湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2953号上诉人（原审被告）：湖南秀龙地产置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道中华岭村。法定代表人：肖玉军，董事长。委托诉讼代理人：乐婷婷，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：谌壮初，男，1977年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娅，湖南天地人律师事务所实习律师。上诉人湖南秀龙地产置业有限公司（以下简称秀龙公司）因与被上诉人谌壮初商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秀龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金6378元及逾期办理国有土地使用权证的违约金5235元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人实际收房的时间应该是其签署《房屋交接书》的日期，故一审法院对上诉人逾期办理房产证的具体天数认定错误。二、2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》后，存在不动产新旧政策衔接问题，导致上诉人无法办理国土证，属于不可抗力，应予以免责。三、一审法院既支持了逾期办理房产证的违约金，又支持了逾期办理国土证的违约金，两者属于重复计算。四、被上诉人已实际使用房屋，逾期办证并不影响房屋的使用功能，没有给被上诉人造成经济损失，而根据公平原则，关于损失的举证责任应由被上诉人承担，因此合同约定的违约金明显过高，但一审法院未予以调整，显失公平。五、在本案之前，上诉人已按照2000元至3000元的标准向其他大部分业主主动进行了赔偿，一审法院判决的赔偿金额远远高于这一标准，可能会再次引发矛盾，不利于纠纷的解决。被上诉人谌壮初辩称，一、关于收房时间，应该以双方在《房屋交接书》中确认的时间为准，而不应以业主签署的时间为准，因此一审法院对收房时间的认定正确。二、一审法院认定的违约金标准并未超过司法解释确定的标准，不应属于法院调减的范围。三、在长沙市望城区正式实施不动产统一登记的时间为2016年8月1日，即便是不可抗力，也应该以望城区正式实施的政策为准。故，一审法院认定事实正确，请求予以维持。谌壮初向一审法院起诉请求判令：1、秀龙公司向谌壮初支付逾期办理房屋所有权证违约金7758.8元（每日按已付房价款0.1‰计算）；2、秀龙公司立即将需由其提供的办理土地使用证的资料报产权登记机关备案并为谌壮初办理土地使用权证；3、秀龙公司以每日47.6元为标准，向谌壮初支付自2014年12月1日起至实际办理好土地使用证之日止的逾期办理土地使用证违约金（截止2016年10月1日为31416元）；4、秀龙公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明案件事实如下：2012年12月9日，谌壮初（买受人）与秀龙公司秀龙公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：谌壮初购买秀龙公司开发的位于长沙市望城区星城镇润和星城（推广名：润和紫郡）小区15栋404号房，建筑面积为133.1平方米，商品房单价为每平方米3576.22元，总价475995元；交房时间为2013年11月30日前。该合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，谌壮初支付了全部房屋价款及相关费用。2013年11月30日，秀龙公司向谌壮初交付房屋；2015年4月13日，秀龙公司为谌壮初办妥房屋所有权证（权证号为：望房权证星字第××号），但至今未办妥国有土地使用权证。另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理全区范围内的房屋、土地、林地等不动产统一登记业务。一审法院认为，本案争议焦点有以下几个：一、秀龙公司是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为及违约金如何计算的问题。秀龙公司于2013年11月30日将商品房交付谌壮初，根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，秀龙公司应当在2014年11月30日前为谌壮初办妥房屋所有权证。但秀龙公司直至2015年4月13日才办妥房屋所有权证，共逾期办证134天，秀龙公司的行为构成违约，应按合同约定向谌壮初支付违约金6378元（475995元*0.1‰*134天）。秀龙公司认为谌壮初的实际收房时间为2014年7月20日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应该是2015年7月21日，而秀龙公司于2015年4月13日办妥房屋所有权证，秀龙公司没有逾期办理房屋所有权证。因双方在房屋交接书中一致确认的交房之日为2013年11月30日而非2014年7月20日，逾期办理房屋所有权证的起算时间应是2014年12月1日而非2015年7月21日，故一审法院对秀龙公司的该抗辩理由，不予采信。二、秀龙公司是否存在逾期办理国有土地使用权证的违约行为及违约金如何计算的问题。秀龙公司应于商品房交付后365日内办妥国有土地使用权证，还是应于办妥房屋所有权证后365日内办妥国有土地使用权证，《商品房买卖合同》第二十条对此约定不明确。在实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且按一般惯例是先办理房屋所有权证登记，再办理国有土地使用权证登记。因此，本案中秀龙公司办妥国有土地使用权证的时间应确定为办妥房屋所有权证后365日内。秀龙公司于2015年4月13日为谌壮初办妥房屋所有权证，应于2016年4月13日前为谌壮初办妥房国有土地使用权证。而秀龙公司在长沙市望城区于2016年8月1日停止受理土地、房屋等登记业务前，仍未办妥国有土地使用权证，其行为已构成违约。截止2016年8月1日，秀龙公司共逾期办证110天，应按合同约定向谌壮初支付违约金5235元（475995元*0.1‰*110天）。秀龙公司认为逾期办理房屋所有权证与逾期办理土地使用权证属于同一违约行为，违约金不能重复计算。因实行不动产统一登记制度以前，商品房产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记，且合同对此分别进行了约定，如秀龙公司同时存在逾期办理房屋所有权证与逾期办理国有土地使用权证的行为，应构成两个违约行为，违约金可以分别计算。故一审法院对秀龙公司的上述抗辩理由，不予采信。三、秀龙公司请求减少违约金应否支持的问题。秀龙公司认为合同约定的违约金过分高于谌壮初的实际损失，请求法院酌情减少，但未提交相关证据证明。同时，法律规定的违约金，其功能不仅是弥补守约方的损失，还具有一定的惩罚性，以促使各方诚信履约，故对秀龙公司请求减少违约金的抗辩理由，一审法院不予采信，对本案所涉违约金不予调整。四、谌壮初要求秀龙公司提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证的诉讼请求应否支持的问题。为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理国有土地使用权证。现谌壮初要求秀龙公司提供办理土地使用权证的资料报产权登记机关备案并办理土地使用权证，在客观上已不能实现，系因不可抗力不能履行，故一审法院对谌壮初该项诉讼请求不予支持。谌壮初可在条件具备时向不动产登记机构申请换发不动产统一登记证书，并请秀龙公司予以协助。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向谌壮初支付逾期办理房屋所有权证的违约金6378元；二、限湖南秀龙地产置业有限公司在本判决生效之日起十日内向谌壮初支付逾期办理国有土地使用权证的违约金5235元；三、驳回谌壮初的其他诉讼请求。本案受理费780元，适用简易程序，减半收取390元，由谌壮初负担275元，湖南秀龙地产置业有限公司负担115元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，秀龙公司与谌壮初签订的《商品房买卖合同》及《润和紫郡楼宇交接书》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。合同第二十条约定：“在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，365日内办妥国有土地使用权证。”秀龙公司未在合同约定的期限内办妥房屋权属证书，应承担相应的违约责任。一审法院根据双方在楼宇交接书上确认的交房时间，及合同约定的每日按已付房款万分之一的标准判令秀龙公司应向谌壮初支付逾期办理房屋所有权证的违约金数额，并无不当，本院予以维持。其次，关于计算逾期办理土地使用权证违约金的截止时间。因长沙市望城区于2016年8月1日起才在全区停止办理土地使用权登记业务，故一审法院将逾期办理土地使用权证的违约金计算至2016年8月1日，并无不当。秀龙公司主张违约金计算的截止时间应为国务院颁布的《不动产登记暂行条例》实施之日，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，一审法院计算逾期办理土地使用权违约金的起始时间为办妥房屋所有权证后365日，与逾期办理房屋所有权违约金的计算时间并未重合。另，因双方合同约定的违约金标准并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，故秀龙公司主张违约金过高并要求调减违约金数额，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人湖南秀龙地产置业有限公司的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人湖南秀龙地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  王 勇审 判 员  曾庆军代理审判员  金新贵二〇一七年六月二十六日书 记 员  杨 蓓