大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初564号原告大连鑫晟物业管理有限公司。法定代表人王新，系该公司董事长。委托代理人许靖宗，系辽宁瑾华律师事务所律师。委托代理人许致笙，男，系该公司员工。被告大连海创投资集团有限公司。法定代表人蒋勇，系该公司董事长。委托代理人付振彤、所超，均系辽宁法大律师事务所律师。原告大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称“原告”）与被告大连海创投资集团有限公司（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许靖宗、许致笙，被告大连海创投资集团有限公司及其委托代理人所超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2003年5月12日，原告（更名前为大连新科物业管理有限公司）与大连鑫亿房屋开发有限公司签订了《新科花园物业管理委托合同》，合同约定由原告为被告所在的新科花园小区提供前期物业服务。2010年6月1日，被告就坐落于小区范围内的楼号：600-602#、604-606#、608#、610#建筑面积7,566.65平方米委托原告提供物业管理服务至2013年5月31日。期间物业费被告按每月每平方米1元、总面积7,566.65平方米标准交纳。自2013年6月1日至2015年10月，原告多次催收，但被告以自己有物业公司，实施自行管理为由拒绝缴纳。被告的上述物业所处的位置为新科花园“红线”范围以内，根据《物权法》及《物业管理条例》的有关规定，一个���业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，现案涉房屋属于原告物业服务范围，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告支付所欠物业服务费人民币365,348.09元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：本案被告并不拖欠原告任何物业费用，原告诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。经审理查明，2003年5月12日，原告与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《新科花园物业管理委托合同》，合同约定新科花园一、二期小区全部建筑由原告提供物业服务，服务费用为住宅房屋每月每平方米0.6元、非住宅房屋每月每平方米1.00元。委托期限为双方签订合同之日至业主委员会与原告签订《物业管理合同》生效时止。2010年8月18日，原、被告签订《物业管理委托合同》一份，约定被告就���落于大连市高新园区黄浦路的楼号：600-602#、604-606#、608#、610#建筑面积7,566.65平方米的房屋委托原告提供物业管理服务自2010年6月1日至2013年5月31日。期间物业费被告按每月每平方米1元、总面积7,566.65平方米标准交纳。另查明，案涉房屋坐落于大连市高新园区黄浦路600-602#（建筑面积2,618.96平方米）、604-606#（建筑面积2,143.25平方米）、608#（建筑面积1,402.22平方米）、610#（建筑面积2143.25平方米）、612#（建筑面积1,402.22平方米）,登记权利人为被告，登记时间为2009年10月23日。又查明，据原告提供的《情况汇报》（2013年10月12日）载明，2013年10月8日上午十点我方与海创集团杨部长、曹部长再次见面。对方此次表示还是不签《物业管理委托合同》，以管道补偿费的方式给付我公司人民币50,000元／年。签署协议，并让我方提供一些相应简单的服务。再查明，原、被告双方签订《管线维护费用协议》一份（未标明日期），载明：“就使用新科花园供水、供电、供热、排水等主管线设施事宜达成如下协议：1、甲方每年向乙方支付主管线维护费用5万／年。2、交费日期自2013年6月1日起至2014年12月31日止，缴费金额共计79,167元整。3、甲方于2014年11月1日前向乙方一次性支付全部合同款项。……。”原告于2014年10月28日向被告出具发票一张，载明维修费79,167元。后查明，2013年9月23日，原告向被告出具联系函一份，载明：“1、贵司自2013年6月1日至2013年9月，欠缴新科花园公建项目物业管理费共计人民币：39,346.60元。……。”庭审中，原告认可被告支付了2015年第一季度物业费3,761.18元，被告对于案涉楼号600-602#、604-606#、608#、610#自2013年6月1日至2015年12月31日未交纳物业费的事实没有异议并认可其所有的612#从未��纳过物业费。另查明，2007年4月29日，原告公司名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。又查明，新科花园小区业委会于2006年4月18日成立，并与原告签订物业管理协议。上述事实，有原告提供的《新科花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、《情况汇报》、联系函、情况说明，被告提供的房屋产权证、《管线维护费用协议》、发票及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，本案的争议焦点问题为在争议期限内原、被告双方是否存在合法的物业服务合同关系问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员��与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与大连鑫亿房屋开发有限公司签订的《新科花园物业管理委托合同》合法有效，委托期限为双方签订合同之日至业主委员会与原告签订《物业管理合同》生效时止，但根据原告提供的情况说明可明显看出案涉小区已成立业主委员会并且业委会已于2006年4月18日与原告签订物业管理协议，亦即《新科花园物业管理委托合同》已经不再发生效力，而业委会与原告签订的新的物业管理协议开始发生法律效力。对此，本院要求原告提供其与业委会签订的物业管理协议但其并未提供，故无法证明业委会委托原告从事物业服务的期限，而对此的举证责任应为原告。同时，原、被告双方签订的《物业管理委托合同》中案涉房屋600-602#、604-606#、608#、610#的物业管理服务期限为2010年6月1日至2013年5月31日，原告诉请的物业费发生在2013年6月1日之后的部分，其无法证明其从事的物业服务及收取物业费有相应的合同依据及法律依据。至于原告诉请的案涉房屋612#的物业费，原告亦无法证明双方存在合法的物业服务合同关系。故本院对原告的全部诉讼请求均不予支持。原、被告双方后来签订的管道维护费的有关协议，原告可另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费6,780元，其他诉讼费50元，合计6,830元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  卢丹丹人民陪审员  于菊英人民陪审员  于淑梅二〇一七年六月六日书 记 员  王 月附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳��方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。