重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0116民初10135号原告：余明华，男，1965年6月4日出生，住重庆市江津区。委托代理人：辜文跃，重庆君策律师事务所律师，特别授权。被告：徐江蓬，男，1965年11月18日，住重庆市江津区。被告：周存静，女，1965年11月30日出生，住重庆市江津区。被告：王达富，男，1967年1月20日出生，住重庆市江津区。原告余明华与被告徐江蓬、周存静、王达富案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法由审判员余力担任审判长，与代理审判员伍晶晶、人民陪审员马恩平组成合议庭，适用普通程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告余明华的委托代理人辜文跃，被告徐江蓬、周存静到庭参加诉讼。被告王达富经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告余明华诉称，2014年2月，原告回白沙过年时，经他人介绍，周存静的房屋欲出售。2014年2月10日，原告向周存静交纳1000元购房定金。原告于2月12日与周存静签订《私人房屋买卖合同》，合同约定周存静将其所有的白沙镇道路交通拆迁安置还房A区1幢1单元6-1号房屋以300660元出售给原告，当日，周存静向原告交付了房屋钥匙、征地拆迁经济适用房协议及相关证件。原告于2014年2月25日向周存静支付购房款180000元，于2015年1月2日向周存静支付购房款100000元。原告于2015年3月得到房产证，并对房屋装修后由家人搬入生活至今。因原告常年在外务工也未及时办理产权过户。2016年初，原告回家向周存静支付了购房尾款及交纳房屋相关费用后一起到房管局办理产权过户时发现该房被查封，无法办理过户。原告与被告周存静之间的房屋买卖合同合法有效，且原告已经足额支付所有购房款并对该房屋实际占有居住。被告周存静于合同签订当日向原告交付了房屋钥匙及相关房屋手续是事实。原告得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2016）渝0116执异96号《民事裁定书》，裁定驳回原告异议。原告请求判决：1、立即停止对位于江津区白沙镇的道路交通拆迁安置还房A区1幢1单元6-1号房屋的强制执行，并解除查封；2、依法确认上述房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。被告徐江蓬辩称，王达富、周存静通过离婚、卖房转移财产。对房屋买卖合同不认可，该行为不能对抗债权人。法院对涉案房屋进行查封时，原告并未入住该房屋。付款依据只能证明余明华与周存静有经济往来，不能证明是用于买房。对白沙镇高屋社区居民委会的证明不予认可。被告周存静辩称：被告因须还银行贷款，故将房屋卖给原告。2014年2月12日，被告与原告签订房屋买卖合同，当天，被告将房屋交付原告。原告要求被告办理过户手续时才知悉该房屋已被法院查封。被告王达富在举证期限内未向本院提交证据及答辩状。经审理查明：周存静向余明华出具收据一张，载明2014年2月10日，周存静收到余明华房款定金1000元。2014年2月12日，余明华与周存静签订房屋买卖合同。合同约定，周存静将其所有的位于江津区白沙镇高屋石猪槽1幢1-6-1号房屋卖给余明华，房屋总价为300660元。余明华应在2014年2月12日向周存静一次性支付购房款180000元，在2014年12月31日之前一次性支付购房款100000元，在产权过户后，一次性支付剩余房款20660元。合同还约定，在2014年12月31日前一次性支付购房款壹拾万元后，周存静将所有钥匙、被征地拆迁经济适用房购房协议和所有相关证件交给余明华，余明华可以装修房屋。余明华分别于2014年2月25日、2015年1月2日通过银行转账方式向周存静支付180000元、100000元。白沙镇高屋社区居民委员会于2015年春节前后从房屋管理机关代领房产证，并发放给周存静。另查明，本院在办理徐江蓬与王达富、周存静民间借贷纠纷一案中，于2014年2月20日以（2014）津法民初字第01170号民事裁定书、（2014）津法执保字52号协助执行通知书查封了周存静所有的位于江津区白沙镇的道路交通拆迁安置还房A区1幢1单元6-1号房屋（产权证号：203房地证2012字第707**号）。被查封房屋与买卖合同指向的房屋系同一房屋。该案于2014年6月23日进入执行程序。原告得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2016）渝0116执异96号《民事裁定书》，裁定驳回其异议。原告不服该裁定，遂向本院起诉。上述事实，有原、被告的陈述、房产证、房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、白沙镇高屋社区居民委员会证明、不动产登记查询档案信息，经开庭质证和本院审查属实，在卷佐证，予以确认。本院认为，金钱债权执行案件中，案外人必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有情形，其对争议不动产享有的物权期待权才能对抗申请执行人的债权，排除法院执行。根据第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人余明华在本院查封前已与被执行人周存静签订了合法有效的书面买卖合同；余明华支付购房款虽有一定时间的迟延，但支付合同约定的价款仍在合理期限内；因周存静2015年才实际取得房产证，余明华对未能过户房屋无过错；但是，余明华不能证明自己已在本院查封前占有房屋。房屋买卖合同约定的交房时间是在2014年12月31日前一次性支付第二笔购房款100000元之后，余明华没有提供证据证明周存静在本院查封前已将钥匙等物品交给他。并且，本院查封房屋时，余明华尚未支付第一笔购房款，依常理，周存静不会交付房屋。原告举示了重庆市多邦物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明原告于2014年2月13日进行房屋装修，业主进行房屋装修通常须向物业管理公司缴纳装修保证金，现原告仅出示物业公司的证明，未出示装修保证金缴纳凭据相互印证，且该证明内容与房屋买卖合同约定的在支付第二笔购房款之后周存静向原告交付所有钥匙，原告可以装修该房屋的内容不符，仅凭该《证明》不能证明原告已于2014年2月13日进行装修。原告举示的水、电、气费收据、发票均为2016年后开具，票据户名为周存静，不能证明原告于本院查封前已经入住或占有该房屋。综上所述，原告余明华对争议房屋的权利不能排除法院执行，故其要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的理由不能成立，本院不予支持。被告王达富未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。关于原告要求确认上述房屋归原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，该房屋登记在周存静的名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告要求确认对该房屋享有所有权的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告余明华的诉讼请求。案件受理费80元，由原告余明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  余 力代理审判员  伍晶晶人民陪审员  马恩平二〇一七年六月二日书 记 员  王锦澄