江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1324民初9902号 原告：华桂松，男，1964年9月10日生，个体户，住泗洪县东方花园南区。 委托诉讼代理人：孟军，江苏立贤律师事务所律师。 被告：王建兵，男，1961年11月15日生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人:张士文，男，1960年5月2日生，个体户，住泗洪县。系泗洪县青阳镇城东社区居民委员会推荐。 第三人：许乃强，男，1960年12月31日生，个体户，住泗洪县。 原告华桂松诉被告王建兵，第三人许乃强案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告华桂松委托诉讼代理人孟军，被告王建兵及委托诉讼代理人张士文到庭参加了诉讼，第三人许乃强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告华桂松向本院提出诉讼请求：1、依法确认泗洪县东方花园南区（房产证号Ｓ0××96）的产权归原告所有；2、停止对泗洪县东方花园南区房产的执行；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年12月19日，原告从第三人许乃强手中购买了泗洪县东方花园南区，双方签订了买卖合同并经泗洪县东郊法律服务所见证，原告已经按照合同约定已履行义务，双方的买卖行为合法有效，原告已经实际购得并占有使用了该房产。后因被告王建兵申请执行许乃强借贷纠纷一案，上述房屋被贵院依法查封。原告及时提出执行异议，贵院于2016年12月21日作出的（2016）苏1324执异79号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。原告认为系涉案房屋及储藏室实际所有权人，因此，贵院对上述房屋的查封与事实不符。 被告王建兵辩称：1、房屋买卖是不存在的，钥匙就交付即发生法律效率是不对的；2、（2016）苏1324执异79号执行裁定书已裁定驳回被答辩人的异议请求，该裁定书中法院查明的事实清楚，适用法律准确，驳回理由充分，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人许乃强书未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据： 证据1、“房屋买卖合同”，该证据能够证明：2011年12月19日，原告与许乃强签订了涉案房屋的买卖合同，以及约定房屋价款为280000元，且该合同当时即已经泗洪县东郊法律服务所见证，该证据与本案具有关联性，应予认定。 证据2、中国建设银行存款利息清单、存款凭条各一份，该证据可以证实在2011年12月19日，原告通过建设银行将所属的存单上本金223164元及利息40.29元一并转入许乃强，该证据的证明效力应予认定。 证据3、原告提供的“物业管理费票据”“泗洪县有限数字电视业务申请表”“广播电视信息网络有限公司开户费用票据”，该组证据能够证明原告为了满足房屋居住功能而办理的相关手续，原告实际占有使用涉案房屋的事实应予认定。 证据4、出庭证人戴强证言，能够证实原告于2011年12月19日与第三人签订房屋买卖合同。 证据5、出庭证人许乃柏（系第三人许乃强哥哥）证言，证明双方房屋合同签订及房款给付均在现场，房款28万元已按约定全部付清,其陈述内容结合双方已实际交付房屋的事实，能够与合同的约定相符。 证据6、出庭证人杨崇年证言，证明合同签订后，双方一起到银行，原告将钱交付了许乃强，许乃强同时将房屋钥匙及房产手续交给原告，该证言能够与许乃柏的陈述相互印证。 证据7、出庭证人许彩兵、华艳柳证言，证实了因原告购房需要分别向其出借17000余元和40000余元。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年12月19日，原告华桂松与第三人许乃强经泗洪县青阳法律服务所见证下签定了“房屋买卖合同”一份。合同约定：1、第三人许乃强将其所有的位于泗洪县东方花园南区以280000元出售与原告华桂松；2、合同签订时原告华桂松一次性付清房款；3、第三人许乃强接受房款时将房屋房屋及相关手续交给原告华桂松；4、第三人许乃强协助将房屋过户与原告华桂松（政策允许过户的条件下）；5、。协议签订后，原告华桂松即通过泗洪建设银行向第三人许乃强支付了223204.29元。2012年1月7日，经原告华桂松儿子华亚飞的申请，电信公司将办理在华亚飞名下位于泗洪广厦小区的电信宽带移至涉案房屋内。2014年7月20日，经原告华桂松儿子华亚飞的申请，在涉案房产内办理了泗洪县广播信息网络有限公司有限数字电视。 2015年12月11日，本院在受理王建兵与许乃强、潘成艳民间借贷纠纷一案中，依王建兵申请，本院作出（2015）洪诉保字第00373号民事裁定书，裁定查封许乃强名下的位于泗洪县青阳镇东方花园南区B2幢2-601室及位于泗洪县青阳镇东方花园南区B4幢4-102室房产。2015年12月15日，王建兵向本院提起诉讼。2016年4月5日，本院作出（2015）洪民初字第04518号民事判决书，判决许乃强于判决生效后10日内偿还王建兵借款本金330000元及利息，许乃强负担案件受理费7750元、保全费2670元、公告费600元。2016年9月7日，本院立案执行。在执行中，华桂松以其已出资购买泗洪县青阳镇东方花园南区B4幢4-102室房产并占有使用涉案房产至今，该房产应为其所有而向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。2016年12月21日，本院作出的（2016）苏1324执异79号民事裁定书，驳回华桂松的异议请求。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1、第三人与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；2、第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；3、第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；4、第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，原告华桂松与被告许乃强签订的“房屋买卖合同”合法有效。虽在履行过程中未要求房屋出让人出具付款凭证，但根据涉案房屋的宽带及数字电视的安装信息，均已明确指定是由涉案房屋买受人华桂松儿子华亚飞申请完成，且不属于可更改和变更的信息，该证据具有高度盖然性。可以认定被告已将涉案房屋交付与原告，被告是基于原告完全付清房款后按照“房屋买卖合同”的约定履行交房义务的行为，并能够与出庭证人的证言形成圆环，有效的锁定了原告提供的证据合理性及关联性。可以落实原告在本院查封涉案房屋前即已支付全部涉案房屋价款并实际占有的事实，本院依法予以认定。因该房产为安置房，按照当地安置政策五年内不能办理产权过户登记，因此，涉案房屋未过户属于当事人主观之外的原因，原告对此无过错。由于司法查封措施在此之后，故涉案房屋符合不予执行的情形，故原告要求停止对涉案房屋执行及解除查封的诉讼请求予以支持。 执行异议之诉核心前提是确认案外人对执行标的是否具有足以阻却执行程序的正当权利。并非是对争议的标的物所有权确认诉讼，原告请求确认涉案房屋为其所有，因非本案审理范围，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、停止对位于泗洪县青阳镇东方花园南区B4幢4-102室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。 二、驳回原告华桂松的其他诉讼请求。 三、案件受理费4600元，被告王建兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费4600元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。 审 判 长  陈 松 人民陪审员  高友国 人民陪审员  马学好 二〇一七年六月六日 书 记 员  朱经纬 附录一：本案证据目录 一、原告提交证据和证明目的如下： 1、房屋买卖合同一份，证实本案原告在2011年12月19日购买了第三人所有的涉案房屋及储藏室，双方就此签订了买卖合同，该合同经泗洪县东郊法律服务所予以见证。总价款28万元。 2、房屋所有权证一份，证明涉案房产原登记在第三人名下，第三人有权对涉案房产进行处分。 3、中国建设银行存款利息清单、存款凭条各一份，证实在2011年12月19日及购买涉案房产当天，原告通过建设银行汇入第三人名下223204.29元。（针对涉案房产余款部分本案原告是通过现金方式支付。） 4、本案原告缴纳的物业管理费票据两张，证明2013年5月16日本案原告就购买涉案房产向泗洪县莆田物业管理有限公司缴纳的物业管理费360元。2014年8月1日本案原告就购买涉案房产向泗洪县莆田物业管理有限公司缴纳的物业管理费300元。证明原告占有使用该房产。 5、泗洪县有限数字电视业务申请表一份。证实原告就使用涉案房产向泗洪县广播信息网络有限公司申请使用有限数字电视。当时原告通过其儿子华亚飞来办理该项业务审批手续。于2014年7月20日办理。 6、2014年7月20日原告的儿子华亚飞向广播电视信息网络有限公司所缴纳的开户费用552元。 7、原告家庭户口本一份，证明华亚飞系本案原告儿子。 8、本案原告因为使用涉案房产所缴纳的水费票据5张，时间为2012年8月20日、2013年8月2日、2015年4月29日、2015年10月20日、2016年6月16日。证明本案原告使用了涉案房产。 9、本案原告使用涉案房产所产生的电费票据9张。时间为2012年8月16日、2016年10月16日、2013年4月18日2013年6月16日、2014年2月18日、2016年4月15日、2016年6月14日、2016年8月19日。2017年2月16日证明本案原告使用了涉案房产。 10、出庭证人戴强证言，证实原告于2011年12月19日与第三人签订房屋买卖合同。 11、出庭证人许乃柏（系第三人许乃强哥哥）证言，证明双方房屋合同签订及房款给付均在现场，房款28万元已按约定全部付清。 12、出庭证人杨崇年证言，证明合同签订后，双方一起到银行原告将钱交付了许乃强，许乃强同时将房屋钥匙及房产手续交给原告。 13、出庭证人许彩兵、华艳柳证言，证实了因原告购房需要分别向其出借17000余元和40000余元。 附录二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。