上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初15013号原告：刘珠。委托诉讼代理人：尚杰，上海市聚成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翼飞，上海市聚成律师事务所律师。被告：王泽书。委托诉讼代理人：郁卫龙，上海市天地律师事务所律师。原告刘珠与被告王泽书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序。并分别于2016年7月19日、2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告刘珠的委托诉讼代理人张翼飞，被告王泽书及其委托诉讼代理人郁卫龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘珠向本院提出诉讼请求：1、判令双方《房屋租赁合同》于2016年3月25日解除并立即交还房屋；2、判令被告立即给付原告租金人民币（以下币种相同）4,800元（自2016年2月25日至2016年3月25日）以及自合同解除日至房屋实际交还日的房屋使用费（按照4,800元/月标准计算）；3、判令被告立即支付拖欠的水、电、煤费用40.70元；4、判令被告赔偿原告违约金4,800元。事实与理由：原、被告双方于2015年8月9日订立《房屋租赁合同》一份，约定由原告将上海市×路×弄×号×室房屋出租给被告，租赁期限自2015年8月至2020年8月，并约定了相关的权利义务等事项，租赁合同订立以后，原告开始将约定房屋交付被告，被告也按照约定向原告支付租金。但自2016年2月中旬开始，被告停止向原告支付租金，并停交有关房屋水、电、煤等公用事业费用，原告多次向被告催讨，但被告不仅拒绝与原告协商解决问题，反而向人民法院提起诉讼，但后因拒绝缴纳案件受理费被裁定按撤诉处理。另查，被告在其起诉原告的民事起诉状中称，本案系争房屋被其用于经营活动。原告于2016年3月25日书面致函被告，通知被告解除租赁合同，并要求被告支付房租、水、电费并交还房屋，但被告置之不理。原告认为，双方房屋租赁合同真实有效，依法应当得到遵守，被告之行为违反了双方合同约定，其擅自改变房屋用途，欠缴房屋租金，原告有权依据合同约定解除合同，追讨租金并主张违约赔偿，据此，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告王泽书辩称，其已于2016年3月26日收到原告发出的律师函之后，于2016年3月28日将房屋内的物品全部搬离，原先承租的时候房屋并没有门，是被告自己安装后使用的，所以被告在搬离物品之时将自己可以搬走的东西均已经搬离，包括被告自己安装的门。另被告认为原告在出租房屋之时并未告知房屋的用途。本院经审理认定事实如下：座落于上海市闵行区×路×弄×道×号×室的产权人为原告，房屋的用途为居住，建筑面积为134.63平方米。被告提供的签订日期为2015年8月9日租赁合同（复印件）中载明：原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）；一、房地产详情：甲方将其所有的物业位于：上海市闵行区×路×弄×号×小区×室，建筑面积134.63平方米，花园面积50平方米，房地产权证编号：沪房（地）闵字（×）第×号；用途为办公楼；二、租金及支付条件：1、该房地产之租金为4,800元/月；2、租赁期限为60个月，从2015年8月25日至2020年8月24日（实际交房8月9日，给予免租期15天）；3、物业管理费由乙方承担，水、电、煤、通讯等由承租人实际使用所产生的费用，自该房地产交付之日起由承租方自行承担并按单如期缴纳；租期共为五年，第三年开始按租金10%逐年递增；4、承租方同意按下列方式支付租金给甲方：租金每三个月为一期，每期租金均应先付后住；支付日期不晚于每个应付月的20号。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的百分之一支付违约金，逾期五日，则视为违约，甲方有权单方解除本合同，收回房屋；5、其他约定：租赁期满，乙方享有优先续租权利，租金由双方协商而定；三、保证金：1、乙方同意支付给甲方保证金4,800元，保证金在2015年8月10日前全部付清甲方在收到保证金后应予以书面签收；2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方；3、未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用；……六、违约处理：甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为4,800元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。甲方违约的，除向乙方支付上述违约金外，则另将乙方已支付的保证金无息退还给乙方。嗣后，被告于2015年8月10日支付给原告19,200元，包括保证金4,800元及第一期租金14,400元，另被告于2015年11月23日支付给原告租金14,400元。上述租金针对的租期分别是2015年9月10日起至12月9日，2015年12月10日起至2016年2月9日，之后被告未再支付过租金。另查明，被告签约后对涉案房屋进行了装修，然在租赁过程中，相关部门发文件给被告，称要进行拆违与环境综合整治，要求被告停止经营活动，被告本意是租赁房屋后开展钢琴教学的培训，之后尚未进行教育培训资质的申请即被相关部门暂停经营。再查明，原告庭审中提供了租赁合同的原件，内容的差异在于房地产详情中的用途载明为住宅，其他内容与被告提供的复印件租赁合同的内容一致。另再查明，原告曾于2016年3月25日委托上海市聚成律师事务所向被告发出律师函一份，函件中载明：原、被告于2015年8月9日签订了《租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市×路×弄×号×室房屋。自2016年2月25日起，被告欠付房租及水电费至今，导致原告相关的经济损失及信誉损失。故原告委托该律师通知如下：一、请被告收到本函件后三日内，向原告清偿欠付租金以及水电费共计4,840.70元；二、依据租赁合同的约定，原告解除与被告之间的租赁合同，请被告在收到本函件后三个工作日内，向原告交还房屋并誊清房屋内所有物品。逾期，原告将视房屋内遗留物品为无主物品予以处理。被告于庭审中确认其于2016年3月26日收到了上述律师函，并在2016年3月28日将所有物品搬离，其称虽未与原告联系过，但认为既然原告是发函方，理应去房屋内查看并进行交接。以上事实，由原告刘珠提供的证据：1、房屋租赁合同一份（原件）及房地产权证一份；2、国网上海市电力公司发票联四份；3、民事起诉状一份、民事裁定书一份；4、2016年3月25日原告委托律师发给被告的律师函一份。被告王泽书提供的证据：1、租赁合同一份（复印件）；2、租金及保证金支付的收据二份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是原告与被告签订租赁合同是否属于可撤销的合同。被告认为原告在与其签订租赁合同过程中，故意欺骗被告房屋的用途为办公房，进而导致被告产生错误的意思表示。所谓欺诈，是指以使他人陷于错误认识而为意思表示为目的，故意陈述虚假事实或隐瞒真实情况的行为。构成欺诈，需要具备以下条件：1、必须有欺诈行为。欺诈行为是指能使被欺诈人陷于错误、加深错误或保持错误的行为。它通常表现为故意陈述虚假的事实，有时也表现为故意隐瞒真实情况。2、欺诈人有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指陈述虚假事实而使他人陷于错误，并基于此错误而为意思表示的故意。3、受欺诈人因欺诈而陷于错误。一般而言，构成欺诈要求被欺诈人的错误与欺诈人的欺诈行为之间存在因果关系，即被欺诈人的错误是由于欺诈人的欺诈所致。4、被欺诈人因错误而为意思表示。错误的认识必须是进行意思表示的直接动因，才能构成欺诈。结合本案被告提供的租赁合同的复印件中确实在房屋用途为办公房处进行了勾选，然原告提供的租赁合同原件中载明的房屋用途为住宅。但本院认为该房屋用途的勾选属于合同条款的房地产详情一栏，而结合涉案房屋房地产权证所载明的信息足以证实该房屋的用途为住宅，且该房屋所处的小区本身就为住宅小区，被告据此认为原告故意欺骗房屋的用途为办公房缺乏事实依据。即使被告提供的租赁合同房屋用途勾选为办公房，被告可以通过查阅原告房产证信息进一步查实房屋的用途，不能仅凭勾选为办公房即认定涉案房屋的用途为办公房，对于房屋用途的认定仍应以房地产登记簿信息记载的用途为准。故本院认为从目前的证据来看，难以认定原告存在欺诈的故意，故被告无权主张撤销涉案的租赁合同。结合被告庭审陈述的内容，被告在经营过程中，由于相关部门以拆违及综合整治为由，要求被告暂停经营活动。原告亦于2016年3月25日发律师函给明确要求解除涉案的租赁合同。被告庭审表述其已在当年3月26日接到律师函后于2016年3月28日将所有物品搬离。庭审中，被告表示若涉案租赁合同无法被撤销，其亦同意解除涉案的租赁合同。故本院确认涉案的房屋租赁合同于2016年3月26日予以解除。另案中本院对于租赁合同的确认解除已经予以判决确认，故在本案中仅做事实认定处理，对于相应的诉请不再重复处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合合同履行的情况，本院认为原告在履行过程中并不存在违约行为，亦未故意隐瞒涉案房屋的用途及性质。相反被告在支付截止至2016年2月9日的租金之后，即未再履行支付租金及电费的义务，即使按照被告的陈述其在2016年3月28日从涉案房屋中搬离，但其并未结清相应的租金及电费，故被告的行为显然构成违约，原告在2016年3月25日发出律师函解除涉案的租赁合同符合双方租赁合同的约定。故原告有权主张要求被告支付自2016年2月10日至被告所称的实际搬离日2016年3月28日的租金及房屋使用费7,680元及电费40.70元。而依据租赁合同的约定，被告的行为构成违约，理应承担相应的违约责任，故原告还有权主张要求被告承担违约金4,800元。至于原告主张的要求被告搬离并交还涉案房屋的诉请。被告自称其已经于2016年3月28日搬离涉案房屋，并将房屋内的物品予以搬离。虽然双方对于房屋的交接存在分歧，本院亦主持双方进行交接，但原告作为出租人并未按照本院的要求积极进行房屋的交接，怠于行使自身的权利，故本院最终认定被告所述的搬离日即2016年3月28日为房屋的交接之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王泽书于本判决生效之日起十日内支付给原告刘珠自2016年2月10日起至2016年3月28日的租金及房屋使用费以7,680元计；二、被告王泽书于本判决生效之日起十日内支付原告刘珠违约金4,800元；三、被告王泽书于本判决生效之日起十日内支付原告刘珠电费40.70元；四、驳回原告刘珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告王泽书负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘珠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月九日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。