延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0602民初491号原告刘文斌，男，汉族，1970年2月23日出生，陕西省延长县人。被告朱启军，男，汉族，1973年8月21日出生，陕西省榆林市米脂县人。原告刘文斌诉被告朱启军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月11日，原告与被告签订了租赁合同，合同约定被告将杨家岭沟口商贸楼三楼一部分出租给原告作为餐馆等经验性场所使用，租赁期限为6年（2013年7月1日至2019年6月30日），被告交付给原告的房屋需中央空调、地砖、消防、总电路到位。合同签订后，原告依约向被告支付租赁费用，并对房屋进行了装饰装修以及办理了相关营业证件。但在经营过程中原告发现该房屋未通过消防安全验收，导致消防机关不断前来检查，经常采取停电等处罚措施责令整改，严重影响了原告的正常经营活动，并造成一定经济损失。原告就此与被告多次进行交涉，希望其能遵守合同约定，履行自己的义务，被告声称已解决消防问题。2016年3月15日，该租赁房屋被消防机关依法查封停业、责令限期改正。原告多次找被告协商，希望其能解决租赁房屋存在的消防问题，以便原告恢复营业。但是被告却在未与原告协商将合同解除的情况下，2016年6月被告擅自将该经营场所转让给第三人。首先，被告作为租赁物的出租方，应向承租方提供合法的、符合合同约定的租赁物，被告不履行该义务的行为，违反了法律规定和合同约定；其次，被告在合同有效期限内，擅自将原告合法占有的经营场所及原告所有的财产转租给他人的行为，违反了法律规定。被告的上述行为致使合同目的不能实现，故原告依法有权解除合同，并要求其赔偿损失。现依据我国《消防法》、《合同法》、《民事诉讼法》等规定，诉请；1、依法解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、依法判决被告向原告返还押金13万元、房屋租赁费1335元、安装天然气费8万元；3、依法判决被告赔偿原告加盟费92167元；4、依法判决被告赔偿原告房屋装修费（以评估鉴定结论为准）。5、依法判决被告赔偿原告经营性损失（以评估鉴定结论为准）；6、本案诉讼费用由被告承担。原告为了证明自己的主张成立，向本院提供如下证据；证据一、租赁合同，证明房屋租赁期限为6年（2013年7月1日至2019年6月30日）；被告交付原告的房屋须中央空调、地砖、消防、总电路到位；租赁期限内房屋主体结构以附属设施如门窗、中央空调、消防设施、总电路、天然气、上下水、排风系统正常损耗或者维修都由甲方负责，所产生的费用由甲方承担；在合同期限内甲方不得以任何理由收回此房，国家政策性的拆迁导致无法经营的除外，如甲方违约，甲方承担乙方所有装修费用及合同期限内的经营损失；合同签订时原告向被告支付了押金13万元。被告之间约定的房屋租赁期限为2013年7月1日至2019年6月30日；被告向原告提供的租赁房屋应符合约定（即消防验收合格），且消防事务及消防费用均由被告承担；被告在合同期限内不得以任何理由收回该租赁房屋，否则构成违约；以及合同签订时原告向被告支付了押金13万元。证据二、责令限期改正通知书，证明被告朱启军系该租赁房屋的消防安全责任人，因未通过消防安全验收、消防设施不到位等原因，2016年3月15日，该房屋被消防机关作出依法查封、责令限期改正的处罚决定。证明被告交付的租赁房屋不符合合同约定，构成违约。该房屋因消防原因被消防机关依法查封，给原告造成经营损失，被告作为该租赁房屋的消防安全责任人，对此应承担违约赔偿责任。证据三、国家企业信用信息公示系统、点菜单，证明目的及作用，证明被告于2016年8月29日之前，已经将该租赁房屋擅自转租给延安新逸豪商务宾馆有限公司，用于经营名为“想吃香”自助火锅的事实。在有效租赁期限内，被告擅自将原告合法占有的租赁房屋转租给他人，致使原告合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，原告有权解除租赁合同，并要求被告承担违约赔偿责任；被告擅自将原告所有的财产转让给他人的行为构成侵权，因此给原告造成的损失，被告应予赔偿。证据四、商业用房装修合同，证明原告为装修该租赁房屋，花费了66万元的事实，被告应赔偿原告房屋装修费用。证据五、天然气安装协议、发票两张、中国工商银行现金存款凭条，证明签订租赁合同后，原告为经营该火锅店，安装天然气花费8万元的事实，被告应赔偿原告该损失费用。证据六、合作协议书、企业法人营业执照、商标准用证、授权委托书、开店资格证，证明原告为经营“一品布衣”火锅店，与晶品轩餐饮管理（北京）有限公司签订了合作协议，并支付加盟费158800元，被告应赔偿原告该损失费用。证据七、延安市家用制品批发商行清单、销货清单、东研“环境电器”订购单、商品认购确认单、收款收据3张以及证明一份，证明签订租赁合同后，原告为经营该火锅店，购买桌椅、沙发、茶几、厨房、卫生间设施等花费了159086元。被告应赔偿原告购买店内装饰及各种用品的费用。被告辩称，一、同意解除双方签订的《租赁合同》，同时保留要求原告支付解除《租赁合同》前原告应当支付的租赁费的诉讼权利，原告从2013年7月1日起租赁了杨家岭亚平大厦三楼部分房屋作为火锅店经营使用。因原告拒不支付2015年7月至2016年7月的剩余房屋租赁费262820元，2016年1月26日诉至宝塔区人民法院，后经宝塔区人民法院（2016）陕0602民初829号民事判决书判决，原告及原告的合伙人白江峰于判决生效后十日内一次性支付租赁费262820元。判决生效后，申请了强制执行，但该二人至今仍未履行。根据《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;二、原告无权要求被告退还押金、房屋租赁费、安装天然气费、加盟费，1、原告违约，依据《租赁合同》，押金归被告所有，根据原告与被告签订的《租赁合同》第四条违约责任中明确约定：“乙方不按时交房租算违约，如乙方违约，乙方所有的装修包括移动产和押金无条件归甲方所有。”因此，原告在拒不支付租赁费、违约的情况下，押金应当归被告所有，原告无权要求被告退还押金。2、原告尚拖欠被告巨额租赁费，现要求被告返还租赁费1335元没有依据，根据（2016）陕0602民初829号民事判决书判决，原告欠被告租赁费262820元。2016年7月起至今，原告一直拖欠被告的租赁费。该房屋空置至今，原告既不经营，也不支付租赁费，现原告要求被告返还租赁费1335元，既没有事实依据，也没有法律依据。3、依据《租赁合同》，被告只提供天然气主管道，其他材料费用由原告自行承担，根据原告与被告签订的《租赁合同》第二条交房条件中明确约定：“天然气只提供主管道，其余由乙方自行接入，工程材料费用由乙方自行承担。”因此，安装天然气的费用应当由原告自行承担，无权要求被告支付。4、原告要求被告支付加盟费92167元没有法律依据，原告因火锅店经营需要，加盟第三方，向第三方支付或不支付，支付多少加盟费，系原告与第三方之间的合同关系，双方之间合同约定的条款不能约束合同外的被告。且原告加盟第三方后，受益者是原告自己，被告没有获得任何利益，原告与被告也未在《租赁合同》中约定过有关加盟费的任何条款。因此，原告要求答辩人支付加盟费92167元没有法律依据。依据《租赁合同》，原告违约，原告所有的装修归被告所有，因此原告无权要求被告赔偿房屋装修费。根据原告与被告签订的《租赁合同》第四条违约责任中明确约定：“乙方不按时交房租算违约，如乙方违约，乙方所有的装修包括移动产和押金无条件归甲方所有。”因此，原告在拒不支付租赁费、违约的情况下，房屋所有的装修包括移动产都应当归被告所有，原告无权要求被告赔偿房屋装修费。四、原告因自身经营不善导致的经营性损失，应当由原告自行承担，2016年诉原告与被告房屋租赁纠纷一案，2016年3月18日在宝塔区枣园法庭开庭。开庭当日，原告当庭陈述拖欠房租的原因是经济不景气，生意不好做，从始自终，未提及一句因消防安全验收问题影响其正常经营的情况。实际情况是原告自身经营不善，而非消防安全验收导致其不能正常经营。因此，应当由原告自行承担经营损失。综上，原告拒不给被告支付房租，系合同的违约方，依合同约定，押金、装修应归被告所有，安装天然气费用、加盟费系原告因自身经营的正常支出，应当由原告自行承担，原告因自身经营不善导致的经营性损失，应当由原告自行承担，因此应当驳回原告对被告的诉讼请求。请求人民法院依法支持被告的答辩理由，以维护被告的合法权益。被告为了证明自己的主张成立，向本院递交了以下证据；证据一、（2016）陕0602民初829号民事判决书②租赁合同，证明原告欠被告房屋租赁费262820元（截止2016年7月）的事实。证明原告违约，根据原被告签订的《租赁合同》，装修包括移动产和押金归被告所有，原告无权要求被告退还押金，赔偿装修款。证据二、建设工程消防意见书，证明杨家岭三产用房消防验收符合国家有关消防技术规范要求的事实，被告交付给原告使用的房屋符合消防验收条件，原告的诉求不能成立。经审理查明；2014年1月11日原、被告签订了租赁合同，期限6年，2013年7月1日起至2019年6月30日止；租金每月每平方米100元，租赁面积为552.35平方米，前三年租金每月每平方米100元，三年后租金按原租金的基础每年每平方米递增10%；交房条件，1、甲方交付乙方的房屋为，中央空调、地砖、消防、总电路到位、排风、上下水、天然气只提供主管道，其余由乙方自行接入，工程材料费用由乙方自行承担。违约责任，1、在合同期内甲方不得以任何理由收回此房，国家政策性的拆迁导致无法经营的除外，如甲方违约，甲方承担乙方所有装修费用及合同期内的经营损失，乙方不按时交房租算违约，如乙方所有的装修包括移动产和押金无条件归甲方所有。在合同履行期间，2015年7月原告应当支付2015年7月至2016年6月份的租金，但原告履行了400000元，尚欠租金262820元，被告在2016年1月份向宝塔区人民法院主张该权利，2016年4月20日本院做出（2016）陕0602民初829号民事判决，判决被告刘文斌、白江峰支付朱启军租赁费262820元。2016年3月15日延安市公安消防支队宝塔区大队做出宝公消限字2016第0098号责令限期改正通知书，对原告经营的一品布衣火锅店责令整改期限2016年3月18日，具体问题，1、未经消防部门安全检查，擅自营业，2、消防器材未保存完好有效，且配置数量不足。原告因合同约定，被告提供消防手续而未提供，被消防部门责令改正，认为被告违约，原告停止营业至今，要求被告承担原告诉请的请求。被告在庭审中提供建设工程消防意见书，证明该租赁物消防验收符合国家有关消防技术规范要求，被告交付给原告使用租赁物符合消防验收条件，不存在违约，认为原告未按合同约定的期限缴纳租赁费已经违约，驳回原告的诉请，并且同意从2016年7月1日起解除租赁合同。本案的争议焦点；合同约定是指租赁物建筑工程消防手续还是一品布衣火锅店的消防手续；如果约定由被告提供消防手续，被告未提供，是否导致合同的目的根本不能实现。本院认为；依法成立的合同，自成立时生效，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人约定按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求在合理的期限内支付，承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。本案因双方当事人对合同约定的事项理解有争议，合同法第一百二十五条规定，当事人对合同的条款理解有争议，约定按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据合同目的及交易习惯，原告具体将租赁物用于做什么，取决于原告经营的项目确定办理相关手续，首先，如果原告认为火锅店的消防手续由被告办理并提供，为何合同不明确约定；其次，一般由经营的项目才取决于办理相关手续，故应该由谁经营谁办理相关手续，才符合一般的交易习惯，故原告认为被告提供一品布衣火锅店的消防手续，不符合合同目的及交易习惯。被告提供的证据以及按合同的约定，被告交付的租赁物符合交付条件，且原告未按期支付租赁费已经违约，故原告诉请的返还押金、租赁费、安装天然气费用、加盟费、房屋装修费，不符合合同约定，依法不予支持。原告要求从2016年3月15日开始解除租赁合同，2016年4月20日本院已将租赁费判决截至2016年6月30日止，并发生法律效力；原告述称2016年3月15日之后该租赁物有他人经营，但未提供确凿证据证实，故依法不予支持。2016年3月15日延安市公安消防支队宝塔区大队做出宝公消限字2016第0098号责令限期改正通知，即便是口头有约定由被告提供火锅店的消防手续，消防部门出具是限期改正，并不是停止营业，并没有达到合同的目的根本不能实现。原告停止营业至今，处于放任自流，扩大损失，由其自行承担，并且被告同意从2016年7月1日解除合同，故依法确定原、被告于2014年1月11日所签的租赁合同从2016年7月1日予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，判决如下；一、原、被告2014年1月11日所签的租赁合同从2016年7月1日起依法予以解除；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7953元，原告刘文斌已预交，现减半收取，实际由原告刘文斌负担3976.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员  刘森虎二〇一七年六月十四日书记员  郑 倩