昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初345号原告：中国人民解放军云南省军区后勤部。住所：昆明市北京路691号。法定代表人：赵勇岐，系云南省军区后勤部负责人。委托代理人：荣敬华、李晓峰，系云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘丽荣，女，1990年11月4日出生，汉族，住云南省宣威市。原告中国人民解放军云南省军区后勤部（以下简称“军区后勤部”）诉被告刘丽荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用普通程序于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人荣敬华、李晓峰，被告刘丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告军区后勤部诉称：2014年12月11日，原告经云南省军区授权与被告刘丽荣签订合同编号为1401131的《军队房地产租赁合同》，就位于昆明市盘龙区住房的租赁权利义务关系进行了约定，合同约定租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币10200元，并约定了其他权利义务关系。原告依约履行了合同义务，被告交纳了2015年1-6月份房租5100元后未交付剩余租金及相关费用。截止2016年11月1日，被告累计欠房屋租金人民币13600元及违约金人民币11422.3元，水费人民币822元，电费人民币2830元，垃圾清运费人民币594元及因拖欠水电费等产生的违约金人民币5872.15元，共计欠付人民币35140.45元，经原告多次催促，被告既未缴清欠付租金、费用及违约金，也未交还租赁房屋。原告诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为1401131的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告将坐落于昆明市盘龙区租赁房屋返还原告；3、判令被告支付自2015年7月1日至租赁合同解除之日（暂计至2016年11月1日）房屋租金人民币13600元；4、判令被告支付自房屋租赁合同解除之日起至被告返还租赁房屋之日止按每年人民币10200元为标准的房屋占用费；5、判令被告支付欠缴水费人民币822元，电费人民币2830元，垃圾清运费人民币594元，共计4246元；6、判令被告支付因逾期交付租金及相关费用的违约金为人民币17294.45元；以上合计45340.45元；7、判令被告承担本案诉讼费及其他合理费用。被告刘丽荣辩称：原告所诉房屋并非被告实际租赁并使用，是云南翱龙石化有限公司（以下简称“翱龙公司”）欺骗被告以自己名义所代签订的租赁合同，涉案房屋由公司他人居住使用；由于该租赁合同已逾期，应自动解除，据被告所知涉案房屋现处于空置状态，所以原告关于腾还房屋这一项诉讼请求不能成立；由于被告并未居住使用涉案房屋，不应当支付租金，也无法确定房租是否欠付，已支付的房租是从公司总经理的工资卡里转账，并不是从被告个人账户转帐支付；合同到期后的房屋占用费因被告并未居住使用涉案房屋，且原告从未通知过被告要将房屋腾还，否则被告会尽早与公司交涉处理；水电费也是由公司支付，公司没有向被告说明水电是否欠费以及欠多少；由于原告对被告的诉讼请求均不能成立，所以违约金也不能成立。请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。原告军区后勤部为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、中国人民解放军云南省军区出具的《证明》，证明原告主体资格。二、居民身份证，证明被告的基本信息。三、房屋产权证及房屋信息查询摘抄表；四、云南省军区授权委托书；五、图幅号225+204226+204宗地图，证明涉案房屋系云南省军区所有，授权云南省军区后勤部经营、管理，以及涉案房屋具体位置。六、军队单位对外有偿服务许可证，证明原告具备军队对外经营、管理空余房地产的资格。七、编号为1401131《军队房地产租赁合同》，证明原、被告就军队房地产租赁关系的权利义务、违约责任及纠纷处理办法进行约定。八、中国人民解放军有偿服务收费专用票据，租金金额为半年5100元，由于原件已经交给被告，所以原告只能提供复印件，证明被告已支付2015年1-6月房租。九、水电等费用清单，证明原告诉求的依据。经庭审质证，被告刘丽荣对原告军区后勤部提交的证据一至六的真实性、合法性、关联性予以认可；证据七的合同真实性予以认可，是被告本人代翱龙公司签订的；证据八的收据被告没有收到，交款人“刘丽荣”是原告打上去的，不是被告所交，是翱龙公司的财务人员转账支付，收据也应当为翱龙公司所持有；证据九的清单系原告自行出具，被告没有见过，也从未使用涉案房屋，不予认可。被告刘丽荣为证明其答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、《情况说明》，证明房屋租赁关系为翱龙公司与原告所建立，翱龙公司愿意承担相应的法律责任。二、《军队房地产租赁合同》，并出示原件供原告质证，证明涉案房屋为翱龙公司于2014年9月1日向云南士兵招待所租赁，合同期限为2014年9月1日至2015年8月31日，后根据军区要求，房屋租赁只能以个人名义进行，必须以公司员工个人名义代替公司签署相应的租赁合同，租金依然由公司支付。三、交通银行交易清单，证明2015年4月8日从公司法人苏政铨账户转入被告账户5110元，当天又通过被告账户转到原告账户，用于交纳2015年上半年租金5100元，并支出手续费10.20元。经庭审质证，原告军区后勤部对被告刘丽荣提交的证据一真实性、合法性、关联性均不予认可，原租赁协议的出租方云南士兵招待所并非独立法人资格主体，无权签署协议，同时就同一标的物的租赁合同应当以后签署的协议为准，且之后被告签署的协议真实性已经为被告所认可，并已实际履行，翱龙公司出具的情况说明是单方陈述，并无其它证据予以佐证，因此不予认可；对证据二的真实性予以认可，但证明目的不予认可，关于涉案房屋的租赁合同已在2014年12月11日重新签署，合同主体为原告军区后勤部及本案被告刘丽荣；证据三的真实性予以认可，证明目的不予认可，被告向原告支付租金的交易记录，正好证明了被告是合同履行的真实主体，其与翱龙公司的关系与本案无关。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。对原告提交的一至七份证据，经被告质证予以认可真实性及合法性，仅对证据七证明观点不予认可，本院对上述证据予以确认；证据八、九系原告出具，系自认已收取半年房租以及其他费用清单，结合其诉讼请求，本院确认证据关联性。被告提交的证据一系案外人出具，经原告质证不予认可真实性、合法性、关联性，本院依法不予确认；证据二系被告与案外人所签合同，经原告质证认可真实性但对关联性及证明观点不予认可，本院依法不予确认；证据三经原告质证认可其真实性、合法性、关联性，但不认可证明观点，本院予以确认。双方证据观点，本院将综合进行评判。综合上述证据及各方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年12月11日，原告军区后勤部经云南省军区授权与被告刘丽荣签订《军队房地产租赁合同》，合同编号为1401131，双方约定原告将位于昆明市盘龙区住房出租给被告刘丽荣，房屋建筑面积62平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币10200元，被告应于每半年的前十日内交付租金给原告。原告军区后勤部于2015年4月21日收到被告转帐支付的租金5100元。涉案房屋2015年9月1日至2016年10月31日发生水费822元、电费2830元、垃圾清运费594元，合计4246元；2016年11月至2017年2月发生水费240元、电费1124.40元、垃圾清运费108元，合计1472.40元。原告以被告至今占用房屋未腾还，且欠付自2015年7月1日起房租、水电等费用为由，诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为：原、被告双方在自愿平等的基础上签订《军队房地产租赁合同》，合法有效的合同应当受到法律保护。被告虽辩称合同是代公司所签，但并不否认合同系其亲笔签署，根据合同相对性原则，被告作为完全民事行为能力人，应当严格按照与原告所签订租赁合同履行相应的义务，其与公司之间的内部管理关系，不属于本案处理范围。双方所签合同于2015年12月31日租期届满，由于被告不能举证证明已及时按约给付结清房屋租金，也不能举证证明期满后双方就涉案房屋签订了新的租赁合同或已于租期届满后将涉案房屋腾还给原告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告的辩称不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方租赁关系、腾还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。欠付租金及房屋占用费一项，合同有效期内，被告应当依约支付房屋租金，故原告关于2015年下半年租金5100元的诉讼请求，本院依法予以支持；但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，双方合同约定被告应于每半年的前十日内将下一笔半年租金交付给原告，但原告仅于2015年4月21日收到2015年度上半年租金5100元，因此，原告在双方约定的2015年7月1日之前，未收到被告应支付的下半年租金，便拥有了采取适当措施防止损失扩大的权利，但原告未及时向被告主张支付租金或解除合同的权利，自述至2016年12月才采取封门等措施，至2017年1月正式起诉要求解除双方租赁合同，对于租金损失的扩大有一定的责任，由于前述被告不能举证证明已将房屋归还原告，存在违约事实，而合同解除及腾房亦需有合理的期间，故本院酌情支持原告2016年1月1日起至2016年6月30日按合同原约定租金标准计算的半年房屋占用费5100元，超出部分租金损失由原告自行承担。被告未结清的水电费、垃圾清运费等费用，由于被告同样不能举证证明已向原告给付结清，故本院按实际欠付金额予以支持。原告关于违约金的诉讼请求，合同第十一条约定逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，按滞交金额千分之三计收违约金，但该约定明显高于原告的实际损失，基于前述原告在损失扩大问题上的责任，并根据合同法对违约金约定过高时法院可以作出调整的规定，本院酌情支持以2015年下半年欠付租金5100元为本金自2015年7月1日起至实际付款之日按同期银行贷款利率计算的违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军云南省军区后勤部与被告刘丽荣签订的编号为1401131的《军队房地产租赁合同》；二、被告刘丽荣于本判决生效之日起十日内，将坐落于昆明市盘龙区房屋腾还给原告中国人民解放军云南省军区后勤部；三、被告刘丽荣于本判决生效之日起十日内，向原告中国人民解放军云南省军区后勤部支付自2015年7月1日至2015年12月31日止的房屋租金5100元，并承担该款自2015年7月1日起至实际付款之日止按同期银行贷款利率计算的违约金；四、被告刘丽荣于本判决生效之日起十日内，向原告中国人民解放军云南省军区后勤部支付自2016年1月1日至2016年6月30日止的房屋占用费5100元；五、被告刘丽荣于本判决生效之日起十日内，向原告中国人民解放军云南省军区后勤部支付水费1062元、电费3954.40元、垃圾清运费702元等共计人民币5718.40元；六、驳回原告中国人民解放军云南省军区后勤部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币934元，由原告中国人民解放军云南省军区后勤部承担人民币396元，由被告刘丽荣承担人民币538元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  范文敏人民陪审员  张世明人民陪审员  杨继炜二〇一七年六月十五日法官助理涂洁书记员刘昕垚