上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第3237号原告(反诉被告)：上海金国物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：许国庆，总经理。委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海上德货物储运有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王ws，总经理。委托诉讼代理人：吴学志，男。原告上海金国物流有限公司(以下简称金国公司)与被告上海上德货物储运有限公司(以下简称上德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法先适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭审理。本案审理期间，上海上德货物储运有限公司提起反诉，本院予以合并审理，并于2016年10月27日公开开庭进行了审理。上海金国物流有限公司的委托诉讼代理人付琼，上海上德货物储运有限公司的委托诉讼代理人吴学志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海金国物流有限公司诉称，2015年5月7日，原告与被告签订《仓储租赁服务合同》一份，约定原告将位于上海市闵行区剑川路XXX号的常温库及公共设施租赁给被告，共计5000平方米；仓库租赁期为一年，自2015年6月6日至2016年6月5日止，先付后用，被告按付六个月租金押一个月租金的付款方式支付原告租金。合同订立后，原告已将仓库交付给被告使用，被告亦支付给原告前六个月的租金。2015年9月24日，原告向被告发出发票确认告知函要求其支付剩余六个月的租金计人民币(以下币种相同)1,248,975元。被告收到后亦签字确认。2015年10月14日被告却突然向原告发出一份《终止通知》，要求将于2015年12月31日单方解除与原告签署的《仓储租赁服务合同》。原告于2015年10月17日复函，不同意被告单方解除合同，并要求其继续履行。原告认为，被告突然提出解除《仓储租赁服务合同》既不符合合同约定事由又不是法定解除理由；被告单方解除合同，原告无法快速转租仓库，将会给原告带来无法弥补的重大损失。为此原告起诉要求被告继续履行合同，支付剩余六个月的租金1,248,975元及支付该款按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1.解除双方签订的租赁合同(实际双方租赁合同已经到期)；2.判令被告赔偿2015年12月5日至2016年6月5日的仓库空置损失计1,248,975元；3.判令被告支付解约违约金208,162.5元。被告上德公司辩称，被答辩人在已租赁给答辩人房屋的范围内搭建了冷气机房，侵占了承租人租赁面积，属于严重违约；且由于被答辩人的搭建行为违反《建设工程施工许可管理办法》关于必须申请办理施工许可证的规定，足以证明“该项工程”存在严重安全隐患及存在违法行为。此外，因被答辩人搭建“冷气机房”被上海ABB电机有限公司(以下简称ABB公司)责令答辩人整改，此后答辩人与被答辩人多次协商无果，答辩人于2015年10月14日提前二个半月向被答辩人提出终止合同，同月17日被答辩人回函不同意单方终止合同，却又拒绝对仓库“安全隐患”进行整改；2015年11月18日下午2点被答辩人开始禁止答辩人车辆出入租赁仓库5天之久，在形式上已经构成仓库租赁合同无法继续履行，直接导致仓库工作瘫痪，为减少重大损失的发生，答辩人不得已于2015年11月24日撤离租赁仓库，并通知交接。答辩人认为，基于被答辩人在合同履行期间存在严重违约(应当减付被占用面积租金)、违法行为并在2015年11月18日“以自己的行为为表现”提前终止了答辩人继续履行合同的事实，迫使答辩人于2015年11月24日撤离租赁仓库，导致合同于2015年11月24日被实际解除。为此，答辩人认为，金国公司侵占提供给上德公司租用的常温库擅自安装“冷气机房”，因拒绝整改发生争议，采取禁止上德公司车辆通行，金国公司的行为构成不再继续履行仓储租赁合同，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第四款解除合同的法定事由。因此请求法院驳回金国公司的诉讼请求。原告上海金国物流有限公司向本院提供了以下证据：1、其与上海上德货物储运有限公司于2015年5月7日签订的《仓储租赁服务合同》一份(七页)，证明双方间的租赁合同关系；2、其出具的《发票确认告知函》一份(一页)，证明其已将租金发票发给被告，被告签字确认支付；3、其制作的仓库图片一组(二页)，证明涉案仓库(目前)处于空置状态；4、被告于2015年10月14日提出的《仓储合同终止通知》一份(一页)，证明被告单方解除合同；5、其于2015年10月17日向被告出具的通知一份(一页)，证明其不同意被告单方解除租赁合同；6、上海胜杰律师事务所于2015年12月2日向被告出具的《律师函》一份(一页)及送达该函件的EMS全球邮政特快专递一份(一页)、邮件查询情况一份(一页)，证明原告不同意被告单方解除租赁合同的事实。上海上德货物储运有限公司在本案诉讼期间提起反诉称，2014年5月27日，其与金国公司签订位于上海市闵行区剑川路XXX号常温仓库的《仓储租赁服务合同》一份，约定租赁期间为期一年，租用仓库面积5000平方米，费用标准1.3元/平方米/天，按照每月30.5天计算，月租金为198,250元。2015年5月7日续签一年，每平方米单价调整为1.365元，月租金为208,162.5元。合同签订后，上德公司依约支付了2015年6月6日至2015年12月5日的租金及一个月的押金208,162.5元。双方合同履行期间，金国公司以维修、临时搭建为由(施工现场没有悬挂、出示任何施工证明)，占用承租人租用的后理货平台搭建冷气机房，其行为直接侵害了上德公司的实际承租面积。金国公司还对区域内的环形通道进行封闭，严重影响上德公司车辆的正常行驶。2015年5月26日，上德公司的客户ABB公司在对剑川路XXX号租赁仓库进行安全风险评估时发现东平台卸货区临时搭建的建筑垃圾直接影响ABB公司产品的安全，向上德公司提出要求整改。经与金国公司协调，建筑垃圾得到清理，但发现东平台卸货区被改造成“冷气机房”。2015年6月8日，上德公司将整改清理后的图片发送给ABB公司，6月12日ABB公司对现场复查后，继续要求整改。此后上德公司不断与金国公司进行协调无果，导致ABB公司取消与上德公司的物流储运合作。2015年10月14日，上德公司提前二个半月向金国公司提出《仓储租赁服务合同》提前解除，终止日期为2015年12月31日。2015年10月17日金国公司回函不同意单方面终止合同。为此，上德公司要求金国公司继续整改消除安全隐患并恢复环形通道车辆通行，确保租赁合同继续履行。2015年11月18日下午2点开始，金国公司突然向上德公司采取终止合同并对剑川路XXX号租赁仓库主通道进行恶意封闭，导致上德公司车辆无法进入工作区，严重影响诸多客户的货物发运。由于金国公司的上述行为直接威胁到上德公司继续履行房屋租赁合同，为防止风险进一步扩大，上德公司于2015年11月24日撤出所有货物并邮件通知移交。上德公司认为，金国公司在上德公司承租的东平台卸货区内，在未能取得施工许可证的情况下，擅自搭建冷气机房恶意侵占承租人租用的仓库面积，并擅自禁止上德公司车辆通行，“以自己的行为为表现”表明不再履行仓储租赁服务合同，构成严重违约，导致合同无法继续履行，符合解除合同的法定事由。上德公司根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项之规定，提起反诉请求：依法判令解除合同；请求判令金国公司退还上德公司208,162.5元押金；请求判令金国公司返还2015年11月25日至12月5日的租金73,864元；请求判令金国公司向上德公司支付一个月租金标准的违约金208,162.5元。上德公司同时表示，由于金国公司关闭通道的行为不仅导致上德公司无法继续履行合同，同时因金国公司的粗暴行为给上德公司造成巨大经济损失，由于国内货运延期交付的违约金及延误海外船运的(正在统计和评估之中)高额赔偿正在统计中，上德公司将对上述损失另案提起诉讼。金国公司辩称：一、上德公司提前解除合同的目的是为了转移商业风险，金国公司明确拒绝解除合同。2015年10月12日，ABB公司向上德公司发出《合同终止通知》，其中写明“因公司经营调整，根据主合同10.2.2条款(因便利而终止)的约定，我方决定提前终止上述物流服务合作”。于是2015年10月16日上德公司向金国公司发出《仓储合同终止通知》，其中也载明“因客户与我司终止了物流服务协议，以致我司无法继续租赁贵司仓库，我司决定提前终止与贵司的仓储租赁服务合同”。上德公司自己提供的(2016)沪杨证经字第522号公证书中也同样表明是ABB公司终止了同上德公司的物流服务协议，才致使上德公司向金国公司提出解除合同；二、冷库机房及封闭环形通道在上德公司签订合同前已经存在，上德公司明知并予以认可，金国公司不存在恶意占用其面积的违约行为。通过上德公司提交的房地产登记、平面图以及本案主审法官的实地勘察，可以看出金国公司与上德公司签订房屋租赁合同之前就已经建好1号冷藏库、2号冷藏库以及冷藏库所需的配电房。这两个冷藏库自2015年1月31日就已经进行使用。上德公司所称的占用、封闭等情况早就存在，上德公司是知道并认可我方物流园区的构造和设置，并最终与我方签订了房屋租赁合同。金国公司认为，之所以会出现上德公司所称的(租赁面积)不足5,000平方米，原因是5,000平方米包括公摊面积，类似于房产买卖中建筑面积和使用面积的区别。5,000平方米按照行业惯例写的是包括公摊面积的最终面积。金国公司并没有占用上德公司的面积，不存在影响其正常使用的情况，金国公司没有违约，不应当返还押金，赔偿违约金，也无需退还占用面积的租金；三、金国公司并没有妨碍上德公司车辆进出，没有影响其正常使用，不存在违约行为。2015年11月18日下午2点左右的报警单上明确写明是租房纠纷，案发地点是剑川路XXX号门口，当时并没有影响车辆进出的情况。报警人是上德公司的员工，金国公司并不知情，也不知其为何要报警。第二张报警单注明报案时间是18：13分，案发地点是剑川路XXX号内，报案人是上德公司雇佣的运输车辆的司机，主要情节是经济纠纷，对方不让其走。经金国公司的代理律师与报案人取得了联系，司机称当天他上午拉了一次货，下午再拉时上德公司叮嘱去仓库拉货时要谎称是拉中冷的货，不能说是拉上德的货。所以当他拉好上德的货出门时被金国公司人员叫住，不让其出门。后上德公司打来电话说明了情况，金国公司才放车出园区。金国公司认为，其是履行正常的园区管理，并没有影响上德公司的正常使用。上德公司员工在发给ABB公司的邮件中说当天所有涉及上德公司的车辆都不能进该物流区，造成下午提货车辆被封在园区外不能提货，而当天报警单写明的是不让车辆出而不是不让进。2015年11月19日上午8：55上德公司的员工给ABB公司所发邮件的附件内容，再次表明2015年10月18日金国公司对园区大门进行恶意封锁，导致承租人车辆无法进入工作区。如果说事发当天涉案人员因为事情紧急对事件描述出现错误，但时隔一天，上德公司应当对当天的情况进行详细了解，按照正常理解是不能出现分不清“出”与“进”的情况。上德公司反复说错事实，只能说明其是在虚构编造事实！其次，事发第二天上德公司向ABB公司发了致金国公司的告知书，但却没有发给金国公司，金国公司实际是在2015年12月15日，即一个月后才收到告知金国公司阻挠其拉货可能导致各种风险的通知。金国公司收到此邮件觉得很奇怪，但仍回函给上德公司，告知其没有阻挠拉货的行为，希望双方继续履行合同。金国公司认为，如果真存在封门不让上德公司车辆进入的事实，上德公司应当第二天马上发函给金国公司，告诉其中的风险，妥善解决问题，为何要一个月后再发函，而此时发函的意义没有了；四、上德公司没有将发票返回给金国公司，金国公司并没有在其仓库堆放他人物品。金国公司指出，上德公司称将租金发票邮寄给金国公司，但金国公司并没有收到，而且通过网络查询也没有查到任何该快递单号的信息。上德公司提交的(2016)沪杨证经字第523号公证书中指出2016年1月4日上德租用的仓库堆放“上好佳”产品，并附照片。对此真实性金国公司并不认可，首先照片极其模糊，根本看不清是什么物品；其次，照片拍摄的具体时间根本无法判断，无法认定该照片是拍摄于2016年1月4日，所以此邮件不能说明金国公司在上德的仓库存放他人的物品。金国公司据此认为，金国公司不存在任何违约的情况，上德公司无权解除合同，更不应该拖欠租金，让金国公司承受ABB公司与上德公司解除合同而造成的损失。金国公司要求法院依法驳回上德公司的诉请。上德公司就反诉提出以下证据：1、《仓储租赁服务合同》一份(七页)，证明金国公司应当提供的服务及合同解除的约定；2、房地产登记及平面图各一份(二页)，证明金国公司原始提供的场地已经被变更，通道改成冷库，影响提货车辆正常通行；3、001981号《公安接警单》一份(一页)，证明11月18日14：36金国公司禁止剑川路XXX号大门车辆通行的报警；4、001988号《公安接警单》一份(一页)，证明11月18日18：17客户车辆被禁止剑川路XXX号大门车辆通行的报警；5、上德公司11月19日给ABB公司的邮件一份(四页)，证明11月18日金国公司禁止剑川路XXX号大门车辆通行后向客户发出的通知；6、上德公司11月19日给金国公司的告知函一份(一页)，证明已经向金国公司发出禁止通行的风险提示及该行为已经构成终止合同的后果；7、收条一份(一页)，证明11月23日剑川路XXX号大门禁止通行的纠纷仍然没有解决；证明11月23日金国公司收到王利生诉讼款后同意通过司法途径解决纠纷；8、2015年11月24日移交仓库的通知邮件一份(二页)，证明11月24日剑川路XXX号仓库已经清空，通知移交给金国公司；9、发票退回的快递单一份(二页)，证明上德公司已将发票退回；10、证词一份(二页)，证明王利生先生目睹金国公司禁止剑川路XXX号通行及协调处理的整个过程；11、建设工程规划许可证一份(三页)，证明出租房屋的基本资料；12、上海市房地产登记簿一份(一页)，证明截止2016年1月5日至工程规划结构未有变更；13、客户致函一份(三页)，证明2015年11月18日至11月23日影响发货票数51笔，涉及产品9834台；14、(2016)沪杨证经字第278号《公证书》一份(十页)，证明金国公司法定代表人许国庆用jackxu@jinguo56.com电子邮箱告知上德公司不同意终止合同；15、(2016)沪杨证经字第279号《公证书》一份(九页)，证明2015年11月24日上德公司向金国公司法定代表人许国庆(jackxu@jinguo56.com)通过电子邮箱通知仓库移交；16、(2016)沪杨证经字第522号《公证书》一份(十二页)，证明2015年11月19日上德公司发给客户ABB公司，告知金国公司禁止上德公司车辆通行；同时附给ABB公司及给金国公司的《告知函》；17、(2016)沪杨证经字第523号《公证书》一份(十四页)，证明2016年1月16日收到上海鑫合物流有限公司总经理叶建平的电子邮件告知在1月4日发现剑川路XXX号上德公司租用仓库已经被堆放“上好佳”产品，并附有4张图片。18、视频(光盘)一份，证明后户外理货区已经安装冷气机组，占用出租仓库的面积；证明后户外理货区被强行封闭；证明环形通道被封闭；19、2414号《公证书》一份，证明左下第四张东平台等灯及东平台墙洞在2014年6月27日是没有冷气机房的，右第三张图西平台升降有地坑证明是没有冷气机房的；20、2413号《公证书》一份，证明ABB公司要求上德公司整改，其也要求金国公司整改，金国公司用彩钢板拦了一间冷气机房，上德公司于2015年6月8日将整改后的照片发给ABB公司请示是否能够验收通过；21、ABB公司对仓库场所整改意见回复，证明ABB公司不同意东平台堆放任何电机；22、2014年的仓储合同，证明双方的租赁关系始于2014年，后合同是续签的。金国公司就反诉提出以下证据：1、快递查询截图一组(二页)，证明金国公司并没有收到寄来的发票；2、《合同终止通知》一份(一页)，证明ABB公司因公司经营调整，同上德公司解除合同；3、剑川路仓库平面图一份(一页)，证明上德公司所称占用的面积系1、2号冷藏库及其配电房；4、《商品薯仓储合同》一组(十五页)及付款发票一组(四页)，证明在2015年1月31日，金国公司与上德公司签订合同前，冷藏库已经建好并投入使用；上德公司是知道并认可园区的规划的；5、《冷库设备采购及安装工程承包合同》二份(三十二页)及付款通知一组(三十一页)，证明在上德公司同金国公司签署租赁合同前，上德公司所称的冷库已经建好。本案质证过程中，上德公司对金国公司就本诉提供的证据1-6的真实性没有异议，但对关联性不确认。其提供的书面质证意见为：对于《仓储租赁服务合同》，内容真实，予以认可，但对金国公司所主张的内容不予确认；对于《发票确认告知函》，确认发票收到，提出合同解除后已寄回；对于“仓库图片”，确认11月24日公司已经撤离，情况属实，但金国公司主张的内容不予认可；对于《仓储合同终止通知》的真实性没有异议，公司已经按照合同约定提前向金国公司发出通知；对于《复函》的真实性予以确认，但不同意解除合同的理由不成立；对于《律师函》，确认收到上述律师函，但认为律师在未能全面了解双方解除合同的事由情况下发该律师函属于不负责任。金国公司对上德公司就反诉提供的证据的质证意见为：对于《仓储租赁服务合同》的真实性无异议，但认为合同租赁期限起始于2015年6月6日，说明园区内的冷库、配电房于合同签订前就已经存在，上德公司默认园区构造并与金国公司签订合同，金国公司不存在违约；租金支付方式为收到发票后3日支付，上德公司收到发票后拒绝支付租金，构成违约；合同第五章约定了上德公司获得解除权的情形，即乙方无法正常使用仓库，但本案中不存在此种情形，上德公司无约定解除权；对于“房地产登记及平面图”的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为图中所标被改建的冷库，在当事人双方签订租赁合同之前就已经建好并使用。上德公司明知物流园区的情况，并且认可园区的构造，所以才会与金国公司签订租赁合同。金国公司并没有占用上德公司的租赁面积，没有违约；对于二份《公安接警单》的真实性无异议，但对证明目的有异议：下午2点左右的接警单明确写明案情为租房纠纷，并非上德公司所述禁止车辆通行的报警；下午6点左右的接警单注明是不让车辆出园区，并非上德公司所称的不让车辆进入园区。证明上德公司对此事件的描述存在重大错误，有编造事实的嫌疑；对于11月19日给ABB公司的邮件及522号《公证书》的真实性无异议，但对证明目的有异议：上德公司单方面描述不能就此认定金国公司有禁止上德公司车辆通行，影响其使用的违约情况；上德公司的邮件内容证明了是因为ABB公司同上德公司解约，上德公司才解除本案合同，是转移商业风险；上德公司的邮件对禁行的描述与接警单相矛盾，上德公司认为是金国公司方不让其车辆进入园区，但接警单显示是不让车辆出园区，上德公司对禁行的描述存在虚假成分；对于11月19日给金国的《告知函》的真实性无异议，但金国公司是在一个月后才收到。事情在当天就已经解决，为什么时隔一个月才告知金国公司风险，金国公司不知道其发函的目的是什么；对于《收条》的真实性有异议，认为与本案无关联；对于2015年11月24日移交仓库的通知邮件及279号《公证书》的真实性无异议，但证明目的不认可：仓库由上德公司承租，其有权利选择是放货还是空置，仓库的此种状态与金国公司无关，上德公司无需通知金国公司；上德公司没有合同解除权，所谓的清空仓库通知不具有解除合同的效力；对于发票退回的快递单的真实性有异议，金国公司没有收到；对于《建设工程规划许可证》、《上海市房地产登记簿》的真实性无异议；对于“客户致函”的真实性有异议，公章与之前ABB公司发给上德公司的公章不一致，同时根据合同相对性原理来看，此函是发给上德公司的函告，与本案没有关联性；对于278号《公证书》的真实性无异议，证明金国公司不同意其解除合同；对于523号《公证书》的真实性无异议，但对其内容及证明目的有异议。认为邮件中所载图片不能证明是拍摄于2016年1月，不能证明金国公司在涉案合同的合同期内，在上德公司的仓库内堆放他人物品；对于2414号《公证书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该邮件的发出日期是2014年6月12日，其中照片不能证明在2015年6月6日后图中设施的状态；对于2413号《公证书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，该邮件发出的日期是2015年6月8日，证明在合同签订时，图中的设施已经建好，并按照上德公司的要求整改。上德公司是知道认可的，金国公司不存在占用其面积的情况，不存在违约的情况；对于ABB公司对仓库场所整改意见的回复，金国公司认为，根据合同相对性原则，这是ABB公司发给上德公司的函件，与金国公司无关，且恰恰证明了东平台冷气机房在2015年6月6日前已建好；对于2014年所签的仓储合同，恰恰证明双方目前系争的租赁关系始于2015年6月6日，之前的已经履行完毕，双方均不存争议。上德公司对金国公司于反诉中提出的证据的质证意见是，对于快递查询截图，反诉原告认为不能查询的原因是顺丰有查询期限；对于《合同终止通知》，反诉原告认为是手写的，不认可其真实性；对于剑川路仓库的平面图，反诉原告认为是手画的，不予认可；对于《商品薯仓储合同》及付款发票，反诉原告对真实性认可，但认为缺乏关联性，因为它是针对江城路和康电路仓库的，补充协议中虽也有剑川路XXX号，但因为仓库面积是2732平方米，冷气机房与供电无关；对于《冷库设备采购及安装工程承包合同》及付款通知，反诉原告对合法性和真实性均有异议，承包商注册资金就100万元，没有工程施工资质，也没有该经营范围。反诉被告付款的名目大部分都是借款还款，少数采购款、货款，与采购标的远远不相符，合同应该至今未生效，反诉原告认为该合同是虚假的，且付款之前应提供工程增值税发票，但反诉被告至今没有提供。合同第5条规定由广州市技术监督部门进行质量鉴定，舍近求远不符合常理；与之前反诉被告关于冷气机房及冷库搭建于2014年4月30日之前的陈述不一。本院经审理认定事实如下：2015年5月7日，出租方(甲方)金国公司与承租方(乙方)上德公司签订《仓储租赁服务合同》一份，甲方提供位于上海市闵行区剑川路XXX号常温库及公共设施供乙方使用，其中常温库租赁面积共计5,000平方米，仓库之外的附属通道、楼梯、装卸平台等设施等提供给乙方共同使用。合同约定的租赁期为一年，自2015年6月6日起至2016年6月5日24时止；租赁费结算标准为1.365元/平方米/天，每月以30.5天计，每月租赁费208,162.5元，每个结算周期(6个月)合计1,248,975元；先付后用，乙方按付六个月租金押一个月租金的付款方式支付甲方仓储租赁费。乙方收到甲方开具合法的仓储发票后，3个工作日内支付仓储租赁费给甲方。押金由甲方开具加盖公章的收据给乙方，合同到期后，如甲乙双方不续约，甲方无息退还乙方押金。合同第五章约定了“合同终止、变更”的情形，其中3.1条规定了“甲方违反合同约定，不能保证乙方仓库正常使用”时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失；该章同时约定，双方依据上述情形提前终止合同时，应提前一个月书面通知对方。双方亦可选择不终止合同，但遭受损失的一方仍有权要求对方赔偿相关的一切损失。合同第六章约定的“违约责任”载明，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方按一个月租金标准支付违约金；除上述各项规定外，本合同任何一方有违约行为，均应在收到另一方通知后3天内予以更正，本合同另有规定的除外，逾期未能更正的，另一方保留索赔权利。合同还对“租赁物使用要求”(第三章)、双方权利义务(第四章)、“争议解决”(第七章)以及“其他”(第八章)作了相应的约定。合同订立后，金国公司收到了上德公司前六个月的租金及上德公司支付的一个月的押金，上德公司则使用了本合同约定的租赁场所。合同履行期间，上德公司的客户ABB公司曾就上德公司租赁的常温库以外的属于上德公司与他人共同使用的附属通道及装卸平台区域的布局、使用状况等向上德公司提出过要求整改的通知，上德公司及时将客户的意见反馈给金国公司，金国公司也曾作了相应改进。2015年9月24日，金国公司向上德公司发出《发票确认告知函》，请上德公司确认已收到金国公司开具的结算日期为2015年12月5日至2016年6月5日的发票13张，开票涉及的金额为1,248,975元。上德公司收函后签字确认。2015年10月12日，ABB公司向上德公司提出《合同终止通知》，指出“现因公司经营调整，根据主合同10.2.2条款(因便利而终止)的约定，我方决定提前终止上述物流服务合作。现正式函告贵方，2016年1月13日为合同终止日，前述《物流服务协议》及补充协议于2016年1月13日起正式终止。”2015年10月14日，上德公司向金国公司发出《仓储合同终止通知》，称“根据贵司与我司签订的仓储租赁服务合同有效期至2016年5月31日，现因客户与我司终止了物流服务协议，以致我司无法继续租赁贵司仓库，我司决定提前终止与贵司的仓储租赁服务合同。现正式函告贵司2015年12月31日为合同终止日，相关事宜双方友好协商解决，望贵司做好合同终止的准备工作。”2015年10月17日，金国公司回函上德公司，称“贵司因客户流失欲终止与我司签订的仓储租赁服务合同。我司认为，该事由不构成该仓储租赁服务合同中约定的终止或解除合同的约定事由，也不构成法律法规中规定的单方终止或解除合同的法定事由。我司不同意贵司单方面终止合同。现我司正式函告贵司，要求贵司按照原仓储租赁服务合同的条件继续履行合同，并按约如期支付下一笔租金。”2015年11月18日14点35分许，有人向公安机关报警，称剑川路XXX号门口发生“租房纠纷”。同日18点13分许，又有人向公安机关报警，称“经济纠纷对方不让其走，请民警到场处理”。同日16点40分许，上德公司的吴正熙发邮件给ABB公司，称“2015年11月18日接金国公司通知，从当天开始所有涉及我司的车辆不能进出该物流园，造成下午提货车辆被封在园区外而提不到货。随即我司拨打报警电话，现警方也已介入调查此事”。2015年11月19日，上德公司向ABB公司发出《关于物流服务协议终止回复》，称“收到贵司仓储租赁《合同终止通知》后，我司积极配合与仓库出租方(金国公司)沟通，并承担合同对应违约金；孰知2015年11月18日下午业主金国物流有限公司采取极端行动并对剑川路XXX号租赁仓库主通道大门进行恶意封闭；导致承租人车辆无法进入工作区，我司多次报警及与金国公司沟通无果的情况下已无其他途径可处理，特此告知。由于《合同》解除已经导致风险的发生，我司恳请贵司配合协同处理上述纠纷，并向ABB集团禀报可能发生的法律风险。”2015年11月24日10点27分许，上德公司的汤李亮发邮件给金国公司的许国庆，称“我司已于2015年11月24日将剑川路XXX号仓库清空，现移交贵司。贵司随时可以启用。”2015年12月2日，金国公司委托律师向上德公司提出了《律师函》，重申了金国公司不同意提前终止仓储租赁服务合同的意见。2016年1月7日，证人王利生出具的《证人证言》称，“本人目睹2015年11月18日金国公司与上德公司纠纷，并应双方同意直接参与二家公司的协调工作，对此如实提供如下证词：……下午2时许，看见剑川路XXX号一个仓库门前有一大堆人外观并有车辆滞留在道路二侧，看来随时可能发生斗殴；我立即上前劝阻，并了解情况；经了解双方因房屋租赁发生争议，一方不让另一方车辆进入提货；另一方仓库人员及提货司机准备冲栏杆；我上前劝住并让大家冷静，并劝一位当事人报警。接警人员到位后，了解情况并劝说大家协商解决；于是提货车辆返回；双方约定第二天到出租方协商；当时作为目睹现场的当事人被约参加此后的协调；……最终由于我的协调而在23日开始通行，在协调中为了防止一家世界大公司(ABB)的海外货运，出租方经与该公司协商放行了数笔货物，避免了更大的经济损失和造成严重的国际影响。”2016年5月4日，本院派员会同当事人双方至剑川路XXX号现场察看时发现毗邻上德公司租赁库房的东平台北部搭建有冷气机房，库房1-3的北侧通道及东侧通道封闭并搭建了冷库。金国公司表述为搭建于2014年4月30日前，而上德公司的代理人认为均搭建于2015年5月份。本院及当事人至现场察看时未发现有上德公司的物品。诉讼过程中，上德公司对合同履行期间和撤出租赁仓库后的一些事项进行了公证。本院认为，金国公司与上德公司于2015年5月7日签订的《仓储租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未有违反国家相关法律、法规规定的情形，当属有效，双方当事人理应严格按合同的约定履行。本案之所以形成双方当事人意见不一，主要争议是：一、金国公司在毗邻库房的平台及通道处搭建冷气机房及建有冷库，是否侵占了上德公司租赁的5,000平方米的面积。1、查双方所订《仓储租赁服务合同》对租赁标的物及范围的描述为“常温库租赁面积共计5,000平方米”，此外金国公司“将仓库之外的附属通道、楼梯、装卸平台等设施等提供给乙方共同使用”，从上述字面理解，上德公司租赁的5,000平方米的面积仅及于“常温库”，“库”之外的通道、装卸平台并不在租赁面积之内，属于与他人“共同使用”的区域。由此，上德公司以金国公司在通道及装卸平台搭建冷气机房，侵占了其租赁的面积的意见显与双方所签之合同的描述不一，上德公司的此主张不能成立；2、双方对金国公司搭建冷气机房的时间表述不一，然即使是按上德公司“搭建于2015年5月”的表述，该期间正是其与金国公司签订本案合同的时期，其当时并没有提出异议。至于该搭建是否符合国家有关建筑资质、许可的规定，属于行政法律法规干预和调整的范围，不应该成为上德公司解除本租赁合同的理由。二、在合同履行期间金国公司的某些作为是否构成双方在合同第五章约定的上德公司有单方终止合同的情形和事由的权利查双方所签之合同第五章第3项3.1目“甲方违反合同的约定，不能保证乙方仓库正常使用”的约定情形时，乙方有权选择提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失的约定。在本合同履行期间，上德公司的客户ABB公司曾向上德公司提出卸货区临时搭建及建筑垃圾未能清理直接影响了ABB公司品牌的声誉，要求其整改，上德公司也及时向金国公司反馈了客户的意见，金国公司也采取了清理的措施，尽管有可能未得到客户的最终满意，也可能会给客户“共同使用”区域的使用带来些许不便，但并不构成合同约定的“不能保证乙方仓库正常使用”的条件和理由，客观上上德公司及客户一直使用租赁场所至ABB公司于2015年10月12日向上德公司发出《合同终止通知》为止，并未发生其他严重影响上德公司或其客户“正常使用”的情形的描述和记载。而ABB公司向上德公司提出合同终止通知的理由中也并没有出现影响其“正常使用”的字句，只是表述为“公司经营调整”，而且，上德公司于2015年10月14日向金国公司提出的《仓储合同终止通知》中也仅表述为“因客户与我司终止了物流服务协议，以致我司无法继续租赁贵司仓库，我司决定提前终止与贵司的仓储租赁服务合同”。可见，上德公司在向金国公司提出提前终止租赁合同时并不具有因金国公司违反合同的约定的客观情况和主观认识，其只是在本诉答辩及反诉中提出上述影响安全、阻挠车辆进出的事由，并认为金国公司已构成合同约定的违约条件，继而要求单方提出终止合同，但其提出的事由既不符合双方合同的约定，也不具有法律规定的单方行使合同解除权的情形。综上所述，本院认为，上德公司在与金国公司签订的《仓储租赁服务合同》履行期限届满之前，在接到客户ABB公司的《合同终止通知》后，以无法继续履行与金国公司的仓储租赁服务合同为由，决定提前终止合同，其行为构成违约，当承担违约责任。在金国公司明确不同意终止合同的意思表示后，上德公司以客户提货车辆受金国公司对租赁仓库主通道恶意封闭，导致客户车辆无法进入工作区为由向ABB公司通报了情况，然其并没有提供按常理应该及时与金国公司交涉的证据，且2015年11月18日发生在剑川路XXX号门口的纠纷报警单记录，也并未反映出有主通道被封闭、客户车辆无法进入工作区的报警投诉。在此情况下，上德公司又单方面于当月24日撤离了租赁场所，并告知了金国公司，致本案合同实际终止履行，故本案租金应计算至2015年11月24日，对于金国公司多收取的租金应予返还。上德公司提出的金国公司“以自己的行为为表现”表明不再继续履行仓储租赁合同的推定没有事实依据和法律支撑，本院不予支持。金国公司基于上德公司未依合同的约定提前终止履行合同的事实，要求上德公司赔偿因合同提前终止而造成其损失的诉请符合法律的规定和合同的约定，但其提出由上德公司完全支付未履行期间的租赁费的请求有违防止损失扩大的基本要求，故本院酌定由上德公司赔偿三个月租赁费。双方合同既然已经实际终止，金国公司之前收受上德公司的押金按约定理应无息退还。此外，由于诉讼期间双方所签合同的履行期限已经届满，本院已无必要再判令解除本案合同。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、上海上德货物储运有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海金国物流有限公司支付因提前终止合同的赔偿金624,487.5元；二、上海金国物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海上德货物储运有限公司返还2015年11月25日至2015年12月5日的租金73,864元；三、上海金国物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海上德货物储运有限公司返还押金208,162.5元；上述第一、二、三项条款相抵后，上海上德货物储运有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海金国物流有限公司实际支付342,461元；四、驳回上海金国物流有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回上海上德货物储运有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,040.78元，由上海金国物流有限公司承担9,166.78元，由上海上德货物储运有限公司承担6,874元；反诉案件受理费4,326.42元，由上海金国物流有限公司承担2,490元，由上海上德货物储运有限公司承担1,836.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一七年六月二十九日书 记 员 张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……