湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2526号原告（反诉被告）：湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司，营业场所冷水江市建新街10号。负责人：康春晖，该分公司经理。委托诉讼代理人：段续红，男，1970年12月11日出生，汉族，住冷水江市，系原告公司综合管理部部长。委托诉讼代理人：廖晋，湖南天镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：冷水江海弘物流园开发有限公司，住所冷水江市环城东路（公安局原办公楼旁）。法定代表人：吴鹏，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：周煜，湖南红日律师事务所律师。原告湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司（以下简称新华书店冷水江分公司）与被告冷水江海弘物流园开发有限公司（以下简称海弘物流园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案，海弘物流园公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新华书店冷水江分公司的委托诉讼代理人段续红、廖晋、被告（反诉原告）海弘物流园公司的委托诉讼代理人周煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店冷水江分公司诉称：原、被告双方于2018年8月7日签订《仓储用房整体购买合同书》，合同约定总房款为415万元，购房合同签订后7天内支付20万元，交房后7天内支付至80%，办理过户登记后7天内支付至95%，剩余5%自交付满一年后支付，出卖方应于2019年1月31日将竣工验收合格的仓库交付买受人，并于2019年7月31日办理产权过户登记至买受人名下。合同签订后，原告依约支付了第一笔购房款，因被告施工进度拖延，未能在约定的时间2019年1月31日前向原告交付符合合同约定的仓库，后经被告赶工，涉案仓库现已完全具备交付条件。原告多次要求被告交付仓库均遭被告无理拒绝，现被告已自行占用了涉案仓库。被告的行为严重损害了原告的合法利益。请求判决：1、被告立即向原告交付冷水江市新华书店物流仓库并办理产权过户登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期交房违约金15万元（按合同约定500元/天计算，暂计算至2019年11月30日，实际算至实际交付之日）；3、诉讼费用由被告负担。被告海弘物流园公司辩称：1、本案所涉《仓储用房整体购买合同书》因不可抗力已由被告通知解除，不具备继续履行的前提。因娄底大道规划改变致使合同履行不能，被告于2019年4月28日向原告送达了《解除合同事宜商榷函》，要求解除合同。2、本案所涉合同客观上无法继续履行，请求依法解除或终止合同。2019年上半年，因娄底大道规划走向改变，原定的环形消防通道已无法建设（超红线范围），甚至仓库本身的建设也压红线，致使仓库的消防不能合格验收，施工许可也无法通过，导致不动产证不能办理。3、本案被告并无过错且尽到了善意提醒义务。被告在获知在建仓库压红线后，在第一时间通知了原告，请求解除合同并退还定金，尽到了善意提醒义务。综上，本案仓储合同早已解除，且客观上不具备继续履行的可行性，请求法院依法解除或者终止双方所签订的仓储合同。反诉原告海弘物流园公司诉称：反诉原告与反诉被告于2018年8月7日签订《仓储用房整体购买合同书》。合同签订后，反诉原告开始按反诉被告要求及合同约定建造仓库，期间因冰雪、雨水等气候因素使工程进度延期。2019年2月28日，反诉原告向反诉被告去函告知延期交付相关事宜，并请求免除延期交付违约金，反诉被告当时表示理解与认可。原告知悉娄底大道冷涟段走向规划改变，合同约定的仓储用房东北角及仓储消防环道建设用地因超红线范围无法征收到位，且涉及的相关验收、许可手续及产权证件也不能办理，反诉原告于2019年4月28日及时去函《解除合同事宜商榷函》告知反诉被告，要求解除合同，退还已付款。反诉被告不同意解除合同并要求继续履行，经多次沟通未果。综上，双方所签订合同因不可抗力致使不能实现合同目的，客观上也不具备继续履行的可能性，该合同只能依法解除，反诉原告愿意退还反诉被告支付的定金20万元。请求判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《仓储用房整体购买合同书》；2、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告新华书店冷水江分公司辩称：1、本案无不可抗力发生，反诉原告无权以不可抗力为由解除合同。反诉原告未提供任何证据证明存在不可抗力事由。2、双方所签订合同客观上也不存在不能履行的可能性，即使如反诉原告所言暂不具备交付条件，反诉原告应该做的是立即积极完成相关验收、许可手续及产权证的办理，成就合同交付条件，而非消极不作。3、反诉原告无权解除合同，反诉被告也不同意解除合同，反诉原告应当继续履行合同义务。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：被告（反诉原告）海弘物流园公司于2014年12月9日通过出让方式取得了座落于冷水江市.2平方米仓储用地土地使用权，并于2015年10月27日取得了建设项目名称为海弘物流园、建设规模为19500平方米的建设工程规划许可证，于2018年3月28日取得了用地项目名称为海弘物流园仓储物流区、用地面积为34377平方米的建设用地规划许可证。2017年11月16日，原告（反诉被告）新华书店冷水江分公司（乙方）与被告（反诉原告）海弘物流园公司（甲方）签订了《仓储用房合作意向书》。2018年8月7日，双方正式签订《仓储用房整体购买合同书》，约定：乙方建设仓储用房，乙方同意在甲方海弘物流中心园区内整体购买，甲方同意按照乙方建设标准在海弘物流中心园区内为乙方建设专用仓储用房；甲方在海弘物流园中心项目园内建设“冷水江市新华书店物流仓库”，用地面积2650平方米，建筑面积1435.58平方米；消防安全，严格按照消防规范要求，甲方负责消防验收合格；本合同生效后6个月内（2019年1月31日前），该仓库竣工且经各职能部门验收合格且满足使用条件后乙方交付使用，且场外道路硬化、畅通；仓储用房交付乙方使用后半年内（2019年7月31日前）向乙方交付不动产权证书；单价按2890.82元／平方米计算，总价415万元；合同签订后7天内，乙方支付20万元定金给甲方，交房后7天内支付至80%价款，交付不动产权证后7天内支付至95%价款，剩余5%作为质量保证金自交付使用满一年后支付；违约责任，甲方单方面取消或终止合同，双倍退还乙方已付定金，其他已支付款项按120%比例返还给乙方，且经乙方上级公司同意后，合同即终止；甲方如不能按约定时间交付房屋，则每延期一天，按500元／天赔偿乙方损失。合同签订后，新华书店冷水江分公司即向海弘物流园公司交付了定金20万元，海弘物流园公司随即投资建设“冷水江市新华书店物流仓库”。现涉案仓库已基本建好。2018年7月27日，海弘物流园公司取得了海弘物流园9#仓库（即本案涉案仓库）的建设工程规划许可证。海弘物流园公司在庭审中称，因涉及娄底大道冷涟段走向规划改变，涉案仓库的建设用地规划许可证办不下来，消防验收手续无法办理，导致涉案仓库的不动产权证亦无法办理。在建设过程中，海弘物流园公司于2019年2月28日向新华书店冷水江分公司去了一份《延期交付仓库的商榷函》，以出现恶劣天气、影响施工进度使工期延误为由，请求将交付日期推迟至2019年5月30日。2019年4月28日，海弘物流园公司向新华书店冷水江分公司去了一份《解除合同事宜商榷函》，以“娄底大道冷涟段走向规划改变，原定的仓储用房东北角消防环道建设用地超过红线范围”为由，要求协商解除合同并退还已付款项。2019年6月19日，新华书店冷水江分公司向海弘物流园公司去了一份《按期交付冷水江市分公司仓储用房的函》，要求海弘物流园公司履行合同义务交付仓储用房并保留追究法律责任的权利。2019年6月27日，冷水江市规划委员会会议纪要明确，海弘物流园的建设不能影响后期娄底大道的建设，相关出入口的设置应进行严格论证，确保娄底大道交通顺畅。海弘物流园公司的海弘物流园平面规划图显示涉案仓库（9#仓库）压了娄底大道的规划红线，冷水江市自然资源局在该平面规划图上签注“原则同意，严格按大规委会审定的方案作施工设计，自行处理好相关邻里矛盾”并加盖印章。上述事实，有新华书店冷水江分公司提交的证据《仓储用房整体购买合同书》及海弘物流园公司的土地使用权证、海弘物流园仓储物流区的建设用地规划许可证、海弘物流园的建设工程规划许可证、定金收据、延期交付仓库商榷函、按期交付仓储用房函，有海弘物流园公司提交的证据仓储用房合作意向书、解除合同事宜商榷函、规委会会议纪要、平面规划图、消防设计说明、海弘物流园9#仓库建设工程规划许可证等证据证明，有双方当事人的法庭陈述，本院予以认定。本院认为：新华书店冷水江分公司与海弘物流园公司签订《仓储用房整体购买合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，《仓储用房整体购买合同书》依法成立并生效。合同履行过程中，本案涉案仓库虽已基本建好，但因国家建设娄底大道的需要，娄底大道的规划走向经过海弘物流园公司的海弘物流园前面，并与本案涉案仓库（9#仓库）的规划及建设相冲突，致使涉案仓库（9#仓库）的建设用地规划许可证及消防验收手续不能办理，直接导致涉案仓库的不动产权证亦无法办理，双方签订的《仓储用房整体购买合同书》已实际履行不能。因此，原告新华书店冷水江分公司要求被告海弘物流园公司交付冷水江市新华书店物流仓库并办理产权过户登记至其名下的诉求，本院不予支持。因双方签订的合同已经实际履行不能，且《仓储用房整体购买合同书》约定“甲方单方面取消或终止合同，双倍退还乙方已付定金”，海弘物流园公司在合同履行过程中亦于2019年4月28日向新华书店冷水江分公司去了一份《解除合同事宜商榷函》要求协商解除合同。故反诉原告海弘物流园公司要求解除与反诉被告签订的《仓储用房整体购买合同书》的诉求，本院予以支持。合同解除后，反诉原告依法应当向反诉被告承担违约责任，即根据合同约定双倍返还反诉被告定金40万元。合同解除后，海弘物流园公司已无需向新华书店冷水江分公司交付涉案仓库，故原告新华书店冷水江分公司要求被告海弘物流园公司按500元/天支付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司的诉讼请求；二、解除反诉原告（本诉被告）冷水江海弘物流园开发有限公司与反诉被告（本诉原告）湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司签订的《仓储用房整体购买合同书》；三、反诉原告冷水江海弘物流园开发有限公司双倍返还反诉被告湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司定金40万元。本诉案件受理费3300元，反诉案件受理费1650元，合计4950元，由湖南省新华书店有限责任公司冷水江市分公司负担1300元，由冷水江海弘物流园开发有限公司负担3650元；财产保全费5000元，由冷水江海弘物流园开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  曹 辉人民陪审员  杨友娥人民陪审员  吴碧海二〇二〇年六月三日书 记 员  王纪元