文书内容江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初1566号原告:淮安花迈房地产置业有限公司,统一社会信用代码9132089159855973X9，住所地泗阳县上海路与文成路交汇处。法定代表人：何进，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐凯，江苏义缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建国，江苏义缘律师事务所律师。被告:江苏冠特房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321323MA1N7PB493，住所地泗阳县众兴镇丰泰机电城E1-2号。法定代表人：马乃军，该公司总经理。被告：马乃军,男,1967年2月7日出生，住淮安市淮阴区。被告:王春连,男,1984年1月21日出生，住江苏省宝应县。三被告共同委托诉讼代理人：樊章虎，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。原告淮安花迈房地产置业有限公司（以下简称花迈公司）与被告江苏冠特房产经纪有限公司（以下简称冠特公司）、马乃军、王春连商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何进及其委托诉讼代理人徐凯、朱建国，被告冠特公司的法定代表人马乃军、被告马乃军、王春连及三被告的共同委托诉讼代理人樊章虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告花迈公司向本院提出诉讼请求：1.被告冠特公司支付原告服务费226750元及违约金（自2017年3月16日起计算至实际付款之日，按月利率2%计算）；2.被告冠特公司支付原告预期利益损失100000元；3.被告马乃军、王春连在未缴出资范围内承担连带责任；4.三被告承担本案诉讼费。事实和理由为，2016年12月30日，被告冠特公司与原告签订房产销售合同，后原告按照约定进行了华某广场项目的销售工作。2017年2月17日，双方确认了原告的服务费为226750元。被告冠特公司的注册资本为10000000元，至今没有足额出资。2017年2月23日，被告马乃军通知原告解除双方签订合同。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告冠特公司辩称，一、原告没有按照约定履行先履行义务，原告主要应先履行以下义务：缴纳50000元保证金，组织14名员工进行销售房屋，及时提交销售计划和方案。这三项中最为主要的是组织人员销售房屋，可原告仅组织了端芹1名销售人员进行销售，另外，原告未缴纳保证金，直到2017年2月8日才向被告提交销售计划、方案。根据法律规定，原告未履行应该先履行的义务，被告不应支付原告费用。二、合同约定“甲方承诺本项目全部物业均委托乙方独家销售，即使是甲方关系客户的成交或客户直接联系甲方购买物业的成交以及其他形式销售，也视为乙方的业绩”，这条约定的核心内容是“独家销售”，并罗列了三种情形，甲方的客户、客户直接联系甲方购买、其他形式销售，而这三种形式均需要人来销售，如接待、介绍、签订合同等等。而原告并没有组织人员来进行“独家销售”，被告不得不组织自己的员工进行销售。而此条约定中并未明示被告组织自己员工进行销售的业绩视为原告的业绩。因此被告组织的6名员工的销售业绩不应算在原告名下。三、原告提供的“请款单”不具有证明力。1.被告马乃军是在受到胁迫的情形下才在“请款单”上签名的，2.假使“请款单”是真实的，也不明证明原告的销售业绩。原告还应进一步提供销售的证据。原告提供的销售明细中，6名员工是被告的员工，仅有端芹一个人是原告的员工，原告的销售业绩仅为2套房屋。四、双方签订的合同约定，原告应销售430套房屋，同时约定了销售费用的计算原则，即月度目标完成80%以上，每套5000元佣金，若80%以下，每套4000元佣金，80%以下没有具体的约定，根据交易习惯，80%以上比80%以下多1000元，以此类推40%以下应没有佣金。因此原告的销售量应达到50%以上才能得到佣金，而目前原、被告共同销售房屋总套数也没有达到40%，因此原告不应得到佣金。五、被告不存在违约行为，系原告存在违约，被告将另案向原告主张违约责任。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告马乃军辩称，答辩意见同被告冠特公司的意见。被告王春连辩称，答辩意见同被告冠特公司的意见。本院经审理认定如下事实，2016年12月30日，被告（甲方）冠特公司与原告（乙方）花迈公司签订《房产销售合作合同》，甲方就其销售代理的泗阳华某广场项目销售事宜，委托乙方全权负责。合同委托期限暂定8个月，从双方签订本合同时起到本项目物业销售基本完成为止。双方的权利义务约定如下：自本合同期内，甲方承诺本项目全部物业均委托乙方独家销售，即使是甲方关系客户的成交或客户直接联系甲方购买物业的成交以及其他形式的销售，也视为乙方的业绩。甲方授权指定马乃军为甲方和乙方工作中的联系人，负责签署或确认一般工作文件并指导、配合乙方的工作计划实施，接触处理工作中有关事务。乙方全权负责本项目的销售工作，组建项目营销队伍，并做好队伍的管理培训；建立销售管理的规章制度与业务流程，并决定销售人员的薪资待遇；统一项目的销售宣传口径与说辞；负责接待与达成和购房客户的销售业务，与客户签订销售合同（以及认购书），催收销售款，完成销售的各项流程。乙方授权指定何进为和甲方工作中的联系人，负责签发有关文件。定期向甲方提交销售计划方案报告及销售推广计划。销售费用计算1.销售目标及月度分解            月份              1月              2月              3月              4月              5月              6月              7月              8月              总计                  完成套数              80              100              60              60              40              30              30              30              430      2.乙方进场时向甲方支付项目保证金50000元，该保证金自进场之日起，三个月内由甲方返还乙方，返还金额为第一个月甲方返还20000元，第二个月返还20000元，第三个月内返还10000元。3.销售服务费标准：基本费2000元/人/月*14人=28000元；销售佣金即合同销售面积（㎡）*100元/㎡和甲方双方按照7：3比例分成溢价部分。3.结佣方式：1）基本费用于每月15号之前支付，若1月5日之后进场，于进场当日按实际剩余天数支付1月份基本费用。项目结束后，基本费用按实际支付金额由预留佣金中扣除。2）销售佣金自合同签订之日起，每月的15号前甲方支付乙方上月的销售佣金，结算标准为若月度目标完成80%以上，甲方按每套5000元（基本费用不包含在内）于购房合同签约后支付乙方；若完成月度目标80%以下，甲方按每套4000元（基本费不包含在内）于购房合同签约后支付乙方。若当销售套数达成累计目标时，则当月结算未补足5000元的佣金。溢价及预留佣金于合同期结束五日内据实结算。3）若未达成约定销售量的80%，则预留佣金不予结算；若达成约定销售量80%到90%，则预留佣金结算50%；若达成总销售量的90%，则预留佣金全部结算。溢价部分正常结算，不与销售业绩完成挂钩。违约责任：1.甲方逾期支付佣金的，应当按日向乙方支付欠款额的千分之一的违约金，逾期超过30天的，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿损失。2.乙方严重违背合同义务，或损害甲方利益，经甲方催告后未予纠正的，视为违约，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。3.任何一方违约解除本合同的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币100000元用于预期经济利益损失的赔偿。2017年2月16日，被告马乃军在原告工作人员制作好的“泗阳华某广场项目请款单”甲方负责人处书写以下内容“数字确认，按合同办事…马乃军…2017.1.16”。请款单载明如下内容：请款事项：本次结款（1）乙方代替垫付甲方于2016年12月份销售房屋及时奖励佣金2750元；（2）乙方2017年1月和2月份合计销售签约56套房源，根据合同规定按4000元/套结算，佣金总额224000元。本次合计共结款总额224000元+2750元=226750元，并请甲方于双方合同规定时间内结算清楚。2017年2月23日，被告马乃军向原告发送信息，内容为：你好，因为你们工作不到位，没有按照合同要求完成各项事务，加上16日何某带头和鼓动销售员闹事并限制我人身自有几个小时，还当华某董事长面围攻我，造成极坏影响，使我公司在华某广场销售无法进行下去，使冠特房产损失很大，冠特房产现决定解除与花迈房产所签订的合同，如你方有异议，可走法律程序解决，冠特房产。被告冠特公司成立日期为2016年12月27日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本为1000万元人民币。被告马乃军、王春连是该公司的股东，出资数额均为500万元，出资方式均为货币，出资期限均为2026年12月26日。本院认为，原、被告之间签订的《房产销售合作合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定“基本费2000元/人/月*14人=28000元”，根据该约定可以证实原告必须组织14名员工进行销售。原告虽主张该条是约定原告最多组织招聘14人进行销售，并非是必须组织14人销售，对此，因被告不予认可，且原告未能提供证据予以证实，本院不予采信。在诉讼过程中，原告陈述，其仅组织12名人员进行销售，且该12人中尚有几人工作时间较短。根据原、被告签订涉案合同的目的来看，原告的主要义务是组织人员销售房屋，合同对销售目标也进行了约定，即1月份销售80套、2月份应销售100套，而截止2017年2月16日，销售数量为65套，因此，原告存在未按照合同约定组织14名人员进行房屋销售，销售房屋数量未达到合同要求，未支付被告50000元保证金的违约行为，故被告有权依据约定，解除合同，本院对原告关于被告存在违约行为，并要求被告按照约定支付100000元逾期利益的请求不予支持。原告虽主张是被告放弃要求其支付保证金，未提供证据证实，本院不予采信。被告为证明马乃军是在受到胁迫的情况下在“请款单”上签名的，向本院提供了如下证据：1.泗阳县公安局城东派出所于2017年5月8日出具了接处警证明一份，内容为：2017年2月16日15时49分35秒我所接110指令称华某广场售楼处因为要工资发生纠纷，我所民警茹某、唐某迅速赶至现场，经了解：张启东等人到华某广场售楼处要工资，民警告知其协商不妥可通过到劳动监察大队等相关部门处理。2.申请证人陈某,4出庭作证，陈某,4陈述：我和马乃军是朋友关系，2017年2月16日下午我3点左右到华某广场的售楼处马乃军的办公室找马乃军的，敲门没人开门，后来不知道谁开门的，我就进去的，进去后，门又被抵起来了，看到马乃军办公室有很多人，马乃军说这些人把他堵在办公室找他要工资的，我又看到两个人一直跟随马乃军，一直让他签字，具体签名的内容是什么，我不清楚。后来马乃军与这两个人就出去了。具体签没签我不清楚。过激的话和行为没有。跟随马乃军的两个人具体是谁，我不清楚。原告质证意见：证据1，是被告公司的员工张启东向马乃军索要工资的，他们之间产生经济纠纷后，张启东报警的，与原告无关，不能达到原告的证明目的。证据2，证人证言不能证明存在威胁行为。本院认为，被告提供的两组证据不能达到其证明目的，本院难以采信。2017年2月16日，被告法定代表人马乃军在“泗阳华某广场项目请款单”签名确定了双方之间的权利义务关系，被告依法应向原告支付226750元服务费。对于被告在向原告支付该服务费时，原告是否应向被告支付相关费用及数额问题，因被告不要求本案予以处理，故本案不予理涉。因原告提供的活动计划、会议记录等证据及原告支付销售人员佣金的事实，足以证实原告组织了人员进行销售，故本院对被告关于原告未履行合同的辩称不予采信。因被告未按约定的期限向原告支付佣金，依法应向原告支付违约金。原告关于违约金的主张，未超出相关规定，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条第2款规定，公司债权人请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，被告公司的章程规定被告马乃军、王春连的出资期限均为2026年12月26日，在出资期限尚未到期的情况下，无法认定被告马乃军、王春连存在迟延出资的行为，因此，原告要求被告马乃军、王春连对被告冠特公司的债务承担连带责任的主张缺乏相应的法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏冠特房产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安花迈房地产置业有限公司款226750元及违约金（自2017年3月16日起计算至实际付款之日，按月利率2%计算）；三、驳回原告淮安花迈房地产置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6202元，由被告江苏冠特房产经纪有限公司负担4701元，由原告淮安花迈房地产置业有限公司1501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80。审 判 长  张 敬审 判 员  庄倩倩人民陪审员  毕润武二〇一七年六月二十九日书 记 员  沈翰韬