贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初896号原告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：ＸＸ，职务董事长。委托诉讼代理人：宋天明，男，汉族，1985年11月10日生，住所地广东省韶关市浈江区，系该公司员工。被告：孔某，男，汉族，1974年1月9日生，住所地贵州省贵阳市白云区。第三人：伍某（曾用名萧某），女，汉族，1986年3月16日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王雷，贵州吉远律师事务所律师，执业证号15201201310613462。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）与被告孔某及第三人伍某执行异议之诉纠纷一案，本院2016年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳中铁置业有限公司，被告孔某及第三人伍某的委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁置业向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋的所有权；2、判令不得执行中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋；3、判令解除对中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋的查封；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人于2014年3月31日购买原告开发的中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋（下称标的房屋），面积264.37平米，总金额1,414,380元，双方签订了商品房买卖合同及分期付款协议。合同及协议约定第三人应于2014年3月31日前向原告支付首期款64,380元，2014年5月31日前支付首期款7万元及维修资金28,288元，2014年9月30日前支付首期款28万元，并办理按揭贷款99万元；双方约定房款付清后原告交房给第三人。合同签订后，第三人于2014年3月31日支付74,380元，并办理了按揭贷款，但首期款余款及维修资金一直未支付，原告也一直未交房给第三人。由于第三人逾期支付银行按揭款，银行要求原告按照借款合同的约定承担回购责任。无奈，原告根据商品房买卖合同及分期款协议的约定，要求与第三人解除商品房买卖合同，并于2014年11月14日签订了商品房买卖合同解除协议，约定我公司将收到的银行按揭款退回银行，第三人向我公司承担违约责任及我公司垫付的银行收取款项。协议签订后，我公司于2014年11月14日向第三人账户支付1,017,260.4元，用于结清第三人按揭贷款及应付拖欠利息、违约金，同日银行出具了贷款结清证明。贷款结清后，原告与第三人前往产权处办理注销预告登记手续，得知标的房屋已经被查封，无法办理注销预告登记手续。经查询得知，查封标的房屋的申请人为本案被告，原告向执行法院申请了执行异议，但被驳回。根据法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告孔某辩称，第一，中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋已办理预告登记，属于本案第三人，及被执行人名下依法可查封、可执行的财产。本案中原告与第三人伍某于2014年3月31日签订了《商品房买卖合同》，约定第三人以按揭方式购买原告开发的中铁·逸都国际C9-1-3-2号房屋（以下简称涉案房屋），并由双方向当地房屋登记机关申请预告登记。2014年4月15日，双方依照合同约定为涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y140263440）。贵阳市房屋产权监理处的登记信息显示，涉案房屋预售房价为人民币1,414,380元，购房人为本案第三人，预付房款为人民币424,380元。据此，被告依据生效判决申请对第三人已作预售备案登记的涉案房屋进行查封，执行符合法律规定，依法应当支持。第二，原告与第三人签订《商品房买卖合同解除协议》是在人民法院对涉案房屋采取查封的强制措施期间，不得对抗申请执行人（即本案被告），本案中，被告因与第三人的民间借贷纠纷，于2014年8月4日向金沙县人民法院申请对涉案房屋进行保全。2014年8月11日，金沙县人民法院依法对涉案房屋进行了查封，查封期限到2015年8月10日止。2015年6月8日，执行法院观山湖区法院对涉案房屋进行轮候查封，查封期限为三年，到2018年6月7日止，也就是说，从2014年8月11日开始，涉案房屋就已经处于有效查封状态，而原告与第三人签订《商品房买卖解除协议》的时间是2014年11月14日。原告与第三人在明知涉案房屋有查封的情况下，擅自处分涉案房屋的行为属于就“已查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为”，明显违反法律规定，不能对抗申请执行人，即被告。第三，原告对涉案房屋主张所有权于法无据。首先，第三人对涉案房屋的“物权期待权”受法律保护，即使未办理不动产权利证书，也可对抗被答辩人，本案中，涉案房屋已向贵阳市房屋产权监理处办理了预告登记，预购人为本案第三人，第三人对涉案房屋的“准物权”毋庸置疑，应当作为第三人名下财产执行。其次，原告已于2014年6月17日收清涉案房屋全部购房款。根据《商品房买卖合同》的约定，第三人以银行按揭方式付款，首期房款为人民币424,380元，银行按揭款990,000元，其中首期房款已支付这一事实，有贵阳市房屋产权监理处出具的查询信息证明和原告向贷款银行出具的首期款收款收据证明，事实清楚，证据充分。银行按揭款由中国邮政储蓄银行开阳县分行于2014年6月17日放款，这一事实，银行有帐可查，原告也自认不讳。至于原告诉请中称《分期付款协议》，其证明效力远低于不动产登记主管部门的官方查询信息和已经主管部门备案的《商品房买卖合同》。而且该分期协议中关于涉案房屋首付款分期的约定已明显违反《中国人民银行贷款通则》以及国家、贵阳市关于商品房贷款首付款比例不低于30%的要求，有恶意串通，损害国家和他人利益之嫌，其真实性和合法性均有待查榷。最后，原告与第三人之间基于《开发商住房贷款合作及担保协议》及《回购协议》而产生的债权债务关系，与本案无关。原告诉称因第三人逾期未支付银行按揭贷款，其承担了连带保证责任，支付了10,172,630.4元用于结清按揭贷款及应付拖欠利息、违约金。被告认为这一事实，只表明原告对第三人享有债权，可依法对第三人进行追偿，并不能表明其对涉案房屋享有物权，这是两个法律关系，不能混为一谈。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉请，继续查封、执行涉案房产，维护被告的合法权益。被告伍某未作答辩，仅表示待法院查明事实。本院经审理认定事实如下：2014年2月12日，第三人伍某在贵州省金沙沙土镇沙土派出所，违规通过该派出所民警登记了萧某的身份信息（具体身份信息为：萧某，女，汉族，1983年4月28日生，住址贵州省××沙土镇水沟村水沟组××号，公民身份号码。该身份信息已于2015年2月2日被沙土派出所注销）。随后，伍某使用萧某的身份信息与原告中铁置业在2014年3月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-C-9-1-3-2）一份，约定买受人萧某向原告购买位于贵阳市××区中铁?逸都国际C组团C9栋1单元3层2号房屋，房屋总价款1,414,380元，其中合同签订之日支付首期房款424,380元，余款99万元以银行按揭贷款方式支付。对于首期房款的支付，萧某与原告还于商品房买卖合同签订当天签署了《分期付款协议》一份，该协议约定萧某应向原告支付的首期房款424,380元由萧某在2014年3月31日前支付74,380元，2014年5月31日前支付7万元，剩余28万元于2014年9月30日前支付。该付款协议签订后，萧某支付了74380元，中铁置业出具了相应收款收据（其中2014年3月31日出具收据一张，金额64380元，2014年3月25日出具收据一张，金额1万元）。之后萧某在中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行办理了该房屋银行按揭贷款手续，该行于2014年6月17日向萧某发放了贷款99万元。2014年4月15日，原告将伍某以萧某身份购买的上述房屋信息在贵阳市住房和城乡建设局处进行了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号为：Y14026440。2014年7月29日，孔某因与萧某民间借贷纠纷案向贵州省金沙县人民法院提起诉讼并申请了诉讼保全，金沙县人民法院于2014年8月8日作出（2014）黔金民初字第1057号民事裁定书，裁定查封萧某名下上述房屋并于2014年8月11日在产权部门办理了查封手续。2014年10月10日，中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行向中铁置业发出回购通知书一份，告知中铁置业借款人未按合同约定日期存款且经了解借款人已不具备贷款偿还能力，要求中铁置业根据《开发商住房贷款合作及担保协议》与《回购协议》约定，由中铁置业在2014年11月17日前进行回购代偿，中铁置业收到该通知书后与萧某在2014年11月14日签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，约定双方解除于2014年3月31日签订的合同编号为ZTYD-C-9-1-3-2的《商品房买卖合同》，乙方（萧某）向原告承担违约金42431元，原告将萧某所欠银行按揭贷款余额及相应违约金、罚息代偿后，萧某应自行或督促银行前往产权部门办理注销预抵押登记撤销合同备案手续，等等。该解除协议签订当天，原告中铁置业向萧某还贷银行账户内汇入1,017,260.4元，中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行于同日出具《贷款结清证明》一份。次日，原告向萧某发出对账函一份，载明双方相互冲抵代偿款、首付款等费用，中铁置业还应向萧某支付4,688.6元，萧某在该对账函上签字确认。之后，双方在向商品房合同备案部门申请注销备案时发现案涉房屋已被金沙县人民法院查封，不能办理注销手续。在此期间，金沙县人民法院就孔某与萧某之间的民间借贷纠纷案件进行了审理，因未能与萧某取得联系，金沙县人民法院在2014年11月27日缺席审理并于2014年12月5日作出（2014）黔金民初字第1057号民事判决，判决结果为“由被告萧某（又名伍某）在本判决书生效之日起三十日内偿还原告孔某借款人民币150000元。”判决作出后，原、被告双方在上诉期限内均未提起上述。在该判决发生法律效力后，孔某向财产所在地法院即贵阳市观山湖区人民法院申请强制执行。2015年6月5日，本院作出（2015）筑观法执字第188-1号执行裁定书，对上述案涉房屋进行了轮后查封。原告中铁置业向本院提出执行异议，本院审查后于2016年1月9日作出（2015）筑观法执异字第18-1号执行裁定书，驳回中铁置业的执行异议。原告中铁置业对该裁定不服，遂依据2012年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点在于案涉房屋的所有权归属问题。首先，根据庭审查明的事实，案涉房屋至今未办理所有权登记，无论是金沙县人民法院的诉讼保全查封还是本院的轮后查封，都仅是法院对该房产实施的预查封行为。该案涉房屋虽然办理了商品房预售合同备案登记，但备案登记的功能在于避免房地产公司再次将该房产出售从而损害购房者的合法权益，通俗地说，也即为了避免房开商一房二卖或一房多卖。商品房买卖合同备案登记不等于房产所有权的登记，仅是赋与了购房者继续履行合同后依法获得房屋所有权的期待权利。此外，在金沙县人民法院对该房屋进行诉讼保全查封时，该房屋还设定有银行的抵押权在上，法院的查封也仅系对原告与第三人之间商品房买卖合同权利的查封，也即第三在该合同中属于其的权利，即便被告可以在该房产上实现权利，但也排在银行抵押权优先受偿之后。其次，案涉房屋在查封期间，银行因萧某的违约还贷行为向原告提出回购通知，萧某因无力偿还贷款债务，遂与原告协商解除《商品房买卖合同》并签订了《解除协议》，庭审中孔某对此提出系原告与第三人恶意串通，在明知房屋被查封情形下签订解除协议侵犯了其合法权益的意见，本院认为，一般而言，诉讼保全是为了避免债务人转移财产致使债权人权利受损所采取的一种紧急财产限制措施，从本案各方提交的证据来看，金沙县人民法院在对案涉房屋进行查封时，因无法与萧某取得联系，故存在萧某不知情的可能，而中铁置业作为房开商，法院查封案涉房屋时并不需要向其通知，也不需要其配合，且房屋预登记在萧某名下，故中铁置业也存在不知案涉房屋被查封的情形，孔某以原告与萧某签订解除协议时间晚于法院查封时间即当然认为二者之间明知房屋被查封，从而存在恶意串通损害其权益的情形显然仅系其主观臆断，并无证据予以证实，故该意见本院不予采信。现原告与第三人之间签订了解除协议并已以履行，虽然未办理备案注销手续，但无论该案涉商品房现在是否具备了办理产权登记的条件，该房屋的所有权都已经不可能办理在萧某名下，也即萧某不可能对该案涉房屋享有所有权。再次，中铁置业作为房开商，在其按照国家规定程序取得开发地块的土地使用权利及建设开发房屋的建设规划许可证、施工许可证等证照后，由其建设竣工并验收合格的不动产在通过报备后，会取得相关职能部门发给的房屋产权初始登记文件，也即通俗说的取得大产权，然后才会通过产权分割办理不动产区分所有权，也即通俗说的小产产权，现在案涉房屋的所有权即小产权，在不能登记在萧某名下而房屋也未另行出售的情形下，该房屋的产权应当属于房开商，即原告中铁置业。同时，从双方所举证据来看，中铁置业对该案涉房屋享有主要权利，法院对该房屋的查封仅限于萧某在该案涉房屋上已支付购房款部分的债权。综上，本院确认案涉房屋所有权不属于第三人萧某（伍某），对于原告诉请确认其享有案涉房屋所有权的主张，本院予以支持；因原告执行异议理由成立，其诉请不得执行该案涉房屋并解除对该房屋的查封的主张，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决如下：一、位于贵州省贵阳市××区××路以南，云潭路以东中铁?逸都国际C组团C9栋1单元3层2号房屋归原告贵阳中铁置业有限公司所有；二、不得执行中铁?逸都国际C组团C9栋1单元3层2号房产；三、解除对中铁?逸都国际C组团C9栋1单元3层2号房产的查封。案件受理费100元（原告预交100元），由原告贵阳中铁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 李 丽审判员 张 铮审判员 宁 素二〇一七年六月二十九日书记员 迟莹莹