浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终993号 上诉人（原审被告）：唐妮娜，女，1984年11月29日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：沈伟良，浙江国良律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：中广有线信息网络有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道青春路1号（社会发展大厦四-五层）。 负责人：夏万土，系分公司经理。 委托诉讼代理人：邵新大，绍兴市上虞区虞诚法律服务所法律工作者。 上诉人唐妮娜因与被上诉人中广有线信息网络有限公司上虞分公司（以下简称中广有线公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初9083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。唐妮娜的委托诉讼代理人沈伟良、中广有线公司的委托诉讼代理人邵新大到庭应询。本案现已审理终结。 唐妮娜上诉请求：撤销一审判决第二项，即“判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾退完毕”的期限不合理，要求延长腾退期限为判决生效之日起六个月内较为合理；2.撤销一审判决第三项，即“房屋租金及拖欠的物业费合计264263.35元”金额计算有误，应改判为248860.81元。事实和理由：一、根据新冠××疫情实际情况，原审判决认定“判决生效之日起三十日内”的腾退期限明显不合理，也不符合当前的政府防控要求，况且，本案属于出租方以起诉方式提出请求提前解除租房协议，更应当给唐妮娜留有用于重新寻找新场所并给予必要房屋装修时间。一审判决时间为2020年2月27日，唐妮娜收到一审判决书的时间为2020年3月2日，上述时间上虞区范围内的疫情防控等级是一级响应，属于最高等级的防控措施。时至今日，本地区的防控等级仍然为二级响应，结合本案涉及的租赁物的用途为美容美生活馆行业，属于三产服务行业，涉案的爱尚美容美发生活馆仍然属于禁止开业的行业范围内（理发部分有条件的开业）。且涉案的爱尚美容美发生活馆的从业人员有30多个，来自五湖四海，其中也有湖北疫情严重地区的人员。根据以上情况，结合疫情，搬迁腾退、新场所寻找及装修等实际情况，应给予六个月期限较为合理。理由之一，租赁物涉及行业尚未复工，员工不到位，且搬迁实施也需要人员聚合作业，涉及疫情防控，政府相关部门审核也不会通过;理由之二，重新找新经营场所又涉及重新装修，没有半年时间显然不够。理由之三，由于年前春节放假时各美容美发师及其他工作人员的行业设施、设备及个人生活物品均存放在租赁物内，在人员不在现场情况下难以清场。二、从2019年4月13日至2019年11月13日期间的房屋租金及物业费用，经计算应该为235104.28元。根据涉案《房屋租赁合同》约定，2019年4月13日至2019年11月13日期间属于递增的第四年租赁期限，按年递增6%计算为243026.81元；物业费用10000元／年×12×7个月＝5834元，合计248860.81元。一审判决为264263.35元，相差15402.54元，不知误差所在，请二审审核。 中广有线公司答辩称，一、一审判决认定“判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾退完毕”合情合理合法。唐妮娜要求延长腾退期限为判决生效之日起六个月内没有事实和法律依据。本案租赁物的用途为美容美发行业，租赁物内的设施、设备非常简单，一审认定“判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾退完毕”绰绰有余，全省已经全面恢复生产生活秩序，并不会影响疫情的防控措施。二、2019年4月13日至2019年11月13日的房屋租金为244263.35元，拖欠物业费20000元，合计为264263.35元是正确的。依据涉案《房屋租赁合同》约定，2019年4月13日至2020年4月13日的年租金为416617.40元，即2019年4月13日至2019年11月13日的租金214天×1141.4175为244263.35元。物业费用自2018年4月13日至2019年4月13日为10000元，2019年4月13日至2020年4月13日为10000元，合计20000元。房屋租赁费与物业费总计为264263.35元。综上，唐妮娜的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。 中广有线公司向一审法院起诉请求：1.解除中广有线公司、唐妮娜之间于2015年4月13日签订的房屋租赁合同，唐妮娜于合同解除日将房屋返还中广有线公司；2.唐妮娜支付中广有线公司截至2019年11月13日的房屋租赁费、物业费等264263.35元，并支付自2019年3月26日起至实际履行之日止按每日3‰计算的违约金；3.唐妮娜支付中广有线公司自2019年11月14日起至房屋实际腾退之日止按每日9873.15元计算的房屋占用期间使用费；4.唐妮娜支付中广有线公司截至2019年10月20日的水电费121554.07元及自2018年8月20日起至实际履行之日止按每日3‰计算的违约金；5.唐妮娜支付中广有线公司自2019年9月21日起至实际腾退之日止按实计算的水电费。 中广有线公司起诉称，双方于2015年4月13日签订房屋租赁合同一份，约定：中广有线公司将位于绍兴市上虞区的房屋（建筑面积658.21平方米）租给唐妮娜，租赁期为2015年4月13日至2022年12月15日，第一年租金为33万元，自第二年起每年递增6%；第一次租金在双方签约后7天内付清，第二次租金应于上一年期满前一月的25日之前付清下一年的租金，以此类推；逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金的每日3‰支付违约金，逾期30日以上的，中广有线公司可解除合同，唐妮娜所做装修不予补偿，考虑到唐妮娜装潢费用等压力，前两年中广有线公司同意房租半年一缴；租赁期间房屋所发生的水、店、通讯、设备、物业管理费（每年10000元）及其他有关费用均由唐妮娜承担，中广有线公司按月收取，若逾期交纳，唐妮娜应按日3‰支付违约金；唐妮娜应在租赁期满后的3日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，唐妮娜应按15元／平方米向中广有线公司支付房屋占用使用费。合同签订后，中广有线公司依约交付房屋，但唐妮娜未能按约足额支付房租，中广有线公司于2018年5月16日向法院提起诉讼，后经法院调解，中广有线公司同意继续履行房屋租赁合同，并同意唐妮娜分期支付拖欠的房租。2018年8月14日，唐妮娜向中广有线公司出具承诺书一份，承诺将按约履行合同义务，否则中广有线公司有权单方解除房屋租赁协议。现唐妮娜未能完全履行调解书约定的款项，且已拖欠调解书期限外的租费及物业费（截至2019年11月13日为264263.35元）、水电费（截至2019年10月20日为121554.07元），故中广有线公司诉请解除合同，并要求唐妮娜支付拖欠款项及违约金。 一审法院查明的事实与中广有线公司诉称一致。 一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同依法成立有效，对双方具有拘束力，双方应按合同全面履行各自义务。唐妮娜逾期未能支付房租、物业费、水电费等，属于违约，应承担违约责任。中广有线公司虽主张按合同约定即每日3‰计付违约金，但未能举证证明实际损失具体数额。因违约金以补偿实际损失为主，惩罚为辅，本案唐妮娜所负为金钱债务，故中广有线公司的损失主要为利息，该院结合案件实际情况，认可被告提出的违约金过高辩称意见，酌定按年利率6%计付违约金。唐妮娜逾期支付房租已远超合同约定的期限，现中广有线公司要求解除本案租赁合同，符合双方合同约定解除的条件，但中广有线公司之前未书面通知唐妮娜，故本案属于当事人以起诉请求判令解除合同，合同应自该判决生效之日起解除。合同解除后，唐妮娜应将租赁房屋交还中广有线公司，鉴于租赁房屋的用途，该院酌定唐妮娜应于该判决生效之日起三十日内腾退返还。为平衡双方利益，该院认为合同解除之后至实际返还之日止的房屋占用费可按合同约定租金计算方法支付。综上所述，对中广有线公司之合理诉请，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、中广有线公司、唐妮娜于2015年4月13日签订的本案房屋租赁合同于该判决生效之日解除；二、唐妮娜应于该判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾退完毕，并返还中广有线公司；三、唐妮娜应于该判决生效之日起三日内支付中广有线公司2019年4月13日至2019年11月13日的房屋租金及拖欠的物业费合计264263.35元，并支付该款自2019年3月26日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金，之后至实际腾退之日止的房租及实际占有费用按双方租赁合同4-1条约定租金计算方式计付；四、唐妮娜应于该判决生效之日起三日内支付中广公司截至2019年10月20日的水电费121554.07元，并支付该款自2019年10月21日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金，之后至实腾退房屋之日止产生的水电费由唐妮娜按实一并支付；五、驳回中广有线公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7087元，减半收取计3543.5元，财产保全申请费2770元，合计6313.5元，由唐妮娜负担（限于该判决生效之日起七日内向该院缴纳）。 二审中，中广有线公司向本院提交了2019年10月20日至2020年3月20日的水电抄表单，以证明唐妮娜一直在经营。经质证，唐妮娜对真实性有异议。后经协商、核对，双方协商一致于2020年5月26日解除房屋租赁合同，且唐妮娜已腾退完毕，唐妮娜尚欠中广有线公司2018年7月21日至2020年5月26日水电费152848.01元。鉴于讼争房屋已经腾退且双方已经确认水电费金额，本院对中广有线公司提交的上述证据不再审查。 唐妮娜未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致外，另查明唐妮娜于2020年5月26日完成房屋腾退并将钥匙移交给中广有线公司，唐妮娜尚欠中广有线公司2018年7月21日至2020年5月26日水电费152848.01元。 本院认为,首先，二审中双方协商一致于2020年5月26日解除讼争房屋租赁合同，本院予以照准，同时鉴于（2018）浙0604民初4468号民事调解书已经处理了2019年4月13日之前的租金，据此，唐妮娜应付中广有线公司2019年4月14日至2020年5月26日的房屋租金。其次，关于房屋租赁合同约定的租金计算标准，根据第四条的约定，房屋租金自第二年起每年递增6%，唐妮娜认为之后的租金均应当按第一年租金33万元为基数每年递增6%，而不应当累进递增6%，但房屋租赁合同第四条约定“每年递增6%”从表述看，应当理解为以前一年的租金为基数递增6%，故唐妮娜的该项主张本院不予采纳。最后，本案租赁期间2020年1月23日至2020年3月23日确属本市新冠××疫情严格防控期，唐妮娜租赁讼争房屋又从事美容美发服务行业，确会因疫情影响正常经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，本着损失共担原则，本院酌情免除唐妮娜2020年1月23日至2020年3月22日期间一半的租金，即免除租金34718.12元（416617.40元÷12÷2×2）。经核算，唐妮娜尚应支付2019年4月14日至2020年5月26日的房屋租金为433925.09元，其中2019年4月14日至2020年4月13日为381899.28元，2020年4月14日至2020年5月26日为52025.81元。唐妮娜主张免除三个月租金，本院对于合理部分予以采纳。另唐妮娜尚欠中广有线公司2018年4月13日至2020年4月13日的物业费20000元，2018年7月21日至2020年5月26日水电费152848.01元。唐妮娜迟延支付租金、物业费、水电费事实清楚，且迟延支付的事实发生在新冠疫情发生之前，与新冠疫情的发生并不存在因果关系，故一审酌情确定唐妮娜按年利率6%支付上述欠款的违约金本院予以维持。鉴于唐妮娜已经腾退完毕，唐妮娜关于腾退期限的上诉意见本院不再评判。 综上所述，唐妮娜的上诉请求合理部分成立，应予支持；二审中出现了新的事实，同时因受新冠××疫情影响，为平衡双方利益，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初9083号民事判决； 二、中广有线信息网络有限公司上虞分公司、唐妮娜于2015年4月13日签订的房屋租赁合同于2020年5月26日解除； 三、唐妮娜应于本判决生效之日起三十日内支付中广有线信息网络有限公司上虞分公司2019年4月14日至2020年5月26日的房屋租金433925.09元、物业费20000元，合计453925.09元，并支付401899.28元自2019年3月26日起、52025.81元自2020年3月26日至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金； 四、唐妮娜应于本判决生效之日起三十日内支付中广有线信息网络有限公司上虞分公司2018年7月21日至2020年5月26日的水电费152848.01元，并支付该款自2019年10月21日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金； 五、驳回中广有线信息网络有限公司上虞分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7087元，减半收取计3543.50元，财产保全申请费2770元，合计6313.50元，由唐妮娜负担，限于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳；二审案件受理费668元，由唐妮娜负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年六月四日 书记员 陶钿钿