四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2017)川2022民初894号原告：四川恒通物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂中路278号。统一社会信用代码915120226602914484。法定代表人：胡悦斌,总经理。委托诉讼代理人:胡波，男，系公司职工。委托诉讼代理人：杨波，男，系公司职工，被告：唐伯约，男，1975年2月18日出生，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。被告：周海燕，女，1964年8月24日出生，汉族，四川省乐至县人，居民，住四川省乐至县。原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通公司）诉被告唐伯约、周海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理，依法由审判员杨荣光适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡波、杨波到庭参加诉讼，被告唐伯约、周海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月至2016年12月期间的物业管理费1974元，公摊水电费216元，违约金791元，共计2981元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年5月1日，原告与成都天佑房地产开发有限公司乐至分公司（简称天佑房地产公司）签订了《天佑·书香庭院小区前期物业管理服务合同》。该合同约定了双方权利义务、物业管理收费标准、业主逾期交纳物业服务管理费的违约责任。原告依据合同的约定对天佑·书香庭院小区进行管理，提供了相应的物业服务，被告作为天佑·书香庭院小区业主应当按照原告与天佑房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定向原告交纳物业服务管理费，现被告未向原告交纳2014年1月至2016年12月的物业管理服务费1934元、公摊水电费216元，构成违约，要求被告给付上述费用及违约金791元。被告唐伯约、周海燕未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据材料1：原告营业执照、组织机构代码证，法人身份证明、被告户籍证明、所有权登记记载表各一份，拟证明双方当事人的主体资格和身份，以及被告系天佑·书香庭院小区业主的事实；证据材料2：《前期物业管理服务合同》。拟证明原、被告签订物业管理合同，授权原告对天佑·书香庭院小区实行管理，并约定了物管费的收费标准及违约责任；证据材料3：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明原告收取物管费的标准的调整符合政府规定；证据材料4、资阳市物业服务项目收费统一参考价，拟证明资阳市物管费的收费标准；证据材料5、书香庭院入住收费标准。拟证明原告就调整物管费用向小区业主进行公示的事实；证据材料6、催收通知。拟证明被告欠费后，原告进行了催收；证据材料7、恒通物业维修服务内容公示，拟证明原告依据合同提供了服务；证据材料8、违约金计算的方式。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，证明了原、被告的主体资格和被告系天佑·书香庭院小区业主，予以采信；证据材料2系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与乐至县恒通房地产公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原、被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3、4系系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料5、告知调整物管费的公告，与证据材料4相佐证，能达到原告公示调整物业收费标准的目的，予以采信。证据材料6系催费通知，内容与证据材料2、3、4相印证，具有真实性，能证明原告向被告履行了催收义务，予以采信；证据材料7、能与证据2相印证，本院予以采信；证据材料8违约金计算的方式。不能作为证据，本院不予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：原告恒通公司经营范围为三级物业管理服务。2009年8月1日，原告恒通公司作为乙方与天佑房地产公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》。第二条物业的基本状况。物业名称：天佑·书香庭院，物业类型：商住；座落位置：乐至县天池镇文庙沟；第三条约定乙方提供物业的受益人为本物业的全体业主和物业受益人；……。第二章委托管理服务事项。第四条房屋建筑主体共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生包括公共场所房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；第三章委托管理和服务期限。第十七条自2008年8月1日至第一次业主大会召开和业主委员会成立止。合同期满或业主委员会成立与业主委员会所聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本合同自然终止；第六章物业的管理服务费用。第二十一条第2项本物业管理公共服务费，住宅由业主（使用人）按其拥有建筑面积每月每平方0.4元向乙方交纳，……；第3项本物业管理公共服务费每次交纳一季度以上，每次交纳费用时间季前十日；第5项本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；第八项物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗按该幢【该物业】住户的实际用量共同分担；第九项业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。签订合同后，原告入住天佑•书香庭院，对该小区进行物业管理。向业主公示了天佑•书香庭院入住收费标准。2015年1月以前，原告实际按多层住宅每月0.4元/㎡，公摊水电费6元/月，向业主收取物业管理费。二被告系该小区8栋3单元201号多层房屋业主，其房屋建筑面积为117.63㎡，被告从2014年1月起未交纳物业管理费、未支付公摊水电费，经原告催收未果，提起诉讼，要求被告给付。另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。资阳市物业管理协会资阳市物业服务项目收费统一参考价格表，对普通物业小区公共性物业费参考收费标准，其中三级服务，为0.5—0.6元月·㎡。本院认为，原告与天佑房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在天佑·书香庭院小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及天佑•书香庭院的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交纳物业管理费、公摊水电费，构成违约，应承担相应的法律责任。关于原告调整物业费收费标准的问题。因《前期物业管理服务合同》第二十一条第5项约定，本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整。现原告依据县政府文件和资阳市物业管理协会制作的资阳市物业服务收费统一参考价格表，从2015年1月起，物业费调整为每月每平方米0.5元，并进行了公示，该行为符合有关规定，本院予以确认。2014年1月-2014年12月被告拖欠原告物业费管理费564.62元（117.63㎡×0.40元/月·㎡×12月）、2015年1月至2016年12月被告拖欠原告物业费1411.56元（117.63㎡×0.50元/月·㎡×24月）、公摊水电费216元（6元/月×36月）。合计为1976.18元，现原告只要求被告给付物业费1974元，应视为原告对其部分权利的放弃，本院予以确认。关于逾期交纳物业管理费、公摊水电费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊水电费，构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费、公摊水电费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。庭审中，原告要求从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。因合同约定在季前十日交纳，被告2014年第一季度交费时间为2013年12月21日前，按前期物业合同的约定，被告给付违约金的时间从2013年12月22日算起，至2016年12月31日止，按被告应给物管费分段计算，共计应给违约金3749.11元，现原告主张的违约金为791元。因违约金具有补偿和惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十。原告损失为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于违期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题，罚息利率在贷款利率水平上加收30%—50%“的相关规定计算。为便于计算，原告要求按2015年1月至2016年12月间，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率偏低标准，即贷款年利率4.75%，上浮50%即7.125%计算。从2013年12月22日算起至2016年12月31日止，按被告每季度所欠物业费分段计算，本院予以支持。原告的资金利息损失为2014后第一季度损失为34.33元（159.156×1090×0.07125÷360）、第二季度损失为31.50元（159.156×1000×0.07125÷360）、第三季损失为28.67元（159.156×910×0.07125÷360）、第四季损失为25.83元（159.156×820×0.07125÷360）、2015年第一季度损失为28.09元（194.445×730×0.07125÷360）、第二季度损失为24.63元（194.445×640×0.07125÷360）、第三季度损失为21.17元（194.445×550×0.07125÷360）、第四季度损失为17.70元（194.445×460×0.07125÷360）、2016年第一季度损失为14.24元（194.445×370×0.07125÷360）、第二季度损失为10.78元（194.445×280×0.07125÷360）、第三季度损失为7.31元（194.445×190×0.07125÷360）第四季度损失为3.85元（194.445×100×0.07125÷360），合计248.1元，按违约金不能超过失的30%，原告最多可向被告主张违约金322.53元，超出部分本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、由被告唐伯约、周海燕在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费1974元、公摊水电费216元、违约金322.53元。二、驳回原告四川恒通物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐伯约、周海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  杨荣光二〇一七年六月十三日书记员  邹 波