浙江省义乌市人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0782执异49号案外人浦江县新星初级中学。法定代表人：黄希荣。案外人黄希荣。两案外人共同委托代理人陈宝荣。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行。负责人张辉。委托代理人冯哲宇。被执行人浙江省浦江保康食品有限公司。法定代表人项春燕。被执行人项春燕。被执行人郑青峰。被执行人浙江省浦江县万方腐乳厂。投资人吴周定。被执行人吴周定。被执行人郑彩琴。被执行人浙江浦江晨旭工贸有限公司。法定代表人郑国委。被执行人郑国委。被执行人洪映星。在本院执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司、项春燕、郑青峰、浙江省浦江县万方腐乳厂、吴周定、郑彩琴、浙江浦江晨旭工贸有限公司、郑国委、洪映星金融借款合同纠纷一案中，案外人浦江县初级中学、黄希荣于2017年6月1日对执行浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人浦江县初级中学、黄希荣称，2009年8月13日，案外人黄希荣因举办春蕾学校（系浦江县新星民工子弟学校的分校）之需与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司签订《厂房出租协议》一份，承租被执行人浙江省浦江保康食品有限公司所有的坐落于浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产（东向一侧的空地和整幢厂房约5500平方米建筑面积），租期为五年。后由于春雷、惠民小学合并和新星民工子弟学校升级为初中，在2013年8月18日案外人浦江县新星初级中学与被执行人浙江省浦江食品有限公司续签了租期为十年的《厂房出租协议》。2014年8月13日，双方当事人签订了《厂房租赁合同补充协议》，并且于2016年期间将在亚太大道××号的“浦江县新星初级中学”与在亚太大道578号的“浦江县仙华职业技术”学校进行了场所地点对调。案外人与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司之间的租赁关系的事实发生远早于涉案房地产的抵押登记。现请求法院保护案外人依据《厂房租赁合同补充协议》对涉案房地产享有的租赁权。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行称，1、对案外人黄希荣与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司所签订的厂房出租协议的真实性有异议。春蕾学校的举办未经审批，相关租赁合同未经过备案，案外人也未提交2009年8月20日至2011年8月16日期间支付过租金的证据，案外人所提交的照片、招生简章也仅是其单方制作。2、案外人黄希荣并非提出执行异议的适格主体。黄希荣与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司仅签订过一份租赁协议，该协议的租赁期限为2009年8月20日至2014年8月19日。黄希荣现对涉案标的并不享有任何权利。3、案外人浦江县新星初级中学的承租权并不能对抗申请执行人。其与被执行人签订租赁合同的时间迟于涉案房产抵押登记的时间。4、案外人所谓的2013年签订的《厂房出租协议》是对之前协议的续签的主张并不能成立。之前协议的主体是黄希荣，而2013年协议的签订主体是浦江县新星初级中学，两份协议的签订主体完全不同，并不构成续签。退一万步讲，就算是续签，之后的续签协议与之前的协议也是完全独立的两份协议，之后的续签协议签订时间在抵押登记之后。被执行人浙江省浦江保康食品有限公司、项春燕称，在贷款之前我已经和黄希荣签订了合同，是房子造好后没多长时间，租给学校比较稳定。黄希荣提出来房租的问题，就先签了五年，来签的时候春蕾学校没有批下来，是以黄希荣私人的名义签的。贷款时银行没有提出要求让我们签无出租承诺，我们也没有签过。贷款时银行应该知道我们厂房出租给学校，学校的招牌很大的。本院查明，2015年9月30日，本院受理原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行诉被告浙江省浦江保康食品有限公司、项春燕、郑青峰、浙江省浦江县万方腐乳厂、吴周定、郑彩琴、浙江浦江晨旭工贸有限公司、郑国委、洪映星金融借款合同纠纷一案。2015年10月22日，本院作出（2015）金义商初字第6332号民事裁定，查封被告浙江省浦江保康食品有限公司所有的坐落于浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第××号、××号；土地证号：浦国用（20**）字第××号]。2015年11月24日，本院作出（2015）金义商初字第6332号民事判决。该判决认定，本案债务由浙江省浦江县保康食品有限公司于2011年8月16日以其所有的坐落于浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产【房权证号：浦房权证浦阳字第××、××号，土地证号：浦国用（20**）字第××号】提供抵押担保，并于2011年8月17日办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告浙江省浦江保康食品有限公司于本判决生效后十五日内归还原告上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行借款本金4000万元及利、罚息（按合同约定计付至实际履行完毕之日止，其中本金2300万元自2014年7月17日计息；另本金1700万元自2014年8月7日起计息）。二、原告对被告浙江省浦江保康食品有限公司所有的坐落于浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产【房权证号：浦房权证浦阳字第××、××号，土地证号：浦国用（2003）字第××号】在最高抵押额2902万元内享有优先受偿权。三、原告对被告郑青峰、项春燕所有的坐落于浦江县浦阳镇金狮四叉口（现为恒昌大道××号）的房地产【房权证号：浦房权证浦阳字第××、××号，土地证号：浦国用（1999）字第××号】在最高抵押额2503万元内享有优先受偿权。四、被告项春燕、郑青峰对上述第一项债务在最高额4000万元的范围内承担连带清偿责任。五、被告浙江省浦江县万方腐乳厂，吴周定、郑彩琴，浙江浦江晨旭工贸有限公司，郑国委、洪映星对上述第一项债务在最高额1000万元的范围内承担连带清偿责任。案件受理费128441元，保全费5000元，由被告浙江省浦江保康食品有限公司负担。2015年11月5日，上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行变更为上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行。（2015）金义商初字第6332号判决生效后各被告未履行，上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行于2016年3月14日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年3月22日，本院作出（2016）浙0782执2793号执行裁定，拍卖被执行人郑青峰、项春燕所有的坐落于浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产。2017年3月31日，本院发出（2016）浙0782执2793号公告，责令被执行人于2017年4月31日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。案外人浦江县新星初级中学、黄希荣提供了《厂房出租协议》二份，上述材料显示，2009年8月13日，案外人黄希荣（乙方）与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司（甲方）签订《厂房出租协议》一份，约定甲方将位于浦江经济开发区亚太大道××号的厂房出租给乙方使用。租赁期限暂定五年，从2009年8月20日至2014年8月19日。租金每年50万元整，在每年7月20日前支付等内容。2013年8月18日，案外人浦江县新星初级中学（乙方）与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司（甲方）签订《厂房出租协议》一份，约定甲方将其所有的坐落于浦江经济开发区亚太大道××号东边厂房1至4层整栋建筑面积约5500平方米（包括厂房空地）出租给乙方。租期10年，从2013年8月20日至2022年8月19日。租金每年60万元整，第一期自合同签订之日起5年房租300万元一次付清（注：因公司资金急于周转，经双方协商同意每年减免5万元，实收5年租金275万元整），第2期（2018年8月20日至2022年8月19日止）每年房租递增10%，房租2年一付，到时提前一个月付清等内容。案外人同时提供《厂房租赁合同补充协议》一份，证明双方对租金及租金支付方式进行调整；提供中华人民共和国组织机构代码证、民办学校办学许可证各二份，证明案外人黄希荣是浦江县新星初级中学和新星民工子弟学校的举办者，其与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司签订的厂房出租协议虽是以个人所签，但用途是办学。前后的合同主体在名称上有所不同，但实质上具有密切关联，可以视为同一主体；提供春蕾民工子弟学校2010年6月份的招生简章与学生毕业照打印件各一份、浦江县新星学校承租厂房的照片打印件五份，用以证明案外人黄希荣向被执行人浙江省浦保康食品有限公司承租厂房早于申请执行人抵押权的设立，且案外人占有使用至今的事实。本院认为，黄希荣、浙江省浦江保康食品有限公司于2009年8月13日签订的《厂房出租协议》，其签订主体是黄希荣与浙江省浦江保康食品有限公司，租赁期限从2009年8月20日至2014年8月19日。浦江县新星初级中学、浙江省浦江保康食品有限公司于2013年8月18日签订的《厂房出租协议》，其签订主体是浦江县新星初级中学与浙江省浦江保康食品有限公司，租期从2013年8月20日至2022年8月19日。上述两份《厂房出租协议》系不同主体、不同租赁期限的独立的租赁行为，两者不存在延续关系。案外人黄希荣与被执行人浙江省浦江保康食品有限公司签订《厂房租赁合同》的租赁时间至2014年8月19日，故对其异议本院不予支持。抵押登记具有公示公信的效力。申请执行人于2011年8月16日对浦江县经济开发区亚太大道××号的房地产设定抵押权，并于2011年8月17日办理了抵押登记手续。案外人浦江县新星初级中学对涉案房产享有的租赁权系在申请执行人设定抵押之后取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，案外人浦江县新星初级中学的租赁权不得对抗本案申请执行人。综上，案外人黄希荣、浦江县新星初级中学的异议理由不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回黄希荣、浦江县新星初级中学的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。审 判 长 刘苏英审 判 员 陈建清审 判 员 龚旭明二〇一七年六月二十三日代书记员 王 蓓