河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀06民初1号原告（申请执行人）：田聚强，男，1963年6月30日出生，汉族，住河北省安国市。委托诉讼代理人：王文嘉，河北时代经典律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙广义，河北时代经典律师事务所律师。被告（案外人）：张东勇，男，汉族，1981年10月23日出生，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蕾，河北侯凤梅律师事务所律师。被告（案外人）：张东爽，男，汉族，1983年9月23日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：宋风波，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蕾，河北侯凤梅律师事务所律师。被告（被执行人）：石家庄汇丰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄桥西区中山路48号。法定代表人：宋洪欣。原告田聚强与被告张东勇、张东爽、石家庄汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田聚强委托诉讼代理人王文嘉、被告张东勇及其与被告张东爽共同委托诉讼代理人宋风波及梁蕾到庭参加诉讼。汇丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田聚强向本院提出诉讼请求：一、撤销（2016）冀06执异75号执行裁定，判决准许对石家庄市××区时光街世纪名园商业用房×号上下两层（以下简称“涉案房屋”）的执行。二、案件受理费由三被告依法承担。事实和理由：一、三被告所签《世纪名园商业用房认购协议》依法自始无效，被告张东勇、张东爽不能据此取得物权或物权期待权等实体权益。截至原告起诉时，被告汇丰公司仍未取得涉案房屋的合法土地使用权及预售许可证明，也未持有有效的建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，三被告所签《世纪名园商业用房认购协议》及《房屋租赁协议》均属无效合同，被告张东勇、张东爽不能据此取得涉案房屋的物权及物权期待权等实体权益，更不存在合法占有的事实。二、被告张东勇、张东爽未向汇丰公司交付涉案房屋的价款。根据认定大额现金交付的司法实践以及房地产公司收取买房人大额房款的日常交易习惯，仅以被告汇丰公司开具的380.512万元的收据不足以证明被告张东勇、张东爽支付了上述房款，如二被告确实以大额现金方式交付的房款，那么二被告起码应当提交在买房之前二人账户存有至少380多万元存款以及相应取出该巨额现金的客观银行凭证，否则，仅凭一张收款收据不足以证实其交付了该巨额房款，依照最高人民法院《关于适用的解释》第112条以及《关于民事诉讼证据的若干规定》第75条规定，原告特申请贵院责令二被告进一步提交客观证据，否则，应依法认定二被告未交付该巨额房款。三、三被告恶意串通，意图以执行异议的方式妨碍人民法院的执行。在原告提出保全申请、贵院于2016年5月6日做出（2016）冀06民初140-1号民事裁定查封涉案房屋后，三被告为规避、妨碍执行而恶意串通倒签了《世纪名园商业用房认购协议》、《房屋租赁协议》及收款收据等证明文件。实际上，三被告之间系民间借贷关系，相关转款、偿还利息等客观银行转款凭证是存在的，在涉案房屋查封后，三被告才想将借款“转化”为房款并以提起执行异议的形式妨碍执行，通过调查三被告之间真实、完整的银行交易记录即可查明这一事实。四、（2016）冀0104民初5418号民事调解书是在涉案房屋查封后做出的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，不能作为被告张东勇、张东爽排除强制执行的依据。综上，被告张东勇、张东爽就涉案房屋依法不享有足以排除强制执行的实体权益，（2016）冀06执异75号执行裁定事实认定错误，适用法律不当，请求判决准许对涉案房屋的执行。张东勇辩称，一、张东勇与汇丰公司签订的《世纪名园商业用房认购协议》以及《房屋租赁协议》均已成立并生效。上述协议均是双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此，上述两份协议均已成立并生效。原告提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案”而制定，但在本案涉案房屋的买卖双方对合同并不存在任何争议，也未通过诉讼请求人民法院认定合同效力，因此，本案不应适用上述司法解释。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》也仅适用于人民法院审理租赁合同纠纷案件，而本案涉及的房屋，租赁双方对合同效力并不存在争议，因此该司法解释对于本案也不适用。原告并非涉案房屋买卖合同的主体，也非租赁合同的主体，其与上述两合同不存在任何法律上的利害关系，无权判定合同的效力。二、涉案房屋的购房款已经全部支付，《世纪名园商业用房认购协议》已经实际履行。《世纪名园商业用房认购协议》签订之前，张东勇的父亲以及周桂香、王存兰与汇丰公司之间存在借贷关系，由于汇丰公司欲出售商业用房，张东勇也有购买房产的意向，因此经张东勇与汇丰公司协商，将上述债权人的部分借款转为购房款。双方达成协议，同意将部分借款转为购房款，用于张东勇购买此商业用房，房款与借款之间的差价部分，张东勇于2015年6月24日通过银行转账方式全部补齐。对于上述事实，张东勇有充分的证据予以证明，原告主张未实际支付房款没有依据。三、张东勇与汇丰公司之间的《世纪名园商业用房认购协议》以及《房屋租赁协议》真实有效，张东勇提出执行异议系对自身合法权益的维护，并非妨碍执行。张东勇与汇丰公司签订房屋认购协议的时间为2015年6月23日，并于6月24日完成付款义务。2015年11月1日签订房屋租赁协议，将房屋出租给汇丰公司，作为世纪名园项目的售楼部使用，2015年12月24日汇丰公司支付房屋租金4万元，2016年7月支付租金1万元，以上均有银行转款凭证为证，二被告并不存在恶意串通，伪造协议的行为。原告申请对涉案房屋进行查封是在张东勇与汇丰公司签订认购协议、租赁协议并实际履行上述协议之后，由于张东勇对所查封房屋已经支付全部房款且已合法占有，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，因此张东勇提出执行异议申请系维护自身合法权益，并非妨碍法院执行。四、张东勇与汇丰公司之间的房屋租赁纠纷与（2016）冀06执异75号执行异议案件无关。原告申请法院对房产进行查封，张东勇得知后依法提起异议申请，法院认为张东勇提供的证据可以证明其在法院查封之前与被执行人汇丰公司签订了书面买卖合同，对涉案房屋已经合法占有，涉案房屋的价款已经交付，房屋未过户，但非张东勇自身原因造成，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条做出（2016）冀06执异75号执行裁定，裁定“中止对位于石家庄市××区时光街《世纪名园》商业用房×号上下两层的执行”。张东勇与汇丰公司的租赁合同纠纷与执行异议案无关，执行裁定也并未以上述《规定》第二十六条作为依据。综上，原告提起本案执行异议之诉，又在石家庄市桥西区人民法院提起案外人撤销之诉，意图撤销张东勇与汇丰公司之间租赁合同纠纷的生效法律文书，已经严重侵害了张东勇的合法权益，请依法驳回原告诉讼请求。张东爽答辩意见同张东勇。汇丰公司未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2016年3月14日，汇丰公司（甲方）和田聚强（乙方）签订借款合同，约定甲方向乙方借款4000万人民币，借款利息为月息3%，借款期限为一个月，由宋洪欣（丙方）、河北佳林建筑工程有限责任公司（丁方，以下简称佳林公司）担任保证人，承担连带担保责任。为保证借款合同的履行，汇丰公司与田聚强于同日签订抵押合同，约定甲方以其有权处分的财产作为抵押，抵押财产为坐落于石家庄市××区世纪公馆14、16、17、18、21、22、23、24楼层共八层整层全部房间，建筑面积12828.72平方米；世纪名园商业用房10号，上下二层连体，实测面积237.82平方米；世纪公馆项目住宅区域的地下车库南侧94个。田聚强于2016年3月14日、2016年3月15日通过银行汇款、网上银行转账等方式将4000万元给付汇丰公司。2016年3月13日，汇丰公司与田聚强签订四份商品房认购合同，田聚强向汇丰公司购买位于石家庄市××区世纪公馆18、21、22、24层。同日，双方签订世纪名园商业用房认购合同，田聚强向汇丰公司购买案涉世纪名园商业房10号上下两层。以上四份合同标的共计39990000元。2016年5月5日，田聚强以汇丰公司、宋洪欣、佳林公司为被告向本院提起民间借贷之诉，请求汇丰公司偿还借款本金4000万元、利息208万元（截止到2016年5月5日）及至全部欠款付清之日的利息，汇丰公司承担实现债权的费用，宋洪欣、佳林公司承担连带偿还责任，对石家庄市××区世纪公馆18层、21层、22层、24层及世纪名园商业用房10号拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。同日，田聚强向本院申请财产保全，申请查封汇丰公司石家庄市××区世纪公馆18、21、22、24层，以及世纪名园商业房10号上下二层、世纪名园住宅区域94个地下车库。本院以（2016）冀06民初140－1号民事裁定书裁定查封上述财产。双方当事人庭前调解，自愿达成如下协议：汇丰公司、宋洪欣、佳林公司于调解书签字之日起30日内共同偿还田聚强借款本金4000万元。如到期不能偿还债务，三被告自借款之日起，按照年利率24%支付借款利息至付清之日止。2016年6月1日，本院以（2016）冀06民初1401号民事调解书予以确认。汇丰公司、宋洪欣、佳林公司逾期未履行调解协议，田聚强向本院申请强制执行。在本院执行过程中，2016年9月6日，被告张东勇、张东爽作为案外人对本院（2016）冀06民初字第140-1号民事裁定书提出异议，要求解除对案涉房产的查封。理由是，2015年6月23日，张东勇、张东爽与汇丰公司签订《世纪名园商业用房认购协议》，汇丰公司将案涉房产以3805120元出售给二人。2015年11月1日，又约定将上述房屋租赁给汇丰公司，租赁期间自2015年10月30日至2016年10月30日。2016年6月3日，汇丰公司针对双方房屋买卖协议及相关问题作出声明，并由河北省石家庄市燕赵公证处进行公证。2016年11月30日本院作出（2016）冀06执异75号执行裁定书，裁定中止对位于石家庄市××区时光街世纪名园商业用房×号上下两层的执行。原告田聚强不服该裁定，在法定时限内向本院提起本案之诉。另查明，2016年11月4日，张东勇诉汇丰公司房屋租赁合同纠纷一案，双方自愿达成调解协议：汇丰公司给付张东勇房屋租金共计150000元（具体给付由原、被告双方自行协商）。汇丰公司于2016年11月11日前将世纪名园10号建筑面积237.82平方米的房屋及房屋钥匙、水电卡交付张东勇。河北省石家庄市桥西区人民法院以（2016）冀0104民初5418号民事调解书予以确认。以上事实有双方提交并已当庭质证的相关证据在卷证实。本院认为，本案争议的焦点是被告张东勇、张东爽就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应准许对案涉房产的执行。对此双方各执一词。被告张东勇、张东爽主张2015年6月23日与被告汇丰公司签订认购协议，通过以王存兰、周桂香、张贵所在汇丰公司账户的各自100万元、汇丰公司欠周桂香的广告费3447166元债权抵房款，尾款357954元由张贵所以转账方式支付汇丰公司，已付清全部房款并实际占有。对此，原告田聚强不予认可。综合双方提交的证据分析，在本案诉讼之前，被告汇丰公司向包括田聚强、王存兰、周桂香、张东勇、张贵所在内的多名自然人借款，其中向张贵所借款50万元、向张东勇借款400万元，对此，被告张东勇予以认可。在被告汇丰公司尚欠被告张东勇400万元情况下，被告张东勇不以自己的债权抵顶购房款，反而以王存兰、周桂香、张贵所的债权抵顶房款与常理不合。且王存兰、周桂香的债权转让协议并无其他有力证据相佐证，张贵所向宋洪欣转款日期为2015年6月24日，而被告汇丰公司出具的3805120元购房款收据的时间为2015年6月23日，未付清款而先出收据亦与常理不合。原告田聚强提交的证据显示，2016年3月13日，在被告汇丰公司向原告田聚强借款4000万元的前一日，双方就包括案涉房产在内的多套房产签订了总价39990000元的认购合同，汇丰公司出具了入住通知单，双方及河北红安物业服务有限公司共同签订了房屋交接验收确认书，汇丰公司出具证明称田聚强所购买的案涉房产及世纪公馆第18、21、22、24层商品房均已付清房款并办结交房验收等入住手续。而实际情况是，原告田聚强与被告汇丰公司并不存在真实的房产买卖合同关系，双方签订的所谓认购书及相关书面文件实质是以房产买卖的形式为借款提供抵押担保。被告汇丰公司与王存兰签订的世纪公馆702、714、814、1302、1314买卖合同末注有“此五套房仅作为抵押”，亦能佐证。故被告张东勇、张东爽提交的证据并不足以证明其与被告汇丰公司达成了真实的房产买卖合意并且实际付款、实际占有。2016年8月18日，本院执行人员就本院（2016）冀06民初140－1号民事裁定查封的包括案涉房产在内的所有房产是否有抵押或出卖情况，询问被告汇丰公司法定代表人宋洪欣，其明确表示案涉房产“这些都是干净的”，并未说明案涉房产已于2015年6月23日出售给被告张东勇、张东爽。且2016年11月4日河北省石家庄市桥西区人民法院作出的（2016）冀0104民初5418号民事调解书，明显晚于本院2016年5月5日作出的（2016）冀06民初140－1号民事裁定书、2016年6月1日作出的（2016）冀06民初1401号民事调解书。被告汇丰公司在明知2016年7月1日（2016）冀06民初1401号民事调解书约定的履行期限届满，并已进入强制执行程序，仍与被告张东勇就案涉房产达成调解，其恶意逃避执行的主观意图明显，其自行制作的记账凭证及其公司职员李兰云、王晓华的当庭证言亦不能证明被告张东勇、张东爽购买案涉房产的真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”依照上述规定，被告张东勇、张东爽以河北省石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初5418号民事调解书主张排除执行异议，本院不予支持。综上所述，被告张东勇、张东爽提交的证据不能证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告田聚强诉请准许对石家庄市××区时光街世纪名园商业用房×号上下两层的执行，本院予以准许。被告汇丰公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：准许对石家庄市XX区时光街世纪名园商业用房X号上下两层的执行。案件受理费100元，由被告张东勇、张东爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。本院（2016）冀06执异75号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵鹏壮审 判 员  张峰先代理审判员  王雅超二〇一七年六月十二日书 记 员  马巧灵