浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初11129号 原告：台州双龙物业管理有限公司，住所地温岭市城东街道三星大道838号。 法定代表人：陆福军。 委托诉讼代理人：张鸿昌，浙江法锤律师事务所律师。 被告：温岭市城西街道西溪山庄御景园业主委员会，住所地西溪山庄御景园小区。 法定代表人：王友良。 委托诉讼代理人：林瑟，浙江明权律师事务所律师。 原告台州双龙物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告温岭市城西街道西溪山庄御景园业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，原告于2019年11月5日向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告继续履行原、被告签订的《物业管理服务合同》；2、判令被告偿付原告各类垫付款项，共计人民币110154.00元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告履约保证金200000元；2、判令被告偿付原告各类垫付款项100154元；3、判决本案诉讼费用由被告负担。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月5日、2020年1月3日两次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告物业公司诉称，2018年7月，经招标确定，原告物业公司与被告业主委员会签订了温岭市城西街道西溪山庄御景园的《物业管理服务合同》，合同约定：物业服务期限为3年，自2018年7月15日至2021年7月14日；年度服务费为1970987.8元;原告交纳履约保证金200000元；被告无正当理由拒绝接受服务的，应向原告偿付合同款项百分之五的违约金。此后，原告按约履行合同义务。期间，原告还为被告垫付了公用设施的维修、更换费用等，现仍余100154.00元尚未报销。2019年9月20日，被告突然发出《通知》，以“95%以上业主认为不满意和同意解聘”为理由，主张解除《物业管理服务合同》。2019年9月28日，被告在小区张贴了解聘通知书，定于2019年10月10日24时解除原告的物业服务管理关系，并要求原告3日内做好有关交接工作。2019年10月11日零时，原告工作人员退出了西溪山庄御景园。 被告业主委员会答辩称：解聘通知书张贴后，原告物业公司已按通知书上确定的时间即2019年10月11日零时结束了小区的物业管理工作，其工作人员大部分也离开了小区，原被告双方的物业服务合同已解除，新的物业公司已进驻西溪山庄御景园小区。双方签订物业服务合同时，被告方确实收取了原告押金200000元，至今未退。但原告在小区服务期间，未尽职尽责，违反了合同约定，押金不应予以退还。原告在小区服务期间，确实垫付了一些维修、保养的费用，但部分费用不合理。 在庭审中，原、被告双方争议的主要是原告垫付了多少费用？ 对于原告提交的两张LED庭园灯发票（金额分别为5600元、7400元）及阴井盖发票（金额为1713元），已经被告业委会成员签字，被告方无异议，本院予以确认。 对于原告提交的电梯维修发票（通力公司出具，金额为7900元），工程造价咨询费发票（金额为1200元）及电梯设备搬运费发票（金额为1232元），被告对电梯曾经过维修这一事实并无异议，被告虽对金额提出异议，但被告并未提供证据证明金额有误，故本院对上述电梯维修的相关票据及金额予以确认。 对于原告提交的电梯检验费发票（开票时间为2019年8月28日，金额为27756元），被告无意义，但认为物业公司负责电梯的检测费用，应扣除原告管理期间的费用。本院确定原告垫付的电梯检验费金额为22359元（2019年10月11日后的检验费）。 对于原告提交的林玉平案的法院调解协议及收条（金额为35400元），林连富案的人民调解协议及收条（金额为4100元），被告对金额有异议，但两案已经法院或人民调解委员会调解结案，本院予以确认。 对于原告提交的地下室补漏注浆发票（金额为3300元），小区路面改造垃圾清运费（金额为1400元），被告无异议，本院予以确认。 对于原告提交的生活水泵换进口轴承发票（金额为1200元），道闸维修发票（金额为1000元），雨棚维修发票（金额为2000元），挖机扶树发票（金额为1700元），被告对于维修项目无异议，但被告认为按合同约定，原告在小区管理服务期间，一些小的公用设施的维修更换项目，应由原告方负担。本院认为，根据原、被告双方签订的物业管理服务合同中第十四条第8项、第20项约定的内容，物业公司应负责公用设施的日常管理和维修养护及绿化养护管理，上述维修、更换及清理工作项目较小，金额不大，属于物业公司日常维护的范围，费用应由原告物业公司承担。 案经审理查明：2018年7月，通过招投标的方式，原告物业公司与被告业主委员会签订了一份《温岭市城西街道西溪山庄御景园物业管理服务项目服务合同》，约定：原告为被告提供小区物业管理服务，年度服务费总承包款为1970987.8元，承包期限为2018年7月15日起至2021年7月14日止；物业公司向业主委员为提交200000元作为履约保证金；业主委员会对物业公司各类服务质量按考核标准进行考核，一年内如果有三个月测评综合满意度低于85%，业主委员会有权中止合同；电梯检测费用由物业公司负责，电梯维修零件单件金额超过2000元以上由业主委员会负责；物业公司负责房屋共用部位及共有设施设备进行日常管理和维修养护；负责小区的保洁、垃圾清运及绿化养护等工作。在合同履行过程中，原、被告双方产生矛盾，被告认为物业公司配备的工作人员年龄偏大，小区存在脏、乱、差的现象，并多次要求原告整改，被告对原告的不满意度逐渐上升。2019年9月28日，被告向原告送达了解聘通知书，通知原告定于2019年10月10日24时解除与原告的物业管理服务合同，并且要求3日内做好有关交接工作。2019年10月10日24时，原告大部分工作人员退出了西溪山庄御景园，新的物业服务公司已进场。后双方就解聘后事宜多次协商不成。 另查明，原告在为被告提供物业管理服务期间，原告支付了电梯检验费27756元（其中垫付2019年10月11日后检验费22359元），垫付了更换LED庭园灯费用13000元，垫付电梯维修、造价咨询及设备搬运费10332元，垫付林连富的医疗费、误工费、工资共计4100元，垫付给林玉平景观水池改造及四幢修补的工程款、诉讼费共计35400元，垫付阴井盖更换费用1713元，垫付地下室补漏、注浆费用3300元，共计90204元。 本院认为，原告物业公司和被告业主委员会签订的物业管理服务合同系双方当事人自愿订立，内容符合相关法律规定，本院予以确认。在合同履行过程中，原告已于2019年10月10日24时后应被告要求，退出了西溪山庄御景园小区，新的物业公司已进场，应视为原、被告双方已自愿解除了物业管理服务合同，原告的履约保证金200000元应予以退还，原告垫付的各种费用90204元，被告亦应予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十八条的规定，判决如下： 被告温岭市城西街道西溪山庄御景园业主委员会于本判决生效后十日内偿付给原告台州双龙物业管理有限公司垫付款90204元，并由被告退还给原告履约保证金200000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5952元（实交9770元），减半收取2976元，由原告台州双龙物业管理有限公司负担276元，由被告温岭市城西街道西溪山庄御景园业主委员会负担2700元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 邵云初 二〇二〇年六月四日 代书记员 张一宁