阳江市阳东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤1704执异25号 案外人：杜宗伟，男，汉族，1978年8月1日生，住广东省阳江市阳东区东城镇始兴居委会阳东县。 申请执行人：阳江美林纸业有限公司，住所地：阳江市阳东区东城镇金山二路46号 法定代表人：周朵。 被执行人：陈华娟，女，汉族，1975年10月21日生，住广东省阳江市江城区。 被执行人：韦兴笋，男，汉族，1969年7月21日生，住广东省阳春市。 本院在执行申请执行人阳江美林纸业有限公司与被执行人陈华娟、韦兴笋买卖合同纠纷一案过程中，案外人杜宗伟对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杜宗伟称：阳江市阳东区人民法院在执行申请执行人阳江美林纸业有限公司与被执行人陈华娟、韦兴笋买卖合同纠纷一案过程中，误将已属案外人杜宗伟的财产即阳江市××东城镇××然××号房屋（房地产权证号：阳东××号），当作被执行人陈华娟、韦兴笋的财产予以查封执行。为此，案外人杜宗伟针对该涉案房屋提出执行异议。事实与理由如下：2014年12月1日。 案外人杜宗伟与被执行人签订《二手房购房协议》一份。该协议约定，杜宗伟以人民币530000元的价格购买被执行人陈华娟、韦兴笋位于阳江市××东城镇××然××号的房屋。协议还约定，杜宗伟先交付伍万元整的定金，并于交付定金后一个月内一次性付清余款【总价扣除在中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称：银行）银行抵押欠款为准】，银行欠款部分自被执行人交付房屋后，由杜宗伟按银行约定金额每月缴还（至2014年12月29日止，被执行人尚欠银行贷款277158.86元，则杜宗伟须一次性付清余额为252841.11元）。杜宗伟于2014年12月29日前已付清房价242000元给被执行人（约定剩余10000元于双方交付房屋时支付）。随后，被执行人向杜宗伟交付了房屋，杜宗伟已入住房屋。自2015年1月起，杜宗伟向银行按期缴纳剩余欠款。由于被执行人在房屋交付后一直在外，未能回来配合杜宗伟办理房屋过户手续，导致房屋过户手续一直无法完成。为此，杜宗伟曾向阳东区人民法院起诉被执行人[(2015)阳东法民一初字第147号案]，后由于被执行人承诺回来配合办理房屋过户手续，因此杜宗伟向法院申请撤诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人杜宗伟对涉案房屋享有合法的权益，为此特提出异议，请求阳江市阳东区人民法院撤销（2015）阳东法执字第616-2号执行裁定，解除对阳江市××东城镇××然××号房屋的查封等强制执行措施。 案外人杜宗伟为证明其主张，向本院提供证据如下： 1、《居民身份证》。拟证明案外人杜宗伟的身份情况。 2、《房屋产权证》、《二手房购房协议》。拟证明：2014年12月1日，案外人杜宗伟与陈华娟、韦兴笋签订了《二手房购房协议》1份。合同约定，杜宗伟以人民币530000元的价格购买陈华娟、韦兴笋位于阳江市××东城镇××然××号的房屋。 3、《收据》3份及银行转账凭证。拟证明：陈华娟、韦兴笋已收取杜宗伟的购房价款。 4、个人贷款对账单及个人还款凭证。拟证明：根据购房协议要求，杜宗伟自2015年1月起每月代替陈华娟向银行缴还欠款。 5、房屋水电费缴费票据、中国南方电网发票联、阳东县越洋供水有限公司发票联、照片。拟证明：涉案房屋已交付杜宗伟使用。 6、立案受理通知书、民事裁定书。拟证明：杜宗伟在2015年3月25日向阳东区人民法院起诉，请求陈华娟、韦兴笋协助办理房屋过户手续，后由于陈华娟、韦兴笋承诺协助办理，故杜宗伟向法院申请撤诉。 本院查明：在申请执行人阳江美林纸业有限公司与被执行人陈华娟、韦兴笋买卖合同纠纷一案中，阳江美林纸业有限公司在提起诉讼前于2015年1月26日向本院申请诉前财产保全。当日，本院依法作出（2015）阳东法立保字第10号民事裁定，其中查封了陈华娟所有的坐落在阳东县东城镇××然××号的房产。案经审理，本院于2015年7月20日作出（2015）阳东法民二初字第30号民事判决。该判决判令：一、陈华娟、韦兴笋在本判决生效后七日内支付货款330484.05元及利息（从2015年1月29日起至本判决确定的给付之日止，月利率按0.5%计算）给阳江美林纸业有限公司；二、驳回阳江美林纸业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7260元，诉讼保全费2620元，公告费260元，共10140元，由陈华娟、韦兴笋承担。该判决生效后，因陈华娟、韦兴笋不履行生效判决所确定的义务，本院根据阳江美林纸业有限公司的申请，于2015年11月25日立案执行【执行案号：（2015）阳东法执字第616号】，本院于2015年1月26日作出（2015）阳东法立保字第10号民事裁定所查封的陈华娟所有的坐落在阳东县东城镇××然××号的房屋，自动转为执行中的查封措施。案在执行过程中，本院于2015年12月18日作出（2015）阳东法执字第616-2号执行裁定，其中裁定拍卖陈华娟所有的坐落在阳江市××（××）东城镇××然××号的房屋。2016年4月26日，案外人杜宗伟就该涉案被强制执行的房屋提出执行异议，请求及理由如前所述。 另查:被执行人韦兴笋、陈华娟是夫妻关系。坐落在阳江市××（××）东城镇××然××号房屋的房地产权属人为被执行人陈华娟，系陈华娟于2012年自建，该房屋占地及建基面积均为32平方米，框架结构，共五层，建筑面积为165.6平方米，房地产权证号为粤房地权证：阳东字第××号。此外，2012年5月29日，陈华娟以该房屋抵押在中国建设银行股份有限公司阳江市分行办理按揭贷款34万元供房，按揭贷款期限为十年。 2014年12月1日，被执行人陈华娟、韦兴笋与案外人杜宗伟签订《二手房购房协议》一份，陈华娟、韦兴笋将陈华娟名下的坐落在阳江市××（××）东城镇××然××号房屋转让给杜宗伟。购房合同主要约定：一、房屋转让总价为530000元（包含银行抵押贷款）；二、购房定金为50000元，余款于定金交付后一个月内付清（总价扣减实际尚欠银行抵押欠款为准），银行欠款部分自房屋交付后，由杜宗伟按银行约定金额每月偿还（注：由杜宗伟代替陈华娟接供涉案房屋的银行贷款余额）。 根据购房合同约定，购房款总价为530000元，杜宗伟支付购房款的方式为：1、杜宗伟代替陈华娟接供涉案房屋的银行抵押贷款余额；2、余下购房款252000元由杜宗伟直接支付陈华娟、韦兴笋。购房合同签订后，杜宗伟于合同签订当日向陈华娟支付了定金50000元【注：《收据》签写时间为2014年12月1日，实际转账时间为2014年12月2日，转出账户名为杜宗卓（杜宗伟的小弟），邮政储蓄银行卡号：62×××69；收款户名为陈华扇（陈华娟的小妹），账号为62×××34】；2014年12月23日，支付50000元【注：转出账户名为杜宗卓，邮政储蓄银行卡号：62×××69；收款户名为陈华扇，账号为62×××34】。以上两笔款项，陈华娟均相应签写了《收据》给杜宗伟为凭，确认收到杜宗伟的上述购房款。2014年12月28日，支付50000元【注：转出账户名为杜宗伟（阳东农村商业银行卡号：62×××85），收款户名为韦兴笋（账号80×××94）】；2014年12月29日支付92000元【注：转出账户名为李丽芬（杜宗伟的前妻），中国工商银行卡号：62×××27；收款户名为陈华娟（账号20×××81）】。合计已付购房款共242000元。为此，陈华娟、韦兴笋于2014年12月29日又签写《收据》一份给杜宗伟，再次确认收到杜宗伟于2014年12月29日之前支付的购房款数额，并明确了房屋交付的时间等。该《收据》内容如下：兹收到杜宗伟购买本人位于阳东陶然三路51号房屋款壹拾肆万贰仟元正（￥142000.00元）。至2014年12月29日一共已付房款贰拾肆万贰仟元正（￥242000.00元），余款壹万元正（￥10000.00元）于2015年1月25日前交付房屋时一次性付清（此款10000元实际至今未付），之前收据作废。此据。（注：2015年1月25日前交房）。在该收据中，除收款人陈华娟、韦兴笋签名外，并有在场见证人陈某、车梅签名。 余下部分购房款278000元，根据购房合同约定，自房屋交付后，由杜宗伟以代替陈华娟偿还（供贷）中国建设银行股份有限公司阳江市分行贷款余额的方式支付（注：陈华娟于2012年5月29日以涉案房屋抵押在中国建设银行股份有限公司阳江市分行办理按揭贷款34万元，按揭贷款后陈华娟支付该笔贷款本息至2014年12月，尚欠贷款本金277158.86元）。房屋买卖双方的上述约定，取得了中国建设银行股份有限公司阳江市分行的同意，由杜宗伟从2015年1月起代替陈华娟偿还该笔按揭贷款余额的义务，直到贷款本息付清时止。杜宗伟从2015年1月起至今代替陈华娟履行银行贷款余额的事实，有案外人杜宗伟提供的中国建设银行股份有限公司阳江市分行出具的《证明》、《个人贷款对账单》、《个人贷款还款凭证》等证据予以证实。 根据购房合同约定，涉案房屋应于2015年1月25日前交付。案外人杜宗伟主张，涉案房屋实际于2015年1月23日前已交付。房屋交付当日，陈华娟、韦兴笋夫妇没有出现，由陈华娟的小妹陈华扇与杜宗伟交接，当时还有中介人陈某、车梅在场参与交接。此后，杜宗伟实际占有该房屋居住至今。由于被执行人陈华娟至今未配合杜宗伟办理过户登记手续，加上涉案房屋抵押贷款尚未还清，抵押登记尚未涂销，致使涉案房屋仍然登记在被执行人陈华娟名下。杜宗伟主张涉案房屋于2015年1月25日前已交付的事实，有阳江市阳东区东城镇燕山湖社区居民委员出具的《证明》证实，结合陈华娟、韦兴笋于2014年12月29日签写的《收据》、中国建设银行股份有限公司阳江市分行出具的《证明》以及涉案房屋水电费缴费发票（中国南方电网发票、阳东县越洋供水有限公司发票）、广东电网公司阳江阳东供电局《委托划扣电费协议书》、广东阳东农村商业银行股份有限公司《扣划款业务委托书》（阳东代扣水费）、阳江市阳东区人民法院《立案受理通知书》、《民事裁定书》、《照片》等证据，以及本院在听证后对涉案房屋的现场勘查光碟，房屋买卖中介人陈某及陈华扇的调查笔录，形成了完整的证据链，足以充分证实。 至于杜宗伟尚欠陈华娟购房款10000元，现杜宗伟同意按照本院要求交付执行。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条文是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。就本异议而言，本案属于金钱债权执行，案外人杜宗伟为购买涉案房屋（执行标的物）与被执行人陈华娟、韦兴笋所签订的房屋买卖合同发生在本院裁定查封前，至于买卖双方就部分房屋价款以杜宗伟代替陈华娟偿还银行贷款余额的支付方式，取得抵押权人中国建设银行股份有限公司阳江市分行的同意，不损害抵押权人的利益，并不影响房屋买卖合同的效力，应为合法有效合同。此外，案外人对涉案房屋在本院查封前已按照合同约定支付了大部分价款（包括代偿银行贷款本息），且同意将剩余价款10000元按照本院的要求交付执行，并在法院查封前已合法占有，而至今仍未办理房屋产权过户登记的原因具有客观因素，并非为案外人一方的责任，完全符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在执行程序中可以对不动产买受人予以优先保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，涉案房屋（不动产）虽仍登记在出卖人（被执行人陈华娟）名下，但案外人杜宗伟对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此，案外人杜宗伟对执行标的提出的异议，理由成立，本院对涉案房屋应按执行程序依法裁定中止执行。如申请执行人自本裁定送达之日起十五日内未依法提起诉讼的，本院将依法解除对涉案房产的查封。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人陈华娟名下的坐落在阳江市阳东区（原阳东县）东城镇陶然三路51号房屋（粤房地权证：阳东字第××号）的执行。 如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  岑应坤 人民陪审员  梁昌健 人民陪审员  陈宗强 二〇一七年六月二十六日 书 记 员  曾凡雄