浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1352号 上诉人（原审原告）：马宝宏，男，1969年2月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：王立江，浙江龙山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社，住所地绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村。 法定代表人：王有良。 委托诉讼代理人：孙新育，绍兴市越城区为民法律服务所法律工作者。 上诉人马宝宏因与被上诉人绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社（以下简称朱家泾村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马宝宏上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉8＃、9＃营业用房属于超市租赁范围是对基本事实的认定错误。双方当事人签订了一系列租赁合同和补充协议，但就案涉8＃、9＃营业用房而言，只有一份2011年12月5日的合同，与其余合同、协议无关，所约定的租赁标的、租赁期限均不同，租金亦是分别交纳，显属两个不同的法律关系。唯一的牵连是在被上诉人的租赁物拍卖公告图形中，将案涉8＃、9＃营业用房划作了超市通道，但这是被上诉人的单方意思表示，上诉人不予认可。一审在上诉人已履行续租行为近三年的情况下认定“后未有续租”错误。二、一审对被上诉人在履行合同过程中存在过错未作认定。根据案涉合同约定，上诉人在租期届满前多次与被上诉人协商表示续租意愿，甚至携带现金前往被上诉人交纳保证金，但被上诉人不予收纳，后上诉人直接将款项汇入被上诉人账户，被上诉人未提出异议，并对后续上诉人汇入的续租租金亦未有异议，上诉人也正常使用着案涉租赁房屋，故应认为双方已对该租赁房屋续租五年达成一致。但被上诉人却于2019年1月在未告知上诉人的情况下直接将案涉8＃、9＃营业用房一并列入拍卖范围，存在明显过错，损害了上诉人的承租权利。 朱家泾村合作社辩称，一、案涉事实已有生效裁定驳回起诉，上诉人再次起诉构成重复诉讼。二、案涉8＃、9＃营业用房在2016年9月30日租期届满后未有续签租赁合同，至此双方已无租赁合同关系，上诉人亦未有按约交纳保证金，后续交纳的费用实为使用费，且上诉人私自改变租赁物的用途。三、上诉人实际参与了案涉租赁物的竞拍，现该租赁物已处于政府征收状态，但上诉人却迟迟未腾退，给被上诉人造成了重大损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 马宝宏向一审法院起诉请求：判令双方之间订立的农贸市场一楼8#、9#店面租赁合同继续履行有效并至2021年12月31日止。 一审法院经审理查明：2011年12月5日，马宝宏与绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司签订《租赁合同》，约定：绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司将位于其名下一楼4标8#-9#店面房二间建筑面积88平方米出租马宝宏使用，租期2012年1月1日至2016年12月31日，年租金29000元、年管理费29000元，五年合计290000元一次性支付……其他约定：合同租赁期满后，如乙方须继续续租，则乙方必须在合同期届满前三个月向甲方交纳二万元续租保证金（逾期不交视为放弃续租），下一五年度租金价格双方同意以甲方市场外围东南二侧14间营业房的即时新平均年租金为标准订立续租合同，如乙方不按时不签订续租合同，乙方已交的二万元续租保证金作违约处理，归甲方所有。后马宝宏租用上述二间店面房。2012年1月9日，出租方（甲方）绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司与承租方（乙方）马宝宏签订《租赁合同》，约定二泾市场西面约4700平方钢棚市场及市场内配套的33间内部营业房由甲方出租给乙方使用。2013年5月17日，包括案涉房屋在内的银桥路175号“农贸市场交易区及附属用房”（建筑面积12631.07平方米、套内建筑面积12434.34平方米）房屋登记在被告绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村经济合作社名下。2013年10月18日，绍兴市越城区二泾综合农贸市场有限公司（甲方）与马宝宏（乙方）又签订《补充合同书》，约定甲方同意乙方承租农贸市场允许三分之一面积经营超市，三分之二面积经营农贸市场摊位。2015年11月4日，朱家泾村合作社（甲方）与马宝宏（乙方）签订《补充合同》，约定：……曾于2012年1月9日甲方以绍兴市越城区二泾综合农贸市场名义与乙方签订《租赁合同》壹份，合同约定属甲方所有的二泾市场西面约4700平方米钢棚式市场及市场内配套的33间内部营业房，由甲方出租给乙方使用，租赁期限原定五年，自2012年3月1日起到2017年3月1日止；合同同时对租赁物用途、租赁物维护及安全措施、违约责任承担等条款作了明确约定；现根据乙方要求，甲方经村民代表大会讨论决定，甲、乙双方就租赁范围调整、租赁期限延长、租金重新结算、水电费结算等内容达成以下补充条款：一、甲方同意乙方调整缩小租赁范围，从2015年11月1日起将二泾农贸市场（南）21只大摊位、7只小摊位及17间内部营业房归还甲方，由甲方直接出租给自然人王国良，乙方退出部份的租赁费由自然人王国良直接交给甲方；二泾农贸市场北面超市仍由乙方继续租赁；二、按《租赁合同》约定，乙方确认应支付甲方2015年度半年租金20万元，现由于乙方承租面积已调整缩小，甲方同意乙方支付12万元，乙方承诺在30天内支付给甲方；……四、根据乙方实际现状，甲方同意乙方继续租赁的二泾农贸市场北面超市，在原《租赁合同》约定五年租赁期限的基础上再顺延二年（即自2012年3月1日起到2019年3月1日止），并逐年递增15%租金；以后乙方应交年租金如下：2016年3月1日至2017年3月1日，乙方交年租金16万元，2017年3月1日至2018年3月1日，乙方交年租金18.4万元，2018年3月1日至2019年3月1日，乙方交年租金21.16万元，上述租金乙方应提前二个月支付给甲方，先付后用；……六、甲乙双方共同确认该《补充合同》与原《租赁合同》约定的条款内容有矛盾冲突的，以《补充合同》为准；另除上述调整补充内容外，原《租赁合同》其余条款内容不变，双方仍需严格履行……。2018年3月31日，马宝宏向朱家泾村合作社交纳“2018年3月1日至2019年3月1日超市租金”计211600元。2019年1月17日，朱家泾村合作社和绍兴中兴拍卖有限公司、绍兴市越城区皋埠镇农村产权交易分中心发布《皋埠镇朱家泾村经济合作社房产租赁权竞投公告》，其中第10标为案涉银桥路营业房租赁权（所在层数一层，现经营家得利超市），建筑面积约2052.63平方米。马宝宏于2019年1月24日填写《竞投登记表》申请10标竞投，并签名参与竞标。后由案外人沈云花以122.5万元/年竞得。2019年2月8日，朱家泾村合作社向马宝宏发送《温馨提示》：请于2019年3月1日前做好腾空准备，并前来本村委办公室办理移交手续，结清相关费用。后马宝宏回复：“……2019年2月14日，本人与经济合作社负责人王有良通电话沟通，王有良书记答应待过了正月十五向镇政府汇报后给我们当面协调，本人等待至今尚无接到协调通知；请接到本回复函后及时进行协调”。现马宝宏起诉，要求继续履行双方之间订立的农贸市场一楼8#、9#店面租赁合同至2021年12月31日止。 一审法院认为，2013年5月后含案涉房屋在内的银桥路175号“农贸市场交易区及附属用房”登记在朱家泾村合作社名下，双方2015年11月4日签订《补充合同》，就绍兴市越城区二泾综合农贸市场与马宝宏原签订的《租赁合同》等进行了重新补充约定，故双方存在房屋租赁关系事实清楚，证据确凿；鉴于双方签订《补充合同》时8#-9#店面房已为家得利超市的出入通道，当时是就租赁范围调整、租赁期限延长、租金重新结算、水电费结算等内容达成补充条款，故达成的“二泾农贸市场北面超市仍由乙方继续租赁”应包含已为超市通道的8#-9#店面房，且上述8#-9#店面房的原合同约定租期至2016年12月31日，后未有续租，租期早已届满，改为超市通道后，应属超市租赁的范围，构成不定期租赁，已经该院（2019）浙0602民初5484号民事判决书判决一并腾退。综上所述，马宝宏诉讼的案涉8、9号店面房已为皋埠镇银桥路二泾农贸市场北面家得利超市的出入通道，该院（2019）浙0602民初5484号民事判决书已判决一并腾退，现马宝宏再行诉讼主张继续履行合同，已无事实和法律依据。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回马宝宏的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由马宝宏负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否有权继续向被上诉人租赁案涉8＃、9＃营业用房。根据审理查明的事实，该8＃、9＃营业用房随其他房产经公开拍卖，已由案外人一并竞拍所得，被上诉人已于2019年2月8日向上诉人发送《温馨提示》，要求做好腾空准备，并经（2019）浙0602民初5484号生效民事判决判令该8＃、9＃营业用房随其他房产一并腾退，故上诉人再行向被上诉人主张该8＃、9＃营业用房的租赁权已无事实基础和法律依据。当然，若上诉人认为上述拍卖行为侵犯其合法权益的，可以另觅救济途径。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人马宝宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年六月三日 书记员  张青炀