江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0111民初10427号 原告（反诉被告)：王书超，男，1992年3月28日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人：邹金俊，江苏鸿创律师事务所律师。 被告（反诉原告)：郑沭，女，1987年5月30日生，汉族，住南京市浦口区。 委托代理人：严耀帮，江苏轩衡律师事务所律师。 委托代理人：周颖，江苏轩衡律师事务所律师。 第三人：南京翔业房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区百润路**天润城第九街区****。 法定代表人：马云举，经理。 原告（反诉被告)王书超与被告（反诉原告)郑沭、第三人南京翔业房地产经纪有限公司（以下简称翔业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告)王书超及其委托代理人邹金俊、被告（反诉原告)郑沭委托代理人严耀帮和周颖、第三人翔业公司法定代表人马云举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告)王书超诉称，王书超、郑沭及第三人于2016年10月25日签订《房地产买卖中介合同》，约定郑沭将浦口区高新技术开发区浦外路28号××室房屋出售给王书超。王书超已支付购房款40万元，因南京市购房政策调整，王书超无法购买房屋。郑沭拒绝退款，现王书超请求判令：1、解除合同，郑沐退还购房款40万元及利息（自起诉之日起至实际退款之日按同期银行贷款利息计算)；2、郑沭支付王书超律师费2万元；3、郑沐承担诉讼费。 被告（反诉原告)郑沭辩称，王书超所述40万元是定金。郑沭没有违约，是王书超违约导致合同无法履行。购房政策出台在前，王书超的要求还款的理由不能成立。郑沭同意解除合同，要求驳回王书超的诉讼请求。 第三人翔业公司辩称，合同签订时间确实在政策出台之后。买卖双方都知道王书超的购房社保是一次性补缴的。合同约定的定金是1万元。郑沭急于用钱在合同补充要求多付39万元。王书超的购房资格被撤销，导致双方无法履行合同。王书超想购房，第三人多次联系郑沭，郑沭一直不予理睬。双方都是不存在违约，主要是王书超不具备购房资格。 反诉原告郑沐诉称，王书超不具备在南京市购房的资格，且未按约定支付首付款，属于违约，双方签订的协议无法履行，请求判令：1、解除合同；2、反诉被告支付违约金70万元；3、反诉被告承担反诉案件诉讼费。 反诉被告王书超辩称，同意解除合同。反诉原告要求支付违约金70万元没有事实及法律依据，请求驳回。双方在签订合同过程中，王书超非南京市户籍人员，第三人提出通过补缴社保方式取得购房资格。王书超在2016年10月17日取得购房证明，没有违约。反诉原告要求的违约金过高，且反诉原告没有实际损失，反诉被告不同意支付违约金。 经审理查明，2016年月10月17日，王书超通过补缴社保方式取得《非本市户籍居民家庭购房证明》。2016年10月25日，郑沭、王书超和第三人翔业公司签订《房地产买卖中介合同》，约定郑沭将位于南京市浦口区高新技术开发区浦外路28号××室出售给王书超，房价为350万元，签约前支付定金1万元，在该条后又增加手写的“2016年10月26日支付4万元”，2017年1月13日前贷款审批后支付首付款115万元，注明其中35万元在2016年10月30日前支付，余款229万元以贷款方式支付，交付房屋时支付1万元。合同还约定无正当理由不履行合同，承担违约金70万元。 2016年10月25日，郑沭出具定金收条收到定金1万元。2016年10月26日、10月31日，王书超通过转账分别支付郑沭4万元、35万元。2016年11月11日，王书超的《非本市户籍居民家庭购房证明》被撤销。2017年1月13日，郑沭委托律师向王书超发出律师函，认为王书超未按约定支付首付款，解除合同，追究违约责任。2017年4月26日，王书超到第三人翔业公司与第三人发生纠纷，后在南京市公安局浦口分局沿江派出所因郑沭不到场，调解未果。 上述事实，有当事人提供的《非本市户籍居民家庭购房证明》、《房地产买卖中介合同》、定金收条、转账凭证、南京市公安局浦口分局沿江派出所证明、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，合法有效。本诉原告的购房证明被撤销后，合同无法继续履行，当事人均表示要求解除合同，本院确认解除涉案合同。对于本诉原告要求本诉被告返还购房款40万元及利息的诉讼请求，本诉被告认为40万元均为定金，本诉被告没有违约，不同意返还定金。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿赔偿损失。根据双方合同约定定金为1万元及该条补充内容，可以认定双方约定的定金应为5万元。本诉被告辩称定金为40万元，即没有合同约定，亦未提供证据予以证明，故对本诉被告的此点意见不予采纳。关于本诉被告认为本诉原告违约，定金不予退还的意见，本院认为，本诉被告已提起反诉要求本诉原告承担违约金，即表明本诉被告已选择违约金方式，因当事人只能选择一种方式要求对方承担责任，故对本诉被告关于本诉原告违约，定金不予退还的意见不予采纳。本诉原告未能提供证据证明本诉被告违约，故对本诉原告主张利息的诉请不予支持。对本诉原告要求本诉被告支付律师费的诉讼请求，本院认为本诉原告的此项主张没有法律依据，不予支持。本诉被告应当返还本诉原告定金及购房款40万元。 对反诉原告要求反诉被告承担违约金70万元的诉讼请求，反诉原告提供了2017年1月13日邮寄反诉被告的律师函，拟证明反诉被告没有按合同约定支持首付款。反诉被告认为反诉被告通过补缴社保取得购房证明是经三方协商一致，当时政策不禁止此方式取得购房证明，反诉被告的购房证明不存在虚假。反诉原告的律师函在反诉被告的购房证明被撤销后发出，双方合同已无法履行，故不能证明反诉被告违约，合同约定违约金过高，反诉原告没有实际损失，反诉被告不同意承担违约金。本院认为，反诉被告通过虚假材料取得购房证明，并被相关部门依法撤销该购房证明，导致合同无法履行，应当承担相应的法律责任。反诉被告辩称经三方协商一致取得购房证明，应承担同等责任的意见，但未能提供证据证明其取得虚假的购房证明系经反诉原告协商同意且明知的事实，故对反诉被告的此点意见不予采纳。反诉被告取得购房证明被撤销一事说明反诉被告所述其取得购房证明的做法不被禁止的说法不成立。反诉被告的购房证明被撤销后，双方合同无法履行，应当解除，故本院对反诉原告认为反诉被告未按约定支付首付款属于违约的意见不予支持。本院认为，反诉被告违反诚信原则，导致其购房证明被撤销，应当赔偿反诉原告因合同解除造成的损失。当事人对自己的主张应当提供证据证明其主张的事实。反诉原告未提供证据证明其损失，应承担对其不利的法律后果。结合合同当事人的过错、合同签订前后的时间、预期利益及当地房地产市场现状等因素，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失3万元。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）王书超与被告（反诉原告)郑沭签订的房屋买卖合同； 被告（反诉原告)郑沭于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告)王书超定金及购房款40万元； 驳回原告（反诉被告)王书超的其他诉讼请求； 原告（反诉被告)王书超于本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告)郑沭损失3万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7600元减半收取3800元，由原告（反诉被告)王书超承担3000元，被告（反诉原告)郑沭承担800元；反诉案件受理费2000元，由原告（反诉被告)王书超承担1800元，被告（反诉原告)郑沭承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费9600元（南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审判员  谢明 二〇一七年六月二十日 书记员  胡颖