江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初3785号原告：常州世界贸易中心有限公司，住所地常州市武进区延政中路16号。统一社会信用代码为9132041279650959XM。法定代表人：胡昌宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘芳梅，江苏致达律师事务所律师。被告：王如林，男，1967年12月31日生，汉族，住浙江省温岭市。被告：干君清，男，1981年3月14日生，汉族，住浙江省温岭市。上列两被告共同委托诉讼代理人：巢静宇,北京大成(常州)律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：耿乃靓,北京大成(常州)律师事务所实习律师。被告：朱成俊，男，1975年10月6日生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：徐晓卿，常州市天宁区城中法律服务所法律工作者。原告常州世界贸易中心有限公司（以下简称世贸中心公司）诉被告王如林、干君清、朱成俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用普通程序，于2016年7月7日、10月27日两次公开开庭进行了审理。原告常州世界贸易中心有限公司的委托诉讼代理人潘芳梅，被告王如林、干君清的委托诉讼代理人巢静宇、耿乃靓，被告朱成俊的委托诉讼代理人徐晓卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世贸中心公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的商铺租赁合同，并要求被告立即退还“世贸新天地”项目B区201-206、217、218、301-309、317、318商铺。2、判令被告立即向原告支付租金共计人民币3825600元（从2013年1月1日起到2016年4月30日）。3、判令被告承担违约金25万元；4、请求判令被告支付房屋使用费（自2016年5月1日至被告退还房屋时，每月按照8.33万元计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月12日，原告与被告王如林签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于延政中路16号（原延政中路2号）世贸新天地B区201-206、217、218、301-309、317、318号商铺租赁给被告王如林经营休闲娱乐会所；租赁面积为4877.3平方米；租期7年，自2012年1月1日至2018年12月31日，2011年9月30日至2011年12月31日为免租期；租金每年1246150元，租金先付后用；保证金为100000元，合同签订当日支付；任何一方违约向对方支付相当于三个月的租赁费用作为违约金，并赔偿对方的损失。合同对其他事宜亦做了约定。合同签订后，原告于2011年9月30日将房屋交付被告使用，被告支付了租赁保证金10万元，租金至今分文未付，原告不停催要，但被告以各种理由推诿。经查被告将所租商铺用于酒店经营，于2013年5月20日向工商部门登记注册了“武进区湖塘迷石大酒店”，经营者为被告干君青。现该酒店实际经营人为被告朱成俊。经原被告双方多次沟通，被告朱成俊于2015年8月7日提出2015年起租金按100万元计算，后被告朱成俊又于2015年12月3日出具“缴款计划”，在2016年春节前支付60万元。但被告仍然分文未付。原告认为，被告的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益，故特向法院起诉，望判如所请。被告王如林辩称：1、原告主体不适格，合同签订出租方为常州市世界贸易中置业有限公司，而非原告，故应裁定驳回起诉。2、原告与被告朱成俊之间形成了房屋租赁合同法律关系，且双方已实际履行，因此原告对王如林的诉请无事实和法律依据。3、原告要求被告自2013年起支付租金的条件未成就，因为合同约定的租赁期限及租金起算日自广场开业时起算，而广场至今未开业。4、原告交付的商铺不符合双方约定的交付条件。5、商铺所在广场不仅没有原告承诺的国际高端品牌的入住，还有脏乱差和无秩序的环境，严重破坏了迷石酒店的形象，造成了极大的经济损失。6、原告要求支付2013、2014及2015年上半年租金的请求已过诉讼时效。7、由于原告违约在先，因此原告要求被告支付违约金无法律依据。同时，如合同被解除，已形成附和的装饰装修物残值损失则应由双方按各自过错责任承担。综上，请求驳回原告对被告王如林的诉讼请求。被告干君清辩称：除了同意被告王如林的答辩意见外，其从未与原告签订任何房屋租赁合同或其他协议，因此根据合同相对性的原则，原告对其起诉无事实和法律依据。被告朱成俊辩称：1、根据合同约定，支付租金的条件并未成就。2、其并非合同主体，原告的起诉主体不适格。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《商铺租赁合同》、《房屋所有权证》、《股东会议决议》、《协调要点》、《缴款计划》、《律师函》《还款计划》、《企业登记资料查询表》，被告提供的现场及网页照片等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常州世界贸易中心置业有限公司（后于2013年6月更名为常州世界贸易中心有限公司，即本案原告）作为甲方、被告王如林作为乙方，于2011年12月12日签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于江苏省常州市武进区延政中路2号“世贸新天地”项目的B区201-206、217、218、301-309、317、318号商铺（建筑面积约为4877.3平方米）出租给乙方。租赁期限为7年，自2012年1月1日至2018年12月31日止。甲方拟开业时间为2012年1月1日。若甲方出租铺位所在的广场开业时间延后，租赁期限及租金起算日自正式开业起算，租赁期限作相应调整。租赁费用和支付方式为：每年租金均为1246150元，先付后用，租金半年一付。乙方在合同签订当日向甲方支付租赁保证金100000元。该款在首期租金缴纳前作为定金，如乙方未按时缴纳首期租金则乙方违约，甲方有权终止本合同，定金不予退还。房屋交付日为2011年9月30日，装修期自2011年9月30日起至2011年12月31日止。关于违约责任，约定应向对方支付相当于三个月租赁费用的违约金，并赔偿对方的直接损失。合同签订后，被告王如林向原告支付保证金100000元，原告按约向被告王如林交付了案涉商铺。2013年5月20日武进区湖塘镇迷石大酒店（以下简称迷石酒店）成立，经营者为本案被告干君清，迷石酒店实际使用案涉商铺。2014年6月20日，迷石酒店合伙人包括本案被告王如林、干君清、朱成俊等人就酒店承包经营等事项讨论并作出《股东会议决议》，一致同意将迷石酒店全部交给被告朱成俊承包经营。据此，被告朱成俊实际经营迷石酒店至今，也实际占有使用案涉商铺。案涉商铺交付后，被告王如林及朱成俊一直未按约交纳房租。经原告催要，双方出具一份《协调要点》，约定：一、2015年的租金为100万/年，户内漏水问题由乙方（即被告方，以下同）自行修理；二、2015年上半年的租金50万元在新合同签订后一个月内付清；三、第二批租金50万，至2016年1月份付清；四、新合同的租期至2022年的12月31号止；五、前面乙方交的10万元押金以及16万的审图费就作为2014年度的租金，今后双方不得再行结算；六、如果甲方（即原告方）能帮乙方修好店内的漏水问题，则租金按105万/年结算。被告朱成俊在《协调要点》上签字，并注明“除第五条以外，其余无异议。”后因未能按约付款，被告朱成俊于2015年12月3日向原告出具《缴款计划》一份，载明：“计划在今春节前共缴款合计陆拾万元，12月10日左右缴20万，12月底再缴20万，春节前缴20万。本人保证尽最大努力完成该缴款计划，不胜感激！”2013年4月15日、10月8日、2015年3月23日，原告通过律师三次向被告发出律师函，要求其支付所欠租金并承担违约责任。因被告未能付款，原告向本院起诉，要求判如所请。另查明，案涉合同签订时，原告的工商登记名称为常州世界贸易中心置业有限公司，后于2013年6月3日变更为常州世界贸易中心有限公司。本案审理过程中，被告朱成俊向本院提起反诉，在请求驳回原告本诉请求的同时，要求原告赔偿其因违约造成的经济损失至2016年4月为2557913元、赔偿违约金311531元。后经本院书面催告要求其交纳反诉费，被告朱成俊始终未予交纳，本院按其自动撤回反诉处理。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告提供的原告与被告王如林签订的租赁合同，经双方当事人的签字和盖章，本院依法认定原告与被告王如林之间签订的租赁合同成立并生效，原、被告均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点集中在以下两点：1、原告与被告王如林签订租赁合同，后由被告朱成俊实际使用且出具支付租金的承诺，是否应当认为原告与被告朱成俊之间已形成新的租赁关系，继而应由被告朱成俊单独履行还款义务？2、本案租金支付条件即合同中约定的起算日自广场开业时起算是否成就？针对第一点争议焦点，本院认为，被告王如林虽非合同签订人，但其作为实际使用人在原告催要租金后，书面签署了《协调要点》承诺还款，后又出具了书面的《缴款计划》，其行为属于债务加入。所谓债务加入，是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。因此，不能认为原告与被告朱成俊之间已形成新的房屋租赁关系，而应由被告朱成俊与被告王如林共同向原告履行付款义务。关于第二点争议焦点，即租金支付条件是否成就的问题，本院分析如下：1、案涉商铺于2011年9月30日交付，至今将近七年，且一直作为酒店使用。现仅以约定的广场未开业即拒付租金，显然有违公平合理、等价有偿的原则。2、被告朱成俊接手迷石酒店实际占有使用案涉商铺后，书面签署了《协调要点》。该《协调要点》对2015年前的房租金（经计算为3738450元）仅以已交付的10万元押金以及16万的审图费作为抵销，客观上对广场未开业作了补偿。原告虽未在《协调要点》上签字，但其持该证据起诉且起诉时仅要求被告支付2015年后的租金（庭审中变更为要求支付2015年前的租金），表明原告客观上已认可《协调要点》的内容。3、之后，被告朱成俊又出具了书面的《缴款计划》承诺还款，现又以付款条件未成就作为抗辩，缺少事实和法律依据。据此，本院确认租金支付条件已成就，按照《协调要点》的约定，租金自2015年1月1日起按每年100万元计算。考虑到原告提供的商铺确实存在如电梯未投入使用等情况，客观上对酒店运营造成一定的影响，本院确定对被告的违约金予以免除。被告干君清既非合同相对人又非实际使用人，原告要求其共同承担合同义务，于法无据，本院不予支持。关于被告王如林的2015年前租金已过时效的抗辩意见，因双方租赁关系和实际使用一直处理延续的状况，不能据此认为超过两年的所欠部分租金即已过时效，且双方在《协调要点》中对2015年前的房租已作处理。关于被告王如林要求以装饰装修物抵作房租的请求，因无合同约定，原告也不同意折价利用，故本院不予支持。本案经多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州世界贸易中心有限公司与被告王如林于2011年12月12日签订《商铺租赁合同》。二、被告王如林、朱成俊于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁原告常州世界贸易中心有限公司的“世贸新天地”项目B区B区201-206、217、218、301-309、317、318商铺。三、被告王如林、朱成俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告常州世界贸易中心有限公司房屋租金2489040元（自2015年1月1日起至判决之日2017年6月26日止，按年租金100万元计算）及占有使用费（自2017年6月27日起至实际返还之日止，按每日2740元计算）。四、驳回原告常州世界贸易中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19050元，由原告常州世界贸易中心有限公司负担7050元，由被告王如林、朱成俊负担12000元。该费用原告常州世界贸易中心有限公司已预交，被告王如林、朱成俊应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告常州世界贸易中心有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈少山人民陪审员  徐伟文人民陪审员  蒋晓东二〇一七年六月二十六日书 记 员  殷丽花