湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5764号上诉人（原审被告）：湖南双盈房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道双盈?卧龙湾会所5楼。法定代表人：谭智，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜旸翀，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈迎，女，1989年3月27日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所律师。上诉人湖南双盈房地产开发有限公司（以下简称双盈地产公司）因与被上诉人陈迎商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。双盈地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由陈迎承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认定双盈地产公司逾期交房的事实错误，双盈地产公司已在合同约定的时间内向陈迎提供了可交付的符合合同约定的房屋。陈迎已收房入住，双方办理了房屋交付手续，陈迎在验收房屋后对双盈地产公司所移交的房屋及相关资料予以签字认可。陈迎迟于合同约定时间收房系其自身原因，属于陈迎逾期收房，与双盈地产公司无关。合同未就五方逾期验收违约责任进行约定，即使五方验收时间迟于交房时间，但不影响交房时房屋质量已经合格的事实。因此，双盈地产公司交付给陈迎的房屋质量符合国家要求，未影响陈迎的实际使用，且系政策原因导致双盈地产公司未能在约定时间内办理五方验收合格，双盈地产公司无需承担违约责任。一审法院将违约金的截止日期计算至房屋实际有效交付之日止，违反合同约定，也不符合法律规定。双盈地产公司的行为并未给陈迎造成实际经济损失，陈迎亦未提供证据证明其有实际损失，一审法院确定的违约金过高。陈迎辩称，双方签订的商品房买卖合同明确约定了商品房交付时必须已经竣工验收，虽然双盈地产公司在合同约定的交付日前通知收房，但其当时拟交付的房屋并未达到交付条件，构成逾期交房，应当承担违约责任。双盈地产公司所称的通知交付、在物品清单上签字、实际占有等，不影响本案逾期交房事实的认定。合同第十条约定，双盈地产公司应该在房屋达到交付条件后提前30日书面通知买受人办理交接手续，双盈地产公司在2018年10月24日竣工验收合格后，并未通知买受人办理交接手续，有些业主在主动询问后前去办理了收房手续，因此，逾期交房的违约金应当计算至实际合法合约交付为止。一审法院认定的违约金标准已经过低，低于人民银行同期贷款利率，在长沙市案件中也属于较低的标准，不应当再调低，否则对于商品房买卖市场中卖方的违约行为将毫无约束力。综上，双盈地产公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陈迎向一审法院起诉请求：1.判令双盈地产公司立即向陈迎交付符合双方合同约定交房标准的房屋（即用电接入国家电网）；2.判令双盈地产公司立即向陈迎支付逾期交房违约金直至涉案房屋实际达到合同约定交房标准（即用电接入国家电网）为止（注：以已付房款478779元为基数，暂计算至2019年7月31日为21832元）；3.判令双盈地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审中，陈迎撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年3月3日，陈迎（买受人）与双盈地产公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号：201700161609）及补充协议，合同约定：陈迎购买双盈地产公司开发的位于望城区，建筑面积为74.40㎡，总房款478779元。合同第一条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已经竣工验收的条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。补充协议第11条约定，商品房买卖合同中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。合同第九条本项目内相关设施、设备交付时间与条件约定，供电、供水于交房之日达到使用条件。第十条交接手续约定，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。补充协议第7条约定，出卖人将于2018年3月30日前在《长沙晚报》刊登入伙通知，如买受人未在双方合同约定的交付期限后三日内以书面形式对是否看到交房通知（即入伙通知）提出异议，则视为买受人已在交付期限前收到交房通知（即入伙通知）。合同第十一条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，陈迎向双盈地产公司支付了购房款共计478779元。2018年4月14日，双盈地产公司向陈迎邮寄送达交房通知书（陈迎对邮寄通知的事实予以认可）；2018年4月18日，双盈地产公司在《长沙晚报》刊登乾源国际广场交房公告，该公告载明乾源国际广场5号、10号栋已具交房条件，将于2018年4月30日起开始办理交房手续。2019年6月24日，陈迎到场查验房屋，领取了入户门钥匙等物品，并在《乾源国际广场交付物品清单》上签字。2018年10月8日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋通过了消防验收。2018年10月24日，包含涉案房屋在内的乾源国际广场5号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2018年12月17日办理建设工程竣工验收备案。2019年6月18日，案涉房屋进行了专变配电工程试验报告，2019年6月20日，案涉房屋进行了受电工程竣工验收，2019年7月25日，双盈地产公司与湖南省电力公司长沙电业局签订了《高压供电合同》。庭审中，陈迎认可案涉房屋的用电于2019年9月8日已接入国家电网。一审法院认为，陈迎与双盈地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。关于是否逾期交房的问题。依据《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付符合已经竣工验收条件的商品房，且该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交房责任由出卖人承担。另依据补充协议第11条约定，《商品房买卖合同》交付期限及条件中约定的“商品房经验收合格”是指出卖人作为开发商组织设计方、勘察方、监理方、施工方对该商品房进行了验收，并取得“合格”结论的。本案中，双盈地产公司于2018年4月14日邮寄送达交房通知书，案涉房屋直至2018年10月24日经竣工验收合格后才达到约定的交房条件，故，双盈地产公司未按合同约定交付符合条件的房屋的行为违约，构成逾期交房。鉴于陈迎于2019年6月24日在交付物品清单签字，领取了入户门钥匙等物品后，对房屋取得控制、实际占有，案涉房屋在竣工验收合格之日即2018年10月24日已符合约定交付条件，但双盈地产公司未提交证据证明在案涉房屋符合约定交房条件后按约书面通知陈迎办理交房手续，故一审法院确定陈迎对案涉房屋取得控制、实际占有之日（即2019年6月24日）已完成了有效交付，2019年6月24日为案涉房屋实际有效交付之日。双盈地产公司辩称没有逾期交房无事实和法律依据，一审法院对该抗辩意见不予支持。关于违约金计算时间和标准问题。双盈地产公司逾期交付房屋，应按约定向陈迎支付迟延交房的违约金，违约金应从合同约定的交付日的次日（2018年5月1日）起计算至房屋实际有效交付之日（2019年6月24日）止。陈迎主张以接入国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的请求，根据查明的事实，案涉房屋的用电已接通，且陈迎认可用电能够使用并于2019年9月8日接入国家电网。一审法院认为，合同约定房屋交付时间案涉房屋用电虽然为临时用电，但陈迎未提供充分证据证明临时用电的电能质量等与接入国家电网用电之间存在显著差别，亦未举证证明严重影响案涉房屋的交付和日常使用及增加陈迎的电费负担，且合同并未约定用电接入国家电网系交房条件之一，同时陈迎亦认可用电于2019年9月8日接入国家电网，故一审法院对陈迎关于国家电网系交房条件及用电接入国家电网用电的日期为逾期交房违约金止算日期的主张不予支持。双盈地产公司认为合同约定的按日向陈迎支付已交付房价款万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调整，一审法院考虑当事人过错程度、逾期交房给陈迎造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为总房款的日万分之零点七。经核算，双盈地产公司逾期交房420天（自2018年5月1日至2019年6月24日），逾期交房违约金为14076.10元（478779元×0.07‰×420天）。因此，一审法院对陈迎关于违约金的诉讼请求，予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）限湖南双盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈迎支付迟延交房违约金14076.10元；（二）驳回陈迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费346元，因适用简易程序减半收取计173元，由陈迎负担61元，双盈地产公司负担112元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.双盈地产公司是否存在逾期交房的情形，是否应当承担逾期交房的违约责任；2.原审确定的违约金计算期间和标准是否妥当。双盈地产公司与陈迎签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。根据双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，双盈地产公司应在2018年4月30日前向陈迎交付经建设、设计、勘察、鉴定、施工单位五方验收合格的商品房，在房屋未达到约定的交付条件时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。案涉房屋于2018年10月24日经五方验收合格。双盈地产公司虽于2018年4月14日向陈迎邮寄送达交房通知书、2018年4月18日在长沙晚报上刊登了交房公告，通知陈迎将于2018年4月30日起办理交房手续，但房屋当时尚未达到合同约定的交房条件，陈迎有权拒绝接收，对陈迎不发生有效通知的法律后果。在房屋经五方验收合格之后，双盈地产公司未按照合同约定履行通知交房义务，故原审认定双盈地产公司的行为构成逾期交房的依据充分。双盈地产公司上诉称其无需承担违约责任，不符合合同约定，亦缺乏证据支撑，本院不予采信。2019年6月24日陈迎与双盈公司办理了房屋交接手续，原审认定双盈地产公司在陈迎收房之日完成了房屋的有效交付，并据此将逾期交房违约金的截止日期计算至2019年6月24日，并无不当，应予维持。关于违约金计算标准问题，一审法院在双盈地产公司请求调低违约金标准后，综合考量当事人过错程度、逾期交房给陈迎造成的实际损失等因素，将逾期交房的违约金计算标准调整为已支付房款的日万分之零点七亦无不当，本院予以维持。综上所述，双盈地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人湖南双盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 陈新华二〇二〇年六月二日书记员 姚沐宏