北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初5195号原告（反诉被告）:白静怡，女，1995年5月17日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人白国海（原告白静怡之父），现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨德君，北京嘉善律师事务所律师。原告（反诉被告）：白国海，男，1967年11月17日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨德君，北京嘉善律师事务所律师。被告：张新瑞，女，1956年8月27日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李伟（被告张新瑞之女婿），现住北京市东城区。委托诉讼代理人：李娟，北京市伟博律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴国顺，男，1951年5月21日出生，现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）白静怡、白国海（以下均简称姓名）诉被告（反诉原告）吴国顺、被告张新瑞（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白静怡、白国海向本院提出诉讼请求：请求判令1、吴国顺、张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助将北京市朝阳区西坝河南路某某号房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至白静怡名下；2、吴国顺、张新瑞支付违约金775万元。事实和理由：2013年3月，经协商，白国海与吴国顺、张新瑞就购买涉案房屋事宜达成一致，吴国顺、张新瑞出售涉案房屋给白国海，总价775万。后双方协商将买受人变更为白静怡。2013年6月，双方至房管局办理过户登记手续时，吴国顺称涉案房屋在2010年办理过直系亲属赠予手续，需交纳税费70万，并推说交税有困难，建议先办理网签手续，并承诺在符合政策减税条件后随时配合办理过户登记手续，白静怡考虑到购房款已经支付且已经开始装修涉案房屋，吴国顺、张新瑞一时无法返还购房款，且其儿媳孙女一家住在涉案房屋隔壁，故只能无奈表示同意，并和吴国顺签订补充协议。时至2015年11月，白静怡多次催促，吴国顺却不予配合，张新瑞对整个房屋买卖过程知情并多次参与协商。张新瑞辩称，张新瑞不是合同相对方，没有合同义务，涉案房屋买卖合同是无效的，张新瑞没有同意过吴国顺出售涉案房屋，事后也没有追认，事先对于出售一事也不知情。涉案房屋是吴国顺和张新瑞的夫妻共同财产，吴国顺是在外与她人同居期间出售的涉案房屋，张新瑞始终不知情。吴国顺辩称，涉案房屋买卖合同是吴国顺瞒着张新瑞和白国海、白静怡偷偷签订的，张新瑞对此不知情，吴国顺告知张新瑞是出租涉案房屋，因为售房价775万元比市场价低很多，所以白国海还是动心的。2014年，吴国顺在外有非婚生儿子的事被张新瑞知道，且吴国顺在2010年将另一套房转给其他女人的事情也被张新瑞知道且被法院判决合同无效。张新瑞知道涉案房屋买卖的事情后，立即将吴国顺和白国海告上了法庭，吴国顺认为自己和白国海存在通谋关系，双方签订的协议无效。吴国顺另行向本院提出反诉请求：1、判令解除吴国顺和白静怡、白国海2013年3月26日签订的《协议》及2013年6月4日签订的《补充协议》及2013年6月6日的《协议》；2、判令白静怡、白国海腾退涉案房屋。事实和理由：张新瑞对于吴国顺出售涉案房屋一事不知情，对此白国海是知道的。白静怡、白国海对吴国顺的反诉辩称，不同意全部反诉请求，吴国顺陈述的事实理由虚假。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴国顺与张新瑞自1972年以来以夫妻名义共同生活，于2010年11月4日办理结婚登记。2010年11月27日，涉案房屋登记于吴国顺名下，载明单独所有。白国海与刘文系夫妻关系，白静怡系二人之女。经询，白国海、白静怡均表示涉案房屋的实际买受人是白静怡。2013年3月26日，吴国顺（甲方）与白国海（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将价值总金额775万元的涉案房屋卖给乙方，因此房有银行抵押贷款400万元，故乙方需先付给甲方房款400万元作为房管局房本减压用，房本减压后乙方将剩余房款375万元一次性付给甲方，付款后甲方将《房屋所有权证书》和房屋钥匙交给乙方，乙方什么时候办理过户手续随时通知甲方，本协议执行期间甲乙双方不能以任何理由涨价或降价，甲乙双方不能互相刁难，要积极配合。2013年3月27日，白国海向吴国顺支付购房款400万元。2013年4月16日，刘某向吴国顺支付购房款375万元。后，吴国顺将涉案房屋及房产证原件交给白静怡方。2013年4月17日，张新瑞将其女儿吴某的户籍从涉案房屋迁至东城区安德里北街某某号。2013年6月4日，刘某代白静怡（乙方）与吴国顺（甲方）签订《补充协议》，约定：现因甲方唯一产权房（即涉案房屋）系商品房不满五年（差两年半），需满五年再行办理事宜（过户）；期间，双方需自觉遵守双方协商价格，如一方反悔，反悔方按协议价格双倍赔偿，即补偿对方；且在此两年半期间，甲方作为产权人（唯一住房）不可另行购买其他产权房，否则由此产生的税费由产权人承担。2013年6月6日，白某海代白静怡（乙方）与吴国顺（甲方）签署《协议》，约定：“现因甲方唯一产权房（朝阳区西坝河南路3号A座11层1207）系商品房不满五年（差两年半），按地区指导价需额外交纳全额的5.6%的营业税及20%的个人所得税共计柒拾余万元。现双方约定甲方承担四成（28万），乙方承担六成（42万），因双方资金紧张，协议先办网签手续，满五年后政策有变，按当时金额4:6的比例增减。若遇其他突发情况，双方可按网签金额提前办理过户手续”。同日，吴国顺和白静怡就涉案房屋办理了网签。2013年4月至2013年8月期间，白静怡对涉案房屋进行了整体重新装修后入住。另查，2009年至2014年期间，吴国顺和案外人曹某某以夫妻名义在外居住。2015年，吴国顺因犯重婚罪被判处有期徒刑八个月缓刑一年。又查，2015年，张新瑞将吴国顺、白国海、白静怡诉至本院，称吴国顺未经其同意擅自处理了涉案房屋，故诉请判令吴国顺和白静怡、白国海所签订的一系列协议无效，同时要求判令白静怡、白国海腾退涉案房屋。本院经审理后于2016年5月9日出具（2015）朝民初字第68398号民事判决书，认为张新瑞以吴国顺未经其同意处分夫妻共同财产为由，要求确认《房屋买卖合同》、《协议》及《补充协议》无效与法律规定不符，故不予支持，同时对其腾房的诉请不予支持。该判决现已生效。再查，吴国顺、张新瑞之女吴某于2012年12月25日登记结婚，婚后未生育子女。庭审中，关于张新瑞对吴国顺和白国海、白静怡之间涉案房屋买卖协议是否知情并同意一节。白国海、白静怡称被告张新瑞依约在事后迁出了涉案房屋内的户口、并办理了座机号码注销及移机、歌华有线注销等，可以佐证张新瑞是知晓整个买卖交易过程的，且张新瑞儿媳就居住于涉案房屋的隔壁，说她不知情涉案房屋出售事宜不符合社会常识。吴国顺称当时出售涉案房屋没有和张新瑞说清楚，说的是要出租涉案房屋，和白静怡方签约的时候说过要迁出户口，但迁户口是为了将来给吴国顺、张新瑞之女吴芳将来的孩子上幼儿园之用，电话移机是为了要将涉案房屋出租了，就把电话撤了，谁办理的不清楚。张新瑞称因为女儿吴某为了将来孩子能上东城区的总政幼儿园，故张新瑞协助将吴某的户口迁出涉案房屋并迁入自己的住所；至于屋里的座机，张新瑞称因为登记的机主为吴芳，因不需要使用该座机，考虑到在租房期间对电话管理、缴费等问题，故吴某注销了该座机号码，电话移机是为了要将涉案房屋出租，房屋出租了不能以原机主名义打电话。另，关于涉案房屋在出售给原告之前由谁实际居住的问题。吴国顺称主要是张新瑞在住，自己经常住在工厂里。张新瑞称自己在涉案房屋内居住直至吴国顺说因为厂子经营需要资金周转，所以把涉案房屋出租了，张新瑞才搬走的，张新瑞一直以为是租客在涉案房屋内居住，且称后续没有收取过租金，家里的事情都是吴国顺管。经询，白静怡表示其交纳了涉案房屋2013年至今的物业费、供暖费，吴国顺、张新瑞均表示已方未交纳。本院认为:对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案争议焦点在于张新瑞对吴国顺出售涉案房屋的事情是否知情并默许同意。第一、张新瑞自称其在涉案房屋内居住直至吴国顺说需将涉案房屋出租用于工厂的资金周转，张新瑞才搬走的，且张新瑞自称一直以为是租客在涉案房屋内居住，且称其后续没有收取过租金，亦未交纳过物业费、供暖费，家里的事情都是吴国顺管。首先，出租涉案房屋的租金收益毕竟有限，能否足够用于吴国顺经营工厂的资金周转，本院持怀疑态度；其次，张新瑞称其以为涉案房屋出租了，但其或吴国顺却从未交纳过涉案房屋的物业费、供暖费，不符合房屋租赁市场的交易习惯；再次，从2013年至2015年将近2年时间，张新瑞称一直以为是租客在涉案房屋内居住，但在白静怡对涉案房屋进行了整体重新装修的情况下，张新瑞却从未向原告方提出过异议，也从未向白静怡方收取过租金，本院认为不符合社会经验常识，本院难以采信。第二、吴国顺在与白静怡签约时即已答应迁出涉案房屋内的户口（吴某的户口），白静怡在2013年4月16日付清了全部购房款775万元，而张新瑞在次日即4月17日就将其女儿吴某的户口迁出涉案房屋，根据白静怡的付款时间、张新瑞迁户的时间及结合吴芳之子尚未出生之事实，本院认为张新瑞主张的迁出吴某户口是为了将来给吴芳的孩子上幼儿园之用的事实，难以采信。第三、张新瑞称涉案房屋内的座机销号、移机是出于涉案房屋出租之用，但吴国顺并未向张新瑞提供任何租赁合同，且此举亦与张新瑞所述家里的事情都是吴国顺管，张新瑞不管相矛盾，故张新瑞此项意见，本院亦难以采信。综上，本院认为白静怡主张的张新瑞知情并默许同意吴国顺出售涉案房屋的事实具有高度可能性，吴国顺和张新瑞为夫妻关系，结合涉案房屋目前的市场价值比2013年的市场价值已经有很大幅度的上涨等客观事实，本院对白静怡主张的事实予以认定。由此，本院对白静怡所提要求吴国顺、张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助将涉案房屋的所有权转移登记至白静怡名下的诉请予以支持；至于白静怡另要求吴国顺、张新瑞告支付违约金7750000元的诉请，因缺乏依据，故本院不予支持。另，吴国顺所提的反诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴国顺、被告张新瑞继续履行房屋买卖合同，协助原告（反诉被告）白静怡将北京市朝阳区西坝河南路某某号房屋的所有权转移登记至原告（反诉被告）白静怡名下；二、驳回原告（反诉被告）白静怡、白国海其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴国顺的全部反诉请求。本诉案件受理费66050元，由原告（反诉被告）白静怡负担33025元（已交纳），由被告（反诉原告）吴国顺、被告张新瑞负担33025元，于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）白静怡；反诉案件受理费33025元，由被告（反诉原告）吴国顺负担（已交纳）；保全费5000元，由被告（反诉原告）吴国顺、被告张新瑞负担，于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）白静怡。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  李甲军代理审判员  曹海秀二〇一七年六月二十九日书 记 员  高世华