呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终1459号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市 。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李进喜，男，住巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市玉泉区 。法定代表人曹明星，该公司董事长。上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人李进喜、原审被告呼和浩特春华景致房地产开发有限责任公司（以下简称景致公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。长融公司的上诉请求：1、依法改判抵扣违约金4415.3元；2、依法改判认定将长融公司代李进喜已付半年物业费1446.2元和一供暖季暖气费2419.1元，共计3865.3元抵顶部分违约金；3、判令一、二审诉讼费全部由李进喜承担，并提出以下事实与理由：长融公司2014年12月24日即通知李进喜接收房屋，李进喜始终拒绝收房的损失应该由其自行承担，一审法院没有查清该事实即认定李进喜2015年2月12日收房，之间相差50天，李进喜恶意拒收房屋获取利益，违反民法公平原则；长融公司对李进喜已补偿半年物业费（2.2元/月）及暖气费（3.68元/平方米），对此长融公司已提交相关单位证明，一审法院没有查清该事实，长融公司已补偿数额应在最终违约金额中扣除，否则会导致李进喜获取不当利益。李进喜答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。李进喜向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向李进喜支付违约金共计186209元；2、判令春华景致公司承担连带偿还责任；3、一审案件受理费由长融公司、春华景致公司负担。一审法院认定事实：李进喜与长融公司签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋基本情况、平米数、房价等内容进行了约定，同时明确了交房日期（2012年8月29日）以及可据实对交房日期予以延期的特殊原因，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，李进喜依约向长融公司支付了购房款，长融公司未按照合同约定时间交付房屋，至本案诉讼期间仍未交付。另，长融公司委托评估机构对涉案房屋的住宅房地产进行了市场租赁价格评估。一审法院认为，李进喜与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。李进喜按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付李进喜，构成违约，应承担违约责任。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日）、火车东客站市政修路停工30天（2010年11月26日至2010年12月25日）的抗辩理由，符合合同约定的可据实延期的特殊原因，故在长融公司的违约天数中扣减305天。关于违约责任的计算问题，综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告李进喜违约金人民币52100元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止；二、驳回原告李进喜的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人二审中的争议焦点包括以下两个方面：一、涉案房屋是否具备交付条件以及交付日期应当如何认定的问题；二、长融公司扣减物业费及暖气费的上诉理由，有无事实和法律依据的问题。关于问题一，根据本院已审理的类似案件并作出的生效判决中所认定的相关事实，长融公司已就涉案房屋作出了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋已具备交付条件，在上述审理的其他涉及“水岸小区”业主的案件中，大部分业主亦已如期或延期接收了“水岸小区”所购房屋。涉案房屋交付的实质要件和形式要件已经齐备，而李进喜起诉过程中已经明确知晓涉案小区的其它房屋已经实际交付的事实，故李进喜应及时与长融公司办理相关的交房手续并接收房屋。考虑本案的实际情况以及长融公司未及时履行通知交房义务的事实，本院将涉案房屋的交付日期酌定为本判决生效之日，即给予李进喜相应的准备期间，李进喜应在此期间内及时与长融公司办理房屋交接手续，长融公司亦应予以积极配合。关于问题二，长融公司主张以代交的物业费及暖气费抵顶违约金的问题，因其并未举证证明在交纳上述费用之时已经通知李进喜接收房屋或实际向李进喜交付了房屋，在此情形下，李进喜并非该房屋相关费用的交纳主体，故长融公司主张上述款项是代李进喜交纳的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。相关事实导致违约金的计算方式应重新依法予以认定，本院对此予以变更。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00395号民事判决第二项，即“驳回原告李进喜的其它诉讼请求。”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00395号民事判决第一项中关于“被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告李进喜违约金人民52100元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至实际交房之日止”为“内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付李进喜违约金人民币52100元（截止到2015年2月12日），并按照上述计算方式计算违约金直至本判决生效之日止。”如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元（长融公司已预交），由长融公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵俊平审 判 员 戴玉英代理审判员 刘 伟 二〇一七年六月十四日书 记 员 曹建飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。