湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘01执复68号复议申请人（异议人、被执行人）：长沙天王星房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦12楼1220-1221、1232-1237房，组织机构代码：79685674-3。法定代表人：田平，总经理。委托诉讼代理人：李胜，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。申请执行人：范水成，男，1941年12月28日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。申请执行人：师尚君，女，1944年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。申请执行人：龚湘鲁，女，1974年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。申请执行人：范晨佑，男，2010年8月11号出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。法定代理人：龚湘鲁，女，1974年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系范晨佑之母。申请执行人：范晨倪，女，2010年8月11号出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。法定代理人：龚湘鲁，女，1974年7月10日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系范晨倪之母。被执行人：田平，男，1963年6月29日出生，汉族，住四川省达州市通川区。被执行人：吴红娟，女，1970年8月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105执异97号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李胜，申请执行人龚湘鲁，被执行人吴红娟及其委托诉讼代理人唐成豹，参加了听证，现已审查终结。湖南省长沙市开福区人民法院查明，原告范斌诉被告田平、吴红娟、长沙天王星房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院在2014年8月26日做出的（2014）开民一初字第02006号民事调解书已经发生法律效力，调解的内容为：一、原、被告共同确认被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司所欠原告范斌债务为本金1100万及利息（利息以1100万元为本金，按银行同期贷款利率的4倍自2014年1月1日计算至还款之日止），被告吴红娟对被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。二、被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司同意分两次偿还上述所欠原告范斌债务本金1100万元及利息，其中于2014年9月1日还款500万元，余款600万元及全部利息（以1100万元为本金）于2014年9月26日前一次性全部清偿。三、被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司以原抵押给被告吴红娟的长沙市芙蓉区长沙巧克力食品厂生产车间全部建筑面积为3229.16平方米的厂房（房产证号：长房权证芙蓉字第××）抵押给原告范斌作为还款的抵押担保财产，被告吴红娟予以认可，并一致约定在2014年10月1日前到房屋登记部门办理登记。该抵押物的担保范围：主债权、利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费），抵押财产不足以清偿原告债务的，被告田平以个人及家庭的全部财产承担清偿责任。四、本案受理费62760元，因适用调解程序减半收取31380元，保全费5000元，共计36380元，被告田平、长沙天王星房地产开发有限公司自愿承担。五、其他无争议。后原告范斌向本院申请执行，本院在执行过程中作出（2015）开执字第00122-1号执行裁定书，依法变更范水成、师尚君、龚湘鲁、范晨佑、范晨倪为案件申请执行人。后本院在2015年11月8日作出（2015）开执字第00122-2号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区厂房（权证号70××08）。湖南天盈拍卖有限公司根据本院的委托在2015年11月27日、2016年1月6日、2016年3月3日在《潇湘晨报》刊登了公开拍卖公告。经公开拍卖，陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生竞买取得该厂房，本院在2016年5月5日作出（2015）开执字第00122-3号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区长沙巧克力厂食品厂生产车间（权号为70××08）的房屋的查封、冻结；二、被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下位于长沙市芙蓉区长沙巧克力厂食品厂生产车间（权号为70××08）的房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生所有。上述财产权自本裁定送达申请执行人买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生时转移；三、买受人陈建高、伍玉辉、孙晔、何金强、周树生可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本院在2016年5月6日向长沙市房屋产权登记管理中心送达了要求将生产车间（权号为70××08）办理过户的协助执行通知书。另查明，长沙巧克力食品厂属于集体所有制企业，该厂在2007年9月20日取得位于长沙市芙蓉区5476.73平方米的国有土地使用权登记，土地性质为划拨地，权证号码为长国用（2007）第044364号。长沙巧克力食品厂在该土地上建有一栋车间厂房，权证号码为00639034号，2009年11月10日该栋厂房过户登记至被执行人长沙天王星房地产开发有限公司名下（权证号码为70××08），但未办理相应的国土证分割和过户登记。2015年5月10日本院发函给长沙市国土资源局，要求对该栋厂房所分摊土地面积进行测绘，并出具地籍测绘报告。湖南省长沙市开福区人民法院认为，一、异议人关于本案执行依据（2014）开民一初字第02006号民事调解书的内容违反法律规定、应予撤销的理由不属于执行异议审查的范围，当事人应通过审判监督程序解决；二、异议人所提本院在拍卖长沙市芙蓉区长沙市巧克力食品厂生产车间厂房时，侵犯了该厂房土地使用权人长沙市巧克力食品厂的合法权益和优先购买权的异议应由长沙市巧克力食品厂提出，而拍卖前房地分离及土地为划拨地等重大瑕疵未予披露等异议则应由竞卖人等利害关系人提出，被执行人长沙天王星房地产开发有限公司无权提出。三、被执行人长沙天王星房地产开发有限公司提出因拍卖标的物第一次拍卖成交后竞买人未按时支付成交款，法院应没收竞买人的保证金，并依据拍卖法的规定由其承担第二次拍卖与第一次拍卖成交价之间的差价，法院至今没有追究损害了被执行人的利益的异议理由，异议人的该异议不构成其异议请求事项，即撤销本院拍卖及（2015）开执字第00122-2号执行裁定书、（2015）开执字第00122-3号执行裁定书的理由。综上，被执行人长沙天王星房地产开发有限公司的执行异议应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人长沙天王星房地产开发有限公司的执行异议。复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司向本院提起复议称，一、一审法院在审查本执行异议一案中不但事实认定错误，而且适用法律也错误，请二审法院予以纠正。1、复议申请人认为已向一审法院提出执行异议，请求对执行依据的合法性进行审查，那么执行依据是否合法有效也是一审法院在执行程序中应当审查的范围和内容，当事人对执行依据的法律文书（判决或调解书）合法性提出质疑时，法院应当通过审判监督程序解决作出审查；2、复议申请人认为执行程序中，法院和拍卖人侵犯案外人或利害关系人的优先购买权属行执行行为违法，违反相关法律的规定，对于拍卖前房地分离及土地属于划拨地这一重大产权瑕疵未批露，复议申请人有权提出异议和主张权利。3、第一次拍卖成交价款为1600多万元，第二次拍卖成交价为8546100元，两次拍卖成交价款差价为750多万元，如果第一次拍卖的竞买人补足这一差额，那么复议申请人完全可以全部付清执行案款。一审法院明知第二次拍卖成交价款不足以支付整个案件的执行款，应当予以追缴并用于支付案款，如果一审法院能够履行上述职责，那么复议人完全可以付清全部案款且还会有结余自行支配，不存在还拖欠400多万元不能支付。二、二审法院应当依法裁定撤销对位于长沙市芙蓉区长沙巧克力食品厂生产车间的一栋工业用房（产权证号70××08）的拍卖，撤销（2015）开执字第00122-2号、（2015）开执字第00122-3号执行裁定，并将拍卖房屋执行回转至复议人长沙天王星房地产开发有限公司名下。1。复议申请人作为拍卖房屋的所有权人，有权向法院提出执行异议，产权证号：70××08的房屋被拍卖时，房地分离，房屋产权存在重大瑕疵，依据上述法律规定，拍卖无效，应当予以撤销。2、案外人长沙巧克力食品厂作为拍卖房屋占用范围内的土地所有权人，亦是房屋产权共有人，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。但在拍卖程序，自始至终都未通知案外人长沙巧克力食品厂参加拍卖，依法行使其享有优先购买权，也属于拍卖程序中存在的违法执行行为。3、一审法院的执行措施违法，将登记在案外人长沙巧克力食品厂名下的土地约816.33平方米（合约1.224亩）委托长沙市国土局测绘院对房屋具体的坐标和面积进行测绘，长沙市国土局的《测绘报告》是一份越权且无效的测绘结论，不能作为评估依据纳入评估。4。拍卖执行的依据（2014）开民一初字第02006号调解书项下所确定的内容违反法律规定，以涉黑性质的“套路贷”犯罪方式，涉嫌虚假诉讼及诈骗等犯罪。5、拍卖标的物位于长沙市芙蓉区，建筑面积为3229.16平方米，土地面积816.33平方米，拍卖当时，房屋占用范围内的土地816.33平方米属于案外人长沙巧克力食品厂所有，法院无权处分，房地分离重大瑕疵未进行批露，土地性质为划拨地未进行批露，上述有关产权重大瑕疵未进行公告。一、请求本院撤销湖南省长沙市开福区人民法院的（2019）湘0105执异97号执行裁定书；二、请求本院撤销对位于长沙市芙蓉区长沙巧克力食品厂生产车间的一栋工业用房（产权证号70××08）的拍卖，撤销（2015）开执字第00122-2号、（2015）开执字第00122-3号执行裁定，并将拍卖房屋执行回转至复议人长沙天王星房地产开发有限公司名下。申请执行人龚湘鲁称，没有新的意见。被执行人吴红娟称，一、根据物权法第147条的规定，长沙巧克力食品厂不是拍卖标的物共有产权人，不存在优先权的问题；二、目前为止没有看到长沙巧克力食品厂存在优先权的法律依据；二、拍卖的房屋所占有的土地属于划拨地，该土地并非长沙巧克力食品厂的所有权，而且根据长沙天王星房地产开发有限公司与长沙巧克力食品厂签订的招商项目协议书及2009年的房屋转让合同，约定拍卖的标的物房屋转让给长沙天王星房地产开发有限公司，长沙天王星房地产开发有限公司自行到国土部门取得国有土地使用权，长沙巧克力食品厂予以配合，摘牌成功，所以根据该两份协议，该土地已不属于长沙巧克力食品厂。请求本院驳回复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司的复议申请。本院查明，复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105执异97号执行裁定，向本院申请复议，其复议请求如前所述。本院查明的其他事实与湖南省长沙市开福区人民法院查明的一致。再查明，2009年9月8日，长沙巧克力食品厂(甲方、卖方)与长沙天王星房地产开发有限公司(乙方、买方)签订《房地产买卖合同》，约定：甲、乙双方就房地产买卖事宜，经充分友好协商，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将座落于芙蓉区马王堆中路25号长沙巧克力食品厂生产车间出售给乙方(权证号码为00639034，产权面积3229.16平方米，使用性质工厂厂房，国土使用性质工业用地，乙方对该房充分了解，愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。二、双方议定的上述房屋成交总价为人民币600万元，双方自愿选择自愿交割方式进行房价款交付；三、合同签后20日内，甲乙双方应到长沙市房屋产权管理局办理产转移登记手续，具体由乙方承办，甲方应协助，所需税费由乙方承担。四、甲方应于2009年10月30日将房地产交付给乙方，并将与房屋有关的单据证照同时交付。甲方保证所转让的房地产权属清楚，无产权和债务纠纷，否则，由甲方承担一切责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方赔偿。五、违约责任：乙方违约，不得向甲方索还定金；甲方违约，应双倍返还定金给乙方，在承担违约责任的同时，除非双方同意继续履行，否则本合同解除。该《房地产买卖合同》为房产档案中的备案合同。本院认为，一、复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司提出关于本案执行依据（2014）开民一初字第02006号民事调解书的内容违反法律规定、应予撤销的理由不属于执行异议审查的范围，当事人应通过审判监督程序解决；二、复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司提出湖南省长沙市开福区人民法院在拍卖长沙市芙蓉区长沙市巧克力食品厂生产车间厂房时，侵犯了该厂房土地使用权人长沙市巧克力食品厂的合法权益和优先购买权的异议应由长沙市巧克力食品厂提出，而拍卖前房地分离及土地为划拨地等重大瑕疵未予披露等异议则应由竞卖人等利害关系人提出，复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司无权提出。三、复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司提出因拍卖标的物第一次拍卖成交后竞买人未按时支付成交款，法院应没收竞买人的保证金，并依据拍卖法的规定由其承担第二次拍卖与第一次拍卖成交价之间的差价，法院至今没有追究损害了复议申请人的利益的复议议理由，不构成其异议请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院拍卖及（2015）开执字第00122-2号执行裁定书、（2015）开执字第00122-3号执行裁定书的理由。复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司提出复议申请的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人长沙天王星房地产开发有限公司的复议申请，维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105执异97号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  郭天剑审判员  贺元芳审判员  谭斯元二〇二〇年六月十日书记员  李碧波附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。