广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4279号上诉人（原审被告）：深圳市北方物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区深南中路国际科技大厦20楼。统一社会信用代码：914403002793087067。法定代表人：黄珂，董事长。委托诉讼代理人：蒋卫平，系公司员工。被上诉人（原审原告）：天源物产（深圳）有限公司。住所地：深圳南山区南油龙城路104号A栋702室。组织机构代码：61881604-4。法定代表人：郭堃。委托诉讼代理人：王姣，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市北方物业管理有限公司（以下简称北方物业公司）因与被上诉人天源物产（深圳）有限公司（以下简称天源物产公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11446号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人北方物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回天源物产公司关于车位租金及其利息的诉讼请求。事实与理由：一、北方物业公司未向天源物产公司支付停车位租金事出有因，是天源物产公司长期拖欠蛇口xx花园物业专项维修资金未付导致的结果，一审判决对此未认定。天源物产公司作为xx花园住宅小区的建设单位，未依法缴交物业专项维修资金（首期），且经政府主管部门及xx花园业主委员会多次催缴仍一直拒不缴交，以致天源物产公司与xx花园小区业主及业主委员会的争议不断，北方物业公司也无法从与xx花园业主委员会的共管银行帐户中，将停车位租金支付给天源物产公司。若天源物产公司不能与xx花园业主委员会妥善解决缴交物业专项维修资金事宜，则本案纠纷不可能案结事了。二、天源物产公司已于2012年1月16日被深圳市市场监督管理局吊销营业执照，其与北方物业公司签订的《xx花园停车场委托管理协议》依法无效，一审法院认定该协议合法有效并据此认定北方物业公司违约有误。按照我国民法通则和公司法的有关规定，公司被吊销营业执照后，已被剥夺了继续从事经营的资格，属于限制权利能力和行为能力的法人，其权利能力和行为能力均只限于清算事务以及与清算事务相关的活动。天源物产公司在被吊销营业执照后未经启动清算程序且非以清算组的名义与北方物业公司签订委托协议，这一行为违反了法律的强制性规定，依照我国合同法第52条的规定，委托协议属无效合同，对双方均无约束力。被上诉人天源物产公司辩称，一、《xx花园停车场委托管理协议》不因天源物产公司被吊销营业执照而无效。第一，根据《民法通则》第46条、《公司法》第188条的相关规定，注销登记是公司法人资格消灭的唯一途径，同时结合《北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）》、《最高人民法院法经[2000]23号函》、《最高人民法院法经[2000]24号函》，我们认为吊销营业执照属于一种较为严厉的行政处罚，其直接后果是消灭企业的合法经营权，其法人资格仍存续。第二，公司被吊销后违反《公司法》第186条的法律规定对外签订合同，结合《公司法》第205条可以对《公司法》第186条规定的性质有一个明确的认识。《公司法》第205条规定，“公司在清算期间开展与清算无关的经营活动的，由公司登记机关予以警告，没收违法所得。”遵循体系解释的方法不难看出，《公司法》第186条第3款的规定主要是出于维护一定的交易秩序，对于公司管理所作的规定，其目的主要是为了保护债权人的利益，避免清算中的公司开展与清算无关的经营活动而损害债权人的利益，而不是为了否认与清算无关的经营行为的效力。若公司违反了该项规定，从事了与清算无关的民事行为所导致的法律后果就是《公司法》第206条的适用，由公司登记机关予以警告或没收违法所得，即导致相应的行政处罚，但是清算中的公司实施的与清算无关的民事行为在民商法上的效力并不因此而受到影响。第三，根据《公司登记管理条例》可知，企业被吊销营业执照的原因主要包括虚假注册、超范围经营、无故不开业或者停业、逾期不参加年检手续；本案中天源物产公司因逾期未参加年检而被吊销，其所签订的合同的成立与效力最终需要根据《合同法》的相关规定来予以认定，由上述论述可知，天源物产公司作为被吊销的企业仍然具有订立合同的主体资格，又涉案协议是双方出于真实意思而签订的，且双方已实际履行了协议约定，因此《xx花园停车场委托管理协议》不存在《合同法》第52条规定的情形，应被认定为合法有效的协议。二、北方物业公司未付涉案停车位租金已构成违约。北方物业公司声称是因天源物产公司拖欠物业专项维修资金而致使其无法支付涉案停车位租金，无论这个理由是否客观真实存在，但这个理由均不构成北方物业公司未履行合同义务的合法、正当理由。因为根据双方之间存在的合法有效协议，只要天源物产公司依约履行了合同义务，除依法发生不可抗力或产生正当的抗辩理由北方物业公司可免除履行或暂缓履行合同义务外，北方物业公司未履行支付租金义务的，均构成违约。现北方物业公司声称的未付涉案停车位租金理由显然不构成不可抗力，同时亦不构成正当合法的抗辩理由。天源物产公司与xx花园小区业主委员会之间的关系与天源物产公司与北方物业公司之间的关系并无法律上的关联性，二者具有独立性，即天源物产公司是否拖欠xx花园小区业主委员会物业专项维修资金均与北方物业公司是否应履行支付涉案停车位租金的合同义务无关。同时，依据《合同法》第121条的规定，北方物业公司因第三人原因造成违约的，仍应向天源物产公司承担违约责任。一审法院认定事实：天源物产公司（甲方）与北方物业公司（乙方）签署《xx花园停车场委托管理协议》约定，甲方将位于深圳市南山区蛇口xx花园小区地下停车场停车位共243个的经营权（其中A区51个、B区85个、C区107个，包含长租车位159个、月租车位84个）委托乙方实行统一管理综合服务，管理事项包括秩序维护、车辆停放管理、车场清洁等；甲方委托乙方按照深圳市有关普通住宅小区地下停车收费标准向停车人收取租金，月租车位由乙方按每月84个车位200元标准以包干方式向甲方支付，每月费用人民币16800元（以下币种均为人民币），若甲方月租车位数变更，支付费用随机调整，交款日为每月15日前；乙方按合同约定的内容及深圳市地下停车的要求提供服务，长租车位按每月159个车位60元和月租84个车位50元标准向业主使用人收取车场服务管理费（含车场水电费包干），为乙方车场服务费用；委托管理期间税费甲、乙方按各自的经营收入比例承担；乙方应按约定期限向甲方将交付租金；乙方有权在政府规定的收费标准范围内对进入小区内的临时车辆进行收费；委托管理期限为三年，自2015年12月15日起至2018年12月31日止；因乙方管理不善或重大失误，造成业主经济损失或生活严重不便，应当依法赔偿甲方或业主的经济损失。2016年3月1日、4月1日，天源物产公司委托北京市中银（深圳）律师事务所分别向北方物业公司寄发《律师函》，要求北方物业公司支付拖欠的停车场租金。2016年4月8日，北方物业公司复函称，其刚进驻xx花园小区，需要时间理顺交接工作中出的一些问题，同时与业委会的沟通对接关系也需要时间理顺，停车场费用结清事项，公司会与相关部门人员沟通尽快处理。北方物业公司（乙方）与深圳市南山区蛇口xx花园第三届业主委员会（甲方）于2015年11月30日签署《深圳市南山区蛇口xx花园物业管理委托合同》约定，甲方将xx花园委托乙方进行物业管理，委托期限自2015年12月8日至2018年12月7日，委托物业管理服务项目包括xx花园内属物业管理范围的市政公用设施（包括停车场等）的维修、养护和管理；甲乙双方应按规定开立小区收入共管账户等各项共管账户，以业主委员会名义开立后与物业公司共管，然后按照各项资金划拨规定，由甲乙双方共同签署盖章后方可调出；由于甲方授权乙方在xx花园小区进行管理，对于现金收取的管理费、停车费等费用，甲方授权乙方进行收取，乙方收取后，限下月5日前打入共管账户中；业主同意的小区停车收入包括停车月卡、临时停车费、车位管理费等，收费标准按深圳市政府指导价执行，车位已经出售的，收取停车管理费60元/月/位。北方物业公司在进驻蛇口xx花园进行物业管理前，蛇口xx花园的物业管理公司为xx物业公司，2009年8月1日，天源物产公司（甲方）与xx公司（乙方）就蛇口xx花园停车场事宜签署了《xx花园停车场承包管理协议书》，协议约定该物业公司承包蛇口xx花园的243个停车位，乙方每月向甲方支付承包费23000元。天源物产公司称该物业公司按上述协议履行了付款义务。蛇口xx花园原由天源物产公司、xx船业公司、M公司三方共同开发建设，初始登记权利人亦为该三方，其中天源物产公司占有55%的份额、另两公司分别占有25%、20%的份额。深圳市规划国土局南山分局于2001年10月10日向三方下发了深规土建许字（2001）N102-1号《深圳市建设工程规划许可证》，许可证载明蛇口xx花园的公用停车位为265个。2001年9月，天源物产公司开始预售蛇口xx花园，其以单独卖方的名义与各买方签署了相应的预售合同，预售合同均约定车库属甲方即卖方所有。蛇口xx花园于2002年3月21日经验收合格，深圳市南山区建设局亦下发了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。庭审后，天源物产公司出具《关于涉案地下停车场停车位所有权的情况说明》称，针对蛇口xx花园斯项目，三方约定按照投资比例进行项目分成，因另两公司不具备房屋销售资质，因此三方同意由天源物产公司对外统一出售蛇口xx花园的房屋及管理其他相关项目事宜，包括但不限于办理房地产预售许可证、签订房屋买卖合同、负责前期的物业管理。作为经营管理的报酬，该两公司同意蛇口xx花园项目涉及的地下车库归天源物产公司所有。按照上述约定，自1999年至2002年期间，三方合作完成了蛇口xx花园的开发，按照项目房屋建成时间的顺序，三方分三次完成了初始登记并取得了初始产权证书（三次办理初始登记的楼层划分为：1栋；2栋和6栋；3-5栋和7-9栋），后天源物产公司依约与相关业主签订了房屋买卖合同、在房屋买卖合同的附件中约定了车库归天源物产公司所有、并将房屋买卖所获收益分配给了其他合作方。现天源物产公司与北方物业公司发生纠纷，需要说明涉案停车位的所有权及管理问题，但1999年三方共同签订的合作建房协议已遗失，遂天源物产公司拟找寻该两公司盖章确认上述事实。但因以下客观原因，天源物产公司找寻多日亦无法取得其他各方的书面确认：（1）因M公司的法定代表人几经变更，而且其因经营困难现在也无法取得联系，故无法取得其盖章确认文件；（2）xx船业公司正在破产清算中，早已不正常办公了，亦无法取得其盖章确认。但上述事实可由蛇口xx花园初始登记证明及初始产权证明、天源物产公司提交的房屋买卖合同、天源物产公司与前物业管理公司xx物业公司签订的停车位管理协议、深圳市规划和国土资源委员会查询结果等证据予以佐证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，天源物产公司委托北方物业公司管理的蛇口xx花园的243车位属于地下停车库，而蛇口xx花园的建设工程规划许可证亦载明该项目的停车位为265个，即天源物产公司委托北方物业公司管理的停车位是经过批准建设的车位，天源物产公司作为蛇口xx花园占用55%的份额的开发商，且其作为单独的预售人与各买方签署的预售合同约定的停车位属于卖方，按照物权法的上述规定，天源物产公司有权出租即委托北方物业公司管理涉案停车位并收取费用。再者，天源物产公司与之前的物业公司亦是通过委托管理的方式收取费用，北方物业公司与蛇口xx花园签署的物业服务约定的管理方式为共管，物业服务合同载明的收入仅包含了天源物产公司与北方物业公司签署的《xx花园停车场委托管理协议》中约定的天源物产公司应支付给北方物业公司的管理费的部分，并未包含天源物产公司收取的租金的金额，亦即蛇口xx花园业委会对天源物产公司出租涉案车位并无异议。综上，天源物产公司与北方物业公司签订的《xx花园停车场委托管理协议》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效协议。北方物业公司未按协议向天源物产公司支付停车位租金，构成根本违约，天源物产公司有权要求北方物业公司支付截止至2016年4月15日期间的租金67200元。关于利息，涉案协议并未约定利息，但北方物业公司逾期支付租金，应自天源物产公司起诉之日起即2016年5月16日按中国人民银行同期贷款利率向天源物产公司支付利息。对天源物产公司主张利息超出的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、北方物业公司应于判决生效之日起10日内向天源物产公司支付2015年12月15日至2016年4月15日期间的停车位租金67200元及利息（利息按67200元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月16日计算至实际清偿之日止）；二、驳回天源物产公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元（已由天源物产公司预交），由天源物产公司承担19元，北方物业公司承担1483元。二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据天源物产公司与蛇口xx花园买房人之间预售合同的约定，涉案停车位归属权属于天源物产公司，天源物产公司有权出租。天源物产公司与北方物业公司签订的《xx花园停车场委托管理协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为有效协议。北方物业公司未按协议向天源物产公司支付停车位租金，构成违约，天源物产公司有权要求北方物业公司支付截止至2016年4月15日期间的租金67200元及利息（利息自天源物产公司起诉之日起即2016年5月16日按中国人民银行同期贷款利率计算）。天源物产公司是否拖欠蛇口xx花园物业专项维修资金，与本案处理无关。天源物产公司是否被深圳市市场监督管理局吊销营业执照，亦不影响本案处理。综上所述，北方物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1501.92元，由上诉人北方物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹  启  选审判员 康  春  景审判员 王    伟二〇一七年六月二十六日书记员 曾慧清（兼）