湖南省长沙市岳麓区人民法院 民 事 判 决 书 (2016湘01**民初9017号 原告周建英，女，1970年1月28日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告袁亚洪，男，1961年6月30日出生，汉族，住长沙市开福区。 两原告共同委托代理人孙强，湖南清源律师事务所律师。 被告张凯，男，1965年8月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告张振华，男，1954年6月19日出生，汉族，住长沙市雨花区。 被告邓罗兴，男，1966年10月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。 三被告共同委托代理人周金树，湖南星沙律师事务所律师。 原告袁亚洪、周建英诉被告邓罗兴、张凯、张振华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法组成由审判员石志刚担任审判长，人民陪审员刘润雅、廖寓舒参加的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任法庭记录。原告袁亚洪、周建英及其委托代理人孙强，被告的委托代理人周金树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁亚洪、周建英诉称：原告于2004年起承租坐落于长沙市××号（桐梓坡商网）被告的房屋，用于经营旅馆。2015年该房屋据说被纳入征收范围，同年6月，有关政府机关发出搬迁通知后，一群不明身份人员强行拆除原告所经营旅馆的招牌，并封门堵路，禁止原告营业。原告于2016年10月22日收到长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室起诉原、被告的起诉状副本后才得知，2016年4月23日长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室与被告签订了该房屋征收补偿协议（编号：桐四块448号），该房屋被征收，被告已收到80%的征收补偿款。房屋被征收，原告未获得任何补偿，原告的承租权和经济利益受到损害。被告应当向原告支付相关补偿。综上，原告请求判令三被告向原告支付房屋装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、附属设施费及其他补偿费、合同终止给原告造成的损失共计2248756元。 三被告共同辩称：第一根据国有土地上房屋征收与补偿条例第三十五条已经明确规定，城市房屋拆迁管理条例已经于2011年1月19日废止，也就意味着以前将房屋承租人一并纳入征收补偿对象的规定废止。也就是说，在房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收时即征收补偿对象只有房屋所有权人，承租人不再是征收补偿的对象。那么承租人能否主张分割征收补偿款，不应当按征收补偿条例以征收补偿项目的名义来确定，应该根据双方的租赁合同的约定，另依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同处理。实际上的房屋收入，仅仅是商铺，那么作为被告是通过对外出租房屋来收益的。被告的这种出租房屋的行为本身就是一种经营的行为。事实上，房屋征收补偿项目中的每月停产停业费的计算依据也是以被征收房屋本身的价值的千分之七作为基数，并不考虑实际存在经营损失与否，装饰装修补偿费与装饰装修的实际花费金额也毫无关系。是按照政府规定的统一价格580元每平米来进行确定的。停产停业也不是说你是否有损失，而是统一按房屋价值的千分之七，此次房屋被征收也意味着将永远无法再通过出租屋子或者自己经营来获得经营收益。事实上，从2015年7月19日起，原告就再也没有向被告支付过租金，对于此次房屋被征收导致原被告双方的房屋租赁合同终止。被告并无任何过错。也谈不上存在违约行为和责任。房屋征收部门依法所支付给被告的所有征收补偿款。应当依法全部由被告单独所有。与原告毫无关联。更何况根据原被告双方于2014年7月16日所签订的房屋租赁协议第七条之约定，协议期内该房屋因房屋建设需要征用拆迁，承租方必须按政府规定无条件腾空该房屋，无缺无损的交给出租方，出租方不负责补偿。承租方的人口城市协议期内再由政府政策补偿一个拆迁装修补偿费中承租方分得十万。被告除了按照合同约定出10万元的装饰装修补偿费以外，无需再支付任何费用。房租租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，应该严格照此执行，请求法院驳回原告的全部诉求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一、房屋征收补偿协议，拟证明本案房屋被征收，被告获得征收补偿款，部分补偿款的计算标准; 证据二、房屋租赁协议，拟证明原告承租本案房屋; 证据三、营业执照，拟证明原告承租本案房屋用于商业经营; 被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 证据一、真实性无异议，关联性有异议，与本案的原告没有关联，因为征收补偿对象是被告; 证据二、真实性、合法性无异议，该租赁协议正好反证了被告答辩所称的被告不应支付原告任何损失; 证据三、无异议。 被告为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据： 证据一、2015年6月16日腾空登记表，拟证明涉案房屋被征收，拆迁部门已经给付了原告腾空门店奖金4万元. 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：无异议。 对原、被告提交本院的证据，经庭审举证、质证，本院审查后认为：原告的一至三、来源合法、客观真实，对其三性本院予以认定。被告的证据一原告质证无异议，该证据真实、合法，本院予以认。 经审理查明：2004年4月，两原告与三被告签订《房屋租赁协议》，承租三被告所长沙市××××、×、××共××层三层房屋。协议五年期满后，双方再次签订《房屋租赁协议》。2013年，两原告对承租的上述房屋进行装修，包括前面粉刷、改装、更换地板砖、房顶修缮，购买床、热水器、安装宽带等，一共花了30万元左右。2014年7月16日，原告袁亚洪、周建英与被告张振华、张凯、邓罗兴再次签订《房屋租赁协议》，协议第一、二条约定：两原告承租三被告上述房屋，自主经营、自负盈亏。承租年限从2014年7月19日至2019年7月18日止，第一、二年的租金分别为每年壹拾伍万元，第三、四、五年的租金分别为年租金壹拾陆万元。协议第七条约定“。协议期内，该房屋因建设需要征用拆迁，乙方必须按政府规定时间无条件腾空该房屋，无损无缺的交给甲方，甲方不负责补偿乙方的任何损失。协议期内，在由政府按政策补偿的拆迁装修补偿费中，乙方分得十万元。”原告自承租该房屋后，一直用于经营小旅馆。 因桐梓坡大板房棚户区改造项目需要，原告承租的三被告上述房屋需要征收。2016年4月23日，三被告与长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：被征收人选择货币补偿方式（第一条）；房屋坐长沙市××××号7号，被征收房屋计合法建筑面积723.12平方米（非住宅），权证号为长房岳麓字第××300××84800××85号5号（第二条）；被征收房屋金额为13724818元，房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为1348756元。具体包含搬迁费6345元、有线电视移装8400元，电话机移装4000元、空调机移装6000元、热水器移装2800元、宽网300元、水表1500元、三相电表1800元、临建31515元、摄像头400元、交换机150元、路由器500元、水泥坪972元、装饰装修补偿419410元（按征收房屋面积，580元每平方米计算。）、停产停业损失864664元。另查，原告承租三被告的上述房屋已于2017年3月前后拆迁完毕。两原告已经获得门店关停腾空奖励40000元。原告在庭审中自称其经营的小旅馆每日收入约2000元。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，国有土地上房屋的征收补偿对象为被征收房屋所有权人即本案三被告，而非本案两原告。故原、被告之间因房屋租赁协议履行期间租赁物被拆迁后双方的权力和义务，应按照《房屋租赁协议》的约定来确定，没有约定或约定不明确的，按照公平合理原则，结合补偿项目、金额及原告的实际损失等综合因素来合理确定。本案中，原、被告之间的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。但原告、被告之间的《房屋租赁协议》第七条约定，是关于房屋因建设需要征用拆迁，而非征收拆迁。而征用和征收是两个不同的具有明确内涵和外延的法律概念。根据征用和征收的概念及原、被告双方的《房屋租赁协议》约定的上下文综合衡量，该《房屋租赁协议》第七条中的征用有可能系征收的误解，但被告一直未依法向人民法院或仲裁机构申请变更或撤销。且三被告房屋征收的时间为2016年4月，三被告至少从此时开始知道或应当知道上述误解事实。综上，本院无法通过合同条款的解释直接认定原、被告双方第七条中的征用拆迁即为征收拆迁。而本案三被告的房屋是被征收拆迁，关于原、被告之间因租赁物被征收拆迁后的权力和义务确定应按照公平合理原则，结合补偿项目、金额及原告的实际损失等综合因素来合理确定。 具体到本案，原告的诉讼请求2248756元含两大部分，一是装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、附属设施及其他补偿费共计1348756元；二是合同未到期的损失900000元。对于第一大部分，1、搬迁费6345元、有线电视移装8400元，电话机移装4000元、空调机移装6000元、热水器移装2800元、宽网300元、水表1500元、三相电表1800元、摄像头400元、交换机150元和路由器500元，共计32195元，显然应属于两原告所有。2、临建31515元和水泥坪972元共计32487元，两原告并未提供证据证明该临建和水泥坪系其出资兴建，故应属于三被告所有。3、装饰装修补偿419410元，该补偿费是根据被征收房屋总面积，按每平方米580元计算得来的，并非是对两原告装修残值的客观评估。两原告在2013年对被征收房屋进行过比较全面的装修，包括购买床、热水器等总共花费装修款30万元左右。且至房屋实际征收之日止，装修也已经过去近三年的时间。由于被征收房屋已拆迁完毕，无法对装饰装修残值进行评估，本院综合考量上述因素，酌情确定该部分补偿费用由原、被告各得一半，即两原告可得装修装饰补偿费209705元。4、停产停业损失864664元，根据《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十四条规定：“征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿。停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。”从本案来看，根据被征收房屋的评估价值为13724818元，按照7‰算九个月，正好与上述补偿金额吻合。故被告辩称该补偿费用不是以原告的实际损失为依据，本院予以采信。事实上，即使按照两原告所称其日收入2000元，其停产停业也不可能有那么多损失。此外，根据三被告与长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，被征收房屋性质为非住宅，三被告出租该被拆迁房屋的行为应当界定为一种经营行为，两原告租赁三被告的房屋后经营小旅馆，是一种直接经营行为。该停产停业损失补偿费应由原、被告合理分配，本院酌情决定由原、被告各得一半。即两原告获得补偿费432332元。综上，两原告共计应获得房屋装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、附属设施费及其他补偿费等共计674232元。关于第二大部分损失，因三被告出租给原告的房屋因桐梓坡棚户区改造项目需要被政府依法征收，该征收行为属于不可抗力，原告本身并无任何违约行为。且两原告主张的900000元损失亦无证据证明，故对原告该部分损失请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款，第五十五条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下： (2016限被告邓罗兴、张凯、张振华于本判决生效之日起十日内连带支付原告袁亚洪、周建英房屋装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、附属设施及其他补偿费共计674232元； (2016驳回原告袁亚洪、周建英的其他诉讼请求。 如三被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费24790元，由原告袁亚洪、周建英负担12790元，被告邓罗兴、张凯、张振华负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  石志刚 人民陪审员  刘润雅 人民陪审员  廖寓舒 二〇一七年六月二十六日 书 记 员  陈 倩