浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终367号 上诉人（原审原告）：邱菊，女，1988年10月17日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：邱炎林，男，住浙江省湖州市南浔区。系上诉人邱菊父亲。 被上诉人（原审被告）：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。 法定代表人：林旭昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李忠，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 上诉人邱菊因与被上诉人浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，上诉人邱菊的委托诉讼代理人邱炎林、求是物业公司委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱菊上诉请求：1.求是物业公司恢复违约前原状（即允许业主车辆可以进入大都汇城市生活广场人防区域停车，并按邱菊与求是物业公司签订的前期物业服务协议收费标准50元每月执行）；2.求是物业公司赔偿邱菊3000元；3.上诉费由求是物业公司承担。事实和理由：一、求是物业公司庭审时出示的前期物业合同不是原件，是复印件，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条之第一款规定。二、一审法院认定邱菊提供的不动产权证30.81平方米无法证明是全体业主所有的共有产权的拟证事实，邱菊认为建筑区划内即大都汇区划内全体业主共有不动产产权证上的共有产权面积就是大都汇区划内共有产权面积，即大都汇区划内整体共有产权面积。三、一审法院认定案涉地下车库系人防车位，案外人达多公司作为大都汇项目的开发建设单位，其依法有权对人防工程进行使用管理并获取相应收益，求是物业公司并非案涉人防工程的投资者，故对案涉人防工程无使用管理和收益权，邱菊以为，一审法院对案涉人防车位认定为达多公司是投资者，没有证据证明。依据《人民防空国有资产管理条例》第四章：人民防空国有资产必须依法登记，依据《物权法》相关规定，不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《不动产登记条例》第五条规定房屋等建筑物、构筑物所有权依照本条例办理登记。一审法院认定案涉人防车位系案外人达多公司所有，达多公司依法有权对人防工程进行使用管理和获取相应的收益，求是物业公司没有提供达多公司不动产权属证明，一审法院也没有依据权属证明认定事实。四、案涉人防车位（区域）权属大都汇全体业主共有产权，证据和相关法律依据如下：邱菊不动产产权证30.81平方米共有产权面积，全体业主不动产产权证上共有产权面积就是大都汇共有产权面积；大都汇人防区域在国土资源局没有不动产产权登记，依据《物权法》第九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定建筑区域内共有产权的范围是可以不登记的；《物权法》第六章第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；第七十三条规定建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿化地或者明示属于个人的除外，建筑区划内其它公共场所，公用设施和物业服务用房属于业主共有；第七十四条（车位、车库的归属与使用）建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位属于业主共有；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施，设备，避难层，设备层或者设备间等结构部分；（二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部份或者其它权利人所有的场地及设施等。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其它场地增设的车位应当认定《物权法》第七十四条第三款所称的车位。上述证据和法律依据和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》足以证明涉案人防区域（车位）是大都汇全体业主共有产权，是人防区域（车位）的投资者，具有该物业的使用和管理权。五、依据《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共有部位，共用设施设备进行查验求是物业承接大都汇项目，应依法对人防区域不动产权属证明进行查验、核实、确定。六、邱菊提供的证据7，其合同文本是湖州市在售商品房正在执行的合同，其依据《物权法》《合同法》等相关法律约定，建筑物区分所有权包括建筑物的基础，承重结构外墙，屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分、消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分，该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）绿地（属于域镇公共绿地或者明示属于个人的除外）占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，物业服务用房。邱菊物业费收据中确实不包括车位物业管理费，但求是物业公司向邱菊收取同社会上停放的车辆同等收费，不影响要求求是物业公司向邱菊赔偿损失。人防区域是邱菊和求是物业公司协议中的共用部位，其维护和管理是求是物业公司的义务，在人防区域邱菊有停车的权利，并不需要付停车费，交纳车位管理费即可，求是物业公司向邱菊在人防区域停放的车辆与社会上停放的车辆同等收费，是违约行为，应承担违约责任。综上所述，一审法院认定人防区域车位系大都汇项目开发商投资，达多公司依法有权对人防工程进行使用管理并获取相应的收益，认定事实错误，适用法律错误。 求是物业公司辩称：1.防空地下室的面积并不列入公摊面积。《中华人民共和国防空法》《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》《浙江省防空地下室管理办法》等各项法律法规对防空地下室均有严格规定。民用建筑的防空地下室修建经费由建设单位承担，平时使用和维护管理由建设单位负责，防空地下室的面积不列入公摊面积。人防车位遵循谁投资、谁受益、谁管理的原则，平时可以向公众开放租赁。因此，开发商对经过备案的人防车位有管理、出租的权利；2.人防车位在按照开发商的收费标准支付停车费的情况下，没有任何人阻止邱菊使用人防车位；3.关于停车费收费的情况，开发商将本项目的商场部分委托给其全资子公司湖州市大都汇商业经营管理有限公司运营。在一审开庭审理之前，大都汇公司要求所有停车费均通过电子方式收取，求是物业公司已不再代收停车费，只收取保洁费等物业管理费，不存在违约行为。 邱菊向一审法院起诉请求：1.恢复违约前原状，即允许业主车辆可以进入大都汇城市生活广场人防区域停车，并按其与签订求是物业公司签订的前期物业服务协议收费标准50元/月执行；2.求是物业公司赔偿其损失3000元；3.案件诉讼费用由求是物业公司承担。 一审法院认定事实：案外人达多公司系大都汇项目的开发建设单位，邱菊系达多公司开发建设的达多·大都汇住宅项目湖州市大都汇A幢804室房屋的所有权人。2014年2月10日，求是物业公司与达多公司签订前期物业服务合同。该合同约定，达多公司委托求是物业公司对达多·大都汇提供前期物业管理服务，服务内容包括车辆（机动车和非机动车）行驶、停放、地下停车场收费及车辆管理等。物业服务收费方式为包干制；物业服务收费由物业管理费用和公共能耗费用组成，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准其中高层住宅、地下车位的物业管理费分别为每平方米每月1.98元、每个每月50元；高层住宅、公寓式酒店的公共能耗费用按每平方米每月0.4元预收，次年按实际能耗多退少补；地下停车场由求是物业公司负责按达多公司的车辆收费标准进行收费管理（售出的车位除外），求是物业公司按实际收入（以电脑收费系统每10天结算一次）交达多公司财务，达多公司按月提供地下车位收入的1%给求是物业公司用于补贴物业管理费用；地下室车位由达多公司向本小区业主出售使用权，车位的管理由达多公司授权求是物业公司进行管理。合同还对其他权利义务作了约定。后求是物业公司与达多公司签订了补充协议及补充协议（二），对部分内容进一步作了约定。2017年4月8日，求是物业公司（乙方）、达多公司（甲方）及大都汇公司（丙方）共同签订前期物业服务合同补充协议（三）。该协议约定，丙方作为甲方全资子公司，受大都汇项目商场部分产权所有人委托，负责运营管理大都汇项目商场部分；空置车位的物业费由甲方按每个每月50元的标准全额支付给乙方；三方明确地下车位由乙方负责管理并按丙方的车辆收费管理标准进行收费，乙方每日17：00前按24小时内实际车辆收费与丙方结算并上缴收取的费用，双方同意取消原合同第三章第五条关于甲方提供地下车位经营性收入的1%给乙方用于补贴物业管理费用的约定。协议还对其他权利义务作了约定。 2015年9月13日，邱菊、求是物业公司签订前期物业管理服务协议。该协议约定，由求是物业公司对共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务收费包含物业管理费用和公共能耗费用，收费标准为高层住宅每平方米每月1.98元、预收能耗费每平方米每月0.4元，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；地下车库车位物业管理费为每个每月50元。协议还对其他权利义务作了约定。2018年11月25日，邱菊交纳了2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业费及转售电费（能耗费）共计3764元，未交纳地下车库车位物业管理费。2018年12月起，对于未租赁地下车库车位的业主，求是物业公司按社会车辆停放服务收费标准进行按时段计时收费。邱菊认为求是物业公司该行为系违规收费，违反了双方签订的前期物业管理服务协议，按协议约定求是物业公司应允许业主的车辆进入大都汇城市生活广场人防区域停车，并按原收费标准即每月50元进行收费。邱菊、求是物业公司就收费标准、赔偿损失等事宜协商未果，纠纷成讼。诉讼中，邱菊、求是物业公司确认案涉地下车库车位系人防车位。 一审法院认为：该案一审争议焦点为，一、求是物业公司是否为该案适格被告；二、求是物业公司在履行双方签订的前期物业管理服务协议时是否存在违约行为。关于争议焦点一，邱菊、求是物业公司签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行。现邱菊依据该协议，以求是物业公司作为被告提起诉讼，符合法律规定，求是物业公司系该案适格主体。关于争议焦点二，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”案涉地下车库车位系人防车位，案外人达多公司作为大都汇项目的开发建设单位，其依法有权对人防工程进行使用管理并获取相应的收益。求是物业公司并非案涉人防工程的投资者，故对案涉人防工程无使用管理和收益权。根据求是物业公司与达多公司签订的前期物业服务合同及补充协议、补充协议（二）和求是物业公司、达多公司与大都汇公司三方签订的补充协议（三）的相关约定，求是物业公司对地下车库车位负有管理义务，并按每个每月50元的标准收取地下车库车位的物业管理费，而停车费由达多公司（后改为大都汇公司）确定收费标准并由求是物业公司收取后上缴给达多公司（后改为大都汇公司）。邱菊与求是物业公司签订的前期物业管理服务协议并未约定停车费的收费标准，仅明确地下车库车位的物业管理费标准为每个每月50元，该标准与前期物业服务合同及相关补充协议确定的收费标准一致。该案中，求是物业公司履行地下车库车位的管理义务，收取相关物业管理费及代收相关停车费用，符合合同约定。邱菊认为求是物业公司违规收取地下车库车位停车费，但根据现有证据并不能证明求是物业公司有该违约行为，且前期物业管理服务协议约定的每个每月50元的收费系地下车库车位的物业管理费收费标准，而非停车费收费标准，邱菊实际亦未交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的地下车库车位物业管理费。综上，邱菊要求求是物业公司恢复执行每月50元的停车费收费标准和赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于邱菊要求求是物业公司允许业主车辆进入大都汇城市生活广场人防区域停车的主张。该院认为，求是物业公司仅是对未购买地下车库车位使用权或未租赁地下车库车位的大都汇小区业主的车辆按大都汇公司确定的社会车辆停车收费标准收取停车费用，该行为并不等同于求是物业公司不允许业主车辆进入地下车库停车，故邱菊该项主张缺乏事实依据，不予支持。邱菊认为按社会车辆停车收费标准对业主收取停车费用不合理，但求是物业公司并非该收费标准的制定者和决定者，故即使该标准不合理，邱菊向求是物业公司主张权利，亦于法无据。综上，求是物业公司不存在违规收取停车费等违约行为，邱菊的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回邱菊的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由邱菊负担。 二审中，邱菊向本院提交如下证据：商品房买卖合同一份，以证明人防区域是全体业主的共有产权，作为业主有权利在人防区域进行停车。 求是物业公司质证认为：上诉人提交的不是新证据，并且该合同的第四条“车位属人防工程以外的地下汽车位归出卖人所有”得不出人防车位是归全体业主共有的结论，合同其他也没有任何条款约定人防车位属于全体业主共有或者共同使用。 本院经审查，邱菊提交的商品房买卖合同没有关于本案争议的案涉人防区域权属的相关约定，该证据不能证明其“人防区域是全体业主的共有产权”的举证主张，故对该份证据的证明效力，本院不予认定。 求是物业公司未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉人防车位的权属应归谁所有；二、邱菊在案涉人防车位停车被收取同社会车辆同等的停车费是否违反双方物业管理合同的约定。 关于争议焦点一，案涉人防车位系经批准建造的人民防空工程，其所有权的归属，应依照人民防空工程的权属规则来确定，而非以普通不动产物权权属来确定。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，达多公司作为人民防空工程即案涉人防车位的投资者，对案涉人防车位享有所有权，其可通过出售、附赠或者出租等方式约定案涉人防车位的使用、管理及收益。上诉人邱菊与浙江东方达多置业有限公司（即达多公司）签订的《商品房买卖合同》，在附件二中明确约定“该房屋公共部位与公用房屋分摊的建筑面积包括：公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备房、外墙等”；在附件三中明确约定“1.小区地下停车位及停车库由出卖人投资建设，归出卖人所有，出卖人有权处置，但优先保障小区业主需求。2.本合同所约定的总房价不含地下车库、车位的买卖或租赁的金额。如有买卖或租赁的，双方另行签订合同。”可见，《商品房买卖合同》明确表明案涉人防车位的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，案涉人防车位非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，且上诉人邱菊与达多公司确定商品房买卖合同关系时，应明知其所支付的购房款并不包括案涉人防车位。案涉人防车位使用权并非随商品房部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连。《商品房买卖合同》中所订的“小区地下停车位及停车库由出卖人投资建设，归出卖人所有，出卖人有权处置，但优先保障小区业主需求”的条款，其中的“业主需求”并非业主无偿停车之需求，而应是与非小区业主同等条件下的购买或租赁需求。现上诉人邱菊未有证据证明其与达多公司就案涉人防车位的权属进行了相关约定，或此后上诉人邱菊与达多公司之间存在让渡案涉人防车位所有权或使用权之合意。故根据谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权的原则，案涉人防车位所有权应归其投资建造者即案外人达多公司所有。上诉人所持案涉人防车位属全体业主共有产权的意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，邱菊、求是物业公司签订前期物业管理服务协议，约定由求是物业公司对共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，该约定明确了求是物业公司对邱菊履行物业管理义务的内容、范围与收费标准。然达多公司作为案涉人防车位的所有人，对其保留所有权的案涉人防车位具有经营收益的权利，亦有权选择受托人进行经营性管理并获取相应收益。根据求是物业公司与达多公司签订的前期物业服务合同及补充协议、补充协议（二）和求是物业公司、达多公司与大都汇公司三方签订的补充协议（三）的相关约定，求是物业公司对地下车库车位负有管理义务，并按每个车位每月50元的标准收取该些车位的物业管理费，而停车费由达多公司（后改为大都汇公司）确定收费标准并由求是物业公司收取后上缴给达多公司。故求是物业公司自2018年12月起，对于未租赁地下车库车位的业主，按社会车辆停放服务收费标准进行按时段计时收费，系履行其与达多公司（后改为大都汇公司）签订的委托对案涉人防车位进行经营管理的相关合同义务，并非履行其与邱菊之间的物业管理义务，其上述行为亦未违反与邱菊之间的物业管理合同义务。该时期邱菊如购买或租用案涉人防车位，应向该些车位的所有人支付价款或租金，并按每个每月50元的标准向求是物业公司缴纳物业管理费。此后，达多公司作为案涉人防车位的所有人对该些车位的收费标准及收费方式进行了变更，但此系达多公司作为案涉人防车位投资者的自主经营管理行为，达多公司、大都汇公司与求是物业公司之间的物业管理关系，不是本案的审理范围。综上，上诉人邱菊认为其在案涉人防车位停车，求是物业公司向其收取同社会车辆同等的停车费违反了双方物业管理合同约定，且要求其赔偿相应损失之主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，邱菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邱菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡新春 审判员  程 烨 审判员  周辰晨 二〇二〇年六月三日 书记员  贾艳红