广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3697号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区仁信医疗门诊部（特殊普通合伙)，住所地广州市荔湾区中山八路周门街24号。执行事务合伙人：游红。上诉人（原审被告）：广州市仁信医疗门诊有限公司，住所地广州市荔湾区中山八路周门街24号。法定代表人：游红。上述上诉人共同委托代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李家斌，男，1957年12月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁贤璐，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：田原，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。上诉人广州市荔湾区仁信医疗门诊部（特殊普通合伙)（以下简称仁信门诊部）、广州市仁信医疗门诊有限公司（以下简称仁信医疗公司）与被上诉人李家斌物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仁信门诊部、仁信医疗公司的共同委托诉讼代理人黎倩雯，被上诉人李家斌的委托诉讼代理人梁贤璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁信门诊部、仁信医疗公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李家斌全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李家斌承担。事实和理由：一、仁信门诊部、仁信医疗公司与案外人广东省第三建筑工程公司（以下简称省三建）续签的《广州市房屋租赁合同》，为经广州市越秀区人民法院认可的租赁关系，且仁信门诊部、仁信医疗公司从未收悉有关该房屋已被查封的有关材料或任何第三人对仁信门诊部、仁信医疗公司续租提出异议，仁信门诊部、仁信医疗公司作为善意相对人，其租赁关系应受保护。二、本案标的物业拍卖为带租约拍卖，该承租情况已在拍卖公告中公示，李家斌作为买受人，应当知道标的物业的承租状态；李家斌承受了以不清场移交方式拍卖带来的利益，亦应承担相应的义务，应继续履行原租赁合同，以维护交易公平和司法权威。三、自李家斌向仁信门诊部、仁信医疗公司首次明示其新业主身份以来，仁信门诊部、仁信医疗公司多次促请其提供收款账户以便支付租金，但李家斌至今仍拒绝提供，导致仁信门诊部、仁信医疗公司无法支付租金。李家斌诉请仁信门诊部、仁信医疗公司支付房屋占用费没有法律依据。四、仁信门诊部、仁信医疗公司为医疗机构，已扎根周门社区十数年，现有2000多名患者挂点仁信门诊部、仁信医疗公司的医保定点，其中大部分为老年人。如判令仁信门诊部、仁信医疗公司于短期内清场，势必造成社区医疗力量的短缺，造成广大患者的不便，引起群体不良效果。综上，请求二审法院予以改判。李家斌答辩称：李家斌通过司法拍卖方式取得涉案房屋，并于2019年8月20日取得广州中院送达的（2019）粤01执恢78、79号之三《执行裁定书》。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四百九十三条的规定，涉案房屋的物权自2019年8月20日起依法转归李家斌所有，李家斌对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分权。二、仁信门诊部在涉案房屋已被法院查封的情况下仍与省三建签订租赁合同，及后又将涉案房屋无偿提供给仁信医疗公司使用。该租赁行为及无偿提供使用的行为均不能对抗李家斌对涉案房屋享有的所有权，仁信门诊部及仁信医疗公司应自行承担由此产生的法律风险及后果。因此，仁信门诊部及仁信医疗公司无权要求李家斌继续履行其与省三建签署的租赁合同，李家斌有权要求仁信门诊部及仁信医疗公司在指定的期限内搬离涉案房屋。三、李家斌从未同意承继仁信门诊部及仁信医疗公司与省三建的租赁关系。仁信门诊部与省三建于2010年4月12日签订的《租赁合同》约定的租期至2017年8月31日，该合同办理了租赁备案登记，此外并未发现涉案房屋存在其他已经办理租赁备案登记的租赁合同，李家斌有理由相信仁信门诊部与省三建的租赁期限早已届满，仅是其未办理而已。因此，李家斌参加竞拍不代表同意承继仁信门诊部、仁信医疗公司与省三建的租赁关系。四、省高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》不适用涉案房屋。该指导意见于2019年6月27日印发，涉案房屋于2019年6月25日10时起至2019年6月26日10时在京东司法拍卖平台进行拍卖，显而易见，指导意见不适用于涉案房屋，即使拍卖结束后尚有十日异议期，指导意见在该期间内生效，但“法不溯及既往”，且拍卖标的的全部状况必须于拍卖公告中刊明，不能在拍卖成交后、在异议期限内再行对拍卖公告或标的物状况、拍卖条件等作出修改。五、广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋同地段同类型房屋租赁市场价格标准合法合理，应予适用。六、李家斌竞得涉案场地后，对于涉案场地的一、二层还需补缴土地出让金，且现在已经办到了产权证。关于搬迁执行难的情况，从一审至二审已经长达半年，仁信门诊部及仁信医疗公司应当预见到了需搬迁的事实，故其在上诉状中提出的搬迁难的问题只是为了拖延时间。另关于排污费的承担问题，谁产生的就应由谁来承担，因此不应将该责任转嫁给李家斌。综上，请求二审法院予以改判。2019年10月9日，李家斌向一审法院起诉请求判令：1.仁信门诊部、仁信医疗公司于判决生效之日起十五天内搬离位于广州市荔湾区周门路周门街24号首层与二层的房屋（以下简称“涉案房屋”），将涉案房屋交还李家斌管业。2.仁信门诊部、仁信医疗公司连带向李家斌支付自2019年8月20日起至2019年9月15日止占有使用涉案房屋的使用费17248.68元（以月租金19165.19元为标准计付，即638.84元/天×27天）。3.仁信门诊部、仁信医疗公司连带向李家斌支付自2019年9月16日起至实际搬离涉案房屋日止按照2019年3月11日公布的2018年广州市房屋租金参考标准中广州市荔湾区周门街地段商业用房租金参考价85元/平方米/月计付，涉案房屋建筑面积323.9568平方米。4.仁信门诊部、仁信医疗公司连带承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房屋（以下称案涉房屋）权属人原为案外人广州市西关建设开发公司，所有权来源为新建、分割；案外人省三建原登记为该址房屋的业主（05交登76463、76464）；其中24号首层建筑面积119.3648平方米，二层建筑面积175.2184平方米。根据该址房屋的《广州市房地产权属证明书》记载，24号另有夹层29.37平方米不能确认其权属。2016年12月23日，广州市越秀区人民法院向仁信门诊部作出（2005）东法执字第144号恢字1-2号《协助执行通知书》，载明：原广州市东山区人民法院审理的邓兆奇诉省三建一案，于2004年5月10日作出的（2004）东法民三初字第855号民事判决已发生法律效力。我院于2012年3月8日作出（2005）东法执字第144号恢字1-1号协助执行通知书，要求仁信门诊部将每月应支付给省三建材料供应分公司的租金划入法院账号。现（2005）东法执字第144号恢字1号案已全部执行完毕，案号为（2016）粤0104执恢88号的被执行人也是省三建，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助执行下列项目：请继续将仁信门诊部每月应支付给省三建材料供应分公司的租金划入法院账号等。之后，仁信门诊部每月向广州市越秀区人民法院账号转入租金至2019年6月。2017年4月18日，广州市中级人民法院作出（1999）穗中法经执字第659、660号执行裁定书，裁定查封属于被执行人省三建所有但登记在广州市西关建设开发公司名下的位于广州市荔湾区周门路周门街24首、二层。2017年4月24日，房管部门收件查封案涉房屋。2017年6月1日，省三建（出租人、甲方）与仁信门诊部（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋[房地产权证号码（90）西湾同字055号]出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积337平方米；租赁期限2017年9月1日至2025年8月31日，月租金额19165.19元等等。2018年4月26日，省三建和仁信门诊部共同签署《一址多照场地使用证明》，仁信医疗公司承诺将其经营场地广州市荔湾区中山八路周门街24号提供给仁信医疗公司无偿使用，省三建同意仁信医疗公司共同使用该地址经营，即同意一址多照。2019年5月6日，广州市中级人民法院在京东网司法拍卖案涉房屋，将案涉房屋作为一个整体拍卖并发布《竞买公告》。《竞买公告》载明：将于2019年6月25日10时起至2019年6月26日10时止在京东网司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物为省三建名下位于广州市荔湾区周门路周门街24号首与二层（作为一个整体）；本次拍卖的标的物以实物现状为准，实际面积以过户时登记机关确定为准；广州市荔湾区周门路周门街24号首层与二层分别以05交登76463、76464号案登记在省三建名下，已经核发房地产权证，但省三建至今未领证。（根据房地产权证记载，首层建筑面积为119.3648平方米，另有夹层29.3700平方米；二层建筑面积为175.2184平方米）；标的物拍卖成交后，法院不负责清场和移交标的物，涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规处理等。《标的物详请》记载，首层建筑面积162.3684平方米，二层建筑面积175.2184平方米，房屋有人租用，具体情况不详等。2019年6月26日，李家斌以5638683.20元的最高价竞得案涉房屋。2019年7月2日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢78、79号之三执行裁定书，裁定：一、广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房产的所有权及相应的其他权利归买受人李家斌所有。该不动产财产权自本裁定送达买受人李家斌时起转移。二、李家斌可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2019年8月20日，李家斌签收上述执行裁定书和广州市规划和自然资源局出具的《协执文书收件回执》。2019年8月27日，李家斌委托律师向仁信门诊部和仁信医疗公司出具《律师函》并通过邮寄方式送达给仁信门诊部、仁信医疗公司。在《律师函》内，李家斌要求仁信门诊部、仁信医疗公司务必于2019年9月15日前自行搬离案涉物业，缴清因使用涉案物业而应缴交的水电等费用等。2019年9月3日，仁信门诊部、仁信医疗公司委托律师向李家斌发送《律师函》回函，表示不同意李家斌要求其于2019年9月15日前自行搬离案涉物业的请求，要求李家斌遵照《广州市房屋租赁合同》有关约定执行，在三日内向仁信门诊部、仁信医疗公司提供指定收款账号作为标的物租金的收款账号，逾期未提供而导致租金迟延交付的，有关法律风险由李家斌自行承担。2019年9月9日，李家斌再次委托律师向仁信门诊部和仁信医疗公司出具《律师函》并通过邮寄方式送达给仁信门诊部、仁信医疗公司。在《律师函》内，李家斌要求仁信门诊部、仁信医疗公司务必于2019年9月15日前自行搬离案涉物业，缴清因使用涉案物业而应缴交的房屋占有使用费、水电等费用；如果逾期不搬离案涉物业，将要求仁信门诊部、仁信医疗公司按照同地段同类型房屋租赁的市场价格标准支付逾期搬离涉案房屋的占用费等。2019年9月16日，仁信门诊部、仁信医疗公司委托律师向李家斌发送《律师函》回函，要求李家斌遵照《广州市房屋租赁合同》有关约定继续履行，在2019年9月20日前向仁信门诊部、仁信医疗公司提供指定收款账号作为标的物租金的收款账号，逾期未提供而导致租金迟延交付的，有关法律风险由李家斌自行承担。一审庭审中，仁信门诊部、仁信医疗公司陈述案涉房屋现由仁信门诊部、仁信医疗公司共同使用，仁信门诊部、仁信医疗公司使用了案涉房屋内的夹层，用作诊疗室；确认案涉房屋所在地段属于周门街；表示因不是案件当事人，故在2017年签订租赁合同时法院没有向其送达有关查封的文书，不知道案涉房屋已被查封。李家斌陈述其到案涉房屋时，仁信门诊部、仁信医疗公司员工指认首层输液室为26号，故周门街24号首层与26号首层可以区分。李家斌另提交广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，拟证明案涉房屋所在的周门街地段，商业用房的租金标准参考价为85元/平方米/月。仁信门诊部、仁信医疗公司对真实性予以确认，但认为案涉房屋为首层、二层，临街商铺的租金与楼上铺的租金标准应有所区分，因此原合同约定的租赁价是一个综合的合理价格，因此应适用原合同约定的租金标准。仁信门诊部、仁信医疗公司另提交签订时间分别为2001年、2006年和2009年的仁信门诊部与省三建就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》、省三建收取租赁押金的《收款收据》拟证明仁信门诊部、仁信医疗公司与省三建有租赁关系，仁信门诊部、仁信医疗公司向省三建支付了租赁押金64000元，每月租金为19165.19元，李家斌应执行该租金标准；提交《建设工程施工劳务分包合同》、发票、图片拟证明2017年11月期间，仁信门诊部、仁信医疗公司重新对案涉房屋进行了装修整改，并投入装修费用，仁信门诊部、仁信医疗公司亦承租了相邻的26号物业，两个物业相连在一起；提交医疗机构执业许可证，广州市职工社会医疗保险定点医疗机构普通门诊医疗费年度清算支付表及系统截图，拟证明仁信门诊部、仁信医疗公司已在荔湾区周门地区经营十数年，现有2000多名患者挂点仁信门诊部、仁信医疗公司医保定点。李家斌对《房屋租赁合同》、《收款收据》、医疗机构执业许可证的真实性予以认可，对其它证据不予认可，认为虽案涉房屋首层与26号物业一并租用连通使用，但其要求收回案涉房屋使用合法合理，医患问题不应作为拒绝交还商铺的借口。一审法院认为：李家斌通过司法拍卖方式取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋有占有、使用、收益、处分的权利。虽李家斌取得案涉房屋所有权时仁信门诊部与案外人省三建就案涉房屋存在租赁合同关系，但仁信门诊部在2017年6月1日与省三建续签租赁合同时，案涉房屋已被广州市中级人民法院查封。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的……仁信门诊部、仁信医疗公司与省三建于2017年6月1日签订的租赁合同依法不能对抗李家斌对案涉房屋享有的所有权。因仁信门诊部、仁信医疗公司承认现由其共同使用案涉房屋，李家斌要求仁信门诊部、仁信医疗公司搬离案涉房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，合法合理，一审法院依法予以支持。考虑到仁信门诊部、仁信医疗公司将案涉房屋用作医疗机构门诊部使用，立即搬迁存在一定的困难，一审法院酌定仁信门诊部、仁信医疗公司的搬迁期为两个月。至于房屋占用费的标准问题。李家斌要求仁信门诊部、仁信医疗公司按仁信门诊部与省三建于2017年6月1日签订的租赁合同的月租金标准19165.19元支付2019年8月20日至2019年9月15日的房屋占用费17248.68元，合法合理，一审法院依法予以支持。至于2019年9月16日起至仁信门诊部、仁信医疗公司实际搬离案涉房屋之日止的房屋占用费标准，由于李家斌已在2019年9月9日发给仁信门诊部、仁信医疗公司的《律师函》中要求仁信门诊部、仁信医疗公司于2019年9月15日前搬迁，逾期未搬迁的，将按同地段同类型房屋租赁市场价格计收房屋占用费。但仁信门诊部、仁信医疗公司至今未交还案涉房屋，李家斌要求仁信门诊部、仁信医疗公司按《2018年广州市房屋租金参考价》中周门街地段的参考价85元/平方米/月支付房屋占用费，合法合理，一审法院依法予以支持。根据案涉房屋《广州市房地产权属证明书》、《竞买公告》和（2019）粤01执恢78、79号之三《执行裁定书》，案涉房屋首层建筑面积119.3648平方米，二层建筑面积175.2184平方米；因此，应按294.5832平方米计算案涉房屋的房屋占用费，仁信门诊部、仁信医疗公司应向李家斌支付的房屋占用费应按25039.57元/月计算。李家斌要求将夹层面积29.37平方米计入房屋占用费的范围，但根据上述《广州市房地产权属证明书》等材料，夹层面积29.37平方米权属不明且不在本次司法拍卖范围内，李家斌仅拍得案涉房屋的首层和二层，《执行裁定书》亦未裁定夹层属李家斌所有，故对李家斌的这一主张，一审法院不予支持。至于仁信门诊部、仁信医疗公司抗辩省三建收取的租赁押金未退还及案涉房屋的装修问题，均属仁信门诊部、仁信医疗公司与省三建之间的租赁合同关系，与本案属另一法律关系，一审法院不予处理，仁信门诊部、仁信医疗公司可另循法律途径解决。另外，粤高法[2019]84号《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的施行时间为2019年6月27日，本案司法拍卖日期在2019年6月26日，因此，该指导意见不适用于本案。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，2019年12月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起两个月内，仁信门诊部、仁信医疗公司腾退广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层并交还给李家斌。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，仁信门诊部、仁信医疗公司向李家斌支付从2019年8月20日起至2019年9月15日止的房屋占用费17248.68元三、自本判决发生法律效力之日起十日内，仁信门诊部、仁信医疗公司按25039.57元/月的标准向李家斌支付自2019年9月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费；本判决发生法律效力之次日起至仁信门诊部、仁信医疗公司实际交还广州市荔湾区周门路周门街24号首层、二层房屋之日止的房屋使用费，仁信门诊部、仁信医疗公司亦应按25039.57元/月的标准支付给李家斌。四、驳回李家斌的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1198元，由李家斌负担69元，仁信门诊部、仁信医疗公司负担1129元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审诉讼中，仁信门诊部、仁信医疗公司提交仁信门诊部与省三建分别于2001年8月31日、2006年8月10日、2010年4月13日、2017年6月1日签订的四份房屋租赁合同及押金收据，拟证明其与省三建存在连续的租赁合同关系。李家斌质证称：对真实性、合法性予以确认，但关联性可证明2017年6月1日租赁合同是在查封之后签订。二审中，李家斌提交粤（2020）广州市不动产权第00202879、00202890号不动产权证，证实其已取得涉案荔湾区周门路周门街24号首层、二层的权属证书。仁信门诊部、仁信医疗公司称：我方向执行法院提交了我方与省三建签订的租赁合同，但法院没有明确告知涉案场地为不带租约拍卖，法院有询问过我方是否需要行使优先购买权，我方基于涉案房屋需要补交地价，故没有行使优先购买权。我方以为法院会以带租约拍卖的形式拍卖涉案房屋，所以我方没有提出执行异议。李家斌称：我方看到拍卖公告后，向荔湾区房管部门查询了涉案场地的备案合同，显示租赁期限至2017年8月30日止，且没有续签合同，因此我方认为仁信门诊部的租期早已到期。执行法院拍卖公告中只是载明了涉案场地有人使用，但没有确认涉案场地有人享有优先购买权，也没有公示涉案场地的租赁合同。故仁信门诊部、仁信医疗公司所称带租约拍卖不属实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：仁信门诊部、仁信医疗公司以其与省三建签订的租赁合同为由要求继续占用涉案房屋，拒绝搬迁是否合法有据，应否支持。首先，关于仁信门诊部、仁信医疗公司上诉认为涉案房屋系带租约拍卖的问题。从执行法院发布的《竞买公告》《标的物详情》内容看，没有明确涉案房屋系“带租约拍卖”，而是载明“无优先购买权人”；虽《标的物详情》记载“房屋有人使用”，但同时记载“具体情况不详”，也没有公告相关的租赁合同。此外，二审诉讼中，仁信门诊部、仁信医疗公司也确认其向执行法院表示不行使优先购买权。因此，仁信门诊部、仁信医疗公司认为涉案房屋系带租约拍卖，缺乏依据，本院不予采纳。其次，关于仁信门诊部与省三建签订的租赁合同能否对抗所有权人对涉案房屋的占有使用问题。虽本案仁信门诊部、仁信医疗公司提交了四份租赁合同拟证明其与省三建之间存在连续的租赁合同关系，但是，执行法院于2017年4月18日查封涉案房屋时，在房管部门备案的租赁合同期限至2017年8月31日止，依据“买卖不破租赁”原则，该合同对竞买人有约束力。至于仁信门诊部与省三建2017年6月1日签订的租赁合同，因签订于查封之后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，该合同不能对抗所有权人。最后，对于仁信门诊部根据越秀区人民法院协助执行通知书的要求，每月将应付给省三建的租金转入法院账户至2019年6月的问题。仁信门诊部该行为系协助法院执行的行为，系基于其占有使用了涉案房屋应支付相应的对价，不能以此作出法院已认可仁信门诊部与省三建之间租赁合同期限的结论。综上，李家斌已取得涉案房屋的不动产权证，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，仁信门诊部、仁信医疗公司要求继续占用涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于仁信门诊部、仁信医疗公司应否向李家斌支付涉案房屋占用费，以及占用费标准问题。2019年7月2日，法院已作出裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相关权利归李家斌所有，故一审法院支持李家斌主张的仁信门诊部、仁信医疗公司自2019年8月20日起应向其支付房屋占用费的主张，并无不当。关于2019年9月16日之后占用费计算标准问题。因李家斌已于2019年9月9日向仁信门诊部、仁信医疗公司发函要求于2019年9月15日前搬迁，仁信门诊部、仁信医疗公司逾期未搬迁，故一审法院判处2019年9月16日之后占用费标准按照同地段同类型房屋市场价格计算，并无不当，本院予以维持。综上，仁信门诊部、仁信医疗公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2258元，由广州市荔湾区仁信医疗门诊部（特殊普通合伙)、广州市仁信医疗门诊有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月二日书记员  张 旭彭诗敏