安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初2614号原告：中国建设银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**。负责人：戴跃明，行长。委托代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘兴龙，安徽华人律师事务所律师。被告：吴国荣，男，1971年3月12日出生，汉族，职业不详，住浙江省瑞安市。被告：董凌云，女，1974年12月20日出生，汉族，职业不详，住浙江省瑞安市。被告：安徽三联实业发展有限公司，住，住所地安徽省合肥市长江东路**织机构代码14912544-2。法定代表人：周晓秋。原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行（以下简称建设银行安徽省分行）诉被告吴国荣、董凌云、安徽三联实业发展有限公司（以下简称三联公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行安徽省分行的委托代理人江龙兵到庭参加诉讼，被告吴国荣、董凌云、三联公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行安徽省分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴国荣、董凌云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告吴国荣、董凌云立即偿还原告借款本金3497770.98元、利息（含利息罚息、本金罚息等）200653.82元（暂计算至2016年9月3日，以后计算至款清息止），合计3698424.80元；3、判令被告支付原告为主张债权支出的律师费人民币5000元；4、判令被告三联公司对被告吴国荣、董凌云上述借款承担连带还款责任；5、判令被告吴国荣、董凌云承担抵押责任，以抵押房产合肥市瑶海区长江东路与天长东路交口处“合肥汽配城”C区443铺-455铺号拍卖、变卖，价款优先支付给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月25日，被告吴国荣、董凌云与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款人民币47l万元住房贷款，借款期限自2012年5月25日至2022年5月25日。同时，借款合同还对贷款利率、罚息利率、还款方式、违约责任等做了明确约定。另约定被告吴国荣、董凌云提供位于合肥市瑶海区长江东路与天长东路交口处“合肥汽配城C区443铺-455铺号，己办理了预告登记，但至今未办理他项权证。另，2011年1月4日，被告三联公司与原告下属经办行中国建设银行股份有限公司合肥钟楼支行签订《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告三联公司对其开发的合肥市瑶海区长江东路与天长东路交口处“合肥汽配城”所有购房人提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日至房屋他项权证办理完毕交付原告止。另，被告三联公司于2012年3月15日向原告下属经办行中国建设银行股份有限公司合肥钟楼支行出具“承诺函”，再次确认了其对“合肥汽配城”所有购房人承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告发放贷款人民币471万元，履行了合同约定义务，但被告吴国荣、董凌云未能按约履行还款义务，被告三联亦未按约办理房屋他项权证且没有履行保证责任人，其行为已构成严重违约。经多次催促被告还款，但被告至今未履行约定义务。被告吴国荣、董凌云、三联公司未提出答辩。本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，建设银行安徽省分行（贷款人）与吴国荣（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定建设银行安徽省分行为吴国荣购买位于合肥市汽配城C区443铺-455铺号（建筑面积合计319.37㎡）提供471万元的贷款，贷款期限为120个月，贷款为基准利率上浮10%，逾期贷款的罚息利率按本合同约定上浮50%执行；借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布全部贷款提前到期，并直至解除合同。借款人以所购房产作为抵押，并办理了预抵押登记手续。合同签订时董凌云系吴国荣的配偶，其作为所购房产的共有人在合同上签名。2011年1月4日，三联公司与建设银行安徽省分行、建行钟楼支行签订《商品房销售贷款合作协议书》，承诺为合肥汽配城项目购房人向银行的借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。同日，三联公司（甲方）与建设银行安徽省分行、建行钟楼支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证所担保的债权是指自2011年1月4日至2014年1月4日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，被告担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币15750万元，保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每一个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。上述合同签订后，建设银行安徽省分行依约向吴国荣发放贷款471万元。但签约各方仅在合肥市房地产管理局瑶海房屋办证交易中心办理预购商品房抵押权预告登记并未就合同中约定购买的商铺办理抵押登记手续。吴国荣在履行还款过程中未能按约履行还款义务，自2015年9月28日开始出现违约情况。截至2016年9月3日，吴国荣尚欠贷款本金3497770.98元，利息、罚息200653.82元未能支付。以上事实，有原告提供的被告身份信息、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，当事人当庭陈述予以证实。本院认为，吴国荣与建设银行安徽省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、三联公司与建设银行安徽省分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是签约各方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。吴国荣在履行合同过程存在违约情况，建设银行安徽省分行要求其归还到期本息以及提前归还未到期本金并解除双方之间的借贷合同关系，符合双方的约定，应予支持。合同约定以吴国荣、董凌云共同购买的商铺作为抵押担保，但仅在房产管理部门办理预抵押登记手续，建设银行安徽省分行并未取得抵押房产的他项权证书，故三联公司应按照其承诺对吴国荣的上述债务承担连带清偿责任。建设银行安徽省分行要求对吴国荣、董凌云所购的商铺享有抵押优先权，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定了房屋买卖预告登记法律制度，所谓预告登记制度是指在当事人所期待的不动产物权变动所需的条件缺乏或尚未成就时，法律为保护权利取得人对未来取得的物权享有请求权而进行的登记，其存在的意义在于保全债权请求权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，本质上是一种请求权，并不能直接支配该物。故预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动效力。本案中，案涉抵押房产至今尚未办理抵押登记手续，因此，在抵押房产的物权未设立、正式抵押登记手续尚未办理的情况下，建设银行安徽省分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，与上述法律规定不符，本院依法不予支持。《个人住房（商业用房）借款合同》签订时董凌云作为吴国荣的配偶，吴国荣案涉的债务在两人的夫妻关系存续期间产生，系夫妻共同债务，董凌云应当承担共同还款责任。对建设银行安徽省分行主张的实现债权支出的律师费5000元，因为能提供相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行与被告吴国荣、董凌云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告吴国荣、董凌云于本判决书生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行借款本金3497770.98元及截至2016年9月3日的利息、罚息200653.82元，之后按借款合同约定的计算标准顺延计算至全部清偿之日止）；三、被告安徽三联实业发展有限公司对被告吴国荣、董凌云的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司安徽省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36428元减半收取18214元，由被告吴国荣、董凌云、安徽三联实业发展有限公司共同负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 李 翔二〇一七年六月十六日书记员 李林霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订购买房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。