广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1202民初328号 原告：兰广略，男，1968年5月10日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：蓝琼相，广西真意律师事务所律师。 被告：韦茂军，男，1972年9月22日出生，壮族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人:唐海涛，广西琳州律师事务所律师。 被告：韦友杰，男，1965年12月29日出生，壮族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人:梁振文，广西琳州律师事务所律师。 原告兰广略诉被告韦茂军、韦友杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰广略向本院提出诉讼请求：1、确认原告与韦茂军2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月27日解除； 2、判令被告支付2016年7月1日至9月27日期间租金85.342466万元，并支付该款2016年6月1日至2017年1月1日期间资金占用费3.002184万元（按年6%计算，此后被告还需要照此标准继续计付至本案判决生效之日），合计88.344650万元；3、判令被告给回向商场各门面预收的超过2016年9月27日的租金230.025212万元。并支付该款2016年9月27日至2017年1月1日期间资金占用费3.592175万元（按年6%计算，此后被告需要照此标准继续计付至本案判决生效之日），合计233.617387万元；4、判决被告支付违约金200万元；5、由被告承担本案受理费用。事实与理由：位于河池市金城江区的双星商场原由二被告共同所有并合伙经营，2015年下半年，二被告欲将商场转让给原告，并承诺整体返租经营。原告与被告就返租问题达成共识后，遂买下双星商场。2015年12月9日，韦茂军出面与原告签订《房屋租赁合同》，明确整体承租双星商场。租期十一年，自2016年1月1日起至2026年12月31日。第一年租金350万元，后十年年租金455万元。每年分两次支付租金，分别为每年的1月1日和6月1日。超过一个月未支付租金的，抵押的土地、房产归原告所有或支付200万元的违约金等。 合同生效后，原告依约将双星商场移交给韦茂军和韦友杰，也收到了他们交来的2016年上半年租金175万元，但到6月1日却未见有年度第二期租金打入账户。2016年9月27日，韦茂军寄来《解除合同通知书》，称无力交付租金，决定解除双方2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》。收到该通知后，原告即去商场接管业务。经核实，原告了解到在通知解除合同前，被告已预收了商场若干门面2016年9月27日之后的租金，累计达230.025212万元。原告当即要求被告立即补足租金及给回预收的230.025212万元租金，否则采取法律手段。2016年11月1日，韦茂军与原告见面，并写下承诺书，承诺当月10日前邀约韦友杰前来跟原告协商解决双方矛盾。但此后，两被告一直不与原告见面，回避应承担的法律责任。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告韦茂军辩称，1、关于本案的定性及诉因。原告与韦茂军设立的是租赁合同关系，该租赁合同关系设定在意定之债上，非法定之债，原告作为双星商场的所有人加入了原已经存在的商户租赁合同关系。原告与韦茂军设立的租赁合同关系多此一举，造成权利义务履行不能的责任应由原告自行承受；2、关于合同解除的问题。原告与韦茂军的租赁合同关系已经解除，原告在诉状中已经自认，买卖不破租赁，承继的法定之债不被解除；3、关于原告主张的2016年7月1日至同年9月27日的租金。由于双方设立的租赁合同的租赁权并未实际由韦茂军享有，租赁合同不能实际履行，韦茂军不应承担支付租金的义务。原告作为新业主加入已存在的租赁合同关系，同为租赁合同的债权人如何对租金收取进行约定，是原告与双星商场之间的追偿问题。但原告起诉并未包括双星商场该主体，属于被告主体不适格。同时，本案涉及的两个法律关系不应合并审理；4、在原告购买标的房屋时，各商户已经预先缴纳了租金。原告也曾与双星商场的财务人员确认商铺承租人已经预先缴纳了2007214.12元的租金，与商场价值抵扣后才形成了实际买卖房产的交易价1800万元；5、原告无依据要求被告支付200万元违约金，该合同条款是物权法禁止的，对合同双方是没有约束力的。该违约金的约定实际是赎回抵押权的约定，2017年3月17日原告与韦茂军将合同条款变更为支付100万元赎回抵押物。综合上述意见，请求法院驳回原告对韦茂军的诉请。 被告韦友杰辩称，认可被告韦茂军的答辩意见。补充答辩认为，1、对解除原告与韦茂军2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》无异议；2、签订《房屋租赁合同》时原告尚未获得合同涉及房屋的所有权；3、原告把韦友杰列为被告不正确，合同相对人是原告和韦茂军。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对当事人所提交的《房屋租赁合同》及《补充协议》，该证据可作为认定原、被告就房屋租赁事宜达成一致并形成书面约定的依据；2、对当事人所提交的《解除合同通知书》，该证据可作为认定被告韦茂军于2016年9月27日已书面通知原告解除双方所签订的《房屋租赁合同》的依据；3、对其他由一方当事人提供而对方当事人对其真实性或证明的内容有异议的证据，如该证据与双方诉辩事由具有关联性的，可作为认定案件事实的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 本案所涉坐落于河池市工农路107号的金城江区双星商场（以下简称“双星商场”）系个体工商户性质，该个体工商户登记经营人为本案当事人韦茂军，双星商场原房产所有权人为被告韦茂军、韦友杰。2015年10月15日，韦茂军、韦友杰作为卖方与作为买方的兰广略签订《房屋买卖合同》，韦茂军、韦友杰将上述房产以1890万元的价格出卖给兰广略，双方并于其后办理了相关产权过户手续。2015年12月9日，兰广略（甲方）与韦茂军（乙方）就双星商场的返租事宜达成一致并签订《房屋租赁合同》。该租赁合同与本案相关的约定内容主要概括如下：1、甲方将坐落于河池市工农路107号的房屋租赁给乙方，租期为11年；2、第一年租金为350万元，第二年至第十一年每年的租金为455万元。租金每年分两次支付，分别为每年的1月1日和6月1日；3、拖欠租金一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；4、韦茂军用位于西环路966号的土地和房产作为支付租金的抵押。承租过程中，如超过一个月未缴纳租金，乙方抵押的土地、房产归甲方所有或乙方支付200万元的违约金给甲方赎回抵押物。否则，由乙方协助甲方将抵押的土地和房产变更至甲方名下，双方有权解除承租合同，乙方如实退还所收到商铺多出部分的租金和押金。2016年3月17日，就上述租赁合同中的赎回抵押物条件的变更双方达成一致，并形成《补充协议》一份，该补充协议的内容主要概括为：原合同约定乙方支付200万元违约金赎回抵押物，现变更为乙方支付100万元违约金给甲方以赎回抵押物。2016年9月27日，韦茂军向兰广略发出《解除合同通知书》一份，称因超过一个月未支付租金，故通知兰广略解除双方于2015年12月9日所签订的《房屋租赁合同》。 同时查明，2014年至2016年9月27日期间，双星商场作为出租方与商场内的多名租户分别订立了期限长短不一的商铺租赁合同，并分别预收了租期内的部分租金。2016年9月27日，在兰广略同意解除与韦茂军所签订的《房屋租赁合同》之后，双方因韦茂军欠付租金及韦茂军是否应向兰广略退还向各商户预收的门面租金等问题发生争议，遂引发本案诉讼纠纷。 另查明，本案诉讼中，韦茂军对未支付2016年7月1日至9月27日期间的租金的事实予以认可。 本案审理焦点归纳为：1、承担本案民事责任的责任主体应如何确定；2、对原告本案的各项诉请主张是否应予支持。 已确规定，应予以准许。因起告平安保险公司的起坏的，对应当由其他机动车辆的交强险赔偿的金领本院认为，合法的债权、债务关系受法律保护。关于承担本案民事责任的责任主体应如何确定的问题。对于是否参与返租事宜，原告主张韦友杰知情并参与返租，二被告均否认韦友杰曾参与返租事宜，原告并无充分证据支持其主张，故，原告请求被告韦友杰对支付租金承担民事责任，证据不足、理由不充分，本院不予支持。 对原告关于确认解除其与韦茂军于2015年12月9日所签订的《房屋租赁合同》的问题。本案双方当事人对《房屋租赁合同》的解除并无异议，本院予以确认，2015年12月9日兰广略与韦茂军所签订的《房屋租赁合同》于2016年9月27日解除。 对原告关于由被告支付租金及资金占用费的相关诉请主张的问题。合同成立后，双方均应按照合同的约定履行其义务。被告韦茂军逾期未按《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋租金，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。被告韦茂军对未支付2016年7月1日至2016年9月27日期间的租金的事实予以认可，故，依据双方合同约定的租金数额，本院确定，被告韦茂军应向原告兰广略支付所拖欠的2016年7月1日至2016年9月27日期间的租金841530元（175万元÷183天×88天）。原告诉请按照年利率6%以计算2016年6月1日起的资金占用费，未超出法律允许的范围，本院予以支持。对上述所拖欠的租金，被告韦茂军应自2016年6月1日至本案生效判决确定的履行期限之日止，按年利率6%向原告兰广略支付相应的资金占用费。 对原告关于由被告支付违约金200万元的诉请主张问题。在双方所订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》中，双方对抵押物的回赎金额虽有约定，但该约定部分违反法律禁止性规定且不能认为约定金额即为被告逾期支付租金应承担的违约金的金额。因双方对拖欠租金所产生的违约金无明确约定，同时，原告关于由被告支付因拖欠租金所产生的资金占用费的诉请主张已获支持，故，原告关于由被告支付违约金的相关诉请主张，依据不足且理由不充分，本院不予支持。 对原告关于由被告返还所预收的门面租金的诉请主张问题。本案中，被告答辩认为，双星商场应作为适格的诉讼主体，原告则坚持认为双星商场不应作为本案诉讼主体。经审查，本院认为，根据合同相对性的原理，双星商场为个体工商户性质，与各商铺租户订立租赁合同的主体为双星商场，同时，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，原告关于返还预收租金的诉请主张，存在诉讼主体不适格的情形，原告应对诉讼主体作出变更。故，对原告关于由被告返还预收租金的诉请，本案中不予支持，原告可在变更诉讼主体后另案主张其权利。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告兰广略与被告韦茂军于2015年12月9日所签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告韦茂军于本判决生效之日起十日内向原告兰广略支付欠付的租金841530元并支付相应的资金占用费（资金占用费从2016年6月1日起计付至本案生效判决确定的履行期日止，按年利率6%予以计算）； 三、驳回原告兰广略对被告韦友杰的诉讼请求及本案其他诉讼请求。 案件受理费48337元（原告已预交），由原告兰广略承担40156元，由被告韦茂军承担8181元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  谢忠迎 审 判 员  兰 艳 人民陪审员  覃海渊 appoint 二〇一七年六月十六日 书 记 员  黄 奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。