广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初540号原告：肖俊坤，男，1952年3月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：何庆，山西维尼律师事务所律师。被告：黄晓琴（曾用名黄兰英），女，1980年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，被告：翁永忠，男，1973年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，两被告共同委托诉讼代理人：翁一菊，广东南天星律师事务所律师。第三人：东莞市众华房地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛德政中路293号信义怡翠豪园之5栋01层16号。统一社会信用代码为914419000537361693。法定代表人：韦冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱清灏，该公司员工。原告（反诉被告，下称原告）肖俊坤诉被告（反诉原告、下称被告）黄晓琴、翁永忠、第三人东莞市众华房地产代理有限公司（以下简称：众华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员胡植彬适用简易程序进行独任审判，本案审理过程中被告黄晓琴、翁永忠提起反诉，本院依法受理。本案后依法转换适用普通程序，由审判员胡植彬担任审判长，与审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告肖俊坤及其委托诉讼代理人何庆，被告翁永忠及两被告的共同委托诉讼代理人翁一菊，第三人众华公司的委托诉讼代理人朱清灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖俊坤向本院提出诉讼请求为：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.原告没收两被告交付的定金363800元；3.两被告承担违约责任，赔偿原告损失727600元;4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。在本案审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：两被告是夫妻关系。2016年9月19日，原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于东莞市××路××商业广场××区××单元1003房出售给被告黄晓琴，合同约定总金额为3638000元，两被告交付定金363800元。合同签订后，两被告于2016年9月23日去平安银行申请贷款，但因信用问题被银行拒绝贷款，后于2016年10月25日去中国工商银行申请贷款，工商银行于2016年11月电话通知被告办理贷款手续，但两被告一直推诿不去。后原告一直催促第三人的情况下，得知被告翁永忠为律师，为保留证据，第三人去工商银行开具了《个人二手房贷款初审结果函》，后第三人于2016年12月12日通过微信向被告发送了履行合同的通知，但两被告未有任何回复。被告翁永忠曾通过电话告知原告可以过户，但剩余款项要通过出具借条方式来解决，对此原告无法同意。综上，原告起诉至法院。被告黄晓琴、翁永忠答辩并向本院提出反诉请求为：1.原告双倍返还两被告定金727600元；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：1.原告既要求定金条款又要求违约金条款违反《合同法》第一百一十六条规定；2.两被告不存在任何违约行为，两被告从未收到银行出具的同意贷款通知书、个人二手贷款初审结果函或最终审批贷款结果函、也不存在逾期付款的事实及其他违约行为；3.原告未通过书面催告给予两被告合理的时间履行合同，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，相反在两被告要求积极履行合同的情况下，原告并不配合直接向法院起诉要求解除合同，导致银行贷款手续中断、合同无法履行，导致无法履行的责任在于原告；4.即使按照原告所述，第三人发送通知要求被告履行义务，但从通知之日起至原告起诉之日相隔只有18天，故案涉《房屋买卖合同》第十三条约定的解除合同、赔偿赔偿金、没收定金的条件并未成就，原告的起诉缺乏事实依据，为此，两被告提起反诉。原告针对两被告反诉辩称：1.被告翁永忠作为本案被告基于其与被告黄晓琴的夫妻身份，且在本案合同履行中被告翁永忠一直与原告进行沟通，被告翁永忠为本案适格主体；原告认为本案定金为履约定金，违约金是因一方违约导致一方损失的赔偿，为惩罚性赔偿；2.两被告认为其不存在违约行为，其列举的理由，但至今两被告未向法庭出示其掌握的同贷书，该证明两被告未积极到银行办理贷款手续，两被告的行为说明两被告只有签订合同占有房屋的意愿，但没有履行合同控制房子的意愿，合同的履行中被告翁永忠向原告表示其想找到下家后再履行房子的买卖；3.催告问题，如我方起诉所述，工商银行在11月通知双方到银行办理贷款手续，但两被告未到银行办理；原告多次找第三人催告的情况下，得知被告翁永忠是一律师，原告为保护其利益到银行领取自己的同贷书并通过第三人将同贷书发送给被告黄晓琴，但至今被告黄晓琴仍未办理贷款手续，故原告已经尽到催告义务；结合第三人的答辩意见，本案买卖合同无法继续履行，原告请求责令第三人将保管的原告的房产证等文件交还原告。第三人众华公司述称：一、第三人有电话通知原告与被告，但没有书面的，同贷书需要本人领取的，同贷书只有买卖双方才有的，第三人是没有的。二、买卖双方均不存在违约，双方可能因时间问题产生了冲突而已，但导致案涉交易时间过长的原因在于两被告需要时间筹钱支付房款。经审理查明：2016年9月19日，原告为卖方，被告黄晓琴为买方，第三人众华公司为经纪方，三方就位于东莞市××路××商业广场××区××单元1003物业买卖事宜共同签订《房屋买卖合同》，约定案涉物业成交价为3638000元，该价格除案涉物业外，还包括家私电器以及一个车位，案涉物业交易所产生的税费由买方支付，卖方交付物业给买方使用之日给齐1000000元首期。合同并约定楼款交付方式为按揭付款，于签订合同当天支付363800元作为定金，卖方应在收到定金后叁拾日内提供银行办理贷款所需要的资料且协助买方申请银行按揭。买卖双方应在签署本合约同时委托经纪方指定的按揭机构办理交易过户及按揭手续，并向银行申请20年2200000元的应还按揭贷款（以银行批准的结果为准）。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方需在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金补足交给经纪方，由经纪方在本次交易过户完成的当天作为剩余楼款无息转交给卖方；首期楼价款（已包含定金）共1438000元应于签订东莞市《房地产买卖合同》并取得房地产交易所收缴证件收据当天付清。楼价余款共计2200000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款。《房屋买卖合同》第十三条并约定“买方不能按照本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，卖方没收买方已付之定金，且卖方有权再将该物业售予任何人。同时，买方应赔偿合约楼价的百分之二十作为卖方的损失。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，卖方没收买方已付之定金，且卖方有权再将该物业售予任何人。同时，买方应赔偿合约楼价的百分之二十作为卖方的损失。”合同卖方落款处有原告的签名及捺印，买方落款处有被告黄晓琴的签名及捺印，经纪方有众华公司的盖章以及经办人朱清灏的签名，落款时间为2016年9月19日。原告分别于2016年9月19日及2016年9月20日收取被告黄晓琴定金40000元、323800元并向两被告出具《收款收据》。原告主张其积极配合被告办理银行按揭手续，双方在第三人介绍联系下于2016年10月25日到中国工商银行股份有限公司东莞长安支行（以下简称：工商银行长安支行）办理按揭手续，后经第三人于2016年11月通知原、被告前述按歇手续已获审批，可至银行办理贷款后续事宜，但被告经原告及第三人告知贷款情况并要求办理贷款后续手续的情况下故意拒绝前往银行配合办理，导致合同无法继续履行，故原告起诉请求解除合同并要求被告承担相应责任。为此，原告提供《个人二手房贷款初审结果函》、《通知》予以证明。其中《个人二手房贷款初审结果函》系工商银行长安支行于2016年12月5日出具，上显示工商银行长安支行经初审通过被告为购买案涉房屋的贷款申请，并说明在原、被告双方办妥产权过户，将房屋抵押给工商银行长安支行，并将《房屋他项权证》交工商银行长安支行收押后，工商银行长安支行将按照与甲方（即被告黄晓琴）签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款2100000元用于支付购房款；《通知》系由第三人出具，内容系第三人告知被告前述贷款2100000元已获银行批准，要求被告于2016年12月9日将差额100000元支付至第三人，并在2016年12月18日前主动联系原告、第三人办理房屋后续过户手续。第三人对上述证据均予以确认，并表示其已履行告知义务，除电话联系被告黄晓琴并告知前述贷款及后续事宜外，又于2016年12月8日、12月12日通过微信方式联系并告知被告黄晓琴。为此第三人亦提供了微信截图予以证明，截图显示第三人于2016年12月8日告知被告黄晓琴按揭贷款2100000元获批并需被告黄晓琴支付100000元余款、2016年12月11日再次催促被告黄晓琴支付100000元余款，于2016年12月12日发送前述《个人二手房贷款初审结果函》、《通知》给被告黄晓琴。两被告以银行未告知贷款初审结果、未收到《通知》为由对《个人二手房贷款初审结果函》、《通知》不予确认。对于第三人提供的微信截图，两被告确认真实性，但对于关联性、合法性不予确认，认为第三人发送的《个人二手房贷款初审结果函》、《通知》仅是图片并非原件，应属无效，不足以证明被告已看见上述两份材料。再查明，两被告为夫妻关系。以上事实，有《房屋买卖合同》、《个人二手房贷款初审结果函》、《通知》、收款收据、微信截图以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：在案涉房屋买卖合同履行过程中，双方是否存在违约行为，各方的主张是否符合法律规定。关于本案争议焦点。根据合同约定，案涉按揭手续由原、被告同意由第三人指定的按揭机构办理交易过户及按揭手续并申请20年2200000元的银行按揭贷款。根据案涉《个人二手房贷款初审结果函》显示，银行已同意就案涉房屋买卖提供2100000元的按揭贷款，为此第三人已先后于2016年12月8日、12月11日、12月12日将上述银行贷款结果告知给被告黄晓琴，并通知被告黄晓琴应按合同约定在三天内将申请贷款与批准贷款之间的楼款差额100000元支付给第三人及于12月18日联系第三人及原告一起办理房屋后续过户手续，被告黄晓琴收到上述信息后怠于履行付款义务及协助经纪方及原告办理房屋后续过户手续是导致合同无法继续履行的原因。虽然两被告以其未收到银行贷款结果故不存在违约为由作出抗辩，但在经纪方已告知其银行贷款结果的情况下，被告黄晓琴作为履约方理应积极去核实贷款结果及履行其合同义务，即便黄晓琴对经纪方所发信息内容产生怀疑，其亦完全可以自行前往银行进行核实或领取相关结果，但被告黄晓琴怠于履行上述义务，本院对两被告的抗辩意见不予采纳。至于原告起诉要求解除合同以及是否符合合同约定没收定金的问题。根据合同约定，当买方逾期支付楼款超过三十天，原告即有权不再出售物业并没收定金。对照本案，根据前述认定的事实，经第三人多次通知，被告黄晓琴最迟应于2016年12月15日前支付楼款差额，原告于2017年1月6日起诉要求解除案涉《房屋买卖合同》，该意思表示的载体即起诉状于2017年2月10日送达两被告，由此可见，自逾期付款之日起至被告黄晓琴收到解除合同的通知已达到并超过合同约定逾期30天的条件，被告黄晓琴未按合同约定履行付款及协助办理过户手续已构成根本违约，原告要求解除案涉《房屋买卖合同》并按照合同约定没收已付定金并无不当，本院予以采纳。两被告反诉要求双倍退回定金依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告肖俊坤与被告黄晓琴签订的《房屋买卖合同》于2017年2月10日解除；二、确认原告肖俊坤没收被告黄晓琴已付的案涉《房屋买卖合同》定金363800元；三、驳回原告肖俊坤的其他诉讼请求；四、驳回被告黄晓琴、翁永忠的全部反诉请求。本案本诉受理费6757元、反诉受理费5538元，保全费5000元，本案的本诉的受理费及保全费合计12295元，由黄晓琴承担；本案反诉费5538元，由被告黄晓琴、翁永忠共同承担。本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  胡植彬审 判 员  陈 波人民陪审员  李慧霞二〇一七年六月二十五日书 记 员  刘淑恩香建霞