广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5032号上诉人（原审被告）：夏理勤，男，1984年11月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：夏竹诗，男，1949年9月28日出生，汉族，住广州市越秀区，系夏理勤父亲。委托诉讼代理人：刘军峰，广东格方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李知勤，女，1981年5月23日出生，汉族，住湖北省竹山县。委托诉讼代理人：蔡涛，男，1985年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系李知勤丈夫。上诉人夏理勤因与被上诉人李知勤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初29213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。夏理勤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李知勤全部诉讼请求；2.判令李知勤承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉约定装修转让的《房屋转让协议》（以下简称《房屋转让协议二》）实质上是双方为实现借款目的而作出的虚假意思表示。一审法院抛开协议的法律属性、双方当事人的真实意思表示及协议订立的目的，对本案径直作出判决，使本案判决出现根本性错误。2016年9月24日，夏理勤与李知勤签订约定房屋转让的《房屋转让协议》（以下简称《房屋转让协议一》），约定以850万元（包含房屋原有装修价款）转让案涉房屋，此为双方当事人真实意思表示。《房屋转让协议二》约定的转让装修并非双方当事人真实意思表示。首先，签订《房屋转让协议二》的目的是向李知勤借款，也即协议下方标注“本协议的房产在交吉日前，甲方另出借50万元给乙方正式生效”的原因。其次，案涉房屋的装修装潢不值100万元，且该房屋被评定为“一般损坏房”，故签订独立于《房屋转让协议一》的转让装修协议明显不合乎情理。最后，夏理勤签订《房屋转让协议二》后，曾多次与李知勤交涉借款事宜，一直被李知勤拒绝，直至2016年10月10日才从李知勤叔叔李某处领取了5万元，并被要求按照《房屋转让协议二》约定归还本金及利息。二、即使抛开双方的真实意思表示，从形式上认定《房屋转让协议二》为房屋买卖合同，该协议也为附生效条件合同。李知勤未按约定支付夏理勤50万元，生效条件未达成，合同未生效。综上，一审判决认定事实错误，应予纠正。李知勤二审辩称：一审判决符合事实、法律，请求驳回夏理勤的上诉请求。事实和理由：2016年3、4月份，夏理勤在案涉房屋上面违法加建造成房屋超负荷、承重墙体开裂，并将施工现场沙石堆放案涉房屋门口，影响进出。李知勤多次要求夏理勤及其父亲恢复受损房屋，但夏理勤拒绝恢复。为此李知勤委托房屋鉴定所对受损房屋进行了鉴定，并将鉴定结果提交夏理勤再次要求恢复原状。同时向越秀区××街道城管队投诉要求拆除二楼加建的违章建筑，城管队多次上门查处违建，成功拆除了二楼违建，但夏理勤及其父亲对案涉房屋的损坏部分仍然不予修复。2016年9月某天晚上，夏理勤及其父母上门找协商，想购买案涉房屋，这样他们也不必恢复受损房屋。李知勤经过考虑后决定卖掉，当时报价1000万元，夏理勤及其父母还价到950万元成交。2016年9月24曰，李知勤和夏理勤签订房屋转让协议时，才知道夏理勤父母已离婚，两人是共同为夏理勤购房，夏理勤母亲承诺负担850万元，夏理勤父亲承诺负担100万元。因此协商后把已准备好的950万元的房屋转让协议分拆成2个部分，夏理勤母亲负担的850万元部分以房屋价格与夏理勤签订协议，夏理勤父亲负担的100万元部分作为房屋装修价格与夏理勤签订协议（分拆为2个部分的房屋转让协议前8行字体、标点符号、格式、签约时间一模一样，足以证明实际上是一份整体协议人为分拆的两份协议）。《房屋转让协议一》和《房屋转让协议二》共同构成案涉房屋整体转让协议，并非夏理勤所说的将案涉房屋装修费作价100万元卖给其的装修协议。房屋整体转让协议签署后，夏理勤在中国银行办理了该房屋按揭贷款，夏理勤和其母亲依照协议支付了850万元的购房款，而夏理勤父亲夏竹诗无力负担100万元购房款。经协商后，夏理勤愿意按法院认可的24%年利率承担利息，一年内还清100万元购房款及利息。于是李知勤同意案涉房屋先过户再收齐余款100万元及利息。2017年9月以后，李知勤多次找夏理勤及其父亲追要售房余款100万元及利息，可夏理勤不予履行还款义务，因此诉至法院请求维权收款。李知勤向一审法院起诉请求：1.夏理勤支付李知勤广州市××号首层房屋装修价值款100万元及利息（从2016年9月25日起计至实际收到该款项之日止，按照年利率24%标准计）；2.本案诉讼费由夏理勤承担。一审法院认定事实：据李知勤与夏理勤确认真实性的粤（2016）广州市不动产权第××号《不动产权证》复印件显示，广州市××号首层房屋权利人为李知勤，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为118.28平方米。2016年9月24日，李知勤（甲方、卖方）与夏理勤（乙方、买方）及担保人（甲方）处署名为“李某”、担保人（乙方）处署名为“夏竹诗”签订《房屋转让协议一》，其中约定：“就甲方转让广州市××号首层给乙方一事，甲、乙两方特达成以下协议。一、转让标的：乙方同意购买甲方名下位于广州市××号首层房产及独立庭院的使用权，见《不动产权证书》2016登记字××号，甲方配合乙方在本协议签订后15个工作日内，办妥网签、转按、纳税、递件及获取新证等手续，并将标的房产腾空给乙方。二、转让价格及付款方式：1.标的房产的转让价格为人民币捌佰伍拾万元；2.本合同签订3工作日内，甲乙双方在广州不动产交易中心办理网签登记，甲方将其产权证书以及全部按揭手续交给乙方，乙方向甲方支付人民币壹佰贰拾万元整，作为购房定金；3.本协议后7工作日内，由甲方配合乙方办理交易纳税，转按揭手续，并获得交易递件回单（交乙方），乙方支付人民币壹佰伍拾万元整房款给甲方；4.本协议后15工作日内，甲方将标的房产腾空交付给乙方，乙方支付人民币贰佰万元整房款给甲方；5.双方在中国银行办理按揭受款人签字中，乙方同意由甲方收取余款叁佰伍拾万元，并按多退少补原则结算。三、交易过户费用…….四、违约责任……六、本合同履行过程中发生争议的，各方应通过协商解决，协商不成的，单方均可向本合同签订地法院诉讼。七、本合同自甲方、乙方双方签名后生效。本书一式四份，各方持二份，以及甲、乙方的后补协议，均具有同等法律效力”。2016年9月24日，李知勤（甲方、卖方）与夏理勤（乙方、买方）签订《房屋转让协议二》，约定：“就甲方转让广州市××号首层房产给乙方一事，甲、乙两方特达成以下协议。一、转让标的：乙方同意购买甲方名下位于广州市××号首层房产装修，见《不动产权证书》2016登记字××号（建筑面积118.28平方米）；二、转让价格及付款方式：1.标的房产的装修转让价格为实收人民币壹佰万元；2.夏理勤在1年内按24%年利率支付完毕”，该《房屋转让协议二》下方手写注明：“本协议的房产在交吉日前，甲方另出借50万元给乙方正式生效”。2016年10月21日，李知勤与夏理勤签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，其中约定：房地产地址为××号首层，建筑面积118.28平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为150万元。2019年11月20日，广州市房地产档案馆出具《广州市不动产登记查册表》，载明：××号首层房屋于2016年11月8日登记至夏理勤名下，建筑面积118.28平方米，房屋所有权取得方式为购买。诉讼中，李知勤称：我方出售案涉房屋的底价是950万元，而夏理勤父亲急于购买案涉房屋，夏理勤母亲只愿意以850万元购买，故双方另行签订《房屋转让协议二》，约定案涉房屋装修价值100万元，该100万元夏理勤还未支付。对《房屋转让协议二》下面手写内容，我方不知情，这是在签署协议之后，夏理勤父亲手写上去的。夏理勤称：不确认李知勤所述，案涉房屋装修并不值100万元，该约定的装修价值100万元仅是夏理勤向李知勤的借款而规避的协议，但案外人李某实际仅向我出借5万元，李知勤、夏理勤双方属于借贷关系。李知勤、夏理勤一致确认：上述《房屋转让协议一》已履行完毕。一审法院认为，李知勤与夏理勤就案涉房屋买卖事宜签订两份《房屋转让协议》，该两份协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。夏理勤主张案涉房屋装修不值100万元，但夏理勤在收到李知勤单方委托鉴定的《房屋完损性鉴定报告》后，仍继续办理案涉房屋网签、过户、交付等手续，视为其已经知晓案涉房屋的装修情况及装修价值，且现无证据证明夏理勤在接收案涉房屋后有对其中的装修价值提出过异议。从两份《房屋转让协议》的内容可见，李知勤与夏理勤实际上将案涉房屋价款分为房屋价款及装修价款两部分，实质是对案涉房屋总价款的约定，该约定并无显失公平。现案涉房屋的产权已转移登记至夏理勤名下，夏理勤已向李知勤支付房屋价款850万元，夏理勤应依约向李知勤支付房屋装修价款100万元及相应的利息。至于利息的计付标准问题，虽然双方在《房屋转让协议》约定年利率24%，但本案并非借款，仅属于房屋买卖关系，双方约定的年利率过高，应以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付为宜。关于夏理勤主张该装修价款属于其向李知勤的借款的抗辩，夏理勤并无提供充分的证据予以佐证，且夏理勤提及其与案外人李某之间的借款与本案并无关联，一审法院对此不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、夏理勤在判决发生法律效力之日起五日内，一次性向李知勤支付广州市××号首层房屋装修价值款100万元及从2016年9月25日起至实际支付完毕之日止的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%计付）。二、驳回李知勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元（李知勤已预付），由夏理勤负担。一审法院查明事实基本属实。本院二审另查明以下事实：一、二审诉讼期间，夏理勤提交了3份新证据材料：证据1为《收据》，拟证明夏理勤按照2016年9月24日签订的《房屋转让协议一》已经全部履行义务后，李知勤也按照协议完成过户、交付房屋。证据2为《房地产交易纳税申报表》，拟证明李知勤购买案涉房屋是2016年6月20日，双方的交易时间是2016年9月24日，李知勤称3月份时因夏理勤违章加建使案涉房屋损坏要求夏理勤赔偿缺乏依据。证据3为案涉房屋照片，拟证明夏理勤不愿意与李某做邻居的原因是由于其在对案涉房屋进行破坏、摧毁树木。针对夏理勤提交的上述证据材料，李知勤质证认为：三份证据与本案无关。二、二审诉讼期间，李知勤提交了3份新证据材料：证据1为《广州市房屋租赁合同》、证据2为《房屋租赁登记备案证明》、证据3为《临时经营场所使用证明》，拟证明李知勤购买案涉房屋之前，该房屋用于出租、经营，有进行工商备案，案涉房屋的使用权与经营权没有问题。2014年11月17日，北京永拓工程造价咨询有限责任公司广州分公司（以下简称永拓广州分公司，该分公司负责人为李某）开始承租案涉房屋，直到2016年3月份时楼上违建造成案涉房屋损坏，承租方一直在找业主要求赔偿。周某2014年将案涉房屋卖给我方。针对李知勤提交的上述证据材料，夏理勤质证认为：三份证据与本案无关。三、关于案涉两份《房屋转让协议》的签订经过，夏理勤主张：案涉房屋的转让系由夏理勤父亲夏竹诗与李知勤叔叔李某具体协商的。当时李知勤一方开价1000万元，双方经协商达成850万元的转让价格，由夏竹诗起草并打印《房屋转让协议一》，双方于2016年9月24日签订该协议。事后，夏竹诗想对案涉房屋进行装修出租，但缺乏资金，故向李某协商借款100万元，双方口头达成借100万元还200万元的约定。到2016年10月10日前两三天，李某起草并打印了《房屋转让协议二》，双方在合同中实际达成了借50万元还100万元的约定，李某为了规避过高的借款利息约定，以装修协议的内容来掩盖借款的真实意思表示。签订《房屋转让协议二》时，为确保借款实际支付，经双方协商一致，夏竹诗在协议空白处添加了手写内容，明确协议在李知勤（李某）一方出借50万元后正式生效。《房屋转让协议二》签订后，李某仅向夏竹诗实际出借5万元。李知勤主张：案涉房屋的转让过程中，李某参与了合同的签订。李知勤一方开价1000万元，双方协商的成交价为950万元，但因夏理勤无法说服其母亲，故提出分开两份协议来签订，以隐瞒其母亲，令其母亲以为成交价为850万元。两份协议均系由李知勤一方起草并打印，但李知勤办公室有多台打印机，故不排除系用不同打印机打印。其中，《房屋转让协议二》的100万元部分以房屋装修价格的名义签订，实际上与《房屋转让协议一》是一个整体。由于该100万元由夏竹诗负责偿还，而夏竹诗资金不足，故约定一年内付清，并约定了24%的年利率。关于合同签订的时间，李知勤一审庭审中陈述《房屋转让协议一》签订于2016年9月24日，《房屋转让协议二》签订于次日，而二审庭审中则主张两份协议均系同一天，即2016年9月24日签订。关于《房屋转让协议二》中的手写字体，李知勤主张因案涉房屋在转让前系由李某的永拓广州分公司租赁，房屋转让后，李知勤要求该分公司将地址迁走，故将两份协议一并交给李某去办理工商变更登记手续，而李某返还协议时，《房屋转让协议二》上便多出了手写字体。四、二审诉讼中，根据李知勤的申请，证人李某出庭作证。李某陈述：其系李知勤叔叔，亦系永拓广州分公司负责人，曾以永拓广州分公司的名义承租案涉房屋，参与了案涉房屋转让的协商。案涉房屋开价为1000万元，经双方协商约定以950万元成交，由夏理勤父母分别出资。夏理勤母亲出850万元，另外100万元由夏竹诗支付。夏竹诗夫妻离婚多年，故需要分开签订两份协议。案涉两份协议均是李知勤用相同的打印机打印，且是同一天在李某办公室签订。关于《房屋转让协议二》上的手写字体，因案涉房屋转让后，永拓广州分公司希望继续承租该房屋办公，故需要带上夏理勤的房屋买卖协议及其与夏理勤签订的租房协议到街道办事处办理场地使用证明。当时，李某与夏竹诗协商按原来的每月6000元租金续租，而夏竹诗则要求涨租至每月1.5万元，并提出若要继续按每月6000元的租金续租，则需答应夏竹诗替其证明《房屋转让协议二》无效，但李某不同意。夏竹诗在李某办公室加注了手写字体，对此李某并不认可。事后，夏竹诗确实向李某借款5万元，李某已另案起诉，但该借款与《房屋转让协议二》没有关系。五、二审庭审结束后，李知勤向本院提交了以下申请：1.测谎申请，申请对夏理勤进行测谎；2.笔迹鉴定申请，申请对案涉两份协议双方是否为同一时间签订及双方的签名是否为本人所签进行鉴定；3.证人出庭作证申请，申请向李知勤出售案涉房屋的原业主程某出庭作证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋转让协议二》的性质如何认定。对此，李知勤主张该协议系双方就案涉房屋部分转让款所作的约定，而夏理勤则主张该协议系双方另行就借款事宜所作的约定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，李知勤作为本案原审原告提起本案诉讼，应就其所主张的事实提供相应证据。然而，李知勤在本案中所提供的证据不足以证明其上述主张：首先，案涉《房屋转让协议一》包含了完整的条款，足以反映双方就案涉房屋转让所作的价格、付款方式、费用、违约责任等约定，双方无需再另行签订其他房屋转让协议。李知勤主张《房屋转让协议二》系应夏理勤一方的要求，为配合隐瞒夏理勤母亲而签订，但夏理勤一方对此予以否认，且李知勤亦未能就此提供任何证据予以证明。其次，《房屋转让协议二》加注的手写部分文字明确约定“本协议的房产在交吉日前，甲方另出借50万元给乙方正式生效”，该段文字一方面反映双方签订的该份协议与借款约定有关，另一方面则表明双方就该份协议约定了以李知勤一方向夏理勤一方另行提供50万元借款为生效条件。至于该段文字的由来，李知勤主张系其将协议交给李某去办理工商变更登记手续时被夏竹诗一方单方加注，但未能就该主张提供证据予以证明，且与李某证言中关于持协议到街道办事处办理场地使用证明的陈述亦存在矛盾之处，本院不予采信。相反，夏理勤一方主张《房屋转让协议二》系双方另行就借款事宜所作的约定，而李知勤一方事后仅实际出借了5万元，这与李某另案起诉夏竹诗偿还5万元借款的事实得以相互印证。综上，李知勤依据《房屋转让协议二》提起本案诉讼，主张夏理勤一方尚欠其100万元房屋转让款，但其未能提供充分证据证明该协议属于双方就案涉房屋转让款所作约定，且协议已经生效，夏理勤负有还款义务。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李知勤应承担举证不能的不利后果，本院对李知勤的诉讼请求不予支持。一审法院部分事实认定不当，导致对本案的实体处理有误，本院二审予以纠正。至于双方及关联主体之间存在的借贷纠纷，因与本案李知勤的诉请并非同一法律关系，本案不作调处。关于李知勤二审提出的测谎、笔迹鉴定及证人出庭作证申请问题。本院认为，首先，李知勤的上述申请均系在二审庭后提出，已经超过举证期限。其次，李知勤提出的测谎申请并非法定证据类型，该申请缺乏法律依据。再次，李知勤提出的笔迹鉴定申请与本案基本事实的认定并无直接关联。其中，关于案涉两份协议是否为同一时间签订的问题。基于李知勤在一、二审中对两份协议是否为同一天签订的事实曾作出不同的陈述，故该鉴定缺乏实际意义；关于案涉两份协议双方的签名是否为本人所签的问题。因双方在本案中均未对协议的真实性及其对双方的约束力提出过异议，故该鉴定缺乏必要性。最后，李知勤提出的证人出庭作证申请，根据李知勤在申请理由中的陈述，其申请的证人程某仅系将案涉房屋转让给李知勤的原业主，未参与案涉两份协议的签订，与本案基本事实的查明无关，故该申请缺乏必要性。综上，本院对李知勤的上述测谎、笔迹鉴定及证人出庭作证申请均不予准许。综上所述，夏理勤的上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实错误，适用法律和判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初29213号民事判决;二、驳回李知勤的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费各19200元，均由被上诉人李知勤负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月三日书记员  张宏淼谢金泽