河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终5770号上诉人（原审被告）：张喜秦，男，汉族，1959年9月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐国华，河南新动力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王季冬，男，汉族，1983年11月11日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：叶俊民，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟锋，河南舒展律师事务所律师。原审被告：河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区翠竹街76号11幢1单元14层1402号。法定代表人：邓鹏，首席运营官。委托诉讼代理人：闫帅星，公司员工。委托诉讼代理人：刘玉杰，公司员工。上诉人张喜秦与被上诉人王季冬及原审被告河南真二房产经纪有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，王季冬于2016年10月8日向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求依法判令张喜秦、房产公司：1、继续履行2016年8月7日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及2016年8月12日签订的《补充协议》约定的合同义务，并协助办理房屋所有权人变更登记手续；2、赔偿违约金12375元(违约金按照合同约定的每逾期一日支付总房款的1‰的标准，从9月13日暂计算至具状之日，以后计算至实际履行之日)；3、按照约定继续履行居间服务，协助办理相应手续。河南省郑州市二七区人民法院于2017年2月6日作出(2016)豫0103民初8866号民事判决。张喜秦不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张喜秦及其委托诉讼代理人徐国华，被上诉人王季冬及其委托诉讼代理人叶俊民，原审被告房产公司的委托诉讼代理人闫帅星、刘玉杰于2017年4月27日到庭接受了询问。本案现已审理终结。原审查明：2016年8月7日，王季冬、张喜秦、被告河南真二房产经纪有限公司签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》，约定：张喜秦将其位于二七区嵩山北路93号院8号楼3单元28号的房屋(产权证号：郑房权证字第××号)，以1375000元的价格出售给王季冬；王季冬支付定金20000元，作为履行本合同的担保，张喜秦同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由房产公司代为保管，过户时此定金冲抵首付房款并转化为物业交割保证金；王季冬、张喜秦双方同意使用按揭贷款的付款方式，王季冬确认自己在金融系统无恶意透支和逾期还款等金融征信瑕疵，王季冬、张喜秦于签订本合同10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，如需网签和资金监管，王季冬应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款￥365000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款￥990000元由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，无需网签和资金监管的地区，王季冬应在立契时，将上述首付款交付张喜秦，剩余房款由银行放贷后向张喜秦支付；该房屋处于抵押状态，张喜秦应在自本合同签定后的60个工作日内向贷款银行提出还款申请，(王季冬采用按揭付款方式的，张喜秦应在王季冬银行贷款审批通过后)按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款，同时王季冬应于还款现场向张喜秦支付解押款人民币365000元，专用于张喜秦办理解押事宜，剩余解押款由张喜秦自行筹集，张喜秦领取他项权利证后办理抵押登记注销手续；本合同签定后王季冬与张喜秦双方中的任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；补充条款：王季冬与张喜秦同意本合同第十四条(一)、(二)小条中违约金改为总房款的20%；王季冬与张喜秦同意本房屋过户走非监管程序；张喜秦保证此房屋维修基金已交，若需交由张喜秦承担；合同还约定了其他权利和义务。上述合同签订当日，王季冬按照约定将购房定金20000元，中介服务费4500元和保障服务费6875元交付给房产公司。2016年8月12日，王季冬、张喜秦之间签订《补充协议》，就上述涉案房屋买卖合同补充以下条款：1、张喜秦此房有贷款还未还清，经王季冬与张喜秦双方协商一致，王季冬自愿将此房首付款365000元先行支付给张喜秦用于此房解押；2、王季冬将首付款支付给告张喜秦解押后，应按原合同约定办理房屋的银行贷款及过户手续，如因张喜秦原因造成此房屋无法过户，张喜秦应在15日内双倍退还此首付款，如果王季冬原因造成此房屋无法过户，王季冬无权要求返还此首付款。上述补充协议签订当日，王季冬按约定给付张喜秦房屋首付款365000元。后王季冬到银行申请了购房贷款。在2016年9月13日的预约网签日，当事人因在申请表格中是否注明“全部房款已经付清”产生分歧，张喜秦拒绝签字，致网签未果，后经多次协调未果，故王季冬诉至该院。请求：1、依法判令张喜秦继续履行2016年8月7日签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及2016年8月12日签订的《补充协议》约定的合同义务，并协助王季冬办理房屋所有权人变更登记手续；2、依法判令张喜秦赔偿王季冬违约金12375元(违约金按照合同约定的每逾期一日支付总房款的1‰的标准，从9月13日暂计算至具状之日，以后计算至实际履行之日)；3、依法判令河南真二房产经纪有限公司按照约定继续履行居间服务，协助王季冬办理相应手续。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王季冬、张喜秦签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及《补充协议》，王季冬已按约定将购房定金20000元，中介服务费4500元和保障服务费6875元交付给房产公司，并将365000元房屋首付款支付给张喜秦，故王季冬要求张喜秦与房产公司继续履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》并协助原告办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。同时，王季冬应将剩余房款按照合同约定支付给张喜秦。王季冬要求张喜秦支付违约金，因导致双方网签未果、合同未能继续履行的原因系当事人对合同中相关房款支付条款的理解问题，故对王季冬要求张喜秦支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、张喜秦继续履行2016年8月7日与王季冬签订的关于二七区嵩山北路93号院8号楼3单元28号房屋(产权证号：郑房权证字第××号)交易的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》及2016年8月12日签订的《补充协议》约定的合同义务，并协助王季冬办理房屋所有权人变更登记手续；二、河南真二房产经纪有限公司按照约定继续履行居间服务，协助王季冬办理相应手续；三、驳回王季冬的其他诉讼请求。案件受理费17286元，由张喜秦负担17175元，王季冬负担111元。财产保全费5000元，由张喜秦负担。宣判后，张喜秦不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回一审诉请。事实与理由：一、原审法院未查明本案事实真相，而判定为“张喜秦继续履行2016年8月7日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》，并协助王季冬办理房屋所有权人变更登记手续”，是错误的，其理由如下：1、在双方签订合同之后，房产公司的工作人员刘玉杰多次口头承诺“网签后第二天就可以办理房本，办完房本后半个月就能拿到钱”，但是在2016年9月13日签网签时，王季冬与房产公司在申请表格中却填写“全部房款已付清”，让张喜秦签字同意。但实际上张喜秦仅收到365000元，明显与实际情况不符。因此，他让王季冬向自己书写写明并未实际全额支付房款，并要求房产公司提供担保时，王季冬与房产公司却予以拒绝，因此才导致房屋买卖合同无法履行；2、因房屋产权证需要更换为不动产证，原承诺九月第前付款剩余房款无法兑现，张喜秦无法购买之前看到将要购买的房屋，因而使张喜秦无法达到与王季冬签订此买卖房屋合同的目的。二、根据原审法院所认定的证据，在合同履行过程中，张喜秦没有过错和违约行为，造成合同无法履行的原因皆在于王季冬的过错，因此导致了本次诉讼的发生，让张喜秦承担本案的诉讼费、保全费有违公平。被上诉人王季冬答辩称：1、张喜秦在上诉状中关于他没有支付完毕全部购房款却违规让张喜秦签字，张喜秦为履行合同要求王季冬书写并未实际全额支付房款并要求房产公司提供担保遭到拒绝导致合同无法继续履行的陈述与事实不符。根据本案所涉《房屋买卖合同》第17条补充条款显示，双方同意房屋过户走非资金监管程序，即他在立契时交付首付款，剩余房款由银行放贷后向张喜秦支付。2016年8月12日，王季冬向张喜秦交付365000元首付款。2016年9月13日在房管局办理网签时，因为房管局要求在申请表格上写明“全部房款已付清”，当张喜秦对此提出异议时，房产公司工作人员进行了释明，同时提出了相应的解决方案：如果张喜秦不放心，双方可以改走资金监管程序，他也同意书写证明。在此情形下，张喜秦仍然拒绝配合办理相关手续并径直离开。此后虽经过房产公司工作人员多次协调但是张喜秦予以拒绝导致涉案合同无法继续履行，王季冬才提起诉讼。2、张喜秦在上诉状中陈述房产公司告知其因房屋产权证需要更换为不动产证，原承诺九月底前付款无法兑现，张喜秦将无法购买之前看到将要购买的房屋，使本合同目的无法达到。不管其上述陈述是否属实，既与王季冬没有关系，也不能构成张喜秦拒绝继续履行涉案房屋买卖合同的理由，网签的前几天，张喜秦通过房产公司的工作人员刘玉杰约他在房产公司三方见面，张喜秦称想在原来房款的基数上多要30万元，王季冬听后不同意，所以才导致签网签时张喜秦拒绝签字。综上所述，他认为一审法院判决对本案事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张喜秦上述，维持原判。原审被告房产公司答陈述称：张喜秦的上诉没有道理，张喜秦也不是想涨房款价，只是想提前支30万元；房屋买卖合同应当继续履行。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：结合房产公司及王季冬的陈述，张喜秦所称有关填写“全部房款已付清”字样问题，属于执行合同中的相关技术细节问题，且该问题可以通过适当沟通合理解决，不会损害张喜秦的合法权益权益。对该问题的理解不同，沟通不畅，不应该成为合同继续履行的障碍。依据双方签订的协议及补充协议，王季冬已按约定将购房定金20000元，中介服务费4500元和保障服务费6875元交付给房产公司，并将365000元房屋首付款支付给张喜秦，张喜秦应当依约定继续履行合同。综上，原审判决认定事实清楚，尸体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17175元，由上诉人张喜秦负担。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年六月七日书记员 苑陈阳