重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初1953号原告：重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地：重庆市渝北区白杨路40号3-1，统一社会信用代码91500000202897821P。法定代表人：汤伟。委托诉讼代理人：杨春友，重庆峰珲律师事务所律师。被告：重庆大博金房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会A1，统一社会信用代码91500241696556065C。法定代表人：郭龙。被告：重庆茧丝绸集团有限公司，住所地：重庆市江北区建新北路72号，统一社会信用代码91500105202803506Y。法定代表人：邵春明。原告重庆渝高物业管理有限责任公司与被告重庆大博金房地产开发有限公司、重庆茧丝绸集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法由审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员罗玉萍、人民陪审员罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告重庆渝高物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杨春友到庭参加了诉讼。被告重庆大博金房地产开发有限公司（以下简称：“大博金公司”）经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告重庆茧丝绸集团有限公司（以下简称“茧丝绸公司”）经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆渝高物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令二被告连带向原告支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的物业管理费36075.26元，2016年2月17日至2016年3月16日期间的公摊水电费266.52元，2016年4月1日至2016年8月31日期间的车位管理费3200元，共计39541.78元，并以同期应交费为基数按照每日千分之三的标准支付违约金（物管费起算时间2016年1月1日，公摊水电费起算时间2016年2月17日，车位管理费起算时间2016年4月1日）至履行完毕日止。事实和理由：被告茧丝绸公司系位于重庆市北部新区X大道X号房屋的业主，被告大博金公司为该房屋的使用人，原告系土星商务中心的物业管理公司。原告按约向土星商务中心提供了物业管理服务，但被告未按合同约定交纳物业服务等费用。原告多次向被告催收未果。被告大博金公司未作答辩。被告茧丝绸公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年4月16日，重庆渝高新兴科技发展有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订《X前期物业服务合同》一份，约定：由原告对X提供前期物业服务，期限自2010年1月1日至2011年12月31日；商务办公用房的物业服务费标准为3.2元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯使用费）；共用的专项设备运行、公共区域照明、公共区域水景用水的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一月前十日内履行交纳义务，交纳本季度的物业服务费；车位使用人按80元/月/个的标准交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2015年12月，重庆渝高新兴科技发展有限公司作为甲方，与作为乙方的原告又签订《X前期物业服务合同补充协议》（2016）一份，载明：甲方和乙方于2009年4月16日签署了《X前期物业服务合同》，有限期自2010年1月1日起至2011年12月31日，并于2011、2012、2013、2014年分别签订了《X前期物业服务合同补充协议》，将合同期限延至2015年12月31日，而目前X业主委员会筹备组已成立，预计在2016年6月30日前完成业主委员会成立工作；经双方协商，将原合同的终止时间由2015年12月31日更改为2016年6月30日，此合同期限未满，业主委员会成立并与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，《X前期物业服务合同》及补充协议终止；除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余条款不变。2016年4月28日，X业主委员会作为甲方、与作为乙方的原告签订《物业管理服务合同》一份，约定：由原告为X提供物业管理服务，期限自2016年5月1日至2016年12月31日；写字楼物业在2016年5月1日至2016年12月31日的物业服务费标准为建筑面积3.2元/月/平方米（含客、货电梯使用费）；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15日内履行交纳义务；业主与其他非业主使用人约定由其他非业主使用人交纳物业服务费用，其他非业主使用人不按照约定交纳的，业主对其他非业主使用人欠费承担连带责任；业主自行购置车位的，应按车库车位80元/月/个的标准向乙方交纳车位管理服务费，业主租赁停车位按停车场业主制定的价格执行，甲方享有优先使用权；水电费收取标准（含公摊水电费）按照业主每月的抄表量，政府定价+公摊水电费用，电费0.991元/度，水费4.9元/吨，属乙方使用的水电费用，由乙方自行缴纳，水、电价格如遇国家、市政府政策下调整，作相应调整，不再另行通知；甲方或其他交费义务人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，并在收到催交通知一个月内仍未交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告为X提供了物业服务，本院在送达法律文书过程中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因原告认为二被告未向其足额交纳物业服务等费用，2017年1月20日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告提供了一份水电表抄表记录以证明被告所欠的公摊水电费。另查明，被告茧丝绸公司系位于重庆市北部新区X大道X号办公用房的业主。审理中，原告提供了一份2013年3月18日的《房屋租赁合同》复印件以证明被告茧丝绸公司将该房屋出租给被告大博金公司。《房屋租赁合同》复印件载明：茧丝绸公司将位于重庆市北部新区X大道X号X层办公、车位物业出租给大博金公司，该物业的建筑面积为1409.19平方米，车位8个；大博金公司承租该物业的日期为2013年3月19日至2018年3月18日，租期为5年；大博金公司在租赁期间应按时交纳物业管理、水、电、电信等费用，如有拖欠茧丝绸公司有权终止合同收回房屋，大博金公司无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任。该合同签订后，原告对被告大博金公司承租的该房屋进行了登记，被告大博金公司亦针对本案房屋向原告所在的项目部出具了《防火责任书》。2013年7月10日，被告大博金公司在原告处办理了装修申请登记，并与原告所在的项目部签订了《重庆渝高物业管理有限责任公司装修管理协议》。2013年9月23日，重庆英特建筑装饰设计工程有限公司与被告大博金公司就本案房屋签订《消防设施系统改造申请表》一份，约定在2013年9月23日至2013年9月28日期间对本案房屋进行消防系统改造。再查明，2015年12月21日，被告大博金公司向原告出具《承诺书》一份，载明：“重庆渝高物业管理有限责任公司：您好！因我公司目前资金周转困难，暂时无法交付2015年第四季度物业管理费，金额：13528.23元（壹万叁仟伍佰贰拾捌元贰角叁分），我公司承诺会在2016年1月30日之前交付此款。特立此据！重庆大博金房地产开发有限公司。2015年12月21日。”2015年12月28日，被告大博金公司向原告交纳了2015年10月至2015年12月期间的物业服务费13528.23元。2016年3月2日，被告大博金公司向原告交纳了2016年1月至2016年3月期间的车位管理服务费1920元。上述事实，有X前期物业服务合同、X前期物业服务合同补充协议、物业管理服务合同、房屋产权查询信息、房屋租赁合同复印件、重庆渝高物业管理有限责任公司业主或物业使用人登记表（非住宅）、防火责任书、装修申请表、装修管理协议、消防设施系统改造申请表、承诺书、交费发票、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆渝高新兴科技发展有限公司、X业主委员会签订的《X前期物业服务合同》、《X前期物业服务合同补充协议》、《物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同及协议对X的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X提供了物业服务，X的业主或物业使用人应当向原告支付物业服务等费用。对于二被告签订的《房屋租赁合同》，尽管原告在庭审中提供的系复印件，但根据被告大博金公司出具的《防火责任书》、与原告所在的项目部签订的《重庆渝高物业管理有限责任公司装修管理协议》及与重庆英特建筑装饰设计工程有限公司签订的《消防设施系统改造申请表》，结合被告大博金公司出具的《承诺书》及向原告交纳物业服务费的情况，应当认定原告提供的《房屋租赁合同》复印件的真实性。该《房屋租赁合同》中明确约定由被告大博金公司交纳物业管理费，故被告大博金公司应当向原告支付物业服务费，被告茧丝绸公司作为业主应当承担连带清偿责任。原告起诉要求二被告支付《房屋租赁合同》中约定期限内的物业服务费，因物业服务费交纳义务在支付物业服务费的一方，而二被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，二被告应当承担举证不力的后果。因此，对原告起诉的2016年1月至2016年8月期间的物业服务费，本院予以支持。根据上述合同的约定，在2016年1月至2016年8月期间，被告应交纳的物业服务费为1409.19平方米×3.2元/月/平方米×8个月=36075.26元。原告诉请主张的物业服务费与该计算标准一致，本院予以支持。对于原告诉请的公摊水电费266.52元，原告虽提供了一份水电表抄表记录予以证明，但该证据无交费发票、公示照片等予以佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予支持。对于原告诉请的车位管理服务费，因《房屋租赁合同》中明确载明被告大博金公司承租8个车位，且被告大博金公司亦向原告交纳过2016年1月至2016年3月期间的车位管理服务费，故被告大博金公司应当向原告支付2016年4月至2016年8月期间车位管理费，共计80元/月/个×8个×5个月=3200元。因无证据证明被告茧丝绸公司系该8个车位的产权人，故对原告要求被告茧丝绸公司对该8个车位对应的车位管理服务费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告茧丝绸公司、大博金公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告重庆大博金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司2016年1月至2016年8月期间的物业服务费36075.26元；二、被告重庆大博金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司2016年4月至2016年8月期间的车位管理服务费3200元；三、被告重庆茧丝绸集团有限公司对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆渝高物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告重庆大博金房地产开发有限公司、重庆茧丝绸集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  罗玉萍人民陪审员  罗继碧二〇一七年六月十五日书 记 员  肖长萍