广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初3123号 原告：谢伟，男，汉族，1973年5月3日出生，住所地安徽省安庆市枞阳县。 委托代理人：陆杰英，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。 法定代表人：王锡廷，总经理。 委托代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 原告谢伟诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月27日公开开庭进行了审理。原告谢伟的委托代理人陆杰英、被告万国都公司的委托代理人杨能盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢伟提出如下诉求，请求法院：1、请求法院判令解除原告与被告于2010年1月8日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》；2、请求判令被告双倍返还购房定金6万元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2010年1月8日，原、被告签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》一份，主要约定原告自愿提前内部认购被告即将规划设计开发的位于北海市，建筑面积共66平方米，总金额244838元，付款方式为一次性付款，定金3万元；剩下的214838元整须于该大厦动工后及认购的楼层封顶后20天内付清。双方在合同第三条第一款约定：认购方须在签署本认购协议书待政府批准大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内携同此认购书认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》。另外，该函明确备注：1、大厦开工时间：2009年6月28日左右；2、大厦封顶时间：2010年6月30日；3、交房时间：2010年11月30日；4、办房产证时间：2010年12月15日开始。合同签订后，原告按合同约定向被告交纳了定金3万元，被告亦向原告出具了收款收据予以确认。但直至今日，被告仍没有按照合同的约定的时间进行大厦的开工、封顶，且该楼盘到目前为止只建到第4层，现已停工，处于烂尾状态，不能买卖亦不能办证过户，原告与被告至今也没有签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，被告没有按照合同的约定的时间进行大厦的开工、封顶，且该楼盘到目前为止只建设到第4层，现已停工，处于烂尾状态，不能买卖亦不能办证过户，被告至今不能与原告签署正式的《商品房买卖合同》，被告的行为已构成根本违约，原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，原告向被告主张双倍返还定金6万元于法有据，应予以支持。另补充：2008年1月31日前后，案外人李某向被告北海市万国都物业管理有限责任公司交纳代理地王大厦销售200万元保证金，后因该地王大厦没有做起来，被告又无钱退还给李某，所以被告向李某承诺：同意李某认购首层商铺包括原告的A36、A37在内的12间商铺及银座大厦的1502号房等，即以物抵债，并允许李某转让，被告负责更名。2010年1月8日，案外人李某将上述A36、A37号商铺及银座大厦的1502号房转让给原告谢伟，原告与被告签订合同后，即向案外人李某转让定金23万元，被告出具收据予以确认。 原告谢伟对其主张向本院提交证据如下： 1、身份证，证明原告的诉讼主体资格； 2、电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格； 3、北海银座大厦内部认购书，证明原告、被告合同约定的权利义务内容； 4、收据、证明原告向被告支付了定金3万元。 补充证据如下： 1、收条，证明被告收取案外人李某代理地王大厦的保证金200万元； 2、银行卡存款业务回单，证明被告收取案外人李某代理地王大厦的保证金200万元； 3、承诺书，证明被告向案外人李某承诺以物抵债，同意李某认购包括A36、A37在内的12间商铺及银座大厦的公寓，可以转让，被告负责更名； 4、北海市房地产交易中心的抵押、查封记录，证明A36、A37商铺及银座大厦的1502号公寓已经抵押给了恒生银行（中国）有限公司东莞长安支行。 5、证人李某的证言，证明李某在2008年向被告认购凯旋国际的商铺12间及1502号房等房屋，其中二间商铺及1502号房转让给了原告。 被告万国都公司辩称：被告认为认购书是由李某与原告直接签署并收取3万元认购款，双方认购书并没有约定该3万元是定金，也未有定金罚则的具体约定，原告主张双倍返还没有依据；认购书合法有效，被告有1502号房的商品房预售许可证，认购书具备履行条件，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。 被告谢伟对其辩称举证如下： 1、商品房预售许可证，证案涉的2004年3月1日已经取得案涉房屋的商品房预售许可证，具备法定销售条件； 2、询问笔录，证明案涉三套房屋由李某直接出售给原告并签订认购书并收取总额为230000元的款项。 经开庭审理质证，各方质证意见如下： 被告万国都公司对原告所举证的证据1、2三性无异议，对证据3三性没有异议，对证明内容有异议，该房屋是由李某出售的，是由李某直接向原告收取的购房款，原告就该认购书产生的纠纷应向李某主张，对证据4银行转账单无异议，对收款收据三性均有异议，案涉的3万元认购款，转款日期是2010年1月8日，开具的时间是2009年6月9日，存在经手人沈国汉造假的问题，对该收据载明的内容不予认可，认购书约定的3万元是认购款不是定金；对补充证据1的收条及证据2银行卡存款业务回单三性均无异议；对证据3的承诺书三性没有异议；对证据4的三性没有异议，对补充证据的3、4的证明内容有异议，被告认为因原告没有按照认购书的约定办理交款及签署正式商品房买卖合同，被告有权另行处置案涉房屋并没收定金。对证据5中的证人证言三性无异议。 原告谢伟对被告万国都公司举证的证据1的商品房预售许可证因没有原件对其三性均有异议；对证据2的询问笔录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽然款项打到李某的账户，但是李某与被告约定以物抵债，可以转让，被告负责更名。 经各方当事人的举证，质证，本院认证如下：对于一方当事人对对方当事人举证的证据没有异议的，可以作为本案的定案依据，对于一方当事人对对方当事人所提交的证据有异议，但无相反的证据予以反驳的，亦作为本案定案的参考。 经审理查明：2010年1月8日，原、被告签订《北海凯旋银座大厦内部认购书》一份，主要约定原告购买被告即将规划设计开发的位于北海市，建筑面积共66平方米，总金额244838元，付款方式为按揭付款，首期认购款3万元；剩下的214838元整须于该大厦动工后及认购的楼层封顶后20天内付清。否则首期认购款开发方有权不退还给认购方，本认购书自动作废；合同第三条第一款约定：认购方须在签署本认购协议书待政府批准大厦动工后，及认购楼层封顶后20天内携同此认购书认购收据、身份证、有关证件及全部房款到北海市凯旋银座大厦销售中心，签署正式《商品房买卖合同》；如因开发方的原因，不能在备注的时间内通过政府批准动工建设，需要延长时间动工，认购方有权单方面提出终止本协议，开发方必须无条件退回首期认购金给认购方（退回的认购金可以按银行一年期的存款利息计算）； 另外，该函明确备注：1、大厦开工时间：2009年6月28日左右；2、大厦封顶时间：2010年6月30日；3、交房时间：2010年11月30日；4、办房产证时间：2010年12月15日开始。合同签订后，原告通过银行转账的方式向案外人李某交纳了定金3万元，被告向原告出具了收款收据予以确认，该《收款收据》载明：“兹收到谢伟交来北海市凯旋银座大厦1502房定金”。截止至2016年11月18日16时12分，坐落于北海市凯旋国际商住大厦主楼1502号房屋于2011年1月20日办理在建工程抵押登记，抵押权人：恒生银行（中国）有限公司东莞长安支行，抵押登记证明书：北房地交押字（2011）第00381号。现原告以被告未按照合同的约定与原告签署正式的《商品房买卖合同》，且该楼盘现状烂尾楼，不能买卖亦不能办证过户为由诉至法院，提出上述诉求。 另查明，案外人李某为了取得地王大厦（现更名为柒柒玖财富中心）房屋的销售代理权，于2008年1月31日向时任被告万国都公司的法定代表人沈国汉交纳了200万元保证金，后因合同解除，被告万国都公司于2009年8月20日出具《承诺书》一份，用了12间商铺抵偿李某的200万元保证金。12间商铺为首层商铺（A31号-A39号和E18号-E20号）每间商铺返佣金3万元。还有银座大厦617号、618号，各1万元；1310号、1510号、1610号公寓各2万元佣金；922号、1022号、1222号公寓各1万元。被告万国都公司于2004年3月1日取得案涉房屋的商品房预售许可证。 本院认为：2010年1月8日原、被告签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》是双方当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按合同约定履行合同权利义务。上述合同签订当日，原告通过银行转账的方式向案外人李某支付了3万元的定金。被告万国都公司与案外人李某之间存在交易往来，被告万国都公司于2008年1月31日以12间商铺及部分的商品房冲抵应退还案外人李某的200万元保证金，为此，原告向案外人支付案涉房屋的3万元定金并无不当，且被告万国都公司亦出具了收据予以认可，应认定原告已按合同的约定向被告支付了购房定金。从上述认购书的内容约定可知，大厦封顶时间为2010年6月30日，原告应于大厦封顶后20天内携相关材料到被告处签订正式的《商品房买卖合同》。从原、被告双方签订上述的认购书至今都未能签订正式的《商品房买卖合同》，且案涉商铺现仍处于抵押状态，不具备办理过户的条件，另被告万国都公司无相应的证据证实其已履行了通知原告签署正式的《商品房买卖合同》的义务，其应承担不利的后果的责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对于原告请求解除上述的认购书于法有据，本院予以支持。上述的认购书解除后，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，对于原告请求被告双倍返还购房定金6万元的诉求于法有据，本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告谢伟与被告北海市万国都物业管理有限责任公司于2010年1月8日签订的《北海凯旋银座大厦内部认购书》； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司双倍返还购房定金共60000元给原告谢伟。 案件受理费1300元，由被告北海市万国都物业管理有限责任公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用1300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  庞茗茜 二〇一七年六月七日 书 记 员  李春瑶