成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初2416号原告：马云坤，男，汉族，1958年2月11日出生，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：张潇云，四川泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：余正富，四川泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。被告：成都市龙河投资有限公司，住所地成都市新都区木兰镇长林村。法定代表人：廖志辉，董事长。委托诉讼代理人：罗佩汶，四川勤证律师事务所律师，一般授权代理。原告马云坤与被告成都市龙河投资有限公司（以下简称龙河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年5月3日、5月8日公开开庭进行了审理，原告马云坤的委托诉讼代理人张潇云、余正富，被告龙河公司的委托诉讼代理人罗佩汶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云坤向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认双方于2013年9月18日签订的《房产出售合同》无效；2.龙河公司返还购房款255万元及利息40.02万元，共计295.02万元；3.龙河公司承担律师费用。事实与理由：2013年9月18日，马云坤购买了龙河公司开发的位于成都市新都区木兰镇农和国际茶城房产，房产价值255万元。且应龙河公司要求，马云坤代几位小业主，与龙河公司签订一份总金额为915.329万元的《房产出售合同》。2016年下半年，马云坤偶然得知龙河公司所售项目的土地性质系仓储用地，经询问国土局等相关行政部门，知悉龙河公司该块土地根本无权开发对外出售，且完全无法办理分户产权，龙河公司系违法销售，双方所签《房产出售合同》系无效合同。因此，2016年下半年，马云坤数次与龙河公司协商要求退还购房款，但龙河公司均以各种理由搪塞推脱。被告龙河公司辩称，首先，龙河公司认为本案的案由并非商品房预售合同纠纷，应当是一般的合同纠纷。因为双方签订合同约定的是，将龙河公司所有房产的所有权出售给马云坤，在合同签订之日起5年内为马云坤办理产权证。5年内未办理，将购房款退还马云坤。其次，龙河公司合法取得了该房产的土地使用证、房屋产权证。所以龙河公司作为合法所有权人，对房屋有处分权。马云坤在了解房产的基本情况下与龙河公司签订了合同，系双方真实的意思表示。龙河公司认为该合同合法有效，双方应当按合同内容履行，请求法院驳回马云坤的诉讼请求。经审理查明，2013年9月18日，马云坤（乙方）与龙河公司（甲方）签订了《房产出售合同》，合同第二条载明：“甲方将其所有的位于成都龙和国际茶城1栋1层001、002、003、004、005、006、007、008、009、014、015、016、023、024、025、026、027、028、029、030、049、050、051、052号建筑面积1408.66平方米（最终以房产管理部门实测面积为准）的房产出售给乙方。甲方保证对所出售房产拥有所有权，并承诺对该房产上述情况介绍属实。乙方对出售房产的产权证尚未办理完成的事实以及甲方所售的房产已充分了解，乙方愿意购买上述房产。”第三条载明：“该出售房产的单价为每平方米（建筑面积）6500元，成交总价款为人民币9153290元。实测面积与本合同约定面积不一致的，据实进行结算。土地变更性质时，乙方需要按照所占土地面积补缴土地出让金。”第五条载明：“1.甲方于成都龙和国际茶城主体工程验收合格后将房产交付乙方；2.甲方承诺在自本合同生效之日起5年内为乙方办理房产证。……”第九条载明：“……2.甲方未在约定期限内办理完毕房产证的，乙方有权终止本合同。合同终止后，甲方应按已收价款的125%退还乙方价款，同时乙方向甲方交还房产，双方权利、义务终止。……”合同签订前，2013年5月23日，马云坤向龙河公司支付了保证金78万元。合同签订后，2014年3月21日、2014年4月23日，马云坤分别两次向龙河公司支付了购房款100万元、77万元。马云坤共计支付的购房款为255万元。另查明以下事实：一、2008年3月31日，龙河公司与成都市新都区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》及补充协议。《国有土地使用权出让合同》第十七条载明：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”2010年6月12日，龙河公司取得位于成都市新都区木兰镇高王村、共和村使用面积84591.40㎡的《国有土地使用证》，载明地类（用途）为仓储用地。2015年4月28日，龙河公司取得该宗土地上的房屋（建筑面积58477.13㎡）所有权证。二、成都市新都区房产交易管理所出具《证明》，载明：“成都龙河投资有限公司修建的成都龙和国际茶城项目，截止2017年1月10日未申请办理商品房预售许可证。”2017年1月12日，马云坤与泰和泰律师事务所签订了《委托代理合同》，约定代理费为60000元。上述事实有马云坤提交的《房产出售合同》、三份《收据》、《证明》、《委托代理合同》；有龙河公司提交的《国有土地使用权出让合同》及补充协议、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》以及当事人的陈述在卷予以佐证。龙河公司为证明“2015年已将马云坤购买的三间房屋（014、015、016）交付，由叶瑞贤作为茶叶门市使用”，提交了代理人于2017年5月5日对叶瑞贤（马云坤的弟弟）的询问笔录。经马云坤质证认为，证人应出庭作证，询问笔录有导向性，对其真实性提出异议。本院认为，叶瑞贤与马云坤系亲兄弟关系，其对房屋交付情况的证明，符合证据的三性，本院对此予以采信。至于询问笔录中涉及到合同的签订情况等内容，本院不予认定。本院认为，虽然合同中约定马云坤购买的房屋为24间，金额为9153290元，根据查明的事实，可以认定“马云坤支付255万元购买的房屋为014、015、016三间，已交付使用。”《房产出售合同》第一条已清楚反映：“该项目系龙河公司投资开发的茶叶专业市场，已建设完毕，相关房产权证正在办理中。”在第二条中载明：“甲方保证对所出售房产拥有所有权，并承诺对该房产上述情况介绍属实。乙方对出售房产的产权证尚未办理完成的事实以及甲方所售的房产已充分了解，乙方愿意购买上述房产。”根据合同约定，马云坤在购房时，房屋已建成，其清楚房屋权证的办理情况。并且龙河公司于2015年4月28日取得了所建房屋的所有权证，龙河公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人，有权处分自己的房产。龙河公司不是销售期房，不需办理预售许可。龙河公司的土地性质系仓储用地，双方在《房产出售合同》中约定“土地变更性质时，乙方需要按照所占土地面积补缴土地出让金。”龙河公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条载明：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”因此，龙河公司有可能通过变更土地使用权性质，为马云坤购买的房屋办理分户产权。双方在合同中约定了5年内办理房产证，并约定“甲方未在约定期限内办理完毕房产证的，乙方有权终止本合同。合同终止后，甲方应按已收价款的125%退还乙方价款，同时乙方向甲方交还房产，双方权利、义务终止。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该规定，可以认定马云坤与龙河公司签订的合同系附解除条件的合同，现双方约定的5年办证期限未到。综上，马云坤与龙河公司签订的合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。故马云坤主张合同无效的理由不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马云坤的诉讼请求。案件受理费15200元，由原告马云坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一七年六月五日书记员  张紫棋