福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0502民初247号 原告(反诉被告):中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司，住所地泉州市涂门街**凯伟大楼，组织机构代码：59170920-5。 法定代表人李瑞庆，执行董事。 委托诉讼代理人：庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。 被告：泉州培成贸易有限公司，，住所地泉州市鲤城区新门街**源和创意产业园**楼****组织机构代码：05032880-5。 法定代表人：陈伟义，总经理。 委托诉讼代理人：庄江琼、刘宗伟，福建天衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鲤城区优乐米室内儿童乐园中心，住所地，住所地泉州市鲤城区新华路百汇商场2F-58iv> 经营者：林桂妹，女，1983年11月5日出生，住晋江市。 委托诉讼代理人：刘志民、吴显列，福建泉中律师事务所律师。 原告中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司（下简称中闽公司）与被告泉州培成贸易有限公司（下简称培成公司）、鲤城区优乐米室内儿童乐园中心（下简称优乐米中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。被告优乐米中心在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。中闽公司的委托诉讼代理人庄国钦，培成公司的委托诉讼代理人庄江琼优乐米中心的委托诉讼代理人刘志民、吴显列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中闽公司向本院提出诉讼请求：1.确认中闽公司与培成公司于2014年8月8日（2014年8月15日）签订的《场地租赁经营合同》《场地租赁经营合同补充协议》于2015年12月30日解除终止;2.判决培成公司、优乐米中心（经营者：林桂妹）共同向中闽公司支付2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元，合计103534元，及自2015年11月24日起至付款之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金（暂计至2016年1月24日为4141元);3.判令培成公司向中闽公司支付2016年1月1日起至2016年9月30日期间的租金损失563049元;4.由培成公司、优乐米中心（经营者：林桂妹）承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月8日（2014年8月15日），培成公司作为乙方与中闽公司作为甲方签订一份《场地租赁经营合同》，由培成公司向中闽公司承租位于泉州市鲤城区新华路百汇商场二楼2F-58号铺位作为经营迪士尼儿童游乐园，租赁面积1378平方米，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日。其中根据合同第一条“租赁区域及经营品项”第三款约定：未经甲方书面同意，乙方不得将经营场地擅自改变用途及经营品种，不得转租、转让经营场地或与第三方合作经营，如有违反，视乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合同，且乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用，同时不退还租赁押金，作为赔偿给甲方的损失费。合同第三条“租赁费及相关费用的支付方式”约定：“……2015年10月1日至2016年9月30日期间的月租金为62561元，2016年10月1日至2017年9月30日期间的月租金为67522元，2017年10月1日至2018年9月30日期间的月租金为73034元，2018年10月1日至2019年9月30日期间的月租金为78822元”；“租赁费每个月支付一次，实行先付款后用房的原则，乙方应提前7日以上按约定金额向甲方缴交下一个月租金”；“……乙方必须按时交付租赁费和空调使用费等所有相关费用，否则每拖延1天乙方须按月租赁费的3%向甲方支付逾期违约金；……累计天数超过20天，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用”。2014年8月15日双方签订了一份《补充协议》，根据该补充协议约定，培成公司还应支付每月管理费，其中2015年10月1日至2016年9月30日期间每月管理费14882元，物业管理费每月6890元，空调使用费每月13780元。上述合同签订后，中闽公司如约提供租赁物给培成公司租赁使用。2015年8月18日，优乐米中心（经营者：林桂妹）由鲤城区工商局核准成立，与培成公司共同承租使用。根据以上合同约定，培成公司、优乐米中心在合同履行期限内存在以下重大违约行为：1、培成公司于2014年11月10日与案外人杜昆明（身份证号码：3505001973××××××××）签订一份《项目合作协议书》，合作期限自2014年11月11日至2015年11月10日止。又于2014年10月29日与案外人傅安生签订一份《优乐米儿童欢乐谷商铺租赁合同》，合作期限自2014年11月1日至2017年10月31日止。该行为违反了合同第一条第三款约定。2、培成公司、优乐米中心应于2015年11月24日之前支付2015年12月份的租金及管理费、物业管理费、空调使用费合计98113元，至今未支付履行累计天数已超过20天，违反了合同第三第二款规定。中闽公司有权单方面解除本合同，其中培成公司应向中闽公司赔偿合同还没有履行期限内的全部租金总额及所有相关费用。3、2015年11月26日，培成公司、优乐米中心以培成公司名义向中闽公司申请于2015年11月30日至12月4日对租赁区域的淘气堡范围进行设备更新，但在未经中闽公司同意情况下私自拆卸且未按自行申请的期限进行安装更新。培成公司、优乐米中心已以实际行为拒不履行合同约定，扰乱了中闽公司的正常生产经营。针对以上违约行为，2015年12月16日，中闽公司函告培成公司全面履行合同约定，要求支付拖欠的租金等相关费用及淘气堡范围的设备更新及安装。培成公司回复函表示已无力继续亏损经营下去的能力，并于2015年12月底撤走所有员工，另对2215名会员充值预付卡591031元未与消费者结算退回，严重损害广大消费者的利益及中闽公司正常经营秩序。鉴于培成公司、优乐米中心存在以上重大违约行为，对其中拖欠的租金等费用，经原告多次书面函告后，两被告仍拒不履行，中闽公司于2015年12月30日正式函告培成公司解除《场地租赁经营合同》。培成公司、优乐米中心作为违约一方应向中闽公司支付拖欠的2015年12月份租金、管理费、物业管理费、空调使用费，2015年11月份的水电费及逾期支付的违约金，其中培成公司作为《场地租赁经营合同》的承租方，还应赔偿中闽公司未履行合同的剩余租赁期限即至2019年9月30日的租赁费用损失，该费用损失其自愿调整为从2016年1月1日去至2016年9月30日期间的租金损失563049元。 培成公司辩称：1.中闽公司利用自身优势与地位，制定并提供格式的《场地租赁合同》，合同中的有关如《场地租赁合同》中第一条第三款、第三条的第二款第3项等条款，明显加重培成公司责任、排除培成公司主要权利的条款，依法为无效条款。2.双方签订的租赁合同于2015年5月30日就解除。根据中闽公司的承诺，给予培成公司二个月的免租期，但租赁合同签订后，中闽公司于2014年9月份底才向培成公司交付房屋，导致培成公司准备在国庆开展营业活动的落空，造成巨额损失，2014年10月15日才进场开展营业活动，因中闽公司的原因造成培成公司经营亏损，于2015年3月份就无力经营并支付租金、管理费，经与中闽公司协商，培成公司与中闽公司签订的租赁合同履行至2015年5月30日，2015年3、4、5月的租金用货款来抵。双方就没有再履行租赁合同了。2015年6月以后直接由优乐米中心、林芳懿、杜昆明、傅安生承租。培成公司不再拖欠中闽公司任何款项，相反，中闽公司至今尚未向培成公司退还押金214968元。3.中闽公司涉嫌伪造证据，企图欺骗法庭从而达到侵占培成公司及优乐米中心财产之目的。2015年12月1日，中闽公司就不让优乐米经营，后强行接管收银系统，并将优乐米中心员工赶出，中闽公司到2015.12.16日发出通知书，是编造的。4.中闽公司第一、二、三、四项诉讼请求无事实依据，应予驳回。 优乐米中心辩称：一、中闽公司诉称鲤城区新华路128号百汇商场2F-58场地由优乐米中心与培成公司共同承租使用与事实不符，是错误的。该场地系培成公司向中闽公司承租，除优乐米中心自2015年8月18日起有向培成公司使用部分场地外，该场地还有杜昆明承租部分用于与培成公司合作经营“游戏挖掘机项目”、傅安生承租部分用于经营“儿童电玩游艺机”项目和林芳懿承租部分经营迪斯尼书包，实际使用的并非只有优乐米中心与培成公司。二、优乐米中心不是租赁合同的相对方不存在违约行为，中闽公司诉请优乐米中心共同向其支付2015年12月1日至12月30日期间的租金、管理费、物业管理费、空调使用费、水电费合计103534元，于法无据，不能成立。1.2015年8月18日，培成公司将鲤城区新华路128号百汇商场2F-58场地部分交给优乐米中心使用，后优乐米中心投入巨额资金，在该场所设立室内儿童乐园中心供儿童游玩，并按时足额支付了相应的租金及相关费用，2015年11月下旬因中闽公司与培成公司发生纷争，其工作人员称转租未经同意，并向优乐米中心提出不让继续经营，2015年12月2日,中闽公司组织人员强占收银台自行收取营业款，驱赶儿童乐园中心的工作人员，并强行留置优乐米中心在鲤城区新华路128号百汇商场2F-58的游乐设施设备，致优乐米中心无法经营。可见，中闽公司诉称“2015年12月底撤走所有员工，关闭收银及会员系统”等与事实不符，是中闽公司于2015年12月2日将优乐米中心的员工驱赶，并强行占用收银台，阻止优乐米中心经营。2.有了米中心不是租赁合同的当事方，虽然有实际使用部分场地，仅应支付实际使用期间的租金及相关费用且中闽公司将培成公司的转租行为视作严重违约而作解除租赁合同的条件，由此否定了培成公司对优乐米中心的转租关系，转租合同关系因此无效，优乐米中心仅需支付实际使用期间的租金，自2015年12月2日起优乐米中心并未实际使用讼争的场所，故无需支付此后的租金及相关费用，此前的租金及相关费用优乐米中心已实际付清。3.退一步讲，中闽公司关于2015年12月1日至12月30日期间的管理费、物业管理费、空调使用费、水电费的主张，依法成立。优乐米中心自2015年12月2日起并未使用讼争的场地，无需支付上述费用，再说物业管理费用应当由物业管理公司收取，且中闽公司收取了管理费再收物业费属于重复收取，而水电费没有实际代缴(无发票)，其无权要求优乐米中心支付。据此，优乐米中心不是合同相对方，中闽公司诉称优乐米中心存在重大违约行为与事实不符，于法无据，同时既然中闽公司视转租行为为泉州培成公司的重大违约，而不认可、不同意转租行为，并以书面方式明确，那么转租合同不成立因此无效，优乐米中心仅需支付实际使用期间的租金及相关费用，中闽公司诉求优乐米中心共同支付2015年12月1日至12月30日期间的租金及相关费用，与法相悖，不能成立。 优乐米中心向本院提出反诉请求：1.判令中闽公司将强行留置在鲤城区新华路128号百汇商场2F-58的财产价值约255150元(财产清单附后)返还优乐米中心；2、中闽公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月18日，培成公司将向中闽公司承租的鲤城区新华路128号百汇商场2F-58场地，部分转租给优乐米中心使用，随后优乐米中心投入一百多万元的资金，在该场所设立室内儿童乐园中心供儿童游玩，并按培成公司的要求按时足额支付相应的租金及有关费用，2015年11月因中闽公司与培成公司发生纠纷，中闽公司驱赶优乐米中心的工作人员，强占收银台自行收取营业款，拒绝优乐米中心使用讼争场地，优乐米中心与中闽公司沟通无果，优乐米中心欲将设备搬回，但中闽公司强行留置优乐米中心在鲤城区新华路128号百汇商场2F-58的财产。 中闽公司对优乐米中心的反诉辩称：1.对优乐米中心主张的转租法律关系不予认可，优乐米中心与培成公司系共同承租使用，因此应该共同承担租金。2.其没有强行关闭及留置优乐米中心的相应财产，不存在返还财产的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于曾小燕是否为培成公司员工问题。培成公司对庄海滨系其工作人员并负责案涉泉州新华百汇优乐米欢乐谷项目及代表其与傅安生签订《商铺租赁合同》的事实不持异议，而曾小燕自2014年起即在该优乐米项目工作直至2015年12月离开，且一开始系向负责人庄海滨汇报工作，可以证明其系培成公司工作人员。2.《催款函》、《函件签收回执单》、《收费通知单》，可以证明曾小燕代表培成公司签收了中闽公司向培成公司送达的《催款函》、《收费通知单》的事实；3.《申请书》，培成公司对该证据真实性不持异议，并确认系其发给中闽公司，该证据可以证明培成公司直到2015年11月26日仍以自己的名义向中闽公司要求对经营的案涉优乐米欢乐谷项目进行内部调整及进行设备更新。其关于自2015年6月起就与中闽公司没有履行案涉租赁合同辩解意见与事实不符；4.（2015）闽泉通证民字第7840号公证书、（2015）闽泉通证民字第7841号公证书，培成公司对公证书的真实性不持异议，本院对该组证据予以采纳，该证据可以证明中闽公司于2015年12月30日以书面函件形式向培成公司发出解除案涉合同的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在泉州市鲤城区新华北路128号的开元寺配套旅游停车场房产（包括地下室及地上三层建筑物）系泉州中侨（集团）股份有限公司所有。2012年11月21日，泉州中侨（集团）股份有限公司将前述房产整体出租给中闽公司经营综合超市、百货商场及旅游配套服务业之用，租赁期限8年，并允许中闽公司将租用房屋的一部分以自己的名义转租给第三人。中闽公司租赁前述房产后，以“中闽百汇”商场名义(新华路百汇商场)进行经营。 2014年8月15日，中闽公司(甲方)与培成公司(乙方)签订一份《场地租赁经营合同》，约定：培成公司向中闽公司承租位于泉州市鲤城区新华路百汇商场二楼2F-58号铺位（建筑面积1378平方米）,用于经营迪士尼儿童游乐园，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；未经甲方书面同意，乙方不得将经营场地擅自改变用途及经营品种，不得转租、转让经营场地或与第三方合作经营，如有违反，视乙方违约，甲方有权单方面提前解除本合-同，且乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用，同时不退还租赁押金，作为赔偿给甲方的损失费；租赁费及相关费用的支付方式为:第一年租赁费42元/平方米（按建筑面积1378平方米计算），第二年起每年递增8%，即（第一年）2014年10月1日至2015年9月30日的月租金57876元，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为62561元，2016年10月1日至2017年9月30日的月租金为67522元，2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为73034元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为78822元；租赁费每1个月支付一次，实行先付款后用房的原则，乙方应提前7日以上按约定金额向甲方缴交下一个月租金；乙方同意于本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付214968元作为租赁押金,合同解除后三个月内无息退还。如乙方提前解除合同,则该笔租赁押金作为乙方支付给甲方的赔偿损失费,不再退还,且乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行期限内的全部租金总额及所有相关费用,作为赔偿给甲方的损失费；乙方必须按时交付租赁费和空调使用费等所有相关费用，否则每拖延1天乙方须按月租赁费的3%向甲方支付逾期违约金……一年内累计天数超过20天，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行合同期限内的全部租金总额及所有相关费用；实际租金从中闽百汇商场开业之日起开始计算,计算至本合同所约定的每一合同年限期满之日,租金价格仍按双方约定月租金标准计算。因商场开业日期推迟导致乙方实际承租期限缩短的,甲方不承担违约责任；租赁区域内设有独立的水表、电表,乙方经莒实际发生的水、电费用由乙方自行承担,并按当地政府规定的收费标准计算,由乙方于每月10日前以现金形式向甲方或甲方委托的物业管理公司支付上月水电费；乙方承诺遵守甲方或甲方委托第三方的物业管理公约，并遵守甲方制定并不时修改的关于租赁物各方面物业管理的一切规章制度。乙方应按甲方要求时间进入承租区开始装饰装修工程，并按商场要求填写装修申请，经批准后方可装修；经营期间，若乙方需重新装修须经甲方书面同意；经营所需的设备由乙方自备,但其品种、规格须事先经甲方书面审核批准后方可进行安装、摆放；因第三方原因导致乙方的货物或其他财产发生损害或导致乙方蒙受经济损失的,由乙方自行向第三方索赔,甲方不承担任何赔偿或补偿责任；因乙方的商品质量和服务质量引起的顾客投诉、争议、损失,以甲方客户服务中心处理决定为准，特殊情况双方协商处理,乙方承担所有责任及赔偿损失；乙方如违反合同所约定的任何一条款(本合同另有约定的按约定处理),除应赔偿甲方的一切损失外,应就每项违约事项向甲方支付5000元以上违约金;甲方有权决定继续或解除合同,并不退还乙方的租赁押金，同时给甲方所造成的一切损失及负面影响,由乙方承担并支付甲方赔偿金；如因乙方原因导致无法继续履行合同及乙方违约让甲方单方面提前解除本合同的,乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行的合同期限内的全部租金总额及所有相关费用,同时不退还乙方租赁押金，作为赔偿给甲方的损失费；如乙方违约,在甲方有权单方面解除本合同的情况下,乙方仍强制经营及占用原租赁区域,则甲方有权单方处置租赁区域内所有供方货品、货架等物件(当成弃物处理),由此造成的一切损失全部由乙方承担,甲方不承担任何责任,并有权追回乙方所欠的租赁费、逾期违约金、水电费等合同内签订的所有费用；如因乙方违约、合同被解除，乙方未将乙方所有物品搬离的,甲方视乙方放弃对承租区内所有物品的所有权,甲方或第三方有权自行清理,乙方应支付逾期场地占用费每日按合同解除时当月租金50%计算支付给甲方,且不退还乙方租赁押金。 2014年8月15日，中闽公司(甲方)与培成公司(乙方)签订一份《补充协议》，约定：乙方同意在经营期间向甲方支付管理费，第一年（2014年10月1日-2015年9月30日），每月管理费13780元；第二年（2015年10月1日-2016年9月30日），每月管理费14882元；第三年（2016年10月1日-2017年9月30日），每月管理费16123元；第四年（2017年10月1日-2018年9月30日），每月管理费17363元；第五年（2018年10月1日-2019年9月30日），每月管理费18741元；乙方同意向甲方或甲方委托的物业管理公司支付物业管理费每月6890元；乙方应向甲方支付空调使用费每月13780元，与每月租金同时缴纳；以上相关费用每1个月支付一次，乙方应提前7日将下一期的上述相关费用交付给甲方；乙方必须按时交付租赁费、管理费、物业管理费、空调使用费、逾期违约金、水电费、税收等本合同内约签订的所有费用，否则每延迟1天,乙方须按月租赁费的3%向甲方支付逾期违约金。如一年内乙方延迟支付累计天数超过20天,甲方有权单方面解除本合同,乙方应向甲方赔偿本合同还没有履行的合同期限内的全部租金总额及所有相关费用；甲方按场地实际交付日起计算乙方租金，乙方应在2014年10月1日前完成装修并正式营业。 合同签订后，中闽公司将诉争租赁物交付给培成公司经营管理，培成公司以泉州新华百汇优乐米欢乐谷名义进行经营管理。 培成公司在经营过程，依约向中闽公司缴交租金、管理费、物业管理费、空调使用费至2015年11月30日，缴交水电费至2015年10月31日。 2015年12月4日，中闽公司向培成公司发送《收费通知单》一份，要求其缴交2015年11月份水电费5421元。 2015年11月26日，培成公司向中闽公司出具《申请书》一份，内容为：“由于市场经济疲软，我公司准备进行内部调整及进行设备更新，时间为2015年11月30日至12月4日。调整部分为从沙池起到佳客来牛排店。可能造成部分歇业，望批准。” 2015年12月16日，中闽公司向培成公司（陈伟义）发送《催款函》一份，主要内容为：中闽公司要求培成公司支付拖欠的租金、管理费、物业管理费、空调使用费、水电费等共计103534元（2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元），并按其申请进行设备更新及安装，则否将行使合同解除权、留置权等权利。 2015年12月30日，中闽公司向培成公司寄送《关于解除通知书》一份，主要内容为：中闽公司指出培成公司存在重大违约情形：一是未经中闽公司书面同意，擅自于2014年10月29日、11月10日将案涉租赁物分别向第三方傅安生、杜昆明出租、合作；二是迟延支付租赁费、空调使用费等相关费用累计已超过190天；三是培成公司未按申请进行设备更新安装。对此违约情形，中闽公司已发函要求培成公司支付拖欠的欠款并按申请进行设备更新安装，但培成公司拒绝履行，故依双方合同的约定，解除与培成公司的《场地租赁经营合同》及《补充协议》，收回租赁场地，租赁押金不予退还，同时留置培成公司遗留在现场的办公设备、沙池、海洋池、迷宫、电玩等。 2015年12月30日之后，中闽公司收回案涉租赁场地，留置培成公司遗留在现场的迷宫、网绳天地2套、球、人偶道具4套、电脑2台、收银台柜台、鞋柜、陈列架、促销展架、淘气堡电机1台、地垫一、地垫一批1台、收银读卡器1台、广播功放器1台等物品，并陆续添加设施设备，自行进行经营。 另查明，2014年10月29日，庄海滨代表培成公司（甲方）与傅安生（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于泉州新华中闽百汇优乐米儿童欢乐谷二层S102商埔（32平方米）出租给乙方使用，用于经营儿童电玩游艺机，租期三年，自2014年11月1日至2017年10月31日；租金标准：甲乙双方同意每月营业额（扣除商铺水电费、礼品费成本后）分成，甲方占33%，乙方占67%；由甲方统一收银，乙方于每月5日前与甲方核对上月款项，甲方对账后7个工作日内将应结款支付给乙方；乙方须向甲方缴纳2个月租金，即总额为6400元作租赁保证金；乙方经营范围如有调整，需经甲方书面同意方可执行，否则视为违约，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金；水电费由乙方按照当地政府价格部门和甲方物业管理有关规定缴纳；乙方装修方案须报甲方审核同意后方可进场装修。 2014年11月10日，王彩云代表培成公司（甲方）与杜昆明（乙方）签订《项目合作协议书》一份，约定双方合作经营游戏挖掘机项目，经营地，经营地在泉州市新华路中闽百汇优乐米儿童欢乐谷**商埔限自2014年11月11日至2015年11月10日；合作方式：甲方以免费提供S101商铺（32平方米）方式出资，占项目营业收入45%，乙方以提供游戏设备方式出资，占项目营业收入55%。甲方承担商铺经营的租金、水电费、物业管理费、人员管理费。乙方承担游戏设备的安装维护及费用，项目合作终止后，游戏设备仍属乙方所有。由甲方统一负责项目运营及收银，甲方应于每月5日前与乙方核对上月账款。 庭审中，培成公司与优乐米中心共同确认，由于其双方之间存在其他债权债务关系，培成公司于2015年8月间将其经营案涉优乐米欢乐谷项目部分交由优乐米中心经营。中闽公司与优乐米中心均确认其双方之间未达成书面或口头的租赁合同。 本院认为，中闽公司与培成公司之间的租赁合同关系，有《场地租赁经营合同》《场地租赁经营合同补充协议》为证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。中闽公司已履行了交付租赁物的义务。培成公司未能全面履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因培成公司自2015年11月23日起未向中闽公司缴交应支付的下一个月（2015年12月1日至30日）的租金、管理费等共计98113元，至2015年12月30日已超过20天，再加上培成公司存在其他未经中闽公司书面同意却擅自将案涉租赁物转租第三方、与第三方合作等违约行为，按双方的合同约定，解除合同的条件已成就，中闽公司据此于2015年12月30日向培成公司发出通知（《关于解除通知书》）行使合同解除权，符合合同的约定，双方之间的合同自该通知到达培成公司时解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中闽公司要求培成公司支付尚欠的2015年12月1日至2015年12月30日期间的租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元，2015年11月水电费5421元（合计103534元）的诉求，本院予以支持。 由于培成公司未按合同约定履行付款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，中闽公司要求其支付相应违约金的请求，依据充分，但双方约定的违约金既包括按每日以月租金数额的3%计算的逾期付款违约金，又包括按每项违约事项计算5000元以上违约金，还包括因提前解除合同时应赔偿合同未履行期限内的全部租金总额及所有相关费用等，虽然中闽公司只要求对前述欠缴的租金、管理费等按年利率24%计算逾期付款违约金及要求培成公司赔偿9个月的租金损失，但鉴于中闽公司及时行使合同解除权、及时收回租赁物并及时投入经营，且未能举证证明其因此造成的损失情况，中闽公司要求培成公司承担的违约责任仍过分高于造成的损失，应予以相应调低，综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，对本案违约金可按中闽公司主张的以培成公司欠缴数额为基数从逾期之日起按年利率24%标准计算逾期付款违约金一项计算，其中租金62561元、管理费14882元、物业管理费6890元、空调使用费13780元自2015年11月24日（合计98113元）起计算，水电费5421元自2015年12月11日起计算，故对中闽关于违约金部分的诉讼请求，予以部分支持。培成公司关于违约金过高应予调低的主张，符合法律规定，予以采纳。 由于中闽公司及优乐米中心均确认其双方之间未达成书面或口头的租赁合同，则中闽公司要求优乐米中心支付前述的租金、管理费、物业管理费、空调使用费、水电费合计103534元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 优乐米中心否认与中闽公司存在租赁合同关系，则其缺乏在案涉租赁场地经营的合法依据，其在案涉租赁场地经营的权利实际来源于培成公司单方的授权，对中闽公司而言，优乐米中心经营与培成公司经营无法区分，统一视为培成公司的经营行为，如果优乐米中心添置了用于经营的案涉财物，也视为培成公司所添置。本案中，中闽公司因培成公司的违约行为而单方解除合同，且按合同中结算和清理条款规定，中闽公司有权留置、处置培成公司的经营物品等的权利，中闽公司在本案中留置案涉财物针对的是培成公司，有合法依据。故优乐米中心要求中闽公司返还前述财物的反诉请求，缺乏依据，不予支持。优乐米中心若认为其因此存在损失，可另行向培成公司主张权利。 培成公司关于案涉租赁合同第一条第三款、第三条的第二款第3项等条款无效、其与中闽公司于2015年5月30日已解除等辩解意见，均缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司与泉州培成贸易有限公司于2014年8月15日签订的《场地租赁经营合同》《场地租赁经营合同补充协议》于2015年12月30日解除； 二、泉州培成贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司支付租金、管理费、物业管理费、空调使用费及水电费共计103534元及逾期付款违约金（违约金按年利率24%标准计算，其中：以98113元为基数自2015年11月24日起计算至2015年12月10日止；以103534元为基数自2015年12月11日起计算至本判决确认的付款日止）； 三、驳回中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回鲤城区优乐米室内儿童乐园中心的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10508元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担8821元，由泉州培成贸易有限公司负担1687元；反诉受理费减半收取计2563.5元，由鲤城区优乐米室内儿童乐园中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  江军猛 人民陪审员  黄佳玲 二〇一七年六月二十七日 书 记 员  温 鸿 速 录 员  康青霞 判决书适用的法律条文及执行申请提示 一、判决书适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。