河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终3074号上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张气灵，女，1975年11月22日生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郝雄伟，河南洛太律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。原审被告：河南大地置业投资有限公司，住所地洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨鑫炜，该公司工作人员。原审被告：洛阳市住房保障和房产管理局，住所地洛阳市涧西区周山路12号。法定代表人：李新志，该局局长。委托诉讼代理人：周璇，该局工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。上诉人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人张气灵、原审被告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、原审被告洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳房管局）合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初3658民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤，被上诉人张气灵的委托诉讼代理人郝雄伟、冀建峰、原审被告大地公司的委托诉讼代理人聂建强、杨鑫炜，原审被告洛阳房管局的委托诉讼代理人闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳亿和置业有限公司上诉请求：1、撤销洛阳市西工区人民法院(2016)豫0303民初3658号民事判决第一项、第二项，并依法改判驳回被上诉人张气灵的全部诉讼请求。2、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人张气灵与原审被告大地公司签订《购房协议》无效，被上诉人对上诉人没有房屋产权和诉权，只能要求大地公司承担赔偿责任。大地公司既不是该项目的建设方和开发方，也没有取得案涉房屋的所有权，依法无权销售案涉房产；且，洛阳市住房保障和房产管理局没有就案涉房产为大地公司办理产权证，大地公司也没有申请产权确认登记，根本不能作为产权人向他人转让该房产。由此签订的销售合同因违反国家法律对商品房销售行为的强制性规定，则应属无效合同。案涉《购房协议》的当事人为张气灵和大地公司，并非是张气灵和亿和公司。二、亿和公司依法享有房屋的支配权和管理权，不构成侵权，被上诉人无权要求返还。亿和公司仅仅是基于洛阳市住房保障和房产管理局的委托对世纪商贸中心项目实施整体全面运作，案涉《购房协议》项下房产是否交付的问题，应由大地公司与张气灵进行交接，与亿和公司没有关系。因此，原审判令亿和公司向张气灵交付房产，显然没有事实和法律依据。三、一审法院判令上诉人以每月每平米35元的标准向被上诉人支付租赁损失，无法律依据。案外人潘某等业主与金马公司签订的《委托经营管理合同》效力仅适用于合同当事双方，且不具有参照适用的法律效力。张气灵辩称，一、诉争房产是答辩人通过合法方式购买，依法应当保护购房者享有的权利。诉争房产世纪商贸中心项目是大地公司与洛阳房管局合作开发，大地公司与洛阳房管局是共同的开发方。大地公司作为开发方，依据和洛阳房管局的协议分成，将归属于自己的房屋以房屋买卖合同的形式对外出售，答辩人作为购房者进行购买，双方之间房屋买卖关系合法成立。答辩人随后陆续累计支付购房款180万元，双方之间已经按照约定的合同内容全部实际履行。该《购房协议》合法有效，不违反任何法律规定，依法应予保护。二、自2013年11月16日开始，大地公司退出，亿和公司继续开发世纪商贸中心项目。大地公司，亿和公司、洛阳房管局三方签订了相关协议，大地公司的各项权利义务由亿和公司承继。所以亿和公司在2013年接手该项目时即知晓涉案房屋是答辩人已经购买的房产。三、亿和公司基于洛阳房管局委托，只能在委托人所有的房产范围内进行处分，涉案房产根据2002年8月30日大地公司和洛阳房管局签的《世纪商贸中心合作合作开发合同文本》归属于大地公司。洛阳房管局既然不享有所有权，所以更无权对外委托。四、原审参照同位置租金标准确定租赁损失，合情合理。原审法院己经做出了客观、公正的认定和查明。五，2106年1月15日张气灵到洛阳市信访局反映上诉人擅自安装电梯、侵占房屋的事实，洛阳房管局于2016年1月18日向洛阳市信访局进行了书面答复，在该答复中，作为当时的房屋管理部门完全认可被上诉人是房屋的业主，对上诉人私自安装电梯的行为发出了《停工通知》，足以证明上诉人施工的违法性。大地公司辩称，我公司与张气灵签订的购房协议真实有效，是双方真实意思表示。大地公司有权处分自己的房产，且合理合法。上诉人就本案的诉讼缺乏基础事实和法律事实，所述与基本事实，且上诉状不能证明本案事实。一审判决判决公正，事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉人对大地公司的诉讼请求，维持原判。洛阳房管局辩称：大地公司与房管局联合开发涉案房产，应是共同所有权人，大地公司是依据联合开发协议处分的房产，与房管局没有直接关系。亿和公司仅对房管局所属房产行驶管理和支配权，大地公司的房产是由双方签订的协议约定的。张气灵向一审法院起诉请求：1.要求大地公司、洛阳房管局、亿和公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区C09、C10商铺并尽快办理房屋产权证书；2.要求大地公司赔偿张气灵租金损失每月每平方米100元计532455元（自2010年5月计算至2013年12月）；3.要求亿和公司赔偿张气灵租金损失每月每平方米120元计578116.80元（自2014年1月计算至起诉之日）；4.要求亿和公司停止侵害，恢复商铺原状；5.如不能恢复原状要求亿和公司按照两间商铺目前市场价值赔偿（待评估后确定数额）；6.本案诉讼费用由大地公司、洛阳房管局、亿和公司承担。一审法院认定事实：1.2002年8月30日，洛阳房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：（1）工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场和设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五层为住宅楼；（2）合作方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归乙方所有；（3）工程竣工验收合格后，甲方为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2.2009年11月11日，大地公司与张气灵签订《购房协议》一份，约定：（1）张气灵所购商铺系位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心B区北面编号为C09、C10号商铺，室内实测127.14平方米，总房款为180万元，首付150万元，办房产证前付清剩余房款30万元，此房售出后，大地公司不能将该房作为抵押贷款或再售给第三方或抵债使用，若大地公司违约按原购房总款两倍赔偿张气灵；（2）大地公司应在张气灵交付首期房款后，一个月之内交付商铺钥匙，三个月内将所购商铺门前道路硬化修复完整，一年之内将所购商铺的房产证、土地分割证等所有证件办理完毕；（3）办理房产证按房管部门实测面积办理，张气灵不再另行交纳房款，总房款不变，张气灵首付款付完后，本协议生效。当日，张气灵交纳首付款150万元；2011年1月24日，张气灵又交纳房款10万元。2010年4月16日，大地公司向张气灵交付了以上合同所涉商铺的钥匙，并对商铺现场进行了确认，双方还签订《房产交接书》一份，载明双方认可办理房产移交手续。张气灵收到房产钥匙后，对商铺予以放置未作处理。3.2006年，洛阳房管局、大地公司、焦作亿万饭店集团有限公司三方签订《承包（租赁）经营合同》，在合同的履行过程中发生争议，使整个项目陷入僵局，后为盘活项目资产，洛阳房管局、大地公司、亿和公司于2012年12月协商由亿和公司负责项目的后续投资建设，涉及大地公司房产由大地公司、亿和公司双方签订合同。4.2013年11月16日，洛阳房管局、大地公司、亿和公司三方形成《世纪商贸中心项目三方合作推进工程建设会议纪要（之三）》，载明：大地公司售给亿和公司的房产部分，双方要在2013年11月18日前签订补充买卖合同，明确付款方式等相关条款；大地公司抵售的商铺及洛阳房管局售出并备案的四个商铺，为便于商铺统一经营管理，由亿和公司负责与业主协商达成一致签订协议，大地公司抵售给业主的相关资料，2013年11月16日前由大地公司交亿和公司。与该纪要对应的有《世纪商贸中心商场部分抵售业主资料复印件》一份，其中载明：张气灵商铺号为一层C09、C10，面积为253平方米，该复印件由移交方大地公司盖章、鉴证方洛阳房管局工作人员周璇签字，亿和公司作为接收方未盖章或签字。同日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、洛阳房管局（见证方）签订《协议书》一份，约定：（1）甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；（2）甲方售给乙方的房产系甲方与房管局合作开发建设的世纪商贸中心甲方分成内的部分房产，所涉房产在房管部门具备办理权属证书时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割至乙方名下；（3）本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工具备办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。5.2016年1月18日，洛阳房管局答复市信访局的材料显示，市信访局、市房管局和大地公司分别与张气灵、潘某等业主进行沟通，形成共识：（1）亿和公司在张气灵所买房产内擅自私装电梯，房管局已于2015年12月30日发出《停工通知》，要求亿和公司立即停工，并恢复原状；（2）张气灵在未办理房产证之前，不得私自用围墙把自己的房产围起来，以免影响整个大楼招商；（3）房产大证正在抓紧办理之中；（4）为保持大楼的整体业态，就如何经营、房租价格及返租方式等房管局正在督促亿和公司与业主沟通；（5）亿和公司欠潘某和租金事宜，正在协调之中。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.张气灵诉称亿和公司自2013年阴历正月十六进驻世纪商贸中心，并强行将大楼四周用围墙封闭，接管大楼。该说法与大地公司所述一致，亿和公司称以房管局委托时间为准。结合洛阳房管局、大地公司、亿和公司三方意见与三方形成的会议纪要及协议，以及证人潘某、师某的证人证言，对张气灵主张的事实予以认可。2.张气灵诉称亿和公司在其所购买的商铺内于2014年1月开始加装电梯，经其上访等方式阻止，现处于停工状态。该说法大地公司予以认可，洛阳房管局也认可针对此事进行协调，虽亿和公司辩称加装电梯位置不属于张气灵所购商铺，但并未提供证据证明，结合张气灵提供的照片与证人潘某、师某的证人证言以及该院现场勘查，对此事实予以认定。3.张气灵补充提交潘某、叶祥德的《委托经营管理合同》，以及申请潘某、师某出庭作证。张气灵补充的证据显示潘某、叶祥德均系与张气灵同样的购买商铺业主，以上二人与洛阳金马市场管理有限公司签订协议，金马公司对二人商铺所处位置的商铺统一进行经营管理，并向二人支付租金，租金前三年为每平米100元，第三年为每平米108元。大地公司、洛阳房管局对证据真实性均无异议，亿和公司对真实性不予认可。补充证据形式合法，与张气灵提交的洛阳房管局的信访答复意见吻合，亿和公司并未提供证据反驳其真实性，对证据的真实性予以认定。一审法院认为，大地公司与洛阳房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定。世纪商贸中心B区编号为C09、C10的商铺归属于大地公司，大地公司将该商铺出售于张气灵系有权处置，大地公司与张气灵应按双方签订的《购房协议》主张权利、履行义务。张气灵已支付首付款150万元，在房产证未予以办理的情况下已完成了自身的合同义务。大地公司负有交付房产并办理房产权属证书的合同义务。后因多种因素，大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设，两公司约定大地公司将其所属的部分房产出售于亿和公司，对大地公司已售出的房产由大地公司将清单交付亿和公司与业主协商，亿和公司在项目竣工具备办证条件，及时给购房业主办理权属证书。根据合同相对性，大地公司根据其与张气灵签订的《购房协议》负有为张气灵购买房产办理权属证书的义务，大地公司与亿和公司的协议虽约定办证义务主体为亿和公司，但该协议并不能限制张气灵的权利，故大地公司、亿和公司应共同承担办理权属证书的义务，洛阳房管局作为房产管理部门且项目开发方，应协助二公司履行上述义务。现该项目是否具备办证条件不确定，张气灵主张为其购买的房产办理权属证书该院暂不予审理，其可待办证条件成熟后另行主张权利。张气灵所购商铺并不在大地公司出售给亿和公司房产范围之内，亿和公司应与张气灵协商处理商铺问题，在未协商一致的情况下，亿和公司进驻项目接管大楼并在商铺内加装电梯，侵犯了张气灵的合法权益，应承担相应的侵权责任。现项目大楼由亿和公司接管，亿和公司应承担向张气灵返还商铺的责任，返还时应将商铺恢复至原状。张气灵诉称如不能恢复原状要求亿和公司按照两间商铺目前市场价值赔偿，但是否恢复尚不能确定，且赔偿标准张气灵未申请鉴定，故对此诉求该院不予支持。大地公司于2010年4月16日向张气灵交付了商铺，张气灵对此也予以认可，商铺交付后虽未办理房产权属证书，但张气灵并未举证证明大地公司所交付的房产违反了双方合同约定，是否使用交付后的商铺取决了张气灵，大地公司并未设定障碍，故其要求大地公司赔偿其2010年5月至2013年12月的租金损失于法无据，该院不予支持。因亿和公司在张气灵所购买的商铺内加装电梯，商铺无法正常使用，张气灵要求亿和公司赔偿2014年1月起的租金损失，于法有据，该院予以支持。潘某等业主的商铺与张气灵的商铺系同一排，亿和公司为整体出租经营将潘某等业主的商铺打通，并交由金马公司与业主签订《委托经营管理合同》，现张气灵要求以此标准计算其损失，符合常理，该院予以支持。根据潘某等人的合同，该院酌定租金损失计算标准为每平方米每月100元，故张气灵的租金损失每月为25300元。亿和公司答辩中称受房管局委托对整个项目进行运作，但该院询问亿和公司时，其对进驻项目时间、占用房产情况、大楼物业情况等均不作答复，并否认其在张气灵所购商铺内加装电梯的事实，违背了诚实信用原则，对其辩解理由，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第二、四、六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、亿和公司于判决生效后十五日内将其在张气灵所购买的位于洛阳市西工区世纪商贸中心B区编号为C09、C10商铺内加装的电梯拆除，并将商铺恢复原状，交付给张气灵。（具体房号以房管部门实测为准）二、亿和公司于判决生效后十五日内按每月25300元的标准，从2014年1月起赔偿张气灵租金损失至其实际将电梯拆除、商铺恢复原状并返还给张气灵之日止。三、驳回张气灵的其他诉讼请求。如亿和公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费14800元，由张气灵负担7095元，亿和公司负担7705元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明相关事实基本一致。本院认为，涉案项目原为大地公司与洛阳房管局合作开发建设，双方对项目所建成的房产归属进行了约定，对于涉案工程其有处分的权利，亿和公司称其无权销售案涉房产，一审法院对其主张未予认可并无不当。亿和公司参与涉案工程系经与大地公司、洛阳房管局协商，其所承继的系其二人权利，因此亦应当承继其二人的义务，亿和公司称其不是购房协议的合同相对人因此不应当承担责任的主张本院不予支持。如前所述，亿和公司享有房屋的支配权和管理权的前提为承继大地公司、洛阳房管局的相应权利，其行使权利的行为不应侵害其他合法权利人的利益，一审法院根据现场勘查及相关证据确认本案事实，该认定正确，亿和公司相关主张本院亦不予支持。对于未履行合同约定的义务产生的相关损失，一审法院根据类似标准予以参照，亦无不当。综上所述，亿和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14800元，由洛阳亿和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 艳审判员 陈加胜审判员 王茂兵二〇一七年六月二十二日书记员 殷春雪