淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0813民初761号 原告：杜刚，男，1988年6月6日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：骆明敏（系原告杜刚姐夫），住江苏省淮安市洪泽区。 被告：褚恒朋，男，1969年10月22日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 被告：褚恒兆，男，1978年4月21日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区。 被告：周仁香，女，1979年11月5日出生，住江苏省扬州市维扬区。 三被告共同委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 原告杜刚诉被告褚恒朋、褚恒兆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后,依法适用简易程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加周仁香作为被告参加诉讼。原告杜刚及其委托诉讼代理人骆明敏、被告褚恒朋及三被告共同委托诉讼代理人徐士友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜刚向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令三被告继续履行与原告所订立的《房屋买卖协议》；2判令三被告无条件立即协助原告办理房产过户手续；3、判令三被告承担本案诉讼费及其他维权费用与损失合计人民币4470元；4、判令三被告未履行卖房义务补偿金人民币30000元整。事实和理由：2010年1月29日，原告与两被告订立《房屋买卖协议》，合同约定被告褚恒兆（由其兄褚恒朋全权负责）将位于富民家园三期工程4幢一单元401室及其配套车库1-93车库的拆迁安置房转让给原告，转让价款共计人民币191000元。根据协议卖房义务为：无条件及时提供买方在过户、办理房产证及其他与住房有关的手续时所需的证件和相关材料；在办理与房屋有关的手续时，如果需要当事人亲自到场，卖方无条件及时到场。签订协议后，原告向二被告全额支付购房款人民币191000元，原告依约全部履行了自己的义务，被告将房屋钥匙交予原告。此后，原告对房屋进行装修，至今原告一直实际居住该房屋。现该拆迁安置房早己符合办理转让过户条件。原告遂多次寻找褚恒朋、褚恒兆要求其配合办理房产过户手续，但二被告要求原告额外支付20000元，故原告诉至法院。 被告褚恒朋辩称，被告褚恒朋仅仅是被告褚恒兆的代理人，既不是涉案房屋的产权人，也没有从该起房屋买卖中获取任何利益，因此原告将被告褚恒朋列为被告无事实和法律依据。 被告褚恒兆辩称，1、涉案房屋是被告褚恒兆与被告周仁香的夫妻共同财产，被告褚恒兆在被告周仁香不知情的情况下将房屋出卖，因此该房屋买卖协议是无效协议，谈不上继续履行；2、即使该房屋买卖协议为有效协议，由于涉案房屋还没有办证过户，原告要求被告无条件立即协助原告办理房产证过户手续的诉求没有实现的条件；3、违约的是原告不是被告，后来经协商由原告补偿给被告15000元将房屋直接过户给原告的姐姐，因房屋买卖协议约定的非常明确，原告支付一切与房屋有关的费用，由于原告既不愿意支付办证时产生的税费，也不愿意向被告褚恒兆支付15000元的补偿金，导致被告褚恒兆无法办理过户手续，是原告违约。 被告周仁香辩称，由于涉案房屋是被告褚恒兆与被告周仁香的夫妻共同财产，被告褚恒兆在被告周仁香不知情的情况下将房屋出卖，因此该房屋买卖协议是无效协议，谈不上继续履行该协议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月29日，被告褚恒朋代理褚恒兆（卖方）与原告杜刚（买方）与签订“房屋买卖协议”，约定“买方杜刚购买卖方褚恒兆（由其兄褚恒朋全权负责）的富民家园三期工程4幢一单元401室及其配套车库1-93号车库。经双方协商商定，房屋及车库总价191000元整（大写：十玖万壹仟元整）。根据卖方说明，所卖住房103.37㎡（不含车库）”，并约定买方义务“负责办理过户等手续，支付一切与房屋有关的费用”、卖方义务“1.无条件及时提供买方在过户、办理房产证以及其它与住房有关的手续时所需的证件和相关材料；2.在办理与房屋有关的手续时，如果需要当事人亲自到场，卖方无条件及时到场”。同日，被告褚恒朋向原告出具收据，载明收到原告杜刚买房191000元，双方并约定“付款后，一切有关房屋手续仍由卖方保管，卖方办理房产证及土地使用证后，将双证递交买方保管（领证后立即递交）”。 另查明，被告褚恒兆与被告周仁香系夫妻关系，涉案房屋为江苏省淮安市洪泽区高良涧街道富民家园三期4幢一单元401室，至今未办理产权登记手续，涉案房屋于签订协议后即交付原告使用，原告装潢后一直居住至今。 庭审中，被告褚恒兆认可被告褚恒朋的代理行为，对房屋买卖协议无异议，并确认房款已经收到。 上述事实，由原、被告的当庭陈述、房屋买卖协议、收据、户口簿等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，首先被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告褚恒兆对被告褚恒朋签订购房协议的代理行为予以认可，并确认已实际收取了购房款，应由被告褚恒兆对代理行为承担民事责任，故原告主张被告褚恒朋继续履行房屋买卖协议等诉讼请求，本院均不予支持。其次，原告杜刚与被告褚恒兆之间的房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对合同各方当事人均有法律约束力，当事人应当全面依约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告主张被告继续履行该房屋买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。 再次，因双方明确约定了“卖方办理房产证及土地使用证后，将双证递交买方保管”以及由买方支付一切与房屋有关的费用，故被告禇恒兆、周仁香应先行办理好涉案房屋自己的房屋产权证书，后协助原告办理房产过户手续，上述办证、过户所产生的费用均应由买方原告承担，故对原告主张被告褚恒兆、周仁香协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 对于被告周仁香主张对房屋出卖不知情，买卖协议无效的辩称，因房屋出卖方在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，不影响买卖合同的效力，故对该辩称，本院不予采信。对于被告褚恒兆辩称，原告应另行支付补偿款15000元，未能提供证据予以证实，本院不予采信。对于原告主张被告支付维权损失4470元及补偿金30000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告褚恒兆、周仁香继续履行2010年1月29日签订的房屋买卖协议； 二、被告褚恒兆、周仁香于本判决生效之日起一个月内办理江苏省淮安市洪泽区高良涧街道富民家园三期4幢一单元401室房屋的产权证书并将房屋产权过户登记至原告杜刚名下； 三、驳回原告杜刚的其他诉讼请求。 案件受理费630元，减半收取315元，由被告褚恒兆、周仁香负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。 审判员  黄海南 二〇一七年六月十四日 书记员  余珊珊 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人事实民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人事实的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。