昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初660号 原告：王义胜，男，1977年9月15日生，汉族，云南省昆明市人。 委托诉讼代理人：余世忠、唐无澜，重庆中钦（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。 法定代表人：吕国平,系公司董事长。 委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族。系公司员工，特别授权代理。 第三人：云南家家福房地产经纪有限公司。 法定代表人：姚学，系公司总经理。 原告王义胜诉被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月5日和6月6日在本院第六法庭公开开庭进行审理。应原告的申请，本院依法追加云南家家福房地产经纪有限公司（以下简称家家福公司）为第三人参加诉讼。因本院受理的（2017）云0114民初656号、657号、658号、659号、660号案件被告相同，法律关系相同，本院将上述案件合并审理。原告王义胜及其委托诉讼代理人余世忠，被告新都昌公司委托诉讼代理人冯俊声，第三人家家福公司法定代表人姚学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王义胜向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还定金：7000元×2=14000元；二、解除原、被告双方所签的认购协议书；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告因购买被告开发的房号为S-291号位于呈贡新都昌商业广场的房屋一套，于2015年10月2日与被告签署了认购协议书，并于2015年10月2日已把定金7000元人民币打入被告指定的收款账户。后双方对首付款的支付、商品房购销合同签订等进行了商谈。原告要求被告交付已购买的其他房屋时，原告才了解到被告因涉诉较多，原告的房子早已被查封，且部分案件已经进行执行程序，自己的房子面临被拍卖的可能性相当大，合同的目的已经不能实现。为此，原告多次找被告协商无果后决定以司法途径维护个人的合法权益。原告现依据合同法第九十四条第四款的规定行使法定解除权，请求解除合同。同时根据合同法第九十七条，第一百一十五条和担保法第八条的规定，被告应当返还原告已付购房款及利息，并双倍返还原告给付的定金。为此，请判如所请。 被告新都昌公司辩称：我公司没有收取过原告的定金，更谈不上双倍返还定金。我国法律规定定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，但是本案中，我公司没有收到原告交付的定金，因此原告要求返还定金没有合同依据，也没有法律规定，应予驳回。原告没有按合同约定支付房款，已违约在先，无权要求解除合同。原告的诉请不符合合同约定和法律规定，应予驳回。 第三人家家福公司辩称：我们给被告做代理，合作了两年，这一批房是我方与被告口头达成合作意向的，就是由我公司受被告的委托代理被告销售房屋。我们当时已经履行了合同，签订合同前还要有一个月的准备时间，所谓的准备就是对楼盘、人员的培训，如何卖楼盘。我们和被告签订的分销合同有一条说了佣金计算，我们是收了定金，我们开了有效的发票，原告的定金我公司已经以发票形式交给了被告，已经向被告公司进行了交付和结算，双方是以部分定金冲抵我方应得的佣金的方式进行结算的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据二中的收款收据以及证据四司法拍卖公告，虽然被告新都昌公司不予认可，但该份证据来源合法、客观真实，与本案有关，本院予以采信。对于第三人提交的委托销售代理合同，符合证据的形式要件，本院予以采信。 根据本院认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：原告王义胜（乙方）与被告新都昌公司（甲方）于2015年10月2日签订了《认购协议书》，该协议书约定原告购买被告开发的新都昌商业广场S层第291号房，房屋面积为59.55平方米。2015年10月2日乙方向甲方委托销售房屋的第三人家家福公司支付定金人民币7000元。在认购协议书的第四条违约责任的第1款规定：“若甲方本协议订立后七日内将所定房屋另行销售，致使甲乙双方不能订立《商品房购销合同》，则甲方双倍返还柒仟元定金，本协议自动解除。第2款规定：“乙方应在本协议签订之日起7工作日内到甲方指定地点与甲方就本协议约定房屋签订《商品房购销合同》并办理完相应手续，若乙方未能在规定时间内与甲方签订《商品房购销合同》或未能办理完相关手续的视为乙方违约，乙方已交定金不予退还，本协议下房屋甲方有权另行处理并不承担任何违约责任或损害赔偿责任，本协议自动解除。”第3款规定：“（1）本协议经甲乙双方签字盖章并乙方交付柒仟元定金后即生效，（2）本协议自《商品房购销合同》签订后自动解除；（3）本协议书一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，均具有同等法律效力。”后双方对首付款的支付、商品房购销合同签订等进行了商谈，但截止目前，原告未与被告签订商品房购销合同。现原告诉至我院要求解除合同并返还定金。 另查明，原告所购买的该房屋已被重庆市高级人民法院于2016年4月28日予以查封，而且被告已将该房屋抵押给新华信托股份有限公司，抵押状态为在建工程抵押登记。此外，被告新都昌公司与第三人家家福公司的关联公司（两家公司同一个法定代表人，同一帮员工）云南全果商贸有限公司签订了呈贡行政中心新都昌广场项目《委托销售代理合同》，双方约定由第三人家家福公司新成立的的云南全果商贸有限公司与被告签订委托销售代理合同，实际的项目销售仍由第三人家家福公司运作和营销，所有买房人预交的定金收据均以第三人家家福公司名义出具。第三人家家福公司在收取定金后，会依据双方的约定扣除应得的佣金后以开发票的方式向被告移交相应的定金。原告支付的7000元定金已经由第三人交付给被告新都昌公司。 本院认为：原告王义胜（乙方）与被告新都昌公司（甲方）签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”认购协议书第三条第1款规定：“乙方应于签订本协议之日起柒日内与甲方签订《商品房购销合同》。”第四条第2款规定：“乙方应在本协议签订之日起7工作日内到甲方指定地点与甲方就本协议约定房屋签订《商品房购销合同》并办理完相应手续，若乙方未能在规定时间内与甲方签订《商品房购销合同》或未能办理完相关手续的视为乙方违约，乙方已交定金不予退还，本协议下房屋甲方有权另行处理并不承担任何违约责任或损害赔偿责任，本协议自动解除。”本案中，对于原告提出未与被告签订商品房购销合同系被告出售的房屋已经被法院查封，致使自己合同目的无法实现的主张，本院认为，根据双方认购协议书的约定，原告应于认购协议书签订后的七个工作日（即2015年10月3日-10月13日）内与被告签订商品房购销合同，截止目前，原告未与被告签订商品房购销合同，另根据庭审查明的事实，原告所购买的该房屋于2016年4月28日才被重庆市高级人民法院予以查封，原告在双方约定的签订商品房购销合同的时限内（2015年10月3日-10月13日）是不可能知晓房屋后来的查封情况，故原告未按照认购协议书的约定与被告签订合同的行为已经违约。按照《认购协议书》第四条第2款之规定，原告逾期未与被告签订商品房购销合同的，原告所交定金不予返还，故本院对原告提出的要求被告双倍返还定金的主张予以驳回。 关于原告要求与被告解除认购协议书的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告所购买的该房屋经庭审查明已经被抵押，而且还被重庆市高级人民法院查封，因此原告的房屋存在现实交付不能的情形。本院庭后也询问了被告能否向原告提供担保或者偿还其他债务后将查封和抵押登记予以解除，但被告答复无法提供担保，亦无法申请解除查封和抵押。故，被告无法交房的行为严重侵犯了原告的预期合法权益，原告诉请解除《认购协议书》符合法律规定，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告王义胜与被告呈贡新都昌广场置业有限公司于2015年10月2日签订的《认购协议书》于本判决生效之日解除。 二、驳回原告王义胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取75元，保全费160元，担保费112元由原告王义胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  李世民 二〇一七年六月二十九日 书记员  牟志涛