咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0402民初150号原告：武某某，男，汉族。委托诉讼代理人：李某某，男，系咸阳市148法律服务所法律工作者。被告：尹某某，男，汉族。被告：张某某，男，汉族。委托诉讼代理人：江某，男，系陕西仁和万国律师事务所律师。第三人：张某某，男，汉族。原告吴耀军与被告张某某、尹某某、第三人张某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴耀军委托代理人李少杰、被告张某某委托代理人江河、被告尹某某、第三人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、判决2004年1月15日签订的房屋买卖协议无效；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2002年元月，原告经泾阳县人民法院委托陕西江丰拍卖有限公司拍卖取得泾阳县城中心街东方大厦二楼房产所有权。后口头委托尹某某（尹某某系原告妻妹夫，属亲戚关系）办理房产过户手续，办理房产证。尹某某办理后，口头告知，房产证已办理好。原告又口头委托尹某某代为管理。期间，尹某某因长期在外，曾多次电话询问情况，尹某某均已招商无合适客户，买卖无合适买主为由而答复。2012年农历9月初九，原告村老人节过会，尹某某夫妇来原告家，原告问起泾阳县房产的事，并要求其将房产证拿来。至此，尹某某才大吵一架后，原告投资六十余万元所购房产，竟被亲戚不告知而私自转卖。大吵一架后，原告要求其将相关手续给原告拿过来。看后始得知，尹某某在2004年已将房产以原告名义与张某某签订“协议”，并经公证卖给张某某，原告投资六十余万元，而其以四十万元卖掉，并已将房产证过户到张某某名下。对此，一无原告授权，二在原告不知道的情况下的买卖过户行为，原告掏六十余万元，其以四十万元卖掉，至今原告未见一分钱。依据我国法律相关规定，因尹某某无权处分属于原告的房产，其一切行为应为无效。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告尹某某答辩称，尹某某和武某某是挑担关系，当时武某某口头说要求尹某某给房子过户，张某某介绍从张某某手上借了45000元，约定利息为1角钱，一月按两月还。到2004年已经翻到110000元（利息及本金），张某某当时知道尹某某要给武某某办理房产证，逼着尹某某给他还款。开始说是房子抵押给他，后来又逼着尹某某给他过户，尹某某被逼的没有办法和张某某、张某某共同去了公证处，办理了房屋公正。因公正需要签字，买卖协议上武某某三个字是尹某某签的。因武某某这个房产是夫妻共同财产，需要她的爱人签字，武某某的爱人叫李凤珍，尹某某的爱人叫李凤玲，由张某某签尹某某爱人的名字。没有签李凤珍的名字，而是由张某某签的李凤玲的名字。整个过程武某某对此毫不知情，房子过户之后，武某某整天问房子过户的情况及房产证。尹某某口头答复房子已经过了户。2012年9月9日武某某要尹某某房子的整个手续交给武某某，尹某某实在给武某某交代不下去，尹某某才把房子过户给张某某给武某某说了。当时我们过户时想少拿出点费用，当时尹某某、张某某、张某某三人商议把房子定价为400000元，其中有张某某150000元，张某某110000元，剩余140000是武某某的，武某某对此毫不知情。当时三人约定过户是一种形式，实际是一种抵押。过后尹某某不放心，在过户的当天我们又写了一份协议，约定房产证由张某某保管，房子出售时候必须有三人在场，缺一不行。这样尹某某才放心。依据当时的约定张某某付张某某150000元，付武某某140000元。这些到今天为止没有给张某某、武某某付过一分钱。武某某以约700000元的房产，在过户的当天能同意400000元出售吗，这不符合常理。被告张某某答辩称，2002年泾阳法院处理这个房子，实际上是抵押给尹某某的，实际上没有发生武某某出资购得。执行笔录里记载这个房子抵债给尹某某，按拍卖价633454元给尹某某的。2004年1月14日尹某某将他债权取得的房屋用武某某的名义登记，次日15日就将房屋以武某某的名义卖张某某，16日就将原武某某名下的房屋注销。房屋登记三天就注销的，表明是武某某和尹某某两人共同行为的结果。2004年卖完房过完户到2012年起诉，8年期间武某某和尹某某对把房子卖给张某某的卖房使用权、所有权从没提出异议。判决档案尹某某他是这个房子真实的权利人，也就是抵债的取得人。尹某某对他卖房协议作出了完全不符合的卖房协议。张某某提交2002年泾阳县法院执行房屋案卷证据还原事实为：房屋抵押给尹某某取得，武某某没有出资购得。原告武某某主张“房屋买卖协议”无效，与其行为事实不符，与法律规定相悖。张某某反对本案追加第三人张某某。法院审理本案的合同效力问题，与张某某拟主张的债务房款问题没有关系，张某某不是合同签订人，介入到他人之间合同效力之争，只能扩大纠纷，增加争议。第三人张某某答辩称，张某某和张某某是亲兄弟，房子张某某没有买，房屋给张某某只是抵押。涉案房屋和张某某有关系，涉案房屋张某某有38%的股权。张某某只针对张某某，原告所述属实。因为房屋当时有张某某150000元，给他办完房屋的事情后，可是张某某哥哥没有给张某某钱，张某某的哥哥最后还说张某某是局外人。原告为支持其主张，当庭出示以下证据：1、①武某某交房产拍卖价款633454元、佣金4000元收据；②陕西汇丰拍卖有限公司（2002）01号拍卖确认书；③泾阳法院（2002）泾法执裁字157号民事裁定书；④泾阳县法院执行情况说明。⑤泾阳县法院（2002）157号协助执行通知书；⑥咸阳市公证处（2003）咸证字第8912号公证书；⑦咸阳市房权证泾阳县字第025**号房屋房产证（武某某）（2004年1月14日）。证明武某某泾阳县城中心街东方大厦二楼房产，由泾阳县人民法院委托拍卖取得的，来源合法，并已登记取得合法产权，武某某是唯一产权合法拥有人。2、①买卖协议及公证书；②咸阳市房权证泾阳县第025**号房产证（张某某,2004.1.16日)；③武某某之妻李凤珍身份证及户口本复印件。证明武某某从未处分此房产权，也未委托授权任何人处分，此处分无效。所有买卖协议及公证，武某某不知情，也未到场或签字，故所有以武某某名义的签字均无效，对武某某不产生任何法律效力。财产共有人武某某之妻是李凤珍，房屋买卖协议上签名为李凤玲错误，也不是李凤珍所签。3、①协议书（武某某、张某某2004.1.16）；②欠条（欠张某某15万元，张某某2004.1.16）；③欠条（武某某14万元，张某某2004.1.16）。证明张某某所谓取得该房产权系和尹某某恶意串通所为，武某某不欠任何人的钱，到现在也没见到一分钱。张某某至今未付一分钱，至于他和尹某某之间债务，与武某某无关。协议约定付余款，也只是打了张欠条,不存在善意取得的条件。4、司法鉴定意见书（西北政法大学司法鉴定中心）。证明“鉴定检材和样本笔迹是同一人书写”，即尹某某书写，房屋买卖协议中“武某某”的签名系尹某某书写的。被告尹某某质证表示，对原告所提证据均无异议。被告张某某质证表示，证据1真实性认可，证明目的不认可，证据1实际的办理人都是尹某某，与武某某无关，武某某从未参加；证据2真实性认可，证明目的不认可；证据3均是伪造证据；证据4真实性认可，恰恰说明武某某和尹某某违背协议。第三人张某某质证表示，对原告所提证据均无异议被告张某某为证明其主张，当庭出示以下证据：1、张某某名下房屋所有权证。证明张某某是合法的房屋所有人。2、涉案房屋法院执行卷宗（2002）泾法执字157号卷宗中记载尹某某用债权换得房屋的四份证据。①《授权委托书》载明：申请执行人因欠尹某某钱，请执行法院将抵债房屋归尹某某所有；②《法官执行笔录》载明：房屋由尹某某接收；③《申请书》载明：房屋接收人尹某某申请法院终结执行；④《民事裁定书》载明：执行中仅用楼产房屋抵偿，根据权利人（即尹某某）申请，裁定终结执行。3、《房屋登记档案》尹某某将自己房屋登记在武某某名下的证据：①《房屋拍卖成交确认书》上的竟买人为武某某；②《民事裁定书》中的买售人武某某。证明依据法院执行卷宗中载明尹某某通过债权换得房屋，可知尹某某用武某某名义填写，并将房屋登记在武某某名下的事实，都是尹某某用武某某名义填写，并将房屋登记在武某某名下的结果，而武某某本人从未出资买得房屋。原告质证表示，证据1对房产证真实性无异议，证明目的不予认可，原告诉的是房屋买卖协议纠纷一案，与本案的审理没有关联性；证据2、3真实性无异议，证明目的不认可，和本案没有关联性。被告尹某某质证表示，证据1认可；证据2真实性认可；证据3中①②真实性无异议。第三人张某某质证表示，对张某某的证据不发表质证意见，但是涉案房屋是抵押给张某某的，不是卖给张某某的。第三人张某某为证明其主张，当庭提交以下证据：1、2547号房产证原件一份（原件当庭退还张某某）。证明涉案房屋张某某有38%的产权。2、2004年元月16日欠条一份、1998年10月15日欠条一份。证明1998年涉案房屋张某某投资了150000元。原告质证表示，证据1真实性认可，证明目的不认可；证据2与原告无关，不发表意见。被告尹某某质证表示，对真实性、证明目的均无异议。被告张某某表示，不发表意见。被告尹某某当庭未提交证据。经综合评议，原告所出示证据1、2、3、4，被告张某某所出示的证据1、2、3，第三人张某某所出示的证据1、2均来源合法，对其真实性均予以采信。另，庭审中宣读张某某谈话笔录、张某某谈话笔录各一份。原告表示，与本案没有关联性，不发表意见。被告尹某某表示，尹某某没有跟任何人买过涉案房屋。被告张某某表示，对张某某的谈话笔录没有意见，对第三人参加诉讼有异议。第三人张某某表示，涉案房屋张某某根本就没有卖给他。经审理查明，2004年1月14日，原告武某某取得泾阳县东方大厦二楼房屋产权证书，该房屋产权证由尹某某保管。2004年1月15日，被告尹某某以原告武某某的名义与被告张某某签订《房屋买卖协议》，约定张某某以400000元价款购买该房产。该协议经咸阳市（2004）咸证民字41号公证书公正。2004年1月16日，被告张某某取得该房产权证书，该房产证由第三人张某某保管。2015年6月20日，西北政法大学司法鉴定中心笔迹鉴定证明武某某与张某某2004年1月15日《房屋买卖协议》中“武某某”的签名系尹某某书写。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2004年1月14日，原告武某某取得了泾阳县东方大厦二楼房屋产权证书。2004年1月15日，尹某某在未取得房屋所有权人武某某授权的情况下，以武某某的名义与被告张某某签订《房屋买卖协议》出卖案涉房屋，其行为属无权处分。事后，尹某某的处分行为未经权利人武某某追认，在订立合同后尹某某亦未取得案涉房屋的处分权，故该协议为无效合同。因本案系合同效力的确认之诉，故对案涉房屋的物权归属及案件审理过程中被告张某某、张某某、尹某某提到的债权债务问题均不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：2004年1月15日尹某某以武某某名义与张某某签订的泾阳县东方大厦二楼《房屋买卖协议》为无效合同。案件受理费100元，由被告尹某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  王同文代理审判员  林丽丽人民陪审员  孙 瑛二〇一七年六月十三日书 记 员  韩少波附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。