湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1775号上诉人（原审原告）：长沙市雨花区西子花苑业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区西子一间A栋2楼。负责人：涂四全，主任。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙展诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子花苑商业中心A栋206室。法定代表人：刘大风，执行董事。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙湘越房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心A栋28楼。法定代表人：郦铁飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。上诉人长沙市雨花区西子花苑业主委员会（以下简称西子花苑业委会）因与被上诉人长沙展诚物业管理有限公司（以下简称展诚物业公司）、长沙湘越房地产开发有限公司（以下简称湘越房地产公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人西子花苑业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.上诉人第一项诉讼请求中的物业管理用房并非西子商业中心A栋205房中的113㎡物业管理用房，上诉人按法官无法执行要求明确物业管理用房具体位置的要求，提出要求被上诉人移交前述房屋，事实上，尚未移交的物业管理用房中只有A201房和A205房是大于113㎡，A205房与被上诉人已经移交给上诉人的A206房临近，分割后能保证房屋使用效能最大化，其余面积都是70至90㎡左右，达不到移交面积。上诉人还明确表示，只要移交的是113㎡物业管理用房，无论哪一间哪个位置上诉人都同意接受，因此，上诉人的第一项诉求113㎡物业管理用房，可以是同等面积的其他物业管理用房。2.一审第二项诉求中的租金也并非明确指西子商业中心A栋205房中的113㎡物业管理用房的租金，其他同等面积的租金亦可。租金的标准可根据区域、面积、楼层，并参考附近区域的租金予以确定。二、一审判决没有事实和法律依据。1.根据规划审批资料显示，西子花苑小区业主依法享有966.32㎡的物业管理用房，该小区和西子商业中心合计规划有1548.32㎡物业管理用房，根据物权法第九十三条和第九十四条的规定，两个小区业主为1548.32㎡物业管理用房的按份共有人。西子花苑小区业主基于物权享有返还原物权、排除妨害等请求权，有权就未移交的113㎡物业管理用房单独主张权利，且无需依赖其他按份共有权人权利的行使。上诉人主张的是西子花苑小区应有的966.32㎡物业管理用房中的113㎡，现西子花苑小区使用的物业管理用房853.03㎡均是被上诉人直接移送给上诉人使用的，现上诉人对113㎡物业用房的具体位置没有严格要求，也没有超出应有物业管理用房面积，且上诉人仅主张移交，不涉及分割上诉人要求被上诉人移交物业管理用房及支付租金不涉及西子商业中心小区业主的利益。按一审的说理，西子花苑小区一直使用上述853.03㎡的物业管理用房也涉及了西子商业中心全体业主的利益，要求正在使用中的物业管理用房撤场，并等到西子商业中心业委会成立后再区分、分割，明显没有事实和法律依据，西子商业中心业委会的成立是不确定事项，一审判决一方面枉顾西子花苑利益被侵害而不顾，另一方面是对侵权人实施侵权行为的放任。2.《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》明确被上诉人欠上诉人113㎡物业管理用房，租金标准上诉人与被上诉人展诚物业公司均同意参照按同期地区实际租金计算。被上诉人同意支付租金，但主张按113㎡顶层商业毛坯房的标准支付租金，双方对此支付标准有异议，一审未进一步查明和认定，直接驳回上诉人诉讼请求明显是错误的。被上诉人是可以独立承担法律责任的法人，与西子商业中心业主无利害关系。被上诉人展诚物业公司、湘越房地产公司均辩称：一、西子花苑业委会成立不合法主体不合格。1.西子花苑小区和西子商业中心属于同一物业管理区，应当只能成立一个业主委员会，西子花苑小区单独成立业主委员会的行为不合法，侵犯了西子商业中心全体业主的利益。2.西子花苑业主委员会成立不符合法定流程，西子花苑单独成立业委会及未经全体业主同意，也未成立业主大会，未经业主大会选举，其成立不符合法定的流程。二、西子花苑业委会提起本案诉讼程序不合法，业委会只是业主大会的执行机构，其起诉既未经过业主大会的授权，也未经过西子花苑和西子商业中心全体业主的真实意思。三、西子花苑和西子商业中心物管房共计1548.32㎡，湘越房地产公司已将上述物管房交付给业主，且在房产部门进行了备案，西子花苑业委会无权对全体业主共有的物管房主张权利，其诉求应当予以驳回。四、展诚物业公司并未占用物管房，西子花苑业委会无权要求展诚物业公司返还113㎡的物管房，也无权要求其支付租金。湘越房地产公司将西子商业中心Ａ栋201、202、203房用于长沙市雨花区，总面积为342.09㎡，将Ｂ、Ｃ栋裙楼的5层两间库房补足物管用房的面积，建筑面积350㎡，展诚物业公司自2016年1月1日起代为收取Ｂ、Ｃ栋裙楼的5层两间库房的租金，该租金属于西子花苑和西子商业中心全体业主共有，西子花苑无权主张权利。西子花苑业委会向一审法院提出诉讼请求：1.展诚物业公司、湘越房地产公司立即向西子花苑业委会归还面积为113㎡的物业管理用房；2.展诚物业公司、湘越房地产公司共同向西子花苑业委会支付拖欠的租金157500元（暂计算2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金，2019年10月1日至实际归还物业管理用房之日止的租金按照3500元/月的标准计算);3.本案诉讼费由展诚物业公司、湘越房地产公司承担。一审法院查明：西子花苑业委会系长沙市雨花区西子花苑小区第二届业主委员会，湘越房地产公司系长沙市雨花区“西子花苑”和“西子商业中心”小区的开发商，该两个小区系独立进行规划建设。2013年5月26日，长沙市雨花区西子花苑小区第一届业主委员会（以下简称第一届业主委员会）与展诚物业公司签订《西子花苑物业管理服务合同》，第一届业主委员会选聘展诚物业公司为“西子花苑”小区提供物业服务，委托服务期限为三年，自2013年5月26日起至2016年5月25日止。2015年10月13日，第一届业主委员会与湖南天环物业管理有限责任公司、展诚物业公司签订《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》，第一届业主委员会解除与被告展诚物业公司的物业管理服务合同，并通过招投标方式与湖南天环物业管理有限责任公司签订物业管理服务合同，三方在协议中约定了新老物业更迭的相关事宜。2010年10月21日，湘越房地产公司向长沙市房屋产权管理局物业监管处申请确认：“‘西子花苑’8号栋102房，12栋102、103、101、201、202、203房，共计建筑面积766.84㎡的物业管理用房，不足面积在三期商业部分办理预售时补足。现我司申请增加三期西子商业中心A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房，共计建筑面积781.48㎡作为物业管理用房限制，承诺不出售、不抵押，列入移交，所提供的资料真实有效，否则愿意承担法律和经济责任。”同日，长沙市房屋产权管理局物业监管处的审核意见为：“该项目（西子花苑、三期西子商业中心）物管用房确认为8栋102房，12栋102、103、101、202、201、203房，三期商业中心（西子）A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房（全部为规划批准），共计建筑面积1548.32㎡。”另查明：(一）案件审理中，西子花苑业委会明确第1项诉讼请求中113㎡物业管理用房系指西子商业中心A栋205房（面积174.39㎡）中的113㎡物业管理用房；第2项诉讼请求中的租金系指西子商业中心A栋205房（面积174.39㎡）中的113㎡物业管理用房的租金。（二）长沙市雨花区西子商业中心小区的业主委员会正在筹备成立中。（三）截至西子花苑业委会起诉时止，长沙市雨花区西子商业中心小区的Ａ栋201、202、203房（共计342㎡）用于长沙市雨花区。因认为展诚物业公司、湘越房地产公司尚有113㎡物业管理用房未交付，西子花苑业委会遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，湘越房地产公司于2010年10月21日向长沙市房屋产权管理局物业监管处申请确认“西子花苑”小区的物业管理用房为“西子花苑”8号栋102房，12栋102、103、101、201、202、203房，共计建筑面积766.84㎡。该面积少于“西子花苑”小区可分得的物业管理用房，湘越房地产公司虽在物业管理用房申请确认单中承诺“西子花苑”小区的物业管理用房不足部分在“西子商业中心”办理预售时补足，但长沙市房屋产权管理局物业监管处系对“西子花苑”、“西子商业中心”两个小区的物业管理用房统一审核认定，即两个小区的物业管理用房共计为“西子花苑”8栋102房，12栋102、103、101、202、201、203房，“西子商业中心”A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房，建筑面积共计1548.32㎡。因两个小区的物业管理用房系统一进行审批，西子花苑业委会主张的位于“西子商业中心”A栋205房（面积174.39㎡）的113㎡物业管理用房以及位于该房屋内的113㎡物业管理用房的租金涉及“西子商业中心”全体业主的利益，西子花苑业委会提交的证据又不足以将“西子花苑”小区的物业管理用房从上述共计1548.32㎡的物业管理用房区分出来。据此，一审法院对西子花苑业委会要求展诚物业公司、湘越房地产公司归还位于“西子商业中心”A栋205房（面积174.39㎡）的113㎡物业管理用房以及位于该房屋内的113㎡物业管理用房的租金的诉讼请求不予支持。待“西子商业中心”小区业主委员会成立后，西子花苑业委会可与“西子商业中心”小区业主委员会一并主张相关权利。需要指出的是，西子花苑业委会虽系经“西子花苑”小区业主大会选举成立，但其只是业主大会的执行机构，其代表全体业主所有所获得的相关权益应归“西子花苑”小区全体业主所有，而不能归其自身所有。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回长沙市雨花区西子花苑业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费13375元，因适用简易程序减半收取6687.50元，由长沙市雨花区西子花苑业主委员会负担。二审审理过程中，西子花苑业委会提交如下证据：1.西子花苑业主管理规约，拟证明西子花苑业主大会2018年4月23日授权西子花苑业委会可对损害业主整体利益的行为可代表全体业主提起诉讼；2.表决意见表，拟证明西子花苑业委会的授权已经过半数业主的同意。展诚物业公司、湘越房地产公司对上述证据发表如下质证意见：1.两份证据均不属于二审新证据，上诉人没有提出合理理由解释为何未在一审中提交，请求法院不予采纳。2.对证据1的真实性有异议，该证据与备案内容不一致，且该证据只有最后一页有印章；对证据2有异议，无法核实其真实性，且没有注明表决时间，不能达到相应面积需求，应由西子花苑小区和西子商业中心一并表决。本院对西子花苑业委会的证据认证如下：证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；证据2的符合证据的真实性、合法性，但不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.西子花苑业委会的主体是否适格；2.西子花苑业委会要求展诚物业公司、湘越房地产公司归还面积为113㎡的物业管理用房并支付租金的诉讼请求能否得到支持。一、关于争议焦点一西子花苑业委会系长沙市雨花区西子花苑小区第二届业主委员会，并已向有关部门进行备案，其成立合法有效。西子花苑业委会根据长沙市雨花区西子花苑业主大会2018年4月23日的《西子花苑管理规约》规定，对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼。本案系上诉人认为二被上诉人侵占西子花苑小区的物业管理用房及租金而引起的纠纷，物业管理用房的所有权依法属于业主，因而本案涉及业主的整体利益，西子花苑业委会作为原告主体适格。二、关于争议焦点二关于诉求返还物业管理用房的认定。一审中西子花苑业委会已明确其第一项诉讼请求为要求展诚物业公司、湘越房地产公司交付的113㎡物业管理用房的对象是西子商业中心A栋205房（面积174.39㎡）中的113㎡房屋，此系其真实意思表示，西子花苑业委会上诉称“无论哪一间哪个位置上诉人都同意接受”的理由，是对其一审陈述的否定，违反了禁止反言原则，本院对此项上诉理由不予支持。另，根据长沙市房屋产权管理局物业监管处的审核确认，西子花苑与西子商业中心的物业管理用房包括：“西子花苑”8栋102房，12栋102、103、101、201、202、203房，“西子商业中心”A栋201、202、203、204、205、206房，B、C栋C-301房，建筑面积共计1548.32㎡，因此，西子商业中心A栋205房系整个项目即西子花苑和西子商业中心所设的物业管理用房，现西子花苑业委会并无证据证明该房屋系西子花苑的业主专有，西子花苑业委会可与“西子商业中心”小区符合法定条件的业主或业委会一并另行主张相关权利。关于支付租金的认定。《西子花苑小区新老物业更迭移交协议》第九条约定，展诚物业公司欠西子花苑业委会物业管理用房113平方米，展诚物业公司自2016年1月1日开始向西子花苑业委会支付租金，租赁期暂定壹年，租金双方另行协商。展诚物业公司在一审庭审中认可欠西子花苑业委会租金，并认可租金自2016年1月1日起计算，此系展诚物业的自认，本院予以确认，因此，双方就租赁物、租期等租赁合同的主要条款形成一致意见，应认定双方租赁关系成立并合法有效。双方未就租金达成一致协议，西子花苑业委会要求租金按3500元/月计算，并提供了58同城相应地段及面积的房屋租赁参考价格为4200元左右，而展诚物业公司则称按同地域实际租金参考价结算支付。本院根据租赁物所处地理位置，并参照周边同地段、同类型房屋租赁市场的行情，酌定双方租赁关系的租金标准为3000元/月，自2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金为135000元，2019年10月1日后的租金按3000元/月支付至展诚物业公司将约定的113平方米物业管理用房返还给西子花苑业委会为止。综上所述，上诉人长沙市雨花区西子花苑业主委员会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11957号民事判决；二、限长沙展诚物业管理有限公司在收到本判决书之日起10日内向长沙市雨花区西子花苑业主委员会支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金135000元，2019年10月1日后的租金按3000元/月支付至长沙展诚物业管理有限公司将约定的113平方米物业管理用房实际返还给长沙市雨花区西子花苑业主委员会之日止，限长沙展诚物业管理有限公司于每年的12月30日前向长沙市雨花区西子花苑业主委员会付清当年租金；三、驳回长沙展诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13375元，减半收取6687.50元，由长沙市雨花区西子花苑业主委员会负担3344.5元，由长沙展诚物业管理有限公司承担3343元；二审受理费13375元，由长沙市雨花区西子花苑业主委员会、长沙展诚物业管理有限公司各负担6687.5元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年六月四日法官助理苏逢连书记员曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。