上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5555号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海麦碟广告有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈思，总经理。委托诉讼代理人：李思君，上海卓勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓓。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海百路达创业投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏琴，总经理。委托诉讼代理人：朱斌，高朋(上海)律师事务所律师。上诉人上海麦碟广告有限公司(以下简称“麦碟公司”)与被上诉人上海百路达创业投资有限公司(以下简称“百路达公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初20057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦碟公司上诉称：当事人双方曾签订《房屋租赁合同》，约定百路达公司将上海市打浦路XXX号金玉兰广场D2楼1701、1710室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给麦碟公司，租期自2014年11月1日起至2016年12月31日止。因麦碟公司有意更换租赁场所遂向百路达公司提出退租申请。百路达公司同意麦碟公司在找到第三方承租系争房屋的前提下可提前退租。麦碟公司遂找到上海辣府餐饮管理有限公司(以下简称“辣府公司”)，三方达成口头协议，约定原租赁合同的承租人变更为辣府公司。之后麦碟公司经百路达公司同意搬离了系争房屋。麦碟公司在一审中提供的三方协议、出门证明以及电话录音等证据可证明麦碟公司所述属实，故麦碟公司不存在违约行为，不应该支付违约金102,000元，请求二审法院依法改判，撤销一审判决主文第五项。被上诉人百路达公司辩称：双方就麦碟公司提起解约事宜曾进行过磋商，但未达成一致意见。然麦碟公司提前搬离系争房屋，擅自退租，构成违约，按约定应当支付相应的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。麦碟公司向一审法院起诉请求：1、判令百路达公司返还租赁押金102,000元；2、判令百路达公司支付租赁押金的逾期付款利息(按中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年7月4日起计算至判决生效之日止)；3、判令百路达公司支付律师费损失8,000元。审理中，麦碟公司增加诉讼请求：要求确认麦碟公司、百路达公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年7月3日解除。百路达公司反诉请求：1、判令麦碟公司支付自2016年7月1日起至2016年11月31日止的租金255,000元；2、判令麦碟公司支付欠付上述租金的滞纳金(以同期银行贷款利率为标准，自2016年11月26日起计算至实际支付之日止)；3、判令麦碟公司支付律师费损失8,000元。审理中，百路达公司认为麦碟公司擅自搬离系争房屋导致合同无法继续履行,应承担违约责任，增加诉讼请求：要求确认麦碟公司、百路达公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年11月28日解除；要求判令麦碟公司支付违约金102,000元；要求麦碟公司支付自2016年7月1日起至2016年11月30日止的物业管理费58,585(按每月11,717元的标准计算)、电费13元。一审法院认定事实：麦碟公司、百路达公司于2014年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定：百路达公司将系争房屋租赁给麦碟公司用于办公，租赁期限自2014年11月1日至2016年12月31日止；2014年11月1日至2014年12月1日为装修免租期一个月；每月租金51,000元，麦碟公司应于2014年12月1日起付租金，应于每月21日至25日向百路达公司支付下一个月租金。合同5-1条约定押金102,000元，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由麦碟公司承担的费用外，剩余部分无息归还麦碟公司。合同5-2约定租赁期间使用该房屋所发生的物业管理费不包含在约定的租金内，电费、通讯费等其他相关费用均由麦碟公司承担。合同5-3约定麦碟公司承担的费用按物业公司或电话局出具的账单，按其支付方式或时间支付，其他费用按物业公司公布的收费表计价。合同10-3约定租赁期间麦碟公司中途擅自退租的，应向百路达公司支付违约金102,000元。合同签订后，麦碟公司向百路达公司支付了押金102,000元，百路达公司向麦碟公司交付了系争房屋。麦碟公司因有意向更换办公场所而向百路达公司提出退租，未再支付自2016年7月1日起的租金、物业管理费、电费。《金玉兰广场物品出门证》载明：麦碟公司在2016年7月1日至2016年7月3日搬家，麦碟公司、百路达公司双方均在该证上盖章确认。又查明，《三方协议》上由麦碟公司及案外人辣府公司盖章，百路达公司并未在协议上盖章或签字确认。再查明，系争房屋所在物业公司出具的催款通知中载明麦碟公司每月应交管理费6,852元、能源费4,865元。一审法院认为，麦碟公司、百路达公司间关于系争房屋的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。麦碟公司搬离系争房屋当日，未取得百路达公司同意解除双方租赁合同的书面确认，而麦碟公司所提供的《三方协议》上，也无百路达公司的盖章或签字确认，鉴于麦碟公司未能提供证据证明双方对合同解除已达成合意，麦碟公司擅自退租的行为显属违约，应按合同约定向百路达公司支付违约金102,000元。百路达公司虽未同意解除租赁合同，但在麦碟公司搬离系争房屋之时，百路达公司在《金玉兰广场物品出门证》上盖章确认，可视为百路达公司同意麦碟公司搬离。百路达公司明知麦碟公司于2016年7月3日搬离系争房屋，租赁合同无法继续履行，但未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，法院确认麦碟公司、百路达公司双方的租赁合同于2016年7月3日解除。2016年7月1日至2016年7月3日，因租赁合同尚未解除，期间的租金、管理费、能源费、电费，麦碟公司应予承担。百路达公司要求麦碟公司支付欠付租金的滞纳金，于法无悖，本院予以支持，但对计算标准予以调整。租赁合同解除后，麦碟公司支付的押金102,000元，百路达公司应予返还。麦碟公司要求百路达公司支付押金的逾期付款利息,鉴于麦碟公司尚有费用未结清，因合同约定租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定由麦碟公司承担的费用外，剩余部分无息归还麦碟公司，故麦碟公司该诉请于法无据，法院不予支持。关于麦碟公司、百路达公司要求对方支付律师费的诉讼请求，因于法无据，法院不予支持。一审法院判决：一、上海麦碟广告有限公司与上海百路达创业投资有限公司签订的关于上海市打浦路XXX号金玉兰广场D2楼1701、1710室房屋的《房屋租赁合同》于2016年7月3日解除；二、上海麦碟广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海百路达创业投资有限公司2016年7月1日起至2016年7月3日止的房屋租金5,100元、管理费685.20元、能源费486.50元、电费13元；三、上海麦碟广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海百路达创业投资有限公司欠付租金5,100元的滞纳金(按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年7月4日起计算至实际支付之日止)；四、上海百路达创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海麦碟广告有限公司房屋押金102,000元；五、上海麦碟广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海百路达创业投资有限公司违约金102,000元；六、驳回上海麦碟广告有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海百路达创业投资有限公司的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期至2016年12月31日止，然麦碟公司于2016年7月3日就搬离系争房屋，并明确表示退租，致使双方的租赁合同实际不能继续履行。麦碟公司提前解约之行为构成违约，应当向百路达公司支付违约金。麦碟公司所提供的证据仅能证明双方协商提前解除事宜，但不能证明双方就提前解约事宜已达成一致意见。综上所述，麦碟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,340元，由上诉人上海麦碟广告有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  邬 梅审判员  陆俊琳二〇一七年六月三十日书记员  吉 灵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……