河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初1397号原告：霍丽平，女，1987年10月26日出生，汉族，个体，现住邢台市邢台县。委托代理人：郑素霞，河北张舰律师事务所律师。被告：徐合贵，男，1962年8月8日出生，汉族，自由职业，现住邢台市桥西区，委托代理人：李洪英，邢台市桥西区中兴路天洋法律服务所法律工作者。原告霍丽平诉被告徐和贵租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员崔龙强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍丽平及其委托代理人郑素霞与被告徐合贵及其委托代理人李洪英到庭参加诉讼。在本案审理过程中，因审判员崔龙强工作变动，本案变更由审判员杜宗凡继续审理。本案现已审理终结。原告霍丽平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行租赁合同，并赔偿妨碍原告经营造成的损失；2、案件诉讼费由被告负担。事实与理由：原告因为从事烧烤生意，于2015年10月15日和被告签订房屋租赁协议，协议约定租赁期限为两年，每月租金为2750元，原告一次性付清了被告半年（2015年10月15日-2016年4月15日）的租金共计16500元。在2016年4月15日前，原告给被告打电话让其前来收取租金，被告告知原告房子已经卖给别人，不能继续租赁给原告，让原告赶紧搬走。原告从事饭店烧烤经营，对该房屋的装修已经投入了大量的资金并支付巨额转包费，约定租赁期限是两年，现在才半年时间就让原告搬走，势必给原告造成很大的经济损失。原告不同意解除租赁合同，于是被告拒不收取租金，且不断妨碍原告的生意，拉了一堆土堆放在原告店面前，而且还在墙上张贴内容虚假的通告，对原告的实际经营和名誉都造成很大的影响。据此，原告不得不诉至法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告徐和贵辩称，原告说的是2015年10月15日签订租赁协议，日期不对，应该是2015年4月15日签订的。租赁合同第二条约定，原告应当一次性付清甲方（被告）半年房租（需提前一个月交纳）。原告应当在2016年3月15日前把半年的房租交给被告，因为原告一直没有交，双方发生纠纷。并且被告在2016年5月2日以文字书面告知原告，并有照片为证。在2016年5月6日，被告再次因为要房租时，双方发生纠纷，原告报的警。因为原告欠房租，警察无法处理，告知我们向法院起诉。原告霍丽平围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房租租赁协议一份，证明霍丽平与徐和贵于2015年10月15日签订租赁合同，租赁期限是两年，现在合同尚未到期，原告已付了半年租金，付到2016年4月15日。证据二、通话记录及短信信息，证明原告自2016年3月份开始，原告一直给被告打电话要求交房租，但被告不接电话，2016年4月16日，霍丽平给被告发了短信，告知其租金已经准备好。证据三、被告在原告店门前贴的通告和放置土堆的照片，证明被告在租赁合同未到期的情况下，私自单方解除合同，5月2日前拉了一堆土放到原告店门前面，还将店门锁更换了。原告放置在门市的东西也不知道弄到哪去了，给原告造成了巨大的经济损失。证据四、损失清单，证明具体损失数额为61536元，东西都被被告拉走了。证据五，证人霍某和被告翟某出庭证言，主要内容为：原告大概在2015年4月中旬接手本案所涉房产经营饭店，当时给了转让方转让费20000元。被告徐合贵对原告霍丽平提交的证据的质证意见：对证据一的真实性没有异议，2015年10月15日签订的合同第二条有约定，乙方一次性支付半年租赁费，需提前一个月交纳，租赁期限为两年。原告应当在2016年3月15日之前把下半年房租交纳，因为原告没有及时交纳房租，导致双方发生纠纷，被告为了收回房租，在2016年5月2日以书面通知的方式贴到门市上，通知原告交纳房租，在没有收到房租的情况下，5月9日又再次以书面方式通知原告交纳房租。在此期间于5月6日发生过一次纠纷，原告当时报了警，警察认为是经济纠纷，要求原被告通过诉讼方式解决。另外，这份合同第六条约定，乙方不能拖欠租金，否则甲方有权收回房屋，终止合同。鉴于两次通知后原告都没有交纳房租，并且经过派出所还是没有交纳房租，所以被告收回房屋。原告证据中也有被告张贴的通告。对证据二有异议，只有电信公司的单据，不能证明该证据的真实性，短信上面也不显示是谁发的，发给谁的，从内容上好像是与本案有关系，即使我们认可，短信的发送时间也远远超过交房租的时间。对证据三，通告是我们张贴的，有土堆的照片确实是本案所涉房屋，但是门前那堆土怎么回事我们不知道。证据四，损失清单只是原告自己出示的清单，东西是被告拉走的，这堆物品都有录像为证，被告租了库房专门存放了原告的物品。对证据五，证人霍某只是证明有20000元的转让费，但是交纳房租时间与签订合同时间证人不知道，其证言与本案无关。证人翟某说签订合同时间是4月15日，别的什么都不知道，也与本案无太大关系。被告徐合贵提交照片两张，证明被告通知原告交纳房租。原告霍丽平对被告徐合贵所提交的证据的真实性没有异议，但是通告并没有说明说是交房租，只是说终止合同，要求搬清，否则后果自负。根据原告提交的证据，在2016年3月份，原告就多次与被告联系，让其取走房租，但是被告以种种理由推辞不来收取房租，后来经了解得知，被告已将房屋卖给他人，被告并未通知原告，所以故意不收取房租，并采取向原告店门前堆土，换锁等方式，自称是原告不交房租，而单方解除合同，并将所有物品私自搬走，以上事实足以证明是被告违约在先，我们到今天开庭为止一直仍然愿意交纳房租，我们早就准备好了。本院根据双方当事人所提交的证据和法庭审理情况，认定如下事实：2015年4月15日，原告从案外人手中接手租赁本案争议的房屋开烧烤店，并向案外人（转让方）支付转让费20000元。2015年10月15日，原被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定的主要内容如下：第一条、乙方（原告）租赁甲方（被告）自有的座落于八一路西大街××北××楼两间。第二条、房屋租赁费2750元，乙方一次性付清半年租赁费，合计16500元（须提前一个月交纳），租赁期间为2年，租赁期间租赁费随行就市，租赁到期后，同等价格，乙方优先租赁。第三条、乙方签订本协议后向甲方交2000元押金，押金待协议终止时退给乙方或折抵租赁费。第六条、乙方不得拖欠租金，否则，甲方有权收回房屋终止合同。第八条、乙方在租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如有特殊情况，应提前三个月告知对方，并同意乙方转让此租赁房屋。第九条、本协议双方要严格遵守，如一方违约，应付违约金2000元，给对方造成经济损失应予以赔偿。协议签订后，原告一次性付清被告半年租金，按合同约定应于2015年3月15日前预付被告2016年4月16日至2016年10月15日的租金。双方对预付租金产生争议，原告称多次与被告联系，要求被告领取租金，并于2016年4月16日向被告发送短信，内容为“房租合同期内，第二期房费已准备好，请按时（约）取走，如不取按合同的约定办。”而被告称原告不按合同的约定时间交纳租金，经催要仍不交纳，于2016年5月2日在原告店门上张贴通告，内容为：“房屋租赁户：因你拖欠房屋租赁费至今未交。根据甲、乙双方签订的租赁协议，甲方有权终止合同，收回房屋。请你在两天之内搬清屋内东西，否则一切后果自负。特此通告。房主：徐合贵。2016年5月2日。”同日，原告的店门前被堆放了一堆积土，且被告将原告店铺内的物品拉走，并更换了门锁，租赁房屋已被被告收回。原告提交了一份自己制作的损失清单，载明被被告拉走的店内物品（价值61536元），而被告对此清单并不认可，只认可拉走了其中一小部分物品，并称拉走物品时有录像，但未提交任何证据证明拉走了哪些物品，拉走的物品价值是多少。另查明，原告向被告交纳了押金2000元。原告已将房租付至2016年4月15日。本院认为，原、被告双方所签订的租赁协议合法有效，双方应当诚实信用履行合同中约定事项。可双方对合同不能继续履行各执一词，原告称是被告不取租金，并以电话和短信催领，而被告称是原告不按期交纳租金，并张贴通知催交，因原告仍不交纳租金，才按合同约定终止合同，更换门锁，拉走店内物品。对此双方均提交了相应的证据，本院无法判定是原告不按期交纳租金还是被告有意不领取租金并以此为由终止合同的履行。但是，即使原告迟延交纳租金，而后原告以短信方式要求向被告交纳租金，继续履行合同，不存在原告拒付租金的情形，原告不存在致使合同不能履行的根本违约行为，也不存在给被告造成较大损失的违约行为。而被告更换门锁，未经原告同意且在原告不在场的情况下，强行拉走店内所有物品，致使合同终止履行，存在根本违约行为，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。2016年5月2日，被告更换门锁，并将店内所有物品强行拉走，至此合同终止履行。至此以后，原告不应再向被告交纳租赁费。根据审理查明的情况，本案租赁合同已终止履行，且已不能继续履行合同，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同终止履行后，原告应当向被告交纳占有租赁物期间即2016年4月16日至2016年5月2日共16天的租赁费2750÷30×16=1466.67元；被告应向原告承担的违约责任，赔偿原告损失，原告租赁涉案房屋向原承租人支付转让费20000元，原告租赁期间为两年，因被告行为致使原告租赁期限未满两年，被告应向原告承担未使用租赁物期间相应的转让费损失，即20000÷24×17.5=14583.33元。关于原告预期的经营利益损失，因无相关证据支持，且原告在未经营期间也可以从事其他经营活动，本院不予支持。关于被告拉走原告物品及损失问题，根据现有证据及法庭审理情况，本院无法作出认定，在本案中暂不做处理，原告可另行主张与处理。综上所述，原告还应当向被告交纳租金1466.67元，被告应当向原告退还押金2000元，并向原告承担转让费损失14583.33元，相互抵顶后，被告还应当给付原告15116.66元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告徐合贵于本判决生效之日起十日内支付原告霍丽平15116.66元；二、驳回原告霍丽平的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐合贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  杜宗凡二〇一七年六月十二日书记员  李 萌