江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终212号上诉人（原审原告）：袁秋红，女，1982年2月26日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审原告）：沈阳，男，1984年5月17日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审被告）：无锡中隆房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山区高铁商务区东站智汇港A栋5楼。法定代表人：卢晓燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李伟，该公司员工。上诉人袁秋红、沈阳因与被上诉人无锡中隆房地产开发有限公司（以下简称中隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁秋红、沈阳上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：（一）其和中隆公司于2018年11月18日签订了商品房认购协议书，该协议书第一条明确其和中隆公司通过签订商品房认购协议书对中隆公司提供的《商品房买卖合同》示范样本（含补充条款）达成一致意见，明确《商品房买卖合同》需要在2018年11月25日签署，但第七条又明确签署日期应当以中隆公司通知为准，但中隆公司从未通知签署商品房买卖合同。（二）中隆公司一直以讼争房屋无法使用公积金贷款为由，拒绝与其签订商品房买卖合同。（三）1.一审认为其和中隆公司未约定明确的房款支付时间，无事实依据。2.一审认为其和中隆公司未对交房时间作出约定，显然与事实不符。3.中隆公司从未通知其签订商品房买卖合同。4.其与中隆公司除了房屋价款及房屋具体坐落等通过认购协议书已经明确外，其他需要约定的事项均已通过对《商品房买卖合同示范样本》及相关文件达成一致意见，且其已经交纳房款的二分之一以上，剩余款项是由于中隆公司的原因，导致其无法使用公积金贷款，并不是其的原因。5.一审法院对一份已经签署且双方都在履行的合同，却认定其和中隆公司之间不存在房屋买卖合同关系，明显错误。6.即使一审法院不认定其和中隆公司之间存在房屋买卖合同关系，也没有否认其和中隆公司之间存在合同关系，直接驳回其全部诉讼请求，显属错误，剥夺了其诉讼权利。中隆公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁秋红、沈阳向一审法院起诉请求：1.确认其与中隆公司之间的购房合同有效；2.中隆公司立即交付位于无锡市锡山区房屋；3.中隆公司配合其办理购房合同的网签、房产证及住房公积金按揭贷款；4.中隆公司赔偿其100000元；5.诉讼费用由中隆公司承担。事实与理由：2018年11月18日，袁秋红、沈阳与中隆公司签订中隆广场商品房认购协议书（以下简称认购协议书），约定袁秋红、沈阳向中隆公司购买怡东南院5号楼6单元1002室，房屋总价为1508343元，其中首付808343元，公积金按揭贷款700000元。双方在认购协议书中就房屋的基本状况、价款、交付时间、付款方式等要素达成了一致意见。当日，袁秋红、沈阳向中隆公司给付定金100000元，并于2018年12月20日支付首付708343元。之后，中隆公司不配合袁秋红、沈阳办理购房合同的网上备案，导致袁秋红、沈阳无法办理案涉房屋的公积金贷款手续，且在房屋可以交付的情况下不交付房屋。经多次与中隆公司协商无果，故诉至法院，请求判如所请。中隆公司一审辩称：其和袁秋红、沈阳仅签订了认购协议书，按照认购协议书的约定，双方应另行签订商品房买卖合同，现双方并未签订商品房买卖合同，故中隆公司无需向袁秋红、沈阳交付案涉房屋；双方之所以未签订商品房买卖合同系因为袁秋红、沈阳坚持以公积金贷款支付房款，但按照公积金贷款的相关政策，袁秋红、沈阳无法使用公积金贷款支付房款，中隆公司多次与袁秋红、沈阳磋商付款方式，未果。中隆公司不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院认定事实：2018年11月18日，中隆公司与袁秋红、沈阳签订认购协议书，约定：袁秋红、沈阳向中隆公司购买怡东南院5幢6单元1002室房屋，该房屋面积为105.99平方米，总房款为1508343元，付款方式为按揭付款（购房首付款808343元，拟贷款金额700000元）。认购协议书另约定：1.在签订协议书时，认购人已充分了解其认购房屋的详细情况，并仔细阅读出卖人提供的《商品房买卖合同》示范文书及销售现场公示文件，并确认没有异议，且双方对合同条款达成口头一致意见；2.认购人应于本协议签订之日起7日内，即2018年11月25日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件等至营销中心现场与出卖人签订《商品房买卖合同》并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款……4.本协议书约定的拟贷款金额仅表示认购人申请贷款的数额，认购人实际贷款金额最终以银行审批的金额为准，认购人不得以银行审批金额不足为由拒绝与出卖人签订《商品房买卖合同》，且银行审批贷款余额不足以支付剩余全部房屋购房款的，需由认购人予以补足全部购房款……6.本人知悉并承诺遵守国家与地方有关限购和购房贷款的规定，若本人暂不符合在本市购房和贷款条件的，本人自愿承担因此暂不能办理合同备案、产权登记、购房贷款的后果，如本人提出解除本合同或拒绝签署买卖合同及无法办理购房贷款的，则出卖人有权没收定金；7.2018年11月18日支付100000元，剩余房款708343元于2018年11月25日付款，《商品房买卖合同》签署日期以售楼处通知为准。诉讼中，袁秋红、沈阳提供商品房买卖合同示范文书，该示范文书中对于付款方式、付款期限及房屋交付时间均未予约定。认购协议书签订当日，袁秋红、沈阳支付定金100000元。中隆公司向袁秋红、沈阳开具收款通知单，载明客户名称、销售面积、房号、合同价，并在付款内容选项中勾选定金、公积金贷款，本次收款100000元，并在备注栏中载明未签约。2018年12月20日，袁秋红、沈阳向中隆公司支付房款708343元。另查明，怡东南院于2018年10月通过交付使用竣工验收。认购协议书签订后，双方未能签订商品房买卖合同。一审中，袁秋红、沈阳明确：坚持以公积金贷款支付案涉房款。上述事实，由认购协议书、收据、收款通知单、商品房买卖合同示范文本及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：根据相关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方虽签订了认购协议书，但认购协议书中并未载明商品房买卖合同中应当明确的房款支付时间、房屋交付时间等主要内容，且结合商品房买卖合同示范文书之约定亦无法明确上述内容，另认购协议书中载明双方应该签订认购协议书7日内签订商品房买卖合同，故该认购协议书的签订不能认定双方签订了商品房买卖合同。因双方尚未签订商品房买卖合同，故法院对袁秋红、沈阳要求确认双方之间购房合同有效的诉讼请求不予支持。基于同样的理由，法院对袁秋红、沈阳的其他诉讼请求亦不予支持。一审法院判决：驳回袁秋红、沈阳的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，本院组织双方当事人调解，中隆公司认可如袁秋红、沈阳愿意继续购买房屋，可以通过商业贷款方式付款。但袁秋红、沈阳明确向本院表示只能通过公积金贷款方式购买，从而导致调解未果。本院认为：双方当事人于2018年11月18日签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该约定全面履行各自义务。《商品房认购协议书》约定“认购人应于本协议签订之日起7日内，即2018年11月25日前，携带本认购协议书、应付房款、所有认购人有效证件原件等至营销中心现场与出卖人签订《商品房买卖合同》并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款”、“2018年11月18日支付100000元，剩余房款708343元于2018年11月25日付款，《商品房买卖合同》签署日期以售楼处通知为准。”等内容。根据双方上述约定，可确认该《商品房认购协议书》是双方当事人在签署《商品房买卖合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其目的是按照《商品房认购协议书》确定的交易条件在一定时期后签订《商品房买卖合同》。上诉人主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同。但根据该条规定，《商品房认购协议书》只有在具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时出卖人已按约收受购房款的，方可认定为商品房买卖合同。本案中，一方面双方签订的《商品房认购协议书》并未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的付款期限、房屋交付时间等商品房买卖合同应明确的主要内容进行约定，另一方面中隆公司仅收取部分购房款，并未收取全部购房款，故对上诉人认为双方已签订商品房买卖合同的主张，本院不予支持。上诉人的上诉请求均基于其与中隆公司之间存在合法有效的商品房买卖合同，现可以确定袁秋红、沈阳与中隆公司并未签订商品房买卖合同，故对袁秋红、沈阳的上诉请求，本院均不予支持。综上，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18375元（袁秋红、沈阳已向本院预交9188元），由袁秋红、沈阳负担。袁秋红、沈阳应于本判决生效之日起十日内向本院补交二审案件受理费9187元。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月三日书记员  庄茂根