湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初119号原告：黄石市水明物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市黄石大道189号，统一社会信用代码91420200070753729K。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：张明星，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：严祖发，男，该公司法律顾问。被告：刘顺财，男，1974年1月19日出生，汉族，居民身份证登记住址湖南省蓝山县。原告黄石市水明物业服务有限公司（以下简称水明物业公司）与被告刘顺财物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水明物业公司的委托诉讼代理人张明星，被告刘顺财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘顺财支付2019年7月之前所欠的物业费8,250元（其中截至2018年7月31日的物业费为6,750元，自2018年8月1日起至2019年7月31日的物业费为1,500元）；2、判令被告刘顺财承担本案诉讼费用。事实与理由：自2018年8月1日起，其与黄石坤宝房地产开发有限公司（以下简称坤宝地产公司）签订《物业服务合同》，接手小区物业服务后物业服务质量有较大改善，受到小区大多数业主的好评，得到社区的肯定。2019年8月31日，其向被告刘顺财下达了书面缴费通知，被告刘顺财逾期未交费，故而成诉。被告刘顺财辩称，其对原告诉称其拖欠物业费的事实无异议，但因其对水明物业公司服务不满意。楼下污水导致其不能正常出行，加上小区环境污染、餐厅的油烟、噪音污染，导致其无法正常生活。本院经审理认定事实如下：刘顺财系黄石市黄石港区宝石名城小区10栋一单元1005室（房屋面积为125.24㎡）业主，其所购商品房的开发商坤宝地产公司，指定武汉贵阁物业管理有限责任公司（以下简称贵阁物业公司）作为宝石名城小区的前期物业管理公司。2010年3月1日，刘顺财与贵阁物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：由贵阁物业公司向刘顺财所在的宝石名城小区提供前期物业服务；物业公司对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业服务费用标准为：高层住宅1元/平方米，按年交纳，自2010年2月4日起开始计费，交费时间为：第二年缴费应在年度第一个月内进行缴纳。此后，宝石名城小区更换了多个物业公司。2018年8月1日，宝石名城小区的开发商坤宝地产公司与水明物业公司签订《物业服务合同》，约定坤宝地产公司同意将宝石名城项目由水明物业公司进行物业管理，物业管理期限从2018年8月1日起至2021年7月31日止；合同的生效需征得宝石名城项目业主同意，此工作由水明物业公司负责，并与业主委员会签订相关协议；从合同生效之日起，坤宝地产公司在与宝石名城项目业主签订的《物业管理合同》中，所约定的权利、义务一并转移给水明物业公司。2018年8月1日起，水明物业公司开始为宝石名城小区提供物业服务。刘顺财自2014年2月4日起未交纳物业费。庭审过程中，刘顺财自认水明物业公司于2019年7月31日后通过在门口张贴的方式向其送达了催收通知书。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。刘顺财与负责前期物业管理的贵阁物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律规定，合法有效。关于物业服务费。1、2018年8月1日之后的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人均未提交证据证实宝石名城小区已成立业主委员会。自2018年8月1日起，水明物业公司作为建设单位坤宝地产公司所聘请的物业服务企业，已实际进驻宝石名城小区并提供了相应的物业服务；刘顺财作为业主，接受了水明物业公司提供的物业管理服务。故双方自2018年8月1日起已实际形成物业服务合同关系，双方的权利义务应当参照《前期物业管理服务协议》进行认定。物业服务企业为业主提供的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为，业主应当对物业服务企业提供的服务支付劳务费用即物业服务费。经水明物业公司书面催交，刘顺财仍未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。2018年8月1日起至2019年7月31日水明物业公司提供物业服务期间的物业服务费为：125.24㎡×1元/㎡/月×12月=1,502.88元。现水明物业公司仅主张1,500元，符合法律规定，本院予以支持。2、2018年8月1日之前的物业服务费。水明物业公司主张依据其与坤宝地产公司签订的《物业服务合同》，坤宝地产公司授权其收取前期物业服务费，形成了债权转移，故其有权向刘顺财追讨2018年8月1日之前的物业服务费。首先，收取前期物业服务费的权利主体为前期物业服务公司，而非建设单位坤宝地产公司。水明物业公司未提交证据证实坤宝地产公司已取得前期物业服务费的债权，故不能认定坤宝地产公司对2018年8月1日之前的物业服务费享有债权权利，坤宝地产公司亦无权进行债权转让。其次，即使构成债权转让，债权人应当通知债务人。水明物业公司未提交证据证实坤宝地产公司已履行通知债务人刘顺财的义务，则即使构成债权转让，对刘顺财亦不发生法律效力。故对水明物业公司主张的2018年8月1日之前的物业服务费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于刘顺财提出因污水、油烟、噪音等小区环境污染，其对水明物业公司提供的物业服务不满意故拒交物业服务费的抗辩意见。物业公司的主要职责为对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生、秩序，维持小区环境的整洁美观及正常生活秩序。经查，水明物业公司已为宝石名城小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，已尽到了合同约定的服务义务。对于污水问题，水明物业公司在小区出现污水问题时，均能及时进行处理；对于油烟、噪音问题，主要是由于小区楼栋为商住合一建筑，系一楼门面经营者在经营过程中所致，该问题不是物业公司在物业管理服务过程中所能解决的问题，不能成为业主拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。故刘顺财提出的该项抗辩意见不能成立，本院不予支持。关于刘顺财提出的油烟、噪声等损害其合法权益的行为，其有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等，以维护其合法权益。综上，刘顺财应向水明物业公司支付2018年8月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费1,500元。需要强调的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘顺财于本判决生效之日起十日内向原告黄石市水明物业服务有限公司支付2018年8月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费1,500元。二、驳回原告黄石市水明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告黄石市水明物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年六月四日法官助理陈玲书记员李娜