通化市二道江区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0503民初456号原告：程淑玲，女，汉族，无职业，现住吉林省通化市二道江区。委托诉讼代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。被告：那立元，男，汉族，无职业，现住吉林省通化市东昌区。被告：通化百兴钢结构有限公司，住所地：吉林省通化市二道江区二道江乡三道江村。法定代表人：潘祉祺。原告程淑玲与被告那立元、通化百兴钢结构有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月14日作出（2014）二民初字第136号民事判决，原告程淑玲不服该判决，上诉至通化市中级人民法院，通化市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）吉05民终411号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告程淑玲及委托诉讼代理人隋云飞、被告那立元到庭参加诉讼。被告通化百兴钢结构有限公司经公告送达开庭传票，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。程淑玲向本院提出诉讼请求：1.停止那立元对程淑玲房屋的执行，解除对程淑玲房屋的查封；2.依法确认程淑玲同通化百兴钢结构有限公司签订的商业用房买卖协议合法有效，房屋归程淑玲所有；3.要求通化百兴钢结构有限公司协助办理房屋登记手续、土地使用手续并承担费用。事实和理由：2008年5月13日，程淑玲同通化百兴钢结构有限公司签订商用房买卖协议，约定通化百兴钢结构有限公司以150万元的价格将位于通化市东安路1-1号，产权号G007913号商用房出售给程淑玲，程淑玲支付百分之六十房款，通化百兴钢结构有限公司即为程淑玲办理过户手续。程淑玲按照合同支付百分之六十房款即90万元后，通化百兴钢结构有限公司于2008年5月13日将房屋交付程淑玲使用。但是通化百兴钢结构有限公司到现在也没有履行合同的后续义务，并且程淑玲购买的房屋被那立元申请查封，并被申请执行，程淑玲提出异议申请，却被你院驳回。程淑玲认为自己购买的房屋已经占有使用多年，合法的买卖受法律的保护，房屋所有权归程淑玲所有，那立元无权查封程淑玲的财产，故诉至法院，请求依法保护程淑玲的权益。那立元辩称，所谓补充协议是伪造的、虚假的。其根本目的是为了逃避法院执行。1.双方补充协议的时间不成立，2010年4月前交款不足三十万元，而且非常零散，完全不像购房款，怀疑程淑玲修改了原始凭证。2.合同的签订、交款、落实情况不明，程淑玲把钱交给谁，存在哪里，花在何处不清楚。三、王长顺的账户一直没有钱，90万元购房款从何而来。四、房屋没有过户，租金未提及，房屋面积与90万元售价明显低于市场价。五、申请（如有必要）对补充协议或者交款凭证做书写鉴定。通化百兴钢结构有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对程淑玲提交的程淑玲与通化百兴钢结构有限公司于2008年5月13日签订的《商品房买卖协议》及，那立元无异议，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.程淑玲提交的程淑玲与通化百兴钢结构有限公司在2009年7月10日签订的《关于商品用房买卖协议补充协议》及程淑玲与通化百兴钢结构有限公司在2009年12月16日签订的《关于商品用房买卖协议补充协议一》，那立元认为这两份协议不真实，但没有提供相关证据予以反驳，对该证据予以采信；2.程淑玲提交的2008年5月13日至2009年8月31日通化百兴钢结构有限公司向程淑玲出具的购房款收据11张及史艳良证人证言，那立元认为该收据没有财务人员签字或盖章，虽对真实性有异议，但不申请司法鉴定。在该收据上印有通化百兴钢结构有限公司公章，且史艳良作当时公司的财务人员已出庭证实确有收款行为，并入公司帐户，两份证据能够互相认证，因此，对该两份证据予以采信；3.程淑玲提交的集安市龙达房地产评估有限公司评估报告及集安市星达房产测绘有限公司房屋面积测绘报告，那立元不予质证，对该组证据予以采信。本院经审理查明：程淑玲于2006年12月1日起租用通化百兴钢结构有限公司位于通化市二道江区山上转盘东安路1-1号饭店、洗浴的房屋。2008年5月13日，程淑玲与通化百兴钢结构有限公司于签订《商品房买卖协议》，协议约定通化百兴钢结构有限公司将坐落在通化市二道江区山上转盘东安路的商业用房商贸城（所有权证证号为《吉房权证通字第G0053**号》）后半部分（两层）即浴池、饭店、三个门市房（面积为595.76平方米）以150万元的价格出售给程淑玲。房屋丘（地）号为265-035/658-085，产别为自管产，房屋幢号085，房号1-1；程淑玲负责办理房屋产权证的分割手续，费用由程淑玲承担；商贸城的土地使用证正在办理中，办理此证的一切费用由通化百兴钢结构有限公司承担，并负责办理，土地使用证分割所发生的费用由程淑玲负担；付款方式为现金支付，付款时间为本合同签定生效之日起一次性支付；协议签定后，该商贸城后半部分以后发生的一切费用由程淑玲承担，如过户、更名等费用，通化百兴钢结构有限公司负责办理过户、更名等需要出具的材料；程淑玲在协议签定生效之日起三日内未能将购房款付清，每拖延一天，按购房款的1%比例向通化百兴钢结构有限公司支付滞纳金,拖延满一个月后,通化百兴钢结构有限公司有权收回此商贸城,所交购房款按70%返还程淑玲。程淑玲与通化百兴钢结构有限公司又于2009年7月10日签订了《关于商品用房买卖协议补充协议》，于2009年12月16日签订了《关于商品用房买卖协议补充协议一》，将合同部分内容予以变更及补充：1.将付款方式变更为：付款方式为现金（含支票）支付，付款方式为分期付款，程淑玲付款达到总售价的60%即玖拾万元整时，通化百兴钢结构有限公司应当立即为其提供办理过户、更名等所需手续。现通化百兴钢结构有限公司停产，无力为程淑玲办理各项手续，经双方协商，由程淑玲自行办理，通化百兴钢结构有限公司予以配合，因房屋、土地过户而产生的各种费用包括交易税（不限于列举）等相关费用均由通化百兴钢结构有限公司承担；2.通化百兴钢结构有限公司为程淑玲办理房屋所占用土地的土地使用证，并负责将该土地的用途变更为以程淑玲为土地使用权人的出让土地，因此而需要向有关部门缴纳的土地出让金等相关费用由通化百兴钢结构有限公司承担。如通化百兴钢结构有限公司没有或不能为程淑玲将该土地变更为出让土地，通化百兴钢结构有限公司应为程淑玲一次性缴纳50年（2009年-2058年）该宗土地的租金。如不缴纳或无法缴纳则从剩余房款中一次性扣除；3.剩余房款在通化百兴钢结构有限公司与程淑玲办理完下述手续和证件时交付（1）以程淑玲为所有权人的房屋产权证,(2)以程淑玲为土地使用权人的土地使用证，土地用途为“出让”或已经缴纳50年的土地租金；4.程淑玲付款达到90万元后，通化百兴钢结构有限公司应当在合理的期限内履行义务，否则无权向程淑玲索要剩余房款。如上述手续与证件系程淑玲办理，通化百兴钢结构有限公司应当履行积极配合义务，因此所产生的费用如房屋交易税费、土地出让金等（不限于列举）相关费用，由程淑玲从剩余房款中扣除。如剩余购房款不够缴纳上述费用，不够部分由通化百兴钢结构有限公司承担；5.废除《商品房买卖协议》第8款；6.补充违约责任：通化百兴钢结构有限公司出售的房屋如果有任何权利瑕疵，向程淑玲支付总价款20%的赔偿金；程淑玲所付房款达到90万元整，通化百兴钢结构有限公司不履行协助义务，其向程淑玲支付总价款20%的赔偿金；程淑玲付款达不到90万元，通化百兴钢结构有限公司有权解除合同。7.通化百兴钢结构有限公司交房日期为2008年5月13日。合同签订后，程淑玲于2008年5月13日至2009年8月31日向2008年5月13日至2009年8月31日交付购房款总计90.5万元，并已对购买房屋占有使用至今。那立元因与通化百兴钢结构有限公司买卖合同纠纷一案，我院于2009年10月26日作出（2009）二民初字第91号民事判决书，判决通化百兴钢结构有限公司向那立元给付欠款186088.23元。该判决生效后，那立元向本院申请执行，本院于2010年3月24日将本案涉案房屋予以查封。2013年5月20日，程淑玲向本院提出执行异议，我院于2013年9月4日作出（2013）二执监字第6号执行裁定驳回程淑玲的异议。程淑玲于2013年9月16日向本院提起执行异议之诉。本院认为，程淑玲的诉讼请求为案件人执行异议之诉，所谓案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即案外人要求法院停止执行，必须同时满足上述四个要件。结合本案，程淑玲与通化百兴钢结构有限公司在2008年5月13日签订了《商业用房买卖协议》，并在2008年5月13日至2009年8月31日陆续向通化百兴钢结构有限公司交付了约定的房款90万元。通化百兴钢结构有限公司在2008年5月13日将房屋交付给程淑玲，后因通化百兴钢结构有限公司停产，无力再办理房屋及土地过户的相关手续，程淑玲在此过程中不存在过错，符合法律规定的三个要件。但因程淑玲截至本案诉讼时止亦未将剩余房款交付给通化百兴钢结构有限公司，亦不同意将剩余房款按照法院的要求交付执行，因此不满足第三个要件，不能阻却法院对诉争房屋的执行。虽然程淑玲主张称其未将剩余房款交付给通化百兴钢结构有限公司或不能将房款按照法院要求交付执行，是因为通化百兴钢结构有限公司已处于停产状态，原法定代表人王长顺死亡，现工商登记的法定代表人潘祉祺辞职，现已无负责人员继续代表企业履行合同，现在如要办理相关费用已远高于程淑玲未支付的60万元，而根据程淑玲与通化百兴钢结构有限公司的约定，如由程淑玲办理房屋过户等相关手续，费用从程淑玲的剩余房款中扣除，现若办理的话，费用已超过60万元，因此，可以视为程淑玲已支付完全部房款。但因程淑玲并未实际办理房屋过户登记手续，也未实际与通化百兴钢结构有限公司就剩余房款进行过抵顶行为，因此，该合同仍属于未履行完毕状态，不能视为程淑玲已实际支付全部房款，对程淑玲的主张本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告程淑玲的诉讼请求。案件受理费100元由原告程淑玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长  宋军丽审判员  曹桂香审判员  冷柏松二〇一七年六月十四日书记员  刘 丽