贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民初20号原告：铜仁浩博置业有限公司，住所地铜仁市碧江区东太大道清水花园**。法定代表人：李刚，公司执行董事。委托诉讼代理人：崔洪培，四川公生明律师事务所律师。特别授权。被告：铜仁市国土资源局，住所地贵州省铜仁市碧江新区政府办公楼**楼。委托诉讼代理人：权南海，男，1965年5月23日，苗族，住铜仁市，该局建设用地科科长。委托诉讼代理人：汪娟，女，1977年8月20日出生，彝族，住铜仁市，该局法规宣传科副科长。原告铜仁浩博置业有限公司（以下简称“浩博公司”）诉被告铜仁市国土资源局（以下简称“国土局”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜仁浩博置业有限公司法定代表人李刚、委托诉讼代理人崔洪培，被告铜仁市国土资源局委托诉讼代理人权南海、汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩博公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“《出让合同》”）；2.判决被告退还原告缴纳的土地出让金3100万元，判决被告支付原告违约金2325万元（按双方约定的违约条款计算，暂计算至2017年2月28日，以后按此约定计算至款付清为止），判决被告赔偿原告在土地交易环节支出费用48.75万元，判决被告赔偿原告前期投入损失1076.7116万元，判决被告赔偿原告可得利益2000万元。前述五项共计8550.4616万元。3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月27日，铜仁公共资源交易中心发出《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，公告将铜仁五福心城控规A-04-10号地块挂牌出让。同年2月24日，铜仁公共资源交易中心作出《竞买资格确认书》，确定原告拥有铜仁五福心城控规A-04-10号地块的竞买资格。同年2月27日，铜仁公共资源交易中心与原告签订《成交确认书》，确定原告竞得铜仁五福心城控规A-04-10号地块(2014-TSCR-15号）国有建设用地使用权。同年8月8日，原告与被告签订《出让合同》。《出让合同》约定了双方的违约责任。按照土地出让要求，原告在2014年1月28日向被告支付土地出让金2200万元，2014年9月5日向被告支付土地出让金900万元，共3100万元。原告在约定的最后缴款日前去支付尾款和办理备案手续时，意外获知该区域市政道路建设已占用原告取得的土地。原告随即向被告求证，被告却隐情不报。2015年4月22日，在市政道路己经全面施工的情况下，被告还向原告发出《催缴通知》，要求原告缴纳剩余的土地出让金285万元。市政道路从原告取得土地的中间穿过，破坏了土地的完整性，使原告竞买土地的合同目的不能实现。被告无法履行《出让合同》约定的交付土地义务，存在根本性违约。原告从知道修建市政道路开始，就一直找被告协商解决后续问题，被告均未明确答复。被告的行为给原告企业经营造成严重损失，请求支持原告诉讼请求。被告国土局辩称，2014年1月9日，铜仁市城乡规划局对铜仁市五福心城控规A-04-10号地块作出控制性规划。2014年1月25日，经过审查，答辩人向市人民政府请示挂牌出让铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权。2014年1月27日，铜仁市人民政府批复同意答辩人对铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权进行挂牌出让。同日，铜仁市国土资源局委托铜仁市公共资源交易中心对该宗地进行挂牌出让。被答辩人参与竞拍该宗地土地使用权，并于2014年1月18日缴纳2200万元竞买保证金和41.35万元的交易服务费，2月24日取得竞买资格。2月27日，竞拍成功并与铜仁市公共资源交易中心签订《成交确认书》，确认被答辩人竞得铜仁市五福心城控规A-04-10号地块土地使用权的事项为“该宗地总面积73581平方米，成交总价为人民币叁仟叁佰捌拾伍万元整(Y3385万元）”。2014年8月8日，答辩人与被答辩人就铜仁市五福心城控规A-04-10号地块签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：铜市国让（合）字〔2014)10号，以下简称《出让合同》），约定与本案有关的内容有：第六条“出让人同意在2015年2月8曰前将出让宗地交付给受让人……”；第八条“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币叁仟叁佰捌拾伍万元整（￥3385万元），”；第十条“受让人同意按照本条款第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；……”；第十三条“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件……”；第二十八条“合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免责……”；第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%。向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”双方签订《出让合同》后，被答辩人于2014年9月10日补缴了玖佰万元整（Y900万元）的土地价款，加上之前缴纳的竞买保证金2200万元共计缴纳3100万元土地价款，还剩285万元未缴纳。根据《出让合同》的约定，2015年4月22日，答辩人向被答辩人发出《催告通知》，要求被答辩人缴纳剩余的土地价款285万元，但时至今日被答辩人仍未缴纳。根据《出让合同》的约定，答辩人同意在2015年2月8日前将出让宗地交付给被答辩人。该宗地虽然在2014年8月8日签定了《出让合同》，但是，2014年底，市规划部门着手铜仁市五福心城控规A-04-10号地块城市规划的调整，该地块拟用于市政道路建设，被答辩人无法办理该项目的规划手续，实际上该宗地已不能交给被答辩人使用。目前，该地块上的市政道路建设已建成，导致出现了不符合答辩人与被答辩人签订《出让合同》的规划条件，答辩人因不可抗力原因未将该地块交付被答辩人。1、答辩人收到被答辩人3100万元土地出让金属实。鉴于该宗地巳用于修建市政道路的实际情况，答辩人同意退还被答辩人缴纳的土地价款3100万元。2、不同意支付被答辩人违约金2325万元。被答辩人应当在2014年9月8日之前交清涉案地块的土地出让价款，然而经答辩人催告后，被答辩人至今仍未交清该款项，属于故意违约，由此产生的法律后果应当由被答辩人承担。因此不存在答辩人赔偿违约金的问题。3、土地交易服务费系被答辩人在竞拍涉案地块使用权过程中缴纳到铜仁市公共资源交易中心的费用，该费用不属于我单位收取。鉴于该宗地巳用于修建市政道路的情况，答辩人同意协调公共资源交易中心争取退还被答辩人在土地交易环节支出的交易费用。4、不同意赔偿被答辩人前期投入损失1076.7116万元。答辩人未交付涉案地块给被答辩人，系城市规划调整不可抗力所致，根据《合同法》的规定属于法定免责情形，因此不存在赔偿该笔损失问题。5、不同意赔偿被答辩人可得利益2000万元。《出让合同》签订后，答辩人未交付土地给被答辩人，被答辩人未在该宗地上动过一寸土，更未建过一砖一瓦。因此，本案不存在可得利益的说法，对该项赔偿请求答辩人不予认可。在答辩人与被答辩人签订《出让合同》后，答辩人未交付涉案地块给被答辩人，系城市规划调整不可抗力因素所致，不承担任何责任；而被答辩人应当在2014年9月8日之前交清涉案地块的土地出让价款，经答辩人催告后，被答辩人至今仍未交清该款项，属于故意违约，由此产生的法律后果应当由被答辩人承担。本案的诉讼费用应由被答辩人承担。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《出让合同》是在平等自愿基础上签订的，答辩人未能将地交付给被答辩人使用，是因为规划调整不可抗力因素所致；而被答辩人未在《出让合同》约定时限内交清土地出让价款，属于故意违约。根据《合同法》的有关规定，依法解除双方签订的《出让合同》，依法认定双方的违约责任并作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告国土局对原告浩博公司提交的营业执照、建筑资质资料、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告社会信用代码资料、国有建设用地使用权挂牌出让须知、竞买资格确认书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、缴纳出让金票据、土地交易服务费、其他印花税、验资费、服务费、评估费、催缴通知、铜仁浩博置业有限公司关于铜仁市国土资源局的回复、现场照片、银行转账凭证、新闻一份，原告浩博公司对被告国土局提交的铜府函[2014]21号关于铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权挂牌出让的批复、铜市国土资呈[2014]19号关于铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权挂牌出让的审查意见、铜市国土资呈[2014]18号关于铜仁市五福心城控规A-04-11号地块国有建设用地使用权挂牌出让的请示、委托函、铜仁市交易告字（2014)5号国有建设用地使用权挂牌出让公告、竞买资格确认书、成交确认书、铜市国让(合）字（2014)10号《出让合同》、回单编号：1402800****收款凭证、对外结算-20140900003对外结算收款单等证据无异议。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据。原告浩博公司提交的《铜仁市城市规划管理委员会二〇一四年第九次城规委会会议纪要》，证明政府更改城市规划，破坏了原告竞得土地的完整性，被告无法按约定提供土地。被告国土局对该证据的三性及证明目的有异议。本院认为，该证据能够证明因城市规划的调整，五福大道占用了原告竞得土地的事实。原告浩博公司提交的《贵州·铜仁浩博国际营销策划合同》（以下简称《营销策划合同》）、《贵州·铜仁浩博国际营销策划方案》（以下简称《营销策划方案》）、《收据》、差旅费票据、四川省西充县人民法院（2016）川1325民初2469号《民事判决书》、四川汉和同兴建筑智能化工程有限公司诉原告浩博公司承揽合同纠纷案《民事起诉状》及成都市武侯区人民法院传票、铜仁禾嘉资信房地产评估有限公司《报告书》，证明原告的损失：原告支付策划费60万元；差旅费199316元；原告违约赔偿重庆中鸥建设有限公司800万元，支付诉讼费11.78万元，共计811.78万元；原告将赔偿四川汉和同兴建筑智能化工程有限公司定金180万元；原告如正常开发讼争建设用地将获得净利润9874.30万元，被告国土局对《营销策划合同》、《营销策划方案》、《收据》、差旅费票据的三性及证明目的有异议，认为《营销策划合同》、《营销策划方案》是在原告与其签订《出让合同》前就签订的，与本案无关。差旅费票据，是原告在签订合同前的行为与其无关，其未实际交付土地给原告不会产生费用。被告国土局认为《民事判决书》、《民事起诉状》及成都市武侯区人民法院传票的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为是原告浩博公司与案外人的诉讼，与其无关联，涉案土地未交付不可能产生相应损失。被告国土局对《报告书》的三性及证明目的有异议。本院认为，原告在未签订《出让合同》，办理用地手续的情况下，与案外人签订《营销策划合同》、《营销策划方案》而产生的费用不能认定为系原告竞得的土地因规划调整而造成的损失。原告主张的差旅费损失199316元，是原告在签订《出让合同》前后其住宿费、餐饮费、油费及差旅费，不能认定系原告竞得的土地因规划调整而造成的损失。原告浩博公司与重庆中鸥建设有限公司及四川汉和同兴建筑智能化工程有限公司签订合同也是在其未签订《出让合同》，办理用地手续的情况下与签订，由此产生的赔偿不能认定为原告竞得的土地因规划调整而造成的损失。《报告书》是原告单方委托，其提供的资料仅《出让合同》、《建设项目规划设计条件通知书》，该通知书的时间系更改，其《报告书》不能证明可得利益损失。本院认定如下事实:2014年1月9日，铜仁市城乡规划局对铜仁市五福心城控规A-04-10号地块作出控制性规划。同年1月25日，经过审查，被告国土局向铜仁市人民政府请示挂牌出让铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权。同年1月27日，铜仁市人民政府批复同意对铜仁市五福心城控规A-04-10号地块国有建设用地使用权进行挂牌出让。同日，被告委托铜仁市公共资源交易中心对该宗地进行挂牌出让。原告浩博公司参与竞拍该宗地土地使用权，并于同年1月28日缴纳2200万元竞买保证金。2014年2月24日原告浩博公司取得竞买资格。同年2月27日，原告浩博公司竞拍成功并与铜仁市公共资源交易中心签订《成交确认书》。2014年8月8日，原、被告就铜仁市五福心城控规A-04-10号地块签订了《出让合同》（合同编号：铜市国让（合）字〔2014)10号），合同约定，出让宗地坐落于铜兴大道西侧、新联大街南侧（铜仁市五福心城控规A-04-10号地块）。宗地总面积73581平方米，出让价款为人民币3385万元，每平方米460.03元，本合同签订之日起30日内，一次性付清土地出让价款。出让人在2015年2月8日前将出让宗地交付给受让人。合同第十九条约定“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，……”；第二十八条约定“合同双方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除责任，……”；第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”。第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经交付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。《出让合同》签订后，原告于2014年9月5日支付土地出让款900万元，竞买保证金2200万元转为土地出让款，原告支付土地出让价款共计3100万元，尚欠285万元未支付。2014年8月27日原告公司人员看到铜仁新城区路网工程正式开工的新闻后，发现其所竞买的土地上插上了小旗、挖开了土地。2014年10月8日铜仁市城市规划管理委员会二0一四年第九次城规委会会议纪要铜规委议[2014]9号，同意通过《碧江新区道路设计方案（环东大道、五福大道、桃园大道）》确定的道路线形、道路红线宽度、道路断面形式。路网规划进行了调整，五福大道占用了原告竞买的五福心城控规A-04-10号地块，该宗地已不能交给被告使用。2015年4月22日，原告向被告发出《催告通知》，要求被告缴纳剩余的土地价款285万元，被告未缴纳。为竞买该宗地被告先后缴纳验资费2000元、其他印花税8000元、评估费49000元、服务费15000元、其他服务费413500元，共计487500元。综合当事人对本案事实的分歧意见，双方当事人的争议焦点是：原告浩博公司与被告国土局是否存在违约，应否承担违约责任。本院认为，原告浩博公司与被告国土局签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，其合同合法有效。合同签订后，原告先后于2014年1月28日、9月5日分别交纳土地出让款2200万元、900万元，共计3100万元。由于城市规划的调整，涉案土地被占用，导致被告不能履行合同约定交付土地的义务，原告浩博公司请求解除合同，被告国土局同意解除，因此，原告浩博公司请求解除双方签订的《出让合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告退还土地出让金人民币3100万元的请求，予以支持。原告因土地使用权转让而缴纳的税、费共计48.75万元，应由被告赔偿。原、被告在《出让合同》中已约定政府保留对合同项下宗地的规划调整权，因本案合同项下的宗地不能交付系政府对城市规划的调整，符合合同约定，被告不构成违约。原告在合同签订后，在合同约定缴纳土地出让款前已经发现其竞买的土地被占用，原告对继续履行合同已产生担忧，因此，原告未按合同约定缴清土地出让款系履行不安抗辩权，不构成违约。原、被告在《出让合同》中虽然已约定政府保留对合同项下宗地的规划调整权，但是在规划调整导致被告不能交付土地的情况下，对被告是否承担赔偿责任未作约定，原告在知道城市规划调整不能履行交付土地的情况下，未及时将原告所交的土地出让金返还原告，事实上已给原告造成了资金占用损失，对于资金占用损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，以原告实际支付的国有建设用地使用权出让价款为基数，从交付土地出让价款之日起，按照年利率6%的标准计算涉案资金占用损失，则国土局应向原告支付资金占用损失至款付清之日止（3100万元中，2200万元，从2014年1月28日起计算；900万元，从2014年9月5日起计算）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、原告铜仁浩博置业有限公司与被告铜仁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：铜市国让（合）字〔2014)10号）予以解除。二、被告铜仁市国土资源局于本判决生效之日起三十日内退还原告铜仁浩博置业有限公司土地出让金人民币3100万元。三、被告铜仁市国土资源局于本判决生效之日起三十日内赔偿原告铜仁浩博置业有限公司税、费损失48.75万元。四、被告铜仁市国土资源局于本判决生效之日起三十日内向原告铜仁浩博置业有限公司按照年利率6%的标准支付资金占用损失计算至款付清之日止（3100万元中，2200万元，从2014年1月28日起计算；900万元，从2014年9月5日起计算）。五、驳回原告铜仁浩博置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469323元，由原告铜仁浩博置业有限公司负担227000元，被告铜仁市国土资源局负担242323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 张 全审判员 田 芳审判员 熊亚飞二〇一七年六月二十七日书记员 王奕民