北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初8080号原告：李菊侠，女，1969年8月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周万枝（原告李菊侠之夫），1972年11月23日出生，住北京市朝阳区。被告：北京顺开房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺路44号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张雪林，董事长。委托诉讼代理人：崔霄，男，1986年9月2日出生，北京顺开房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：郭春雨，男，1989年3月15日出生，北京顺开房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。原告李菊侠诉被告北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李菊侠及其委托诉讼代理人周万枝，被告顺开公司的委托诉讼代理人崔霄、郭春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菊侠向本院提出诉讼请求：1、被告顺开公司给付我逾期交房违约金213232.79元（自2008年5月20日起至2017年3月20日，即3226天乘以660982元的万分之一）；2、被告顺开公司给付我逾期办证违约金129089.78元（自2009年5月21日起至2014年9月25日，即1953天乘以660982元的万分之一）；3、被告顺开公司给付我逾期交房自2008年5月20日起至2017年3月20日共九年的物业费22581.5元（1.6*130.68*12*9=22581.5元）；4、被告顺开公司给付我逾期交房自2008年5月20日起至2017年3月20日共九年的供暖费35283.6元（3920.4*9=35283.6元）（自2008年起，暂计算至2017年3月20日）；5、被告顺开公司给付我因逾期交房导致的房租损失275600元（自2008年5月21日起暂计算至2017年3月20日，共106个月，每月按2600元主张）；6、本案诉讼费由被告顺开公司承担。事实和理由：2007年1月12日，我与被告顺开公司签订《北京市商品房预售合同》，购买由被告开发的位于北京市通州区永顺镇万福家园XX号住宅楼xx层xxxx号房屋，购房金额660982元。该合同第五条、第十一条、第十三条、第十五条、第二十条分别约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任、交接手续、产权登记等。合同签署后，我依约向被告全额交付了房款，被告却未按合同约定的期限履行交房义务和取得房屋权属证明。被告曾通知我收房，但是我因被告未取得建筑工程竣工验收备案表等资料而拒绝收房。后被告取得建筑工程竣工验收备案表，但至今仍不通知我收房，也不向我提供合同约定的交房相关文件。顺开公司延期交房及逾期办理房屋产权证的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。同时，被告的违约行为给我带来物业费、供暖费及房屋租金的损失。现我向法院起诉要求被告赔偿我的全部损失。被告顺开公司辩称：1、对于原告的第一项诉讼请求，我公司于2008年8月向原告送达了万福家园商品房交付暨入住通知书，通知原告收房，原告在接到入住通知书后，拒绝办理收房入住手续。根据民法通则第135条规定，诉讼时效为2年，原告起诉时距离我公司通知其入住已经超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权，即使按房屋取得竣工验收备案时间2014年6月25日计算，即房屋具备交付条件时亦已经超过2年的诉讼时效；2、对于原告要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，我公司在2014年9月25日已经取得涉诉房屋楼宇权属证明。按照预售合同第20条第1款第1项规定，如出卖人未能在本约定内取得商品房楼宇权属证明的，买受人不退房合同继续履行的，自出卖人实际取得权属证明之日起六十日内向买受人支付违约金，但至原告起诉之前，原告一直未向我方主张逾期办理产权证的违约金，原告起诉已经超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权；3、对于原告主张我公司支付逾期交房的物业费、供暖费、房租损失，无法律和事实依据。我公司在2008年8月已经通知原告收房，之后多次通知其收房，但原告均拒绝收房，其主张的费用系由于原告不收房所致，根据合同法第119条规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失主张赔偿。如原告认为我公司有违约行为，可在办理入住后向我公司主张违约责任，而原告拒绝收房造成房屋长期闲置，其无证据证明存在实际损失，且原告主张租房费用的证据时间显示为2017年，计算标准不准确。原告既主张违约金，又主张额外损失，如法院认定我公司存在违约行为，又未超过诉讼时效，要求法院对金额进行酌减。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年1月12日，原告李菊侠作为买受人与被告顺开公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y4xxxx0），双方约定由李菊侠购买顺开公司开发的位于北京市通州区永顺镇万福家园XX号住宅楼xx层xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋），合同套内建筑面积为107.01平方米，合同价款为660982元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2008年5月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。合同第十三条逾期交房责任约定，未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。2007年1月11日和2007年4月3日，李菊侠分别交纳购房款共计660982元。2008年4月30日，李菊侠收到《延期入住通知书》，其被告知万福家园XX、XX号楼工程因施工方中天集团突然擅自停工，导致不能按合同规定交房，具体入住时间另行通知。通知书落款日期处盖有“万福家园交房专用章，开发商：北京顺开房地产开发有限公司，投资商：北京万福家园房地产开发有限公司”字样的公章。2009年4月9日，顺开公司向李菊侠出具《通知》，告知李菊侠购买的xxxx号房屋于2008年8月10日已达到入住条件，并要求其在接此通知后10日内前往顺开公司办理入住手续，逾期责任自负。《通知》落款为：“开发商：北京顺开房地产开发有限公司，投资商：北京万福家园房地产开发有限公司”，并盖有万福家园交房专用公章。2014年6月25日，顺开公司取得万福家园XX号住宅楼的竣工验收备案表。2014年9月25日，顺开公司取得了XX号楼（变更为北京市通州区永顺东里x号院x号楼）的楼宇产权证书。2015年1月15日，李菊侠交纳购房面积补差款2471元。2015年8月17日，李菊侠取得了xxxx号房屋的所有权证书。期间，李菊侠一直未收房，直至2017年5月18日，李菊侠才与顺开公司办理了xxxx号房屋的入住手续。另查：2017年1月19日，李菊侠向北京鹰飞腾达节能技术有限公司交纳了诉争房屋2013-2016年度供暖费11761.2元。2017年2月14日，李菊侠向北京金汇利通能源科技有限公司交纳了2016-2017年度供暖费3920.4元。2014年11月26日，李菊侠收到龙城物业财富东方项目部通知其缴纳2010年3月1日至2015年2月28日物业费的缴费通知，但李菊侠至今未缴纳过物业费。再查：被告顺开公司与北京万福家园房地产开发有限公司签订了《北京通州“万福家园”项目合作开发协议书》，双方属合作开发万福家园小区关系，万福公司系万福家园小区的投资商，对该建设项目享有收益权。在本案审理过程中，原告李菊侠称其收到《通知》后，因被告顺开公司未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交房条件，其拒绝收房。在顺开公司取得竣工验收备案表后，因其未收到诉争房屋已达到交付条件的通知故其也一直未收房。此外，李菊侠称其在2015年1月15日交纳购房面积补差款是为办理房屋所有权证书，并向顺开公司提出过收房，顺开公司工作人员答复钥匙在物业公司处。但李菊侠对于其曾向顺开公司主张办理入住手续未提供证据。顺开公司主张在取得XX号楼竣工验收备案表后曾向李菊侠发过收房通知，但因时间较长，无法向本院提交证据。本院认为：本案争议焦点有两点，一是被告顺开公司是否构成逾期交房和逾期办证及逾期期限，二是原告李菊侠的诉求是否超过了两年的诉讼时效，针对上述争议焦点，本院具体分析如下：一、被告顺开公司的行为是否构成逾期交房和逾期办证及逾期期限问题。首先，关于逾期办证的问题，原告李菊侠与被告顺开公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。顺开公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2009年5月21日前取得诉争房屋所在XX号楼的楼宇权属证明，但经查，该公司迟至2014年9月25日才取得XX号楼的楼宇权属证明，故顺开公司应承担自2009年5月22日起至2014年9月25日止的迟延办理楼宇权属证明的违约金；另，合同约定顺开公司应在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内即2015年9月20日前为李菊侠办理诉争房屋产权证书，李菊侠实际于2015年8月17日取得产权证，故顺开公司为李菊侠办理诉争房屋产权证书并未逾期。其次，关于逾期交房的问题，经查，顺开公司按照合同约定本应于2008年5月20日前向李菊侠交房，但顺开公司直至2014年6月25日才取得XX号楼的竣工验收备案表，故顺开公司虽然在2009年4月9日向李菊侠发放了入住通知，但此时诉争房屋尚不具备法定和合同约定的交付条件，李菊侠有权拒绝收房，故顺开公司应承担自2008年5月21日起至2014年6月25日止的逾期交房违约金。再次，因李菊侠拒绝收房后直至2017年5月18日才实际办理了入住手续，对于顺开公司是否还应承担诉争房屋符合交付条件后的逾期交房违约责任的问题，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故此，本院认为，顺开公司理应在房屋实际符合交付条件时再次通知李菊侠入住，李菊侠亦应在知晓房屋符合交付条件后及时办理入住手续以避免损失扩大。经查，顺开公司未能提供证据证明其再次履行了通知义务，但李菊侠认可其在2015年1月15日到顺开公司处办理过诉争房屋的产权登记手续并补交了房屋面积补差款，按照常理，房屋具备产权证办理条件的前提是房屋已取得了竣工验收备案表，故此时李菊侠知道或应当知道房屋已经符合了房屋交付条件，李菊侠陈述其在当日提出过收房要求也印证了这一点，但李菊侠未收房，亦未提供证据证明未收房是因顺开公司不配合所致。综合以上情节，本院认为，顺开公司仅需再承担自房屋符合交付条件次日起至2015年1月15日止的逾期交房违约责任。对于李菊侠主张一直不知房屋已在2014年6月25日具备入住条件的主张，本院不予采信。综上，顺开公司共需承担自2008年5月21日起至2015年1月15日止的逾期交房违约金。另，李菊侠未能提供证据证明合同约定的违约金尚不足以弥补其损失，故对其又主张顺开公司赔偿逾期交房期间房屋租金、物业费、暖气费的诉求，依据不足，本院不予支持。二、原告的诉求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。房屋买卖合同中约定违约金为按日（月）计付的继续型违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。如前所述，李菊侠可主张逾期交房违约金的期限为2008年5月21日至2015年1月15日，故李菊侠最迟应在2017年1月15日前主张权利；李菊侠可主张逾期办证违约金的期限为2009年5月22日至2014年9月25日，故李菊侠最迟应在2016年9月25日前主张权利，但李菊侠迟至2017年3月21日才向本院递交诉状，故李菊侠怠于行使权利使其合理诉求均已超过了诉讼时效，对其主张违约金的诉求，本院实难支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告李菊侠的全部诉讼请求。案件受理费5279元，由原告李菊侠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张若琳二〇一七年六月十九日书 记 员  刘青霞