上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3518号上诉人（原审被告）：占桂兰，女，1972年3月28日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海浦东新区水利房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道6111号1幢470室。法定代表人：刘迪光，董事长。委托诉讼代理人：刘琳，中豪律师集团（上海）事务所律师。原审第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号1幢2区324室。法定代表人：陆成，董事长。上诉人占桂兰因与被上诉人上海浦东新区水利房地产开发有限公司及原审第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初61450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人占桂兰及其委托诉讼代理人王京普，被上诉人上海浦东新区水利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘琳到庭参加了诉讼。原审第三人上海中原物业顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。占桂兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、签订出售合同前，被上诉人指定的销售商中原公司的经理明确表示将从被上诉人处收取的佣金57万元（人民币，下同）中返还上诉人30万元用于抵扣房款并出具了承诺书，被上诉人的客户经理等都在场表示作证、担保。签订出售合同时，被上诉人要求上诉人必须在指定银行办理贷款，被上诉人也承诺一定可以贷款665万元，但实际上未贷足，仅获批475万元。后上诉人要求直接向被上诉人支付160万元，或者中原公司对其承诺书加盖公章后给上诉人后补足190万元，但被上诉人及中原公司表示一直在沟通协商中。2、合同约定过户时间为2016年3月22日之前，实际过户时间为2016年5月20日，足以印证关于190万元房款的支付双方一直在协商中。3、被上诉人工作人员的行为应视为被上诉人的行为，其与上诉人之间的微信往来亦表明上诉人一直要求付款。4、被上诉人声称发送的催告函上诉人并未收到，且被上诉人的工作人员在此期间并未要求解除合同。5、2016年10月11日，上诉人主动向被上诉人支付190万元，被上诉人亦未返还，表明其同意继续履行合同。二、一审法院适用法律不当。预售合同补充条款约定，如果上诉人贷款不足被上诉人无权解除合同，则可推定本合同应当继续履行。如果上诉人未能支付贷款不足部分的款项，上诉人应当按照合同第七条承担违约责任，而第七条并未约定被上诉人有合同解除权。三、上诉人是本次交易最大的受害者，房屋价格上涨巨大，且上诉人已经支付房款475万元，一审法院判决解除合同显失公平。即便解除合同，被上诉人占用房款亦获取了利益，而且，根据双方合同约定，被上诉人通知解除合同后亦应及时返还房款，故被上诉人应返还相应的利息。上海浦东新区水利房地产开发有限公司（以下简称“水利公司”）辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）未到庭发表意见。水利公司向一审法院起诉请求：1、确认水利公司、占桂兰于2016年1月22日签订的《上海市商品房出售合同》已解除；2、占桂兰协助水利公司至上海市浦东新区房地产交易中心将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢房屋的所有权及土地使用权的权利人恢复登记至水利公司名下；3、占桂兰涤除系争房屋上的抵押权，债权数额为475万元；4、占桂兰支付解除合同的赔偿金475,000元（按总房价款的5%计算，依据为合同第12条，在扣除赔偿金后将剩余的已付款退还给占桂兰）。一审法院认定事实：中原公司为水利公司委托的销售代理商，占桂兰经中原公司介绍购买了系争房屋，当时中原公司承诺，中原公司将从水利公司处取得的代理服务费中返还占桂兰30万元。2016年1月22日，水利公司（甲方、卖方）与占桂兰（乙方、买方）就买卖系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。其中第三条约定……乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为950万元。第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同。第六条约定，乙方支付房价款若采用银行贷款支付的，而银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。第十二条约定，甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方，在书面通知发出之日起60日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方，赔偿金额以总房价款的5%计算。第十九条约定，甲、乙双方商定，2016年3月22日前由双方共同向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）……附件一（付款时间和付款方式）约定，付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款。1、乙方于2016年1月22日与甲方签约，并付首付款285万元；2、乙方于2016年4月22日前应支付房款665万元。补充条款一第一条“房款支付”第3条约定，若因乙方原因未能与银行签订贷款合同，或乙方的贷款申请未获得银行批准，或银行所批准的贷款额或银行实际放款金额不足以付清乙方本拟通过银行贷款支付的房款，则乙方同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，同时乙方有义务按照附件一约定的付款期限将剩余房款支付甲方，否则视为乙方逾期支付，乙方须按本合同第七条约定承担赔偿责任。合同签订当日，占桂兰支付水利公司首付款285万元。之后，占桂兰向A公司上海分行申请商业贷款665万元，但仅获批475万元，遂占桂兰向水利公司提出，要求将中原公司返还的30万元直接抵作房款，即其直接向水利公司支付160万元。2016年5月20日，水利公司、占桂兰共同申请办理了房屋过户手续。2016年6月3日，水利公司向占桂兰发出《催告函》（占桂兰否认收到该函），称根据预售合同附件一第2条约定，占桂兰应于2016年4月22日前支付房款665万元，该笔房款以商业贷款方式支付，截至2016年5月31日，占桂兰仍未支付该笔房款，故要求占桂兰尽快支付房款，若能于2016年6月30日前支付上述房款，水利公司可予以免除支付逾期付款违约金，同时不行使单方面解除合同的权利。2016年6月6日，系争房屋所有权被核准登记至占桂兰名下。同日，系争房屋上核准设定了抵押权人为A公司上海分行、债权数额为475万元、债务履行期限为2016年5月20日至2042年5月20日的抵押登记信息。2016年8月26日，水利公司向占桂兰发出《解除通知书》，称2016年6月1日水利公司就逾期付款事宜向占桂兰发出《催告函》，告知占桂兰逾期付款已超过30天，水利公司有权解除合同，希望占桂兰尽快支付房款。除书面催告外，水利公司还先后多次向您进行口头催告、交涉。但截至本通知发出之日，占桂兰仍然未支付水利公司第二期房款665万元，逾期付款实际已超过120天。根据合同第五条约定，已经构成严重违约，而且已经达到了合同解除的条件，水利公司通知占桂兰单方解除双方于2016年1月22日签订的《上海市商品房出售合同》，并通过法律程序追究占桂兰的违约责任。审理中，占桂兰于2016年9月30日至水利公司处要求支付贷款不足的差额部分190万元，但遭水利公司拒绝。2016年10月11日，占桂兰以转账方式支付水利公司190万元。经水利公司、占桂兰确认，就占桂兰获批的贷款475万元，A公司上海分行因故不再同意发放。庭后，水利公司表示鉴于目前系争房屋上的银行抵押权登记已于2017年1月3日注销，故水利公司放弃第3项诉讼请求。占桂兰称，在履行合同过程中，双方对过户时间进行了变更，对房款支付方式及期限也进行了变更，具体期限还在协商中，尚未确定。系争房屋贷款不能发放的原因不在占桂兰，而是水利公司没有及时给付房款发票导致。因房价暴涨，水利公司才要解除合同。另，若合同解除，水利公司主张的违约金过高，请求予以调整。在调解过程中，水利公司表示若合同继续履行，则要求占桂兰全额支付剩余房款并支付违约金30万元，占桂兰表示同意以现金方式支付余款，但仅同意另行补偿20万元，最终因双方各执己见而调解未成。对水利公司提供的《催告函》，虽占桂兰否认收到，但根据水利公司提供的收件地址为占桂兰合同所留地址的快递凭证原件以及从快递公司复印的签收凭证，水利公司认为占桂兰已收悉上述函件的意见，一审法院予以采纳。一审法院认为，水利公司、占桂兰之间签订的《上海市商品房出售合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，双方应于2016年3月22日前办理过户手续，另无论占桂兰的贷款申请获批情形如何，占桂兰均应于2016年4月22日前支付除首付款之外的房款665万元。本案中，占桂兰在贷款额度不足的情形下虽主张以中原公司承诺返还的30万元抵作房款，但并无有效证据证明双方对此已达成一致，相反，从水利公司发出的《催告函》可见，水利公司已明确告知占桂兰应及时支付剩余全部房款，并给予了一定的付款宽限期。占桂兰认为双方就付款方式、期限一直在协商变更的抗辩意见，没有事实依据。根据房屋买卖合同的法律性质，按约支付房款系买受人的主要合同义务，占桂兰未按约定支付房款，早已超过合同约定的宽限期限，且在水利公司催告后仍未及时支付房款，其行为造成水利公司合同目的落空，水利公司按约向占桂兰发出书面解除通知，符合合同约定，涉案买卖合同自解除通知送达占桂兰时即告解除，水利公司要求确认涉案买卖合同已合法解除并将系争房屋权利恢复原状的诉请，一审法院予以支持。虽然本案双方办理过户手续的时间晚于合同约定期限，但对其中原因双方各执一词，占桂兰认为双方对过户时间进行了变更，未提供证据证明，该项主张与本案付款争议也没有关联性。合同解除后，水利公司应将已收取的房款返还占桂兰，一审法院就房款返还事宜在本案中一并处理，相关款项可在执行时进行抵扣。系争合同因占桂兰根本违约而解除，水利公司要求占桂兰支付违约金，具有合同依据。占桂兰认为合同约定的违约金标准较高，请求予以调整，对此，一审法院根据水利公司的实际损失、占桂兰的过错程度以及系争合同的实际履行情况将违约金酌情确定为5万元。审理中，水利公司放弃第3项关于涤除抵押权的诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，一审法院予以准许。一审法院判决：一、确认上海浦东新区水利房地产开发有限公司与占桂兰于2016年1月22日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢房屋签订的《上海市商品房出售合同》已合法解除；二、占桂兰于判决生效之日起十日内配合上海浦东新区水利房地产开发有限公司办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX幢房屋产权恢复登记至上海浦东新区水利房地产开发有限公司名下的手续；三、占桂兰于判决生效之日起十日内支付上海浦东新区水利房地产开发有限公司违约金5万元；四、上海浦东新区水利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还占桂兰已付房款475万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,505元,减半收取计4,252.50元，保全费5,000元，合计9,252.50元，由上海浦东新区水利房地产开发有限公司负担3,687.50元、占桂兰负担5,565元。本院二审期间，上诉人提交了上海XX事务所出具的承诺书，欲证明上诉人原本打算通过上海XX事务所购买系争房屋，该中介保证上诉人可以获得七成贷款，但被上诉人拒不同意，要求上诉人必须通过其指定的中介公司及银行贷款。被上诉人认可上述证据不属于二审新证据，亦与本案无关，中原公司确系与被上诉人合作可以销售系争楼盘的公司。本院经审查认为上述证据与本案处理并无关联性。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人是否有权解除其与上诉人就系争房屋签订的出售合同。根据查明的事实，上诉人并未按照合同约定在2016年4月22日前支付购房款665万元，其主张未能付款的责任在于被上诉人，理由主要在于：一是被上诉人承诺其可以获取足额贷款但未果；二是被上诉人拒绝其在贷款额度不足的情况下以中原公司承诺返还的30万元抵扣房款。对此，本院认为，上诉人虽主张被上诉人承诺其可足额贷款，但其并未提供相应的证据加以证明，本案亦无证据表明双方就中原公司承诺返还的款项抵扣房款曾达成合意，被上诉人亦曾催告上诉人在宽限期内支付剩余全部房款，故上诉人主张其未按期支付房款的责任在于被上诉人，缺乏事实依据，本院实难采纳。上诉人逾期支付房款超过了合同约定的30天的期限，且在被上诉人催告的情况下亦未在宽限期内支付，故被上诉人享有合同解除权，一审法院据此认定双方合同自解除通知送达上诉人之日解除，于法有据，本院予以认同。双方合同既因上诉人违约而解除，则被上诉人理应有权要求恢复系争房屋权属登记并依约要求上诉人承担违约责任。至于违约金的数额，一审法院基于上诉人的请求，结合本案具体情况对于违约金的数额已作调整，数额应属合理，本院予以维持。上诉人二审中主张一审法院将房款返还问题作为合同解除后果予以处理，但对于被上诉人占用房款的利息问题却没有一并处理，亦未向上诉人予以释明，而按照合同第十二条约定以及法律规定，被上诉人应向上诉人支付已收房款475万元自2016年10月26日至实际支付日止按贷款利率计算的利息以及2016年10月26日前被上诉人占用首付款285万元按照存款利率计算的利息。对此，本院认为，考虑到本案的具体情况，亦为避免诉累，本案二审对于上诉人提出的利息返还问题作为合同的解除后果一并予以处理。根据合同约定，被上诉人在书面解除合同通知发出之日起60日内应将上诉人已支付的房价款扣除上诉人应支付的赔偿金额（以总房价款的5%计算）后退还上诉人，但被上诉人在2016年8月26日发出解约通知后60日内并未退还相应房款，故本院酌定被上诉人按照同期银行贷款利率支付至实际返还相应房款之日止的利息。至于涉案190万元房款，考虑到该款项系上诉人主动向被上诉人支付，故上诉人无权要求被上诉人按照贷款利率支付相应利息，但被上诉人占用该部分款项期间的孳息应当返还上诉人，本院酌定被上诉人按照同期人民银行存款利率支付上述款项的相应利息。被上诉人关于上诉人未配合恢复产权登记而其不应返还房款等抗辩事由缺乏法律依据，本院难以采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初61450号民事判决。二、上海浦东新区水利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向占桂兰支付房款利息（以人民币237.5万元为本金，按照同期人民银行贷款利率计算，自2016年10月26日起至实际返还房款之日止；以人民币190万元为本金，按照同期人民银行存款利率计算，自2016年10月12日起至实际返还房款之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币8,505元，由上诉人占桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年六月十三日书 记 员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……