河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初132号原告：新乡市新星房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区向阳路**曙光写字楼**。法定代表人：熊家清，总经理。委托诉讼代理人：刘庆德，河南牧野律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市建新物业管理有限公司，住，住所地新乡市红旗区石榴园小区**楼**/div>法定代表人：王瑞英，执行董事。委托诉讼代理人：任同志，河南中原法汇律师事务所律师，特别授权。原告新乡市新星房地产开发有限公司（以下简称新星公司）与被告新乡市建新物业管理有限公司（以下简称建新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案，于2016年5月12日作出（2016）豫0702民初569号民事判决，新星公司与建新公司均不服向河南省新乡市中级人民法院（以下简称新乡中院）提起上诉，新乡中院于2016年11月9日作出（2016）豫07民终3367号民事裁定书，撤销本院（2016）豫0702民初569号民事判决，本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新星公司委托代理人徐小淦，被告建新公司法定代表人王瑞英及委托代理人任同志到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止2015年12月31日其所拖欠的34个月房屋使用费共计190400元及利息（利息自起诉之日起以同期银行贷款利率计算至实际清偿日）；2、判令被告返还所承租原告之地下车库；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年元月15日，原被告双方签订《新乡市石榴园小区物业托管协议》一份，其中约定“1#楼、2#楼地下车库约3000㎡,2013年3月1日起部分面积乙方有偿使用，甲方已用面积除外，月使用费5000元。7#楼1层3间月使用费600元。”上述房屋使用费共计每月5600元。协议签订后，原告随即将约定房屋交付乙方使用，乙方却并未依约支付房屋使用费，经多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。被告建新公司答辩称，一、案涉地下室并非按照《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）等国家强制性标准建造的合法的地下车库，也不是人防工程，而是小区的设备间，有大量配电设备、电梯设备、居民用水电泵及维修通道，属于我国物权法第73条规定的建筑区划内的其他公共场所、公用设施，归小区全体业主所有，原告无权对外出租并收取房屋使用费。二、7号楼1层3间属于物业服务用房，根据我国物权法第73条的规定，亦属于小区全体业主所有，原告亦无权对外出租并收取房屋使用费。三、案涉地下室建设工程规划许可证中载明的面积为2078.11平方米，而不是协议中载明的3000平方米，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原被告之间关于地下室的租赁条款显然是无效的，且无效是原告违法扩建引起的，并且地下室还没有通过消防验收，被告不存在任何过错。合同无效是自始无效、确定无效、当然无效，依法对双方当事人不具有法律拘束力，原告无权要求被告支付房屋使用费及利息。四、原被告双方签订的案涉协议属于前期物业服务合同，在2014年5月16日被告与新乡市石榴花园小区业主委员会签订的《试用期物业管理合同书》之日，根据《物业管理条例》第26条关于“前期物业服务合同可以约定期限,但是，期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，即使双方签订的协议有效也应当终止归于无效，被告根本无义务支付2014年5月16日至2015年12月31日期间的房屋使用费。五、原告主张的2015年2月18日之前的房屋使用费已经全部超过1年的诉讼时效。事实上签约当时原告法定代表人熊家清和被告股东刘建新私交很好，当时口头约定如果地下室租出去有收益才需缴纳服务使用费，如没有就不需缴纳费用，这也是原告长期未向被告主张权利的真正原因，因此应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举九组证据及被告所举第二组证据的真实性对方当事人均无异议，本院对其真实性予以确认；对被告所举第一组证据系复印件，第**证据中加盖印章的新乡市石榴花园小区业主委员会系案外人，其未出庭作证，对该两组证据本院将结合其他证据及当事人庭审陈述综合认定。为查明案件事实，本院组织双方当事人对涉案1#楼、2#楼的地下室、7#楼1层3间房屋进行了现场查看，制作了现场勘查笔录并拍摄了相关照片共31张，新星公司对勘查笔录和照片均无异议，认为笔录与照片均能够显示案涉地下室，建新公司依约作为停车位使用并向业主收取相关费用。针对活动中心现状无异议，但建新公司在新星公司已经足额支付业主自治监督和用房的情况下将其向原告所租赁的房屋进行处分与新星公司无关，建新公司应依约支付使用费。建新公司对现场勘验笔录和照片真实性无异议，对新星公司主张有异议，1、因为地下车位的地锁及喷涂字样均是业主个人擅自进行的与我公司无任何关系，我公司并未实际使用地下室，也未就地下室向任何其他人收取任何费用。我们不应当向新星公司支付房租；2、7号楼1层三间本归全体业主所有，业主委员会作为全体业主的代表对该房屋进行处分开设活动中心并无不当。我们收取的每月50元，按年交550元的是车辆服务费（含车位保洁清理、车辆的疏导、路面修补），并非停车费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月15日，新星公司（委托方、甲方）与建新公司（受托方、乙方）签订一份《新乡市石榴园小区物业托管协议》，主要约定甲方委托乙方对石榴园小区实行专业化、一体化物业管理，协议期限为三年，自2013年元月起至2016年元月止；物业管理服务费用为：多层住宅每月0.3元/㎡，高层住宅每月0.5元/㎡，车棚：自行车5元/月，电动车10元/月，电摩、摩托车15元/月，停车管理:地:地下车库每个位置80-100元/月内每位50元/月。甲方委托乙方管理使用的公司资产及使用费用标准（附小区平面图）1、1#楼、2#楼地下车库约3000㎡,2013年3月1日起部分面积由乙方有偿使用，甲方已用面积除外（游戏厅以东部分除外），月使用费5000元。7#楼1层3间月使用费600元。2、7#楼2层3间及3层3间由乙方无偿使用。协议规定的管理期满，本协议自然终止。双方如续订协议，应在该协议期满6个月前向对方提出书面意见……，协议还就委托管理事项、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，新星公司向建新公司交付了租赁物，建新公司开始对石榴园小区提供物业服务，但未向新星公司缴纳过协议所约定的房屋使用费。故新星公司诉至法院，请求建新公司支付截止2015年12月31日共34个月的房屋使用费190400元及利息（利息自起诉之日起以同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止），并返还地下车库。另查明，2002年3月19日，新乡市建设委员会（以下简称市建委）发布新建拆管字[2002]10号拆迁公告，该公告载明的拆迁范围为东至石榴园小区规划路中心线，南至四层、五层楼，西至规划道路中心线，北至规划石榴园大街中心线，拆迁人为新星公司。2002年3月20日，市建委向新星公司（拆迁实施单位）颁发拆许字（2002）第7号房屋拆迁许可证。2003年1月27日，新乡市发展计划委员会（以下简称市发计委）针对新星公司关于石榴园小区项目初步设计的批复下发新计设[2003]31号文件。2003年3月17日，市发计委针对市各有关房地产开发公司关于下达2003年房地产开发项目建设投资计划的通知（第一批）下发新计资[2003]120号文件。2004年7月12日，新乡市重点建设项目开工报告书中载明项目名称新乡市石榴花园，项目法人新星公司，总建筑面积97367平方米，现场已三通一平，具备开工条件，新星公司（建设单位）及相关设计单位、施工单位等在该报告中盖章，新乡市发展和改革委员会作为核准部门亦加盖印章。后新星公司依据上述相关文件和证书，组织人员进行施工建设，2007年8月10日，新乡市公安消防支队出具新公消验字[2007]第82号关于新星公司石榴园小区2#营住楼工程验收合格的建筑工程消防验收意见书，认为该工程达到了原消防设计要求，符合国家建筑工程消防技术标准规定，具备消防安全条件。2008年9月27日，新乡市城乡规划局向新星公司颁发建设工程规划许可证。该许可证附件中载明核准同意新星公司在石榴园大街中段路南按规划建设临路二栋十二层营业住宅楼，两楼尺寸相同，均为十二层板式营业住宅楼，一至二层营业、三至十二层住宅，设地下室停车，地，地下室面积为20781㎡，总面积为25202.56㎡，其中营业面积为4156.22㎡，住宅面积为21046.34㎡。本次建设二栋楼总建筑面积为50405.12平方米。2009年10月14日、2010年9月9日、2010年9月29日、新星公司委托新乡市房产咨询测绘服务中心分别对涉案石榴园小区7号楼、1号营住楼-01层、2号营住楼地下室进行了测绘，建筑面积分别为856.96平方米、1943.35平方米、1529.01平方米。（即1#楼、2#楼地下室测绘面积共计3472.36平方米）为查明案件事实，本院组织双方当事人对涉案1#楼、2#楼的地下室、7#楼1层3间进行了现场查看，涉案地下室现状有一个出入口，另一个出入口末端有水泥硬化格挡，格挡后面有一堵封闭的墙，封闭的墙中间有一扇可开启的小门。车库有小部分车辆停放，车库内随处可见喷涂的“自有车位”等字样，并安装有停车隔离锁，车库中某段放置有冰箱、消毒柜、清水池，并接有水电，旁边有一间屋子，建新公司法定代表人称“平时有人往这边来吃饭聚聚，是小区里的业主”。在开放的出入口附近排污管道有漏水迹象，建新公司法定代表人称“上个月底刚换过，每隔一年都要更换一次，平时我们对该车库也没有管理过，没有安装灯具，地，地下车库是小区业主自行占用的们并没有管理，地，地上车位有专人管理按照每年550元的标准进行收费，地，地上车位并不固定不允许业主安装地锁”。对此新星公司办公室主任称“每个业主车辆进入小区都要买卡才能进来，所以停在地上地下都可以，都是交过费的”。7#楼1层3间房屋为石榴园小区活动中心，放置有麻将桌椅、棋牌桌椅和小朋友活动玩具。建新公司法定代表人称“平时活动中心由小区业主委员会管理”，新星公司办公室主任称“交付时这三间房有三个门向北开着，并不是现在向南开着的一个门。”庭审中，建新公司称“车库刚交付我们时封闭一端是个卷闸门，以前一直没有开过，因前段时间换下水管时，味道难闻，我们就把卷闸门打开了，外面的水泥格挡和小门是别人加盖的。”新星公司称“卷闸门以前就有，钥匙我们也已经交付，我们交付的车库都是能够使用的，其后所出现的导致不能正常使用情况均是由建新公司管理不善导致”；建新公司还称“在小区业主车辆进入小区大门时需要刷卡，每个卡按每月50元每年550元标准交费，是车辆服务费（含车位保洁清理、车辆的疏导、路面修补），但针对地上地下均未收取车位费”。本院认为：一、关于新星公司与建新公司签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》效力问题。该协议系双方真实意思表示，其中关于“1#楼、2#楼地下车库约3000㎡,2013年3月1日起部分面积乙方有偿使用，甲方已用面积除外，月使用费5000元。7#楼1层3间月使用费600元”的约定，新星公司提供了新乡市城乡规划局于2008年9月27日向其颁发的建设工程规划许可证，该许可证载明了核准同意新星公司在石榴园大街中段路南按规划建设临路二栋十二层营业住宅楼，设地下室停车，证明新星公司经批准对1#楼、2#楼地下室进行了投资建设，故就地下室双方约定月使用费5000元，不违反法律、行政法规效力性强制规定，该约定合法有效，但新星公司至今未能提供7#楼相关建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方就7#楼1层3间月使用费600元的约定应属无效；二、关于建新公司应否支付房屋使用费及返还地下室问题。基于上述分析，双方就地下室月使用费5000元的约定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，根据建新公司庭审陈述和现场勘查情况，可以认定新星公司已将案涉地下室交付建新公司使用，建新公司应依约支付地下室使用费，对于建新公司辩称“签订合同后未实际管理使用，双方口头约定地下室租出去有收益了按约定交费，没有收益就不需支付费用”的意见，对此，双方在协议中对地下室的管理费用进行了相关约定，证明案涉地下室是作为车库交付使用的，至于建新公司是否按照该协议约定的标准向业主收取地下车库管理费是建新公司与业主之间的关系，建新公司不能以此拒绝向新星公司支付使用费，且建新公司在向业主每年收取550元车辆服务费的情况下，对业主在地下停车的行为不予阻止，从而获取了由地下室增加的车位而带来的收益，建新公司如认为地下室不能使用，其应及时在合同期内向新星公司提出主张，故对地下室是否使用系建新公司自身问题，新星公司并无明显过错，建新公司的上述辩解意见，无证据支持，理由不能成立，本院不予采纳。因此，建新公司应当依照双方协议约定的月使用费5000元标准向新星公司支付地下室使用费。因协议已于2015年12月31日到期，双方未再续签协议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，建新公司应当返还地下室。另，就7#楼1层3间使用费问题，虽该相关约定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，出租人可以主张该部分房屋使用费，故新星公司主张7#楼1层3间使用费的请求，于法有据，本院予以支持。至于7#楼1层3间房屋权属问题，本院认为与本案非同一法律关系，本案不予审理。三、关于本案房屋使用费是否超过诉讼时效的问题。双方协议约定的租赁期间为2013年3月1日起至2015年12月31日止，未对付款期限进行约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案2013年3月1日起至2014年2月28日期间的租赁费应于2014年2月28日支付，该期间租赁费诉讼时效至2015年2月28日届满；自2014年3月1日起至2015年2月28日期间的租赁费应于2015年2月28日支付，该期间租赁费诉讼时效至2016年2月28日届满；自2015年3月1日起至2015年12月31日期间的租赁费应于2015年12月31日支付，该期间租赁费诉讼时效至2016年12月31日届满；综上，新星公司于2016年1月18日向本院提起诉讼，其主张的2013年3月1日起至2014年2月28日期间的租赁费诉讼时效至2015年2月28日届满，其未能举证在此期间存在诉讼时效中止、中断的事由，故该期间的租赁费已过诉讼时效，对该部分主张，新星公司应承担举证不能责任，本院对此不予支持；对新星公司主张的2014年3月1日至2015年12月31日期间的使用费，因未超过诉讼时效，建新公司应当支付，双方约定地下室月使用费为5000元，7#楼1层3间月使用费600元，2014年3月1日至2015年12月31日共计22个月，该期间使用费合计为123200元（22个月×5600元）。另，因建新公司逾期支付使用费，属违约，新星公司主张从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，理由正当，故本院予以支持。综上所述，对新星公司的诉讼请求本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，经本院审判委员会讨论研究决定,判决如下：一、新乡市建新物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付新乡市新星房地产开发有限公司房屋使用费123200元及利息（利息以123200元为基数，自2016年1月18日起至本判决确定的履行期间内实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、新乡市建新物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向新乡市新星房地产开发有限公司返还双方2013年1月15日签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》第七条第1款所约定的地下车库；三、驳回新乡市新星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元，由新乡市建新物业管理有限公司负担2723元，由新乡市新星房地产开发有限公司负担1485元。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  裴梅玲审 判 员  李艳利人民陪审员  赵 定二〇一七年六月二十六日书 记 员  缑泰复附：本案证据目录一、原告向本院提供证据和证明目的如下：证据一、新乡市建设委员会下发的新建拆管字（2002）10号拆迁公告、许拆字（2002）第7号房屋拆迁许可证、新乡市发展计划委员会下发的新设计（2003）31号文《关于石榴园小区项目初步设计的批复》、新乡市重点建设项目开工报告书、新乡市公安消防支队下发的新公消验字（2007）第82号建筑工程消防验收意见书各一份。证明目的：1、因案涉石榴园小区拆迁安置小区，被新乡市人民政府划定为新乡市重点民生工程，由新乡市人民政府大型项目管理办公室负责管理监督。2、案涉小区经新乡市建设委员会、新乡市发展计划委员会、新乡市人民政府大型项目管理办公室依法审批核准后，由原告新星公司进行投资建设。3、案涉小区已通过验收并实际交付使用。4、案涉小区地下车库等相关房产使用权、收益权应依法归小区投资建设者新星公司所有。证据二、新乡市发展计划委员会下发的新计资（2003）120号文《关于下达2003年房地产开发项目建设投资计划的通知》、新乡市城乡规划局下发的建字第410700200800100号建筑工程规划许可证各一份。证明目的：1、在新乡市发展计划委员会对外公示的房地产开发项目建设投资计划中，案涉小区营业面积及地下车库面积全部单列，并未计入小区住宅面积中。2、建筑规划许可证显示：（1）地）地下车库所处两栋**临街营住楼由新星公司投资修建2）两栋楼房尺寸相同，均为十二层板式营业住宅楼，剪框结构，设地下室停车。（3）两栋十二层营住楼建筑面积为50405.12平方米，每栋面积为25202.56平方米，其中：一至二层营业，面积为4156.22平方米，三至十二层住宅，面积为21046.34平方米。（4）建筑规划许可证显示两栋营住楼建筑总面积中，同样不包括地下室面积，地下，地下室面积部分仍旧单列div>证据三、新乡市石榴园小区物业托管协议一份。证明目的：1、新星公司与建新物业签订物业托管协议，约定期限为3年，自2013年元月起至2016年元月止。2、自2013年3月1日起，地下，地下车库除新星公司已用部分外面积由建新物业有偿使用，月使用费5000元。7号楼1层3间月使用费600元。3、7号楼2层3间、3层3间交由建新物业作物业用房，免费使用。证据四、（2013）红民二初字第154号民事判决书一份。证明目的：新星公司作为案涉小区的投资建设者，对案涉小区的相关房产具有合法的出租、使用及收益权利。证据五、现场查看笔录、（2016）豫0702民初569号判决书各一份。证明目的：1、案涉小区地下车库一直处于正常使用状态。2、建新物业每年车位向业主收费600元。证据六、国有土地使用权证(新国用2002字第020411号、020412号、020413号)，三份国有使用土地证均能证明石榴园小区土地使用者为新星公司.证据七、石榴园小区7号楼、1号2号地下室测绘图各一份，证明目的：7号楼建筑面积为856.96平方米，新星公司交付建新物业的2层三间3层三间足以符合新乡市人民政府第21号文，新乡市物业管理实施办法第44条所规定的5万平方米以上应配套业主自治监督和物业管理用房面积应为总建筑面积0.2%的规定。同时证明1号、2号楼地下室建筑面积约为3400余平方米，能够与双方所签订的房屋租赁合同中约3000平方米地下室相互印证。三份测绘图均是由新乡市房管局所下属的新乡市房产咨询测绘服务中心所出具，委托人均为新星公司，如新星公司并非在房管局备案的石榴园小区相关权益所有人，新乡市房管局不可能接受新星公司的测绘申请，市房管局下属的测绘中心也不可能向新星公司出具测绘图，前两组证据相互印证足以证明案涉石榴园小区是由新星公司投资开发建设。根据物权法142条的规定，建设用地使用权人建造的建造物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。新星公司所提供证据足以证明所主张的事实，建新物业主张地下室，7号楼相关权益另有他人，应当提供相关证据予以证明，即建新物业所主张的地下室，7号楼所谓的权益享有人曾与地下室7号楼相关的法定享有人签订协议以证明新星公司将该部分权益予以转让。证据八、(2013)红民二初字154号、(2016)豫07民终402号文书的移送执行书两份，即红旗区人民法院受理这些案件通知书均证明贾燕、赵彦军应向新星公司支付租金，以证明石榴园小区相关权益享有人为新星公司。证据九、国有土地使用权证原件和商品房预（销）售许可证原件，证明与我方前述所提交的建筑规划许可证相互印证，以此证明案涉地下室不管是从规划许可审批还是预售登记手续备案均独立于石榴园小区其他楼房且该地下室也没有计入石榴园小区出售面积，依照物权法规定独立地下室产权问题应由开发单位与小区业主通过签订协议的方式约定出租或出售，本案中新星公司并未与石榴园小区居民签订协议对地下车库进行处分，故其相应权利应由新星公司享有。二、被告向本院提供证据和证明目的如下：第一组证据、照片8张。证明案涉地下室并未按照《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）等国家强制性标准进行设计、建设和验收，且仅有一个出入口，不具备车库的使用性能，无法作为车库正常使用。原告自始至终不能将符合国家标准的车库交付给被告使用，其行为已经构成根本违约，导致被告的合同目的根本无法实现，作为守约方，被告无需向原告支付房屋使用费。第二组证据、1、新乡市业主委员会备案表一份；2、2014年5月16日被告与新乡市石榴园小区业主委员会签订的《试用期物业管理合同书》一份；3、2014年10月1日被告与新乡市石榴园小区业主委员会签订的《物业管理合同书》一份；4、2015年10月1日被告与新乡市石榴园小区业主委员会签订的《物业管理合同书》一份；5、2016年3月9日新乡市石榴园小区业主委员会出具的情况说明一份。以上证据证明：1、在案涉新乡市石榴园小区业主委员会成立后，被告与该业主委员会签订了试用期物业管理合同，并续签物业管理合同至今，根据《物业管理条例》第26条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，在2014年5月16日被告与业主委员会签订试用期物业管理合同书之日，原被告之间签订的协议即使有效也应当终止归于无效，被告根本没有义务支付2014年5月16日至2015年12月31日期间的房屋使用费，而原告主张的2015年2月18日之前的房屋使用费又全部超过诉讼时效，因此，被告无需向原告支付任何房屋使用费；2、被告向业主收取每年600元的费用，是车位及其使用管理服务费用，在被告与业主委员会签订的合同中有明确约定，针对的仅是小区的地上停车位，被告并未就本案诉争的地下室向业主收取任何费用，亦未获取任何收益。第三组证据、2016年4月11日新乡市石榴园小区业主委员会出具的情况说明两份。证明：1、案涉地下室既不是依法建设的车库，也不是人防工程，应当归小区全体业主所有，原告无权对外出租，更无权收取房屋使用费。地下。地下室的停车隔离锁等并非被告安装有车位”等字样亦非被告喷绘，被告不可能这样进行喷绘，显然是部分业主和外来人员抢占的结果。被告就地下室并未收取任何费用，亦未对外租赁，未获得任何收益。2、包括1层3间在内的7号楼整体上属于物业用房，应归全体业主所有，原告无权对外租赁，亦无权收取房屋使用费，该1层3间现为小区老年活动中心。