山西省晋城市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0502民初714号原告：李丽娜，女，1985年8月25日出生，汉族，住晋城市泽州县。委托诉讼代理人：何庆军，山西弘毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高金平，山西弘毅律师事务所律师。被告：晋城市乾成商贸有限公司，住所地山西省晋城市城区。法定代表人：成玉亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志刚，山西亚圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑜，山西亚圣律师事务所律师。原告李丽娜与被告晋城市乾成商贸有限公司（以下简称“乾成公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽娜及其委托诉讼代理人何庆军、高金平、被告乾成公司委托诉讼代理人杨志刚、张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》；2.请求判令被告退还收取原告的入场费30000元、保证金50000元及装修款9105元；3、请求判令被告返还原告营业款15472.94元；4、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月30日签订《乾成美食广场档口租赁合同书》，约定被告将位于晋城市人民广场西侧兰花城四层乾成美食广场7号档口租赁给原告经营（煲上皇），租赁期为3年，自2016年8月30日起至2019年8月30日止，营业款由被告统一收款，按月结算，被告应在每月1-5日向原告结算营业款，原告销售额以被告收银记录为依据。合同订立后，原告按约定向被告交纳入场费30000元、保证金50000元，美食城于2016年10月1日开始营业，按照约定，被告应于2016年11月1日开始结算原告2016年10月营业款，但被告以种种理由拒绝结算。到2017年元月，被告始终未向原告支付之前发生的营业款，被告恶意违约的行为导致合同无法继续履行。经原告多次催讨，被告在2017年2月份才将部分营业款返还。双方订立合同前，被告收取原告装修款14000元，并承诺按原告装修设计完成装修，但在开业前被告仅完成基础装修（装修费9105元），原告只得自己出资完成装修。原告认为，按约定及时足额返还营业款是被告应履行的主要合同义务，但被告迟延履行，经原告多次催促无正当理由仍未全部履行，其行为构成严重违约并致使不能实现合同目的，原告确已无法继续垫资经营，原告依法解除合同的诉请应予支持。合同因被告违约而解除，依法被告应当退还所收取的入场费及保证金，原告基于3年租赁期而承担了档口装修费，现因被告违约无法实现合同目的，剩余租期相应装修费被告应予退还。请人民法院查明事实，判如所请。被告乾成公司辩称，1、虽答辩人存在一定的违约行为，但该违约行为并未造成原告签订租赁合同的根本目的无法实现，事后答辩人亦作出了补救措施，对于原告而言其可期待的利益是可以获取并非不能实现的。本案的情况并不符合签订合同的根本目的无法实现的情形，原告据此为由要求解除租赁合同无事实和法律依据，依法应予以驳回；2、原告诉请要求退还入场费用3万元、保证金5万元及装修款9105元无事实于法律依据，依法应予以驳回；3、答辩人认可尚欠付原告1月份营业提款，关于数额需经双方对账扣除相关费用后确认。答辩人欠付原告1月份营业款系因原告擅自停业所致，该提款尚不足以弥补给答辩人造成的经济损失，答辩人基于先履行抗辩权拒绝向原告支付。待原告恢复正常营业且将停业期间的违约金向答辩人赔偿后答辩人再行依法支付。综上，请求法院依法驳回原告诉请。本案的争议焦点为：1、原被告所签租赁合同是否应当解除？2、原告所诉请的入场费、保证金、装修款、营业款有无法律依据和事实依据，被告晋城市乾成商贸有限公司是否应返还？针对焦点1，原告李丽娜举证并陈述如下：1、乾成美食广场档口租赁合同书1份。证明内容：（1）租赁期限为2016年8月30日至2019年8月30日止，租赁期共3年；（2）合同中第5条第一款约定销售货款为一月一结算，甲方即被告每月1日至5日结算货款；合同第5条第三款原告销售额以甲方收银记录为依据，结算时甲方按照扣率标准提取收益后，向乙方发出结算对账通知，乙方确认后开具收款收据，送交甲方。（3）扣率标准从项目运营开始阶段宣传推广提升期四个月以后执行。（4）在合同第7条第七款中，因甲方原因造成乙方不能经营，甲方应当承担责任。被告乾成公司质证称：真实性无意见，第5条第二款空白未填写相关内容，该条在本案中不能适用，合同第3条第四款约定旨在说明被告有权利从原告的销售额提取20%作为运营收益。第3条第六款第七款，旨在说明水电燃气费用应该由原告承担，实际履行中都是由被告负担的。关于原告提交的合同书并没有约定原告享有合同的单方解除权，通过该合同不能说明原告解除合同的合法性。2、收银员收款汇总表五份，证明在2016年10月至2017年1月销售额共计39711元。另外说明原告通过美团百度糯米等网络平台直接打到被告的账户中，一共是417.4元，因为在收银员那里无法提取，无法提供证据。被告乾成公司质证称：被告核算的营业总收入39699元，与原告核算的有出入。3、电子数据（视频录像三段），证明原告经营场所已经实质性停业。美食城一共十七家档口，有八家档口停止营业，剩余九家被兰花城接管，被告已经没有能力进行统一收银管理的能力。被告乾成公司质证称：原告方提交的影像资料没有录制时间，仅由原告方单方录制，并不能证明美食广场的营业情况。针对焦点1，被告晋城市乾成商贸有限公司针对其反驳主张，提供证据并举证如下：1、乾成美食广场档口租赁合同书二份，一份是2015年12月21日签订的，一份是2016年8月30日签订的。旨在证明被告因兰花城开业时间调整，与原告签订过两份租赁合同，在2016年8月30日签订的合同第八条第三款约定中，这两份合同证明原告擅自停业，给被告造成经济损失，原告方需承担赔偿经济责任，每个档口每天赔偿500元，超过三天时，被告方有权收回经营场地。原告李丽娜质证称：2015年12月21日签订的合同已经作废，应当按照2016年8月30日双方重新订立的合同为依据，在2016年8月30日并没有本合同未约定的参照2015年签订合同的约定。被告举证中提到的参照这些约定是其个人的主观臆断。2、兰花食尚街日营业收入确认表共计40页、兰花食尚街商户营业收入结算表（煲上皇）一份、2017年1月27日晋城银行开发区支行付款回单一份，旨在证明2016年9月份至2017年1月份的日营业总收入为39699元，日均营业额为426.87元，未达日营业任务1000元，经结算，2016年10月至12月返款为24655.46元，2017年1月27日已返还该款。原告李丽娜质证称：营业收入确认表里面有原告签字的我们认可，没有原告签字的我们认为应当以原告流水单为准。另外被告说的未达营业任务1000元，这个合同没有约定。对于2017年1月27日晋城银行开发区支行付款回单予以认可，但是这个返款时间正好说明被告违约了。针对焦点2，原告李丽娜举证并陈述如下：收款收据三支，该收据由晋城市乾成商贸有限公司出具，证明公司收取李丽娜入场费30000元，保证金50000元，装修费14000元。合同书中第3条第一款约定，合同终止后35天内保证金如数退还，在合同书的最后一页，显示有装修档口工程明细表，显示金额为9105元，是原告实际支付的，14000元的其余部分已经退还，这是被告作为出租方应当承担的基础装修费用，应当由被告承担。被告乾成公司质证称：对于证据真实性无异议，但原告主张的解除权不成立，同时在合同约定的相关条款原告方2017年1月7日起擅自停业，给被告方造成重大损失，原告主张返还相关费用的主张并不成立。被告乾成公司对焦点2无新的证据提供。本院认为，被告乾成公司所举2015年12月21日签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》因系旧合同，在2016年8月30日双方签订新合同后，该合同自然失效，故本院不予采信。关于营业款，原告提供的收银员收款汇总表39711元与被告提供的收入确认表39699元存在差异，因合同约定销售额以甲方收银记录为依据，因此应认定为被告提供的数额。原告主张的网络营业额417.4元，未提供证据，本院不予认定。原、被告所提供的其他证据均符合事实和法律规定，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李丽娜与被告乾成公司于2016年8月30日签订《乾成美食广场档口租赁合同书》，合同约定租赁期为3年，自2016年8月30日起至2019年8月30日止，各档口销售货款一月一结算，如遇系统故障或不可抗因素，则结算周期向后顺延10天，甲方（本案被告）每月一日至五日向乙方（本案原告）结算销售货款（遇节假日、政府等重大变革向后顺延）；乙方签订该合同时，需缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设施设备保证金，合同终止后35天内，如无消费者餐饮安全投诉及其它违约责任，保证金如数退还（不计利息）；乙方签订该合同时需缴纳入场费，入场费属于一次性缴纳，若合同到期乙方续签合同时将不再缴纳（合同期满乙方不再续约或单方提前终止合同，入场费不予退还）；甲方每月从乙方销售额中提取20%作为甲方项目运营收益，项目运营开始阶段的宣传推广提升期四个月以后执行；乙方销售额以甲方收银记录为依据；甲方在兰花城四楼美食广场正式开业前完成煤气管道、排风管道、排水槽的施工及相关设施，以达到各档口正常使用标准；甲方负责提供经营场地及基本配套设施，负责提供相应物业管理及公共设施的安装和维修；甲方要保证水、电、天然气的来源供给及户外主题排污渠道的畅通，由于甲方的原因造成乙方不能正常营业（政府行为除外），甲方承担全部责任（甲方赔偿乙方每天500元）。另查明，被告乾成公司收取原告李丽娜保证金50000元、入场费30000元、装修费14000元，对于装修费，被告晋城市乾成商贸有限公司除扣除9105元外，已全部退给原告李丽娜。原告李丽娜从2016年10月至2017年1月的营业额为39699元，2017年1月27日，被告乾成公司结算了原告2016年10月至12月的营业款，返款24655.46元，剩余营业额均未向原告李丽娜结算。2017年1月7日，原告李丽娜正式停止营业。针对焦点一，本院认为，原告李丽娜与被告乾成公司签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定享有权利并履行义务。被告乾成公司向原告李丽娜提供美食广场的铺位用于经营餐饮，对美食城内各铺位统一进行收款，于每月一日至五日结算，返还营业款给原告李丽娜，按照合同约定，被告乾成公司本应从2016年11月1日至5日内返还营业款，但被告乾成公司在后续三个月都未按约履行合同主要义务。直接导致原告李丽娜资金链断掉无法经营。其行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告乾成公司迟延履行主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行，该违约行为致使合同目的不能实现，原告李丽娜享有对该合同书的法定解除权。因此，原告李丽娜要求解除合同的请求，本院予以准许。针对焦点二，本院认为，被告乾成公司根本性违约导致合同解除。合同约定下的保证金、入场费、装修款及营业款应当退回。关于保证金，保证金具有促使合同依约履行的保证措施，现合同解除，租赁关系解除，相应保证金应当如数退还给原告李丽娜。因此，原告李丽娜要求返还50000元保证金的要求，本院予以准许。关于入场费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条之规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。因此关于入场费，原、被告双方签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》约定入场费属于一次性缴纳，合同期满乙方不再续约或单方提前终止合同的，入场费不予退还，但原告李丽娜的提前终止是由于被告乾成公司的违约行为导致的，故本院依法酌定，原告李丽娜应依法向被告乾成公司交纳从合同签订之日起至营业期间5个月（按照商业习惯，合同至少为月签，故不满1个月的，按一个月计算）的入场费4166元（30000元÷36个月×5个月=4166元），剩余入场费25834元由被告乾成公司退还给原告李丽娜。关于装修费，本院认为，房屋装修的基础设施按其字面解释一般包括水电工程、土建工程、防火设施等，因此，《档口工程结算明细表》中的防火门、内厨防水、电路项目、砌墙属于基础设施，此部分费用共计6978元，应当由被告乾成公司退还给原告李丽娜；其他项目因各个档口的风格不同导致所装修的具体外观不同，且原告李丽娜也没有确实、充分的证据证明其他项目属于基础设施，故本院依法不予支持。关于营业款，《乾成美食广场档口租赁合同书》约定乙方销售额以甲方收银记录为依据，故对于原告李丽娜的营业款应以被告乾成公司提供的收银记录为依据，故对于原告李丽娜的营业款应以被告乾成公司提供的营业收入结算表为准，原告李丽娜2016年10月至2017年1月的收入为39699元。因原、被告双方签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》约定，扣率标准提取总营业额20%，项目运营开始阶段的宣传推广提升期四个月以后执行，故对于被告晋城市乾成商贸有限公司要求扣除20%的返点的主张，本院依法不予支持。被告乾成公司向原告李丽娜结算了24655.46元，现被告乾成公司应当返还原告李丽娜营业款15043.54元。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告李丽娜与被告晋城市乾成商贸有限公司签订的《乾成美食广场档口租赁合同书》。二、被告晋城市乾成商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李丽娜保证金50000元、入场费25834元、装修款6978元、营业款15043.54元，共计97855.54元。三、驳回原告李丽娜的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付因迟延履行产生的债务利息。案件受理费2390元，原告李丽娜承担154元，由被告焦晋城市乾成商贸有限公司承担2236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长  郭春平人民陪审员  郑端生人民陪审员  李耀华二〇一七年六月二十三日法官 助理  张 琪书 记 员  张 璐