贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1881号原告：赵建利，男，生于1980年9月13日，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市孝**。委托代理人:张笑（特别授权），贵州尚恩律师事务所律师。委托代理人:秦晓熙（一般授权），贵州尚恩律师事务所律师。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人张明会，系该公司执行董事。委托代理人赵波（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。原告赵建利诉被告毕节创美房地产开发有限公司（下称：创美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员孔羽佳独任公开开庭进行了审理。原告赵建利及其委托代理人张笑，被告创美公司委托代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建利向本院提出诉讼请求：（1）判令解除原、被告签订的《商品房预购合同》解除双方之间的合同关系；（2）判令被告支付逾期交房违约金2150.00元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；（3）判令被告退还原告已付购房款266811.00元，并按银行同期贷款利率支付利息38806.00元（其中：141422.00元的利息从2014年11月15日起暂计至2017年4月14日，为23758.90元；125389.00元的利息从2015年7月14日暂计至2017年7月13日，为15049.70元）；（4）本案诉讼费由被告承担。事实及理由：受被告要约，原告于2013年11月15日与被告签订【创美.世纪城】《商品房预购合同》（合同编号：8308），甲方（被告）将其所开发建设的位于毕节市七星关区翠西街道社区草海大道（创美.世纪城）第二期2栋2层30号商业用途的房屋出售给乙方（原告），该《商品房预购合同》第二条第一款第3项约定：被告出售给原告优惠后房屋总价款为531422.00元；同时约定：本合同签订后当日内向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为53142.00元，备注：剩余（15%：88280.00元）；甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币130000.00元，通过商会联保/其他方式支付；剩余房款总款的50%，计人民币260000.00元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款的方式全额支付。第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部分在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方预购支付违约金。”第十二条第1项约定：“甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政只管部门的要求最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同，具体签订时间以甲方通知为准，但本合同所约定的购房条件不变。合同签订后，原告至2015年7月14日，共向被告支付了购房款266811.00元，诚实信用地履行了自己的义务。在2015年年初时，被告通知原告去签订正式的购房合同，被告销售部的工作人员拿出了很多份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，让原告在上面签字，原告看到合同的份数多，内容也多，很多地方还是空白没有填写内容，销售部工作人员解释说：“这么多份合同是要报给几家单位拿去备案，这也是为你们好，就是份数多，要计算数据后才好填写，并需要加盖很多公章，原告方手里面的《商品房预约合同》其原来讲好的条件是不会变的。原告基于对被告的信任，就按被告的工作人员指示在空的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》上签字按印。但历时两年，原告至今未得到已经签字的正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》”。今年初，被告对与原告情况相同的其他购买商铺的人提起诉讼，要求支付剩余购房款，通过来参加法庭审理，才看到被告向法庭出示的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，该合同和协议对预购合同进行了擅自更改：1、取消了支付首付款25%后，联保贷款支付剩余25%的约定；2、交房时间从2015年3月30日更改至2015年8月31日；3、擅自免除被告义务，加重原告的责任，排除原告主要权利。被告的行为，侵犯了原告的知情权，违反合同自愿、意思表示真实的原则，构成了合同欺诈，违反了我国《合同法》、《民法通则》的相关规定。被告修建的商铺，违反当初售房时，所作的宣传和承诺，擅自更改设计方案，增加商铺容量；擅自提高售价，侵犯商家的权益；基础设施不符合要求，通道封闭、照明不足、电梯不能正常使用等；管理混乱，丧失商铺的基本功能，没有对营业场所进行有效的管理和疏导，造成商家经营困难，严重影响商家的生存发展。原告认为：《商品房预购合同》是双方真实意思的表示，是房屋买卖合同的基本内容，是房屋买卖履行的基本依据，依法成立，合法有效，应为合同当事人双方诚实信用地履行。而被告知道也承诺《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是为了备案需要而签订的必要条件，也承诺《商品房预购合同》中所约定的购房条件不变。现被告使用欺诈手段骗取原告在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》上签字后，擅自更改约定内容，免除其责任、加重原告方责任、排除原告主要权利，并不返回原告应得到《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》修建的商铺，不符合承诺和宣传内容，管理混乱，丧失商铺功效。被告的行为，违背公平、自愿、诚实、不欺诈的原则，违反《合同法》的规定，导致合同不能履行，原告的合同目的不能实现。综上所述。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告创美公司辩称：一、被告答辩人诉请解除的《商品房预购合同》因双方于2014年10月12日签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议而终止，现被答辩人诉请解除无权利基础。二、《商品房买卖合同》对原《商品房预购合同》内容的变更属于合法、正常的民事法律行为，系合同双方当事人意思一致的产物，原告主张欺诈无事实依据。三、被答辩人以答辩人在《商品房买卖合同》中存在欺诈为由主张解除《商品房预购合同》无法律依据。四、且不论被答辩人是否存在欺诈问题，但根据法律规定，存在欺诈的合同属于可撤销合同，合同当事人行使撤销权应当在一年的除斥期限内行使，否则，不再享有合同撤销权。五、关于被答辩人所称所售商铺管理混乱，丧失商铺基本功能等问题，并非双方《商品房买卖合同》的构成内容，更不是被答辩人主张存在欺诈而解除合同的有效依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对无争议的证据和事实,本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供：“毕节创美房地产开发有限公司针对湖北商户团购2号楼2F说明”；《商品房预购合同》；收款收据用以证明：1、毕节创美房地产开发有限公司总经理股东严贵林在对湖北商户团购创美世纪城商业用房进行宣传时，代表创美公司对购房人承诺：购买商业用房首付只需交纳总房款的25%，余下的25%购房款只需购房人提供《会员证》后，由创美公司通过联保方式帮助向银行进行按揭贷款支付；2、原告万四货于2013年11月17日与创美公司签订《商品房预购合同》，合同约定了购买商铺首付交纳总房款的25%，以及万四货的权利和创美公司违约后的责任。万四货依照合同约定支付了房屋总款500034.00元的50%，计250034.00元，剩余购房款应由创美公司通过向银行申请按揭贷款方式解决；3、创美公司保证5#地块商场部分在2015年3月30日可正式开业，若逾期开业创美公司将承担违约责任；4、《商品房预购合同》第十二第1条约定“本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同（具体签订时间以甲方通知为准），但本合同所约定的购房条件不变。”确定了《商品房预购合同》是双方缔结合同的真实意思表示。被告认为，针对说明，首先原告方为提供原件，仅仅是复印件，因此我们无法判定该份说明的真实性，在此条件下，该证据的真实性无法断定，与本案无关联性。2、对3、4号证据真实性无异议，予以认可。经审查，对于原告所举该组证据不符合证据的“三性”原则，故对于原告所举的该组证据，本院不予采信。2、原告提供：毕节创美房地产开发有限公司53号会议纪要；毕节创美房地产开发有限公司作出的“小商品批发城开业政策补充协议”；毕节创美房地产开发有限公司58号会议纪要，创美世纪城至商户的信，毕节创美小商品批发城运营提升方案、消防、市场监督局、供销联合社、街道办事处限迁出小商品批发市场的通告，日照分析图及一层平面图，（2016）黔0502民初676号《民事判决书》，七星监行处字【2015】84号《行政处罚决定书》，用以证明：1、创美公司在《商品房预购合同》中承诺保证于2015年3月30日开业，却推迟了5个月才勉强安排开业；2、将28米大道私自改为8米小道，导致小商品批发市场内交通不便严重堵塞、商户生意受到严重影响；3、承诺原小商品批发市场的商户将整体入住创美世纪城5号块地，但至今只有原小商品房批发市场20%的商户进场。4、创美公司有虚假宣传的事实，为挽回自己的颓势，通过开会研究、设计虚假宣传、利用其天然优势地位骗取购房人的签字，利用格式条款坑害商户等等不诚实不信用的原因和过错，导致市场始终冷清萧条、商铺价值大幅缩水贬值，造成购房人的购房目的不能得到实现，购房人的利益收到严重损害。5、创美公司涉相同案例确认《商品房预购合同》系有效合同，应依法受法律保护。被告认为：1、对53号会议纪要及小商品批发城、58号会议纪要等所有证据均是复印件，对真实性不予认可。2、对关联性不予认可，上述证据即使真实存在，也只是被告公司内部形成的文件，不具有对外效力，本案作为商品房预售合同纠纷，双方权利义务必须来源于签订的合同。因此，原告方所提供无法达到证实被告违约且原告有权解除合同的证明目的。经审查，对于原告所举该组证据不符合证据的“三性”原则，故对于原告所举的该组证据，本院不予采信。3、原告提供：照片，用以证明：创美实际城小商品批发市场现状，管理混乱、缺乏统一规范管理；消防通道堵塞、安全隐患突出；仓库和商铺混杂，市场不清；和宣传承诺相差甚远，市场萧条，创美公司承诺的28米大道，现不足8米，虚假广告任然存在，承诺6000个停车位，但决对不足500个。被告认为：1、对53号会议纪要及小商品批发城、58号会议纪要等所有证据均是复印件，对真实性不予认可。2、对关联性不予认可，上述证据即使真实存在，也只是被告公司内部形成的文件，不具有对外效力，本案作为商品房预售合同纠纷，双方形成权利义务必须来源于签订合同，因此，原告方所提供证据无法达到证实被告违约且原告有权解除合同的证明目的。经审查，该组证据与本案无关联性，不符合证据的三性原则。对于该组证据，本院不予采信。根据经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年11月15日签订《商品房预售合同》，后原、被告又于2014年10月12日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层30号的商业用房一套，该房建筑面积为45.29平方米。总购房款为531422.00元。合同签订时原告交纳了购房首付款人民币266811.00元，其余房款采用银行按揭方式支付。被告已依约将涉案房屋交付被告使用，但原告未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。本院认为,《中华人民共和国合同法》第60条规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第15条规定:根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第19条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第23条规定:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据以上法律规定，商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，首先《商品房预售合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》以后，《商品房预售合同》就不再对双方当事人具有约束力，且双方当事人约定的原告解除合同条件未成就，只能适用法定解除，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案未达到法定解除的条件。故对于原告请求解除原、被告签订的《商品房预购合同》解除双方之间的合同关系，无事实和法律基础，故对原告请求解除原、被告签订的《商品房预购合同》的诉讼请求，本院不予支持。其次，原、被告双方的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人就应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中被告已按合同将房屋交付给原告，且原告已正常使用被告交付的房屋并进行正常经营，被告并未违约，故对于原告请求被告支付逾期交房违约金2150.00元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；（3）判令被告退还原告已付购房款266811.00元，并按银行同期贷款利率支付利息38806.00元（其中：141422.00元的利息从2014年11月15日起暂计至2017年4月14日，为23758.90元；125389.00元的利息从2015年7月14日暂计至2017年7月13日，为15049.70元）的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵建利的诉讼请求。案件受理费人民币2958.00元，由被告赵建利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一七年六月二十日书记员  申开旭