广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1320号上诉人(原审被告)：博罗县豪庭实业有限公司，住所地：广东省博罗县物资协作城。法定代表人：彭灼庭。委托诉讼代理人：梁更新，广东标远律师事务所律师。委托诉讼代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨建浓，女，汉族，1975年2月28日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：全昌春，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁浩聪，广东宝晟律师事务所实习律师。上诉人博罗县豪庭实业有限公司（下称豪庭公司）与被上诉人杨建浓因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2016）粤1322民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年2月2日，原审原告杨建浓向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令解除原、被告双方于2004年10月25日签订的一份《协议书》；2、判令被告返还原告购房款56094元和按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失自2004年10月28日始至实际履行完毕之日止，暂计至2016年1月31日为41617.32元；3、判令被告赔偿原告门店升值的差价损失211906元（以暂定门店现值为35万元计算得出，具体差价损失以人民法院委托评估机构确定的评估金额计算为准）；4、判令被告赔偿原告一倍购房款即56094元。5、判令被告承担本案的诉讼费。主要事实和理由是：被告博罗县豪庭实业有限公司是博罗县俊雅豪庭的开发商。2004年10月25日，原告与被告签订了一份关于博罗县物资协作城俊雅豪庭B2栋首层09号门店买卖的《协议书》，该门店的建筑面积为57.78平方米。之后，原告依照《协议书》的约定于2004年10月28日前向被告支付了定金10000元和首付款46094元，共56094元，被告出具了相关收据。签约后至今，原告一直催告被告办理房产证，但被告以种种理由搪塞、拖延。直至2015年12月8日，原告到博罗县房产管理局调查才得知被告在2003年10月13日已经将该门店出卖给他人，并于2003年12月11日完成了权属登记。另，2015年12月份，被告发了一份《解除协议通知书》给原告，表示愿意退回已付房款，原告当即表示不同意，要求被告必须赔偿全部损失。原告认为，被告故意隐瞒所售门店已经出卖给他人的事实，又将该门店重复卖与原告的行为属于严重的欺诈行为，已经根本违约，原告的合同目的已经无法实现。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因此，原告请求人民法院依法判决解除双方于2004年10月25日签订的《协议书》。合同解除后，被告应返还原告购房款56094元及利息损失，此外还应赔偿原告门店升值的差价损失211906.00元（（以暂定门店现值为35万元计算得出，具体差价损失以人民法院委托评估机构确定的评估金额计算为准），同时，原告要求被告承担已付购房款56094元一倍的赔偿责任。请法院在查明案件事实后，支持原告的诉讼请求。原告向本院提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、被告工商登记信息查询结果，证明被告诉讼主体资格。3、原、被告于2004年10月25日签订的商品房买卖《协议书》和被告出具的《俊雅豪庭投资置业计划书》，证明原、被告双方的商品房买卖合同关系及双方约定的房屋价格为138094元。4、被告出具的收据，证明被告收到原告支付的首期购房款56094元。5、博罗县房屋权属档案信息查询结果，被告已在2003年10月13日将该门店卖给他人，并于2003年12月11日完成了登记。6、《解除协议通知书》，证明被告要求解除合同和退回房款，但原告不同意，要求被告赔偿全部损失。被告辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》已经于2015年11月30日解除。1、2015年11月30日，答辩人向被答辩人发出了《解除协议通知书》，该通知书当日送达被答辩人，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方原签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》在该通知书到达之日，已经解除。2、因上述协议已经解除，被答辩人请求人民法院再判令解除该协议不符合法律规定。二、答辩人是依法解除《协作城·俊雅豪庭协议书》的。1、本案涉及的协作城·俊雅豪庭B2栋首层09号门店是答辩人受彭桂尧委托代为转让给被答辩人的，双方约定被答辩人通过按揭付款的方式购买，并约定2004年11月1目前双方应签订《商品房购销合同书》。但此后，被答辩人未按约定与彭桂尧签订《商品房购销合同书》，也不办理按揭贷款手续，导致买卖不能成就，被答辩人违约在先。鉴于此，答辩人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除了双方签订的协议，答辩人的行为是完全合法的。2、在签订协议书过程中，门店所有权人彭桂尧在场，被答辩人对答门店所有权人情况是明知的，答辩人不存在故意隐瞒及欺诈被答辩人的情形。3、上述协议解除后，答辩人通知被答辩人在7日内办理有关退款手续，被答辩人拒绝办理。二、被答辩人所请求的利息损失、差价损失、赔偿一倍购房款无依据，依法应不予支持。1、本案协议的解除是因被答辩人违约的原因造成的，答辩人并无过错。2016年1月26日，答辩人将被答辩人支付的款项通过邮政储蓄银行汇款给被答辩人，被答辩人拒收，因此答辩人不应赔偿被答辩人利息损失。2、本案的《协作城·俊雅豪庭协议书》已经解除，对协议的解除答辩人不存在过错，不存在赔偿房产升值的差价损失的问题。3、代为转让门店给被答辩人系经所有权人同意的，被答辩人对门店权属归谁也知情，答辩人不存在隐瞒房产权属的故意，不应赔偿一倍购房款的损失。综上所述，答辩人认为：在双方签订《协作城·俊雅豪庭协议书》过程中答辩人无故意隐瞒房产权属的行为。因被答辩人有违约行为，答辩人解除该协议是正确的；被答辩人要求答辩人赔偿其利息损失、房价升值损失、赔偿已付购房款一倍损失没有依据，对该诉讼请求应依法驳回。被告向本院提交了以下证据：1、被告的营业执照，证明被告的诉讼主体资格。2、邮政储蓄银行汇款单两张，证明被告于2016年1月26日已将定金及首付款合计56094元退还给原告。原审法院查明的事实原审法院审理查明：被告是案涉门店所属楼盘的开发商。2004年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《协作城·俊雅豪庭协议书》，约定：由原告购买被告位于博罗县物资协作城·俊雅豪庭B2栋首层09号门店，面积为57.78平方米，每平方米2390元，总楼价为138094元，首期楼款为56094元（含定金10000元），原告须于2004年11月1日前到售楼部签署正式《商品房购销合同》，原告须于2004年11月1日前付清首期房款46094元，被告力争在180天内完成过户手续。上述《协作城·俊雅豪庭协议书》有原告签名和被告盖章确认，但被告盖章处“甲方代表”的签名人为“彭桂尧”，但《协作城·俊雅豪庭协议书》的内容没有任何条款显示彭桂尧是案涉门店的所有权人，以及被告是代彭桂尧出售该门店。2004年10月28日，被告出具收据给原告确认收到案涉门店首期房款56094元，收据上面有被告盖章，也有“彭桂尧”的签名。被告收到原告的首期房款后，双方没有签订正式的商品房买卖合同。签订《协作城·俊雅豪庭协议书》的当天，被告将门店交付给原告使用。庭审时原告称因门店交付给其使用后一直没有办证，所以其只是用来临时存放杂物。2015年11月30日，被告作出一份《解除协议通知书》并送达给原告，通知原告解除双方于2004年10月25日签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》，原告承认2015年12月份收到该《解除协议通知书》，但双方均无提供证据证明具体的送达日期。2016年1月26日，被告将原告支付的首期房款56094元通过邮政储蓄银行退回给原告，原告拒绝领取，该款已退回给被告。另查明，在《协作城·俊雅豪庭协议书》签订前，案涉门店在2003年12月11日已由被告出售给彭桂尧，于2003年12月11日办理了房产登记（面积57.78平方米，产权证号为C2246469）。另外，案涉门店于2015年10月22日登记抵押给中国邮政储蓄银行博罗县支行，债权数额为280500元，债务履行期限为2015年10月9日至2022年10月9日。经原告申请，本院委托广东中广兴房地产与土地估价有限公司对案涉门店进行评估，评估价值为每平方米5940元，总价343200元。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告双方签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》，虽然被告盖章处有案外人彭桂尧的签名，但整个协议书的内容没有任何条款显示案涉门店是彭桂尧所有，亦无委托转让的相关意思表示，该协议书无论从形式上看还是从内容上看，都符合房屋买卖合同的特征，应认定为原、被告双方签订的门店买卖协议。原告庭审时亦表示以为彭桂尧是被告的工作人员，根本不知道彭桂尧是案涉门店的所有权人，被告辩称原告在签订协议时就知道彭桂尧是案涉门店的所有权人，但未能提供证据予以证实，对被告的该辩解意见，本院不予采纳。因此，被告辩称是受彭桂尧委托代为出售案涉门店，与原告之间不是房产买卖合同关系，缺乏事实依据，本院不予采信。被告将已出售给彭桂尧的案涉门店，再次出售给原告，明显违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，理应承担违约的全部法律后果，包括实际损失及合理的预期利益损失。原告请求解除与被告签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》，请求被告返还已付购房款56094元及按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，请求被告赔偿一倍已付购房款56094元，有理有据，本院予以支持。至于原告请求被告赔偿门店升值的差价损失问题。原告购买案涉门店并使用至今，时间长达十年以上，通过鉴定，现在的房价比当时购买时每平方米已升值3550元（5940元/平方米-2390元/平方米），因被告违约致使原告未能实现合同目的，未能得到房价升值带来的利益，对于该损失，被告应赔偿给原告。但因原告只支付了首期楼款，没有支付全部楼款，根据公平原则，原告对于房价升值的损失只能按其支付房款的比例计算为83320元[3550元/平方米×57.78平方米×（56094元÷138094元），被告应予以赔偿给原告。原告请求被告赔偿房价升值的全部损失211906元，对于超过的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的的规定，判决如下：一、解除原告杨建浓与被告博罗县豪庭实业有限公司于2004年10月25签订的《协作城·俊雅豪庭协议书》。二、被告博罗县豪庭实业有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告杨建浓购房款56094元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2004年10月28日起计算至清偿之日止），赔偿原告杨建浓一倍已付购房款56094元和房价升值差额损失83320元。三、驳回原告杨建浓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3393元(原告已预缴)，由被告博罗县豪庭实业有限公司负担。当事人二审的意见上诉人豪庭公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销博罗县人民法院(2016)粤1322民初672号《民事判决书》所作判决第二项。2、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。3、本案的诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人的关系并非商品房买卖合同关系，上诉人是受彭桂尧的委托与被上诉人签订《协议书》的，原审对上诉人与被上诉人之间法律关系的认定是错误的。1、本案争议涉及的协作城。俊雅豪庭B2栋首层09号门店是上诉人亭彭桂尧委托代为转让给被上诉人的。本案争议涉房产是彭桂尧的房产，签订协议书时彭桂尧在场，其在《协议书》上签字的行为表明其对上诉人代理行为确认。2、彭桂尧在出具给被上诉人的《收据》上也签字确认，进一步表明其对上诉人代理行为的确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，在被上诉人与彭桂尧之间产生房屋买卖合同关系，原审认为“应认定原、被告双方签订的门店买卖协议”是错误的。二、上诉人代理彭桂尧与被上诉人签订《协议书》附有履行条件，被上诉人已经违约。1、根据《协议书》第二条第1款的约定，被上诉人与彭桂尧约定于2004年11月1日前双方应签订《商品房购销合同书》，但由于被上诉人未在约定时间与彭桂尧签订《商品房购销合同书》，根据该条第2款“如乙方在上述期限内未能依时缴付上述楼款或不履行本《协议书》任何条款，乙方应向甲方支付违约金，金额为乙方已付的上述定金金额。甲方有权不再另行书面通知而将该物业另行出售，无论何种交易方式均由甲方自行处理，乙方不得追究”的约定，被上诉人应承担违约责任，彭桂尧有权解除合同，另行处置房产。2、因被上诉人在签订《协议书》后不办理按揭贷款手续，也不支付剩余购房款，是导致本案《协议书》在签订后10年期间不能继续履行的另一主要原因。三、上诉人并无隐瞒行为，不应承担违约责任。1、上诉人在代理彭桂尧购房的过程中并无故意隐瞒房产信息的情况，该房产已经在房管部门登记，对被上诉人及社会是公开的，根本不存在隐瞒的可能和必要，上诉人无违约行为，不应承担违约责任。2、因被上诉人违约在先，为了避免更大的矛盾，上诉人听取彭桂尧的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除了合同，该行为是完全合法的。合同解除后，上诉人通知被上诉人在7日内办理有关退款手续，被上诉人拒绝办理，上诉人没有过错。四、被上诉人所请求的利息损失、房产差价损失、赔偿一倍购房款无依据，体法应不予支持。1、本案房产买卖合同关系是在被上诉人与彭桂尧之间建立的，上诉人不应负违约责任。2、本案合同的解除是因被上诉人违约的原因造成的，2016年1月26日，上诉人将被上诉人支付的款项邮递给被上诉人，被上诉人拒收，因此不应支持祓上诉人在2016年1月26日后的利息损失。3、被上诉人与彭桂尧约定于2004年11月1日前双方应签订《商品房购销合同书》，但被上诉人并未到场按约定与彭桂尧签订《商品房购销合同书》;在仅支付了40%的购房款后，拒不不支付剩余购房款，是导致合同不能继续履行的主要原因。另外，在上诉人代彭桂尧发出《解除协议通知书》后，被上诉人在起诉时也要求法院判令解除《协议书》，因此合同的解除是双方一致的意思表示。因此被上诉人在既未取得房产权利，也因违约行为不能取得该房产的预期收益即房价升值差额损失。原审法院判令上诉人承担该损失没有法律依据，也没有事实依据。4、因上诉人是代彭桂尧转让房产给被上诉人的，上诉人的行为征得了房产所有权人同意的，被上诉人对房产权属也知情，上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系:也无隐瞒房产权属的故意，不应赔偿被上诉人一倍购房款的损失。五、原审遗漏了当事人彭桂尧，在程序上存在错误，是导致判决错误的另一重要原因。彭桂尧作为办案争议涉及房产的产权人，参与了本案房产的买卖，参与了收款，是本案重要的当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，应由人民法院通知其参与诉讼，原审法院没有通知其参与诉讼是错误的。因为该当事人没有参与诉讼，导致本案事实没有查明，认定事实错误。综上所述，上诉人认为:原审法院因遗漏了当事人;对上诉人与被上诉人的法律关系认定错误;未查明被上诉人的过错，归责原则错误;对上诉人行为的代理性质认定错误，判令上诉人承担违约责任错误，请二审法院依法纠正。被上诉人杨建浓答辩称:我方与豪庭公司在签订协议时并未被告知该公司是受彭桂尧的委托出售房屋，豪庭公司作为开发商向我方出具了置业计划，在合同履行过程中我方也一直是与豪庭公司联系而没有与彭桂尧发生过联系。直到2015年11月30日，豪庭公司发出解除协议通知书都没有提出是受他人委托出售房屋。因此，豪庭公司所上诉的理由不符合事实，请求二审维持一审判决。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实本院除查明一审查明的事实外，还查明：在《协作城·俊雅豪庭协议书》中关于付款方式问题，文本中有“1、一次性付款，2、银行按揭，3、分期付款”三种方式，其中第1、3种方式的各项均未空白，第2种方式中记载：定金10000元在签署本《协议书》时结清；首期款46094元在2004年11月1日前结清；按揭款须于办好房产证十日内办理银行按揭手续。本院再查明：豪庭公司认可彭桂尧曾经是该公司的员工，在签订《协议书》时已经离职了。豪庭公司代彭桂尧出售涉案的商铺，主要是为了赚取一些中介费用。《协议书》签订以来十多年直到发出解除合同的通知，一直在催促杨建浓缴纳剩余购房款。杨建浓称系以房屋无法过户才没有签订正式的《商品房买卖合同》的，直到发现房子登记在彭桂尧名下才提起本案诉讼。本院另查明：杨建浓认可已经收房，但只是放了一些东西，没有作为商业用途使用。本院判决理由和结果本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见，本案二审争议的焦点问题是：彭桂尧在本案诉讼中的法律地位问题、本案的法律责任承担问题等。关于彭桂尧在本案诉讼中的法律地位，豪庭公司主张彭桂尧是真正的房屋出卖人，应当作为当事人参加本案诉讼。对豪庭公司的该主张，本院不予支持。理由如下：首先，豪庭公司认可彭桂尧曾经是该公司的员工，但在签订《协议书》时离职了。但在本案诉讼中，豪庭公司并未提交彭桂尧入职、离职的相关证据来证明在签署涉案的《协议书》时彭桂尧已经不是该公司的员工。因此，不能排除《协议书》签署时彭桂尧仍然是该公司员工并作为该公司的业务人员经办涉案的房屋交易。其次，豪庭公司并未提交证据证明出卖涉案的房屋是受彭桂尧的委托而为。从豪庭公司出具置业计划、与杨建浓签订《认购书》、出具收据到最终发出解除协议的通知书，整个过程中豪庭公司既没有向杨建浓出示过彭桂尧的委托书，也未在相关书面资料中行文表述为该公司是受彭桂尧委托。在本案诉讼中，也仍然未提交以上证据。第三，即便是涉案的商铺是豪庭公司受彭桂尧的委托而为，在没有证据证明豪庭公司将涉案的商铺登记在彭桂尧名下、受彭桂尧的委托等事实告知杨建浓并得到其同意的情形下，彭桂尧与豪庭公司之间的内部委托与受委托关系并不影响杨建浓与豪庭公司之间成立房屋买卖合同关系。综上，豪庭公司不能证明在签订《协议书》时彭桂尧是独立于该公司的主体，也不能证明该公司已经告知杨建浓是受彭桂尧委托出卖涉案房屋。因此，一审法院关于涉案的房屋买卖合同关系是豪庭公司与杨建浓之间发生的认定正确，本院予以支持。上诉人豪庭公司关于应当追加彭桂尧为本案当事人参加诉讼的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于本案的法律责任问题。豪庭公司认为杨建浓没有及时签订正式的《商品房买卖合同》、没有交付剩余房款故而属于违约在先，杨建浓认为应当涉案的房屋可以办理过户才能签署正式的《商品房买卖合同》、先办理房产证件才能取得按揭贷款。本院认为，豪庭公司与杨建浓之间的抗辩理由都是以对方先履行义务为前提的，特别是《协议书》关于付款方式约定的部分。根据《协议书》中有关付款方式的约定可以看出，对涉案的商铺交易是采取“定金+首期款+按揭贷款”的支付方式，而办理按揭贷款又是“按揭款须于办好房产证十日内办理银行按揭手续”。这一种约定，从豪庭公司的角度理解是先签正式合同再办理按揭贷款，从杨建浓的角度则是理解为先办好房产证以后才去申请按揭贷款。涉案的商铺从《协议书》签订时直到本案诉讼发生一直登记在彭桂尧的名下，豪庭公司也从来没有提交给受彭桂尧委托可以出售该商铺，或者与彭桂尧签署了回购涉案商铺用于向杨建浓出售的证据。显而易见，在杨建浓不能得到涉案商铺可以过户并办理房产证的保障之前，其不与豪庭公司签署正式的《商品房买卖合同》也不办理按揭贷款手续以支付剩余房款的，应当认定为行使先履行抗辩权。一审法院根据本案的事实和证据作出的豪庭公司一房二卖的认定正确，且在实体处理中适当考虑了杨建浓已付房款的比例、减轻了豪庭公司的赔偿责任，其判决本院依法予以维持。综上所述，上诉人豪庭公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4210元，由上诉人博罗县豪庭实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年六月二十二日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。