北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初4205号原告（反诉被告）:杨洋，女，1985年10月25日出生，汉族，北京市中心学校教师，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：李强，北京市汉华律师事务所律师。被告（反诉原告）：张然，男，1984年10月7日出生，汉族，北京泰然红石工业设备有限公司职员，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭艳红，北京京翔律师事务所律师。第三人：北京麦田房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪，男，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）杨洋与被告（反诉原告）张然、第三人北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洋的委托诉讼代理人李强，被告张然及其委托诉讼代理人郭艳红、第三人麦田经纪公司的委托诉讼代理人陆闪闪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨洋向本院提出诉讼请求：1、张然向杨洋支付违约金68700元；2、本案诉讼费由杨洋承担。事实和理由：2016年9月19日，杨洋在麦田经纪公司的居间服务下，与张然签订了北京市存量房屋买卖合同，约定以4580000元的价格购买张然名下的位于北京市经济技术开发区荣华南路1号院7号楼4层405号房屋。根据房屋买卖合同、补充协议及附件约定，出卖人应于2016年10月18日前将涉案房屋交付买受人；出卖人同意将购房款30000元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付；由于出卖人在该小区购买了多套房屋，验收房屋时发现其购买的该小区其他房屋出现一些建筑问题，所以从2016年初就未交纳该房屋的物业费，由于签订时预留了30000元物业保证金，经双方协商买受人应在做物业交接时通过转账或者以现金的形式支付给出卖人。关于物业费拖欠时间的问题买受人承诺自2016年10月17日前的物业所有欠费（含水、电、燃气、取暖等费用）由出卖人承担。合同签订后，杨洋共给付张然购房款4550000元，预留房款30000元作为物业交接保证金。2016年10月17日，涉案房屋办理产权登记手续。2016年10月18日，张然未按照合同约定办理房产交接。2016年10月22日，张然同意办理房屋和物业交接，但因为张然的原因双方未能交接。2016年10月25日，张然在物业工作人员及居间方工作人员在场的情况下，仍未进行交接。2016年11月3日，在杨洋的要求下张然交付了水卡、电卡、屋内户门钥匙等（户门钥匙在国庆节交付），但因拖欠物业费原因，物业过户手续没有办理。2016年11月17日，张然单方到物业结清物业费。在交接物业过程中，物业工作人员向杨洋征求意见，杨洋表示同意承担2016年11月17日之后的物业费。2016年11月19日，杨洋自行办理了物业费结清等手续。张然未在2016年10月18日前交接涉案房屋，且不结清物业费和变更物业户主，导致杨洋迟延入住和维修房屋，给杨洋造成了经济损失。按照房屋买卖合同第7条约定，张然应承担自2016年10月19日至2016年11月17日的违约金68700元。张然辩称，不同意杨洋的全部诉讼请求。按照合同约定，物业费交纳的义务在杨洋，张然于2016年10月18日配合杨洋完成房屋所有权变更手续，2016年10月1日将涉案房屋交付给杨洋使用，不存在杨洋陈述的未办理房屋交付的情况。由于杨洋迟迟未到物业办理物业费结清手续，张然于2016年11月17日代杨洋付清了1个月的物业费。张然不存在违约行为，根据双方签订的补充协议约定，物业交接完成当时杨洋应立即退还物业保证金，故张然向法院提出反诉请求：1、张然支付剩余购房款30000元；2、张然支付违约金343500元；3、张然支付2016年10月18日至2016年11月17日的物业管理费570元；4、本诉及反诉费由杨洋承担。杨洋针对张然反诉请求辩称，不同意张然的反诉请求。张然于2016年11月17日结清物业费、取暖费不是杨洋拖欠的。张然故意违约迟延结清物业费，杨洋有权履行抗辩权扣留物业费用保证金。麦田经纪公司辩称，针对本诉与反诉一并发表答辩意见。本案系房屋买卖合同纠纷，与麦田经纪公司无关，麦田经纪公司不发表答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨洋针对本诉和反诉一并举证，提交了以下证据：1、交易合同、交易合同附件2、保障服务合同、房屋买卖合同，证明双方房屋买卖合同关系及物业交接保证金的约定及给付条件；2、定金收据，证明交付定金情况；3、补充协议，证明对物业交接保证金的约定；4、房产证，证明涉案房房屋以登记在杨洋名下，杨洋系涉案房屋的所有权人；5、短信记录打印件，证明张然违约，张然不履行物业费用结清和交付义务；6、物业费、供暖费收据，证明费用的起止时间及张然拖欠的相关费用；7、临时规约，证明张然有义务结清物业费，否则物业公司有权不办理房屋交接；8、证明，证明张然逾期交房办理物业交接，杨洋于2016年11月19日办理房屋物业更名手续；9、房屋单元验收记录单，证明张然逾期交房导致杨洋逾期办理房屋维修手续；10、物业服务合同及物业费、供暖费发票，证明张然逾期交房导致杨洋在2016年11月19日才办理物业交接相关手续。张然针对本诉和反诉一并发表质证意见，认可证据1的真实性，但认为物业费的结清义务人为买受人，张然已拿出30000元作为物业保证金，本意就是由买受人处理交纳物业费，且张然于2016年10月1日将涉案房屋及钥匙交付给杨洋，张然已提前履行了合同义务；认可证据2的真实性；认可证据3的真实性，但认为按照双方约定，2016年10月17日前的物业费由张然承担，2016年10月18日起的物业费应由杨洋承担，张然多交纳的物业费杨洋应退还；认可证据4的真实性，但认为涉案房屋的所有权人于2016年10月18日变更为杨洋，张然按照合同约定履行了房屋过户及交接义务；认可证据5的真实性，但认为短信内容系杨洋自述，张然不认可。物业费应由杨洋交纳，杨洋不交纳，为了尽快拿到30000元尾款，张然于2016年11月17日交纳；认可证据6的真实性，但认为杨洋应该退还张然多交纳的物业费；认可证据7的真实性，但认为因2017年1月18日，涉案房屋的物业备案业主已变更为杨洋，相关手续需要杨洋持房产证到物业处办理，且张然与物业公司存在其他纠纷，不应按该约定继续履行；认可证据8的真实性，但认为杨洋无需张然配合即可办理业主更名，并不存在张然不作为或迟延履行的情况；不认可证据9及证据10的真实性。麦田经纪公司针对本诉反诉一并发表质证意见：认可证据1及证据3的真实性；认可证据2及证据4；证据5麦田经纪公司不是收发方，不发表质证意见；证据6至证据10与麦田经纪公司无关，不发表质证意见。张然及麦田经纪公司未提交任何证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，张然（出卖人）与杨洋（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人出售位于北京经济技术开发区荣华南路1号院7号楼4层405号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积108.86平方米，房屋总价为4580000元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；买受人以自行交接方式支付定金900000元，100000元于2016年9月19日支付，剩余800000元于2016年9月21日前（含当日）自行交接方式支付；出卖人同意将购房款30000元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付；物业费用包括：水费、电费、有线电视费、燃气费、物业管理费、供暖费、电话费、车位管理费、能源费、卫生费。如上述费用中某项费用有剩余则可抵冲同等数额的其他项欠缴费用。冲抵后若仍未结清，则自保证金中扣除；房屋交付当日，买卖双方确认最终的物业欠费数额；物业费用未结清且保证金由买受人持有的，买受人于物业欠费确认完毕后2个工作日内结清欠缴费用，并于结清当日将剩余部分支付出卖人（如有）；买受人拟贷款750000元，剩余购房款买受人于2016年9月27日前（含当日）支付110000元，于2016年10月14日前（含当日）支付180000元。出卖人未将涉案房屋出租，应于2016年10月18日前（含当日）将该房屋交付买受人；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。2016年9月19日，张然（出卖人）与杨洋（买受人）签订补充协议，约定买受人应在2016年9月30日前（含当日）将1100000元经过金诚丰担保公司担保的形式支付给出卖人，该笔款项为购房款的一部分；买卖双方将房屋缴税过户日期定为2016年10月17日，买卖双方应积极主动配合并如期办理交税过户手续；由于出卖人在该小区购买了多套房屋，验收房屋时发现其购买的该小区其他房屋出现一些建筑问题，所以从2016年初就未缴纳该房屋的物业费，由于签约时预留了30000元物业交接保证金，经双方协商买受人应在做物业交接时通过转账或者以现金的形式支付给出卖人。关于物业费拖欠的问题买受人承诺自2016年10月17日前的物业所有欠费（含：水、电、燃气、取暖等费用）由出卖人承担。2016年10月1日，张然将涉案房屋的钥匙交付杨洋，2016年10月18日，涉案房屋的所有权人变更为杨洋。2016年11月3日，张然将水卡、电卡、门禁卡及其他钥匙交付杨洋。2016年11月17日，张然结清涉案房屋欠缴的供暖费4354.4元（2015年11月15日至2016年3月15日）及物业费4824.63元（2016年1月1日至2016年11月17日）。2016年11月19日，杨洋办理物业备案更名手续。在本案审理过程中，麦田经纪公司称过户当天系杨洋原因未办理物业交接，后安排物业交接时，由于张然未带齐材料未办理交接。2016年10月25日，因房屋尚未结清物业费且房屋中的一些瑕疵问题双方沟通不畅，亦未完成物业交接。2016年11月17日张然结清了物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨洋与张然签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。物业交割应理解为买卖双方共同到物业处办理物业交割，包括但不限于结清物业费、交付水电卡等。本案中，张然与杨洋未办理物业交割。关于办理物业交割的时间，张然与杨洋并未明确约定，且杨洋未提供充分证据证明张然怠于办理物业交割，故杨洋主张张然支付自2016年10月19日至2016年11月17日逾期履约违约金，证据不足，本院不予支持；用于物业保证金的30000元系购房款，张然已于2016年11月17日结清涉案房屋物业费，张然主张杨洋支付购房款30000元，于法有据，本院予以支持；张然交纳物业费至2016年11月17日，鉴于双方约定张然承担2016年10月17日前的物业费，张然主张杨洋返还物业管理费570元，证据充分，于法有据，本院予以支持；张然主张杨洋支付违约金，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张然购房款30000元；二、原告（反诉被告）杨洋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张然退还物业费570元；三、驳回原告（反诉被告）杨洋的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费758元，由原告（反诉被告）杨洋负担（已交纳）；反诉案件受理费3456元，由原告（反诉被告）杨洋负担282元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张然负担3174元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 肖 爽二〇一七年六月三十日书记员 宋媛媛