上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初2600号原告(反诉被告)：王法萍，女，1991年9月26日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：任刚，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：葛启佳，女，1975年7月29日出生，户籍地上海市。原告王法萍诉被告葛启佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判。审理中，被告葛启佳提起反诉，本院依法合并审理，于2017年3月7日和2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王法萍及其委托诉讼代理人任刚，被告(反诉原告)葛启佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王法萍诉称：其与被告于2016年10月7日签订《房地产租赁合同》，由其承租被告位于本市建国中路XXX弄XXX号房屋，合同约定租赁期自2016年10月15日起至2017年10月14日止，租金每月人民币11,800元，每月一付，被告支付保证金人民币23,600元，合同还对房屋交付状态、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，其按约支付了一个月租金和保证金，但被告交付的房屋及设施不符合约定的条件，给其居住造成影响，经多次与被告交涉，被告一直未予解决。在此情形下，其于2016年11月5日在中介方见证下，对房屋内物品进行了清点并将房屋钥匙交于中介方。次日，被告从中介方处取回房屋钥匙并对物品进行了检查后确认无异议。因被告交付的房屋不符合合同约定条件，致使合同无法履行而提前解除，被告应承担责任。故诉请要求确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》于2016年11月6日解除、被告返还收取的租金人民币11,800元和保证金人民币23,600元、被告偿付逾期交房滞纳金人民币590元和提前解约违约金人民币23,600元。被告葛启佳辩称：对原告已付的租金和保证金无异议，合同签订后，其按照双方确定的交房时间按约将房屋及相关设备完好无损地交付原告，原告亦予以确认。因房屋交付当日原告又提出新添设施的要求，后根据原告的要求又进行了施工安装，故不存在逾期交房的情形。合同系因被告单方面擅自搬离而不再履行，故原告才是提前解约的违约方，其主张逾期交房滞纳金和提前解约违约金的诉请，缺乏依据。现合同实际已解除，对于原告实际占用期间的租金不同意返还，因系原告违约，故保证金抵作违约金亦不予返还。反诉原告葛其佳诉称：其已按照双方签订的《房地产租赁合同》约定履行了全部义务，合同系因反诉被告单方面擅自搬离而提前终止，反诉被告系违约方，故应按照合同约定偿付违约金人民币23,600元和支付实际占用房屋期间的租金人民币7,870元。反诉被告王法萍辩称：反诉原告交付的房屋及设施不符合合同约定的条件，致使不能实现合同目的，反诉原告系违约方，反诉被告有权拒付租金和行使合同解除权，对于反诉原告已收取的租金和保证金应当返还并承担相应违约责任，故不同意反诉原告的全部反诉请求。原告王法萍提供的证据如下：1、《房地产租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；2、2016年10月15日确认的需整改的项目，证明房屋交付时双方确认需整改的项目；3、租金、押金收条，证明原告支付租金和保证金的事实；4、房屋内部照片及微信记录，证明双方一直通过微信联系方式交涉房屋装修情况以及照片显示房屋内部装修的状况；5、燃气收费单，证明被告存在拖欠燃气费情况；6、钥匙收条及验收证明，证明被告于2016年11月6日收到钥匙及房屋验收完好；7、原告委托律师发函及邮寄凭证和签收单，证明原告委托律师发函给被告，要求其返还租金和押金；8、物业催缴费通知，9、燃气费欠费通知，10、电费欠费停电通知书，证据8－10证明被告存在拖欠各项费用的事实。被告葛启佳对原告王法萍提供的证据1无异议；对证据2认为该凭证系被告与装修人之间的联系与原告无关；对证据3无异议；对证据4称部分照片是在10月15日白天拍摄，所反映的问题当晚均解决了，对装修的状况不存在给居住安全造成影响的情形；对证据5真实性无异议，当时因未找到付费单而未付，后已补交；对证据6无异议；对证据7真实性无异议，确认收到该函，但对函件中的主张不认可；对证据8－10中物业费系由被告缴纳与原告无关，燃气费在找到缴费单后已补交，因欠电费而遭停电，在其补交费用后2小时即恢复供电，不造成对原告使用的影响。被告葛启佳提供的证据如下：1、微信记录，证明装修存在的问题在交房当晚(10月15日)已解决；2、照片，证明原约定的设施在交房时已安装完毕，对于原告在交房当日重新提出增加的设施，也在10月31日交付。原告王法萍对被告葛启佳提供的证据1真实性无异议，但在10月31日房屋仍存在问题未解决；对证据2中10月31日安装的设施无异议，但其他照片所反映的装修情况，原告认为存在安全隐患。反诉原告葛启佳提供的反诉证据如下：1、《房地产租赁合同》，证明合同对房屋内设施无约定；2、微信记录，证明原、被告及装修人员之间10月15日晚办理交房的情况；3、现场照片，证明房屋时符合交房要求的。反诉被告王法萍未提供反诉证据，其对反诉原告提供的证据1无异议；对证据2真实性认可，但从微信内容看交房当日尚有问题未解决；对证据3所反映的现场情况无异议，但不认可其证明内容。经审理查明：被告系本市建国中路XXX弄XXX号底层前间房屋之承租人。原、被告双方于2016年10月签订《房地产租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期自2016年10月15日起至2017年10月14日止;租金每月人民币11,800元，租金每月一付，在每期到期日前柒天支付;签约时支付保证金人民币23,600元，在租赁期届满返还房屋并结清应付费用后当天无息返还;任何一方违约的，支付违约金人民币23,600元；租赁期间水电煤等费用由承租方负担，物业费由出租方负担；出租方应当按约定时间将房屋及相关设施完好交付给承租方，若逾期交付，每天按月租金的日千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告按约向被告预付了一个月租金人民币11,800元和保证金人民币23,600元。10月15日晚，双方办理了房屋及相关设施交接手续。同时原告又提出增加浴霸和厕所排风两项设施的要求，被告在接受原告新增的要求后，于同年10月31日安装完毕。之后，原告以房屋维修整改工作未完成，且在该期间出现因拖欠电费遭停电以及部分电线裸露在外，存在安全隐患，影响其正常居住为由，要求解除合同。因双方对解除合同未达成一致意见，原告遂于2016年11月5日单方面将房屋钥匙交于中介方而自行离开，被告于次日从中介方处取回钥匙并收回房屋。之后，原告于2017年1月22日起诉来院，要求判如所请。审理中，被告以原告擅自解除合同构成违约为由，提起反诉要求原告偿付违约金人民币23,600元，并表示因双方交房手续系在10月15日晚办毕，同意退还原告该日的租金和原告预付的11月6日至11月14日的租金。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行。被告按约定交房时间向原告交付了房屋及相应设施，并经原告验收，对于新增添设施的要求，系原告在交房之时提出，被告也及时予以安装完毕，故不存在被告逾期交付房屋的情形，原告要求被告偿付逾期交房滞纳金的诉讼请求，缺乏依据。从双方提供的证据来看，交付的房屋不存在安全隐患而影响居住的情形，虽在此期间，有短暂停电及被告拖欠相关费用的情形，但该情形不构成被告根本性违约，不足以导致合同的解除，况且被告在确认欠费事实后，已及时予以解决，故原告以被告违约为由解除合同，要求被告偿付违约金之诉请，显属不当。现原告单方面退还房屋钥匙，被告于2016年10月6日取回钥匙收回房屋，双方签订的合同已实际解除，合同解除后，双方应当予以结算，因原告提前解约不当，故被告反诉要求原告承担实际占用房屋期间的租金和提前解约违约金之反诉诉请，依法予以支持。原告已付的保证金，应在结清各项应付费用后无息退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王法萍与被告(反诉原告)葛启佳于2016年10月签订的《房屋租赁合同》，于2016年11月6日解除；二、被告(反诉原告)葛启佳应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)王法萍租金人民币3,930元；三、被告(反诉原告)葛启佳应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)王法萍保证金人民币23,600元；四、原告(反诉被告)王法萍其余诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)王法萍应于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)葛启佳提前解约违约金人民币23,600元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,289.75元减半收取，反诉案件受理费人民币293.30元，总计人民币938.17元，由原告(反诉被告)王法萍负担人民币496.17元，被告(反诉原告)葛启佳负担人民币442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇一七年六月八日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。