江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2847号上诉人（原审被告）：南京理工科技园股份有限公司，住所地南京市秦淮区光华路129-3号。法定代表人：宗建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢凯，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍大根，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陶开爵，男，1960年1月26日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京理工科技园股份有限公司（以下简称南理工科技园股份公司）因与被上诉人陶开爵合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人南理工科技园股份公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由如下：1.涉案《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》签署双方都不是南京市光华路129号南京理工大学科技园K幢房屋（以下简称K幢房屋）的所有者，损害了K幢房屋所有者南京理工大学的权益，该协议对被上诉人不发生约定及法定的效力，是无效协议，被上诉人不享有租金收益分配请求权。上诉人、被上诉人均没有权利处分K幢房屋的民事权益。2.被上诉人一审期间并未提供证据证明上诉人是以代理人的身份签订了上述协议，也未提供其他证据证明其基于何种权利而取得无效协议中的权益。上述协议及其备忘录都是在没有产权人南京理工大学参与或授权的情况下进行的，协议的签署构成无权处分或无权代理行为，事前事后均未取得南京理工大学授权或追认。3.涉案标的物K幢房屋土地使用权人是南京理工大学。K幢房屋一直以来只有国有土地使用权证，并未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，属于违法建筑物，依据最高院的司法解释，出租人就违法建筑物与承租人订立的租赁协议无效，K幢非法建筑的收益，不论是基于土地使用权人依法享有用益物权的理由，还是基于非法建筑的收益应当属于国家的理由，都应当属于南京理工大学。4.假设即使上述协议有效，上诉人签订时意思表示的对方是南理工科技园系统公司，而不是被上诉人。作为公司的法定代表人同时是股东和高管身份的被上诉人理应维护公司和股东的利益，而被上诉人未向南理工科技园系统公司支付对价的情况下，恶意侵占租金利益损害公司和其他股东利益，被上诉人的行为构成不当得利，有关租金的分配利益也应当由南理工科技园系统公司所得，而不是被上诉人。按照合同性质理解，被上诉人对上诉人只享有权利，没有相应义务，该协议也不是双务合同，应属于单务合同、赠与合同，上诉人事实上一直未将租金收益交付给被上诉人，故上诉人可以行使任意撤销权，撤销该协议。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人陶开爵辩称：1.关于涉案《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》的效力，我方一审中提供的证据能够证明南京理工大学是很清楚的，K幢房屋的资产都是成立南理工科技园系统公司的要件，不经过大学批准是不可能转移的。涉案房屋成立至今每年都要经过审计，大学是知道或应当知道的，我方之后与上诉人签订的协议也充分证明了我方观点。2.上诉人认为我方未向上诉人缴纳租金，充分证明上诉人代表学校对涉案房屋进行了管理。上诉人认为涉案房屋为临时建筑，被上诉人无权收益，但既然是临时建筑或违建，为何能够存在多年，且上诉人还能收取其他租户的租金。我方利用房屋也是为了减少双方的损失，正是为了要有收益，所以才签订涉案的《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》。3.上诉人认为南京理工大学有权撤销双方合同，但一审时我方提供的证据已经证明上诉人签订协议是经过了大学的授权，其作为大学的直管单位，大学应当对上诉人的管理行为承担责任，上诉人认为收益应当收归国有、被上诉人系不合法收益，为何当初还要与被上诉人签协议，上诉人涉嫌诈骗行为。4.我方提供的证据能够证明，我方是从自然人向法人过渡的，有历史原因，未违反法律规定。5.上诉人认为一审庭审时我方陈述涉案房屋为南理工科技园系统公司实际使用，是偷换概念，涉案房屋是我方实际处置使用、包括收益，是因为考虑到双方关系才签订协议。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。陶开爵向一审法院提出诉讼请求：1.南理工科技园股份公司向陶开爵支付租金收益67200元；2.南理工科技园股份公司恢复K幢房屋的供水供电。一审审理过程中，陶开爵撤回要求南理工科技园股份公司恢复K幢房屋供水供电的诉讼请求。一审法院认定事实：2004年8月31日，南理工科技园股份公司（甲方）与陶开爵（乙方）、隋田力（丙方）签署《发起人协议书》，决定共同出资组建南京理工科技园系统工程有限公司（以下简称南理工科技园系统公司），甲方以实物资产、货币资金和超短波宽带通讯系统专有技术折价3300000元出资，占注册资本金的33%；乙方以货币资金3400000元出资，占注册资本金的34%；丙方以货币资金和超短波宽带通讯系统专有技术折价3300000元出资，占注册资本金的33%。南理工科技园系统公司于2004年10月28日成立，于2011年10月25日被南京市工商行政管理局白下分局吊销营业执照。K幢房屋位于南京理工大学享有土地使用权的土地范围内，未领取建设工程规划许可证。2006年6月20日，南理工科技园股份公司（甲方）与南理工科技园系统公司（乙方）签订《租房合同》，约定由甲方将K幢房屋出租给乙方从事高新技术研究及生产场地；租金暂定一年，年租金为43920元。合同签订后，南理工科技园系统公司按约缴纳了租金，南理工科技园股份公司以产权人身份向南理工科技园系统公司开具了发票。2006年11月20日，南京理工大学科技园管理中心（以下简称南理工科技园管理中心）与南理工科技园系统公司、南理工科技园股份公司签订《关于对南京理工大学科技园K栋房屋使用权的相关约定》，约定，现有南京理工大学所属科技园K栋房屋是由原南京理工大学光电厂锅炉房经南理工科技园股份公司为实施“超短波宽带图像传输系统”产业化项目而改造、装潢形成的，当时为项目生产需要，还在征得管理部门及专家同意下架设了二层的专用防静电车间和测试室共约200平方米；该房屋开始由南理工科技园股份公司向南京理工大学租用，后南理工科技园股份公司为项目的发展需要，引入社会资金合资成立了南理工科技园系统公司，“超短波宽带图像传输系统”产业化项目全部移入南理工科技园系统公司实施经营，同时也将K栋房屋使用权转为南理工科技园系统公司处置使用，并由南理工科技园系统公司承担缴纳房租、水电和物管费等义务。因“超短波宽带图像传输系统”产业化项目现由南理工科技园系统公司负责实施，而该房屋又是为该项目需要由使用方投资改造的专业性厂房，就后续该房屋的使用权作出约定，在“超短波宽带图像传输系统”产业化项目实施未终结前，该房屋归南理工科技园系统公司使用，并由南理工科技园系统公司按期交纳房租及其他费用；在“超短波宽带图像传输系统”产业化项目实施终止后，南理工科技园系统公司、南理工科技园股份公司可在同等条件下对该房屋有优先租用权；在两年内，如遇特殊情况使该房屋无法由南理工科技园系统公司或南理工科技园股份公司租用时，该房屋的改造投资人可与南理工科技园管理中心协商要求给予适当的投入补偿或自行恢复原有结构；两年内租用方如需将房屋部分或全部用作其他作用，在不违反园区相关产业政策前提下，需向业主申明，并按园区房屋使用要求使用；该房屋在租赁期间如遇园区规划需要拆除时，按国家相关规定处置，但业主不另行赔偿和承担违约和投入补偿责任。2009年11月19日，南理工科技园股份公司向南理工科技园系统公司发出通知一份，载明：“1.K幢房屋的断水、断电、拆除与南理工科技园股份公司无关；2.K幢属历史遗留问题，尊重历史。……”2014年1月21日，南理工科技园股份公司（甲方）与陶开爵（乙方）签订《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》，约定，K幢房屋现在由甲方代表学校进行管理，乙方实际处置使用；K幢房屋以现状由甲方负责相关水电等配套，并牵头共同出租给第三方，所得收益甲乙双方按照6:4比例进行分成；租金和相关费用原则上以该地区同等房屋标准为参考，每年租金不高于10%递增，开票以甲方名义，在分配给乙方的部分扣除税点后即时支付给乙方，租赁年限暂定三年，租期届满后，除可以搬动的设施处，以现状归还乙方；在租赁条件同等情况下，乙方有权优先租用；甲方有义务将相关租赁参考文件提供乙方查阅核实；如果该处房产因为非学校方拆迁时，其全部补偿费用依照甲乙双方6:4分成，如因校方需要进行拆迁时，双方另行商议。同日，南理工科技园股份公司（甲方）与南理工科技园系统公司（乙方）签订《的备忘录》，约定，K幢房屋现在由甲方代表学校进行管理，乙方实际处置使用，鉴于该处房屋原作为学校指令的相关部门对外进行了项目运作和合资，因而与乙方产生了实质性权益交集，对于该段历史，多任校方指定的管理者均认可；目前该处房产仍处于停电、停水和放置状态，双方从实际出发，本着平等、尊重、兼顾双方实际困难和合作共赢的原则，在甲方园区需要为第三方提供配套用房的情况下，双方就K幢房屋共同向第三方出租收益达成一致；K幢房屋以现状由甲方负责相关水电等配套，并牵头与乙方原法定代表人陶开爵本人名义签订协议，共同出租给第三方；甲方承诺对先前学校相关部门与乙方之间形成的历史认可，乙方承诺在乙方与甲方合资项目存续未果的情况下，乙方由其原法定代表人陶开爵本人承担全部法律义务和享有权利。2014年1月21日，南理工科技园股份公司（甲方）与南理工投资公司（乙方）、南理工科技园管理中心（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将K幢房屋共两层、租赁面积610平方米租赁给乙方，作为乙方从事汽车维修经营场地使用；租赁期限自2014年3月28日起至2017年3月27日止，共计36个月；该房屋租金为20元/月/平方米，年租金共计146400元；房租每年分两次付清，付款时间定为每年3月1日前支付73200元及每年的9月1日前支付73200元。2014年4月29日，南理工科技园股份公司（甲方）与南理工投资公司（乙方）、南理工科技园管理中心（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定，甲方将K幢房屋租赁面积280平方米（一层面积）租赁给乙方，并同意乙方可以将其及区域场地租赁给第三方从事汽车维修经营场地使用，并由乙方承担相应管理责任；房屋租金为20元/月/平方米，年租金共计67200元；租赁期自2014年7月1日起至2017年6月30日止；房屋每年分两次付清，每年1月1日前支付33600元及每年的6月1日前支付33600元；授权乙方代表甲方与该房屋原占有方妥善解决好本合同房屋租赁事宜。案件审理过程中，南理工科技园股份公司认可上述《房屋租赁补充协议》项下的租金已由案外人南京好来屋汽车服务有限公司支付给南理工投资公司，南理工投资公司亦将相应租金交付南理工科技园股份公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于陶开爵要求南理工科技园股份公司支付租金收益的诉讼请求，一审法院认为，从本案数份合同的内容及K幢房屋多年使用的历史沿革来看，K幢房屋的实际权利人为南京理工大学，实际管理人为南理工科技园股份公司，现南理工科技园股份公司以管理人身份就K幢房屋对外出租的收益分配与陶开爵进行了约定，并在将K幢房屋出租后收取了相应的租金，其理应按照合同约定将其中40%的租金收益分配给陶开爵，故南理工科技园股份公司应当支付陶开爵2014年7月1日至2016年12月31日期间的租金收益67200元（67200元/年×2.5年×40%）。关于南理工科技园股份公司认为收益运作协议无效故其无需向陶开爵支付任何租金收益的抗辩主张，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。在案件审理过程中，陶开爵申请撤回要求南理工科技园股份公司恢复K幢房屋供水、供电的诉讼请求，不违反相关法律规定，一审法院依法予以准许。综上，对于陶开爵要求南理工科技园股份公司支付租金收益的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：南京理工科技园股份有限公司于判决生效之日起十日内支付陶开爵租金收益67200元。案件受理费1480元，减半收取为740元，由南京理工科技园股份有限公司负担。二审期间，上诉人提交《南京理工大学教学科研孵化楼托管补充协议》复印件及情况说明各一份，拟证明南京理工大学对南理工科技园股份公司的授权有限，该份协议签订主体是南京理工大学和上诉人，涉及的托管范围包括涉案房屋，明确约定按照房租实际收入的20%作为托管费，房屋实际收入的80%上缴学校，还约定上诉人按照国家大学科技园的管理要求进行招商、房屋租赁及物业管理工作。被上诉人质证认为，对真实性不发表意见，与本案无关。该协议约定托管期间是2013年12月29日终止，其中约定的托管费没有参考价值，协议开始时间为2012年，下面也没有落款时间，被上诉人公司成立为2004年，8年后的协议不能约束我方协议。被上诉人无新证据提交。对上诉人提交的证据本院认为，该证据不属于民事诉讼二审期间的新证据，且从该协议的内容上看，该协议中在托管期限一项有改动痕迹，改动后的托管期限系自2012年12月30日起至2013年12月29日止，而《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》及其备忘录签订时间为2014年1月21日，上诉人的上述证据亦不能证明自身观点，本院对上述证据的证明目的不予采信。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。从本案数份合同的内容及K幢房屋多年使用的历史沿革来看，原审认定K幢房屋的实际权利人为南京理工大学、实际管理人为上诉人并无不当。现上诉人主张其没有南京理工大学的同意或授权，故其签订的《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》应属效力待定或无效，对此本院认为，自2006年起，上诉人即将涉案K幢房屋出租给南理工科技园系统公司，租金由上诉人实际收取，上诉人还以产权人身份向南理工科技园系统公司开具发票，结合涉案房屋的管理及使用历史沿革情况，2014年上诉人以管理人身份与被上诉人及南理工科技园系统公司签订《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》及其备忘录时，被上诉人有充分理由相信上诉人有处理涉案房屋收益分配的权限，且上诉人提供的证据亦不足以证明其无权就涉案K幢房屋的租金收益进行分配，另根据合同的相对性，亦不足以证明上诉人与被上诉人签订的关于收益分配的协议损害了南京理工大学的权益，本院对上诉人的上述主张不予采信。在签订涉案备忘录时，南理工科技园系统公司虽已吊销，但并未注销，其有权作为合同主体签订合同，涉案备忘录中有该公司法定代表人即本案被上诉人签字并加盖公司公章，合同内容对南理工科技园系统公司具有法律约束力。该备忘录中明确约定“乙方由其原法定代表人陶开爵本人承担全部法律义务和享有权利”，被上诉人有权按照该备忘录的约定，与上诉人签订《关于K幢房屋合作进行收益运作的协议》。上诉人认为上述协议为赠与合同、被上诉人构成不当得利的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人与被上诉人签订协议后，已将涉案K幢房屋出租并收取租金，原审认定上诉人应按照双方协议的约定将其中40%的租金收益分配给被上诉人并无不当。综上所述，上诉人南理工科技园股份公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人南京理工科技园股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年六月八日书记员  戴 苗