广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤执异14号异议人（案外人）：任云明。诉讼代理人：陈艳芬（与任云明系夫妻关系）。申请保全人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国长城资产管理公司广州办事处）。负责人：陈泽南，总经理。委托诉讼代理人：李珺，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：林怡靖，广东格林律师事务所律师。被保全人：广州云山大酒店有限公司。法定代表人：兰燕，总经理。本院审理的原告中国长城资产管理公司广州办事处（现名称变更为中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，以下简称长城公司）诉被告广州云山大酒店有限公司（以下简称云山公司）、广州百特物业管理有限公司（以下简称百特公司）、兰燕、廖振新、潘国山、王慧欠款合同纠纷一案[案号为（2015）粤高法民初字第3号]，长城公司诉前申请财产保全，本院保全查封了云山公司名下位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号的房产，异议人任云明对本院执行保全查封越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼704房提出书面异议。本院依法组成合议庭并于2017年6月16日公开听证审查，现已审查终结。异议人任云明异议请求：不予强制执行（2016）最高法民终554号民事判决。理由称：一、申请人已经实际占有房屋并入住。申请人于2015年2月11日和云山公司签订商品房买卖合同，购买位于广州市越秀区云鹤北街8号南楼B704房，建筑面积38.5678平方米，2015年3月26日支付完所有房款。之后云山公司将房屋交付申请人使用。二、申请人于2015年3月18日提交合同并网签。三、申请人对云山公司和长城公司的借贷关系不知情。四、长城公司同意云山公司销售抵押房屋，云山公司已将销售款付给长城公司，长城公司应涂消房屋的抵押登记。根据购房合同，云山公司应和申请人办理产权过户登记。异议人提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》各复印件一份；2.《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字150300566**号）复印件一份。3.《云山国际委托装修合同》复印件一份。4.两张收款收据复印件；5.《收楼确认书》复印件一份；6.银行卡复印件一份。长城公司答辩称：一、异议人不是标的房屋的权利人，亦没有另案生效法律文书证明其对标的房屋的所有人，因此无权排除执行。二、异议人无充分证据证明其已支付全部购房款。从异议人提交的证据来看，仅有《收款收据》，对于该证据的合法性和真实性我方不能确认，不能排除伪造的可能。所以，在没有银行付款凭证进行佐证的情况下，仅凭这份文件根本不能证实异议人已经支付全部价款或部分购房款。三、异议人在查封之前未占有标的房屋。异议人无充分证据证明其已实际合法占有该房屋，其要求阻却法院的查封和执行行为无事实和法律依据。从我方提交的标的房屋施工现场照片可见，房屋仍是建造施工现状，且现已处于停工状态，异议人根本无法实际占有使用该房屋。四、我方对异议人及云山公司不负有涂销抵押的义务，异议人无权要求我方涂销标的房屋的抵押。从合同相对性原则来说，《债务重组协议》只是在我方和云山公司之间存在约束力，双方互有权利义务。异议人作为合同外的第三人，与我方没有合同上的权利义务关系，因此异议人不能依据该协议内容向我方提出任何要求。本院查明，2013年3月26日，中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行（以下简称工行庙前支行）与云山公司签订《固定资产支持融资借款合同》（庙前支行2013年项借字第002号），约定云山公司向工行庙前支行借款370000000元。2013年6月26日，工行庙前支行与云山公司签订《最高额抵押合同》（庙前支行2013年最高抵字第064号），约定云山公司提供抵押物（附抵押物清单）担保工行庙前支行自2013年6月26日至2023年12月31日期间602672700元的债权。附件的抵押物清单为：越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼、越秀区先烈中路云鹤北街8号主楼、越秀区先烈中路云鹤北街8号餐厅楼。2014年3月25日，双方签订《补充协议》，将工行庙前支行2013年最高抵字第064号《最高额抵押合同》中的抵押物清单变更为：越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼B101-B108房、南楼101-803房；越秀区先烈中路云鹤北街8号餐厅楼；越秀区先烈中路云鹤北街9号主楼。2014年8月13日，双方再次签订补充协议，将庙前支行2013年最高抵字第064号《最高额抵押合同》中的抵押物清单变更为：越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼B101-B108房、南楼101-803房；越秀区先烈中路云鹤北街8号主楼、越秀区先烈中路云鹤北街8号之二B101-B103房、之二101-523房。2014年7月24日，长城公司、云山公司、工行庙前支行签订中长资（穗）合字（2014）162号《债权转让协议》，长城公司受让了工行庙前支行对云山公司所享有的贷款债权。同日，长城公司与云山公司、百特公司、兰燕、廖振新、潘国山、王慧签订中长资（穗）合字【2014】165号《债务重组协议》。确定截至2014年7月24日，重组债务本金为人民币505000000元。另查明，长城公司请求本院查封、扣押、冻结被申请人云山公司价值人民币550749567.84元范围内的财产。长城公司为此提供了相应的担保。本院于2015年7月2日作出（2015）粤高法立保字第15号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人云山公司价值人民币550749567.84元范围内的财产。于2015年7月2日向广州市房地产管理部门送达（2015）粤高法立保字第15号协助执行通知书及民事裁定书，查封云山公司名下位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号A栋主楼、南楼B101房-803房及之二B101房-523房（附查封清单）。查封期限为2015年7月2日至2017年7月1日止。本院于2016年2月29日作出（2015）粤高法民初字第3号民事判决。判决查明：2013年7月18日，云山公司与案外人大铭公司签订《云山国际项目改造装修工程合同》，约定云山公司将云山国际项目改造装修工程发包给大铭公司总包，工程范围包括云山大酒店的土建改造、外立面改造、内装修工程、设备改造及景观装饰五部分。……2014年8月13日，长城公司与云山公司签订中长资（穗）合字[2014]166号《抵押合同》，约定云山公司将其拥有的位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号A栋主楼、南楼B101房-803房及广东省广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二B101房-523房为云山公司对长城公司的债务本金5.05亿元及其利息提供抵押。2014年8月20日，上述房屋在广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，抵押权人为长城公司。在本案诉讼期间，长城公司确认其申请涂销了其中一套位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二413号房屋的抵押用于出售。判决认为，根据《债务重组协议》第5.1条的约定，云山公司因销售抵押房屋时需办理涂销登记手续的，应向长城公司提交书面申请，经长城公司同意涂销的，云山公司应按房屋的评估价或销售价的70%向长城公司缴付涂销保证金，长城公司配合云山公司办理涂销手续。根据长城公司的自认，其仅同意涂销其中一套位于广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二413号房屋的抵押用于出售，故除了此房屋外，长城公司对于其他已办理抵押登记的房屋具有优先受偿权。云山公司未经长城公司同意私自出售抵押房屋的行为，不影响长城公司对抵押房屋拥有的优先受偿权，由此造成的损失应由云山公司自行承担。判决第二项判令：中国长城资产管理公司广州办事处对广州云山大酒店有限公司名下位于广东省广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号主楼、南楼B101房-803房及越秀区先烈中路云鹤北街8号之二B101房-523房（广东省广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二413号房除外）享有抵押权，可以对抵押物折价或者以该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。最高人民法院于2016年11月10日作出（2016）最高法民终554号民事判决，对本院（2015）粤高法民初字第3号民事判决查明的事实予以确认，判决第一项内容为：维持广东省高级人民法院（2015）粤高法民初字第3号民事判决第一项、第二项。上述判决发生法律效力后，本院立案执行，案号为（2017）粤执13号。本院于2017年3月21日作出（2017）粤执13号执行裁定，指定该案由广州市中级人民法院执行。异议人提交并在本院召开的执行听证会上经长城公司确认的《商品房买卖合同》载明，2015年2月11日，云山公司（甲方）和申请人（乙方）签订了合同，合同约定：乙方向甲方购买广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼704房，房地产权证号为150223***，建筑面积38.5678平方米，套内面积28.9450平方米，价格为462814元整。异议人提交并在本院召开的执行听证会上经长城公司确认的《云山国际委托装修合同》载明，任云明（甲方）委托云山公司（乙方）改造及装修上述房屋，装修总价250691元。异议人提交的云山公司出具的收款收据载明，2015年2月12日，申请人向云山公司支付了499454元，2015年3月26日，申请人向云山公司支付了214053元，共计713507元。在本院召开的执行听证会上，长城公司对该证据的真实性无异议。云山公司（甲方）与任云明（乙方）签订《收楼确认书》（日期不详），甲方云山公司确认将“越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼704房交付给乙方使用。乙方确认已收到上述房屋的钥匙5把。”任云明在该确认书注明：“本人未对房屋进行验收，房屋现未达到合同约定的交付标准，本确认书不能作为云山公司交付房屋给我的依据，本确认书仅确认收到锁匙5把。”在本院组织的公开听证中，长城公司认为异议人在查封之前未占有房屋，异议人未在本院规定的举证期限内提交能够证明在本院查封前其已实际占有异议房屋的相关证据。本院认为，异议人任云明的异议申请书提出的异议请求是不予强制执行（2016）最高法民终554号民事判决，但其异议理由认为其已购买并已入住越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼704房，请求本院维护其合法权益。在本院召开的执行听证会上，任云明的委托诉讼代理人请求将上述房屋过户至其名下，是对本院查封的上述标的物主张所有权。因此，本案的争议焦点是对案涉越秀区先烈中路云鹤北街8号南楼704房是否应予解除查封。一，关于本案的管辖权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第四条规定，执行案件被指定执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定的人民法院是执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。本案中，本院作出（2017）粤执13号执行裁定，指定由广州市中级人民法院执行最高人民法院（2016）最高法民终554号民事判决，但广州市中级人民法院是本院的下级人民法院。按照上述规定，执行异议仍应由本院管辖。二，关于异议人的诉讼地位及法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，被保全的广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号房产并非长城公司诉被告云山公司、百特公司、兰燕、廖振新、潘国山、王慧欠款合同纠纷一案的讼争标的，案外人对本院保全实施过程中的执行行为不服并基于实体权利对被保全财产提出书面异议，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查处理。三，关于执行保全是否违反法律规定的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第三款规定，裁定采取保全措施的，应当立即执行。第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。第一百零三条第一款规定，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。本院根据长城公司的申请，对债务人云山公司提供抵押的登记在云山公司名下的房产裁定采取保全措施，保全并未超出请求的范围，并在保全财产后立即通知了被保全人云山公司。上述执行保全行为符合上述法律规定。四、关于保全查封措施是否应予解除的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院（2015）粤高法民初字第3号民事判决查明并为最高人民法院（2016）最高法民终554号民事判决确认的事实，云山国际公寓是云山大酒店改造装修而来，产权登记在云山公司名下。被执行人云山公司将其所有的房屋出卖给本案异议人，在本院查封之前与异议人签订了房屋买卖合同，该合同经质证，可予认定。至于异议人是否支付了全部价款的问题，异议人提交了云山公司开具的收款收据，长城公司对该证据的真实性没有异议，可以认定异议人支付了全部价款。至于异议人是否在本院查封之前已合法占有该房屋的问题，异议人提交并经云山公司确认的《收楼确认书》没有具明交楼的日期，长城公司认为异议人在查封之前未占有房屋，异议人没有在举证期限内举证证明在本院查封之前其已合法占有该房屋，理应承担举证不能的不利后果。至于异议人对未办理过户登记是否存在过错的问题。在执行听证中异议人认为本案未能办理过户登记的主要原因是案涉房产已经被设定了抵押权，过户登记存在法律障碍。经查明，案涉异议房屋于2014年8月20日核准登记抵押，抵押权人为长城公司。云山公司与异议人签订书面买卖合同虽在本院查封之前，但在登记抵押期间。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，根据《债务重组协议》第5.1条的约定，云山公司因销售抵押房屋时需办理涂销登记手续的，应向长城公司提交书面申请，经长城公司同意涂销的，云山公司应按房屋的评估价或销售价的70%向长城公司缴付涂销保证金，长城公司配合云山公司办理涂销手续。生效判决已经确认，长城公司对云山公司名下位于广东省广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号主楼等房产（广东省广州市越秀区先烈中路云鹤北街8号之二413号房除外）享有抵押权，可以对抵押物折价或者以该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。广州市房地产档案馆《广州市不动产登记查册表》的“登记附注”已经载明，虽然云山公司申请涂销抵押，但登记部门未予涂销。异议房屋转让发生在抵押期间，异议人作为买受人在购买房产之前未查询房产相关情况或查询后仍漠视交易风险，则其对未能办理过户登记手续存在过错。因此，本院保全查封措施不应解除。综上所述，异议人任云明的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回任云明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 邱 丹审判员 李昙静审判员 周小劲二〇一七年六月三十日书记员 邓丽霞