河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终872号 上诉人（原审被告）：张雨，男，1975年10月17日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：李运来，河北精耘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晶，女，1984年10月29日出生，汉族，住河北省张家口市涿鹿县。 上诉人张雨因与被上诉人张晶房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张雨及其委托诉讼代理人李运来、被上诉人张晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张雨上诉请求：请求将一审判决第二项返还房屋租赁费数额减少56250元。事实与理由：一审判决解除合同时间为2019年8月30日，并判决上诉人返还被上诉人租赁费187500元，明显不公平。首先，事实经过：双方就租赁房屋2年达成一致，并自2018年11月23日起，上诉人将房屋及设备交给被上诉人，被上诉人更换门锁并开始使用租赁的房屋营业，同时，被上诉人将2年的租赁费30万元陆续交付上诉人。由于被上诉人自己经营不善导致其于2019年7月停业，为减少损失被上诉人开始向外转租房屋，因没有合适的人接手，被上诉人又故意找借口企图解除双方约定的两年租期合同。被上诉人提起一审诉讼后，一直未向上诉人返还租赁的房屋，直到一审判决后，2020年1月6日被上诉人通过一审法庭才将租赁房屋的钥匙交给上诉人。期间，租赁房屋完全是被上诉人控制，上诉人根本无法实际使用上述房屋，因此，对该期间房屋没有使用的损失，应由被上诉人承担。其次，自2018年11月23日至2019年7月，被上诉人都是正常经营饭店，而且，上诉人的麦子也受雇于被上诉人，被上诉人经营长达8个多月的时间，双方根本不存在任何关于房屋三层及后院的争议，上诉人一审提供的被上诉人亲笔修改的租赁合同文本、被上诉人与上诉人妻子的微信记录等证据均可佐证这一事实。在双方都认可租赁期限为两年，且两年租金已付清的情况下，被上诉人提前解除合同，属于明显的违约行为。虽然双方对违约金没有约定，但被上诉人违约解除合同造成上诉人无法使用（或无法对外出租）期间的损失，应当由被上诉人承担。一审判决认定，自2019年8月30日解除双方租赁合同明显不当，该认定不但没有考虑被上诉人的单方违约责任，更没有对上诉人无法实际使用房屋的损失如何承担进行确认，严重损害了上诉人的权益，应依法予以改正。第三、一审判决适用《合同法》第215条规定，解除双方合同明显适用法律错误，该条是对双方约定的租赁期限不能确定时，可视为双方为不定期的租赁合同，而本案双方对租赁期限是明确的，即自2018年11月23日起租赁期限为2年，且被上诉人也实际交付了2年的租金30万元，显然，双方2年的租赁期限是确定的，不能确定的是2年之后继续租赁的期限。一审判决，将双方没有争议的2年租赁期限，认定为不定期租赁，明显适用法律不当。鉴于，被上诉人已将房屋钥匙通过一审法庭交付上诉人，并拒绝继续履行租赁合同这一情况，也只能确定自2020年1月6日交付钥匙之日合同解除，双方租金应从2018年11月23日计算至2020年1月6日，共计13.5个月。因此，上诉人只应返还租赁费131250元（300000元-300000元÷24个月X13.5个月）。而对被上诉人违约解除合同造成上诉人的其他损失，上诉人保留另行主张赔偿的权利。另外，即使一审判决认定双方合同于2019年8月30日解除，实际租赁期间也应当是9个月零8天（2018年11月23日至2019年8月30日），而不是一审认定的9个月。综上所述，一审判决没有考虑被上诉人虽然主张解除合同，但租赁房屋一直未交付上诉人，直到2020年1月6日才通过一审法院交付上诉人这一事实，一审判决对该期间的损失（即房屋租赁费）如何承担没有认定，造成上诉人即不能使用该房屋，也无法获得相应的补偿、明显侵害了上诉人的权益，尽请二审法院依法重新查清事实，并判令由被上诉人承担一审诉讼期间的房屋租赁费56250元。 张晶答辩称，与上诉人达成口头协议后，自己一直遵守双方约定，交齐了30万元租金后，多次找上诉人要求履行租赁合同，这时上诉人提出与我合用租赁场地，减少我的租赁范围，租金却不减少。上诉人要求自己独自居住，以及要求共同使用后院北面平房。自己长年一个人带着90多岁的姥姥，还有60多岁的母亲，就想让老人独立使用后院北面的使用权（这个问题在我未交房租前和第一次看房子时已经和上诉人达成一致）。因此我才交付两年租金要求后院北面使用权，因为上诉人不履行之前的协议，我无力分身照顾老人，多次找上诉人协商，上诉人都不履行承诺，在2019年5月6日最后一次找上诉人协商加租金和其他方式无果（三楼不使用）的情况下告知上诉人我不租了，我认为上诉人仗势欺人，看我是一个外地人。为了经营好这个饭店自己在此期间投入了太多精力和财力，所有资金全部投入饭店，面对这样的房东我无法继续租赁其房屋，只有解除合同。合同解除是因上诉人违约所造成的，上诉人用欺骗手段、虚假承诺，我受到了欺骗，请求法院给予公平公正的对待。上诉人一直居住在三楼，一直以来可以自由的出入饭店大门、正门以及各房间，只有饭店大门在我营业时加了一把锁，钥匙上诉人的家人随时用，上诉人所说更换门锁和无法使用我不承认。我方过去拿物品清理离开饭店时上诉人一家不让清理，不让拿物品，让我方锁门，不得进入。我方投入的灯箱、菜牌子、液化气罐等物品，至今上诉人都不让拿走。连经营期间的人身安全和财产安全都无法保障，上诉人从楼上扔垃圾险些砸到我母亲，在经营期间常有物品用品丢失，后来调取的饭店内监控发现上诉人妻子和朋友未经我允许随便拿走饭店用品及物品，这些事情我本不想追究，一人在外做生意不容易，我还是一个女人更加不想惹事，可是上诉人一再违约，让我无力照顾家人，只能解除合同。张雨的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张晶向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、请求判令被告返还原告房屋租赁费30万元及利息；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告申请证人曹某出庭作证，主张原、被告对房屋租赁事宜达成口头协议，原告享有案涉房屋一层、二层及一半后院的使用权。被告质证意见为，原、被告未对后院使用权作出约定，被告不同意将后院出租给原告；2、原告出示录音资料及后院现状照片，主张被告侵犯原告对后院的使用权，原告于2019年4月25日告知被告不再租赁案涉房屋。被告质证意见为，不予认可；3、被告出示其与徐林签订的房屋租赁合同，主张被告出租的房屋范围不包括后院。原告质证意见为，该合同与我方无关。4、被告出示经原告修改的房屋租赁合同，主张原告对合同载明的房屋租赁范围无异议。原告质证意见为，原、被告未对合同内容达成一致意见，且均未在合同上签字，合同未生效。 一审法院认为，法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原、被告双方存在口头房屋租赁协议，根据原告出示的录音资料、证人曹某庭审证言及被告庭审陈述，能够证明原、被告双方在2018年11月23日建立房屋租赁关系，但因双方存在争议未能在六个月内达成书面合同，故本院依法对原、被告之间的房屋租赁关系视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，本院对原告要求解除双方之间房屋租赁关系的诉求予以支持；因本案无书面合同解除条款且双方未能就解除租赁关系的事宜于立案前达成一致意见，结合租赁标的物特殊性，故本院确定解除的时间为立案之日即2019年8月30日，被告应返还原告租赁费187500元（300000元-300000元÷24个月×9个月）；对于原告主张的利息诉求，因无书面约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第九十七条、第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十四条之规定，判决：一、解除原告张晶与被告张雨之间的房屋租赁关系。二、被告张雨于本判决生效后三十日内向原告张晶返还房屋租赁费187500元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告负担2175元，被告负担3625元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交光盘一张，内容为到法庭交钥匙的过程以及上诉人拿到钥匙开门的情况，证明上诉人于2020年1月6日才正式进入饭店。被上诉人质证称，上诉人一直居住在三楼，一直以来可以自由出入饭店大门、正门以及各房间，只有饭店大门在被上诉人经营时于2018年11月25日在外侧增加了一把锁，上诉人的家人以及我饭店的员工可以随时使用，上诉人称我更换门锁我不认可，我方在2019年8月去拿物品清离饭店，是上诉人不让我清离，让我方锁门，不得进入，我方投入的灯箱、液化气罐等物品上诉人都不让拿走。对视频的内容不认可，在2019年8月份左右我就已经撤离，所以里面的东西和物品我都不知道。二审查明的其他事实和一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人主张一审判决适用法律错误的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定认定双方租赁关系为不定期租赁没有问题，但解除合同应当适用第二百三十二条规定，一审判决确实存在适用法律条文不准之问题，应予纠正。关于解除时间确定的问题，由于双方没有约定亦未协商达成一致意见，根据庭审陈述意见及经过质证的证据综合分析，一审法院确定解除时间为一审立案之日即2019年8月30日，并无不当。关于租赁关系起算时间的问题，经庭审能够证明双方于2018年11月23日建立房屋租赁关系，故支付租金的起算日亦应为该日，上诉人此项主张合理，应予支持。因此，上诉人应返还被上诉人租赁费调整为:300000元-300000元÷24个月×（9+8/30）个月=184167元。。 综上所述，张雨的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项、第(二)项的规定，判决如下： 一、维持河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4424号民事判决第一项、第三项； 二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4424号民事判决第二项为：上诉人张雨于本判决生效后十五日内返还被上诉人张晶房屋租赁费184167元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5800元，由被上诉人负担2239元，上诉人负担3561元。二审案件受理费1206元，由上诉人张雨负担1135元，被上诉人张晶负担71元。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  万丙申 二〇二〇年六月二日 法官助理陈绍文 书记员何军