湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0506民初822号原告：四川省泸县建筑安装工程总公司宜昌分公司（以下简称四川泸县建筑公司宜昌分公司，组织机构代码X1554325-1），住所地宜昌市深圳路16-4-302号。负责人：刘水昭，该公司经理。委托诉讼代理人：赵军、杜洲，湖北夷陵律师事务所律师。被告：罗道刚，男，汉族，1954年7月10日出生住宜昌市夷陵区。被告：谢红华，男，汉族，1979年7月9日出生住宜昌市夷陵区。二被告共同委托诉讼代理人：李昌文，宜昌市利民法律服务所法律工作者。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司与被告罗道刚、谢红华排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员张红星独任审判，于同年8月3日作出（2015）鄂夷陵民初字第01378号民事裁定书，裁定驳回原告四川泸县建筑公司宜昌分公司的起诉。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司不服提起上诉，宜昌市中级人民法院于2015年11月13日作出（2015）鄂宜昌中民一终字第00631号民事裁定书，裁定撤销宜昌市夷陵区人民法院（2015）鄂夷陵民初字第01378号民事裁定，发回宜昌市夷陵区人民法院重审。本院另行组成合议庭，对该案进行了审理，于2016年11月4日做出了（2016）鄂0506民初310号民事裁定书，裁定驳回原告四川泸县建筑公司宜昌分公司的起诉。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司不服提起上诉，宜昌市中级人民法院于2017年3月6日作出（2017）鄂05民终字254号民事裁定书，裁定撤销宜昌市夷陵区人民法院上述民事裁定，指令宜昌市夷陵区人民法院审理。本院另行组成合议庭，于2017年6月5日对该案进行了审理。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司的负责人刘水昭及委托代理人赵军，被告罗道刚、谢红华的共同二被告共同委托诉讼代理人李昌文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司向本院提出诉讼请求：1、二被告立即对其享有所有权、位于宜昌市××区小溪××街道办事处马兰路马兰公寓1单元602号房屋停止侵害、排除妨碍、腾退返还；2、赔偿占用房屋租金损失478328元。事实及理由：根据法院生效执行裁定，经宜昌市夷陵区房管局登记，2011年10月其取得位于宜昌市××区小溪××街道办事处马兰路马兰公寓××单元××、××、××、××号，2单元701号和3单元601号房屋的产权和土地使用权。二被告以“商品房屋买卖”为借口，由被告罗道刚安排被告谢红华侵占马兰路公寓1单元602号房屋，拒不腾房，给其造成严重经济损失。被告罗道刚辩称，原告诉其安排被告谢红华占据该房屋没有事实依据，请求法院驳回对其的起诉。被告谢红华辩称，1、2005年，我与承安（宜昌）物业开发有限公司第一分公司（下称承安物业公司）签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告谢红华依法享有房屋所有权；2、2006年6月13日，承安物业公司与李长江、何林签订的抵押贷款协议中的抵押行为无效；3、宜昌市仲裁委员会对双方当事人违反法律强制性规定的和解协议没有依法审查，致使2007年5月13日做出的（2007）宜仲裁字第5号《仲裁裁决书》丧失公正性，人民法院对于抵押物应裁定不予执行；4、原告行使“抵押权”不得对抗被告（买受人）；5、原告在夷陵区法院（2008）夷执字第132号执行案中具有欺诈行为，本次诉讼属于“恶意诉讼”；6、张学新案不能成为本案的判例；综上所述，原告要求被告停止侵害、排除妨碍、腾退房屋并赔偿经济损失的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：宜昌市夷陵区马兰路马兰公寓开发商系承安物业公司，原告四川泸县建筑公司宜昌分公司于2003年7月18日与承安物业公司签订《建筑工程施工合同》，由原告承建施工。被告罗道刚借用原告建筑资质，独立完成，其系工程实际施工人。马兰公寓竣工后，承安物业公司无力支付工程款，导致多家多起纠纷。因承安物业公司拖欠被告罗道刚工程款，被告罗道刚向罗春华、向春秀、谢红华、张万俊、张学新（另案处理）5人共收取购房款35万元。2006年5月10日，承安物业公司出具收据，并将上述购房款用以抵付欠罗道刚的工程款。经宜昌市中级人民法院（2006）宜中民二初字第00025号民事判决确认，承安物业公司宜昌分公司已支付给被告罗道刚2561796元的工程款之中包含此35万元。此后谢红华入住马兰公寓一单元602室。2007年5月13日，李长江、何林与承安物业公司民间借贷纠纷案经宜昌仲裁委员会作出（2007）宜仲裁字第5号《仲裁裁决书》。同年7月6日，李长江、何林向宜昌市中级人民法院申请执行。因承安物业公司未按执行通知书履行义务，宜昌市中级人民法院作出（2007）宜中执字第00068号《民事裁定书》，裁定对承安物业公司所有的位于宜昌市××区小溪××街道办事处马兰路已抵押给李长江、何林的11套房屋予以拍卖。2008年2月19日，宜昌市中级人民法院将该执行案指定由本院执行。本院受理该执行案后，经申请执行人李长江、何林与被执行人承安物业公司协商一致，将马兰公寓包括1单元702号、602号、603号、302号，2单元701号和3单元601号房屋在内的11套已抵押房屋中未签订的《商品房买卖合同》的部分房屋，由承安物业公司予以变卖，购房款由购房人直接交给本院。2011年3月29日，原告四川泸县建筑公司宜昌分公司与李长江、何林达成《债权转让协议》，将李长江、何林享有的对承安物业公司的债权690486元及抵押权买下。此后，本院将申请执行人李长江、何林变更为本案原告。2011年4月7日，原告与被执行人承安物业公司就剩余欠款达成《以房抵债协议》，将9套（包含1单元702号、602号、603号、302号，2单元701号和3单元601号6套）房屋抵债1920634.50元。2011年4月15日，原告四川泸县建筑公司宜昌分公司负责人刘水昭及委托代理人刘继炎向本院出具承诺，载明：贵院执行四川泸县建筑公司宜昌分公司与承安物业公司工程欠款纠纷一案，请求法院将被执行人承安物业公司抵押给李长江、何林的六套房屋裁定给申请人抵债，只需要贵院裁定并请房管协助办理过户手续，无须贵院清场，申请人自己负责。2011年4月19日，本院根据前述生效法律文书及相关民事法律行为作出（2008）夷执字第132-2号执行裁定书，裁定：（1）将被执行人承安物业公司所有的位于夷陵区小溪塔街道办事处马兰路公寓已抵押的房屋6套，即1单元702号、602号、603号、302号，2单元701号和3单元601号作价1920634.50元，交付申请执行人，即本案原告。上述6套房屋所有权自本裁定送达申请执行人起移转。（2）申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。（3）上述二项履行后，终结宜昌仲裁委员会（2007）宜仲裁字第5号仲裁裁决书的执行。2011年10月10日，2011年11月30日，原告四川泸县建筑公司宜昌分公司分别取得了涉案所讼争的马兰公寓上述5套房屋的房屋所有权证和土地使用证。上述事实，有原告提供的房屋所有权证书，（2012）鄂夷陵民初字第01071号民事判决书，（2013）鄂宜昌中民二终字第00298号民事判决书，（2015）鄂宜昌中民再终字第5号民事判决书，执行笔录，宜昌华昌房地产价格评估事务所评估报告，被告提供的买卖合同、收据、承诺书以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告四川泸县建筑公司宜昌分公司取得了涉案所讼争的马兰公寓上述5套房屋的房屋所有权证和土地使用证，是在2011年10月基于原告（原为李长江、何林）与承安物业公司的借贷纠纷案，经过仲裁、法院裁决准予执行、执行程序而取得的。被告谢红华居住马兰公寓一单元602号，是在2006年5月与罗春华、张万俊、向春秀、张学新共同交纳了购房款35万元（被告罗道刚收取）后居住的，承安物业公司出具收据并将上述购房款用于抵付所欠罗道刚的工程款，被告谢红华与承安物业公司之间形成了房屋买卖关系。马兰公寓一单元602号被告谢红华实际占有房屋在先。原告四川泸县建筑公司宜昌分公司取得房屋所有权证之前，知道被告谢红华实际居住的事实，在承安物业公司未消除该房屋上的障碍，未将该房交付情况下，与承安物业公司达成《以房抵债协议》，并向本院书面承诺“只需要贵院裁定并请房管协助办理过户手续，无须贵院清场，申请人自己负责”。对此承诺的性质和效力的如何认定，是确定被告谢红华是否构成侵权的前提。其一，此承诺书是本案原告在自愿情况下所为，不存在受到欺诈、胁迫、重大误解等符合无效、可撤销、可变更民事行为的情形。其二、此承诺书形式上是提交法院，实际上是法院在执行民事案件中，原告与承安物业公司之间的执行和解。对双方应发生法律效力。其三、在此承诺以后，原告才取得了房产证、土地使用证。其四，依据物权法的规定，财产所有权，是对财产的占有、使用、收益、处分的权利。原告对其财产权享有占有、使用、收益、处分的权利，在作出承诺时候，明知被告谢红华早已经实际居住，而承诺放弃法院“清场”，其实质是对财产占有权利的放弃。此承诺书是原告真实意思表示，承诺的内容符合也不违反法律的规定。综上所述，被告谢红华在交纳了部分购房款，承安物业公司同意抵偿罗道刚工程款前提下居住马兰公寓一单元602号，与承安物业公司存在房屋买卖关系；原告在取得房屋所有权之前，知道被告谢红华实际占有房屋事实，但还是与承安物业公司达成以房抵债协议，且承诺自己负责“清场”，是对自己财产占有权利的放弃；原告与被告谢红华没有直接的法律上冲突，原告主张被告谢红华构成侵权不能成立。被告罗道刚收取购房款后，承安物业公司将购房款用于抵付所欠罗道刚的工程款，因罗道刚系原告在该项目的实际施工人，故其行为属于履行职务的行为，故其不应承担责任。原告要求二被告赔偿经济损失478328元，因二被告不构成侵权，同时也其未提供充分证据证明上述损失，本院不予支持。据此，判决如下：驳回原告四川省泸县建筑安装工程总公司宜昌分公司的诉讼请求。案件受理费8474元，由原告四川省泸县建筑安装工程总公司宜昌分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  蒋少锋人民陪审员  李怀兵人民陪审员  李先伸二〇一七年六月二十九日书 记 员  瞿 畅