浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初11737号 原告：徐仁明，男，1976年6月15日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：王兴波，浙江红大律师事务所律师。 被告：曾福于，男，1972年12月17日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。 原告徐仁明与被告曾福于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告徐仁明的委托诉讼代理人王兴波、被告曾福于及其委托诉讼代理人徐海荣到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因浙江省采取了突发事件应对措施，诉讼活动不能正常进行，本案暂停审理。现恢复审理并已审理终结。 原告徐仁明向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年12月22日签订的《标准厂房租赁合同》;2.判令被告向原告支付至交还厂房之日止拖欠的租金，计人民币118349元（暂计算至2019年11月22日）及其利息损失（其中64554元从2018年11月23日起，53795元从2019年5月23日至实际履行之日止，按月利率1.5%计算）;3.要求被告支付违约金10万元;4.判令被告腾空位于温岭市北面第一幢二楼的厂房并交还给原告；5.要求被告支付给原告律师费8000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向温岭市城东街道许家村租赁了北面第一幢的标准厂房，将其中的二楼转租给被告使用，双方于2016年12月22日签订了一份《标准厂房租赁合同》，约定了租期、租金、支付方式及违约金等内容。合同约定第一、二年的房租为121800元，第三至五年的房租为129108元，每半年支付一次，提前一个月付。被告支付了第一、二年的房租，第三年开始被告没有按约支付房租。截止起诉时，被告拖欠原告租金近11个月。根据双方的约定及法律的规定，均符合解除合同的条件。因被告没有按约支付租金，构成违约，双方的租赁关系应当予以解除，且被告应向原告支付违约金。合同解除后，被告应将涉案厂房交还给原告。 被告曾福于答辩称，原、被告双方签订房屋租赁合同属实，但未拖欠原告租金。被告认为双方已于2018年11月23号终止履行租赁合同，合同自然就解除了，因为2018年11月20日，被告通过第三人（案涉厂房其他合租人林兴康兄弟）向原告汇款64554元（2019年上半年的厂房二楼租金），但被原告退回，并口头告知不愿继续出租了。故原告拒收租金的行为表明原告不愿继续履行租赁合同。针对原告主张被告拖欠租金理由不能成立，被告曾依照合同约定支付租金，但被原告退回，被告的租金支付至2018年12月22日，在这之前被告已搬离原告的厂房，另行在城南租赁了厂房经营了。关于违约金10万元，因原告不愿继续出租，系原告违约，且造成了被告的经济损失，应由原告支付违约金，并退还押金1万元。截止2018年12月底，被告及其他合租人均已搬离案涉厂房。综上，因原告违约提前收回房屋，请法院驳回原告的诉讼请求。 原告庭审中补充陈述，2018年11月底原告确实收到过案外人的汇款，但已于3日后退回，之后被告再没有支付租金。原告认为，原、被告之间签订了关于案涉厂房的租赁合同，租金支付仅发生于双方之间。原告拒收案外人汇款的行为不能等同于原告解除租赁合同的意思表示。被告从未通过口头或书面形式告知原告解除合同，而且租赁期间被告未经原告同意擅自转租，构成违约。被告称2018年12月搬离租赁的厂房，但未结算水电费、向原告交还钥匙，未向原告交还租赁厂房的使用权。 被告补充答辩称，被告与案外人林兴康、阮雪红共同租赁二楼厂房已经原告同意，当初为了办理营业执照，被告与案外人林兴康、阮雪红分别与厂房所有人温岭市村委会签订租赁合同，但实际是从原告处承租了厂房。原告曾对被告与案外人林兴康、阮雪红在厂房的三楼装修员工厨房发表了意见，并要求三家企业分别铺设电缆。被告与案外人林兴康、阮雪红已承租原告的厂房二年，期间，街道和安检部门多次检查要求整改，原告都是知晓的。因此，案外人林兴康将2019年的租金汇给原告，相当于被告支付租金，但被原告拒收并退回，表明原告想要终止合同的意思。 本院经审理认定案件事实如下: 位于温岭市北面第一幢的厂房（房产证号为温房权证城区字第××号）系温岭市城东街道许家村村民委员会（以下简称许家村村委会）所有。2016年2月2日，原告徐仁明与许家村村委会签订《标准厂房租赁合同》，约定原告向许家村村委会承租上述厂房,租赁期为15年。 2016年12月22日，原告徐仁明（甲方）与被告曾福于（乙方）签订《标准厂房租赁合同》，载明：“一、甲方将坐落在的北面第一幢标准厂房二楼出租给乙方使用。二、租赁期为5年，自2016年12月23日至2021年12月22日止。……三、年租金：前二年租金为121800元，第三年至第五年租金为129108元。租金每半年付一次，并提前一个月支付，逾期未付的，甲方有权单方解除合同。若欠租金，每逾期一天，需每日付滞纳金给甲方500元。……十、违约责任：乙方承诺在5年内不得退租，若提前退租，乙方付给甲方违约金10万元……如违约，追究违约方的一切责任，并由违约方承担守约方的费用（包括诉讼费、律师费、调查费等）……”合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告已支付2016年12月23日至2018年12月22日的租金。 2016年12月20日，被告曾福于夫妻经营的温岭市宇锦童装厂和案外人林兴康、阮雪红分别与许家村村委会签订租赁协议，并将所办企业的住所（经营场所）登记为案涉厂房的二楼。2018年8月，温岭市城东街道有关部门要求被告、案外人阮雪红、林兴康经营的服装厂进行安全整改。2018年8月9日，原、被告因打架接受城东派出所的询问。2018年10月1日，被告曾福于夫妻经营的温岭市宇锦童装厂与案外人温岭市双福机械配件厂签订租赁协议，约定被告向温岭市双福机械配件厂承租厂房，租期自2018年10月1日至2019年9月30日，并于2018年11月8日变更童装厂住所工商登记。 2018年11月20日，案外人林兴康通过其弟弟向原告汇款64554元，并电话告知原告该款系二楼厂房2019年上半年的租金。原告于2018年11月23日退回该款项。至原告起诉时止，被告曾福于、案外人阮雪红、林兴康经营的三家服装厂已搬离案涉厂房二楼。 2019年1月2日，原告通过律师起草一份律师函，载明解除与被告的租赁关系，要求被告于2019年1月8日前搬离租房、结清水电费、支付违约金。另，原告为本次诉讼花费律师费8000元。 上述事实由当事人提交的厂房租赁合同、房产证、律师函、律师费发票、询问笔录、企业登记基本情况表、变更登记情况表、租用住所（经营场所）协议书、厂房现场照片、通话录音、证人证言及当事人庭审陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应依法认定有效，双方应依约履行合同义务。原告依约交付了厂房，被告应按照合同约定的期限支付租金。庭审中，原、被告均同意解除厂房租赁合同。现双方的主要争议在于导致合同解除的违约方的认定。根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据查明的事实，被告拖欠原告自2018年11月23日起的租金未付，根据合同约定，被告的行为已构成违约。被告抗辩其已通过共同承租人林兴康的弟弟向原告支付租金，但原告拒收租金且明确表示不愿继续出租厂房，系原告违约在先。本院认为，案外人林兴康、阮雪红向被告承租案涉厂房二楼部分区域，向被告支付租金，与被告之间成立转租合同关系。根据相关司法解释规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但以代偿租金而抗辩解除权的主体是次承租人林兴康、阮雪红，而非承租人即被告曾福于，故被告无权引用上述司法解释的规定以抗辩原告徐仁明的合同解除权。而且，案外人林兴康、阮雪红于2018年12月底陆续搬离案涉厂房，其与被告之间的转租合同关系已终止，次承租人当然不再享有代偿租金抗辩原告解除合同的权利。被告庭审陈述系原告不愿继续出租厂房，但从原告与案外人林兴康的通话录音来看，原告退回案外人汇款的同时要求被告按时支付租金，并未表现出提前收回厂房的意思表示，被告亦无其他证据证明原告要求提前收回厂房、存在违约行为的事实。而被告于2018年10月搬离案涉厂房、另租场地经营，并办理了变更登记，表明被告不再继续履行与原告之间的租赁合同。故被告的上述抗辩，本院不予采纳。综上，被告逾期未付租金，已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故原告要求解除合同、被告支付律师费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2019年1月至实际交还厂房之日止的租金，本院认为，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，2019年1月2日，原告通过律师起草律师函通知被告解除合同，可以认定原告当时已明确知晓被告的违约行为，应及时采取适当措施防止损失扩大，如另行招租。因此，案涉厂房自2019年1月起的合理招租期限内的闲置损失为原告的合理损失，超出部分为扩大损失，原告无权要求被告赔偿。本案租赁合同虽因被告违约而解除，但原告要求被告承担10万元的违约责任明显过高，结合合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益，本院酌情以调整，确定被告承担违约责任4万元。另外，案涉厂房现已腾空，不存在被告返还的问题，故原告要求被告腾房交还厂房的诉请，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告徐仁明与被告曾福于之间于2016年12月22日签订的《标准厂房租赁合同》。 二、被告曾福于于本判决生效后十日内支付原告徐仁明40000元。 三、驳回原告徐仁明的其他诉求请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4939元，减半收取2469.5元，由原告徐仁明负担2069.5元，由被告曾福于负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  徐 萍 二〇二〇年六月三日 代书记员  庄佳琪