浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1449号 上诉人（原审原告）：绍兴市润和南岸花城西区业主委员会，住所地绍兴市润和南岸花城西区内。 负责人：潘琼英，主任。 委托诉讼代理人：陈敏敏，浙江泽大(绍兴)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴润和南岸花城置业发展有限公司，住所地绍兴市润和庄园中心会馆二楼。 法定代表人：陈宏。 委托诉讼代理人：柳立中，浙江震天律师事务所律师。 上诉人绍兴市润和南岸花城西区业主委员会因与被上诉人绍兴润和南岸花城置业发展有限公司物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人绍兴市润和南岸花城西区业主委员会的委托诉讼代理人陈敏敏、被上诉人绍兴润和南岸花城置业发展有限公司的委托诉讼代理人柳立中到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴市润和南岸花城西区业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审全部诉请。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人在一审提供的证据可以证明被上诉人未向上诉人移交房屋，被上诉人提供的快递单不能证明邮寄的具体内容，曹青博未出庭作证，也不能代表全体业主。房屋没有交付的原因在于被上诉人，其他物业用房均已办理不动产登记。被上诉人未办理不动产登记，表明其拒绝交付。《绍兴市物业管理办法》规定物业用房归全体业主共有并在房产管理机构登记建档，被上诉人有登记和建档的义务。二、一审适用法律错误。1.物业用房的确认和移交属于开发商的法定义务，不应由上诉人承担举证责任。2.绍兴润和南岸花城置业发展有限公司与浙江润和物业有限公司签订的换房协议是否真实不是被上诉人免责的理由。改变物业管理用房用途需经业主大会同意，当时未召开业主大会，协议应为无效。本届业委会维权过程中才知道此事实，可以追溯维权。 绍兴润和南岸花城置业发展有限公司答辩称，换房协议真实有效，绍兴市润和南岸花城西区业主委员会向其主张租金损失没有依据。当时已通知曹青博等人，要求移交房屋，但其未接收房屋，责任不在被上诉人。 绍兴市润和南岸花城西区业主委员会向一审法院起诉请求：被告向原告赔偿租金损失暂计人民币28.8万元（因被告长期占用绍兴市润和南岸花城西区4幢107及207物业用房作为售楼部而发生的租金损失，按每年48000元暂计6年，实际损失额以法院查核结果为准）；诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会成立后，以被告未移交物业用房为由多次向绍兴市越城区住房和城乡建设局、绍兴市房管处等部门反映和信访，绍兴市越城区住房和城乡建设局、绍兴市房管处曾于2015年6月26日曾召集原、被告及物业公司等相关部门就物业用房的移交开会，并形成会议纪要，该会议纪要载明：1.房产公司与业委会按房管处备案方案在2015年7月3日前签订临时移交协议。2.正式协议的签订时间为2015年11月30日前，并办理正式移交手续。3.根据规划局、房管处确认的物业用房及面积办理正式移交手续，面积应不少于临时移交的471.52平方米。4.如在2015年11月30日未能签订正式移交协议，临时移交协议转为正式协议。5.如2015年11月30日未签订正式协议，房产公司同意支付相应违约金。 2015年9月9日，被告曾发书面通知给曹青博，通知原告将已移交给前期物业管理润和物业公司的物业用房，重新移交给原告，该通知还载明：我公司曾于7月下旬和8月初两次电话通知业委会曹主任，现仍未收到贵业委会关于接收移交的回复，故现特书面再次通知。 2015年9月19日，绍兴市越城区住房和城乡建设局回复潘晓娟等人的信访事项处理意见书载明：经调查，绍兴市润和南岸花城西区（不含地下室及阁楼）总建筑面积为66140.14平方米，物业用房于去年经市房管处确认，建筑面积为471.52平方米，坐落位置为4幢107、207、401、402、403、404。目前4幢107、207房产公司已腾空，401-404物业公司在用。 同时查明，2010年9月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）签订《南岸花城前期物业管理委托合同》1份，约定由乙方为润和南岸花城小区提供物业服务，管理期限从2010年9月1日至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时。甲方在小区办理入住前三个月向乙方提供4‰平方米建筑面积的经营性商业用房，在小区办理入住前二个月向乙方提供3‰平方米建筑面积管理用房，无偿使用。该合同还就其他权利义务予以约定。合同签订后，乙方开始对润和南岸花城西区进行物业管理。2010年12月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）签订《润和南岸花城西区前期物业管理服务合同补充协议》1份，约定：为加强小区管理，提高小区服务品质，甲方同意将润和南岸花城西区小区经营性收入归入物业公司所有，用于贴补乙方日常管理支出及小区公共设施设备维护、维修，乙方盈亏自理。 2011年10月1日，被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司（甲方）与案外人浙江润和物业有限公司（乙方）又签订《协议》一份，约定双方同意将甲方的南岸花城西区4幢104、204室与乙方管理的4幢107、207室交换使用。因4幢104、204室面积小于107、207室，甲方同意将三楼的文体用房在未移交相关部门之前交由乙方使用，以弥补乙方交换面积不足，交换使用期自2011年10月1日至2017年9月30日。交换使用期间如遇甲方出售4幢104、204室的，乙方同意甲方另行提供类似面积房屋作为出售房屋替换。交换试用期内，甲方如将交换房屋出售的，应提前一个月通知乙方，并配合新房主与租赁房做好交接工作，以及与乙方交还交换房产的交接工作。该协议还就其他权利义务予以约定。 另查明，2012年7月11日，浙江润和物业有限公司与周林波签订《租房协议》一份，约定浙江润和物业有限公司将绍兴润和南岸花城西区4幢104室房屋出租给周林波，租期自2012年7月10日至2015年8月9日，第一年租金为35000元，第二、三年按上一年的租金上浮5%，租金按半年支付，首半年租金于协议签订当日一次性付清，后期租金按相应租期前一个月付清。2013年4月7日，浙江润和物业有限公司与杨遇春签订《租房协议》一份，约定浙江润和物业有限公司将润和南岸花城三楼文体用房（0305）出租给杨遇春，租期自2013年4月7日至2018年4月7日，年租金为10000元，在每年4月30日前支付。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。根据目前查明的事实，润和南岸花城西区4幢107、207室（南屏路15号）属于小区物业管理经营用房，且被告曾占有使用该房屋的事实清楚。本案争议焦点之一为被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司是否有权使用涉案物业管理经营用房的问题。关于被告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司与案外人浙江润和物业有限公司于2011年10月1日签订的《协议》的真实性问题。原告对该协议的真实性有异议，且与本案不具有关联性。该院认为，该院（2018）浙0602民初1296号民事判决中对原告在该案中提交的2014年至2016年主营业务收支明细复印件的真实性予以认定，该证据与被告在本案中提交的2014年至2016年主营业务收支明细复印件相一致，其中2014年4月25日收房租费10000元、2014年5月4日收房租费18375元、2014年9月25日收房租19295元，2015年4月27日收房租10000元、2015年6月17日收房租19295元。上述房租收入与被告提交的机打发票记账联复印件付款户名，以及两份《租房协议》中的租金金额、付款时间相吻合，故可以印证被告将润和南岸花城西区4幢104室、三楼文体用房等房屋与浙江润和物业有限公司管理的润和南岸花城西区4幢107、207室交换使用的事实，即该院对被告与案外人浙江润和物业有限公司于2011年10月1日签订的《协议》的真实性予以确认。基于上述分析，可以认定被告在2011年10月1日至2015年6月26日协商物业用房移交事宜（多方会议纪要形成时间）期间，占有使用涉案房屋系基于其与涉案房屋管理方即浙江润和物业有限公司签订房屋交换使用协议，且其将名下的其他房屋交由浙江润和物业有限公司管理经营收益，而该协议签订时原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会尚未成立（经该院庭后向绍兴市越城区房地产管理处核实，原告成立于2013年12月10日），故在此期间被告基于协议有权使用涉案物业管理经营用房，原告主张要求被告赔偿该期间的损失，该院不予支持。若原告认为涉案房屋管理方浙江润和物业有限公司的行为损害了其合法权益，可另行主张权利。 本案争议焦点之二为被告何时应将涉案房屋移交给原告，及房屋未及时移交的责任问题。根据2015年6月26日的会议纪要，双方应签订物业用房移交协议，并在2015年11月30日前办理正式交接手续。从越城区住房和城乡建设局于2015年9月19日出具的信访事项处理意见书可以认定，经该局调查，被告在此前已将涉案房屋腾空，即被告已做好物业用房移交准备。同时，被告于2015年9月9日向曹青博发书面通知，通知原告将已移交给前期物业管理润和物业公司的物业用房，重新移交给原告。经该院在庭后向绍兴市越城区房地产管理处核实，曹青博系原告第一届业委会副主任，任期为三年。综上，被告在会议纪要形成后已将涉案房屋腾空，并书面通知原告时任副主任曹青博要求办理移交的事实清楚，被告已做好了房屋移交准备并履行了交接通知义务，原告未提交相应证据证明其要求与被告办理涉案房屋移交手续时被告拒绝配合移交，故从现有的证据来看，不应将涉案房屋未及时移交的责任归责于被告，原告主张要求被告赔偿2015年6月26日会议纪要形成后至2017年12月31日期间租金损失的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿2011年1月1日至9月30日期间租金损失的诉讼请求，原告未提交相应证据证明被告在此期间占有使用涉案房屋或未将涉案房屋移交给物业公司，故对该诉讼请求，该院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5620元、财产保全费2020元，由原告绍兴市润和南岸花城西区业主委员会负担。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，绍兴润和南岸花城置业发展有限公司与浙江润和物业有限公司于2011年10月1日签订协议，将案涉107、207室房屋与104、204室等房屋互换，该协议签订时绍兴市润和南岸花城西区业主委员会尚未成立，浙江润和物业有限公司系作为当时107、207室物业用房的管理使用单位签订协议，一审经审查协议及房屋租赁合同以及发票等证据，认定该协议真实存在，有相应依据。故在此期间，绍兴润和南岸花城置业发展有限公司可以使用案涉房屋。如绍兴市润和南岸花城西区业主委员会认为浙江润和物业有限公司的上述行为损害其权益，可以另行主张。根据信访事项处理意见书、通知及快递单、会议纪要等证据，此前案涉房屋已腾空，已做好移交准备，并通知了业委会，故现绍兴市润和南岸花城西区业主委员会主张赔偿其房屋租金损失，一审未予支持并无不当。 综上，绍兴市润和南岸花城西区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5620元，由上诉人绍兴市润和南岸花城西区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年六月三日 书记员  陶钿钿