南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2016)桂7102民初905号 原告：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南 宁市江南区星光大道。 法定代表人：黄东海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 被告:关志刚，男，1983年7月21日出生，满族，住南宁青秀区。 第三人：南宁天鹰力达投资管理有限公司，住所地南宁市民族大道。 法定代表人：彭岚。 原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁公司）与被告关志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日作出（2015）南铁民初字第277号民事裁定。原告建宁公司不服该裁定，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2016年10月25日作出（2016）桂71民终98号民事裁定，发回重审。本院于2016年11月29日立案后，依法另行组成合议庭，依职权追加南宁天鹰力达投资管理有限公司（以下简称天鹰公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告建宁公司的委托诉讼代理人杨昌奎、杨溢，被告关志刚到庭参加诉讼，第三人天鹰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建宁公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告建宁公 司与被告关志刚签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》（合同编号A4－1#-2011～2016）,被告关志刚立即搬离南宁市铺面；2.被告关志刚向原告建宁公司支付房屋租金503810.8元（从2012年1月1日计至2013年6月30日止欠付的租金）；3.被告关志刚向原告建宁公司支付逾期支付租金违约金407965.01元（从2012年1月16日暂计至2014年12月31日）；4.被告关志刚向原告建宁公司支付解除合同违约金204111.84元；5.被告关志刚赔偿原告建宁公司律师费32500元；6.本案诉讼费用全部由被告关志刚承担。事实和理由：2011年6月16日，原告与被告签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市房屋租赁给被告，租赁期限为5年；租赁房屋使用用途为酒吧、餐饮、咖啡厅、茶馆、高级会所。租赁合同约定，第一个租赁年度的月租金为29858.64元（折后），第二个租赁年度的月租金为34124.16元（折后）；房屋租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天千分之一支付滞纳金（即逾期付款违约金）。合同签订后，原告依约已将租赁房屋交付被告使用。自2012年1月1日至2013年6月30日期间，被告欠付的租金为503810.8元。同时，被告需支付2012年1月16日至2014年12月31日期间滞纳金407965.01元（即逾期付款违约金）。合同约定，被告欠付合同项下任何款项超过30日的，原告即有权解除合同，同时原告除有权没收履约保证金外，还有权要求被告按三个月的租金和管理费总额支付违约金，该违约金经计算为 204111.84元。合同约定，因被告欠付租金、管理费、滞纳金等违约行为而引起的诉讼所产生的，包括诉讼费和律师费在内的一切费用，均由被告承担。原告因提起本次诉讼已支付32500元律师费。原、被告签订的租赁合同系合法有效的合同，被告应向原告支付拖欠的租金、违约金及律师费。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。 被告关志刚辩称，1.被告已在2013年7月17日与第三人签订《终止合同协议书》，自2013年7月17日起，原告与被告之间因租赁关系而产生的权利与义务已经终止。原告要求解除双方签订的《民歌湖酒吧街铺面租赁合同》没有事实依据。2013年6月7日，原告向被告发出通知，将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人。该通知书表明，原、被告签订的《民歌湖酒吧街铺面租赁合同》中原告的合同权利由被告向第三人履行，第三人有权行使上述合同的解除权。根据该通知书，第三人有权与被告协商解除租赁合同，被告基于此与第三人达成终止租赁合同的协议，并签订了《终止合同协议书》，该协议书是真实、合法、有效的。事后，原告未提出任何异议。签订《终止合同协议书》当日，被告将租赁商铺交回给第三人，自此，被告不再占有、使用涉案商铺。因此，原告要求解除与被告签订的《民歌湖酒吧街铺面租赁合同》并搬离涉案商铺没有事实和法律依据。2.关于原告要求被告支付房屋租金503810.8元的问题。原告出租给被告的房屋经常出现屋顶漏水情况，被告曾多次向原告反映，但原告均没有解决房屋漏水问题，从而影响了被告的正常经营，给被告造成了巨大的经济损失。在租赁合同签订前，被告于2011年5月12日向原告缴纳了127965.6元的履约保证金，租赁合同终止后，原告未将保证金退还被告，保证金应当抵扣应付给原告的租金。3.原告向被告主张逾期支付租金违约金407965.01元和解除合同违约金204111.84元没有事实与法依据。双方的租赁合同已于2013年7月17日终止，在《终止合同协议书》中并未对被告应向原告支付违约金进行约定，故原告再主张被告支付违约金没有事实依据。原告主张的违约金是根据合同关于滞纳金的约定，而不是违约金，两者属于不同的性质。因此，原告主张违约金没有依据。同时，解除合同的违约金与逾期支付租金的违约金是双重主张，于法无据。即使存在被告应当向原告支付违约金的事实，原告主张的违约金也过高，应当予以减少。4.本案是租赁合同纠纷，法律法规并没有规定被告承担律师费，即使在合同中约定律师费由被告承担，法院也不应当支持。5.原告在2011年9月30日取得建设工程规划许可证，尽管合同是合法有效的，但原告在租赁物不具备产权条件的情况下与被告签订租赁合同，构成了对被告的违约，原告主张被告承担违约责任是没有事实依据，双方都存在违约行为。6.在被告经营的过程中，涉案商铺被水淹了三次，每次泡水后商铺都会停水停电，店内设备也有损害。7.原告的主张超过了诉讼时效。 第三人天鹰公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、第三人出具的《证明》、南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书、《民歌湖酒吧街经营权承包合同》。本院认为，原告提供的《南宁市民歌湖酒吧街商铺租金催缴通知单》、《证明》均由第三人开具，且不能证实被告已收到催缴的通知，南宁市中级人民法院（2014）南市民一初字第283号民事判决书与本案无关，故原告提供的以上证据均不能证明原告的诉讼请求发生中断；原告提供的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》已约定由第三人承接原告与各商家签订的租赁合同中约定的所有权利和义务，故原告据此主张其仅转移了部分权利义务给第三人，本院不予采信。2.被告提供的《终止合同协议书》，真实、合法有效，且与本案有关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月12日，原告向被告支付了投标保证金200000元。2011年6月16日，原告建宁公司和被告关志刚签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定：由被告向原告承租位于南宁市“民歌湖酒吧街”铺面，屋内面积253.9㎡；租赁期限为5年，自起租日起计算；第一年至第五年的月租金分别为42655.2元、46920.72元、51612.79元、62451.48元、62451.48元；被告自本租赁合同签订之日起3个工作日内以转帐形式支付首季度租金127965.6元，往后租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金；第一年至第三年的月管理费为5078元；被告在签订本合同之日起3个工作日内向原告支付等同于3个月租金总额的履约保证金，共计127965.6元，该保证金担保的范围包括但不限于合同履行、管理费的交付、租金交付等本合同约定的义务；如被告在应付款日期后逾期30日仍未向原告支付清本合同项下的任何款项，原告有权没收履约保证金，且被告必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，原告还有权解除本合同；因被告欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和原告的律师费等，均由被告承担；商铺租金和管理费自2011年10月1日起计收等内容。合同签订后，被告未再向原告支付过任何款项，原告将被告支付的投保保证金200000元中的127965.6元转为履约保证金，剩余的72034.4元用以抵扣被告应付的租金。 2013年6月6日，原告与第三人签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定：原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金，第三人享有独立的经营管理权和承包受益权；承包期限从2013年7月1日至2021年6月30日止；第一年度承包金为1430万元，在承包期限内，2016年1月1日起，每年递增6%；本合同生效后，第三人承接原告与民歌湖酒吧街各商家签订的租赁合同中约定的原告的所有权利和义务，原各商家欠交原告的租金，第三人应积极帮助追缴等内容。 2013年6月7日，原告以《通知书》的形式书面通知被告，第三人享有经营管理权和承包受益权，要求被告从2013年7月1日起将租金、管理费、物业费等费用交付给第三人，若未按时足额支付费用，第三人有权行使合同解除权。 2013年7月17日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订了《终止合同协议书》，约定：《民歌湖酒吧街铺面租赁合同》于2013年7月17日终止，被告承诺于2013年7月22日前自行清理涉案商铺内所有财物；截止2013年7月15日，被告拖欠租金23460.36元、管理费33007元等内容。被告于2013年7月22日搬离涉案商铺。 原告于2015年6月4日诉至本院，并支付了律师代理费32500元。 2016年6月13日，本院作出（2015）南铁民初第277号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。2016年10月25日，南宁铁路运输中级法院作出（2016）桂71民终98号民事裁定，将（2015）南铁民初字第277号案件发回重审。 另查明，原、被告在庭审均确认租金的实际计算方式：2011年10月1日至2012年9月30日期间的租金为29858.64元/月，其中，2011年10月至12月为免租期；2012年10月至2013年6月30日期间的租金为34124.16元/月。 本院认为，原告建宁公司与被告关志刚签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2013年6月6日，原告建宁公司与第三人天鹰公司签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定从2013年7月1日开始，原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人，原告收取承包金。原告实际上是将其与被告签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》中的权利和义务一并转让给第三人，并以《通知书》的形式书面通知被告，被告对转让是同意的。原告与第三人签订的《民歌湖酒吧街经营权承包合同》合法有效。 关于被告是否欠付租金的问题。被告在签订《民歌湖酒吧街铺面租赁合同》后，从未向原告支付过租金。根据原、被告双方确认的租金计算方式，2011年10月至12月为免租期，2012年1月至2012年9月的租金共计268727.76元 （29858.64元/月×9个月），2012年10月至2013年6月的租金共计307117.44元（34124.16/月×9个月）。从被告支付的投标保证金200000元中扣除72034.4元作为租金后，被告仍欠付的原告租金503810.8元。因被告存在欠付租金的行为，已属违约，根据《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，已产生逾期支付租金的违约金。 关于被告主张的租金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日支付，而被告并未支付，至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，原告至2015年6月4日才诉至本院，要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日欠付的租金，已超过一年的诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日期间的租金的诉讼请求不予支持。 关于原告主张的逾期支付租金违约金的诉讼时效问题。违约金是当事人事先约定或法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。虽然违约金是独立于租金给付以外的给付，但是却以存在租金这一主债权为前提，当租金因超过诉讼时效事由而归于消灭时，租金的违约金也不复存在，所以违约金是由给付租金这一主债务而产生的从债务，故追索租金的违约金的诉讼时效，应与追索延付或者拒付租金的诉讼时效一致，也是一年。如前所述，根据原、被告签订的合同约定，租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，原告向被告主张的最后一期即2013年4月至6月的租金，被告最迟应于2013年4月19日向原告支付，但被告并未按期支付租金，已构成违约并产生违约金。并且至2013年7月1日原告将民歌湖酒吧街的经营权承包给第三人时，原告就应当知道只能向被告收取2013年7月1日前的租金，但原告直至2015年6月4日才起诉到法院，要求被告支付逾期支付租金的违约金，已超过法定的一年诉讼时效。原告未能提供证据证实诉讼时效发生中止或中断的情形，故原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉讼请求不予支持。 关于原告要求解除《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》并要求被告支付解除合同违约金、搬离涉案商铺的诉讼请求。原告已于2013年7月1日将合同的权利义务包括解除权转让给第三人，原告无权行使合同解除权，无权向被告主张解除合同的违约金，且第三人亦行使了合同解除权，原、被告签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》的合同已于2013年7月17日解除，故原告要求解除合同，并要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。同时，被告于2013年7月22日已不再使用涉案商铺，故原告要求被告搬离涉案商铺的诉讼请求无事实和法律依据，不应当支持。 关于律师费的问题。《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》约定因被告欠付租金等违约行为而引起的诉讼所产生的原告律师费，由被告承担。但本案原告的所有诉讼请求均未得到支持，被告无需要承担法律责任，根据原、被告双方的责任大小，原告要求被告支付律师费于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费30270元（原告已预交），由原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 审 判 员  罗宏萍 人民陪审员  李一锋 二〇一七年六月二十九日 书 记 员  刘 媛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让; （二）按照当事人约定不得转让; （三）依照法律规定不得转让。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。