济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初194号原告王清莲，女，1981年8月22日出生，汉族，住山东省新泰市。委托代理人田远营，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托代理人马士彬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告山东永硕物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人李秉，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。原告王清莲与被告山东永硕物业管理有限公司（以下简称永硕物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王清莲及其委托代理人马士彬、被告永硕物业公司的委托代理人王坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王清莲诉称，2016年10月9日，原告王清莲与被告永硕物业公司签订《租房合同》一份，约定被告永硕物业公司将位于历下区*****（即龙泉美食城）出租给原告王清莲使用。合同签订后，原告王清莲按照合同约定向被告永硕物业公司支付租金60000元整，在征得被告永硕物业公司同意后进行装修，并于10月12日办理了“济南历下清莲快餐店”营业执照，开始招募员工准备营业。10月25日，装修基本结束，济南市公安消防支队历下区大队下达《消防监督检查记录》，该记录载明：该场所为龙泉商城地下一层东北侧安全通道，不能私自占用，影响通道畅通，该场所应立即停止装修，恢复原通道，保证畅通。之后，原告王清莲多次与被告永硕物业公司协商合同解除事宜，但被告永硕物业公司以各种理由推诿。请求法院确认原告王清莲与被告永硕物业公司于2016年10月9日签订的《租房合同》无效，并判令被告永硕物业公司向原告王清莲返还所支付的租金61000元，赔偿经济损失83283元（具体详见损失清单）。原告王清莲为证实其主张，提交以下证据：证据一，原告王清莲与被告永硕物业公司签订的租房合同一份，证明原告王清莲与被告永硕物业公司存在房屋租赁关系。证据二，收到条一张及支付宝转账记录两份，证明原告王清莲已支付租金60000元。证据三，济南公安消防支队历下大队出具的消防监督检查记录一份，证明被告永硕物业公司出租给原告王清莲的房屋为安全通道，不能占用，双方签订的《租房合同》违反了消防的强制规定，应为无效合同。证据四，装修合同一份及收款收据四张、出库单三张，证明原告王清莲对涉案房屋进行了装修，并支出了装修费用48000元。证据五，原告王清莲雇佣的五名工作人员出具的工资收到条五份、身份证复印件五份、考勤表两份，证明原告王清莲为履行租赁合同而支出的人工费用。证据六，收据两张及网页截屏一张，证明原告王清莲为履行租赁合同购置了电磁炉、餐桌等必要的设备设施，共支出9674元。证据七，装修前照片三张及装修后照片九张，证明原告王清莲与被告永硕物业公司签订房屋租赁合同后，对承租的房屋进行了装修。证据八，原告王清莲办理的济南历下清莲快餐店营业执照一份，证明原告王清莲承租房屋后，为经营需要办理了营业执照，支出相关费用100元。证据九，原告王清莲与被告永硕物业公司员工汪震的通话记录及微信截图照片共12页，证明在房屋租赁合同签订、原告王清莲支付租赁费后，因消防部门不允许经营，原告王清莲与汪震就租金退还及损失赔偿问题进行了多次沟通。证据十，济南历下维新日用品商行营业执照一份，证明原告王清莲在租赁合同签订后，产生了相应的误工费。证据十一，支付宝转账详单一份，证明原告王清莲因参加食品许可培训，向济南食品药品行业教育中心支出培训费120元。证据十二，原告王清莲于2016年12月20日、21日、2017年1月14日与汪震（微信昵称为：坐看云起）的微信往来记录一份，证明原告王清莲于2017年1月14日通知汪震已经按照其要求把钥匙交给面馆老板了。被告永硕物业公司辩称，原告王清莲对涉案房屋的情况是明知的，其自愿租赁房屋应当承担相应的经营风险，即使租赁合同被确认无效，原告王清莲也应当承担相应的过错责任。原告王清莲一直占用涉案房屋至今，即使租赁合同无效或解除，原告王清莲也应当按照约定的租金标准支付占有使用费，无权要求全额退还租金。另外，被告永硕物业公司系接受李振泉的委托与原告王清莲签订的租赁合同，被告永硕物业公司不是本案适格的主体。原告王清莲要求赔偿的损失数额没有事实与法律依据，故请求法院驳回原告王清莲的诉讼请求。被告永硕物业公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，李振泉与济南龙泉物业管理有限责任公司于2016年6月1日签订的协议书一份，证明李振泉承包龙泉商城地下车库，涉案房屋为车库出入口改造的。证据二，李振泉与被告永硕物业公司于2016年7月1日签订的委托协议一份，证明李振泉委托被告永硕物业公司对车库进行出租管理。证据三，光盘一张，证明涉案房屋的现状，原告王清莲在涉案房屋内仍有物品一直没有清理，占用涉案房屋至今。经审理查明，2016年10月9日，原告王清莲与被告永硕物业公司签订《租房合同》一份，约定被告永硕物业公司将位于历下区*****房屋出租给原告王清莲，租赁期限自2016年10月18日至2017年10月18日，租金每年12万元，半年支付一次。该合同第七条约定：“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方同意后方可施工。”该合同签订后，原告王清莲于2016年10月9日通过支付宝向汪震支付租金60000元。被告永硕物业公司否认汪震系其公司员工，但认可其知晓汪震收取原告王清莲租金的事实，并主张涉案《租房合同》其是受案外人李振泉的委托与原告王清莲签订的。为证实其主张，被告永硕物业公司提交其与李振泉签订的《委托协议》一份，该协议约定李振泉委托永硕物业公司代为签订龙泉商城地下车库的租赁合同、代开发票、代为管理承租人，租金由李振泉指定人员收取，李振泉每年向永硕物业公司交纳当年租金的3%作为管理费。据此，被告永硕物业公司主张其无权收取租金，汪震系李振泉指定的租金收取人。庭审中，原告王清莲称其在与被告永硕物业公司签订《租房合同》时并不知道被告永硕物业公司与李振泉之间的委托关系，被告永硕物业公司亦未提交证据证明其在与原告王清莲签订《租房合同》时披露了其与李振泉之间的委托关系。2016年10月25日，济南市公安消防支队历下区大队向原告王清莲下达《消防监督检查记录》一份，载明：该场所为商城地下一层东北侧安全通道，不能私自占用，影响通道畅通，应立即停止装修，恢复原通道，保证通畅。之后，因涉案房屋无法进行餐饮经营，原告王清莲于2017年1月14日，按照汪震的指示，将涉案房屋钥匙交给了涉案房屋旁边面馆店的老板，并通过微信通知了汪震。另查明，原告王清莲主张因涉案《租房合同》无法履行，给其造成了经济损失，主要损失如下：（一）装修损失。原告王清莲主张其承租涉案房屋后，进行了装修，因此支出装修费48000元。为证实其主张，原告王清莲提交其于2016年9月29日与于洪金签订的《装修合同》一份，合同载明承包方式为包工包料，总价款为48000元，工期自2016年10月1日至2016年10月28日，合同未载明装饰施工地点。此外，原告王清莲提交购买装修材料的收款收据四张，出库单三张，据此主张因装修支出的费用。庭审中，原告王清莲明确表示不申请对装修造价进行鉴定。（二）工人工资。原告王清莲主张其承租涉案房屋后，办理了济南历下清莲快餐店营业执照，准备进行餐饮经营，为此雇佣了五名员工，共向员工发放工资15289元。为证实其主张，原告王清莲提交了五名员工的身份证复印件及其分别出具的工资收到条，并提交了考勤表一份，该考勤表显示其记录的考勤时间自2016年10月至12月初。（三）误工费。原告王清莲主张其在承租涉案房屋前，从事日用品销售，并设立了济南历下维新日用品商行，为了涉案房屋经营，其停止经营济南历下维新日用品商行，因此造成误工费10000元。为证实其主张，原告王清莲提交“济南历下维新日用品商行”的营业执照一份，该营业执照记载的企业类型为个体工商户，经营者为王清莲。（四）店内配置损失费。原告王清莲主张其为了涉案房屋餐饮经营，购买展示柜、桌椅、电磁炉，共支出9674元。为证实其主张，原告王清莲提交购买上述物品的收款收据两份。（五）执照证件费。原告王清莲主张其为了涉案房屋餐饮经营，参加食品许可培训，因此支出120元，为证实该主张，其提交支付宝转账记录一份，转账金额为120元，收款人为济南食品药品行业教育中心。此外，原告王清莲主张因办理营业执照，支出交通费、工时费100元，但对此未提交证据予以证明。本院认为，因涉案房屋为龙泉商城地下车库的安全通道改建而成，未取得产权证，也未取得商业用房的规划许可手续，故原告王清莲与被告永硕物业公司签订的《租房合同》无效。对于原告王清莲要求被告永硕物业公司返还61000元房屋租赁费的诉讼请求，虽然被告永硕物业公司主张其是接受案外人李振泉的委托与原告王清莲签订的涉案《租房合同》，但因其未提交证据证明其在与原告王清莲签订《租房合同》时披露了其与李振泉之间的委托关系，故原告王清莲有权向被告永硕物业公司主张权利，永硕物业公司作为本案被告，主体适格。因被告永硕物业公司认可其对汪震收取原告王清莲租金的事实知晓，故本院认定汪震收取租金的行为是代表被告永硕物业公司的。根据汪震出具的收条及原告王清莲提交的支付宝转账记录，可以证实汪震收取了原告王清莲支付的租金60000元。对原告王清莲主张的其向被告永硕物业公司支付另外1000元租金的事实，因其未提交证据予以证明，故对该事实本院不予认定。根据原告王清莲提交的其与汪震的微信往来记录，可以证实原告王清莲于2017年1月14日按照汪震的指示将涉案房屋钥匙交给了旁边面馆的老板，故涉案房屋在2017年1月14日之前是由原告王清莲占有使用的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽然涉案《租房合同》无效，但原告王清莲仍需向被告永硕物业公司支付2017年1月14日之前的房屋占有使用费，2017年1月15日后的租金30967.7元，被告永硕物业公司应于返还。对原告王清莲要求被告永硕物业公司赔偿损失的诉讼请求，第一，关于装修损失，因原告王清莲仅提交了其与于洪金签订的《装修合同》，虽然合同约定总价款为48000元，但原告王清莲未提交其向于洪金支付装修款的相关证据，故原告王清莲主张装修损失48000元，证据不足，本院不予支持。第二，关于工人工资，济南市公安消防支队历下区大队于2016年10月25日下达了《消防监督检查记录》，根据原告王清莲的主张，此时装修未完成，其并未开始营业，因此无需雇佣员工；此外，原告王清莲未提交其与五名员工签订的雇佣合同，仅以该五名员工出具的工资收到条主张其雇佣员工并支出员工工资，证据不足，本院不予认定。第三，关于误工费，虽然济南历下维新日用品商行登记的经营者为原告王清莲，但其未提交证据证明涉案《租房合同》签订前其收入情况，亦未提交证据证明济南历下维新日用品商行因承租涉案房屋停止营业，故对其主张的误工费10000元，证据不足，本院不予支持。第四，关于店内配置损失费，原告王清莲主张因购买展示柜、桌椅、电磁炉共支出9674元，因该部分物品均为可移动的物品，即使涉案《租房合同》无法继续履行，该部分物品均可以挪作他用或进行变卖以弥补损失，故原告王清莲因购买上述物品支出的价款，并非其必然损失，故对原告王清莲的该项诉讼请求，本院不予支持。第五，执照证件费，根据原告王清莲提交的支付宝转账凭证可以证实其向济南食品药品行业教育中心支付120元，但其未提交证据证明该费用的支出与本案的关联性，故对原告王清莲主张的该损失，本院不予认定。对于原告王清莲主张的因办理营业执照产生的工时费、交通费，因其未提交证据予以证明，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，因原告王清莲提交的证据不足以证实其因涉案合同而造成的损失数额，故对其要求被告永硕物业公司赔偿损失83283元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告王清莲与被告山东永硕物业管理有限公司于2016年10月9日签订的《租房合同》无效；二、被告山东永硕物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王清莲返还租金30967.7元；三、驳回原告王清莲其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3190元，由原告王清莲负担2490元，由被告山东永硕物业管理有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  梁 颖人民陪审员  张 忠二〇一七年六月十二日书 记 员  高理力