江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4958号上诉人（原审原告）：连云港永牛农业发展有限公司，住所地连云港市海州区南城街道办事处杨窑12号。法定代表人：夏文青，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙勇，男，汉族，1980年8月15日出生，该公司工作人员,住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王琪，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹泽军，男，汉族，1969年8月28日生，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：李湘江，女，汉族，1970年12月2日生，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卞富山，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。上诉人连云港永牛农业发展有限公司（以下简称永牛公司）因与被上诉人曹泽军、李湘江房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人永牛公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。第一，一审法院事实认定10平方米小房子不会导致租赁合同无效是错误的。第二，上诉人承租的房屋包括10平方米的小房子，该房子已经被认定为违章建筑，有关部门要去拆除，一旦拆除，会从房屋的结构、招牌门面等各方面直接影响饭店的经营。第三，上诉人在装修期间由相关部门下令停止施工。如果违建的小房子拆除，饭店需要重新设计、装修。第四，饭店经营的项目是牛肉汤，不产生油烟，排烟系统是走地下，无需经过李湘江的窗户。被上诉人曹泽军、李湘江共同答辩称，第一，双方的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋在上诉人承租之前就是作为饭店使用，有完整的厨房，当时争议的10平方米房子是作为收银台使用。双方合同中并未约定将小房子作为厨房使用，虽小房子是违建的，即便被拆除，其余部分也可以作为一个完整的饭店使用。故即使不房子不能使用，被上诉人也构不成根本违约，上诉人租赁房屋的目的也能够实现。第二，即使小房子被拆除，但其他部分也可以装修，小房子是装修被停工原因的观点无事实依据。永牛公司向一审法院起诉请求：1.解除永牛公司、曹泽军双方于2019年7月18日签订的《房屋租赁合同》；2.曹泽军、李湘江返还租金48000元及押金8000元；3.曹泽军、李湘江赔偿原告转让费损失40000元及装修损失20000元；4.诉讼费由曹泽军、李湘江承担。一审法院经审理查明：2019年7月18日，曹泽军（甲方、出租方）与永牛公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于海州区楼底层68.57平方米及边上10平方米的房屋一套出租给乙方使用；租赁期限五年，自2019年7月18日起至2024年7月18日止，年租金共计88000元，每半年支付一次，并交纳押金8000元，按照先交租金后租房的原则执行；租赁房屋需装潢改造，需经甲方同意，乙方不得破坏房屋结构，以确保安全性，如有破坏乙方应负赔偿责任，租赁到期或乙方中途不租，其装潢归甲方所有，某一方不得破坏。协议签订后，永牛公司给付曹泽军租金48000元及押金8000元，并向原承租人支付40000元转让费。2019年7月29日，连云港市海州区新东街道办事处利民社区居民委员会（以下简称利民居委会）向涉案租赁房屋张贴了《通知函》：“经查，你（单位）在陇海东路6号6-102进行擅自在公共场所搭建临时设施的行为，已违反《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》第50条第1款的规定，依据《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》第50条第1款的规定，现责令你（单位）于2019年8月19日前自行拆除，逾期未改正的，我单位将上报并联合相关职能部门依法进行强制拆除，并予以行政处罚。”上述《通知函》张贴后，永牛公司于2019年7月30日向曹泽军发送了《告知函》，主要内容为：我方收到利民居委会发送的《通知函》，要求对租赁的小房屋自行拆除，故我方自2019年7月30日已不再租赁《房屋租赁合同》项下的房屋，请贵方及时接受相关资产，相关费用及损失双方照实计算。2019年8月30日，曹泽军就永牛公司发送的《告知函》进行回函：1.我方没有收到转让费；2.利民居委会要求拆除小房屋的事情不符合客观事实，也缺乏事实和法律依据；3.你方无合同解除权，本人不同意解除《房屋租赁合同》。诉讼中，经一审法院于2019年9月6日现场勘查和了解，涉案租赁房屋中68.57平方米系曹泽军的车库，10平方米小房屋系曹泽军车库与邻居李湘江车库之间的空间搭建而成，现两部分房屋已完整的连为一个大房屋即本案的租赁房屋，小房屋位于进门处的右手边，整个房屋坐南朝北。原承租人租赁涉案房屋也是用于经营饭店，原饭店的厨房位于整个房屋的东南角，小房屋作为收银台使用。现原房屋的装修已被永牛公司拆除，因永牛公司租赁涉案房屋经营牛肉汤饭店，其欲将小房屋改造为厨房，并将牛肉汤锅灶放置于小厨房内即进门的醒目位置，如此一来，饭店的排烟系统就要经过李湘江所居住房屋的窗户外，该改造方案遭到了李湘江的反对，故引起本案诉讼。一审法院认为，永牛公司与曹泽军所签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。永牛公司主张解除合同的理由为，涉案小房屋系违章建筑已被有关部门要求拆除，由此永牛公司无法将该小房屋作为厨房使用，其租赁房屋经营饭店的目的无法实现。对此一审法院认为，首先，该10平方米小房屋从面积上看仅为涉案租赁房屋的一小部分，即使系违章建筑，但不应因此导致整个租赁合同的无效；第二，永牛公司主张该小房屋作为厨房使用，即使小房屋被拆除，其余的68.57平方米房屋也具有改造厨房的条件，即68.57平方米房屋单独具备经营饭店的条件，故永牛公司以该小房屋将被拆除为由主张租赁合同目的不能实现，一审法院不予支持。综上，永牛公司现因自身事由主张解除租赁协议，未能与曹泽军协商一致，且不符合合同法规定的法定解除条件，故对永牛公司的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回永牛公司的诉讼请求。一审案件受理费2620元，由永牛公司负担。本院二审期间，上诉人永牛公司提交下列证据：证据1，2019年12月16日连云港市海州区新东街道办事处利民社区居民委员会（以下简称居委会）下发的通知函，证明居委会要求对涉案10平方的违建于2020年1月3日前自行拆除。证据2，涉案整体房屋的正面照片一张。证明涉案违建房屋属于门面房，在两幅半门面中占中央位置。如果该违建予以拆除，所经营的饭店，门面受影响，招牌无法制作，影响整体装修，故上诉人在第一次收到限期拆除的通知后即时停工。经过质证，被上诉人曹泽军、李湘江的质证意见为：对证据1真实性无异议，对合法性和关联性有异议，居委会无权认定建筑物是否违章，只有规划部门才有权认定。根据现场看，整个一条街所有楼道之间都加盖了小房子，已经形成了合法的整体，如果拆除，整条街都需要拆除。证据2真实性认可，但是不能达到证明目的，招牌可大可小，并没有统一规定招牌必须沿用原有招牌，其次在涉案房屋中有固定的厨房，小房子的拆除不影响整个租赁物的使用，小房子的拆除构不成根本违约。通过举证、质证，本院的认证意见为：对证据1、2的真实性、合法性予以确认，对于其关联性不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人永牛公司要求解除租赁合同能否予以支持。本院认为，永牛公司自租赁房屋时对10平方米房屋的使用现状是明确了解的，且10平方米的房屋仅是其租赁房屋面积的一小部分，永牛公司不能因该10平方米房屋不符合自身的用途而认为租赁合同的目的不能实现进而要求解除整个租赁合同。至于永牛公司上诉称其经营的模式决定了10平方米房屋必须作为厨房使用否则无法实现经营目的的理由，本院认为，采取何种经营模式经营是永牛公司自身需要解决调整的问题，永牛公司未能举证证明其与曹泽军、李湘江约定10平方米房屋必须作为厨房使用，在此情况下，永牛公司以租赁房屋不能实现合同目的主张解除合同不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人永牛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元（连云港永牛农业发展有限公司已预交），由上诉人连云港永牛农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月三日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×