广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0203民初3735号原告：彭洁，女，1961年2月15日生，壮族，广西靖西县人，中国工商银行柳州分行退休职工，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：雷敬雅，广西可以律师事务所律师。被告：黄德泉，男，1973年4月20日生，汉族，广西桂平市人，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。被告：屈红，女，1976年8月23日生，汉族，湖南省衡阳市人，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区。被告：莫正飞，男，1964年1月5日生，汉族，户籍所在地：广西柳州市城中区。被告：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司，住所地：广西柳州市蝴蝶山路3-3号门面。统一社会信用代码：450208200014738。法定代表人：吴均海。原告彭洁与被告黄德泉、屈红、莫正飞、柳州市祥鸿房地产经纪有限公司（以下简称祥鸿公司）房屋买卖合同一案,本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序,于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告彭洁及其委托诉讼代理人雷敬雅到庭参加诉讼。被告莫正飞、祥鸿公司经本院依法传票传唤，被告黄德泉、屈红经本院依法公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭洁向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告黄德泉、屈红、祥鸿公司于2015年7月8日签订的《房屋买卖及居间服务合同》；2、被告黄德泉、屈红、莫正飞向原告双倍返还购房定金100000元；3、被告黄德泉、屈红、莫正飞向原告支付中介服务费5200元；4、被告黄德泉、屈红、莫正飞向原告支付律师费5390元；5、被告祥鸿公司向原告退还中介服务费2600元；6、四被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：原告彭洁通过被告祥鸿公司获得柳州市鸿泰民城11栋1-14、1-15号门面信息，原告于2015年7月8日与争议标的房屋所有权人被告黄德泉、屈红的公证委托代理人被告莫正飞和被告祥鸿公司签订《房屋买卖及居间服务合同》，合同约定房售价为520000元，签订房屋买卖合同之日原告彭洁依约支付50000元购房定金，并且被告莫正飞向原告彭洁出具定金收条。房屋买卖合同约定在房屋买卖合同签订之日起10个工作日内，在争议标的房屋为无抵押的前提下原告彭洁将首付款存入房产局指定的银行资金监管账户，而被告黄德泉、屈红的公证委托代理人被告莫正飞并没有能办理争议标的房屋的解押手续，导致原告彭洁无法依约将首付款存入指定银行资金监管账户。房屋买卖合同约定被告祥鸿公司收取原告彭洁的中介服务费7800元，其中有2600元是按揭代办服务费，5200元是服务费，原告彭洁已依约向被告祥鸿公司支付，现由于被告黄德泉、屈红、莫正飞违约导致房屋买卖合同无法继续履行，依约被告祥鸿公司应该将未办理按揭代办服务费2600元退还原告彭洁，而被告祥鸿公司收取的5200元服务费及原告彭洁为实现权益所支付的诉讼费、律师费应当由违约方即被告黄德泉、屈红和莫正飞予以承担。被告莫正飞于2015年10月17日与原告彭洁就争议标的房屋签订《补充协议》，约定争议标的房屋已完成司法程序，可以进入拍卖阶段，进入拍卖程序后，如拍卖价超过500000元的超过部分由被告莫正飞全部负责，如拍卖价不足500000元的原告彭洁按500000元购房款购买争议标的房屋，其他条款按2015年7月8日签订的房屋买卖合同执行。2016年4月26日原告彭洁与被告莫正飞、祥鸿公司签订《房地产买卖合同补充协议》，约定原定于在2015年7月8日签订合同之日起10个工作日内启动办理时间现变更于在2016年7月26日之前启动办理，如因未能达成则按照房屋买卖及居间服务三方合同违约责任执行。被告黄德泉、屈红、莫正飞未能依约履行解押事宜，导致原告彭洁无法实现合同目的。原告彭洁为其诉请向本院提交如下证据：1、2015年7月8日《房屋买卖及居间服务合同》一份。证明：合同约定标的房屋在无抵押情况下原告将首付款转入指定资金监管账户，由于被告未解押并且房屋被案外人查封导致合同无法继续履行。2、2015年7月8日《定金收条》一份。证明：原告已依约向被告莫正飞支付了50000元购房定金。3、《收据》一份(04161891)。证明：原告已依约向被告祥鸿公司支付中介费7800元，其中有2600元按合同约定是办理房屋按揭手续的费用，由于该合同没有履行，因此没有办理按揭手续，被告祥鸿公司应该将2600元返还给原告。4、2015年10月17日《补充协议》一份。证明：由于被告莫正飞对标的房屋享有抵押权，及被案外人查封，需要通过拍卖司法程序办理过户手续。5、2016年4月26日《房地产买卖合同补充协议》一份。证明：2015年7月8日签订的原合同约定十个工作日内办理相关手续更正为2016年7月26日之前办理。该协议证实三被告未能在2016年7月26日之前解除标的房屋的抵押及查封导致标的房屋无法进入买卖过户程序。6、委托代理合同一份。证明：原告为实现债权聘请律师支付的律师费5390元，依照合同约定该费用由违约方承担。7、公证书一份。证明：在2014年12月10日标的房屋所有权人被告黄德泉、屈红委托被告莫正飞买卖标的房屋的相关事宜。8、（2016）桂0203民初2954号民事判决书一份。证明：被告莫正飞作为原告方起诉中介公司即祥鸿公司，要求祥鸿公司退还22000元中介服务费，从而证实标的房屋的实际所有权人及掌控人是被告莫正飞。该判决书查明：由于三被告未能按合同约定注销抵押解除查封导致合同无法继续履行。被告黄德泉、屈红、莫正飞、祥鸿公司均未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告莫正飞、祥鸿公司经本院依法传票传唤，被告黄德泉、屈红经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告黄德泉、屈红、莫正飞、祥鸿公司相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的与被告黄德泉、屈红、莫正飞、祥鸿公司相关的案件事实予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年7月8日，被告莫正飞作为甲方，原告作为乙方，被告祥鸿公司作为丙方，三方共同签订了《房屋买卖及居间合同》一份，约定：甲方同意将位于柳州市鸿泰名城11栋1-14、1-15号房屋出售给乙方，丙方接受甲乙双方共同委托，为甲乙双方就该房屋买卖提供中介服务；房屋售价为520000元；本合同签订之日，乙方同意支付50000元给甲方作为购房定金；在本合同签订之日起十个工作日内，甲、乙双方必须按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，在该房产为无抵押的前提下，乙方将不低于230000元的首付金额存入房产局指定的银行资金监管账户中进行监管，待银行对乙方按揭申请审批通过后2个工作日内，丙方协助甲乙双方到房产管理部门办理房产过户手续，在得到新的房产证后当日内，丙方协助乙方到房产管理部门办理房产抵押登记手续，待乙方的《他项权证》出具，银行将按揭款项240000元由银行直接支付到甲方账户；合同第七条对丙方提供的房屋买卖居间服务范围、期限及收费标准、支付时间及方式进行了约定：1、服务范围：丙方受甲、乙双方共同委托，向甲、乙双方提供信息咨询，实地看房，进行磋商谈判，促成居间合同签订，提供银行贷款、过户手续办理、应缴纳费用咨询服务等房地产买卖居间服务；2、中介服务费收费标准，支付方式及时间：在本合同签订之日乙方一次性支付服务费5200元及银行按揭代办服务费2600元给丙方，在收到购房定金当日甲方一次性支付居间服务及广告服务费20000元给丙方；合同第十条还对违约责任进行了约定，其中第7点约定：由于丙方已经为甲、乙双方提供信息咨询，实地看房，进行磋商谈判，促成居间合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因甲、乙双方不能按本合同约定条款成交该房屋的，丙方已收取的房地产咨询、居间服务费不予退还；自签订本合同之日起，甲、乙双方按本合同约定的时间办理有关手续，任何一方无正当理由超过10天，不配合办理相关手续的，视为违约，另一方有权终止合同，违约方需向另一方赔偿违约金50000元并承担房屋买卖有关已支出的费用及丙方应收取的所有服务费；任何一方违约，除承担违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、材料费等）……。合同签订后，原告向被告莫正飞支付了购房定金50000元，向被告祥鸿公司支付了中介服务费7800元，被告莫正飞向原告出具了定金收条，被告祥鸿公司向原告出具了收据。2015年10月17日，原告与被告莫正飞签订了《补充协议》，约定关于买卖柳州市鸿泰名城11栋1-14、1-15号房屋有关事宜，因各种原因影响，增加以下条款：由于该房产已完成司法程序，可以进入拍卖阶段，进入拍卖程序后双方在原有500000元不变的情况下如拍卖超过500000元，超过的部分由被告莫正飞全部负责，如拍卖不足500000元则按500000元购买。2016年4月26日，原告与被告莫正飞、祥鸿公司签订《房地产买卖合同补充协议》，约定：经双方协商同意，原定于2015年7月8日签订合同之日起10个工作日内启动办理时间现变更在2016年7月26日之前启动办理，如未能达成则按照房屋买卖及居间服务三方合同违约责任执行。现原告认为，被告莫正飞、黄德泉、屈红未能按协议约定解除房屋抵押，且房屋被案外人查封，导致合同无法继续履行，三被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，被告祥鸿公司收取原告的办理银行按揭的服务费应退还给原告，故起诉至本院，提出前述请求。原告因本案诉讼委托律师代理诉讼，支出律师代理费5390元。另查明，位于柳州市鸿泰名城11栋1-14、1-15号房屋登记的所有权人为被告黄德泉，被告黄德泉与被告屈红系夫妻关系。2014年12月10日，被告黄德泉、屈红、莫正飞在宜州市公证处办理了一份《委托书》的公证手续，该《委托书》载明：黄德泉、屈红夫妻共有的位于柳州市荣军路246号11栋1-14、1-15号房屋以及柳州市房屋，现委托被告莫正飞代为办理上述房产相关事宜：代为出租上述房屋，签订租赁合同和收取租金；代为归还上述房屋抵押借款，办理注销抵押登记手续，领取《他项权证》；代为签订上述房屋买卖合同，确定买卖价格，代收售房款等等。再查明，位于柳州市荣军路246号鸿泰名城11栋1-14、1-15号房屋目前存在多个抵押权及被柳州市城中区人民法院多次查封。被告莫正飞系涉讼房屋抵押权人之一。原告自述其与被告莫正飞、祥鸿公司签订合同时，已知晓被告莫正飞受被告黄德泉、屈红委托代为出售涉讼房屋，并承认知晓公证委托书的相关内容。2016年8月29日，被告莫正飞作为原告，以被告祥鸿公司作为被告，原告彭洁作为第三人起诉至本院，认为系被告祥鸿公司的原因导致涉案房屋无法成交，要求被告祥鸿公司返还中介服务费22000元。本院经审理后于2016年12月8日作出（2016）桂0203民初2954号民事判决书，判决：祥鸿公司退还莫正飞交房保证金2000元并驳回莫正飞的其他诉讼请求。莫正飞不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，现该案正在二审审理过程中。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖及居间合同》系双方在平等、协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，被告莫正飞取得了涉讼房屋产权人即被告黄德泉、屈红的授权代为出售房屋，因此该合同为有效合同。双方当事人均应按照协议约定全面履行义务。合同约定在涉讼房屋无抵押的情况下原告将房屋首付款230000元支付至房产管理部门资金监管账户，之后原告与被告莫正飞签订补充协议，将履行合同的时间延长。但至本案庭审辩论终结时，本案涉讼房屋上存在多个抵押权并被法院查封，已无法实现合同目的，原告诉请要求解除三方签订的《房屋买卖及居间合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于双倍返还购房定金：被告莫正飞收取了原告支付的50000元购房定金，本院对此予以确认。涉讼房屋的所有权人登记为被告黄德泉，但被告黄德泉、屈红在出具给被告莫正飞的公证委托书中自认涉讼房屋系其夫妻共同财产，并共同委托被告莫正飞代为履行出售房屋的相关手续及收取相关费用等，则被告莫正飞代被告黄德泉、屈红出售房屋的相关法律后果应由被告黄德泉、屈红共同承担。根据合同约定，被告莫正飞在保证房屋无抵押的情况下原告将房屋首付款支付至房产局的资金监管账户，但至本案庭审辩论终结时，本案涉讼房屋上仍存在数个抵押权，被告莫正飞未能按约定及时将房屋上的抵押权解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。在本案庭审过程中，原告自述已知晓被告莫正飞系被告黄德泉、屈红的受托人，代为出售本案涉讼房屋，故被告莫正飞与被告黄德泉、屈红系委托关系，根据相关法律规定，受托人办理委托事项的法律后果由委托人承担，故被告黄德泉、屈红应承担违约责任，双倍返还原告购房定金100000元。原告认为被告莫正飞系本案涉讼房屋的实际权利人，诉请要求被告莫正飞与被告黄德泉、屈红共同承担,没有事实和法律依据，本院不予支持。原告共支付给被告祥鸿公司中介费7800元，其中有2600元系办理银行按揭贷款的中介费用，但本案房屋买卖手续并未进展至办理银行按揭阶段，故被告祥鸿公司收取的该部分中介费用应退还给原告。由于被告莫正飞及黄德泉、屈红违约，根据双方合同的约定，原告支付给被告祥鸿公司的中介费5200元，应由被告黄德泉、屈红承担。合同并约定违约方应承担守约方支出的律师费等，故被告黄德泉、屈红应承担原告因本案诉讼支出的律师费5390元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、解除原告彭洁与被告莫正飞、柳州市祥鸿房地产经纪有限公司于2015年7月8日签订的《房屋买卖及居间合同》；二、被告黄德泉、屈红双倍返还原告彭洁购房定金100000元；三、被告黄德泉、屈红支付原告彭洁中介服务费5200元；四、被告黄德泉、屈红支付原告彭洁律师代理费5390元；五、被告柳州市祥鸿房地产经纪有限公司退还原告彭洁中介服务费2600元；六、驳回原告彭洁的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2564元（原告已预交），由被告黄德泉、屈红负担2514元，被告柳州市祥鸿房地产经纪有限公司负担50元；公告费700元（原告已垫付），由被告黄德泉、屈红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  韦厚望人民陪审员  覃龙敏人民陪审员  郑敏琳二〇一七年六月一日书 记 员  罗春梅