辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1334号上诉人(原审原告)：大连汽车修配厂分厂，住所地辽宁省大连市甘井子区中华路。法定代表人：刘勤，该修配分厂厂长。被上诉人(原审被告)：大连澜健新能源科技有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇通街158号10层2号。统一社会信用代码91210211MA0XK9QQ9C。法定代表人：石力华，该公司经理。委托诉讼代理人：谭博，辽宁君广泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘校宇，辽宁君广泽律师事务所律师。上诉人大连汽车修配厂分厂（以下简称“汽修厂分厂”）因与被上诉人大连澜健新能源科技有限公司（以下简称“澜健公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汽修厂分厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项,判令被上诉人按照合同约定恢复厂房场地原样并按原租金标准给付租赁费用至实际腾退之日。2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在双方签订的《厂房租赁协议》中第四条明确约定“如乙方确需增建或添置固定设施,必须经甲方同意,在合同期满或终止时将厂房场地恢复原样或无条件移交给甲方”。被上诉人在承租期内擅自将上诉人原有厂房拆除,上诉人有权要求被上诉人恢复原厂房后进行交接。二、中华路街道执法大队拆除的是澜健公司未经审批的“正在建造中的二层建筑物”,而不是汽修厂分厂原有厂房。被上诉人擅自将上诉人原有厂房拆除后重新扩建,但未办理有关审批手续,被街道执法大队强行拆除。三、根据中华路街道执法大队出示的有关文件及口头解释:2017年7月31日前的厂区内建筑物一律不处理;2017年8月1日起违建则立见立拆。汽修厂分厂原临建是在2002年建造的,不在执法拆除之列,也无须提供任何审批手续。四、被上诉人在2019年5月14日一审时当庭提交的《关于“中华路街道综合执法仕同星违法违规拆除公司建筑物”信访事项答复意见书》中对拆除物的规模、材质及原址建筑物都有明确的说明,庭审中汽修厂分厂也反复强调了上述理由,原审法官对以上证据、陈述视而不见,听而不闻,却以“原告未提供证据”驳回汽修厂分厂的诉求,有偏袒之嫌。五、被上诉人在承租期间根据自己的需要对厂房内部进行了装修改造,不仅打通了承重墙影响厂房寿命,还在室内中央设置了隔断墙,并在墙面刻上“澜健新能源公司”的大字招牌。如不拆除必然影响后来的租户使用,又何来“增加了房屋的价值”?厂房钥匙至今仍在被上诉人手中,上诉人如何进入室内拍照取证?室外建筑垃圾是被执法大队拆除的违建,有图片,还要什么证明?六、合同期内解除合同须经双方协商一致,终止合同必须遵守双方约定。1、2018年11月29日的《通知》,澜健公司不仅要求返还已给付的10万元厂房租金,还要求赔偿其巨额经济损失却又不提供任何证据,汽修厂分厂“建议通过法律解决”是正确的。2、2019年3月25日的《通知》是在3月12日已进入法律程序后由澜健公司代理律师转交的,己没有意义。3、在厂房场地既不恢复原样也不予赔偿的情况下,出租方有权拒绝交还厂房,承租方也必须给付正式交接前的厂房租金。一审法官偏听偏信澜健公司一面之词,仅据澜健公司两份单方解除合同的《通知》,判决“己解除合同”不予恢复厂房原状,显然有失公平。澜健公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汽修厂分厂向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的厂房租赁协议；2.判令被告将厂房和场地恢复原状并交付给原告；3.判令被告支付拖欠的租金60000元，并按同期银行贷款利率支付利息（自2018年4月1日起至实际付清日止）；4.判令被告承担厂房和场地交付前的租赁费用，租金按160000元/年计算（自2019年4月1日至实际交付止）。一审法院认定事实：2018年1月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订厂房租赁协议，约定：甲方将坐落于大连市甘井子区中华路1号厂区内原修理车间及烤漆车间等4间约700m2的厂房及周边部分场地约400m2租赁给乙方作为汽车维修、办公之用；租赁期限为2018年4月1日-2019年3月31日，年租金160000元；租金结算方式为每年一次性支付，本合同签订时，乙方须将一年租金付清，如因各种原因迟交租金10日以上，应按银行同期贷款利率计息，甲方有权终止合同，有权利用乙方所存货物、设备抵押租金；乙方在租赁期间应保持厂房和场地完好，负有安全防火责任，其管理维修由乙方负责，如乙方确需增建或添置固定设施，必须经甲方同意，在合同期满或终止将厂房场地恢复原样或无条件移交给甲方，不得向甲方提出任何费用；房屋场地、设备、管道及附着物由于乙方原因造成破坏、污染或影响正常使用时，乙方应负赔偿责任；甲方向乙方提供/千瓦容量的电力及用水，乙方单独挂表计量，按大连市收费标准，按期向水、电部门交纳。2018年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，记载：“由于目前甲方用电涉及第三人微电机厂，因此不能完全满足乙方的用电需求。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、甲方负责协调第三人微电机厂，力争10-15千瓦的用电量。不足部分由乙方自行解决，所发生的费用由乙方自行承担。二、乙方生产经营所需用电由乙方自行解决。所发生的费用由乙方承担。三、如甲方争取不到10-15千瓦的用电量，由甲方通过法律途径解决，诉讼等费用由甲方自行承担。甲乙双方均应服从法院的判决……”2018年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订厂房租赁补充协议，约定双方达成如下补充协议：“1.乙方租赁期限暂定五年（2018年4月1日至2023年3月31日）……”被告于2018年11月29日向原告送达一份关于解除租赁协议的通知，称“……租赁协议签订后，我司如约支付了租金，并且投入巨资装修了厂房，4月01日装修完毕，随时可以开始经营。由于贵厂的原因，直至2018年9月24日才为我公司接入经营所必须的水、电。在此期间，我司一直无法经营……我司根据租赁协议第六条的约定，特向贵厂提出解除租赁协议的书面通知……”原告法定代表人于2018年11月29日在该通知上注明“此通知违背事实，不同意上述要求。建议通过法律解决”。被告于2019年3月25日向原告发出厂房及场地交接通知函，称“鉴于：1、大连汽车修配厂分厂已被吊销，导致我公司至今无法办理专项经营许可证，致使合同目的无法实现；2、大连汽车修配厂分厂与大连微型电机厂就租赁协议项下房屋的所有权纠纷至今仍在诉讼过程中，大连汽车修配厂分厂将所有权存在争议的房屋出租给我公司，构成违约。我公司于2018年11月29日，向贵厂发出了“关于解除租赁协议的通知”函，贵厂已收到并确认。关于解除租赁协议的通知函发出后，截至今日我方多次请求贵厂与我方办理厂房及场地交接手续。现正式通知贵厂，在接到本通知函后5日内，立即与我方办理交接手续，否则一切法律后果自行承担。”2019年3月25日，原告法定代表人在该通知函上注明“已通过法律程序，法院判决后进行厂房交接”。被告提供一份关于“中华路街道综合执法仕同星违法违规拆除公司构建物”信访事项答复意见书，该意见书载明执法大队在2018年3月16日将位于微型电机厂院内）的两处建设拆除，面积共计208.5平方米，拆除的理由是当事人提供不出任何规划建设等审批手续。原告称诉讼请求中的恢复原状指的是：交付给被告时的状态，把170平临建恢复，室内建的墙无法使用和利用的东西拆除掉，厂房内的建筑垃圾处理掉。原告与案外人大连微型电机厂曾就厂房转让事宜发生诉讼，后法院以该案属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，驳回了原告的起诉及被告的反诉。该裁定已生效。2018年6月14日，原告在一审法院起诉案外人大连微型电机厂，诉讼请求为：大连微型电机厂履行协议为大连汽车修配厂分厂的厂房接通正常经营所需的水、电。一审法院已作出（2018）辽0211民初5689号民事判决，判令自该判决发生法律效力之日起十日内大连微型电机厂恢复大连汽车修配厂分厂对水、电的使用。大连市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）辽02民终2891号民事判决，维持原判。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告在2018年11月29日已向原告发出解除合同通知，原告已收到该通知，且原告也诉至一审法院要求解除与被告签订的厂房租赁协议及补充协议，即双方就解除合同已达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，案涉合同应当认定为已经解除。故原告要求判令解除双方签订的厂房租赁协议的诉讼请求，一审法院不再处理。关于原告要求将厂房和场地恢复原状的诉讼请求，因原告就案涉的被拆除的厂房现提供不出规划建设等审批手续，且原告也未能提供证据证明其主张的“室内建的墙无法使用和利用的东西”以及“厂房内的建筑垃圾”的具体内容，故原告的该节诉讼请求，一审法院无法予以支持。因双方租赁协议及补充协议已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条之规定，原告要求被告将案涉租赁物及时交付给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金60000元并支付利息的诉讼请求。双方在2018年4月1日签订的厂房租赁协议约定“租金结算方式为每年一次性支付，本合同签订时，乙方需将一年租金付清，如因各种原因迟交租金10日以上，应按银行同期贷款利率计息”因被告现仅支付租金100000元，故原告要求被告支付拖欠的租金60000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告关于利息的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院予以准许。关于原告要求被告承担厂房和场地交付前的租赁费用的诉讼请求。因被告已在2019年3月25日要求5日内将案涉租赁物返还给原告，而原告拒绝接受，即在双方的租赁合同双方均已无意继续履行的情况下原告拒绝接受被告返还的租赁物，所以原告要求被告支付2019年4月1日之后的租赁费用的诉讼请求，一审法院无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连澜健新能源科技有限公司将案涉厂房和场地交还给原告大连汽车修配厂分厂；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连澜健新能源科技有限公司给付原告大连汽车修配厂分厂租金60000元并支付利息（以欠付租金60000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2018年4月1日起算，计算至实际付清时止）；三、驳回原告大连汽车修配厂分厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（原告大连汽车修配厂分厂已预交），由被告大连澜健新能源科技有限公司负担。被告大连澜健新能源科技有限公司负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连汽车修配厂分厂。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，澜健公司表示同意将案涉租赁物中其后砌的一堵标有澜健公司LOGO的隔墙及与此墙相连接的隔断予以拆除，并将厂房内的建筑垃圾进行清理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于汽修厂分厂要求解除与澜健公司签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》一节，现双方当事人均同意解除合同，本院予以准许。关于上诉人汽修厂分厂提出根据双方合同约定，在合同期满或终止时，被上诉人应将厂房场地恢复原状一节，从查明的事实可见，案涉的租赁厂房包括四部分，双方当事人对其中第一、第三部分的现状没有异议，对其中第二部分中由被上诉人后砌了一堵标有该公司LOGO的隔墙及与该墙相连接的隔断没有异议，且被上诉人在二审中同意对上述部分予以拆除，本院予以准许；关于租赁物的第四部分，双方均确认原主厂房的正前方的两间临建已被拆除，因该临建现无法办理审批手续，不符合恢复原状的条件，故对汽修厂分厂此项恢复原状的请求不予支持。关于上诉人汽修厂分厂要求澜健公司给付自2019年4月1日至案涉厂房返还之日的使用费一节，查明的事实显示，澜健公司在租赁案涉厂房后，不仅在其中的一处房屋中砌筑了标有该公司LOGO的墙体，还将租赁物中原有的临建予以拆除翻建，并在此过程中被大连市甘井子区城市管理行政执法局派驻中华路执法大队的执法人员拆除，后因双方对临建的拆除主体及澜健公司后砌筑的墙体是否应拆除意见无法达成一致，汽修厂分厂拒绝接收案涉租赁物。对此，本院认为应由澜健公司承担此期间的使用费。首先，双方产生争议的原因是澜健公司的翻建临建被拆及后砌筑墙体，根据案涉合同约定及法律规定，租赁合同届满或解除后，除双方有特殊约定，承租人返还的租赁物应恢复至租赁初期的状态，现由于澜健公司的原因导致案涉租赁物与出租时不一致，且澜健公司拒绝恢复原状，由此产生的损失理应由该公司承担。其次，即使澜健公司向汽修厂分厂发出过“关于解除租赁协议的通知”和“厂房及场地交接通知函”，如前文分析的原因，在澜健公司改变了租赁物的原状且拒不恢复或赔偿的情况下，汽修厂分厂拒绝接收符合法律规定，故因此产生的案涉租赁物的使用费应由澜健公司承担。关于澜健公司提出其已于2018年11月29日向汽修厂分厂发出了“关于解除租赁协议的通知”且已要求交接案涉租赁场地和厂房，故其不应承担2019年4月1日后的租赁物使用费一节，本院认为，即使澜健公司曾发出过上述通知函件，即使合同约定“任何一方如需提前终止合同，应在合同终止前60天通知对方”，但该条件成就的前提是欲返还的租赁物与出租的原始状态一致，现澜健公司并未将其使用租赁物过程中对厂房的变更予以恢复，故即使其要求解除租赁协议并交还租赁物，亦因澜健公司的原因导致合同约定的解除条件无法成就，故对澜健公司的主张不予支持。综上所述，汽修厂分厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3217号民事判决第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3217号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初3217号民事判决第一项为“自本判决发生法律效力之日起十日内，大连澜健新能源科技有限公司将案涉厂房和场地交还给大连汽车修配厂分厂（需拆除厂房内标有大连澜健新能源科技有限公司LOGO的墙体及与其相连接的隔断，清除厂房内的建筑垃圾）”；四、解除大连汽车修配厂分厂与大连澜健新能源科技有限公司签订的《厂房租赁协议》和《厂房租赁补充协议》；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，大连澜健新能源科技有限公司给付大连汽车修配厂分厂自2019年4月1日始至腾退之日止，按照年租金16万元为标准计算的案涉租赁物的使用费；六、驳回大连汽车修配厂分厂其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，合计2600元，均由大连澜健新能源科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月四日书记员  王丽秋