贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0112民初964号原告：贵州黔城盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段197号泉天下国际公馆和府幢25号，统一社会信用代码91520112730982800M。法定代表人：胡勇，该公司经理。委托代理人：黄修忠，该公司法律顾问。被告：陈勇，男，1970年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，委托代理人：张珂、裴迪，贵州文博律师事务所律师。原告贵州黔城盛世物业管理有限公司（以下简称黔城物业公司）诉被告陈勇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黔城物业公司的委托代理人黄修忠、被告陈勇的委托代理人张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔城物业公司提出如下诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费52044.56元（暂计算至2017年4月30日）；2、判决被告支付违约金12178.43元；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告购买泉天下国际公馆绿溪谷1号别墅房屋，于2008年12月9日收房并签订物业服务协议。在该协议中明确约定：按每月每平方米3.3元收取物业服务费，且约定逾期交纳需要支付违约金。被告办理完毕入住手续后，2012年之前一直都按约定交付物业服务费。但从2013年1月至今被告以各种理由拒绝交纳，已欠52044.56元。经原告多次上门催促及告示，邮寄催款通知等，被告都不予理会及答复。为此，原告的权益受到损害，根据相关法律规定，特诉至人民法院，诉请如前所述。被告陈勇辩称：1、原告主体不适格，理由是被告与贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司（以下简称全林物业乌当分公司）签订的物业服务合同，费用也是交纳给全林物业乌当分公司，被告与原告没有合同关系。同时，被告在工商网站查询，结果显示原告无相应变更登记。2、原告所述与事实不符，理由是在2011年，被告根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令，将3万元物业服务费支付到了指定账户。3、原告主张的物业服务费中一部分已经超过了诉讼时效，理由是原告主张自2013年以来的物业服务费，而现行法律规定诉讼时效为两年，故原告只能主张近两年的物业服务费。4、原告主张违约金于法无据，理由是违约金具有惩罚性质，本案中被告虽然未支付物业服务费，但被告无过错，是因为此前被告根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令已经将3万元物业服务费转入了指定账户。同时，被告未支付物业服务费是因为原告存在过错，原告未尽到物业服务合同约定的义务。经审理查明：2008年12月9日，被告与全林物业乌当分公司签订泉天下国际公馆绿溪谷1号房屋《前期物业管理服务协议》，协议载明：该房屋建筑面积为262.92平方米，物业服务费按照每月每平方米3.3元交纳。庭审中，原被告双方对2012年12月31日之前的物业服务费已经交纳均无异议。庭审中，被告向法庭提交了一份“中国信合”汇款凭证，凭证内容为2011年7月21日柜台现金方式向“刘艳云”账户汇款3万元。对该汇款，被告称是根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令所汇。对于“刘艳云”的身份原被告双方均表示不清楚。原告述称，2011年之前邓利军早已不是全林物业乌当分公司经理，原告未收到该款项。还查明，贵州全林物业管理有限责任公司于2011年5月24日将公司名称变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司，贵州全林物业管理有限责任公司乌当分公司名称亦于2015年8月18日变更登记为贵州黔城盛世物业管理有限公司乌当分公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《前期物业管理协议》、“中国信合”存款凭证、变更登记申请书、本院（2016）黔0112民初791号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是庭审中被告提供的2011年7月21日“中国信合”汇款凭证涉及3万元款项能否认定为被告向原告支付的物业服务费。对于该争议焦点，本院认为不能认定为被告向原告支付的物业服务费。理由是：首先，庭审中被告辩称，该笔款项是根据全林物业乌当分公司经理邓利军指令所支付，但被告未提供任何证据证明邓利军对被告有指令。其次，被告未提供任何证据证明收款人“刘艳云”与全林物业乌当分公司有任何关系。再次，该汇款凭证未载明汇款人，亦未载明款项性质。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对被告的该主张，本院不予支持。关于被告主张原告主体不适格的问题，因与本院查明的事实不符，本院不予采信。原告进行了相应的变更登记，是适格主体。关于被告辩称原告未按照约定履行义务的问题，因被告提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于被告认为原告的诉讼请求有一部分已经超过诉讼时效的问题，因物业服务费系持续产生之债务，被告的主张于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。本案中被告未按时交纳物业服务费的原因，一方面是被告认识错误，认为2011年7月21日“中国信合”汇款凭证涉及3万元款项是向原告支付的物业服务费。同时，庭审中原告提供的证据不足以证明原告及时以有效的方式向被告催收了物业服务费。综合全案，本院认为对原告主张的违约金不予支持为宜。公民、法人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。被告应当根据《前期物业管理服务协议》约定交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业服务公司赖以生存的经费保证，被告长期未交纳物业服务费的行为可能影响整个小区和原告的正常运转，同时对其他按时交纳物业服务费的业主也不公平。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《中华人民共和国物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被告作为泉天下国际公馆绿溪谷1房屋业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，根据《前期物业管理服务协议》约定，从2013年1月1日至2017年4月30日期间，被告应交纳的物业服务费为262.92㎡×3.3元/㎡·月×52个月=45117元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告陈勇于本判决生效之日起三日内给付原告贵州黔城盛世物业管理有限公司2013年1月1日至2017年4月3日期间的物业管理服务费45117元；二、驳回原告贵州黔城盛世物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告贵州黔城盛世物业管理有限公司负担187元，由被告陈勇负担1219元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长  李照黔人民陪审员  万廷云人民陪审员  陈 峰二０一七年六月二十一日书 记 员  王 兰