上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15637号原告：上海涵阳经贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人翟海斌。委托诉讼代理人李小林，上海广庭律师事务所律师。被告：王林珍，女，1946年4月5日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人乔治贵(系被告丈夫)，男，住址同上。原告上海涵阳经贸有限公司与被告王林珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海涵阳经贸有限公司(以下简称涵阳公司)的法定代表人瞿海斌及其委托诉讼代理人李小林，被告王林珍及其委托诉讼代理人乔治贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涵阳公司诉称，原、被告于2014年3月17日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市海宁路XXX-XXX号、272弄1-9号房屋(以下简称租赁房屋)出租给原告使用，租赁期限自2014年3月15日起至2019年7月14日止。合同签订后，原、被告均按约履行，被告将租赁房屋交付原告使用，原告在该房屋开展了多种经营活动。2016年初，租赁房屋被上海市虹口区住房保障和房屋管理局依法征收，原告也按照相关部门的要求迁出了租赁房屋。租赁房屋的相关征收补偿款包括停产停业损失部分的补偿款均由被告领取。停产停业损失部分的补偿款其实是征收部门对房屋使用人即原告的补偿，被告拒不将停产停业损失部分的补偿款支付给原告，故要求判令被告支付征收补偿款7,410,678.51元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告按照双方签订的《合同终止协议》支付征收补偿款250万元。被告王林珍辩称，被告将租赁房屋出租给原告，原告通过案外人仲兰存将其中264-268号2楼房屋出租给案外人郑松林经营宾馆，腾退房屋时，原告没能将该处房屋的租户清退，最后是被告花了50万元委托第三方与郑松林协商，在补偿了郑松林80万元后，于2016年1月31日清退成功。原告租赁的其他部位是原告大约在2016年1月27日清退交还给被告的。2016年1月8日，原、被告双方签订《合同终止协议》，约定补偿给原告的250万元包括了2楼宾馆营业执照及原告的营业执照补偿款各10万元，该协议上注明的门牌号码为268号，实际就是264-268号。原告未在租赁房屋内注册营业执照，也未在租赁房屋内开展与其营业执照经营范围相符合的商业活动，原告不是实际使用人，故不应获得停产停业损失补偿。原告同意给付郑松林的补偿款太少，导致其未能在《合同终止协议》约定的2016年1月31日前清退该租户，原告违约在先，故被告无义务继续履行该协议。原告清退上海王氏食品店(以下简称王氏食品店)只给了对方3万元，原告实际支付给被告的租金总计126万元，现原告要求被告补偿250万元，不公平。即使要补偿，也应参照原告补偿王氏食品店2个月租金的方式补偿原告12万元，加上补偿原告上海霆翼投资管理有限公司(以下简称霆翼公司)的营业执照费用10万元共计22万元，另须扣除被告支付给郑松林的补偿款，以郑松林支付给原告的2个月租金计算，金额为56,000元。综上，被告同意支付原告补偿款164,000元。经审理查明，租赁房屋系被告名下的两处房产。2014年3月17日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将租赁房屋(建筑面积277.95平方米/661.06平方米)出租给原告作为商业使用；租赁期限自2014年3月15日起至2019年7月14日止；付三押一，2014年3月15日至2015年7月14日期间每月租金56,910元，2015年7月15日起每2年递增5%；房屋租赁保证金为56,910元，租赁关系终止时，被告收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……；本合同自双方签字后即时生效。原告承租租赁房屋后，通过仲兰存将租赁房屋中的264-268号1楼转租给他人经营王氏食品店，将2楼转租给郑松林经营上海艾优宾馆(以下简称艾优宾馆)，3楼至4楼以及租赁房屋中的272弄1-9号房屋(共4层)由原告经营酒店式公寓。王氏食品店以264-268号底层、艾优宾馆以264-268号2楼、原告的关联公司霆翼公司以272弄1-9号注册办理了营业执照。2015年11月，租赁房屋因道路建设需要被列入征收拆迁范围。2016年1月8日，原、被告签订《合同终止协议》，内容为：因市政动迁，根据双方所签署的合同9-1内第3条(该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围)，导致双方签署的位于上海市虹口区海宁路XXX号和272弄1-9号的合同终止。经双方友好协商如下：1、被告一次性补偿原告250万元，其中包括两份营业执照20万元整；2、被告在拿到政府补贴款后3天内给原告汇入；3、原告同意在2016年1月31日前搬家完毕，清空房屋，把钥匙交给被告，等拿到钥匙退还原告押金；4、双方所签署本终止协议对外一律保密；5、本协议一式两份，具有同等法律效力，双方签字立即生效。2016年1月下旬，原告清退了王氏食品店，支付给王氏食品店清退补偿款3万元，原告将264-268号1楼连同3楼、4楼以及272弄1-9号房屋清空交还给了被告。因原告未能清退264-268号2楼郑松林户，被告为赶在2016年1月31日前收回全部租赁房屋而委托案外人唐某与郑松林协商，在支付给郑松林清退补偿款80万元后，被告于2016年1月31日收回了264-268号2楼房屋。至此，被告按时收回了全部租赁房屋。原、被告结清租金后，被告将押金退还给了原告。之后，被告与房屋征收单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，获得并领取了租赁房屋的征收补偿款。另查明，2016年2月1日，仲兰存起诉郑松林，要求确认双方就264-268号2楼房屋签订的《租赁合同书》于2016年1月14日解除，要求郑松林支付2016年1月22日至2016年1月30日期间的房屋使用费、逾期支付租金的滞纳金、违约金及水电费等费用【(2016)沪0109民初2021号案】。郑松林在该案中反诉要求确认双方的《租赁合同书》于2016年1月30日解除，要求仲兰存退还2015年11月12日至2016年1月22日日期间的租金、返还房屋保证金、支付违约金。2016年11月29日，本院作出一审判决。郑松林不服一审判决，提出上诉。2017年5月5日，上海市第二中级人民法院作出终审判决【(2017)沪02民终1234号案】。该案查明：2016年1月31日，郑松林与唐某就264-268号2楼房屋签订《协议》一份，约定经双方友好协商，本案被告自愿赔偿郑松林80万元，不包括仲兰存的赔偿损失费……。审理中，原告称，被告与郑松林签订的清退协议中约定，被告支付给郑松林的补偿款中不包括原告应给予郑松林的补偿，郑松林还将向原告主张清退补偿款，故被告不应从须支付给原告的250万元征收补偿款中扣除其已支付给郑松林的清退补偿款。上述事实，有原告提供的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息2份、房屋租赁合同、北横通道新建工程房屋征收与补偿方案、上海市国有土地房屋征收补偿协议2份、合同终止协议、电费发票、霆翼公司的营业执照、王氏食品店的工商信息、艾优宾馆的税务登记证及公共场所卫生许可证、(2016)沪0109民初2021号民事判决书、(2017)沪02民终1234号民事判决书，被告提供的原告公司营业执照、艾优宾馆的网页、仲兰存与郑松林就264-268号2楼房屋签订的《租赁合同书》、终止合同通知、(2016)沪0109民初2021号案起诉状、参加诉讼通知书、代收诉讼费收据以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，租赁期间，经营性房屋被依法征收，征收单位给予被征收人停产停业损失补偿的，承租人有权要求被征收人支付相应的补偿款。本案中，原、被告的租赁合同尚在租赁期内，原告作为承租人，将租赁房屋投入经营，现因租赁房屋被征收，导致租赁合同提前解除，原告无法继续经营，原告必然会有停业损失，原、被告双方也已对租赁合同解除后原告清退交还全部租赁房屋、被告给予原告一次性补偿等事项达成协议，可见，被告对原告清退交还全部租赁房屋，被告需要支付对价补偿原告是明知并认可的。现被告在收回全部租赁房屋包括原告清空交还的房屋后，主张原告无权获得停产停业损失补偿，显然不符合双方的约定且有违诚信，故原告有权要求被告从获取的停产停业损失部分的补偿款中给予相应的补偿。鉴于被告已获得并领取全部征收补偿款，故被告应给予原告相应的补偿款。原、被告签订的《合同终止协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据该协议的约定，被告一次性补偿原告250万元，原告在2016年1月31日前搬家完毕、清空房屋、交钥匙给被告。根据协议内容可知，被告承诺给予原告的一次性补偿款应已包含了原告清空全部租赁房屋可能需要支付的清空补偿费用。鉴于该协议未约定原告逾期清空交还全部租赁房屋的，被告可终止履行该协议，免除支付原告一次性补偿款的义务，被告现已按时收回全部租赁房屋，其房屋征收利益未有实质性影响，被告以原告违约为由，主张其可不支付原告一次性补偿款，缺乏事实和法律依据，故本院不予采纳。原告未在约定期限内清空交还全部租赁房屋，不应获得全部一次性补偿款。264-268号2楼系由被告出资清空，故被告支付给郑松林的清空补偿款80万元应从一次性补偿款中扣除。被告主张其委托唐某与郑松林协商清退事宜，还支付了受托人50万元的费用，但未举证证明，故本院不予采信。被告应支付原告一次性补偿款170万元。被告委托唐某与郑松林签订协议，约定被告自愿赔偿的80万元不包括原告以后给予郑松林的赔偿，因原告非该协议的签订方，故该协议对原告无约束力。如郑松林与原告就清退补偿款还有纠纷的，可另行解决，若被告支付的80万元补偿款仍不足以弥补郑松林停产停业损失的，不足部分由原告负责补偿。从一次性补偿款250万元中扣除郑松林的清退补偿款，不会加重原告的负担，原告以其今后仍须向郑松林支付清退补偿款为由，不同意从一次性补偿款250万元扣除80万元清退补偿款的意见，依据不充分，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告王林珍应于本判决生效之日起10日内支付原告上海涵阳经贸有限公司补偿款170万元；二、驳回原告上海涵阳经贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26,800元，由原告上海涵阳经贸有限公司负担8,576元，被告王林珍负担18,224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  张志恩人民陪审员  施爱萍二〇一七年六月二十日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……