河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7775号上诉人(原审被告)郑州惠邻房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区永庆路**商业**铺**南侧。法定代表人王建刚，总经理。委托代理人韩刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）张熠平，女，1981年12月29日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原审被告石建萍，女，1970年5月25日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人郑州惠邻房地产营销策划有限公司（以下简称惠邻公司）因与被上诉人张熠平、原审被告石建萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠邻公司的委托诉讼代理人韩刚，被上诉人张熠平到庭参加诉讼，原审被告石建萍经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。惠邻公司上诉请求：1、撤销、改判一审判决或发回重审；2、一、二审诉讼费用由张熠平承担。事实和理由:一审判决仅凭张熠平提供的房本和结婚证就判定张熠平没有违约，没有认清事实，适用法律错误，是非常不公正的判决。2016年10月1日上午，张熠平与惠邻公司签订了购房带看协议，协议第二条约定惠邻公司为张熠平找到合适房屋并成交后张熠平应交付惠邻公司总房款2%的佣金。2016年10月1日下午，惠邻公司带张熠平看过郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋之后，张熠平表示对房子满意。随后在惠邻公司撮合下与业主石建萍达成一致，房屋成交，三方签订了二手房买卖居间合同，惠邻公司属于居间方。合同约定张熠平按照房屋实际成交总房款的2%向惠邻公司支付佣金，张熠平在签订本合同时支付购房定金伍万元，其中叁万元由惠邻公司保管，贰万元由石建萍保管，作为履行本合同的担保。居间合同是2016年10月1日签订的，限购政策也是2016年10月1日出台的，规定2016年10月2日正式生效。限购政策出台后，惠邻公司反复与张熠平沟通，张熠平明确表示具有购房资格。2016年10月8日惠邻公司带领张熠平去交通银行签贷款合同，张熠平向交通银行提供了离婚证和单身声明，在做面谈笔录时保证自己名下没有住房并签字按了手印，至此惠邻公司彻底确认张熠平具备购房资格和贷款资格，并通知卖方配合办理接下来的贷款及过户手续。在惠邻公司要求下，张熠平与石建萍又签订了一份郑州市存量房买卖合同。2016年10月14日，张熠平打电话告诉惠邻公司，说自己钱不够，房子买不了啦，让惠邻公司把保管的叁万元定金作为违约金支付给石建萍，惠邻公司要求张熠平支付佣金，张熠平不想付。随后惠邻公司约买卖双方到惠邻公司办公地点见面，在沟通过程中，张熠平询问惠邻公司是否可以联系其他银行让她多贷点款，如果能多贷点款，就不违约了，就继续履行合同，惠邻公司在征求卖方的同意下，经过与银行协调，带着买卖双方于2016年10月18日去中国银行签订了贷款合同，张熠平对贷款数额满意，但由于贷款数额巨大，需要张熠平的直系亲属为该笔贷款做担保，张熠平表示可以找其父亲或妹妹作担保，但直到11月20日也没来，也未向卖方支付首付款，超出了合同约定的时间，彻底构成违约。张熠平在一审法庭上出示的结婚证和房本等证据与2016年10月8日在交通银行出示的离婚证和单身声明及面谈笔录全部相违背，这说明张熠平必然是在造假和撒谎，违反了当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，恶意隐瞒了自己的真实状况，导致合同最终无法履行，给守约方造成了损失。惠邻公司从给张熠平找房，到带张熠平看房，再到成交签订居间合同，完成了居间义务，付出了一定的广告成本、人力成本及店面成本，理应收取居间费用，而后又协调办理银行贷款、房屋过户等，虽然程序没有走完，但责任不在惠邻公司，而惠邻公司付出了相应的劳动成本，也理应收取合法的劳动报酬。张熠平辩称，张熠平不存在违约行为，因政府的限购政策导致合同无法履行，要求维持一审判决。石建萍未述称。张熠平向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除张熠平、石建萍、惠邻公司于2016年10月1日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2、请求依法判令石建萍、惠邻公司返还张熠平定金5万元。一审法院认定事实：2016年10月1日，张熠平与石建萍、惠邻公司签订了一份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，主要约定：出售方（甲方）：石建萍买受方（乙方）：张熠平居间方（丙方）：惠邻公司房屋基本状况：房屋坐落于郑州市中原区××院××楼××单元××号，建筑面积121.59平方米，房屋用途成套住宅；房屋所有权人石建萍，权属性质商品房。房屋价款141万元整。付款方式：按揭贷款。甲、双方于签订本合同后30个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。其他付款方式：贷额以银行审批为准，首付款为总房款减贷额。关于定金：乙方在签订本合同时支付购房定金5万元，该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保。其他方式：甲方保管2万元定金。甲方保证自本合同签订后30日内完成注销抵押登记手续。其他约定：解押时间以银行及房管部门正常程序为准，甲方收到首付款当日开始办理解押程序。合同还约定了其他内容。合同签订当日，张熠平支付了5万元定金，其中3万元由惠邻公司保管，另外2万元由石建萍保管。2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发布了关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知的郑政办[2016]64号文件，规定在郑州市市内五区等范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。本通知所称的住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。张熠平家中共有两套住房，其属于限购对象。2016年12月中旬，涉案房屋石建萍已卖给他人。一审法院认为，2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发布了关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知的郑政办[2016]64号文件规定：对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。张熠平家拥有2套住房，属于文件规定的限购对象，张熠平、石建萍、惠邻公司签订的房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。合同解除，因该合同取得的财产应予返还，石建萍以及惠邻公司收取张熠平的购房定金应予以返还，张熠平的诉讼请求应予支持。石建萍、惠邻公司主张张熠平违约，应承担违约责任，由于本案合同的解除系政府行为所致，属不可抗力，不能归责于双方当事人，故石建萍、惠邻公司该项主张不予支持。判决：一、解除张熠平与石建萍、惠邻公司于2016年10月1日签订的房屋买卖居间合同；二、惠邻公司返还张熠平定金30000元，于判决生效后十日内付清；三、石建萍返还张熠平定金20000元，于判决生效后十日内付清。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，石建萍负担210元，惠邻公司负担315元。本院二审期间，惠邻公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因张熠平属于政府限购对象，各方签订房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除。由于政府限购属于不可抗力，不能归责于各方当事人，故各方当事人均不应承担违约责任。惠邻公司上诉称张熠平的违约行为导致合同无法履行，与本案合同解除系政府限购所致不符，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人郑州惠邻房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  邢彦堂审判员  杜麒麟二〇一七年六月二十七日书记员  王 昕