上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0101民初25287号 原告：潘文波，男，1979年7月20日出生，汉族，户籍地江西省上饶市，暂住蒙自路XXX弄XXX号XXX室。 原告：祝国芳，女，1979年11月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，暂住蒙自路XXX弄XXX号XXX室。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。 被告：孙江峰，男，1982年4月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。 被告：杨玖玲(兼被告孙子骞的法定代理人)，女，1982年9月18日出生，汉族，户籍地湖北省枝江市，住上海市黄浦区。 被告：孙子骞，男，2008年5月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。 上列三被告的共同委托诉讼代理人：雷涛，上海市协力律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限上海市中银大厦支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX楼。 法定代表人：周玲玲，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。 第三人：中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行，住所地上海市静安区高平路466、468、470、474、476、478、480、482、484、486、488号一层，466、468、470、474、476、478、480号二层。 法定代表人：刘晓雷，该支行副行长。 委托诉讼代理人：施胡雁。 原告潘文波、祝国芳与被告孙江峰、杨玖玲、孙子骞、第三人中国银行股份有限上海市中银大厦支行(以下简称中银大厦支行)、中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行(以下简称永和新城支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘文波、原告祝国芳、两原告的共同委托诉讼代理人姚志慧、被告孙江峰、被告杨玖玲、三被告的共同委托诉讼代理人雷涛、第三人中银大厦支行的委托诉讼代理人汪漪到庭参加诉讼。第三人永和新城支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 潘文波、祝国芳向本院提出诉讼请求：1.要求三被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助两原告办理上海市汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续并交付房屋；2.要求三被告支付违约金(以两原告已经支付的房款105万元为基数，按每逾期一日万分之八的标准，自2015年6月28日起计算至实际交房之日止)。事实和理由：2016年5月19日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向三被告购买其名下上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款300万元。合同约定三被告应于买卖合同签订之日起5日内办理银行还款申请手续，并于30个工作日内办妥抵押登记注销手续。两原告已向三被告支付房款105万元，但三被告却未按约定办理银行还款申请手续、抵押登记注销手续、交易过户手续、交房手续，并起诉要求确认《上海市房地产买卖合同》无效。三被告的行为侵犯了两原告的合法权益，违反了双方买卖合同的约定，理应按约履行买卖合同并承担违约责任，两原告遂起诉至法院。 孙江峰、杨玖玲、孙子骞辩称，两原告在买卖系争房屋的过程中与中介公司恶意串通，违法规避税费，故《上海市房地产买卖合同》应属无效合同，买卖合同不应继续履行。系争房屋的按揭贷款虽然已还清，但是由于被告孙江峰对案外人李某某负有债务，被告孙江峰将银行出具的抵押证交给了案外人李某某，因此无法办理系争房屋的抵押登记注销手续，无法继续履行买卖合同，故不同意原告的诉讼请求。收到两原告支付的房款共计105万元，三被告愿意返还上述房款105万，并按照已收房款105万元的20%对两原告进行赔偿。 中银大厦支行述称，买卖合同是否继续履行由法院依法判决。借款人祝国芳及其配偶潘文波于2016年8月2日向其提交了二手房组合贷款申请，其中商业贷款申请金额93万，公积金贷款申请金额27万，共计120万。2016年8月3日，其在上海市住房公积金系统中成功受理借款人祝国芳公积金借款申请，借款金额27万元。2016年9月18日，其通过借款人祝国芳商业贷款申请，借款金额93万元。截至庭审之日，借款人祝国芳与三被告未在上海市房地产交易中心办理过户手续，亦未落实房地产抵押手续，贷款未发放。 永和新城支行述称，系争房屋的按揭贷款已于2016年6月13日全部清还完毕，被告孙江峰于2016年9月12日领取了其所出具的抵押证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日，三被告作为卖售人(甲方)，两原告作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向三被告购买系争房屋。合同第二条约定系争房屋转让价款共计300万元。合同第四条约定：甲方于2016年10月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：在2016年10月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，按补充条款内容处理。合同补充条款(一)第1条约定：若甲方在办理房地产交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照合同约定总房款的20%向乙方支付违约金。合同补充条款(一)第2条约定：若乙方在办理房地产交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。合同补充条款(一)第3条约定：甲方应于自甲乙双方签订合同之日起5日内办理银行还款申请手续并于30个工作日内办妥抵押登记注销手续(除银行不可抗力外，如果是银行原因，甲乙双方再另行约定)，否则甲方应按照合同约定承担违约责任。合同补充条款(一)第4条a款约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分。合同补充条款(一)第4条b款约定：乙方应于甲乙双方签订合同之日起100日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按合同约定承担违约责任。合同补充条款(一)第5条约定：甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续、乙方办妥贷款手续且交易中心出具房产税认定通知书之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续。合同补充条款(一)第6条约定：甲方于甲乙双方至交易中心办理房地产交易过户手续当日将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。合同补充条款(一)第12条约定：房地产交易中所产生的交易税、费均由乙方承担。合同补充条款(一)第15条约定：甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，在甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付合同约定总房款20%的违约金。合同附件三《付款协议》约定：签订合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款105万元；甲乙双方至交易中心办理完房地产交易过户手续且取得以乙方为权利人的收件收据当日，乙方支付甲方第二笔购房款42万元；自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款145万元；甲方将房地产户口迁出且甲乙双方办妥交付及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款8万元。 《上海市房地产买卖合同》签订当日，双方另行签订《转让补充协议书》约定：买卖合同约定成交价为300万元，除该价款外，乙方还需支付甲方转让补偿款48万元，该款乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方。该补偿款的付款方式为：甲乙双方至交易中心办理房地产交易过户手续且取得以乙方为权利人的收件收据当日，乙方一次性支付甲方该转让补偿款48万元。在房地产交易中，若甲方违约造成房地产不能交易的，甲方应退还该转让补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该转让补偿款总额20%的违约金给乙方；若乙方违约造成房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该转让补偿款总额20%的违约金给甲方。 2016年5月19日，被告杨玖玲出具《收据》，确认收到原告祝国芳支付的关于系争房屋的第一笔购房款105万元(该款项包含定金12万元)。 2016年9月13日，三被告向本院起诉要求确认双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效，之后于2017年5月16日申请撤诉。 又查明，系争房屋的按揭贷款已于2016年6月13日全部偿还，被告孙江峰于2016年9月12日领取了永和新城支行出具的抵押证。 再查明，2016年8月2日，原告祝国芳作为借款申请人，向中银大厦支行提交了二手房组合贷款申请，两原告签署了相关材料。中银大厦支行客户经理季伟就两原告相关法律文书的签署进行了见证，并出具《见证书》。《见证书》显示两原告于2016年8月2日亲笔签署了《中国银行上海市分行零售贷款申请表》、中国人民银行个人信用信息基础数据库查询授权书、借款合同等法律文书。另，两原告向中银大厦支行提供杨玖玲名下的中国银行卡作为收取贷款的账户。 截止2017年5月16日，《上海市房地产登记薄》显示系争房屋权利人登记为三被告，抵押权人登记为中国光大银行上海市中支行。中国光大银行上海市中支行更名为永和新城支行，并于2017年3月14日变更登记为永和新城支行。 审理中，两原告坚持要求继续履行《上海市当地产买卖合同》的诉讼请求，承认该合同存在做低房价的情况，确认系争房屋的实际转让价款总额应为348万元，并愿意按照房屋转让价款总额348万元向三被告履行付款义务，承担相关缴税义务。扣除两原告已三被告支付的房款105万元，剩余房款243万元，两原告表示其有支付能力，且愿以现金方式交纳至本院代管款账户内，并自愿承担继续履行该合同产生的任何法律风险。2017年6月，两原告将购房款243万元汇入本院账户代管。 以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《转让补充协议》、《见证书》、《上海市房地产登记薄》及本院的审理笔录等证据证实。 本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》约定成交价为300万元，并对系争房屋买卖各项事宜做了详细约定。签订买卖合同当日，双方另行签订《转让补充协议》,约定除买卖合同约定成交价300万元外，两原告还需支付三被告转让补偿款48万元。对此，三被告认为两原告与中介公司恶意串通，违法规避税费，买卖合同应属无效。根据本院查明的事实，原、被告之间签订的买卖合同和补充协议中，有关对系争房屋进行买卖交易的内容系双方当事人的真实意思表示。但为规避税费，双方在买卖合同中约定房屋转让价款共计300万元，该房屋实际转让价款总额应为348万元。《上海市房地产买卖合同》对房屋转让价款共计300万元的约定条款虽无效，但不导致该合同其余部分的无效，本院对三被告认为该合同无效的辩称意见不予采纳。除系争房屋转让价款总额应按照348万元履行，其余事项，原、被告双方均应按照买卖合同的约定履行。因此，本院对两原告要求三被告继续履行合同，办理过户手续并交付系争房屋的诉讼请求予以支持。根据双方约定，两原告应于签订合同当日支付购房款105万元，于办理过户手续且取得以两原告为权利人的收件收据当日支付购房款42万元，并支付转让补偿款48万元，于房地产权证办出之日起5日内，将该房地产证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付购房款145万元，于三被告将房地产户口迁出且双方办妥交付及相关更名手续当日，支付剩余购房款8万元。现两原告已支付三被告105万元，交本案代管款243万元，上述款项共计348万元。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。两原告按约向三被告支付了系争房屋的购房款105万元，并在约定期限内向中银大厦支行提交了贷款申请，履行了两原告的合同义务。系争房屋的按揭贷款于2016年6月13日全部清还完毕，被告孙江峰于2016年9月12日领取了永和新城支行出具的抵押证，但却未依约办理抵押登记注销手续，并将抵押证交予案外人。2016年9月13日，三被告向本院起诉要求确认双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。直至本案开庭审理之日，三被告未按照合同约定办理抵押登记注销手续及过户手续。在系争房屋具备过户条件，并且两原告按约履行付款及申请贷款的义务后，三被告怠于履行自己的合同义务，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。买卖合同第六条约定：在2016年10月31日前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告方故意拖延或者不及时提供相关材料的，原告方按补充条款的约定追究被告方的违约责任。买卖合同补充条款约定：三被告应于签订合同之日起30个工作日内办妥抵押登记注销手续；三被告于办理房地产交易过户手续当日将系争房屋交付两原告；三被告若未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，应向两原告支付已收款万分之八的违约金。本院对两原告要求三被告支付违约金的诉讼请求依法予以支持，但对起算时间予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、潘文波、祝国芳与孙江峰、杨玖玲、孙子骞关于上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行； 二、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋交付潘文波、祝国芳； 三、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于本判决生效之日起十日内负责涤除上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋上所设抵押登记，中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行应予以配合； 四、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应在上述第三条所述的抵押登记涤除之日起十日内协助潘文波、祝国芳办理上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋权利转移登记手续(转让价款为438万元),因交易所发生的相关税费由潘文波、祝国芳承担； 五、潘文波、祝国芳应在办理上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续且取得以潘文波、祝国芳为权利人的收件收据当日支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款90万元(该款已由本院代管)； 六、潘文波、祝国芳应于上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证办出之日起五日内支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款145万元(该款已由本院代管)； 七、潘文波、祝国芳应于孙江峰、杨玖玲、孙子骞将户口迁出上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋且双方办妥交付及水、电、煤、维修基金等相关更名手续当日，支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款8万元(该款已由本院代管)； 八、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于本判决生效之日起十日内支付潘文波、祝国芳违约金(以105万元为本金，按日万分之八的标准，自2015年7月1日起计算至实际交房之日止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31,492元，财产保全费5,000元，由孙江峰、杨玖玲、孙子骞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  王蓓蕾 审 判 员  冯歆蕊 人民陪审员  石志仁 二〇一七年六月二十九日 书 记 员  周 璇 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼证法%26gt;的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。