福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0104民初1078号 原告：陈闽贵，男，1971年12月16日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：吴振川，男，1950年10月13日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：福州仓前山房地产开发有限公司，住所地：福州市仓山区工农街36号下池小区19号-21号楼连接体二层。 委托诉讼代理人：李学磊、谭勇，福建世好律师事务所律师。 原告陈闽贵与被告福州仓前山房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈闽贵委托诉讼代理人吴振川、被告福州仓前山房地产开发有限公司委托诉讼代理人谭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2014年3月10日至2016年3月9日两年商品房买卖逾期办证违约金20503.51元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告原居住在仓山区，因南江滨道路建设及周边旧屋区改造房屋拆迁，被告福州仓前山房地产开发有限公司系拆迁人。2005年1月6日，原告（乙方）、被告（甲方）及拆迁实施单位（丙方）福州市仓山区拆迁工程处三方签署拆迁补偿安置协议书，被告（甲方）同意安置原告（乙方）住宅一单元，建筑面积75平方米。其后，原告于2005年1月29日向被告缴纳第一期安置房预收款40906.28元，2011年12月19日又交款65219.55元，两次合计交款106125.83元。经抽签排号选房，原告自选安置房玉岛苑×号楼×单元。2011年12月19日被告交房，原告入住该单元房。被告交房后，至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，侵犯了原告权益。被告在交房时，向原告发放《福建省新建商品住宅质量保证书》和《福建省新建商品住宅使用说明书》，在《福建省新建商品住宅质量保证书》中，被告表示“本公司对提供销售的福州市仓山区朝阳路278号住宅，在其结构、部件、设施、维修方面作出下列质量承诺和保证”，在《福建省新建商品住宅使用说明书》中明确表示“尊敬的住户，感谢您惠购本公司开发的福州市仓山区朝阳路278号住宅”。这些也都表明，在南江滨道路建设及周边旧屋区改造房屋拆迁安置中，原告以获得的房屋拆迁补偿款和部分现金向被告购买商品房，原告和被告双方所形成的是商品房买卖关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于拆迁补偿安置房屋的规定，也表明拆迁补偿安置房屋纳入商品房买卖范畴。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自合同订立之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。由于被告的原因，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，利益受到损害，被告应该向原告支付违约金。原告和被告没有签订商品房买卖合同，也没有约定利率及违约金，因此可以也应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告向被告追讨的是2014年3月10日至2016年3月9日两年商品房买卖逾期办证违约金，至于2014年3月9日之前被告应该支付的违约金，按照相关法律规定，因已过诉讼时效，原告不再追讨。 被告辩称，1.诉争房屋所在地方分为九个地块建设，产权登记应在南江滨地区的九个地块安置房改造项目全部竣工后满两年方可办理，目前尚有地块未竣工交付，故被告不存在逾期办理产权登记的违约行为；2.原、被告双方是拆迁补偿安置合同关系不是商品房买卖合同关系，原告根据《最高院关于审理商品房买卖合同处理纠纷的若干问题的解释》主张逾期办理产权登记的违约金，属于适用法律错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告提交的福建省新建商品住宅质量保证书及福建省新建商品住宅使用说明书，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不能就此认定当事人所签协议性质属于商品房买卖合同。原告提交的福州实力物业管理有限公司预收物业管理、预交公共水电周转金及装修垃圾清运费收据，结合商品住宅使用说明书、商品住宅使用说明书，能够体现原告于2011年12月收房入住玉岛苑×号楼×单元。被告提交的南江滨旧屋改造规划图，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年1月6日，被告福州仓前山房地产开发有限公司作为拆迁人、福州市仓山区拆迁工程处作为拆迁实施单位与原告陈闽贵作为被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议书》，其中载明：经榕房拆许字（2004）第060号房屋拆迁许可证批准，福州仓前山房地产开发有限公司委托福州市仓山区拆迁工程处对陈闽贵坐落于仓山区工农路振兴巷2号×座×号房屋实施拆迁，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下产权协议：陈闽贵被拆除房屋总建筑面积55.91㎡，福州仓前山房地产开发有限公司同意安置陈闽贵住宅75户型计一单元，陈闽贵要求产权调换安置房，其产权归陈闽贵所有，安置房调换费69285.8元。福州仓前山房地产开发有限公司应付给陈闽贵各项补助费合计40906.28元，陈闽贵同意扣除补偿、补助费等40906.28元，另交28379.52元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补……。签订协议后，被告于2009年12月18日经选房确定安置房为福州市仓山区朝阳路278号。被告分别于2005年1月29日、2011年12月19日向原告出具安置房预收款40906.28元、玉岛苑×-×收款65219.55元的收款收据。2011年12月，原告收房入住。 本院认为，本案系双方当事人对于因房屋拆迁发生的产权调换而订立的拆迁补偿安置协议引发的相关纠纷。从《拆迁补偿安置协议书》内容看，首先，被告系作为拆迁人对原告房屋进行拆迁，而原告系作为房屋被拆迁人接受拆迁安置的涉案房屋，而非作为房屋买受人接受涉案房屋。其次，原告所交付的款项，系涉案房屋的作价扣除被告应给原告的补偿款后所得的房屋差价款，而非纯粹的购房款；故本案涉案房屋系产权调换房屋，原、被告所签协议涉及房屋拆迁产权置换。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第七条明确规定了司法解释适用的情形，但并未规定司法解释第七条规定情形之外的在履行拆迁补偿安置协议过程中发生的其他纠纷也应适用该司法解释。原告因涉案房屋的权属证书未办理，要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由被告支付逾期办证违约金，于法无据。在双方当事人所签《拆迁补偿安置协议书》中并未约定被告应为原告办理房屋权属证书的时间及逾期办证应承担的违约责任。综上，原告关于被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于约无据，于法不合，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百二十五条规定，判决如下： 驳回原告陈闽贵的诉讼请求。 案件受理费310元，由原告陈闽贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年六月二十二日 书 记 员  林雪玉 附一：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。