湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4858号上诉人（原审原告）：段蕊，女，1986年4月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李照球，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中惠置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区嘉雨路465号。法定代表人：奉陪，该公司总经理。委托诉讼代理人：林春江，湖南天弘远律师事务所律师。上诉人段蕊因与被上诉人长沙中惠置业发展有限公司（以下简称中惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人段蕊的委托诉讼代理人李照球、被上诉人中惠公司的委托诉讼代理人林春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段蕊上诉请求：1.撤销一审判决并依法裁判；2.本案一审、二审诉讼费由中惠公司承担。事实和理由：一、原审判决认为中惠公司在合同约定的期限内按合同标准交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，未实际影响段蕊的入住和使用，属于认定事实错误。二、原审判决在未明确段蕊所受到的损失的情况下确认中惠公司承担1000元的违约金，属于适用法律错误。段蕊因中惠公司未按合同约定交房所受到的损失是众所周知的事实，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款规定的，当事人不需要举证的内容；同时，即使原审判决需要查明违约金过高的事实，其举证责任也在中惠公司一方，中惠公司不能举证证明段蕊主张的违约金已经超出了损失的30%，也应当承担举证不能的不利后果。三、原审判决结果不利于交易安全，甚至可能对地区投资的法律环境产生消极影响。中惠公司辩称，双方约定的交房条件并非是竣工验收备案，中惠公司已按合同约定履行了义务。段蕊的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。段蕊向一审法院起诉请求：中惠公司支付逾期交房违约金41566元（暂计算至2017年12月30日）。一审法院认定的事实：2016年9月26日，中惠公司与段蕊签订《长沙市商品房买卖合同》，主要约定：1、段蕊购买位于长沙市芙蓉区，总价1154599元；2、合同第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前向段蕊交付商品房，商品房交付时应当满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，合同第九条约定的具体条件为：供水、供电、燃气均于2017年6月30日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；3、合同第十一条约定除不可抗力外，中惠公司未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。项目建成后，中惠公司向段蕊发出交房通知，段蕊于2017年7月8日接收房屋，并签订《前期物业服务协议》。2017年7月20日，长沙市建设工程质量监督站向中惠公司发出《关于要求停止违法使用，尽快办理竣工验收的函》，通知中惠公司应立即停止中惠锦堂项目的使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用，否则将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。2017年7月30日，中惠公司向小区业主作出《关于中惠锦堂项目限期完成竣工备案对业主的承诺》，承诺于2017年9月30日前完成项目的竣工备案工作，保证业主顺利装修、入住，并免除此期间的物业管理费。2017年11月7日，长沙市城乡规划局对中惠公司开发建设的位于变更）建设项目颁发《建设工程规划竣工验收合格证》。一审法院认为，中惠公司与段蕊之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，双方在合同中虽未约定将工程项目经竣工验收合格作为房屋的交付条件，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，中惠公司在工程项目未经竣工验收合格时将房屋交付使用的行为，违反了法律规定，段蕊有权要求中惠公司承担违约责任。本案中，段蕊未对其受损情况进行举证，而中惠公司在合同约定的期限内按合同标准交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，未实际影响段蕊的使用和入住。因此，一审法院综合上述情形根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定酌情对违约金进行调整，确定中惠公司向段蕊支付违约金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：（一）长沙中惠置业发展有限公司向段蕊支付违约金1000元，此款限在判决生效之日起五日内付清；（二）驳回段蕊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费839元，由段蕊负担789元，中惠公司负担50元。二审中，段蕊向本院提交了两份证据：证据一、工程竣工验收备案表，拟证明中惠锦堂4栋竣工验收备案时间为2017年12月22日；证据二，租房网站截图，拟证明段蕊有实际损失。中惠公司向本院提交了一份工程质量竣工验收记录，拟证明工程竣工时间为2017年6月30日。经组织质证，中惠公司对段蕊提交的两份证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，关联性有异议。段蕊对中惠公司提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，没有提交证据原件予以核对。本院经审查认为：中惠公司在一审中已经提交了工程竣工验收备案表，段蕊在二审中重复提交，不属于二审程序中的新证据；段蕊提交的证据二，不能达到其证明目的，本院对其关联性不予认定。中惠公司提交的工程质量竣工验收记录系复印件，未出示原件以供核对，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，段蕊与中惠公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。该合同中虽未约定将工程项目经竣工验收合格作为房屋的交付条件，但中惠公司在工程项目未经竣工验收合格时将房屋交付使用的行为，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。因此，中惠公司违反了法律规定，段蕊有权要求其承担相应责任。段蕊称，一审判决1000元违约金属认定事实和适用法律错误，应按合同约定的标准计算违约金。经查，中惠公司在合同约定的期限内按合同标准交付了房屋，且于2017年11月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格证》，并未实际影响段蕊的使用和入住。综合合同履行情况、违约情形、当事人的损失等因素，一审酌情判决违约金过低，本院酌情认定中惠公司应向段蕊支付违约金为购房款1154599元的0.3%，即3463元。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初792号民事判决；二、长沙中惠置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向段蕊支付违约金3463元；三、驳回段蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费839元，二审案件受理费839元，共计1678元，由段蕊与长沙中惠置业发展有限公司各负担839元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年六月一日书记员 林 巧