石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2017)冀0110民初1738号原告史辉涛(反诉被告)，男，1988年11月24日生，汉族，住石家庄市栾城区。原告史辉净(反诉被告)，女，1985年9月28日生，汉族，住址同上。二原告(反诉被告)委托代理人任志国，河北咏远律师事务所律师。被告王福林(反诉原告)，男，1982年12月25日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。委托代理人陈斌夕，河北柏辉律师事务所律师。第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介。地址：鹿泉区。负责人倪永昌。委托代理人王建冲，1985年9月28日生，汉族，住鹿泉区。原告史辉涛、史辉净(反诉被告)、被告王福林(反诉原告)与第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告王福林(反诉原告)不服本院(2016)冀0110民初3810号民事判决，提出上诉，石家庄市中级人民法院以(2017)冀01民终1814号民事裁定书将该案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告史辉涛、史辉净(反诉被告)诉称，2016年8月12日，我与被告双方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定我购买被告位于石家庄市××花园东区××室。协议签订后，我依约支付了定金和首付款并已办理了银行贷款手续，但被告至今未履行合同义务。被告的行为给我造成极大的损失，给我的精神造成严重的伤害，现诉至法院，要求依法判决被告及第三人继续履行双方的房屋买卖合同，将房屋过户到原告史辉涛(反诉被告)名下。被告承担因迟延履行合同给我造成的损失3000元。被告王福林(反诉原告)辩称,1、原告史辉涛(反诉被告)不具备本案原告的主体资格，史辉涛不是本房产合同签订的主体，不拥有权利义务，不具有诉权。2、假如史辉涛是本合同的买房主体，合同不成立，在签订买卖合同时，被告不明知史辉净是史辉涛的代理人身份，并且合同上也没有进行明示，如果被告知道实际买房人是史辉涛，被告根本不可能签订该合同，故依据《合同法》第403条规定，该合同不成立。3、原告史辉净(反诉被告)的行为构成根本违约，导致合同不能行使。原告史辉净(反诉被告)违反了双方买卖合同约定的第5条约定，至今没有申办贷款手续，更何况被告房产现处于抵押状态，故原告诉讼请求不能成立，建议法院驳回原告的诉求，并且解除合同，要求对方承担损失5万元。第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介述称，合同签订人是史辉净，实际购房人是史辉涛，史辉涛房屋贷款手续已经通过，现在的房屋有抵押，由第三人还清贷款后就可以解押，可以办理过户手续，因为房价涨了，王福林不想卖房了，是王福林违约了。原告史辉涛、史辉净(反诉被告)提交的证据是：1、房屋买卖合同一份及收条一份、定金条一份（在合同后面）。2、由于被告不配合不到银行签字，所以责任在被告，根据合同第8条规定，违约金是2万元，我们起诉的时候主张的是3000元。被告王福林(反诉原告)质证称:1、房屋买卖合同和定金条无异议，合同和订金上均显示了买房人是史辉净，关于首付款原告方没见过，也不是原告方打的，史辉涛在诉讼中出示该条之前我们不知情。首付款收条被告方没有见过，对该事实需要与中介核实。2、根据第一个焦点所出示的证据可以看出，签订合同的买房人是史辉净不是史辉涛，如果合同实际履行人是史辉涛，作为被告根本不会与他签订合同，所以被告与史辉涛之间合同不成立。在被告与史辉净签订合同后，史辉净没有按照合同约定的第5条来履行，因为他没有证据来证实，在2016年8月16日将提供贷款的手续提交给中介，也没有按照要求到银行办理贷款手续，本案被告至今没有收到各方通知，也没有收到被告在原一审所述的所谓的办下贷款的款额，并且原告在原一审庭审中所陈述的是以史辉涛的名义办理的贷款，被告对此不知情，合同上买方不是史辉涛，也不可能办理贷款，更证实了合同上买方史辉净没有向中介提交贷款手续，也没有审批办下贷款，所以证实了原告的违约行为。合同约定的第8条，除了订金不退以外，原告史辉净(反诉被告)赔偿被告违约金2万元，由于自2016年8月至今该房的贷款一直是由被告自行承担的，所以额外的支出3万元左右，所以要求原告方承担5万元。第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介未进行质证。被告王福林(反诉原告)无证据提交。经审理查明,2016年8月12日，原告史辉净(反诉被告)受原告史辉涛(反诉被告)委托与被告王福林(反诉原告)在第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介签订了房屋买卖合同，原告史辉涛(反诉被告)以69.5万元价格购买被告王福林(反诉原告)所有的坐落于石家庄市××花园东区6-3-701房屋，定金10000元。合同第四条第二款约定：双方协商好房款（除定金之外的房款）68.5万元，通过第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介托管，原告史辉涛(反诉被告)于2016年8月16日前将首付款3.5万元交第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介托管。余额人民币64万元由原告史辉涛(反诉被告)银行按揭贷款支付，若银行批准的贷款额不足，原告史辉涛(反诉被告)应当在银行确认其可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介保管。合同第五条约定：买卖双方委托第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介办理房产过户及贷款手续。买卖双方于2016年8月16日前将所需的一切手续按要求交给第三人并保证提供的手续真实有效。买方按要求到贷款银行办理审批手续并在支付首付房款后，第三人开始办理过户手续。在办理手续过程中，原、被告必须积极配合，如在办理过程中因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担。第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介工作人员王建冲于2016年8月16日收取原告史辉涛(反诉被告)购房首付款3.5万元，原告史辉涛(反诉被告)在鹿泉邮政银行购房贷款于2016年8月24日左右审批通过。被告王福林(反诉原告)所有的石家庄市××花园东区6-3-701房屋在银行设有抵押贷款，需要第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介垫资办理解除抵押后才能办理过户，经询问，第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介明确表示该中介负责还清贷款解除房屋抵押。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原告史辉净(反诉被告)与被告王福林(反诉原告)均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，故原告史辉净(反诉被告)与被告王福林(反诉原告)签订的房屋买卖合同合法有效。在买卖合同上虽然购房人写的是原告史辉净(反诉被告)，但是原告史辉净(反诉被告)与原告史辉涛(反诉被告)是姐弟关系，且原告史辉涛(反诉被告)委托原告史辉净(反诉被告)和被告王福林(反诉原告)签订了合同，并以自己的名义履行了交付房屋首付款和通过了银行贷款审批义务，原告史辉净(反诉被告)在购房前已明确告知中介实际购房人是原告史辉涛(反诉被告)，因此，实际购房人是原告史辉涛(反诉被告)。双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告已经支付房屋定金及首付款，并获得了银行贷款，完成了相应的合同义务，该房屋虽然有抵押登记，但第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介明确表示该中介还清贷款，然后可以办理过户手续，因此，该合同能够实际履行。原告未提交迟延履行合同造成实际损失的证据，故本院对原告要求被告赔偿损失3000元的请求不予支持。被告反诉称要求解除合同并要求原告赔偿损失，理据不足，本院不予支持，基此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第一百一十三条和第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：（2016）被告王福林(反诉原告)与第三人鹿泉区铜冶镇鑫鑫房产中介于本判决生效后五日内协助原告史辉涛(反诉被告)将石家庄市上庄镇龙泉花园东区6-3-701房屋过户至原告史辉涛(反诉被告)名下。二、驳回原告史辉涛、史辉净(反诉被告)要求被告王福林(反诉原告)赔偿损失3000元的诉讼请求。三、驳回被告王福林(反诉原告)的反诉请求。本案受理费25元，保全费3945元，反诉费525元，由被告王福林(反诉原告)负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费50元，反诉费525元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  李亚斌陪审员  王 乾陪审员  王 媛二〇一七年六月二十一日书记员  霍晓翠