江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初4231号 原告：王汉超,男,1987年9月11日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：郑刘，江苏梦溪律师事务所律师。 被告：徐州市颖都房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路120号。 法定代表人：张世松，该公司董事长。 被告：徐州颖都房地产开发有限公司沭阳分公司，住所地沭阳县颖都家园会所二楼。 法定代表人：张世松，该公司经理。 二被告共同委托代理人：李建，江苏序阳律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。 原告王汉超与徐州市颖都房地产开发有限公司（下简称“颖都公司”）、被告徐州市颖都房地产开发有限公司沭阳分公司（下简称“颖都公司沭阳分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月31日公开开庭进行了审理，原告王汉超及其委托诉讼代理人郑刘、二被告委托代理人叶莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决二被告支付逾期交房违约金35585元（以459204元为基数，自2015年4月16日起至2017年5月31日止，按日万分之一标准计算）及逾期办证违约金4592.04元。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告颖都公司签订商品房买卖合同，原告购买由被告颖都公司沭阳分公司将其开发的颖都•金鼎国际小区22号楼1单元801室房屋，原告按约支付房款459204元。合同第八条、第九条约定，被告颖都公司应在2015年4月16日前将涉案房屋交付原告，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2015年4月17日起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案房屋至今未交付原告使用，故诉至法院要求处理。 原告为支持其诉讼请求提交了以下证据： 1.原告与被告颖都公司签订的商品房买卖合同一份。旨在证明合同约定涉案房屋总价为459204元，涉案房屋的交付时间应在2015年4月16日前以及逾期交房的违约责任。 2.被告颖都公司于2013年9月23日、2013年12月26日出具的收据两张、交通银行宿迁分行于2013年12月18日出具的借款凭证一张。旨在证明原告已按合同约定给付涉案房屋总价款459204元。 3.视频资料一份。旨在证明原告于2016年11月14日至被告售楼部询问涉案房屋的交房条件，被告处工作人员以必须缴纳50000元车位款才能交房为由，拒绝为原告办理交房手续。 被告颖都公司、颖都公司沭阳分公司辩称：被告颖都公司与原告签订商品房买卖合同，约定原告以459204元购买其开发的颖都•金鼎国际小区22号楼1单元801室属实，相关的责任主体应是被告颖都公司。涉案房屋于2016年1月27日经综合验收合格，即符合合同约定的交付条件。但原告购买涉案房屋的同时还购买了5区36号车位，车位款为50000元，原告尚未给付该车位款，故被告颖都公司有权拒绝交付涉案房屋，并不承担违约责任。 二被告为支持其答辩理由提交了证据： 1.原告与被告颖都公司沭阳分公司签订的颖都•金鼎国际认购协议一份。旨在证明原告认购了涉案房屋及5区36号车位，并约定车位款必须在签订买卖合同前全款付清。 2.江苏省建设工程档案接收证明书、建设工程规划许可证复印件各一份。旨在证明认购协议中的车位是经过沭阳县住房和城乡建设局规划许可的。 3.房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表复印件一份。旨在证明涉案房屋于2016年1月27日经综合验收合格，即符合合同约定的交付条件。 经庭审质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据均无异议，但称车位没有产权，现在不同意购买这个车位。 本院通过审查核实认证如下：原告提供的证据，被告均未提出异议，本院予以采纳。被告提供的证据，原告均未提出异议，本院予以采纳。 基于上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院依法确认以下事实：原告曾与被告颖都公司沭阳分公司签订的颖都•金鼎国际认购协议，由原告认购颖都•金鼎国际小区22号楼1单元801室及5区36号车位，约定房屋单价为3400元/平方米，车位款为50000元，并约定车位款必须于签订《商品房买卖合同》前全款付清。后原告与被告颖都公司于2013年9月25日签订商品房买卖合同，约定王汉超购买颖都公司沭阳分公司开发的位于沭阳县永安路南侧、永康路东侧的颖都•金鼎国际小区22幢1单元801号房屋，房屋建筑面积为135.06平方米，其中套内面积89.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积45.19平方米，单价为每平方米3400元，总价款为459204元，合同签订时由原告付首付款139204元后，剩余320000元办理按揭贷款。 合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因，出卖人可据实顺延。 合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。 合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。王汉超、颖都公司均在该合同上签名、捺印。 原告于2013年9月23日向颖都公司缴纳首付款139204元，余款办理了按揭贷款并已发放到位。房屋符合交付条件后，二被告未书面通知原告办理交房手续。原告于2016年11月14日至涉案小区售楼部询问交房事宜，被告颖都公司以王汉超未给付车位款50000元为由拒绝向原告交付涉案房屋。 另查明：颖都•金鼎国际小区22号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程于2016年1月27竣工验收并已备案。被告颖都公司沭阳分公司为企业非法人，于2003年5月27日成立。 庭审过程中，原告自愿撤回要求二被告支付逾期办证违约金4592.04元的诉讼请求。 本案的争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同的相对方是被告颖都公司还是被告颖都公司沭阳分公司？2.二被告能否以车位款为由拒绝向原告交付涉案房屋？ 针对第一个争议焦点，本院认为，涉案商品房买卖合同的相对方为原告与被告颖都公司，颖都公司沭阳分公司不是适格主体，不应承担任何法律责任。本院认为，本案的商品房买卖合同以书面形式订立，合同“出卖人（签章）”均加盖为被告颖都公司合同专用章及其法定代表人张世松签章，据此可以认定本案商品房买卖合同的相对方为原告与被告颖都公司。被告颖都公司沭阳分公司作为被告颖都公司的分支机构，不具有独立的法律地位，不独立承担民事责任，故对原告要求被告颖都公司沭阳分公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，本院认为原告与被告颖都公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。原告与被告颖都公司签订的商品房买卖合同的标的为颖都•金鼎国际小区22幢1单元801号房屋，原告已按合同约定向被告颖都公司支付了全部购房款，故被告颖都公司应按合同约定期限将经分期综合验收合格的商品房交付给原告。截至2017年5月31日，被告颖都公司也未交付符合条件的房屋，应认定被告颖都公司逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任，现原告仅要求被告给付逾期交房违约金至2017年5月31日，本院予以确认，据此违约金计算为35634.23元，原告自愿主张35585元，及原告自愿撤回要求二被告给付逾期办证违约金4592.04元的诉讼请求，均系对自己合法权利的自由处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。原告认购的5区36号车位不属于该商品房买卖合同的标的范围，故被告颖都公司辩称因原告未交付车位款，其有权拒绝向原告交付涉案房屋，本院不予采信。被告颖都公司可以另案向原告主张车位款。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告徐州市颖都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王汉超支付逾期交房违约金35585元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费707元，已减半收取354元，被告徐州市颖都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费707元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。 审判员 仲 裁 二〇一七年六月八日 书记员 王治红 书记员 司忆秋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。