贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1363号原告：贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区开元大道*号。法定代表人：全玉芳，经理。委托诉讼代理人：王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘光润，男，1978年2月19日出生，侗族，贵州省天柱县人，住天柱县。原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司（以下简称：中宇物业公司）诉被告刘光润房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序分别于2016年8月25日、9月13日两次公开开庭进行审理。原告中宇物业公司的委托诉讼代理人王陆飞与被告刘光润均到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告中宇物业公司诉称：2013年10月25日，我公司与被告刘光润签订一份《场地租赁合同》。合同约定我公司将位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场第15栋06、07、08号（面积为152.46平方米）的商铺出租给被告经营餐饮，租赁期从2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金每月为4269元，从2015年5月1日起开始收取租金。同时明确租金的交付方式及违约责任的承担等。合同签订后，我公司依约将商铺交由被告经营管理，并免交12个月租金。免交租金期限届满后，被告却未按合同约定交纳租金，截止2016年4月30日，已尚欠12个月的租金51228元，扣除签订合同时交纳的两个月租金8538元，被告仍欠租金42690元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、解除我公司与被告签订的《场地租赁合同》；2、由被告将承租的商铺退还我公司；3、由被告支付尚欠的租金42690元；4、由被告承担本案诉讼费用。第一次庭审时，原告当庭增加诉讼请求：请求被告支付2016年5月份的租金4269元；请求被告支付违约金14087.7元（违约金按照欠付租金总额的30%计算）。第二次庭审时，原告方当庭放弃原来的第一、二项诉讼请求。原告中宇物业公司为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《准予变更登记通知书》复印件，拟证明原告的基本信息和诉讼主体资格；2、原、被告签订的《场地租赁合同》复印件，拟证明原、被告签订场地租赁合同，对租赁期限、租金数额、免租期限、付款方式及双方权利义务进行了约定。被告刘光润辩称：一、我与原告签订的《场地租赁合同》约定的租赁期限已于2016年5月31日届满，我未续租商铺，双方的租赁合同已解除。二、原告未全面履行合同约定的义务。原告从未提供任何服务，也未做过任何广告宣传，故我无需支付全部租赁场地综合费用，只需支付其中的场地租赁费（占综合费用30%，即每月1281元）。扣除签订合同时已交纳两个月租金8538元和两个月押金8538元共计17076元后，原告还应退还我423元。三、原告要求我支付30%的违约金没有依据。2015年4月底，免租到期。但市场却没有按原告承诺的规划建设、设置发展，原告未按合同附件三执行管理，造成市场萧条、人流稀少，所有商户未能盈利经营。为此，我与原告公司协商是否能继续免租，当时原告要求租赁户写好申请呈递后，等待回复。之后，租赁户（包括被告本人）把申请交给原告后，直到合同期，原告未作出任何回应。另外，原告允许前头的商户打通侧面的墙壁，改为大门，对被告等后面的商户极为不利，人流更为稀少，只能亏损经营。按照合同的约定，由于原告的不作为，造成的不利后果应由其承担。综上，我与原告的租赁合同已经解除，由于被告未全面履行合同义务，我只需支付场租费共计16653元，抵扣已支付的两个月租金和两个月押金共计17076元后，原告还应退还我423元。因此，请人民法院查明事实，依法驳回原告的其他诉讼请求。被告刘光润为证明答辩理由成立，向本院提交的证据有：《照片》影印件，拟证明原告允许其他商户在其所租房屋侧面开了一道门，影响被告经营生意；照片中显示的一家商户原本只允许经营汽车配件，但现在已经营副食。经审理查明：2013年10月25日，以贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司为甲方、被告刘光润为乙方就乙方租赁甲方的场地进行销售经营活动等事宜签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：租赁场地位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场的第15栋06、07、08号商铺，建筑面积152.46平方米；租赁场地费用：综合租金单价为28元/平方米/月，月租合计4269元；租赁场地付款方式：租赁场地综合费（租金）支付方式为“两押两租”，签约时即支付两个月押金和两个月租金共计17076元，当月5日前支付本月租金；两个月押金作为乙方履约合同保证金，合同未到期押金不退，合同到期，乙方租赁期间无违约行为，无拖欠房租、水电、物业管理等费用，在退场后三个月内无客户退换货、无质量投诉问题及债务遗留事宜的，甲方无息全额退还给乙方；物业管理费、水电费按月收取，乙方应于收到甲方缴费通知后3日内支付给甲方；乙方未按以上约定时间缴付以上费用的，从逾期之日起，每延迟交付一天，乙方应按未缴纳费用总额的5‰向甲方支付违约金；延迟达30日仍不缴纳的，乙方除应承担违约责任外，甲方还有权解除本合同；租赁期限从2013年6月1日起至2016年5月31日止，免租期为12月，采用分段免租方式，第一年免租10个月，第二年免租2个月（第二年具体免租月份，以市场管理公司通知为准），免租期内不免物业费；甲方应于2013年10月26日前将出租的场地交付乙方装修，乙方应于2013年10月28日前组织装修，并确保2013年11月20日正式开业经营……。合同签订后，被告在交纳两个月的租金和两个月的押金共计17076元后，未依约缴纳剩余租金。因被告未能按照约定交纳租金，原告在多次催收未果的情况下，于2016年4月26日向本院提起诉讼。庭审中，因原告方不同意当庭调解，本院未能主持双方当事人当庭调解。另查明：庭审时，原、被告认可涉案商铺的免租期应从2014年5月1日起开始计算。2016年2月17日，贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司名称变更为“贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司”。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证,本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原、被告签订的《场地租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。本案中，原、被告认可合同约定的免租期为12个月，实际免租期应从2014年5月1日起开始计算，故租金因从2015年5月1日开始收取。涉案合同中未明确约定涉案押金在违约情况不予退还，且涉案合同还约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金；同时，本案中，原告已主张被告按照欠付租金总额的30%支付违约金。因此，被告向原告交纳的17076元（2个月租金和2个月押金）应在尚欠租金中予以抵扣。综上，截止2016年5月31日（租赁期限届满日），扣除被告已付17076元（2个月租金和2个月押金）后，被告尚欠租金38421元（13个月×4269元－17076元）未支付。原告主张被告支付租金46959元（42690元+4269元），本院部分支持为38421元。关于原告主张违约金的问题。被告欠付租金是事实，涉案合同约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金。故原告主张被告按所欠租金的30%支付违约金，并未违反相关法律规定，且按该标准计算的违约金低于按合同约定的的标准计算所得的违约金，故对原告计算违约金的标准，本院予以采纳，但其主张违约金的计算基数有误，对于违约金的主张本院予以支持11526.3元（38421元×30%）。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告辩称原告未依约全面履行合同义务，故只需支付场租费（1281元/月），但未提供充分证据证明原告应依约履行何种服务与广告宣传义务，以及原告在未全面履行服务与广告宣传时应承担何种违约责任。故被告的辩解事实不清、证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘光润在本判决生效之日起五日内支付原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司租金38421元及违约金11526.3元。二、驳回原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，由原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司负担158元，被告刘光润负担712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  佘 坤人民陪审员  顾劲松二〇一七年六月二十七日书 记 员  杨顺钰