安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2316号上诉人（原审被告、反诉原告）：方志义，男，1969年7月1日出生，汉族，住河北省邯郸市，委托诉讼代理人：汪丽萍，安徽蓝雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬冬，安徽蓝雁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑传，男，1979年3月3日出生，汉族，住安徽省岳西县，上诉人方志义因与被上诉人郑传房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方志义上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回郑传诉请，支持方志义反诉请求，由郑传承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审未查清部分事实。郑传未依约及时足额支付转让费，且因地铁修建怕影响商铺生意想延迟两年履行合同，本不愿接收整个商铺，经方志义要求后仅如期接收南半间，后双方达成协议，约定北半间由方志义对外出租两年，两年后向郑传交接。郑传在商铺经营一年半后，改行到外地做工程，还私下与徐洋洋签订《转让协议》，收取了徐洋洋6.5万元转让费，2015年12月31日前赚取每月200元租金差价，郑传违约，应支付方志义违约金4万元。郑传在约定的北半间交接延长期限届满半年后，无承租意思，仅要求退还部分转让费，系主动不愿履行合同，方志义无违约行为。此外，郑传拖欠物业费1276元，应予缴纳。《商铺转让协议》及《商铺租赁合同》未约定方志义承担何种违约责任的条款。租赁合同已实际履行，郑传因地铁修建对餐饮经营的暂时性不利影响一再推迟接收北半边商铺，还自行采取了补救措施，私自转租南半边，郑传诉讼中并未就其遭受损失提供证据予以证明，一审判令方志义返还3.5万元转让费，无事实依据，系适用法律错误。郑传辩称，请求驳回上诉，维持原判。郑传向一审法院起诉请求：方志义退还租赁合同外房屋转让费8.5万元。方志义向一审法院反诉请求：解除其与郑传签订的房屋租赁合同；郑传支付转让费2.5万元、违约金4万元、拖欠的物业费1276元。一审法院认定事实：2012年，郑传有意承租方志义所有的瑞格花园超市B-107商铺两间，因该两间商铺当时为他人租赁，双方于2012年12月9日签订了《商铺转让协议》一份，合同约定：方志义于当期合同到期2013年12月17日后一个月内将瑞格花园超市B-107商铺（面积为68.11㎡）转让给郑传作餐饮经营使用，租期6年；郑传支付方志义转让费10万元，协议签订后付5万，《商铺租赁合同》签订后再付5万。前述B-107商铺为南、北各半间，因北半间未能收回，方志义要求郑传委托授权己方继续对外出租。2013年11月3日，郑传书写了《委托书》，委托书载明：郑传委托方志义将B-107商铺一半对外租赁二年，时间自2013年12月31日至2015年12月31日，方志义签订合同与郑传同等有效。2014年1月4日,双方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：方志义将位于合肥市芙蓉路和翡翠路交口瑞格花园超市B-107商铺租赁给郑传作餐饮，建筑面积68.11㎡，租期6年，自2013年12月18日至2019年12月17日止；目前郑传承租B-107商铺南边一半，2014年、2015年两年月租金2900元，2015年后按周边商铺市场价格确定；任何一方违约导致合同提前终止的，违约方需赔偿对方1万元违约金；郑传不得随意转让该商铺，否则方志义有权处罚郑传3万元；郑传若要求自动退场更换租客，须经方志义同意，方志义与第三方签订租赁合同并交接完毕，押金方可全额退还郑传；合同以第一次转让协议为准，B-107商铺北一半延期两年，即延期至2021年12月17日。合同签订后，方志义于2014年1月下旬将B-107商铺南半间清场并将之交付郑传经营饭店。郑传支付了方志义B-107商铺南半间2014年1月至2015年12月30日期间租金。经方志义许可，郑传于2015年3月31日将B-107商铺南半间转让徐洋洋经营，双方签订了《转让协议》，协议约定：郑传于4月6日将房屋交付给徐洋洋，转让费65000元。协议签订后，徐洋洋支付了郑传6.5万元，郑传将房屋交付徐洋洋。徐洋洋自2016年1月1日起向方志义支付租金。2015年12月31日，方志义与原承租人就B-107商铺北半间的约定租赁期限届满，方志义却未按《商铺转让协议》及《商铺租赁合同》约定向郑传交付北半间，且将北半间继续租赁予原承租人，郑传提出异议，多次电话与方志义沟通，要求房屋交付或转让费返还。郑传于2012年12月9日支付方志义转让费5万元，后期又支付了3.5万元转让费，合计8.5万元。一审法院认为，郑传与方志义签订的《商铺转让协议》、《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，为合法、有效。涉案商铺北半间原租赁期限2015年12月底届满，方志义未将北半间交付郑传，构成根本违约，方志义反诉请求解除房屋租赁合同，郑传表示同意，故确认《商铺转让协议》、《商铺租赁合同》于2017年1月18日解除。郑传诉请方志义退还房屋转让费8.5万元，因合同约定的转让费10万元系整体租赁物转让费，方志义已按约将商铺南半间交付郑传使用，故南半间转让费5万元不应退还，方志义未按约交付北半间，应退还转让费3.5万元。方志义反诉请求郑传支付转让费2.5万元、违约金4万元及拖欠的物业费1276元，无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决：一、确认郑传、方志义2012年12月9日签订的《商铺转让协议》、2014年1月4日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月18日解除；二、方志义于判决书生效后十日内返还郑传房屋转让费35000元；三、驳回郑传的其他诉讼请求；四、驳回方志义的其他反诉请求。本诉案件受理费1925元，减半收取为963元，由郑传承担，反诉案件受理费1456元，减半收取为728元，由方志义承担。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郑传与方志义缔结了商铺转让协议及商铺租赁合同，两份合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，具有法律拘束力。一审判令两份合同于2017年1月18日解除，双方无异议，本院予以确认。方志义未能依约将北半间商铺交付郑传使用，一审支持郑传部分诉请，判令方志义返还转让费3.5万元，有事实依据，符合公平原则，本院予以认同。郑传虽未举证证明方志义同意其将南半间商铺转租予徐洋洋，但方志义于2016年1月1日起收取徐洋洋租金，自此知晓转租事实，却未在六个月内提出异议，视为许可郑传的转租行为，故方志义上诉请求方志义承担违约责任，本院不予支持。方志义另请求方志义支付物业费1276元，未为之提供充分、必要之证据，不予支持；请求方志义支付转让费2.5万元，无事实依据，亦不予支持。综上，方志义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3381元，由方志义承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年六月二十九日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。