辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3533号上诉人（原审被告）：世代东北食品城有限责任公司，住所地沈阳市于洪区广业西路129号。法定代表人：尹继龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵一龙，男，1977年2月7日出生，满族，住沈阳市铁西区。上诉人世代东北食品城有限责任公司（以下简称“世代公司”）因与被上诉人赵一龙租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114民初16671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世代公司上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，将本案发回重审或者驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方签订的委托租赁合同因被上诉人的原因并未实际履行，上诉人不应支付被上诉人租金。根据被上诉人与案外人沈阳世代龙泽商业管理有限公司（以下简称龙泽公司）签订的商铺认购协议，第二条约定，被上诉人应当支付商铺总价款166,566元，但被上诉人只支付了首付款86,566元，并未支付全部商铺购房款，所以被上诉人并未取得商铺的所有权。根据法律规定，在未取得商铺所有权的情况下，被上诉人无权将商铺对外出租获取利益。被上诉人曾在2017年12月20日向案外人龙泽公司提交退房申请，要求解除双方签订的商铺认购协议，退还商铺预定金，解除合同为单方意思表示行为，到达对方意思表示即生效，并不要求取得对方实际同意，所以被上诉人同样也不能在解除合同后，对该商铺进行出租。因被上诉人并未取得商铺所有权，其与案外人的认购协议的履行及商铺的权属存在不确定性，所以并未对该商铺进行处置，也未实际使用该商铺，上诉人不应当向被上诉人支付委托协议中约定的租金。在双方所签订的租赁协议中，第四年及第五年的租金并没有进行明确的约定，一审法院认定参照第三年租金不能作为计算依据。被上诉人与上诉人签订了两份租赁合同，应当分别诉讼。综上所述，一审法院认定事实不清，判决上诉人支付租金无法律依据，请求二审法院查明事实，驳回被上诉人一审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。赵一龙辩称，服从一审法院判决。赵一龙向一审法院起诉请求：1.要求世代公司支付2017年、2018年两整年及2019年1月1日到世代公司实际支付之日止的租金，即A区一层118号、B区二层113号的租金；2.本案诉讼费用由世代公司承担。一审法院庭审中，赵一龙主张按照约定的总房款的8%计算2017年、2018年及2019年的租金，最终赵一龙主张租金共计97,165.2元。一审法院认定事实：2014年12月1日，赵一龙与龙泽公司签订《商铺认购协议（贷款）》，约定赵一龙购买东北食品城A区1层118号商铺，总房款166,566元，首付款86,566元，贷款80,000元，暂定2014年12月1日交付该商铺，同时约定具备办理按揭贷款条件时，将通知赵一龙到售楼处办理相关手续。协议第十条还约定：本协议签订后，乙方（赵一龙）不得私自更名转让，且甲方（龙泽公司）不接受乙方（赵一龙）的退房申请。2014年12月1日，赵一龙与龙泽公司签订《商铺认购协议（贷款）》，约定赵一龙购买东北食品城B区2层113号商铺，总房款208,845元，首付款108,845元，贷款100,000元，暂定2014年12月1日交付该商铺，同时约定具备办理按揭贷款条件时，将通知赵一龙到售楼处办理相关手续。协议第十条还约定：本协议签订后，乙方（赵一龙）不得私自更名转让，且甲方（龙泽公司）不接受乙方（赵一龙）的退房申请。上述两份协议签订当日，赵一龙便向龙泽公司交纳了A区一层118号首付款86,566元、B区二层113号首付款108,845元，共计195,411元。龙泽公司向赵一龙出具两份《收款收据》。2014年12月1日，赵一龙与世代公司签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：赵一龙委托世代公司经营东北食品城A区1层118号商铺；委托经营管理期为5年。协议还约定：租金起算日为2014年12月1日，第1年每年世代公司按总房款的7%支付给赵一龙租金，在总房款中一次性扣除；第2年每年世代公司按总房款的8%支付给赵一龙租金，在总房款中一次性扣除；第3年每年世代公司按总房款的8%支付给赵一龙租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4至第5年世代公司按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给赵一龙；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。同日，赵一龙与世代公司签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：赵一龙委托世代公司经营东北食品城B区2层113号商铺；委托经营管理期为5年。协议还约定：租金起算日为2014年12月1日，第1年每年世代公司按总房款的7%支付给赵一龙租金，在总房款中一次性扣除；第2年每年世代公司按总房款的8%支付给赵一龙租金，在总房款中一次性扣除；第3年每年世代公司按总房款的8%支付给赵一龙租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4至第5年世代公司按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给赵一龙；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。上述两份委托租赁协议签订后，世代公司至今未向赵一龙支付租金。再查明，赵一龙曾于2019年5月17日在沈阳市于洪区人民法院起诉龙泽公司，要求返还案涉商铺首付款195,411元。2019年9月20日，该院（2019）辽0114民初10689号民事判决：“被告沈阳世代龙泽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵一龙购买东北食品城A区一层118号、B区二层113号商铺首付款195411元。”该民事判决书因龙泽公司提出上诉尚未生效。一审法院认为，赵一龙与世代公司签订的两份《东北食品城商铺委托租赁协议》均是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。赵一龙、世代公司双方应按约定履行各自的权利义务。关于世代公司提出赵一龙应就两份租赁协议分别起诉。本案赵一龙的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，世代公司的该项意见，不予采信。关于世代公司提出赵一龙未支付全部商铺购买款，未取得商铺所有权，无权享有出租获利的主张。赵一龙和龙泽公司于2014年12月1日签订《商铺认购协议》约定，赵一龙按照协议约定履行了付款义务。同日，世代公司与赵一龙签订《东北食品城商铺委托租赁协议》。因此，赵一龙是在购买商铺同时即将商铺出租给世代公司，世代公司对于赵一龙购买商铺和支付款项的情况应当是知道的。而且庭审中，世代公司认可其与龙泽公司为关联公司，因此，世代公司提出的主张缺乏事实依据，不予支持。关于世代公司提出赵一龙申请退铺，龙泽公司已于2017年12月20日同意解除认购协议，赵一龙无权继续享有出租获利的主张。虽然赵一龙于2017年12月20日向龙泽公司申请退房，但世代公司提供的《世代·东北食品城退房确认单》并无龙泽公司签章确认，而且双方签订的《商铺认购协议》第十条约定：本协议签订后，赵一龙不得私自更名转让，且龙泽公司不接受赵一龙的退房申请。在（2019）辽0114民初10689号民事判决书中，龙泽公司答辩时称，赵一龙与其签订的两份《商铺认购协议》不满足解除条件，可见龙泽公司在2019年5月17日前并未同意与赵一龙解除《商铺认购协议》。因此，在龙泽公司同意解除合同或经诉讼确认解除合同之前，并不发生合同解除的法律后果。在龙泽公司未同意解除合同，未退还已付商铺购买款的情况下，赵一龙于2019年5月17日提起诉讼，经法院确认解除认购协议，并判决返还首付款。因此，世代公司提出的主张不能成立，不予支持。关于世代公司提出赵一龙主张的租金并无实际计算方式的主张。赵一龙、世代公司签订的两份《东北食品城商铺委托租赁协议》均明确约定了租金的计算方式。即第3年每年世代公司按总房款的8%支付给赵一龙租金，在2017年12月1日支付一年租金；第4年至第5年按照市场行情收取租金。由于案涉商铺没有实际经营，且世代公司并未提供可供参考的市场租金标准，故赵一龙主张参照第3年租金标准计算，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以支持。关于赵一龙主张的2017年租金，即第三年（2016年12月1日至2017年11月30日）的租金。根据合同约定，本年度租金按总房款的8%支付，即世代公司应支付赵一龙该年度期间租金30,032.88元[（166,566元+208,845元）×8%]。关于赵一龙主张的2018年租金，即第四年（2017年12月1日至2018年11月30日）的租金。根据合同约定，参照第三年租金数额确定，即世代公司应支付赵一龙该年度期间租金30,032.88元[（166,566元+208,845元）×8%]。关于赵一龙主张的2019年暂按照9个月计算租金，即第五年的租金。因赵一龙与龙泽公司通过诉讼确认解除合同的时间尚未确定，现对赵一龙起诉龙泽公司返还商铺首付款一案的立案时间（2019年5月17日）之前的租金予以支持，对其主张的剩余租金，待经诉讼确认解除合同后，赵一龙可另行主张。赵一龙主张的第五年租金，从2018年12月1日至2019年4月30日，计5个月根据合同约定，参照第三年租金数额确定，即世代公司应支付赵一龙该年度期间租金12,513.7元[（166,566元+208,845元）×8%÷12个月×5个月]。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决：一、被告世代东北食品城有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付赵一龙未付租金72,579.46元（30,032.88+30,032.88+12,513.7元）；二、驳回原告赵一龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,256.1元，由原告赵一龙负担641.1元，由被告世代东北食品城有限责任公司负担1,615元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人世代公司提供了东北食品城商铺租赁协议，证明与涉案商铺情况大体一致的商铺第四、五年的市场租金为11656元。本院对上述证据不予采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人世代公司与被上诉人赵一龙之间签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按协议约定全面履行各自的权利义务。关于世代公司提出其与赵一龙签订了两份租赁合同，赵一龙应当分别诉讼的问题，鉴于诉讼主体相同且属同一法律关系，一审法院予以合并审理不违反法律规定，对于世代公司提出赵一龙应当分别诉讼处理的上诉主张，本院不予支持。关于世代公司提出赵一龙未支付全部商铺购买款，未取得商铺所有权，无权出租获利的主张。根据赵一龙与龙泽公司之间《商铺认购协议》以及赵一龙与世代公司之间《东北食品城商铺委托租赁协议》的签订过程及内容约定可见，世代公司对于赵一龙购买商铺及付款方式是明知并认可的。世代公司提出赵一龙未付清商铺全款并非其不支付租金的合理事由，故对于世代公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于世代公司提出赵一龙于2017年12月20日提交退铺申请，双方合同解除，赵一龙不得再进行出租的主张。双方签订的《商铺认购协议》第十条约定，世代公司不接受赵一龙的退房申请。赵一龙虽提交申请，但并无龙泽公司盖章确认。且龙泽公司在赵一龙于2019年5月17日提出的诉讼案件中，亦辩称《商铺认购协议》不满足解除条件。根据世代公司提供的现有证据无法认定该协议已经解除。故在龙泽公司未同意解除合同，或经诉讼确认解除合同之前，并不发生合同解除的法律后果。对于世代公司提出的该项主张，本院不予支持。关于世代公司上诉主张赵一龙未取得商铺所有权，其与龙泽公司签订《商铺认购协议》的履行及商铺权属存在不确定性，所以没有对商铺进行处置，也未实际使用商铺的主张。商铺所在商业项目无法开业，并非是由于赵一龙的原因导致。即使世代公司没有处置和实际使用商铺，也应由其自行承担责任。世代公司的主张，不能成为其不支付租金的理由。关于世代公司提出第四年和第五年租金没有明确约定，参照第三年租金计算缺乏依据的主张。《东北食品城商铺委托租赁协议》约定第四年至第五年按照市场行情收取租金。由于商铺所在商业项目没有开业，且世代公司在一审并未提供可供参考的市场租金标准，故一审法院参照第三年租金标准判决给付，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人世代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2256.10元，由上诉人世代东北食品城有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年六月九日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。