湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0114民初7号原告：刘三美，女，1960年3月20日出生，汉族，农民，住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：徐文华，湖北传强律师事务所律师。被告：高小勤（曾用名高少勤），女，1952年10月15日出生，汉族，农民，住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：李玉玲（高小勤之女），住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：何帆，男，住湖北省武汉市蔡甸区，系武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民委员会推荐。第三人：李荣贵，男，1950年11月4日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：谢晓昌，湖北维勒律师事务所律师。第三人：李丑合，男，1973年4月6日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市，现住湖北省武汉市蔡甸区，原告刘三美与被告高小勤请求确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，2017年3月7日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依照原告刘三美的申请，本院通知李荣贵、李丑合作为本案的第三人参加诉讼，于2017年4月17日再次公开开庭审理了本案。原告刘三美及其委托诉讼代理人徐文华、被告高小勤的委托诉讼代理人李玉玲、何帆、第三人李荣贵及其委托诉讼代理人谢晓昌、第三人李丑合均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘三美向本院提出并变更诉讼请求：1、确认原、被告间关于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组万家咀104号的房屋买卖合同有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年10月19日，刘三美经武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民肖某介绍，并经该村村民委员会的干部同意，以4200元价格购买了高小勤位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组万家咀104号的房屋（用地面积约106.5㎡）。刘三美付清房款后，高小勤将集体土地建设用地使用证原件交付刘三美，至此原、被告间的房屋买卖合同已经履行完毕。刘三美于2005年1月9日取得武汉市蔡甸区奓山街瑠环村的户籍。2016年10月，高小勤之夫李荣贵向武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民委员会声称对涉案房屋拥有所有权，妨碍刘三美行使该房屋的权益，故原告刘三美诉至法院。被告高小勤辩称，原、被告间并非房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系；即使双方系房屋买卖合同关系，因涉案房屋��高小勤与其夫李荣贵婚后共同财产，而李荣贵对高小勤处分涉案房屋并不知情，事后亦表示不同意，且刘三美向高小勤购买房屋时并非武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民，故刘三美与高小勤的房屋买卖合同应属无效；原、被告间房屋交易行为距今已近20年，已远远超过法律规定的2年诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告刘三美的诉讼请求。第三人李荣贵述称：我与高小勤系夫妻关系，涉案的房屋系婚后共同修建，属夫妻共同财产，高小勤无权独自处分；刘三美购房时并非武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民，并不具备在该村购房的资格；刘三美的主张超过诉讼时效。第三人李丑合述称：我与刘三美系亲戚关系。2008年，我与刘三美达成口头协议，其将涉案房屋以4200元的价格转卖给我，并将集体土地建设用地使用证原件交付给我，此后我在该处房屋居住至今。2016年9月，武汉市蔡甸区奓山街拆迁办拟与我签订房屋拆迁协议，但因高小勤之夫李荣贵阻挠，导致拆迁办将涉案房屋的拆迁事宜搁置。我并不是武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民，清楚与刘三美的房屋买卖合同无效，现同意将涉案房屋返还给刘三美，因双方房屋买卖合同无效所产生的损害赔偿事宜，不要求在本案中处理，由我与刘三美自行协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告刘三美提交证人肖某、刘某的证言，拟证明刘三美以价款4200元向高小勤购买104号房屋的事实。被告高小勤对证人肖某、刘某的证言有异议，认为刘某与刘三美系亲属关系，且两证人对房屋交易过程并不完全知情，双方的确协商过房屋买卖事���，但由于购房价格未能谈妥，致使房屋买卖协议未能达成，我遂将房屋出租给刘三美，并收取租金人民币2400元，同时“房产证”原件出借给刘三美查看后一直未收回。经审查，证人肖某、刘某的证言中的部分内容能够与原、被告及第三人李荣贵当庭的陈述能够相印证，证言内容较被告高小勤的辩解及第三人李荣贵的陈述更符合常理，且被告未能提供反证，故本院对证人肖某、刘某证言依法予以采信。2、原告刘三美所提交户口本，拟证明刘三美于起诉前已取得武汉市蔡甸区奓山街瑠环村户籍，具备在该村购买房屋的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为双方发生交易时刘三美并不具备在武汉市蔡甸区奓山街瑠环村购房的资质。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原户籍所在地为湖北省××埫口镇××号的原告刘三美通过其姐刘某得知，被告高小勤因在奓山街联富路58号修建房屋需要资金，拟将其位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组104号的三间瓦房（以下简称104号房屋）出售，经该村与高小勤同族的嫂子肖某介绍，原告刘三美与被告高小勤口头协商购买104号房屋事宜。1997年10月18日，原告刘三美向被告高小勤支付房款4200元，高小勤遂将104号房屋的集体土地建设用地使用证原件交付刘三美，并将房屋腾退后交由刘三美居住。2004年，原告刘三美将104号房屋出借给第三人李丑合居住。2008年，原告刘三美将该房屋以4200元转卖给第三人李丑合，并将房屋集体土地建设用地使用证原件交给李丑合，其一直在该房屋居住至今。2016年9月，因第三人李丑合所居住的104号房屋一直未修缮成为危房，武汉市蔡甸区奓山街办事处拟将该处房屋拆迁，其招商引进办公室与李丑合签订房屋拆迁协议时，李荣贵向该村委会主张104号房屋的权属，致拆迁协议未能达成。另查明，第三人李荣贵与被告高小勤于1978年11月10日登记结婚，被告高小勤系湖北省武汉市奓山街瑠环村村民，李荣贵属城镇居民。104号房屋系原告高小勤以其个人名义于1991年6月向原汉阳县土地管理局申请获批后，在该块住宅用地上所修建，用地面积106.5㎡。原告刘三美户籍于2005年1月9日因搬迁由湖北省××埫口镇××号迁至湖北省武汉市蔡甸区奓山街瑠环村，第三人李丑合户籍所在地系湖北省××乡团结村××组。本案的争议焦点：一、原告刘三美与被告高小勤关于104号房屋交易行为的法律关系应如何认定？本院认为，被告高小勤因在奓山街新建房屋需要资金，有意出售位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村的104号房屋，原告刘三美获悉相关信息后与高小勤协商，可见原、被告系为房屋买卖而��行磋商；从磋商的结果看，刘三美向高小勤支付房款4200元，高小勤在收取房款后将104号房屋的集体土地使用权证原件交给刘三美，并将房屋腾退交由其居住，因而，原告刘三美与被告高小勤的交易行为更符合农村房屋买卖的特征。关于被告高小勤主张双方系房屋租赁关系的辩解意见，本院认为，高小勤收取刘三美房款交付房屋权属证书及房屋后，在双方无任何亲属或其他关系的情况下，一直未向对方收取房屋租金明显不符合常理；如果双方系房屋租赁，作为出租方的高小勤断无可能将房屋权属证书原件一直交由承租方刘三美进行保管，且承租人将房屋多年来交于其他人居住，被告高少勤亦未提出异议直至得知104号房屋将拆迁，故本院对被告高小勤的辩解意见依法不予支持，原告刘三美与被告高小勤间系农村房屋买卖合同关系。二、关于原告刘三美与被告高小勤农村房屋买卖合同的效力判断？本院认为，原告刘三美与被告高小勤均具备完全民事行为能力，双方关于房屋买卖的行为系各自真实意思表示，虽然刘三美购买高小勤房屋时并非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已经得到补正，该农村房屋买卖合同已经不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原告刘三美与被告高小勤间的房屋买卖合同有效。关于被告高小勤及第三人李荣贵抗辩104号房屋系夫妻共同财产，李荣贵不知情亦不同意，高小勤自行处分该房产行为无效的意见，本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《最高人民法���关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“……夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，高小勤出售房屋时正值其家庭在奓山街新建房屋需要资金，刘三美购房时有理由相信其出售房屋的决定系夫妻共同意思表示，且刘三美购房时已支付合理的对价，故本院对被告高小勤及第三人李荣贵的意见依法不予支持。诉讼时效适用于债权请求权，本案系确认之诉，并不适用两年的诉讼时效，故被告高小勤及第三人李荣贵主张原告刘三美的诉请超过诉讼时效的意见，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告刘三美与被告高小勤关于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村万家咀104号的房屋买卖合同有效。本案诉讼费100元，由被告高小勤负担（原告已垫付，执行时由被告返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  方 雯审 判 员  肖 新人民陪审员  李晓林二〇一七年六月二十二日书 记 员  何晓瑞