江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3747号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴彬，男，1973年3月10日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市新盛仁和资产管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区解放南路26-8号三胞广场1-709。法定代表人：林斌，董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启迪，江苏红杉树律师事务所实习律师。上诉人戴彬因与被上诉人徐州市新盛仁和资产管理有限公司（以下简称新盛仁和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴彬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，戴彬一审中提供的2015年10月23日的租赁协议真实有效。相同的民事主体，针对同一租赁物，戴彬提供的租赁协议签订在后，因此，应适用2015年10月23日租赁协议。其次，戴彬提供的租赁协议内容符合我国合同法规定的合同基本要素，合同对于民事主体、租赁物位置、大小、租赁期限、租金标准等皆有详细的约定。新盛仁和公司提供的租赁协议签订于2015年8月27日，早于戴彬提供的租赁协议2个月，如果戴彬需要租赁协议办理执照，就没有必要再另行签订协议。二、一审判决判令戴彬支付租金153237.50元，有失公平。一审庭审查实，租赁物交付戴彬之初，不符合戴彬经营超市的标准，租赁物需要改造后才可以经营超市。新盛仁和公司对于租赁物交付前的概况予以认可，对于戴彬租赁前期的装饰装修予以认可，并且向戴彬承诺，装修中的租赁物深坑填埋等施工由戴彬代替新盛仁和公司进行，费用由新盛仁和公司负担，在以后计算租金中抵扣。租赁物计租后，新盛仁和公司没有按照约定抵扣应付深坑填埋费用，戴彬多次找新盛仁和公司协商，新盛仁和公司不予理睬。如果认定违约行为，新盛仁和公司从合同签订之初即有违约行为，基于此，戴彬针对租金缴纳数额与新盛仁和公司协商无果，并非恶意拖欠租金。三、在双方租赁合同关系未解除前，新盛仁和公司擅自停电造成戴彬损失的开始时间为2017年9月19日，直至新盛仁和公司单方解除租赁关系，戴彬都无法正常经营。租赁物完全在新盛仁和公司的控制之下，一审法院判令戴彬支付占有使用费32320.60元有失公平。四、戴彬主张的装饰装修残值应得到支持。戴彬没有按时交付租金是因为新盛仁和公司没有履行租赁承诺，租赁物漏水。新盛仁和公司对于租赁关系没有履行约定或是法定义务，租赁关系的解除应属于双方皆有过错，一审法院单一认定因戴彬过错导致租赁关系解除有失公正。五、新盛仁和公司将戴彬的物品搬运、保管不全，有缺失和损毁。戴彬分别于2018年9月19日和2019年4月15日到租赁房屋看到了一些戴彬原来店里的东西，由此说明，新盛仁和公司搬运戴彬物品没有进行有效的盘点，造成戴彬大量物品丢失甚至损毁。被上诉人新盛仁和公司辩称：1、戴彬主张以2015年10月23日的协议作为双方权利义务的依据，是有悖诚信的行为。2015年10月23日的协议是为配合戴彬办理营业执照备案而使用的，故将约定的时间提前为2015年12月1日，该份协议不是双方权利义务的依据。双方履行的应是2015年8月27日签订的租赁协议，租赁期间为2016年3月1日，且该份协议与租赁发票上备注的租赁期间、验房单、装修申请表、安全责任书等证据能相互印证，因此，一审法院以2015年8月27日协议作为认定事实依据是客观真实的。2、戴彬主张租赁物交付之初不符合其经营标准与事实不符且没有证据予以证明。验房单可以证明租赁物交付之初，该租赁物是经过戴彬验收的，不存在不符合租赁的情形。如果当时存在，戴彬显然也不可能承租使用。另外，该项主张戴彬也未在一审中提及，故不属于二审理涉范围。3、新盛仁和公司在戴彬拖欠租金的情况下停电是有合同依据的，是基于合同第11.3条的约定。4、新盛仁和公司不应承担其装饰装修残值损失也是有合同依据的。依据租赁合同第9.4.2条以及第11.3条约定，同时，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用若干问题的解释第十一条规定，以及江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用若干问题的解释第二十六条规定，故一审法院对此作出判决有事实及法律依据。5、新盛仁和公司将戴彬的物品搬离前已尽到通知义务，在通知无果的情况下，才委托第三方搬运，故一审判决的认定也是客观公正的。新盛仁和公司向一审法院起诉请求：1、依法确认新盛仁和公司、戴彬于2015年8月27日签订的租赁合同于2018年1月6日解除；2、判令戴彬给付新盛仁和公司拖欠的租金185471.80元及房屋占用使用费33674.03元；3、判令戴彬向新盛仁和公司支付违约金65743.75元；4、判令戴彬支付搬运费9800元。戴彬向一审法院反诉请求：判令新盛仁和公司赔偿戴彬损失647910.27元，包括以下三项：装修装饰残值308240.50元，返还扣留设备商品或赔偿相应的损失288710.51元，赔偿损失50959.24元。一审法院认定事实：位于徐州市泉山区中心）由徐州市新盛建设发展投资有限公司自建，徐州市不动产局于2017年2月15日颁发了苏（2017）徐州市不动产权第0009357号不动产权证书，载明的房屋所有权人为徐州市新盛建设发展投资有限公司，建筑面积为5906.26平方米。新盛仁和公司与徐州市新盛建设发展投资有限公司以签订租赁合同的方式获得了该房屋对外出租经营的权利。2015年8月27日，新盛仁和公司（出租方、甲方）与戴彬（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，双方约定的租赁标的坐落在徐州市泉山区商铺，建筑面积为521.3平方米，由戴彬用于经营超市，租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日止，甲方在2016年3月1日前将上述房屋交付乙方先行装修。租金分别是：第一年自2016年3月1日至2017年2月28日，日租金为0.5元，月租金为7928元，年租金为47569元；第二年自2017年3月1日至2018年2月28日，日租金为1.0元，月租金为15856元，年租金为190275元；第三年自2018年3月1日至2019年2月28日，日租金为1.02元，月租金为16173元，年租金为194081元；第四年自2019年3月1日至2020年2月28日，日租金为1.04元，月租金为16497元，年租金为197963元；第五年自2020年3月1日至2021年2月28日，日租金为1.06元，月租金为16827元，年租金为201922元；首期租金为23784元，于签订合同后五个工作日支付，此后按照三个月为支付租金的周期。保证金为31713元，作为履约保证，甲方在收到保证金后开具收据，并约定了保证金退还和补足的情形，双方还约定房屋交付、装修、维修与返还的事项，乙方接受新盛嘉和物业经营服务有限公司的经营管理，以及双方的权利义务内容，合同的变更与解除条件、违约责任等。上述合同签订后，戴彬于2015年11月27日向徐州新盛嘉和物业经营服务有限公司提交了装修申请，载明施工负责人为李春雷，装修期间自2015年12月1日至2016年3月28日，后新盛仁和公司将租赁房屋交付给戴彬装修使用。2015年11月30日，新盛仁和公司向戴彬开具了履约保证金收据，载明的金额为31713元。戴彬承租期间经营捷优超市，并办理了个体工商户注册手续，字号为泉山区捷优百货超市凤鸣路店，经营者为戴彬。2016年11月15日，戴彬通过银行汇兑的方式，向新盛仁和公司支付了81180.80元，新盛仁和公司于2016年11月29日开具了增值税普通发票，注明系2016年3月-11月租金，金额为23784元。因戴彬拖欠租金，新盛仁和公司的工作人员蒋文与戴彬通过手机短信联系，要求戴彬交纳租金，其中2016年6月21日，蒋文向戴彬发送短信的内容为“凤鸣路16.12至17.03月租金合计39640元”，以及在2017年9月19日8时22分许蒋文向戴彬发送短信内容为“戴总，因租金未到账，今日9.30起，只能对凤鸣路超市进行停电，请知悉”。2017年9月19日，新盛仁和公司对涉案商铺停电，戴彬的员工鹿启明在当天下午18时50分许将停电情况通过微信告知戴彬，并陈述雪糕、速冻水饺，鸡腿等商品都化了，下午5点20闭店。经戴彬与鹿启明进行清点，冷库食品共计29159.24元。在戴彬租赁涉案商铺期间，委托李春雷对涉案商铺进行了装修，双方签订了装修合同，后经双方结算，装修总价为459195元。戴彬购买了货物，并安装了冷库，安装冷库的费用为27500元。后戴彬于2018年1月19日对商铺内的物品进行了盘点，形成了清单。2017年12月11日、12月13日、2018年2月1日、2月28日和3月8日，蒋文与戴彬电话联系，问祥云路铺子里的东西怎么处理，戴彬回答拉走，并陈述约新盛仁和公司的杨总来谈，蒋文提出先把铺子里的东西搬走，戴彬提出安排人，之后蒋文提到在3月9日把铺子清空，商品放在矿大的空铺子里，戴彬提出父亲有病住院，安排不出人手，让新盛仁和公司搬的时候多注意。2017年11月29日，江苏青创律师事务所受新盛仁和公司委托，向戴彬发出了《律师函》，要求戴彬在2017年12月7日前向新盛仁和公司支付拖欠的房屋租赁费182344元，戴彬收到该律师函。2018年1月5日，新盛仁和公司向戴彬发出《租赁合同解除及要求交还商铺通知函》，主要内容为：一、双方所签租赁合同于贵方收到之日解除；二、贵方在收到本函后5日内交还商铺，并支付拖欠的租金；三、保证金不予退还，有权追偿损失。该函邮寄的地址为徐州市康居小区8-2-201室，戴彬于2018年1月6日收到该函。2018年1月17日，新盛仁和公司再次向戴彬发出《强制收回商铺通知函》，载明将在2018年1月22日强制收回商铺，邮寄地址也是徐州市康居小区8-2-201室。2018年3月9日、4月28日及5月8日，新盛仁和公司委托徐州市福乐搬家服务有限公司组织人员对涉案商铺进行清铺，将物品搬至新盛仁和公司在大学城北和滨湖街区的商铺内。为此，新盛仁和公司支出了搬运费9800元。一审中，新盛仁和公司提交了从捷优超市搬走的物品清单；具体是玻璃柜台2个；实木色柜台3个、米斗1个、镂空回型货架1个月、红色收银台2个、绿色伊利货架1个、口香糖益达货架2个、维维标识货架2个、宝塔式三层货架2个、带轮不锈钢货架1个、横式冰柜3个、中空货架1个、杂粮柜2个、黑色平台架1个、组装货架21个（西区）+25个（中区）、39个（东区、东北区）、木质异型货架5个、蔬菜柜8个（黑色）、汤圆水饺冷柜1个、小推车2个、梯子2个、小仓库不锈钢台2个、四层白色货架1个、秤重台3个、竖式冰柜1个、西冷库货架8个、文件柜2个、办公桌3个、保险柜1个、各种酒水29、生活用品94、临期食品8箱、微波炉1个、净水器1个、电饭煲1个，沙拉石头碗69、杂货76。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应严格按照合同约定及法律规定履行各自的义务。一、2015年8月27日的租赁合同是否实际履行的问题。新盛仁和公司主张双方履行的是2015年8月27日签订的租赁合同，而戴彬认为双方履行的是2015年10月23日签订的租赁协议。综合双方的举证，一审法院认为，双方实际履行的是2015年8月27日签订的租赁合同，具体理由为：首先，戴彬在开庭时认可新盛仁和公司提交的2015年8月27日租赁合同的尾部签名为其本人所签，但陈述该合同为新盛仁和公司利用祥云路租赁合同改头换面而来，而戴彬的陈述明显不能成立，两份租赁合同的排版明显不同，不存在篡改的可能；其次，新盛仁和公司向戴彬收取了凤鸣路街坊中心商铺2016年3月至11月的租金23784元，新盛仁和公司当庭陈述实质上是给予戴彬6个月的装修免租期，戴彬应当缴纳的首期租金23784元的数额在该份2015年8月27日的合同中有明确的约定；再次，新盛仁和公司员工蒋文在与戴彬的短信中明确了2016年12月至2017年3月的租金为39640元，即包括2016年12月、2017年1月、2月、3月的租金，其中2016年12月至2017年2月的租金合计为23784元，2017年3月租金根据8月27日合同约定为15856元，两项之和为39640元。最后，戴彬提交的租赁协议，缺乏有关租赁双方权利义务的具体约定，也不符合租赁合同当事人签订合同常规，且新盛仁和公司对于形成租赁合同的原因作出了合理解释，并提交了证据。综上，双方实际履行的是2015年8月27日签订的租赁合同。二、新盛仁和公司对于本案所涉及的租赁物是否享有合法的租赁权的问题。新盛仁和公司为了证明自己对涉案租赁物享有出租权利，提交了徐州市新盛建设发展投资有限公司出具的说明及双方签订的租赁合同，以及徐州市不动产局向徐州市新盛建设发展投资有限公司颁发的不动产权证书，足以证明新盛仁和公司从徐州市新盛建设发展投资有限公司获得了对外租赁的权利，且戴彬实际上通过签订租赁合同的方式从新盛仁和公司处获得了涉案凤鸣路街坊中心商铺的使用权利，故戴彬提出的新盛仁和公司无权出租的意见，依法不能成立。三、新盛仁和公司以戴彬未按期缴纳租金构成违约，依据合同约定解除2015年8月27日的合同，并要求戴彬支付欠付租金、占用费和违约金以及搬运费9800元的诉求能否成立的问题。本案业已查明双方履行的是2015年8月27日签订的租赁合同。根据租赁合同的性质，在当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以依据法律的规定行使法定解除权。就本案而言，戴彬一直拖欠自2016年12月之后的租金，新盛仁和公司通过发送律师函，以及由公司的员工蒋文通过向戴彬发送手机短信的方式，要求戴彬交纳租金，戴彬并没有在要求的期间内交纳，故戴彬在经过新盛仁和公司多次催告后仍迟延履行支付租金的义务，视为迟延履行主要债务，且新盛仁和公司已经向戴彬送达了解除租赁合同的书面通知，戴彬已经收到该通知，故双方于2015年8月27日签订的租赁合同已于2018年1月6日解除，新盛仁和公司要求确定该合同解除的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对于新盛仁和公司在本案中要求戴彬支付拖欠的租金及占用使用费的问题。自2016年12月至双方租赁合同解除的2018年1月6日，租金计款为184950.50元。在新盛仁和公司向戴彬发出解除租赁合同并要求其交还商铺的通知后，戴彬并没有及时将商铺交还新盛仁和公司，故自2018年1月6日至2018年3月9日，还产生了占用使用费，根据双方租赁合同约定的租金标准，占用使用费计款32320.60元。因双方在租赁合同中约定的违约金计算标准过高，现新盛仁和公司调整为按照拖欠租金和占有使用费总额的30%计算违约金，符合法律规定，予以支持，故违约金计款65181.33元。因双方在租赁合同中对于履约保证金也进行了约定，约定履约保证金可扣除租金和违约金等，且戴彬已经向新盛仁和公司交纳了履约保证金31713元，故确认戴彬交纳的履行保证金在欠付的租金中进行扣减。综上，戴彬还应向新盛仁和公司支付租金153237.50元、占用使用费32320.60元以及违约金65181.33元。对于新盛仁和公司要求戴彬支付的搬运费问题。新盛仁和公司在实施清铺之前已经向戴彬发出了交还商铺的书面通知，载明了清铺的具体时间，后新盛仁和公司的员工蒋文通过短话及电话方式和戴彬沟通，从戴彬在2018年3月8日通话的表述来看，戴彬是同意新盛仁和公司实施清铺，且根据双方签订租赁合同的约定，戴彬在双方租赁合同解除后，负有返还商铺的义务，故新盛仁和公司实施清铺的行为并非公权力的强制，而是根据合同约定的私力救济，并没有超过法律的界限，因清铺产生的搬运费9800元，也应由戴彬负担。四、戴彬在本案中要求新盛仁和公司赔偿涉案商铺的装修残值、返还相关设备商品以及赔偿相应的损失等是否有依据的问题。根据戴彬在本案中的举证，虽然可以证实其为经营捷优超市时对新盛仁和公司交付使用的毛坯房屋进行了装饰装修，根据戴彬提交的证据显示该装修总价为459195元，戴彬陈述在本案中所主张的装饰装修残值按照双方间签订的房屋租赁合同时间为五年，折合每一年的装修损耗即91839元。双方租赁协议起始时间是2015年12月1日至2017年9月19日，共计一年十个月，分摊的装修物损耗为168371.5元，因此实际投入的459195元减去168371.5元等于290823.5元，该款即为装饰装修残值。对此，一审法院认为，导致合同解除的原因在于戴彬迟延履行支付租金的义务，新盛仁和公司对于租赁合同的解除不具有过错，戴彬陈述房屋出现漏水等原因，但未提交证据证实，故在新盛仁和公司对于解除合同不存在过错的情况，戴彬作为承租人要求作为出租人的新盛仁和公司支付装饰装修残值，不予支持。在新盛仁和公司进行清铺的过程中，将戴彬经营捷优超市的物品存放在他处，且及时通知戴彬领取，现戴彬在诉讼中也要求新盛仁和公司予以返还，至于戴彬要求或者给予赔偿288710.51元的意见，一审法院认为，该意见不能成立，一是戴彬盘点的商品在盘点时已经超过或者临近保质期；二是新盛仁和公司在清铺前要求戴彬自行清铺，之后也通知戴彬及时领取被搬走的物品，戴彬的消极行为对于损失的扩大具有过错，在物品尚存在的情况下，应当先行返还。虽然戴彬在2018年1月19日对捷优超市的物品进行了盘点，但是在此之后至2018年3月9日新盛仁和公司委托搬家公司清铺时，新盛仁和公司才打开门锁，将物品搬离，戴彬盘点明细中的物品不足作为确定返还物品的依据，故确定按照新盛仁和公司整理的物品清单确定返还义务。在双方租赁合同未解除之前，新盛仁和公司擅自停电，给戴彬经营的冷冻食品造成了损失，现通过戴彬举证的明细清单，足以确定该项损失为29159.24元，新盛仁和公司应当承担此项赔偿责任。在停电之后，戴彬所经营的捷优超市歇业，但戴彬并未提交证据证实其积极履行交纳租金的义务，或者与新盛仁和公司协商由物业公司恢复供电事宜，故戴彬主张因停电造成其支出工人工资21800元，系戴彬扩大的损失，该项损失不应由新盛仁和公司承担。该院判决：一、确认徐州市新盛仁和资产管理有限公司与戴彬于2015年8月27日签订的租赁合同已于2018年1月6日解除；二、戴彬于判决生效后十日内向徐州市新盛仁和资产管理有限公司支付租金153237.50元、占用使用费32320.60元以及违约金65181.33元，并支付搬运费9800元，合计260539.43元；三、徐州市新盛仁和资产管理有限公司于判决生效后十日内向戴彬赔偿食品腐烂造成的损失29159.24元；四、徐州市新盛仁和资产管理有限公司于判决生效后十日内向戴彬返还从捷优超市搬走的物品；五、驳回戴彬的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5720元，由戴彬负担；反诉案件受理费6050元，由戴彬负担5500元，由徐州市新盛仁和资产管理有限公司负担550元。二审中，戴彬为证明其主张提供以下证据：1、2015年8月4日，徐州市公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案凭证，证明目的，在2015年8月初，租赁房屋尚未达到消防验收标准，因此在8月份签署的合同应当属于无效合同。戴彬认可在其经营期间，租赁房屋是通过消防验收的。2、拍摄于2019年4月23日的照片一组，照片内容为戴彬货物存放的现状，证明目的，新盛仁和公司对于戴彬的货物未尽到保管义务。3、拍摄于2018年9月19日的照片一组，照片内容为租赁房屋内的状况，证明目的，新盛仁和公司未将租赁房屋内的监控、压缩机、空调外机等重要物品搬离租赁物，未将属于戴彬的物品全部清空。4、戴彬与新盛仁和公司工作人员的谈话录音，证明目的，双方关于改造款返还或抵用协商多次，造成戴彬无法正常支付租金。5、拍摄于2016年2月25日、2018年1月19日、2018年9月19日、2019年4月15日的照片一组，证明目的，在戴彬经营的超市开业前，涉案租赁房屋存在漏水的情形。经质证，新盛仁和公司认为：对第一组证据的真实性无异议，但二次消防验收应当由承租人自行办理，且戴彬也认可在后期经过了消防验收。对第二、三组证据的真实性不予认可，新盛仁和公司要求戴彬清铺后，也多次通知戴彬取走其物品，但戴彬不予理会，是戴彬的原因导致损失扩大。对第四组证据的真实性部分认可，谈话录音中，新盛仁和公司工作人员王宁明确否认戴彬主张的装修款抵扣租金的主张，且在双方履行合同过程中，也未对合同内容进行变更。对第五组证据的真实性不予认可。照片拍摄的时间无法反映在戴彬租赁经营期间房屋存在漏水的事实，且一审中戴彬也一直未提供该证据。本院将结合已查明的案件事实对上述证据进行综合认证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、关于双方当事人实际履行的租赁合同如何认定的问题。租金的计算标准与支付期限是租赁合同的主要条款。首先，新盛仁和公司于2015年11月将租赁房屋交戴彬进行装修，如依据戴彬主张的2015年10月23日签订的租赁合同，装修免租期应为戴彬进场施工之日起的6个月，但实际履行过程中，戴彬于2016年11月15日向新盛仁和公司支付9个月租金，新盛仁和公司向戴彬开具发票并注明支付的系2016年3月－11月的租金，戴彬并未提出异议，合同履行情况与2015年10月23日的合同内容明显不符。其次，新盛仁和公司工作人员向戴彬催收2016年12月－2017年3月的租金39640元，戴彬对该租金数额并未提出异议。该部分租金与2015年10月23日租赁合同约定的租金计算标准不同，但与8月27日租赁合同约定的计算标准相同。因此，结合以上事实，应认定双方间实际履行的系2015年8月27日签订租赁合同。二、关于戴彬应付租金及占有使用费数额问题。前已认定，新盛仁和公司与戴彬于2015年8月27日签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合同不存在违反我国法律、行政法规强制性规定的情形，依法成立并生效，对双方当事人均有约束力且已实际履行。戴彬主张房屋装修过程中的深坑填埋费用应由新盛仁和公司负担并抵扣租金，其二审提供了其与新盛仁和公司相关工作人员的谈话录音，但谈话录音内容无法反映双方之间就所谓的深坑填埋费用负担问题达成合意，且新盛仁和公司工作人员王宁亦是对戴彬的该主张明确予以拒绝，故，戴彬的该主张无充分证据予以证明，不能成立。关于占有使用费的给付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。因戴彬拖欠租金，新盛仁和公司主张解除租赁合同后，戴彬并未及时清空、返还租赁房屋，新盛仁和公司依据上述规定要求戴彬支付占有使用费，并无不当。三、关于戴彬要求新盛仁和公司赔偿损失应否支持的问题。戴彬主张新盛仁和公司交付的租赁房屋存在漏水情形，构成违约，但戴彬提供的照片均无法证明在其经营期间房屋存在漏水情形，且在双方2015年11月28日进行验房时，戴彬亦确认租赁房屋的室内墙壁及顶面状况良好，故，戴彬以此为由认为新盛仁和公司违约的主张，不能成立。前已论述，因戴彬逾期支付租金构成违约，新盛仁和公司主张解除合同，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，依据该规定，剩余租赁期内的装饰装修损失应由戴彬自行承担。租赁合同解除后，因戴彬未及时腾空房屋，新盛仁和公司在征得戴彬同意后进行了腾房，并将戴彬的物品另行存放。戴彬未及时取回其所有的物品产生的损失，应由其自行承担。综上所述，戴彬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由戴彬负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  孟文儒审判员  曹 辛二〇二〇年六月四日书记员  李 璟