广东省江门市蓬江区人民法院 执 行 裁 定 书 (2017)粤0703执异67号 案外人：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司。住所地江门市港口二路****。 法定代表人：孔永松。 委托代理人：黄泽强，男，1989年5月11日出生，汉族，住江门市江海区。 申请执行人：林灿斌，男，1972年2月8日出生，汉族，住江门市蓬江区。 被执行人：林楚坤，男，1974年10月3日出生，汉族，住汕头市潮阳区。 被执行人：林少莲，女，1978年12月13日出生，汉族，住汕头市潮阳区。 本院受理申请执行人林灿斌申请执行被执行人林楚坤、林少莲民间借贷纠纷一案，案外人江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称永灏地产公司）对本院查封、拍卖江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋向本院提出书面异议，本院受理后,依法进行审查,现已审查终结。 案外人永灏地产公司称:关于林灿斌申请执行林楚坤、林少莲民间借贷纠纷一案，贵院在执行过程中，查封了位于江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋，并拟对上述房屋进行评估拍卖。 首先，截止本异议提出之日，我司作为该房屋的管理人及实际占有人，贵院在查封时应当通知我司并应在显目位置张贴公告，但贵院并未按照规定的程序告知我司，也未在涉案房屋处张贴任何的公告，因此贵院关于涉案房屋的查封程序不符合法律规定，应予纠正。 另外涉案房屋权属并未转移给林少莲，涉案的房屋仍旧是登记在我司名下，就算林少莲与我司签署了商品房预售合同，但林少莲享有的仅仅是相关的合同权益，并非完整的不动产物权。由于林少莲的违约已经导致了与我司签订的《商品房预售合同》被我司依约定解除。 我司已另案向贵院对被执行人林少莲提起诉讼，要求被执行人林少莲承担相关的赔偿责任，贵院业已受理我司与林少莲商品房预售合同纠纷一案【案号：（2016）粤0703民初2092号】，该案已判决，贵院依法判决解除我司与林少莲于2014年3月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：2014年－222544），我司有权收回位于江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋另作处理。现该案判决结果已发生法律效力，涉案房屋仍旧登记在我司名下，属于我司的财产，享有排他的所有权。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”我司解除商品房预售合同之后，剩余应退还被执行人林少莲的款项可以作为债权进行处理，贵院可以对该债权进行执行。为免对异议人之合法权益造成无法挽回之损害，特此申请贵院终止与江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋相关的强制执行措施，解除对该房屋的查封。 案外人提供的证据有：1、营业执照1份；2、江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初2092号《民事判决书》1份3、江国（2013）第116860号土地使用权证1份。 本院查明,2014年3月1日，案外人与被执行人林少莲签订《商品房买卖合同》，约定由林少莲向案外人购买位于江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋，购房总价款为115万元，付款方式：林少莲于2014年4月1日前支付房款40万元，剩余75万元必须于2014年4月31日前通过申请办理银行按揭方式支付给案外人。合同还约定，商品房于2015年5月31日前交付给林少莲使用。《商品房买卖合同》的附件五《合同补充协议》第一条第五项约定：“乙方（林少莲）未能履行其向按揭银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），导致甲方（案外人）需履行担保人应承担责任，双方同意按以下方式处理：“甲方在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前履行了担保责任的，乙方同意甲方在无需催告乙方的情况下解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，乙方还应向甲方支付相当于该商品房总价款10%的违约金，乙方已向甲方交纳的除购房款以外的税费不予退还给乙方。甲方在扣除代乙方向银行支付的本金、利息、滞纳金等相关费用后仍有剩余房款的，甲方在办妥合同注销手续之日起30日内无息退还给乙方；……。”第十八条第（1）项：“甲、乙双方在合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。” 2014年4月4日，案外人与江门分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定林少莲向江门分行按揭住房贷款75万元。林少莲从2015年6月开始停止支付银行按揭贷款，江门分行于2015年11月30日向本院提起诉讼，请求林少莲偿还按揭贷款及要求案外人承担担保责任。2016年1月15日，案外人与江门分行达成和解协议，并签署《和解协议书》载明，截止至2016年1月17日，林少莲欠江门分行贷款本金730544.1元，利息32247.54元（以实际利息结清日金额为准），共计欠762791.54元，由案外人代林少莲向江门分行偿还所欠的款项762791.54元以及诉讼费10723.5元。随后，案外人分别于同年1月19日和1月21日向江门分行支付773515.14元和1129.53元。江门分行于2016年1月28日向本院申请撤回起诉。 2016年4月6日，案外人向本院提起诉讼，请求法院判令：一、确认双方签署的“2014年－222544”《商品房买卖合同》合法有效；二、解除双方签署的“2014年－222544”《商品房买卖合同》，由原告收回房屋；三、林少莲向案外人支付违约金115000元；四、林少莲支付案外人为处理本争议所花费的律师费20000元；五、本案案件诉讼费用由林少莲承担。同年10月17日，本院对该案依法作出(2016)粤0703民初字第2092号《民事判决书》，判令：一、原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司与被告林少莲于2014年3月1日签订的编号“2014年－222544”的《商品房买卖合同》合法有效。二、解除原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司与被告林少莲于2014年3月1日签订的编号“2014年－222544”的《商品房买卖合同》。原告有权收回位于江门市蓬江区益丞国际广场第四幢26层2601号房屋另作处理。三、被告林少莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金115000元给原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司。四、被告林少莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元给原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司。 2015年1月13日，本院依据（2015）江蓬法荷民初字第227-1号民事裁定书查封了江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋。2016年12月30日，本院再次依据（2015）江蓬法执字第2012号执行裁定书继续查封了上述房屋，并拟将进行公开拍卖以偿还涉案债务。2017年6月1日，本院受理了案外人对本院查封、拍卖上述房屋提出的书面异议。 另查，林少莲购买江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋后办理了预告登记，未办理不动产权证。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定，现案外人通过诉讼依法解除了与林少莲签订的编号“2014年－222544”的《商品房买卖合同》，且案外人有权收回江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋另作处理，那么对该房屋的相关查封措施依法应予解除。案外人向本院提出的异议证据充分，符合法律规定，依法应予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十二条和第十六条第二款的规定，裁定如下： 中止对位于江门市蓬江区益丞国际广场4幢2601室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈坚荣 审判员  李嘉林 审判员  陈纪豪 二〇一七年六月十四日 书记员  邹 颖