成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0108民初2576号原告（反诉被告）成都茗汇茶具有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人陈小燕。委托代理人施勇，住福建省平潭县，特别授权。原告施勇（反诉被告），住福建省平潭县。委托代理人陈天福，住四川省资阳市。被告成都亿铭投资管理有限公司，住所地：成都市蓉北。法定代表人詹欢。委托代理人张诺依，四川豪达律师事务所律师，一般授权被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司，住所地：成都市成华区。法定代表人郑美玲。委托代理人田利，四川豪达律师事务所律师，特别授权。委托代理人张诺依，四川豪达律师事务所律师，一般授权。第三人成都涌邦商贸有限责任公司，住所地成都市彭州市。法定代表人王彩霞。委托代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）成都茗汇茶具有限公司（以下简称茗汇茶具公司）、施勇与被告成都亿铭投资管理有限公司（以下简称亿铭投资公司）、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司（以下简称亿铭茶叶公司）、第三人成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）房屋租赁合同本反诉纠纷,本院于2016年5月6日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员符荣华独任审判，于2017年3月24日公开开庭进行了审理，原告施勇及其委托代理人陈天福，原告茗汇茶具公司的委托代理人施勇，被告亿铭投资公司、亿铭茶叶公司共同委托代理人张诺依到庭参加了诉讼，第三人涌邦公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茗汇茶具公司、施勇诉称，2014年10月31日，亿铭投资公司授权亿铭茶叶公司（甲方）与原告（乙方）签订《商位租赁合同》，约定原告承租亿铭茶叶公司经营的“亿铭茶城”二楼一个大展位商铺，租用建筑面积246.62平方米，承租期五年，免租期八个月。被告收取原告保证金10000元、运管费3632元、商铺租金64523元，共计78155元。原告承租期间，被告干扰原告合法经营，并于2015年5月5日恶意终止合同，拒收原告租金。2016年3月13日，因茶城展场大门关闭、电梯关停、共用通道围堵封闭等导致原告无法经营。因二被告前述行为给原告造成损失，为此，原告诉至法院，请求判令：二被告支付原告违约金171647.52元、赔偿装修价值148250元、返还保证金10000元，本案诉讼费由二被告承担。被告亿铭茶叶公司、亿铭投资公司辩称，被告不存在违约行为，原告欠付租金在先，按照约定双方应当解除合同，被告不应向原告支付违约金、退还保证金并赔偿装修损失；原告有关损失的计算无合同依据和事实依据。第三人涌邦公司未发表意见。反诉原告亿铭茶叶公司提起反诉称，2014年10月31日，亿铭茶叶公司与茗汇茶具公司、施勇签订《商位租赁合同》，约定亿铭茶叶公司将位于成都市成华区商铺出租给茗汇茶具公司、施勇，月租金为14303.96元；茗汇茶具公司、施勇每半年向亿铭茶叶公司支付一次租金，且需在半年计租日期前5日一次性付清下半年租金；每逾期一天，每日按照实欠租金的千分之三向亿铭茶叶公司支付违约金，逾期超过15日，亿铭茶叶公司有权解除合同。合同签订后，亿铭茶叶公司依约向茗汇茶具公司、施勇交付了商铺，但茗汇茶具公司、施勇未按约定按时足额支付房屋租金，且其拖欠商铺租金的时间已超过15日。为此，亿铭茶叶公司请求判令：解除亿铭茶叶公司与茗汇茶具公司、施勇签订的《商位租赁合同》；茗汇茶具公司、施勇向亿铭茶叶公司支付拖欠的房屋租金173039.6元、违约金71126.75元（暂计算至2016年9月30日）；诉讼费费用由茗汇茶具公司、施勇承担。反诉被告茗汇茶具公司、施勇辩称，亿铭茶叶公司关于解除《商位租赁合同》的主张于法无据；亿铭茶叶公司主张收取房屋租金及违约金的事实不成立，其已支付房屋租金至2015年9月10日，亿铭茶叶公司无权收取房屋租金及违约金。同时，茗汇茶具公司、施勇还主张要求亿铭茶业公司继续履行原《商位租赁合同》、《亿铭福建茶城展位定金协议》；支付违约金148761.18元、可得利益损失628387.76元、误工损失83212.4元、返还保证金10000元、赔偿装修损失148250元等。经审理查明，2013年9月17日，亿铭投资公司与涌邦公司签订《租赁合同书》，涌邦公司将位于昭觉寺，单体建筑三层的房产14747.67平方米出租给亿铭投资公司，双方约定租赁期限自2013年9月17日起至2028年9月16日止。2014年4月24日，亿铭投资公司向亿铭茶叶公司出具《授权委托书》，授权亿铭茶叶公司全面管理昭觉寺南路280号“亿铭福建茶城”运营相关事宜。2014年4月15日，茗汇茶具公司（乙方）与亿铭茶叶公司（甲方）签订《亿铭福建茶城展位定金协议》（以下简称《定金协议》），约定甲方将茶城展厅，面积（含公摊）约计230平米（以实际测量尺寸计算出的面积为准）的场地交给乙方经营，乙方在办理手续时须向甲方支付定金30000元，签正式合同后，押金支付10000元，市场统一优惠八个月。陈小燕作为茗汇茶具公司法定代表人在该《定金协议》上签字。2014年10月31日，亿铭茶叶公司（甲方）与茗汇茶具公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定亿铭茶叶公司将位于昭觉寺商铺，建筑面积165.52平方米、公摊面积81.1平方米，共计246.62平方米，出租给茗汇茶具公司经营；租期五年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止（含甲方对乙方承诺的免租期）；甲方提供8个月的免租期，2014年9月15日至2015年7月31日含免租期4个月，2015年8月1日至2016年5月31日含免租期4个月；月租金14303.96元，半年租金85823.76元，运营费每月1233.1元，每季度交一次；乙方应在本合同生效之日起三日内一次性付清上半年租金，在下半年计租日期前五日一次性付清下半年租金，每逾期一天，按乙方欠租金的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权提前解除合同，乙方依约承担违约责任；甲方将房屋交付乙方后，房屋的装修、修缮及由乙方原因产生的一切损害由乙方自行负责，装修方案需报甲方同意后方可实施；合同签订时，乙方向甲方交纳保证金10000元，在租赁期限届满办完交接手续时，如乙方未出现任何扣除保证金的行为，则甲方无息归还乙方。《定金协议》签订后，亿铭茶叶公司即将约定商铺交付给茗汇茶具公司使用。后茗汇茶具公司于2014年4月18日、2014年10月5日、2014年10月24日、2015年4月13日分别向亿铭茶叶公司支付展位定金30000元、房租34523元、房租10000元、运营管理费3632元，共计78155元，亿铭茶叶公司并分别开具《收据》，载明收到前述费用。双方共同认可租金起算时间为2014年9月15日，茗汇茶具公司在庭审中主张已缴纳2015年1月15日至2015年5月31日期间的房租64523元。亿铭茶叶公司则认为茗汇茶具公司自2015年2月1日即开始拖欠租金。2015年3月，涌邦公司以亿铭投资公司未按时支付房屋租金为由向茶城内商户发出《通知书》和《告知书》，告知茶城内商户，因亿铭投资公司违约，涌邦公司已与其解除租赁合同，为不影响商户经营，请各商户直接与涌邦公司联系，配合办理相关事宜。2015年5月15日，亿铭投资公司（乙方）与涌邦公司（甲方）签订《关于“亿铭茶城”交接协议》，双方一致同意解除租赁合同，亿铭投资公司退出茶城经营，自2015年5月15日起，亿铭投资公司不再向商户收取房租，涌邦公司同意亿铭投资公司及其授权公司与茶城商户签订的租赁合同，并愿意承担租赁合同中乙方及其授权公司应当承担的权利义务，替换乙方及其授权经营公司成为租赁合同一方当事人，承担商户租赁合同的义务，包括但不限于提供租赁房屋、房屋维护、租赁期限、租金减免等全部合同义务，同时享受合同权利。甲乙双方及商户三方之间另行签订租赁合同主体变更的三方协议，作为本合同的附件；乙方撤离茶城后，甲方应当按乙方与商户之间签订的租赁合同履行，享有合同权利，承担合同义务，因甲方违反三方协议，导致商户向乙方主张权利的，乙方由此所受损失由甲方承担赔偿责任。亿铭投资公司和亿铭茶叶公司撤场后，茗汇茶具公司未未向涌邦公司支付商铺租金，涌邦公司遂于2016年3月发出《限期离场通知书》，以茶城内商户未缴纳租金为由，要求茶城内商户于2016年3月30日前搬离。茗汇茶具公司在审理过程中认可其知晓亿铭茶叶公司撤场、由涌邦公司接手的事实，但表示其后向涌邦公司缴纳租金，但涌邦公司拒绝收取。庭审中，茗汇茶具公司表示，其于2016年4月未再营业，于2016年10月撤场并将涉案商铺交还给涌邦公司；其已将涉案商铺内的货架及可以搬离的物品自行处置，现涉案商铺已重新对外出租并装修。上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、定金协议、商铺租赁合同、收款收据、收据、现场照片、赔偿金计算明细表、授权委托书、调解协议、限期离场通知书、城北熊猫生活广场项目概况、商户告知书、公证书、交接协议、撤场确认书、（2015）成民初字第2090号民事判决书、电视新闻报道录像等证据。审理过程中，茗汇茶具公司还提交了装饰装修工程施工合同、装修款缴纳收据等以证明其支付了装修及货架款150000余元，茗汇茶具公司同时认可其在接收商铺时，涉案商铺已进行基础装修，其只需要根据实际需要添加东西，且依据铭汇茶具公司提供的装修明细清单，装修项目除涉及部分乳胶漆、背景外，其余大部分均为添置货架、收银台、招牌、广告灯等。亿铭茶叶公司对前述证据的三性均不予认可。本院认为，《定金协议》及《商铺租赁合同》均系茗汇茶具公司与亿铭茶叶公司签订，施勇不是本案所涉房屋租赁合同的当事人，其并非本案适格原告。前述《定金协议》及《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对茗汇茶具公司主张的违约金，本院经审查后认为，因茗汇茶具公司与亿铭茶叶公司签订的《商铺租赁合同》并未就茗汇茶具公司所主张类型的违约金作出约定，茗汇茶具公司该项主张缺乏合同依据，本院依法不予支持。针对茗汇茶具公司主张的装修损失，本院经审查后认为，依据茗汇茶具公司的自认，涉案商铺已进行过基础装修，茗汇茶具公司除进行了部分乳胶漆涂刷及背景装修外，其余大部分均为添置经营所需货架、收银台等，且茗汇茶具公司认可在撤场时已经相应货架及可搬离的物件进行了处置，同时，涉案商铺现已重新对外出租并装修，就茗汇茶具公司在装修过程中已形成附合的装饰装修物的价值无法直接确定，且不具备通过鉴定予以确定的条件，故本院对茗汇茶具公司该项主张依法不予支持。针对茗汇茶具公司主张退还保证金，本院经审查后认为，因茗汇茶具公司及亿铭茶叶公司均已撤场，房屋租赁合同已无法继续履行，现茗汇茶具公司主张退还该10000元保证金符合双方约定，本院依法予以支持。针对亿铭茶叶公司主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院经审查后认为，因亿铭投资公司与涌邦公司已协议解除了双方之间签订的包括案涉房屋在内的租赁合同，且茗汇茶具公司及亿铭茶叶公司均已撤场，双方之间的房屋租赁合同已无继续履行的基础和条件，现亿铭茶叶公司主张解除符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。针对亿铭茶叶公司主张的租金，本院经审查后认为，因双方已共同确认租金的起算时间为2014年9月15日，铭汇茶具公司并已向亿铭茶叶公司缴纳了四个半月的租金，且依据双方签订的《商铺租赁合同》关于“2014年9月15日至2015年7月31日含免租期4个月”的约定，本院认定茗汇茶具公司已缴纳租金至2015年5月底，同时，依据亿铭投资公司与涌邦公司签订的《关于“亿铭茶城”交接协议》的约定，亿铭投资公司、亿铭茶叶公司已无权收取自2015年5月15日后的租金，故亿铭茶叶公司该项主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。针对亿铭茶叶公司主张的逾期付款违约金，因本院认定茗汇茶具公司已按期缴纳了亿铭投资公司向涌邦公司承租涉案商铺期间的租金，且亿铭投资公司与涌邦公司之间就履行租赁合同产生的纠纷对茶城内商户经营产生一定影响，故对亿铭茶叶公司该项主张本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）成都茗汇茶具有限公司与被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）成都茗汇茶具有限公司保证金10000元。三、驳回原告（反诉被告）成都茗汇茶具有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）成都亿铭茶叶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3124元，反诉案件受理费2481元，由成都铭汇茶具有限公司承担3030元，成都亿铭茶叶有限公司承担2575元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  符荣华二〇一七年六月二十二日书记员  何佳秀