重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝民初10号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。负责人：徐劲流，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。被告（案外人）：孙超，男，汉族，住北京海淀区。委托诉讼代理人：张国辉，北京圣运律师事务所律师。被告（被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。法定代表人：焦青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张渝英，女，该公司工作人员。被告（被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。法定代表人：焦青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，该公司工作人员。被告（被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881－4。法定代表人：焦青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，该公司工作人员。被告（被执行人）：黄怒波，男，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王英，女，汉族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。原告（申请执行人）中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）与被告（案外人）孙超、被告（被执行人）北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、被告（被执行人）北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、被告（被执行人）北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、被告（被执行人）黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月21日、6月5日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆分公司的委托诉讼代理人邹峰，被告孙超的委托诉讼代理人张国辉，被告中坤锦绣房地产公司的委托诉讼代理人张渝英，被告中坤投资集团公司的委托诉讼代理人李亚茹，被告中坤长业房地产公司、黄怒波的共同委托诉讼代理人王英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街xx号院x号楼x层xxx号房屋；2.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）作出（2014）渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判令中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息；黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；东方资产重庆分公司有权在前述债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿……因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆高院申请强制执行。执行中，孙超提出执行异议，重庆高院作出（2016）渝执异93号《执行裁定书》，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街xx号院x号楼x层xxx号房屋的执行。该裁定书认定事实错误，现有证据不足以证明孙超和中坤锦绣房地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明孙超有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，孙超已经持续占有并使用案涉房屋。孙超答辩称，重庆高院作出的《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。事实和理由：1.孙超与中坤锦绣房地产公司之间并没有串通行为，属于正常的房屋买卖合同关系。客观上，中坤锦绣房地产公司也不可能同时与几百户购房业主恶意串通转移房产。2.孙超已经举示了经过房地产管理部门备案登记的商品房买卖合同、由中坤锦绣房地产公司开具的购房发票、孙超支付购房款的银行转账凭证等证据，可以充分证明双方签订了合法有效的买卖合同，并已支付了全部房款。3.东方资产重庆分公司虽对案涉房屋享有抵押权，但签订商品房买卖合同时东方资产重庆分公司已出具了同意出售房屋的说明，并将说明作为合同附件，故孙超购买已经抵押的房屋并无过错，现房屋未能办理产权过户手续系东方资产重庆分公司拒不配合所致，孙超亦无过错。4.孙超举示了缴纳水、电、燃气费用的相关凭证，足以证明已经合法占有使用案涉房屋，在执行过程中，执行法官已经到案涉房屋所在小区进行查看，证实了孙超已经实际入住的事实。中坤锦绣房地产公司答辩称：案涉房屋不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司无权要求继续执行案涉房屋。中坤锦绣房地产公司是在取得东方资产重庆分公司同意销售证明的情况下才将案涉房屋对外出售。中坤锦绣房地产公司与孙超签订了商品房买卖合同并且办理了网签手续，孙超支付了全部购房款，并且已实际入住，中坤锦绣房地产公司与孙超之间系真实有效的房屋买卖合同关系，并非恶意串通，逃避债务。故请求对孙超作为房屋买受人所享有的物权期待权予以保护，驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波的答辩意见与中坤锦绣房地产公司相同。本案诉讼中，孙超主张案涉房屋系其唯一住房，其对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权，并申请本院调取其在北京的住房信息。本院根据其申请，向北京市海淀区房屋管理局调取了孙超的住房信息，未查到孙超名下有其他住房。中坤锦绣房地产公司及孙超围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于孙超举示的《北京市商品房现房买卖合同》以及购房发票、支付购房款的凭证、缴纳电费、采暖费的发票、收据等证据，东方资产重庆分公司虽对其真实性有异议，但孙超均举示了原件供东方资产重庆分公司核对，且东方资产重庆分公司并未举示相反证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆高院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判决由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆高院申请强制执行。重庆高院于2016年3月11日立案执行。在执行中，重庆高院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一《执行裁定书》，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议的房屋在内的相关财产。孙超闻讯后，提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对案涉房屋的查封。重庆高院于2016年12月26日作出（2016）渝执异93号《执行裁定书》，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街xx号院x号楼x层xxx号房屋的执行。另查明:2012年11月5日东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2013年1月12日，孙超与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市海淀区高粱桥斜街xx号院（头堆村碧河花园一期A区）x号楼x层xxx号房屋出售给孙超，合同总价款为185万元；付款方式为商业贷款，首付购房总价款的59.46%，其余价款向建设银行借款支付。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。合同签订后，办理了网签手续，合同编号为XF393409。中坤锦绣房地产公司于2013年1月14日以及2016年8月24日向孙超开具了总金额为185万元的购房发票。孙超还举示了中国银联POS单、中国建设银行个人贷款支付凭证、交纳电费、房费、卫生费、取暖费的《五费统收收据》、交纳电费的银行POS单、北京市热力集团向孙超开具的供暖费收费发票，可以证明孙超实际向中坤锦绣房地产公司支付了购房款，并已合法占有使用了案涉房屋。因东方资产重庆分公司拒绝协助办理过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，截止2017年5月22日24时，未查到孙超名下有其他住房。本院认为，本案的争议焦点是：孙超是否享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的权利。孙超就中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街xx号院x号楼x层xxx号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的消费者物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。3.本案中，孙超在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，已经按约定支付了全部购房款并已经实际占有使用案涉房屋，且经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，未查到孙超名下有其他住房。综上，孙超对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  田晓梅审判员  唐渝梅审判员  谭振亚二〇一七年六月十四日书记员  刘 丹