上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10189号原告：葛亮，男，1946年6月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托代理人：薛冰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：管桦，女，1959年10月14日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：黄寅菲，女，1986年10月20日出生，汉族，住上海市普陀区。两被告共同委托代理人：鲍殷豪，上海福一律师事务所律师。第三人：中国投融资担保股份有限公司上海分公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路XXX弄XXX号XXX楼。负责人：顾宏祥，总经理。委托代理人：黄欣欣，该公司员工。第三人：德佑房地产经纪有限公司,住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托代理人：刘雪辰，该公司员工。第三人：黄蔚，男，1959年10月2日出生，汉族，住上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室。原告葛亮与被告管桦、黄寅菲房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,由审判员于凯独任审判,公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加中国投融资担保股份有限公司上海分公司(以下简称“中投担保公司”)、德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)、黄蔚为第三人参加诉讼。原告葛亮及其委托代理人孔慧君，被告管桦、黄寅菲共同的委托代理人鲍殷豪，第三人德佑公司的委托代理人刘雪辰，第三人中投担保公司的委托代理人黄欣欣到庭参加诉讼。第三人黄蔚经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告葛亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告管桦、黄寅菲退还已支付的房款人民币1,700,000元(以下币种均为人民币)；二、判令被告管桦、黄寅菲支付违约金1,030,000元；三、判令被告管桦、黄寅菲承担本案诉讼费用。审理中，原告葛亮变更并增加诉讼请求为：一、判令被告管桦、黄寅菲继续履行与原告葛亮签订的《房地产买卖居间协议》，协助原告葛亮将系争房屋过户至原告葛亮名下；二、判令被告管桦、黄寅菲支付违约金(以总房价5,150,000元为基数，按日万分之五的标准，自2015年12月2日起计算至房屋实际过户之日止)；三、诉讼费、保全费由被告管桦、黄寅菲承担。事实与理由：2015年11月16日，原、被告就上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“胶州路房屋”)签订《房地产买卖居间协议》，约定以合同价款5,150,000元购置两被告所有的胶州路房屋。后原告葛亮已按照约定支付购房款1,700,000元。因房屋存在权利限制导致双方无法正常履约，故原告葛亮诉至法院，请求判如所请。被告管桦、黄寅菲辩称，系争房屋系两被告唯一住房，不可能出售房屋，也从未有过出售房屋的意愿。原告提供的《房地产买卖居间协议》从未拿到过原件，且两被告从未收到过原告支付的房款，双方未就买卖交易达成合意。此外，被告管桦的配偶因涉及债务纠纷，目前房屋由债权人霸占，该房屋事实上也没有交易的可能。因此，不同意原告的诉讼请求。第三人中投担保公司书面述称，胶州路房屋系该公司为上海欣蔚刺绣家纺有限公司向交通银行松江支行担保借款的抵押反担保物之一，现该笔借款已于2016年8月3日全部结清，交通银行已出具解除担保责任通知书。2016年8月11日，上海欣蔚刺绣家纺有限公司的法定代表人黄蔚已领取用于自行办理抵押登记撤销事宜的相关材料。第三人德佑公司述称，《房地产买卖居间协议》由原告葛亮先签字，后德佑公司工作人员及原告葛亮、第三人黄蔚于2015年11月18日到黄蔚的父亲家中，由被告管桦、黄寅菲在协议上签字。《账号确认书》也是在同一天签署的。黄蔚参与了房屋买卖交易协商的整个过程。第三人黄蔚述称，被告管桦系其配偶，被告黄寅菲系其女儿；2014年，因其经营的公司需要资金用于偿还银行贷款，故以个人及公司名义对外借贷，后无力偿还，链家公司门店的业务员陈祁主动联系，表示可以联系买家购买胶州路房屋以用于偿还债务，并可协助办妥房屋出售及注销抵押权的相关事宜，同时提出需要支付佣金250,000元，后原告葛亮将首期购房款汇入黄蔚银行账户，陈祁即提取现金250,000元，其余购房款已用于偿还债务。第三人黄蔚表示，因偿还债务的需要，确有出售房屋的打算，但并未与两被告沟通，在购房过程中应陈祁的要求曾签署过多份材料，应该签署过《房地产买卖居间协议》，具体情况记不清了，不是很确定，但肯定签署过《账号确认书》和首付款的收款收据，《账号确认书》上两被告的名字并非两被告本人所签；没有在《房地产买卖居间协议》第一联中手写添加银行账户，不知道是何人书写；两被告得知购房款金额后表示不能接受，不愿意出售房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、胶州路房屋登记权利人为被告管桦、黄寅菲。第三人黄蔚系被告管桦的配偶，被告黄寅菲系两人婚生女。于2015年11月16日查阅的上海市房地产登记薄信息显示，该房地产登记有权利限制信息，其中上海市徐汇区人民法院于2015年8月12日对该房地产予以正式查封，上海市松江区人民法院于2015年10月15日予以轮候查封；同时登记有房地产抵押信息，于2014年10月13日核准登记抵押权人为第三人中投担保公司的抵押权。于2017年6月6日查阅的上海市房地产登记薄信息显示，上述法院查封均已解除，目前除本院于2016年6月8日因诉讼保全所作查封外，另有上海市松江区人民法院于2016年12月21日予以轮候查封；上述登记的抵押权尚未注销。二、编号为“No.CXXXXXXXXXXX”的《房地产买卖居间协议》，载明出售方(甲方)为管桦、黄寅菲，买受方(乙方)为葛亮，居间方(丙方)为德佑公司。该协议主要约定以下内容：总房价款5,150,000元，其中意向金30,000元于2015年11月16日前支付(如甲方签署本协议则意向金转为定金)、该合同签订当日支付补足定金至1,200,000元、签订买卖合同示范文本后15日内支付1,700,000元(含定金)、产权过户当日支付第二期房价款3,400,000元、房屋交付后支付尾款50,000元；甲、乙方同意在签订该协议15日内赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；最晚于2015年12月31日交房。该协议落款“出售方(甲方)”处有“管桦”、“黄寅菲”字样的签名，落款日期为2015年11月18日；“买受方(乙方)”有“葛亮”字样签名，落款日期为2015年11月16日；“居间方(丙方)”盖有德佑公司居间协议专用章。该协议共三联，其中第一联为载有手写添加内容的原本，第二联、第三联为压感复写；其中第一联第“3.9账户”一条中，手写添加有“黄蔚”、“XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”、“农行松江城西支行”的内容；第二联相同条款处为空白。此外，第三人黄蔚直接参与该协议协商及签订的过程。三、落款日期为2015年11月18日《账号确认书》，载明：“致德佑房地产经纪有限公司：本人同意……将买受方葛亮支付给贵公司代为转付的用于购买上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室的定金30,000元，转至本人如下指定账户：户名：黄蔚、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、开户行：农行松江城西支行……”该确认书落款处有“管桦”、“黄寅菲”字样的签名。四、原告葛亮于2015年11月19日、11月23日、11月29日分别转账款项三笔至黄蔚名下中国农业银行账户(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，金额分别为1,270,000元、30,000元、400,000元。第三人黄蔚分别签署与上述转账金额的对应的收款收据三份。以上事实,有不动产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《账号确认书》、银行汇款凭证及收款收据及当事人陈述等证据予以证明。审理中，被告管桦、黄寅菲于2016年6月1日委托第三人黄蔚作为本案诉讼代理人。第三人黄蔚于2016年6月3日来院表示，目前涉及中投担保公司的债务有400,000元，司法查封涉及的债务为2,300,000元，若抵押和司法查封注销，需要偿还上述债务；有意向继续履行买卖合同，愿意与对方进一步协商。2016年10月26日，被告管桦、黄寅菲撤销对第三人黄蔚的委托。审理中，被告管桦、黄寅菲申请对本案所涉《房地产买卖居间协议》、《账号确认书》中的签名是否为本人所签进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，后因被告管桦、黄寅菲未如期缴纳鉴定费用，作退卷处理。本案依法追加第三人黄蔚后，被告管桦、黄寅菲表示，坚持认为上述两份材料并非两被告本人签字，请求法庭结合第三人黄蔚的陈述依法认定，不再申请进行笔迹鉴定。本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：就胶州路房屋签订的《房地产买卖居间协议》是否合法有效，是否对原、被告均具有约束力。依据已查明的事实，上述协议落款处分别有“管桦”、“黄寅菲”字样签名，两被告虽然否认签名的真实性，但并未通过笔迹鉴定或提供其他反证支持其观点。而第三人黄蔚作为被告管桦的配偶、被告黄寅菲的生父，其所述出售房地产的缘由，与其对外负债的情况基本吻合，故作为家庭成员的两被告作出出售房地产的决定，亦与情理相符。同时，第三人德佑公司作为可以提供专业知识的中介机构，在向原、被告提供居间服务的同时，亦可对交易双方依照其真实意愿进行交易给予一定保障。因此，在两被告并无相反证据的情况下，本院采信原告葛亮的意见，即被告管桦、黄寅菲本人签署上述协议，且房地产买卖交易系两人真实意愿。此外，虽然原、被告并未按照约定签订示范文本的上海市房地产买卖合同，但该协议中的相关条款已包含交易标的、成交价格、给付方式等房地产买卖交易的主要内容，且合同约定并未违反法律规定。综上所述，原、被告所签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，双方应按照约定履行各自在房地产买卖交易中的应尽义务。在上述协议履行中，双方对原告葛亮是否对被告管桦、黄寅菲实际履行付款义务，亦存在分歧。本案已查明，原告葛亮在合同签订后已通过转账方式向第三人黄蔚账户支付款项1,700,000元，而原告葛亮向该账户支付款项的依据为第三人黄蔚提供的银行账户。本院认为，虽然原告葛亮的确未向被告管桦、黄寅菲本人付款，但结合当事人的陈述可认定，第三人黄蔚系买卖交易的实际参与者，原告葛亮及第三人德佑公司在被告管桦、黄寅菲已签署《房地产买卖居间协议》的情况下，有足够的理由信赖第三人黄蔚收取房款的行为已获得两被告的授权，因此，应认定原告葛亮向第三人黄蔚支付款项的情况即为完成合同约定的付款义务。综上所述，原、被告具备继续履行《房地产买卖居间协议》的条件，双方应各自履行义务完成房地产买卖交易。原告葛亮应履行支付后续购房款的义务，被告管桦、黄寅菲应履行配合完成房地产产权过户的义务。原、被告签订《房地产居间买卖协议》时，胶州路房屋尚存在权利限制情况，但作为出售方的两被告有义务保证房地产满足产权过户的条件。现鉴于抵押权所涉债务已清偿，故第三人中投担保公司应及时申请注销抵押权，以清除产权过户的障碍。此外，针对原告葛亮主张的逾期过户违约金，本院认为，虽然因被告管桦、黄寅菲的责任致使房地产买卖交易未能如约履行，但双方在《房地产买卖居间协议》并未约定产权过户的期限，故原告葛亮主张两被告承担逾期履约的违约金缺乏合同依据，本院对此难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、原告葛亮与被告管桦、黄寅菲继续履行就上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年11月16日签订的《房地产居间买卖协议》；二、第三人中国投融资担保股份有限公司上海分公司应在本判决生效之日起十日内，申请注销在上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权登记；三、被告管桦、黄寅菲应于第三人中国投融资担保股份有限公司上海分公司涤除上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权之日起五日内，配合原告葛亮办理上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房地产产权过户手续，变更产权登记至原告葛亮名下；四、原告葛亮应于被告管桦、黄寅菲配合办理上海市普陀区胶州路XXX弄XXX号XXX室房地产产权过户手续当日，给付被告管桦、黄寅菲购房款人民币3,450,000元。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币5,000元，由被告管桦、黄寅菲承担。本案本诉受理费人民币28,640元，减半收取，计人民币14,320元，由被告管桦、黄寅菲承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一七年六月二十九日书记员 刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。