贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初2365号原告：贵州青云物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**（成筑大厦****），统一社会信用代码：91520102766068412N。法定代表人：周贵学，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏应军，男，系该公司员工。被告：潘华虎，男，汉族，1981年7月29日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告贵州青云物业管理有限公司（下称青云公司）与被告潘华虎物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴运成独任审判。2017年6月20日，本院公开开庭进行了审理，原告青云公司之委托代理人夏应军、被告潘华虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青云公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘华虎给付原告从2013年5月1日至2016年12月31日（44个月）物业服务费共计人民币7020.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月20日与毕节东润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称《合同》），合同约定由原告向毕节东润房地产开发有限公司开发建设的黔西北商贸城二建区商住楼（又称中环国际）项目提供服务，物业服务费由业主按建筑面积直接向原告支付。具体收费标准为：住宅物业每平方米1.2元/月；住宅该非住宅物业每平方米2.5元/月；商业物业（非住宅）每平方米4元/月。业主潘华虎购买了该项目A栋11楼2号房作为居住用房，面积为132.95平方米。原告从2013年5月1日正式入住该项目，并一直为该项目提供服务至今，在此期间原告多次以书面通知、电话催缴等方式向被告催缴物业服务费，被告一再拖延，迟迟不予缴纳。原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告潘华虎辩称，一、我没有与原告签订任何服务合同，原告与毕节东润房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同与我无关。原告和第三人恶意串通损害第三人利益的任何合同都是违反《民法通则》的，都是无效的。如果原告与房开公司签订每平方米100元的物业管理合同也要我支付吗？显然不合理。我不具备诉讼主体资格。二、业主委员会未成立之前，按照《物业管理条例》第二十二条和第二十三条的规定，房开公司应制定业主临时公约并明示我，我应当遵守业主临时公约予以书面承诺，房开公司未制定业主临时公约，我也没有出具书面承诺，所以我拒交物业管理费有法可依。东润公司施工尚未完毕，我购房的这栋楼仍在施工。未取得竣工验收合格证，消防设施合格证、实测报告、入住许可证等相关手续，不具备物业管理条件。四、我购买东润公司的住房A栋11楼2号房实际面积少于合同订购的面积，当时商定以实测报告面积为准结算购房款。面积尚未确定，原告依据购房面积来收取物业管理费是荒唐的，我的拒付理由充分、合理。五、我购房时，东润公司同意提供车位，物管费按实测面积每平方米每月6角钱。原告将物管费提高一倍，车位也被东润公司出售给他人，我与东润公司尚有合同纠纷未处理好。六、我们业主有权选择质优价廉的物管公司，还要经业主大会推选确认物管企业，并且签订物管合同，方能依法收取物管费。如果我们能选择每平方米6角的物管企业，我凭啥出高价给原告？而且原告乱收费，没有经过物价部门审核批准，不平等收费，不透明、不公开账务、不合理，我拒付物管费合情合理。七、东润公司工程未完工，未验收、不具备基本条件委托原告进行物业管理，是违法行为，我并未享受过原告的服务，我不需要青云物业公司为我服务，不付物管费理所当然。八、原告不是业主委员会签订确定的物业管理企业，与他人签订的物业管理合同对我无效。因此，肯请法院驳回原告的诉求，维护我的合法权益。原被告双方当事人依法向本院提交证据，本院组织各方当事人进行举证、质证，对原被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭，对于原被告双方均有异议的证据，本院作如下分析与认定：证据一：前期物业服务合同。经审查，该物业服务合同上潘华虎签名与庭审笔录上潘华虎的签名笔迹明显不一致，该合同不能认定为被告潘华虎所签。故对该合同，本院不予采信。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月20日，原告青云公司与案外人毕节东润房地产开发有限责任公司签订《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》（以下称合同），合同约定，东润公司选聘原告青云公司作为黔西北商贸城二建区（又名中环国际）的物业管理服务单位，服务收费标准为：住宅物业每月1.2元/平方米，住改非物业每月2.5元/平方米，商业物业每月4.00元/平方米。物业管理服务费由原告直接向业主收取，开始计费时间为：?A栋住宅楼自2013年5月1日起；?B栋住宅楼的业主应于交房之日起，分别每半年或每年一次向原告缴纳物业服务管理费。如因业主原因未能在约定时间内领取钥匙、领取钥匙后未装修入住或迁入居住的，视为入住，依照《物业管理条例》等相关规定，业主应按约定向原告缴纳服务费。合同签订后，原告进驻黔西北商贸城二建区（又名中环国际），提供物业管理服务。另查明，被告潘华虎居住在毕节××××区黔西北商贸城二建区A栋11楼2号，房屋建筑面积132.95平方米，属于住宅，该小区目前尚未成立业主委员会。毕节××××区黔西北商贸城二建区建设单位为毕节东润房地产开发有限责任公司。本院认为，原告青云公司与毕节东润房地产开发有限责任公司签订的《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，潘华虎作为中环国际A栋11楼2号业主，《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》对被告潘华虎具有法律上的约束力。故对被告潘华虎辩称其未与原告签订任何服务合同，原告与东润公司签订的前期物业服务合同对其不具有法律约束力的抗辩意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，从《贵州省毕节市黔西北商贸城二建区商住楼前期物业管理服务合同》约定的2013年5月1日起，被告潘华虎应向原告青云公司缴纳物业管理服务费。由于被告潘华虎在东润公司领取钥匙的时间为2013年6、7月份左右，原告主张从2013年7月1日开始计算物业管理服务费，属于对其权利的处分，应予支持。故从2013年7月1日起，被告潘华虎应按每月1.2元/平方米×132.95平方米=159.54元标准支付原告青云公司物业管理服务费。经计算，从2013年7月1日计算至2016年12月31日，共计42个月，应支付物管费为159.54元×42个月=6,700.68元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告潘华虎于本判决生效之日起十日内支付原告贵州青云物业管理有限公司2013年7月1日至2016年12月31日期间的物管费6700.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告潘华虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一七年六月二十一日书记员  邓 頔