文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初3503号原告：梅记东，男，1976年10月29日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告：徐华军，女，1980年11月24日出生，汉族，住湖北省黄梅县。两原告的共同委托诉讼代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。被告：广州星力动漫游戏产业园有限公司，住所地广州市番禺区东环街迎星东路**，统一社会信用代码91440113671801415T。法定代表人：黄结容。委托诉讼代理人：林杨，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所实习人员。原告梅记东、徐华军诉被告广州星力动漫游戏产业园有限公司（以下简称星力动漫游戏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅记东、徐华军的委托诉讼代理人陈硕、星力动漫游戏公司的委托诉讼代理人林杨、陈昱霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅记东、徐华军向本院提出诉讼请求：1.请求将被告要求原告补交购房面积误差房款17300元变更为按双方签订的《广州市商品房买卖合同》第七条和第十八条计算应由被告退还面积差购房款4757.18元（按套内建筑面积计算单价15628.04元/平方米，面积误差为0.3044平方米）；2.判令诉讼费由被告承担；事实和理由：原告与被告于2015年8月9日签订了编号：201508132758《广州市商品房买卖合同》（预售）。合同约定原告购买被告开发的星力时代豪庭（二期）地）地址：番禺区××房商品房合同约定建筑面积共95.0196平方米，其中套内建筑面积76.6100平方米，共有分摊面积约18.4096平方米。合同第七条约定计价方式和价款中原告选择了第1种方式计算该商品房价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15628.04元，总金额1197264元。第2种是以整幢出售，按建筑面积计算房价。合同第八条付款方式中原告选择了第3种按揭贷款方式付款，首期367264元，余款830000元办理银行按揭贷款。合同第十八条约定面积确认及面积差异处理：1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应再收到乙方解除合同通知之日起日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款之日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积差超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积*100%选择本合同第七条第二种方式计算该商品房价款的，双方自行约定处理方式如下:原告签署的上述《广州市商品房买卖合同》及其附件共37页。其中附件七是有31个条款的《本合同补充协议》。其中第十条约定：甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十八条变更为：因实测建筑面积与买卖合同约定建筑面积发生差异，双方约定同意不退房，并按以下原则处理：面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数），双方不作任何补偿；面积误差比绝对值超过0.6%的，房价款总金额按实测建筑面积据实结算。面积误差比=（实测建筑面积-合同约定建筑面积）/合同约定建筑面积*100%。合同签订后，原告支付了首期款也按期获得了银行贷款830000元。2017年3月初原告收到了被告发出的办理《不动产权证》通知。通知第三条要求办证时须交费用1.业主须补交购房面积误差房款17300元。经了解实际测绘面积情况如下：实测总面积：96.3926平方米，实测套内面积：76.9144平方米，实测公摊面积：19.4782平方米。原告将合同约定和实际测量的数据及面积误差比对照如下：            项目1              数额              项目2              数额              项目3              数额                  实测总建筑面积              96.3926              实测套内面积              76.9144              实测公摊面积              19.4782                  合同约定总建筑面积              95.0196              合同约定套内面积              76.61              合同约定公摊面积              18.4096                  误差数额              1.3730              误差数额              0.3044              误差数额              1.0686                  误差比              1.4450%              误差比              0.3973%              误差比              5.8046%                  按补充协议十八条      建筑面积单价12600.18              补17183                                                                          套内面积单价15628.04                                          补4757.18                                  被告计算的建筑面积单价=合同约定总价/合同约定总建筑面积=1197264元/95.0196平方米=12600.18元/平方米。原告认为：原、被告在签订《广州市商品房买卖合同》及其附件的时间很短，合同及其附件条文多。补充协议签订时，被告销售人员实际并无按补充协议约定向原告逐条进行解释。补充协议第十条表面是对原合同第十八条的修改，实质是对合同的第七条的修改，属于重大变更。补充协议第十条对比合同第十八条减轻、免除了被告的违约责任，剥夺了原告解除合同的权利，增加了原告的经济负担，形式上更加没有提醒原告予以注意。由于原告在合同中是选择按套内面积购房计价的，而合同第十八条有区分按套内面积计价和按整幢建筑面积计价两种不同方式的面积确认及面积差异处理。补充协议第十条第一款就是陈述实测建筑面积与买卖合同约定建筑面积发生差异，容易让人以为是针对按整幢建筑面积计价的面积确认及面积差异处理的补充约定。哪知被告在此暗设陷阱，最终要求原告多补购房面积差异款。原告当初选择合同第七条第1种计价方式以套出售，按套内建筑面积计算房价就是为保障套内实用面积不变，防止开发商利用各种手段增加公摊面积，而购房者以个体的弱势，不愿承担聘请中介机构重新测量、复查核定整栋楼公摊面积的较高的中介费用，从而因买卖双方信息不对称，导致购房款最终“被增加”的风险。原告认为补充协议第十条的约定未经双方充分协商，该变更内容应属无效。原告特此提诉讼要求按原合同第七条及第十八条约定计算面积差，补缴面积差房价，请求法院作出公正判决。被告星力动漫游戏公司辩称，原告的全部诉讼请求均缺乏事实及法律依据，应当予以驳回，理由如下：首先，本案并不存在《合同法》第五十四条规定的任何原告方可变更合同条款的合法合理事由，原告无权要求变更双方已经签署并生效的合同条款；其次，补充协议第十条并不属于免除一方权利，加重一方责任的无效格式条款，该条款对双方来说是对等存在的，依法应自签订时生效。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件均为双方真实意思表示，且其内容并未违反我国现行法律法规的强制性规定，依法合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。而补充协议第十条作为合同双方当事人对合同第十八条的变更，合同双方涉案房屋面积误差的处理均应当按照该补充协议第十条的约定执行；再次，根据广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十三条之规定，涉案房屋的面积误差应当以产权证核发之后据产权证书登记面积为准，在产权证未核发之前，原告的诉讼请求没有事实及法律依据；最后，依照我国现行法律法规及相关司法解释等规范性法律文件的规定，原告也应当依法依约就涉案房屋建筑面积增加部分向被告补交差额面积房价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对就涉案房屋所签订的合同及补充协议的真实性均无异议，本院不再重复摘录，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在庭审过程中，原、被告双方均陈述涉讼房屋目前只有《房屋面积测量成果报告书》，房产证尚未出具，本院对此予以确认。本院认为：梅记东、徐华军与星力动漫游戏公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉讼房屋的产权证尚未出具，梅记东、徐华军诉请中主张的面积误差缺乏事实基础及依据，故对该诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告梅记东、徐华军的诉讼请求。本案受理费25元，由梅记东、徐华军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡剑敏二〇一七年六月二十六日书记员  霍淑玮