广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0108民初1058号 原告：黄发癸，男，1976年8月9日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：李俊军，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁颖娜，广西冠鸿律师事务所实习人员。 被告：广西华建房地产开发有限公司，住所南宁市高新七路2号正鑫科技园实验楼九楼。 法定代表人：韦烯，该公司执行董事。 被告：杨镇吉，男，1992年5月19日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：杨斌（杨镇吉的父亲），住南宁市江南区。 被告：方婷，女，1974年3月14日出生，汉族，住湖北省崇阳县。 被告：杨卫明，男，1965年1月15日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告黄发癸与被告广西华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）、杨镇吉、方婷、杨卫明商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日第一次公开开庭进行了审理。本院审理后认定本案法律关系性质、合同效力与原告黄发癸主张的法律关系性质、合同效力不一致，经本院释明后原告黄发癸变更诉讼请求。本院于2017年6月20日第二次公开开庭进行审理。原告黄发癸的委托诉讼代理人李俊军、梁颖娜、被告杨镇吉的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。方婷、杨卫明经本院公告送达传票传唤不到庭。本案现已审理终结。 黄发癸向本院提出诉讼请求：⒈确认黄发癸与华建公司签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》无效；⒉判令华建公司、杨镇吉、方婷、杨卫明连带返还购房款95800元；⒊判令华建公司、杨镇吉、方婷、杨卫明连带支付利息（利息计算：以95800元为基数，自2013年6月18日起至购房款退还之日止，按中国人民银行同期贷款年利率6.15%进行计算）。诉讼过程中，黄发癸变更第一项诉讼请求为解除黄发癸与华建公司签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》，其他诉讼请求不变。事实和理由：黄发癸与华建公司签订《华建·雅致别居小区认购房协议书》，约定黄发癸认购华建公司开发建设的一套商品房。黄发癸依约支付了认购登记费95800元，但华建公司未能依约与黄发癸签订《商品房买卖合同》，导致黄发癸签订认购协议的目的无法实现，为此提起诉讼维权。 华建公司庭前提交书面答辩状辩称，案涉项目已开工建设，但至今未办理得项目报建等手续，导致楼房于2013年5、6月份建至地上第四层后即停工至今，故无法履行合同义务。 杨振吉辩称，杨振吉、方婷、杨卫明与华建公司之间是合作建房关系，其三人不是《华建·雅致别居小区认购房协议书》的合同当事人，根据合同相对性原则，其三人对黄发癸不负任何民事责任。 杨卫明、方婷未作出答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨镇吉、杨卫明、方婷系位于南宁市良庆区（原沿海工业园金象市场339号，以下简称33号地）地块的土地使用权人，地块用途为城镇住宅用地，使用面积为594㎡。杨镇吉、杨卫明、方婷就该地块于2004年办理了《建设用地规划许可证》，审批的用地项目名称为住宅。 2012年8月23日，杨镇吉、杨卫明、方婷作为甲方（产权拥有人），华建公司作为乙方（房屋合建人），双方签订一份《房屋合建合同》，约定：甲方出33号地，乙方出资600万元，共同合建楼房，楼房为地上8层，地下1层，地上1至8层为两梯六户，分别为C户型为三房两厅一卫，每户面积101.5㎡，D户型为两房一厅一卫，每户面积75.6㎡，E户型为三房两厅一卫，每户面积101㎡。房屋全部产权归甲乙所有，乙方拥有与甲方同等的土地使用权，即各占房产开发的50%利润。甲方负责向相关土地部门办理房屋基建、更换手续，乙方予以协助。乙方拥有财产使用权及财产的分割权。本协议签订后，乙方向城区住建部门提出申请并进行报建立项，甲方配合乙方完善商业开发的土地流转手续。 合同签订后，华建公司在未办理任何报建手续情况下于2012年开始组织建设1栋楼房，并已建至地上4层，于2013年5、6月份停工至今。 2013年6月18日，华建公司作为开发商（卖方），黄发癸作为认购方，就华建公司在33号地块开发建设的楼房签订一份《华建·雅致别居小区认购房协议书》，约定：黄发癸认购华建·雅致别居小区第四层C户型，该房可办理个人商品房房产证，建筑面积约为64.91㎡。如果办理不了个人商品房房产证，可办理房产退款或折价购买此套商品房，公司支付相应存款利息。认购单价：2952元/㎡，认购总价：191615元。认购登记费：95800元，认购登记费于签订《商品房买卖合同》时直接冲抵购房款，不再办理认购登记费的退回手续。项目正式销售后，认购方在得到卖方通知之日起10日内，携带本认购协议书、签约通知单、购房登记费收据、购房首期房款、身份证明文件及办理按揭需提供的材料到指定地点，与开发商签订《商品房买卖合同》及有关文件。认购方在签订正式《商品房买卖合同》时，同时终止本协议，认购方所交的认购登记费自动转为商品房购房款。该协议书未就签订《商品房买卖合同》的期限及违约责任进行约定。协议签订当日，黄发癸向华建公司支付认购登记费95800元。 本院认为，华建公司与黄发癸签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》是商品房预约合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。双方2013年6月18日签订认购协议至今4年时间，华建公司就案涉项目仍未办理得报建等手续，而项目能否补办报建等手续，《商品房买卖合同》何时能签订，认购的房子能否建成并交付，至今华建公司均无法确定，黄发癸因此诉请解除《华建·雅致别居小区认购房协议书》，理由充分，本院予以支持。合同解除后，华建公司应将收取的认购登记费返还给黄发癸，并支付占用该费用期间的利息。黄发癸要求华建公司返还认购登记费95800元，并按年利率6.15%支付该款2013年6月18日起至该款返还之日止的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于杨镇吉、杨卫明、方婷应否承担责任的问题。杨镇吉、杨卫明、方婷不是《华建·雅致别居小区认购房协议书》的合同相对人，根据合同相对性原则，黄发癸要求其三人与华建公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除广西华建房地产开发有限公司与黄发癸于2013年6月18日签订的《华建·雅致别居小区认购房协议书》； 二、广西华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向黄发癸返还认购登记费95800元； 三、广西华建房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向黄发癸支付利息（利息计算方法：以95800元为基数，自2013年6月18日起至该款返还之日止，按照年利率6.15%进行计算）； 四、驳回黄发癸的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2515元，由广西华建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  李 愿 人民陪审员  黎金聘 人民陪审员  周树立 二〇一七年六月二十日 书 记 员  宁小艳 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈤法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。