广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0127民初922号 原告：黄小梅，女，1975年6月1日出生，壮族，住横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 被告：广西太阳房地产开发有限公司，住所地横县横州镇公园路**。 法定代表人：张金存，该公司经理。 委托诉讼代理人：龙思海，广西辉博律师事务所律师。 原告黄小梅与被告广西太阳房地产开发有限公司（以下简称太阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄小梅的共同委托诉讼代理人苏钒，被告太阳公司的委托诉讼代理人龙思海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小梅向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告违约金10000元。诉讼过程中，原告明确违约金计算方式为从被告逾期备案之日起计算至2017年1月23日止，并以10000元为限。事实和理由：2013年10月16日，原告与被告签订1份《商品房买卖合同》，其中第三条约定被告将位于横县出售给原告；第四条约定总房款为488781元；第八条约定出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位）验收合格；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款。但被告违反合同第十五条的约定，至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且用原告购买的房屋设定抵押，致使原告至今未能取得所购商品房的房屋所有权证。被告的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但该约定的违约金明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，本案违约金应调整增加为按已付房价以被告实际违约时间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计付违约金，即被告应支付原告违约金10000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，原告特诉至法院，请求法院作出公正的判决。 被告太阳公司辩称，一、原告的起诉状是否真实、合法、有效，请法院依法予以查明。据被告太阳公司了解，本案是由别有用心的人故意以房屋已被开发商抵押贷款，业主所接受的房屋不一定为业主所有为由，鼓动不明真相的当事人提起的诉讼，但不排除个别人利用所掌握的业主信息而以他们的名义提出起诉的可能，经被告太阳公司将起诉状与合同书的签名对照看，无法辨明起诉状为原告亲自所签，为确保诉讼人的权利，请法院依法予以核实。二、被告太阳公司按时交付了标的物，没有违约行为。横县房地产管理所不设立产权登记备案制度，双方原约定的产权登记机关备案条件，事实上无法实现，造成这一状况不能归责于任何一方的过错，不能认定为被告太阳公司违约。原、被告经协商一致，达成了买卖商品房意向，签订了《商品房买卖合同》，根据合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。”但事实上，原横县房地产管理所并没有产权登记备案制度，如需办理房地产权属证书，就即时向房管部门递交登记材料，由房管部门直接办理房地产权属证书。而在本案中，原告并未通知被告太阳公司协助办理房地产权属证书，亦即不存在如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约事实，不能认定被告太阳公司存在违约行为。三、原、被告双方签订的合同中约定的条件是买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，要支付0.5%的违约金，现在原告主张的是没有按约定时间办理产权登记备案，是两个不同的违约条件，不应相互混淆。从合同条文中，只有因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。而本案中，双方未约定取得房地产权属证书的期限，仅约定了出卖人提供资料报产权登记机关备案的期限，原告将超出出卖人提供资料报产权登记机关备案的期限视为违约，显然不符合双方的约定。四、原告认定被告太阳公司用其购买的商品房作抵押贷款与事实不符。被告太阳公司在建设商品房期间，于2013年1月用在建工程项目进行抵押贷款，使用的是建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用证等相关证件作为抵押登记凭证，完全与原告无关。原告是在2014年5月份才与被告太阳公司签订的《商品房买卖合同》，根本不存在用原告购买的房屋设定抵押的事实，而且该抵押早在2016年6月就已解除，未对原告取得房地产权属证书产生任何的影响或者危害。五、原告认为双方约定的违约金明显过低，无事实及法律依据，依法不能采信。合同中约定的违约行为，是专指买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，这样的违约行为，并不会影响买受人对房屋的占有、使用、收益等民事权益，完全可以约定不需要支付违约金，但法律亦会尊重双方的约定支付违约金，但由于无实际损失，因此不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的过低或过高的调整依据。原告起诉要求按银行贷款利率计算违约金，因被告太阳公司并非是占用原告的资金而没有交付商品房，所以其诉请没有法律依据。综上所述，原告的起诉没有事实依据及法律依据，请驳回其不当诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实： 被告太阳公司于2012年7月19日取得横建房（预）字第2012-9号《商品房预售许可证》，预售范围为太阳广场B2栋商住小区。2013年10月26日，原告黄小梅与被告太阳公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》1份，约定由原告黄小梅向被告太阳公司购买座落于横县横州镇宝华中路13号B2幢10层1002号商品房，总价款488781元。原告黄小梅已付清购房款。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位）验收合格。……”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人有配合出卖人提交办证资料及办证其他所需的义务，由于买受人未能及时提交办证资料及履行义务而延误办证时间的，出卖人不承担违约责任。”原告黄小梅在2014年4月30日前收到被告太阳公司交付的商品房。因被告太阳公司逾期未将由其提供的资料报产权登记机关进行备案致使原告黄小梅至今未取得商品房的房地产权属证书，故原告黄小梅于2017年3月21日向本院提起本案诉讼。 另查明，至2017年5月8日，被告太阳公司对于其开发建设位于横县横州镇宝华中路13号的太阳广场商住楼项目未获得竣工规划核实亦未经竣工验收备案。 再查明，2013年1月，被告太阳公司用位于横县横州镇宝华中路13号的太阳广场在建工程项目向中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部进行抵押贷款。2016年6月12日，被告太阳公司全部偿清该贷款的本息。 本院认为，原告黄小梅与被告太阳公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于本案被告太阳公司是否存在逾期提交产权登记备案材料的问题。原告黄小梅依约付清了购房款；被告太阳公司也应依合同第十五条约定，在商品房交付使用后18个月内即在2015年10月30日前，将办理房屋权属登记需由其提供的资料，报产权登记机关进行备案，使涉案房屋具备办理权属登记的前提和条件，但至2017年5月8日，被告太阳公司对于其开发建设位于横县横州镇宝华中路13号的太阳广场商住楼项目未获得竣工规划核实并经过竣工验收备案，且至今被告太阳公司未提供证据证实其已按约定履行义务，亦未提供证据证实具有不可抗力或其他客观正当抗辩事由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，被告太阳公司应承担不利后果，且至2016年6月12日，被告太阳公司才偿清其用本案涉案房屋所在的土地及在建工程抵押的贷款，故本院据此认定被告太阳公司未按合同约定的期限完成提交材料报产权登记机关备案的义务，已构成逾期备案，应该承担违约责任。 关于原告黄小梅请求的违约金应否得到支持的问题。被告太阳公司未按约定的时间完成提交产权登记备案材料，已构成逾期备案。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。被告太阳公司辩称该约定仅是针对原告不能在规定期限内取得房屋权属证书所作的，而原告将超出出卖人提供材料报产权登记机关备案的期限视为违约，显然不符合该条约定，对此，本院认为，一般而言，房地产开发企业完成了办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，是商品房具备办理权属登记的前提和条件，故对该条约定应做整体理解，而不是分开理解，且被告太阳公司至本案法庭辩论终结前，未能完成备案，本院对被告太阳公司的该辩解意见不予采纳。被告太阳公司辩称不存在约定违约金过低的情形，对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对相关违约金的约定，明显低于逾期报备案给原告造成的实际损失，且违约金概以已付房款0.5%支付，未区分逾期天数等违约情况，难以对被告太阳公司形成实质性约束，故对于被告太阳公司的该辩解，本院不予采纳。按照合同约定被告太阳公司在商品房交付使用后18个月内即2015年10月30日前履行报备义务，现被告太阳公司逾期未履行，故其应从2015年10月31日起承担违约责任。综合全案事实及被告太阳公司的过错程度，本院酌定违约金以原告已付房款为基数，从2015年10月31日起，按中国人民银行同期存款基准利率分段计付至2017年1月23日止，并以原告所请求的10000元为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下： 被告广西太阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄小梅违约金（计算方法：以488781元为基数，从2015年10月31日起，按中国人民银行同期存款基准利率分段计付至2017年1月23日止，并以10000元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告黄小梅已预交），由被告广西太阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  马锦善 代理审判员  覃春园 人民陪审员  麦小云 二〇一七年六月十二日 书 记 员  杨灿锋 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。