成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初2870号原告：成都市鑫地建设投资有限责任公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：袁悦，该公司董事长。委托诉讼代理人：张桔荣，四川盛豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾传辉，四川盛豪律师事务所律师。被告：王兴起，男，1964年8月2日出生，汉族，户籍地成都市青羊区，现住成都市金牛区。委托诉讼代理人：陈鸿亮，四川蜀西律师事务所律师。被告：成都市泰昌房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：吴得猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏东，四川中超律师事务所律师。第三人：姜琳路，男，1976年5月3日出生，汉族，住成都市金牛区。原告成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）诉被告王兴起、成都市泰昌房地产开发有限公司（以下简称泰昌公司）、第三人姜琳路房屋租赁合同纠纷一案，2016年8月30日，本院（2016）川0106民初2707号民事判决书宣判后，被告王兴起不服判决提起上诉，2017年2月22日，四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终9942号民事裁定书裁定：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2707号民事判决；二、本案发回成都市金牛区人民法院重审。2017年4月26日，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员吴荣霞担任审判长，与人民陪审员陈世芬、人民陪审员杨琳组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。鑫地公司的委托诉讼代理人张桔荣、曾传辉，王兴起的委托诉讼代理人陈鸿亮，泰昌公司的委托诉讼代理人魏东，第三人姜琳路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫地公司向本院提出请求：1、解除王兴起与姜琳路于2012年2月10日签订的《商铺租赁合同》，王兴起立即腾退租赁房屋；2、王兴起立即支付所欠自2014年3月24日至房屋实际腾退时的租金，算至2017年5月24日的租金为778261.10元，自2014年4月6日之日至实际腾退之日按照合同约定计算，并按照人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金85938.021元；3、泰昌公司负责诉争房屋漏水的维修，并对第二项诉讼请求承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月10日，王兴起与泰昌公司的委托代理人姜琳路签订《商铺租赁合同》，约定泰昌公司将其拥有产权的锦西奥林×栋×层×号（租赁面积531.02平方米）商铺出租给王兴起，租期十年，租金单价为33元/平方米，逐年按5%递增，并约定了逾期支付租金的违约责任及解除合同的条件。2014年3月24日，就锦西奥林老成灌路北侧城市房屋委托拆迁项目泰昌公司支付了鑫地公司为其垫付的拆迁补偿款问题，鑫地公司与泰昌公司在成都市中级人民法院达成了（2014）成民初字第221号民事调解书，泰昌公司自愿以其所有的位于成都市互助路红花村1号6栋、营门口锦西奥林（奥林春天）的房屋作价抵偿给鑫地公司。双方为履行上述调解书于2014年3月24日签订一份《协议书》，约定泰昌公司向鑫地公司移交约定房屋及有关资料、办理房屋过户产权证的时间，并约定已经出租抵偿房屋的租金以2014年3月24日为界，之前的租金由泰昌公司收取，之后的租金由鑫地公司收取。王兴起承租的锦西奥林×栋×层×号商铺包含在本次抵偿房屋中，故从2014年3月24日起，王兴起应按照原租赁合同的约定向鑫地公司支付租金。鑫地公司多次向王兴起催收租金，王兴起以泰昌公司没有解决房屋漏水问题为由一直拒绝支付租金。为此，鑫地公司为维护起合法权益，诉至本院。王兴起辩称，１、针对原告的主体资格不适格，鑫地公司不是租赁房屋的出租方，也没有取得出租方的义务权益；２、针对诉讼请求因为鑫地公司没有取得权益，所以没有权利要求王兴起支付租金；３、针对事实理由，签订合同是王兴起与姜琳路签订的合同，并不是鑫地公司所称第三人是代理人，实际姜琳路就是承租人，王兴起在租赁关系中是次承租人，本案的出租方是泰昌公司；４、中级人民法院的调解书并没有说王兴起出租的房屋是抵偿的对象，同时泰昌公司与鑫地公司私下签订的协议，法院也没有进行确认，所以泰昌公司与鑫地公司私下签订的协议对王兴起不产生法律关系。综上所述请求法院依法驳回鑫地公司的诉讼请求。泰昌公司辩称：1、成都中院民事调解书确认了鑫地公司和泰昌公司之间的房屋抵偿行为，从2014年3月24日起鑫地公司对该房屋享有所有权，包括作为出租人的权利，归属于鑫地公司没有争议，因此鑫地公司具有向王兴起追溯租金的权益。在原审中以举证证明了王兴起是认可了鑫地公司的出租人权利，所以鑫地公司向王兴起主张租金是适格的；2、鑫地公司起诉要求泰昌公司承担修复诉争房屋，本案是租赁房屋纠纷，权利义务发生与承租人和出租人之间，鑫地公司向泰昌公司主张修复缺乏法律依据。3、承担租金支付义务的王兴起、泰昌公司没有连带支付的法律依据；4、本案将泰昌公司列为被告是不适当的，泰昌公司只是便于查清事实，应作为第三人。第三人姜琳路述称，与泰昌公司的答辩意见一致。诉争房屋原系姜琳路向泰昌公司承租，后来转租给王兴起的，2014年3月24日泰昌公司将房屋转让给鑫地公司后，姜琳路就退出了双方的合同关系，姜琳路与王兴起的租赁权利义务也一并转给了鑫地公司。姜琳路对鑫地公司向王兴起主张解除合同和收取租金的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于成都市金牛区五里墩支路×号附×号×层商业房屋（建筑面积531.02平方米）原属于泰昌公司所有。2010年4月1日，泰昌公司与姜琳路签订《商铺租赁合同》，约定姜琳路承租成都市金牛区五里墩支路21号“锦西奥林”×栋×层×号、73号、80号商铺；租期为12年，从2010年4月1日起至2022年3月31日止。2012年2月10日，姜琳路与王兴起签订《商铺租赁合同》，将位于成都市金牛区五里墩支路21号“锦西奥林”×栋×层×号商铺（建筑面积为531.02平方米）出租给王兴起，双方约定租期为10年，从2012年2月20日起至2022年2月19日止；租金单价为33元/平方米/月，月租金总额为17523元，年租金总额为210276元；租金逐年按5%递增；租金的支付方式为按季度支付，在每一租赁季度届满前10日支付下一租赁季度的租金。双方在合同第六条中约定，如承租人逾期支付租金，则出租人有权向承租人收取逾期支付的违约金，违约金的计算方式为拖欠日乘以年租金总额的0.8%，逾期超过30日出租人有权无条件收回该房屋。双方在合同第八条中约定，承租人在出租房屋使用过程中，如出租房屋本体（承租人自行装修、改造和安装的除外）出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知出租人或物管公司并采取有效措施，出租人应于接到承租人通知后三日内进行维修（特殊情况或大型维修的情形除外），维修费用由出租人承担。承租人有责任和义务保养维护出租人提供各项设备和设施，承租人不得以维修延误而拒付租金。双方在合同第九条中约定，承租人拖欠租金一个月以上，出租人有权要求承租人予以整改，如承租人在限期内未有任何整改，出租人有权单方解除租约并收回房屋，并扣留租赁保证金作为承租人的违约赔偿金。王兴起按约支付租赁保证金17523元后，姜琳路按约将房屋交付给王兴起使用。承租房屋后，王兴起一直支付租金至2014年4月5日，之后以房屋漏水未修复为由未再支付租金。2014年3月24日，泰昌公司与鑫地公司在成都市中级人民法院主持下达成调解协议，双方在（2014）成民初字第221号民事调解书中确认泰昌公司以返还保证金、返还财政扶持款和返还税收款及以房屋折抵等方式向鑫地公司支付拆迁补偿款34359231.07元。同日，泰昌公司与鑫地公司签署协议书对（2014）成民初字第221号民事调解书中应折抵的房屋进行了约定，泰昌公司将位于五里墩支路×号附×号×楼（建筑面积为531.02平方米）的房屋及其他几处房屋作价抵偿给鑫地公司；并约定已出租抵偿房屋的租金收取以（2014）成民初字第221号民事调解书生效时间为界，之前的租金由泰昌公司收取，之后的租金由鑫地公司收取。双方达成抵偿协议后，泰昌公司按约未再收取房屋租金，但至今尚未办理房屋过户手续。2015年8月13日，就王兴起承租的诉争房屋收取租金、漏水问题，鑫地公司代表、泰昌公司代表及王兴起共同达成一份会议纪要，纪要中载明按照调解书的约定，鑫地公司2014年3月25日起按合同每季度55197元，每年220789元，至2015年9月累计应收315852元，王兴起未支付，并认可至2015年2月前漏水问题已经解决。2015年8月14日鑫地公司以快递寄送的方式向王兴起发出律师函对房屋租金进行催收。此后，王兴起仍未支付租金。同时查明：一、本案各方一致确认，王兴起承租的位于成都市金牛区五里墩支路21号“锦西奥林”×栋×层×号商铺与泰昌公司抵偿给鑫地公司的位于金牛区五里墩支路×号附×号×层房屋系同一处房屋。二、姜琳路在本案审理中陈述，在泰昌公司将案涉房屋抵偿给鑫地公司后其与王兴起所签订的租赁合同中出租方的权利义务已随房屋抵偿协议转移给鑫地公司。三、徐鹏系泰昌公司员工。2014年1月27日，徐鹏出据的王兴起交付的收据中在附注中载明：2013年2月6日至2013年5月5日欠22569元（2013年5月6日至11月5日），应付105138元，房屋漏水补贴8000元，即为925138元，本次付77431元，下欠19707元。2014年5月12日徐鹏出具的收据附注：2013年11月6日至2014年4月5日，应收房租87615元，因房屋漏水补贴后实收房屋租67000元，截止2014年4月5日前房租已付清。以上事实有房产证、泰昌公司与姜琳路签订的商铺租赁合同、姜琳路与王兴起签订的商铺租赁合同、收据、（2014）成民初字第221号民事调解书、协议书、会议纪要、律师函等证据及当事人陈述在案为凭，本院予以认定。本院认为，本案中的争议焦点主要集中于以下几点：一、王兴起与姜琳路签订的租赁合同是否合法有效及谁是实际租赁人。由于王兴起与姜琳路签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，其合同条款对出租方和承租方均具有约束力。王兴起作为承租方租赁使用诉争房屋应缴纳租金。从王兴起提交的租金收据及会议纪要，可以看出，其租赁期间的租金王兴起未实际向姜琳路缴纳而是均交由泰昌公司委托的员工徐鹏收取，房屋漏水后亦是泰昌公司通过维修或免除部分租金方式进行处理，应认定为泰昌公司为实际出租方，王兴起应向泰昌公司缴纳租金。关于泰昌公司与鑫地公司的权利义务的转移。根据泰昌公司与鑫地公司在成都市中级人民法院达成的调解及签订的房屋抵偿协议，案涉房屋的出租人权利义务自2014年3月24日起变更至鑫地公司，本院对此予以确认。由于本案租赁各方当事人均一致认可因泰昌公司与鑫地公司签订了自2014年3月24日起在合同约定的租赁期限内，王兴起作为承租人占有使用租赁房屋，应当按照合同约定向鑫地公司支付房屋租金。故王兴起认为鑫地公司主体资格不适格，不是租赁房屋的出租方及拒付租金的观点，本院不予采纳。由于王兴起在泰昌公司变更至鑫地公司前已支付了2014年4月5日前的租金，故王兴起应自2014年4月6日起向鑫地公司支付租金。王兴起未按约定支付房屋租金，在鑫地公司催收后仍未支付，根据双方合同约定，鑫地公司有权解除合同，故对鑫地公司要求解除合同的主张，本院予以支持。二、对王兴起提出的其不支付租金的原因是案涉房屋存在漏水问题鑫地公司一直未予维修的抗辩意见。本院认为，根据双方合同约定，案涉房屋是否漏水不是拒付租金的事由，王兴起可以根据租赁合同行使包括解除权在内的其他方式进行救济，在此之前王兴起不能拒绝支付租金，故对王兴起的这一抗辩意见本院不予支持。对王兴起提出的因案涉房屋漏水对其经营及生活造成严重影响，鑫地公司及泰昌公司应当对此承担赔偿责任的抗辩意见，因王兴起未提起反诉，本院不予审理，王兴起可另案起诉主张权利。关于王兴起应承担的租金及违约金。至本案法庭辩论终结前，王兴起一直占有使用承租的案涉房屋，应当向鑫地公司支付自2014年4月6日起至双方租赁合同解除之日即本判决生效之日止的租金，其中2012年2月20日至2013年2月19日止年租金为210276，租金标准按照双方签订的商铺租赁合同的约定从第一年起每年递增5%计,2013年2月20日至2014年2月19日为220789.80元，2014年2月20日至2015年2月19日为231829.29元，2015年2月20日至2016年2月19日为243420.75元，2016年2月20日至2017年2月19日为255591.79元，2017年2月20日至2018年2月19日为268371.38元；故王兴起拖欠的租金2014年4月6日起至2015年2月19日，计319天，其租金为202612.45（231829.29/365×319）元，2015年2月20日至2016年2月19日其租金为243420.75元，2016年2月20日至2017年2月19日其租金为255591.79元，2017年2月20日至庭审前一日即2017年5月24日，计93天的租金68379.56（268371.38/365×93）元，上述租金共计770004.55元。王兴起未按约支付租金，应当按照合同约定承担向鑫地公司支付违约金的违约责任，鑫地公司提出的按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍支付违约金的主张未超过双方合同约定，也未过分高于损失，本院予以支持。故鑫地公司提出的要求王兴起支付违约金按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。三、对鑫地公司提出的要求泰昌公司对王兴起欠付的租金承担连带责任的主张。本院认为，泰昌公司并非租赁合同的相对方，鑫地公司主张泰昌公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。对鑫地公司提出的要求泰昌公司负责诉争房屋漏水的维修责任的诉讼主张，因与本案租赁合同不是同一法律关系，不在本案审理范围内，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除王兴起与姜琳路于2012年12月10日签订的商铺租赁合同；二、王兴起于本判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区五里墩支路×号附×号×层的房屋腾空后交还给成都市鑫地建设投资有限责任公司；三、王兴起于本判决生效之日起十日内向成都市鑫地建设投资有限责任公司支付租金（从2014年4月6日起算至2017年5月24日为770004.55元，从2017年5月25日起至本判决生效之日，按照2018年2月20日前每年268371.38元、2018年2月20日起的下一租赁年度递增5%的方式计算）；四、王兴起于本判决生效之日起十日内向成都市鑫地建设投资有限责任公司按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍支付违约金期限自2014年4月6日起至王兴起实际腾退房屋之日止；五、驳回成都市鑫地建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560.5元，由王兴起负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴荣霞人民陪审员  陈世芬人民陪审员  杨 琳二〇一七年六月九日书 记 员  徐艺菲