上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初4184号原告：董涛，女，1969年12月8日生，汉族，户籍地江苏省。原告：朱静，男，1968年4月7日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：董涛。被告：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。被告：上海嘉永物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：董木金，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告董涛、朱静与被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称南北干货)、上海嘉永物业管理有限公司(以下简称嘉永物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董涛、原告朱静委托诉讼代理人董涛，两被告共同委托诉讼代理人朱纪陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告南北干货将位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号3906室商用房屋(以下称系争商铺)恢复至可独立正常使用状态及房屋结构恢复至产权证附图所载明的状态，并将房屋返还两原告；2、判令被告南北干货支付自2011年4月1日起至房屋返还之日止的房屋实际使用费(按照年租金为总房价款的8%计算)；3、判令被告南北干货赔偿损失(自2011年4月1日起至房屋返还之日止，每日按照总房价款140,668元的万分之五计算)。审理中，两原告撤回了对被告嘉永物业的起诉。事实和理由：系争商铺系两原告于2006年11月14日向上海电子商城有限公司购买，建筑面积21.59平方米，房价款为140,668元。2008年3月31日，两原告办理了系争商铺的产权证并与被告南北干货(原为上海中汇电子市场经营管理有限公司，以下简称中汇公司)签订房屋租赁合同，约定由被告南北干货免租金使用3年(2008年4月1日至2011年3月30日)。之后，两原告将系争商铺交付被告南北干货使用。使用期满后，被告南北干货却未能将该商铺返还两原告，亦未支付房屋使用费，故两原告诉至法院。被告南北干货辩称，租金使用期限届满后，被告南北干货向两原告发出了收房通知，但两原告未来办理交房手续。之后，被告依据与上海市电子商城业主委员会(以下简称业委会)及上海同川物业管理有限公司(以下简称同川物业)间签订的《委托管理合同》将系争商铺出租给案外人上海嘉永酒店用品商场有限公司使用，期限至2035年1月11日，故不同意两原告要求返还系争商铺的诉请，但同意支付自2015年8月1日起至今的租金。经审理查明：系争商铺系两原告于2006年11月14日向上海电子商城有限公司(以下简称电子商城)购买，建筑面积21.59平方米，房价款为140,668元。2008年3月31日，两原告办理了系争商铺的产权证。期间，两原告与中汇公司签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自两原告取得商铺小产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得两原告同意，两原告同意中汇公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。之后，系争商铺由中汇公司接收，但未能出租或使用，一直处于空置状态。2013年10月20日中汇公司向两原告发出了关于系争商铺租赁期到期(房屋归原告自用)并要求两原告办理系争商铺的交接手续的通知。但两原告未就系争商铺的交接与中汇公司办理相关手续，系争商铺仍处于空置状态。2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了上海市电子商城业主委员会。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及同川物业(丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称市场)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，第十一年至第二十年的租金：甲方从第十年开始评估市场商户租金合同(甲方有权提前一年介入丙方市场经营合同档案管理，有权调阅管理丙方所有商户租赁合同，甚至委派房地产估价公司评估，业主也有对商户真实租金的知情权)；业主同意扣除该评估真实租金的40%作为丙方人员费用、广告费、电商推广维护费用、经营税费、铺位装修改造及市场内部维修等一切费用；丙方同意将市场评估真实租金的60%付给甲方；该租金不得低于第十年租金基础上每年递增涨幅5%后相应年份的租金；两者取高者计取。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向嘉定区江桥镇人民政府发文《关于上海中汇电子市场经营管理有限公司变更相关事宜的批复》(嘉经批【2015】1号)：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向被告南北干货出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。2015年2月5日，中汇公司股东会决定将公司名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围变更为本市场内南北干货经营者提供管理服务。同日，该公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(即被告南北干货)，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更为南北干货经营者提供管理服务。之后，同川物业与被告南北干货及业委会签订一份《委托管理合同》，鉴于同川物业为张掖路XXX-XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托第三人处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-XXX号所有商铺在委托经营期限内委托被告南北干货管理，一期、二期共计经营面积为145879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托被告南北干货处理，并同意被告南北干货以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限一致；业委会确认同川物业委托被告南北干货管理张掖路XXX-XXX号市场的行为合法有效。另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有店铺已经改变了中汇电子商城的原有布局，并经过重新装修，三楼包括系争商铺在内的共计25139平方米的商铺已由被告南北干货出租给案外人上海嘉永酒店用品商场有限公司使用，相应租金由被告南北干货收取。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《房屋交付通知》、《租赁合同》等及庭审笔录为证。本院认为：两原告虽然系位于上海市嘉定区江桥镇张掖路XXX号3906室商铺的所有人，但其购买的商铺系南北干货市场(原上海电子商城)中由开发商(上海电子商城有限公司)分割销售的一个商业形态的商铺，且属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案被告南北干货接受委托管理后，对系争商铺在内的分割商铺进行统一改造和装修后予以出租，并已经取得了租金收益，且绝大多数商铺业主也授权业委会与被告南北干货及同川物业签订《委托管理合同》，故被告南北干货系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经营，若单独处置势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益，故系争商铺已不宜分割返还。关于系争商铺的租金收益，被告南北干货应自2015年8月1日按照《委托管理合同》中确定的租金标准(系争商铺位于3楼，租金按照0.8元/天/产证建筑面积平方米计算)向两原告支付。另在两原告购买系争商铺至3年免租使用期届满及之后，商铺一直处于闲置状态，被告南北干货(原中汇公司)未取得租金收益且已按约告知两原告由其自用商铺，故两原告要求支付自2011年4月1日起至房屋返还之日止的房屋实际使用费(按照年租金为总房价款的8%计算)无事实和法律依据，本院不予支持；至于两原告主张赔偿损失的诉请，系基于其主张的商铺返还权，因两原告返还商铺的诉请本院不予支持，故对其主张赔偿损失的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：一、被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告董涛、朱静租金(该租金按17.27元/天的标准，自2015年8月1日计算至本判决生效之日止)；二、原告董涛、朱静其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,050元，减半收取1,025元，由两原告及被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司各半负担(被告上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一七年六月十六日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……