山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5076号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人：赵波，该支行行长。委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马洪帅。委托诉讼代理人：刘珊，山东胜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵菲菲，山东胜华律师事务所律师。原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人：王泽宣，该公司董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被上诉人马洪帅因商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行上诉请求：请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。原审法院在被上诉人拒绝提供房屋价款支付凭证的情况下，仅凭收款收据即认定被上诉人已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费和入伙通知单。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为马洪帅没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，原审法院认定被上诉人房屋已经交付并实际入住，也属于认定事实错误。二、原审法院认定商品房屋买卖合同合法有效错误。2012年11月10日，被上诉人与吉昌房地产公司签订房屋购房合同之前，涉案房屋已经设定抵押，抵押权认为上诉人。根据担保法、物权法的有关规定，抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，没有征得上诉人的同意，商品房买卖合同无效。三、原审法院判决适用法律错误。原审法院判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，被上诉人至少存在以下五方面错误：第一、明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订购房合同；第二、没有将购房款交付给上诉人；第三、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能够证明已经实际入住；第五、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，原审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人马洪帅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。马洪帅在一审中请求法院判令：1、青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋抵押登记解除手续；2、青岛吉昌房地产开发有限公司协助马洪帅办理涉案房屋所有权登记手续；3、诉讼费用由青岛吉昌房地产开发有限公司承担。一审法院认定的事实：马洪帅、青岛吉昌房地产开发有限公司于2012年11月10日签订《房屋购房合同》，主要约定马洪帅购买青岛吉昌房地产开发有限公司吉昌馨苑x号楼x单元x户房屋，赠送阁楼x，x号楼x单元x户，赠送阁楼x；建筑面积均为95.04平方米，每套售价40万元；马洪帅于合同签订当日一次性付清全部房款，青岛吉昌房地产开发有限公司承诺于马洪帅付清全款后，立即办理房屋登记及过户手续；青岛吉昌房地产开发有限公司自收到马洪帅房屋全款三日内办理房屋交接手续。2012年11月9日马洪帅给青岛吉昌房地产开发有限公司转账81万元，青岛吉昌房地产开发有限公司于2012年11月10日给马洪帅出具收据二份，载明收到马洪帅吉昌馨苑x-x-x购房款40万元、x-x-x购房款41万元。青岛爱康物业管理有限公司分别于2012年11月12日、2012年11月15日给马洪帅出具收据，载明收到马洪帅（x-x-x）物业费、马洪帅（x-x-x）物业费。中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，青岛吉昌房地产开发有限公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因青岛吉昌房地产开发有限公司没有偿还全部借款，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年12月底青岛吉昌房地产开发有限公司法定代表人王泽宣不知去向，青岛吉昌房地产开发有限公司公司停业。一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故马洪帅、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，马洪帅作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故马洪帅、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故马洪帅购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在马洪帅已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明马洪帅存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故马洪帅要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。购房合同虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，青岛吉昌房地产开发有限公司应自合同签订之日起90日内协助马洪帅办理涉案房屋权属证书，故马洪帅要求青岛吉昌房地产开发有限公司协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，原审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助马洪帅青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户、x号楼x单元x户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助马洪帅办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户、x号楼x单元x户房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，公告费600元，由青岛吉昌房地产开发有限公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的物业费收据，可以证实被上诉人已实际入住。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。本判决为终审判决。审判长  董则明审判员  李晓波审判员  苏 勇二〇一七年六月十日书记员  韩明玉