上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2304号原告：张大中，男，1950年12月19日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙怡星，上海建章律师事务所律师。被告：梅福元，男，1936年6月25日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：张凤娥，女，1956年11月5日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：许利清，男，1981年10月23日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：周静，女，1984年10月14日生，汉族，住上海市嘉定区。共同委托诉讼代理人：张玲，上海志道律师事务所律师。原告张大中与被告梅福元、张凤娥、许利清、周静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案，由审判员徐熙春依法适用简易程序于2017年3月20日、6月7日公开开庭进行审理。两次庭审，原告张大中及其委托诉讼代理人孙怡星，被告许利清及四被告的共同委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与四被告签订的《上海拆迁安置房买卖合同》；2、判令四被告返还原告已支付的房款人民币800,000元，并赔偿原告违约金1,447,000元。事实与理由：被告梅福元系被告张凤娥父亲，被告张凤娥系被告许利清母亲，被告许利清与被告周静系夫妻关系。2016年2月19日，原告经上海祝有房地产经纪事务所介绍与四被告签订《上海拆迁安置房买卖合同》，约定由原告向四被告购买其拆迁取得的上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉诉房屋”)，建筑面积为83.52平方米，总价为1,250,000元，同时约定了付款及交付时间。现原告已按约支付前两期房款计800,000元，但被告却拒绝将涉诉房屋交付给原告，并着手对涉诉房屋进行装修。被告以实际行为明确表示不履行双方签订的买卖合同，已构成根本违约。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。四被告辩称：1、同意解除双方签订的《上海拆迁安置房买卖合同》。因被告许利清对外有大额债务，为归还债务故要求其他三被告将涉诉房屋出售给原告，但四被告均向被告许利清父亲隐瞒出售涉诉房屋一事。2016年9月，被告许利清父亲知晓涉诉房屋被出售后，坚决反对，并强行将涉诉房屋进行装修后居住至今，故涉诉房屋已事实上无法交付；2、解除合同后，同意向原告返还其已支付的房款800,000元，但原告主张的违约金过高，被告方无法承受，要求法院予以调整，被告方认为违约金以200,000元为宜；3、原告明知购买的系动迁房，但在双方签订买卖合同时，未要求被告父亲到场确认，自身存在过错。且《上海拆迁安置房买卖合同》对原、被告违约时应承担责任的约定有失公平，合同对被告方负以过重的义务。原告围绕诉讼请求依法提交了《上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议》、《上海拆迁安置房买卖合同》、转账凭证、收条、情况说明、接警登记表、照片，被告提供了装修施工合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告另提供了网上截屏，被告对真实性不予认可，因为原告单方制作，故本院不予采信；被告另提供了案外人间的房屋买卖合同，原告对其真实性不予认可，因与本案无关故本院亦不予采信。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：系争房屋系拆迁安置所得，被告梅福元于2013年9月15日与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋补偿安置协议》，于2016年9月取得系争房屋。2016年2月19日，四被告与原告签订《上海拆迁安置房买卖合同》，约定：四被告将系争房屋作价1,250,000元出售给原告；原告应于2016年2月19日前支付第一期房款500,000元，于2016年2月23日前支付第二期房款300,000元，第三期房款200,000元应于四被告拿到涉诉房屋钥匙并交于原告使用当日支付，第四期房款250,000元应于过户当日支付；若被告方违约需偿还原告所付资金2倍款项另加房屋市场总价25%的违约金。2016年2月19日、2月22日，案外人唐某某代原告向被告分别支付房款500,000元、300,000元。被告一方领取涉诉房屋后，被告许利清父亲即着手装修并拒绝交房，原告遂于2016年10月底、11月初2次报警，现涉诉。审理中，原告明确违约金的计算方式为：已付房款800,000元加上被告违约时市场价(即31,000元/平方米*85.32平方米)的25%。因被告对此有异议，故于2017年3月向本院申请对涉诉房屋的现值进行评估并预交了评估费用7,000元。本院委托上海科东房地产土地估价有限公司(下称“科东公司”)对涉诉房屋在2017年3月的市场价值进行评估，2017年5月10日，科东公司作出了评估报告，涉案房屋在这一估价时点的市场价值为2,217,000元。原告对该评估结论认可，被告认为评估价格过高。本院认为，原、被告签订的《上海拆迁安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守。原告应按约支付价款，被告则应按约向原告交房。本案中，被告许利清父亲对涉诉房屋进行了装修，被告方明确已无法向原告交房，故被告方已属违约，现原告要求解除双方签订的《上海拆迁安置房买卖合同》请求成立，被告也无异议，本院予以支持。合同解除后，被告方应向原告退还其已支付的房款800,000元。关于原告主张的违约金，被告认为过高要求调整，因该段时间房屋上涨幅度较大，原告另行购房成本增加，将产生重大损失。鉴于原告明知购买的系动迁房，交易本身存有一定风险，本院在确定违约金时综合考虑原告支付房款的比例、评估机构出具的结论等，确定被告应支付违约金800,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张大中与被告梅福元、张凤娥、许利清、周静就上海市嘉定区秋竹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海拆迁安置房买卖合同》；二、被告梅福元、张凤娥、许利清、周静应于本判决生效之日起十日内返还原告张大中支付的房款800,000元；三、被告梅福元、张凤娥、许利清、周静应于本判决生效之日起十日内支付原告张大中违约金800,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26,000元，本院减半收取13,000元，评估费7,000元(被告已预付)，合计诉讼费用20,000元，由原告负担5,759元，四被告负担14,241元(扣除已预付的评估费，被告负担之款7,241元应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一七年六月十六日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……