广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2811号原告：广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社，住所地广州市花都区新华街田美村，组织机构代码72433940-5。负责人：邓家栈。委托诉讼代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。被告：广州市嘉尔登大酒店有限公司，住所地广州市花都区新华街曙光路与宝华路交界处，统一社会信用代码914401016915276959。法定代表人：钟卫国。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社（以下简称旧村经济社）诉被告广州市嘉尔登大酒店有限公司（以下简称嘉尔登酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告旧村经济社的诉讼代理人侯承超，被告嘉尔登酒店公司的法定代表人钟卫国及其诉讼代理人邓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2008年5月8日签订的《田美商业大厦���赁合同书》，被告立即将承租的物业及土地按现状交还给原告，由原告进行管理营业。2、判令被告支付从2016年10月1日起至我方收回涉案租赁物的经营管理权之日止的租金（按320650元/月暂计至2017年3月31日，暂计1275900元）。3、判令被告支付滞纳金暂计1000元，按欠款额从2016年10月1日开始每天千分之三计算至付清之日止。4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确其不要求从实际承租人处收回涉案场地，只是要求被告将涉案场地的经营权移交给原告，由原告自行对涉案场地进行经营管理。事实和理由：原告于2007年10月11日与广州市锦盛投资咨询有限公司签订了一份《田美商业大厦租赁合同书》。《田美商业大厦租赁合同书》主要约定：1、原告将属自己所有的位于新华街曙光大道与宝华路交界处一幢建筑面积为25600平方米的田美商业大厦出租给广州市锦盛投资咨询有限公司合法使用；2、租赁期限20年，从2007年10月1日始至2027年9月30日止；3、租金计算：（1）建筑物租金曙光大道未开通前，建筑物租金按每月每平方米5元从2008年4月1日始计算租金，2008年10月1日前如仍未开通曙光大道，则按每月60000元交纳建筑物租金曙光大道开通后，前三年建筑物租金按每月每平方米10元计算租金，租金每三年递增10%；（2）空地租金：商业大厦东、南面曲尺空地，除消防通道11米外，交纳空地租金2万元，空地租金每三年递增10%；4、违约责任：乙方（被告）每月租金未按以上第五条规定超过当月底未交租金，按欠租金额每天收取乙方千分之三的滞纳金，超过三个月视乙方（被告）违约，甲方有权终止合同等条款。合同签订后，被告于2008年5月8日承受了上述合同的全部权利义务。经协商，原被告均同意按照原合同的约定由被告作为承租方履行合同。起初，被告按照合同约定向原告缴纳租金。事后，由于经营不善，被告经常拖欠原告租金每月付清。至起诉之日止，经原告核算，被告仍拖欠原告租金达1275900元没有支付。被告的行为已经违反合同约定，构成根本违约。被告嘉尔登酒店公司答辩称，第一，我方不同意解除双方的合同，原被告双方签订的租赁合同合法有效，被告在履行合同过程中，从2008年开始至2016年9月都没有拖欠原告的租金，从2016年10月开始欠缴部分租金，确认欠原告租金至2017年3月31日为1275900元。被告欠租是因为宝华路修路，有很多债权人实际控制了被告的营业，被告无法按时足额向原告支付租金。另外，原告违反了合同第七条的约定，我方为原告垫资修建了六台电梯，原告应该按照合同约定以该款抵扣租金，但是原告并没有履行，是原告违约在先。第二，我方不同意向原告支付��金，因为我方垫资的电梯款已经达120万元，已经足以抵扣租金。原告应该扣除我方支付的电梯款，从2013年以后原告没有抵扣的部分，我方要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，该利息用于抵扣租金，若利息不足以抵扣租金，我方愿意支付该差额。第三，我方不存在恶意拖欠租金的行为，我方不同意支付滞纳金。但是，我方愿意按照合同约定支付答辩意见第二条关于差额的滞纳金。且合同约定的滞纳金过高，应该按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。经审理查明：原、被告均确认涉案租赁物位于广州市花都区新华街曙光大道与宝华路交界处，建筑面积为25600平方米的田美商业大厦。涉案租赁物由原告出资建设，已于2004年5月17日取得建设工程规划许可证。2007年10月11日，原告（甲方）与案外人广州市锦盛投资咨询有限公司（乙方��签订《田美商业大厦租赁合同书》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁期限从2007年10月1日至2027年9月30日止（合同期限据曙光大道开通所延期的时间，从曙光大道开通之日起到20年期满止），乙方自合同签订之日起七天内向甲方交合同押金50万元，合同期满即无息退回乙方。合同第五条约定，5.1合同签订，从2007年10月1日至2008年3月30日止共6个月为装修免租期，乙方无须向甲方交租。5.2曙光大道开通之日起，按每月每平方米10元上交甲方租金。5.3曙光大道正式通车之日起，前三年每月每平方租金10元，以后按每三年递增10%收取乙方租金。5.4商业大厦东、南面曲尺空地，除消防通道11米，甲方每年收取乙方空地租金2万元，以后按每三年递增10%收取乙方租金。5.5甲方因终止之前的租赁合同事宜需要资金，由乙方在2007年9月30日前先向甲方预付租金人民币250万元（不计利息），此250万元在前五年（路通后按每平方米10元整计算租金时开始）按月扣减。5.6乙方每月租金在当月15号前上交甲方，甲方在收取租金时只开具收据。第七条甲方的权利和义务7.1甲方负责大厦配置6台电梯，电梯由乙方选定，电梯按每部20万人民币计算，合计120万元（不计利息），由乙方垫资安装（路通后按每月每平方10元整计算租金时开始扣减），分五年返还电梯款按月扣减。第九条违约责任9.1甲方在合同期内如单方违约，使合同无法执行，乙方有权要求甲方赔偿乙方直接和间接损失（包括乙方的合作及承包商、租户所投入的资金及一切经济损失），并双倍退还乙方的押金。9.2乙方每月租金未按以上第五条规定超过当月底未交租金，按欠租金额每天收取乙方千分之三的滞纳金。超过三个月视乙方违约，甲方有权终止合同。2008年5月8日，经原告与案外���）与案外人广州市锦盛投资咨询有限公司及被告协商一致，合同乙方由案外人广州市锦盛投资咨询有限公司变更为被告，涉案合同中乙方的全部权利义务转由被告承担。原告称，被告自2008年5月8日接手涉案租赁物起，向原告支付了保证金50万元。但被告一直没有按时足额向原告支付租金。被告现已支付完毕2016年10月1日前的租金，被告自2016年10月1日起欠缴租金至今。另，原告向被告主张的租金并未包括涉案合同中约定的空地租金。原告为此提供了租金计算明细表拟证实2014年5月1日至2017年4月30日的租金为每月320650元、2017年5月1日至2020年4月30日的租金为每月352715元。被告对于该表没有异议，认为该表中明确的租金标准与涉案合同的约定一致。被告称，合同签订后，被告向原告支付了保证金50万元。被告确有时没有足额向原告支付租金，但是该行为不构成根本违约。被告未按时足额支付租金是因为自2016年10月起，被告门前的宝华路开始维修，至今仍未开通，严重影响被告正常经营。被告在2017年3月27日及2017年4月5日已向原告支付租金15万元，但原告并未将该笔租金扣除。涉案合同第七条约定，原告应在五年内将被告垫付的电梯款120万元扣除，但原告并未按此约定扣除电梯款。原告确认被告在2017年3月27日及2017年4月5日已向原告支付租金15万元，原告的诉讼请求中未扣除该笔租金。被告为此提供了照片3张拟证实其主张，原告对于照片的真实性、合法性没有异议，但是认为照片不能证明宝华路修路造成被告不能正常经营，被告一直都在正常营业。原告称，其与被告达成口头协议，按照每月7000元的标准在租金中扣除电梯款，从2012年4月1日至2017年5月31日，共计扣除电梯款434000元，还余766000元尚未扣除。被告��，其从未与原告达成过口头协议，原告未在五年内扣除全部电梯款即构成违约。原告称，因被告多次拖欠租金，其于2015年4月10日委托广州市花都区新华街法律服务所向被告发出催款函，要求被告在2015年4月15日前将拖欠的租金1433849.98元支付给原告。原告为此提供了该有被告公章，并由案外人潘建辉签名的催款函拟证实其主张，被告对此不予确认，认为被告并未受到该份催款函，该份催款函的公章与被告的公章不一致，且潘建辉并非被告的员工，而是被告的债权人之一，被告当时并未将公章交给潘建辉。原告于2017年2月14日委托广州市花都区新华街法律服务向被告发出催款通知书，要求被告在收到本通知书之日始7天内向原告缴清拖欠的租金1603250元，如逾期未付清，原告有权单方面终止涉案合同，即时无条件收回所有场地、物业、没收合同押金等��被告的法定代表人钟卫国于同日签收该份催款通知书。被告于2017年2月21日书面回复原告，认为（1）被告欠租应是：10月支付25万＋应退电梯款7.7万元，即10月份32.7万元，11月份已付20万元，欠12万、12月、1月、2月（到2月底欠3个月＋12万）。（2）请求：①把应返还的剩余电梯款抵扣部分租金。②政府在宝华路修路，从2016年11月份起，在酒店门前封闭，人车不能通行，造成部分商铺关门，造成客房住客大幅度下跌，损失惨重，直接影响交租和工资发放，遇到不可抗力的因素，希望原告按照合同法规定给予减免部分租金及延迟交租。被告称，该回复中的“应退电梯款7.7万元”是按照每月7000元的标准抵扣了11个月的电梯款，但并不代表只有11个月没有扣，被告只算了11个月。因被告未按时向原告支付租金，原告于2017年3月8日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告：1、自本通知书发出之日始，原告解除双方于2007年10月11日签订的《田美商业大厦租赁合同书》；2、要求被告立即将所有场地、物业无条件交回；3、没收合同押金，继续追收租金、滞纳金等一切应缴纳的费用。被告于2017年3月10日书面回复原告：一、根据涉案合同第七条第1条之规定，由被告垫资安装的电梯款120万元应在曙光路开通后（即2008年5月1日起）分五年返还给被告（即应在2013年4月30日前返还），但原告至今还未返清给被告，四年前已违约至今未返清，应还清返还款及赔偿相关损失，对减所欠的租金。二、政府在酒店门前修路，围闭通道使车辆无法进入停车，造成部分商铺关门，餐厅停业，沐足及客房生意大幅度下跌，损失严重，根据合同法有关规定，遇不可抗力的因素影响，不属正常违约，被告不同意解除租赁合同。另查明，原、被告均确认曙光大道于2008年5月1日开通。被告称，自原告起诉后就没有交租金，希望双方明确租金、电梯款的情况后再交租。后原告向本院申请撤回要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的《田美商业大厦租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守约定。被告应按照合同约定，足额及时按照合同约定的标准向原告支付租金。现原告要求被告支付2016年10月1日后的租金，被告确认自2016年10月未足额按时支付租金，且在本案起诉后，被告未再向原告支付租金。按照《田美商业大厦租赁合同书》第9.2条的约定，乙方每月租金未按以上第五条规定超过当月底未交租金，按欠租金额每天收取乙方千分之三的滞纳金。超过三个月视乙方违约，甲方有权终止合同。现被告超过三个月未向原告支付租金，原告有权终止合���。对于原告要求解除与被告之间的《田美商业大厦租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告之间的《田美商业大厦租赁合同书》解除后，被告无权再继续对田美商业大厦进行经营管理，原告要求被告移交田美商业大厦的经营管理权，合法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为：一、原告未在五年内扣除被告垫付的电梯款120万元是否构成违约。原告称，其已与被告达成口头协议，按照每月7000元的标准扣除被告垫付的电梯款。被告虽予以否认，但被告于2017年2月21日书面回复原告，要求原告“应退电梯款7.7万元”。被告认为7.7万元电梯款，是按照每月7000元的标准计算11个月的应扣电梯款。被告的上述回复与原告的陈述相互印证，对于原告关于已与被告达成口头协议，按照每月7000元的标准扣除电梯款的陈述，本院予以采信。故原告未在���年内扣除被告垫付的电梯款120万元，未违反合同约定，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。但原告明确尚余766000元电梯款未扣除，在合同解除后，原告应将该笔款项返还给被告。被告提出要将该笔款项抵扣租金，本院予以采纳。二、宝华路修路是否构成不可抗力。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。宝华路修路显然不属于不可抗力，被告以此为由，要求原告减免或缓交租金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告称，按照合同约定，被告应向原告支付2014年5月1日至2017年4月30日的租金为每月320650元、2017年5月1日至2020年4月30日的租金为每月352715元。被告对此没有异议。原告称，被告拖欠2016年10月1日至2017年3月31日的租金1275900元，被告对此没有异议。被告已于2017年3月27日及2017年4月5日向原��支付租金15万元，加上尚未抵扣的电梯款766000元及2017年4月及5月的电梯款14000元，则被告尚欠原告2016年10月1日至2017年6月23日的租金1289679.8元。2017年6月23日之后，被告应按照合同的约定的标准，向原告支付占用使用费至被告将田美商业大厦的经营管理权移交给原告之日止。关于滞纳金，原告提出撤回该项诉讼请求，是原告对于自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、解除原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社与被告广州市嘉尔登大酒店有限公司之间的《田美商业大厦租赁合同书》；二、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区新华街曙光大道与宝华路交界处田美商业大厦的经营管理权移交给原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社；三、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社支付2016年10月1日至2017年6月23日的租金1289679.8元；四、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社支付占用使用费（按照《田美商业大厦租赁合同书》约定的标准，自2017年6月24日起计算至被告广州市嘉尔登大酒店有限公司将田美商业大厦的经营管理权移交给原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社之日止）；五、驳回原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社的其���诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255646元，由原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社负担3300元，由被告广州市嘉尔登大酒店有限公司负担252346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一七年六月二十三日书记员  朱婷欣