广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂01民再14号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路**。 法定代表人：文强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李冀，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘嘉嘉，广西谦行律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李秋生，男，1964年9月22日出生，汉族，住南宁市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李莹颖，女，1989年7月13日出生，汉族，住南宁市。 原审被告：南宁金沙湾实业有限责任公司，，住所地南宁市白沙大道** 法定代表人：张智宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈良剑，该公司职员。 再审申请人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被申请人李秋生、李莹颖，原审被告南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称金沙湾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）南市民一终字第658号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2015年12月29日作出（2015）桂民申字第1343号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭审理了本案。再审申请人国凯公司的委托诉讼代理人李冀及原委托诉讼代理人钟宁平，被申请人李秋生到庭参加诉讼。被申请人李莹颖，原审被告金沙湾公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2016年12月7日，国凯公司将委托诉讼代理人钟宁平变更为刘嘉嘉。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。 国凯公司申请再审，再审请求：1、撤销（2014）南市民一终字第658号民事判决；2、撤销南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第333号民事判决第一项；3、改判国凯公司向李秋生、李莹颖支付逾期报备案违约金8045.7元；4、案件受理费由李秋生、李莹颖负担。事实和理由：一审、二审判决国凯公司向李秋生、李莹颖支付逾期报备案违约金37946元错误，因为李秋生、李莹颖所主张的该违约金部分已过诉讼时效。1、2005年6月14日签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方当事人均应受其约束。根据该合同第十五条的约定，国凯公司应当在取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2005年2月6日，南宁市住房保障和房产管理局下发通知，将商品房现售由许可制改为备案制，即改为《商品房现售备案证明》。国凯公司已于2010年7月22日取得了《商品房现售备案证明》，李秋生、李莹颖也未因此遭受损失，且一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后一年，因此逾期报备案违约金的计算时间为2007年9月7日至2009年9月7日。由于李秋生、李莹颖于2011年12月12日才向法院起诉要求国凯公司支付违约金，故其部分违约金债权已超过二年诉讼时效。2、根据《商品房买卖合同》的约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。由此可知，当事人之间约定的违约金是以日为单位累计计算，属于连续性债权，每日的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。但一审法院却以李秋生、李莹颖办理房屋所有权证这一物权请求权来确定债权请求权行使的起算时间是错误的，因为该两个请求权的性质、内容均不相同。本案李秋生、李莹颖未能提供证据证明有诉讼时效中断的情形，故国凯公司应从李秋生、李莹颖起诉之日起倒算两年计付逾期报备案违约金，即从2009年12月12日起算至2010年7月22日取得《商品房现售备案证明》止，逾期备案天数为222天，故国凯公司应支付的逾期报备案违约金为8045.79元（362423.16元×222日×1/10000）。 李秋生辩称，本案逾期报备案违约金没有超过诉讼时效，李秋生、李莹颖在拿到国凯公司房产证之前，并不知道国凯公司违约，如果国凯公司能够依约履行义务，也就不会发生本案诉讼，故违约金利息应计算至违约金履行完毕之日止。因此，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 被申请人李莹颖、原审被告金沙湾公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李秋生、李莹颖向南宁市江南区人民法院起诉请求：1、国凯公司向李秋生、李莹颖支付逾期交房违约金5871.26元、逾期办理房屋产权证违约金44106.89元；2、金沙湾公司对国凯公司的债务承担连带责任；3、案件受理费由国凯公司、金沙湾公司承担。 南宁市江南区人民法院一审查明，2005年6月14日，李秋生和李莹颖与国凯公司签订了《商品房买卖合同》，购买国凯公司位于南宁市江南区翠湖新城四期第6栋2单元6-2-601号房。合同第八条约定：出卖人应当在2006年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，李秋生与李莹颖依约支付完购房款362423.16元，国凯公司则未能按期履行交房义务及将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案的义务。国凯公司与李秋生、李莹颖于2006年9月7日办理了该房的入伙手续，国凯公司同时于2006年9月7日将该房交给了李秋生、李莹颖。国凯公司于2010年7月22日取得南宁市江南区翠湖新城四期第6栋的《商品房现售备案证明》。 李秋生与国凯公司签订了上述《商品房买卖合同》之前，金沙湾公司已经以承担债权债务的方式对国凯公司进行兼并，即金沙湾公司以承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权、承担国凯公司的债务、安置国凯公司的在册职工为条件兼并国凯公司。兼并后，国凯公司仍具备独立的法人资格。 南宁市江南区人民法院一审认为，李秋生、李莹颖与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李秋生、李莹颖已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务，则国凯公司亦应按时履行其约定义务。 关于李秋生、李莹颖诉请的逾期交房违约金5871.26元是否超过诉讼时效以及该项诉请是否应予支持的问题。国凯公司提出李秋生、李莹颖的该项诉请已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。李秋生、李莹颖与国凯公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房日为2006年3月28日，国凯公司实际交房的时间为2006年9月7日。则2006年3月29日即为李秋生、李莹颖知道或者应当知道权利被侵害之日，但其两人于2011年12月12日向法院诉请国凯公司支付逾期交房违约金5871.26元，已经超过了从2006年3月29日起算的法定二年诉讼时效期间。基于上述理由，对李秋生、李莹颖诉请国凯公司支付逾期交房违约金5871.26元，不予支持。 关于李秋生、李莹颖诉请的逾期办理房屋产权证违约金44106.89元是否超过诉讼时效以及该项诉请是否应予支持的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”、第二款规定“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。《房屋登记办法》第三十一条规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。根据以上规定，应由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报送备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报送备案上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为李秋生、李莹颖办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助其办理房产权属证书。国凯公司应履行的协助义务，仅是提供必要的证明文件以协助李秋生、李莹颖办理房屋权属登记手续。如果国凯公司在其应履行的协助义务方面存在违约，国凯公司的违约责任仅是逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约责任，而不是逾期办理房屋产权证的违约问题。故李秋生、李莹颖诉请的逾期办理房屋产权证违约金44106.89元实为逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约金。本案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人取得《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。该合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》的问题在合同中没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报送备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为《商品房现售备案证明》）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报送备案的义务并无约定，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对此报送备案义务开始履行的时间达成补充协议，故对该义务履行的起止时间应有一个合理的确定，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该报送备案义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报送备案义务履行起止时间的合理确定问题，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内，李秋生、李莹颖与国凯公司在合同第十五条约定的报送备案时间一年内虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报送备案义务的时间为商品房交付后一年内。李秋生、李莹颖与国凯公司在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2006年3月28日，国凯公司实际交房的时间为2006年9月7日，则国凯公司履行报送备案义务的时间为2007年9月7日前。国凯公司于2010年7月22日取得南宁市江南区翠湖新城四期第6栋的《商品房现售备案证明》，则2010年7月22日即视为国凯公司将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。按照国凯公司履行报备案合同义务的时间为2007年9月7日前，则从2007年9月7日的第二日2007年9月8日至2010年7月22日共1047日，国凯公司逾期1047日履行报送备案合同义务。按“买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金”的约定，国凯公司应向李秋生、李莹颖支付逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约金（简称逾期报送备案违约金）为362423.16元×1047日×1/10000=37946元。李秋生、李莹颖诉请的逾期办理房屋产权证违约金44106.89元实为逾期报送备案违约金，故对其诉请的44106.89元中除了逾期报送备案违约金37946元部分予以支持外，超额部分不予支持。 关于李秋生、李莹颖诉请的逾期办理房屋产权证违约金（实为逾期报送备案违约金）是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出李秋生、李莹颖的该项诉请已超过诉讼时效，但因李秋生、李莹颖与国凯公司约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报送备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定，直至李秋生、李莹颖起诉之后，才由法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报送备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至国凯公司取得南宁市江南区翠湖新城四期第6栋的《商品房现售备案证明》之日，即2010年7月22日止，故而要求李秋生、李莹颖在起诉之前自行确定国凯公司履行报送备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允。李秋生、李莹颖请求报送备案违约金的诉讼时效应自国凯公司取得南宁市江南区翠湖新城四期第6栋的《商品房现售备案证明》的2010年7月22日之次日，即2010年7月23日起计算，故李秋生、李莹颖于2011年12月12日之诉请，明显未超过诉讼时效。国凯公司提出该项诉请已超过诉讼时效，不予支持。 关于金沙湾公司是否承担连带责任的问题。金沙湾公司已经以承担债权债务的方式对国凯公司进行兼并，即金沙湾公司以承接国凯公司的资产、拥有国凯公司的债权、承担国凯公司的债务、安置国凯公司的在册职工为条件兼并国凯公司。南宁市江南区翠湖新城四期债务是在兼并之后才产生，由于兼并后，国凯公司仍具备独立的法人资格，具有自己独立的财产，能独立承担民事责任，故对于国凯公司的债务，应首先由国凯公司承担民事责任，其资产不足以承担责任的部分，由金沙湾公司承担。即金沙湾公司对国凯公司承担责任的不足部分应承担补充责任。 综上所述，南宁市江南区人民法院一审判决：一、南宁市国凯实业有限责任公司向李秋生、李莹颖支付南宁市江南区翠湖新城四期第6栋2单元6-2-601号房逾期报送备案违约金37946元；二、南宁金沙湾实业有限责任公司对上述第一项南宁市国凯实业有限责任公司债务承担责任的不足部分应承担补充责任；三、驳回李秋生、李莹颖的其他诉讼请求。案件受理费1049元，由李秋生、李莹颖负担253元，南宁市国凯实业有限责任公司负担796元，南宁金沙湾实业有限责任公司对南宁市国凯实业有限责任公司应负担的796元的不足部分承担补充责任。 国凯公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判由国凯公司支付李秋生、李莹颖逾期报备案违约金8045.79元。 本院二审对一审查明的事实予以确认。二审中，法院依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复，《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。国凯公司和李秋生、李莹颖对这份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院二审依法对这份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，具有证据效力。 本院二审认为，李秋生、李莹颖与国凯公司所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于李秋生、李莹颖主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效的问题。根据双方在《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》)。而出卖人取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知李秋生、李莹颖，也未与李秋生、李莹颖就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见。因讼争房屋已于2010年7月22日取得《商品房现售备案证明》，故诉讼时效此时才开始计算，李秋生、李莹颖于2011年12月12日提起本案诉讼，期间并未超过两年的诉讼时效。国凯公司主张李秋生、李莹颖请求的2009年12月12日之前的逾期报备违约金已超过诉讼时效没有依据，不予支持。 国凯公司主张李秋生、李莹颖请求其支付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，而一审法院判决的是逾期报备案违约金，超出了李秋生、李莹颖的诉讼请求。房屋权属登记资料报送备案后，买受人办理权属登记证书时开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报送备案上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为李秋生、李莹颖办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助李秋生、李莹颖办理房产权属证书。故李秋生、李莹颖诉请的逾期办理房屋产权证违约金实为逾期将办理房屋权属登记资料报产权机关备案的违约金。一审法院判决国凯公司支付逾期报备案违约金并未超出李秋生、李莹颖的诉讼请求。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费749元，由南宁市国凯实业有限责任公司负担。 因国凯公司、李秋生对生效判决认定的事实均无异议，亦均未有新证据提交，故本院再审对生效判决认定的事实予以确认。 本案争议焦点为：1、李秋生、李莹颖所主张的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效；2、国凯公司应否向李秋生、李莹颖支付逾期报备案违约金。 本院再审认为，李秋生、李莹颖与国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。 关于李秋生、李莹颖所主张的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已将发放《商品房销售许可证》改为《商品房现售备案证明》，且两者的办理条件和效力是一致的，即本案《商品房买卖合同》所约定的《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》。同时，《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，经审查符合条件时才予以发放，即出卖人取得《商品房现售备案证明》便视为报备完毕。此时再给出卖人一年的时间将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已毫无意义。但国凯公司并未将该情况告知李秋生、李莹颖，合同签订后，双方也未就何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及何时取得《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见。双方对此产生争议，原审判决根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定及本案合同当事人的约定，将国凯公司履行向产权登记机关报备权属登记资料义务的时间确定为商品房交房后1年内，合乎法理和情理，并无不当。由于国凯公司履行报送备案义务的合理期限系李秋生、李莹颖起诉后由法院确定的，在此之前，李秋生、李莹颖不能自行确定国凯公司的具体履行期限。因诉争房屋已于2010年7月22日取得《商品房现售备案证明》，故诉讼时效此时才开始计算，则李秋生、李莹颖于2011年12月12日起诉未超过两年诉讼时效。综上，国凯公司关于李秋生、李莹颖诉请的逾期报备案违约金部分超过诉讼时效，违约金仅能支持从起诉之日起倒算两年的主张无事实和法律依据，本院再审不予支持。 关于国凯公司应否向李秋生、李莹颖支付逾期报备案违约金的问题。如上所述，国凯公司履行向产权登记机关报备权属登记资料义务的时间为商品房交房后1年内，本案诉争房屋于2006年9月7日交房，则国凯公司应于2007年9月7日前履行报送备案义务，但国凯公司直至2010年7月22日取得《商品房现售备案证明》，已构成违约。故二审判决国凯公司承担逾期报备案违约金正确，本院再审予以维持。 综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 维持本院（2014）南市民一终字第658号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  罗建燕 审判员  曾 涛 审判员  陆 宁 二〇一七年六月二十三日 书记员  覃英煌 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。