广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初5452号原告：吴晓旭。委托诉讼代理人：莫钧智，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林笑维，广东泰旭律师事务所实习律师。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**。统一社会信用代码为914419006964663500。法定代表人：李文琪，该公司副总经理。委托诉讼代理人：吴宏忠，该公司工作人员。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）****组织机构代码为56822801-6。法定代表人：李润华，该公司经理。委托诉讼代理人：黄衍华，该公司工作人员。被告：东莞市大岭山镇矮岭冚村村民委员会。住所地：。住所地：广东省东莞市大岭山镇矮岭冚村委会代码为K3081551-3。负责人：叶永新，该单位主任。被告：东莞市大岭山镇矮岭冚股份经济联合社。住所地：。住所地：广东省东莞市大岭山镇矮岭冚村代码为61832505-0。负责人：叶永新，该单位理事长。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：欧敬章，广东闻彰律师事务所律师。原告吴晓旭诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“悦和置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“悦和物业公司”）、东莞市大岭山镇矮岭冚村村民委员会（以下简称“矮岭冚村委会”）、东莞市大岭山镇矮岭冚股份经济联合社（以下简称“矮岭冚经联社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法由审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫钧智，被告悦和置业公司的委托诉讼代理人吴宏忠，被告悦和物业公司的委托诉讼代理人黄衍华，被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社的共同委托诉讼代理人欧敬章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告矮岭冚村委会是东莞市大岭山镇矮岭冚村东纵大道边井仔头围面前地段的土地所有权人，其于2003年8月18日与案外人东莞市新新设计装饰有限公司（以下简称“新新公司”）签订一份《土地使用权转让合同书》，并于2005年10月13日签订《补充协议》，约定被告矮岭冚村委会将上述土地使用权转让给新新公司。2010年2月2日，新新公司、被告矮岭冚村委会以及被告悦和置业公司三方签订一份《协议书》，约定新新公司将其与被告矮岭冚村委会签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》的所有权利义务转让给被告悦和置业公司。2010年2月3日，被告悦和置业公司与被告矮岭冚经联社签订一份《补充协议书（二）》，约定被告矮岭冚经联社同意被告悦和置业公司在涉案土地上自建商品房，被告悦和置业公司向被告矮岭冚经联社支付协助费。但被告悦和置业公司受让涉案土地后并未按要求办理施工许可手续就自建东莞市悦和义乌小商品批发城，亦未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。原告与被告悦和置业公司于2012年7月22日签订一份《商铺经营权转让合同》，约定被告悦和置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城肆层4169号商铺的使用权转让给原告，转让期限自2012年7月22日起至2052年7月21日止，转让总价款为120000元。合同签订后，原告已向被告悦和置业公司支付了商铺转让款、律师见证费、商铺押金及印花税费。另外，原告与被告悦和物业公司签订一份期限5年的《商铺委托经营协议》，约定原告将上述商铺委托被告悦和物业公司经营，并同意其交由第三人使用。因涉案小商品批发城并未取得建设工程规划许可证，且涉案土地并非商业用地，故涉案《商铺经营权转让合同》无效。被告矮岭冚村委会及被告矮岭冚经联社与被告悦和置业公司签订的《协议书》及《补充协议书（二）》违反了法律强制性规定，最终导致涉案《商铺经营权转让合同》无效，被告矮岭冚村委会及被告矮岭冚经联社应承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告与被告悦和置业公司于2012年7月22日签订的《商铺经营权转让合同》无效；2.四被告承担连带责任，共同返还原告转让款120000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2012年7月23日起计算至付清之日止，暂计算至2017年4月14日为27805.15元）；3.四被告承担连带责任，共同返还原告商铺押金1000元、商铺印花税60元、律师见证费1000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2012年7月23日起计算至付清之日止，暂计算至2017年4月14日为477.32元）；4.本案诉讼费由四被告共同承担。被告悦和置业公司、悦和物业公司共同辩称：第一，双方签订的合同是双方自愿签订的，属于经营性合同，且合同签订时有律师在场见证，所以合同是有效的。第二，商铺转让款项已实际投入使用，以目前的经营环境，该两被告有困难，且原告与该两被告双方仍在经营涉案商铺，原告请求返还本金的理由不成立。被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社共同辩称：一、被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社不是上述合同的缔约方，其对上述合同的交易内容不知情，亦没有收取原告任何款项，不应承担涉案责任。二、被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社与被告悦和置业公司在《补充协议书（二）》第一条明确约定被告悦和置业公司必须自行完善涉案用地手续并必须按国家要求完成立项、报建等手续，如因此导致不能开发或受第三方追偿，被告悦和置业公司自行承担损失及负责赔偿，与该两被告无关。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，如果法院认定原告与被告悦和置业公司、悦和物业公司签订的合同无效，其各自取得的财产应相互返还给对方，即原告需向被告悦和置业公司返还其占用涉案商铺期间的场地使用费。本院经审理查明：2012年7月22日，原告作为受让方，被告悦和置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺经营权转让合同》，约定被告悦和置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城4层4169号商铺（以下简称“涉案物业”）的经营权转让给原告，转让期限为自2012年7月22日起至2052年7月21日止，转让款为120000元，原告必须于该合同签订之日一次性支付实收经营权转让价款；在签订该合同之日，原告应向被告悦和置业公司一次性支付押金1000元，转让经营权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续的情况下，被告悦和置业公司在15日内无息返还押金。同日，原告向被告悦和置业公司支付了转让款120000元、合同押金1000元、印花税60元、律师见证费1000元。2012年7月22日，原告作为委托方，被告悦和物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告悦和物业公司经营涉案物业，同意被告悦和物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为5年，从2012年7月22日起至2017年7月21日止；委托经营期间的返还金已在原告支付给被告悦和置业公司的商铺总价款中一次性优惠。本案庭审中，被告悦和置业公司、悦和物业公司确认混同经营，同意对涉案债务承担连带责任并表示愿意支付原告诉请的转让款及其利息。被告悦和置业公司、悦和物业公司不同意支付押金、印花税、律师见证费及其相应利息。被告悦和置业公司、悦和物业公司主张印花税已经交给税务部门，其没有提供证据予以证明。另查明，2010年2月，被告悦和置业公司与被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社签订《协议书》、《补充协议书（二）》，进而取得涉案物业所涉土地的使用权。上述《补充协议书（二）》约定，被告矮岭冚经联社同意被告悦和置业公司在受让土地上自建商品房，作商品批发城使用，但由被告悦和置业公司自行完善该地块的用地手续。此外，被告矮岭冚村委会出具一份证明称：被告矮岭冚村委会将涉案物业所涉地块的土地使用权转给被告悦和置业公司作为商业用地使用。原告认为《协议书》、《补充协议书（二）》为前置协议，该协议无效最终导致《商铺经营权转让合同》无效，且被告矮岭冚村委会出具证明的行为实际上是为涉案物业的合法性做担保，原告据此要求被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社对涉案债务承担连带责任。再查明：涉案物业在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。以上事实，有原告提供的《商铺认购书》、《商铺经营权转让合同》及附件、《商铺委托经营协议》、收款收据、集体土地使用证、证明、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、《协议书》、《补充协议书（二）》、东莞市城乡规划局信息公开告知书，被告悦和置业公司、悦和物业公司提交的土地使用权证、证明、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《商品交易市场登记证》、工程报建缴费单、收费缴款通知书、东莞农村商业银行电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义乌小商品城的复函》、《协议书》、村委会证明、《补充协议》及《补充协议书（二）》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、《广东省企业基本建设投资项目备案证》，被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社共同提交的《土地使用权转让合同书》、《协议书》、《补充协议书（二）》、（2015）东中法民一终字第2625号民事判决书及当事人的陈述附卷为据。本院认为：原告于2012年7月22日向被告悦和置业公司支付转让款120000元、押金1000元、印花税60元，双方对此均没有异议，本院予以确认。被告悦和置业公司、悦和物业公司同意返还原告转让款120000元及利息，本院亦予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案《商铺经营权转让合同》是否有效；二、原告主张的押金、印花税、见证费及其相应利息是否合法有据；三、被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社应否承担涉案合同责任。关于争议焦点一，涉案物业在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，被告悦和置业公司将涉案物业出租给原告使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《商铺经营权转让合同》无效。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。原告根据双方签订的合同向被告悦和置业公司支付押金1000元、印花税60元，根据上述规定，合同无效，被告悦和置业公司应返还上述押金、印花税给原告。关于原告诉请的见证费1000元，是原告与被告悦和置业公司、悦和物业公司合意的情况下自愿选择由律师见证合同真实性所产生的费用，不属于签订合同必然会产生的损失，故本院对于原告要求被告悦和置业公司、悦和物业公司返还上述见证费的诉讼请求不予支持。原告主张的印花税、押金的利息属于法定孳息，被告悦和置业公司应予以返还，上述利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2012年7月23日计算至款项返还之日。被告悦和置业公司、悦和物业公司确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告诉请被告悦和物业公司对本案债务承担连带偿还责任的主张予以支持。关于争议焦点三，被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社并非涉案《商铺经营权转让合同》的相对人，亦未对原告与被告悦和置业公司、悦和物业公司签订协议作担保，原告主张被告矮岭冚村委会、矮岭冚经联社对涉案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴晓旭与被告东莞市悦和置业有限公司于2012年7月22日签订的《商铺经营权转让合同》无效；二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴晓旭返还转让款120000元、押金1000元、印花税60元及上述款项的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2012年7月23日起计算至款项返还之日）；三、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决确定的被告东莞市悦和置业有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告吴晓旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费1653元，由原告吴晓旭负担50元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担1603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇一七年六月三十日书记员  李艳君附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。