辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽1002执异91号异议人（被执行人）：辽阳同升房地产开发有限公司，地址辽阳市太子河区建设路21号。法定代表人：姜赫雷，职务：总经理。委托代理人：刘红燕，女，19××年××月××日出生，汉族，住址辽阳市太子河区，系该公司经理。申请执行人：王廷江，男，19××年××月××日出生，汉族，住址辽阳市白塔区，无职业。委托代理人：**，系辽宁文正律师事务所律师。本院在执行已经发生法律效力的本院（2019）辽1002民初3470号民事判决书，原告王廷江与被告辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称“辽阳同升公司”）、辽宁建发地产开发建设集团有限公司民间借贷纠纷一案中，被执行人辽阳同升公司对本院于2020年3月5日作出的（2020）辽1002执360号之一执行裁定书，查封其以辽宁建发地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市白塔区××街“枫丹名邸”小区内107处地下车库不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。异议人辽阳同升公司的委托代理人刘红燕、申请执行人王廷江及其委托代理人**到庭参加了听证。本院现已审查终结。异议人辽阳同升公司称，一、请求法院依法撤销（2020）辽1002执360号执行裁定书；二、解除对其中48处车库（详见附表）的查封；三、解除超出标的额部分的查封。因异议人未履行与申请执行人王廷江借款合同纠纷一案的生效判决，贵院作出（2020）辽1002执360号执行裁定书，裁定查封异议人开发的坐落于辽阳市××区××街“枫丹名邸”小区内的107处车库。其中有30处已售出；14处已被其他法院查封；4处与住宅及地下室相连，该48处不适宜查封或变现。剩余59处车库总价值合计1405万元。而生效判决确定的给付金额本金仅为1116万元，贵院查封的财产价值明显远远超出标的额。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物或被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”综上所述，贵院查封的财产价值明显超出标的额，应当解除超出部分的查封。异议人当庭陈述，经我们最终核实，506、507号车库已经以物抵债，法院不适查封。我方现针对45处车库提出异议。说明一下，706、920、921、982、998这些车辆现在是可以查封的状态。为证明其主张，异议人辽阳同升公司向法院提供如下证据：1.辽阳市太子河区人民法院民事裁定书（2019）辽1011民初759号，证明将白塔法院已经查封的车库（768、769、770、771、783、784、785），已被太子河法院先予查封，查封时间：2019年11月11日。2.辽阳市白塔区人民法院民事裁定书（2020）辽1002民初235号，证明585、563车库已被白塔法院另案先予查封，查封时间：2020年1月10日。3.毛兴华抵账协议，证明456、462、463、465、468、469、478、480、481、487、488、506、507、572、573、586、980、981、983、926号车库已经以房抵债。4.陈霞以房抵债协议书，证明815、817、809、810号车库，已经以房抵债。5.金成新以物抵债协议书，证明404、405、406、407号车库也已经以物抵债。6.与东兴建筑公司的以物抵债协议书，证明563、585号车库以物抵债给东兴公司，现已被东兴公司的诉讼中查封了。7.辽阳市弓长岭区人民法院（2020）辽1005号公告，证明804、805、806、807、808、812、813车库已被弓长岭区人民法院先予查封。查封时间：2020年3月5日。8.购房户交款单、预订商品房协议书、收款收据（复印件），证明418、682、685、597、692、697、707、号车辆已经售出给个人。9.房屋结构图，证明部分车库为与一楼连体的车库，是一个整体出售的房屋，所以不能单独查封，车库为：927、928、1001、923。申请执行人王廷江辩称，一、异议中强调查封107处车库中30处已售出，异议不成立。1.因为该被查封107处车库，原所有权归辽阳同升房地产开发有限公司（下称同升公司）。如上述车库出售，所有权转移至买受人。根据《民事诉讼法》第227条之规定，该30处车库的买受人有权提出案外人执行异议之诉，同升公司无权提出执行异议。2.从辽阳市住建委颁发的辽市住建预许字第2605-05号《商品房预售许可证》来看，销售单位为建发集团，同升公司同样没有销售权利。因此，同升公司强调上述30处车库销售是不客观的。3.根据同升公司与辽宁建发地产开发建设集团有限公司2013年1月6日签订的《房地产联合开发协议》第四条第二款的规定：该合作项目所建的商品房以甲方（辽宁建发）名义销售，同升公司无权销售上述车库。从此可以得出，上述30处车库销售是不存在的。4.从建发公司已售的房屋来看，均是由建发公司出售并开具发票，买受人到政府相关部门办理产权登记手续。而不是同升公司出售房屋，也不是业主拿着同升公司的合同、发票到政府相关部门办理产权登记手续。5.同升公司应提出出售该30处车库的买卖合同，收款收据或发票，买受人接收车库的相关手续。从目前现有证据来看，同升公司未能提出上述证据，因此无法证明该30处车库已出售。二、关于4处车库与住宅地下室相连，不易查封变卖问题。从现场实际情况看，该4处车库是独立车库，对外有独立出口，完全可以独立使用，不存在与住宅及地下室不可分割的问题，不同于阁楼只能属于顶楼业主所有，不能另外出售给他人。从建发集团销售的情况来看，该种类出库曾多次单独出售。因此，该4处车库完全可以查封及变卖。三、关于14处车库被其他法院查封问题。我们不否定个别车库被其他法院查封，这是客观合法的。但白塔区人民法院的查封也是有法律依据，可作为其他法院查封后的轮候查封，该查封也不应撤销。四、关于是否超标的查封问题。本案执行申请人王廷江经申请，白塔区人民法院共查封107处车库，扣除其他法院查封的14处车库，尚有93处，不存在超标的查封。理由如下：1.从2019年11月至今建发集团销售车库的情况来看，每个车库约15万元，按照该价格计算，93个车库总价为1395万元。如进行评估拍卖，价格可能下浮30%，则该93个车库价值为976.5万元。而生效判决确定同升公司应偿还本金1100万元，利息及加倍迟延履行利息达450余万元，再加上诉讼费、保全费、执行费，偿还总金额已超过1500万元，所查封车款价值仅为1395万元，因此并不存在超标的查封问题。2.同升公司在执行异议申请书后附表说明该类车库销售价格平均为每个23万元，是不客观不真实的。同升公司无销售该车库权利，无销售合同，无交款凭证，因此同升公司强调的该车库价值不客观不真实。3.如同升公司认为超标的查封，则应向人民法院提出鉴定申请，由鉴定机构出具鉴定意见，供人民法院参考是否超标的查封。但同升公司到目前为止，尚未提出鉴定申请，可视为放弃该权利。因此，同升公司强调的超标的查封不成立。为证明其主张，申请执行人王廷江向法院提供如下证据：1.商品房预售许可，证明开发企业为辽宁建发地产开发建设集团有限公司，而不是异议人，说明该份地产由建发公司建设并有权出售。2.房地产联合开发协议书2013.1.6，该协议书第4条第2款载明了甲方建发公司进行销售。3.实地照片，证明所谓的地下室与一楼连体的车库，对外是独立的，同时建发公司也独立销售过此类的车库。4.出售的车库明细，证明正常车库的价值为15万元，有个别车库的价格为25万元，是因为其面积是正常车库的2倍。证明我方查封并没有超标的查封。本院经审查查明，申请执行人王廷江与被执行人辽阳同升公司民间借贷纠纷一案，王廷江依据已经发生法律效力的本院（2019）辽1002民初3470号民事判决书向本院申请强制执行。本院于2020年3月5日作出（2020）辽1002执360号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人辽阳同升房地产开发有限公司以辽宁建发地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市××区××街“××”小区内××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××地下车库。查封期限为三年。同时分别于2020年3月9日、11日向辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司、建发枫丹名邸售楼处作出协助执行通知书。被执行人辽阳同升公司以查封的车库中有45处不符合法院查封条件及查封标的超出执行标的额为由，向本院提出异议。本院（2019）辽1002民初3470号民事判决书，判决：一、被告辽阳同升房地产开发有限公司给付原告王廷江本金人民币11,000,000.00元及利息（自2019年7月14日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、驳回原告王廷江的其他诉讼请求。上述第一款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,800.00元，减半收取43,900.00元；保全费5,000.00元，均由被告辽阳同升房地产开发有限公司负担。另查明，辽阳市弓长岭区人民法院于2020年3月5日作出（2020）辽1005执保2号公告“本院依照（2020）辽1005民初号民事裁定书，于2020年3月5日查封了被保全人的如下财产：枫丹名邸小区804、805、806、807、808、1013、1276、812、813、814号车，查封期限自2020年3月5日起至2022年3月5日止”。本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力的判决书、调解书、裁定书等。申请执行人王廷江依据已经发生法律效力的民事判决书，向本院申请执行，是对其合法权益的保障，本院应依法予以执行。异议人辽阳同升公司称法院已查封的车库的总额超出执行标的，经法院示明后，异议人未对本院所查封车库的总价值申请评估，无法确认查封车库是否超出执行标的，故对异议人提出的该项异议理由，因没有证据予以证明，本院不予支持；异议人辽阳同升公司称本院查封的107处车库中的45处车库中30处已售出、14处已被其他法院查封、4处与住宅及地下室相连，法院不符合查封条件的异议理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，本院认为，对已经售出的但仍登记在辽阳同升公司名下的车库提出异议的，应由买受人以案外人的身份提出异议。辽阳同升公司作为本案的被执行人，不是执行标的的所有权人，与所提出的异议没有直接利害关系，其异议理由不成立；关于被其他法院查封的14处车库，经查，辽阳市弓长岭区人民法院依照该院所作出的（2020）辽1005执保2号查封公告，时间为2020年3月5日；本院所作出的（2020）辽1002执360号之一协助执行通知书的时间分别为：2020年3月9日、11日，故可认定本院系轮后查封，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的若干规定》第二十八条一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”根据该规定，轮候查封应有别于正式查封，轮候查封不具有正式的法律效力，只有对执行标的正式查封的法院才有权对执行标的予以强制处分。综上，本院对轮候查封的车库不具有强制处分权，故异议人异议申请，不符合执行异议案件受理条件，本院不予支持。关于异议人所称有4处与住宅及地下室相连不符合查封的异议理由，因无法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）辽阳同升房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐海红人民陪审员  李传海人民陪审员  孙 晨二〇二〇年六月五日书 记 员  富 皎