北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初243号原告林信成，男，1952年5月30日出生，北京市西城区×××居民，住北京市顺义区。被告北京顺义大龙城乡建设开发总公司，住所地北京市顺义区府前东街甲2号，注册号110113005900473。法定代表人马云虎，总经理。委托代理人罗会远，北京市海润律师事务所律师。委托代理人焦金娜，女，1986年9月1日出生，北京顺义大龙城乡建设开发总公司法务，北京市顺义区南法信地区南法信村府前街十一条9号居民，住公司宿舍，身份证号×××。原告林信成与被告北京顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称大龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰与人民陪审员曹桂岭、李秀兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林信成，被告大龙公司委托代理人罗会远、焦金娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林信成诉称：1997年8月5日，原告以其妻子杨加瑞的名义与被告签订售房协议书。房价款为537700元。双方约定：“原告签订之后付被告50%的房价款，被告保证在原告付清该房屋50%房价款之后两个月内，为原告办理完该房屋产权证书，原告在接到产权证书后再支付被告该房价款的另外50%房款。”原告于1997年8月7日按照协议约定如约交付被告50%的房价款，被告于1997年8月8日将涉诉房屋按照协议约定如约交付原告占有使用，并保证永久性产权及其使用权归甲方所有。后因被告向原告隐瞒其房屋项目手续存有瑕疵，便以种种理由与借口推迟为原告办理房屋产权证。现涉案房屋已经可以办理房屋产权证，被告仍未按照协议约定为原告办理房屋产权证书，该行为属于违约。为此，原告起诉要求被告履行合同义务，为原告办理×××房屋所有权证书及支付违约金等，即：1.请求判令双方1997年8月5日签订的售房协议书有效；2.请求判令被告履行合同义务为原告办理×××房屋所有权证书办理到原告名下；3.请求判令被告给付原告房款总价10%的违约金53770元以及从房屋交付至今以53770元为基数按照银行同期贷款利率计算利息；4.判令本案诉讼费由被告承担。被告大龙公司辩称：不同意原告诉讼请求，事实理由，原因如下：林信成不具备诉讼主体资格，从原告提供的售房协议来看，原告不是售房协议当事人，不具备根据该售房协议书主张权利的诉讼资格。原告提交的证据、售房协议书不存在，双方从未签订过该售房协议书。原告从未按该售房协议书向被告支付过购房款或者定金。综上，我方认为原告起诉既无事实依据也无法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：顺义区×××别墅3栋的房屋登记所有权人为北京顺义县城乡建设开发公司。北京顺义县城乡建设开发公司后更名为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司。林信成主张，其于1997年8月5日以其前妻杨加瑞的名义购买了涉诉×××别墅，并与大龙公司签订了《售房协议书》。为此，林信成提交了如下证据：（一）《售房协议书》，欲证明原告与被告就涉案3号别墅有买卖合同关系，并于1997年8月8日被告交付原告房屋的主张。内容如下：甲方：杨加瑞〔本院备注：此处“杨加瑞”为手写内容；以下凡是未使用“〔〕”单独注明的部分均为打印内容；而以“〔〕”涵括的相关文字内容均为本院表述合同文本原文真实情况所加标注〕。乙方：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县×××别墅东北园物业管理处经甲乙双方友好协商达成如下协议：1.乙方同意将×××西北角“叁”号别墅以每平方米1900元人民币价售予甲方.总建筑面积为283平方米.总款额为537,700元人民币.大写（伍拾叁万柒仟柒佰元）.于1997年“8”月“8”日正式办理房屋交用手续，通知单编号为号，永久性产权及使用权归甲方所有.〔其中“”部分内容为手写体〕2.甲方应在协议签定之后付乙方该房屋50%房价款.乙方保证在甲方付清该房屋50%房价款之后两个月内，为甲方办理完毕该房屋的北京市产权证书.甲方在接到该房屋的北京市产权证书后，再支付乙方该房价的另外50%房款.3.乙方保证对出售别墅提供北京市产权证，并保障产权人对该房屋享有永久性产权的合法性.如出现因乙方原因造成的甲方利益损害，乙方将对甲方所造成的全部损失予以无条件赔偿.4.甲方如需对售出别墅进行改建需要征得乙方同意.甲方应自觉维护园内的卫生及爱护园内公共设施.并在装修时注意维护该房屋整体结构的安全性.5.乙方保证该别墅的建筑质量达标，并保障该别墅的及时维修及相关服务.在甲乙双方合作期间该房屋免交相关附加费用.6.乙方同意协助甲方做好别墅围的扩展和加高等安全防范措施，并同意甲方在不违反规划前提下，在自身别墅的周边做适合产权人要求的相应改建.7.违约责任：甲乙双方应严格遵守协议，甲乙双方如有一方违约，违约方除赔付对方全部损失外，还应付对方协议标的10%的违约罚金.8.此协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方签章后生效，并具法律效力.未尽事宜经甲乙双方友好协商解决.该《售房协议书》甲方签章处有“杨加瑞”〔“杨加瑞”为手写内容〕，乙方签章处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）公章一枚以及北京顺义县×××别墅东北园物业管理处公章一枚；该《售房协议书》中没有记载具体负责人、具体经办人签字。落款日期为1997年8月5日〔其中“7”、“8”、“5”为手写内容〕。（二）1997年8月7日编号为0012943的收据，欲证明原告按合同支付款项的主张。内容如下：今收到“杨加瑞”交来“×××定金”人民币（大写）“贰拾陆万捌仟捌佰伍拾元整”，￥“268850”。〔其中“”部分内容均为手写体〕。该收据收款人处有北京市顺义大龙城乡建设开发总公司财务专用章一枚，无公司具体经办人员签字。（三）2000年12月26日作出的北京市西城区人民法（2000）西民初字第355号民事调解书，欲证明原告与杨加瑞离婚的主张。主要内容为：“一、原告杨加瑞与被告林信成离婚……”。（四）《声明书》，欲证明原告以其前妻杨加瑞的名义购买3号房屋，并由杨加瑞在婚姻存续期间转给原告的主张。内容如下：我自愿将夫妻存续期间以我名义购买的顺义区×××号及5号别墅转到林信成名下。由林信成办理事后相关房产过户及登记手续等事宜。凡今后该房屋出现的任何产权纠纷及债权债务均与本人无关。我同意在该房屋需要办理产权登记过户手续及与我有关的事宜中予以提供协助。在未办理该房屋权属登记前，林信成对此房屋拥有处分权及使用权，并需尽到有效保管及维修义务。杨加瑞签名：杨加瑞〔“杨加瑞”为手写体〕（五）《委托协议书》，欲证明原告所在北京三界外文化艺术公司与被告具有委托关系的主张。内容如下：甲方：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县×××别墅东北园物业管理处乙方：〔此一栏为空白〕甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：1.甲方全权委托乙方对甲方×××别墅东园销售进行策划，宣传、咨询服务等事宜，其中包括：A型8幢每幢287.7平方米，B小型18幢每幢283平方米，B大型6幢每幢350平方米，共计9490.9平方米，出售时按房地产管理局测绘队实测建筑面积结算〔本院备注：前述“建筑面积”中的“建筑”二字为手写添加内容，该手写添加的部位加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的公章一枚〕。甲方保证提供给乙方有效信息及文件，及负责办理该出售别墅的北京市产权证，并保证在甲方与乙方合作期间甲方对该项目不再委托其他合作伙伴。2.乙方接受甲方委托，并努力为甲方拓展销售途径。3.甲方保证在客户交清全部购房款后贰个月内为购房产权人办理完北京市产权证，如甲方不能按期履行以上承诺，将无条件退赔购房产权人房款及装修款。4.乙方为甲方×××东园别墅的策划、宣传、咨询服务费由乙方支付，（含由乙方装修使用的5号别墅样板间）。甲方同意将×××别墅样板间以每建筑平方米1900元人民币售予乙方〔本院备注：前述“建筑平方米”中的“建筑”二字为手写添加内容，该手写添加的部位加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”的公章一枚〕，由乙方先付该房价的50％，由甲方负责在贰个月内为乙方办理完该房屋的北京市产权证，之后，再由乙方付该房价的另外50％，该房屋的产权及使用权归乙方所有。5.甲方给予乙方的结算价格为每平方米2000元人民币，（不含房价以外应收取的用电权费，物业管理费，维修费，另见收费标准）实际销售房价款高出2000元人民币部分均为乙方策划，宣传，咨询补偿费，归乙方所有，高出2000元部分税款由乙方负担，甲方代扣。甲方应在每期销售款到账后6天内按实际销售额给乙方结算该项咨询补偿款，即（每期销售款除以每平方米成交价格为每期销售米数，每平方米成交价格减2000元乘以每期销售米数减税款即为乙方每期咨讯补偿）。6.为了适应消费心理，保障销售顺利进行并保证宣传咨询补偿，甲方必须严格按照双方商定的销售策略及有关规定执行。甲方不得单方擅自变更价格。甲方的最低成交价格不得低于每平方米2，680元人民币。如遇特殊个别极限情况，甲方应征求乙方签字同意的成交价格，最低每米不得低于2300元人民币。7.为了×××别墅整体装饰的品味高雅和出售顺利，以及园区现场施工的安全性，甲方同意乙方负责园内所有别墅的全部设计及装修，（装修费及设计费由乙方与购方产权人商定，支付给乙方，另见协议）。乙方在装修过程中如需改变原设计方案应征得甲方同意并注意维护被装修别墅整体结构的安全性。8.违约责任：甲乙双方应严格遵守协议，甲乙双方如有一方违约，违约方应无条件赔付对方全部损失，并付对方该协议最低售价总标的10％的违约罚金，凡因甲方不能履约所引起与购房产权方的一切纠纷均与乙方无关。9.此协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方签章后生效，并具法律效力，有效期自该协议签定之日起有效。一年销售以6幢别墅为准。如不超过，协议自行解除，（样板间装修三个月不计时间，如遇天灾及不可抗力除外）如超过，协议自行延长，直至该协议规定房屋售完为止，未尽事宜经甲乙双方友好协商解决。该《委托协议书》甲方一栏的落款单位为：北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（原北京大龙房地产开发公司）北京顺义县×××别墅区东北园物业管理处；签章一栏加盖有“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”、“北京市顺义县×××北园物业管理中心”的公章各一枚，另外，与“北京市顺义大龙城乡建设开发总公司”公章重叠的部分还有“冯国斌”字样的签字一处。乙方一栏的落款单位为：北京三界外文化艺术公司；签章一栏加盖有“北京三界外文化艺术公司合同专用章”的公章一枚，另外，与“北京三界外文化艺术公司合同专用章”公章重叠的部分还有“林信成”字样的签名一处。该《委托协议书》末尾的落款日期为1997年8月8日。（六）北京第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号民事判决书，欲证明相同项目，相同格式协议的5号房屋已被生效判决确认为有效及与3号涉诉别墅付款关系的主张。（七）北京市高级人民法院（2010）告民再终字第1753号民事判决书，欲证明北京三界外文化艺术公司与被告签订的《委托协议书》有效及令被告支付原告违约金170万元及其他相关主张。（八）房屋所有权证（编号为顺字等20327号）、顺义县×××楼北京市房屋登记表（楼房），欲证明杨加瑞已经实际交纳了5号别墅的全款544008元的主张。（九）编号为0080992的北京市房地产开发企业销售专用发票，欲证明5号别墅已经全款支付的主张。（十）售房登记表。庭审中，原告林信成陈述上述（八）、（九）、（十）作为一组证据，欲证明×××别墅，杨加瑞已经实际支付了全部价款以及其他税款的主张。大龙公司对林信成提交的上述证据发表质证意见如下：对《售房协议书》的真实性、合法性均不认可。这个是购买5号别墅的合同范本，但是当时5号别墅合同有4份协议，杨加瑞有2份，大龙公司有2份。原告提交的《售房协议书》与其在另案中提交的证据相矛盾，进一步证明《售房协议书》系伪造，非双方当事人真实意思表示。对1997年8月7日收据编号为0012943收据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，该收据不是购买3号别墅的收据，是购买5号别墅的收据，有（2005）顺民初字第5879号卷宗材料为证。《离婚协议书》真实性认可，但与本案无关。关于杨加瑞的声明书，无法确认真实性，不认可证明目的。《委托协议书》的真实性认可，与北京三界外文化艺术公司（以下简称三界外公司）有过委托关系，但委托内容不一致，当时是委托三界外公司进行策划、宣传、咨询，但不是委托销售。其他证据因均涉及5号别墅，与本案涉诉3号别墅无关。第一次庭审中，本院要求杨加瑞出庭核实相关事实，并指定杨加瑞到庭时间，但杨加瑞未能到庭，林信成称，因其与杨加瑞已经离婚，杨加瑞多次前往国外，其已经尽到联系杨加瑞的义务，并提供北京市出入境管理局出具的杨佳瑞出入境记录查询结果为证，且林信成是适格主体，法官要求杨加瑞出庭属举证责任分配不公。杨加瑞现名字为杨佳瑞，有北京市中信公证处的公证书为证，公证书内容为“兹证明林默（女）于一九七九年十月三十一日在北京市出生；林默的父亲是林信成，林默的母亲是杨佳瑞”。庭审中，合议庭询问林信成提交的《售房协议书》是在何种情况下签订的，买卖双方的经办人为何人一事，林信成称是由大龙公司冯国斌以及另一个大龙公司工作人员将售房协议书拿到涉案3号别墅，杨加瑞签了字，后该协议一直由林信成保管。因其与大龙公司签订的所有合同，大龙公司均只盖章不签字，所有该合同亦仅有大龙公司的盖章，盖章就表明是大龙公司真实意思。庭审中，合议庭询问在（2015）顺民初字第18222号案件中，作为三界外公司法定代表人的林信成主张涉诉3号别墅已于1998年8月26日由大龙公司抵销给三界外公司，且与大龙公司签订《商品房购销合同》时，就已经知道大龙公司将×××号别墅卖给了案外人林默，此次诉讼又主张大龙公司将涉诉3号别墅卖给了杨加瑞，作何解释？林信成解释称，3号别墅其实卖给了3个人，最早卖给了杨加瑞，卖给林默的时候是1997年10月30日，是林默生日，当时交的定金，卖给三界外是1998年8月26日，最先卖给杨加瑞，当时样板间刚装修完，为了开张大吉，就卖了林默。林默只交了定金，后来没有交齐款，因为被告始终没有兑现过户，因为三界外公司与大龙公司有合作，又抵给了三界外公司，林默是原告儿子，杨加瑞当时是原告妻子。涉诉3号别墅的全部价款均已交齐，一部分购房款的证据为1997年8月7日的收据，另一部分购房款在5号别墅中。被告大龙公司不认可林信成所述，认为涉诉3号别墅没有卖给林默、杨加瑞也没有抵销给三界外公司。原告陈述不符合生活逻辑，根据原告所述：第一份合同交钱了、第二份合同也交钱了，第三份合同也付钱了，原告妻子杨加瑞还买了5号别墅，并2005年过户给了原告，原告无法解释为什么3份合同都付钱的情况下，原告知道涉诉房屋能办产权证，至今20年原告没有主张权利，要求办理产权证或退款，这不符合事实，不符合正常人逻辑。上述事实，有双方当事人陈述、《售房协议书》、《收据》、《声明书》、（2006）二中民终字第05699号民事判决书及相关卷宗材料、（2017）京03民终272号民事判决书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于林信成与大龙公司之间是否存在真正的房屋买卖关系，林信成是否支付了大龙公司购房款。首先，从原告林信成提供的《售房协议书》形式上看，因该售房协议书签订人为杨加瑞，虽原告林信成提供了杨加瑞签字的声明书，但在杨加瑞未能到庭的情况下，本院无法核实上述声明书及售房协议书是否系杨加瑞真实意思表示。其次，关于是否实际支付了购房款的事实，原告林信成提供了1997年8月7日编号为0012943的收据为证，但在本院（2005）顺民初字第5879号案件以及北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第05699号案件中，林信成提供上述收据作为证据用于证明5号别墅的购房款交纳情况，且（2006）二中民终字第05699号民事判决书中亦认定，1997年8月7日，杨加瑞交付了5号别墅的购房款268850元。本案中，林信成又将该收据作为证据用于证明其已交纳涉诉3号别墅购房款的事实，本院实难采信。关于林信成称5号别墅购房款中亦有部分属于涉诉3号别墅，在5号别墅已经实际过户至林信成名下，且其亦未提交其他证据证明的情况下，本院无法采信。另外，林信成主张杨加瑞与大龙公司于1997年即签订了关于涉诉3号别墅的售房协议书，其在本院（2015）顺民初字第18222号案件涉及涉诉3号别墅时并未提及涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞，且其解释在明知涉诉3号别墅已经出卖给杨加瑞时，又同意将涉诉3号别墅抵销给三界外公司以及出卖给林默，是因为大龙公司未能履行自己的过户义务。本院认为，若大龙公司当时未能履行自身义务，原告林信成可以通过诉讼手段主张，林信成不但未主张，而且同意将涉诉3号别墅转卖给自己的直系亲属以及三界外公司，不符合正常的思维逻辑和交易习惯，本院难以采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，林信成虽主张其与大龙公司就涉诉3号别墅存在买卖关系，但其所提供的《购房协议书》以及《声明书》在杨加瑞未到庭的情况下，本院难以核实该两份证据的真实性，同时，其主张的已经实际支付全部购房款的事实也缺乏证据支持。在林信成未提供其他证据予以佐证的情况下，本院仅依据林信成提交的《购房协议书》以及《声明书》难以认定林信成与大龙公司就涉诉3号别墅存在真实的房屋买卖关系，也难以认定林信成向大龙公司支付了涉诉3号别墅的购房款。故本院对于原告林信成要求确认《售房协议书》有效、要求被告大龙公司协助办理涉诉3号别墅产权证书、支付违约金及利息等诉讼请求难以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林信成全部诉讼请求。案件受理费九千一百七十七元，由原告林信成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 冰人民陪审员  曹桂岭人民陪审员  李秀兰二〇一七年六月二十日书 记 员  曾德荣