嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初2169号原告：张雪琴，女，1978年6月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告：沈利斌，男，1978年5月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。上列二原告共同委托诉讼代理人：李涛、徐琛，浙江图腾律师事务所律师。被告：练荣慧，男，1973年1月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被告：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，董事长。委托诉讼代理人：陈珂，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：嘉兴祥安物业管理有限公司。住所地：嘉兴市中安钢贸园3幢201室南侧。统一社会信用代码：913304015826923921。法定代表人：冯忠良，执行董事。原告张雪琴、沈利斌诉被告练荣慧、嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）、嘉兴祥安物业管理有限公司（以下简称祥安物业）占有物返还纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，被告练荣慧提出管辖权异议，本院于5月25日裁定驳回其对管辖权提出的异议。后被告练荣慧提起上诉，嘉兴市中级人民法院于7月12日作出裁定，驳回上诉、维持原裁定。本案适用简易程序于9月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2019年9月26日依法转为普通程序，并于同年10月17日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告又提出司法鉴定申请，本院审查后依法对外委托进行司法鉴定，后于2020年4月21日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张雪琴、沈利斌及其共同委托诉讼代理人李涛、被告练荣慧、被告中安公司委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼，被告祥安物业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告张雪琴、沈利斌及其共同委托诉讼代理人李涛、被告练荣慧、被告中安公司委托诉讼代理人陈珂到庭参加诉讼，被告祥安物业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三次开庭，原告张雪琴和沈利斌、被告练荣慧到庭参加诉讼，被告中安公司、祥安物业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告张雪琴、沈利斌向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告练荣慧立即从占有使用的位于嘉兴市商铺（房屋建筑面积分别为94.12平方米、68.45平方米）腾退；2、判令被告练荣慧支付两原告商铺占用使用费43560.63元（自2019年1月1日起，按70元／平方／月计算，暂计至2019年4月25日，要求计算至被告实际腾退之日止）；3、判令被告中安公司、祥安物业对被告练荣慧上述第2项付款义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2013年12月13日，原告张雪琴与被告中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，向被告中安公司购买嘉兴市中安商贸园11幢112室商铺（房屋建筑面积为94.12平方米），合同约定被告中安公司于2014年1月31日前交付商铺。2015年12月2日，原告沈利斌与被告中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，向被告中安公司购买嘉兴市中安商贸园11幢114室商铺（房屋建筑面积为68.45平方米），合同约定被告中安公司于2015年12月2日前交付商铺。2016年12月2日，原告张雪琴与被告中安公司签订《协议书》一份，同意将上述两间商铺的交付时间拖延至2016年12月31日。但到期后，被告中安公司仍未交付，故两原告于2018年7月2日向本院起诉要求被告中安公司立即交付上述两间商铺，并支付违约金。诉讼中，双方达成调解协议，被告中安公司于2018年12月31日使用期满后三日内返还两原告涉案的两间商铺。但期满后，被告中安公司仍未履行商铺交付义务。为此，两原告向本院申请强制执行。执行过程中，经查，被告祥安物业受被告中安公司委托对中安商贸园进行管理；被告练荣慧、祥安物业于2015年12月29日签订《嘉兴祥安物业租赁合同》，由被告祥安物业将该涉案的两间商铺租赁给了被告练荣慧，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日；租赁到期前后，被告祥安物业多次约谈被告练荣慧和向被告练荣慧发出通知书、告知书，但被告练荣慧拒不搬迁并无偿占有使用涉案两间商铺至今。两原告是涉案两间商铺的合法所有权人，现被告练荣慧在租赁期满后，拒不腾退并无偿占有使用该两间商铺至今，故应立即腾退并向两原告支付占有使用费。被告中安公司和祥安物业作为商铺出售者和市场管理者，负有按约向两原告交付出售商铺的义务，且在与被告练荣慧租赁合同期满后，理应积极行使权利，要求被告练荣慧腾退并向两原告返还商铺，但至今除采用通知和停电措施以外，未采取其他有效措施防止两原告损失的扩大，故应对被告练荣慧需支付的占有使用费共同承担连带清偿责任。遂成讼。被告练荣慧答辩称，1、其与被告中安公司存在十年的租赁期，按照买卖不破租赁原则，其拥有合法承租权，原告无权要求其搬离。其于2012年12月份进入中安公司承租11幢104室，市场承诺十年租赁期内，租户随时有权要求续租，这也是中安公司对买房人“包租十年”承诺的来源。中安公司订立的格式合同，在合同中添加陷阱，诓骗放弃优先购买权属于格式合同中减轻自己责任的条款，没有明确向其告知，也没有划线重点标出，格式条款无效。其在2013年6月份已明确向中安公司业务员沈某要求购买涉案商铺，沈某回复不可售，且沈某也承认这点。沈某在与其签订合同时，没有说明放弃优先购买权。中安公司应首先确定其不购买后再对外销售。原告与中安公司为掩盖违法行为，恶意串通剥夺其优先购买权。112室约定2014年1月31日交房，在中安公司明显对原告违约的情况下，原告又在2015年12月2日购买114室，约定2015年12月2日前交房，后又签订协议书至2016年12月31日交房，直至2018年5月才办理完毕不动产权证，并在自身经营场地续签三年、做好充分准备的情况下，采取诉讼方式意图取回房屋。原告与中安公司、业务员黄柏义存在恶意买卖行为，可能涉嫌犯罪，应移送公安机关处理。中安公司出售房屋后仍对外租赁属于诈骗行为。要求确认其对涉案商铺享有优先购买权，并将商铺过户至其名下，立即恢复其正常经营、生产所需用电等。被告中安公司答辩称，涉案租赁房屋租赁到期日为2018年12月31日，后因为被告练荣慧的原因没有及时办理腾退，致使本案原告受到损失，对于事实部分没有意见，但使用费应据实计算，计算标准过高。原告要求其司承担连带清偿责任，无依据，不予认可。被告祥安物业未作答辩。经审理，本院认定事实如下：2013年3月1日，被告练荣慧作为乙方与被告中安公司作为甲方签订《中安市场商（住）用房租赁合同》，约定中安公司将中安商贸园11幢112、114室（162.55平方米）出租给练荣慧，期限自2013年1月1日至2014年12月31日；租金暂定为15743元/年；其中合同约定“第十一条所有权变动1、租赁期间甲方如对外销售该房屋，无需通知乙方，乙方承诺放弃优先受让权，但甲方应确保本期租赁合同正常履行。”2015年12月29日，被告祥安物业受被告中安公司委托，继续与被告练荣慧就上述房屋签订《房屋租赁合同》，期限自2016年1月1日至2018年12月31日期满，每年租金为47135元，共计141405元，租金不包括物业管理费及其他代收费；其中合同约定“第九条、租赁房屋返还时的状态1、……未经甲方同意逾期返还的，每逾期1日乙方应按原有租金3倍且不低于每日租金1000元向甲方支付逾期占用费。”“第十二条所有权变动1、若该房屋在租赁期间对外销售，乙方承诺放弃优先购买权，但甲方应确保本期租赁合同正常履行。”2013年12月13日，原告张雪琴与被告中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，张雪琴向被告中安公司购买上述11幢112室，价款130万元，约定于2014年1月31日前交房。后于2017年7月7日过户至张雪琴名下，房屋建筑面积为94.12平方米。2015年12月2日，原告沈利斌与被告中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，沈利斌购买上述11幢114室，价款100万元，约定于2015年12月12日前交房。后于2017年6月14日过户至沈利斌名下，房屋建筑面积为68.45平方米。2015年12月2日，因中安公司未交付房屋，原告张雪琴与被告中安公司签订《协议书》，中安公司承诺于2016年12月31日前交付112、114室，双方同意将该期间的两商铺的房租与原告现租用的商铺的租金相互抵销，互不支付；等等。另查，原告张雪琴与沈利斌系夫妻关系。两原告曾于2018年7月起诉中安公司，要求交付房屋，并支付违约金。后经法院调解，达成（2018）浙0411民初2969、2970号民事调解书，中安公司承诺于2018年12月31日使用期满后三日内返还涉案商铺；等等。但法院执行过程中，练荣慧至2018年12月31日租期期满后至今未腾退。庭审中，被告中安公司员工沈某出庭作证称，被告练荣慧最早租赁的是104室，后来搬到112、114室，当时确实说过包租十年，练荣慧也说过要买，但是后来变化很大，反正协议比较多，以最后协议为准，有的签了10年，有的没有签，年限也不一样。审理过程中，原告申请对涉案两商铺自2019年1月1日起至今的市场租金标准进行评估。经审查，本院于2019年12月31日依法作出司法鉴定决定，对上述事项进行对外委托司法评估。嘉兴中磊资产评估有限公司于2020年4月8日出具评估报告，结论为自2019年1月1日至2019年12月30日的租金标准均为63.04元/月/平方米。花费鉴定费5000元。本院认为，涉案112、114室已分别自2017年7月7日、2017年6月14日起登记于原告张雪琴、沈利斌名下，根据《物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即涉案商铺已归原告所有。根据原告与被告中安公司达成的协议，中安公司自2018年12月31日使用期满后3日内返还给原告，故2019年1月4日之后，中安公司已无权就上述商铺再进行对外出租，被告练荣慧以与中安公司存在协议为由继续占有上述商铺已无合法依据，即练荣慧自2019年1月4日起占有该商铺系无权占有。根据《物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，原告有权依照上述法律规定要求被告练荣慧返还商铺；同时，根据《物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，故被告自2019年1月4日起占有涉案商铺，应支付自该日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于支付标准，原告主张按70元／月／平方计算，并提供案外商铺租赁合同等予以证明，但商铺租赁费的确定，受地理位置、市场波动、经济环境等多种因素的影响，仅凭上述证据无法确认，故本院应根据嘉兴中磊资产评估有限公司对涉案商铺租金的评估结论认定，即按10248.41元／月（63.04元／月／平方米×162.57平方米）进行计算。被告练荣慧称被告中安公司承诺包租十年，一方面其提供的租赁合同中并未约定10年的期限，且有放弃优先购买权的条款，虽证人沈某称当初说过包租10年，也说过要买，但也陈述与市场租户最终并非全部签订10年，签订的年限并不一样，应以协议为准，而被告练荣慧亦未能提供其他证据推翻其自愿签订的上述租赁合同，因此，本院对被告练荣慧的上述意见不予采纳。被告练荣慧另称被告中安公司与原告相互串通损害其优先购买权，为此提供了发票、银行流水、付款凭证等，证明其与原告存在生意往来，以此认为原告知晓其租赁商铺，但原告称其并未送货上门并不知晓租赁情况，而被告练荣慧亦未能提供进一步证据证明，况且，如上文所述，被告练荣慧签订的租赁合同中确有放弃优先购买权的条款，因此，被告练荣慧的上述证据和理由不足以证明原告与被告中安公司之间恶意串通侵害其优先购买权，因此，本院对练荣慧的上述抗辩意见亦难以采纳。关于原告要求被告中安公司和祥安物业承担连带责任，本院认为，本案为占有物返还纠纷，涉案商铺的实际占有人为被告练荣慧，原告主张其余两被告承担连带责任缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于鉴定费，系原告为主张权利而支出，属于实现权利的费用，且评估结论中的租金标准亦低于其主张的标准，同时，根据本案的实际情况等，本院酌定由原告自行承担。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告练荣慧于本判决生效之日起三十日内将嘉兴市商铺腾退并返还给原告张雪琴、沈利斌；二、被告练荣慧于本判决生效之日起三十日内支付原告张雪琴、沈利斌房屋占有使用费（按照10248.41元/月的标准，自2019年1月4日起计算至商铺实际腾退返还之日止）；三、驳回原告张雪琴、沈利斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费889元，由原告张雪琴、沈利斌负担108元，被告练荣慧负担781元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  徐东文人民陪审员  高文静人民陪审员  邱金凤二〇二〇年六月一日书 记 员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。