北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3123号上诉人(原审被告、反诉原告)：瑞宝诺信资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区王四营官庄大队唐家坟村（北京王府井百货（集团）股份有限公司仓库）11幢2层1142。法定代表人：任腾芳，董事长。委托诉讼代理人：舒美红，女，1965年7月4日出生。委托诉讼代理人：郭东亚，男，1972年10月30日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：卓明孚道（北京）物业管理有限公司。法定代表人：潘倍秋，总经理。委托诉讼代理人：邓小菊，北京瀚世中阅律师事务所律师。上诉人瑞宝诺信资产管理有限公司（以下简称瑞宝诺信公司）因与被上诉人卓明孚道（北京）物业管理有限公司（以下简称卓明孚道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞宝诺信公司上诉请求：1．维持一审判决第五项，撤销一审判决第一、二、三、四、六、七项，驳回卓明孚道公司其他诉讼请求。2．诉讼费由卓明孚道公司承担。事实和理由：1．卓明孚道公司安排过来的装修公司（一审卓明孚道公司认可是其叫来并受其支配）装修时间是从2019年5月6日至2019年6月2日，双方签订的合同交款日期和装修日期都应该是2019年6月2日，但合同上签订的却是装修期2019年4月16日至2019年4月30日，交款期是2019年5月12日，其规定造成瑞宝诺信公司无论如何都会违约，《卓明物业写字楼租赁合同》属于无效的合同，法院不应该按着双方合同规定日期判定瑞宝诺信公司支付物业费、租金、滞纳金和违约金；2．是卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司租赁902号房间，901房间不再租赁给瑞宝诺信公司，是卓明孚道公司主观上的改变，其应该承担不利后果；3．2019年5月13日卓明孚道公司与下家租赁单位国乐文化传媒（北京）有限公司签订合同租赁901房间，意味着双方合作就此时结束，止损至其与下家单位签订合同当日，至于下家单位什么时间缴纳租金，与瑞宝诺信公司无关，况且卓明孚道公司没有缴纳下家单位缴款凭证，更不应判定瑞宝诺信公司出滞纳金。综上所述，卓明孚道公司应退回瑞宝诺信公司十万元定金，并按着双方签订的《卓明物业写字楼租赁合同》第11条第5款、第11条第13款之规定支付瑞宝诺信公司滞纳金及违约金。卓明孚道公司辩称，同意一审判决，不同意瑞宝诺信公司的上诉请求。卓明孚道公司向一审法院起诉请求：判令瑞宝诺信公司向我公司支付：1．2019年4月16日至2019年4月30日15天装修期的物业租金104808．23元；2．2019年4月16日至2019年4月30日15天装修期的物业费14230．50元；3．违约金209616．46元；4．2019年5月13日至2019年7月11日逾期支付租金的滞纳金371021．13元；5．以上述总额490054．86元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2019年5月13日起至付清之日止的利息。瑞宝诺信公司反诉要求卓明孚道公司退还定金10万元、支付违约金209616．46元、2019年4月15日至2019年9月23日的滞纳金79500元（159天×100000元×5‰）。一审法院认定事实：2019年4月15日，瑞宝诺信公司给付卓明孚道公司定金10万元。2019年5月6日，卓明孚道公司（出租方、甲方）与瑞宝诺信公司（承租方、乙方）签订《卓明物业写字楼租赁合同》。双方约定：双方就租赁北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层901室（以下简称901室）达成一致；承租物业建筑面积895平方米；租赁用途办公；租期2019年5月1日至2020年8月31日，装修期2019年4月16日至2019年4月30日，如乙方未能按照合同约定的租期完成租赁合同义务（包括但不限于合同未到期单方面违约退租及乙方违约导致甲方根据本合同约定义务解除本租赁合同）则乙方应向甲方支付此期间内房屋租金；乙方在装修期内免付租金但需支付装修期内物业管理费；双方签署本合同并且甲方实际收到乙方按约支付的全额租赁保证金和首期租金及其他应付费用后，甲方于2019年5月12日前将承租物业交付乙方使用；租金每月209616．46元，租金费用包含房屋租金、物业费及发票、冬季供暖费、夏季供冷费；保证金209616．46元，保证金用于租赁期届满或合同终止后，扣减乙方违反或拖欠本合同支付的全部或者部分款项，乙方提前解除合同之违约金等；在本合同签署后，并于2019年5月12日18：00之前，乙方须向甲方支付保证金209616．46元，定金10万元自动转为房屋保证金；乙方于2019年5月12日之前，向甲方交付合同中约定的装修期2019年4月16日至2019年4月30日共15天的装修期物业费14230．50元；乙方于2019年5月12日18：00之前，向甲方交付6个月租金1257698．76元；首期支付费用总计1481545．72元；乙方违反本合同中规定的，经甲方书面通知，乙方在通知规定的期限内仍未更正的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付1个月租金的违约金，合同解除日为甲方书面通知送达乙方之日或通知中指定的日期；乙方未按本合同约定支付全额租金，须按未缴纳租金部分每日加付全额租金数额的千分之五作为滞纳金；乙方部分支付或者未支付租金，滞纳金起算日期自付款表应付之日起至全额付清之日止；乙方未按照合同约定时间交纳房屋租金且逾期15日的或拖欠其它各项费用（包括但不限于物业费、能源费等）达2万元经甲方催告后15日内未予以支付的，甲方有权单方面解合同、收回房屋，并要求乙方支付1个月租金的违约金；发生上述情况的，甲方对乙方装修残值不予补偿，造成的一切损失由乙方自行承担；发生合同约定或法律规定的甲方有权解除合同的情形的，甲方可依约或依法解除本合同，并要求乙方支付1个月租金的违约金；同时有权将合同中乙方承租的租区，承租给其他有意向的客户，而不承担本合同中约定的任何违约责任；甲方无正当理由提前解除合同的，应支付乙方1个月租金的违约金；以合同所约定之联系方式通过送交、邮寄、快递、传真、电子邮件等方式发送，均应视为适当送达。合同签订后，卓明孚道公司向瑞宝诺信公司交付901室房屋，瑞宝诺信公司委托案外人北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司对901室进行装修；后瑞宝诺信公司未按约定给付卓明孚道公司首期各项费用。2019年7月10日，卓明孚道公司向瑞宝诺信公司作出《关于贵司欠缴房屋租金我司要求解除租赁合同的告知函》，载明：贵司仅支付我司10万定金，其他租金及费用未支付，我司多次要求贵司履行房屋租赁合同，均遭贵司拒绝，已经存在根本违约，我司要求从今日起解除双方的房屋租赁合同。2019年7月13日，瑞宝诺信公司收到该解除通知函。一审审理中，瑞宝诺信公司主张北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司由卓明孚道公司介绍，瑞宝诺信公司给付该装修公司定金1万元，但截至2019年5月12日也没有装修竣工；在装修过程中，瑞宝诺信公司得知卓明孚道公司同时将901室应允其他公司租赁，瑞宝诺信公司找到卓明孚道公司理论，卓明孚道公司答应将租赁房屋调换为902室，瑞宝诺信公司拒绝了卓明孚道公司的提议；并主张其公司于2019年5月已无法进入901室房屋。卓明孚道公司主张其未向瑞宝诺信公司提议更换租赁房屋，瑞宝诺信公司和北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司于2019年4月30日签订装修合同，工程造价13万元，2019年5月6日开始施工，但瑞宝诺信公司仅于2019年5月1日支付装修定金1万元，未按约定在签约后支付50%的工程款65000元，同时瑞宝诺信公司通知北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司解除装修合同，瑞宝诺信公司的行为表明不再履行和卓明孚道公司之间的租赁合同；卓明孚道公司于2019年5月13日收回901室，并找到案外人北京远行房地产经纪有限公司，通过该公司联系了国乐文化传媒（北京）有限公司商谈租赁事宜，双方于2019年5月15日就租赁901室签订租赁合同，月租金19万元，低于和瑞宝诺信公司的约定，为减少损失，卓明孚道公司和国乐文化传媒（北京）有限公司共同出资装修了901室。卓明孚道公司就其主张向一审法院提供装修合同书、施工许可证、客户收付款入账通知、北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司做出的情况说明、《写字楼租赁合同》等。根据卓明孚道公司提供的北京市惠佳信建筑装饰工程有限公司的情况说明载明：刚施工2天，就接到瑞宝诺信公司的电话，因不再继续履行和卓明孚道公司的租赁合同，通知解除装修合同，停止施工。根据卓明孚道公司提供的其和案外人国乐文化传媒（北京）有限公司之间签订的《写字楼租赁合同》显示：签约时间2019年5月15日，租赁房屋北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦9层，租赁面积830平方米，租期2019年6月1日至2020年8月31日，装修期2019年5月14日至5月31日，月租金19万元。一审法院认为，卓明孚道公司与瑞宝诺信公司之间签订的《卓明物业写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，瑞宝诺信公司未按约定支付首期各项费用，再结合瑞宝诺信公司未按约定支付装修费、向装修公司表示解除装修合同等行为，可以证明瑞宝诺信公司已以其行为表明不再履行租赁合同义务，故卓明孚道公司享有合同解除权。卓明孚道公司于2019年5月13日收回901室，一审法院确认双方《卓明物业写字楼租赁合同》于当日解除。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付2019年4月16日至2019年4月30日的租金、物业费，符合约定，一审法院予以支持。因瑞宝诺信公司违约，导致合同解除，故瑞宝诺信公司应承担违约责任。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司给付违约金，符合约定，一审法院予以支持。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付逾期支付租金滞纳金的数额过高，一审法院予以酌定。卓明孚道公司要求瑞宝诺信公司支付利息，缺乏依据，一审法院不予支持。瑞宝诺信公司要求卓明孚道公司退还定金10万元合理，一审法院予以支持。瑞宝诺信公司要求卓明孚道公司给付违约金、滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审法院判决：一、瑞宝诺信资产管理有限公司于判决生效后七日内给付卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年四月十六日至二○一九年四月三十日的租金十万四千八百零八元二角三分。二、瑞宝诺信资产管理有限公司于判决生效后七日内给付卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年四月十六日至二○一九年四月三十日的物业费一万四千二百三十元五角。三、瑞宝诺信资产管理有限公司于判决生效后七日内给付卓明孚道（北京）物业管理有限公司违约金二十万九千六百一十六元四角六分。四、瑞宝诺信资产管理有限公司于判决生效后七日内给付卓明孚道（北京）物业管理有限公司二○一九年五月十三日至二○一九年七月十一日期间逾期支付租金的滞纳金五千元。五、卓明孚道（北京）物业管理有限公司于判决生效后七日内退还瑞宝诺信资产管理有限公司定金十万元。六、驳回卓明孚道（北京）物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回瑞宝诺信资产管理有限公司其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《卓明物业写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瑞宝诺信公司虽上诉主张该合同为无效合同，不同意按照合同约定支付卓明孚道公司物业费、租金、滞纳金和违约金，但其提交的证据不足以证明涉案租赁合同为无效合同，其该项上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。关于违约责任。根据本案查明的事实，涉案租赁合同签订后，瑞宝诺信公司并未按照双方约定支付首期各项费用。同时，结合瑞宝诺信公司未按约定支付装修款及向装修公司表示解除装修合同等行为，一审法院认定瑞宝诺信公司以其行为表明不再履行涉案租赁合同，卓明孚道公司享有合同解除权并无不当，本院不持异议。瑞宝诺信公司应就其违约行为，按照合同约定承担违约责任。瑞宝诺信公司虽上诉称系卓明孚道公司不同意其租赁901房间，要求其改租902房间，但在卓明孚道公司不予认可的情况下，其并未提交有效证据予以佐证，故其据此主张应由卓明孚道公司承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于租金、物业费、违约金、滞纳金的给付数额，系一审法院根据双方合同约定、合同履行情况及瑞宝诺信公司违约情况等因素确定，区间和数额合理，本院予以认可。综上所述，瑞宝诺信资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6305元，由瑞宝诺信资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年六月一日法官助理 张 羽法官助理 黄 璐书 记 员 李 峥