上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初14714号原告(反诉被告)上海美承高科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人宋爱华。委托代理人冯明庆，男。委托代理人金涛，浙江华浙律师事务所律师。被告(反诉原告)上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路XXX号A座6层05C单元。法定代表人赵长甲。委托代理人刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托代理人李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告上海美承高科技有限公司与被告上海长泰商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告上海美承高科技有限公司的委托代理人金涛、被告上海长泰商业经营管理有限公司的委托代理人刘丰畅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美承高科技有限公司诉称，2015年8月18日，原告与上海金缔联创置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于上海市浦东新区祖冲之路XXX弄XXX号地下一层32室商铺。合同对租金的支付、租赁期限、违约责任等进行了明确的约定。租赁初期，由于出租方招商不力，导致商场人气不足，在原告等商户的共同努力下，商场逐步进入正常。原告始终根据合同约定按时支付租金，开展经营。2016年7月21日，上海金缔联创置业有限公司更名为被告。2017年1月18日，被告在未告知原告更未得到原告许可情况下，单方面采取断电封闭原告承租商铺的大门，禁止原告工作人员进出的野蛮方式阻碍原告正常使用、经营系争商铺。原告为此发函给被告，要求其停止侵害，排除妨碍，依法保护原告合法承租和经营的权利，但被告置之不理，导致原告既无法正常使用系争商铺，在系争商铺内的货物也无法自由进出。至2017年1月18日起，系争商铺和商铺内的货物已在被告实际控制之下。原告认为，双方签订的租赁合同在履行期内，被告上述行为侵害了原告的合法权益，原告承租系争商铺的合同目的已经无法实现，双方租赁合同也无实际履行的可能。故原告起诉，要求：1、判决原、被告之间签订的房屋租赁合同于2017年1月18日解除；2、判决被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种相同)58,097.50元(包括保证金57,369元、公共事业费押金728.50元)，剩余租金31,321.61元(包括自2017年1月19日到2017年2月29日期间的租金、物业管理费、推广费)；3、判决被告支付违约金353,268.33元，按照剩余租期租金标准的三倍计算；4、本案诉讼费用由被告承担。被告上海长泰商业经营管理有限公司辩称，对于第一项诉请没有异议。被告解除合同的行为不构成违约。原告存在瞒报营业额的情况，违反租赁合同补充条款第9-2条，未配合被告提供相关数据，故被告有权提前解除合同。即便法院判决被告违约，原告主张的违约金也过高，要求法院予以调整。反诉原告上海长泰商业经营管理有限公司诉称，2015年8月18日，原、被告签订上海市房屋租赁合同，约定租赁期限、租金计收、反诉被告如实提供营业额及违约责任等。合同签订后，反诉原告积极履行合同，于2015年8月25日将租赁的房屋交付反诉被告，但在合同履行过程中，反诉原告发现反诉被告存在瞒报营业额情况，故于2017年1月16日依约派工作人员对反诉被告营业数据进行查询，但遭拒绝。之后反诉原告至反诉被告电脑获取部分销售数据，截至2016年12月31日，反诉被告瞒报营业额达1,624,905.94元，与上报反诉原告金额差额巨大，根据租赁合同约定少报的租金达到50,904.85元。反诉被告的行为构成严重违约，2017年1月18日，反诉原告向反诉被告送达关于品牌“chonps”的解除租赁合同事宜的函，通知反诉被告解除租赁合同并收回房屋、没收租赁保证金，并支付违约金。综上，反诉原告合法形式合同解除权，双方租赁合同于2017年1月18日解除。为维护反诉原告合法权益，故反诉原告起诉，要求：确认反诉原、被告之间《上海市房屋租赁合同》于2017年1月18日解除；2、判令反诉被告向反诉原告补交2016年1月至12月因瞒报营业额而少交的租金50,904.85元；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金8,171,062.70元(上述合计8,221,967.55元，扣除反诉被告支付的租赁保证金57,369元及公用事业费已经728.50元后为8,163,870.05元)。反诉被告上海美承高科技有限公司辩称，反诉被告不存在瞒报的情况，都是如实报送营业额的，且及时支付了租金，被告以此为理由解除合同不符合法律规定，不同意反诉请求。经审理查明：2015年8月18日，原告与上海金缔联创置业有限公司(以下简称金缔公司)签订上海市房屋租赁合同，约定由原告承租系争商铺，租赁面积约为72.85平方米，租赁期限自2015年9月6日至2017年9月5日，交付日拟为2015年8月6日，自交付日起，原告享有30天装修免租期，及2015年8月6日至2015年9月5日，开业日为装修免租期届满之次日，预计不迟于2015年9月6日；租金以月基本租金或月营业提成租金两者取其高者为原告当月实际应支付租金，第一年日租金为6元/日/平方米，即月租金为13,295元，第二年日租金7元/日/平方米，即月租金为15,511元，提成租金为第一第二年系争商铺每公历月累计税费前营业总收入的5%；基本租金每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前支付下一个公历月的基本租金，提成租金支付时间由原告按照上述约定支付基本租金后，待当公历月营业额提出部分确定后，提成租金超过基本租金的部分，双方在次月5日前对帐后，原告需在次月15日之前将差额部分补足；原告于签署本合同之时或之前向金缔公司缴纳相当于第一年月基本租金与物业管理费之和的3倍即57,369元；租赁期限内，原告应按其租赁面积向金缔公司缴纳每月每平方米10元的推广费；原告须于每个公历月的第25日前向管理处缴纳下一个公历月的物业管理费即每月每平方米80元管理费。合同补充条款第4-9条第三项约定，原告应当每月及时向金缔公司提供真实、准确、完整的营业额金额及计算依据，金缔公司有权委派其代表或顾问对营业额予以确认或审计，包括但不限于经事先通知在原告的营业时间查阅原告的账簿、文档以及与原告的有关人员开展访谈，原告同意配合金缔公司进行的有关确认或审计原告营业额的一切活动；第四项约定，原告应将有关营业额的所有资料完整、准确和真实地保存在该房屋内或金缔公司同意的其它地点，并应保存至少2年，若原告违反本条款上述约定不提供或不完整或不充分提供前述资料，或对金缔公司的合理审查予以阻挠，或金缔公司发觉原告虚报每月营业总额、隐瞒交易款项，则视为原告违约。金缔公司有权派收银员及金缔公司POS机到原告租赁房屋内收取每日营业所得，相关收银员及POS机的费用由原告承担，原告须对其提供的营业额数据资料签字确认真实性，如原告拒绝或拖延提供营业额数据的，经金缔公司书面敦促后仍未提供的，金缔公司有权解除本合同，原告承担导致本合同提前终止的违约责任及一切损失。第9-2条约定，双方同意，在不影响金缔公司根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，金缔公司有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还原告的租赁保证金、公共事业费押金，要求原告补缴装修免租期所免除的租金/使用费等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时原告应向金缔公司按月租金/使用费(基本租金/使用费或提成租金两者取其高)的3倍标准支付违约金，给金缔公司造成损失的，支付的违约金不足以抵付金缔公司损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)原告拒开、漏开或短开收银单据、虚报营业额及发生其他破坏营业额真实性的行为累计达3次或拒开、漏开或短开收银单据、虚报营业额以及其他破坏营业额真实性方式金额累计达到当时月租金/使用费的10%；未配合金缔公司监管要求提交营业数据、纳税数据、年报审计或配合POS连线派员审查等。第10条约定，若原告未经金缔公司事先书面认可擅自提前终止本合同的，则或若金缔公司因补充条款第8条所述情形而终止本合同，则原告必须向金缔公司支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿金缔公司因此而遭受的一切损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用及相当于系争商铺3个月租金的可预期利益等，若违约金不足以抵付金缔公司损失的，原告还应负责赔偿，金缔公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由原告另行支付；租赁期间，非本合同规定的情况金缔公司擅自解除本合同，提前收回系争商铺的，金缔公司应按提前收回天数的租金的3倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，金缔公司还应负责赔偿。合同签订后，金缔公司依约交付房屋；原告亦依约向金缔公司交付租赁保证金57,369元及公共事业费押金728.50元；并依照约定金额缴付至2017年2月28日止的租金、物业管理费及推广费。2017年1月18日，金缔公司对原告租赁房屋采取断电措施，断电后原告店铺装设的电动门无法正常开启。2017年3月21日，双方就原告留存于租赁房屋内的物品进行了交接。另查明，上海金缔联创置业有限公司名称经工商部门核准后变更为上海长泰商业经营管理有限公司。审理中，金缔公司称其依照合同约定在原告营业时间至原告店内要求查看电脑内的营业数据，但遭到原告拒绝，并切断电脑电源。原告确认确实有过金缔公司人员到原告店内要求查看电脑，但原告事先未得到金缔公司通知，也不知道发生什么事情的情况下，原告有权拒绝相关人员查看；同时原告确认尚欠被告统计周期为2016年12月1日至2017年1月28日期间电费2,981.70元，同意在被告应返还费用中予以抵扣。上述事实，由上海市房屋租赁合同、交易明细电子凭证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。金缔公司经工商部门核准名称变更为被告，其与原告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依约支付保证金、租金，被告亦将房屋交付原告使用。现根据双方的请求及庭审情况，双方对于该租赁合同于2017年1月18日解除均无异议，本院予以准许。在双方履行合同过程中，因被告认为原告存有瞒报营业额的情况而要求在原告营业时间查看电脑数据遭拒后，被告采取断电措施，导致原告电动门无法开启，原告无法正常出入系争房屋；对此被告认为原告存在瞒报营业额，被告派人员在原告营业时间要求查看经营数据，原告应当予以配合，原告拒绝配合的行为已经构成违约，根据合同约定被告有权解除合同，原告则认为，根据合同约定，被告在原告营业时间要求查看经营数据应事先通知原告，原告在未得被告事先通知的情况下，有权予以拒绝，本院认为，双方合同约定“原告应当每月及时向金缔公司提供真实、准确、完整的营业额金额及计算依据，金缔公司有权委派其代表或顾问对营业额予以确认或审计，包括但不限于经事先通知在原告的营业时间查阅原告的账簿、文档以及与原告的有关人员开展访谈，原告同意配合金缔公司进行的有关确认或审计原告营业额的一切活动”，双方对于如何确认营业额或审计并未约定具体的措施，但在约定中强调“经事先通知在原告的营业时间查阅原告的账簿、文档”，可见双方对于被告在原告营业时间进行查账进行了特别约定，即应由被告事先通知原告，现被告无证据证明其已事先通知原告将在原告营业时间查看账簿或电脑数据，原告未予配合并不构成违约；被告的证据亦不足以证明原告存在瞒报、漏报营业额等行为已符合双方约定的合同解除条件，但被告断电的行为实际导致原告无法正常进出租赁的房屋内，导致原告租房目的无法实现，被告的行为直接导致双方合同提前解除。综上，本诉部分，原告据此主张要求返还押金、租赁保证金及未使用租赁房屋期间租金、推广费、物业管理费等，本院据实予以支持。对于原告主张的违约金，本院结合双方的举证情况以及在本案中的过错程度，酌情确认为9万元。原告同意其尚欠电费从被告应付款中予以抵扣，本院予以准许。反诉部分，鉴于提前终止合同系反诉原告原因造成，双方对于解除合同已无异议，反诉原告也无其他证据证明反诉被告瞒报、漏报营业额，故对于反诉原告其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海美承高科技有限公司与被告上海长泰商业经营管理有限公司于2015年8月18日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年1月18日解除；二、被告上海长泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海美承高科技有限公司租赁保证金57,369元及公共事业费押金728.50元(执行时应扣除原告上海美承高科技有限公司应支付给被告上海长泰商业经营管理有限公司的电费2,981.70元)；三、被告上海长泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海美承高科技有限公司租金21,715.46元、物业管理费8,159.14元、推广费1,019.96元；四、被告上海长泰商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海美承高科技有限公司违约金90,000元；五、驳回反诉原告上海长泰商业经营管理有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,940元，减半收取3,970元，由被告上海长泰商业经营管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取34,473.05元，由反诉原告上海长泰商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一七年六月六日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。