上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初8227号原告(反诉被告)：王明侠，女，1981年11月20日出生，汉族，住天津市。原告(反诉被告)：王伟博，男，1983年7月1日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱晓影，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁兴峰，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘坚卫，男，1966年7月9日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住上海市。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐元庆，上海市华亭律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘继海，男，1987年10月23日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市，现住上海市。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。第三人：张静，男，1972年1月16日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区扬名镇。第三人：兴业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区。法定代表人：张忠，行长。委托诉讼代理人：王超。原告(反诉被告)王明侠、王伟博与被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理。依法适用简易程序审理。因张静、兴业银行股份有限公司上海宝山支行(以下简称兴业银行宝山支行)与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼。因刘坚卫、刘继海在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年9月6日、9月23日公开开庭予以合并审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月14日公开开庭予以审理。王明侠、王伟博及其委托诉讼代理人朱晓影、丁兴峰，刘坚卫及其委托诉讼代理人张建仲、唐元庆，刘继海及其委托诉讼代理人张建仲，兴业银行宝山支行的萎缩诉讼代理人王超到庭参加了诉讼。第三人张静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王明侠、王伟博向本院提出诉讼请求：1.判令刘坚卫、刘继海继续履行于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，涤除兴业银行宝山支行及张静的抵押；2.判令刘坚卫、刘继海于房款付清后三个工作日内交付上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.判令刘坚卫、刘继海配合王明侠、王伟博办理系争房屋的过户手续；4、判令刘坚卫、刘继海支付逾期过户的违约金，按照人民币(币种下同)150元/日计算，从2016年6月16日至过户之日止；5、诉讼费、保全费由承担。事实和理由：2015年11月29日，通过上海太平洋房屋服务有限公司古北二店的居间介绍，王明侠、王伟博与王明侠、王伟博签订《上海市房地产买卖合同》，约定王明侠、王伟博购买刘坚卫、刘继海所有的位于上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同签署生效后王明侠、王伟博如约履行付款义务。2016年3月初，刘坚卫、刘继海突然提出各种理由明确表示房子不卖了，王明侠、王伟博经过多次与其友好协商均无果。王明侠、王伟博为维护其合法权益，故以讼称事由诉至本院。刘坚卫、刘继海辩称，不同意王明侠、王伟博的诉讼请求。1、涤除抵押并非为刘坚卫、刘继海的行为，刘坚卫、刘继海涤除抵押是适用法律错误；2、房款付清的行为具有不确定性，故不具有执行力，故该诉请是不确定，应该予以驳回。3、刘坚卫、刘继海不同意继续履行，因为房地产调控政策导致刘坚卫、刘继海出售该房屋后已经不能另行购买，故要求解除合同。同时，刘坚卫、刘继海向本院提出反诉诉讼请求：解除双方于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》。事实与理由：刘坚卫、刘继海为改善居住环境，与王明侠、王伟博于2015年11月29日，通过上海太平洋房屋服务有限公司古北二店公司的居间介绍，签署《上海市房地产买卖合同》，约定王明侠、王伟博购买系争房屋，支付的房款中有215万元需按揭贷款方式支付。因上海市人民政府办公厅于2016年3月24日所发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》第三条规定：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，又刘坚卫、刘继海除拥有目标房屋外并无其他房屋，且刘坚卫、刘继海在上海市缴纳的个人所得税或社会保险的年限均未满5年，故刘坚卫、刘继海原打算通过出售目标房屋来置换新的房屋以改善居住环境设想无法实现。同时，根据王明侠、王伟博陈述其也未符合上述规定的要求，故王明侠、王伟博通过按揭贷款方式支付215万元房款也无法履行，故请求支持反诉诉讼请求。针对反诉，王明侠、王伟博辩称，不同意反诉诉讼请求。刘坚卫、刘继海主张的情事变更，是指合同生效后导致合同目的无法实现的情况，才属于情事变更的，本案是不构成的；2、其次刘坚卫、刘继海毁约是在2016年3月7日之前，当时限购政策还没有出台，故不存在情事变更；3、2016年3月12日，刘坚卫也表示其上家违约导致不愿意出售房屋的事实，刘坚卫、刘继海解除合同的真实原因是其上家违约；5、王明侠、王伟博没有过错系合同的善意方，在信赖刘坚卫、刘继海的前提下，王明侠、王伟博出售原有房屋并购买涉案房屋。对此王明侠、王伟博是明知的。王明侠、王伟博自己的房屋早已交房，一家人在租房居住。刘坚卫、刘继海的行为给其造成重大损害，请求驳回反诉诉讼请求。第三人兴业银行宝山支行陈述到，只要贷款还清，可以配合涤除抵押。第三人张静未发表意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为刘坚卫、刘继海，该房屋上设有第三人兴业银行宝山支行的债权抵押，债权数额为93万元，债务履行期限从2009年12月25日至2024年12月25日；该房屋上设有第三人张静的债权抵押，债权数额为60万元，债务履行期限从2016年1月11日至2016年4月10日。2015年9月21日，刘坚卫经上海锦旺房地产经纪事务所居间介绍，带看了位于虹莘路XXX弄的一处房屋。2015年11月22日，王明侠、王伟博为购买系争房屋向刘坚卫支付购房款10万元。2015年11月29日，刘坚卫、刘继海(卖售人、签约甲方)与王明侠、王伟博(买受人、签约乙方)经上海太平洋房屋服务有限公司古北二店居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为107.53平方米，房屋转让价格为309万元；甲、乙双方确认，双方于2016年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限第2日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；上海市房地产登记簿显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海宝山支行，债权数额为93万元，登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX；甲方应于2016年4月30日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；乙方于2016年5月10日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；乙方于签约时，支付甲方房款10万元整，乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款10万元，乙方于2016年3月30日之前，支付甲方10万元，乙方于2016年4月30日之前，支付甲方63万元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款215万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方1万元等。同日，双方还签订《补偿协议》一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方11万元，并于甲、乙双方办理该房屋过户手续之前支付给甲方；本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。后王明侠、王伟博于2016年1月31日支付购房款10万元、于2016年3月30日支付购房款10万元。2016年1月21日，刘坚卫(签约甲方)与王明侠、王伟博(签约乙方)及上海太平洋房屋服务有限公司(见证方)签订《补充协议》一份，约定：乙方知情甲方于本协议生效后将该房地产抵押给第三方用于借款60万元，同时甲方将办理本次借款的抵押权登记手续；甲方应于乙方支付首付款当日，将本次借款60万元的抵押登记注销掉，甲方逾期未注销的，应按买卖合同中规定标准支付赔偿金；本次交易过程中，乙方在支付前期房款60万元时，甲方应安排其借款方到场，乙方直接将房款转入甲方借款方的指定账户，同时甲方应向乙方开具收款收据等。2016年3月初，双方就系争房屋出售事宜进行多次协商，刘坚卫、刘继海就出售房屋存在反复。后王明侠、王伟博即诉至本院要求继续履行合同。另查明，刘坚卫与其妻子罗桂聪，刘继海及其妻子张林林均非上海户籍。至本案诉讼过程中，刘坚卫与刘继海在本市未能缴纳满五年社会保险，罗桂聪与张林林未在本市缴纳社会保险。上述事实，由王明侠、王伟博提交的《上海市房地产买卖合同》、收据及银行转账凭证、《补偿协议》、《补充协议》，由刘坚卫、刘继海提交的《上海市房地产登记簿》、《看房确认书》、身份证复印件、税收完税证明等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，刘坚卫、刘继海为证明其出售房屋系为了置换，申请证人李某出庭作证，李某证言的主要内容为：刘坚卫在网上看房后联系其，在2015年8月至10月期间经其带着了4、5次房屋。刘坚卫告诉其需要置换房屋，后带看房屋的房东觉得刘坚卫置换的时间过长，不愿意卖给他。其告知刘坚卫因其为外地户籍，需先出售自己原有房屋才有购房资格并凑齐首付。经庭审质证，对于该证人证言，刘坚卫、刘继海无异议，王明侠、王伟博对此事不清楚。本院认为该证人证言与刘坚卫提交的看房确认书能相互印证，本院予以确认。王明侠、王伟博为证明刘坚卫、刘继海于新政出台前已违约不愿意出售房屋，申请证人刘某某出庭作证，刘某某证言的主要内容为：其系双方交易的经办人，因无职业经纪人的证件，故无法在居间合同上签字，此次交易成功其可获得佣金。系争房屋为房东在别处挂牌出售，挂牌价格为330万。买方是其找到的，当时带王明侠、王伟博看了一次房屋，看房当日就签订了网签合同，签约时仅刘坚卫在场，刘继海事后补签了买卖合同。合同约定买方分次付款，王明侠、王伟博按时付款的。后卖方打电话给其说房子不卖了，其约双方于3月份进行磋商，刘坚卫一方表示因自己的上家违约了，所以无法出售房屋。此后再次协商，刘坚卫一方说家人不同意出售房屋。双方协商时都提出要赔偿款，但王明侠、王伟博因房价涨的高了，故不同意解除合同，刘坚卫一方也没有说到底赔偿多少。经庭审质证，王明侠、王伟博对证人证言无异议，认为在2016年3月初新政还未出台，刘坚卫不愿出售房屋但王明侠、王伟博坚持继续履行；刘坚卫、刘继海对证人证言有异议，认为证人表述为3、4月份协商并非3月初，且对证人的身份有异议，不清楚是否参与协商过程，证人与王明侠、王伟博有利害关系，故证词不应采信。本院认为，证人证言反映了双方的交易过程，并能与其他证据相印证，本院确认其效力。本院认为，刘坚卫、刘继海与王明侠、王伟博签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，王明侠、王伟博按约向刘坚卫、刘继海支付了前三期房款共计30万元。现刘坚卫、刘继海以上海市人民政府于2016年3月24日颁布的新政导致其成为了限购对象为由，导致其无法实现出售涉案房屋，进而置换新房的合同目的无法实现。若继续将涉案房屋出售，将导致其无房可住的困难局面。故被告刘坚卫、刘继海是否具有合同解除权系本案的主要争议焦点。2016年3月24日上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市工商局、市金融办《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳建康发展的若干意见》，沪府办发(2016)11号文件，其中关于从严执行住房限购政策中载明：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。按照该限购政策，结合本案被告刘坚卫及其妻子、刘继海及其妻子目前的社保缴纳记录，其两户家庭已经在上海均不具有购房的主体资格。就房屋买卖而言，虽其为平等民事主体行为之间的普通民事法律行为，但房屋产权的取得需经行政部门审核后予以登记，即现行的房产调控政策将直接影响购房人是否能取得标的房屋之物权。本案中刘坚卫、刘继海出售系争房屋的目的是为了进行改善性的置换购房，并不属于投机性购房，故若继续履行买卖合同，将会导致被告刘坚卫、刘继海两户家庭在上海处于无法另行购房取得房屋产权的局面，对刘坚卫、刘继海而言显失公平。而就本案系争买卖合同的履行而言，双方于2015年11月29日签订买卖合同，约定王明侠、王伟博于2016年4月30日前支付完首付款，于2016年5月10日前备齐资料办理银行贷款手续，于2016年6月15日前办理系争房屋的产权过户手续，若双方能够严格按约履行买卖合同，刘坚卫、刘继海于2016年6月15日后才能取得全部售房款320万元，且按照原调控政策，刘坚卫、刘继海需将系争房屋过户至王明侠、王伟博名下后，方可另行购买他处房屋。而限购政策于2016年3月24日发布，对于政策何时颁布、具体采取何种措施，非一般购房人可预见，刘坚卫、刘继海难以预估新的调控政策对其另行购房的影响。而本案的实际情况为，双方当事人签订涉案房屋买卖合同在先且签订合同时候双方主体均符合当时政策要求，然新的限购政策出台在后，按照新的政策规定刘坚卫、刘继海属于限购对象，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，刘坚卫、刘继海可以诉请解除合同。同时本院注意到，刘坚卫、刘继海在新的调控政策出台前，已有违约不履行买卖合同之意思表示，进而再因限购新政出台而无法实际履行而解除合同，故刘坚卫、刘继海对合同解除存在过错。现虽本院因限购政策，考虑到实际情况对于刘坚卫、刘继海解除合同的请求予以支持，但就王明侠、王伟博因此造成的实际损失应予以赔偿。本案中虽王明侠、王伟博至今仅支付了购房款30万元，但其确属严格按照合同约定履行。现王明侠、王伟博其二人在新的调控政策出台后尚有购房资格，但其另行购买他处房屋将需支付高比例的首付款，且其为置换房屋已于2015年出售了原有房屋，因本合同的解除造成的损失较大。又刘坚卫、刘继海于新的调控政策出台后即与王明侠、王伟博协商解除事宜，并始终同意返还购房款30万元，王明侠、王伟博虽无过错，但未能考虑本案实际情况，诉讼至今造成了损失的扩大。由此，综合考虑涉案房屋市场价值上涨的情况、当事人的过错程度、王明侠与王伟博的实际损失、刘坚卫与刘继海已采取减损措施的事实、买卖合同对违约责任的约定情况等因素，本院酌情认定赔偿数额为60万元。关于王明侠、王伟博主张的逾期过户违约金，如前所述双方的买卖合同可解除，故刘坚卫、刘继海无需再履行过户之义务，故该请求本院不再支持。至于本案的诉讼费及保全费，考虑到买卖合同因刘坚卫、刘继海原因无法继续履行，故应由刘坚卫、刘继海负担。第三人张静经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王明侠、王伟博与被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海就上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年11月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；二、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王明侠、王伟博返还购房款30万元；三、被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王明侠、王伟博支付补偿款以60万元；四、驳回原告(反诉被告)王明侠、王伟博的本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,520元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计2,900元，三项合计39,420元，由被告(反诉原告)刘坚卫、刘继海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪审 判 员 刘 锋人民陪审员 黄 弘二〇一七年六月二十八日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能够继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。