北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1642号上诉人（原审原告）：吴江，男，1987年11月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李靖，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏烨，北京市京悦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孔繁锐，男，1977年11月14日出生，汉族，户籍所在地山西省中阳县。委托诉讼代理人：韩宇，北京易和展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：来源，北京易和展达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王德明，男，1962年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：**，男，1988年12月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。王德明、**共同委托诉讼代理人：武娜娜，北京易和展达律师事务所律师。王德明、**共同委托诉讼代理人：龚平，北京易和展达律师事务所实习律师。上诉人吴江、孔繁锐、王德明、**返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初24681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴江委托诉讼代理人夏烨、李靖，上诉人孔繁锐委托诉讼代理人韩宇、来源，王德明，**委托诉讼代理人武娜娜、龚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴江上诉请求：1、请求依法将原审判决第三项改判为孔繁锐支付吴江2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费360万元（按照30000元/月标准计算）。2、孔繁锐、王德明、**承担上诉费用。事实和理由：一审判决第三项认定孔繁锐承担的房屋占用使用费标准过低，不符合市场行情。孔繁锐辩称，不同意吴江的上诉请求，本案在2018京03民再79号案件处理过，孔繁锐认为属于一事不再理，且吴江主张的租金标准过高。王德明、**辩称，不同意吴江的上诉请求，吴江主张的占有使用费金额过高，没有依据。孔繁锐上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判孔繁锐无需向吴江支付房屋占有使用费50万元或将本案发回重审。2、本案上诉费由吴江承担。事实和理由：一、（2018）京03民再79号案件已经驳回吴江主张损失的诉求，而本案的一审判决却支持了其房屋占有使用费的诉讼请求，不仅与生效判决相抵触，也违背了民事诉讼“一事不再理”原则。二、79号判决于2018年12月11日作出前房屋买卖合同并未解除，孔繁锐是依据合同占有、使用房屋。一审判决孔繁锐向吴江支付自2009年9月9日起的房屋占有使用费错误。吴江辩称，不同意孔繁锐的上诉请求。案由和诉请不相同，本案不属于一事不再理，造成房屋合同买卖解除的责任是孔繁锐，合同解除后，孔繁锐未交还房屋，理应支付占有使用费。王德明、**辩称，认可孔繁锐一事不再理和占有使用费标准过高的理由。王德明、**上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判。2、诉讼费由吴江承担。事实和理由：1、王德明、**基于合法有效的租赁合同取得涉案房屋的占有使用权。2、孔繁锐嗣后对涉案房屋丧失合法权利，是基于其与吴江的过错，王德明、**既不存在客观过错，也不具有主观上之可归责性。3、吴江与孔繁锐在长达10余年合同正常履行的状态下，涉案房屋实际使用情况已经发生改变，王德明、**基于有效的租赁合同已经取得涉案房屋承租权并持续占有使用中，涉案房屋的占有状态因合同履行已经不具备恢复原状的条件；同时依据合同相对性原则，吴江因合同解除也不应当向王德明、**主张权利其应当向孔繁锐主张其他补救措施或赔偿。4、王德明、**已经支付过房屋使用费的情况下，不应当再次支付房屋使用费，一审法院参考市场行情酌情确认房屋占有使用费无法律依据。吴江辩称，王德明、**对涉案房屋属于无权占有，负有腾退义务。吴江和孔繁锐的诉讼从2014年开始，王德明、**对此明知，其存在损失应当向孔繁锐主张。孔繁锐辩称，同意王德明、**的上诉请求。吴江向一审法院起诉请求：1．判令孔繁锐、王德明、**立即腾退返还吴江北京市朝阳区辛庄一街XXX号房屋并恢复原状；2．判令孔繁锐、王德明、**支付吴江自2009年9月9日至实际腾退之日止按36000元／月计算的房屋占有使用费。一审法院认定事实：吴江系北京市朝阳区辛庄一街XXX号房屋（以下简称X号房屋）产权人。2009年9月7日，吴江与孔繁锐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴江将X号房屋出售给孔繁锐，售房款660万元。2014年9月，孔繁锐起诉吴江房屋买卖合同纠纷一案，要求吴江继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并将X号房屋过户登记至孔繁锐名下。2015年9月，吴江起诉孔繁锐房屋买卖合同纠纷一案，要求解除吴江、孔繁锐签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求孔繁锐腾退X号房屋，赔偿经济损失360万元。后北京市朝阳区人民法院针对上述案件分别作出（2014）朝民初字第40658号民事判决书（以下简称40658号判决）、（2015）朝民初字第50068号民事判决书（以下简称50068号判决）。40658号判决吴江配合孔繁锐将X号房屋变更登记至孔繁锐名下，50068号判决驳回吴江全部诉讼请求。吴江分别对40658、50068号判决不服并提出上诉。2017年4月27日，北京市第三中级人民法院对此分别作出（2017）京03民终5013号民事判决书（以下简称5013号判决）、（2017）京03民终5012号民事判决书（以下简称5012号判决），判决均为驳回吴江的上诉，维持原判。2017年5月，吴江对5013、5012号判决向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2018年5月17日分别作出裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2018年12月11日分别作出（2018）京03民再78号民事判决书（以下简称78号判决）、（2018）京03民再79号民事判决书（以下简称79号判决）。其中，78号判决撤销5013、40658号判决，驳回孔繁锐的诉讼请求；79号判决撤销5012、50068判决，判令解除吴江与孔繁锐于2009年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，判令吴江返还孔繁锐定金、首付款及银行贷款本息4165164元，驳回吴江其他诉讼请求。在79号判决中，法院认定孔繁锐未实际居住X号房屋且无证据证明其经济损失，故对吴江要求其腾退房屋及赔偿损失的请求不予支持。庭审中，孔繁锐主张其于2009年9月将X号房屋出租给王虎生，2012年3月王虎生经孔繁锐同意将X号房屋转租给王德明。孔繁锐为此提交房屋租赁合同两份。其中，孔繁锐与王虎生的租赁合同显示：孔繁锐将X号房屋租给王虎生使用，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，甲方购买该房屋时向王虎生借款336万元，双方同意以该款项本息冲抵二十年租金。孔繁锐、王德明、王虎生的租赁合同显示：王虎生经孔繁锐同意将X号房屋转租给王德明，租期自2012年4月1日至2029年9月30日，王德明和王虎生约定房屋租金364万元，王德明一次性支付给王虎生。王德明认可孔繁锐的主张，并提交转账凭证证明其支付了租金，显示：2009年12月1日王德明向王虎生转账支付64万元，2010年12月24日王德明向王虎生分两次共计转账支付100万元，2011年7月23日王德明向许亭亭转账支付200万元。孔繁锐对此予以认可，但吴江对孔繁锐、王德明、**的主张及证据均不认可。经询，王德明、**自认其自2012年起开始在X号房屋居住，并主张在其居住期间无人要求其腾退。原告对此称，2019年5月9日我方到现场时发现王德明一家在此居住并告知其腾退。王德明、**对此不予认可。本庭于2019年9月5日向王德明、**发送本案起诉状及证据材料，快递回单显示于2019年9月8日签收。吴江于2009年9月9日向孔繁锐交付了X号房屋。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，吴江以孔繁锐、王德明、**无权占有X号房屋为由要求孔繁锐、王德明、**腾退。本案争议焦点有二：一是孔繁锐是否应腾退；二是王德明、**是否应腾退。对争议焦点之一，即孔繁锐是否应腾退。孔繁锐以79号判决对此已明确处理为由主张吴江诉求违背一事不再理的原则。一审法院认为，79号判决查明孔繁锐并非在X号房屋中实际居住，并据此判决驳回吴江要求孔繁锐腾退X号房屋的请求且无证据显示孔繁锐在79号判决作出后在X号房屋实际居住，故本庭对吴江要求孔繁锐腾退79号房屋的请求不予支持。对争议焦点之二，即王德明、**是否应腾退。本案中，王德明、**以其承租X号房屋为由主张其对X号房屋系合法占有。一审法院认为，且不论王德明、**是否承租X号房屋，但王德明、**在知晓孔繁锐与吴江房屋买卖合同解除时，应视为王德明、**已知晓孔繁锐对X号房屋无处分的权利，此后王德明、**继续占用X号房屋缺乏依据，吴江作为X号房屋的所有权人有权要求王德明、**腾退，故一审法院对吴江要求王德明、**腾退并返还X号房屋的请求予以支持。同时，无证据显示王德明、**在本案起诉送达前便已得知孔繁锐与吴江间房屋买卖合同已经解除，故本庭对吴江主张王德明、**支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费的请求不予支持，但王德明、**应支付吴江自2019年9月9日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，关于费用标准，本庭根据房屋面积、坐落，参考市场行情酌情确认为30000元／月。对吴江要求孔繁锐支付房屋占有使用费的请求。虽孔繁锐并未实际占用X号房屋，但吴江于2009年9月9日将X号房屋交付给孔繁锐，则孔繁锐自此享有了对X号房屋的占有、使用、收益等权利，吴江与孔繁锐间的房屋买卖合同于2018年11月21日被法院判令解除，根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，孔繁锐应向吴江支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费，关于房屋占有使用费，本庭结合孔繁锐已支付款项情况、占用期间及吴江占有相关款项情况等因素酌情确认为50万元。关于孔繁锐主张79号判决对此已处理的意见，纵观一、二审及再审案件文书中，未载明吴江主张的损失为房屋占有使用费，故一审法院认为79号判决对房屋占有使用费未行处理，一审法院对孔繁锐该项意见不予采信。关于吴江要求恢复原状的请求，鉴于其未明确原状的相关要求，一审法院对该项诉求不予支持。关于孔繁锐、王德明、**提出中止本案审理的申请，因78、79号判决为终审判决，已生效，检察机关抗诉并不阻却上述判决的生效，故一审法院对孔繁锐、王德明、**的该项申请不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、王德明、**于判决生效后三十日内腾退并向吴江返还北京市朝阳区辛庄一街XXX号房屋；二、王德明、**于判决生效后三十日内支付吴江自2019年9月9日至实际腾退之日止按30000元／月计算的房屋占有使用费；三、孔繁锐于判决生效后七日内支付吴江2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费50万元；四、驳回吴江其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点在于孔繁锐是否应向吴江支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费以及应支付的数额，王德明、**应否腾退房屋以及占用房屋费用标准。关于吴江主张孔繁锐应给付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费360万元（按照30000元/月标准计算）一节。本院认为，吴江依据与孔繁锐签订的房屋买卖合同，在收取合同约定数额的款项之后向孔繁锐交付了房屋，虽然在合同的后续履行过程中，双方发生纠纷，但不能因此认定孔繁锐最初占用房屋缺乏依据。虽孔繁锐并未实际占用X号房屋，但在吴江将案涉房屋交付给孔繁锐之时，孔繁锐即享有对该房屋的占有、使用等权利，鉴于吴江与孔繁锐间的房屋买卖合同于2018年11月21日被法院判令解除，孔繁锐应向吴江支付2009年9月9日至2019年9月8日期间的房屋占有使用费。但对于关于房屋占有使用费数额、期间，则应当根据公平原则予以处理。一审法院结合孔繁锐已支付款项情况、占用的期间及吴江占有相关款项情况等因素酌情确认为50万元并无不当。关于孔繁锐提出吴江在此之前诉讼中主张过房屋租金损失，已被驳回，其在本案中再次主张违反一事不再理原则，法院不应受理一节。本院认为，通过查阅一、二审及再审案件文书、再审案件笔录，均未发现吴江在再审案件中所主张的损失为房屋占有使用费，故孔繁锐的上述主张本院不予支持。关于王德明、**提出因居住时间长达十年，已交付二十年的租金故不应腾退房屋一节。本院认为，生效文书已判决吴江与孔繁锐之间的房屋买卖合同解除。吴江系案涉房屋的所有权人，孔繁锐并非房屋的所有权人，王德明、**在知晓孔繁锐与吴江房屋买卖合同解除时，其理应知晓孔繁锐对X号房屋无处分的权利，王德明、**在吴江主张房屋腾退之后继续占用X号房屋于法无据，其二人主张的居住时间以及是否给付全部租金均不构成租赁状态继续、房屋不予腾退的理由。王德明、**的该项上诉意见不能成立，本院对此不予支持。一审法院关于参考市场行情酌情确认的月租金标准以及孔繁锐与王德明、**负担房屋占有使用费期限的认定亦无不当。综上所述，吴江、孔繁锐、王德明、**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83360元，由吴江负担35600元（已交纳），由**负担19480元（已交纳），由王德明负担19480元（已交纳），由孔繁锐负担8800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年六月三日法官助理  史云梦书 记 员  王秋岩