辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3632号上诉人（原审被告）：王磊，男，汉族，1975年1月9日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋春艳，王磊妻子，住址同上。被上诉人（原审原告）：侯德生，男，汉族，1960年12月12日生，住大连市沙河口区。上诉人王磊因与被上诉人侯德生房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。王磊上诉请求：1.撤销原审第一项，王磊支付侯德生2018年9月1日至2019年4月2日期间的房屋租金12,013元。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定上诉人王磊未能履行返还租赁物的义务，因此应当支付被上诉人2018年9月1日至2019年4月2日期间的房屋租金12,013元，是认定事实错误，主要证据不足。本案有充分的证据证明案涉房屋未能返还的原因是被上诉人未与上诉人办理房屋交接，应由被上诉人承担相关的责任。然而一审法院仅以一条微信记录为证据，就做出上述判决是完全错误的。一审判决书的内容自相矛盾、漏洞明显，严重错误。一审判决书第三页第一段显示：经审理查明，2018年7月至8月期间，原告向被告提出要求2018年8月底提前解除合同，王磊表示同意，并于2018年8月21日向侯德生发信息称：“我们定于8月23日上诉搬家，请及时来办理交接事宜。”但侯德生并未于8月末与王磊办理交接。同页第四段显示：“本院认为，被告称其于2018年8月23日迁出案涉房屋，并提供了微信记录予以证明，但该记录为被告个人向原告通知了相关事项，并不能证明被告对案涉房屋返还及原告受领的，不能认定被告已经依照法律规定履行了返还租赁物的义务。被告王磊房租交至2018年8月31日，实际于2019年4月2日将房屋钥匙交给原告侯德生，因此，对于原告要求被告支付2018那年9月1日至2019年4月2日期间的房租的主张，本院予以支持。”事实证明：上诉人要交房，是被上诉人不接收，才导致案涉房屋未能返还，应由被上诉人承担责任，因此一审判决上诉人向被上诉人交付租金是错误的。2018年10月18日，被上诉人前期李小丽在微信中提出由她先把房子接管过来，其他的事等老侯你俩见面再解决。但是，侯德生自从2018年8月29日一直失联下落不明，而且李小丽从未告知王磊侯德生的下落，却让王磊找侯德生解决房屋交接的具体问题，这明显是不可行的。因为当时王磊一直找不到侯德生，并不清楚他是否同意李小丽的做法，而且李小丽未出示侯德生的授权委托书。经过慎重考虑，王磊认为李小丽不能妥善处理房屋交接各方面的实际问题，而且没有侯德生的授权委托书，这样与其交接恐怕会产生更多问题，导致更多的争议和纠纷。因此，就与其协商按合同约定办理交接，妥善处理交接问题，但是她不同意按合同约定办事，反而对王磊发出恐吓，上诉人无奈于2018年11月12日诉至法院。法院因查找不到侯德生的下落，无法开庭，直至2019年3月初侯德生出现了，法院才于3月27日开庭。侯德生当庭承认自己于2018年8月29日被抓，因此未能前来接受房屋。2018年8月19日本案一审，侯德生再次承认自己于2018年8月29日被抓，判刑半年，于2019年2月28日刑满释放，而且在此期间并未委托他人代为办理房屋交接事项。以上事实证明，被上诉人自2018年8月末至2019年3月期间一直未来接受房屋，且未委托他人代办此事。2019年3月27日开庭后经法院安排，上诉人于2019年4月2日将房屋钥匙交至大连市甘井子区人民法院，一审法院主持双方签字完成交接。综上所述，案涉房屋未能返还，上诉人未能履行返还租赁物的义务完全是由于被上诉人不来接收房屋，未与上诉人办理交接导致的，应由其本人承担相应责任，无权向上诉人索要租金。本案的关键是在同样的两个当事人之间发生了同一件事即房屋租赁合同纠纷，产生了两个案子。第一案是王磊告侯德生，合同已经解除，房屋已经腾空了，所以要求对方返还押金和租金并且支付违约金，第二案子侯德生告王磊，侯德生认为王磊没有交钥匙，要求王磊支付他额外的7个月的租金，第一个案子一审王磊胜诉了，法官判对方给王磊支付违约金以及返还押金，二审在中院法官的调解下，达成的调解，王磊放弃违约金，侯德生返还剩余的押金，此案已经结案。第二个案子侯德生告王磊，一审侯德生胜诉，二审现在审理中，这两个案件是同一件事实。那么法院对于同一件事只能有一种认定，不可能有两种认定，而且双方的诉求是矛盾对立的，也不可能同时被法院支持，但是甘井子区法院却对同一件事作出了两种相反的事实认定，并且同时支持了双方两种的完全对立的诉求，一审的错误是显而易见的，因此王磊要求二审纠正一审的错误判决。侯德生已经把押金返还给王磊了，证明他已经承认第一个案件认定的事实，就是双方合同已经解除了，应该在合同解除的时候，把押金返还给王磊，等于否定了他在本案当中的诉求，怎么还能继续要求王磊支付额外7个月的租金。侯德生唯一的理由就是说王磊过了7个月之后才交钥匙，但是有充分的证据证明没交钥匙、没有交房，是因为侯德生家没有人来接收房屋。两个月之后，他的前妻提出交房了，后来因为双方对于交接的相关事宜没有达成一致，所以导致交接未成功，他前妻仅要求交还钥匙，不同意给王磊相关的赔偿，房屋交接还有具体的问题，他前妻都落实不了，交接的事还能找谁去说清楚。据此，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。侯德生辩称,不同意上诉人的上诉请求。侯德生6月25日回来的，6月6日王磊和李小丽又签了一个租赁协议，侯德生当时在家就跟前妻闹的不好，侯德生让前妻提前解除租赁合同，上诉人也同意了。同意之后李小丽在8月30日给王磊打电话要求交房，王磊不同意，是2019年4月2日交的钥匙，3月27日开庭，侯德生要的是实际的房屋租金，一个月1700元，因为没有钥匙进不去，钥匙在王磊手里。王磊上次告诉侯德生要撬门，这是违法的。这个房的是侯德生的，侯德生是4月2日才真正收到钥匙，在这期间王磊是否居住侯德生不知道，这段时间也给侯德生造成了相应的损失，所以侯德生要求上诉人王磊赔偿。侯德生向一审法院起诉请求：1.支付原告房屋租金13,553元；2.赔偿原告经济损失1100元。一审法院认定事实：原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同列明的出租方（甲方）为李小丽，承租方（乙方）为王磊，合同约定被告承租位于大连市甘井子区房屋，租赁期限1年，自2015年6月1日至2016年5月31日，月租金1700元。2016年5月30日，被告与原告前妻李小丽签订了续租协议，内容为：“本合同续签一年时间2016年6月1日至2017年5月31日止，本合同内容不变，双方签字生效，租金汇入原账号不变。”合同落款处有“代理人：李小丽”签字，并注明“李小丽本人代理侯德生签本合同。”2018年6月6日，被告与原告前妻李小丽再次签订续租协议，内容为：“本合同续签一年时间2018年6月1日至2019年5月31日止，本合同内容不变，双方签字生效，租金汇入平安银行。”合同落款处有“代理人：李小丽”签字。2018年7月至8月期间，原告向被告提出要求2018年8月底提前解除合同，被告王磊表示同意，并于2018年8月21日向原告侯德生发信息称：“我们定于8月23日上午搬家，请及时来办理交接事宜。”但原告并未于8月末与被告办理交接。被告房租交至2018年8月31日，所有房租均由原告侯德生实际取得。2019年4月2日，被告王磊将房屋钥匙交给原告侯德生。另查，案涉房屋登记的所有权人为李小丽，其已与原告于2015年5月29日签订《自愿离婚协议书》，约定案涉房屋产权归侯德生所有，剩余房贷由侯德生偿还。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告称其于2018年8月23日迁出案涉房屋，并提供了微信记录予以证明，但该记录为被告个人向原告通知了相关事项，并不能证明被告对案涉房屋返还及原告受领的，不能认定被告已依照法律规定履行了返还租赁物的义务。被告王磊房租交至2018年8月31日，实际于2019年4月2日将房屋钥匙交还给原告侯德生，因此，对于原告要求被告支付2018年9月1日至2019年4月2日期间房租的主张，予以支持。对于原告要求租金按市场行情月1900计算的主张，因原告未提交相关证据予以证明，且合同中已经约定房租为月1700元，故一审法院认可租金为月1700元，2018年9月1日至2019年4月2日期间的房租为：12,013元（1700元/月×7个月＋1700元/月÷30×2天）。关于原告主张的电视损失及卫生打扫的损失1100元，因其未提供证据证明该1100元的损失已经实际发生，故对该项主张，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、判决发生法律效力之日起十日内，被告王磊支付原告侯德生2018年9月1日至2019年4月2日期间的房屋租金12,013元。二、驳回原告侯德生其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币83元（原告已预交），由原告承担33元，被告承担50元承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，1.侯德生认可其2018年8月29日至2019年2月28日期间无法与外界联系，亦认可王磊的妻子宋春艳约其于2018年8月29日交接案涉房屋，但其因故未能前往。2.王磊一审提供的其妻子宋春艳与侯德生前妻李小丽之间的微信记录显示，2018年10月18日，李小丽告知宋春艳由其负责办理案涉房屋交接事宜，但因李小丽仅同意接收房屋钥匙，对于返还剩余租金及押金等相关事宜要求宋春艳找侯德生解决而未能谈妥，宋春艳未将案涉房屋钥匙交付给李小丽。3.一审中王磊提供其于2018年8月31日在案涉房屋拍摄照片的光盘，二审中，侯德生对该照片的真实性不予认可，结合双方当事人均认可约定2018年8月29日交接房屋的情况及相关微信及通话记录，上述证据相互印证，本院对该照片的真实性予以确认，该证据显示2018年8月31日前案涉房屋已经具备交接条件。4.王磊作为原告曾起诉侯德生、李小丽要求赔偿违约金、退还租金及押金，案号为（2018）辽0211民初11281号，判决作出后侯德生不服提起上诉，二审中，侯德生退还王磊押金，王磊撤回一审起诉，本院于2019年9月17日作出（2019）辽02民终7225号撤诉裁定书。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为王磊应否向侯德生支付2018年9月1日至2019年4月2日期间的房屋租金。根据本案已查明的事实，双方当事人均同意于2018年8月底提前解除合同，且双方均认可约定2018年8月29日交接房屋，王磊提供了其2018年8月31日在案涉房屋拍摄的照片，显示案涉房屋在拍照时已经腾空，上述证据相互印证，可以证明案涉房屋至迟在2018年8月31日前已具备交接条件。鉴于侯德生因个人原因未能在双方约定的时间到达案涉房屋进行交接，且此后至2019年2月28日前均无法与外界取得联系，致使王磊无法联系侯德生交接房屋。直到2018年10月18日，侯德生前妻李小丽通过微信告知王磊的妻子宋春艳交接案涉房屋钥匙。因案涉房屋登记的所有权人为李小丽，且李小丽曾与王磊续签租赁协议并协商解除合同等相关事宜，在交接房屋时宋春艳亦多次与李小丽联系，故李小丽虽无侯德生的书面授权，但为避免扩大损失王磊应将案涉房屋钥匙交付给李小丽，而王磊却以李小丽未返还剩余租金及押金为由，拒绝交付案涉房屋钥匙，对此后至2019年4月2日实际交接案涉房屋期间产生的租金损失，应由王磊承担责任。对于2018年9月1日至2018年10月18日的房屋租金，因侯德生无据证明其前妻等亲属在此期间要求王磊交付案涉房屋钥匙，故该部分租金损失应由侯德生自行承担。王磊应支付租金的期间为2018年10月19日至2019年4月2日，共计166天，租金数额为9278元（1700元×12个月÷365天×166天）。一审法院认定王磊应支付租金的期间欠妥，本院依法予以纠正。关于王磊上诉称，侯德生在（2019）辽02民终7225号另案中已经向王磊退还了押金，表明同意解除合同，双方纠纷已经解决，其再提起本案诉讼，法院不应支持一节，本院认为，另案解决的是王磊作为承租人要求出租人承担违约责任、退还押金的纠纷，而本案系出租人侯德生要求王磊支付租金的诉讼，虽然两个案件均系房屋租赁合同纠纷，但当事人主体地位、诉求均不相同，且另案的处理结果是王磊撤回一审起诉，对本案的处理并不产生实质影响。据此，王磊的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，王磊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9557号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9557号民事判决第一项为：王磊于本判决发生法律效力之日起10日内向侯德生支付9278元；三、驳回侯德生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83元(侯德生已预交)，由王磊负担53元，侯德生负担30元；二审案件受理费83元（王磊已预交），由王磊负担53元，侯德生负担30元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月四日书记员 连亚妮