江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终916号上诉人（原审被告）：沭阳县信安房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道北京中路与南通路交汇处。法定代表人：周晓禾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钱超、张进，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈苏云,女,1968年4月13日生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。原审被告：沭阳县城关建筑安装工程有限公司，住所地沭阳县沭城街道北京南路。法定代表人：丁震，系该公司总经理。上诉人沭阳县信安房地产开发有限公司（以下简称：信安开发公司）因与被上诉人陈苏云、原审被告沭阳县城关建筑安装工程有限公司（以下简称：建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初6320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信安开发公司上诉请求：撤销沭阳县人民法院（2016）苏1322民初6320号民事判决，改判驳回陈苏云诉讼请求。事实与理由：一、原审法院审理程序违法。信安开发公司在一审法院又多起案件，均留有公司法定代表人的联系方式，且该手机号码在当地工商、书屋部门的登记信息中也有六村。信安开发公司在沭阳信安小区南门由相关人员留守在沭阳管理物业。原审法院采取在当地张贴公告方式向信安公司送达诉讼文书，违法民事诉讼法第九十二条规定，程序违法。二、原审判决适用法律错误。1.原审法院认定陈苏云与建安公司之间存在买卖合同关系，即确认陈苏云与信安开发公司之间不存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，信安开发公司没有义务协助陈苏云办理不动产权证书。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，房地产转让应当签订书面转让合同，建安公司将案涉房产转让给陈苏云时未签订书面转让合同，也未依法登记领取权属证书，违反了法律强制性规定，其与陈苏云之间的买卖合同关系无效。三、本案属虚假诉讼，应予制裁。陈苏云在购买房屋时，明知建安公司未依法登记领取权属证书，其出售的房产属于抵债资产，未与建安公司签订书面买卖合同，属双方恶意串通进行虚假诉讼，损害了信安开发公司的合法权益。陈苏云二审辩称，一、原审法院在无法向信安开发公司送达诉讼文书的情况下，公告送达程序合法；二、信安开发公司与建安公司之间存在以房抵充工程款的行为，实质上是房屋买卖行为，上述行为完成并不仅限于交付房屋，信安开发公司还应协助建安公司办理房屋产权证。建安公司将上述房屋出售给陈苏云，与陈苏云之间形成房屋买卖合同关系，则陈苏云相应的享有要求信安开发公司协助办理房屋产权证的权利。三、陈苏云与建安公司之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，且陈苏云已经付清购房款，建安公司已经向陈苏云交付涉案房屋多年，不存在虚假诉讼。建安公司二审未作陈述。陈苏云向一审法院起诉请求：判令信安开发公司、建安公司协助陈苏云办理房屋所有权证书及土地使用权证书。事实和理由：2002年，建安公司承建信安开发公司开发建设的沭阳县信安花园小区工程，后信安开发公司将39号楼等部分楼房冲抵工程款抵给建安公司，陈苏云从建安公司处购买了信安花园小区39-2-302室。但信安开发公司、建安公司至今未为陈苏云办理房屋所有权证书及土地使用权证书。一审法院认定的事实：2008年，建安公司起诉信安开发公司建设工程施工合同纠纷一案，宿迁市中级人民法院于2009年11月26日作出（2008）宿中民一初字第0002号民事判决，信安开发公司和建安公司均不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2010年9月21日作出（2010）苏民终字第0052号民事裁定，将案件发回宿迁市中级人民重审。2011年9月29日，宿迁市中级人民法院作出（2010）宿中民初字第0079号民事判决，判决书中认定信安花园小区四期37、38、39号楼已被信安开发公司抵款给建安公司。2013年2月10日，陈苏云以138412元从建安公司处购买涉案小区39号楼2单元302室，建安公司出具收据给陈苏云，该收据载明：“今收到，人民币（大写）壹拾叁万捌仟肆佰壹拾贰元正，￥138412，用途说明沭阳县信安房地产有限公司抵工程款39#-2-302,91.47m2×1552×0.975=138412元，经手人单景奇，2013年2月10日”。现陈苏云因信安开发公司与建安公司未协助其办理房屋所有权证及国有土地使用权证而诉求处理。另查明：涉案房屋已通过综合竣工验收。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该义务系法定合同义务。信安开发公司将涉案小区39号楼冲抵给建安公司，建安公司将39号楼2单元302室房屋卖于陈苏云，并向陈苏云出具收据，该收据载明买卖双方当事人、价格、楼号等商品房买卖合同的重要内容，同时陈苏云与建安公司一致认可涉案小区为位于沭阳县沭城街道信安花园小区，故陈苏云与建安公司之间就涉案房屋形成了买卖合同关系。信安开发公司作为涉案房屋的开发商应履行后合同义务，协助陈苏云办理涉案房屋的所有权证及国有土地权证。陈苏云同时要求建安公司与信安开发公司协助陈苏云办理涉案房屋所有权证及国有土地权证的诉讼请求，一审法院认为，信安开发公司将涉案房屋冲抵给建安公司时，并未将协助办理涉案房屋的相关材料交于建安公司，也未与建安公司办理相应的手续，因此，对陈苏云该诉讼请求，应予支持。信安开发公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：信安开发公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助陈苏云办理位于沭阳县沭城街道信安花园小区39号楼2单元302室房屋所有权证及国有土地使用权证。二审中，当事人均没有提交新的证据。双方当事人对原审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.一审审理程序是否合法；2.陈苏云请求协助办理涉案房屋所有权证及国有土地使用权证，信安开发公司是否具有协助义务;3.一审判决适用法律是否错误;4.本案是否为虚假诉讼。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。信安开发公司称该公司因其他案件在一审法院留有法定代表人电话联系方式，且相同的联系电话在当地工商、税务部门有登记，但未提供证据证明，且上述联系方式非本案的一审案件审理人员及书记员所明知，故信安开发公司以存在该联系电话就不可以公告送达的上诉理由不成立。信安开发公司又称该公司在沭阳信安小区南门有留守人员，也未向法院举证证明，且一审法院在文书送达时对该事实也无法确认，故该上诉请求不能成立。公告送达可以在法院的公告栏和受送达人住所地张贴公告，也可以在报纸、信息网络扥各媒体上刊登公告。信安开发公司主张本案公告必须采用省级以上媒体公告的方式进行，无法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。根据建设工程领域的以房抵冲工程款的一般结算方式，本案中，信安开发公司将房屋抵冲欠付建安公司的工程款后，由建安公司对外销售，建安公司收取款项，信安开发公司再以房屋出卖人的地位与购房人签订房屋买卖合同，并履行该房屋买卖合同义务。对此情形，现有的法律规范没有明确的规定，但可以类推适用相类似案件的法律规则裁判本案。信安开发公司将合同价款的权利转让与建安公司，但仍应承担房屋买卖合同义务，与合同法规定的债权转让的规定最相类似，故债权转让的规则在本案中可类推适用。现陈苏云已购买涉案房屋，则陈苏云实际已与信安开发公司之间成立了房屋买卖合同关系，陈苏云向建安公司支付购房款后，信安开发公司应履行该合同义务。一审法院判决信安开发公司履行协助办证义务正确，应予维持。因信安开发公司主张适用的法律条文《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第四十条的规定内容与本案无关联性，主张的虚假诉讼问题又未提供证据证明，对此两个上诉意见，均不予支持。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定非效力性强制性规定，信安开发公司以此为由主张合同无效，不符合法律规定，不予支持。一审判决适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由信安开发公司负担。审判长 徐 兵审判员 孙 权审判员 万 焱二〇一七年六月十三日书记员 朱芳芳第7页/共8页