上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2017）沪7101行初310号原告周嘉金，男，1965年7月8日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局，住所地上海市。法定代表人俞浩。委托代理人秦俊华，男。委托代理人王垚翔，上海市君悦律师事务所律师。第三人周嘉伟，男，1959年3月4日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人王戈，上海凯茂律师事务所律师。委托代理人张晓维，上海凯茂律师事务所律师。第三人周嘉健，男，1961年9月10日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。第三人朱韦，女，1953年1月19日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托代理人周嘉明(系朱韦丈夫)，男，户籍所在地江苏省扬州市。第三人周珺，女，1994年7月8日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人王戈，上海凯茂律师事务所律师。第三人周杰，男，2005年10月21日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。法定代理人周嘉健(系周杰父亲)，男。第三人周扬，女，1982年11月29日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托代理人周嘉明(系周扬父亲)，男。原告周嘉金诉被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局、第三人周嘉伟、周嘉健、朱韦房屋征收补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因周珺、周杰、周扬与本案有利害关系，本院依法通知作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告周嘉金及其委托代理人李俊律师，被告上海市长宁区住房保障和房屋管理局的委托代理人秦俊华、王垚翔律师，第三人周嘉伟、周珺的共同委托代理人王戈律师，第三人周嘉健暨第三人周杰的法定代理人，第三人朱韦、周扬的共同委托代理人周嘉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人周嘉伟、第三人周嘉健、案外人周嘉明是兄弟四人，第三人朱韦是周嘉明之妻。原告及周嘉伟、周嘉健、周嘉明之父周康年(已故)系本市长宁区番禺路XXX弄XXX号乙XXX室(以下简称被征收房屋)承租人，原告与第三人是该公房的同住人。2016年6月14日，被告与周嘉健及周嘉明签订征收编号为465(流水号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称补偿协议)。原告作为同住人具有征收利益，被告无视原告权利直接与第三人签约侵犯了原告的利益。故请求确认补偿协议无效。原告就其诉请提供补偿协议作为证据。被告辩称，被征收户由于原承租人过世，根据政策规定，应由户籍在册人员重新协商推荐出新的承租人与房屋征收部门签订征收补偿协议。因该户家庭人员结构复杂，部分人员拒绝接受补偿方案，因此一直未能协商推荐出新的承租人。后经过征收事务所工作人员多次讲解征收政策，长子周嘉明与三子周嘉健为了整户补偿奖励费不受损失，确保征收利益最大化，最终签订了补偿协议，并作出相关承诺。被告认为补偿协议确保了该户补偿利益最大化，属合法有效，故请求驳回原告诉请。被告向本院提供了以下证据：1.房屋征收决定、征收补偿方案、选房办法；2.房地产估价公司营业执照、资质证书、征收事务所营业执照；3.公房租赁凭证、户籍资料；4.估价机构确定公告、评估均价公示、分户报告单及其送达回证、补偿方案等送达回证；5.签约期公告、协议生效公告；6.补偿协议、关于承租人的回复、2份承诺书。第三人周嘉伟、周珺述称，其不清楚征收事宜，不认可补偿协议，同意原告的诉讼请求；无证据提供。第三人周嘉健、周杰、朱韦、周扬述称，因原告对整个征收过程是知情的，而且也参与前期选房等程序，但之后因对征收方案不认可，采取回避态度，也不愿意沟通。为了保证该户利益，周嘉明受朱韦、周扬的委托，最后才与周嘉健共同完成签约。故认为补偿协议有效，不同意原告诉请；无证据提供。经庭审质证，原告认为1.补偿协议原告未签字，签约主体不当；2.价格评估系2015年作出，签约则在2016年，未考虑房价上涨问题；3.补偿协议盖章不清，且无水印；4.房地产估价公司资质有效期在评估之后；5.关于承租人的回复、2份承诺书均为周嘉健、周嘉明单方面行为，与原告无关。被告认为1.补偿协议经大多数户籍在册人员同意，保证了该户利益最大化，未侵犯原告利益；2.价格评估时点为征收决定作出之日，符合规定；3.补偿协议盖章为复印问题；4.房地产估价公司在评估时具有资质，原有的资质证书因换证而变更。第三人周嘉伟、周珺表示对原被告的证据无异议，但不知晓签约过程，周嘉伟曾就该户征收补偿利益提起过分割诉讼。第三人周嘉健、周杰、朱韦、周扬表示对原被告的证据无异议，但不同意原告的陈述。本院对上述证据认证如下：原被告提供的证据材料符合证据的真实性、合法性及关联性，本院确认具有证据效力。经审理查明：2015年10月27日，上海市长宁区人民政府作出长府房征[2015]3号房屋征收决定。被征收房屋在被征收范围内。该房为公房，承租人为周康年(2006年9月5日报死亡)，房屋征收决定作出时户籍在册7人，分别为第三人周嘉伟、周嘉健、周珺、朱韦、周扬、周杰及原告周嘉金。其中，周嘉伟、周嘉健、周嘉金及户外人员周嘉明系兄弟关系，均系周康年儿子，周珺系周嘉伟女儿，周杰系周嘉健儿子，朱韦系周嘉明妻子，周扬系周嘉明女儿。2015年11月，被告公示被征收基地签约期为2015年11月29日至2016年1月12日。2015年12月，被征收基地生效。因被征收户家庭人员结构复杂，户内矛盾较大，对外意见不一。征收过程中，原告要求安置该户浦涛路和泗泾各两套两室一厅，被告表示政策只允许每证购置一套浦涛路房源，且周嘉伟他处有房，无法满足。而该户未能协商一致推举新的承租人，也未能推举签约代表，导致难以签约。在此情况下，2016年6月14日，周嘉健并作为周杰的法定代理人会同朱韦、周扬的委托代理人周嘉明代表被征收户与被告签订了补偿协议，载明乙方为周康年(亡)。约定被征收房屋价值补偿款为2,049,500.24元，该户选择房屋产权调换，被告提供四套产权调换房，分别为本市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室、同号203室、嘉定区慈竹路XXX弄XXX号XXX室及闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室，并有其他各类补贴、奖励费等。经最后结算，该户尚剩余货币款643,703.41元。随后，被征收房屋被拆除。补偿协议履行过程中，松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室由周嘉健办理入户，闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室由朱韦、周扬办理入户，其余两套产权调换房尚未办理入户；该户剩余货币款643,703.41元由周嘉健领取，再由周嘉健、周杰分得16万元，朱韦、周扬分得16万元，剩余323,703.41元尚存于周嘉健名下。原告认为补偿协议侵犯原告利益，故起诉来院，要求判如所请。另查明，第三人周嘉伟、周珺曾就该户征收补偿利益向上海市长宁区人民法院提起过分割诉讼，该案尚在审理过程中。本院认为：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称征收细则)及《上海市房屋租赁条例》等相关规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。但本案中，周康年死亡后，被征收户虽经多次协商但未能确定新的承租人及签约主体，且出租人也未再重新指定，在此情况下，作为户籍在册人员，本案原告及诸第三人均享有补偿协议的签约权。根据征收细则规定，征收系按户进行补偿，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。也就是说补偿协议中的征收利益是归属整个被征收户，而非个人所有，因此户籍在册人员均有权利及义务在政策框架内积极维护和争取整户利益。征收基地于2015年10月27日开始，因原告所坚持的征收补偿要求明显不符合相关政策，导致签约受阻，虽经征收部门一再协调，但该户仍无法在签约期内达成一致，依照法律规定，被告随时可以报请人民政府作出补偿决定，彼时，征收利益则势必受到影响。第三人周嘉健、周杰、朱韦、周扬为避免征收利益进一步减损，才在未获得其他户籍在册人员的同意及授权下，与被告签订了补偿协议。在此情形之下，签约虽不尽合规，但也实属无奈之举。另外，从补偿协议的内容而言，其已包含了被征收户整体的利益，其中对房屋价值补偿金额、四套产权调换房屋、奖励费、其他补贴等事项的约定符合相关规定以及该户实际情况，因此未侵犯该户整体补偿利益，并充分保障了包括原告及诸第三人的合法权益，且补偿协议内容已部分履行。第三人周嘉伟、周珺虽在本案中表示不认可补偿协议效力，但之前其已就该户征收补偿利益向人民法院提起了分割诉讼，案件仍在审理中，这也充分说明其对补偿协议中的安置方式及补偿内容还是同意并认可的。因此，该户内对征收利益分配的争议完全可以通过自行协商或民事诉讼途径得以解决。综上，原告以签约主体不当为由要求确认补偿协议无效显然不利于被征收户整体补偿利益，本院难以支持。此外，被告作为征收部门，今后除应需严格按照法定程序督促被征收户尽快协商确定新承租人或签约代表外，一旦无果，应及时引入第三方机制确定签约代表，或由出租人及时指定新承租人，以避免此类矛盾再次发生。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告周嘉金的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周嘉金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  邱 莉人民陪审员  杜海云人民陪审员  笪 民二〇一七年六月二十九日书 记 员  王丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。