福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽01民终2195号 上诉人（原审被告）：林雅珠，女，1963年4月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告）：张德平，男，1964年4月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：黄晓敏，福建锐熙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林荣贵，男，1982年8月30日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审被告）：杨春贵，男，1969年6月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上列俩上诉人共同委托诉讼代理人：陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗惠兰，女，1972年9月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：赵娜，北京大成（福州）律师所律师。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师所律师。 上诉人林雅珠、张德平、林荣贵、杨春贵因与被上诉人罗惠兰确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林雅珠、张德平上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回罗惠兰的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由罗惠兰承担。事实和理由：一、一审判决认定“罗惠兰与林雅珠虽未订立书面房屋买卖合同，但双方都已履行主要义务，且对方接受，双方的房屋买卖合同成立。”一审的这一认定违背客观事实，且毫无证据。2011年8月至2016年8月，罗惠兰虽占有、使用着林雅珠、张德平所有的讼争房屋，但并不等于林雅珠、张德平与罗惠兰达成了口头房屋买卖合同。基于当时林雅珠自认为与罗惠兰是好朋友，因罗惠兰一直在引导林雅珠、张德平进行投资理财，因此林雅珠对罗惠兰是十分信任的，故在林雅珠、张德平没有足够的资金参与罗惠兰希望的投资时（罗惠兰力劝林雅珠、张德平购买其在闽城光学眼镜有限公司持有的100万股股权的500万元是林雅珠、张德平向亲戚借的），罗惠兰便劝告林雅珠、张德平将闲置的讼争房屋抵押或卖掉将资金用于投资理财，罗惠兰还提出叫林雅珠、张德平先将讼争房借给她使用，由她来帮助林雅珠、张德平交银行按揭，如果到时林雅珠、张德平要卖房就由罗惠兰以700万元的价格买下该房产。因此，当时林雅珠、张德平与罗惠兰之间只是有个“如果卖房就以700万元卖给罗惠兰”的口头意向。至于什么时候卖、合同怎么签、房款怎么支付、产权如何过户、交易税由谁承担、讼争房屋内林雅珠、张德平的财产如何处理、何时搬走等等都没有约定。因此，林雅珠、张德平不是将讼争房卖给罗惠兰，而是将讼争房借给罗惠兰使用，在使用期间所有的维修责任均是由林雅珠、张德平负责，维修费用也是由林雅珠、张德平承担。实际上，罗惠兰除了代缴了部分按揭款外，并没有向林雅珠、张德平支付购房款。一审判决认定的349.5万元不是罗惠兰付给林雅珠、张德平的购房款。因为在林雅珠、张德平转款450万元给罗惠兰后，罗惠兰并没有将林雅珠、张德平的450万元用于购买罗惠兰在闽城光学眼镜有限公司的股权，（福州市中级人民法院于2015年3月2日判决的（2014）榕民初字599民事判决书证明，罗惠兰在闽城光学眼镜有限公司根本就没有100股的股权），而是陆续转给林雅珠、张德平。林雅珠、张德平与罗惠兰双方虽有买卖讼争房屋的口头意向，但并没有就买卖房屋的具体事项作出约定，罗惠兰也没有向林雅珠、张德平支付购房款，为此，双方的买卖房屋意向并没有形成最终的合意，更没有实际履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条、第八条规定，因此，房屋买卖必须签订书面合同，否则就无法办理房屋交接、产权过户、缴交税费等相关手续。一审判决在毫无证据证明罗惠兰已实际支付了购房款，并已实际退还讼争房屋的基础上，适用《合同法》第三十六条规定认定所谓的房屋买卖口头约定有效，是不负责任的，是对法律的错误适用。二、一审判决认定“原告否认收到林雅珠的解除合同通知，且双方也未就合同解除达成一致意见，实际上也没有履行解除合同的行为”，是认定事实错误。2015年8月底，林雅珠、张德平获得福州市中级人民法院对何铭华与本案罗惠兰之间的股权转让纠纷作出的（2014）榕民初字第599号民事判决书，证实罗惠兰所谓为林雅珠、张德平购买闽城眼镜公司股份是一场骗局后，遂要求罗惠兰返还投资款及其承诺的投资回报，但罗惠兰不予返还。至此，林雅珠、张德平也更明确了罗惠兰在2011年7月间转给林雅珠、张德平的349.5万元钱款实际就是林雅珠、张德平转给罗惠兰用于购买罗惠兰所称的闽城眼镜公司股份的款，才知道自己被骗。为了挽回损失，林雅珠、张德平在指责罗惠兰、与罗惠兰大吵一架后，口头通知罗惠兰退出并归还诉争房屋。罗惠兰在一审庭审中也承认林雅珠、张德平林雅珠已经口头对其称家里人不同意卖房，不予办理房屋过户。因此罗惠兰也就停缴了2015年8月份、9月份的按揭贷款，并于2016年8月在林雅珠、张德平明确告知其因无力还债，已将讼争房屋转让他人抵债的情况下，自行搬出讼争房。这一事实足以证明即便有买卖房屋的口头协议存在，也已被双方的口头协议解除，罗惠兰退房事实就是履行解除合同的实际行为。一审判决在查明“2015年8月，双方在办理讼争房屋与车位转移登记手续问题产生争议，因此，2015年8月及9月的银行贷款由林雅珠负责归还”，的基础上，作出“原告否认收到林雅珠的解除合同通知，且双方也未就合同解除达成一致意见，实际上也没有履行解除合同的行为”的认定，是对客观事实不符。三、林雅珠、张德平与原审被告林荣贵、杨春贵之间以房抵债而买卖讼争房产的行为是合法有效的，一审判决将其认定为恶意串通，与事实不符，认定错误。林荣贵提供的银行流水及双方在2016年7月10日签订的协议书相互印证证明，2012年8月至2015年5月期间，林雅珠、张德平向林荣贵借款共609万元属实。2016年7月，林雅珠、张德平与林荣贵商量以讼争房抵债。2016年8月2日签订的《存量房买卖合同》仅是为在房管部门办理过户登记所用，150万元并不是实际的成交价。一审法庭完全无视林雅珠、张德平与原审被告陈述的事实及提供的所有证据，而是断章取义的认定林雅珠、张德平与原审被告林荣贵、杨春贵双方“以150万元价格转让讼争房屋”，是不客观、不公正的。林雅珠、张德平自2015年8月起就要求罗惠兰退房、还款，直至2016年8月，罗惠兰在已知林雅珠、张德平已将讼争房抵债给林荣贵、杨春贵后，还自行与林荣贵、杨春贵协商搬出的时间，现已将讼争房退给林荣贵、杨春贵。事实证明，罗惠兰对林雅珠、张德平将讼争房抵债给林荣贵、杨春贵是明知的，不存在恶意串通之说。四、罗惠兰向林雅珠、张德平谎称投资购买其在闽城光学眼镜公司股份一事是与本案有着密切关联的法律事实，并非另一法律关系，一审判决简单草率认定“与本案无关”是错误的。2011年5月，罗惠兰以高回报高收益为诱饵怂恿林雅珠、张德平投资购买其在闽城公司的100股股权，为此，林雅珠、张德平先后转账共450万元给罗惠兰，也因此达成将房屋交给罗惠兰使用由罗惠兰代为支付每月约4.5万元按揭贷款，以及在资金周转不利时由罗惠兰以700万元的价格将讼争房买下的口头意向。罗惠兰没有持有闽城光学眼镜公司的100股股权，在这种情况下，林雅珠、张德平才通知罗惠兰解除原口头购房意向，并要求罗惠兰将房屋退还给林雅珠、张德平。 罗惠兰答辩称，一、本案罗惠兰与林雅珠、张德平之间的房屋买卖合同关系成立，双方已实际履行该合同。1、本案一审庭审过程中，林雅珠、张德平自认其与罗惠兰之间就买卖讼争房屋与2个车位已达成口头协议，存在购房事实，且亦自认已收到大部分购房款，双方之间的房屋买卖合同关系成立。罗惠兰在一审中提交了其与林雅珠之间的聊天记录、张德平因公务员财产申报而备案于福州市地方税务局监察室的证明作为证据证明前述事实，而林雅珠与张德平在一审中对于对该组证据真实性与证明对象均无异议。罗惠兰与林雅珠、张德平在达成房屋买卖口头协议后，均已实际履行。林雅珠、张德平按约于2011年7月将讼争房屋与2个车位以及产权证原件交付给罗惠兰；罗惠兰按约支付了全部购房款，包括2011年7月支付了300万元、2013年10月支付了257.6万元（其中包括购房款200万元与投资收益57.6万元）、2011年7月至2015年7月期间以为林雅珠偿还民生银行48期贷款的方式支付了近230万元，且罗惠兰自2011年7月接收讼争房屋后实际入住至今，期间产生的各项物业水电费用等亦由罗惠兰承担，双方均已实际履行了房屋买卖合同。林雅珠与张德平在一审庭审中确认收到前述300万元、48期贷款的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定，三人之间的房屋买卖合同确已成立。2、林雅珠主张合同已解除却未提供任何证据证明，且与事实不符,不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，罗惠兰与林雅珠、张德平并未就解除合同达成一致，本案不存在约定或法定的解除事由，且罗惠兰始终没有收到过林雅珠的解除合同通知；而林雅珠抗辩所称已通知罗惠兰解除合同，后又再次要求罗惠兰继续履行合同，偿还最后两期民生银行的贷款，其陈述与事实相矛盾。退一步来讲，即使林雅珠曾口头发出解除的通知，但其随后又要求罗惠兰继续履行合同也应视为以自己的行为放弃解除权。因此，本案不存在合同解除之情形。二、林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵在明知讼争房屋已出售给罗惠兰的情况下，仍然签订存量房买卖合同、转移讼争房屋，其行为已构成恶意串通损害第三人利益，四人之间的房屋买卖关系应属无效，讼争房屋应当恢复登记至林雅珠名下。1、四人在庭审过程中均自认对于讼争房屋已出售给罗惠兰一事是明知的，其转移讼争房屋的行为显然是恶意的。首先，林雅珠、张德平在2011年7月份将讼争房屋出售给罗惠兰后，同时已将讼争房屋及其产权证原件交付给罗惠兰，至今讼争房屋与产权证原件仍由罗惠兰控制，但林雅珠却在罗惠兰完全不知情的情况下于2016年3月份以挂失补办的方式重新取得了产权证原件，并于2016年8月份将讼争房屋转移，这一系列行为显然是恶意的，并损害了罗惠兰的利益。其次，林荣贵、杨春贵一审庭审过程中自认，在签订《存量房买卖合同》并办理讼争房屋转移登记手续之前，对于讼争房屋已出售给罗惠兰且罗惠兰在讼争房屋中居住多年至今是明知的。那么二人在明知该事实的情况下，仍然与林雅珠、张德平签订合同转移讼争房屋，显然是恶意的，并损害了罗惠兰的利益。最后，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵在明知讼争房屋已出售给罗惠兰一事的情况下，签订《存量房买卖合同》，以远低于市场价格的150万元买卖讼争房屋，且该150万元并未实际支付，四人转移讼争房屋的行为已构成恶意串通损害第三人利益，四人之间的房屋买卖关系显然是无效的。2、林荣贵抗辩其与林雅珠之间存在608.95万元的借款关系，林雅珠将讼争房屋以物抵债的方式转移至其与杨春贵名下，但却未提供充分证据予以证明。首先，以物抵债的协议书是四人在明知罗惠兰已经购买讼争房屋并实际居住五年的情况下签订的，双方恶意串通损害罗惠兰的合法权益，该协议应认定为无效。其次，从法律上来看，以物抵债协议的成立应当建立在原有的借贷关系基础上，但林荣贵提供的其与林雅珠之间的银行转账往来不能证明双方存在借贷关系。一是，林荣贵提供的转账凭证中，林荣贵汇给林雅珠的款项总额仅为5939364元，与其辩称的借款608.95万元数额不符；二是，在林雅珠一直未能还款的情况下，林荣贵在2012年8月自2015年5月期间却一直向其提供借款，显然不符合常理；三是，林荣贵多次参与到罗惠兰与林雅珠的经济往来中，且林雅珠从民生银行申请的贷款232万元是直接汇入林荣贵账户中，林荣贵汇往林雅珠账户的款项不能简单地认定为是林荣贵对于林雅珠的借款。 林荣贵、杨春贵未作答辩。 林荣贵、杨春贵上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回罗惠兰的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由罗惠兰承担。事实与理由：一审判决认定“被告林雅珠与被告林荣贵、杨春贵以150万元价格转让讼争房屋。”是对客观事实的歪曲；将林荣贵、杨春贵与原审被告林雅珠之间以房抵债而买卖讼争房产的行为认定为恶意串通，与事实不符，认定错误。一、林荣贵、杨春贵在一审期间向法庭提供的银行流水及与林雅珠在2016年7月10日签订的协议书已相互印证证明，自2012年8月至2015年5月期间，林雅珠向林荣贵借款共609万元。2016年7月，林雅珠与林荣贵商量以讼争房抵债，林荣贵、杨春贵同意，故于2016年7月10日签订以房抵债协议。2016年8月2日为了办理房产过户登记手续，在房产交易中心签订《存量房买卖合同》，该合同仅是为在房管部门办理过户登记所用，150万元并不是实际的成交价，而是交易计税价。这是一种交易习惯，一审法官对此也应当是知晓的。二、讼争房屋是林荣贵、杨春贵以609万元的债权从林雅珠处抵债而来的，林荣贵、杨春贵是善意的取得者，罗惠兰对此也是明知的，林荣贵、杨春贵曾就退房事宜多次找过罗惠兰协商，罗惠兰于2016年8月也已搬离了讼争房。据林荣贵、杨春贵知晓的事实是：罗惠兰只是借用或者说租用了讼争房，而不是购买了讼争房。因为在罗惠兰使用讼争房期间，林雅珠、张德平并没有将房内的家具搬走，而是留在房内供罗惠兰使用（原房东在讼争房内不仅有床，有花梨木的电视柜，有50多寸的大电视，有五件套的红木沙发，还有实木办公桌、写字台，带三台主机的中央空调以及空气源热水器），而且在罗惠兰使用讼争房期间，凡是遇到房内设施有故障或破损，都是由原房东林雅珠叫杨春贵去维修，维修费、材料费均是林雅珠支付。林荣贵、杨春贵正是知晓这些事实，才知道罗惠兰是租客而不是新房东，所以才会接受林雅珠以房抵债的意见。 罗惠兰答辩同其对林雅珠、张德平上诉的答辩。 林雅珠、张德平未作答辩。 罗惠兰向一审法院提出的诉讼请求：1.确认林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵就福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）之间的买卖关系无效，同时林雅珠、张德平、林荣贵、杨春贵将前述房产恢复原状、登记至林雅珠名下；2.本案诉讼费、保全费、公告费等由林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵共同承担。 一审法院查明：2011年6月，被告林雅珠、张德平将其所有的坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，产权人为林雅珠，建筑面积260.23平方米）、1#、2#楼连接体35车位、36车位出售给原告，双方协商本案讼争房屋与车位作价共700万元，以上只是口头协议，未签订书面协议。2011年7月，原告通过银行向林雅珠支付购房款349.5万元。被告林雅珠、张德平向原告交付讼争房屋与车位的3份房屋所有权证原件以及讼争房屋与车位，原告自2011年7月入住至今。由于讼争房屋与车位出售之前，被告林雅珠、张德平以讼争房屋提供抵押担保向中国民生银行股份有限公司福州分行贷款232万元，借款期限为60期，自2010年9月27日至2015年9月27日，原、被告双方约定2011年8月起由原告负责归还上述银行贷款，待抵押贷款全部清偿后再办理讼争房屋与车位的转移登记手续。至2015年7月，原告共计归还48期的银行贷款及利息近200万元。2015年8月，双方在办理讼争房屋与车位转移登记手续问题产生争议，因此，2015年8月及9月的银行贷款由被告林雅珠负责归还，前述贷款于2015年9月已全部清偿。被告林雅珠、张德平系夫妻关系。 2015年6月，因被告张德平系福州市地税局公务员，需要对讼争房屋权属进行说明，原告为此出具二份证明，一份证明上陈述：上述讼争房屋已出售给原告，总价700万元，其中500万元转账给付，另外200万元贷款按揭由原告支付，双方只有口头协议，没有字据。另一份证明陈述林雅珠自2008年向原告投资50万元，每月按固定回报，2009年起林雅珠入股食品厂，停止支付回报。2012年投资结束，林雅珠共收到120万元。另林雅珠在原告处投资200多万元，按每月固定回报，已结清，林雅珠和其亲戚投资入股闽城光学500万元，以上双方均无签订合同，只是口头协议。 2016年8月2日，被告林雅珠与被告林荣贵、杨春贵签订《存量房买卖合同》，以150万元价格转让讼争房屋并办理转移登记手续。被告林荣贵系被告林雅珠的侄子。 一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告罗惠兰向被告林雅珠购买坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元及1#、2#楼连接体35车位、36车位时在2011年达成口头买卖协议后，将讼争房屋和2个车位以及产权证原件交付罗惠兰，并约定由罗惠兰为林雅珠偿还其以讼争屋抵押银行所欠的贷款，诉讼中，被告林雅珠也承认收到大部分购房款及罗惠兰为林雅珠偿还其以讼争屋抵押银行所欠的贷款的事实，罗惠兰实际占用使用讼争屋至今，因此，罗惠兰与林雅珠虽未订立书面房屋买卖合同，但双方都已履行主要义务，且对方接受，双方的房屋买卖合同成立。对被告林雅珠、张德平提出已通知原告解除原口头购房协议，原告否认收到林雅珠的解除合同通知，且双方也未就合同解除达成一致意见，实际上也没有履行解除合同的行为，因此，被告林雅珠、张德平该抗辩不成立。另林雅珠、张德平主张与罗惠兰之间存在投资购买闽城光学眼镜公司股份关系，属另一法律关系，与本案无关。在罗惠兰与林雅珠未解除房屋买卖合同的情况下，林雅珠又将讼争屋卖给被告林荣贵、杨春贵，并将讼争屋的产权过户到林荣贵、杨春贵名下，且双方约定的成交价明显低于市场价，被告林荣贵是林雅珠的亲戚对罗惠兰与林雅珠存在买卖讼争屋的事实是明知的。综上，一审法院认定被告林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵之间对讼争房产买卖行为系恶意串通，损害了原告罗惠兰的权利，应属无效合同。原告诉请林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵之间的买卖行为无效，同时四被告将前述房产恢复原状、登记至被告林雅珠名下的诉讼请求，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决：一、被告林雅珠、张德平与被告林荣贵、杨春贵就福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元之间的买卖关系无效；二、被告林雅珠、张德平与林荣贵、杨春贵于本判决生效之日起十日内协助被告林雅珠将坐落于福州市鼓楼区永鸿城（现鸿源大厦）2#楼1103复式单元的房屋产权登记至被告林雅珠名下。本案受理费18300元，适用简易程序减半收取9150元，由被告林雅珠、张德平承担4575元，被告林荣贵、杨春贵承担4575元。财产保全费5000元，被告林雅珠、张德平承担2500元，被告林荣贵、杨春贵承担2500元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，罗惠兰与林雅珠、张德平对其双方之间曾达成合意，约定林雅珠、张德平将本案讼争房屋让与罗惠兰的事实没有异议，且林雅珠、张德平在本案审诉讼过程中，对罗惠兰自2011年8月开始使用本案讼争房屋，及罗惠兰支付349.5万元的购房款及支付讼争房屋按揭贷款的事实没有异议，鉴于双方已履行房屋买卖的主要义务，原审法院据此确认本案林雅珠、张德平与罗惠兰关于本案讼争房屋转让合同成立的判决正确。 林荣贵、杨春贵在本案诉讼过程中自认其知悉林雅珠、张德平与罗惠兰之间存在转让本案讼争房屋的口头协议，且林荣贵确系林雅珠亲属，林荣贵与林雅珠约定的本案房屋的转让价格明显低于房地产市场交易价格。原审法院据此确认林荣贵、杨春贵与林雅珠、张德平之间的房屋买卖合同无效的判决正确。 综上所述，林雅珠、张德平、林荣贵、杨春贵的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18300元，由林雅珠、张德平负担9150元，由林荣贵、杨春贵负担9150元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  吴筱洲 二〇一七年九月二十六日 法官助理陈奇 书记员段薇