黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0103民初534号原告：黑龙江天马物业管理有限公司，住所地：哈尔滨市南岗区文成街56号。法定代表人：高明立职务：执行董事。委托代理人：袁忠君，黑龙江三维（北京）律师事务所律师。委托代理人：高雪，黑龙江三维律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：哈尔滨市三开房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市道里区经纬街135号。法定代表人：张宏雁，职务：董事长。委托代理人：苏海澍，黑龙江率航律师事务所律师。委托代理人：籍延学，男，1965年11月21日生，汉族，该公司前期部部长，住哈尔滨市道里区。被告：哈尔滨副食品贸易中心，住所地：哈尔滨市南岗区文库街10号。法定代表人：郭占立，职务：经理。委托代理人：黄威，黑龙江焦点律师事务所律师。原告黑龙江天马物业管理有限公司（以下简称天马物业公司）与被告哈尔滨市三开房地产开发有限公司（以下简称三开房地产公司）、哈尔滨副食品贸易中心（以下简称副食品贸易中心）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天马物业公司的委托代理人袁忠君、高雪、被告三开房地产公司的委托代理人苏海澍、籍延学、被告副食品贸易中心的委托代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天马物业公司诉称，因二被告开发房地产，需占用原告储煤场及运煤通道，2013年1月31日，原告与二被告签订《协议书》，协议第一条约定将原告位于哈尔滨市南岗区文库街10号的锅炉房储煤场及运煤通道进行调整，调整后的储煤场及运煤通道由原告继续用于供暖储煤使用。协议第三条约定，本协议签订后，原被告三方应实地查看，确定调整后的储煤场、运煤通道的具体位置和面积，以储煤围墙示意图为准，《储煤围墙示意图》为本协议组成部分。协议第五条约定由第一被告负责调整后的储煤场围墙建设和运煤通道的加固改造并承担运费。合同签订后，原被告三方确定了调整后的储煤场、运煤通道的具体位置和面积，并在《储煤围墙示意图》上盖章确认。2016年12月，二被告开发的房地产竣工，调整后的储煤场及运煤通道已具备交付使用条件，但二被告将储煤场铺设了人行步道板，作为园区道路使用，拒不履行合同义务。原告认为，原被告之间的协议约定合法有效，被告应交付具备使用条件的储煤场，其拒不履行义务行为已构成违约。依据《合同法》第一百零七条之规定，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。请求：1、请依法判令二被告履行合同义务即交付具备使用条件的储煤场；2、由二被告共同承担全部诉讼费用。被告三开房地产公司辩称，一、答辩人已经履行《协议书》中约定的主要义务，即答辩人为原告提供了锅炉房门前的空地作为储煤场地，并未影响原告的供暖需要。同时，答辩人向原告全额支付了70万元补偿费，原告向答辩人开具发票，答辩人并不存在违约情形。二、答辩人为原告提供储煤场即将丧失继续履行的事实基础，且无必要继续履行，答辩人有权进行变更或者解除合同。根据哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市环境保护局及哈尔滨市市场监督管理局联合下发的“哈住房发【2015】1号”文件要求，2015年集中供热规划并网范围内的57家使用燃煤供暖锅炉单位应并入集中供热热网，原告即为文件中被要求并网的单位之一。现原告即将并入热网，目前的供暖期结束后，其已无需再使用储煤场及运煤通道，签订《协议书》所依据的前提即将消失，导致提供储煤场的约定义务已无必要继续履行。上述情况符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条关于“情势变更”规定，因此，答辩人有权要求变更协议内容，即答辩人无需向原告继续提供储煤场的义务。三、原告锅炉房所处地块土地的权利人为答辩人，答辩人依法取得该地块及地上附着物的权利。原告本无权利进行使用，但是，基于原告为附近居民供暖具有公益属性，答辩人方为原告提供场地。因此，在答辩人已经履行了主要义务的情况下，且原告并没有任何经济上的损失，在发生情势变更的事由后，答辩人已无需继续向原告履行提供储煤场的义务。四、原告违反合同约定，将锅炉房门前空地私自搭建板房，将板房作为仓库出租给他人进行使用，说明原告具有足够的空间进行储煤。原协议约定用于储煤场的场地已经被规划为消防通道，按照合同法规定违反法律和行政法规的视为无效，所以合同中约定的条款不具有执行效力。综上所述，答辩人未违反协议约定，且答辩人已经履行了主要义务，并未给原告造成任何经济上的损失。同时，答辩人无必要继续履行提供储煤场的义务。因此，建议法庭查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告副食品贸易中心辩称，1，请求法院驳回原告对哈尔滨副食品贸易中心关于交付储煤场的诉讼请求。理由如下：1、原告请求的事实错误，本案涉及地段的开发并非第二被告副食品贸易中心与第一被告三开房地产共同开发，而是由被告三开房地产公司独自开发，2010年10月4日答辩人与上级主管部门南岗区经贸商务局共同将本案争议土地通过招拍挂形式出让给了第一被告，当时转让金额是2200万，13000余米，全部转让给第一被告，原告起诉答辩人说共同开发的事实是错误的。2，2013年1月31日答辩人与原告及第一被告确实签了一个协议，约定给提供储煤场，前提是为了保证附近居民的供暖需求，但是在合同实际履行过程中，2015年3月6日，南岗区城市规划局对该地段进行了重新规划，将原先涉及的储煤场规划为消防通道，作为第一被告履行了规划局的规划行为；另外在2015年6月16日由市建委及环保局和市场监督管理局共同发出了哈住房发字（2015）第1号关于将天马物业等多家企业并入集中供暖的通知，也就是说本案争议土地的供暖工作转为集中供热，原告的供暖职能将不复存在，所以该三方签订的提供储煤场的履行已经没有必要。从合同的履行来看，该土地一直由第一被告单独开发，并组织施工，第二被告并没有施工和提供规划的职能，不存在第二被告不履行协议的情况存在。从事实上来看，自2015年施工开始，到目前已经过了两个供暖季度，并没有影响到原告对附近居民进行供暖。原告要求提供储煤场事实依据不足。答辩人坚持认为本案已经出现了重大的形式变更，使原合同的履行成为没有必要，请求人民法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告为证明自己的主张成立，向法庭提交并当庭举示证据如下：证据一、原告与二被告2013年1月31日签订的协议书一份，意在证明2013年1月31日因二被告开发房地产需要，占用原告储煤场及运煤通道，原告与二被告签订有关储煤场位置调整的协议书，约定：1、将原告位于哈尔滨市南岗区文库街10号的锅炉房储煤场及运煤通道进行调整，调整后的储煤场及运煤通道由原告继续用于供暖储煤使用；2、由第一被告负责调整后的储煤场围墙建设和运煤通道的加固改造，并承担运费。经质证，被告三开房地产公司对证据一真实性无异议。但需要说明的是：1、调整费我方已经足额给付了，给付了70万元补偿费。2、图纸上所标明的储煤场，在我们2015年3月6日进行规划的时候发生了变化，所在的位置规划为消防通道，也就是不允许做储煤场了。3、这块地在2013年的时候土地使用权已经归我公司依法使用了。被告副食品贸易中心对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。争议土地是原是属我方的，在2010年之后经过招拍挂已经归被告三开房地产开发公司所有了。合同签订的目的是为了保证附近居民的供暖，现在看第一被告已经给原告另行提供了储煤的场所，而且双方一直也在执行，所以并不存在没有执行合同的情况，而且双方在履行过程中已经将履行方式进行了调整。从该协议上可以看出，煤场的建设是由第一被告完成的，并非第二被告，我方并没有履行交付的义务，根据该份协议应该驳回原告对第二被告的诉讼请求。证据二、储煤场围墙示意图一份，意在证明该示意图作为协议的组成部分，系原告与二被告协议签订后实际察看并签章确定的，调整后储煤场、运煤通道的具体位置和面积的示意图，原本标注的储煤场位置并未实际交付原告使用。经质证，被告三开房地产公司对证据二真实性无异议。需要说明的是，这是在2013年时这块土地未做规划时各方的约定，但是由于规划发生变更，我方也据实给原告储煤场位置进行了调整，其目的都是为了解决老百姓的供暖问题。不管是哪块土地，协议当中约定的储煤场还是现在原告使用的储煤场，都是归被告三开房地产公司依法使用的土地上。被告副食品贸易中心对证据二真实性无异议，是三方围绕协议签订的，对证明问题有异议。该份围墙示意图是三方自行约定的，现在该约定并不符合南岗区规划局的规划要求，现在执行的也是规划局规划的方案走的，该份证据并不能证明现在还应当执行三方的约定，因为三方的约定已经被规划所代替了，仅凭合同和该份证据并不能得到法庭对原告诉讼请求的支持。证据三、照片一组，意在证明二被告的实际违约情况。经质证，被告三开房地产公司对证据三真实性无异议，需要说明的是照片所照的通道均已被规划为消防通道和垃圾储运间，原来所规划的储煤场位置已经被规划所改变。同时照片中放煤的地方原来协议中没有约定是储煤场，被告三开公司为了履行合同给原告调整后的储煤场。被告副食品贸易中心对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。该照片并不能证明二被告违约的事实，该组照片恰恰能够证明第一被告执行了城市规划的要求，执行规划的行为并不是违反三方约定的行为，因为三方约定的储煤场已经被规划所取代，所以该份证据能够证明是第一被告履行规划的情况，并不能视为是违约行为。证据四、关于文库街10号天马物业锅炉房储煤用地的说明一份，意在证明该份证明是在2016年5月4日本案被告三开房地产公司为原告出具的，从该份说明的内容中体现出是三开房地产公司承诺根据2013年1月31日三方签定协议第六条，其5号楼施工时所需要占用锅炉房部分储煤场的场地，待其施工完毕并取得验收手续后及时恢复确保锅炉房用煤和通道畅通。从该份说明就可以看出三开房地产公司直到2016年5月4日还在承诺将履行三方协议，在该协议中并未提及已经更改规划的事实，这说明三开公司在签订2013年三方协议时故意隐瞒了储煤场地用于规划消防通道的事实，原告是在不知情的情况下签订的三方协议，且进一步说明了本案争议的协议不适用情势变更原则，三开公司从订立协议之初，直到为我方出具该份说明一直主观存在恶意，存在恶意违约行为。经质证，被告三开房地产公司对证据四真实性无异议，对于证明问题有异议。该份证据完全是为了重复2013年1月31日协议第六条的规定，目前为止锅炉房的用煤通道都是畅通的，并不存在原告所述被告恶意欺骗恶意违约的问题。被告副食品贸易中心认为该情况说明是由第一被告出具的，对其真实性无法断定，通过证据的表现形式上来看能表明几个问题：1、该土地是由第一被告开发的；2、涉及到锅炉房的采煤场的问题，现在这个采煤场依然存在，只是位置有所变更，而且到目前为止还在供暖期，供煤通道也是通畅的，这个事实是应当存在的。关于储煤场的问题与第二被告无关，2013年1月31日签订的三方协议，2015年规划改变的，后期规划给改变了，现在执行后期的规划，并不存在三方恶意串通的问题，没有隐瞒事实真相的情况。证据五、被告副食品贸易中心与天马开发综合公司在1998年1月15日签订的联建协议复印件一份，意在证明副食品贸易公司与天马公司联建的时候，双方约定由副食品贸易中心提供12000平米的地与天马房地产公司进行联建，三方签订协议之前原告的储煤用地以及锅炉房用地都在双方联建的范围内。双方在联建协议中明确约定双方联建的房屋建成后物业管理权归天马房地产开发公司，房屋交付使用后天马房地产公司成立了黑龙江天马物业管理有限公司，继续使用该锅炉房及前述的储煤用地，为居民进行供暖，直至2013年1月31日本案的原、被告三方签订了协议书，因此本案原告对锅炉房用地及储煤用地享有合法的使用权，被告三开称其对锅炉房用地及储煤用地享有所有权与事实不符。并且反过来说，如果原告不对锅炉房用地及储煤用地享有合法使用权，也用不着签三方协议，二被告也用不着给原告130万元的调整补偿费及另行为原告安排储煤用地。经质证，被告三开房地产公司对证据五真实性有异议，该证据为复印件。联建协议与本案无任何法律关系，目前为止三开所开发建设的公司不存在联建问题，无物业公司是由三开自己的公司来管理，供暖我们采用的是大网，今天案争所在的土地与协议书上约定的土地不是一块土地，该协议与本案没有任何关系。被告副食品贸易中心对证据五真实性无法确定，原告所说的联建土地与本案争议的土地不是一块地，第二被告的土地是27000多米，曾经和案外人天马公司进行过合作，双方也一直有纠纷，我们卖给三开的土地是剩余的13000米，三开已经办手续了，所以该协议与本案没有任何关联性。被告三开房地产公司为抗辩原告的主张并证明自己的主张成立，向法庭提交并当庭举示证据如下：证据一、企业资产及土地转让协议书原件、国有土地使用证复印件【哈国用（2009）第03000025号】各一份，意在证明被告三开房地产公司与哈尔滨市南岗区经贸商务局及哈尔滨副食品贸易中心（第二被告）签订转让协议，被告三开房地产公司已经取得诉争储煤场所在地及地上附着物的所有权，原告使用的锅炉房及储煤场属于被告三开房地产公司所有，提供给原告使用具有公益属性。经质证，原告对证据一真实性及证据证明事项均有异议。该份证据二被告从未向原告出示过，因为协议是2010年签订的，我们三方协议是2013年签订的，也没有谈及过该份协议中所涉的内容，该份证据所涉及的内容侵犯了原告的合法权益，因为锅炉房及储煤场一直为原告合法使用，这里提及居民供暖问题彻底解决后乙方可接收使用，原告认为该协议当中的条款侵犯了原告的合法权益，并且也不能证明被告所要证明的事项，协议上并没有体现出诉争煤场所用地及所有权归被告所有。被告副食品贸易中心对证据一真实性无异议，我公司是国有企业，该块土地转让是挂牌转让，我们只是企业代为持有该块土地，该块土地的转让履行了严格的法律转让手续才转让的，该份证据还原了一个基本事实，本案争议的土地已经出售给的第一被告，而且该份证据也证明了土地的实际开发人就是第一被告，我方就是出售土地及资产，卖完土地我方就没有权利和义务了。协议中约定非常明确，价格是2200万。证据二、三方于2013年1月31日协议书原件、补充协议书（复印件）各一份，意在证明原告与我方及第二被告三方对储煤场一事达成协议，我方未违反协议的约定。经质证，原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，异议内容同原告的证明事项，恰恰证明二被告存在违约行为，直到现在并没有交付储煤场，没有履行合同义务。同时该份证据也恰恰证明原告对储煤用地享有合法的使用权。被告副食品贸易中心对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。该份协议的主要内容因为后期规划的出现，已经对协议的内容进行了调整，该份协议已经不具有履行的必要。而且根据市建委及环保局三家协议来看，现在原告即将失去对这块土地供暖的职能，所以该份协议也没有履行的必要了。证据三、储煤场及锅炉房周边照片6张，意在证明我方已经提供给原告储煤场，储煤场面积足够原告使用，并未造成原告方无法正常供暖，我方未违反协议的约定。同时证明，原告方在锅炉房及储煤场前方私自搭建简易板房，并出租存储货物。因此，原告不仅储煤空间充足，且对外出租，明显有违协议约定。经质证，原告对证据三真实性无异议，该照片反映出了目前锅炉房周边的情况。对证明事项有异议，被告没有按照三方约定给我方提供储煤场，我方为了不影响居民供暖是一天进一车煤来保障居民的供暖，我方根本没有储煤的场地，被告说储煤场面积足够原告使用与事实不符，没有任何依据。至于我方搭建的简易板房，是在我方原来合法使用的场地内搭建的，与本案无关，也与二被告无关。被告副食品贸易中心对证据三真实性无异议。该组照片能够证明第一被告履行了城市规划的要求，对小区进行了施工，现在来看已经过了两个供暖季，供暖仍然在进行，并没有造成原告无法供暖，而且从规划来看第一被告的行为是符合规划要求的。证据四、哈住房发【2015】1号“关于天马物业等57家使用燃煤锅炉单位并入集中供热热网或使用清洁能源的通知”文件，附限期并入集中供热热网或使用清洁能源名单各一份，意在证明原告即将并入集中供热热网或使用清洁能源，即在2017年春季供暖结束后，不再需要使用诉争储煤场及锅炉房，我方一不再需要为原告提供储煤场，协议书及补充协议书无需继续履行，原告应当予以及时腾退。因此，本案中原告的诉讼请求已经失去事实基础，其主张不应当得到支持。经质证，原告对证据四真实性有异议，该证据为复印件。即使是真实的，但直到现在也没有人来找原告谈并网的问题，恐怕2017年、2018年还要由天马物业公司来继续供暖。从文件看是2015年就出具了，2015年、2016年也是由我方在继续供暖，即使该份文件是真实的也不能证明被告的主张。被告副食品贸易中心对证据四真实性无异议，因为这是一个公示的政府文件，即使没有原件也是有来源的，对于这种有来源的复印件人民法院是应当认定其效力的。证据五、规划图复印件一份，意在证明2015年3月6日经哈尔滨市城乡规划局南岗分局批准，原来协议上规定的储煤场都变成消防通道和垃圾储运间了，被告现在是按照规划在履行。原件在规划局。经质证，原告对证据五真实性有异议，该证据为复印件。对证明问题有异议，从图纸上看垃圾转运间的位置并不是被告现在所建设的位置，即使该图纸是真实的，被告没有按照规划来建设垃圾转运间，该垃圾转运间占用了双方原来约定的储煤场位置。并且从规划图纸上看日期是2015年3月6日，但是直到2016年5月4日被告三开公司还在向我们承诺可以在验收完毕后交付储煤场，可见其主观上存在恶意，对我方进行恶意隐瞒。被告副食品贸易中心对证据五真实性无异议，该规划图是施工单位执行规划的基础。如果按照规划图继续履行原告三方签订的协议，就将侵占消防通道，就将违反城市规划，是一种严重的违法行为。本案争议的重要焦点就是三方已经签订了一个违反规划的协议是否需要执行的问题，现在来看三方协议已经被规划所否定了，所以原协议不应当再执行了。被告副食品贸易中心未向法庭提交证据。综合原、被告起诉答辩以及举证质证意见，本院对双方所提交证据的认证意见如下：原告所提交的证据中：证据一、证据二、证据三二被告对该三份证据的真实性均无异议，只是均对原告意在证明的问题提出异议，对该三份证据的真实性予以确认；证据四系被告三开房地产公司为原告出具的，被告三开房地产公司对其真实性无异议，被告副食品贸易中心虽称该证据真实性无法确定，但并未否定该证据是由被告三开房地产公司出具的事实，对该证据的真实性予以确认；证据五系复印件，二被告均不认可，对该证据不予确认。被告三开房地产公司提交的证据中：证据一系二被告及案外人哈尔滨市南岗区经贸商务局签订的，签订合同的二被告双方均无异议，原告虽提出异议，但并无相关证据予以反驳，对该证据予以认可；证据二原告及被告副食品贸易中心对其真实性均无异议，只是对该证据意在证明的问题提出异议，对该证据的真实性予以确认；证据三原告及被告副食品贸易中心对其真实性均无异议，原告只是对该证据意在证明的问题提出异议，对该证据的真实性予以确认；证据四虽为复印件，但其为政府公示的文件，该文件在众多新闻媒体中可查到，原告虽提出异议，但无相关证据予以反驳，对该证据予以采纳；证据五虽为复印件，但经本院与相关部门核实，该图纸确实真实存在，并且图纸所涉及的地点已按该规划图纸进行规划施工完毕，原告虽提出异议，但不能否认该图纸规划的地点已实际施工完毕的事实，对该证据予以采纳。综合分析原告及被告三开房地产公司提交的证据，原告提交证据一、证据二、证据三、证据四意在证明的事实，均已被被告三开房地产公司提交的证据四、证据五意在证明的事实所替代，即该地段已被政府规划为防火通道，故对原告证据一、证据二、证据三、证据四意在证明的事实均不予认可。本案经审理查明：原告是为其服务的小区居民提供物业及供暖服务的公司。2013年1月31日，原告与被告三开房地产公司的前身哈尔滨市房地产开发公司及被告副食品买一中心签订了《协议书》一份，协议第一条约定将原告位于哈尔滨市南岗区文库街10号的锅炉房储煤场及运煤通道进行调整，调整后的储煤场及运煤通道由原告继续用于供暖储煤使用。协议第三条约定，本协议签订后，原被告三方应实地查看，确定调整后的储煤场、运煤通道的具体位置和面积，以储煤围墙示意图为准，《储煤围墙示意图》为本协议组成部分。协议第五条约定由第一被告负责调整后的储煤场围墙建设和运煤通道的加固改造并承担运费。合同签订后，原被告三方确定了调整后的储煤场、运煤通道的具体位置和面积，并在《储煤围墙示意图》上盖章确认。而在之前的2010年10月14日，被告三开房地产公司的前身哈尔滨市房地产开发公司与被告副食品贸易中心及案外人哈尔滨市南岗区经贸商务局签订《企业资产及土地转让协议书》一份，将位于哈尔滨市南岗区文库街10号，土地面积13401.3平方米的土地使用权及地上资产及附属设施、设备均转让给被告三开房地产公司的前身哈尔滨市房地产开发公司使用以及所有。2015年3月6日案涉地段被政府规划为防火通道，现已施工改造完毕。2015年6月16日，由哈尔滨市住房保障和房产管理局、哈尔滨市环境保护局、哈尔滨市市场监督管理局联合下发哈住房发（2015）1号文件《关于天马物业等57家使用燃煤锅炉单位并入集中供热热网或使用清洁能源的通知》，要求将本案所涉原告负责管理的锅炉房限期并入热网。现原告以二被告拒不履行合同义务，拒不向原告交付具备条件的储煤场为由，诉至法院，双方形成诉讼。本院认为：原告与二被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，并符合国家法律规定，该协议属有效协议。但该协议约定之涉诉之地后被政府部门规划为防火通道，并已实际规划施工完毕，无法恢复为原告要求的储煤场，双方合同目的已无法实现。原告据以起诉的证据中无有效证据证明二被告具有违约行为，故原告称二被告违反协议约定，并要求二被告交付具备使用条件的储煤场的请求，因证据不足，本院不予支持。至于由此给原告造成的经济损失等问题，原告应另寻解决途径。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黑龙江天马物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告自行承担。如不服本判决，可在接到本判决书之当日起，十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  范旭明人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  马 娜二〇一七年六月十九日书 记 员  霍喜双