成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初3108号 原告：王倩，女，1990年5月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：崔丹，女，1982年3月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：张永宜，男，1968年8月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：陈荣，男，1965年6月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：魏文武，男，1973年5月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：吕春燕，女，1976年4月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：王宣政，男，1953年8月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：杨俊红，女，1977年2月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：罗文胜，男，1968年2月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：刘芳，女，1972年1月4日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：宋萍，女，1960年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：李云，男，1975年2月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 上列十二名原告共同委托诉讼代理人：关向东，四川尚上律师事务所律师。 上列十二名原告共同委托诉讼代理人：马晓东，四川尚上律师事务所律师。 被告：武侯区罗浮世家第二届业主委员会。住所地：成都市武侯区高升桥南街**。 负责人：晏勇，业委会主任。 委托诉讼代理人：李松，男，1971年12月23日出生，汉族，住成都市武侯区。系业委会委员。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 原告王倩、崔丹、张永宜、陈荣、魏文武、吕春燕、王宣政、杨俊红、罗文胜、刘芳、宋萍、李云与被告武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法由审判员车小娇适用简易程序独任审判，于2017年5月3日召开庭前会议，于2017年5月5日公开开庭进行了审理，于2017年5月11日进行补充质证。原告陈荣、张永宜、吕春燕以及十二名原告共同的委托诉讼代理人马晓东、关向东，被告罗浮世家业委会的委托诉讼代理人李松、杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王倩、崔丹、张永宜、陈荣、魏文武、吕春燕、王宣政、杨俊红、罗文胜、刘芳、宋萍、李云向本院提出诉讼请求：一、撤销被告作出的不续聘成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）的决议；二、撤销被告作出的聘请北京国基伟业物业服务公司（以下简称国基伟业公司）的决议。事实和理由：原告是罗浮世家小区的业主，2017年3月12日，被告分别以成武罗（2017）2号公告、成武罗（2017）3号公告作出了两项决议，即决定不续聘罗浮公司，聘请国基伟业公司作为新的物业服务企业。但是原告认为，本次业主大会召开程序、表决结果及被告发出的相关公告存在如下程序和实体严重违法的问题：一、被告越权擅自对表决程序规则作出规定，限制剥夺部分业主的表决权，严重侵犯了部分业主合法权益，同时也严重损害了全体业主的合法权益。成武罗委（2016）16号公告议题设置不合法、不合理，根据《成都市物业管理条例》第七十四条的规定，表决原则是先对是否续聘进行表决，如果不续聘才进行选聘新的物业服务企业，两项议题本身不应同时在一次业主大会上表决。二、被告未按议事规则规定的有效送达程序和方式向罗浮世家小区所有业主发放表决票，程序严重违法。1、罗浮世家小区总户数为1862户、商铺75户（该数据已扣除一个业主有多套房屋的情况），被告仅发出1206票，此次送达无疑剥夺了超过三分之一业主的表决权。2、部分行使表决权的人员在业主不知晓和没有业主授权委托书的情况下冒业主之名填写了无效的表决票。投票照片显示有435户的投票人未提供房产证或者购房合同等证明其业主身份的证明。部分投票人在投票时出示的房产证是非本小区的房产证以蒙混过关。3、部分业主投诉被告在召开本次业主大会相关程序环节存在严重违法违规、暗箱操作情形，政府职能部门正在调查过程中。三、票数的统计上出现违法违规的情况。1、成武罗委（2016）16号公告规定了非业主本人表决也非业主授权表决的无效票以及无房产证、表决票两份文件照片印证的无效表决票，但计票时又将部分存在此种情况的票予以统计。2、有400余户业主拖欠物业管理费，被告在未审查其投票资格的情况下允许322名拖欠物管费的业主投票，违反了《成都市武侯区罗浮世家业主大会议事规则（草案）》第十九条第四款的规定。3、大量不是业主本人所投也无业主本人授权的假冒业主签名的虚假表决票，被计入有效票。若将欠票业主票、无房产证印证的票以及签名不符的票剔除，参会人数与通过表决的人数均未过半。4、根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，选聘、解聘物业服务企业的决议需双过半的业主同意，方才通过。本次业主大会计票时，将未参会业主等同于未参与表决业主，将未参与表决业主的票数计入已表决的票中错误。5、被告关于疑义票的认定结果不符合规定，有的票面经过涂改但意思表示清楚的票被作为废票处理，有的票因无有效证件被作为废票，有的业主一人投票10张被作为废票。6、车位面积未计入总建筑面积中。四、被告并未与事先建立的备选库中标的第一名物业公司签订物业服务合同，而是越权擅自作出决定与备选库中第二名物业公司签订物业服务合同。在后备库的组建中，第一顺位的公司出现了问题，没有及时的修正，被告没有尽到审查义务及第一位公司的隐瞒，造成了缺位的情况，应当先交由业主大会授权处置缺位情况，然后才能选聘。 被告罗浮世家业委会辩称，业主大会召开的程序合法，召开结果系业主的真实意思表示，不存在违法之处，形成的决议系合法有效的决议，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、业主大会的议题设置合法合规。在小区无物业合同的状态下，业主基本权益得不到保障，业主委员会有义务和职责对是否续聘罗浮公司进行表决，同时为了保障小区物业服务的延续性，业主委员会经过业主大会的授权通过公开招标的方式组建了物业服务企业的后备库。业委会按照2016年12月19日发布的成武罗委（2016）16号公告议题设置先对是否续聘表决结果进行统计，表决票1未通过时，才对表决票2进行了统计，同时送达表决票是为了及时保障了业主的权益。二、表决票的送达程序合法。被告采用公告告知议题、上门送达的方式进行表决票的送达。在送达时，被告向业主同时送达了两种票，未剥夺业主对两项议题进行投票的权利。三、统票程序合法，计票结果正确。1、对表决权资格的审查，《业主大会有关事项特别约定》第一条已经明确规定是否欠费以2012年9月1日为界定标准，在9月1日前按照前期物业服务标准缴纳了物业管理费用的，就具有投票的权利，且前期物业服务企业并未与小区业主签订书面的合同，议事规则第十九条第四款明确加上书名号即表明该条特指有书面合同的情况，因此在审查时不需要考虑欠费情况。并且，未缴纳物业费用统计仅是物业公司单方面的统计，不能证明收费标准及实际未缴纳物业费用人数。2、在确认对疑义票的处理上，成立了裁判组，专门对疑义票进行处理，裁判组的组成人员中有社区居委会的负责人，有业主委员会的主任，有业主代表；裁判组也向业主打电话确认了其意思表示，故对疑义票处理，被告做到了组织程序上合法，在实体的处理上未侵害全体业主的权利。3、对缺席业主投票权折算方式是合法的，业主大会有权对缺席业主的投票权的计算规则进行约定，本小区议事规则确定的是未参会业主投票权计算是同比例计入赞成、反对、弃权票中，已做到了公平公正。四、整个招标选聘后备库的程序是严格按照招投标程序进行，在招标中已经明确如有隐匿，则取消中标资格。第一顺位的物业服务公司有存在导致投标无效的情形，因此其投标应当被认定为无效，业主大会在此次表决中已经授权业主委员会按照备选库确定的顺序与相应的物业公司签订物业服务合同，现第一名投标已被认定为无效，作为招标人的业主委员会当然有权与第二顺位的物业管理公司签订物业服务合同，参照招投标法的相关规定，被告有权依业主大会的授权作出决定。 本院经审理认定事实如下：十二名原告均系成都市武侯区双楠街道高升桥路9号、高升桥南街8号罗浮世家小区业主。罗浮公司是该小区的前期物业服务企业。 2016年10月，罗浮世家业委会委托四川汇合源招投标代理有限公司进行物业服务公司后备库企业的招标工作，评标结果为：第一名四川环诚物业管理有限公司；第二名国基伟业公司；第三名成都市中骏物业管理有限公司。2016年12月6日，罗浮世家业委会函告四川汇合源招投标代理有限公司确认前三名为后备库招标的中标单位。2016年12月12日，罗浮世家业委会发布了成武罗委（2016）15号公告，对后备库中标单位进行公示。 2016年12月15日，罗浮世家业委会发布了成武罗委（2016）16号公告，该公告中载明：罗浮世家业委会拟定于2017年1月2日至2017年3月12日以书面征求意见的形式召开业主大会，表决两项议题：议题1，是否按照罗浮公司回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同；议题2，如果对议题1投“反对”或者“弃权”意见（即不同意续聘罗浮公司），是否授权业委会及时从物业服务企业后备库中按照先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同。经业委会研究决定，业主只有在对表决票1中的议题投“反对”或者“弃权”意见后，才能对表决票2中的议题投票表决，否则所投两张表决票一并视为废票。2016年12月19日，罗浮世家业委会对成武罗委（2016）16号公告进行了部分修改，将议题2变更为“如果业主大会表决结果是不予续聘成都罗浮物业服务有限公司，是否授权业委会及时从物业服务企业后备库中按照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”；删除了“业主只有在对表决票1中的议题投‘反对’或者‘弃权’意见后，才能对表决票2中的议题投票表决，否则所投两张表决票一并视为废票”的内容。 随后，罗浮世家业委会同时向小区业主送达了表决票1、表决票2，表决票1的内容即议题1的内容；表决票2的内容即修正后的议题2的内容。 2017年3月12日，在成都市武侯区双楠街道办事处、广福桥社区居委会监督下，罗浮世家业委会统计了表决结果。同日，以成武罗（2017）2号公告、成武罗（2017）3号公告公布了表决结果。 成武罗（2017）2号公告上载明：罗浮世家小区共有投票权人数1943人，专有部分建筑总面积共计264519.40平米；本次业主大会发出1206票，收回1102票，有效票1092张，其中赞成票327张，反对票645张，弃权票109张，废票11张。按照三个文本约定的未参与业主的表决意见，同比例计入表决结果的投票计算规则，议题1的表决结果如下：投赞成票人数582人，占总人数比例29.95%，面积82186.18平米，占建筑物总面积比例31.07%；投反对票人数1148人，占总人数比例59.07%，面积152707.05平米，占建筑物总面积比例57.73%；投弃权票人数194人，占总人数比例9.98%，面积29626.17平米，占建筑物总面积比例11.20%。不予通过续聘。 成武罗（2017）3号公告上载明：本次业主大会发出1206票，收回1102票，有效票1090张，其中赞成票802张，反对票168张，弃权票108张，废票12张。按照三个文本约定的未参与业主的表决意见，同比例计入表决结果的投票计算规则，议题2的表决结果如下：投赞成票人数1430人，占总人数比例73.58%，面积193337.23平米，占建筑物总面积比例73.09%；投反对票人数299人，占总人数比例15.41%，面积43698.60平米，占建筑物总面积比例16.52%；投弃权票人数193人，占总人数9.91%,面积27483.57平米，占建筑物总面积比例10.39%，议题2予以通过。 2017年3月21日，罗浮世家业委会发布成武罗（2017）5号公告，载明：业委会综合考量后备库三家物业服务企业特点，结合小区实际情况，依据业主大会授权，按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与国基伟业公司签订物业服务合同；罗浮公司不再具有为罗浮世家小区提供物业服务的资格。 另查明：一、关于议事规则以及业主大会有关事项特别约定 《成都市武侯区罗浮世家业主大会议事规则（草案）》第八条载明：业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第九条载明：业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。第十三条载明：鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）、当面领取或送达，并由业主或与其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）、投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。属前款第（二）、（三）项方式送达的，应当由本建筑区划内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本建筑区划内公告已送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。第十四条第二款载明：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权票。第十九条第三项、第四项载明：单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。业主不按合法有效的《物业服务合同》约定的物业服务收费标准缴纳物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。 《业主大会议事规则》第十四条修正案载明，将十四条第二款修改为：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为未参会业主。未参会业主的意见，按照已参会业主表决意见中赞成、反对、弃权的比例，同比例计入业主大会的相应表决意见。 《业主大会有关事项特别约定》载明：针对罗浮世家第二届业委会换届选举的具体情况，特约定以2012年9月1日为界，凡是按照1.5元／平米足额缴纳了物业费的，都具有充分、完整的业主大会投票权和业主委员会委员侯选人资格，该特别约定适用于换届筹备组召开的业主大会。 二、业主大会表决票的送达与统计。 在诉讼过程中，被告陈述表决票系由业主委员会委员、自愿者于2017年1月5日至2017年2月15日期间上门送达表决票，共计送达表决票1240份，当场填写并提交表决票的业主勿需签收表决票，未当场填写表决票的业主进行签收。被告为此提交由部分业主签名的签收表两份。 原告提交由罗浮公司出具的《罗浮世家欠费明细表》、欠费、催款短信记录清单，拟证明从2016年8月31日起至2017年3月12日止，约322户存在拖欠物业服务费的系统记录。罗浮公司的工作人员梁静出庭作证称该《罗浮世家欠费明细表》是从电脑系统内导出来的。被告对上述证据不予认可。 三、关于后备库物业服务企业的选定。 2017年3月20日，罗浮世家业委会成员召开会议，认为后备库第一名四川环诚物业管理有限公司近一年内存在不良业绩信息记录，小区维护服务有问题等情况，同意选定国基伟业公司为新的物业服务企业。在庭审中，被告提交投标人资格材料以及记分信息截图，拟证明四川环诚物业管理有限公司在2016年11月29日存在20分不良业绩信息记录，在投标时存在隐瞒情况，不符合此次投标人资格的要求。 上述事实有原告身份信息、房屋产权登记证、武侯区罗浮世家第二届业主委员会组织机构代码证、成武罗委（2016）15号公告、成武罗委（2016）16号公告、成武罗（2017）2号公告、成武罗（2017）3号公告、成武罗（2017）5号公告、《成都市武侯区罗浮世家业主大会议事规则（草案）》、《成都市武侯区罗浮世家业主大会＜业主大会议事规则＞第十四条修正案》、《业主大会有关事项特别约定》、表决票1、表决票2、招投标文件、会议记录以及当事人的陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原、被告争议的焦点在于被告依据业主大会授权所作出的不续聘现在物业服务公司罗浮公司以及重新选聘国基伟业公司作为新的物业服务企业的两项决议是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，据此，解聘和选聘物业服务企业采取一般多数决原则，即业主大会所作出的决定应当体现“双过半”业主的共同意志。 罗浮世家小区《业主大会议事规则》第十四条修正案所规定的缺席业主表决权计算规则不得违反上述法律规定，本次业主大会采用书面征求意见的会议形式，适用该修正案所规定计票规则将“未参会业主的意见，按照已参会业主表决意见中赞成、反对、弃权的比例，同比例计入业主大会的相应表决意见”的前提是须按照议事规则所规定的送达方式向全体业主送达表决票，保证全体业主参与业主大会的投票权。《成都市武侯区罗浮世家业主大会议事规则（草案）》第十三条规定了三种表决票的送达方式，当面送达、邮寄送达以及投递送达。即，罗浮世家小区业主大会的表决程序应当为：首先按照规则规定的三种送达方式向业主送达表决票，然后根据表决票返回情况分类进行统计，最后对已送达但未返回的表决票进行统计，按比例计入相应意见。综上，被告在作出决议时，不应违反物权法以及议事规则的规定。 根据庭审查明的事实，被告在不能通过当面送达方式向其余业主送达时，其未通过邮寄送达、投递送达的方式送达表决票，将未送达的票直接作为“未参会业主”，按照已参会业主表决意见中赞成、反对、弃权的比例，同比例计入业主大会的相应表决意见。被告的上述行为违反了议事规则的规定，不能体现未参与投票业主的真实意愿，对该部分统计数据，本院不予采信。根据成武罗（2017）2号公告上载明的罗浮世家小区共有投票权的业主为1943人，两项议题的表决票仅送达1206张，第一项议题的表决，即成武罗（2017）2号公告中投“反对”票为645张，第二项议题的表决，即成武罗（2017）3号公告中投“赞成”票为802张，即使将上述表决票均计为有效票，其也未达到“双过半”之规定。 综上，被告所发布的成武罗（2017）2号公告中所载明实际反对议题1以及成武罗（2017）3号公告中所载明赞成议题2的表决票数均未达到法律规定的“双过半”，因此，被告所作出的不续聘罗浮公司的决议以及选聘国基伟业公司的决议，应当予撤销。因此，本院对原告的诉讼请求，依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、撤销被告武侯区罗浮世家第二届业主委员会所作出的不续聘成都罗浮物业服务有限公司的决议； 二、撤销被告武侯区罗浮世家第二届业主委员会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告武侯区罗浮世家第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  车小娇 二０一七年六月十二日 书记员  杨 锐