上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初4282号原告：陈征，男，汉族，1979年1月14日生，户籍地江西省宜春市，现住上海市嘉定区。原告：钟雯梅，女，汉族，1982年5月20日生，户籍地江西省宜春市，现住上海市嘉定区。两原告委托诉讼代理人：赵强，上海汇裕律师事务所律师。被告：管晨迪，男，汉族，1995年1月17日生，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：管三囡，男，汉族，1971年12月27日生，户籍地上海市。委托诉讼代理人：汪汉杰，上海市致真律师事务所律师。原告陈征、钟雯梅与被告管晨迪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈征、钟雯梅及委托诉讼代理人赵强、被告委托诉讼代理人管三囡、汪汉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈征、钟雯梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间于2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付违约金人民币173.8万元(以下币种同)。事实与理由：原、被告双方于2016年8月15日签订房屋买卖合同，约定由被告购买原告所有的位于上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号的房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为214.80平方米、地下附属面积91平方米，总价款869万元；付款期限为合同签订前定金1万元转首期房价款、签订合同当日支付119万元、2016年9月18日支付160万元、2016年10月30日支付384万元，合计首期房价款664万元，第二期房价款200万元，原告同意被告通过银行贷款支付，被告应于合同签订60日内向银行申请贷款，若被告贷款申请未经审核通过或未全额通过，其后的三个工作日内办理送件手续，被告应于送件当日将第二期房价款余额或差额补足并支付原告，第二期房价款应于2016年11月30日前支付；被告在收到第二期房价款后七日内将房屋交付给被告，同时，被告支付房屋尾款5万元；2016年11月30日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按约定期限付款的，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同，被告应当承担违约责任，除应向原告支付30日赔偿金外，还需向原告支付总房价20%的违约金。合同签订后，被告如约向原告支付了涉案房屋首期房价款664万元，但是，对于第二期房价款200万元，被告向银行申请贷款未能在2016年11月30日前支付，严重违反了合同约定，构成根本违约。2017年2月14日，原告委托律师发函给被告，要求被告在2月28日前支付第二期房款并承担合同约定的违约责任，否则原告将依约解除合同并追究被告的违约责任，但该函件被退回，原告遂起诉来院。管晨迪辩称，因银行贷款政策发生变化导致贷款申请无法通过是造成合同未能按期履行的原因，非被告的主观故意，在经过积极努力后，目前已办理好全部手续，可与原告办理过户手续，对此原告是明知的，也提供了资料予以配合，故房屋买卖合同应继续履行；原告发律师函时，事先未通知被告及中介公司，且地址不符，快递人员仅电话通知被告母亲有快递，在确认被告未曾购买商品、不知寄件人的情况下，为防止诈骗等就要求退回，故被告没有看到相关函件，原告的解除通知并未到达被告。本院经审理，对双方无争议的事实确认如下：2016年8月15日，原、被告在第三人居间服务下，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，两原告为出售人即甲方，被告为买受人即乙方，乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积为214.8平方米、地下附属面积91平方米，转让价格为869万元；双方在2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿及自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，如乙方逾期付款超过30日的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担违约责任，除应向甲方支付30日的赔偿金外，还需向甲方支付总房价20%的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金、赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。附件三付款协议约定：本合同签订前乙方已支付定金1万元转为首期房价款，签订本合同当日乙方直接支付甲方部分首期房价款119万元，乙方于2016年9月18日支付部分首期房价款160万元，于2016年10月30日支付部分首期房价款384万元，以上各项共同构成全额首期房价款664万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后60日内向该贷款银行申请贷款，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二笔房价款全额或差额补足并支付甲方；甲方收到乙方支付第二期房价款后七日内将该房屋交付给乙方并签署《房地产交接书》，同时，乙方支付房价尾款5万元。合同签订后，被告按约支付了首期房价款共计664万元，但因银行贷款政策变化，未能在合同约定期限内通过银行贷款审核。为此，双方通过中介方进行磋商，被告表示在与银行沟通、确认贷款事宜，希原告能予以理解。2017年2月10日，原告委托律师向被告发函，要求被告于2017年2月15日前提供贷款银行审核通过的文件或于2017年2月28日前支付第二期房价款200万元，并承担合同约定的违约责任，否则将依照合同约定通知被告单方解除合同。该函件被退回。2017年2月15日，原告将律师函交给中介方工作人员，要求其转交被告，后，被告收到该函。2017年2月23日，原告再次发短信给被告母亲，要求在2月28日前办理过户手续并支付200万元。2017年3月9日上午，中介方工作人员告知原告陈征，被告贷款银行更换为工商银行，并要求原告陈征将工商银行卡发给其用于办理贷款申请手续，原告陈征即将其工商银行卡照片发给中介方工作人员。当日下午，被告母亲发短信给原告表示感谢，并称银行反馈贷款可于下周五审批通过，之后双方去办理(过户)手续。原告回复称需沟通过户事宜和违约金事宜，没谈好不愿意过户。被告母亲回复表示一切事宜下周银行通过再见面商议。2017年3月13日，两原告起诉来院。另查明，被告就购买系争房屋已向中国工商银行股份有限公司上海市地铁支行申请贷款200万元，并于2017年3月15日获审核通过，贷款期限30年。诉讼中，被告将第二期房价款200万元现金缴至本院代管款账户。本案争议焦点为被告逾期付款是否构成根本违约，原告是否享有合同解除权？本院认为，原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，应属合法有效，双方均应秉承诚实信用原则全面履行。虽然双方在合同中约定，如被告的贷款申请未能审核通过，需在约定过户日前现金补足第二期房价款，但是根据双方在合同履行过程中的磋商情况来看，原告对于因银行政策变化导致被告贷款出现问题是明知的，亦知晓被告为此在与银行沟通协调，原告虽通过律师函进行催告并要求被告限期履行，并表明如逾期，其将行使单方解除权，但在被告未能按指定期限付款并告知原告已更换贷款银行，需原告提供银行账户用以办理银行贷款手续后，仍主动提供银行账户以便被告办理贷款申请手续，可见，双方对于被告逾期付款后，合同继续履行已达成合意，从原告的短信内容来看，双方争议的也是逾期付款违约金数额问题。同时，从本案合同的标的数额、履行情况来看，被告逾期支付第二期房价款尚不构成根本违约，且被告的贷款申请已审核通过，合同继续履行本无障碍，现原告因与被告就逾期付款违约金数额未能达成一致，即以合同约定解除条件成就为由要求解除合同、支付解约违约金，于法无据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告陈征、钟雯梅要求解除原、被告于2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告陈征、钟雯梅要求被告管晨迪支付违约金173.8万元的诉讼请求。本案受理费人民币20,442元，减半收取10,221元，由原告陈征、钟雯梅负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 徐 芬二〇一七年六月二十二日书记员 邵文菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。