江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0111民初5337号 原告（反诉被告）：关吉永，男，1977年4月5日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人：李志成，江苏和忠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李艳艳，女，1986年10月2日生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：南京恒泰非融资性担保有限公司，住所地在南京市玄武区板仓街****。 法定代表人：杨焱，总经理。 委托代理人：王炜，江苏三法律师事务所律师。 被告：南京存房房地产经纪有限公司，住所地，住所地在南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路**总部基地****iv> 法定代表人：薛瑞，经理。 委托代理人：崔燕，女，1985年10月21日生，汉族，住南京市玄武区。系南京存房房地产经纪有限公司员工。 原告（反诉被告）关吉永与被告（反诉原告）李艳艳、被告南京恒泰非融资性担保有限公司（以下简称恒泰公司）、南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）关吉永及其委托代理人李志成，被告（反诉原告）李艳艳的委托代理人汤圣泉，被告恒泰公司委托代理人王炜、存房公司委托代理人崔燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）关吉永诉称，原告于2016年2月20日，通过被告中介公司，将位于南京市浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑×幢×单元××室房屋作价160万元出售给被告李艳艳，其中被告李艳艳贷款110万元。合同签订后，贷审完成后，被告李艳艳支付部分房款，双方及各自配偶一共四人在浦口区房产局交件过户。房屋转移至被告李艳艳名下后，其一直拖延办理银行贷款抵押手续，致使原告迟迟未能取得银行下款。原告售房急需另行购置其他房屋，由于被告违约，造成原告及其家人购房目的受阻，此时恰逢房价上涨高峰，被告的违约给原告造成购房成本加大。被告存房公司作为本次房屋交易的中介公司，被告恒泰公司作为本次房屋抵押担保公司，均应承担法律责任。现诉请判令：一、解除《存量房交易合同》；二、被告李艳艳按照合同约定向原告支付违约金16万元；三、被告恒泰公司、存房公司对上述款项承担连带支付责任；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）李艳艳辩称，双方交易属实，但被告李艳艳不存在违约行为，李艳艳一直严格按照合同约定履行义务，并且在合同约定办理商业贷款和公积金贷款组合贷款后变更为纯商业贷款，是为了加快下款速度，但在变为纯商业贷款的行为之下，李艳艳和原告协商能否提前交付房屋，与原告没有协商一致，在办理出件之后，被告李艳艳也一直要求原告配合办理贷款手续，原告一直拒绝拖延，并在合同约定的交房屋的日期拒绝交出房屋，故原告存在违约行为，被告李艳艳不存在违约行为，原告的主张无事实依据。被告（反诉原告）李艳艳提出反诉请求：1、要求判令关吉永继续履行购房合同，协助办理抵押贷款手续并交付房屋；2、判令关吉永支付未协助办理抵押贷款手续的违约金160000元；3、判令关吉永支付逾期交房滞纳金按100元/天计算（自2016年6月8日起至实际交房之日止）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）关吉永对被告（反诉原告）李艳艳的反诉请求辩称，反诉应当在十五日内提起，从反诉原告提交的反诉状的日期来看，已超过反诉期限，故被告李艳艳应当另案主张。对反诉请求第一项，协助办理贷款手续，贷款手续关吉永已全部完成，剩下的贷款手续都是由李艳艳自行办理，不存在关吉永协助办理。对反诉请求第二项，依据未协助办理才承担的违约金，而关吉永不存在还要继续办理贷款手续，因为贷款手续在出件时已全部办理完毕，而房屋的产权现已转移到李艳艳及其老公名下。对反诉请求第三项，逾期交房滞纳金100元/天无事实依据，由于李艳艳一直都没有按照合同约定支付房款，也没有按照正常交易流程合理期限来支付房款，至今尚有110万元未支付，交房的前提是付清全款，被告李艳艳大部分房款没有交付，故无权要求关吉永交房。 被告恒泰公司对原告关吉永本诉请求辩称，恒泰公司不应承担法律责任，希望驳回原告对恒泰公司的诉请。1、被告恒泰公司与原告无任何合同关系，即使被告李艳艳有违约行为，也与恒泰公司无关，原告要求恒泰公司承担连带责任无法律依据。2、恒泰公司也不是此房屋抵押担保的公司，恒泰公司只是给银行作贷前的文本准备等前期工作，与原告和被告无直接的合同关系。对李艳艳的反诉请求，恒泰公司认为与其无关，未发表答辩意见。 被告存房公司对原告关吉永本诉请求辩称，1、根据国家有关法律、法规和本市相关规定，原告关吉永、被告李艳艳、被告存房公司在自愿、平等和协商一致的基础上签订存量房交易合同。2、房屋权属证书齐全，有明确的房产证号和土地证号，权属证书真实有效；产权明晰，无权属争议；不存在司法行政机关查封、扣押的情形。不符合《房地产管理法》规定的禁止转让的情形，经查验符合上市交易的条件。3、在合同履行到办理银行贷款抵押手续阶段，原告和被告一出现纠纷，双方未办理银行抵押贷款手续。当合同履行出现纠纷的情况下，被告存房公司经纪人多次通过短信、面谈等方式积极沟通原告和被告李艳艳，希望化解矛盾，积极推进合同的履行。在双方走到司法途径下，被告存房公司经纪人仍然积极联系双方，希望双方能协商解决。4、根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”被告存房公司作为居间方已向原告、被告李艳艳报告了订立合同的机会并且提供订立合同的媒介服务，促成合同的签订和成立，并在合同签订后，积极地推进合同的履行，严格按照合同约定履行居间合同义务，合同无法继续履行非存房公司原因造成，与存房公司无关。5、关于原告主张存房公司承担连带支付责任的诉请，因存房公司只是居间人，只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的中介服务，所以原告的该项主张无据，不应获得支付。综上请求驳回原告诉请。对李艳艳的反诉请求，存房公司认为与其无关，未发表答辩意见。 经审理查明，2016年2月20日关吉永（甲方）、李艳艳（乙方）、存房公司（丙方）签订《存量房交易合同》，合同约定：甲方自愿将其位于南京市浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑×幢×单元××室的房屋出售给乙方，建筑面积113.69平方米，售价为1600000元。甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币30000元。乙方办理组合贷款1100000元，所需相关费用由乙方自行交纳。甲、乙双方应于2016年2月28日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准。乙方借给甲方50000元于贷款预审通过后3日内，由丙方陪同甲、乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除产权证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续，如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在3天内将所有已收取的款项返还给乙方。甲、乙双方约定于解押注销后3日内办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款410000元。甲方承诺于2017年2月19日前将该房屋内所有户口清空，逾期甲方按500元/天向乙方承担滞纳金。双方约定于2016年7月20日前，甲方腾空房屋，办理房屋交接手续，逾期按100元/天向乙方支付滞纳金……三方确定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，选择按标的额的10%，人民币160000元作为违约金分别支付给各守约方。 庭审中关吉永陈述：合同签订当天，李艳艳支付定金30000元，2016年3月14日又支付借款50000元，关吉永用此80000元办理了涉案房屋的解押手续。2016年3月21日送件当日李艳艳支付410000元，汇入指定银行卡内，送件前关吉永已办理了所有的银行贷款手续且于2016年2月23日单独到担保公司办理了贷款签字手续。对关吉永的陈述，李艳艳予以认可，并陈述因关吉永去银行闹，导致银行认为双方有纠纷，需要重新签字确认。对此关吉永陈述其没去银行闹事，只是询问为何货款没有到指定的邮储卡内。被告存房公司陈述被告恒泰公司是其推荐给关吉永、李艳艳的担保公司，被告恒泰公司在合同履行中主要办理贷款、银行审批、抵押登记手续。 2016年3月28日李艳艳已办理浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑×幢×单元××室房屋的产权证（证号：宁房权证浦转字第××号）。 另查明，李艳艳因贷款一时无法办理，遂另行筹集购房款1100000元。并于2016年6月4日通知关吉永明确付款方式（收款人、身份证号码、银行账户等），以便其支付购房尾款。2016年6月7日关吉永妻子杨春霞向李艳艳发出“回复函”，要求李艳艳将购房余款人民币1100000元和违约金100000元一并于2016年6月15日前以本票形式开具好并通知其。 庭审中李艳艳表示其已准备好房款1100000元，随时可以支付，并放弃要求关吉永协助办理抵押贷款的主张。 上述事实，有关吉永提交的身份证、营业执照、房屋买卖合同、中介公司合同、微信记录截图9段、邮储卡、录音光盘、录音节选、担保公司发的照片、借款合同、房屋订购单、浦口房价图，李艳艳提交的存量房交易合同、定金收条、首付款收条、房屋登记簿、产权证、土地证、照片5张、函、通知函、回复函、微信截屏2张、通话记录、告知函及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为,原告关吉永与被告李艳艳、存房公司签订的《存量房交易合同》系三方协商一致达成的合意，各方均应按照合同的约定履行合同。本案的争议焦点在于：《存量房交易合同》是否能继续履行？本案中，关吉永主张解除《存量房交易合同》的依据是李艳艳未按合同约定付款方式及合理付款期限支付大部分房款。对此，本院认为，依据原、被告双方在合同中的约定，李艳艳办理组合贷款1100000元，所需相关费用由李艳艳自行交纳。甲、乙双方应于2016年2月28日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准。但关吉永并未提交证据证明李艳艳未在2016年2月28日前办理贷款手续的事实，应承担举证不能的法律后果。且李艳艳已支付关吉永490000元，其在庭审中愿意一次性支付剩余的房款，原、被告之间的存量房交易合同完全可以继续履行，为维护市场交易秩序及诚实信用原则，对李艳艳主张要求关吉永继续履行《存量房交易合同》并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。由庭审查明事实，关吉永与李艳艳约定的房屋售价为1600000元，李艳艳已支付490000元，故还需支付关吉永房款1110000元。对关吉永要求解除《存量房交易合同》的请求本院不予支持。 关于关吉永主张李艳艳支付违约金160000元，被告恒泰公司、存房公司对此承担连带支付责任之诉请。本院认为，因李艳艳在贷款一时无法办理的情况下，及时筹集购房款1100000元，其并不存在合同中约定的违约情形，故关吉永此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。关吉永主张恒泰公司、存房公司承担连带支付责任于法无据，本院对此不予支持。 关于李艳艳的反诉请求：判令关吉永支付未协助办理抵押贷款手续的违约金160000元。本院认为，因关吉永按合同约定办理贷款签字手续并已配合李艳艳办理了房屋过户手续，其并不存在合同中约定的违约情形，故李艳艳此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。判令关吉永支付逾期交房滞纳金按100元/天计算（自2016年6月8日起至实际交房之日止）。本院认为，因李艳艳未提交证据证明其已支付关吉永购房尾款，应承担举证不能的法律后果，故其主张关吉永支付逾期交房滞纳金之诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、继续履行关吉永、李艳艳、南京存房房地产经纪有限公司于2016年2月20日签订的关于南京市浦口区浦珠北路139号万江共和新城地和苑23幢3单元305室房屋编号为NJ201601311的《存量房交易合同》。李艳艳于本判决生效之日起十日内支付关吉永购房款1110000元，关吉永在李艳艳支付上述购房款后三日内履行房屋交付手续。 二、驳回关吉永的诉讼请求。 三、驳回李艳艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费19200元，由关吉永负担；反诉费用8115元，由李艳艳负担1022元，关吉永负担7093元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费19200元，反诉上诉费用8115元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 长  林咏梅 人民陪审员  姜桂兰 人民陪审员  程惠波 二〇一七年六月三十日 书 记 员  王红莲