广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初197号原告：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南42号城市广场6楼B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，汉族，1982年11月3日出生，系该公司的法务。委托诉讼代理人：张耀丹，女，汉族，1985年4月23日出生，系该公司员工。被告：罗仙福，男，汉族，1973年11月24日出生，身份证地址浙江省台州市路桥区，现住址湛江市霞山区，原告湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润公司）诉被告罗仙福物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭并于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告嘉润公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹及被告罗仙福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉润公司向本院提起诉讼请求：一、判令被告罗仙福付清尚欠的物业管理费7178元、公共能耗分摊费用5380元（共12558元）及后续产生的物管相关费用给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：湛江市霞山区人民大道南国贸新天地A区三楼36号商铺（建筑面积37.03㎡）系被告罗仙福于2009年购置的物业。该商铺由新天地商管部协助招商，由原告提供物业管理服务。该36号商铺，2014年12月1日，由商户江泽浩租赁经营世恒数码产品设备。原、被告和租户江泽浩三方签订《商铺物业服务及管理协议书》（下称《物管协议》），约定：租期一年；物管费按13元/月/㎡计算；电梯、中央空调、公共能耗，按每月实际发生电量以该商铺建筑面积加收5%损耗分摊费；自用水电费按实际用量，另加5%损耗分摊；商铺内天花照明和所处楼层铺内天花照明用电的分摊，按实际用量和按该铺内面积计收5%分摊费用。协议第九条约定：·······该商铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方（被告）承担。2015年11月30日，距租期届满尚有一个月，因租户开始停止撤铺，租户与原、被告办理了终止租赁合同等事项，此前的物业管理费已由租户支付。此后因没有新租户续租，该3号商铺成为空铺，自2015年12月1日起，被告开始拖欠物业相关费用。按双方协议约定，该商铺空铺期间的物管相关费用须由被告支付。经原告多次催讨，被告一直拖欠。2016年7月1日，原告通过邮政向被告送达《欠费再次催收函》，催收物管费用，但被告仍未予支付。至2016年12月，被告拖欠原告物管费共12558元（其中物管费7178元、公共能耗费5380元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的相关法律规定，原、被告的三方《物管协议》符合有关规定，被告拖欠原告物管相关费用显属无理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告罗仙福付清所欠物管相关费用共12558元及后续产生的物管相关费用给原告。被告罗仙福辩称，管理费过高的，而且还每年都递增，物业费应该按照住宅的标准收取，目前三楼是空置的不需要管理，原告的收费不合理。当事人围绕诉讼提交了证据，对当事人无异议的证据，包括：原告嘉润物业公司提供的该司的营业执照副本、法定代表人证明书、被告罗仙福身份证、《商品房买卖合同》、邮政快递回执、《欠费再次催收函》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告嘉润物业公司提供的《物管协议》、《解除合同协议书》、《租户退场通知书》，被告罗仙福虽对证据提出异议，但对其真实性，本院予以采信；原告嘉润物业公司提交的《交款通知书》、《应收租金明细清单》均为单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。根据上述认可和采信的证据以及原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××号商铺（以下简称36号商铺，该商铺的建筑面积为37.03㎡）是罗仙福购置的物业。2014年12月1日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方江泽浩（乙方）及商铺发包方罗仙福（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营3号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为1年，即从2014年12月1日起至2015年11月30日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积37.03㎡计算，按13元/月·㎡收取。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积37.03㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，罗仙福将36号商铺交付给商铺承包方江泽浩经营使用。2015年11月25日，罗仙福与江泽浩签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》。江泽浩结清其经营期间至2016年1月9日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2016年1月10日起新产生的管理费、公共能耗由罗仙福承担。当日，罗仙福向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助江泽浩办理退场手续并退还江泽浩已交的物业保证金。36号商铺自2015年11月25日起至今没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，罗仙福没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司继续提供服务至今。2016年6月29日，嘉润物业公司向罗仙福邮寄《欠费再次催收函》，主张罗仙福自2015年12月起至2016年6月止，罗仙福所欠物管费用已达5893元，限罗仙福在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向本院提起本案诉讼。庭审中，双方对其三方签订的《物管协议》合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”是否为承包期间内或承包期满后的空铺期间的理解产生意见分歧。另外，被告罗仙福未经法庭允许而中途退庭。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与罗仙福及江泽浩签订《物管协议》系双方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1、《物管协议》的合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2、嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张罗仙福支付相关费用是否合理。根据《物管协议》第五条的约定，原、被告与案外人江泽浩签订《物管协议》的合同履行期限应于2015年11月30日届满。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物管协议》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供各式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间（2014年12月1日起至2015年11月30日止），该协议的合同履行期限应于2015年11月30日届满。《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2014年12月1日起至2015年11月30日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，本院不予采纳。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张罗仙福支付相关费用是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张罗仙福支付《物管协议》履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，嘉润物业公司既未与罗仙福重新签订合同，罗仙福亦未要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，罗仙福没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，罗仙福应向嘉润物业公司交纳2015年12月1日后的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与罗仙福、江泽浩签订的《物管协议》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若依照《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对罗仙福相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求罗仙福支付2015年12月1日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物管协议》第六条约定物业服务费用标准，酌情减少60%由罗仙福自2015年12月1日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业服务费192.56元（37.03㎡×13元/月×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照涉案商铺建筑面积计算罗仙福应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于嘉润物业公司请求罗仙福支付公共能耗费5380元的主张，本院不予支持。因嘉润物业公司无法明确其诉讼请求主张的“后续产生的物管相关费用”，对其该项请求不予支持。被告罗仙福未经法庭许可而中途退庭，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告罗仙福于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（按每月192.56元计算，自2015年12月1日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果被告罗仙福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费113.95元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担56.98元，罗仙福负担56.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一七年六月××日书 记 员  陈奎逢附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。