河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终692号上诉人（原审被告）：董柱，男，1985年12月15日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：郑国珍，河南度邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋喜忠，男，1960年9月11日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：周鑫阳，河南万朋律师事务所律师。原审被告：许昌魏都董柱家电销售部，住所地东大街桥东路南西起第一间门面。经营者：董柱，男，1985年12月15日出生，汉族，住河南省长葛市。上诉人董柱因与被上诉人蒋喜忠、原审被告许昌魏都董柱家电销售部房屋租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2019）豫1002民初8487号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法公开开庭审理了本案。上诉人董柱的委托诉讼代理人郑国珍、被上诉人蒋喜忠及其委托诉讼代理人周鑫阳到庭参加了诉讼，原审被告许昌魏都董柱家电销售部经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人董柱上诉请求:一、依法改判上诉人董柱不支付被上诉人蒋喜忠租金90000元,或者将本案发回重审;二、本案诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，适用法律错误,应予改判。一审法院认定上诉人没有与原告协商合同解除事项,也未将涉案房屋交付给被上诉人,实际使用该房屋,应当支付租金错误。上诉人与被上诉人双方签订租赁合同属实,且上诉人已支付相应的租金，但不应再支付8、9、10三个月的租金。2019年7月31日，许昌市魏都区房屋征收管理中心向董柱送达书面《搬迁通知》，要求积极配合房屋征收工作，董柱租用蒋喜忠的房屋就在征收区域内,因房屋征收已进入攻坚阶段，董柱经营的生意不得不于通知当天（2019年7月31日）被关停，当然,前期拆迁部门多次要求董柱搬离房屋。租赁房屋内所有的物品已于2019年7月31日当日全部搬迁完毕。被上诉人蒋喜忠对政府拆迁事宜也非常清楚,董柱已口头告知被上诉人已经搬离房屋,并将房屋钥匙留在室内。董柱作为经营者和承租人,响应政府的拆迁，配合政府积极搬出租赁的房屋，不仅是公民应尽的义务,也是公民守法明理的基本素质。同时,政府拆迁也是双方合同中合同约定的终止理由（详见双方《房地产租赁契约》第三条)，董柱不应再支付未租用房屋的租赁费,当然更不应支付滞纳金。二、上诉人与被上诉人双方签订的房屋租赁合同因不可抗力无法履行，上诉人不应支付被上诉人蒋喜忠租金，不可抗力导致上诉人董柱不能预见、不能避免并无法克服的客观情况出现，而不能实际履行合同,不能继续享有合同约定的权利,不应再承担支付租金义务。被上诉人蒋喜忠答辩称：一、蒋喜忠与董柱2019年5月1日签订的房地产租赁契约合法有效。该契约约定蒋喜忠将东关大街东段2号楼西起1至3间的二层房屋出租给董柱，对租赁期限、租金标准、租金支付方式、转租、维修等进行了明确的约定，合同是双方真实的意思表示、不存在任何违法违规的情形，董柱作为承租人应当依法支付租金。二、董柱从未与蒋喜忠提出过解除合同，也从未向蒋喜忠退还过房屋。董柱提出的2019年7月31日当日全部搬离完毕，不符合事实（蒋喜忠于2019年9月28日还在租赁房屋处给其送过租金催交通知）。蒋喜忠就在附近居住，联系电话一直畅通，如果撤离，为何不通知蒋喜忠。三、房屋是蒋喜忠的合法财产，蒋喜忠对房屋的权利应得到法律的支持和保护。蒋喜忠需要出租或自行使用房屋，获得收益，冲抵原来的购房成本，担保银行债务的实现。因此，蒋喜忠对房屋的出租及收取租金的权利应当得到法律的支持和保护。四、本案不存在任何不可抗力的情形，上诉人拒付租金的理由不能成立。拆迁办只是通知了希望广大承租人尽快寻找新的经营场地，并没有通知房屋不能使用。租赁房屋客观上存在，水电畅通，通行畅通，东边邻居有十几户都在正常经营，本案根本不符合任何不可抗力的情形。上诉人借口不可抗力的法律规定拒付租金，不应当得到法律的支持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告许昌魏都董柱家电销售部缺席。被上诉人向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告连带给付原告2019年8月、9月、10月三个月的租金90000元及逾期付款违约金（违约金2019年8月20日前以90000元为基数按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，2019年8月21日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际支付之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年5月1日原告蒋喜忠与被告董柱签订房地产租赁契约一份，约定：原告将座落在东关大街东段2号楼西起1至3间的房屋二层，建筑面积约400平方米，土地使用面积约200平方米，出租给被告使用，房产年租金360000元，租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金按三个月结算一次，由乙方在足三个月前的五日内付给原告，付款方式为现金结算。2019年7月31日许昌市魏都区房屋征收管理中心作出《搬迁通知》，被告董柱收到该通知后，未与原告协商合同解除事项，也未将涉案房屋交付给原告，实际使用该房屋。原告蒋喜忠因被告拖欠2019年8月、9月、10月的房屋租金共计90000元，故诉至法院。以上事实有房产证复印件、房地产租赁契约、原告向被告催要租金的照片四张、2020年1月7日门面房照片四张、《搬迁通知》一份及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告蒋喜忠与被告董柱签订房地产租赁契约系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告许昌魏都董柱家电销售部不是房地产租赁契约的一方当事人，不应当受到房地产租赁契约的约束，不应当承担该房地产租赁契约约定的权利义务。故原告请求许昌魏都董柱家电销售部承担房屋租赁租金的支付义务的诉讼请求，该院不予支持。被告董柱辩称涉案房屋在合同履行过程中被征收而导致合同无法履行，2019年7月31日许昌市魏都区房屋征收管理中心作出《搬迁通知》，被告董柱收到该通知后，未与原告协商合同解除事项，也未将涉案房屋交付给原告，实际使用该房屋。故被告董柱应当按照合同约定支付租金。被告董柱拖欠原告蒋喜忠2019年8月、9月、10月的房屋租金，共计90000元。故对于原告蒋喜忠要求被告董柱支付租金90000元的诉讼请求，该院予以支持。原告蒋喜忠与被告董柱在房地产租赁契约中未约定违约金，故原告蒋喜忠要求被告董柱支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董柱于本判决生效后十日内向原告蒋喜忠支付拖欠的租金90000元；二、驳回原告蒋喜忠的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告董柱负担。二审中被上诉人蒋喜忠提交许昌魏都董柱家电销售部企业信用公示报告一份，证明该销售部仍在营业中。上诉人董柱质证意见：不错，无异议。原审被告许昌魏都董柱家电销售部缺席未质证。经庭审质证及本院审查后认为上诉人董柱作为许昌魏都董柱家电销售部经营者，对该证据无异议，但与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，2019年7月31日许昌市魏都区房屋征收管理中心作出《搬迁通知》，董柱收到该通知。董柱称其于2019年7月31日即搬离了涉案房屋，但未提供证据予以证明，也未提供将涉案房屋交还蒋喜忠的证据，且依据一审中蒋喜忠提供的照片显示2019年9月28日其在送达催缴租赁费通知时，许昌魏都董柱家电销售部营业执照仍在涉案房屋。但依据二审中蒋喜忠本人陈述，董柱将许昌魏都董柱家电销售部搬离涉案房屋的时间是2019年10月6日晚上，故董柱支付租金应当支付到2019年10月6日，租金数额为66000元。关于董柱的上诉理由，本院认为董柱收到《搬迁通知》，其称于2019年7月31日即搬离了涉案房屋，但未提供证据予以证明，也未提供将涉案房屋交还蒋喜忠的证据，《搬迁通知》只是通知承租人尽快寻找新的经营场所，配合房屋征收工作，并未立即强制搬迁的意思表示。该搬迁通知可以作为双方解除租赁合同中不可预知的事项，但董柱作为承租人仍应支付搬离涉案房屋前的房屋租金。综上，上诉人董柱的上诉理由成立部分，本院予以支持，其他部分予以驳回。一审判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持魏都区人民法院（2019）豫1002民初8487号民事判决第二项；二、变更魏都区人民法院（2019）豫1002民初8487号民事判决第一项中的“90000元”为“66000元”。一审案件受理费2050元，由董柱负担1500元，由蒋喜忠负担550元；二审案件受理费2050元，由董柱负担1500元，由蒋喜忠负担550元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年六月四日书记员  李向阳