湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执异134号案外人：周红军,女，1973年1月24日出生，汉族，住湖南省。案外人：王文坦,男，1968年9月11日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐致雅，湖南路虎律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司(原中国长城资产管理公司长沙办事处)，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段540号国贸大厦8-11楼，组织机构代码：717051294。负责人：阳金明，总经理。委托诉讼代理人：梁若愚，男，1991年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。系该公司员工。委托诉讼代理人：谭月华，湖南湘军麓和律师事务所律师。被执行人：长沙市方尊置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市宁乡经济开发区东升路。组织机构代码：691835698。法定代表人：周石林，董事长。委托诉讼代理人：周军平，男，1973年8月23日出生，汉族，住湖南省。系该公司员工。被执行人：周石林，男,1972年7月26日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：欧望军，女,1972年9月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：成正春，男,1962年6月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被执行人：高建国，男，1963年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司与被执行人长沙市方尊置业有限责任公司、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案中，案外人周红军、王文坦向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人周红军、王文坦的委托诉讼代理人周瑶，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的委托诉讼代理人梁若愚、谭月华，被执行人长沙市方尊置业有限责任公司的委托诉讼代理人周军平参加了听证，现已审查终结。案外人周红军、王文坦向本院提起异议称，案外人对于宁乡香樟美地商住房5栋401号房（下称涉案房屋）享有合法物权。一、案外人对涉案房屋享有合法物权，完全可以排除其他案件执行，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司无权要求对案外人房屋强制执行。湖南省华龙建筑工程有限公司与长沙市方尊置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案由湖南省高级人民法院于2017年4月17日作出(2017)湘民终44号民事调解书，确定长沙市方尊置业有限责任公司以其开发的宁乡香樟美地共66套商住房、门面及7个车位共作价31541190元抵偿给湖南省华龙建筑工程有限公司，且湖南省华龙建筑工程有限公司有权要求长沙市方尊置业有限责任公司将涉案房屋过户至湖南省华龙建筑工程有限公司指定的买受人名下。调解书确认湖南省华龙建筑工程有限公司对香樟美地(怡宁商业广场二期)项目享有工程款优先受偿权。后因长沙市方尊置业有限责任公司未自动履行调解书所确定的义务，湖南省华龙建筑工程有限公司于2019年3月5日向长沙市中级人民法院申请强制执行，要求长沙市方尊置业有限责任公司按调解书内容办理抵债房屋不动产产权登记手续，将上述房屋过户至湖南省华龙建筑工程有限公司指定的买受人名下。上述调解书已经生效，并自调解书生效之日起，则湖南省华龙建筑工程有限公司已经对涉案房屋享有合法物权，即享有对于抵债房屋的占有、使用、收益、处分的权利。案外人从湖南省华龙建筑工程有限公司处受让涉案房屋，与长沙市方尊置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》并由长沙市方尊置业有限责任公司出具购房款《收据》。自上述调解书生效后，长沙市方尊置业有限责任公司已经向湖南省华龙建筑工程有限公司交付所有抵债房屋，湖南省华龙建筑工程有限公司即向案外人交付房屋并由案外人实际占有、控制并居住多年。二、因长沙市方尊置业有限责任公司原因，其抵债给湖南省华龙建筑工程有限公司的房屋暂未办理房屋不动产产权登记手续。因长沙市方尊置业有限责任公司欠付工程款、监理费、设计费、勘察费等，相关单位不配合办理联合验收手续，从而无法完成涉案项目的联合验收，也无法办理涉案房屋的初始产权登记，导致抵债房屋至今仍未完成不动产产权登记手续的办理，案外人亦无法取得不动产产权证书。经宁乡市经开区政府多方协调，近期即将完善相关手续办理涉案项目初始产权登记，届时即可办理涉案房屋不动产产权证书，完善相关权利登记手续。三、湖南省高级人民法院作出的(2017)湘民终44号民事调解书确认：湖南省华龙建筑工程有限公司对于香樟美地(怡宁商业广场二期)项目享有工程款优先受偿权，即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，可知湖南省华龙建筑工程有限公司对于涉案工程享有的是工程款优先受偿权，且在诉讼过程中湖南省华龙建筑工程有限公司对申请法院查封、冻结了涉案房屋，查封冻结顺位第一，并在查封、冻结期限内由湖南省高级人民法院于2017年4月17日作出生效调解书确认湖南省华龙建筑工程有限公司对涉案房屋享有合法物权。而中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司与长沙市方尊置业有限责任公司之间系金融借款合同纠纷，其(2017)湘01民初1972号民事判决书确定的是中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司对长沙市方尊置业有限责任公司享有的债权，且中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司系于2017年9月25日才查封、冻结涉案房屋，系在湖南省高级人民法院作出调解书之后。湖南省华龙建筑工程有限公司对涉案房屋享有的物权应当优先于中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司债权。现房屋由案外人买受，且案外人已经签订《商品房买卖合同》并支付全部价款，合法占有涉案房屋多年，应由案外人享有涉案房屋享有所有权。请求本院：一、依法撤销(2019)湘01执279号执行裁定书及(2019)湘01执279号限期腾房公告中已由案外人享有所有权的房屋的相关内容；二、立即停止对涉案房屋的执行，依法解除对涉案房屋的查封、冻结。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司称，一、案外人提出的执行异议事由及证据材料不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行情形。1、涉案《商品房买卖合同》实际是以物抵债协议。从案外人提供的《收据》及听证中自认该房屋是用来抵工程款的事实情况来看，签订涉案买卖合同目的是“抵扣工程款”而并非善意购房。2、案外人享有的是债权请求权，并非物权请求权或物权期待权。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之目的在于保护善意购房人的生存利益。本案案外人的委托诉讼代理人当庭陈述及涉案房屋买卖合同记载的签署日期集中在2017年4月、5月份，且均是抵扣工程款，案外人在明知涉案房屋存在抵押债务负担，仍与长沙市方尊置业有限责任公司签订合同的行为，其主观不是善意，其债权不属于第28条应当保护的善意购房人的生存利益。二、湖南省华龙建筑工程有限公司与长沙市方尊置业有限责任公司签订的《调解书》确认建设工程优先受偿权的行为侵害了抵押权人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的合法权益。1、湖南省华龙建筑工程有限公司不享有建设工程优先受偿权。湖南省华龙建筑工程有限公司对涉案房屋不享有建设工程优先受偿权，已经长沙市中级人民法院一审判决确认，其行使建设工程优先受偿权超过法律规定的时效；2、湖南省高级人民法院(2017)湘民终44号《民事调解书》确认建设工程优先受偿权的行为侵害了抵押权人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的合法权益；三、根据(2017)湘民终44号《民事调解书》第三条之约定，湖南省华龙建筑工程有限公司对长沙市方尊置业有限责任公司享有债权的“置换或现金支付”追偿权，该调解书不能对涉案房屋产生物权变动的效力。1、《民事调解书》只能产生债权效力，不能产生物权变动效力。2、湖南省华龙建筑工程有限公司明知涉案房屋负有抵押担保仍然签订抵偿条款具有过错，不是善意第三人。3、抵押期间，长沙市方尊置业有限责任公司擅自处分抵押物，受让人亦未清偿抵押债务，根据物权法规定，该处分行为不得对抗抵押权人。请求本院驳回案外人周红军、王文坦的异议。被执行人长沙市方尊置业有限责任公司称，我公司没有与湖南省华龙建筑工程有限公司恶意串通，损害中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的利益。本院查明，原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司诉被告长沙市方尊置业有限责任公司、周石林、欧望军、成正春、高建国金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月7日作出（2017）湘01民初字第1972号民事判决：一、被告长沙市方尊置业有限责任公司在本判决生效后十日内归还原告长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（原中国长城资产管理公司长沙办事处）借款本金6400万元；利息111573334元，并按合同约定支付复利、罚息、违约金，利息、罚息、复利、违约金之和超过24%／年的，按24%／年计算［利息、罚息、复利、违约金计算至2017年6月10日止，之后的利息、罚息、复利、违约金以借款本金6400万元（2017年7月21日偿还的360000元本金可抵扣其在2017年7月21日之后的本金）为基数，按合同约定计算至实际清偿全部债务本息之日止，但不得超过24%／年］；二、原告长城资产管理股份有限公司湖南省分公司对被告长沙市方尊置业有限责任公司提供抵押担保的位于宁乡经济开发区东升路的香樟美地项目在建工程（其中住宅面积为34426.99平方米，商业面积为6140.65平方米）及其分摊的土地使用权［面积13943.2平方米，权证号：宁（1）国用（2013）第035号］，享有优先受偿权；三、被告周石林、欧望军、成正春、高建国对被告长沙市方尊置业有限责任公司上述欠款承担连带清偿责任。本案诉讼费467999元，由被告长沙市方尊置业有限责任公司、周石林、欧望军、成正春、高建国承担。在诉讼过程中，2017年9月25日，本院向宁乡县不动产登记中心发出（2017）湘01民初1972-1号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下的位于宁乡县，权证号为711001514501、502房。查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-2号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下香樟美地2栋308、309、310、408、505、506、510、605、606、607、610、706、708、709、710、806、809、810、905、906、908、909、910、1004、1006、1008、1104、1105、1204、1205、1206、1208、1210、1301、1303、1304、1306、1309、1310、1401、1403、1404、1501、1503、1504、1506、1508、1509、1510、1601、1603、1604、1606、1608、1609、1701、1703、1704、1705、1707、1709、1801、1802、1803、1804、1807、1810，以上共计67套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-3号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下香樟美地3栋305、306、404、405、406、505、605、705、805、905、906、1005、1104、1105、1106、1204、1205、1206、1304、1305、1306、1404、1405、1504、1505、1506、1604、1605、1704、1705、1804、1805、1806；4栋202、203、204、302、401、402、404、502、601、602、701、1001、1002、1101、1102、1201、1301、1302、1402、1501、1503、1601、1602、1802、1803、1804、1902、1903、2003、2004、2101、2102、2103、2104、2202、2203、2204、2302、2303、2403、2502、2503、2504、2601、2603、2604，以上共计79套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-4号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下香樟美地5栋201、202、302、401、402、404、502、601、702、802、901、902、903、1002、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1504、1601、1602、1701、1702、1801、1802、1803、1804；6栋201、202、301、401、501、601、701、801、802、901、902、1001、1002、1101、1201、1202、1302、1402、1501、1502、1601、1602、1702、1801、1802、1803、1804，以上共计56套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-5号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下香樟美地在建工程商铺2栋101、102、105、108、109、112、201、202、205、208、209；5栋105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117；6栋118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130，以上共计37套，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。同日，本院向宁乡县住房保障局发出（2017）湘01民初1972-6号协助执行通知书：查封长沙市方尊置业有限责任公司名下香樟美地1栋701、801，查封期限为三年，从2017年9月25日至2020年9月24日。该民事判决发生法律效力后,长沙市方尊置业有限责任公司、周石林、欧望军、成正春、高建国未能履行该判决，长城资产管理股份有限公司湖南省分公司向本院申请强制执行，本院于2019年2月19日立案执行。案外人周红军、王文坦不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。再查明，原告湖南省华龙建筑工程限公司诉长沙市方尊置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年11月3日作出（2016）湘01民初1187号民事判决：一、限被告长沙市方尊置业有限责任公司在本判决生效之日起五日内向原告湖南省华龙建筑工程有限公司支付工程款30201238元及违约金（违约金以30201238元为基数，自2016年2月7日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算至本判决生效之日起五日内实际付清工程款之日止）；二、驳回原告湖南省华龙建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费207906元，财产保全费5000元，共计212906元，由原告湖南省华龙建筑工程有限公司承担21291元，被告长沙市方尊置业有限责任公司承担191615元。湖南省华龙建筑工程限公司、长沙市方尊置业有限责任公司均不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉。经湖南省高级人民法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、双方共同确认截至2017年4月10日，长沙市方尊置业有限责任公司应付款为31541190元。其中，未付工程款30201238元，违约金1453955元，一审诉讼及财产保全相关费用265406元，另需扣减另案从长沙市方尊置业有限责任公司账上扣划湖南省华龙建筑工程有限公司的工程款379409元。二、2016年2月6日《香樟美地工程结算确认书》对支付工程款的履行期限做了明确约定，湖南省华龙建筑工程限公司于2016年7月18日向长沙市中级人民法院提起本案诉讼，因此，在长沙市方尊置业有限责任公司未完全清偿本案工程款之前，湖南省华龙建筑工程有限公司不放弃对本案香樟美地(恰宁商业广场二期)项目享有工程款优先受偿权，长沙市方尊置业有限责任公司确认湖南省华龙建筑工程有限公司对于香樟美地(怡宁商业广场二期)项目享有工程款优先受偿权。三、就以上所欠全部款项，长沙市方尊置业有限责任公司同意以其开发的宁乡香樟美地的部分商住房及商铺抵偿给湖南省华龙建工程有限公司。长沙市方尊置业有限责任公司承诺：抵偿房屋除已设置的在建工程抵押权及部分商铺已出租(6#栋124、224、126、226、127、227、128、228、129、229)外，并未被出售或抵债或设置其他权利，否则湖南省华龙建筑工程有限公司有权要求进行置换或以现金支付。四、抵偿工程款的房产，商住房所占比例为所欠金额的60%，商铺占40%。其他款项以相应面积的商住房等进行抵偿。五、抵偿的商住房及商铺的计价原则如下：商品房均为3280元/m2，商业门面一楼为12800元/m2，二楼为4000元/m2。如果尾数需要调节，则以相应车位按45000元/个计价。六、湖南省华龙建筑工程有限公司对用以抵偿的商住房、商铺等有自主优先选择权，双方同意以湖南省华龙建筑工程有限公司选择的商住房、商铺抵偿欠付工程款及其他费用等(具体见下表)。七、抵偿程序：1、本协议生效后，由湖南省华龙建筑工程有限公司指定其所欠工程款项的债权人、买受人等与长沙市方尊置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》等并由长沙市方尊置业有限责任公司交付商品房。2、由湖南省华龙建筑工程有限公司开具工程款收据，长沙市方尊置业有限责任公司向商品房买受人开具购房款收据，办理正式网签手续之前向买受人开具合法合规发票。相关工程款税费等已由长沙市方尊置业有限责在公司在工款结算时进行扣除，因此，相关税费应由长沙市方尊置业有限责任公司负责缴纳。3、由湖南省华龙建筑工程有限公司抵偿给其他第三人的房屋如中途需要变更买受人名单时，长沙市方尊置业有限责任公司应无条件配合办理。4、买受人在进场准备装修时，自实际进场之日起支付相关物业管理费，并按政府部门要求交纳房屋维修金、税费等相关费用。5、抵偿的房屋相关产权手续等应由长沙市方尊置业有限责任公司负责办理。八、本协议自签订后经由湖南省高级人民法院确认出具调解书之日起生效。双方不得就该工程主张其他任何权利。长沙市方尊置业有限责任公司必须在本协议签订后一周内撤销其就本案涉案工程在宁乡县人民法院提起的民事诉讼［(2017)湘0124号民初423号］。湖南省华龙建筑工程有限公司将在长沙市方尊置业有限责任公司撤销宁乡县法院相关诉讼后三个工作日内向法院申请解除《商住房、商铺、车位抵偿清单》确定的抵债房屋之外的其他房产的冻结。九、本协议签订后并由湖南省高院作出调解书后两个月内，湖南省华龙建筑工程有限公司应配合提办理小区联合验收需要报备的资料和签章手续(在长沙市方尊置业有限责任公司按照抵付比例履行完房屋抵债交付手续后，湖南省华龙建筑工程有限公司应负责单体竣工验收资料齐全，以确保顺利备案；长沙市方尊置业有限责任公司必须具备办理资料报备签章的条件，并提前七个工作日通知湖南省华龙建筑工程有限公司配合验收，否则湖南省华龙建筑工程有限公司有权顺移配合办理验收手续的时间。另外，任何非因湖南省华龙建筑工程有限公司原因导致无法办理联合验收或备案的，湖南省华龙建筑工程有限公司不负任何责任)。十、本案二审案件受理费207906元，由长沙市方尊置业有限责任公司负担。十一、双方同意上述款项及行为，在双方履行各自义务完毕后，双方关于本案再无其他纠纷。2017年4月17日，湖南省高级人民法院作出(2017)湘民终44号民事调解书，对上述调解协议予以确认。另查明，2016年5月10日，长沙市方尊置业有限责任公司（出卖人）与周红军、王文坦签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为座落于宁乡县经开区东升路与三环路口（香樟美地-5）第5幢4层401号房屋，该商品房建筑面积103.57平方米，总房价380800元，并提交了收据证实其已支付了全部购房款。案外人周红军、王文坦购买的长沙市方尊置业有限责任公司香樟美地5幢401号房屋在湖南省高级人民法院作出（2017）湘民终44号民事调解书以房折价抵偿工程款房屋范围之内，在中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司在建工程抵押房屋范围之内。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。发包人对工程折价的，应当与承包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款将该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而承包人的价款债权得以实现。湖南省高级人民法院(2017)湘民终44号民事调解书中长沙市方尊置业有限责任公司确认湖南省华龙建筑工程有限公司对于香樟美地(怡宁商业广场二期)项目享有工程款优先受偿权，湖南省华龙建筑工程有限公司如通过工程折价的方式行使工程款优先受偿权，长沙市方尊置业有限责任公司应将该工程的所有权转移给湖南省华龙建筑工程有限公司所有。在湖南省华龙建筑工程有限公司尚未通过人民法院的强制执行或长沙市方尊置业有限责任公司自动履行取得上述工程(房屋)所有权的情况下，由其指定其所欠工程款项的债权人、买受人等与长沙市方尊置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》形式将上述工程(房屋)以物抵债或再次转让，上述工程(房屋)不发生物权变动的效力，湖南省华龙建筑工程有限公司所欠工程款项的债权人、买受人等对上述工程(房屋)不享有建设工程价款优先权，只享有债权请求权，亦不享有物权期待权。案外人周红军、王文坦提出排除涉案执行标的物执行，不符合法定条件，且案外人周红军、王文坦提出排除执行的执行标的物申系请执行人长城资产管理股份有限公司湖南省分公司依法享有对抗案外人的抵押权优先受偿权的执行标的物。案外人周红军、王文坦提出的执行异议理由不成立，本院不予采纳。案外人周红军、王文坦如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定在本裁定送达之日起六个月内，向本院提起审判监督程序。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人周红军、王文坦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年六月四日书记员  李碧波附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。