福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0211民初2269号 原告：马任超，女，汉族，1993年2月19日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李瑞芬，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：罗有城，男，汉族，1967年7月19日出生，住福建省长汀县。 被告：温群妹，女，汉族，1971年12月20日出生，住福建省长汀县。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门金融中心支行，住所地福建省厦门市思明区台东路155号101单元及153号201单元。 法定代表人：白双庆，该公司行长。 委托诉讼代理人：陈彬，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少堂，福建天翼律师事务所律师。 原告马任超与被告罗有城、温群妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中发现本案不宜适用简易程序，于2016年9月19日裁定本案转为普通程序进行审理。本院于2016年12月21日裁定中止诉讼，于2017年3月23日恢复诉讼。2017年2月21日，马任超向本院申请追加中国农业银行股份有限公司厦门金融中心支行（以下简称农行金融中心支行）为本案第三人，本院依法追加农行金融中心支行为本案第三人。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。马任超委托诉讼代理人李瑞芬到庭参加诉讼，罗有城、温群妹经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，农行金融中心支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 马任超向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房产买卖协议书》，立即配合原告将厦门市集美区房产的土地房屋产权过户到原告名下；2.被告赔偿原告为本案所支出的律师费48000元；3.被告向原告支付违约金530000元；4.本案诉讼费用由被告承担。2017年2月21日，马任超变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房产买卖协议书》合法有效；2.被告继续履行《房产买卖协议书》，立即配合原告将厦门市集美区房产的土地房屋产权过户到原告名下；3.被告在厦门市集美区房产的抵押登记注销后立即配合原告将厦门市集美区房产的土地房屋产权权属变更登记到原告名下；4.被告赔偿原告为本案所支出的律师费48000元；5.被告向原告支付违约金530000元；6.本案诉讼费用由被告承担。2017年3月23日，马任超变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房产买卖协议书》合法有效；2.被告继续履行《房产买卖协议书》，立即配合原告将厦门市集美区房产的产权过户到原告名下；3.被告赔偿原告为本案所支出的律师费48000元；4.被告向原告支付违约金530000元；5.本案诉讼费用由被告承担。马任超当庭明确其第5项诉求中的诉讼费用包括保全费5000元、案件受理费。事实和理由：2016年1月23日，原告与被告签订了《房产买卖协议书》一份，约定：被告将其位于厦门市集美区的房产出卖给原告，总价为2650000元。《房产买卖协议书》对房产标的、付款方式、交付时间、违约责任、争议解决等条款进行了约定。2016年3月，被告将涉案房产交付给原告，原告当即购置全套家电家具，并直接入住涉案房产。2016年4月，原告与两被告在沟通办理房屋产权的过程中，发现因罗有城对外欠债导致涉案房产被邱智锋申请执行而被厦门市湖里区人民法院查封。2016年4月27日，原告与罗有城及申请执行人邱智锋在厦门市湖里区人民法院达成调解，签署了《执行和解协议》，确认：1.原告已共计向罗有城支付购房款410000元；2.为顺利将涉案房产产权变更至原告名下，申请执行人同意在协议签订后2日内申请解除查封；3.原告应当在涉案房产产权变更登记至其名下后5个工作日内，在原告应当支付给罗有城的剩余款项中支付给申请执行人481000元。同日，原告与罗有城签订《补充协议》一份，约定由原告向住房担保公司交付1759000元购房款办理房产过户事宜。2016年6月22日，原告与被告共同至厦门市住房置业担保公司办理房款支付及房产产权过户手续，被告当场悔约，明令原告不得将购房款支付给住房担保公司并要求原告必须直接向其支付；同时拒绝与原告办理产权过户手续，并要求原告再增加购房款方予以考虑过户事宜。原告要求被告按照双方的约定履行合同义务，遭到被告拒绝，导致后续手续一直无法办理。之后，原告也多次与被告沟通均未果。原被告签订的《房产买卖协议书》、《补充协议》系双方自愿的真实意思表示，为有效合同。按照《房产买卖协议书》、《补充协议》的约定，该房产已经交付给原告，原告实际使用和管理房屋，被告有义务将该房产过户至原告名下。原告多次催告，但罗有城一直拒绝办理，至今仍未把涉案房屋所有权变更登记至原告名下，严重损害原告的利益。同时，《房产买卖协议书》约定一方悔约，应承担总房款20%的违约金外还要承担另一方的损失及由此支付的诉讼费和律师费用。本案受理后，原告于2016年12月发现第三人诉被告金融借款合同纠纷一案，在该案中，本案涉案房屋办理了抵押登记，因此该案与本案具有关联性，故原告于2016年12月向贵院申请中止本案诉讼，并于2017年2月21日申请追加农行金融中心支行作为本案第三人参加诉讼。2017年3月23日，原告与第三人在贵院主持下制作一份询问笔录，约定由原告在未付房款范围内代被告向第三人清偿与第三人的债务，清偿债务之后第三人向土房局办理注销抵押登记手续并向厦门市思明区人民法院申请撤回起诉，2017年3月30日，第三人完成注销抵押登记的全部手续并向厦门市思明区人民法院申请撤回起诉，第三人的债务已得到清偿，并且涉案房屋的抵押登记已经注销，中止案件所涉及的思明区人民法院受理的金融借款合同纠纷案件也已审结。 罗有城、温群妹未作答辩。 农行金融中心支行书面述称，我方系厦门市集美区房产的抵押权人。2013年4月24日，我方向罗有城发放个人一手长期住房贷款1360000元，到期日为2033年4月23日，还款方式为按月等额本息。2013年4月25日，我方取得涉案房产的抵押权不动产登记证明。贷款发放后，罗有城并未按时还本付息，截止2016年9月24日已经续逾期超过4期。2016年10月19日，我方就罗有城的上述欠款向厦门市思明区人民法院提起诉讼，请求判令罗有城及其配偶温群妹立即偿还借款本金1235184.89元及利息、罚息、复利（暂计算至2016年9月24日的利息为18066.48元、罚息为155.07元、复利为170.56元，之后利息应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效后的次年1月1日起调整；罚息按照借款执行利率的基础上上浮50%计算，复利同罚息，均计算至实际还款之日止）及律师费63106元，并请求处置抵押物就所得价款优先受偿。2017年3月24日，马任超作为案涉房屋的买方代罗有城和温群妹向我方偿还借款本金1235184.89元及利息46862.94元、律师费63106元和公告费300元合计1345453.83元。原告代偿上述款项后，我方即办理了撤诉和抵押权注销手续。2017年3月20日，厦门市国土资源与房产管理局注销了涉案房产的抵押登记。2017年4月14日，厦门市思明区人民法院作出（2016）闽0203民初16394号之一民事裁定书，准许我方撤回对被告罗有城和温群妹的起诉。因此，我方的债务已得到清偿，且我方已办理了房产抵押的注销手续，对罗有城、温群妹与原告之间的房屋买卖行为，我方没有异议，关于本案的后续事项，我方同意配合贵院依法处理。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告、第三人未到庭质证，本院经审查对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月19日，罗有城向厦门中海地产有限公司购买位于厦门市集美区房产。2013年4月23日，罗有城因购买上述房产需办理按揭贷款，与中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行签订一份《个人担保借款合同》，约定借款金额为1360000元，借款期限为20年，等等。罗有城以上述房产向中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行提供抵押担保，并于2013年4月25日办理了抵押登记，担保金额为1360000元。2015年5月14日，中国农业银行股份有限公司厦门湖滨支行更名为农行金融中心支行。2016年5月18日，上述房产即厦门市集美区房产产权登记在罗有城名下。2016年1月23日，罗有城、温群妹夫妻作为甲方，马任超作为乙方，双方签订一份《房产买卖协议书》，约定：一、甲方同意将座落于厦门市集美区的房产出售给乙方，建筑面积132.05平方米。……二、甲、乙双方同意上述房产成交价为2650000元整，本协议签订当日，乙方应支付购房定金300000元整，并于本协议签订当日直接支付给甲方。……四、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，已支付的定金冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.乙方于双方办理产权交易过户当日向甲方支付2650000元整（含定金）；2.本协议除定金由甲方直接收取外，其余购房款由购买方直接交由住房置业担保公司办理。五、上述房产的产权现状为土地房屋权证已在办理中。甲乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2016年4月1日前办理提前还贷并解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用。六、甲方应于收到乙方全额购房款当日将房产交付给乙方使用。……七、甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权或债权债务纠纷等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。……十一、甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。……十三、甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》……十七、双方约定的其他事项：（1）此房产目前尚未办理产权证，双方约定办理甲方名下的产权费用由甲方自行承担。……（3）本协议约定标的以套计价。（4）甲乙双方约定上述房产的交房时间为双方前往住房置业办理担保手续后三日内。罗有城、温群妹与马任超分别在上述协议落款的甲方、乙方处签名捺印。同日，马任超向罗有城转账支付了购房定金300000元；2016年2月1日，马任超向罗有城转账支付购房款60000元；2016年3月29日，马任超向罗有城转账支付购房款50000元。2016年3月，罗有城、温群妹将上述房产交付给马任超。 2016年4月27日，邱智锋（甲方、申请执行人）、罗有城（乙方、被申请执行人）、马任超（丙方）签订一份《执行和解协议》，该协议载明：鉴于甲乙双方民间借贷纠纷执行一案（案号：（2016）闽0206执338号）厦门市湖里区人民法院受理后，依法查封了罗有城名下位于厦门市集美区房产，经甲乙丙三方协商达成如下一致协议：一、甲乙双方确认，根据（2015）湖民初字第9066号民事调解书，截至2016年4月25日，乙方尚欠甲方本金350000元及利息131000元合计481000元。……二、乙丙双方签订厦门市集美区房产买卖合同，总价2650000元，截至本协议签订之日丙方已向乙方支付410000元购房款。三、现甲乙丙三方就上述房产解除查封及讼争款项支付事宜达成如下一致协议：1.为便于顺利将上述房产产权变更登记至丙方名下，甲方同意于本协议签订之日起两日内向湖里区人民法院申请解除对厦门市集美区房产的查封。2.除丙方因参与上述房产拍卖取得所有权外，丙方应当于上述房产产权变更登记至其名下后五个工作日内，在丙方应付乙方剩余款项中将乙方应付甲方的款项481000元，直接支付至甲方指定收款帐户……乙方同意丙方向甲方支付的款项可直接从丙方应向乙方支付的购房款中扣除。……3.如因乙方的原因导致上述房产无法过户，包括但不限于讼争房产再次被查封等情况，丙方有权终止本协议第三条第二项项下应向甲方承担的付款义务，同时乙方自愿无条件向丙方承担双倍返还410000元定金款项责任。4.上述房产解除查封后，乙方不得将房产出售过户给除丙方之外任何第三人，否则乙方自愿承担拒不执行判决裁定罪的刑事责任，甲方有权追究乙方刑事责任。5.本协议一式四份，自签字之日起生效，三方当事人各执一份，法院存档一份。邱智锋、罗有城、马任超分别在上述协议落款的甲、乙、丙方处签名捺印。同日，罗有城（甲方）与马任超（乙方）签订一份《补充协议》，约定：2016年1月26日，甲乙双方签订厦门市集美区《房产买卖协议书》，总价2650000元，截至2016年4月27日，乙方已向甲方支付410000元购房定金，尚欠款项2240000元。甲乙双方一致同意将上述合同第四条第五项内容变更为由乙方向住房担保公司交付1759000元购房款办理房产过户事宜。上述和解协议签订后，厦门市湖里区人民法院解除了对讼争房产的查封。在本案审理过程中，马任超向本院申请对罗有城、温群妹所有的价值2650000元的财产予以保全，本院于2016年7月7日至厦门市国土资源与房产管理局办理了讼争房产的查封登记手续。 2016年10月19日，厦门市思明区人民法院受理了农行金融中心支行与罗有城、温群妹金融借款合同纠纷一案（案号：（2016）闽0223民初16394号），农行金融中心支行向该院提出诉讼请求：罗有城、温群妹立即偿还借款本金1235184.89元及利息、罚息、复利（暂计算至2016年9月24日的利息为18066.48元、罚息为155.07元、复利为170.56元，之后利息应按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效后的次年1月1日起调整；罚息按照借款执行利率的基础上上浮50%计算，复利同罚息，均计算至实际还款之日止）及律师费63106元，暂合计1316683元，等等。2017年3月23日，本院向马任超委托诉讼代理人李瑞芬及农行金融中心支行委托诉讼代理人陈彬制作一份询问笔录，双方确认截至2017年3月23日，罗有城、温群妹欠付农行金融中心支行本金1235184.89元、相应的利息、罚息、复利以及律师费63106元，因马任超尚未付清罗有城、温群妹购房款，双方同意马任超于次日至农行金融中心支行在其未付的购房款范围内代罗有城、温群妹支付上述欠款，届时相应的罚息、利息、复利按照农行金融中心支行与罗有城、温群妹贷款合同的约定结算，农行金融中心支行应在马任超支付完上述款项之日起4个工作日内向厦门市国土资源与房产管理局提交申请解除厦门市集美区房产的抵押登记；农行金融中心支行在马任超支付完上述款项之日起7日内向厦门市思明区人民法院申请撤回对罗有城、温群妹的起诉，农行金融中心支行因该案支出的公告费及案件受理费由马任超一并代罗有城、温群妹支付给农行金融中心支行，同时，马任超表示其代罗有城、温群妹支付的上述本金、罚息、利息、复利、律师费、公告费、案件受理费应抵作其向罗有城、温群妹支付的购房款。2017年3月24日，马任超代罗有城支付给农行金融中心支行借款本金1235184.89元、相应的利息、罚息、复利46862.94元、律师费63106元、公告费300元合计1345453.83元。2017年3月30日，讼争房产的抵押登记被注销。2017年4月14日，厦门市思明区人民法院作出（2016）闽0223民初16394号之一民事裁定书，裁定准许农行金融中心支行撤回对罗有城、温群妹的起诉。 本院认为，马任超与罗有城、温群妹签订的《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，本院确认该协议合法有效。讼争房屋已办理一手产权证，罗有城、马任超已于2016年3月将讼争房屋交付给马任超，截至本案庭审时，马任超已向罗有城、温群妹支付购房款410000元并代为支付农行金融中心借款本金1235184.89元、相应的利息、罚息、复利合计46862.94元、律师费63106元、公告费300元，以上共计1755453.83元，且马任超在履行过程中并未出现违约行为，讼争房产已解除抵押，上述协议应当继续履行；《房产买卖协议书》中明确约定罗有城、温群妹应于2016年4月1日前办理提前还贷及解除抵押登记手续，双方保证备齐资料于产权解除抵押后三日内办理交易登记手续并签订房管部门提供的《厦门市房地产买卖合同》，但罗有城、温群妹至今仍未履行上述义务，故马任超主张罗有城、温群妹继续履行合同，配合办理讼争房屋产权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。至于罗有城、温群妹是否应承担律师费、违约金的问题，马任超主张根据上述协议第十一条约定，罗有城、温群妹应承担相应的律师费、违约金，本院认为，依据该条约定，双方约定的违约金、律师费等应适用于根本违约的情形即违约行为导致合同无法继续履行、合同目的无法实现的情形，但本案协议应当继续履行，且本院已予以准许马任超要求继续履行的诉求，则马任超主张罗有城、温群妹支付违约金530000元、律师费48000元于法无据，本院不予支持。罗有城、温群妹、农行金融中心支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、确认原告马任超与被告罗有城、温群妹于2016年1月23日签订的《房产买卖协议书》合法有效； 二、被告罗有城、温群妹继续履行上述《房产买卖协议书》，且应于本判决生效之日起七日内配合原告马任超办理位于厦门市集美区房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记在原告马任超名下； 三、驳回原告马任超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18053元，由原告马任超负担7041元（原告已预交），被告罗有城、温群妹负担11012元，保全费5000元，由被告罗有城、温群妹负担，上述款项被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  林福赞 审 判 员  邱淑贞 人民陪审员  黄艺君 二〇一七年六月十五日 代书 记员  张雯琦 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。