河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3523号 上诉人（原审被告）：迁西县华天房地产开发有限责任公司。住所地：迁西县城关立新街1号。 法定代表人：王恩印，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑赵婧，河北卓远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏小均，男，1995年10月12日生，汉族，军人，住迁西县。 委托诉讼代理人：刘晓会（系魏小均母亲），女，1965年6月24日生，汉族，农民，住迁西县。 委托诉讼代理人：晏小杰，河北李宗满律师事务所律师。 上诉人迁西县华天房地产开发有限责任公司（以下简称华天房地产公司）因与被上诉人魏小均商品房销售合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2020）冀0227民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人迁西县华天房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人郑赵婧、被上诉人魏小均委托诉讼代理人刘晓会、晏小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人迁西县华天房地产开发有限责任公司上诉请求：因商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服河北省迁西县人民法院(2020)冀0227民初8号民事判决书提起上诉。请二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：一、一审决认定事实错误。被上诉人提起本案诉讼前，从未向上诉入主张过逾期办证违约金。被上诉人在一审中提交的《住建局来访人员登记表》、《紧急救助信》及业主签名的名单均与本案无关联性，不能以此认定被上诉人找上诉人协商解决逾期办证违约金问题。因此，一审判决认定“本案原告多次找被告协商解决此事，已构成诉讼时效中断”（判决书第5页倒数4、5行）属认定事实错误。二、在被上诉人与上诉人未协商解决逾期办证违约金之前，被上诉人无权向法院提起诉讼。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，就本案涉及的违约金问被上诉人应先与上诉人协商解决，但此前被上诉人从未找过上诉人要求支付逾期办证违约金。因此，在双方未进行协商且不能协商一致的情况下，被上诉人无权提起本案诉讼，请法院驳回被上诉人的一审诉讼请求。三、无论被上诉人是否有权提起一审诉讼，一审法院判决的违约金计算期间及标准也是错误的。1、违约金的计算期间。上诉人于2011年1月6日交房。按合同约定，上诉人应于2012年12月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。自2012年12月27日至2020年1月6日本案诉讼，被上诉人从未向上诉入主张过逾期办证违约金。2017年10月1日施行的《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效从知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故被上诉入主张违约金的诉讼时效期间应从其诉讼之日即2020年1月6日起倒推3年，即从2017年1月7日起计算，此前的违约金已超过3年的诉讼时效。另外，上诉人已于2019年9月26日向迁西县住建局提交了办理房屋产权登记的相关资料，故上诉人要求支付违约金的期间应为2017年1月7日起至2019年9月26日止。2、违约金的计算标准。双方在商品房买卖合同中并未约定，上诉人逾期办理权属证书时上诉人应如何承担违约责任。虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对此情形进行了规定，但也只是规定可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而非必须适用。因此，违约金的计算也可参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，河北省迁西县人民法院(2015)迁民初宇第92号民事判决书就是按此标准计算的逾期办证违约金。经查，2019年中国人民银行一至五年贷款年利率为4.75%。因被上诉人仅能请求2017年1月7日起至2019年9月26日止不足三年的违约金，故本案违约金以年利率4.75%的标准计算为宜。 被上诉人魏小均答辩称，迁西县华天房地产开发有限责任公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人魏小均向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告返还原告契税10648.35元，并自2012年12月26日起按同期银行贷款利率计算利息至契税返还之日止；2.请求法院判决被告自2012年12月26日起至不动产产权证确权之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息7.35%（4.9%＊150%）标准，以已付房款352260元为本金，计算支付迁西县房产延迟办证违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月25日,魏小均与华天房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定华天房地产公司以出卖方式将迁西县嘉苑华庭2号楼2单元701室房产出卖给魏小均，魏小均向华天房地产公司支付了购房款352260元。后魏小均将契税10648.35元及公共维修基金7045元交付华天房地产公司，由华天房地产公司代交政府相关部门用来办理房屋产权登记手续，华天房地产公司为魏小均出具了收据。魏小均、华天房地产公司双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3、双方协商解。”因涉案房产一直未能办理房屋产权登记手续,魏小均诉至一审法院。上述事实，有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》、不动产发票、税收完税证明、收据等证据在卷佐证。以上证据经一审法院审查及组织当事人质证，足以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于契税款，华天房地产公司虽代税务机关予以收取，但缴纳契税系商品房购买人应负义务，且契税款已经被交付至税务机关并开具了完税证明，魏小均要求华天房地产公司返还契税款现已缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于迟延办理房屋权属证书违约金的问题，依据《交房手续确认单》及《嘉苑华庭业主入住通知》，能够认定华天房地产公司于2011年1月6日向魏小均交付案涉房产的事实。而据华天房地产公司所述，华天房地产公司于2019年9月26日向迁西县住建局提交了办理房屋权属登记的相关资料。按当事人双方之间的《商品房买卖合同》第十五条之约定，华天房地产公司已构成合同违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条中双方约定协商解决，未明确违约金数额，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，魏小均主张逾期利率上浮50%不违反法律规定，亦与本案中华天房地产公司违约程度相匹配，一审法院对此标准予以支持。关于违约金起算日，应以实际交房之日（2011年1月6日）后推720日的次日为违约金起算日，计算为2012年12月27日。故，一审法院确定华天房地产公司应自2012年12月27日起至房屋权属证书办理完毕之日止以已交房款（352260元）为本金按相应标准（2019年8月20日前以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准，2019年8月20日及以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准）向魏小均支付迟延办理权属证书违约金。本案魏小均多次找华天房地产公司协商解决此事，已构成诉讼时效中断，故对华天房地产公司主张时效抗辩的理由一审法院不予采信。判决：一、被告迁西县华天房地产开发有限责任公司应自2012年12月27日起至房屋权属证书办理完毕之日止以352260元为本金向原告魏小均支付迟延办理权属证书违约金，违约金支付标准为：2012年12月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准进行计算，2019年8月20日至房屋权属证书办理完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准进行计算；二、驳回原告魏小均其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取计33元，由被告迁西县华天房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案已有同类案件河北省迁西县人民法院（2015）迁民初字第92号民事判决书认定相关事实，本院予以采纳。本案《商品房买卖合同》中虽约定逾期办证违约金协商解决，上诉人公司作为应履行办证义务的主体应主动与被上诉人协商处理，但双方长期未达成协商一致的意见，一审法院认定其承担违约金并无不当；本案中被上诉人等多名业主向上诉人公司及住建部门反映相关问题，一审法院据此认定诉讼时效中断并无不妥；因上诉人公司原因未能为房屋买受人办理房屋产权登记，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及本案实际情况，确认的违约金标准于法有据，并无不当。综上所述，迁西县华天房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元，由上诉人迁西县华天房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵阳利 审判员  毕作宝 审判员  吴 凡 二〇二〇年六月三日 法官助理王涛 书记员李莹