湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1085号原告：吴玉英。被告：黄石兴泰工贸有限公司，住所地黄石市东方装饰城内，统一社会信用代码：91420200737902826R。法定代表人：张军，公司董事长。委托诉讼代理人：苏维胜，公司党支部书记。被告：黄石兴泰置业有限公司，住所地黄石市宜黄路888号（武黄路南侧），统一社会信用代码：914202007775935893。法定代表人：张军，公司董事长。委托诉讼代理人：苏维胜，公司副总经理。原告吴玉英与被告黄石兴泰工贸有限公司（以下简称兴泰工贸公司）、黄石兴泰置业有限公司（以下简称兴泰置业公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉英、被告兴泰工贸公司、兴泰置业公司的共同委托诉讼代理人苏维胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉英向本院提出诉讼请求：1、判令被告兴泰工贸公司向原告支付东方装饰城三期17栋第二层附2025号商铺2017年3月28日至今拖欠的一年租金37613元及违约金（按到期未付租金37613元的日万分之五计付至实际支付之日止）；2、判令被告兴泰工贸公司向原告支付东方装饰城三期17栋第二层附2026号商铺2017年3月28日至今拖欠的一年租金37319元及违约金（按到期未付租金37319元的日万分之五计付至实际支付之日止）；3、被告兴泰置业公司对被告兴泰工贸公司的上述租金及违约金承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月2日被告兴泰置业公司以房屋销售返租及回购为条件与原告签订了《商品房销售合同》，同日被告兴泰工贸公司与原告签订《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》，约定被告将其开发的位于东方装饰城三期17栋第二层附2025号商铺，面积为29.71平方米的商铺产权，按376132元的总价及三期17栋第二层附2026号商铺，面积为29.71平方米的商铺产权，按373191元的总价出售给原告，原告再委托被告经营管理，被告按照购房总价的10%，2025号商铺在每年3月1日前提前一年返还租金37613元，2026号商铺在每年2月1日前提前一年返还租金37319元，2025号商铺托管期限为2013年2月28日至2018年2月28日，2026号商铺托管期限为2013年2月1日至2018年2月1日。现三年后被告的返租款一直未支付，原告多次催讨无果。因兴泰置业公司与兴泰工贸公司债务混同，两个公司的实际控制人现变更为张军，两被告的行为违反了购房约定及委托经营管理约定，也严重侵害了原告的合法权益，应当承担连带责任。原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特起诉至人民法院。被告兴泰工贸公司、兴泰置业公司共同答辩称，原告诉称的事实属实。本案审理的委托经营协议纠纷，协议主体是兴泰工贸公司与原告，不是商品房买卖合同纠纷。两个纠纷是不同的法律关系。合同具有相对性，兴泰置业公司作为开发商销售商铺的行为已经完成，在后再由被告兴泰工贸公司与原告签订委托经营管理协议。两被告是独立的企业法人，因此被告兴泰置业公司作为被告的主体不适格。本案中的委托经营管理协议约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。同时本案诉争的商铺因经济下行的原因导致门面租金效益下滑，双方签订的租金协议已发生情势变更，其后果原告也应一并承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告对原告东方装饰城销售广告系复印件，本院认为该证据系复印件，无原件相核对，本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月2日，原告及董佚衫（系原告之女）作为买受人与被告兴泰置业公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告兴泰置业公司开发的东方装饰城17号楼二层附2025号商铺及17号楼二层附2026号商铺。同日原告与被告兴泰工贸公司签订《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》两份，约定原告委托被告兴泰工贸公司经营管理上述所购商铺；其中17号楼二层附2025号商铺委托经营管理期限为5年，从2013年2月28日起至2018年2月28日止；原告每年按购买商铺总价款10%的标准37613元获取回报，被告兴泰工贸公司从第三年起在每年3月28日前向原告支付该年回报款；其中17号楼二层附2026号商铺委托经营管理期限为5年，从2013年2月1日起至2018年2月1日止；原告每年按购买商铺总价款10%的标准37319元获取回报，被告兴泰工贸公司从第三年起在每年3月1日前向原告支付该年回报款；如被告兴泰工贸公司未按时向原告支付回报款，则其应按逾期未付款额的日百分之五向原告支付违约金。因被告兴泰工贸公司未按约定分别支付2017年3月1日至2018年2月28日期间及2017年2月2日至2018年2月1日期间的回报款，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告兴泰工贸公司签订《东方装饰城产权商铺委托经营管理协议书》是双方当事人真实意思表示，除约定的违约金过高外，其他协议内容合法有效，双方应按约定全面履行各自的权利义务。被告兴泰工贸公司未按约定向原告支付2017年3月1日至2018年2月28日期间及2017年2月2日至2018年2月1日期间的委托管理收益，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故原告主张被告兴泰工贸公司向其支付74932元委托管理收益的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于本案中违约金的标准，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，参照中国人民银行规定逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算该损失，本院酌情对逾期支付委托管理收益的违约金调整为按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率上浮50%的130%计付，对原告主张超出部分的数额不予支持，对被告兴泰工贸公司主张约定的违约金过高并应予调整的答辩请求予以支持。关于被告兴泰置业公司的责任，因本案诉争的是被告兴泰工贸公司未向原告支付委托管理收益的纠纷，而非原告与被告兴泰置业公司商品房买卖合同的纠纷，原告未提交证据证明被告兴泰工贸公司与被告兴泰置业公司的债务混同，故对原告主张被告兴泰置业公司对被告兴泰工贸公司的债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄石兴泰工贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴玉英给付委托管理收益人民币74932元及违约金（以未给付委托管理收益人民币37613元为基数，从2017年3月29日起至委托管理收益付清之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款基准利率上浮50%的130%计付；以未给付委托管理收益人民币37319元为基数，从2017年3月2日起至委托管理收益付清之日止按中国人民银行同期一年以内［含一年］贷款基准利率上浮50%的130%计付）。二、驳回原告吴玉英的其他诉讼请求。如果被告黄石兴泰工贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899元（已减半收取），由被告黄石兴泰工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  胡又林二〇一七年六月一日书记员  肖 君