河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终2894号上诉人(原审被告)：南阳鑫东海置业有限公司。住所地：河南省南阳市宛城区独山大道与滨河路交叉口盛唐商务苑**幢***室。统一社会信用代码：91411300794266248G（1-1）。法定代表人：李喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵阔，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告):程远,女,1979年12月4日出生,汉族,住河南省南阳市卧龙区。被上诉人(原审原告):芦哲,男,1974年7月15日出生,汉族,住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:唐秀强，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:雷贯宇，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。上诉人南阳鑫东海置业有限公司（以下简称鑫东海公司）因与被上诉人程远、芦哲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫1302民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。鑫东海公司的委托诉讼代理人赵阔，程远、芦哲的委托诉讼代理人唐秀强、雷贯宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫东海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一条，改判鑫东海公司支付逾期办证的违约金数额为房款的0.1%；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：程远、芦哲一审中并未因违约金数额过低而提出增加违约金数额的诉讼请求，一审予以调整于法无据。依照《中华人民共和国合同法》的规定，只有在造成的损失超出约定违约金数额时，权利人才能提出增加违约金数额的请求，一审中程远、芦哲没有提供具体损失的证据，一审认定约定违约金数额过低没有事实依据。一审在没有对损失是否存在、损失的数额为多少进行审理的情况下，作出损失存在、并且损失大于违约金的认定错误。程远、芦哲辩称，鑫东海公司逾期办理房产证和土地证的事实清楚，其行为已构成违约。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第二项属于典型的格式条款，鑫东海公司未提供证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请各业主注意免除或者限制其责任，并对该条款予以说明，且该约定的违约金与合同中约定的买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之四计算违约金的约定也明显不对等，该条约定应视为没有约定。根据法律规定，合同没有约定逾期交房违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鑫东海公司应当按照上述规定标准或者按照对等原则适用“买方逾期付款每日按逾期应付房价款的万分之四计算违约金”的标准向程远、芦哲支付违约金。一审法院判决按已付房款的1.5%计付违约金，程远、芦哲不提异议，没有上诉，请求二审法院维持原判。根据当事人的上诉请求、答辩及陈述意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一审对本案违约金进行调整是否符合法律规定，判决处理是否适当。程远、芦哲向一审法院起诉请求：1、请求依法判令鑫东海公司给付房屋权属登记证和国有土地使用权证，并按照已付款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十）计算支付违约金10000元；2、请求依法判令鑫东海公司退还房屋面积差价款11037.38元；3、本案诉讼费由鑫东海公司承担。一审法院认定事实：2007年12月11日，程远、芦哲购买了鑫东海公司在南阳市××区××路××号卧龙名家（卧龙观邸）第3幢2单元6层601号建筑面积为149.39平方米的商品房一套，房价总额为495157.6元，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定：面积差价在产权登记办理之前给付，买受人逾期付款按逾期应付款的日万分之三向出卖人支付违约金，出卖人在2009年12月31日前将已经验收合格的商品房交付程远、芦哲使用，合同还约定鑫东海公司在交付使用后的90日内为程远、芦哲办理房屋权属登记，如违约按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，程远、芦哲依约履行付款义务和办理银行贷款。2009年12月，鑫东海公司将房屋钥匙交给程远、芦哲。对办理产权证问题双方达成补充协议，约定鑫东海公司在交房后365个工作日将权属证书办好。另查明，2015年11月13日此房屋的房产证办理完毕，截止本案一审庭审结束，鑫东海公司已经将房产证给付了程远、芦哲。产权证显示房屋面积为146.06平方米，此房屋合同购买价格为每平米3314.53元。一审法院认为，1、双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该商品房买卖合同已经南阳市房管局进行了登记备案，故为有效合同，程远、芦哲按合同约定履行了交付房款的义务，鑫东海公司已经将房屋产权证书交付给了程远、芦哲，故对程远、芦哲要求给付产权证书的诉请一审法院不予处理。对程远、芦哲要求鑫东海公司给付土地证的行为，因为土地证的办理涉及政府多个行政部门的审批，一审法院暂不予处理。2、鑫东海公司于2015年11月13日给程远、芦哲办理了房屋产权登记证书，但超过了双方约定的交付产权证书的时间，鑫东海公司的行为构成违约，因为鑫东海公司没有给程远、芦哲及时办理产权证书的违约行为客观上已经给程远、芦哲生活、子女入学、办理贷款、转让房产等方面造成了严重不便，应当根据法律规定承担违约责任。关于违约金的数额确定，程远、芦哲诉请合同上约定的违约金0.1%没有约定是按日或按月支付，约定不明确应当视为未约定，鑫东海公司应当按银行同期贷款利率的130%计算支付违约金，一审法院认为双方合同上已经明确约定了按已付房款的0.1%给付违约金，故程远、芦哲的该诉称理由一审法院不予采信。但根据本案双方合同约定鑫东海公司违约按已付房款的0.1%即495157.6元×0.1%=495元支付违约金显然约定过低，与法律规定违约金的目的是惩罚违约方和补偿无过错一方当事人所受损失明显相悖，故对鑫东海公司的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院认为违约金应当以已支付房款的1.5%即495157.6元×1.5%=7427元为宜。3、对程远、芦哲要求房产面积实际差价款（149.39-146.06）㎡×3314.53元/㎡=11037.38元，根据合同约定鑫东海公司应当予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限判决生效后三十日内被告南阳鑫东海置业有限公司支付原告违约金7427元。二、限判决生效后三十日内被告南阳鑫东海置业有限公司支付原告房产面积实际差价款11037.38元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由被告南阳鑫东海置业有限公司承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。当事人应当依照约定全面履行各自的义务。本案中，鑫东海公司未能按照合同约定的期限为程远、芦哲办理房屋的产权证书，其应当依照法律规定和合同约定向程远、芦哲承担违约责任。鑫东海公司长时间不能给程远、芦哲办理房屋产权证书,势必会给程远、芦哲各方面的生活造成一定的影响,程远、芦哲的损失应是客观存在的,其具体损失虽不能明确，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款对这种情况下违约金的支付有明确的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从本案来看，双方在合同中虽约定，鑫东海公司逾期办证的，应按照已付房款的0.1%向程远、芦哲支付违约金，但依照该约定标准计算的违约金数额与鑫东海公司的违约程度明显不符，不足以达到违约金惩罚违约和补偿损失的立法目的，而无论是从实际考虑还是与法律规定的标准相比，该违约金的约定都明显过低。本案中程远、芦哲起诉要求鑫东海公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金，其实质即是对约定违约金支付标准的否定，同时包含了其要求人民法院对约定违约金进行调整的主张。一审对本案逾期办证违约金予以调整并不违反法律的规定，判决处理并无不当。综上所述，鑫东海公司的上诉请求不能成立，不应予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南阳鑫东海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  薛红喜审判员  卢国伟审判员  陈德林二〇一七年六月二十六日书记员  丁 睿