杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初8050号原告：沈云刚，男，1977年12月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：周宝福，男，1964年8月15日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告沈云刚（以下简称原告）诉被告周宝福（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法由代理审判员孙莎适用简易程序独任审判，于2017年6月26日公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告系同村的村民，被告称其儿子在某房产公司工作，该公司想租用原告位于陆家桥新苑的房子给职工居住。原告在未经家人同意，户主沈子元不知情的情况下与被告签订了房屋出租合同，租金为12000元一年。被告当时称简装的钱不是其本人所出，其是帮人管理一下。如果原告要将房子收回，只要支付每套房24000元的装修费就可以了，租金24000元也不是被告支付。现在沈子元年事已高，要求原告将房子还给他。原告和被告商量后要求其归还房子使用权，被告不同意，并说要原告支付十万元，故原告提起诉讼，请求：判令原、被告签订的房租租赁合同无效，归还沈子元的房屋使用权。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：1.居民户口簿一份（复印件），用以证明原告家庭情况；2.房屋租赁合同一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同的事实；3.崇贤公社陆家桥生产大队户口册一份、常住人口登记表一份，用以证明案涉房屋拆迁其所有人情况的事实；4.征用集体所有土地房屋搬迁补偿安置协议书一份、崇贤街道回迁安置资金结算表一份、浙江省行政事业单位资金往来结算票据一份，用以证明案涉房屋系沈子元出钱的事实；5.情况说明一份，用以证明沈子元对房屋出租事宜不知情且不同意的事实；6.交通银行杭州余杭崇贤支行账户交易明细一份，用以证明有人打款24000元给原告的事实。被告答辩称：被告认为，首先，原告诉称的收回房子使用权的目的是为归还其爷爷，该理由与事实、法律不符，理由如下：第一，原告起诉前，曾于5月初到被告家商谈三年后房租如何涨的问题。由于陆家桥新苑为新建小区，房屋起先大多为毛坯出租，原、被告签订租赁合同时毛坯房租金大多12000元/年，且在年前鲜有人租，当时约定租期十五年，每三年房租涨10%，双方均表示同意并签署合同。后因2017年4月份周边多处村落即将拆迁，且恰逢杭州市租房价格上扬，所以导致陆家桥新苑租房市场十分紧俏，价格上涨较快，租金达到16000元/年左右。原告看租房价格上涨较快，且当时被告租用的房屋已经装修完成，故要求要涨房租，若房租不涨即威胁要违约收回房子使用权。再三权衡之下，被告方作出退让，在《房屋租赁合同》第五条由原告加上“或按市场价出租，市场价高于增加10%的租金时，按市场价支付”条款。第二，原告修改租赁合同后，多次到出租房屋处查看装修情况，并单方面估计价格，后又提出赔偿被告装修费用后收回房子使用权，想要自行按精装修价格出租给他人，此时距离被告出租房装修完成仅过去半个多月，但被告未同意。后原告妻子和母亲找到被告家，提出他们家坚决想要违约，并与被告商谈补偿问题。在协商中被告再次做出让步，商定租房时间缩到2020年4月1日，届时再由原告补偿被告部分违约金，即收回房屋，双方均同意此决定。但是没过多久，因原告认为所需赔偿的违约金小于其将房屋以精装房的形式高价出租所得利益，不想等三年后再收回房屋，提出要立刻收回房屋使用权。第三，原告所述其爷爷沈子元要求原告归还房屋，是原告想要达到收回房屋使用权的目的而编造的子虚乌有的理由。因为陆家桥新苑的回迁房是每户捆绑式的，安置户主与户口簿中户主一致，并不指房屋所有权，具体某套房屋所有权归属由家庭内部分配。沈子元为原告的亲爷爷，已85岁高龄，目前已安住于陆家桥新苑某80平房屋，于原告并无房屋产权纠纷。且由于沈子元高龄，早已不理这些事务，目前原告家中大小事务全由原告做主，包括分房摇号、房子钥匙管理、物业登记联系人、银行代收业务联系人等等全由原告签字和按手印。其次，针对原告所述其想要房子收回只要支付24000元一套的装修费就可以，被告认为其陈述的理由与事实、法律不符，理由如下：原、被告签订的租赁合同中约定“甲方因不能提供本合同约定的房屋而提前解除合同的，或因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应赔偿乙方装修房屋所产生的费用300元/平方（以房屋建筑面积计算），并按照合同以当年租金的20%向乙方支付违约金”，该约定是考虑合同租期为十五年，期间可能有无法预见到的事情发生可能导致原告无法履行合同条款而提出的赔偿要求，而非原告单方面说的支付装修费就可收回房屋使用权。原、被告协商租赁事宜时，被告明确告知原告因装修投入大量成本，需要签订十年以上的长租合同，并告知其不能随意违约，否则不租他家房屋。原告表示没有问题，并在与其家人商量后与被告签订合同。鉴于目前并未发生任何难以解决的突发事件，原告仅因为房租上涨过快而想要单方面恶意违约，被告不同意其赔付少量违约金即收回房屋使用权。并且在原告在装修前和装修过程中从未提出过要求终止合同，而在被告装修完毕不到半个月，即提出要收回房屋所有权，被告认为其存在欺诈行为。最后，针对原告所述被告租用的房屋所需装修费用非被告支付，房屋租金非被告支付的说法，被告认为其陈述的理由与事实、法律不符，理由如下：被告在租用原告房屋前，曾贴出告示求租毛坯房，原告看到后联系被告商谈相关事项，并签订租房合同，随后被告儿子通过支付宝向原告交通银行储蓄卡转账24000元。获得房屋使用权后被告组织人员对房屋进行装修并支付装修款，原告沈云刚从未参与相关装修及承担任何费用。被告确实与原告聊起过房屋装修好后准备提供给某建筑公司员工居住，这是由于有相关人员联系被告表达意向想在陆家桥新苑租用几套精装修房供员工居住，但当时陆家桥新苑仅有一些毛坯房，这也算被告贴出告示求租毛坯房并对房屋进行装修的初衷。后由于该建筑公司业务转移至绍兴，不再需要陆家桥新苑的精装房，但这并不影响原、被告签订的租房合同，被告也从未因此向原告提起任何终止合同的请求。基于上述理由，请求人民法院判令驳回原告全部诉讼请求。被告未出示证据证明其答辩主张。原告出示的证据，被告经当庭质证表示无异议。经审查，原告出示的证据1虽系复印件，但被告对其真实性无异议，且其内容与证据3、4中载明的身份情况相符，故本院对该证据予以确认；证据2、3、4、6符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据5被告无异议，故本院予以确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2016年12月2日，原告作为甲方（出租人）、被告作为乙方（承租人）签订房屋租赁合同两份，约定原告将位于陆家桥新苑16幢1单元2203室以及18幢1单元1602室的房屋两套出租给被告，租赁期为15年，自2016年12月2日起至2031年12月1日，乙方租赁该房屋后，可对房屋进行简单装修，供自己使用或转租，租金为每年每套房屋12000元，一年一付，合同租赁期内，房屋租金满3年增加10%的租金或按市场价，出租市场价高于增加10%的租金时，按市场价支付，若甲方因不能提供本合同约定的房屋而提前解除合同的，或因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应赔偿乙方装修房屋所产生的费用300元/平方（以房屋建筑面积计算），并按照合同以当年租金的20%向乙方支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。后被告向原告支付租金24000元，原告于2016年12月初将两套房屋交付于被告，被告已对房屋进行简单装修。另查明：（一）原告所在户于2014年9月24日与杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处签订《征用集体所有土地房屋搬迁补偿安置协议书》一份，约定崇贤街道对原告所在户的房屋进行搬迁补偿安置，该协议后所附的符合安置政策人员名单包括户主沈子元（原告爷爷），沈仙凤（原告奶奶），沈文玉（原告母亲）、吴梅泉（原告父亲）、沈云刚、潘国芬（原告妻子）、沈宇航（原告儿子）、沈露露（原告女儿）八人。（二）2017年6月25日，沈子元出具情况说明一份，表示对原告将房屋出租给被告一事不知情也不同意原、被告签订的合同。（三）原告主张合同无效的理由是沈子元对租赁事宜不同意且不知情，且被告并未按照最初所述的用途使用租赁房屋。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，理由如下：首先，因征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书而取得财产的性质属家庭共有财产，故案涉房屋系沈子元户的家庭共有财产，而非沈子元个人财产。原告作为沈子元户的代表，处理该户拆迁补偿安置事宜，现原告将安置房屋租赁给被告，被告有理由相信原告出租房屋一事为其家庭成员所知并认可。其次，因《中华人民共和国物权法》第十五条确立了物权与债权相互独立的原则，即使原告在签订房屋租赁合同时未经其他共有人同意，系无权处分，亦不影响房屋租赁合同的有效性。最后，原、被告签订的房屋租赁合同已约定被告可以转租房屋，转租对象的不同并不影响合同有效性。综上，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，原告以沈子元对租赁事宜不同意且不知情，且被告并未按照最初所述的用途使用租赁房屋为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告沈云刚的诉讼请求。本案案件减半收取40元，由原告沈云刚负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  孙莎二〇一七年六月二十六日书 记 员  朱玲?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?