辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2201号上诉人（原审被告）：大连点银生物科技有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区永平街89号29层4号。统一社会信用代码91210204691413719J。法定代表人：宋玉琢，该公司经理。委托诉讼代理人：唐新，女，该公司职员。委托诉讼代理人：初波，上海君澜（大连）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连博利养老服务有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区长城街道大房身村畅达路597号。统一社会信用代码912102125598322388。法定代表人：宋玉琢，该公司经理。委托诉讼代理人：宋纯，女，该公司职员。委托诉讼代理人：初波，上海君澜（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭俊峰，男，1982年10月12日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁不凡律师事务所律师。原审第三人：孙连彬，男，1974年1月16日出生，汉族，无职业，现住辽宁省大连市沙河口区。上诉人大连点银生物科技有限公司（以下简称“点银公司”）、大连博利养老服务有限公司（以下简称“博利公司”）因与被上诉人谭俊峰、原审第三人孙连彬租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2018）辽0212民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。点银公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人谭俊峰对点银公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定谭俊峰与案外人小泽昭八签订了《房屋买卖协议》，购买了案涉土地上的建筑物，并在案涉土地上自建了一处一层砖混仓库和一处二层砖混门岗，属于认定事实错误。谭俊峰未提供除《房屋买卖协议》以外的其他证据，仅凭该《房屋买卖协议》无法确认其真实性。且《房屋买卖协议》与本案无关，依据该协议无法确认案涉房屋是否与协议上的房屋是同一标的物。本案自2018年初审理至今，谭俊峰没有提交在案涉土地上自建了一处一层砖混仓库和一处二层砖混门岗的证据。二、即使存在《房屋买卖协议》，该转让行为在未经权利人大连二十一世纪建筑器材有限公司同意的情况下，谭俊峰不属于《物权法》第245条中的占有人，其无权主张房屋占有使用费及排除妨害，一审认为本案属于租赁合同纠纷，对《房屋买卖协议》的合法性及相关法律问题不予评判是错误的。案涉土地上的建筑物均没有合法的建造手续，《房屋买卖协议》即使存在，也不具有法律效力。三、本案谭俊峰将通过无效行为取得的，且无任何合法建造手续的案涉土地上的建筑物出租，其诉讼请求实质上含有确认违法建筑权利归属的内容，应当裁定驳回谭俊峰的起诉。四、一审认定点银公司通过谭俊峰承租了3500平方米土地范围内的三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二层砖混门岗，属于认定事实错误。《租赁合同》约定的出租面积1000平方米是指土地占地面积，且谭俊峰取得土地的起始时间为2016年9月22日，其不可能在2011年将案涉的3500平方米土地出租给点银公司。谭俊峰对点银公司实际承租的房屋面积应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。五、点银公司已于2016年4月18日前迁出承租的厂房，一审推定点银公司将承租的厂房交付给博利公司，无事实依据，点银公司不应对博利公司占有案涉建筑物的行为承担法律责任。谭俊峰自认知晓2015年博利公司在案涉土地上自建轻钢厂房，说明其对博利公司进驻案涉场地是同意的，点银公司撤出后，博利公司使用案涉房屋的行为，是获得了谭俊峰的认同的。六、点银公司已于2016年4月18日前迁出承租的厂房，一审判令点银公司仍需向谭俊峰给付占有使用费，没有法律和事实依据。七、谭俊峰不属于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的”中的当事人，一审适用法律错误。博利公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回谭俊峰对博利公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定谭俊峰与案外人小泽昭八签订了《房屋买卖协议》，购买了案涉土地上的建筑物，并在案涉土地上自建了一处一层砖混仓库和一处二层砖混门岗，属于认定事实错误。二、即使存在《房屋买卖协议》，该转让行为在未经权利人大连二十一世纪建筑器材有限公司同意的情况下，谭俊峰不属于《物权法》第245条中的占有人，其无权主张房屋占有使用费及排除妨害，一审认为本案属于租赁合同纠纷，对《房屋买卖协议》的合法性及相关法律问题不予评判是错误的。三、本案谭俊峰将通过无效行为取得的，且无任何合法建造手续的案涉土地上的建筑物出租，其诉讼请求实质上含有确认违法建筑权利归属的内容，应当裁定驳回谭俊峰的起诉。四、博利公司在案涉土地上仅租用一层砖混车间、二层砖混门岗和自建的轻钢厂房，一审认定博利公司还占用了三层砖混办公楼、一层砖混门岗、一层砖混仓库，认定事实错误。五、博利公司是在获得原大房身村村委会主任王荣春和谭俊峰的同意下，在案涉土地上自建了轻钢厂房，对这一事实，谭俊峰予以认可，这证明博利公司进驻案涉土地租用部分房屋，谭俊峰是同意的。六、博利公司与美铭园林绿化工程（大连）有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。七、博利公司占用案涉的一层砖混车间、二层砖混门岗和自建的轻钢厂房是依据与美铭园林绿化工程（大连）有限公司签订的《房屋租赁合同》，并在王荣春、谭俊峰的同意下使用的，与点银公司无关，一审认定点银公司将其承租的厂房交付给博利公司，无事实依据。八、谭俊峰不属于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的”中的当事人，一审适用法律错误。谭俊峰辩称，不同意二上诉人的上诉请求，应依法驳回上诉，维持原判。点银公司与谭俊峰间的租赁合同虽被认定无效，但点银公司实际占有使用，且在合同到期后没有依法予以返还所租赁的房屋和土地，应承担返还责任并支付占用期间的费用。博利公司占有和使用案涉的房屋和土地没有合法的依据，且损害了谭俊峰的利益，一审判令其腾退符合法律规定，应予支持。孙连彬二审未到庭，亦未提交书面意见。谭俊峰向一审法院起诉请求：1.判令被告点银公司、博利公司将大连市旅顺口区厂房（原二十一世纪建筑器材有限公司厂房)及3500平方米土地腾退给原告；2.判令二被告给付原告厂房及土地占有使用费（自2016年4月19日起至腾退之日止按年租金8万元计算）。一审法院认定事实：2009年4月24日原告谭俊峰与案外人小泽昭八签订《房屋买卖合同》，小泽昭八将其大房身二十一世纪建筑器材有限公司厂房，建筑面积700平方米，占地面积3000平方米，及其他所有地上物，作价人民币115万元卖给原告。原告购买的700平方米厂房包括一处三层砖混办公楼、一处一层砖混车间、一处一层砖混门岗。之后，在砖混车间对面空地上原告又修建一处一层砖混仓库和一处二屋砖混门岗。2011年4月6日，原告谭俊峰与点银企业管理服务（大连）有限公司（2016年4月26日更名为大连点银生物科技有限公司即被告点银公司）签订《租赁合同》，约定原告谭俊峰将大连旅顺长城街道大房身村厂房出租给被告点银公司，出租面积共1000平方米，租期自2011年4月18日起至2016年4月18日止，年租金8万元。合同尾部有谭俊峰和第三人孙连彬签名，并加盖点银企业管理服务（大连）有限公司印章。合同签订后，原告将厂房交给被告点银公司使用，点银公司亦按合同约定支付租金。租赁合同期满，被告点银公司未向原告交还厂房。2016年9月22日原告谭俊峰与案外人大连市旅顺口区长城街道长岭子居民委员会签订《长岭子村土地承租合同》，原告承租案涉厂房所在区域3500平方米的土地。原告已向大连市旅顺口区长城街道长岭子居民委员会交纳了2009年4月至2017年9月的土地租金。庭审中，原告明确了租赁合同约定的大连市旅顺口区厂房，即出租面积1000平方米厂房，包括三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二屋砖混门岗各一处。被告点银公司辩称合同约定的1000平方米厂房没有实际履行，其承租的是一栋约350平方米的厂房，根据原告谭俊峰提交的《长岭子村土地承租合同》附件场地平面图，被告点银公司确认其实际承租的厂房是一层砖混车间，并且点银公司辩称2016年4月18日合同期满前其已从承租的厂房撤出，在其承租厂房期间即2015年8月，被告博利公司在一层砖混车间斜对面场地上搭建轻钢厂房一处。被告博利公司辩称该公司占用的只是点银公司认可承租的砖混车间，还有两层砖混门岗，以及该公司搭建的轻钢厂房，不认可占用其他房屋。另查，根据国家企业信用信息公示系统登记信息，第三人孙连彬是被告点银公司股东，任公司监事；被告博利公司原名大连博美门窗有限公司，2018年3月16日更为现名，2018年3月16日之前，第三人孙连彬是该公司投资人，任该公司执行董事兼总经理、公司法定代表人。根据旅政发【1998】86号《关于长岭子村民委员会与大房身村民委员会合并撤销大房身村民委员会的批复》文件，大连市旅顺口区人民政府于1998年6月11日批复区民政局，同意长岭子村民委员会与大房身村民委员会合并，定名为长岭子村民委员会，并撤销大房身村民委员会。一审法院认为，原告与被告点银公司签订的《租赁合同》为无效合同。原告谭俊峰与案外人小泽昭八签订《房屋买卖合同》后，原告在大房身二十一世纪建筑器材有限公司砖混车间对面空地上又修建了一处一层砖混仓库和一处二层砖混门岗，表明原告占有了大房身二十一世纪建筑器材有限公司的厂房及土地。原告以其占有的厂房与被告点银公司签订《租赁合同》，但原告不能提交证据证明大房身二十一世纪建筑器材有限公司厂房已依法取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故原告与被告点银公司签订的《租赁合同》为无效合同。租赁合同履行后，无论合同是否有效，承租人都负有将租赁物返还出租人的责任。本案被告点银公司承租原告厂房和土地，撤出厂房时未将厂房和土地交还原告，而是将一部分交给博利公司占用，此应视为点银公司改变房屋的占有方式，对于博利公司占用厂房给原告造成的损失，点银公司应予以赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，根据该条规定，原告要求被告点银公司自2016年4月19日起按租赁合同年租金8万元的标准支付厂房和土地占有使用费，一审法院予以支持。原告要求被告博利公司按年租金8万元的标准承担占有使用费没有法律依据，一审法院不予支持。合同签订后，原告向被告点银公司交付厂房，点银公司每年支付租金至合同期满，故点银公司抗辩实际只承租一层砖混车间的意见与其实际交付租金情况不符。点银公司足额支付租金的行为足以认定原告已向其交付了约定的1000平方米厂房，即点银公司实际承租了三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二层砖混门岗。博利公司认可其只占用点银公司实际承租的一部分。一审法院确认点银公司承租的1000平方米厂房现由点银公司与博利公司共同占用。博利公司提交的美铭园林公司请款单及其与美铭园林公司签订的租赁协议，不能证明其占用案涉厂房系合法，故原告要求二被告腾倒厂房及土地，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，一审法院判决：一、被告大连点银生物科技有限公司和被告大连博利养老服务有限公司于判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区厂房（原二十一世纪建筑器材有限公司厂房），包括三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二层砖混门岗各一处，以及厂房所占用的3500平方米土地腾退给原告谭俊峰；二、被告大连点银生物科技有限公司于判决生效之日起十日内以年租金8万元标准向原告谭俊峰支付自2016年4月19日起至被告大连博利养老服务有限公司实际腾退厂房之日止的占有使用费；三、驳回原告谭俊峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告大连点银生物科技有限公司、被告大连博利养老服务有限公司负担。二审中，二上诉人提交三份判决，拟证明大房身村委会现仍独立存在，长岭子村委会不应介入大房身村委会的日常事务，谭俊峰提交的《长岭子村土地承租合同》不具有真实性。本院组织当事人对证据进行了质证，谭俊峰认为上述判决中当事人自述的内容不能对抗生效的法律文书所认定的事实。本院认为，二上诉人提交的三份判决真实，本院对真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于二上诉人提出谭俊峰提交的其与案外人签订的《房屋买卖协议》与本案无关，其不是本案的适格原告一节，从查明的事实可见，谭俊峰提交的其与案外人签订的《房屋买卖协议》显示的是其从案外人手中购买了原大房身二十一世纪建筑器材有限公司厂房且随后与长城街道大房身村签订了关于该厂房周边土地的转让协议，与长城街道长岭子居民委员会签订了《长岭子村土地承租合同》并交纳了自2009年4月起的土地租赁费，即使谭俊峰未提交其他证据证明上述厂房的建设已经合法审批，但谭俊峰已取得案涉土地的使用权毋庸置疑，案涉土地上的建筑物未经审批只是涉及租赁合同的效力，即使合同无效，根据法律规定，出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。现点银公司明确承认其系从谭俊峰手中取得的案涉厂房，且在点银公司使用期间未有其他权利人主张权利，可见，点银公司作为承租人已实现了其使用案涉厂房的合同目的，在合同约定的期限内，点银公司亦按约支付了租金。现点银公司及博利公司主张谭俊峰无权出租案涉厂房并收取租金、使用费，与事实不符，本院不予支持。关于上诉人点银公司提出一审认定其承租范围有误一节，从查明事实可见，点银公司与谭俊峰签订的《租赁合同》约定的出租物为“大连旅顺长城街道大房身村厂房”，面积1000平方米，年租金8万元，点银公司在合同约定的租赁期限内，也是按照合同约定交纳的租金，足以证明点银公司已得到了合同中载明的租赁物，现点银公司主张其未使用全部租赁物，只是使用了其中的350平方米，无据证明。从现有的证据分析，应认定点银公司取得了租赁合同约定的租赁物，其应根据合同约定交纳租金。至于点银公司实际承租的案涉土地范围内的建筑物具体面积，是否包含谭俊峰所述的全部的房屋，不影响本案的处理。点银公司在合同履行期间未对建筑物的面积提出异议，亦按照约定标准支付租金，现谭俊峰亦是按照合同约定标准主张使用费，并无不妥，故对点银公司此项主张不予支持。关于点银公司提出其已于2016年4月18日前迁出案涉厂房，不应再对博利公司占有案涉建筑物的行为承担责任一节，本院认为，点银公司与谭俊峰签订的租赁合同约定的合同届满日为2016年4月18日，因点银公司未提供任何证据证明其在合同期满后将案涉厂房交还谭俊峰，故其应承担租赁物未返还的法律责任，包括腾退、支付使用费，对点银公司此项主张同样不予支持。关于点银公司提出大房身村委会独立存在，谭俊峰提交的《长岭子村土地承租合同》不具有真实性和合法性一节，本院认为，从查明的事实可见，1998年6月大连市旅顺口区人民政府根据旅顺口区民政局的请示，批复同意长岭子村委会与大房身村委会合并，合并后定名为长岭子村委会，同时撤销大房身村委会。长岭子村委会作为合并后的法人，有权进行民事行为，至于大房身村委会是否实际撤销，不能作为长岭子村委会民事行为是否真实及有效的判断依据，故对点银公司此项主张不予支持。关于点银公司主张谭俊峰不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的”中的当事人一节，系点银公司对该条的理解有误，本院不予支持。关于博利公司提出其在案涉土地上建造了轻钢厂房，谭俊峰予以认可，说明其使用案涉土地上的房屋是谭俊峰同意的。本院认为，博利公司所称的轻钢厂房的建筑时间是2015年8月，此时案涉土地及土地上的建筑物系由谭俊峰出租给点银公司，博利公司的建造轻钢厂房的行为发生在谭俊峰将案涉土地及其上的厂房出租期间，在此期间，对案涉土地及厂房进行合法使用的权利人是点银公司，博利公司的建造行为占用的也是当时点银公司可以使用的土地，在点银公司按约足额交纳租金的情况下，博利公司损害的是点银公司对土地的使用，谭俊峰的权利并未受损，故即使谭俊峰对博利公司在点银公司承租案涉土地和厂房期间的建造行为未提出异议，亦不能据此认定谭俊峰同意博利公司在案涉的谭俊峰与点银公司间的租赁合同履行期限届满后可以合法使用案涉土地和厂房，故对博利公司的主张不予支持。关于博利公司提出其占用案涉土地和厂房是依据与美铭园林绿化工程（大连）有限公司签订的《房屋租赁合同》一节，从查明的事实可见，博利公司提交的证据不能证明美铭园林绿化工程（大连）有限公司对案涉土地和厂房享有合法的使用权，即使博利公司与该公司签订了租赁协议，亦不能认定博利公司可以合法使用案涉土地和厂房，故对博利公司此项主张不予支持。综上所述，上诉人点银公司和博利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由大连点银生物科技有限公司负担800元，大连博利养老服务有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月二日书记员  王丽秋