（案件已上诉，该裁判文书非终审文书）重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初2094号原告（反诉被告）：重庆恒欧科技有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1，统一社会信用代码91500112568722209L。法定代表人：肖义民，总经理。委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆宇晗机械制造有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号，组织机构代码77848697-X。法定代表人：罗建蓉，总经理。委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：罗建蓉，女，1968年4月22日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：桂平柱，男，1966年7月22日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张宏，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。第三人：重庆市渝北区房屋管理局，住所地重庆市渝北区翠湖路418号，统一社会信用代码1500112009316124M。负责人：李世伟，局长。委托诉讼代理人：刘德育，重庆中柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，重庆中柱律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司（以下简称恒欧公司）与被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司（以下简称宇晗公司）、罗建蓉、被告桂平柱、第三人重庆市渝北区房屋管理局（以下简称渝北区房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。恒欧公司的法定代表人肖义民及委托诉讼代理人唐建，罗建蓉（同时作为宇晗公司的法定代表人）、桂平柱，宇晗公司、罗建蓉、桂平柱的共同委托诉讼代理人张宏到庭参加了诉讼。后本院依法通知渝北区房管局作为第三人参加诉讼，并于2017年4月6日依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。恒欧公司的法定代表人肖义民及委托诉讼代理人唐建，罗建蓉（同时作为宇晗公司的法定代表人）、桂平柱，宇晗公司、罗建蓉、桂平柱的共同委托诉讼代理人张宏，渝北区房管局的委托诉讼代理人刘德育、周婷到庭参加了诉讼。后原被告申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒欧公司向本院提出诉讼请求：1.判决宇晗公司、罗建蓉、桂平柱共同支付恒欧公司旧房搬迁补助费26264元、提前搬迁特别奖励费442803元、停产停业补助费664204元、装饰装修补偿费405783元。事实和理由：2011年1月13日，恒欧公司与罗建蓉签订《房屋租赁合同》，约定罗建蓉将位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋出租给恒欧公司使用，租赁期限从2011年1月13日至2012年1月12日。2011年7月5日，双方重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2011年7月11日至2016年7月11日止，并约定了租金标准、支付方式等，同时约定遇政策性开发，恒欧公司应无条件搬迁，搬迁补偿归恒欧公司所有，租赁合同自动失效。合同签订后，恒欧公司一直占有使用该房屋并按月支付租金。2016年4月6日，案涉房屋被纳入征收范围，罗建蓉也与重庆市渝北区人民政府签订了征收补偿协议，其中对搬迁补助、停产停业损失及其他搬迁补偿费用进行了专款补偿。按照租赁合同约定，搬迁补偿应归恒欧公司所有。恒欧公司多次要求宇晗公司、罗建蓉、桂平柱支付上述费用未果，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）宇晗公司辩称，1.宇晗公司不是案涉房屋的产权人，也不是案涉房屋在征收中的被征收人，只是与恒欧公司签订房屋租赁合同的出租人，宇晗公司不享有因征收而产生的搬迁补助、提前搬迁奖励、停产停业损失、装饰装修补偿费的权利，故也没有向恒欧公司支付上述费用的义务；2.宇晗公司与恒欧公司的租赁合同于2016年7月11日到期后，宇晗公司已明确不再续租，但恒欧公司拒不还房并继续生产经营至今。恒欧公司要求宇晗公司支付相关费用缺乏事实和法律依据，请求驳回。被告（反诉原告）罗建蓉辩称，1.罗建蓉是案涉房屋的产权人，根据相关规定，罗建蓉是唯一的被征收人及征收补偿权利享有人；2.罗建蓉与宇晗公司没有任何形式的房屋租赁合同关系，罗建蓉将案涉房屋出租给宇晗公司后，恒欧公司又与宇晗公司建立房屋租赁关系，租期内罗建蓉与恒欧公司没有任何关于拆迁补偿归属的约定，也没有同意或授权宇晗公司就租期内的拆迁补偿归属与恒欧公司进行约定；3.罗建蓉至今没有实际领取到恒欧公司所主张的费用；4.案涉房屋的征收公告于2016年6月16日作出，租赁合同于2016年7月11日到期，恒欧公司未停产停业，至今仍在正常生产经营，可见恒欧公司在租期内没有任何经营损失，也没有任何搬迁损失和停产停业损失；5.租赁合同于2016年7月11日到期后，罗建蓉数次要求恒欧公司交还案涉房屋未果。综上，恒欧公司要求罗建蓉支付相关费用缺乏依据，请求予以驳回。被告桂平柱辩称，桂平柱不是案涉房屋的权利人，也不是被征收人，也不是租赁合同的出租人，桂平柱不享有因征收产生的搬迁补助、提前搬迁奖励、停产停业损失、装饰装修补偿费的权利，也没有支付上述费用的义务，恒欧公司要求桂平柱支付相关费用缺乏依据，请求予以驳回。被告（反诉原告）罗建蓉、宇晗公司向本院提出反诉请求：1.判决恒欧公司立即将位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋返还给宇晗公司；2.判决恒欧公司支付宇晗公司2016年7月11日起至2017年2月8日期间房屋占有使用费186470.85元（875.45平方米×30元/平方米·月÷30天×213天）；3.判决恒欧公司支付宇晗公司房屋占有使用费（从2017年2月9日起按26263元/月的标准计算至恒欧公司实际返还房屋之日止）。事实和理由：2011年7月5日，恒欧公司与宇晗公司签订《房屋租赁合同》，约定恒欧公司承租位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋，租期从2011年7月11日至2016年7月11日止。租期届满后，罗建蓉、宇晗公司数次要求恒欧公司返还房屋，而恒欧公司却以案涉房屋被政府征收未获补偿为由拒绝返还。恒欧公司至今仍未返还房屋，却起诉罗建蓉、宇晗公司要求支付搬迁补助费、停产停业损失等。故罗建蓉、宇晗公司依法提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）恒欧公司辩称，1.根据反诉，恒欧公司不应将案涉房屋归还给宇晗公司，也不应向其支付占有使用费，因为宇晗公司不是房屋所有权人；2.根据房屋租赁合同，恒欧公司是与宇晗公司代表人桂平柱签订，桂平柱是房屋所有权人，即使要支付占有使用费、返还房屋也应支付、返还给桂平柱，而桂平柱并未提出反诉，故恒欧公司不应返还房屋及支付占有使用费；3.案涉房屋在2016年6月已属于被征收的房屋，该房屋产生的占有使用费不应再支付给被征收人即桂平柱；4.罗建蓉、宇晗公司的计算标准有误，应参照恒欧公司与桂平柱、宇晗公司签订的租赁合同的标准计算，即13元/平方米·月。第三人渝北区房管局述称，无意见。经审理查明：位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋（以下简称案涉房屋）原系罗建蓉、桂平柱共有，各占50%份额，于2015年6月15日变更登记为罗建蓉单独所有。罗建蓉系宇晗公司法定代表人。2011年7月5日，宇晗公司（甲方）与恒欧公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将一栋面积875平方米租与乙公司，时间2011年7月11日至2016年7月11日止。2.租金厂房每月12元/平方米，坝子1500元/月。三年内不涨价，后两年按13元/平方米，乙方先交租金后使用，租金每半年交一次。……6.租用到期或乙方因其他原因停租不续租，乙方应提前3月通知甲方。厂房须经甲方验收后，办完一切交接手续方能离去。7.乙方如不能按时交清房租费，甲方每天按违约金额1%收取滞纳金。合同未到期，甲方如违约应赔偿乙方损失50000元（甲方遇政策性开发，乙方应无条件搬迁，且甲方不算违约，搬迁补偿归乙方所有，租赁合同自动失效）。8.合同到期后，在等同条件下甲方应首先乙方续签租赁合同，租赁价格另议。……该合同甲方由桂平柱作为代表签字并加盖宇晗公司财务专用章，乙方由肖义民作为代表签字并加盖恒欧公司公章。上述合同签订后，宇晗公司将案涉房屋交给恒欧公司使用，恒欧公司支付了租金至2016年7月11日，其中部分租金系支付给桂平柱，部分租金系支付给宇晗公司。其中，2011年7月5日宇晗公司向恒欧公司出具的租金收据载明收到2011年7月11日至2012年1月10日房租72000元、装修补贴10000元，水电费（字迹不清）共计500元，实收81500元。对于该装修补贴10000元，双方当事人认可：装修补贴是因为恒欧公司最初只承租了案涉厂房的一半，后来恒欧公司需要承租全部案涉厂房，宇晗公司将之前承租另一半厂房的其他公司进行装修的装修残值费用向该公司进行了垫付，故恒欧公司再支付给了宇晗公司该部分装修补贴10000元。2016年6月16日，重庆市渝北区人民政府发布征收决定及征收公告，决定实施观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造国有土地上房屋征收项目，并公布了征收补偿方案，确定签约期限为2016年6月30日至8月28日。上述征收过程中，经渝北区房管局委托评估，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司于2016年6月26日出具《房屋征收评估结果报告》，认定案涉房屋在2016年6月16日价值时点的价值为7380044元。2016年12月30日，渝北区房管局（征收部门，甲方）与罗建蓉、桂平柱（被征收人，乙方）签订《国有土地上房屋货币征收协议》，约定：一、乙方房屋坐落位于渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1，房屋产权人罗建蓉、桂平柱……二、被征收房屋的补偿、奖励、补助等费用共计11088955元，具体如下：（一）被征收房屋价值补偿费用7380044元。1.已经权属登记房屋补偿费7380044元。（二）相关奖励费合计1493343元。1.提前签约奖励1050540元；2.提前搬迁特别奖励费442803元。（三）相关补助及其他补偿费合计2215568元。1.旧房搬迁补助费26264元；2.货币补偿补助费369002元；3.拆除工时补助648365元；4.装饰装修补偿费405783元；5.设施设备补偿费101950元；6.停产停业补助费664204元。三、付款时间及方式：（一）本协议签订后，甲方在十五个工作日内支付给乙方被征收房屋价值补偿费及搬迁费7406308元，乙方在二十五天内腾空交房，交房后甲方在十五个工作日内支付余下款项……五、违约责任：……（二）若乙方没有按约定的时间腾空交房，甲方将按规定取消相关奖励费，并按相关规定启动司法程序，所产生的费用由乙方承担。另查明，案涉房屋装饰装修补偿费405783元的组成为：产权房屋875.45平方米的室内装修补偿价格277485元，经认定的未登记（无证）房屋室内装修补偿价格21465元，彩钢棚、木隔楼、三个水池的补偿价格分别为83776元、18988.74元4068元。恒欧公司陈述：彩钢棚、木隔楼、三个水池均不是由其搭建。庭审中，渝北区房管局陈述了以下内容：1.征收补偿协议将罗建蓉、桂平柱共同列为被征收人是因为案涉房屋产权证登记所有人与存档的权属登记卡不一致，是根据权属登记卡的信息确定的；2.提前搬迁奖励费和旧房搬迁补助是针对腾空交房的补偿费用，对机器设备的搬迁另有补偿费用，但因为没有协商好，尚未签订该部分费用的补偿协议；3.如果存在延期交房的情形，在支付时将根据相关规定扣减部分征收补偿费用项目；4.征收补偿协议中的第一次付款已支付700万元，其余部分及第二次付款尚未支付。罗建蓉、桂平柱陈述：未领取到任何征收补偿费用。以上事实有渝北府发[2016]20号、21号文件、房屋产权证、工商档案、《房屋征收评估结果报告》、《国有土地上房屋货币征收协议》及附件、照片及视频、个人结算业务申请凭证（回单）、电子银行转账凭证、银行交易回单、支票存根、收据、装修价值咨询意见书、房屋装饰装修补偿表及当事人当庭陈述在案为据。罗建蓉、桂平柱举示的2010年9月6日《厂房租赁协议》，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：恒欧公司与宇晗公司自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利，履行义务。对该合同中关于搬迁补偿费用的约定，虽然罗建蓉未在该合同上签字，但其系宇晗公司法定代表人，与合同经办人桂平柱系夫妻关系，且一直收取了恒欧公司支付的租金，并未对该条款提出过异议，故罗建蓉应当是知道并同意该条款内容的，即使罗建蓉不是房屋租赁关系中的出租人，该条款对其亦具有约束力。关于恒欧公司是否有权获得征收补偿费用。《房屋租赁合同》约定的租期至2016年7月11日届满，此后恒欧公司与宇晗公司未续租，恒欧公司也未支付租金，故双方未形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，恒欧公司本来就负有在租期届满后向出租人宇晗公司返还案涉房屋的义务，故房屋被征收并非恒欧公司应当返还房屋的唯一原因。虽然征收公告发布时间为2016年6月16日，但征收补偿费用项目、金额及房屋搬迁期限等事项的确定均以签订征收补偿协议为前提，而何时签订征收补偿协议应以征收公告确定的签约期限为准，本案中，虽然罗建蓉、桂平柱实际签约时间晚于征收公告确定的签约期限，但按征收方案其签约的最晚期限也是2016年8月28日前，故在实际签约时间晚于征收方案确定的签约期限的情况下，恒欧公司是否有权获得征收补偿费用，应根据征收方案确定的签约期限截止时，其是否仍然具有房屋租赁合同关系来确定。恒欧公司与宇晗公司的房屋租赁合同关系已于2016年7月11日到期终止，因此，恒欧公司不享有获得征收补偿费用的权利，对其要求宇晗公司支付旧房搬迁补助费、提前搬迁特别奖励费、停产停业补助费、装饰装修补偿费，于法无据，本院不予支持。关于返还房屋及房屋占有使用费。因租赁合同于2016年7月11日到期后，双方未形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，宇晗公司应将案涉房屋腾退返还给出租人宇晗公司，恒欧公司认为征收补偿费用未协商一致、未支付而不返还房屋的理由，于法无据，对宇晗公司要求恒欧公司返还案涉房屋的反诉请求，本院予以支持。恒欧公司在租赁合同到期后继续占有使用案涉房屋，对宇晗公司造成损失，应承担赔偿损失即支付占有使用费的违约责任，其标准应参照合同到期时的租金标准即13元/平方米·月确定。宇晗公司要求按30元/平方米·月的标准计算占有使用费，于法无据，本院不予支持。因此，恒欧公司应向宇晗公司支付的房屋占有使用费为：从2016年7月12日起，按11375元/月（13元/平方米·月×875平方米）的标准，从2016年7月12日起计算至恒欧公司将案涉房屋返还给宇晗公司之日止，宇晗公司超出上述金额的反诉请求，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，罗建蓉并非案涉房屋出租人，故其要求恒欧公司向其返还房屋、支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司于本判决生效后十日内将位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋返还给被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司；三、原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司房屋占有使用费（按11375元/月的标准，从2016年7月12日起计算至恒欧公司将位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路67号开心家园1幢-2-1的房屋返还给被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司之日止）；四、驳回被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司的其他反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）罗建蓉的反诉请求。案件受理费18650元，减半收取9325元，由原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司负担；反诉案件受理费2015元，由原告（反诉被告）重庆恒欧科技有限公司负担880元，由被告（反诉原告）重庆宇晗机械制造有限公司、罗建蓉负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  陈吉彦二〇一七年六月二十二日书 记 员  杨如玉