福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初2827号 原告：福建红星美凯龙置业有限公司，住所地福州市仓山区建新镇阵坂村金山投资区综合楼二楼。 法定代表人：刘其财，董事长。 委托诉讼代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。 被告：张春华男，1968年10月29日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福建红星美凯龙置业有限公司与被告张春华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶道明到庭参加诉讼，被告张春华经公告传唤,期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：2011×××）已于2015年7月30日解除；2.判令被告承担恢复原状的法律责任（包括：返还位于福州市仓山区复式公寓的房产并恢复原状、协助原告办理该商品房预售预告登记的注销手续）；3.判令被告向原告支付代偿贷款银行的款项32912.04元（暂计至2015年10月23日，实际应以贷款银行划扣具体金额为准）及相应补偿金4901.07元（暂计至2016年6月17日，实际应计至被告清偿之日止）；4.判令被告向原告支付违约赔偿金43029.09元（总房款1434303元×3%＝43029.09元）；5.判令被告向原告支付迟延注销期间的赔偿金231639.93元（2015年7月30日起暂计至2016年6月17日，实际应计至讼争商品房预售预告登记的注销手续办妥之日止，算法为1434303元×0.05%×323＝231639.93元）；6.判令被告向原告支付律师代理费25000元；7.确认原告有权将被告已付的购房款用于偿还原告代偿银行的款项及相应补偿金、应向原告支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包含律师代理费、诉讼费用）等款项；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011×××），由被告向原告购买位于福州市仓山区复式公寓，约定被告采用按期付款的方式向原告支付购房款，合同总价款为1434303元，其中首付434303元，银行按揭贷款1000000元。在《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第6款约定“如甲方（指原告）为乙方（指被告）提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除合同……”。第八条第2款约定“行使合同解除权后，乙方应在合同解除后10日内，协助甲方到登记机构办理注销登记手续。因乙方原因导致延迟注销的，乙方应按每日商品房价款的万分之五，向甲方支付迟延注销期间的赔偿金，且甲方有权单方办理注销手续（包括但不限于采取司法诉讼等救济措施），所发生的费用从乙方房款中扣除。”、第十一条第2款约定“合同约定书面送达的方式为挂号信或特快专递送达，送达时间以回执记载收到日期为送达日期。因接收方原因未取得回执的，交邮三日后视为接收方收到”、第十二条第2款约定“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额百分之三的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税已经交易手续费等）、销售佣金、签约律师费已经因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除……”。此外，在《商品房买卖合同》第二十一条还约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下列第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉”。 2012年3月20日，原告、被告、案外人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订了《个人购房借贷／担保合同》（编号A:[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2012]年[一手房贷HX×]号），约定由被告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行借款1000000元用于购买讼争房产，申请人作为保证人，并在《个人购房借贷／担保合同》第十条中约定“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……”、第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。在《个人购房借贷／担保合同》（编号A:[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2012]年[一手房贷HX×]号）约定的原告阶段性保证期间，被告未按约定履行合同还款义务，致使原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行承担保证责任，暂计至2015年10月23日原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行偿还32912.04元（分别为2015年6月19日6508.14元、2015年7月29日6607.23元、2015年8月26日6602.26元、2015年9月23日6597.2元、2015年10月23日6597.21元）。 2015年6月24日原告向被告发函要求被告清偿代偿款项，2015年7月29日原告向被告发函解除《商品房买卖合同》。 原告认为，被告未依约履行还款义务，致使原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行承担保证责任，已严重侵害原告权益，现原告依据与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同的约定，要求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除并要求被告承担相应责任。 被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经公告传唤期满未到庭参加诉讼,又未提交书面意见，视为自愿放弃质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011×××），由被告向原告购买位于福州市仓山区复式公寓，约定被告采用按期付款的方式向原告支付购房款，合同总价款为1434303元，其中首付434303元，银行按揭贷款1000000元。在《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第6款约定“如甲方（指原告）为乙方（指被告）提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除合同……”。第八条第2款约定“行使合同解除权后，乙方应在合同解除后10日内，协助甲方到登记机构办理注销登记手续。因乙方原因导致延迟注销的，乙方应按每日商品房价款的万分之五，向甲方支付迟延注销期间的赔偿金，且甲方有权单方办理注销手续（包括但不限于采取司法诉讼等救济措施），所发生的费用从乙方房款中扣除”。第十一条第1款约定“一方向对方送达的有关文件，以合同载明的通讯地址为送达目的地；一方若需要变更通讯地址，应当以书面方式通知对方。因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。第十一条第2款约定“合同约定书面送达的方式为挂号信或特快专递送达，送达时间以回执记载收到日期为送达日期。因接收方原因未取得回执的，交邮三日后视为接收方收到”。第十二条第2款约定“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额百分之三的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税已经交易手续费等）、销售佣金、签约律师费已经因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除……”。此外，在《商品房买卖合同》第二十一条还约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下列第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉”。 2012年3月20日，原告、被告、案外人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订了《个人购房借贷／担保合同》（编号A:[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2012]年[一手房贷HX×]号），约定由被告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行借款1000000元用于购买讼争房产，申请人作为保证人，并在《个人购房借贷／担保合同》第十条中约定“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……”、第二十七条约定“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。在《个人购房借贷／担保合同》（编号A:[闽]字[营业部]行[鼓楼]支行[2012]年[一手房贷HX×]号）约定的原告阶段性保证期间，被告未按约定履行合同还款义务，致使原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行承担保证责任，暂计至2015年10月23日原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行偿还32912.04元（分别为2015年6月19日6508.14元、2015年7月29日6607.23元、2015年8月26日6602.26元、2015年9月23日6597.2元、2015年10月23日6597.21元）。 另查明，2015年6月24日原告按合同约定的送达地址向被告发函要求被告清偿代偿款项。2015年7月29日原告按合同约定的送达地址向被告发函解除《商品房买卖合同》，邮件于2015年7月30日被退回。 再查，原、被告已2013年4月26日办理了交房手续，原告将讼争房屋交付被告。 本院认为，原、被告于2011年9月16日签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同的义务。被告未按约偿还按揭贷款已构成违约，原告已于2015年7月29日按合同约定的送达地址向被告发函解除《商品房买卖合同》，邮件于2015年7月30日被退回，根据合同约定，该解除函视为送达。现原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：2011×××）已于2015年7月30日解除，本院予以支持。原告主张被告返还讼争商品房并恢复原状、协助原告办理预售预告登记的注销手续，合法有据，本院予以支持。截至2015年10月23日，原告代被告向银行偿还款项累计32912.04元，其作为保证人已经承担保证责任，有权向被告追偿。原告诉请被告按购房款1434303元的3%支付违约赔偿金43029.09元，符合合同约定，本院予以支持。但关于被告向原告支付代偿款项相应补偿金以及律师代理费的诉请，属于损失赔偿金的范畴，前述违约赔偿赔偿金已予以补偿，本院不再支持。原告诉请被告支付迟延注销期间的违约金，但原告在本案诉请确认合同已解除并要求被告协助办理注销手续，尚未进入履行阶段，未产生被告迟延履行之事实，原告径行要求迟延注销违约金，本院不予支持。被告经公告传唤期满未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建红星美凯龙置业有限公司与被告张春华签订的《商品房买卖合同》及相关附件合同（合同编号：2011×××）已于2015年7月30日解除; 二、被告张春华于本判决生效之日起十日内协助原告福建红星美凯龙置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2011×××）预售预告登记的注销手续； 三、被告张春华于本判决生效之日起三十日内将位于福州市仓山区复式公寓返还原告福建红星美凯龙置业有限公司并恢复原状； 四、被告张春华于本判决生效之日起十日内偿还原告福建红星美凯龙置业有限公司为其代垫的按揭款项32912.04元； 五、被告张春华于本判决生效之日起十日内支付原告福建红星美凯龙置业有限公司违约赔偿金43029.09元； 六、以上第四项至第五项的被告张春华应付款项，原告福建红星美凯龙置业有限公司均直接从被告张春华已付购房款1434303元中予以扣除； 七、驳回原告福建红星美凯龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17710元,由被告张春华负担。被告张春华负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告张春华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一七年六月一日 书记员  黄 玲 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。