北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初9784号原告：秦伟，女，1978年12月31日出生，首都医科大学宣武医院医生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：穆志新，系秦伟之夫，1977年3月30日出生，百富计算机技术有限公司工程师，住北京市西城区。委托诉讼代理人：穆耸，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京富源盛达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧忠路10号院10号楼2层202。法定代表人杨培军，董事长。委托诉讼代理人：刘永民，男，1983年9月8日出生，北京富源盛达房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：胡新星，男，1987年11月5日出生，北京富源盛达房地产开发有限公司职员，住公司宿舍。原告秦伟与被告北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称：富源盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦伟、被告富源盛达公司的委托诉讼代理人刘永民、胡新星于最后一次庭审未到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。秦伟向本院提出诉讼请求：1、富源盛达公司对涉案房屋的质量问题予以修复；2、富源盛达公司承担自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以3572049元为基数，按照日万分之一进行计算）。事实与理由：秦伟与富源盛达公司于2012年11月10日签订一份《商品房预售合同》，约定秦伟向富源盛达公司购买大兴区庞各庄镇镇区改造X号地PGZ02-25地块XX住宅楼-X层X单元-XX号房屋。合同约定，该房屋建筑面积为266.22平方米，总价款为人民币3572049元，富源盛达公司应于2014年9月30日前向秦伟交付符合条件的房屋。合同签订后，秦伟己付清全部购房款。2014年9月28日，秦伟在办理收房手续时，发现房屋存在多处严重的质量问题，富源盛达公司未向秦伟完成房屋交付。此后，该房屋始终没有修复完成，且发生了下水管道堵塞事件，导致精装修的房屋被淹，受损严重。此外，该房屋的供水、供电均未按合同约定达到正常使用的状态，频频发生断水、断电现象，并且楼中所配电梯也没有任何年检标志，存在安全隐患。综上，秦伟认为自《商品房预售合同》约定的交房期限届满后直至今日，该房屋一直没有达到房屋交付的标准，富源盛达公司逾期交房累计己达607天；根据《商品房预售合同》第十四条约定：“逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。综上，为维护合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。富源盛达公司最后一次庭审未到庭参加诉讼，但其向本院提交的答辩状及之前的庭审中辩称，不同意秦伟的诉讼请求。一、涉案房屋交付时已达到法定的交付条件，并且交付时间、交付条件及交接手续均已符合双方签订的北京市商品房预售合同（以下简称：预售合同）的约定：1、房屋交付时间符合预售合同约定。根据预售合同约定，富源盛达公司应当在2014年9月30日前向秦伟交付涉案房屋。富源盛达公司于2014年9月22日通过EMS向秦伟邮寄了收楼通知书，通知秦伟于2014年9月28日查验、接收涉案房屋，秦伟签收收楼通知书后，于2014年9月28日在办理收楼手续登记表中签字，并办理了收楼手续，符合预售合同约定的房屋交付时间；2、房屋交付条件符合法律规定及预售合同约定。涉案房屋交付时已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，市政基础设施包括水、电也已达到使用条件，符合法定及合同约定的交付条件；3、房屋交接手续符合预售合同约定。富源盛达公司与秦伟于2014年9月28日按照收楼流程办理了身份验证、资料收取、交纳面积补差款等手续，但在查验房屋时，秦伟在无任何正当理由的情况下拒绝接收房屋。二、涉案房屋交付时已取得工程竣工验收合格备案，秦伟在涉案房屋交付时亦未对房屋质量问题提出异议，证明涉案房屋根本不存在房屋质量问题，且秦伟未就其所述房屋质量问题提供证据予以证明。1、涉案房屋经竣工验收并且验收合格后，于2013年12月20日在北京市大兴区住建委进行竣工验收备案，证明涉案房屋交付时不存在质量问题；2、根据预售合同约定，如涉案房屋交付时存在房屋质量问题，秦伟应在房屋交付时向富源盛达公司提出，由双方协商确定修复日期，但秦伟查验房屋时并未对房屋质量提出异议，也就更不可能存在与秦伟协商处理的事实基础，由此也可以证明涉案房屋交付时不存在质量问题。3、根据民事诉讼证据规定，如秦伟主张涉案房屋存在其所述的房屋质量问题，其应对此负有举证责任，但秦伟未能就其所述房屋质量问题提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。三、富源盛达公司已通知秦伟查验、接收房屋，秦伟无正当理由拒绝接收房屋，应视为涉案房屋已交付，因此，秦伟要求富源盛达公司承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据。1、富源盛达公司已通知秦伟查验、接收房屋，且涉案房屋交付时已具备交付条件，不存在房屋质量问题，秦伟拒绝接收房屋没有任何正当理由。根据预售合同约定，由于秦伟的原因导致未能按期办理交接手续的，视为富源盛达公司按期把房屋交付秦伟。因此。涉案房屋虽未完成交接手续，但系因秦伟无正当理由拒绝接收所致，根据预售合同约定，应视为涉案房屋已完成交付；2、即使涉案房屋交付时存在房屋质量瑕疵，也不能成为秦伟拒绝接收房屋并要求富源盛达公司承担逾期交房违约责任的正当理由。根据有关规定，如房屋交付时符合合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，不存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的问题，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，涉案房屋交付时不存在任何质量瑕疵，更不可能存在严重的质量问题，秦伟因其自身原因拒绝接收，反而要求富源盛达公司承担逾期交房违约责任，毫无事实和法律依据。四、涉案房屋所在楼栋为叠拼结构，没有配置电梯，而小区内配有电梯的其他楼栋的电梯内均已设置了年检标志，不存在秦伟所述的电梯问题，且电梯年检标志并非房屋交付的条件。1、所谓叠拼结构，即涉案房屋所在楼栋共四层，划分为若干单元，每一单元仅有两名业主，分别购买本楼栋本单元的一二层或三四层。由于涉案房屋所在楼栋仅有四层，故而并未配置电梯，因此，更不可能存在秦伟所述的其房屋楼栋所配电梯没有年检标志的问题；2、涉案房屋所在小区内其他楼栋所配置的电梯均已设置年检标志，且其他楼栋所配置电梯是否设置年检标志，与秦伟没有任何利害关系；3、预售合同并未约定电梯设置年检标志是涉案房屋的交付条件，因此，秦伟关于电梯未设置年检标志的意见，不能构成其拒绝接收房屋的正当理由。五、下水管道堵塞事件发生于涉案房屋交付后，与房屋是否逾期交付无关，且已维修完毕。1、下水管道堵塞事件系发生于房屋交付后的房屋使用过程中，而非发生于房屋交付时或交付之前，因此，该事件并非导致涉案房屋不能交付的原因，与房屋是否逾期交付没有关联性；2、涉案房屋交付后，富源盛达公司从未收到秦伟提出的报修请求，而下水管道堵塞事件系小区物业公司于2016年2月28日对涉案房屋隔壁的501号房屋维修时所发现，并通知富源盛达公司予以维修的，富源盛达公司在接到通知后及时对下水管道进行了维修；3、根据法律规定，涉案房屋交付后，毁损、灭失的风险应由秦伟承担，秦伟无正当理由拒绝接收房屋，导致涉案房屋下水管道被堵塞后未获及时发现，致使房屋内部分墙壁受损，秦伟应自行承担相应的后果。综上所述，涉案房屋已达到法定的及合同约定的交付条件，且已在合同约定的交付时间内完成了交付，秦伟要求富源盛达公司承担逾期交房违约责任，没有依据。涉案房屋交付时不存在房屋质量问题，交付后发生的下水管道堵塞也已经维修完毕，秦伟要求富源盛达公司修复涉案房屋质量问题，亦没有依据。六、关于房屋维修问题。涉案房屋现存的质量瑕疵如系应由富源盛达公司负责维修的部分，富源盛达公司同意维修，维修方案应由法院认定。涉案房屋现存的墙壁轻微裂纹、泅水痕迹等系房屋使用过程中正常产生的，并非房屋交付时即已存在的，且如果根据合同约定或法律规定，确定富源盛达公司系上述质量瑕疵的维修责任人，富源盛达公司同意维修，但因秦伟与富源盛达公司就维修方案未达成一致，秦伟亦未申请对维修方案进行鉴定，故富源盛达公司是否应予维修、维修方案如何，应由法院进行认定。特别值得注意的是，关于涉案房屋下水管道堵塞返水导致的房屋内部分墙壁、地面受损的问题，秦伟无正当、充分的理由拒绝接收房屋，系秦伟原因导致房屋未能交付，根据预售合同约定，该种情形视为房屋已交付，而根据法律规定，房屋交付后的毁损、灭失风险应由买受人承担，故涉案房屋因下水管道返水造成的损失，应由秦伟自行承担。富源盛达公司不同意秦伟的全部诉讼请求，请求法院查明事实，驳回秦伟的全部诉讼请求，依法维护富源盛达公司的合法权益。如法院确认富源盛达公司应承担逾期交房违约金，富源盛达公司认为违约金过高，要求对违约金数额予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，富源盛达公司（出卖人）与秦伟（买受人）签订了预售合同，合同约定：出卖人以出让方式取得坐落于大兴区庞各庄镇镇区改造X号地PGZ02-25地块的国有土地使用权，在上述地块上建设的商品房暂定名为：富力华庭苑；第三条，该商品房房屋坐落为大兴区庞各庄镇镇区改造3号地PGZ02-25地块B7住宅楼-X层X单元-XX（以下简称：涉案房屋），其预测建筑面积共266.22平方米，其中，套内建筑面积258.96平方米；第五条，按照套内建筑面积计算房屋单价每平米13793.83元，总价款3572049元；第十二条，交付条件，（一）出卖人应在2014年9月30日前向买受人交付房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；第十三条，市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电][过渡性供电]：2014年9月30日达到使用条件；（3）供暖：2014年9月30日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约；第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十六条，交接手续……（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）根据房屋质量问题的具体情况，由双方协商确定修复日期，若协商不成，按合同第二十七条的争议解决方式处理；（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、视为出卖人按期把房屋交付买受人；2、买受人应按交楼通知约定期限之首日起交付物业服务费；3、由买受人原因致使出卖人6个月内未能按期交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人；第十七条，商品房质量、装饰、设备标准的约定……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰和设备标准的约定见附件六。第十八条，住宅保修责任，（一）出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。第二十七条，争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；解决不成的，依法向人民法院起诉。预售合同附件六对室外部分、室内部分、庭院部分的装饰和设备标准进行了约定，约定内容主要为材质及等级。合同签订后，秦伟如约履行了交付房款等相关义务。2013年12月12日，北京市规划委员会同意就涉案房屋所在地块工程核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2013年12月20日，涉案房屋所在工程取得竣工验收备案表。富源盛达公司于2014年9月22日以EMS快递方式向秦伟发送了交房通知书，秦伟于2014年9月24日对快递进行了签收。2014年9月28日，秦伟在华庭苑B1-B7业主办理售楼手续登记表上签字，在收楼手续书中验证身份、收取资料、自缴契税承诺书、交费中均有富源盛达公司相关人员签字确认，在查验项目（在查验维修单上确认签字）之后均未有签字。庭审中，秦伟提交房屋维修单，该维修单的右上角处有“恒富物业”字样，在维修单中，共列举了41项内容，包括“厨房橱柜右侧的检查口门板不合适”、“厨房水槽下水口未打胶固定”、“一层客厅外墙暖气片右下角被水泡了，需重新处理”、“厨房所有插座没电”等，对该证据，富源盛达公司对真实性不予认可，认为该维修单系秦伟单方制作，认可恒富物业为该公司委托的涉案房屋物业管理单位。庭审中，秦伟提交2016年2月29日、2016年5月13日、2017年2月拍摄的相关视频，证明房屋存在返水、漏水等情况，对以上视频，富源盛达公司认为即便视频属实，也不能证明秦伟拒绝接收房屋的合理性。对于返水的情况，双方均认可系下水道堵塞造成。2016年8月11日，经双方现场确认，认可房屋现存问题为：1、一层客厅的西墙墙面起皮；2、楼梯一层西侧墙面起皮；3、二层书房东南角上部2016年下雨有洇水痕迹；4、二层北向次卧室西北角天花板有洇水痕迹；5、地下室北墙上部洇水；6、地下室、客厅南墙东南角2016年下雨有洇水；7、2016年初返水，遗留多处水痕，包括一层餐厅，门厅、卧室、厕所、厨房、地下室除了影音厅外全部墙面地面，一楼到地下室的楼梯间有水淹痕迹。富源盛达公司认为，除1、2项外，其他各项均非秦伟拒绝收房时的现状，不能构成秦伟拒绝收房的理由。双方现场确认后，富源盛达公司向法庭提交《富力华庭苑B7-402室室内维修方案》（以下简称：维修方案），该方案由广州天力建筑工程有限公司（北京）出具，内容为：一、存在问题：1、室内木地板被水浸泡；2、室内木踢脚线被水浸泡；3、室内墙面有浸水痕迹；4、墙面局部存在裂缝；二、维修方法：1、被水浸泡木地板全部更换；2、被水浸泡踢脚线全部更换；3、有浸水痕迹的墙面铲除腻子、粉刷石膏至水泥砂浆抹灰层，重新刮粉刷石膏和耐水腻子，打磨平整后刷同色涂料；4、墙面裂缝处理方法：1）如为装修层开裂，则剔除开裂部位的装饰面层至水泥砂浆抹灰层，重新刮粉刷石膏和耐水腻子，打磨平整后刷同色涂料；2）如为砌筑墙体与混凝土墙体间裂缝，则剔除开裂部位的装饰面层至水泥砂浆抹灰层，在裂缝处切10*10mm的“V”形槽，槽内清理干净后用玻璃胶填平；重新刮粉刷石膏时内部压入20cm宽玻纤网格布一道，刮耐水腻子时再压入20cm宽玻纤网格布一道，完成后打磨平整，最后刷同色涂料两遍；三、工期要求，从开始维修至维修完毕预计15天；四、管理要求，1、安排施工管理人员一名，维修前对参与维修人员进行现场交底，并负责维修过程中的全面协调及管理，监督维修质量；2、所有维修工作均由专业维修工人完成；3、在维修过程中尽量避免对其他业主的影响；4、加强成品保护、文明施工管理，施工现场必须整洁、有序；5、施工前将地面、家具等可能受到施工污染的部位使用彩条布进行覆盖；6、施工过程中材料搬运要小心轻放，注意不能磕碰破坏墙地面、家具等物品；7、施工过程中禁止吸烟，在没有征得业主同意，不得使用业主家里卫生间；8、每天施工结束时要对现场进行彻底清扫。对该维修方案，秦伟要求增加更换一层餐厅地砖、门厅地砖、一层卧室地板、一层厕所的地砖、一层厨房的地砖、地下室除影音厅所有的地砖、一楼到地下室楼梯的地砖。富源盛达公司则认为该方案系基于调解的前提确定的方案，如不同意调解，不同意进行维修，但愿意服从法院判决。上述事实，有预售合同、补充条款、购房款票据等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：富源盛达公司最后一次庭审未到庭参加诉讼，根据民事诉讼法的相关规定，视为其放弃相关诉讼权利，对于其举证、质证、答辩意见，本院以其之前庭审中发表的意见及向本院提交的书面材料为准。秦伟与富源盛达公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，秦伟提交的房屋维修单虽无富源盛达公司签章，但其书写的纸张上有“恒富物业”字样，而该物业公司系富源盛达公司委托的涉案房屋所在小区的物业管理单位，且与富源盛达公司提交的收楼手续书的查验房屋内容相吻合，故可以确认该房屋维修单应属秦伟前去收房时制作，但并未得到富源盛达公司认可，据该房屋维修单上所载“厨房水槽下水口未打胶固定”、“一层客厅外墙暖气片右下角被水泡了，需重新处理”等情况，能够确认在秦伟前去收房时，对房屋下水存在异议，而该情形与之后涉案房屋多次下水道堵塞而至房屋被淹、室内出现水浸痕迹等情况相吻合，故可以推断，涉案房屋在富源盛达公司交付给秦伟时，并不符合预售合同第十三条约定的下水达到使用条件，故富源盛达公司未能如期交付符合合同约定的房屋，应当承担逾期交房责任。关于秦伟主张富源盛达公司承担交房违约金的诉讼请求，秦伟所提供其因此受到实际经济损失的证据明显低于该数额，且富源盛达公司提出该约定违约金过高，要求法院予以调整，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为富源盛达公司一次性给付秦伟逾期交房违约金10万元。根据合同约定，富源盛达公司对涉案房屋应予以修复，故对秦伟要求富源盛达公司对涉案房屋的质量问题予以修复的诉讼请求予以支持，虽富源盛达公司认为其提交的维修方案系基于调解的基础上确认，但亦表示如按此方案进行维修愿意服从法院判决，秦伟在此方案上要求增加更换地砖，但未能提交地砖需要更换的相关证据，故综合考虑本案证据情况和双方当事人陈述，本院确认维修方案为合理的修复方案，故富源盛达公司应按维修方案对涉案房屋的质量问题予以修复。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京富源盛达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内对位于北京市大兴区庞各庄镇镇区改造X号地PGZ02-25地块XX住宅楼-X层X单元-XX号房屋存在的问题按照《富力华庭苑B7-402室室内维修方案》予以修复；二、北京富源盛达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付秦伟逾期交房违约金10万元；三、驳回秦伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4552元，由北京富源盛达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 静人民陪审员  刘亚丽人民陪审员  李生陆二〇一七年六月十九日书 记 员  刘 璐