重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初18843号原告：熊明轩，男，1971年2月28日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：万聪颖，重庆川立律师事务所律师。被告：重庆市胜于蓝房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区冉家坝109号地块，统一社会信用代码91500112771750387J。法定代表人：杨茂新，总经理。委托诉讼代理人：张守贵，重庆渝万（城口）律师事务所律师。原告熊明轩与被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告熊明轩的委托诉讼代理人万聪颖，被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张守贵到庭参加了诉讼。后因原告向本院提出鉴定申请。本案经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘运详、李国华组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2017年6月2日再次公开开庭进行了审理。原告熊明轩及其委托诉讼代理人万聪颖，被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张守贵到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告熊明轩向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告从2011年5月30日至2016年10月31日期间所购房屋租金损失128000元（具体损失额为房地产评估机构评估的同地段同类房屋月租金标准计算额为准，2016年10月31日后的损失按评估标准计算）及公证费2000元；2、被告在判决生效后10天内将整改完毕不再渗漏的房屋交付给原告。事实和理由：原被告于2009年11月22日签订《商品房买卖合同》，购买位于渝北区xx小区的房屋。合同约定交房时间为2011年5月30日前。被告迟延在2011年7月28日才取备案登记，取得备案登记后，被告通知原告接房，原告查验时，发现房屋存在严重渗漏问题，是由于施工时错误在厕所楼板上多开凿孔洞所致。原告提出整改后再交接房屋的要求，被告同意原告要求并整改。起初原告多次督促被告整改，被告迟迟不整改，后虽进行了整改，但均未解决房屋渗漏问题。由于被告未在原告楼上的业主装修前整改到位，致使渗漏不止。被告也没有再通知原告接房。原告多次强烈要求被告整改，被告先后两次要求三楼业主配合整改挖开厕所，但仍未能达到整改目的。2015年12月2日，被告第三次在三楼业主的配合下挖开其厕所进行整改，但是否到位，被告未通知查验。原告遂起诉。被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。双方签订合同属实。原告也认可被告通知原告接房，在接房时原告的房屋B4-2-4漏水是事实，这不是由于其楼上三楼漏水到二楼。B4-2-4漏水的问题于2011年整改完毕。从三楼到二楼的漏水问题被告从未进行过整改，是三楼业主进行的整改。且2016年4月22日原告领取了钥匙，认可不漏水了。原告在2011年6月1日签订物业管理合同时就履行了交付房屋的义务，原告现主张的三楼到二楼的漏水没有涉及二楼本身的漏水问题。经审理查明：2011年，被告作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于渝北区xx小区的房屋。约定交房时间为2011年5月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。合同签订后，原告按约支付了购房款。2011年6月1日，原告与重庆茂诚物业管理有限公司签订《兴茂。盛世北辰住宅前期物业服务合同》及《区域防火责任协议书》。并在〈业主签收文件（物品）记录〉中签字，表明收到《新建商品房使用说明书》、《新建商品房质量保证书》，《小区业主临时公约》《防火责任书》业主手册及防盗门钥匙6+1，信报箱钥匙2。2016年4月22日，原告在《业主签收文件（物品）记录》签字，收到装修钥匙1。《重庆市新建商品房屋质量保证书》中约定住宅自项目竣工合格交付使用之日起，在正常使用情况下，有以下部、部件工程质量问题的，均由被告免费承担维修责任。对保修项目为屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏的保修期限为5年。2011年7月8日，原告所购房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收意见合格。物管公司的防水汇总记录显示2011年7月15日：3-3：入户花园处气管周边漏水（漏到了2-3）；2-4：主次卫漏水（漏到了公共区域）等内容。被告称此记录显示的并不是原告的主卫存在楼上漏水，而是其自身主次卫漏水，漏到了公共区域。物管公司的记录显示：2011年5月31日，4-2-4，1、厕所防水重做；2、次卫下水管不正，单独一条管道；3、主卫门口水泥掉；4、阳台护栏松动；5、主卧外墙开裂。（未接房）。7月12日，B4-2-4，厨房落水管要更换。处理情况已处理，处理人罗工、吴工，处理时间7月22日。同日，B4-2-4、B4-2-3业主和售房部邓经理一起来商量关于下水管的事情。后把曹经理一起喊过来，商量解决问题。后B4-2-4业主商量无果。曹经理说不予理睬业主；7月16日，给B4-2-4业主打电话联系，说了关于整改管子的事，并告知业主今天是星期六，开发商这边还要出方案，到时整改联系业主，业主说可以。2011年7月22日，罗工来了，对B区4号楼2楼管子进行整改，B4-2-4业主也在现场，曹经理让我给所有2楼业主打电话，但2楼只有2-1、2-2、2-6接了房的。B4-2-4业主反映2F平台自家院馆处地平过低，更容易积水，希望整改一下。2011年7月28日，于2011年.7.28。16：25：53给B4-2-4业主回复，管子已整改好了，让业主来看。业主说平台一定要弄好。2011年8月3日，由于下雨，上去看2-4的平台是否有积水，和万工一起去查看，发现并无积水现象，只是地漏被积水堵住了，所以水流得慢。下来后于2011年8月3日15：36：42给B4-2-4业主打电话，告诉业主平台并无积水现象，业主说他中午来看了的，由于没有钥匙，所未进行了屋子。业主希望开发商能将平台管子直接接入地漏。但向业主解释接入地漏后，平台的水么走。业主还问及商业门面上绿化，说售房部说的，接房地时间绿化就好了，但现在一直未动。也向业主解释，如果觉得和你的合同不符，可以按合同办事。2015年12月2日，原告申请公证，公证书载明：于2015年11月26日15时10分来到重庆市渝北区xx小区的房屋，由熊明轩的儿子熊勇，引领进入小区，“4幢”，“2-4”的房屋，熊勇指认上述房屋就是其父亲熊明轩所购位于渝北区xx小区的房屋，要求对房间内一处渗水现状进行保全。原告用去公证费2000元。天天630报道内容：问：2011年接房就发现这里漏吗？熊：对，对，对，一直反映漏水，一直到现在，只是看到楼上面是湿的，时间长了就往下滴。最后就看见一滴滴往下滴。（播）：熊先生说，这几年他对漏水问题多次反映，小区物业和楼上业主也答应整改。可是越整改这卫生间漏水还越厉害。现在时间过去了四年多。熊：现在肯定担心。因为他们都已经整改几次，听他们说整改了两次，都还没有弄好，我们现在接房都无法接。（物）：顶上防水出了问题，楼上防水出了问题，楼上防水没做好。（记）你觉得跟物业和开发商没得关系，是不是？（物）：是存在这个问题。物业只能和楼上业主协调。协调了三次了。（播）小区物业工作人员也告诉记者，熊先生家漏水是楼上业主防水没做好造成的，这几年中，小区物业和业主也是多次整改，可就是没能堵住。现在楼上已经更换了业主，前段时间物业还特意找到楼上业主下发整改通知。（楼上业主）：工人是这样子说的，要等到底下的水浸完了浸干了，他们才来修理。我的要求这一回请他们彻底弄好，不要有下一次了。（播）楼上的业主向记者表示他们现在也已经打开了地面的瓷砖还请了专业的工我在进行彻底的整改。2016年4月22日，原告出个领条1份，载明：二O一六年四月二十四日到B4-2-4房屋检查，该房原漏水处已经暂不漏水，从今日起领取装修钥匙一把。双方均确认之后房屋不再漏水。依原告的申请，本院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所对位于房屋的租金价值进行评估，结果为：2011年5月至2011年12月，月租金710元/月；2012年1月至2012年12月，月租金720元/月；2013年1月至2013年12月，月租金840元/月；2014年1月至2014年12月，月租金890元/月；2015年1月至2015年12月，月租金890元/月；2016年1月至2016年12月，月租金1000元/月；2017年1月至2017年3月，月租金1020元/月。原告支付了鉴定费3000元。原告对鉴定结论真实性无异议认为租金标准过低，要求按其实际租房的租金标准进行赔偿。被告对鉴定结论认为有异议，认为鉴定存在缺陷，房屋系清水房，不具备出租条件。原告另向本院提出申请，要求对漏水原因进行鉴定。因证据显示，对漏水问题曾进行了多次整改。且现漏水问题已解决，故对漏水原因无法进行鉴定，本院对其鉴定申请不予准许。上述事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《业主签收文件（物品）记录》，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，物管公司的记录，公证书，630报道，领条，鉴定报告，庭审笔录在卷佐证。原告另向本院举示其与陈平的租赁合同，租赁期限为2010年3月1日至2014年3月1日，租金标准为1800元/月；证明其租金标准。被告为该证据的真实性有异议，租赁合同的租赁时间段为2010年至2014年，和本案无关。本院认为，原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。原被告双方均应当按合同约定享受权利，履行义务。本案双方争议的焦点即为：1、漏水原因；2、被告应否承担原告的损失。从现有证据看，原告在2011年6月1日签收了《业主签收文件（物品）记录》，但此时并不符合双方合同约定的交房条件，此时被告尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在2011年7月8日才具备交房条件，此时应当视为原告已接房，故对原告要求被告交付整改完毕不再渗漏的房屋的诉讼请求本院不予支持。而在2011年5月31日至2011年7月8日期间应当是被告逾期交房的期间，原告要求支付房屋租金损失，符合法律规定，本院予以支持。原告的房屋在2011年7月8日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，到2011年7月15日，物管公司的记录显示：主次卫漏水（漏到了公共区域）。结合2015年12月2日公证时，主次卫生间存在漏水情况，加之630报到中显示的是楼上业主多次对漏水问题进行整改，故对原告的房屋从2011年7月8日开始间断的存在漏水问题，并多次进行了整改的事实应当得到认定。此期间属于被告的质保期间。对于漏水原因，本院认为应当由被告承担举证责任。理由为：1、因被告作为开发商，应当对房屋的质量承担瑕疵担保责任。2、房屋的漏水问题已得到整改，由于多次的整改，对漏水原因无法鉴定；3、不能因为楼上业主配合挖开卫生间地面进行整改即得到漏水的原因是因其装修不当造成。而被告一直未对原告的房屋漏水问题进行整改，故被告应当承担赔偿责任。但到2016年4月22日，双方均认可房屋之后不再漏水，之后的损失要求被告赔偿没有事实依据，不应得到支持。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。从此条的规定看，被告所交付的房屋对原告的居住使用有一定的影响，但原告在被告不予修复的情况下，应当自行修复。由被告承担修复的损失。而本案中，楼上业主多次配合进行了修复，但原告并没有采取自行修复的措施，而是采取长达五年拒绝接房的方式处理，扩大了损失。本院认为由其承担30%损失为宜。对于损失的标准，原告所举示的和陈平的房屋租赁合同因被告有异议，加上原告交未付款的依据予以佐证。且原告自行在外租赁房屋，与其所购房屋之间并无可比性，故对原告要求按租赁合同的标准计算租金的请求本院不予支持。对租金标准应当以本院依法委托的鉴定机构所作出的鉴定结论为准。期间段为2011年6月1日至2016年4月22日，金额为：710元/月×6月（2011年5月31日至2011年12月）+720元/月×12月（2012年1月至2012年12月）+840元/月×12月（2013年1月至2013年12月）+890元/月×12月（2014年1月至2014年12月）+890元/月×12月（2015年1月至2015年12月）+1000元/月×3月零22天（2016年1月至2016年4月22日）=48073元（保留整数）。被告应当赔偿的金额为70%，即33651元（保留整数）。原告超出部分诉讼请求本院不予支持。对于公证费，因双方在合同中对此费用的约定并未约定，该费用并不是必然产生，故原告要求被告承担没有法律依据，本院不予支持。对于鉴定费，属于诉讼费用范畴，应当由双方分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下:一、被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司在本判决生效后立即赔偿原告熊明轩房屋租金损失33651元；二、驳回原告熊明轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2900元，鉴定费3000元，合计5900元，由原告熊明轩负担4130元，由被告重庆市胜于蓝房地产开发有限公司负担1770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡可萍人民陪审员  刘运祥人民陪审员  李国华二〇一七年六月二十六日书 记 员  吴朋爱