广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终4260号上诉人（原审被告）：梁钻娣，女，1942年5月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：曾焕强，男，1971年3月25日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员，联系地址。原审被告：梁慧莹，女，1993年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原审被告：梁慧祥，男，1995年2月21日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：林容，女，1981年4月10日出生，汉族，住广东省封开县。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑。法定代表人：梁树松，职务经理。委托诉讼代理人：郭嘉亮、梁平，该公司职员，联系地址。上诉人梁钻娣、曾焕强因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审被告梁慧莹、梁慧祥、原审第三人林容、广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁钻娣、曾焕强、被上诉人物业二所的委托诉讼代理人寇明茹、原审第三人东晓公司的委托代理人郭嘉亮、梁平到庭参加诉讼。原审被告梁慧莹、梁慧祥、原审第三人林容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人梁钻娣、曾焕强上诉请求：撤销一审判决第一、二项；驳回物业二所的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、梁钻娣、曾焕强一直居住在涉案房屋，是实际的房屋使用人，承租涉案房屋符合法律规定。梁钻娣是广州市住宅公司的员工，涉案房屋是广州市住宅公司分配给梁钻娣及其家人居住的，当时单位考虑到梁钻娣家里人数众多，分配了涉案房屋在内的三套房屋给其及家人居住。梁钻娣承租以上房屋经过单位、街道与房管站的许可，程序合法，手续完善，一直有续签租赁合同，并按时交租和相关费用。二、梁钻娣、曾焕强严格按照双方合同的约定承租涉案房屋，并不存在转借他人居住的行为。一直以来，梁钻娣、曾焕强均居住在涉案房屋里，林容是梁钻娣的干女儿，在广州市海珠区江南中街道流动人口人员和出租房屋管理服务中心排查时梁钻娣适逢生病，需要人照顾，林容刚好有空，就主动把照顾梁钻娣的重任扛上了。待梁钻娣病有所缓解，林容也就回乡下了。被上诉人物业二所辩称不同意梁钻娣、曾焕强的上诉请求。原审第三人东晓公司述称同意物业二所的意见。原审被告梁慧莹、梁慧祥、原审第三人林容经本院合法传唤未到庭表明意见。物业二所向一审法院起诉请求判令：1、解除物业二所与梁钻娣关于海珠区前进路××111部位房屋的租赁关系；2、梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥与林容在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3、梁钻娣按照45.3元/月缴纳从2016年5月1日起至交付房屋之日止的占用期租金（暂计至2016年6月，合计占用期租金90.6元）；4、梁钻娣承担本案受理费。一审法院认定事实：广州市国土资源和房屋管理局于2003年12月31日发出《关于加强和完善直管房管理工作的通知》，主要内容：……各区房管局（以下简称：区局）按照“属地管理”的原则，建立完善管理制度，实行三级管理；区局下设土地房屋管理所（以下简称：区房管所），在区局的指导下负责对直管房行政管理工作；等。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方，以下简称第三管理处）与梁钻娣（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区前进路××111部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积21.79平方米；租赁期限为2009年6月1日至2011年5月31日；月租金为45.3元；（第七条）乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：……负责全区公房修缮及私房督修的安全管理工作；负责全区直管房屋日常管理等工作；其中广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业一所，第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）与东晓公司（乙方）签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：甲方受广州市国土资源和房屋管理局委托，行使产权人职责，经营管理海珠区范围的直管房；甲乙双方就本辖区内直管房实施租赁管理、范围安全和修缮管理、应急抢险等工作订立本合同；乙方在本合同的服务管理事项为辖区内的素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；甲方权利与职责：……（三）甲方及海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；……（七）对违反《广州市直管房租赁合同》的承租人（单位），委托乙方依法进行处罚或必要时进行法律诉讼，甲方负责支付因诉讼产生的相关费用；……乙方职责：……（二）负责组织直管房的租金收缴；……等。2016年4月28日，物业二所向梁钻娣发出《通知》（同时已将该《通知》张贴在涉案房屋处），内容为：海珠区××111房和南园三街x号x房屋是我单位管理的直管房；根据《广州市直管房租赁合同（住宅）》第七条和第二十条，我单位与你户解除租赁合同并收回房屋；请你户在2016年5月10日前将房屋腾空并交回我单位，逾期不交付房屋视为放弃屋内物品，我单位将自行处理。梁钻娣表示其看到贴在涉案房屋处的该《通知》后已与物业二所和东晓公司沟通过，说明家里的具体情况，但物业二所和东晓公司坚持要来法院起诉。据房管部门于2016年4月27日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：白云区广园中路云苑直街x号xx房的产权人为曾运标，房屋用途为住宅，建筑面积为40.2平方米，登记字号为统字xx；等。一审另查，曾运标与梁钻娣是夫妻关系，曾焕强是他们的儿子，曾焕珍是他们的女儿，梁慧莹、梁慧祥是他们的外孙；梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥的户籍均登记在涉案房屋处。一审再查，物业二所于2016年5月26日还另案起诉梁钻娣及曾运标、曾焕珍、梁启杰、东晓公司，要求：1、解除物业二所与梁钻娣关于海珠区前进路南园三街x号xx部位房屋的租赁关系；2、梁钻娣、曾运标、曾焕珍、梁启杰在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋给物业二所及东晓公司等，一审法院以（2016）粤0105民初4059号立案。该院在该案中查明：据房管部门于2016年4月27日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：白云区龙穗二街x号xx房的产权人为曾焕珍，房屋用途为经济适用房，建筑面积为68.91平方米，登记字号为穗经合【2012】第xx号；等。本案一审诉讼中，到庭的当事人均确认以下事实：1、物业二所每月从梁钻娣银行账户中划扣租金至2016年4月30日止，之后因物业二所已向梁钻娣发出解除合同通知，故从2016年5月起不再划扣租金；2、梁钻娣共向房管局承租了三套公房，包括涉案房屋和海珠区××108房（使用面积16.35平方米，以下简称为108房）及海珠区南园三街x号105房（使用面积15.12平方米，以下简称为105房）；3、梁启杰与曾焕珍是夫妻关系，梁慧莹、梁慧祥分别是他们的女儿和儿子。梁钻娣表示：1、涉案房屋主要由其与儿子即曾焕强居住使用，曾焕强还没结婚，无固定工作单位，没有能力购房，根本不可能搬迁；梁慧莹、梁慧祥有时会在涉案房屋居住；2、虽然其向房管局承租了三套公房，但涉案房屋是其单位分配给其居住的；其女儿曾焕英在结婚时没有房屋，经其单位和街道、房管站的同意将108房分配给曾焕英居住，但以其名义承租，现在108房由曾焕英的女儿袁倩茹居住；其女儿曾焕珍在结婚时没有房屋，经其单位和街道、房管站的同意将105房分配给曾焕珍居住，经房管局建议，该房也是用其名义承租，现在该房由曾焕珍及其女婿梁启杰居住；鉴于以上情况，其一家人居住面积较小，故不同意搬迁。物业二所则表示：1、不确认涉案房屋是梁钻娣单位分配的福利房，梁钻娣从1991年开始已向房管局承租该房屋；2、不清楚涉案房屋的实际使用人情况，但梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥的户籍均登记在涉案房屋处，且梁钻娣擅自将涉案房屋出租给林容，故我方在本案中要求梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥和林容共同承担搬迁的责任；3、关于梁钻娣称曾焕强没有房屋居住的问题，我方已经保留了108房给其居住；4、梁启杰和曾焕珍名下有一套经济适用房，面积为68.91平方米，梁慧莹、梁慧祥是他们的子女，有搬迁去向。东晓公司确认物业二所的陈述并同意物业二所的意见。物业二所为证明其诉讼主张还提交了如下证据：1、广州市房地产管理局核发的房产证，其中载明：海珠区前进路××房屋的所有权人为广州市房地产管理局；所有权性质为公产；所有权来源为1965年接管；建筑结构及层数为混合结构3层；总建筑面积为1066.55平方米；备注：该房地委托海珠区房管局管理；等。2、广州市公安局江南中街派出所盖章确认的《新旧门牌对照表》，其中载明：原门牌××，新门牌为××；等。3、广州市海珠区江南中街道流动人员和出租屋管理服务中心于2016年4月15日向物业二所发出的《关于核查出租屋居住情况的复函》，其中载明：根据我街道流管中心出租屋管理员巡查发现情况如下：……2016年4月7日上门核查××111房的房屋居住人员是林容，性别女，身份证号码，户籍地址广东省封开县金装镇大林村委会；等。梁钻娣对证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3的真实性没有异议，但对该证据中关于涉案房屋的居住人员是林容的事实不予确认，认为该房屋主要是其儿子即曾焕强居住，其没有将该房屋出租或出借给林容居住。东晓公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。关于装修问题。梁钻娣表示：其在承租涉案房屋后有对该房屋进行装修，更换了电线、水管和地砖，在墙上贴了瓷砖。物业二所表示：不清楚梁钻娣是否有增设上述设施，但其在出租房屋给梁钻娣时，屋内已有基本的生活设施，包括地砖和水电设施；其要求按现状收回涉案房屋，梁钻娣在搬迁时不得拆除固定的镶嵌物。东晓公司表示同意物业二所的意见。另外，物业二所在一审诉讼中确认林容已没有在涉案房屋中居住。经一审法院释明后，物业二所仍坚持其诉讼请求。梁钻娣在本案一审诉讼期间未能举证证明涉案房屋是其单位分配的福利房。一审法院认为：原第三管理处与梁钻娣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。合同约定的租赁期限届满后，双方没有继续签订合同，但梁钻娣仍继续使用涉案房屋并按原租金标准支付租金，且原第三管理处没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照合同约定，梁钻娣不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；违反前款规定则视为梁钻娣自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；梁钻娣本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原第三管理处有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，梁钻娣本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给原第三管理处。根据广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，第三管理处已被撤销，成立物业二所；第三管理处改革后名称为物业二所，故物业二所有权就涉案房屋主张权利。经查，现梁钻娣的配偶曾运标名下已有自有产权的房屋；梁慧莹、梁慧祥的母亲曾焕珍名下也有自有产权的房屋，足够一家人居住使用。况且，梁钻娣共承租了三套公房，除物业二所在本案中要求收回的涉案房屋和在另案中要求收回的105房外，其承租的108房也可以解决曾焕强的居住问题。另外，根据物业二所提供的广州市海珠区江南中街道流动人员和出租屋管理服务中心向物业二所发出的《关于核查出租屋居住情况的复函》，也反映该流管中心出租屋管理员在2016年4月7日上门核查发现涉案房屋的居住人员是林容。物业二所已经提前通知梁钻娣交还房屋，鉴此，物业二所要求解除与承租人梁钻娣之间关于涉案房屋的租赁关系的请求，合法有理，且符合合同约定，故予以支持。根据梁钻娣陈述，涉案房屋主要由曾焕强居住使用，其与梁慧莹、梁慧祥有时会在涉案房屋居住，故物业二所要求梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥腾空并交还涉案房屋的请求，合法有理，予以支持。梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。物业二所在诉讼中确认林容已没有在涉案房屋中居住，故对物业二所要求林容腾空并交付涉案房屋的请求，予以驳回。梁钻娣认为涉案房屋是其单位分配的福利房，但未能举证证明，应承担不利的后果，故对该事实主张不予采信。梁钻娣以此为由及以不够地方居住为由要求继续承租使用涉案房屋的抗辩意见，依据不足，不予采纳。曾焕强、梁慧莹、梁慧祥对物业二所的诉讼主张没有提出否定抗辩且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果。物业二所要求梁钻娣按45.3元/月的标准缴纳从2016年5月1日起至交付房屋之日止的房屋使用费，梁钻娣表示同意，故对物业二所该项请求予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除物业二所与梁钻娣之间关于广州市海珠区前进路××111部位房屋的租赁关系。二、梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥在本判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区前进路××111部位房屋，并由梁钻娣将该房屋交还给物业二所；梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。三、梁钻娣在本判决生效之日起10日内按每月45.3元的标准向物业二所支付从2016年5月1日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费。四、驳回物业二所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由梁钻娣负担。上述受理费已经由物业二所预交，物业二所同意由梁钻娣在履行本判决时将其应承担部分直接支付给物业二所。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，梁钻娣、曾焕强向本院提交了广州市住宅建设发展有限公司出具的《证明》，拟证明涉案房屋为该公司安排梁钻娣居住的房管局公房。经质证，物业二所认为该证明恰恰显示安排梁钻娣居住的房屋是房管局的公房。本院认为：原第三管理处与梁钻娣签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定将涉案公房出租给梁钻娣，目前该合同租赁期限已届满，双方没有继续签订合同，但梁钻娣仍继续使用涉案房屋并按原租金标准支付租金，且原第三管理处没有提出异议，故一审法院认定租赁期限为不定期并无不当。按照合同约定，梁钻娣本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，出租人有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，梁钻娣本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给原第三管理处。经查，现梁钻娣的配偶曾运标及其女儿曾焕珍名下已有自有产权的房屋，足够一家人居住使用。且梁钻娣共承租了三套公房，除物业二所在本案中要求收回的涉案房屋和在另案中要求收回的105房外，其承租的108房也可以解决曾焕强的居住问题。而无论涉案房屋是否原为梁钻娣单位分配给其租住的公房，均不影响本案的处理。因此，物业二所本案要求解除与梁钻娣之间关于涉案房屋的租赁关系及要求梁钻娣、曾焕强、梁慧莹、梁慧祥腾空并交还涉案房屋的请求，合法有据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，梁钻娣、曾焕强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁钻娣、曾焕强负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年六月九日书记员 陈婷婷