陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）陕03民初95号 原告（申请执行人）陕西省恒立建设（集团）有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区。 法定代表人严宝文，任公司董事长。 委托代理人李宏武，陕西润海律师事务所律师。 委托代理人柳星，陕西润海律师事务所律师。 被告（案外人）田欣，男，生于1958年5月21日。 委托代理人李智强，陕西高理律师事务所律师。 被告（案外人）田杉珊，女，生于1988年4月18日。 委托代理人李智强，陕西高理律师事务所律师。 被告（被执行人）宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地宝鸡市渭滨区高新区。 法定代表人权广科，该公司董事长。 委托代理人白小红，该公司员工。 原告陕西省恒立建设（集团）有限公司（以下简称恒立公司）与被告田欣、田杉珊、被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月8日立案后，公开开庭进行了审理。原告恒立公司委托代理人李宏武、柳星，被告田欣、田杉珊委托代理人李智强，被告虹桥公司委托代理人白小红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告恒立公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可执行宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区1单元23层03号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告恒立公司与被告虹桥公司分别系案涉渭滨区火炬路25号高新茗苑项目的施工方和开发商。原告与虹桥公司建设工程施工合同纠纷执行一案查封了渭滨区火炬路25号高新茗苑小区1单元23层03号房屋，在执行过程中，被告田欣作为案外人向宝鸡市中级人民法院提出执行异议申请，请求解除对涉案房屋强制执行措施。2016年9月6日，宝鸡中院作出（2016）陕03执异41号民事裁定书中止对涉案房屋的执行。 在虹桥公司至今未取得商品房预售许可证明的情况下，被告田欣称其与虹桥公司签订了一份《商品房买卖合同》。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”由于无效合同自始无效、违法，法律对其进行的是否定评价，因此不论被告田欣所签订合同是否真实，均不受法律保护。同时，被告田欣一直未实际占用涉案房屋，付款情况亦高度存疑。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，案涉房屋不符合民事执行中不得查封、扣押、冻结等强制执行的情形，被告田欣不具有能够排除原告的权利，不能对抗原告的执行。 故此，（2016）陕03执异41号民事裁定书事实认定不清、适用法律错误，原告依据《民事诉讼法》第227条提起诉讼，请求法院依法判决。 案外人田欣、田杉珊辩称，1、答辩人于2008年4月8日向虹桥公司交购房款10万元，2008年4月17日交购房款2万元，2010年4月12日交购房款3万元，2012年10月25日交购房款9万元，现已付清房款。2012年10月25日与虹桥公司签订高新茗苑1单元23层03号房屋买卖合同，我对案涉房屋拥有所有权。2、虹桥公司未取得15层到26层的销售许可证，不影响答辩人对涉案房屋的所有权。3、《最高人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17规定，第三人全部支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。这足以说明原执行裁定书正确。4、恒立公司的诉讼请求不成立，请求驳回其诉讼请求。 被告虹桥公司答辩称：1、商品房买卖合同和认购书合法有效。高新茗苑报规划手续时规划的是26层，但因马场反映采光问题予以搁置。我公司妥善处理马场职工问题后，政府却迟迟未补办15-26层的五证。2015年4月27日宝鸡市信访联席会议办公室针对高新茗苑延期交房业主上访问题形成会议纪要，决议尽快完善相应规划手续，15-26层商品房的规划、建设等手续，已经得到市政府的信用背书，这些房产必会补齐手续，为购房业主办理房产证。涉案的商品房合同在本案开庭审理之前已经得到了确认。2、购房业主是房产的所有权人，享有占有、处分房产的民事权利。2016年3月底，我公司向购房业主发放了钥匙，收缴了配套费，通知业主入住，业主进场装修时小区门口张贴了法院查封公告，后来恒立公司强行阻扰业主入住。因为查封裁定至今未向公司依法送达，根据法律规定，我公司认为查封行为违法。法院查封之后，业主依法向贵院提出执行异议，经贵院审查，大部分业主得到了中止执行的裁定。此外，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，我公司系在查封前与业主订立书面买卖合同，并已支付全部房款，足以阻却强制执行。我公司与恒立公司的工程款纠纷、其他债权债务纠纷和我公司向业主交房是不同的法律关系，均可以通过法律途径解决。而业主对于所购房产具有排他性权利，各方均应当切实保障业主正常入住。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2008年4月，经宝鸡高新技术产业开发区管理委员会对宝鸡市虹桥高新茗苑住宅楼项目总平面规划方案审查并提出修改意见后，原则同意虹桥公司所报涉案商住一体建筑规划。虹桥公司随陆续办理相关建设手续并着手施工。至2010年6月，因涉及马场职工安置问题，高新茗苑基础工程暂停。2010年11月3日，宝鸡高新技术产业开发区城乡规划局向虹桥公司颁发建设工程规划许可证，许可证上载明：商住楼：框架剪力墙结构地上十四层，地下**，建筑面积：16737.87㎡。虹桥公司随后陆续取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中建筑工程施工许可证载明：建设规模16737.87㎡，结构层数：框架剪力墙结构十四层，地下**。商品房预售许可证载明：预售总建筑面积：16737.87平方米，共84套。 另查明，2012年10月25日，田欣、田杉珊与虹桥公司签订了《商品房买卖合同》，购买虹桥公司位于宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区1幢1单元23层03号房屋，该房屋面积为115.94平方米，房屋价款为240000元，约定于2013年6月30日前交付房屋。虹桥公司于2008年4月8日、2008年4月17日向田欣出具收款收据两份，载明“田欣购房款100000元、三期购房款20000元”。虹桥公司于2010年4月12日向田欣出具房地产预售款专用收据一份，载明“田欣高新茗苑预售房款30000元”。虹桥公司于2012年10月25日向田欣出具收款收据一份，载明“田欣交来购房款（高新茗苑）90000元”。虹桥公司于2016年3月30日出具收款收据，载明收“田欣天然气、有线电视材料费合计1906元”。 还查明，因建设工程施工合同纠纷，恒立公司以虹桥公司为被告向本院起诉，主张虹桥公司向其支付拖欠工程款。本院作出（2015）宝中民二初字第00045号民事判决，判决虹桥公司向恒立公司支付工程款及利息损失共计64960000元。虹桥公司不服提出上诉，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终9号民事判决，判决虹桥公司向恒立公司支付工程款及利息损失共计64800000元。 又查明，在恒立公司与虹桥公司建设工程合同纠纷审理中，恒立公司向本院依法提起财产保全申请，本院经审查后，于2015年5月20日作出（2015）宝中民二初字第00045-1号民事裁定，裁定冻结虹桥公司银行存款64960000元或查封同等价值的财产。2015年5月21日，我院依法查封虹桥公司位于火炬路25号（宝市国用（2011）第070号）在建房屋，15-26层不得办理预售许可。查封期限壹年（2015.5.21-2016.5.20）。2016年5月9日，本院再次发出协助执行通知，查封虹桥公司位于火炬路25号（宝市国用（2011）第070号）在建房屋，15-26层不得办理预售许可。查封期限贰年（2016.5.20-2018.5.19）。 2016年5月17日，本院立案执行（2016）陕民终9号民事判决时，案外人田欣、田杉珊提出执行异议，请求本院解除对渭滨区火炬25路“高新茗苑”小区1幢1单元23层03号房屋的强制执行措施。本院于2016年9月6日作出（2016）陕03执异41号民事裁定，中止对宝鸡市渭滨区火炬路25号“高新茗苑”1幢1单元23层03号房屋的强制执行。恒立公司不服该裁定，遂提起申请执行人执行异议之诉。 再查明，2015年4月27日，宝鸡市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室就“高新茗苑小区业主信访事项调处”问题形成会议纪要，纪要内容为：“1、高新区管委会是处理此问题的主体单位……2、依据法规及事实由高新区规划局尽快完善相应规划手续，高新区负责处理到位，并建议公安高新分局对开发商伪造公文、私刻公章一事进行依法处理。3、对剩余房源建立共管（高新区与开发商）账户，15层至26层手续补办后，市住建局完善网签备案，销售收入主要用于解决开发商与建筑商之间的经济纠纷和项目后期费用……”。 截止目前，宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区1幢15层以上建筑尚未取得政府相关部门的建设工程规划许可、建筑工程施工许可及商品房预售许可。 以上事实有工程设计平面图、审查意见、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、收款收据、（2015）宝中民二初字第00045号民事判决书、（2016）陕民终9号民事判决书、（2016）陕03执异41号民事裁定书、会议纪要、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争议的标的物为高新茗苑小区1幢楼15层以上所建房屋。相关政府部门的建设工程规划、建筑工程施工及商品房预售许可均为该栋建筑地下1层至地上14层。现该栋建筑已形成26层，15层以上房屋未有相关政府部门的规划及相关审批手续。现恒立公司申请执行该栋楼15层以上房屋并未登记在被执行人虹桥公司名下，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定。且最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部的通知》第一条规定：“各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止‘违法建筑’等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”现涉案房屋并未登记在被执行人虹桥公司名下，且其建筑的合法性未经有关行政机关确定，人民法院的司法权显然不能替代行政权而对本案争议标的作出评价。 综上，申请执行人即原告恒立公司虽与案外人之间就房屋相关权利的优先性发生纠纷，但作为标的物的合法性是人民法院首先应当审查的内容。在其标的物合法性尚未经行政机关予以明确的情形下，恒立公司要求继续执行的请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议，本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部的通知》第一条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陕西省恒立建设（集团）有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陕西省恒立建设（集团）有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  任小剑 审判员  白永世 审判员  彭 澍 二〇一七年六月十四日 书记员  王 燕