福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初4862号 原告：李献修，男，1950年6月4日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：李刚博、庄荣皇，福建利凯律师事务所律师。 被告：吴秀菊，女，1967年7月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李新，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 第三人：晋江市皇都大酒店，住所地晋江市梅岭竹树下松竹路，工商注册号350582100143768。 法定代表人：吴秀菊，该酒店负责人。 原告李献修与被告吴秀菊、第三人晋江市皇都大酒店（以下简称皇都酒店）合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，先适用简易程序后转入普通程序进行审理。在审理中，被告吴秀菊提起反诉，但未在法定期限内预交案件受理费，又没有提出缓交或减交申请，本院于2016年10月8日作出（2016）闽0582民初4862号民事裁定书，裁定反诉按撤诉处理。原告李献修及其委托诉讼代理人李刚博、被告吴秀菊及其委托诉讼代理人李新、第三人皇都酒店的法定代理人吴秀菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李献修向本院提出诉讼请求：吴秀菊向李献修支付租金846880元，并按每日拖欠租金的0.3%计付自起诉之日起至实际还清款项之日止的逾期支付租金违约金。后，李献修申请变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》；2.吴秀菊立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修；3.吴秀菊立即向李献修支付暂计至2016年4月30日的租金人民币846880元及逾期支付租金违约金（自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付），并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修之日止；4.吴秀菊立即将皇都酒店的全部证件（包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件）交付给李献修，并协助将全部证件的负责人变更为李献修，并自解除租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书（2）之日起按249600元/月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金；5.本案合同押金50万元归李献修所有；6.吴秀菊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：吴秀菊因需向李献修租赁经营位于晋江市梅岭街道竹树下的皇都酒店，双方于2011年8月17日签订租赁合同，双方约定月租金149000元，租赁期限至2023年12月31日止，李献修配合吴秀菊办理皇都酒店相关证件及名称变更手续，合同到期后，所有财产归李献修所有，合同签订前的债务由李献修负责，合同签订后的债务由吴秀菊负责。租赁合同签订后，双方又于2012年3月26日签订补充协议，2012年6月15日签订房屋租赁补充协议书（2），并约定李献修配合吴秀菊将皇都酒店的相关证件负责人变更为吴秀菊，合同期满后90日内，吴秀菊配合李献修将皇都酒店的相关证件负责人变更为李献修，每逾期一日应按日租金的双倍标准向李献修支付违约金，李献修享有皇都酒店的房屋财产权利，吴秀菊享有客房项目经营权，租金按月支付，每月1日支付当月租金，逾期支付应按拖欠租金的0.3%计付日违约金，逾期30日没有缴纳租金，李献修有权收回所有物业，没收押金。在合同履行过程中，李献修与吴秀菊协商将租赁经营场所变更为“一楼大堂、二楼整层、六楼至十三层整层”，将月租金变更为124800元。截至2015年11月30日，吴秀菊拖欠李献修租金222880元。嗣后，吴秀菊未再支付租金，截至2016年4月30日，吴秀菊尚拖欠李献修租金846880元，经催讨无果。 吴秀菊辩称，李献修要求解除合同没有理由，吴秀菊在经营场所投入装修费用近1000万元，且合同未到期，若要解除合同，李献修应当将吴秀菊所投入的费用归还，并赔偿经济损失。2015年12月1日之后，酒店经营的场所被李献修强制占有，所有设备也被李献修换了，李献修在此期间的经营所得都是违法所得，应当归还给吴秀菊。皇都酒店的消防系统、净化空气系统均被李献修拆除，前台系统、门锁系统以及工作人员都被李献修更换或解散。2014年，李献修违章搭盖房屋顶层，造成消防系统不能联动，隐藏火灾危险，在房屋的14层、15层楼加盖，整栋楼承重改变，给吴秀菊所造成的损失和责任应由李献修承担。 皇都酒店辩称，皇都酒店属于个人投资，李献修强制占有吴秀菊的皇都酒店，并在皇都酒店的14层、15层楼搭建违章建筑里安置监控。在违章搭盖期间，皇都酒店消防系统的稳压器也被拆除，造成消防隐患，李献修对此均需要承担责任。 为了支持其诉讼请求，李献修向本院提供以下证据： 1.租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议（2），以此证明吴秀菊向李献修租赁经营晋江市皇都大酒店，约定月租金149000元，李献修将全部企业证件负责人变更为吴秀菊，并将公章移交给吴秀菊，合同到期后，所有财产归李献修所有，合同签订前的债务由李献修负责，合同签订后的债务由吴秀菊负责，合同到期后，吴秀菊协助李献修将全部证件负责人变更为李献修，每逾期一天应支付双倍租金作为违约金，吴秀菊拖欠租金超30日，李献修可以解除合同，没收押金； 2.内资企业登记基本情况表，以此证明皇都酒店位于晋江市梅岭竹树下松竹路，皇都酒店的基本情况； 3.卫生许可登记信息、税务登记证、企业注册登记基本信息、组织机构代码信息，以此证明李献修将皇都酒店的全部证件负责人变更为吴秀菊。 吴秀菊质证认为，对租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议（2）、内资企业登记基本情况表没有异议，对证据卫生许可登记信息、税务登记证、企业注册登记基本信息、组织机构代码信息的内容没有异议，皇都酒店的法定代表人是吴秀菊。 皇都酒店质证认为，与吴秀菊的质证意见一致。 为了支持其诉讼请求，吴秀菊向本院提供以下证据： 1.装修材料及相应付款单据，以此证明吴秀菊为经营酒店支出装修费用1000多万； 2.违章搭盖的照片，以此证明李献修违约行为导致吴秀菊无法经营皇都酒店的事实； 3.酒店的照片，以此证明李献修在皇都酒店的楼顶违法建造了两层楼层，并将违法搭盖楼层分割成28个公寓房对外出租，破坏原有消防系统，导致消防系统无法验收，严重影响吴秀菊的正常经营，承租物业不适租； 4.报警回执，以此证明李献修多次扰乱吴秀菊正常经营,吴秀菊报警处理。 5.补充协议三，以此证明吴秀菊在本案审理期间支付38万元，其中包含工人工资等费用，15万元明确为2016年12月房租。 6.房屋租赁税发票凭证，以此证明代管期间根据第一份租赁合同第一条第九点约定由李献修承担税收，吴秀菊愿意承担一半，但李献修至今未缴纳税收，共应代垫税收从2011年至2017年4月份共计81600元。 7.酒店管理系统的经营数据（pos机刷卡单据微信红包现金网络订房等）复印件一份，以此证明2016年3月、5月、6月、7月、10月至今李献修通过POS机刷卡、微信红包转账等各种方式将酒店房费收入归集在个人名下共侵占酒店营业收入(房费收入)782792.96元。 李献修质证认为，对证据1、2的三性有异议，酒店设立时候就已经装修好，装修是李献修投入的，酒店刚开始是转让给案外人，再由案外人转让给吴秀菊，吴秀菊支出的转让费才83万元，吴秀菊接手皇都酒店就开始经营，上述说明装修费用不可能是吴秀菊投入的，皇都酒店确实有存在搭盖。证据3是吴秀菊单方拍摄，李献修对其真实性不予认可，皇都酒店经消防验收合格后开业经营，未因消防问题而停止经营，吴秀菊承租酒店后未就建筑物的结构提出异议。证据4仅证明有报警过，无法证明李献修扰乱吴秀菊正常经营。证据5是无效的，协议没有办法履行。证据6是逾期证据，根据民法规定逾期证据，可以不采纳；该证据不属于人民法院审查范围，税务发票体现纳税人是皇都酒店，税收是经营酒店所必要的成本，该费用与租赁合同无关，税收一直由皇都酒店缴纳，该费用不应由李献修来承担。证据7的真实性有异议，李献修没有收取上述款项。 皇都酒店质证认为，酒店重新装修费用全部是由吴秀菊支出，对上述证据的三性均无异议。 皇都酒店未提供证据。 在审理中，根据吴秀菊的申请，在双方当事人都有到皇都酒店经营场所的情况下，本院进行现场勘验，拍摄照片以及向李献修所做的询问笔录。李献修质证认为，对于勘验所做的询问笔录及照片的真实性没有意见。吴秀菊质证认为，询问笔录内容的真实性有意见，李献修称并不清楚何时开始经营酒店的是不符合事实和逻辑的，合同是双方亲自签订的，李献修对租赁目的、使用用途十分清楚，对于吴秀菊是否对酒店什么时候进行装修，怎么装修十分清楚，李献修陈述代收代管与事实不符，李献修侵占皇都酒店的时间是错误的，不是2016年2月份，而是2015年12月1日，李献修称录像是吴秀菊方在管理是错误的；对于勘查照片真实性、合法性无异议。皇都酒店质证认为，质证意见同吴秀菊一致。 本院经审查认为，各方当事人对本案证据：租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议（2）、补充协议三、内资企业登记基本情况表、卫生许可登记信息、税务登记证、企业注册登记基本信息、组织机构代码信息内容的真实性并无异议，可作为本案认定案件事实的依据。本院依吴秀菊的申请进行现场勘验所拍摄的照片及询问笔录以及吴秀菊提供的房屋租赁税发票凭证，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够反映案件真实情况，予以认定。根据现场拍摄的照片以及当事人的陈述，可认定酒店管理系统的经营数据（pos机刷卡单据微信红包现金网络订房等）的真实性。对吴秀菊提供的装修材料、相应付款单据、违章搭盖的照片、酒店招聘及报警回执无法证明其要证明的目的。 经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定： 2011年8月17日，李献修与吴秀菊签订租赁合同，双方约定：一、协议内容：1.吴秀菊向李献修租赁位于晋江市松竹路皇都酒店，包括一楼大堂、二楼整层、六楼整层到十五楼整层，月租金14.9万元，租期到2023年12月31日止，租赁用途只能做客房及餐饮使用。2.客房里所有财产李献修都不得带走，归吴秀菊使用，包括现有的设备用品及原酒店所使用的物品及产业。如吴秀菊需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，李献修不得干涉。合同到期后，吴秀菊除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归李献修处理。3.李献修在与吴秀菊交接时，皇都酒店相关手续必须齐全，如有未处理的事宜由李献修办理。合同签订后，李献修需配合吴秀菊进行酒店法人变更及酒店名称变更手续，三楼及四楼KTV桑拿应另行变更，变更时间由吴秀菊安排，但不得超过6个月。……9.如产生房屋租赁税由李献修和吴秀菊共同承担。二、租金支付方式：1.合同签订，吴秀菊支付租房押金为伍拾万元，并预付8月18日-12月31日的房租租金663284元，以后租金按季度支付，支付时间为每季度5天内支付。房租押金在合同期满后双方交接完成后归还吴秀菊。……四、违约责任：1.在合同有效期间，李献修如有违约还应赔偿吴秀菊的重新装修费用及吴秀菊其他损失。2.吴秀菊不得拖欠房租，如有拖欠李献修有权收回物业，本合同作废。租赁合同签订后，吴秀菊已支付租房押金50万元。2012年3月26日，李献修与吴秀菊签订补充协议，约定：吴秀菊因经营需要，需将皇都酒店原投资名字变更为林华厚，并在合同期满后，吴秀菊得让营业执照将再次变更回李献修。2012年6月15日，李献修与吴秀菊签订房屋租赁补充协议书（2），协议：将原租赁合同第一条第三款变更为：因吴秀菊经营需要，须将皇都酒店的营业执照法人李献修、卫生许可证负责人李献修、消防许可证负责人李献修、特许行业许可证负责人李献修、环保证负责人李献修、组织代码证负责人李献修等证件全部变更为吴秀菊，变更手续由吴秀菊负责办理，李献修予以配合。合同期满时如吴秀菊没有续租，租期满之日，吴秀菊须负责将法人及负责人变更为李献修指定人。如合同期满后90日内，吴秀菊没有将皇都酒店法人及负责人变更为李献修指定人，从第91日起，每延期一日应支付最后一年日租金的双倍给李献修作为违约金。2.法人变更公章转交后，皇都酒店一切事物由吴秀菊负责执管，特别声明，李献修享有皇都酒店房屋财产，限客房项目经营权归吴秀菊所有外，其它（包括3-5楼、14-15楼及前后店面等）李献修出租他人经营项目一切权益归李献修所有，但在正常经营事务中需要办理相关手续时吴秀菊应无条件给予方便支持办理。3.皇都酒店主要公用设备如：水源、电源、中央空调、电梯等设备系李献修所有，李献修享有设备的权利和义务，现委托吴秀菊负责维护、产生的维修费用按楼层分摊，加强物业管理，确保财产不受损失。……5.皇都酒店3、4、5楼、14-15楼的经营与吴秀菊无关，吴秀菊不负责任何责任，吴秀菊无权将酒店3、4、5楼、14-15楼出租给他人，吴秀菊不得以任何理由干预3、4、5楼、14-15楼的正常经营活动。3、4、5楼及14-15楼的权力和义务归李献修所有。6.法定代表人变更之前的债权债务由李献修负责，法定代表人变更之后债权债务由吴秀菊负责，任何一方违约，应向守约方支付主张债权相应的律师费、诉讼费、财产保全费、以及主张债权的相关合理费用。7.本补充协议与原协议相抵触条款，以本补充协议为准。8.房屋租金吴秀菊按月支付，吴秀菊应在每月一日支付当月租金，否则每延期一日，应支付应付李献修款项的千分之三作为违约金给李献修，如吴秀菊超30日没有缴租金李献修有权按违约处理收回所有物业，没收押金。（如李献修物业主体结构影响吴秀菊经营，吴秀菊应及时书面通知李献修及时维修，如李献修没及时维修，吴秀菊有权延期交付租金直至李献修维修完毕）。李献修与吴秀菊口头达成协议将月租金14.9万元变更为12.48万元，吴秀菊支付租金至2015年9月，2015年10月租金仅支付26720元。李献修与吴秀菊因房屋租赁问题产生纠纷，李献修接手管理皇都酒店至2016年11月30日，自2016年12月1日起皇都酒店由吴秀菊继续经营，李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金。在本案审理期间，李献修与吴秀菊签订补充协议三，双方均不同意按补充协议履行，吴秀菊在签订补充协议三后支付李献修款项38万元。自2011年9月起至2017年4月，皇都酒店每月缴纳房屋租赁所得税1200元，共计81600元，由李献修负担一半40800元。 综上所述，本院认为，李献修与吴秀菊之间签订的租赁合同、补充协议及房屋租赁补充协议书（2），系双方的真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，合法有效、依法应予保护。吴秀菊未能依约按时足额支付租金，依法应承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同第四条第二款、房屋租赁补充协议（2）第八条的约定，李献修请求解除租赁合同、补充协议以及房屋租赁补充协议（2），理由充分，予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，吴秀菊应将租赁位于晋江市松竹路皇都酒店一楼大堂、二楼整层、六楼整层到十三楼整层交付给李献修。吴秀菊主张李献修自2015年12月1日起开始接手经营皇都酒店，但其提供的2016年3月起酒店管理系统的经营数据，不足以证明其主张。李献修自认自2016年2月起开始接手经营皇都酒店，系其对于己不利的事实明确表示承认，应予确认，故应认定李献修接手经营皇都酒店的期间为自2016年2月1日起至2016年12月1日止。鉴于李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，故李献修请求支付自2016年2月1日起至2016年12月1日止的租金，不予支持。皇都酒店代李献修缴纳房屋租赁所得税40800元，吴秀菊已支付2015年10月部分租金26720元以及在审理中支付款项38万元，共计447520元，应抵扣吴秀菊结欠李献修的租金，李献修有关于此的租金的请求，依法应调整为按月租金124800元支付自2015年10月起至2016年1月止共计4个月租金51680元（扣除已支付款项447520元）以及按月租金124800元支付租金自2016年12月1日起至实际返还皇都酒店之日止。李献修请求按每日0.3%计付自起诉之日起至实际还清款项之日止的逾期支付租金的违约金及押金50万元归李献修所有，吴秀菊主张逾期付款违约金过高，根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，本院酌定按月利率2%计付逾期支付租金的违约金且押金50万元归李献修所有。根据双方在房屋租赁补充协议书（2）第1条、第2条关于合同期满90日内，吴秀菊应配合李献修变更皇都酒店有关证件及移交皇都酒店公章的约定，因此，吴秀菊应自合同解除之日起90日内协助配合李献修办理皇都酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证的变更登记手续，能否办理应由有关行政机关审核。鉴于尚未发生吴秀菊不配合李献修办理皇都酒店上述证件的变更登记手续的违约情形，李献修请求自解除租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书（2）之日起按249600元/月支付逾期协助变更证件的违约金，缺乏事实依据，不予支持。吴秀菊主张违章搭盖房屋顶层，造成消防系统不能联动，隐藏火灾危险，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、李献修与吴秀菊签订的租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书（2）于本判决生效之日解除； 二、吴秀菊应在本判决生效之日起十日内将位于晋江市松竹路晋江市皇都大酒店的一楼大堂、二楼整层、六楼整层到十三楼整层交付给李献修； 三、吴秀菊应在本判决生效之日起十日内向李献修支付自2015年10月起至2016年1月止尚欠租金51680元以及按月租金124800元支付租金自2016年12月1日起至实际交付晋江市皇都大酒店之日止； 四、吴秀菊应在本判决生效之日起十日内以第三项判决确定的租金为基数按月利率2%支付自2016年5月11日起至实际还清款项之日止的逾期支付租金违约金； 五、李献修收取吴秀菊所支付的租房押金50万元归李献修所有。 六、吴秀菊应在本判决生效之日起九十日内协助配合李献修办理晋江市皇都大酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证变更登记手续； 七、驳回李献修的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，由吴秀菊负担10200元，李献修负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑维聪 审 判 员  洪新民 人民陪审员  江连火 二〇一七年六月十五日 书 记 员  黄钟跃 速 录 员  洪雅玲 附件：本案适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条(?http:?/??/?205.0.0.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=277624216&Page=0&PageSize=20"l"m_font_0#m_font_0?)当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立未予释明，二审认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －14－ －13－