江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2215号上诉人（原审被告）：汇邻湾置业(徐州)有限公司，住所地徐州经济技术开发区汉源大道西侧、和平路以北。法定代理人：闫某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雷，男，汉族，1972年12月10日生，住徐州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘波，江苏忠清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德成，江苏忠清律师事务所律师。原审被告：徐州汇邻物业服务有限公司，住所地徐州市三环南路泉山美墅G2-1-103室。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。原审被告：徐州市水利工程建设有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路241号。法定代理人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。上诉人汇邻湾置业(徐州)有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人王雷，原审被告徐州汇邻物业服务有限公司（以下简称物业公司）、徐州市水利工程建设有限公司（以下简称水利公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2018）苏0391民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人置业公司的委托诉讼代理人张雁、付旺，被上诉人王雷的委托诉讼代理人刘波、杨德成，原审被告物业公司的委托诉讼代理人孙存彪，原审被告水利公司的委托诉讼代理人屈庆功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司不承担赔偿责任或者将本案发回重审。事实和理由：一、涉案地下车库于2014年2月8日取得徐州市建筑工程施工图审查中心出具的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，并于2016年3月11日完成竣工验收备案。涉案地下室于2015年1月14日取得徐州市建筑工程施工图审查中心出具的《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，并于2017年1月10日完成竣工验收备案。涉案地下车库及地下室从设计到施工均不存在任何缺陷。一审法院在未启动鉴定程序的情况下，仅凭现场勘查就判定涉案地下车库的设计存在防汛防洪的安全隐患，存在明显缺陷，没有事实依据。二、涉案地下车库自2017年交付使用，截止2018年8月下淀大沟河整治工程开工之前，车库通风口的下沿始终是高于下淀大沟河堤坝的，并且也从未出现过雨水倒灌的情形。2018年8月，水利公司中标整治黑臭河工程，在施工过程中水利公司对下淀大沟河堤坝进行加高，致使堤坝高度超过了涉案地下车库通风口。2018年8月13日，徐州市遭逢50年一遇的暴雨，因水利公司在施工过程中对河道进行打堰，堵塞河道，致使雨水无法通过河道排出，最终从低于堤坝的通风口倒灌进入涉案地下车库。三、我公司作为开发商，出资开发涉案小区仅是经营行为。涉案小区的工程从设计到施工均由专业公司的专业人员实施，且开发的每个环节都通过了相关主管部门的审批与备案。我公司在开发涉案小区时已经依法缴纳配套费，下淀大沟河改造工程属于小区周围配套设施的整改，为市政工程的范畴，作为在后启动的改造工程，其应当考虑是否会对在先交付使用的涉案小区造成影响。而一审法院却要求我公司根据小区外部环境的后期变换改造建设完成在先的涉案地下车库不合理，加重了我公司的义务。四、本案系财产损害赔偿纠纷，被上诉人一审主张损失系因暴雨倒灌产生，要求我公司与原审被告承担的是共同侵权责任。而我公司与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，在被上诉人支付完毕购房款后，我公司已依法将地下室交付被上诉人，对于被上诉人遭受的损失并未实施任何加害行为。一审法院在未查明暴雨倒灌原因，以及被上诉人的损失与暴雨倒灌之间关联性的情况下，即判决我公司承担违约责任，显然与案件本身的法律关系相冲突。五、被上诉人主张赔偿财产损失，应当就其因暴雨倒灌造成的实际损失进行举证，而被上诉人提供的证据不足以证明其实际损失以及损失与暴雨倒灌之间存在关联性，一审法院在未清点实物并启动鉴定程序的情况下即认定被上诉人的损失与暴雨倒灌存在关联性，并在没有依据的情况下酌定被上诉人的损失金额不当。六、我公司与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，根据合同的约定，在被上诉人缴纳完毕购房款后，我公司依法将地下室交付被上诉人，已经履行完毕合同约定的义务，不存在违约行为。一审法院判决上诉人承担违约责任不当。被上诉人王雷辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，裁判无误，置业公司应当承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告物业公司述称，在2018年8月13日，徐州天气预报可能出现强降雨天气后，我公司从下午就开始通过多种方式通知业主，对业主进行提示。当天晚上小区保安及物业工作人员进行巡视，在发现停车场进水时采取多种方式通知业主进行移车，并在事后采取积极措施对停车场积水进行抽水，这一事实客观属实。一审法院认定物业公司不承担责任，符合法律规定。请求二审法院依法判决。原审被告水利公司述称，我公司的施工行为与涉案损害的发生无任何关联关系，我公司的施工均是按照设计图纸进行，也未对涉案小区造成不利影响，因此我公司对于小区业主所诉的损害赔偿事项没有责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王雷向一审法院起诉请求：请求对方连带赔偿我财产损失14368元，对我所有的地下室防盗门进行更换并重新粉刷内外部墙壁，恢复原状，本案的诉讼费用由对方承担。一审法院认定的事实：2018年8月13日徐州地区天气预报，将出现强降雨天气，从下午4时开始，物业公司即在该小区内多处张贴通知，对小区内业主做出关于即将出现大暴雨天气的提示，当天晚上，小区保安即进行巡视，并在发现地下停车场、地下室进水造成部分车辆、地下室被淹的时候，即采取多种方式通知车主进行移车，并采取措施对地下停车场内大量积水进行抽水。2018年8月13日晚10时左右，徐州市普降大暴雨，雨水从停车场墙面的钢筋棍栏窗大量涌入该小区内的地下停车场。2018年8月18日徐州再次出现暴雨，因无任何防范措施和整改行为，造成众多业主的财物遭到两次破坏，王雷地下室财物被淹。地下室财物：蓝牙耳机1个、行车记录仪1个、多功能安全锤1个、烟3条、电锅1个、结婚婚纱照3套、电动车一辆、吸尘器1个、全铜火锅1个、高压锅1个、落地扇1个、密码箱1个、电熨斗1个、儿童多功能车1个，主张其财物损失为14368元。2018年4月24日，水利公司中标徐州市2017年度黑臭河道综合治理鼓楼区下淀大沟整治工程二期项目，该工程自2018年8月3日开工，目前尚未竣工。一审审理过程中，一审法院依职权到现场拍摄了照片并制做了车库周边地形图:业主停放车辆的小区地下停车场，紧邻徐州市鼓楼区下淀大沟河，与河道相邻的停车场墙面的墙身窗口为钢筋棍栏杆。该钢筋棍距离停车场的地面大约1.6米。一审法院认为，置业公司投资开发建设涉案小区，原告与置业公司签订的美好汇邻湾小区地下室不动产买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。置业公司投资开发建设该小区项目，包括该小区地下停车场、地下室的建造。该停车场的北面位置紧邻大沟河，而停车场北面外墙身的中空部分却采取钢筋棍做栏杆，与地面仅1.6米高，长度约100米，这种墙身必然造成停车场的防洪安全隐患，存在明显缺陷。对置业公司认为地下车库是经资质部门设计验收通过的辩解，一审法院认为，该车库在实际使用时却未能达到的安全防洪要求，且在合同履行过程中，置业公司作为该小区停车场车位的所有权人，对已出现其他因素可能带来的停车场安全隐患问题，亦有义务对停车场进行加固改造，以防止出现安全问题，置业公司未尽义务，对暴雨引发的洪水倒灌存在过错，应依法承担赔偿责任。关于王雷主张的财物损失，一审法院认为，王雷能提供被淹后的实物照片及损失清单，其财物受损是客观存在的，关于损失的数额，由于受损财物为生活物品及杂物，庭审中王雷未能提供购买发票，符合生活中实际情况。王雷同意由法庭对财物折旧后酌情考虑损失大小。对此，一审法院减去王雷损失财物的折旧费用及部分财物尚能使用的实际情况，对王雷的财物实际损失酌定为8000元。王雷诉请由于地下室被淹,其墙面被破坏，需要粉刷的费用。一审法院认为，水淹后防盗门受损及墙面需要粉刷是客观事实，该费用一审法院酌定为1000元较适宜。王雷以上财产损失共计9000元，由置业公司应承担赔偿责任。王雷请求物业公司、水利公司承担连带责任的主张，因王雷未能提供充分证据佐证，一审法院不予支持。遂判决：一、汇邻湾置业（徐州）有限公司于判决生效之日起十日内，一次性赔偿王雷人民币共计9000元；二、驳回王雷对徐州汇邻物业服务有限公司、徐州市水利工程建设有限公司的诉讼请求。二审中，置业公司向法庭提交原来施工人员手机内照片黑白打印件2张，拟证明2015年通风口的下沿是高于下淀大沟和堤坝的。被上诉人经质证认为，置业公司提供的2张照片因是黑白照片且证据来源不明，所以对其三性均不认可。该照片拍摄于2015年11月16日，距离小区上房时间即2017年4月相差一年半之久，不能反映小区地形地貌，无法证明上房时的外部地形地貌。物业公司经质证对证据的真实性不持异议。水利公司对该证据的三性均不予认可。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，各方当事人对于雨水系从涉案停车场墙面上部的钢筋棍栏窗大量涌入而引发涉案纠纷这一事实不持异议，且该事实亦有相应的事发时雨水进入车库现场的录像及相应的照片等证据予以证实，故本院对该基础事实予以确认。涉案小区系置业公司投资开发建设，也是置业公司与业主签订了不动产买卖合同，置业公司亦是作为该小区停车场车位的所有权人，置业公司应确保其所出售和转让的不动产具有正常的使用功能和价值，而北面紧邻大沟河的该地下停车场，外墙的中空部分却采取钢筋棍做栏杆，一审法院据此并经过现场拍照及查看车库周边地形的实际情况，结合涉案车库上部钢筋棍栏杆底部与车库内外地面的高度及栏杆长约100米的客观事实，以及事发时雨水短时间内倒灌并引发涉案损害的实际情况，认定涉案停车场未达到实际安全防洪要求，从而判决置业公司就涉案损害承担赔偿责任，并无不当。对于王雷诉请的损失，一审法院根据当事人诉请，结合王雷一审提供的损失照片，结合本案实际情况及双方当事人举证质证情况，酌定支持财物损失8000元及墙壁粉刷损失1000元，亦无不当。置业公司关于涉案地下车库及地下室已完成竣工验收，不存在任何缺陷不应当承担责任的主张不能成立，亦与该车库在交付后一年多就发生雨水倒灌引发涉案损害的事实相悖，故本院对其上诉主张，不予支持。综上所述，汇邻湾置业(徐州)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人汇邻湾置业(徐州)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年六月二日书记员  李 雯