湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3081号上诉人（原审原告）：黄斌，女，1974年9月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。上诉人黄斌因与被上诉人浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称金汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(2019)湘0181民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄斌上诉请求：l、撤销一审判决的第二项;2、改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金66959.14元(2015年7月1日至2016年9月30日,共计458天。以已付房款292398元为基数,按万分之五/日的标准计算);3、改判被上诉人向上诉人支付逾期未办妥房屋产权证的违约金2923.98元;4、改判被上诉人退还上诉人已支付的办证费用2000元;5、改判被上诉人对涉案房屋存在的厨房管道排烟不畅的问题进行整改;6、改判由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未能准确界定上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，过分偏袒被上诉人一方。其一，上诉人并非收取税费和专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非上诉人于《商品房买卖合同》项下的主要义务，被上诉人以他人的权利来免除自身的主要义务，不符合先履行抗辩的行使条件。其二，被上诉人的违约行为已经原审确认，应当承担相应违约责任。其三，被上诉人的交房时间系2016年9月28日而非上诉人主张或一审法院认定的2016年1月28日。2、一审法院未能从宏观上准确把握整个案件的全貌，以致作出错误的判决。涉案楼盘至晚于2015年即出现大量问题，被上诉人因资金周转困难而致使工期延误，各项事宜无法按时推进。就此，业主自发组织了多次维权行动，在协商过程中上诉人曾多次明确承认因自身经营问题所导致延期交房的事实。正是因为前述原因，被上诉人无法按照既定的时间为上诉人办理房产证。除逾期交房外，涉案楼盘还存在欺诈销售、质量问题严重、绿化标准不达标、消防设备不齐备等多重问题。在被上诉人未能解决前述问题的情况下，上诉人的正常居住条件无法得到满足。被上诉人金汇置业公司辩称：上诉人的请求没有事实和法律依据。1、关于上诉人请求逾期交房违约金。一是上诉人自己没有按时交齐相应费用，二是根据双方签订的合同第八条交付期限约定，买受人未能按时付款（含各项税费）或未按时办理入伙手续，出卖人可据实予以延期。买受人申请的银行按揭并没有按合同约定时间下放，根据合同约定，买受人先行违约。2、关于逾期办证。系上诉人自己没有缴纳物业维修基金，导致无法办理。3、办证费用系双方签订的合同自愿约定，被上诉人系依约收取，并无违法违规违约行为。4、关于上诉人提出涉案房屋存在主卧、次卧天花板开裂及厨房管道排烟故障问题，至今没有任何证据证明该问题存在，以及该问题系因被上诉人的原因造成。黄斌向一审法院提出诉讼请求：1．判决金汇置业公司向黄斌支付逾期交房违约金66959.14元（违约金计算方法：以已付房款292398元为基数，按每日万分之五，自2015年7月1日起计算至2016年9月30日止）；2．判决金汇置业公司向黄斌支付逾期办理房屋产权证违约金2923.98元；3．判决金汇置业公司于2019年12月31日前为黄斌办妥房屋产权证；4．判决金汇置业公司退还黄斌已支付的办证费用2000元；5．判决金汇置业公司对于涉案房屋存在厨房管道排烟不畅通问题进行整改；6．该案诉讼费由金汇置业公司负担。一审法院查明，黄斌与金汇置业公司于2013年11月26日签订编号为2013021706030的《商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定：黄斌出资购买金汇置业公司开发的金汇?御景花园（推广名金汇?大瑶公馆）1幢06030号房，房屋建筑面积102.71平方米，单价每平方米2846.83元，购房总价292398元。金汇置业公司应在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给黄斌使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2016年6月30日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，黄斌于2014年5月8日交纳首付款152398元，余款140000元由贷款银行已支付金汇置业公司。2016年3月28日，金汇置业公司向黄斌交付了涉案商品房，黄斌于当日交纳办证费2000元。2017年5月9日，经浏阳市不动产测绘服务中心测绘，涉案商品房实际测绘建筑面积为105.4平方米，合同约定建筑面积为102.71平方米，超出约定建筑面积2.69平方米，面积误差比绝对值在3%以内。另查明，黄斌未缴纳物业维修基金。涉案房屋至今未办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，黄斌提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。金汇置业公司提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经一审法院调取查阅全部原始备案资料结合本案实际情况，一审法院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，黄斌与金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2015年6月30日前交付黄斌，金汇置业公司实际于2016年3月28日向黄斌交付房屋。《商品房买卖合同》及补充协议约定黄斌应当在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，黄斌未按合同约定在首次交付房款时缴纳维修基金等相关费用，系其违约在先，金汇置业公司根据合同约定有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成逾期交房的违约责任。故黄斌要求金汇置业公司承担逾期交房违约责任的事实及理由均不成立，一审法院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题。本案中，金汇置业公司作为房地产开发商，其义务在于通知黄斌按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及按照合同约定协助黄斌履行义务。而黄斌的义务主要在于按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及向金汇置业公司出具委托书，出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。《商品房买卖合同》及补充协议约定，金汇置业公司应在交房后1年内，于2016年6月30日前为黄斌办理不动产权证登记。但众所周知，办理产权证书的前提是必须先缴纳房屋契税以及缴纳物业维修基金，若已缴纳房屋契税但未缴纳物业维修基金，金汇置业公司无法办妥房屋产权证。经金汇置业公司多次催告，黄斌至今仍未缴纳物业维修基金，若不顾黄斌是否缴纳物业维修基金及缴纳时间，不顾黄斌自身怠于履行义务的行为，而只苛责金汇置业公司必须在交房后1年内办妥权属证书显然有失公平。且根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，在黄斌未缴纳物业维修基金、完善并提交相关资料前，金汇置业公司可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。故在黄斌缴纳了物业维修基金后，如金汇置业公司在合理的时间内未能办妥权属证书，因此追究金汇置业公司的违约责任，应属合理、合法以及公平的范畴。综上，故对黄斌要求金汇置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于黄斌要求金汇置业公司于2019年12月31日前为黄斌办妥房屋产权证问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定金汇置业公司为黄斌办理房屋产权登记的条件是黄斌付清合同约定的全部房价款以及向金汇置业公司出具委托书，出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。黄斌应按合同约定及时履行义务，黄斌履行义务后，金汇置业公司应在合理的时间内为黄斌办理房屋产权证。关于黄斌要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求。《商品房买卖合同》及补充协议约定因涉案商品房买卖产生的有关费用，按现行标准由出卖人代为预收取，按办证时的相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。该约定系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定。故对黄斌要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于黄斌要求金汇置业公司对涉案房屋存在厨房管道排烟不畅通问题进行整改的请求。金汇置业公司异议认为，黄斌未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。一审法院认为，黄斌未提供证据证明涉案房屋存在厨房管道排烟不畅通问题，系涉案房屋质量问题或金汇置业公司原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对其该主张，一审法院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限金汇置业公司于黄斌履行完双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的义务（付清合同约定的全部房价款；向浏阳金汇置业发展有限公司出具办证委托书；出示已付清全部购房款及相关税费的依据；并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料）后三个月内为黄斌办理好不动产权属证书；二、驳回黄斌其他诉讼请求。一审案件受理费1597元，黄斌负担958元，金汇置业公司负担639元。二审中，被上诉人金汇置业公司提交浏阳市住宅专项维修资金管理中心于2020年4月17日出具的证明材料，拟证明截至2020年4月17日，上诉人黄斌没有住宅专项维修资金交存记录。经本院组织质证，黄斌发表如下质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议，黄斌从未收到被上诉人通知缴纳专项维修基金，且对于缴纳专项维修基金的时间也没有明确约定。经本院审查，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议焦点为：1、金汇置业公司是否需要向黄斌支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，归还办证费用。2、涉案房屋是否存在质量问题。关于金汇置业公司是否需向黄斌支付逾期交房违约金的问题，经审查，双方合同约定，金汇置业公司应当在2016年6月30日前向黄斌交付经验收合格的商品房，而金汇置业公司于2016年7月2日将涉案房屋交付给黄斌使用。但根据双方签订的《浏阳市商品房买卖合同》及合同补充协议约定：“买受人首次交付房款时须同时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修资金等相关费用，否则视为买受人违约”，“由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成延期交房的违约责任。”黄斌至今未缴纳物业维修资金，金汇置业公司不需承担逾期交房的违约责任，故黄斌要求金汇置业公司支付逾期交房违约金的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。关于金汇置业公司是否需向黄斌支付逾期办证违约金问题，经审查，根据双方合同约定，金汇置业公司应在交房后1年内于2017年6月30日前为黄斌办理不动产权登记。但因办理房屋权属证书以缴纳物业维修资金为前提，黄斌至今未缴纳物业维修资金，金汇置业公司不需承担逾期办证的违约责任，对黄斌要求金汇置业公司支付逾期办证违约金的上诉请求不予支持。关于金汇置业公司是否需要归还办证费用的问题，经审查，黄斌向金汇置业公司预付2000元办证费用的行为，系双方真实意思表示，黄斌要求金汇置业公司退还该费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋是否存在质量问题，经审查，黄斌未提交充分的证据证明涉案房屋存在质量问题，该上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,上诉人黄斌的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1597元，由上诉人黄斌负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月一日书记员  李雪青