上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初5496号原告：周峰，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：查志贤，上海创言律师事务所律师。委托诉讼代理人：许康，上海创言律师事务所实习律师。被告：王勇，户籍地上海市闵行区。原告周峰与被告王勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周峰及其委托诉讼代理人查志贤，被告王勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周峰向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告单方面解除原被告签订的上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》的行为无效，要求被告继续协助原告履行该合同并配合原告办理过户事宜；2.判令被告支付逾期交付(过户及交付)房屋的违约金(自2016年12月31日起，按已付房款80万元为基数，以日万分之五计算至实际交房日止)。庭审中，原告将诉请1明确为：要求被告继续协助原告履行双方就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》并配合原告办理过户事宜。事实和理由：原被告双方于2016年9月23日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，后双方于9月26日为网上备案又签订一份《上海市房地产买卖合同》。双方对合同总价、支付方式等做出约定。签约当日，原告向被告支付定金人民币2万元(以下币种相同)，9月27日再次向被告支付78万元。在原告贷款审批过程中，被告于同年12月12日向原告发出《解除通知》。原告于12月23日获得银行通过审批贷款金额为120万元，原告随即联系被告并承诺将现金补足贷款不足部分并通知要求被告继续履行合同，然被告拒不履行。原告遂于12月27日委托律师发函要求被告按约履行合同。被告仍拒不履行，并于2016年12月31日再次向原告发函要求单方面解除买卖合同。原告认为，《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原被告均应按照合同约定履行合同义务。现原告已经履行己方义务并多次催告被告履行相应义务。被告无正当理由，拒不履行合同并单方解除合同，应承担相应法律后果(包括但不限于因被告不履行合同造成原告贷款无法获得等方面的损失)。现原告诉至法院，要求支持其诉请。被告王勇辩称，根据双方于2016年9月26日签订的《上海市房地产买卖合同》第六条规定，原告应在2016年11月15日之前支付全款并于该日过户，但实际原告在当日并未付清全款。结合涉讼合同第九条之约定，被告发出解除合同的函件有合同约定并无违约，且由于原告未按约付款导致合同单方面解除，与被告无关，被告并不存在违约。故对于原告的全部诉讼请求均不予认可。本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，被告王勇作为卖售人(合同甲方)与原告周峰作为买受人(合同乙方)就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。当日，原告向被告支付房款2万元，并由被告出具《收据》一张。2016年9月26日，被告作为卖售人(合同甲方)与原告作为买受人(合同乙方)就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定：房地产转让价款共计265万元，乙方于签约当日，支付甲方房款2万元。乙方于2016年9月30日之前，支付甲方房款78万元。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款183万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。乙方于甲乙双方办理该房屋交接手续当日，支付甲方房款2万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年11月15(日)之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)中第1条约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款(一)中第7条对有关乙方贷款的特别约定如下：(1)乙方于付清贷款银行规定的首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同另约定了双方的其他权利义务关系。2016年9月27日，被告收到78万元购房款并出具收据。2016年11月29日，被告曾致电中介公司员工询问原告的贷款办理情况。被告称：“他(原告)24号才送的资料，那怎么行呀。”中介称：“那时候是他送过去的话没通过呀，又得包装又得从(重)新弄得的对吧。”被告此后又称：“怎么可能这么长时间，几个月了这要，你从准备好合同付好首付款，24号他才去搞的材料，你们店长呢，算一下日期吗10月24日。”被告与中介公司员工通话过程中，多次陈述原告违约，中介公司员工亦多次回复被告称原告按照合同并未违约。2016年12月2日，被告通过中介公司向原告以微信形式发送《催告乙方通知书》。被告要求原告就未按合同约定期限办理过户转让手续、未按合同期限付款事宜向己方支付逾期未付款违约金并向原告明确该日后再发生逾期的违约金计算标准。另，被告申明其保留向原告主张因原告未按合同约定付款造成被告购房经济损失的追责权利。同月12日，被告通过中介公司向原告以微信形式发送《通知乙方解除合同》。同月23日，原告就涉讼房屋向XX银行股份有限公司上海市分行申请办理的商业贷款获批，批准金额为120万元。同月24日，原告至被告处因无法联系被告而留下字条，上载：“你好：我是买你房子客户，今天你给我打电话，让我过来和你谈下房子的事情。我来过了，你不在家里，打你电话不急(此处应为笔误“接”)。下次在(再)打电话订时间我们坐下好好谈谈。”同月30日，原被告的商谈录音中显示，李阿姨(据查系原告母亲)说：“我们上次手写的给他了吧，12月24日过来的写的一份书面(即指原告书写的字条)要说要下次约好时间我们坐下来好好谈谈。”被告说：“那个书面我看到了。”同月31日，被告再次向原告发出《通知乙方解除合同》，上载：“根据合同第九条(三)款，甲方行使解除合同的权利，通知乙方周峰解除合同。”对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》两份、《收据》两张、《房地产登记申请书》、《个人住房抵押借款合同》、《通知乙方解除合同》，由被告提供的《催告乙方通知书》、《通知乙方解除合同》两份、《字条》、录音光盘及文字整理资料一组予以佐证，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《律师函》，被告表示从未收到过该《律师函》。基于原告未能提供该《律师函》已由被告签收的送达凭证，故本院采信被告对该证据之质证意见，本院对该证据的真实性、合法性不予认可。本院认为，原告周峰、被告王勇于2016年9月26日签订的《上海市房地产买卖合同》为双方正式签订之合同，该《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告即按约支付房款总计80万元，后由于双方对于《上海市房地产买卖合同》中约定的过户日期理解不同导致被告认为原告未按约支付房款从而发出解除函且被告亦认为已解除《上海市房地产买卖合同》。故本案的争议焦点在于：被告于2016年12月12日发出的《通知乙方解除合同》是否发生合同解除之效力。针对上述争议焦点：被告主张应为《上海市房地产买卖合同》中第六条所约定的2016年11月15日为办理过户手续的日期，故原告应在该日前向被告全额支付房款并完成过户，由于原告没有按约支付房款故被告此后向其通知解除合同应为有效；原告则主张《上海市房地产买卖合同》第十一条约定本合同的补充条款与正文条款不一致的应以补充条款为准，而双方在补充条款(一)的第1条约定应在乙方办妥贷款手续后15个工作日内才进行房地产过户手续，再结合《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)的第7条第(1)、(2)项对乙方的贷款付款方式的约定可见，被告向原告发出解除合同通知时合同约定的解除权条件并未成就，被告发送解除合同的行为不发生解除效力。纵观该《上海市房地产买卖合同》全文，本院认可原告所主张的过户时间应为补充条款(一)中第1条所约定的“乙方办妥贷款手续后15个工作日内”之观点，再结合《房地产买卖合同》补充条款(一)的第7条第(1)、(2)款之条款，本院推导原告支付房款最终的时间节点如下：原告于2016年9月27日向被告支付完毕首付款80万元，依据补充条款(一)的第7条第(1)款约定，其应于同年10月14日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续(2016年国庆假期为10月1日至10月7日，10月8日至9日为正常工作日)，实际依据被告与中介公司通话记录内容可知，原告递交贷款手续日应为10月24日，晚于合同约定的贷款申请日期，此系原告的履约瑕疵与被告无关，故本院仍以双方在合同中根据首付款的付款日期推算的截止日2016年10月14日作为原告递送贷款材料的起算时间节点；后，依据补充条款(一)的第7条第(2)款约定，同年12月16日(申请贷款手续提交后四十五个工作日)应为原告的贷款手续应获批的最后截止日，该日若再有贷款不足则应由原告自行筹齐剩余房款在过户前一并支付给被告。再依据补充条款(一)的第1条之约定推算双方的最后过户日应为2017年1月9日(2017年元旦假期为2016年12月31日至2017年1月2日)，根据合同解读，该日亦应是原告向被告支付剩余房款的最终截止日。从原告履约过程可见，无论是原告办理贷款申请手续的时间节点，还是原告的贷款获批的时间节点确存在违约超期的情况。但根据《房地产买卖合同》各条款所推导出的最终过户日(亦为最终付款日)应为2017年1月9日，再结合双方对《房地产买卖合同》第九条第(三)款之约定，被告实际应于2017年1月24日方满足向原告主张单方解除合同的时间条件。综上，被告向原告发出的两份《通知乙方解除合同》无论是2016年12月12日还是同月31日均未到达该时间节点，被告发送的《通知乙方解除合同》不能发生法律效力。原告就此主张要求被告继续协助原告履行双方就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》并配合原告办理过户事宜之诉请于法无悖，本院予以支持。至于剩余房款185万元，原告表示同意支付。本院基于当事人的意见及合同约定，为避免双方当事人讼累，将剩余房款在本案中一并予以处理。原告另表示，对于房屋过户中可能发生的相关税费同意由其自行承担。至于原告主张的逾期交房违约金之诉请，原告在贷款获批后至诉讼发生前并无机会再与被告就付款、过户事宜进行协商，被告就房屋过户亦不存在恶意不予配合之情况，房屋未按约过户之责任亦不应归责于被告，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告周峰与被告王勇于2016年9月26日就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告周峰应于本判决生效之日起十五日内向被告王勇支付剩余房款1,850,000元，被告王勇将上述房屋产权配合过户至原告周峰名下，办理产权过户过程中所应缴纳的相关税费全部由原告周峰负担；三、驳回原告周峰其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计14,000元，由被告王勇负担。(被告王勇于本判决生效之日起十五日内向原告周峰直接支付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年六月二十六日书记员  钱 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。