山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初399号原告：山东师范大学，住所地济南市。法定代表人：唐波，校长。委托诉讼代理人：曲冬梅，女，该学校教师。委托诉讼代理人：王宏，女，该学校教师。被告：山东佳驰国际贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：马建勋，总经理。委托诉讼代理人：张**山，山东鹏飞律师事务所律师。原告山东师范大学与被告山东佳驰国际贸易有限公司（以下简称佳驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日受理后，依法适用普通程序，先后于2017年4月18日、2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告山东师范大学的委托诉讼代理人曲冬梅，被告佳驰公司的委托诉讼代理人张**山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东师范大学向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金150万元及利息（以150万元为基数自2015年7月15日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2、依法判令被告支付原告违约金45万元；3、依法判令被告支付逾期房屋占用费20万元；4、本案所有诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告山东师范大学将诉讼请求变更为：1、依法判令被告支付原告房屋占有使用费150万元及利息（以150万元为基数自2015年7月15日起至原告实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2、依法判令被告支付逾期房屋占用费20万元；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月10日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其坐落于历山路沿线地段的房屋出租给被告，租赁期限从2013年8月15日至2016年8月14日，其中，第三年度（2015年8月15日到2016年8月14日）的租金为230万元，被告应提前30日交付房屋。同时，双方约定，除原告同意续租外，被告应在合同届满后7日内返还该房屋，逾期返还的，按10元/平方米/天的金额向原告支付房屋占用（使用）费。合同签订后，原告将具备交付条件的房屋交付给被告，被告按约定支付了前两年的租金，但第三年度被告支付了80万元的租金后，一直拖欠剩余租金150万元未支付。原告出租的房屋，具有国有土地使用权证，但没有找到建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，原告请求参照双方合同约定的租金标准，要求被告支付房屋占有使用费。另外，2016年8月14日，双方租赁合同到期，2016年10月13日，被告将房屋一部分返还给原告，另一部分继续租用，对超期使用的部分也应当支付占有使用费。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告佳驰公司辩称：原告要求被告支付自2015年7月15日起的同期贷款利息，双方没有约定，这一诉求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。对房屋占有使用费，因涉案房屋属于违章建筑，历下区政府执法局已经书面通知原告要求限期拆除涉案房屋，所以对于房屋占有使用费依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告2016年2月2日向原告支付80万元租金的收款回执；3、《双方对清单上的物品交接及乙方欠交租金的意见》；4、历下国国有土地使用证；5、《固定资产—机器设备清查盘点明细表》；6、历下区政府执法局发给原告及原告向被告出具的拆除违建通知书；7、济南渔岛印象酒店管理有限公司的营业执照复印件；8、2014年1月8日被告与济南渔岛印象酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同；9、2016年7月30日被告与济南渔岛印象酒店管理有限公司签订的协议；10、被告与济南渔岛印象酒店管理有限公司的资产交接表。原告山东师范大学对被告佳驰公司提交的如下证据的真实性和证明目的有异议：1、对固定资产机器设备清查评估明细表三份；2、记载三份评估明细表下载过程的光盘。佳驰公司主张该三份明细表是佳驰公司单方委托评估公司出具，因山东师范大学对该表不予认可，该三份明细表中亦未加盖任何评估公司的公章，且无法从证据本身及光盘记载的内容中看出该三份明细表的证据来源，故对该两组证据的真实性和关联性本院不予认定，对其证明内容本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于济南市历下区历山路144号至146号。2013年8月10日，山东师范大学与佳驰公司签订房屋租赁合同，约定：山东师范大学将涉案房屋出租给佳驰公司使用，租赁期限自2013年8月15日起至2016年8月14日止；佳驰公司租赁涉案房屋的用途及经营范围包括汽车保养及相关服务、家居用品、干洗、商务休闲经营使用和酒店；第一年租金210万元，第二年租金220万元，第三年租金230万元，佳驰公司应提前30日按期预交各期房租；租赁合同期满，除山东师范大学同意续租外，佳驰公司应在合同租期届满后的7日内返还房屋，未经山东师范大学同意逾期返还房屋的，每逾期一日，佳驰公司应按10元/平方米/天的金额向山东师范大学支付房屋占有使用费。合同签订后，山东师范大学按约定向佳驰公司交付了涉案房屋，佳驰公司向山东师范大学足额支付了前两年的房屋租金，第三年的房屋租金未按合同约定时间交纳。2016年2月2日，佳驰公司向山东师范大学支付了第三年度的部分租金80万元，山东师范大学财务处向山东师范大学经营性资产管理委员会办公室出具了收款回执。2014年1月18日，佳驰公司与济南渔岛印象酒店管理有限公司（以下简称渔岛公司）签订房屋租赁合同，约定：佳驰公司将坐落在济南市历下区历山路144-5号房屋租赁给渔岛公司使用，用于酒店经营，建筑面积为1948平方米；使用期限三年，自2014年1月10日起至2017年1月9日止；租金每年150万元，于每季度第一个月十日前支付三个月的房租。2016年7月30日，佳驰公司与渔岛公司签订协议，约定：双方租赁合同至2016年7月31日终止，渔岛公司因经营困难欠佳驰公司房租及借款3762367.50元，经渔岛公司提议佳驰公司同意将3559378元折抵欠款，不足部分另行协商；协议后附资产交接表一份，内容为双方对渔岛公司酒店交接设备的规格型号、数量、购置日期、账面价值等的统计表。另，渔岛公司注册成立于2012年6月8日，工商登记住所地为济南市，法定代表人杨明华。山东师范大学与佳驰公司的房屋租赁合同到期后，双方就涉案房屋中的部分房屋签订了续租协议，山东师范大学称佳驰公司续租的为历山路146号房屋，面积约为涉案房屋面积的三分之一，双方本次发生争议的为房屋，佳驰公司称对续租事宜无异议。对未续租的历山路144-5号房屋，即佳驰公司转租给渔岛公司的部分涉案房屋，佳驰公司主张渔岛公司于2016年7月31日停业，2016年8月7日撤出；山东师范大学则主张佳驰公司未能按照合同约定时间交还未续租部分的涉案房屋，直到2016年10月13日双方才办理交接，并提交了双方签署的《双方对清单上的物品交接及乙方欠交租金的意见》（以下简称《意见》）予以证实。根据该《意见》记载，双方约定：“1、甲方（山师）对清单所列物品已进行清点，数量无异议，同意自2016年10月13日起交由甲方管理。但不同意折价（评估价，下同）抵扣乙方欠交甲方的租金。按双方合同及甲方管理出租房屋惯例，可无偿交给甲方。2、乙方（租赁方）意见上述清单所列物品交由甲方应折价抵扣所欠甲方的租金。3、双方同意上一个租期截止到2016年8月14日止，乙方留下继续租用的房屋自2016年8月15日起交纳租金（另签合同），租金标准按留用面积（建筑面积）所占总面积比例乘以上年度租金总额（230万元/年）确定。4、对上述双方有异议的部分，鉴于双方分歧无法达成共识，经甲方提议，通过法律方式解决，乙方同意。”山东师范大学经营性资产管理委员会办公室和佳驰公司分别在《意见》落款处盖章确认，并由相关工作人员签名，《意见》的附件为《固定资产—机器设备清查盘点明细表》，明细表记载的资产单位为“济南渔岛印象酒店管理有限公司”，日期为“2016年8月31日”，内容为渔岛公司酒店遗留设备的设备名称、规格型号、数量、购置日期、账面价值等；在明细表尾部载有“双方已对清单中的物品进行清点确认，双方有关意见见附件”，甲方（学校）代表签字处有山东师范大学工作人员梁宾、巩建波的签字，乙方（租赁方）代表签字处有佳驰公司工作人员冯钢等三人的签字，落款日期为2016年10月13日。另查明，山东师范大学提交了涉案房屋所在土地的土地使用权证，证号为历下国，土地使用权人为山东师范大学，地号为01-08-02-0011，土地用途为教育，使用权类型为划拨，使用权面积为335578.40平方米，登记时间为2000年7月5日。山东师范大学称未找到涉案房屋的相关建设依据，亦未办理房屋产权登记。2017年4月19日，济南市历下区文化东路地区城市管理委员会向山东师范大学出具《告知书》，内容为：历山路144至146号建筑物属无规划手续的建筑，根据相关文件要求，将对辖区内无规划手续违法违章建筑物进行拆除，请山东师范大学于2017年5月5日前腾空房屋并自行拆除，逾期将由城市管理执法部门予以强制拆除。2017年4月20日，山东师范大学资产经营管理办公室向佳驰公司出具《告知书》，将上述告知书中的内容予以转告，并通知佳驰公司于2017年4月30日前腾空房屋。本院认为，因涉案房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故山东师范大学与佳驰公司签订的房屋租赁合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，对山东师范大学要求佳驰公司按照房屋租赁合同约定的租金标准支付2015年8月15日至2016年8月14日期间欠付的占有使用费150万元的诉讼请求，本院应予支持。对山东师范大学主张的占有使用费利息，因原、被告签订的房屋租赁合同系无效合同，承租人支付占有房屋期间的使用费，是采取折价补偿的方式，返还依无效合同取得的财产的一种方式，而非按照合同履行支付的租金，故山东师范大学要求佳驰公司自2015年7月15日起支付逾期利息的请求，依据不足，但佳驰公司应当自2016年8月15日起向山东师范大学支付逾期支付150万元占有使用费的利息，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付至本判决生效之日止，对山东师范大学的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。根据双方提交的证据和当事人陈述，可以认定佳驰公司占有使用历山路144-5号房屋至2016年10月13日，故对山东师范大学要求佳驰公司支付2016年8月15日至2016年10月13日期间历山路144-5号房屋占有使用费的请求，本院应予支持。但占有使用费的支付标准，仍应当参照双方签订的房屋租赁合同的租金标准；因合同到期后，原、被告就部分涉案房屋的续租达成一致意思表示，但双方均未提交证据证实续租部分或未续租部分的具体面积，鉴于原、被告在庭审中对续租部分占涉案房屋总面积的三分之一、未续租部分占三分之二的表述均无异议，本院酌定按照上述比例计算房屋占有使用费，故佳驰公司应当向山东师范大学支付2016年8月15日至2016年10月13日期间的房屋占有使用费230万元/年÷360天×59天×2/3=251296.30元，山东师范大学仅主张20万元，未超过上述金额，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东佳驰国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东师范大学2015年8月15日至2016年8月14日期间欠付的房屋占有使用费1500000元；二、被告山东佳驰国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东师范大学逾期支付房屋占有使用费的利息（以1500000元为基数，自2016年8月15日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告山东佳驰国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东师范大学2016年8月15日至2016年10月13日期间的房屋占有使用费200000元；四、驳回原告山东师范大学超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，由被告山东佳驰国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  郭小云人民陪审员  于平吉二〇一七年六月八日书 记 员  杜 爽