北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7622号上诉人（原审被告）：陈波，男，1979年1月4日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：牟峰，男，1966年4月15日出生，北京市涌金锻件厂经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。上诉人陈波因与被上诉人牟峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈波、被上诉人牟峰的委托诉讼代理人王宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈波上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回牟峰的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由牟峰承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、陈波与牟峰签订的租赁合同经判决确认于2016年6月25日解除以后，一审法院对牟峰主张陈波给付合同解除前租金的诉讼请求认定事实不清，适用法律不当。一审法院对于陈波经营状况及实际经营时间认定不清，对牟峰主张陈波给付解除合同前租金的事实依据认定不清，适用法律不当，判定此段时间陈波支付牟峰房屋占用租金过高。二、牟峰涉嫌欺诈，严重违法，长期违反合同法规定的诚实信用原则。牟峰隐瞒房屋真实属性，欺骗陈波签订《商铺租赁合同》，以欺骗手段与多家商户签订了房屋租赁合同，给陈波和多家商户造成重大损失，存在重大过错。牟峰合同履约过程中欺骗商户统一办照，以实现长期收取陈波及其他租户高额租金的非法目的。牟峰辩称，同意一审判决，不同意陈波的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院判决。牟峰向一审法院起诉请求：判令陈波支付牟峰房屋租金283179元（自2014年11月5日计算至2016年6月25日）；本案诉讼费用由陈波承担。一审法院认定事实：2014年3月31日，牟峰作为出租方（甲方）与陈波作为承租方（乙方）签订了《北京市商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定，牟峰将位于北京市通州区梨园南街×号×商铺（以下简称涉案房屋）租赁给陈波，该房屋建筑面积为140平方米，状况为框架结构毛坯房；租赁期限从2014年5月6日起至2019年5月5日止，免租期为2014年4月1日至2014年5月5日；租金标准为第一年至第三年为每天每平方米3.5元，第四年至第五年为每天每平方米4元，每半年支付一次租金，首期半年租金为89425元，押金为14700元，已支付的10000元定金转成租金；牟峰提供陈波办理工商营业执照的证明文件、材料，确保陈波完成工商注册及证照办理，如牟峰提供的办理经营执照等相关手续、材料无法实现正常工商注册，不能保证陈波合法经营时，陈波有权解除协议，牟峰应赔偿陈波装修费用。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，陈波向牟峰支付了押金及剩余首期租金共计94125元，向案外人赵某支付了租金45000元。2016年6月，陈波以牟峰、赵某未能提供租赁合同的合法证明，导致其无法正常开展经营，合同目的无法实现为由诉至北京市通州区人民法院要求解除《租赁合同》，并由牟峰、赵某返还已交纳的押金、租金及赔偿各种经济损失。经查明截止该案法庭辩论终结前，陈波仍占有使用涉案房屋，且赵某构成表见代理，陈波将45000元租金给付赵某的行为，应视为其已向牟峰履行了支付租金的义务。牟峰与陈波签订了租赁合同，双方理应恪守约定履行各自的义务，但由于牟峰无法依照合同约定提供办理工商注册登记的相关手续，已构成违约，陈波在涉案房屋实际进行了经营活动，并取得相应的经营收益，且在陈波交纳第二次租金时，陈波自述当时赵某同意其交纳45000元抵半年的租金，应视为出租人已对租赁物的瑕疵采取了减少租金的行为。2016年12月22日，北京市通州区人民法院作出（2016）京0112民初24291号民事判决书，判决：“一、确认被告陈波与原告牟峰签订的《北京市商铺租赁合同》于二〇一六年六月二十五日予以解除；二、原告牟峰赔偿被告陈波装修残值损失七万七千三百八十四元九角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告牟峰赔偿被告陈波信息服务费损失一百元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告牟峰退还被告陈波押金一万四千七百元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回被告陈波的其他诉讼请求。”后双方均未提起上诉。在本案一审审理过程中，陈波称牟峰曾承诺不再向其主张2015年5月6日之后的租金，并提供录音予以证明。牟峰对于录音的真实性予以认可，但对于证明目的不认可。牟峰称因为其无法提供办理工商注册登记的相关手续，如解除合同双方互不追究，故存在不要求陈波交纳租金的表述。但陈波向其主张经济损失并经法院判决予以确认，故其有权向陈波主张租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，牟峰与陈波签订了《租赁合同》，双方理应恪守约定履行各自的义务，《租赁合同》经法院判决确认于2016年6月25日予以解除，故对于牟峰主张陈波给付合同解除前的租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，对于给付租金的数额，因（2016）京0112民初24291号民事判决书已经确认陈波已经给付了第一期的租金89425元及第二期的租金45000元，故陈波已经履行完毕2015年5月5日前的租金给付义务，且《租赁合同》的解除系牟峰无法依照合同约定提供办理工商注册登记的相关手续构成违约所致，租金数额应予减少，综合考虑本案的实际情况，法院酌定租金的数额为9万元，对于牟峰诉讼请求过高的部分，法院不予支持。对于陈波称其自2014年11月起就停止经营且牟峰承诺不向其主张租金的答辩意见，其未提供充足证据予以证明，且即使陈波已经停止经营，但其在2016年6月25日前仍占有使用诉争房屋，其亦应当向陈波给付相应租金，故对其上述答辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院于2017年5月判决：一、陈波支付牟峰租金9万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回牟峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陈波向本院提交了五组新证据：证据一，用电客户电费交费通知单和电表实物拍照彩色打印件，证明陈波在2014年11月以后没有经营；证据二，罗某和牟峰的房屋租赁合同，证明牟峰虚报面积且未提供房产证；证据三，毕某的书面证明一份，证明陈波实际经营到2014年11月初；证据四，装修平面图二张，证明一审判决对房屋建筑面积描述有误；证据五，饭店设备转让协议，证明系牟峰的原因给陈波导致很大损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证，牟峰发表质证意见称：对于证据一，无法核实是否为陈波的电表，且电表的数字无法否认陈波占用房屋的事实，不认可陈波的证明目的；对于证据二，认可真实性，不认可证明目的，该租赁合同无法证明牟峰提供给陈波的房屋面积是错的；对于证据三，不认可毕某的书面证言，该证据不具有法律效力，且毕某没有到庭；对于证据四，装修平面图是一、二层底商，无法测出建筑面积，只能量出使用面积；对于证据五，不认可其真实性；且不认可证据一至证据五为新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈波提交的证据一、证据三、证据四，因无法充分证明其主张，本院不予采信；陈波提交的证据二、证据五，因与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实，有（2016）京0112民初24291号民事判决书及双方当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，陈波与牟峰签订的涉案房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。据本案已查明事实，涉案房屋租赁合同经（2016）京0112民初24291号生效判决确定于2016年6月25日解除。故合同解除前，双方应按照合同约定履行各自义务，即出租方应将房屋交付承租方使用，承租方应依约向出租方交纳租金。故一审法院综合陈波已给付租金的情况、涉案租赁合同的解除原因及本案实际情况，确定陈波应支付牟峰2016年6月25日前的租金9万元，并无不当，本院予以维持。陈波上诉称其自2014年11月起停止经营，但未提交充分证据予以证明，且陈波是否实际经营不影响其对涉案房屋的占有、使用。故对陈波的该项上诉意见，本院不予采信。综上所述，陈波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由陈波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年六月三十日法官助理 贾宇飞书 记 员 李 峥