徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第1213号原告：李志毅，男，1975年12月26日生，汉族，住徐州市泉山区。原告：王娅，女，1977年11月23日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。两原告共同委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：戴强，江苏泰信律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，荣盛（徐州）房地产开发有限公司职员，住。委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。原告李志毅、王娅与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。后本院依法适用普通程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告李志毅、王娅及其共同委托诉讼代理人张勇、戴强、被告荣盛公司的委托诉讼代理人龙海江、徐超群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志毅、王娅向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2008年7月1日至2008年7月12日的逾期交房违约金374元（31.1832元×12天）、2008年10月10日至2012年1月31日的逾期办证违约金112853元[(7.29%÷365天)×(1+50%)×1208天×311832元]，上述两项合计113227元，两原告主张90338元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月16日，原告李志毅、被告荣盛公司签订了一份商品房买卖合同，约定原告李志毅以311832元的价格购买被告荣盛公司开发的二环西路荣景盛苑B6-1-1402室房产，合同同时约定房屋的交付时间为2008年6月30日，逾期交房以已付房款的万分之一按日支付违约金。但至约定期限，被告荣盛公司未能交付房屋，同时因被告荣盛公司原因原告李志毅、王娅也没能在房屋交付后90天内取得办理权属证书所需资料。原告李志毅、王娅特诉至法院。被告荣盛公司辩称，关于逾期办理房屋权属登记证书，被告荣盛公司认为：第一，原告李志毅、王娅计算违约金的起止时间错误。原告李志毅与被告荣盛公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告荣盛公司在商品房交付之日起90日内将办理房屋权属登记证书需由被告荣盛公司提交的资料报产权登记机关备案。所以被告荣盛公司办理房屋权属登记的义务仅限于将相关资料报送产权登记机关备案。所以被告荣盛公司逾期办理房屋权属登记的违约责任应当计算至被告荣盛公司向产权登记机关报备资料之日，而不是原告李志毅、王娅取得房屋权属证书之日。第二，被告荣盛公司逾期提交办理房屋权属登记资料非因被告荣盛公司主观拖延，而是因为2008年2月1日施行的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》比2006年6月27日徐州市房地产管理局发布的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》规定的办理房屋权属登记证书需由被告荣盛公司提交的资料多了十余项，该变更属于政策性变更，被告荣盛公司不可预见、不能抗拒，属于不可抗力，根据合同法第117条的规定，被告荣盛公司不应承担违约责任。具体理由如下：首先，2006年6月27日，徐州房产管理局下发《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》，该通知第四条第四项规定办理商品房初始登记的，已办理《商品房预售许可证》的，只需提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件。其次，2008年2月1日施行的《办法》第十五条规定住宅项目未取得《交付使用通知书》的不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。第十二条规定房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交包括市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明、市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明以及街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明等十余项证明材料。上述政策性变更导致被告荣盛公司无法按照合同约定向产权登记机关提交材料。仅以需公安机关出具的安全防范验收证明为例，原告李志毅与被告荣盛公司签订商品房买卖合同时，当时的法律规定开发商办理房屋产权登记时，无需提交公安机关安全防范验收证明，所以被告荣盛公司在阿尔卡迪亚B区进行规划设计时，第一批次先行开工建设对1#、4#、6#楼，对剩余的2#、3#、5#、7#、8#楼及物业楼放在第二批次进行建设。但是按照114号的实施，被告荣盛公司开发的阿尔卡迪亚小区规划设计的8栋楼必须全部通过竣工验收之后才可以出具相关验收意见，被告荣盛公司为取得公安机关的验收记录，在2008年2月20日，被告荣盛公司与南通新华建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，直至2010年6月份7#、8#楼及物业楼才通过竣工验收。被告荣盛公司认为，原告李志毅与被告荣盛公司签订的商品房买卖合同的时间是2006年12月，合同签订时，《办法》尚未出台。原告李志毅、被告荣盛公司依据当时的法律规定在合同中约定了商品房交付的条件、办理房产证的期限。但2008年6月30日，被告荣盛公司依照约定交付房屋后，徐州市房产管理局依据2008年2月1日施行的《办法》的规定要求被告荣盛公司必须通过十余项综合验收手续，取得交付使用通知书才能办理初始登记。而且在2004年5月19日，国务院下发了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2014]16号），该决定的第83项就取消了住宅的综合验收手续。所以，被告荣盛公司在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的材料政策性变化。所以被告荣盛公司未能在合同约定的时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，具有不可预见性，被告荣盛公司也不能抗拒，属不可抗力，而且被告荣盛公司在2010年11月29日取得交付使用通知书后，在2010年12月7日就向产权登记机关提交了资料，完成楼栋初始登记，所以，不能认定被告荣盛公司主观上存在故意拖延。而且被告荣盛公司延期提交资料的行为并未给原告李志毅、王娅对房屋的实际居住和正常使用造成影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房买卖合同》一份，证实原告李志毅于2006年12月16日同被告荣盛公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告荣盛公司开发的二环西路荣景盛苑Bx-1-1402室房产，约定价格是311832元。根据合同约定的交房时间2008年6月30日。第九条约定了被告荣盛公司逾期交房的违约责任。在合同第十五条双方约定被告荣盛公司应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记所需资料报行政机关备案，否则按照合同第3项双方协商解决。原告李志毅、王娅认为双方协商不成的，应当按最高院关于商品房买卖合同的司法解释来处理。2、销售不动产统一发票一张，证实原告李志毅向被告荣盛公司交付购房款。根据发票显示在开具发票前，原告李志毅向被告荣盛公司交付的是房屋的预收款，是凭收据换发票。3、房屋所有权证一份，证实在2012年1月16日原告李志毅、王娅取得了购买房屋的所有权证书。4、国有土地使用证一份，证实原告李志毅、王娅于2012年1月31日取得了所购房屋的土地使用证书。5、土地分割转让证复印件一份，证实可办理土地证手续的时间是2011年7月29日，但原告李志毅、王娅想办理土地证时，被告荣盛公司以要求原告李志毅、王娅撤诉为由，一直没有交付土地分割证，直至2012年初才拿到土地分割证。同时，原告李志毅、王娅在拿到土地分割证时向被告荣盛公司出具了收到手续。被告荣盛公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：1、《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》打印件一份，发布实施时间为2006年6月27日，证实该通知第四条第四项规定已办理《商品房预售许可证》的，只需要提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明文件以及徐州市地名委员会的地名命名文件。2、荣景盛苑B1、B4、B6号楼商品房预售许可证一份，证实被告荣盛公司在2006年11月30日取得涉案房屋的预售许可证。3、荣景盛苑B4、B6号楼竣工验收备案表各一份，证实涉案房屋在2008年5月18日符合合同交付条件。4、徐州市地名委员会关于市区部分地理实体命名的公告[徐地名（2006）1号]复印件一份，证实被告荣盛公司在2006年3月23日已经取得了徐州市地名委员会的命名批准，依据合同签订时正在实施的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》，被告荣盛公司在2008年6月30日上房后，已经备齐办理房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料。5、《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）复印件一份，证实该暂行办法自2008年2月1日起实施，该暂行办法规定被告荣盛公司交付涉案房屋需通过总计12项验收，取得交付使用通知书，同时规定未取得交付使用通知书的，市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。6、2008年1月30日被告与江苏汉中建设集团有限公司关于徐州阿尔卡迪亚一期二批B2、B3、B5号楼及3号楼、4号楼地下车库、2008年2月20日被告与南通市新华建筑安装工程有限公司关于徐州阿尔卡迪亚一期二批B7、B8号楼及5号楼地下车库、物业楼的建设工程施工合同各一份；荣景盛苑B2、B3、B5、B7、B8号楼及综合楼竣工验收备案表各一份。证实被告荣盛公司与江苏汉中建设集团有限公司、南通市新华建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，开工建设荣景盛苑B2、B3、B5、B7、B8号楼及物业楼。2010年6月，上述楼栋通过竣工验收。7、住宅小区安全防范建设验收意见书复印件一份，证实徐州市人民政府令第114号要求被告荣盛公司开发的荣景盛苑小区必须通过安防验收。根据公安机关的安防验收标准，荣景盛苑小区B区1-8号楼全部通过竣工验收后才能予以验收。在2010年5月，荣景盛苑小区B区1-8号楼全部通过竣工验收。2010年11月22日，徐州市公安局出具通过安防验收的意见书。8、荣景盛苑B1、B4、B6号楼《交付使用通知书》一份，证实被告荣盛公司在2010年11月29日取得涉案房屋的交付使用通知书。9、徐州市房屋权属登记申请书、徐州市房产登记收件收据盖章复印件各一份，证实被告荣盛公司取得交付使用通知书后8天即2010年12月7日向产权登记机关报备资料，证实因徐州市人民政府令第114号的实施，导致被告荣盛公司新增十余项验收手续，直至在2010年12月7日才将徐州市人民政府令第114号要求的资料备齐交至产权登记部门，导致被告荣盛公司无法按照合同约定的期限提交办理房屋权属登记的资料。对于原告李志毅、王娅所举的证据，被告荣盛公司的质证意见如下：1、对于《商品房买卖合同》真实性、合法性无异议。合同第十五条约定出卖人办理房屋权属登记仅限于向产权登记机关报备资料。2、对于销售不动产统一发票的真实性、合法性、关联性均无异议。3、对于房屋所有权证合法性、真实性无异议，对于关联性有异议。因为按照合同的约定，被告荣盛公司的义务仅限于向产权登记机关提交办理产权登记的资料，产权登记机关收到被告荣盛公司提交的资料之日，即是被告荣盛公司完成自己的合同义务之日，至于原告李志毅、王娅自己何时去办理产权证，则与被告荣盛公司无关。4、对于土地分割转让证的真实性予以认可，但对于关联性不予认可，如果原告李志毅、王娅想证明被告荣盛公司在送达相关材料时给其设置了障碍，应当提交相关证据，而不是一份土地分割证。土地分割证仅能证明该土地分割证下发的时间。对于被告荣盛公司提交的证据，原告李志毅、王娅的质证意见如下：对上述证据真实性无异议，但是不同意被告荣盛公司的证明内容，而且原告李志毅、王娅认为被告荣盛公司并没有提供真正与合同有关联的证据。具体讲：房屋具备办证条件以及具备办理土地分割手续的时候向原告李志毅、王娅的交付时间，应当提供收到相关材料的手续，不能说是被告荣盛公司备案了，原告李志毅、王娅就能办证，必须给原告李志毅、王娅一个交付手续才能去办证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李志毅与原告王娅系夫妻关系。被告荣盛公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，被告荣盛公司系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。2006年11月30日，被告荣盛公司取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月16日，原告李志毅与被告荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告李志毅购买被告荣盛公司开发的位于徐州市二环西路荣景盛苑Bx幢1单元1402室房屋一套，建筑面积共86.62平方米，总价为311832元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2008年7月12日，原告李志毅、王娅在被告荣盛公司处办理了上房手续。2010年11月29日，被告荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日，通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告荣盛公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。2011年7月22日，被告荣盛公司向原告李志毅出具了金额为310608元的销售不动产统一发票一张。2012年1月16日，原告李志毅、王娅办理了位于徐州市二环西路荣景盛苑Bx幢1单元1402室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为86.28平方米。2012年1月31日，原告李志毅、王娅办理了涉案房屋的国有土地使用权登记手续。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》[徐政发（2004）41号，自公布之日起实施]。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。2015年3月，本院立案受理原告李志毅、王娅诉被告荣盛公司商品房买卖合同纠纷一案。本案曾因需以其他案件的审理结果为依据而中止审理。针对被告荣盛公司何时将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关的问题，本院经向市房产管理局了解，在该局的系统上仅能查询到被告荣盛公司在2010年12月7日提交初始登记材料。关于政策的变化对于开发商协助办证有无实质性影响，市房产管理局的工作人员答复，2006年6月27日市房产局颁发《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发﹝2006）33号）后，该局即适用了该通知。2007年12月10日，市政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法》（第114号）后，该局即适用该规定，33号文件和114号文件发布哪个文件该局即适用哪个文件，不存在效力冲突问题。114号文件虽然是2008年2月1日才实行，但是2007年12月10日就发布了，对于新发布的文件房产管理局虽然不会逐个通知房地产企业，但是房地产企业间会自行传阅。此政策的变化，该局工作人员认为对房地产企业不会造成多大影响。针对被告荣盛公司辩称114号文件要求被告荣盛公司开发的小区必须通过公安部门的安防验收，而公安部门要求必须1-8号楼全部通过竣工验收后方能进行安防验收的意见，本院前往徐州市公安局了解，该局工作人员答复，没有相关文件要求楼盘的安防验收必须小区全部楼房一起验收，至于具体如何验收，他们是配合建设局的工作。本院前往徐州市建设局了解，该局答复，114号文件并没有要求小区的验收要整体一起验收，而是根据规划的情况来验收，有可能小区整体一起验收，也有可能几栋楼验收。而荣景盛苑小区的《交付使用通知书》（徐建住[2010]通字第28号）上载明的是该小区的1、4、6号楼交付使用，说明该小区是以1、4、6号楼为一个整体进行验收的，而不是以小区全部楼房作为整体一起验收的。该《交付使用通知书》也说明该1、4、6号楼通过了安防验收，只有通过了公安部门的安防验收，建设局才有可能出具该《交付使用通知书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力；双方均应按照合同约定履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于原告主张的逾期上房违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定有：出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。因此，被告荣盛公司向原告李志毅、王娅交付商品房的条件是商品房验收合格。荣景盛苑Bx号住宅楼于2008年5月18日经验收合格，根据双方《商品房买卖合同》的约定，被告荣盛公司应于2008年6月30日前向原告李志毅、王娅交付房屋，但至2008年7月12日，被告荣盛公司才为原告李志毅、王娅办理上房手续，因此，原告李志毅、王娅要求被告荣盛公司按合同价款311832元支付2008年7月1日至2008年7月12日期间的逾期上房违约金374元（311832元×0.1‰/天×12天），符合双方约定，本院予以支持。二、关于被告荣盛公司是否存在逾期办理房产证的违约行为;如存在违约行为，违约金如何计算的问题。1、被告荣盛公司主张在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后，办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，其未能在合同约定时间内提交相关资料，是政府相关部门对政策的调整所致，属于不可抗力。该理由不能成立。（1）涉案商品房买卖合同签订于2006年12月16日，B6号楼竣工验收日期为2008年5月18日，房屋交付于2008年7月12日，如按照被告荣盛公司的陈述在《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》2008年2月1日实施前，只需提供房屋所有权登记申请表（非交易类）、验收证明文件、徐州市地名委员会的地名命名文件，即可申请初始登记，则被告荣盛公司应当在知道相关政策变化后的合理期间内，在上述办法实施前将B6号楼办理权属证书所需材料报产权登记机关备案。（2）2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。（3）按照被告荣盛公司所述，以2008年2月为界，因为徐州市政府114号令的施行，与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，商品房初始登记手续发生了较大变化，增加了综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续，但是确因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，因涉及到合同内容的部分变更，应由主张合同变更一方即被告荣盛公司举证责任。否则，被告荣盛公司可以无限期的延长房屋权属登记的时间而以政策调整为由抗辩自己免责，从而不用承担违约责任，显然对购房人是不公平的。在2008年7月12日被告荣盛公司即为原告李志毅、王娅办理了上房手续，但直至2010年12月7日被告荣盛公司才向徐州市房产管理局送交房产初始登记资料，时间长达两年半之久，对于因政策变化导致办理房产初始登记资料是否需要延长两年半的时间，应当由被告荣盛公司承担举证责任。被告荣盛公司至今未能向法庭提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果。2、关于逾期办证的期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”据此规定，本案商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，故应自房屋交付使用之日起90日由被告荣盛公司向原告李志毅、王娅承担违约责任。本案中，被告荣盛公司未能举证证明其有效通知原告李志毅、王娅领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证、分割转让证）的具体时间，也未能举证证明原告李志毅、王娅领取上述材料的具体时间，故被告荣盛公司应承担举证不能的不利法律后果。但考虑被告荣盛公司确有在2011年1月对部分购房人通知领取房屋初始登记证的行为，且已有部分购房人在2011年1月及其后等时间相续取得房地产权属证书，故本院认为，原告李志毅、王娅在合理的期限内知道或者应当知道涉案房屋具备领取办理房地产权属证书的材料事实，对于该合理期限本院确认为2011年8月31日。结合原告李志毅、王娅上房时间2008年7月12日，本院支持原告李志毅、王娅自2008年10月11日至2011年8月31日期间的逾期办证违约金。3、关于违约金的计算标准问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未选择要求被告荣盛公司承担赔偿损失或违约金的责任方式，但被告荣盛公司不可以据此免责，因为商品房买卖合同是格式条款，且由被告荣盛公司提供，故不能免除其因逾期办证而承担的违约责任，应当视为双方当事人对逾期办证违约金没有约定。开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告李志毅、王娅作为买受人未举证证明被告荣盛公司因其逾期办证行为给其造成的损失数额，在此情况下，可以参照当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，该《商品房买卖合同》第九条约定“（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。”故本院参照逾期交房违约金的约定，结合原、被告《商品房买卖合同》关于购房价款311832元的约定，以及被告荣盛公司2011年7月22日向原告李志毅出具金额为310608元销售不动产统一发票的事实，对于2008年10月11日至2011年7月21日期间的逾期办证违约金，按照合同价款311832元按日以万分之一的标准计算为31619.76元（311832元×0.1‰/天×1014天），对于2011年7月22日至2011年8月31日期间的逾期办证违约金，按照销售不动产统一发票金额310608元按日以万分之一的标准计算为1273.49元（310608元×0.1‰/天×41天），上述逾期办证违约金合计32893.25元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告李志毅、王娅支付逾期上房违约金374元。二、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告李志毅、王娅支付逾期办证违约金32893.25元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由原告李志毅、王娅负担803元（已预交），由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担1257元（原告已预交，被告随案款一并给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  魏道升审 判 员  李勇辉人民陪审员  李荣桂二〇一七年六月二十六日书 记 员  程 美