江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终5128号上诉人（原审被告）：徐昌海。被上诉人（原审原告）：昆山华地置业有限公司，住所地昆山市玉山镇前进西路100号，统一社会信用代码91320583773249713Q。法定代表人：尹智雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，江苏沉浮律师事务所律师。上诉人徐昌海因与被上诉人昆山华地置业有限公司（以下简称华地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐昌海上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由华地置业公司承担。事实和理由：一、我方没有拖欠房租，华地置业公司的房屋下水道的水经常倒流进屋，造成我方财物损失。经过协商华地置业公司同意补偿我9000元损失，在我应交的房租中扣除，这足以说明我不拖欠房租。二、2017年1月5日我方以短信形式告知华地置业公司我方到2017年1月25日不再承租，华地置业公司在一审时表示要以书面形式邮寄公司，后我方分别于2017年3月3日、3月10日邮寄挂号信至华地置业公司营业执照地址，但均被退回。此后我方在收到法院判决书第二天再次邮寄挂号信，该信件未被退回，但华地置业公司仍没有来收房屋。华地置业公司系恶意拖延时间。我方据此只需支付到2017年1月25日的房租，应退还租房押金13939.2元。华地置业公司辩称：服从原审判决。华地置业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令徐昌海立即迁出位于昆山市房屋并将房屋恢复原状返还华地置业公司；2、请求判令徐昌海支付拖欠的房屋租金8994.4元；3、请求判令徐昌海自2016年10月26日起按照40192元/年的标准计算涉案房屋占有使用费至实际返还之日止；4、请求判令徐昌海支付违约金13939.2元；5、本案诉讼费由徐昌海承担。一审法院认定事实：张大弟系昆山市玉山镇天地华城花园6号楼8室房屋的所有权人。其于2011年与华地置业公司签订《商铺委托经营管理合同》，将该房屋委托华地置业公司进行经营管理，期限为六年，即自2011年6月21日起至2017年6月20日止。2011年12月21日华地置业公司与徐昌海签订《天地华城商铺租赁合同》，约定由徐昌海承租位昆山市前进西路天地华城花园6号楼8室房屋，建筑面积为73.41平方米。租期为五年，即自2012年2月8日至2016年10月25日。免租期为六个月。第一年租金为35237元（其中单价按照40元/平方米/月计算）；第二年租金为26428元（其中单价30元/平方米/月计算或按市价协商）；第三年租金为26248元（其中单价30元/平方米/月计算或按市价协商）；第四年租金为27750元（在上一租赁年基础上递增5%）；第五年租金为27750元（与第三年相同）。徐昌海于本合同签订当日向华地置业公司支付3个月的租金共计8810元，之后租金每3个月支付一次，以合同签订日期为起点，往后递推每满三个月的当日为下一笔租金交付日，直至合同期满。合同签订后，徐昌海沿用前次合同13939.2元作为租赁押金，合同期满后华地置业公司将押金退还徐昌海，不计利息。如遇下列情况，华地置业公司有权解除合同并要求徐昌海支付违约金13939.2元（等同于押金）：（1）徐昌海未经华地置业公司同意，将商铺转租或改变经营范围；（2）徐昌海拖欠该商铺物业管理、水电、煤气、电话、宽带、有线电视等费用30日以上；（3）徐昌海拖欠租金10日以上。合同还约定，徐昌海书面通知华地置业公司接收商铺的日期视为商铺返还日。除华地置业公司同意徐昌海续租外，徐昌海应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经华地置业公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，徐昌海应按1.5元/平方米向华地置业公司支付该商铺占用期间的使用费。合同签订后，徐昌海支付华地置业公司房屋押金13939.2元，徐昌海支付租金至2013年11月8日，共计37441元。后因徐昌海未支付房租华地置业公司向一审法院提起诉讼，要求徐昌海支付2013年11月9日至2014年7月9日期间的租金33195元。本院于2014年11月11日判决徐昌海支付华地置业公司租金17618.4元。该判决现已生效。2016年6月1日华地置业公司向徐昌海送达通知书，告知徐昌海期限届满后新的房屋租金每年为48230元。若同意续租，请于2016年8月25日前向华地置业公司提交书面回函并与公司商议续租事宜，办理天地华城商铺租赁合同签订手续。逾期未回复，视为不同意继续承租上述房屋。届时徐昌海应按合同约定与华地置业公司办理房屋交接手续、交清各项费用并将租赁房屋返还该公司。2016年6月16日徐昌海同意继续承租，但希望房屋租金在原合同继承上合理增加。2016年9月2日华地置业公司负责涉案小区商铺管理的工作人员确认截至2016年9月2日徐昌海共结欠华地置业公司天地华城花园6号楼8室房屋及6号楼3室、14室房屋租金共计50940元，优惠9000元后尚欠41940元。后徐昌海陆续支付了租金43300元。华地置业公司认为尚有8994.4元租金尚未支付，徐昌海认为已经结算完毕。徐昌海于2017年1月5日以短信形式通知华地置业公司工作人员到本月25日之后不再使用涉案房屋，但本案开庭审理时徐昌海尚有部分物品在该房屋。徐昌海另外向华地置业公司租赁了6号楼3室房屋和14室房屋。该该房屋现已在一审法院另案诉讼。徐昌海在使用涉案房屋过程中将该房屋与其租赁的6号楼3室房屋中间进行打通。一审法院认为：华地置业公司与徐昌海之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。华地置业公司主张徐昌海尚拖欠租金8994.4元未予支付，但根据徐昌海提供的证据显示华地置业公司负责该小区管理的工作人员向其出具情况说明中载明，对于徐昌海拖欠的租金，优惠9000元。华地置业公司对该证据不予认可，一审法院认为华地置业公司的该工作人员负责涉案小区租赁房屋的日常管理，足以让徐昌海认定其有权限代表该公司，故其上述行为已经构成表见代理，应当对华地置业公司具有约束力。综上，一审法院认定徐昌海现已不拖欠华地置业公司涉案房屋的租金。关于华地置业公司主张徐昌海支付违约金13939.2元的诉讼请求，一审法院认为徐昌海在之前已经拖欠华地置业公司租金并被诉至一审法院，之后徐昌海仍未按约定支付租金且时间已多次超过十日，其行为已经构成违约，按照合同约定应该向华地置业公司支付违约金13939.2元。徐昌海在合同签订时向华地置业公司交纳了13939.2元的押金，约定在合同到期后若徐昌海不存在违约行为，该部分款项无息返还。现徐昌海逾期支付租金，故该部分款项和其应当支付华地公司的违约金相互抵消，华地置业公司无需返还房屋押金，徐昌海也无需支付违约金。华地置业公司与徐昌海之间关于天地华城花园6号楼8室房屋租赁合同到期后，双方未重新签订新的房屋租赁合同，故徐昌海应当将该房屋与6号楼3室房屋中间已打通的隔断恢复原状并归还华地置业公司。徐昌海至今仍未将该房屋返还华地置业公司，故其应当根据双方合同约定按照每日1.5元/平方米的标准自2016年10月26日起支付华地置业公司房屋占有使用费至房屋实际返还之日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、徐昌海于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市房屋之间的隔断恢复原状并交付昆山华地置业有限公司。二、徐昌海自本判决生效之日起十日内支付昆山华地置业有限公司房屋占有使用费（以每日1.5元/平方米的标准自2016年10月26日起计算至实际返还房屋之日止）。（如采用转账方式，请汇入昆山华地置业有限公司指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）三、驳回昆山华地置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费534元，减半收取267元，由徐昌海负担。该项费用昆山华地置业有限公司已经预交，一审法院不再退还，徐昌海本判决生效之日起十日内支付昆山华地置业有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，徐昌海陈述其未将涉案房屋与6号楼3室房屋之间的隔断恢复原状。本院认为，华地置业公司与徐昌海签订的租赁合同合法有效，该合同于2016年10月25日到期，合同到期后双方未签订新的租赁合同，合同到期终止，一审法院据此支持华地置业公司返还租赁房屋并支付占有使用费的诉讼主张并无不当。在合同履行过程中，徐昌海存在逾期支付租金超过十日的行为，按照合同约定徐昌海应支付华地置业公司违约金13939.2元，该款项与徐昌海缴纳的押金相抵扣后华地置业公司无需返还房屋押金给徐昌海。至于房屋占有使用费的计算期限，因徐昌海在发送短信、信件时未将涉案房屋与其他房屋打通的隔断恢复原状，尚不足以产生交付房屋的效果，故本院对徐昌海有关占有使用费计算期限的上诉主张不予采信。综上所述，徐昌海的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人徐昌海负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 赵 东二〇一七年六月二十七日书记员 韩泽滔