广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初15142号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦。负责人：陈立新。委托诉讼代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。被告：唐建军，男，1968年11月29日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所实习律师。被告：中山市味美轩餐饮服务有限公司，，住所地广东省中山市东升镇裕隆路（中山市力信科技发展有限公司的物业**）被告：唐中国，男，１９７６年５月２１日出生，汉族，住湖南省湘潭市。被告：吴旭娟，女，１９７５年６月２０日出生，汉族，住湖南省湘潭市。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）与被告唐建军返还原物纠纷一案，本院于2016年12月15日立案后，依原告农行中山分行的申请追加了中山市味美轩餐饮服务有限公司（以下简称味美轩公司）、唐中国、吴旭娟为本案被告。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行中山分行的委托诉讼代理人唐超余、被告唐建军的委托诉讼代理人孟凡亮到庭参加诉讼，被告味美轩公司、唐中国、吴旭娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行中山分行向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即向原告农行中山分行返还位于中山市××镇××村××号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]中的A2-F1-12（1至3层）、A2-F1-13（1至3层）的商铺（下称涉案商铺），并在返还时结清涉案商铺截至返还之日的物业管理费、水费、电费等因被告非法占有使用产生的全部费用；2.判令四被告向原告农行中山分行支付涉案商铺的占用使用费（从2016年4月1日起按每月30元/平方米计算至实际返还之日止），截止2016年11月30日的占用使用费为24万元（30元/月×1000平方米×8个月）；3.判令四被告向原告农行中山分行赔偿因本案维权所支出的律师费15000元。事实和理由：2013年9月，广东大飞洋游艇设备有限公司（以下简称大飞洋公司）向原告农行中山分行借款并由涉案商铺的原产权人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）将包含涉案商铺在内的商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，原告农行中山分行诉至法院要求偿还欠款并行使抵押权。后经法院判决执行，原告农行中山分行于2016年4月1日依据（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的含涉案商铺在内的商业楼的所有权。另，涉案商铺所在的商业楼于2014年5月27日被佛山市顺德区人民法院查封，之后又被法院多次轮后查封。被告唐建军于2015年4月25日与涉案商铺的原产权人力信公司签订租赁合同，承租涉案商铺用于开办酒楼。被告味美轩公司的经营地址为涉案商铺，被告唐中国、吴旭娟为被告味美轩公司的股东，被告吴旭娟为被告味美轩公司的法定代表人，且被告唐中国与被告唐建军共同在涉案商铺的租赁合同上签名，故四被告均是涉案商铺的占有使用人。原告农行中山分行认为，被告唐建军、唐中国与力信公司在涉案商铺抵押之后所签订的租赁合同对原告农行中山分行不具有约束力，原告农行中山分行有权要求四被告返还涉案商铺并支付占有使用费。四被告拒不返还涉案商铺的行为严重侵害原告农行中山分行的物权，理应承担因本案维权而支出的律师费。据此，原告农行中山分行向法院提起诉讼并提出以上诉讼请求。被告唐建军辩称，1.原告农行中山分行至今未取得涉案商铺的不动产登记证书，根据我国的物权法规定，不动产实行登记制度，没有登记的不能视为所有权人，故原告农行中山分行的原告主体不适格；2.被告唐建军只是作为签约代表与中山市力信公司签租赁合同，不是合同当事人，其作为被告主体不适格；3.被告唐建军在签约时对涉案的物业被查封、抵押的情况不知情，没有证据证明被告唐建军在签订合同时具有恶意，原告农行中山分行与力信公司的纠纷对被告唐建军不具有约束力。被告唐建军与力信公司签订合同时，约定免租期到2016年12月31日，现原告农行中山分行主张返还原物，应向力信公司主张并办理产权变更手续，而不应向被告唐建军主张；4.原告农行中山分行主张的物业管理费、水费、电费没有依据，没有证据证明原告农行中山分行代被告唐建军垫付了前述费用，原告农行中山分行主张的律师费没有合同约定，没有法律依据，故请求法院驳回原告农行中山分行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.律师函、快递单，有原件核对，本院对其真实性确认，但该快递单没有收件人签收，故对关联性本院不予认定；2.网上打印的2016年中山市房屋租赁参考表，为政府公开信息，真实性本院予以认定，但是否与本案具有关联，本院将结合其他证据决定是否认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]位于中山市××镇××村，原产权人为力信公司。后大飞洋公司向农行中山分行借款并由力信公司将上述商业楼抵押作为借款担保，并于2013年10月11日办理抵押登记。后大飞洋公司未按时还款，农行中山分行诉至本院要求偿还欠款并行使抵押权。经强制执行，农行中山分行于2016年4月1日依据本院出具的（2015）中二法执字第877-2号执行裁定书取得登记在力信公司名下的包含涉案商铺在内的商业楼的所有权。味美轩公司成立于2015年5月26日，登记的营业地址为中山市东升镇裕隆路（中山市力信科技发展有限公司的物业二层），原股东为唐建军及唐中国，原法定代表人为唐建军。2016年7月22日，味美轩公司的股东变更为唐中国、吴旭娟，法定代表人变更为吴旭娟。2015年4月25日，唐建军、唐中国（乙方）与原产权人力信公司（甲方）签订租赁合同，承租涉案商铺用于经营酒楼，涉案商铺总面积为1000平方米，租赁合同约定租赁期限自2015年7月1日起至2023年6月30日止；2015年7月1日起至2016年12月31日，租金为0元，2017年1月1日至2018年12月31日，租金为19元每平方米，2019年1月1日至2020年12月31日，租金为21元每平方米，2021年1月1日至2022年12月31日，租金为23元每平方米，2023年1月1日至2023年6月30日，租金为25元每平方米；乙方应于每月25日前交纳租金，物业管理费、水费、电费等费用由乙方自行承担。合同还约定了其他权利义务。农行中山分行、唐建军确认味美轩公司成立之后，涉案商铺一直由味美轩公司使用，味美轩公司于2016年10月停止经营，但未向农行中山分行或者力信公司交付涉案商铺。庭审中，农行中山分行确认其没有垫付涉案商铺的物业管理费、水费、电费等费用，也无法确定具体数额。农行中山分行要求四被告按每月每平方30元的标准交纳涉案商铺的占有使用费及因本案维权而支出的律师费15000元，并提供代理协议及收款收据为凭。中山市房屋租赁管理所公布的《2016年中山市房屋租金参考价》显示，涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为每月每平方米30元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，农行中山分行作为涉案商铺的抵押权人，因债务人未能按约清偿债务，通过申请本院执行实现了抵押权，于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权。涉案商铺的抵押权是2013年10月11日设立的，而唐建军、唐中国与原产权人力信公司的租赁合同签订日期为2015年4月25日，涉案商铺抵押设立在前，出租在后，故唐建军、唐中国与原产权人签订的租赁合同对农行中山分行不具有约束力。现涉案商铺由味美轩公司实际占有使用，农行中山分行有权要求味美轩公司返还涉案商铺。因此，对农行中山分行要求味美轩公司返还涉案商铺的请求，本院予以支持。因农行中山分行未提供证据证实唐建军、唐中国、吴旭娟是涉案商铺的实际使用人和占用人，故农行中山分行要求唐建军、唐中国、吴旭娟返还涉案商铺，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案商铺占有使用费的问题。农行中山分行于2016年4月1日取得涉案商铺的所有权，味美轩公司自成立之日即使用涉案商铺，且未在农行中山分行取得所有权后向农行中山分行交纳相应租金，故农行中山分行要求味美轩公司支付自2016年4月1日至实际返还之日的占有使用费，理据充分，本院予以支持。至于占有使用费的标准，虽中山市房屋租赁管理所公布的涉案商铺所在的中山市东升镇同兴街银信花园路段的租金参考价为每月每平方米30元，但该价格只是参考价，且不同商铺位置有不同的租金价格，故依据公平原则，应参照唐建军、唐中国与力信公司于2015年4月25日所签订租赁合同中约定的租金标准计算。关于农行中山分行要求味美轩公司结清截至返还涉案商铺之日所产生的物业管理费、水费、电费等费用，因农行中山分行未举证证实味美轩公司拖欠上述费用，亦未提供证据证明其已代味美轩公司支付该费用以及该费用的具体数额，农行中山分行因对此承担举证不能的不利后果，因此，本院对该诉讼请求不予支持。至于农行中山分行主张的律师费，因双方没有约定，本院不予支持。味美轩公司、唐中国、吴旭娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告中山市味美轩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行返还位于中山市东升镇坦背村裕隆路1号商业楼[土地证号：国（2011）09001**；房产证号：**××24]中的A2-F1-12（1至3层）、A2-F1-13（1至3层）的商铺；二、被告中山市味美轩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付自2016年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费（2015年7月1日起至2016年12月31日，租金为0元每平方米；2017年1月1日至2018年12月31日，租金为19元每平方米；2019年1月1日至2020年12月31日，租金为21元每平方米；2021年1月1日至2022年12月31日，租金为23元每平方米；2023年1月1日至2023年6月30日，租金为25元每平方米）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5126元，由原告中国农业银行股份有限公司中山分行负担1538元，由被告中山市味美轩餐饮服务有限公司负担3588元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  梁轩泉人民陪审员  李 勇二〇一七年六月十四日书 记 员  何涓霞