河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0983民初3452号原告：沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司。住所地：河北省沧州渤海新区。负责人：赵元勋，该公司经理。委托诉讼代理人：刘秀荣，河北冀事达律师事务所律师。被告：吴宏伟，男，1964年2月15日出生，汉族，住河北省沧州渤海新区。原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司（以下简称泰合嘉业渤海新区分公司）与被告吴宏伟物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月24日受理后，依法由审判员滕奉朝独任审判，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告泰合嘉业渤海新区分公司的委托诉讼代理人刘秀荣到庭参加诉讼，被告吴宏伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泰合嘉业渤海新区分公司诉称：自2010年7月起，原告受泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司的聘请，对海天雅居小区实施物业服务。被告系原告服务的海天雅居一期2号楼1单元902室业主，截止到2014年欠付物业费、电梯费合计4128元，经原告多次催要，被告一直未能支付电梯费、物业服务费和违约金。被告的上述行为导致原告正常经营困难，严重损害了原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，请求依法判令：一、被告给付原告物业费、电梯费4128元、违约金1238.4元，抵顶1000元装修押金后，合计4366.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告吴宏伟提交书面答辩意见：一、物业管理不到位，脏乱差，监控覆盖不全面，配套设施不全，部分阶段无保安执勤，电梯经常发生损坏，物业收费标准过高；二、原告诉求已经超过诉讼时效；经审理查明：案外人泰合隆兴房地产开发集团有限公司渤海新区分公司开发建设沧州渤海新区海天雅居小区后，2010年7月1日，与原告分别作为“甲方”、“乙方”订立了《前期物业服务合同》，双方约定：一、物业项目基本情况：名称：海天雅居；类型：普通住宅；坐落位置：渤海新区中兴大街一号路南；建筑面积：102，500平方米。……四、房屋交付后的服务1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常巡查维护管理。3、共用设施设备的日常养护、运行和管理。4、附属建筑物、构筑物的维护和管理。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集外运等。7、对车辆（包括自行车）停放进行秩序维护管理。8、协助相关部门做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行管理和日常维护。11、负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维修养护方案并公示；12、按照法律法规规章《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务；13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律、法规、规章的行为，应及时提示告知、劝阻，并向有关部门报告；14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修具体内容；15、设立物业服务电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；16、其他事项：根据实际情况约定。五、物业服务期限为2年，自2010年7月1日至2012年6月30日。服务期限届满三个月前，甲乙双方、业主委员会或全体业主未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动延续。六、物业服务收费标准：住宅、商业物业分别按每平方米0.7元/月、1元/月收取。……八、电梯运行维护费收取：电梯运行维护费按照每户每月50元向受益业主、使用人收取。…………十六、甲方违约责任甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金20，000元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。业主不按照合同交纳物业费用，按日3‰支付违约金。……合同到期后，双方又于2012年7月1日重新订立《前期物业服务合同》，内容除物业服务期限为3年（自2012年7月1日至2015年6月30日）与2010年7月1日合同不同外，其余内容均一致。2014年7月22日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会重新选聘物业公司承接其物业管理。9月24日，在沧州市房产管理局黄骅港开发区分局、新村回族乡政府及沧州渤海新区质量监督局的见证下，泰合嘉业渤海新区分公司与沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会订立《移交协议》，双方就电梯随机资料、业主档案资料、工程建筑资料、公共电卡、监控系统、办公用品等进行了物业交接，同时约定：2014年7月21日前，关于海天雅居小区所有债权债务归泰合嘉业渤海新区分公司所有，之后产生的债权债务泰合嘉业渤海新区分公司不再负责；业主委员会有义务配合收取物业费及电梯费，并提供相关资料。另查明，沧州泰合嘉业物业服务有限公司的资质等级为贰级。被告作为海天雅居一期2号楼1单元902室业主，其所购买楼房的合同面积为89.98平方米，尚欠原告2012年10月1日（根据上年度缴费票据）至2014年7月22日的物业费1369元（0.7元/平方米/月×89.98平方米×21个月零22天），电梯费1087元（50元/月×21个月零22天），合计2456元。被告在入住装修时向原告交纳了装修押金1000元，该款至今未退回。原告分别于2014年9月25日、2016年9月3日通过《沧州晚报》两次刊登催收公告，催收对象为海天雅居小区业主，并在公告中注明了汇款方式及联系方式。又查，原告提供的物业服务存在瑕疵，在电梯的正常运行及维护保养及其他物业服务方面存在不足，在前后物业未做交接之前，于2014年7月22日撤离，影响了业主正常的生活。上述事实有当事人陈述、《前期物业服务合同》、民事判决书、沧州泰合嘉业物业服务有限公司的资质等级证、《商品房买卖合同》、《催收公告》等在案佐证。本院认为：案外人泰合隆兴房地产开发有限公司渤海新区分公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力，原被告应按照合同约定履行各自义务。原告虽为贰级资质，但物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系，企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力，物业服务收费等级与服务标准相关，原告与开发商签订的物业服务合同关于物业服务内容有明确的约定，原告在履行物业服务合同中存在较大瑕疵，本院依法对物业费的金额进行调整，但被告作为海天雅居小区的业主，在原告为其提供物业服务后，双方形成了实际的物业服务合同关系，被告应当依约交纳物业费，被告拒绝缴纳物业费的行为也影响到物业服务企业的正常运转，也构成违约。原告终止合同时间为2014年7月22日，于2014年9月25日和2016年9月3日两次通过报纸公告的方式公开书面催要物业费，两次催缴间隔时间在两年的诉讼时效期间内，均引起诉讼时效的中断，因此，原告的诉求未超过诉讼时效。由于原告提供的物业服务存在瑕疵，未全面履行合同，被告部分抗辩本院予以支持，被告享有相应的履行抗辩权，在双方就物业费交纳数额未达成一致意见之前，被告未足额交纳物业费用的行为不构成违约。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院酌定被告按照2012-2014年度应交物业费、电梯费2456元的80%予以交纳，折抵1000元装修押金后，被告再向原告支付物业费、电梯费合计964元（2456元×80%-1000元）。被告吴宏伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴宏伟于本判决生效之日起三日内给付原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司2012-2014年度物业费、电梯费合计964元；二、驳回原告沧州泰合嘉业物业服务有限公司渤海新区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告吴宏伟承担。（限判决生效之日起三日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  滕奉朝二〇一七年六月十五日书记员  白龙飞