黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0603民初1173号原告战荫华，男，1969年9月8日出生，汉族，大庆石化公司工程公司职工，住大庆市龙凤区，委托代理人王显坤，大庆市龙凤中心法律服务所法律工作者。被告大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，注册号：230600100011133。法定代表人孙洪海，经理。委托代理人卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司职员，住大庆市龙凤区，原告战荫华与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，依法由审判员孙景耀适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告战荫华委托代理人王显坤，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司委托代理人卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月17日，原告与被告签署购买其开发的东城领秀华彩园B48栋C单元013号车库认购确认书，于同年10月28日给付被告全款17万元并使用，曾多次找被告要求办理房屋权属证书未果。2013年和2014年两次到大庆石化公司信访办公室求助，2016年，被告张贴通知预售许可证办理完成了，到售楼处后又以各种理由推脱，直至2017年3月10日，被告电话通知原告可以签订房屋权属证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日没有签订商品房买卖合同，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可参照购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。自2011年10月28日至2017年3月10日共计1959天，计算方式为：购房款17万元乘以6%除以365天乘以1959天，计算数额为人民币54745元。原告诉讼请求为：被告赔付自2011年10月28日至2017年3月10日逾期办理房屋权属证书违约金54745元；案件受理费由被告承担。被告辩称，对事实及理由有异议。原告所称合同并未约定违约金或者损失数额计算方式，因为原、被告之间没有签订正式商品房买卖合同，也未约定办理产权证期间及违约金计算方式；原、被告在签订认购书时与相关业主又签订谅解备忘录，根据备忘录可以清楚看出原告已经知道双方暂时无法签订正式合同，且原告承诺放弃追究被告因房屋交付时无法办理相关手续产生的违约及其他责任。本案在庭审过程中，原告提供如下证据：证据一、华彩园后七栋认购确认书和收款收据复印件（经与原件核对无异议）各一份，欲证明2011年1月17日，原告购买被告开发的华彩园后七栋B48栋C单元013号22.84平方米车库，价款为17万元，2011年10月28日，被告收取原告交付的全部购房款后，将车库交付给原告使用，原、被告之间买卖合同关系成立。被告质证，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该认购书第二条已经明确自接到久隆公司通知后一周内持相关手续来签订正式商品房买卖合同，表明原告已经清楚暂时无法签订正式商品房买卖合同的事实。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。证据二、音响光盘和房款交纳通知书复印件（经与原件核对无异议）各一份，欲证明在2013至2014年间，原告等购房人多次找被告主张权利，要求办理房屋权属证书，被告至今仍未办理。被告质证，原告提供的光盘我听过，不需要当庭播放。对证据真实性有异议，证明内容并不能反映原告想要证明的事实。本院认为，该证据系合法取得，真实有效，能够证明原告的主张，予以采信。庭审过程中，被告未提供证据。依据认定的证据和当事人的陈述，本院确定如下法律事实:2011年1月17日，原告与被告签订华彩园后七栋认购确认书，原告购买被告开发的龙凤区龙腾路8号华彩园B48栋C单元013号车库，车库面积为22.84平方米，价款为人民币17万元。2011年10月28日，原告交纳了购买车库的全部房款17万元。2011年11月1日，原告购买的车库交付使用。2016年6月28日，被告对华彩园48号楼等后六栋住宅楼业主下发通知，通知内容为：久隆房地产公司即将办理完成以上六栋住宅楼预售许可证，预计七月上旬开始收取剩余住宅房款。为保证交款工作顺利进行，望此区域业主做好尾款交纳（现金交款或贷款）相关准备工作，届时久隆公司营销中心将进行正式通知。2013年和2014年，原告两次到大庆石化公司信访办公室求助，要求办理房屋权属证书未果。2017年3月10日，被告电话通知原告可以签订房屋权属证书。原告购买的车库所有权证书至今未办理。本院认为，原、被告签订华彩园后七栋认购确认书，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该确认书具备商品房买卖合同的主要特征，具有合同性质，依法成立，合法有效。本案争议的焦点系被告是否应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。关于被告是否违约问题：根据合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。据此，出卖人协助买受人办理房屋所有权证书是其应履行的主合同义务。原告按合同约定交纳了全部购房款，已履行了合同义务，被告做为房屋出卖方应履行协助原告办理所购车库权属证书的义务，并就未按约定或法定期限履行办理房屋所有权证书义务系其自身原因亦或行政主管部门原因所致承担举证责任。具体而言，被告应就其是否履行了在约定或法定期限届满前完成了房屋初始登记，并将协助办证所需材料备齐提交房屋登记机关等义务负举证责任，如举证不能，将承担合同约定或法律规定的违约责任。依据2016年6月28日，被告向相关业主发布的通知可以认定，被告未办理房屋预售许可证系导致未办理房屋产权证书的原因之一，被告未举证证明其已履行了协助办证义务，本院认定系由于被告原因致原告未取得房屋所有权证书的事实。关于违约期限问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。由于出卖人的原因致使买受人在该期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。本院依据原、被告签订合同的时间2011年1月17日，按照90日的届满期限，计算至被告通知原告办证的时间2017年3月10日。原告主张被告支付自2011年10月28日至2017年3月10日的违约金，属于对其实体权利的自由处分，符合法律规定，本院准予。据此，计算被告的违约期间为：自2011年10月28起至2017年3月10日止。关于违约金计算问题：本院认为，原告主张按年利率6%计算逾期违约金，庭审中，经本院向被告释明，被告主张如支持原告关于违约金的请求，也应当调整。本院依被告请求和公平原则，予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款相关规定，参照中国人民银行2017年4月公布的年贷款利率3.25%（五年以上）计算。被告应支付的违约金为29653元（170000元×3.25%×1959天/365天）。综上，被告未按法定的期限按时为原告购买的车库办理房屋所有权证书，应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司支付原告战荫华违约金29653元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告战荫华其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，原告承担626元，被告承担541元，减半收取583.50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一七年六月二十一日书记员  高 洁附：相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。