河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初10号原告:范维亚。委托代理人池发玉，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:周京松。被告:南阳亿鑫酒业有限公司。法定代表人周京华，系该公司负责人。原告范维亚与被告周京松、南阳亿鑫酒业有限公司（以下简称：亿鑫公司）租赁合同纠纷一案，原告范伟亚于2017年1月3日诉至本院，本院于同日立案受理。本案于2017年3月15日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，在原告范伟亚的委托代理人池发玉和被告周京松到庭参加了诉讼，被告亿鑫公司经本院传票传唤缺席未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范伟亚诉称,2013年2月16日原告与被告签订租房协议一份，约定二被告将位于南阳市中州西路241号西间房屋租给原告使用，租期2013年4月1日至2015年4月1日年租金为178400元。2014年5月3日被告将中州西路241号东间房屋也租给了原告，双方签订了一份转让协议，约定两间门面房的转让费为165000元，分两次支付，第一次5500元（该费用在2013年已支付），第二次110000元，房屋2014年5月7日交付使用，被告保证房东与原告签订租赁合同，如果因房屋合同事情影响到原告正常营业，被告负责赔偿原告的损失。2014年12月20日，原告与被告签订了一份租赁协议，约定上述两间房屋年租金32万元，租用时间为2015年1月1日至2015年12月31日。合同签订后原告对房屋进行了全面装修，并按约定向被告支付了所有租金及转账费。2015年6月30日正式结束，要求现行经营者月底将撤离。原告与被告之间的房屋租赁合同尚未到期，原告便被迫关闭经营搬离租赁房屋。综上由于被告违约，导致原告在合同期满前被迫停业，给原告造成经济损失。原告事后与被告协商此事，被告仅愿意退还原告房租14万元，并于2016年5月31日给原告出具了欠14万元房租的欠条一张，而原告的损失却不愿赔偿。为维护合法权益诉至1、依法判决被告返还原告租金14万元（并从2015年7月18日起按银行贷款利率向浴缸支付利息至款全部还清为止）及赔偿因其违约给原告造成的损失11万元。2、本案诉讼费被告承担。被告周京松辩称，原告请求法院要求被告返还14万元的要求与实际租金不符，2015年7月1日到2015年12月31日的租金是16万元，周京松同意返还。2016年2月份给原告范维亚3万元，剩余13万元，应该返还原告13万元。其中范维亚应偿还被告71368拖欠的酒款。实际欠租金58632元。二、原告要求被告赔偿因违约造成的11万元没有依据，当时双方协商时原告说过同意不让赔偿，只用退还16万元的租金，2016年5月双方出具了一个14万元的欠条，被告同意按照原告起诉书上的请求支付利息，但不同意按照2分付息，因为确实还款晚。三、被告同意在2017年5月前还清欠款58632元及利息。被告亿鑫公司经本院传票传唤缺席未到庭参加诉讼，提交答辩意见同周京松答辩意见。经审理查明，2012年李书宽（房屋产权人）作为合同甲方，周京松作为合同乙方签订租房协议一份，双方约定甲方将本案争议的两间门面房屋租给乙方使用，租期为2012年1月10日至2015年1月10日止。年租金32万元，双方约定合同期内私下转让转租，甲方有权终止合同且租金不退，合同期满乙方享有优先租赁权。2013年2月16日周京松（合同甲方）与被告范维亚（合同乙方）签订租房协议一份，约定甲告将位于中州西路241号亿鑫酒行西间房屋租给原告使用，租期2013年4月1日至2015年4月1日年租金为178400元，被告亿鑫公司出具178400元的收款收据。2014年5月3日被告亿鑫公司将中州西路241号东间房屋也租给了原告，双方签订了一份转让协议，约定两间门面房的转让费为165000元，分两次支付，第一次55000元，第二次110000元，房屋2014年5月7日交付使用，周京松保证房东与范维亚签订租赁合同，如果因房屋合同事情影响到范维亚正常营业，周京松负责赔偿原告的损失。2014年12月20日周京松与范维亚签订了一份租赁协议，约定中州路241号省四建大门东两间门面房，面积245.6平方米租给范维亚，租期为2015年1月1日至2015年12月31日止，年租金32万元。合同签订后原告对房屋进行了装修并按约定向被告支付了所有租金及转让费。2015年7月17日房屋所有人李书宽、高伟下发通知一份，内容为：“我们与亿鑫酒行周京松的房租于2015年6月30日正式结束，作为房东我们不会与周京松续租，同时我们在之前与周京松的合作中明确说明该房屋不允许转让，我们将收回房屋使用权，请通过周京松使用该房的现有经营者于2015年7月31日前撤离清空该营业场所，配合我们的合法收房。”2015年8月9日周京松出具收条一份，显示今收到范维亚交回中州路瑞丽内衣门面房两间钥匙两把，此店与2015年7月31日正式闭店，2016年2月1日被告周京松向原告范维亚转款3万元，被告于2016年5月31日给原告出具了欠14万元房租的欠条一张。另查明，原告范维亚在被告周京松处拉走价值71368元的酒并提供相关出库单凭条20份，原告对此真实性无异议，但不同意在本案中折抵。再查明，原告为支持自己的装修主张，提供证据如下：1、装饰工程预算单（三店）没有装修公司的印章也未显示预算日期。2、2014年5月21日记账凭证、2014年5月31日报销单、2014年8月17日记账凭证、2014年8月17日报销单、2014年8月17日收据，2014年8月28日记账凭证、2014年8月28日报销单、2014年8月28日收据、2014年9月4日记账凭证、2014年9月4日收据、2014年9月15日记账凭证、2014年9月15日收据、2014年10月30日记账凭证、2014年10月30日收据、2014年10月31日记账凭证、2014年10月31日收据、2015年2月12日记账凭证、2015年2月12日42874元收据。上述事实，有原、被告的庭审陈述及所举证据，原、被告身份证复印件，租赁合同、转账记录等证据予以证实，并经庭审质证已记录在卷。本案争议的焦点：一、被告应退还原告剩余租金数额及利息如何计算？二、被告是否应当向原告赔偿装修损失、转让费用？本院认为：一、被告亿鑫公司作为双方租赁房屋的转租人，在收取原告的全额房租后，将其原承租的房屋转租给原告。但因其没有足额向出租人缴纳租金导致房屋租赁合同被出租人解除，应当返还原告已经支付剩余租期的房租，双方均认可年租金为32万元，原告实际未使用房屋期限为6个月，故被告应当向原告返还租金16万元。被告出示2016年2月1日的转账凭条3万元，应返还房租为13万元。2016年5月31日被告就剩余租金向原告出具14万元的欠条，结合被告称同意以支付利息的方式补偿未退回原告剩余房租的损失，故被告向原告出具14万元欠条并无不当被告对此真实性予以认可对此原告请求返还14万元，本院予以支持。关于原告在起诉状明确诉讼请求要求按照同期人民银行贷款利率支付利息直至款付清之日止，被告提出确实因自己还款较晚同意按照诉状的利息计算支付利息。但是被告要求原告同意将下欠被告71368元货款抵偿租金的情况下的调解意见同意按照月息一分的利息，但该调解意见是附条件的，故原告在法庭辩论期间变更请求按照二分月息支付利息，本院不予支持，结合双方互负金钱履行义务而原告不同意酒款在本案中折抵租金，根据公平原则，原告请求按照月息支付利息本院不予支持，而原告关于应退回租金14万元自2016年5月31日起按照同期人民银行贷款利率支付利息的诉请，本院予以支持。二、2014年12月20日，原、被告双方签订的租赁协议，租期为2015年1月1日至2015年12月31日。原告称该合同签订后原告对房屋进行了全面装修，但原告提交装修凭据除一张2015年2月12日42874元收据外。其余证据显示的装修费用期间为2014年5月21日止2014年10月31日，与签订合同的时间不相符合，故该证据本院不予采信，另原告举证的仅为工程预算单且没有相关发票予以证实，更无法证实其是否能够将装修进行拆除利用，剩余装饰是否构成对出租房屋的增值添附，故原告应承担举证不能的法律后果对原告请求的装修损失本院不予支持。原告请求11万元转让费，根据原、被告双方2014年5月3日协议约定2间房屋转让费为165000元。原告在与被告签订2014年5月3日转让协议时明确约定：“周京松负责将房屋交付范维亚使用，并且保证房东与范维亚签订租赁合同，在租赁合同签订之前，范维亚使用周京松的租赁合同，并且使用周京松名字的营业执照，周京松配合范维亚办理相应的经营手续，如果因房屋合同事情影响到范维亚正常营业，周京松负责赔偿原告的损失”，另结合原告明知周京松系争议门面房屋的转租人，原告同意支付转让费，被告的过错和被告实际取得165000元转让费的实际利益，结合原告、被告双方于2013年2月发生转让、转租合同、根据双方的租期，原告实际搬离租赁房屋的时间，本院酌定被告应当适当向原告赔偿转让费损失2万元，超过部分本院不予支持。被告亿鑫公司在租金和转让费收据中签字，负责人周京松也代表亿鑫公司同意剩余房租返还，故被告亿鑫公司应当对被告周京松所承担的租金和转让费损失承担连带责任。原告认可下欠被告71368元酒款，但原告不同意在本案中折抵，因该笔款项与本案不是同一法律关系，故被告可就该笔债权另行向原告主张权利。本案经调解原、被告达不成一致意见，综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、判决生效十日内,被告周京松返还原告范伟亚房租140000元，并自2016年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至判决生效后十日止。二、判决生效十日内,被告周京松返还原告范伟亚转让费20000元。三、被告南阳亿鑫酒业有限公司对本判决第一项、第二项承担连带赔偿责任，四、驳回原告范伟亚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，直至款付清之日止。案件受理费5050元，由原告范伟亚承担1550元，被告范承担3500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 康 宏审 判 员 梁 红人民陪审员 陈 飞二〇一七年六月二十日书 记 员 谭瑾姣