河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）豫07民终1331号上诉人(原审原告)张锋宾，男，汉族，1975年3月28日出生，住所地河南省新乡县七里营镇敦留店村**。委托诉讼代理：人余海峰，河南咸祐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市天安易居置业有限公司。住所地，新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼**。法定代表人：陈玉芝。委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。上诉人张锋宾因与被上诉人新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安易居置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张锋宾委托诉讼代理人余海峰，被上诉人天安易居置业公司委托诉讼代理人李玉国到庭参加二审诉讼。本案现已审理终结。张锋宾上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同；2、天安易居置业公司退还上诉人物业使用款（租赁费）176722元并赔偿上诉人损失15420元（暂计算至起诉之日止）；3、由天安易居置业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定的租赁合同起算时间不符合合同约定，被上诉人应该在2014年7月1日将租赁物交付给上诉人使用，由于被上诉人的违约行为，才将租赁期限延长1年。本案租赁合同的起算时间应该是2014年7月1日。天安易居置业公司虽然向张锋宾交付了案涉房屋，但其通过商场管理公司于2015年6月1日发布公告将现有隔断拆除，导致租赁物灭失。所以天安易居置业公司已构成根本违约。请求二审法院支持张锋宾的上诉请求。天安易居置业公司辩称：一审法院以合同约定的租赁起止时间作为计算租金的依据，应予维持。答辩人与新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）是两个相互独立的法人，二者之间不存在关联、控制关系，也不存在委托关系。答辩人已经按照合同约定向被答辩人交付了商铺，履行了合同义务。拆除商铺是易购公司基于业主协议的约定，为了保障大多数业主的利益而进行的，答辩人从未参与策划和主导，更未发布过拆除公告。关于易购公司是否有权拆除商铺的问题，被答辩人也应当按照协议第七条的约定向新乡市仲裁委员会申请仲裁。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张锋宾向一审法院起诉请求：1、依法解除张锋宾与天安易居置业公司签订的《物业使用权转让合同》；2、判令天安易居置业公司立即返还张锋宾物业使用款176722元，并赔偿张锋宾损失15420元（暂计算至起诉日止）；2、判令天安易居置业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2012年10月28日，张锋宾与天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，合同约定：天安易居置业公司将其易购商业广场的1层201号、建筑面积为22.94平方米的商铺使用权转让给张锋宾，总价款为176722元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。2014年4月27日，张锋宾与新乡市瑞众商场管理有限公司（现更名为新乡市易购商业管理有限公司）就案涉商铺签订大雪场易购商业广场《业主协议》；后张锋宾将案涉商铺转租他人，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2015年10月份以后，易购商场完全停止营业。现张锋宾以其无法按照合同约定使用该物业为由起诉。一审法院认为，张锋宾与天安易居置业公司签订的大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该期限为自协议签订之日起即2012年10月28日至2044年6月30日止，总价款为176722元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，且天安易居置业公司为弥补张锋宾的损失，将物业使用权转让期限延长12个月，仅是给予张锋宾的优惠政策，该12个月应不包含在双方约定的物业使用权转让期限内。故超过部分即自2032年10月28日至2044年6月30日共计11年零8个月又3天应属无效，天安易居置业公司向张锋宾退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得每月租赁费为464.94元[176722÷（380+3/30）月]，超过二十年的租赁费为65138.09元[464.94×（140+3/30）月]，故天安易居置业公司应向张锋宾退还租赁费为65138.09元。天安易居置业公司已按双方合同约定将案涉租赁物交付张锋宾，履行了合同义务，天安易居置业公司不存在合同违约的情形，故要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及赔偿损失的请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决：一、天安易居置业公司于判决生效之日起十日内退还张锋宾租赁费为65138.09元；二、驳回张锋宾的其他诉讼请求。如果天安易居置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4243元，由张锋宾负担2805元，天安易居置业公司负担1438元。二审诉讼中，上诉人提交了四组证据：1、2016年12月25日天安易居置业公司和易购公司发布的公告，内容显示易购公司在征得天安易居置业公司同意后，做出的补偿方案。证明对于易购商场的整改，天安易居置业公司不仅知情，也是其一手策划和主导的。2、整改现场的照片一张，证明案涉租赁物是拥有明确位置，具有独立空间，整改前正在正常经营中的营业铺位。案涉租赁物已经在整改中被破坏拆除。3、商户手册，在商管公司的权利与责任中明确标明大学城商场委托易购公司全权管理公司的一切事物，证明天安易居置业公司与易购公司属于委托关系。瑞众公司是易购公司的前身。上诉人的租金损失是客观真实的。4、收款收据，证明上诉人的租赁铺位是通过商场管理方出租，商场管理方为此还收取服务费用。被上诉人未否认2、3、4三组证据的真实性，本院对上述三组证据的真实性予以认定。对于第一组证据，公告真实性本院无法核实。二审查明：2016年5月6日，易购商业管理公司向张锋宾等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》，其中载明：“……。商场计划在取得业主签约超过70%后（约在2016年6月份）商场正式进入场内拆装与二次装修阶段（拆装周期约3-6个月），装修结束后将由商户进行二次装修布货（装修期1-2个月），商场将进入试营业阶段”。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，其中载明：“凡在2016年12月31日前（以最终租赁合同签写日期为准），同易购商业管理公司签定租赁协议的使用权业主，在征得新乡市天安易居置业有限公司的同意后，在原有《物业使用权转让合同》最终截止日期后，给予延长两年物业使用权的补偿。目前商业已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%，我们希望尚未签约的使用权业主尽快与易购商业管理公司达成协议，为维护全体使用权业主的权益，易购商业管理公司一定不负众望，加快整改装修步伐为争早日开业，迎接一个全新的易购商业广场”。此后张锋宾未与易购商业管理公司签订租赁协议，案涉1层201号商铺的四周隔断被拆除，与周围一层其他商铺空间融为一体，无法彼此区分。2017年4月16日大学城易购商业广场重新开业。二审查明其他事实与一审认定一致。本院认为：2012年10月28日张锋宾与天安易居置业公司签订《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》，约定天安易居置业公司将大学城易购商业广场1层201号面积为22.94平方米的物业使用权转让给张锋宾，转让期限从签定之日起至2044年6月30日，张锋宾支付天安易居置业公司转让款176722元。张锋宾将转让款支付给天安易居置业公司后，取得了案涉商铺的使用权而非所有权，一审认定张锋宾与天安易居置业公司形成租赁合同关系，对解决案涉纠纷并无不妥。张锋宾已将租金即转让款176722元支付给天安易居置业公司，天安易居置业公司应保证张锋宾在约定使用期限内商铺的正常使用。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2016年5月6日，易购商业管理公司通过向张锋宾等业主、商户发出《易购商业广场致业主、商户书》的形式，计划在取得业主签约数超过70%后，商场正式进入场内拆装与二次装修阶段。2016年11月25日天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布公告，称已启动对已签约使用权的整改工作，占全体使用权业主总量的71%。此后，包括未签约的张锋宾在内的全体业主的商铺在内，整个易购商业广场进行了改装，张锋宾的1层343号商铺已不存在，天安易居置业公司已无法向张锋宾提供《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》约定的商铺，合同目的已无法实现，故张锋宾要求与天安易居置业公司解除该合同符合上述法律规定，本院予以支持。因张锋宾未向法院提供案涉商铺被拆除的具体时间，本院以天安易居置业公司与易购商业管理公司联合发布已启动整改工作公告之日，即2016年11月25日作为拆除案涉商铺的时间。天安易居置业公司除一审退还的部分租金外，还应当返还2016年11月25日之后的商铺使用款（或租金），即自2016年11月25日起至2032年10月27日止，共计88850.03元【464.94元×（12个月×16年-1个月+3/30个月）=88850.03元】。故张锋宾要求返还租赁费176722元的上诉理由部分予以支持。天安易居置业公司在约定的使用期限内拆除案涉商铺，违反了《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》的约定，但该合同中并未对提前解除合同的违约责任进行约定，张锋宾也未能提供证据证明其损失客观存在及数额。故张锋宾要求天安易居置业公司赔偿损失15420元证据不足，本院不予采纳。综上，张锋宾要求解除与天安易居置业公司签订的房屋租赁合同的上诉理由成立；要求退还张锋宾租赁费176722元的上诉理由部分成立；要求天安易居置业公司赔偿损失15420元的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项之规定，判决如下：维持河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1890号民事判决第一项；二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院(2016）豫0702民初1890号民事判决第二项；三、解除2012年10月28日张锋宾与新乡市天安易居置业有限公司签订的《大学城易购商业广场物业使用权转让合同》；四、新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还张锋宾88850.03元；五、驳回张锋宾的其他诉讼请求。如果新乡市天安易居置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4243元，由新乡市天安易居置业有限公司负担3400元，由张锋宾负担843元。二审案件受理费2840元，由新乡市天安易居置业有限公司负担1987元，由张锋宾负担853元。本判决为终审判决。审判长  赵霞审判员  王华审判员  贾威二〇一七年××月××日书记员  刘冬