上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初9980号原告(反诉被告)：陈道平，男，1986年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：茅永琴，女，1971年1月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告陈道平诉被告茅永琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2016年10月26日第一次公开开庭进行审理，原告陈道平、被告茅永琴到庭参加诉讼。审理中，被告茅永琴提起反诉。本案于2017年1月13日第二次公开开庭进行审理，原告陈道平、被告茅永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈道平向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告之间的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还已支付的定金人民币10万元；3、被告向原告支付违约金45万元。事实与理由：2016年7月23日，原告与被告经中介介绍，签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋以225万元的价格出售于原告，原告向被告支付定金10万元；2016年8月7日，支付首付68万元，并进行网签；约定违约金为总房价的20%，合同自签订之日生效。2016年7月24日，原告依约向被告支付定金10万元。2016年8月5日，原告向中介和被告发出通知，要求履行合同，支付首付款，被告告知原告，房屋不卖了，合同不签了，愿意退还已支付的定金10万元和定金责任10万元。2016年8月7日，原告短信向被告发出通知，要求被告履行合同，被告短信表示不履行合同。2016年8月10日，原告向被告发出书面催告函并书面抄告中介，要求被告履行合同，被告无回应，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告茅永琴辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间是经过房天下中介介绍后一起商谈购房的。被告出卖系争房屋用于置换房屋，但是原告支付首付的时间比较晚，所以导致对于签订合同被告有些犹豫不决。但是中介表示，原告可以尽快支付首付。但2016年7月30日，原告没有到交易中心办理网签，而被告看中的一套房屋也已经涨价，被告即表示不出卖系争房屋了，也愿意双倍返还定金。因仅仅支付定金，未支付首付款，且原告未网签在前，被告通知不卖房在后，所以不同意支付45万元违约金。双方约定的违约金过高，即使应该承担，要求予以调整。被告认为，原告未按照双方约定于2016年7月30日签订网签合同，故提出反诉，要求判令：1、反诉原告没收反诉被告定金10万元；2、反诉被告支付中介费27,000元。针对反诉，反诉被告辩称：不同意反诉请求。双方未约定好2016年7月30日签订网签合同，中介并未告知原告，是被告和中介说的该日签订网签合同。原告支付10万元定金后，被告就将产证押在中介处，现被告已经将产证取回，且被告已经同意返还10万元定金。另外，中介也未向原告主张中介费。本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，原告作为乙方(买受方)、被告作为甲方(出售方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖于乙方，房屋建筑面积119.72平方米，转让总价为225万元；第三条约定双方应于本合同签署后15天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，签署约定期限的届满日为双方签订示范合同的日期；第四条付款方式为首期房价款乙方应于签订示范合同并办理公证手续后当日内向甲方支付首期房价款，计68万元(含已支付的全部定金)；乙方通过以下方式支付第二期房价款157万元--乙方应于签订示范合同后3日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料；乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款1万元；第八条约定定金责任，乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行，若甲方违约不出手该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则乙方已支付的定金由甲方没收。第九条约定违约责任，一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金；经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。2016年7月23日，原告作为乙方(买受方)、被告作为甲方(出售方)、案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定三方协商一致确立本协议，约定房屋坐落上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室，总房价款225万元；乙方向丙方支付了意向金10万元，作为与甲方洽谈之用；第六条对居间报酬约定为，《房屋买卖合同》签订即表明丙方居间成功，甲乙双方应于居间成功当日按照总房价款的1.5%向丙方支付佣金，具体承担方式为全部由乙方承担，在《房屋买卖合同》签订后，若因甲方或乙方任意一方违约导致未能继续交易的，丙方有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价款1.5%作为违约金。同日，案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司向原告出具《佣金确认书》，确认佣金金额为27,000元。2016年7月23日，被告出具收款收据，确认收到上海搜房房天下房地产经纪有限公司转付的3万元。2016年7月24日，原告通过转账方式分7笔，每次1万元共计支付被告7万元。2016年8月6日，被告向原告发出短信，告知原告房屋不卖了，定金双倍返还最晚期限于2016年8月7日16时之前，要求原告考虑。2016年8月7日，被告又向原告发出短信，告知原告其已在中介，要求原告至中介解决购房事宜，过时定金何时给被告无法保证。同日，原告回复被告短信，希望被告执行合同。被告再次向原告发出短信表示房屋自住不卖了。2016年8月9日，原告向被告发出催告函，载明：“本人与你于2016年7月23日签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。根据双方协商一致之约定，本人应于合同签订后15日内(即2016年8月7日前)支付首期房价款，本人于2016年8月5日已通过本次购房第三方房天下房地产经纪公司青浦分公司通知您，请您于2016年8月6日上午10点至第三方签署《示范合同》并支付本次房屋首付款。当日第三方回复说，您已打算违约不卖该房产了。本人又于2016年8月6日至2016年8月7日通过第三方及本人直接与你当面及短信联络并沟通，您均回复说该房屋不卖了。现我方将书面催告方式请你方按照合同约定履行相应义务，如在2016年8月15日以前，你方仍未依法履行合同，我方将按照合同约定，追究你的法律责任。”被告表示，尚未支付27,000元中介费。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋买卖合同、房地产买卖居间协议、收款收据、转账凭证、佣金确认书、催告函、短信等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告申请证人出庭作证。证人李伟(中介公司员工)表示：2016年7月28日原告约中介去解决贷款事宜，中介问原告首付款准备的如何，是否周六上午可以签约？原告表示可以。中介马上约被告通知周六上午签约。2016年7月30日被告9点左右至中介公司等原告，办理贷款的人员也到场了，原告迟迟未来，致电原告，原告表示手头只有二三十万元，所以没有来中介，被告表示有多少付多少，先办理网签，但是原告还是没到场。2016年8月4日被告说房屋不卖了，中介也告知了原告。2016年8月5日原、被告都到中介谈违约事宜，被告表示愿意双倍返还定金，但原告不同意。之后被告就短信告知原告，不愿意卖房了。证人刘少燕(中介公司员工)表示：协议约定2016年8月7日之前要来签订买卖合同和贷款合同的。被告知道首付款的最后期限是2016年8月7日。因为2016年7月30日至同年8月4日之间房价一天一个价，被告已经没有能力去购买其他房屋了。证人袁建忠(被告前夫)表示：签订居间协议时被告就认为15天的首付款付款时限太长了，不太愿意签字，但是原告女朋友表示会尽快支付，被告才签字的。2016年7月30日网签，原告确实没有到场。本院认为：根据法律规定，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应确认为合法、有效。双方一致同意解除合同，因原告之前未曾向被告通知过解约，故本院认定被告收到应诉材料之日即2016年10月9日为合同解除日。原告按约向被告支付定金，而被告未按约履行义务，因双方既约定违约金，又约定定金，现原告选择适用违约金条款，故原告要求被告返还定金，于法有据，本院予以支持。原告要求被告按约定总房价20%的标准支付违约金，被告表示违约金过高，要求调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、守约方行使权利时间、合同的预期利益等因素，酌情将违约金标准调低至总房价的5%。由于被告向原告提出不愿将系争房屋出售给原告，且向原告表示愿意双倍返还定金，故被告要求没收原告定金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付中介费的诉讼请求，因无事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告陈道平与被告茅永琴于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》于2016年10月9日解除；二、被告茅永琴应于本判决生效之日起十日内返还原告陈道平定金人民币10万元；三、被告茅永琴应于本判决生效之日起十日内支付原告陈道平违约金人民币112,500元；四、反诉原告茅永琴要求没收反诉被告陈道平定金人民币10万元的诉讼请求不予支持；五、反诉原告茅永琴要求反诉被告陈道平支付中介费人民币27,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9,300元，减半收取计人民币4,650元，财产保全申请费人民币2,770元，均由被告茅永琴负担；本案反诉受理费人民币1,420元，由反诉原告茅永琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一七年六月六日书记员  黄 鑫附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。