，装修总价280,000元，当时支付了70,000元，现仅同意返还14,000元。3、催讨房产的误工费、车费2000元。4、租金损失60,000元。庭审中，两原告提供《个人房屋租赁合同》、《装修合同》、收条、预算书、扣款说明，以证明原告实际损失，被告李五弟对上述证据真实性认可，但被告世凯房产对上述证据的真实性均不予认可。审理中，两原告提供了链家房产于2017年5月新发布的小区同一房型面积的出租信息，该信息载明房屋拟出租价格为3,300元。以上事实，由上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、协议、收款收据、定金收据、发票以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案交易主体的问题，尽管两被告均确认系争房屋已经由李五弟出售给世凯房产，但房屋买卖过程中重要合同的签署人、收据的出具人、房款的接收方均为被告李五弟，审理中两被告亦未充分举证证明两原告知晓系争房屋实际出售人为被告世凯房产，故两原告有权直接向被告李五弟主张《上海市房地产买卖合同》项下的相关权利。而被告世凯房产作为担保方，亦应当承担相应的担保责任。被告李五弟陈述房屋已经出售、相关责任应概由世凯公司负担的辩称意见，本院不予采信，如其承担责任认为该责任系世凯房产最终负责，可同被告世凯房产另案处理。现原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按该合同付款条款的约定，被告李五弟应当在原告收取房款后7日内将系争房屋交付两原告。现两原告于2016年9月20日支付房款，被告李五弟未能于2016年9月27日前交房应当承担相应违约责任。然而，就原告提出的违约金主张，被告提出标准过高。本院认为，根据相关法律规定，违约金过高的，法院可适当减少。现原告已付房款为1,540,000元，根据合同约定日万分之五标准计算显然过高。就原告提出的损失，本院认为：1、原告在未收到房屋的情况下，同案外人签订装修合同和租赁合同，并主张装修费和租金违约金的损失116,000元。首先，两原告自己明确违约金并未支付，故该损失未能发生；其次，房屋交付后目前装修仍然可以进行，原告认为案外人不租所以不予装修并要求扣缴费用依据不足；且装修费用扣缴真实性无法确认，扣缴金额在相关司法部门确认前无法确认其合理性；最后，如原告在未收到房屋的情况下提前签订上述合同，两被告在签订合同时无法预见上述损失。据此，本院对原告主张的上述损失均不予认可。但两原告因预期交房存在租金和催讨费用损失，本院参照系争房屋的市场租赁价格、逾期交房的时间、违约程度等，酌定被告李五弟应向两原告支付违约金40,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李五弟于本判决生效之日起十日内支付原告罗奕民、张荣秀逾期交房违约金40,000元；二、被告上海世凯房地产经纪事务所对被告李五弟上述支付义务承担连带责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,340元，减半收取2,170元，由原告罗奕民、张荣秀负担1,770元(已付)，被告李五弟和上海世凯房地产经纪事务所负担400元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  吕荣珍二〇一七年六月二十九日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。