江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5274号上诉人（原审原告）：无锡市崇安区称心如意建材商行，住所地无锡市华东建材市场。经营者：孙表，男，1965年8月14日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：张圆圆，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市富鼎皮件有限公司，住所地江阴市祝塘镇文林人民路4号。法定代表人：包桂英，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾华珍，江苏路修律师事务所律师。上诉人无锡市崇安区称心如意建材商行（以下简称建材商行）因与被上诉人江阴市富鼎皮件有限公司（以下简称富鼎公司）共有权确认纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初18870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。建材商行上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，确认上诉人对位于江阴市祝塘镇文林人民路4号房屋（房屋所有权证号为W1014173）享有50%共有份额；改判被上诉人协助上诉人将上述房屋所有权变更登记为双方各占50%按份共有；改判被上诉人向上诉人支付租金2918347.5元（其中2365000元自2017年1月26日起，218680元自2018年1月1日起，334667.5元自2019年1月1日起，按照年利率10%计算至实际付清之日止的利息；一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，并且已经实际履行，一审认为协议书并未实际履行，失去履行基础，从而认定不能确认共有份额及协助办理权属登记，严重偏离事实，属于事实认定错误。2.上诉人基于真实有效的协议及物权法第十五条、第三十三条之规定，要求确认共有份额及过户登记，于法有据。一审认为签订协议时，被上诉人尚未取得房产所有权，故双方签订的协议属于债权性质，在双方未就涉案房屋取得权属变更登记之前不能直接基于债权合同确认所有权及协助办理权属变更登记，属于事实认定不清，适用法律错误。3.即使一审认定上诉人与被上诉人签订的协议书属于债权性质，上诉人也有权基于债权关系，要求继续履行协议，要求被上诉人配合过户登记至双方名下，但一审法院却对上诉人的这一诉讼请求未作明确回应，就直接予以驳回，于法无据。4.被上诉人欠付上诉人的租金应为2918347.5（260万元+2017年租金218680元+2018年租金334667.5元-已付235000元），即被上诉人出具的租金欠条260万元是截至2017年1月25日的租金欠款。同时，利息应当按照双方约定的年利率10%计算。一审认定案涉租金借条为截至2018年1月25日，利息按照银行同期贷款利率计算，属于事实认定不清。富鼎公司辩称：富鼎公司与无锡喜鹊投资置业顾问有限公司（以下简称喜鹊投资公司）之间的资产转让协议并未实际履行，富鼎公司并未成功购买案涉房屋，因此富鼎公司与建材商行之间的协议书失去了履行基础。虽然富鼎公司通过抵债协议取得了案涉厂房的所有权，但富鼎公司与建材商行之间的协议并不当然适用于案涉厂房。协议书约定分享租金收益的前提是房屋共有权人，因此建材商行无权分享租金收益。建材商行在一审中对租金收益的几次陈述不一致，租金明细表载明的金额也不一致，也无法给出合理解释。建材商行一审中认可2008年至2017年租金为2275080.50元。因此，即使法院认定应当支付租金，建材商行也无权对其自认的事实提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。建材商行向一审法院起诉请求：1.确认其对位于江阴市祝塘镇文林人民路4号房屋（房屋所有权证号为W10141473）享有50%共有份额；2.富鼎公司协助其将上述房屋所有权变更登记为建材商行、富鼎公司各占50%份额的按份共有；3.富鼎公司立即偿还欠付的房屋租金收益3363460元及相应的利息（其中260万元自2017年1月1日起，其中218680元自2018年1月1日起，其中544780元自2019年1月1日起；均按年利率10%计算至实际偿还之日）。一审法院认定事实：一、涉案房屋的权属及相关情况江阴市祝塘镇文林人民路4号房屋登记在江阴市富昌皮件有限公司（以下简称富昌公司）名下，江阴市房屋登记簿证明载明：房屋坐落于，所有权证号为Ｗ10141473，产别集体产，建筑面积总计7354.65平米，规划用途非住宅。2007年3月30日，富鼎公司向无锡市北塘区人民法院申请支付令，事实与理由为：富鼎公司与喜鹊投资公司于2006年12月1日签订资产转让协议一份，约定富鼎公司收购喜鹊投资公司位于江阴市文林的原富昌公司7353.65平方米房产，收购价格为350万元，喜鹊投资公司收到全部房款后应协助富鼎公司办理房产过户手续，若未能办理好房产过户手续，则应返还上述款项。上述协议签订后，富鼎公司按约给付了350万元。但喜鹊投资公司未按约办理好过户手续。故申请支付令，要求喜鹊投资公司立即返还350万元。无锡市北塘区人民法院于同日作出（2007）北民督字第11号支付令：被申请人喜鹊投资公司应当自收到本支付令之日起15日内，给付富鼎公司350万元。2007年4月10日，富鼎公司（甲方）与建材商行（乙方）签订了《协议书》一份，约定：甲乙双方经友好协商，就共同购买喜鹊投资公司位于江阴市文林镇的原富昌公司厂房（江阴市人民法院（2001）澄破字第12-6、12-8号民事裁定书载明的房产证号为“澄房权字第××号”，面积为7353.65平方米，以下简称富昌公司厂房）及相关事宜，达成如下协议：1.甲乙双方共同出资人民币350万购买富昌公司厂房共计7353.65平方米，甲乙双方的出资方式均为现金出资，双方出资比例均为50%；2.双方约定以甲方名义与喜鹊投资公司签订购买富昌公司厂房的相关协议；3.因该房产无法办理过户手续且已在政府拆迁范围，所以双方将购房款按比例全部支出后，由喜鹊投资公司配合甲乙双方取得无锡市北塘区人民法院确认甲方享有富昌公司厂房所有权的法律文书，但甲方认可富昌公司厂房应为甲乙双方共同共有，取得该房产所支出的法院诉讼费用、律师费用、政府税费均由甲乙双方共同承担；4.因该富昌公司厂房所在的土地使用权已被第三方取得，若需购买或租赁房产所在的土地，其所需费用由甲乙双方共同承担。因土地问题导致与第三人发生的诉讼，其所需诉讼费及律师费用由甲乙双方共同承担；5.除甲方生产用房外，因该富昌公司厂房产生的租赁收益或出售所得均由甲乙双方按照出资比例分享，因该富昌公司厂房产生的物业维护费用或政府税费亦有甲乙双方按照出资比例分摊；6.若因该富昌公司厂房被拆迁，第三方对甲方企业的搬迁、停产、误工补偿或安置取得的利益归甲方所有，第三方对上述房产的拆迁补偿款应由甲乙双方按照比例享有，拆迁后若企业发展需要购买土地，由双方根据各自需要购买。甲乙双方在落款处签名盖章。2007年4月11日，富鼎公司出具收款证明，载明：今收到建材商行为履行与我公司所签订的关于共同购买原富昌公司厂房的协议（详见协议书）中约定的购房款175万元。因喜鹊投资公司未履行（2007）北民督字第11号支付令确定的义务，富鼎公司向无锡市北塘区人民法院申请执行。在执行过程中，双方当事人一致确认喜鹊投资公司将江阴市建筑面积7353.65平方米的房产抵偿给富鼎公司。2007年5月23日，无锡市北塘区人民法院出具（2007）北执字第332号-1民事裁定书，裁定如下：将喜鹊投资公司所有的坐落于江阴市建筑面积7353.65平方米的房产（原登记在富昌公司名下，产权证号：澄房权字第××号），抵偿给富鼎公司所有，以抵偿喜鹊投资公司的本案债务356万元。双方当事人一致确认：江阴市房屋登记簿证明载明的坐落于，所有权证号为Ｗ10141473的房屋与无锡市北塘区建筑面积7353.65平方米的房产（原登记在富昌公司名下，产权证号：澄房权字第××号）的房屋系同一套房屋。二、涉案房屋对应的土地的权属情况2006年12月19日，江阴市国土资源局（出让人）与江阴市华锦皮革有限公司（受让人，以下简称华锦公司）签订国有土地使用权出让合同，约定：出让人出让给受让人的宗地位于江阴市南侧，面积为10543平方米。土地使用权出让年期为50年，土地使用权出让金为2214030元。2006年12月26日，江阴市祝塘镇文林人民路4号土地登记在华锦公司名下，土地用途为工业用地，权属性质为国有土地使用权，面积为10543.4平米。2016年，江阴市国土资源局发布公告，撤销违约江阴市祝塘镇文林人民路4号国有土地使用权人为江阴华锦皮革有限公司证号为澄土国用[2016]第011352号的土地登记。三、涉案房屋收取租金情况双方当事人一致确认：自2008年起至2017年止，富鼎公司应付建材商行租金分别为：65880元、196250元、196250元、287140元、208320元、307950元、344160.5元、338970元、307730元、218680元，合计2275080.50元。富鼎公司自认，2018年的可分配租金收益为669335元。2018年1月25日，富鼎公司向建材商行出具借条一张，确认截至2018年1月28日欠付建材商行260万元。该借条有涂改的痕迹，已被涂改部分原为“2017年元月25日”。富鼎公司主张其已付租金190余万元，其中有证据证明的为722000元，分别为：2011年6月28日30万元、2013年2月9日5万元、2017年3月13日137000元、2018年2月14日10万元、2018年5月31日35000元、2018年9月5日10万元。建材商行认可收到了上述款项，但认为其中2011年6月28日30万中10万元系归还的借款，其余款项系支付的租金。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.建材商行对涉案房屋是否享有50%的份额及涉案房屋能否进行产权登记；2.富鼎公司结欠的租金收益如何确定。对于第一个争议焦点：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中：首先，虽然富鼎公司与建材商行签订的《协议书》约定双方共同出资350万元购买富昌公司厂房，富鼎公司认可该厂房应为双方共同共有，但该协议签订时富鼎公司尚未取得该厂房的所有权，因此该合同的性质系债权性质，在双方就涉案厂房未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记之前，建材商行不能直接基于债权合同来确认所有权。其次，虽然建材公司与富鼎公司签订了的《协议书》约定双方共同出资人民币350万购买富昌公司厂房。但从北塘区人民法院的执行裁定书可以看出，富鼎公司取得涉案房屋并非是基于其与喜鹊投资公司之间的房屋买卖合同，而是执行之中的抵偿协议。也就是说富鼎公司与喜鹊投资公司购买厂房的协议未实际履行后，建材公司与富鼎公司签订的《协议书》也失去了履行的基础。虽然事后富鼎公司取得了文林人民路4号厂房，但富鼎公司与建材商行之前的协议约定并不当然适用于该厂房。综上，法院对于建材商行要求确认其对涉案房屋具有50%的共有份额及要求富鼎公司协助办理权属变更登记手续的请求不予支持。对于第二个争议焦点：建材商行主张根据双方签订的协议第五条要求富鼎公司支付租金费用，富鼎公司认为建材商行不是涉案房屋的所有权人，无权主张租金收益。虽然双方签订的《协议书》针对的并非富鼎公司抵偿取得的房屋。但从双方的履行行为来看，富鼎公司每年手写租金收益结算单给建材商行，且庭审中富鼎公司亦认可应支付建材商行租金收益，故双方当事人系按照《协议书》的约定计算并分配租金收益的；法院亦参照该协议的约定分配租金收益。双方一致确认：自2008年起至2017年止，富鼎公司应付建材商行租金分别为：65880元、196250元、196250元、287140元、208320元、307950元、344160.5元、338970元、307730元、218680元，合计2275080.50元。建材商行第一次庭审认为富鼎公司截止2018年1月25日结欠他租金收益及利息260万元、第二次庭审又认为富鼎公司截止2017年1月25日结欠他租金收益及利息260万元；富鼎公司认为他公司截止2018年1月25日结欠建材商行租金及借款260万元。法院认为：建材商行与富鼎公司之间存在多笔往来，回溯进行清算已不可能，故法院根据富鼎公司出具的借条确认截止2018年1月25日富鼎公司结欠建材商行的款项为260万元。对于2018年的租金，因建材商行未提供证据证明可分配租金的具体金额，本院按照富鼎公司的自认确认可分配租金为669335元，富鼎公司应付租金为334667.50元。综上，截止2018年1月25日，富鼎公司应给付260万元；截止2018年底，富鼎公司应给付建材商行租金334667.50元。扣除已付款项235000元，富鼎公司尚应给付2699667.50元。对于利息，建材商行举证的2017年度的租金收益结算单显示2017年度应付款项为“218680元+利息26万”，法院认为，仅凭该份证据不足以证明双方约定了结欠租金按照10%的年利率计算利息。故法院按照银行同期贷款利率计算逾期付款利息。一审法院判决：一、富鼎公司应于判决发生法律效力之日起十日内向建材商行支付2699667.50元并承担相应的利息（其中2365000元自2018年1月26日起，334667.50元自2019年1月1日起；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）；二、驳回建材商行的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明,江阴市房产管理局于2007年9月3日向无锡市北塘区人民法院出具协助执行异议书，载明：无锡市北塘区人民法院发给江阴市房产管理局的（2007）北执字第332号协助执行通知书，该局无法协助执行，现提出异议：经查产权证号：澄房权字第××号房屋产权所有人为富昌公司，并非喜鹊投资公司，根据规定，对于判决、裁定的房屋权属登记应当提交取得房屋的书证。而无锡市北塘区人民法院并未将喜鹊投资公司取得上述房屋的过程和依据认定清楚，因此，让江阴市房产管理局将登记于他人名下的房产直接作为喜鹊公司的房产过户给申请人，不符合我国房屋权属登记条例的相关规定。之后，案涉房产一直未再办理过户登记。以上事实，有江阴市房产管理局协助执行异议书、案涉房屋权属证明在卷予以佐证。本院认为：建材商行与富鼎公司签订的协议书系双方真实意思表示，在不违反法律及行政法规相关规定的前提下，双方当事人均应按照协议书的约定享有权利，履行义务。协议书约定建材商行与富鼎公司共同购买案涉厂房，从双方协议内容以及案涉房屋处置及使用过程来看，双方确实共同出资购买案涉厂房，并分享租金收益。但对于建材商行上诉要求确认对案涉房产享有50%的份额及办理过户登记的请求，本院现在难以支持。理由如下：1.江阴房屋管理部门认为根据现有材料，案涉房产登记在富昌公司名下，涉及第三人权益，不能办理产权变更手续，并向无锡市北塘区人民法院提出协助执行异议，无锡市北塘区人民法院对房管部门所提异议未作答复，且停止办理案涉房产的过户变更手续。2.建材商行在签订协议书时已明知案涉房产不能办理产权过户登记，本案诉讼时也未提交充分证据证明案涉房产可以办理产权变更登记。3.从案涉房产对应的土地使用权流转情况来看，案涉房产的土地使用权并不在富鼎公司或者建材商行名下。综上，本案暂不宜对建材商行在案涉房产中的份额进行认定，故对建材商行要求确认房产份额及办理过户登记的上诉请求，本院不予支持。从双方当事人关于租金的陈述及借条内容等证据来看，可以认定富鼎公司截至2018年1月25日结欠建材商行260万元。关于利息，因双方并未作书面约定，一审按照银行同期贷款利率来计算并无不当。建材商行认为一审计算欠付租金及利息错误的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，建材商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61905元，由建材商行负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月一日书记员  庄茂根