上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初12676号原告上海平高企业集团有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人俞跃良。委托代理人王晓嫣、俞胜蓝。被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人梅虹。委托代理人王磊、张士文。原告上海平高企业集团有限公司(以下简称平高公司)与被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司(以下简称爱吉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海平高企业集团有限公司的委托代理人王晓嫣、俞胜蓝，被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司的委托代理人王磊、张士文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平高公司诉称，2015年，原告与被告爱吉公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，就上海市安远路XXX号XXX楼、XXX楼租赁事宜达成相关约定。然被告爱吉公司未按合同约定履行，自2017年1月1日起未再支付19楼的租金及物业管理费。被告爱吉公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任。原告经多次催讨未果，故原告诉至法院，请求判令：1、双方19楼的租赁合同于2017年5月12日解除，被告爱吉公司向原告交还19楼房屋；2、被告爱吉公司支付至2017年5月11日拖欠的19楼租金人民币680249.27元(以下币种均为人民币)、物业管理费28141.80元，并结清水、电费等费用；3、被告向原告支付自2017年5月12日起至被告实际交还19楼房屋之日止的房屋使用费，按租金标准计算；4、被告在收到起诉状之日起7日内未返还房屋的，每日按日租金5倍支付房屋使用费直至房屋实际返还之日止；5、被告支付欠付费用(租金、物业管理费)的滞纳金，以欠付费用为本金，按银行同期贷款利息四倍计算；6、被告爱吉公司补付免租期租金311923.34元；7、被告爱吉公司支付违约金467885.02元；8、被告支付的19楼租赁押金用于冲抵被告应承担的费用，不予返还。被告爱吉公司辩称，其公司因经营状况发生重大变故，无力继续承租系争房屋，故于2016年12月19日向原告发出退租通知，后被告于2017年1月10日将系争房屋钥匙交还原告，在此之后已不再产生租金和物业管理费。关于免租期租金，因双方合同履行已行将届满，要求按照租期履行情况予以酌减。原告的诉讼请求，已远远超过原告的实际损失，其主张的违约金过高，要求法院依法调整。另外，被告支付的押金，同意用于抵扣其应承担的费用。经审理查明，2015年11月1日，原告平高公司(甲方)与被告爱吉公司(乙方)签订《平高国际广场房屋租赁合同》约定：1、乙方向甲方承租上海市安远路XXX号XXX层XXX-XXX室、XXX层XXX-XXX室房屋，其中19层面积共计1046.43平方米；2、租期自2015年11月1日至2017年12月31日止；3、日租金为4.9元/平方米/天，物业管理费为25元/平方米/月，2015年11月1日至2015年12月31日为装修免租期，免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费；4、若因乙方原因，导致甲方解除本合同或乙方解除本合同的，免租期重新计算为计费租期，标准为按租金计算；5、租期内使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯等相关费用由乙方承担，按单如期缴纳；6、逾期10日未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，甲方有权解除合同；7、乙方单方面解除本协议的，需提前六个月书面通知甲方，若甲方同意乙方单方面解除合同的，乙方应向甲方支付违约金。因一方实质性违约而终止合同的，另一方可根据本合同获得赔偿损失外，还可获得对方支付的违约金(终止费)，违约方应向守约方支付解除合同当月月租金的3倍的违约金；8、甲方确认的收件地址为上海市安远路XXX号XXX楼。被告爱吉公司向原告平高公司共计支付押金935542元，19层1901-1906室租金及物业管理费付至2016年12月31日。20层2001-2006室目前仍在正常使用并支付费用。2016年12月26日，被告爱吉公司发函原告平高公司要求提前终止19层1901-1906室的租赁关系，协商相关解约事宜。2017年1月10日，爱吉公司向平高公司寄送托运物记载为“平高7、8、19楼大门钥匙”的快递，邮寄地址为上海市安远路XXX号XXX楼。同日，该快递送达并由原告前台签收。2017年1月12日，原告平高公司发函被告爱吉公司，表示被告爱吉公司提前退租申请，属违约行为，应承担违约责任。对被告爱吉要求提前解除合同，予以理解，但要求被告爱吉公司承担提前解约的相应责任和义务。2017年2月20日，原告平高公司又致函被告爱吉公司，表示同意被告爱吉公司于2017年3月28日提前退租，租金结算于此日，并要求被告爱吉公司支付当月租金三倍作为违约金。2017年3月21日，原告平高公司再次致函被告爱吉公司，表示若被告爱吉公司于2017年3月28日结清应付的租金、违约金等全部款项的，原告同意被告于2017年3月28日前办理完毕全部房屋交还手续(即使提前交还的，也同样将2017年3月28日视为被告房屋交还日期)，租金等应付费用结算至该日，并按租赁合同的约定支付当月租金的三倍作为违约金。另查明，2017年3月17日，被告爱吉公司诉至本院，要求确认其与原告平高公司所签订的关于上海市安远路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋租赁关系于2016年12月19日解除，并提交寄送系争房屋钥匙的快递存根作为证据。平高公司于3月15日向本院递交答辩状，表示不同意爱吉公司诉讼请求。3月17日，爱吉公司撤回起诉。审理中，原告表示认可被告邮寄的快递已由前台签收，但其无法查找钥匙下落，也无法确认被告邮寄的快递中是否有物品以及系何物品。本院认为，原告平高公司与被告爱吉公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。被告平高公司在租期内要求提前解除部分租赁场地的租赁关系，有违合同约定。合同并未约定被告享有任意解除权，故爱吉公司发函原告要求提前解约部分场地，原告回函同意爱吉公司于3月28日提前退租，同时支付月租金的三倍作为违约金，并无不当。在此期间，爱吉公司仍应按照合同约定履行付款义务。因爱吉公司未按时支付19层1901-1906室房屋的租金及物业管理费，原告要求解除租赁合同中部分租赁场地的租赁关系，合法有据，可获支持。本案争议的焦点在于有关房屋返还的情节及租赁关系解除的时间如何认定。根据查明的事实，爱吉公司已于2017年1月10日将载明邮寄物品为“平高7、8、19楼大门钥匙”的快递寄达平高公司于租赁合同确认的收件地址。原告在确认已由其前台签收该快递件的同时，对该快递件中是否有物品以及有何物品无法确认。根据证据规则，原告未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。本院认定被告已于2017年1月10日将系争房屋钥匙交还原告。根据平高公司向爱吉公司所发函件的行文表述，其已同意爱吉公司于3月28日退租，要求爱吉公司结算租金，并支付月租金三倍的违约金。在已提前完成系争房屋交付后，系争房屋由平高公司实际控制，爱吉公司对平高公司仅负有偿付欠费、承担违约责任的义务。在此情况下，原告主张双方租赁合同于5月12日解除，于理不合，本院确定双方租赁关系与2017年3月28日解除。关于原告的诉讼请求，其已作出要求被告支付租金至3月28日并承担月租金三倍作为违约金的意思表示，在爱吉公司已完成房屋交付的情况下，再行要求爱吉公司支付3月29日起至5月11日的租金、自收到起诉状起按日租金5倍支付房屋使用费的相关诉讼主张，本院不予采纳。考虑到双方租赁合同履行的实际状况，爱吉公司对补付免租期租金要求酌减数额的主张，尚属合理，本院予以采纳。平高公司要求爱吉公司按实结清水、电费等费用，爱吉公司不持异议，本院对此予以确认。被告爱吉公司表示原告主张的违约金过高，要求法院依法调整，符合法律规定，本院予以采纳，违约金数额由本院结合合同的实际履行情况，酌情确定。被告爱吉公司尚有三个月租金数额的押金在原告平高公司处，可用于相关费用的结算抵偿，故平高公司要求爱吉公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，无事实依据，本院不予采纳。根据解除租赁关系所涉及的房屋面积，对应的押金数额应为467885.02元(按三个月90日计算)，剩余押金因租赁合同中目前尚有20层2001-2006室的部分仍处在正常履行状态，本案不作处理。被告爱吉公司表示以其支付的押金抵偿相关债务，并无不当，双方可在明确权利义务后自行结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海平高企业集团有限公司与被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司关于上海市安远路XXX号XXX层XXX-XXX室房屋租赁关系于2017年3月28日解除；二、被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司2017年1月1日至2017年3月28日租金人民币440965.60元；三、被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司2017年1月1日至2017年3月28日物业管理费人民币74994.15元；四、被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司免租期租金人民币85000元；五、被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海平高企业集团有限公司违约金人民币250000元；六、被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内结清上海市安远路XXX号XXX层XXX-XXX室房屋使用期间产生的水、电、煤气、通讯等相关费用；七、原告上海平高企业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司押金人民币467885.02元；八、对原告上海平高企业集团有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告上海平高企业集团有限公司负担人民币525.20元，被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司负担人民币4774.80元。本案受理费人民币18193元，减半收取，计人民币9096.50元，由原告上海平高企业集团有限公司负担人民币2941.70元，被告爱吉(上海)房地产经纪有限公司负担人民币6154.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王春晖二〇一七年六月三十日书记员  刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。