福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）同民初字第3877号 原告：潘剑明，男，1969年10月24日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林薰、王素云,福建凌一律师事务所律师。 被告：厦门市同安辉翔五交商店，个体经营户，经营场所厦门市同安区祥平街道佳业阳光大第1号楼5号店，注册号：******。 经营者：刘建辉。 被告：刘建辉，男，1970年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 以上两被告之共同委托诉讼代理人：罗福林，福建旭丰律师事务所律师。 原告潘剑明与被告厦门市同安辉翔五交商店（以下简称辉翔五交商店）、被告刘建辉返还原物纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王素云，被告辉翔五交店、刘建辉及共同委托诉讼代理人罗福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘剑明诉称，原告是厦门市同安区******地下室第1-7、13-18、22、23号车位的产权人。二被告自2014年起，非法占用原告车位及相应过道（占用面积近630平方米）作为地下商铺，用于经营五金灯具等。原告多次要求二被告立即腾退占用的车位，二被告均予以拒绝。为保障原告之合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、二被告立即将厦门市同安区******地下室第1-25号车位中占用的车位及相应过道腾退给原告（车位号及面积以实测为准）；2、二被告共同向原告赔偿占用期间给原告造成的损失【自2014年4月15日起至实际腾退之日止，以实测面积为准，暂按630平方米计算。具体为：2014.4.15-2015.4.14按每月人民币（币种，下同）46.08元/平方米计算，为348364.8元；2015.4.15-2016.4.14按每月47/平方米计算，为355320元；2016.4.15-实际腾退之日按每月47.94元/平方米计算，暂计至2017年1月14日为271819.8元，暂合计975504.6元】；3、两被告承担本案全部诉讼费用及鉴定费用。 被告辉翔五交商店、刘建辉辩称:1.原告主张的厦门市同安区******地下室第1-7、13-18、22、23号车位原属厦门同安佳业房屋发展有限公司（以下简称佳业公司）开发建设。被告刘建辉于2008年7月14日与佳业公司签订一份租赁合同，租赁包括原告主张的厦门市同安区******地下室第1-7、13-18、22、23号车位等房产，租期为10年，即自2008年9月1日至2018年8月31日止，第一年月租金12500元，押金12500元，押金不计利息，租金从第三年起每年递增8%。刘建辉自2008年承租后即在所承租的房产经营辉翔五交商店至今；2、2012年3月间，因佳业公司缺乏资金，要求被告刘建辉将租金提前支付，被告刘建辉考虑到出租人的实际困难，遂提前支付出租人租金至2018年5月31日。在刘建辉承租期间，佳业公司将上述房产卖予邵建跃，邵建跃购买后找到刘建辉，要求刘建辉签署一份声明，声明其欲向同安西柯农商银行贷款，如其未偿还贷款，西柯农商银行起诉后，要求刘建辉无代价搬出上述承租房屋，刘建辉当场予以拒绝。后邵建跃因欠款被起诉未能还款，导致邵建跃向佳业公司购买的房产（包括刘建辉向佳业公司承租的上述房产）被法院强制拍卖，原告潘剑明于2014年通过竞买取得上述房产的所有权。在刘建辉承租上述房产的承租期间，原告潘剑明虽通过法院拍卖取得房屋所有权，但不影响被告与佳业公司签订的合法有效的租赁合同的效力。在租赁期满前，潘剑明无权要求被告腾退房屋，更无权要求被告赔偿损失。3、被告刘建辉与佳业公司签订《租赁合同》时，案涉房屋并未设定抵押，也未被法院查封，被告根据《租赁合同》约定继续使用租赁物具有事实和法律依据。4、原告取得的案涉房屋的产权证明确写明房屋的用途是车位，原告申请以被告装修履行后的情况按店面用途来评估租金标准，缺乏事实和法律依据，该估价报告不应予以采纳。 经审理查明，2008年7月14日，佳业公司法定代表人叶某与被告刘建辉签订一份租赁合同，合同约定：“出租方：叶某身份证：3502211970××××××××（简称甲方）承租方：刘建辉身份证：3502211970××××××××（简称乙方）甲、乙双方就租赁有关事项，经过协商一致，在平等互利的原则下达成如下协议：一、甲方将位于******及******地下仓储。5＃店面建筑面积157平方米，******地下仓储面积约为630平方米。出租给乙方，乙方将上述场所做了充分了解，愿意承租该场所作为经营使用。二、租赁时间与租金（不含税收及物业管理费）。租期为10年，即自2008年9月1日至2018年8月31日止，第一年月租金人民币12500元，押金人民币12500元，押金不计利息，租金从第三年起每两年递增8%，以此类推。三、租金交纳方式。第一次半年缴交一次，以后每季度付一次，乙方应于每期租金交纳期限的第一个月的头3天内交付本期租金，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金。……九、租赁期间，由于城市建设、政府征用、房产开发或不可抗力因素，致使合同无法履行，甲方有权提前终止合同，乙方应无条件服从，乙方应在政府公告期限内自行搬迁，租金按实际使用日期计算，政府拆迁补偿中的超装修部分及拆迁搬迁费归乙方所得，其余的归甲方所得，租赁期间，甲、乙方应无条件服从政府相关职能部门有关规定。十、乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，没收押金，收回房屋或场所，因此而造成损失的由乙方赔偿。（一）、不经甲方书面同意，将所承租房屋或场所擅自全部或部分转租、转借、调换或与他人合资、合作经营的；（二）将所承租房屋或场所擅自拆改结构或改变用途的；（三）、利用所租赁房屋进行违法活动的；（四）、超过规定期限5天交付租金的；……”。 案涉房屋******及******地下仓储系厦门同安佳业房屋发展有限公司开发的房地产项目，叶某为该公司法定代表人，邵建跃为该公司自然人股东。2014年5月15日、19日、20日，潘剑明相继取得同安区******地下室******号车位产权。 以上事实，有原告提供并当庭举证质证的车位产权证、工商登记信息以及被告举证的《租赁合同》及当事人陈述笔录在案佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信，本院予以确认。 对于有争议的证据，本院综合分析如下： 1、关于被告举证的《收款收据》，被告共举证编号为0230021、0230022、0230023、0230024、0230057、0230149的《收款收据》6份，6份《收款收据》的开具时间均为2012年3月27日，0230021、0230022、0230024、0230057号《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光1＃楼04＃店面）”，0230023号《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光大第1＃楼4＃店面）、0230149的《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉”；0230021的《收款收据》的款项内容为“于2012年9月1日至2013年8月31日租金共计人民币壹拾柒万肆仟玖佰陆拾元整（备注：￥14？？？？×12？？＝174960.-）”，金额为“174960.00”，出纳为“方”；0230022的《收款收据》的款项内容为“于2013年9月1日至2014年8月31日租金共计人民币壹拾柒万肆仟玖佰陆拾元整（备注：￥14？？？？×？？？＝174960.-）”，金额为“174960.00”，出纳为“方”；0230023的《收款收据》的款项内容为“于2014年9月1日至2015年8月31日租金共计人民币壹拾捌万捌仟玖佰伍拾贰元整（备注：￥）？？？？×？？＝188952.元）”，金额为“188952.00”，出纳为“方”；0230023的《收款收据》的款项内容为“于2014年9月1日至2015年8月31日租金共计人民币壹拾捌万捌仟玖佰伍拾贰元整（备注：￥）？？？？×？？＝188952.元）”，金额为“188952.00”，出纳为“方”；0230024的《收款收据》的款项内容为“于2015年09月01日至2015年11月30日止租金共计人民币伍万壹仟零壹拾捌元整（备注：￥17？？？？×？？＝51018.-元）”，金额为“51018.00”，出纳为“方”；0230057的《收款收据》的款项内容为“于2016年12月01日至2017年5月31日止租金共计人民币叁拾万陆仟壹佰零捌元整。（￥306108.-）（备注：￥？？？？？？？？元）”，金额为“306108.00”，出纳为“方”；0230149的《收款收据》的款项内容为“于2？？？？？？？至2017年8月31日共计￥51018元）？？？？年9月01？？？018年5月31日止共计￥165330元（备注：？？？？？×9月＝165330元）合计：￥216348元”，金额为“216348.00”，出纳为“方”。0230021、0230022、0230023、0230024号《收款收据》加盖的是“厦门同安佳业房屋发展有限公司发票专用章”，编号为0230057、0230149的《收款收据》加盖的是“厦门同安佳业房屋发展有限公司财务专用章”。另被告还举证编号为0026400的《收款收据》复印件，但未提交原件予以核对，该《收款收据》的缴款单位及（缴款人）为“刘建辉（阳光1＃楼4＃店面）”，款项内容为“于2012年6月1日至2012年8月31日租金共计人民币肆万零伍佰元整（￥13500.-元／月×3月＝40500元）”，金额为“40500.00”，出纳为“方”，加盖的为“厦门同安佳业房屋发展有限公司财务专用章”。证人叶某（厦门同安佳业房屋发展有限公司法定代表人）出庭作证，证称被告租金支付至2012年，此后6张《收款收据》由刘建辉的合伙人蔡意志找自己开的，分两次开具，一次是2012年3月27日开具了编号0230021、0230022、0230023、0230024的《收款收据》，于2014年9月开具了编号为0230149、0230057的《收款收据》，两次开具《收款收据》均未实际收到款项。因自己欠蔡意志款项，找自己的项目合伙人郑振山担保，蔡意志以要起诉自己和郑振山相威胁，自己只好满足蔡意志的要求，开具了《收款收据》，自己故意开错《收款收据》，将五号店面写成四号店面，因为是蔡意志开具的，他自己也不清楚，如果是刘建辉来开，他应该知道开错了。车库是2009年或者2010将产权办在邵建跃名下作贷款，自己跟邵建跃约定好，自己先收取租金，自己再跟邵建跃结账。2011年，因邵建跃说房租应该由他收取，所以自己和邵建跃去找过被告，之后邵建跃名下的车库被拍卖，自己都不清楚。本院认为，被告举证的《收款收据》记载的内容与涉案房产无关，被告未能提供相应的转账记录佐证实际付款情况，且与证人证言相悖，故本院不予采信。 2、关于原告举证《承诺书》，该《承诺书》记载：“本人（公司）于2010年11月1日与邵建跃签订房屋租赁合同，租赁期限自2010年11月1日至2017年9月30日止（详见附件），因出租方于2010年12月24日将该房产作为厦门同安东恒企业发展有限公司向贵社借款的担保抵押物（借款合同号为******）。经慎重考虑，本人（公司）作为承租人郑重承诺发下：在贵社就该房产行使抵押权时，我方愿在接到贵社通知书之日起一个月内无条件腾空房产并放弃一切可以对抗贵社行使抵押权的抗辩权。本承诺书的的有效期限自本人出具承诺书之日至贵社的该笔贷款（借款合同号为******）本息全部受清偿之日止。特此声明承诺人：刘建辉法人代表（授权代理人）：2010年12月24日”。原告所举该证据为复印件，未能提供原件予以核对，原告也未能举证证明该《承诺书》落款处“刘建辉”签名为被告本人所签，故该证据本院不予采信，不能以此证明被告刘建辉于2010年11月1日与邵建跃另行签订了房屋租赁合同。 针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 1、《租赁合同》是否有效问题。案涉房产为厦门同安佳业房屋发展有限公司开发建设，具有该房屋的原始产权，叶某作为该公司的法定代表人与刘建辉签订《租赁合同》，并无违反法律规定的情形，该《租赁合同》合法有效。 2、本案是否适用“买卖不破租赁”原则。被告刘建辉与同安佳业公司签订《租赁合同》，原告主张通过司法拍卖购买涉案房产时，涉案房产的产权人是邵建跃，而非同安佳业公司，但原告并未举证证明。原告与证人均证称案涉房产于2009年或者2010年已经登记在邵建跃名下，证人叶某证称于2011年曾与邵建跃一起找过刘建辉，但又称代邵建跃收取刘建辉的租金至2012年。邵建跃在取得案涉房产的产权后，并未与刘建辉协商一致解除合同，也未通过法律途径解除合同，而是继续履行合同。此后，原告于2014年5月相继取得案涉房产的产权，此后原告潘剑明也未与刘建辉协商一致解除合同，也未通过法律途径解除合同，合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。另外一方面，无论是邵建跃还是潘剑明取得的均是该租赁合同标的的一部分，即5＃店面后部的地下仓储，而该租赁合同标的的主体是5＃店面，其所有权主体并未变更。刘建辉与同安佳业公司签订《租赁合同》时，案涉房屋未设定抵押，也未被人民法院查封，房屋所有权发生变动后，新业主应当继续履行合同。故原告主张返还原物的主张不能成立，本院不予采纳。 3、关于被告刘建辉应当缴纳的租金的问题。2008年7月14日，被告刘建辉与同安佳业公司签订的租赁合同约定租赁的范围是*****及*****楼地下仓储，其中5#店面建筑面积157平方米，*****楼地下仓储面积约为630平方米。”根据《租赁合同》约定：“租期为10年，即自2008年9月1日至2018年8月31日止，第一年月租金人民币12500元，押金人民币12500元，押金不计利息，租金从第三年起每两年递增8%，以此类推”。该房产2012年9月1日至2014年8月31日期间，月租金为14580元【12500×（1+8%）2】，2014年9月1日至2016年8月31日期间，月租金为15746.4元【12500×（1+8%）3】，2016年9月1日至2018年8月31日间月租金为17006.11元【12500×（1+8%）4】。原告于2014年5月15日取得车库的产权，并未取得前面******店面的产权，原告潘剑明可以取得车库部分房产出租的收益。根据厦信衡房评字[2016]第F16025号房地产估价报告书，估价对象于2014年4月15日至2016年11月24日的租金评估均价为46.28元/㎡·月，故其车库部分的租金应为：2014年5月15日至2014年8月31日期间月租金为7314.04元（14580元-157㎡×46.28元/㎡），2014年9月1日至2016年8月31日期间，月租金为8480.44元（15746.4元-157㎡×46.28元/㎡），2016年9月1日至2018年8月31日间月租金为9740.15元（17006.11元-157㎡×46.28元/㎡），故自2014年5月15日起至暂计至2017年5月31日止的租金应为316791.05元（7314.04元/月×3.5个月+8480.44元/月×24个月+9740.15元×9个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告厦门市同安辉翔五交商店（实际经营者：刘建辉）应于本判决生效之日起十日内向原告潘剑明支付自2014年5月15日起至暂计至2017年5月31日止的租金人民币316791.05元，并于2017年6月1日至2018年8月31日每月支付原告潘剑明房屋租金人民币9740.15元； 二、驳回原告潘剑明的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币6550元，由原告潘剑明承担人民币498元，由被告刘建辉承担人民币6052元，款限于本判决生效之日缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  金 玲 审 判 员  叶小波 人民陪审员  洪长青 二〇一七年六月九日 书 记 员  张彬峰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。