辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0124民初3207号原告：中国农业银行股份有限公司法库县支行，住所地法库县。负责人：吴刚，系该支行行长。委托诉讼代理人：李化彤，男，1970年7月12日出生，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：张铁兰，女，1970年3月21日，住辽宁省法库县。被告：芦跃明，男，1963年2月4日出生，住辽宁省调兵山市。被告：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：徐艳秋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩姝男，系辽宁正直律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司法库县支行（以下简称农行法库支行）与被告芦跃明、辽宁亿佳置地发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行法库支行的委托诉讼代理人李化彤、张铁兰，被告芦跃明、被告辽宁亿佳置地发展有限公司的委托诉讼代理人韩姝男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农行法库支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告贷款本金132,913.54元及未收利息、未收罚息、未收复利合计3,894.47元（截止2016年11月25日），直至还清为止（2016年11月25日至还清之日发生的利息按借款合同中约定标准计算）；2.判令第一被告以其抵押给原告的房产折价拍卖、变卖，优先偿还原告贷款本息，不足部分以其他资产偿还；3.判令被告承担一切案件诉讼费用；4.判令第二被告对上述给付款项承担连带偿还责任。事实和理由：2015年2月3日，被告芦跃明在辽宁亿佳置地发展有限公司商品房一套，建筑面积67.89平方米，购房总价233,334元，首付83,334元，在原告处取得按揭贷款140,000元，并用所购房屋做抵押，原告与辽宁亿佳置地发展有限公司达成楼盘贷款准入协议。协议约定辽宁亿佳置地发展有限公司在未办理完他项权证抵押之前做阶段性担保。被告芦跃明从2016年5月25日未能按约偿还贷款本息，违反合同约定。目前该笔贷款已逾期183天，原告多次催收，被告芦跃明未给付，被告辽宁亿佳置地发展有限公司也未履行担保责任。芦跃明辩称，我确实购买了辽宁亿佳置地发展有限公司的商品房，但是我现在没有能力偿还房屋贷款。大约还了15个月的贷款，大概17,000多元。现在我不想继续还款了，不想要这个房子。辽宁亿佳置地发展有限公司辩称，1.原告与第一被告签订的借款合同及与我方签订的商品房买卖合同都是双方真实意思表示，除不可抗力外，均应继续履行。2.原告与第二被告签订的合同已经进行约定，后通过承诺形式进行阶段性担保，约定在办理他项权利之前由被告承担担保责任，现本案涉案房屋已经能够办理产权登记及他项权利，但原告与第一被告怠于办理抵押及他项权利，在此种情况下原告与贷款人不履行，被告承担阶段性担保责任，应该终止，不应由被告承担担保责任；3.原告与第一被告之间解除合同条件并未成就，因此被告也不应该承担担保责任；4.即使被告承担担保责任也只是对办理抵押登记手续之前承担；5.原告在提供贷款时与第一被告签订了抵押承诺书，根据物权法一百七十六条规定，被担保的物权有物的担保又有保证的并且债务人以自己的物提供担保的，债权人应先就该物的担保实现债权。因此本案原告应先就该房屋实行抵押权，而不是要求我方就保证承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，被告芦跃明与原告签订《个人购房担保借款合同（2015年2月13日）》（合同编号：21020120150006982），合同约定：被告芦跃明从原告借款140,000元，借款用途购买房产，借款人购买的房产位于法库县法库镇团结街51号Ｂ2＃1－1502，借款利率6.15％，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息直至本息清偿为止。关于复利的约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行约定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款担保方式：阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人辽宁亿佳置地发展有限公司按合同中9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押保证。辽宁亿佳置地发展有限公司作为保证人在上述合同中盖章确认。合同还对其他事项作出了约定。原告按约定向被告芦跃明发放借款合计140,000元并按合同约定汇入收款人辽宁亿佳置地发展有限公司的账号。2013年4月16日，原告与辽宁亿佳置地发展有限公司《一手住房贷款业务银企合作协议》。协议约定辽宁亿佳置地发展有限公司不可撤销地承诺：为农行法库支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与农行法库支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的一切费用。辽宁亿佳置地发展有限公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自农行法库支行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行法库支行为抵押人的抵押登记手续之日止。2015年2月16日，原告与被告芦跃明就法库县法库镇团结街51号Ｂ2＃1－15－2房屋在法库县房产管理处办理预购商品房抵押权预告登记。借款后被告芦跃明偿还本金7,086.46元，利息支付到2016年5月24日,之后芦跃明没有按期偿还剩余借款本金及相应利息，截止2016年11月25日，被告芦跃明尚欠原告借款本金132,913.54元，欠利息3,894.47元。本院认为，农行法库支行与芦跃明签订的《个人购房担保借款合同（2015年2月13日）》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，农行法库支行已按合同约定履行了放款义务，但借款到期后，芦跃明作为借款人未履行偿还全部借款本金并支付相应利息的义务，已构成违约，应继续履行偿还剩余借款本金并支付相应利息的义务。故农行法库支行要求芦跃明偿还借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。农行法库支行与辽宁亿佳置地发展有限公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》并在《个人购房担保借款合同（2015年2月13日）》作为保证人盖章确认，系各方当事人真实意思表示，其内容合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。借款到期后，芦跃明未履行偿还全部借款本金及利息的义务，辽宁亿佳置地发展有限公司应在保证范围内对芦跃明的债务承担连带保证责任。故农行法库支行在保证期间内要求辽宁亿佳置地发展有限公司对芦跃明的债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于原告农行法库支行要求行使抵押权的请求，因其与被告芦跃明就法库县法库镇团结街51号Ｂ2＃1－15－2房屋在法库县房产管理处办理的预购商品房抵押权预告登记属于预告登记，并不属于抵押权登记。故对其该项请求，本院不予支持。关于辽宁亿佳置地发展有限公司主张其不应承担担保责任，因其与原告有合作协议并作为保证人在个人购房担保借款合同中盖章确认。其应按合同相关约定承担阶段性担保责任。故对其主张，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告芦跃明于本判决发生法律效力后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司法库县支行借款本金132,913.54元及截止2016年11月25日前的利息3,894.47元;二、被告芦跃明于本判决发生法律效力后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司法库县支行借款本金132,913.54元的利息、罚息及复利（计息期间自2016年11月26日起至给付完毕之日止，利率按年利率6.9%加收50%计算，复利按合同约定计算即关于应付未付利息，依据中国人民银行约定计收复利）；三、被告辽宁亿佳置地发展有限公司对上述第一项、第二项的给付义务承担连带责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司法库县支行要求在抵押房产范围内优先受偿的诉讼请求；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司法库县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,036元，由被告芦跃明、辽宁亿佳置地发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 羽审 判 员  刘永强人民陪审员  马 玉二〇一七年六月五日书 记 员  马 雪本判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。