上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初23095号原告(反诉被告)上海浦东新区水利房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘迪光。委托代理人刘琳，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告(反诉原告)杨惠娟，女，1952年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陆云，男，1951年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李晖，女，1978年8月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)陆思远，男，2006年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人李晖(系被告陆思远之母)，住上海市浦东新区。委托代理人陆云，男，1951年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海浦东新区水利房地产开发有限公司诉被告杨惠娟、陆思远商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告上海浦东新区水利房地产开发有限公司的委托代理人刘琳、被告杨惠娟及其委托代理人陆云、李晖、被告陆思远的法定代理人李晖及委托代理人陆云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东新区水利房地产开发有限公司诉称，2015年11月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由被告向原告购买位于上海市浦东新区华夏东路5888弄江畔御庭49号全幢房屋(以下简称系争房屋)。合同第二条约定，据原告暂测系争房屋建筑面积为501.65平方米；合同第三条约定根据原告暂测的房屋建筑面积，被告购买系争房屋的总房价款暂定为人民币(以下币种相同)11,000,000元；合同第五条约定在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如原告暂测与实测面积不一致时，按系争房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补；合同补充条款一的第一条约定，因房屋面积增减导致的总房价款增减，双方应在房屋交付前结算并支付完毕。另外，补充条款一第六条约定，若被告未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为原告将系争房屋已交付给被告，自该日起双方的权利义务视同实际交付，该房屋的风险责任自书面催告书规定日期的第二日起转移给被告承担，同时被告应自书面催告书规定的日期的第二日起承担系争房屋的物业管理费及相关费用。2016年7月初，原告向被告发出交房通知书，通知被告办理房屋交接手续，同时根据房屋实测面积508.57平方米，要求被告交房时补足差价151,739.26元，但被告未办理交房手续，也未补足差价。2016年7月19日，原告向被告发出回函及房屋验收交接催告书，告知被告在2016年7月31日前仍不办理交房手续的，则自2016年8月1日起，房屋视为交付给被告，系争房屋的物业管理费由被告承担，按日万分之一计算房屋面积差价款的违约金至实际清偿之日止等。被告收到上述函件后，仍以种种理由拒绝补足差价，也不接收房屋和承担物业管理费，致原告一直为被告垫付物业管理费。原、被告双方多次交涉无果，为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告支付房屋面积差价款151,739.26元；2、判令被告支付房款逾期支付违约金暂计3,414.13元(以151,739.26元为本金，自2016年8月1日起计算至实际支付之日止，按照日万分之一标准计算)；3、判令被告支付物业费损失(自2016年8月1日起至实际接收房屋之日止，按照每月3,610.85元标准计算)；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求支付物业费损失的请求，本院已口头裁定予以准许。被告杨惠娟、陆思远共同辩称，不同意原告诉讼请求。签订合同的时候以总价款方式约定房款，故被告不同意支付差价款及违约金。原告提出需要补差价款之前被告发现房屋存在质量问题，被告提出要求整改，之后原告就提出面积补差，这两者有因果关系。原告长期不提供房屋的有效文件及测绘报告及建筑平面图，根据合同第十三条，原告构成违约。反诉原告杨惠娟、陆思远诉称，2015年11月15日，反诉原、被告签订预售合同，根据预售合同的约定，反诉被告应在反诉原告付清全款后一个月内向反诉原告交房。反诉原告于2016年6月12日付清全款，故反诉被告应在2016年7月15日前将房屋交付反诉原告。反诉原、被告在签订合同时，反诉被告已经取得新建住宅交付使用许可证及房屋土地权属调查报告书，确认系争房屋实测面积为508.57平方米，但反诉被告在与反诉原告签订合同时仍使用无效数据，并长期隐瞒相关有效证明文件，排除了反诉原告对房屋建筑面积的知情权，经多次交涉，反诉被告在2017年2月8日向反诉原告寄送了2014年12月16日政府测绘机构的房屋土地权属调查报告书，但至今未提供复核实体房屋平面与建筑面积的吻合度所必需的建筑平面施工图。反诉被告不仅拒绝提供相关资料，且在反诉原告未确认房屋实测面积数据来源的情况下，强行要求补缴面积差额款，并坚持不交差额款就不交房的方案，其行为严重违反双方合同第十三条的约定。故为维护自身的合法权益，反诉原告提出反诉，要求：反诉被告支付逾期交房违约金(以1,100万元为本金，自2016年7月1日起至2017年2月8日，按照日万分之一标准计算)。反诉被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司辩称，不同意反诉原告的请求，反诉被告不存在隐瞒事实或欺诈。双方签订的是预售合同，合同特别告知部分已经明确载明相关规定，合同约定的1,100万元也明确是暂定价，反诉被告对此不存在任何过错。预测面积是交易中心锁定的，不能更改。反诉被告在2016年6月底7月初多次发函反诉原告要求交付，故反诉被告认为房屋已于2016年8月1日视为交付，不认可逾期交房，也不同意支付违约金。经审理查明：2015年11月15日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋暂测面积501.65平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)21,927.64元，房屋总价款暂定为1,100万元；房屋交付条件为取得了《住宅交付使用许可证》，原告对房屋设定的抵押已经注销，原告已按规定缴纳了物业管理费。合同第五条约定，在系争房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如原告暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按以下约定处理：1、按系争房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、原告同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向被告收取超过部分的房价款；原告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，被告有权单方面解除本合同，被告行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。第七条约定，被告若未按合同约定时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，原告有权选择单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告应支付的赔偿金额，剩余房款退还被告，如被告已支付的房价款不足赔偿的，原告有权追索；原告如行使解除合同权的，应当书面通知被告。第十一条约定，原告定于2015年3月31日前将房屋交付给被告，除不可抗力外。第十二条约定，原告如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付被告，应当向被告支付违约金，违约金按被告已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限至第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，被告有权选择单方面解除本合同。第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，原告应在交付之日前5天书面通知被告办理交付系争房屋的手续，被告应在收到该通知之日起5日内，会同原告对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为双方签署《房屋交接书》；在验收交接时，原告应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，原告应向被告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时原告应当根据被告要求提供实测面积的有关资料；原告如不出示和不提供前款规定的材料，被告有权拒绝接受系争房屋，由此产生的延期交房的责任由原告承担。合同附件一约定被告于2015年11月15日与原告签约并首付房款330万元；于2016年2月15日前应支付房款220万元；于2016年2月29日前应支付房款550万元。第十五条约定，系争房屋的风险责任自系争房屋交付之日起由原告转移给被告，如被告未按约定的日期办理系争房屋的验收交接手续，原告应当发出书面催告书一次；被告未按催告书规定的日期办理系争房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起系争房屋的风险责任转移由被告承担。合同补充条款第一条约定系争房屋交房时，房屋建筑面积、共用面积分摊建筑面积、套内建筑面积、地下附属面积均以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准……因房屋面积增减导致的总房价款的增减，双方应在房屋交付前结算并支付完毕。第四条约定，原告按合同第十一条约定日期将房屋交付给被告的前提条件是被告已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金和其他因配套部门指定安装设备而由原告代付的费用，如有线电视终端口、分时电表等费用，下同)，若被告未能付清上述各项费用的，原告有权推迟交房，原告不承担由此给被告造成的损失。第六条约定，若被告未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为原告将系争房屋已交付给被告，自该日起，双方的权利义务视同实际交付，系争房屋的风险责任自书面催告书规定日期的第二日起转移给被告承担，同时被告自书面催告书规定日期的第二日起承担系争房屋的物业管理费及相关费用。2014年11月26日上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告》，其中涉及系争房屋户型/用途为独立别墅，独用面积为508.57平方米，分摊系数为0，建筑面积为508.57平方米，地下建筑面积为263.4平方米。2014年12月16日，原告取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，其中系争房屋面积为508.57平方米。2016年6月1日，原告向被告发出催告函，要求被告支付合同约定应于2016年2月29日支付的550万元中剩余的170万元，并表示如能在2016年6月15日前支付上述款项的，可以免除支付逾期付款违约金，同时不行使单方面解除合同的权利。2016年6月12日，被告缴清双方预售合同约定的房价款1,100万元。2016年7月1日，原告向被告送交交房通知书、业主需携带资料、交付流程、“江畔御庭”交付费用明细等资料，其中交付通知书通知被告于2016年7月15日前办理物业交付手续，并提示携带全部所需资料、准备好房款(如有尾款)、费用(物管公司会有明细提供)后再至现场办理；交付流程中明确被告已付款1100万元，房屋预售面积为501.65平方米，实测面积为508.57平方米，房屋差价151,739.26元，交房时应付房款151,739.26元。2016年7月6日，被告向原告寄送《关于的复函》，对于由原告提供的图纸与地面层门厅处框架梁体布置和支承比例及门口处立柱设置等提出异议，同时明确“我方在2016年6月4日、13日、20日的函件中已三次要求贵司部及时提供全套工程设计蓝图及相关竣工资料，以便于检查校对验收(例对建筑面积的校对等)。但贵司至今未给予应答和提供。”2016年7月19日，原告向被告寄送《回函及房屋验收交接催告书》，其中称“我司按照合同约定向贵方提供合同约定的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，以及上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积证明资料。贵方索要的全套工程设计施工蓝图及相关竣工资料，不在合同约定的我司义务范围，我司没有义务在交房验收时向贵方提供此类文件资料”，同时催告被告在2016年7月31日前办理房屋验收交接手续等。2017年1月8日，被告向原告寄送《关于的回函》，表示至今未看到原告出具的房屋实测面积报告等资料，被告自2016年5月以来三次要求原告提供相关资料复核，但被告始终拒绝提供，且否认销售人员前期商洽时系对整栋楼总价的销售，并再次对房屋工程提出异议。2017年1月23日，原告向被告发送《律师函》，认为被告对系争房屋实测面积已知晓，合同也约定“房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准”,被告提出的图纸要求明显不必要也不合理，原告无法认可和接受，被告提出的质量问题原告亦无法认同，同时催告被告接到本函后3日内支付房价差、违约金、物业管理费等。2017年2月8日，原告向被告寄交2014年11月26日上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告》上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告》。2017年2月12日，原告向被告寄送《关于的函》，表示已收到原告寄送的房屋土地权属调查报告书复印件，要求原告继续提供建筑竣工(施工)平面图等，并就差价款问题再次提出异议。2017年2月25日，被告向原告寄送《关于的函》。另查明，2011年11月7日，上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，明确系争房屋为花园住宅，建筑面积为501.65平方米。之后，原告于2012年2月22日取得系争房屋《上海市商品房预售许可证》，并于2015年12月8日取得系争房屋上海市房地产权证。审理中，双方明确合同约定的交房时间系笔误，双方真实意思表示为被告缴清房款后原告交房。同时原告表示系争房屋系预售房屋，原告早在2012年时就开始预售，当时暂测面积即来自2011年11月7日《房屋土地权属调查报告书》。上述事实，由上海市商品房预售合同、交房通知书、业主需携带资料、交付流程、“江畔御庭”交付费用明细、双方往来函件、房屋土地权属调查报告书、上海市商品房预售许可证、上海市房地产权证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告主张房屋差价款，被告对房屋建筑面积提出异议且认为合同约定1,100万元系针对整栋房屋的销售价，不应再支付差价。本院认为，双方合同对预售合同上系房屋暂测面积，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，并约定了暂测面积与实测面积不一致情况下的处理方法，双方签订的系预售合同，原告根据预售许可证情况登记暂测面积并无不当，现被告无证据证明双方签订预售合同时约定的房屋总价系不以面积变化进行调整的固定总价，故双方理应按照预售合同对于暂测面积与实测面积不一致情况下约定的处理方式履行，故原告要求被告补缴相应房价差的请求，本院予以支持。原告主张的逾期付款违约金及反诉原告主张的逾期交房违约金，本院一并予以阐述，原告通知被告交房后并补缴差价款，被告通过信函形式对双方对于该部分差价款支付产生分歧，且要求原告提供相应竣工图纸等核对建筑面积，但根据双方合同约定房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，可见双方本意即接受相应测绘机构作出的系争房屋实测面积的认定，双方合同虽未将提供竣工图纸等资料的提供约定为原告方义务，但被告在信函中明确其要求原告提供图纸的目的之一即核对建筑面积，故原告理应将其所持有的相关测绘机构出具的房屋土地权属调查报告书提供给被告，但被告直至2017年2月8日才将该报告书寄送被告，故其应根据合同约定承担相应的责任，故反诉原告诉请要求支付逾期交房违约金并无不当，违约金计算标准亦属合理，但违约金计算起始日期本院认为考虑到被告提出要求提供资料的时间等确认为2016年7月16日；被告在收到该报告书后，继续要求原告提供相应的图纸等，显然有违双方当时合同对于实测面积认定的约定，其应在收到报告书后合理期限内支付相应的房屋差价款，故原告主张逾期付款违约金本院据实予以支持，违约金起始日期自2017年3月1日起算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告杨惠娟、陆思远于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区水利房地产开发有限公司房款151,739.26元；二、被告杨惠娟、陆思远于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区水利房地产开发有限公司逾期付款违约金(以151,739.26元为本金，自2017年3月1日起计算至实际支付之日止，按照日万分之一标准计算)；三、反诉被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨惠娟、陆思远逾期交房违约金(以1,100万元为本金，自2016年7月16日起至2017年2月8日止，按照日万分之一的标准计算)。本诉案件受理费3,403元，减半收取1,701.5元，由被告杨惠娟、陆思远负担；反诉案件受理费减半收取2,366元，由反诉被告上海浦东新区水利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年六月十六日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。