上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9273号原告：陆嬿，女，1988年2月21日生，汉族，住上海市金山区。原告：胡海鑫，男，1985年11月20日生，汉族，住江苏省。共同委托诉讼代理人：祝琳，上海前京律师事务所律师。被告：田海英，女，1978年8月17日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谢金良，贵州庭野律师事务所律师。被告：吴向军，男，1977年9月17日生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：邱华女，贵州名城律师事务所律师。第三人谭某，男，1991年6月22日生，汉族，住四川省遂宁市。原告陆嬿、胡海鑫诉被告田海英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2016年11月17日进行第一次公开开庭审理，原告陆嬿、两原告共同委托诉讼代理人祝琳、被告田海英委托代理人谢金良到庭参加诉讼。后本院根据被告田海英的申请，依法追加吴向军为本案被告，于2017年3月1日第二次开庭审理，原告陆嬿、两原告委托代理人祝琳、被告田海英委托诉讼代理人谢金良、被告吴向军委托诉讼代理人邱华女到庭参加了诉讼。后因案情需要，本院根据两原告申请，依法追加谭某作为第三人参加诉讼，并于2017年5月22日第三次进行了公开开庭审理，原告陆嬿、两原告委托诉讼代理人祝琳、被告田海英委托代理人谢金良、被告吴向军委托代理人邱华女到庭参加了诉讼，第三人谭某经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，原告支付剩余房款640,000元，并协助原告办理房屋产权过户手续将上海市金山区金山卫镇龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下，并交付房屋；2、判令被告向原告支付违约金共计184,000元；3、诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2016年7月5日，原告与被告在居间方上海旭佑房地产经纪事务所的介绍下，签订了《房地产买卖居间协议》，同年7月9日，原、被告在旭佑房地产经纪事务所签订《房地产买卖合同》，原告于当天向被告交付了定金5万元。2016年7月16日，原、被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》，约定原告方购买被告所有的位于上海市金山区金山卫镇龙皓路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房地产转让价款为人民币920,000元。原告在合同签订后就向被告支付了首付款共计230,000元，因原告方需要申请办理公积金贷款，在2016年9月18日通知被告协助其办理贷款手续时，被告明确表示不卖该房屋了，致使原告至今未能办理公积金贷款手续。原告认为双方均应按约履行协议，原告已支付了定金和房屋首付款，被告却逾期违约，侵犯了原告的正当权益，故原告诉讼来院，盼如所请。被告田海英辩称，不同意原告诉请，双方签订的合同违反相关法律规定，夫妻共有房产未经其他共有人同意的，不得转让。因涉案房屋是其与吴向军的共有财产，其丈夫已经申请参加诉讼，并且提起了无效合同确认之诉。即使按照双方合同约定，原告应于7日内办理相关贷款，但是未办理，存在重大违约，被告已通知解除合同。涉案房屋已出租，涉及承租人优先购买权问题，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。被告吴向军辩称，买卖房屋的事情不知情，也不同意卖房，买卖房屋合同未经其同意并签字，是无效的。原告针对被告吴向军的答辩补充称，被告吴向军所述并非事实，其参与了卖房，对此是知情的。第三人谭某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，两被告田海英与吴向军系夫妻关系。2016年7月5日原告陆嬿通过中介与被告田海英签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定由原告购买被告所有的位于上海市金山区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称案涉房屋)。当月9日，原告陆嬿(合同乙方)与被告田海英(合同甲方)签订编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》一份，约定房屋总价为920,000元，首期房款280,000元；第二期房款600,000元通过银行贷款方式发放，乙方应于签订示范合同当天并申请办理公证手续(若需)后七日内向银行申请贷款，办理相关手续；2017年1月15日前支付30,000元；余款10,000元于2017年1月31日前支付。同时，合同还约定，甲乙双方应于2017年1月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。后原告陆嬿支付被告田海英定金50,000元。2016年7月11日，两原告陆嬿、胡海鑫(乙方)与被告田海英(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(下称示范合同)，约定由两原告购买涉案房屋，总价为920,000元。关于付款，合同附件三约定，签订本合同当日，乙方直接支付甲方首期房价款人民币280,000元，乙方通过银行贷款人民币600,000元，甲乙双方过户当天，乙方直接支付甲方部分房价款人民币30000元，甲乙双方交房当天，乙方直接支付甲方尾款人民币10,000元。关于交房及过户，示范合同第四条约定，甲方于2017年1月31日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及装饰设备进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方在2017年1月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，该示范合同补充条款(一)第5条约定，甲乙双方应于甲方抵押注销后，具体双方交易过户日期以银行贷款审批通过日为准，乙方银行贷款获批之日起十个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续。如无特别约定的，则交房日期为乙方付清全部当日交房。……第6条约定，甲方应于收到乙方银行放贷款之日起二日内向乙方交付上述房屋……。关于逾期交房的违约责任，示范合同第十条第一款约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第8条约定，……甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移及户口迁出日)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之一计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过四十五日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付四十五日违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款并支付违约金。示范合同还约定了其他事项。同月16日，原告通过转账向被告田海英支付首期购房款230,000元。示范合同签订后，为办理公积金贷款所需，原告委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对涉案房屋进行评估，估价为1,320,000元(取整，估价时点为2016年8月24日)。合同履行过程中，因原告认为被告拒绝继续履行合同，双方协商未果，故涉讼。另查明，被告曾通过贵州庭野律师事务所向两原告发《律师函》一份，主要内容为：原告未能按照约定通过银行贷款支付600,000，并且截止到今日(签订合同已逾72天)尚未向银行提交任何贷款资料或申请，鉴于原告的违约行为，被告正式提出解除所签订的房屋买卖合同，因原告怠于履行合同造成被告的损失，要求原告承担违约责任，要求原告收到此函后3日内与被告办理解除买卖合同事宜。再查明，目前案涉房屋由案外人谭某承租，被告吴向军与谭某于2016年8月25日续签了《房屋租赁合同》，租赁期24个月，自2016年9月1日起至2018年8月31日止。还查明，案涉房屋登记权利人为被告田海英一人。庭审中，应两原告申请，本院准许证人案涉房屋中介方上海旭佑房地产经济事务所员工陆正、张某某出庭作证。证人陆正称，“因为签合同时房子没有满两年，约定满两年了再办贷款，应当是到今年的11月中旬满两年。9月份的时候因为原告可能要换工作，公积金要中断了，所以要提前办，税费是下家自理，然后联系上家的时候，打给被告田海英的时候，没有确实说不卖了，说去联系他老公，但是联系不上她老公。后来她老公打电话给我们店里的张某某说不卖了，时间是9月份的时候，原告提出要提前办以后，审税是10月底到11月中旬。”证人张某某称，“这个房屋是吴向军挂牌的，我有他的微信，我当时问他产权人是谁的，他说是他老婆的，他们可能是住市区的，联系了几次之后，他们跟我们签订了独家委托协议，签协议是两个人一块去的，签合同是产权人签的。付定金是在海辰路店，来的时候是三个人，包括两个被告。后面付首付款，是否来了不清楚，我不在场。签订独家委托协议的时候是产权人自己签的，两个人都去了。后来吴向军有没有出现不知道了。”经质证，两原告对证人的陈述没有异议，两被告对证人的证言不予认可，认为不是事实。庭审中，原告向本院补充了提供了张某某与被告吴向军的微信聊天记录，被告吴向军在本院要求其本人必须出庭的情况下未到庭，其委托诉讼代理人对该微信聊天记录不予认可，且拒绝与张某某本人核实。庭审中，原告向本院提供了2016年9月19日《催告函》一份，催促被告继续履行合同。经质证，两被告对该份证据不予认可，认为没有收到。庭审中，原告称买房时知道案涉房屋有租户，但被告告知租期到2016年8月中旬到期。对于目前案涉房屋的续租合同，原告称如果合同继续履行的话，其原意尊重目前的租赁现状，租赁关系由其与承租人另行协商处理。两原告还称，其双方系夫妻关系，目前名下无房，符合本市购房资格。审理中，两原告已将剩余房款640,000元支付至本院账户。诉讼中，本院准予原告财产保全申请，查封了被告田海英名下的案涉房屋。以上事实，由原告提供的示范合同、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、佣金确认书和收据、定金收款收据、首付款收款收据、催告函、微信聊天记录、原被告之间短信记录、评估报告、证人证言、银行存款凭证，被告提供的结婚证、房地产买卖合同、律师函、另行起诉材料以及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，首先，关于《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》及示范合同的效力问题。本案中，两被告系夫妻关系，案涉房屋系双方婚姻关系存续期间取得，虽登记在被告田海英一人名下，但根据相关法律规定，应当认定为夫妻共同财产。案涉房屋虽系两被告共同共有，但是对于由被告田海英所签买卖合同的效力问题，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，且在被告吴向军无证据证明被告田海英与两原告陆嬿、胡海鑫存在恶意串通等合同无效之情形下，应当认定原告陆嬿与被告田海英签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》及两原告陆嬿、胡海鑫与被告田海英签订的示范合同合法有效，故对于两被告之合同无效之抗辩，本院不予采信。其次，关于被告吴向军对于被告田海英出卖案涉房屋之事是否知情的问题。本案中，原告为证明被告吴向军对出卖房屋知情，申请了证人张某某出庭作证，两被告虽对证人张某某的证言不予认可，但是本院为查明事实，在第三次庭审前已明确要求被告吴向军本人出庭，但吴向军以人在外地为由拒绝出庭；庭审中被告吴向军的代理人称吴向军与张某某并不相识，并对原告提供的张某某与被告吴向军的微信聊天记录系复印件为由不予认可，在本院明确释明的情况下仍拒绝予以核实，相应的法律后应当由被告吴向军承担，本院对原告提供的证人张某某证言及微信聊天记录予以采信，并据此认定吴向军对出卖案涉房屋系知情且同意的。再次，关于合同能否继续履行的问题。本案中，两原告与被告田海英在《房地产买卖合同》及示范合同中均约定了第二期房款以银行贷款方式支付，而办理银行贷款既需要相应时间(特别在房地产市场相对火热的情况下，审批流程和周期会较长)，亦需要出售方予以配合。本案中，两原告在办理银行贷款前已就案涉房屋委托估价，履行了相应的前置手续，且在9月18日时亦短信催告了被告田海英办理贷款手续，结合原告与中介人员陆正间的微信聊天记录以及证人陆正的证人证言，可以认定案涉房屋未依约履行之原因在于被告田海英，应当承担相应的违约责任。本案中，两原告系夫妻关系，根据本市相关政策规定，具有购房资格，并已将剩余房款支付至本院代管，且根据双方当事人的陈述，案涉房屋亦不存在法律上或事实上不能履行之情形，故原告陆嬿与被告田海英签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》及两原告陆嬿、胡海鑫与被告田海英签订的示范合同应当继续履行。对于案涉房屋上的租赁关系，庭审中，两原告明确表示认可租赁现状，具体事宜与承租人另行协商，本院认为并无不妥，予以尊重。此外，需要特别指出的是，本案被告吴向军在明知案涉房屋已出售的情况下，仍与承租人谭某续签租赁合同，显然存在为房屋买卖合同设置履行障碍之主观恶意，其行为已严重违背诚实信用原则，应当予以批评与制止。最后，关于两原告主张的违约金问题。本院认为，根据以上论述，案涉房屋买卖未依约履行之责任在于被告田海英，根据两原告与被告田海英签订的示范合同第四条、第十条及补充条款(一)第8条第二款之约定，交付房屋的日期为2017年1月31日前，被告田海英未在约定期限内交付房屋，应当承担每日已付款万分之一的违约金，但原告主张自2016年9月18日至2016年11月17日期间的违约金，显属不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告陆嬿、胡海鑫与被告田海英继续履行签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》以及《上海市房地产买卖合同》；二、原告陆嬿、胡海鑫于本判决生效之日起十日内支付被告田海英剩余房款人民币640,000元(已由本院代管)；三、原告陆嬿、胡海鑫与被告田海英于本判决生效之日起十日内共同办理位于上海市金山区金山卫镇龙皓路XXX弄XXX号XXX室的房屋的变更登记，将上述房屋过户至原告陆嬿、胡海鑫名下(相关税费由陆嬿、胡海鑫承担)；四、被告田海英于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区金山卫镇龙皓路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告陆嬿、胡海鑫；五、驳回原告陆嬿、胡海鑫的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6500元、财产保全费5000元，合计11,500元(原告已预缴)，由被告田海英承担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一七年六月五日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。