上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终2849号 上诉人(原审被告、反诉原告)：宝钢集团上海五钢有限公司，住所地上海市。 法定代表人：施劲松，总经理。 委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海伟烨实业有限公司，住所地上海市。 法定代表人：周春桃，总经理。 委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。 上诉人宝钢集团上海五钢有限公司(以下简称“五钢公司”)因与被上诉人上海伟烨实业有限公司(以下简称“伟烨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初15302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 五钢公司上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人伟烨公司要求上诉人五钢公司赔偿其损失的诉讼请求。事实和理由：被上诉人未根据双方《房地产租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定，擅自在上海市零号路杨家宅XXX-XXX号约2,500平方米系争场地(房屋)上改造、建设未经规划许可的建筑物，其应自行承担该违章建筑被拆除的不利后果，上诉人对其不应承担赔偿责任。一审法院未结合本案争议的建筑物为临时建筑物的特点，也未充分考虑双方租赁合同期限为5年的具体情况，即适用相关建筑结构可靠度设计统一标准，简单裁定该建筑物为25年的期限有效，实属适用法律错误。即使认定上诉人存在管理失当的事项，也应按照5年计算的1年折旧额、半年折旧额，以及一审法院裁定的理赔比例约31%，由上诉人承担人民币(以下币种均为人民币)65,899.24元的理赔金额。而且双方的租赁合同约定，该合同终止不再续租的，被上诉人应将系争场地房屋返还上诉人，相关房屋装修、设施应属于上诉人所有，被上诉人不得拆除或毁坏，且不得向上诉人提出任何经济补偿的要求，故不存在上诉人需对被上诉人承担建筑物及残值补偿的事项。据此，上诉人认为一审判决认定过错责任及损失上存在错误。 伟烨公司辩称，在双方签署租赁合同前，被上诉人伟烨公司并不明知系争场地是带征性质，直到2016年9月2日收到有关政府部门发出的“五违”整治告知书，经调查才得知该场地的性质，并口头将有关情况告知了相关政府部门。虽然被上诉人进行建设施工时，未向上诉人五钢公司递交书面报告并附图纸，但是上诉人在一审中承认向被上诉人交付的是场地，其明知相关房屋是被上诉人后来建造。系争场地原系荒地，是上诉人同意并要求被上诉人进行前期改造和建造，其并未告知该场地的性质，而且根据《带征土地委托管理协议》第三条第(二)款第2项的约定，建造房屋的相关手续应由上诉人承担。一审审理中进行的评估鉴定，是在现场进行，有关评估鉴定单位进行了现场实际勘察，上诉人对该评估鉴定结论有异议的，应递交相应的依据。由于上诉人明知有关房屋建造须办理相关手续的义务，但其未办理，则应承担相应的责任，而不应将该项责任诿过于相关政府部门等。故被上诉人要求本院依法维持一审判决。 伟烨公司向一审法院起诉请求：要求解除与五钢公司签订的租赁合同，以及五钢公司赔偿伟烨公司损失1,770,000元、退还保证金20,000元等。 五钢公司则不同意，并在一审中提起反诉，要求伟烨公司支付2016年4月1日至2016年11月30日的租金138,898.96元。 伟烨公司针对上述反诉辩称，其同意支付2016年4月1日至2016年11月30日的租金136,510.02元，租金每季度为51,191.26元。 一审法院认定事实：2012年4月18日，伟烨公司(承租方、乙方)与五钢公司(出租方、甲方)签订租赁合同约定，甲方将系争场地(房屋)出租给乙方；场地用途为从事与乙方电子商务和仓储相关的经营活动；租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止；月租金为16,729.17元，年租金为200,750元，2015年5月1日起租金每年递增2%；因乙方需负责清退该区域原租赁户及投资作相应改造，甲方同意免收乙方租金四个月；乙方应于本协议签订时向甲方交纳履约保证金20,000元，本合同终止，乙方结清各种费用和款项后，甲方将保证金返还；乙方改造装修租赁场地(房屋)须提出书面报告并附施工设计图纸，经甲方审核同意后方可施工。改造、装修须符合安全、消防要求及政府相关部门有关规定。合同签订后，五钢公司按约交付系争场地，伟烨公司支付保证金20,000元。 2016年9月2日，上海市宝山区吴淞街道城市管理委员会向伟烨公司发出“五违”整治告知书：限伟烨公司于当月30日前清空系争场地内所有物品，撤离相关人员，自行拆除全部违法建筑物、构筑物，逾期没有完成的，将采取停水、停电、强拆、查封等强制执法措施，由此造成的一切后果由伟烨公司自行承担。 一审法院另查明，2014年8月4日，上海市宝山区规划和土地管理局(甲方)与五钢公司(乙方)签订《带征土地委托管理协议》约定，委托管理的带征土地范围为上海市泰和路以北、同济路以西、北泗塘以东、同济支路以南；委托管理期限为两年，自2014年7月29日至2016年7月28日，若乙方在管理期限内无违反协议约定及相关法律、政策规定的行为，则委托管理期限可在上述期限到期后自动延续一年；乙方可在委托管理的带征土地上自行搭建相关法律规定的临时性建筑，但上述搭建仍应按有关规定到相关主管部门办理正规手续。 一审法院审理中，根据伟烨公司的申请，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争场地上建筑物造价及残值进行司法鉴定。鉴定意见为，建筑物造价原值为2,125,782元，设计使用年限为25年，共计使用4.16年，按此标准折旧，建筑物剩余残值费用为1,772,052元。伟烨公司认可鉴定结论，五钢公司认为建筑物使用年限不应按25年计算，应当按5年计算，故对上述鉴定结论有异议。 此外，双方当事人一致确认，伟烨公司承租系争场地后，将该场地上原有建筑全部拆除，重新进行搭建，并支付租金至2016年3月31日止。目前，系争场地上的厂房等建筑物已被拆除，伟烨公司已完全撤出并将该场地返还给了五钢公司，现系争场地由五钢公司实际管理控制。 以上事实，有《房地产租赁合同》、“五违”整治告知书、《带征土地委托管理协议》、鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。 一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同，系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。本案的首要争议焦点在于该合同是否解除。根据租赁合同约定，伟烨公司承租系争场地用于从事电子商务和仓储相关的经营活动，因需要投资对系争场地进行相应改造，五钢公司同意免收伟烨公司四个月租金。一审审理中五钢公司亦认可伟烨公司承租场地后拆除了原有房屋，重新进行搭建。由此可以认定，五钢公司对于伟烨公司在系争场地上搭建厂房等建筑物是知晓并同意的。现搭建的建筑物被认定为违法并拆除，伟烨公司无法继续使用并从事相关经营活动，故租赁合同的目的已无法实现，其要求解除合同，应予准许。五钢公司要求继续履行合同，无事实及法律依据，不予准许。合同解除后，五钢公司应当返还对方支付的保证金20,000元。鉴于双方一致确认伟烨公司已完全撤离，系争场地已由五钢公司实际控制，故一审法院不再判决伟烨公司向对方返还场地。五钢公司要求对方支付拖欠的2016年4月1日至同年11月30日的租金，伟烨公司同意支付，应予支持。现双方对租金金额存在争议，根据租赁合同约定，前三年年租金为200,750元，2015年5月1日起租金每年递增2%，即2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为204,765元，同年5月1日起的年租金为208,860.30元，故伟烨公司应当支付的2016年4月1日至同年11月30日的租金为138,898.93元。 本案的第二个争议焦点在于五钢公司是否应对伟烨公司的搭建进行赔偿。根据《带征土地委托管理协议》约定，五钢公司可在带征土地上自行搭建临时性建筑，但应按有关规定到相关主管部门办理正规手续。现伟烨公司在五钢公司的同意下搭建的厂房等建筑物，被认定为违法建筑并强制拆除，对该不利后果，双方均有过错。考虑到五钢公司对系争场地的管理义务以及同意伟烨公司搭建等事实，应由五钢公司承担主要责任。关于伟烨公司的损失，其要求根据一审中有关评估鉴定单位的鉴定结论认定，五钢公司则认为该鉴定报告对建筑物按使用年限25年的标准计算折旧显然不当。一审法院认为，本案鉴定单位已经确认伟烨公司搭建的厂房等建筑物系轻钢结构，属于易于替换的建筑，使用年限为25年。根据建筑物的实际建筑构造，五钢公司主张5年折旧，不能反映建筑物的实际价值，故不予采信。当然，一审法院也充分注意到租赁合同约定的租期所剩不多，有关厂房等建筑物系违法建筑等实际情况，故在鉴定意见书的基础上，综合考虑双方当事人的过错程度、合同剩余租期等因素，酌情确定五钢公司向伟烨公司赔偿损失550,000元。因双方合同系提前解除，伟烨公司还可能存在设备搬迁、营业损失等其他损失，但租赁合同并未就提前解除合同的法律责任进行约定，故在确定前述赔偿金额时一并考虑了伟烨公司可能存在的上述损失，以免双方再生争议。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、解除上海伟烨实业有限公司与宝钢集团上海五钢有限公司就上海市零号路杨家宅XXX-XXX号2,500平方米场地签订的《房地产租赁合同》；二、上海伟烨实业有限公司于判决生效之日起十日内支付宝钢集团上海五钢有限公司租金138,898.93元；三、宝钢集团上海五钢有限公司于判决生效之日起十日内返还上海伟烨实业有限公司保证金20,000元；四、宝钢集团上海五钢有限公司于判决生效之日起十日内支付上海伟烨实业有限公司赔偿金550,000元；五、上海伟烨实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、宝钢集团上海五钢有限公司的其余反诉请求，不予支持。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方当事人的租赁合同约定、履行合同的相关事实，以及各方在一审审理中的相应的主张，由于上诉人五钢公司无证据证明其在被上诉人伟烨公司搭建建筑物时，曾提出过异议，故一审法院关于被上诉人搭建的厂房等违法建筑物，系在上诉人的同意之下，该建筑物被强制拆除的不利后果，双方均有过错，并应由上诉人承担主要责任等认定，符合常理，并无明显不当。本案相关评估鉴定单位所作出的评估鉴定意见书，亦经依法质证，程序合法。一审法院根据该意见书确认的被上诉人搭建的建筑物系轻钢结构，以及实际价值等因素，依照审判职权，不采信上诉人所主张的折旧率，有一定的理由。故一审法院在上述鉴定意见书的基础上，综合考虑各方的过错程度、合同履行情况，并结合提前解除租赁合同，被上诉人一方还可能存在其他损失等，为免讼累，所酌情确定的上诉人应承担的赔偿责任，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,562元，由上诉人宝钢集团上海五钢有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 张志煜 审判员 徐 庆 二〇一七年六月六日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……