上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初7077号原告(反诉被告)：葛良群，男，1963年10月5日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：张伟，安徽治邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海跃美家具有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王瑞跃，总经理。委托诉讼代理人：罗守军。委托诉讼代理人：谢冬，上海君澜律师事务所律师。原告(反诉被告)葛良群与被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司(以下简称跃美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛良群的委托诉讼代理人张伟，被告(反诉原告)跃美公司的委托诉讼代理人罗守军、谢冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)葛良群向本院提起诉讼请求，1、判令跃美公司腾退迁出上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋返还给葛良群；2、判令跃美公司向葛良群支付截止至2016年6月20日的租金人民币338,378元，并按每月87,480元的标准向葛良群支付2016年6月21日起至实际返还系争房屋之日止的使用费。事实和理由：跃美公司系其法定代表人王瑞跃个人出资设立的一人有限公司。2007年初，王瑞跃为了设立跃美公司，与葛良群协商租用系争房屋。2007年3月13日，葛良群与王瑞跃签订厂房租赁合同，约定，跃美公司租用葛良群系争房屋用于家具生产，租赁期限自2007年6月6日至2016年6月5日，前三年租金每年90万元，以后每三年递增一次，递增率按8%计算。2007年8月7日，跃美公司成立并实际享有和承受了上述租赁合同的权利与义务。2016年6月6日，租期届满，但跃美公司未搬离。2016年7月21日，双方结算，确认截止至2016年6月20日，跃美公司拖欠葛良群租金338,378元。此后，跃美公司未结清拖欠费用也未返还租赁物，故诉请如上。被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司反诉并辩称，跃美公司承租系争房屋后，经葛良群同意对系争房屋投入了装修及家具设备。租赁期间，2015年10月份左右，跃美公司得知系争房屋被政府列为“拆五违”范围，且系争房屋因未取得合法审批手续而被认定为违法建筑，政府拆违办要求停止生产、拆除违法建筑。自2016年5月开始，政府拆违办等各部门多次进行检查，并责令跃美公司停止生产，跃美公司的生产经营也因此受到严重影响。之后，政府又安排评估公司进场评估。跃美公司认为，系争房屋属违法建筑，葛良群恶意隐瞒相关事实，且评估公司已对跃美公司的资产进行了评估，故跃美公司不同意葛良群的诉讼请求，并向本院提出反诉请求，1、确认跃美公司与葛良群间的租赁合同无效；2、葛良群支付跃美公司各项损失(包括：装修及固定设备投入、可搬迁设备搬迁费、不可搬迁设备重置费、经营损失等)暂计150万元。原告(反诉被告)葛良群针对反诉辩称，对合同无效予以认可，但不同意赔偿损失：第一，合同签订时，跃美公司明知系争房屋是违章建筑，因租金便宜而承租。第二，相关部门于2016年4月通知跃美公司要拆违，此后葛良群才知晓相关情况，故不存在葛良群事先知晓并恶意隐瞒的情况。第三，由于实质性的拆违工作尚未开展，并不存在政府安排评估公司进场评估的情况。租赁合同已于2016年6月到期，合同期内跃美公司系正常经营，并不存在损失，合同到期后，跃美公司理应搬离。第四，根据合同约定，跃美公司对系争房屋进行固定添附应事先获得葛良群的同意，但葛良群事实上并不知晓跃美公司进行过固定添附，故葛良群不应补偿。本院经审理查明以下事实：跃美公司于2007年8月7日成立，经营期限至2017年8月6日，法定代表人为王瑞跃。系争房屋未获得房地产权证或建设工程规划许可证。2007年3月13日，葛良群(出租方、甲方)与王瑞跃(承租方、乙方)签订厂房租赁合同，约定，出租方将系争房屋租赁于承租方，面积约为8,000平方米，租赁期限从2007年6月6日起至2016年6月5日止，租赁期限届满前三个月提出，经出租方同意后，双方将对有关租赁事项重新签订，同等租赁条件下，承租方有租赁优先权。租金前三年每年90万元，以后每三年递增一次，递增率8%按实计算。本合同有效期满，双方未达成续租协议的，承租方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还出租方。承租方逾期不迁离或不返还租赁屋的，应向出租方提交书面说明并协商解决。在租赁期限内如承租方须对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修并经出租方同意。2008年，葛良群(甲方)与跃美公司(乙方)签订合同补充协议，就乙方租用系争房屋的四栋厂房，于2008年1月下雪倒塌(共倒塌三栋)所造成的损失进行协商。2008年8月，原被告签订确认书，确认重建厂房已可交付使用。房租从2008年10月1日起算，其他内容按合同及合同补充协议的精神执行。2016年7月21日，葛良群与王瑞跃签订协议，明确跃美公司截止至2016年6月20日拖欠租金338,378元未付。葛良群与跃美公司审理中均确认，跃美公司未支付过押金，2016年7月21日之后跃美公司此后未再支付过使用费；现系争房屋仍由跃美公司占有使用。另查明，2016年4月、2016年7月，上海市宝山区罗泾镇人民政府先后向跃美公司发出“五违”整治告知书，限其于2016年4月、2016年8月消除违法行为。2016年11月，跃美公司向罗泾镇政府提交申请，恳请给予时间上的宽容及其他帮助。2017年2月，跃美公司向罗泾镇政府作出承诺书，承诺在2017年3月15日前停止一切生产行为并开始搬迁事宜，如若违反承诺，产生的停水、停电等一切后果自负。2017年5月，宝山区罗泾镇肖泾村民委员会出具情况说明，主要内容为，2007年3月，王瑞跃为了设立、经营跃美公司，租赁系争厂房、场地。王瑞跃在办理相关工商营业手续时，因政府政策调整且该厂房未办出房产证等相关手续，故到村委会请求协调办理营业执照等相关经营手续。村委会当时为招商引资，出面协调后，工商机关给予办理工商登记并取得营业执照。2016年4月，因跃美公司未办理环评等相关手续，并各级政府要求对上述地块进行“五违”整治。村委会通知了跃美公司相关拆迁事宜，并由政府“五违”办公室开具了五违整治告知书，经多次协调告知，现跃美公司仍然没有搬离，整治工作没有进行。以上事实，有原告(反诉被告)葛良群提供的被告登记信息表、厂房租赁合同、合同补充协议、确认书、协议书、“五违”整治告知书、申请报告、承诺书、情况说明等，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，跃美公司表示，跃美公司于2007年投资47万元建造了560多平方米的办公室；投资36万元建造了展厅。跃美公司于2010年投资72万元建造了两层楼的展厅。跃美公司于2011年10月投资12万元建造了封闭式油漆喷房；投资8万元建造了300多平方米的二层楼用来存放设施设备；此外还投资3万元左右对治污的排水管进行了整改。相关设施设备是跃美公司经营必须，符合合同约定的租赁目的，虽跃美公司未书面向葛良群申请过，但双方口头协商过，葛良群是同意的。跃美公司主张的150万元中包括了100万元的装修损失，20万元的搬迁费用，20万元的设备重置费及10万元的搬迁期三个月的经营损失。2016年12月10日，可能是村里将系争厂房的电彻底停掉了，没有停水，跃美公司在系争房屋内无法正常经营，就在旁边租赁了厂房进行生产，系争房屋作为仓储使用。2017年2月18日，可能是村里将系争房屋内的2,800平方米的厂房及一个厕所进行了拆除。葛良群表示，不清楚跃美公司装饰装修的情况，也从未同意过。葛良群从未对系争房屋进行过停电，也不清楚具体何时停电，但根据跃美公司于2017年2月向政府作出的承诺，2017年3月15日前应该是不会断电的。系争房屋目前还没有被拆除，从宝山区罗泾镇肖泾村民委员会出具的情况说明也可以反映出整治工作实际尚未进行。但是考虑到停电可能对系争房屋的使用价值产生贬损，葛良群从化解矛盾、同情跃美公司的角度，从2016年12月21日起至实际返还系争房屋之日止的使用费同意按六折主张。本院认为，系争房屋未获得建设工程规划许可证或房地产权证，故葛良群与跃美公司就系争房屋签订的租赁合同当属无效。系争租赁合同已于2016年6月5日到期，合同到期后双方未再予以续签，且系争房屋属违法建筑，故跃美公司理应及时腾退、返还系争房屋，并结清拖欠的费用。合同到期后，跃美公司至今未返还租赁房屋，且拖欠使用费未付，葛良群诉请要求跃美公司搬离并支付相应使用费，合法有据，当予准许。审理中，葛良群自行降低了2016年12月21日之后的使用费标准，亦属合理，当予准许。至于跃美公司的反诉请求，虽双方合同无效，但合同早已到期，租期届满前跃美公司仍正常使用系争房屋，且系争房屋并不存在被政府征收、征用等法定情况，故其反诉要求葛良群赔偿各项损失等反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)葛良群与被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号房屋签订的厂房租赁合同无效；二、被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司于本判决生效之日起十日内，腾退并向原告(反诉被告)葛良群返还上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号房屋；三、被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)葛良群支付截止至2016年6月20日的使用费338,378元、2016年6月21日至2016年12月20日的使用费524,880元，并按每月52,488元的标准向原告(反诉被告)葛良群支付2016年12月21日起至实际返还上述房屋之日止使用费；四、原告(反诉被告)葛良群的其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为5,341元、反诉案件受理费减半收取为9,150元，均由被告(反诉原告)上海跃美家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年六月七日书记员  茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。