湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初6506号原告：钦婷，女，1989年9月21日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。被告：熊建军，男，1969年1月9日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：熊永炬，湖南恒昌律师事务所律师。被告：长沙维一物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路39号。法定代表人：许建勋，总经理。原告钦婷（以下简称原告）诉被告熊建军、被告长沙维一物业管理有限公司（以下简称维一物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合��庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐洁、肖坤明，被告熊建军及其委托诉讼代理人熊永炬到庭参加诉讼，被告维一物业公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告熊建军签订的《店铺转让协议书》，由被告熊建军返还原告转让费198000元，被告维一物业公司对此承担连带责任；2、撤销原告与被告维一物业公司签订的《生活区房屋租赁合同》，由被告维一物业公司返还原告履约保证金1600元；3、两被告共同赔偿原告实际损失（包括门面装修费用、设备设施费用、加盟费用等）共计166816元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告熊建军与被告维一物业公司于2014年1月1签订《生活区房屋租赁合同》，合同约定“被��熊建军租赁位于雨花亭××门面号32-33，共48平方米，月租金为2400元，租期为2014年1月1日至2015年12月31日止”。后被告熊建军又与原告签订《店铺转让协议书》，合同约定“被告熊建军转租位于雨花亭××门面号32-33，共48平方米，月租金为2400元。店铺转让后，由原告代替被告熊建军履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”。合同签订后原告向被告熊建军支付了198000元的转让费。后被告维一物业公司就上述门面按约与原告签订了《生活区房屋租赁合同》。现如今原告为此门面投入了大量的装修，同时也为此店铺经营订制了大量的专属家具及用品，结果在营业没多久就遇到政府拆迁造成门面无法经营，装修、专属家具及用品价值丧失。原告为维护自身合法权益特诉至法院并提出诉称之请求。被告熊���军辩称：1、被告熊建军与原告签订的《店铺转让协议书》系各方的真实意思表示，协议合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，原告要求撤销转让协议没有任何依据。原告称在其受让店铺前该店铺已确定在征收范围之内，被告熊建军隐瞒了事实构成欺诈的说法，被告熊建军不予认可。该店面所在片区进行过模拟征收，但模拟征收已于2015年5月29日因模拟签约率未达到标准而以失败告终，时间在原告与被告熊建军签订转让协议之前，及在双方签订转让协议之时，由于模拟征收失败，政府并未正式发布房屋征收拆迁决定，出租方维一物业公司也未下达任何通知腾房的函件。实际上，雨花区砂子塘街道梨子山长电宿舍等棚户区改造项目征收指挥部于2016年9月5日才向被告维一物业公司下达《关于按期腾房的函》，被告维一物业公司于2016年9月18日向租户下达《终止房屋租赁合同通知书》，拆迁在这时才成为事实。被告熊建军除了转让给原告的门面外，自己也一直经营30号店面，并于2016年7月8日交了下一季度的租金，被告熊建军也是受害人之一。以上事实充分说明被告熊建军根本不知道拆不拆迁、何时拆迁，更谈不上隐瞒事实欺诈原告的可能。再者，模拟征收工作是公开进行的，网络、横幅、标语随处可见，被告熊建军未隐瞒也无法隐瞒该事实，原告也知情，转让协议完全处于双方的自愿。2、被告熊建军与被告维一物业公司涉案店面的租赁合同已到期终止，原告与被告维一物业公司已重新签订租赁合同，原告与被告熊建军已经依约履行完各自的权利义务，被告熊建军不应当承担任何责任。转让协议转让的权利载体是原租赁期内店面的经营使用权以及原租赁期限满后的优先承租权。2015年12月31日被告���建军与被告维一物业公司的原租赁期限届满，2016年1月1日原告与被告维一物业公司重新签订房屋租赁合同，至此，被告熊建军的义务已全部履行完毕，退出该租赁关系，与该门面及租赁有关的一切事宜皆与被告熊建军无关。在新的租赁关系中，根据合同相对性，被告熊建军对于原告再无任何保障和赔偿义务。3、根据《合同法》的相关规定，原告行使撤销权的时间也超过了一年的除斥期间，撤销权消灭。被告维一物业公司没有到庭，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：被告熊建军长期租赁被告维一物业公司的涉案门面，租赁合同每两年到期后续签，最后一次合同的租赁期限为2014年1月1日，合同约定租赁期限从2014年1月1日至2015年12月31日止，房屋用于美发。2015年6月23日，原告与被告熊建军签���《店铺转让协议书》，协议约定被告熊建军为甲方，原告为乙方，被告维一物业公司为丙方；丙方同意甲方将自己位于湖南省长沙市雨花亭王家冲路118号门面32-33号转让给乙方使用，建筑面积为48平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2015年12月31日止，月租金为2400元，物业管理费为1680元，租金每季度一次交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方；乙方已经一次性向甲方支付转让费，包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。但该协议落款处丙方没有签字盖章。原告提交了一份被告维一物业公司工作人员手写的说明，内容为：经三方协定，现达成协议，钦婷自2015年6月23日起转让熊建军先生现有雨花亭王家冲路118号门面32-33号（从西往东），并将于2016年1月1日起，如无违反房屋租赁合同中相关规定，即由钦婷租赁本门面，并于届时与长沙维一物业管理有限公司直接签订房屋租赁合同。特此签约。落款为2015年6月23日。被告熊建军对此予以认可。上述协议签订后，原告向被告熊建军支付转让费198000元。2016年1月8日，原告与被告维一物业公司签订《生活区房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于雨花亭王家冲118号门面32-33号（从西往东），承租期限为24个月，从2016年1月1日至2017年12月31日，到期后被告维一物业公司无条件收回出租房屋，原告要求续签租赁合同的，经被告维一物业公司同意，双方可以协商重新签订房屋租赁合同；原告对承租房屋所进行的不可拆卸和不可移动装饰或添置物，原告不享有所有权。本合同到期、或原告违约合同终止履行、或中途双方协商终止、或因政府拆迁终止合同履行的，均按来修去丢的原则处理，被告维一物业公司不给予任何补偿；为确保本合同履行，原告在签订本合同之日起向被告维一物业公司支付1600元为本合同履约保证金，合同保证金在租赁期满后双方协商解除本合同时，确认原告无人为资产损坏、无任何违约行为、且已交清本合同约定的租金之后一月内将保证金退还原告；因政府拆迁（政府主管机关出具证明文件为准）造成合同不能履行的本合同自动终止，被告维一物业公司不构成违约，原告因此受到的损失自行承担，被告维一物业不承担任何责任，也无任何经济补偿，原告的装修按照本合同第六条第3项处理，租金按月实际天数多退少补；合同还就其他方面内容进行了约定。2015年6月24日，原告（乙方）与湖南田园香生鲜连锁销售有限公司（甲方）签订《“田园香生鲜”连锁合作协议》，协议约定甲方同意与乙方合作的位于雨花亭××门面号××号建筑面积110平方米的生鲜类生活超市，使用“田园香生鲜”的门店品牌商标；本协议签订后，乙方一次性向甲方支付20000元品牌使用费，合同期内，如遇甲方违约，此费用应退还乙方，此外，在任何情况下次费��都不退还。2015年8月4日，原告进行工商登记注册，名称为长沙市雨花区兰锦田园香生鲜店，注册地址为长沙市雨花区王家冲路118号门面32-33号。上述协议签订后，原告对涉案门面进行了装修，根据原告提供的证据，原告为装修门面及购买设备花费的费用包括：装修费用为56326元，门头招牌13812元，监控、音响花费4960元，品牌使用费20000元，货架32388元，收银设备8400元，风幕柜、肉柜25830元，空调5100元。2016年9月，雨花区砂子塘街道梨子山长电宿及省苎麻棚户区改造项目征收指挥部发出《温馨提示》，要求各门面经营户尽快搬离腾房。2016年9月5日，指挥部向被告维一物业公司发出《关于按期腾空房屋的函》，要求在2016年9月30日前将被征收房屋全部腾空。被告熊建军与证人肖某的录音可以证明被告熊建军在与原告签订转让合同时，已经知道涉案门面会要拆迁。原告门面在2016年6月即停止了经营。另查明，原告提交了一份发布于2015年4月1日的网页截图，内容是砂子塘街道召开维一物业公司宿舍地块模拟征收签约前工作动员会。2015年5月29日，长沙市雨花区城市房屋征收和补偿管理办公室发布了中止模拟征收告知书，因签约率不足90%，故中止本项目的模拟征收工作。被告熊建军也在相邻门面经营。以上事实，有原、被告身份信息、生活区房屋租赁合同、店铺转让协议书、照片、连锁合作协议、关于按期腾空房屋的函、中止模拟征收告知书、终止房屋租赁合同通知书、录音资料、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《��华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，原告于2015年6月23日从被告熊建军手中花费198000元转租一个店面，该店面内的装修和设备对原告而言不具有任何价值，被告熊建军所转让的是该店面的经营权。原告从事社区生鲜产品销售，即使利润再高也只能通过较长时间才能收回成本，否则受让目的不能实现。因此，原告与被告熊建军签订《店铺转让协议》，被告熊建军隐瞒了店铺将被拆迁的情况，致使原告作出与被告熊建军签订合同的意思表示，原告在租赁店面后使用不到一年时间即不能经营，原��转让店铺的目的明显没有实现，该行为造成了原告重大损失。因此原告申请撤销与被告熊建军签订《店铺转让协议》符合法律规定，本院依法予以支持。被告熊建军辩称原告申请撤销已过一年时间，撤销权消灭。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。原告与被告熊建军之间的《店铺转让协议》是2015年6月23日签订，但原告知晓店铺拆迁是在2015年11月份，因此原告于2016年9月6日诉至本院要求撤销上述协议，没有超出撤销权的行使期限，对被告熊建军的上述辩解理由本院不予采纳。原告与被告维一物业公司签订的《生活区房屋租赁合同》因房屋拆迁而自动终止，对原告主张撤销的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者���撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，原告与被告熊建军的《店铺转让协议》撤销后，被告熊建军应当向原告返还转让款198000元，并赔偿原告因此受到的损失。原告主张的损失包括装修费用、设备费用等，但原告均没有提交上述费用的支付凭证，无法证实上述费用的实际支出数额，且上述购买的设备中部分设备可以继续使用，不能完全计算为损失，另原告在合同签订过程中也没有尽到谨慎的注意义务，故对原告主张的该赔偿款项本院不予支持。原告主张被告维一物业公司退还履约保证金，但原告没有证据证明已经向被告支付了该费用，故对原告的该主张本院不予支持。原告主张被告维一物业公司对退��转让费承担连带责任，因被告维一物业公司并未在《店铺转让协议》上签字盖章，也未收取转让费，故对原告该诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告钦婷与被告熊建军签订的《店铺转让协议》；二、被告熊建军于本判决生效之日起7日内向原告钦婷退还转让费198000元；三、驳回原告钦婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6796元，由被告熊建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王 牌人民陪审员  庞昌阳人民陪审员  黄忠伟二〇一七年六月七日书 记 员  曾佳洁附：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：��一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。