贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民初58号原告:贵州龙驹房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇铁龙路中兴嘉园，组织机构代码74110860-9。法定代表人:许加元，该公司执行董事。委托代理人:廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。委托代理人:廖黎莉，贵州佳合律师事务所律师。被告:董继萍，女，1973年8月3日生，汉族，住贵阳市南明区。被告:李小帅，男，1979年6月23日生，汉族，住贵阳市南明区。二被告共同委托代理人郑世红，国浩律师（贵阳）事务所律师。二被告共同委托代理人赵雪，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告贵州龙驹房地产开发有限公司（以下简称龙驹公司）诉被告董继萍、李小帅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日作出（2015）黔南民初字第98号民事判决，龙驹公司和董继萍、李小帅不服，均向贵州省高级人民法院上诉。贵州省高级人民法院经审理后，以本院原审认定基本事实不清为由，于2016年12月13日作出（2016）黔民终444号民事裁定，撤销本院（2015）黔南民初字第98号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭于2017年4月28日公开开庭进行了审理，龙驹公司的委托诉讼代理人廖俊杰、廖黎莉，董继萍及董继萍、李小帅的委托诉讼代理人郑世红、赵雪到庭参加诉讼，现已审理终结。龙驹公司的诉讼请求：1、判令撤销龙驹公司与董继萍、李小帅签订的34份《商品房买卖合同》；2、判令董继萍、李小帅补偿龙驹公司27344138.64元并赔偿利息（利息按中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2014年8月21日起计至付清之日止）；3、本案诉讼费用由董继萍、李小帅承担。事实和理由：2014年6月16日，董继萍、李小帅与龙驹公司的两位股东签订《股权转让协议》，约定该两位股东向董继萍、李小帅转让持有的公司股权，2014年7月14日，上述当事人又签署《股权转让补充协议》，在该补充协议中，约定：以龙驹公司的房产作抵押向银行贷款，董继萍、李小帅以获得的贷款向转让方支付股权转让款，转让方予以配合。基于此，2014年8月13日、20日，董继萍、李小帅与龙驹公司共签订了34份《商品房买卖合同》，将龙驹公司在龙里县龙山镇铁龙路开发的中兴嘉园共计34个门面，按套内面积单价约4000元/㎡（实际售价为12000-14000元/㎡不等）的低价转让给董继萍、李小帅，合同约定为买受人于2014年8月13日、20日前一次性付款。合同签订后，董继萍、李小帅并未实际支付房款，已办理了34个门面的产权证，并以上述34套房产向银行提供抵押担保办理了贷款，并办理了抵押登记。至今，董继萍、李小帅二人既未实际支付商品房转让价款，也未支付股权转让价款。董继萍、李小帅二人以明显不合理的低价买受龙驹公司的34个门面显失公平，且存在重大误解，因此双方签订的34份《商品房买卖合同》应予以撤销。同时，双方并非真实的商品房买卖合同关系，其目的是为了董继萍、李小帅二人用房屋进行抵押贷款。因此，依据《合同法》第五十四条规定，上述34份《商品房买卖合同》依法应予撤销。由于上述房屋已在银行设定抵押权，房屋已无法返还，依据《合同法》第五十八条规定，董继萍、李小帅二人应按照经其认可的34个门面当时的售价共计27344138.64元对龙驹公司进行补偿并赔偿利息损失。董继萍、李小帅共同辩称，一、龙驹公司部分陈述与事实相符，包括：双方签订涉案34个门面房《商品房买卖合同》34份、涉案34个门面房均过户办理《房屋产权证》、董继萍将涉案门面房向银行抵押贷款、办理抵押登记（他项权证）；二、龙驹公司部分陈述与事实不符，包括：1、双方签订34份《商品房买卖合同》原因不是为了“以获得借款向转让方支付股权转让款”，而是双方《股权转让协议》无法实际履行下去后，双方真实房屋买卖的意思表示。根据双方签订的《股权转让补充协议》第1条“以龙驹公司拥有的未售的位于龙里县××路中兴嘉园的物业作抵押，向银行借款，然后以该借款支付甲方转让款5300万元”的约定，董继萍向银行申请贷款，由龙驹公司提供相应的担保物来实现，无需以签订《商品房买卖合同》出卖门面方式；2、“经其认可的34个门面当时的售价共计27344138.64元”不成立。双方签订的《股权转让协议》中股权转让价款包括“未售门面、住房、地下室、北环线77号地块、公司债权等”在内的打包价，即便《股权转让协议》附件中列有未售门面价款，也不能倒推该价格即是双方34个门面交易价格，只能说明附件所列未售门面价款是双方股权转让价款的组成部分；三、双方不仅签了《商品房买卖合同》，龙驹公司还为董继萍开具相应购房发票，合同金额与发票金额相符。同时，董继平应龙驹公司要求，向其出具了两张欠条，认可差欠该公司购房款共计10298960元，为此，董继萍在起诉许加元、朱云芳股权转让纠纷案中，在诉讼请求金额中已主动提出扣减，龙驹公司在庭审中并未明确否认欠条的真实存在。在办理34间门面房屋过户手续过程中，董继平一方已为此支付了相应的过户费用。董继萍和龙驹公司股东许加元、朱云芳发生股权转让纠纷后，涉案的34个门面至今没有交付到董继萍手中，而是由龙驹公司出租收益至今；四、龙驹公司诉请撤销双方签订的34份《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。1、其主张“以明显不合理的低价受让其门面”的理由不成立。作为专业房开企业，龙驹公司对房价高低应有明确的判断。商品价格的高低应由市场评定，人民法院不能司法干预市场价格；2、其主张存在“重大误解、显失公平”的理由不成立。从本案交易双方来看，龙驹公司明显更具有优势及经验，故“显失公平”不成立。双方对交易门面的行为是明确认知的，故“重大误解”同样不成立。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同可撤销的三个条件。另外，涉案34个门面已办理房产证且已抵押给银行，撤销在事实上同样不可行；五、龙驹公司诉请撤销《商品房买卖合同》超过法律规定的一年的除斥期间，其请求撤销没有法律依据；六、司法行为应鼓励交易。综上，双方签订的《商品房买卖合同》是一市场行为，这一行为没有违背法律法规强制性禁止性规定，应为合法有效且已实际履行完毕。如果调解不成，则请求法院依法驳回龙驹公司的全部诉讼请求。龙驹公司为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，拟证明其的诉讼主体资格适格。董继萍、李小帅质证，无异议。证据2、《股权转让协议》复印件一份，拟证明在股权转让协议的附件中，对门面的售价双方做了明确的约定，各方予以确认。董继萍、李小帅质证，真实性无异议，对证明目的有异议。认为该协议涉及的股权转让纠纷与本案《商品房买卖合同》纠纷不是一个法律关系。股权交易的附件中的相关价款是打包价格，其中包括未售门面和住房，还有相应的土地等。双方约定的价格只是整个股权转让协议主体的部分。证据3、《股权转让补充协议》复印件一份，拟证明双方约定用龙驹公司的资产抵押贷款支付5300万元转让款的事实。董继萍、李小帅质证，真实性无异议，对证明目的有异议，协议上双方没有约定以门面买卖的方式进行抵押贷款，是龙驹公司以其资产来抵押贷款，不能达到龙驹公司的证明目的。证据4、涉案34份《商品房买卖合同》、《备案登记表》，拟证明双方签订合同的事实，以及双方约定的合同单价，明显低于双方在股权转让协议附件中的单价。董继萍、李小帅质证，双方商品房买卖的关系是真实的，合法有效。《商品房买卖合同》确定的价格和股权转让协议中的价格是不同的价格，不能用股权转让协议的价格来反推《商品房买卖合同》里约定的价格过低。双方约定的《商品房买卖合同》的价款和开出的发票是一致的，证明双方交易的真实性。证据5、申请法院调取的评估报告，拟证明董继萍、李小帅在取得本案诉争的34个门面中的28个后，经其委托的评估机构，评估的单价约为1.8万元/平方米，且评估的时间为2014年9月11日，与双方签订《商品房买卖合同》的时间仅仅相差半个月。进一步说明双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的价格明显不合理，显失公平。董继萍、李小帅已将取得的门面设置了抵押权，客观上无法返还。董继萍、李小帅质证，对该份证据合法性和真实性无异议，对证明目的有异议。该评估报告是董继萍在取得涉案门面后向银行贷款走的程序性的工作，是和银行发生的借贷和抵押关系，是合法的。在贷款过程中，评估报告存在水分。评估报告的金额不能反推双方签订《商品房买卖合同》单价过低的事实。认可董继萍已将涉案门面向银行抵押，办理了他项权证的事实。董继萍、李小帅为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、34份《商品房买卖合同》，拟证明：1、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、双方交易金额为10298960元；3、双方签订《商品房买卖合同》的时间分别为2014年8月13日、8月20日。龙驹公司提起本案诉讼已超过法律规定的1年的除斥期间。龙驹公司质证，真实性无异议，对证明目的不认可，对于起诉的时间问题，其提交诉状的时间是2015年8月12日。证据2、涉案的34个门面的购房发票，拟证明双方交易金额和《商品房买卖合同》是一致的。龙驹公司质证，1、董继萍、李小帅未向龙驹公司支付过任何房款；2、购房发票的出具仅仅是为了配合董继萍、李小帅办理贷款，双方并非真实的履行了买卖合同的交易。证据3，欠条两张，拟证明董继萍、李小帅还差龙驹公司的购房款。龙驹公司质证，真实性无异议，但同时证明董继萍、李小帅未付款，双方并非是真实的买卖合同交易。证据4、34个门面的印花税和契税缴款书，拟证明董继萍纳税金为315600.58元。龙驹公司质证，真实性无异议，但具体金额应以法院审查的结果为准。证据5、34个门面房屋专项维修资金收据，拟证明董继萍交纳维修基金51493元。龙驹公司质证，真实性无异议，具体金额应以法院审查的结果为准。证据6、34个门面办理产权证书的工本费、委托费用，拟证明董继萍交纳工本费共计3360元，交纳服务费用4357元。龙驹公司质证，对办证的事实无异议，但从收据看不出被告委托中介的事实。证据7，34份房屋产权证，拟证明涉案34套商品房均已办理房产证。龙驹公司质证，真实性无异议，同时证明董继萍、李小帅的房子涉及他项权抵押登记。上述证据，经庭审质证，对双方当事人提供的证据作认证如下：对于龙驹公司所举证据1—5，董继萍、李小帅质证对其真实性无异议，但对证据2、3、4、5的证明目的有异议，由于该4份证据与本案具有关联性，应予以认定；对于董继萍、李小帅所举证据1—7，龙驹公司质证对其真实性无异议，对证据4、5、6涉及的由董继萍、李小帅二人交纳的印花税、契税、房屋专项维修资金、工本费、服务费用等，经核实相关票据的票面金额，与董继萍、李小帅主张的金额一致，应予以认定。经审理查明：龙驹公司于2002年8月22日成立，公司股东为许加元和其妻朱云芳，二人各享有该公司95%和5%的股权份额。董继萍与李小帅也系夫妻关系。2014年6月16日，龙驹公司股东许加元、朱云芳与董继萍、李小帅就股权转让事宜签订《股权转让协议》，约定由许加元和朱云芳将其持有龙驹公司95%和5%的股权分别转让给董继萍和李小帅，股权转让价款为7300万元。协议签订后5日内，董继萍、李小帅向许加元、朱云芳支付定金500万元，并进驻公司参与管理。董继萍、李小帅支付定金500万元后30日内支付第二期转让款6300万元。在双方完成办理股权转让变更手续及交接手续后，余款500万元在5个工作日内董继萍、李小帅全部付清。协议对公司开发项目、公司净资产、公司债权债务均在协议前言作出明确说明，上述事项，双方在《股权转让协议》中，以附件《未下款客户明细》及《贷款合同》的形式载明。同时，协议还对公司运行、违约责任、特别约定、费用负担、协议解除等转让事项作出了具体约定。2014年6月17日，许加元和朱云芳出具收条，收到董继萍股份转让定金500万元。2014年7月14日，许加元与董继萍签订《股权转让补充协议》，约定对《股权转让协议》的第二条第二款变更为各方一致同意并确认，在签订本协议后董继萍、李小帅已于2014年6月17日支付定金500万元给许加元、朱云芳，并进驻公司参与管理。在2014年7月23日前，董继萍、李小帅需支付第二期款1500万元给许加元、朱云芳，余款5300万元，许加元、朱云芳同意在当年8月底前协助董继萍、李小帅以该公司拥有的未售的位于龙里县××路中兴嘉园的物业作为抵押，向银行贷款，然后以该借款支付许加元、朱云芳转让款5300万元，上述银行贷款5300万元及利息由董继萍、李小帅偿还，许加元、朱云芳不承担任何责任。2014年7月31日，董继萍向许加元的农行账户转入1400万元、工行账户转款100万元，共计1500万元，许加元向龙驹公司出具了收条。2014年7月16日，董继萍向龙驹公司出具借条，借到该公司龙里县××路中兴嘉园38套房屋使用权证。2014年8月13日，龙驹公司与董继萍、李小帅签订了6份《商品房买卖合同》，将龙驹公司在龙里县龙山镇铁龙路开发的中兴嘉园A3、A4栋一层11号、12号、13号、24号、17号、49号门面转让给董继萍、李小帅。同月20日，双方又签订了28份《商品房买卖合同》，将龙驹公司在龙里县龙山镇铁龙路开发的中兴嘉园A3、A4栋一层19号、20号、27号、28号、29号、31号、32号、54号、56号至70号、72号至76号门面转让给董继萍、李小帅二人。涉案的34份《商品房买卖合同》双方约定按单价约套内面积4000元/㎡的价格进行转让，同时，在付款方式及期限中还约定买受人应当在签订合同前一次性付款全部房价款，但董继萍、李小帅并未支付购房款。2014年8月15日、2014年8月20日董继萍分别向龙驹公司出具了金额为8122000元、2176960元的两张欠条，共计欠款金额为10298960元，认可尚欠龙驹公司购房款10298960元。2014年8月19日、8月29日，董继萍、李小帅取得了该34套门面房屋的产权证，并向有关部门交纳了印花税和契税315600.58元、房屋专项维修资金51493元、工本费3360元，服务费用4357元。2014年9月11日，董继萍委托贵州惠仕房地产资产评估有限公司对2014年8月20日其与龙驹公司签订的28份《商品房买卖合同》所转让的门面，合计建筑面积2030.50平方米的房地产抵押价值进行了评估，评估结果为估价时点（2014年9月10日）的公开市场价值为3776.73万元，评估单价为每平方米18600元。2014年10月28日，案外人贵州通利达集团电力建设投资有限公司作为借款人，以董继萍、李小帅委托评估机构评估的28套房屋作为最高额抵押设立抵押登记，向中国工商银行有限公司龙里支行借款2200万元，抵押面积为2030.50平方米。抵押权人系该银行，抵押期限2014年10月27日至2017年10月31日。取得银行借款后，董继萍、李小帅至今未向龙驹公司支付购房款。本案在审理过程中，董继萍、李小帅认可贵州通利达集团电力建设投资有限公司系其二人投资设立的有限责任公司。另查明：2015年6月13日，董继萍、李小帅经公证向许加元、朱云芳发出解除《股权转让协议》及《股权转让补充协议》通知书，主张许加元、朱云芳未全面履行合同义务，导致合同目的不能实现，其依法享有单方解除权，要求解除上述合同。2015年7月2日，董继萍、李小帅另案向本院起诉，要求解除与龙驹公司股东许加元、朱云芳签订的《股权转让协议》和《股权转让补充协议》，并要求判令龙驹公司、许加元、朱云芳返还其转让款1500万元、双倍返还定金500万元，共计2500万元。本院受理该案后，龙驹公司股东许加元、朱云芳同时向本院提出反诉，要求判令董继萍、李小帅继续履行《股权转让协议》，支付剩余股权转让款并支付违约金，本院于2016年2月2日作出（2015）黔南民商初字第20号民事判决，各方当事人均不服，向贵州省高级人民法院提起上诉，该院于2016年8月16日作出（2016）黔民终字314号民事裁定，将案件发回本院重审。本院经重审后，于2016年12月29日作出黔27民初155号民事判决，判决：一、解除董继萍、李小帅与许加元、朱云芳签订的《股权转让协议》和《股权转让补充协议》；二、许加元、朱云芳于该判决生效后十日内返还董继萍、李小帅股权转让款和定金共计2500万元；三、驳回许加元、朱云芳的反诉请求。许加元、朱云芳不服，向贵州省高级人民法院提起上诉，现该案正在审理中。综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要集中在本案商品房买卖合同及性质以及效力如何认定上。本院认为,根据法律规定，认定合同的效力，应当从以下三个方面着手，首先，订立合同的当事人具有民事行为能力；其次，合同要体现当事人的真实意思表示；再次，合同不得违反法律的强制性规定。本案中，对于合同当事人的民事行为能力和是否违反法律的强制性规定并无争议。关于当事人的意思表示问题，根据另案的许加元、朱云芳与董继萍、李小帅股权转让纠纷中查明的事实，2014年7月14日，许加元与董继萍签订《股权转让补充协议》，约定签订协议后董继萍、李小帅在2014年7月23日前，支付第二期款项1500万元给许加元、朱云芳，余款5300万元，许加元、朱云芳同意在当年8月底前协助董继萍、李小帅以该二人全部控股的龙驹公司拥有的未售的中兴嘉园的物业作为抵押，向银行贷款后支付剩余转让款5300万元。并约定许加元、朱云芳收到款项后15个工作日内，办理完毕股权转让所需的一切工商变更登记手续。由此，2014年7月16日，董继萍向龙驹公司出具借条，借到该公司中兴嘉园38套房使用权证，后龙驹公司以出售的方式将本案涉案的中兴嘉园34套门面房出售给董继萍、李小帅，但二人取得该34套门面房屋产权证后，并未支付房款，仅出具1029.896万元的欠付房款的欠条。2014年10月28日，董继萍、李小帅投资设立的贵州通利达集团电力建设投资有限公司作为借款人，以董继萍、李小帅登记的34套门面中的28套门面房屋设立最高额抵押登记，向中国工商银行有限公司龙里支付借款2200万元。由于董继萍、李小帅二人未支付余款5300万元，双方才引发解除《股权转让协议》及《股权转让补充协议》的诉讼。因此综合分析，龙驹公司与董继萍、李小帅订立的《商品房买卖合同》的行为，实质上是对《股权转让协议》和《股权转让补充协议》的一系列履行行为之一，双方当事人本意是以房作抵押后，向银行借款后用为支付股权转让款，因此并无房屋买卖的真实意思表示，当然也未达成房屋买卖的一致意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示”的规定，案涉的《商品房买卖合同》由于缺乏当事人买卖房屋的真实意思表示而尚未成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，本案合同的撤销，应当以合同成立为条件，如前述，由于合同尚未成立，因此龙驹公司主张撤销案涉《商品房买卖合同》的条件不成就。经释明，龙驹公司仍坚持其诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，故本院对龙驹公司的诉讼请求予以驳回。至于双方当事人因缔约过失而导致的财产返还等问题，当事人可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，判决如下：驳回贵州龙驹房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费178520.70元，由贵州龙驹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判长  刘国红审判员  王 锦审判员  莫玉魁二〇一七年六月十九日书记员  黄佑荣