上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初1829号原告(反诉被告)：上海高灯娱乐有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：哈莹莹，董事长。委托诉讼代理人：王加升，上海秋菊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆诚晨，上海秋菊律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：赵庆珍，女，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：冯波，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。第三人：上海海立阁餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路XXX号A5-A7。法定代表人：杨丽秀，总经理。委托诉讼代理人：蔡竹鸣，男。委托诉讼代理人：王丽丽，上海雄琴律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海高灯娱乐有限公司与被告赵庆珍(反诉原告，以下简称被告)企业承包经营合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案，依法适用普通程序进行审理，于2016年3月24日、2016年10月20日、2016年12月15日组织双方进行了事实调查。审理中，经被告申请，本院依法追加上海海立阁餐饮管理有限公司作为第三人参加诉讼。后本院于2017年5月15日、2017年5月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王加升、被告委托诉讼代理人冯波和第三人委托诉讼代理人蔡竹鸣、王丽丽到庭参加诉讼。审理期间，原、被告要求75天用于调解，该期限不计入审理期限。本案现已审理终结。原告上海高灯娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告2014年6月12日签订的《承包续签协议》于2015年12月31日解除；2.被告与原告办理由被告占用的房屋及设备交接手续；3.被告支付从2015年9月19日至2015年12月18日的承包费224,700元(按74,900元/月计算，)和2015年12月19日至2015年12月31日的承包费32,448元(按2,496元/天计算)，；4.被告支付2015年8月至12月的能源费20,832元和2015年8月至12月税金1,900元(按照380元/月计算)；5.被告支付自2016年1月1日起至房屋及设备实际交付原告日止违约金(按照74,900元/月计算)；6.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告确认被告缴纳的210,000元保证金用于抵扣其应付承包费，并更改诉请3为：被告支付截至2015年12月31日的承包费47,148元。事实和理由：原、被告于2014年6月12日签订《承包续签协议》，约定自2014年7月19日至2017年7月18日期间由被告承包原告经营。经营地址上海市长宁区仙霞路XXX号二楼东侧房屋，承包费每月7万元，第二年即2015年7月19日起递增7%，被告在承包经营日前7天支付承包费。但被告至2015年9月起不再支付承包费，原告于2015年10月催款但被告未予回应，故起诉来院。原告为支持其主张，提供了《承包续签协议》、《催款函》、《函告》、快递凭证、能源费收据、原告与中化农化有限公司的《房屋租赁合同》、原告与案外人黄某某的《承包协议》、原、被告与黄某某的《三方协议》及设备确认单等证据。被告赵庆珍辩称：1.因原告与第三人未能续签房屋租赁合同导致原、被告间系争合同无法履行，故同意《承包续签协议》于2015年12月31日解除。协议解除是因为原告违约，故不同意支付违约金；2.对扣除保证金210,000元后的截至2015年12月31日的承包费金额无异议，同意支付；能源费被告已经支付，不同意再支付给原告；合同没有约定被告支付税金；3.原、被告约定的承包期限至2017年7月18日，故被告在2015年1月至4月间对经营场所进行了装修。此后原告与房屋出租人的房屋租赁合同于2015年12月31日到期。到期后出租人接管了系争房屋，被告实际无法继续经营，导致被告装修费损失。被告赵庆珍另向本院提出提出反诉请求：1.原、被告分别于2014年6月12日、2014年12月签订两份《承包续签协议》于2015年12月31日解除；2.原告赔偿被告装修损失415,800元；3.原告返还被告2015年9月12日之后的营业款14,812元。反诉事实和理由同本诉抗辩意见。被告为支持其抗辩意见和反诉请求，提供了《承包续签协议》、保证金收据、房屋续租告知书、《催续签合同通知》、《停业通知书》、工程协议书、KTV装修报价单、仙霞路KTV新装项目表及图纸、房屋装修支出凭证、原告与中化农化有限公司《房屋租赁合同》、营业款签购单等证据。原告对被告的反诉请求辩称：1.对解除2014年6月12日的《承包续签协议》没有异议，并不存在2014年12月签订的《承包续签协议》；2.因被告违约拒不支付承包费导致合同解除，原告没有义务赔偿被告的装修款。根据合同约定，原告还有权要求被告恢复房屋原状；3.因被告仍拖欠原告款项，故被告的营业款14,812元应当从中抵扣。第三人上海海立阁餐饮管理有限公司到庭称，承包经营场所上海市长宁区仙霞路XXX号二楼东侧房屋所有权人为上海市长宁区商业网点管理办公室，原承租权人为中化农化有限公司。2015年1月1日起，该房屋承租权转至第三人处。房屋租赁合同到期后，经第三人催促，原告未与第三人续签租赁合同。故第三人于2016年2月1日将系争房屋关闭。第三人对原、被告间的争议事项没有具体意见。就第三人与原告之间的租赁合同纠纷已经起诉至本院，案号(2017)沪0105民初1957号。第三人提供其向原告法定代表人邮寄清场告知书的快递凭证、转租证明、转租告知书、转让协议书等证据材料。经审理查明如下事实：一、承包经营合同签订和履行情况2014年6月12日，原、被告签订《承包续签协议》，约定由被告承包原告经营卡拉OK及原告证照许可的经营项目。经营地为上海市长宁区仙霞路XXX号二楼东侧，经营期限2014年7月19日至2017年7月18日。承包费每月7万元，第二年即2015年7月19日起递增7%，被告在承包经营日前7天支付承包费。承包费包括经营场所房屋租金，使用场所内原告拥有的设备、家具、办公用品等(合同附经营场所设备物品确认单)。除此以外经营成本均由被告承担，自负盈亏。被告如因经营需要对营业场所装饰装修，应按行业规定进行并确保房屋结构不受损坏，大堂装修在终止承包经营时应恢复原状。被告原支付给原告履约保证金14万元转为本期履约保证金。庭审中双方确认被告实际支付保证金合计21万元。承包经营期间，被告自2015年1月起对系争经营场所进行装修，并添置了音响、电视等设备。承包合同履行期间，被告支付了截至2015年8月的承包费。自2015年9月起不再支付承包费和水、电费。2015年12月31日，被告从经营场所退出，停止营业。二、承包经营场所房屋租赁合同签订和履行情况。承包经营所在地上海市长宁区仙霞路XXX号二楼东侧房屋所有权人为上海市长宁区商业网点管理办公室，原承租权人为中化农化有限公司。原告与中化农化有限公司于2013年10月31日签订房屋租赁合同，约定中化农化有限公司将上述房屋租赁给原告，租赁期限2013年11月20日至2015年12月31日。合同约定，原告若要求续租的，必须在租赁期满前2个月向出租方提出书面意向。2015年1月1日起，上海市长宁区商业网点管理办公室将上述房屋承租权转至第三人处。2015年1月8日，第三人通知原告，已委托其子公司东舜(上海)物业管理有限公司代为收取租金等各项费用，房屋租赁合同履行至2015年12月31日为止。此后，第三人分别于2015年8月20日、2015年12月31日向原告发送函件催促续租房屋，但双方未就续租事宜达成一致，未签订续租合同。2016年1月21日，第三人向原告发送停业通知书，告知其3日内办理退房手续。此后原、被告及第三人均未办理房屋和设备交接手续。第三人于2016年2月1日将系争房屋上锁控制。就第三人与原告之间的租赁合同纠纷，第三人于2017年1月19日向本院提起诉讼，案号(2017)沪0105民初1957号。认定上述事实有经庭审质证并为本院采信的《承包续签协议》及设备确认单、《催款函》、能源费收据、原告与中化农化有限公司《房屋租赁合同》、保证金收据、转租证明、转租告知书、房屋续租告知书、《催续签合同通知》、《停业通知书》、工程协议书、房屋装修支出凭证等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《承包续签协议》系当事人真实意思表示，应属合法有效，各方均应依照合同约定及法律规定履行各自义务。现原、被告均同意系争协议自2015年12月31日解除，本院均予以确认。被告称双方还存在2014年12月签订的《承包续签协议》，要求一并予以解除，但被告未提供该落款日期的协议文本，原告也否认存在2014年12月签订的协议，故被告的该项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。就双方其他争议内容，本院分述如下：一、系争房屋及其设备的交接审理中第三人作为房屋出租方确认，已经于2016年2月1日将系争房屋关闭。目前房屋已经由出租方实际控制，无需再由被告将房屋移交给原告。至于房屋内的设备，根据《承包续签协议》及设备确认单，原告在签订合同前将房屋内的设备、办公用品、家具等交被告使用。合同解除后，应当予以返还。根据2016年12月23日本院组织的清点，目前仍在系争房屋内的设备(详见附件)应当返还原告。部分已经缺失设备原告不再主张，本院予以确认。同时，被告也应当将其自己的物品取走，以便第三人另行使用系争房屋。因目前房屋由第三人实际控制，设备返还时第三人应给与必要协助。二、截至2015年12月31日被告应付费用认定被告对扣除保证金210,000元后截至2015年12月31日的承包费47,148元没有异议，本院予以确认。此外，原告认可还有14,812元营业款未返还被告，该笔款项也应当在被告应付款项中扣除。故被告还应支付原告承包费47,148-14,812=32,336元。关于2015年8月至12月的水、电费等能源费，被告确认经营至2015年12月31日后退出经营场所。经营期间必然产生水、电费用。审理中查明，水、电费等系由第三人委托的物业公司根据总表记载数额统一支付后，再分摊自各承租人处。现第三人对原告提供的2015年8月至12月的共计20,832元能源费凭证予以认可，本院予以确认。被告辩称其已经支付过该部分能源费，但未提供任何支付凭证予以证明，对此抗辩本院不予采信。关于2015年8月至12月税金1,900元(按照380元/月计算)，本院认为，双方合同中并未明确约定税金的支付，原告也未提供其已为被告垫付税款的相关证据。故本案中原告的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。因双方约定被告系承包原告、并以原告的名义经营，若原告此后依据被告的经营情况向税务部门缴纳了税金的，则原告可另行向被告主张权利。三、原告主张的自2016年1月1日起按照74,900元/月计算的违约金的认定原告在房屋租赁合同期间届满后未续租房屋，致使原、被告间承包经营合同失去履行基础，被告无法继续经营。此后被告于2015年12月31日实际退出经营场所，并未继续占有、使用系争房屋。被告系因原告未能续租房屋而停止经营，故原告诉请要求被告支付2016年1月1日起按照合同约定的承包费计算的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。四、装修费损失的确定及承担原告在签订合同时未明确告知被告房屋租赁合同的到期时间，在房屋租赁合同期间届满后也未续租房屋，致使原、被告间承包经营合同实际无法继续履行，显属违约，应当承担相应违约责任。系争合同并未约定具体的违约金金额或违约金计算方式，故应当以被告的实际损失为基础进行计算。被告称共计产生装潢工程费(硬装修)387,500元，灯箱制作费用27,360元，支付购买音响、电视、沙发费用139,600元。对此本院认为，被告应当提供装修合同、款项支付凭证等证据证明其实际支付了装修费用。但经本院多次释明，被告仅提供了部分可以认定为向装修合同相对方支付款项的凭证(装潢工程费215,000元和灯箱制作费27,360元)。故上述242,360元本院予以确认。其余没有提供支付凭证，或支付凭证无法认定为被告或者其共同经营者所支出的，本院不予确认。对于购买音响、电视、沙发费用，因该部分物品可以移动，且被告确认仍可使用，故可由被告取回，不应当计算为被告的装修损失。被告装修完工时间后于2015年5月开始重新营业，双方约定《承包续签协议》约定承包期间至2017年7月18日，根据合同约定预计可使用约26个月，但被告实际于2015年12月31日停止经营，实际使用8个月。故原告应当赔偿被告装修费约70%的损失，即169,652元(242,360*70%=169,652)。原告称双方签订《承包续签协议》时被告是知晓房屋租赁合同至2015年12月31日到期的。但系争合同中并无相关约定，原告也无其他证据证明其已经提前告知被告。关于被告在反诉中提交的房屋租赁合同，被告表示是本案诉讼中其向第三人了解相关情况时由第三人提供的，第三人也在庭审中确认了该节事实。故原告关于其在签订合同时已经告知被告房屋租赁合同至2015年12月31日到期的主张没有证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告上海高灯娱乐有限公司与被告赵庆珍于2014年6月12日签订的《承包续签协议》于2015年12月31日解除；二、被告赵庆珍于本判决生效之日起十日内返还原告上海高灯娱乐有限公司经营场所内的设备(详见附件)，同时被告赵庆珍取走其自己的物品；返还、取走物品时第三人应给与必要协助；三、被告赵庆珍于本判决生效之日起十日内支付原告上海高灯娱乐有限公司承包费32,336元；四、被告赵庆珍于本判决生效之日起十日内支付原告上海高灯娱乐有限公司能源费20,832元；五、原告上海高灯娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告赵庆珍装修损失169,652元；六、驳回原告(反诉被告)上海高灯娱乐有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)赵庆珍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,745.20元，由原告上海高灯娱乐有限公司负担6,845.20元，被告赵庆珍负担900元。反诉受理费3,880元，由原告上海高灯娱乐有限公司负担1,534元，被告赵庆珍负担2,346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  斯慧民审 判 员  祁晓栋人民陪审员  马建军二〇一七年六月十五日书 记 员  姚佳璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。