广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初771号 原告：桂林某物业服务有限公司。 法定代表人：雍某，总经理。 委托诉讼代理人：孙某，广西同盛吉成律师事务所律师。 被告：林某。 原告桂林某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告林某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任法庭记录。原告某物业公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，被告林某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司诉称，被告购买桂林某建设开发有限公司开发的某·桂林桂林某X幢X单元X层XX号房一套（建筑面积为123.92平方米）。2013年7月17日被告与桂林某物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》；按照《前期物业服务协议》第四条第2项约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯公寓按建筑面积1.7元/月/平方米，被告自2014年1月1日至2016年12月31日一直未依约交纳物业管理费7584元，按照协议约定，未依约交纳物业管理费的，应当支付违约金，违约金计算方式为：每日按其欠费总额的3‰计算，从欠费当月的第六日起，计算至实际交纳之日止，同时协议第十条第四项约定，被告还应当承担诉讼费、律师费等相关费用；原告按照合同约定履行了义务，被告拖欠物业管理费，影响了原告的正常管理及损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7584元；2、判令被告向原告支付违约金16609元（该违约金自2014年1月1日计算至2016年12月31日）；3判令被告承担律师费1000元；4、判令本案被告承担邮寄费、公告费等诉讼费用。 被告林某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据： 1、被告的商品房买卖合同复印件一份，证明被告购买了本案所涉物业小区的房屋,被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》； 2、某.桂林桂林前期物业协议，原告依据该协议为被告提供物业管理服务； 3、催收物业费的邮寄单，证明原告向被告催收物业费的事实； 4、委托代理合同、律师费发票复印件，证明本案原告委托律师处理的事实及所花费用。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定证据应提供原件，在法庭上出示，并由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据，被告林某递交了材料（复印件），未到庭举证质证，原告也无法在法庭上对其提交的材料进行质证，因此被告提交的材料不能作为认定案件事实的依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告某物业公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告某物业公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月17日，原告桂林某物业服务有限公司（甲方）与被告林某（乙方）签订了《某某·桂林桂林前期物业服务协议》，该合同约定：第三条第三项、公用部位、公用设施设备的维护和管理：1、保养、检修制度完善，公用部位、公用设施设备完好率达85%；2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；3、小修、急修及时率达80%，维修合格率达80%。第四条第一项本物业区域服务收费方式为：包干制，第二项收费标准：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.7元；第四条第三项服务费用核计：1、乙方所拥有的物业类型住宅，物业产权合计建筑面积为124.02平方米，楼层为4层，每月应交纳物业服务费用为210.8元/月，2、全年：124.02平方米*1.7元/平方米*12个月=2530元；第四条第七项（2）、每次交纳费用时间为到期日前一个月的1日至30日前；第十条第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、占用场地使用费等相关费用，经甲方催交仍未及时交纳的，甲方有权向法院提前诉讼，乙方还必须承担甲方提起法律诉讼的诉讼费用、律师费用等相应的有关费用及损失；第十条第八项业主、使用人违反本临时管理规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费或其它应缴费用的，自欠费当月的第六日起至业主、使用人实际交纳之日为止，此期间计违约金，违约金的额度为每日按所有欠费总额的3‰计算，按日累计，由业主、使用人缴纳。 同时查明，原告某物业公司于X年X月X日成立，统一社会信用代码XXX，营业期限XX年X月X日至XX年X月XX日，经营范围：物业服务，机电设备维修，家政服务，房屋信息咨询服务，室内外装饰装修，园林绿化工程施工，日用百货销售，游泳池经营与管理；原告某物业公司的资质等级为三级；被告是某某·桂林桂林小区的业主，其所有的物业为临桂区临桂镇世纪大道西路北侧某某·桂林桂林某X幢X单元X层XX号房，建筑面积XX平方米，从2014年1月1日起未向原告交纳过物业费；原告以邮寄催费通知单的形式向被告催交过上述费用。 本院认为： 、原告某某物业服务有限公司与被告林某签订的《某某·桂林桂林前期物业服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。 、原告按照上述合同的约定，进驻某某·桂林桂林小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定；被告未按照上述合同支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。 、对原告要求被告支付物业费7584元（被告住宅建筑面积为123.92平方米，物业管理费按1.7元/月/平方米，交纳期间从2014年1月1日至2016年12月31日，共计36个月）的诉讼请求，理由充分、证据确实，本院应予支持。 、对原告诉请被告按每日3‰支付逾期交纳该期间物业服务费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告请求过分高于造成的损失，显示公平，故本院酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，只支持由被告按7584元*30%＝2275.2元支付违约金给原告，对原告其余过高要求的违约金予以驳回。 、对原告要求由被告承担原告支出的律师费、邮寄费、公告费的诉讼请求，因无法律明确规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、一百一十二条、一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十八条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第四十七条之规定，判决如下： 一、被告林某支付物业费7584元给原告桂林某物业服务有限公司； 二、被告林某支付违约金2275.2元给原告桂林某物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费430元，依法减半收取215元，由原告桂林某物业服务有限公司负担130元，被告林某负担85元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费430元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号XX，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一七年六月五日 书记员  梁 晶