中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2016）最高法执复71号复议申请人（利害关系人）：吉林市烽火房地产开发有限责任公司。住所地：吉林省吉林市高新区烽火街*号。法定代表人：李怀胜，该公司董事长。委托代理人：李凯，北京市万思恒（长春）律师事务所律师。委托代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。申请执行人：吉林省中信东北投资有限公司。住���地：吉林省长春市解放大路46号。法定代表人：丁文家，该公司董事长。申请执行人：北京银通泰福房地产经纪有限公司。住所地：北京市大兴区双河南里尚城*号楼。法定代表人：张凯，该公司董事长。被执行人：中国吉林国际经济技术合作公司。住所地：吉林省长春市东民主大街**号。法定代表人：王松岭，该公司总经理。复议申请人吉林市烽火房地产开发有限责任公司（以下简称烽火公司）不服吉林省高级人民法院（以下简称吉林高院）（2016）吉执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。2016年5月11日，吉林高院以（2016）吉执监2-1、2-2号执行裁定，将吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）执行的申请执行人吉林省中信东北投资有限公司（以下简称中信东北公司）与被执行人中国吉林国际经济技术合作公司（以下简称国合公司）、申请执行人北京银通泰福房地产经纪有限公司（以下简称银通泰福公司）与被执行人国合公司两起借款合同纠纷案件提级执行。执行中，烽火公司对原执行法院即长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）就中信东北公司与国合公司执行一案作出的（2012）朝法执监字第13号关于撤销拍卖的执行裁定不服，向吉林高院提出执行异议称：1.该公司以3200万元价格（含契税和佣金）竞买取得朝阳法院委托拍卖的“天元商厦”使用范��内的土地使用权，并依据朝阳法院（2004）朝法执字第1042号执行裁定办理了土地使用权变更登记，后朝阳法院以（2012）朝法执监字第13号执行裁定，撤销了（2004）朝法执字第1042号执行裁定，属于错误执行。即使该公司不能得到所买受的土地使用权，亦应将拍卖款及相应利息损失退还给该公司。2.“天元商厦”房屋在火灾后已没有经济价值，朝阳法院委托拍卖土地使用权时已作出瑕疵声明，该公司对“天元商厦”业主和经营业户没有安置和赔偿义务。3.吉林高院（2015）吉民再字第5号民事判决所认定的事实，将导致“天元商厦”房屋包销完成以及银通泰福公司取得“天元商厦”所有权。但转让合同明确房屋损毁无使用价值，银通泰福公司仍以6500万元高价买受不符合交易规则，通过抵债方式结算亦涉嫌虚假诉讼。吉林高院查明，申请执行人中信东北公司与被执行人国合公司的执行案件，系朝阳法院2004年立案执行的申请执行人交通银行长春分行与被执行人国合公司借款合同纠纷一案，该案债权先后转让给中国信达资产管理公司长春办事处及哈尔滨建龙工程咨询有限公司（以下简称建龙公司）。2011年6月1日，朝阳法院再次以（2004）朝法执字第1042号执行裁定，变更申请执行人为中信东北公司。执行中，朝阳法院依据吉林省建设集团有限公司出具的证明，在证实位于长春市光复路小区的“天元商厦”使用范围内的土地使用权虽登记在其全资子公司吉林省城市建设综合开发有限公司名下，但实属国合公司所有的情况下，于2007年11月13日查封了“天元商厦”使用范围内的土地使用权。申请执行人银通泰福公司与被执行人国合公司案件，系吉林省龙井市人民法院（以下简称龙井法院）2007年立案执行的申请执行人白沙投资有限公司与被执行人国合公司借款合同纠纷一案。诉讼中，吉林高院于2007年2月13日保全查封了国合公司位于长春市光复路小区的“天元商厦”全部四层房产。执行中，龙井法院先后裁定变更申请执行人，现该案申请执行人为银通泰福公司。朝阳法院与龙井法院因执行“天元商厦”房屋和土地价款如何受偿问题发生争议，经吉林高院执行委员会讨论决定，于2009年11月19日作出（2008）吉执协字第16号协调决定：两执行法院就房屋和土地协调处理依法执行，由两起案件申请执行人就房���和土地价款分别受偿。2010年3月28日，“天元商厦”突发严重火灾，朝阳法院遂对“天元商厦”使用范围内的土地使用权自行进行拍卖。2010年10月13日，烽火公司以3000万元价格竞得该土地使用权，朝阳法院以（2004）朝法执字第1042号执行裁定确认拍卖成交。鉴于部分业户已购买“天元商厦”房屋产权及尚未分割土地使用权的情况，朝阳法院在预留300万元拍卖款后，将其余2700万元支付给当时的申请执行人建龙公司，烽火公司亦办理了土地使用权变更登记。后龙井法院亦对“天元商厦”房屋进行了拍卖，在流拍后将“天元商厦”房屋抵债给银通泰福公司，并作出抵债裁定。最终导致“天元商厦”房屋和使用范围内的土地使用权分属不同所有权人。“天元商厦”属商品经营性商厦，火灾后引发该商厦产权业户和经营业户对安置和赔偿问题信访。长春市人民政府、长春市宽城区人民政府多次组织当地法院及相关部门协调。同时，两起案件分别处分了“天元商厦”房屋和土地，导致“天元商厦”房地权属分离，两起案件不能执结。2012年9月14日，经吉林高院审判委员会（2012）第7次全体会议讨论决定，龙井法院和朝阳法院分别处分“天元商厦”房屋和土地属于违法执行，应迅速纠正错误；朝阳法院拍卖土地所作确权裁定及龙井法院以房抵债裁定应立即撤销，恢复至最初执行状态；将两起案件指定到长春中院继续执���，依靠当地党委、政府的支持与配合，彻底化解业户信访问题，依法执结案件。此后，朝阳法院以该院对土地的拍卖未按房地不可分离原则依法进行，以及未考虑地上物瑕疵及其他产权人利益等理由，作出（2012）朝法执监字第13号执行裁定，撤销该院（2004）朝法执字第1042号执行裁定。此后，龙井法院亦撤销了该院的抵债裁定，吉林高院遂裁定将两起案件指定长春中院执行，长春中院对两起案件未有实质执行行为。吉林高院提级执行后，烽火公司对朝阳法院（2012）朝法执监字第13号执行裁定仍不服，向吉林高院提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，吉林高院对烽火公司所提异议依法进行了听证审查。针对烽火公司的异议理由，银通泰福公司称，国合公司早在2003��已与吉林省联银征信投资有限公司（以下简称联银公司）签订包销合同，联银公司根据包销合同将“天元商厦”出售给银通泰福公司，现“天元商厦”不属于国合公司所有。朝阳法院执行“天元商厦”土地使用权始终没有依据。中信东北公司意见是，请求将朝阳法院扣留的300万元拍卖款返回给该公司。吉林高院认为，朝阳法院和龙井法院因执行“天元商厦”房屋和土地使用权价款如何受偿问题引发争议，吉林高院已作出协调决定。朝阳法院未按协调决定依法执行，在“天元商厦”火灾后自行对土地使用权进行拍卖，违背物权法及相关司法解释关于房地不得分离的处理原则，损害了“天元商厦”产权业户的合法权益。吉林高院审判委员会作出纠正违法执行决定后，朝阳法院作出（2012）朝法执监字第13号执行裁定正确。对烽火公司已付拍卖款的退还及相关损失等问题，可在继续执行中通过相应法律程序依法保护。关于“天元商厦”所有权问题，吉林高院（2015）吉民再字第5号民事判决并未否定国合公司对“天元商厦”享有所有权。综上，朝阳法院（2012）朝法执监字第13号执行裁定并无不当。据此，吉林高院于2016年10月18日作出（2016）吉执异3号执行裁定，驳回烽火公司的异议。烽火公司不服吉林高院（2016）吉执异3号执行裁定，向本院申请复议称：1.异议裁定认定事实错误。烽火公司取得物权有事实和法律依据，合法拍卖成交裁定不应被撤销。异议裁定认��案涉拍卖程序违背房地不得分离的处理原则，损害了被火灾烧毁的“天元商厦”业户的合法权益。但火灾残留物已经不能拍卖，唯一能够合法拍卖的只有土地使用权，本案所涉房屋所有权与土地使用权并不能产生冲突，存在违法执行行为的是在土地使用权拍卖后还对禁止流通的火灾残留物进行拍卖的龙井法院。“天元商厦”业户的物权已因火灾灭失，其仅能请求责任人赔偿，与拍卖无关。而且，只有具备房地产开发资质的烽火公司才能在该土地使用权范围内重建天元商厦，也才能真正解决社会矛盾，维护业户的合法权益。2.异议裁定适用法律错误。异议裁定仅适用了程序性法律规定，没有适用实体法的规定认定烽火公司提出的异议为何不成立。对于撤销拍卖的限制条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议��复议案件若干问题的规定》第二十—条有明确规定，吉林高院应查清拍卖违法或者无效的法定事由，依据实体法的规定作出裁定。此外，关于通过人民法院拍卖程序取得的财产能否执行回转的问题，最高人民法院已有明确指导性意见，人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其拍卖所得的权益应当予以保护。因此，案涉拍卖成交裁定不应撤销，也不能执行回转。3.异议裁定损害了烽火公司的合法权益。第一，吉林高院依据该院的内部意见撤销拍卖成交裁定，对烽火公司依法取得的财产执行回转，该行为违法。恢复原状已不可能，已经执行给建龙公司的2700万元执行款不能回转，向税务部门缴纳的税款不能回转，向拍卖公司缴纳的佣金���能回转，烽火公司的土地使用证不能撤销。因此，所谓的回转只不过是单方面非法剥夺烽火公司合法取得的土地使用权。第二，烽火公司竞买的目的是投资房地产开发，由此获得投资效益。烽火公司损失的是数千万元收益而非仅是利息。异议裁定称对烽火公司已付拍卖款的退还及相关损失等问题，可在继续执行中通过相应法律程序依法保护，但是，既不存在相应的法律程序，又未对如何赔偿、按照什么标准赔偿、由谁赔偿等问题予以明确。第三，异议裁定所列的所谓申请执行人与烽火公司所涉已经执行终结的案件没有任何法律关系，其没有资格对烽火公司提出的执行异议发表反驳意见，也不是执行异议案件的当事人或者第三人。异议裁定将其列为当事人没有法律依据，其结果是帮助其达到非法获取土地使用权的目的。本院查明��朝阳法院委托拍卖案涉土地使用权时，拍卖机构作出的拍品瑕疵声明中载明，土地上的建筑物发生火灾现已不再经营，处于空置状态。宽城区政府是否将其定性为危楼，由竞买人自行调查了解。拍卖标的物只有土地使用权，没有拍卖标的物上的地上物。本院认为，本案主要涉及的是案涉拍卖程序是否合法，撤销拍卖是否正确的问题。（一）关于案涉拍卖程序是否合法，应否撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时处分，房、地不得分离处分。就本案而言，虽然“天元商厦”房屋因火灾造成较大损失，但朝阳法院不考虑地上物而单独拍卖土地使用权不当。龙井��院在朝阳法院拍卖土地使用权后，又对房屋进行拍卖亦属不当。案涉房屋和土地使用权分别处分，导致“天元商厦”房、地分属不同权利人，违反法律规定。此外，朝阳法院和龙井法院分别处分房屋和土地使用权，客观上也损害了对“天元商厦”享有物权的相关主体的合法权益，应予纠正。因此，朝阳法院撤销案涉拍卖，并无不当。（二）关于烽火公司合法权益保护的问题。本案中，烽火公司通过司法拍卖程序竞买成交，且已支付全部对价。但因本案拍卖程序本身不合法，而烽火公司作为房地产开发企业，对于房、地分离处置的风险一定程度上是知晓的，故不能仅基于烽火公司参与拍卖程序并买受案涉土地使用权，而维持不合法拍卖程序的效力。拍卖撤销后，烽火公司的权益实���受损，在后续执行过程中，吉林高院应当注重考虑烽火公司拍卖价款的返还及损失补偿问题，化解矛盾纠纷，依法妥善协调解决。烽火公司亦可通过法律规定的相关途径维护自身权益。此外，烽火公司还主张异议裁定所列当事人错误，银通泰福公司等并非本案当事人。但是，案涉标的的处分涉及到两案的执行，在对案涉标的的执行上，两案系整体处理的。因此，就烽火公司所提异议，银通泰福公司虽不形成直接对抗，但在执行案件中具有当事人的地位。故异议裁定将银通泰福公司也列为申请执行人，并无明显不当，亦不存在损害烽火公司权利的问题。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三��第一款第一项之规定，裁定如下：驳回吉林市烽火房地产开发有限责任公司的复议申请，维持吉林省高级人民法院（2016）吉执异3号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  于 明代理审判员  邵长茂代理审判员  尹晓春二〇一七年六月二十九日书 记 员  魏 丹