文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初13763号原告：蔡惠莲，女，1959年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师，委托代理期限从2018年7月6日起至2019年9月12日止。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师，委托代理期限从2018年7月6日起至2019年9月12日止。委托诉讼代理人：陈佩芳，广东工匠律师事务所律师，委托代理期限从2019年9月13日起。委托诉讼代理人：李进，广东工匠律师事务所律师，委托代理期限从2019年9月13日起。被告：叶智伟，男，1977年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司，住所地：佛山市南海区XX镇。法定代表人：叶智伟。被告：叶秀仪，女，1975年7月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告蔡惠莲与被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司（以下简称宏升公司）、叶秀仪租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序,于2018年9月25日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本院依法作出（2018）粤0605民初13763号之一民事裁定书，裁定本案转换适用普通程序，并于2019年2月27日、2019年8月21日、2019年10月10日三次公开开庭进行了审理。被告宏升公司的法定代表人叶智伟（同为本案被告）、被告叶秀仪到庭参加了四次庭审，原告蔡惠莲的委托诉讼代理人林俊贤到庭参加了第一、二、三次庭审，原告蔡惠莲的委托诉讼代理人王倩倩到庭参加了第二、三次庭审，原告蔡惠莲的委托诉讼代理人陈佩芳到庭参加了第四次庭审。诉讼中，根据三被告的申请，本院依法委托司法鉴定，相应期间依法不计入审理期限。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告蔡惠莲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年1月1日签订的《物业使用权租赁合同》；2.三被告向原告交还其向原告所承租的厂房及空地（总面积6478平方米）；3.三被告向原告支付自拖欠日起计至交还租赁物业给原告日止的租金（暂计至2018年7月14日为1224752元）（具体明细以租金明细清单表格为准）；4.原告没收被告叶智伟所交纳的保证金100000元；5.三被告支付自拖欠租金日起至还清租金日止按照同期人民银行贷款利率向原告赔偿租金利息损失（暂计至2018年7月14日为104815.55元）（具体明细以租金明细清单表格为准）；6.三被告对第3-5项诉讼请求承担连带还款责任；7.三被告向原告支付自拖欠之日起至返还物业之日止产生的电费（7月1日-9月30日的被告应支付的电费为原告应支付的总电费扣减97055.94元）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告叶智伟签订了《物业使用权租赁合同》，约定原告将位于XX镇XX工业区XX号的物业（厂房6478平方米及空地1883平方米）出租给被告叶智伟使用，租赁期限为2014年1月1日起至2035年5月31日止；租金的起算为66438元/月，每3年为一个租金递增周期，每个递增期的租金递增幅度为上一期租金的百分之十；若被告叶智伟有拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同，没收保证金。同时，被告应支付滞纳金、违约金，如造成损失的还应向原告承担损失赔偿责任。合同签订后，被告叶智伟交纳了保证金100000元，原告依约交付了上述物业，上述物业的实际使用人为三被告，但被告并未按照约定支付租金。2017年6月，原告与被告叶秀仪对账确认被告尚欠原告租金684549元。截至2018年7月，被告尚欠原告租金104815.55元。根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条、第226条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条等有关规定，被告应立即向原告支付租金并向原告赔偿损失。租金的计算方式为经原、被告双方两次对账，在2017年对账时候，被告确认截止至2017年4月1日，被告共欠租金548387元，该对账单上列明被告6月21日已付100000元是错误的，按照银行流水反映，被告2016年6月21日通过转账方式实际支付了10000元，手写部分100000元是错误的。据此2017年原被告进行第二次对账，第二次对账时候已经把前述6月21日支付金额更正，截止2017年5月30日，共欠租金661468元，截止2017年6月8日，被告共欠租金684549元（该租金已经包括2017年6月的租金），原告证据已经把被告实际缴纳情况和应缴情况予以列明。因此，被告截止至2017年6月30日，被告尚欠原告租金684549元。从2017年7月1日开始截止至2018年4月30日，租金按每月73081元计算，从2018年5月1日开始至被告实际清偿之日，按每月53131元租金计算。该期间租金计算方式是73081元扣减9450元再扣减10500元，该扣减部分是两个案外人承租租赁物部分应缴纳的租金。从原、被告2017年6月8日双方对账后，被告在2017年7月14日支付了50000元，2017年9月4日支付了100000元，2018年1月15日支付了100000元，2018年5月8日支付了50000元,2018年5月29日支付了50000元。电费的计算方式为自2019年7月1日起涉案物业的电费为广东电网有限责任公司佛山供电局狮山供电所直接从被告账户内扣划，被告应向原告支付至2019年7月1日起至返还物业之日止的电费，2019年7月份的电费金额为81659.65元，已从原告账户内扣划，但被告并未向原告支付2019年7月的电费，该电费为被告实际使用产生。电费从2019年7月1日起算，7月1日-7月31日期间的电费为81659.65元，8月1日-8月31日的电费为80769.80元，9月1日-9月30日的电费金额尚未确定。该电费是六个承租后产生的电费，六个承租户包含了被告及被告的两个分租户（该两分租户现是直接向原告支付租金，以抵顶被告拖欠原告的租金）以及另外三个原告的承租户。具体各个租户应承担的电费以及被告应向原告支付的电费以原告提供的明细表为准。97055.94元是除被告外的其他承租户所用的2019年7月-2019年9月的电费总额。原告多次与被告协商无果，故起诉。被告叶智伟、宏升公司辩称，1.两被告对原告诉请的第三项有异议，因为原告已经把涉案厂房租给案外人，实际租赁给被告的厂房面积并没有这么多。原告口头承诺，被告把厂房分租给案外人后，以被告实际使用的厂房面积来计算租金，不应该是按照起诉状中总的租金扣减分租户的应缴纳的租金来计算被告的租金。被告也不清楚应该按照每月多少钱向原告支付租金标准。2.合同签订一份比一份具有苛刻，如果被告不签，原告就要求被告搬离。因为当时设备进场后难以搬走，设备都很大。3.其他意见与被告叶秀仪一致。4.根据测量结果再次表明被告使用厂房面积和空地面积远小于合同议定面积。根据测量数据被告已计算号被告实际应交租金的明细表，也再次表明被告并没有拖欠原告租金的行为，是原告的管理者XX伟从中私吞，与被告无关。5.原告多次对被告公司进行强制停电三次，2019年6月19日是第一次，2019年9月1日是第二次，2019年9月11日是第三次剪线停电并用红泥堵住两个门口，已造成被告无法正常生产，被告保留追究经济损失的权利。6.在这几年里都曾经多次出言恐吓和扰乱被告正常生产，每次都要服从XX伟的意思才可以生产，不然就会出现今天这现象。9月11日当天房东在此提出要以他们计算出来的金额减半，要被告签名确认，被告不认同说要等法院判决，原告就示意剪线停电。7.对于原告新增的诉讼请求，被告不接收。因电费是由五间厂房共同生产的，并不是被告独立使用，其实被告7月、8月实际使用了92633.07元，并非原告所称的一个月81659.65元。被告叶秀仪辩称，1.若被告把租赁物搬离，被告放置在租赁物中的机器设备价值二三百万元，搬迁不容易，原告应该承担搬运费。2.被告2014年租金支付标准是50000元/月，2015年-2016年租金支付标准是66438元/月，2017年租金支付标准是73081元/月。3.被告已经缴纳了200000元的保证金。4.原、被告签订的对账单的背景是：原告要求被告签名确认，不签名确认就不让走。原告承诺如果日后发现数额不对可以进行修改，但是后来被告要求对账时候，原告就不肯了。2014年12月28日被告在物业使用权租赁合同上签名，确认租金标准后，原告又要求用电专变养护的费用由被告承担，被告认为带有强迫性。5.其他意见与被告叶智伟、宏升公司一致。6.截止2019年8月31日止，被告尚欠电费92633.07元。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告叶智伟、被告叶秀仪身份证复印件各1份、被告宏升公司企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.物业使用权租赁合同原件1份、有偿使用土地合同书原件1份、合同增加使用面积协议原件1份、照片打印件5张，用以证明原告向XX集团有限公司承租土地建厂房，出租给被告，由被告叶智伟签订租赁合同，根据合同约定，被告若拖欠租金达到30日以上的，原告可解除合同收回租赁物业；3.银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司佛山滨海支行受理凭证章）、中国农业银行个人对账单打印件3份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、手写6月对账单原件1份、手写16年-17年租金表复印件1份（复印件上被告叶秀仪签名）、租赁合同书复印件2份，用以证明被告叶秀仪与被告叶智伟、宏升公司共同使用承租物业，被告叶秀仪多次出面与原告对账并直接支付租金给原告。被告叶秀仪于2017年9月3日、2018年1月18日分别与XX群、XX明签订《租赁合同书》，把涉案租赁物部分转租给XX群、XX明，2018年5月开始，XX群、XX明将租金直接交付给原告；4.逾期租金及利息计算明细表打印件1份，用以证明原告的诉讼请求具体主张明细；5.借条原件1份，用以证明原、被告双方约定的押金为200000元。但被告实际只向原告缴纳100000元押金，另外100000元押金是蔡慧莲丈夫以借款形式来支付的；6.证明原件1份，用以证明涉案租赁物所有人是岐山股份合作经济社；7.客户回单原件1份、收条复印件1份、个人名细对账单打印件1份、被告叶秀仪提交的证据银行流水（部分）打印件1份、XX伟的结婚证复印件1份、户口本复印件1份，用以证明2015年5月12日XX伟向被告叶秀仪出借了300000元（XX伟委托其妻子XX华代为转账支付该300000元借款）。XX伟与被告之间存在多笔私人往来账目。叶秀仪2016年8月29日及2017年1月24日向XX伟支付的款项均为其个人与XX伟之间的私人往来账。2017年2月16日关智伟、叶秀仪委托叶XX向XX伟偿还过一笔300000元借款。另外，从被告叶秀仪提供的证据银行流水可以证明，叶秀仪与叶XX之间存在多笔往来。因此被告叶秀仪支付至XX伟银行账号的金额不应当当然认定为系被告向原告支付租金。被告叶秀仪支付至XX伟银行账号的款项实际上是被告叶智伟、叶秀仪对XX伟的还款付息行为以及其他个人私人账目行为，与原告无任何关系；8.非居民客户变更用电业务申请表原件1份、客户用电受理回执原件1份、电费通知单原件2份、发票打印件2份、表格原件1组及对应的支付凭证、确认表原件1组（第13-21页），用以证明2019年7月起6个租户的电费由原告以佛山市XX机械设备有限公司公司的名义支付。2019年7月6个租户电费合计为81659.65元，2019年8月6个租户电费合计为80769.80元。除被告外，其他5个租户已足额向原告支付了2019年7、8、9月电费，5个租户2019年7、8、9月电费合计为97055.54元。被告应当向原告支付原告代垫的电费；9.XX广2018年9月-2019年7月租金明细打印件1份、XX门厂2018年7月-2019年7月电费表格明细打印件1组、收款收据原件1份、微信截图打印件1份、收款收据原件1份、租赁合同原件1页，用以证明2019年8月XX广即XX门厂因自身原因，提前解除租赁关系，其单方面要求支付2018年7月-2019年7月的电费、垃圾费共16529.2元给原告，并且双方把16529元在原告需要退还的租赁押金中进行抵扣。由于2019年5月-2019年7月的电费是4414.8元，可以得出3个月平均电费是1471.6元。原告同意扣除2019年7月应当由原告收取的电费外后，剩余的15057.6元可以抵顶被告所欠的租金。在2019年7月之前，原告出租的整个厂房电费、垃圾费均是由被告向相应单位支付的。并由被告向原告的承租户及被告的承租户自行收取。XX广应向被告缴纳的电费、垃圾费部分16529元由原告收取；10.结婚证复印件1份，用以证明蔡慧莲和XX来是夫妻关系；11.说明原件1份（XX来）、情况说明原件1份，用以证明虽然XX伟出具押金收据是200000元，但被告实际没有支付200000元押金，仅支付了100000元，另外100000元以叶智伟向XX来出具借条形式体现，原告实际仅收取租赁押金100000元；12.电费通知单原件1份、发票打印件1份。诉讼中，三被告共同举证如下：1.厂房租赁协议原件2份（2014年1月1日、2014年4月1日）、物业使用权租赁合同原件1份，用以证明原告和被告签了3次合同，但是不应当以其中一份为准；2.租赁合同书原件2份，证明原告之前是说被告可以转租给别人的，所以被告才转租给XX群、XX明的；3.玻璃厂租金对账单打印件3页，用以证明被告没有欠原告这么多钱，被告认为仅拖欠原告截止至2018年6月份的租金；4.2014、2015、2016租金对账单打印件各1份、2017年1月-2018年4月玻璃厂租金对账单打印件1份、电费转账对账单（2013年12月-2014年11月）打印件1份、电房专变分摊明细表打印件1份、银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海沥城支行的对账专用章）、银行流水打印件1份（加盖中国建设银行股份有限公司松岗支行业务专用章）、银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海华通章）、网上银行电子回单打印件3份（加盖中国农业银行回单专用章）、银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海华通受理凭证章收妥抵用）、银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海沥城支行业务收讫章）、收据复印件1份（金额为200000元），用以证明被告已经在2013年12月开始承租厂房。原告委托案外人收取了2013年12月-2014年12月的租金，被告有缴纳；5.统计表格打印件1份、收据（2019年8月7日）复印件1份、照片打印件1组、XX明表格复印件1组、XX表格复印件1组、五金厂表格复印件1组、五金厂表格复印件1组、缴费明细打印件1份、平面图复印件1份、2018年5月-2019年9月对账单打印件1份、实际使用明细打印件1份、2013年12月-2018年4月对账单打印件1份、报警回执复印件2份，证明内容与答辩意见第4-7点一致。诉讼中，根据三被告申请，佛山市测绘地理信息研究院于2019年7月22日出具的《测绘成果报告》原件1份。经庭审质证、辩证，三被告对原告提供的证据1、2、证据3中的银行流水、中国农业银行个人对账单、两份租赁合同书、证据5、6、证据7中的客户回单、个人明细对账单、银行流水（部分）、XX伟的结婚证、户口本，证据8中的非居民客户变更用电业务申请表、客户用电受理回执、电费通知单、发票、支付凭证、确认表，证据9、证据10、证据11中的说明真实性均无异议，原告对三被告提供的证据1中的物业使用权租赁合同、证据2、证据4中的银行流水、证据5中的报警回执真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据3中的手写6月对账单原件1份、手写16年-17年租金表，被告叶秀仪确认该两份单均为其本人签署，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4，该证据为原告单方制作，未经三被告认可，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据7中的收条，原告未提供相应证据的原件，且被告叶智伟否认收到过该收条，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据8中的表格，该表格为原告单方制作，未经被告认可，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据11中的情况说明，情况说明中关于利息的陈述，三被告不予认可，本院对其证明力不予确认，对情况说明处利息以外的陈述，该内容与原、被告的陈述基本一致，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据12，该通知单和发票为供电部门出具，且两者能相互印证，本院对其真实性予以确认；对三被告提供的证据1中的两份厂房租赁协议，该协议签订方并非本案原告和被告，且该协议约定的租金标准与原、被告所陈述的租金标准不符，本院对其关联性不予确认；对三被告提供的证据5中的照片，该照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；对三被告提供的证据5中的收据（2019年8月7日），原告确认其曾向XX门窗厂出具过金额为16529元的收据，本院对其真实性予以确认；三被告提供的证据5中的XX明表格、XX表格、五金厂表格，三被告未提供相应人员签名的原件且内容并不涉及原告诉请的2019年7月至9月期间的电费，本院对其证明力及关联性均不予确认；对三被告提供的证据3、证据4中的租金对账单、电费转账对账单、电房专变分摊明细表、收据、证据5中除报警回执、照片、收据、XX明表格、XX表格、五金厂表格以外的其他证据，该证据为被告单方制作，未经原告认可，本院对其证明力不予确认。《测绘成果报告》是由本院依法委托的鉴定机构出具，本院对其真实性予以确认，对报告书中所涉及的内容，本院结合案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，佛山市南海区大沥XX集团有限公司（以下简称XX公司）（甲方）与原告蔡惠莲（乙方）签订《有偿使用土地合同书》，约定：乙方向甲方租用由岐山股份分公司提供土名为平天柱的土地一块，土地有偿使用面积2200平方米，使用期限至2035年5月31日止。2013年7月1日，XX公司（甲方）与原告蔡惠莲（乙方）签订《合同增加使用面积协议》，约定：在《有偿使用土地合同书》的原使用面积2200平方米上再增加9842平方米，总面积为12042平方米。2015年1月1日，原告蔡惠莲（出租方、甲方）与被告叶智伟（承租方、乙方）签订《物业使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将其位于XX镇XX工业区XX号的物业和空地（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方，其中物业总面积为6478平方米，空地1883平方米、单价6元，上盖4595平方米、单价12元（按实际面积为准）；租赁期限为21年，自2014年1月1日起至2035年5月31日止；租金每3年为一个租金递增周期，其中2014年1月1日起至2016年12月31日每月租金66438元，2017年1月1日起至2019年12月31日每月租金73081.89元；2020年1月1日至2022年12月31日为80389.98元；租金按月缴纳，乙方应在每月5日前向甲方付清当月租金，逾期交纳的，甲方有权按照千分之五向乙方计收逾期部份的滞纳金；乙方超过30日仍未能付清到期款项的，视为乙方违约，其搬厂产生的费用由乙方负责，与甲方无关；乙方应当在合同签订之日向原告交纳200000元作为履行合同的保证金；合同约定的履行期限届满，在乙方向甲方付清合同项下应当由乙方承担的一切费用并按照合同的约定交回涉讼租赁物后30日内，甲方将保证金退还给乙方，甲方保管保证金期间不计付利息；乙方租赁涉讼租赁物作为厂房等生产经营场所；乙方拖欠租金、滞纳金或其他费用达30日的，原告有权单方面解除合同并有权没收乙方缴付的保证金，无偿收回涉讼租赁物上新建或者改建的建筑物及附属建筑物，并有权继续追讨乙方逾期支付的相关款项及因逾期支付产生的滞纳金、违约金，由此给甲方成损失的，乙方还应当向甲方承担损失赔偿责任；若甲方非因合同规定的情况单方面无故解除合同的，甲方应当向乙方双倍返还保证金。涉讼合同最后手写注明甲方在不增加用电附加费情况下，乙方在合同期内要承担厂区内1000K用电专变的养护、维修及各方一切费用。被告叶智伟在“乙方同意”处签名确认。2017年9月3日，被告叶秀仪（甲方、出租方）与XX群（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将XX工业区XX号厂房出租给乙方作为XX经营制造之用，每月租金10500元，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日，每3年递增10%，承租期限为3年。2018年5月1日，被告叶秀仪与XX群在《租赁合同书》上共同签名确认自2018年5月1日起转由房东蔡惠莲来管理并收取房租，即日起《租赁合同书》已失效。2018年1月18日，被告叶秀仪（甲方、出租方）与XX明（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将XX工业区XX号之五的建筑物出租给乙方，每月租金9460元，租赁期限为2018年2月1日至2023年1月31日，每3年递增10%，承租期限为6年。2018年5月1日，被告叶秀仪与XX明在《租赁合同书》共同签名确认自2018年5月1日起转由房东蔡惠莲管理并收取房租，即日起《租赁合同书》已失效。原告持有两份对账单，其中一份对账单载明2016年2月接2015年结余租金162425元、2-12月11个月租金730818元、2-12月11个月押金息22000元，合计915243元，3月已付100000元、5月25日支付100000元、6月21日支付100000元、7月1日支付100000元、8月29日支付50000元、11月7日支付80000元、扣玻璃款17180元，已付541780元，结余368063元；接2016年租金368063元，1-4月292324元，合计660387元，其中2017年1月24日支付100000元，1月25日支付12000元，4月1日结余共欠548387元。另一份抬头为2017年6月账单的对账单载明“上月5.30日止玻璃厂租金共欠661468元，6月份厂租73081元，转账50000元，共计6月8日止共欠厂租金684549元”。被告叶秀仪分别在该两份对账单上签名确认。原告陈述第一份对账单载明的2016年6月21日支付100000元存在笔误，实际支付金额为10000元，第二份对账单修正了之前的笔误。三被告自行制作的对账单亦显示2016年6月21日的转账金额为10000元。原、被告所陈述的自2016年2月起被告向原告支付的租金的情况如下表所示：            原告主张              被告主张                  付款日期              付款金额（元）              支付方式              备注              付款日期              付款金额（元）              支付方式              备注                  2016.3.2              50000              XX伟转蔡惠莲              有转账凭证              2016.2.3              118000              转账XX伟              有转账凭证                  2016.3.3              50000              XX伟转蔡惠莲              有转账凭证                                                                          2016.5.25              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2016.5.25              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2016.6.21              10000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2016.6.21              10000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2016.7.1              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2016.7.1              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  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       转账蔡惠莲              有转账凭证              2017.6.3              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2017.7.14              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2017.7.14              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2017.9.4              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2017.9.4              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2018.1.15              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2018.1.15              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2018.2.8              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2018.2.8              100000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2018.5.8              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2018.5.8              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  2018.5.29              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证              2018.5.29              50000              转账蔡惠莲              有转账凭证                  备注              原告同意以其所收XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年7月电费16529元-2019年7月电费金额后的余额抵扣被告欠付原告的部分款项              被告同意以原告所收取的前述款项抵扣被告欠付原告的租金、电费等费用      原告持有三份《广东电网公司电费通知单》原件，该三份通知单显示涉讼租赁物所在的场地2019年7月1日至2019年8月1日期间的电费金额为81659.65元、2019年8月1日至2019年9月1日期间的电费金额为80769.8元、2019年9月1日至2019年9月30日期间的电费金额为61112.02元，合共223541.47元。广东电网有限责任公司佛山供电局出具的三份发票均显示购买方为佛山市XX机械设备有限公司，2019年7月1日至2019年8月1日期间的电费金额为81659.65元、2019年8月1日至2019年9月1日期间的电费金额为80769.8元、2019年9月1日至2019年9月30日期间的电费金额为61112.02元。2019年8月20日，佛山市XX机械设备有限公司出具《情况说明》，确认涉讼租赁物的用电方从2019年7月1日起变更为佛山市XX机械设备有限公司，自2019年7月1日的电费并非从佛山市XX机械设备有限公司账户内直接扣款，而是从蔡惠莲账户内直接扣款。原告陈述2019年7月1日至2019年9月30日期间产生的电费223541.47元是由六户承租户（包括被告及其分租户XX群、XX明，同时还包括原告的三个承租户）共同使用产生，三被告应向原告支付的2019年7月至9月的电费金额为223541.47元减去其他租户使用的电费97055.94元（其中XX明、XX群三个月的电费总额分别为31590.66元、1958.4元，XX机械厂为10318.8元、XX为50482.88元、XX广XX门窗厂为2704.8元）；2019年7月以前，涉讼租赁物所在场地的电费是由被告向供电部门缴纳后，5个承租户分别向被告缴纳其应当承担部分的电费。原告提供了上述5个承租户对2019年7月至9月期间各自电费金额确认的明细单并提供了相应的付款凭证。原告确认其收取了案外人XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年7月的电费及垃圾费16529元（提供了该金额的具体计算方式），其中2018年7月至2019年6月期间的电费和垃圾费（16529元-2019年7月电费1471.6元）本应由XX广向被告缴纳，原告同意以收取的该部分款项抵扣被告欠付的租金，2019年7月XX广应支付的电费的计算方式为2019年5月至2019年7月的电费总额4414.8元除以三个月，得出平均数为1471.6元。对此，原告提供了XX广（XX门窗厂）2019年5月至7月期间的抄表电量及电费计算方式明细。三被告陈述对于XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年7月应支付的电费及垃圾费为16529元无异议，该金额是被告叶秀仪计算后告知XX广和原告的，但被告不清楚XX广应支付的2019年7月份的电费金额，因抄表是三个月抄一次。被告宏升公司陈述涉讼租赁物所在场地2019年6月份以前的所有电费都由其直接向供电部门支付。三被告提供的水电费明细表亦显示除被告宏升公司及被告出租的两户承租户外，尚有XX、XX门厂、XX机械公司等三户用电单位。另查明，2016年1月1日，被告叶智伟出具《借条》，该借条写明叶智伟现向XX来先生借款共100000元，借期为壹年，2016年1月1日至2016年12月31日止。原告蔡惠莲与XX来于1982年6月23日登记结婚。2019年8月2日，XX来出具《说明》，该说明写明涉讼合同约定押金200000元，但被告实际只向原告缴纳了押金100000元，而另100000元系被告以借款的形式向XX来借的款项，该100000元借款，XX来同意该100000元在（2018）粤0605民初13763号案中一并处理，就2016年1月1日的《借条》，XX来不再向叶智伟主张权利。被告叶智伟对XX来所陈述的该借条所涉及的款项性质予以认可，并确认其就涉讼租赁物实际仅向原告支付押金100000元。原告确认其就涉讼租赁物向被告收取的保证金数额实际为100000元。被告叶智伟同意以该100000元保证金抵扣其欠付原告的租金、电费等费用。原告主张若经本院审查确认其无权没收被告交付的保证金，同意以保证金100000元抵扣被告欠付的租金、电费等费用。又查明，根据三被告申请，本院依法委托司法鉴定，2019年7月22日，佛山市测绘地理信息研究院出具《测绘成果报告》，该报告写明根据原告现场指定边界计算，被告叶智伟承租的租赁面积（含案外人XX群、XX明使用的租赁物面积）为8581.25平方米，根据被告现场指定边界计算租赁面积（含案外人XX群、XX明使用的租赁物面积）为7003.99平方米。再查明，原、被告均确认XX伟是原告的管理厂房的工作人员。XX伟与XX华于1997年5月20日登记结婚；三被告陈述叶XX是叶智伟的妻子。原告及三被告提供的转账凭证、银行流水显示XX华、XX伟与、叶秀仪均有交易往来。原、被告均陈述被告叶智伟与XX伟曾存在民间借贷关系。被告宏升公司的法定代表人为被告叶智伟，登记地址为佛山市南海区XX镇XX工业区XX号之一厂房。2018年7月30日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物没有办理产权登记，也没有办理规划报建手续。三被告陈述原告分别在2019年6月16日、2019年9月1日、2019年9月11日将涉讼租赁物停电，2019年6月16日、2019年9月1日停电后，被告于当日自行通电，2019年9月11日停电后至第四次庭审当日（2019年10月10日）尚未通电。原告确认其在2019年9月11日将涉讼租赁物停电，并明确因被告欠租不同意再通电。在第一次庭审（2018年9月25日）及第四次庭审（2019年10月10日）中，三被告均表示不同意将涉讼租赁物交还给原告。原告陈述自2018年5月起，XX群、XX明按其与被告叶秀仪签订的《租赁合同书》约定的租金标准向原告缴纳相应租金，故同意从2018年5月1日起被告应支付的租金按涉讼合同约定的租金标准73081元/月基础上减去XX群、XX明已支付的租金金额计算。三被告陈述被告叶智伟与被告叶秀仪是同胞姐弟关系，被告叶秀仪负责被告宏升公司的财务工作。被告叶智伟陈述承租期间的租金和其他费用是被告宏升公司支付，实际由被告叶秀仪经手。被告叶秀仪陈述承租期间的租金和其他费用是通过其自己及黄永雄的账户支付。原、被告均确认2017年1月1日租金标准为73081元/月。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原、被告均确认涉讼租赁物未办理产权登记，也没有办理规划报建手续，故原告和被告叶智伟就涉讼租赁物签订的涉讼合同无效，无效合同自始没有法律约束力，原告起诉要求解除涉讼合同没有法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，被告叶智伟作为承租方、被告宏升公司作为实际使用人均负有返还涉讼租赁物的义务，故本院对原告要求被告叶智伟、宏升公司返还涉讼合同项下涉讼租赁物的诉请依法予以支持；合同无效，原告亦应将其收取的保证金退还给被告叶智伟，故本院对原告要求没收保证金100000元的诉请，依法不予支持。虽然原告和被告叶智伟签订的涉讼合同无效，但被告叶智伟实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予原告。被告叶智伟应向原告支付的使用费为：①截至2017年6月8日（已包含2017年6月的使用费），被告叶智伟应向原告支付的使用费；首先，原告持有的由被告叶秀仪签名确认的对账单明确写明截至2017年6月8日欠租金684549元，被告叶智伟虽未在该对账单上签名，但被告叶智伟确认被告叶秀仪是其同胞姐姐、被告宏升公司的财务，其承租涉讼租赁物期间的租金等费用均由被告叶秀仪经手支付，故被告叶秀仪对被告叶智伟承租涉讼租赁物期间的租金欠付情况应当清楚了解，且根据原、被告所陈述的自2016年2月起被告向原告支付的租金的情况，两份对账单并不存在明显与实际付款情况不相符之处（除2016年6月21日100000元的笔误外），被告叶智伟作为付款义务方，亦未举证证明其欠付款项低于对账单载明的金额。综上，本院对对账单载明的欠付金额予以采信，并确认截至2017年6月8日止，被告叶智伟尚欠原告使用费684549元（已包含2017年6月整月的使用费）。三被告所陈述的自2016年2月起的付款情况虽有两笔金额与原告陈述不符，但被告并非将该两笔款项直接支付原告账户，亦未有证据显示原告曾委托XX伟收款，且被告及其妻子与收款人XX伟及其妻子亦存在其他经济往来关系，三被告提供的转账并不足以证明所付款项均为租金，故对三被告主张其付款金额超出两份对账单所列明金额的抗辩，本院依法不予采纳；被告与XX伟之间就上述款项存在争议的，可另案主张权利。三被告虽主张两份对账单是被告叶秀仪在受胁迫、无法脱身情况下签订，但在受胁迫情况下一而再、再而三的签订协议，其后既不采取任何救济措施（报警、诉讼）主张权利，又不要求原告重新对账于情于理不合；三被告并未提供证据证明两份对账单是在受胁迫的情况下签订的，故对其抗辩，本院均不予采纳。②2017年7月1日2018年4月30日期间，被告叶智伟应向原告支付的使用费；原、被告均确认自2017年1月1日起涉讼租赁物的使用费标准为73081元/月，故被告叶智伟应向原告支付2017年7月1日至2018年4月30日期间的使用费为730810元（73081元/月×10个月）。③2018年5月1日至2019年9月10日期间，被告叶智伟应向原告支付的使用费；原告陈述自2018年5月起，XX群、XX明按其与被告叶秀仪签订的《租赁合同书》约定的租金标准向原告缴纳相应租金，故同意从2018年5月1日起被告应支付的租金按涉讼合同约定的租金标准73081元/月基础上减去XX群、XX明已支付的租金金额计算；被告叶秀仪与XX群、XX明亦同意XX群、XX明应交付的房租由原告蔡惠莲收取，综上，本院对原告所主张的租金计收方式予以采纳。故自2018年5月1日起，被告叶智伟应按照53121元/月（73081元-10500元-9460元）的标准向原告支付2018年5月1日起至2019年9月10日期间的使用费867643元[（53121元/月×16个月）+（53121元÷30日×10日）]。三被告虽主张原告在2019年6月16日、2019年9月1日有对涉讼租赁物停电，但三被告确认其已于停电当日自行通电，故即使该两个日期存在短暂停电，但该停电对被告的生产经营并不会产生重大影响，故该两日的使用费不予减免。④2019年9月11日至2019年10月10日期间，被告叶智伟应支付的使用费；三被告主张2019年9月11日原告经涉讼租赁物停电后未再予以通电，被告于当日停产；原告确认其于2019年9月11日将涉讼租赁物停电并明确因被告欠租不同意再通电。综合考虑涉讼租赁物无法正常用电确会影响被告叶智伟正常经营的实际情况，结合被告叶智伟在停电期间实际占用了涉讼租赁物且其确实存在拖欠了原告使用费的事实，本院酌定2018年9月11日至2019年10月10日期间，涉讼租赁物的租金按约定的租金标准的一半收取，即被告叶智伟应按26560.5元/月（53121元/月×1/2）的标准向原告支付2018年9月11日至2019年10月10日期间的使用费26560.5元（26560.5元/月×1个月）。⑤2019年10月11日至实际交还涉讼租赁物期间的使用费；在2018年9月25日第一次庭审中，被告叶智伟、宏升公司均当庭表示不同意将涉讼租赁物交还给原告，在第四次庭审中（2019年10月10日），被告叶智伟、宏升公司再次表示不同意将涉讼租赁物交还给原告。被告叶智伟、宏升公司在负有交还义务的情况下拒不将涉讼租赁物交还给原告，致原告无法使用租赁物，被告叶智伟应按53121元/月的标准支付从2019年10月11日起至实际交还涉讼租赁物之日止的占用费给原告。综上，经核算，截至2019年10月10日，被告叶智伟应向原告支付使用费2309562.5元（684549元+730810元+867643元+26560.5元）。现原、被告均确认自2017年6月8日后被告叶智伟仅支付使用费450000元（其中2017年7月14日支付50000元、2017年9月4支付100000元、2018年1月15日支付100000元、2018年2月8日支付100000元、2018年5月8日支付50000元、2018年5月29日支付50000元），故截至2019年10月10日，被告叶智伟尚需向原告支付使用费1859562.5元（2309562.5元-450000元）；就此期间的使用费，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。根据佛山市测绘地理信息研究院出具《测绘成果报告》，无论根据原告现场指定边界计算租赁面积，还是根据被告现场指定边界计算租赁面积，其结果均不少于涉讼合同约定的面积，三被告主张其实际使用面积少于合同约定面积应减少使用费的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同明确写明被告叶智伟应在每月5日前向原告付清当月租金，被告叶智伟未依涉讼合同约定的时间向原告支付相应款项，给原告造成了资金占用损失，故被告叶智伟应以欠付费用为本金从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付相应利息予原告。原告所持有的两份由被告叶秀仪签名确认的对账单明确载明了各年结余及相应年份的应收款及已付款情况，故该对账单实际是原、被告对对账单列名的时间段所涉及费用的结算，两份对账单上均未载明逾期付款利息的支付，故原告要求被告计算2017年6月8日之前的逾期付款利息无事实和法律依据，对原告该部分利息的诉请，本院依法不予支持。2017年6月8日对账后，被告叶智伟仍未支付相应款项，应从2017年6月9日起支付实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。经核算，被告叶智伟就2017年6月8日前所欠付使用费684549元应向原告支付逾期付款利息21052.87元并以234549元为本金从2018年5月29日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告（具体计算方式如下表所示）。此外，被告叶智伟还应各以73081元为本金，分别从2017年7月至2018年4月每月的6日起，各以53121元为本金，分别从2018年5月至2019年8月每月的6日起，以35414元[（53121元÷30日×10日）+(26560.5元÷30日×20日）]为本金从2019年9月6日起，以44553.1元[（26560.5元÷31日×10日））+（53121元÷31日×21日）]为本金从2019年10月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。原告对逾期付款利息的诉请超出核定部分，本院不予支持。            2017年6月8日      前应付款金额（元）              2017年6月8日后付款情况              付款日期              利息（元）                  684549              50000              2017.7.14              2895.07                  634549              100000              2017.9.4              3987.08                  534549              100000              2018.1.15              8590.69                  434549              100000              2018.2.8              1260.19                  334549              50000              2018.5.8              3597.8                  284549              50000              2018.5.29              722.04                  234549              无              无              以234549元为本金从2018年5月29日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息                  备注              截至2018年5月29日（不含本数）利息总额21052.87元      关于2019年7月-9月的电费，被告叶智伟作为承租人应承担其实际使用涉讼租赁物期间电费。现原告所持有的电费通知书及电费发票是涉讼租赁物所在场地所有承租户共同使用产生的电费总额，原告陈述2019年7月以前，涉讼租赁物所在场地的电费是由被告向供电部门缴纳后，其余承租户分别向被告缴纳其应当承担部分的电费，故对于2019年7月-9月期间的电费，原告主张以该期间的电费总额减去其他承租户所用电金额后的余额为被告叶智伟应承担电费金额的计算方式；被告宏升公司陈述涉讼租赁物所在场地2019年6月份以前的所有电费都由其直接向供电部门支付，三被告亦确认涉讼租赁物所在场地的另一承租户XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年7月应支付的电费及垃圾费为16529元是由被告叶秀仪计算后告知XX广和原告的，并同意原告收取的XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年6月的电费及垃圾费抵扣被告欠付原告的费用，综合原、被告的陈述，原告所主张以该期间的电费总额减去其他承租户所用电金额后的余额为被告叶智伟应承担电费金额的计算方式符合被告与各承租户关于水电费交付的交易惯例，本院依法予以支持。本案中，原告提供了5个承租户对2019年7月至9月期间各自电费金额确认的明细单并提供了相应的付款凭证以证实XX明、XX群三个月的电费总额分别为31590.66元、1958.4元，XX机械厂为10318.8元、XX为50482.88元、XX广XX门窗厂为2704.8元，三被告对该5个承租户应缴纳的电费金额虽有异议但未提出足以反驳的证据，故本院对该金额予以采信，并确定被告叶智伟应当向原告支付2019年7月至2019年9月的电费金额为126485.93元[223541.47元-（31590.66元+1958.4元+10318.8元+50482.88元+2704.8元）]。对于XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年6月的电费及垃圾费的金额，因原、被告均无法明确XX广（XX门窗厂）2019年7月的具体电费金额，现原告主张按XX广（XX门窗厂）2019年5月至2019年7月的电费总额4414.8元除以三个月，得出平均数为1471.6元作为XX广（XX门窗厂）2019年7月的电费，并提供了XX广（XX门窗厂）2019年5月至7月期间的抄表电量及电费计算方式明细以证实XX广（XX门窗厂）2019年5月至2019年7月的电费总额为4414.8元并，而三被告在确认XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年7月应支付的电费及垃圾费为16529元由被告叶秀仪计算得出的情况下，并未明确该金额的具体计算方式及各个月电费的具体金额，且三被告亦确认电费是三个月抄表一次。综上，本院对原告计算2019年7月份电费的主张予以采信，并确定XX广（XX门窗厂）2019年7月的电费为1471.6元。诉讼中，原告和被告叶智伟均同意以被告叶智伟所交纳的保证金100000元及原告代收的XX广（XX门窗厂）2018年7月至2019年6月期间的电费及垃圾费抵扣被告叶智伟欠付原告的费用，故经核算，被告叶智伟尚需向支付电费11428.53元[126485.93元-100000元-（16529元-1471.6元）]。被告宏升公司虽非涉讼租赁物的承租人，但其作为实际使用人对原告诉请其承担支付使用费的义务并无异议，且被告叶智伟、宏升公司均确认承租涉讼租赁物期间的使用费均由被告宏升公司支付（被告宏升公司财务叶秀仪经手），故本院对原告要求被告宏升公司对被告叶智伟的上述债务承担共同清偿责任的诉请予以支持。原告并未提供证据证明被告叶秀仪是涉讼租赁物的承租人或实际使用人，原告要求被告叶秀仪对被告叶智伟的上述债务承担了共同清偿责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡惠莲与被告叶智伟于2015年1月1日签订的《物业使用权租赁合同》项下位于佛山市南海区XX镇XX工业区XX号的租赁物予原告蔡惠莲；被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年10月10日的使用费1859562.5元予原告蔡惠莲；被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年10月11日起至上述第一项义务实际履行之日止按每月53131元的标准计算的使用费予原告蔡惠莲；被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息21052.87元予原告蔡惠莲；被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应以234549元为本金从2018年5月29日起，各以73081元为本金分别从2017年7月至2018年4月每月的6日起，各以53121元为本金分别从2018年5月至2019年8月每月的6日起，以35414元为本金从2019年9月6日起，以44553.1元为本金从2019年10月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告蔡惠莲，本项随上列第二项清；被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费11428.53元予原告蔡惠莲；驳回原告蔡惠莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费109841.05元，财产保全费费5000元，合计114841.05元（原告已预交），由原告蔡惠莲负担32192.05元，由被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司负担82649元。被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化工艺有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳82649元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告蔡惠莲多预交的案诉讼费82649元，在本判决发生法律效力后，经原告蔡惠莲申请，本院退还予原告蔡惠莲。鉴定费12579元（三被告已预交），由被告叶智伟、佛山市宏升玻璃钢化有限公司、叶秀仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  梁润芬人民陪审员  何凤微二〇一九年十一月五日书 记 员  郑幸莉