上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初30948号原告(反诉被告)：孙昊，男，汉族，1984年2月16日出生，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：刘颖，女，汉族，1985年3月23日出生，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典(泰州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：秦春梅，女，汉族，1977年2月10日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姜涛，上海锦智律师事务所律师。被告(反诉原告)：王澳，男，汉族，1999年11月13日出生，住上海市闵行区。法定代理人：秦春梅，女，系被告王澳之母。原告孙昊、刘颖与被告秦春梅、王澳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告秦春梅、王澳于2017年1月10日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)孙昊及两原告共同委托诉讼代理人刘监华，被告(反诉原告)秦春梅及其委托诉讼代理人姜涛，被告(反诉原告)王澳的法定代理人秦春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙昊、刘颖向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告秦春梅、王澳履行双方于2016年7月14日签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)及补充协议，按合同约定从款项交付之日起以已付款金额日万分之五支付赔偿金，要求被告协助原告履行过户手续。本诉的事实与理由：原告孙昊、刘颖与被告秦春梅、王澳于2016年7月14日签订上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，双方通过上海太平洋房屋服务有限公司明申店提供居间服务，原告孙昊、刘颖受让被告秦春梅、王澳位于七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产权证号：闵2016第XXXXXX号，建筑面积87.35平方米，价款人民币(以下币种相同)2,650,000元。补充协议约定2016年10月31日前被告秦春梅、王澳需配合原告孙昊、刘颖变更房地产买卖合同网签时间。原告孙昊、刘颖按照约定已向被告秦春梅总共支付690,000元，付款后被告秦春梅由于房价上涨多次反悔，不配合办理转让手续。从2015年10月17日第一次双方签订房地产买卖合同的出让价2,290,000元，上涨至第二次的出让价2,650,000元，现在不仅第二次不配合办理转让手续，而且又以隐瞒条件的理由，诉讼合同无效，严重侵害原告孙昊、刘颖的合法权益。上海太平洋房屋服务有限公司作为房屋中介公司，在已收取中介服务费的情况下未尽职责，造成原告孙昊、刘颖财产损失，应当依法承担赔偿责任，原告孙昊、刘颖保留追究民事赔偿责任权利。故现原告孙昊、刘颖诉至法院。被告秦春梅、王澳针对本诉辩称，被告秦春梅无权处分登记在被告王澳名下的房屋，被告王澳尚未成年，被告秦春梅应保护其财产，不得私自处分。民法通则规定，处分未成年人的财产应用于教育等方面。而且被告王澳的父亲即被告秦春梅的前夫也不同意处分系争房屋，其认为处分系争房屋会造成孩子居无定所。被告秦春梅是外地户口，如果出售系争房屋，则其不再具有购房资格，而且被告秦春梅一家都在涉案房屋内居住，如果房屋继续交易，将造成一家人无处安身。被告秦春梅当初是为了改善居住条件而进行房屋置换，但现在这种情况，将无法购房置换。另外原告有限购条件，但原告一直隐瞒此节事实。被告秦春梅的法律意识薄弱，长期在外地打工，故对上海的购房政策并不清楚，而且其前夫是坚决反对出售涉案房屋的。但是对于原告的损失，被告愿意尽自己最大的努力来弥补给原告造成的损失。另被告(反诉原告)秦春梅向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2016年7月14日签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)及补充协议；2、愿意按照房屋买卖合同约定的违约责任，承担按合同总价20%计算的违约金即530,000元。反诉的事实及理由：双方于2016年7月14日签订上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)及补充协议，双方通过上海太平洋房屋服务有限公司明申店提供居间服务，原告孙昊、刘颖受让被告秦春梅、王澳位于七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产权证号：闵2016第051779号，建筑面积87.35平方米，价款2,650,000元。补充协议约定2016年10月31日前被告秦春梅、王澳需配合原告孙昊、刘颖变更房地产买卖合同网签时间，但由于原告孙昊、刘颖受国家限购政策的约束，再加上被告王澳年纪太小等多方面原因，如再继续履行2016年7月14日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，将会违反国家限购政策，并且给被告秦春梅、王澳造成重大损失。故现提起上述反诉诉请。原告(反诉被告)孙昊、刘颖对被告(反诉原告)秦春梅、王澳的反诉辩称，不同意被告秦春梅、王澳提出的反诉诉请，合同解除不符合合同约定及法定的解除条件，双方应按照合同约定全面履行各自的合同义务，原告孙昊、刘颖坚持要求继续履行涉案的房屋买卖合同。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日由原告孙昊、刘颖作为买受人(乙方)，被告秦春梅、王澳作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司明申店居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX，房地产座落于七莘路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为公寓，房屋建筑面积为87.35平方米；二、甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,650,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款20,000元；2、乙方于2015年10月31日之前，支付甲方房款100,000元；3、乙方于2016年1月5日之前，支付甲方房款570,000元；4、乙方于2016年11月1日之前，支付甲方房款110,000元；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,840,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；6、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款10,000元整；……六、甲、乙双方确认，在2016年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……九、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的40%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；十、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的40%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。同日，由原告孙昊、刘颖作为买受人(乙方)、被告秦春梅、王澳作为卖售人(甲方)签订补充协议一份，甲乙双方于2016年7月14日签订关于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室之房屋的买卖合同，现双方达成补充协议如下：1、本次交易，甲方应缴纳的所有税费由乙方承担并支付；2、甲方同意于2016年10月31日之前配合乙方变更网上备案版买卖合同签订时间；3、甲乙双方约定，若该份房屋交易期间乙方婚姻状态发生百年华，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；4、双方同意按照本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；5、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。另查明，被告秦春梅于2015年10月17日收到原告孙昊支付的定金20,000元，2015年11月1日被告秦春梅收到原告刘颖支付的房款100,000元，2016年1月7日被告秦春梅收到原告刘颖支付的房款570,000元，合计被告秦春梅已收取房款690,000元。2016年10月11日原告孙昊、刘颖委托江苏圣典(泰州)律师事务所向被告秦春梅、王澳发出《关于协助办理房屋买卖手续的律师函》，函件中载明原告孙昊、刘颖已按买卖合同约定支付了690,000元，按照补充合同约定，被告秦春梅、王澳应当协助变更网上备案版买卖合同时间，以便税务机关核税、银行办理房地产贷款，现合同履行条件已成就，被告秦春梅、王澳必须按照合同约定履行协助义务，否则需要承担违约责任。请被告秦春梅、王澳认真对待此事，尽快协助办理房屋买卖相关手续。原告认为被告秦春梅、王澳在接到此函的3天内处理完此事最为妥当，请被告秦春梅、王澳对上述意见慎重予以考虑。另查明，原告孙昊与原告刘颖于2014年4月25日缔结婚姻关系。原告刘颖截至2017年1月9日累计缴纳基本个人养老保险达62个月。再查明，目前涉案房屋内居住的人有：被告秦春梅、被告王澳、秦凤梅、聂利、聂欣怡。以上事实，由原告孙昊、刘颖提供的证据：1、2016年7月14日原告孙昊、刘颖与被告秦春梅、王澳签订的上海市房地产买卖合同一份；2、2016年7月14日原告孙昊、刘颖与被告秦春梅、王澳签订的补充协议一份；3、收据一份、农业银行回单二份、佣金收据一份；4、被告方的诉状一份；5、2016年10月11日原告孙昊、刘颖委托律师发给被告秦春梅、王澳的《关于协助办理房屋买卖手续的律师函》一份；6、原告刘颖的社保记录一组；7、2015年11月25日房地产买卖合同一份。被告秦春梅、王澳提供的证据：1、被告秦春梅与案外人王某某的民事调解书一份；2、刑事判决书一份；3、富丽公寓居委会出具的居住证明一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告孙昊、刘颖与被告秦春梅、王澳所签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面、善意的履行。在合同履行过程中，原告孙昊、刘颖已经按约支付给被告秦春梅房款合计690,000元。但被告秦春梅以其无权处分未成年人子女被告王澳的房产，且其前夫反对其出售房屋，并以其对上海市的限购政策不清楚为由，导致其目前无法实现出售涉案房屋，进而置换新房的合同目的无法实现。若继续将涉案房屋出售，将导致其全家无房可住的困难局面。故被告秦春梅、王澳是否具有合同解除权系本案的主要争议焦点。针对上述争议焦点，本院认为：限购与限贷是政府目前调控房地产市场的两大主要手段。2010年4月，由于“新国十条”的出台，各地根据其房地产现状逐渐出现“限购令”，其主要目的是为了打击房地产市场的投机行为，稳定房屋市场价格。2016年3月24日上海市人民政府为了促进房地产市场平稳健康发展，出台了新的限购措施：即提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。按照该限购政策，结合本案被告秦春梅的情况，其在上海并未缴纳过社会保险，并不具备在上海购房的主体资格。虽然购买商品房是普通的民事法律行为，但是在当前的调控政策之下，具备购房资格是从事该民事活动的准入门槛，不具备交易主体资格的房屋买卖合同，将一律无法办理权属变更手续。而本案被告秦春梅、王澳出售涉案房屋的目的是为了进行改善性的置换购房，并不属于投机性购房，故若继续履行买卖合同，将会导致被告秦春梅、王澳在上海无房居住的困难、尴尬局面。故本院认为若继续维持合同的效力，则会对被告秦春梅、王澳而言显失公平。而结合的原告刘颖社会保险缴纳记录，其具备购房的资格，且不属于限购、禁购的对象，其即使无法购买涉案房屋，其仍可以在上海市购买其他住房。在当前国家日益加强宏观调控的背景下，部分房屋买卖双方可能会预见到国家会采取一些政策调整，但对于政策何时颁布、具体采取何种措施，远远超出了一般正常人的预见范围，因此，更为严格的限购政策调控对于一般交易当事人而言具有不可远见性。其次，限购政策调控的发生，虽然是房屋交易当事人无法避免的，但调控未直接影响房屋买卖合同的效力，而只是改变了合同履行的环境。故本院认为，由于被告秦春梅属于限购对象，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方当事人都可以诉请解除合同，故本院认为被告秦春梅、王澳有权主张解除合同，但被告秦春梅、王澳的解除合同的行为，确实给原告孙昊、刘颖造成了一定的损失，故被告秦春梅、王澳应当对于利益受损的原告孙昊、刘颖给予一定的补偿。考虑到被告秦春梅在诉讼中亦自愿对原告孙昊、刘颖给予合同总价百分之二十的补偿，结合房价上涨的因素，故本院确定以530,000元的补偿为限。上述合同解除之后，被告秦春梅、王澳应及时返还原告孙昊、刘颖已经支付的房款690,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)孙昊、刘颖与被告(反诉原告)秦春梅、王澳就上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年7月14日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；二、被告(反诉原告)秦春梅、王澳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)孙昊、刘颖购房款690,000元；三、被告(反诉原告)秦春梅、王澳于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)孙昊、刘颖补偿款以530,000元计；四、驳回原告(反诉被告)孙昊、刘颖的本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计14,000元，财产保全费5,000元，合计19,000元。由原告(反诉被告)孙昊、刘颖负担。反诉案件受理费减半收取计4,550元，由被告(反诉原告)秦春梅、王澳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月二十六日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…….第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能够继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。