江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初42号 原告：卢若兰，女，1986年9月26日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：李永洲，江苏名典律师事务所律师。 被告：江苏八闽房地产有限公司，住所地沭阳县南湖街道智慧佳园售楼部。 法定代表人：吴正强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。 原告卢若兰诉被告江苏八闽房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐品独任审理，于2017年2月23日、3月3日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人钱红华、李永洲，被告委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，于2017年4月17日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人钱红华，被告委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金27047元（暂计算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以房价款为基数按每日万分之二标准计算至符合交房条件之日止）；2、被告协助原告办理房屋产权登记证书并向原告支付逾期办证违约金16573元（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机关备案之日止）；被告向原告返还代收的维修基金1710元、契税11933元、办证费115元、代办费200元及上述费用的利息（按中国人民银行同类逾期贷款利率从2015年12月31日起计算至付清之日止）。事实和理由：被告系沭阳县智慧佳园开发单位。2014年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的智慧佳园6幢2单元903号房，价款397754元。合同第八条约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋。第九条约定，被告逾期交房按已交付房价款万分之二支付违约金。第十五条约定，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告按已付房款0.5%向原告支付违约金。至今，本案房屋尚未验收合格且未能办理房屋产权证书。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告辩称：一、被告不存在逾期交房问题。原、被告于2014年12月16日签订商品房买卖合同，约定的交房时间是2015年12月31日，约定的交付条件：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清房款并缴清相关税费。实际交房时间为2015年12月31日。涉案房屋单体验收合格时间为2015年11月27日，复验时间为2015年12月26日，在交房时，完全符合合同约定的交房条件。 二、关于逾期协助办证违约金的问题，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，不同意原告要求的以房款为基数，按中国人民银行同类逾期贷款利率计算违约金的诉讼请求。现因被告超过90日内没有协助原告办理产权登记手续，我方同意按照合同约定支付逾期办证违约金。涉案房屋于2017年1月19日取得沭阳县建设局竣工验收备案，于2017年1月25日通过沭阳县建设局认定的综合验收合格并备案。 三、原告要求被告返还代收的维修基金、契税款、办证费及代办费及相关利息问题，因案涉房屋目前已经过综合竣工验收备案，具备办理房产证的条件，以上款项是原告委托被告办理房产证必须支付的费用，也是补充协议约定的交房条件，因原告采用按揭贷款方式购房，以上收款完全符合合同及补充协议的约定。原告该诉讼请求没有依据。 本案的争议焦点：1、被告是否按照合同约定的时间向原告交付房屋并按合同约定将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案；2、对于原告已经交纳的维修基金、契税、办证费、代办费这四项费用被告是否应当退还及承担利息。 原告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1，商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系； 证据2，房款发票，证明原告已按合同约定向被告交付相应的房价款； 证据3，维修基金、契税、办证费收据，证明被告收取原告相关费用，但未履行义务，应返还本息； 证据4，政府有关部门对于案涉房屋不能交付的文件（网络打印件）一份，证明涉案房屋无法交付。 被告质证认为：对证据1、2、3的真实性没有异议。但不能达到原告的证明目的，原告购买的6号楼，双方约定的交房时间为2015年12月31日。交房条件为：单体验收合格，买受人付清应付款并交纳相关税费。目前涉案工程在交房前全部达到单体验收合格的条件。对于逾期办证违约金，合同中第十五条有约定，我方同意按此条款执行。 对证据4原告出示的证据因没有沭阳县住建局的文件和盖章确认，不能作为证据使用，且该证据的形式也不符合法律条件。 被告为证明自己的观点，出示以下证据予以证实： 证据1,6号楼预售许可证； 证据2,6号楼单体验收记录，单体验收时间为2015年11月27日，验收记录的原件在档案馆。因验收后，有个别买受人说验收不规范，住建局于2015年12月26日组织复验，复验结果仍是合格； 证据3，消防验收备案凭证，证明6号楼建设工程竣工验收消防于2016年12月9日验收合格； 证据4，2017年1月19日，沭阳县住房和城乡建设局出具的建筑工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已竣工验收合格； 证据5，综合验收合格证书，证明涉案房屋已进行综合竣工验收并备案，具备办理房产证的条件； 证据6，（2011）沭民初字第2933号民事判决书和（2012）宿民终字第0226号民事判决书，证明案涉房屋只要通过单体验收合格就可交付房屋。单体验收合格后，开发商通知买受人接收案涉房屋，购房人不及时接收房屋，开发商不承担迟延交房的违约责任； 证据7，业主入住交接验收单，证明原告已入住案涉房屋； 证据8，沭阳县不动产登记局出具的情况说明一份，证明案涉房屋已可以办理不动产登记； 证据9，邮寄送达凭证，证明在交房前，被告按照合同约定向原告送达上房通知书。 原告质证认为，对被告出示证据1-5的真实性无异议，但对其证明目的有异议，具体时间由法庭进行核实。关于涉案房屋的交付时间，本案中，被告在向原告交付涉案房屋未提供综合验收备案表来证明涉案房屋具有通过综合竣工验收的交付条件，仅是向原告交付涉案房屋钥匙，并不能说明被告履行交房义务，故被告仍应承担逾期交房及办证的违约责任； 对证据6的真实性没有异议，关联性存在异议。对证据7中原告签名的真实性无异议，但因时间未注明，我方以交纳相关费用的票据上载明的时间为准； 对证据8的真实性无异议，但仅能证明截止2017年3月2日案涉房屋可以办证。被告提供的材料证明案涉房屋不动产登记材料截止2017年3月2日经不动产登记局审核合格，但不能证明被告已为原告办理相关的产权登记，系被告违约，现在被告未能完成合同约定的委托义务，原告有权要求被告返还已收取的费用及利息； 对证据9的真实性不予认可。上面虽有印章，但不清楚，也无相关承办人签字确认，不排除是被告自行制作。不符合正常的查询规范。 本院认证意见：对原告出示的证据1-3的三性予以认定；对被告提供的1-5、8的三性予以认定。 对原告提供的证据4的关联性不予认定。 对被告提供的证据6的真实性、合法性予以认定，因该案并未涉及本案当事人，故关联性不予认定。 对被告提供的证据7的三性予以认定。虽然在原告签署的《智慧佳园业主入伙会签单》上并未注明原告接收案涉房屋的时间，但在原告与宿迁闽泰物业有限公司签订的《入伙物品交接单》中注明：甲方（宿迁闽泰物业有限公司）与该楼幢单元业主于2015年12月31日签署相关交接验收资料，应视为原告于2015年12月31日接收案涉房屋； 对被告提供的证据9的三性予以认定。一方面，被告提供的该证据加盖沭阳县邮政局查验专用章，原告虽不予认可，但未提供其他证据证明其主张；另一方面，邮政部门作为信件往来的经营和管理部门，提供被告向原告发送邮件的邮件号及相关查单，是被告向原告书面送达通知书的最有效的途径。除此以外，被告无法提供任何机关出具的能够证明其书面通知原告的证据，故本院对被告提供的证据9的三性予以认定。 经审理查明：2014年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告以387286元的价格购买被告开发的位于沭阳县。合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按实测面积为准，多退少补。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第八条约定：被告应当在2015年12月31日前将涉案房屋交于原告。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。第九条第（2）款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第一条约定：买受人所购商品房销售价格仅限于楼价款。该套房屋办理房地产权属登记的契税、交易手续费、印花税、工本费、所有权登记费、专项维修基金等相关费用由买受人自行承担。如买受人委托出卖人代办产权登记手续，有关费用在领取交房通知书时预交给出卖人，出卖人按有关部门收费标准代为预收，多还少补。第七条约定：若买受人选择按揭贷款的付款方式，买受人应在出卖人通知办理产权证起10日内至出卖人处领取产权登记手续提供的相关资料，并于出卖人通知办理产权证之日起90日完成办理产权登记手续。若买受人逾期办理产权登记手续，出卖人有权每日按购房总价款的万分之二标准向买受人收取违约金。若买受人逾期超过30日并导致出卖人为买受人的按揭贷款而设立的担保责任无法解除，每逾期1日，买受人须向出卖人支付相当于总房款的万分之五违约金。后原告通过首付及按揭贷款方式支付购房款。后原告补交差价款10468元，补完后案涉房屋总价为397754元。 2015年12月24日，被告向原告邮寄上房通知书，原告于2015年12月25日接收该邮件。2015年12月31日，原告至被告处接收案涉房屋。当日，原告向被告交纳办证费115元、代办费200元，维修基金1710元，契税11933元，被告向原告出具收据。 2015年12月26日，案涉房屋单体验收合格。2016年12月9日，案涉房屋建设工程竣工验收消防竣工并备案。2017年1月19日，被告向沭阳县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，当日，沭阳县住房和城乡建设局向被告出具建筑工程竣工验收备案表。2017年1月25日，验收机构向被告出具综合验收合格证书，认定案涉房屋综合验收合格。2017年3月2日，沭阳县不动产登记局向被告出具情况说明一份，载明：江苏八闽房地产有限公司开发的沭阳县智慧佳园小区1-3号楼、5-12号楼不动产登记材料已经我单位审核合格，可以办理首次登记业务。 现原告以被告向其交付的房屋未通过综合竣工验收和逾期办证为由，诉至本院，要求处理。 本院认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》，原告依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。合同第八条约定：被告应当在2015年12月31日前将案涉房屋交于原告。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。现案涉房屋于2015年12月26日前经单体验收合格，原告于2015年12月31日接收案涉房屋，应视为被告向原告交付房屋的约定于2015年12月31日已履行完毕。故原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 原告要求被告协助其办理案涉房屋产权登记证书的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的合同第十五条约定，被告有义务协助原告办理案涉房屋的产权登记证书，对原告该诉讼请求，本院予以支持。 原告另要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机关备案之日止），庭审中，被告对逾期办证的事实予以认可，本院予以认定。对逾期办证违约金的计算标准，本院认为，原告与被告签订合同约定的逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的违约金，具有补偿原告因被告逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案造成的损失的性质。但违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。被告交付案涉房屋后，未及时将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告无法及时办理房屋产权证，必然影响原告对案涉房屋的正常使用、收益、处分。在这种情况下，如果被告按照合同约定支付原告房价款的0.5%的违约金，无法弥补原告的损失，也达不到督促被告积极履行合同约定义务的目的。原告以合同约定的违约金计算标准过低为由，要求对该违约金计算标准进行调整，该项请求成立。因被告于2015年12月31日向原告交接案涉房屋，依照合同第十五条的约定，本院对被告逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案违约金的数额确定为：按原告已付购房款397754元为基数，参照中国人民银行同期同类银行贷款利率，自2016年3月31日起计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机关备案之日止。 原告还要求被告返还代收维修基金1710元、契税11933元、办证费115元、代办费200元及上述费用的利息（按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2015年12月31日起计算至付清之日止）的诉讼请求，本院认为，维修基金是住宅物业的业主为了本物业区域内公共部分和公用设施、设备的养护事项而缴纳一定标准的钱款至专用账户中，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。故原告要求被告向其返还维修基金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告返还契税、办证费和代办费及利息的诉讼请求，本院认为，原告接收房屋时将上述费用交由被告用于委托被告为其代为办理房屋权属证书，双方形成委托合同关系。至原告起诉时，被告尚未为原告办理房屋权属证书，系被告违约，原告要求被告返还契税11933元、办证费115元、代办费200元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告还要求被告向其返还契税、办证费和代办费利息的诉讼请求，于法无据，本院支持利息自起诉之日即2017年1月4日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。被告庭审中辩称，其已将上述费用交于办证机关，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告并未提供证据证明其辩解，故本院对被告该辩解不予采纳。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏八闽房地产有限公司于本判决发生效力之日起三日内向原告卢若兰支付逾期办证违约金，以397754元为基数，自2016年3月31日起计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算； 二、被告协助原告办理位于沭阳县产权登记证书； 三、被告江苏八闽房地产有限公司于本判决发生效力起三日内向原告卢若兰支付12248元及利息（自2017年1月4日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1239元，由原告负担860元，被告江苏八闽房地产有限公司负担379元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1239元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行）。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  汪金楼 人民陪审员  仲崇良 二〇一七年六月二十三日 书 记 员  陈诗雅 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。