南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2016)桂7102民初902号 原告：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南 宁市江南区星光大道。 法定代表人：黄东海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 被告：张佰琦，男，1975年1月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李谋金，广西宁泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小玲，广西宁泽律师事务所律师。 第三人：南宁天鹰力达投资管理有限公司，住所地南宁市民族大道。 法定代表人：彭岚。 原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁公司）与被告张佰琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日作出（2015）南铁民初字第571号民事裁定。原告建宁公司不服该裁定，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2016年10月20日作出（2016）桂71民终89号民事裁定，发回重审。本院于2016年11月29日立案后，依法另行组成合议庭，依职权追加南宁天鹰力达投资管理有限公司（以下简称天鹰公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告建宁公司的委托诉讼代理人杨昌奎、杨溢，被告张佰琦及其委托诉讼代理人李谋金、黄小玲到庭参加诉讼，第三人天鹰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建宁公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告建宁公司与被告张佰琦签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》（合同编号A1-2#-2011～2016）,被告张佰琦立即搬离南宁市铺面；2.被告张佰琦向原告建宁公司支付房屋租金1985646.57元（从2012年1月1日计至2013年6月30日止欠付的租金）；3.被告张佰琦向原告建宁公司支付逾期支付租金违约金2018782.04元（未从2012年1月1日暂计至2015年6月30日）；4.被告张佰琦支付原告建宁公司解除合同违约金782457.72元；5.被告张佰琦赔偿原告建宁公司律师费109624元；6.本案诉讼费用全部由被告张佰琦承担。事实和理由：2011年6月28日，原告与被告签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市房屋租赁给被告，租赁期限为5年；租赁房屋面积共计1055.27平方米；租赁房屋使用用途为酒吧、餐饮、咖啡厅、茶馆、高级会所。合同约定，第一个租赁年度的月租金为108590.05元（折后），第二个租赁年度的月租金为124102.91元（折后）；房屋租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天千分之一支付滞纳金（即逾期付款违约金）。合同签订后，原告依约已将租赁房屋交付被告使用。自2012年1月1日至2013年6月30日期间，被告欠付的租金为1985646.57元。从2012年1月16日起至2015年6月30日期间，被告应当支付滞纳金（即逾期付款违约金）2018782.04元。同时，合同约定，被告欠付合同项下任何款项超过30日的，原告即有权解除合同，原告除有权没收履约保证金外，还有权要求被告按三个月的租金和管理费总额支付违约金，该违约金经计算为782457.72元。租赁合同约定，因被告欠付租金、管理费、滞纳金等违约行为而引起的诉讼所产生的，包括诉讼费和律师费在内的一切费用，均由被告承担。原告因提起本次诉讼已支付109624元律师费。原、被告签订的租赁合同系合法有效的合同，被告应向原告支付拖欠的租金、违约金及律师费。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告张佰琦辩称，1.原告提供的租赁物未经竣工验收、 消防验收，违反强制性规定，故原、被告签订的合同无效。 2.假定合同有效，原告诉请解除租赁合同也没有事实和法律 依据。原告主张被告欠缴2012年1月至2013年6月30日的租金，但自从2013年7月以后，原告不仅未催收过上述期间的租金，而且一直收取2013年7月以后的租金，双方继续履行合同长达2年多时间。即使被告欠缴2013年6月以前的租金导致解除合同的条件成就，但被告未行使合同解除权，而选择继续履行合同，表明其放弃其享有的合同解除权。3.原告要求被告支付2012年1月至2013年6月欠付租金的诉请，超过1年诉讼时效。4.基于上述理由，原告诉请支付解除合同违约金、律师费及诉讼费的主张不成立。5.原告并非本案的适格原告，不具备诉讼主体资格。原告于2011年7月1日开始全权委托第三人对民歌湖酒吧街进行管理及 租金、水电、物业费的收取。2013年6月6日，原告与第三 签订了《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，将民歌湖酒吧街 项目整体承包给第三人，原、被告签订的合同的权利义务全 部转让给第三人，最后解除合同的也是第三人与被告。7.被告与第三人天鹰公司于2016年4月3日签订的《终止合同协议书》约定，对被告所欠的租金、管理费用进行了结算，被告尚欠的租金及管理费等费用，用变卖被告承租房屋内的物品所得款项用以抵扣。因此原告要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日的租金没有依据。 第三人天鹰公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、第三人出具的《证明》、南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书。本院认为，原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、《证明》均由第三人开具，且不能证实被告已收到催缴的通知，南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书与本案无关，故原告提供的以上证据均不能证明原告的诉讼请求发生中止或中断。 2.被告提供的照片、《关于防水整改工程结算通知》、 《关于收集民歌湖酒吧街商家防水结算资的函》、要求原告予以补偿的报告、防水方案、《承诺函》、《申请书》、《管理费催款通知单》、《租金及管理费催缴通知单》、《租金催款通知单》、《终止合同协议书》。本院认为，被告提供的照片、《关于防水整改工程结算通知》、《关于收集民歌湖酒吧街商家防水结算资的函》、要求原告予以补偿的报告、防水方案、《承诺函》、《申请书》、《管理费催款通知单》、《租金及管理费催缴通知单》、《租金催款通知单》可以证实涉案商铺存在渗漏水问题，但不能证明原告同意免除被告2012年1月1日至2013年6月30日期间租金；《终止合同协议书》真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，原告建宁公司和被告张佰琦签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定：由被告向原告承租位于南宁市“民歌湖酒吧街”铺面；租赁期限为5年，自起租日起计算；第一年至第五年的月租金分别为162630.27元、178889.81元、196774.66元、216456.23元、238098.08元；被告自本租赁合同签订之日起3个工作日内以转帐形式支付首季度租金487890.81元，往后租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金；第一年至第三年的月管理费为20656元，第四年至第五年的月管理费为22721.6元；被告在签订本合同之日起3个工作日内向原告支付等同于3个月租金总额的履约保证金，共计487890.81元，该保证金担保的范围包括但不限于合同履行、管理费的交付、租金交付等本合同约定的义务；如被告在应付款日期后逾期30日仍未向原告支付清本合同项下的任何款项，原告有权没收履约保证金，且被告必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，原告还有权解除本合同；因被告欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和原告的律师费等，均由被告承担；鉴于民歌湖酒吧街铺面位于民歌湖边，部分租赁房屋一层地面的标高，处于南宁市防洪标准规定的水位警戒线以下，故此，在南宁市每年洪水期、汛期，民歌湖酒吧街房屋一层，极可能因洪涝灾害影响乙方的正常经营，或造成财产损失，对上述租赁房屋一层地面标高的有关情况，乙方在签订本合同时已经充分知晓，并应在装修装潢、进场经营时采取相关防洪防汛措施，做好防洪防汛的准备，乙方承诺，因洪涝灾害造成铺面的装修装潢、经营等所有财产损失，均由乙方自行承担，不向甲方及有关政府防洪主管部门提出损失赔偿的要求；除非甲方有过错，否则甲方不因为公共设施、服务设施或安全设施的故障或中断事件以及火灾、洪水、洪涝等事件的发生而造成的人身或财产的损害而对乙方或任何其它人承担任何责任，并且本合同乙方交付的租金、管理费用及其他费用也不因以上事件而成为不付、停付或拒绝支付的理由；商铺租金和管理费自2011年10月1日起计收等内容。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，由于涉案商铺出现漏水问题，被告自己出资整改。 2011年10月至12月系免租期，原告同意免除被告2012年4月租金，并同意租金按合同约定的金额予以打折，即2011年10月至2012年9月的月租金为108590.05元、2012年10月至2013年6月的月租金为124102.91元。被告未向原告支付过租金。 2013年6月6日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定：原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金，第三人享有独立的经营管理权和承包受益权；承包期限从2013年7月1日至2021年6月30日止；第一年度承包金为1430万元，在承包期限内，2016年1月1日起，每年递增6%；本合同生效后，第三人承接原告与民歌湖酒吧街各商家签订的租赁合同中约定的原告的所有权利和义务，原各商家欠交原告的租金，第三人应积极帮助追缴等内容。 2013年6月7日，原告以《通知书》的形式书面通知被告，第三人享有经营管理权和承包受益权，要求被告从2013年7月1日起将租金、管理费、物业费等费用交付给第三人，若未按时足额支付费用，第三人有权行使合同解除权。 2013年7月以后的租金，被告向第三人支付。 原告于2015年10月9日诉至本院，并委托了两位律师做为诉讼代理人，支付了律师代理费109624元。 2016年4月13日，被告与第三人签订了《终止合同协议书》，约定《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》于2016年3月15日终止，涉案商铺内财物，由被告与第三人共同变卖认定价格，抵扣被告所欠第三人租金及相关费用。 2016年6月30日，本院作出（2015）南铁民初第571号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。2016年10月20日，南宁铁路运输中级法院作出（2016）桂71民终89号民事裁定，将（2015）南铁民初字第571号案件发回重审。 本院认为，原告建宁公司与被告张佰琦签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2013年6月6日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定从2013年7月1日开始，原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金。原告实际上是将其与被告签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》中的权利和义务一并转让给第三人，并以《通知书》的形式书面通知被告，被告对转让是同意的。原告与第三人签订的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》合法有效。 关于被告是否欠付租金的问题。被告从未向原告支付过租金，虽然2011年10月至12月、2012年4月为免租期，被告仍欠原告租金1985646.59元（108590.05元/月×8个月+124102.91元/月×9个月）。被告辩称原告免除其2012年1月1日至2013年6月30日支付租金的抗辩意见没有合同依据，本院不予采信。因被告存在欠付租金的行为，已属违约，根据《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，已产生逾期支付租金的违约金。 关于被告主张的租金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日支付，而被告并未支付，至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，但原告却至2015年10月9日才诉至本院，要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日欠付的租金，已超过一年的诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日期间的租金的诉讼请求不予支持。 关于原告主张的逾期支付租金违约金的诉讼时效问题。违约金是当事人事先约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。虽然违约金是独立于租金给付以外的给付，但是却以存在租金这一主债权为前提，当租金因超过诉讼时效事由而归于消灭时，租金的违约金也不复存在，所以违约金是由给付租金这一主债务而产生的从债务，故追索租金的违约金的诉讼时效，应与追索延付或者拒付租金的诉讼时效一致，也是一年。如前所述，根据原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日向原告支付，但被告并未按期支付租金，已构成违约并产生违约金。并且至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，但原告直至2015年10月9日才起诉到法院，要求被告支付逾期支付租金的违约金，已超过法定的一年诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。 关于原告要求解除《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》并要求被告支付解除合同违约金、搬离涉案商铺的诉讼请求。原告已于2013年7月1日将合同的权利义务包括解除权转让给第三人，原告无权行使合同解除权，无权向被告主张解除合同的违约金，且第三人亦行使了合同解除权，原、被告签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》的合同已于2016年3月15日解除，故原告要求解除合同，并要求被告支付解除合同违约金、搬离涉案商铺的诉讼请求无事实和法律依据。 关于律师费的问题。《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》约定因被告欠付租金等违约行为而引起的诉讼所产生的原告律师费，由被告承担。但本案原告的所有诉讼请求均未得到支持，被告无需要承担法律责任，根据原、被告双方的责任大小，原告要求被告支付律师费于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费45972元（原告已预交），由原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 审 判 员  罗宏萍 人民陪审员  李一锋 二〇一七年六月二十九日 书 记 员  刘 媛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让; （二）按照当事人约定不得转让; （三）依照法律规定不得转让。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。