江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初6688号原告：戈天闻，男，1952年2月15日生，汉族，住无锡市惠山区。原告：戈剑武，男，1983年7月7日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：刘丽君，女，1987年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：吕伟（受戈天闻、戈剑武、刘丽君共同特别授权委托），江苏福庆律师事务所律师。委托代理人：田俊（受戈天闻、戈剑武、刘丽君共同特别授权委托），江苏福庆律师事务所实习律师。被告：无锡亿丰置业有限公司，统一社会信用代码91320206583736254E，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：薛春树，该公司董事长。委托代理人：蒋寒林，该公司员工。第三人：无锡亿丰时代商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206058632318W，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。法定代表人：黄贤明，该公司经理。委托代理人：张宇，该公司员工。原告戈天闻、戈剑武、刘丽君与被告无锡亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、第三人无锡亿丰时代商业管理有限公司（以下简称商管公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，原告戈天闻、戈剑武、刘丽君的委托代理人吕伟、田俊，被告亿丰公司的委托代理人蒋寒林到庭参加了诉讼。后追加商管公司为第三人，并依法组织合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告戈天闻、戈剑武、刘丽君的委托代理人吕伟、田俊，被告亿丰公司的委托代理人蒋寒林，第三人商管公司的委托代理人张宇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告戈天闻、戈剑武、刘丽君诉称：戈天闻、戈剑武、刘丽君与亿丰公司于2013年7月27日签订商品房买卖合同，约定原告购买亿丰公司开发的位于无锡市××山区××藕路××商业广场××单元××、××单元××层两套商品房，并约定于2014年12月31日前交房，合同签订后，原告如数支付了购房款，但亿丰公司迄今为止仍未交付房屋。现要求亿丰公司支付延迟交房违约金71200元（按购房总额的20%计算）。被告亿丰公司辩称：亿丰公司已经依约履行完商品房的交付义务，原告无权要求被告支付违约金，原告在签订商品房买卖合同时，将该商品房委托给第三人商管公司进行经营管理，并与管理公司签订了委托经营管理合同，合同约定原告将该商品房直接委托商管公司与该商品房的开发商也就是被告，直接办理该商品房的验收交付手续，除商管公司通知原告配合工作，原告无需再与被告之间办理房屋交付手续，而实际上，被告已经于2014年11月25日将亿丰商业广场大楼整体交付给了商管公司，商管公司同意按照交付时亿丰商业广场的现状交付，并按照业主签署的委托经营管理合同约定向业主结算委托经营收益，综上，被告已经按约履行完商品房交付义务。请求驳回原告的诉讼请求。第三人商管公司述称:亿丰公司于2014年11月25日将位于无锡市惠山区洛社镇张镇桥村洛藕路111号的亿丰商业广场C区大楼（包括本案的涉案商铺）交付给了商管公司，商管公司按照交付时的现状接受了房屋，并按照原告签署的委托经营管理合同之约定，对涉案商铺进行经营管理，并同意按委托经营管理合同的约定,今后向原告结算委托经营收益。经审理查明：2013年7月27日,戈天闻、戈剑武、刘丽君与亿丰公司签订“商品房买卖合同”两份（合同备案号：201307270147、201307270154），约定戈天闻、戈剑武、刘丽君购买亿丰公司开发的亿丰商业广场C区C幢3015单元3层、C幢3016单元3层商品房两套，总价合计356000元。合同约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将通过分期交付使用竣工验收的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，戈天闻、戈剑武、刘丽君按约付清了购房款356000元，亿丰公司未能按约于2014年12月31日向戈天闻、戈剑武、刘丽君交付房屋。戈天闻、戈剑武、刘丽君认为亿丰公司违约，双方经协商未能达成协议，戈天闻、戈剑武、刘丽君于2016年11月9日诉至本院。审理中，经亿丰公司申请，本院依法追加商管公司为本案第三人参加诉讼。另查明：戈天闻、戈剑武、刘丽君（甲方）与商管公司（乙方）于2013年7月7日签订“委托经营管理合同”两份，将亿丰商业广场C区3015室、3016室商铺的房产委托给商管公司经营管理。合同约定除甲方另有通知外，甲方委托乙方与该商铺的房产开发商亿丰公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合工作，甲方无需再与开发商直接办理房屋交付手续。2014年11月25日，亿丰公司与商管公司签订“亿丰商业广场交接书”，双方共同确认：亿丰公司于2014年11月25日将位于无锡市惠山区洛社镇张镇桥村洛藕路111号的“亿丰商业广场”C区大楼整体交付给商管公司；商管公司同意按照交付时现状接收房屋，并同意按照与业主签署的《委托经营管理合同》之约定对房屋进行经营管理等，并严格按照《委托经营管理合同》约定的标准向业主结算委托经营收益，确保业主的收益不受到任何影响。涉案房屋至今未能办理好分期交付使用竣工验收或交付使用竣工验收。以上事实，有商品房买卖合同、发票、律师函、委托经营管理合同、亿丰商业广场交接书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方所签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。因涉案房屋至今未能办理好分期交付使用竣工验收或交付使用竣工验收，即至今涉案房屋仍不符合交付条件，故亿丰公司以其与商管公司签订的“亿丰商业广场交接书”认为其己于2014年11月25日交付了涉案房屋，明显与事实不符，不予采信，故应认定，亿丰公司未按约定时间交付房屋，己构成违约，戈天闻、戈剑武、刘丽君要求亿丰公司承担违约责任，理由正当，应予支持。合同中约定，出卖人逾期交房的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之四的违约金，亿丰公司不承认违约的抗辩意见，隐含了约定违约金过高的抗辩内容，戈天闻、戈剑武、刘丽君也未提供证据证明因亿丰公司违约给其造成了多少损失，经本院审核，该约定的违约金标准确属过分高于造成的损失，故适当调整违约金的标准为银行同期贷款基准利率，结合本案中违约金应该计算的时间来看，戈天闻、戈剑武、刘丽君请求的20%的总额仍较高，因此，仍应以贷款基准利率作为计算违约金的标准。至于戈天闻、戈剑武、刘丽君与商管公司之间属于另一法律关系，其双方之间的权利义务应按实际情况另行处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、亿丰公司于本判决生效后十日内支付戈天闻、戈剑武、刘丽君延迟交付违约金（以356000元为基数，自2015年1月1日起至判决生效之日止，按人民银行同期贷款基准利率计算）。二、驳回戈天闻、戈剑武、刘丽君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，由戈天闻、戈剑武、刘丽君负担454元，亿丰公司负担1126元。（该款己由戈天闻、戈剑武、刘丽君预交，亿丰公司于本判决生效后将应负担部分直接支付给戈天闻、戈剑武、刘丽君，本院不再退还。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  吴 星人民陪审员  沈 琦二〇一七年六月一日书 记 员  杨雪霞