.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终2410号上诉人（原审被告）：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号。法定代表人：李明浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琳、房兆骞，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白云。委托诉讼代理人：姜丽娟、邹维阳，辽宁北城律师事务所律师。上诉人浦项（大连）软件园开发有限公司（以下简称”浦项公司”）因与被上诉人白云房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浦项公司的委托诉讼代理人陈琳、房兆骞，被上诉人白云的委托诉讼代理人姜丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦项公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、在被上诉人无证据证明其向上诉人送达解除合同通知的情况下，一审法院却认定被上诉人提交的退房申请书已送达上诉人并发生解除合同的效力，没有事实和法律依据。二、假使被上诉人于2015年3月6日向上诉人送达过解除合同的通知，一审法院在认定被上诉人发送解除合同通知时不具备约定解除条件的情况下，以上诉人未告知被上诉人延期事项和被上诉人未提出异议为由认定合同解除，属法律适用错误。1.一审法院以上诉人未告知被上诉人延期交房为由，认定合同具备约定解除条件，无事实和法律依据；2.被上诉人行使合同解除权时不具备合同约定的解除条件，不发生合同解除的效力，一审法院以上诉人未在异议期内提出异议认定合同已经解除，也没有事实和法律依据。被上诉人在发出解除通知时不具备约定解除权，其解除合同的行为不发生解除效力，因此案涉合同并未解除。三、案涉房屋在约定交房期限内，已具备约定的交付条件，被上诉人无故拒绝收房，无权要求解除合同及相应违约责任和损失。白云辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本案中双方约定的解除合同条件已经成就，被上诉人有权解除合同，双方在合同中约定，上诉人逾期交房60日，被上诉人有权解除合同，本案中交房日期为2015年8月26日，远远超过了合同约定的时间，上诉人有关延期交房不需要履行通知义务的抗辩违反双方合同约定以及房地产行业惯例。无论上诉人是否有符合延期交房的理由，都应该履行通知义务，被上诉人不可能自行知道或推算上诉人变更了交房时间或延迟到哪一天，未通知应视为合同约定的交房时间没有任何变更。被上诉人在解除权发生之日起7日内履行了通知义务，根据合同法规定，双方合同已经在通知到达时解除，无论上诉人对于解除合同的异议是否成立，因为其未在法律规定的除斥期间内提出，其主张不应予以支持。上诉人在一审已经举证确认了通知业主交房的时间为2015年8月26日，二审主张2014年12月具备交付条件，与一审陈述矛盾。白云向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的商品房买卖合同及车位使用协议已解除；2.被告返还原告已付购房款及车位款1,636,690元；3.被告向原告支付违约金14,866元；4、被告自2015年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告已付购房款利息至实际给付日止（计算至2015年11月10日为43，585.28元）。一审法院认定事实：1、2013年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于大连市高新园区xx号房屋（建筑面积98.12平方米），总价款为1,486,690元。该合同第八条约定：”出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3、因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期和因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；......。”合同第九条约定：如被告未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，被告自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。另外，补充协议第六条约定：原告有权解除《合同》时，应在解除权发生之日起七日内提出书面退房要求并送达给被告，否则，视为买受人放弃退房要求。同日，原告支付全部购房款1,486,690元，被告向其出具购房发票。2、2013年8月12日，大连市城市管理行政执法局五分局发布通知，通知载明”为了迎接十二运、夏季达沃斯年会的顺利召开，为其提供良好的环境卫生保障，以整洁优美的城市形象给国际友人和广大市民留下美好的印象，按市政府的要求，辖区所有在建项目于2013年8月24日至9月15日内全部停工，严禁排渣，并保持工地出入口清洁卫生，在此期间将对各项目工地进行检查。”3、2014年10月13日，原、被告签订《车位使用协议书》，被告将位于高能街21号地下一层车位转让原告使用，原告支付车位转让款150,000元。同日，原告向被告支付全部价款，被告向其出具收款收据。4、2014年12月23日，案涉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位通过了案涉工程的验收，验收结果为质量合格。5、2015年3月7日，原告前往被告公司向其送达《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》（以下简称”《解除函》”）及《退房申请书》，《解除函》及《退房申请书》分别记载：”......。本人已依约交纳了全部房款，但贵司至今未将'依照国家和地方人民政府有关规定，并符合合同约定'的商品房交付给本人。本人现向你司提出退房申请解除《商品房买卖合同》及车位使用协议书，......。”、”......。到目前为止，距离商品房的合同约定交房期限已超过60天，依据合同规定买受人白云向浦项（大连）软件园开发有限公司提出申请要求退房，......。”对上述材料，被告拒收。6、2015年8月26日，被告向原告邮寄《业主收房通知书》，通知原告于2015年8月31日收房，该邮件回执显示原告拒收。截止庭审辩论终结时，原告仍未收房。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据庭审诉辩，本案的争议焦点为：合同所约定的房屋交付时间是否因城管部门的停工通知而产生变更。关于该问题，一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期和因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期，出卖人可据实予以延期。本案中，大连市城市管理行政执法局发布的”辖区所有在建项目于2013年8月24日至9月15日内全部停工”的通知是被告无法预见且必须遵守的政府指令，被告有权延期交房23天，因此原告在2016年3月7日向被告发出解除合同通知时，并不满足交房已经逾期60日的解除合同的条件。但由于原告发出解除合同通知时，被告并未明确告知交房时间已经变更，且未以诉讼或仲裁的方式对此提出异议，在此种情形下，原告并不知晓交房时间发生变更，也无法在变更后的解除合同的期限内行使解除权，被告以其行为表明其未对合同约定的交房时间予以变更。故原告于2016年3月7日向被告发出解除通知时，应认定符合合同约定的解除条件。根据合同法第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故案涉合同自2015年3月7日解除，被告拒收该通知并不阻碍原告解除权的行使。根据法律规定及合同约定，被告应于解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。因此，对于原告要求确认合同解除、返还已付购房款1,486,690元以及支付违约金14,866.9元的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告返还车位转让款150,000元的请求，一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同已经解除，原告购买案涉小区车位的目的已无法实现，根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除车位转让协议并返还价款于法有据，予以支持。关于原告的第四项诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，被告至今未予返还构成违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。现原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率要求被告支付自2015年4月8日起已付购房款1，486，690元的利息符合上述规定，予以支持。综上，一审法院判决:一、确认原告白云与被告浦项（大连）软件园开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经解除；二、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内返还原告白云已付购房款人民币1,486,690元、车位转让款150,000元，合计1,636,690元；三、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付原告白云违约金人民币14,866.9元；四、被告浦项（大连）软件园开发有限公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付原告白云已付购房款1,486,690元的利息，自2015年4月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至实际支付之日止。如被告未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费20,055元、其他诉讼费50元，上述费用合计人民币20,105元（原告已预交），由被告负担，与上述款项一并给付原告。本院二审期间，白云提交了一组照片，拟证明其于交房日到交房现场发现房屋未完工的事实，对于该份证据，浦项公司认为无法证明照片体现的是案涉房屋，且浦项公司主张一审已经提交证据证明案涉房屋在交付时建筑工程装饰质量是合格的，已经完工。本院认为，由于在另案审理中其他案件当事人亦以同一份照片证据主张该房屋系另案当事人购买的房屋，而白云提交的该份证据中并未记载或体现系摄录自白云购买的案涉房屋，无法证明与案涉房屋的关联性，故本院对白云提交的该份证据不予采信。对于一审法院查明的”2015年3月7日，原告前往被告公司向其送达《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》及《退房申请书》，《解除函》及《退房申请书》分别记载：”......。本人已依约交纳了全部房款，但贵司至今未将'依照国家和地方人民政府有关规定，并符合合同约定'的商品房交付给本人。本人现向你司提出退房申请解除《商品房买卖合同》及车位使用协议书，......。”、”......。到目前为止，距离商品房的合同约定交房期限已超过60天，依据合同规定买受人白云向浦项（大连）软件园开发有限公司提出申请要求退房，......。”对上述材料，被告拒收”一节事实，因该节事实本案中没有充分证据予以证明，故本院对该节事实不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，双方当事人争议的焦点为案涉房屋在约定的交付时间是否符合交付条件及白云是否享有合同解除权的问题。首先，对于案涉房屋是否符合合同约定的交付条件一节，根据双方合同约定，案涉房屋约定的交付条件为”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”何为”经建设单位组织建筑工程验收合格”？根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故”经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、监理、施工单位对案涉工程进行的验收。且我国自2013年始实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任。2013年住房城乡建设部发布实施的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》将2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中要求在工程竣工验收前需由城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求出具认可文件及由公安消防、环保等部门出具认可文件或者准许使用文件的规定取消。因此，在浦项公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位于2014年12月23日分别出具的工程符合要求、质量合格的报告及加盖了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位公章的”单位（子单位）工程质量竣工验收记录”的情况下，应认定案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格。关于合同约定的交付条件中”具备交付使用条件”如何理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定，且白云现未提供证据证明案涉房屋存在不符合合同附件中关于房屋交付标准或装修标准约定的情形，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件；其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，白云与浦项公司签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即”具备交付使用条件”。因此，应当认定案涉房屋在约定的交付时间已经符合合同约定的交付条件。既然案涉房屋在约定的交付时间已经具备交付条件，白云即应按照合同约定至交付地点接收房屋，在白云未提供其他证据证明案涉房屋在约定的交付时间不符合交付条件的情况下，白云并不享有合同约定的解除权。因此，白云主张行使解除权的行为不符合双方《商品房买卖合同》的约定，亦不具备享有法定解除权的条件。本案中，白云并未提交充分证据证明其在主张的时间内向浦项公司发出了解除合同的通知，况且，如前所述，在白云并不享有合同解除权的情况下，即使白云发出了解除通知，也无法认定通知能够形成解除合同的效力。因此，双方合同并未解除，一审法院确认合同已经解除有误，本院予以纠正。由于白云关于要求浦项公司向其返还购房款、购车位款及利息、支付违约金等诉请的前提条件是合同已经解除，故对于白云的以上诉讼请求，亦不应予以支持。一审认定有误部分，本院依法予以纠正。综上所述，浦项公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初206号民事判决；二、驳回白云的诉讼请求。一审案件受理费20,105元（白云预交），由白云负担；二审案件受理费20,055元（浦项（大连）软件园开发有限公司预交），由白云负担。本判决为终审判决。审判长季烨审判员阁成宝审判员刘丽媛二〇一七年六月十三日书记员滕子美