江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2706号上诉人（原审原告）：江苏万园物业管理有限公司江东中路分公司，住所地江苏省南京市江东中路313号1栋5楼。负责人：戴仁杰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：孔敏，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力珲，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：蔡敏，女，1960年9月19日生，汉族，自由职业，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：侯友夫，男，1960年8月8日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：侯睿娴，女，1996年7月26日生，汉族，无业，住江苏省南京市鼓楼区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙强，北京市京师（南京）律师事务所律师。原审第三人：张圣霞，女，1982年8月30日生，汉族，自由职业，住江苏省南京市江宁区。原审第三人：王民强，男，1973年5月6日生，汉族，自由职业，住江苏省南京市建邺区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。上诉人江苏万园物业管理有限公司江东中路分公司（以下简称万园物业江东中路分公司）因与被上诉人蔡敏、侯友夫、侯睿娴，原审第三人张圣霞、王民强物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2015）建南民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万园物业江东中路分公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审法院事实认定不清，判决错误。一审仅凭被上诉人提供的一份代收代缴电费收据便认定江苏海峡物业有限公司（以下简称海峡物业公司）向涉案物业收取过电费，进而认定海峡物业公司对涉案物业提供过物业服务，显然错误。刘训龙自2013年7月29日才开始担任海峡物业公司的法定代表人，签订赔偿协议时并非海峡物业公司的法定代表人。二、一审判决适用法律错误。中泰国际广场前期物业服务合同是合法有效的合同，理应对被上诉人具有约束力。一审认定上诉人既没有向全体业主公示，也没有履行备案手续，进而认为须对上诉人作出不利的判断，无事实和法律依据。涉案物业只有两家公司进行过物业服务，前者为江鸿物业公司中泰分公司，后者为上诉人。上诉人与海峡物业公司不存在关联性，是两个独立的主体，海峡物业公司与原审第三人签订的赔偿协议不能约束上诉人。一审判决认定第三人张圣霞承租涉案房屋与他人合伙经营清庭宾馆与事实不符。清庭宾馆是任忠裕经营，注册地址为建邺区庐山路158号，南京市建邺区盛嘉宾馆曾是第三人张圣霞经营，其注册地址为建邺区江东中路315号601-612、615-619、701-703，根据涉案房屋现场照片也可以看出，该宾馆张贴的工商信息为盛嘉宾馆。上诉人主张的公摊能耗费用，依据的是中泰国际广场前期物业服务合同，一审驳回上诉人的诉请，有违公平正义。蔡敏、侯友夫、侯睿娴辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、接受物业服务支付相关费用的事实，并非只有开具发票一种形式，收据同样可以证实，出具收据的方式无论以前还是现在均普遍存在。本案中，海峡物业公司作为物业管理方之一，向第三人收取相关费用，以实际行为表明海峡物业公司曾在涉案物业中进行过物业管理。2、2015年8月19日之前，刘训龙一直担任海峡物业公司的管理人，该事实经过工商部门公示，被上诉人拥有足够理由相信。退一步讲，即使真如上诉人所述，法定代表人变更，公司主体也并不发生改变，之前公司所作出的承诺应当顺应承继。上诉人在接手海峡物业公司时，同样需要作出相应的交接手续，上一家公司所签订的协议应当作为公司交接手续的一部分。无论从江苏圆泰置业有限公司（以下简称圆泰置业公司）还是海峡物业公司、上诉人，其法定代表人或者负责人，均为刘训龙一人。上诉人接手物业以后，推翻了之前所作出的承诺，明显有违诚信。3、首次与建设单位签订前期物业服务合同的并非是上诉人，上诉人援引的法律规定是断章取义，毫无依据。上诉人接手涉案物业，应当办理相应的交接手续，履行公示及告知全体业主的义务，本案中上诉人并未履行上述义务。一审法院并不存在适用法律错误的情况。张圣霞、王民强述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、第三人在经营清庭宾馆时缴纳相应的物业费以及水电费用，有收据证明。第三人在经营过程中，也从未收到过任何一家物业的告知公示。海峡物业公司确实介入过涉案物业的管理，且海峡物业公司的法定代表人确实是刘训龙。法定代表人的更替，都应当履行交接，其中理所应当包括之前的合同关系、权利义务、债权债务等。然而，从一审认定的事实，所涉案的公司均是由刘训龙作为法定代表人处理过相关事宜，因此上诉人对于自己所作出的承诺在更换了公司名称以后公然推翻，是不诚信的做法。2、上诉人主张适用法律错误，第三人对此的观点同被上诉人意见。3、针对上诉人主张清庭宾馆的注册地址和实际经营地不一致，清庭宾馆实际经营地就是涉案的物业，不仅由一审递交的证据相佐证，根据正常的商业习惯，注册地和实际经营地有区别也属正常。请求驳回上诉人的上诉请求。万园物业江东中路分公司向一审法院起诉请求：1、蔡敏、侯友夫、侯睿娴向万园物业江东中路分公司支付2012年3月1日至2015年4月30日的物业管理服务费用325888元（计算方式为：4元/平方米/月×2144平方米×38月）；2、蔡敏、侯友夫、侯睿娴向万园物业江东中路分公司给付2012年3月1日至2015年4月30日的公摊能耗费用81472元（计算方式为：1元/平方米/月×2144平方米×38月）；3、本案诉讼费用由蔡敏、侯友夫、侯睿娴承担。一审法院查明的事实：2008年4月，蔡敏、侯友夫、侯睿娴与圆泰置业公司签订商品房预售合同，蔡敏、侯友夫、侯睿娴购买了圆泰置业公司开发的坐落于建邺区××室,615至619室房屋。2009年，南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）与蔡敏、侯友夫、侯睿娴分别签订四份前期物业服务合同，约定江鸿物业公司为蔡敏、侯友夫、侯睿娴所有的位于中泰国际广场（写字楼）房屋提供前期物业服务，物业服务费标准为4元/平方米/月。2013年8月1日，万园物业江东中路分公司与圆泰置业公司签订《中泰国际广场前期物业服务合同》，约定：万园物业江东中路分公司对圆泰置业公司开发建设的中泰国际广场进行前期物业服务；办公用房的物业服务费标准为4元/平方米/月。该合同第三十四条规定，圆泰置业公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。刘训龙作为万园物业江东中路分公司的法定代表人（负责人）在该合同上签字；签订合同时，圆泰置业公司的法定代表人亦为刘训龙。万园物业江东中路分公司自认，其自2013年8月1日起开始对中泰国际广场进行物业服务；万园物业江东中路分公司实际上是挂靠在万园物业公司名下，对涉案的中泰国际广场进行物业服务。2011年8月24日，蔡敏、侯友夫、侯睿娴与第三人张圣霞签订房产租赁合同，约定蔡敏、侯友夫、侯睿娴将位于南京市建邺区江东中路315号的601（601-612,615-619）、701、702、703室产权面积合计2144.03平方米的房屋，出租给第三人使用。第三人将承租的上述房屋与他人合伙经营清庭宾馆。2012年8月1日、9月22日，海峡物业公司先后向第三人（清庭宾馆）收取了代收代缴电费。2012年11月30日、2013年1月5日、1月28日、2月28日，万园物业江东中路分公司先后向第三人（清庭宾馆）收取了代收代缴电费和水费。2012年5月3日，第三人（清庭宾馆）与海峡物业公司达成一份《赔偿协议书》，载明：中泰国际广场因消防喷淋管道无水，造成清庭宾馆装修后消防验收无法通过，不能正常营业，给清庭宾馆造成很大损失，经过协商，海峡物业公司酌情减免清庭宾馆物业管理费四年（2012年3月1日起至2016年3月1日止）。此时，海峡物业公司的法定代表人为刘训龙。万园物业江东中路分公司提供了一份由江鸿物业中泰分公司出具的情况说明，载明：截止2013年8月1日，尚有相关的物业费及公摊能耗费用尚未收缴完毕，其将该部分费用全部转交给万园物业江东中路分公司收缴。在庭审过程中，由于蔡敏、侯友夫、侯睿娴提供了其向海峡物业公司支付电费的凭据，万园物业江东中路分公司代理人称如果该凭据属实，万园物业江东中路分公司将自愿撤回本次起诉。之后，万园物业江东中路分公司并未提出撤诉的申请。以上事实的查明，有商品房预售合同、前期物业合同、情况说明、发票，房产租赁合同、赔偿协议书、工商档案、收据，以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案中，蔡敏、侯友夫、侯睿娴于2008年购买的涉案房屋，圆泰置业公司（建设单位）与万园物业江东中路分公司于2013年8月才签订书面的前期物业服务合同，因此，该前期物业服务合同并不必然对蔡敏、侯友夫、侯睿娴产生约束力。关于业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，前期物业服务企业的变动以及相关合同内容的制定，目前尚无明确的法律规范，一审法院认为，为了物业的整体稳定以及小区业主的公共利益，建设单位在销售房屋之后，终止履行原房屋买卖合同中所包含的前期物业服务合同约定的内容，与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，应及时向物业的全体业主进行公示并履行备案手续，否则，对于前期物业服务合同的履行事宜，相较于业主而言，应作出对物业服务企业不利的判断。本案中，根据第三人支付的电费、水费情况来看，先后有江鸿物业中泰分公司、海峡物业公司、万园物业江东中路分公司均在中泰国际广场进行了物业服务，万园物业江东中路分公司自认其挂靠在万园物业公司名下进行物业服务，实质上是刘训龙负责对涉案物业进行服务，而海峡物业公司在与第三人签订赔偿协议书时，法定代表人也是刘训龙，两个主体存在一定的关联性，因此，万园物业江东中路分公司未证明其及时向业主公示了与圆泰置业公司签订前期物业服务合同，海峡物业公司亦实际对涉案物业进行物业服务，在海峡物业公司已经承诺减免第三人四年物业管理费的情况下，万园物业江东中路分公司再行向蔡敏、侯友夫、侯睿娴或者第三人主张2012年3月1日起至2015年4月30日止的物业费的主张，一审法院不予支持。对于万园物业江东中路分公司主张的公摊能耗费用，由于其未提供明确的合同约定依据，亦未提供实际支付公共能耗费用的数额及分摊标准，因此，一审法院对于万园物业江东中路分公司的该项诉请不予支持，在万园物业江东中路分公司提供确切的证据后，可另案再行主张权利。综上，依据《物业管理条例》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回江苏万园物业管理有限公司江东中路分公司的诉讼请求。案件受理费7410元，由万园物业江东中路分公司负担。本院二审期间，万园物业江东中路分公司对一审查明如下事实有异议：1、“第三人将承租的上述房屋与他人合伙经营清庭宾馆”；2、“2012年8月1日、9月22日，海峡物业公司先后向第三人（清庭宾馆）收取了代收代缴电费”；3、“海峡物业公司的法定代表人为刘训龙”。万园物业江东中路分公司主张，1、第三人承租上述房屋经营的是盛嘉宾馆，不是清庭宾馆；2、被上诉人仅提供了2012年1月29日代收代缴电费收据，并且该日期经过涂改（实际日期为8月1日）；3、根据赔偿协议书载明的时间点，海峡物业公司当时的法定代表人不是刘训龙。万园物业江东中路分公司对一审查明的其他事实没有异议。蔡敏、侯友夫、侯睿娴对一审查明的事实没有异议，针对万园物业江东中路分公司所提异议，其表示，其一审提交的工商登记信息只能体现出在2015年8月19日之前海峡物业公司的法定代表人一直是刘训龙。张圣霞、王民强对一审查明的事实没有异议，针对万园物业江东中路分公司意见，其表示，1、在涉案房屋经营的确实是清庭宾馆。2、水电费票据从未涂改，恰恰可以证明清庭宾馆开业过程中，因为海峡物业公司喷淋管道没有水，导致消防验收无法通过，给第三人造成了巨大损失，海峡物业公司跟第三人签订了赔偿协议，免掉四年的物业费，所以就不存在再收费，第三人也只有一张收据。对一审查明事实中各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，万园物业江东中路分公司提交证据如下：一、公司准许变更登记通知书，证明海峡物业公司法定代表人于2013年7月29日由孙扬广变更为刘训龙，清庭宾馆与海峡物业公司签订《赔偿协议书》时刘训龙并非海峡物业公司的法定代表人，一审判决事实认定错误。二、消防监督结果公开（建设工程消防设计备案抽查结果公告）、消防监督结果公开（建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告），证明涉案房屋的装修工程于2012年4月2日通过消防验收，《赔偿协议书》所称清庭宾馆消防验收无法通过，给其造成很大损失的事实不存在，与本案纠纷也没有关联性。三、国家企业信用信息公示（南京市建邺区清庭宾馆）、国家企业信用信息公示（南京市建邺区盛嘉宾馆）、涉案现场照片1张，证明一审判决认定第三人张圣霞承租涉案房屋与他人合伙经营清庭宾馆是错误的，清庭宾馆的工商注册地址是南京市建邺区庐山路158号，盛嘉宾馆的工商注册地址是南京市建邺区江东中路315号601-612、615-619、701-703，涉案房屋现场张贴的工商信息是盛嘉宾馆的。四、情况说明，证明中泰国际广场写字楼公摊能耗费的缴纳标准为1元每平方米。蔡敏、侯友夫、侯睿娴质证意见为：万园物业江东中路分公司所提交的证据并非新证据。1、证据一公司准许变更登记通知书，从工商部门公示的信息无法看出2015年8月19日之前海峡物业公司法定代表人有变更的情况，海峡物业公司法定代表人在2015年8月19日之前均是刘训龙。2、对证据二的证明目的不认可，赔偿协议书是以海峡物业公司名义在乙方处盖章，法定代表人是否变更，不影响协议书的生效，结合赔偿协议书及海峡物业公司向第三人出具的收据，足以证明海峡物业公司曾经作为物业管理人管理过涉案物业。3、关于第三组证据，（1）首先盛嘉宾馆是张圣霞与任忠裕合伙经营的宾馆，与清庭宾馆的性质一致。其次在项目名称中，可以看出是清庭宾馆内部装修工程，而在赔偿协议书中，明确可以看出是因为中泰国际广场的消防喷淋管道无水，是由于中泰国际广场的原因，而不是因为盛嘉宾馆自身的原因，所以该组证据同样达不到证明目的。（2）盛嘉宾馆的注册日期是2012年5月21日，而消防监督结果公开办结时间是2011年11月10日，两个证据时间存在矛盾点，不予认可。（3）关于清庭宾馆的信息公示系统，虽然经营者为任忠裕，但其是与张圣霞合伙开办，性质是个体工商户，属于自负盈亏类型。清庭宾馆的注册日期早于盛嘉宾馆，在2012年5月3日双方签订赔偿协议书时，盛嘉宾馆并没有注册下来，也就是没有公章，当时涉案物业的管理者就是海峡物业公司，而当时刘训龙要求签订赔偿协议书可以，但甲方处必须有责任主体，不能以个人名义。由于当时在案注册的盛嘉宾馆因为消防原因无法注册成功，没有印章，并且任忠裕、张圣霞、王民强是合作伙伴，在谈赔偿协议时，也是一起到场与当时的物业管理公司谈判。为了能使宾馆尽快开业，并且缩小损失，所以当时的赔偿协议书是以清庭宾馆的名义来签订，但是赔偿协议书已经明确注明是因为中泰国际广场消防喷淋管道无水，无法通过消防验收，直接导致盛嘉宾馆无法正常经营，损失巨大。盛嘉宾馆、清庭宾馆均系个体工商户，均是自负盈亏，均是任忠裕、张圣霞、王民强合伙经营。4、对证据四的真实性无法确认，不能证明公摊能耗费标准就是1元每平方米。张圣霞、王民强质证意见如下：1、证据一内容不全面，对真实性不予认可，且与本案无关，消防验收以及验收结果包括整个过程，万园物业江东中路分公司提供的材料不充分。2、无论是清庭宾馆还是盛嘉宾馆，均是由第三人与任忠裕合伙经营，对照片的真实性、关联性不认可。3、证据四情况说明的真实性不予认可，与本案没有关联性。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业与业主虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。圆泰置业公司将其开发建设的中泰国际广场委托江鸿物业公司进行前期物业管理服务，圆泰置业公司在终止与江鸿物业公司的前期物业服务合同后，另与万园物业江东中路分公司签订前期物业服务合同，鉴于当时中泰国际广场业主委员会尚未成立，故圆泰置业公司重新选聘前期物业服务企业的行为，不违反法律禁止性规定。蔡敏、侯友夫、侯睿娴虽仅与江鸿物业公司签订了前期物业服务合同，但万园物业江东中路分公司作为建设单位圆泰置业公司聘用的前期物业服务企业，其与圆泰置业公司签订的前期物业服务合同，蔡敏、侯友夫、侯睿娴应当按约履行。海峡物业公司虽未与圆泰置业公司或蔡敏、侯友夫、侯睿娴签订前期物业服务合同，但根据蔡敏、侯友夫、侯睿娴提供的海峡物业公司收取的电费收据，一审认定海峡物业公司对涉案物业提供了物业服务，有相应的事实依据，海峡物业公司与蔡敏、侯友夫、侯睿娴之间存在事实上的物业服务合同关系。张圣霞、王民强承租蔡敏、侯友夫、侯睿娴的房屋经营宾馆，其作为承租人，应当按照租赁合同约定缴纳物业服务费用。万园物业江东中路分公司主张一审认定张圣霞承租涉案房屋与他人合伙经营清庭宾馆与事实不符，清庭宾馆的注册地址为建邺区庐山路158号，系任忠裕经营，涉案房屋实际由张圣霞经营盛嘉宾馆。对此本院认为，清庭宾馆的注册地虽不在涉案房屋内，但根据江鸿物业公司、海峡物业公司，包括万园物业江东中路分公司自己开具的收费票据，交款单位的名称也是清庭宾馆而非盛嘉宾馆，故对万园物业江东中路分公司的该上诉理由，本院不予采纳。因为中泰国际广场消防喷淋管道无水，致使清庭宾馆装修后因消防验收无法通过而不能正常营业，海峡物业公司为此减免清庭宾馆自2012年3月1日至2016年3月1日四年的物业管理费以弥补其损失，现万园物业江东中路分公司没有证据证明该赔偿协议书系虚假的，故其向蔡敏、侯友夫、侯睿娴主张2012年3月1日至2015年4月30日的物业服务费没有依据。对于万园物业江东中路分公司主张的公摊能耗费，其在二审中虽提供了中泰国际广场业主委员会出具的情况说明，证明公摊能耗费每月每平方米1元，但蔡敏、侯友夫、侯睿娴以及张圣霞、王民强对此不予认可，且万园物业江东中路分公司未能提供相应的证据证明已实际发生的公共能耗费数额，一审认定万园物业江东中路分公司在提供确切证据后可另案主张权利并无不当。综上所述，万园物业江东中路分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7410元，由江苏万园物业管理有限公司江东中路分公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年六月一日书记员  郭旭冬