上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初5883号原告：卞鸿俊，男，1982年7月29日生，汉族，现住上海市崇明区。委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。被告：龚雁北，男，1959年10月25日生，汉族，现住上海市宝山区。被告：朱长萍，女，1960年7月28日生，汉族，现住上海市宝山区。上列两被告共同委托诉讼代理人：王瑜，上海富誉律师事务所律师。原告卞鸿俊与被告龚雁北、朱长萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人金建良、被告的委托诉讼代理人王瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞鸿俊向本院提出诉讼请求：1、判令两被告迁出上海市宝山区海滨三村XXX号XXX室房屋；2、判令两被告支付原告拖欠的2016年9月租金人民币249元(以下币种均为人民币)；3、判令两被告支付原告房屋使用费(按照每月2,200元计算，从2016年10月起计算至实际迁出之日止)；4、判令两被告支付原告违约金10,000元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2013年3月，原告从案外人处购入上海市宝山区海滨三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，因两被告户口在系争房屋内并借住于此，两被告知晓原告购买下该房屋后，提出要求继续租借，原告同意了两被告的要求。期间，原告与两被告签订多份租赁合同。2016年6月30日，原告又与两被告签订了《租赁补充协议》一份，约定：1、原告同意两被告继续租住系争房屋至2016年10月15日，从2016年10月16日起原告收回房屋；租金按每月2,200元支付；如到期被告仍不交房，被告应支付违约金10,000元，同时，室内所有设施由原告处理。至2016年11月7日，两被告支付原告租金至2016年9月，2016年9月租金仅支付1951元，欠付249元，之后未再支付租金。原告认为，租赁合同约定至2016年10月15日到期，两被告应向原告交还系争房屋，并付清租金及违约金，故涉讼。被告龚雁北、朱长萍辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方构成不定期租赁合同，原租赁合同于2016年10月15日到期，现双方未就解除不定期租赁关系达成一致，故不同意搬出系争房屋。2、被告欠付租金是由于双方对租赁关系产生了纠纷，故被告行使履行抗辩权。3、合同约定的违约金过高，原告在没有实际损失的情况下，被告请求予以调整。本院经审理查明以下事实：原告系上海市宝山区海滨三村XXX号XXX室房屋的产权人。两被告系夫妻关系。经上海臻鑫房地产经纪事务所居间，原告自2013年8月始长期与两被告就系争房屋建立房屋租赁关系。2013年8月1日，原告与龚雁北签订租期为一年的租赁合同。2014年7月1日，原告又与龚雁北签订租期为6个月的租赁合同。2015年1月16日，原告(甲方)与朱长萍(乙方)签订《租房合同书》及《补充协议》，约定，甲方向乙方出租系争房屋，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止；月租金为2,000元，押金为2,000元；租赁期内水费、电费、燃气、电话费、有线电视费等均有乙方交付给相关部门(或直接交给甲方)；甲方有权从租房保证金中扣除所拖欠的费用及滞纳金和违约金，并可单方面终止合同，如租房保证金不够扣除的，乙方必须另行支付，等等。2016年6月30日，原告(甲方)与龚雁北、朱长萍(乙方)签订《租赁补充协议》，约定：1、甲方同意乙方继续租住至2016年10月15日，从2016年10月16日起甲方收回房屋；租金按每月2,200元支付，每月1日支付当月租金；如果到期乙方仍不交房，乙方支付甲方违约金10,000元，同时室内所有设施(包括固定设施及不固定设施：空调、淋浴器、家具等所有家电家具)由甲方处理。租期届满后，原告多次要求两被告搬离，但两被告因要求继续租住系争房屋拒绝搬出。至目前，两被告仍居住在系争房屋内。审理中，原、被告一致确认，两被告欠付2016年9月租金249元，自2016年10月起未再支付租金。审理中，关于押金的情况，原告主张押金已用于抵扣两被告欠付的租金，两被告经核实后予以确认。关于水费、电费、燃气费等费用的结算，两被告主张按时结清，原告申请庭后核实，但未在本院指定的期限内向本院提交相关书面意见。以上事实，有上海市房地产权证、租房合同书、补充协议及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。现原、被告双方约定的租赁期间已届满，双方又未再续签租赁合同，且原告明确要求两被告搬离，故两被告应当搬离并返还租赁物，并支付使用期间的租金及使用费。两被告主张租期届满后，两被告仍居住在系争房屋内，双方未达成书面租赁协议，视为不定期租赁合同，本院认为，两被告的上述主张，于法无据，本院不予采纳。审理中，两被告确认欠付2016年9月租金249元，自2016年10月起未再支付租金，现原告诉请要求两被告支付拖欠的2016年9月租金249元，并参照约定按每月2,200元的标准支付自2016年10月起至实际搬离之日止的房屋使用费，可予准许。根据涉案合同约定，如果到期乙方仍不交房，乙方支付甲方违约金10,000元，现两被告逾期未搬离系争房屋，原告据此主张违约金，于法有据，本院予以准许。关于具体金额，被告主张约定的违约金标准过高，请求本院予以调整，本院认为，鉴于原告未提交证据证明实际损失，本院根据案件事实，兼顾公平原则，酌情调整为4,000元。审理中，原告申请庭后核实水费、电费、燃气费等费用结算情况，但未在本院指定的期限内提交书面意见，也未作主张，本案中暂不作处理，双方可另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告龚雁北、朱长萍于本判决生效之日起十日内，搬离上海市海滨三村XXX号XXX室房屋，并将上述房屋交还原告卞鸿俊；二、被告龚雁北、朱长萍于本判决生效之日起十日内，向原告卞鸿俊支付拖欠的2016年9月租金人民币249元；三、被告龚雁北、朱长萍于本判决生效之日起十日内，按每月人民币2,200元的标准，向原告卞鸿俊支付自2016年10月起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、被告龚雁北、朱长萍于本判决生效之日起十日内，支付原告卞鸿俊违约金人民币4,000元。五、对原告卞鸿俊的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为83元，由被告龚雁北、朱长萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄蔚二〇一七年六月五日书记员  黄莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。