广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初11933号原告：吴柱均，男，1987年11月5日出生，汉族，住广西蒙山县。委托诉讼代理人：何瑞华，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹汉锋，广东熊何律师事务所实习律师。被告：段建波，男，1969年7月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东福德律师事务所实习律师。第三人：佛山市钜隆房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇河滨北路60号华乐大厦A座P4002号，统一社会信用代码：91440606727853733Q。法定代表人：陈锡年。委托诉讼代理人：潘美嫦，女,公司员工。委托诉讼代理人：黎建华，女,公司员工。原告吴柱均与被告段建波、第三人佛山市钜隆房产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，因案情复杂，本案依法变更为适用普通程序。诉讼过程中，因原告申请，本院依法追加佛山市钜隆房产有限公司为本案第三人。本案于2016年12月1日、2017年2月15日、2017年3月22日公开开庭进行了审理，原告吴柱均的委托诉讼代理人何瑞华、邹汉锋，被告段建波的委托诉讼代理人邵建华、黄彩英和第三人佛山市钜隆房产有限公司的委托诉讼代理人潘美嫦、黎建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的两份《商铺租赁合同》，被告立即向原告归还涉案商铺，没收被告两个涉案商铺保证金19200元；2.被告支付原告2016年6月1日至2016年12月31日的租金67200元、2015年11月1日至2016年12月2日的电费3116元、2015年12月1日至2016年4月30日的管理费3462.5元，共计73778.5元，上述租金、电费延续计算到被告向原告实际返还涉案两个商铺之日止；3.被告支付逾期付款的滞纳金133056元（详见滞纳金计算清单，暂计至2016年12月13日），滞纳金延续计算到被告向原告实际返还涉案两个商铺之日止；4.被告支付原告律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月25日签订了两份商铺租赁合同，合同约定，原告将其合法拥有的佛山市顺德区乐从镇乐从居委会映翠北路l号“风度广场”商业部分中区一层BB040-B043号商铺、B044-B047、B078、B046号商铺出租给被告作经营男装使用，免租期4个月，自被告装修期满至2016年4月31日，管理费分别为每月300元、392.5元，缴纳期限为2015年12月1日至2016年4月30日，之后的管理费包含在租金里面，无需另行支付。双方在合同中同时约定，2015年11月1日至2017年l0月31日期间，租赁BB040-B043号商铺的租金为每月4500元，租赁B044—B047、B078号商铺的租金为每月5100元，水电费另计。从2016年6月份开始，每月5号缴纳租金，如果逾期缴纳，则按照当月应缴数额的2％按天计算滞纳金。合同签订后，原告依约在2015年11月1日交付商铺给被告，但被告至今仍未支付过任何租金、管理费及电费。原告书面通知被告解除《商铺租赁合同》，并要求被告向原告返还商铺，并缴清拖欠的所有租金、管理费、水电费，但被告均置之不理。被告的行为已明显构成违约，原告因此而造成的损失，包括但不限于律师费、诉讼费等费用应由被告承担。综上所述，现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告段建波辩称，原告主体不适格，被告是与佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城签订的租赁合同，原告只是该梦幻城的代表；原告向本案提交的新证据乐从风度广场商铺租赁合同，该合同第八条第一款的第六项约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租，即原告虽签署了相关的租赁合同，但其不具有转租权；第三人在2016年9月5日出具的转租证明，证明在本案进入审判程序后该房产公司出具了违背其合同约定的证明文件，该文件是假证，另外该证据也充分证明了原告没有转租权，上述两证据只能证明原告与第三人签订了租赁合同，但至今未提交相关商铺的登记证书，而登记证书是被告进行工商登记申请必须提交的文件，这事实可充分说明原告作为钜隆风度广场梦幻城的代表，至今仍不能提交这类文件，不能使得被告进行工商登记申请，进而合法经营；也就是说被告与梦幻城签订合同至今未能进行合法经营，其过错在于原告或原告代表的梦幻城，因此本案最终确定的合法出租方应当承担因此过错导致的全部损失。电费没有任何证据证实电费的实际发生，被告已很久没有使用涉案商铺了，电费不知如何产生的。原告和第三人并没有向法庭提交相关商铺的权属登记证书，不能证明相关建筑为合法建筑，不能证明相关产权的存在，也不能证明相关产权人是谁，即至今原告和第三人仍不能证明本案所涉商铺的权属人，第三人虽是开发商，但开发商不必然是所有权人，开发商不必然具有出租权，而第三人和原告的陈述已证明第三人不具有出租权，第三人与原告签订的合同是无效合同，至少该两方没有提供任何证据证明该租赁合同的合法性。第三人提供的证据乐从钜隆风度广场委托经营管理合同，该证据证明本案所涉全部商铺的产权人均不是第三人，更不是原告，原告与第三人签订的合同是无效的，原告的代表人与被告签订的合同当然也是无效的。原告在代表梦幻城与被告签订租赁合同时故意隐瞒其没有合法转租权，不能取得办理工商营业执照所需相关材料的情况，属于欺诈行为，严重侵害了被告的合法利益，给被告造成了重大的（包括装修费在内的）经营损失。综上所述，被告请求驳回原告的起诉。第三人佛山市钜隆房产有限公司辩称，第三人已提供原告要求提供合法租赁的文件。第三人是商铺的开发商，第三人将商铺卖给了产权人，商铺的产权人全部委托了佛山市南海一鸣物业管理有限公司进行管理，佛山市南海一鸣物业管理有限公司又委托了第三人对部分商铺进行租赁、出租、营运等相关管理，涉案的商铺全部委托了第三人进行管理，因此第三人租赁给原告的铺位是合法出租。原告和第三人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据，其中原告吴柱均的身份证复印件一份、被告段建波的身份证复印件一份、合同编号XXX号《商铺租赁合同》一份、合同编号XXX号，XXX部分号《商铺租赁合同》一份、民事委托代理合同一份、律师服务费发票二份、企业资料查询情况说明一份，被告和第三人对其真实性均无异议，故对上述证据本院予以确认并在卷佐证；原告提供的缴费通知单四份，没有被告的确认，不能证明已通知被告，本院不予确认；原告提供《转租证明》一份、《商铺租赁合同》（合同编号XXX、XXX，XXX、XXX号）一份，签订合同的当事人即第三人与原告均无异议，故本院予以确认；原告提供的解除租赁合同通知书一份、EMS快递单一份、物流信息查询一份（网上查询打印件），EMS快递单中有注明邮寄的是解除合同通知书，并有相关物流信息佐证，故本院对该三份材料予以确认；电表照片二份（当庭出示存放在手机中的电表照片），无其他证据予以佐证，不能证明其出处和产生时间，本院不予确认。第三人提供的证据即委托书一份、【乐从.钜隆风度广场】委托经营管理合同复印件九份、商品房买卖合同九份、情况说明四份、不动产权证书复印件七份、乐从镇业务受理回执单复印件一份，上述证据相互印证，形成完整的证据链，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路1号风度广场一层B040商铺、B041商铺的产权人为曾瑞轩，位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路1号风度广场首层B042商铺、B043商铺的产权人为欧建开，位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路1号风度广场首一层B044商铺、B045商铺、B046商铺、B047商铺的产权人为陈晓丽，位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路1号风度广场首一层B078商铺的产权人为李玉英。上述商铺（以下简称案涉商铺）的产权人均与佛山市南海一鸣物业管理有限公司签订【乐从.钜隆风度广场】委托经营管理合同，承诺按受由佛山市南海一鸣物业管理有限公司或佛山市南海一鸣物业管理有限公司联合第三方对物业进行统一经营管理。同时，案涉商铺的产权人均出具情况说明，同意佛山市南海一鸣物业管理有限公司与本案第三人合作共同管理商铺，以第三人与最终商户订立租赁合同。2015年5月27日，原告与第三人签订《商铺租赁合同》（合同编号XXX、XXX，XXX、XXX号），约定第三人将包括案涉商铺在内的商铺出租给原告，租赁期限从2015年7月1日至2025年6月30日。2015年10月25日，原告与被告签订合同编号XXX号的《商铺租赁合同》和合同编号XXX，XXX，XXX部分号的《商铺租赁合同》，合同起始处甲方（出租方）盖有“佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城”的印章，合同中甲方（签章）处由原告签名和盖有“佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城”的印章（佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城未进行工商登记）。两份合同约定原告将案涉商铺出租给被告作经营男装使用，承租计费面积138.5平方米，使用面积97平方米，租赁期限从2015年11月1日至2020年10月31日，其中2015年11月1日至2017年10月31日期间每月租金9600元；商铺交付日期为2015年11月1日，装修期自商铺交付日期起计2个月，即2015年11月1日至2015年12月31日，在此期间被告免交租金，自装修期满至2016年4月31日为免租期，装修期间和免租期间的综合物业服务费按5元/㎡/月计算，被告须于每月5日前（节假日顺延）向原告缴纳当月租金及管理费（若延期一天缴纳租金和管理费按租赁月总额缴纳2%的滞纳金，若延迟超过10天未付租金和管理费，原告有权强制收回乙方的商铺）；被告在签订合同时，应向原告预交2016年5月1日至2016年5月31日的租金，被告须向原告一次性缴纳19200元作为租赁保证金，水电费保证金2000元（合同期满无息全额退还）；被告未按合同约定期限向原告缴纳租赁费及其他费用的，每逾期一日，承担应付款的2%作为违约金。被告若未缴清逾期付款违约金，原告有权从被告缴纳之保证金中抵扣，如保证金不足以抵扣欠款，不足部分原告保留向被告追偿的权利。被告同意原告对被告采取暂停服务（包括：停水、停电、封铺）等措施，直到被告交清全部应缴费用。逾期一个月的，原告有权解除本合同；被告违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉商铺，被告向原告支付了租赁保证金19200元和2016年5月1日至2016年5月31日的租金9600元。之后，被告未再向原告缴纳相关电费、物业管理费、租金等费用。2016年7月7日，原告与广东熊何律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，约定律师费5000元。2016年7月13日，原告支付了律师费5000元。为此，原告遂于2016年7月19日向本院提起诉讼。2016年12月3日，原告向被告邮寄解除租赁合同通知书，告知被告自通知送达被告之日起，2015年10月25日签订的两份《商铺租赁合同》正式解除，被告应在收到通知书之日起3日内缴清拖欠的所有租金、管理费、水电费，并立即向原告归还所有商铺。被告于2016年12月5日收到该邮件。本院认为，针对本案争议内容，本院认定如下：一、原告的主体是否适格？被告抗辩称，被告是与佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城签订的租赁合同，原告只是该梦幻城的代表。但经查明，佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城并未进行工商登记，自始至终并不存在。从签订合同和履行合同过程分析，与被告协商订立合同、收取租赁保证金和租金的均是原告，即实际上都是原告个人在履行双方所签订的合同。故应认定合同的一方当事人为原告，而非佛山市乐从镇钜隆风度广场梦幻城。法律所规定的当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，系指从事订立合同行为的双方当事人应当具有与缔结和履行合同相对应的民事权利能力和民事行为能力，而并不是指合同上载明的当事人必须客观真实地存在。因此，原告的主体适格，对被告该抗辩，本院不予支持。二、原告与被告签订的合同编号XXX号的《商铺租赁合同》和合同编号XXX号，XXX，XXX，XXX部分号的《商铺租赁合同》是否无效？经查明，案涉商铺产权人分别为曾瑞轩、欧建开、陈晓丽、李玉英，上述产权人均同意佛山市南海一鸣物业管理有限公司与本案第三人合作共同管理商铺，以第三人与最终商户订立租赁合同。因此，原告与第三人签订《商铺租赁合同》（合同编号XXX、XXX，XXX、XXX号），是合法有效的，原告依法取得案涉商铺的租赁权。而第三人也同意原告转租，故原告有权将案涉商铺出租。被告抗辩称第三人与原告无出租权，是与事实不符的。因此，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体及他人权益，合法有效。三、被告承租案涉商铺后，并未依约支付租金、物业管理费、电费等相关费用，已构成违约。依合同约定，逾期缴费一个月的，原告有权解除合同，故原告请求解除原告与被告签订的合同编号XXX号的《商铺租赁合同》和合同编号XXX号，XXX，XXX部分号的《商铺租赁合同》，理据充分，本院予以支持。原告起诉主张解除合同，且于2016年月12日3向被告邮寄解除租赁合同通知书，告知被告自通知送达被告之日起，2015年10月25日签订的两份《商铺租赁合同》正式解除，故合同解除时间应为解除租赁合同通知书送达被告之日即2016年12月5日。合同解除后，原告再占用案涉商铺，没有合法的依据，原告请求被告归还涉案商铺，本院予以支持。2017年3月22日法庭调查终结时，被告确认仍未向原告归还商铺，因此，被告应支付至该日止的租金、场地占用费。之后被告是否有占用案涉商铺，因法庭调查时未能确定，故本案不予处理，原告可依法另行主张权利。因此，被告尚应支付2016年6月1日至2017年3月22日的租金、场地占用费，按双方约定每月9600元计算，应为93440元。合同约定，装修期间和免租期间的综合物业服务费按5元/㎡/月计算，承租计费面积138.5平方米，故原告请求被告支付2015年12月1日至2016年4月30日的管理费3462.5元，本院予以支持。原告举证的证据不能证明被告实际使用商铺产生的电费，应承担举证不能的法律后果，故对原告请求的电费，本院不予支持。合同约定，被告违约，而又不按照合同的约定承担违约责任的，原告有权向法院提起诉讼，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用。故原告请求被告支付律师费5000无，本院予以支持。合同约定，被告未按合同约定期限向原告缴纳租赁费及其他费用的，每逾期一日，承担应付款的2%作为违约金。被告若未缴清逾期付款违约金，原告有权从被告缴纳之保证金中抵扣，如保证金不足以抵扣欠款，不足部分原告保留向被告追偿的权利。按上述约定，每日按2%计算逾期付款违约金，则违约金数额远超过保证金19200元，故原告请求没收该19200元，本院予以支持。原告请求被告支付逾期付款的滞纳金，若按每日2%计算，则远超过被告应支付的租金，该约定明显过高，按本案实际情况，原告没收被告的保证金19200元，已可弥补原告的损失，故不应再计算逾期付款的滞纳金，对该请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求中，上述认定部分，本院予以支持；其他诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告吴柱均与被告段建波于2015年10月25日签订的合同编号XXX号的《商铺租赁合同》和合同编号XXX号，XXX，XXX，XXX部分号的《商铺租赁合同》于2016年12月5日解除；二、被告段建波于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路1号风度广场B040商铺、B041商铺、B042商铺、B043商铺、B044商铺、B045商铺、B046商铺、B047商铺、B078商铺的房产返还给原告吴柱均；三、被告段建波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴柱均2016年6月1日至2017年3月22日的租金、占有使用费93440元和2015年12月1日至2016年4月30日的管理费3462.5元及律师费5000元；四、被告段建波缴纳的保证金19200元由原告吴柱均没收；五、驳回原告吴柱均的其他诉讼请求。案件受理费4765.52元(原告吴柱均已预交)，由原告吴柱均负担2382.76元，被告段建波负担2382.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨荣波人民陪审员  黄泳红人民陪审员  余彩红二〇一七年六月九日书 记 员  黎艳芳