江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0727民初1452号原告赖贤娣，女，1978年6月10日生，汉族，住龙南县。委托代理人黄剑华，男，1981年1月1日生，汉族，住址同上。被告江西省海润商业管理有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道博德山庄中区A1型10。法定代表人游伟雄，该公司负责人。被告龙南县华翔投资置业有限公司，地址：龙南县龙翔大道文化艺术中心。法定代表人林院金，该公司负责人。委托代理人肖日华，女，1987年10月13日生，汉族，住龙南县，系该公司职员。原告赖贤娣与被告江西省海润商业管理有限公司（以下简称“海润公司”）、龙南县华翔投资置业有限公司（以下简称“华翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖贤娣的委托代理人黄剑华、被告龙南县华翔投资置业有限公司的委托代理人肖日华到庭参加了诉讼。被告江西省海润商业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赖贤娣诉称，2014年4月26日，原告为甲方、两被告为乙、丙方，经协商签订《财富广场C1区7号商铺租赁协议》。第一条约定“甲方将坐落在文化艺术中心财富广场C1区7号商铺，总建筑面积28.07㎡给乙方有偿使用”；第二条约定“租赁期限五周年”；第三条约定了“租金标准及支付方式”。被告本应按《协议》约定支付租金，逾期超过一个月的属违约。被告多次违约行为违反《协议》和《合同法》的有关规定，给原告带来较大经济、精神压力。为此诉至法院，请求：1、判令被告海润公司赔偿违约金140350元，被告华翔公司承担连带赔偿责任；2、判令解除原、被告签订的《财富广场C1区7号商铺租赁协议》；3、判令被告自2016年10月8日起至协议解除之日止支付租金给原告，两被告负连带责任；4、本案诉讼费及相关费用由两被告承担。原告赖贤娣为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告的身份证，证明原告的身份。1、商铺租赁协议，证明租赁关系；2、商品房买卖合同，证明房屋情况；3、银行明细，证明支付租金的情况。被告海润公司未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据。被告华翔公司辩称，公司拖欠租金确实存在，双方签订的租赁协议也是真实的，但违约金金额过高，应当予以核减。被告华翔公司未向本院提供证据。经审理查明，2014年4月26日，原告与被告华翔公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买财富广场C1区C1-7号商铺(建筑面积28.07平米、套内面积27.76平米)，单价为30235.2元／平米，总价款为848702元，交房时间为2014年4月30日前，此外还约定了交房延期条件、违约责任等事项。同日，原告（甲方）与被告海润公司（乙方）、华翔公司（丙方）签订《财富广场C1区商铺租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定：“…一、甲方将落座在文化艺术中心财富广场C1区7号商铺，总建筑面积28.07平米，给乙方有偿使用并允许转租、分租。二、租赁期限十周年（从实际交付之日起），从丙方将商铺交给甲方之日第四个月起计算租金（前三个月为免租金装修期。租赁期满，甲方有权收回该商铺。三、…①第一年至第六年商铺每月每平方米125.98元（建筑面积），第七年开始按上年年租金每年递增6%年租金。②甲方将商铺交给乙方时，乙方支付给甲方三个月租金额作为合同保证金。租金为第二个月支付一次给甲方。第一次支付时间在甲方收房后第四个月的8号以前，以后每个付款月的8号之前支付，逾期支付的，按月租金额承担日息万分之五。逾期超过一个月的将视乙方违约，甲方有权终止本协议并要求乙方按租赁面积支付违约金5000元／平米。③在租赁期间不论商铺是否乙方自用或有其他实际承租人，不论乙方转租费用多少，乙方均按以上两条支付租金…。五、其他约定。1、在租赁期间，甲方无权单方终止本协议的履行或自行将商铺进行出租，如甲方违约，除向乙方支付违约金按租赁面积支付5000元／平米违约金，乙方有权要求继续履行，此外还应承担因此给租赁经营户造成的经济损失。如乙方单方终止本协议，除向甲方支付按租赁面积支付5000元／平米违约金，甲方有权要求继续履行本协议，此外还应承担因此给甲方造成的经济损失…。六、甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具同等效力。丙方对乙方进行担保。丙方承担连带责任…。”自2016年10月起，被告海润公司未支付租金给原告，经协商无果，原告遂诉至本院。以上事实，有原、被告提供的证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系三方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效。本案中，被告海润公司逾期支付租金已超过一个月，且至今仍未支付租金给原告，致使原告的合同目的无法实现，原告为此主张解除与二被告签订的《租赁协议》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于支付租金金额问题。因被告海润公司向原告支付租金至2016年10月8日，自2016年10月9日起至今未再向原告支付过租金，根据原、被告《租赁协议》约定每月租金按商铺面积（28.07㎡）125.98元/㎡计付，故截止2017年6月8日被告海润公司欠付原告租金金额为28290元（28.07㎡×125.98元/㎡×8个月）。又因被告海润公司在本案《租赁协议》解除前仍占用相应商铺，故至判决生效前的未付租金被告海润公司仍应支付给原告。综上，被告海润公司应向原告支付截止2017年6月8日欠付的28290元，并自2017年6月9日起至本判决生效之日止按原、被告签订的《租赁协议》约定继续支付欠付的租金给原告。同时，在本判决生效后，双方应通过协商等途径妥善处理房屋的返还问题，若产生纠纷，可另行处理。关于被告海润公司的违约金承担问题。被告海润公司提出原告诉请主张按租赁面积5000元/㎡计付违约金的标准过高的辩解意见。首先，根据原、被告签订的《租赁协议》约定，若被告海润公司逾期支付租金超过一个月，原告有权终止合同并要求按租赁面积支付违约金5000元/㎡，即原、被告已就逾期支付租金导致违约责任的承担问题进行了约定。其次，在原、被告签订《租赁协议》中另行约定若原告存在违约行为，也应按租赁面积5000元/㎡的标准支付违约金给被告海润公司，即无论原、被告何方违约，支付违约金的标准均为按租赁面积5000元/㎡计付，原、被告在《租赁协议》中约定了相互对等的权利义务。再次，本案原告与被告海润公司间的租赁关系与其与被告华翔公司间的商品房买卖关系具有一定关联性，商铺租赁方式实为开发商的一种营销方式。正因为业主对返租利益的期待，导致其自愿承受远高于本地区房价平均水平的极高房价。就此而言，双方预先约定的违约金，除弥补租赁合同有关损失外，还用于弥补高额购房款的损失。综上，原、被告自愿约定的违约金按租赁面积5000元/㎡计付并未高于原告损失，该约定对双方具有法律效力。本案中，被告海润公司承租原告商铺的面积为28.07㎡，故原告提出的由被告海润公司支付违约金140350元（28.07㎡×5000元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告华翔公司担保责任承担问题。根据原、被告签订的《租赁协议》第六条“丙方对乙方进行担保，丙方承担连带责任”之约定，被告华翔公司对被告海润公司履行《租赁协议》所产生的债务承担连带责任，故对原告主张被告华翔公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖贤娣与被告江西省海润商业管理有限公司、龙南县华翔投资置业有限公司于2014年4月26日签订的《财富广场C1区商铺租赁协议》。二、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金计人民币140350元给原告赖贤娣。三、由被告江西省海润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金计人民币28290元给原告赖贤娣，并自2017年6月9日起至本判决生效之日止按《财富广场C1区商铺租赁协议》的约定继续支付欠付的租金给原告赖贤娣。四、被告龙南县华翔投资置业有限公司对以上第二、三项债务承担连带责任。五、驳回原告赖贤娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费3100元，减收收取1550元，财产保全费1270元，合计人民币2820元，由被告江西省海润商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 ： 王 勇二〇一七年六月二十七日书记员 ：王亭亭