河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初29977号原告王琳琳，女，汉族，1979年9月23日出生，住郑州市金水区。委托代理人马涛、丁凌云，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告赵桂英，女，汉族，1936年10月8日出生，住郑州金水区。委托代理人朱俊彪、高戈，河南金苑律师事务所律师。第三人河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司，住所地郑州市金水区文化路92号院一号楼一层临街门面附1号，统一社会信用代码91410105099859316B。负责人赵亚杰，总经理。委托代理人闫利品，该公司员工。原告王琳琳诉被告赵桂英、第三人河南我爱我家房产中介有限公司郑州第三十八分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马涛，被告委托代理人朱俊彪、高戈，第三人负责人赵亚杰及其委托代理人闫利品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月28日，原、被告在第三人的撮合下，签订合同编号为0001324的《房屋买卖合同》一份。约定由原告以150万元的价格，购买被告所有位于郑州××文化路××院××楼××单元××号的房屋。由原告先行支付定金人民币5万元，交由第三人保管；原、被告双方在合同签订后10个工作日内，将办理房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全；若原、被告任一方在履行合同中有违约行为，应承担上述合同约定价款20%的违约金。合同签订后，原告积极履行自己的义务，向第三人交付了全部定金。但是在随后的合同履行过程中，被告开始以种种理由，推脱不予履行自己的合同义务。原告认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定履行。现被告不予履行合同的行为，已经构成违约，应由其在继续履行涉案合同的同时，承担赔偿原告违约金及各种损失的责任。为此，原告诉至法院请求判令：一、被告赵桂英继续履行同原告签订的《房屋买卖合同》，在限定期限内将涉案房屋过户至原告名下；二、被告赵桂英在限定期限内将涉案房屋名下户口全部迁出；三、被告赵桂英支付原告违约金及各种损失共计人民币40万元；四、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告赵桂英承担。被告辩称，一、原告作为买方，未依约支付定金及全额房款，因此原告关于房屋过户及户口迁出的要求，在原告依约履行付款义务前，被告有权拒绝原告的履行要求，原告第一、二项诉请无事实及法律依据，应当驳回；二、合同签订后，原告虽然未依约履行付款义务，违约在先，但被告仍积极履行相应义务，在合同约定的履行期限届满前，被告即无违约之表示，也无违约之行为，因此原告要求被告支付违约金及各种损失无事实及法律依据，应予驳回。第三人述称，一、签订合同即日有效，第三人已经告知买卖双方，该房是房改房，办理过户的时候必须夫妻双方到场。但是被告的配偶已经去世，就只能进行公证手续或者法院的判决才可以过户；二、大概半个月左右，被告就在办理公证，所有的手续都齐，但是必须显示有被告赵桂英的公公婆婆的墓碑，才可以办理公证，但是被告赵桂英提供不来，第三人提议也可以诉至法院判决，但是赵桂英不同意；三、后来赵桂英就表示不配合了，需要原告再多支付10万元钱，原告说再加3万元，第三人调解的是5万元，但是被告不同意，到现在也没有办理公证。经审理查明，2016年8月28日，原、被告双方在第三人处签订合同编号为0001324的《房屋买卖合同》一份，主要约定由原告以150万元的价格，购买被告名下位于金水区文化路××院××楼××单元××号的房屋，原告需在合同签订时，支付定金人民币5万元，原、被告同意该定金在立契前暂时由第三人代为保管。原、被告双方需在合同签署后10个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续和材料准备齐全，付款方式为一次性，双方约定于75前办理该房屋过户手续；如因银行、公证处、房管局等原因或其他不可抗力因素而导致延迟，则时间相应顺延。被告须保证涉案房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷或法院查封、拆改等，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任。违约责任：如双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，定金双倍。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人收取的中介服务费一律不予退还（以上系打印）。双方协商一致如一方不买、不卖或涨价属违约，违约方将承担房价20%、定金三倍、中介费两倍（以上系手写）。上述合同签订当日，原告即将5万元定金及中介费15000元交由第三人，第三人给原告出具收据二份。同日，被告将上述定金中的3万元领走，并向原告出具收条一份，写明：今收到王琳琳购买金水区文化路××院××楼××单元××号的房产定金3万元，充当部分房款。2017年4月18日，河南省郑州市黄河公证处出具情况说明一份，写明：申请人赵桂英于2016年9月中旬向我处咨询如何办理继承其已故配偶名下的房产继承公证事宜，并向我处提供死亡证明、家庭关系证明、房产证等证明材料，我处公证员初步审查了上述材料并就相关情况询问了赵桂英，之后对赵桂英提供的证明材料初步审查，在对其提供的其配偶的家庭关系证明进行审查时，开具证明的单位无法对该证明中死亡人父母的死亡时间给予确认，当时材料不能满足公证条件。因此本处未予办理。涉案《房屋买卖合同》至今未能履行，遂产生本案纠纷。另查明，关于如何支付房款，第三人在庭审中陈述：其中办理网签时支付50万元，房管局受理过户时支付50万元，户口迁出并前往不动产登记中心办理手续时支付49.5万元，剩余5000元作为物业交割保证金，由第三人进行保管，并在交接房子当日结清水电的情况下，由第三人将该款项支付给被告。原告对第三人以上陈述予以认可，被告认为当时第三人说房款一个月左右一次性给其，然后办理过户。本院认为，涉案《房屋买卖合同》为原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，各方当事人均应按照合同约定，行使权力、履行义务。故对原告要求被告继续履行涉案《房屋买卖合同》、将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告将涉案房屋名下户口迁出的诉讼请求，不属于人民法院受案范围，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的违约金及各项损失，因被告在合同履行过程中，未能提供涉案房屋办理过户所需的公证手续，并自2016年9月中旬之后，一直怠于履行合同义务，最终导致涉案《房屋买卖合同》未能履行，对此，被告具有过错，应当根据涉案《房屋买卖合同》第12条第3款的约定，承担相应的违约责任。虽然被告辩称其在合同签订后，一直在为涉案房屋办理相应的公证手续、继续履行涉案合同，并提交河南省郑州市黄河公证处出具的《情况说明》进行证明。但是，根据该《情况说明》中的表述，被告仅在2016年9月中旬前往黄河公证处咨询办理房产继承公证事宜，且因被告“当时材料不能满足公证条件”，黄河公证处对其申请未予办理。由此，该《情况说明》系黄河公证处对2016年9月中旬时，被告前往该公证处办理公证事宜时的情况描述，并未提及被告之后是否向该公证处提交符合条件的材料，也不能证明被告一直在履行涉案合同。被告的该项答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。对于原告主张其他各种损失10万元的诉请，因其未提交相应的证据，对该部分诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赵桂英继续履行同原告王琳琳2016年8月28日签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后十五日内将位于金水区文化路92号院2号楼3单元33号房屋（产权证号：99××85）过户至原告王琳琳名下，原告王琳琳于被告赵桂英过户当日支付其剩余房款145万元。二、被告赵桂英于本判决生效后十日内向原告王琳琳支付违约金300000元。三、驳回原告王琳琳的其他诉讼请求。案件受理费21900元，保全费5000元，由原告负担1153元，被告负担25747元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳诉讼费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡亚芹人民陪审员  宋献宏人民陪审员  陈 岭二〇一七年六月二十三日书 记 员  王正举