上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2969号上诉人（原审原告）：戴国贤，男，1960年8月10日生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海玫瑰园商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇神洲路399号。法定代表人：夏克春，董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。上诉人戴国贤因与上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴国贤上诉请求：撤销原审判决第四项，改判戴国贤支付玫瑰园公司47,643元（人民币，下同）。事实和理由：一、戴国贤已经以贷款方式支付了房款63,000元，原审判决戴国贤再支付该房款及利息为重复付款，明显有误；二、本案为房屋买卖合同纠纷，原审一并处理戴国贤尚未支付的房款并无不当，但一并处理了玫瑰园公司基于保证责任但不一定被支持的追偿权则不符合法律规定，实质上剥夺了戴国贤对于玫瑰园公司可能提出的追偿权之诉的一切可以主张的抗辩权利。综上，原审违反法定程序，适用法律错误。玫瑰园公司辩称，不同意戴国贤的上诉请求。一审在本案中一并处理63,000元贷款及相应利息的意见正确，戴国贤不同意在本案中处理，是打算以诉讼时效为由拒绝支付，但贷款本身就是为了支付房款，双方对房款也未进行过结算。因此，请求驳回戴国贤的上诉请求。玫瑰园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回戴国贤的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、戴国贤没有按照合同约定向玫瑰园公司付清房款，故玫瑰园公司作为后履行一方有权拒绝戴国贤的履行要求；二、原审判决对明显增加的地基面积相对应的款项未做调整，有违公平合理原则，显属错误。戴国贤辩称，不同意玫瑰园公司的上诉请求。本案双方之间是房屋买卖合同关系，戴国贤和银行之间是借款合同关系，玫瑰园公司和银行是保证合同关系，但后两个合同与房屋买卖合同均无关系，因此，请求驳回玫瑰园公司的上诉请求。戴国贤向一审法院起诉请求：1.玫瑰园公司涤除上海市奉贤区XX镇XX公路XX弄XX号XX层和XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）上的抵押权；2.玫瑰园公司将上述房屋过户至戴国贤名下；3.玫瑰园公司交付上述房屋；4.玫瑰园公司支付逾期办理产权证的违约金10,000元。一审法院认定事实：2003年12月2日，戴国贤、玫瑰园公司签订《加盟联建协议书》一份，约定：戴国贤自愿选定玫瑰园XX城第XX期XX区XX幢XX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为198,000元；第二步投资建设商铺房和商务房，建筑面积为135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本（含3%代建费）计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核人认定为准，多退少补；房基款交款方式：双方签订本协议后即付清首付款10,000元，戴国贤并于当年12月2日前付清房基款余额188,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；玫瑰园公司确保在2005年6月之前第一期C区建设工程竣工并向戴国贤交付商务房。2003年12月2日，双方签订《补充协议》一份，约定：联建房工程造价每平方米造价控制在780元以内，多退少不补；协议书交款方式D，改为房土证交付后付清10%的工程款（建筑费）10,530元；玫瑰园公司超过规定交付商铺房和商务房期限一个月后，按房屋造价的万分之三每日计算违约金（不包括地基款；办房土证费用双方各负担50%；建筑费部分戴国贤如需贷款，由玫瑰园公司代办各项手续，费用由戴国贤自负（贷款比率60%）。上述协议签订后，戴国贤向玫瑰园公司支付了基础配套设施费198,000元，以及以贷款方式向玫瑰园公司支付了建筑费63,000元。系争房屋至今未交付戴国贤。一审另查明，2003年10月29日，玫瑰园公司的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。一审又查明，XX园XX城XX区XX幢XX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX层和上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为玫瑰园公司；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和90.68平方米，合计141.85平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡某，债权数额为15,000,000元。玫瑰园公司提供的放款还款凭证，证明玫瑰园公司代戴国贤归还了贷款63,000元及相应利息3,373.18元，该笔贷款及利息应当在戴国贤的已付购房款中扣除。戴国贤对该证据的真实性无异议，认为证明了戴国贤履行了付款义务，但认为玫瑰园公司承担该担保责任，与本案无关，应当由玫瑰园公司向戴国贤提起追偿权之诉，不应在本案中处理。对此，法院认为，戴国贤除支付房款198,000元外，另由玫瑰园公司代戴国贤办理各项手续，按照双方的《补充协议》约定贷款63,000元用于支付系争房屋的建筑费。该贷款所产生的费用即本金及利息均应由戴国贤负担，现玫瑰园公司根据双方协议及贷款合同的约定，履行了担保责任，代戴国贤归还了贷款本金63,000元及利息3,373.18元，玫瑰园公司现提出在双方对购房款进行结算的同时在戴国贤已付购房款中扣除上述贷款本金及利息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，亦于法无悖，故法院对玫瑰园公司的该辩解意见依法予以采纳，玫瑰园公司代为归还的贷款本金及利息共计66,373.18元应当在戴国贤已付购房款中扣除，综上，戴国贤已付购房款为194,626.82元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，戴国贤与玫瑰园公司签订的《加盟联建协议书》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为加盟联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。戴国贤应当按约向玫瑰园公司支付购房款，玫瑰园公司应当将系争房屋交付戴国贤并办理产权过户手续。戴国贤现尚有部分购房款未支付玫瑰园公司，但戴国贤在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按法院要求先行付至法院账户提存。现戴国贤已履行全部的付款义务，玫瑰园公司应当按照合同约定向戴国贤交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由玫瑰园公司先涤除抵押权。故对于戴国贤要求玫瑰园公司涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至戴国贤名下、向戴国贤交付系争房屋的诉讼请求，法院均依法予以支持。对于戴国贤尚应支付的剩余购房款的计算，戴国贤认为不应再补交面积差额，即使补交，也不应补交占地面积超额部分，仅应支付房屋面积超过3%的部分的面积差额；玫瑰园公司认为应当按照占地面积和房屋建筑面积的超出面积计算相应的面积差额。对此，法院认为，双方的《加盟联建协议书》约定商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；《补充协议》约定工程造价每平方米造价控制在780元以内；综上，法院认为，第一、双方仅对每平方米造价进行了限制，但对房屋的建筑面积未进行限制，故房屋建筑面积超过135平方米的部分，戴国贤仍应按照协议约定补交购房款；而戴国贤所述的仅补交超过3%部分面积的房款，系针对商品房预售合同纠纷的法律规定，本案为房屋买卖合同纠纷，戴国贤的上述意见无法律依据，故法院对戴国贤的意见不予采信；第二、双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化不影响房屋价款的确定，戴国贤仅需支付房屋建筑面积调整后的差价，法院对玫瑰园公司的意见亦不予采信。故经法院核算，戴国贤应补交面积差购房款为5,343元，故戴国贤尚应支付玫瑰园公司的剩余购房款为114,016.18元，在本案中一并处理。对于戴国贤要求玫瑰园公司支付逾期办出产证的违约金10,000元的诉讼请求，因戴国贤亦未按照合同约定支付全部购房款，且双方合同中对逾期办出产证的违约责任未进行约定，故戴国贤要求玫瑰园公司支付逾期办理产证的违约金的诉讼请求，于法无据，法院难以支持。对于玫瑰园公司提出应由戴国贤先行支付的办证费用及办理水电费用，因尚未实际发生，故在本案中不作处理。一审法院判决：一、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区XX公路XX弄XX号1层、上海市奉贤区XX公路XX弄XX号XX室房屋上的抵押权；二、上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助戴国贤办理上述房屋的产权过户手续；三、上海玫瑰园商贸城有限公司于判决生效之日起十日将上述房屋交付戴国贤；四、戴国贤于上述房屋产权过户之日支付上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币114,016.18元；五、驳回戴国贤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由上海玫瑰园商贸城有限公司负担，案件受理费120元，由戴国贤负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点在于：一、一审在本案中对玫瑰园公司代戴国贤归还的63,000元贷款本金及利息一并处理是否合理；二、玫瑰园公司以戴国贤未付清房款为由拒绝履行合同义务的主张能否成立；三、玫瑰园公司关于地基面积差额款的主张应否予以支持。关于争议焦点一，从玫瑰园公司提供的个体放款还款凭证、双方签订的《补充协议》以及双方庭审陈述看，应可确认戴国贤曾向信用合作社贷款63,000元，贷款期限为2004年3月30日至2005年3月28日，该笔贷款本金及利息合计66,373.18元，已于2005年3月28日还清。本院认为，戴国贤对放款还款凭证真实性并无异议，其作为完全民事行为能力人，对其个人办理过上述贷款并将该贷款用于支付系争房屋建筑费该节情况应该知晓，据其所述，其并未归还过该笔贷款，信用社也未向其追讨过，玫瑰园公司亦未向其追偿过，然而，该笔贷款借款期限届满之日至本案诉讼已逾十年，戴国贤显然明知玫瑰园公司已代其归还了该笔贷款。基于此，一审法院为彻底解决双方争议，避免双方讼累，采纳玫瑰园公司的辩称意见，在本案中将玫瑰园公司代为归还的贷款本金及利息从戴国贤已付房款中扣除，该处理并无不当。戴国贤以原审剥夺其抗辩权利为由不同意在本案中一并处理，实有违公平公正和诚实信用原则，亦有浪费司法资源之嫌，因此，本院对其该上诉意见难以采纳。关于争议焦点二，戴国贤在一审中同意在本案一并处理剩余购房款，并按法院要求先行支付至法院账户，可见戴国贤已履行了全部付款义务，玫瑰园公司再以戴国贤未付清房款为由拒绝履行合同义务，显无法律依据，其该项上诉主张不能成立。关于争议焦点三，双方仅约定房屋建筑面积按有关部门测量为准，但未约定房屋占地面积也进行调整，故系争房屋占地面积是否变化并不影响房屋价款的确定，故玫瑰园公司主张地基面积差额款，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人戴国贤、上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戴国贤负担25元，由上诉人上海玫瑰园商贸城有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  叶 兰审 判 员  郑卫青代理审判员  严佳维二〇一七年六月二日书 记 员  刘 羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……