江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初3534号原告：陈桂荣，女，1975年9月26日生，汉族。委托诉讼代理人：庄宇，北京市隆安（南京）律师事务所。被告：马启程，男，1985年11月28日生，汉族。委托诉讼代理人：马开忠（系被告之父），1957年2月22日生，汉族。委托诉讼代理人：胡婉，江苏圣典律师事务所律师。第三人：南京学府置业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区新河一村5号附3-7。法定代表人：王俊尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵龙，该公司销售经理。原告陈桂荣与被告马启程、第三人南京学府置业管理有限公司（以下简称学府置业公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月12日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈桂荣及其委托诉讼代理人庄宇，被告马启程的委托诉讼代理人马开忠、胡婉，第三人学府置业公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2.被告返还定金2万元。事实和理由：2016年10月5日，原、被告经第三人居间，签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告将位于南京市鼓楼区东宝路XX号XX幢X单元XXXX室房屋出售给原告。合同签订后原告向被告支付了定金2万元。合同签订当晚，原告得知南京市购房政策作出调整，新政策将于2016年10月6日起实施。按照新的购房政策，原告需支付的购房的首付比例将不低于总房价的50%，远高于合同约定的、原告能够承受的30%的首付比例。根据合同约定，该新购房政策的出台属于政策变动及不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不构成违约，被告应当将定金予以退还。但原告多次与被告协商，被告拒绝退还，故原告诉至法院，请求判如所请。被告马启程辩称，同意解除双方签订的《房屋买卖协议》但原告构成违约，定金不应当退还。按照合同约定原告应当于2016年10月5日支付定金10万元，但原告仅支付了2万元。另，原、被告双方签订合同的时间为2016年10月5日，在新购房政策实施之前，且该合同于2016年10月5日晚23点19分已经完成网签手续，不受新购房政策的影响，但原告仍拒绝履行合同，构成违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人学府置业公司述称，同意解除《房屋买卖协议》，原、被告双方如能协商一致，第三人无异议。本院经审理认定事实如下：2016年10月5日，原告（乙方，购房方）、被告（甲方，售房方）以及第三人（丙方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定甲方将其所有的位于南京市鼓楼区东宝路XX号XX幢X单元XXXX室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方；房屋最终成交价为482万元；签订本合同时乙方先支付定金10万元（定金最终冲抵房款）给甲方，甲乙双方约定于2016年11月10日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款137万元；乙方贷款330万元，在出件后由银行支付给甲方；尾款为5万元；乙方一次性支付给丙方中介佣金3万元；如甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，另甲方必须赔偿双倍中介佣金给丙方；若乙方单方违约，则乙方所汇之定金归甲方所有，另乙方必须赔付双倍中介佣金给丙方；若因政策变动或不可抗力等因素，致使此房不能交易，双方均不算违约，甲方退还定金，本契约自动解除；乙方于2016年10月5日已付定金2万元，剩余定金余款8万元于2016年10月6日支付甲方，否则违约；甲乙双方任意一方违约，则按定金法则赔偿定金及中介费等等。原告签订合同时，其家庭名下拥有一套住房，且存有贷款。上述合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元。2016年10月5日晚23点19分，第三人已将原、被告双方就案涉房屋的交易在南京市网上存量房交易监管系统中完成网签提交手续，并提交成功。2016年10月6日，第三人将案涉房屋已完成网签程序的事实告知原告。但原告以新购房政策提高了首付比例为由要求解除合同。之后，原、被告及第三人多次协商，被告告知原告案涉房屋交易并不受新购房政策影响，但未能与原告协商成功。2016年10月18日，原告以新购房政策出台提高了首付比例不低于总房价的50%，其无力承担为由以短信方式向被告发出解除合同的通知。另查明，2016年10月6日，南京市人民政府办公厅发布宁政办发[2016]143号《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，该通知明确：对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。中国人民银行南京分行、江苏银监局2016年10月8日发布的南银发[2016]127号《关于调整部分城市差别化住房信贷政策的通知》第三条规定，本次政策调整时间以各城市政府公布的执行时间为准，住房交易时点在此之前的，仍按原政策执行。各城市房地产调控文件中，对住房交易时点未作特别说明的，住房交易时点按照“网签合同签署时间、权属登记受理时间和贷款审批通过时间”等三个日期孰前原则认定。2016年12月3日，被告将案涉房屋另行出售。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同履行各自义务。本案合同签订的时间是2016年10月5日，并于当天完成网签手续。此时，根据相关购房政策以及贷款政策，原告并不受首付比例不低于50%的新限贷政策影响，但原告在第三人以及被告多次告知的情况下，仍然已自己无力支付50%的首付款为由解除合同，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。此外，即便原告受新限贷政策的影响，限贷政策的调整并不当然致使合同无法履行。且近年购房政策出台较为频繁，原告在其家庭已拥有一套住房的情况下，另行购房，其作为买受人应当承担相应的购房风险。更何况，在本案中，原告并未受到新购房限贷政策的影响。因此原告认为政策调整或不可抗力而无法履行合同的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。被告在原告发出解除合同通知后再行出售案涉房屋，不违反法律规定，不构成违约。现合同当事人一致同意解除合同，故对于原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。综上，新购房限贷政策的出台并不属于《房屋买卖协议》约定的“因政策变动或不可抗力等因素，致使此房不能交易”的情形。原告拒不履行合同，已构成违约，无权要求被告退还已付定金，故本院对于原告要求退还定金的诉求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈桂荣、被告马启程及第三人南京学府置业管理有限公司于2016年10月5日签订的《房屋买卖协议》；二、驳回原告陈桂荣的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告陈桂荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年六月二十一日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。