石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)冀0104民初2506号 原告（反诉被告）：石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校，住所地石家庄市桥**裕华西路与时光街交叉口东南角世纪公馆。 法定代表人：崔军昌，该学校校长。 委托诉讼代理人：张晓松，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩增建，该学校副校长。 被告（反诉原告）：石家庄锦茂汇酒店管理有限公司，住所地石家庄市桥**中山西路**锦茂大厦**。 法定代表人：龚红兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈希宽，该公司法律顾问。 原告（反诉被告，以下统称原告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校（以下简称“军昌培训学校”）与被告（反诉原告，以下统称被告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司（以下简称“锦茂汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告军昌培训学校之委托诉讼代理人张晓松、韩增建，被告锦茂汇公司之委托诉讼代理人沈希宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告军昌培训学校诉并辩称，2016年3月18日，原、被告签订《安徽商务大厦房屋租赁合同》，被告将位于石家庄市中山西路688号安徽大厦二层及附属设施整体出租给原告，用于教育培训、办公、餐饮等项目。合同租赁期限为三年，自2016年5月15日起至2019年5月14日。原告交纳10万元押金，并进驻二楼现场开始装修并陆续投入使用。自2016年4月22日，被告违反合同要求原告搬离二楼，恐吓、停电导致原告无法开展工作。2016年6月6日原告起诉要求确认租赁合同合法有效、继续履行合同，被告强行阻止学生上课，原告被迫停课。原告自2016年6月18日至9月1日期间另行择址，停课75天，造成巨大经济损失。后经法院判决，认定租赁合同合法有效，但被告在庭审中称已经将房屋租赁给他人，法院以合同目的无法实现为由，驳回原告继续履行的请求。现请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告各项损失489597元（包含装修费69600元、学生退学费损失28004元、停课期间学校的经营收入391993元）及违约金52500元（自2016年6月18日至2017年2月28日按照日万分之五计算），合计542097元；3、被告退还原告房屋押金12万元；4、诉讼费用由被告承担。针对被告的反诉辩称，1、被告要求支付租金无事实依据，被告要求原告搬离，并以各种行为对原告威胁，导致原告无法正常经营；2、原告曾向被告提出要交纳租金但被告拒绝，2016年6月6日原告起诉被告要求继续履行租赁合同，但被告已经将房屋租给他人使用，被告要求房租支付至2016年7月6日，没有事实依据。 被告锦茂汇公司辩并诉称，1、原告起诉赔偿损失没有事实依据。合同还未开始履行原告即私自占用房屋，过错在原告；原告未如约交纳房租，原告自行搬走，损失从何而来；2、退还押金没有依据；3、被告并不清楚恐吓、故意停电等行为，若有应为案外人所为，和被告没有关系。被告提出反诉请求：1、原告支付被告占用涉案房屋使用费及租金111616元（自2016年4月1日至2016年7月6日，共97天，计算公式：42万元÷365天×97天）；2、水电费1187元；3、原告负担案件全部受理费。 经审理查明，一、石家庄市桥西区中山西路688号002-101号房屋登记在石家庄世纪鑫商贸有限公司名下。2012年7月7日被告锦茂汇公司与石家庄世纪鑫商贸有限公司签订租赁协议，由被告整体承租，期限到2022年。 二、2016年3月18日，原、被告签订《安徽商务大厦房屋租赁合同》（合同编号：1618），约定：被告将位于石家庄市中山西路688号安徽大厦二层及附属设施整体出租给原告，用于教育培训等符合法律规定的项目使用。合同租赁期限为三年，自2016年5月15日起至2019年5月14日，租金及支付方式：第一年租金为420000元，第二年租金为430000元，第三年租金为450000元。付款方式：按每四个月提前15天上交，每年5月1日、9月1日、次年1月1日交纳当年个四个月房租金费用。合同的变更和解除：出租方未经承租方书面许可，擅自将出租的房屋转租给第三方的，承租方有权解除合同。违约责任及赔偿，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。租赁合同签订后，原告依约向被告交纳押金10万元。另原告向被告交纳9、10层楼房屋的押金20000元。原、被告均认可，原告实际占用9、10层房屋至2016年5月14日，租金亦交纳到2016年5月14日，原告未欠被告该9-10层房屋的租金。 三、2016年3月27日原告与石家庄非常建筑装饰工程有限公司签订《安徽大厦二层改造装修合同》进行入场装修，合同约定的居室规格：一整层，施工面积1980平方米，工程开工日期：2016年3月27日，工程竣工日期：2016年4月26日，工程总天数：31天，工程价款67946元。后经结算，原告向石家庄市非常建筑装饰工程有限公司支付装修费68600元、材料费1000元，共计69600元。 四、原告自2016年3月27日开始占用安徽大厦二层房屋装修，称由于被告恐吓、停电导致原告无法开展工作，于2016年6月18日搬离该房屋。2016年6月6日原告起诉至本院，要求确认租赁合同合法有效、继续履行合同，本院2016年11月2日作出（2016)冀0104民初3109号民事判决，认定租赁合同合法有效，被告在庭审中称已经将房屋租赁给他人，原告主张继续履行合同目的无法实现，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。被告称原告于2016年7月6日自行搬走，但未提供证据予以证实。 五、关于原告是否向被告交纳租金。原告提供了其给锦茂汇公司的公函，称租金已备齐要求被告提供账号交纳租金。原告并称2016年4月份，曾向被告交纳租金，被告拒收，故未能向被告交纳租金，原告提供其副校长向被告工作人员陈雪娇的通话录音光盘。被告认可陈雪娇系其工作人员，但称其不负责租金事宜，不认可录音的效力。 六、关于被告是否转租房屋。被告自称2016年4月份将包括安徽大厦2层房屋在内的整个大厦已经转包给第三方道合传媒公司，并非转租给第三方，但未在本院规定的期限内提供转包的证据。被告亦认可未书面向原告通知该情况。 七、原告主张的经济损失，1、装修费69600元；2、学生退学费损失28004元；3、停课期间学校的经营收入391993元；原告提供《安徽大厦二层改造装修合同》、装修工程款收据、锦茂汇公司致军昌培训学校学生家长的一封信、军昌培训学校学生退学费申请单、军昌培训学校2015年7、8月份、2016年6月份教师考勤机工资一览表、2016年教学周计划、2015年暑期课程安排表、2016年6月18日至2016年9月损失情况统计表、房租物业空调费收据，被告均不予认可。 以上事实，有原、被告陈述、《安徽商务大厦房屋租赁合同》、本院（2016)冀0104民初3109号民事判决书、房屋押金票据、《安徽大厦二层改造装修合同》、装修工程款收据、公函、录音光盘、石家庄市知心物业服务有限公司与军昌培训学校租赁合同等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行各自的义务。被告称将安徽大厦整体房屋承包给第三方未提供证据，亦自认其未书面通知原告，现该房屋由第三方占有使用，系被告的原因致使房屋租赁合同目的无法实现，合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，现原告已搬离该房屋，故对于原告要求解除《安徽商务大厦房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于原告租赁安徽大厦二层房屋系用于教育、培训用途，因此，被告应当对原告进行必要房屋装修的行为有预见，故原告主张的房屋装修费用69600元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张的学生退学费损失28004元、停课期间学校的经营收入损失391993元，系超过订立合同时预见或者应当预见的损失，本院不予支持。原告主张自2016年6月18日至2017年2月28日按照当年租金日万分之五计算违约金52500元，符合房屋租赁合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的押金12万元。被告无证据证实原告在租赁安徽大厦9、10层时有违约行为，故被告应向原告返还押金2万元。本案中由于被告的违约行为，导致合同无法继续履行，被告应当向原告返还押金10万元。 关于被告主张的原告占用安徽大厦二层房屋使用费及租金111616元。被告称原告2016年7月6日搬离，没有证据证实，对此本院不予采信。房屋租赁合同约定的租赁时间自2016年5月15日起，原告自认其于2016年6月18日搬离该房屋，共计占用34天。本院认为，按照房屋租赁合同约定的年租金42万元计算，房屋租金应为39666元。原、被告签订合同后，原告即进行装修，属于房屋租赁合同的惯例及交易习惯，被告要求原告支付2016年4月1日至2016年5月15日起期间的房屋占用费，本院不予支持。关于被告主张的水电费1187元，被告未提供充分证据证实水电的耗费情况，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校与被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校支付装修费69600元及违约金52500元； 三、被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校返还押金12万元； 四、原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司房屋租金39666元； 五、驳回原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10420元，由原告石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校负担5488元，被告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司负担4932元；反诉费1278元，由原告石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校负担395元，被告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司负担883元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10420元、反诉费1278元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  骆新颖 人民陪审员  吴 滨 人民陪审员  李 静 二〇一七年六月二十九日 书 记 员  杨 柳