湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初1090号原告：武汉中城地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华路231号阳光新天地26层2617房，营业地武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦22层。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘军（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡湘玲（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。被告：武汉平安龙腾汽车销售有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道818号平安大厦22层14室。法定代表人：刘翠兰。原告武汉中城地产开发有限公司（以下简称中城地产公司）诉被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司（以下简称平安龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告中城地产公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。被告平安龙腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中城地产公司诉称，2015年9月26日，我公司与平安龙腾公司签订《租赁合同》，约定：平安龙腾公司租赁我公司所有的位于武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第三层房屋；租赁房屋面积为1285.84平方米；租赁期限为8年；自起租日给予3个月装修免租期；第一年起始租金为56元/平方米/月（不含物业费），之后租金每年递增5%，租金支付除首期外采取先付后用的原则，按季度分期支付；如平安龙腾公司逾期支付租金达30日及以上的，我公司有权选择单方解除合同，同时要求平安龙腾公司支付违约金并赔偿一切损失。同时，在该合同中，双方还约定：在双方签署《场地移交确认书》或验收合格之后，当发生我公司有权提前解除合同的情形，则平安龙腾公司须按剩余年限总租赁金额的30%支付违约金给我公司，我公司有权解除合同且平安龙腾公司已预交的租金和保证金190000元不予退还，租金不足据实补足。2015年10月1日，我公司向平安龙腾公司交付了租赁房屋，双方签署场地《移交确认书》。平安龙腾公司支付保证金190000元及4个月房租288028.16元（即租金付至2016年4月30日）。其后，平安龙腾公司无故拖欠租金不交至今。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除我公司与平安龙腾公司于2015年9月26日签订的《租赁合同》；2、平安龙腾公司腾退租赁我公司所有的位于武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第三层并按照《租赁合同》约定的租金标准向我公司支付拖欠租金直至实际腾退房屋之日止（截至2016年12月31日，平安龙腾公司拖欠租金共计586857.38元，其中：2016年5月1日至2016年9月31日租金为56元/平方米×5月×1285.84平方米，计360035.20元；2016年10月1日至2016年12月31日租金为58.8元/平方米×3月×1285.84平方米，计226822.18元）；3、平安龙腾公司支付违约金907288.74元（依租赁合同约定，因平安龙腾公司违约导致提前解约的违约金为剩余年限总金额的30%，计2147867.14元。我公司按照从平安龙腾公司腾退之日起12个月租金的租金标准，即58.8元/平方米×12月×1285.84平方米自行调减）；4、平安龙腾公司支付的保证金190000元归我公司所有；5、本案诉讼费用由平安龙腾公司承担。原告中城地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《租金合同》，拟证明中城地产公司与平安龙腾公司之间存在租赁合同关系。双方就租赁房屋坐落、面积、租金计算方式、租赁期限、免租期以及违约金、保证金、租金缴纳方式均进行了约定；证据二：《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，拟证明中城地产公司是适格的出租方；证据三：《场地移交确认书》，拟证明中城地产公司依约于2015年10月1日将租赁房屋移交给平安龙腾公司；证据四：《银行转账回单》，拟证明平安龙腾公司依约支付保证金190000元。平安龙腾公司仅付租金至2016年4月30日，合计288028.16元。被告平安龙腾公司在法定期限内未作口头或书面答辩，亦未出庭应诉。本院经认证认为，原告中城地产公司提交的上述证据，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，故本院均予以采信。被告平安龙腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其举证、质证权利的放弃。经审理查明：中城地产公司系坐落于本市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋3层1室房屋的所有权人，该房屋建筑面积1285.84平方米。2015年9月26日，出租方中城地产公司（甲方）与承租方平安龙腾公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将位于本市江岸区公安路中城国际一期项目内1＃楼三层建筑面积1285.84平方米的经营场所租赁给乙方；租赁场地用途为办公；本合同租赁期限为8年，自起租日起开始计算；该房屋交付的具体时间以双方签署的《场地移交确认书》（附件二）为准，甲乙双方签署《场地移交确认书》之日为起租日，自起租日起甲方给予乙方3个月的装修免租期，装修免租期内乙方无需向甲方支付租赁费用但须缴纳物业管理费；本合同租期为8年，自起租日计算，由乙方按照本协议的约定向甲方交纳租赁费用。起始租金为56元/平方米/月（不含物业费），该租金每年递增5%，具体如下，第1年56元、第2年58.8元、第3年61.7年、第4年64.8元、第5年68.1元、第6年71.5元、第7年75元、第8年78.8元；除首期外，租金支付采用先付后用的原则，按季度分期支付。在甲、乙双方签署《场地移交确认书》之日起五个工作日内，乙方一次性向甲方支付首期四个月的房屋租金。以后在每个租赁季度起始日前，至少提前十个工作日向甲方缴纳租金。支付方式为支票转账或电汇。甲方在每次收到该季度房屋租金的十个工作日内将合法发票交于乙方；乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方交纳保证金190000元。合同期满后，乙方按合同约定无任何违约、违规行为，则甲方在乙方腾退清场后3日内将租赁保证金的余额（如有），不计息退还乙方；场地交付具体时间以双方签订的《场地移交确认书》为准。甲方通知乙方验收，乙方应按时验收，验收无误后，乙方应在当日签署《场地移交确认书》；有下列情形之一，甲方有权选择单方面提前解除本合同：乙方逾期支付租金或资产管理费达30日及以上的、在合同期限届满之前，乙方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的。甲方依据上述情形提前解除合同的，应书面通知乙方。乙方应在通知后15日内腾退清场，租金照实结算；在甲、乙双方签署《场地移交确认书》或验收合格之日后，当甲方有权提前解除合同的情形时，则乙方须按剩余年限总租赁金额的30%支付违约金给甲方，甲方有权解除合同且乙方已预交的租金和保证金190000元甲方有权不予退还，租金不足的据实补足；本合同自双方签字盖章后成立，自甲方收到乙方交纳保证金190000元时生效。2015年10月1日，中城地产公司与平安龙腾公司签署《场地移交确认书》，该书记载：兹确认甲方（中城地产公司）于2015年10月1日将房产交付于乙方（平安龙腾公司）。乙方接受甲方之交付。2015年11月13日，案外人周宁代平安龙腾公司向中城地产公司交纳租房保证金190000元。2016年7月4日，案外人周宁代平安龙腾公司向中城地产公司交纳2016年1月1日至2016年4月30日房屋租金288028.16元。此后，平安龙腾公司因经营纠纷未在该处经营，也未按期向中城地产公司交纳房屋租金。中城地产公司催收未果后于2017年1月向本院提起诉讼。平安龙腾公司目前下落不明。本院认为：中城地产公司与平安龙腾公司签订的《租赁合同》，合法有效。根据约定，平安龙腾公司向中城地产公司交纳保证金190000元后，双方签订的《租赁合同》生效。《租赁合同》约定“有下列情形之一，中城地产公司有权选择单方面提前解除本合同：平安龙腾公司逾期支付租金或资产管理费达30日及以上的；在合同期限届满之前，平安龙腾公司明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的。中城地产公司依据上述情形提前解除合同的，应书面通知平安龙腾公司。平安龙腾公司应在通知后15日内腾退清场，租金照实结算；在双方签署《场地移交确认书》或验收合格之日后，当平安龙腾公司有权提前解除合同的情形时，则平安龙腾公司须按剩余年限总租赁金额的30%支付违约金给中城地产公司，中城地产公司有权解除合同且平安龙腾公司已预交的租金和保证金190000元不予退还，租金不足的据实补足。”本合同履行中，平安龙腾公司仅向中城地产公司支付了2016年1月1日至2016年4月30日期间的房屋租金288028.16元，之后未再向中城地产公司支付任何租金。经中城地产公司催收后，平安龙腾公司仍未按约支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定以及双方的约定，中城地产公司在合同解除的条件成就时，享有合同解除权。中城地产公司要求解除双方于2015年9月26日签订的《租赁合同》，平安龙腾公司按《租赁合同》约定的租金标准支付拖欠租金直至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，平安龙腾公司继续占有租赁房屋已无合同及法律依据，其应腾退案涉租赁房屋，故中城地产公司要求平安龙腾公司腾退位于武汉市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋3层1室（即武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第三层）的诉讼请求，本院予以支持。中城地产公司调整违约金的计算方式为按第二年租金标准58.8元/平方米/月×12个月×1285.84平方米，计907288.72元。中城地产公司作为合同一方当事人，当另一方违约时，同样负有采取适当措施防止损失扩大的义务。考虑本案纠纷的处理周期以及中城地产公司的预期利益等因素，该违约金仍然过高。故本院根据公平原则，调整违约金的计算方式为以未付租金为本金，按年利率24%计算。中城地产公司同意190000元保证金冲抵租金，故在计算最终租金时应予抵扣。平安龙腾公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，由此引起的诉讼后果应由其自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告武汉中城地产开发有限公司与被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司在2015年9月26日签订的《租赁合同》；二、被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市江岸区京汉大道与公安路交汇处世纪城（中城国际）1号楼裙房栋3层1室（即武汉市江岸区公安路中城国际一期项目内1号楼第三层），并交还给原告武汉中城地产开发有限公司；三、被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉中城地产开发有限公司支付拖欠的房屋租金至租赁房屋实际腾退之日止（截止2016年9月31日的租金为360035.20元；此后的租金标准分别为：2016年10月1日至2017年9月31日，按58.8元/平方米/月计算；2017年10月1日至2018年9月31日，按61.7元/平方米/月计算；2018年10月1日至2019年9月31日，按64.8元/平方米/月计算；2019年10月1日至2020年9月31日，按68.1元/平方米/月计算；2020年10月1日至2021年9月31日，按71.5元/平方米/月计算；2021年10月1日至2022年9月31日，按75元/平方米/月计算；2022年10月1日至2023年9月31日，按78.8元/平方米/月计算。在计算最终租金时应予抵扣190000元，抵扣时间以本判决生效之日为准）；四、被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉中城地产开发有限公司支付违约金（以未付租金为本金，按年利率24%计算）；五、驳回原告武汉中城地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16717元、邮寄费20元、公告费260元，合计16997元，由被告武汉平安龙腾汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  李国良人民陪审员  刘静萍二〇一七年六月十五日书 记 员  周 郴