福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2016)闽0104执异15号 案外人：陈芬芳，女，1982年7月2日出生，汉族，住福州市台江区。 申请执行人：邱秀余，女，1984年11月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：张崇元，男，1969年5月29日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人：王道珍，女，1977年8月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 本院在执行申请执行人邱秀余与被执行人张崇元、王道珍民间借贷纠纷一案中，案外人陈芬芳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人陈芬芳称，2013年7月15日，其与被执行人张崇元、王道珍签订《二手房屋买卖合同》，两被执行人将坐落于福州市仓山区的店面（以下简称“异议房产”）出卖给案外人，案外人已经支付全部房价款，并接收异议房产及相关证照的原件。异议房产未办理产权过户登记手续，并非案外人的过错。2014年6月26日，异议房产受理抵押注销登记手续；2014年7月1日，领取完全所有权证书；2014年7月1日，进入办理所有权过户登记流程，并于2014年7月16日即可领取异议房产的所有权证书。2014年7月14日，本院作出（2014）仓民初字第2409-1号《民事裁定书》将异议房产查封，导致异议房产无法办理产权过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院不得查封异议房产。另根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第73条之规定“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。”异议房产并非生效文书指定交付的特定物，本院依法应当裁定立即解除对异议房产的查封。此外，被执行人张崇元、王道珍与申请执行人邱秀余涉嫌串通恶意侵吞案外人的购房款。案外人已经向被执行人张崇元、王道珍支付全部购房款，并接收异议房产及相关证件资料原件，且异议房产于2014年7月16日即可领取异议房产的所有权证书。被执行人张崇元、王道珍明知异议房产已完成抵押注销登记，并已正式递交福州市房屋产权交易登记中心受理过户登记，却与其所谓的债权人于2014年7月14日对异议房产进行诉前财产保全，以阻止案外人领取异议房产所有权证书。同时，被执行人张崇元、王道珍对申请执行人邱秀余起诉的借贷事实无任何异议和抗辩，双方立即调解结案，若被执行人与申请执行人不存在恶意串通阻止案外人领取异议房产所有权证，并侵吞案外人购房款，就不可能在距离异议房产两天后领证之时，异议房产就被查封。同时，被执行人张崇元、王道珍也不可能在明知自己没有还款能力的情况下，还与申请执行人邱秀余达成5日内偿还借款本金430万元及利息，让民事调解书迅速进入执行程序。由此可见，被执行人与申请执行人涉嫌串通恶意侵吞案外人的购房款。综上所述，异议房产系案外人合法买受的，且已经进入办理过户登记手续，异议房产的所有权应当归属于案外人。本院查封异议房产于法无据，同时也纵容被执行人与申请执行人侵吞案外人合法权益和助长了社会不正之风。据此，请求本院依法解除（2014）仓民初字第2409-1号《民事裁定书》对坐落于异议房产的查封，并返还给案外人。 案外人陈芬芳向本院提交了《二手房屋买卖合同》一份，用于证明被执行人张崇元、王道珍将异议房产出卖给案外人；提交了《公证书》一份，用于证明被执行人张崇元、王道珍就异议房产出卖事宜办理了公证委托；提交了《银行交易流水》一份，用于证明案外人已向被执行人张崇元、王道珍全额支付异议房产的转让款；提交了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《户口本》、《结婚证》、钥匙等，用于证明被执行人张崇元、王道珍已向案外人交接上述材料，并将异议房产交付案外人；提交了《产权交易登记受理单》一份，用于证明异议房产过户登记手续已进入办理流程；提交了《民事判决书》一份，用于证明案外人与被执行人张崇元、王道珍签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，异议房产未办理过户登记并非案外人过错；提交了号码为00528706、00528707、18152226的发票联三份，编号8000916的收款收据一份，用于证明物业费、水电公摊由其缴纳，其已实际占有使用异议房产。 申请执行人邱秀余称，首先，案外人陈芬芳与被执行人张崇元夫妇之间，并没有达成异议房产的买卖合同关系。从张崇元夫妇介绍的情况，以及其与陈芬芳签订的《二手房屋买卖合同》第八、九条的约定，可以确定陈芬芳与被执行人张崇元夫妇只是借贷关系，他们之间签订的合同关于房屋买卖之约定，只是该借贷的一种担保。陈芬芳异议书关于“其已经买受的被查封房屋”的陈述，并不是客观事实。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”。陈芬芳试图单独享有被执行人房产是不合法的请求。其次，虽然陈芬芳与张崇元夫妇进行了若干次的诉讼，但被查封房产至今仍由张崇元夫妇使用，依法也应认定该房屋仍属于张崇元夫妇可供执行的财产。陈芬芳在异议书中引用的《最高人民法院贵院人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的法条，必需具有两个条件：即已经交付全部价款；实际占有。但陈芬芳所谓的用270万元购买异议房产，显然与实际房屋价值不匹配，张崇元夫妇也只主张是借款而非购房款，已经交付全款的条件就不存在；另异议房产客观上还由张崇元夫妇实际占有。故申请执行人申请的执行查封并不能解除。最后，我国不动产实行登记制度，陈芬芳与张崇元之间即便真是房屋买卖关系，但因没有进行变更登记，对包括申请执行人在内的任何第三人均不发生对抗的法律效力，陈芬芳由此而遭受的损失由他们自行解决。更何况如前所述，陈芬芳根本就没有买受异议房产，只是发现张崇元夫妻还向申请执行人借钱，担心他们无法全额还其借款，才将借贷关系说辞为房屋买卖关系。综上，陈芬芳的异议不能成立，请求贵院径直将该房屋处理以实现申请执行人的执行申请。 被执行人张崇元、王道珍均未向本院提交答辩意见。 本院查明，2013年7月11日，被执行人张崇元、王道珍就异议房产的出售转让、交易过户等事宜出具委托书，并于2013年7月15日经福州市公证处公证。2013年7月15日，案外人陈芬芳与两被执行人签订《二手房屋买卖合同》。因两被执行人未按合同约定协助案外人办理异议房产过户登记手续。2014年8月1日，案外人起诉至本院，诉请办理异议房产权属过户登记至其名下。2014年12月11日，本院作出（2014）仓民初字第2620号民事判决，判决“一、原告陈芬芳与被告张崇元、王道珍于2013年7月15日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；二、被告张崇元、王道珍于本判决生效之日起三十日内协助原告陈芬芳将坐落于福州市仓山区的房屋所有权、土地使用权办理至原告名下”。被执行人王道珍不服，提起上诉。2015年7月6日，福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第871号民事裁定，裁定“撤销原判，发回重审”。2016年4月8日，本院作出（2015）仓民初字第3094号民事判决，判决“驳回原告陈芬芳的诉讼请求”。陈芬芳不服提起上诉。2016年10月19日，福州市中级人民法院作出（2016）闽01民终3509号民事判决，判决“一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第3094号民事判决；二、上诉人陈芬芳与被上诉人张崇元、王道珍于2013年7月15日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效；三、驳回上诉人陈芬芳的其他上诉请求”。 另查明，2014年7月1日，闽侯县人民法院以（2015）侯执字第608号执行裁定书依法查封了异议房产。2014年7月14日，本院作出（2014）仓民初字第2409-1号民事裁定书，轮候查封了异议房产。2014年8月25日，申请执行人邱秀余与被执行人张崇元、王道珍达成和解，本院作出（2014）仓民初字第2409号民事调解书。2014年9月2日，邱秀余向本院申请强制执行。2014年10月8日，本院向被执行人张崇元、王道珍发出执行通知书，责令其在收到执行通知书后立即履行生效法律文书确定的义务，但两被执行人未履行。2015年1月8日，本院作出（2014）仓执行字第1622号执行裁定书，裁定拍卖异议房产。2015年1月9日，本院向被执行人张崇元、王道珍进行调查，被执行人王道珍表示异议房产目前出租给其弟弟王道述经营使用，未将异议房产交付案外人陈芬芳。2017年4月24日，闽侯县人民法院将异议房产执行权移交本院。 本院认为，2013年7月15日，案外人陈芬芳与两被执行人签订《二手房屋买卖合同》，约定买受异议房产，该合同经福州市中级人民法院判决确认有效，本院予以认可。此外，案外人陈芬芳提供了“物业管理费”、“水电公摊”的发票及收款收据四份，用于证明其已实际占有使用异议房产。但根据本院执行笔录，2015年1月9日，异议房产仍由被执行人王道珍弟弟王道述经营使用。案外人提供的证据不足以证明在法院查封之前其已占有异议房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议房产在查封时仍由被执行人张崇元出租给王道珍弟弟王道述经营使用，案外人在人民法院查封之前未合法占有该不动产，案外人的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈芬芳的异议。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  檀章陈 代理审判员  李学鹏 代理审判员  张 伟 二〇一七年六月二日 书 记 员  李倩雯