北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初9011号原告：陈红梅，女，1970年10月23日出生，住北京市怀柔区青春路6院**楼****。委托代理人：武旭然，北京市拓夫律师事务所律师。委托代理人：张春梅，北京市拓夫律师事务所实习律师。被告：高薪蓬，男，1957年9月23日出生，住北京，住北京市西城区iv>被告：高新若，男，1951年6月20日出生，安同利业投资公司退休业务员，住北京市西城区。被告：高新芹，女，1953年8月15日出生，住北京，住北京市西城区iv>第三人：北京市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，该公司法务，住员工宿舍。原告陈红梅与被告高新蓬、被告高新若、被告高新芹、第三人北京市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈红梅及其委托代理人武旭然、张春梅、被告高新蓬、高新若、高新芹，第三人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月10日，原告与高树兴授权的委托代理人被告高新蓬签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号：M15060031）及补充协议，合同该约定原告作为乙方购买高树兴所有的位于宣武区马连道西里4号楼及平房xx号楼xx号房屋，该房屋成交总价为2680000元。我爱我家公司为原被告关于上述房屋的交易提供居间服务。买卖合同约定：“甲、乙双方最晚应于合同个签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”《补充协议》约定：代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，且代理人保证会在本协议签署后15个自然日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。至今，被告高新蓬也未办理上述房屋的出售委托公证手续。且在陈红梅、中介机构多次与高新蓬协商沟通要求办理房屋网签、委托公证手续，被告知高xx于2016年1月30日去世，高新蓬作为继承人以各种理由拒绝履行合同约定的义务。现原告诉至法院请求判令：1、原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号M15060031）解除。2、请求法院判令被告向原告支付违约金96万元。3、被告承担本案全部诉讼费、鉴定费由被告承担。被告高新蓬辩称，签署买卖合同时,房屋是由我爱我家出租的,为了给我父亲治病。当时我找到我爱我家的工作人员陈天兴说明想卖房的情况后，他答复我说先挂网上看看有没有人买，2016年1月10签署合同时我还没有授权。我爱我家公司办理授权手续是1月14日，我并不知道办理授权的事情，后与原告一起去养老院当时已经没有意识了，办理授权手续都是我爱我家办理的，1月30日的时候我父亲就去世了,我在办理之前，陈天兴告诉我要按手印等等，我直接表示无法办理。2016年1月10日的补充协议我不认可。我不同意原告的诉讼请求。被告高新若辩称，房屋买卖合同是无效合同，签署时我父亲高树兴已经没有意识，原告看到时应当做委托公证或者鉴定，原告不顾这一切签署了这份合同。原告是恶意的，原告本人自始至终没有给我方一分钱，定金都没收到，现在让我方支付违约金不合理。我父亲当时并不想卖房。我不同意原告的诉讼请求。被告高新芹辩称，我父亲当时骨瘦如柴，无法办理委托卖房手续。我父亲当时并不清楚卖房的事情，也不想卖房。我不同意原告的诉讼请求。第三人我爱我家公司述称，我方同意继续履行合同，合同签署后我方与原告一起找过高树兴，高树兴是同意卖房的。当时需要办理委托手续，高新蓬说高树兴无法去公证处办理，正临春节时无法办理，过年后高新蓬找到我方说老人去世，哥哥姐姐不同意出售，如出售的话需要加10万元。委托公证手续是在1月25日之前办理，到现在也没有办理。综上，我方认为应当继续履行合同，不发表其他意见。经审理查明，高树兴与赵玉华系夫妻关系，高树兴与赵玉华育有子女四人：高新若、高新芹、高新葵、高新蓬。高新葵于1974年7月22日死亡，未婚无子女。赵玉华于2005年6月13日死亡。2016年1月10日，经我爱我家公司居间，被告高薪蓬代高树兴（甲方，出售方）于原告陈红梅（乙方，买受方）就高树兴名下位于北京市西城区（原宣武区）马连道西里xx号楼及平房xx号楼xx号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定原告以2680000元的价格购买涉案房屋。其中，买卖合同约定：甲方保证本人、共有权人同意出售涉案房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售涉案房屋。若造成合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋总价的20%违约责任及全部赔偿责任。甲、乙双方最晚应于合同个签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权选择单方解除合同。解除合同应当以书面的方式进行，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；补充协议约定：由于甲方无法到场签署出售涉案房屋的相关文件。现甲方委托高新蓬代为签署上述标的房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险。故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，且代理人保证会在本协议签署后15个自然日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。上述合同签订后，原告依约向被告高薪蓬支付定金5万元。后高树兴于2016年1月31日死亡。为证明被告高薪蓬于2016年1月14日获得高树兴出卖房屋的授权手续，原告提交落款处有高xx按捺手印的《委托书》（以下简称委托书）用于证明，该委托书载明：高树兴因身体不适的原因委托高新蓬作为代理人，代为办理涉案房屋出售事宜。被告高薪蓬在庭审中对于高树兴按捺手印的事实不持异议，但是不认可该委托书的真实性，主张高树兴对于授权卖方一事并不知情在按捺手印时意识模糊，应属无效行为。为证明高树兴在委托书上按捺手印委托高新蓬出售房屋系高树兴真实意思表示，原告提交2016年1月4日现场视频及录音资料用于证明。视频中，高树兴始终平躺于床上，谈吐不清，生活不能自理。录音内容如下：“高新蓬：我哥叫高新若，对吧?小名叫印子，是不是?高树兴：对。高新篷：他怎么样这人?高树兴：他这人还行。高新蓬还行，就是不来。高树兴：嗯。高新蓬：来少点。小盖（原告爱人）：全指着老儿子，老儿子好。高新蓬：您这个能写自己的名呗，写自己名行不行?高树兴：写不了。高新蓬：能行吗？高树兴：写不了。高新蓬：写不了。陈金东：没事儿，按手印。高树兴：写不了。高新蓬：写不了。高新蓬：您得起来，我老姐说明天啊，明天来，行不行?明天来。你好，小彭。小彭（养老院护工）：大哥来啦。高新蓬：您把手拿出来。小盖：老爷子眼神还挺亮。高新蓬：眼睛行，眼力好使，耳朵也好使，就是腿不好使。小盖：多活动，活动活动。高新蓬：你一说话动就急了。那您在这儿按个手印，咱们换房啊。高树兴：嗯。高新蓬：您不按手印，您的房，人家不干。高树兴：嗯。高新蓬：是不是，您手呢?拿哪个按啊?这个啊，专业的。得，盖上吧。您又拉屎了吧?高树兴：没有。高新蓬：没拉，还有点味儿。喝一口酒不?高树兴：唉。陈金东：喝酒？高新蓬：来一小口，来一小瓶盖，老爷子喝一辈子酒，抽一辈子烟，好勒，怎么样?够了吧?够了吧?高树兴：够了。小盖：按手印的照一张。高新蓬：没问题。小盖：没问题，把按手印的咱们照一张照片。高新蓬：照吧，跟老头儿一块照，按的时候，我拿过来。小盖：按的时候照一张照片，是吧?这不清楚嘛。陈金东：都已经按完了，就这么可以，按完了。高新蓬：您捏着这个，行(照相)。小盖：挺好挺好，殴啦。高新蓬：把房子给他换了，换我娘那儿去，离我姐近点儿，咱们楼下。小盖：找个专门的人照顾。高新蓬：咱们回家。陈金东：您卖房子孩子都同意吗?高树兴：同意。小盖：您没意见，同意。陈金东（经纪人）：三个孩子都同意卖，是吧?高树兴：啊。高新蓬：换房子，换我姐那儿去，离我姐那儿，楼上楼下不近吗?太远了，吧？好吧？高树兴：好。陈金东：您的房子在哪儿，您还记得吗?房子在哪儿?高树兴：马连道，马连道西里，4号楼，4门4号。小盖：没问题。”被告认可视频的真实性，但主张当时是经纪人拿着高树兴的手按捺的手印，高树兴本人没有意识。为证明高树兴没有行为能力，被告提交高新若生前与北京市石景山区颐养年养老院（以下简称养老院）签订的《养老服务合同》（以下简称养老合同）、养老院出具的《服务管理告知书》、《服务告知书》用于证明。其中，《养老服务合同》记载有如下内容：“甲方（养老机构）根据乙方（高树兴）提供的《健康状况陈述书》、《体检报告》及对乙方的身体状况进行综合测评，确定乙方为生活完全不能自理的老人。”；《服务管理告知书》记载内容如下：“甲方对高树兴老人现状认定其健康状态为完全不自理，护理登记为四级”；《服务告知书》记载内容如下：“高树兴来人于2014年7月27日入住我院，经我颐养年养老院评估认定为无意识、完全不能自理的老人，护理登记为四级。”原告认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张养老院并非司法鉴定机构，无法做出意识行为鉴定。本案关于高树兴行为能力问题，被告在本案审理中申请对高树兴于房屋买卖合同签订之时是否具备行为能力进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科于2016年10月12日向我院发函，内容如下：“因鉴定要求超出本机构技术条件或者鉴定能力的，依据《司法鉴定程序通则》第十五条五款之规定，决定不予受理”。关于经济损失问题，原告在本案审理中申请对涉案房屋2016年6月30日的市场价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，北京圣元房地产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋2016年6月30日的估价结果为327.27万元。原告负担了8500元鉴定费，原、被告虽对于该《房地产估价报告》结果存有异议，但真实性没有异议。第三人对该《房地产估价报告》的真实性予以认可。上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议、《养老服务合同》、《服务管理告知书》、《服务告知书》、《房地产估价报告》、视听资料等证据材料在案作证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告之父高树兴是否具有民事行为并授权高新蓬出售房屋是本案的焦点问题。高树兴于诉前死亡，不具备鉴定其行为能力的法律条件，而养老院出具的“经我颐养年养老院评估认定为无意识、完全不能自理的老人”说明亦不能单独证明高树兴在签订房屋买卖合同时不具备民事行为能力。但是通过高树兴在授权书上按捺手印的视听资料可以看到以下情形：一、高树兴生活不能自理。二、房屋经纪人员以及高新蓬并未明确告知高树兴出售涉案房屋，亦未明确告知高树兴授权高新蓬出售涉案房屋。三、高树兴的语言及思维均不够清晰。虽然养老院出具的相关说明不能单独证明高树兴的行为能力，但养老院作为专业的养老机构，其对于高树兴身体以及精神状况的说明仍具备一定的证明力，综合高树兴生前的年龄、身体状况以及视听资料中所反映的状况，本院有理由相信高树兴对于是否授权高新蓬出售房屋一事是不清楚的。故高新蓬出售涉案房屋的行为属于无权代理，其签订的涉案买卖合同及补充协议属无效协议，不存在合同解除以及违约金适用的法律条件。高新蓬应当赔偿原告相应的信赖利益的损失，且该损失以不超过合同履行利益为限。原告主张合同解除，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金损失应认定为原告的信赖利益损失，本院对于合理部分酌情予以支持。关于合同履行利益损失结果，本院认为原告以首次开庭时间作为（2016年6月30日）节点计算房屋差价损失并无不妥，但是考虑到原告仅支付5万元定金、且原告在签订合同时亦未尽到相应的审查义务，第三人我爱我家公司在促成房屋交易方面亦存在一定的过错，本院根据鉴定结论的内容以及双方的责任比例，秉持公平原则、诚信原则酌定原告的损失数额。关于鉴定费的负担问题，鉴于本案高新蓬对于买卖合同无效负主要责任，鉴定费用应由高新蓬负担为宜。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告高薪蓬赔偿原告陈红梅经济损失四十万元。二、自本判决生效之日起七日内，被告高薪蓬给付原告陈红梅鉴定费八千五百元。三、驳回原告陈红梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千一百二十元，由原告陈红梅负担一万〇四百〇六元（已交纳），由被告高新蓬负担三千七百一十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高磊二〇一七年六月七日书记员  王溪-10--9--10--1-