安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1323民初1866号 原告：灵璧华阳服饰有限公司，住所地安徽省宿州市灵璧县经济开发区，企业信用代码：913413236642182134（1-1）。 法定代表人：张子敬，该公司执行董事。 被告：灵璧英才学校，住所地安徽省灵璧县经济开发区奇石大道中路。 法定代表人：胡桂彬，该学校董事长。 被告：胡桂彬，男，1972年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：李华，男，1976年9月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托代理人：杜文，安徽杜文律师事务所律师。 被告：张玉军，男，1970年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：赵巍，男，1967年1月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：季国栋，男，1974年6月4日出生，汉族，住灵璧县。 原告灵璧华阳服饰有限公司与被告灵璧英才学校、胡桂彬、李华、张玉军、赵巍、季国栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案，依法由审判员任艾萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告灵璧华阳服饰有限公司法定代表人张子敬，被告胡桂彬、李华的委托代理人杜文、张玉军、季国栋到庭参加诉讼，被告赵巍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灵璧华阳服饰有限公司，诉称：2013年5月，经与被告张玉军、李华多次协商，于2013年6月15日原告与被告灵璧英才学校签订“房屋租赁协议书”，后经与被告张玉军、李华、胡桂彬协商，于2013年6月28日与被告灵璧英才学校签订“合作办学协议”。协议签订后由于被告没有条件和能力履行义务，且该学校已经迁入原告场地，考虑到学校的实际困境，原、被告经协商于2014年4月8日签订了新的“房屋租赁协议书”。该协议约定： 租赁范围：甲方三层框架结构厂房壹栋（2﹟）、1﹟厂房部分（现存食堂）、宿舍楼一栋（东头楼梯以东1至5层除外，除非乙方提供等面积的住宿场所）及配电房、锅炉房、水泵房等约一万五千平方米，以及部分操场用场地（该场地在甲方需要建设时，乙方必须交回，但甲方需要提前3个月通知乙方）。 租赁期限：租赁时间计三年，自甲方将房屋交付乙方使用之日起至2016年7月，如需延长租期，双方另行协商确定租赁内容。 租金及支付：鉴于乙方没有能力按照实际房屋面积、用地面积及灵璧市场价格的标准支付租金的情况，经双方协商决定按照下述标准与方式支付租金：乙方于2013年7月至2014年7月期间应给甲方支付的租金为伍拾万元人民币（500000.00元人民币），该款项于2014年4月底前支付10万元，余款于9月底前付清；乙方于2014年7月至2015年7月应付的租金为陆拾万元整，该款项于2014年9月底前付半数，余款2015年3月底前付清；乙方于2015年7月至2016年7月应付的租金为柒拾万元整，该款项于2015年9月前付半数，余款2016年3月底前付清；鉴于乙方所付的租金远远低于灵璧县市场价格的状况，乙方承诺：甲方现有宗地所需缴纳的土地税金由乙方承担，如乙方因不按时缴纳该税金所产生的滞纳金由乙方承担。 另约定：为保障甲方租金得到切实落实，双方做如下约定：1、如果乙方延迟支付租金，则应按照未付金额与延迟时间、按照每日万分之三的标准承担延付款利息；2、如果乙方延迟付款达到三个月，则本协议终止，甲方有权采取一切自我保障措施，乙方须无条件迁离。 该协议签订后，被告仅仅付租金50万元、承担土地税金38万余元，经无数次催要，也曾采取过断水断电措施，均无果，截止目前已经拖欠租金200万元、土地税金1504550.4元、税金滞纳金332022.06元。 故原告起诉要求：1、判令终止原被告于2014年4月8日签订的“房屋租赁协议”；2、判令各被告向原告连带支付房屋租金人民币200万元；3、判令各被告向原告连带支付迟延付款利息276900元，直至本清息止；4、判令各被告连带承担土地税金1504550.4元及滞纳金332022.06元；5、判令各被告承担本案全部诉讼费用。 诉讼中，原告将第3项诉讼请求变更为“判令各被告向原告连带支付迟延付款利息334050元，直至本清息止”；将第4项诉讼请求变更为“判令各被告连带承担土地税金1381796.8元及滞纳金293439.19元”。 被告灵璧英才学校、胡桂彬辩称：原告诉称是事实，协议签了，欠款是事实。当时是合作办学，说办证时候付款，但是现在没有办证。学校的资产也投入不少，但是一直没有办证，所以原告说的税金什么的就没给，牵扯问题之后股东也都不再继续注资，现在就我自己了，欠款是事实，但是没有办法，学校现在也仍继续使用。等证发下来该给原告的钱会给原告的，证办下来之后我们股东再继续商量怎么给原告钱。 被告李华，辩称：1、原告的诉求不准确，解除合同是在合同有效的情况下，原告与被告的合同是否有效在合同没有确认的情况下应该驳回，现在学校有学生上学，合同不可能轻易解除。2、原告起诉李华主体不适格，李华不是股东。3、原告在解决问题时断水断电也有影响。综上，合同效力未定、起诉李华主体不适格，应该驳回。 被告张玉军，辩称：协议是事实，但是协议是在特定的情况下迫不得已签的。在该协议之前还有一个联合办学的协议，后因多种原因，我们把联合办学协议改为租赁办学，至今我们没有办证，为此导致2011年至今的补贴700多万没有了，我们学校是教育部都是承认的。现在政府已通知我们继续办证，如果证办下来之后原告愿意按照租赁协议继续合作还是合作办学我们都支持。目前我们没有能力给原告钱，需要缓一段时间等证办下来。 被告季国栋，辩称：1、我不认识张子敬，更谈不上协议的签订及商定。2、我不知道华阳服饰是什么性质的企业，不存在签订协议。3、2013年的时候我已与张玉军签订协议退出。4、根据规定，英才学校至今没有取得资质，主体有问题。 被告赵巍未作答辩。 经审理查明：2013年6月15日，灵璧华阳服饰有限公司作为甲方（出租方）与灵璧英才学校作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议书》一份。2013年6月28日，灵璧英才学校作为甲方与灵璧华阳服饰有限公司签订《合作办学协议》一份。2014年4月8日，灵璧华阳服饰有限公司作为甲方（出租方）与灵璧英才学校作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议书》一份。主要内容为：“鉴于目前不具备履行2013.6.28“合作办学协议”的条件，且乙方没有能力履行2013.6.28合作办学协议”中约定的租金及相关费用的现实状况，经双方协商决定解除上述二协议，并根据现有实际情况签订本协议：一、乙方需要尽快办理正式的合法有效的办学许可文件，并经县政府或相关职能部门许可租赁甲方现有基础设施临时性办学使用，乙方不得因其办学手续不完善等而影响甲方的正常生产经营。二、在乙方取得上述文件的条件下，甲方同意将现有的基础设施部分租赁给乙方临时性办学使用；在不影响甲方生产经营的前提下，甲方全力支持乙方的教学管理。三、租赁范围：甲方三层框架结构厂房壹栋（2﹟）、1﹟厂房部分（现存食堂）、宿舍楼一栋（东头楼梯以东1至5层除外，除非乙方提供等面积的住宿场所）及配电房、锅炉房、水泵房等约一万五千平方米，以及部分操场用场地（该场地在甲方需要建设时，乙方必须交回，但甲方需要提前3个月通知乙方）。四、租赁期限：租赁时间计三年，自甲方将房屋交付乙方使用之日起至2016年7月，如需延长租期，双方另行协商确定租赁内容。五、租金及支付：鉴于乙方没有能力按照实际房屋面积、用地面积及灵璧市场价格的标准支付租金的情况，经双方协商决定按照下述标准与方式支付租金：乙方于2013年7月至2014年7月期间应给甲方支付的租金为伍拾万元人民币（500000.00元人民币），该款项于2014年4月底前支付10万元，余款于9月底前付清；乙方于2014年7月至2015年7月应付的租金为陆拾万元整，该款项于2014年9月底前付半数，余款2015年3月底前付清；乙方于2015年7月至2016年7月应付的租金为柒拾万元整，该款项于2015年9月前付半数，余款2016年3月底前付清；鉴于乙方所付的租金远远低于灵璧县市场价格的状况，乙方承诺：甲方现有宗地所需缴纳的土地税金由乙方承担，如乙方因不按时缴纳该税金所产生的滞纳金由乙方承担。……八、为保障甲方租金得到切实落实，双方做如下约定：1、如果乙方延迟支付租金，则应按照未付金额与延迟时间、按照每日万分之三的标准承担延付款利息；2、如果乙方延迟付款达到三个月，则本协议终止，甲方有权采取一切自我保障措施，乙方须无条件迁离。……”协议签订后，被告灵璧英才学校已付租金50万元，余下租金未付。合同期满后，双方未续订房屋租赁合同，被告灵璧英才学校仍继续占有使用原告房屋。 另查明：自2013年1月至2016年7月原告宗地需缴纳土地税金计1439750.93元、滞纳金计287168.87元，被告灵璧英才学校已承担土地税金382630.4元，余下部分由原告交纳；灵璧英才学校尚未办理办学许可证。 本院认为：民营学校主体认定依据是其在教育行政管理部门的登记形式，而不是办学许可证。办学许可证仅是教育行政管理部门实施行政管理的许可文件，与民办学校的主体资格确认无关。本案中，灵璧英才学校虽未办理办学许可证，依法仍具有民事主体资格。 灵璧华阳服饰有限公司与灵璧英才学校于2014年4月8日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。 按合同约定灵璧英才学校于2013年7月至2014年7月期间应给原告支付的租金为50万元人民币，于2014年7月至2015年7月应付的租金为60万元整，于2015年7月至2016年7月应付的租金为70万元整，灵璧英才学校仅付50万元，余下租金130万元应予支付。 按合同约定租赁时间计三年，自原告将房屋交付灵璧英才学校使用之日起至2016年7月，如需延长租期，双方另行协商确定租赁内容。合同期满后，双方未续订房屋租赁合同，被告灵璧英才学校继续占有使用原告房屋，因此造成的损失，原告可另行主张。 按合同约定如果灵璧英才学校延迟支付租金，则应按照未付金额与延迟时间、按照每日万分之三的标准承担延付款利息。灵璧英才学校没有按合同约定履行义务，实属违约，应按合同约定支付迟延付款利息。 按合同约定灵璧华阳服饰有限公司现有宗地所需缴纳的土地税金由灵璧英才学校承担，如灵璧英才学校因不按时缴纳该税金所产生的滞纳金由灵璧英才学校承担，故合同履行期内原告灵璧华阳服饰有限公司所需缴纳的土地税金及滞纳金应由被告灵璧英才学校承担。 按合同约定如果灵璧英才学校延迟付款达到三个月，则本协议终止，且该合同履行期限已届满，故原告要求终止灵璧华阳服饰有限公司与灵璧英才学校于2014年4月8日签订的房屋租赁协议的主张，本院予以支持。 原告要求被告胡桂彬、李华、张玉军、赵巍、季国栋承担连带责任的主张，因未能提供足够证据证明，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告灵璧华阳服饰有限公司与被告灵璧英才学校于2014年4月8日签订的房屋租赁合同依法予以终止。 二、被告灵璧英才学校应于本判决书生效后30日内付给原告灵璧华阳服饰有限公司2016年7月之前的房屋租金130万元。 三、被告灵璧英才学校应于本判决书生效后30日内付给原告灵璧华阳服饰有限公司违约金257850元（自欠款之日起至2017年4月14日止，以未付金额为基数按照每日万分之三的标准计算）。 四、被告灵璧英才学校应于本判决书生效后30日内付给原告灵璧华阳服饰有限公司垫付的2016年7月之前的土地税金1057120.53元、滞纳金287168.51元。 五、驳回原告灵璧华阳服饰有限公司对被告胡桂彬、李华、张玉军、赵巍、季国栋的诉讼请求。 六、驳回原告灵璧华阳服饰有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取19853元，由原告灵璧华阳服饰有限公司负担4853元，被告灵璧英才学校负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  任艾萍 二〇一七年六月十四日 书记员  刘园园 附：本案相关的法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。