重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0120民初4606号原告：张安惠，女，1963年2月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：袁贵忠，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律服务工作者。被告：江式谷，男，1948年2月12日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：郑治惠，女，1960年9月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。第三人：颜志刚，男，1976年2月14日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告张安惠与被告江式谷、郑治惠，第三人颜志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员邹利兰担任审判长，与代理审判员姜利、人民陪审员杨秉俊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张安惠及其委托诉讼代理人袁贵忠、被告江式谷、被告郑治惠到庭参加了诉讼。第三人颜志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张安惠向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，并判决被告限期为原告办理房屋所有权登记手续；2、判令被告按合同约定赔偿原告3万元违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年2月28日，被告江式谷、郑治惠将自建在璧山璧温泉XXX号住房一套，面积约103平方米，现璧山县璧泉街道芋荷路XXX，产权证号XXX号建筑面积为112.33㎡，套内面积96.48㎡，自愿出售给原告。原告已经按照合同的约定以现金方式全额给付了房款玖万伍仟元（￥95000元）。合同中约定，此房款于签订《住房买卖合同》时一次性付清，不另行向原告出具收条。合同中另约定，房屋装修以签订合同时实物为准，水、电、气、闭路的户头及办理房屋产权证，需要的费用由原告承担。《住房买卖合同》签订后，被告当日将房屋钥匙交付给了原告入住至今，产权证由被告统一办理，原告应配合被告办理产权证过户。合同第二条约定，任何一方违约应向守约方赔偿违约金10万元。合同签订后，原告数次找被告办理房屋过户手续，被告却百般推诿，说政府未颁发产权证等，产权证下达后，立即为原告办理过户手续。时至今日，原告的房屋产权证也未办理，遂酿成纠纷。综上所述，原告认为被告江式谷、郑治惠将坐落于璧温泉园区XXX住房一套，现变更为璧山区璧泉街道芋荷路XXX的房屋及钥匙交给原告，装修入住至今6年之久。在2014年间，国家已向被告颁发了产权证，XXX号，而二被告明知该房屋卖给了原告，被告在领取产权证后，未向原告过户，造成合同违约。原告认为，原告从签订《住房买卖合同》并于2009年2月28日入住至今，故双方买卖房屋是真实有效，被告理应向原告办理房屋两证，维护正常社会经济秩序。被告江式谷、郑治惠共同辩称：2006年此套房屋将建，江式谷就此套房屋拿给颜志刚搭建，双方签订搭建协议，颜志刚当场付款2万元搭建费给江式谷，至始至终双方无异议。2009年，颜志刚带来一个人到江式谷、郑治惠门市，二人均在场。颜志刚称房子已经卖了，因为差钱办事，带来的人叫张安国，是来买房签字的。被告有所顾忌，颜志刚遂将与被告签订的搭建协议撕毁，后被告本案涉案《房屋买卖合同》。签订《房屋买卖合同》时，原告张安惠不在，是由张安国代签的，原告张安惠后也未在房屋买卖合同上签字。直到2016年春节前，才有人来要求我办理产权证，双方多次协商均未果，后被告收到了传票，才知原告将被告起诉至法院。被告方同意协助原告办理过户，但对原告所称付款95000元的事实，被告方不认可，被告方未收过原告方的钱。第三人颜志刚未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见和证据。庭审中，原告张安惠向法庭举示了如下证据：1、原、被告身份信息，拟证明原、被告双方的身份信息；2、结婚登记书，拟证明本案二被告是夫妻关系；3、住房买卖合同，拟证明本案原、被告是合同的当事人，所签的合同是双方当事人真实意思表示，涉案房屋总价95000元，在签订合同时一次性付清，不另行开具收条，合同签订时已经将水电气的户头和钥匙交给了原告，原告入住至今；4、璧山区国土资源和房屋管理局档案查询结果，拟证明涉案房屋变更地址，已经有了产权证；5、电费发票1张、水费发票9张，拟证明原告入住后水电费均是原告缴纳的；6、照片6张，拟证明原告从2009年2月28日签订合同后就入住涉案房屋至今。庭审中，二被告对原告举示的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但身份证复印件上的张安惠是否是合同上的张安会，被告对此有异议；对证据2的真实性无异议，二被告属于夫妻关系，且至今也是夫妻；对证据3的真实性无异议，上面的字是二被告所签，但是不认可原告的证明目的，签订该合同的真实情况是二被告与颜志刚签订了一份搭建协议，涉案房屋是由颜志刚出售给张安会的，颜志刚当时为了在过户的过程中少缴一次税，就安排二被告直接与张安国签订了住房买卖合同，95000元二被告并未收取，是颜志刚收取的，二被告只收取了颜志刚两万元搭建费；对证据4的真实性无异议；对证据5、6的真实性被告无法确认，不清楚真假。庭审中，二被告向法庭举示了如下证据：1、协议两份，一份是江式谷与颜志刚签订的，一份是江式谷与吴家驹签订的，拟证明本案涉案房屋与吴家驹的协议一样，是通过搭建的方式修建的房屋；2、住房买卖合同，由郑治惠与王啟彪签订的；3、王啟彪向江式谷出具的补充说明以及吴中平出具的收条一张，拟证明王啟彪所买的房屋已经办理过户，本案原告如需办理过户，需按与王啟彪一样的程序处理；4、吴中平出具的证明，拟证明吴中平为颜志刚在江式谷和郑治惠搭建房屋进行了承建。庭审中，原告对被告举示的证据发表如下质证意见：对证据1-4的真实性均不认可，因为均是复印件，而且与本案无关。第三人颜志刚未到庭参加诉讼，也未向法庭举示书面证据。庭审中，张安国作为证人出庭作证，证人张安国在庭审中陈述：证人与原告张安惠是亲兄妹，住房买卖合同上的张安国是证人签字的，代表原告张安惠签的，张安会的会字有时是用会，有时也在用慧、惠等字，平时没有注意这个问题。我所代表的张安会就是本案的原告本人。合同上的电话号码就是我的，至今都在使用。一共签订了两个合同，第一次签合同是与颜志刚签订的，根据证人了解，颜志刚与江式谷的关系是施工人和搭建的关系，合同的内容与本合同内容一致，只是甲方是颜志刚，大约过了两年，颜志刚与江式谷找到了我们，要求我们重新签订一份合同，然后钱是已经支付了，支付了100000元，之前支付了一部分，后来在与二被告签合同的时候又支付了一部分，签合同的地点是在二被告的家具门市，在场人有二被告、颜志刚、张安会和证人本人。原告在现场而未签字是因为其在外面做生意，不经常回来，所以一直都是由我在签字，与颜志刚签订的房屋买卖合同，在与二被告签订合同的时候就已经销毁。当时原告带现金去签合同的现场，未开具收据的原因是因为相关的付款依据和事实已经在合同中载明，并在合同中注明不再另行开具收条，不开收据是因为收据保管不方便，钱是交给郑治惠的，郑治惠当场数了钱，合同内容写得很清楚，如二被告未收到相关款项是不会在合同上签字的。原告对证人证言的质证意见为：证人证言是真实的。二被告对证人证言的质证意见为：合同是被告签的，但钱没有收，被告只收了颜志刚的搭建款。对原、被告双方举示的证据及证人证言本院评析如下：对原告举示的证据1、2、3、4，二被告对其真实性无异议，本院予以采信；对证据5、6的真实性，结合原告举示的其他证据，本院予以采信。对被告举示的证据1，原告不认可其真实性，但结合对证人张安国的证言以及二被告的陈述，能够相互印证，本院予以确认；对被告举示的证据2、3、4，原告不认可其真实性，且系复印件，本院不予采信。证人张安国的证言，其所作陈述除被告是否收取原告购房款，原、被告双方存在争议外，其余均与原、被告双方庭审中的陈述一致，本院对双方无争议部分予以确认。本院经审理查明如下事实：被告江式谷、郑治惠系夫妻关系，于1988年1月17日登记结婚，婚姻关系存续至今。2006年3月20日，被告江式谷作为甲方与第三人颜志刚作为乙方签订了协议一份，载明：“甲、乙双方就乙方在甲方的璧温泉还建房上搭建房屋之事，经友好协商达成如下一致协议：一、乙方搭建的房屋位置在璧温泉园区还建房上。二、甲方还建房共计六楼一底（共七层），因无资金建好该栋楼，故邀请乙方搭建房屋，以达到规划设计标准。第二层房屋由乙方搭建，权属归乙方所有，其余楼层由甲方建设，归甲方所有。三、乙方搭建的房屋由乙方承担建房费用，甲方不负责。该搭建的房屋由甲方待乙方发包给施工单位建设，施工单价和施工范围及内容、支付时间按照甲方的建房标准执行。……六、甲方协助乙方办理产权证，办证费用和过户费用由乙方承担。甲方不收取其它任何费用，只收取乙方的搭建费贰万元整。七、本协议甲乙双方签字生效，若一方违约，则支付守约方违约金人民币叁万元整。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”甲方有江式谷签字确认，乙方有颜志刚签字捺印。2009年2月28日，被告江式谷、郑治惠作为甲方与张安会作为乙方签订了《住房买卖合同》。该合同约定：“一、甲方将自建在璧温泉园区E幢靠县政府廉租房XXX住房一套，面积约103平方米，以价玖万伍仟元人民币卖给乙方，此款于签订本合同时一次性付清，不另开收条，装饰装修以签合同时实物为准，水、电、气、闭路的户头费及办理房屋产权所需要的费用由乙方负责，同时甲方将钥匙交给乙方，产权由甲方统一办理，乙方配合。二、本合同一式两份，双方签字生效，甲、乙双方各执一份，任何一方违约向守约一方赔偿十万元的违约金。”江式谷、郑治惠在甲方签字处签名确认，张安国代张安会在乙方签字处签名确认。2016年7月11日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局档案查询结果显示：坐落于璧山县璧泉街道芋荷路XXX的房屋登记于郑治惠名下，产权证号为XXX号，建筑面积112.33㎡、套内面积96.48㎡。截止2017年2月22日最后一次庭审时，该房屋仍登记在郑治惠名下。另，经证人张安国确认，本案原告张安惠与《住房买卖合同》的乙方张安会系同一人，签合同时名字书写有误。原告张安惠举示的2012年10月11日、2013年12月19日、2014年12月21日、2015年2月25日、2016年3月18日国网重庆市电力公司缴费发票载明：户名为江式谷，地址为重庆市璧山县璧泉街道芋荷街6号XXX。合同载明的位于璧温泉园区E幢靠县政府廉租房出大门右侧的第一个单元2-2的房屋与重庆市璧山区国土资源和房屋管理局档案查询结果载明的坐落于璧山县璧泉街道芋荷路XXX的房屋系同一房屋。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。关于张安国的代理行为的效力，原告张安惠认可被告张安国的代理行为，原告张安国的代理行为合法有效，本院予以确认。关于原告是否向被告郑治惠、江式谷支付购房款95000元的问题，证人张安国称：由张安惠携带现金去签合同现场，未开具收据的原因是因为相关的付款依据和事实已经在合同中载明，并在合同中注明不再另行开具收据，不开具收据的原因是因为收据保管不方便，钱是交给郑治惠的，郑治惠还当场数了钱，合同内容写得很清楚，如二被告未收到相关款项不会在合同上签字。证人张安国又称：第一次签合同是与颜志刚签订的，颜志刚与江式谷的关系是施工人和搭建人的关系，合同的内容与本案合同内容基本一致，只是甲方是颜志刚。后颜志刚与江式谷找到原告方，要求重新签订一份合同，钱已经支付了，支付了100000元，之前支付了一部分，后来在与二被告签订合同的时候又支付了一部分，在场人有二被告、颜志刚、证人本人、张安惠。二被告称签合同在场人只有二被告、颜志刚、证人张安国，对付款事实被告方不认可，被告没有收到钱。本院评析如下：原告及证人称张安惠携带现金去签订合同现场，二被告亦对签订《房屋买卖合同》是原告张安惠在场的事实予以否认。如原告张安惠本人在签订合同现场却未在本案涉案《房屋买卖合同》上签字，不符合常理。即使如证人张安国所称原告张安惠一直在外做生意，不经常回来，一直都是由证人张安国代为签字，但如果原告张安惠携带现金在签订合同现场，支付了相应价款，却未审阅合同，其合同签名为张安会，而非身份证件的名字张安惠，不符合常理。故对原告张安惠称其携带现金于签合同当日支付了购房款的说辞，本院不予采信。结合证人张安国陈述其与颜志刚签订的合同与本案涉案《房屋买卖合同》内容基本一致，只是甲方是颜志刚。可知该《房屋买卖合同》载明的此款于签订本合同时一次性付清，不另开收条不能作为被告郑治惠、江式谷已经收取原告张安惠支付购房款的依据。原告张安惠未举示其他证据证明其向被告郑治惠、江式谷支付购房款95000元。对原告张安惠已经向被告郑治惠、江式谷支付购房款95000元的陈述，本院不予采信。关于原告张安惠请求确认其与被告之间的《房屋买卖合同》合法有效的诉请，原告张安惠代理人张安国与被告郑治惠、江式谷签订的《房屋买卖合同》经双方签字确认，依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告张安惠与被告郑治惠、江式谷签订的合同依法成立，真实有效，本院予以确认。被告郑治惠、江式谷称签订该《房屋买卖合同》因为其已经将涉案房屋出售给颜志刚，颜志刚又将该房屋出卖给本案原告张安惠，在颜志刚的安排下，愿意履行其对颜志刚的合同义务。原告张安惠起诉称与二被告形成房屋买卖合同关系，但经其代理人张安国出庭作证，陈述情况后，可以确认，原告张安惠系先向第三人颜志刚购得该房屋，后经颜志刚介绍才与本案被告郑治惠、江式谷签订本案涉案《房屋买卖合同》。证人张安国代理原告张安惠与被告郑治惠、江式谷签订本案涉案《房屋买卖合同》，并非是与本案二被告形成房屋买卖合同关系，而实为颜志刚将对被告郑治惠、江式谷的债权转让给本案原告张安惠。现原告张安惠要求被告郑治惠、江式谷办理本案涉案房屋产权过户手续，被告郑治惠、江式谷均同意协助原告张安惠办理涉案房屋产权过户手续。原告张安惠购买房屋后实际占有使用该房屋，装修入住，并举示证据证明其从2012年开始缴纳水、电费。现涉案房屋已经具备房地产权证，且登记在被告郑治惠名下。庭审中，被告江式谷、郑治惠在答辩中明确表示愿意为原告办理产权过户手续。原告张安惠要求被告江式谷、郑治惠办理涉案房屋的产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。被告江式谷、郑治惠应当协助原告张安惠办理坐落于璧山县璧泉街道芋荷路XXX房屋（现产权证号：X**号）的产权过户手续。关于原告要求被告按合同约定赔偿原告3万元违约金的诉讼请求。原告张安惠与被告江式谷、郑治惠签订的《住房买卖合同》中仅约定了产权由甲方统一办理，乙方配合，任何一方违约向守约方赔偿十万元的违约金。并未约定办理产权的具体时间，原告张安惠未举示证据证明被告江式谷、郑治惠存在违约行为。故对原告要求被告按合同约定赔偿原告3万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、地四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张安惠与被告江式谷、郑治惠于2009年2月28日签订的《住房买卖合同》合法有效。二、被告江式谷、郑治惠于本判决生效之日起十日内协助原告张安惠将坐落于璧山县璧泉街道芋荷路XXX的房屋（现产权证号：X**号）的产权变更登记到原告张安惠名下。三、驳回原告张安惠的其他诉讼请求。案件受理费2800元。由被告江式谷、郑治惠负担2175元，于本判决生效后10日内向本院缴纳。由原告张安惠负担625元，原告张安惠预缴案件受理费1400元，待本判决生效后，本院退还原告张安惠775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹利兰代理审判员  姜 利人民陪审员  杨秉俊二〇一七年六月十九日书 记 员  李佳利