贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2398号上诉人（原审原告）：郑建欣。上诉人（原审原告）：杨刚。上诉人（原审原告）：谭海。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：白杨紫惠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园大街1号。法定代表人：肖春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅舒。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路347号中银大厦。负责人：陈雯，该支行行长。上诉人郑建欣、杨刚、谭海因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益公司”）及原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市中山东路支行（以下简称“中国银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑建欣、杨刚、谭海共同上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初7822号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中主合同对超期享有解除权进行明确的约定，无须进行补充协议，并且被上诉人在补充协议中约定交房时间应当顺延的条款是含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定应适用主合同而不是补充协议的条款；二、上诉人具备与被上诉人解除《商品房买卖合同》的权利。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，按照逾期180个工作日计算，至2016年9月21日，上诉人请求解除《商品房买卖合同》的条件已经具备。故上诉人有权解除合同并要求被上诉人退还全部已收款项和承担相应的违约责任。宏益公司答辩称：一、《商品房买卖合同》及补充协议是双方在平等、自愿、公平的前提下签订，且补充协议第1.1条及最后第21.1、22.1条均对该补充协议的条款内容及具体效力对当事人进行了充分提示，买受人对相关内容也已理解并同意。故双方当事人应当严格遵守；二、在购房行为中，买受人的义务为支付购房款、权利为取得房屋，而出卖人义务为交付房屋、权利为取得对价。本案中，上诉人逾期支付大部分房款长达165天，在上诉人迟延支付房款对价的情况下，补充协议4.1条约定交房时间顺延是公平合理的。且无论从先履行抗辩权还是从不安抗辩权的角度，宏益公司有权利拒绝交付房屋。中国银行未答辩。郑建欣、杨刚、谭海向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付购房款591186元；赔偿原告已付购房款的相应银行活期存款利息5806.39元；被告赔偿原告违约金11823.72元；赔偿原告已支付的预告登记费550元；赔偿原告已向中国银行支付的贷款利息42793.03元（计算至2016年10月11日，利息主张至本金全部归还之日止），以上共计人民币652159.14元；三、本案诉讼费用由被告承担。明：原告郑建欣、谭海、杨刚（乙方）与被告宏益公司（甲方）于2013年9月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目X区X栋X单元X楼X号，建筑面积为73.72平方米房屋一套，总价款为591186元，其中首付款296186元于2013年9月17日支付，其余295000元以银行按揭方式支付。合同第十条约定“逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180个工作日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。合同第十三条约定“逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。该合同附件十二补充协议第三条约定“三、关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条第三款的修订和补充）：。3.3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料。若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；。），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次洗付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。补充协议第四条约定“四、关于买受人逾期付款的违约责任（对本合同第十条的修订和补充）：4.1、买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间顺延”。上述合同签订后，原告于2013年9月17日交纳房屋首付款296186元，于2014年3月26日与中国银行签订借款合同，约定以按揭方式支付宏益公司剩余房款295000元。2014年3月31日原告支付的295000元按揭款到达宏益公司账户。2016年9月30日，花果园项目X区X-X栋经验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年10月2日，宏益公司在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园项目X区X、X栋已具备交房条件。一审法院一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告郑建欣、谭海、杨刚按照合同约定于2013年9月17日支付房屋首付款296186元，其余295000元于2014年3月31日通过向中国银行贷款向宏益公司支付。根据双方的商品房买卖合同第八条、第十条、补充协议第3.3条约定，原告理应在签订合同后30天内办理银行按揭贷款，而原告系于2014年3月31日才办理银行按揭手续，向宏益公司指定账户支付银行按揭款，其付款时间逾期165天，构成违约。根据补充协议4.1条“买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间顺延”的约定，被告宏益公司的交房时间理应顺延，故应从2015年12月31日顺延165日为2016年6月13日。同时根据合同第13条第1款之规定，2016年6月13日后计算180个工作日为2017年3月4日，而宏益公司的M区1栋已于2016年10月2日取得竣工验收报告并刊登交房公告，原告在2017年3月4日后才获得合同解除权。对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不予支持。合同尚未解除，原告的其余诉请均依据解除合同后方可主张，故均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回原告郑建欣、杨刚、谭海的全部诉讼请求。案件受理费10320元，减半收取5160元，由原告郑建欣、杨刚、谭海自行承担。二审另查明，案涉房屋已于2016年9月1日取得《房屋面积测绘报告》，并于2017年1月20日取得《建筑工程竣工验收备案表》。二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据郑建欣、杨刚、谭海的上诉请求及理由，本案二审争议的焦点在于补充协议4.1条是否为无效的格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；第四十条亦规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，对于格式条款效力的认定，应根据交易习惯，遵循公平的原则，从当事人的利益是否平衡角度进行审查。本案中，补充协议作为《商品房买卖合同》的附件由双方当事人签字确认，其中4.1条约定，买受人逾期付款的，除依照本合同第十条承担逾期付款违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。在商品房买卖交易中，支付购房款和交付商品房分别为买受人与出卖人应当履行的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人支付购房款在先，出卖人交付房屋在后，因此，在双方当事人互负义务的情况下，补充协议4.1条约定中宏益公司享有顺延交房期限的权利系建立在郑建欣、杨刚、谭海存在违约行为的基础上，该条款的内容亦不存在免除一方责任或加重对方责任情形，故对于上诉人郑建欣、杨刚、谭海主张补充协议4.1条为无效的格式条款的上诉请求，本院不予支持。本案中，上诉人郑建欣、杨刚、谭海逾期付款165天，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人郑建欣、杨刚、谭海自2017年3月4日后才取得合同解除权，案涉房屋已于2016年9月1日取得《房屋面积测绘报告》，并于2017年1月20日取得《建筑工程竣工验收备案表》，即已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，原判对于上诉人郑建欣、杨刚、谭海要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10320元，由郑建欣、杨刚、谭海负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄新审判员  田勇审判员  刘劼二〇一七年六月五日书记员  黄倩