福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0302民初4611号 原告：莆田市市政工程维护管理处，住所地莆田市延寿路市政桥头泵站管理中心。统一社会信用代码：123503004887711231。 法定代表人：苏伟，该处主任。 委托诉讼代理人：蔡松铸，福建求拓律师事务所执业律师。 被告：郑芬芬，女，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡雨安、许梦，福建聚华律师事务所执业律师。 原告莆田市市政工程维护管理处与被告郑芬芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月01日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市市政工程维护管理处的委托诉讼代理人蔡松铸和被告郑芬芬的委托诉讼代理人蔡雨安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田市市政工程维护管理处向本院提出诉讼请求：1、判令郑芬芬立即将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所（即围墙内的场地和3层房屋）腾空搬离交回莆田市市政工程维护管理处；2、郑芬芬支付已拖欠至2016年9月30日止的9个月租金共计83853元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，并支付自2016年10月1日起至租赁场所全部交还之日止的租金（其中自2016年10月1日起至2016年12月31日止按每月9317元计算；自2017年1月1日起按每月10248.7元计算）；3、莆田市市政工程维护管理处无需返还保证金15000元；4、郑芬芬支付拖欠的自2014年8月起由莆田市市政工程维护管理处代缴的水费7372.8元；5、诉讼费用由郑芬芬负担。事实与理由：2013年1月4日，莆田市市政工程维护管理处依法通过程序与郑芬芬签订编号为办2013-1号的房屋租赁合同一份，约定莆田市市政工程维护管理处将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所出租给郑芬芬用于铁件加工，租赁期限至2015年12月31日止。合同中双方对保证金、租金、违约责任等均做了约定，且约定围墙内的房屋及场地郑芬芬不得对外乱搭盖并影响四邻正常生活。但郑芬芬在租赁后即对租赁场所乱搭盖改造（将2层楼房加盖第3层并在场地内进行其他搭盖），存在巨大安全隐患。租赁期间的水费由于无法单独立户，故一直由莆田市市政工程维护管理处代收代缴，郑芬芬自2014年8月起一直拖欠水费至今。现租赁合同已履行完毕，莆田市市政工程维护管理处决定不继续出租。但经多次通知，郑芬芬均拒绝搬离并不支付相关费用。故提起诉讼。 郑芬芬辩称，莆田市市政工程维护管理处无法证明其对涉案房屋享有所有权，其作为原告主体不适格；租赁合同到期后，答辩人已搬离诉争场地，也没有使用涉案房屋，不存在侵占房屋的事实；保证金15000元应当依法退还给答辩人；答辩人只承担合同期内的水费，该水费由法院依法认定；本案诉争的租赁场所只有2层房屋，第3层房屋在答辩人承租时已存在，答辩人没有搭盖第3层房屋及围墙内的其他违章建筑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、莆田市市政工程维护管理处提供的征地图纸、测绘图、航拍图各一组，欲证明本案租赁场所的围墙内场地的四至范围，具体以测绘图中标注的范围为准。郑芬芬质证认为，对征地图纸的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该图纸范围不是其实际租赁范围；对测绘图、航拍图的真实性有异议，权属四至范围应当以土地管理部门发证确认的范围为准，也不能作为认定莆田市市政工程维护管理处享有权属的依据；其实际租赁范围系面积约400平方米的二层楼房。本院经审查认为，涉案地块征地图纸上的土地权属地界线核定章标注的时间为1988年10月28日，远远早于郑芬芬承租的时间，且当时租赁场所尚未开始建设，无法证明本案租赁场所围墙内的场地的具体范围；诉争的租赁场所没有办理权属登记，测绘图的真实性无法确认，无法证明本案租赁场地的范围；根据莆田市市政工程维护管理处的主张，其提供的航拍图系2006年的航拍图，即便该航拍图系真实的，反而证明2006年诉争地块即存在大面积搭盖，无法证明本案租赁合同项下的租赁场地的范围。2、郑芬芬提供的照片一组，欲证明其在合同到期后已搬离租赁房屋的事实。莆田市市政工程维护管理处质证认为，照片是片面的，不能客观反映租赁场所的现状，也无法证明郑芬芬已交还房屋，事实上涉案房屋一直由郑芬芬占有、使用和收益。本院经审查认为，郑芬芬表示该照片所拍摄的是场地内3层楼房中第1、2层房屋，结合本院现场勘查的情况，该第1、2层房屋确已空置，故本院对该照片的真实性予以确认，但该照片没有体现拍摄时间，无法证明郑芬芬在租赁期满后立即搬离该房屋，也无法证明郑芬芬已向莆田市市政工程维护管理处交还了房屋。 根据到庭当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年年底，莆田市市政工程维护管理处经莆田市财政局同意将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所（尚未办理权属登记、面积约为400平方米）进行公开招租。2012年12月4日，郑芬芬以月租金7000元的报价取得该承租资格。2013年1月4日，莆田市市政工程维护管理处（作为甲方）与郑芬芬(作为乙方)签订《租用合同书》一份，约定：甲方将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所出租给乙方，用于铁件加工；租赁范围系甲方围墙内房屋及场地，乙方不得对外乱搭盖并影响四邻正常生活；租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日，租赁期满后甲方有权收回该租赁场所；租金每月7000元，每季度支付一次，年租金递增10%；乙方应在每季度第一月一日向甲方支付当季度租金，逾期每日罚100元，若超过5天不交租金，则终止合同，甲方收回；甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁保证金15000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还乙方；租赁期间内乙方自付水电费及其他一切税费，租赁期间水电立户由乙方自行负责，合同终止后立户等有关手续转回甲方；租赁期间内，房屋不得转让他人使用，乙方应爱护房屋，如出现人为损坏则由乙方负责维修并承担费用；租用期间，乙方应做好防火防盗工作，如发生安全事件，由乙方承担完全经济责任，并终止合同；本合同自签字即日生效。后郑芬芬向莆田市市政工程维护管理处支付保证金15000元，莆田市市政工程维护管理处将租赁场所交付给郑芬芬。2016年7月28日，莆田市市政工程维护管理处通过EMS邮政快递向郑芬芬发出《关于要求天九湾闲置泵站原租赁人搬离的函》，告知郑芬芬租赁期限于2015年12月31日到期且租赁场所不再出租，并要求郑芬芬在收到该函件的七日搬离、交还场地。2016年8月2日，郑芬芬拒收该函件。现郑芬芬已付清截至2015年12月31日的租金，但尚欠莆田市市政工程维护管理处自2014年8月起代缴的水费。2016年11月1日，莆田市市政工程维护管理处向本院提起诉讼。 本案审理期间，双方对租赁范围存在争议。为查清本案事实，本院于2016年2月27日对涉案租赁场地进行现场勘查，发现位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所的围墙没有封闭、范围不清，场地内存在较大面积的搭盖并堆放钢管等物品，场地内有3层楼房一幢，其中第1、2层房屋已空置，第3层房屋由郑芬芬的父亲郑金生居住。郑金生称该第3层房屋系其于2013年之前加盖形成。但郑金生拒绝在现场勘查笔录上签名。同日，经本院询问，莆田市市政工程维护管理处表示不同意对空置的第1、2层房屋先行接收。本案审理期间，经本院释明，莆田市市政工程维护管理处不同意变更诉讼请求。 本院认为，莆田市市政工程维护管理处至今未能提供讼争场所的合法产权证明，亦不能举证证明讼争场所的建设取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，莆田市市政工程维护管理处和郑芬芬签订的《租用合同书》属无效合同。该《租用合同书》虽已履行完毕，但无效合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产，依法应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。郑芬芬应当将其占有、使用的该《租用合同书》项下的租赁场所返还给莆田市市政工程维护管理处，并支付占有期间的占用费。莆田市市政工程维护管理处要求判令郑芬芬立即将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所（即围墙内的场地和3层房屋）腾空、搬离并交回，但《租用合同书》中对租赁范围的表述仅为“围墙内的房屋及场地”，该租赁场所又没有办理权属登记，现场租赁场所的围墙没有封闭、范围不清且场地内存在较大面积的搭盖，郑芬芬和莆田市市政工程维护管理处对租赁场地范围各执一词，莆田市市政工程维护管理处又未能提供证据证明其交付给郑芬芬的场地的具体范围，故本院认为莆田市市政工程维护管理处的关于要求郑芬芬搬离位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所围墙内的场地并交还的诉讼请求不具体明确，本院对此不予处理；同理，《租用合同书》中也没有对租赁场所内的房屋进行具体说明，现双方对场地内的3层楼房是否系由郑芬芬在承租期间内加盖第3层形成存在争议，莆田市市政工程维护管理处未能提供证据证明其交付给郑芬芬的房屋原状为2层楼房，又未能提供证据证明系郑芬芬在租赁期间内加盖第3层且郑芬芬仍居住在该第3层房屋内，结合案外人郑金生称第3层房屋系由其占有使用的情形，本院认为莆田市市政工程维护管理处现要求郑芬芬返还该第3层房屋缺乏依据，应予驳回；双方对租赁场所的原状包括该幢楼房的第1、2层房屋没有争议，现郑芬芬已将该第1、2层房屋腾空，但其又未能提供证据证明已向莆田市市政工程维护管理处交还该房屋，故郑芬芬依法应当向莆田市市政工程维护管理处交付该幢楼房的第1、2层房屋。基于上述分析，本院酌定本院组织现场勘查的时间即2017年2月27日为郑芬芬搬离该第1、2层楼房的时间。莆田市市政工程维护管理处要求郑芬芬支付已拖欠至2016年9月30日止的租金人民币83853元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，实际系要求郑芬芬支付2016年1月至9月的场地占用费，该要求有理，本院予以支持；其同时要求郑芬芬支付自2016年10月1日起至租赁场所全部交还之日止的占用费（其中自2016年10月1日起至2016年12月31日止按每月9317元计算；自2017年1月1日起按每月10248.7元计算），因2017年2月27日经本院询问莆田市市政工程维护管理处表示不同意先行接收3层楼房中已空置的第1、2层房屋，结合上文本院对其要求郑芬芬返还租赁场所的诉讼请求的分析认定，本院认为本案租赁场所在2017年2月28日之后产生的占用费不宜在本案中一并处理，故本院依法调整为郑芬芬应支付给莆田市市政工程维护管理处自2016年10月1日起至2017年2月27日止的占用费合计48448.4元。莆田市市政工程维护管理处要求郑芬芬支付由其代缴的自2014年8月起的水费7372.8元，合法有据，本院予以支持。因《租用合同书》属无效合同，莆田市市政工程维护管理处基于该合同收取的保证金15000元依法应退给郑芬芬，本院对莆田市市政工程维护管理处关于不予退还该款的诉讼请求不予支持。郑芬芬的其他辩解缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、郑芬芬应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所内一幢3层楼房的第1、2层房屋返还给莆田市市政工程维护管理处； 二、郑芬芬应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市市政工程维护管理处自2016年1月1日起至2017年2月27日止其使用涉案《租用合同书》项下的租赁场所的占用费共计人民币132301.4元及以83853元为基数自2016年11月1日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 三、郑芬芬应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市市政工程维护管理处水费7372.8元； 四、驳回莆田市市政工程维护管理处要求郑芬芬返还位于莆田市莆阳路南侧南园桥桥边天九湾泵站办公场所内一幢3层楼房的第3层房屋的诉讼请求； 五、驳回莆田市市政工程维护管理处关于其无需返还保证金15000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2425元，由莆田市市政工程维护管理处负担342元，由郑芬芬负担2083元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  谢倩倩 人民陪审员  林进希 人民陪审员  郭加跃 二〇一七年六月三十日 书 记 员  吴进伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -9-