中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初8006号原告：麦砢项宇(XIANGMICHAELYU)，男，1961年8月29日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：黄伟民，男，1953年11月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：沈慧军，女，1961年7月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：黄奕，男，1989年12月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列三被告共同委托诉讼代理人：何海清，湖南人和(上海)律师事务所律师。第三人：项献铭(XIANGSAMUELXIANMING)，男，1994年4月7日生，澳大利亚籍，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原告麦砢项宇(XIANGMICHAELYU)与被告黄伟民、沈慧军、黄奕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2017年3月28日追加了项献铭(XIANGSAMUELXIANMING)作为第三人，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人缪闯暨第三人的委托诉讼代理人、三被告的共同委托诉讼代理人何海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《上海市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及相关补充协议，并将房屋交付给原告；2.被告支付原告逾期履行合同的违约金(按总房价款的日万分之五计7,675元/天自2016年4月30日计算至实际履行交易过户之日止，暂计至2016年5月3日共计3天23,025元)。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.被告继续履行《上海市房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》及相关的补充协议约定；按照补充协议第七条约定将合同约定的购买方变更为XIANGSAMELXIANMING(项献铭)(护照号：NXXXXXXX)；2.被告支付原告逾期履行合同的违约金(按总房价款的日万分之五计7,675元/天自2016年4月30日计算至实际履行交易过户之日止，暂计至2016年5月3日共计3天23,025元)。事实和理由：2016年1月11日，原告就购买位于上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)与被告签订《房屋买卖合同》，原被告于2016年1月18日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，之后原告按约履行合同、支付房款、办理贷款、审税等。但被告在2016年4月25日却委托律师发送律师函表明不再继续履行合同，被告之行为构成根本违约，故原告诉至本原请求判如所请。被告辩称：不同意原告的所有诉请，被告主张解除合同。首先原告作低房价规避了国家的税收政策，损害了国家社会利益；其次，原告名下有多处商品房，不具备在上海市购房资格，合同无法继续履行。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称应驳回诉请，因为原告主张变更至第三人名下是一个不同的法律关系，也没有证据显示第三人具备相应的主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定事实如下：系争房屋的登记产权人为被告黄伟民、沈慧军、黄奕，系争房屋上有案外人招商银行股份有限公司上海松江支行的抵押债权(登记金额为500万元)。2016年1月11日，被告黄伟民作为出卖方(甲方)与原告作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：1.乙方受让甲方名下系争房屋，转让价款为1,535万元；2.乙方于签订示范合同并申请办理公证手续(若有)后当日支付首付款400万元，第二期房价款485万元通过银行贷款方式支付，其他房价款乙方应于2016年1月31日前支付300万元，第三笔现金支付时间为2016年3月31日之前支付金额为350万元，其他约定另见补充协议；3.甲乙双方同意于本合同签署后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；4.甲乙双方应于2016年4月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)手续；等。同日，被告黄伟民作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》约定：1.1,535万元为甲方净到手价。2.甲乙双方在签订本补充协议当天乙方支付甲方房款意向金50万元。3.甲方要求乙方于2016年1月18日下午13点30分之前支付甲方房款350万元，若不能按时支付房款的，合同自行结束，甲方退回意向金50万元，特别约定：(1)甲方同意于转账同时，甲乙双方及蒋晓嫣三方至上海市松江区房地产交易中心办理蒋晓嫣的个人抵押注销登记手续，若由于甲方之原因，蒋晓嫣未能到场办理抵押注销手续，乙方不能支付甲方350万元，甲方不能追究乙方违约责任；(2)乙方同意自签订本合同后于2016年1月12日起至2016年1月18日(含18日)止每天支付补偿金4,000元，共计28,000元，甲方需提供按甲方与蒋晓嫣签订的抵押借款合同为依据承担的利息及违约金收据复印件；若2016年1月18日下午13时30分蒋晓嫣未能办理抵押注销手续，导致乙方无法转账给甲方，自2016年1月19日起至之后的每天补偿金4,000元乙方不再支付。4.甲方要求乙方于2016年1月31日之前支付甲方房款300万元(该款项支付前提为甲方与蒋晓嫣的注销房地产个人抵押权登记手续已经完成)。5.甲方要求乙方于2016年3月31日之前支付甲方房款350万元(该房款用于归还甲方尚欠招商银行上海松江支行之贷款，转账当日，甲乙双方一同至招商银行办理贷款结清手续，该款支付时抵销掉乙方之前代甲方支付招商银行的月供本金，该款支付之前利息由乙方承担，若乙方不能在2016年3月31日付清房款至1,050万元，甲方可主张不出售系争房屋并有权终止买卖合同及补充协议)。6.甲方要求乙方全部房款1,535万元必须于2016年5月20日之前全款到账。7.若乙方无购房资格时，甲方同意乙方产权人可变更为：XIANGSAMUELXIANMING。等。该补充协议由原告提供，上有被告黄伟民签名，原告未签名。2016年1月18日，三被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：1.系争房屋面积316.4平方米，另有地下附属面积187.56平方米；2.转让价款为1,060万元；3.甲乙双方同意，甲方于2016年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；4.甲乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；5.甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；6.乙方于2016年1月31日之前支付甲方房款225万元，乙方于2016年3月31日之前支付甲方房款350万元，乙方于银行发放贷款后的5个工作日内，直接由乙方贷款银行一次性支付甲方485万元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户；等。2016年1月19日，三被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认约定的该房地产转让房价为甲方净到手金额1,535万元，甲乙双方在签订本补充协议当天乙方支付甲方房款意向金50万元。2.甲乙双方在签订本补充协议当天乙方支付甲方房款意向金50万元。3.甲方要求乙方于2016年1月18日下午13点30分之前支付甲方房款350万元，若不能按时支付房款的，合同自行结束，甲方退回意向金50万元，特别约定：(1)甲方同意于转账同时，甲乙双方及蒋晓嫣三方至上海市松江区房地产交易中心办理蒋晓嫣的个人抵押注销登记手续，若由于甲方之原因，蒋晓嫣未能到场办理抵押注销手续，乙方不能支付甲方350万元，甲方不能追究乙方违约责任；(2)乙方同意于2016年1月12日至2016年1月18(含18日)止每天支付补偿金4,000元，共计28,000元，甲方需提供按甲方与蒋晓嫣签订的抵押借款合同为依据承担的利息及违约金收据复印件；若2016年1月18日下午13时30分蒋晓嫣未能办理抵押注销手续，导致乙方无法转账给甲方，自2016年1月19日起至之后的每天补偿金4,000元乙方不再支付。4.甲方要求乙方于2016年1月31日之前支付甲方房款300万元(该款项支付前提为甲方与蒋晓嫣的注销房地产个人抵押权登记手续已经完成)。5.甲方要求乙方于2016年3月31日之前支付甲方房款350万元(该房款用于归还甲方尚欠招商银行上海松江支行之贷款，转账当日，甲乙双方一同至招商银行办理贷款结清手续，该款支付时抵消掉乙方之前代甲方支付招商银行的月供本经，该款支付之前利息由乙方承担)。6.甲方要求乙方全部房款1,535万元必须于2016年5月20日之前全款到账，包括银行贷款部分485万元，若乙方不能按时支付的，可现金支付或按照未付房款485万元的日万分之五支付甲方违约金，直至甲方收到全部房款止；6.若乙方无购房资格时，甲方同意乙方产权人可变更为：XIANGSAMUELXIANMING。7.本补充协议为买卖合同不可分割的部分，与买卖合同具有同等的法律效力，本补充协议于买卖合同约定不相一致的，以本补充协议为准等。等。上述协议或合同签订后的原告的付款情况：2016年1月11日，50万元；2016年1月18日，350万；2016年1月30日，225万元；2016年1月30日，75万元；2016年3月29日，350万元；2016年2月24日，代被告还款51,438.26元、15,818.50元；2016年3月21日，代被告还款67,256.76元。以上合计10,634,513.52元，被告对原告支付的上述金额予以认可。另原告主张其为涤除抵押按照协议约定于2016年1月18日向蒋晓嫣支付2.8万元，被告对此不予认可。另查明，原告在本市名下有其他超出2套的多套房屋，故在审理中释明原告变更诉讼请求，故原告做如上诉请变更。根据原告提供的出生证明，第三人系原告的儿子，其于2013年6月与上海行家实业有限公司签订《劳动合同》，期限自2013年6月25日至2018年6月24日，原告系上海行家实业有限公司的法定代表人。第三人未办理外国人就业许可证，原告及第三人未提供证据显示其在本市缴纳社保或者缴纳个税的记录。上述事实，主要有房屋买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、不动产登记簿信息、上海市房地产买卖合同、收据、银行转账记录、劳动合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告和被告就系争房屋成立了房屋买卖合同关系，未违反法律和行政法规的规定，属于有效的合同，双方均应恪守。同时，本市购房实施住房限购政策，根据《住房城乡建设部、商务部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房[2015]122号)的规定，“在境内工作、学习的境外个人可以购买符合在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”原告在本市名下有多套房产，其不具备在本市购房资格，在原告变更诉讼请求之后，原告主张合同向第三人履行的诉讼请求能否得到支持的关键在于第三人是否具有在本市购房的资格。对此，本院认为，第三人作为非本市户籍居民，尽管其提供了其劳动合同，但是未能提供其在本市合法工作的准入凭证即外国人就业许可证，也没有证据表明其在本市缴纳社保或者个税已满足本市购房资格，且非本市户籍居民个人不具备在本市购房资格，故原告要求被告向第三人过户并交付房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。基于此，原告的全部诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：驳回原告麦砢项宇(XIANGMICHAELYU)的全部诉讼请求。案件受理费128,314元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费133,310元，由原告麦砢项宇(XIANGMICHAELYU)负担(已付)。如不服本判决，原告麦砢项宇(XIANGMICHAELYU)在判决书送达之日起三十日内，被告黄伟民、沈慧军、黄奕在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  徐星华二〇一七年六月三十日书 记 员  李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…….