四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1302民初5838号 原告：唐武英，女，1974年2月25日生，汉族，住四川省营山县。 原告：王皓，男，1975年9月2日生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈强，四川锦程法律服务所法律工作者。 被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。 法定代表人：陈锦石，董事长。 委托诉讼代理人：任静，四川罡兴律师事务所律师（第一次庭审）。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师（第三次庭审）。 原告唐武英、王皓与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法由审判员林康适用简易程序分别于2016年11月28日、2016年12月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂、影响重大，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2017年5月5日再次开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人陈强、被告中南公司的委托诉讼代理人任静、邓显峰到庭参加诉讼，第二次庭审原告的委托诉讼代理人陈强、被告中南公司的委托诉讼代理人邓显峰到庭参加诉讼，第三次庭审原告的委托诉讼代理人陈强、被告中南公司的委托诉讼代理人邓显锋、变更后的委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐武英、王皓向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金84131.37元（违约金计算至被告房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金计算至2017年4月25日止）；2、判令被告赔偿因违规铺设燃气管道给原告造成的损失约5,000.00元（以人民法院认定金额为准）；3、判令被告赔偿原告因虚假宣传的损害约15,000元（以人民法院认定金额为准）；4、判令被告按建筑施工图要求对原告的房屋进行整改（厨房、阳台地面与相邻楼面作高度差处理）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年1月22日在被告处购买商品房一套（14-1-1305，总价款532477元），并签订《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交房时间等进行约定。被告按约应当于2016年5月20日前向原告交付该房屋。但是被告开发的房屋至今未通过国家相关部门的验收，严重不符合合同约定的交付条件和法定交付条件。同时，被告销售时所宣称的相关配套设施至今未按约向原告提供，加之其燃气管道铺设严重不合理，给原告的使用带来巨大不便。被告未按建筑施工图要求施工，对厨房和阳台地面未作高度差处理，给原告使用房屋带来严重不便，应当进行整改。 被告中南公司辩称，被告方不存在逾期交房、违规铺设天然气管道、虚假宣传的事实，被告修建的房屋已经规划、建设、房管部门验收合格，取得了《规划验收合格证》、《竣工验收报告》、《房屋面积实测报告》，完全具备了交付条件。仅是因市政道路及配套的水电气、污水管道等工程尚未完工，而未取得竣工验收备案表，且被告已经与原告签订了补充协议，对因市政工程原因导致逾期交房的，被告不承担逾期交房的违约责任。即使法院认定被告违约，原告主张按照日万分之五计算违约金也过高，请求法院参照同地段房屋租金认定违约金。原告主张的天然气管道违规安装及虚假广告给其造成的损失不明确具体，不应得到支持。案涉房屋均是按照建筑施工图要求进行修建的，不存在整改的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的第二组证据中快件信封、交付通知书及手续办理指引的真实性予以认定，能够证明被告于2016年5月20日通知业主交房的事实。2.原告提供的第三组证据的真实性予以认定，足以证实被告2016年5月20日的交房行为被主管部门责令停止，讼争房屋所在的楼盘尚未取得竣工验收备案表，不符合约定交付条件的事实。3.原告提供的第四组、第六组证据的真实性予以认定，能够证实被告所开发的楼盘实际状况与宣传资料有一定出入，但不足以证明该宣传资料是正式商品房买卖合同的一部分。4.原告提供的第五组证据的真实性予以认定。5.被告提供的补充协议的真实性予以认定，其内容系双方真实意思表示，对补充协议的效力予以认定。6.被告提供的第三组证据的真实性无异议，但不能证明其在约定的交付时间达到了交付条件。7.被告提供的第四组证据的真实性予以认定，能够证明被告所开发的楼盘在修建过程中存在市政配套设施未按期建设完成及项目配套用电未按期解决的事实。8.被告提供的中油南充燃气公司出具的《关于中南世纪城燃气管道设计、安装情况的说明》的真实性予以认定。9.被告提供的第六组证据的真实性予以认定，能够证明被告在销售房屋过程中，对宣传资料在销售现场作出提示，明确了宣传资料仅为要约邀请。10.被告提供的《设计修改通知单》的真实性予以认定。11.被告提供的《建设工程质量监督报告》的真实性予以认定。12.被告提供的南充市建设工程质量安全监督管理站出具的《关于〈中南世纪城强制交房该谁管〉一文的核查处理情况》的真实性予以认定。13.被告提供的舞凤街道办事处的证明因形式要件欠缺，对其不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月22日，原告唐武英、王皓与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告唐武英、王皓购买由被告中南公司开发的位于顺庆区。房屋总价款为532477元，付款方式为贷款方式付款。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的设计变更（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该合同于2015年4月15日在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，原告唐武英、王皓按约定向被告中南公司支付了房款。 原告与被告中南公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订《补充协议》，其中第四条对出卖人逾期交房违约责任补充约定，发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，同时不影响相关费用及物管费的收取但相应顺延，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：（6）因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误，导致商品房逾期交付的，买受人不得单方解除合同，出卖人无需要承担违约责任，双方另行友好协商重新确定交付时间。第五条对规划、设计变更补充约定，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买受人。若变更无需经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，出卖人可对原规划设计方案进行调整，可不通知买受人。 2016年4月26日，中南世纪城9-15号楼及地下室取得南充市城乡规划和测绘地理信息局颁发的《南充市建设工程规划验收合格证》。2016年5月15日，10-15号楼通过竣工验收，取得《竣工验收报告》。2016年5月20日，被告中南公司开始陆续向业主交付10-15号楼的房屋。南充市城市建设管理支队于当日向被告中南公司发出“南建管支责停〔2016〕第001号”《关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》，该通知载明：“你单位在顺庆区开发（建设）、修建的中南世纪城工程项目，在未办理《消防验收备案意见书》及《建筑工程质量验收监督报告》的情况下擅自向业主交房，其行为违反了《建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，根据相关法律法规，现责令你（单位）收到本通知之日起立即暂停向业主交房，并尽快按相关规定、程序办理相关建设手续。”2016年5月21日，被告中南公司决定暂缓交房。因被告中南公司未取得综合验收报告和竣工备案表、小区外围市政道路、综合管网等配套设施未完工及部分业主对小区内绿化景观、建筑细节品质提升等方面原因，业主与被告中南公司产生分歧，几度发生群体事件。暂停交房后，被告中南公司与业主代表经过多次协商后，被告中南公司于2016年7月30日公布《10号-15号楼交付区品质提升工作告知书》，称：对中庭景观提升达成了共识；对天然气改管未能达成最终意见；对厨房与相邻楼地面没有高差等问题将继续协商沟通。 南充市住房和城乡建设局于2016年9月7日针对部分业主投诉的中南世纪城小区存在的有关问题作出《关于陈强等业主反映中南世纪城信访事项的答复意见书》，称：“一、原投诉第一条：未经相关政府职能部门验收，擅自交房的问题。已于当日发出了关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》。中南公司停止了交房活动。二、原投诉三大条二小条：小区内燃气安装第9栋楼燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工，其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工影响美观和使用空间的问题。天然气的设计和施工是由中油南充燃气公司承建的。经询问，该小区第9栋楼精装房经开发商与中油南充燃气公司共同协商，燃气立管采用外墙安装的方式进行设计、施工。其它楼栋燃气立管采用室内安装的方式进行设计、施工。该小区所有燃气工程的设计方案符合《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）要求。三、原投诉三大条十四小条厨房、阳台与饭厅、客厅或者卧室楼地面无高差，是否符合设计及相关规范要求？高差问题经查阅图纸，属按图施工。”原告认为因被告逾期交房、涉案房屋存在与合同约定、规划设计、销售宣传不符的情形，遂起诉要求被告赔偿逾期交房违约金、相关损失并进行整改。 另查明，被告中南公司在售楼处的沙盘处、效果意境图、广告宣传单等宣传资料中作出提示，称上述资料均为要约邀请，实际交付内容以正式的商品房买卖合同约定及政府最终审定规划、批文为准。 再查明，施工图中对卫生间、厨房地面说明：卫生间、厨房地面低于相邻楼（地）面30，阳台地面低于相邻楼（地）面501%坡向排水点。中铁工程设计院有限公司于2014年3月向被告中南公司出具结通变-02《设计修改通知单》，修改内容为：“南充中南世纪城9＃~15＃楼：根据甲方要求，全楼的结构板上预留50mm的装修面层，楼面结构标高与周围相邻板一致。阳台及厨房不另外单独降板。中铁工程设计院有限公司于2016年12月14日对该通知单作出情况说明，称修改内容符合国家住宅设计规范的有关规定。 2016年9月7日，南充市建设工程质量安全监督管理站对中南世纪城10-15号及地下室出具了《建设工程质量监督报告》。2016年12月20日，南充市建设工程质量安全监督管理站向南充市住房和城乡建设局报告的《关于中南世纪城强制交房该谁管一文的核查处理情况》称：中南世纪城10-15号楼一直在按照整改要求逐项整改，且整改工作已结束，并经五方责任主体验收合格，且已出具监督报告，因市政配套建设等诸多因素，故竣工验收备案未完成。2017年4月25日，涉案房屋所在的12-15号楼取得《竣工验收备案书》。截至2017年5月5日，小区外围的市政道路、综合管网等配套设施完工。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点之一:被告中南公司至今未交付房屋的行为是否构成违约？ 本院认为，双方合同约定被告应于2016年5月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求：“三、加强预售商品住房交付和质量管理（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”。由此可见，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。被告开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但直到2017年4月25日才取得《竣工验收备案表》，其未在合同约定的2016年5月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。但是双方在《补充协议》中对出卖人逾期交房违约责任作出的补充约定，应认定为原告对被告因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误导致商品房逾期交付的，放弃了向被告主张违约责任的权利。而本案中导致案涉房屋逾期交付确实与市政配套设施未按期完成建设有关，故本院对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 本案的争议焦点之二，燃气管道铺设在室内是否违规，被告是否应当承担赔偿责任？ 本院认为，《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）10.2.14.2规定，“住宅燃气引入管宜设在厨房、外走廊、与厨房相连的阳台内（寒冷地区输送湿天然气时阳台应封闭）等便于检修的非居住房间内”。《城镇燃气技术规范》（GB50494—2009）6.4.3规定，“燃气管道不得穿过卧室、易燃易爆物品仓库、配电间、变电室、电梯井、电缆（井）沟、烟道、进风道和垃圾道等场所”；6.4.10规定，“用户燃气管道应设在便于安装、检修和不受外力冲击的位置”。《住宅设计规范》（GB50096—2011）8.4.2规定，“户内燃气立管应设置在有自然通风的厨房或与厨房相连的阳台内，且宜明装设置，不得设置在通风排气竖井内”。上述规范均未要求住宅户内的燃气管道应当安装在厨房外，涉案房屋的燃气管道安装在有自然通风且便于检修的厨房内符合上述规范要求，故燃气管道的安装并未违规，被告中南公司对此不应承担赔偿责任，故对原告要求被告中南公司赔偿因违规铺设燃气管道给原告造成的损失的诉讼请求本院不予支持。 本案的争议焦点之三，被告中南公司所进行的商品房销售广告应认定为要约邀请还是要约？被告中南公司是否应当承担虚假广告的损害赔偿责任？ 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从该条司法解释可以看出，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然被告中南公司在宣传资料和沙盘模型中对小区中庭水景景观的允诺确定、具体，但原告并未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，故销售广告和宣传资料中对中庭水景景观的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容，加之原告也未能证明其因该宣传行为受到的实际损害，故被告中南公司对此不应承担违约责任，原告主张被告中南公司赔偿因虚假宣传受到的损害的诉讼请求，本院不予支持。 本案的争议焦点之四，阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差是否符合设计规范，是否应当整改？ 本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的应当书面通知买受人的设计变更为涉及到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到商品房质量或使用功能的情形，而对阳台、厨房地面与相邻楼面的高度差的设计变更不属于以上情形，故设计变更的内容可以不通知买受人。设计单位作为专业机构也出具证明称该项设计变更符合国家住宅设计规范的有关规定。故本院认为阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差符合设计规范，对原告要求对阳台、厨房地面高度差进行整改的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告唐武英、王皓的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费716元，由原告唐武英、王皓负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 林 康 审判员 段 萍 审判员 钟海英 二〇一七年六月二十七日 书记员 田红梅