四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终490号上诉人（原审原告）：洪雅县环保建设地产有限公司，住所地洪雅县。法定代表人:熊孟辉，总经理。委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李澡元，男，1978年11月1日出生，汉族，住洪雅县。上诉人洪雅县环保建设地产有限公司（以下简称环保地产公司）因与被上诉人李澡元商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环保地产公司上诉请求：1.撤销四川省洪雅县人民法院（2016）川1423民初581号民事判决，改判支持环保地产公司在原审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李澡元承担。事实与理由：李澡元从2014年1月起就未按约支付按揭款，构成根本违约。依据李澡元与上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，上诉人有权解除合同并向其主张违约责任。李澡元未作答辩。环保地产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.李澡元返还位于洪雅县将军乡高岩村南岸国际1栋1单元10楼1号的房屋；3.李澡元支付违约金及相关损失89285.4元；4.李澡元偿还垫付按揭款42230.44元及利息，利息从2015年12月31日起算。一审法院认定以下案件事实：2012年10月25日，李澡元购买环保地产公司所有的南岸国际1栋1单元10楼1号房屋一套，房屋总价为392854元。双方签订了商品房买卖合同，合同签约备案号为：5854，合同约定李澡元于签订合同之日付清首付款157854元，余款235000元由其向中国农业银行股份有限公司洪雅支行申请按揭贷款方式进行支付。同日，双方之间签订了一份商品房买卖合同补充协议，补充协议约定：环保地产公司同意根据银行或者公积金中心的要求，作为李澡元以该商品房办理房屋所有权抵押登记前的保证人。环保地产公司为李澡元承担保证期间，自李澡元与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得李澡元房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止。在上述保证期间内，如因李澡元违反其与银行签订的《借款合同》约定，不履行贷款本息的还款义务而导致银行追究其违约责任的，环保地产公司因李澡元的违约行为向银行承担连带保证责任。由此给环保地产公司造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于担保债权及利息、违约金、赔偿金以及因追索担保损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用），环保地产公司有权向李澡元追偿。如李澡元一年内欠付贷款三次，或者在环保地产公司承担保证责任后五日内未向其支付完全部担保损失的，则环保地产公司有权要求李澡元承担总房款的10%的逾期付款违约金，同时环保地产公司有权解除商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，李澡元自行承担因解除合同所发生的一切费用和损失。2012年12月3日，李澡元与中国农业银行股份有限公司洪雅支行签订《个人购房担保借款合同》，环保地产公司为李澡元为该合同的履行承担阶段性保证责任（自李澡元与商品房抵押贷款银行签订《借款、抵押合同》之日起，至贷款银行取得李澡元房屋所有权办理抵押的他项权利登记为止）。《个人购房担保借款合同》签订后，中国农业银行股份有限公司洪雅支行按期发放了贷款。前期李澡元还能按时归还银行贷款，但从2014年1月起，李澡元不顾合同约定拒绝履行支付按揭款的义务，环保地产公司作为保证人于2014年1月至2015年12月31日期间代李澡元向中国农业银行股份有限公司洪雅支行支付按揭款42230.44元。一审另查明，双方签订的房屋买卖合同约定，环保地产公司应于2012年12月31日前向李澡元交付该商品房，环保地产公司应于2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（产权证）。截止环保地产公司起诉之日，南岸国际1栋1单元10楼1号房屋的产权证还未办理成功，环保地产公司未向李澡元催告付款，也未向其通知解除商品房买卖合同及补充协议。一审法院认为，合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或者向将来消灭的行为。合同解除可分为单方解除、协议解除、法定解除和约定解除。本案环保地产公司以与李澡元的合同约定行使解除权，属于约定解除。双方之间约定的解除条件已于2014年成就，但双方未约定解除权行使的期限。另一方面，本案所涉及的商品房买卖合同、补充协议、个人购房担保借款合同虽然看似相对独立的合同，但实际系关联合同，符合目前房地产市场的行业规则，也符合商品房买卖与按揭贷款的交易习惯，环保地产公司以李澡元与银行的按揭贷款合同的履行作为商品房买卖合同的解除条件，其目的是减轻自己的担保责任，防范担保风险。一旦环保地产公司按照合同约定为李澡元所购房屋办理了产权证，并办理抵押的他项权利登记，环保地产公司作为区间担保人的担保义务即宣告解除，此时双方补充协议约定的解除条件也就失去了实质意义。故一审法院认为，本案所涉商品房买卖合同以及补充协议能否解除应当结合几个关联性的合同履行情况来考虑，不能仅依据补充协议约定的解除条件机械的适用。本案双方之间系买卖合同关系，买卖合同系双务合同，李澡元的主要合同义务系支付购房款，环保地产公司的主要合同义务系按时向李澡元交付房屋并办理房屋产权证，李澡元已经履行了自己主要的合同义务即付款义务，而环保地产公司未按合同约定按时办理并交付房屋相关产权证书，其已构成违约，且环保地产公司及时办证与其是否承担担保责任以及双方约定的合同解除条件均具有牵连性。故一审法院认为，既要充分尊重双方当事人的合同约定，维护交易习惯与安全，同时也要结合合同的履行等因数综合考量双方关于合同解除的约定。综上述，李澡元从2014年1月起连续违约，根据双方之间的合同约定，2014年12月合同的解除条件已成就，但环保地产公司未及时行使其解除权，也未按时办理房产证。对合同的解除期限法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。环保地产公司享有解除权的时间于2014年12月成就，其在未通知李澡元的情况下，于2016年4月21日提起诉讼请求解除双方于2012年5月8日签订的商品房买卖合同以及补充协议，已经超过了解除权行使的除斥期间，依法不应支持。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿，环保地产公司请求李澡元支付垫付的按揭款42230.44元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）应予支持。环保地产公司主张的违约金明显过高，应予调整。结合环保地产公司的实际损失、兼顾合同的履行情况以及双方过错程度，对于环保地产公司主张的违约金以实际损失（资金占用利息）的30%计算为宜，综上，李澡元应支付按揭款42230.44元及损失(利息+违约金)，损失从2015年12月31日起以42230.44元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止。环保地产公司主张的其他费用，因未提供充分的证据予以证实，同时也不符合相关法律规定，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由李澡元在判决生效之日起十五日内支付洪雅县环保建设地产有限公司42230.44元及损失（利息和违约金），损失从2015年12月31日起以42230.44元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至垫付按揭款付清时止；二、驳回洪雅县环保建设地产有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费1460元，由李澡元承担760元，由洪雅县环保建设地产有限公司承担700元。二审中，当事人双方没有提交新的证据。本院二审查明事实，与一审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：环保地产公司所享有的约定解除权是否超过除斥期限。根据查明的案件事实，李澡元从2014年1月起未按约向银行支付按揭款，环保地产公司依据《补充协议》的约定，以行使约定解除权为由，主张解除双方之间的《商品房买卖合同》。尽管环保地产公司的该主张，符合《补充协议》约定的解除条件，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，环保地产公司应当在解除权发生之日起一年内即2015年12月前行使，而环保地产公司在2016年4月提起诉讼早已超出一年的除斥期限，故应认定其解除权消灭。故环保地产公司主张李澡元系连续违约，其可在任何时候主张解除合同的理由不能成立，本院不予支持。因李澡元在客观上存在违约事实，理应按约承担违约责任，但同时环保地产公司也存在迟延办证的情形，在此情况下一审法院确定按照基准利率的130%计算违约金和损失也并无不当，应予维持。综上所述，环保地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7192元，由洪雅县环保建设地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 唐 部审判员 孙春红二〇一七年六月三十日书记员 陈乐奕