上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3383号原告：符明辉，男，1961年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：丁龙，上海君恩律师事务所律师。被告：刘燕，女，1997年3月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈俊，上海翊鸿律师事务所律师。第三人：爱吉(上海)房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区安远路。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文。原告符明辉与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，经当事人申请，依法追加人爱吉(上海)房地产经纪有限公司为本案的第三人。本案适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告符明辉及其委托诉讼代理人丁龙、刘燕的委托诉讼代理人陈俊、爱吉(上海)房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符明辉向本院提出诉讼请求：1.确认符明辉与刘燕就上海市徐汇区罗香路XXX号XXX层签订的房屋租赁合同于2017年5月16日解除；2.刘燕向符明辉支付自2017年3月1日起至实际迁出之日的租金及使用费，刘燕协助爱吉(上海)房地产经纪有限公司迁出上海市徐汇区罗香路XXX号XXX层，按照每月40,000元计；3.刘燕向符明辉支付违约金80,000元。事实和理由：符明辉系上海市徐汇区罗香路XXX号XXX层(以下简称系争房屋)产权人。2015年12月28日，双方签订了《房屋租赁合同》，符明辉将系争房屋出租给刘燕用于家纺使用，月租金40,000元，租赁期自2016年1月1日起至2026年12月31日，未经符明辉同意，刘燕不得将系争房屋转租；如刘燕逾期不支付租金超过20日，符明辉有权解除租赁合同；未经符明辉同意擅自改变房屋用途的，应当按照租赁合同所约定的租赁保证金的数额向符明辉承担违约责任。刘燕将系争房屋转租给爱吉(上海)房地产经纪有限公司且逾期支付租金超过二十日，故符明辉诉至本院，望判如所请。刘燕辩称，不同意符明辉的诉讼请求。符明辉向刘燕出具允许转租的书面文件，刘燕已经按照约定向符明辉支付租金，不存在逾期支付的情况。2016年3月1日之后的租金，系因符明辉已经将刘燕诉至本院要求解除合同，刘燕未支付租金系行使后履行抗辩权。爱吉(上海)房地产经纪有限公司述称，刘燕将系争房屋转租给爱吉(上海)房地产经纪有限公司提供了转租权的证明，已经尽了审查义务。经审理查明，符明辉系上海市徐汇区罗香路XXX号XXX层产权人。2015年12月28日，就刘燕(乙方)向符明辉(甲方)承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年1月1日起至2026年12月31日止，符明辉应当于2016年1月1日前将系争房屋交付给刘燕；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方经营家纺使用，乙方合法经营，需符合国家相关法规；乙方保证在租赁期间，若未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变上款约定的使用用途；甲、乙双方约定，月租金为40,000元。在2年内月租金不变，从第3年起，每两年租金按照10%的比例递增；租金每2个月为一期支付，乙方在每一期首月10日前付款(遇法定节假日顺延)，如逾期支付10天，甲方应向乙方收取每日未付款项百分之五的滞纳金；甲、乙双方约定，乙方在本合同签订后向甲方支付租赁保证金80,000元；租赁期间，乙方可以将该房屋全部转让，但需经得甲方同意。乙方未征得甲方书面同意擅自变更房屋用途，致使房屋主体结构损坏的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同所约定的租赁保证金的数额承担违约责任,如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分；乙方未按本合同的有关规定逾期不支付租金超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同所约定的租赁保证金的数额承担违约责任,如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分。2016年9月，符明辉将系争房屋交付给刘燕，刘燕已经付清2016年9月1日起至2017年2月28日止的租金。2016年9月28日符明辉出具《证明》，内容为：同意刘燕或刘燕的委托人将上海市徐汇区罗香路XXX号经营性质的门面对外出租及管理。上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。2016年10月10日，刘燕将系争房屋出租给第三人爱吉(上海)房地产经纪有限公司，租期自2016年10月15日起至2021年10月14日止，现第三人爱吉(上海)房地产经纪有限公司实际使用系争房屋。审理中，依据符明辉的申请，对《证明》落款“出租方或产权方(签字或盖章)”处的“符明辉”签名字迹是否符明辉进行司法鉴定，鉴定意见为：检材《证明》落款“出租方或产权方(签字或盖章)”处的“符明辉”签名字迹是符明辉本人书写。符明辉对该鉴定意见不予认可，但不要求重新鉴定。以上事实，除双方庭审陈述外，另有当事人提供的房屋租赁合同、证明等证据证实，经庭审质证无异，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。刘燕提供了转租证明，虽符明辉对转租证明以及司法鉴定意见均不予认可，但没有提供相应的证据证明其观点，由其承担举证不能的后果，本院对其意见不予采信。2017年5月16日，符明辉以刘燕拖欠房租为由向刘燕发出《合同解除告知函》，刘燕对此不予认可且符明辉没有证据证明该函已到达刘燕。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故对其要求确认符明辉与刘燕签订的房屋租赁合同于2017年5月16日解除的诉请，因缺乏事实依据，本院不予支持。刘燕未支付2017年3月1日之后的租金，符明辉依据合同约定要求刘燕继续支付租金，刘燕同意支付，并无不当，本院予以准许。第三人爱吉(上海)房地产经纪有限公司系占用使用系争房屋具有合同依据，符明辉要求其迁出缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘燕于本判决生效之日起十日内向符明辉支付自2017年3月1日起至本判决生效之日止的租金,以每月40,000的标准；二、驳回符明辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2,190元，由符明辉负担900元，刘燕负担1,290元；鉴定费3,000元，由符明辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年六月二十二日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…..第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。