广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初6663号原告：藏晓明，男，1980年3月22日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：郑洪枝，系广东广中律师事务所律师。被告：中山市建华房地产发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：刘显进。委托诉讼代理人：李密枝，系广东正鸿律师事务所律师。原告藏晓明与被告中山市建华房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，原适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑洪枝，被告的委托诉讼代理人李密枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行协助原告办理房地产权证的约定义务；2.被告支付违约金（违约金计至房地产权证出具之日，暂计至2016年5月23日止为224998.75元）。庭审中，原告撤回第一项诉求，明确第二项诉求的违约金从2014年1月15日计算至2016年2月4日（已付房款2622363元×违约系数0.0001×违约天数）。事实和理由：2010年3月29日，原、被告签订《菊城-XX花园认购书》、《中山市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买位于中山市××北区××路××房（以下统称涉案房地产），建筑面积337.68㎡，总价为2622363元。其中首期支付692363元，余款183万元通过银行贷款的方式支付。《合同》第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2011年2月28日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《合同》第十四条“关于产权登记的约定”第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出让人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照约定以现金转账支付和银行贷款的方式支付了全部购房款给被告，被告向原告代为收取了契税、买卖合同印花税等税费。原告于2010年6月10日取得《中山市商品房销售登记备案表》。2011年2月28日前，被告交付该商品房给原告使用。根据合同约定，从商品房交付之日起720个工作日内，被告应协助原告办理并取得房地产权证，该办证期限已经届满。为此，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1.涉案房地产于2016年2月4日取得房地产权证。2.原告至今仍未办理实际收楼手续，只有在被告按照《合同》附件五第六条规定“付清办理产权登记所需的税费、分户产权测图费和全部房价款及在出卖人通知的期限内签订面积差异确认文件及提供办证所需资料”后，才可视为原告同意办理房地产权证，否则原告有权以房屋质量不符合标准为由，拒绝接收房屋并要求解除合同。在原告明示或以其行为表示同意接收房屋并办理确权之前，房屋产权存在极大不确定性。被告不可能为其办理产权登记。3.原告“付清办理产权登记所需的税费”的时间为2015年12月15日，“签订面积差异确认文件及提供办证所需资料”的时间为2016年1月16日。综上，被告延迟办理房地产权证是因原告怠于实际接收房屋并延迟交纳“付清办理产权登记所需的税费及签订面积差异确认文件及提供办证所需资料”，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年5月11日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《合同》。《合同》约定买受人向出卖人购买涉案房地产，总房价为2622363元，买受人以银行按揭方式按期付款；出卖人应于2011年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“双方同意该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工能取通过验收报告”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证、或身份证明文件失效、面积有差异买受人不及时签署确认文件非税办未能核契税，或不及时缴交办证税费等，导致出卖人不能按时递交办证资料办契，出卖人不承担任何责任，递件办契证期限相应顺延。合同签订后，原告付清全部房价款2622363元。被告于2011年2月17日向原告发出挂号信，通知原告于2011年4月9日收楼。原告收到挂号信后未办理收楼手续。2011年10月15日，涉案房地产所在的工程竣工并经过勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收。2015年11月4日，被告向产权登记机关提交了办理菊城XX花园XXX幢商品房产权权属证的材料。2015年11月9日，被告向原告发出通知书，要求原告提交办证的资料及费用。原告于2016年1月15日应被告的要求缴纳了办证的相关税费及资料，于2016年1月16日签订《合同》补充协议，确认涉案房地产的面积差异。2016年2月4日，中山市人民政府颁发了涉案房地产的不动产权证，为粤（2016）中山市不动产权第0018XXX号，产权人为原告。关于被告何时向产权登记机关递交办理涉案房地产权属证书的资料的问题，被告当庭无法作出回答，庭后称其办理不动产权证时被产权登记机关收回交件回执，其不清楚提交资料的具体时间。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自所负义务。本案的争议焦点为被告应否向原告支付违约金。首先，《合同》约定涉案房地产的交付日期为2011年2月28日前。在被告未举证证明存在《合同》第八条约定的延期交楼情形或双方有其他延期交楼约定的情况下，本院认定交楼日期为原告主张《合同》约定的日期即2011年2月28日。被告关于应以原告实际收楼之日作为交楼日期及办理权属登记证书期限的起算点的抗辩意见不符合《合同》约定，本院不予采纳。其次，被告未能在《合同》约定的商品房交付使用后720个工作日内，持办理原告的商品房权属登记资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担从办证期限（即2014年1月13日）届满之次日起支付违约金的民事责任。被告抗辩逾期办证系原告怠于实际收楼的意见不符合《合同》规定可以免除其责任或扣减办证时间的情形，本院不予采纳；其抗辩原告延迟交纳办证所需税费及资料的意见，与事实不符，本院亦不予采纳。再次，违约金应自提交权属资料的最后一日的次日即2014年1月14日起计至提交资料的前一日。因作为提交资料义务方的被告无法给出具体时间，现原告诉请计至不动产权证出证之日止，理据充分，本院予以支持。最后，《合同》约定逾期办证违约金计算标准为自延误之日起每日按买受人已付房价的0.01%支付，该标准并未超出法律的强制性规定，被告亦未举证该标准过分高于其逾期办证造成原告的损失，其关于违约金标准过高、应予以调整的抗辩意见，本院亦不予采纳。至于原告当庭撤回第一项诉求，属其对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以准予。综上所述，被告应自2014年1月14日起支付违约金，但原告诉请自2014年1月15日开始计算违约金，属原告对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以支持。被告自2014年1月15日起至2016年2月4日止（共计751日）每日按总房价2622363元的0.01%向原告支付违约金，为196939.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告中山市建华房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告藏晓明支付违约金196939.46元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4674元，由被告中山市建华房地产发展有限公司负担（该款已由原告藏晓明预交，被告中山市建华房地产发展有限公司于上述付款期限内一并迳付原告藏晓明，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  黄好娇审判员  邱 岳二〇一七年六月九日书记员  郑婷婷书记员  陈胜兰