福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2909号原告（反诉被告）：王显文，男，1987年1月10日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：苏智宏，福建重宇合众律师事务所律师。被告（反诉原告）：林秀花,女，1972年8月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。被告（反诉原告）：周世新，男，1968年8月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。上列二被告共同委托诉讼代理人：王飞，福建金海湾律师事务所律师。原告（反诉被告）王显文与被告（反诉原告）林秀花、周世新房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王显文的委托诉讼代理人苏智宏，被告（反诉原告）林秀花及被告（反诉原告）林秀花、周世新的共同委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王显文向本院提出诉讼请求：1.确认王显文与林秀花、周世新2017年3月15日签订的房产买卖协议（编号ZQ1502332）于2017年4月1日解除；2、林秀花、周世新立即返还王显文定金30万元及占用期间的利息（自起诉日起，按人民银行同期贷款利率计至实际还款日止）。事实和理由：2017年3月15日，王显文与林秀花、周世新签订《房产买卖协议》一份，购买林秀花、周世新位于厦门市湖里区产。合同履行过程中，王显文因政府房产调控新政策所限丧失购房资格，遂与林秀花、周世新协商解除合同，退回定金30万元。经多次交涉未果遂诉至法院。林秀花、周世新辩称，王显文解除合同的行为是一种违约行为，在这种情况下，不存在退回定金的问题。林秀花、周世新向本院提出反诉诉讼请求：1.王显文立即支付违约定金20万元；2.王显文支付律师费25000元。事实与理由：王显文与林秀花、周世新于2017年3月15日就位于厦门市湖里区产签订了《房产买卖协议》，协议约定：王显文应于2017年4月15日之前向林秀花、周世新支付购房定金50万元。王显文支付30万定金后，向法院起诉请求解除合同并返还30万元定金。王显文的行为明显属于违约，林秀花、周世新为维护合法权益提起反诉。王显文辩称，解除合同是因为房产新政导致，并非因为当事人双方的原因，因此不存在违约。没有支付违约定金的说法，未收取的定金不存在继续支付的问题。双方都不存在违约，林秀花、周世新的律师费应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，在厦门市置强房产管理营销策划代理有限公司的居间下，林秀花作为周世新的代理人以周世新为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的王显文签订一份《房产买卖协议》（合同编号ZQ1502332）。双方约定：1、甲方将座落厦门市湖里区房产（以下简称讼争房产）出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为159.26平方米；2、房屋成交总价为610万元，协议签订之日支付定金50万元，乙方于2017年4月15日前支付80万元（含定金），乙方于2017年5月1日前支付20万元，乙方于2017年5月22日前支付190万元用于甲方产权证银行解押用，乙方向银行申请商业贷款320万元，若银行实际房贷金额小于申请金额乙方应于收到银行通知七个工作日日内将差额部分以现金方式支付给甲方；3、甲方应于2017年5月22日之前将房产交付给乙方使用；4、签订协议后双方不得中途悔约，如甲方悔约应向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方中途悔约，甲方收取的定金不予退还；5、甲乙双方保证于甲方产权证银行解押注销完毕后三个工作日内（即2017年6月30日前）前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为乙方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；6、协议经产权人周世新同意，由其配偶林秀花签字生效、一切法律责任由林秀花承担；7、甲方同意乙方指定第三方名字过户，并向银行申请贷款按揭等手续，甲方同意乙方指定第三方贷款可提高贷款金额，多贷部分待甲方收到当日转入乙方指定的账户。同时协议就相关税费承担等其他相关事项作出了约定。协议签订当日，林秀花出具定金收条确认收到王显文定金30万元。2017年3月31日，王显文向林秀花发送短信称其没有购房资格，要求解除合同；2017年4月1日，林秀花回复要求王显文按时支付贰拾万款项，否则视为违约并解除合同没收定金。另查明，讼争房产登记于周世新名下，林秀花、周世新系夫妻关系，于1994年6月16日登记结婚。王显文为支持诉讼请求提交了社保证明、户口簿、《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》，欲证明王显文的社保缴交年限，王显文为外地户口因政策影响丧失购房资格。林秀花、周世新对王显文提交的上述证据的真实性、合法性均不持异议，但认为与合同的履行不具有关联性。社保缴费情况证明体现王显文自2015年4月份至2017年3月份在厦门市寻艺广告有限公司缴纳社会保险，户口簿显示王显文的户籍地福建省宁化县号，《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》载明：对于无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品房。林秀花、周世新提交律师费转账凭证，王显文对律师费转账凭证的真实性予以确认，但认为未开具正式的律师费发票。庭审过程中，王显文陈述因为没有购房资格，所以要求解除合同，如果过户至第三人名下房子就不是王显文的了；林秀花、周世新表示同意解除合同，但是要没收对方定金。对于违约金与定金的选择，林秀花、周世新明确要求没收定金。本院认为，王显文与林秀花、周世新之间签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。现双方均同意解除上述房产买卖协议，王显文解除合同的请求，本院予以认可，但合同解除的时间应以双方达成解除合同的一致意见时为准。双方在《房产买卖协议》中约定王显文可以指定第三方过户，王显文即使不具有购房资格，也可将房屋过户至其他人名下，待其在厦门社会保险缴交满三年后亦可过户回自己名下，因此王显文即使没有购房资格也并非合同无法履行的不可抗力，并不必然导致合同目的无法实现。故王显文以其不具备购房资格为由解除合同，根据合同约定应当认定为悔约行为，林秀花、周世新根据合同约定有权没收定金。王显文因自身存在违约行为，其要求林秀花、周世新返还定金及支付定金占用期间利息的请求本院不予支持。定金合同为实践性合同，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，王显文实际交付定金30万元，应视为双方对定金数额约定的由50万元变更为30万元，林秀花、周世新请求违约定金20万元的请求没有相应的法律依据，本院不予支持。因林秀花、周世新已经选择没收定金的违约损失，故其主张的律师费的违约损失已经没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王显文与林秀花、周世新于2017年3月15日签订的《房产买卖协议》（合同编号ZQ1502332）解除；二、驳回王显文的其他诉讼请求；三、驳回林秀花、周世新的反诉诉讼请求。案件本诉受理费27250元，由王显文负担；反诉案件受理费1169元，由林秀花、周世新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  张占甫二〇一七年六月二十九日代书 记员  吴朝旭附页：本案所适用的法律、司法解释条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。