上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11714号原告：上海东湖物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李风，总经理。委托诉讼代理人：王文君，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：干航，女，1973年3月16日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：俞阳(与被告夫妻关系)，男，1975年10月13日出生，汉族，住北京市。原告上海东湖物业管理有限公司(以下简称东湖物业)与被告干航物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告上海东湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人王文君、被告干航及委托诉讼代理人俞阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东湖物业向本院提出诉讼请求：1、判令干航支付2014年1月至10月，2015年1月至9月，2016年1月至6月的物业服务费11,818.80元；2、判令干航支付违约金2,973.40元。事实与理由：被告系原告所服务的徐汇区东方巴黎霞飞苑小区业主。自2014年1月被告拖欠物业服务费，原告多次催交无果，其行为已构成违约。根据《物业管理服务合同》约定，被告还应按每日千分之三计算支付滞纳金。故请求法院支持原告诉请。干航辩称，1、被告从来没有收到过挂号信，也没有证明我们收到过挂号信。而且被告母亲在世时都付清的。小区的信箱是开放式的，谁都可以往里面投广告。2015年2月8日母亲过世。2、后来被告曾经把房子出租，期间租客说房屋漏水，被告让物业联系开发商，但是原告不作为。3、根据民法通则，诉讼时效是2年，原告是今年才起诉，所以2015年3月以前的物业费已经超过诉讼时效。4、我们有公证书，证明2套房屋在2015年12月前的1501室的产权人是被告母亲姚某某，而不是被告，且姚某某已经支付了物业费。5、原告诉状上把被告的性别都写错了，写成男性。6、因为事出有因，我们暂时缓交和少交物业费，也是因为原告没有尽到物业服务职责。所以因物业不尽责导致我们的损失，应该用物业费来抵消。7、因为以上原因，被告暂时缓交部分物业费，原告无权收取违约金。东湖物业出示以下证据：1、物业服务合同，证明原告为被告小区物业服务单位，并按合同收取物业服务费，违约金收取标准为日千分之三。2、律师函及挂号信凭证，证明原告与2015年11月向被告进行过催讨。3、挂号信查询状态记录：收发室收件，证明被告已经签收催讨律师函。4、不动产登记簿，证明被告是2套房屋产权人。5、业委会的情况说明，证明2014年1月1日至2014年2月28日，原告是小区实际物业管理单位，收费标准是3.2元/月/㎡。干航质证：证据1没有异议。证据2和3有异议，查询状态上显示是收发室收，这个签收有漏洞，说明我们没有收到过。4、1501室产权是2015年12月2日前产权是姚某某的，1502室产权没问题。证据5有异议，上面只约定了物业费收费标准，但是没有说把物业费是交给东湖物业。干航举证：1、卢湾区的公证书，证明在2008年3月10日以后2套房屋权利义务均为姚某某。2、1502室我们租客出具的证明，由于房屋开裂漏水，导致租客退租，证明原告违约导致被告的损失。3、证明，是1501室因为检修，长期断水，导致租客退租，被告经济损失3万元。4、照片，证明原告侵权和违约的事实存在。东湖物业质证：证据1公证不能证明物业费该由谁承担，我们是根据产权登记向产权人主张物业费。被告作为继承人，应该继承债权债务，由被告来承担物业费。证据2、3、4的证据都不予认可，这个不能反映是物业造成的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告干航系上海市徐汇区南昌路XXX号XXX室业主，房屋建筑面积126平方米。2014年2月，上海市徐汇区东方巴黎霞飞苑小区业主大会(甲方)与上海东湖物业管理有限公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定服务期限自2014年3月1日至2017年2月28日止。乙方向业主收取物业服务费3.80元/月/建筑平方米，业主应当在每个季度的第一个月20日前履行缴纳义务，逾期缴纳时间超过三个月的按日千分之三收取滞纳金。徐汇区东方巴黎霞飞苑业主委员会证明东湖物业自2014年1月1日为小区提供物业服务，2014年1月1日至2月28日物业费收费标准为3.20元/月/建筑平方米。徐汇区南昌路XXX号XXX室房屋自2005年2月8日为被告名下。2015年10月原告向被告邮寄催交物业费律师函，大楼保安收发室签收。原告未举证到达被告或者应当达到被告的证据。另外由于房屋漏水，维修引起被告对原告不满。本院认为，原告与上海市徐汇区东方巴黎霞飞苑小区业主大会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，与法不悖，依法应予成立，效力及于全体相关业主，双方及业主应予履行。原告主张被告未交2014年1月至10月，2015年1月至9月，2016年1月至6月物业服务费，被告未提供已缴费凭证，对被告主张已缴费本院不予采信。关于原告主张诉讼时效中断，原告主张已邮寄挂号信，虽然大楼保安(兼收发室)收件，但未提供到达被告或者应当达到被告的证据，对原告主张诉讼时效中断本院不予采信，但未超过诉讼时效期间被告应当支付。原告2017年4月向本院起诉被告，二年期间包括2017年4月、3月、2月、1月，2016年12月依次至1月，2015年12月至5月。2017全年、2016年7月至12月、2015年10月至12月原告未主张，故在二年诉讼时效期间且原告主张的只有2016年1月至6月加上2015年5月至9月共计11个月。另外由于房屋漏水，维修引起被告对原告不满或纠纷，故原告主张滞纳金请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，判决如下：一、干航于本判决生效之日起十日内给付上海东湖物业管理有限公司上海市徐汇区南昌路XXX号XXX号楼XXX室2015年5月至9月、2016年1月至6月的物业服务费5,266.80元；二、驳回上海东湖物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由干航负担。本判决为终审判决。审判员  高平二〇一七年六月十五日书记员  周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；五、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。