福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初688号 原告：刘耀宏，男，1973年9月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福州市马尾区。 法定代表人：郑惠川，董事长。 委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。 原告刘耀宏与被告福建留学人员创业园建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘耀宏及被告福建留学人员创业园建设发展有限公司的委托诉讼代理人吴飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘耀宏向本院提出诉讼请求：被告自2015年2月7日起至2017年1月18日止，每日按已付款项356065元的0.01%支付原告逾期办证违约金24853元。事实和理由：2013年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价356065元向被告购买位于福州市晋安区房屋一套；被告应在商品房交付使用后365日内为原告办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告的原因，原告不能在讼争屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。之后，原告依约付清购房款，双方亦办理了预购商品房预告登记。但被告在2013年10月26日将讼争屋交付原告后，直到2017年1月18日才通知原告领取办理分户产权有关资料，已构成违约，故提起诉讼。 被告留学人员创业园建设发展有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，本案讼争房屋系政府政策性保障住房，被告交房后积极履行办证义务，造成诉争房屋所有权证和土地使用权证不能按时办理的根本原因在于政府在办理项目竣工土地检查核验这个环节上出现意见冲突，且政府控制的符合资格的购房人数少于房源数，导致至今还有部分房屋尚未销售，项目不能结算，最终导致土地检查核验不能办理。上述原因不可归责于被告，根据双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第七条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，出卖人不承担任何违约责任”，故被告不承担任何违约责任;诉争房屋作为政府限价房项目，原告已享受购房优惠，且限价房在取得产权登记后5年内不得上市交易，故被告逾期办证未对原告造成实际损失，违约金不应予以支持。2016年12月23日，本案诉争项目完成地竣工变更登记及房屋所有权初始登记。这有赖于2016年11月11日省政府召开项目专题会议，解决了两级政府之间政策未衔接，各部门相互推诿的情况。这进一步印证了导致逾期办证的原因系政府原因，而非被告原因，且原告不存在因丧失或延迟上市交易机会导致的经济损失，关于违约金的诉请失去支持的基础。同时自2014年10月27日至2015年2月6日期间的诉讼请求已超过2年诉讼时效，不应予以支持。2016年12月28日，省机关局、省人社厅作出并下发《函》，明确：“2013年9月底交房的福建人才限价商品住房按以下办法执行《福建人才限价商品住房销售管理暂行办法》（闽人发[2010]84号）关于限制上市交易的时限规定：2013年9月底交房的福建人才限价商品住房，按照销售合同约定的房屋产权证办理时限之后5年内（即2019年10月1日前）不得上市交易。”即本案诉争房屋的上市交易时间不受房屋产权证的实际办理时间的限制，回复到《商品房预售合同》约定的状态。省人社厅和省机关局的《函》，使得本案的逾期办证并不影响原告按照商品房预售合同所享有的房屋上市交易的利益，即原告不存在逾期办证导致其房屋上市交易时间迟延的经济损失。即使支持，违约金的计算标准也过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认为，被告承认原告在本案中所主张的逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的事实，故对原告主张的事实予以确认。 本院另查明，讼争房屋系于2016年12月23日完成所有权初始登记及土地竣工变更登记，已可办理分户不动产权证。福建省机关事务局已将诉争房屋允许上市交易时间确定为2019年10月1日，原告预期的房屋上市交易时间未受到逾期办证的影响。 以上事实有福建留学人员创业园建设发展有限公司提交的《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号）、首次登记通知书、土地分割登记通知书为证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，原告依约支付了购房款，被告应于商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。被告虽于合同约定的交房期限内向原告交付房屋且原告已实际接收，但未在约定期限内交付办理产权证所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的办证义务，应当承担相应的违约责任。 但本案诉争房屋并非普通商品房，而系人才限价房，具有特殊性。《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》证明开发商并不具有自主出售商品房的权限，符合购房条件的业主资格须经福建省机关管理局和人社厅的认定。因该项目销售时福建省机关管理局与人社厅认定的符合条件的申请人少于房源数量，同时因当时项目商业配套用房也未销售等原因，暂无法进行项目结算，财政部门认为报送资料不符合要求，才造成土地竣工核验手续无法办理，影响到房屋所有权初始登记。同时鉴于人才限价房出售的均价低于同期、同地段商品房，被上诉人已经享有政府补贴的优惠，且在被告积极协调与推动下，诉争房屋已经具有办理不动产权属证书的条件，案涉房屋最早可上市交易时间确定为2019年10月1日，延迟办证并未影响到原告可上市交易时间。结合上述因素，从公平角度出发，应适当下调合同约定的违约金数额，即被告应当自2015年2月7日起算至2016年12月23日止，每日按已付款项356065元的0.002%支付原告逾期办证违约金，共计4878元（356065元×0.002%×685天）。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告福建留学人员创业园建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘耀宏逾期办证违约金4878元； 二、驳回原告刘耀宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420元，减半收取计210元，由原告刘耀宏负担160元，被告福建留学人员创业园建设发展有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 阳 二〇一七年六月二十六日 书记员 董琳榕 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。