福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初17526号 原告：黄崇付，男，1960年10月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所执业律师。 被告：徐小芬，女，1979年5月3日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：王荣文，福建典格律师事务所执业律师。 原告黄崇付与被告徐小芬合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄崇付的委托诉讼代理人吴詹进、被告徐小芬的委托诉讼代理人王荣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄崇付向本院提出诉讼请求：判令徐小芬立即向黄崇付归还200000元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期存款利率计算至实际还款之日止）。事实与理由：2015年10月24日，黄崇付前往金榜公园旁的领秀城销售中心，拟选购领秀城项目的商品房。经接待他的杨姓销售人员告知，目前只剩下4号楼9层01单元的房产（下称“讼争房产”）未销售出去，且是一手房，选购的人很多，如要购买，需要支付200000元的款项。在此情况下，黄崇付在2015年10月24日将款项转账支付至该销售人员指定的销售中心负责人即徐小芬个人的建设银行账户中。后黄崇付与该销售中心销售人员多次就房屋销售价格及其他销售合同条件等事宜进行协商，但未能达成一致意见。黄崇付后来到售楼处发现，签合同需要签两份，合同主体与单价都与此前洽谈的有出入，徐小芬称讼争房产的单价为41000元/平方米，总价7207800元，但之后杨姓售房人员称如果与开发商签订合同，合同金额为7000000元，不包括已经支付的200000元。双方多次就讼争房产事宜协商未果，后来在黄崇付多次找开发商了解情况时，开发商称讼争房产已经卖掉了，黄崇付于是开始向徐小芬催讨已付的200000元款项，但徐小芬拒绝返还并不予理睬。据杨姓售房人员称，徐小芬系该销售中心的负责人，但黄崇付无法确认徐小芬收取该200000元款项是否有开发商的正式授权。黄崇付认为，该200000元款项并非定金，而是双方就讼争房屋买卖磋商过程中，根据徐小芬的要求而预先支付的款项，属于诚意金、预付款的性质，但其从未与徐小芬签订购房意向书，双方最终未就房产买卖或认购条款达成一致。徐小芬应当承担缔约过失责任。故黄崇付起诉至法院，请求判如所请。 徐小芬辩称，黄崇付基于缔约过失责任提出本案诉讼主张，但不能成立。徐小芬是讼争房产的售楼主管，即厦门翔安新城投资开发有限公司的鲁能领秀城售楼主管。2010年3月20日，徐小芬内部认购了讼争房产。2015年10月23日，黄崇付到讼争房产的售楼处购房，其与徐小芬交流，有意向预约购买讼争房产，通话记录也可以明确表示黄崇付购买讼争房产的意愿，双方约定购房定金200000元，黄崇付在支付了200000元定金后到售楼处签订了商品房购买意向书，其中的签名系黄崇付的亲笔签名，该意向书上清楚体现了合同的总价、单价等信息。黄崇付应当清楚，讼争房产是徐小芬认购后转售给黄崇付的，且双方没有争议。2015年11月2日，黄崇付发出律师函称不要购买讼争房产了，系其在支付定金后违约的行为，应当适用定金罚则，徐小芬有权没收定金，无需返还。2015年11月13日，讼争房产出售给他人了。双方签订的购房意向书真实合法有效，徐小芬不存在缔约过失责任，故黄崇付的诉讼请求应当驳回。 经审理查明，2015年10月24日，黄崇付前往位于金榜公园旁的领秀城销售中心，拟选购领秀城项目的4号楼9层01室商品房（即讼争房产）。经向销售中心的杨姓销售人员了解，欲购买讼争房产需要先行支付200000元款项。当天14时27分52秒，黄崇付通过自己名下尾号为8805的工商银行账户转账支付200000元至徐小芬名下尾号为6636的建设银行账户中。 2015年11月2日，福建天翼律师事务所张莹律师向徐小芬邮寄发出一份《律师函》，称受黄崇付委托，要求徐小芬立即退还黄崇付200000元订金。函中称，因黄崇付与销售中心销售人员多次就房屋销售价格及其他销售合同条件等事宜进行协商，未能达成一致意见，且黄崇付无法确认徐小芬代开发商收取该款项是否具有开发商的正式授权，故徐小芬收取该款项无任何合法依据，应予退还。 徐小芬确认收到讼争的200000元款项及律师函，但认为该款项系购房定金，无需退还。 为证明其主张，徐小芬举证以下证据：《商品房购房意向书》（黄崇付）照片打印件一份、《公证书》一份、《领秀城商品房认购书》一份、《商品房购房意向书》（叶束霞）复印件一份、银行交易明细一份及证人杨某的证词。其中《商品房购房意向书》（黄崇付）内容为：黄崇付意向认购徐小芬位于厦门市，建筑面积175.8ｍ2，单价41000元／ｍ2，总价7207800元。双方合意，购房款中定金200000元以现金形式支付至徐小芬指定账户，其余房款按黄崇付与开发企业的《认购书》约定支付。在徐小芬收到黄崇付支付的上述款项时，为黄崇付办理签署正式的《商品房认购书》，并由黄崇付按认购书缴纳定金及房款。徐小芬在收到上述款项后，必须保证本意向书项下的房屋指定出售给黄崇付，如果出现徐小芬违约，应当承担赔偿损失。该协议下方有“徐小芬”（甲方）、“黄崇付”（乙方）字样的签名，黄崇付的联系电话为“139××××2888”，并手写备注“补充：乙方于2015年10月24日支付定金¥200000，于2015年11月3日支付¥7007800，并签定商品房买卖合同”的内容。对《商品房购房意向书》（黄崇付），黄崇付认为没有原件，真实性不予确认，其从未签过这个意向书。 《领秀城商品房认购书》中体现：徐小芬于2010年3月20日向厦门翔安新城投资开发有限公司认购了领秀城4号楼9层01单元房产，认购期间该司承诺为徐小芬所认购的房屋保留720天，即至2012年3月19日止，徐小芬应在上述规定期限内与该司签妥该商品房买卖合同并支付房款，签定合同时买受人应与商品房认购书中的认购人名字相符，如需更名也仅限于徐小芬的直系亲属。《商品房购买意向书》（叶束霞）中体现：徐小芬与叶束霞就讼争房产签订了商品房购买意向书，约定单价为42292元，总价7434933.6元，定金50万元；并备注叶束霞于2015年11月13日支付定金50万元，于2015年11月16日支付2212533.6元并签认购书，于2015年11月19日支付1282400元并签合同，余款344万元向银行按揭。《领秀城商品房认购书》中体现：叶束霞于2015年11月6日与厦门翔安新城投资开发有限公司签订该认购书，认购讼争房产，单价28000元，总价4922400元，叶束霞应在2015年11月19日前与该司签订商品房买卖合同并支付房款。徐小芬的银行交易明细体现：徐小芬的银行账户于2015年11月13日收到叶柳芬转账支付的20万元及张才丁转账支付的30万元，并于11月14日收到叶束霞转账支付的2012533元。黄崇付对《领秀城商品房认购书》的真实性无法确认，认为即便是真实的，徐小芬也无权处分讼争房产；对《商品房购买意向书》（叶束霞）的真实性无法确认，认为真实交易应当由房管部门备案合同来证实；对银行交易明细的真实性无异议，但认为不能证明款项与讼争房产的关系，更不能证明徐小芬有权处置讼争房产；对《领秀城商品房认购书》真实性无法确认，即便真实，认购书也仅是买卖意向书，徐小芬没有开发商的委托材料，没有证据证明徐小芬有权代开发商与黄崇付签订合同。 《公证书》中体现：杨某于2015年12月23日到公证处将其与微信好友（微信号为：×××）往来的微信聊天记录进行固定，微信聊天记录中显示，杨某与微信名为“好人一生平安（微信号：×××,手机联系人：黄崇付）”的微信好友在2015年10月23日下午相互添加为微信好友，当晚7时46分，“好人一生平安”联系杨某称“小杨你好，我下午看了你们领秀城四号楼五楼跟你上午看的同个户型，原来租给人家办公的，现在已经搬走了，房东才卖三万五千六，一次性户口可谈到更低，你们的九楼要四万，总差四层，就差一个带户口，你问一下他们四万行否，可以就早点回复。我比较干脆，谢谢！”当晚9时24分，杨某回复“黄总，如果这个价格早卖掉了。我之前一组客户按揭的向优惠1000元可是人房东不肯卖，我看您也是真心想买的，而且要一次性付款，要不您看加个1000块，4万1，我去帮您商量看看。”“9楼看中庭最合适了，就只有这套房子，分分钟卖掉，一手房干净干脆，反正我不卖我同事他们也会卖。如果4万1您能接受我尽量帮你争取。”其后“好人一生平安”回复了三段语音内容。当晚9时43分，杨某回复“那您早点休息，我明天再打电话问下。因为一手房有一手房的价值，其实如果您算下，户口若可买再加上中介费税费也要80万，这样就算5楼的让您谈下来相当于一平也要4万。如果多花个一二十万的话可以买到更高楼层，免去其他不定因素和交易简单的一手房何乐而不为呢。我会尽我所能去谈看看，行就行，不行至少我也尽力了”；“价格合适的话您可以直接一次性付款签合同吗？”当晚9时55分，“好人一生平安”回复“谁会买三个户口呢，总而言之比二手高的挺多啦，你说就也是一手干净干脆啦，4万的话可以直接一次性付款签合同。可以下周全款到齐。”当晚10时01分，杨某回复“好，明天给您答复”。2015年10月24日下午1时13分，杨某发微信称“黄总，4万申请不下来。要不您再考虑一下。因为只有一套，对于一手房需要户口来说这个定价价格非常好卖，所以这个优惠下不来。”“好人一生平安”在当天下午1时26分与杨某互发两条语音信息。当天下午2时32分，“好人一生平安”发送中国工商银行转账凭证照片一张给杨某。杨某收到后立即回复“已到账，您现在过去售楼部，我有交代我同事帮忙办理”。黄崇付对该公证书的表面真实性无异议，确认其与杨姓销售人员确有沟通，但认为无法证明其与徐小芬曾达成正式的认购意向书，并认为从双方微信聊天内容来看，杨姓销售人员称讼争房产系一手房，而黄崇付在支付了讼争款项后到售楼处签合同时发现内容不对，就没有签字。 证人杨某在作证时出示了前述公证书中固定的微信聊天记录及短信聊天记录，并称：其系厦门领秀城房地产销售人员，从2015年年初大概工作到2016年春节前收盘，卖的是尾盘。当时是同事介绍过去的，没有签劳动合同，其是由徐小芬招聘进来的。当时整个楼盘卖的差不多了，剩下几套内部有关系人员和开发商有签认购协议的房子拿来卖，大概剩下几十套，如果有人要有意向买，要先和他们售楼处的领导徐小芬签意向书，签完意向书后一个星期左右要和开发商签商品房买卖合同，直接做网签合同，然后再做备案登记。其大概卖了10套左右。讼争的901室是其另外一个同事卖掉的，其没有卖成这套。当时黄崇付来看房是其接待的，看了3次就交了20万元的定金。价格是其跟黄崇付谈的，谈完黄崇付自己去找徐小芬签意向书，签字当时其不在场。签约前其与黄崇付电话和微信沟通，已经谈过单价，黄崇付要求按照每平方4万元的价格来买，其答复说最低只能每平方41000元，黄崇付要同意这个价格才去签合同、交定金。其有与黄崇付电话确认黄崇付同意这个价格，然后才约了去签约。签约当时，黄崇付是先付了20万元，才签约的。当时其人在老家，黄崇付又着急要房子，所以签约时其不在场。一周之后要与开发商签合同了，其在11月2号电话通知黄崇付来签约，黄崇付称他觉得价格太贵，不买了并要求退款。杨某有短信告知黄崇付不买算违约，黄崇付称要叫律师处理，其他事情不在杨某的权限范围内，其就没有再处理这个事情了。杨某与黄崇付的短信聊天记录显示：2015年10月24日下午2时01分，杨某将徐小芬的账号信息提供给黄崇付，并告知其“您转完给我打个电话，确认到账售楼部这边会给您填写购房意向书”。黄崇付回复“20万已转，我现在去售楼处吧”，杨某回复“好的”。2015年11月2日下午2时19分，黄崇付短信联系杨某，向其提供自己的银行账号信息，要求退款。当天下午6时42分，杨某回复“请明天依据约定来签约”，黄崇付回复“你们是乱搞的，我信不过了，希望尽快把款打回给我，不然我交律师走法律程序了”。对证人证言，黄崇付未发表质证意见。对短信聊天记录，黄崇付认为该短信内容无法证明讼争的200000元款项性质为定金，仅能证明是售楼部工作人员“小杨”要求黄崇付先行预付200000元至徐小芬的银行账户，款项到账后再前往售楼部办理购房手续，当黄崇付前往售楼部时发现上当受骗，遂拒绝与徐小芬签约，并于2015年11月2日要求徐小芬退款。 以上事实，有黄崇付提供的转账凭证、律师函，徐小芬提供的购房意向书、公证书、商品房认购书、银行交易明细、证人证言及本院依法制作的法庭笔录为证，本院予以认可。 本院认为，虽徐小芬举证的《商品房购房意向书》（黄崇付）仅有照片无原件，但其中体现的合同条款与证人杨某的证词、微信记录、短信记录所反映的黄崇付与杨某协商的过程相吻合；黄崇付本人也确认其意图购买讼争房产，曾经与领秀城售房中心的杨姓售房人员洽谈，并按照该售房人员的指示支付了讼争的200000元款项，之后到售房中心洽谈签订购房意向书的事宜；而自2015年10月24日14时黄崇付前往售房中心后至2015年11月2日之前，黄崇付未再与杨某进行任何微信或短信联系，这与黄崇付主张的其在售房中心现场对购房意向书产生质疑并拒绝签订要求退款的事实不符，也与双方此前交流沟通频繁的交易习惯不符。综合上述事实，本院对徐小芬主张的双方已经签订了《商品房购房意向书》的事实予以采信。该意向书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该购房意向书还详细约定了讼争房产的门牌号、面积、单价、总价、合同定金、房款支付方式等内容，已经具备了房屋买卖合同的基本要件，应当视为房屋买卖合同，对双方发生约束力。讼争的200000元款项在该合同中明确约定为定金，黄崇付已于2015年11月2日以拒绝签订商品房认购书并要求退还讼争款项的实际行为表明其将不履行其与徐小芬签订的《商品房购房意向书》，其行为已经构成违约，根据定金罚则，黄崇付无权要求徐小芬退还定金。黄崇付的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回黄崇付的诉讼请求。 本案案件受理费2150元，由黄崇付负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 杨丽芬 二〇一七年六月六日 代书记员 陈 凡 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。