贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异37号 异议人（案外人）：马天秀，女，1969年6月2日生，汉族，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：谌洪玲，女，1957年6月11日生，汉族，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：高克敏，女，1967年3月19日生，穿青人，住贵州省织金县。 申请执行人：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地：织金县文腾街道金中路57号，统一社会信用代码：915205007952586881。 法定代表人：王飞，男，该行董事长。 被执行人：汪永芬，女，1974年4月7日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：王洪章，男，1970年5月28日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：汪政有，男，1954年1月23日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：陈德菊，女，1955年11月12日生，汉族，住贵州省织金县。 本院在执行贵州织金农村商业银行股份有限公司（下称织金农商银行）与汪永芬、王洪章、汪政有、陈德菊借款合同纠纷一案中，查封了被执行人汪政有所有的位于织金县城关镇星鱼大道产权证号为*******号的住房，异议人马天秀、谌洪玲、高克敏于2020年5月20日就上述被查封财产向本院提出执行书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人马天秀、谌洪玲、高克敏称，织金县人民法院以（2020）黔0524执503号执行裁定书裁定查封的产权证号为织房权证城关字*******号房屋与证号为*******号的房屋同属一栋房屋的两层，所占用的建设用地使用权属汪桂永享有，产权证号为织房权证城关字第*******号房屋的所有权属汪政有一人享有，产权证号为织房权证城关字第*******号房屋所有权属汪政有及陈德菊共同所有。2019年2月16日，经织金县易居房产服务中心居间介绍，异议人马天秀、谌洪玲、高克敏与汪政有及织金县易居房产服务中心共同签订了二手房买卖合同，约定以130万元的价格购买该栋两层房屋中的各一半及该房三楼，房屋共有权人陈德菊及该房所涉土地使用权人汪桂永在合同上签字确认房屋及土地权属的转让。合同签订当日，汪政有即将房屋交付给三异议人，相关价款已全部支付（其中，代汪政有之女汪梅偿还织金农商行贷款本息947600.21元、代汪政有之女汪永芬偿还织金农商行贷款本息156165.81元、剩余价款196233.98元由异议人马天秀取现后支付给汪政有）。该房的抵押因三异议人代为还款已得以注销，三异议人已取得该房的所有权，至今尚未过户的原因系出卖人汪政有因涉及其他案件被人民法院列为失信被执行人，不动产登记部门拒绝为其办理不动产变更登记造成，三异议人并没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押冻结。”的规定，人民法院不应查封该房。为此，特提出执行异议，请求人民法院解除对登记在汪政有名下的位于织金县城关镇星鱼大道2层（产权证号：*******）的房屋的查封。 申请执行人织金农商银行辩称：一、2013年8月20日，被执行人汪永芬在我行借款60万元，2019年2月27日偿还借款本金19.623398万元，本金余款40.376602万元。位于织金县城关镇星鱼大道产权证为0100687号的房屋系该笔贷款的抵押物之一，与位于织金县城关镇向阳路产权证号为*******号的房屋一起，于2013年8月9日在房屋登记机关办理了他项权证号为*******号的抵押登记手续。二、异议人与汪政有购房一事并未告知我行，亦未征得我行的同意，并不符合善意第三人制度的规定。我行享有的抵押权登记时间先于异议人的购房时间，双方的买卖行为不能对抗我行的抵押权，异议人购房前未查明该房是否设立抵押权，应自行承担不利后果。三、根据《物权法》第九条的规定，物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。异议人未办理登记手续，不产生法律效应。我行享有的担保物权优先于异议人基于合同产生的债权效力，且房屋尚未过户，仍属汪政有财产，我行对该房享有抵押权，可就该房拍卖、变卖所得的价款优先受偿。综上，异议人的异议不能成立，请求人民法院依法驳回其异议申请。 经审查查明：被执行人汪政有在织金县城关镇星鱼大道有商住两用房屋1栋3层，该房第一、二层在不动产登记部门办理了产权登记手续（其中一楼两格商业用房系汪政有单独所有，面积为129.48平方米，产权证号为：*******；二楼两套住房系汪政有与陈德菊共同所有，面积为174.5平方米，产权证号为：*******），第三层未办理产权登记手续。2013年8月9日，汪政有、陈德菊将*******号房与二人共有的其他财产在织金县房屋登记机关办理抵押登记手续，为汪永芬、王洪章在织金农商银行借款60万元提供担保。 2019年2月26日，异议人马天秀、谌洪玲、高克敏经与被执行人汪政有签订书面的《二手房买卖合同》，以130万元的价格购买了被执行人汪政有位于织金县原城关镇星鱼大道含*******号房中走廊(楼梯)南侧房屋在内的房产（*******号房中走廊(楼梯)北侧房屋不在双方买卖范围）并支付了全部价款。同年7月，汪政有将双方约定买卖的房屋完全交付给三异议人管理使用至今。 2019年10月18日，因汪永芬、王洪章未及时清结贷款，织金农商银行向本院提起诉讼，本院经审理后于2019年12月26日作出（2019）黔0524民初5352号民事判决书，判决：“一、被告汪永芬、王洪章于本判决生效后十日内一次性共同偿还原告贵州织金农村商业银行股份有限公司借款本金403766.02元并按“织农信个贷201307053号”《个人借款合同》及“织农商行金中展字第201607015号”《借款展期协议书》约定利率计算支付自2019年2月21日起至偿还完毕借款本金之日止的利息（即逾期罚息及复利）；二、原告贵州织金农村商业银行股份有限公司对被告汪政有与陈德菊提供抵押的其二人共同所有的分别位于织金县原城关镇星鱼大道的房屋（房屋所有权证号：织房权证城关字第*******号）、织金县原城关镇向阳路房屋（房屋所有权证号：织房权证城关镇字第*******号）享有优先受偿权”。判决生效后，因汪永芬、王洪章未履行相应义务，本院于2020年3月16日受理了织金农商银行的强制执行申请，并于同月27日查封了涉案房屋。 另查明,双方签订《二手房买卖合同》后,至今未办理涉案房屋的产权过户登记手续。审查中，异议人马天秀、谌洪玲、高克敏拒绝代为清偿债务消灭抵押权。 上述事实,有异议人马天秀、谌洪玲、高克敏、被执行人汪政有的陈述；三异议人与汪政有签订的《二手房买卖合同》；织房权证城关字第*******号房产证复印件；马天秀银行账户转款及本院（2020）黔0524执异25号、（2020）黔0524执503号执行裁定书；本院（2020）黔0524民初5352号民事判决书等在卷证实。 本院认为，异议人马天秀、谌洪玲、高克敏虽于本院查封前向被执行人汪政有支付全部价款购买了含涉案房屋中靠走廊(楼梯)南侧房屋在内的房产，但该房至今仍未办理产权过户登记手续，在双方买卖关系发生前，涉案房屋被抵押给织金农商银行并办理了抵押登记手续，本院（2019）黔0524民初5352号民事判决亦对织金农商银行对该房因抵押权而享有的优先受偿权予以确认，现异议人马天秀、谌洪玲、高克敏又拒绝代为清偿债务消灭抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持……”的规定，三异议人与被执行人对涉案房的买卖，不能阻却本院在执行织金农商银行为实现优先受偿权案件中对该房的执行，故其异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人马天秀、谌洪玲、高克敏的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 罗天勇 二〇二〇年六月三日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华