江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0423民初2988号原告袁望，男，1995年4月29日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省九江市永修县。原告袁瞻豪，男，2002年6月10日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省九江市武宁县。法定代理人吕某，女，1974年1月12日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省九江市永修县。两原告共同委托代理人刘明，江西修江律师事务所律师。被告中岩集团实业有限公司，住所地：武宁县城古艾路52号。法定代表人章晨辉，系该公司董事长。委托代理人冷运江，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告袁望、袁瞻豪与被告中岩集团实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁望、袁瞻豪委托代理人刘明、被告中岩集团实业有限公司委托代理人冷运江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、要求法院确认原告解除和被告于2015年5月28日签订的备案号为201501830的《商品房买卖合同》合法有效；2、要求被告返还购房款880000元，并自2015年5月29日起按中国人民银行同期贷款利率150%的标准计算赔偿原告的损失至购房款返还之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由是，2015年5月28日，两原告和被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，两原告购买被告开发的中岩御临天下2#楼1层5号规划用途为商业的铺面，合同约定该商铺预测建筑面积为51㎡，合同总价款为980000元，该款在2015年5月29日前付880000元，余款100000元于2016年7月30日前付清。铺面交付时间为2016年7月31日。合同签订第二日，吕某即代两原告支付了购铺款880000元。因被告未能在2016年7月31日前向两原告交付铺面，故两原告一直未支付剩余购铺款100000元。2016年8月，两原告发现该铺面临街道安装好的铺面玻璃门被拆除后砌上了封闭式砖墙，玻璃门改为安装在小区的里面。通过与被告交涉，被告的答复是，原告购买的铺面规划设计就是朝里开门的，并不是临街道开门，被告向原告出售铺面时隐瞒了该事实，被告解释说原县委书记曾口头答应过被告可以解决铺面临街道开门的事情，因此被告才违反规划将门开在外面，并以临街旺铺公开对外宣传、销售。2015年12月7日，武宁县规划局以被告A1#楼、A2#楼等一层平面均未按建筑施工图的要求进行建设等为由要求被告整改。被告为了通过验收便将上述铺面的门按规划设计要求改为向里开，临街砌上了封闭式砖墙。原告高价格购买被告宣传的临街旺铺，考虑的就是铺面外的街道对面即是在建的沙田商业广场，预计该广场将来人气旺，才决定购买的。现被告将诉争铺面门朝小区里面开，导致该铺面便局限于为该小区的人提供商业服务，而无法和对面农贸市场的大量客流进行商业对接服务。两原告认为，被告恶意隐瞒铺面规划设计向里开门而不临街道开门的事实，在规划部门责令其整改后现改为向里开门，导致三原告高价购买临街铺面进行商业经营或租赁的目的不能实现。经与被告多次协商未果，故原告诉至法院。被告辩称，1、房屋买卖现状并非如原告所述，当时商铺临街面是用玻璃进行全封闭的，并非原告所述的临街开门，2015年规划局就已经要求被告进行整改，而原告购买铺面是在2016年，因此原告在购铺时应该是清楚该情况的；2、被告没有任何人向原告承诺过可以向临街开门，所谓临街铺面并不等于就是临街开门的铺面；3、被告没有收到原告解除合同通知书，仅是法院在本案诉讼中向被告送达了诉状，原告在诉状中提到了要求解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告依法向本院提交了如下证据：第一组证据：1、2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》（备案号：201501830）1份；2、2015年5月29日的收据1份（以上证据均为复印件，均与原件核对无异）。证明：1、原告购买被告开发的“中岩·环球国际”御临天下2#栋1层5#号规划用途为商业的商铺；2、2#栋1层5#号商铺建筑面积为51㎡（单价为19215.69元），合同总价款为980000元；3、交房时间为2016年7月31日；4、原告于2015年5月29日向被告支付购买2#栋1层5#号商铺款880000元。第二组证据：1、录音笔录1份；2、被告对外宣传中岩铺面资料1份；3、限期整改通知书1份。证明：1、被告销售2#栋1层5#号商铺给原告时故意隐瞒该商铺规划设计为朝内开门的事实，并对原告宣称为临街道开门，后被告又于2016年4月11日在网络上宣传其开发的铺面为临街旺铺；2、被告擅自违反规划设计将2#栋1层5#号商铺的门由内开放改为向临街道开，规划部门责令其整改。被告质证称，对第一组证据无异议。对第二组证据、1、录音中谈话时间不清楚，录音中也无法显示出来；2、录音不完整，特别是前面一部分，没有全面再现当时谈话内容；3、谈话的人物身份不清楚，其中有一个“张总”的声音可以确定是被告公司的经理，但其他人听不出来，无法确认身份；4、张总（即张伟）是2016年8、9月份才到被告处上班，其对之前铺面买卖经过不清楚，张总来时铺面已经过整改了；5、从录音中并不能反映出当时铺面买卖的现状到底是怎么样的，也不能反映出销售人员向原告承诺铺面是对外开门的，只说了争取给原告在临街开门；6、对宣传资料无异议；7、对限期整改通知书，武宁县城乡规划局确实在2015年12月向被告下发了限期整改通知书，但是否是原告提供的该份无法确定，之所以整改，是因为原来的铺面临街外墙未按照规划进行施工，是用玻璃全封闭的，所以规划局要求改正，将临街外墙改成砖和玻璃混合封闭。经审查，本院认为，第一组证据来源与形式合法，与本案相关联，被告亦无异议，本院予以采信。第二组证据的录音，来源合法，录音内容清晰明确，从录音内容中可反映出作为被告代表的张总（即张伟）是认可了在出售本案铺面时承诺门是临街开的事实，其是在整改后才到被告处上班亦能清楚该情况，这也就更加说明被告公司确实作出过该承诺；关于限期整改通知书，从整改通知书内容和时间来看，时间均是2015年12月，整改通知书中写明的存在的问题也是未按建设施工图要求进行建设，与被告的陈述是基本吻合的；宣传资料可以证实被告系将铺面作为临街旺铺进行宣传的事实，且被告对该证据亦无异议。综上，第二组证据来源合法，内容记载明确，与本案相关联，本院予以采信。被告为证明其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据：第一组证据：现场图片2张（被告向原告销售铺面时的宣传图片及经过整改后目前现状图）。证明：签订合同时，临街面就已经通过玻璃封闭了。第二组证据：规划图复印件3张（涉案平面图1张、规划内、外墙施工图各1张）。证明：从规划图来看，临街面设计时就是封闭的，临街角落是卫生间，门开在小区里面，并且卫生间虽然未做，但水管早已修好了。原告质证称，对第一组证据、1、对整改后目前现状图无异议，临街面确实用砖墙和玻璃进行了全封闭；2、对被告向原告销售铺面时的宣传图片的时间有异议，被告无法证明照片中的状况是在原告签订合同之前发生，即使是在原告签订合同之前发生，那么按照被告说法，玻璃门并不表示封闭，临街的玻璃门是随时可以拆掉的。对第二组证据、被告的规划设计图上明确了门是朝小区内开的，临街是封闭的，但被告隐瞒这一事实，在和原告签订的买卖合同上没有标注门所在位置，也没有向原告书面或口头告知门是向内开这一事实。经审查，本院认为，第一组证据的“被告向原告销售铺面时的宣传图片”没有显示拍摄时间，是否系原告购铺时的情况无法认定，故对该图片，本院不予采信；整改后目前现状图可以反映整改后的现状，原告对此亦无异议，本院予以采信。第二组证据来源合法，图纸表示明确，原告亦无异议，本院予以采信。经审理查明，2015年5月28日，原告袁望、袁瞻豪与被告中岩集团实业有限公司签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告从被告处购买中岩御临天下2栋1层5号商铺，预测建筑面积51㎡，房屋价款按建筑面积计算，单价为19215.69元/㎡，总价款为980000元；原告采取分期方式付款，即买受人在2016年7月30日前分两期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币880000元应当于2015年5月29日前支付，剩余房款100000元应于2016年7月30日前付清；出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付铺面；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2015年5月29日，两原告向被告交付了购铺款880000元，同日，原告法定代理人吕某代两原告与被告签订了《中岩御临天下购房补充协议》，双方约定：剩余100000元在办好房产证时交清。至今，双方一直未办理交房手续。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中未标注铺面门口向内开还是临街开，但在规划设计时门口系朝小区里面开、临街面封闭的；被告在向原告出售该铺面时，未明确告知门的朝向，但承诺铺面临街面开门，且被告在广告中将铺面作为临街旺铺进行宣传。2015年12月7日，武宁县规划局以被告未按建筑施工图的设计进行建设为由，要求被告整改，故被告于2016年3、4月份开始施工，将原临街的玻璃门改为了向小区里面开，临街面用砖墙和玻璃进行了全封闭。2016年8月，原告无意中发现上述情况，故多次与被告就铺面门的朝向问题进行协商，被告也曾承诺愿意补偿地下车位给原告，但双方最终未能协商成功。原告认为，被告故意隐瞒门口朝小区里面开的事实，导致原告以高价位的临街铺面价格购买门口却是朝小区里面开的铺面，使其购买铺面的合同目的不能实现。因双方一直未能达成一致意见，故，原告诉诸本院。本院认为，原告袁望、袁瞻豪从被告中岩集团实业有限公司处购买铺面，并签订书面商品房买卖合同，且合同内容合法有效，应认定原、被告之间形成了商品房买卖合同法律关系。原告按照约定交付了购房款后，被告亦应向原告交付符合双方约定的铺面。本案主要的争议焦点为：被告是否构成根本违约？所谓根本违约，是指违约的后果已经妨碍了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。本案两原告解除合同的理由是：两原告购买临街铺面的目的就是为了开铺或出租赚取更多的利润，现被告未按承诺向其交付门口临街开的铺面，被告的该行为导致其订立合同目的不能实现。本院认为，①任何合同的订立均有当事人自己的目的，故而，案件的审理应当尊重双方当事人订立合同当初的真实意思表示。通过庭审可知，两原告理解的所谓临街铺面，就是指门口临街开的铺面，两原告欲购买的也就是该种户型的铺面，对于广大民众而言，对临街铺面的理解亦是如此，同时，被告未按规划要求施工，武宁县城乡规划局向其发放整改通知书的行为，也侧面说明了被告建铺面始初亦是打算将铺面门临街开，况且被告在出售铺面过程中对两原告的承诺也是门口临街开，加之原告从被告处所购铺面单价为19215.69元/㎡，该价格远远高于门口朝小区里面开的铺面价格，因此，可以认定原告订立合同时的真实意思表示就是购买门口临街开的铺面，现被告不按承诺向原告交付临街开门的铺面，已构成违约；②从临街铺面商业价值来看，门口临街开具有诸多优势：首先，街道是大家出行的必经之路，若门口临街，购物的人相对较多，而门口朝小区里开，经过的路人要想购物，必须经过小区物业盘问后方能进入，并且也不便利，这样必然就会导致客流量相对较少，故而，临街开门的铺面较朝里开的铺面更能给购铺人带来经济效益；其次，铺面门临街开，过往路人也会给铺位带来意想不到的商业氛围；再次，铺面门临街的话，过往的行人即使不是特地购物，也能看到门面和广告、宣传，广告、宣传会起到比较理想的效果，故而，临街开门的铺面还可以给购铺人带来较大的广告效益；最后，诉争铺面对面系在建的沙田农贸市场（现升级为沙田商业广场），原告当初购买铺面时，即是考虑到将来广场人气旺，能够给其带来巨大经济利益才购买，铺面临街开门的话，只要商业氛围浓郁，消费人流量大，那么升值潜力也较大，升值潜力上不封顶。综上，因被告的违约行为，剥夺了三原告根据合同规定有权期待得到的利益，致使三原告订立合同的目的不能实现，被告已构成根本违约，因此，两原告依法可解除合同。因原告未提供证据证明其已将解除合同的事宜通知了被告，根据相关法律规定，在原告诉诸法院后，依法以被告收到本院送达的诉状副本之日为合同解除日，即2017年1月16日，自即日起原、被告所签订的商品房买卖合同依法解除，故对原告要求确认其解除双方2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉请，本院依法予以支持。原、被告之间关于铺面的买卖合同已解除，现原告要求被告退还其已付的购房款880000元，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告的违约行为，给原告造成了利息损失，原告现要求被告以中国人民银行同期贷款利率为基数上浮50%的标准计算利息损失，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本院亦依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告袁望、袁瞻豪于2017年1月16日解除原、被告双方签订的备案号为201501830的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告中岩集团实业有限公司于本判决生效后三日内退还原告袁望、袁瞻豪购铺款人民币880000元并支付利息（自2015年5月29日起以本金880000元为基数、中国人民银行同期贷款利率为基数上浮50%的标准计算至款项付清时止）。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由被告中岩集团实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  盛奎伟审 判 员  刘梦三代理审判员  李如意二０一七年六月二十日书 记 员  胡月意