上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初4115号原告彭某某。被告袁某某。被告俞某某。被告袁某甲。委托代理人袁某某，系被告袁某甲父亲。原告彭某某诉被告袁某某、俞某某、袁某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告彭某某、被告袁某某、俞某某及被告袁某甲的委托代理人袁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月4日，原告经上海童杏娟房地产经纪事务所居间，向被告购买坐落于金山区枫泾镇某某村78号的房屋，并于当日签订了《上海市商品房买卖定金合同》（以下简称《定金合同》）及《补充协议》各一份。按照合同约定，系争房屋的总价款为249万元，其中房屋总价款229万元，补偿装修款20万元。按照合同约定，原告于2016年9月6日前支付了首付款149万元，因被告急需用钱，原告同意于2016年9月25日前预支100万元给被告，截止至2016年9月26日止，原告已将全部房款249万元（含预支款100万元）支付给被告。同年11月1日，原告向上海农村商业银行办理系争房屋按揭贷款60万元，2017年1月3日，该款项发放至被告账户，但经原告多次催讨，三被告均推脱，不愿返还原告60万元按揭款，故原告诉请：1、请求判令被告立即返还原告60万元以及支付自2017年1月3日起，以60万元为基数，按照日万分之五计算的违约金；2、要求被告补缴2008年至2016年的物业费。被告辩称，双方约定的是原告向银行申请按揭贷款100万元，现在贷款下来是60万元，与合同约定不符。且这60万元是原告支付给被告的补偿装修款20万元以及违约金40万元。系争房屋是没有物业管理的，住了几十年物业公司也没有向被告催讨过物业费，即使有物业管理，原告也只需支付房屋交接之后的物业费。经审理查明，原、被告双方于2016年9月4日在上海童杏娟房地产经纪事务所的居间下签订了一份《定金合同》，约定由被告将其名下的坐落于上海市金山区枫泾镇某某村78号房屋（下称系争房屋）转让给原告，转让价款为249万元，其中房屋价款为229万元，补偿装修款20万元。付款方式：协议签订后原告预付定金40万元，2016年9月6日前支付首付款149万元（包括定金40万元）。同日，双方签订了一份《补充协议》，其中第三条约定：2016年9月25日前原告向被告预支100万元，在收到款项后被告出具收条并交付全部钥匙。第四条约定：在银行将按揭款项打入被告账户后8日内，被告将100万元房款打入原告账户并收回收条原件，若逾期支付，被告应按日万分之五赔偿被告利息损失，如遇联系不到原告等特殊情况例外。双方另就违约责任等其他事项作了约定。上述协议签订的同日，原告向被告支付定金40万元。2016年9月28日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价160.45万元。同日，双方签订了《补充协议（二）》，约定：一、本次房屋买卖的总价格为人民币249万元，交易中产生的税费全部由原告负担；二、本次房屋买卖的交易过户手续必须在2016年11月30日前全部办理完毕，否则按违约处理；三、本协议各项条款如与房屋买卖合同及其他补充协议有冲突的，以本协议为准。另查明，截止2016年9月26日，原告已通过银行转账方式支付被告249万元。2017年1月3日，原告申请的银行按揭贷款60万元也已打入被告账户。再查明，上海市金山区不动产登记事务中心于2016年11月1日受理系争房屋的产权登记申请，于2016年11月10日核准产权转移登记于原告名下。双方已于2016年9月28日办理系争房屋交接手续。以上事实，由《定金合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《上海市房地产买卖合同》、《证明》、原、被告微信聊天记录、原告与中介的微信聊天记录、上海市不动产登记查询信息、《某某村78号交房协议》及当事人的当庭陈述等证据所证实。本院认为，本案的争议焦点在于：打入被告账户内的按揭贷款60万元是否如被告所称系原告用于支付40万元违约金及20万元装修补偿款。经审查，本院认为，首先双方于2016年9月4日签订的《定金合同》第四条约定：原告应于2016年9月25日前至上海童杏娟房地产经纪事务所签订买卖合同事宜，原告超期未签订商品房买卖合同的，被告有权解除合同，定金不予退还。双方虽未能在2016年9月25日前签订商品房买卖合同，但双方又于2016年9月28日签订了一份《补充协议（二）》，其中第二条表述为：“承诺：本次房屋买卖的交易过户手续必须在贰零一陆年壹拾壹月叁拾日（2016年11月30日）之前全部办理完毕（即甲方名下已无该房地产登记），否则按违约处理，按定金合同的违约金向甲方支付违约金，并赔偿甲方的全部损失。”第三条表述为：“本补充协议各项条款如与房屋买卖合同及其他补充协议有相冲突的地方，则以本补充协议为准”。从《补充协议（二）》的第二条以及第三条可以看出，双方对《定金合同》中的定金事项作出了新的约定，如有冲突，以《补充协议（二）》为准。《定金合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》以及《上海市房屋买卖合同》均围绕了系争房屋的一次买卖，相互之间存在着承接、延续及调整的关系，并不存在双方对系争房屋进行了二次买卖。原告已按约支付了全部房款，履行了合同的主要义务，系争房屋已于2016年11月10日完成了核准登记，产权已登记于原告名下，故原告未违约，被告要求没收原告40万元定金的抗辩缺乏事实和法律依据。其次，被告依据《补充协议》第一条：“房屋总价贰佰贰拾玖万元，另外补充装修款贰拾万元整以转账方式打入甲方（被告）账户”以及《补充协议（二）》第一条：“本次房屋买卖的总价格为人民币贰佰肆拾玖万元整，交易所产生的甲、乙（原告）双方的税、费全部由乙方负担，与甲方无关”之约定，主张《补充协议（二）》中的第一条房屋总价格249万元系对《补充协议》第一条的房屋总价229万元的修改，补偿装修款20万元仍有效，故房屋总价款应为269万元。本院认为，从形式上看，《补充协议（二）》系对《补充协议》的补充修正，将《定金合同》、《补充协议》第一条与《补充协议（二）》第一条及第三条对照可以看出，《补充协议（二）》的总价格与双方签订的《定金合同》以及《补充协议》中约定的总价格均一致，即《补充协议（二）》中的房屋总价格249万元与《补充协议》及《定金合同》中的房屋价款229万元与补偿装修款20万元之和相一致。被告将《补充协议》中的房屋总价229万元与补偿装修款20万元分别作出有利于自己的解释，割裂了协议内容的相对完整性，也不符合双方以《补充协议（二）》为准的约定。同时，本院注意到，双方签订的《某某村78号交房协议》第一条“由于乙方急需入住该房屋，所以应乙方要求，双方商定：在乙方付清全部购房款后，办理该房屋的移交手续，交付房屋全部钥匙”。双方在2016年9月28日已办理房屋的移交手续，按交易习惯，结合双方签订的一系列协议，表明在2016年9月28日，双方就房款已清结。双方就系争房屋的交易总价款应为249万元，即便如被告所称有装修款，亦应推定为已包含在总价249万元之内，被告再向原告主张收取20万元补偿装修款缺乏事实和法律依据。关于原告按照红枫物业某某村管理部出具的《证明》要求被告支付2006年至2016年未缴纳的物业管理费2700元，本院认为，物业管理费应由物业公司向业主收取，原告既未受物业公司授权，亦未替被告缴纳相关的物业管理费，其主张无事实和法律依据，本院不予准许。综上，本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》中有关系争房屋转让价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故该《上海市房地产买卖合同》涉及做低房价的条款应为无效条款，但有关做低房价的条款无效，并不影响其它条款的有效性。双方签订的《定金合同》，《补充协议》、《补充协议（二）》、除无效条款之外的《上海市房地产买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《补充协议》第三、第四条的约定，虽然在合同履行过程中，原告申请的按揭贷款额度由100万元变更为60万元，但这是经由双方协商一致，在《上海市房地产买卖合同》附件三中予以签字确认，系双方的真实意思表示，应为有效，双方应按实结算。本案系争房屋的真实交易价格为249万元（含装修款20万元），原告已按约履行了全部的付款义务，被告应按照《补充协议》第四条之约定，在收到银行按揭款的8日内将超出房款的60万元返还给原告，若逾期，则按照日万分之五支付利息，故对原告要求被告返还60万元及支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付物业费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告袁某某、俞某某、袁某甲于本判决生效之日起十日内返还原告彭某某人民币60万元；二、被告袁某某、俞某某、袁某甲于本判决生效之日起十日内支付原告彭某某以人民币60万元为基数，自2017年1月12日起，至本判决生效之日止，按日利率万分之五计算的利息；三、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为人民币4,900元，由被告袁某某、俞某某、袁某甲负担，被告所负之款于本判决生效之日起7日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  卫亚东二〇一七年六月十二日书记员  姚 捷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。