北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初22452号原告：北京学府至赢物业服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼三层C-301。法定代表人：李澄宇，经理。委托诉讼代理人：侯玉忠，男，该公司监事。委托诉讼代理人：王明荣，女，该公司监事。被告：赵兵，男，1967年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘金波，男，静淑东里业委会主任，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵玲霞，女，静淑东里业委会委员，住北京市。原告北京学府至赢物业服务有限公司（以下简称学府至赢物业公司）与被告赵兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告学府至赢物业公司法定代表人李澄宇及其委托诉讼代理人侯玉忠、王明荣与被告赵兵及其委托诉讼代理人刘金波、赵玲霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。学府至赢物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决赵兵向我公司支付2016年11月1日至2018年10月31日的租金10万元；2.诉讼费由其承担。事实和理由：2014年5月1日，赵兵与北京市海淀区静淑东里小区业主委员会签订《静淑东里小区1号楼地下设备层投资开发装修利用协议书》，后业委会被无故且无辜非法罢免，小区业主为维护自身合法权益，依据相关法律、法规及规章，投票表决共同决定成立小区物业公司，实施自行管理小区物业，使用、出租、管理公共用房，收取房屋租金，并“授权委托本小区成立的学府至赢物业公司，代表小区业主诉讼追讨公共房屋租金，维护小区业主权益……对侵害小区业主权益的行为追究责任”。我公司承受业主授权，曾多次向赵兵催要房租，但赵兵至今未给付，已给小区业主造成实际损失。我公司认为，依据现行法律、法规及规章的规定，小区物业相关事宜必须由业主共同决定，任何单位和个人必须依法行使权利和履行义务。赵兵未按合同约定和业主共同决定给付房屋租金已经构成违约。为保障小区业主合法权益，我公司接受业主的授权委托，提起民事诉讼追讨房屋租金。赵兵辩称，2014年5月1日，我与原业委会签订合同，到2016年10月31日，我投资了45万元进行装修开发，这两年是给我回本的免租期。原业委会在2014年9月20日被罢免，新业委会于2015年10月成立，并于同年12月给我下发搬走通知，我承租的房屋在2015年12月30日被收回了。现在不管是原业委会还是新业委会均没有将房屋交我使用，再向我要租金显然于法无据。我只是想要房子或投资款，现在学府至赢物业公司不提供房屋，已实际造成违约，我不仅不应该给其房租，还要向其索要违约金，故不同意其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下简称原业委会）与赵兵签订《静淑东里小区1号楼地下设备层投资开发装修利用协议书》（以下简称《协议书》），双方约定，赵兵出资45万元（其中20万元自签订本协议之日交付给原业委会，其余25万元赵兵自行装修）双方各自负责45-55%份额，对静淑东里小区1号楼地下设备层进行装修，使之达到能够安全利用的标准，装修的设备产权归原业委会；赵兵利用静淑东里小区1号楼地下设备层，收回投资后（装修期和收回投资期为两年半，2014年5月1日至2016年10月31日）于2016年11月1日一次性支付原业委会两年的使用费10万元，后三个交费期为每年11月1日，均按每年5万元缴纳。协议签订后，原业委会将静淑东里小区1号楼地下设备层交付赵兵，赵兵用时4个半月装修，并于2015年春节后开业，用于对外出租作为库房使用。《协议书》约定的免租期满，赵兵未交纳使用费。另查，经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，原业委会于2012年1月成立，成立之初，本案学府至赢物业公司的委托诉讼代理人侯玉忠任主任，王明荣任副主任，赵玲霞任副主任。另，侯玉忠曾系学府至赢物业公司的股东，退出后任该公司监事。学府至赢物业公司经工商注册成立于2015年3月16日，但未取得物业服务企业资质。2014年9月30日，学院路街道办事处向原业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为：经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免原业委会全体委员的大会决议。自发布之日起原业委会委员停止行使委员的权力。根据《北京市物业管理办法》第一章第四条“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业委会的成立及活动进行协助、指导和监督”及第十八条第（六）款“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交业主委员会”的规定，鉴于目前原业主委员会委员全体被罢免，在新的业主委员会委员未选出前，建议业委会原委员整理所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，并暂交六道口社区居委会保管，待选出新的业委会成员后，移交给新的业主委员会。2015年3月6日，原业委会与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业服务专项委托合同》，将静淑东里小区的物业服务委托学府至赢物业公司负责。2015年4月16日，原业委会与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业交接书》，原业委会将物业全部服务项目、办公设备和用品、维修工具和用品、更新改造的设施设备、档案资料等移交给学府至赢物业公司。2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会成立，选举刘金波任主任，尹玉辉任副主任，吴殿凤、赵玲霞、肖专红任委员，并新设三人监事会。原业委会仅向1-4号楼业委会移交了部分资料，但未移交包括印章、办公设备、用品及用房、公共设施设备及资金账目等。2015年12月20日，1-4号楼业委会向赵兵下达限期10日搬离的通知。庭审中，学府至赢物业公司提交表决票3册，用以证明小区业主不同意委托1-4号楼业委会出租管理小区公共用房、小区成立物业公司实行自管及同意学府至赢物业公司对公共用房事实出租管理并收取租金。赵兵认为上述选票未进行封存，部分表决票系复印件，且存在同一人签字现象，无法证实签字人业主身份，故对该证据真实性不认可。学府至赢物业公司未就表决票真实性进一步提供证据。上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、备案事项变更单等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。赵兵与原业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《协议书》虽为开发利用，但实为租赁，双方均应严格按照约定，全面履行各自的义务。2014年9月，原业委会委员被罢免，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会于2015年10月27日成立，故《协议书》中的甲方应由原业委会的后续承继方继任。原业委会被罢免后，已无权再对外签署合同，且侯玉忠所处原业委会及现任学府至赢物业公司相关职务的身份，再以原业委会的名义委托、交接给学府至赢物业公司的行为，该行为名为物业委托、交接，实为变换身份，以达到继续控制小区物业利益的目的。赵兵就学府至赢物业公司提交表决票的真实性不予认可，在学府至赢物业公司无法进一步提供证据，印证该百余份表决票真实存在的情况下，本院对表决票的真实性不予认定。且根据《北京市物业管理办法》第十九条规定，业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。第二十一条规定，物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性物业企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。根据上述规定，学府至赢物业公司既未取得物业服务企业资质，亦违反未选聘物业服务企业仅能就各专项服务进行委托的规定，故该表决票即便真实存在，也不符合小区业主自管的范畴；且学府至赢物业公司与赵兵间并未签订租赁合同或形成事实上的租赁关系。故学府至赢物业公司以业主自管委托主张租金等诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《北京市物业管理办法》第十九条、第二十一条规定，判决如下：驳回北京学府至赢物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1150元，由北京学府至赢物业服务有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者当事人代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  唐卫京二〇一七年六月三十日书记员  张璐萌