成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初4560号等（详见附表一） 原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：梁崇铭，四川及第律师事务所律师。 附表一案号原告身份信息（2017）川0116民初4560号 徐翔石男，1989年8月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。徐莎女，1986年12月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。（2017）川0116民初4561号张斌女，1967年11月21日出生，汉族，住成都市武侯区。邓明嘉男，1963年7月9日出生，汉族，住成都市武侯区。（2017）川0116民初4563号郝爽 男，1987年1月22日出生，汉族，住成都市武侯区。（2017）川0116民初4566号龚宁女，1964年4月9日出生，汉族，住成都市金牛区。李景贤男，1963年12月23日出生，汉族，住成都市金牛区。（2017）川0116民初4569号程凤女，1981年7月19日出生，汉族，住成都市青羊区。胥朝龙男，1978年1月5日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。（2017）川0116民初4571号李莉女，1974年9月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。李长荣男，1973年2月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。（2017）川0116民初4572号李莉女，1974年9月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。李长荣男，1973年2月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。（2017）川0116民初4575号欧晓蓉女，1964年5月20日出生，汉族，住武侯区。官胜西男，1963年6月16日出生，汉族，住武侯区。（2017）川0116民初4574号邓润泽男，1995年3月6日出生，汉族，住成都市武侯区。被告：成都城南之星置业有限责任公司，住所地：成都市双流县西航港街道办事处江安河区**。 法定代表人：罗昌仁，总经理。 委托诉讼代理人：阮豪，男，1976年12月31日出生，汉族，住四川省峨眉市，公司员工。 第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市人民南路三段**招商银行大厦。 法定代表人：张强，行长。 委托诉讼代理人：张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，公司员工。 委托诉讼代理人：杨峰云，男，1975年11月8日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工。 原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）与被告成都城南之星置业有限责任公司（以下简称“城南之星公司”）、第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称“招商银行”）商品房预售合同纠纷九案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）的共同委托诉讼代理人梁崇铭、被告城南之星公司委托诉讼代理人阮豪、第三人招商银行的委托诉讼代理人张启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求如下：1.判令解除原告与被告城南之星公司之间形成的商品房买卖合同关系；2.判令被告城南之星公司退还原告已经给付的购房首付款并支付违约金（或相应利息：利息从原告付款之日起，按中国人民银行同期贷款利率进行计算，直到被告付清所欠原告的购房首付款之日止）、赔偿原告因购房产生的各项实际费用和支出的损失；3.判令解除原告与第三人招商银行之间形成的借款合同关系，原告的原有借款本金、利息及罚息全部由被告城南之星公司承担偿还义务。具体如下（详见附表二）： 附表二案号原告房屋信息 （位于成都市天府新区华阳街道**）主张违约金或利息（元）主张损失（元）（2017）川0116民初4560号徐翔石 徐莎1幢15层1507号60393.91700（2017）川0116民初4561号张斌 邓明嘉1幢6层620号利息1700（2017）川0116民初4563号郝爽1幢8层837号47592.21990（2017）川0116民初4566号龚宁 李景贤1幢16层1642号56073.551770（2017）川0116民初4569号程凤 胥朝龙1幢8层836号利息损失（2017）川0116民初4571号李莉 李长荣1幢12层1224号60088.451770（2017）川0116民初4572号李莉 李长荣1幢12层1225号59882.51770（2017）川0116民初4575号欧晓蓉 官胜西1幢10层1005号59233.051770（2017）川0116民初4574号邓润泽1幢16层1610号67214.31770事实与理由：原告与被告城南执行公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于华阳街道*开发的商品房（具体房号详见列表二），并对房屋总价、付款方式等进行了约定。合同约定被告应于2016年6月30日前向原告交付房屋，若被告不能按时交房超过15日的，原告可以退房并由被告城南之星公司向原告支付违约金。合同签订后，原告通过支付首付款和贷款方式向被告支付了全部购房款，但被告未能在约定期间届满前向原告交付房屋，已经构成根本违约。因此，原告根据与被告签订的合同之约定，要求解除双方签订的合同，返还原告款项并赔偿相应损失、支付违约金等；同时，由于原、被告签订的商品房买卖合同解除，原告与第三人的借款合同关系也失去了存在的意义和法律基础，该借款合同也应解除，原告由此形成的银行借款本金、利息及罚息等债务应当由被告城南之星公司负担。 被告城南之星公司辩称，对原告所说的无异议，法院核实后我们认可按以前生效判决来判。 第三人招商银行述称，对原告要求解除与被告的合同关系无异议，与我方没有关系；对原告要求解除与第三人的借款关系，希望变更成解除被告与第三人的借款关系，其他无异议。原告已经支付的按揭款项第三人不予返还，原告在第三人处尚未结清的贷款本息应由被告承担，且最终承担的本息以结清款项之日银行系统的数据为准。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市天府新区华阳街道**的房屋，合同对房号、房屋价款等进行了约定（详见附表二）。合同第十条约定：“交付条件（一）出卖人（即本案被告城南之星公司）应当在2016年6月30日前向买受人（即本案原告）交付该商品房……”；第十二条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，分别处理：[（1）和（2）不做累加]（1）逾期在15日之日，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30人内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。” 《商品房买卖合同附件及补充协议》第二条对申请贷款的金额和时间进行了约定，第六条约定：“对《买卖合同》第十条、第十九条的约定一、出卖人承诺工程竣工日期提前至2014年12月31日之前。二、出卖人承诺房屋交付日期提前至2015年2月28日之前……” 原告通过支付首付款和按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款。 后原告作为借款人及抵押人、被告城南之星公司作为保证人、第三人招商银行作为贷款人签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告从被告城南之星公司处购买位于双流县*，原告向第三人招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行同意提供此项贷款。第24条约定“抵押人（即本案原告）愿意以其从售房人（即被告城南之星公司）处购买的本合同第2条所指房产（下指抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保……”；第33条约定“保证人（即本案被告城南之星）自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证……”；第34条约定“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。” 合同签订后，第三人招商银行向原告发放了贷款，并按照约定将该笔款直接转入了被告城南之星公司的账户。后原告按照约定开始向第三人招商银行还款（截止到2017年6月21日的还款金额详见附表二）。 另查明，被告城南之星公司至今未向原告交付上述房屋。原告因购买该房屋产生预告登记费、公证费。 以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、首付款支付凭证、《个人购房借款及担保合同》、收据，第三人招商银行提供的还款明细等证据在卷为证。 本院认为，原告徐翔石、徐莎等（详见列表一）与被告城南之星公司在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印，原告与被告城南之星公司之间建立了商品房买卖合同关系；原告与第三人招商银行签订了《个人按揭贷款及担保合同》，双方亦建立了按揭贷款合同关系。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、原告与第三人签订的《个人按揭贷款及担保合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。 本案的争议焦点为：1.原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就；2.原告与第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就；3.被告城南之星公司是否应当向原告返还购房款，向原告返还其已向第三人招商银行支付的贷款本息，向第三人招商银行返还余下贷款本息，以及返还金额为多少；4.被告城南之星公司是否应当向原告支付违约金（或购房款利息）及因购房产生的损失（预告登记费、公证费）。 （一）关于原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就的问题。本院认为，因双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期交房责任（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……”原告与被告城南之星公司双方在《商品房买卖合同附件及补充协议》约定交房时间为2015年2月28日之前，截止本案辩论终结前，被告城南之星公司尚未向原告交付房屋，已构成违约，按照双方约定，原告可要求退房，原告要求解除合同的条件已经成就，且被告城南之星公司也同意解除合同，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 （二）关于原告与第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就的问题。本院认为，原告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于，原告通过向第三人招商银行贷款购买涉案房屋（详见列表二）。原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，现原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》已经解除，为有利于纠纷的全面解决，故原告要求解除与被告城南之星公司、第三人招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》有事实和法律依据，本院予以支持。 （三）关于被告城南之星公司是否应当向原告返还购房款及已向银行偿还的贷款本息，向第三人招商银行返还余下贷款本息，以及返还金额为多少的问题。本院认为，被告城南之星公司未按照合同约定时间向原告交付房屋，导致原、被告双方签订的合同解除，被告城南之星公司系违约方。原、被告签订《商品房买卖合同》解除后，原告通过支付首付款及向银行贷款的方式支付了全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告城南之星公司应当向原告返还本金及原告已经向第三人偿还的贷款本息，向第三人招商银行返还购房贷款。因截止2017年6月21日，原告已经通过按约还款的方式向第三人招商银行偿还部分贷款（金额详见附表二），为减少诉累，该部分贷款本金、利息及罚息由被告城南之星公司直接偿还给原告即可。因被告城南之星公司实际占用了原告支付的首付款这笔资金，故被告城南之星公司应当向原告返还购房首付款。对于原告程凤、胥朝龙、张斌、邓明嘉主张被告向其支付房款利息的问题，因被告实际占用了该笔资金，利息系原告程凤、胥朝龙、张斌、邓明嘉的损失，故被告应向四原告支付利息（计算方式件附四）。 本案中，原告与被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》解除的原因并非在于原告及第三人招商银行，而系由于被告城南之星的违约行为所致，原告应当向第三人招商银行承担的损失赔偿责任最终亦应由被告城南之星公司承担，为减少当事人的诉累，可由贷款的实际收取方即被告城南之星公司直接向第三人招商银行承担购房人应当承担的责任。故被告城南之星公司应当向第三人招商银行返还余下贷款本金及利息、罚息等（以第三人招商银行系统里实际结清总金额为准）。 （四）关于被告城南之星公司是否应当向各原告（除原告程凤、胥朝龙、张斌、邓明嘉外）支付违约金及因购房产生的其他损失的问题。根据原告与被告城南之星公司签订的《商品房买卖合同》第十二条之约定，因被告城南之星公司迟延交付房屋导致合同解除，被告城南之星公司属违约方，应当承担合同解除的违约责任。合同约定合同解除后，被告城南之星公司应按照原告全部已付款的5%向原告支付违约金，原告要求被告城南之星公司支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。因原告（除原告程凤、胥朝龙、张斌、邓明嘉外）主张的违约金已经足以弥补原告的损失，故本院只支持原告的违约金请求，对原告主张的损失本院不予支持。 原告程凤、胥朝龙主张的预告登记费1550元、公证费220元，共计1770元，张斌、邓明嘉主张的预告登记费1550元、公证费220元，共计1770元，有原告提供的证据在卷作证，因四原告并未主张违约金，该部分费用系原告的实际损失，与本案有关联性，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）与被告成都城南之星置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、解除原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）、被告成都城南之星置业有限责任公司、第三人招商银行股份有限公司成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》； 三、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）返还购房首付款（详见附表三）及违约金或相应利息（详见附表四）； 四、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）返还已偿还贷款本息（详见附表三）； 五、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行支付原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）尚欠的贷款本息（具体金额以被告成都城南之星置业有限责任公司支付该款项时第三人招商银行股份有限公司成都分行系统内结清的总金额为准）； 六、被告成都城南之星置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告程凤、胥朝龙、张斌、邓明嘉支付其他损失（详见附表三）； 七、驳回原告徐翔石、徐莎等（详见附表一）的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费负担详见附表三。 附表三案号原告首付款 （元）已偿还银行贷款本息（元）违约金或利息（元）、损失（元）诉讼费预交情况（元）诉讼费承担（元） 原告被告原告被告（2017）川0116民初4560号徐翔石 徐莎707878198775.52违约金60393.95750005750（2017）川0116民初4561号张斌 邓明嘉574118211578.8利息（计算方式详见附四）、损失1770元5065005065（2017）川0116民初4563号郝爽45304457577.3违约金47592.2元4413004413（2017）川0116民初4566号龚宁 李景贤561471216993.94违约金56073.55元4997004997（2017）川0116民初4569号程凤 胥朝龙48205068773.01利息（计算方式详见附四）、损失1770元4557004557（2017）川0116民初4571号李莉 李长荣60176964215.05违约金60088.45元5247005247（2017）川0116民初4572号李莉 李长荣67065058195.45违约金59882.5元5218005218（2017）川0116民初4575号欧晓蓉 官胜西59466175302.23违约金59233.05元5178005178（2017）川0116民初4574号邓润泽67428674181.71违约金67214.3元5616005616 附表四案号原告利息计算方式（2017）川0116民初4561号张斌 邓明嘉以574118元为基数，从2014年7月4日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日。 （2017）川0116民初4569号程凤 胥朝龙以100000元为基数，从2013年1月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算；以382050元为基数，从2013年7月28日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算；。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邱盛林 二〇一七年六月二十二日 法官助理罗文翔 书记员冯子豪