重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2557号原告：重庆跃飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号，统一社会信用代码91500107552001060C。法定代表人：李容霞，重庆跃飞物业管理有限公司总经理。委托代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。委托代理人：谭众书，重庆春意律师事务所律师。被告：周晓辉，男，1986年10月10日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。被告：胡泽红，女，1986年3月27日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区。委托代理人：周晓辉（被告胡泽红的丈夫），住址同上。原告重庆跃飞物业管理有限公司与被告周晓辉、胡泽红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆跃飞物业管理有限公司的委托代理人王远华，被告周晓辉、被告胡泽红的委托代理人周晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆跃飞物业管理有限公司诉称，原告于2014年10月19日起至今服务于XXXX小区，2015年1月1日与南川区东城街道XXXX业主委员会补签了《物业服务合同》，被告系XXXXx-xx-x号房屋业主，其住宅建筑面积117.84㎡，依照《物业服务合同》约定：“住宅物业服务费标准按照建筑面积每月1.05元/㎡、二次供水电费0.6元/吨及逾期交纳物业服务费的按日千分之三缴纳违约金”。被告从2015年2月1日至2017年3月30日期间应向原告交纳的物业服务费为3216.20元，2014年12月至2016年12月期间应向原告交纳的二次供水149吨的电费89.40元，共计3305.60元。经原告多次催收，被告至今无故不予交纳，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求法院判令：被告向原告支付自2015年2月1日至2017年3月30日期间的物业服务费3216.20元、2014年12月至2016年12月期间二次供水电费89.40元及违约金991.68元，共计4297.28元；诉讼费由被告承担。被告周晓辉、胡泽红辩称，对原告诉称的被告房屋房号、登记业主信息、建筑面积、未交费期限以及物业服务费计算标准无异议，同时对原告诉称的二次供水吨数以及二次供水电费标准也无异议。原告起诉的属实及理由不属实：第一，被告价值3100元的自行车于2015年5月1日晚在22楼房屋门口被盗，但原告未作任何处理。2015年至今被告多次找到原告，但原告工作人员总以“不能做主”为由敷衍推脱，后被告又找到了原告的经理反映问题，他们仅承诺给被告减免200元物业费作为象征性补偿，由于差距过大，双方协商未果。整个过程中被告态度积极，相反是原告态度傲慢，以交滞纳金为威胁，因此，原告诉称的被告无故不交纳物业费的说法不属实。第二，原告提出其认真履行了合同约定义务的说法也不属实。原告的物业服务存在以下问题：1、门禁管理形同虚设。小区进出人员和进出车辆管理混乱，原告以封闭式管理为由要求业主出钱购买门禁卡，但非小区业主和非小区车辆也能进出自由，原告未作任何询问或登记；小区周边有铁栅栏损坏严重至今未予修补；原告工作人员老龄化且缺乏专业素养，保安室时常空无一人；2、公共设施设备管理不到位。原告在竞标大会上承诺修复景观灯及修复柴油机以备电梯停电应急，但至今两年多仍未兑现；原告接管后小区原本运行良好的小区监控设施陷入瘫痪状态，原告说是雷击但并没有举示任何证据，因为南川城区范围内从未听说监控设施遭遇雷击损坏的情况。因原告不及时修复监控设备，导致小区业主发生被盗事件后，原告不能及时提交相关线索，无法为业主追回损失；小区三号楼电梯齿轮损坏，每次运行声音较大，业主反映后未获得任何回复；小区三号楼下健身器材损坏半年有余无人管理；B区休闲座椅损坏后原告为节省开支索性将座椅拆除；原告在公共区域私拉乱接电线存在安全隐患；三号楼电梯按钮牌松动，原告敷衍至今未作处理；3、小区绿化有名无实，小区内杂草丛生、参差不齐；4、小区环境卫生让人堪忧，小区内生活垃圾、装修垃圾随意堆放在露天，绿化观赏池全是建筑垃圾，无人清理；5、原告对小区内违章建筑视而不见。小区门面违章搭建严重，天成酒楼私自占用小区绿化区域还打算修建化粪池，原告不管，最终是通过业主自发制止，同时三号楼、五号楼、八号楼、九号楼楼顶存在违章建筑，原告从其修建直至其建成均未作任何干涉，对三号楼1-2承重墙损害也未作任何补救；6、公共秩序管理混乱，楼道杂物乱放，应急指示灯损坏甚至掉落，车辆停放混乱，消防通道被封闭，多家门面私开后门，这些都存在安全隐患。经审理查明，2015年1月1日，南川区东城街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》。合同约定：由重庆沛能物业管理有限公司对XXXX小区进行物业管理服务；物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.05元/月﹒平方米（2）商业物业：2.00元/月﹒平方米（3）二次供水电费0.6元/吨；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收；物业服务费用或其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务；本合同期限为叁年，自2014年10月19日起至2017年10月18日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。重庆沛能物业管理有限公司从2014年10月19日起为该小区提供物业服务。2016年12月5日，重庆沛能物业管理有限公司经工商登记将其名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司即原告。被告系重庆市南川区XXXX小区X-XX-X号房屋的业主。该房屋的建筑面积为117.84平方米。被告未交纳2015年2月1日至2017年3月30日期间的物业服务费和2014年12月至2016年12月期间二次供水149吨的电费。诉讼中，被告提交了照片三十张，拟证明原告在履行物业服务合同的过程中提供的物业服务不到位。原告对此不予认可。上述事实，有原告提交的《物业服务合同》一份、物业管理费欠费明细表一份、二次供水电费欠费明细表一份、《催缴通知》及张贴照片各一份，被告提交的照片三十张及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。由于原告与南川区XXXX小区业主委员会于2015年1月1日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，依法应属有效合同，对小区全部业主均具有约束力。因此，原、被告双方已建立合法有效的物业服务合同关系，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告作为物业管理企业对南川区XXXX小区提供了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对被告辩解之不交纳物业服务费的理由，属于原告提供的物业服务中存在的瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此，对被告不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。按照合同约定，被告房屋的物业服务费的收费标准按照建筑面积计收：住宅：1.05元/月﹒平方米；二次供水电费0.6元/吨，被告房屋建筑面积为117.84平方米，被告在2015年2月1日至2017年3月30日期间未交纳物业服务费，且在2014年12月至2016年12月期间未交纳二次供水149吨的电费，因此，被告在本案中应交纳的物业服务费为3217.03元（1.05元/月﹒平方米×117.84平方米×26个月）、应交纳的二次供水电费为89.40元（0.6元/吨×149吨）。原告主张2015年2月1日至2017年3月30日期间物业服务费3216.20元符合法律规定，本院依法予以确认。对原告的违约金诉讼请求，虽然被告未按时交纳物业服务费，依法应承担违约责任，但鉴于原告自身服务存在一定瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告周晓辉、胡泽红在本判决生效之日起十日内向原告重庆跃飞物业管理有限公司支付2015年2月1日至2017年3月30日期间物业服务费3216.20元、2014年12月至2016年12月期间二次供水电费89.40元，共计3305.60元。二、驳回原告重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告周晓辉、胡泽红负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冯 骥二〇一七年六月二十三日书记员 龙军宏