河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5302号上诉人（原审原告）：冯朝全，男，1962年12月30日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王参，男，系冯朝全女婿。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地河南省郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人冯朝全因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯朝全上诉请求：1.撤销原判第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定有误，被上诉人德润公司逾期交房，构成事实违约，德润公司辩称逾期交房是天气和政府环保措施导致，无任何依据。1.德润公司并未提供案涉工地停工令和施工日志等其他有效证据来相互印证该工地具体的停复工时间，其提供的证据不足以证明逾期交房行为存在法定或约定的可据实予以延期的事由。本案中，德润公司于2019年3月29日才取得建设行政主管部门的竣工备案表，构成事实违约。一审法院仅依据德润公司提供的政府发布的停工文件和停止施工通知，便采信并支持了德润公司3个月的工程顺延期，理由欠缺。德润公司提供的证据并不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及其由此导致的具体停复工时间。2．德润公司作为房地产开发企业对于可能因天气原因、政府原因导致工程延期的情况本应有所预估，并对交房期限作出约定时给予考虑，当然的受到房屋交付期限的约束。二、一审法院适用法律错误，未区分合同约定解除和法定解除，上诉人依据合同约定行使约定解除权，合法有理。根据《合同法》93条内容，并没有把合同目的的实现作为解除合同的限制条件。德润公司逾期交房后，上诉人邮寄解除合同，系合同约定解除，合法有理，应当支持。而一审法院却以合同目的实现为由不符合法定解除合同条件来强行剥夺上诉人的解除权，完全系法律适用错误，明显属于免除德润公司责任，限制上诉人权利，有穿凿附会之嫌。三、德润公司依法应当返还购房款、平台服务费(金)、违约金、维修基金、利息等损失，聂德才对其依法承担连带返还责任。掌房公司系德润公司的委托销售商，代德润收取房款，上诉人交纳的平台服务费（金)为案涉房款的有效组成部分，系上诉人为购买案涉商铺实际支出。该平台服务费(金)系房款性质已在中原区法院及中院审理的元通公司房屋买卖合同纠纷案中作出认定。德润公司作为出卖方，因其违约行为，解除合同后，应当依法返还包含平台服务费、维修基金等购房款项及利息损失。依据上诉人与德润公司签订的借款协议书，德润公司违规为上诉人提供首付融资，违反《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作通知》规定，掌房公司作为专业的房地产销售公司，未向上诉人告知案涉商铺的具体销售事宜，配合德润公司在首付款比例未达标情况下销售房屋，违反规定从事房地产经营行为，存在过错，且系一人公司，在公司注销后，聂德才作为唯一股东应当对上诉人的欠款承担连带清偿责任。四、在德润公司未按合同约定期间交付房屋的情况下，上诉人贷款没有办理完毕，该行为并不构成违约，德润公司应当支付违约金。根据合同关于按揭贷款付款的补充约定，买受人应当按照出卖人指定的银行办理贷款手续，德润公司在整个贷款手续中处于主导地位，上诉人已经按照约定办理了贷款手续并支付了按揭代办费，在此过程中并没有任何过错，也没有任何证据证明贷款无法办理完毕是由于上诉人的原因，而实际情况是由于德润公司的原因，银行拒贷。上诉人不存在违约行为。且在德润公司未按合同约定期间交付房屋的情况下，上诉人的行为并不构成违约。综上，一审法院查明事实不清，判决有误，请求二审法院发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。二审庭审中，上诉人补充意见称：案涉房屋土地存在抵押，无法办理不动产证。上诉人签订房屋买卖合同后，德润公司未经上诉人同意擅自将该房屋所在的土地抵押给第三人中国长城资产管理股份有限公司，抵押金额为1亿9000万元，至今未予解押。根据合同约定，德润公司应当自交房之日起360日内将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，现德润公司已严重违约。根据现行的不动产两证合一制度，房屋土地存在抵押，根本无法办理不动产证。上诉人占有使用房屋及取得房地产权属证书是购买其商品房的目的，现合同客观上无法继续履行，上诉人签订合同目的不能实现，解除合同合法有理。德润公司已经将案涉土地抵押，是导致本案上诉人无法办理贷款的主要原因。德润公司存在严重的违约行为。德润公司辩称：冯朝全与德润公司签订《商品房买卖合同》的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋、支付租金的标准和方式，可以说明冯朝全购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益。德润公司完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向冯朝全计算租金收益，德润公司并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件。冯朝全称涉案房屋土地存在抵押并不属实，该土地抵押是对土地上在建工程设定了抵押权。本案冯朝全购买的房屋取得了预售许可证后双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并且网签备案，冯朝全房屋所有权并不受到影响。此外冯朝全购买房屋的目的并不是取得不动产权证，而是取得所有权以及实际的用益物权，而冯朝全用益物权，在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用，合同目的已经实现，房屋是否竣工并不影响其收益。冯朝全没有任何证据证明德润公司无法向有关机构报送初始登记资料。德润公司并未构成根本违约。二、本案《商品房买卖合同》不应解除，冯朝全无权要求返还购房款、维修基金、支付利息、违约金等损失。平台服务费并非德润公司收取，德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司收取任何房款，德润公司未收取所谓的平台服务费。掌房公司以其名义收取平台服务费，用自己的名义向冯朝全出具了收据等凭证，冯朝全应当依据相关凭证向义务人主张。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，贷款由冯朝全自行向银行申请、提交签署申请贷款所需的资料。履行义务的一方应当承担其按约履行的举证责任。德润公司不需要证明德润公司在办理贷款上是否存在过错。经德润公司向银行方面核实，冯朝全未按约定办理贷款的原因在于其年龄已经达到57岁，如果想要贷款十年不符合银行的贷款条件。但冯朝全坚持贷款十年，所以贷款未能办理。冯朝全未能按约履行付款义务，德润公司享有先履行抗辩权，冯朝全无权要求解除合同，其主张违约金也不应得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。冯朝全向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：17003472444）于2019年6月28日解除；2.确认原告与被告德润公司之间因购房而签订的《借款合同》于2019年6月28日解除，双方互不履行付款责任；3.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费、平台优惠金等各项损失350597元，并赔偿原告已付款项的利息损失（以本金350597元为基数，自2017年4月29日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；4.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴46800元，支付延期交房违约金3505元；5.判令被告德润公司向原告赔偿维修基金损失1592元、银行按揭代办费损失5924元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年7月28日，德润公司为出卖人与买受人冯朝全在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003472444），合同约定：冯朝全购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为22999.02元/㎡，建筑面积24.49㎡，总金额为563246元；付款方式和期限：约定283246元以现金方式于2017年7月28日支付，约定280000元以商业贷款方式于2017年8月28日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2017年7月28日，原告冯朝全（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）签订了《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30%）。首付款20%不足部分，乙方向甲方申请借款。经双方友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币112649元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2019年4月29日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年7月28日，原告冯朝全（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。第二十四条约定，自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年4月25日，原告缴纳的130000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年4月29日，原告缴纳的50000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台优惠服务金收据。2017年4月29日，原告向被告德润公司支付房款170597元。2017年7月28日，原告向被告德润公司借款112649元作为原告向被告德润公司缴纳的购房款，该款原告至今未偿还。2017年8月5日，原告向被告德润公司支付维修基金1592元。2017年11月8日，原告支付中介费+抵押费+公证费+印花税5924元。剩余280000元的购房款未办理商业贷款，原告至今也未向被告德润公司缴纳。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。被告德润公司未向原告支付自首付款支付之日起至2018年5月1日之前的租金补贴。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年4月29日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。据此原告应取得自2017年4月29日起至2018年5月1日前的租金补贴为22500元，但被告德润公司因原告未偿还借款，亦未办理商业贷款，未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，予以支持，以上合计42300元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯朝全2018年5月1日前未支付的租金补贴22500元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计42300元；二、驳回原告冯朝全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，原告冯朝全负担2881元，被告河南德润置业有限公司负担2881元。二审中，德润公司、聂德才未向本院提交新证据。冯朝全向本院提交不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明：冯朝全与德润公司签订房屋买卖合同的时间为2017年7月28日，2017年11月1日德润公司未经冯朝全同意，擅自将商铺所在的土地抵押给中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，至今未解除抵押。根据合同约定，德润公司应当自交房之日起360日内将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，现德润公司严重违约，房屋土地存在抵押，根本无法办理不动产证，合同客观上无法继续履行，冯朝全签订合同目的不能实现，解除合同合法有理。德润公司质证认为：对该证据真实性无异议，证明目的有异议。土地抵押为在建工程抵押，是在建工程上的未售房屋设立的抵押。而冯朝全的房屋办理预售许可证并进行了网签备案，并不影响其权利。冯朝全不能凭此证明德润公司所出售的房屋无法办理不动产权证，且办理不动产权证并非冯朝全的诉讼请求，何时办理不动产权证报送初始登记资料并非本案的审理范围。根据当事人举证及质证意见，本院对冯朝全二审中提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案中，冯朝全在与德润公司签订案涉《商品房买卖合同》的同时，与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管经营协议书约定：在托管期间，星润公司享有对约定商铺完全管理的权利；在合同有效期内，冯朝全不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文书，不因自身债务（包括银行贷款和其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，冯朝全同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时冯朝全予以协助，星润公司的签收行为对冯朝全具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为冯朝全履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，冯朝全与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，冯朝全与德润公司在《商品房买卖合同》中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在冯朝全与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象系星润公司；冯朝全的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，冯朝全以德润公司未按照《商品房买卖合同》的约定向其交付房屋为由主张解除合同，该主张不符合冯朝全与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对冯朝全提出的解除与德润公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法应不予支持。冯朝全请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院对冯朝全的其他诉讼请求亦不予支持。综上所述，冯朝全的上诉理由依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5762元，由冯朝全负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  黄智勇二〇二〇年六月一日书记员  韩 冰