广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1107号上诉人(原审被告)：古志宏，男，汉族，1965年3月8日出生，住广东省兴宁市，委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：罗红琴，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赖治广，男，汉族，1970年7月27日生，住广东省惠州市市辖区，委托代理人：黎小辉，广东赢仁律师事务所律师。委托代理人：黎浩宇，广东赢仁律师事务所律师助理。上诉人古志宏与被上诉人赖治广因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2016)粤1391民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年7月7日，原审原告赖治广向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告购房款137128元；2、被告支付购房违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由是：2015年6月4日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，双方约定由原告将位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房转让给被告，转让总价款为367028元，第一期购房款于2015年8月1日支付，最后一期购房款167128元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订后，被告按约定于2015年7月15日转帐支付了首期购房款20万元，另于2015年7月27日现金支付了原告3万元，同时被告委托了房地产中介机构并由原告配合被告办理了房产登记手续。2015年8月4日，大亚湾房管局向被告发出了新的《房地产权证》【粤房地权证惠州字第××号】，并向其发出通知一份，告知其应到大亚湾国土局办理《国有土地使用权证》。故被告要求原告配合其至国土部门办理过户登记，原告要求其支付余下购房款137128元，但被告以其有购房发票为由诉称其己付清全部购房款，无需再付。因购房发票是被告委托房地产中介机构自行从政府有关部门开出，被告开出发票并未告知原告，也不需要原告同意，原告对此毫不知情，且发票的存在与购房款是否支付毫无关系。原告不齿被告有违诚信的行为，向其提出不付清购房款决不办理国有土地使用权转移登记手续。故被告向大亚湾法院提起诉讼【(2015)惠湾法民一初字第1673号】，要求原告协助其办理国有土地使用权过户手续。后大亚湾法院及惠州市中级法院[(2016)粤13民终73号]均判令原告协助被告办理国有土地使用权转移登记手续，但均未对被告未付购房款137128元的事实作出审理。为此，请求人民法院依法判决。原告赖治广向本院提供以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告主体适格。2、《房地产买卖合同》，拟证明原、被告双方存在房地产买卖合同关系的事实。3、《房地产权证》（粤房地产权证惠州字第××），拟证明被告主体适格，原告按合同约定将涉案房屋转移登记至被告名下的事实。4、（2015）惠湾法民一初字第1673号民事判决书，拟证明法院的判决，赖治广已全部履行了合同约定的义务。5、（2016）粤13民终73号《民事判决书》，证明法院的判决，赖治广已全部履行了合同约定的义务。6、《国土使用权证》，拟证明被告没有付清购房款。被告古志宏辩称：一、答辩人与被答辩人买卖房屋有别于市场上普通的二手房房屋买卖，答辩人与被答辩人原系朋友关系，生意上也有往来，答辩人出于对被答辩人的信任，关于房屋买卖的事宜都是通过口头约定，并非像陌生人房屋买卖那样签订协议收据等。二、答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》第二条约定的付款方式本就是现金支付。答辩人2015年7月15日以转账的方式支付了20万元，又在办理涉案房屋转移登记手续时7月27日向被答辩人支付现金167128元，后在被答辩人的要求下，又额外支付了3万元现金。答辩人支付完购房款后，被答辩人立即与答辩人前往大亚湾房管局办理房屋产权过户手续。答辩人认为房屋既已过户至自己名下，又与被答辩人是朋友，无需再让被答辩人写收据。结合双方签订的《广东省房地产买卖合同》第三条约定：“乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。”若答辩人未足额支付被答辩人购房款，被答辩人根本不会给答辩人办理房屋过户手续，也不会将办理过户后的《房地产权证》交给答辩人。因此，通过上述证据可以证明答辩人只有向被答辩人付清了全部房款后，被答辩人才会办理房屋产权过户登记至答辩人名下的手续。三、根据(2016)粤13民终73号《民事判决书》查明的事实，被答辩人已向答辩人开具了房款为367128元的购房发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定：“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”发票应当作为答辩人付款的凭证，若被答辩人有相反证据可以证明答辩人未付款，则人民法院应当认定答辩人已足额支付购房款。被告古志宏向本院提供以下证据：1、常住人口登记卡、刘某1的中国银行历史交易明细清单、古某深圳农村商业银行活期对账单、张某中国工商银行流水账单、刘某2中国农业银行卡交易明细，拟证明被告向张某借款2万元用于支付购买原告房屋的购房款，张某于2015年7月13日取现2万元交给被告。2、惠湾国用（2014）第13210401623号国土证，证明原告已经把国土证交给被告，被告已经足额支付购房款，但原告拒绝配合被告办理过户手续。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年6月4日，原告赖治广作为出卖人与被告古志宏作为买受人签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房，建筑面积76.01平方米，总价款367128元；二、付款方式，采用分期方式付款，即买受人于签订合同当天支付定金30000元，2015年8月1日支付第一期房款200000元，最后一期付款167128元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金在最后一期付款时冲抵，付款方式现金；三、登记过户手续办理约定，本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到大亚湾房管局办理过户手续，买受人支付最后一期购房款时，出卖人应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给买受人；四、房地产交接约定，双方同意于2015年10月1日由出卖人将该房地产交付给买受人使用；五、违约责任，出卖人决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，视为出卖人违约处理，本合同即告解除，出卖人应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给买受人，另赔偿买受人壹万元整；买受人决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，视为买受人违约处理，本合同即告解除，买受人所交定金，出卖人不予退还，已付购房款出卖人在七日内退回，另赔偿出卖人壹万元整；六、办理过户所需税费由双方按规定各自负责。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告古志宏于2015年7月15日通过银行转账向原告赖治广支付了购房款200000元。当天，被告古志宏到大亚湾地税局澳头分局缴纳了契税3671.28元，该局出具金额为367128元的发票。当天，原告赖治广将其《房地产权证》及《国有土地使用权证》交付给被告古志宏，双方一起到惠州市大亚湾区房管局申请办理涉案房屋转移登记手续。2015年8月4日，被告古志宏取得涉案房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地权证惠州字第××号），同时大亚湾区房管局向被告古志宏出具一份《通知》：古志宏，你（们）申请办理惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的房地产权交易登记，档案号为60205号，已办理完毕，并发出了《房地产权证》，证号为3300086108号，根据《中华人民共和国房地产管理法》和相关法律法规的规定请到国土管理部门办理《国有土地使用权证》。被告古志宏取得《房地产权证》后，向原告赖治广支付了款项3万元，并要求原告赖治广配合办理《国有土地使用权证》。原告赖治广认为，被告古志宏未付清剩余房款，不同意配合办理《国有土地使用权证》。为此，古志宏遂于2015年9月7日向本院起诉，本院依法作出（2015）惠湾法民一初字第1673号《民事判决书》，判决赖治广应自本判决生效之日起10日内协助古志宏依法办理惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的国有土地使用权转移登记手续。赖治广对此不服，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院依法作出（2016）粤13民终73号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。原告赖治广认为，被告古志宏未付清购房款，应当承担违约责任，为此，遂向本院起诉，主张其上述诉讼请求。庭审中，被告古志宏认为，其在2015年7月27日将现金167128元交给原告，并办理了房产证的过户手续。在拿到房产证后又支付了3万元现金给原告。原告认为，其在被告拿到房产证后确实收到被告支付的3万元现金，但是没有收到被告支付的167128元。案件审理过程中，本院依据原告的申请，查封被告古志宏名下位于惠州××西区新园华府1栋一单元902号房的产权（房产权证：粤房地权证惠州字第××）。认定以上事实，有原告提供的身份证复印件、《房地产买卖合同》、《房地产权证》（粤房地产权证惠州字第××）、（2015）惠湾法民一初字第1673号民事判决书、（2016）粤13民终73号《民事判决书》、《国土使用权证》，被告提供的常住人口登记卡、刘某1中国银行历史交易明细清单、古某深圳农村商业银行活期对账单、张某中国工商银行流水账单、刘某2中国农业银行卡交易明细、惠湾国用（2014）第13210401623号国土证及证人证言等证据在卷佐证，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告古志宏与被告赖治广签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约定诚实信用地履行合同义务。原告认为，原告只收到了被告支付的房款230000元。被告认为，其已经向原告支付款项367128元，并额外支付了款项3万元。因此，本案争议的焦点是被告古志宏有无付清购房款。被告古志宏认为，其持有的发票显示，被告已经付清购房款367128元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。被告古志宏庭审中陈述，其在2015年7月27日向原告付清剩余房款167128元，而被告古志宏的购房发票开具时间是2015年7月15日。这与被告古志宏认为发票可以证实其已经付清购房款的辩解是前后矛盾的。因此，被告古志宏的上述辩解理由，与事实不符，本院不予采信。同理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告古志宏提供的证据不足以证实，其已经向原告付清剩余购房款137128元。为此，被告古志宏主张其已经付清购房款的辩解理由，证据不足，本院不予支持。为此，原告请求被告支付剩余购房款137128元及违约金10000元，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告古志宏应在本判决生效之日起10天内向原告赖治广支付款项147128元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3243元及保全费用1256元，由被告古志宏负担。当事人二审的意见上诉人古志宏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销大亚湾区人民法院作出的(2016)粤1391民初第1857号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回一审法院重审。2、一、二审案件受理费及保全费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人已足额支付被上诉人全部购房款，上诉人提交的证据以及一审法院在庭审中查明的事实形成了完整的证据链，足以证明已足额支付购房款。首先，上诉人与被上诉人签订的《广东省房地产买卖合同》明确约定付款方式为现金，最后一期房款167128元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同并无约定被上诉人收到房款后需向上诉人开具收据，因此，上诉人认为按照合同约定在房管局办理好房地产权证，涉案房屋所有权就归上诉人所有，且能够证明上诉人已付清房款，无需被上诉人出具收据。其次，一审庭审中，被上诉人承认与上诉人系十几年的朋友关系，而一审法院对此事实并未认定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”一审法院对此事实应当予以认定，结合双方签订的《广东省房地产买卖合同》以及十几年的朋友关系，可以认定上诉人是以现金方式向被上诉人付清了涉案房屋的购房尾款。再次，在一审庭审中，被上诉人提出因上诉人未支付其购房尾款，所以没有将国土使用权证原件交予上诉人，并提出国土使用权证放在广州朋友处，要庭后提交，但被上诉人并未提交，也根本无法提交。事实上，正是上诉人已全额支付被上诉人购房款，被上诉人才将国土使用权证原件交予上诉人，上诉人当庭向法庭出示了该国土使用权证原件。对此，一审法院并未在判决书中予以认定，反而在一审判决第2至第3页原告赖志广提交证据第6项证据写明被上诉人提交了《国土使用权证》，这是对事实的错误认定。对于被上诉人前后矛盾的说法，法院应当采信上诉人的说法，而不应当采信被上诉人的说法。最后，一审法院认为上诉人购房发票的开具时间是2015年7月15日，而在庭审中陈述付清剩余房款167128元的时间是2015年7月27日，是对于己不利的事实的承认，该认为是错误的。二手房房屋买卖的流程均是缴纳了相关税费、开具了购房发票后才能办理房地产权证，因此，上诉人按合同约定办理新的房地产权证时支付剩余购房款既未违反合同约定，也符合房地产权证办理流程。上诉人认为被上诉人向上诉人开具发票并一同到房管局办理房地产权证，并结合其他相关证据认为已付清房款是合情合理的，并不矛盾，也无于己不利。二、若上诉人未付清购房款，被上诉人不会将涉案房屋交付给上诉人，被上诉人将房屋交付给上诉人就可以证明上诉人已付清购房款。被上诉人在收到上诉人付清的房款后，就将房屋交付给上诉人，并多次要求上诉人到涉案房屋的物业管理处办理转移手续，要求上诉人承担涉案房屋的物业管理费及水电费。2015年8月24日，上诉人与涉案房屋物业管理公司惠州市桌兴物业服务有限公司签订了《委托银行代收费协议》约定由该物业公司每月通过银行向上诉人收取涉案房屋的物业管理费、水、电费、特约服务费等相关费用。由此也可以证明上诉人付清了购房款，否则被上诉人也不会将涉案房屋交付给上诉人使用。综上，被上诉人将新的房地产权证、国土使用权证、房屋全部交付给上诉人被上诉人足以证明上诉人已足额支付购房款。上诉人也正是因已足额支付购房款，才到人民法院起诉要求被上诉人配合办理新的《国土使用权证》。而被上诉人在本次起诉前，从未向上诉人主张过购房尾款，在上诉人起诉办理《国土使用权证》时也未提出反诉。因此，若上诉人未付清购房款，被上诉人首先不应当配合上诉人办理新的房地产权证，而且不应当将旧的署名被上诉人国土使用权证交给上诉人，更不可能将房屋移交给上诉人使用，也更不会办理涉案房屋物业管理费及水电费等过户手续，而应当积极主张权利。相反，也可以得出被上诉人在此前是认可上诉人己付清购房款的结论。因此，请二审法院对上述事实予以查明，将案件发回一审法院重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费用以及保全费用。被上诉人赖治广答辩称:被答辩人在上诉状中陈述的事实及理由是错误的，其总共只向答辩人支付了20万元购房款，尚欠137128元未付。1、被答辩人称其于2015年7月罗日向答辩人现金支付了购房款167128元完全歪曲了事实。被答辩人按合同约定于2015年7月15日转帐支付了首期购房款20万元，并于当天到大亚湾地税局澳头分局缴纳了契税3671.28元，澳头税务分局向被答辩出具了总金额为367128元的购房发票。被答辩人自行向澳头税务分局缴纳契税及开具购房发票的整个过程，答辩人完全不知情，更未收到余下购房款。被答辩人认为发票可证实其全额支付了购房款完全是歪曲事实。2015年8月4日被答辩入办理出了涉案房屋的《房地产权证》。《房地产权证》办出后现金支付了答辩人3万元，答辩人应被答辩人要求向其交付了《国土使用权证》。与此同时被答辩人要求答辩人配合其办理《国有土地使用证》，被答辩人认为必须付清余下购房款137128元才会配合办理《国有土地使用证》。被答辩入认为其己取得购房发票，足以认定购房款已付清，故在答辩人拒绝配合办理《国有土地使用证》后，遂于2015年9月7日向大亚湾法院提起了诉讼[(2015)惠湾法民一初字第1673号]，大亚湾法院判决答辩人应协助被答辩人办理《国有土地使用证》。答辩人不服向惠州市中院提起上诉[(2016)粤13民终73号]，惠州中院作出了维持原判的判决。答辩人为追讨售楼款，不得不提起本案的诉讼。2、答辩人以双方之前为十几年的朋友关系故而主张购房款已付清是错误的。正因为双方之前是朋友关系，所以答辩人才在购房款未付清时将涉案房屋交付于被答辩人使用，才会提前将《国有土地使用权证》交付给被答辩人，但不应该成为购房款支付的依据。3、被答辩人认为在(2015)惠湾法民一初字第1673号时答辩人未提起反诉，故而认为购房款己付清是错误的。被答辩人提起上述案件的诉讼时，答辩人一直以为在购房款未付清的情况下法院不会判自己败诉，反诉是多此一举，额外增加不必要的诉讼成本，故而未提起反诉。直到上述案件过了反诉期限后，答辩入才明白购房款未支付并不能成为对抗协助办理涉案房屋过户的理曲，故而才提起本案之诉。4、被答辩人认为在本案起诉前答辩入未曾向其主张过购房尾款是错误的。答辩人一直主张未付清购房款不会配合其办理《国有土地使用证》。如果被答辩人按约定付清了购房款，根本不会发生答辩人拒绝配合办理《国有土地使用证》的事，更不会有本案反复的诉累。5、被答辩人申请向一审法院出庭作证的证人刘某1、古某、张某、刘某2等，均只能证实被答辩人向证人借款27500元、6万元、2万元、8万元，均只能证明借款事实而无法证明上述借款支付给了被答辩人。并且被答辩人向证人的上述借款总金额尚不足以支付首付款20万元，根据无法证实被答辩人已全额支付了购房款。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，依法应予以维持。请求贵院查清本案事实，依法驳回被答辩人的非法上诉请求。本案二审中，上诉人古志宏提交一份银行委托代收费（水电费）协议书，拟证明足额支付房款后已经取得涉案房屋。本院查明的事实、判决理由和结果本院除查明一审查明的事实外，还查明：一审中古志宏提交证人刘某1、古某、张某、刘某2的银行流水记录，拟证明古志宏向其借款用于支付涉案房款的事实。其中，刘某1的银行记载显示其在2015年7月14日12:44-12:47之间，分四笔提取现金27500元；古某的银行账户在2015年7月9日ATM取款两笔各5000元、7月10日现金取款49900元、7月11日ATM取款两笔分别为3500元、3000元，合计66400元；张某在2015年7月13日ATM分四笔取款，合计2万元；刘某2在2015年7月14日、15日、16日、17日分别取现金1万元合计4万元，2017年7月22日、23日、24日、25日、26日分别取现金1万元合计5万元。本院再查明：赖治广、古志宏认可第一期房款20万元于2015年7月15日以转账的方式支付，双方还认可开具税务发票与房屋是否全部付清房款无关。古志宏主张，第二期房款在2015年7月27日以现金的方式支付完毕；赖治广只认可收到3万元，另有本案正争议的137128元未付。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。在一审宣判后，根据上诉人古志宏的上诉理由，本案二审争议的焦点问题是古志宏是否以现金的方式支付涉案房款137128元。由于本案二审中双方已经认可涉案的房屋买卖的税务发票的开具与房款的交付问题并不挂钩，因此一审法院以发票开具时间与古志宏主张的款项交付时间前后矛盾为由作为裁判理由的不当。古志宏认为，赖治广将房屋交付给其居住使用并配合办理房产证过户、水电等手续即可证明其付清房款的事实；赖治广认为，自己是基于长期的朋友关系所以才在未收取全部房款的情况下将房屋交付给古志宏并协助过户等。本院认为，双方当事人均认可对方是多年的朋友关系，故而双方的交往按照常理推断均有一定的合理性，但也均不能形成相对较强的说服力。在本案诉讼中，双方当事人并未顾及曾经的朋友情谊，所体现出来的只是利益之争。因此，本院只能从现有的证据来对双方的主张进行评价。古志宏主张其已经用现金支付尾款，其提交了刘某1、古某、张某、刘某2的银行流水记录拟证明借款用于支付涉案的房款；但是从该四人的银行取款记录来看，都是现金取款而非转账支付到古志宏的账户。因此，不能确定这四人所取的现金就是交付给了古志宏。此外，该四人所取资金的时间，除了刘某2有7万元是在2015年7月15日之后外，其余资金仅发生在2015年7月15日即首期款支付之前。这一事实说明，古志宏并非在首期款支付后无能力支付后续款项才开始筹措资金，而是早在2015年7月9日之前就开始向他人借款。那么古志宏与赖治广既然当初是那么相互信任的朋友，为何在2015年7月15日将已经借到手的10多万元现金与银行转账同时支付，而还要承担长期持有、保管十多万元现金的风险？在该交易活动中，古志宏可以通过银行转账的方式支付，或者提交交易场所支付现金时有其他人在场的证据，或者在交付现金后要求赖治广出具收据。古志宏不能提交相应证据的，应当承担相应的诉讼风险。据此，一审法院以证据不足驳回古志宏的抗辩理由的，本院予以支持。综上所述，上诉人古志宏的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3243元，由上诉人古志宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年六月八日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；