黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初1701号原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗集中区时代广场小区A栋1-3层A-1号。法定代表人吴晓盈，该公司总经理。委托代理人夏萍，黑龙江金马律师事务所律师。委托代理人顾宪敏，黑龙江金马律师事务所律师。被告秦立志，男，1988年6月7日出生，汉族，中国铁建大桥工程局集团有限公司科员，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司诉被告秦立志合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司的委托代理人夏萍、顾宪敏，被告秦立志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月10日，原、被告签订了《速销出售委托协议书》，协议约定：被告将位于哈尔滨市香坊区旭升南街216-17号绿海华庭小区16栋4单元5层2号的房屋委托给原告代为出售，委托期限自2017年1月10日至2017年5月1日。原告依约向被告支付了人民币500元的履约保证金。此后，被告于2017年2月11日又与骄阳地产签订委托协议书，以人民币45.25万元的价格出售了该房屋。根据《速销出售委托协议书》第五条、第九条的约定：“在委托期限内，甲方（即被告）不得解除对乙方（即原告���的委托，也不得再委托第三方出售该房屋。如违反本约定的，甲方应以最终房屋成交价的1%向乙方支付违约金。”因此被告应按房屋成交价的1%向原告支付违约金4525元。被告还应当返还原告交付的定金500元。原告曾多次与被告沟通，但被告拒绝承担违约责任。因此为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、原、被告解除合同，被告赔偿原告违约金4525元（按房屋成交价款的1%计算）；2、被告返还履约保证金人民币500元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法解除原、被告签订的《速销出售委托协议书》，由被告承担违约责任，给付原告违约金4385元。被告辩称：原告于2017年1月10日与被告签订了《速销出售委托协议书》，在合同书内并没有约定房屋的价格及支付款方式，因房屋所有权为夫妻双方共��所有，被告回家后将此协议书给其妻子看后，经咨询律师，认为此合同为格式合同。因合同中无委托价格及具体支付方式，故被告在2017年2月初通知原告取消协议书，双方协议被告退还原告定金500元，支付被告违约金500元。此为电话通知，原告联络员同意撤销后，被告才继续联系卖方。被告不同意协议书中的违约金按1%赔偿。原告称被告以45.25万元的价格出售了该房屋，应提供相应证据。原告曾确定几家买房人可以签订合同，当时签订价格为46万元，原告委托其姐代理签订合同时，买方均反悔，称提供价格在41万至42万元。被告认为原告并未履行其职责。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、《速销出售委托协议书》一份、收条一份。证明：1、被告将位于哈尔滨市香坊区旭升南街216-17号绿海华庭小区16栋4单元5层2号的房屋委托给原告独家销售，该合同第五条明确约定，在委托期限内，甲方不得解除对乙方的委托，也不得再委托第三方进行出售该房屋。如违反本条约定的，甲方应该按本协议第一条所述委托房价款的2%向乙方支付违约金；3、委托期限为2017年1月10日至2017年5月1日。该合同第六条明确约定，甲方保证随时配合乙方带客户看房，按时与乙方介绍的客户签约。该合同补充条款明确约定，甲方配合乙方看房，甲方无论以任何方式出售房源都返乙1%。协议签订之日，原告按照合同约定向被告支付了履约保证金500元。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为协议书并没对价格进行约定，也没有对支付方式进行约定，房子是夫妻双方的财产，但协议书是由被告单方签的，应当双方签订才生效。原告并未按照合同约定履行签订合同的义务，是原告连续反悔。证据二、被告与原告工作人员的通话录音证据3份。证明：2017年2月17日原告工作人员与被告通话时，被告明确拒绝继续履行合同并同意赔偿原告500元，虽然被告拒不承认委托其他中介出售该房屋的事实，但承认买方已经确定了；第二份录音和第三份录音的内容能够证明被告已经确定了买家，并决定在五一之后办理全款过户手续。虽然被告有意回避该房屋的售价，但被告认为其应当负70%的赔偿责任，所以同意赔偿原告3000元，由此可以推定本案的房屋售价不低于43万元。上述录音可以充分证明，被告在委托期限内以其他形式出售该房屋而不配合原告为其售房的行为已经构成违约，且被告为了逃避违约责任，故意拖延与买方的交易时间，严重违背了诚信原则。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为录音最后一段很明确表示被告已经与原告协商返还500元定金另赔偿500元解除合同，原告并未反驳其没有同意。被告未提供证据。结合原、被告的庭审陈述及提供的证据，本院依法认定案件事实如下：2017年1月10日，原、被告签订了《速销出售委托协议书》，协议书约定：被告将位于哈尔滨市香坊区旭升南街216-17号绿海华庭小区16栋4单元5层2号的房屋委托给原告代为出售，委托期限自2017年1月10日至2017年5月1日。原告向被告支付了500元的履约保证金。未约定委托出售的具体价格。协议书第五条约定：“在委托期限内，甲方（即被告）不得解除对乙方（即原告）的委托，也不得再委托第三方出售该房屋。如违反本约定的，甲方应该按照本协议第一条所述委托房价款的2%向乙方支付违约金。如最终以约定速销价格或高出约定速销价格出售则：甲方支付乙方本协议第一条所述委托房价款的1%用于甲方支付乙方居间服务费用。”协议书第九条约定：“1、以最终成交价格为准，房主返乙方百分之一（1%）的房款。2、甲方配合乙方看房。3、甲方无论以任何方式出售房源都返乙方百分之一”。被告收取原告履约保证金500元。庭审中，被告承认已与案外人协商以438500元出售上述房屋。本院认为：原、被告于2017年1月10日签订的《速销出售委托协议书》系双方真实意思表示，且不违法法律行政法规的强制性规定，依法成立，并具有法律效力。原、被告应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请解除《速销出售委托协议书》，被告返还履约保证金人民币500元的问题的问题，因被告已与案外人协商出售本案涉案房屋，其已经以明确的行为表示不再继续履行该协议的内容，故双方签订的《速销出售委托协议书》无法继续履行，应予以解除，被告应返还原告履约保证金500元。但因原、被告签订的《速销出售委托协议书》的期限为2017年1月10日至2017年5月1日，截至本案审理终结前，该合同的期限已经届满，不再具有继续履行的法律效力，故本院对原告的主张解除该合同的诉讼请求不予支持。关于原告诉请原、被告解除合同，被告赔偿原告违约金4525元（按房屋成交价款的1%计算）的问题，因《速销出售委托协议书》第五条中约定：“在委托期限内，甲方（即被告）不得解除对乙方（即原告）的委托，也不得再委托第三方出售该房屋。如违反本约定的，甲方应该按照本协议第一条所述委托房价款的2%向乙方支付违约金”。《速销出售委托协议书》第九条中约定：“1、以最终成交价格为准，房主返乙方百分之一（1%）的房款。2、甲方配合乙方看房。3、甲方无论以任何方式出售房源都返乙方百分之一”。根据上述约定的内容显示，双方约定在合同期限内被告不得委托原告之外其他第三方出售本案涉案房屋的事实成立，且双方亦约定了相应的违约责任。在本案中原告主张被告已将涉案房屋出售给案外人，而被告亦承认已与案外人协商438500元的价格出售本案涉案房屋，故被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故被告应当给付原告违约金4385元（438500元×1%）。关于被告主张已于2017年2月初电话通知原告解除《速销出售委托协议书》，原告亦表示同意的问题，因被告未能提供充分的证据予以证明，原告对此亦不予认可，故本院对被告的该项抗辩主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告秦���志于判决生效后立即给付原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司违约金4385元；二、被告秦立志于判决生效后立即返还原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司履约保证金500元；三、驳回原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交50元），由被告秦立志承担，与上款一并给付原告哈尔滨和美家房地产经纪有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  谢明慧人民陪审员  熊依丽人民陪审员  张铁丽二〇一七年六月十二日书 记 员  李 朦