贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初889号原告（反诉被告）:毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：毕节市鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。法定代表人：柳良仑，系该公司执行董事。委托代理人（特别授权代理）:王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号:15224201311303602。委托代理人（一般授权代理）：陈浩，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杜良勇，男，1975年3月11日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市。委托代理人（特别授权代理）:陈阳，女，汉族，1962年10月30日出生，住贵州省黔西县。原告（反诉被告）(以下按本诉称）毕节亿安居市场管理有限公司诉被告（反诉原告）(以下按本诉称）杜良勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理，依法组成合议庭，于2017年6月5日公开开庭进行审理。原告毕节亿安居市场管理有限公司委托代理人王妍、陈浩，被告杜良勇及其委托代理人陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告毕节亿安居市场管理有限公司诉称：原告与被告杜良勇于2014年6月19日签订《商铺租赁经营合同》，合同约定由原告将位于毕节市贵毕大道（北侧）万丰国际商贸城28号楼二层201至226号共计26间商铺出租给被告，租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。年租金为397,315.00元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算租金。物业管理费从2014年7月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费用为27,965.00元。被告只支付69,195.00元租金、第一年的物业管理费27，965.00元后，剩余租金及物业管理费就再未支付。2016年4月15日，原告与被告又签订《商铺租赁经营合同》，原告将29号楼204至206、220至222共6间商铺又出租给被告，年租金为80，141.00元，从2016年9月1日开始计算租金。物业管理费从2016年10月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费用为5，905.00元。被告在向原告支付6，678.00元租金后，剩余租金和物业管理费也未支付。此后，原告多次向被告催缴租金及物业管理费，被告均不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，被告没有按照合同约定履行支付租金的义务，原告可以解除合同并要求其补交所欠租金及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱给付义务中，因迟延支付，最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用后，原告无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，因此，因被告的违约行为导致的利息损失可参照中国人民银行的同期同类贷款利率计算作出赔偿。为此原告诉至本院，请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺所欠的租金暂计为人民币162，572.00元（从2016年7月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城29号楼204至206、220至222号6间商铺所欠租金暂计26，714.00元（从2016年9月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；4、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠物业管理费44，278.00元及29号楼商铺所欠物业管理费1，968.00元；5、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠水费1，690.00元及29号楼商铺所欠水费300.00元；6、本案诉讼费用由被告杜良勇承担。为支持其诉讼主张，原告毕节亿安居市场管理有限公司提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书，用以证明原告诉讼主体适格。2、万丰国际商贸城内28号楼201至226《商铺租赁经营合同》、29号楼204至206、220至222号《商铺租赁经营合同》，用以证明被告与原告签订了万丰国际商贸城内28号楼26间及29号楼6间共32间的《商铺经营租赁合同》，原告自合同签订时就交付商铺给被告使用，但被告却未按合同约定向原告支付租金，故原告根据合同约定有权与被告解除合同和要求被告支付所欠租金，并按同期同类银行贷款利率计算违约金。3、电费收据、治安消防协议书、商铺装修申请审批表、商户装修方案、装修协议，用以证明被告一直使用原告的商铺，但却不向原告履行支付租金的义务。4、万丰国际商贸城商铺租赁通知单、商铺退租申请表，用以证明租户在向原告退租时，必须履行一定程序，填写相关表格，并交回商铺钥匙。被告不向原告支付租金，也不向原告退回商铺，占用原告商铺至今。被告杜良勇辩称：被告在签订合同前，接到原告诱惑人的宣传，于2014年6月9日与原告签订《商铺租赁经营合同》，租用其一层共两套商铺，约1400平方米。原告提供给被告的商铺及附属设施存在缺陷，商铺周围乱七八糟，进入商铺的门被雨水淋得很脏、烂。整体设施、设备及外围环境都不具备开业条件，车辆乱停乱放，影响正常通行，与发布的《招商广告宣传手册》所承诺的天壤之别，导致想来入驻万丰购买建材的客户和想来此租商铺经营的商户，不敢前往。原告存在欺诈、诱导被告与其签订《商铺租赁经营合同》，不仅损害被告的合同权利，还损害了国家利益，因此，该《商铺租赁经营合同》属无效合同。被告故意隐瞒未取得消防验收手续的事实，将涉案商铺交付给被告使用，明显违反了法律的强制性规定，应当认定原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》无效。被告杜良勇反诉称:1、被告受到原告诱人的宣传，于2014年6月19日与原告签订《商铺租赁经营合同》，租用其一层共两套商铺，约1400平方米。原告未按招商广告宣传手册内容兑现承诺，提供给被告的商铺存在缺陷，商铺周围未贴瓷砖，是毛坏路，商场内杂乱无章，原告无先进管理技术搞活市场，反而给政府及商户、业主、建筑商带来损失，原告存在欺诈、诱导被告与其签订《商铺租赁经营合同》，不仅损害被告的合法权利，还损害国家利益，故该《商铺租赁经营合同》属无效合同。2、原告未取得消防验收手续，就将涉案商铺交给被告使用，违反了法律的强制性规定，该租赁合同无效。根据合同法有关合同无效的法律责任承担处理规定，由过错方承担缔约过失责任。被告所投资装修的损失及支付的租金应由原告赔偿及退回。被告杜良勇为支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：身份证复印件，用以证明被告诉讼主体资格合法。2、《商铺租赁经营合同》复印件，用以证明被告与原告签订合同。3、原告招商广告手册，用以证明原告的宣传与实际不符。4、几百家商户签字向被告方申请开业及整改的情况反映、原告的答复等，用以证明反映后现状还是未改变。5、现场照片，用以证明现场至今杂乱无章。6、万丰国际商贸置业有限公司在其他案件中的答辩状，用以证明万丰未取得消防手续。7、（2016）黔0502民初4910号判决书，用以证明万丰未取得产权证。8、28、29号商铺隔墙问题及所需材料支付的金额，用以证明被告隔墙用去20，115.89元，领导指示可用于抵扣租金。9、28号一楼（二楼一层）漏水补偿意见，用以证明被告因店铺走廊门口楼顶漏水导致门头受损，严重影响2016年4月13日前商户经营问题。10、万丰国际商贸城商铺租金确认表，收据四张，用以证明被告已支付租金。原告对被告的反诉答辩意见为：1、被告的反诉理由不成立，毕节万丰国际商贸城作为该市场的开发者，是其为自己的产品作出大量宣传和推广，而不是原告作宣传，原告只是出租商铺，因此，被告将不同主体混为一谈。被告经过亲自到商城现场认真仔细的考察，对各方面情况充分了解后，自愿与原告签订《商铺租赁经营合同》，正是由于考虑到商贸城里还有一些基础设施尚未完善，原告才对租户推出了签三年合同，免两年租金的优惠政策。因此，被告与原告签订租赁合同，是其真实意思表示。原告从未向被告作出任何虚假诱人的宣传，更没有被告所称的以欺诈、胁迫的手段与其订立合同，甚至于有损害国家利益的行为。2、原告只是委托经营租赁商铺，至于商铺处于什么状态是业主与开发商之间的问题。但未得以验收的商铺进行出租，并不能就认定租赁合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。即司法解释将合同无效第五种情形即违反法律、行政法规的强制性规定认定应违反的是效力性强制性规定，而未通过验收而投入使用违反的是管理性强制性规定，不得以违反管理性强制性规定认定合同无效。退一步说，即使认定此租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告认为租赁合同无效，原告应赔偿其装修损失，首先，被告是为了自己的经营对商铺进行装修，假如因原告的商铺未经验收而导致商铺拆除，被告还未得到使用商铺，那么提出赔偿装修损失应当得到支持，但是被告一直使用原告的商铺至今，已长达三年多，且从未提出过商铺消防验收不合格，是因原告催租才找此借口不交租金。因此，原告完全履行了自己的合同义务，并未给被告带来任何损失，至于被告经营不善造成损失，不能将此强加于原告。经对原、被告提供的证据综合审查，原告提供的证据能够相互印证，本院予以采信，被告提供的证据对身份证复印件、涉案租赁合同及收款收据予以采信，其余证据均与本案无关联性，本院不予采纳。本案争议的焦点是：原、被告签订的《商铺租赁经营合同》是否有效？被告是否应当支付原告租赁商铺所欠的租金、物管费、水费？原告是否应退还被告租赁商铺已支付的租金，并承担缔约过失损害赔偿责任？本院综合原、被告的陈述、原、被告所举之证，确认下述事实:2014年6月19日，原、被告签订了涉案《商铺租赁经营合同》，约定由原告将位于毕节市贵毕大道（北侧）万丰国际商贸城28号楼二层201至226号共计26间商铺出租给被告经营，租赁期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止。年租金为397，315.00元，第一、二年免收租金，自2016年7月1日起开始计算收取租金。物业管理费从2014年7月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳物业管理费为27，965.00元。被告只支付了69，195.00元租金和第一年的物业管理费27，975.00元给原告后，剩余租金及物业管理费未支付。2016年4月15日，原、被告再次签订《商铺租赁经营合同》，原告将29号楼204至206、220至222共6间商铺也出租给被告，年租金为80，141.00元，从2016年9月1日开始计算租金。物业管理费从2016年10月1日开始按商铺面积每月2元/平方米计算，年缴纳费物业管理为5，905.00元。被告在向原告支付了6，678.00元租金后，剩余租金和物业管理费也未支付。此后，原告多次向被告催缴租金及物业管理费，被告不履行付款义务。为此原告诉至本院，请求判决：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》；2、被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺所欠的租金暂计为人民币162，572.00元（从2016年7月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金的时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告杜良勇向原告补交万丰国际商贸城29号楼204至206、220至222号6间商铺所欠租金暂计人民币26，714.00元（从2016年9月1日起至2017年1月31日）及违约金，实际所欠租金计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止，违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金的时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；4、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠物业管理费44，278.00元及29号楼商铺所欠物业管理费1，968.00元；5、判决被告杜良勇补交28号楼商铺所欠水费1，690.00元及29号楼商铺所欠水费300.00元；6、本案诉讼费用由被告杜良勇承担。被告反诉称：涉案租赁合同应属无效合同，要求法院判决原告退还被告租金及其利息50,000.00元，并赔偿被告损失150,000.00元（待评估后据实计算）,经本院释明,被告未申请评估。另，被告向原告交纳了保证金2，000.00元，诚意金3，000.00元，押金2，000.00元；共计人民币7,000.00元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁经营合同》是双方真实的意思表示，未违反法律法规关于效力性规范的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告已实际交付商铺给被告经营使用，被告无正当理由拒付租金，经原告催收，被告仍不支付，原告诉请解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金、物管费及逾期交付商铺租金的违约金按银行贷款利率计算，本院予以支持。原告要求支付水费，未提供相关证据证明，本院不予支持。对被告提交的租金收据，从时间上体现包含在被告预先交的租金内，原告起诉时已将该笔租金扣除，故不再予以扣减。对被告向原告交纳的保证金2，000.00元，诚意金3，000.00元，押金2，000.00元，共计人民币7,000.00元；原告应予退还。被告反诉要求原告退还其已交租金，并承担缔约损害赔偿金150,000.00元，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司与被告(反诉原告）杜良勇2014年6月19日订立的《商铺租赁经营合同》、2016年4月15日订立的《商铺租赁经营合同》；被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司28号楼商铺租金人民币162，572.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)按年租金人民币397，315.00元为基数，从2017年2月1日起计算至腾房搬出之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年7月1日起至履行完毕所欠租金之日止；被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司29号楼商铺租金人民币26，714.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)按年租金人民币80，141.00元为基数，从2017年2月1日起计算至腾房搬出之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算违约金时间从2016年9月1日起至履行完毕所欠租金之日止；四、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司28号楼商铺物业管理费人民币44，278.00元、29号楼物业管理费人民币1，968.00元，合计人民币46,246.00元；五、原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告(反诉原告）杜良勇保证金人民币2，000.00元、诚意金人民币3，000.00元、押金人民币2，000.00元；合计人民币7,000.00元；六、被告(反诉原告）杜良勇于本判决生效之日起30日内腾交万丰国际商贸城28号楼201至226号26间商铺、万丰国际商贸城29号楼204至206号、220至222号6间商铺给原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司；七、驳回原告(反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告）杜良勇的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2431.00元，由原告（反诉被告）毕节亿安居市场管理有限公司承担；反诉案件受理费人民币2180.00元由被告(反诉原告）杜良勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  孙苏莲人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一七年六月十二日书 记 员  肖 毅