安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初8152号 原告：李进中，男，汉族，1990年11月3日出生，住江苏省徐州市泉山区。 委托代理人：周磊，安徽昊华律师事务所律师。 委托代理人：李年丹，安徽昊华律师事务所律师。 被告：王宣光，男，汉族，1971年9月9日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：赵绘欧，女，汉族，1985年1月11日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：王美晨，女，汉族，1991年2月1日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 被告王宣光、王美晨的共同委托代理人：杜长征，安徽云飞律师事务所律师。 原告李进中诉被告王宣光、赵绘欧、王美晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员程大光与人民陪审员杨甫红、人民陪审员邹晓琳，公开开庭进行了审理。原告李进中及其委托代理人周磊、李年丹，被告王宣光及其与被告王美晨的共同委托代理人杜长征均到庭参加诉讼。被告赵绘欧经本院公告送达开庭传票未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李进中诉称：2016年7月8日，原告与被告一、被告二签订了《存量房买卖合同》，约定两被告将其所有的坐落于合肥市滨湖区××路××号××幢××室房产（房产权证：合产字第8××3号），以总价185万元出售给原告，房产限制过户期限截止2019年5月21日，双方约定在2019年5月28日前申请产权转移登记。同时，双方在合同中商定了交易价格、支付方式、交易流程、费用承担及违约责任等。合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万元。在合同第十二条第2款中明确约定“卖房保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生于卖方有关的产权纠纷（包括但不限于另行出卖房屋等）或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约”。后原告发现被告隐瞒合同房产已被宿州市埇桥区人民法院查封事实，致使双方合同无法正常履行。经过协商，原告与被告一于2016年7月5日签订《担保及补充协议》，原告再行支付30万元购房款，协议约定：“如果被告不履行合同，需返还40万购房款，并支付原告30万元违约金，2万元律师费，共计72万元”。另外，被告三王美晨作为协议担保人，对担保协议中的费用承担连带担保责任。现经原告核实，并多次与被告沟通，涉案房产已经被多家法院查封，在房产限制过户期限截止后，双方签订的《存量房买卖合同》不可能实际履行，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；二、被告返还原告购房款400000元、利息14400元（按照月利率2%计算自2016年9月6日至2016年10月5日，后期利息按照月利率2%至款清息止）；三、被告向原告支付违约金300000元；四、被告支付原告为实现债权支出的律师服务费20000元；五、被告三在担保范围内承担连带责任；六、被告承担本案的全部诉讼费。 被告王宣光、王美晨辩称：一、王宣光不存在违约，故不应承担违约责任；二、双方签订的涉案合同及补充协议无效，故被告无需承担违约金、利息及律师服务费等费用；三、王美晨不应承担连带责任，综上，二被告不承担诉讼费用，且原告应承担违约责任。 经审理查明：2016年7月8日，原告李进中与被告王宣光、赵绘欧订立《存量房买卖合同》一份，约定原告购买王宣光、赵绘欧位于合肥市滨湖区××路××号××幢××室，总价款为185万元，定金数额10万元；付款方式为分期付款，过户期限为2019年5月28日。2016年1月21日，因案外人刘翠侠与被告王宣光、赵绘欧民间借贷纠纷一案，案涉房屋被安徽省宿州市埇桥区人民法院查封。2016年4月8日，案涉房屋因另案即（2016）皖0111民初2608号案件被我院依法查封。 2016年7月15日，原告弟弟李西运与被告王宣光、王美晨订立《担保及补充协议》1份，该协议约定：甲方（李西运）购买王宣光案涉房屋，并于签订主合同时支付乙方（王宣光）10万元，因王宣光再签订合同前、签订合同时隐瞒案涉房屋已被宿州市埇桥区人民法院查封事实，致使双方合同无法继续履行，故补充协议：一、甲方于补充协议签订时支付乙方30万元，作为下一步解封房子资金；二、乙方于9月5日前解封该房产，将该房产证相关房产手续移交给甲方并经合肥市房管抵押给甲方，甲方按之前签订的主合同付款，如乙方不履行主合同，乙方返还甲方40万元，并支付30万元违约金，2万元律师费，共计72万元整；三、以上费用由丙方王美晨担保，如9月5日该房无法解封，按72万元本金计息，月息2分。协议落款处，被告赵绘欧作为见证人备注:“因我与王宣光离婚时，该房产判给了王宣光，有离婚协议书为证。只因房产证有我姓名，买卖过程和过户过程，我一定会积极配合，卖房所得钱款与本人无关。”当日，王宣光出具收条一份，确认收到李西运购房款40万元（包括7月8日的10万元），赵绘欧亦作为见证人在收条上签字。现原告以案涉房屋被安徽省宿州市埇桥区人民法院查封，致使合同无法正常履行为由诉讼来院，请求判如所请。 另查明：合同第十二条第二款约定：“卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷（包括但不限于另行出卖房屋等）或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；若该房产已出租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约。”第四款约定：“卖方拖延配合办理过户达7日以上的，视为违约。” 再查明：原告李进中因本案支出律师费20000元。 以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《存量房买卖合同》、《担保及补充协议》、收条、聘请律师合同书、安徽省增值税普通发票、房产登记簿以及被告王宣光、王美晨提供的民事调解书等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点之一在于案涉《存量房买卖合同》及《担保及补充协议》是否合法有效。庭审中，被告王宣光、王美晨主张原告在订立《存量房买卖合同》时已经明确知晓案涉房屋被安徽省宿州市埇桥区法院查封的事实，且双方于2016年7月15日签订的《担保及补充协议》系受原告胁迫所签，并非其真实意思表示，故案涉合同及补充协议应为无效。本院认为，原告李进中与被告王宣光、赵绘欧之间签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告王宣光、王美晨主张其与李西运于2016年7月15日订立的《担保及补充协议》系受胁迫签订，并非其真实意思表示，但其所举证据七张照片的形成时间与具体地点、人员均无法明确，不能证明被告王宣光、王美晨的上述主张，且被告王美晨仅提供一份书面陈述，本人亦未到庭接受法庭询问；另被告王宣光在我院庭审结束后向我院申请调查令，请求调取宿州埇桥区派出所报案材料，我院于2017年3月20日依其申请向其代理人开具调查令，但截至我院判决之日，被告王宣光一直未能向我院提交相关材料，故对于被告王宣光、王美晨关于案涉补充协议无效的辩称意见，本院不予采信。另案涉补充协议签订的主体虽为李西运，但根据庭审查明的事实，原告李进中与案外人李西运系兄弟关系，被告王宣光当庭亦陈述其与原告订立案涉《存量房买卖合同》时，李西运也一直在现场，另结合原告在庭审中陈述因工作原因，委托李西运代为签订案涉补充协议，能够认定李西运系代理原告李进中签订案涉补充协议。综上，案涉合同及补充协议应为原、被告双方真实意思表示，原、被告均应按照合同及补充协议的约定忠实履行各自义务。 本案争议焦点之二在于原告在订立案涉《存量房买卖合同》时是否已经明确知晓案涉房屋已被安徽省宿州市埇桥区人民法院查封。被告王宣光在庭审中辩称其于2016年7月8日下午与原告订立案涉合同，并于当天晚上明确告知原告及其弟弟李西运案涉房屋被查封的事实，原告在此情形下支付其定金10万元。但根据庭审查明的事实，原、被告在案涉合同第十二条第二款中明确约定，由王宣光、赵绘欧保证案涉房屋产权清晰，如在房屋权属转移登记前产生与其有关的产权纠纷（包括但不限于另行出卖房屋等）或债务纠纷均由被告王宣光、赵绘欧负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约。另结合双方于2016年7月15日订立补充协议时亦在该协议中明确：因王宣光在签订合同前、签订合同时隐瞒案涉房屋已被宿州市埇桥区人民法院查封的事实，致使双方合同无法正常履行。综上，被告王宣光关于原告在订立案涉合同时对案涉房屋已被查封的事实明确知情的辩称意见，本院不予采信。 综上，原告李进中已经按照案涉合同及补充协议的约定，支付被告王宣光购房款40万元（含定金10万元），被告王宣光应当按照合同及补充协议约定履行合同义务，本案中，双方于2016年7月15日达成的补充协议约定，被告王宣光应于2016年9月5日前解封案涉房屋，将房产证相关产证手续移交原告并经合肥市房产局抵押给原告，但根据庭审查明的事实，截至2016年9月5日，案涉房屋仍被安徽省宿州市埇桥区人民法院依法查封，且于2016年4月8日因另案即（2016）皖0111民初2608号案件被我院依法查封，故被告王宣光已经构成根本违约，并致使案涉合同无法继续履行，故对于原告诉请解除案涉存量房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，被告王宣光应当返还原告购房款40万元，并按照案涉补充协议约定支付原告违约金30万元、律师费2万元，共计72万元。被告王美晨作为担保人在案涉补充协议上签字确认，双方在该补充协议中并未约定保证方式，其应按照连带责任保证对上述72万元承担保证责任。原告主张被告王宣光以40万元为基数，自2016年9月6日起按照月息2%支付其利息，但双方在案涉补充协议中已经明确约定违约金数额，故对于该诉请，本院不予支持。原告诉请被告赵绘欧承担上述债务的付款责任，本院认为，被告赵绘欧虽作为出卖人在2016年7月8日的《存量房买卖合同》中签字确认，但原告委托李西运与被告王宣光、王美晨于2016年7月15日就案涉《存量房买卖合同》另订立一份《担保及补充协议》，该协议系原告李进中与被告王宣光、王美晨合意达成的补充协议，双方对该协议内容均明确知晓并予以认可，现被告赵绘欧在该协议中仅作为见证人签字署名，且其在协议落款处明确注明其仅负有协助义务，案涉补充协议中亦未约定赵绘欧的违约责任，故原告诉请被告赵绘欧承担案涉债务，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李进中与被告王宣光、赵绘欧于2016年7月8日签订的《存量房买卖合同》： 二、被告王宣光于本判决生效之日起十日内返还原告李进中购房款400000元； 三、被告王宣光于本判决生效之日起十日内支付原告李进中违约金300000元； 四、被告王美晨对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任； 五、驳回原告李进中的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11144元，公告费800元，保全费4192元，共计16136元，由被告王宣光、王美晨负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  程大光 人民陪审员  杨甫红 人民陪审员  邹晓琳 二〇一七年六月二十日 书 记 员  阮继贤 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十六条保证的方式有： （一）一般保证； （二）连带责任保证。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。