云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0111民初1435号原告云南尚居地产有限公司。住所：云南省昆明市东风路209号附2号楼3层。法定代表人雷钊哲，董事长。委托代理人陈伟航、陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告纪泓江，男，1986年6月9日生，彝族，住云南省普洱市思茅区。委托代理人李波，振兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托代理人郑晓东，云南思润律师事务所律师，特别授权代理。原告云南尚居地产有限公司（以下简称“云南尚居公司”）诉被告纪泓江商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭于2017年6月26日公开开庭进行审理。原告云南尚居公司的委托代理人陈伟航，被告纪泓江的委托代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月18日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“滇池龙岸（南地块）Ⅲ”第C10幢第1-3层01号商品房。合同明确约定合同购买总价14407650元，被告向原告支付首付款4607650元（购房总价款的30.59%），剩余购房款项人民币10000000元，由被告于签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》之日起3个工作日内，通过申请银行按揭贷款的方式向原告支付完毕；同时约定若被告未依约向银行申请按揭贷款或申请未获银行接纳的，被告应于签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》之日起3个工作日内付清剩余购房款，并有权要求被告支付购房总价款的5%的违约金及解除合同发生的全部费用。合同签订后，被告依照约定向原告支付了购房首付款人民币4407650元，但一直没有配合银行办理按揭贷款的相关手续，也未依据合同的约定履行支付剩余购房款的合同义务。为维护自身合法权益，故原告诉至法院请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.判令被告协助原告到相关部门办理《商品房购销合同》备案登记注销手续，由此发生的费用均由被告承担；3.判令被告向原告支付违约金720382.5元；4.判令被告向原告支付实现债权的费用人民币18907元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告纪泓江答辩称：1.被告同意解除合同并接收原告的退房款；2.被告主张的违约金的计算方法不当，不应按总价款计算，应按未付款计算，且5%过高，对方没有实际损失；3.原告主张的律师费有发票的认可。原告针对其主张向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》及《合同补充协议》，欲证明被告向原告购买房屋，双方约定付款的事实；2.《云南尚居地产有限公司收款收据》，欲证明被告仅向原告支付购房款人民币4607650元，未履行完毕全部付款义务；3.《委托代理协议》、《云南省增值税普通发票》，欲证明原告为实现债权支付律师费人民币18907元。被告纪泓江对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院予以采证。被告纪泓江未向本院提交证据。经审理，本院确认本案法律事实如下：2014年2月18日，原告云南尚居公司（甲方）与被告纪泓江（乙方）签订合同编号为“滇池龙岸”2012字第0299号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：“乙方购买甲方开发建设的‘滇池龙岸（南地块）Ⅲ’第C10幢第1-3层01号商品房。该商品房套内建筑面积为387.91平方米，单价为每平方米37，141.73元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额壹仟肆佰肆拾万柒仟陆佰伍拾元整，乙方首期支付购房总价款30.59%金额4，407，650元，大写肆佰肆拾万柒仟陆佰伍拾元整，付款日期2014-02-18。其余价款10000000元，大写壹仟万元整，向建行昆明官渡支行贷款支付。乙方应于本合同自签订之日起3日内办理完毕按揭贷款相关手续，并保证按揭贷款能在本合同签订之日起3个工作日内全额付至甲方账户，如按揭贷款未按约定时间全额付至甲方账户，无论因何原因乙方应于本合同约定的按揭贷款支付期限届满后3个工作日内一次性向甲方付清全额房款，否则按合同约定承担逾期付款的违约责任(此处首期款已包含定金)。关于付款方式，乙方应按本协议约定的付款方式及期限，将应付款项通过甲方现场POS机刷卡或银行转账汇款支付到甲方指定账户，收款单位：云南尚居地产有限公司，收款银行：中信银行股份有限公司昆明北辰支行，收款账号：73×××94；乙方不得将应支付给甲方的款项支付给甲方以外的任何单位和个人。乙方逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照本合同约定的房屋总价款5%向甲方支付违约金（该违约金已包含逾期90天内的违约金），甲方在按本合同约定扣除应由乙方承担的违约金后退还乙方全部已付款（无息）。合同解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，甲方应在上述各项手续办理完毕后20日内退还乙方已付款项。本项目核准地名为‘滇池龙岸’，推广名为‘中航·云玺大宅’，二者系同一项目。”2013年12月30日、2014年1月24日、2014年2月26日，被告通过银行POS机分别向原告支付人民币2，607，650元、1，000，000元、1，000，000元，合计4，607，650元。后被告未按合同约定向原告支付尾款，原告遂诉至法院主张如上诉请。本院认为，依法成立的合同应当得到遵守。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告与原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应当得到遵守，但被告未按合同约定支付剩余购房款项，其行为已构成违约。一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《商品房购销合同》第八条第三项及《合同补充协议》第九条第六项已对被告方违约后原告的合同解除权及被告应承担的协助义务进行约定，因此对原告第一项、第二项诉请本院予以支持。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告主张被告应支付购房总价款5%的违约金720，382.5元,但并未就其自身损失举证证明，结合房地产市场的特殊性，本院酌情支持原告3%的违约金432，229.5元（14，407，650元×3%）。三、原告主张实现债权的费用18，907元，被告当庭予以认可，本院予以支持。另，被告未就其已支付原告的4，607，650元购房款在本案中提起反诉，原告亦明确表示不变更诉讼请求就该款项进行扣减，故本院对该笔购房款在本案中不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告云南尚居地产有限公司与被告纪泓江签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于判决生效之日起解除；二、被告纪泓江于判决生效之日起十五日内协助原告云南尚居地产有限公司办理《商品房购销合同》备案登记注销手续，由此发生的费用由被告纪泓江承担；三、被告纪泓江于判决生效之日起十五日内支付原告云南尚居地产有限公司432229.5元违约金；四、被告纪泓江于判决生效之日起十五日内支付原告云南尚居地产有限公司律师费18907元；五、驳回原告云南尚居地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11193元由原告云南尚居地产有限公司承5193元，被告纪泓江承担6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付宗学人民陪审员  付铁艳人民陪审员  李 红二〇一七年六月二十八日书 记 员  杨秋银