安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终362号 上诉人（原审被告）:池州市中州置业发展有限公司，住所地安徽省池州市站前区青莲路中州大市场二号楼125室。 法定代表人：鲍士红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周鲍建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：鲍尚华，该公司股东。 被上诉人（原审原告）:钱立海，男，汉族，1974年1月23日生，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：何振国，安徽九华律师事务所律师。 原审被告：铜陵国通汽贸有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南办事处古圣社区居委会。 法定代表人：邱瑞育，该公司董事长。 委托诉讼代理人：华旭静，该公司财务经理。 上诉人池州市中州置业发展有限公司（以下简称“中州公司”）因与被上诉人钱立海、原审被告铜陵国通汽贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭于2020年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人中州公司委托诉讼代理人周鲍建及鲍尚华、被上诉人钱立海委托诉讼代理人何振国、铜陵国通汽贸有限公司委托诉讼代理人华旭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中州公司上诉请求：1、撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年1月11日,池州市中级人民法院作出(2016)皖17民终491号终审判决,判决上诉人在欠付安庆市环城建筑安装有限责任公司、安庆环城池州建筑安装有限责任公司工程价款的范围内对被上诉人钱立海承担责任。2017年2月6日,被上诉人钱立海依据上述生效法律文书向贵池区人民法院申请执行。截至2018年8月14日,贵池区人民法院从上诉人中州置业公司处共执行到位7358531.72元(含以物抵债6211500元）。2018年8月30日，依被上诉人钱立海申请,贵池区法院作出(2017)皖1702执369号之四执行裁定书,将上诉人位于池州市中州汽博城项目12号楼107商铺等房屋裁定给被上诉人。上诉人认为,贵池区法院执行其财产价值已远远超过欠付钱立海的工程款范围,于是向贵池区法院申请复议。在复议过程中,上诉人向贵池区法院申请对《对账统计表》进行审核,贵池区人民法院委托安徽天平会计师事务所予以专项审计。审计报告载明,截止2018年6月12日上诉人中州置业公司未付工程款797285.48元,截止2019年5月5日上诉人中州置业公司超付工程款2071542.45元,贵池区人民法院认为执行裁定存在超标的执行,应予执行回转。基于上述事实,池州市中州汽博城项目12号楼107商铺登记在被上诉人名下,是基于贵池区人民法院超标的执行形成的,因此房屋所有权存在明显争议,现一审法院径行判决被上诉人享有收取房屋租金的权利,与事实和法律不符。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判,驳回被上诉人一审诉讼请求。 钱立海辩称，1、案涉中州汽博城12#楼107号房屋产权目前登记在钱立海名下，其享有占有使用等权益，因此钱立海主张自2018年9月27日至2019年7月31日的租金24525元合法有据；2、关于池州市贵池区法院执行程序中作出的审核报告，被上诉人不认可，且该案在复议后，池州市中级人民法院已经作出了（2020）皖17执复2号裁定书，撤销了（2019）皖1702执异1号裁定，并驳回了上诉人的执行异议申请。因此，本案上诉人所称的超付工程款未经钱立海认可，也无生效裁判确认；3、即便案件后期执行回转，也并非当然要对房产进行执行，只有钱立海无法支付有关款项的情况下才能对房屋进行执行。请求驳回上诉，维持原判。 国通汽贸辩称，我们已经履行合同义务，本案与我方无关。 钱立海向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付原告租金29430元；2、支付违约金45000元；3、赔偿原告房屋墙体、门窗、地坪维修费用34699.57元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2015年8月1日，中州置业和铜陵国通签订《池州中州汽博城商铺房租赁合同》，约定中州将池州市中州汽博城项目12号楼105、106、107，合计339.32平方米商铺租赁给铜陵国通汽贸有限公司，租赁期间为2015年8月1日-2020年7月31日止，租赁期租赁费总额为447600元，铜陵国通于2015年8月1日前支付租金89580元（使用时间为2015年8月1日至2016年7月31日）；第二次于2016年8月1日支付租金89580元（使用时间为2016年8月1日至2017年7月31日）；第三次于2017年8月1日支付租金89580元（使用时间为2017年8月1日至2018年7月31日〉；第四次于2018年8月1日支付租金89580元（使用时间为2018年8月1日至2019年7月31日）;第五次于2019年8月1日支付租金89580元（使用时间为2019年8月1日至2020年7月31）。双方还就租赁各方的责任和权利、商铺房装饰、装修、合同的解除、违约责任及违约金等事项进行了约定。2018年2月8日,钱立海取得了涉案商铺105、106产权，遂钱立海、中州置业、铜陵国通及案外人朱文杰共同协商，于2018年6月9日签订了《铜陵国通租赁池州中州汽博城商铺补充协议》，对商铺租金给付做了调整，约定自2018年8月1日-2019年7月31日将涉案商铺105、106的租金60149元支付给原告钱立海，涉案商铺107租金29431元支付给中州置业。铜陵国通于2018年8月15日，履行了上述约定。后于2018年9月27日，钱立海又获得了案涉商铺107产权，其认为铜陵国通应将自2018年9月27日后的107室租金交付给他，并认为提前退租应该赔付违约金及恢复房屋原状。因协商未果遂诉至法院。一审庭审过程中，钱立海当庭变更诉讼请求，要求被告支付2018年9月27日至2019年7月31日107#房屋租金24525元。 一审法院认为，中州置业和铜陵国通签订的《池州中州汽博城商铺房租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容合法，双方均应按合同约定履行各自义务。后因房屋产权发生变动，签订的四方补充协议真实有效，被告铜陵国通也一直按照合同及补充协议履行付款责任，补充协议签订后，原告钱立海取得107号商铺产权，现原告要求被告支付自2018年9月27日至2019年7月31日107号商铺租金。原告取得107号商铺产权，有权收取该房屋的租金，但被告铜陵国通在原告取得107号商铺产权前，已经按补充协议约定，将租金支付中州置业，再要求铜陵国通支付租金，无事实和法律依据；被告中州置业应当将收取的自2018年9月27日至2019年7月31日107号商铺租金返还原告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告池州市中州置业发展有限公司于判决生效之日起十日内将池州市中州汽博城项目12号楼107商铺2018年9月27日-2019年7月31日租金共计24525元返还原告钱立海；二、驳回钱立海其他诉讼请求。案件受理费2483元，减半收取1242元，原告钱立海负担1035元，被告池州市中州置业发展有限公司负担207元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”经查，钱立海依据池州市贵池区人民法院（2017）皖1702执369号之四执行裁定，依法取得案涉107#房屋所有权，并已领取房屋产权证书。由于案涉合同的债权债务发生概括转移，钱立海取代中州公司成为案涉租赁合同的出租方，其有权请求承租方支付2018年9月27日至2019年7月31日的租金，故一审法院判决中州公司返还该部分租金并无不当。中州公司上诉称案涉107#房屋应予执行回转，故不应支付租金。经查，一审法院作出的（2019）皖1702执异1号裁定认定案涉房屋存在超标的执行,应予执行回转，但本院（2020）皖17执复2号裁定已撤销上述裁定，执行回转尚未实际发生，基于以物抵债裁定发生的物权变动仍具有法律效力，钱立海作为所有权人要求返还租金合法有据，故中州公司的该节上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上所述，中州公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2483元，由上诉人池州市中州置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴冬生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年六月二日 法官助理夏国栋 书记员刘铮