山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一重字第7号原告：威海城建集团有限公司，住所地威海市世昌大道99号。法定代表人：丛波，董事长。委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。被告：山东阿甘中小企业投资担保有限公司，住所地威海市世昌大道99号。法定代表人：鞠辉，董事长。被告：董凤龙，男，1981年7月21日出生，汉族，住威海市。上述二被告之共同委托诉讼代理人：徐书泽，山东正原律师事务所律师。第三人：林媛媛，女，1981年2月26日生，汉族，住威海市。第三人：王月香，女，1968年11月3日生，汉族，住威海市。第三人：管艺任，男，1984年9月17日生，汉族，住威海市第三人：张娟，女，1973年7月18日出生，汉族，住威海市。第三人：吴丽萍，女，1974年7月28日生，汉族，住威海市。第三人：邓辉，女，1975年2月19日生，汉族，住威海市。第三人：丁维民，男，1966年3月29日生，汉族，住威海市。第三人于胜强，男，1971年6月10日生，汉族，住威海市。第三人：于淑芬，女，1977年1月1日生，汉族，住威海市。第三人：王榕，女，1995年4月21日生，汉族，住威海市。第三人：苏燕宁，女，1977年1月1日生，汉族，住威海市。第三人：李亚玲，女，1970年7月7日生，汉族，住威海市。第三人：刘华平，男，1969年9月17日生，汉族，住威海市。第三人：张晓静，女，1973年3月19日生，汉族，住威海市。第三人：王锐，男，1973年6月19生，汉族，住威海市。第三人：潘长波，男，1974年3月20日，汉族，住威海市。第三人：潘建春，女，1975年3月14日生，汉族，住威海市。第三人：潘迎春，女，1972年12月7日生，汉族，住威海市。第三人：丛颖莉，女，1974年12月8日生，汉族，住威海市。第三人：周天宝，男，1972年8月24日生，汉族，住威海市。第三人：谭晓军，男，1977年6月12日生，汉族，住威海市。第三人：杨可军，男，1975年7月27日生，汉族，住威海市。第三人：王加平，男，1974年9月16日生，汉族，住威海市。第三人：高喜杰，男，1970年5月24日生，汉族，住威海市。第三人：鞠辉，男，1973年1月9日生，汉族，住威海市。第三人：李洪举，男，1976年12月22日生，汉族，住威海市。第三人：于善鹏，男，1980年4月13日生，汉族，住威海市。第三人：朱波，男，1969年1月15日生，汉族，住威海市。第三人：许勤文，女，1965年4月12日生，汉族，住威海市。上述二十九位第三人之共同委托诉讼代理人：毕明科，山东弘誉律师事务所律师。原告威海城建集团有限公司（以下简称城建公司）与被告山东阿甘中小企业投资担保有限公司（以下简称阿甘公司）、董凤龙,第三人林媛媛等29人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日作出判决，宣判后，阿甘公司不服提起上诉。山东省高级人民法院于2015年4月15日裁定，撤销原判发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城建公司之委托诉讼代理人林荣耀、李彦君，被告阿甘公司、董凤龙之委托诉讼代理人徐书泽、林媛媛等二十九名第三人之委托诉讼代理人毕明科到庭应诉。本案现已审理终结。城建公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认城建公司与阿甘公司、董凤龙于2010年11月17日房屋转让合同及2011年11月16日签订的补充协议无效；2、请求判令城建公司、董凤龙与林媛媛、王月香等二十九名第三人向城建公司返还威海世昌大道99号办公楼并协助办理过户手续；3、阿甘公司、董凤龙赔偿城建公司自2010年11月17日至判决确定履行之日的房屋租金损失；4、阿甘公司、董凤龙赔偿城建公司房屋过户税费损失5242992元。事实与理由：2010年11月17日，城建公司与董凤龙签订房屋转让协议，约定将位于城建公司所有的位于威海市世昌大道99号20768.44平方米办公楼（以下简称涉案99号楼）作价68535852元转让给被告董凤龙并交付。2011年11月16日，城建公司与董凤龙签订办公楼分户确权补充协议一份，约定董凤龙将涉案99号楼分户确权，以方便董凤龙融资。后城建公司通过刑事判决得知，上述协议系城建公司法定代表人王伟兵受贿并与董凤龙恶意串通签订的，因损害国家利益该协议无效。阿甘公司及董凤龙辩称，1、国有企业的利益不等同于国家利益，99号楼的价格是通过双方多次协商确定的，城建公司内部经过两次办公会集体决定的，且是在与石岛桃园项目捆绑转让给阿甘公司的情况下才最终确定的价格。即使根据相关司法解释规定，99号楼的转让价格也并未低于市场价格的70%，不属于明显低价。且即使属于明显低价，也是属于可撤销合同，而非无效合同；2、从法学理论上讲，在恶意串通的情况下，只有第三人才能诉请确认合同无效，城建公司属于合同相对方，不能诉请确认合同无效。林媛媛等29名第三人述称，林媛媛等29名第三人出资购买了99号楼中的部分房产，办理了房屋所有权过户手续，并对涉案房产进行了实际管理、占有、使用，城建公司与阿甘公司之间的不当行为第三人并不知悉，城建公司无权要求第三人返还涉案房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：城建公司由威海市城市建设综合开发公司改制而来，阿甘公司系由威海市联想中小企业担保有限公司变更而来，董凤龙系阿甘公司经理。2010年11月1日，城建公司与阿甘公司签订寨子蔬菜批发市场项目合作意向协议书，约定城建公司投资比例为70%，阿甘公司投资比例为30%；城建公司以世昌大道99号办公大楼和石岛桃园项目捆绑处置所得总价款抵顶其70%的出资额，多退少补。2010年11月17日，城建公司与董凤龙签订房屋转让协议，约定将涉案99号楼以现状作价68535852元出售给董凤龙，由董凤龙承担各项税费865万元，该协议经双方签字盖章后与威海市蔬菜批发市场开发项目协议同步生效。2010年11月17日，城建公司与阿甘公司签订石岛桃园部分商品房房屋转让协议，约定城建公司将其石岛桃园项目以现状整体转让给阿甘公司，包括住宅251套、车库51个、网点1个、草棚52个，转让价款为40007393.1元，该协议签章后与蔬菜批发市场开发项目协议同步生效。石岛桃园项目有预售许可证，但是未经综合验收。2011年11月16日，城建公司与董凤龙签订办公楼分户确权补充协议一份，约定董凤龙将涉案99号楼分户确权，城建公司同意并协助董凤龙分户确权的唯一目的是方便董凤龙融资，该补充协议由董凤龙签字，由阿甘公司盖章。上述合同签订后，城建公司将涉案99号楼交付董凤龙，并与阿甘公司和第三人办理了分户确权手续。城建公司提交2011年8月31日由阿甘公司盖章和董凤龙签字的证明一份，载明：“我公司购买威海市城市建设综合开发公司世昌大道99号的大楼过户到以下名单名下，特此证明”。该证明载明，过户到第三人林媛媛名下的房屋7套，面积5402.95平方米，过户到第三人丁维民名下的房屋1套，面积1052.97平方米，过户到第三人管艺任名下的房屋2套，面积810.75平方米，等等。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于阿甘公司、董凤龙与林媛媛等第三人之间是否有真实的房屋买卖合同关系，阿甘公司提交房屋销售协议书三份，分别是2009年9月2日销售给第三人朱波，2010年5月20日销售给第三人苏燕宁，2010年10月6日销售给第三人谭晓军、杨可军，拟证实其将部分房屋真实销售给了第三人朱波等。经质证，城建公司对该三份销售协议的真实性不予认可，认为该销售协议发生在2010年11月17日的房屋转让协议之前，且无付款凭证，系虚假协议。第三人为证实其实际购买了阿甘公司转让的涉案99号楼房产并已实际履行，提交了12份房屋买卖协议、银行付款凭证、收款收据及房产证，经质证，城建公司认为，部分房屋买卖协议的签订时间早于城建公司与董凤龙签订转让协议的时间（2010年11月17日），阿甘公司与林媛媛等第三人之间的房屋买卖合同不真实。上述大部分房屋买卖协议约定的价格为每平方米3300元，最高不超过每平方米4000元，与阿甘公司、董凤龙从城建公司处转让涉案99号楼的房屋均价相当，且第三人提交的收款收据与银行付款凭证无法吻合。另查明，威海市检察院委托威海市物价认证中心对涉案99号楼进行估价的鉴定意见为：涉案99号楼价值为95684000元。经阿甘公司申请，本院调查了威海市物价认证中心鉴定人张某，其证实鉴定基准日为2010年11月17日，房屋价格包含水电暖安装、电梯及简易装修（铺地砖、地面及内墙涂料）。又查明，威海市环翠区人民法院（2012）威环刑初字第310号判决认定，2010年至2012年，该案被告人王伟兵利用担任城建公司总经理董事长的职务之便，为他人谋取利益，先后多次收受董凤龙、李娜所送人民币59万元。经阿甘公司申请本院调查，王伟兵在刑事案件中询问笔录中陈述董凤龙行贿的原因有二，一是董凤龙想压低涉案99号楼售价，经城建公司高管会决定按每平方米3300元与石岛桃园项目捆绑销售，双方事前各自的评估报告差价四千万元是正常的交易策略；二是董凤龙需要城建公司配合办理过户手续，另外双方还协商开发寨子蔬菜批发市场。经质证，城建公司认可该询问笔录的真实性，认为王伟兵以会议纪要的形式与董凤龙恶意串通损害城建公司的合法利益，且事实上石岛桃园项目也是低价销售，所谓的捆绑仅是托辞。阿甘公司和董凤龙认为，董凤龙行贿的目的是为了合作与过户，并非是压低涉案99号楼的售价。再查明，2012年3月21日，城建公司为涉案99号楼已缴纳税费200万元（1988495.57元+11504.43元=2000000元），欠缴税费3242992元。以上事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议、补充协议、合作意向书、威海市环翠区人民法院（2012）威环刑初字第310号判决书、估价鉴定意见、税务凭证、会议纪要等证据在案为证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案99号楼转让合同及补充协议是否合法有效；二、二被告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系；三、二被告应否返还涉案99号楼及赔偿原告相应经济损失。关于合同效力之争议，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。该法第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。该法第七十二条规定，在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中，当事人恶意串通，损害国有资产权益的，该交易行为无效。本案中，城建公司原法定代表人王伟兵在刑事案件中承认董凤龙行贿的目的是想压低涉案99号楼售价，王伟兵收受了董凤龙的贿赂，违反上述法律规定，未如实披露有关信息并征集受让方，亦未经履行出资人职责的机构认可或由履行出资人职责的机构报经威海市政府核准价格，即以明显低于市场价格（实际成交价格68535852元低于鉴定价格95684000元28.37%）将涉案99号楼转让给阿甘公司及董凤龙（补充协议和2011年8月31日的证明证实涉案99号楼的买受人实为董凤龙和阿甘公司），王伟兵与董凤龙为牟取非法利益，恶意串通，严重损害了国有资产权益，根据上述法律规定，应认定涉案99号楼转让合同及补充协议均无效。关于董凤龙、阿甘公司与林媛媛、王月香等二十九名第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系之争议，补充协议约定城建公司协助董凤龙分户确权的唯一目的是方便董凤龙融资，董凤龙提交的与第三人的房屋销售协议书签字时间均早于原告与被告董凤龙签署房屋买卖协议的时间即2010年11月17日，且未提交充分有效的购房付款凭证，不足以证实第三人与二被告之间存在真实的房屋买卖关系。第三人为证实其与阿甘公司房屋交易的真实性，提交了房屋买卖协议、银行付款凭证、收款收据及房产证等证据。从房屋销售协议约定的价格来看，大部分房屋销售协议的销售价格为每平方米3300元，最高不超过每平方米4000元，与阿甘公司、董凤龙从城建公司处转让涉案99号楼的房屋均价相当，阿甘公司及董凤龙以原价对外转让涉案99号楼，亦不符合交易习惯与常理。且第三人提交的收款收据与银行流水明细、转账凭证等证据无法吻合，故阿甘公司与第三人主张其双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，与合同约定不符，有悖交易习惯和常理，不足以认定。阿甘公司及董凤龙主张购房后对涉案99号楼进行了部分添附，但未就此提起反诉，本院不予审查，双方可另行解决。关于合同无效后返还和分担相应损失之争议，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因城建公司与阿甘公司、董凤龙转让涉案99号楼的交易行为无效，阿甘公司与第三人之间亦无真实的房屋买卖合同关系，阿甘公司、董凤龙及第三人理应将涉案99号楼返还城建公司，并协助办理过户手续。关于过户税费损失的问题，由于合同无效系自始没有法律约束力，即城建公司与阿甘公司、董凤龙及第三人之间自始没有真实合法的房屋买卖合同关系，就税费支出可由城建公司与相关部门先行解决，不宜在本案中处理。关于城建公司诉请的租金损失，因双方当事人未签订涉案99号楼租赁合同，且阿甘公司、董凤龙占有使用涉案99号楼期间，城建公司亦实际使用了阿甘公司及董凤龙支付的转让款，现阿甘公司及董凤龙亦未反诉请求城建公司返还其购房款同期贷款利息，从平衡双方经济利益的角度，城建公司要求董凤龙及阿甘公司支付租金的请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条、第五十五条、第七十二条之规定，判决如下：一、威海城建集团有限公司与董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司于2010年11月17日签订的房屋转让协议、于2011年11月16日签订的补充协议均无效；二、威海城建集团有限公司于本判决生效后三十日内返还董凤龙及山东阿甘中小企业投资担保有限公司购房款68535852元；三、董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司于本判决生效后三十日内返还威海城建集团有限公司所有的位于威海市世昌大道99号办公楼，董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司及第三人林媛媛、王月香、管艺任、张娟、吴丽萍、邓辉、丁维民、于胜强、于淑芬、王榕、苏燕宁、李亚玲、刘华平、张晓静、王锐、潘长波、潘建春、潘迎春、丛颖莉、周天宝、谭晓军、杨可军、王加平、高喜杰、鞠辉、李洪举、于善鹏、朱波、许勤文共同协助威海城建集团有限公司办理涉案99号楼相关产权转移登记手续；四、驳回威海城建集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543015元，诉讼保全费5000元，合计548015元，由威海城建集团有限公司负担76500元，董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司负担471515元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  于大海审判员  蒋 涛审判员  潘 慧二〇一七年六月二十七日书记员  丁真真