上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初3986号原告：陈建，男，1983年7月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪小玉，上海邦耀律师事务所律师。被告：周玲妹，女，1963年10月3日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：沈秧，上海沪法律师事务所律师。被告：周金富，男，1958年3月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市静安区。委托诉讼代理人：彭跃东，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪文婷，上海市汇业律师事务所律师。被告：丁桂英，女，1923年8月18日生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：周金富，系丁桂英之子，即被告周金富。第三人：上海中房置业股份有限公司，住所地上海市浦东新区浦东大道2123号3E-1850室，经营地上海市浦东新区上南路XXX号。法定代表人：桂国杰，总经理。委托诉讼代理人：钱亦强，男。原告陈建诉被告周玲妹、第三人上海中房置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。2016年4月5日，根据原告陈建申请，本院依法追加周金富、丁桂英作为本案共同被告参加诉讼，于2016年5月5日、2016年6月27日公开开庭进行了审理。因与本案关联的(2016)沪0115民初14490号案件尚未审结，本院于2016年6月27日出具民事裁定书，中止本案诉讼。2016年12月6日，本案依法转为普通程序。在本案恢复审理后，因案外人周根官又另案申请宣告被告丁桂英为无民事行为能力人，本院于2017年2月10日出具民事裁定，再次中止本案诉讼。2017年5月25日，本院对本案第四次公开开庭进行了审理。原告陈建的委托诉讼代理人汪小玉、被告周玲妹及其委托诉讼代理人沈秧、被告周金富(暨被告丁桂英的法定代理人)及其委托诉讼代理人彭跃东、纪文婷，第三人上海中房置业股份有限公司的委托诉讼代理人钱亦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建向本院提出诉讼请求：1、被告办理上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权证，第三人履行协助义务；2、被告取得系争房屋产权证后，协助陈建办理将系争房屋产权过户至陈建名下的手续。事实与理由：陈建为改善居住条件，于2007年7月通过中介向周玲妹购买系争房屋。双方约定价款为人民币(以下币种同)615,000元，于2007年9月支付585,000元，余款3万元于至交易中心办理交易手续时支付。周玲妹在收到585,000元当天就将钥匙及安置协议交给陈建，双方办理了交房手续，陈建将系争房屋装修后入住至今。双方于2007年11月23日至交易中心办理交易手续，取得了房屋过户的收件收据。当日，陈建按约支付了尾款3万元。由于系争房屋办理产权证之交易行为涉嫌违规，故交易中心发现问题后，冻结了过户材料，产权证至今未下发。目前系争房屋已符合交易过户条件。故陈建起诉来院，诉请如前。被告周玲妹辩称：不同意陈建的诉讼请求，根据双方签订的购房协议，因国家政策不能办理产证，双方的买卖关系已经解除，双方互不违约。若法院认定合同有效成立，因房屋实际产权人为三人，故也不能发生物权变动。被告周金富、丁桂英共同辩称：不同意陈建的诉讼请求。一、系争《协议》有效期为50天，已期满失效，陈建无请求权；二、周金富、丁桂英并非合同当事人，不受《协议》约束；三、周金富不知晓《协议》情况，其于1996年被通缉，直至2015年年底才回沪，周金富对《协议》不予追认；四、周玲妹出售房屋涉及无权处分，安置对象为周玲妹、周金富、丁桂英三人，周玲妹不能代表其余两人，陈建非善意购买人；五、陈建具有过错，是以合法形式掩盖非法目的。第三人上海中房置业股份有限公司述称：对于原、被告之间的交易情况不清楚。目前系争房屋大产证做在第三人名下，按照拆迁安置协议，由被拆迁人凭拆迁安置协议直接至交易中心办理产权证，如需第三人配合，则予以同意。本院经审理确认如下事实：丁桂英系周金富、周玲妹之母。2005年5月31日，周玲妹(乙方、被拆迁人)与上海世博土地储备中心(乙方、拆迁人)及上海浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司(拆迁实施单位)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换)，约定：被拆迁人选择基地口径安置方案，即核定安置三人(丁桂英、周金富、周玲妹)，按每人103,000元计算，甲方应支付乙方货币补偿款309,000元；甲方安置期房一套(即系争房屋)，建筑面积暂测82.35平方米，总价342,987元；甲方应支付过渡费、速迁费、搬场费等各项费用，与乙方应支付的差价款相抵扣，乙方还应支付拆迁人107元等。合同签订后，双方按约履行，周玲妹携丁桂英搬离被拆迁房屋，至目前居住地生活至今。2007年上半年，拆迁人通知周玲妹户交付系争房屋。周玲妹遂至中介将系争房屋挂牌出售。陈建获悉系争房屋信息后在中介居间下，于2007年7月20日与周玲妹签订《协议》，其中第一条约定，双方确认该房屋转让总价款为644,600元(包括一切费用)；第三条约定，签订协议时，陈建先支付周玲妹1万元作为受让该房屋的定金(不包括手续费用)；在交易前陈建支付24,600元(到中介公司办理手续的费用)，双方提供所需材料到交易中心办理手续，在看到收件收据后乙方即刻支付房款512,750元，余额92,250元在交房时结清；双方在办出房屋产权证第二天交房，结清水、电、煤、有线、物业等费用，及办理煤气、有线过户。第四条约定，签订本协议人必须具有民事行为能力、并愿意按协议履行。如遇到国家政策不可抗拒因素不能办理时，本协议终止。周玲妹及时退还陈建所付定金，双方均不作违约。如周玲妹不履行本协议将双倍退还陈建定金。如陈建不履行本协议周玲妹已收定金不予退还。第五条约定，本协议有效期为50天。第七条约定，如交易中心不受理该房业务的代理方所收过户费中介费全额退回陈建；周玲妹净到手615,000元，不负担其他费用等。2007年9月22日，周玲妹向陈建交付了系争房屋并向其出具收条，确认已收到购买系争房屋的房款585,000元，留3万元待到房地产交易中心交易时付清；交付动迁协议书壹份以及钥匙。2007年11月，周玲妹协助陈建办理了天然气用户过户。2007年11月23日，周玲妹、陈建至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续并取得收件收据，明确申请权利人为陈建。陈建于当天支付了尾款3万元。陈建取得系争房屋后进行装修并使用至今。2007年9月，系争房屋被登记至第三人名下，确定建筑面积82.17平方米。因系争房屋过户登记手续违规，陈建未能取得系争房屋的房地产权证。另查明，2016年2月19日，周金富、丁桂英起诉陈建、周玲妹，请求确认系争《协议》无效、陈建返还系争房屋。本院经审理后，于2016年6月17日作出(2016)沪0115民初14490号民事判决，判决驳回周金富、丁桂英的全部诉讼请求。该判决书“本院认为”部分认定：“根据拆迁安置合同，周金富、丁桂英、周玲妹为被安置人，并据此享有对系争房屋的权利，但目前周金富、丁桂英提供的证据难以证明其对系争协议的签订和履行全然不知：丁桂英委托周玲妹签订了拆迁协议，其搬离被拆迁房屋后居住至周玲妹家中至今，其不可能对安置房屋的处置毫不关心、毫不知情。周金富称其被公安机关通缉在外潜逃二十多年，但其就此并未提供证据；即使如其所称在江浙皖用假身份证打工，亦未被限制人身自由；被拆迁房屋属世博动迁范围，在资讯发达的现代社会是众所周知的，周金富对此不可能全然不知。周金富、丁桂英的陈述表明其对安置利益长期放任不理，与常理相悖，本院对其陈述难以采信，并推定其对系争协议是明知且认可。”一审判决后，周金富提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年12月2日作出(2016)沪01民终9955号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，且在判决书的“本院认为”部分认定：“在周金富未履行赡养义务且另有安置房屋的情况下，周玲妹出于母亲丁桂英的日常生活所需按市场价格出售共有房屋，既合乎情理，亦难谓损害上诉人的利益。由此，一审法院结合本案实际情况综合判定周金富明知且认可系争房屋的出售，并无不当，本院予以认同。”后周金富申请再审，上海市第一中级人民法院于2017年3月30日作出(2017)沪01民申102号民事裁定，驳回周金富的再审申请。审理中，陈建、周玲妹共同确认，系争房屋价格系615,000元，合同价款为644,600元，其中的差额为中介办证的费用；陈建已付清房款615,000元。另，陈建表示愿意承担办理系争房屋小产证以及过户所需税费。以上事实，有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《协议》、上海市房地产登记簿、收件收据、收条、判决书、裁定书等及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，系争《协议》系陈建、周玲妹之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。根据(2016)沪0115民初14490号生效民事判决内容，法院结合本案实际情况综合判定周金富、丁桂英明知且认可系争房屋的出售行为，故周金富、丁桂英虽未出面签约，但系争《协议》的效力仍及于二人。周金富在本案中坚持认为对系争《协议》既不清楚也不认可，其不受《协议》约束的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，陈建已支付全部房款，周玲妹亦实际交付房屋，且周玲妹曾协助陈建办理过产权登记手续，后因过户登记手续违规致陈建未能取得房地产权证，但之后在长达八年的时间内，买卖双方均未主张过合同解除权，陈健一直占用系争房屋至今，周玲妹也未退还过房款，双方的实际履行行为表明双方达成了继续履行合同的合意，周玲妹、周金富、丁桂英认为合同已解除或失效的意见，本院不予采纳。现系争房屋符合动迁安置房上市交易的条件(大产证、拆迁补偿安置协议均已满三年)，陈健要求周玲妹、周金富、丁桂英办理小产证并过户的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告周玲妹、周金富、丁桂英应于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利登记手续(小产证)，第三人上海中房置业股份有限公司予以协助，办理不动产登记手续的费用由陈建负担；二、被告周玲妹、周金富、丁桂英于上述判决主文第一条履行完毕之日起十日内协助陈建将上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权利过户登记至陈建名下的手续，所需税费由陈建负担。案件受理费9,950元、保全费5,000元,合计14,950元，由被告周玲妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一七年六月八日书 记 员  卞贵龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。