河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终655号 上诉人（原审原告）：王攀峰，男，1957年9月24日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：刘铁英，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢鑫宇，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李波，男，1982年3月10日出生，汉族，住博野县。 委托诉讼代理人：杨军超，河北言复律师事务所律师。 原审第三人：保定市利源房地产开发有限责任公司。住所地：保定市莲池区青年路175号。 法定代表人：金兴友，该公司总经理。 上诉人王攀峰因与被上诉人李波、原审第三人保定市利源房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，不服河北省博野县人民法院（2019）冀0637民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王攀峰上诉请求：1、依法撤销博野县人民法院做出的（2019）冀0637民初1490号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人提交的证据，能够形成证据索链，足以证明上诉人已经签订合法有效的书面购房合同、已支付合同约定的购房款并已实际占有涉案房屋至今，故上诉人对涉案房屋依法享有所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。而一审判决认定事实错误，适用法律，导致判决结果错误，理由如下：一、一审判决认为上诉人在与原审第三人签订购房合同时，涉案房产并未在原审第三人名下，以此认定上诉人与原审第三人签订的购房合同无效，属于适用法律错误。本案中原审第三人于2001年将涉案房屋出售给上诉人，上诉人向原审第三人支付了合同约定的购房款，剩余尾款约定办理过户登记手续时付清，该房屋亦由上诉人自2001年使用至今，根据法律规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因原审第三人已于2011年取得了涉案房屋的所有权，故其与上诉人之间签订的《购房协议书》是合法有效的，一审判决认为该购房合同无效于法无据。二、一审判决认为“购房收据上均为“现金”有违交易习惯，且上诉人不能提交其他佐证全部交付的房款均为现金交易的事实，不能认可已经缴纳部分房款的真实性”，与事实不符。用现金缴纳购房款不仅合情合理，更有证据予以佐证。根据不动产销售的常规交易习惯及公司财务制度，原审第三人作为具有规范管理制度及财务制度的公司，应当在收取购房款后才向付款人开具发票。本案中，上诉人以现金方式缴纳购房款，原审第三人向上诉人出具了盖有公司印章的购房款收据，应当作为上诉人支付房款的凭证。且原审第三人出具的《情况说明》中也明确上诉人以现金方式缴纳购房款的事实。也正因为上诉人已经依约向原审第三人缴纳了购房款，原审第三人才按照约定将房屋交付上诉人使用，故一审判决不认可以现金缴纳购房款，与历史事实不符。三、一审判决认为原审第三人将涉案房产抵押给保定市徐水区农村信用合作社，足以证明原审第三人在2016年还实际控制该房屋，从而更加证明涉案房产的实际所有权人是原审第三人，属于认定事实错误。能否办理抵押登记，只是对涉案房屋的不动产登记情况进行审查，即抵押登记机关仅根据涉案房屋的不动产登记情况来认定权属，从而确定是否办理抵押登记。而实际控制涉案房屋是需要通过实质审查的方式对涉案房屋的权属进行认定，从而作出上诉人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，故实际控制应从是否实际占有和管理等多个角度进行评价，并非从抵押登记行为来确定是否实际控制房屋。本案中，原审第三人已经于2001年就将涉案房屋交付上诉人使用，同时上诉人提交的缴纳水电费和物业管理费的证据、物业管理公司证明以及多年、多份房屋租赁合同，均能证明上诉人自2002年开始就已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，故上诉人才是涉案房屋的实际所有权人，一审判决认为“原审第三人实际控制涉案房屋，为涉案房屋的实际所有权人”没有任何证据支持，属于认定事实错误。四、一审法院认为，“出租权仅仅是属于对于财产的收益权，不能单独作为物权的表征，即便真实也无法证明所有权”，有失公允，明显偏袒被上诉人。法律规定，对房屋行使占有、使用、收益及处分的权利是房屋所有权人的基本权利。而对房屋进行出租取得租金正是房屋所有权人对房屋行使收益权利的表现，即房屋所有权包含财产收益权，也只有房屋所有权人才能行使财产收益权，但一审判决却罔顾事实和法律，错误的将财产收益权与物权所有权分割，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人提交的证据足以证明上诉人对涉案房屋依法享有所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请二审法院依法改判。 李波辩称，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王攀峰向一审法院起诉请求：1.依法确认登记在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下的坐落在保定市综合楼办公楼401号和501号房产的所有权属于原告所有；2.依法解除对登记在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下的坐落在保定市综合楼办公楼401号和501号房产的查封，并终止对该房产的执行；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告李波与第三人保定市利源房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，我院于2019年3月6日查封了第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下位于综合办公楼401号、501号产权证号为冀（2016）保定市不动产权第0000894号、第0000892号两处房产。原告王攀峰于2019年11月5日提出执行异议，2019年11月18日，本院作出（2019）冀0637执异27号裁定书驳回原告王攀峰的执行异议申请，2019年12月4日原告王攀峰不服本院做出的（2019）冀0637执异27号裁定书提起案外人执行异议之诉。原告王攀峰提出证据有：2001年购房合同两份、收据五张、第三人保定市利源房地产开发有限责任公司证明一份、缴纳物业费电费等的截图若干、房屋出租合同若干、（2011）北民初字第282号民事调解书和（2011）北执字第192号执行裁定书各一份。被告李波质证意见为：购房协议和购房收据不能说明原告对本案涉案两套房产享有所有权，该房产现登记在第三人名下，依据物权法规定不动产登记簿是物权所属的依据，结合执行异议裁定书27号案卷中第三人提交的情况说明也可以说明房产初始登记便登记在第三人名下，时间也在该购房协议和收据之后，结合以上，应当以时间靠后和登记来确定权属，被告申请查封、执行、处置涉案房屋有事实及法律依据。对第三人情况说明中叙述的房产登记情况被告方予以认可，与不动产中心登记簿内容相同，其他内容以及利源物业管理有限公司出具的证明被告不予认可理由和购房协议以及收据质证意见相同。对租房合同不认可原告所说的证明目的，理由是该两套房产登记在第三人名下并且在被告方申请法院执行过程中人民法院查封该两套房产时，该两套房产已经设有抵押权，是第三人保定市利源房地产开发有限责任公司为他人提供物权担保，所以被告方认为原告提供的租房合同不能证明其享有物权，不能排除被告申请法院对该房产的执行。赛奥交水电费收据以及微信转账记录不认可，是双方已经就执行发生争议之后出现的材料，并且该转账记录不显示交易人。对原告提交的282号民事调解书和192号执行裁定书真实性没有异议，足以说明这是第三人所属的房产，来源合法，被告申请博野县人民法院采取执行措施也是合法的，该房产是在2011年以后也就是192号执行裁定书后登记在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下的足以说明原告所提交的2001年购房合同不具证明力。被告李波提出的证据有：博野县人民法院（2019）冀0637执异27号卷宗中调取的博野县人民法院（2019）冀0637执43号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证用以证实本案两套房产登记在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下并且在查封之前该房产已做抵押担保。原告王攀峰对以上证据的真实性无异议。 一审法院认为，根据原告提交的保定市北市区法院（2011）北民初字第282号民事调解书和（2011）北执字第192号执行裁定书，2011年本案涉案房产才登记在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下，而原告提交的“购房合同”签订时间却是2001年，但当时涉案房产并未在第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下，故2001年第三人与原告签订的涉案房屋购房合同无效。原告提交的2001年购房收据上均为“现金”，有违交易习惯，且原告也不能提交其他佐证全部交付的房款均为现金交易的事实，所以本院不能认可已经交纳部分房款的真实性。且2016年12月26日第三人保定市利源房地产开发有限责任公司将涉案房产抵押给案外人保定市徐水区农村信用合作联社，足以证实第三人保定市利源房地产开发有限责任公司在2016年还实际控制该房屋，依然能行使涉案房屋担保物权，更加表明涉案房屋实际所有人系保定市利源房地产开发有限责任公司而不是本案原告王攀峰。虽然原告提交多份租房合同，因未有承租人到庭作证，对以上租房合同不予认定，况且，出租权仅仅属于对于财产的收益权，不能单独作为物权的表征，即便真实也无法证明物权所有权。综上原告提交的证据不能证明原告对涉案房屋享有所有权，不能排除本院对涉案房屋的执行。故应驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王攀峰的诉讼请求。案件受理费13412元，由原告王攀峰负担。 二审期间，上诉人向法庭提交了如下证据。证据一：2020年4月7日保定市利源房地产开发有限责任公司情况说明一份，证明上诉人已按照与保定市利源房地产开发有限责任公司签订的《购房协议书》的约定支付了购房款；同时《情况说明》能证实，之所以至今未给上诉人办理上述房产的过户手续，是因为保定市利源房地产开发有限责任公司在上诉人不知情的情况下，将上述房产抵押给了第三人，故客观上不具备办理产权过户登记的条件。所以上诉人未取得上述房产的所有权，并非自身原因所致，上诉人对案涉房屋未办理过户登记手续无过错。证据二：收取租金转账记录，为了佐证一审的租赁合同（详见证据目录）。证据三：保定市利源物业管理有限责任公司财务账簿和收据复印件、证明。证明：涉案房屋的物业费、卫生费、水电费等费用，从2001年至今由上诉人或租用上诉人房屋的租户予以缴纳。证据四：中华人民共和国最高人民法院做出的（2017）最高法民申2270号民事裁定书，证明即使是抵押权人，如其抵押权的行使与购买人的利益发生冲突时，也应优先保护购买人的利益。更何况本案被上诉人李波仅对原审第三人享有普通债权，故在其行使权利与上诉人利益发生冲突时，应优先保护上诉人的利益，故上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。被上诉人李波质证意见：关于证据一，1、落款是利源房地产开发有限责任公司，盖章是利源物业有限公司，首先这份证据形式上就有矛盾，不能作为定案的依据。2、若是利源房地产公司出具的说明也不具有证据的性质，应当视为当事人陈述，或者当事人主张。因为利源房地产公司是本案的第三人。3、利源房地产公司与本案有重大利害关系，即利源房地产公司是执行案件的被执行人，客观上具有逃避执行的故意，所以我方认为利源房地产公司的该份证据不能采用，且落款和盖章也足以说明利源房地产公司和利源物业公司具有重大利害关系，有理由认为是同一公司或者同一控制人，所以才会出现盖章落款不一致的情况。证据二，王攀峰收取房租的凭证，被上诉人认为收取房租几乎没有上诉人王攀峰银行账户或支付宝账户收取，都系他人收取，不足以说明王攀峰与本案案涉房产的关系。证据三，利源房地产物业的说明，称物业费等费用都系由王攀峰或者他人代交，但是依据证据一中利源物业公司和利源房地产开发公司的关系，利源物业公司的证言也不足以采信，具体理由和证据一的质证意见相同。证据四，该案例与本案事实情况不同，体现在如下方面，不能作为本案的参考：1、该案例涉及的房屋属于房地产企业开发建设的，并用于销售的房屋；而本案的房屋属于本案第三人因抵账行为，并由人民法院执行取得的。2、该案例涉及的房屋在销售给买受人时，房地产企业拥有无可争议的所有权；而本案的房屋，在上诉人主张的购买时间，本案第三人还没有所有权、该案例涉及的房屋销售给买受人时，房地产企业向买受人代收了税费，所以，对于未办理过户，买受人没有过错；而本案所涉房屋，由于该房产不属于本案第三人的产品，其未按照惯例代收税费。3、本案中由于案涉房屋属于抵账房屋，如果干休所支付了建设工程款，那么该房屋的所有权就会一直属于干休所，而上诉人所主张的买卖房屋的合同根本就无法履行，所以，其房屋买卖合同即使是真实的，也属于无效的。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，上诉人为主张涉案房产属其所有，向本院提交了《购房协议书》、原审第三人开具的收款收据、收取租赁户租金转账记录、及物业公司财务账簿和收据等证据。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因涉案房产于2016年11月23日登记在了原审第三人名下，即其取得了涉案房屋的所有权，故其与上诉人之间签订的《购房协议书》是合法有效的；上诉人主张购房款以现金方式支付，其虽未提交支取现金的银行凭证，但其购房行为发生于2001年，距今近二十余年，不能以现在的交易习惯（即银行转账方式）来评价二十年前的交易行为，且因年月久远，上诉人不能提供银行提款凭证亦合乎情理；上诉人提交的证据中，有多份租赁户赛奥教育集团的代理人周冶、保定赛奥文化传播有限公司的代理人张瑞超等通过银行转账所交付租金的凭证，本院对上诉人已占有涉案房产的事实予以确认；本案中，上诉人自购房后多次催促原审第三人办理过户手续，但登记机关出具的证据显示，涉案房产于2016年11月23日方登记在原审第三人保定市利源房地产开发有限责任公司名下，而仅仅刚过一月余，即2016年12月26日，原审第三人为借款将涉案房产就为保定市徐水区农村信用合作联社作了抵押登记，因此，涉案房产未办理过户登记并非上诉人自身原因。 综上所述，上诉人的证据已经形成完整的证据链条，证实其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其排除执行的主张证据充分，本院予以支持。但上诉人未提交证据证实涉案房产已办理产权登记的条件，上诉人要求确认涉案房产归其所有的主张，本案不予处理，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省博野县人民法院（2019）冀0637民初1490号民事判决； 二、不得执行坐落在保定市综合楼办公楼401号（房产证号：冀（2016）保定市不动产权第0000894号）和501号（房产证号：冀（2016）保定市不动产权第0000892号）房产； 三、驳回王攀峰的其他诉讼请求。 一审案件受理费13412元由李波负担，二审案件受理费13412元由李波负担。 本判决为终审判决。 审判长  张亚男 审判员  赵春林 审判员  刘 斌 二〇二〇年六月四日 法官助理陈萌 书记员裴晶晶