广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终245号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏永森，男，汉族，1988年5月14日出生，住罗定市。被上诉人（原审原告）：林嘉茵，女，汉族，1989年5月10日出生，住罗定市。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人夏永森、林嘉茵商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项要求支付逾期办证违约金36322元及逾期办证违约金计算至办妥房产证之日止；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约行为是法律适用错误。《合同法司法解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因为《不动产登记暂行条例》的出台，是上诉人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致上诉人不能按合同办证的主要原因是政策发生了相关的重大变化，要求上诉人继续履行合同明显不公平，请二审法院根据公平原则，结合案件的实际情况确定对合同办证部分条款进行变更或者解除。二、一审法院要求上诉人承担违约责任存在事实认定错误与法律适用错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。上诉人在知悉上述情况后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托手续，但被上诉人置若罔闻。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，一审法院简单认定：“被告于2014年6月12日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共18216元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托……由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续……”而事实上，上诉人自签订合同和收到罗定市房管局通知后，已从多渠道（电话、EMS、小区公示栏公示）多次要求业主配合办理书面授权委托手续，并于2015年11月16日在凤凰新城小区每座楼的大堂公示处公示关于办理房屋权属证书的通知，又在2015年12月13日通过EMS发出书面通知，要求其签署《办理房产证的书面授权委托书》，但被上诉人至今未签署、提供书面授权委托书，导致上诉人无法为被上诉人办理房产证，因此责任在于被上诉人。从本案可推知：被上诉人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就，因此应当视为办证条件已成就。被上诉人对自己的过错应当承担责任。2、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”在本案中，上诉人为协助被上诉人办理相关权属证书，已经将同一小区的数百户业主有关办理房屋权属证书的资料递交给罗定市房管局，而罗定市房管局在审理后也进行接收并开具相关回执，需要一提的是，罗定市房管局也只有在已具备办证条件的情况下才会向提交人（即本案上诉人）开具回执。可见，上诉人出售的商品房是已经符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的相关规定，但因被上诉人拒不提供委托办证的授权委托书的行为，导致产权登记迟延，造成上诉人无法按要求提交办理权属证书的材料的原因在于被上诉人。三、一审法院存在事实认定的错误。《附件四：合同补充协议》第四条约定第1点第一句但书后面的内容：“但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知……”该条明确约定，上诉人代办房地产权证，必须由被上诉人履行了两个义务后才可以进行：一是缴清办证相关费用，二是委托办证的书面委托手续。至目前为此，被上诉人仅完成了第一项义务，而没有完成第二项义务。四、上诉人只有向产权登记机关办理权属登记备案手续的协助义务，但不具有批准发放权属证书的权利，即使计算逾期办证违约金也只能计算至上诉人为被上诉人的房屋提交产权登记机关备案之日，而不应该计算至办妥房产证之日。办理房产证的法定义务人是被上诉人，上诉人只有协助的义务，是协助提交资料报产权登记机关备案。上诉人并不是办证、发证机关，并不能掌握、左右办证期限，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，不属于人民法院处理的范围。因此，上诉人在向产权登记机关提交备案资料之日已完成委托代理义务，在此之后，正如补充协议第四条的约定，因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的，这属于产权登记机关具体行政行为，并不能归于上诉人的民事责任。原审判决将逾期违约金计算至办妥房产证之日，实际是将产权登记机关的具体行政行为的作为时间计算在上诉人的民事责任之内，这显然是超越民事诉讼的处理范围，原审判决违反了程序性规定，应当予以撤销。综上，至今不能办证的责任在于被上诉人，要求上诉人承担迟延办证的违约责任于法无据，也与约定不符。请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人夏永森、林嘉茵无作书面答辩。夏永森、林嘉茵向一审法院起诉请求：一、判令创宇公司立即为夏永森、林嘉茵办理房地产权证；二、创宇公司向夏永森、林嘉茵支付从2015年1月12日起至办妥房地产权证之日止的逾期办证违约金（暂计至2016年9月1日为36322元）；三、本案的诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园XX路XX号的XXXX住宅小区的房地产开发商。2014年6月12日，夏永森、林嘉茵作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX住宅小区第X座XXXXX房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为608402元。第六条约定买受人选择银行按揭付款方式，在2014年6月8日前付清首期房款188402元，剩余房款420000元买受人须于2014年6月19日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：即3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……。合同签订后，夏永森、林嘉茵于2014年6月14日支付首期购房款188402元，于2014年11月4日付清全部的购房款420000元。2014年6月8日，夏永森、林嘉茵已向创宇公司支付代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共18216元。2014年7月15日，夏永森、林嘉茵办理收楼手续。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。另查明，一审法院在审理以本案创宇公司为相同被告的（2015）云罗法民初字第1390号案中查明：创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“凤凰新城住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。本案夏永森、林嘉茵购买的凤凰新城住宅小区第X座XXXXX房在上述竣工验收备案的范围内。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。夏永森、林嘉茵与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，没有损害国家、集体或者第三人益，双方签订的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：1、创宇公司是否应代为夏永森、林嘉茵办理房地产权属证书；2、创宇公司是否应支付逾期代为办理房地产权证的违约金给夏永森、林嘉茵。对于第一个争议焦点，创宇公司是否应代为夏永森、林嘉茵办理房地产权属证书的问题。本案创宇公司已收取夏永森、林嘉茵支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共计18216元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受夏永森、林嘉茵要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，夏永森、林嘉茵已向创宇公司交付了办证资料及完善了夏永森、林嘉茵的有关手续。夏永森、林嘉茵与创宇公司之间关于代为申办房地产权证的委托与被委托关系成立。夏永森、林嘉茵与创宇公司签订的《合同补充协议》第四条同时约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的代为办证义务及期限，现创宇公司未能依约为代夏永森、林嘉茵办妥房地产权证，夏永森、林嘉茵要求创宇公司履行委托义务，符合合同的约定，一审法院予以支持。创宇公司应继续履行代为夏永森、林嘉茵办理房地产权证的委托义务。对于第二个争议焦点，创宇公司是否应支付逾期代办房地产权证违约金给夏永森、林嘉茵的问题。根据夏永森、林嘉茵与创宇公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因创宇公司的责任不能在夏永森、林嘉茵交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，创宇公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向夏永森、林嘉茵支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即创宇公司须在商品房交付使用后的180日内办妥房地产权证。2014年7月15日，夏永森、林嘉茵办理收楼手续，夏永森、林嘉茵请求其于2014年7月15日收楼之日才为房屋交付使用之日并开始计算违约金的主张，予以采纳。因此，创宇公司须在商品房交付使用后的180日内（即2014年7月15日至2015年1月10日期间），向办证部门提供办证需由创宇公司方提交的完备资料报产权登记机关备案，并代夏永森、林嘉茵申办房地产权证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（2015年1月11日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向夏永森、林嘉茵支付逾期代夏永森、林嘉茵申办房地产权证违约金，至不动产登记管理部门发出罗定市罗城街道柑园居委祥发路凤凰新城商住小区第G座17A-02房的房地产权证之日止。由于创宇公司未履行委托义务，亦未能提供充分证据证明其未履行委托义务由于夏永森、林嘉茵方面的原因，或因法规、政策变化以及不归责于创宇公司的原因造成，创宇公司应承担未履行委托义务的违约责任，支付约定违约金给夏永森、林嘉茵，夏永森、林嘉茵请求创宇公司支付未履行委托义务的违约金的主张，理据充分，一审法院予以支持，违约金依合同的约定计算。创宇公司经合法传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决如下：一、创宇公司于判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关不动产权登记需由创宇公司方提交的完备资料，代夏永森、林嘉茵申请办理罗定市XX街道XX居委XX路XXXX商住小区第X座XXX-XX房的房地产权证；二、创宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2015年1月12日起计至2016年9月1日止每日按商品房总价款608402元的0.1‰计算为36322元，2016年9月1日之后的违约金每日按商品房总价款608402元的0.1‰计至不动产登记管理部门发出罗定市XX街道XX居委XX路XXXX商住小区第X座XXX-XX房的房地产权证之日止）给夏永森、林嘉茵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由创宇公司负担。二审中，上诉人创宇公司围绕上诉请求提交了以下证据：一、业主收楼资料签收表，拟证明被上诉人于2014年8月29日才接收涉案房屋，一审判决认定的收楼时间有误；二、税收缴款书，拟证明上诉人已为被上诉人缴纳契税。被上诉人夏永森、林嘉茵没有提交新证据。本院查明的案件事实除与一审认定的“2014年7月15日，原告办理收楼手续”不同外，其他事实与一审判决查明的一致，本院予以确认。另查明：本院作出的已发生法律效力的（2016）粤53民终887号民事判决认定：创宇公司于2016年1月20日为办理罗定市X园XX路XXXX住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。二审中，创宇公司提交的业主收楼资料签收表、业主收楼水、电表底数确认表及业主收楼签收钥匙表显示，夏永森、林嘉茵于2014年8月29日办理了涉案房屋的收楼手续，签收了房屋钥匙。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。上诉人对一审判决判令上诉人代被上诉人办理被上诉人所购涉案房屋房地产权属证书没有异议，被上诉人在法定期限内没有提起上诉，视为服判，故本院对该判项予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，上诉人无需承担逾期办证的违约责任。本案涉案商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，即本案涉案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件。二审诉讼中，创宇公司提供了《业主收楼资料签收表》，证实被上诉人在2014年8月29日签收了涉案房屋钥匙，故应认定被上诉人于2014年8月29日收楼。上诉人须在商品房符合交付使用条件并交付使用后的180日内（即2014年8月29日至2015年2月25日期间）办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2015年2月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行。也就是说，《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生，上诉人于2016年1月20日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于被上诉人方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人还认为被上诉人未能出具书面委托书给上诉人，致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，被上诉人向上诉人交付了办证资料并缴清办证费用，上诉人已收取被上诉人支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用，表明其接受被上诉人要求其代为申办房地产权证的委托，被上诉人与上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。上诉人在2016年1月20日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，本院对其认为被上诉人没有出具书面委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人于2016年1月20日才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人认为，即使需承担逾期办证的违约责任，违约金也应计至其提交资料报产权登记机关备案之日止，而不应计至办妥房产证之日止。双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条约定：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。根据上述合同的约定，上诉人须在约定的期限内办妥房产证，现上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，且未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故上诉人应根据合同的约定，自2015年2月26日起，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人支付违约金，至房地产权证出证之日止。自2015年2月26日至2016年9月1日（共计553天），违约金为33645元（608402元×0.1‰×553天），自2016年9月2日起至房地产权证出证之日止的违约金以商品房总价款608402元为基础每日按0.1‰的标准计算。综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2016）粤5381民初1957号民事判决第一项。二、变更罗定市人民法院（2016）粤5381民初1957号民事判决第二项为：云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2016年2月26日起计至2016年9月1日止每日按商品房总价款608402元的0.1‰计算为33645元，2016年9月1日之后的违约金每日按商品房总价款608402元的0.1‰计至不动产登记管理部门发出罗定市罗城街道XX居委XX路XXXX商住小区第X座XXX-XX房的房地产权证之日止）给夏永森、林嘉茵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费354元，由夏永森、林嘉茵负担26元，由云浮市创宇贸易有限公司负担328元。二审案件受理费708元，由夏永森、林嘉茵负担52元，由云浮市创宇贸易有限公司负担656元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年六月二十六日书 记 员  徐俊贤