湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2588号上诉人（原审被告）：唐意萍，女，1971年5月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。诉讼代理人：肖斌，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康君，男，1975年9月7日出生，民汉族，住长沙市开福区。上诉人唐意萍因与被上诉人康君租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐意萍上诉请求：1、请求依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7586号民事判决；2、康君承担本案一审、二审诉讼费用。庭审中，唐意萍又变更第一项上诉请求为：撤销原判第一项、第二项、第三项，维持原判决第四项，改判驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一审法院以证人未出庭而不采信唐意萍提交的《证明》（长沙市天心区新开铺街道豹子岭社区居民委员会出具）错误；2、一审法院以唐意萍提交的聊天记录不能证明对方身份为由不予采信错误；3、一审法院简单以唐意萍之夫与他人所签租赁合同与本案无关为由不予采信唐意萍提交的《房屋租赁合同》错误；4、一审法院判决唐意萍支付合同期内剩余租金的法律适用错误；5、一审判决唐意萍额外支付违约金适用法律错误。康君辩称：1、我方在一审法庭上提供了和上诉人的联系记录，证明我方已尽到了各项义务并配合上诉人，是上诉人避而不见，上诉人无法证明社区人员的参与得到我的认可，社区证明有伪造嫌疑，上诉人没有按照合同约定对房屋进行保护；2、违约金不够赔偿我方损失；3、合同是有效的；4、由上诉人承担诉讼费用。康君向一审法院起诉请求：1、判令唐意萍向康君支付10.5个月的房租23100元；2、判令唐意萍向康君支付2630.39元物业管理费（310+2320.39）；3、判令唐意萍向康君支付123.68元水费、电费111.81元、煤气费38.12元、善后卫生处理等费用200元、换锁芯80元；4、判令唐意萍向康君办理相关财物的交接；5、判令唐意萍向康君赔偿财物损失：重新装修的费用6600元；6、判令唐意萍向康君支付违约金23100元；7、判令唐意萍向康君支付因不按时按约交付设施，损坏严重影响一个月时间的入住，计价2200元；8、合同内规定的其他权益，押金3000元不给予退还，共计：58184元+3000元=61184元；9、本案诉讼费全部由唐意萍承担。一审法院认定事实：康君系长沙市天心区新联路319号湘水熙园小区12栋302房（以下简称湘水熙园12栋302房）的所有权人。该房建筑面积84平方米。2018年1月23日，经中介方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司介绍，康君（即甲方）与唐意萍（即乙方）订立《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定，第一条的约定为：湘水熙园12栋302房的建筑面积84平方米；租赁期限自2018年2月1日至2019年6月15日；第三条的约定为：房屋租金每月2200元，含使用家电、家具、设备、设施（详见交房确认书）。支付方式半年付，签订合同第二天支付首次租金和押金，同时康君将房屋交付唐意萍使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。唐意萍向康君交纳3000元押金；房屋租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收费等由唐意萍支付，其余由康君承担；第六条的约定为：租赁合同期间内，唐意萍提前解除合同或未按合同约定交付租金，唐意萍应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向康君支付违约金，超过10天，康君有权解除合同，收回出租房屋终止合同，康君有权不退押金，即乙方支付的押金作为违约金赔偿给康君。双方还约定了其他事项。订立该合同后，2018年2月1日，唐意萍支付康君3000元押金及半年房租13200元，康君将湘水熙园12栋302房交付给唐意萍。同日，双方订立《交房确认书》，在该《交房确认书》中，双方明确了湘水熙园12栋302房内的物品等事项。康君并将交房时房间内的情况拍照予以保留证据。2018年6月18日，唐意萍搬离湘水熙园12栋302房。同年6月27日，唐意萍给康君发信息，“康先生，我们已经搬出出租房，明天你看有时间我把钥匙给你。”康君回复唐意萍，要求唐意萍按合同约定办理。2019年6月15日（《房屋租赁合同》到期日），康君收房后，向长沙市公安局甜心分局新开铺派出所报警，认为租客故意破坏房屋，民警告知其可通过第三方鉴定后，通过法律途径解决。一审法院认为，康君与唐意萍订立的《房屋租赁合同》、《交房确认书》均系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。以上合同是确定双方当事人权利、义务的依据。双方当事人应按照以上合同约定，全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年2月1日至2019年6月15日，唐意萍在租赁期限未到期的情况下，擅自搬离湘水熙园12栋302房，系违约行为，故应向康君承担赔偿损失、支付违约金的违约责任。唐意萍应支付康君《房屋租赁合同》期内剩余10.5个月的租金23100元。双方在《房屋租赁合同》第六条约定，租赁合同期间内，唐意萍提前解除合同或未按合同约定交付租金，唐意萍应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向康君支付违约金。超过10天，康君有权解除合同，收回出租房屋终止合同，康君有权不退押金，即乙方支付的押金作为违约金赔偿给康君。该违约金标准过高，本院将其降低至23100元的20%即4620元。依据《房屋租赁合同》第六条的约定，康君有权不退押金3000元。对康君请求判令唐意萍支付2630.39元物业管理费、123.68元水费、电费111.81元、煤气费38.12元、善后卫生处理等费用200元、换锁芯80元的诉讼请求，因康君未提交相应证据予以证明，故该院对康君的以上诉讼请求，均不予支持。对康君请求判令唐意萍承担重新装修的费用6600元的诉讼请求，因康君证据不足，该院亦不予支持。对康君的请求判令唐意萍向康君办理相关财物的交接的诉讼请求，因康君已自行进房接受房屋，康君再请求判令办理相关财物的交接，亦不予支持。对康君请求判令唐意萍向康君支付因不按时按约交付设施，损坏严重影响一个月时间的入住计价2200元的诉讼请求，因无合同依据，依法不予支持。唐意萍辩称湘水熙园小区12栋302房不适宜居住，但其未向本院提交有效证据予以证明，且《交房确认书》已确认该房没有不适宜居住的情况，故该院对唐意萍的该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、唐意萍于本判决生效后十日内给付原告康君租金23100元；二、唐意萍于本判决生效后十日内给付康君违约金4620元；三、康君已收取唐意萍的3000元押金，不予退还；四、驳回康君的其他诉讼请求。一审案件受理费1330元，减半收取665元，由唐意萍承担365元、康君承担300元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人在二审中的争议焦点：一是唐意萍是否应向康君支付合同期内剩余租金23100元；二是唐意萍是否应向康君支付违约金4620元；三是康君是否应退还唐意萍租赁押金3000元。关于焦点一，本院认为唐意萍无需向康君支付合同期内剩余租金。首先，从本案事实分析：康君与唐意萍于2018年2月1日签订《房屋租赁合同》后，唐意萍于同日支付康君3000元押金及半年房租13200元，康君亦将湘水熙园12栋302房交付给唐意萍使用。唐唐意萍在房屋交付使用2个月后，因房屋漏水及煤气问题与康君及原房屋中介沟通要求退租或转租。2018年6月18日，唐意萍搬离湘水熙园12栋302房，并于6月27日给康君发信息：康先生，我们已经搬出出租房，明天你看有时间我把钥匙给你。康君于6月28日收悉后回复唐意萍：请你按合同约定办理，损坏的马桶负责赔偿并承担违约。因双方没有见面，双方没有办理退房手续。2018年7月5日，唐意萍又到案涉小区的社区请求解决房屋租赁事宜，但康君未接电话。综合以上事实，唐意萍在承租房屋后，因房屋使用问题与康君协商退租、转租及搬离房屋的行为属于明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的预期违约行为，康君可以在唐意萍预付租金期限刷届满前之前即2018年8月1日要求唐意萍承担违约责任。其次，依据双方《房屋租赁合同》第三条及第六条相关约定，唐意萍应于每期租金到期前7天交付下期租金，若唐意萍未按合同约定交付租金，超过10天，康君有权解除合同，收回该出租房屋并终止合约。由于唐意萍已向康君交纳2018年2月1日至2018年8月1日的租金共计13200元，因此康君在下期租金应付之日起满10天即2018年8月11日起便可向唐意萍提出合同解除并收回房屋。但康君在2018年8月11日至2019年6月14间从未与唐意萍进行积极有效沟通，也未及时就出租房屋进行收房查验。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的减损规则，康君在唐意萍未按约定交付合同期内剩余租金后，没有采取适当措施防止租金损失扩大，具有延期收房之故意，因此康君不得就合同期内剩余10.5个月的租金要求赔偿。综上，一审法院判决唐意萍向康君支付合同期内剩余10.5个月的租金23100元不当，本院予以纠正。关于焦点二，据《房屋租赁合同》第六条约定，唐意萍提前解除合同或未按合同约定交付租金，唐意萍应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向康君支付违约金，超过10天，康君有权解除合同，收回该出租房屋并终止合约，康君有权不退押金。由于唐意萍在未欠付租金前即2018年6月27日已短信通知康君提前解除合同，故此情况只能按租赁期内唐意萍提前解除合同的情形处理，不能按拖欠租金天数计算违约金。一审法院判决唐意萍向康君支付违约金4620元不当，本院予以纠正。关于焦点三，唐意萍在合同有效期内无故搬离租赁房屋并主张解除合同的行为符合《房屋租赁合同》第六条约定的提前解除合同的违约行为，故依合同约定，其向康君交纳的押金作为其履约保证金，不予退还。一审法院关于康君不予向唐意萍退还押金3000元的判决正确，本院予以维持。综上所述，唐意萍的上诉请求部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条、第一百零八条、第第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7586号民事判决书第三项；撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初7586号民事判决书第一项、第二项、第四项；驳回康君其他诉讼请求。一审案件受理费1330元，减半收取665元，由唐意萍承担265元、康君承担400元。二审案件受理费1330元，由唐意萍负担500元，康君负担830元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  徐 成审判员  刘 刚二〇二〇年六月四日书记员  曾知畅附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……