沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异398号案外人：冯宇，男，1978年1月21日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：张颖，系辽宁华禹律师事务所律师。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号，统一社会信用代码912101026965261656。负责人：许金钟，系该分行行长。委托代理人：王大江，系辽宁维权律师事务所律师。委托代理人：孙琦，系辽宁维权律师事务所实习律师。被执行人：吴晶新，女，1954年9月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：张宁，男，1973年10月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“哈尔滨银行”）与被执行人吴晶新、吴洋、张宁金融借款合同纠纷一案中，案外人冯宇于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人冯宇提出执行异议称，异议事项：请求法院裁定撤销（2019）辽0102执4650号执行公告，停止对沈阳市××河区××路××号××房产的执行，并裁定继续履行租赁合同至租赁期限届满为止，不得责令腾房。异议理由：案外人系房产承租人，从吴洋手中租赁案涉房产用于经营，租期十年，自2016年10月27日起至2027年3月31日止，并实际支付了房屋租金。经营过程中，案外人发现法院公告要求腾房。对此我方认为，冯宇与吴洋之间签订的租赁合同没有到期应继续履行。案外人不知晓该房屋已被抵押，根据买卖不破租赁原则，在上述执行公告中，要求腾房没有事实和法律依据。同时，申请执行人在2016年12月8日重新设立抵押，不能对抗案外人的请求。并且该他项权利证没有连续性，是2015年9月首次设立抵押后，期满撤押之后重新设立的。案外人一直在案涉房屋实际占有使用，不知有抵押事实，银行亦未向我方提出过任何请求。申请执行人提供的租赁合同恰恰能够说明案外人是在2014年9月20日就承租了案涉房屋，租期5年。在出租人和承租人均未变更的情况下，该租赁关系一直延续，而银行的抵押登记是在承租人租赁之后设立的。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提出案外人异议，请求法院停止对案涉房产的执行，不得要求腾房。申请执行人哈尔滨银行答辩称，案外人租赁案涉房屋的时间应自2019年9月20日起重新计算。吴洋贷款时提供给哈尔滨银行与案外人冯宇的租赁合同原件中的租赁期限为2014年9月20日至2019年9月19日。此后双方应当重新签订租赁合同，两段租赁关系无延续性，虽承租人一致但并非同一租赁合同。被执行人吴洋为保证偿还贷款，将此房屋抵押给哈尔滨银行，并于2015年9月25日进行了抵押登记。2016年9月因贷款逾期未还，再次向哈尔滨银行贷款，并在此房屋上设立第二顺位抵押权，抵押权人哈尔滨银行，并于2016年12月8日进行抵押登记，故2015年、2016年的两笔借款事实上是同一借贷关系，借款期限具有延续性。哈尔滨银行对该房屋享有的抵押优先权自2015年9月25日登记时设立，早于案外人租房前，始终没有撤销。案外人租赁此房屋的时间可以确定是在吴洋将房屋抵给银行之后，属于抵押权设立后抵押财产出租的，因此依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，该租赁关系不得对抗银行已登记的抵押权。案外人与被执行人签订的协议、收条不具有证据效力，租赁合同无效，二人与本案均有直接利害关系，存在明显串通伪造协议的行为，不应作为对抗强制执行的依据，事实上吴洋既是骗取贷款的行为。而且案外人认可两份不同的合同都是原件，该两份合同的起始日期、合同期限均不一致。案外人未提供支付凭证和完税凭证缺乏公信力，案外人和被执行人可随时根据需要签订合同、改变时间。我方对租赁协议的真实性不予认可。租赁房屋时间为十年的很少，租金不变的也非常少，该证据与客观事实不符。执行程序是2019年11月26日要求实际占用人腾空房屋，是租赁期限届满后要求腾空房屋的，银行没有告知义务。本院查明，2018年9月10日，本院作出（2018）辽0102民初1282号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴晶新、吴洋、张宁于2016年12月2日签订的《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》；二、被告吴晶新于本判决生效后10内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金9,920,385.79元，利息、罚息、复利合计306,550.22元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2017年6月6日）；并自2017年6月7日起按《个人经营抵押（保证）贷款借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告吴晶新逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告吴洋名下位于沈阳市××河区××路××号3-4-2、建筑面积170.78平方米的房产，沈河区西顺城街138号17-19轴、建筑面积495平方米的房产，沈河区西顺城街138号132号、建筑面积495平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿；四、被告吴洋、张宁对被告吴晶新应支付的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2019年7月3日，哈尔滨银行向本院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执4650号；执行过程中，本院于2019年8月6日作出（2019）辽0102执4650号协助执行通知书及执行裁定书，轮候查封被执行人吴洋名下的位于沈阳市××河区××路××号3-4-2，建筑面积170.78平方米房产一处。2019年11月26日，本院作出（2019）辽0102执4650号公告，责令被执行人吴洋及实际占用人于15日内将位于沈阳市××河区××路××号××房产腾空。另查明，2019年11月11日，沈阳市沈河区人民法院向本院出具（2019）辽0103执5187号商请移送执行回函，内容：和平法院（2019）辽0102执4650号商请函收悉，我院以（2019）辽0103执5187号案件对被执行人吴洋名下位于沈阳市××河区××路××号3-4-2（建筑面积170.78平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号17-19轴（建筑面积495平方米）房产、位于沈河区西顺城街138号132号（建筑面积495平方米）房产进行查封。鉴于你院（2019）辽0102执4650号案件申请执行人对该查封财产享有抵押权优先受偿并申请评估拍卖，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院来函的要求，将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院执行案件申请执行人郭忠伦作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院，并将剩余执行款项转至我院账户。另查明，位于沈阳市××河区××路××号××房产的所有权人为吴洋，抵押权人哈尔滨银行，抵押登记日期分别为2015年9月25日和2016年12月8日。异议审查过程中，案外人冯宇为主张其享有房屋承租权利，向本院提交如下主要证据材料：1.租赁合同；2.收条；3.水费发票、电费缴费清单；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人哈尔滨银行提交了如下证据材料：房屋电子登记查询证明、他项权利证、评估报告第三页。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，首先，哈尔滨银行对案涉房屋的抵押权成立在先,而房屋租赁合同成立在后。依照上述法律规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不能影响抵押权人实现债权；其次，虽异议审查过程中案外人向法院提交了《租赁合同》、收条等材料，主张其享有房屋承租权利，但其自称现金支付，且没有相应转账凭证或取款凭证加以佐证，故以上证据无法证明案外人已签订房屋租赁合同、履行合同自身义务及实际支付了房屋租金对价款的事实。综上，本院依据（2018）辽0102民初1282号民事判决对案涉房产采取的强制措施符合法律规定，并无不当，案外人的异议事项及理由没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人冯宇的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年六月一日书记员 尹子明