江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14504号原告：肖文娟，女，1982年12月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：刘立祥，男，1986年5月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：姜振华，江苏丰田律师事务所律师（代理上述两原告）。委托诉讼代理人：张娟，江苏丰田律师事务所实习律师（代理上述两原告）。被告：田静，女，1980年10月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：常浩，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏六典律师事务所实习律师。原告肖文娟、刘立祥与被告田静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，由代理审判员尹丛丛依法适用简易程序于2016年10月18日第一次公开开庭进行了审理。后因案件需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年2月28日第二次公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人姜振华，被告田静及其委托诉讼代理人常浩、ＸＸ两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖文娟、刘立祥当庭明确诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》合法有效；2、被告交付昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室、XX阁楼、XX室给原告；3、被告协助将涉案房屋变更登记至两原告名下；4、诉讼费用由被告承担。原告主张的事实和理由：原、被告通过中介就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定了购房总价、付款方式等；后原告交付了定金50000元并按约将贷款所需全部资料交与中介，双方于2016年8月3日办理了网签手续；但被告之后不愿意继续出售涉案房屋，原告遂起诉。被告田静辩称:1、原告有违约行为，被告未违约；2、原告违约致使合同无法继续履行，我方已行使合同解除权；3、网上备案合同并非被告本人签名，被告亦未委托备案合同上的中介进行房屋买卖；4、保留向原告追究违约金的权利。经审理查明，被告田静于2014年9月10日登记取得昆山市周市镇××花园××楼××室××房屋、阁楼（房屋建筑面积115.35平方米，阁楼建筑面积52.48平方米；产权证号：昆房权证周市字第××号）一套以及XX号楼XX室的车库（建筑面积9.66平方米；产权证号：昆房权证周市字第××号）一间。2016年7月26日，原告刘立祥、肖文娟（买受方、乙方）及被告（出售方、甲方）在苏州中楚房地产经纪有限公司（居间方、丙方；以下简称中介）经办人关某的居间下，三方就前述房屋、阁楼和车库（以下简称房屋）签订《房地产买卖居间协议》（编号：0000927）一份：1、协议第三条载明：房屋转让总价为95万元；双方签订《房地产买卖合同》当日，乙方向甲方支付首期房款42万元（含已付定金5万元及交房尾款2万元）暂存至丙方保管；双方共赴房产交易中心办理过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款35万元；甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款53万元；双方约定本次交易过程中产生的税、费由乙方承担；2、第六条载明：甲乙双方同意在本协议生效后30日内至丙方处签订《房地产买卖合同》（注：原告、被告、关某共同确认该合同指的是房产交易中心网签备案的存量房买卖合同）；签订本协议后30日内，乙方应备妥银行贷款所需资料；乙方贷款申请获得银行审批通过通知后7日内，三方共赴房产交易中心办理产权过户手续；甲乙丙三方须在2016年9月30日前共赴房产交易中心办理产权过户手续；甲乙双方过户后甲方收到贷款日，甲方向乙方办理交房手续；等等。前述协议签订后，原告于当天及次日分两次向被告给付定金合计5万元，被告对此出具《收据》两份。因中介不符合经办银行贷款及网签的相应资质，遂委托昆山市太保房产咨询有限公司于同年8月初根据原、被告事先签好的《声明书》办理了《存量房买卖合同》的网上签约和备案手续。该备案合同载明房屋成交总价780235元，首付250235元，贷款53万元。9月1日，三方共赴交通银行昆山分行办理银行贷款审批手续，由中介法定代表人何浩转账给付原告250235元，原告将该款转账给付被告，后被告应要又将该款转回何浩，以此完成贷款审批所需之首付款给付手续。但被告当场拒绝出具首付款收据并认为原告没有首付款的支付能力、已构成违约；而原告主张该操作仅为完成贷款审核，首付款根据协议约定于9月30日前办理过户手续时才应支付。最终，因被告当场拒绝签字致使本次银行贷款审批手续未能办成。9月4日，被告以短信通知关某因原告违约遂不同意继续出售房屋。中介自述于9月12日通知双方次日再次共赴办理贷款审批手续，被告明确答复不愿继续出售。9月23日，原告通过银行向被告转账“购房首付款”37万元（注：双方庭审中确认该款已由被告退还原告）。9月28日，被告向中介邮寄《房屋过户催告通知》一份，要求其转告原告带足购房余款和相关证件于9月30日之前办理过户手续，并告知逾期不办则双方协议于9月30日到期后自动解除等后果。现原告认为被告寻由不继续出售房屋构成违约，起诉要求继续履行协议；被告认为原告违约在先，其已行使合同解除权，故不再履行协议，由此引起本案纠纷。另查明，关于委托第三方中介进行存量房买卖网上签约和备案手续之《声明书》的签订问题：1、被告第一次庭审中举证其自行政机构处调取的2016年7月29日《声明书》一份，主张该书证落款“卖方声明人（签章）”处“田静”字样并非其本人书写，并为此申请开展笔迹鉴定；2、中介经办人关某审理期间提供2016年8月1日《声明书》原件一份并陈述：该书证落款处“田静”字样系被告于上述协议签订时一并签署，落款日期“2016年8月1日”系经办人事后手写，第三方中介办理网签时未要求中介提供该声明书，被告提供的备案《声明书》是第三方中介图方便自行制作而并非原、被告真实签署；3、被告自述未签订过任何《声明书》，后经本院释明，被告最终于2016年11月16日确认对8月1日《声明书》上“田静”字样签名的真实性申请笔迹鉴定并为此支出鉴定费用9000元；4、2017年2月14日，苏州同济司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见认为：前述8月1日《声明书》卖方声明人（签章）处“田静”签名字迹经比对被告字迹是同一人书写。又查明，原告于审理期间经本院向其释明后确认：限购政策出台后，其仍符合购房资格；如果法院支持继续履行协议，原告就全部购房余款同意并确保一次性付清。上述事实，有房地产买卖居间协议、存量房买卖合同、房产证、土地证、收据、情况说明、银行转账凭证、催告通知及邮寄凭证、银行交易明细、营业执照、短信记录、证人关某证言、声明书、调查笔录、司法鉴定意见书、鉴定费票据以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告于2016年7月26日签订的《房地产买卖居间协议》（编号：0000927）系双方自愿签署，该协议合法有效，双方均应按约履行。关于被告主张原告未按约签订正式合同并支付首付款构成违约、案涉协议已解除的意见：1、关于网上签约合同的手续问题：原、被告虽未到场亲自办理，第三方中介的操作亦有一定瑕疵，但根据中介提供的8月1日声明书、结合鉴定结论，可以认为原、被告通过签订书面声明共同委托有资质中介代为经办网签手续，该种操作方法于法不悖且符合房屋交易的一般习惯；被告虽辩称未签订过委托声明，但该辩解意见与鉴定结论相悖，本院不予采纳，被告主张原告未按约签订《房地产买卖合同》（网签）的意见不能成立；2、关于首付款的付款期限问题：除签约后已给付的定金5万元及通过银行贷款给付53万元之外，双方对其余首付款37万元的付款时间意见不同，原告主张应于过户时支付，被告主张应于办理网签合同时支付，中介经办人对此与原告陈述一致；本院认为从协议第三条载明的内容来看，该条条款上下文之间有一定的包含关系和表述矛盾，致使原、被告的主张都有相应的文义依据，但根据文义解释规则和公平原则来讲，除非原告超出该条文义确定的最后付款期限仍不能支付首付款之情形外，被告以原告未在网签当日付款为由主张原告未按协议约定履行理由不足、有失公允；3、关于银行贷款审批手续问题：根据三方庭审陈述，贷款审批手续在网签之后、过户手续之前办理，根据前述分析，原告在该环节未实际给付首付款并不违反协议约定也未实际影响被告的合同权益，再结合原告9月23日的付款行为，被告以此为由主张原告没有支付能力构成违约依据不足；4、关于被告自称行使合同解除权问题：案涉协议未明确约定解除权，被告依法行使法定解除权的，应当证明原告存在根本违约行为，但根据在案证据、结合前述分析，本院认为被告主张原告违约的事实依据并不充分、解除理由不能成立，故对其2016年9月4日短信通知的解除效力不予认定。综上所述，被告不同意继续履行案涉协议没有事实和法律依据，本院对其意见不予采纳，结合原告庭审中对购房余款的付款承诺，综合本案实际情况，本院酌定十五日的履行期限，被告应于该期限内向原告完成房屋交付和协助过户手续（税费由双方按协议约定履行），相应手续完成后，原告应同时向被告一次性付清购房余款900000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零九条之规定，判决如下：一、原告肖文娟、刘立祥与被告田静于2016年7月26日签订的《房地产买卖居间协议》（编号0000927）有效。二、被告田静于本判决发生法律效力后十五日内向原告交付位于昆山市周市镇XX花园XX号楼XX室的房屋、阁楼（产权证号：昆房权证周市字第××号）一套以及XX号楼XX室的车库（产权证号：昆房权证周市字第××号）一间，并于前述期限内协助原告肖文娟、刘立祥完成前述不动产的过户登记手续。被告协助完成前述手续后，原告应当同时向被告一次性支付购房余款900000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费13300元，保全措施申请费5000元，鉴定费9000元，前述三项费用合计27300元，由被告田静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  尹丛丛人民陪审员  陆 伟人民陪审员  孙 娟二〇一七年六月十二日书 记 员  徐 峰1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。