广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初1054号 原告：潘凌静，女，1983年10月29日出生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：李俊军，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁颖娜，广西冠鸿律师事务所实习人员。 被告：广西华建房地产开发有限公司，住所南宁市高新七路2号正鑫科技园实验楼九楼。 法定代表人：韦烯，该公司执行董事。 被告：杨镇吉，男，1992年5月19日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：杨斌（杨镇吉的父亲），住南宁市江南区。 被告：方婷，女，1974年3月14日出生，汉族，住湖北省崇阳县。 被告：杨卫明，男，1965年1月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告潘凌静与被告广西华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、杨镇吉、方婷、杨卫明商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日第一次公开开庭进行了审理。本院审理后认定本案法律关系性质、合同效力与原告潘凌静主张的法律关系性质、合同效力不一致，经本院释明后原告潘凌静变更诉讼请求。本院于2017年6月20日第二次公开开庭进行审理。原告潘凌静的委托诉讼代理人李俊军、梁颖娜、被告杨镇吉的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。方婷、杨卫明经本院公告送达传票传唤不到庭。本案现已审理终结。 潘凌静向本院提出诉讼请求：⒈确认潘凌静与华建公司签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》无效；⒉判令华建公司、杨镇吉、方婷、杨卫明连带返还购房款85162元；⒊判令华建公司、杨镇吉、方婷、杨卫明连带支付利息（利息计算：以85162元为基数，自2013年4月9日起至购房款退还之日止，按中国人民银行同期贷款年利率6.15%进行计算）。诉讼过程中，潘凌静变更第一项诉讼请求为解除潘凌静与华建公司签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》，其他诉讼请求不变。事实和理由：潘凌静与华建公司签订《华建·雅致别居小区认购房协议书》，约定潘凌静认购华建公司开发建设的一套商品房。潘凌静依约支付了认购登记费85162元，但华建公司未能依约与潘凌静签订《商品房买卖合同》，导致潘凌静签订认购协议的目的无法实现，为此提起诉讼维权。 华建公司庭前提交书面答辩状辩称，案涉项目已开工建设，但至今未办理得项目报建等手续，导致楼房于2013年5、6月份建至地上第四层后即停工至今，故无法履行合同义务。 杨振吉辩称，杨振吉、方婷、杨卫明与华建公司之间是合作建房关系，其三人不是《华建·雅致别居小区认购房协议书》的合同当事人，根据合同相对性原则，其三人对潘凌静不负任何民事责任。 杨卫明、方婷未作出答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨镇吉、杨卫明、方婷系位于南宁市良庆区（原沿海工业园金象市场339号，以下简称33号地）地块的土地使用权人，地块用途为城镇住宅用地，使用面积为594㎡。杨镇吉、杨卫明、方婷就该地块于2004年办理了《建设用地规划许可证》，审批的用地项目名称为住宅。 2012年8月23日，杨镇吉、杨卫明、方婷作为甲方（产权拥有人），华建公司作为乙方（房屋合建人），双方签订一份《房屋合建合同》，约定：甲方出33号地，乙方出资600万元，共同合建楼房，楼房为地上8层，地下1层，地上1至8层为两梯六户，分别为C户型为三房两厅一卫，每户面积101.5㎡，D户型为两房一厅一卫，每户面积75.6㎡，E户型为三房两厅一卫，每户面积101㎡。房屋全部产权归甲乙所有，乙方拥有与甲方同等的土地使用权，即各占房产开发的50%利润。甲方负责向相关土地部门办理房屋基建、更换手续，乙方予以协助。乙方拥有财产使用权及财产的分割权。本协议签订后，乙方向城区住建部门提出申请并进行报建立项，甲方配合乙方完善商业开发的土地流转手续。 合同签订后，华建公司在未办理任何报建手续情况下于2012年开始组织建设1栋楼房，并已建至地上4层，于2013年5、6月份停工至今。 2013年4月8日，华建公司作为开发商（卖方），潘凌静作为认购方，就华建公司在33号地块开发建设的楼房签订一份《华建·雅致别居小区认购房协议书》，约定：潘凌静认购华建·雅致别居小区第四层F户型，该房可办理个人商品房房产证，建筑面积约为64.91㎡。如果办理不了个人商品房房产证，可办理房产退款或折价购买此套商品房，公司支付相应存款利息。认购单价：3280元/㎡，认购总价：212904元。认购登记费：85162元，认购登记费于签订《商品房买卖合同》时直接冲抵购房款，不再办理认购登记费的退回手续。项目正式销售后，认购方在得到卖方通知之日起10日内，携带本认购协议书、签约通知单、购房登记费收据、购房首期房款、身份证明文件及办理按揭需提供的材料到指定地点，与开发商签订《商品房买卖合同》及有关文件。认购方在签订正式《商品房买卖合同》时，同时终止本协议，认购方所交的认购登记费自动转为商品房购房款。该协议书未就签订《商品房买卖合同》的期限及违约责任进行约定。 潘凌静就认购房于上述协议签订前后两次向华建公司支付了认购登记费共计85162元，其中于2013年3月15日支付1万元，于2013年4月9日支付75162元。 本院认为，华建公司与潘凌静签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》是商品房预约合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。双方2013年4月8日签订认购协议至今4年多时间，华建公司就案涉项目仍未办理得报建等手续，而项目能否补办报建等手续，《商品房买卖合同》何时能签订，认购的房子能否建成并交付，至今华建公司均无法确定，潘凌静因此诉请解除《华建·雅致别居小区认购房协议书》，理由充分，本院予以支持。合同解除后，华建公司应将收取的认购登记费返还给潘凌静，并支付占用该费用期间的利息。潘凌静要求华建公司返还认购登记费85162元，并按年利率6.15%支付该款2013年4月9日起至该款返还之日止的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于杨镇吉、杨卫明、方婷应否承担责任的问题。杨镇吉、杨卫明、方婷不是《华建·雅致别居小区认购房协议书》的合同相对人，根据合同相对性原则，潘凌静要求其三人与华建公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除广西华建房地产开发有限公司与潘凌静于2013年4月8日签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》； 二、广西华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向潘凌静返还认购登记费85162元； 三、广西华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向潘凌静支付利息（利息计算方法：以85162元为基数，自2013年4月9日起至该款返还之日止，按照年利率6.15%进行计算）； 四、驳回潘凌静的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2287元，由广西华建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  李 愿 人民陪审员  黎金聘 人民陪审员  周树立 二〇一七年六月二十日 书 记 员  宁小艳 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈤法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。