海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初2814号 原告:任积明，男，汉族，1955年9月23日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：张红叶，海南方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蔚思，海南方圆律师事务所律师。 原告：刘爱娃，女，汉族，1961年10月3日出生，住海南省海口市，系原告任积明妻子。 委托诉讼代理人：张红叶，海南方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蔚思，海南方圆律师事务所律师。 被告：任重尚（曾用名任积川），男，汉族，1958年4月27日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：吴海坤，海南方颖川律师事务所律师。 原告任积明、刘爱娃与被告任重尚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告任积明、刘爱娃及其委托诉讼代理人张红叶，被告任重尚及其委托诉讼代理人吴海坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任积明、刘爱娃向本院提出诉讼请求：1.确认任积明、刘爱娃与任重尚就海口市八灶村50号四层楼房屋（征收现场编号B1-22）、海口市八灶村50号二层房屋（征收现场编号为B1-30-1）的房屋买卖合同成立并生效。2.确认海口市八灶村50号四层楼房屋（征收现场编号B1-22）、海口市八灶村50号二层房屋（征收现场编号为B1-30-1）自1997年12月至房屋被征收拆迁之日止的所有权归任积明、刘爱娃所有。3.确认海口市八灶村50号四层楼房屋（征收现场编号B1-22）、海口市八灶村50号二层房屋（征收现场编号为B1-30-1）的拆迁补偿款约96.3万元归任积明、刘爱娃所有。4.本案诉讼费用、保全费用由任重尚承担。事实和理由如下：任积明祖籍系海口市八灶村，任积明父母养育四男三女七位子女，其中老大已经去世，任积明排行老六、任重尚排行老七，任积明兄弟姐妹们成家后，相继离开老家去别处居住，仅有年迈母亲独居在海口市八灶村50号祖屋，1997年任积明从邻居处听闻母亲捡拾垃圾，无人照顾，为方便照顾母亲，任积明遂与任重尚商定，任积明以8万元的价格购买任重尚在海口市八灶村50号所有的房地产（含××栋房和老屋一间瓦房）。1997年12月的某天下午，案外人陈某摩托车载任积明妻子刘爱娃到海口市凤翔路的天龙王酒店旁边的路边，刘爱娃将购房款8万元交给了任重尚，其收到上述款项两天后将四层楼的土地证原件交给了任积明和刘爱娃。任积明与刘爱娃购买涉案房屋后，进行了装修，并在1998年春节前入住，在春节后办了入屋酒，任重尚亦携其妻子其他兄弟姐妹及亲戚参加。任积明与刘爱娃一直在该房屋居住至房屋被依法拆迁前。任重尚当年嫌弃涉案房屋风水差，将涉案房屋转让给任积明，现因为涉案房产拆迁产生巨额拆迁款，遂见利忘义，否认房屋买卖事实。综上，请求人民法院依法保护任积明、刘爱娃的合法权益。 任重尚发表答辩意见称，1.涉案房产归任重尚所有。物权的的归属以登记为准，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，涉案房屋的国有土地使用权均登记在任重尚名下，足以证明涉案房产的土地归任重尚所有，另《土地协议书》中确认了涉案的四层楼房系任重尚在1990年建造，《分家协议书》中约定涉案土地上的楼房归任重尚所有，再加之任重尚所在居委会亦出具证明，证明涉案房产系任重尚所有。综上，涉案房产归任重尚所有。2.任重尚从未将涉案房产转让给任积明。任积明与刘爱娃称在1998年初向任重尚购买涉案房产并支付8万元购房款无任何证据证明，应当承担举证不利的后果。第一，涉案房产土地面积为300平方米，地上建筑物面积为400多平方米，任积明称其在1992年时曾将土地面积78平方米的房产出让，出让价格为32万元，由此可见，任积明称8万元即购买涉案房产显然不符合逻辑。第二，任积明、刘爱娃主张房屋买卖合同成立，但从未提供合同、收条等证据，其证据仅为其代理律师所作《调查笔录》，显然不符合证据的形式也不具有证明力，且所作笔录均为案外人道听途说，既不客观，也不明确，无法证明存在转让事实。综上，任积明、刘爱娃主张转让事实成立，但仅提交调查笔录和未出庭的证人证言，任重尚提交了《土地使用权证书》等书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》（以下简称《证据规则》）的第七十七条第二款、第四款的规定，人民法院应认定任重尚的证据证明力更大，更应被采信。综上，涉案房产本就归任重尚所有，土地证上的权利人亦至始至终为任重尚，任积明、刘爱娃称其购买不符合事实亦未提交任何证据证明，涉案二层楼的房产仍在任重尚手中持有，任积明、刘爱娃亦从未居住，综上，请求法院驳回任积明、刘爱娃的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼主张提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人以下无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 刘爱娃为任积明妻子，任积明与任重尚为同胞兄弟。 涉案房产位于海口市八灶村50号，系任重尚在1990年出资建造。1994年12月9日，海口市人民政府、海口市土地管理局向任重尚颁发了海口市国用（94）字第21396号、海口市国用（94）字第21394号国有土地使用证。海口市国用（94）字第21396号土地使用权证书原件为任积明持有，海口市国用（94）字第21394号国有土地使用证现由任重尚持有。 2015年，海口市人民政府对于涉案房屋所在八灶村进行旧城改造，任积明、刘爱娃与任重尚对涉案房屋中土地证号为海口市国用（94）字第21396号土地上的房屋产权产生争议，2016年，任重尚遂以任积明、刘爱娃、任善儒、任思秋、任善金为被告，要求其停止侵权，十五日内腾空搬出海口市八灶村50号土地证号为海口市国用（94）字第21396号的四层楼房，将其返还给任重尚。 海口市龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初311号民事判决，认为任积明、刘爱娃、任善儒、任思秋、任善金构成侵权，支持了任重尚的诉讼请求。任积明等人不服，上诉至海口市中级人民法院，该院于2016年11月9日作出（2016）琼01民终2495号民事判决，认为涉案房屋是任积明一家通过合法取得居住使用权的事实，不存在侵犯任重尚的合法权益。鉴于涉案房屋已在本案一审诉讼期间被政府统一拆迁，任重尚要求任积明一家停止侵权，腾空及返还房屋的主张没有事实和法律依据，至于涉案房屋拆除前的归属问题，任积明等人与任重尚因涉案房屋被拆迁前的物权归属存在争议，任积明等人如有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符的，可以另行提起诉讼主张。故海口市中级人民法院撤销了一审判决，驳回了任重尚的诉讼请求。 上述判决作出后，任积明、刘爱娃遂以任重尚为被告，提起本案诉讼。 另查，1997年至涉案房产拆迁前，任积明、刘爱娃在涉案房屋居住。 双方当事人对以下证据及事实存在争议，本院认定如下： 1.任积明、刘爱娃是否向任重尚支付8万元购房款。 任积明、刘爱娃主张其于1997年12月向任重尚支付了八万元购房款，提交了海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初311号民事判决、海口市中级人民法院（2016）琼01民终2495号民事判决及任积明、刘爱娃的委托代理人张红叶、张蔚思向陈飞等六人作的《律师调查笔录》，并提交了海口市国用（94）字第21396号土地使用权证原件、居委会证明、案外人黄某1、黄某2的录音录像证明其主张的事实。 任重尚认为任积明、刘爱娃未向其支付8万元购房款，未提交证据证明。 本院认为，任积明、刘爱娃主张其于1997年12月向任重尚支付了八万元购房款，但未提交银行付款凭证，亦未提交《收条》、《收据》以及取款凭证等予以证明，其提交的任积明、刘爱娃的委托代理人张红叶、张蔚思向陈飞等六人作的《律师调查笔录》为代理人单方制作，接受询问的陈飞等六人亦未在本案庭审中出庭接受当事人的质询，陈飞等六人虽在海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初311号案件中出庭接受质询，但上述判决并非生效判决且亦未对陈飞等六人的证人证言作出认定，且上述案件与本案当事人不同、当事人诉讼地位亦不同、标的不同，当事人的主张不同，举证责任的分配亦不同，其在该案中作为证人接某证人证言具备证据合法性的依据，综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“凡是知道案件情况的单位和个人都有义务出庭作证，证人确有困难不能出庭作证的，经人民法院许可，可以提交书面证言”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证接受当事人的质询”的规定，对任积明、刘爱娃提交的《律师调查笔录》不予采纳。对于任积明、刘爱娃提交的两份判决，海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初311号民事判决并非生效判决，海口市中级人民法院（2016）琼01民终2495号民事判决仅对任积明合法取得居住使用权进行认定，并未认定任积明向任重尚支付8万元以及该8万元的性质为购房款，且上述判决仅针对海口市国用（94）字第21396号土地证上的四层房产，并未对海口市国用（94）字第21394号土地证上的二层房产进行审理，故上述两份民事判决并不能证明任积明、刘爱娃向任重尚支付8万元购房款的事实。至于任积明、刘爱娃提交的海口市国用（94）字第21396号土地使用权证原件、居委会证明均无付款方面的证明内容，无法证明付款事实，案外人黄某1、黄某2的录音录像，均为“听闻”等不确定陈述，且其中黄某1事后又向法院出具《声明》推翻之前的陈述，故对黄某1、黄某2的录影、录像不予采纳。综上，本院对任积明、刘爱娃主张其已经向任重尚支付8万元购房款事实不予确认。 本院认为，本案原、被告双方对任重尚建造涉案房产且在1997年12月之前对涉案房产享有所有权并无争议，仅对1997年12月，任重尚是否将涉案房产转让给任积明、刘爱娃，以及涉案房产拆迁前的所有权及拆迁后的补偿款归属存在争议，故本案的争议焦点如下：1.任重尚与任积明刘爱娃之间是否就涉案房产存在房屋买卖合同关系。2.涉案房产拆迁前的所有权及拆迁后的补偿款应归属谁。 一、关于任重尚与任积明、刘爱娃之间是否就涉案房产存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。 本院认为，依据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，房屋买卖合同为要式合同，任积明、刘爱娃与任重尚之间没有签订书面的房屋转让合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，任积明、刘爱娃称其与任重尚存在房屋买卖合同关系，应依法举证其与任重尚就涉案房屋存在事实买卖合同关系，“即一方已经履行主要义务，对方接受”，但本案中，任积明、刘爱娃无法举证“其已向任重尚交付了房款，并且任重尚接受付款，双方已经就涉案房产达成转让合意”的基本事实，故任积明、刘爱娃应依法承担举证不能的法律后果。综上，本院对任积明、刘爱娃主张其与任重尚之间就涉案房产存在合法有效的房屋买卖合同，且合同成立并生效的诉讼请求不予支持。 二、关于涉案房产拆迁前的所有权及拆迁后的补偿款的归属问题。 涉案房产所涉土地使用权登记在任重尚名下，涉案房产虽未办理房屋产权证书，但双方均确认为任重尚所建造，因此，涉案房产原归任重尚所有。从第一个争议焦点的论述可知，任积明、刘爱娃无法证明任重尚已经建涉案房产转让给其二人，故任积明。刘爱娃主张涉案房产拆迁前的所有权及拆迁后的补偿款归其所有的主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，任积明、刘爱娃的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第五十五条之规定，判决如下： 驳回原告任积明、刘爱娃的全部诉讼请求。 案件受理费13430元，由原告任积明、刘爱娃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  詹润红 人民陪审员  黄 勇 人民陪审员  吴钟伟 二〇一七年六月六日 书 记 员  余红梅