三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2017）琼0271民初2009号   原告：陈凤萍，女，1972年7月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住哈尔滨市南岗区。   委托诉讼代理人：刘道俊，海南卫伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：班慧，海南卫伦律师事务所律师。   被告：三亚临海达置业有限公司，住所地：三亚市金鸡岭街129号。   法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈雨晴，该公司职员。   原告陈凤萍诉被告三亚临海达置业有限公司（以下简称临海达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理。原告陈凤萍委托诉讼代理人刘道俊、班慧，被告临海达公司的委托诉讼代理人林非、陈雨晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告陈凤萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1130826元，按照日万分之三，从2012年9月30日起，计付至2013年1月1日，共计31550元）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以1130826元为本金，按照日万分之零点五，从2014年1月2日起，计付至2017年2月14日，暂计为64131元，实际数额计付至房屋不动产权证交付至原告之日止）；3、判令被告向原告交付房屋不动产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月2日，原、被告双方就购买位于三亚市××路第3幢2单元10层1105号房屋一事协商一致，并正式签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款共计1130826元。双方在合同中同时约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，为原告办理房屋权属证书；每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付违约金给原告。原、被告同时在合同中约定，被告应于2012年9月30日前向原告交付房屋，否则应按原告已付房款的日万分之三向原告支付违约金。但直至2013年1月2日，被告才向原告交付了房屋，被告的逾期交房行为已经违反了双方合同的约定。同时，按照合同约定被告应在房屋交付后365日内为原告办得房屋产权证书，但被告至今未办成，被告的行为构成违约。综上，被告未能依约履行合同义务，已侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，原告诉至法院请求判如所请。   被告临海达公司辩称：一、关于逾期交房违约金。1，合同约定交房时间为2012年9月30日，在具备交房条件后，临海达公司已经向陈凤萍发出《入伙通知函》，通知陈凤萍办理交房手续。陈凤萍拖延至2013年1月2日才交接房屋，责任在于陈凤萍，陈凤萍诉求逾期交房违约金没有事实依据。第二，逾期交房违约金的性质属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。临海达公司于2013年1月2日将房屋交付给陈凤萍居住使用，陈凤萍于2017年2月28日才起诉已经超过诉讼时效，且没有任何诉讼时效中断或者中止的理由。陈凤萍诉求违约金金额也过高。二、关于产权登记的约定。1、根据《商品房买卖合同》第15条的约定，临海达公司的义务是将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，临海达公司于2016年1月19日办理了整个项目的大产权证，即已履行完登记备案的合同约定义务。至于何时颁发不动产产权证书是房屋主管部门的行政行为，颁证时间不是临海达公司所能控制的，故违约金应计算至2016年1月19日。临海达公司于2016年4月25日在小区公告栏处张贴通知，告知全体业主办证事项及办证所需资料，又于同年8月17日通过邮寄快递的方式将上述通知寄给业主，故因业主迟于提交资料及缴纳相关费用导致逾期办证的责任不应由临海达公司承担。2、陈凤萍负有缴清税款、办证费用和按房屋登记机关要求协助办证义务。缴清房屋税款等费用是陈凤萍的法定义务，陈凤萍未按时支付相关费用，存在过错。临海达公司的约定义务是将陈凤萍的资料报产权登记机关备案，但备案的前置条件是陈凤萍缴清税费及办证费用，陈凤萍负有协助临海达公司产权登记备案的义务。3、陈凤萍起诉已超过两年诉讼时效。逾期办证违约金，在性质上属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。合同约定临海达公司应于房屋交付使用后365天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。房屋交付使用满一年后陈凤萍已经知道或应当知道其权益受到侵害，逾期办证违约金的请求权也应在约定之日产生，根据海南省高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第一条第2款："合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算..."的规定，本案诉讼时效从房屋交付使用满一年之日起开始计算，截止陈凤萍起诉之日止，陈凤萍的起诉已超过两年的诉讼时效期，且陈凤萍没有任何诉讼时效中断或者中止的理由。因此，陈凤萍的主张不应得到支持。4、陈凤萍诉求违约金金额过高，显失公平。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市金鸡岭路"海天花园"为临海达公司开发的项目。陈凤萍与临海达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：陈凤萍购买临海达公司开发建设的"海天花园"第3幢2单元10层1105号房，房价款共计1125105元。合同第八条约定："出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经政府主管部门验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法律法规、政策调整而致延误的；3.市政配套的批准与安装的延误；4.因买受人证订合同后，对本合同或附件的条款提出变更、修改的；5.政府职能部门为了保护或发掘文物导致建设期延长。"合同第九条约定："除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。合同第十五条约定："出卖人（即临海达公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人。"合同签订后,陈凤萍按约定支付了购房款。2013年1月2日，临海达公司将涉案房屋交付给陈凤萍。2016年3月17日，临海达公司取得涉案房屋楼栋的大产权证，因陈凤萍未提交办证资料，涉案房屋不动产权证尚未办理至陈凤萍名下。2017年2月28日，陈凤萍诉至本院请求判如所请。   庭审中，临海达公司对存在逾期交房和逾期办证的行为没有异议，但辩称陈凤萍的诉求已经超过两年的诉讼时效。陈凤萍主张临海达公司存在不诚信或不尽责行为，不应适用有关诉讼时效的规定，即使应当适用诉讼时效，逾期办证的诉讼时效也应当从涉案房屋楼栋大产权证办理下来后即从2016年3月17日起开始即计算。   以上事实，有商品房买卖合同及附件、发票、收款收据、土地房屋登记卡、领海单元交接书及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。   本院认为：陈凤萍与临海达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。   一、关于临海达公司是否应将涉案房屋不动产权证交付给陈凤萍的问题。   涉案房屋不动产权证尚未办理至陈凤萍名下，陈凤萍诉求临海达公司交付房屋不动产权证没有事实依据，本院不予支持。   二、关于临海达公司是否存在逾期交房及是否应当支付逾期交房违约金的问题。   依照合同第八条约定，临海达公司应当在2012年9月30日前将经政府主管部门验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。临海达公司于2013年1月2日才将涉案房屋交付给陈凤萍，且没有合同约定的可以延期情形，临海达公司逾期交房的行为违反合同约定，构成逾期交房违约。临海达公司主张其在具备交房条件后，已经向陈凤萍发出《入伙通知函》，通知陈凤萍办理交房手续，陈凤萍拖延至2013年1月2日才办理收房手续的责任在于陈凤萍。因临海达公司未提交充分证据予以证明，对其上述主张本院不予采信。   依照合同第八条和第九条的约定，除因合同约定的特殊原因外，临海达公司应当在2012年9月30日前将经政府主管部门验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，否则应承担逾期交房违约金的责任。临海达公司于2013年1月2日才将涉案房屋交付给陈凤萍已构成逾期交房的违约行为。根据合同约定，临海达公司应当按每日万分之三向陈凤萍支付2012年10月1日至2013年1月2日期间的逾期交房违约金，因此逾期交房违约金诉讼时效应从2013年1月3日起开始计算，陈凤萍于2017年2月28日诉至本院要求临海达公司支付逾期交房违约金已经超过2年诉讼时效，且陈凤萍未提交证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，其诉求逾期交房违约金不应予以支持。   三、关于临海达公司是否存在逾期办证及是否应当支付逾期办证违约金的问题。   依照合同第十五条的约定，临海达公司应当于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由临海达公司提供的资料报产权登记机关备案。临海达公司只有在取得涉案房屋所在楼栋大产权证后才能向有关部门提交办理涉案房屋不动产权证的相关资料，完成备案登记义务。本案中，临海达公司于2013年1月2日将涉案房屋交付给陈凤萍使用，则临海达公司最迟应于2014年1月2日前将办理涉案房屋不动产权证登记资料报有关部门备案，临海达公司直至2016年3月17日才取得涉案房屋楼栋的大产权证，明显未能在合同约定的365日内及时提交办证资料，完成备案登记义务。因此，临海达公司存在逾期办证行为，构成逾期办证违约。   依照合同第十五条的约定，临海达公司最迟应于2014年1月2日前将办理涉案房屋的不动产权证登记资料报有关部门办理产权过户手续，否则临海达公司应当向陈凤萍承担支付逾期办证违约金的责任。即自2014年1月2日起，陈凤萍便应知道其基于合同享有的要求临海达公司依约办证的权利受到侵害，此时其就享有了要求临海达公司向其支付逾期办证违约金的权利，其起诉要求临海达公司支付违约金的诉讼时效应于2016年1月1日届满。陈凤萍亦未提交证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，其于2017年2月28日向本院起诉要求临海达公司支付逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效，陈凤萍关于本案不应适用诉讼时效及诉讼时效起算时间的抗辩本院不予采纳，其诉求逾期办证违约金本院亦不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告陈凤萍的全部诉讼请求。   案件受理费1096元（原告陈凤萍已预缴），已减半收取，由原告陈凤萍负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 吴小慧     二○一七年六月二十二日   书记员 唐安东   附相关法律条文：   中华人民共和国民法通则   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。   第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。