辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1863号上诉人（原审原告）：营口世贸地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区昆仑大街北段威尔森大厦13层。法定代表人：孙忠东，公司经理。委托诉讼代理人：孙凤，辽宁创越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石常柱，男，1974年2月6日出生，汉族，辽宁省盖州市人，无业，现住盖州市。被上诉人（原审被告）：迟宝龙，男，1979年4月4日出生，汉族，辽宁省营口市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：胡金泽，辽宁辰州律师事务所律师。上诉人营口世贸地产开发有限公司因与被上诉人石常柱、迟宝龙追偿权纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2020）辽0804民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。营口世贸地产开发有限公司上诉请求：一、撤销（2020）民初157号民事判决第一项，增加被上诉人给付上诉人12,000元款项；二、被上诉人迟宝龙对12,000元承担连带责任；三、案件受理费、保全费由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人收取的保证金12,000元（交款人为迟宝龙），系用于实际房主在不交纳按揭贷款时偿还银行的欠款，系认定事实错误。对于保证金用途的认定，只有迟宝龙的陈述没有其他证据证明。2015年5月11日的专用收款收据上，并没有保证金系用于实际房主在不交纳按揭贷款时偿还银行欠款内容的记载。专用收款收据记载的内容为“付款单位（交款人）迟宝龙，收款单位（领款人）营口世贸地产发展有限公司；人民币12,000元；收款事由保证金（7-2-1602）石常柱。”事实上，该保证金的用途系用于贷款人及时办理房照，已有返还保证金的房主出具证明。本案被上诉人石常柱办理按揭贷款时，办理的抵押登记为预抵押登记。按照银行与上诉人的协议约定，此时上诉人需承担阶段性连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕且银行收到贷款人的他项权利证书时，上诉人的阶段性担保责任方能免除。办理他项权利证的前提，必须是贷款人到房产局办理产权证书。本案被上诉人购买的房产已经能够办理产权证书，但被上诉人迟迟不予办理，导致上诉人的阶段性担保一直未能免除。一审法院将用于保证办理产权证书的保证金，理解为房主不交纳按揭贷款时偿还银行的欠款，实在是难以理解，房主不按月偿还保证金，已经有被上诉人迟宝龙的保证担保，再交纳保证金于情于理都说不过去。一审法院错误判决保证金的用途，将导致大量购房人不及时办理房屋产权证，不办理他项权利证，导致上诉人的阶段性担保一直存在，这将严重损害上诉人的利益。迟宝龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。石常柱未发表答辩意见。营口世贸地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．判令二被告连带给付49,634.05元；2．判令二被告连带给付利息，自起诉之日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率给付；3．判令被告承担案件受理费及其他费用。一审法院认定事实：2012年11月28日原告（乙方）与案外人中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》，合同约定：“第一条、经双方协商，同意甲方作为世贸皇冠花园项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第三条，乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为营口世贸地产开发有限公司。第四条、在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收”合同还作了其它约定。案外人中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行在甲方处盖章，原告在乙方处盖章。2012年9月16日，被告迟宝龙与案外人营口天辅建筑工程有限公司签订《世贸皇冠花园电气工程承包协议》，协议约定：“经甲乙双方共同商议，甲方将位于营口市鲅鱼圈区政府后邻开发的世贸皇冠花园1号楼至8号楼和地下车库及幼儿园其中的电气工程包工包料承包给乙方。二、承包方式：一口价大包，税后每平方米150元。所有工程款以世贸皇冠花园在建房屋抵顶，抵顶价格5,000元/平方米。房源由甲乙双方共同确定并整栋立体分割方式。房源及之前甲方垫付材料明细见附件。”合同还作了其它约定。案涉房屋7号楼2单元1602室系抵顶给被告迟宝龙的房源之一。2016年3月29日，迟宝龙为原告出具承诺保证书，甲方为营口世贸地产开发有限公司，乙方为迟宝龙，载明：“乙方在甲方开发建设的世贸皇冠花园项目中承建地下室顶层保温、电气项目，乙方同意甲方用世贸皇冠花园房源抵顶施工工程款。甲方用于抵顶工程款的房屋由乙方或乙方指定人员自行办理销售房屋购买手续，并由乙方或乙方指定人员用抵顶房源在甲方立项的银行申请办理按揭贷款手续。乙方保证其或其指定人员按期偿还按揭贷款及保证不损害甲方的利益。如乙方或乙方指定人员出现逾期还款或者有其他损害甲方利益的情形，乙方同意承担由此产生的一切后果和责任（包括乙方同意回购按揭贷款的房屋，乙方同意甲方停止办理乙方全部抵顶房源相关手续等），同时乙方同意以剩余未办理相关手续的抵顶房源、乙方尚未结算的工程款及乙方公司全部资产、乙方个人资产作担保，乙方公司和个人对此承担连带保证责任，担保范围但不限于偿还因乙方或乙方指定人员欠银行的贷款的本金、利息、违约金及追偿贷款发生的诉讼费、保全费、律师服务费等。乙方的以上承诺不可撤销。”迟宝龙在乙方（承诺保证人）处签字。2015年3月11日，原告与被告石常柱签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第7幢2单元1602号房，该商品房的用途为住宅属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上30层，该商品房合同约定建筑面积共67.89平方米???。第四条计价方式与价款、1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5,200元，总金额（人民币）叁拾伍万叁千零佰贰拾捌元整。第六条、买受人按照分期付款方式按期付款，其中首付款113,028元，贷款240,000元。第七条、买受人逾期付款的违约责任，买受人每逾期超过5天，买受人每逾期一天向出卖人支付未付房价款万分之一的违约金。”合同还作了其它约定。原告在出卖人处盖章，被告石常柱在买受人处签字。合同签订后，双方按约履行。被告石常柱在中国工商银行营口开发区支行办理按揭贷款手续，开始按月偿还贷款。但自2016年5月份被告石常柱未能偿还银行贷款。2016年5月至2018年4月工商银行营口开发区支行从原告的保证金账户扣划了49,634.05元用于偿还被告石常柱的贷款。原告向被告迟宝龙收取售出房屋的保证金，用于实际房主在不交纳按揭贷款时偿还银行的欠款，对于涉案房屋原告向被告迟宝龙收取的保证金数额为12,000元。另查，鉴于原告的申请，本院于2019年12月3日作出（2019）辽0804财保144号民事裁定书，查封被告石常柱、迟宝龙的银行存款49,634.05元。一审法院认为，被告石常柱在银行办理了按揭贷款就应当按照约定每月偿还贷款本息。由于石常柱的违约行为导致银行扣划了原告在银行账户中的保证金49,634.05元，故原告有权向被告石常柱主张追偿。被告迟宝龙在《承诺保证书》中承诺在实际房主未能按期履行还款义务时承担连带保证责任。故对于银行扣划原告保证金49,634.05元应由被告石常柱与迟宝龙连带偿还。在本案中被告迟宝龙已经向原告支付履约保证金12,000元，且被告迟宝龙同意用此款抵顶，其还款部分应扣除被告迟宝龙预交履约保证金12,000元，故二被告还应当连带偿还原告37,634.05元。故原告要求二被告连带给付37,634.05元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息，原告要求自起诉之日（2020年1月3日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止，该请求符合法律规定，本院予以支持。一审法院判决：一、被告石常柱于本判决生效后10日内给付原告营口世贸地产开发有限公司垫付款37,634.05元及利息，利息自2020年1月3日起至给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。二、被告迟宝龙对被告石常柱的上述债务承担连带给付责任。三、驳回原告营口世贸地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1,041元，保全费516元，计1,557元，由原告营口世贸地产开发有限公司承担376元，由被告石常柱承担1,181元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：证据一，（2020）辽0804民初143号民事调解书一份，证明该份调解书被告胡涛与世贸公司达成协议，保证金16,000元并没有退还，是因为胡涛没有办理产权证。迟宝龙质证意见为对该份证据的真实性没有异议，对证明观点有异议，该证据系调解书，经调解书记录的事实并不等同于客观事实，且同一法院生效判决认定被上诉人交纳的保证金可以用于抵扣银行贷款，该保证金并非办理产权证保证金，与过户事宜无关。针对上述证据，本院认为，调解书确定的事实不等同于客观真实存在的事实，该份调解书不能证明案涉保证金为约束买房人的办证保证金。证据二，陈某证人证言，证明陈某在领取房产证后，上诉人将保证金退还给陈某本人。迟宝龙质证意见为该证人证言与本案不具有任何关联性，其购房交易形式与本案并不完全相符，该组证据不能作为本案的依据。针对上述证人证言，本院认为，该份证言与本案不具有关联性，经庭审询问上诉人，亦称并非所有贷款购房者均需缴纳保证金，可见实际购房者与上诉人之间的交易形式并不固定，证人陈某虽证明其收到上诉人返还的保证金，但无法直接证明其所缴纳并返还的保证金与案涉保证金为同一性质的保证金，故对该份证人证言本院依法不予采信。本院审理查明的其他事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉12,000元保证金的性质，即该笔保证金为购房人贷款履约保证金或是督促购房人及时办证保证金。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人营口世贸地产开发有限公司虽主张案涉12,000元保证金用途为督促房屋购买人及时办理产权证，但并未充分举证证明其主张，故应由其承担举证不能的不利后果。其次，本案各方当事人对上诉人曾针对案涉房屋收取被上诉人迟宝龙12,000元保证金的事实均无争议，经本院调查，在上诉人收取被上诉人迟宝龙案涉保证金之前，上诉人与案外人中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行签订《按揭贷款业务合作协议》，该协议第四条明确约定上诉人为实际购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。综合全案案情，本院认为迟宝龙抗辩案涉12,000元保证金系由其向上诉人交纳的针对案涉房屋实际购房人的贷款履约保证金的事实具有高度盖然性，本院依法予以确认。最后，上诉人主张案涉12,000元保证金系督促购房人及时办证保证金的事实不符合一般情理。依普通百姓现有购买力，买一房屋几乎倾其所有，及时办理买房相关手续符合购房人的实际预期及切身利益，故由购房人向上诉人交纳保证金保证自己尽快办理相关购房手续并不符合社会情理及一般交易习惯。如上所述，原审法院综合考量后认定案涉12,000元保证金为购房人贷款履约保证金未见明显不妥，故上诉人的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人营口世贸地产开发有限公司上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人营口世贸地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二〇年六月二日法官助理宫剑书记员韩璐