中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初18538号原告：黄某某，男，1981年12月4日出生，北京最时科技发展有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。被告：乔某1，女，1954年10月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王文书，北京市明宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆一鸣，北京市明宪律师事务所律师。被告：乔某2，男，1956年10月29日出生，澳大利亚籍，天空世界科技有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：乔某1（乔某2之姐），女，1954年10月29日出生，住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，统一社会信用代码×××。法定代表人：左晖，董事长委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告黄某某（以下称原告）与被告乔某1、被告乔某2（以下称二被告，分别表述时称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、乔某1及其委托诉讼代理人、乔某2到庭参加诉讼。链家公司经本院依法传唤于2017年4月29日未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、自判决生效之日解除原、被告于2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、二被告连带返还原告定金50000元并支付解除合同违约金809000元；3、链家公司对上述给付义务承担连带责任。事实和理由：案外人乔某某与李某某系夫妻关系，二被告为二人所育子女。乔某某于2014年12月去世，李某某于2015年11月去世。二被告于2015年10月30日办理公证，位于北京市朝阳区向军北里xx房屋（以下称202号房屋）由二被告共同继承。2016年2月25日，原告与乔某某（乔某1作为委托代理人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：原告购买202号房屋，价款为4045000元等。202号房屋以及乔某某的情况在签订买卖合同的时候原告已经知晓，中介表示可以过户。故原告于2016年2月25日向乔某1支付定金50000元。2016年3月份，乔某1提出涨价，原告不同意。2016年3月12日，乔某1向链家公司发出解除合同通知，链家公司于3月26转告给原告。2016年3月26日，乔某1向原告邮寄解除合同通知书，表示不再履行买卖合同。原告于2016年4月起诉至法院。为了减少损失，原告于2016年9月10日购买其他房屋，房屋单价比2015年2月份上涨30%以上。双方约定的违约金标准比原告实际受到的损失要低，因此应当支持原告的请求。二被告辩称：我们同意退还原告定金50000元，但不同意承担违约责任。涉案房屋买卖合同是无效合同，原告无权依据合同的约定主张违约金，房屋买卖合同的卖方乔某某已经去世，无法与原告签订房屋买卖合同，无法委托二被告出售房屋，其生前也没有委托二被告出售，因此涉案买卖合同主体不适格，违反了法律法规的强制性规定。由于房屋买卖合同无效，原告无权要求二被告承担违约责任。根据合同法第五十八条规定，二被告只需退还原告定金50000元。房屋买卖合同实际上也不能履行，并非二被告故意违约。合同出卖人乔某某已经去世，无法将房屋直接过户至原告名下。即便二被告需要承担违约责任，因原告未受到任何损失，我们请求法院降低违约金数额。链家公司在买卖交易过程中存在过错，并未向双方明示交易过程和程序，且其工作人员不具备房地产经纪人的资格，无权从事居间业务，故链家公司应当承担合同无效的部分法律责任。链家公司述称：不同意原告关于本公司承担连带责任的诉讼请求，因为没有事实和法律依据，居间合同已经履行完毕，在合同履行中不存在违约情形，也不存在法律规定的要求承担违约责任的依据。其他诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。原告围绕其诉讼请求向本院提交了委托书、房屋出售委托登记表、房屋买卖定金协议书、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、解除合同告知函、声明、派出所证明信、户口簿等证据材料以证明其主张的事实。经查：乔某某与李某某系夫妻关系，育有子女三人，即二被告和乔某3。202号房屋所有权于2002年1月22日登记在乔某某名下，系乔某某与李某某之夫妻共同财产。乔某某于2014年12月7日去世，李某某于2015年10月1日去世。2015年10月30日，北京市方圆公证处作出（2015）京方圆内民证字第xx号《公证书》，确认202号房屋由二被告继承。2015年12月26日，乔某2及案外人潘某某出具《委托书》，委托乔某1作为202号房屋出售事宜的代理人，代理事项包括：代为办理银行的提前还款手续、领取还款证明；领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；到房管局查阅与该房产相关的一切手续；代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续；转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；协助买方办理贷款手续等；有权以其个人银行结算账户代收全部售房款项并签署相关文件；代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件。2016年2月25日，原告作为购买人、乔某某作出出售人（乔某1作为乔某某代理人）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《买卖定金协议书》，约定：原告购买202号房屋，建筑面积63.54平方米，产权人为乔某某，交易价格为人民币4045000元，原告应当在签订协议时支付定金50000元等。2016年2月25日，原告作为买受人、乔某某（乔某1作为委托代理人）作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：原告购买202号房屋，房屋成交价格为人民币4000000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币45000元；原告向出卖人支付定金人民币50000元；原告向银行申办抵押贷款拟贷款金额为人民币2800000元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将房屋交付给原告；签订合同之日起120日内双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。双方还在违约责任部分就逾期交房、逾期付款以及出卖人将房屋出卖给第三人的情形进行了约定。2016年2月25日，原告、乔某某（乔某1作为委托代理人）与链家公司签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价格及家具家电、装饰装修和配套设施作价合计人民币4045000元；原告于2016年2月25日将第一笔定金50000元自行支付出卖人；原告在缴税后5个工作日内将第一笔首付款1185000元以理房通托管的方式支付给出卖人；双方应在链家公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在缴税后15个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续；双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、出卖人提供的房屋所有权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（2）、该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）、逾期履行“关于房屋交易具体事宜的约定”义务超过十五日的；（4）、拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；（5）、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向原告支付违约金，北京链家房地产经纪有限公司收取原告的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付原告等。2016年2月25日，原告向乔某1名下账户支付定金50000元。2016年3月12日，乔某1向链家公司发送《解除合同告知函》，表示其与乔某2解除与原告关于202号的销售合同。2016年3月26日，链家公司告知原告其收到乔某1的解除合同告知函，链家公司正式告知原告可以继续购买其他房屋。2016年4月11日，原告提起本次诉讼。审理中，原、被告确认：原告在签订买卖合同时知晓乔某某已经去世、二被告继承202号房屋的事实；买卖合同系借乔某某之名签订，实际合同相对方为原告与二被告。本院认为：原、被告所签房屋买卖合同系二被告以其父乔某某名义签订，二被告签署该合同时，未取得该房屋所有权，其无权作为物权人对该房屋进行处分。现双方事实上已经解除上述合同，本院予以确认。因原告在缔约时明确知晓该房屋所有权人并非二被告，对于该合同无法继续履行的后果，应当与二被告共同承担相应责任。原告要求二被告退还定金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求二被告赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。链家公司经本院合法传唤未到庭，不影响案件的正常审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄某某与案外人乔某某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二○一六年三月二十六日解除；二、被告乔某2、被告乔某1于本判决生效后七日内退还原告黄某某定金五万元；三、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6454元，由原告黄某某负担5945元（已交纳），由被告乔某2（QIAOQI）、被告乔某1负担509元（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由原告黄某某负担4700元（已交纳），由被告乔某2（QIAOQI）、被告乔某1负担300元（于本判决生效后七日内给付原告黄某某）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  郭天天二〇一七年六月十四日书 记 员  史 可