石家庄铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）冀8601民初473号 原告（申请执行人）：赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区八家组团天义路东应昌街北综合办公楼01五层。 法定代表人：王庆林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙大勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：王廷君，该公司员工。 被告（案外人）：柴小娟，女，1978年3月6日出生，汉族，住河北省遵化市。 委托诉讼代理人：柴广福（系被告柴小娟之父），男，1954年1月2日生，汉族，住遵化市。 被告（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董雅君。 原告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称赤建公司）与被告柴小娟、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）执行异议之诉一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赤建公司的委托诉讼代理人孙大勇，被告柴小娟的委托诉讼代理人柴广福，被告凤辉公司的委托诉讼代理人董雅君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赤建公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可对遵化市产继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告就其与被告凤辉公司建设工程合同纠纷一案依据（2016）冀8601执15号民事裁定书向石家庄市铁路运输法院申请了对位于遵化市产的拍卖。在石家庄铁路运输法院拍卖过程中，被告柴小娟提出执行异议，称拍卖的上述房产系其合法财产，要求停止对该房产的执行。石家庄铁路运输法院作出了（2017）冀8601执异66号执行裁定书，裁定中止对遵化市产的执行。原告认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。原告申请执行的房产已经被法院查封，说明房产产权就登记在被告凤辉公司名下，且二被告采取伪造合同及收据的恶劣手段，并强行进入法院依法已经查封、扣押的房产内，强占房产，谎称房产已实际交付给被告，妄图以此来抗拒和逃避自己应尽的法律义务。因此，被告柴小娟不享有足以排除强制执行的权益。故对（2017）冀8601执异66号执行裁定书不服，特提起诉讼以维护原告的合法权益。 被告柴小娟辩称，石家庄铁路运输法院执行裁定书事实清楚，适用法律正确，请依法维持原裁定，驳回原告的诉求。 被告凤辉公司同被告柴小娟的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2011年8月28日，凤辉公司与遵化市市政园林绿化工程公司签订了《工程承包协议书》，约定凤辉公司将遵化玫瑰园别墅区（四区）外网、雨污水、院墙、路面、路灯及绿化工程交由遵化市市政园林绿化工程公司施工，万久贵作为遵化市市政园林绿化工程公司的代理人全面负责该工程，后因凤辉公司拖欠工程款，双方于2013年1月15日签订了关于结算遵化玫瑰园工程尾款的协议，该协议约定凤辉公司所欠4519309.6元工程款以12套房产（含玫瑰园一区11号楼1单元1202号）等价抵顶。同日，万久贵与购房人柴小娟协商一致，将工程款抵顶的玫瑰园一区11号楼1单元1202号房屋卖于柴小娟，当日柴小娟与凤辉公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人为凤辉公司，买受人为柴小娟，买受人所购房屋基本情况：河北省遵化市玫瑰园一区11号楼1单元1202室，建筑面积96.72平方米，每平方米3900元，买受人一次性付款377208元，该合同具有出卖人签章和买受人签字。柴小娟已向凤辉公司支付了全部房款。凤辉公司因拖欠税务局税款，致使其所售房屋均未能在税务局开具国家正规税票，故而未能在房管局办理统一备案，使得本案争议房屋未能办理房屋产权过户登记。 另查明，河北省高级人民法院在审理赤建公司与凤辉公司建设工程合同纠纷一案中，根据赤建公司的财产保全申请，2013年7月30日作出（2013）冀民一初字第9号民事裁定，查封了凤辉公司总计7600余万元的房产、财产及银行存款（含本案争议房产）；2014年9月9日作出（2013）冀民一初字第9-1号民事裁定，查封了凤辉公司107套房产。2016年3月21日河北省高级人民法院作出（2016）冀执10号执行裁定，指定本院执行。根据赤建公司的续封申请，本院于2016年4月5日作出（2016）冀8601执15号执行裁定，对凤辉公司的107套房产进行了续行查封。2016年5月30日，本院裁定拍卖凤辉公司位于遵化市的房产（含本案争议房产）。在执行过程中，案外人柴小娟提出案外人执行异议，柴小娟称遵化市产系其合法财产，法院裁定对其拍卖存在错误，请求停止对该房产的执行，并提交了其与凤辉公司签订的《商品房买卖合同》及房款交款收据等材料。本院于2017年3月28日作出（2017）冀8601执异66号执行裁定书，中止对遵化市产的执行。 本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的主要争议焦点是柴小娟对本案争议房产是否享有足以排除法院强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，被告柴小娟与被告凤辉公司所签的《商品房买卖合同》对具体房号、总价、付款方式等均做了明确约定，并有出卖人签章和买受人签字。柴小娟还提供了时间为2013年1月15日、载明房号和房款金额并加盖有凤辉公司发票专用章的收款收据，证明凤辉公司已经按照约定收受了全部购房款，故该《商品房买卖合同》合法有效。2013年1月15日，柴小娟与凤辉公司签订书面买卖合同并已支付全部价款，该时间早于法院查封该房产的时间，故此可以认定符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款”的条件。其次，柴小娟已于2013年1月15日与凤辉公司签订书面买卖合同并已支付全部价款、交纳了维修基金，且遵化市建华物业服务有限公司出具居住证明及入住照片证实柴小娟已经实际入住，以上证据证实柴小娟同时取得了该房产的所有权并合法实际占有了该房产，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三、本案争议房产未办理过户登记，凤辉公司当庭陈述柴小娟多次催促过凤辉公司，但因凤辉公司拖欠税务部门税款，导致税务部门未给凤辉公司开具所售房屋的税务局专用发票，使得凤辉公司不能凭借该发票到房管部门对其所售房屋进行统一备案和过户，因此房产未办理过户登记非因柴小娟自身原因所致。综上所述，柴小娟对本案争议房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已支付全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有该处房产，且非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对争议房产享有能够排除执行的权利。因此，原告赤建公司请求判令许可对遵化市产继续执行的诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告赤峰建设建筑(集团）有限责任公司负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  呼广宇 审 判 员  路丽欣 代理审判员  李明玉 二〇一七年六月二十八日 书 记 员  李飞飞