安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终726号上诉人(原审被告)：朱正娣，女，1976年12月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：韩春田，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：施长英，蚌埠市禹会区长青法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：刘开颂，男，1972年9月4日出生，回族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：刘进新，万舟律师事务所律师。上诉人朱正娣因与被上诉人刘开颂房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2018)皖0304民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱正娣上诉请求:1.撤销原判,改判驳回刘开颂一审诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由刘开颂承担。事实和理由:一、原审认定事实错误。一审认定“双方一致同意购房款在本协议签订时，原告刘开颂付清购房款。被告朱正娣应在买卖协议生效之日起，将房屋的全部钥匙交付原告刘开颂，双方共同对房屋进行验收，被告朱正娣交付房屋，该房屋的占有、使用、收益、处分权归原告刘开颂行使”与事实不符，双方合同签订后，刘开颂没有支付购房款，而且原审未认定朱正娣支付的借款。二、原审适用法律错误。朱正娣与蚌埠市教育局房屋开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定案涉房屋土地使用性质属划拨国有土地。也就是说，案涉房屋性质是福利集资房，而不是商品房，其交易要受国家政策调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整的范畴是商品房预售、商品房现售，不包括经济适用房、集资福利房、房改房，双方明知案涉房屋是集资福利房，受国家政策调整，不能自由买卖。根据以上规定，案涉房屋不属于人民法院调整的范围。刘开颂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审中已经查明刘开颂已经向朱正娣支付涉案房款35万元，该35万元为朱正娣欠付刘开颂的30万元借款，刘开颂诉至法院，朱正娣将房屋作价35万元抵消该借款。2、在合同中已经约定，刘开颂拥有案涉房屋所有使用权，后双方签订租赁合同，刘开颂将涉案房屋出租给朱正娣使用。3、案涉房屋虽然为福利集资房，但该集资性质为向该教育机构及社会公众，故该集资房具有商品房的特性，可以转让。根据教育局向国家有关部门的申请，该房屋的土地性质可由实际房屋所有人补交土地转让费用，而进行产权登记。案涉房屋所在小区多户业主已通过此种方式获得产权证书。该福利集资房并不违反合同法第52条致使合同无效的情形。根据九民纪要福利集资房可以进行买卖，且合同有效。故双方之间的买卖合同合法有效，应当履行。4、双方签订了房屋买卖合同、租赁合同，且约定履行期限和违约金，是双方真实意思的表达。在不违反法律强制规定的情况下，尊重民事自治，合同依法有效，朱正娣应当承担合同约定的违约责任。5、刘开颂依法拥有该房屋的事实所有权，并依法缴纳土地出让金及相关费用，应进行产权登记。刘开颂向一审法院起诉请求：1、判令朱正娣继续履行与其于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》；2、判令朱正娣向其支付违约金90000元；3、判令朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至其名下并办理房屋交接手续；4、本案的诉讼费用及其他费用由朱正娣承担。一审法院查明：刘开颂与朱正娣原系朋友关系。因朱正娣向刘开颂借款300000元未偿还，2014年7月29日刘开颂诉至一审法院。2014年9月5日，一审法院出具民事调解书，约定：“被告朱正娣偿还原告刘开颂借款300000元，于2014年9月20日之前付50000元，余款250000元于2014年10月31日前付清，付清后双方就该笔借款无其他争议。”上述约定履行期限届满后，朱正娣未如约偿还借款，刘开颂遂向一审法院申请执行。2014年12月8日刘开颂与朱正娣签订一份房屋买卖协议，约定：朱正娣将自己的一套福利房出让给刘开颂，出让房屋位于蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704室，发票号码003884，面积98.76平方，福利分房一套以实物为准。出让价格为人民币叁拾伍万元，双方一致同意购房款在本协议签订时，刘开颂付清购房款。朱正娣应在买卖协议生效之日起，将房屋的全部钥匙交付刘开颂，双方共同对房屋进行验收，朱正娣交付房屋，该房屋的占有、使用、收益、处分权归刘开颂行使。在允许办理该房屋产权证和过户时，朱正娣及时无偿配合刘开颂将房屋的产权证办到刘开颂名下。刘开颂与朱正娣共同遵守协议各项条款，任何一方不得违反或者反悔，违约方须向对方支付房屋转让总价格30%的违约金。同时，朱正娣还承诺，保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证该转让房屋不涉及第三方权利，如因转让房屋所有权导致转让协议无效，朱正娣同意双倍返还购房款。朱正娣并保证不再将该房屋转让给他人，如转让给他人，朱正娣保证双倍返还购房款。2014年12月9日，刘开颂与朱正娣达成执行和解协议，约定朱正娣将其集资购买的位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704室房屋以买卖的形式抵债给刘开颂，并约定买卖款350000元，（2014）禹民一初字第1091号调解书确定的300000元履行完毕，剩余的50000元由刘开颂另行支付朱正娣。2014年12月15日刘开颂与朱正娣签订一份房屋租赁协议，由刘开颂将位于蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704室房屋出租给朱正娣使用，租金每月1000元，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月14日。2015年7月17日刘开颂与朱正娣又签订一份房屋租赁协议，租赁物仍为蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704室房屋，租金每月1000元，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月14日。租赁期届满后，朱正娣未向刘开颂支付租金亦未交还房屋，刘开颂于2018年1月9日诉至蚌埠市蚌山区人民法院，请求：1、依法判令蚌埠市蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704室房屋全部产权归于原告刘开颂所有；2、依法判令被告朱正娣协助原告刘开颂办理蚌埠市蚌山区兰庭书苑15楼1单元7层704房屋产权变更登记手续；3、依法判令被告朱正娣搬离涉案房屋，并将房屋按照房屋的现状交付给原告刘开颂；4、依法判令被告朱正娣支付原告刘开颂占有期间的使用费20000元，后顺延至房屋交付止；5、判令被告朱正娣承担本案诉讼费用。2018年8月10日蚌埠市蚌山区人民法院做出（2018）皖0303民初186号民事判决，驳回原告刘开颂的诉讼请求，刘开颂、朱正娣均未提起上诉，该判决生效。2018年9月13日刘开颂又诉讼至一审法院，请求：1、判令被告朱正娣继续履行与原告刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告朱正娣向原告刘开颂支付违约金90000元；3、判令被告朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至原告刘开颂名下并办理房屋交接手续；4、本案的诉讼费用及其他费用由被告朱正娣承担。一审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。根据本案查明的事实可以认定刘开颂与朱正娣之间转让房屋的意思表示真实。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，朱正娣所购房屋虽为集资房，但并非权属不明确之房屋。刘开颂与朱正娣之间的买卖行为也并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故刘开颂与朱正娣之间所签订的购房协议应为合法有效。刘开颂要求朱正娣继续履行双方于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》的诉请，予以支持。由于朱正娣未能如约定履行其与刘开颂签订的《房屋买卖协议》，按照约定违约方须向对方支付房屋转让总价格30%的违约金，刘开颂主张违约金时是以当时双方成交价300000为基数计算，低于了目前的市值，且诉讼中朱正娣并未对此计算方式提出异议，故对刘开颂该诉请予以支持。关于刘开颂要求朱正娣将位于蚌埠市蚌山区兰庭书苑15号楼1单元7层704室房屋过户至刘开颂名下并办理房屋交接手续的诉请与刘开颂在蚌埠市蚌山区人民法院诉讼时的诉请相同且蚌埠市蚌山区人民法院已对该诉请作出生效判决，故本案不宜再行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、被告朱正娣继续履行与原告刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》；二、被告朱正娣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘开颂违约金90000元；三、驳回原告刘开颂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告朱正娣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱正娣向本院提交证据：安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初186号案件庭审笔录，拟证明其在与刘开颂签订合同之前支付了1万元借款本金，实际欠款为29万元。刘开颂质证称，其对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，双方在签订房屋买卖合同之后，朱正娣陈述其母亲年事已高，需要住在此房屋内，故以承租人的身份租赁此房屋，并约定房屋的租金每月1000元，有双方签订的租赁合同为证，其在庭审中陈述1万元系朱正娣支付的房屋租金。本院认为，刘开颂称其收到的该1万元系朱正娣支付的房屋租金，且有双方签订的房屋租赁合同为证，因该庭审笔录并不能证明朱正娣支付的1万元系偿还借款本金，本院对该证据不予采纳。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点系朱正娣是否应继续履行《房屋买卖协议》及朱正娣是否应支付刘开颂90000元违约金的问题。朱正娣与刘开颂于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》，系基于双方当事人真实的意思表示而成立，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。朱正娣上诉主张，案涉房屋系集资福利房、土地使用性质属划拨国有土地，其交易受国家政策的调整，不能自由买卖。该上诉主张涉及的是行政管理性规范，并非民事法律行为的禁止性规范，不能以此否定双方签订的《房屋买卖协议》的效力。朱正娣上诉状中对一审判决认定事实提出的上诉理由，经审查，一审判决中“双方一致同意购房款在本协议签订时，刘开颂付清购房款。朱正娣应在买卖协议生效之日起，将房屋的全部钥匙交付刘开颂，双方共同对房屋进行验收，朱正娣交付房屋，该房屋的占有、使用、收益、处分权归刘开颂行使”等内容，来源于双方当事人于2014年12月8日签订的《房屋买卖协议》载明内容，朱正娣该上诉理由与事实不符。至于刘开颂是否付清购房款问题，因本案系刘开颂提起的诉讼，朱正娣并未提起反诉请求支付购房款，故对于刘开颂是否付清购房款的问题，本院在本案中不予审查。刘开颂请求朱正娣继续履行涉案《房屋买卖协议》，于法有据，应予支持。关于朱正娣是否应支付90000元违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因朱正娣在《房屋买卖协议》签订后，未按协议约定全面履行其合同义务，构成违约，故应当依照协议约定承担违约责任。一审法院根据该《房屋买卖协议》约定判决朱正娣支付刘开颂违约金90000元，亦于法有据。关于刘开颂要求朱正娣将涉案房屋过户至其名下的主张，刘开颂可待该房屋符合过户条件后另行主张。综上所述，朱正娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由朱正娣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年六月三日法官助理祁克轩书记员陈冉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。