河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6176号上诉人（原审原告、反诉被告)：河南宋都商贸有限公司，住所郑州市金水区姚寨路133号金成时代广场4号楼。法定代表人：张冰川，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：牛传宝,男,汉族,1963年9月2日出生,住郑州市金水区。委托诉讼代理人：牛红波，河南文丰律师事务所律师。上诉人河南宋都商贸有限公司（以下简称宋都公司）因与被上诉人牛传宝房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初21102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋都公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认可被上诉人于2016年11月从涉案房屋搬离，有证人证言等相互佐证是错误的。一审没有认可被上诉人不能正常使用房屋是未缴纳房租被限制使用而是后期漏雨造成不能正常使用错误。一审所谓宋都公司自认收到63000元错误。一审认可给予两个月免租期错误。一审认定双方各承担50%装修损失错误。诉讼费负担错误。一审采信非法证人证言错误。牛传宝辩称，上诉人上诉理由与其起诉状以及一审庭审自认事实相互矛盾，法律逻辑混乱，应驳回其上诉。宋都公司向一审法院起诉请求：1、因被告违约，取消赠送给被告的免租期，并缴纳首年租金158400元；2、被告支付2017年3月19日至2018年10月9日期间合计18个月另20天期间铺位占用费92400元；3、本案诉讼费用由被告承担。牛传宝向一审法院反诉请求：1、被反诉人双倍返还2万元商铺定金，即人民币4万元；2、被反诉人反还履约保证金4万元；3、被反诉人返还装修押金3000元；4、被反诉人赔偿装修损失费81851.80元；5、被反诉人承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：1、2016年3月19日，原告宋都公司(甲方、出租方)与被告牛传宝(乙方、承租方)签订《中原茶城商铺租赁合同》一份，主要约定:乙方向甲方承租位于姚岩路133号金成时代广场4号楼6层号商铺，建筑面积220㎡(包含公推面积)，最终双方按照房产证面积结算；租赁期为2年，从2016年3月19日起至2018年3月18日止；双方约定2年租金为60元/平方米/月;免租期6个月，自2016年3月19日到2016年9月18日，合同期内1个年度租金及费用，即从2016年3月19日起至2017年3月18日止，租金及其他费用共合计158400元；商户需交4万元，作为履约保证金，如出现乙方违反市场管理规约，则在该保证金中扣除。续签的商户凭原保证金单据更换，不续签的商户，租期到期退场时经甲方确认乙方无拖欠费用后，20个工作日内凭保证金单据全额退回，不计利息；本合同签订当日，乙方按年度支付方式向甲方支付1个年度租金及所有费用，首年租金使用到期前一个月缴纳下个租赁周期租金及其它费用；乙方的租货用途为茶叶、字画经营;在租赁期满前二个月乙方应主动向甲方提出延期或终止合同的要求，办好相关手续，逾期则视为合同终止，合同期满后，乙方如不续租场地或因其它原因撤场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏；在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权决定解除合同，由乙方承担违约责任并赔偿因此给甲方造成的损失：(1)不按时交纳场地租赁费及其它费用；(2)违反工商、物价、税务、卫生、消防、技监等法规，经书面警告后仍不纠正的；(3)因商品质量或服务质量被新闻曝光影响甲方声誉的；(4)违反甲方各项管理制度，造成严重后果的；(5)不妥善使用、维护公共措施因而造成甲方严重财产损失的；(6)乙方经营过程中，产品经营出现质量问题或销售假冒伪劣商品，经甲方警告，仍不纠正的；(7)与顾客吵架或打架，或有其它严重侮辱顾客行为影响甲方声誉的；(8)未经甲方书面同意，擅自转租、转让的；(9)乙方承租后两月内仍不动工装修，严重影响甲方整体市场开业的。乙方须按本合同约定时间向甲方支付租金及其它费用，如乙方不按时支付，则视为乙方违约，逾期甲方有权按每天5％向乙方收取滞纳金，并终止合同，所收取保证金、租赁费用概不退还；如本合同终止，乙方应在三日内将全部物品撤离清场；若乙方无违约行为，甲方在合同期内未能及时提供物业服务并因水、电、中央空调(第三方原因除外、正常检修、维护除外)影响乙方实际使用或无法使用的，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应赔偿乙方的装修等实际损失；本合同所约定装修损失及经营损失，需双方共同委托有资质的机构进行鉴定，等等。2、2016年3月25日原告向被告出具《收据》一份，载明：兹收到牛传宝交来4号楼商铺定金，4月15日前付伍万元整，余额128400于开业前支付，人民币20000元。3、2016年3月31日原告向被告出具《收据》一份，载明：兹收到牛传宝（河南满艺建筑工程有限公司）交来4号楼商铺装修押金，人民币3000元。4、2016年8月5日，原告向被告发出《通知单》，载明：经过多次催缴，贵商户仍拖欠房租未缴，并有偷电等行为，根据前期通知我方将于2016年8月05日收回店铺，暂停你方经营，商铺收回市场管理，等你缴清所欠房租及相关费用后，我方归还店铺内的物品。5、根据被告提供的照片及双方在庭审过程中的陈述，本院认定涉案房屋存在漏雨的情况，原告未及时修复影响租赁使用。6、河南省中州评估有限公司出具的河南中州评报字第[2019]J05480A价格评估报告书，评估意见为，姚寨路中原茶城4号楼原号商铺房屋装修损失在评估基准日的评估值为43071.00元。一审法院认为：本案中原告(反诉被告)河南宋都商贸有限公司与被告（反诉原告）牛传宝签订的《中原茶城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定不违反法律、法规的规定，双方的合同成立并生效。双方均应根据合同约定行使权利，履行义务。合同签订后，牛传宝没有根据合同约定及2016年3月25日出具的《收据》“2016年4月15日前支付五万元”向宋都公司支付租赁费用，牛传宝怠于支付租赁费用构成违约，宋都公司根据合同约定于2016年8月5日向牛传宝送达解除合同通知，并无不当，牛传宝自认于2016年11月从宋都公司处搬离，有证人证言等相互佐证，本院予以认可，原告与被告签订的租赁合同是基于2年的租赁时间才给予6个月的优惠免租期，在租赁合同并未履行完毕的情况下，牛传宝并不单独享有6个月的免租期更能体现民事行为应遵循的公平原则，因此，牛传宝应当向宋都公司支付其占用期间租赁费用，鉴于牛传宝实际租赁房屋期间为8个月，按照比例享有2个月免租期，被告应支付原告6个月租金79200元，因宋都公司自认已收取牛传宝63000元，相互抵消后，牛传宝还应当支付宋都公司租金16200元。因宋都公司未提供充分的证据证明牛传宝自2016年11月至2018年10月9日一直占有其房屋，故对于宋都公司其他诉讼请求，本院不予支持。另根据合同约定，宋都公司应当向牛传宝提供保证经营活动开展的经营场地，但在2016年4月牛传宝发现房屋漏水问题时，宋都公司确实存在维修不到位情况，对牛传宝装修损失存在过错，牛传宝本人不严格履行支付租赁费用义务致使合同解除，对装修造成的损失也存在过错，本院综合情况酌定双方对损失各自承担50％的责任，根据鉴定结果，牛传宝对商铺进行装修的损失为43071元，对于被告（反诉原告）要求赔偿装修损失费43071元的诉讼请求，本院对43071χ50％部分予以支持，过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）牛传宝于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司租金16200元。二、原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）牛传宝装修损失费21535.5元（43071χ50％）。三、驳回原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）牛传宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5062元、反诉费1799元，由原告（反诉被告）河南宋都商贸有限公司承担4971元，被告（反诉原告）牛传宝负担1890元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。本案中，双方签订的《中原茶城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应根据合同约定行使权利，履行义务。合同签订后，牛传宝怠于支付租赁费用构成违约，宋都公司根据合同约定于2016年8月5日向牛传宝送达解除合同通知并无不当。根据合同约定，宋都公司应当向牛传宝提供保证经营活动开展的经营场地，但在2016年4月牛传宝发现房屋漏水问题时，宋都公司确实存在维修不到位情况，对牛传宝装修损失存在过错。综合本案案情及现有在案证据，一审法院判决并无不当。关于宋都公司称牛传宝占有涉案房屋至2018年11月的上诉理由，其提交的证据不能充分的、有效的予以证实，对该上诉理由，本院不予采信。综上所述，河南宋都商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5062元，由上诉人河南宋都商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇二〇年六月二日书记员  禄亚楠