贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0203民初2644号原告：包春成，男，1966年2月21日生，汉族，无职业，住六枝特区，委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100720。委托诉讼代理人：李安勇，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号32409081103715。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公室**，统一社会信用代码91520200736643121H。法定代表人：翟纯孝，该公司执行董事长。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路**，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事长。二被告委托诉讼代理人：丁丽，金鸟律师事务所律师，执业证号15202201511837226。原告包春成与被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称“水矿太阳石房开公司”）、六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包春成及其委托诉讼代理人张兴建、李安勇，被告水矿太阳石房开公司和源丰房开公司的委托诉讼代理人丁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包春成向本院提出诉讼请求：1、判令二被告在30日内办理房屋的土地使用证交付给原告；2、判令二被告双倍返还超出3%面积的房价款4888.80元；3、判令二被告赔偿占用多收的房款14097.60元给原告造成的损失7499.00元（2008年4月至2016年4月）；4、判令二被告退还三通中的自来水开户费2000.00元，以及占用该费用产生的利息1064.00元，共计3064.00元；5、判令二被告退还多收的维修金281.00元(14097.60元×2%双方约定)；以上共计金额15732.80元。诉讼过程中，原告增加变更第一项诉讼请求为：判令二被告在30日内办理房屋的土地使用证交付给原告，并按总房款256320.00元每日万分之0.5的约定支付逾期8年零4个月（2008年8月25日至2016年12月22日）的违约金38942.40元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至土地使用证交付给原告时止。以上共计金额54675.20元。事实和理由：2008年4月20日，原告与被告水矿太阳石房开公司签订商品房买卖合同，合同第三条约定商品房建筑面积为177.43m2，套内面积为161.30m2，公摊面积为16.13m2；第四条约定商品房单价为1440.00元/m2，购房总金额共计256320.00元，出卖人代收三通开户费3570.00元；第五条约定房屋面积差异处理：1、以产权登记面积为准，多补少退房款；2、买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积的，面积误差比绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，原告于2008年4月付清全部款项。2008年8月25日，被告交付房屋给原告使用，但被告至今没有办理房屋土地使用证，收取的自来水开户费2000.00元也未退还原告。原告购买的房屋产权证确认的建筑面积为167.64m2，比买卖合同确认的面积减少了9.79m2，面积误差比绝对值严重超过国家规定3%的合理范围。被告除退还房款外，对占用原告超出的资金损失一直未给予答复。鉴于此，原告只好诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告水矿太阳石房开公司辩称，根据双方2008年4月20日签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。据此，商品房买卖合同双方当事人约定房地产权属证书的交付期限，是按六盘水市相关发证单位的期限执行，而不是涉案房屋交付使用时一并交付权属证书，故原告的第一项诉讼请求无事实依据。双方签订的商品房买卖合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，多补少退房款；（2）×（3）×（4）×；本案原、被告双方就产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理，已明确约定“以产权登记面积为准，多补少退房款”。根据该约定，原告仅有权主张被告返还面积差异部分的房款，因此，原告主张的第二项及第三项诉讼请求无法律依据及事实依据，不应当得到支持。因被告已经按一户一表为原告安装了供水设施，原告诉请退还三通中的自来水开户费2000.00元，以及占用该费用年产生的利息损失1064.00元不应当得到支持。因双方签订的商品房买卖合同未对房屋维修金作出约定，事后也未就该项事宜作出补充约定，故原告要求退还多收的维修金281.00元的诉请，也不应当得到支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告对其公司的诉讼请求。被告源丰房开公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，向原告出售房屋的是被告水矿太阳石房开公司，并非被告源丰房开公司。只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。其公司并非本案商品房买卖合同的当事人，因而不是本案适格被告，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。原告包春成围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、居民身份证1份，拟证明原告的身份情况。二被告对该证据无异议。2、所有权证书、商品房买卖合同、计税表各1份，拟证明原、被告约定的房屋总价款256320.00元，每平方米单价为1440.00元，房屋的建筑面积为177.43m2；房屋所有权证书记载的面积为167.64m2，合同面积与房屋实际面积差距9.79m2；原告缴纳的三通费为3970.00元，其中包含自来水公司2000.00元开户费；原告交付被告的公共维修资金按照房屋的总价款计算为5126.00元，而原告房屋的实际面积是167.64m2，应该缴纳的维修金为4845.00元，被告多向原告收取281.00元。二被告对计税表的真实性有异议，认为该计税表上面并无双方的签章，双方并没有就权利义务进行约定，因真实性不能确定，对其合法性关联性也存在异议。对房屋所有权证和商品房买卖合同的“三性”没有异议，但认为商品房买卖合同不能证明原告的证明目的，该合同并未对公共维修金做出约定。3、办证费用结算标准表1份，拟证明被告退还原告多收的房款14918.00元。二被告对该证据“三性”无异议，认为该份证据证明被告太阳石公司是按双方签订的买卖合同第五条的约定履行，以及对于房屋面积差异的处理，是以产权登记面积为准，退还多收原告的房款。4、住宅、门面交接单1份，拟证明被告水矿太阳石房开公司交付给原告房屋的时间为2008年8月25日。二被告对该证据无异议，认为证明被告未违约。5、情况说明1份，拟证明被告未按照约定到六枝特区自来水公司为原告及其他业主办理水表开户手续，被告代收的2000.00元开户费，并未给原告办理水表开户。二被告对该证据真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。认为该情况说明是案外人六盘水鸿润物业有限公司出具，所反映的情况并不客观。在2008年交付房屋时，被告已到六枝特区自来水公司办理过一户一表的开户事宜，当时自来水公司不能办理此项业务，所以被告自行为业主安装了一户一表，被告已经依约履行了商品房买卖协议。6、收款收据3份、郑春香书写证明、按揭还款清单各1份，拟证明被告源丰房开公司是本案适格主体；根据被告源丰房开公司财务人员郑春香出具的证明，原告已经付清所有费用，各种款项的交付时间为2008年5月至6月；本案房屋的按揭款原告已经全部清偿完毕。二被告对郑春香出具证明的真实性有异议，认为在证据上面没有加盖被告的印章，对收款收据和按揭还款清单的“三性”无异议。被告水矿太阳石房开公司提交的证据有：1、营业执照1份，拟证明被告水矿太阳石房开公司的诉讼主体资格。原告对该证据无异议。2、商品房买卖合同1份，拟证明双方合同约定的建筑面积为177.43m2，购房款按照建筑面积1440.00元/m2的单价计算；合同约定商品房面积差异的处理方式为双方自行约定，以产权证书登记的面积为准，多补少退房款；对房屋产权登记的约定，双方自行约定办理期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。原告对该证据的“三性”无异议，对被告的证明目的有异议，认为该商品房买卖合同系被告填写的格式合同，签订合同时系集体签订，多补少退的条款属格式条款，合同中产权证书交付的时间属约定不明，对约定不明的条款应当执行法律规定。合同约定的条款是被告自行约定的，产权证书办理时间也是被告自行约定的，没有经过原告确定。被告源丰房开公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：从本院审理的被告与其他业主的相同纠纷提交的证据看，被告向购房业主出具的计税表均未加盖印章，被告以计税表上无双方的签章否定该表的真实性与客观事实不符，故对原告提交的计税表本院予以确认；原告提交的情况说明可以证实原告未在六枝特区自来水公司办理一户一表；证人应当出庭作证，郑春香书写的证明不符合证据“三性”，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2008年4月20日，原告与被告水矿太阳石房开公司签订商品房买卖合同，合同第三条约定商品房建筑面积共177.43m2，其中，套内建筑面积161.30m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.13m2；第四条约定商品房单价为1440.00元/m2，总金额256320.00元；出卖人代收产权办证费12591.00元，三通开户费3570.00元；第五条约定面积确认及面积差异处理为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：“（1）双方自行约定：以产权登记面积为准，多补少退房款。”第六条付款方式约定原告首付款77320.00元，余下购房款179000.00元办理银行按揭。第十二条约定因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：“1、……；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、房地产权属证书的规定期限按六盘水市相关发证单位的期限执行。”2008年8月25日，被告向原告交付房屋。2011年11月11日，被告为原告办理了房屋所有权证，该所有权证记载房屋建筑面积为167.64m2，其中，套内建筑面积为146.99m2；但该房屋土地使用证至今未办理。被告为原告安装了一户一表水表，但没有在六枝特区自来水公司为原告办理单独开户。2013年3月15日，二被告向原告出具收款收据三份，载明收到原告交来的购房款62402.00元，办证费14618.00元，维修金4828.00元。在诉讼过程中，原告于2017年4月5日向本院申请财产保全。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。被告虽然为原告办理了房屋所有权证，但未办理房屋的土地使用证，被告已经违约，故对原告要求被告办理房屋土地使用证的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告请求被告支付逾期办证的违约责任，应当从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告于2008年8月25日将房屋交付原告，并于2011年11月11日为原告办理了房屋所有权证，但未办理土地使用证，被告的行为已经违约。原告如要求被告承担违约责任，应当在二年内向被告主张违约责任，但原告于2017年11月22日才要求被告承担逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，本院不予支持。本案争议房屋实际面积为167.64m2，原告应当交纳的总购房款应为241401.60元。从被告交给原告的办证费用结算表看，房屋结算清单显示原告已交购房款256320.00元，应退原告购房款14918.00元。从编号为0000766号收款收据看，被告收到原告的购房款为62402.00元，加上原告的银行按揭贷款179000.00元，被告共计收到原告购房款为241402.00元，被告并未多收原告的购房款。因此，对原告要求被告双倍返还超出3%面积购房款的诉请，本院不予支持。从办证费用结算表及2013年3月15日编号为0000766号的收款收据看，原告所称多收取的购房款14097.60元双方已经结算清楚，原告如对此有异议也应当在二年的诉讼时效内提出。因此，对原告要求被告支付占用多收取购房款造成损失7499.00元的诉请，本院不予支持。被告虽未到六枝特区自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水。故对原告主张返还水表开户费2000.00元，支付利息1064.00元的诉请，本院不予支持。按原告房屋所有权记载的面积计算，原告的购房总价款为241401.60元，维修金按总房价款的2%收取，原告应当交纳的维修金为241401.60元×2%＝4828.03元。从原告提交的编号为0000524号收款收据及办证费用结算表载明，被告收取的维修金为4828.00元，被告并未多收取原告的维修金。故对原告要求被告退还多收的维修金281.00元的诉请，本院不予支持。从原告提交的收款收据看，原告交纳的购房款、办证费、维修金等费用都加盖有二被告的财务专用章，该组证据可以证实被告源丰房开公司收取了原告的购房款等费用。因此，对被告源丰房开公司辩称其公司不是本案适格被告的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定，判决如下：一、被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告包春成办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区C幢1单元7层4C号房屋土地使用证；二、驳回原告包春成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元（原告已预交），由原告包春成负担553元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司、六盘水源丰房地产开发有限公司负担30元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 吴 剑二〇一七年六月十二日书记员 赵明月