上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19104号原告：陈应富，男，1970年11月22日生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：姚岑，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所实习律师。被告：尹维信，男，1973年4月23日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：顾联辉，上海汇鑫律师事务所律师。原告陈应富诉被告尹维信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告陈应富及其委托诉讼代理人姚岑、被告尹维信的委托诉讼代理人顾联辉到庭参加诉讼。诉讼中，经当事人同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告陈应富向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年12月1日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告装修损失571,730元。事实和理由：原、被告于2013年12月1日签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告处坐落于上海市松江区九亭镇易富路XXX号—968号公寓房(以下简称“涉案房屋”)，合同期限为2014年2月1日至2024年2月1日，被告允许原告对该房屋进行了装修。2016年9月20日，本区九亭镇生态环境整治工作指挥部发出告知书，明确该公寓所有人已签订拆除协议书，原、被告签订的合同属无效合同，要求原告于2016年10月30日前拆除。经与政府多次沟通无果后，原告于2016年10月1日起停止使用该房屋并腾出，但造成了原告巨大的损失。因多次沟通索赔无果，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告尹维信辩称，认可第一项诉讼请求，涉案房屋没有取得产权证，但该房屋系从村委会取得土地使用权后建造的。不同意原告的第二项诉请，被告出租给原告的房屋是装修好的公寓房，原告没有什么装修损失。经审理查明：2013年12月1日，被告尹维信作为出租方(甲方)、原告陈应富作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积1050平方米，租赁期限10年，自2014年2月1日起至2024年2月1日止；甲方应按时把房屋及附属设施完整的交给乙方室内装修使用，如遇政府或有关部门干涉正常的公寓出租，乙方损失由甲方赔偿；乙方所租用的房屋，确因经营需要，要求装修或添置设备时，在不影响房屋整体结构的前提下，可在承租用房内进行装修及添加设备。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，双方还签订了补充协议一份，约定甲方应在12月15日左右把水管、电线、窗户全部装在房屋内，乙方当日把房租8万元先交给甲方，剩余的房租在甲方门全部装好付清，二楼、三楼(一楼320平方米左右)包括前排全部门面。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告支付给被告押金及相应的租金。2016年9月20日，松江区九亭镇生态环境综合整治工作指挥部向各承租户发出告知书，载明原告承租的房屋未取得合法手续，属于违法建筑，现房屋所有人已签订拆除协议书，并委托九亭镇生态环境综合整治办公室拆除违法建筑，原告与出租方签订的租赁合同属于无效合同，承租的租赁场所应当予以腾退；承租户应在约定的拆除日期2016年10月30日前完成违法建筑内的人员清退和物品清理工作，上述期限内未完成搬离的，将采取停水、停电等措施，并对不予配合的租赁单位实施强制清退。2016年10月底，涉案房屋被拆除。庭审中，原告向法庭提交了涉案房屋二、三楼的图纸和照片，证明二、三楼的布局以及原告对涉案房屋装修的现状。被告对于该图纸予以确认，但不认可照片的真实性。庭审中，原告还向法庭提交了施工合同、装修单位企业信息、装修款收条等，证明原告委托案外人对涉案房屋进行了装修，装修款是现金支付的。被告质证认为，真实性不予认可，施工合同可能是为了本案诉讼临时伪造的，而且没有银行付款记录；被告出租给原告使用的房屋是建造好的公寓房。庭审中，因涉案房屋没有取得合法建造审批的手续，本院向原、被告释明了涉案合同无效，原、被告均表示押金和租赁费用已经自行处理完毕，也无其他后果需要处理。庭审中，根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对涉案房屋装饰装修的现值损失进行鉴定。鉴定机构于2017年2月24日出具了鉴定意见书，载明根据原告提供的补充协议约定，被告应把房屋内的水电管线、玻璃窗户等安装到位后再交原告进行后续装修，因该房屋已被拆除，原告未能提供相关水电安装图纸，水、电管线安装工程为隐蔽工程，鉴定机构无法进行现场勘验，故将装修工程分为确定部分和不确定部分两部分内容分列。其中，确定部分的总造价是343,003.50元，不确定部分的总造价为112,564.97元(指的是水电管线)；确定部分的折旧额为97,756元，扣除折旧额的现值是245,247.50元，不确定部分的折旧额是32,081元，扣除折旧额后的现值为80,483.97元。原告对于该份鉴定意见书没有异议，但认为不确定部分的水电管线是原告施工的，施工合同附件的报价表中载明了有水电部分；因为图纸是平面图，故看不出来水电管线，实际上是原告施工的。被告则认为，被告本身是做建设工程施工的，房屋也是被告造的，并且进行装修用作公寓，包括水电管线在内。鉴定机构意见认为，被告没有提供相反的证据证明所有装修均为其施工，故应以鉴定意见为准；鉴定机构的价格计算根据上海市2000定额和相关规定计算的工程造价，价格是按照2014年1月的信息价和市场行情来综合取定的。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、图纸、照片、施工合同、装修单位企业信息、装修款收条、告知书、鉴定意见书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的效力性强制性规定而订立的合同系无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前所处的状态。关于本案租赁合同的效力问题。本案中，被告出租给原告的房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证等合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的租赁合同违反了我国法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定无效。关于租赁合同无效的过错责任问题。作为出租人的被告对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但其仍与本案原告签订租赁合同；作为承租人的原告，在厂房租赁合同签订前，已明知租赁房屋土地无房地产权证，但其仍然与被告签订租赁合同，故原、被告对本案所涉租赁合同无效均有过错，但作为出租人的被告应当承担主要责任，原告应当承担次要责任。关于合同无效后的后果处理问题。本案租赁合同认定无效后，被告应当赔偿原告的装修等损失，被告虽辩称其出租时就已装修完毕，原告没有什么装修损失，但其并未提供充分的证据予以证实，相反，原告向本院提供的证据，可以证明其为合理使用房屋进行了一定的装饰装修，此亦符合双方合同的约定以及承租房屋使用的常态，故被告应当赔偿原告的装修损失。鉴定意见书中的确定部分的现值损失245,247.50元，鉴定意见并不不当，本院予以采纳。至于不确定部分的现值损失80,483.97元，其一，原、被告补充协议约定水电管线由被告施工再交付原告，其二，水电管线安装工程为隐蔽工程，原告也未能提供水电安装的图纸，现涉案房屋已被拆除，原告提供的证据尚不足以证明其完成了上述施工，故对于原告主张的该部分损失，本院不予支持。综上，本院根据本案具体情况，酌情确定被告应赔偿原告装修损失172,000元。故对原告的相应诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈应富与被告尹维信于2013年12月1日签订的房屋租赁合同及补充协议无效；二、被告尹维信于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈应富装修损失172,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,517元，减半收取4,758.50元，司法鉴定费11,340元，合计诉讼费16,098.50元，由原告陈应富负担7,425.50元(已付)，被告尹维信负担8,673元。(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年六月二十一日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。