河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1502民初112号原告喻梅，女，汉族，1974年9月12日生，住河南省潢川县。委托代理人周义强，河南英伦律师事务所律师，特别授权。被告信阳万家灯火实业有限公司。住所地：信阳市浉河区张李湾商住城办公室。法定代表人于涛，该公司总经理。委托代理人郭峰，该公司法律顾问，一般代理。委托代理人闫在亮，该公司工作人员，特别授权。原告喻梅与被告信阳万家灯火实业有限公司（以下简称万家灯火公司）因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喻梅及委托代理人周义强，被告万家灯火公司委托代理人闫在亮、郭峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告喻梅诉称，2012年起，被告开始违规销售信阳万家灯火城市广场22号楼，当时并没有预售证却公然大肆销售，在收据或协议注明“购房款”，并且被告在宣传上有很多欺诈。当初原、被告双方约定是一块小商铺，现在却擅自变成一个整体商场，没有任何标志能让业主知道小商铺具体位置在哪，公摊面积擅自增大，当初承诺得房率不低于50%，现在却仅为41.78%；被告当初宣传高收益、高回报，现在却违规要求业主按净房款（即扣除前三年房租后的净值）签订铺位委托经营管理协议，扣除相关税费，原告实际收益率还没有银行利率高；商场现在的招商一片混乱，被告没有按当初广告宣传上来做，进展缓慢；承诺的交房时间也延迟了两年多。房产证也无法办理，2015年底才取得预售许可证，被告却刻意隐瞒；被告的上述行为严重违反有关商品房销售的法律法规，严重损害原告的合法权益。双方之前只是达成一个预约合同，并未签订本院合同即房屋买卖合同，原告在起诉时已向被告送达解除预约合同通知。原告与被告协商不成，特向贵院提起诉讼，请求依法判决解除双方订立的商铺买卖合同；判决被告返还原告购房款151451元，请求依法判决被告赔偿利息、违约金、交通费等损失共计35000元。被告万家灯火公司辩称，原告通过预交购房款的方式购买了被告房屋，2015年标的房屋预售证下达后被告已经通知原告前来办理按揭和交款手续，原告未来办理，原告违约在先，应继续履行合同即正式签订商品房买卖合同并支付剩余房款。我公司已经交付了房屋，原告无权要求解除房屋。经审理查明，原告喻梅欲购买信阳万家灯火城市广场项目22栋楼一层商铺，原告分三次向被告支付购房款151451元，被告向原告出具收据三张，2012年9月15日收据载明：“今收到喻梅22#一层1096号交来购房款定金人民币贰万元整￥20000元”。2013年1月4日收据载明：“今收到喻梅22#一层1096号交来定金人民币叄万元整￥30000元”。2013年4月13日收据载明：“今收到喻梅22#一层1096号交来房款人民币壹拾万零壹仟肆佰伍拾元整￥101451元”。原、被告双方签订《万家灯火城市广场商铺认购书》一份，双方约定开放商：（以下简称甲方）信阳万家灯火实业有限公司，认购方：（以下简称乙方）喻梅。乙方同意认购信阳人民路与民权路交汇处《信阳万家灯火城市广场》22栋一层1096号商业住房，建筑面积约为15.26平方米，套内面积约为7.63平方米（最终面积以政府主管部门最终测绘数据为准）；单价为人民币27488元/平方米，总金额为人民币肆拾壹万玖仟肆佰陆拾柒元整（小写￥419467元）（房款以政府主管部门最终测绘面积据实结算，多退少补）。一、1、乙方知晓并自愿接受，所购买之商铺从开业之日起三年内，即2013年12月31日至2016年12月31日内，由甲方统一经营管理，乙方有权按照下列约定享有因合作经营而产生的优惠方式。2、该商铺三年合作经营期内，乙方同意不参与经营收益分配，即无偿交由甲方经营管理。乙方在签订《商品房买卖合同》时，甲方一次性给予该商铺总价款24%的优惠。3、购房款支付方式的约定A一次性付款、乙方须于签订本商铺认购书之日起7日内，即2013年2月5日前与甲方签署《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，并按照约定支付完毕全部购房款。B银行按揭、乙方须于签订本商铺认购书之日起7日内，即2013年2月5日前与甲方签署《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，并按照约定支付完毕全部首期款，计人民币168795元，剩余购房款人民币150000元，在甲方要求的时间内向相关银行办理完毕按揭手续，按揭年限为十年。三、第三条：本认购书各项规定中，买卖商铺所未详尽设定之双方任何乙方之权利义务，无论涉及销售面积、质量标准、交付入伙时间、违约责任及其它，双方同意，以将来签署的证实《商品房买卖合同》为准。第四条：本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，是双方保证今后签订该项目《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》的法律文件，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》，因此，待《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》签订后，此认购书自动失效。第五条：乙方确认，乙方于签署本认购书之时，已经全面知晓并确认甲方提交的关于订购商铺的《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》的全部约定内容，乙方同意在约定的时间内签署《商品房买卖合同》及《铺位合作经营及管理协议书》。2013年4月13日，原告喻梅（作为甲方）与信阳万家灯火物业管理有限公司（作为乙方）签订《铺位合作经营及管理协议书》一份，主要内容为：第一条：为搞活市场，甲方同意将其购买万家灯火城市广场项目22栋一层1096号铺位作为双方合作经营的出资股本。乙方经营及管理技术作为出资股本，乙方负责铺位招商及培育市场。第二条：甲、乙双方合作经营该铺位，期限总计三年，即自2013年12月31日至2016年12月31日止。第三条：在上述合作经营管理期限届满后有意继续合作，应于本协议期限满前3个月协商继续合作经营管理事宜，并签订新的合作经营管理协议，合作经营收益可根据社会物价指数和本市场的整体发展情况，由双方协商后作适当调整。第四条：乙方负责包括甲方上述铺位在内的合作经营物业实施统一的经营管理模式，有权决定甲方上述铺位在内的物业经营布局和宣传推广，并可实施统一的装修管理，所涉费用与甲方无关。第五条：甲方于2013年12月31日前将该铺位交付乙方经营和管理。第七条：甲方保证乙方拥有本协议所约定的完整经营权利和收益权，在合作经营期间内，甲方有权转让该铺位的所有权，但甲方应提前30日书面通知乙方，并保证受让人知晓并继续履行本协议书，并承担相应义务。喻梅在该协议书上签名，信阳万家灯火物业管理有限公司在该协议书上加盖公章。该协议约定期限于2016年12月31日届满，后原告与被告及信阳万家灯火物业管理有限公司未就铺位合同经营管理达成新的一致意向。另查明，万家灯火城市广场22号楼于2015年已办理商品房预售许可证，证号为2015030号。本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平原则，本案的争议焦点之一系原、被告双方房屋买卖合同关系应否解除。从双方签订的认购书约定的内容来看，其载明本认购书仅为确认商铺买卖的阶段性/预约性行为形式，不能借此替代《商品房买卖合同》，并约定于7日内签署《商品房买卖合同》，应视为原、被告双方间预约合同关系成立，订立该预约合同的目的应是保障原、被告双方买卖合同的签署。本院认为，被告在2013年销售房屋时尚未取得商品房预售许可证明，未能按照认购书约定期限签订正式购房合同，亦未将商铺实际交付给原告，因其违约行为导致原告合同目的不能实现，守约方有权请求解除合同并赔偿损失。现原、被告双方未就签订正式合同达成一致合意，其预约合同关系应当予以解除。本案的另一争议焦点系原告主张的利息损失及违约责任应如何计算。原、被告双方签订的认购书约定：“该商铺三年合作经营期内，乙方同意不参与经营收益分配，即无偿交由甲方经营管理。”且原告于签订认购书后与信阳万家灯火物业管理有限公司签订了《铺位合作经营及管理协议书》，明确约定双方合作经营该铺位三年，原告方同意不参与经营收益分配。本院认为，原告在两份协议中均明确将该商铺交由合同相对方无偿使用，应视为其对2013年12月31日至2016年12月31日商铺不产生收益的事实予以认可，对合同未继续履行给原告造成的该期间的利息损失，原告应对其购买商铺的投资行为自行承担商业风险。现该《铺位合作经营及管理协议书》已到期，万家灯火公司应从2017年1月1日起向原告承担损失赔偿责任。因双方未明确约定违约责任，综合本案案情，本院依法酌定为以151451元购房款按照同期同类银行贷款利率从2017年1月1日起计算利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《万家灯火城市广场商铺认购书》。二、被告信阳万家灯火实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告喻梅购房款151451元及利息（以151451元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，从2017年1月1日起计算至本判决确定履行之日止）。三、驳回原告喻梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费4029元，由被告信阳万家灯火实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 彭           威审 判 员 杨     丽     华代理审判员 余童二○一七年六月二十八日书 记 员 尹           优