湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2945号上诉人（原审被告）：长沙童蒙教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南湖路56号顺安大厦1-3层。法定代表人：龚清，执行董事。委托诉讼代理人：毛凯城，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙强，湖南瀛湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南第一物业服务有限公司星沙分公司，住所地湖南省长沙县星沙街道路星城社区C16栋137号。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人：李正，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙童蒙教育咨询有限公司（以下简称童蒙公司）因与被上诉人湖南第一物业服务有限公司星沙分公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2019）湘0121民初9819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人童蒙公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由第一物业公司承担。事实与理由：一、请求二审法院确认以下事实。1、第一物业公司提供的物业服务严重不到位，没有履行童蒙公司与第一物业公司之间约定的义务。双方签订的《长沙MOMA当代广场18栋3层321号商铺物业服务合同》明确约定物业服务事项，在服务过程中第一物业公司完全未按照约定履行合同义务，对所有业主及租户构成违约，应承担违约责任。2、因第一物业公司原因导致童蒙公司承租的房屋漏水，给童蒙公司造成了损失。证据证明2018年5月6日-2018年5月16日期间，房屋墙体存在漏水现象，导致墙体损坏以及其他物品泡毁，给童蒙公司造成了损失，对此损失第一物业公司应当进行赔偿。3、因第一物业公司的原因导致中央空调排出的空气存在严重异味，导致大量学生家长申请退费，并存在大量家长因为空气原因拒绝签单，给童蒙公司带来巨额损失。大量证据证明在2018年7月31日前，第一物业公司提供的新风系统（中央空调）存在巨大臭味，而童蒙公司经营早教机构，接受早教的孩子年龄偏小，对空气非常敏感，第一物业公司提供的新风系统产生的臭气严重影响孩子身心健康，导致部分家长退费，另外因为空气原因导致大量意向客户流失，给童蒙公司带来巨大经济损失，应由第一物业公司赔偿。4、第一物业公司提供的中央空调质量严重不过关，存在噪音大、制冷制热效果差、开放时间短的事实。第一物业公司提供的新风系统（中央空调）长期制冷制热效果差、噪音大，严重影响空调使用。开放时间，空调开机时间仅半年，却又按照季度进行收费，对于消费者而言明显显失公平；二、一审判决适用法律错误，判决内容不合理，请求二审法院予以纠正。第一物业公司提供优质满意的物业服务是前提，在前提没有达成的条件下，童蒙公司有权拒绝支付任何费用。即使合同约定为童蒙公司预缴物业费和能源费，但这并不能成为第一物业公司可以不履行或者不完全履行合同义务的合法依据。至今为止，签署问题依旧存在，并未实际改善，一审判决要求童蒙公司缴纳物业费和能源费的判决显然不合理，完全不利于纠纷的解决，只能促使第一物业公司更加不负责任。针对童蒙公司的上诉，被上诉人第一物业公司辩称：第一物业公司依约尽职尽责向童蒙公司提供了物业服务、能源空调服务，已经切实履行了合同义务。第一物业公司一审中提供了大量充分证据证明第一物业公司在物业服务期间提供了优质且符合合同约定的物业服务、新风服务。一审判决忽略第一物业公司提供的证据而仅以童蒙公司提交的三性存疑的微信聊天记录（经核查群里未有物业公司工作人员）即认定第一物业公司服务不到位、新风服务存在瑕疵过于片面、过于随意且依据不足；二、第一物业公司对包括童蒙公司在内的物业使用人通过服务热线等正常渠道反馈的问题，均第一时间进行记录及时处理，履行了物业服务职能，也得到了包括童蒙公司在内的物业使用人的满意评价。童蒙公司所谓的“因第一物业公司原因导致房屋漏水、空调异味异响导致学生退费”违背事实。第一物业公司对童蒙公司直接反馈的问题，只要属于物业公司职责应当处理的，都及时安排人员进行处理，即使不属于物业公司职责应当处理的，也都积极进行各种协调，切实维护了童蒙公司作为物业使用人的合法合同权益；三、在物业服务期间，童蒙公司多次表彰第一物业公司的物业服务工作并向第一物业公司赠送锦旗，其行为已经高度认可了第一物业公司的物业服务与能源空调服务。物业服务期间，童蒙公司向第一物业公司赠送锦旗多达四面，内容为“尽职尽责，服务周到”，对此在一审庭前会议时童蒙公司表示确有赠送锦旗的事实，可见第一物业公司的物业服务除得到其他业主贺物业使用人的认可，也得到了童蒙公司的认可，童蒙公司一方面认可第一物业公司的物业服务，另一方面又以物业服务有瑕疵为由拒缴物业费，明显自相矛盾，其上诉理由不应得到采信，其上诉请求不应得到支持。童蒙公司系因内部运营存在问题，不愿承担欠缴的各项费用，除了拖欠第一物业公司的物业费、能源空调费，还拖欠出租人的商铺租金；四、童蒙公司除预缴过物业服务费外，在物业服务期间也曾主动向第一物业公司交纳过物业服务费。根据一审判决认定的双方无争议的事实部分可知，童蒙公司于2017年6月28日预付了2017年8月1日-2018年7月31日的物业费94223.5元，于2018年12月6日缴纳了2018年8月1日-2019年8月31日的物业费102075.48元。由此可见，第一物业公司提供的物业服务始终存在，童蒙公司除预交费用外还曾主动缴纳费用，第一物业公司以顺序履行抗辩权为由拒绝支付任何费用违背事实和法律规定。综上，第一物业公司认为童蒙公司的上诉请求没有事实和法律依据，第一物业公司已经按照合同约定提供了各项物业服务、能源空调服务，故请求依法驳回童蒙公司的上诉请求，判决支持第一物业公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审的全部诉讼费用由童蒙公司承担。第一物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、童蒙公司立即向第一物业公司支付2019年9月1日至2020年7月31日的物业服务费86371.56元；二、童蒙公司立即向第一物业公司支付2018年4月1日至2019年9月30日的能源费（空调费）302340元；三、童蒙公司立即向第一物业公司支付因拖欠上述物业服务费、能源费（空调费）所产生的滞纳金共计280009.35元（因拖欠物业服务费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为5182.29元，实际计算至拖欠的物业服务费付清之日止；因拖欠新风费产生的滞纳金按每日千分之三的标准暂计算至2019年9月20日为274827.16元，实际计算至拖欠的能源费（空调费）付清之日止）；四、本案的全部诉讼费用由童蒙公司承担。一审法院经审理查明:一、当事人无争议的事实。1、2017年1月4日，童蒙公司与湖南当代摩码置业有限公司签订《MOMABABY购物乐园18-321商铺租赁合同》，合同约定童蒙公司承租长沙县MOMA当代广场18-321号商铺，租用建筑面积为1752.67平方米。2、2017年7月27日，第一物业公司与童蒙公司签订《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》。合同约定：第一物业公司为童蒙公司的经营单位18-321号商铺提供物业服务，服务期限自2017年8月1日到2025年7月31日。物业服务费收费标准为建筑面积每月每平方米4.48元人民币，支付时间按一年预付；能源费按建筑面积每年每平方米115元：物业服务期限内新风费总额为50390元/季度，支付时间按季度预付。合同签订之日起乙方（本案被告）预付第一季度能源费，其后于每付费周期结束前10日向甲方（第一物业公司）全额支付下周期新风费；合同约定了滞纳金标准为：每逾期一天，应向甲方即第一物业公司支付欠付金额3‰的滞纳金；合同还约定了其他权利和义务。3、童蒙公司于2017年6月28日预付了物业费94223.5元（计算期间为2017年8月1日-2018年7月31日）；2017年9月15日预付新风费50389元（计算期间为2018年1月1日-2018年3月31日）；2018年12月6日缴纳物业费102075.48元（计算期间为2018年8月1日-2019年8月31日）。4、湖南当代MOMA置业有限公司与童蒙公司《MOMABABY购物乐园18-321商铺租赁合同》、第一物业公司与童蒙公司《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》均未解除。二、当事人有争议的事实。第一物业公司提供的物业服务是否符合合同约定。第一物业公司认为符合，童蒙公司认为不完全符合，特别是新风系统，经常出现问题。童蒙公司为证明自己的主张提交了照片及微信聊天记录，证明童蒙公司因为新风系统的问题多次找到物业工作人员投诉，一直未能得到妥善解决。一审法院认为童蒙公司提交的证据可以证明第一物业公司提供的新风服务系统及物业服务均存在瑕疵，未达到合同约定的条件。一审法院认为：一、第一物业公司、童蒙公司签订的《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》真实合法有效，对第一物业公司及童蒙公司均有约束力，第一物业公司应提供符合合同约定的物业服务，童蒙公司应按时交纳物业服务费及能源费。二、童蒙公司经营早教中心，需要向受众提供舒适、干净的教学环境。由于第一物业公司未及时且保证质量地提供《物业服务合同》约定的新风服务和物业服务，致使案涉商铺遭受噪音案涉物业电梯口出现垃圾、多处公用设施存在破损、地下停车场积水等情况，对童蒙公司经营确会造成不良影响。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，童蒙公司要求减少物业服务费有事实和法律依据，一审法院予以支持。按合同约定，童蒙公司应支付2019年9月1日至2020年7月31日的物业服务费86371.56元，2018年4月1日至2019年9月30日的能源费（空调费）302340元，一审法院酌情认定童蒙公司应向第一物业公司支付物业服务费69097元，能源费（空调费）241872元。三、因第一物业公司未完全按照物业合同的约定履行修护、养护、管理和维护义务，第一物业公司要求童蒙公司支付滞纳金（违约金）的请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，遂判决：一、限童蒙公司在本判决生效后十日内向第一物业公司支付物业服务费69097元、能源费（空调费）241872元；二、驳回第一物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10487元，减半收取5243.5元，由第一物业公司负担243.5元，由童蒙公司负担5000元。本案二审过程中，上诉人童蒙公司向本院提交如下新的证据：视频。拟证明：第一物业公司的物业服务不合格。针对童蒙公司提交的新的证据，第一物业公司发表如下质证意见：对该证据的真实性予以认可，但是第一物业公司协助派出所，当时安排了工作人员进行巡逻。被上诉人第一物业公司二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对童蒙公司提交的新的证据认定如下：该证据真实、合法，与本案具有关联，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，第一物业公司与童蒙公司签订的《长沙MOMA当代广场18-321号商铺物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。根据本案现有证据，一方面，第一物业公司提供的物业服务和新风服务基本符合合同约定，但确实存在电梯口堆放垃圾、多处公用设施在破损、地下停车场积水等瑕疵；另一方面，童蒙公司接受了第一物业公司的物业服务，第一物业公司提供的物业服务虽对童蒙公司的经营活动产生了一定程度的影响，但并未达到无法实现物业服务合同目的的程度。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，童蒙公司有权要求减少物业服务费，但不能拒交全部物业服务费。一审判决将童蒙公司应向第一物业公司支付物业服务费酌减为69097元，将能源费（空调费）酌减为241872元，并无不当，本院予以维持。另蒙公司主张第一物业公司应承担违约责任和损失赔偿责任，因童蒙公司一审并未就此提起反诉，可另行主张权利。综上，上诉人长沙童蒙教育咨询有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5965元，由上诉人长沙童蒙教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月三日法官助理冷子健书记员杨蓓附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。