北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6034号上诉人（原审被告、反诉原告）：李花顺，女，1969年11月1日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李中实，男，1958年3月2日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:吴英梅（李中实之妻），1975年8月13日出生，住北京市丰台区。上诉人李花顺因与被上诉人李中实房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李花顺上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、九项判决,依法改判支持李花顺的一审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由李中实承担。事实和理由：一、一审法院违反法定程序，吴英梅是否是李中实的适格代理人存疑。二、一审违反法律规定,认定事实不清、证据不足。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，不定期租赁中双方都有权随时解除合同。李中实在微信中“你看我这东西是所有要清空吗，还是都留下来给别人用”明确主动提出搬家,已在商量家具去留的问题,李花顺据此解除租赁关系并给予对方合理的搬家时间,而李中实出尔反尔、拒不搬离,拉黑李花顺的微信和电话、非法占用房屋长达50天,直至法院责令腾房。2.一审认定事实错误，将李花顺依法行使权利错误地认定为违约行为。一审认定合同于2019年10月16日解除,李中实却占用房屋至2019年12月6日搬家，李中实应再支付5367元房租。3.李花顺依合同主张违约金,在合同有效期内李中实共三次延迟履行付款义务,李花顺按合同约定要求李中实承担违约责任,一审主动核定违约金145元没有依据。4.李中实非法占用房屋,给李花顺造成的租金损失，李花顺提交了中介公司提供的2019年10月同社区、同面积房子租金成交价和12月房租成交价,一月间相差500元/月,一年租金总额相差6000元,该损失是确定的。5.一审判决700元食材损失款没有依据。冰箱已无法再用，李中实应赔偿更换新冰箱的费用650元。6.壁纸上有字迹和破洞,屋内有两个佛堂,房屋用途为居住却像寺庙天天烧香拜佛,其行为属于变更房屋居住用途,属严重违约。地板损失状况亦看得见,影响房屋日后租金价位。租赁合同第十条规定,甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。7.押金是履约保证金,李中实有拖延支付租金、损坏房屋设施等违约行为,该押金不足以抵付违约金和损失,不应退还。一审法院偏袒李中实，显失公正。李中实辩称，同意一审判决，不同意李花顺的上诉请求。一、一审法院审理本案合法合规，符合法定程序，李花顺称一审法官违反法定程序无任何事实依据。二、一审认定事实清楚，证据充足，请求依法驳回李花顺的反诉请求。三、本案两审诉讼费由李中实承担于法无据。四、李花顺称一审法院偏袒李中实，显失公平，无凭无据。综上，李花顺的上诉请求不能成立，又因其恶意违约，侵犯李中实的房屋占有权和财产所有权，希望法院驳回上诉请求，维持原判。李中实向一审法院起诉请求：1.确认李中实与李花顺的租赁合同于2019年10月16日解除；2.李花顺返还2019年10月16日至2019年11月19日的房屋租金9345元；3.李花顺支付违约金16000元；4.李花顺返还租房押金6800元；5.李花顺承担公证费用1030元；6.李花顺补偿已形成附和的装饰装修物的残值损失3000元；7.李花顺赔偿因其违约导致断电所造成的冰柜及冰箱的海鲜、肉类等食材的变质、腐坏损失，折价金额1000元；8.李花顺支付代为更换燃气热水器（惠而浦热水器JSQ24-T12I升级款）及安装费用2373元；9.本案诉讼费用由李花顺承担。李花顺向一审法院反诉请求：1.李中实支付合同违约金31507元；2.李中实按照房屋交割清单内容交房，缺少的家具须补足，并将私自拆除的客厅地台恢复原状，若不能恢复则支付重新制作的费用2600元；3.李中实立即腾退房屋，并支付2019年10月17日至2019年12月5日交房日止的房屋占用费5367元；4.李中实结清煤气费952.41元、水费1208元、电费83.61元、保洁费500元以及冰箱费用650元，抵完押金，应再付6391.41元；5.李中实赔偿壁纸费用2000元；6.李中实赔偿租金损失6000元，按照一个月500元计算；7.李中实将音响恢复原状，或者赔偿损失1000元；8.李中实将电视柜、茶几恢复原状或各赔偿500元；9.李中实支付修复主卧地板、次卧压缝条的费用1000元；10.本案诉讼费由李中实承担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.2016年11月20日，出租人（甲方）李花顺、承租人（乙方）李中实与居间人（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方名下坐落于北京市朝阳区芍药居甲×房屋，租赁期自2016年11月20日至2018年11月19日，共计二年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金为每月6800元，总计163200元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期：2017年5月20日，2017年11月20日，2018年5月20日，2018年11月20日。押金为6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。根据北京市规定，甲方不得出租不带熄火装置的燃气灶具和直排式燃气热水器的房屋，若甲方提供的燃气灶具和热水器不符合政府相关规定的情况下，乙方有权要求甲方三日内更换符合国家规定的热水器和燃气灶。逾期不解决的，乙方可自行更换，费用由甲方承担。甲方延迟交付房屋达七日的，或交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达5日的，或欠缴各项费用达500元的，或擅自改变房屋用途的，或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，或保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，或利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，或擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2016年11月22日，李中实向李花顺支付押金6800元，2017年5月22日，李中实向李花顺支付租金1800元，2017年12月6日，李中实向李花顺支付租金45000元，2018年6月5日，李中实向李花顺支付租金46800元，其余的租金李中实已按约支付；2.2018年11月19日租赁合同到期后，李中实、李花顺未再签订书面租赁合同。2019年5月16日，李中实向李花顺转账48000元。李中实称该款项为预付至2019年11月19日的六个月的房屋租金，李花顺称该款项不是租金，是房屋使用费。李中实称其以微信方式与李花顺达成口头续租协议，续租期限一年，并提交双方微信聊天记录的公证书，其中2019年5月6日，李花顺：“李主任过节好！您的下半年的房租该付了”；2019年8月14日，李花顺：“中介要拍一下屋里的照片您看什么时间方便”，李中实：“东西未搬走呢，行吗？现在屋子特别带劲啊，什么东西都齐全呢，你要不要过去看一眼？你看我这东西是所有要清空吗，还是怎么的，还是都留下来，你继续用啊，给别人用呢？”，李花顺：“您告诉他哪些是您要搬走的”，李中实：“将来老娘什么时候回来还说不准呢，其实我没说想把东西搬走啊，你看看有没有什么你想留的”，李花顺：“您要是愿意留，我肯定没意见”，李中实：“换了一个新的热水器”，李花顺：“哦，装修的时候？您讲究品质生活”，李中实：“洗澡是最低需求”；2019年8月15日，李花顺：“房子您什么时候退啊？”，李中实：“下月还用，谢谢”，李花顺：“那您告诉退房日期”，李中实：“我们签约的日期是什么时候？抱歉，我在外地了！”，李花顺：“11-15”…“您是下月退房？”，李中实：“下月不退”，李花顺：“那您到底什么意思啊？您让我把房挂出去。现在有人要订房。您又不退了”，李中实：“那就到9月中旬吧！临时有变，房子呢，还要再租一段，具体退租时间在告诉你。谢谢”；2019年9月18日，李花顺：“您确定不租了是吧”，李中实：“是的”；2019年10月11日，李花顺：“15号您交房之前，这期间若有人看房，麻烦您给配合一下。如果您不住的话。您看是否给留一把钥匙？以免麻烦您来回”，李中实：“钥匙让老娘带回老家了，没在北京啊”；2019年10月15日，李花顺：“明天几点？”，李中实：“下午4:30”。李花顺认可公证书的真实性，但称2019年10月15日回复的下午四点半并非同意交房，仅为配合看房；3.李中实提交照片、微信截图、网页截图，欲证明其更换了门窗、热水器，对室内墙壁进行了修补和刮白，李花顺知晓且未提出异议。另外，因断电造成食物腐坏。李花顺不认可上述证据，称李中实更换门窗、重新装修是李中实自愿的事。李中实为了提高生活品质更换热水器，在更换前和更换时未与李花顺沟通，且未提交购买热水器的发票，不认可热水器的金额。李中实可以通过支付宝了解房屋内的用电量，食物腐坏是李中实自己放任造成的；4.李花顺提交照片，欲证明李中实租房期间给壁纸、音响、电视柜、冰箱、地板、地台造成了损坏，茶几不是交房时给付李中实的茶几，李中实对上述证据不予认可；5.2019年12月3日，法院至涉案房屋进行现场勘验，对李中实、李花顺的物品进行清点，2019年12月6日，李花顺收回涉案房屋全部钥匙。现涉案房屋已腾退；6.法院确认李中实租房期间欠付水费1208元、电费91元、燃气费807.73元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，李中实、李花顺于2016年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，于2018年11月19日履行完毕。后李中实继续使用涉案房屋，李花顺未提出异议，双方形成了事实上的租赁合同关系。根据双方微信记录、李中实向李花顺的转账行为及李花顺的自述可知李中实、李花顺就续租的租金及租期达成了合意，租金为每月8000元，租期为一年，自2018年11月20日至2019年11月19日。李中实、李花顺在2019年10月16日前多次协商解除合同事宜，但未明确解除合同的具体时间，未就解除合同达成合意，故李花顺于2019年10月16日采取换锁措施并通知李中实腾房系违约，现李中实主张2019年10月16日解除合同，法院予以支持，李花顺应当返还李中实已支付的押金及2019年10月17日至2019年11月19日的租金。李花顺虽存在违约行为，但双方未就违约责任重新约定，李中实无权要求李花顺给付违约金。李中实在合同签定时未对李花顺交付的房屋状态提出异议，自愿进行装饰装修，故李中实主张李花顺补偿已形成附和的装饰装修物的残值损失于法无据，法院不予支持。李中实提交的证据无法证明李花顺交付的热水器不符合政府相关规定或存在故障影响使用，且李中实在自行更换前未向李花顺提出修复或更换的请求，故对于李花顺给付代为更换燃气热水器及安装费的诉讼请求，法院不予支持。公证费为诉讼成本，且非必然产生的费用，法院不予支持。因李花顺的违约行为导致李中实的食材损坏，李花顺应折价赔偿，具体金额由法院酌定。关于反诉，李中实未按原租赁合同约定的时间给付李花顺租金，应向李花顺给付违约金，李花顺主张违约金未超诉讼时效，但双方约定违约金标准过高，法院予以调整，并按照李中实迟延给付天数进行计算。现涉案房屋已腾退，法院对于腾房的反诉请求无支持之必要。李花顺主张2019年10月17日至2019年12月5日的房屋占用费，但房屋空置系李花顺的违约行为导致，期间李中实未占用房屋，故对于该反诉请求法院不予支持。李花顺提交的证据无法证明涉案房屋壁纸及家具家电的损坏均系李中实未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物造成的损耗，故法院对相关主张不予支持。关于音响、地台的损失，经现场勘验，情况属实，李中实向李花顺折价赔偿，具体金额由法院酌定。按照原租赁合同约定，李中实租赁期间产生的水、电、燃气费由李中实负担，具体金额以法院查明为准。李花顺主张的保洁费、冰箱费用于法无据，法院不予支持。李花顺主张的租金损失不能证明是因李中实的过错产生的且非实际发生，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定，判决：一、李中实与李花顺签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十月十六日解除；二、李花顺于判决生效后七日内返还李中实押金六千八百元；三、李花顺于判决生效后七日内返还李中实二〇一九年十月十七日至二〇一九年十一月十九日期间的房租八千八百元；四、李花顺于判决生效后七日内赔偿李中实食材损失折价款七百元；五、李中实于判决生效后七日内给付李花顺违约金一百四十五元；六、李中实于判决生效后七日内赔偿李花顺地台损失折价款二百元、音响损失折价款五百元；七、李中实于判决生效后七日内给付李花顺水费一千二百零八元、电费八十三元六角一分、燃气费八百零七元七角三分；八、驳回李中实的其他诉讼请求；九、驳回李花顺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李花顺、李中实于2016年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期自2016年11月20日至2018年11月19日。合同期满后，李中实继续使用涉案房屋，李花顺未提出异议，双方形成了事实租赁合同关系。一审法院根据双方微信记录、李中实向李花顺交纳租金情况结合双方当事人陈述，认定双方就续租的租金及租期达成了合意，租金为每月8000元，租期自2018年11月20日至2019年11月19日，并无不当。李花顺上诉主张合同期满后双方为不定期租赁关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。李花顺在双方租赁关系存续期间于2019年10月16日采取换锁措施并通知李中实腾房前并未与李中实就解除房屋租赁合同事宜达成合意，李花顺的上述行为构成违约。一审法院判决双方的租赁合同关系于2019年10月16日解除，并无不当。因李中实未按双方所签订《北京市房屋租赁合同》约定的时间按时支付李花顺租金，应向李花顺给付违约金，鉴于双方约定违约金标准过高，一审法院对此予以调整，并按照李中实迟延给付天数计算违约金，合法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，李中实向李花顺交付租金至2019年11月19日，故李花顺应返还李中实2019年10月17日至2019年11月19日的租金。因李花顺的违约行为导致李中实的食材损坏，李花顺应予赔偿。一审法院判决李花顺应向李中实返还房租、赔偿食材损失折价款，合法有据。李花顺主张2019年10月17日至2019年12月5日的房屋占用费，但房屋空置系因其换锁的违约行为所致，期间李中实并未实际占用房屋，李花顺的上述主张，缺乏依据，本院不予支持。双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，因李中实保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，李中实应负责维修或承担赔偿责任。李花顺主张李中实赔偿其涉案房屋壁纸、地板及家具家电损坏费用，但并未提交充分有效证据证明涉案房屋壁纸、地板及家具家电损坏系因李中实保管不当或不合理使用造成的，李花顺的上述主张，依据不足，本院不予采纳。李花顺上诉主张李中实支付其租金损失，但并未提交充分有效证据证明其所主张损失实际发生且系因李中实的过错所致，本院对此不予支持。一审法院根据双方合同约定及现场勘验情况，判决李中实赔偿李花顺地台损失折价款、音响损失折价款，并给付水费、电费、燃气费，具有事实与法律依据。李花顺主张李中实应支付其保洁费、冰箱费，缺乏事实及法律依据。根据查明的事实，2016年11月22日李中实向李花顺支付押金6800元，一审法院认定李中实向李花顺支付逾期给付租金的违约金和物品损失，并判决李花顺将李中实已支付的押金返还给李忠实，并无不当。因涉案房屋已腾退，一审法院对于李花顺关于腾房的请求不予支持，亦无不当。综上所述，李花顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1394元，由李花顺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 江 惠二〇二〇年六月三日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 明