天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020)津0115民初49号原告：杨学红，女，1970年1月18日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被告:天津远嘉置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。现办公地址天津市宝坻区钰华街191号（瑞皇台）院内泰鸿智谷301室。法定代表人：王志远，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘绍川，天津文韬律师事务所律师。原告杨学红与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称远嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，因出现法定事由，自同年2月3日起扣除相应审理期限。扣除审限事由消除后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨学红，被告远嘉公司的委托诉讼代理人刘绍川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨学红向本院提出诉讼请求：1.判令远嘉公司支付杨学红违约金52204.12元（286050×0.5%×365）以及利息12443.17元（4.35%×286050÷365×365），合计为64647.29元；2.案件受理费由远嘉公司负担。事实及理由：杨学红与远嘉公司于2012年1月10日订立《天津市商品房买卖合同》，合同约定杨学红购买远嘉公司开发的坐落于宝坻区，总价款286050元，合同第三条约定交房日期为2012年12月30日前。杨学红在合同签订后将房款一次性支付给远嘉公司，但远嘉公司未按合同约定交付杨学红所购房屋，也未办理涉诉房屋产权登记。合同第五条约定，如远嘉公司违约，应按银行同期贷款利率支付房款利息，如未按期交房，超过90日内，远嘉公司还应支付违约金，每日按房款万分之五支付。2019年4月16日，宝坻法院作出（2018）津0115民初7880号民事调解书，约定远嘉公司于2019年12月31日之前交付房屋，逾期不能交付，杨学红有权自即日起按原合同约定继续主张自2019年1月1日起的相关权利。截止2020年1月1日，远嘉公司应按调解书约定给付杨学红利息、违约金64647.29元，杨学红与远嘉公司多次协商未果，现向法院提出诉请。远嘉公司辩称，1、杨学红诉请违约金过高，建议法院给予一定的减免。远嘉公司已付违约金已超过房价的30%，且杨学红的损失没有达到已付违约金金额，也没有达到30%。根据最高人民法院关于审理商品房的司法解释的相关规定，违约金不应超过已付价款的30%，同意支付杨学红逾期交房的利息损失。2、根据最高人民法院关于审理商品房的司法解释的相关规定，远嘉公司申请政府及监管部门施工未获批准，故造成违约。在杨学红起诉之前，远嘉公司与其协商，同意弥补利息损失，可以看出远嘉公司积极履行义务，只是杨学红要求过高，双方没有达成协议。在2020年3月底，相关部门通知远嘉公司可以施工，3月底已经复工，远嘉公司会积极履行合同。3、杨学红违约金请求的计算方法过高，在2015年已经被宝坻法院的（2015）津0115民初242号判决书进行调整，违约金的数额为日万分之二，故原合同违约金的数额不再适用本合同。在宝坻法院的（2018）津0115民初7880号案件调解过程中，已就宝坻法院的242号判决问题进行一并解决，只赔偿违约金及利息，即不再依据判决执行，就不再存在执行债务利息。就判决的赔偿数额及依据进行变更，杨学红已经放弃判决的赔偿总体数额，在此基础上，经宝坻法院调解，赔偿问题及违约金达成一致，宝坻法院确定的日万分之二计算违约金，即年息7.4%，在赔偿过程中远嘉公司没有按照万分之二及银行利率进行赔偿，双方均作出了让步。杨学红要求的违约金及利息总和按照年利率9%计算，对违约金及利息均作出让步，在让步的情况下，违约金还超过房款总价的6%。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年1月10日，杨学红与远嘉公司签订天津市商品房买卖合同，约定杨学红购买远嘉公司开发的位于天津市宝坻区商业用房；价款为286050元；商品房竣工经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；远嘉公司于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付杨学红；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，远嘉公司如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，杨学红有权向远嘉公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，远嘉公司支付杨学红已付款利息，利息自合同约定远嘉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外远嘉公司还应每日按商品房价款的万分之五向杨学红支付违约金。补充合同第2条第一款约定，逾期交付商品房仅指远嘉公司未按合同约定时间将商品房交付给杨学红，不包括公共基础设施和公共配套建设；远嘉公司逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非远嘉公司所能控制的原因导致逾期交付的除外。此外合同还对其他权利义务也进行了约定。上述合同签订后，杨学红按约交付了全部购房款。因远嘉公司未能按约如期交房，2014年12月25日，杨学红起诉远嘉公司[案号：（2015）宝民初字第242号]，诉请支付利息43138.44元［房款299572.53×月息0.6%×24个月］，违约金109343.97元［房款299572×万分之五×730天（2012年12月31日至2014年12月31日］。经审理本院综合考虑远嘉公司的违约情形、合同条款约定及杨学红的实际损失情况，将违约金支付标准调整为每日2?。杨学红与远嘉公司签订的补充协议第2条第1款约定的远嘉公司可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给杨学红的格式条款，为无效条款，并认定双方签订的商品房买卖合同及补充合同合法有效，远嘉公司逾期交房构成违约，对双方约定的远嘉公司逾期交房的违约金由日万分之五酌情降低至日万分之二,应支付杨学红的利息损失和违约金。本院于2015年2月2日本院作出（2015）宝民初字第242号民事判决：一、远嘉公司于判决生效后五日内给付杨学红因逾期交房而产生的利息损失35186.50元（自2012年12月31日至2014年12月31日）；二、远嘉公司于判决生效后五日内给付杨学红逾期交房违约金36671.61元{自2013年3月31日起至2014年12月31日（共641天），每日按已付购房款286050元的万分之二计算}。该判决已发生法律效力。另，与杨学红同期对远嘉公司提起商品房预售合同纠纷诉讼的还有其他业主，本院对其他业主与远嘉公司的纠纷作出的判决中对违约金的裁判与上述判决一致，均将违约金支付标准调整为每日2?。其中部分业主提起上诉，天津市第一中级人民法院审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月20日，杨学红因远嘉公司逾期交房问题再次提起诉讼，同时将远嘉公司原法定代表人王文红及案外人曾明列为共同被告，诉请支付违约金77691.18元及利息54443.26元，（自2015年1月1日计算至2018年9月20日）合计132134.44元，其中违约金的计算标准为商品房价款的日2?；王文红、曾明承担连带责任。经本院主持调解，各方当事人达成如下调解协议：一、天津远嘉置业有限公司给付杨学红因逾期交房而产生的利息损失及违约金154467元（自2013年1月1日起计算至2018年12月31日止，以286050元为基数，按年9%计算；上述款项已汇至本院账户，本调解书生效后由杨学红领取）；二、天津远嘉置业有限公司于2019年12月31日前向杨学红交付兴隆坊7号楼118号房屋（坐落于宝坻区津围公路北侧）；如期交房，杨学红放弃要求自2019年1月1日起至实际交房之日止的利息损失和违约金；逾期不能交付，杨学红可按原合同约定主张自2019年1月1日之后的利息损失和逾期交房违约金（其他条款略）。本院于2019年4月16日作出（2018）津0115民初7880号民事调解书，对前述协议内容予以确认。另查，涉诉房屋至今尚未竣工验收。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本院对双方之间的诉讼作出的（2015）宝民初字第242号民事判决已经发生法律效力。该判决书已对涉诉合同效力及双方争议的事实作出认定，在此不再赘述。现涉诉房屋仍未经过竣工验收，不具备法律、法规规定和合同约定的交付条件，远嘉公司仍构成违约，应按照合同约定继续承担违约责任。远嘉公司同意支付杨学红逾期交房的利息损失，利息计算基数及请求365日的利息均无异议。但杨学红诉请利息截止日应为2019年12月31日，其计算至2020年1月1日有误，本院予以更正。经核查，2019年1月1日至同年8月19日（231日）期间中国人民银行发布的同期贷款年利率为4.35%，远嘉公司应支付利息7984.37元（4.35%÷360日×286050元×231日）。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，2019年8月20日至2019年12月31日期间应按照LPR利率计算利息。经查，中国人民银行2019年8月20日发布的1年期LPR利率为4.25%，应支付利息1046.86元（4.25%÷360日×286050元×31日）；2019年9月20日发布的1年期LPR利率4.2%，应支付利息2035.72元（4.20%÷360日×286050元×61日）；2019年11月20日发布的1年期LPR利率4.15%，应支付利息1384.96元（4.15%÷360日×286050元×42日）。经核算上述利息，杨学红诉请远嘉公司支付利息12443.17元，本院予以支持。远嘉公司对不同意支付违约金的抗辩理由不能成立，不予支持，其应根据合同约定继续支付违约金。根据上述对利息支付期限的论述，计算违约金截止日也应为2019年12月31日。关于违约金的计算标准问题双方争议较大，虽然双方在（2018）津0115民初7880号民事调解书中约定“逾期不能交付，杨学红可按原合同约定主张自2019年1月1日之后的利息损失和逾期交房违约金”，但对该条款的理解应结合上下文及双方真实意思表示，该条款的前文“如期交房，杨学红放弃要求自2019年1月1日起至实际交房之日止的利息损失和违约金”是前提条件，只有在不能如期交房的情况下才可主张违约责任；而且双方之间就该逾期交房问题已经进行过诉讼并经生效判决对违约金予以调整，且杨学红在（2018）津0115民初7880号案件起诉时亦按日2?标准请求违约金，足以说明其对违约金已进行了调整及调整后标准的认可，故在当事人就同一事实再次诉讼时还应考虑因同一违约行为作出的已生效判决对后续裁判的拘束力。因此，（2018）津0115民初7880号民事调解书中的“按原合同约定主张”应理解为对“违约金和利息”诉权的保留，而不是按照原合同约定的违约金标准请求。现杨学红按照日5?标准主张违约金，远嘉公司认为标准过高，其抗辩理由成立，予以支持；但远嘉公司主张违约金不应超过已付价款的30%，本院不予采信，本院据前生效判决调整至日2?。据此，确定远嘉公司应向杨学红支付逾期交房违约金20881.65元（286050元×2?/日×365日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向杨学红支付2019年1月1日至2019年12月31日期间利息损失12443.17元；二、天津远嘉置业有限公司于本判决生效后10日内向杨学红支付2019年1月1日至2019年12月31日期间逾期交房违约金20881.65元；（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津农商银行宝坻中心支行，账号：90×××36）三、驳回杨学红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416元，减半收取计708元（杨学红已预交），由杨学红负担343元，天津远嘉置业有限公司负担365元（于本判决生效后10日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二〇年六月十日书记员  吴美军附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。