江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初2918号 原告：宿迁百嘉乐文化传媒有限公司，住所地江苏省沭阳县人民中路乐天玛特三楼。 法定代表人魏望，该公司总经理。 委托代理人郁建祥，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 被告：刘加高，男，1965年8月12日生，江苏省沭阳县人，居民，住所地江苏省沭阳县。 委托代理人朱雷鸣，江苏雅凯律师事务所律师。 原告宿迁百嘉乐文化传媒有限公司（以下简称百嘉乐公司）诉被告刘加高租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，于2016年6月21日作出（2016）苏1322民初4765号民事判决书，被告刘加高不服本院判决上诉于宿迁市中级人民法院，经该院审理认为，二审中被告提供新证据，导致一审认定基本事实不清，于2016年10月31日作出（2016）苏13民终2441号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）苏1322民初4765号民事判决，并将本案发回本院重新审理。本院于2017年2月21日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理，原告法定代表人魏望及其委托代理人郁建祥、被告刘加高及其委托代理人朱雷鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年8月26日，原告与被告签订《关于土豪娱乐会所（原百嘉乐量贩KTV）经营期限变更说明》，该说明约定，自2014年8月1日起至2017年8月1日止，该娱乐会所的经营管理权归被告，被告在这三年经营期间产生的经营管理、水电、房租等费用由其自行负担。另刘加高还约定在三年期间内每月向原告交纳5000元承包金。后原告依约履行了合同义务，但被告却拒绝交纳租赁金、房租及相关费用。现要求从诉讼之日起解除原、被告于2014年8月26日签订的租赁经营合同即《关于土豪娱乐会所（原百嘉乐量贩KTV）经营期限变更说明》；被告从2014年8月24日起给付原告承包金、房租（按照每天每平方米0.5元的标准计算1900平方米）、水电费等相关费用至被告实际返还原告的场地之日止，从2014年8月26日至2016年4月30日的承包金为100000元、房租为570000元、水电费为30000元。 被告刘加高辩称：1、原告诉讼主体错误，与被告签订合作协议的是四名自然人，包括原告的法定代表人及股东王伍、张某1、张某2，不应由原告提起诉讼。2、经过原告股东同意，被告已于2014年12月15日将原签订的KTV合作协议的权利义务全部转让给原告股东王伍，KTV已由王伍经营，故不存在被告返还经营场地，实际也无法返还。另外，被告经营期间的全部租金及水电费都已交清。综上，不同意原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、2014年8月26日原告和被告签订的经营管理权变更说明（复印件），主要内容如下：“一、原告百嘉乐量贩KTV因升级改造更名为土豪娱乐会所，现根据投资方要求，根据股东的一致同意，在原注资合同基础上将其全部经营管理权变更为三年，自2014年8月1日至2017年8月1日结束，经营面积1900㎡，期间的经营管理、水电、房租、工资、税费等一切费用自理。二、经双方协商达成协议，在注资方三年经营期间以每月五千元缴纳给原始方。三、根据房租缴纳合同，需提前预交三个月租金，计10万元，电费从装修期按表计度数结算。四、如需大面积改动、转租需报相关股东同意并备案，经营期间需保证房屋及设备等设施的完好。股东签字：魏望王伍张某1张某2（加盖宿迁百嘉乐文化传媒有限公司公章）注资方签字：刘加高2014年8月26日”。证明原、被告之间存在合法有效的租赁经营关系，双方应依约履行义务。 2、2011年原告的法定代表人魏望与场地权利人俞某签订的共同合作经营协议书，证明该场地每天每平方米房屋使用费为0.47元，加上相关物业费用，每天每平方米的房屋租金为0.5元； 3、沭阳县农商行流水记录，其中与俞某的交易记录是850000元，包含魏望为该场地实际向俞某支付房租570000元； 4、通过支付宝及银行转账的转账记录，案涉场地在沭阳县乐天玛特超市三楼，虽然与俞某签订了场地合作协议，但水电费都是统一交给乐天玛特超市，再由超市统一上交，因被告拒绝交纳水电费，原告多次找被告催款未果，原告不得已才为被告承租的场地垫付水电费30000元。 5.证人张某1证言，证实原、被告签协议时某、王伍张某1、张某2及被告刘加高均在场，被告租赁经营场地经测量为1900平方米。 6、证人陈某2证言，证实原、被告签协议时自己在场，但不清楚协议的具体内容。 被告刘加高对上述证据发表如下质证意见： 对证据1上被告的签名予以确认，但对其中部分内容的真实性不予认可，魏望与被告签订变更说明时没有加盖公司印章，其中第一条面积内容和第三条租金内容在签订合同时均是空白，1900平方米和10万元的数字均是魏望自己后加的，其他三个股东的签名也是后写的。对证据2的真实性、关联性均有异议，对租金标准为每天每平方米0.5元无异议，但被告实际使用的场地面积为1200平方米，每月租金为18000元。对证据3、4的真实性无异议，但与本案不具有关联性。对证据5、6认为证人证言不真实，签订协议时证人均不在场。 被告为证明其主张，向本院出示如下证据： 1、2014年8月26日原告和被告签订的经营管理权变更说明,其中面积、租金部分是空白，没有填写，证明合同签订时没有确定场地的面积、租金，也说明原告提交的那份合同部分内容不真实； 2、原告股东魏望、王伍、张某1、张某2于2014年4月16日签订的股东合作协议书一份，证明原告诉讼主体不适格，本案主体应为四个自然人； 3、2014年12月15日被告与案外人王伍签订的股份转让合同，证明被告将案涉KTV租赁经营权及所占的股份转让给了王伍； 4、原告出具的收据5张及魏望出具的收据2张，证明被告于2014年12月15日将案涉KTV向王伍转租前共向原告支付135000元。 5、证人张某2证言，证明了合同签订的过程。 6、证人葛某证言，证明了涉案被告将KTV转包给王伍经营后，其负责管理，魏望对此也知情。 7、沭阳县重庆路派出所出具的出警说明一份，证实2015年11月涉案KTV已由原告交给案外人汤红经营。 8、照片3张（复印件），证实原告已将KTV转给他人经营。 原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见： 证据1系原、被告磋商阶段形成的意向性框架，原告当时明确告知被告签订正式合同书需有原告公司及实际投资人的确认，所以约束原、被告之间的是原告出示的变更说明，被告也应持有一份完整的租赁协议（变更说明）。对证据2中魏望的签名无异议，但与本案无关联性。对证据3不予认可，原告仅认可被告为涉案KTV的实际经营者，即使该份证据真实，也仅能说明被告系未经原告允许而私自转包。对证据4中2014年9月18日、23日和8月26日的3张收据的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明系被告向原告交纳租金，该票据应是其他承租人交纳的租金，对2014年10月20日两张电费收据予以认可，对魏望本人出具的40000元收据予以认可。证据5、6中证人陈述客观真实，予以认可。对证据7真实性无异议，但认为不能证实在被告经营期间原告将KTV交给案外人汤红经营。对证据8的关联性不予认可，认为KTV无人经营，同一楼层的酒吧是正常经营，照片中的人是进出酒吧的人。 本院对原、被告提交的上述证据作如下认证： 原告提交的证据1系复印件，被告对赁据中记载的面积1900平方米及租金10万元有异议，且被告也提交了一份除面积与租金为空白其他内容与原告提交的证据1内容一致的原件，原告对此未能提供其他证据证实，故本院对证据1中的证明效力不予确认。被告对原告提交的证据3、4真实性无异议，本院予以确认，原告提交的证据2未得到案外人俞某的确认，其真实性无法认定，但结合证据2、3、4和被告提供证人张某2的陈述，可以反映出涉案场地系原告从他人处租赁。对原告提交的证据5、6被告认为证人证言不真实，本院认为证人张某1系原告的实际投资人之一与本案存在利害关系，故对其证言不予确认。 被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，原告法定代表人对赁据上自己的签名予以认可，但称系双方最初达成的意向性框架，后来签订了正式的租赁经营合同，本院对被告提交的证据1予以确认。原告对被告提交证据2的真实性无异议，本院予以确认。原告对被告提交证据3的真实性不予认可，并称即使真实也未得到原告同意，该份证据结合证据5、6，可以证实被告在其租赁期间将案涉KTV进行了转包，但其辩解其转包系征得了原告的同意未提供其他证据予以印证，故对被告的辩解本院不予采纳。被告提交的证据4部分加盖了原告公司的财务专用章，部分有魏望本人签名，本院予以确认，原告称部分款项与本案无关，未提供证据证实，本院不予采信。原告对被告提供的证据5、6无异议，本院亦予以确认。原告对被告提供的证据7、8的真实性无异议，但认为与本案无关联，对此被告未能提供其他证据证实，本院认为该证据不足以证实2015年11月原告在被告经营期间将涉案KTV交给案外人汤红经营。 经审理查明：2014年8月26日，原、被告签订《关于土豪娱乐会所（原百嘉乐量贩KTV）经营管理权变更说明》，主要约定原百嘉乐量贩KTV因升级改造更名为土豪娱乐会所，原告将原百嘉乐量贩KTV租赁给被告经营，期限三年，从2014年8月1日至2017年8月1日；期间的经营管理、水电、房租、工资等费用由被告自理，被告每月给付原告经营费用5000元；被告需提前预交三个月的租金，电费从装修期按表计度数结算；如需大面积改动、转租需报相关股东同意并备案。原告公司的股东魏望、王伍、张某1、张某2在变更说明上签字确认。合同签订后，被告即开始经营原百嘉乐量贩KTV（土豪娱乐会所）。自2014年8月26日至11月23日间，被告先后向原告支付房租等费用共计120000元，于2014年10月2日支付原告电费16552元。庭审中，被告对租金按照每天每平方米0.5元计算予以确认。现原告因被告欠其承包金、租金、水电费等费用未付而诉至我院，请求支持其诉请。 另查明，原告实际出资人为魏望、王伍、张某1、张某2。涉案原百嘉乐量贩KTV场地系原告法定代表人魏望从案外人处租赁使用，用以从事文化娱乐。2014年4月16日，原告因经营方略调整并升级改造，四个股东魏望、王伍、张某1、张某2签订了《股东合作协议书》，决定招募新股东注资加入。 本案争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、如果被告在租赁经营期限内将案涉KTV转由他人经营，被告是否仍应给付原告承包金、租金、水电费及数额如何确定。 关于第一个争议焦点，本院认为，原告主体适格。2014年8月26日的租赁经营合同（变更说明）系魏望与被告双方在平等的基础上所订立，魏望系原告的法定代表人，魏望订立合同的行为系代表原告的行为，故合同相对人应认定为原、被告。另外，原告系案涉KTV的经营权人和所有权人，且系自然人独资的有限责任公司，具备独立法人资格，被告拖欠相关费用未付损害的是原告公司的整体利益而非原告四名实际出资人的个人利益，本案的诉讼主体为原告而非其四个实际出资人。 针对第二个争议焦点，本院认为：原、被告之间的租赁经营合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利和义务，现被告未按合同约定履行义务，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。因被告已经以自己的行为明确表明不履行主要债务，原告可以要求解除合同，现原、被告双方对解除合同均无异议，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。 被告辩解其系经原告公司股东同意将案涉KTV进行转租的问题。根据原、被告签订的合同（变更说明）约定内容，被告如转租需报相关股东同意并备案，现被告仅有证人张某2证实被告向他人转租对其进行了告知，未提供其他证据证实原告公司的其他股东对此事知晓并表示同意，且原告的法定代表人魏望明确表示其对被告转租事宜并不知情，故对被告的辩解理由本院不予采纳。被告未经原告同意，在其租赁期限内将案涉KTV转租给他人经营，原、被告之间的租赁经营合同继续有效，原告可依法要求被告给付尚欠的承包金、租金等费用。因被告至今未向原告返还案涉KTV的经营权，故原告有权要求被告给付合同解除后占用KTV期间的承包金、租金等费用。 关于租赁面积确定的问题。本院认为，原告主张被告租赁经营的面积为1900平方米，原告为证明自己的主张提供了《关于土豪娱乐会所（原百嘉乐量贩KTV）经营管理权变更说明》（复印件）及证人张某1证言，因被告对该复印件记载的面积1900平方米及租金10万元有异议，且被告也提交了一份除面积与租金为空白其他内容与原告提交的内容一致的原件，原告未能提供其他证据证实所提供证据的真实性，故本院对该证据不予确认。另外，证人张某1系原告的实际投资人之一与本案处理存在利害关系，故对其证言本院不予确认。虽被告认可对原百嘉乐量贩KTV经营面积为1900平方米，但认可自己实际租赁使用了其中KTV东侧面积的1200平方米，KTV西侧700平方米自己并未租赁使用，是原告闲置的。原、被告均认可双有争议部分面积为700平方米。双方约定因原百嘉乐量贩KTV升级改造更名为土豪娱乐会所，在原注资合同基础上将经营管理权限变更。2014年4月16日原告四股东所签订的合作协议约定百嘉乐量贩KTV因经营方略调整并升级改造，招募新股东注资加入，并确定本次改造为部分、限量改造装修。由此可见，原百嘉乐量贩KTV在租赁给被告使用前进行了部分升级改造装修。当事人对自己的主张负有举证证明责任，否则承担不利后果。因原百嘉乐量贩KTV经营场所是由通道分隔的东西两部分构成，原告未能提供充分证据证实其租赁给被告经营使用的具体面积及被告实际使用的面积，原告主张1900平方米，证据不足，本院不予支持。现被告认可自己租赁使用的面积为1200平方米，本院予以认定。 综上，原告主张的承包金应按双方合同约定每月5000元计算，租金按1200平方米每天每平方米0.5元计算。被告辩称原告于2015年11月将涉案KTV交给案外人汤红经营，对此原告予以否认，被告未能提供充分证据证实，故对被告辩解不予采纳。原告现要求被告给付从2014年8月26日至2016年4月30日的承包金100000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持，本院确认截至2016年4月30日租金为360000元。被告已付120000元应从上述款项中予以扣除。扣除后，被告应给付截至2016年4月30日的承包金和租金共计为340000元。截止目前被告仍未将案涉KTV经营权及场地返还给原告，故之后的承包金和租金仍按上述计算方式计算至被告将案涉KTV经营权及场地返还给原告之日止。因原告向本院提交的银行转账明细与本案的关联性无法确认，故原告据此要求被告支付水电费30000元，证据不足，本院不予支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告宿迁百嘉乐文化传媒有限公司与被告刘加高签订的租赁合同即《关于土豪娱乐会所（原百嘉乐量贩KTV）经营期限变更说明》，解除时间为2016年4月1日； 二、被告刘加高于本判决生效后十日内给付原告宿迁百嘉乐文化传媒有限公司承包金和租金340000元（截至2016年4月30日，之后的承包金按每月5000元、租金按1200平方米每天每平方米0.5元计算至被告将案涉原百嘉乐KTV返还给原告之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，保全费3620元，共计14420元（原告已预交9020元），由被告刘加高负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10800元（该院户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。 审 判 长  张 英 人民陪审员  陈士应 人民陪审员  武兴国 二〇一七年六月二十九日 法官 助理  鲍杨柳 书 记 员  赵丹丹 附录本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。