安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1522民初1275号 原告：田志友，男，1977年6月26日出生，汉族，市民，住安徽省霍邱县。 被告：陈志秀，女，1976年10月11日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。 第三人：田勇，男，1963年1月18日出生，汉族，市民，住安徽省霍邱县。 第三人：刘先芹，女，1965年11月6日出生，汉族，市民，住安徽省霍邱县。 第三人：霍邱县兴业融资担保有限责任公司，住所地安徽省霍邱县城关镇光明大道北段，统一社会信用代码：913415226910683454。 法定代表人：屠俊，总经理。 委托诉讼代理人：孙守龙，安徽大鸣律师事务所律师。 原告田志友与被告陈志秀、第三人田勇、刘先芹、霍邱县兴业融资担保有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法通知霍邱县兴业融资担保有限责任公司参加诉讼并组成合议庭公开进行审理，原告田志友，被告陈志秀及其委托代理人郭春华，霍邱县兴业融资担保有限责任公司的委托代理人孙守龙到庭参加诉讼，第三人田勇、刘先芹经合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 田志友向本院提出诉讼请求：一、请求停止执行霍邱县人民法院2016年1月6日作出的（2015）霍执字第00926-1号执行裁定；二、请求确认田志友与田勇在2013年8月16日签订的房屋抵押（付）协议合法有效，并判决城关镇城南村南苑小区房地产号为20××18房屋产权归原告所有；三、被告陈志秀承担本案诉讼费用。事实与理由：田勇为保证还我建筑材料款，用霍邱县城关镇南苑小区房地产号为20××18的房产作抵押担保，逾期欠款未还，后田勇、刘先芹以房抵债，除去他们欠款外，原告支付了40余万元购房款，原告花去20余万元装修入住。我国合同法规定，标的物所有权自交付时转移，原告支付价款、购买房屋合同有效，虽然未办理过户，但已拥有合法所有权，为此，请求人民法院判如所请。 田志友提供证据有《协议书》一份，该协议主要内容为：田勇在霍邱县（城关镇）南苑小区房屋定价66万元（含田勇欠田志友门窗款）给田志友，因该房屋田勇有银行贷款未还清，还清后再过户，付款时间为2013年8月16日。 被告陈志秀辩称：即使原告购买田勇、刘先芹房屋真实，但南苑小区房地产号为20××18的房屋所有权人依然是田勇、刘先芹，因此，被答辩人不能排除人民法院强制执行；二、假使田志友与田勇存在债权债务纠纷，但没有生效法律文书确认，不能阻止答辩人申请人民法院强制执行；三、该房屋设定有抵押的他项权利。综上应驳回原告诉请。 陈志秀向本院所举证据有：已发生法律效力的本院2015年7月6日作出的（2015）霍民二初字第00527号民事判决书，该判决书的判决主文为被告田勇、刘先芹偿还陈志秀借款38万元、20万元及利息。 第三人田勇未陈述，刘先芹述称：2012年底前后，田志友以66万元价格购买并入住该房屋，房屋登记于田勇及自己名下，因欠款抵押未过户。 第三人未提交其他证据。 第三人霍邱县融资担保有限责任公司辩称：我公司曾为田勇在霍邱县农商行贷款40万元提供担保，贷款到期后，田勇未能全部偿还贷款，我公司代为偿还27余万元。田勇已以20××18号房屋为担保抵押，并办理了登记，我公司为抵押权人，我公司向田勇、刘先芹的追偿已经人民法院判决确认支持，因此对原被告争议房屋，本公司有优先受偿权。 第三人提供的证据有：一、房地产他证蓼字第2011-9034号，记载蓼字第2007084号房地产权已对霍邱县兴业融资担保有限责任公司40万元的的债权设定抵押；二、本院（2016）皖1522民初2265号民事判决书一份，证明霍邱县兴业融资担保有限责任公司因为与田勇担保贷款、田勇未及时清偿，代为清偿贷款本息27万余元。 经当庭质证，本院认证如下：一、原告田志友所购买田勇、刘先芹所有房屋，因第三人无异议，被告亦未根本否定，对该协议的“三性”予以认定；二、被告陈志秀提供证明其对田勇、刘先芹享有债权的生效判决，本院予以认定；三、刘先芹陈述与原告一致，本院予以认定；四、霍邱县兴业融资担保有限责任公司提交的他项权证书，代偿内容的民事判决书多方无异议，本院予以认定。 根据以上认证，本院确认如下事实：位于霍邱县城关镇城南村房地产权证号为蓼字第××号的房屋原属田勇、刘先芹夫妻所有。2011年3月8日，因霍邱县兴业融资担保有限责任公司为田勇担保40万元银行贷款，田勇、刘先芹将该房屋抵押于担保公司，并办理他项权证。贷款到期后，因田勇未能按时偿还贷款，担保公司与2014年6月30日代偿274491.84元。又因田勇欠田志友门窗款未还，2013年8月16日，田志友与田勇、刘先芹达成协议。主要内容为：田勇以自己所有的南苑小区（所有权证号第20××18）作价66万元抵付给田志友，其中付现金人民币30万元。 2013年9月23日、2014年3月8日，田勇分别立字据向陈志秀借款。2015年7月6日，本院作出判决，判决田勇、刘先芹共同偿还陈志秀本金38万元、20万元及相应利息，判决生效后，陈志秀以田勇、刘先芹为被执行人向本院申请强制执行。 本院受理执行申请后，于2016年1月6日作出（2015）霍执字第00926-1号裁定书，查封了争议房屋。田志友于20168月5日对执行标的向本院提出异议，2016年11月30日本院作出裁定书驳回田志友异议。 本院认为：本案争议焦点有三，一、原告田志友购买田勇、刘先芹房屋协议是否有效；二、原告田志友是否享有排除本院对争议房地产执行的权利；三、第三人霍邱县兴业融资担保有限责任公司是否享有相关权利。关于第一个问题，因田志友向田勇、刘先芹购买的是房屋属不动产，双方签订的房屋买卖协议是房屋所有权变动的原因行为，应属合法有效；第二个问题，由于该房屋田志友购买后并未过户登记于自己名下，田志友虽然以债权折抵，现金支付两种方式支付了买房价款，但并不能产生排他的效力，不能排除人民法院的强制执行；第三个问题，由于争议房屋已抵押与霍邱县兴业融资担保有限责任公司，抵押权人霍邱县兴业融资担保有限责任公司就争议房屋的执行价款在基于代偿行为对田勇、刘先芹拥有的债权，享有优先受偿的权利。 综上所述，本案原告田志友，被告陈志秀，第三人霍邱县兴业融资担保有限责任公司分别享有相应的法定、约定权利，案外人田勇、刘先芹依法承担相应义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条规定，判决如下： 一、原告田志友不能排除霍邱县人民法院对房地产权证号为20××18的房屋执行。 二、田志友与田勇、刘先芹签订的上述房屋买卖协议有效。 三、第三人霍邱县兴业融资担保有限责任公司对本案争议房屋在其抵押债权尚未实现的范围内享有优先受偿权。 四、驳回原告田志友其他诉讼请求。 案件受理费由原告田志友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  汪 淮 审 判 员  王 勇 人民陪审员  王文菊 二〇一七年六月十五日 书 记 员  陈孝升 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十条执行员接到申请执行书或者移交执行书，应当向被执行人发出执行通知，并可以立即采取强制执行措施。