甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0502民初829号 原告：天水春成锅炉有限公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：王继成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏根全，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：张喜生，天水天靖律师事务所律师。 被告：裴彦斌，男，族，天水赛福瑞汽车服务有限公司总经理，住天水市秦州区。 原告天水春成锅炉有限公司与被告裴彦斌房屋租赁合同一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏根全、张喜生，被告裴彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水春成锅炉有限公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告立即返还承租原告的位于秦州区东十里厂区东侧车间（面积约1200平方米）；3.请求判令被告支付房租91667元（从2016年12月1日起计算至2017年4月30日）及电费10623.3元。事实和理由:2015年9月11日，原、被告建立租赁关系，原告将位于秦州区东十里厂区东侧车间（面积约1200平方米）租赁给被告用于开办天水赛福瑞汽车服务有限公司，约定租赁期限为三年，自2015年11月30日起至2018年11月30日止，年租金为22万元。2016年6月，天水市政府作出决定，天水市土地收购储备中心将原告厂区所使用的全部土地收购熟化，确定的土地熟化投资人为甘肃恒基建业房地产开发有限公司。2016年6月23日、8月10日，原告两次向所有承租人发出解除租赁通知书，要求承租人于2016年8月15日搬出所承租房屋及场地。通知发出后，大部分承租人向原告返还了承租房屋，但被告以各种理由拖延。原告要求解除合同是因为政府要进行土地熟化，属于不可抗力，致使原告无法继续出租土地，现原告已多次通知被告，给予了合理的搬迁时间，但被告拒绝返还房屋，故状诉到院，要求处理。 裴彦斌辩称，原、被告之间租赁期限为3年，租赁开始7个月后，原告就要求解除合同，被告不能接受，被告修建厂区支出了高额费用，租金并不是被告不交纳，是原告要求解除合同所以不收租金。2017年2月后的租金及水电费被告不承担，因为2017年2月原告停了被告承租厂房的水，而且原告把周围的房子都拆了，给被告的经营造成了巨大的损失。被告不同意解除合同，因为不存在不可抗力的情形。如果原告一定要提前解除合同，应赔偿被告建厂的费用、违约金、搬迁费以及直接或间接的损失200万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张提交的证据有： 租赁合同1份，拟证明原告与被告建立租赁关系，被告承租原告房屋的事实； 土地熟化合同1份，拟证明原告厂区全部土地被政府进行土地熟化，发生了该合同无法再继续履行的不可抗力的事实； 通知及照片，拟证明原告已经向被告发出了解除合同的通知，履行了提前通知义务的事实； 天水市国土资源局公告1份，拟证明被告承租车间的土地已经列入了土地熟化的范围之内，是政府的行为导致合同目的不能实现的事实。 经质证，被告对于原告提交的证据1.3.4无异议，被告认为证据2与本案没有关联性，不予认可。 本院审核认为，被告对于证据1.3.4均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于证据2，虽然合同双方当事人并非本案的原、被告，但是土地熟化合同的标的包括本案租赁车间的土地，与本案有关联性，且该合同来源合法，内容客观真实，本院予以采信并在卷佐证。 被告未提交证据。 本院依职权向天水市土地收购储备中心调取了天水市人民政府关于SH2016-1号宗地土地熟化实施方案的批复，原、被告对于该证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月11日，原、被告签订租赁合同，合同约定：原告将位于天水市秦州区东十里锅炉厂厂区内东侧一钢结构车间租赁给被告使用，面积约1200平方米；租赁期限为三年，自2015年11月30日至2018年11月30日；租赁期满后，双方可协商续签合同，同等条件下被告可优先续签，租赁价格另议（价格上浮最高不可超过20%）；年租金为22万元整；合同签订时由被告向原告支付定金5万元，合同签订后七日内支付17万元。一年租金到期前一个月，被告一次性支付原告第二年的租金，以此类推；该车间的装修、采暖由被告自行解决，原告将电力引到车间，被告根据需要自行装配；被告所用水电由原告正常供给，被告水电费按照当地标准价格加损耗正常计量收费，按月缴费；被告应按照合同条款，及时付给原告租金及水电费，如不按合同要求缴付租金及水电费，原告有权采取措施或提前收回所租车间房屋；合同签订后，双方应精诚合作，相互支持，和谐相处，均不可违约（不可预见及不可抗拒的因素除外）等。合同签订后，原告依约交付了出租车间，被告依约支付了2015年11月30日至2016年11月30日的房租22万元。2016年5月13日，天水市土地收购储备中心发出天水市国土资源局熟化土地出让预申请公告，将位于秦州区羲皇大道以南天水锅炉厂南侧生产区30224平方米土地（约合45.36亩）进行熟化土地预申请。2016年6月13日，天水市土地收购储备中心与甘肃恒基建业房地产开发有限公司签订土地熟化合同，以甘肃恒基建业房地产开发有限公司为熟化投资人，将本案租赁房屋的土地进行熟化。2016年8月23日、8月10日，原告向所有承租人发出通知，要求各承租户于2017年8月15日前搬出承租房屋及场地，被告也见到了此通知，但并未搬出，且一直经营至今。由于原告要求与被告解除合同，被告再未缴纳2016年12月1日之后的房租，且自2017年1月起再未缴纳电费，被告共拖欠电费10623.3元，2017年2月底，原告对被告承租的车间采取了停水的措施。 庭审中，被告明确表示对于答辩中提到的建厂的费用、违约金、搬迁费等各项损失不要求提起反诉。 本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之前的租赁合同是否应该解除及被告是否应返还租赁车间；2.被告是否应支付拖欠的租金及电费；3.原告是否应对被告予以补偿。 1.关于原、被告之间的租赁合同是否应该解除及被告是否应返还租赁车间的问题。 原告主张土地熟化属于政府行为，系合同法定解除中因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，首先土地熟化行为具有不可预见性，原告对于政府土地熟化的行为根本无法预见，是政府为了实施城市规划和土地利用年度计划制定的土地熟化方案；其次土地熟化行为具有不可避免性，土地熟化是经天水市人民政府批准，而且天水市国土资源局也发出了熟化土地出让预申请公告，土地熟化造成的后果已经是无法避免的；最后，土地熟化行为具有不可克服性，天水市政府批准土地熟化方案是要综合考虑城市的规划，不是原告所能够改变和克服的。所以土地熟化行为属于不可抗力，因不可抗力导致合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，且原告先后两次向被告发出解除合同通知书，履行了法律规定的通知义务，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。既然双方租赁合同关系解除，被告理应将承租的车间返还给原告，故对于原告要求被告返还承租车间的诉讼请求，本院予以支持。 2.关于被告是否应支付拖欠的租金及电费的问题。 被告在承租期内，虽原告多次要求解除合同，但被告均表示拒绝，且一直使用该承租场地，理应按照租赁合同的约定支付相应的租金，按照月租金18333元计算，原告要求自2016年12月1日起计算至2017年4月30日止，租金应为91665元。电费系被告承租后经营期间产生的费用，应由其自行承担，故对于原告要求被告支付租金及电费的诉讼请求，本院予以支持。 3.关于原告是否应对被告予以补偿的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告有权要求赔偿损失，但在案件审理过程中，虽然被告辩称要求原告赔偿各项损失共计200万元，但被告表示不提起反诉，根据民事案件不告不理的原则，本院无法一并处理，被告可另行主张自己的权利。 综上所述，原、被告之间的租赁合同应予解除，被告应返还承租车间并支付拖欠的租金及电费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下： 解除原告天水春成锅炉有限公司与被告裴彦斌之间的租赁合同关系； 被告裴彦斌在本判决生效后10日内将承租的位于秦州区东十里锅炉厂厂区内东侧车间返还给原告天水春成锅炉有限公司； 被告裴彦斌在本判决生效后10日内一次性支付原告天水春成锅炉有限公司房租91665元、电费10623.3元，共计支付102288.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2350元，由被告裴彦斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 代理审判员  马冰 二〇一七年六月一日 书 记 员  吕蓉