安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖02民终1239号 上诉人（原审原告）：无为天筑房地产开发有限公司，住所地。 法定代表人：陈峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张敏，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张招平，男，1971年12月11日出生，汉族，户籍地安徽省无为县，现居住地。 被上诉人（原审原告）：赵翠英，女，1968年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省无为县，现居住地。 上诉人无为天筑房地产开发有限公司（以下简称天筑开发公司）因与被上诉人张招平、赵翠英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院作出的（2017）皖0225民初字692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天筑开发公司委托诉讼代理人张敏、被上诉人张招平到庭参加诉讼，被上诉人赵翠英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天筑开发公司上诉请求：依法撤销安徽省无为县人民法院（2017）皖0225民初692号民事判决书，改判支持天筑开发公司一审诉讼请求；张招平、赵翠英承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实错误。本案无为天筑开发公司享有的解除权系约定解除权，当解除合同的条件出现时，即可行使解除权解除合同。合同约定出卖人解除合同需书面通知买受人，但未约定书面通知的方式，法律对此也无特别规定，天筑开发公司提起诉讼，由人民法院依法书面送达解除合同的起诉状副本，这是最为正式的书面通知方式。一审判决不予认可该种通知方式，显属认定事实错误。2、本案一审判决后，天筑开发公司向张招平、赵翠英发送了书面《解除商品房买卖合同通知书》，同时将此通知书内容刊登在《安徽法制报》上，依法行使合同解除权，二审法院应按照新的事实作出改判。 张招平答辩称：1、银行未受理贷款申请并非本人及赵翠英个人征信问题造成的，而是因天筑开发公司信用度降低，银行不信任所致。2、本人及赵翠英一直未收到解除合同通知书，天筑开发公司的公告行为系企业单方行为，不具有没有法律效力。3、本案合同解除权的行使期限为一年，天筑开发公司已超过解除权的行使期限。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 天筑开发公司向一审法院起诉请求：1、依法解除无为开筑开发公司与张招平、赵翠英签订的商品房买卖合同（合同编号），张招平、赵翠英协助办理注销合同备案手续；2、张招平、赵翠英支付违约金62667元；3、案件诉讼费由张招平、赵翠英承担。 一审法院认定事实：2014年11月27日，天筑开发公司取得其所开发的无为城南新城锦绣园房地产项目相关楼盘的预售许可。2015年1月29日，天筑开发公司与张招平、赵翠英签订锦绣园项目3号独栋商业108室《商品房买卖合同》（合同号）。该合同第六条、第七条约定总房款为2088900元，张招平、赵翠英在合同签订时付房屋价款1048900元，余款1040000元张招平、赵翠英申请贷款支付；合同第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，——逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，——”；该合同附件四第1条约定“买受人在签署本合同时选择贷款方式支付的，应在一周内办妥相关手续，否则视为逾期付款——”。合同签订后，张招平、赵翠英依约支付了首付款1048900元，但约定以贷款方式支付的104万元，因商业银行未受理贷款申请而迟迟未能支付。天筑开发公司、张招平、赵翠英通过协商未果，天筑开发公司在未向张招平、赵翠英发出书面解除合同通知的情况下诉至一审法院。 一审法院认为，天筑开发公司与张招平、赵翠英签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。按涉案合同第八条约定，张招平、赵翠英逾期三十日不能按照约定支付房款，天筑开发公司有权解除合同，但该条约定的合同解除权同时附有行使的条件，即“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”，天筑开发公司未向张招平、赵翠英发出书面解除通知，其行使合同解除权的条件则尚未成就，故对天筑开发公司要求解除合同的请求，不予支持。天筑开发公司请求张招平、赵翠英给付违约金62667元，因该违约金性质属解约违约金，请求的条件是“买受人应当自解除合同通知书送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，现天筑开发公司未向张招平、赵翠英发出书面解除合同通知，其解除合同的请求亦未获一审法院支持，其行使解约违约金请求权的条件也未成就。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回天筑开发公司的诉讼请求。一审案件受理费684元，由天筑开发公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1、对天筑开发公司所提交的解除商品房买卖合同通知书、EMS快递单及投递流程、安徽法制报《解除商品房买卖合同通知书》公告两组证据的真实性予以确认，但证明目的不能成立。 2、对张招平、赵翠英申请法院调取的中国人民银行征信中心个人信用报告的真实性、合法性、关联性予以认可，其证明目的能够成立。 本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：2017年4月28日，天筑开发公司在安徽法制报刊登公告，解除其与张招平、赵翠英签订的涉案《商品房买卖合同》。2017年5月2日，天筑开发公司向张招平、赵翠英邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，但被拒收。在《解除商品房买卖合同通知书》中，天筑开发公司称因张招平、赵翠英个人征信问题，商业银行未受理其贷款申请，现张招平、赵翠英逾期付款达两年余。2017年6月19日，本院依据张招平、赵翠英的申请，到无为县人民银行调取了张招平、赵翠英的个人征信报告，报告显示赵翠英无个人信用不良记录，张招平的贷记卡在2016年10月逾期还贷一个月。 本院认为,本案争议的焦点为，天筑开发公司是否享有合同解除权。对此，本院分析如下： 首先，天筑开发公司与张招平、赵翠英签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依据合同履行。合同约定买受人支付首付款，余额办理银行按揭。合同签订后，买受人依约支付了首期款，双方在向银行申请办理按揭贷款过程中，银行不同意买受人办理按揭贷款。天筑开发公司在解除商品房买卖合同通知书中认为，银行不同意买受人办理按揭贷款原因系因买受人征信问题，商业银行未能受理买受人的贷款申请。根据本院在无为县人民银行调取的买受人个人信用报告显示，2015年12月前，张招平、赵翠英没有逾期及违约信息行为，故贷款不能的责任不在买受人方，天筑开发公司以买受人因征信问题不能贷款构成违约的上诉主张不能成立。另双方签订的商品房买卖合同第八条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同应当通知买受人。在出现贷款不能的情况下，天筑开发公司未能按照合同的约定及时书面通知买受人，主观过错明显。 其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。2015年1月29日，天筑开发公司与张招平、赵翠英签订商品房买卖合同，解除权发生之日应为2015年2月28日，解除权消灭时间为2016年2月28日,天筑开发公司无论是在2017年1月25日向法院提起诉讼，还是于2017年4月28日在安徽法制报刊登解除商品房买卖合同通知书公告，均已超过法定解除期限，天筑开发公司的解除权消灭。 再次，2015年以来，本地区房价波动较大，本着依法维护房地产市场的诚信交易秩序，应强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。二审庭审中，张招平明确表示其有能力以按揭之外的方式支付剩余房款，双方签订的商品房买卖合同可以继续履行。张招平的意思表示不违反相关法律规定，本院予以支持。 综上，天筑开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1368元，由上诉人无为天筑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱训明 审判员  吴丽群 审判员  李广磊 二〇一七年六月二十九日 书记员  王文苑 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审