广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初6783号原告：广州市恒林纸业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：莫渝，该司总经理。被告：广州天虹物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：赖莹，该司总经理。委托代理人：施赢，该司员工。原告广州市恒林纸业有限公司（以下简称“恒林公司”）诉被告广州天虹物业发展有限公司（以下简称“天虹公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒林公司的法定代表人莫渝，被告天虹公司的委托代理人施赢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒林公司诉称：原告在2016年4月15日与被告签订租赁合同，租期为24个月。自2016年4月入驻后涉案房屋经常出现电源跳闸断电情况，曾在2016年8月份的一个星期天断电导致原告养了多年的鱼全部缺氧死亡。后物业过来维修，但在维修后还出现多次跳闸断电现象，到最后被告维修人员将所有的电源开关、灯管、漏电开关全部更换后才没有出现断电情况。因为被告给原告所安装的电源有问题造成原告损失，原告与被告协商赔偿损失，但被告迟迟不与原告协商。直到2016年10月被告开始收取2016年10月、11月、12月的租金，原告在10月要求被告就断电损失的事情尽快处理。在原告与被告还未协商完成时，原告在2016年10月18日收到被告发给原告的一份催告函，要求原告支付所欠的应缴费用。原告收到催告函后，当天给被告发送回复函。原告在2016年10月18日将回复函交给被告后，被告未提出任何异议，另被告的催告函签收日期为2016年10月17日，但是被告在2016年10月18日下午15:00才将其送给原告（被告要求原告18日付清款项，但是原告在18日下午15:00才接到催告函，被告故意拖延传递催告函时间，导致原告没有足够时间付款，从而向原告收取高额的滞纳金），另外原告递交回复函给被告，要求被告尽快把收款账号发给原告，但是直到2016年10月19日上班后，原告在QQ上向被告客服要了账号才把租金汇出，因此所产生的滞纳金是被告一直没有提供账户给原告导致原告无法付款产生的，此滞纳金不应由原告承担。另原告在2016年10月已经提前向被告支付了2016年11月、12月的租金，但是被告计算滞纳金将11月、12月的租金都计入了，这样计算方法很不合理。并且被告定制每日5%滞纳金过高。原告在2016年12月30日收到被告2017年1月至3月的缴费通知单，被告在通知单里向原告收取滞纳金4660.72元，就滞纳金之事原告提出异议，并在2016年12月31日邮件回复被告关于滞纳金的事情要通过法院裁定。原告在2017年1月16日收到被告的催告函，其中的内容是：滞纳金将从原告缴纳的E405房合同保证金中扣除，并保留追究原告合同保证金不足抵扣欠费差额的权利，在退场前一并结算。原告在12月31日已邮件回复被告关于滞纳金的情况需通过当地法院来追取，但被告未经原告同意私自扣押原告合同保证金。自2016年10月开始直到现在，原告所交给被告的租金及费用，原告多次跟催，被告一直不提供收款票据原告，根据上述事实，被告不但给原告造成损失，同时也给原告的工作带来严重影响，特诉至法院，请求法院判令：1、被告退还合同保证金4400元；2、被告赔偿原告因断电带来的鲤鱼死亡损失4000元；3、解除原、被告之间的《物业租赁合同》。被告天虹公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、被告要求原告支付滞纳金合理有据，且与原告所说的断电造成的损失之间没有任何关联性。依据《物业租赁合同》约定，原告应当知道在每月超过当月5日前没有支付租金的情况下是会产生违约金（即滞纳金），且应当知道产生滞纳金的比例是每逾期一日，按应付租金的5%缴付。其次，原告声称是因为被告没有提供缴费账号所以导致其无法付款，这一点与事实不符。银行交易记录的证据显示上一次缴费也就是2016年7月6日原告还向被告转账支付了费用，且根据邮件记录显示被告2016年7月6日的缴费通知和2016年9月27日的缴费通知均是同一联系人，所以原告称不知道缴费账号而导致无法付款的说法没有任何事实依据。再次，原告以断电造成损失要求被告赔偿为由而拒绝履行合同之约定明显缺乏依据，合同是当事人双方在平等协商、公平公正的前提下签订的，合同条款明确约定了双方的权利与义务，合同约定外的争议不能作为合同一方拒不履行义务的依据。二、原告请求被告赔偿损失4000元一事没有事实依据。原告指出从2016年4月份进驻后经常出现电源跳闸断电的情况，以及2016年8月份因断电导致其损失的情况，然而原告并没有出示任何证据说明上述情况是否属实。当事人双方在物业交接的时候曾经当面签收了物业交接表，交接表显示被告向原告交接的物业是完好的。原告甚至无法说明提供具体的停电时间，更不能说明清楚停电与造成损失之间存在必然联系，且据被告了解到，原告没有向甲方提出装修申请，未征得甲方同意的情况下擅自对物业内部线路进行改造，如果原告认为对于因断电造成损失一事有理有据，则完全可以第一时间正式书面告知被告并向被告主张权利或者通过仲裁的方式解决问题，但是原告直到2016年9月27日收到被告的缴费通知时才以此为借口拒不支付租金，明显是在逃避其应当履行的合同缴费之义务。三、合同保证金被告并没有现在就予以没收或扣减，而是依据《物业租赁合同》约定，保留在合同解除原告退场时，要求其履行清偿责任的权利。合同中明文约定，双方于合同解除时，如果原告没有付清款项，则被告有权利在保证金中扣减，余款返还原告，而原告在合同尚未解除之际，应缴费义务未尽之时就要求被告退还其合同保证金，无论事实与理由均没有任何依据。经审理查明：2016年4月15日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将广州市天河区国家软件产业基地华观东路天虹科技园自编号E栋405房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，租赁面积50平方米；乙方租用涉案房屋的用途为生产、办公，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房产用途；甲乙双方议定涉案房屋的租金为每月2200元（含物业服务费）；租赁期限为24个月，自2016年4月24日至2018年4月30日止；租金每季度缴付一次，首次租金按合同第七条的约定支付，以后每季度首月的5日前缴付，租金每年每平方米递增8%；乙方应于签署本合同时向甲方缴付物业使用保证金4400元，甲方提供3KW的用电负荷给乙方使用；在乙方全面履行本合同全部条款及政府规章的条件下，甲方应当在租赁期满时，则于乙方将涉案房屋以本合同约定的适宜状态交还甲方且甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日起二十天内或在本合同提前解除，则于乙方将涉案房屋以本合同约定的适宜状态交还给甲方且于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日起二十天内将保证金或余款无息返还给乙方；甲方负责提供水电管线到表前，乙方负责表后水电管线的安装费（必须由持合格证照的人员安装）；甲方出租给乙方的出租物只办理集体土地使用权证，未办理其他手续；租赁期间，对涉案房屋及公共设施的维修由甲方承担，乙方不得在涉案房屋内住宿、煮食，应爱护和正常使用涉案房屋及其设备，如发现涉案房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方，否则甲方无须上门维修，乙方应积极配合甲方检查和维修涉案房屋，因延误涉案房屋维修而造成甲方和第三者的人身、财产遭受损害的，乙方负责赔偿；因使用不当或人为造成涉案房屋或设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复，并负责下列涉及涉案房屋维修项目的费用：分电表或无分电表的表内电线、电闸、灯头、插座等更换等条款。2016年10月17日，被告向原告发出《催告函》，函称：2016年10月份原告应支付办公室租金、管理费、及续租费用、水电费等共计8134.94元，最后交费期为2016年10月10日；被告告知原告，如若原告在2016年10月18日内缴纳所欠应缴费用则可免收滞纳金，如若10月18日内被告仍未查到原告应支付的款项，则不得不自2016年10月11日起根据合同的预定按5%计收滞纳金至缴清之日止等等。在本案中，原告称其2016年10月18日下午三点才收到该函件，且该函件上没有列出收款账户。被告则表示其发出《催告函》之前，原告曾向其转账支付租金，所以原告不能以被告没有在该函件上列明账号为由主张无法支付租金。2016年10月18日，原告与被告通过QQ软件进行联系。原告称：收到被告的催告函，首先关于涉案房屋因断电造成原告损失的事情，被告一直不处理，原告无法付款；不是原告不交费，而是被告不处理而导至原告无法交费，因此我们是不接受这个每天5%的滞纳金的等等。被告回复称：已经和主管反映了。原告另表示其于同日向被告发出《回复函》，原告提供的《回复函》内容为：原告收到被告的催告函，在2016年8月份由于被告所装的电源出现断电现象造成原告损失的事情，原告提出要被告赔偿损失合计4000元，因被告一直不处理，原告无法付款；关于原告10月份应支付的办公室租金，管理费，及续租费用，水电费等共8134.94元，现原告在2016年10月18日23时59分前支付4134.94元，剩余的4000元赔偿金，被告与原告处理完成后再作处理；在18日之后被告还未能处理关于原告因断电造成损失的事情，在此期间原告将不接受每天5%滞纳金等等。在本案中，被告表示其没有收到《回复函》，并表示关于滞纳金应当按合同履行。2016年10月19日，原告与被告通过QQ软件进行联系。原告称：昨天有了账号给莫先生吗？被告回复称：请问是什么账号呢？原告回复：你们公司的收款私账。被告回复：昨天已经发了。原告称：莫先生说没有收到你们物业的短信，麻烦你们再发一次。被告则回复收款账户账号等信息。2016年12月27日，被告向原告发出《天虹科技园缴费通知单》，内容显示原告欠缴租金，公共分摊、水费、电费、滞纳金等费用共计12337.28元，最后缴费期为2017年1月6日等。2016年12月28日，被告向原告发出邮件称：天虹科技园缴费期又到了，本月最后缴费期是1月5日等等。原告则回复称：已到缴费通知单；关于滞纳金，请看原告的回复函；另关于被告装的电源出问题，导致原告办公室断电直接造成原告损失的，当时协商赔偿原告4000元损失，请被告尽快赔偿等等。2017年1月16日，被告向原告发出《催告函》，称原告于2016年10月份逾期缴费共14天，产生滞纳金4660.72元；现被告告知原告滞纳金将从原告缴纳的E405房合同保证金中扣除，并保留追究原告合同保证金不足抵扣欠费差额的权利，在退场前一并结算等内容。现原告以涉案房屋断电造成其损失为由提起本案诉讼，要求解除《合同》，并由被告赔偿其损失及退回租赁保证金等。原告为了证明本案事实及其陈述，提交了如下证据：被告维修人员在原告处维修的照片，以证明断电事实存在。被告质证称：对上述证据其确认有断电事实，但断电与其无关。被告为了证明本案事实及其陈述，提交了如下证据：1、电子邮件截图（打印件），显示内容为被告于2016年7月4日发邮件告知原告其法人账户，原告于2016年7月6日回复邮件称“刚刚转出7247.58元房租费，E栋405”。被告则于次日回复称“款项已收到，感谢您对我们工作的支持”等内容。拟证明被告一直与原告进行沟通，被告已按照双方约定的方式通知原告按时缴租。2、照片一张，显示袋中有锦鲤一条。被告称照片中的是涉案房屋停电时死亡的锦鲤鱼。3、照片三张，显示涉案房屋内办公桌旁以及金鱼缸旁等有相关电路、插座等，拟证明原告将涉案房屋的电路进行改动。4、集体土地房产证，显示天河区新塘田头岗工业区二大道一横路2号（以下简称“2号房产”）的权属人是广州市天河区东圃镇新塘村民委员会（以下简称“新塘村委会”）。5、广州市天河区人民政府办公室出具的《证明》，内容为新塘村委会已撤销，撤村改制后成立广州市亿骏置业发展有限公司（以下简称“亿骏公司”）。6、亿骏公司出具的《证明》，内容为亿骏公司全权委托被告办理2号房产的备案、转租、分租分隔事宜。证据4-6拟证明涉案房屋经过合法报建且被告有权出租涉案房屋，其中新塘田头岗工业区二大道一横路2号为原地名，现新地名为华观东路天虹科技园，因此以华观东路天虹科技园名义出租，两处为同一地址。原告上述证据质证称：对证据1真实性予以确认，原告缴费的惯例是三个月支付一次，原告支付费用后，被告没有向原告开具收据，所以原告至今对被告的账号是不清楚的；对证据2，不能确认为原告的锦鲤；对证据3，确认为原告涉案房屋内的照片，原告只拉了几个插头方便进行用电；对证据4-6真实性予以确认，确认涉案房屋的实际地址为新塘田头岗工业区二大道一横路2号，原告也是以该地址办理工商登记。在本案中，原、被告双方对本案事实发表如下观点：一、关于涉案房屋的权属情况。原告称其不清楚涉案房屋的权属情况。被告称涉案房屋的权属人是小新塘村集体，被告向小新塘村承租涉案房屋，并向原告出租。二、关于涉案房屋的停电情况。原告称2016年10月被告已对涉案房屋的用电问题进行处理，至此之后涉案房屋没有再停电。被告称其确认涉案房屋曾停电，但停电与其无关，只要其接到客户停电的问题，被告都会立即处理，现无法确定具体是何时停电，被告确认涉案房屋现已没有发生停电情况。三、关于涉案房屋断电的原因。原告称不清楚为何涉案房屋存在断电问题，认为涉案房屋断电是因为被告电力安装线路有问题，在不断修理，更换漏电开关后，涉案房屋才没有发生断电情况。被告称涉案房屋所在楼宇只有涉案房屋存在断电的情况，经检查原告的鱼缸线路存在改动，但问题不大，所以被告也不清楚为何涉案房屋会存在断电问题。另原、被告双方确认涉案房屋断电时，涉案房屋所在楼宇只有涉案房屋断电。四、关于涉案房屋的电路管理问题。原告确认被告提交的涉案房屋内电路照片中横向的电线以及金鱼缸旁的电线为原告承租涉案房屋后自行加装，原告另加了几个插板。被告称其提交的涉案房屋内电路照片中横向的电线以及金鱼缸旁的电线为原告自行加装，原告承租涉案房屋后对涉案房屋内的电路进行改动，原告改动电路是造成涉案房屋停电的原因。五、关于原告解除租赁合同的理由。原告称涉案房屋经常停电，给其使用涉案房屋造成困难，原告一直向被告反映情况，但被告都无法处理，且涉案房屋停电造成原告饲养三年的锦鲤鱼死亡。被告表示原告要求解除《合同》的理由不成立，其不同意解除《合同》。六、关于原告主张锦鲤鱼价值为4000元的依据。原告称死亡的锦鲤鱼其饲养了三年，每年饲料大概1800元，原告确认没有相应的书面证据证明锦鲤鱼的价值。被告称其无法确认锦鲤鱼死亡的原因，亦无法确认停电造成七条锦鲤鱼死亡。本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，双方应当切实履行。关于原告要求被告赔偿其因断电造成的锦鲤鱼死亡损失4000元的诉讼请求。原告主张因被告原因造成涉案房屋断电，且因停电造成其饲养的锦鲤鱼死亡，原告应就此承担举证责任。首先，《合同》约定：甲方负责提供水电管线到表前，乙方负责表后水电管线的安装费（必须由持合格证照的人员安装）。在本案中，原告确认被告提交的涉案房屋内电路照片中横向的电线以及金鱼缸旁的电线为原告承租涉案房屋后自行加装，原告另加了几个插板。被告称其提交的涉案房屋内电路照片中横向的电线以及金鱼缸旁的电线为原告自行加装，原告承租涉案房屋后对涉案房屋内的电路进行改动，原告改动电路是造成涉案房屋停电的原因。结合原、被告双方确认涉案房屋断电时，涉案房屋所在楼宇只有涉案房屋断电事实。原告称为被告原因导致涉案房屋断电依据不足。其次，原告并未提供证据证明涉案房屋断电造成锦鲤鱼死亡，被告亦不确认锦鲤鱼是因为断电而死亡。据此，原告称因为涉案房屋断电导致锦鲤鱼死亡亦依据不足。最后，原告称死亡的锦鲤鱼价值4000元，但其没有证据对此予以证明。原告应就此承担举证不能的法律责任。综上，原告主张被告赔偿断电损失4000元依据不足，本院不予支持。关于原告要求解除《合同》以及被告退回租赁保证金4400元的诉讼请求。原告称其解除《合同》的理由是涉案房屋经常停电，给其使用涉案房屋造成困难。本院认为：首先，如上所述，根据现有证据不能认定是因被告原因导致涉案房屋停电。其次，在本案中原、被告双方亦确认现涉案房屋不存在停电情况。最后，在本案中被告表示原告要求解除《合同》的理由不成立，表示不同意解除《合同》。综上，原告诉请解除《合同》缺乏依据，本院不予支持。另，现《合同》约定的租赁期限未届满，原告诉请被告退还租赁保证金亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告广州市恒林纸业有限公司的诉讼请求。本案受理费778元，由原告广州市恒林纸业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林慧莉人民陪审员  李 群二〇一七年六月二十七日书 记 员  蒲肖明何瑞雯