辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终979号上诉人（原审被告）：何永红，女，1978年12月30日生，苗族，住大连市中山区。上诉人（原审被告）：李创，男，1980年3月3日生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人共同委托诉讼代理人：于群娣，辽宁得一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荆海亮，男，1987年2月18日生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：于思雨、申扬，辽宁恒信律师事务所律师。原审第三人:高慧英，女，1979年10月18日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孟祥玉，辽宁世勋律师事务所律师。上诉人何永红、李创因与被上诉人荆海亮、原审第三人高慧英合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何永红、李创上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，驳回被上诉人荆海亮的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人于2018年11月2日前已经将案涉房屋钥匙交付给被上诉人荆海亮，一审判决认定店铺转让合同及房屋租赁权转移合同及情况说明予以解除是错误的。且根据合同相对性原则，何永红不应承担夫妻共同债务。二、上诉人李创已经向房主交齐了第二年度即自2018年8月1日至2019年7月31日止的房租，高慧英承认并认可经营，而且在一审庭审笔录中高慧英明确承认其没有在2018年10月30日及以后上锁，在被上诉人荆海亮提交的其代理人与高慧英的录音中，高慧英也承认这一点，上诉人在2018年10月30日将房屋钥匙交给被上诉人荆海亮父亲。在本案中，被上诉人荆海亮以未达到合同目的为由请求解除合同，但上诉人认为，上诉人已经满足被上诉人荆海亮的经营目的，不符合合同解除条件。三、双方在合同中未约定是先交转让费还是先交房租，双方约定的是同时交齐35万元转让费和第一年度2018年11月至2019年7月31日共九个月的房租26.25万元（一年35万元÷12个月×9个月）。合同签订后，被上诉人荆海亮给付的41万元中有20万元转让费和21万元房租，签订合同下午再给付第一年度剩余房租5.25万元。荆海亮辩称，不同意上诉人李创、何永红的上诉请求。主要答辩意见如下：一、上诉人严重违反合同约定，导致合同目的无法实现，合同解除条件成就。根据李创于2018年10月30日出具承诺书，其承诺未在2018年10月31日之前解决与第三人纠纷，则返还41万元费用，并支付滞纳金。承诺书出具后，李创未在该约定时间内解决纠纷，一审时第三人也陈述双方纠纷一直未解决。因此，被上诉人认为上诉人的行为违反合同约定，构成合同解除的法定条件和约定条件。二、何永红就案涉债务承担共同返还义务。李创与何永红系夫妻关系。案涉公建注册个体工商户的经营者为何永红，且在被上诉人与李创签订合同过程中，一直系与何永红沟通，李创的转租行为应视为其与何永红共同经营行为，因此何永红应承担共同返款义务。高慧英述称，第三人始终没有同意上诉人的转租行为，上诉人未经第三人同意转租。2019年8月16日向上诉人发送了解除合同通知书，内容即是上诉人未经同意违法转租案涉房屋，第三人有权依据合同约定解除合同、收回房屋，并要求承担违约金等。荆海亮向一审法院起诉请求：1、确认解除原告与被告李创之间签订的《店铺转让合同》及《房屋租赁权转移合同及情况说明》；2、被告李创、何永红共同返还原告因上述合同所交纳的费用410,000元；3、被告李创、何永红共同向原告给付滞纳金(自2018年11月3日起至全部款项还清之日止，按每日300元标准进行计算)，截至2019年6月1日暂计63,000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年7月7日案外人刘当红(第三人高慧英代签)(甲方)与被告李创(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在甘井子区公建转租给乙方，甲方承诺其拥有该房屋转租权，该房屋用途为餐饮服务。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋用途。租赁期限为五年，甲方从2017年8月1日起交付给乙方使用至2022年7月31日收回。租金为叁拾伍万元。甲、乙双方签订合同生效后一次性付清当年租金，以后每年租赁年度内，需提前一个月支付当年租金。乙方未经甲方同意，不得将租用的房屋转租、转让、转借或与他人合作等，乙方未经甲方同意，擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方逾期支付租金超过30天，甲方有权终止合同收回房屋。乙方除补交所欠租金外，并需向甲方支付违约金20万元。该份合同落款处由出租方第三人代签，承租方由二被告共同签字确认。2018年10月29日，原告与被告李创签订《店铺转让合同》，约定原告承兑被告李创经营的位于大连市公建江湖百味饭店，约定总转让费35万元，首付款20万元，二次付款15万元，首付款合同签订日起3日内完成，二次付款时间为2019年2月5日前完成，逾期一日，原告给予被告李创100元/日补偿。在债务问题中约定签订本协议日之前的饭店所有债务及义务与原告无关，包括但不限于电费、水费、物业费、饭店借债、会员充值等，均由被告李创自行负责。2018年10月29日，原告与被告李创签订《房屋租赁权转移合同及情况说明》，在原告、被告李创、案涉公建房屋房东的关系说明处约定，被告李创与该公建房东签署协议中明确写明，如果合同期内转让，则被告需要赔偿公建房东违约金5万元。为了避免被告李创因为违约而被该公建房东扣除5万元违约金，原告、被告李创自愿私下签订转让协议。原告伪造为被告李创的承包者，承包该公建的经营。实际上将公建租赁权及经营权等全部转让给原告。关于房租交纳，原告每年7月1日前将当年房租交纳给被告李创，被告李创当天将房租交纳给公建房东，并将汇款凭证交给原告。若在2023年7月31日前，因为该公建租赁权利问题导致不能正常经营，被告李创需要按转让合同中的转让费赔付给原告，并退还剩余房租。如果该公建房东掌握被告李创与该公建房东的租赁合同原件、复印件或照片，并以此要求被告李创赔付五万元违约金，则原告无条件承担此赔偿。原告享有转让的权利，如果原告将店铺经营权转让给第三方，则第三方直接与被告李创签合同，无任何费用。如果第三方与该公建房东直接签订租赁合同，造成被告李创损失违约金5万元，则该费用由第三方或原告承担。2018年10月29日、2018年10月30日原告转账给被告李创410,000元。2018年10月30日，被告李创向原告出具《承诺书》，承诺在10月31日0点前解决本人与案涉房东之间的租赁纠纷，若未解决，则在三日内即11月2日24点之前将原告410,000元费用予以返还，双方合同失效，逾期未偿还，按照每日300元给付滞纳金。大连高新区金龙湾餐厅，系个体工商户，经营者为被告何永红，注册时间为2018年3月8日，经营场所为大连市甘井子区。位于甘井子区案涉房屋的产权所有人为刘当红。一审法院认为，原告荆海亮与被告李创双方签订的《店铺转让合同》、《房屋租赁权转移合同及情况说明》合法有效，受法律保护，合同双方应本着诚实信用原则，依合同约定履行各自的权利及义务。关于《店铺转让合同》、《房屋租赁权转移合同及情况说明》是否应予以解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，被告李创将案涉房屋租赁给原告前，与案涉房屋产权人已明确约定二被告不得将房屋转租给他人，原告与被告李创签订《店铺转让合同》、《房屋租赁权转移合同及情况说明》的第二天即2018年10月30日，第三人将案涉房屋上锁，导致原告至今无法使用房屋，被告李创的行为已经构成违约，其违约行为致使《店铺转让合同》无法实现。2018年10月30日被告李创向原告出具的承诺书中，也明确表明若未在2018年11月2日24点前解决其与房东之间的租赁纠纷，将返还410,000元费用，双方合同失效。故原告诉请解除与被告签订的《店铺转让合同》及《房屋租赁权转移合同及情况说明》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此规定，本案原告与被告李创签订《店铺转让合同》及《房屋租赁权转移合同及情况说明》解除后，被告李创应将原告支付的410,000元返还给原告,故对原告诉请要求被告李创返还410,000元，予以支持。关于原告主张的滞纳金问题。按照被告向原告出具的《承诺书》，约定在10月31日0点前被告李创处理好与房东之间的纠纷，若未解决，则在三日内即11月2日24点之前将原告410,000元费用予以返还，双方合同失效，逾期未偿还，按照每日300元给付滞纳金。被告李创至今未解决其与房东之间的租赁纠纷，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告所主张的滞纳金具有违约金性质，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告所主张的滞纳金予以调整，即被告李创自2018年11月3日起按每日80元的标准向原告支付滞纳金至实际给付之日止为宜，对原告该部分诉请予以支持。案外人刘当红(第三人高慧英代签)的《房屋租赁合同》中，被告何永红在落款处予以签字确认，且被告何永红个体经营的大连高新区金龙湾餐厅工商登记的营业场所地为案涉房屋所在地，被告何永红提交的录音证据中，由何永红本人向原告父亲拟交付房屋钥匙，现被告何永红辩称其对案涉店铺转让合同履行情况不知情，缺少事实依据，不予采信。原告向被告李创交付410,000元时，二被告系夫妻关系，亦使被告何永红个体经营的餐厅获益，且二被告并未提供证据证明该笔款项未用于夫妻共同生活或经营，故对原告要求二被告共同返还410,000元及滞纳金的请求,予以支持。被告李创经人民法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告荆海亮与被告李创2018年10月29日签订的《店铺转让合同》及《房屋租赁权转移合同及情况说明》；二、被告李创、何永红于判决生效之日起十日内共同返还原告荆海亮410,000元；三、被告李创、何永红于判决生效之日起十日内共同给付原告荆海亮滞纳金(自2018年11月3日起至全部款项还清之日止，按每日80元的标准计算)；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告荆海亮的其他诉讼请求。案件受理费8395元(原告已预交)，由原告荆海亮负担1000元，被告李创、何永红共同负担7395元。本院二审期间，上诉人何永红、李创提交一份刘当红签字的转租证明，时间为2018年11月1日，拟证明房主刘当红同意李创将案涉房屋转租他人。被上诉人荆海亮和第三人高慧英均对该份证据的真实性提出异议。被上诉人荆海亮提交2018年11月1日案涉房屋大门照××月18日案涉房屋大门照片、视频、与朋友微信聊天记录截图，拟证明案涉房屋在11月1日被上锁且在上诉人控制下，被上诉人曾让朋友在11月18日查看案涉房屋，仍处于上锁状态且张贴了转租信息。原审第三人高慧英未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、对于上诉人李创、何永红提交的转租证明，本院认为，因第三人高慧英系案涉房屋所有权人刘当红的女儿，由第三人高慧英直接与上诉人李创签订房屋租赁合同并签名确认，发生纠纷后，也是由第三人高慧英分别与被上诉人荆海亮及上诉人李创沟通过案涉房屋租赁等相关事宜。在二审时，第三人高慧英明确否认其母亲刘当红签名的真实性，故本院对该份证据的待证事项不予认可。2、对于被上诉人荆海亮提交的照片、视频资料及微信聊天记录截图等证据，本院认为，案涉房屋大门照片及视频仅能显示案涉房屋被上锁，但无法直接证明系案涉房屋由谁上锁、由谁控制，微信聊天记录截图系被上诉人荆海亮与案外人之间形成的，无法核实真实性。故对于前述证据的待证事项，本院均不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：在被上诉人荆海亮第一次起诉上诉人李创、何永红的（2018）辽0293民初2852号案件的一审庭审中(2018年12月10日，被上诉人荆海亮在该案诉请与本案基本一致），上诉人何永红称“当天晚上付钱后，房东的朋友不知道情况就把房屋锁了，原告让被告李创写个承诺书，房东在沈阳开会，不能及时回大连，口头同意告诉我们可以转，当天晚上把钥匙给我们了，我们拿到钥匙后第一时间微信告诉原告，说这个事情已解决……，”同时承认未在10月31日接被上诉人荆海亮电话。被上诉人荆海亮就该案申请撤诉后不久，提起本案诉讼。在本案一审庭审时，上诉人李创提交其与被上诉人荆海亮之间微信聊天记录显示，2018年10月30日晚上23:54，上诉人李创“海亮，跟房东的事情已经解决了，你11月1日正常开门”。10月31日下午14:51，被上诉人荆海亮“你不接电话什么意思”、“如果4点你还不露面，我们只能锁炉鱼炉串的门了，别说没打过招呼”。11月1日凌晨01:01，上诉人李创“小荆，上午你早点过来，别忘了把我昨天给你写的承诺书和尾款带过来，我们交接好，别耽误你营业”，未见被上诉人荆海亮回复信息。未见被上诉人荆海亮回复信息。第三人高慧英在一审庭审时多次明确表示不同意上诉人李创对外转租，并称“其司机于2018年10月30日去到案涉房屋，发现经营人并非李创，后确认房屋的占有人是荆海亮以后告知其不能经营使用……”。在二审期间，上诉人与被上诉人共同确认以案涉房屋为经营场所，注册取得名称为大连高新区金龙湾餐厅营业执照，但在实际经营中饭店牌匾名称为江湖百味，同时上诉人李创与第三人高慧英就双方之间房屋租赁合同是否解除等问题仍存在争议。本院确认上述事实有（2018）辽0293民初2852号案件一审庭审笔录、微信聊天记录及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，依据已查明的事实，各方当事人无争议的事实为：2017年7月7日，第三人高慧英与上诉人李创签订《房屋租赁合同》，高慧英将其母亲刘当红名下的案涉房屋出租给上诉人李创。2018年10月29日，上诉人李创与被上诉人荆海亮同时签订《店铺转让合同》和《房屋租赁权转移合同及情况说明》，上诉人李创将案涉房屋以及在案涉房屋经营的江湖百味饭店经营权一并转租及出兑给被上诉人荆海亮，由被上诉人荆海亮使用案涉房屋经营江湖百味饭店。由此可见，上诉人李创对案涉房屋享有合法转租权以及对江湖百味饭店享有合法经营权，系被上诉人荆海亮实现合同目的的前提和基础。现由于第三人高慧英与上诉人李创签订的《房屋租赁合同》已约定未经同意不得转租、分租案涉房屋，上诉人李创亦在《房屋租赁权转移合同及情况说明》中认可“与该公建房东签署协议中明确写明如果合同期内转让，则李创需要赔偿公建房东违约金5万元……”，且在向被上诉人荆海亮出具承诺书中再次确认“若未解决与房东之间租赁纠纷，则双方合同失效”。又由于第三人高慧英曾在2018年10月30日通过其司机到案涉房屋明确告知被上诉人荆海亮不得经营使用案涉房屋，亦在本案一审、二审过程中明确表示不同意上诉人李创转租案涉房屋，与上诉人李创之间至今仍有租赁纠纷未解决。因此，荆海亮以李创无转租权、未解决与出租人纠纷导致合同目的无法实现为由，诉请解除《店铺转让合同》和《房屋租赁权转移合同及情况说明》，有事实和法律依据，一审判决支持其此项诉请，并无不妥，本院予以维持。关于合同解除后，上诉人李创应向被上诉人荆海亮返还款项数额一节，本院认为，如前所述，上诉人李创与被上诉人荆海亮签订案涉两份合同书时间为2018年10月29日，被上诉人荆海亮在当日及次日分两次支付了41万元，10月30日便在案涉房屋内被第三人高慧英的司机朋友告知不准经营使用案涉房屋且当天案涉房屋即被锁门，当天上诉人李创出具书面承诺书称“在10月31日0点前解决与房东之间租赁纠纷”。然而，上诉人李创、何永红除了提交微信聊天记录以及电话录音等证据外却未能提供其他证据足以证明在10月31日零点前解决与第三人高慧英之间的租赁纠纷以及在11月1日将案涉房屋交付给被上诉人荆海亮，使其得以正常经营使用。在该微信聊天记录中，仅能显示上诉人李创曾在2018年10月30日晚上23:54称与房东的事情解决完了，但从被上诉人荆海亮在10月31日回复内容来看，上诉人李创未在10月31日接被上诉人荆海亮电话。同时，虽然上诉人李创在11月1日约被上诉人荆海亮进行交接，但未见被上诉人荆海亮回复同意，故亦无法直接认定双方当日实际交接了案涉房屋。至于该份电话录音，不仅无法直接认定被录音者系被上诉人荆海亮父亲，而且从谈话内容来看，亦只有上诉人何永红单方陈述给付房屋钥匙以及在对方明确表示不要的情况下，上诉人何永红却执意留下钥匙。因此，前述两份证据不足以证明上诉人李创、何永红在11月1日将案涉房屋实际交付给被上诉人荆海亮占有且使得被上诉人荆海亮可以正常经营使用，上诉人李创、何永红依法应承担举证不能的法律后果。据此，荆海亮诉请李创返还转让费和租金共计41万元，有事实和法律依据，一审判决如是处理，于法有据。一审判决在综合全案情况，酌情调整滞纳金标准，亦无不妥，本院予以维持。关于上诉人李创、何永红称转租证明、第三人高慧英在一审庭审陈述以及被上诉人荆海亮与第三人高慧英电话录音等证据可以证明其有转租权，第三人高慧英未将房屋上锁干扰经营等一节，本院认为，其一，关于转租证明的真实性及证明力，前有详述，此处不再赘述。况且不论该份转租证明真实与否，从签署时间来看，形成于2018年11月1日，已晚于上诉人李创“在10月31日0点前解决本人与房东租赁纠纷”的承诺，不影响被上诉人荆海亮在10月30日被第三人高慧英告知不得使用案涉房屋的客观事实；其二，上诉人何永红曾自认10月30日被房主锁门，第三人高慧英虽在本案一审时陈述过没有及时收回案涉房屋，但未否认10月30日房屋被锁门的事实且亦陈述司机在10月30日到案涉房屋告知被上诉人荆海亮不得在案涉房屋经营，可见第三人高慧英与上诉人李创的纠纷足以直接影响被上诉人荆海亮经营使用案涉房屋；第三，上诉人李创、何永红从未认可过第三人高慧英与被上诉人荆海亮之间电话录音的真实性，现又以该份录音作为证明己方观点的证据，有违诚信。况且，在该份电话录音中第三人高慧英已陈述根本不了解上诉人李创转租的真实情况。因此，上诉人李创、何永红的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人何永红是否应承担夫妻共同债务，是否应与上诉人李创共同承担返还41万元及滞纳金一节，因上诉人李创转让给被上诉人荆海亮的江湖百味饭店经营权所使用的营业执照，系以其妻子何永红作为经营者注册的，上诉人何永红不仅对此明知且从电话录音来看，亦参与其中。故一审判决上诉人李创、何永红夫妻共同向被上诉人荆海亮承担相应给付义务，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人李创、何永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8395元，由上诉人李创、何永红负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月三日书记员  王丽秋