福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初1212号 原告：陈雅端，女，1954年9月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈利、邱凯，福建瑾而信律师事务所执业律师。 被告：游文贞，女，1965年6月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈奇，福建吴浩沛律师事务所执业律师。 第三人：陈雅珍，女，1949年5月12日出生，美国籍，住美国。 第三人：陈雅钦，女，1952年2月19日出生，美国籍，住美国。 上述第三人委托诉讼代理人：祝艳勤，福建三山律师事务所执业律师。 原告陈雅端与被告游文贞确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，陈雅珍、陈雅钦申请作为第三人参加诉讼，本院依法予准许。本案于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈雅端及其委托诉讼代理人陈利、邱凯，被告游文贞的委托诉讼代理人陈奇、第三人陈雅珍、陈雅钦的委托诉讼代理人祝艳勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雅瑞向本院提出诉讼请求：依法确认游文贞与陈某某签订的《土地转让合同》及《房地产买卖契约》无效。事实与理由：陈雅端的父亲陈某某和母亲林某某，育有五个子女，分别是陈雅端、陈雅珍、陈雅钦、陈家添、陈家华，游文贞系陈家华前妻。位于连江县的讼争房屋系陈某某和林某某的共同财产。林某某于2005年5月27日死亡，其生前未立遗嘱，法定继承人为陈某某和陈雅端、陈雅珍、陈雅钦、陈家添、陈家华，该房产至今尚未分割，由林某某的法定继承人共同共有。2016年5月5日，陈某某因急性脑血管病被送往连江县医院救治，住院21天后于2016年5月26日出院。同日，游文贞将陈某某抬至连江县房产管理交易所，诱骗陈某某签订《房地产买卖契约》等文件，让陈某某将房屋（房屋建筑面积121.86平方米）以15万元的价格出售给游文贞。2016年5月27日，讼争房产经评估市场价格为344072元。2016年6月22日，陈某某出具《申诉书》，主张游文贞诱骗其将讼争房产过户至游文贞名下，且游文贞未支付房屋价款。陈某某后于2016年8月2日死亡。陈某某在未经其他共有人同意的情况下，与游文贞签订合同，且事后未得到其他共有人的追认，系无效合同；陈某某签订合同时刚出院，精神恍惚，因此所签订的合同不是其真实意思表示，且其事后也表明是受游文贞诱骗才签订了合同；游文贞系陈某某前媳妇，明知讼争财产系陈某某及其子女共有，还诱骗陈某某将房屋以明显低于市场价格的价款予以转让，且未向陈某某支付房屋转让款，并非善意的买受人。因此，游文贞与陈某某签订的《土地转让合同》及《房地产买卖契约》应属无效。 游文贞辩称，游文贞是陈某某儿子陈家华的前妻，与陈家华于1993年登记离婚，有生育一个儿子。本案依法不属于民事诉讼范围，陈雅瑞应当另行提起行政诉讼。陈雅瑞未提供证据证明陈某某和林某某有5名法定继承人及陈雅瑞系适格原告且第三人亦适格。陈某某出让房屋系其真实意思表示，本案房屋买卖合同应属有效。请求驳回陈雅瑞的诉讼请求。 陈雅珍、陈雅钦述称，游文贞与陈某某签订的《土地转让合同》及《房地产买卖契约》依法应属无效。首先，将讼争屋转让给游文贞并非陈某某的真实意思表示，就讼争房屋所签署的相关合同、文件，对其不具有法律上的约束力，依法也应被撤销。根据陈某某的“出院记录”，证实陈某某自2016年5月5日就被确诊为脑萎缩、脑梗死、脑动脉粥样硬化等多种疾病。根据2016年5月26日陈某某的“出院记录”的“出院情况”一栏显示：患者咳嗽、咳痰减轻，精神仍倦怠......，今患者要求出院，请示上级医师同意后予办理出院手续。前述“出院情况”中记载的内容证实，出院当天陈某某的精神状态是不好的、仍处于倦怠状态；同时病情也未达到可以出院的状态，是在要求下，经上级医师同意后批准出院的。游文贞就在陈某某前述状态下，于出院当天将其直接带到相关部门签署讼争屋转让的相关合同、文件，故在没有确实充分的证据证实下，无法证明转让讼争屋系陈某某真实意思表示。且从陈雅瑞提供的“询问记录”中，对卖方询问的问题均系空白，没有回答内容。特别是第4个问题，“所申报的申请表以及双方签订的买卖契约内容真实、有效，所提供的材料也是真实、有效的。”但后面的括号中并没有填写内容。据此也可证实出售讼争屋不是陈某某的真实意愿，是在游文贞一手安排、诱骗下签署相关合同、文件的。其次，就讼争屋转让所签署的相关合同、文件，因侵犯包括陈雅瑞在内的第三人的权益，依法亦属无效。讼争屋系属陈雅珍、陈雅钦父母生前的夫妻共有财产。陈雅珍、陈雅钦的母亲林某某于2005年5月27日死亡，讼争屋50%的产权份额发生继承。因林某某生前未立遗嘱，故陈雅珍、陈雅钦与陈雅瑞及其他两位兄弟依法成为该遗产的共同共有人。陈雅瑞诉求确认无效的《土地转让合同》、《房地产买卖契约》均系在陈雅珍、陈雅钦不知情的情况下签订的，现陈雅珍、陈雅钦明确表示不认可前述合同、契约的约定，且因侵犯其合法权益，也请求确认无效。其三，游文贞以房屋买卖的方式达到侵占讼争屋的目的，并非善意取得，该房屋买卖行为不受法律保护，是无效的。游文贞明知讼争屋在林某某死亡后已发生继承，讼争屋系属于陈某某及其他继承人共同共有的情况，故意隐瞒各共有人，诱骗头脑不清醒的陈某某签署转让讼争屋的相关合同、文件，且在签订相关合同、文件后，就连明显低于市场价格的购房款都未向陈某某实际支付。因此，游文贞以房屋买卖的方式达到侵占讼争屋的目的，并非善意取得。该房屋买卖行为不受法律保护，是无效。综上，游文贞与陈某某就讼争屋转让所签署的相关合同、契约、文件既不是陈某某的真实意愿，也侵犯第三人的合法权益，且游文贞并非善意取得，故相关的合同、契约、文件等均属无效。请求依法判决。 当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即陈雅瑞提供的证据A1连凤字第0079号《房屋所有权证》、A2死亡户口注销单、A9离婚登记档案材料、A10连凤国用（94）字第01861号《国有土地使用证》、A11《国有土地使用权出让合同》、A12连凤国用（2016）第5××号《国有土地使用证》、A13缴款通知书、A14《变更土地登记申请、调查、审批表》、A15《土地使用权转让合同》和游文贞提供的证据B1离婚公证书、B2结婚公证书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.陈雅珍、陈雅钦对陈雅瑞提交的证据A3连江县凤城镇东南街社区居民委员会出具的《证明》无异议；游文贞对上述《证明》的真实性无异议，但认为社区《证明》无法证实陈雅瑞与陈某某的父女关系以及陈某某育有五个子女的事实。诉讼过程中，本院依职权对陈某某与陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦的身份关系进行调查核实。经了解，连江县东南街社区居民委员会称其系通过走访了解陈某某的邻居等，核实陈某某家庭成员情况并出具了该《证明》。嗣后，本院依职权向连江县公安局城关派出所调取了《亲属关系证明》一份；向连江县粮食局调取了陈某某人事档案材料一份。此外，陈雅珍亦向本院补充提交证据C1陈雅珍与陈某某、林某某的身份关系公证书一份。经质证，陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦对本院调取的证据及陈雅珍与陈某某、林某某的身份关系公证书均无异议；游文贞对上述证据真实性无异议，但认为身份关系原则上应以派出所出具的证明为准。本院认为，根据连江县公安局城关派出所出具的《亲属关系证明》，可以证明陈家添、陈家华与陈某某系父子关系，林某某与陈某某系夫妻关系。鉴于本案中所涉人员的户籍档案的形成时间较久远，公安机关虽未对陈某某与陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦的父女关系予以确认，但根据连江县东南街社区居民委员会的《证明》及陈某某的人事档案材料均可以相互印证，并与陈雅珍提交的公证书相吻合，可以证明陈某某与陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦系父女关系。 2.陈雅珍、陈雅钦对陈雅瑞提交的证据A4连江县房地产交易登记申请表、A5《房地产买卖契约》及附件一、A6游文贞和陈某某的身份证和证据A7连江县医院《出院记录》两份均无异议；游文贞对上述证据A4-A7的真实性无异议，证明对象有异议。本院认为，双方当事人对上述证据真实性均无异议，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以证明游文贞与陈某某就讼争房屋进行交易的情况及陈某某先后两次在连江县医院住院治疗和出院情况。此外，游文贞提交的证据B3《房地产买卖契约》及附件一、B4连江县医院《出院记录》一份亦即以上陈雅瑞提交的证据A5和A7，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。 3.陈雅珍、陈雅钦对陈雅瑞提交的证据A8《申诉书》无异议；游文贞对该《申诉书》的真实性无法确认，认为不能证明《申诉书》是陈某某签写的，且见证人中刘赛珠不是其本人签字。本院认为，陈雅瑞提供的该份《申诉书》系复印件，无法核对其真实性，且游文贞对《申诉书》的真实性持有异议，故本院对上述证据依法不予认定。 4.陈雅珍、陈雅钦对陈雅瑞提交的证据A16询问记录、A17《土地、房产管理部门证明资料》均无异议；游文贞对上述证据A16、A17的真实性无异议，证明对象有异议。本院认为，双方当事人对上述证据真实性均无异议，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以证明讼争房屋交易的过程和具体情况。 5.陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦对游文贞提交的证据B5税费缴纳凭证两张及福建省政府非税收入票据三张的真实性无异议，但认为游文贞明知讼争房屋市值仍以低价受让，并非善意买受人。本院认为，该组证据中的时间为2016年6月28日；缴款人为陈某某；缴款项目为丢失补领或损坏换领二代（身证份）的票据，与本案讼争事由无关联，本院依法不作认定。上述其他证据可以证明游文贞于2016年5月19日、2016年5月30日就讼争土地和房屋交易分别缴交税费11724.81元和4915.32元。2016年4月28日，游文贞以陈某某名义，向连江县国土资源局缴交建设用地批准证书工本费70元；2016年5月19日，游文贞向连江县国土资源局缴交建设用地批准证书工本费20元、土地出让金115326元、农业土地开发资金收入469元，合计115815元。 6.陈雅瑞、陈雅珍、陈雅钦对游文贞提交的证据B6《收款收条》的真实性、证明对象均有异议，认为收条中的收款人并非陈某某签写，且金额大小写不一致。本院认为，庭审中游文贞主张其系通过现金方式向陈某某交付购房款150000元，而该份《收款收条》签署的落款日期为2016年5月18日，但从陈雅瑞和游文贞各自提交的陈某某的《出院记录》来看，该日期为陈某某在连江县医院住院期间。如此大额的购房款项，在陈某某住院期间进行现金交付，且是在陈某某以“反应迟钝伴肢体无力半天”为主诉入院之后，明显不符合常理。此外，上述购房款的交付时间在双方《房地产买卖契约》签订之前，即游文贞主张其在《房地产买卖契约》签订前数日，已全额付清全部购房款，亦明显不符合正常交易习惯。游文贞对上述违反常理之处，未能作出合理解释。因此，仅凭上述《收款收条》尚不足以证明游文贞实际向陈某某交付了购房款150000元。 7.诉讼过程中，本院依职权向连江县国土资源局、连江县不动产交易中心调取了陈某某土地证补遗档案材料、讼争土地转让档案材料和讼争房屋转让档案材料。经质证，陈雅瑞、游文贞、陈雅珍、陈雅钦对上述证据材料均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈某某与其妻林某某育有五名子女，分别为长女陈雅珍、次女陈雅钦、三女陈雅瑞、长子陈家添、次子陈家华。陈家华与游文贞于1985年11月5日登记结婚，于1993年2月18日协议离婚。陈某某名下有坐落于连江县中式土木构四木扇三木间排楼房七间，于1989年8月15日领有连凤字第0079号房屋所有权证，于1994年6月15日领有连凤国用（94）字第01861号国有土地使用证。后林某某于2005年5月27日死亡。2015年11月17日，陈某某以“遗失”为由，就讼争房屋的房屋所有权证申请补证，2016年3月17日，陈某某就讼争房屋补领了连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。后陈某某又以“遗失”为由，就讼争房屋的国有土地使用证申请补证，并于2016年5月10日补领了连凤国用（2016）第5××号国有土地使用证，其土地使用权类别为划拔。2016年5月19日，连江县国土资源局与陈某某签订了《国有土地使用权出让合同》，将讼争房屋所在宗地使用权出让给陈某某；双方约定陈某某在领取《土地使用证》前向连江县国土资源局缴清土地出让金115326元，契税11533元，农业开发基金469元；土地出让年限为70年，即从2016年5月19日至2086年5月18日。同日，游文贞与陈某某签订《土地使用权转让合同》，约定因游文贞购买讼争房屋涉及相应用地的土地使用权转移，双方同意共同向连江县国土资源局申请办理变更土地登记。游文贞于当日向连江县国土资源局缴交了建设用地批准证书工本费20元、土地出让金115326元、农业土地开发资金收入469元，合计115815元，并缴交了产权转移印花税192.21元、土地使用权转移契税11532.6元，合计11724.81元。2016年5月23日，游文贞、陈某某就讼争房屋宗地转让向连江县国土资源局、连江县人民政府申请变更登记，游文贞于2016年5月25日受让取得讼争房屋宗地的土地使用权，并领取了连凤国用（2016）第50111号国有土地使用证，土地使用权类别为出让。2016年5月26日，陈某某与游文贞就讼争房屋签订《房地产买卖契约》，约定讼争房屋成交价为150000元，游文贞在2016年5月26日前付清购房款，双方同意陈某某于2016年5月26日将讼争房屋正式交付游文贞等。2016年5月27日，讼争房屋经评估价值为344072元。2016年5月30日，游文贞缴交了房屋权属转移契税4915.32元。同日，游文贞领取了连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。另查明，2016年5月5日，陈某某以“反应迟钝伴肢体无力半天”为主诉于连江县医院住院治疗，并于2016年5月26日出院，出院情况为：患者咳嗽、咳痰减轻，精神仍倦怠，右肺闻及少许湿罗音，今患者要求出院，请示上级医师同意后予办理出院手续。2016年8月2日，陈某某死亡。 本院认为，首先，关于本案是否属于民事诉讼受案范围的问题。陈雅端以游文贞明知讼争房产系陈某某与其子女共同共有，诱骗陈某某擅自将讼争房产以明显低于市场价格转让给游文贞等为由，向本院提起诉讼，主张确认合同无效，根据《合同法》规定，当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销和效力待定等状态，当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以诉至法院请求法院依法确认，故游文贞主张本案不属于民事诉讼受案范围，于法无据，不予采信。 其次，关于陈雅端、陈雅珍、陈雅钦是否系本案适格主体的问题。本院认为，根据陈雅端、陈雅珍提供的证据及本院依职权调取的证据，可以证明陈雅端、陈雅珍、陈雅钦与陈某某系父女关系，与林某某系母女关系。在本院依职权调取的陈某某的企业人员简历表中，陈某某在1958年1月11日填写的家庭主要成员信息中，已包含妻子林某某、长女陈雅珍、次女陈雅钦、三女陈雅端，因陈某某系于1989年8月15日才就讼争房屋取得房屋所有权证，在没有证据证明另有约定或有相反证据的情况下，上述讼争房屋应认定为陈某某与林某某在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产。在林某某死亡后，在没有证据证明林某某留有遗嘱的情况下，就该讼争房产的一半应由林某某的法定继承人共同继承。陈雅端、陈雅珍、陈雅钦作为林某某的女儿亦系法定的第一顺序继承人，均有权主张分割林某某的遗产。因此，陈雅端、陈雅珍、陈雅钦虽非讼争《房地产买卖契约》的合同相对方，但与该讼争房产有直接的利害关系，系本案适格主体。 第三，关于陈某某是否有权对讼争房屋进行处分。本案中，在林某某死亡后，讼争房产的一半转为被继承人林某某的遗产，由其法定继承人，包括陈某某、陈雅珍、陈雅钦、陈雅端、陈家添、陈家华共同继承，即除陈某某外，陈雅珍、陈雅钦、陈雅端、陈家添、陈家华亦是讼争房屋的共有人。本院认为，《合同法》第51条规定的“无处分权的人”涵盖了未经其他共有人同意而擅自出卖共有物的单个共有人，故陈某某未经其他共有人同意，擅自与游文贞签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，属于无权处分行为，其事后亦未得到陈雅端、陈雅珍、陈雅钦等其他共有人的追认，该无权处分行为无效。 第四，关于游文贞是否存在欺瞒行为。讼争房屋的评估价为344072元，游文贞与陈某某签订的《房地产买卖契约》中的房屋成交价仅为150000元。游文贞作为陈某某的儿子陈家华的前妻，应当了解陈某某的家庭情况和财产状况，并知道讼争房产尚有其他共有人，但仍与陈某某签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，以明显低价受让取得讼争房屋，并非善意取得人。此外，从土地和房屋交易档案材料来看，讼争房屋宗地的土地证补遗、划拔地转出让地、土地使用权转让等，均发生在陈某某因病在连江县医院住院期间，陈某某填写的补遗变更申请表、具结书、转让变更申请表、土地使用权转让合同、国有土地使用权出让合同均没有签署落款日期，明显有违常理。游文贞在陈某某出院当日，即与其签订了《房地产买卖契约》，但在连江县房产管理交易所对陈某某、游文贞所作的询问笔录中，所有卖方的询问问题，即对陈某某的提问均为空白答案。鉴于上述情形，考虑到陈某某患有陈旧性脑梗死、脑动脉粥样硬化等疾病，对转让土地使用权和房屋所有权是否系陈某某真实意思表示，仍存疑。诉讼过程中，陈雅端向本院提交了连凤字第0079号房屋所有权证和连凤国用（94）字第01861号国有土地使用证，即陈某某的原房屋所有权证和国有土地使用证均在陈雅端处保管，但陈某某却先后办理了房屋所有权证和国有土地使用证的补遗手续，并在补遗手续完成后不满十天，相继办理了土地使用权转让手续和房屋转让手续，显然意在隐瞒陈雅端的情况下就讼争房屋进行交易。游文贞主张在陈某某住院期间，即《房地产买卖契约》签订前已现金支付了全部购房款150000元，其陈述明显与日常交易习惯相背，对上述违反常理之处，游文贞未能作出合理解释，故仅凭游文贞提供的《收款收条》尚不足以证明游文贞实际向陈某某交付了购房款150000元。鉴于陈某某于2016年5月26日出院后，在2016年8月2日即死亡，本院认为，游文贞与陈某某签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，并非为实际购房，而是借助与陈某某签订《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》，欺瞒其他共有人，以达到低价甚至无偿取得讼争房屋所有权的目的，并严重侵害了其他共有人的合法权益。现陈雅端、陈雅珍、陈雅钦主张游文贞与陈某某签订的《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》无效，于法有据，可予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下： 游文贞与陈某某就坐落于连江县中式土木构四木扇三木间排楼房七间房屋签订的《土地使用权转让合同》和《房地产买卖契约》无效。 案件受理费6461元，由游文贞负担。 如不服本判决，游文贞、陈雅珍、陈雅钦可在判决书送达之日起30日内，陈雅端可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  谢金林 人民陪审员  徐延英 二〇一七年六月二日 书 记 员  杨 杰 附：本案适用的主要法律条文 一、中华人民共和国民法通则 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力； (二)意思表示真实； (三)不违反法律或者社会公共利益。 二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》 第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 三、《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 四、《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 五、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 六、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。