上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初4916号原告：上海亚建电子有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨荣结，总经理。委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。被告：上海海淮塑料包装厂，住所地上海市青浦区。投资人：吴燕，总经理。被告：吴燕，女，1982年10月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省衢州市。原告上海亚建电子有限公司诉被告上海海淮塑料包装厂、吴燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请追加上海盘劲包装材料有限公司、上海卓顿家具有限公司、上海汇通果蔬专业合作社作为第三人，本院依法通知上述三公司作为第三人参加诉讼。后原告申请撤回上述第三人，本院经审查依法决定上述第三人退出本案诉讼。本案于2017年6月12日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。被告上海海淮塑料包装厂、吴燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海亚建电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告上海海淮塑料包装厂签订的《厂房租赁合同》、《补充厂房租赁合同(二)》；2、被告上海海淮塑料包装厂将厂房恢复原状并返还原告；3、被告上海海淮塑料包装厂支付自2016年12月1日起至实际退还厂房之日止的租金，按每个月人民币62,416.70元计算；并结清实际所欠的水、电费；4、被告上海海淮塑料包装厂支付自2016年12月1日至实际退还厂房之日止的门卫和公共马路管理费，按每个月2,200元计算；5、被告上海海淮塑料包装厂支付自2016年12月1日起至实际退还厂房之日止的劳务费，按照每个月833.30元计算；6、被告上海海淮塑料包装厂支付违约金58,500元；7、被告吴燕对被告上海海淮塑料包装厂上述金钱给付义务承担连带清偿责任。审理中，原告表示第2项诉讼请求仅要求被告上海海淮塑料包装厂腾退房屋并返还原告，鉴于水电费具体金额待定，故撤回要求被告上海海淮塑料包装厂结清水电费的诉讼请求。事实与理由：原告及被告上海海淮塑料包装厂分别于2012年10月16日、2012年12月1日签订《厂房租赁合同》及《补充厂房租赁合同(二)》，合同约定：原告将位于上海市青浦区白鹤镇鹤翔路XXX号面积3,500平方米的厂房，以每天每平方米0.55元的价格出租给被告上海海淮塑料包装厂，年租金70万元，每三年递增7%，每半年支付一次；另需支付每年劳务费10,000元，一年一付，以及门卫和公共马路管理费每年24,000元，每三年递增10%，每半年支付一次。上述费用均需提前十天支付。但截至目前，被告上海海淮塑料包装厂始终未能按约如数支付2017年度上述费用，原告曾就此事于2017年1月9日向被告上海海淮塑料包装厂发《关于解除和延付滞纳金告知书》，告知原告解除与被告上海海淮塑料包装厂的所有合同关系，及被告上海海淮塑料包装厂所应支付的各项费用。后双方就此事达成书面协议：被告上海海淮塑料包装厂于1月15日前支付30万……15日不付合同结束。但截至目前被告上海海淮塑料包装厂也未履行上述义务。双方于上述两合同中约定：乙方若逾期不支付租金且协商无效，甲方可终止合同并收回租赁厂房，乙方还要承担违约金，双方厂房租赁合同即日自动解除。另，被告上海海淮塑料包装厂系个人独资企业，根据我国《个人独资企业法》之规定，法定代表人吴燕应对被告上海海淮塑料包装厂的上述债务承担连带清偿责任。被告上海海淮塑料包装厂、吴燕未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年10月16日，原告作为甲方，被告上海海淮塑料包装厂作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区白鹤镇鹤翔路XXX号租赁给乙方，租赁期限自2012年12月1日至2024年11月30日，租赁期内，租金每三年递增7%；租赁面积3,500平方米；租金及付款方式约定为每天每平方米0.55元，年租金为70万元，每半年支付一次35万元，需提前十天支付，乙方提供给甲方58,500元作为押金，以上价格不含租赁税和所有税金，如需租赁发票，税金乙方自付，另需支付每年劳务费1万元，需提前十天支付，一年一付；门卫和公共马路管理费用为未税价每年24,000元，每半年支付一次12,000元，需提前十天支付(因门卫和公共马路管理费每年速增，故每三年重新商议此费用)；违约责任约定为租赁期间甲乙双方欲终止合同，应提前六个月以书面形式通知对方，并承担违约金58,500元，乙方若逾期不支付租金且协商无效，甲方可终止合同并收回厂房；合同还对其他事项作出约定。被告处由被告公司盖章，并由李家军签字。2012年12月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充厂房租赁合同(二)》，约定租期自2012年12月1日至2021年11月30日，共计9年，厂房租金每三年递增7%；租赁面积、租金标准、押金、劳务费约定同《厂房租赁合同》;门卫和马路管理费每三年递增10%。双方还签订《公告书》，对租金、押金、门卫和公共马路管理费等内容再次确认，公告书还约定租赁期间乙方必须在2015年7月1日前搬入所签订《厂房租赁合同》规定的租赁厂区内经营，严禁乙方转租，如有违背，甲方有权立即终止《厂房租赁合同》收回租赁厂房，乙方还须为此要承担违约金58,500和另要赔偿甲方全部损失。上述协议被告处均有被告盖章并由李家军签字。2017年1月9日，原告向被告送达《关于解除〈厂房租赁合同〉和延付滞纳金告知书》，表示系争房屋租赁费应在2016年12月1日之前付397,700元，但至2017年1月9日止未收到一分钱。根据租赁合同及补充合同和告知书规定，原告与被告已解除所有合同关系并产生滞纳金为：2016年12月1日至2016年12月31日的滞纳金为246,574元，另至2017年1月1日至2017年1月9日产生的滞纳金为71,586元，故总计所欠滞纳金和租房本金为715,860元。同日，被告李家军在该告知书上签字表示：2017年1月15日前付30万元，余款10万元尽量年前付完，如不付完就算滞纳金;15日不付合同结束。因被告未按约付款致讼。审理中，原告表示，本案系争房屋是原告在空地上自行搭建的，没有房产证，也无相关用地和建房批复。被告上海海淮塑料包装厂将房屋转租给了三家公司，目前三家公司基本停业。原告在本案中仅要求两被告腾退，不要求处理次承租人腾退事宜，保留另案起诉权利。被告上海海淮塑料包装厂租金、管理费和劳务费支付至2016年11月30日，之后未付，仅支付过3万元水电费。押金58,500元同意抵扣所欠租金。对于当事人无争议的事实，由原告的陈述，厂房租赁合同、补充厂房租赁合同(二)、公告书、解除厂房租赁合同和延付滞纳金告知书等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。系争房屋无产权证，也无相关用地或建房批复，故原、被告就系争房屋签订的《厂房租赁合同》、《补充厂房租赁合同(二)》均为无效。因合同无效，被告上海海淮塑料包装厂理应从系争厂房处腾退并将房屋交还原告。合同虽然无效，但被告上海海淮塑料包装厂使用系争厂房，理应支付房屋使用费，原告根据双方约定的使用费标准主张，于法无悖，本院予以支持。双方在合同及补充合同中约定了门卫和公共马路管理费、劳务费，原告据此标准向被告主张，于法无悖，本院予以支持。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故被告吴燕对于被告上海海淮塑料包装厂无法清偿的部分予以清偿。因合同无效，故原告向被告上海海淮塑料包装厂主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告同意被告上海海淮塑料包装厂支付的押金抵扣欠款，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海亚建电子有限公司与被告上海海淮塑料包装厂于2012年10月16日签订的《厂房租赁合同》和2012年12月1日签订的《补充厂房租赁合同(二)》无效；二、被告上海海淮塑料包装厂应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤翔路XXX号厂房并将房屋交还原告上海亚建电子有限公司；三、被告上海海淮塑料包装厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚建电子有限公司房屋使用费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月62,416.70元标准计算，扣除58,500元)；四、被告上海海淮塑料包装厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚建电子有限公司门卫和公共马路管理费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月2,200元标准计算)；五、被告上海海淮塑料包装厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚建电子有限公司劳务费(自2016年12月1日起至实际腾退之日止，按照每月833.30元标准计算)；六、被告吴燕应对被告上海海淮塑料包装厂上述第三、四、五条所述债务不能赔偿的部分承担连带补充责任；七、原告上海亚建电子有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,086.20元，减半收取计3,543.10元，由原告负担631.20元，两被告负担2,911.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年六月二十二日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。