河南省西华县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1622民初2252号原告江霞，女，汉族，1972年10月15日出生，住河南省西华县。被告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司。负责人：刘紫屏，该公司总经理。委托代理人时文娟到庭。原告江霞诉被告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司（以下简称盛弘西华分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告江霞、被告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司的诉讼代理人时文娟均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告盛弘西华分公司向原告支付逾期交房至2015年3月31日的违约金13610元；2、由于延迟交房原告产生租房费用10000元；3、本案的诉讼费由被告承担；4、要求被告给原告开具不动产销售发票，并支付延期违约金4477.3元。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告盛弘西华分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告盛弘西华分公司购买位于西华县××大道××路南××商品房××套，房屋总价款为447730元，付款方式为原告向被告盛弘西华分公司支付首付款287730元后并向银行办理按揭贷款。合同签订后，原告依约完成了合同约定的付款义务，而被告盛弘西华分公司却违反合同约定，未在合同约定期限内（2014年5月31日前）向原告交付房屋，直到2015年3月31日被告才向原告交房。根据合同第九条约定，若被告逾期交房，每逾期一天，需向原告承担原告累计已付房款总额的日万分之一的违约金。在此期间由于被告延迟交房，原告在外租赁房屋十个月，每月租房1000元，支付房租费10000元。被告盛弘西华分公司一直未给原告开具不动产销售发票，致使原告办不成房产证，根据合同约定，被告盛弘西华分公司应向原告支付已付房价款1%的违约金4477.3元。被告盛弘西华分公司答辩称：1、原告要求的违约金数额错误，被告不认可；2、因延迟交房给原告造成的损失无事实和法律依据，被告不认可；3、关于不动产发票问题，不属于人民法院管辖范围，应予驳回；4、即使原告所诉存在客观因素，也已经超过二年诉讼时效，原告已失去胜诉权。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告负担。原告向本院提交了以下证据：1、俊工验收备案表一份。证明被告楼房竣工验收的时间是2014年12月30日；2、证明一份。证明原告租房居住；3、收据二份。证明原告2016年9月30日领的钥匙，其间原告一直在追要违约金；4、商品房买卖合同一份及交购房款收据三份。证明原告与被告之间有商品房买卖关系，购房款已付完，合同约定的交付时间是2014年5月31号，一直到2015年3月31日才通知我领钥匙。被告应按合同约定承担日万分之一的违约金。按照约定被告未开不动产发票，致使原告办不成房产证，应支付违约金。被告盛弘西华分公司对原告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，验收备案表与交房时间无关，不能否定被告2014年10月24日通知交房的事实。也并不能否定被告已通过相关主管部门验收通过的事实，不能达到证明目的。对证据2的真实性及证明目的均有异议，此证明未加盖有效印章并且西华县锦家公司不是行政机关，其所出具的证明不产生效力，即使作为证人证言，该公司的法人或委托人也应出庭接受质证，但凭一份证明不能说明原告居住的事实，实际支付了费用的事实，所以被告不认可。对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据显示被告收到相关物业的相关费用凭证，并没有显示原告向被告主张相关权利，被告不认可。对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，合同中的收据其房款交付的事实，也证明了原告迟延交付房款的事实，按照合同第六条约定，原告违约在先，原告提出违约金的计算有误，应该是3800元左右。发票属于行政范畴而不属于民事范围，应予驳回，被告于2014年10月24日通知交房，原告应及时主张权利，现在已三年之久，已超过二年诉讼时效。被告盛弘西华分公司向本院提交了以下证据：1、交房公告一份。证明被告于2014年10月24日通过周口日报对交房信息公告，说明2014年10月31日被告办理交房手续。2、业主手册一份。证明已有相关业主按照公告的要求和时间办理了接房手续。原告江霞对被告盛弘西华分公司提交的证据对证据1有异议，应以行政主管部门验收报告为准。对证据2有异议，没有签字，不认可。经综合审查上述证据，原告提交1、3、4的证据，证据形式合法、内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据；原告提供的证据2，被告异议理由成立，本院不予采信。被告元盛弘西华分公司提交的证据1、2，原告的异议理由成立，本院不予采信。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月1日，原告江霞与被告盛弘西华分公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于西华县××大道××单元××商品房××套，房屋总价款为447730元，付款方式为原告向被告盛弘西华分公司支付首付款287730并向银行办理按揭贷款。合同约定：“第七条买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之一（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。……第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……但如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款百分之一（该利率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告江霞依约完成了合同约定的付款义务，被告盛弘西华分公司在合同约定的期限内未向原告交付房屋。该房屋交房日期应为2014年12月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原告江霞与被告盛弘西华分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。原告江霞按约定完成了付款义务，被告应当按照合同约定的日期交付原告所购买的房屋。因被告逾期交付原告房屋，原告请求被告支付逾期交房2014年6月1日至2014年12月30日的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告江霞与被告盛弘西华分公司在合同中第七条对买受人违约约定的违约金符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故原告诉请的被告盛弘西华分公司逾期交房违约金应自2014年6月1日起按已交付房价款447730元的日万分之一计算至2014年12月30日止，共计213天，计款9536.65元。第十五条关于产权登记的约定，由于被告盛弘西华分公司一直未给原告开具不动产销售发票，致使原告办不成房产证，根据合同约定，被告盛弘西华分公司应向原告支付已付房价款1%的违约金4477.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司于判决生效之日起十日内向原告江霞支付逾期交房的违约金14013.95元。二、驳回原告江霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，由被告河南盛弘地产有限公司西华大用分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  廖锡春二〇一七年六月二十九日书记员  王 琼