江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0703民初2018号原告：南康区大名城业委会，住所地：赣州市南康区东山街道蓝田大道。负责人：袁锋，该业主委员会主任。委托代理人：袁长城、张太盛，江西袁长城律师事务所律师。被告：赣州市南康区建辉房地产开发有限公司（原南康市建辉房地产开发有限公司），住所地：南康区东山工业一路南侧。法定代表人：薛理俊，该公司董事长。委托代理人：方名山、邬泽华，江西金蓉律师事务所律师。第三人：彭水石，男，1987年7月3日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：陈济胜，男，1973年9月20日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：吴学智，男，1962年4月15日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：张小林，男，1968年6月29日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：邓艺林，男，1985年5月1日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：叶振燕，女，1967年6月16日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：江云峰，男，1971年10月24日生，汉族，赣州市南康区人第三人：王翔，男，1984年1月23日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：陈济勇，男，1971年7月6日生，汉族，赣州市南康区人第三人：陈济明，男，1968年7月31日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：古玉梅，女，1972年11月19日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：林玉平，男，1990年6月19日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：肖泽敏，男，1965年10月23日生，汉族，赣州市南康区人。第三人：吴至福，男，1966年5月11日生，汉族，赣州市南康区人。原告南康区大名城业委会（以下简称：大名城业委会）与被告赣州市南康区建辉房地产开发有限公司（以下简称：建辉公司），第三人彭水石等十四人确认合同效力纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大名城业委会负责人袁锋及其委托代理人袁长城、张太盛，被告建辉公司的委托代理人方名山、邬泽华，第三人彭水石、吴学智、张小林、江云峰、陈济勇、林玉平、肖泽敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大名城业委会向本院提出诉讼请求：1、确认被告建辉公司与第三人彭水石等十四人签订的恒辉大名城7栋底层杂物间（作为车库、柴火间使用）买卖合同无效；2、要求被告拆除车库、柴火间，恢复架空层原状并将7栋底层交付给全体业主。事实和理由：被告在开发南康区恒辉大名城过程中，无论是在销售广告还是城建规划报建中，皆确定该项目7号楼底层将建设为会所及物业用房，配有大厅、乒乓球室、台球室、棋牌室、阅览室、物业办公室等相关设施，且在报建的规划方案说明书中明确“预留城市公共设施建筑面积400㎡、其他配套设施建筑面积672㎡”，但被告在实际建设过程中擅自将部分物业用房、有线电视机房、电信机房改建为车库、柴火间。被告侵占了原属于原告的公共设施建筑面积，改建为具有商业价值的车库、柴火间，并出售给第三人彭水石等十四人，所得的利益又不交给全体业主。第三人彭水石等明知道被告出售的车库、柴火间本应规划为会所和物业用房的情形下，还执意要购买。被告无权处分全体业主共有的房产，也未得到全体业主的追认，第三人执意要购买已经规划为会所和物业用房的行为也不是善意的，故双方签订的杂物间转让合同应当是无效的。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院要求处理。被告建辉公司辩称：1、被告与第三人彭水石等十四人签订的杂物间转让合同没有损害国家、社会的公共利益，不存在恶意串通，也没有非法目的，双方签订的合同符合法律法规，所以合同是合法有效的；2、案涉恒辉大名城7栋底层不是公摊部分，不归全体业主所有，且各业主与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定：“地下停车场、底层架空层、会所、幼儿园等未列入公摊的所有权归被告，被告可按车位、杂物间形式对外销售或租赁”；3、恒辉大名城7栋底层经过了相关政府部门的规划验收合格后，被告才规划建设为车库或柴火间并出售给第三人，而且案涉车库、柴火间不能办理所有权证也在合同签订前已明确告知了第三人，所以被告与第三人签订的合同是合法有效的。综上，请求驳回原告的诉请。第三人彭水石述称，我与被告签订杂物间转让合同时，并不清楚杂物间的所有权是有争议的，我认为该转让合同是有效的，我想继续使用杂物间。第三人吴学智述称，我购买杂物间时，不清楚原、被告有争议，如果法院判决我与被告签订的杂物间转让合同无效，我要求被告将我购买杂物间的钱退还给我，并补偿我的损失。第三人张小林、汪云峰、陈济勇、林玉平述称，同第三人彭水石、吴学智的意见。第三人肖泽敏述称，我与被告签订的合同是有效的，原告起诉的理由不成立；原告并非买卖双方的当事人，也未取得案涉标的的产权，所以原告并不具备主体资格；如果认定第三人与被告签订的合同无效，则被告应返还我的钱款并补偿我的经济损失。经审理查明：赣州市南康区恒辉大名城小区由被告建辉公司开发建设。其中小区7栋于2008年10月1日开始建设，2010年1月29日开始预售，同年12月2日该栋房屋全部销售完毕，2011年7月26日竣工。7栋底层规划为架空层，现部分区域建有杂物间14间（作为车库、柴火间使用）；部分区域为会所，由被告于2014年4月出售给他人（已办理房屋产权证）；另一部分区域为物业管理用房及原告办公用房；其他区域为储藏室、卫生间、配电房、门厅等公共设施。被告与案涉小区业主于2009年签订的《赣州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第五条约定：“小区地下停车场、底层架空层、会所、幼儿园等未列入公摊的所有权归出卖人，出卖人可按车位、杂物间等形式对外销售或租赁”。2010年之后，被告与案涉小区业主签订的房屋买卖合同第十五条约定：“坐落在7栋底层的物业管理用房面积154.01㎡属于全体业主共有，小区幼儿园、会所、建筑规划区内规划用于停放汽车的车库、车位等未列入公摊的所有权归出卖人，出卖人可以进行销售、出租或赠送”。2011年11月，原南康市经纬测绘有限公司（现更名为赣州市南康区赣明测绘有限公司）出具《房屋面积测绘报告》载明：“小区7栋的设计图纸与现场施工基本吻合，该栋楼房的共有面积由该栋楼房的外墙、屋面楼梯间及水电井等面积为430.77㎡”。2011年，被告将7栋底层杂物间出售给第三人彭水石等十四人，双方签订的《杂物间转让合同》载明：“买受人已明知该杂物间不能办理所有权证，买受人不得要求出卖人为其办理产权证，也不以不能办理产权证为由解除合同或确认合同无效”。2012年1月，赣州市南康区城乡建设规划局（原南康市城乡建设规划局）对小区7栋验收合格，并出具了《南康区建设工程竣工规划核实合格意见单》。2014年8月，被告将7栋底层161.62㎡移交给物业公司用作物业管理用房。2016年4月18日，大名城业委会成立。原告因对小区7栋房屋底层（架空层）的权属问题与被告发生争议，遂向法院提起诉讼。另，案外人黄祥英（系恒辉大名城业主）于2015年9月25日向南康区信访局反映开发商改变规划、出售业主公共休闲场所及地面车位等问题，南康区房管局于同年10月26日出具了书面调查处理情况汇报，载明：1、关于开发商改变规划出售业主公共休闲场所及地面车位问题，该小区已通过规划建设部分验收并交付使用，是否改变规划，由具有审批、监管的规划部门作出答复；2、关于休闲场所问题，双方商品房买卖合同和“补充协议”中有约定建筑区划内相关物业归属，符合相关条款和约定。以上事实，有被告营业执照、《证明》、现场照片、《业主登记表》、《赣州市商品房买卖合同》、《房屋面积测绘报告》、《建设工程规划许可证》、《南康区建设工程竣工规划核实合格意见单》、《底层杂物间转让合同》、《物业管理用房移交表》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、关于被告建设的案涉杂物间是否违反规划的问题。南康区城乡建设规划局于2012年1月对案涉小区7栋出具的《南康区建设工程竣工规划核实合格意见单》，系建设规划主管部门核实被告建设的恒辉大名城7栋工程的情况下，认为规划、建设合格后颁发的，可见建设规划主管部门对小区7栋已验收合格，现7栋也交付使用多年。至于被告是否改变规划，是否应承担责任，应由具有审批、监管的规划部门作出认定。现原告主张被告改变规划建设小区7栋底层，因证据不足，本院不予采信。二、关于被告与小区业主对于诉争7栋底层架空层的约定问题。被告恒辉房地产公司与恒辉大名城小区业主签订的《商品房买卖合同》是由赣州市房地产管理局监制，并在商品房销售行业中推行的示范合同，双方可以对合同条款进行协商，其中对于诉争7栋底层架空层的约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该《商品房买卖合同》明确约定：“小区地下停车场、底层架空层、会所、幼儿园等未列入公摊的所有权归出卖人，出卖人可按车位、杂物间等形式对外销售或租赁”，而根据2011年11月南康市经纬测绘有限公司出具的《房屋面积测绘报告》载明作为杂物间的架空层部分未作为共有面积由业主分摊，故被告将杂物间以车库、柴间的形式对外出售并无不当。三、关于诉争合同是否应认定无效的问题。我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告要求确认诉争合同无效，但未充分举证证明诉争合同系被告和第三人恶意串通且损害全体业主利益等事实，也不存在其他的认定为合同无效的情形，应由原告承担举证不能的后果。另一方面，原告以被告出卖案涉杂物间行为系无权处分为由，主张被告与第三人签订的合同系无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告诉请无法律依据，本院不予支持。原、被告对诉争7栋底层架空层等空间的约定有效，被告将7栋底层杂物间出售给第三人彭水石等十四人未违反约定内容，现原告要求被告拆除车库、柴火间，恢复架空层原状并将7栋底层交付给全体业主无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉请因证据不足，理由不充分，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄 婷人民陪审员  朱伟青人民陪审员  曹 光二〇一七年六月二十一日代理书记员  袁 丽