上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初3641号原告(反诉被告)：潘叶倩，女，1970年6月10日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：傅新豪，男，2011年8月19日生，汉族，住址同上。法定代理人：潘叶倩，原告母亲。上列原告共同委托诉讼代理人：唐政，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：张馨文，女，1984年4月15日生，汉族，住上海市宝山区。第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市自由贸易试验区张杨路XXX号。负责人：杨军，行长。委托诉讼代理人：施敏浩，上海才富律师事务所律师。原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪与被告(反诉原告)张馨文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称“中国银行浦东分行”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘叶倩及其委托诉讼代理人唐政、被告(反诉原告)张馨文、第三人中国银行浦东分行的委托诉讼代理人施敏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘叶倩、傅新豪共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续，并要求交房；2、要求被告按照已付款人民币875,000元的日万分之五计算，支付从2016年12月1日至实际过户并交房之日止的迟延违约金。事实和理由：2016年7月15日与张馨文签订居间合同，约定以175万元的价格购买系争房屋。合同签订后，原告按约支付房款875,000元，但经原告催告，张馨文未按约偿还银行贷款，亦未配合原告办理贷款手续，故原告提出上述诉请。张馨文辩称，与原告签订居间合同及正式的网签合同，但未收到原告的首付款，故未偿还银行贷款注销抵押。系原告违约造成合同无法履行，房屋现在由张馨文和孩子居住，不同意原告的所有诉请，并提出如下反诉请求：1、解除原被告之间的买卖合同；2、判令原告赔偿总房价的20%即35万元。潘叶倩、傅新豪针对反诉共同辩称，张馨文的反诉没有任何道理，系张馨文违约，不同意其反诉请求。中国银行浦东分行针对本诉和反诉述称，原被告买卖合同关系不影响第三人的抵押权，若原告要求过户，需要提前偿还银行的贷款才同意办理注销抵押手续，请求保护第三人的权利。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，张馨文(出售方、甲方)与潘叶倩(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间合同》，主要约定，甲方将系争房屋以175万元的价格出售给乙方，待甲方办理好产证后三日内甲乙双方签订买卖合同；双方同意自买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款865,000元(包含定金转房款)，通过银行贷款方式支付第三笔房款875,000元，在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款1万元，等等。合同签订后，潘叶倩向张馨文支付定金15万元。2016年8月12日，张馨文经核准登记为系争房屋房地产权利人，中国银行浦东分行经核准登记为抵押权人，债权数额为79万元。2016年8月25日，潘叶倩、傅新豪(买受人、乙方)与张馨文(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。同日，潘叶倩向张馨文支付房款725,000元。同月27日，双方就系争房屋签订第四版《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋转让价款为175万元，双方于2016年11月30日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自约定的应当交付之日起至实际交付之日止；甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对相关费用进行结算；付款协议约定，本买卖合同项下的房地产转让总价为175万元，甲乙双方同意于本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款875,000元(含定金)，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款875,000元。潘叶倩等表示，因中介公司表示双方于8月25日签订的第三版合同有笔误，故双方又于8月27日签了第四版的合同，并提供中介工作人员的证人证言为证，证人陈述，因8月25日已经支付了首付款，所以8月27日没有再支付。张馨文表示，双方于8月25日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，为何在8月27日又签订一份，张馨文不知情，张馨文认为证人陈述能证明8月27日未收到双方合同约定的8月27日合同上约定的首付款875,000元，故无法偿还银行贷款，且无需配合潘叶倩等办理过户手续。审理中，中国银行浦东分行陈述，截至2017年4月18日，张馨文的房贷尚余760,644.66元本金未偿还。张馨文对此没有异议。潘叶倩、傅新豪表示，愿意代张馨文向中国银行浦东分行偿还所有欠款，以注销系争房屋上的抵押。中国银行浦东分行表示同意。本院认为，根据本案查明的事实，潘叶倩、傅新豪与张馨文虽分别于2016年8月25日和8月27日签订两份《上海市房地产买卖合同》，但均针对系争房屋，系对同一房屋买卖合同关系的确认。潘叶倩等已按合同约定支付首付款875,000元，不构成违约。张馨文以双方重新签订合同，故潘叶倩等需再支付875,000元的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。合同约定双方应于2016年11月30日前办理转让过户手续，但该日前张馨文未按约向银行归还贷款，也未配合潘叶倩等办理贷款手续，致使无法办理过户手续，明显构成违约，且不享有合同解除权，其要求解除合同及违约金的反诉请求，本院不予支持。因系争房屋已在张馨文向中国银行浦东分行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，潘叶倩等表示愿意代替张馨文还清贷款，以消灭系争房屋上的抵押权，中国银行浦东分行作为抵押权人也表示同意。在此基础上，潘叶倩等要求继续履行合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，潘叶倩等应付清购房款，张馨文亦应将房屋交付给潘叶倩、傅新豪，并在抵押注销后将房屋产权过户至潘叶倩、傅新豪名下。潘叶倩、傅新豪已付875,000元，应付875,000元，扣除代为归还的张馨文的银行债务，余款支付给张馨文。张馨文构成违约，潘叶倩等主张从2016年12月1日起至实际完成过户及交房义务之日止的违约金，符合合同约定，本院予以准许。因合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整至每月7,800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪与被告(反诉原告)张馨文就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪于本判决生效之日起十日内，向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行还清张馨文所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水帐目为准；三、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、被告(反诉原告)张馨文于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪，将上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪名下；五、被告(反诉原告)张馨文于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪；六、原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪于上述房屋抵押登记注销后六十日内，向被告(反诉原告)张馨文支付购房款875,000元(其中扣除上述第二条中，原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪向第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行代为还清借款本息时支付的款项)；七、被告(反诉原告)张馨文于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪支付逾期过户、交房违约金，按每月7,800元的标准，自2016年12月1日计算至房屋过户或交付之日；八、原告(反诉被告)潘叶倩、傅新豪的其余诉讼请求，不予支持；九、被告(反诉原告)张馨文的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件本诉受理费减半收取10,275元、反诉受理费减半收取11,800元、保全费5,000元，均由被告(反诉原告)张馨文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年六月十六日书记员 茅海灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……