浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初6635号原告沈美玲，女，1950年2月4日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人（特别授权代理）李卫国，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。被告庞国石，男，1942年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人（特别授权代理）马郁飞、王田英，杭州市天恒法律服务所法律工作者。被告庞磊，男，1969年1月19日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原告沈美玲诉被告庞国石、庞磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，于2016年12月1日、2017年3月21日两次公开开庭进行审理，本案现已审理终结。原告沈美玲诉称，原告和庞国��系夫妻关系，双方于1995年11月6日登记结婚。1998年8月18日，庞国石隐瞒组织以单身为由向房产所在单位杭州龙山化工总厂申请购买公有住房。1999年4月14日，庞国石与杭州龙山化工厂签订了《公有住房买卖协议书》，并用夫妻共同存款支付了购房款。2015年下半年，庞国石提出离婚之诉，后经法院调解，庞国石撤回起诉。2016年5月31日，庞国石又提出离婚之诉，在庭审期间，庞国石隐瞒房管局，以单身名义要求把房产卖给婚生子庞磊名下，房管局在受骗的情况下把房产过户到庞磊名下。原告认为庞磊明知其亲生父亲在办理离婚期间，却恶意以买卖的名义向其父亲购买房产，目的是配合庞国石恶意转移夫妻共同财产。原告认为，在原告与庞国石离婚期间，庞国石与庞磊名义是买卖，实际上是庞磊为了配合庞国石转移原告与庞国石的夫妻共同财产，属于非善意第三人，庞国���也无权单独处分夫妻共同财产，也是非表见代理人，庞国石与庞磊之间的房屋买卖合同属于无效。诉讼请求：1、判令二被告商品房买卖合同无效；2、判令两被告支付原告律师代理费人民币15000元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告庞国石辩称，1、沈美玲与庞国石之间在本案发生前已有离婚纠纷，主要矛盾在于婚内两套房产的所有权问题。被告庞国石与原告通过协商，双方就房产基本达成口头和解，庞国石同意原告名下的房产由原告处置，同时原告同意庞国石处置案涉房产。案涉房产的转让已经过原告的同意，所以被告在之前的离婚诉讼中才会撤诉。如果案涉房产卖给其他人，可能会让被告没有住所，所以卖给庞磊，房产价格略低于市场价，以120万元卖给被告庞磊，所取得的钱投资到庞国石女儿的餐饮业。2、庞国石委托儿子庞磊去房产部门询问��户情况，房产部门称不需要两夫妻共同前去办理手续，所以就没有让原告去，两被告共同去办理的过户手续。3、从买卖的性质上说，虽然买受人身份特殊，庞磊系庞国石的儿子，但是从对价的交付以及金额，并通过房产部门的审核，对于买受人属于善意取得。从法律上来讲，被告庞国石是有处分权，也能实际处分案涉房产，因此合同是有效的。4、从诉争房产的历史沿革来看，是以庞国石名义申请购买的房改房，是在其婚前就已经承租并居住，始终属于庞国石婚前财产。案涉房产是庞国石与前妻婚姻存续期间于1988年从杭州龙山化工厂承租的公房，当时承租人虽然是庞国石，但是化工厂属于萧山，按规定，必须有杭州户口才能享受福利，当时只有被告庞磊是杭州户口，才使得庞国石与前妻享受福利，1997年之前户主均是庞磊。房改时庞国石与沈美玲已再婚，在购买案��公有住房时，原告已经享受了自己购买公房的份额，购买案涉房屋时是杭州龙山化工厂帮庞国石填写，化工厂也知道庞国石再婚的事实，龙山化工厂为避免双重享受福利的情况，才在填写表格的时候写丧偶，以丧偶名义申请房改房，庞国石并非隐瞒再婚的事实。公有住房申请表只填写子女的事实，是出于户口的考虑，原告也非常清楚申请的时候是以庞国石的名义申请。因此，案涉房屋属于庞国石的婚前财产。被告庞磊辩称，1、2016年8月父亲来找我，为了以后的养老生活，希望卖掉采荷的房子，希望卖给我，因为他需要钱，并且可以继续住下去；作为儿子，我觉得应该帮忙。2、案涉房屋转让合同是按照合法程序进行的，在房屋交易之前我咨询过房管中心，房管中心告知只要我父亲一人即可办理买卖手续，房价120万元确实是低于市场价，我卖房是为了投资获得增值和租金收入，为了抵消租金损失，所以略低于是市场价，我也交了契税。我具备善意取得的条件，取得房屋合法。3、案涉房屋的来源是我父母是龙山化工厂的双职工，从进厂一直住在宿舍；1986年我考入杭州的大学，1988年申请公租房的时要求必须有杭州户籍，当时我的户口在杭州，条件符合分房的要求，因此承租到案涉房屋；1990年我毕业后，户口迁到案涉房屋，当时我父母及妹妹户口均在萧山，因此户主是我；1992年我母亲病重，经派出所同意户口迁至案涉房屋，同时我妹妹也随母亲迁址；1994年我申请单位婚房，1995年初我分到房屋后搬出案涉房屋；案涉房屋是龙山化工厂分给我父母的福利房屋，因此是我父母的，我母亲在1994年去世，父亲一直居住在其中，房屋有一半是我母亲。4、当时福利分房是以租赁的形式，享有的是居住权，1999年作为房改房购买的，1999年房改房的时候父亲以自己名义申请购买，使用的工龄是同时使用了我父母的工龄折扣。5、之前我父亲动过手术，身体不是很好，因此要有资金保障，受到国外启发，以房养老，因此将房屋卖给我或者妹妹，既有钱又可以居住。原告沈美玲向本院提交以下证据：1、房屋产权信息查询记录1份，证明被告庞国石名下的房产系婚后共同财产的事实。2、公有住房买卖协议书1份，证明庞国石婚后于1999年4月14日购买公有住房的事实。3、公有住房出售价格表及专用票据各1份，证明庞国石用婚后共同资金购买房产的事实。4、公有住房申请表1份，证明庞国石隐瞒组织其已再婚的事实，恶意没有把原告添加到家庭成员，想隐瞒夫妻共同财产的事实。5、结婚证1份，证明1995年11月6日双方登记结婚的事实。6、��屋信息1份，证明庞国石与庞磊互相串通，在离婚期间恶意转移财产的事实。7、律师费发票1份，证明原告支出律师费的事实。8、应诉通知书1份，证明房产过户期间，原告与庞国石正在诉讼离婚期间的事实。9、户籍信息1份，证明庞国石与庞磊系父子关系的事实。经庭审质证，被告庞国石、庞磊对原告沈美玲提供的证据1三性没有异议，权利人是庞国石，共有情况无。对证据2、3、4、三性没有异议，1999年4月14日购房公有住房是事实，但原告刻意遗漏档案中另一份证据，庞国石用自己32年工龄购买住房的事实，在档案馆中还有其他两份证据：工龄证明单及1993年4月1日龙山化工厂发放的租用证，可以证明房屋属于庞国石的婚前财产，虽然登记时间是在婚后，填写的时候也是据实填写，公有住房一直属于庞国石以及其前妻、儿子、��儿四人共同承租，前妻去世后，庞国石用自己工龄购买的属于个人财产。对证据5无异议。对证据6、单身声明具结书是当时办理过户时，庞国石应房产部门的要求填写，也征询过房产部门的意见，为了与1998年11月30日填写的价格申报表一致，所以才会在“丧偶后至今未再婚”栏打钩，并非刻意隐瞒，该份证据不能达到证明目的。对证据7，原告为了诉讼聘请代理人，费用应当自行承担。对证据8、离婚是因为对房屋属于婚前财产还是夫妻共同财产有分歧才会诉讼，因为双方已经同意房产处理，所以庞国石才会撤诉，庞国石将房屋卖给庞磊有相应的来龙去脉。对证据9没有异议。本院对原告提供的证据1-9形式真实性予以确认。被告庞国石向本院提交以下证据：1、杭州市区购买公有住房申请表1份，证明庞国石购买案涉房屋的工龄均是用庞国石的工龄；1998年11月30日填写价格申报表时，购房人配偶姓名填写谢招娣，状况为死亡，是因为原告在1995年已经以其个人名义申购一套房改房并签订了买卖合同，未支付房款，庞国石当时的职务为高级工程师，出于单位对庞国石的照顾或者政策，填写配偶死亡，原告是知道该情况的，原、被告之间的婚姻介绍人是原告的妹夫，庞国石不存在隐瞒现有婚姻状况。2、杭州龙山化工厂1993年4月1日向庞国石颁发的租用证1份，证明在原告与庞国石结婚之前，一直都是以庞国石的名义租用公房。3、原告购买公房的档案记录1组，证明原告的公有住房买卖合同签订时间1995年6月29日，原告以个人名义购买公房，但是在合同中明确表述付清房款后所有权归原告，原被告结婚之后，原告没有收入来源，原告用共同收入购买该房，出于房改政策的限制，该套房产登记时���为2000年，通过该证据证明庞国石提起离婚诉讼，是因为双方对房产的性质有矛盾，因对双方都有不利，所以双方才和解的。经庭审质证，原告沈美玲对被告庞国石提供的证据1真实性没有异议，恰证明庞国石隐瞒原告，没有将原告作为配偶。对证据2，内容虚假，配偶应该是原告，工龄是享有房屋优惠，而非买卖房屋的条件，申请表都是婚后签订的，也是用婚后共同财产购买的房屋，属于共同财产。对证据3，原告的申请表没有异议，是原告婚前购买的，与本案无关，原告在签订合同的时候款项就已经支付了，收据是事后开的，款项是在办理契证前就已经交付，原告当时的收入是比较高的。经庭审质证，被告庞磊对被告庞国石提供的证据均无异议。本院对被告庞国石提供的证据1-3形式真实性予以确认。被告庞磊向本院提交以��证据：1、杭州市房屋转让合同1份，证明房屋买卖双方之间成立合法有效的房产买卖合同。2、杭州市国有土地使用权出让合同1份，证明房屋买方庞磊合法从杭州市国土资源局受让采荷小区红菱9幢3单元203室房屋。3、房屋交易告知单（房屋转让）1份，证明房屋买卖双方之间成立合法有效的房产买卖合同。4、中国工商银行电子回单3份，证明房屋买方庞磊遵守合同一次性向房屋卖方付清购房款120万元。5、付款收据5张，证明房屋买方庞磊已经依法缴纳房屋买卖的各项费用。经庭审质证，原告沈美玲对被告庞磊提供的证据1三性均有异议，出卖人庞国石无权处分，合同无效，两被告系父子关系，交易时间是2016年8月22是庞国石撤回离婚诉讼的当天，交易是虚假的。对证据2形式上的真实性没有异议，但是内容上的真实性有异议，是两被告虚假向国土局提供资料，骗取房产。对证据3鉴于两被告之间的特殊关系，庞国石提供虚假材料导致房管局受骗，庞国石是无权处分。对证据4形式上的真实性没有异议，内容真实性有异议，是虚假的，两被告系父子关系，很有可能同一笔钱相互转汇，庞磊明知原告与庞国石在离婚期间且原告对该房屋享有份额，交易的真实性有异议。对证据5两被告串通，缴纳费用不代表房屋买卖合同已经成立，是否缴纳与原告无关。经庭审质证，被告庞国石对被告庞磊提供的证据均无异议，法律没有规定父子之间不可能买卖，正是基于双方是父子关系，为了保障庞国石以后有地方住才卖给庞磊；关于庞国石与原告的离婚诉讼，2016年8月19日庞国石提出撤诉，是因为双方达成和解，2016年8月22日庞国石与庞磊签订房产买卖合同，裁定书出具日期与买卖合同签订日期是同一天属于巧合；即便案涉房产属于夫妻共同财产，根据相关法律规定，无法撤销，况且庞国石出售房产是征得原告同意，也向房产交易部门征询过意见，符合条件。本院对被告庞磊提供的证据1-5形式真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：沈美玲与庞国石于1995年11月6日登记结婚，两人均系再婚，庞磊系庞国石与其前妻共同生育的儿子。2016年8月22日，庞国石与庞磊签订《杭州市房屋转让合同》将庞国石名下位于杭州市江干区采荷红菱9幢3单元203室的房屋转让给庞磊，房屋转让总价为人民币120万元，并于当天办理了房屋产权变更手续；庞磊交纳了案涉房屋买卖契税和土地出让金并向庞国石交付了购房款120万元。庭审中，庞国石自认已将该款项投资到其女儿的餐饮业。在签订房屋转让合��时，庞国石向杭州市国土资源局提交《单身申明具结书》1份，内容是关于现实际婚姻状况，庞国石在丧偶后至今未再婚一栏打勾。案涉房屋系庞国石通过公有住房购买方式取得房屋所有权。在购买该房屋之前，庞国石向杭州龙山化工厂承租该房屋，1993年4月1日办理的《杭州市单位自管住宅租用证》显示：承租人为庞国石，承租期限1993年4月起至1998年3月止。1998年8月20日，在《杭州市区购买公有住房申请表》中申请人庞国石家庭成员情况填写为庞磊、庞晓蕾；1998年11月30日《杭州市市区公有住房出售价格申请表》购房人庞国石配偶姓名填写为谢招娣、身份情况为死亡；1999年4月14日，《公有住房买卖协议书》中住房购买人为庞国石；1999年9月14日，该房屋进行产权登记，登记权利人为庞国石。另查明，沈美玲于1995年6月29日签订《公有住房���卖合同》，购买位于杭州××室房屋；2000年9月19日该房屋进行产权登记，登记权利人为沈美玲。1995年11月6日，沈美玲与庞国石已登记结婚，而1998年、1999年庞国石在购买公有住房的材料中均未体现沈美玲的名字，基于以上情况，本院致函杭州市住房保障和房产管理局，询问庞国石取得案涉房屋是否符合相关房改政策规定，案涉房屋所有权是否存在权利瑕疵。2017年6月8日，杭州市住房保障和房产管理局函复我院，内容为：1995年，沈美玲以单身名义购买了杭州铁路分局公有住房，地址莫邪塘西村3幢13号301室，建筑面积41.65平方米；1998年8月，庞国石以丧偶单身名义申请购买杭州龙山化工总厂单位自管房，地址采荷红菱9幢3单元203室，建筑面积67.04平方米。沈美玲和庞国石于1995年11月6日登记结婚，故庞国石在1998年8月购买案涉房屋采荷红菱9幢3单元203室时未如实提供配偶沈美玲的相关信息，且根据当时房改政策，一户家庭只能购买一套房改房。为此，按照《关于进一步规范撤销房改相关程序的通知》（杭房改办[2009]25号）相关规定，采荷红菱9幢3单元203室房改购房需办理房改审批撤销手续。还查明，2015年11月26日，庞国石向本院起诉要求解除与沈美玲的婚姻关系，经本院调解和好。2016年6月1日，庞国石再次向本院起诉要求解除与沈美玲的婚姻关系，之后庞国石于2016年8月19日向本院提出撤诉申请，本院于2016年8月22日作出准予庞国石撤回起诉的民事裁定书。2016年8月26日，沈美玲起诉至本院要求判令庞国石与庞磊的房屋买卖合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。暂且不考虑庞国石在购买案涉采荷红菱9幢3单元203室房屋时未如实提供其配偶沈美玲的相关信息，是否导致房屋存在权属问题。本案中，沈美玲与庞国石于1995年11月6日登记结婚，庞国石于1998年8月20日申请购买案涉公有住房时双方已是夫妻关系，虽然案涉房屋系庞国石婚前承租，但是婚后用夫妻共同财产购买，即使房屋权属证书登记在庞国石名下，应当认定案涉房屋为庞国石和沈美玲的夫妻共同财产；庞国石未经沈美玲同意，无权单独处分该房屋；且庞国石未举证证明其将房屋出卖给庞磊系经过沈美玲同意。关于庞磊能否善意取得案涉房屋所有权的问题，善意取得的构成要件之一为虽然处分人是无权处分，但受让人取得不动产或动产时是善意的。庭审中，庞国石陈述因为案涉房屋的权属问题，导致其与沈美玲产生矛盾，其才两次起诉至本院要求解除与沈美玲的婚姻关系；庞磊作为庞国石儿子对庞国石与沈美玲之间的矛盾应当是知情的，在未经的沈美玲同意的情况下，庞磊向庞国石购买案涉房屋显属非善意。另外，在案涉房屋转让时，庞国石向杭州市国土资源局提供《单身申明具结书》，现实婚姻状况勾选择丧偶后至今未再婚；而庞磊是与庞国石共同办理房屋转让手续的，对庞国石提交的《单身申明具结书》应当是知情的，《单身申明具结书》与庞国石已与沈美玲再婚的事实不符，故庞磊是非善意的。综上，本院认为庞磊在购买案涉房屋时是非善意的，不构成善意取得，庞国石与庞磊之间的房屋转让合同无效。关于原告主张律师代理费15000元由被告承担的诉请，无相关法律依据，本院不予支持。如果因庞国石在购买案涉采荷红菱9��3单元203室房屋时未如实提供其配偶沈美玲的相关信息，导致违反相关政策规定、导致房屋权属存在问题，应由相关房产管理行政部门予以处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、确认庞国石与庞磊于2016年8月22日签订的《杭州市房屋转让合同》无效；二、驳回原告沈美玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币175元，财产保全费人民币5000元，合计人民币5175元，由被告庞国石、庞磊承担。原告沈美玲于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告庞国石、庞磊于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  晁 敏人民陪审员  谢舒萍人民陪审员  韩忠玉二〇一七年六月三十日书 记 员  石 娜