四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1421民初1597号原告尹茂（反诉被告），男，生于1973年9月27日，汉族，住四川省仁寿县，原告黄容（反诉被告），女，生于1973年9月17日，汉族，住四川省仁寿县，二原告委托诉讼代理人余子才，仁寿县ＸＸ法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：仁寿县文林镇滨河路上段，统一社会信用代码：511421000017446。法定代表人田学良，董事长。委托诉讼代理人：李佰花，女,1975年2月3日出生，汉族，住仁寿县，系公司员工，特别授权代理。原告（反诉被告）尹茂、黄容诉被告（反诉原告）四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良公司）房屋买卖合同纠纷一案，本诉原告尹茂、黄容于2016年4月28日向本院提起诉讼，要求判令：1.被告承担违约责任39582.39元；2.诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)四川省仁寿县双良房地产开发有限公司提起反诉，请求：1.判令反诉被告赔偿损失4868元；2.反诉费由反诉被告承担。本院于2016年9月25日做出（2016）川1421民初1508号民事判决，本诉原告尹茂、黄容不服判决提起上诉，四川省眉山市中级人民法院于2017年2月14日作出（2017）川14民终5号民事裁定，裁定：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2016）川1421民初1508号民事判决；二、本案发回四川省仁寿县人民法院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹茂、黄容及其委托诉讼代理人余子才，被告双良公司的委托诉讼代理人李佰花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尹茂、黄容向本院提出诉讼请求：1.被告承担违约责任39582.39元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年9月3日签订《商品房买卖合同》，2011年11月7日签订《商品房买卖合同补充协议》，合同第19条（二）项2款约明：买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告于2014年8月7日取得房屋产权证书，故被告已逾期675天，违约金计算为20298.13元。补充协议第五条8款约明“五通”开户费及办证税费由甲方（被告）承担，而原告实际预交“五通”费11770元，办证费1500元。补充协议第八条四款：买受人不退房的，出卖人按全部已付款的2％向买受人支付违约金。被告于2015年2月5日将分户的土地使用权证书办至原告名下，与补充协议约明的三个月早已逾期80余天，故已构成违约，依协议应承担违约金6014.26元，故原告诉来本院，提出如上诉讼请求。被告双良公司辩称，被告不存在违约行为。双方签订的合同第十九条第二款约定了违约责任，但没有约定什么情况违约。被告未与原告签订补充协议，原告购买的是现房，只需签订房屋买卖合同，且合同中有约定房屋契税的交付情况，故被告不违约。因原告不同意按土地使用年限40年办理登记，要求被告按70年来办理，才造成办证时间的拖延。其责任在原告而非被告。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告双良公司（反诉原告）提出反诉诉讼请求：1.尹茂、黄蓉赔偿损失4868元；2.反诉费用由尹茂、黄蓉承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定房屋的“土地使用年限自2002年3月8日起至2042年3月8日止”，出卖人是以现有的土地使用年限计算以2380元／㎡的价格出售。原告认为剩余年限太短，不接受。要求被告将土地使用年限办理为70年，被告由此补交增加30年土地使用的土地出让金，增加了房屋建造成本，给被告造成4868元的实际经济损失。故反诉原告诉来本院，提出如上反诉请求。二反诉被告辩称，反诉原告的反诉不能成立。合同约定违背了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十二条规定，且属于强制性规定，故此条款无效。现在房屋所在地之前为旅馆和饭馆，为商业用地，现在修建为商品房，故应改变。在补充协议中备注土地使用年限办理至2072年止，此商品房开发商“韩亚兰”挂靠被告公司，合同的签订人均为“韩亚兰”，故其具有代理权限。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求。原告尹茂、黄容为证明自己的主张提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《汇海名苑商品房买卖合同补充协议》，拟证明被告违反了双方签订的合同及补充协议的约定内容，构成了违约，应当承担违约责任；2.票据6张复印件、仁寿县房地产管理局房屋信息摘要、土地使用权登记审批表，拟证明二原告交付购房款首付及五通费的金额和时间；3.中国农业银行股份有限公司仁寿陵阳支行的交易明细，证明原告于2012年1月17日通过按揭方式支付了被告购房款。被告双良公司为证明自己的主张提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》、结算清单、土地使用登记表，证明约定的土地使用年限为40年，反诉被告要求变更为70年，其费用应当由反诉被告承担；2.本诉原告缴费收据6份，证明本诉被告收取的五通费及办证费系原告清楚该由其缴纳，被告只是代收；3.报警记录。原告提供的三组证据经庭审质证，被告双良公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；被告双良公司提供的3组证据经庭审质证，原告对第1、3组证据真实性无异议，但认为不能证实增加的土地出让金应该由反诉被告承担；对第2组证据认为不能证明相关费用应该由原告缴纳。对被告提供的3组证据本院予以认定，但对其证明目的不予认可。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，二原告购买被告新建（旧房改造）的位于仁寿县ＸＸ镇××街“××海××”××单元××商品房××套。合同约定：土地使用年限自2002年3月8日至2042年3月8日止，单价为2380元／㎡，总价款为300713元，付款方式为按揭，首付50％。商品房交付时间为2011年10月30日。第十九条（二）转移登记第2条约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。后双方于2011年11月7日签订《汇海名苑商品房买卖合同补充协议》一份，补充协议第五条对《合同》第十四条的补充约定：8、对于出卖人受托代交的契税，由出卖人按照国家规定的现行税率全额收取；如税务部门在实际征收时核定买受人符合减半征收条件的，出卖人在买受人领取房屋所有权书时一并将超收部分予以退还；乙方所购房屋的五通开户及办证税费由甲方承担，契税和专项维修资金由乙方自行支付。第八条对《合同》第十九条的补充约定：4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的三个月内由出卖人协助买受人向国有土地部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的10％向买受人支付违约金；买受人不退房的，出卖人按全部已付款的2％向买受人支付违约金。另双方因土地使用年限发生争议在合同最后备注“在办理土地使用证分户时，土地使用年限办理至2072年止”。其后，按合同约定，原告于2011年8月27日支付首付款150713元，被告双良公司于2011年10月30日向二原告交付了房屋，2012年1月17日双方办理了按揭手续，被告双良公司于2014年8月7日为二原告办理了房屋所有权证。2015年2月3日，双良公司以二原告的名义向仁寿县国土资源局提出补交出让金申请，要求将土地证号为XX的土地增加使用年限30年（使用终止日期为2072年3月**日）。双良公司为此缴纳出让金4868元。2015年3月6日，“汇海名苑”项目部通知业主领取产权证。2016年2月6日，“汇海名苑”项目部通知二原告对所交款项进行核对，双良公司应退还原告806元，尹茂核对后在明细表上签名、捺印确认。之后二原告以双良公司逾期办理产权证为由诉至本院，并提出如上所请。被告双良公司认为将土地使用年限由40年变更为70年，增加的出让金应当由反诉被告承担，随提出以上反诉请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《汇海名苑商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，违约方应当按照合同约定和法律规定承担相应的违约责任。本案中，关于原告主张的延迟办妥房屋所有权证的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项明确约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180天内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择退房，若选择不退房，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双良公司于2011年10月30日向二原告交付房屋，按合同约定双良公司至迟应于2012年4月30日让原告尹茂、黄容取得房屋所有权证书，而被告双良公司直至2014年8月7日才为原告办理了房屋所有权证，其行为已经构成违约，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项约定每日按已付款万分之一支付违约金。被告违约的天数应为2012年5月1日至2014年8月7日，即为797天，原告主张675天未违反法律规定，本院予以支持。原告通过首付和按揭已于2012年1月17日前向被告双良公司支付了购房款300713元，被告双良公司逾期办妥房屋所有权证应当支付的违约金为：675天×300713元×万分之一∕每天﹦20298.13元；关于原告主张的被告延迟交付分户的土地使用权证书的违约金6014.26元，根据双方签订的补充协议第八条第4款约定：买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的三个月内由出卖人协助买受人向国有土地部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人按全部已付款的10％向买受人支付违约金；买受人不退房的，出卖人按全部已付款的2％向买受人支付违约金。现双良公司按补充协议将土地使用年限从40年变更为70年，并办理在尹茂、黄蓉名下。尹茂、黄蓉对合同内容理解有误，其主张双良公司违约无事实依据，本院不予支持。关于尹茂、黄蓉主张要求双良公司返还“五通”费11770元，办证费1500元，共计13270元。因双方在《补充协议》第五条8项中约定“乙方所购房屋的五通开户费及办证税费由甲方承担”，尹茂、黄蓉为此缴纳的“五通”开户费11770元，双良公司应当予以返还。但办证登记费并未在约定之内，故对此1500元，本院不予支持。另双方在结算时，双良公司应退还原告806元，对此一并处理，双良公司应共计返还12576元；关于双良公司反诉尹茂、黄蓉赔偿因增加土地使用年限产生的费用4868元的主张，因增加土地使用年限的费用在《补充协议》中未约定，此费用由开发商双良公司承担符合交易习惯，故双良公司要求尹茂、黄蓉赔偿其损失4868元的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告尹茂、黄蓉五通费及结算余款共计人民币12576元；二、被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告尹茂、黄蓉逾期办妥房屋所有权证的违约金20298.13元；三、驳回尹茂、黄蓉的其他诉讼请求；四、驳回四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费395元（已减半），由尹茂、黄蓉承担50元，四川省仁寿县双良房地产开发有限公司承担345元；本案反诉受理费25元（已减半），由四川省仁寿县双良房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  杜同金审 判 员  魏 玮人民陪审员  邹文东二〇一七年六月六日书 记 员  毛 婷