北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5069号上诉人（原审原告、反诉被告）：岳强，男，1974年6月27日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张文智，男，1960年12月12日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。上诉人岳强因与被上诉人张文智房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。岳强上诉请求：撤销一审法院判决第四、六、七、八、九项，依法改判张文智将房屋恢复原状、给付我房屋占有使用费575832元，赔偿我房屋空置损失526763元、赔偿我装修费用166846.5元并驳回张文智相应一审反诉请求。事实和理由：第一，双方合同中已约定租赁期满或合同解除后张文智应将房屋恢复原状；第二，合同中约定的违约金过低，不足以弥补岳强所受的损失；第三，岳强与张文智曾有口头协议，张文智承诺由其负担岳强已完成的部分前期装修费用166846.5元；第四，合同系因张文智违约而解除，解除后，张文智恶意霸占房屋长达五个月，岳强在此期间亦要向房主支付租金，其使用房屋经营餐饮系为了防止损失的扩大，并非同意利用张文智的装饰装修，且岳强系将房屋用于经营牛肉面与张文智之前经营的好粥道装饰风格差异极大，岳强根本没有想要利用张文智的装饰装修，一审法院判令岳强支付张文智装饰装修补偿款30万元过高；第五，岳强并未使用张文智的宽带，无需退还张文智宽带费用，同时，张文智虽有偿借用岳强的营业执照，但双方并未约定使用期限，因张文智违约导致不能继续使用岳强的营业执照，后果应由张文智自行承担，至于物业押金，岳强已交给物业公司，张文智应向物业公司直接主张。张文智辩称：同意一审法院判决，不同意岳强的上诉请求，请求二审法院维持一审法院判决，驳回岳强的上诉请求。岳强向一审法院起诉请求：1.判决确认岳强与张文智签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2017年7月14日解除；2.判决张文智将租赁房屋恢复原状；3.判决张文智赔偿因在合同解除之后拒不腾退房屋给岳强造成的经济损失575832元；4.判决张文智赔偿岳强因房屋重新租赁之前出现闲置而受到的经济损失526763元；5.判决张文智支付岳强违约金526763元；6.判决张文智赔偿岳强装修费用166846.5元；7.判决张文智赔偿岳强垫付的违法所得和行政罚款51259元。张文智向一审法院反诉请求：1.判决确认张文智与岳强之间签订的《租赁合同》于2017年7月5日解除；2.判决岳强返还租房押金263382元；3.判决岳强退还2017年7月6日至2017年7月19日租金60613.82元；4.判决岳强返还张文智缴纳的物业押金、办理营业执照费用、办理消防费用、办理电缆及宽带费用、电表箱、水表管、电卡、水卡、水费、授名费共计109855元，其中物业押金12500元，办营业执照费用20000元，办理消防费用55000元，电缆20000元，安装宽带费用5500元，电表箱、水表管、电卡、水卡、水费共计1312元，授名费600元；5.判决岳强返还张文智支付的安装空调费及排烟设备85000元；6.判决岳强返还张文智支付的办理天然气相关费用75000元；7.请求法院判令岳强赔偿张文智涉案房屋的装修及设备、设施（含桌椅等）损失经鉴定为375077元；8.判决岳强返还水、电、燃气剩余的金额3070.6元；9.判决岳强支付张文智违约金526764元。一审法院认定事实：2016年11月9日，岳强作为出租人甲方与作为承租人乙方的张文智签订《租赁合同》，约定由张文智承租租赁房屋，租赁房屋建筑面积为318.35平方米。租赁期自2016年11月20日至2026年2月5日，共计9年零2个月15天。租金标准分阶段计算，前两年为年租金1580289元，自第二年开始每两年房租再上一年的基础上递增6%。支付方式为押2付4，各期租金的支付日为提前15日支付房租。押金为263382元，租期届满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费、车位费及室内设施维修费。甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。《租赁合同》第八条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违反活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。”第九条约定：“（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的400%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的400%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的400%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”庭审中，岳强提供经北京市长安公证处公证的其与张文智的微信聊天记录，证明张文智在承租过程中存在违约行为，应承担违约责任。该微信聊天记录2017年3月28日显示内容为：“岳强：‘把剩下的房租给我打过来吧，现在已经是月底了’”2017年3月29日显示内容为：“岳强：‘明天以前一定要把剩下的房租打过来’‘收到回信息’张文智：‘钱就别想了，抓紧时间转租吧！我随时可以走！上次已经没面子了，下次不用那么费劲了！’”2017年7月2日显示内容：“岳强：‘该交房租了，5号汇过来还是那个账户’”2017年7月5日显示内容为：“岳强：‘今天交房租，你也不用躲着不回信息，都是成年人要面对自己的责任，鉴于你之前的不讲信用我不会给你延期的，我只等到今天也就是合同约定好的日期。过时就按照合同约定的执行。只能法院见了’张文智：‘不需要延期，你该怎么办就怎么办吧！’岳强：‘行，既然你不交房租就通知员工把私人物品拿走，晚上12点我就锁门了’张文智：‘谢谢’”张文智对经北京市长安公证处公证的双方的微信聊天记录的真实性表示认可，但认为岳强提供的证据不能证明其在租赁过程中存在违约行为。并提供照片、录音、视频截图等证据，证明岳强存在违约行为，岳强对此不予认可。2018年6月22日，北京市朝阳区食品药品监督管理局向北京吉兮安兮餐饮服务有限公司出具（京朝）食药监食罚〔2018〕290683号行政处罚决定书，认定北京吉兮安兮餐饮服务有限公司在位于北京市朝阳区安贞西里五区一号一层122号的经营场所经营餐饮店，经营招牌为好粥道，从2017年6月16日至2017年7月5日在百度外卖平台经营咸菜、脆口泡菜等凉菜收入合计259元。涉嫌超过许可的经营项目范围从事入网凉菜经营活动，决定给予1.警告；2.没收违法所得259元；3.并处罚款51000元。2018年9月27日，岳强方支付违法所得及罚款共计51259元。本案在审理过程中，张文智申请对租赁房屋的装修残值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2017年12月28日出具价格评估报告书，评估结论为：经运用成本法评估，评估对象的装修现值（残值）为人民币叁拾柒万伍仟零柒拾柒元整（??375077元）。其中1.无异议部分301419元；2.异议部分73658元。另查，岳强与张文智于2017年10月9日办理房屋交接，张文智于当日腾退房屋。现岳强已实际使用租赁房屋自行经营，用途为餐饮。庭审中，双方确认张文智在2016年11月一共向岳强支付90万元，其中第一期租金和押金共790145元，除此之外其他费用109855元。并认可水、电、燃气剩余金额为3070.6元。一审法院认为，岳强与张文智签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除，法院认为，根据双方的微信聊天记录及相关证据可以看出，在应交纳2017年第二期租金时，张文智就曾存在未按照合同约定的时间经岳强催要才支付租金的情形。并且曾经有让岳强抓紧时间转租，随时可以走的意思表示，致使岳强在收取2017年第三期租金时有理由相信，张文智有可能再次不按照合同约定的时间交付租金。并于应当交纳第三期租金前向张文智进行了提示，于应交纳租金的最后一天2017年7月5日向张文智进行了催要。张文智当天表示“不需要延期，你该怎么办就怎么办”，岳强表示“既然你不交房租就通知员工把私人物品拿走，晚上12点我就锁门了”，张文智对此未提出异议，且之后也未支付租金。故，法院认为双方已于2017年7月5日合意解除了《租赁合同》。张文智在租赁期内提前退租，应承担违约责任。岳强主张张文智支付违约金526763元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持，同时驳回张文智要求岳强承担违约责任的反诉请求。关于张文智主张岳强返还租房押金263382元，因合同约定押金抵扣张文智应承担的费用、租金以及违约赔偿，法院确定房屋押金抵扣张文智应当支付岳强的违约金，故张文智应实际支付岳强违约金263381元。关于岳强主张张文智将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，因租赁房屋现已经由岳强实际用于餐饮经营，已无恢复原状的条件，故对于岳强要求恢复原状的诉讼请求不予支持。关于岳强主张张文智支付因合同解除后其未腾房导致的损失及重新租赁之前租赁房屋闲置的损失，因张文智应当支付的违约金足以弥补岳强所受到的损失，故对岳强的该部分诉讼请求不予支持。关于岳强主张为张文智支付其垫付的违法所得及行政罚款51259元，合法有据，法院予以支持。关于岳强主张张文智返还装饰装修费用的诉讼请求，《租赁合同》中并未约定，该部分装修款项由张文智支付。岳强也未能提供充足证据证明其该部分诉讼主张，故法院不予支持。关于张文智主张岳强支付装修残值的反诉请求。法院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；根据已查明的事实，现岳强已经使用租赁房屋对外经营餐饮，故法院有理由认为岳强对租赁房屋的装修进行了利用，岳强应当给予张文智适当补偿。因张文智主张岳强返还其支付的安装空调费及排烟设备85000元、电缆20000元及电表箱均在装饰装修残值的鉴定范围内，结合水表管、电卡、水卡的费用，法院综合酌情认定岳强给付张文智装修残值30万元。关于张文智要求岳强返还宽带费用5500元的反诉请求，因张文智已使用近一年的时间，酌定岳强退还张文智宽带费用2500元。关于张文智要求岳强退还安装天然气费用及办理消防费用，该两笔费用均为张文智实际经营所需，要求岳强退还无依据，法院不予支持。关于张文智要求岳强退还授名费用无证据，法院不予支持。关于张文智主张岳强退还2017年7月6日至2017年7月19日租金60613.82元的反诉请求。因自2017年7月6日至2017年7月19日张文智未腾退房屋，其该部分诉讼请求法院不予支持。关于张文智主张岳强返还水、电、燃气剩余的金额3070.6元的反诉请求，岳强认可水、电、燃气剩余金额为3070.6元，该部分费用应当返还张文智。关于张文智主张岳强返还物业押金12500元的反诉请求，合理有据，法院予以支持。关于张文智主张岳强返还营业执照费用20000元的反诉请求，根据张文智的实际使用时间，酌定岳强返还营业执照费用18600元。据此，判决：一、岳强与张文智于2016年11月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年7月5日解除；二、张文智于判决生效后7日内支付岳强违约金263381元；三、张文智于判决生效后7日内支付岳强违法所得及行政罚款51259元；四、岳强于判决生效后7日内支付张文智装饰装修补偿款30万元；五、岳强于判决生效后7日内返还张文智水、电、燃气费3070.6元；六、岳强于判决生效后7日内返还张文智宽带费用2500元；七、岳强于判决生效后7日内返还张文智物业押金12500元；八、岳强于判决生效后7日内返还张文智营业执照费用18600元；九、驳回岳强的其他诉讼请求；十、驳回张文智的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。另查明，一审庭审中，张文智曾认可岳强进行了部分前期装修。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一审法院结合双方的微信聊天记录、张文智的租金支付情况等在案证据材料，认定系张文智在合同履行过程中拒绝支付租金的违约行为导致合同解除，应当承担相应违约责任，处理正确，本院对此予以确认。双方对于《北京市房屋租赁合同》于2019年7月5日解除并无异议，本院予以确认。结合双方当事人二审期间的诉辩主张以及查明的事实情况，本院认为本案二审期间的争议焦点包括：第一，合同约定的违约金是否足以弥补岳强所受损失，进而应否在约定违约金之外再行赔偿经济损失；第二，涉案房屋的装饰装修及相关费用如何处理；第三，张文智已交纳的宽带费用、物业押金、营业执照费用如何处理。针对焦点一，本院认为，涉案房屋租赁合同系因张文智违约而解除，本案争议诉讼因此而起，岳强对涉案房屋的使用亦因本案诉讼需对房屋装修进行鉴定而受到影响，张文智交纳租金至2017年7月份，双方虽于2017年10月办理交接，但装修鉴定评估的现场勘验工作直至2017年12月方完成，而岳强不论是将涉案房屋自用或是另行出租均需要一定的准备期、空置期，另行出租还可能涉及为新承租户提供免租期等，就此而言，本院认为合同约定相当于4个月租金的违约金尚不足以弥补张文智违约导致岳强所受的损失，一审法院对此认定有误，本院予以纠正，至于张文智除约定违约金之外需要另行赔偿的具体金额本院结合岳强实际损失、张文智违约情形、诉争房屋的使用情况等酌情确定为20万元。针对焦点二，本院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。现岳强主张其并不同意利用张文智的装饰装修，要求张文智将涉案房屋恢复到出租之时的状态，就此，本院认为，首先，双方并未在合同或交接文件中明确约定出租之时的房屋具体状态，故难以确定将涉案房屋恢复至原有状态的具体标准；其次，涉案房屋的部分装饰装修工程已经与房屋结合形成添附状态，岳强现亦已在涉案房屋中进行经营，执意拆除不仅浪费资源亦影响其自身经营，实无必要，故本院对岳强要求将涉案房屋恢复原状的上诉请求不予支持。关于岳强要求张文智给付其前期装修费用16万余元的上诉请求，本院认为，根据在案的证据材料，张文智虽在一审庭审中认可岳强曾进行了部分前期装修，但并无证据证明张文智与岳强就该笔费用的具体金额以及如何承担曾达成过一致性意见，岳强的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，既然岳强已在涉案房屋中实际经营，由其给予张文智适当装饰装修补偿亦属合理，至于具体金额，本院综合岳强进行了前期装修、张文智进行了后续装修以及合同履行的情况、张文智的违约情况等酌情确定为20万元，一审法院确定的金额过高，本院予以调整。针对焦点三，关于宽带费用5500元、物业押金12500元、营业执照费用，均由岳强予以收取，在合同已经解除，张文智未再实际使用涉案房屋以及宽带网络、营业执照的情况下，一审法院结合本案实际情况，判令岳强予以适当返还并无不当，本院予以维持，岳强关于相关费用无需返还的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，岳强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59376号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59376号民事判决第四、九、十项；三、张文智于本判决生效后七日内给付岳强经济损失20万元；四、岳强于本判决生效后七日内给付张文智装修补偿款20万元；五、驳回岳强的其他诉讼请求；六、驳回张文智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费8200元，由岳强负担3280元（张文智已交纳，岳强于本判决生效后七日内支付于张文智），由张文智负担4920元（已交纳）。一审案件本诉受理费21427元，由岳强负担12403元（已交纳），由张文智负担9024元（于本判决生效后七日内交纳）；一审案件反诉受理费18289元，由张文智负担12187元（已交纳），由岳强负担6102元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费21427元，由岳强负担17794元（已交纳），由张文智负担3633元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 薛 妍二〇二〇年六月一日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳