江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3870号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴远庆，男，1985年8月22日生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：吴江扬（系吴远庆弟弟），男，1990年6月17日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄士贵，男，1966年11月1日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：许贵富，江苏信棠律师事务所律师。上诉人吴远庆因与被上诉人黄士贵房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2016)苏0116民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴远庆上诉请求：1、撤销原判，驳回黄士贵的诉讼请求；2、依法确认吴远庆与黄士贵签订的《南京市存量房买卖合同》已经解除；3、判令黄士贵返还房屋，将南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室的所有人变更为吴远庆；4、判令吴远庆有权在应退房款中扣除违约金3.85万元；5、判令吴远庆有权在应退房款中扣除定金1万元；6、一、二审诉讼费用由黄士贵承担。事实与理由如下：一审判决认定双方约定原定于2016年9月30日前支付房价款14.5万元，后经双方及利众公司协调达成一致意见，同意黄士贵于2016年10月5日支付该房款。这是断章取义的，与事实不符；双方约定乙方预期支付房价款超过五天，且所欠应付到期房款超过万元的，甲方有权解除本合同。被上诉人按照合同约定拥有5天的宽限期。因此，在被上诉人9月30日前未履行打款义务之后，上诉人主动联系，经吴江扬与利众公司协调，按照合同约定，给予5天宽限期，同意被上诉人黄士贵于2016年10月5日前付款。合同付款日期不变，仍然为2016年9月30日，被上诉人10月5日打款，在5天的宽限期内，符合合同约定。2016年10月5日为合同约定的最后付款期限，超过2016年10月5日未付款，即为违约，上诉人有权解除合同。实际上，提供银行卡开户信息并不是必要的。因为在第一次付款的时候，被上诉人已经成功转款到上诉人吴远庆的工商银行卡上。退一步说，银行卡开户行信息可以通过银行卡客服电话查询。2016年10月5日仍然没有打款，应属于恶意拖欠，按照约定已经达到了解除合同的条件。一审判决上诉人承担被上诉人的律师费16500元，没有法律依据，且该费用超出了合理的范围。一审法院审判程序违反法律规定，临时增加证人出庭，对方提交的补充证据也至临近开庭上诉人才收到。被上诉人黄士贵辩称：1、被上诉人按照合同及双方之间的约定积极履行了支付房款的义务并未构成违约，2016年10月5日、6日房款未能支付的原因在于上诉人。2016年10月5日，被上诉人已经按照约定带上14.5万元现金到中介公司办理交接手续，但因上诉人未到场，被上诉人及中介工作人员一同到农业银行，欲将14.5万元存入被上诉人的农行账户，中介方要求上诉人提供相应的农行账号及开户行信息，因为当日是节假日，跨行转账无法办理，且需要提供相应的开户信息，中介工作人员多次联系上诉人，但上诉人拒不接电话，也不回短信，一审审理中中介工作人员也出庭作证，并提供信息记录及通话记录证实。2016年10月6日，被上诉人和中介方又到农行，中介工作人员与上诉人联系，要求提供开户信息，否则无法办理转账手续，上诉人不但不提供，还提出暂停双方合同履行，直到同年10月9日，上诉人向被上诉人及中介发出解除合同通知。2、上诉人不履行房屋产权证的出件义务，构成违约，上诉人既不配合接受房款，且在无事实和依据的情况下单方解除合同，构成违约，应当承担相应违约责任。3、被上诉人购买此房是为了改善住房条件，是以房换房，直到今日上诉人未将房屋交给被上诉人，被上诉人仍然在外租房居住，本次诉讼之后，被上诉人将再次诉讼要求上诉人履行交房义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。因此，被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。黄士贵向一审法院起诉请求：1、吴远庆协助黄士贵办理南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢507室房屋产权证出件手续；2、吴远庆支付中介费10000元、律师代理费16500元；3、吴远庆承担本案诉讼费。反诉原告吴远庆向一审法院反诉请求：1、依法确认《南京市存量房买卖合同》已经解除；2、判令黄士贵返还涉案房屋，将南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室的所有人变更为吴远庆；3、判令吴远庆有权在应退房款中扣除违约金3.85万元；4、判令吴远庆有权在应退房款中扣除定金1万元；5、判令黄士贵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：（一）2016年9月6日，黄士贵与吴远庆及案外人南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰壹拾陆分公司（以下简称利众公司）签订《房屋买卖居间协议》（以下简称《协议》），约定：吴远庆将自己位于南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室房屋出售给黄士贵，总房款为77万元；黄士贵于2016年9月6日向吴远庆支付房屋定金1万元，于2016年9月6日前过户当日交付房款39万元，待黄士贵新产权证出件当日作按揭贷款36.5万元，银行直接下款至吴远庆账户，银行下款后五个工作日内办理交房手续，吴远庆结清前期产生的所有费用，黄士贵支付购房尾款5000元；黄士贵、吴远庆一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生《协议》第六条第1、2、3款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等；如黄士贵、吴远庆一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任……。当日，黄士贵（乙方）与吴远庆（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称《合同》），并经黄士贵、吴远庆协商达成一致意见在《合同》第四条中对购房款的支付方式和支付时间进行了变更，即“该房款为（币种人民币）（大写）柒拾柒万元整，（小写）770000元。房价款的支付方式和支付时间为：1、乙方于2016年9月10日前支付房款人民币叁拾玖万元整（390000），双方办理过户手续；2、待乙方新产权证出件当日作银行按揭贷款贰拾贰万元整（220000），银行下款后一次性支付给甲方；3、乙方于2016年9月30日前支付甲方房款人民币拾肆万伍仟元整（145000）；4、待银行贷款下至甲方账户后五个工作日内双方办理交房手续，乙方支付尾款人民币伍仟元整（5000），甲方结清前期产生所有费用。”《合同》还约定“乙方逾期支付房价款超过五天，且所欠应付到期房价款超过万元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之五的赔偿金。”《合同》签订后，黄士贵按约定向吴远庆支付购房定金1万元及首付款39万元，并向利众公司支付中介费1万元。同日，黄士贵、吴远庆双方办理了涉案房屋的产权过户手续，后因双方就剩余购房款发生纠纷，涉案房屋现已登记在黄士贵名下，但不动产权证书尚未办理出件手续。（二）吴江扬系吴远庆弟弟，吴远庆于2016年7月13日通过公证方式授权吴江扬处理出售涉案房屋相关事宜。2016年9月9日，利众公司工作人员周小玉与吴江扬通过微信聊天方式确认2016年9月29日办理不动产权证书的出件手续。2016年9月28日，周小玉联系吴江扬确认其是否回到南京，吴江扬未回复，后由于黄士贵出差在外，周小玉微信通知吴江扬待国庆节后再约时间办理出件手续，吴江扬亦未回复。此后，经黄士贵、吴远庆协商，约定黄士贵于2016年10月5日向吴远庆转账部分购房款14.5万元，且吴江扬将吴远庆的银行卡和身份证拍照片发送给周小玉，但未提供银行卡的开户行信息，吴江扬本人也未到现场。2016年10月5日下午，由于没有收款银行卡开户行信息，且周小玉多次联系吴远庆及吴江扬无果，黄士贵未能成功办理跨行转账。2016年10月6日，吴江扬联系周小玉询问黄士贵为何未将购房款于10月5日转账至吴远庆账户，并表示先暂定对房屋买卖合同的履行。此后，黄士贵、吴远庆就如何继续履行房屋买卖合同协商无果，吴江扬于2016年10月9日向周小玉发送“被迫解除房屋买卖合同通知书”，要求解除与黄士贵之间的房屋买卖合同；吴远庆于2016年10月13日通过快递公司向黄士贵邮寄被迫解除房屋买卖合同通知书，但黄士贵于2016年10月15日拒收。（三）吴远庆明确表示不再继续履行《合同》的情况下，黄士贵于2016年10月11日向一审法院提起诉讼，要求：1、吴远庆协助黄士贵办理南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室房屋的不动产权证书的出件手续；2、吴远庆赔偿中介费10000元及律师代理费16500元；3、吴远庆承担本案诉讼费。吴远庆于2016年10月24日向一审法院提出反诉，要求：1、确认《南京市存量房买卖合同》已经解除；2、判令黄士贵返还涉案房屋，并将南京市六合区龙池街道华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室的所有人并更为吴远庆；3、判令黄士贵赔偿违约金3.85万元；4、判令黄士贵赔偿定金1万元；5、判令黄士贵承担本案诉讼费。（四）案件审理过程中，黄士贵于2017年1月10日自愿将涉案房屋的剩余购房款37万元交至一审法院，并同意在本案中一并予以处理。上述事实，有当事人的陈述、房屋买卖居间协议、南京市存量房买卖合同、微信聊天记录截屏照片（若干）、公证书、委托书、收条（2份）、房屋登记簿、收据、普通代理合同（2份）、江苏增值税普通发票（2份）、情况说明、谈话笔录、案件往来款专用票据等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：（一）关于涉案合同违约问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄士贵与吴远庆签订的《房屋买卖居间协议》及《南京市存量房买卖合同》系双方真实的意思表示，《房屋买卖居间协议》对涉案房屋的基本情况、成交价格、购房款支付时间和方式、违约责任均作了约定，应视为《南京市存量房买卖合同》组成部分，合法有效，黄士贵、吴远庆双方应当按照上述协议及合同的相关约定履行义务。《南京市存量房买卖合同》约定黄士贵逾期支付房价款超过五天，且所欠应付到期房价款超过万元的，吴远庆有权解除合同。本案中，黄士贵、吴远庆约定黄士贵于2016年9月30日前支付吴远庆房价款14.5万元，后经双方及利众公司协调达成一致意见，同意黄士贵于2016年10月5日支付房价款，但黄士贵与利众公司工作人员在中国农业银行办理跨行跨省转账时因无法提供吴远庆账户的开户行信息，且无法与吴远庆及吴江扬取得联系，导致黄士贵未能按期支付房价款。因此，黄士贵并未恶意逾期支付房价款，亦未达到解除合同的条件，故黄士贵不存在违约行为。吴远庆于2016年10月6日主动要求暂停涉案房屋的交易，于2016年10月9日向黄士贵及利众公司发送“被迫解除房屋买卖合同通知”，且此后一直未协助黄士贵办理不动产权证书出件手续，应视为吴远庆违约。（二）关于违约责任问题。黄士贵、吴远庆签订的《房屋买卖居间协议》第六条约定由违约方向守约方支付实际房价款的20%的违约金用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等，违约方向中介公司（利众公司）支付实际房价款的2.4%中介服务费，并承担律师费。本案中，黄士贵为守约方，吴远庆为违约方，故黄士贵要求吴远庆协助办理不动产权证书出件手续，并支付律师费16500元，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持；黄士贵要求吴远庆支付中介费10000元，但在继续履行合同的情况下，中介费系黄士贵签订《房屋买卖居间协议》的必要支出，黄士贵的合同利益能够得到切实保障，将中介费作为损失要求赔偿没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因吴远庆主动拒绝继续履行并要求解除双方的买卖合同，系违约方，故吴远庆的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。吴远庆抗辩黄士贵主张律师费的依据系房屋买卖居间协议，且与本案无关的理由不能成立，一审法院不予采纳。（三）黄士贵自愿将现金37万元交于一审法院用于支付购房款，并同意将该款在本案中一并予以处理，系黄士贵对自身权利的自由处分，不损害他人利益，一审法院依法予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决：一、吴远庆于判决生效之日起十日内协助黄士贵办理南京市六合区华欧大道1号德邑花园24幢3单元507室房屋的不动产权证书【苏（2016）宁六不动产权第0010821号】的出件手续。同时，黄士贵向吴远庆支付购房余款37万元；二、吴远庆于判决生效之日起十日内支付黄士贵律师费16500元；三、驳回黄士贵的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴远庆的诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费506元，合计546元，由吴远庆负担（本诉案件受理费黄士贵已垫付，吴远庆在给付上述款项时一并加付）。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，被上诉人提交被上诉人农业银行流水明细复印件一份，证明2016年10月5日，被上诉人将14.5万元现金存入自己的农行卡，当时中介工作人员也要求上诉人提供相应的农行卡以便于转账。上诉人对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。以上事实，有流水明细复印件、本院谈话笔录在案证实。本院认为，黄士贵与吴远庆签订的《房屋买卖居间协议》及《南京市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效，双方均应依约诚信履行。双方书面合同约定黄士贵于2016年9月30日前支付房款14.5万元，后经双方及利众公司协商同意黄士贵于2016年10月5日支付该款，2016年10月5日黄士贵准备了14.5万元，与利众公司工作人员在中国农业银行办理跨行跨省转账，但该日为节假日，且无吴远庆账户的开户行信息，黄士贵未能成功办理转帐业务，利众公司工作人员出面协调也无法与吴远庆及吴江扬取得联系，故一审法院认定黄士贵未能按期支付房款并非恶意逾期、黄士贵不构成违约，有事实与法律依据。吴远庆据此暂停房屋买卖交易，并向黄士贵及利众公司发出《被迫解除房屋买卖合同通知》，属于违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄士贵要求吴远庆继续履行房屋买卖合同，协助办理不动产权证书出件手续，于法有据，应予支持。双方合同约定违约方应支付守约方所发生的律师费，且黄士贵主张的16500元律师费，并不过高，一审法院予以支持，符合合同约定及法律规定。吴远庆称一审法院审判程序违反法律规定，但未提供证据证实，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由上诉人吴远庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  张旭东代理审判员  孙 伟二〇一七年六月一日书 记 员  王 慧