安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终534号 上诉人（原审原告）：方燕，女，1988年11月6日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：陈书童，男，1985年5月25日出生，汉族，住址，方燕的丈夫。 委托诉讼代理人：董如军,安徽事茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。 法定代表人：裴世聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。 上诉人方燕因与被上诉人安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初4104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 方燕上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.补充协议对方燕没有法律约束力，保来地产公司并未在补充协议上盖章，补充协议未生效，即使生效，保来地产提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款无效，一审以补充协议认定保来地产公司享有先履行抗辩权错误；2.方燕无法贷款的原因是因为保来地产公司资质低、开发楼盘品质差，商铺无法获得约定银行的贷款，并非是方燕原因；3.案涉商铺至今仍不具备交付条件，属于履行不能，依法应解除合同；4.即使不能认定保来地产公司违约，本案也应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定解除合同，返还购房款及利息。 保来地产公司辩称，1.补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力；2.方燕案涉贷款至今未能申请下来，也没有按照合同约定补齐房款，构成违约，其无权要求解除合同、退还房款；3.根据合同约定，方燕付清所有房款之前，保来地产公司有权推迟交付房屋，享有先履行抗辩权，不构成违约；4.根据合同约定，方燕如果无法如期贷款，应当将剩余房款补齐，否则视为违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 方燕向一审法院起诉请求：1.解除方燕与保来地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.保来地产公司退还已付购房款319914元；3.保来地产公司支付逾期交房利息和违约金，利息从2017年7月31日起,以319914元为本金,按照银行同期贷款基准利率支付利息至实际退还购房款之日止(暂计算至起诉之日为30000元)，违约金为全部房价款的531914元的0.03%,为159.57元。 一审法院认定事实：2017年8月3日,方燕与保来地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，合同约定：方燕购买保来地产公司开发建设的保来国际城2#商业1层104铺,商铺总价款531914元,方燕2017年7月30日支付首期房价款319914元,余款212000元向中国农业银行寿县支行申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》中第十一条1款约定，出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付商品房；十二条约定，保来地产公司逾期超过60日交付商品房的，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率向买受人计算给付利息，同时出卖人按照全房款的0.03%向买受人支付违约金。 合同附件十一补充协议第1条（2）约定，因国家政策调整或银行贷款政策调整、变化或买受人个人的原因,导致买受人无法按《商品房买卖合同》约定的数额获得贷款(所指银行按揭贷款或公积金贷款)的,买受人应在收到出卖人发出的通知后十五日内以现金形式一次性补足原约定的贷款的额度与《商品房买卖合同》约定的贷款额度之间的差额,买受人逾期支付的,视为买受人违约,按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行,同时出卖人有权解除与买受人所签订的商品房买卖合同。合同附件十一补充协议第1条（3）约定，因国家金融政策或银行贷款条件调整、变化或买受人个人原因,导致贷款银行不同意对买受人发放贷款(含公积金贷款)的,买受人应在收到出卖人发出的通知后十五日内以现金形式一次性或经出买人书面同意的分期方式支付购房款,买受人逾期支付的,视为买受人违约,按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行,同时出卖人有权解除与买受人所签订的《商品房买卖合同》；合同附件十一补充协议第7条（2）约定，出卖人按合同约定日期将房屋交付买受人的条件是买受人付清全部价款，若买受人未在约定日期前付清全部房款，出卖人有权推迟交付房屋。合同签订后方燕于2017年7月30日向保来地产公司支付了房屋首付款531914元，余款212000元一直未能向中国农业银行寿县支行申请贷款支付。2019年2月28日保来地产公司未向买受人交付商品房。方燕于2019年5月18日向保来地产公司出具了解除合同通知书，保来地产公司于2019年6月17日向方燕回复，不同意解除合同。2019年8月27日保来地产公司向方燕发出房款催缴通知书，要求方燕支付余款212000元，方燕至今未付。 一审法院认为，方燕与保来地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。方燕基于保来地产公司逾期交房要求解除合同，但合同约定方燕未能付清全部房款，保来地产公司有权推迟交房，方燕应承担先履行合同的义务，对保来地产公司主张的先履行抗辩权的意见予以采纳，方燕要求解除合同依据不足，对方燕上述诉请不予支持，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回方燕的全部诉讼请求。案件受理费6550.00元，减半收取3275.00元，由方燕负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明：保来地产公司自称案涉房产2号楼已经建设完成，目前正在验收阶段，预估2020年6月份左右可以交付。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：方燕主张解除案涉商品房买卖合同的理由能否成立，各项诉讼请求应否支持。 本院认为，方燕二审当庭明确对案涉补充协议的法律效力予以认可，保来地产公司对此也不持异议，故案涉补充协议合法有效。在商品房预售合同中约定部分房款采取商业贷款方式支付的，在标的房屋取得《不动产所有权证》并办妥抵押登记前，办理商业贷款时，贷款银行会要求开发商承担阶段性保证责任。按照案涉补充协议约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订商品房买卖合同之日起7日内，应按出卖人、所选择贷款机构要求提交办理贷款所需要的全部材料，以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥。因国家政策调整或银行贷款政策调整、变化或买受人个人原因，导致买受人无法按商品房买卖合同约定的数额获得贷款的，买受人才需向开发商补足购房款余款。本案中，保来地产公司未举证证明其要求方燕提交办理贷款所需材料或交纳相关费用未果、未能办理贷款责任在于方燕的事实，本院当庭要求保来地产公司庭后三日内提交与方燕同样签订购房合同、需办理商业贷款购买商铺的其他购房人通过保来地产公司办理贷款成功的相关材料，并告知其逾期未提交视为不能提交，但保来地产公司至今未向本院提交上述材料，对其抗辩是因方燕个人原因未能办理贷款支付剩余购房款的事实因举证不能，承担不利后果，故其以方燕未付清全部购房款为由，主张未交房的先履行抗辩权，不能成立。此外，根据双方合同约定，出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付商品房，保来地产公司自认案涉房产2号楼尚未完成验收，预估2020年6月份左右才可交付，可见，案涉房屋至今尚不具备交房条件。综上，方燕以逾期交房为由，主张解除案涉商品房买卖合同，符合合同约定，应予支持。 根据双方合同约定，保来地产公司逾期超过60日交付商品房的，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率向买受人计算给付利息，同时出卖人按照全房款的0.03%向买受人支付违约金。方燕主张保来地产公司退还已付购房款319914元，并支付逾期交房利息和违约金，利息从2017年7月31日起,以319914元为本金,按照银行同期贷款基准利率支付利息至实际退还购房款之日止(暂计算至起诉之日为30000元)，违约金为全部房价款的531914元的0.03%即159.57元，符合合同约定，且未超出合同约定应付金额，予以支持。 综上所述，方燕的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初4104号民事判决； 二、解除方燕与安徽保来地产开发有限公司于2017年8月3日签订的《商品房买卖合同(预售)》； 三、安徽保来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向方燕退还购房款319914元，并支付利息30000元（计算至2019年9月20日），2019年9月21日之后的利息以319914元为基数，按年利率4.75%为标准，计算至实际退还购房款之日止； 四、安徽保来地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向方燕支付违约金159.57元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6550元，减半收取3275元；二审案件受理费6150元，均由安徽保来地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年六月二日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。