浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初544号 原告（反诉被告）：浙江金阳农业开发有限公司（下称“金阳公司”），住所地浙江省金华市武义县城温泉北路锦绣华都10号第1层113号。 法定代表人：何金阳。 被告：吴方鸽，男，1961年9月9日出生，汉族，住浙江省金华市武义县。 被告（反诉原告）：浙江涵海建材有限公司（下称“涵海公司”），住所地浙江省金华市武义县白洋街道胡长畈（浙江金阳农业开发有限公司内）。 法定代表人：吴方鸽。 委托诉讼代理人：洪小军，浙江亚琥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施江涛，浙江亚琥律师事务所实习律师。 原告金阳公司诉被告吴方鸽、涵海公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，被告涵海公司收到原告金阳公司的民事起诉状副本后，在答辩期内以金阳公司出租的地块因金阳公司拖欠他人债务，被法院执行拍卖，直接导致涵海公司与金阳公司签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现为由提出反诉。本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）金阳公司，被告吴方鸽、被告（反诉原告）涵海公司及各方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金阳公司向本院提出的诉讼请求：1、判令立即解除原、被告签订的《租地合同》、《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》以及《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议》中有关双方的租赁关系的约定，即解除双方之间的租赁合同关系。2、判令两被告立即向原告支付2018年3月23日至2018年12月31日土地租金1275799.09元、2019年1月1日至2019年12月31日土地租金200万元以及2020年1月1日至2020年3月9日土地租金378082.19元。3、判令两被告支付迟延支付租金期间的利息（以2018年3月23日签订的《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》、2019年4月4日签订的《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议书》、2018年4月16日签订的《租地合同》中约定的租金金额为基数，按资金占用利息月利率0.8%为标准，自2018年3月23日起计至实际付款之日止），暂计至2020年3月9日为324310.51元。4、由于两被告未按时履行合同约定条款支付场地租金，判令两被告支付违约金182694.06元。5、判令两被告立即向原告支付违约金30万元整。以上金额共计3818485.85元。6、判令两被告立即向原告支付自2020年3月9日至实际搬离之日所产生的占有使用费（以租金200万元/年计算）。7、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2018年3月23日，原告法定代表人与被告一签订了《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》（以下简称“协议书”），协议书中约定双方以新公司名义承租原告位于武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米地块作为经营用地。后因商品混凝土预拌砂浆项目还未得到全部获批，原告与被告一双方又于2018年4月16日签订了《租地合同》（以下简称“合同”），合同约定原告将位于武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地的一半约9246.5平方米出租给被告一用于干湿砂浆和建筑垃圾的加工使用；租赁期限为15年，自2018年4月16日至2033年4月15日止；每年租金为100万元，第一年租金在合同签字生效后的10日内支付全年租金的30%作为定金，其余70%的租金在2个月内付清。然而，在合同签订后，被告一除使用合同约定的武义经济开发区胡长畈地块其中的9246.5平方米用于干湿砂浆和建筑垃圾的加工使用外，另外的武义经济开发区胡长畈地块9246.5平方米用于预拌混凝土项目的后续报批。 鉴于被告一直使用原告位于武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地，2019年4月4日原告法定代表人代表公司与被告一签订了《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议约定，若“商品混凝土预拌砂浆项目”获批则各方以被告二的名义向原告租赁项目用地，即武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地，年租金为200万元，鉴于合同已约定了2018年9246.5平方米的土地租金为100万元，对于两被告2018年至项目审批前额外占用部分的土地，双方确认其租金按200万元的三分之一计算；被告一作为被告二的法定代表人、执行董事、经理且为被告二的发起人，有权代表被告二签订补充协议。后2019年5月13日金华市散装水泥办公室文件出具“金华市散装水泥办公室关于武义县关于浙江涵海建材有限公司新建预拌混凝土生产项目的批复（金市散[2019]7号）”，2019年5月14日武义县散装水泥办公室出具“关于浙江涵海建材有限公司新建预拌混凝土生产项目的认证意见”，由被告二经营的“混凝土预拌砂浆（搅拌站）项目”于2019年5月13日正式获批。 根据原告及原告法定代表人与被告一的合同及补充协议约定，两被告应向原告支付位于“武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地”的2018年3月23日至2018年12月31日土地租金1275799.09元，2019年1月1日至2019年12月31日土地租金200万元，2020年土地租金（以实际租赁时间为准，暂计至起诉之日）378082.19元，共计3653881.28元。然，原告多次要求被告一、被告二支付土地租赁租金，被告一、被告二仅先后支付了642400元租金。截至原告起诉之日，二位被告尚欠原告土地租金3011481.28万元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。 被告吴方鸽、涵海公司辩称，1、吴方鸽是涵海公司发起人，但是发起人有两个一个是吴方鸽另一个就是何金阳，按照原告的理论何金阳也应是本案的被告，发起人同样要向公司成立前的债务承担责任。何金阳作为原告法定代表人，不适格。2、关于原告的7项诉请，全部是无稽之谈。1）、原告确实与本案的被告一签订了合同，但是所有的合同签订后都归结到涵海公司。按照法律规定，发起人在成立公司前所签订的合同，公司成立又愿意履行上述合同的由公司承担义务，作为公司发起人的吴方鸽不应成为被告。2）、原告与被告签订了共计五份协议，这五份协议最后的权利和义务全部由被告二承继，合同也约定所有权利和义务由被告二承继。那根据商品混凝土预拌砂浆合作协议和补充新协议书的约定很明确，双方对前面签订的租地协议租金进行确认、调整，同时对2018年的租金怎么计算做出了调整，对于租金支付时间等没有做出明确规定，可以理解为：2019年4月4日补充协议对于租金部分的约定就是对2018年的租地协议和租赁协议作出调整，而且租金也做出了调整，因此原告依据两份前面合同的租金以及租金支付的时间点来起诉要求支付租金、支付违约金、支付定金、延迟履行金没有法律依据。3、被告二认为，由于原告漠视被告的企业持续经营合法利益，不遵守合同约定义务，致使法院对涉案标的强制执行，按合同约定，原告应退回已收取的租金同时对公司从设立至今的投资进行赔偿，基于上述事实，请求贵院依法驳回原告的诉请。 反诉原告涵海公司向本院提出的反诉请求：请求判令金阳公司依约退还涵海公司租金642400元。 事实与理由：事实一、2014年5月26日，金阳公司取得本案18493平方米工业出让用地。 事实二、2018年3月23日，何金阳与吴方鸽签订《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》，拟共同设立浙江涵海预拌砂浆有限公司，其中何金阳负责金阳公司事实一中用地的土地整理，新公司租用该地经营，何金阳占股35%、吴方鸽占股65%。 事实三：2018年4月16日，何金阳与吴方鸽签订的两份租赁合同及补充协议一份。 合同一：何金阳（金阳公司）与吴方鸽（涵海公司）签订《租地合同》，合同约定事实一中地块一半9246.5平方米进行出租，租期15年，至2033年4月15日止，每年租金100万元。金阳公司承诺租用的土地虽然已经抵押银行贷款，但其有权将使用权出租给吴方鸽，如何金阳不能解决纠纷，致使企业不能持续性经营，金阳公司将所收的全部租金退还给吴方鸽并赔偿投资损失。 合同2：何金阳（武义金阳建筑垃圾处置有限公司）与吴方鸽（涵海公司）签订《建筑垃圾处置加工承包合同》，合同的实际内容是将武义金阳建筑垃圾处置有限公司的经营权承包给乙方，实际内容是落实事实二中的约定，即何金阳负责公司事实一中用地的土地整理，新公司（涵海公司）租用该地经营。 补充协议3：该协议明确合同2系因何金阳垃圾处置公司名下25%股权无法转移至涵海公司名下，故以加工承包合同的形式签订合同2，再次确认合同1的内容。 事实四：2018年5月29日，涵海公司成立，吴方鸽为法定代表人，吴方鸽于2018年4月16日签订的租地合同由涵海公司继受。 事实五：2019年4月4日，何金阳与吴方鸽签订《商品混凝土预拌砂浆合作补充协议书》，其中第二条约定：涵海公司股权进行变更吴方鸽占股72%何雨澄占股28%（何雨澄为何金阳代持股人）；其中第三条约定：项目公司用地向何金阳租赁，租金每年200万元，按政府批文之日起计算。若项目获批，2018年租金按200万元的三分之一计算，若项目不能获批，租金按市场价计算，项目用地因债权债务、法律诉讼等人为因素造成的损失由甲方（何金阳）负责。 事实六：2019年5月13日《关于涵海公司新建预拌混凝土生产项目》项目获批。 事实七：2019年6月10日、2019年6月27日、2019年7月20日、2019年9月7日，何金阳分别领取吴方鸽2018年租金现金50000元、30000元、150000元、100000元；2019年11月20日、2019年11月21日、2019年11月26日，浙江涵海建材有限公司分别转账支付租金100000元、100000元、112400元；共计已支付2018年租金642400元。 事实八：2020年1月10日，武义县人民法院发布（2015）金武执民字第1688号腾空公告，其内容是要求60日腾空本案事实一[武国用（2014）第02501号；武他项（2014）第066号]地块。 鉴于以上事实，因法院执行拍卖出租土地的行为，直接导致本案反诉原告涵海公司与反诉被告金阳公司出租无法继续履行，合同目的无法实现。依照双方的约定，反诉被告金阳公司将所收的全部租金退还给涵海公司，涉及损失赔偿待实际发生后另行主张。 反诉被告金阳公司辩称，1、原先股东是邱啸和吴方鸽，现在是何雨澄，其去银行接触至少六次，后面涵海公司一直不交钱，没办法才到法院进行协调。这块地在2017年年底前交付使用，不存在土地整理之说。补充协议、合同是签了，但是一直没有履行。涵海公司成立时股东是吴方鸽和邱啸，何雨澄不在里面。合同签了六分，但反诉原告一直不履行合同，导致不能解决纠纷。2、反诉原告未按合同履行还要求其赔偿，没有道理。3、合同有法律效力，应实际履行，双方应当按合同履行。4、反诉原告偏离事实。该履行的租金、承包款都没交。5、土地被司法拍卖反而诉原告承担责任，若是按合同履行不会导致这样的后果。怀疑反诉原告是故意不交租金导致土地拍卖以获取更高利益。反诉原告不交租金才导致土地被执行，不同意反诉请求。 证据的出示、质证和认证 一、金阳公司为证明其起诉和反诉答辩的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、涵海公司登记信息资料（复印件），证明被告的诉讼主体资格的事实。被告方无异议，本院予以确认。 2、武国用（2014）第02501号土地使用证（复印件），证明涉案土地使用权属金阳公司的事实。吴方鸽、涵海公司无异议，本院予以确认。 3、《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》（原件），证明何金阳与吴方鸽以新公司名义承租金阳公司位于武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米土地作为经营用地的事实。吴方鸽、涵海公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 4、《租地合同》（原件），证明金阳公司与吴方鸽按合同约定由金阳公司将位于武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地的一半，约9246.5平方米出租给吴方鸽用于干湿砂浆和建筑垃圾的加工使用；合同期15年，自2018年4月16日正对2033年4月15日止；9246.5平方米土地，每年租金100万元，第一年租金在合同签字生效后的10日内支付租金的30%作为定金，其余70%在2个月内付清。吴方鸽、涵海公司对真实性没有异议，但是条款里面有约定，租地合同很明确附条件的生效规定，金阳公司收到定金后合同才生效，定金是一直没有支付过的，后续在2019年涵海批准成立后才进驻，因此真正履行时间也是项目被批准后才正式入驻的，实际履行是2019年5月13日。本院对真实性予以确认。 5、金阳公司制作的租金、利息、违约金计算表，证明依据2018年3月23日签订的《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》、2019年4月4日签订的《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议书》、2018年4月16日签订的《租地合同》中约定的租金金额为基数计算租金、利息、违约金。农行向金阳公司算的利息是一分五，合同是八厘利息，按合同计算。吴方鸽、涵海公司认为合同为实际履行，计算违约金没有依据，故于本案没有关联性。本院认为该证据系金阳公司单独制作，对方并未认可，故不予确认。 6、《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议书》（原件），证明：1）、何金阳与吴方鸽签订了《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议》。2）、该协议约定，若“商品混凝土预拌砂浆项目”获批则各方以涵海公司的名义向原告租赁项目用地，即武义经济开发区胡长畈地块的18493平方米的工业用地年租金为人民币200万元。吴方鸽、涵海公司对真实性没有异议，待证事实不认可，首先协议第四条明确，项目用地向金阳公司租赁，租金200万元每年。起算点按政府批文之日起算。金华市散装水泥办是2019年5月13日批复，武义县的是2019年5月14日批下来，具体拿到建设局相关许可证是2019年8月份，按照补充协议第四条，就是说2019年5月14日武义县散装水泥办批准涵海建材进行生产经营因此租金应当从该日开始计算。因此计算租金起点就是2019年5月14日而不是2018年。而且项目用地因法院债权诉讼造成的一切损失由甲方负责。本院对真实性予以确认。 7、《浙江省武义经济开发区管委会文件》武（2015）第28号、29号《武义县人民政府办公室》关于切实做好企业服务月企业难题办理工作的通知。2018年浙江省武义县经济商务局向开发区告知函、《武义县散装水泥办公室：关于浙江涵海建材有限公司新建预拌混凝土生产项目的认证意见》，（均为复印件），证明1、《浙江省武义经济开发区管委会文件》武开（2015）第28号2015年8月28日关于建议在浙江金阳农业开发有限公司地块建设生产预拌混凝土和预拌砂浆项目的报告。2、《浙江省武义经济开发区管委会文件》武开（2015）第28号2015年9月28日关于“浙江金阳农业开发有限公司筹建预拌混凝土项目”县政府协调会告知函。3、《武义县人民政府办公室文件》2015年11月30日关于切实做好企业服务月企业难题办理工作的通知，交办汇总表第三个项目。4、2018年9月28日《浙江省武义县经济商务局》向开发区发布告知函。5、《金华市散装水泥办公室文件》印发“预拌混凝土（搅拌站）项目获批”于2019年5月13日、2019年5月14日武义县散装水泥办公室获批。吴方鸽、涵海公司对真实性没有异议，本院予以确认。 8、短信聊天截屏，证明：1）、原告多次要求被告支付土地租赁租金，被告均置之不理。2）、向公安机关（白洋派出所）报案多次。吴方鸽、涵海公司确实是收到过相关信息，但是这些所谓的短信都是在发现法院要求腾空场地之后，基于这个事实何金阳要求支付租金，其确实拒绝支付，要求先解决好抵押问题，才会交付租金。本院对该证据予以确认。 涵海公司为证明其答辩和反诉的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、武国用（2014）第02501号土地使用证（复印件），证明涉案土地使用权属金阳公司的事实。该证据金阳公司已出示，并确认。 2、《商品混泥土预拌砂浆合作协议书》（复印件），证明：1）、金阳公司提供出租用地18493平方米用于商品混凝土预拌砂浆项目的运营，租金由合作公司（涵海公司）承担。2）、合作公司由吴方鸽担任法定代表人，占股65%，何金阳占股35%。金阳公司无异议，本院予以确认。 3、《租地合同》（复印件），证明：1）、2018年4月16日签订租用本案出租地块一半。2）、租期暂定15年。自2018年4月16日至2033年4月15日止。3）、生效前提就是吴方鸽交付30万租金后合同生效。金阳公司有合法使用权（土地使用权已经抵押），并有权出租给涵海公司使用，如有违反，金阳公司应将所收的全部租金退还给涵海公司，并赔偿涵海公司因对该块土地的投资而产生的损失。金阳公司无异议，该证据本院金阳公司已出示，并确认。 4、《建筑垃圾处置加工承包合同》（复印件），证明：1）、2018年4月16日签订本案另一地块的承包经营权转让协议。2）、承包期2018年4月16日至2033年4月15日止。3）、武义金阳建筑垃圾处置有限公司将武义金阳建筑垃圾处置有限公司（本案地块的另一半地块）的经营权承包给浙江涵海建材有限公司经营。金阳公司对合同的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 5、补充协议（复印件），证明：1）、2018年4月16日签订《建筑垃圾处置加工承包合同》的补充协议。2）、对《租地合同》、《建筑垃圾处置加工承包合同》的补充内容。金阳公司对协议真实性无异议，认为未履行过。本院对真实性予以确认。 6、《商品混凝土预拌砂浆合作补充协议书》（复印件），证明：1）、2019年4月4日签订。2）、商品混凝土预拌砂浆项目由涵海公司投资兴建。3）、涵海建材项目分为三个项目：商品混凝土、预拌砂浆、建筑垃圾处置、因此证据二、三、四、五、六系配套统一的合同。4）、涵海公司因对系列合同的调整，对股份进行了重新约定为何金阳28%、吴方鸽72%（代持第三方20%），何金阳股份由其指定人员代持。5）、重新约定租金，对《租地合同》、《建筑垃圾处置加工承包合同》、补充协议中的租金的计付进行了统一，每年200万元计付，2018年租金按200万元三分之一计算，租金的计付以项目获批为前提，对租金真实起算时间进行约定。2019年5月14日次日起金阳公司可以开始计算租金。这个条款里面对租金具体支付时间没有具体约定。金阳公司对该补充协议的真实性无异议，对证明目的有异议。本院对真实性予以确认。 7、金华市散装水泥办公室金市散[2019]7号（复印件），证明项目获批时间为2019年5月14日，具备了按照《商品混凝土预拌砂浆合作补充协议书》计付租金的起算点是2019年5月15日。金阳公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 8、涵海公司营业执照（复印件），证明涵海公司于2018年5月29日成立，营业执照实际拿到是2019年5月17日，说明为什么租地合同时间是2018年4月，而租金起算时间是2019年5月15日。金阳公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 9、领款凭证、银行扣款通知书（原件），证明2018年租金已付642400元的事实，金阳公司无异议，本院予以确认。 10、（2015）金武民执字第1688号执行受理通知书、执行裁定书（拍卖）、履行到期债务通知书、公告，证明涉案土地存在债务纠纷，法院要对土地进行司法拍卖。法院要求涵海公司腾空厂房，由于上述事实合同无法继续履行。金阳公司真实性无异议，本院对真实性予以确认。 经审理，本院认定如下事实：2014年5月26日，金阳公司取得位于武义经济开发区胡长畈工业用地（出让）18493平方米。2018年3月23日，何金阳与吴方鸽签订《商品混凝土预拌砂浆合作协议书》一份，约定：何金阳负责项目立项审批，以新设的浙江涵海混凝土预拌砂浆有限公司的名义向政府有关部门提交相关材料、文件及文书以促成项目立项并通过各有关部门的审批，并获批；开发区胡长畈地块（18493平方米）土地整理、确保新设公司无障碍进场建设、运营；配合吴方鸽做好项目筹建工作。吴方鸽负责新公司注册审批等事项，预拌砂浆生产线的规划设计，生产设备的采购、安装、调试，项目资金的筹措并落实到位，配合何金阳做好项目审批工作；新设立浙江涵海混凝土预拌砂浆有限公司，由吴方鸽任法定代表人，负责运营管理；股权比例为何金阳占35%股份、吴方鸽占65%股份；公司产出的利润原则上先提取30%用于偿还贷款、剩余部分按股权比例分配；以新公司名义租赁何金阳位于开发区胡长畈（18493平方米）地块为公司经营用地，租金参照市场价格协商确定，租金费用由公司承担；项目资金产生的利息（月息8厘）由公司承担，协议还就其他内容作了约定。2018年4月16日，金阳公司与吴方鸽签订《租地合同》一份，约定：金阳公司将位于武义经济开发区胡长畈地块18493平方米【土地使用证号：武国用（2014）第02501号】的工业用地的一半约9246.5平方米的使用权出租给吴方鸽，租期暂定为15年自2018年4月16日到2033年4月15日止，租金每年1000000元；金阳公司承诺对本合同所指的土地有合法的使用权（但土地使用权已抵押贷款），并有权出租给吴方鸽使用（用来办干湿砂浆和建筑垃圾加工场地），如有违反，金阳公司将所收取的全部租金退还给吴方鸽，并赔偿吴方鸽因对该块土地的投资而产生的损失；租金的交纳于本合同签字生效后10日内交付金阳公司定金30%，其余70%在2个月内付清，金阳公司收到定金后即本同生效，金阳公司保证吴方鸽于本合同生效后10日内进驻场地，如因金阳公司的原因，导致吴方鸽未能按时进入，逾期不能交付，应赔偿吴方鸽给予租金的5%违约金，吴方鸽有权解除合同；合同还就其他内容作了约定。同日，武义金阳建筑垃圾处置有限公司与涵海公司签订《建筑垃圾处置加工承包合同》一份，约定：武义金阳建筑垃圾处置有限公司经营权承包给涵海公司；承包方式为生产出成品，每立方米垃圾碎石，净交给武义金阳建筑垃圾处置有限公司0.2元，每月不少于2万方，契出3万方按每方0.3元计算，每月月底结算，下月10日前付清上月款项；承包期从2018年4月16日至2033年4月15日；合同对其他相关内容作了约定。同时，武义金阳建筑垃圾处置有限公司与涵海公司签订补充协议，约定：双方所签订的《建筑垃圾处置加工承包合同》，武义金阳建筑垃圾处置有限公司的法定代表人何金阳因诉讼案件被法院列入黑名单，因此武义金阳建筑垃圾处置有限公司名下25%的股权无法转移至涵海公司名下，故以加工承包合同形式与涵海公司签订上述合同，但实际上该25%有股权由涵海公司持有，涵海公司对此没有异议；另，2018年4月16日，金阳公司与吴方鸽签订了一份《租地合同》，金阳公司将位于武义经济开发区胡长畈地块18493平方米的工业用地的一半，约9246.5平方米的使用权出租给吴方鸽使用，该场地用于涵海公司承包垃圾处置加工项目及预拌砂浆项目。 2019年4月4日，何金阳与吴方鸽签订《商品混凝土预拌砂浆项目合作补充协议书》，约定：原以金阳公司申请开发的商品混凝土预拌砂浆（搅拌站）项目，由涵海公司投资兴建；商品混凝土、预拌砂浆、建筑垃圾处置三个项目，各方股权比例为何金阳占28%、吴方鸽占52%、第三方占20%，第三方不参与经营，股权由吴方鸽代持。目前，涵海公司的注册股东为吴方鸽、邱啸，自商品混凝土项目获批之日起一个月内，吴方鸽将其持有股权中28%股权无偿转至何金阳名下；双方合作期间的所有项目投资资金，由吴方鸽筹集，由项目合作公司负责归还；项目用地向何金阳租赁，租金每年2000000元，按政府批文之日起计算。若获批，2018年租金按2000000元的三分之一计算，若项目不能获批，租金按市场价计算。项目用地因债权债务、法律诉讼等人为原因而造成的一概损失由何金阳负责。 2018年5月29日，涵海公司成立。2019年5月13日金华市散装水泥办公室批复同意涵海公司在武义经济开发区桂花路新建预拌混凝土生产项目，设计年生产能力60万立方米。次日，武义县散装水泥办公室发给涵海公司新建预拌混凝土生产项目的认证意见，同意你公司在我县经济开发区桂花路胡长畈地块投资新建预拌混凝土生产项目，年生产能力60万立方米。筹建的公司先进驻场地建设厂房和整理场地。2019年5月17日，涵海公司办理了工商注册登记。 因涵海公司未交租金，在金阳公司催促下涵海公司于2019年6月10日支付何金阳2018年租金50000元，2019年6月27日支付何金阳租金（利息）30000元，2019年7月20日支付何金阳2018年租金150000元，2019年9月7日支付何金阳2018年租金100000元。涵海公司还分别于2019年11月20日、21日、26日支付到（2015）金武民执字第1688号案100000元、100000元、112400元，合计642400元。 另查明，涉案所租赁土地于2014年6月3日办理最高额2015万元抵押登记，2014年6月3日，金阳公司以该最高额抵押向中国农业银行股份有限公司武义县支行借款14000000元，后偿还2000000元，余额1200万元及利息逾期未还，中国农业银行股份有限公司武义县支行于2014年12月15日起诉至本院。本院经审理，于2015年2月6日做出（2014）金武商初字第1788号民事判决书，判决：限金阳公司于判决生效后十日内偿还借款本金1200万元及其利息；中国农业银行股份有限公司武义县支行对抵押的涉案土地享有优先受偿权。2015年5月6日本院根据中国农业银行股份有限公司武义县支行受理执行【（2015）金武民执1688号】。2015年7月23日，本院对被执行人金阳公司所有的坐落武义县胡长畈的国有土地【土地使用证号：武国用（2014）第02501号】进行查封。2020年1月10日，本院作出民裁定书，裁定拍卖金阳公司所有坐落武义县胡长畈的国有土地及地上建筑物、附属物。同日，发出公告于公告之日起60日内主动腾房迁出上述拍卖的土地使用权，并向吴方鸽发出履行到期债务通知书。 本院认为，何金阳代表金阳公司与吴方鸽签订的商品混泥土预拌砂浆项目合作协议及其补充协议、租地合同，虽涵海公司未交付定金，但已实际进驻，故已生效，该土地租赁关系不违反法律的强制性规定，依法有效。合同虽由吴方鸽签订，但依商品混泥土预拌砂浆合作协议及其补充协议约定，吴方鸽向金阳公司所租赁的土地应确认由新成立的涵海公司履行。现因金阳公司未履行到期债务，本院已进入执行程序，并已限期腾迁拍卖，故关于土地租赁协议已客观上不能履行，金阳公司要求解除与涵海公司的土地租赁关系应予准许。吴方鸽系涵海公司的筹建人和发起人，依照协议约定相关权利义务由涵海公司承受。双方签订的租地合同的约定，涵海公司应于合同生效之日交纳租赁款的30%，其余的70%在2个月内付清，金阳公司保证吴方鸽于本合同生效后10日内进驻场地。但吴方鸽未交纳定金。2019年4月吴方鸽与金阳公司签订商品混泥土预拌砂浆项目合作补充协议对租金进行了调整，按项目政府批文之日起计算，每年2000000元，2018年租金按2000000元的三分之一计算，但若项目不能获批则按租金市场价计算。可是项目于2019年5月14日已得到批准，同月17日涵海公司办理了工商注册登记，虽在签订补充协议调整租金时对租金的具体支付时间未进一步约定，按租地合同约定、社会上先交租金后使用的惯例及诚信原则，涵海公司应于公司批准登记之次日起支付2018年、2019年的租金。由于涵海公司未向金阳公司支付租金，在金阳公司对其催促下，涵海公司才于2019年6月起至同年11月止共计交付642400元。因涵海公司拖欠租金未支付，金阳公司无力解决与他人的债务所形成的出租土地抵押问题，本院于2020年1月10日作出（2015）金武民执1688号民事裁定书，裁定：拍卖涉案租赁的土地。同时粘贴公告限期腾迁该土地上的物品。因此，涵海公司违约在先，应承担违约责任，涵海公司应当依约支付相应的租金，2018年的租金按2000000元的三分之一计算为666666.67元，2019年1月1日以后的租金按每年2000000元计算。涵海公司已支付642400元因未约定利息按支付租金扣除，截至2020年6月30日涵海公司尚欠租金3024266.67元。金阳公司要求支付逾期支付租金的利息、违约金因双方未约定，不予支付。金阳公司要求支付违约定金，因未交付定金，定金条款不生效，该请求不予支持。涵海公司的反诉没有法律和事实依据，不予支持。鉴于涉案土地已由本院作出限期腾空，本案不再另行规定。涵海公司主张其损失待实际发生后另行主张，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除何金阳与吴方鸽签订的租地合同和商品混泥土预拌砂浆项目合作协议及其补充协议中的有关土地租赁的条款。 二、浙江涵海建材有限公司于本判决生效后十五日内支付浙江金阳农业开发有限公司租金3024266.67元（租金已计算到2020年6月30日止，以后至实际腾迁日止的租金按每日2000000元÷365天计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回浙江金阳农业开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回浙江涵海建材有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费18674元（已减半），由浙江金阳农业开发有限公司负担3177元，浙江涵海建材有限公司负担15497元，限于本判决生效后七日内交纳；反诉受理费4900元（已减半），由浙江涵海建材有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇二〇年六月三日 代书记员 张晓君