河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0305民初5048号原告：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区丽春路**号（珠江路办事处院内）。法定代表人：尹欢，该公司执行董事。委托代理人：李婷、金营（实习律师），河南广文律师事务所律师，均特别授权代理。被告：王莉星，女，1988年9月1日出生，汉族，住河南省洛阳市孟津县，合同约定地址：洛阳市新安县滨湖新城11-1101号。第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。法定代表人：叶继东，该银行负责人。委托代理人：温一，该银行职员，特别授权代理。委托代理人：白云飞，河南书剑律师事务所律师，一般代理。本院于2016年11月4日立案受理了原告洛阳尚锦置业有限公司与被告王莉星、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行房屋买卖合同纠纷一案，适用普通程序于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人李婷、金营、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行委托代理人温一、白云飞到庭参加了诉讼，被告王莉星经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告洛阳尚锦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年5月16日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0249445），包括合同附件及补充协议；2、依法判令被告配合原告办理以上《商品预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；3、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项（暂计算2016年6月30日为20714元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准），并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；4、依法判令被告向原告支付违约金213677.6元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月16日，原、被告签订了编号为YS0249445的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市××路××区××单元××房产，合同总价款为1068388元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为328388元，贷款金额740000元。2013年6月6日，原、被告及第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款740000元，原告对被告的贷款承担保证责任。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5款约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。现因被告违反《个人房产抵押贷款合同》的约定，超过三期以上未归还银行借款本息，致使原告向第三人承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款20%支付违约金，并从已付购房款中直接扣除。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合同权益，诉至法院。被告王莉星未到庭，也未向法庭提交答辩意见。第三人交通银行股份有限公司洛阳分行诉称，1、商品房预售合同与第三人无关。2、商品房买卖合同解除不影响借款担保责任的效力。3、原告与被告履行完毕相应的还款和担保责任后第三人可协助办理解除抵押手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月16日，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告王莉星签订《商品房预售合同》及《补充协议》一份，约定：被告王莉星购买原告洛阳尚锦置业有限公司开发的位于升龙城B区第10幢1单元1-501号房产一套，合同总价为1068388元，付款方式为首付款328388元，剩余款项740000元以按揭贷款的方式支付。该合同还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定，其中《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金”。《补充协议》第7条第5款中关于违约责任约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可以从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。2014年7月23日，被告王莉星与交通银行股份有限公司洛阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告以购买原告开发的升龙城B区10幢1单元1-501号房产作抵押，向银行借款740000元用于购买涉案房产，借款期限360个月，原告为该贷款提供连带责任保证。合同签订后，被告王莉星在支付首付款并办理银行按揭贷款后，仅仅支付了部分按揭贷款。由于被告王莉星未依约履行还款义务，交通银行股份有限公司洛阳分行先后于2016年1月至2017年1月从原告账户上共计扣划55966.57元进行代偿。截止本案庭审辩论结束前，原告未配合被告办理完成房屋产权证。认定上述事实的有原告向本院提交的《商品房预售合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《代偿证据》以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告洛阳尚锦置业有限公司与被告王莉星签订的《商品房预售合同》和原、被告与银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反国家强制性法律法规的规定，依法应为有效合同。现被告王莉星在支付房屋首付款并实际办理贷款成功后，迟迟不能按照约定履行向银行的还款义务，致使银行扣划原告洛阳尚锦置业有限公司的款项予以代偿，应当承担相应的法律责任，故对于原告洛阳尚锦置业有限公司要求被告王莉星向其支付被银行扣划的保证金20714元的诉讼请求，本院予以支持。《商品房预售合同》补充协议明确约定：买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议。原告作为贷款保证人，已经多次为被告王莉星所欠的按揭贷款进行了代偿，而被告王莉星并未及时偿还原告所支付的款项，故依据合同约定，原告有权解除《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，故对于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。《商品房预售合同》及补充协议约定的违约责任为：因原告洛阳尚锦置业有限公司责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告应按已付房价款的日万分之0.5向被告支付违约金；被告王莉星连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，被告应向原告支付该商品房总价款20%的违约金。本案中，原告洛阳尚锦置业有限公司未按规定按时办理房屋产权证书，而被告王莉星多次未按约定缴纳按揭贷款，故双方当事人均存在违约行为，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告王莉星于2014年5月16日签订的《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议），被告王莉星于本判决生效之日起三日内配合原告洛阳尚锦置业有限公司办理该《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销等相关手续。二、被告王莉星于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿的按揭贷款20714元（暂计算至2016年6月30日，之后以金融机构实际扣划金额为准）。三、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4815元，原告洛阳尚锦置业有限公司已经向本院预交，由被告王莉星承担，与上述款项同时履行。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 马 强人民陪审员 李 芬人民陪审员 赵西安二〇一七年六月三十日书 记 员 赵银银