福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0802民初2231号(?javascript:void(1)”o”审判?)原告：龙岩市乐山乐水体育管理有限公司，住所地龙岩市新罗区龙腾中路318号水韵华都小区内，统一社会信用代码91350800M0000BJ44V。主要负责人：何爱霞，总经理。委托诉讼代理人：范圣平，赖春燕，福建六韬律师事务所律师。被告:福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2#20C，统一社会信用代码：9135080076177377XE。法定代表人陈柏建，总经理。委托诉讼代理人：兰素真、张静玲，福建天鸿物业管理有限公司员工。被告：龙岩市新罗区水韵华都小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区水韵华都小区内。法定代表人：章映伟，主任。委托诉讼代理人：赵锡龙、林志美，福建岩风律师事务所律师。原告龙岩市乐山乐水体育管理有限公司（下称乐山乐水体育公司）与被告福建天鸿物业管理有限公司（下称天鸿物业公司）、龙岩市新罗区水韵华都小区业主委员会（下称水韵华都业委会）合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人何爱霞及其委托诉讼代理人范圣平，被告天鸿物业公司的委托诉讼代理人兰素真、张静玲及水韵华都业委会委托诉讼代理人赵锡龙、林志美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐山乐水体育公司向本院提出诉讼请求：1.确认乐山乐水体育公司与天鸿物业公司于2015年7月1日签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》合法有效。2.判令水韵华都业委会继续履行2015年7月1日签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》。事实和理由：2013年6月20日，乐山乐水体育公司的法定代表人何爱霞与天鸿物业公司签订了《关于承包水韵华都游泳池的协议》，该协议约定由何爱霞承包位于水韵华都的游泳池，承包期限为五年，自2013年6月20日至2017年12月31日。协议签订后，何爱霞便进行装修、进购设备，投资金额约50万元。2015年7月1日，乐山乐水体育公司注册后又以公司名义与天鸿物业公司再次签订了《关于承包水韵华都游泳池的协议》，承包期限为5年，自2015年7月1日起至2019年12月31日。2017年2月24日，乐山乐水体育公司知悉水韵华都业委会于2017年2月15日发出的《通告》，通告于2016年11月15日水韵华都业委会解除了与天鸿物业公司的物业委托管理合同。并通知乐山乐水体育公司自行拆回游泳池的设备。2017年2月28日，乐山乐水体育公司书面回复水韵华都业委会，认为乐山乐水体育公司投资巨大，合同约定的承包期限尚未届满，仍享有继续承包权，望其慎重处理，但无果。乐山乐水体育公司认为，天鸿物业公司及水韵华都业委会的行为违反了协议约定，严重侵犯了乐山乐水体育公司的合法权益。为此，乐山乐水体育公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。天鸿物业公司辩称，对2013年6月20日、2015年7月1日分别与乐山乐水体育公司的法定代表人何爱霞及乐山乐水体育公司签订两份《关于承包水韵华都游泳池的协议》的事实无异议。由于天鸿公司撤离了对水韵华都的物业管理，乐山乐水体育公司知悉水韵华都业委会于2017年2月15日发出的《通告》，通告了2016年11月15日水韵华都业委会解除了与天鸿物业公司的物业委托管理合同。为此，天鸿物业公司向乐山乐水体育公司发函但遭拒收。发函主要内容是公司撤离水韵华都的管理，就也要解除和乐山乐水体育公司签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》。水韵华都业委会辩称，乐山乐水体育公司要求确认其与天鸿物业公司于2015年7月1日签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》合法有效没有事实和法律依据，且该协议无法再继续履行。水韵华都小区由福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司开发。2017年1月16日之前，该小区没有成立业主委员会。裕兴房地产公司就水韵华都小区的物业管理选聘天鸿物业公司提供物业管理，双方还签订了《新罗区德兴●水韵华都项目前期物业服务合同》，双方就该小区物业管理作了详细的约定。然而，纵观该合同的全部内容，该合同并未涉及水韵华都小区游泳池的管理。水韵华都小区业主在购买该小区房屋时，小区内的泳池已经将公摊计算到各业主身上，该泳池是小区全体业主所有，天鸿物业公司没有水韵华都小区游泳池的经营管理权、出租权。然而，天鸿物业公司在未取得大部分小区业主同意的情况下，私自将游泳池发包给乐山乐水体育公司使用，多年来所收取的租金从未上支付到业主手中。本案讼争的协议中有约定，每年在规定时间内对小区业主的游泳开放，然而，乐山乐水体育公司仅作为其教学使用，小区业主若进入泳池游泳还需另外收取高额费用。泳池的卫生从未打扫，泳池上下垃圾成堆，影响小区业主的居住环境，而且泳池每年只作为培训收费场所开放3个月，其余时间均不开放，给小区业主游泳锻炼、娱乐带来严重不便，损害了全体业主依法享有的权利。2017年1月16日，水韵华都小区业主委员会成立之后，为改善小区整体卫生环境，将泳池一事提上议程，发现天鸿物业公司擅自出租游泳池以达到其盈利目的严重侵害了小区全体业主的合法权益。因天鸿物业公司对小区泳池没有出租权，水韵华都业委会为维护小区全体业主权益，郑重向乐山乐水体育公司发出通告，告知乐山乐水体育公司本案讼争协议自行终止，并要求乐山乐水体育公司在2017年2月28日前自行拆回游泳池原旧设备，但乐山乐水体育公司不但未清场还起诉要求继续履行协议。综上，水韵华都业委会认为，天鸿物业公司无权将水韵华都小区游泳池出租，乐山乐水体育公司与天鸿物业公司签订的本案讼争的协议自始至终都没有发生法律效力。水韵华都业委会将保留对天鸿物业公司追回多年来泳池租金的诉权。若乐山乐水体育公司认为本案讼争协议终止，其权利遭到侵害，应当向天鸿物业公司主张权利，而不能要求协议继续履行。本院经审理认定事实如下：水韵华都游泳池自2009年即开始对外经营。2013年6月20日，乐山乐水体育公司的法定代表人何爱霞与天鸿物业公司签订了《关于承包水韵华都游泳池的协议》，该协议约定由何爱霞承包位于水韵华都的游泳池，承包期限为五年，自2013年6月20日至2017年12月31日。何爱霞于2015年6月29日注册成立乐山乐水体育公司，因此，何爱霞以注册后的公司于2015年7月1日与天鸿物业公司再次签订一份《关于承包水韵华都游泳池的协议》，内容与前述合同内容相同，但承包期限顺延自2015年7月1日起至2019年12月31日。协议签订后，何爱霞对游泳池添置一定设施收费经营，并对小区业主收费予以一定打折优惠。经营期间作为前期物业服务管理的福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司明知未提出异议。水韵华都业委会于2017年1月16日成立。2017年2月24日，乐山乐水体育公司知悉水韵华都业委会于2017年2月15日发出的《通告》，通告于2016年11月15日水韵华都业委会解除了与天鸿物业公司的物业委托管理合同。并通知乐山乐水体育公司自行拆回游泳池的设备。2017年2月28日，乐山乐水体育公司书面回复水韵华都业委会，认为乐山乐水体育公司投资巨大，合同约定的承包期限尚未届满，仍享有继续承包权，望其慎重处理，但无果。乐山乐水体育公司认为，天鸿物业公司及水韵华都业委会的行为违反了协议约定，严重侵犯了乐山乐水体育公司的合法权益。为此，乐山乐水体育公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。另查明，福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司与天鸿物业公司于2013年6月15日签订《水韵华都前期物业服务合同》，甲方以邀请招标方式选聘天鸿物业公司提供前期物业服务。前期物业服务合同期限从签订物业服务合同正式履行职能之日起至业主委员会成立并与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并办理移交手续时止。合同第五条甲方权利义务约定，……（四）在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认。合同第七条第5项约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和临时管理规约等规定，并应当征得相关业主、物业使用人同意；已成立业主大会的，还须经业主委员会同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金。2017年2月21日天鸿物业公司已将水韵华都的物业管理事宜移交水韵华都业主委员会管理。本院认为，天鸿物业公司依据其与福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司签订《水韵华都前期物业服务合同》取得了水韵华都前期物业服务管理权。该合同应视为福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司代表全体业主与天鸿物业公司签订，对水韵华都小区全体业主均具有约束力。天鸿物业公司负责对水韵华都小区物业进行管理、维护时，对小区内泳池进行出租他人管理使用，虽未依据《水韵华都前期物业服务合同》第七条第5项约定，征得相关业主、物业使用人同意，但自天鸿物业公司将游泳池出租以来，相关业主明知但未提出无异议，应视为同意天鸿物业公司出租游泳池的行为；且游泳池的出租其目的是为水韵华都业主增加收益，用于补充住宅专项维修资金，并未损害业主的利益。天鸿物业公司与乐山乐水体育公司签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，应认定为合法有效。天鸿物业公司对水韵华都小区游泳池的出租行为源于水韵华都前期物业服务合同的授权管理，具有合法依据，因此，水韵华都业委会主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。但《水韵华都前期物业服务合同》对前期物业服务合同期限约定从签订物业服务合同正式履行职能之日起至业主委员会成立并与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并办理移交手续时止。现水韵华都业委会与天鸿物业公司于2016年11月15日协议解除前期物业委托管理合同，并与天鸿物业公司办理移交手续，是依据《水韵华都前期物业服务合同》的约定，具有合同依据。因此，天鸿物业公司与乐山乐水体育公司签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》因《水韵华都前期物业服务合同》履行期限届满而缺失授权依据应自行终止。由于乐山乐水体育公司不同意水韵华都业主委员会解除该协议，以承包期限尚未届满而向水韵华都业委会提出函告，但水韵华都业委会对此并未同意，说明双方对续租未达成一致意见，该承包协议续租期限未得到水韵华都业委会的追认。因此，乐山乐水体育公司要求继续履行承包协议，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十八条规定，判决如下：一、确认原告龙岩市乐山乐水体育管理有限公司与被告福建天鸿物业管理有限公司于2015年7月1日签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》合法有效；二、驳回原告龙岩市乐山乐水体育管理有限公司要求被告福建天鸿物业管理有限公司、龙岩市新罗区水韵华都小区业主委员会继续履行2015年7月1日签订的《关于承包水韵华都游泳池的协议》的诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告龙岩市乐山乐水体育管理有限公司、被告龙岩市新罗区水韵华都小区业主委员会各负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员  黄玉海二〇一七年六月十二日书记员  张燕榕附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。