山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）迎民初字第493号原告（反诉被告）武来旺，男，1954年5月4日出生，汉族，太原市迎泽区旺盛浴池经营者，住太原市。委托代理人杨云雁，山西盛道律师事务所律师。被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院，住所地太原市迎泽区老军营东巷*号。法定代表人郑永平，院长。委托代理人宋宇虹，山西晋泰律师事务所律师。原告（反诉被告）武来旺与被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武来旺及其委托代理人杨云雁，被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院法定代表人郑永平及其委托代理人宋宇虹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武来旺诉称，2005年2月18日，其以自己的太原国旺环保型煤有限责任公司(乙方)（下称国旺型煤公司）的名义与被告太原市城市雕塑研究院(甲方)签订了《房屋租赁合同》，租赁被告位于太原市老军营东巷6号的北办公楼1532.58平米及与其相连的菜园西街的门面房（三毛超市）146.72平米，年租金36万元，租期10年。合同签订后，原告经被告同意，投资300多万元对承租房进行改、扩建和装修，但因被告未按合同约定办理相关手续而被迫停工。为此双方于2005年6月22日又签订了《补充协议》。后经原告告知、被告同意，租赁合同中承租人由原告的公司变为原告个人。合同履行中，原告按照约定履行了支付租金和各项费用等义务，但被告却在八年期间没有办理改、扩建手续，致使原告投入巨额资金改扩建的三层楼至今不能正常经营使用，投资无法收回；另外，被告还不按合同约定履行房屋维修、免费提供院内停车场、保证水、电、暖的正常供给等合同义务，导致原告不能正常经营，合同目的无法实现，从而遭受了巨大经济损失。为此原告于2013年2月27日向人民法院提起诉讼，但是在案件审理的一年中,被告不仅仍旧违约继续造成原告年经营损失约10万元，而且还故意设置障碍,从2013年6月开始将原来合同约定1元/度电费擅自涨成1.3元/度，6－7月多收原告电费9296.8元。更为严重的是从8月21日被告断电，导致原告已经6个多月无法营业，造成直接经济损失576100元。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告因水、电、暖及停车场不能正常使用和临建房另租给他人等造成的经营损失100000元；判令被告退还违反约定多收取的电费9296.8元；判令被告赔偿自2013年8月21日至2014年2月计6个月停电造成的损失576100元(其中:合同约定应付房屋租金360000元、工人工资184600元、购买发电机损失31500元)。以上三项共计685396.8元。被告太原市城市雕塑研究院辩称，原告所诉不是事实，原告与被告没有合同关系，被告是与国旺型煤公司签订的合同，被告没有同意将承租人变为原告。被告已与国旺型煤公司解除了合同。原告所述房租损失不存在，其已经有一年未交房租，该损失是由原告自己造成的。反诉原告太原市城市雕塑研究院反诉称，2005年2月18日，我院曾与太原市国旺环保型煤有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》。2013年2月27日房屋使用者武来旺（反诉被告）依照我院与国旺型煤公司之间的合同以房屋租赁合同为由，向迎泽区人民法院起诉，我院才得知反诉被告武来旺利用欺诈手段，非法占有了我院的房屋。得知此事后，我院与国旺型煤公司依法解除了《房屋租赁合同》。2013年4月反诉被告武来旺以我院的房屋涉诉为由拒不缴纳房租，截止目前反诉被告武来旺已有一年未向我院缴纳过房租。2013年8月，反诉被告武来旺再次拒向我院缴纳电费，无奈下我院进行断电。目前反诉被告武来旺尚欠我院电费15300元。反诉被告武来旺在没有任何依据的情况下，非法占有我院的房屋，又以涉诉为由，拒不缴纳房租，在拒不缴纳电费的情况下，私自外接电源，给我院造成了极大的损失。为查明事实，维护我院的合法权益，故我院依法提起反诉，请求人民法院依法判令反诉被告武来旺将其占有的房屋退还给反诉原告；反诉被告武来旺向反诉原告太原市城市雕塑研究院支付房屋使用费36万元；反诉被告武来旺向反诉原告太原市城市雕塑研究院支付电费15300元；反诉被告武来旺承担本案诉讼费用。反诉被告武来旺辩称，租赁合同是反诉被告为经营浴池而与反诉原告太原市城市雕塑研究院签订的，反诉被告之后将国旺型煤公司转让他人，反诉被告并告知反诉原告太原市城市雕塑研究院。合同履行期间反诉原告太原市城市雕塑研究院都是向反诉被告武来旺主张权利，反诉原告太原市城市雕塑研究院所述与事实不符。反诉原告太原市城市雕塑研究院清楚履行合同为反诉被告武来旺。反诉原告太原市城市雕塑研究院强行收取涨价电费没有依据，应当按照供电部门规定的电价收取。反诉原告太原市城市雕塑研究院在收取电费时擅自涨价没有事实和法律依据。按照合同约定，反诉原告太原市城市雕塑研究院应当保证反诉被告武来旺正常使用租赁房屋。反诉原告太原市城市雕塑研究院合同履行期间存在违约行为。反诉没有事实和法律依据。经审理查明，2005年2月18日，太原国旺环保型煤有限公司（下称国旺型煤公司）与被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院签订房屋租赁合同，并有原告（反诉被告）武来旺签字，约定：太原市城市雕塑研究院将其位于太原市老军营东巷6号共计1679.3平方米房屋，以年租金36万元出租给国旺型煤公司，租期10年。2005年6月22日，国旺型煤公司与被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院签订补充协议，双方就租金、改、扩建事宜进行了约定，并约定由被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院应根据国旺型煤公司改、扩建需要办理相关手续。2009年8月1日，原告（反诉被告）武来旺、武建国与杨长大、杨荣兵签订转让合同，原告（反诉被告）武来旺、武建国将国旺型煤公司转让给杨长大、杨荣兵。2009年7月27日，国旺型煤公司股东武来旺（即本诉原告、反诉被告）、武建国将其所有的股权分别转让给杨荣兵、杨长大。2009年7月21日，武建国与原告（反诉被告）武来旺签订公司债权债务承担协议，约定：国旺型煤公司对外签订的所有合同均由武来旺个人经营的太原市迎泽区旺盛浴池履行，国旺型煤公司的债权债务等权利义务全部由武来旺个人承担。原告（反诉被告）武来旺并向被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院送达了有关债权债务变更的书面通知。之后租赁房屋所有费用都是以原告（反诉被告）武来旺的名义交的。2013年3月27日原告（反诉被告）武来旺因房屋改建、扩建将被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院诉至本院，自2013年4月原告（反诉被告）武来旺停缴房租至今。2013年8月15日，被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院给原告（反诉被告）武来旺送达了电费涨价缴费通知单，确认以后按每度电1.3元向原告（反诉被告）武来旺收取，并让原告（反诉被告）武来旺分摊2013年6月电费5920元和补交7月份涨价电费差额3376.8元。2013年8月20日，被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院向原告（反诉被告）武来旺送达停电通知。次日被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院给原告（反诉被告）武来旺停电。2013年8月23日，原告（反诉被告）武来旺购买价值31500元的发电机一台。以上事实有房屋租赁合同、补充协议、转让合同、股权转让协议、营业执照、收款收据、涨价缴费通知单、停电通知、发电机发票及庭审笔录在案佐证。本院认为，国旺型煤公司与被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院于2005年2月18日签订的《房屋租赁合同》及2005年6月22日签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效。2009年的债权债务承担协议、转让合同及交纳房屋等费用的收据，可以表明2005年2月18日的《房屋租赁合同》承租方实际为原告（反诉被告）武来旺。在租赁期间被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院停电，导致原告（反诉被告）武来旺因停电购买了发电机进行营业，原告（反诉被告）武来旺因此发生的费用，本院予以支持。2013年8月20日被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院收取了原告（反诉被告）武来旺6月和7月补交和分摊的费用3376.8元和5920元，共计9296.8元，应退还原告（反诉被告）武来旺。原告（反诉被告）武来旺诉请因水、电、暖及停车场不能正常使用和临建房另租给他人等造成的经营损失100000元和停电造成的损失576100元，因其未向法庭提交充足的证据，故本院不予支持。被告（反诉原告）太原市城市雕塑研究院反诉武来旺交还房屋、支付房租，与本诉之间并非同一法律关系，不符合民事诉讼法关于反诉构成要件的规定，两诉间既无法律上的关联性也没有事实上的关联性，应当另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、本诉被告太原市城市雕塑研究院于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告武来旺购买发电机费用31500元，并退还原告武来旺多收取电费9296.8元，共计40796.8元。二、驳回本诉原告武来旺其他诉讼请求。三、驳回反诉原告太原市城市雕塑研究院的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10654元，由本诉原告武来旺负担10020元，由本诉被告太原市城市雕塑研究院负担634元。反诉案件受理费33465元，于本判决生效之日退还反诉原告太原市城市雕塑研究院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  杜建红人民陪审员  武义君人民陪审员  李 琳二〇一七年六月六日书 记 员  鹿 杰