河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1202民初2236号原告：三门峡市鑫都置业有限公司。住所地：三门峡市河堤北路东段铝厂西50米(鑫都金三角建材城内)。法定代表人：岳森，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭胜利，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张建海，男，1970年3月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：亓帅、李保福（实习），河南宇博律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告三门峡市鑫都置业有限公司（以下简称鑫都置业）诉被告张建海租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫都置业委托诉讼代理人郭胜利，被告张建海的委托诉讼代理人亓帅、李保福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫都置业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《金三角建材物流港商铺租赁合同》；2、被告立即腾空所租赁的商铺并交付原告；3、被告支付原告已拖欠租金675956元（自2012年12月14日暂计算至2017年2月14日），并按每月17010元继续支付租金直至被告腾房之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月17日，原被告签订《金三角建材物流港商铺租赁合同》，双方约定：原告将金三角建材市场3区C栋29号、30号、39号、40号商铺出租给被告使用，租赁面积680.4平方米，租金按建筑面积每月每平米25元计算。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，然而，租赁期间，被告仅在向原告支付租金174544元后就再未按约支付。原告曾向被告多次催收，其均以种种借口拒不履行支付义务。被告的上述行为已严重违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，依据合同法相关规定，诉至法院，请求依法判决。审理中，原告以合同约定的租赁合同2年期限已经届满，被告既不支付租赁期内和租赁期满后的租金，也未交换商铺为由，遂将其诉讼请求变更为：1、请求判令被告立即腾空所占用的商铺并交付原告；2、被告支付租赁期内拖欠的租金226562.77元，并按逾期交款总额日5‰承担违约金；支付租赁到期后的商铺占用费449393.23元，按合同约定的标准承担逾期交房违约金直至被告腾房之日；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张建海辩称：1、没有证据证明鑫都公司对本案标的物具有产权，故鑫都公司不具有签订租赁合同的主体资格，无权提前诉讼。2、鑫都公司在前期招商阶段涉嫌虚假宣传，采取恶意欺骗手段，骗取被告同其签订商铺租赁合同。3、双方签订的商铺租赁合同期限为2012年12月1日至2014年11月30日，张建海已经交付了2014年8月1日之前的租赁费用；之后双方没有签订租赁合同及任何补充协议，故已经支付了全部租赁费用，鑫都公司起诉要求继续支付违约金和商铺占用费没有任何事实和法律依据。合同到期后，商铺一直关门歇业，并未占有商铺，原告也从未主张过租赁费或占用费。4、即使鑫都公司有权对外出租商铺，但其也未履行合同义务，被告有权要求减少租金费用。5、由于鑫都公司未尽到合同义务，市场管理混乱，导致答辩人生意每况愈下，形成恶性循环，鑫都公司作为出租人未尽到法律规定的义务。6、被告于2013年11月23日支付了租金204120元，合同约定免除6个月的租金，交租金时又同意再优惠6个月的租金，张交跃同意再延期优惠两个月，现被告并不欠原告租金。本院经审理确认事实如下：2012年6月17日，鑫都置业（甲方、出租人）与张建海（乙方、出租人）签订《金三角建材物流港商铺租赁合同》（编号NO.0099），主要约定：一、商铺的位置、面积和用途：甲方将三门峡市河堤北路金三角建材港市场内3区C栋29、30、39、40号商铺出租给乙方，乙方同意承租；面积680.4平方米，乙方承租商铺用于经营木门、木地板、吊顶、衣柜、橱柜。二、租期：本合同租期为贰年，自2012年12月1日起至2014年11月30日止；自本合同签订之日起180天内，为乙方的免租装修期，乙方在免租装修期内无需缴纳租金，但须承担免租装修期内商铺发生的水、电等各项能源费及市场的各项管理费用，免租装修期届满后的次日为计租起始日。三、租金及保证金：双方约定商铺租金为：2012年12月1日至2013年11月30日，按建筑面积每月每平方米25元，月租金为17010元，全年租金为204120元，以上租金均不含物业管理费、能源费等；租金支付期限：双方约定，壹年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前两个月向甲方支付下一计租期的租金其中第一个计租期租金，乙方应当在开始装修前向甲方支付；延迟交付租金的，乙方应按日向甲方承担违约金，违约金按逾期交款总额以日千分之五计算，逾期满一个月仍不交付，甲方有权解除合同。五、商铺的交还：本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态（正常使用及时间因素损耗除外），并交还甲方；本合同到期终止或因乙方违约提前解除或终止，甲方不予补偿乙方装修费用。七、转租和分租：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租商铺。否则，转租或分租行为无效，甲方有权收回商铺，如给第三方造成损失的，由乙方负责赔偿。如经甲方同意将商铺转让或者分租给第三方的，第三方应当与甲方重新签订新的租赁合同及市场公共管理合同并遵守甲方制定的各项制度。违约责任：合同期内，乙方要求提前终止合同，需向甲方支付租赁合同按总期限计算费用总额的20%作为违约金，甲方退还乙方所交纳的剩余费用。如乙方以剩余费用抵交，对不足部分乙方须在规定期限补齐。合同期内，除乙方违约外甲方不得随意解除合同，如甲方单方面解除合同，应向乙方支付租赁合同按总期限计算费用总额的20%作为违约金，并退还乙方所交纳剩余部分费用。十一、合同的解除、终止及续约：合同期满，甲方有权终止向乙方提供经营场地，乙方要求续用，须提前三个月向甲方递交书面申请，经甲方同意后，乙方按调整后的费用标准提前两个月办理续租手续。十四、特别约定（本特别约定在签订合同时乙方已经全面了解并确认）：乙方对建材市场经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识。因此，乙方享受经营成果并同时承担经营风险。因本市场为开放市场，故乙方应做好防盗措施，如营业时间内乙方商铺发生被盗事件，后果由乙方承担。乙方商铺在营业时间外，发生被盗事件，后果由甲方负担。十八、从2012年6月1日起至7月31日止，对已签订租用意向合同并收取定金，签订商铺租赁合同的商户没有进驻装修的，鑫都公司将营业用房调整他人使用，按违约处理，不再退回订金。合同尾部甲方处加盖了鑫都置业合同专用章，乙方处有张建海签名，并承诺“由于目前资金不到位，租赁商铺租金于2012年8月20日前付清，逾期不交此合同作废，产生损失由乙方承担”。合同签订时张建海承租的商铺状态为毛坯空房。合同签订后，张建海先后于2013年11月23日、2013年11月24日分4次向鑫都置业缴纳租金合计174544元，收据均注明2012.1号—2014.8.1租金。鑫都置业对外招商称：金三角建材物流港既是三门峡“四大一高”战略之大商贸范畴的重点项目，又是湖滨区委、区政府2011年重点招商引资项目，将将成为豫西地区规模最大、交易种类最全、科技信息最丰富、物流成本最低的建材物流市场；2011年6月开工，现市场入住率已经达到80%，并将于2012年12月23日正式开业；红星美凯龙会顺利签约并将在二期强势入驻。市场开业后，鑫都置业多次组织开展市场促销活动。另查明：1、2013年3月27日，时任三门峡市委书记一行考察了红星美凯龙主题展示馆，对该公司经营、企业文化和品牌建设情况进行了详细了解。三门峡红星美凯龙项目签约仪式在上海红星美凯龙真北商场举行，签约仪式上，鑫都置业和红星美凯龙家居集团签订了合作协议。该新闻在当时各大网站也均有报道。2016年4月11日，鑫都置业申请备案了三门峡红星美凯龙全球家居生活广场项目，备案编号为豫三湖滨服务【2016】05860。2、2013年11月23日，鑫都公司为张建海出具证明一份，内容为：“升达地板张建海计租日期2012.12.1日--2014.8.1日（包含装修前50名再优惠6个月，张交跃承诺再延期优惠2个月，余款全交清），共计房租204120元”，张交跃在证明条上签署同意的意见，并加盖鑫都置业合同专用章。3、2014年6月4日，鑫都置业取得金三角建材物流港商铺的产权证。本院认为：原告鑫都置业同被告张建海签订的《金三角建材物流港商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，应为有效合同，原告鑫都置业按照约定交付了房屋，被告张建海应按约定按时、足额交纳租金。结合原告鑫都公司对被告张建海的优惠政策和承诺，被告张建海的租金支付到2014年8月1日，有原告鑫都置业于2013年11月23日向被告出具的证明予以证实。2014年8月1日至2014年11月30日期间4个月的租金（每月17010元）68040元，被告张建海应当继续予以支付。租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同，但被告张建海仍然占有该商铺，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方仍应按照租赁合同的约定履行义务。不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告鑫都置业依法可以要求解除合同，即原告鑫都置业要求被告张建海腾空所占用商铺并向其交付商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应当给被告必要的合理期间。原告鑫都置业要求被告张建海支付合同届满以后的商铺占用费实际应为合同解除前不定期租赁期间的租金，应当参照合同约定的月租金17010元自2014年12月1日起计算至其主张变更诉讼请求之日（2017年5月2日）的前一个月底，为29个月。但鑫都置业在宣传企业的同时，并未完全实现自己开业初期的宣传承诺，给多数小商户的投资带来一定的误导。但商户投资本身就有一定的经营风险，且本案作为租赁合同纠纷，原告鑫都置业已经完成其交付房屋的合同义务，本着双方共赢，互惠互利的公平原则，故对被告张建海辩称要求减少租金的辩解主张，本院予以采信。结合原被告双方合同约定、优惠政策以及市场行情，本院酌定给予被告张建海三个月的租金优惠，即按26个月计算租金为442260元。综上，被告张建海应当支付原告鑫都置业自2014年8月1日至2017年4月30日期间的租金（含商铺占用费）510300元。2017年5月1日之后的商铺占用费应继续支付至腾房之日止。合同虽然约定违约金按逾期交款总额以日千分之五计算，但因原告鑫都置业未按合同约定在逾期满一个月仍不交付的情况下，立即要求解除合同，在已经支持其对被告张建海的商铺占用费（租金）的情况下，对其主张的违约金不予支持。被告张建海辩称，被告鑫都公司没有有签订租赁合同的主体资格，无权提前诉讼的辩解意见，因被告鑫都公司已提供商铺产权证明，且系租赁合同的出租方，故享有主体资格。招商宣传金三角建材物流港的远期前景系对盈利的可能性的描述，普通的经营者应该对此有客观的判断，不会基于此而违背自己真实的意思表示进而签订协议。且合同中不仅明确约乙方对建材市场经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识，自愿享受经营成果并同时承担经营风险；而其还对商铺被盗的责任承担进行了补充约定，故被告鑫都置业同原告张建海签订的商铺租赁合同系原被告双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，不存在被告张建海辩称的欺诈行为。根据被告张建海提供的证据可以证实，被告张建海支付房租至2014年8月1日，之后又继续占用房屋至今，故被告张建海辩称其并不欠原告租金的辩解主张缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告张建海将其承租的位于金三角建材市场3区C栋29号、30号、39号、40号商铺腾出，交付原告三门峡市鑫都置业有限公司，限本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；被告张建海支付原告三门峡市鑫都置业有限公司租金（含占用费）510300元，2017年5月1日之后的商铺占用费按合同约定的每月17010元继续支付至腾房之日止，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。驳回原告三门峡市鑫都置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10760元，减半收取计5380元，由被告张建海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  崔云飞二〇一七年六月二十二日书记员  吴 鑫