山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3603号原告：薛莉，女，汉族，住胶州市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市。法定代表人：梁炳植，总经理。委托代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，公司员工。原告薛莉与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员泮晓朋独任审判，公开开庭进行了审理，原告薛莉、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司委托代理人的王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求被告支付逾期交房违约金86256.54元、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月28日，原、被告签订了青岛商品房预售合同，原告购买被告位于胶州市福州南路半岛蓝湾小区1号楼2单元301户的房屋一套，价款670214元，原告按合同约定履行了付款义务。按合同约定被告应于2013年9月30日前交付房屋，如未在约定期限内交付，应按已支付房价款的日万分之一支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日，截至起诉之日原告所购房屋仍不备具合同约定的交房条件。被告辩称，一、原告诉讼主张逾期交楼产生的违约责任已超过诉讼时效。1、《商品房预售合同》第十一条约定：甲方（被告）定于2013年9月30日将房屋交付给乙方（原告），除不可抗力外，第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方应当向乙方支付违约金，违约金按日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方的责任，壹、乙方有权单方解除本合同，”同时合同第十九条对乙方单方面解除合同甲方承担的责任作了明确的规定。合同约定甲方应于2013年9月30日前交付房屋，至原告2017年4月13日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告并没有行使解除权，那么原告已默认同意延期交付房屋。原告不能一方面怠于行使解除权，同意延期交付房屋；一方面又利用被告的违约事实，要求赔付高额违约金，谋取不当利益。根据商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的甲方应当向乙方支付违约金，但同时约定，逾期超过180日。乙方有权选择解除合同，两条约定是平行的，合同约定乙方充分的自主权和维护自行权益的权利，且在原告取得解除权时，被告违约并超过180日，但原告没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金应该自被告违约之日起至原告取得解除权之日止。2、合同约定交付的时间是2013年9月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：原告应于2015年6月30日前主张请求权，逾期则丧失胜诉权。违约行为一经发生，其侵害债权人的合法权益的事实既已确定，违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道或应当知道违约行为发生之日起计算。由于原告怠于行使要求支付违约金，且已超过自合同约定房屋交付时间第二日起计算的两年诉讼时效，已丧失胜诉权。3、诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，上海市高级人民法院民一庭在民事法律适用问答（一）（问题17）明确阐述，违约行为一经发生，其侵害了债权人的合法权益的事实既已确定。违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道应当知道违约行发生之日起计算，在上海高级人民法院民一庭民事法律适用问答（二）中，高院对诉讼时效再次进行说明：诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点的。二、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼、16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网，且至今也没有安装配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告主张超期交付房屋的违约金无事实和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区1号楼2单元301户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日EMS方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中原告主张2016年9月10日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。原告提交以下证据：证据一商品房预售合同一份，证明原、被告双方签订商品房预售合同，原告购买被告开发的半岛蓝湾小区1号楼2单元301户的房屋一套，约定交房日期为2013年6月30日前，如被告逾期交房，每逾期一天被告应向原告支付房价款总额的日万分之一违约金，直至交付之日止。证据二销售不动产发票、银行贷款合同各一份，证明原告在合同签订后，按合同约定向被告支付了全部购房款670214元。被告质证称对证据一、二无异议。被告提交的证据和原告的质证意见：证据一胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份，证明至2015年4月14日涉案小区周边无市政配套管网。证据二承诺书一份，该承诺书是胶州市城乡建设局要求被告出具的，证明该涉案小区至今没有市政配套管网。证据三竣工验收备案证复印件一份，证明被告于2016年9月2日已具备交房的条件。证据四入伙通知书一份，证明被告于2016年9月4日已向原告通过EMS送达了该通知书，并由本人2016年9月4日签收，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付收楼手续。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告质证称证据一是复印件不认可，被告应提交有相关部门盖章的原件。证据二与本案无关不予质证。证据三、四无异议，是本人签收，但不符合收房条件，至今未收房。经审理查明，2013年5月28日，原告与被告签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告位于胶州市福州南路半岛蓝湾小区1号楼2单元301户房屋一套，房屋价款670214元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权选择单方解除合同。合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起7天内，会同甲方对房屋进行验收交接。合同补充条款约定本协议的约定与主合同正文的约定不一致的，则以本合同的约定为准。补充条款九第1条约定，下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。…（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。第4条约定，在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第6条约定，买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任。第7条约定，交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照主合同约定的时间及条件完成交付。被告提交2015年4月14日胶州市城市排水管理站的情况说明（复印件）内容：工程名称半岛蓝湾1-13#楼、16-17#楼室外排水工程，工程地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网。被告提交2017年4月25日的承诺书内容“我单位建设项目半岛蓝湾26#楼、27#楼、29#楼及地下室室外排水工程位于204国道以东，花园路（规划路）以西，属于市政管网未完善区域，按照市排水行政主管部门要求，污水在接入市政管网前，我单位自行处理”。原告于2013年5月24日预交首付款210214元，剩余房款原告于2012年6月3日向银行贷款460000元，且己将剩余款项支付至被告的账户，原告已经完成付款义务。2016年9月2日，本案涉及房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日被告向原告送达了入伙通知书，原告签收了通知书，但因房屋质量问题没有收房。原告明确其诉讼请求：请求被告支付违约金86256.54元(2013年10月1日起至2017年4月12日按已支付的房价款日万分之一计算)、被告承担诉讼费用。上述事实，有原、被告提交以上证据及原、被告当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查、质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。原告按合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应按合同约定于2013年9月30日前将该房屋交付原告，但直到2016年被告才向原告交付房屋，被告没有按合同约定时间向原告交付房屋，构成违约。自合同约定的交房时间至2016年被告向原告实际交付房屋，被告逾期交房的违约行为处于持续状态，原告在被告交付房屋后请求被告承担违约责任，未超过诉讼时效，故对被告辩称原告主张逾期交房违约金已超诉讼时效的意见不予采纳。依《城市房地产开发经营管理条例》第十四条“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。”的规定，统筹安排配套基础设施是地产开发项目的开发建设基本要求。依第十七条“地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，排水工程作为配套的基础设施，也是验收标准之一。半岛蓝湾小区周边无市政排水配套管网，被告作为项目的开发企业，应当统筹安排包括排水工程在内配套基础设施的建设，达到竣工综合验收的要求。因此对被告以青岛市商品房预售合同补充条款“非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。”的约定主张不承担违约责任的意见不予采纳。综上，被告逾期交房违约，在没有责任免除的情形下，原告请求被告承担逾期交房的违约金，予以支持。2016年9月2日被告将原告购买的房屋办理了竣工验收备案，被告于2016年9月4日通过EMS向原告送达入伙通知书，通知于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，依合同第十三条和补充条款九第4、7条约定，视为被告于2016年9月12日向原告交付了房屋。同时结合合同约定和原告的诉讼请求，确定被告支付原告2013年10月1日至2016年9月12日期间的违约金72182.05元(670214元×日万分之一×1077天)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十四条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司支付原告薛莉违约金72182.05元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告薛莉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1956元，减半收取978元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，上诉人在上诉期内未预交的，则应当在上诉期满后七日内缴纳，逾期视为放弃上诉。审判员  泮晓朋二〇一七年六月十三日书记员  王文杰