赤峰市松山区人民法院民事判决书（2016）内0404民初9288号原告李某，男，1952年9月30日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人宋某，内蒙古松川律师事务所律师。被告丁某1，男，1952年4月23日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人陈某，北京市邦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人丁某2，男，1972年7月7日出生，公民身份号码×××，满族，无职业，现住承德市。被告赤峰北辰房地产开发有限公司。住所地：松山区北洼子组团宏基大厦内法定代表人于某，经理。原告李某与被告丁某1、被告赤峰北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰房产公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李某的委托诉讼代理人宋某，被告丁某1的委托诉讼代理陈某、丁某2，被告赤峰北辰房地产开发有限公司的法定代表人于某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告办理抵售房屋产权登记手续，并承担税金、销售管理费人民币10775144元；2、请求判令被告给付利息损失人民币6774880元；3、请求判令被告给付违约金1000000元。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求被告承担税金和销售管理费金额为1693720元。事实与理由：2013年10月8日，二被告联合开发赤峰北辰综合市场，自2014年起被告丁某1继续向原告借款18228000元，后因被告无力偿还借款，与原告协商以被告开发建设位于北辰综合批发市场1号楼部分楼房抵顶原告借款14728000元，房屋抵顶给原告后，由于被告不能按合同第五条约定在2014年底前交工，完成全面验收交付使用，导致抵顶给原告50套楼房不能办理产权过户登记手续且无法出售，由于被告的违约行为给原告造成重大的经济损失，按双方签订合同约定，被告应承担税金和销售管理费1075144元，给付利息损失6774880元，并承担违约金1000万元，原告自愿放弃900万元的违约金，综上，被告应给付原告税金和销售管理费、利息损失、违约金合计8850024元，现被告拒不履行义务，故诉至法院。被告丁某1答辩称，1、不同意原告的诉讼请求，本案案由为借款合同纠纷，根据合同相对性，被告北辰房地产公司不是本案适格被告；2、本案不应该在借款合同纠纷中审理房屋买卖；3、被告提起诉讼的合同依据中关于被告丁某1抵售房屋尚在建设中，明显违反城市房地产管理法，所以约定没有效力；4、本案中诉讼请求约定的借款并没有实际发生，原告也没有提供借款合同最原始的打款凭证等已经借出款项的依据，原告是依据利滚利方式计算的借款数额，违反贷款利息的规定；5、被告用于抵账的房屋价值超过原告给被告借款的本金及合法的利息范围总额，所以需要对原告的借款进行对账；6、本案是借款合同纠纷，原告要求承担售房的税金、销售管理费无事实及法律依据；7、利息损失的诉讼请求因双方并没有在借款合同中约定，而且数额明显超过关于民间借贷司法解释的规定；8、违约金是基于抵售房屋的行为约定的，但是在房屋没有建设完成的情况下抵售行为违反房地产管理法，因此，违约金的诉讼请求没有依据的。被告北辰房产公司答辩称：该案属于被告丁某1与原告李某的个人借贷行为，与北辰房产公司无关，所以北辰公司不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《借款、房屋抵售协议书》、北辰房产公司法人于某与原告签订的《住宅销售协议书》、北辰房产公司授权委托书各一份，原被告共同签订，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2、《联合开发协议》一份，系二被告共同签订，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；3、《商品房买卖合同》一份，系原告李某与被告北辰房地产开发公司共同签订，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；4、北辰房地产抵售给原告的房源登记表复印件一份，与本案不具有关联性，本院不予采信；5、借房屋证的借条一枚，与本案不具有关联性，本院不予采信；6、借条五枚及借款担保协议一份，系被告丁某1为原告李某出具，与本案具有关联性，本院予以采信；7、中国建设银行转账凭证及赤峰松山农商行贷款本息收回发票各一枚，与本案具有关联性，本院予以采信；8、北辰房产公司与原告签订的《住宅销售协议书》及授权委托书各一份，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月20日，被告丁某1与被告赤峰北辰房地产开发有限公司签订《联合开发合同书》一份，约定双方联合开发赤峰北辰综合市场。被告丁某1自2012年陆续向原告李某借款，2013年10月8日，原告李某与被告丁某1签订了《借款、房屋抵售协议书》，约定：甲方：李某，乙方：丁某1，经甲、乙双方协商一致，就乙方向甲方借款及借甲方房屋产权证、土地证担保在银行办理借款，乙方用正在建设中的楼房抵售、偿还借款等事宜达成协议如下：一、乙方向甲方借款740万元，借款期限为2013年12月30日前，乙方应在到期之日一次性偿还上述借款；二、甲方借给乙方房屋产权证十份、土地证一份，乙方用上述证件在银行已办理贷款730万元，该笔贷款定于2013年12月30日偿还银行，乙方现无力于到期日前偿还银行贷款本金，甲方同意于2014年1月1日后代乙方偿还银行贷款本金，此前产生的银行利息乙方承担；三、自2014年1月1日起乙方共借甲方1470万元，乙方自2014年1月1日起至2014年12月30日前偿还甲方借款，并自借款之日起给付甲方利息，利息按月息2％计息，利息合计：叁佰伍拾贰万捌仟元（本金：1470万元×2×12个月＝352.80万元）。乙方共向甲方借人民币本金合计：1822.8万元；四、乙方为保证按约偿还甲方借款及利息，乙方自愿以其建设中的及赤峰北辰房地产正在开发的北辰综合批发市场1号公寓楼中部分楼层抵售给甲方，并将抵售给甲方的楼层面积全部过户到北辰房地产名下，由甲方自行进行销售，乙方负责给甲方办理一切销售、办证等手续，乙方负担税金，乙方抵售给甲方的楼层号、面积、单价为：1层4号至5号商厅，约330多平米，价格为186.4万元，2层4号至5号商厅，约330多平米，价格为186.4万元，9层楼整层面积为1000多平米，价格为350万元，其中（9层1-A调到18层1-A）;11层楼整层面积为1000多平米，价格为350万元，其中（11层1-C调到18层1-D）；12层整层楼整层面积为1000多平米，价格为350万元，其中（12层1-C调到18层1-C）;15层整层楼整层面积为1000多平米，价格为350万元;2#楼2单元11层D户，约为148平米，价格为50万元。以上乙方抵售给甲方的房屋总面积约为4748平米，总价款为1822.8万元。另赠送18层2A房屋一套顶2013年偿还本金终前利息。五、乙方抵售给甲方的房屋尚在建设中，建设手续不健全，乙方保证在2014年年底前交工，（注：保证各部门的手续完备、室内外设施完善、配套齐全、地面硬化绿化完成，经相关部门全面验收合格交付使用）。若乙方未达到上述承诺，必将给甲方造成重大经济损失，乙方除赔偿甲方经济损失外，自2015年1月1日起按日加收利息，每晚交工一天加收36800元的利息；六、如乙方违约将抵售给甲方的上述房屋另售给他人、自行调换或抵押他人或抵售给甲方的房屋面积减少及上述各项条款违约等，甲方有权要求乙方给付违约金1000万元；七、上述协议履行过程中，如发生争议，双方友好协商解决，如协商不成向人民法院提起诉讼。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2017年3月1日，原告与被告北辰房地产开发公司签订《商务住宅销售协议书》一份，约定：一、原由丁某1承担交纳的商务住宅销售相关税金，因丁某1资金紧张，现由李某代丁某1交纳；二、丁某1抵顶给李某商务住宅，面积为4208平方米，按丁某1抵顶房屋价格3500元每平方米计算，合计1472.8万元，税金按11%，税金合计：1620080.00元；三、李某代丁某1向北辰房地产开发公司交纳售房总价款0.5%的手续费。人民币：73640.00元；四、李某同意一次性付给北辰房地产开发公司人民币：壹拾万元，作为替李某销售商务住宅人员的工资；五、此协议自签订之日起生效，原2016年7月11日协议作废。本院认为，原告李某与被告丁某1签订的《借款、房屋抵售协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告丁某1已将抵售房屋交付给原告李某，原告李某已经对外进行销售。被告丁某1应办理房屋产权登记手续。因所交付的楼房并不具备办理房屋产权登记手续，可待具备办理房屋产权登记手续后再另行主张权利。被告丁某1未按约定交付房屋并办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告李某要求被告丁某1支付利息，虽双方在协议上有明确约定，但原告李某并未按协议书的约定主张支付利息，而是按月利率2%主张利息，此主张未超过法律保护的最高标准，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告李某主张被告丁某1支付违约金，因被告丁某1并未将抵售给原告李某的房屋另售他人、自行调换、抵押他人、减少等，故原告李某的该诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告李某要求被告丁某1承担税金的主张，已实际发生的应予给付，对未实际支出的部分可待该费用实际发生后再另行主张权利。被告丁某1辩称双方借款并未实际发生，且借款数额均为利滚利方式计算，违反贷款利息的相关规定，被告丁某1给付原告李某的房屋超过被告丁某1向原告李某的借款数额，且原告李某要求被告丁某1承担税金、销售管理费无事实及法律依据，且抵售房屋行为违约房地产管理法的规定，被告丁某1的辩称主张未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，原告李某的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告丁某1于本判决生效之日起十日内支付给原告李某税金、手续费1693720.00元；二、被告丁某1于本判决生效之日起十日内以1470万元为基数，自2015年1月1日起按月利率2%支付利息至实际清偿之日止；三、驳回原告李某对被告赤峰北辰房地产开发有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73751元，诉讼财产保全费5000元，由被告丁某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王黎黎审 判 员 高莉莉人民陪审员 赵文君二0一七年六月二十五日书 记 员 齐慧敏