江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终1859号上诉人（原审被告）：魏孝荣，男，1971年3月12日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：王树成，扬州市江都区宏远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：扬州市江都区邵伯镇戚墅村东一村民小组，住所地扬州市江都区邵伯镇戚墅村**组。委托诉讼代理人：徐跃喜，扬州市江都区甘棠法律服务所法律工作者。上诉人魏孝荣因与被上诉人扬州市江都区邵伯镇戚墅村东一村民小组（以下简称东一组）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院作出的（2016）苏1012民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏孝荣上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，依法驳回东一组对魏孝荣的诉讼请求。事实和理由：魏孝荣与东一组签订的《土地使用权转让协议书》合法有效，讼争土地的使用权已由东一组转让给魏孝荣，且协议明确约定为长期转让。后续所签补偿协议系因东一组村民多次阻扰，魏孝荣迫于无奈方才签订，该协议当属无效。退一步讲，即便如一审法院所述，协议中的长期也应当依法理解为20年。一审法院依据补偿协议判定魏孝荣支付土地使用费6500元，亦无事实和法律依据。东一组辩称：1、魏孝荣与原江都市运河多种经营联合公司（以下简称运河公司）所签协议中“长期使用”的约定无效。根据合同法相关规定，租赁期限最长不超过20年，本案中讼争土地使用为长期使用，也就是不定期使用，魏孝荣与东一组于2008年重新订立了补充协议，约定租期五年，现东一组完全有权收回租赁土地。2、讼争土地的所有权属于东一组所有，运河公司于2000年与魏孝荣签订的合同超出了其权限。3、运河公司开业时经批准的使用地为1.8亩，根据2000年9月15日魏孝荣与运河公司订立的租赁协议，面积为1972平方，因此当时运河公司转租给魏孝荣的土地是没有使用权限的土地，是无效的，长期的约定也是无效的。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。东一组向一审法院起诉请求：1、判令魏孝荣立即进行搬迁并迁让出承租的土地；2、魏孝荣给付东一组逾期租金6666元，并承担违约金5000元，合计11666元；3、判令魏孝荣承担本案的诉讼费用。一审法院查明：1994年9月8日，经运河公司申请，原江都市土地管理局发文同意运河公司使用东一组非耕地1.8亩用于经营活动。运河公司为将闲置土地充分利用，2000年9月15日，该公司与魏孝荣签订《土地使用权转让协议书》一份，双方约定将上述部分土地使用权转让给魏孝荣使用。协议书对转让面积及范围、价格、付款方式等权利义务进行了约定，其中约定土地使用权转让价格为1.2万元，转让期限为长期。魏孝荣已按照协议约定交付了土地使用权转让费用1.2万元。后运河公司倒闭。2008年3月6日，由于对土地使用存在分歧，讼争双方又签订“补偿协议”一份。约定魏孝荣从2008年起每年补偿东一组2000元，期限为2008年3月1日至2013年3月1日，协议五年一订，到期后标的再议，魏孝荣优先续补。魏孝荣已交付了2008年至2013年的费用1万元。双方另约定，如有违约行为承担违约金5000元。一审法院认为，本案的争议焦点在于东一组、魏孝荣双方关于诉争土地的使用是否属于租赁合同关系。东一组认为，诉争土地系东一组集体所有，其与魏孝荣之间签订了“补偿协议”，结合运河公司与魏孝荣之间的《土地使用权转让协议书》，能够确定东一组、魏孝荣之间系土地租赁合同关系。魏孝荣认为，魏孝荣系从运河公司处通过转让的方式获得了土地使用权，且转让使用期限为长期，故与东一组之间并不存在土地租赁合同关系。一审法院认为，明确诉争土地的性质是确定双方是否构成土地租赁合同关系的基础。首先，我国法律规定，农村或者城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争土地位于扬州市××区××戚墅村东一村民小组，该土地并非处于城镇或城市郊区，应属东一组集体所有。其次，运河公司与魏孝荣签订的《土地使用权转让协议书》第三条亦明确：“乙方（指魏孝荣）只享有土地使用权，所有权仍归集体所有”。综上，诉争土地的性质应属东一组集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，运河公司并不是诉争土地的所有者，其通过《土地使用权转让协议书》转让给魏孝荣的权益，实际上是对其所租赁土地使用权的部分转让。魏孝荣获得的权益亦是土地的使用权，而非土地所有权。另外，魏孝荣在协议签订后将土地使用权转让款项1.2万元交付给东一组，东一组对此亦予认可，故应当认定为东一组对运河公司与魏孝荣之间转让租赁的部分土地使用权行为的认可。2008年3月6日，东一组、魏孝荣签订“补偿协议”一份，该协议名称虽为“补偿协议”，但从内容分析，该“补偿协议”符合土地租赁合同的必要形式要件。该协议在开始部分已经明确“因乙方（指魏孝荣）与多种经营公司承租甲方（指东一组）隙地”，该部分文字能够确定双方系土地租赁合同关系。此外，第一条“参照原协议，为使协议更完善”等字样，能够认定“补偿协议”系东一组与魏孝荣之间对《土地使用权转让协议书》未尽事宜以及相关条款补充、变更和完善。综上所述，一审法院认定东一组、魏孝荣双方属于土地租赁合同关系，东一组为出租人，魏孝荣为承租人。在《土地使用权转让协议书》中，运河公司与魏孝荣约定转让期限为长期，长期并不能确定土地使用权的具体期限，更不是魏孝荣理解的无限期。根据合同法的相关规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，不能达成补充协议的，视为不定期租赁。东一组为出租方，魏孝荣为承租方，租赁期限为不定期租赁。不定期租赁合同，出租人或承租人都可以随时解除合同，但解除合同之前应给与必要的时间准备。本案中，东一组、魏孝荣双方为诉争土地使用问题已经多次协商，均未能协商一致，甚至出现冲突。双方出租承租诉争土地已无事实基础，且诉争土地已闲置多年，魏孝荣在2013年后再未向东一组缴纳土地租金。现东一组要求魏孝荣迁出承租土地，符合相关法律规定，应当予以支持。东一组、魏孝荣于2008年签订“补偿协议”，约定魏孝荣从2008年起每年补偿东一组2000元，期限从2008年3月1日至2013年3月1日，到期后标的再议。一审法院认为，该约定系双方对土地使用租金的变更或补充。魏孝荣已经履行上述协议至2013年，后未再履行。虽东一组、魏孝荣协商到期后标的再议，但双方未能再达成一致协议。2013年后，魏孝荣继续占用上述土地，每年应当按照原协议支付土地使用费用2000元。东一组要求魏孝荣支付2013年3月起至起诉时止的土地使用费用，有事实和法律依据，应当予以支持。东一组要求魏孝荣支付6666元计算有偏差，一审法院酌定为6500元。至于东一组要求魏孝荣给付违约金5000元的诉讼请求，一审法院认为双方在“补偿协议”中约定协议五年一订。2013年后，双方并无达成协议。魏孝荣在2008年至2013年协议期内并不存在违约行为，故东一组的此项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：一、魏孝荣于判决生效之日起三十日内迁让出其承租的位于扬州市××区××戚墅村东一村民小组的诉争土地；二、魏孝荣于判决生效之日起三十日内向扬州市××区××戚墅村东一村民小组支付土地使用费6500元；三、驳回扬州市××区××戚墅村东一村民小组的其他诉讼请求。本案受理费90元，由魏孝荣负担。该款东一组已垫付，魏孝荣在履行上述判决义务时一并给付。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：东一组诉求魏孝荣迁出讼争土地并支付租金应否予以支持？本院认为，魏孝荣迁应当出讼争土地并支付使用费用。理由：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。本案中，讼争双方对于讼争所涉土地性质为东一组集体所有并无异议，而魏孝荣上诉认为其因与运河公司签订的《土地使用权转让协议书》而获得了讼争土地的使用权，即便如其所述，运河公司系将讼争土地使用权长期转让给魏孝荣，该协议也因违反上述法律禁止性规定而无效。魏孝荣基于其与运河公司之间于2000年签订的无效协议对抗土地所有权人东一组归还土地的诉请，不能得到支持。2、东一组与魏孝荣于2008年签订的补偿协议的内容明确，系将土地使用权作为标的出租给魏孝荣，且明确“协议五年一定”，即“从2008年3月1日至2013年3月1日止”。而魏孝荣在庭审中明确，其承租讼争土地系用于“做家具和居住”，同样依据上述法律规定，魏孝荣承租讼争土地实际用于非农业建设，该协议仍因违反上述法律禁止性规定而无效。退一步讲，即使该补偿协议有效，魏孝荣承租讼争土地的期限也仅截至到2013年，而后双方并未续签协议，现一审法院判定魏孝荣返还土地并参照协议标准支付使用费用，符合法律规定。综上所述，魏孝荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人魏孝荣负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  华桂祥审判员  刘莉莉审判员  朱恩松二〇一七年六月二十八日书记员  羊 燕