台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初1483号 原告（反诉被告）：冯济善，男，1974年12月20日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯祥，浙江回浦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厉建军，男，1970年11月4日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：牟同春，浙江鼎联律师事务所律师。 第三人：洪慧娴，女，1978年1月4日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 原告冯济善为与被告厉建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理。审理中，被告厉建军提起反诉，本院一并受理后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院依法追加洪慧娴为本案第三人参加诉讼，于2020年5月21日再次公开开庭进行了审理。原告冯济善的委托诉讼代理人张玉海、被告厉建军及其委托诉讼代理人牟同春到庭参加诉讼，第三人洪慧娴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告冯济善向本院提出诉讼请求（已变更）：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款156100元，并支付2008年8月5日起至履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3、判令被告赔偿原告房屋差价的损失669200元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年12月3日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落在黄岩区房屋，面积为148.61平方米，车房为16.78平方米，双方议定上述房地产成交总价人民币510800元；原告于2003年12月3日付定金人民币10000元，2003年12月5日付售房款146100元；被告中途违约，被告需要双倍返还订金，同时要按房地产总价款的30%罚款。2003年12月5日，原、被告双方签订《关于按揭贷款协议》，约定：自协议签订之日起被告余下银行贷款额共计255580元由原告支付。此后，原告已按约向被告支付了定金10000元，购房款146100元以及代为被告支付按揭款54291元。后由于被告将涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司台州分行（以下简称广发银行），台州市椒江区人民法院（以下简称椒江法院）作出〔2015〕台椒执民字第3145-1号执行裁定书，并以118万元拍卖涉案房产。原告依法提出执行异议的申请，亦被台州市椒江区人民法院驳回异议申请。故原告诉至法院。 被告厉建军答辩称：双方的房屋买卖合同实际在2008年8月5日前已经解除，解除后被告将房屋提前还款。合同解除的原因是原告的根本性违约，原告一直迟延支付购房款，返还购房款应当在违约责任里抵销掉，而原告诉请要求赔偿房屋差价款是不成立的。 被告厉建军向本院提出反诉请求：1.要求原告支付占用房屋期间的租金182690元；2.由原告承担本案反诉费用。事实与理由：2003年12月初，原、被告订立《房屋买卖合同》及《关于按揭代款协议》，2003年12月5日，被告将房屋交付给原告。后由于原告不按时交按揭导致双方买卖合同及相关协议解除，被告于2008年8月5日一次性提前还清了该房屋的按揭款。原告一直占用该房屋直至2016年4月以后。原告要求被告承担违约责任和赔偿损失的主张缺乏事实和法律依据。根据合同约定，原告违约应承担的责任为定金10000元没收及按房地产总价510800元的30%，即153240元罚款。原告自2003年12月5日开始使用房屋至2016年4月11日，被告的租金损失计179550元。因此，原告应赔付被告342790元，扣除被告前期支付的购房款160100元，原告仍应支付被告182690元。 针对厉建军的反诉，冯济善答辩称：厉建军的反诉不成立，请求法庭予以驳回。2008年8月5日前，冯济善没有收到厉建军发出的解除合同通知，合同至今没有解除。房屋买卖合同签订后，冯济善支付了对价156100元，厉建军将房屋交付给冯济善，故对冯济善来说，是合法占有，不应当支付所谓的租金。如果合同解除了，还占用房屋才需要支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供(2015)台椒商初字第2744号民事判决、（2016）浙1002执异4号执行裁定书、（2015）台椒执民字第8145-2号执行裁定书各1份，拟证明椒江法院判决广发银行对涉案房产享有优先受偿权，涉案房屋在被执行的时候原告向椒江法院提出执行异议，同时证明被告违约的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，无法证明被告违约。2、被告提供中天评司报[2018]012号资产评估报告书一份，拟证明因原告违约造成房屋买卖合同不能成立导致房屋租金损失。被告对该报告的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明房屋租金损失是由原告造成的。本院审核后认为对上述证据的真实性、合法性予以认定，至于系哪方违约是本案的争议焦点，将在论理部分予以阐述。 经审理，本院认定案件事实如下： 2003年12月3日，厉建军（甲方）与冯济善、洪慧娴（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在温州路北侧百合家园2幢2单元301室房地产售于乙方，建筑面积按房地产证为准，面积为148.61平方米，车房为16.78平方米，甲乙双方议定的房地产成交总价510800元。付款方式：先由乙方在2003年12月3日付给甲方定金壹万元整，在2003年12月5日乙方付甲方售房款146100元；乙方中途违约，乙方定金没收，还要按房地产总价的30%罚款，甲方中途违约，甲方要双倍返还定金，还要按房地产总价款的30%罚款。余下的房款在甲方办好房产证和土地证可以过户给乙方时付给甲方余款叁拾伍万肆仟壹佰元整。同日，双方签订《关于按揭贷款协议》一份，约定：自协议签订之日起厉建军余下银行按揭贷款共计贰拾伍万伍仟伍佰捌拾元整由冯济善支付。此支付款在房产证和土地证可以过户时支付的叁拾伍万肆仟柒佰元整之中退除。2003年12月5日，厉建军将涉案房产交付给冯济善，冯济善占有使用至2016年以后。冯济善仅支付了部分按揭款。2008年8月5日，厉建军一次性归还了按揭款，于2012年10月26日将房屋设定抵押给广发银行。 椒江法院在执行广发银行与厉建军金融借款合同一案中，于2015年9月1日以（2015）台椒商初字第2744号民事裁定书，查封了厉建军所有的位于黄岩区的房产，并于2015年12月4日裁定拍卖该房产，冯继善于2016年4月1日提出异议，该院于2016年4月11日作出（2016）浙1002执异4号执行裁定书，驳回冯济善的异议。后该房产经司法拍卖网络平台以1180000元拍卖成功。 （2017）浙1003民初8255号案件中，厉建军申请对涉案房屋2003年12月5日至2016年4月11日间的房屋租金价格进行司法鉴定，台州中天资产评估有限公司于2018年2月28日作出中天评司报[2018]012号资产评估报告书，在评估基准日2003年12月5日至2016年4月11日，涉案房屋租金价格评估合计价值179550元。 另查明：冯济善与洪慧娴原系夫妻关系，于2000年6月15日在临海市婚姻登记机关登记结婚，2005年8月10日签订《离婚协议》一份，约定冯济善、洪慧娴在2003年12月3日，经台州市黄岩神鹰中介服务所介绍，向厉建军买得温州路北侧百合家园2幢2单元301室一套，全权归属冯济善所有。未清偿的房款按揭贷款部分，以及欠厉建军的捌万元由冯济善完全负责清偿，与洪慧娴无涉。 本院认为：双方签订的《房地产买卖合同》及《关于按揭贷款协议》系双方当事人的真实意思表示，应为有效，各方均应按约履行。但涉案房屋最终经法院执行程序被司法拍卖，原告购房目的不能实现，故其提出解除涉案合同，于法有据，本院予以支持。被告辩称双方已于2008年8月5日解除合同，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故被告收取的购房款156100元应予返还。关于如何确定各方的责任及数额问题。被告在未解除买卖合同且由原告居住涉案房屋的情况下，未能通过正当途径主张权利，而是将涉案房屋抵押给银行，后因违约致该房产被法院依法拍卖，亦使原告无法取得该物权，被告的行为构成违约。此外，按照按揭贷款协议约定，原告应支付余下的银行按揭贷款255580元，但其未按约履行；后被告一次性归还按揭款后，原告并未将购房余款支付给被告，也未要求办理产权变更手续，故原告对合同解除亦存在过错。关于原告主张的购房款利息及被告主张的租金损失，本院认定该两项可相互折抵，均不予支持；但此情节结合原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定由被告赔偿原告、第三人损失152000元。至于原告冯济善与第三人洪慧娴在离婚协议中的约定，系对原告与第三人之间产生约束，为保障第三人的权利，在本案中不宜直接进行处理。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告冯济善、第三人洪慧娴与被告厉建军于2003年12月2日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告厉建军于本判决生效后十日内返还原告冯济善、第三人洪慧娴购房款156100元，并赔偿损失152000元； 三、驳回原告冯济善的其他诉讼请求； 四、驳回被告厉建军的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费15424元，减半收取7712元，反诉受理费1977元，合计9689元，由冯济善负担4751元，厉建军负担4938元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  朱 伟 二〇二〇年六月二日 法官助理陈贝 代书记员  汪罗赛