北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5113号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京爱丽格特商贸有限公司，住所地北京市朝阳区湖景东路9、11号2幢-01层-101内B1-M4号。法定代表人：薛振山，董事长。委托诉讼代理人：薛海强，男，北京爱丽格特商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：镡妙春，山西见证律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京北投商业地产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区湖景东路9号2-1311。法定代表人：来金节，执行董事。委托诉讼代理人：宋鹏，男，北京北投商业地产经营管理有限公司职员。委托诉讼代理人：任芳霞，北京市尚公律师事务所律师。上诉人北京爱丽格特商贸有限公司（以下简称爱丽格特公司）、上诉人北京北投商业地产经营管理有限公司（以下简称北投公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初46269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱丽格特公司的上诉请求：1、撤销一审判决一、二、三、四、六项，将本案发回重审或改判支持爱丽格特公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由北投公司承担。事实和理由：1、一审法院遗漏了重要事实，导致认定事实不完整、不全面，爱丽格特公司已与北投公司达成了续租意向，新的租赁关系已建立；即便爱丽格特公司应当支付租赁期满后的租金，收款人也应当为北京城市副中心投资建设集团有限公司，而非北投公司；2、应当追加北京城市副中心投资建设集团有限公司作为第三人参加本案诉讼；3、爱丽格特公司提供的货物清单及货物丢失前一天营业结束时的现状视频资料和相片以及北投公司封存爱丽格特公司经营场所的资料足以印证北投公司给爱丽格特公司造成的具体货物损失，一审法院未予认定是错误的。北投公司辩称，不同意爱丽格特公司的上诉请求及理由。北投公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五、七项，改判爱丽格特公司按照每日169.18元（5.5元/天/平米*30.76平米）标准向北投公司支付自2019年4月8日至爱丽格特公司实际取回物品之日的库房占用费；2、改判爱丽格特公司赔偿北投公司围挡搭建及拆除费用24493.04元；3、改判爱丽格特公司向北投公司支付违约金21060元；4、改判爱丽格特公司赔偿北投公司律师费27000元。事实和理由：1、一审法院酌定库房占用费没有依据且标准过低；2、一审法院认定场地围挡及拆除费用不属于因合同履行必须发生的费用是错误的，该笔费用是收回场地的必要措施，必然发生；3、一审法院未支持违约金是错误的；4、因爱丽格特公司的违约导致北投公司为维护权益实际支出的律师费27000元是实际支出的费用，应按照合同约定由爱丽格特公司承担。爱丽格特公司辩称，不同意北投公司的上诉请求及理由。爱丽格特公司向一审法院起诉请求：1、判令北投公司与我公司续约租赁合同；2、北投公司赔偿我公司货物损失27万元、货柜损失87000元；3、北投公司退还我公司押金21060元。北投公司向一审法院提出反诉请求：1、判令爱丽格特公司向我公司支付场地占用费3088.8元；2、判令爱丽格特公司取走现存放在新奥购物中心H2032库房的物品；3、判令爱丽格特公司向我公司支付仓库使用费（以每日5.5元/平方米*30.76平方米主张，自2019年4月8日至爱丽格特公司实际取回物品之日止）；4、判令爱丽格特公司向我公司支付场地围挡搭建及拆除费用24493.04元；5、判令爱丽格特公司向我公司支付违约金21060元（以爱丽格特公司缴纳的保证金折抵）；6、判令爱丽格特公司赔偿我公司一审律师费1.8万元、二审律师费0.9万元。一审法院认定事实：2017年3月23日，北京新奥和元商业管理有限责任公司作为甲方、鼎藏助业咨询（北京）有限公司作为乙方签订《新奥购物中心租赁合同（品牌名称：TOPD3）》，约定乙方承租甲方经营管理的新奥购物中心B1-M4号场地，建筑面积9平方米，用于经营“珠宝／饰品售卖”，租期自2017年3月27日至2018年3月26日，固定租金标准为24元／平方米／天（含物业服务费及推广费）。合同第三条“续租”3.1约定：乙方如决定续租，需在租期届满日的三个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租期届满日的一个月前与甲方签订新的租赁合同，该期限届满前双方未能签订新的租赁合同的，本合同到期终止。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，并须经甲方书面确认；乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方须支付场地滞留期间的租金及物业费、能源费等费用；乙方应于租赁期满或合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权，甲方有权任意处置滞留于租赁场地的乙方物品；乙方应按照本合同约定之租金标准向就甲方支付交付期间的场地租赁费用；乙方在租赁期限内对租赁场地进行改造增加的添附物可与甲方协商作价处理，如双方无法达成合议则由乙方在交还租赁场地前自行拆除添附物，甲方不予补偿，因拆除产生的一切费用由乙方负担。2017年6月2日，北京新奥和元商业管理有限责任公司作为甲方、鼎藏助业咨询（北京）有限公司作为乙方、爱丽格特公司作为丙方共同签订《新奥购物中心租赁合同三方补充协议（品牌名称：TOPD3）》，约定变更爱丽格特公司为上述合同项下场地的承租主体，并由爱丽格特公司行使该场地承租方的各项权利并承担承租方的各项义务。2018年2月8日，我公司与爱丽格特公司签订了《新奥购物中心租赁合同补充协议一（品牌名称：TOPD3）》，约定爱丽格特公司续租场地自2018年3月27日至2019年3月26日，固定租金为26.4元／平方米／天；乙方上一年度的保证金19440元转为本租赁年度保证金，本租赁年度应交保证金为21060元，本租赁年度应补交保证金差额部分共计1620元；并约定合同未尽事宜，按照原协议相关条款约定执行。2018年，北京城市副中心投资建设集团有限公司作为甲方、北投公司作为乙方、爱丽格特公司作为丙方签订《三方协议书》，约定自2018年9月1日起，原合同约定的房屋租金变更为由丙方直接支付至甲方账户。北京新奥和元商业管理有限责任公司于2018年5月28日变更为北投公司。爱丽格特公司于2018年12月10日向北投公司提交《新奥购物中心续签意向确认书》，申请续约，北投公司工作人员接收后注明“请马博依规办理”。爱丽格特公司又于2019年3月5日申请续约。北投公司于2019年3月11日答复双方合同于2019年3月26日到期后停止商务合作，不再继续签订租赁协议，请爱丽格特公司与北投公司相关工作人员处理到期撤场事宜。北投公司称租赁期限届满后爱丽格特公司未及时搬走，为不让其继续经营，北投公司搭建围挡将位于商场中岛的租赁商铺围起来。北投公司称涉案租赁商铺已于2019年3月15日另行出租，租金标准为每天每平方米31.7元，不包含物业服务费和宣传推广费。2019年3月28日，北投公司向爱丽格特公司发出《关于TOPD3商户合同到期违约滞留的告知函》，告知爱丽格特公司在合同终止后仍违约持续经营，根据合同约定爱丽格特公司应于合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期不搬出视为放弃对该物的所有权，北投公司有权任意处置滞留于租赁场地的物品。2019年4月3日，北投公司向爱丽格特公司发出《关于TOPD3限期清理滞留物品的函》，要求爱丽格特公司于2019年4月4日24时前将租区内滞留物品进行清退工作，否则北投公司将根据合同约定对滞留物品进行清理。爱丽格特公司称北投公司于2019年3月28日晚对其承租商铺封存，封条显示日期为2019年3月29日。北投公司称其于2019年3月28日晚至2019年4月8日之间对爱丽格特公司承租商铺进行封存，2019年4月8日将爱丽格特公司的货柜完整搬到仓库，2019年6月11日，爱丽格特公司人员去仓库看了柜子并拿走部分个人物品。爱丽格特公司称搬走的货柜部分没有锁上，有的柜子也没有贴封条，搬运过程中北投公司已将其定制的货柜拆卸损坏，无法再使用。爱丽格特公司提交货物损失清单以证明货物损失，北投公司认为系爱丽格特公司自己编辑，对清单真实性不认可。本案审理中，法院组织双方于2019年7月18日清点货品，在北投公司地下库房内发现8个上锁的玻璃柜（内摆放银饰品）、7个打包的纸箱、3个立柜、4个吊楣、拆卸的若干地板、拆卸的若干支撑吊楣的玻璃、1个吧台椅、1个小圆椅。爱丽格特公司认为不能排除银饰品存在被掉包的可能，除非北投公司同意为库房中现存的银饰品提供质保，否则不同意拿走。北投公司称其无法提供质保。爱丽格特公司未将货品拉走。2019年9月10日，爱丽格特公司申请对其货品损失的价值进行评估，法庭安排双方自行清点货品。2019年9月16日，双方自行前往北投公司库房清点货品，爱丽格特公司仍以北投公司未为货品提供质保为由，拒绝清点货品。2019年9月17日，爱丽格特公司撤回评估申请。爱丽格特公司提交北京聚美旺展览展示有限公司于2019年4月22日出具的《关于“北京爱丽格特商贸有限公司”装修费用的证明》，内容为该公司于2017年5月6日为爱丽格特公司在新奥购物中心负一层做柜台并进行安装，选修费用为87000元，于2017年4月9日签订合同，先付37000元预付款，后通过微信转账7次付完余款5万元。爱丽格特公司另提交微信支付账单证明装修款给付情况。北投公司提交“TOP3围挡新作及拆除”工程概预算书，工程造价为24493.04元。爱丽格特公司不认可该预算书的真实性。北投公司提交其与北京市尚公律师事务所于2019年4月30日签订的《民事委托代理合同》，内容为就北投公司与爱丽格特公司之间的房屋租赁合同委托北京市尚公律师事务所参加该案一审、二审（如有）、执行（如有）阶段的诉讼活动，北投公司向北京市尚公律师事务所支付律师费1.8万元，如有二审诉讼程序，则支付律师费0.9万元。北京市尚公律师事务所于2019年5月20日向北投公司开具金额为18000元的律师服务费发票。北投公司提交交通银行回单，显示其于2019年7月8日向北京市尚公律师事务所汇款18000元。爱丽格特公司对《民事委托代理合同》、律师服务费发票的真实性不认可，对交通银行回单真实性认可，关联性不认可，认为回单日期与律师费发票日期不符，也与《民事委托代理合同》中约定的律师费支付时间不符，没有明确为哪一案件的律师服务费用。北投公司提交其与案外两公司分别于2018年7月12日、2018年10月26日签订的库房租赁协议，库房租金标准均为5.50元/平方米/天。爱丽格特公司对该证据真实性和关联性不认可。一审法院认为，北投公司与爱丽格特公司之间的租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。双方合同已于2019年3月26日到期终止，北投公司未与爱丽格特公司续签租赁合同不违反法律规定。爱丽格特公司要求北投公司续约，无合同及法律依据，一审法院不予支持。合同到期后，爱丽格特公司未将承租商铺腾出交还北投公司，北投公司将商铺内物品转移，防止了损失扩大，符合合同约定。爱丽格特公司在合同期满后仍继续占用承租商铺，北投公司主张合同期满后至2019年4月8日清空场地期间的场地占用费，一审法院根据合同约定的租金标准予以支持。爱丽格特公司主张货物损失，无合同及法律依据，一审法院不予支持。根据双方合同约定，乙方应于租赁期满或合同终止前3日内将己方物品搬出租赁场地，逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权，甲方有权任意处置滞留于租赁场地的乙方物品。虽然存在上述约定，但北投公司将爱丽格特公司的相关物品保存在其仓库，且爱丽格特公司在本案中主张其物品损失，可见双方均以其行为变更了“逾期拒不搬出己方物品的视为乙方放弃对该物的所有权”的约定。现爱丽格特公司的物品占用北投公司库房，北投公司要求爱丽格特公司取走物品，一审法院予以支持。在取走物品之前库房实际由爱丽格特公司占用，爱丽格特公司理应支付相关占用费，一审法院对该费用予以酌定。关于场地围挡及拆除费用，系北投公司为其经营利益发生，并非因合同履行必须发生的费用，一审法院对此不予支持。北投公司要求爱丽格特公司支付其违约金21060元，因合同未并无租赁期满后逾期交还应支付违约金的约定，故一审法院不予支持。北投公司要求赔偿律师费，鉴于双方合同约定“如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用”，一审法院对该费用酌予支持。北投公司要求以爱丽格特公司给付的押金抵扣其损失，考虑到爱丽格特公司部分应付费用仍在持续，双方可在执行中自行抵扣。爱丽格特公司在履行给付义务及赔偿责任后，北投公司应返还剩余押金（如有）。综上，一审法院判决如下：一、北京爱丽格特商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京北投商业地产经营管理有限公司场地占用费3088.8元；二、北京爱丽格特商贸有限公司于判决生效之日起七日内将其物品从北京北投商业地产经营管理有限公司处取走；三、北京爱丽格特商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京北投商业地产经营管理有限公司自2019年4月8日至北京爱丽格特商贸有限公司按上述主文第二款实际取回物品之日的库房占用费（按每日40元计算）；四、北京爱丽格特商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京北投商业地产经营管理有限公司律师费8000元；五、北京北投商业地产经营管理有限公司在北京爱丽格特商贸有限公司履行完上述各项义务后三日内返还其押金21060元；六、驳回北京爱丽格特商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京北投商业地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北投公司提交的证据为：北投公司向律师事务所支付代理二审案件的转账凭证和发票，证明目的是其主张的二审律师费已经实际发生。爱丽格特公司的质证意见为：北投公司在二审法院审理期间提出的要求爱丽格特公司支付二审律师费的诉讼请求属新发生的诉讼请求，不应在本案中处理，故其对北投公司的证据不予质证。又查、《三方协议书》第五条第二款的约定：由原合同引起的或与原合同有关的一切争议，甲方仍授权乙方以乙方自己名义独立进行解决，包括但不限于以原被告身份提起或参与诉讼（含仲裁）、主张或承担合同项下包括房租租金与押金在内的一切款项或违约责任等。在本院审理中，爱丽格特公司称即使应当支付场地占用费，计算期限也不应是3月26日至4月8日，因3月28日北投公司已将租赁区域进行了围挡，爱丽格特公司无法进行正常的经营。经询，爱丽格特公司表示不知道最后一天结束营业后公司货物的具体去向，其也无法确认目前存放于库房的货物是否是其公司的货物。爱丽格特公司认可在北投公司对其承租的商铺封存后未向北投公司要求返还公司货物，理由是其认为双方已完成续约且其已就双方争议起诉。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有四：一是本案是否应追加北京城市副中心投资建设集团有限公司作为本案第三人参加诉讼；二是爱丽格特公司与北投公司是否已就续租事宜达成一致意见；三是北投公司是否应就爱丽格特公司所述的损失承担赔偿责任；四是爱丽格特公司是否应向北投公司支付场地占用费、库房占用费、赔偿场地围挡搭建及拆除费用、违约金，律师费。关于争议焦点一。爱丽格特公司上诉认为一审法院未核实爱丽格特公司、北投公司及北京城市副中心投资建设集团有限公司是否签订了《三方协议书》，属认定事实不清。本院认为，一审法院在查明事实部分已明确认定“2018年，北京城市副中心投资建设集团有限公司作为甲方、北投公司作为乙方、爱丽格特公司作为丙方签订《三方协议书》”，北投公司对此事实亦表示认可，在此情况下，无需追加北京城市副中心投资建设集团有限公司用以确认《三方协议书》的真实性问题。另外，根据《三方协议书》第五条的约定，北投公司可以以自己的名义独立解决争议，故本案无需追加北京城市副中心投资建设集团有限公司作为本案第三人参加诉讼。关于争议焦点二。爱丽格特公司上诉称本案中认定双方是否达成续约合议应该适用租赁合同3.4条的规定，只要甲方批准乙方的续租申请就应该认定双方已就续租达成一致意见，而其2018年12月向北投公司递交《新奥购物中心续签意向确认书》后2018年12月10日北投公司工作人员签字受理，2018年12月11日北投公司招商拓展部接受并批示“请马博依规办理”应认定双方已达成了续租的一致意见。应指出的是，租赁合同3.1条的规定：乙方如决定续租，需在租期届满日的三个月前向甲方发出要求续租的书面通知，且应该在租期届满日的一个月前与甲方签订新的租赁合同，该期限届满前双方未能签订新的租赁合同的，本合同到期终止。而本案中爱丽格特公司在向北投公司提交续约意向确认书后未与北投公司签订新的租赁合同，应认定双方未能完成合同3.1条约定的续约流程，无法认定双方已经就续约达成一致意见。且爱丽格特公司2018年12月向北投公司递交《新奥购物中心续签意向确认书》上虽有“请马博依规办理”的字样，但是据此并无法认定此即代表北投公司已经批准了爱丽格特公司的续约申请，且北投公司在2019年3月11日以书面形式答复双方合同于2019年3月26日到期后停止商务合作，不再继续签订租赁协议。综合以上分析，本院认为爱丽格特公司、北投公司未就续约达成一致意见。关于争议焦点三。爱丽格特公司上诉认为因其不知道最后一天结束营业后公司货物的具体去向，其也无法确认目前存放于库房的货物是否是其公司的货物，但根据其提供的货物清单以及结束营业时的现状视频资料及照片以及北投公司封存爱丽格特公司经营场所的资料，可以认定北投公司给爱丽格特公司造成的具体货物损失。经查，爱丽格特公司提供的视频资料分为三类，一是对其柜台展示商品的拍摄，二是对于北投公司将其经营柜台设置围挡后的情况，三是围挡拆除后拍摄的场景。北投公司对其拍摄时间及地点、内容均不认可。退一步而言，即使爱丽格特公司拍摄的内容确系其所述的时间节点，但爱丽格特公司提供的对其柜台展示商品的拍摄时间为一分钟左右并非对全部商品逐一清点后的拍摄，对设置围挡和拆除围挡的拍摄与认定其货品价值并无必然联系，在此情况下，本院无法认定其所述的北投公司在合同到期后将爱丽格特公司的货柜搬到仓库保存的过程中造成其货品丢失，其该项上诉请求，本院不予支持。同时，一审法院对北投公司要求爱丽格特公司将取走相关物品的诉讼请求予以支持，并无不当。关于争议焦点四。关于场地占用费，因双方合同已于2019年3月26日到期且双方未续约，但爱丽格特公司未将承租商铺腾退交还给北投公司，故一审法院认定直至2019年4月8日清空场地之前爱丽格特公司应向北投公司按照合同约定的租金标准支付场地占用费是正确的。关于场地围挡及拆除费用，因该笔费用系北投公司为其经营利益发生并非因合同履行必须发生的费用，故一审法院未予支持并无不当；关于库房占用费，爱丽格特公司在合同到期后未主动搬离营业场所，北投公司将其货柜及商品搬至库房，库房被爱丽格特公司实际占有使用，故其应向北投公司交纳库房占用费，具体数额一审法院酌定未见明显不当；关于违约金，北投公司不同意向爱丽格特公司返还押金，理由是爱丽格特公司未按合同约定搬离租赁场地构成违约，故应将押金折抵为违约金，本院认为根据租赁合同14.1的约定，如乙方在未能续约时拒不交还租赁场地，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；5.2条约定，如乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理…直接从保证金中扣除违约金或一定数额的金额以补偿由于乙方违约而给甲方造成的损失…根据合同约定违约金以弥补甲方损失为目的，本案中北投公司因爱丽格特公司未按期腾退租赁场地的主要损失包括场地占用费、律师费等已得到部分支持，在此情况下法院对其要求将押金转化为违约金不予返还的上诉请求，不予支持；关于律师费，虽然双方的合同中对此确有约定，但一审法院综合本案案情对律师费用予以酌定并无明显不当，本院予以维持。综上所述，北京爱丽格特商贸有限公司、北京北投商业地产经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由北京爱丽格特商贸有限公司负担604元（已交纳），由北京北投商业地产经营管理有限公司负担1614元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇二〇年六月三日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩