上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初11267号原告(反诉被告)：上海泓远盛房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：宋友强，总经理。委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：袁园，女，1981年4月22日生。委托诉讼代理人：张何心，上海市尚法律师事务所律师。原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司(以下简称泓远盛公司)与被告(反诉原告)袁园商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月3日公开开庭进行了审理。泓远盛公司的委托诉讼代理人金莉和袁园及其委托诉讼代理人张何心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓远盛公司提出如下本诉请求：1、确认双方所签订的《上海市商品房预售合同》已于2016年1月23日解除；2、判令袁园向泓远盛公司支付合同解除违约金人民币(以下币种相同)986,607元；3、判令注销双方之间的《上海市商品房预售合同》的备案登记；4、案件受理费由袁园承担。事实和理由：2015年4月30日，泓远盛公司与袁园签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《合同》)及补充协议等文件，该协议约定袁园向泓远盛公司购买位于上海市浦东新区蓝靛路1488弄6幢16号102室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款4,933,035元；袁园应于2015年6月14日前向泓远盛公司付清房价全款；袁园未按协议约定时间付款，应当向泓远盛公司支付违约金，逾期付款在30日(含30日)之内的，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过30日的，泓远盛公司有权解除合同，泓远盛公司解除合同的，袁园应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向泓远盛公司支付违约金，且泓远盛公司有权自解除合同通知送达之日起将系争房屋转售他人；泓远盛公司愿意继续履行合同的，违约金按逾期支付款额的千分之一计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同订立后，袁园仅向泓远盛公司支付1,483,035元，余款345万元至今未付，已经符合合同约定的合同解除条件，对于袁园的拖欠情况，泓远盛公司已多次与其联系，要求其依约付款，并多次催告，希望袁园按约付款。无奈之下，泓远盛公司按照合同约定发出《律师函》，通知解除合同并要求袁园承担违约责任。袁园接函后一直未给予回复，也未配合办理相关手续。故泓远盛公司提出如上本诉请求。袁园辩称：请求驳回泓远盛公司的本诉请求。双方买卖合同于2016年2月19日签订，在2016年1月20日解除是不存在合同基础的，不存在袁园所谓的违约情况。签订合同后，泓远盛公司没按照合同约定办理预售登记及配合袁园办理银行贷款，导致银行一直未能放款，后续款项未能支付泓远盛公司。袁园提出反诉请求如下：1、判令继续履行《合同》；2、判令泓远盛公司配合袁园将系争房屋的产权登记至袁园的名下；3、判令泓远盛公司支付违约金，以已付房款1,483,035元的日万分之二为标准，从2016年9月1日起计算至实际交房之日止。事实和理由：双方就系争房屋签订了《合同》，《合同》约定袁园需支付首付款1,483,035元，剩余345万元通过银行贷款方式支付。《合同》签订后，袁园支付了首付款，但泓远盛公司不按合同约定办理预售登记，及不配合办理银行贷款手续拒不提供相应资料，致使银行不能放款。泓远盛公司对袁园的反诉请求辩称：对于袁园的第1项反诉请求不同意。双方正式合同的签订时间是2015年4月，合同备案登记时间是2016年2月，合同是签订时生效。付款时间也是2015年的。合同约定逾期付款超过三十天的可以解除合同。袁园如果贷款不能，应该以自有资金补足。本院庭审中，泓远盛公司及袁园对《上海市商品房预售合同》、《付款催告函》及快递送达凭证、《律师函》、《销售不动产统一发票(自开)发票联》、泓远盛公司出具的《阳关城集团上海公司代收其他费用收据》、《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同条件表》、《交房通知书》、《实测面积更正通知书》、《商品房认购书》等证据进行举证、质证，并由本院对泓远盛公司及袁园的陈述记录在案，本院对上述证据及泓远盛公司和袁园的陈述分析认证后认定事实如下：2015年4月10日，泓远盛公司、袁园签订《商品房认购书》，约定：袁园预购泓远盛公司的系争房屋，预售建筑面积为149.68平方米；单价为38,493元，总房款为5,761,994元；袁园应于本认购书签订之日交付购房定金8万元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所购买商品房的房款。2015年7月20日至2015年11月26日期间，泓远盛公司先后三次致函给袁园，向袁园催付系争房屋的房款。2015年8月21日，泓远盛公司向袁园收取预告及抵押登记费160元和代办费300元。2016年1月20日，泓远盛公司委托律师出具《律师函》给袁园，称因袁园未按约支付剩余房款、符合解除合同的条件，故通知袁园解除合同，并要求袁园承担相应违约责任。2016年2月19日，泓远盛公司与袁园签订《合同》，《合同》约定：袁园向泓远盛公司购买系争房屋，总房价款4,933,035元；袁园应于2015年4月24日之前向泓远盛公司支付系争房屋的首付款即503,035元(包括袁园已付款项8万元转为首付款)，于2015年5月25日前支付首付款即98万元；袁园应在签约后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行/公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要袁园提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳袁园应缴纳的相关费用，向银行提出正式的贷款申请，交纳代办预告登记、预售商品房抵押登记的服务费用，并自行取得并向袁园或有关单位提供相关资料，泓远盛公司在袁园办理贷款手续时应给予袁园必要的配合，袁园逾期未能办理完毕贷款手续的，每逾期一天应向泓远盛公司承担应付未付款项的万分之五的违约金；袁园应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至泓远盛公司账户，若非因泓远盛公司原因(包括但不限于袁园不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等)导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达泓远盛公司银行账户的，视为袁园逾期支付，袁园应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期支付房款的违约责任，同时袁园应以10日内一次性付款或者其他经泓远盛公司同意的方式支付剩余购房款项；袁园向银行申请贷款，按银行有关规定泓远盛公司以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故袁园在此确认并承诺：袁园同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由袁园承担，泓远盛公司保证期间，如袁园原因，导致泓远盛公司承担担保责任的，袁园必须自泓远盛公司承担担保责任之日起7日内归还泓远盛公司代还全部款项，按泓远盛公司代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向泓远盛公司支付违约金；袁园自泓远盛公司承担担保责任之日起第8日及其后归还泓远盛公司代还全部款项的，每日按袁园贷款总额的千分之六的标准向泓远盛公司支付违约金，袁园自泓远盛公司承担担保责任之日起超出30日内仍未归还泓远盛公司代还全部款项的，泓远盛公司有权解除合同，同时收取袁园总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿泓远盛公司损失(包括但不限于房屋降价损失)的，泓远盛公司有权另行向袁园追索；如因袁园出现逾期偿还贷款本息达到合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除合同并要求泓远盛公司承担连带担保责任，泓远盛公司有权立即单方与袁园解除本合同，由此给泓远盛公司造成的一切损失(包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等)和产生的相关责任由袁园承担，同时袁园还应向泓远盛公司支付总房款的30%作为违约金，该违约金不足以补偿泓远盛公司损失(包括但不限于房屋降价损失)的，泓远盛公司有权另行向袁园追索；泓远盛公司按合同约定向袁园交付房屋时，如袁园未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或罚息或未向泓远盛公司偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，泓远盛公司有权延迟向袁园交付系争房屋直至袁园偿还完毕拖欠贷款银行或泓远盛公司的任何贷本息和罚息，延迟交付期间产生的一切责任及费用由袁园承担；逾期付款在30日(含30日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至袁园实际付款日止，袁园按日向泓远盛公司支付逾期应付款的万分之五的违约金，本合同及本补充协议继续履行；逾期付款超过30日的，泓远盛公司有权解除合同，泓远盛公司解除合同的，袁园应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向泓远盛公司支付违约金，且泓远盛公司有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人，泓远盛公司愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，袁园按日计算向泓远盛公司支付逾期应付款千分之一的违约金；签订《合同》时，系争房屋的建设工程建设到符合预售条件，袁园应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入泓远盛公司的预售款监管账户(预售款监管机构：渤海银行股份有限公司上海分行、账户名称上海鸿远盛房地产开发有限公司、账号XXXXXXXXXXXXXXXX)，预售款按政府规定监管使用；泓远盛公司于2016年8月31日前将系争房屋交付给袁园；在泓远盛公司办理新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领系争房屋的房地产权证(小产证)；系争房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由双方各自承担；袁园若未按本合同约定的时间付款，应当向泓远盛公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，泓远盛公司有权选择解除合同，泓远盛公司如行使解除合同权的，应当书面通知袁园；泓远盛公司如未本合同约定期限内将系争房屋交付给袁园，应当向袁园支付违约金，违约金按袁园已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同约定的最后交付(房屋)期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，袁园有权选择本合同继续履行，但泓远盛公司应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向袁园支付已付房价款万分之二的违约金；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；……。《预售合同》补充条款一约定：袁园在办理系争房屋的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续(如需)、偿还由泓远盛公司代偿的贷款及其利息(如有)、提交、签署委托泓远盛公司代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，泓远盛公司有权拒绝交付，直至袁园按前述约定履行完毕全部义务，泓远盛公司无须承担任何违约责任。2016年2月19日，泓远盛公司开具《销售不动产统一发票(自开)发票联》，向袁园收取购房款1,483,035元。《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同条件表》显示：贷款人(抵押权人，下称北京银行)北京银行股份有限公司上海分行，借款人(抵押人)袁园，保证人上海鸿远盛房地产开发有限公司贷款用于购买系争房屋，贷款金额为295万元，贷款期限为360月，自放款日2016年8月10日起至到期日2046年8月10日止(实际放款日推迟的，到期日相应顺延)；开发商指定账户(即借款人交易对手账户)户名上海鸿远盛房地产开发有限公司，开户行渤海银行股份有限公司上海分行，账号XXXXXXXXXXXXXXXX，贷款资金的支付方式为全部由北京银行受托支付至开发商指定账户。袁园举证的查询信息显示，该笔贷款于2016年7月21日申请。之后，泓远盛公司在袁园银行贷款审批通过后以袁园严重违约为由未配合袁园办理系争房屋的预告抵押登记，袁园的上述银行贷款未能及时放贷至泓远盛公司指定收款的银行账户。2016年8月5日，泓远盛公司向袁园出具《交房通知书》，通知袁园于2016年8月15日办理系争房屋的交房入户手续。2016年8月10日，泓远盛公司向袁园出具《实测面积更正通知书》，将《交房通知书》中的实测公摊面积“15.04”平方米更正为“14.96”平方米。泓远盛公司曾于2016年5月27日申请诉前调解至本院，要求确认泓远盛公司与袁园所签的《合同》已经解除等，后于2016年6月24日正式立案【案号：(2016)沪0115民初45403号】，袁园于2016年9月7日提出反诉，要求判令与泓远盛公司继续履行《合同》；后因泓远盛公司未按期缴纳诉讼费用，(2016)沪0115民初45403号案于2016年10月28日被本院裁定按撤诉处理，本院将袁园的反诉状退还给袁园。本案庭审中，泓远盛公司、袁园均确认在(2016)沪0115民初45403号案审理过程中曾达成袁园支付泓远盛公司35万元合同继续履行的案外调解意见，后因故袁园未实际支付泓远盛公司35万元。本院认为：泓远盛公司与袁园后签署的《合同》效力优于双方之前签署的《商品房认购书》，双方关于系争房屋买卖的约定内容应以《合同》为准。《合同》系泓远盛公司、袁园关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。泓远盛公司所谓的双方于2015年4月30日曾经签订过关于系争房屋的买卖合同的意见，不符合法律规定，不予采信。一、关于泓远盛公司要求确认双方所签订的《合同》已于2016年1月23日解除的本诉请求及袁园要求判令继续履行《上海市商品房预售合同》和判令泓远盛公司配合袁园将系争房屋的产权登记至袁园的名下的反诉请求之处理意见。即使泓远盛公司于2016年1月23日向袁园送达了解除合同函，但双方于2016年2月19日签订了《合同》，后签署的《合同》效力优于双方之前形成的文件，故泓远盛公司单方出具在双方所签署的《合同》之前的解除合同函对袁园不再具有约束力，应以《合同》的约定内容为准。根据《合同》的约定，袁园至迟应于2016年4月14日前向泓远盛公司支付剩余房款345万元，但袁园实际未能在2016年4月14日前支付泓远盛公司剩余房款，且未举证证明系泓远盛公司的原因致使贷款未能到达泓远盛公司的账户，故袁园构成逾期付款，逾期付款超过30日的，泓远盛公司依约于2016年5月14日起即可行使解除合同的权利。本案中，双方未约定行使解除合同权的期限，泓远盛公司自2016年5月14日起至2017年5月14日的一年期内可以行使解除权，但泓远盛公司自2016年5月14日起至袁园的银行贷款可放款之日即2016年8月10日止并未按约向袁园发出解除合同的书面通知，且先后于2016年8月5日、2016年8月10日向袁园出具《交房通知书》、《实测面积更正通知书》，向袁园表达了继续履行《合同》的意愿，因此，在泓远盛公司未书面通知袁园解除合同且以其行为向袁园表达了继续履行合同的意愿后，自2016年8月10日起泓远盛公司应给予袁园继续履行合同、支付剩余房款的合理期限，并按约配合袁园办理系争房屋的预告抵押登记手续以便银行及时发放贷款。而泓远盛公司自2016年8月10日起至双方约定的交房之日2016年8月30日前，在袁园要求泓远盛公司配合办理预告抵押登记以便银行发放贷款时，泓远盛公司却以袁园严重违约为由拒绝办理系争房屋的预告抵押登记手续，致使袁园申请的295万元贷款无法发放至泓远盛公司账户及双方未能继续履行《预售合同》。泓远盛公司早已收取过袁园的代办预告抵押登记的费用，在袁园要求泓远盛公司配合办理预告抵押登记手续并配合银行放贷时拒绝予以配合，其后又向袁园发出交房通知等表示要继续履行合同，泓远盛公司的前后矛盾的行为造成了自2016年10月28日【(2016)沪0115民初45403号案结案日】之后双方的纠纷仍未得到妥善解决。综上，泓远盛公司现提出要求确认双方所签订的《合同》已于2016年1月23日解除的本诉请求，不符合法律规定，不予支持；袁园要求判令双方继续履行《合同》并判令泓远盛公司配合袁园将系争房屋的产权登记至袁园的名下的反诉请求，符合法律规定，予以支持。二、泓远盛公司要求判令袁园向泓远盛公司支付合同解除违约金986,607元及要求判令注销双方之间的《合同》的备案登记的本诉请求之处理意见。正如上文所述，泓远盛公司的第一项本诉请求，不符合法律规定，不予支持，因此，泓远盛公司基于解除合同而提出的要求判令袁园向泓远盛公司支付合同解除违约金986,607元及要求判令注销双方之间的《合同》的备案登记的本诉请求，均不符合法律规定，不予支持。三、关于袁园要求判令泓远盛公司支付违约金(以已付房款1,483,035元的日万分之二为标准，从2016年9月1日起计算至实际交房之日止)的反诉请求之处理意见。关于交房时间的约定，《合同》正文与《合同》补充条款一的约定内容不一，按约应以《合同》补充条款一的约定为准。《合同》补充条款一约定：袁园在办理系争房屋的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金(如有)、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续(如需)、偿还由泓远盛公司代偿的贷款及其利息(如有)、提交、签署委托泓远盛公司代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，泓远盛公司有权拒绝交付，直至袁园按前述约定履行完毕全部义务，泓远盛公司无须承担任何违约责任。袁园在2016年8月30日前未付清泓远盛公司除首付款1,483,035元及银行贷款295万元以外的剩余房款及各项费用等，故泓远盛公司有权拒绝向袁园交房，且泓远盛公司无须承担违约责任。故袁园要求判令泓远盛公司支付违约金(以已付房款1,483,035元的日万分之二为标准，从2016年9月1日起计算至实际交房之日止)的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司与被告(反诉原告)袁园继续履行双方于2016年2月19日签订的关于上海市浦东新区蓝靛路1488弄6幢16号102室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)袁园办理上海市浦东新区蓝靛路1488弄6幢16号102室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司变更为被告(反诉原告)袁园，办理产权过户手续中产生的税费等由原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司与被告(反诉原告)袁园依法承担；三、被告(反诉原告)袁园在上海市浦东新区蓝靛路1488弄6幢16号102室房屋的产权过户至被告(反诉原告)袁园名下之日起二十日内支付原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司剩余房款345万元；四、驳回原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司的本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)袁园的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,666元，减半收取计6,833元,由原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费23,132元，由原告(反诉被告)上海泓远盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一七年六月一日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。