四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1553号 原告：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区颖州北路60号。 法定代表人：熊光明，总经理。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢丹，四川观今律师事务所律师。 被告：林建波，男，1985年7月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称：华奥诚信）与被告林建波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢丹、被告林建波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥诚信向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费共计2237.76元并赔付违约金223元。事实和理由：2010年3月18日，原告与四川省中正房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》，项目履行地为眉山市东坡区阜城西路128号“碧华林”小区，约定：多层住宅收费标准每月每平方米0.5元。该协议一直履行至今。现被告以业委会未和物业签订服务合同为由，拒缴物业服务费。被告为碧华林小区4栋1单元502号业主，2016.1.1-2019.12.31期间未交物业费合计2237.76元。原告为维护自己合法权益，特提起诉讼。 被告林建波辩称，碧华林小区业主委员会成立后在2015年11月30日与眉山市盛世博雅商业经营管理有限公司签订物业服务合同，原告的前期物业服务合同自行终止不应向原告支付物业管理费。 原告华奥诚信为证明其主张，向本院提交如下证据：1.碧华林小区业主欠费明细表，证明被告在2016年1月1日-2019年12月21日物业费欠费具体情况、被告房屋面积、欠费周期等；2.前期物业服务合同复印件1份（原件经当庭核对后已退还），证明物业服务关系、违约金是每月3%、履行期限是2010年8月18日至2013年8月18日，合同约定收费标准是0.5元/平方米；3.催打电话记录复印件3张，证明2016年12月15日、2018年6月15日、2018年12日向被告催收过物业费；4.消防设施检测2015年-2018年共9页、卫生巡查2018年1页、眉山市华奥诚信物业管理有限公司碧华林项目部公共设施设备日常检测维护记录2015年-2018年共10页、华奥物业（碧华林项目部）巡逻签到表2015年-2018年共10页、华奥物业值班本2018年3月-2019年12月共8本、邮件收发登记表1本、业主求助投诉记录表2019年5月-12月共1本，在以上证据中抽取一页复印件提交至法庭，证明物业在切实履行物业服务合同的义务；5.交接清单，证明与新物业公司于2019年12月31日办理交接；6.附件三：物业服务承接验收确认书，证明开发商盖章情况，前期物业服务合同有效。被告的质证意见为：对第1.2组证据没有异议，认为第3组证据含糊不清，第4组证据处理邮件发放可以看出在其居住小区，其他全部看不出来，放在哪个小区都可以用；对证据5.6无异议，但业主方不是筹备组人员，是居民小组组长，合同未约定附件是其一部分，应为公司不应为项目部，证据真实性无异议。原告所举证据中第3组证据系其自己记录，且被告不予认可，本院依法不予采信；第1.2.5.6组证据被告无异议，本院予以采信；第4组证据间相互印证，符合证据三性，本院依法予以采信。 被告林建波为证明其主张，向本院提交如下证据：1.碧华林小区业主委员会出具的说明原件1份，证明2016年1月1日起碧华林小区另外聘请了新的物业公司，原告的前期物业服务合同自动终止；2.中国移动采购与招标网截图打印件2张，证明碧华林小区业主委员会选聘的眉山市盛世博雅商业经营管理有限责任公司在2016年1月1日开始进入小区履行物业服务；3.宗地图彩色打印件1张，证明碧华林小区是作为一个土地规划区域，是一个物业管理区域；4.原告于2019年10月31日张贴在小区公告栏的公告照片打印件，证明公告的物业时间与原告陈述不一致，公告上的碧华林小区是一个物业区域；5.被告自己书面陈述一份，有小区业委会和居民小组盖章证实，证明小区为一个物业管理区域，在2014年－2015年间原告自行退出碧华林小区安置房物业管理，没有在规定时间内向业委会或居民小组办理交接手续，原告管理至2019年12月。原告质证意见为：对第1组证据，碧华林小区分东西区，原告管理的是东区，一直没有成立业委会，这个说明对原告不生效；对第2组证据，明确写了是碧华林西区场地租赁，与本案无关；对第3组证据，三性无异议，但与被告证明内容无关，因为性质不一样才实行的两个物业管理；对证据4无异议，但原告与开发商是2010年3月18日开始接触，公告上的时间是接触后，签订合同的时间以合同本身签订时间为准；对证据5真实性无异议，关联性有异议，被告房屋属于东区商品房部分。被告所举以上证据，原告对其真实性均认可，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2010年8月18日，原告与四川中正房地产开发有限公司（以下简称：中正公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定：原告为中正公司开发的眉山市东坡区“碧华林”小区提供物业管理服务，合同期限为2010年8月18日起至2013年8月18日止，住宅收费标准0.5元/月/平方米；物业服务费用按年缴纳，业主应在首次缴费前半月缴纳，逾期缴纳支付每月百分之三的违约金；本合同为期3年，自2010年8月18日起至2013年8月18日止；本合同期限届满前6月，业主大会尚未设立的，双方应就延迟本合同期限达成协议，未达成协议的，原告应在期限届满后6月内继续履行本合同，中正公司或业主大会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。合同签订后，原告进场为“碧华林”小区提供物业服务。后该小区西区（安置房）成立业委会，2015年11月30日业委会代表西区全体业主与眉山市盛世博雅商业经营管理有限责任公司签订物业管理合同，之后西区由此公司负责物业管理。东区（商品房）继续由原告提供物业服务，2019年12月31日原告与新物业公司、居民小组办理交接后于次日离场。 被告系“碧华林”东区4栋1单元5层2号房屋业主，房屋面积93.24平方米，从2016年1月1日起至2019年12月31日未交纳物业服务费。原告经催收无果，遂具状诉至本院。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告系“碧华林”小区东区业主，接受了原告的物业服务，受该合同的约束，期满后也接受了原告的物业服务，应按合同约定支付物管费至2019年12月31日，原告起诉从2016年1月1日起至2019年12月31日止被告欠缴的物业服务费2237.76元，本院予以支持；但因物业服务需要双方配合、谅解，被告有一定的原因导致未按期缴纳，故原告请求的违约金部分本院不予支持。被告辩称碧华林小区业委会于2015年11月30日选聘了新物业服务公司，前期物业服务合同于当日已终止，不应向原告支付物业费的意见，与查明的业委会选聘的新物业公司只向小区西区提供物业服务，东区继续由原告提供物业服务不符，且无证据证实原告有拒绝退出、移交的情形，该辩解意见本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告林建波在本判决生效后3日内支付原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2237.76元； 二、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告林建波负担。 本判决为终审判决。 审判员  张春燕 二〇二〇年六月一日 书记员  张 吉