江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1182民初934号原告：李云英，女，1975年8月10日生，汉族，住扬中市。原告：姚阳，男，1974年10月8日生，汉族，住扬中市。共同委托诉讼代理人：徐俊，江苏民脉律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：田佳，江苏民脉律师事务所实习律师。被告：镇江世纪联华超市有限公司扬中店，住所地扬中市三茅街道江洲南路95号衡泰商业广场，统一社会信用代码91321182598629830P。法定代表人：刘卫红，总经理。委托诉讼代理人：李云华，店长。被告：镇江世纪联华超市有限公司，住所地扬中市三茅街道江洲南路95号衡泰商业广场，统一社会信用代码91321182795392262Y。法定代表人：蒯建平，执行董事。原告李云英、姚阳与被告镇江世纪联华超市有限公司扬中店（以下简称世纪联华扬中店）、镇江世纪联华超市有限公司（以下简称镇江世纪联华）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李云英、姚阳的委托诉讼代理人徐俊、田佳和被告世纪联华扬中店的委托诉讼代理人李云华到庭参加诉讼。被告镇江世纪联华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云英、姚阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告世纪联华扬中店向原告支付租金133752.6元（自2016年3月23日起暂算至2017年2月21日共计133752.6元，应算至实际付清日止）；2.被告镇江世纪联华对上述付款义务承担清偿责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告于2016年3月22日取得东城秀锦2A47-2A68的房屋所有权并依法办理了产权登记。被告世纪联华扬中店系被告镇江世纪联华的分公司，2009年11月25日，案外人江苏东方华厦房地产开发有限公司（以下简称东方华厦）将上述房产租赁给上海世纪联华超市发展有限公司（以下简称上海世纪联华）使用并签订了《物业租赁合同》。同日，双方签订《补充协议（一）》，约定上海世纪联华将本合同项下的权利、义务全部转移给其在扬中注册成立的公司，即被告世纪联华扬中店。原告于2016年4月14日向被告世纪联华扬中店邮寄租金支付通知函，但被告置若罔闻，故诉至法院。被告镇江世纪联华、世纪联华扬中店辩称，1.东方华厦与被告于2009年11月6日签订了一份物业租赁合同，合同的相对方为东方华厦，被告仅对东方华厦履行合同项下的权利和义务，原告无权向被告主张任何权益，故原告不是本案适格主体；2.东方华厦与被告于2009年11月6日签订的物业租赁合同6.9条约定东方华厦如将物业所有权转让或抵押给第三方，应提前通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权。被告认为东方华厦在委托拍卖诉争标的前未履行告知义务，未在法定时间内通知被告，致使被告丧失优先购买权，系严重违法行为，故东方华厦与原告房屋买卖行为应认定无效；3.被告与东方华厦存在合法租赁关系，即使东方华厦与原告房屋买卖行为有效，是其内部关系，不能对抗被告。根据《合同法》之“买卖不破租赁原则”，被告仅对东方华厦履行合同项下的义务，且被告未收到东方华厦债权转让通知及付款委托书，故原告无权向被告主张任何权利；4.根据镇江市中级人民法院于2015年4月3日向被告发出的协助执行通知书要求被告停止支付东方华厦位于扬中市江洲南路和健康路口的建筑物租赁费用340万元，停止支付时间为2015年4月3日起至2018年4月2日止，被告依法履行协助义务。综上，原告既非本案合同的直接当事方，同时被告也是协助镇江中院进行财产保全，被告没有拖欠任何租金。本院经审理查明，2009年11月25日，东方华厦同上海世纪联华签订《物业租赁合同》，将其开发的位于扬中市江洲南路和健康路路口的建筑物出租给后者开设超市大卖场，租赁期限为15年。合同第4页2.2条约定：自甲方交付租赁物业之日（以通过乙方验收并签署的附件10-《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准）起5个月为乙方的装修期。装修期间免收租赁费用……2.3条约定：如乙方实际装修期超过5个月，则以第6个月的第一天为合同的起租日开始计算租赁费用。约定第一年租金为0.80元/天/平方米，第二年租金为0.85元/天/平方米，第三年租金为0.90元/天/平方米，租金从第四年（含）开始递增，每三年环比递增5%，租金每半年支付一次。同日，东方华厦、上海世纪联华又签订《补充协议（一）》，同意将上海世纪联华的合同权利、义务转让给将在租赁物业所在地注册成立由上海世纪联华或其关联企业投资的超市公司，约定以该超市工商营业执照标注的成立时间为合同转让起始日，即2012年7月2日变更被告世纪联华扬中店为本合同的当事人。世纪联华扬中店为镇江世纪联华的分公司。2016年3月22日，原告依据镇江经济开发区人民法院2015镇经执字第00499-4号《执行裁定书》取得扬中市三茅街道东城秀锦2A47-2A68的房屋所有权并办理了产权登记，以上房屋总建筑面积402.38㎡。2016年3月28日，原告向被告发出租金支付通知函，称其已于2016年3月23日取得被告承租东方公司开设超市的房屋的所有权，要求被告将租金打入指定账户。嗣后，因被告未能向原告支付租金，引起本案诉讼。以上事实，有原告提供的身份证复印件、物业租赁合同、补充协议、镇江经济开发区人民法院执行裁定书、房屋产权证、工商注册登记信息以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。原告于2016年3月取得被告所租赁房屋的所有权，已经继受取得东方华厦与被告就东城秀锦2A47-2A68出租人的权利、义务，而被告仍享有和履行与东方华厦租赁合同的权利、义务。据此，被告与东方华厦之间的租赁合同直接约束原、被告。李云英、姚阳作为本案原告的主体适格，被告应向原告承担支付租金的合同义务。虽然被告作为承租人，有优先购买承租房屋的权利，但原告作为善意第三人已经购买被告租赁房屋并且办理了房屋登记，被告抗辩买卖行为无效本院不予认可。根据《物业租赁合同》关于租金的约定，应该从涉案物业交付第6个月的第一天为起租日计算租金。因原告无法明确涉案物业的交付日期，其自愿将2012年6月11日作为该份合同的起租日计算租金，本院予以准许。被告应向原告支付的租金包括：2016年3月23日至2017年2月21日的租金127763.7元（0.9元/天/平方米X1.05X336天X402.38平方米，应算至实际租赁之日止），现被告久拖租金不付，显属不当，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告世纪联华扬中店系镇江世纪联华的分公司，对于世纪联华扬中店的债务，先由其管理的财产承担，不足部分再由镇江世纪联华承担，故原告要求镇江世纪联华对房租承担清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国公司法》第十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告镇江世纪联华超市有限公司扬中店结欠原告李云英、姚阳房屋租金127763.7元，限于本判决生效后十日内履行；二、被告镇江世纪联华超市有限公司对上述款项承担清偿责任。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：11×××16）。案件受理2975元，减半收取1487.5元，由两被告负担(原告已垫付，由两被告在支付上述款项时一并付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：11×××61)。审 判 员 聂道胜二〇一七年六月二日法官助理 任晓慧书 记 员 郭 俊