文书内容湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1571号上诉人（原审被告）：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路56号。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李金凤，女，该公司办公室副主任。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：廖其双，男，汉族，1958年4月4日出生，住湖北省当阳市。委托诉讼代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：周春雨，湖北七君律师事务所实习律师。一般授权代理。上诉人宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山商业公司）因与被上诉人廖其双房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金东山商业公司的委托诉讼代理人李金凤，被上诉人廖其双的委托诉讼代理人付立禾、周春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金东山商业公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法对原审判决予以改判，判决金东山商业公司支付廖其双商铺（0001078、0001079、0001080号）租金（税后）合计80887.35元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金（不服金额为11252.4元）。2、本案一、二审诉讼费由廖其双承担。事实和理由：一、一审法院认定《返租款-物管费抵减单》无效，无事实和法律依据，应当予以纠正。一审中，金东山商业公司提交了《返租款-物管费抵减单》，主张违约金应与物业管理费冲抵，但一审法院认为该抵减行为侵害了宜昌市金东山物业管理有限公司（以下简称金东山物业公司）的合法权益，因此对抵减单上三个商铺抵减金额为：0001078抵减4089.6元，0001079抵减4164元，0001080抵减2998.8元，合计抵减返租款11252.4元不予认可。但《返租款-物管费抵减单》系当事人的真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，且该抵扣形式并非仅针对廖其双一人，而是市场大部分业主。而金东山物业公司亦认可这种方式，不存在损害金东山物业公司利益的情形，所以廖其双应遵守上述抵扣约定。二、一审法院判决金东山商业公司按中国人民银行同期贷款利率四倍支付廖其双利息，一审法院的该判决无任何合同依据和法律依据。依据合同法第113条规定，一审庭审中金东山商业公司已依法提出答辩意见，要求降低违约金计算标准。廖其双并未提交其实际损失的证据，故金东山商业公司逾期付款给廖其双造成的损失仅仅为其资金被占用的利息损失，而该等损失应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金，明显无任何合同依据和法律依据。廖其双辩称，1、关于物业管理费能否抵扣欠付租金的问题。根据一审法院查明的事实，廖其双与金东山商业公司之间签订《金东山商铺委托出租经营合同（B区）》，返租款-物管费抵减单，廖其双与金东山物业公司签订了《金东山物业管理服务合同书》，欠付租金是基于委托出租合同而产生，物管费是基于物业管理合同而产生，两者系不同的法律关系，合同主体也不一致，在《返租款-物管费抵减单》中仅有金东山商业公司与廖其双签字盖章，无金东山物业公司的签章，金东山商业公司无权处置金东山物业公司的合法权益。且金东山物业公司并没有以任何形式对该《返租款-物管费抵减单》进行确认，该抵扣行为已侵犯了金东山物业公司的合法权益。因此，金东山商业公司要求根据《返租款-物管费抵减单》抵第三方的物管费缺乏事实和法律依据。2、关于违约金的标准问题。金东山商业公司未按约定履行代付租金义务，已构成了违约，应当承担违约责任。根据廖其双与金东山商业公司之间签订的《金东山商铺委托出租经营合同（B区）》约定，每份合同的违约金为伍万元，三份合同的违约金合计拾伍万元，廖其双根据宜昌市中级人民法院前期同期案件判例主动下调的违约金金额，按照同期银行贷款利率的4倍主张违约，该主张既没有违反合同法的相关规定，也符合司法实践，合情合理。综上，请求二审法院依法驳回金东山商业公司的上诉请求。廖其双向一审法院起诉请求：1、判令金东山商业公司支付廖其双租金97328.04元，利息2706.66元（详见租金及利息计算表）；2、判令金东山商业公司按银行同期贷款利率的四倍向廖其双支付违约金；3、金东山商业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：廖其双系金东山市场四期B区0001078（B1-2-28）号、0001079（B1-2-30）号、0001080（B1-2-32）号商铺产权人。2009年5月1日，廖其双（甲方）与宜昌金东山商业管理咨询有限公司（乙方）签订三份《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，将上述三个商铺委托金东山商业公司出租经营，出租期限为8年，自2009年11月18日起至2017年11月17日止；合同主要内容包括，因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金的标准为：0001078商铺37130元、0001079号商铺38531元、0001080号商铺28523元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金标准为：0001078商铺41772元、0001079号商铺43347元、0001080号商铺32089元。支付时间为每季度第1个月的前20日内代付本季度租金。关于违约责任，双方合同第七条约定：“乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期(不超过30天)内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同。”2011年6月20日，双方签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》三份，约定乙方公司名称变更为本案金东山商业公司，因商铺实测面积变化，2012年11月18日至2015年11月17日期间租金标准调整为：0001078商铺36530元、0001079号商铺37897元、0001080号商铺28063元；2015年11月18日至2017年11月17日期间租金标准调整为：0001078号商铺41096元、0001079号商铺42634元、0001080号商铺31571元。原合同其他部分继续有效。2016年3月30日，因金东山商业公司拖欠2016年第一、第二季度租金，双方又签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》三份，约定2016年第一、第二季度代收租金延期一年支付，乙方即金东山商业公司向甲方即廖其双支付年利率5%延期利息，即0001078号、0001079号和0001080号商铺2016年第一季度代收租金分别为：9647.26元、10008.29元、7411.28元、利息分别为482.36元、500.41元、370.56元，于2017年2月18日支付；2016年第二季度租金及利息金额与第一季度一致，支付时间为2017年5月18日。原合同的其余部分继续有效。金东山商业公司在2017年2月18日至2017年11月17日期间，仅支付三次租金，共计38006.11元，剩余租金未付清。详见下表（单位：元）：            时间      商铺              2017年6月9日              2017年6月20日              2017年6月21日              合计                  0001078              3612.34              5418.51              4515.43              13546.28                  0001079              3747.53              5621.29              4684.41              14053.23                  0001080              2775.09              4162.64              3468.87              10406.6                  合计              10134.96              15202.44              12668.71              38006.11      金东山商业公司与宜昌市地税局高新技术产业开发区分局签订了《委托代征税款协议书》，高新区地税局委托金东山商业公司代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款。2017年9月11日高新区地税局在宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初719号同类案件中出具《证明》，证实该局委托金东山商业公司从2012年度至2017年度代征房屋租赁收入应缴纳的营业税、房产税等地方各种税费，其中房产税2012年至2015年标准为6%，2016年至2017年为12%。2018年2月26日，廖其双与金东山物业公司签订三份《金东山物业管理服务合同书》，合同约定廖其双三个商铺的物业管理服务由金东山物业公司提供，合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日，0001078号、0001079号和0001080号商铺的年物业管理费分别是：4089.60元、4164元和2990.80元，合计11252.4元。在金东山商业公司2017年12月7日出具的三份《返租款-物管费抵减单》上，载明了2018年应缴物管费金额、2016年至2017年商铺欠付返租金额以及抵减后的返租款金额，抵减单上有廖其双本人签名和金东山商业公司盖章，但无金东山物业公司名称及盖章。一审法院认为，廖其双与金东山商业公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及两份《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点：一、金东山商业公司代收租金是否应扣除应纳税款；二、违约金的标准；三、物业管理费能否抵减欠付租金。一、欠付租金是否代扣税款问题。廖其双认为双方签订的合同中对租金中扣除税费没有约定，且金东山商业公司未提供相应税票予以证实，金东山商业公司是否完税廖其双并不清楚，认为金东山商业公司欠付租金中不应扣税。金东山商业公司认为欠付的租金应当按扣税后的金额计算。根据《中华人民共和国税收征收管理费实施细则》第四十四条规定：“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。金东山商业公司是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向廖其双收取税款符合法律规定，且金东山商业公司计税标准未超出税务局确认的标准，符合国家及地方税收政策，故应认定金东山商业公司欠租金额应按扣税后的金额计算。金东山商业公司欠付廖其双三个商铺的租金金额如下：2016年第一、二季度欠付租金按房产税6%、印花税0.1%标准扣税，第一季度税后租金及利息见下表（单位：元）：                项目      商铺              第一季度税后租金      （2016.2.18-5.17）              利息              合计                  0001078              9647.26              482.36              10129.62                  0001079              10008.29              500.41              10508.7                  0001080              7411.28              370.56              7781.84                  合计              27066.83              1353.33              28420.16      2016年第二季度（2016.5.18-8.17）税后租金及利息与第一季度一致，两个季度税后租金共计54133.66元，利息2706.66元。金东山商业公司于2017年6月支付的三笔租金，金额与2017年度按房产税12%、印花税0.1%标准扣税后的房租金额能够相互印证，2017年6月9日和20日的支付的两笔应为2017年第一季度租金，6月21日支付的一笔应为2017年第二季度一半的租金，故金东山商业公司尚欠付廖其双2017年第二、三季度税后租金金额见下表（单位：元）：                时间      商铺              第二季度税后租金      （2017.5.18-8.17）              第三季度税后租金      （2017.8.18-11.17）              合计                  0001078              4515.42              9030.85               13546.27                  0001079              4684.41              9368.82               14053.23                  0001080              3468.86              6937.73               10406.59                  合计              12668.7              25337.4               38006.09      综上，金东山商业公司尚欠税后租金共计92139.75元，利息2706.66元。二、违约金标准问题。金东山商业公司未按合同约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。依双方合同约定，金东山商业公司必须赔偿因违约给廖其双造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，廖其双虽未提交其因金东山商业公司违约造成损失的相关证据，但其主动下调违约金标准，按照同期银行贷款利率的四倍主张，不违反《中华人民共和国合同法》第一百一十三条相关规定，金东山商业公司要求在此基础上进一步调减违约金标准，无事实依据，且在同类案件中宜昌市三峡坝区人民法院已作出生效裁判，故应对金东山商业公司要求降低违约金标准的辩称意见不予支持。廖其双、金东山商业公司对2016年一二季度的租金达成补充协议约定延期一年支付，但金东山商业公司再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍计算违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，分别在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算违约金。三、物业管理费能否抵减欠付租金问题。根据一审庭审查明的事实，金东山商业公司所称物管费来源于廖其双与金东山物业公司签订的《金东山物业管理服务合同书》，以及原金东山商业公司签名盖章的《返租款-物管费抵减单》，首先，物业管理费是基于物业管理服务合同产生，欠付商铺租金是基于委托出租合同产生，两者系不同的法律关系，合同主体也不一致；其次，《返租款-物管费抵减单》上虽然有廖其双本人签字，但无廖其双同意用2018年欠缴的物业费抵减金东山商业公司欠付租金的明确内容，廖其双当庭表示不认可该抵减单，该抵减单意思表示并不真实；最后，与廖其双签订物业服务合同的是金东山物业公司，该公司系独立企业法人，抵减单上并无该公司同意用物业费抵减金东山商业公司欠付廖其双租金的内容，也无该公司盖章，该抵减行为实际侵害了金东山物业公司的合法权益，综上，应对金东山商业公司主张用物业费抵减欠付租金的意见不予认可。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、金东山商业公司于本判决生效之日起十日内支付廖其双商铺（0001078号、0001079号和0001080号）租金（税后）合计92139.75元，利息2706.66元。二、金东山商业公司于本判决生效之日起十日内支付廖其双违约金，计算方式：按银行同期贷款利率四倍的标准，以租金27066.83元为基数，自2017年2月18日计算至实际清偿之日；以租金27066.83元为基数，自2017年5月18日计算至实际清偿之日；以租金12668.7元为基数，自2017年6月17日计算至实际清偿之日；以租金25337.4元为基数，自2017年9月17日计算至实际清偿之日。一审案件受理费1150元，由金东山商业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于物业管理费是否可以在欠付租金中予以抵减的问题。首先，由于物业服务费与租金的性质不同，且金东山商业公司与金东山物业公司不属于同一主体，因此不符合债务抵销的构成要件。其次，金东山商业公司、金东山物业公司、廖其双并未签订内容为“用物业费抵减金东山商业公司欠付廖其双租金”的三方协议，根据合同的相对性，即使廖其双与金东山商业公司之间达成合意，该合同效力亦不能及于对金东山物业公司应收益的物业管理费的处分。最后，虽然金东山商业公司在二审中提供了其与金东山物业公司签订的《返租款-物管费抵减协议》，但在庭审中金东山商业公司也承认该《返租款-物管费抵减协议》系现在补签，因此此项证据不能证明廖其双与金东山物业公司签订的《金东山物业管理服务合同书》以及原由金东山商业公司签名盖章的《返租款-物管费抵减单》出具时三方共同的意思表示情况，由此不能达到其证明目的。综上，本院认定物业管理费不宜在欠付租金中予以抵减。二、逾期支付租金的违约金计算标准问题。首先，依据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）精神，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。其次，本案中，结合金东山商业公司尚欠廖其双的税后租金及双方约定的违约金数额，金东山商业公司认为过高，请求法院予以调整，应予支持。结合本案中的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考量，本院认为一审法院确定的逾期支付租金的违约金标准仍然过高，本院酌情调整为按年利率10%计算迟延支付租金的违约金，该计算方式足以弥补廖其双的损失，且兼具一定的惩罚性质。综上所述，金东山商业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初318号民事判决第一项，即宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付廖其双商铺（0001078号、0001079号和0001080号）租金（税后）合计92139.75元，利息2706.66元；二、撤销湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初318号民事判决第二项，即宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付廖其双违约金，计算方式：按银行同期贷款利率四倍的标准，以租金27066.83元为基数，自2017年2月18日计算至实际清偿之日；以租金27066.83元为基数，自2017年5月18日计算至实际清偿之日；以租金12668.7元为基数，自2017年6月17日计算至实际清偿之日；以租金25337.4元为基数，自2017年9月17日计算至实际清偿之日;三、宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付廖其双违约金，计算方式：按年利率10%的标准，以租金27066.83元为基数，自2017年2月18日计算至实际清偿之日；以租金27066.83元为基数，自2017年5月18日计算至实际清偿之日；以租金12668.7元为基数，自2017年6月17日计算至实际清偿之日；以租金25337.4元为基数，自2017年9月17日计算至实际清偿之日；四、驳回廖其双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费81元，合计1231元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。由宜昌金东山商业管理有限公司负担的诉讼费用在履行上述给付义务时一并执行。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二〇年九月二十一日书记员  余 丹