安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初351号原告：史万青，男，1982年9月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：张园园，安徽苏滁律师事务所律师被告：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区城东工业园淮河路以南上海路以东，统一社会信用代码91341100695709621R。法定代表人：应仲会，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿延磊，安徽会峰律师事务所律师。原告史万青与被告滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告史万青的委托诉讼代理人张园园，被告仪邦公司的委托诉讼代理人耿延磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史万青向本院提出诉讼请求：要求判令仪邦公司支付逾期交房违约金（按日万分之三计算，截止2017年1月13日的违约金为48635元，此后按此标准计算至交房之日止）、逾期办理房产证违约金（自2015年6月30日起至办证之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，其中截止2016年4月6日的违约金为9368元），并由仪邦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：史万青与仪邦公司于2013年4月10日签订了《滁州市商品房预售合同》，约定史万青购买仪邦公司开发的位于上海北路585号滁州仪邦广场7幢酒店公寓单元1108室。合同约定交房日期为2014年8月31日，仪邦公司至今未交房，且未为史万青办理房屋产权证书。仪邦公司辩称：《滁州市商品房预售合同》约定违约金起止日调整为本合同约定的最后交付期限至第91天计算即2014年12月1日起开始计算违约金，但同时双方在第5条约定配套工程跟不上延期交付的可以据实延迟交付时间，顺延期限不属于交付日期，仪邦公司由于供电配套工程原因导致工程延期至2015年3月20日才完成施工，故涉案房屋交付时间顺延为2015年3月20日，仪邦公司已经于2015年3月30日将房屋交给史万青。合同约定，史万青办理房地产权证的前提是仪邦公司办理新建房地产初始登记手续，且根据该条约定办理涉案商品房产权转移登记的义务人为史万青，仪邦公司仅为协助，需史万青先向房产部门申请办证手续后仪邦公司才能够履行协助办证的义务，故仪邦公司在办理房产证上并不存在违约情况。史万青为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、史万青的身份证复印件一份。证明史万青的基本情况；证据二、《滁州市商品房预售合同》复印件及发票复印件各一份。证明史万青与仪邦公司之间存在买卖合同关系以及仪邦公司逾期交房；证据三、仪邦公司致业主的一封信复印件一份。证明仪邦公司自行对楼栋主体进行变更，工期延后是逾期交房的主要原因；证据四、滁州市房产登记册复印件一份。证明仪邦公司于2016年4月6日才完成初始登记手续；证据五、《关于仪邦广场受电工程施工及送电时间的说明》复印件一份，证明仪邦广场的供电工程由苏州建业电力安装有限公司在2015年1月23日完工，仪邦公司未按时完成供电工程导致房屋延期交付应该承担相应的法律责任。上述五组证据，经仪邦公司质证，对证据的真实性均无异议，对证据二认为根据合同第14条及补充条款6条约定仪邦公司在逾期交付及办理登记上没有违约情况；对证据三认为因项目工地供电原因导致延迟交房；对证据四认为仪邦公司已于2015年3月30日交付房屋；对证据五认为该证明系滁州供电公司营业部出具，该营业部不具备出具该份证明的资格，滁州市中级人民法院生效判决确认的事实效力大于该证据。仪邦公司为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、仪邦公司的营业执照复印件一份。证明仪邦公司的基本情况；证据二、安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁一民终字第01197号民事判决书及2015年7月12日《关于要求确认由于供电配套工程延长开发建设期的报告》复印件各一份。证明仪邦公司逾期交付的原因确属供电配套工程原因，符合双方补充条款第五条约定，仪邦公司逾期交付的时间可以顺延至2015年3月20日；证据三、安徽省滁州市中级人民法院（2015）滁一民终字第01335号民事判决书复印件一份。证明根据合同第19条之约定仪邦公司不存在违约情况；证据四、《滁州市商品房预售合同》复印件一份。证明根据合同第14条、补充条款第5条、第6条约定，仪邦公司不存在逾期交房和逾期办证；证据五、整付零寄交寄清单及相应的发票复印件各一份。证明仪邦公司已于2015年3月27日通过邮寄方式通知史万青收房。上述五组证据，经史万青质证，对证据的真实性均无异议，但认为证据二中的报告不能认定为仪邦公司逾期交房的理由；对证据四认为合同第19条明确约定在仪邦公司办理了初始登记手续之后才与史万青进行房屋交接手续，仪邦公司到2016年4月6日才将初始登记证办理下来，已严重违约，合同补充条款第5条、第6条仪邦公司既没尽到提示义务并且排除自身的主要责任，这两条条款应为无效条款；认为证据五不能证明邮寄的是交房通知，也不能证明房屋经过史万青验收合格。本院认为：史万青举证的证据一、二、四与仪邦公司举证的证据一、二、三、四、五均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。史万青举证的证据三，仪邦公司虽对其真实性无异议，但并不认可其证明目的，该证据只是告知业主不能按期交房，并不能证明与本案争议的焦点有关联，故对其证明目的不予确认；史万青举证的证据五，本院对其真实性予以确认，但与本案无关联性，本院对其证明效力不确认。本院经审理认定事实如下：2013年4月10日，仪邦公司（甲方、卖方）与史万青（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定史万青向仪邦公司购买位于滁州市上海北路585号滁州仪邦广场7幢酒店公寓单元1108室，建筑面积为86.38平方米，单价为每平方米2167元，总房价款为187203元。第六条、…乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中明确约定。第十条、该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该房屋通过竣工验收备案。第十一条、甲方定于2014年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十四条、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十六条、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。…附件一付款方式和付款期限。付款方式：一次性付款。合同补充条款：第五条、双方同意对本合同第十、十一条（交付条件及期限）补充如下：如遇到下列特殊原因，除经双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、因政府部门采取某项行政措施、政策法规或行政命令的改变、市政因素等非卖方能力所及的情况或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，卖方可据实延期。2、因政府及政府有关部门规划设计变更，配套工程跟不上，综合验收拖延或遇某项行政措施而导致开发建设延长的，延长时间据实计算。因旱灾后或高温导致政府限制用水或停电、停水八小时以上或连续间断性停电或停水三天以上等导致工期延长的，卖方可据实延期。3、交房期限届满，买方按本合同应支付给卖方的任何款项未付清的，卖方有权拒绝向买方交房，交付日期相应顺延至买方付清全部应付款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。第六条、甲、乙双方同意对本合同第十二条（违约金的起算日）补充如下：违约金的计算起止日调整为按自本合同约定的最后交付期限之第玖拾壹天起算至实际交付之日止。合同签订后，史万青交纳了房款187203元。仪邦公司在开发建设涉案房屋过程中，因项目供电无高压输电路由，经相关部门协调供电配套设施工程至2015年3月20日才施工完成。2015年9月1日，涉案商品房经竣工验收并办理了备案证书。2015年3月27日，仪邦公司通过邮寄交房通知方式通知史万青收房。2016年4月6日，仪邦公司取得涉案房屋的产权初始登记。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：仪邦公司是否应当支付史万青逾期交房违约金及逾期办证违约金。关于仪邦公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。史万青与仪邦公司签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同履行各自义务。一方当事人不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。仪邦公司认为根据双方合同及补充条款的约定，因供电配套工程迟延及合同约定的违约金计算期限的变更，交房期限应予顺延，其公司未向史万青交房不构成违约。经查，双方约定交房时间为2014年8月31日，房屋交付的条件是该房屋通过竣工验收备案，涉案房屋于2015年9月1日方通过竣工验收备案，故在2014年8月31日并不具备交付条件，显然，仪邦公司应当承担合同约定的逾期交房违约责任。由于双方在签订商品房买卖合同的同时又签订了补充条款，其中第五条、第六条分别对商品房买卖合同中第十条、第十一条、第十二条进行了补充约定，该补充条款的约定是双方自愿对逾期交房违约金的起算日及交付条件和期限的变更约定，属于双方可以通过自行约定确定的内容，补充条款亦经史万青签字确认，故该补充条款并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。史万青质证称该补充条款系格式条款，应为无效的理由，没有事实依据，本院不予采纳。根据该补充条款第六条的约定，违约金的起算日应于合同约定的交付日2014年8月31日起第91天开始起算，即于2014年12月1日起开始计算违约金；但同时双方在补充条款第五条又约定，当配套工程跟不上，导致延期交付的可以据实顺延交付时间，顺延期限不视为交付逾期。涉案项目因供电配套工程原因，导致工程延期至2015年3月20日才完成供电施工，因供电问题确属工程配套的项目，故涉案房屋交付的时间可以顺延至2015年3月20日。仪邦公司举证了相应的邮寄交房通知的整付零寄交寄清单及发票，根据仪邦公司与史万青签订的《滁州市商品房预售合同》第二十六条约定，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方。则邮寄后的第三日（2015年3月30日）视为已送达史万青。但案涉房屋直到2015年9月1日才竣工验收并办理了备案证书，该日期之前案涉房屋未满足合同约定的交付条件，史万青可以拒收房屋，案涉房屋竣工备案之后史万青未接收房屋，逾期交房责任在于史万青。综上，仪邦公司应当支付史万青的逾期交房违约金时间为2015年3月20日至2015年9月1日。仪邦公司公司应当按合同约定的标准56.16元/日（187203元×0.3‰）支付165日的逾期交房违约金9266.4元，对超出部分，本院不予支持。关于仪邦公司是否应当支付2015年6月30日起至办证之日止的逾期办证的违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。本案双方合同约定仪邦公司办理了新建商品房房地产初始登记手续后一定时间内由史万青依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该条款是双方对办证期限的特别约定，双方应按约履行。仪邦公司取得房屋初始登记手续后，本案办理产权转移登记的义务人为史万青，仪邦公司仅承担协助义务。史万青未举证证明其在仪邦公司取得房屋初始登记手续后向有关部门申请办理产权转移登记，也未举证证明仪邦公司拒绝履行协助义务，故本院对史万青主张的逾期办证违约金亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告滁州仪邦置业有限公司于判决生效后十日内支付原告史万青逾期交房违约金9266.4元；二、驳回原告史万青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告史万青负担525元，被告滁州仪邦置业有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王国雷二〇一七年六月五日书记员  欧 雅附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。