福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初1172号 原告：中国农业银行股份有限公司连江县支行，住所：连江县凤城镇玉荷东路**。 法定代表人：李晓岚，行长。 委托诉讼代理人：林星，赖泽明，福建合立律师事务所律师，代理权限：一般授权。 被告：林建妹，女，汉族，1977年5月4日出生，，住莆田市荔城区 被告：福建欢乐天地置业有限责任公司，，住所：连江县潘渡乡贵安村科技大楼 法定代表人：黄如健。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司连江县支行委托诉讼代理人林星到庭参加诉讼，被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140031044）；2、判令被告林建妹偿还原告借款本金355383.72元，并支付利息（利息包括正常利息、罚息、复利，自2016年10月3日起至款项还清之日止，按双方合同约定计算。暂计至2017年2月2日止的利息为6371.05元，本息暂共计361754.77元）；3、判令被告福建欢乐天地置业有限责任公司对被告林建妹的上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告林建妹立即协助原告办理位于连江县的抵押登记手续，被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促被告林建妹并配合其办理抵押登记手续；5、判令上述房产抵押登记办妥后，或被告林建妹拒不协助办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对被告林建妹所欠的上述第2项的债务范围内优先受偿；6、本案全部诉讼费用、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2013年7月2日，以被告林建妹为借款人，原告为贷款人，被告林建妹为抵押人，被告福建欢乐天地置业有限责任公司为保证人，签订了合同编号为“35020120140031044”的《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》），约定：由原告向被告林建妹发放借款43万元整（人民币，下同），用于购买位于连江县，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，首年执行年利率6.55%；还款方式为以等额本息还款法按月分期还款。同时，为了担保原告债权的实现，《借款合同》第33条对借款担保做了如下约定：由被告福建欢乐天地置业有限责任公司提供连带责任保证担保，由被告林建妹以《借款合同》第34条所列房产做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另，《借款合同》还对各方的违约责任作了详细约定：其中第12.1、12.3约定借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利；第12.4（2）约定因借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。《借款合同》签订后，原告向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”，并于2014年7月2日向被告林建妹发放了借款。借款后，被告林建妹正常还款至2016年10月2日，之后未再还款，原告依据《借款合同》第12.4的约定，决定提前收回已发放借款，提前行使担保权。经原告系统核算，截止至2017年2月2日止，被告林建妹共欠原告借款本金355383.72元、利息6371.05元（含正常息、罚息、复利），暂共计361754.77元。原告认为，由于被告林建妹逾期偿还借款本息，原告有权按照《借款合同》的约定提前收回借款，并收取相应利息、罚息、复利。被告福建欢乐天地置业有限责任公司作为连带责任保证人，应当对被告林建妹的上述债务承担连带保证责任。另，被告林建妹以位于“连江县”的房产作为抵押担保，并办理了“预购商品房抵押权预告登记”，现该房产已经完成了初始登记，但由于被告林建妹怠于办理抵押登记手续，阻碍原告抵押权的设定，因此应当责令被告林建妹立即协助原告办理抵押登记手续，同时被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促被告林建妹并配合其办理抵押登记手续；待上述房产抵押登记办妥后，或被告林建妹拒不协助原告办理抵押登记手续的，则原告有权对上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款在被告林建妹所欠债务范围内优先受偿。 被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司未作答辩亦未提交书面证明资料。 经公开开庭审理，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证书、中国农业银行统一客户端系统截屏复印件各一份，因被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司未到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证和抗辩的权利，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行提交的证据，经审查可以相互印证，并形成证据锁链，具有证明效力，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月2日，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告林建妹、被告福建欢乐天地置业有限责任公司签订了合同编号为“35020120140031044”的《个人购房担保借款合同》，约定：由原告向被告林建妹发放借款43万元整，用于购买位于连江县，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，首年执行年利率6.55%；还款方式为以等额本息还款法按月分期还款。同时，为了担保原告债权的实现，《借款合同》第33条对借款担保做了如下约定：由被告福建欢乐天地置业有限责任公司提供连带责任保证担保，由被告林建妹以连江县做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另，《借款合同》还对各方的违约责任作了详细约定：其中第12.1、12.3约定借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利；第12.4（2）约定因借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。《借款合同》签订后，原告向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”，并于2014年7月2日向被告林建妹发放了借款43万元。被告林建妹正常还款至2016年10月2日止，已还本金74616.28元，现尚欠本金355383.72元及项下利息未还。 另查明，原告与被告至今仅办理抵押物即连江县的预告抵押登记。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司之间成立的借款合同关系，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法予以保护。本案诉争房屋仅办理预告登记。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋连江县已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人林建妹怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人林建妹负有协助办理抵押登记的义务，被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促其办理。本院确定被告林建妹应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人林建妹若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，被告林建妹虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于被告林建妹财产，客观上应作为被告林建妹责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处分购房人被告林建妹于商品房买卖合同项下的合同权利，而被告林建妹取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定。本院依法确认债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中国农业银行股份有限公司连江县支行与保证人福建欢乐天地置业有限责任公司约定的保证期间为“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年”，在抵押权未能依登记而设立情况下，福建欢乐天地置业有限责任公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人福建欢乐天地置业有限责任公司在承担保证责任后，有权向债务人林建妹追偿。在追偿过程中，若债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福建欢乐天地置业有限责任公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林建妹。诉讼中，被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。为此，综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告林建妹、被告福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》。 二、被告林建妹应在本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本金人民币355383.72元，并支付利息（包括罚息、复利，自2016年10月3日起至款项还清之日止，按双方合同约定计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告福建欢乐天地置业有限责任公司对上述债务承担连带担保责任。 四、被告林建妹应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司连江县支行办理不动产（连江县）抵押登记手续，被告福建欢乐天地置业有限责任公司应督促林建妹、并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福建欢乐天地置业有限责任公司的保证责任终止； 五、本案诉争房产（连江县抵押登记办妥后，或被告林建妹、逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿； 六、原告中国农业银行股份有限公司连江县支行对诉争房产（位于连江县拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建欢乐天地置业有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告林建妹、； 七、被告福建欢乐天地置业有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告林建妹追偿。 本案受理费人民币6726元，减半收取3363元，由被告林建妹、福建欢乐天地置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 代理审判员 程 菁 二〇一七年六月六日 书 记 员 吴婷艳 附：“主要法律条文” 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： (一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 (三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 (四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》的规定。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二） 第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第三款规定情形的除外。 附注二：（申请执行提示） 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。