温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初3773号原告：周忠罗，男，1956年3月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。被告：朱飞，男，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：周筱姗，女，1969年8月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：夏向禹，男，1965年5月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告周忠罗为与被告朱飞、周筱姗、夏向禹房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周忠罗及其委托诉讼代理人周若凯到庭参加诉讼。被告朱飞、周筱姗、夏向禹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周忠罗向本院提出诉讼请求：1.确认原告周忠罗与被告朱飞、周筱姗于2005年12月8日签订的房屋买卖协议书有效，坐落于藤桥镇沙裕住宅区6幢2号房屋所有权及土地使用权归原告；2.判令被告朱飞、周筱姗、夏向禹立即协助原告周忠罗办理上述房屋及其土地的产权证过户登记手续。审理中，诉讼请求变更为：确认原告周忠罗与被告朱飞、周筱姗于2005年12月8日签订的房屋买卖协议书有效。事实与理由：原告周忠罗系藤桥镇南岸村村民，2015年12月8日原告周忠罗与被告朱飞、周筱姗签订房屋买卖协议书，协议约定：朱飞、周筱姗将坐落于温州市鹿城区沙裕住宅区6幢2号房屋以241000元出售给周忠罗。立协议当日，周忠罗支付定金50000元，其余购房款191000元于2005年12月31日前付清，届时定金转为购房款，朱飞应配合周忠罗办理该房屋产权过户手续等内容。协议签订当日，原告周忠罗以现金方式向朱飞支付了定金50000元，后于2005年12月29日以现金方式向朱飞支付191000元。朱飞收款后出具《收条》一份，载明收周忠罗房款191000元，房款己付清。2006年，原告周忠罗入住涉案房屋，并于2006年6月开始以涉案房屋户主名义缴纳水、电费，2008年3月开始缴纳有线电视使用费。因涉案房屋存在二次买卖，即2005年8月出卖人夏向禹将上述房屋出卖给朱飞，仅办理了房屋所有权过户手续，但未办理建设用地使用权过户手续。2005年12月，朱飞、周筱姗将上述房屋出卖给原告周忠罗，但未办理产权过户手续，现涉案房屋所有权登记在朱飞名下，建设用地使用权登记在夏向禹名下。涉案房屋所在藤桥镇南岸村村民委员会同意上述房屋转让行为，并出具书面证明恳请相关单位给予本村周忠罗办理上述房屋及其建设用地使用权的过户登记手续，但三被告拒不配合协助办理过户手续。之前，周忠罗诉中国建设银行股份有限公司温州新城支行及朱飞、周筱姗案外人执行异议之诉一案己经审结，鹿城法院和温州中院均认为周忠罗确实有购买涉案房屋，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，中国建设银行股份有限公司温州新城支行提出对涉案房屋予以执行的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告周忠罗为维护自身合法权益，特依法向贵院起诉，请支持上述请求。三被告没有答辩。经审理，本院认定事实如下：周忠罗系藤桥镇南岸村村民，朱飞、周筱姗系夫妻。2005年8月夏向禹将其所有的坐落于温州市鹿城区沙裕住宅区6幢2号房屋出卖给朱飞，并办理了房屋所有权过户手续，但未办理土地使用权过户手续，该房屋宅基地使用权仍登记在夏向禹名下。2005年12月8日，周忠罗与朱飞、周筱姗签订房屋买卖协议书。协议书载明：朱飞、周筱姗将坐落于温州市鹿城区沙裕住宅区6幢2号房屋（所有权证号：378827，建筑面积：180.78平方米）以241000元出卖给周忠罗；立协议之日，周忠罗应支付定金50000元，其余购房款191000元，于2005年12月31日前付清，届时定金转为购房款;朱飞应配合周忠罗办理该房屋产权过户手续等内容。2005年12月29日，朱飞出具《收条》一份，载明了其收周忠罗房屋款计191000元，房屋款己付清。2006年，周忠罗入住涉案房屋，并于2006年6月开始以涉案房屋户主名义缴纳水、电费；于2008年3月开始缴纳有线电视使用费。但未办理房屋所有权及土地使用权过户手续。另查明：中国建设银行股份有限公司温州新城支行与温州市旭峰服饰有限公司、温州市姗迪服饰有限公司、温州市庄恒服饰有限公司、朱旭、朱飞、余旭峰、林琳、周光妹、黄驹、黄嫣嫣金融借款合同纠纷一案，本院依当事人申请，于2013年3月29日对涉案房屋进行了查封。2013年11月19日，本院作出（2013）温鹿商初字第2692号民事判决书，判决朱飞对温州市旭峰服饰有限公司的债务承担连带清偿责任。判决生效后，中国建设银行股份有限公司温州新城支行向本院申请执行。诉讼中的执行措施转为执行中的执行措施。周忠罗知晓后，向本院提出执行异议，本院于2018年4月25日作出（2018）浙0302执异199号执行裁定，驳回了周忠罗的执行异议。周忠罗不服，遂起诉。2019年1月8日，本院做出（2018）浙0302民初4531号民事判决，判决书认为：一、关于涉案房屋买卖事实。周忠罗与朱飞、周筱姗签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。且《房屋买卖协议书》签订时间在涉案房屋被查封之前。二、关于周忠罗是否支付购房款及是否占有涉案房屋。根据电费付款明细、《用水情况查询清单》，藤桥镇南岸村村民委员会、温州市鹿城区藤桥供电所、中广有线信息网络有限公司温州分公司各自出具的《证明》等证据，可以相互印证证明周忠罗己于2006年起占有使用涉案房屋。朱飞出具的购房款收条己明确载明了“房屋款己付清”等内容，结合周忠罗于2006年起占有使用涉案房屋至今的事实，且无证据证明朱飞、周筱珊对购房款提出主张，可以印证周忠罗己支付了全部购房款。建设银行对该买卖真实性提出异议，认为周忠罗实际占有使用涉案房屋的依据不足，但未提供证据佐证，本院不予采纳。三、房屋过户登记需出卖方与买受方共同到相关部门办理，虽涉案房屋买卖后未办理过户登记，但没有证据证明系周忠罗自身原因造成。综上，周忠罗主张停止执行涉案房屋于法有据，本院予以支持。遂判决：不得执行坐落于温州市鹿城区沙裕住宅区6幢2号房屋（所有权证号：378827）。中国建设银行股份有限公司温州新城支行不服判决上诉。2019年8月10日，温州市中级人民法院做出（2019）浙03民终3275号民事判决，认为：本案的争议焦点为涉案房屋买卖是否真实，被上诉人周忠罗对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，根据被上诉人周忠罗提供的房屋买卖协议书、收条、温州市鹿城藤桥镇南岸村村民委员会的证明、温州市鹿城藤桥供电所的证明、用水情况查询清单等证据显示，周忠罗在涉案房屋被查封之前从朱飞、周筱姗处购得了该房屋并占有使用，虽然涉案房屋买卖后未办理过户登记，但并非周忠罗的自身过错原因造成，故涉案房屋买卖真实，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，周忠罗对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。上诉人建行温州新城支行提出对涉案房屋予以执行的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有原告周忠罗提供的全部证据及本院（2018）浙0302民初4531号、温州市中级人民法院（2019）浙03民终3275号民事判决书在卷佐证。本院认为：本院（2018）浙0302民初4531号、温州市中级人民法院（2019）浙03民终3275号民事判决书均认定周忠罗与朱飞、周筱姗签订的涉案房屋的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。并据此判决不得执行涉案房屋，且原告已经支付涉案房屋全部购房款并占有使用至今，现原告请求确认《房屋买卖协议书》有效，有事实与法律依据，本院依法予以确认。三被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告周忠罗与被告朱飞、周筱姗于2005年12月8日签订的房屋买卖协议书有效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱飞、周筱姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  翁连新二〇二〇年六月二日书记员  包宇立