湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂09民初169号原告：周华山，男，1960年7月15日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：苟胜利，男，1964年3月11日出生，汉族，住陕西省乾县，宁夏鸿天房置业有限公司股东，被告:宋鸿渊，男，1962年12月5日出生，汉族，住陕西省乾县，宁夏鸿天房置业有限公司股东，被告：苟志峰，男，1959年10月1日出生，汉族，住陕西省乾县，宁夏鸿天房置业有限公司财务部出纳，被告：宁夏鸿天房置业有限公司。住所地：银川市兴庆区长城东路**美德亨大厦**。统一社会信用代码：91640000684215159H。法定代表人：苟胜利，公司董事长。四被告共同委托诉讼代理人：杨学义、张勇强，宁夏朔方律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、调解、和解、上诉、反诉、签收法律文书。原告周华山与被告苟胜利、宋鸿渊、苟志峰、宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房）买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。被告鸿天房在提交答辩状期间，对管辖提出异议，请求将本案移送宁夏回族自治区银川市中级人民法院管辖。本院经审查，裁定驳回被告鸿天房对本案管辖权提出的异议。被告鸿天房不服裁定提起上诉，湖北省高级人民法院于2017年2月8日作出裁定驳回上诉。诉讼中，本院根据原告周华山的申请，于2016年11月14日作出（2016）鄂09民初169号民事裁定，对被告苟胜利、宋鸿渊、苟志峰、鸿天房的财产采取了财产保全措施。2017年3月9日、2017年3月14日、2017年4月24日，本院三次公开开庭审理本案，原告周华山及其委托诉讼代理人程思培、四被告共同委托诉讼代理人杨学义、张勇强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周华山向本院提出诉讼请求：1、解除原告周华山与被告鸿天房于2016年3月20日签订的《购房合同书》；2、判决四被告共同向原告周华山返还全部购房款人民币贰仟捌佰伍拾陆万叁仟叁佰壹拾捌元整（￥28563318元）；3、判决四被告共同按购房总款的30%向原告周华山支付违约金人民币捌佰伍拾陆万捌仟玖佰玖拾伍元整（￥8568995元）；4、案件受理费、案件保全费及保全担保费均由四被告共同承担。事实和理由：2010年以来，被告苟胜利、宋鸿渊及鸿天房以被告鸿天房周转所需为由，公私混同，多次通过被告苟胜利、苟志峰的银行账户，向原告周华山借款、还款。截止2016年3月20日，四被告尚欠原告周华山借款人民币贰仟捌佰柒拾陆万柒仟陆佰伍拾元整（￥28767650元）。为此，原告周华山多次找四被告要款，但四被告称资金困难，只能以房抵款。原告周华山无奈之下与被告鸿天房于2016年3月20日签订《购房合同书》约定：原告周华山以四被告所欠借款作为购房款，按5000元/㎡购买被告鸿天房部分抵押给银行的商品房54套（建筑面积5753.53㎡）；被告鸿天房应及时办理解除抵押手续且将上述房屋及时交付原告周华山，否则按购房总款的30%向原告周华山支付违约金。《购房合同书》同时约定，如发生诉讼，由原告周华山所在地人民法院管辖。同日，被告鸿天房向原告周华山出具了收到原告周华山购房款人民币贰仟捌佰柒拾陆万柒仟陆佰伍拾元整（￥28767650元）的《收据》，并出具了《购房明细》。2016年4月29日，四被告通过被告苟胜利银行账户，将上述54套房屋中原告周华山委托代销的2套房屋的预付款人民币贰拾万零肆仟叁佰叁拾贰元（￥204332元）汇给原告周华山。至此，四被告下欠原告周华山房屋52套、价值人民币贰仟捌佰伍拾陆万叁仟叁佰壹拾捌元整（￥28563318元）。经原告多次催讨，并先后面交、邮寄《律师函》：要求被告于2016年11月10日前履行合同；否则解除2016年3月20日所签《购房合同书》，由被告返还全部购房款人民币贰仟捌佰伍拾陆万叁仟叁佰壹拾捌元整（￥28563318元），另按购房总款的30%向原告周华山支付违约金。但被告至今均未履行义务，故此提起诉讼。四被告以被告鸿天房提交的答辩状为据共同辩称：一、原告所诉与事实不符：2010年1月至2013年5月期间，答辩人因开发位于宁夏××××区项目的需要，分次向原告周华山借款合计1203.8万元，2014年1月至2014年11月，答辩人向原告偿还借款本息共计850万元。2016年3月，经原告申请，双方多次协商达成一致：对原告的借款截至2016年3月20日不再计息；答辩人以开发的房屋抵顶提供还款保证；鉴于房屋在长城资产管理公司（简称抵押权人）抵押，需按每套房屋售价的45%支付抵押权人，由抵押权人出具解除抵押手续后方可办理房屋销售的有关手续，答辩人需提供借款本息近两倍的房屋作为保证。如答辩人无能力出资解除抵押最终由原告出资解除抵押，则原告的权益方能得到保障。原告也可以对该房屋进行销售，销售所得价款由原告收取。故答辩人以开发的房屋54套，总建筑面积5753.53平方米，按单价5000元/㎡，总价款28767650元为原告提供保证，并向原告出具《抵房申请表》、《选房确认单》及房屋明细表，同时开具了金额为28767650元的《收据》一张。因原告私自委托答辩人售楼中心的人员对外销售，销售人员收取的佣金过高导致房屋滞销。随后，原告单方出具《购房合同书》，言明仅是为了保障房屋处置变现，不会作为其他用途，答辩人的法定代表人及股东宋鸿渊签字后原件仅一份由原告持有。房屋明细表所列房屋于2015年8月25日抵押给中国长城资产管理公司，并办理了抵押登记。对该事实原告是知晓的。如果按《购房合同书》约定由答辩人出资解除抵押，答辩人按实际借款本息的近两倍偿还被答辩人的借款，在签订合同时即显失公平。按照双方协商，在答辩人不能解除抵押时，由原告出资解除抵押，答辩人将涉案房屋按买卖关系由原告购买取得，基本符合公平原则。但是如按《购房合同书》约定，由答辩人出资解除抵押时，等同于答辩人按实际借款本息的近两倍偿还被答辩人的借款，在签订合同时即显失公平，严重侵犯了答辩人的合法权益，依据《民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应当依法撤销《购房合同书》。二、原告周华山未向答辩人支付28767650元购房款，该购房款金额是通过高利、复利等方式计算出来，不应该受到法律保护。1、2010年1月至2013年5月，答辩人分次向原告借款合计1203.8万元，2014年1月至2014年11月，答辩人向原告偿还借款本息共计850万元。截止2016年3月20日，答辩人实欠原告借款本息合计15514613元。2、收据载明的28767650元购房款是原告通过高利、复利等方式计算出来，借款利率、利息计算方式已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，不应该受到法律保护。原告要求返还的购房款实际上是借款及违法高利、复利，对不受法律保护的高利答辩人没有返还义务。三、答辩人不存在违约行为，不应当支付违约金。按照交易习惯，原告应先支付购房款，答辩人再办理房屋销售手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未足额支付购房款的情况下，答辩人未按照约定时间为原告办理房屋销售手续，不存在违约，答辩人不应当支付违约金。四、苟胜利、宋鸿渊和苟志峰不是本案适格主体，不应当作为被告参加本案诉讼。本案系原告依据《购房合同书》提起的买卖合同纠纷，涉案标的为答辩人开发的房屋，对涉案房屋答辩人依法享有所有权。即使依据《购房合同书》，苟胜利作为答辩人的法定代表人代表答辩人履行职务，宋鸿渊系答辩人的股东之一，无权处置法人财产。本案是因民间借贷而起，所涉及的借款均是答辩人与原告发生。至于原告将苟志峰作为被告，没有任何的事实依据。因此，苟胜利、宋鸿渊和苟志峰不是本案适格主体，不应当作为被告参加本案诉讼。综上所述，答辩人认为，本案系民间借贷在不能偿还时，经协商对借贷债务进行转换和保证而发生的纠纷。《购房合同书》基于原告的承诺仅作为原告债权的保证不作为其他用途使用。原告所主张的28767650元购房款，系通过高利、复利等方式计算出来，不应该受到法律保护。答辩人不存在任何违约行为，不应当承担违约责任和支付违约金。苟胜利、宋鸿渊和苟志峰不是本案适格主体，不应当作为被告参加本案诉讼。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。答辩人已经向湖北省汉川市人民法院提起撤销权诉讼，请求撤销《购房合同书》，汉川市人民法院已受理，本案庭审前，答辩人已向贵院提交中止本案诉讼的申请，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定对本案依法裁定中止诉讼。原告周华山为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证、常住人口登记卡、房屋所有权证复印件各一份。证明：原告的基本信息和主体资格。证据二、被告鸿天房的企业信息打印件。证明：该被告的基本信息和主体资格。证据三、原告与被告鸿天房于2016年3月20日所签《购房合同书》、被告鸿天房同日出具的购房款《收据》及《购房明细》各一份。证明：被告鸿天房以其所欠原告借款人民币贰仟捌佰柒拾陆万柒仟陆佰伍拾元整（￥28767650元）为购房款，约定出售给原告商品房54套（建筑面积5753.53㎡）（详见《购房明细》），并应及时办理解除抵押手续且将上述房屋交付原告，否则按购房总款的30%向原告支付违约金；如发生诉讼，由原告所在地人民法院管辖。证据四、《律师函》及邮寄、送达凭证。证明：《律师函》已送达给了被告鸿天房；被告鸿天房已构成违约，双方于2016年3月20日所签《购房合同书》应予解除，被告鸿天房应返还全部购房款人民币贰仟捌佰柒拾陆万柒仟陆佰伍拾元整（￥28767650元），并按购房总款的30%向原告支付违约金。证据五、被告鸿天房股东名录、《验资报告》、《验资事项说明》。证明：被告鸿天房由被告苟胜利认缴出资1750万元、被告宋鸿渊认缴出资750万元设立，被告苟胜利实缴出资350万元、被告宋鸿渊实缴出资150万元。证据六、原告于2013年12月11日委托周某通过被告苟志峰银行账户向被告鸿天房汇款2951312元的汇款《回单》、被告鸿天房于2014年3月20日通过被告苟胜利银行账户向原告汇款200万元的银行汇款凭证、被告鸿天房于2014年2月26日通过被告苟胜利银行账户向原告汇款50万元的银行汇款凭证、被告鸿天房于2016年4月29日通过被告苟胜利银行账户向原告汇款204332元的银行汇款凭证。证明：被告鸿天房与被告苟胜利、苟志峰人格混同；被告就借款本金举证不全（至少还应包括原告于2013年12月11日委托周某通过被告苟志峰银行账户向被告宁夏鸿天房置业有限公司的汇款2951312元）。证据七、被告苟胜利、宋鸿渊2016年在工商银行的《理财金账户历史明细清单》。证明：四被告之间资金往来频繁、数额大，四被告人格混同。证据八、原告代理律师对证人周某的《调查笔录》，且证人周某出庭作证。证明：原告于2013年12月11日委托周某通过被告苟志峰银行账户向被告鸿天房公司汇款2951312元，被告就借款本金举证不全；被告苟志峰与被告鸿天房人格混同。证据九、被告鸿天房开发的天都十六区的房价走势图。证明：天都十六区2016年3、4、5月的房价均为5300元/㎡。证据十、许信才提交给被告鸿天房的《抵房申请表》和《选房确认书》。证明：被告鸿天房与许信才的抵房成交价为4500元/㎡，且其房屋与抵给原告的部分房屋同为天都十六区9栋。证据十一、原告周华山于2012年9月10日借给被告鸿天房11万元的银行汇款凭证1张。证明：被告鸿天房举证一载明的借款不全。证据十二、原告周华山分别向证人徐某、陈某借款1000万元、500万元，并按月利率3%支付利息后，徐某于2016年9月3日出具的收到原告2016年5月16日借款1000万元1个月利息30万元、2017年1月5日出具的收到原告2016年5月16日借款1000万元3个月利息90万元、陈某于2016年12月29日出具的收到原告2016年11月借款500万元利息15万元的《收条》各1张；且证人徐某、陈某出庭作证。证明：原告周华山因被告鸿天房借款不还且不履行以房抵债合同，已造成巨大经济损失。被告鸿天房为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、银行转账凭证15张,收据5张，收条1张。证明：1、自2010年1月12日至2013年5月13日，被告鸿天房分次向原告周华山借款共计1203.8万元（2010年1月13日借款300万元；2012年6月12日借款100万元；2012年10月2日借款20万元；2012年10月18日借款100万元；2012年5月23日借款180万元；2012年9月15日借款3.8万元；2012年7月2日借款200万元；2013年5月13日借款288万元；2013年5月13日借款12万元）。2、2014年1月15日至2016年4月29日，被告鸿天房向原告周华山还款8724332元（2014年1月15日还款300万；2014年2月26日还款50万；2014年3月20日还款200万；2014年11月5日还款100万；2014年11月11日还款200万；2016年4月29日还款22.4332元）。证据二、《申请书》一份，《收据》（编号NO：0002137,金额28767550元）一张，《天都十六区选房确认单》一份3页，《抵房申请表》一份。证明：1、被告鸿天房因对原告周华山的借款无力偿还，2016年3月20日,依据原告周华山的申请，被告鸿天房依据原告周华山计算的借款本金、利息和复利向原告周华山出具金额为28767550元的收据一份，以被告鸿天房开发的天都十六区住宅54套（建筑面积5753.53㎡），按单价5000元/㎡，抵顶原告周华山的借款本息28767650元。2、办理抵顶的54套房屋的销售备案，需要由原告周华山向抵押权人中国长城资产管理公司缴纳购房款45%的费用，解除涉案房屋的抵押权。证据三、《商品房买卖合同》二份，《收款收据》四份，中国农业银行借款凭据两份。证明：1、被告鸿天房开发的房屋，售出成交价格为6887.03元/平方米。按均价6880元/平方米计算，价值39584286元。抵顶原告价格5000元/平方米，远低于被告鸿天房的销售价，该价格约定显失公平。2、鉴于抵顶原告周华山的房屋在销售时，需将房屋销售价款的45%支付抵押权人，方能正常办理销售手续，双方商定解除抵押的费用由原告周华山承担。由被告鸿天房承担解除抵押的费用显失公平。证据四、利息统计表（因第三次开庭前提交新还款证据，还款金额需要重新计算）。证明：截止2016年3月20日，被告鸿天房实欠原告周华山借款本金9549639元，利息5964974元，合计15514613元。以原告周华山计算的高利、复利本息合计28767550元抵顶房屋，由被告鸿天房承担解除抵押的费用，则合同约定显失公平。证据五、湖北省汉川市人民法院《案件受理通知书》、收费凭证一份。证明：被告鸿天房就双方签订的《购房协议书》的效力，已向汉川市人民法院提起撤销权之诉，依据《民事诉讼法》第一百五十条（五）之规定，本案应中止诉讼。证据六、编号NO：0009442、0009443收据两份，工商银行进账单两份。证明：2009年4月9日，被告苟胜利、宋鸿渊通过工商银行转账向被告鸿天房分别转入1400万元、600万元出资款，结合2009年4月7日被告苟胜利、宋鸿渊实缴的500万元出资款，被告苟胜利、宋鸿渊已向被告鸿天房实缴出资2500万元，股东出资义务已全部履行完毕。证据七、借款协议六份(2010年1月12日300万借款协议，2012年10月15日100万借款协议，2012年9月12日120万借款协议，2012年5月23日180万借款协议,2012年5月13日180万借款协议,2013年5月13日300万借款协议一份)，结合被告鸿天房提交证据一中借款银行凭证（2010年1月13日300万汇款凭证，2012年6月12日100万汇款凭证，2012年10月2日100万汇款凭证，2012年10月18日100万汇款凭证。2012年5月23日180万汇款凭证，2012年9月15日3.8万汇款凭证，2012年7月2日200万汇款凭证，2013年5月13日288万汇款凭证、12万汇款凭证），证明：自2010年1月12日至2013年5月13日间，被告鸿天房向原告周华山借款共计1203.8万元。证据八、2013年12月9日工商银行2951312元转账凭证一张。证明：经周某给被告苟志峰转账仅为走账，被告苟志峰与被告鸿天房不存在人格混同。证据九、《验资报告》一份。证明：2009年4月9日，被告苟胜利、宋鸿渊通过工商银行转账向被告鸿天房分别转入1400万元、600万元出资款，结合2009年4月7日被告苟胜利、宋鸿渊实缴的500万元出资款，被告苟胜利、宋鸿渊已向被告鸿天房实缴出资2500万元，股东出资义务已全部履行完毕。证据十、2013年11月25日中国人民银行300万元的转账凭证、2013年11月28日中国工商银行400万元的转账凭证各1张。证明：1、被告鸿天房于2013年11月25日、28日分两次向原告周华山还款700万元，结合被告鸿天房提交的其他还款凭证，证明截止2017年4月24日，被告鸿天房已向原告周华山偿还借款本息1570.4332万元。2、被告鸿天房财产独立于股东苟胜利、宋鸿渊的个人财产，不存在财产混同。被告苟胜利、宋鸿渊、苟志峰未向法庭提交证据，但同意鸿天房所举之证据。经庭审质证，四被告对原告周华山所举证据发表质证意见如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性及证据目的均无异议。对证据三中《购房合同》的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，认为购房合同书不是在2016年3月20日签订，大约是3月20日之后一个月形成的，该合同中被告方承诺办理解除抵押手续，按照双方约定（见第四条），办理解押的费用应由原告承担，鸿天房仅是为原告办理解押手续，费用不是由被告承担，合同中没有何时办理解押及费用如何承担的约定，只是口头约定费用由原告承担，所以不存在被告违约的问题。对证据三中《收据》的真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，被告没有收到收据载明金额的购房款，该金额是原告因民间借贷计算高利、复利的结果，并非原告向被告实际支付该金额的购房款。对证据三中《购房明细单》所记载的房屋54套，对其真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋是作为履行偿还借贷的保证，按照双方约定，该54套房屋，原告可以自行销售，销售的购房款用于抵顶借款，也可以在解除抵押后办理到原告指定的人员名下，用于抵顶借款。对证据四的真实性无异议，被告确实收到了该律师函，但对其证明目的有异议，该证据不能证明被告违约，原告以律师函的方式，要挟被告签订一份补充协议，被告对该律师函有权不予理睬。对证据五《验资报告》的真实性无异议，对证据目的有异议，该报告是2009年在公司注册时提交登记机关的股东出资情况，鸿天房公司依据章程已经完善了股东的出资，不存在股东没有实缴注册资本的情况。对股东名录的真实性无异议，但认为其与本案无关联性，对其证明目的不认可。对证据六中2013年12月11日的《回单》的真实性、合法性、关联性与证明目的均不认可，周某与苟志峰之间发生的交易与本案无关。对2014年3月20日、2014年2月26日、2016年4月29日三份汇款凭证的真实性、关联性、合法性没有异议，对其证据目的有异议，鸿天房在支付工程款和民间借贷款的过程中，是通过宋鸿渊与苟胜利两个股东的个人账户进行的收支往来，但不能证明公司与股东之间人格混同。对证据七的真实性、合法性、关联性及其证明目的不认可，宋鸿渊的个人账户与本案无关联性，宋鸿渊与本案原告周华山因借贷及其他经济往来在汉川市法院正在诉讼，宋鸿渊与本案原告周华山之间的债务与鸿天房之间的债务的界限是清晰的，权利义务也是明确的，不存在混同的关系。对证据八，被告的委托诉讼代理人当庭认可此2013年12月11日通过周某汇给苟志峰的2951312元包含在周华山所主张的28563318元购房款中。对证据九的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，天都十六区项目除抵押给长城资产管理公司的以外，其他的房屋基本销售完毕，剩余的房源都是地段或者朝向不好的房源，需要低价处理，2016年，天都十六区的均价网上评估的是5800元每平方米，在我们提供的证据中可以证明销售的均价在6800元左右，所以原告的证明目的不成立，《购房合同》中约定的房价是显失公平的。对证据十，真实性无异议，许信才是天都**项目**主体工程的具体施工人，给他的房价是按照双方的工程承包合同，按销售价降低30%，抵工程款。对证据十一，真实性无异议，但与本案的关联性有异议，对其证明目的不认可。对证据十二，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。原告周华山对被告鸿天房所举证发表质证意见如下：对证据一，我不止转账15次，我借给被告方的钱不止被告主张的这个数额。对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，一是以房抵款的金额不是计算复利与高息的结果，而是双方经过对账结算得出的欠款数额，二是被告称解押费用应由原告承担毫无依据。对证据三，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，一是与本案无关，二是其真实性无法确定，三是据我方从网上查阅显示，诉争房屋2016年的销售均价是每平方米5000余元。对证据四，只是一个利息统计表，不属于证据，而且其借款的数额统计不全，不能达到被告的证明目的。对证据五，真实性无异议，对证明目的有异议，被告向汉川法院的起诉不是中止本案审理的法定事由，被告的意见完全可以通过抗辩表达。对证据六及证据九，真实性及证明目的不认可，1、被告应提供原件，2、按照公司法规定，应提供验资报告，3、被告在2009年的4月7日，完成了首次出资的验资报告，而仅事隔两天，又出资且没有验资报告，不合常理，4、为证明被告股东已经全额出资并且不存在抽逃出资的问题，被告还应提供出资后每年的年度审计报告。对证据七，被告并未举出完整的证据，原告虽由于时间长，且在购房合同签订后，双方约定原有的单据作废，因此没有妥善保管往来凭证，但仅从原告的举证十一（2012年9月10日汇给鸿天房11万元的银行汇款凭证），就可以证明被告的举证不全。且被告提供的这六份借款协议中，大多是单方签字，许多都没有我的签字，这也说明被告所主张的借款金额是不真实的。对证据八，真实性无异议，对证明目的有异议，原告通过周某汇给苟志峰2951312元的时间是2013年12月11日，在鸿天房给原告汇款之后，不能证明是款项简单的循环，能够证明原告通过周某给鸿天房汇款2951312元。对证据九，质证意见同对被告证据六的质证意见。对证据十，我方与被告方的借款还款已经过双方结算，并已确定了数额为28767650元，被告所主张的借款与还款情况是不完整的。在本案中被告鸿天房与股东苟胜利、宋鸿渊之间及财务人员苟志峰之间存在明显的财产混同情况。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告证据三，2016年3月20日的《购房合同书》、《收据》及《购房明细》，其真实性已为四被告认可。《购房合同书》是原、被告间真实意思表示，不违反法律规定，是有效的合同。《购房合同书》第一条即明确约定甲乙双方之前签订的所有借款协议金额作废，同期债权债务关系解除。此约定表明甲乙双方之间的长期借款产生的债权债务关系已经转化为房屋买卖关系。《购房合同书》第四条约定鸿天房应及时将房屋办理解除抵押手续并移交给周华山，办理解除房屋抵押手续的责任在鸿天房，鸿天房未按合同约定及时办理解除抵押手续并及时交付房屋属于违约。对于《收据》上所记载的购房款28767650元，系原、被告之间长期借款与还款往来后，经算账协商确定的将借款的下欠款转为购房款的行为，是原、被告之间自愿、协商、结算、合意的结果，属于双方真实意思表示，也未违反法律规定，应为有效。对原告证据四，《律师函》及邮寄、送达凭证，被告认可收到了此《律师函》，可证明在鸿天房在较长时间内未能履行《购房合同书》的情况下，原告催促鸿天房及时履行《购房合同书》，要求鸿天房于2016年11月10日前向原告交付房屋，否则将解除《购房合同书》，并将要求鸿天房返还购房款及承担违约金的责任。对原告证据五，被告鸿天房股东名录、《验资报告》、《验资事项说明》，可以证明鸿天房的股东系苟胜利、宋鸿渊二人，苟胜利认缴出资额为1750万元，持股比例为70%，宋鸿渊认缴出资额为750万元，持股比例为30%。截止2009年4月7日，苟胜利首次实缴出资350万元，宋鸿渊首次实缴出资150万元。对原告证据六，结合周某的当庭证言及原被告的庭审陈述，可证明原告周华山于2013年12月11日委托周某通过被告苟志峰银行账户向被告鸿天房汇款2951312元；被告鸿天房于2014年3月20日通过被告苟胜利的银行账户向原告周华山汇款200万元；被告鸿天房于2014年2月26日通过被告苟胜利银行账户向原告汇款50万元；被告鸿天房于2016年4月29日通过被告苟胜利银行账户向原告汇款204332元。对原告证据七，系被告苟胜利、宋鸿渊2016年在工商银行的“理财金账户历史明细清单”，清单记录的内容可以证明：四被告之间资金往来频繁、数额较大，鸿天房存在用股东个人账户及公司财务人员账户进行经营的情况，公司财务与个人账户长期混同使用。对原告证据八，可以证明原告于2013年12月11日委托周某通过被告苟志峰的银行账户向被告鸿天房公司汇款2951312元；而被告鸿天房所举证的借款往来中却不含此笔2951312元，说明鸿天房所举证的借款往来单据是不完整的；另证明被告苟志峰的个人账户用于了鸿天房经营。对原告证据九、十的真实性已为四被告认可,证明本案所涉天都十六区的房价在网络上显示为每平米5300—5800元，鸿天房对案外人许信才的销售价为每平米4500元。也可证明本案《购房合同书》约定的房价处于合理水平，不属于显失公平的情形。对原告证据十一，系周华山于2012年9月10日借给被告鸿天房11万元的银行汇款凭证，因此笔账目往来亦不在鸿天房举证的借款还款往来中，可证明被告鸿天房所举证的借款还款记录不全。对原告证据十二，原告周华山拟证明因被告鸿天房借款不还且不履行以房抵债合同，导致其不得不向证人徐某、陈某高息借款，造成巨额损失。但因周华山与徐某、陈某一直有其他商业往来，周华山没有证据证明其向徐某、陈某的借款是由鸿天房所导致，故此份证据与本案纠纷和损失无必然关联性，周华山向徐某、陈某的借款所支付的利息也不宜在本案中作为损失要求赔偿。对被告鸿天房的证据一，根据原告周华山所举证据八、十一、被告鸿天房所举证据十，说明被告鸿天房所举证列举的借款还款往来情况不完整，达不到其证明目的。对被告鸿天房的证据二，不能证明诉争购房款中含有高利、复利；也不能证明原告周华山应缴纳购房款45%的解押费。对被告鸿天房的证据三，其真实性、关联性均无法确定；即便此证据是真实的，也不能证明鸿天房卖给周华山的房屋价格是显失公平；另根据《购房合同书》的约定，解除房屋抵押手续的责任在鸿天房。对被告鸿天房的证据四，是鸿天房单方制作的利息计算表，不属于证据。对被告鸿天房的证据五，鸿天房向汉川市人民法院提起撤销权之诉，并不能导致本案中止审理。对鸿天房要求本案中止审理的要求，本院不予采纳。对被告鸿天房的证据六与证据九，本院认为股东出资义务是否已经履行完毕，应由专门审计部门出具验资报告，并到工商行政管理部门办理登记备案，从鸿天房目前提供的股东出资证明来看，其登记备案手续尚不完备。对被告鸿天房的证据七，根据原告周华山所举证据八、十一、被告鸿天房所举证据十，说明被告鸿天房所举证列举的借款还款往来情况不完整，达不到其证明目的。对被告鸿天房的证据八，此证据不能证明仅是为了走账，对其证明目的不能采信。且被告的委托诉讼代理人在庭审中已自认鸿天房有使用股东及财务人员个人账户进行经营的情况，苟志峰是鸿天房的财务人员，其个人账户已用于了公司经营。苟志峰与被告鸿天房之间也存在账号使用混同的情况。对被告鸿天房的证据十，能够证明被告鸿天房向原告周华山有过还款，但不能证明其举证穷尽了借款与还款的所有往来。根据各方当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证，查明事实如下：2010年起，被告鸿天房因开发位于宁夏××××区项目的需要，多次向原告周华山借款、还款。经对账结算，截止2016年3月20日，鸿天房下欠原告周华山借款人民币28767650元。同日，被告鸿天房与原告周华山签订《购房合同书》约定：周华山以鸿天房所欠借款作为购房款，按5000元/㎡的价格购买鸿天房部分已抵押的商品房54套（建筑面积5753.53㎡）；鸿天房应及时办理解除抵押手续且将上述房屋及时交付周华山，否则按购房总款的30%向周华山支付违约金。同日，鸿天房向周华山出具了收到购房款人民币28767650元的收据，并出具了《购房明细》。2016年4月29日，被告鸿天房通过被告苟胜利银行账户，将上述54套房屋中由原告周华山委托代销的2套房屋的预付款计人民币204332元汇给周华山。至此，鸿天房下欠周华山房屋52套（按合同价值为人民币28563318元）。后因鸿天房未履行《购房合同书》，经周华山委托律师邮寄《律师函》：要求鸿天房于2016年11月10日前履行合同；否则解除2016年3月20日所签的《购房合同书》，由鸿天房返还购房款28563318元，另按购房总款的30%向周华山支付违约金。另查明，被告鸿天房由被告苟胜利、宋鸿渊二人出资设立，注册资本为2500万元。其中苟胜利认缴出资1750万元，占比70%；被告宋鸿渊认缴出资750万元，占比30%。被告苟志峰是鸿天房的财务管理人员。还查明，鸿天房在对外借贷、对外还款、对外工程款支付等过程中大量使用了苟胜利、宋鸿渊、苟志峰的个人账户进行经营和相互往来。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案所涉的《购房合同书》是否有效？是否显失公平？二、鸿天房是否构成违约？周华山要求解除《购房合同书》的请求应否得到支持？鸿天房应否向周华山返还购房款28563318元并承担违约责任？三、被告苟胜利、宋鸿渊、苟志峰对鸿天房的债务是否应承担连带责任？对于争议焦点一，本院认为2016年3月20日的《购房合同书》是有效合同，不存在显失公平的情形。理由是：1、《购房合同书》的形成系原告周华山与被告鸿天房之间，在多年的借款、还款往来之后，经最终结算协商，确定将剩余欠款本息转为购房款的行为，属于双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。《购房合同书》第一条即明确约定“甲乙双方之前签订的所有借款协议金额作废，同期债权债务关系解除”，此即表明周华山与鸿天房之间的借款关系已终结，并已形成新的房屋买卖关系。《收据》上所记载的购房款28767650元，也是原、被告经协商一致后，将借款债权金额转为购房款金额，亦属于双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在强迫胁迫的情形，此28767650元应认定为购房款。2、对于被告鸿天房主张的28767650元购房款系由高息计算而来不应得到保护的理由也不能成立。因为即便根据鸿天房自己举证的证据七“六份借款协议”来看，周华山与鸿天房之间的借款利息标准是年利息25%到36%。鸿天房与周华山之间一直在持续进行还款与再借款的往来，双方不断对前面的借款本息进行结算与支付。直至2016年3月20日，鸿天房与周华山协商结算后，将剩余借款本息转为购房款，也说明鸿天房一直在结算支付本息，而鸿天房已经支付给周华山的最高利息并未超过年利率36%，符合民间借贷的利息上限。故鸿天房的这一主张不能得到支持。3、对于鸿天房主张的《购房合同书》约定房屋价格为5000元/㎡属于显失公平的理由，一方面因鸿天房未能提供充分证据予以证明，另一方面原告周华山所提供的房价走势图可证明天都十六区2016年3、4、5月的房价为5300元/㎡，再加之被告鸿天房与许信才的抵房成交价为4500元/㎡，所以《购房合同书》对房屋价格的约定并不存在显失公平的情形。对于争议焦点二，本院认为被告鸿天房已构成违约，诉争的《购房合同书》应当予以解除，鸿天房应向周华山退还购房款并承担违约责任。理由是：1、《购房合同书》签订后，周华山一直要求鸿天房尽快履行合同交付房屋。根据《购房合同书》第四条关于“甲方应及时将本协议购买的房屋办理解除抵押相关手续并移交给乙方”的约定，办理房屋解除抵押手续的责任在鸿天房，但鸿天房迟迟不能予以办理，也一直未向周华山交付房屋。为催促鸿天房尽快履行合同，周华山委托律师于2016年11月3日向鸿天房发出《律师函》，该函件要求鸿天房于2016年11月10日前向原告交付房屋，否则将解除《购房合同书》，并要求鸿天房返还全部购房款及承担违约金的责任。鸿天房收到函件后未提出异议，也一直不能交付房屋，显然鸿天房的行为已构成根本性违约。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因鸿天房的根本性违约行为，周华山依法有权解除该《购房合同书》。3、根据《购房合同书》第四条关于“甲方应及时将本协议购买的房屋办理解除抵押相关手续并移交给乙方。否则，甲方必须一次性返还乙方的购房款及利息”的约定，诉争《购房合同书》解除后，被告鸿天房应当返还购房款。《购房合同书》第八条第2项“如甲方或其他第三方原因，致使乙方未能取得该房屋所有权的，甲方应按本协议房屋购房总价款的30%向乙方承担违约责任”的约定，被告鸿天房应按所欠购房总价款28563318元的30%支付违约金计8568995.4元。对于争议焦点三，本院认为苟胜利、宋鸿渊应对鸿天房的债务承担连带责任。理由是：1、根据庭审中被告委托诉讼代理人的陈述，可知鸿天房公司账目混乱，目前鸿天房公司仅对外的民间借贷就有约4亿元，截至庭审时，鸿天房的账目清理工作进行了半年多都未完成，许多账目往来、经营活动是通过股东苟胜利、宋鸿渊和公司财会管理人员苟志峰的个人账户进行操作。再根据，周华山的举证可证明鸿天房存在大量利用公司股东及财会管理人员个人账户进行经营的情况。可见四被告之间存在大量的公司与个人之间的财务混同，鸿天房本应作为独立的公司法人，但其独立人格性已经丧失。2、2017年3月9日本院第一开庭审理时，合议庭已当庭向被告的委托诉讼代理人进行释明，要求被告提供他们之间不存在公、私混同的证据，但被告未能提供证据予以证明。3、依照《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的权益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，苟胜利、宋鸿渊的行为已导致公司与个人之间财务混同，使鸿天房丧失独立人格，苟胜利、宋鸿渊作为股东应对鸿天房的债务承担连带责任。但对于苟志峰，因其不是鸿天房的股东，周华山要求其对鸿天房的债务承担连带责任的法律依据不足，周华山对苟志峰的诉讼请求不能得到支持。另外，原告周华山诉请的要求四被告承担其保全担保费的主张，因周华山未在庭审中提供相关证据，故本院不予支持。综上所述，本案诉争的《购房合同书》应当解除，被告鸿天房应当返还购房款并承担违约责任，被告苟胜利、宋鸿渊应对鸿天房承担连带责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十六、九十七、一百零七、一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除周华山与宁夏鸿天房置业有限公司于2016年3月20日签订的《购房合同书》；二、宁夏鸿天房置业有限公司向周华山返还购房款28563318元，并按下欠购房款的30%向周华山支付违约金人民币8568995.4元；三、苟胜利、宋鸿渊对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回周华山的其他诉讼请求。上述有给付内容的判项应于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227461元、财产保全费5000元，合计232461元，由宁夏鸿天房置业有限公司、苟胜利、宋鸿渊共同负担227461元,周华山负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  李雪飞审判员  陈 萍审判员  柳 萍二〇一七年六月二十六日书记员  程贝琪