广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0108民初158号原告：闭亮柳，男，1972年11月19日出生，壮族，住南宁市良庆区。委托诉讼代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。被告：南宁市金之库房地产开发股份有限公司，住所地南宁市青秀区青环路82号恒大苹果园金色阳光30号楼1603号房。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐珍珍，广西广来律师事务所律师。被告：深圳右海房地产项目管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道梅龙路皇嘉梅陇公馆Ａ座1504号。法定代表人：杨存侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。原告闭亮柳与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司（以下简称金之库公司）、被告深圳右海房地产项目管理有限公司（以下简称佑海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告闭亮柳及其委托诉讼代理人甘海杰，被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人唐珍珍，被告深圳右海房地产项目管理有限公司的委托诉讼代理人邓燕兵到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告闭亮柳向本院提出诉讼请求：请求依法判决1.确认原告与被告金之库公司签订的《定向合作开发协议》无效；２、被告金之库公司返还原告购房款243488元；3、被告金之库房地产开发股份有限公司赔偿原告50%的利息损失15650元（以243488元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月8日起暂计至2016年11月30日），并依此计算至还清款项为止；4.被告右海公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、请求依法判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告金之库公司在南宁市××区××大道××路、××韵路交汇处（五象体育中心对面）进行“五象中央广场”房地产项目开发，并进行商品房销售。2014年7月8日，原告与被告金之库公司签订《定向合作开发协议》，合同约定原告购买商品房一套，房屋总价为605358元，原告应于协议书签订当天支付房款总额的30%作为首期购房款。原告在协议签订后总共支付了购房款223488元，被告出具了三张收据，其中两张加盖的是金之库公司的印章，一张加盖的是右海公司的印章。销售人员说所收取的钱均属于购房款。原告认为，《定向合作开发协议》虽然约定原告与金之库公司定向合作开发原告所购买的房子，但该协议约定了原告购买的房屋的房号、面积、价款、付款方式及违约责任等内容，该定向合作开发协议实际是商品房买卖合同，属于商品房预售行为。原告支付房款之后，被告金之库公司未开工建设，也没有办理《商品房预售许可证》。另外，由于金之库公司与右海公司之间授权不明，且右海公司明知金之库公司没有取得《商品房预售许可证》，故右海公司应对返还购房款及赔偿损失承担连带责任，请求判如所请。被告金之库公司辩称：1、虽然金之库公司授权给右海公司，由右海公司代理销售楼盘，但是原告并没有按照定向合作开发协议的约定向金之库公司指定的账户交购房款，而是向右海公司支付购房款，收据上盖有金之库公司的公章是因为金之库公司将盖有公章的空白收据交给右海公司，右海公司并没有将相关的款项移交给金之库公司，即右海公司是涉案购房款的实际收款人，应当由右海公司承担返还购房款的责任；2、收取涉案服务费是右海公司的单方法律行为，与金之库公司无关，因此服务费的返还应当由右海公司自行承担。被告右海公司辩称：右海公司是金之库公司的代理人，双方之间的代理关系合法有效，右海公司的销售代理行为的法律后果应由金之库公司承担，因此，返还的义务应由金之库公司承担，请求驳回原告对右海公司的诉请。同时，右海公司在代理行为结束后，已经将大部分款项转给金之库公司，现有部分没有对账完毕而已。至于两被告的代理关系，待庭后可以通过协商或者诉讼另行解决。根据各方诉辩意见，本案争议焦点为：1、涉案的《定向合作开发协议》是否合法有效？2、如《定向合作开发协议》无效，各方当事人对协议无效是否具有过错？如有效，该协议履行情况如何？如未履行，导致未能履行的过错在何方？３、原告请求被告金之库公司返还购房款及承担利息损失是否合法有据？４、各被告间是什么关系？被告右海公司是否应当与被告金之库公司承担连带责任？本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据，本院查明：2014年7月8日，原告与被告金之库公司签订《定向合作开发协议》。约定：金之库公司接受原告委托定向开发《五象．中央广场》项目，该项目位于南宁市××新区××路与歌韵路交汇处，宗地号为450108100008GB00017、450108100008GB00018，住宅使用年限为70年；该地块开发为商品住房，该房用途为住宅，位于1#地块G栋19层01号房，建筑面积89.55平方米，每平方米6760元，总金额605358元；原告在签订协议时支付总房款的30%即205358元（含定金），在项目取得预售许可证后7日内（以金之库公司通知为准），按当时政策补齐首期款，换签《商品房买卖合同》；金之库公司承诺于2015年6月取得预售许可证。合同签订当天，原告支付了3笔费用，其中有两笔为金之库公司向原告出具了收据，收据记载费用为预约定金20000元和预约房款185358元。右海公司出具的收据上记载该款用途为服务费38130元。2014年1月20日，金之库公司授权右海公司为五象中央广场项目1#地块楼盘销售的独家代理商。至本案法庭辩论终结时止，金之库公司未能就涉案开发项目取得商品房预售许可证明。案件审理过程中，原告与金之库公司就房款及利息损失达成调解协议，金之库公司并于2017年5月19日向原告返还了房款205358元及利息15292.17元、本案案件受理费2593.5元。本院认为，原告与金之库公司签订的《定向合作开发协议》，就当事人名称或姓名、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定，具备了商品房买卖合同的实质内容，由于讼争房屋在双方签订合同时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与原告订立商品房预售合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《定向合作开发协议》应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，金之库公司与原告依据无效合同取得的财产应当互相返还。金之库公司已向原告返还由其出具收据的205358元，本院不再处理。至于由右海公司所收取的“服务费”38130元的问题，因右海公司未提供证据证明其与原告或彼此之间就收取服务费有过约定，且该款项系原告基于购买案涉房屋而支付，故本院认定该款项属于原告预付的购房款。右海公司受金之库公司委托对案涉房屋进行销售，原告有理由相信右海公司收取购房款的行为系代表金之库公司而为之，该代理行为的后果应由被代理人金之库公司承担，故该38130元应由金之库公司返还。同理，原告请求右海公司与金之库公司承担连带责任，本院不予支持。至于金之库公司是否实际收到上述款项，可由金之库公司与右海公司自行厘清。关于利息损失问题。金之库公司在未取得商品房预售许可证明的情形下销售涉案房屋，对合同无效存在过错。因此，金之库公司因占用原告的款项所产生的利息损失，原告请求由金之库公司承担50%，符合法律规定，本院予以支持。因金之库公司在诉讼过程中已向原告返还了房款205358元及相应利息，故剩余利息损失应以38130元为基数计算，据其实际占用时间，按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告闭亮柳与被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司于2014年7月8日签订的《定向合作开发协议》无效；二、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司返还原告闭亮柳购房款38130元；三、被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司赔偿原告闭亮柳利息损失的50%（利息损失计算：以38130元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月8日起计至本案判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告闭亮柳的其他诉讼请求。上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5187元，由被告南宁市金之库房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蓝 彬审 判 员  黄婉莹人民陪审员  孙科命二〇一七年六月十四日书 记 员  詹 妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。