湖南省冷水江市人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘1381执异17号案外人：吴南兴,男,1975年5月23日出生,汉族,现住冷水江市。申请执行人：曾佑鸿,男,1968年2月28日出生,汉族,住冷水江市。被执行人：段楚华,男,1954年6月19日出生,汉族,住冷水江市。本院在执行曾佑鸿与段楚华民间借贷纠纷一案的﹙2014﹚冷法执字第44-5号执行裁定过程中,于2019年10月30日查封了登记在被执行人段楚华的妻子邹慈容名下的住房一套﹙产权证号：00070195号﹚,对此,案外人吴南兴不服,向本院提出书面执行异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人吴南兴称：2008年5月25日,吴南兴与开发商张人群、彭敦富签订了一份《集资建房合同》,然后,吴南兴支付了全部购房款124600元,购买了张人群与彭敦富所开发的位于冷水江市住房一套。因开发商当时以邹慈容的名义报建,后来又没有为购房者办理好转移过户手续,故该房现仍登记在邹慈容名下,产权证号为00070195号。购房后,吴南兴一家一直居住在该房中,该房实际属于案外人吴南兴合法所有,不是段楚华与邹慈容的夫妻共同财产。因此,请求冷水江市人民法院依法裁定中止对登记在邹慈容名下产权证号为00070195号房屋的执行,并请求解除对该房的查封。申请执行人曾佑鸿未提出书面答辩。经审查查明：邹慈容与被执行人段楚华是夫妻。2007年9月28日,段楚华代表其夫妻俩﹙甲方﹚与房地产开发商张人群、彭敦富﹙乙方﹚签订了一份《联合建房合同》。甲乙双方在该合同中约定：“一、甲方提供其位于冷水江市冷办冷锡居委会红日小区的宅基地给乙方建房;二、乙方负责筹措资金建房,房屋建好后超过六层则由乙方补偿甲方住房三套,每套面积在130平方米以上,楼层分布为第三层、第四层与顶层,但甲方需补偿乙方资金贰万元;三、乙方补偿给甲方的套间由乙方出资金负责办好产权证与水电入户手续等”。此后,张人群与彭敦富便以宅基地使用权人邹慈容的名义向相关职能部门申办建房审批手续。审批手续办好后,张人群与彭敦富便筹集资金建房。2009年上半年,张人群与彭敦富所建设的住房﹙共一栋﹚竣工,该栋住房共九层两个单元三十六个套间。对该三十六套住房,张人群与彭敦富将其中的三套补偿给了段楚华与邹慈容夫妇,将另外三套补偿给了另一个宅基地使用权人李飞﹙段楚华与邹慈容的邻居﹚,再将剩余的三十套全部对外出售。前述可出售的三十套住房对外销售完毕后,张人群便开始为购房者申办产权证,因报建时整栋房屋都是以邹慈容的名义申报的,故初始登记时前述三十套已售住房全都登记在邹慈容的名下。2010年9月2日,段楚华与邹慈容夫妇向张人群出具委托书,委托张人群全权办理登记在邹慈容名下的前述三十套已售住房的转移过户手续。同日,段楚华、邹慈容与张人群还就该委托在冷水江市公证处办理了公证。2013年5月13日,张人群与多数购房者一同去冷水江市房产局办理产权过户手续,但过户需缴纳一笔数额较大的税款,而张人群无力承担,所以,虽然此后购房者不断催促张人群为其办证,但产权过户手续至今未完成。另查明：2008年5月25日,张人群、彭敦富﹙甲方﹚与姜丽﹙乙方﹚签订了一份名为集资建房实为房屋买卖的合同,约定张人群、彭敦富将其在冷水江市冷办冷锡居委会红日新村所建的住房出售一套给姜丽,该套房为第六层南边数起的第一个套间,面积约为129.2平方米,总价约为127600元,房屋产权证的办理由甲方负责。2008年5月28日,张人群向姜丽出具了一份收据,写明收到姜丽购房款60000元。2008年6月,案外人吴南兴通过其亲戚介绍买下了姜丽向张人群、彭敦富购买的那套住房。吴南兴通过其亲戚向姜丽与张人群、彭敦富等支付购房款127000元后,姜丽便将其与张人群、彭敦富签订的购房合同及张人群出具的购房款收据通过吴南兴的亲戚交给了吴南兴,吴南兴未再与张人群、彭敦富重新签订购房合同,张人群、彭敦富与吴南兴商定,就用姜丽与张人群、彭敦富签订的合同代替,由吴南兴在该合同上的买方处签名,张人群、彭敦富均认可所有合同条款对吴南兴有效,而且,张人群认可吴南兴已交清全部购房款。2009年农历12月,吴南兴将所购的前述住房装修完毕,然后,吴南兴一家搬入该房居住至今。从2010年开始,吴南兴就经常催促张人群为其办理房产证。2013年5月13日,张人群与吴南兴一同去冷水江市房产局办理产权过户手续,准备将该套房屋﹙已初始登记在邹慈容名下,产权证号为00070195号﹚过户至吴南兴的名下,但后来因张人群没有缴纳相关税费款项导致过户手续一直未完成。又查明：在本院审理张卫军诉段楚华、邹慈容民间借贷纠纷一案过程中,张卫军于2015年9月21日向本院申请财产保全。根据张卫军的申请,本院于2015年9月24日作出﹙2015﹚冷民二初字第1359-1号民事裁定。2015年9月30日,本院根据﹙2015﹚冷民二初字第1359-1号民事裁定查封了登记在邹慈容名下的涉案住房﹙产权证号：00070195号﹚。2017年5月9日,案外人吴南兴就该查封向本院提出执行异议,本院审查后,裁定中止对该涉案住房﹙产权证号：00070195号﹚的执行。再查明：本院在执行曾佑鸿与段楚华民间借贷纠纷一案的﹙2014﹚冷法执字第44-5号执行裁定过程中,于2019年10月30日查封了登记在被执行人段楚华的妻子邹慈容名下的产权证号为00070195号的住房。本院认为：本院查封的本案所涉住房﹙现初始登记在邹慈容名下,产权证号为00070195号﹚是由张人群与彭敦富共同出资所建,根据张人群、彭敦富与段楚华夫妇签订的《联合建房合同》,该套住房不属于邹慈容所有,可由张人群与彭敦富对外出售,只是由于报建是以邹慈容的名义向有关职能部门申请,故建成后该套住房初始登记时必须先登记在邹慈容名下;另外,在本院查封该套住房前,案外人吴南兴与开发商张人群、彭敦富就该套住房订立了合法有效的书面买卖合同;并且,吴南兴支付了合同约定的全部购房款;还有,吴南兴入住该房已有十年之久,已合法占有该套住房；该房未办完产权过户登记手续也不是吴南兴的原因；所以,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,案外人吴南兴作为买受人,其对产权证号为冷房权证字第××号房屋的物权期待权应受到法律保护,故案外人吴南兴要求对该房中止执行的异议请求,本院依法应予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：中止对登记在邹慈容名下的产权证号为冷房权证字第××号房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定,可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭东海人民陪审员  谢玉坤人民陪审员  杨尊民二〇二〇年六月二日书 记 员  周方卓附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的.裁定中止对执行标的的执行；理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：﹙一﹚在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；﹙二﹚在人民法院查封之前已合法占有该不动产；﹙三﹚已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；﹙四﹚非因买受人自身原因未办理过户登记。