新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新2302民初174号 原告（反诉被告）：新疆准东石油房地产开发有限公司，住所地：新疆昌吉回族自治州阜康市阜西石油基地团结西路。 法定代表人：蔚玉红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐志坤，男，1962年7月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告（反诉被告）新疆准东石油房地产开发有限公司（以下简称准油房产公司）与被告（反诉原告）徐志坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日作出（2016）新2302民初1377号民事判决。徐志坤不服该判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。昌吉回族自治州中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）新23民终1797号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月9日、2017年6月1日公开开庭进行了审理。庭审中被告（反诉原告）徐志坤申请对涉案房屋质量及修复费用进行司法鉴定。2018年5月2日，本院第三次公开开庭对本案进行了审理。准油房产公司的委托诉讼代理人罗进、被告徐志坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告准油房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付原告购房款341405.46元；3.判令被告支付原告违约金37383.9元（341405.46×0.01×356×3年）；4.本案的诉讼费及邮寄费由被告承担。准油房产公司在庭审中将第二项诉讼请求的金额变更为398509.9元，并因为被告接到法院传票后，于2016年7月1日已经将398509.9元向原告支付，因此原告对第二项房款的请求不再主张。事实和理由：2011年11月14日，被告购买了原告开发的小区D2-1别墅一套。2011年7月13日被告交付首付款400000元。2012年11月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定合同总价款为782288元，首付款400000元，余款381300元于2012年9月30日付清。经核算被告尚欠余款398509.9元未付。2016年7月1日，被告接到法院传票后，已经将剩余房款398509.9元向原告支付。 被告徐志坤辩称，1、双方签订合同后，原告未按照合同约定如期交付房屋，至今也未交付被告，原告已经构成违约；2、合同签订后，被告分三期向原告预交了567000元，并非400000元，因为双方还签订了补充协议。被告已经实际向原告交纳90多万元，超出合同约定的金额；3、房屋至今未交付是存在很多原因，其中质量问题是最严重的，已经影响到了被告的居住，原告应当承担维修义务；4、房屋的实际登记面积与合同约定面积不符；5、由于原告未按照合同履行自己的义务导致被告未能交付尾款，违约责任并非被告造成，被告不应当承担违约责任。 反诉原告徐志坤向本院提出反诉请求：1.因房屋质量及面积不符等问题，判令解除双方签订的商品房买卖合同或返还多收取的超面积150000元房款；2.判令反诉被告支付因房屋质量问题所产生的维修费暂定为100000元；3.判令反诉被告支付原告违约金79947元【567000元×0.01%×（365天×3年+315天）】;4.本案的诉讼费及邮寄费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告明确表示放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为要求反诉被告维修房屋并承担鉴定费18000元。事实和理由：原被告双方于2011年11月14日签订商品房买卖合同和补充协议，合同和补充协议约定：房屋面积为405.56平方米，交房时间为2012年9月30日前交房，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同和补充协议还约定了双方的权利义务。反诉原告交纳567000元预付款后，一直未收到反诉被告的交房通知。也没有接到任何催缴剩余房款的书面通知，只是在2016年7月中旬接到开庭传票，令反诉原告不知所措。房屋至今都没有正式提交交付通知。反诉原告购买的房屋至今未交付，依据合同的交房时间反诉被告的行为已经构成根本性违约。反诉原告近期找房屋质检人员查看房屋，发现所购房屋与合同约定的条款相差巨大，主要问题为：1、房屋质量极其差：房屋到处漏水，从顶楼到地下室到处都是漏水痕迹，甚至还有积水，每一个房间的地面、墙面、屋顶都有大片被水侵蚀痕迹，外层水泥脱落；2、房屋墙面、地面及屋面到处都有裂缝，大点的有4公分左右；3、房屋使用材料严重不合规，有些墙面居然使用泡沫填塞；4、房屋大门质量低劣，按照合同附件三（17页）明确说明：院门为对讲防盗门，但至今院子不见任何大门；5、按合同附带的小区规划图，小区应该有景观带以及两个正规的出入口，但是至今只有一个临时出入口；6、合同附带的小区规划很美，有花草、林带、流水等景观，但是事实是这些什么都没有，经实地访问住户也不可能再建了，让反诉原告有一种被严重欺骗、诱导的感觉，反诉被告卖房时承诺的很好，但交房时却大相径庭。以上质量问题严重影响居住，经工程维修人员概算维修以上质量问题需花费100000元。反诉被告延期交房给反诉原告造成了严重的经济损失，依据合同约定反诉被告应当承担违约责任。 反诉被告准油房产公司对徐志坤的反诉辩称，反诉被告未交付房屋的原因也是因为反诉原告未交清房款没有办理交接手续造成。房屋已经通过验收。法院的委托评估鉴定报告未说明房屋质量有问题，房屋竣工五年无人打理造成现在的自然受损，出现瑕疵是很正常的，所以反诉原告的反诉请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提供的房产公司财务出示的对账单一份，被告提供的补充协议一份，入住办理手续一份，民事判决书一份、民事调解书一份，收据3份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提供的证据： 一、房屋买卖合同一份，证实原、被告存在买卖合同关系，合同约定了房屋价款、付款方式、违约条款等权利义务关系。因为被告迟延支付房款，原告依据合同约定向被告主张违约金。经质证，被告对该组证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议。认为合同确实约定了付款时间及违约条款，但并不是被告的原因造成迟延支付房款。涉诉房屋实际交付时间为2013年，2012年9月30日房屋根本没有竣工，被告理应不交付剩余房款，也证实本诉原告行为构成违约。本院认为，该证据由双方当事人协商后签订，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 二、施工图建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格书、中标通知书、工程施工许可证、工程开工报告、施工现场质量管理检查记录、工程质量验收记录、地基验槽记录、竣工验收记录、文件质量检查报告、工程质量验收情况、竣工报告审核意见、工程验收组验收意见、勘查单位验收意见、设计单位竣工验收意见、监理单位竣工验收意见、施工单位竣工验收意见、工程质量保证书、房屋建筑工程保修书、工程质量评估报告各一份，证实原告向被告出售的房屋是按照建设部门的要求，所有程序都是符合国家规定的。经质证，被告认为对该组证据的真实性不清楚，应该由权威部门、管理部门出示工程竣工备案单。本院认为，原告提供的该组证据系原告出售房屋的资质证书，被告虽不认可，但未提供相应的证据予以印证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 三、竣工验收备案表一份，证实原告向被告出售的房屋于2012年11月17日竣工，于2013年11月22日在阜康市建设局备案，该工程是合格的工程。该备案有五方认证，设计单位及勘验单位均为新疆东方瀚宇建筑规划设计研究院，施工单位为新疆准东油田工程技术有限集团责任公司，监理单位为新疆昆仑工程监理有限责任公司、质量监督机构为阜康市质量监督站。经质证，被告认为对证据的真实性无法判断，备案日期应该是竣工日期，竣工日期是2013年11月22日，竣工日期预验收不是真正的竣工日期，不能作为证据，工程竣工应该有竣工验收备案单。本院认为，原告提供的该组证据系原告竣工验收的资质证书，被告虽不认可，但未提供相应的证据予以印证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 四、商品房预售许可证一份，证实原告2011年8月25日经阜康市建设局取得商品房预售的资质。经质证，被告认为许可证上的住宅只有八套，实际上房子有三百多套，对于许可证的合法性不认可，有伪造的嫌疑。本院认为，被告对该组虽不认可，但未提供相应的证据予以印证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 五、外配套施工图2页，证实原告向被告出售的房屋是按照施工图进行施工的。经质证，被告对图纸的三性均不认可，认为没有挖管沟到房屋跟前，没有修管沟采取了直埋，图纸上没有反映要采用直埋方式，这个图纸不能说明不需要修管沟，房屋都需要有管沟，应该按照正规的备案设计图纸。本院认为，被告对该组虽不认可，但未提供相应的证据予以印证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 六、设计外网设计总说明一份、管道施工说明一份，证实原告是按照这两份设计进行管沟、给水、供暖等施工的。经质证，被告认为给水和暖气都应该有管沟的，这个证据也看不出来施工是采取直埋的，根本就是原告自己设计的不是原设计。本院认为，被告对该组虽不认可，但未提供相应的证据予以印证。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 被告向本院提供证据如下： 一、建设局房产测绘成果报告一份。证实涉诉房屋的最终建筑面积为282.18平方米也是最终能办理房产证的实际面积。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为虽然加盖建设局的印章，但测绘的时间是有问题的，测绘报告的测绘日期2012年8月9日，远早于原告的竣工日，且该报告仅是预测报告，不能代表现在原告向被告交付房屋的实际面积。本院认为，该测绘报告为预测报告，不能作为房屋实际面积的依据，对该证据真实性、合法性本院予以确认，与本案的关联性不予确认。 二、房屋产权证一份。证实与被告购买的房屋类似的已经办理了房产证，登记面积为298.71平方米。经质证，原告对该证据真实性认可，但认为与本案没有关联性，被告提供的房产证所属的小区与涉诉房屋并非同一标段，且修建年代、竣工年代也不一致。本院认为，该房产证所载房屋为阜康市准东果墅·西苑B11栋3室，涉诉房屋为果墅·花溪苑准东居住小区D2-1，两房屋为不同小区房屋。故本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，与本案的关联性不予确认。 三、照片十三张、维修报告一份。证实涉诉房屋存在质量问题。经质证，原告认为对该组证据的真实性无法确认，有效性、关联性不予认可。原、被告并未办理交接入住手续，被告提供的该组证据也无法确认就是涉诉房屋。本院认为，因该组证据不能证实为涉诉房屋，故本院对其真实性、合法性、关联性均不予确认。 四、竣工图一份，证实房屋是有暖气管沟和地排水管沟的，是原告公司为了省事修改了，设计图上有好多栋楼房不是原告所说的只有八栋房屋。经质证，原告认为该证据的真实性无法确认。本院认为，因该组证据系原告对于新疆果墅花溪苑准东居住小区（二标段）竣工图档案，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。 经被告申请，阜康市人民法院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案房屋质量及修复费用等项目进行司法鉴定。经质证，原告对鉴定意见不认可，认为鉴定结论中未载明房屋质量有问题，不知道委托申请表中的标的额37383元是从何得来，原被告所诉争的所有内容中均无该费用。涉案房屋到现在都没有交付，这是在交付前做的评估，交付后是不会产生这些问题的。我们在交付前会处理。被告对该组证据无异议。本院认证，该鉴定意见是由资质的鉴定机构对涉案房屋的质量及修复费用的鉴定结论，其真实性、合法性、关联性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月14日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告购买原告开发修建的准东果墅花溪苑D2-1房屋一套，建筑面积为300.5平方米，该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上三层，地下一层，每平方米单价2600元，合计781300元；房款按交房时实际测绘面积多退少补；付款方式为首付400000元，余款381300元于2012年9月30日前付清；逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人达到规划、设计标准后，如买受人再提出退房，经出卖方同意，买受人应按已付房款的5%支付违约金等内容。同日，原告与被告又签订了一份果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，协议约定：出卖人将住宅实际建筑面积和产权登记面积的差额按照如下面积和单价销售给买受人，买受人需办理公积金或银行按揭，则需要在合同签订后30日内将剩余房款和补差房款全部付清，逾期不付，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。如果不办理公积金或银行按揭，剩余房款及补差房款可在房屋竣工前一次付清。D2-1号房屋实际建筑面积405.56平方米，产权登记面积300.50平方米，差额面积105.06平方米，差额面积单价1427.76平方米，补差房款总计150000元。 2012年11月，原告建设的商品房经验收质量符合要求，具备销售“放心房”承诺书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书的条件。 2104年4月至5月期间，原告通知被告领取房屋，被告以房屋存在质量问题为由拒绝接受。 2011年7月12日，被告向原告交纳房款400000元，后于2011年11月14日交113000元。2015年6月23日交37000元。2016年7月5日交382288元。合计交纳房款932288元。并于2016年7月5日交纳税费16221.9元。 2018年1月8日，经被告徐志坤申请，我院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案房屋质量及修复费用等项目进行司法鉴定，结论为：依据现场勘查和数据计算、综合分析：准东花溪苑D2-1房屋存在的质量问题及处理意见如下：1、后期改造的暖气管出墙洞口未封堵，不符合图纸设计要求；2、地下室挡土墙有受水现象，不符合使用要求；3、屋面瓦部分受损，不符合使用要求；4、进户门踏步有下沉现象，不符合使用要求；5、给水管管沟深埋1M，不符合规范要求；6、排水管有锈蚀现象，不符合规范要求；7、三楼阳台有漏水现象，不符合规范要求；8、院墙有贯穿裂缝现象，不符合规范要求。修复费用：准东花溪苑D2-1房屋存在的质量问题的修复费用为23580.35元。被告支付鉴定费18000元。 本院认为，原被告在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同及果墅·花溪苑、果墅·西苑补充协议，该合同不违反法律规定，为有效合同。 一、关于本案本诉部分。原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告在接到法院传票后于2016年7月1日将剩余全部款项向原告支付，且在庭审中撤回了要求解除合同的反诉请求，故双方均自愿继续履行《商品房买卖合同》。对于原告要求被告支付违约金37383.9元的请求。原告自认其至今未向被告交房，按照《商品房买卖合同》第六条约定：余款叁拾捌万壹仟叁佰元于2012年9月30日前付清。第七条第1项第（2款）约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。徐志坤在双方约定的期限内未交付剩余房款，属违约行为，应按照约定承担违约金，违约金应计算为52526元（自2012年9月30日计至2016年7月5日止，382288元×1374天×万分之一）。原告要求37383.9元，系原告对其诉讼权利的主张，本院予以确认。徐志坤抗辩准油房产公司未按照合同约定向其交付房屋，且该房屋存在质量问题。根据本案的事实，原被告在商品房买卖合同及补充协议中对交付房屋的时间均予以约定，由被告建设销售的房屋于2012年12月经验收质量符合要求，该验收时间在原被告约定的交付房屋之后。被告在原告逾期交房超过30日的情形下，没有按照双方合同约定要求解除合同。其次，被告称原告开发销售的房屋存在质量问题，但根据本案证据来看，该房屋质量符合要求，但有一定瑕疵，该瑕疵不影响房屋质量，均可以进行修复。故被告主张的该事实不能成立。 二、关于本案反诉部分。庭审中，反诉原告自愿放弃了要求反诉被告返还多收取的超面积150000元房款。变更第二项反诉请求为要求反诉被告维修房屋或承担维修费23580.35元，并承担鉴定费18000元，承担违约金79947元。对于反诉原告要求反诉被告维修房屋的诉讼请求，按照本院委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对涉案房屋质量及修复费用进行的司法鉴定结论，涉案房屋的确存在一定的瑕疵，反诉被告应对问题部分进行修缮，将无质量问题的涉案房屋交付反诉原告。如不修复，则应向反诉原告支付修复费用23580.35元。对反诉原告主张的鉴定费18000元，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告支付违约金79947元的请求。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定房屋价款余款支付时间和房屋交付时间均为2012年9月30日。反诉原告认可反诉被告通知其领取房屋是在2014年4月至5月，故反诉原告主张违约金时间自2012年9月30日计至2014年5月30日，共20个月，按照当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条“买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，反诉被告应当按日向反诉原告支付已交房款513000元的万分之一的违约金，故反诉被告应当按日向反诉原告支付违约金30780元（513000元×0.01%×20个月×30天＝30780元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告新疆准东石油房地产开发有限公司与被告徐志坤继续履行双方于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告徐志坤向原告新疆准东石油房地产开发有限公司支付违约金37383.9元； 三、反诉被告新疆准东石油房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对房屋问题部分进行修缮完毕，逾期不修缮的，则向反诉原告徐志坤支付修复费用23580.35元； 四、反诉被告新疆准东石油房地产开发有限公司支付反诉原告徐志坤鉴定费18000元； 五、反诉被告新疆准东石油房地产开发有限公司向反诉原告徐志坤支付违约金30780元； 六、驳回反诉原告徐志坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6982元，其他费用160元，合计7142元，由徐志坤负担。反诉案件受理费3125元，由新疆准东石油房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  周 君 审 判 员  李 薛 人民陪审员  曾广新 二〇一八年六月十二日 书 记 员  金莉梅