广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1042号上诉人（原审原告）：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地中山火炬开发区中心城区祥兴路数贸大厦**101。法定代表人：叶艳容，该公司总经理。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中山市道享节能技术服务有限公司，住所地中山市火炬开发区祥兴路**数贸大厦南冀**1608卡。法定代表人：施岸林，该公司董事长。委托诉讼代理人：施力仁，男，该公司总经理。上诉人中山市铭庆数字科技有限公司（以下简称铭庆公司）因与上诉人中山市道享节能技术服务有限公司（以下简称道享公司）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铭庆公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项、第四项；二、道享公司立即支付所欠铭庆公司租金及场地管理费2356735元（租金自2015年5月1日按每月115905元计至2016年8月3日，共计1738575元；物业管理费自2015年4月1日起按每月38635元计至2016年8月3日，共计618160元）及利息201783.85元（按月息2%计算，利息自2015年4月起暂计至起诉之日共计417258元，扣除道享公司已支付款项215474.15元，具体利息以实际清偿日为准）；三、确认铭庆公司没收道享公司所缴纳的合同履约保证金，共计303780元（231810元+71970元）；四、确认铭庆公司没收道享公司所缴纳的水电押金共计4万元（3万元+1万元）；五、道享公司向铭庆公司支付水电费32916.95元及利息4747.22元（按月息2%计算，利息自2015年7月起暂计至起诉之日，具体利息以实际清偿日为准）；六、道享公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、合同解除并不等同于道享公司的违约责任消灭。原审判决虽认可三份合同已经解除，但同时却将《合作协议》第5条错误理解成双方于2014年12月23日签订的《租赁合同》（以下简称《租赁合同1》）所产生的争议全部了结，是缺乏实事及法律依据的。1.该条款是附条件的生效条款。该条款明显是以铭庆公司是否收回全部未缴租金为条件来确定双方之间租赁关系是否解除；若未收回全部未缴租金，则双方仍应受《租赁合同1》的约束。该条款即是双方的真实意思表示，也不违反法律、法规的规定；2.即使《租赁合同1》被双方合意解除，但并非无条件解除，故道享公司的违约责任并不当然消灭。铭庆公司仍有权按照该条款的约定要求道享公司承担支付租金及违约金的责任。二、一审法院有关没收履约保证金、水电费押金的认定违反双方约定，且缺乏事实及法律依据。1.没收履约保证金、水电费押金是双方的约定，并未违背双方意愿；2.道享公司的违约行为是实际存在的，铭庆公司主张没收履约保证金及水电费押金，有事实依据，且符合双方的约定。三、租赁期间所产生的水电费，依约应由道享公司自行承担。四、道享公司在2016年8月3日合同解除后即于2016年8月12日支付的所谓2016年6月13日至09月12日三个月租金122349元、房租押金71970元，应视为违约金。1.由于道享公司至今仍未支付2016年4月及随后月份的租金，铭庆公司已实际获得解除权，且依约于2016年8月3日向道享公司发出了《解除通知书》；2.依法，除主债务之外债务人还应当支付利息和费用的，应当按照下列顺序抵充：⑴实现债权的有关费用；⑵利息；⑶主债务；3.道享公司长期拖欠租金等费用，不但侵害铭庆公司的租金收益权，且由于道享公司实际霸占诉争物业，铭庆公司亦不能对外转租寻求其损失减少的机会，将上述款项视作违约金亦属合情合法合理。因此，上述款项理应视作道享公司因逾期支付租金、房屋押金等费用所产生的违约金。针对铭庆公司的上诉，道享公司答辩称：一、双方于2016年4月13日签订的《合作协议》《租赁合同2》，实际上为2016年5月26日所签订，对《租赁合同1》涉及的所欠租金已经有明确约定，签约后《租赁合同1》客观上已被《合作协议》及《租赁合同2》所替代，且双方已经实际履行《合作协议》及《租赁合同2》,在道享公司对《合作协议》无根本违约的情形下，一审法院判决解除《合作协议》是错误的，所欠租金应以《合作协议》的约定履行，但原审法院还应判决铭庆公司赔偿道享公司自2016年8月13日起至今的经济损失，包括商户的损失；二、铭庆公司计算的租金、物业管理费、水电费的金额与实际不符，退租部分物业即《合作协议》中约定的5328㎡的租金，截止2016年4月13日已经计算清楚（1452676元），并在《合作协议》中约定了偿还的时间和条件，但《合作协议》约定的偿还时间未届满，因铭庆公司单方解除《合作协议》，导致支付条件未能成就，不存在道享公司立即偿还1452676元租金的义务。2016年4月13日签订的《租赁合同2》,涉及的面积是2399㎡，实际签约时间为2016年5月26日。依约应于2016年5月27日、6月14日缴纳的2016年4月13日至6月12日两个月的租金、物业管理费、水电费，道享公司已经依约履行了，铭庆公司在上诉请求中主张道享公司从2016年4月13日之后至今未交租金、水电费、物业管理费与事实不符。道享公司所租用的场地位于数贸大厦16-17层，从2015年8月装修工程完工开始，道享公司一直催促铭庆公司处理好消防的事情。道享公司从2016年11月26日至2017年3月16日间，多次拍摄的视频，均证明消防管道没水，已严重影响了道享公司的招商和正常经营活动。因铭庆公司不处理消防系统存在的主管道不通水、消防通道未疏通等问题，道享公司只能以拒交租金的方式来督促铭庆公司履行该义务。铭庆公司不仅未履行该义务，反而还采取了锁门、断水电等强制措施。道享公司于2016年8月3日收到铭庆公司快递的公告壹份，铭庆公司也于2016年8月8日向其他商户及物业周边张贴公告，告知双方已经解除合同。为了不使事态恶化、影响商户经营，道享公司于2016年8月12日缴纳了2016年6月13日至2016年9月12日的租金、水电费、物业管理费。因此，道享公司不存在拖欠租金的问题。虽然铭庆公司拒绝开具租金发票，但道享公司向一审法院提交了银行记录。铭庆公司于2016年8月13日停电、停水、锁门，按照《租赁合同2》的约定，强制解约之一系从每月9日计算30天，铭庆公司将公告快递给道享公司的时间为2016年8月3日，张贴公告的时间为2016年8月8日，计算下来未超过30天，铭庆公司强制解约的条件不成立。道享公司已缴纳了所有的租金和保证金，铭庆公司将所有的保证金和租金视为违约金是错误的；三、关于《租赁合同1》的保证金，双方已在2016年5月26日商定解决，计算清楚，并在《合作协议中》继承。关于《租赁合同2》的保证金，双方口头约定是先交租金及物业管理费，保证金延缓交纳。同时，2016年4月13日至2016年6月12日的租金发票，也可以证明铭庆公司是同意道享公司缓交保证金的，因此铭庆公司请求没收保证金是错误的；四、水电费押金与租赁纠纷并无关系，合同中也无没收水电费押金的约定，铭庆公司请求没收水电费押金是错误的；五、道享公司已于2016年8月11日结清了水电费，之后铭庆公司切断了租赁场地的水电，控制了物业，此后所发生的水电费与道享公司无关；六、在双方于2016年5月26日签订《合作协议》和《租赁合同2》之前，铭庆公司已经停电一周多时间，且在签订合同之后立即将退租场地封锁，导致道享公司无法招商。同时，由于铭庆公司拒绝开门，导致政府补贴资金无法落实，且在纠纷协调过程中，铭庆公司无理要求道享公司支付300多万租金后撤离。铭庆公司根本没有解决问题的诚意，且导致其他28家商户无法正常经营。上诉人道享公司上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、改判驳回铭庆公司的其他诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由铭庆公司承担。事实和理由：一、道享公司对双方已协商解除《租赁合同1》的事实并无异议，但对《租赁合同2》《合作协议》的解除有异议。同时，基于《租赁合同2》《合作协议》已经实际履行的客观事实，《租赁合同1》自2016年4月13日已经解除（实际解除日期为2016年5月26日）。二、《租赁合同2》《合作协议》涉及不同的法律关系，不能在本案中一并处理。《合作协议》主要是双方就退租场地合作共建“环保节能基地”共同招商，以及退租场地由铭庆公司进行管理并提供物业服务的约定，而《租赁合同2》主要是关于新租场地的各项约定。二者是相互独立的，并无连带或牵连关系。一审判决认为《租赁合同2》与《合作协议》是主从关系，进而在本诉中一并认定同时解除，既不尊重客观事实，也违背了民事诉讼法的基本原则。三、一审法院认定《合作协议》解除的条件成就，进而判决解除《合作协议》是错误的。一审法院认定《合作协议》解除条件成就有两个：一是道享公司迟延履行空调系统室外主机的安装以及消防系统的验收，造成招商引租的合同目的无法实现。根据《合作协议》“乙方（即道享公司）负责在2016年5月15号前完成原有场地的空调系统验收，负责在2016年6月15日前完成原有场地的消防系统验收和远程监控系统，否则按照未完成部分工程的实际产生费用，从装修投入金额中扣除”的约定，道享公司认可两项系统完成义务人为道享公司，如不能完成则铭庆公司可采取补救措施替代完成，费用从装修投入金额中扣除，但是《合作协议》中并未约定道享公司未履行该项义务，铭庆公司可以单方面行使合同解除权，而且原有场地二次消防系统无法验收的原因，是因为17楼占用消防通道和消防主水管道没有通水，均应由铭庆公司负责管理。铭庆公司不应道享公司请求出面协调清洁消防通道，是铭庆公司拒绝履约在先，道享公司遂停止支付租金并要求铭庆公司先于履行附随义务是合理行为。依约，铭庆公司负责一次消防工程，道享公司负责二次消防工程。虽然一次消防通过消防验收，但道享公司在2015年8月底申请二次消防验收时，楼顶的排烟风机已拆除，消防主管道没有通水。直到2017年3月16日，道享公司再一次到现场拍摄视频，消防主管道仍然没有水。虽然一审法官在进行现场勘查时，查实消防主管道有通水，但那是由于铭庆公司事先做好了通水工作的结果，而现场地面全是水，说明消防栓在通水前没有关闭，也证实消防管一直没有通水的情况属实。同时，一审时，铭庆公司出示的《消防验收意见书》是创业基地A栋的，一审判决书中又以“数码大厦消防验收合格”为由，推理得出数贸大厦的消防也是合格的，而“创业基地A栋”“数码大厦”和“数贸大厦”是三栋不同的物业，用创业基地A栋的《消防验收意见书》证明数贸大厦的消防验收合格，明显是错误的；二是关于退租场地的租金，道享公司没有清偿。根据《合作协议》约定，退租场地租金清偿的途径是由道享公司申请的政府补贴，以及道享公司介绍进驻退租场地所产生的租金、管理费在扣除基础租金及相关税费后的结余部分。事实上，孵化器补贴道享公司一直在申请中，但补贴的发放时间道享公司无法控制，2016年8月道享公司申报孵化器补贴，政府部门需要进行现场察看，而铭庆公司拒绝开门，导致政府部门以孵化器未正常运营为由拒绝道享公司申请补贴资金。同时，退租的场地由铭庆公司实际控制并锁门，道享公司招商的企业无法查看现场，导致无法招商，自然租金清偿受到影响。尽管如此，道享公司仍在努力招商，只是由于铭庆公司没有诚意履行《合作协议》，导致招商受到影响。另外，铭庆公司于2016年8月8日以张贴《公告》的形式解除《合作协议》，程序违法，因为其无催告程序直接越级向28家商户下达《公告》通知（与《租赁合同2》同时解除、同时下达）对孵化器企业造成恐慌，对道享公司经营造成严重影响。四、一审法院认定《租赁合同2》的解除条件成就，进而判决解除《租赁合同2》也是错误的。1.铭庆公司主张解除合同的原因系道享公司拖欠租金和管理费，但租金和管理费虽有拖欠但未达到解除条件，铭庆公司并非以道享公司拖欠押金为由解除合同，因为双方已就延期支付租赁押金达成了合意，并按双方合意实际履行。道享公司于2016年5月27日、6月14日支付给铭庆公司的款项都是《租赁合同2》约定的应缴款项，并在付款时注明款项的用途。2.根据《租赁合同2》约定，铭庆公司因道享公司迟延支付租金行使单方解除权的条件应是从2016年7月9日起超过30天不支付租金,而铭庆公司2016年8月3日送达解除租赁合同的公告中的日期是2016年8月8日，至此日迟延支付租金显然不足30天，解除条件不成就。3.一审法院认定解除《租赁合同2》的条件成就是道享公司应于2016年5月12日缴纳履约保证金71970元，否则铭庆公司有权解除合同。但事实上铭庆公司口头同意保证金缓交，道享公司提供的租赁费发票亦证实双方已经实际变更了保证金的交付时间。而且，解除《公告》通知载明的解除条件系道享公司未按时交租所致，未涉及保证金问题。而一审法院主动以该条款认定《租赁合同2》解除条件成就确认合同解除，违反了民事诉讼的基本原则，有失公允。4.为了避免事态恶化，道享公司于2016年8月11日补交了保证金及2016年6月13日至9月12日的租金和水电费，且是在铭庆公司解除《公告》通知中停电锁门时限2016年8月13日之前。一审法院无视该事实，并将所交租金视为道享公司违约后主动承担的法律责任，实属错误。5.本案诉讼期间，铭庆公司不断采取各种挑衅手段，阻止道享公司获取政府补贴，侵吞道享公司的利益。综上，《租赁合同2》《合作协议》解除条件均不成就，道享公司要求继续履行，请求二审法院查明事实，依法支持道享公司的上诉请求。针对道享公司的上诉，铭庆公司答辩称：一、《租赁合同1》、《租赁合同2》及《合作协议》，是一个不可分割的整体。《合作协议2》第二项第5段明确约定：“当甲方（即铭庆公司）收回乙方（即道享公司）未缴租金后，甲乙双方解除租赁关系完全结束。若甲方未能完全收回乙方未缴租金，甲乙双方仍受于2014年12月23日曾签订《租赁协议》的条款约束。甲方保留追究乙方法律责任的权利”。既然道享公司一直未履行支付未缴租金的义务，自然道享公司仍然受《租赁合同1》条款的约束。二、道享公司违约事实明显，铭庆公司解除合同理据充分。《租赁合同1》生效后，道享公司已拖欠2015年4月1日至2016年4月12日期间租金高达1,321,317元。为控制铭庆公司的损失，双方于2016年4月13日签订了《合作协议》《租赁合同2》，但道享公司仍旧拒不支付租金，甚至连《租赁合同2》所约定的保证金也拖延支付。道享公司在签订《租赁合同2》后，仅于2016年5月27日向铭庆公司支付了43,167元，该款项为2016年5月的租金、管理费以及水电费，又于2016年6月14日向铭庆公司支付了42,416.4元，该款项为2016年6月的租金、管理费以及水电费，而2016年4月、7月、8月的租金、管理费以及水电费至今仍未支付。在此情况下，铭庆公司于2016年8月3日向其发出《解除通知书》，道享公司才于2016年8月12日向铭庆公司支付107,955元。铭庆公司认可收到该笔款项，但认为因租赁合同已解除，道享公司本来就有支付租金以及违约金的义务，因此将其作为道享公司所欠铭庆公司的违约金予以收取。由此可见，道享公司不但未支付《合作协议》中双方约定的原欠租金1,452,676元，还拖欠铭庆公司2016年4月、7月及8月的租金、管理费以及水电费。根据《租赁合同1》《租赁合同2》第5.3条约定，铭庆公司解除租赁合同有理有据。至于《合作协议》的解除，因《合作协议》与《租赁合同1》《租赁合同2》均不可分，且道享公司未完成其合同义务，包括空调系统的安装，消防系统的验收，远程监控系统均未完成。道享公司履行租赁合同毫无诚意，双方显然无业务合作之必要。三、涉案物业不存在消防安全验收问题。首先，涉案物业已于2013年6月9日通过消防验收，从不存在道享公司提出的无消防水供应的问题，且自2014年投入使用，至今已有60多家单位进驻使用。其次，道享公司在租赁涉案物业至开庭前，从未对消防问题提出质疑，甚至在2016年8月25日的协调会议上进行调解时，道享公司都未提及此理由。综上，消防安全验收问题仅仅是道享公司掩饰违约事实的借口，其辩解是毫无事实根据的。四、道享公司从签约至今拖欠绝大部分租金，双方所签订的《租赁合同1》《租赁合同2》及《合作协议》已无履行必要。从2014年12月23日双方签订《租赁合同1》，到2016年4月13日签订《合作协议》及《租赁合同2》至今，道享公司仅支付零星数月的租金，其行为已严重违约，并实际侵害铭庆公司的收益权，若无视其继续占用涉案物业，只会侵害铭庆公司重新对外出租获取租金收入的机会。而且，涉案物业是铭庆公司向第三方整体租赁，无论道享公司是否按时缴纳租金，铭庆公司依然需要向第三方支付租金。既然道享公司已严重违约在先，那么双方所签订的《租赁合同1》《租赁合同2》及《合作协议》已无继续履行之必要，应当依法予以解除。五、道享公司于合同解除后所缴纳的款项应当视为违约金。鉴于道享公司长期拖欠租金、管理费及水电费，为控制损失，铭庆公司于2016年8月3日向道享公司发出《解除通知书》。之后，道享公司于2016年8月12日支付所谓的2016年6月13日至9月12日三个月租金122349元、房租押金71970元，对此，铭庆公司并不认可上述款项为租金及房租押金。首先，根据《租赁协议2》第5.3.2条约定，由于道享公司至今仍未支付2016年4月份及随后月份的租金，铭庆公司已实际获得解除权，且于2016年8月3日向道享公司发出《解除通知书》（道享公司已实际签收），故上述款项并非如道享公司所言为租金和房租押金。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，上述款项理应视作道享公司逾期支付租金、房屋押金等费用所产生的违约金。最后，道享公司长期拖欠租金等费用，不但侵害铭庆公司的租金收益权，且由于道享公司实际霸占诉争物业，铭庆公司亦不能对外转租寻求其损失减少的机会，将上述款项视作违约金亦属合情合法合理。六、铭庆公司收取占用费符合合同约定。首先，《租赁合同1》以及《租赁合同2》第5.7条对收取占用费有明确约定。其次，铭庆公司向道享公司发出《解除通知书》后，道享公司实际上依然控制着诉争物业，且在庭审中多次强烈反对铭庆公司收回诉争物业，道享公司之行为已实际剥夺铭庆公司对外转租获取收益的权利，根据《租赁合同1》《租赁合同2》之约定，铭庆公司向道享公司收取占用费的主张有理有据。综上所述，道享公司的主张既无事实依据，亦不符合相关法律的规定，故请求对道享公司的全部上诉请求予以驳回。铭庆公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《租赁合同1》《合作协议》《租赁合同2》；二、道享公司立即将中山市火炬开发区祥兴路6号数贸大厦南冀16层1601卡、1602卡、1603卡、1604卡、1605卡、南冀17层1701卡、1702卡、1703卡、1704卡、1705卡，北冀16层1601卡、1602卡、1603卡、1605卡、1606卡归还给铭庆公司；三、道享公司立即支付所欠铭庆公司租金及场地管理费2356735.00元（租金自2015年5月1日按每月115905元计至2016年8月3日共计1738575元；场地管理费自2015年4月1日按每月38635元计至2016年8月3日共计618160元）及利息201783.85元（按月息2%计算，利息自2015年4月起暂计至起诉之日共计417258元，扣除道享公司已支付款项215474.15元，具体利息以实际清偿日为准）；四、道享公司向铭庆公司支付场地占用费231810元（自2016年8月4日起按月租金的两倍即231810元暂计至2016年8月31日，具体以道享公司实际退还场地之日为准）；五、铭庆公司没收道享公司所缴纳的合同履约保证金共计303780元（231810元+71970元）；六、确认铭庆公司没收道享公司所缴纳的水电押金共计4万元（3万元+1万元）；七、道享公司向铭庆公司支付水电费32916.95元及利息4747.22元（按月息2%计算，利息自2015年7月起暂计至起诉之日，具体利息以实际清偿日为准）；以上金额共计3171773.02元。一审法院认定事实：2014年12月23日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同1》，约定铭庆公司将位于中山市火炬开发区祥兴路6号数码大厦南冀16层1601-1605卡，南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，共计7727平方米的场地（以下简称原有场地）出租给道享公司经营；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，交付日期为2015年1月1日，租金自2015年4月1日起算；租金标准为15元/平方米，自承租之日起每两年递增8%，其中2015年4月1日起至2016年12月31日止每月115905元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月125178元；物业管理费标准为5元/平方米，每月管理费共38635元；租金、物业管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费，其中2015年5月至同年10月期间租金695430元于2015年11月1日前支付；若逾期交纳租金，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于合同签订后7日内向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，履行保证金于合同期满后7日内无息退还；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金3万元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付；道享公司逾期交纳租金超过34天，铭庆公司可以直接解除合同等事项。合同签订后，道享公司向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，但欠交2015年5月之后的租金。2016年4月13日，铭庆公司与道享公司签订《合作协议》，约定双方协商一致解除《租赁合同1》，道享公司于协议生效后1个月内办理场地注册变更事宜；截至2016年4月12日，扣除道享公司向铭庆公司交纳的347715元，道享公司实际尚欠铭庆公司租金及场地管理费共1452676元（以下简称未缴租金）；铭庆公司将南冀16层1601-1605卡，面积共2399平方米（以下简称新租场地）的场地重新出租给道享公司，双方为此重新签订租赁合同；铭庆公司与道享公司就剩余的南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，约5328平方米的场地（以下简称退租场地）合作共建“环保节能基地”，由铭庆公司与道享公司共同组建招商团队，铭庆公司负责与进驻原有场地的企业签订租赁协议并提供场地服务；退租场地投入的装修费用总额为2397600元，道享公司负责在2016年5月15日前完成原有场地的空调系统验收，2016年6月15日完成原有场地的消防验收和远程监控系统，否则按照未完成部分工程的实际产生费用，从装修投入金额中扣除；道享公司应尽快向政府申请租金补贴及其他各种补贴，道享公司收到补贴后优先支付未缴租金，有剩余的再支付装修费用；铭庆公司按照20元/平方米的租金标准和5元/平方米的物业费标准收取退租场地的基础租金，其中由道享公司介绍引入进驻的企业交付的租金和管理费在扣除基础租金和相关税费后，超出部分优先用于未缴租金的还款，当铭庆公司完全收回未缴租金后，超出部分再用于补贴道享公司的装修投入，当道享公司完全收回装修投入后，剩余部分由铭庆公司按照50%向道享公司支付招商服务费；合作有效5年等事项，其中第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受《租赁合同1》的约束。同日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同2》，约定：铭庆公司新租场地出租给道享公司经营；租赁期限自2016年4月13日起至2022年4月12日止；租金2016年4月13日起至2016年12月31日止每月35985元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月38863.8元；场地管理费标准为5元/平方米，每月管理费共4798元；租金、场地管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费；若逾期交纳租金、场地管理费，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于2016年5月12日前向铭庆公司交纳履约保证金71970元及第1个月租金35985元；道享公司逾期交纳履约保证金或者逾期交纳租金超过34天的，铭庆公司可以直接解除合同；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金1万元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付等事项。合同签订后，道享公司退出退租场地，由铭庆公司接管。同年8月3日，铭庆公司向道享公司发出解除《租赁合同》《合作协议》通知书，要求解除双方的《租赁合同》及《合作协议》，道享公司及时支付租金、管理费、水电费、违约金，返还场地。2016年8月13日，铭庆切断新租场地的电源，并将场地大门上锁，禁止道享公司进出。同年8月25日，案外人中山火炬高技术产业开发区工业发展有限公司（以下简称工业公司）组织道享公司与铭庆公司召开协调会议，道享公司表示政府补贴至今未到位，确实有拖欠租金，对铭庆公司催缴租金表示理解，但在补交租金后依然被停电造成了一系列的连锁损失，道享公司表示希望继续按协议履行，租金要按协议计收，道享公司无法控制政府补贴，最终双方未达成一致意见。原审另查：道享公司于2016年5月27日先后向铭庆公司转账38000元、5167元。道享公司主张其中38000元为2016年4月13日至同年5月12日期间新租场地的租金35985元、水电费2015元，5167元为2016年4月13日至同年5月12日期间新租场地的管理费4798元、水电费369元。道享公司于2016年6月14日向铭庆公司转账42416.46元。道享公司主张构成为2016年5月13日至同年6月12日期间新租场地的租金35985元、管理费4798元、水电费1633.46元。道享公司于2016年8月11日向铭庆公司转账71970元、122349元、7541.75元。道享公司主张其中71970元为新租场地的履约保证金，122349元为2016年6月13日至同年9月12日期间新租场地的租金107955元、管理费14394元，7541.75元为2016年6月13日至同年8月12日期间新租场地的水电费。铭庆公司主张上述还款的对象为原有场地的租金。原审再查：案涉原有场地所属的数贸大厦经中山火炬高技术产业开发区管理委员会审批可用于生产、办公等用途，该建设工程的消防业经中山市公安局消防支队火炬开发区大队验收合格。道享公司主张新租场地实际共进驻企业12家，其中4家已搬走，退租场地实际进驻14家，其中2家已搬走，另有2家企业广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司已经与铭庆公司重新签订了租赁合同。铭庆公司确认广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司新签合同的事实。诉讼期间，经组织双方至场地现场勘验，查实原有场地的监控系统已安装完毕，空调系统已安装室内机但未见室外主机，消防系统没有通过验收，现场消防管道有通水。一审法院认为：虽然《租赁合同1》《租赁合同2》《合作协议》涉及到租赁、合作等两种法律关系，但上述合同的双方均为铭庆公司与道享公司，标的相互承接，权利互有影响，故而对铭庆公司就上述合同而提起的本案诉请一并予以处理。案涉《租赁合同1》《租赁合同2》《合作协议》，均系铭庆公司与道享公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。关于《租赁合同1》是否已经解除的问题。《合作协议》记载双方协商一致解除《租赁合同1》，该意思表示具体明确，依法产生《租赁合同1》解除的法律后果。《合作协议》签订后铭庆公司收回了退租场地，并与道享公司重新《租赁合同2》将新租场地出租给道享公司，《租赁合同1》在事实上已经解除。因此，案涉《租赁合同1》于2016年4月13日（《合作协议》签订之日）解除。关于新租场地租金的履行期限问题。《租赁合同2》约定按月计算租金，因合同签订于2016年4月13日，计租起止日期应为上个月13日至下个月的12日。铭庆公司主张按自然月计收租金，与合同的条款不符，不予采信。《租赁合同2》约定每月5日前交纳当月租金，合同签订于2016年4月13日，2016年4月5日合同尚未签订，故而第一个月2016年4月13日至同年5月12日期间的租金应于2016年5月5日前交纳，之后的交租期限以此类推。关于道享公司于2016年5月27日至同年8月11日期间所付费用的指向问题。铭庆公司主张为原有场地的未缴租金（含管理费）。道享公司主张为新租场地的租金、管理费、保证金及水电费。《合作协议》确定了未缴租金的清偿方式，道享公司在《合作协议》解除之前并无优先支付未缴租金的义务，铭庆公司的主张不足采信。道享公司主张的付款指向与已付款项的金额相吻合，予以采信，故认定道享公司已向铭庆公司交纳新租场地履约保证金71970元，2016年4月13日至同年9月12日租金179925元、管理费23990元，2016年4月13日至同年8月12日水电费11559.21元，其中履约保证金的交纳时间为2016年8月11日。关于《租赁合同2》是否已经解除的问题。《租赁合同2》约定道享公司应于2016年5月12日交纳履约保证金71970元，否则铭庆公司有权解除合同。但直到铭庆公司发函解除合同之日，道享公司仍未交纳履约保证金，至此合同解除的条件已经成就，铭庆公司依据合同赋予的解除权解除双方的《租赁合同2》，符合法律的规定，《租赁合同2》自解除通知到达道享公司之日即2016年8月3日解除。虽然道享公司于2016年8月11日补交了履约保证金，但该行为属违约后主动承担的法律责任，合同解除的法律后果并不因此受到影响。合同解除后，道享公司应当将租赁物退还给铭庆公司。道享公司拒绝退还租赁物，铭庆公司于2016年8月13日自行切断新租场地的电源，并将场地大门上锁，该行为在法律上属铭庆公司的自助行为，并不因此构成违约，但此后道享公司并未实际享受到新租场地的使用价值，水电损耗客观上亦不会产生，故而铭庆公司无权主张2016年8月13日起产生的租金、水电费。关于《合作协议》第5条应作何理解的问题。第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受《租赁合同1》的约束。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。依据该条款，合同解除不影响非违约方依照合同的约定要求违约方承担违约责任，结合《租赁合同1》已经解除的客观事实，该条款中的“双方解除租赁关系完全结束”应理解为因《租赁合同1》所产生的争议全部了结，“双方仍受《租赁合同1》的约束”应理解为铭庆公司有权依照继续按照《租赁合同1》要求承担继续履行、违约金等违约责任。换言之，如果铭庆公司收回全部未缴租金，那么铭庆公司不得再向道享公司主张《租赁合同1》的任何权益，否则铭庆公司有权要求道享公司继续清偿未缴租金，并按《租赁合同1》计付违约金。铭庆公司主张该条款为《解除租赁合同1》所附的条件，因不符合该条款的字面含义并与该合同的其他条款相悖，故不予采信。关于《合作协议》是否已经解除的问题。《合作协议》含有合作共建退租场地的条款与未缴租金（含管理费）的清偿条款。因涉及到两层法律关系，分而论述。对于合作共建条款，道享公司迟延履行空调系统室外主机的安装，及消防系统的验收，而合作共建的目的是招商引租，空调及消防验收的迟延履行将造成招商引租的合同目的无法实现，继续合作下去必将给双方造成更大的损失，解除的条件已成就。道享公司辩称消防系统未经验收系因消防管道未通水造成，并提供工作联络单、照片为据，但铭庆公司并非工作联络单的接收人，无受其约束的义务，照片无法有效反映管道未通水，而现场勘验时发现防管道是有通水的，且消防管道不通水属重大事项，道享公司在工业公司组织协商时并未就此提出任何主张，也从反面印证管道有通水，因此道享公司的辩解理由，不足采信。对于未缴租金（含管理费）的清偿，《合作协议》进一步约定清偿的途径有道享公司申请的政府补贴，与因道享公司介绍进驻退租场地所产生的租金、管理费在扣除基础租金及相关税费后的结余部分，因道享公司至今未作出任何清偿，且合作共建亦无法继续开展下去，根据协议第5条，铭庆公司有权解除该部分条款。由此，铭庆公司于2016年8月3日通知道享公司解除《合作协议》，符合法律的规定，依法产生协议解除的法律后果。《合作协议》解除后，铭庆公司有权要求道享公司立即支付未缴租金（含管理费）1452676元，并要求按《租赁合同1》计付违约金。违约金的起算日期为欠付租金期满之次日，即2016年4月6日。违约金的标准，合同约定的每日千分之一明显过高，适当调整为年利率24%。至于铭庆公司诉请的没收履约保证金、押金、返还场地，因双方没有没收的相关条款，案涉场地已实际在铭庆公司的控制之下，故而不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认铭庆公司与道享公司于2014年12月23日签订的《租赁合同》于2016年4月13日解除；二、确认铭庆公司与道享公司于2016年4月13日签订的《租赁合同》及《合作协议》于2016年8月3日解除；三、道享公司于本判决生效之日起七日内向铭庆公司支付租金（含管理费）1452676元及违约金（计算方式：以1452676元为基数，自2016年4月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回铭庆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32174元，减半收取16087元,铭庆公司负担8179元，道享公司负担7908元。本院二审期间，铭庆公司为证明道享公司一直在实际占用涉案房屋，向本院提交了《中山市给力企业管理咨询有限公司撤离申请函》《中山市给力企业管理咨询有限公司交接清单》《中山市千瑞环保服务有限公司撤离申请函》《中山市千瑞环保服务有限公司交接清单》《中山市粤粮动力节能科技有限公司交接清单》《中山市低碳发展促进会交接清单》《工作联系函（2016年11月2日）》《工作联系函（2016年11月3日）》《中山市绿杨环保科技有限公司交接清单》《业务联系函》《珠海横琴派诺技术有限公司交接清单》《联络函》《申请（2016年9月19日》各一份及《申请（2016年10月10日）》两份。道享公司向本院提交了下列证据：1.光盘一个，证明涉案房屋的消防主管道不通水；2.消防举报信一份，证明涉案数贸大夏的消防不合格；3.中山市科技业务在线申报系统截屏二份，证明孵化器资金申报没有通过审核；4.关于三家企业入驻节能环保科技产业基地孵化器的申请报告一份及发送邮件的截屏二份，证明道享公司仍在继续履行《合作协议》，没有停止合作招商，但铭庆公司拒不执行《合作协议》的事实。对于铭庆公司提交的上述证据，道享公司对其真实性、合法性及关联性均予以确认；对于道享公司提交的上述证据，铭庆公司对其真实性、关联性均不予确认，并认为消防举报信是道享公司自行制作的。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院另查：《租赁合同1》第二条第2.7项约定：“签约时乙方（即道享公司）须同时交纳水电押金3万元，于合同期满10天内由甲方（即铭庆公司）无息返还”等内容。《租赁合同2》第二条第2.6项约定：“签约时乙方（即道享公司）须同时交纳水电押金1万元，于合同期满90天内由甲方（即铭庆公司）无息返还”等内容。《租赁合同1》《租赁合同2》的第六条第6.2项均约定有“因乙方（即道享公司）违反合同相关约定，被甲方（即铭庆公司）直接解除合同时，所交履约保证金不予退还”等内容。本院再查：二审中，铭庆公司主张道享公司拖欠其2015年6月至2016年8月的水电费共计32916.95元。道享公司认可其自2015年6月至2016年8月共应向铭庆公司交纳水电费30851.15元，但提出圣和公司、智和公司2016年4月1日至8月1日的水电费因其水电表已从道享公司分出，故主张圣和公司、智和公司在此期间的水电费5989.09元应从上述水电费30851.15元中扣除，但其未就此提供证据加以证实。扣除道享公司自2016年5月27日至8月11日间已向铭庆公司交纳的水电费11559.15元，道享公司尚欠铭庆公司水电费19292元。根据双方签订的《租赁合同1》《租赁合同2》《合作协议》，本案涉案的场地南冀16层1601－1605卡，南冀17层1701－1705卡，北冀16层1601－1606卡，均位于数贸大厦内。本院认为，根据双方签订的《租赁合同1》《租赁合同2》《合作协议》，本案涉案的场地南冀16层1601－1605卡，南冀17层1701－1705卡，北冀16层1601－1606卡，均位于数贸大厦内。故原审判决有关本案中关于数码大厦的表述，均属错误，本院予以纠正。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点一是铭庆公司对《租赁合同2》的解除是否合法有效；二是铭庆公司对《合作协议》的解除是否合法有效；三是道享公司应当支付铭庆公司租金及管理费的金额；四是道享公司是否应当支付铭庆公司水电费32916.95元及相应利息；五是道享公司向铭庆公司交纳的履约保证金、水电押金是否应作为违约金归铭庆公司所有。关于争议焦点一，即铭庆公司对《租赁合同2》的解除是否合法有效的问题。本案中，道享公司提出《合作协议》《租赁合同2》并不是双方于2016年4月13日签订的,实际上是2016年5月26日签订的,但是在铭庆公司不予认可的情况下,道享公司既没有提供相应证据予以证实,其主张也与合同约定的履行时间等内容相冲突,故本院对其该主张不予采信。根据双方签订的《租赁合同2》，道享公司应于2016年5月12日交纳履约保证金71970元，否则铭庆公司有权解除合同。但直到铭庆公司于2016年8月3日发函解除合同之日，道享公司仍未交纳履约保证金。原审判决据此认为至此双方约定的《租赁合同2》解除的条件已经成就，铭庆公司依据合同赋予的解除权解除双方的《租赁合同2》，符合法律的规定，并进而认定《租赁合同2》自解除通知到达道享公司之日即2016年8月3日解除，并无不妥。至于道享公司于2016年8月11日补交了履约保证金，但合同解除的法律后果并不因此受到影响。虽然道享公司上诉提出双方已口头约定延缓交纳《租赁合同2》的保证金，但在铭庆公司不予认可的情况下，道享公司亦没有提供相关证据加以证明，依法应由道享公司承担举证不能的不利后果。故本院认定铭庆公司对《租赁合同2》的解除合法有效。道享公司上诉认为《租赁合同2》不应解除的理据不充分，不予采纳。关于争议焦点二，即铭庆公司对《合作协议》的解除是否合法有效的问题。首先，审理中，道享公司上诉主张《租赁合同2》《合作协议》涉及不同的法律关系，二者是相互独立的，不能在本案中一并处理。虽然《合作协议》涉及到租赁和合作两层法律关系，但由于《租赁合同2》《合作协议》与《租赁合同1》的双方均为铭庆公司与道享公司，标的相互承接，权利互有影响，原审判决认为对铭庆公司就上述合同而提起的本案诉请一并予以处理，并无错误，本院对此予以确认。其次，根据《合作协议》约定的内容，《合作协议》包含有合作共建退租场地的条款与未缴租金（含管理费）的清偿条款。审理中，道享公司认可双方合作共建退租场地的一次消防已经通过消防验收，并由其负责二次消防工程，且主张在2015年8月底申请二次消防验收时，由于消防主管道没有通水，导致二次消防不能验收出证。但是，根据原审法院的现场勘查以及道享公司上诉时提出的“现场地面全是水”的事实，可以认定消防主管道能够通水且有水的事实。由于道享公司迟延履行了《合作协议》约定的空调系统室外主机的安装及消防系统的验收，虽然《合作协议》中并未约定道享公司未履行该项义务，铭庆公司可以单方面行使合同解除权，但原审判决认为道享公司迟延履行上述义务将造成双方约定的招商引租的合同目的无法实现，继续合作下去必将给双方造成更大的损失，解除的条件已成就。同时，由于道享公司未按照《合作协议》的约定清偿未缴租金（含管理费），原审判决认为双方之间的合作共建亦无法继续开展下去。基于此，原审判决认定铭庆公司于2016年8月3日通知道享公司解除《合作协议》，符合法律的规定，并无不妥，本院对此予以维持。故本院认定铭庆公司对《合作协议》的解除合法有效。道享公司上诉认为《合作协议》不应解除的理据不充分，不予采纳。关于争议焦点三，即道享公司应当支付铭庆公司租金及管理费金额的问题。本案中，根据双方的诉辩陈述，认定道享公司应当支付铭庆公司租金及管理费金额的问题，关键在于道享公司于2016年5月27日至同年8月11日期间所付费用是支付的《租赁合同1》项下拖欠的租金、管理费及水电费，还是道享公司为履行《租赁合同2》而交纳的费用。审理中，铭庆公司主张上述费用为道享公司交纳的原有场地的未缴租金（含管理费）。道享公司则主张为新租场地的租金、管理费、保证金及水电费。原审判决认为《合作协议》确定了未缴租金的清偿方式，道享公司在《合作协议》解除之前并无优先支付未缴租金的义务，且道享公司主张的付款指向与已付款项的金额相吻合，故原审判决认定道享公司向铭庆公司交纳的上述费用为履行《租赁合同2》而交纳的履约保证金71970元，2016年4月13日至同年9月12日租金179925元、管理费23990元，2016年4月13日至同年8月12日水电费11559.21元，其中履约保证金的交纳时间为2016年8月11日，是正确的，本院对此予以确认。铭庆公司主张上述费用为道享公司交纳的原有场地的未缴租金（含管理费），理据不足，本院不予采信。但是，由于道享公司在履行《租赁合同1》的过程中，确实拖欠有铭庆公司租金及场地管理费共1452676元，原审法院据此判决道享公司向铭庆公司支付该租金、场地管理费及自2016年4月6日起按年利率24%计付至实际清偿之日止的违约金，符合本案事实和相关法律规定，本院予以维持。铭庆公司上诉请求超过该数额部分以及道享公司抗辩未到偿还时间和条件均无证据支持，不予采纳。关于争议焦点四，即道享公司是否应当支付铭庆公司水电费32916.95元及相应利息的问题。本案中，铭庆公司主张道享公司拖欠了2015年6月至2016年8月的水电费共计32916.95元。道享公司认可其自2015年6月至2016年8月共应向铭庆公司交纳电费29716元、水费1135.15元，水电费合计30851.15元，但提出广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司2016年4月1日至8月1日的水电费因其水电表已从道享公司分出，故主张广东圣和电气工程有限公司、中山市智合电力技术有限公司在此期间的水电费5989.09元应从上述水电费30851.15元中扣除，但在铭庆公司不予认可的情况下，其也未就此提供证据加以证实，本院对此不予确认。扣除道享公司自2016年5月27日至8月11日间已向铭庆公司交纳的水电费11559.15元，道享公司尚欠铭庆公司水电费19292元。铭庆公司要求道享公司支付该水电费及自2015年7月1日起按年利率24%计付至实际清偿之日止的违约金，本院予以支持。关于争议焦点五，即道享公司向铭庆公司交纳的履约保证金、水电押金是否应作为违约金归铭庆公司所有的问题。本案中，虽然双方签订的《租赁合同1》《租赁合同2》的第六条第6.2项均约定有“因乙方（即道享公司）违反合同相关约定，被甲方（即铭庆公司）直接解除合同时，所交履约保证金不予退还”等内容，但本案的《租赁合同1》是经双方协商一致解除的，并非是因道享公司违反合同相关约定而被铭庆公司直接解除的，故对铭庆公司提出的道享公司为履行《租赁合同1》而交纳的履约保证金231810元应作为违约金归其所有的主张，因不符合双方约定的上述条件，本院不予支持。本案的《租赁合同2》，虽然如上所述是因道享公司逾期交纳履约保证金71970元，而被铭庆公司于2016年8月3日发函直接解除的，但是该履约保证金71970元，是道享公司在铭庆公司于2016年8月3日发函解除《租赁合同2》之后即于2016年8月11日向铭庆公司交纳的。因此，铭庆公司提出该履约保证金71970元应作为违约金归其所有，本院亦不予认定。至于铭庆公司上诉主张道享公司向其交纳的水电押金，应作为违约金归其所有的问题。因履约保证金与水电押金的用途、性质不同，且《租赁合同1》《租赁合同2》均约定了水电押金应于合同期满10天或90天内由铭庆公司无息返还，故铭庆公司的该上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人铭庆公司由于在二审中提供新证据，证实道享公司确实拖欠有水电费未付，本院对其该部分上诉请求予以支持。上诉人铭庆公司的其他上诉请求及道享公司的上诉请求的理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19092号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19092号民事判决第四项；三、中山市道享节能技术服务有限公司于本判决生效之日起七日内向中山市铭庆数字科技有限公司支付水电费19292元及违约金（计算方式：以19292元为基数，自2015年7月1日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回中山市铭庆数字科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32174元，减半收取16087元,中山市铭庆数字科技有限公司负担8179元，中山市道享节能技术服务有限公司负担7908元；二审案件受理费30320元，中山市铭庆数字科技有限公司负担18192元，中山市道享节能技术服务有限公司负担12128元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年六月十二日书记员  廖建锋