中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民再3号原告：朱莅(LEEJULIE)，女，1955年10月29日出生，住美利坚合众国南加州圣佳堡市。委托诉讼代理人：王鲸，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。被告：上海新长宁集团建筑材料实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：卓越强，董事长。委托诉讼代理人：吴自平，上海市远东律师事务所律师。原告朱莅与上海长建房地产开发经营公司(以下简称：长建公司、原审被告已注销)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日作出(2014)长民三(民)初字第510号民事判决。2015年6月3日，长建公司经上海市长宁区市场监督管理局核准注销，上海新长宁集团建筑材料实业有限公司(以下简称：新长宁公司)是长建公司的注销保结人。新长宁公司不服原审判决，向上海市第一中级人民法院(以下简称：一中院)申请再审。一中院于2015年11月6日作出(2015)沪一中民二(民)申字第93号民事裁定，提审了本案。一中院再审后，认为原审认定基本事实不清，违反法定程序，于2015年12月24日作出(2015)沪一中民二(民)再提字第7号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭并适用普通程序进行审理。再重审期间，原告朱莅对被告提供的两份委托书上“朱莅”签名的真实性申请笔迹鉴定，本院委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。2016年11月3日，本院进行了庭前证据交换。同年12月1日公开开庭进行了审理。原告朱莅的委托诉讼代理人倪建国，被告新长宁公司的委托诉讼代理人吴自平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱莅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与原长建公司于1996年7月10日签订的两份《上海市内销商品房预售合同》。2、被告对原长建公司应返还原告购房款人民币(以下币种相同)1,259,018元及支付利息(以本金634,018元为基数，从1996年7月15日起至本判决生效之日止；以本金325,000元为基数，从1997年3月5日起至本判决生效之日止；以本金300,000元为基数，从1997年7月4日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)的付款义务承担连带担保责任。3、被告对原长建公司应向原告支付违约金(按第二项诉请利息的二倍计算)的付款义务承担连带担保责任。事实和理由：1996年7月10日，原告同长建公司签订了两份预售合同，约定长建公司将上海市长宁区凯旋公寓A1号401室和701室两套房屋出售给原告。合同签订后，原告依约支付了大部分房款，但长建公司却迟迟不按合同约定将房屋交付给原告朱莅。原告及其丈夫多次与长建公司交涉，但长建公司总以种种理由予以搪塞与敷衍。2012年底，原告兄长告知原告，长建公司在履行合同中存在重大过错，给原告造成了巨大经济损失。原告起诉前经查实，长建公司已将上述两套房屋出售给了他人。原告认为长建公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，应承担相应的责任。现长建公司已注销，其注销保结人是新长宁公司，长建公司的相关义务应由新长宁公司承担。原告为支持其主张，提供了以下证据材料：1、《上海市内销商品房预售合同》两份，拟证明原告同长建公司之间的权利义务关系。2、电汇凭证三份、汇款单位情况说明及汇款单位注册信息，拟证明原告购房付款的情况。3、房地产登记信息及《上海市内销商品房出售合同》各两份，拟证明长建公司自行将房屋出售给了他人，长建公司存在违约，应承担违约责任。4、司法鉴定意见书，拟证明被告提供的两份委托书的签字不是原告本人所签。被告新长宁公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告虽同长建公司签订了内销商品房预售合同，但原告并非实际购房人，真正购房人是原告的兄长朱元。在履行合同过程中，长建公司并未收到两套房屋的全部房款，也未与原告签订过正式的房屋出售合同。因原告未按期支付预付款，案外人沈芷冈接受真实购房人朱元的委托，对两套房屋进行了退房处理，长建公司也早已将两套房屋的退房款交给了沈芷冈。退房后，从未有人口头或书面向长建公司提出过任何异议。两套房屋长建公司先后于1998年12月及2004年5月正式出售给了案外人。二、原告主张权利已超过诉讼时效。系争房屋早于1997年3月27日交付使用，大产证也于1998年7月27日下发。原告作为正常购房人，支付了部分购房款后，对所购房屋的后续交付等情况不关心，不符合常理。预售合同约定1997年9月30日前交房，双方再签正式合同，该时间段内原告未主张过权利。其次，即使如原告所说其长期在国外，长建公司搪塞敷衍，但系争的两套房屋长建公司于1998年及2004年出售给了他人，原告首次起诉在2013年7月，早已超过诉讼时效。再次，原告说在起诉前才查询得知，该说法不真实，原告在1999年有多次往返大陆的签证记录，原告应该可以当时就向长建公司询问情况并主张权利。诉讼时效应当从原告知道或应当知道其权利受到侵害时起计算，从原告知道起到首次诉讼长达16年期间，无时效中止、中断或延长的法律情形。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，提供了以下证据材料：1、档案机读材料、营业执照、法定代表人身份证明、准予注销登记通知书、企业法人注销保结书、香港永久性居民身份证、居民身份证，拟证明朱莅身份情况、长建公司及新长宁公司的注销保结情况及案外人沈芷冈身份信息。2、民事起诉状(一)、调查笔录及撤诉申请书，拟证明朱莅曾于2013年7月31日以房屋买卖纠纷提起诉讼，后于2014年2月18日以收集新证据为由申请撤诉。3、民事起诉状(二)、庭审笔录及原审判决书，拟证明原告撤诉当日又重新起诉，原审于2014年5月28日首次开庭即当庭宣判。4、上海内销商品房预售合同(一、二)，拟证明原告原审时提供的合同复印件中，少了“逾期不予保留”字样。5、《上海市内销商品房出售合同》和《上海市商品房出售合同》，拟证明原告提供的房屋再出售的为16甲幢401室和701室，而非涉讼的16幢401室和701室。6、上海新建住宅交付使用许可证、上海市房地产权证，拟证明长建公司作为项目公司建设开发的凯旋公寓内销商品房共18幢，早在1997年底就已竣工，翌年3月27日交付使用，《上海市房地产权证》也于1998年7月27日下发。7、房屋土地测绘技术报告书、申请更改门牌号的报告，拟证明长建公司开发的凯旋公寓内销商品房共18幢。16甲幢原号为A1型的14号楼，后改为16甲幢。8、委托书、委托销售及归还欠款协议书、委托出售凯旋公寓16号501室房款的结算说明、付款凭证、付款凭单、收条、本票存根，拟证明原告所述的两套房屋及同幢501室房屋的预购及退房清算，均系案外人沈芷冈一人所为。其中，沈芷冈在1996年7月10日同一天，以原告和另一案外人沈某某的名字，共签订了三份预售合同包括之后的首付款，事后因欠付余款，经清算又着手领取了该全部首付的退房款。9、2016年3月18日与沈芷冈谈话的录音光盘及记录，拟证明原告同沈芷冈早就相识，是朋友关系。朱元是原告的哥哥，实际购房人及首付款支付均是朱元，而不是原告。沈芷冈是代朱元处理购房各项事务的。原告除了在预售合同上有签名外，从未出面参与其中，也未留下任何联系方式。退房是因余款未付清，沈芷冈是按照朱元的指示操作的。10、沈芷冈居住情况，通过向静安第三房屋征收事务所调取，拟证明沈芷冈居住的康定路房屋已动迁，现分配的房屋是松江地块，是期房，要2017年年底才交房。11、原告的护照复印件，拟证明原告签订预售合同后至交房期间，原告有多次入境记录。原告陈述期间没有回国以及来了国内无法与长建公司取得联系是矛盾的。即使长建公司存在违约，原告在此期间也完全可以主张权利。本案当事人围绕诉辩称意见依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证：原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，上述证据可以证明原告同长建公司建立房屋买卖合同关系及原告支付房款的事实，本院对该两组证据予以采信。原告提供的证据4，被告无异议，可以证明原告并未委托沈芷冈办理退房退款事宜，本院对该证据予以采信。原告提供的证据3，非本案系争房屋的信息，与本案无关联，本院不予采信。被告提供的证据1-7、11，原告对其真实性无异议，上述证据可以反映原、被告及长建公司的基本信息，原告的诉讼情况，长建公司开发房屋的实际建设交付使用情况，系争房屋的后续出售情况，与本案存在关联，本院对上述证据予以采信。被告提供的证据8，委托书经鉴定不是原告的签名，故该组证据所反映的退房退款情况，与原告无关，本院不予采信。被告提供的证据9，无法判断其真实性，其所述的内容原告亦否认，故对该证据本院不予采信。被告提供的证据10，可以证明有沈芷冈此人，但因委托书经鉴定系不真实，故该证据与本案争议事实无关联，对该证据本院亦不予采信。本院经审理认定事实如下：一、朱莅与长建公司签订预售合同情况1996年7月10日，朱莅与长建公司签订了《上海市内销商品房预售合同》(以下简称：预售合同)两份。合同约定：长建公司将上海市长宁区凯旋公寓A1号701室房屋(以下简称：701室)及A1号401室房屋(以下简称：401室)预售给朱莅。每套房屋建筑面积均为125.6平方米，单价均为6,708元/平方米，单套房屋总价均为842,524.80元。每套房屋的付款方式为：签约七天内，支付房款总价的40%，计337,009元；结构至基础，支付房款总价的20%，计168,504元；结构至五层，支付房款总价的20%，计168,504元；结构封顶，支付房款总价的15%，计126,378元；余款待长建公司交付房屋时，由朱莅付清，计42,129.80元。701室合同中，在付款方式下方手写有“逾期不予保留”字样。长建公司定于1997年9月30日前，将房屋交付给朱莅使用，并由长建公司书面通知朱莅再行签订上海市内销商品房出售合同。合同约定的违约责任为：朱莅向长建公司交付购房定金和预购款后，如中途毁约应书面通知长建公司，长建公司应及时返还朱莅预购款(不计利息)，但购房定金归长建公司所有。朱莅如未按期交付房屋预购款的，除应按规定补交外，还应自逾期交款之日起按本市银行固定资产贷款利率向长建公司交付利息；如房屋竣工交付后，长建公司书面通知朱莅办理房屋买卖手续，朱莅仍不能按时支付房屋价款的，长建公司有权终止合同。预售合同签订后长建公司违约不能交付房屋的，长建公司除按购房价款和本市银行固定资产贷款利率向朱莅赔偿利息和二倍的购房定金外，还应按赔偿利息的二倍支付违约金。原告确认，合同上朱莅的签名为其本人所签，但合同上预留的朱莅联系地址(长宁路XXX弄XXX号XXX室)及联系电话(XXXX****)不是朱莅的联系方式，朱莅不清楚该地址和电话是谁写上的。朱莅称预留给长建公司其在北京和香港的电话。另，合同上长建公司的预留地址、电话和联系人，均是真实的。被告确认，据沈芷冈反映，合同上朱莅的联系地址和电话，是沈芷冈的，朱莅本人未预留过联系方式。二、预售合同履行情况根据预售合同约定，在交房签订出售合同前，原告共需向长建公司支付预付款1,600,790元，余款84,259.60元交房时付清。实际付款情况：(原告称在签订合同当日，支付过4万元现金，但相关凭证已找不到，故不再主张，被告对该4万元，亦不予认可。)原告通过天津通用标准件有限公司(以下简称：天津公司)分三次共向长建公司转帐合计1,259,018元。分别是：1996年7月15日转账634,018元;1997年3月5日转账325,000元；1997年7月4日转账300,000元。原审时，天津公司出具情况说明，称三笔汇款是代朱莅向长建公司支付的购房款，该款项的权利人是朱莅。被告在再审时确认，长建公司确收到该三笔汇款，长建公司与天津公司无任何业务往来。在预售合同履行期间，双方未提供书面的沟通记录。原告称其电话与长建公司进行过联系。被告称原告本人从未与长建公司有过任何联系，长建公司均是与沈芷冈联系的。三、预售合同的后续情况预售合同未履行完毕，原告对被告所述由沈芷冈代理的退房退款情况予以否认。原告对被告所述房屋真实购房人是其哥哥朱元予以否认。对被告说沈芷冈给过原告丈夫钱款予以否认。被告自述：原告未按期支付购房款，长建公司催讨后，实际购房人朱元委托沈芷冈办理了两套房屋的退房退款手续。因朱元、朱莅均在国外，沈芷冈自行写了委托书，自1998年8月起开始办理退房退款事宜。长建公司确实是与沈芷冈联系的，退房款也于1999年至2004年陆续交付给了沈芷冈，合计1,383,573.88元，其中1999年2月5日支付1万元、1999年3月12日支付(支票)5万元、1999年6月23日支付两笔(支票)241,666元和131,907.88元、2004年5月25日支付75万元、2004年7月6日支付20万元。被告提供的沈芷冈录音中，沈芷冈未说共收到多少退房款，但亦承认是受朱元委托早已办结，其中15万元退房款给了朱莅的丈夫，对于款项交付原告丈夫，其无法提供证据。四、系争房屋实际出售情况长建公司于1998年3月27日取得系争房屋的交付使用许可证，同年7月27日取得大产证。701室于1998年12月15日出售给了上海市邮电管理局。401室于2004年5月10日出售给了冯志刚、陆惠华、冯峥。五、长建公司注销保结情况长建公司成立于1993年2月，全民所有制企业，法定代表人黄建刚。2000年1月19日公司被吊销营业执照，2015年6月3日被注销，新长宁公司系长建公司的注销保结人，承诺注销后如有债权债务，概有新长宁公司担保。六、朱莅主张权利情况2013年7月31日，朱莅首次起诉长建公司[案号：(2013)长民三(民)初字第1643号]，该次诉讼的诉请是要求继续履行预售合同。2014年2月18日，朱莅以收集证据为由申请撤诉。当日，朱莅重新起诉长建公司[案号：(2014)长民三(民)初字第510号]，该次诉请是要求解除预售合同、返还预付款、支付利息和违约金。上述事实，有当事人当庭陈述，及《上海市内销商品房预售合同》、电汇凭证、汇款单位情况说明、房地产登记信息、长建公司的准予注销登记通知书、企业法人注销保结书、上海新建住宅交付使用许可证、上海市房地产权证、房屋土地测绘技术报告等证据为证。本院认为，本案双方当事人对本案事实及法律适用存在争议，本院围绕如下争议焦点进行分析。(一)关于本案预售合同未履行完毕，原告是否可以获得返还购房款的权利。原告认为，预售合同未履行完毕是长建公司未通知原告办理相关手续所致。原告并未委托沈芷冈办理过退房退款事宜，原告本人并未收到长建公司返还的购房款。现房屋早已出售给案外人，预售合同无法继续履行，故原告理应获得返还购房款的权利。被告认为，原告并非系争房屋的真实买主，在预售合同履行过程中，因原告未按约支付购房款，故长建公司按照合同约定对房屋不予保留，后与真实买房人朱元委托的沈芷冈联系，办理了退房退款手续。长建公司不应再向原告退还房款。本院认为，本案系争的预售合同，购房人是原告朱莅，朱莅对系争房屋享有权利和义务。理由一、留存在原告和长建公司所有预售合同文本上，买方一栏中均显示为朱莅，合同落款乙方(买方)处均为原告朱莅所签的英文名。理由二、原告通过天津公司向长建公司支付了部分购房款，长建公司确认收到了天津公司汇付的钱款，同时亦确认与天津公司无任何业务往来。原告和天津公司均认为，该款就是原告向长建公司支付的房款。上述事实，可以说明原告作为合同一方当事人，已履行了合同的部分义务。理由三、被告虽一再表示真实购房人是原告哥哥朱元，但被告并未提供朱元替代原告与长建公司建立有合同关系的证据。本案无论从书面证据还是实际履行情况上分析，均难以采信被告的推断。理由四、被告称原告的预售合同后续退房退款均是同沈芷冈联系，但现有证明表明，原告并未委托过沈芷冈办理相关手续。长建公司未经与原告核实确认，在退房退款合同的主要事务处理上，存在重大过错，该行为后果应由长建公司自行承担。现原告与长建公司的预售合同无法继续履行，原告作为买受人可以依据法律规定，获得返还购房款的权利。（二）关于本案的诉讼时效。原告认为，原告始终在向长建公司催讨。本案应适用最长诉讼时效制度。原告的主张并未超过诉讼时效。被告认为，合同约定了逾期付款，房屋不予保留。原告并未按约履行全部付款义务，故长建公司已对系争房屋进行了退房退款处理。原告在如此长的时间段内，从未与长建公司有过交涉，也未向长建公司主张过权利。原告虽移居国外，但从其签证记录来看，其完全可以行使权利，不存在中止中断的情形。原告首次起诉时已超过诉讼时效。本院认为，本案是再审重审案件。原审被告长建公司在原审时未应诉，未对时效问题进行过抗辩，根据法律规定，对缺席审理的案件，法院不主动对诉讼时效进行审理，故原审时法院并未对时效问题进行审核。法律规定当事人一方在原审期间未提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效届满为由申请再审或提出再审抗辩的，人民法院不予支持。被告作为长建公司的注销保结人，在再审重审中提出的时效抗辩，已超过了抗辩的行使阶段。此外，原审时，法院在查询长建公司下落时，被告曾以不知情为由回避事实消极应诉。综合上述情况，本院对被告诉讼时效抗辩不予支持。（三）关于利息及违约金。由于原告未在预售合同中预留本人认可的联系地址和联系电话，原告现所述的留存给长建公司的联系方式，被告不予认可。现有证据显示，长建公司确无法直接联系到原告。审理中，原告表示合同中长建公司留存的联系方式是真实的，也就是说原告是可以联系到长建公司的。而原告正式提起诉讼前，原告未提供曾向长建公司主张过要求履行合同或返还预付款的证据，故本院认为利息的计算应当从原告正式主张开始计付。此外，合同约定长建公司违约不能交房的，应向原告赔偿违约金。由于本案合同履行中，原告与长建公司的沟通联系不畅，原告亦未在交房前按约履行全部的付款义务，房款未付清合同约定逾期不予保留。故本案不能交房的责任并不在长建公司。原告要求长建公司支付违约金，本院不予支持。（四）关于被告应承担何种责任。被告在长建公司的《企业法人注销保结书》上明确表示，对长建公司的债权债务予以担保，该表述意思明确，应当认定为被告对长建公司的债务进行担保，承担的是债务担保责任，而非清理或清偿责任。现原告要求被告对长建公司未了债务的承担担保责任，应予准许。综上所述，原告与长建公司签订的预售合同合法有效，现预售合同已无法继续履行，依法应当予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可要求恢复原状等。现原告要求相关责任人依据合同返还购房预付款，符合法律规定，应予准许。原告主张的违约金诉请，该违约金的适用基础是长建公司违约不能交付房屋，然本案合同中有逾期付款房屋不予保留的约定，原告因未在合同预定的交房期前支付全部预购款，本身存在违约，故无权要求对方支付不交房违约金。另外，原告由于怠于行使相关权利，故利息损失应从其正式提起诉讼开始计算。被告是长建公司的注销保结人，其承诺对长建公司未了债务承担担保责任，故新长宁公司应对长建公司向原告的付款义务承担担保责任。新长宁公司抗辩退房款已由沈芷冈领取，由于原告朱莅自始至终从未委托过沈芷冈办理系争房屋买卖的任何事宜，即使合同上留存了他人的联系方式，但退房退款是合同的重大事项，联系人也非受托人，无权对合同重大事项擅自做出决定。长建公司在作出退房退款处理时，对合同相对方未尽到基本的审核义务，存在重大过错，该责任应由长建公司自行承担。被告代长建公司向原告履行义务后，可凭退款凭证另行向相关人员主张权利。本案经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、原告朱莅与原上海长建房地产开发经营公司于1996年7月10日签订的两份《上海市内销商品房预售合同》予以解除。二、被告上海新长宁集团建筑材料实业有限公司应于本判决生效之日起十日内对原上海长建房地产开发公司应返还原告朱莅购房款人民币1,259,018元及利息(以本金人民币1,259,018元为基数，从2013年7月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算)的付款义务承担连带担保责任。三、驳回朱莅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案笔迹鉴定费人民币28,440元，由被告上海新长宁集团建筑材料实业有限公司负担。案件受理费人民币45,706.78元，由原告朱莅负担人民币22,853.39元，被告上海新长宁集团建筑材料实业有限公司负担人民币22,853.39元。如不服本判决，原告朱莅可在判决书送达之日起三十日内，被告上海新长宁集团建筑材料实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 张 栋审判员 陆长庆审判员 梁 玫二〇一七年六月二十八日书记员 刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉。……