江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5125号上诉人（原审被告）：徐昌海。被上诉人（原审原告）：昆山华地置业有限公司，住所地昆山市玉山镇前进西路100号，统一社会信用代码91320583773249713Q。法定代表人：尹智雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，江苏沉浮律师事务所律师。上诉人徐昌海因与被上诉人昆山华地置业有限公司（以下简称华地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐昌海上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由华地置业公司承担。事实和理由：一、华地置业公司与昆山华地物业管理有限公司是一个公司，昆山华地物业管理有限公司已收取了房屋的物业费，且按照原合同约定的2.4元/平方米的价格收取，华地置业公司已经在履行合同。二、原合同签订时华地置业公司同意继续承租给我方，所以双方在合同中约定按1.5元/平方米支付商铺占有使用费。三、华地置业公司要收回房屋应赔偿我方装修费损失40万元。华地置业公司辩称：服从原审判决。华地置业公司向一审法院起诉请求：1、要求判令徐昌海立即迁出昆山市玉山镇前进西路天地华城花园6号楼3、14室房屋并将房屋恢复原状返还华地置业公司；2、判令徐昌海向华地置业公司支付自2016年11月6日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照132232.2元/年的标准计算；3、本案诉讼费用由徐昌海承担。一审法院认定事实：案涉房屋昆山市玉山镇天地华城花园6号楼3室（建筑面积106.96平米）、14室（建筑面积134.56平米）为案外人张大弟单独所有，案外人张大弟委托华地置业公司对案涉房屋经营管理，包括但不限于对外招租、签署租赁合同、收取租金、日常管理、物业管理等，委托经营管理的期限自2012年9月10日至2017年9月9日止。2011年10月21日，由华地置业公司作为甲方（出租方）与徐昌海作为乙方（承租方）签订《天地华城商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于昆山市前进西路“天地华城”商铺6号楼3号商铺（一层、建筑面积106.96平方米），6号楼14号商铺（二层、建筑面积134.56平方米），合计241.52平方米；商铺用于生食料理；租期5年，自2011年11月6日起至2016年11月5日止；合同签订当日乙方须向甲方交纳2个月租金13939.2元作为承租押金，合同期满后乙方如无违约，甲方将押金退还乙方不计利息；合同期内该商铺的物业管理费、电、水、煤气、电话、宽带等费用以及乙方使用该商铺进行商业活动产生的各项费用均由乙方承担，物业管理费按照2.4元/平方米/月由物业公司收取；如遇以下情况，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金13939.2元（等同于押金），乙方拖欠甲方租金10日以上；乙方书面通知甲方接受商铺的日期为商铺返还日，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5元/平米向甲方支付该商铺占用期间的使用费；商铺返还前，乙方应自行拆卸并搬走其在该商铺内的所有设施、物品及增添的附着物，如果乙方的拆卸或搬运给该商铺或甲方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿，商铺返还时还遗留在商铺内属乙方的所有物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担；合同期满后，如乙方不再续租，应提前两个月书面通知甲方，否则向甲方支付两个月的租金作为违约金；租赁期间乙方服从甲方组建或聘请的专业物管公司同意的物业管理；该合同还约定有其他内容并由双方签字盖章确认。合同签订后徐昌海按约定缴纳了租房押金13939.2元，华地置业公司将案涉房屋交付徐昌海使用，徐昌海按约定支付租金至2016年11月5日，华地置业公司租金部分由昆山华地物业管理有限公司代为收取。2016年6月1日，华地置业公司向徐昌海发送《通知书》载明：双方合同租期至2016年11月5日届满，新的房屋租金为每年176058元，若同意续租请与2016年9月5日前向我公司提交书面回函并与我公司商议续租事宜，办理租赁合同签订手续；逾期未回复，视为不同意续租，届时请按照合同约定于我公司办理房屋交接手续、缴清各项费用并将租赁房屋返还我公司。徐昌海2016年6月16日回复：同意继续承租，但在原合同的价格基础上，合理增加。双方因此协商未果，故诉诸一审法院。庭审中，徐昌海明确不同意华地置业公司通知书上载明的176058元/年的租金标准。另查明，徐昌海已向昆山华地物业管理有限公司交付物业费至2017年4月，并主张物业公司与华地置业公司是一个公司，视为华地置业公司已经在履行租赁合同；华地置业公司对此不予认可，认为即使徐昌海缴纳的物业管理费是真实的，也不能作为华地置业公司与徐昌海之间继续履行原商铺租赁合同的依据，如果确实存在管理费多缴纳的情况，徐昌海应当向物业公司主张返还，与本案没有关系。徐昌海辩称合同第5.5条、5.9条约定的为优先续租权；华地置业公司对此不予认可，认为该两条约定了徐昌海未按照合同约定返还商铺所支付的占有使用费及徐昌海要求续租的义务，不代表优先续租权。再查明：双方共同明确，案涉房屋原状态为毛坯房，水电到户。徐昌海至今占有使用案涉房屋，所有物品并未搬离。上述事实由华地置业公司提供的租赁合同、房产证、商铺委托经营合同、通知书，徐昌海提供的租金收据、物业费收据及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为：本案中，案涉昆山市玉山镇天地华城花园6号楼3室（建筑面积106.96平米）、14室（建筑面积134.56平米）房屋产权人张大弟将房屋委托给华地置业公司出租经营，华地置业公司有权就案涉房屋出租并收取租金。双方于2011年10月21日签订的《天地华城商铺租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，一审法院对此予以确认，双方约定的租赁期限为2011年11月6日至2016年11月5日，租赁期满后合同即终止，届时承租方须将租赁物归还出租方，租赁期间双方均按约定履行。2016年6月1日华地置业公司在租期届满前三个月向徐昌海发送通知，载明租期届满后如徐昌海继续承租，租金标准为176058元/年，且需签订新的租赁合同，该通知书应视为华地置业公司为向徐昌海发出的要约。徐昌海在收到该通知书后虽表示同意续租，但不同意华地置业公司提出的新的租金标准，双方就此协商未果也未签订新的租赁合同，故新的租赁关系未成立，徐昌海租期应至2016年11月5日届满。租期届满后徐昌海应按照合同约定将案涉租赁物昆山市玉山镇天地华城花园6号楼3室（建筑面积106.96平米）、14室（建筑面积134.56平米）恢复原状（毛坯、水电到户），并将上述租赁物返还华地置业公司，现徐昌海未将房屋恢复原状也未将案涉房屋归还华地置业公司，华地置业公司主张要求徐昌海立即迁出案涉房屋并将房屋恢复原状后返还华地置业公司，一审法院认为华地置业公司该主张有事实和法律依据，一审法院对此予以支持。徐昌海在双方合同租期届满后拒不归还案涉房屋，华地置业公司主张要求徐昌海支付自2016年11月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，占有使用费按照合同约定362.28元/天（1.5元/平米/天*241.52平米）标准计算，一审法院认为华地置业公司该主张合理，予以支持。徐昌海辩称合同第5.5条约定“乙方书面通知甲方接受商铺的日期为商铺返还日，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5元/平米向甲方支付该商铺占用期间的使用费”及第5.9条“合同期满后，如乙方不再续租，应提前两个月书面通知甲方，否则向甲方支付两个月的租金作为违约金”的规定为徐昌海优先续租权，华地置业公司对此不予认可，认为该两条约定了徐昌海未按照合同约定返还商铺所支付的占有使用费及徐昌海要求续租的义务，不代表优先续租权。一审法院认为徐昌海辩称的合同的第5.5条及5.9条约定的并非优先续租权，且如果双方就租金标准不能达成一致，新的租赁关系也不能成立，故一审法院对徐昌海的该辩称不予采纳。徐昌海还辩称昆山华地物业管理有限公司已收取其物业费至2017年4月，并主张物业公司与华地置业公司是一个公司，视为华地置业公司已经在履行租赁合同，一审法院认为昆山华地物业管理有限公司与华地置业公司为不同主体，且物业管理费与房屋租金系不同法律关系，虽昆山华地物业管理有限公司在双方合同履行期间内代华地置业公司收取部分租金，但不代表昆山华地物业管理有限公司收取物业费的行为可以视为华地置业公司同意继续出租案涉房屋，故对于徐昌海的该辩称一审法院不予采纳。据此，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、徐昌海于本判决生效之日起二十日内搬离昆山市玉山镇天地华城花园6号楼3室、14室，并将上述房屋恢复原状（毛坯、水电到户）返还昆山华地置业有限公司。二、徐昌海于本判决生效之日起十日内支付昆山华地置业有限公司房屋占有使用费（按照362.28元/天标准，自2016年11月6日计算至实际搬离之日止）。案件受理费160元，减半收取80元，由徐昌海承担。此款昆山华地置业有限公司已预交，一审法院不再退还，徐昌海在履行上述判决义务时一并支付昆山华地置业有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，华地置业公司与徐昌海签订的租赁合同合法有效，该合同于2016年11月5日到期，合同到期后双方未签订新的租赁合同，合同到期终止，一审法院据此支持华地置业公司返还租赁房屋并支付占有使用费的诉讼主张并无不当。昆山华地物业管理有限公司与华地置业公司并非同一主体，且物业管理费和租金亦非同一法律关系，昆山华地物业管理有限公司收取物业费的行为不足以认定华地置业公司同意继续出租涉案房屋。至于徐昌海上诉提及的装修费损失问题，因双方系合同到期终止，徐昌海要求华地置业公司赔偿其装修损失的主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，徐昌海的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人徐昌海负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 赵 东二〇一七年六月二十七日书记员 韩泽滔