广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初25684号原告(反诉被告)：罗建开，男，1981年5月21日出生，澳门永久性居民，现住广东省中山市五桂山区，委托诉讼代理人：陈建东，系广东坦兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨建绍，男，1967年8月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告（反诉原告）：万小英，女，1974年1月28日出生，汉族，住广东省增城市，委托诉讼代理人：杨建绍，系万小英的丈夫。第三人：中山市三乡镇雅原房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城********，统一社会信用代码91442000082559413A。投资人：罗祥昌，总经理。委托诉讼代理人：郑英伟，系广东谷都律师事务所律师。原告（反诉被告）罗建开诉被告（反诉原告）杨建绍、被告（反诉原告）万小英、第三人中山市三乡镇雅原房地产中介服务部（以下简称雅原中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2017年3月22日、2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告罗建开的委托诉讼代理人陈建东、被告杨建绍及万小英的委托诉讼代理人杨建绍、第三人雅原中介的委托诉讼代理人郑英伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗建开向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与两被告于2016年9月4日签订的房地产买卖合同；2.两被告向原告返还购房定金5万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.两被告向原告支付违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）。事实与理由：2016年9月4日，原告与两被告及第三人签订一份房地产买卖及居间合同，约定：两被告将位于中山市××山××村××花园××房出售给原告，价格为人民币88万元。合同签订后，原告依约履行合同义务，并向被告支付定金5万元。但被告未按合同约定配合原告向银行提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，经原告及第三人多次通知，最后原告于2016年11月4日委托第三人发出履约催告函，再次要求被告积极配合办理银行按揭申请的相关手续，但被告仍未履行协助义务，拒不办理房屋的交易手续。两被告的违约行为已导致原告不能实现合同目的，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房地产买卖及居间合同；2.履约催告函、EMS快递单；3.定金收据。经开庭质证，两被告对原告提供的证据1、3的真实性确认，对证据2不确认，表示没有收到。第三人对原告提供的证据的真实性均确认。被告杨建绍、万小英共同答辩称：一、按照我方提交的反诉状。因原告违约，原告应支付违约金给被告。因为我的房子没有买卖，我先民间借贷买了别墅，所以要求原告支付利息，是银行同期利率的4倍。同时，第三人也应承担违约责任，当时我追加第三人中山市三乡镇雅原房地产中介服务部作为被告，当时法院说只能作为第三人出现，所以我本人已到大厅又起诉中山市三乡镇雅原房地产中介服务部，因此在这方面不同意调解。另外，我方提交的取证调查申请书，申请到国土局调取相关的笔录。二、要求庭审时播放罗建开的手机录音，而且要确认。法院向兴业银行调取的资料，申请对该份调取证据进行保全。原告罗建开以5万元查封了涉案房产13.8万元的份额，我方当时提出以该房产反查封罗建开的财产，或者银行存款，但根据法院出具的民事裁定书，只是冻结了罗建开的5万元，因此申请追加查封罗建开的财产，保全费用我已缴纳。三、因为该案事实很清楚，两个中介伙同罗建开这个假买家非法取得我的个人信息，之后在网上销售我的房子，其行为已经违反了国家关于不能私自销售非法获取公民的信息，并且在网上发布的法律，根据刑法的修正案，对方已经侵犯了我个人公民的信息罪，因此本案已经涉及到原告的犯罪行为，所以被告坚持要求将本案中止诉讼，移交经侦大队。两被告向本院提供的以下证据：1.第三人收取被告土地证、房产证的收据；2.限时出售独家代理协议；3.第三人伪造本人的授权委托书；4.钥匙收条；5.承诺书；6.第三人的营业执照复印件；7.刘志权的身份证复印件及名片；8.中山赶集网图片；9.与中介刘志权的聊天记录；10.与原告罗建开的电话录音；11.向国土局的举报信；12.微信聊天记录；13.中山市国土局信访事项告知函；14.出入境许可证；15.房产证；16.向国土局申请复议的告知函；17.市场主体监督检查表；18.雅原中介的营业执照复印件。经开庭质证，原告对两被告提供的证据1、2、3、4、6、7、10、11、13、14、16、17、18的真实性确认，对证据5、15的真实性不确认，对证据8、9表示由法院审查认定，对证据12的真实性表示无法确认。第三人对两被告提供的证据1、2、3、4、6、7、10、13、14、16、17、18的真实性确认，对证据5、8、9、11、12、15的真实性不确认。第三人雅原中介答辩称：一、第三人保留追索中介服务费的权利。第三人已经促成双方的买卖合同成立，其作为中介的主要义务已经完成，双方的合同应当是合法有效的。二、被告答辩称，房地产经纪备案的问题，第三人认为房地产经纪备案登记的有关规定并不是一个效力性的约定，这里只是一个行政管理问题。第三人能否开展经纪业务，应当按照营业执照核准的营业范围去确认，而房地产中介服务并不是一个国家禁止的经营范围。被告说曾向主管部门反映我们没有进行经纪备案，应当不能开展经纪的业务是没有事实和法律依据的。国务院有一个相关的决定文件，已经明确取消了房地产经纪人的准入职业资格，也就是说房地产经纪人并不需要国家的准入审查。终上所述，第三人认为这份合同应是合法有效的，原被告都应去履行相关的合同义务。第三人雅原中介向本院提供了以下证据：1.微信聊天记录；2.兴业银行、中信银行二手楼按揭贷款业务申请资料、农业银行购房贷款申请资料；3.雅居乐御龙山物业中介部照片；4.原告到兴业银行办理初步按揭贷款的照片、兴业银行员工名片、原告曾到兴业银行办理按揭的资料。经开庭质证，原告对第三人提供的证据2、3、4确认，对证据1表示由法院审查认定。两被告对第三人提供的证据1的真实性确认，对证据2认为只能证明澳门人不能贷款，对证据3认为雅居乐物业只是管理物业的，与中介并不存在竞争关系；对证据4认为原告要求被告去办理贷款手续时已经违约在先。被告杨建绍、万小英向本院提出以下反诉请求：原告罗建开向两被告支付违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年9月4日起计算至房屋解除查封之日止）。事实与理由：2016年9月4日，罗建开作为买方，通过第三人与本人签订《房地产买卖及居间合同》。合同约定：卖方将其拥有的座落于中山市××山××村××花园××房【房产证号：粤房地权证中府字第××、第**；土地使用证号：中府国用(2013)第易2901378号】出售给罗建开，成交价格：总价人民币880000.00元。后远瞻地产将本人的房产发布在赶集网上，而且标价竟然为98万元。图片上打上了“远瞻地产谭先生”及他的电话。（本人房屋的实景照片，只发给过雅原地产的刘志权一人。）雅原房地产及远瞻房地产的行为已经侵犯了本人的合法权益，特提起民事诉讼。1.雅原中介及远瞻地产勾结假买家罗建开，企图以合同掩盖他们的吃差价行为。2016年8月，雅原中介刘志权打电话问本人是否想出售该房，本人便于8月28日到该公司找刘志权了解情况。因本人长期住广州，刘志权说他们公司可以帮忙限时出售这套房，并游说本人签了《独家代理委托协议》。刘志权还介绍该楼盘的市场价格，建议我将出售价定为最上限90万元。后不到一周时间，刘志权就通知说有一澳门人（罗建开）想买此房，并于次日(9月4日周日)的早上，急匆匆带罗建开驱车来到广州，和我签了《房地产买卖及居间合同》。此外，合同还约定要将近5个月之后才能交易过户。由于本人的房屋无银行欠款，省去赎楼时间，过户应该是很快的，对此疑问，中介就骗本人说罗建开是澳门人，银行审批贷款的时间会比较久。（事实上，银行能否批澳门人贷款，是马上就知道可否受理的。若银行受理并审批贷款也仅需7—10天，根本不需要近5个月的时间。）另外，该合同第二十二条还约定，“卖方同意本次交易过程中，买方可指定到他人名下，如买方需要办理全权委托公证手续的，卖方必须配合完成。”对这一点，中介说罗建开是澳门人，如果贷款批不下来，他就下亲戚的名字。我太太问，如果由他亲戚向我们买房，是买方办理委托公证，怎么要我们业主配合？中介蒙骗我们说中山是这样规定的。中介还说，如果到2017年1月25日罗建开贷款还是没批下来，他就一次性付款（后来罗建开说他没有钱一次性付款）。中介当天就将本人的房产证及国土证两本原件拿走，还拿走我们夫妻两人其他的资料，说要去办理贷款、评估用。事实证明，本人当天就积极主动配合提供了业主应交的所有资料，不存在起诉状所说的本人“置之不理，拒不办理房屋交易手续。”就在签订完合同的当天下午，中介刘志权就谎称有东西掉在我家里了，需要钥匙开门。接着他伪造本人签名，做了一份假委托书，将钥匙从管理处拿走了。（如果正常贷款交易的话，银行评估确实是要上门拍照的，刘志权完全可以用这个正当理由领走钥匙。而他撒谎，只能说明他根本就没打算进行正常交易，所以也就没想到以评估的理由拿钥匙，最后只得编造理由以取得钥匙。后来的事实也证明，自始至终也没有银行上门来评估拍照，怎么可能有贷款审批）。本人感到中介有诈，就于次日下午(9月5日14点37分)告知中介刘志权，本人房产不能带其他购房者去看，本人也没有委托罗建开转卖给他人，你们与他人签署售房合同无效，如果私自收他人订金，要承担法律后果。本人还催促要买家尽快交首期，并请将本人的房屋钥匙送回。如果他们非法转卖，只有诉之法律。（以上有本人与中介刘志权的微信记录为证。）在第三天，2016年9月6日15点45分，罗建开就打电话给本人（通话长达23分钟，本人有全程录音，可作为中介吃差价的重要证据在法庭播放。）罗建开说自己是澳门人，无法取得银行贷款，可否让他转卖给他人。本人告知，只能是和你罗建开进行交易，至于你买下来之后再卖给别人，那是你的权利。罗建开就说，让他过户之后再来卖，无形中就是让他少赚了，因为他再卖给别人，要承担多一次税费。罗建开的这个电话，完全暴露了雅原中介勾结这个假买家罗建开，以欺诈为目的，妄图吃差价，骗取本人签署了带有全权委托条款的合同的非法行为。后本人多次致电中介，要求其归还房屋钥匙，但刘志权拒不归还，直到现在钥匙仍然在这个中介手上。本人无可奈何，只能在9月6日迅速去中山将房门换了锁。同时，该小区管理处欧小姐和高先生告知本人，他们这些黑中介利用本小区业主多是外地人的情况，多次用委托公证骗业主，吃差价，而且已有多笔己诈骗成功。2.雅原中介刘志权冒充本人的签名的违法事实及违法放盘行为。管理处拿走本人房屋钥匙，并再也没有归还给管理处和本人。此为中介为下一步实施找客户看房，为吃差价做准备。本人曾将房屋照片于2016年8月16日发给中介刘志权，便于他们寻找客户。可是在己和罗建开签署合同后的10月3日，本人却在赶集网上看到此房屋被另一个中介放盘，放盘价格为98万元。放盘者是一个远瞻地产的谭嘉兴，本人不认识此人，更没有委托他放过盘。在这条放盘信息上，写业主是“诚心换房，急售”。而本人为了买其他房屋而出售中山这套房，这个事情本人只告诉过刘志权一个人！赶集网上的所有照片，本人也仅发给过刘志权一个人。所以到此，中介勾结假买家，想吃差价10万的事实已经完全昭然若揭。3.中介和假买家罗建开的违约事实。在签订合同的当日，本人已经将买家贷款所需要的全部资料交给了中介，不存在本人不配合提供资料的事情，且资料至今仍在中介手中。本人的房屋没有任何银行欠款，也不需要配合赎楼。到2016年10月19日下午，本人再次问何时交首期，中介不给任何答复。2016年10月22日，本人再次让中介刘志权催买家交付首期款。到了10月26日，刘志权又说，罗建开贷不了款。以上均有微信记录。在合同第五条房款支付方式为，“首期款人民币25万元，买家需在2017年1月25日前，交易当天支付。卖方出具收款收据。买方申请银行按揭58万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因，造成贷款申请未获批准，或贷款额不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买卖双方到国土房管局办理过户手续同时领取回执当天一并支付卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”“待银行评估和审批同意贷款后，买卖双方应到国土局办理过户手续，待新业主的房地证出后，经纪方协助买主（罗建开）签订购房抵押贷款合同，买方应支付贷款所产生的按揭服务费、律师费、评估费、保险费、抵押公证费、抵押登记费、查档费等各项税费。经纪方协助买方罗建开到中山国土资源局办理抵押手续，待银行放款给卖方。”合同中已经明确写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的期限。其中尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续应由中介和买家主办，已经在合同中写得清清楚楚。所以本人己保留每个环节的证据，包括自己履行义务的证据。由此可见，本人已经按照合同履行了相关环节的义务，而一系列的违约责任都在罗建开和中介方。4.雅原中介及远瞻房地产中介的非法经营问题。本人后向中山国土局举报该中介的吃差价行为，中山市国土资源局进行回复（信访事项告知函【中土房信(2017)005号】），这才得知雅原房产中介并没有在国土局依法备案。而根据住建部《房地产经纪管理办法》规定：凡从事房地产经纪业务的机构，须自领取工商营业执照之日起30日内，到房产管理部门备案并取得《房地产经纪执业资质证书》后，方可承接业务。在备案审批中，房产部门要审核房地产经纪机构的专业人员数量、注册资金和经营年限等条件。各级房地产交易与登记、抵押、租赁等业务部门不得受理未经备案经纪机构的业务申请。因此雅原房地产及远瞻房地产没有备案就对外营业，是违法经营，也就是俗称的黑中介。根据以上事实与理由，该案的事实真相就是：雅原房产中介勾结一个假买家，以欺诈为目的，意图吃差价，骗取本人签订了带有全权委托条款的买卖居间合同。然后又在网上放高价，还欺骗本人说澳门人贷款慢，将过户时间约定到近5个月之后，为他们寻找下一个买家预留充分时间。在被本人识破之后，他们还多次说罗建开贷不了款，意图让本人签全权委托。即便是到了现在，黑中介和假买家查封了本人的房产，但是他们的诉讼请求都没有要求继续履行买卖合同，而是要求拿违约金。这更加说明其真实意图根本不是想买房，就是一个彻头彻尾的假买家！而且这个黑中介根本不敢作为起诉人出现，也不敢要求本人支付中介费。因此，雅原地产作为一家非法黑中介，以这种欺诈为目的，骗取本人签署的合同应属于无效合同，请求法院应予撤销。由住建部、国家发改委和人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》，已明确规定房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违纪行为。该《办法》规定，低价收进高价卖出房屋赚取差价构成价格违法行为的，应由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。中介擅自发布房源的，由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以l万元以上3万元以下罚款。对于这类黑中介扰乱市场环境的行为，国家已三申五令严厉打击中介的种种不法行为，明确包括吃差价行为。请法院依法对该中介的行为给予惩治，以免该中介再以这种恶劣行径行骗更多人。两被告在反诉中提供的证据与本诉一致。原告罗建开针对反诉答辩称：1.原被告所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不存在虚假的行为，应当认定成立并生效，双方应严格按合同履行。2.合同签订并支付定金后，原告及第三人多次催促被告办理按揭及相关手续，并在2016年11月4日最后催促被告履行合同，被告视若无睹，是构成合同根本无法履行的原因，并不是被告在反诉状中所说，只要把资料交了即存在被告配合的事情。3.纵观被告提交的反诉状所述的事实与理由，从头到尾都只是与第三人雅原中介之间的沟通产生问题，但本案是房屋买卖合同关系纠纷，原告仅作为一个普通的买家，已严格按照合同约定履行了相关义务，不存在虚假的问题。合同既然已生效，便不存在以诸多借口不履行合同义务，若有违反合同，承担违约责任，是合情合理的。原告罗建开在反诉中提供的证据与本诉一致。第三人雅原中介针对反诉答辩称：被告直接在本案中要求第三人承担相应的责任是没有事实和法律依据的。首先，第三人是作为本案的第三人，按照法律关系，是无法判令我方承担相应责任的。第二，本案是房屋买卖合同纠纷，第三人跟被告是属于另外的法律关系，也不应当根据本案的案由来对第三人作出相应的处理。同时，第三人认为被告不履行合同的理由是不成立的，其实只要原被告双方积极履行合同，这份合同并没有不能履行的情况，所以原被告应当按照合同约定去履行自己的合同义务。第三人雅原中介在反诉中提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2016年8月28日，被告杨建绍与第三人雅原中介签订一份限时出售独家代理委托协议，约定：1.被告委托第三人出售位于中山市××山××村××花园××房，委托期限自2016年8月28日起至2017年2月27日止，在此期间，被告不得委托第三方出售或自行出售；2.被告确认以人民币90万元的价格委托第三人代为出售上述房屋（实际成交价以买卖双方协商为准，若被告自愿以低于该委托价格出售给买方的，仍视为第三人完成本协议委托事项）；3.委托物业在委托期内以任何形式成交，被告都应向第三人支付出售总价1.5％作为居间服务费；4.委托期内，若第三人成功为被告介绍适配买方，若被告拒绝与买方签订房地产买卖合同及拒绝收取定金等行为，视为违约，被告同意向第三人支付前述售价的1.5％作为违约金。协议还约定了其他内容。2016年9月4日，两被告（卖方）与原告（买方）及第三人雅原中介（经纪人）签订一份房地产买卖及居间合同，约定：1.两被告将位于中山市××山××村××花园××房出售给原告，价格为人民币88万元；2.房款支付方式为银行按揭：原告应于2016年9月4日向两被告支付定金人民币5万元，首期款25万元（不含定金）在2017年1月25日前买卖双方在五桂山国土局办理过户手续当天支付；3.买方应在签署本合同后10个工作日内全部贷款所需资料给经纪人，待银行评估和审批同意贷款后，买卖双方应到国土部门办理过户手续，待新业主的房地产权证出后，经纪人协助买方到银行签订购房抵押贷款合同，办理贷款所需的费用由买方承担，后经纪人协助买方到国土部门办理抵押手续，待银行发放贷款给卖方；4.买方申请贷款金额为58万元，若因买方的原因造成贷款申请未获得批准或贷款额不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买卖双方到国土部门办理过户手续当天由买方一并支付给卖方，买方不能如期支付的，属违约，卖方有权追究违约责任和解除合同；5.买方需申请贷款的，卖方需协助提供的资料明细：身份证（如有配偶的需提供的配偶的身份证复印件）、户口本、结婚证或未婚证明、放款银行账号复印件；6.卖方需在签署本合同后1个工作日内办理相关手续并将该物业的钥匙、土地证和房产证原件和相关资料交给经纪人托管；7.如买方未能履行本合同之条款，则已支付的定金由卖方没收，如卖方收取了定金后未履行合同约定的条款将该物业出售给买方，则卖方需双倍返还定金给买方；买卖双方任何一方未能履行本合同的条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10％要求对方承担违约责任；8.买卖双方同意在办理过户手续当日分别向经纪人支付代理手续费13200元，如买卖双方因其他问题导致买卖合同和解，违约方同意向经纪人支付成交价的3％作为违约金；9.本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认的地址或身份证地址5天后即视为送达，而无论是否收到，如买卖双方地址发生变更的，需提前7天通知其他各方。合同还约定了其他条款。合同签订当天，原告向两被告支付了定金5万元。2016年12月12日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求，两被告则于2017年2月20日提出前述反诉请求。诉讼中，原、被告及第三人均同意解除上述房地产买卖及居间合同。另查：对于合同未能继续履行下去的原因，原告称是由于两被告未按合同的约定协助原告办理贷款手续，两被告则认为是原告为假买家并且为澳门居民，其根本贷不了款，不具备履行合同的能力。经查，根据被告杨建绍与第三人雅原中介的工作人员的微信聊天内容，从2016年10月19日至2016年11月3日期间，第三人的工作人员多次要求被告到银行签名协助原告办理贷款手续，被告则催原告交首期款，并要求原告在办理过户手续时要交全款，而且被告以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以了”为由未到银行签名配合原告办理贷款手续。为查明原告当时向银行申请贷款的情况，本院向兴业银行中山分行发函调查了解原告向兴业银行贷款的情况及相关的资料。兴业银行中山分行向本院提供了原告罗建开单方签署的空白的以下资料：1.个人购房抵押（保证）借款合同；2.借款申请表；3.征信查询授权书；4.贷款申请谈话笔录；5.未（再）婚声明；6.家庭住房套数诚信保证书；7.抵押物委托评估协议；8.零售信贷业务客户确认函；9.买方划付款授权书；10.自行保管声明；11.租赁情况声明；12.借款借据。其中还附有原、被告的身份证复印件、涉案房产证和土地证复印件、房地产买卖及居间合同和定金收据复印件、原告的银行流水清单原件。2016年11月5日，原告委托中山市三乡镇邦安法律服务咨询中心向被告杨建绍的身份证住址邮寄发出一份关于卖方需配合买方办理银行按揭贷款相关手续的履约催告函，要求被告在收到函件后5日内履行配合办理银行按揭的申请手续，否则视为根本性违约。被告在诉讼中表示没有收到该函。再查：被告杨建绍认为第三人雅原中介是“黑中介”，存在吃差价等非法经营活动，为此向中山市国土资源局投诉。经中山市国土资源局调查核实：雅原中介已办理工商登记，但未到中山市国土资源局办理房地产经纪人机构备案手续，中山市国土资源局已通知雅原中介按规定办理备案手续，并要求其严格按《房地产经纪管理办法》规定进行房地产经纪活动，诚信经营。最后查：涉案房屋的房产证、土地证及钥匙均已由第三人雅原中介收取保管，后被告自行更换了门锁。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告及第三人签订的房地产买卖及居间合同，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。原告向两被告支付了定金5万元，双方对此均无异议，本院依法予以认定。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点为到底是原告违约还是被告违约导致合同无法继续履行。根据双方签订的房地产买卖及居间合同的约定，买卖双方约定的付款方式为银行按揭贷款，被告应协助提供原告贷款所需的资料。因此，协助原告办理贷款手续是被告的合同义务，被告除了按合同约定提供原告贷款所需的资料外，如银行需要出卖人到银行签名协助办理贷款手续的，被告也应履行协助义务而不能拒绝配合。在被告履行了其应履行的协助义务后，如原告的贷款未获得银行的审批通过或贷款额度不足，被告可按合同的约定在办理过户手续时要求原告一次性支付剩余款项或补足差额部分，而不能在未履行完自己的协助义务前就主观认为原告贷不了款，从而拒绝履行协助义务及办理过户手续。根据本案查明的事实，第三人的工作人员从2016年10月19日起至2016年11月3日期间，曾多次通过微信要求被告到银行签名协助原告办理贷款手续，而且原告还于2016年11月4日向被告邮寄发出了履约催告函，要求被告协助原告办理贷款手续。从原告多次催被告要求协助办理过户手续及本院向兴业银行中山分行调取的原告已单方签署的多份贷款资料看，原告是积极履行办理贷款的合同义务的。但被告以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以了”为由未到银行签名履行协助原告办理贷款手续的义务。对此，本院认为，是否需要到银行签名属银行要求的审查内容之一，并不以当事人的意志为转移，当事人只需配合即可。因此，在原告及第三人多次要求原告到银行签名协助办理过户手续的情况下，被告主观上以“银行贷款不需要业主签名，买家去签名就可以”为由拒绝履行合同义务，其行为已构成违约。而且现被告没有充分证据证明其在履行了协助义务后，原告不能通过银行的贷款审批，即便在合同约定的过户时间前原告不能通过银行的贷款审批，被告也可根据合同的约定在办理过户手续时要求原告一次性支付剩余购房款，被告不能以此为由拒绝履行合同义务。因此，本院认定两被告的违约行为是导致合同不能继续履行的原因。鉴于两被告的违约行为导致合同不能继续履行，原告订立合同的目的无法实现，故原告请求解除合同的诉讼请求，理据充分，而且两被告及第三人对此也没有异议，本院予以支持。对于原告已支付的购房款定金5万元，两被告应返还给原告，并应按原告的诉讼请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止。另外，根据合同的约定，买卖双方任何一方未能履行本合同的条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方可选择按本合同约定的物业买卖总价的10％要求对方承担违约责任，故原告请求两被告支付购房款的10％即88000元及利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。由于是两被告的违约行为导致合同不能继续履行，故两被告反诉认为原告违约并要求原告支付违约金88000元及利息的反诉请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。对于被告认为第三人是“黑中介”，存在吃差价的非法经营行为，以及第三人存在违反《房地产经纪管理办法》的规定，未办理房地产经纪人机构备案手续的事实，对此，本院认为，以上行为及事实均属行政管理的范围，应由行政主管部门依法处理，并不影响本案房地产买卖及居间合同的效力及各方当事人的权利义务。综上，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。两被告的反诉请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告罗建开与被告杨建绍、万小英及第三人中山市三乡镇雅原房地产中介服务部于2016年9月4日签订的房地产买卖及居间合同；二、被告杨建绍、万小英应于本判决发生法律效力之日起三日内退还购买定金5万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月12日起计算至实际清偿之日止）给原告罗建开；三、被告杨建绍、万小英应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿违约金88000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月12日起计算至实际清偿之日止）给原告罗建开；四、驳回杨建绍、万小英的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3060元，财产保全费1210元，合共4270元（原告罗建开已预交），由被告杨建绍、万小英负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费及财产保全费4270元支付给原告罗建开；反诉案件受理费1000元，财产保全费1210元，合共2210元（两被告已预交），由两被告自行承担。如不服本判决，罗建开可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何亦辉审判员  伍青花审判员  吴立和二〇一七年六月二十六日书记员  卢芷琪冯莹