上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初8586号原告：张臣，男，1979年6月3日出生，汉族，户籍地吉林省。委托诉讼代理人：赵建高，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子萱，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：章福祥，职务执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。原告张臣与被告尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称尚物博公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告张臣及委托诉讼代理人赵建高，被告尚物博公司的委托诉讼代理人沈鎏琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张臣向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失251,667元；2、诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。事实及理由：原告系上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)业主，被告为该房屋所在小区提供物业服务。2014年8月31日，在气象台发布了暴雨黄色预警信号的情况下，被告未预先将小区内自动警示排水泵设置为自动运行状态，以致当日晚上暴雨雨水倒灌至原告房屋地下室内，原告发现后第一时间通知了被告，并自行采取措施防止了损失扩大，但仍有大量财物被水淹没导致损坏，地板也被损毁。事后，被告虽然进行了抽水工作，但原告损失已无法挽回。原告认为，被告作为物业服务单位，有对小区排水系统进行日常管理与维护的义务，被告的不作为导致原告遭受财产损失，被告应承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告尚物博公司辩称，原告遭受的财产损失是因为大暴雨导致的，是自然灾害。且原告房屋是地下室漏水，而地下室没有产证即属于不适宜居住的房屋，原告主张的家庭居住损失应由原告自行承担。此外，房屋的设计本来存在瑕疵，大雨时必然会发生漏水，其他居民经街道调解，已由开发商对居民进行过赔偿。另外，原告长期欠付物业管理费，鉴于权利义务应对等，原告不应主张享受物业服务的权利。最后，物业人员每天都到水泵房巡视，原告所述被告未开启水泵的情况不实。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋的权利人，2014年7月被告开始为系争房屋所在小区提供物业服务。2014年8月31日，因天气原因，当天雨量较大，大雨进入系争房屋地下室，致使原告部分财物受损。另查明，2015年4月29日，两原告曾为本案纠纷将被告诉至原上海市闸北区人民法院【案号：(2015)闸民三(民)初字第1013号，以下简称15-1013号案件】。该案审理中，原告申请对受损物品的市场价值进行评估，经法院委托上海大宏资产评估有限公司进行司法评估，评估单位于2016年5月27日出具的《资产评估报告书》载明，经现场勘查，受损物品主要为日常家具，受损物品大多有斑点霉迹，坏损较大，部分已被拆卸，已无法继续使用；经评估，受损物品的市场价值为12,440元。原告还申请对系争房屋装修修复损失进行司法审价，经法院委托上海沪港建设咨询有限公司进行司法审价，审价单位于2016年3月18日出具的《司法审价报告书》载明，本次工程量参照原、被告双方确认的范围，装修损失的修复工程造价为无争议项目32,537元，争议项目(更换木门)为3,018元。2016年5月30日，原告以收集证据，另行起诉为由，撤回了起诉。对于15-1013号案件中《资产评估报告书》、《司法审价报告书》，原告认为虽结论价格过低，但认可结论。被告则对评估、审价结论不予认可，鉴定时间是在事发后半年，不能证明当时的情况，且鉴定是针对家具的，不是本案赔偿范围，被告方对争议部分的意见也不认可。审理中，原告表示，房屋进水确实是暴雨导致，但气象台已经发出过预警，现在是物业没有采取措施导致房屋发生漏水。地下室是房屋的附属，故也是有产证的，被告从未就漏水进行过维修。由于被告服务不到位且双方存在纠纷，原告才开始不缴费的。被告之前并未提供巡视记录，原告要求下也没有提供。2014年8月31日之前、之后，系争房屋均未发生过漏水，被告主张因为设计瑕疵导致房屋进水，但开发商的地下车库当日却没有发生过漏水，因为开发商自己的水泵都是全天开启的。事发后第二天早上，房办组织原告去看排水泵，当时被告物业经理答复是因为排水泵没有开启导致房屋进水，后被告辞退该经理。从2014年7月开始没有支付物业费，但因为被告服务不到位才没有支付。当时被告刚入驻，业主还没有开始支付物业费，后来因为纠纷就不愿支付了。被告表示，2014年7月入驻小区，之前的情况不清楚，2014年9月时开发商的沈姓项目经理向被告反映，因前日发生大雨，原告的房屋再次发生进水，原告开始拒绝被告进入排水，后因为房屋进水严重，原告才同意被告进入排水，但无书面证据证明。8月31日时排水泵都是开启的，小区有一台自动排水泵，一台手动排水泵，每月轮流开启，遇大暴雨天气，两台排水泵都会同时开启。房屋进水是开发商对排水设计存在瑕疵，故导致排水不畅。原告主张因为被告没有开启设备导致房屋进水，原告应提供证据证明，现在原告没有履行相应的举证义务，应承担举证不能的责任。部分业主有欠付物业费的情况，出于方便协商及日后工作的开展，才同意业主免去一年物业费，不是被告方对自身过错的自认。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据在案证据显示，2014年8月31日我市曾遇暴雨，原告认为，因为排水泵未开启才导致房屋进水，财物受损；被告则称，排水泵并未关闭，是因为开发商的设计缺陷，才导致房屋进水。对此，本院认为，因本案所涉的进水事件已发生较久，且双方均未第一时间保留相关证据，现也已不具备现场勘查及鉴定的条件，故本院结合在案证据及双方当事人的陈述作如下认定：首先，被告作为系争房屋所在小区的物业服务企业，对小区内的排水等共用设备设施是否正常运行负有维护和管理的职责，尤其在当日遇此极端天气的情况下，被告更应加派工作人员巡视小区内的排水设施是否畅通，相关排水设备是否开启；其次，系争房屋在2014年8月31日前及该日之后，均未发生过或再发生因雨量较大而致房屋进水的情况；第三，被告认为是因为开发商的设计缺陷导致房屋进水，但并未提供相应的证据，且本案纠纷发生后，在双方无法协商达成一致的情况下，被告并未采取相应的措施，而至今房屋未再发生过进水的情况。综上，本院认为，原告关于房屋进水原因的陈述更具有高度盖然性，根据相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告有权要求被告赔偿相应的损失。经对原告的相关物品、装修损失进行鉴定、评估，原告对于评估、审价结论予以认可，其中对于审价报告中的更换木门项目，本院认为原告的主张符合客观情况及社会常理，故被告应按照《资产评估报告书》、《司法审价报告书》对原告予以赔偿。至于原告所主张的因存放在地下室内的饰品泡水后受损而产生的损失，原告并未提供证据予以佐证，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告尚物博(上海)物业服务有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿原告张臣损失47,995元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,075元、司法审价费4,100元、评估费2,000元(原告张臣均已预缴)，由原告张臣负担1,000元，被告尚物博(上海)物业服务有限公司负担10,175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  吴 双人民陪审员  吴春林二〇一七年六月二十七日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。