北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初27622号原告：安传岩，男，1966年6月9日出生，苏州安斯利家居有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：张武琪，男，1988年10月3日出生，国家新闻出版广电总局干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王子朝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，执行董事。委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司法务部职员。原告安传岩与被告张武琪、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告安传岩及其委托诉讼代理人石小峰，被告张武琪及其委托诉讼代理人王子朝、贾鸿斌，第三人存房公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安传岩向本院提出诉讼请求：1.解除双方就北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.张武琪无权要求我方返还定金100万元；3.诉讼费用由张武琪承担。事实与理由：2016年9月29日，原告与被告张武琪通过北京存房房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定被告购买我名下位于北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602号房屋，房屋总价款810万元，约定被告全额付款，定金100万元（被告已支付）。双方约定合同签订后45日内办理完房产过户。合同签订后，我方一直积极配合履行相关合同义务，但被告方以我名下该房产抵押权属状态不明为由拒绝继续履行合同，拒绝支付剩余购房款和办理过户。在我方在中介处向被告方出示房本原件进行说明，证明房产当前状态为无抵押情况下，被告方依旧不同意履��合同义务配合网签、过户，并先后于10月20日和10月24日向我方发送履约告知函，单方停止履行合同。我方已明确告知对方不同意暂停交易，并和中介与被告对房产状态确认无过户障碍。被告方的行为已经根本违约，并造成我方对第三方违约形成损失。故诉至法院，请求判如所请。张武琪辩称：不同意原告的诉讼请求。就履行合同而言，是原告私自设定抵押权，之后就抵押权设定情况双方进行协商，在协商过程中原告均未合理解释及提供抵押准确信息，且原告多次调整诉讼请求，数次诉讼请求都不一致，涉及禁止反言原则，原告首先要求履行合同，后因房屋价格上涨又要求解除合同。综上，我方不同意原告诉讼请求，请法院驳回。存房公司述称：原被告双方经我公司居间服务签订房屋买卖合同，合同合法有效。在办理相关手续时，张武琪拒绝提供购房资格审核材料，导致合同不能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，安传岩与张武琪经存房公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：安传岩将北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602号房屋出售给张武琪，建筑面积153.21平方米，总价810万元；涉案房屋无抵押；全款付款，定金100万元于签订合同7日内支付。同时合同约定：第八条权属转移登记，（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起45日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起45日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。同日，安传岩与张武琪签订《全款付款方式补充协议》约定：涉案交易中定金100万元；物业交接保证金5万元；户籍迁出保证金5万元；余款700万元，张武琪于过户前2日内以资金监管方式支付350万元，以房天下托管方式支付350万元。签订合同时，因安传岩对外借款，涉案房屋的所有权证书不在安传岩手中，双方在签约时仅看到了涉案房屋的所有权证书手机照片，显示签约时涉案房屋不存在抵押。上述合同签订后，张武琪向安传岩支付了定金100万元，但始终未向存房公司提交其购房资格核验材料。2016年10月12日，张武琪发现涉案房屋在2016年10月8日设定了抵押，随即通知存房公司的工作人员张���锋，张文锋联系了安传岩，安传岩向张文锋、张武琪解释因其借款，出借人持有其签署的公证委托书，在未经其同意的情况下给涉案房屋设定了抵押。为此，安传岩另行对外借款在2016年10月13日解除了涉案房屋的抵押。此后在涉案房屋通过房源核验后，存房公司通知张武琪提交购房资格核验材料。张武琪以安传岩存在合同违约行为和自身资金安全为由要求安传岩补充提交资料。双方合同未能按期履行。上述纠纷期间，存房公司张文锋与张武琪短信往来记录为：2016年10月12日，张武琪发出“关于要求解除购房合同的函，张文锋：2016年9月29日由你经纪，我和安传岩签署的编号为BJ（SFJJ）S2016009288的合同涉嫌欺诈。一是正在抵押的房产合同标注未抵押。二是给我提供的房产证复印件伪造房屋状态。为抵制这种欺诈行为，我要求解除该合同，出卖人返还我已付的��百万元整的定金及利息；房天下返还经纪佣金捌万壹千元整。请及时协调办理相关手续。”10月13日，张文锋发出“张武琪：我们作为居间方，应该督促双方正常履行合同条款。现业主房屋核验已做，故需你们抓紧提供房远女士的户口本首页及本人页，如因户口本提供延误而使过户期超过合同规定期限，所造成的责任应由买方承担。”10月14日，张武琪发出“张文峰：我已于10月12日函告你，房屋买卖合同涉嫌欺诈，且你已收到。若要求合同正常履行，请你转告出卖方安传岩于16年10月20日前提供合同签订时（即16年9月29日）国家相关部门出具的该房屋无抵押证明文件。否则，由此造成的后果由出卖方承担。”张文锋回复“这个房本就可以证明，我发个房本抵押页给你母亲，你下班后回去看看就知道了。还有这个涵你需要亲自书面发给业主本人。”安传岩与张武琪短信往���记录为：2016年10月21日，张武琪发出“履约函，安传岩先生：2016年9月29日，经北京存房房地产经纪有限公司居间，你我双方签订了房屋买卖合同（合同编号：BJ【SFJJ】S2016009288），购买登记在你名下的位于北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602号房屋。在合同中明确说明此无抵押，后经查询此房产上设定有抵押权，在我通过中介方将上述情况告知你后，你三次提供给我的关于抵押登记记录时间相互冲突，我方无法判断真实性。鉴于上述情况，我方认为，你在订立合同时，对于房屋真实状态有重大隐瞒，房屋上的抵押情况系我方评判是否做出购买决定的重要参照，且影响着我方购房资金安全和履约风险。综上所述，我方在获知上述你的不诚信行为后，暂时停止履约行为，并郑重通知你如下：1.如实告知我方房屋上真实的抵押状态，并提供房管局出具的2016年每一次抵押权变动记录。2.合同后续如何履行，你我双方协商后确定。”安传岩回复“张武琪先生：你方所述情况并不属实。现将相关情况再次向你方告知：2016年9月29日，你方与我签订房屋买卖合同（合同编号：BJ【SFJJ】S2016009288），购买我名下位于北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602房屋，在合同磋商及合同签订时，我名下房产并无抵押，我方亦曾向你出示房本复印件，在合同签订阶段我方并不存在故意隐瞒房屋真实状态的故意和客观情况。后在你方跟我核对房屋物权状态时，我亦向你方提供了房本原件，房本原件上清晰显示房屋状态时无抵押状态，故我方认为并无更多义务向你方提供其他资料，房本原件足以证明无抵押情况。你方若对此有异议，可通过中介或自行前往丰台区住建委查证。另，我方认为美域家园南区18号楼1单元602房屋不存在影响合同履行的情况及风险，应当依照房屋买卖合同约定继续履行。我方不认可你方履约函所述情况，亦不同意你方单方暂停合同的行为。如你方在合同规定时间内不履行合同义务，我方保留向你方追究合同违约责任的权利。”10月24日，张武琪发出“第二份履约函，安传岩先生：收到你的回复即确认先前给你发的履约函你已收到。目前你我双方合同处于暂停履行状态，关键因素在于合同中（合同编号：BJ【SFJJ】S2016009288）房屋的抵押权状态和实际情况不一致。10月20日你我双方就继续履行合同当面商谈，你方提出合同签定时房产处于无抵押状态，合同签定后再次设定的抵押权系与你方有借贷关系的小贷公司所为，与你方无关。我方当时已明确告知你方，与你方有借贷关系的小贷公司能够未经你同意的情况下，将你名下房产设定抵押权，取决于你事先对其公证授权，不管你方是否知情，抵押权的设立均系你方责任，且是导致合同暂停履行的重要原因。基于上述原因，我方有权要求你方如实告知我方房屋上真实的抵押状态，并提供房管局档案查询窗口出具并加盖公章的2016年每一次抵押权变动记录，以便于我方能够准确地把控合同风险，确定继续履行合同的方式。”安传岩回复“履约催告函，张武琪先生：你方双方于2016年9月29日签订房屋买卖合同，约定你方全款购买我名下位于北京市丰台区美域家园18号楼1门602号房产。合同签订后，我方一直积极履行合同项下的义务，并配合你方查看房本原件，证明房屋现状为无抵押状态。但你方一直以房产抵押权属不明为由，拒不履行提交相关材料配合网签、过户的合同义务；在我方提供房本原件，中介及我当多次释明，并督促你方履约情况下，你方依旧单方提出暂时履行合同。根据你方购买资金将采用资金监管和托��形式支付，并不存在年方所述房屋抵押状态不明影响资金安全的情形。鉴于你方在9.30北京房产新政后的消极履约态度，我方有理由认为你方实际是因房产新政而不想正常履约，并在知道我方急需资金用于购买另套房屋的情况下，借机逼迫我方降价。综合上述情况，我方依照你我双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第九条第四项之约定，正式向你方发送《履约催告函》，催告你方配合中介提交网签、过户材料，用于办理房屋过户手续；如你方在15日内依旧未履行全部合同义务，我方将依据该条款向你方主张房屋成交总价10%的违约金。人无信不立，望你方能本着诚实信用的态度履行合同义务。另张武琪先生，我方已就该合同情况咨询专业履行和北京审理房屋买卖纠纷案件的资深法官，我方在签订合同及履约过程中，并不存在违约或者根本违约的���况。望你方咨询资深律师或法官予以验证。你方拒绝履约已造成我方可能对第三人违约，我方将视你方履约情况决定是否聘请专业律师向你方主张违约损害赔偿。”11月3日，安传岩发出“履约催告函，张武琪先生，我与你签订房屋买卖合同后，你方对我方房屋抵押情况提出质疑。为回应你方质疑，10月19日，我与你在中介处对房屋权属情况又做了验证，中介也明确告知你我双方，房屋没有问题，已通过房管局资质审核，完全具备过户条件。为继续履行合同，我方多次催告你方配合中介进行购房资质审核、网签及过户，但你方始终予以拖延。现请你方在2日内给予我方书面答复，是继续履行合同还是决定不履行合同。如你方在2日内未回复我方，我方视为你方拒绝履行合同，将追究你方的违约责任（你方拖延履行合同的行为已对我方造成严重损失），望慎重考虑。”11月5日，张武琪发出“第三份履约函，安传岩先生：收到你的发函及函里的内容即确认先前给你发的第二份履约函你已收到。之前我方已多次向你强调，目前你我双方合同处于暂停履行状态，关键因素在于合同中（合同编号：BJ【SFJJ】S2016009288）房屋的抵押权状态和实际情况不一致，造成上述原因在你方。我方有权要求你方如实告知我方房屋上真实的抵押状态，并提供房管局档案查询窗口出具并加盖公章的2016年每一次抵押权变动记录，以便于我方能够准确地把控合同风险，确定继续履行合同的方式。原本你我双方就如何继续履行合同之前一直在协商中，不料10月27日，突然接到丰台法院电话告知我方你已起诉。目前的情况是合同处于暂停履行状态，你我双方的协商也处于暂停状态！且造成此局面的原因均系你方所致。既然你方选择通过法院来为你我双方定纷止争，我方��格按照法院指示出庭应诉，与你方奉陪到底。”安传岩于2016年10月将张武琪诉至本院，要求张武琪继续履行合同。2016年10月31日，双方在本院立案庭的调解中作出如下表述：“？原告陈述诉讼请求、事实与理由，其中诉讼请求应明确具体财产。原：诉讼请求：要求法院判令被告继续履行合同，给付原告房屋剩余价款710万元。事实与理由：详见诉状。？被告答辩。被：签订合同后，原告在房屋上设定了抵押。我认为原告违约，我准备反诉。？现在房屋上有无抵押。原：2016年9月29日签订合同时没有抵押。当时说好的公证委托不上抵押，2016年10月12日解压了。被：2016年10月12日我在丰台区不动产登记局查了有抵押。原告在房屋买卖合同签订之后再设抵押权这种行为是严重的行为，原告说在不知情的时候有抵押我们需要查一下，我们是有知情权，我们查不到求原告提供信息是合情合理的，不能继续履行。？如果房屋无抵押被告是否愿意购买。被：原告与我方签订合同之后有了两次抵押，我们一直要求原告出具无抵押证据原告一直不能提供。中介跟我们说原告之前也设定了抵押权。我们最后以国土资源局抵押权设定为准，这些我们都需要了解但是这些我们都不知道。在2016年10月20日我们跟原告谈了一下，但是原告起诉我们了我们很恼火。原：我从中介处借了钱，中介帮我还了贷款。被：我们要求原告另行支付违约金100万元。我方已经放弃了买其他房子的权利所以要求支付违约金。原：我没有违约，我当时买房从中介借了钱被告知情。被：当时原告跟我们说房屋无抵押，不管是在签订合同之前还是之后都应该无抵押，现在我们查了有抵押，合同应该暂停履行不受45天限制。？双方是否同意调解。被：我们坚持要原告支付违约金100万元。最少80万元。原：签合同的时候没有抵押，之后是别人给我设定的抵押我不知道。如果调解房款可以降低10万元。被：我们要求原告提供因为什么样的关系、设定了什么抵押权。2016年10月12日我方查询房屋有抵押后向中介质询，可能原告解了抵押。？双方调解意见差距过大，不在主持调解。”后该案因安传岩未按期交纳诉讼费，按安传岩自动撤诉处理。2016年11月16日，张武琪将安传岩诉至本院，要求安传岩支付违约金80万元。2016年11月23日，安传岩提起本案诉讼。2016年12月29日，本院开庭审理张武琪与安传岩互诉两案时，张武琪增加诉讼请求，要求继续履行合同。本院认为：安传岩与张武琪所签《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方应依照合同积极善意履行合同。本案争议焦点为：1.涉案房屋在双方签订合同后出现抵押是否构成合同违约、安传岩是否应就此向张武琪承担违约责任；2.张武琪是否有权依据涉案房屋出现抵押的情况主张暂停履行合同；3.张武琪的行为是否构成违约、安传岩是否具有合同的解除权。关于涉案房屋在双方签订合同后出现抵押的问题。本院注意到涉案房屋在双方签订房屋买卖合同时，并不存在抵押，而抵押设定时间为2016年10月8日，撤销抵押时间为2016年10月13日，根据上述事实可知安传岩在签订合同时对房屋的抵押状况并未作出虚假表述，因此不构成合同欺诈。在双方签订合同后涉案房屋出现抵押的情况，虽然可能影响合同履行，但需要注意的是双方合同中并未绝对禁止涉案房屋在签约后可以进行抵押，安传岩一方作为卖房人履行合同义务需要的是保证合同正常履行，即保证涉案房屋能够通过房源核验、可以进行网签、可以完成过户，只要安传岩一方保证上述三个时点上房屋不存在抵押，双方合同就可以正常履行，在其他时点上安传岩包括对涉案房屋设定抵押在内的处分行为均不宜直接认定为违约。同时需要注意的是涉案房屋所设定的抵押，在张武琪通知存房公司后一天即已完成解押，对双方合同的履行未产生任何的影响，因此此情形亦不宜认定为违约。另外，安传岩一方通过房源核验、张武琪一方通过购房资格核验均系为完成网签而进行的必备程序，但合同中并未对双方履行上述义务限定具体的履行时限，在作为双方中介的存房公司未明确通知双方提交核验相关材料且张武琪一方始终未提交购房资格核验相关材料的情况下，安传岩一方的上述情况更不宜认定为违约。综上，涉案房屋在双方签订合同后出现抵押的情���，不能认定为安传岩一方违约，故安传岩无需就此向张武琪承担违约责任。关于张武琪依据涉案房屋出现抵押的情况主张暂停履行合同的问题。首先，安传岩一方通过房源核验、张武琪一方通过购房资格核验系双方各自应向存房公司履行的合同义务，张武琪一方履行其向存房公司提交购房资格核验相关材料的义务并不以涉案房屋通过房源核验为前提。其次，2016年10月12日，张武琪发现涉案房屋被设定抵押，该消息确可能影响合同履行，故张武琪有权在安传岩解释、解决此问题前拒绝履行合同，但涉案房屋在10月13日已撤销抵押，在10月19日通过房源核验，且存房公司已将房本抵押页及通过房源核验的消息告知张武琪的情况下，张武琪已无权拒绝继续履行合同。在此，张武琪在上述情况下所提要求并不合理，安传岩在完成解押和房源核验后已无义务向张武琪��明其房屋具备网签、过户条件，更无义务将涉及其个人隐私的情况告知张武琪。最后，张武琪所提交易风险问题并不存在，涉案交易中张武琪未支付的房款均为通过资金监管、托管方式支付或在房屋过户后支付，即便涉案房屋确无法完成过户，亦不会对张武琪造成进一步的交易风险，同时如张武琪一方及时提交购房资格核验材料，完成网签恰是对张武琪所称涉案房屋再次抵押风险的最有效预防和阻止。综上，张武琪虽基于对涉案房屋抵押情况的疑问、不安，而有权暂时拒绝履行合同，但在房屋抵押解除，最迟在涉案房屋通过房源核验后，便不再有权拒绝履行合同。关于张武琪的行为是否构成违约及安传岩是否具有合同解除权的问题。涉案房屋在签订合同后出现抵押，张武琪基于不安，有权暂时拒绝履行合同，但在房屋抵押解除、通过房源核验后便失去了���绝履行的权利，此后张武琪拒绝履行合同的行为便已构成违约。同时，参考双方在多次诉讼中表述，安传岩在初次起诉中要求继续履行合同，张武琪抗辩安传岩违约，调解中安传岩表示房屋可以过户且同意降低房价，而张武琪则要求安传岩支付违约金。张武琪另行起诉中亦表示要求安传岩支付违约金，直至2016年12月29日才提出继续履行合同。另鉴于本院无法认定涉案房屋在签订合同后出现抵押属于安传岩违约，而双方合同中亦未对张武琪所称安传岩的违约行为约定违约金。故从上述情况看，安传岩在发生可能影响合同履行的情况后，积极解决影响因素，并一直表现出履行合同的意愿，而张武琪则依据其所认为的安传岩的违约行为长期拒绝履行合同，索要高额违约金，在超过合同约定的履行期限后才表示要求继续履行合同，张武琪的行为显然构成违约，理应就此承担相应的违约责任。由于双方合同约定了过户的期限，且约定超过该期限守约方享有合同的解除权，因此张武琪以不当理由拒绝履行合同索要高额违约金，导致合同超过履行期限（即便扣除张武琪合理的不安抗辩时段亦已超出45天时限），达到了合同解除条件，同时考虑到张武琪提出继续履行合同时间和违约金诉求，以及房屋价格在此期间的市场变化，此情形如经过审理再判决继续履行合同对安传岩一方显不公平，因此本院有理由认定安传岩有权解除合同。现安传岩要求解除合同、确认无需返还定金的诉讼请求，并无不当，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除安传岩与张武琪就买卖位于北京市丰台区美域家园南区18号楼1单元602号的房屋签订的《北京市存量房屋买��合同》及《全款付款方式补充协议》；二、安传岩无需返还张武琪支付的购房定金一百万元。案件受理费68500元，由张武琪负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  肖进华人民陪审员  王嵩楠二〇一七年六月二十日书 记 员  杨 健