湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1003民初792号原告：丁琼，女，1971年9月10日生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：郑静，湖北楚韵律师事务所律师。被告：湖北嘉丰投资有限公司，住所地荆州市荆州区25号。法定代表人：罗刚杰，该公司董事长。被告：罗刚祥，男，1967年1月11日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。二被告委托诉讼代理人：梅平，湖北昭信律师事务所律师。第三人：吕按祥，男，1978年1月11日生，汉族，住湖南省新邵县。原告丁琼与被告湖北嘉丰投资有限公司（以下简称嘉丰公司）、罗刚祥、第三人吕按祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月5日公开开庭审理。原告丁琼及其委托诉讼代理人郑静、二被告委托诉讼代理人梅平到庭参加诉讼，第三人吕按祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除2013年10月27日原告丁琼与被告嘉丰公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告嘉丰公司、罗刚祥向原告连带返还其已支付的房屋租金及租房定金、押金共计264720元，并按银行同期贷款利率标准向原告支付利息，直至清偿时止；3.判令被告嘉丰公司、罗刚祥向原告退还租赁房屋内家具及原告所有的其他财物（详见财物清单）；4.判令被告嘉丰公司、罗刚祥向原告赔偿其装饰、装修、经营及预期收益等损失共计240万元；5.本案的全部诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2013年10月27日，被告嘉丰公司（罗刚祥时任该公司法定代表人）作为出租方，与承租方原告丁琼、吕按祥（保证方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：被告嘉丰公司将位于荆州××××号的楚韵文化饰品商城一楼临街的房屋，出租给原告丁琼经营红木家私，租金为44060元/月，租期5年。同时约定：出租房屋必须保证房屋产权清楚，无权利瑕疵且应协助承租方办理相关的消防验收手续，如因上述原因导致承租方不能正常使用该房屋，承租方有权单方解除合同，要求赔偿损失。该合同对三方的其他权利和义务也作了约定。2013年11月1日，被告嘉丰公司与原告达成补充协议，从2013年12月起，将每月租金调整为36720元。2014年2月，被告嘉丰公司因消防验收原因将原告使用上述房屋的租金下调至每月20000元。合同签订后，原告按被告嘉丰公司指定，向被告罗刚祥交纳了押金及定金108000元，被告同意原告进场装修，装修完毕后原告开始经营红木家私等业务。截止2014年7月1日，原告按约定共向被告嘉丰公司及其指定收款人交纳房租156720元。2014年7月10日，荆州市长丰棉业有限公司（以下简称长丰公司）致函原告，要求原告从本月起向长丰公司交纳使用上述房屋的租金。同年8月29日，荆州市荆州区公安消防大队向原告下达了有关消防验收的责令限改正通知书。2015年8月，被告嘉丰公司、罗刚祥以索要房租为由，派人到原告经营红木家私的上述房屋处闹事、围堵等，致使原告无法经营，并将上述房屋加锁至今，给原告造成了巨大损失。另查明，2011年1月11日，长丰公司、何贵章与罗刚祥三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定将长丰公司位于荆州××××号楚韵文化饰品商城一至四层房屋（含本案所涉房屋）及所占地产使用权转让给罗刚祥。同年3月4日，长丰公司与罗刚祥办理了上述房产的移交手续。2014年长丰公司、何贵章与罗刚祥三方以房屋买卖合同纠纷为由诉诸法院，现该案正在二审法院审理中。还查明，长丰公司所建设的上述一至四层房屋，至今均没有办理建设用地规划、建设工程规划、建筑施工许可证等任何合法手续，属违法建筑，同时至今没有进行竣工验收，没有安装消防设施和通过消防验收。根据《建筑法》及《消防法》等法律规定，上述房屋不具备交付使用的条件，依法不得使用。现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。二被告委托诉讼代理人辩称，1.房屋租赁合同已经明确注明尚未办理产权证书，正在办理中，有权对外租赁；2.合同第六条有明确约定，承租方拖欠租金超过三十天的可以解除合同，被告解除合同是合法行为；3.消防问题合同中有明确约定，没有影响承租方对外经营。因此原告诉讼请求不能成立。第三人吕按祥未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月27日被告嘉丰公司（罗刚祥时任该公司法定代表人）与原告签订《租赁合同》，第三人吕安祥作为保证方。合同主要约定原告丁琼承租被告在荆州××××号的房屋，租期5年，月租金44060元，后于2013年11月1日签订补充协议将2013年12月1日至2015年10月31日的房屋租金调整为每月36720元，其他条款不变。每月7号前给付每月租金。第三人吕按祥作为原告丁琼的保证人为原告丁琼履行合同义务承担连带责任。合同签订后，罗刚祥分别于2013年10月27日、28日向原告丁琼出具收据，分别载明收到丁琼交来的租房定金2万元、押金88000元，并注明钥匙已交，丁琼已进场装修。截止2014年7月，被告丁琼缴付租金共计156720元。另查明，2011年3月4日，罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将荆州××××号楚韵文化饰品商城一至四层房屋及土地使用权转让给乙方。转让价格1800万元，同日，双方签订《移交确认书》，乙方享有该房地产的占有、使用、收益等所有物权。（2014）鄂荆州中民初字第11-3号民事判决书认定：罗刚祥（乙方）与荆州市长丰棉业有限公司（甲方）、何贵章担保方签订《房屋买卖合同》合法有效。后罗刚祥不服上诉至湖北省高级人民法院，该院（2016）鄂民终841号民事判决书亦认定“罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》有效，长丰公司应继续履行合同义务，并判决荆州市长丰棉业有限公司于本判决书生效后十日内为罗刚祥办理房屋产权证、土地使用权证登记手续。”另查明，2014年7月10日荆州市长丰棉业有限公司向原告丁琼发出通知称因与罗刚祥未能就荆州××××号楚韵文化饰品商城一至四层产权达成共识，该公司将终止与罗刚祥签订的《房屋买卖合同》收回产权。2015年8月27日被告嘉丰公司向原告丁琼及第三人吕按祥发出通知“因原告丁琼自2014年7月开始不依约缴纳租金，经多次催告未果，现通知原告丁琼终止租赁合同，收回房屋”。因原、被告双方未达成共识，被告嘉丰公司将租赁房屋强制加锁。本院认为，本案争议焦点一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否解除；二、被告嘉丰公司、罗刚祥是否应当向原告连带返还其已支付的房屋租金及定金、押金共计264720元，是否应当向原告赔偿其装饰、装修、经营及预期收益等损失共计240万元；三、被告嘉丰公司、罗刚祥是否应当向原告退还租赁房屋内家具及原告所有的其他财物。现分述如下：关于争议焦点一，原告丁琼请求判令解除2013年10月27日与被告嘉丰公司签订的《房屋租赁合同》，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条中明确约定“5.乙方（原告丁琼）有下列情形之一的，甲方（嘉丰公司）可以终止合同，收回房屋：。（3）乙方拖欠当期租金超过30天的。”。根据本院查明事实，原告丁琼自2014年7月起未缴纳租金，被告嘉丰公司于2015年8月27日向原告丁琼发出解除合同的通知，且原告丁琼于当日收到该通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，该租赁合同已于2015年8月27日解除。因此，对原告的该项请求，本院不予支持。关于争议焦点二，原告诉称租赁房屋实际所有权人为罗刚祥，嘉丰公司对租赁房屋无权出租，租赁合同虽成立但是嘉丰公司无法履行合同义务，应对原告承担违约责任，而且该租赁房屋因未办理建设用地规划许可证、未办理消防验收等是不能投入使用的，房屋所有权及租赁权等权利均存在瑕疵，房屋的实际出租人罗刚祥应与嘉丰公司承担连带的违约责任。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋所有权人为被告罗刚祥，原告丁琼与被告嘉丰公司在签订《房屋租赁合同》时罗刚祥系嘉丰公司的法定代表人，其亦在该《房屋租赁合同》签字确认，且《房屋租赁合同》签订后原告即缴纳定金、押金进场装修、并实际经营，不存在嘉丰公司无法履行合同义务的事实。《房屋租赁合同》第六条明确约定“1.甲方保证该房屋产权清晰，保证其对该房屋依法享有所有权与租赁权，该房屋上不存在他项权、被法院查封等可能影响本租赁合同效力的情形。若因甲方前述权利存在瑕疵或与他人发生债权债务纠纷，导致乙方不能正常使用该房屋的，乙方有权单方面解除合同，赔偿乙方损失。”，该租赁房屋在原告租赁期间确实存在所有权等权利瑕疵，但是并未影响原告实际经营使用，而且关于荆州市荆州区公安消防大队责令限期改正通知书，也只是责令原告限期改正。原告未按合同约定的权利去主张解除租赁合同，而是继续营业并拖欠被告租金，导致被告行使合同解除权解除了租赁合同。故租赁合同解除系原告方违约导致，因此对原告诉请被告嘉丰公司、罗刚祥连带返还其已支付的房屋租金及定金、押金共计264720元的主张，本院不予支持。对原告诉请被告嘉丰公司、罗刚祥向原告赔偿其装饰、装修、经营及预期收益等损失共计240万元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本院不予支持。关于争议焦点三，原告诉请被告嘉丰公司、罗刚祥向原告退还租赁房屋内家具及原告所有的其他财物，本院认为，因原告仅单方提供了一份货物清单，货物清单上仅有第三人吕按祥签字，且吕按祥未出庭说明相关情况，因此并没有充分的证据证明货物清单上的家具及财物被被告扣留，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告丁琼的诉讼请求。本案受理费4420元，由原告丁琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长  邓念鹏审判员  张 荣审判员  王贤林二〇一七年六月五日书记员  冯 路