贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初87号原告：罗玉琴，女，1963年4月4日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：朱小波，贵州中创联律师事务所。委托代理人：杨雪，贵州中创联律师事务所实习律师。被告：荣俐，女，1979年2月23日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人：金家特，贵州慎行律师事务所。第三人：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址贵阳市南明区花果园彭家湾C区15栋。法定代理人：肖某，职务总经理。委托代理人：李颖萍，女，1985年11月6日生，汉族，系公司员工，住贵州省贵阳市乌当区。第三人：贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥置业），地址贵阳市南明区四方河1号55幢3单元11-2号。法定代理人：彭某，职务总经理。委托代理人：刘依，女，1989年11月6日生，汉族，系公司员工，住湖南省耒阳市。原告罗玉琴诉被告荣俐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗玉琴的委托代理人朱小波、杨雪，被告荣俐的委托代理人金家特，第三人宏益房开的委托代理人李颖萍，第三人恒祥置业的委托代理人刘依到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗玉琴诉称：2014年10月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将自己所有的房屋租赁给被告使用。合同签订之后，原告按合同约定将房屋交付给被告。但截至起诉之日，被告拖欠原告六个月租金9174.9元尚未支付，原告多次索要未果。现诉至法院请求：1、判令被告返还所欠租金18349.8元；2、判令被告按照合同约定的每月租金的每日千分之三支付违约金，从2016年4月1日计算至被告付清租金为止；3、诉讼费由被告承担。被告荣俐辩称：原告所主张的租赁合同非被告签订，对被告不具有约束力，原告也未给被告办理房屋移交，被告从未向原告支付租金。被告从宏益房开租赁并取得该房屋，与宏益房开形成租赁关系，与原告无关。现如果宏益房开同意解除与被告之间的租赁合同，或者授权被告将��金支付给原告，被告可以向原告支付租金，但被告已经向宏益房开支付3个月的房租作为定金，原告已经实际收到，该定金应当冲抵三个月的房租；被告与宏益房开之间的房屋租赁应当从涉案房屋消防验收合格之日起计算；被告与宏益房开签订合同约定违约金计算标准明显过高，要求按照银行同期贷款利率标准进行调整，因为宏益房开将房屋出售给原告后，没有及时通知被告，后来被告曾书面请求宏益房开明确房屋租金领受主体，宏益房开未回复，如果造成逾期，不应由被告承担违约责任。第三人宏益房开述称：与被告签订房屋租赁合同时该房屋上尚未出售，宏益房开委托恒祥置业招租，恒祥置业找到被告，宏益房开与被告签订了租赁合同，之后该房屋出售给原告，现同意被告将租金直接支付给原告在租赁合同签订时收取的三个��租金金额的定金以在房屋出售时支付给原告，请求法院依法判决。第三人恒祥置业述称：我公司接受宏益房开的委托恒祥对外招租，租赁合同系宏益房开与被告签订的，请求法院依法判决。经审理查明：2014年10月8日，恒祥置业与荣俐签订《房屋租赁委托服务协议》一份，约定荣俐委托恒祥置业代为寻找贵阳市花果园×区×栋×、×、×层的房源信息。在恒祥公司的居间介绍下，第三人宏益房开与荣俐签订房屋租赁合同一份（签约时间未明确记载），约定由荣俐租赁宏益房开所有的位于贵阳市南明区花果园大街×号花果园×区×栋×、×、×层1-38号共计114间房屋，建筑面积5255.26平方米，租赁期间为十年，房屋租赁期起算时间以实际接房交付时间为准。合同第三条约定“三、租金及押金：（一）第一年租金30元/月/平方米，第二年租金35元/月/平方米，第三年租金40元/月/平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）。支付方式：半年支付。房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方须提前15日向甲方支付半年的房租。（二）本合同签订之日，乙方应向甲方交纳履行该合同的定金（相当于3个月租金人民币463973元整）。”合同第四条约定“乙方无条件同意甲方处分该房屋与买受人签订租赁合同，并诚信履约”。合同第五条约定“……3、乙方应按时间向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金”。合同第七条约定“其他约定事项：1、租金起算时间以实际交房日期为准。2、本合同无免租期。3、本合同租金单价不含税费，涉及租赁税金由乙方支付。”上述合同签订后，荣俐支付恒祥置业居间服务费154658元。2014年10月20日，宏益房开与原告罗玉琴签订《商品房买卖合同》两份，约定宏益房开将其开发的位于贵阳市南明区花果园×区×栋×层×号房屋出售给原告罗玉琴，房屋售价为204076元。原告罗玉琴于2014年10月20日付清全部购房款204076元。2015年2月13日，宏益房开在贵州都市报刊登交房公告，告知业主花果园×区×栋已具备交房条件，可以交房。2015年10月8日，贵阳市公安消防支队出具筑公消验字[2015]第0464号建设工程消防验收意见书，确认花果园项目×区×号楼已经消防验收合格。2016年4月8日，宏益房开与荣俐签订房屋交付验收表一份，双方确认自2015年5月20日起，花果园×区×栋×-×层房屋已交付荣俐使用。以上事实，有原被告及第三人的陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为：合法的民事法律关系受法律保护。本案的焦点问题是原告是否有权向被告主张租金。原告以其与荣俐签订的房屋租赁合同为依据要求被告荣俐支付房屋租金，第三人恒祥置业及被告荣俐均已在庭审中陈述，该份租赁合同中荣俐的签名确实不是荣俐本人签署，故原告以此为依据要求被告荣俐支付房租证据不足，本院不予采信。但被告荣俐、第三人宏益房开均认可双方于2014年10月8日签订的租赁合同的真实性，对双方的租赁关系予以认可，而本案原告所购买的花果园×区×栋×层×号房屋包含在宏益房开与荣俐签订的租赁合同中所约定的花果园项目×区×栋×、×、×层1-38号房屋中，根据荣俐与宏益房开签订的租赁合同第四条的约定，甲方即宏益房开有权处理涉案的房屋。现本案争议的房屋宏益已于2014年10月20日出售给原告罗玉琴，罗玉琴支付了房屋全部价款，依法取得该两套房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原房屋产权人宏益房开将房屋出售给原告罗玉琴后，宏益房开与荣俐之间的租赁合同继续有效，罗玉琴依法享有宏益房开就本案房屋所享有的权利，包括收取租金的权利。故荣俐作为承租人，理应向原告罗玉琴支付租金。关于租金的起算时间问题，被告荣俐主张应以完成消防验收的2015年10月8日为租金起算时间，本院认为根据荣俐与宏益房开签订的租赁合同来看，双方在合同中明确约定以房屋实际交付之日起算，现荣俐与宏益房开已确认双方于2015年5月20日进行房屋的交接且荣俐已实际使用房屋，故理应以2015年5月20日作为租金的起算时间。对于荣俐已支付宏益房开三个月的租金的事实，宏益房开予以认可。原告主张的租金根据荣俐与宏益房开租赁合同的约定，第一年为30元/月/平方米，第二年租金35元/月/平方米，第三年租金40元/月/平方米，原告要求被告支付的是2016年4月1日至2017年3月31日为第二年的租金，因荣俐与宏益房开认可的房屋交接时间为2015年5月20日，故原告主张的第二年租金应从2015年5月20日计算。按照35元/月/平方米计算，为35元/月/平方米×43.96平方米×10个月（2016年5月20日-2017年3月20日）=15386元。原告要求被告荣俐支付违约金，因宏益房开与荣俐签订的租赁合同第五条第三项中有明确约定，乙方应按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的千分之三向甲方支付违约金，违约���计算至被告租金实际付清之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条之规定，判决如下：被告荣俐于本判决生效之日起三日内支付原告罗玉琴房屋租金人民币15386元。二、被告荣俐于本判决生效之日起三日内支付原告罗玉琴逾期支付房屋租金的违约金，违约金从2016年5月20日开始计算，计算至被告付清租金之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费54元，由被告荣俐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 赵 曦审判员 冯 雪审判员 徐静玲二〇一七年六月二十九日书记员 彭 毅