北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5659号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙东红，女，1966年8月29日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：盖冬梅，内蒙古秤元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁玎，男，1971年11月26日出生，住山东省青岛市市南区单县。委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董春锋，北京市康达律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：黄杨霞，女，1991年11月18日出生，住北京市朝阳区。上诉人孙东红因与被上诉人丁玎、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司(以下简称麦田公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初27330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙东红上诉请求：一、撤销北京市朝阳区人民法院作出的(2018)京0105民初27330号民事判决书第二项、第三项、第五项;二、改判支持孙东红的一审反诉诉讼请求;三、一审、二审诉讼费用由丁玎承担。事实与理由：1.一审法院对孙东红提交房产证的时间没有确认,属于认定事实不清;2.一审法院对丁玎违约的事实没有认定,属于认定事实不清;3.一审法院对净房出售不用房屋核验的事实没有认定,属于认定事实不清;4.一审法院对房屋核验完成后就可以网签过户的事实没有认定,属于认定事实不清;5.一审法院对丁玎无钱购买孙东红房屋,恶意违约的事实没有认定,属于认定事实不清;6.一审法院对丁玎法拍房屋的法拍资格审核时间没有认定,属于认定事实不清;7.一审法院对丁玎丧失购房资格的时间没有认定,属于认定事实不清;8.一审法院在判决过程中对未经质证的证据以及未出示的证据进行采信,违反法律规定;9.一审法院在判决过程中未对孙东红出示的证据进行采信,未听取孙东红代理人的意见,违反法律规定;10.一审法院认为因购房政策影响,涉案房屋解除属于适用法律错误;11.一审判决违反法定程序;12.北京麦田房产经纪有限公司故意欺瞒孙东红,存在过错;13.一审法院在审理过程中记录的事实错误;14.孙东红没有任何违约行为;15.孙东红有新的证据,可以推翻原判决;16.本案诉讼费用收取违反法律规定。需要补充强调的是，丁玎在购房资格协议书上确认过有购房资格。丁玎答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。关于房屋核验的问题上，合同明确约定房屋核验是网签的前提。同时，根据住建委和国土资源局的相关通知，18年4月20日，明确了房屋核验不再是房屋交易的前提，在此之前二手房交易是需要房屋核验的。本案合同因客观原因不能履行，孙东红本来是同意退回交易定金，后因其自身原因不能退还，其上诉请求应当被驳回。麦田公司述称:不发表意见,请求法院依法判决。丁玎向一审法院起诉请求：1.判决解除丁玎与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.孙东红向丁玎返还购房定金10万美金；3.孙东红向丁玎赔偿延期返还定金的利息（以10万美金为基数，按照日万分之五的标准计算自2017年3月18日至实际返还之日）；4.孙东红向丁玎赔偿律师费5万元；5.孙东红承担财产保全费4670元。孙东红向一审法院提起反诉请求：1.判决解除孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.丁玎赔偿孙东红违约金227万元；3.丁玎赔偿孙东红往返北京、海南、河南的交通费、住宿费共计39114元；4.丁玎赔偿孙东红律师费6万元；5.丁玎赔偿孙东红房屋差价损失300万元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2017年3月1日，于涌作为出卖人与丁玎作为买受人在麦田公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定丁玎购买于涌名下的利泽酒店公寓（性质为住宅类房屋），房屋成交总价为452万元；定金为80万元，于2017年3月1日支付50万元，于2017年3月15日前支付剩余定金30万元。2017年3月9日，利泽酒店公寓的房屋核验通过。2017年3月18日，孙东红作为出卖人与丁玎作为买受人在麦田公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定丁玎购买孙东红名下的涉案房屋（性质为商办类房屋），房屋成交总价为1135万元；定金为10万美金。签订合同当日，丁玎向孙东红支付定金10万美金。2017年3月18日，丁玎通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得北京市朝阳区灵通观×号院×号楼×层×房屋（以下简称灵通观房屋），成交价为1258.8009万元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定在该公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的；2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。2017年3月27日，孙东红通过微信询问麦田公司职工杨新一“新一，我的那套房出售受影响吗”，杨新一回复“客户购房的话，需要购房资格”“客户还是想买，正在想办法”，孙东红询问“有问题吗”，杨新一称“还有等细则出台，现在已经停止商业网签了”“有，客户之前还有两套房子没有过户”，孙东红询问“那他怎么办啊”，杨新一表示“不知道国家具体的政策，如果占用名额的话，客户就买不了，只能和平解约，三方免责”。2017年3月28日，北京市西城区人民法院与丁玎签订《司法拍卖成交确认书》，确认丁玎以1258.8009万元的价格拍得灵通观房屋，丁玎已交纳的保证金100万元自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交价余款1158.8009万元已于2017年3月24日缴入法院指定账户。2017年3月29日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102执4519号执行裁定书，裁定灵通观房屋归丁玎所有。2017年3月30日，涉案房屋的房屋核验通过。2017年4月22日，麦田职工杨新一通过微信联系孙东红称“客户下午找我了，现在建委不给网签，做了网签的也不给过户，因为政策问题，客户这边因为购房名额，买不了，现在客户要退了，姐，您看怎么办”，孙东红回复称“退呀”。2017年4月24日，杨新一通过微信告知孙东红“姐，客户购房资格没有通过”。2017年5月5日，利泽酒店公寓办理网签手续。2017年5月16日，利泽酒店公寓登记至丁玎名下。2017年7月6日，灵通观房屋登记至丁玎名下。庭审中，经询，丁玎和麦田公司均表示在网签之前需要先进行房屋核验，因丁玎在购买涉案房屋之前还购买了利泽酒店公寓，故麦田公司按照合同签订顺序办理房屋核验和网签手续，而在限购政策出台之时，涉案房屋的房屋核验结果还未出来。麦田公司表示房屋核验需要产权证原件或者清晰照片，但在签订房屋买卖合同时，孙东红未提交涉案房屋产权证原件或清晰照片，麦田公司于2017年3月22日才收到孙东红邮寄的涉案房屋产权证原件，对此，丁玎、孙东红予以认可。此后，麦田公司于2017年3月23日提交了涉案房屋的房屋核验申请。一审法院认为：孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议在履行过程中，因北京市于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，丁玎的购房资格审核未通过，导致涉案房屋未能办理网签手续。现丁玎诉请要求解除其与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，孙东红亦反诉要求解除，法院对此不持异议。现因购房政策影响，孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁玎为购买涉案房屋支付的购房定金10万美金，孙东红应予返还。关于丁玎诉请的财产保全费4670元，丁玎已实际支出，且具有一定的必要性，故对于此项诉请，法院予以支持。丁玎的其他诉请，于法无据，法院不予支持。至于孙东红的其他反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、丁玎与孙东红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于判决生效之日解除；二、孙东红于判决生效后七日内退还丁玎购房定金10万美金；三、孙东红于判决生效后七日内向丁玎支付财产保全费4670元；四、驳回丁玎的其他诉讼请求；五、驳回孙东红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,孙东红向本院提交提交以下证据：证据一、微信聊天记录。证明孙东红应麦田公司杨新一要求分别于2017年3月7日和3月8日两次把涉案房本照片拍照发给杨新一；证据二、孙东红经纪人名片复印件，证明如果涉案房屋是净房就不需要核验，需要核验买房人的购房资格；证据三、录音光盘。证明住建委明确回复2017年3月26日前网签的商住房可以履行，2017年3月26日之后网签的商住房不能再履行，二手房可以即时网签；证据四、2017年4月22日的微信聊天记录。一审提交了这部分前面的聊天记录，该证据证明丁玎说当时解约的理由是因为购房资格不够。孙东红对于丁玎提出的理由表示可以通过法律途径解决。麦田公司作为中介公司没有公正的履行居间义务。针对上述证据，丁玎称，证据一不属于新证据，真实性无法核实，与本案没有关联性。3月7日双方还没有签订合同，不能说明孙东红与麦田公司进行房屋核验；证据二真实性不认可，关联性也不认可。关于涉案房屋的交易，需要进行核验；证据三不认可证明目的，本案交易时间在2017年3月，涉案房屋交易时间需要进行核验；证据四一审时候完全可以提交，不符合新证据的规定。这个也没有做公证书。结合孙东红一审提交的公证书，可以看出来孙东红是节选对其有利的部分进行公证。故不认可真实性和证明目的，退一步讲，如果微信记录是真实的，可以看出来是因为客户购房资格没有通过。涉案房屋之前并没有社保要求，合同签署之后根据住建委规定，要求购房者有五年连续社保，这是因为政策性原因对购房人提出更高的要求。而不是丁玎个人的意愿。麦田公司称，证据一真实性认可，证据二、三真实性无法确认。涉案房屋交易时需要进行房屋核验，孙东红签约时即3月18日照片是不清晰的，不符合核验要求，后孙东红向麦田公司邮寄了房本原件，麦田公司在收到房本原件次日进行核验，需要五个工作日才能出结果。关于证据四，真实性认可，证明目的不认可。杨新一发给孙东红的核验结果是从建委的系统中做的资格核验，不是居间方自己做的核验。上面显示丁玎的个税和社保连续缴纳不满五年，按照3月26日出台的政策，丁玎不符合购房资格，所以才提出解约。对于孙东红提交的上述证据，本院将结合本案的其他事实综合予以认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、微信聊天记录以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据查明的事实，孙东红与丁玎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议在履行过程中，因北京市于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，丁玎的购房资格审核未通过，导致涉案房屋未能办理网签手续。本案系因北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的政策，导致丁玎丧失购买涉案房屋的购房资格，致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。一审中丁玎与孙东红均提出解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求，故本院对于此《北京市存量房屋买卖合同》的解除不持异议。丁玎对于合同的解除不存在过错，故本案合同的解除不能归责于丁玎。《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除后丁玎为购买涉案房屋支付的购房定金10万美金，孙东红应予返还。孙东红上诉主张丁玎系因无钱购买孙东红房屋,恶意违约，应承担相应违约责任并赔偿孙东红相关损失，但孙东红提供的证据尚不足以证明丁玎存在恶意违约的情形，故对于孙东红的该主张，本院不予支持。关于丁玎诉请的财产保全费4670元，丁玎已实际支出，且具有一定的必要性，一审法院对于丁玎此项诉请予以支持。亦无不当，本院予以确认。综上，孙东红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27145元，由孙东红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 玄明虎二〇二〇年六月二日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 田亚男书 记 员 刘 欣