吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0322民初2614号原告：陈光辉，男，1971年9月6日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：刘文玉，吉林吉鼎律师事务所律师。被告：杨玉柱，男，1960年11月9日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。原告陈光辉与被告杨玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人原告陈光辉委托代理人刘文玉、被告杨玉柱委托代理人李一到庭参加诉讼,本案现已审理终结。陈光辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付房屋并配合原告办理房屋过户手续；2.本案的诉讼费由被告���担。事实和理由：原告与被告于2013年4月19日签订房屋买卖协议，协议约定被告杨玉柱将本人所有的位于梨树县开关厂院内吉房执字梨字第178号房屋以57万元价格转让给原告，原告按照约定支付了全部房款。房屋买卖合同签订至今被告没有交付并一直占有该房屋，故原告依据合同法等相关规定提起诉讼，要求被告承担交付房屋并配合办理过户民事责任。杨玉柱辩称，要求驳回原告的诉讼，1、从原告提供的证据看，其合同和房照是梨树开关有限公司所有，并没有到相关部门办理变更手续，受物权法保护，且是梨树县人民政府颁发，在没有变更前和合同的签订均为梨树开关有限公司所有，杨玉柱的行为是企业厂长的行为，非个人行为，原告与被告没有法律上的因果关系，原告提供的证据已经证明了被告的抗辩理由，被告不是本案的适���主体，应予驳回。2、本案产生的原因是借款产生的，2012年9月6日为了公司生产需要，向原告借款30万元，同时非法约定每月给3万元，后贷款没有下来，累计计算的数，在此期间公司已经偿还了部分借款，依据最高法院关于民间借贷司法解释24条规定，因借款的房屋买卖应予驳回。以上被告不是本案的适格主体，本案是借款产生的房屋买卖，依据司法解释24条规定，驳回原告的诉讼请求，事实上是用该房用作借款担保的行为，本案已经超过诉讼时效。经审理查明：2013年4月19日，杨玉柱作为甲方与乙方陈光辉签订了房屋买卖协议书，双方约定：第一条，经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于梨树县开关厂的房屋（建筑面积130.73平方米），房证号为：吉房执字第178号卖给乙方，甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各��负担（此房是甲方从梨树镇政府手中购买，有购房协议）；第二条，房屋出售价为人民币伍拾柒万元整（￥570000元）；第三条，付款方式：乙方一次性给付甲方（伍拾柒万）元整。落款处甲方杨玉柱签字，并加盖了四平市梨树开关有限公司公章，乙方陈光辉签字，见证担保人处单勇签字。2013年4月20日，杨玉柱为陈光辉出具收条一份，记载“今收到陈光辉购房款人民币伍拾柒万元整,￥570000元，收款人杨玉柱签字。”。原告提供的证据为：1、杨玉柱与梨树镇政府企业办公室签订的转让协议书，证明杨玉柱购买了原梨树开关厂房屋的事实，进一步证明杨玉柱为本案适格主体。被告质证认为，有异议，该房子为开关厂所有，没有办理到杨玉柱名下，且合同也是开关公司盖章��该房照是政府颁发，受物权法保护，在没有变更前杨玉柱无权出售。2、原被告签订的房屋买卖协议、收条，证明被告杨玉柱将购买开关厂的房屋依法转让原告的事实，以及被告收到购房款57万元的事实，进一步证明原被告之间为房屋买卖的法律关系。被告质证认为，对合同真实性没有异议，证明问题有异议，该房屋买卖合同是由开关有限公司盖章，证明出售人是开关有限公司，与房照相符。该57万元是借款累计产生，杨玉柱代表公司已偿还了65万元，这是在双方借贷基础上产生的房屋担保，并不是双方真实意思表示，对于收条需要与杨玉柱进一步核实，保留鉴定的权利。庭审中被告明确表示没有证据证明借贷数额及利率。3、房屋产权证、房屋产权登记查询证明，原告购买的房屋产权清晰，无纠���及查封等不良记录，以及被告将房屋产权证书交给原告的事实。被告质证认为，房屋产权证是复印件，因开发需要，该房照已经在房产部门已经注销。该房照是梨树县人民政府颁发，所有权为开关厂，非杨玉柱所有。该证据表明杨玉柱不是本案适格主体。被告杨玉柱提交的证据为：1、建行汇款单（2张），证明在2012年9月6日借款30万元后，开关有限公司于2013年9月17日通过原告的建行卡还款20万元，这是双方共同到建行办理的，2014年9月25日通过建行卡还借款25万元，这是曹忠德给钱后，被告和企业办会计韩福臣一起去汇款，该2份证据证明，借款30万元后，开关有限公司已履行了还款义务，本案的产生是先借款，后房屋抵押，所谓的买卖合同不是真实意思表示。建行卡上可以查到。被告质证认为，对于完整的转账20万元凭证真实性没有异议，从转账付款方看，付款人为杨玉柱，而非被告所称开关有限公司，陈光辉与杨玉柱在签订房屋买卖前，属实存在有借款往来，该20万元是杨玉柱偿还陈光辉的借款。对于破损的转账记录真实性及证明问题均有异议。2、现金收条20万元，证明开关有限公司偿还原告现金20万元，事实上双方没有其它往来，虽然与转账是同一日，数目相同，但那笔是转账，这笔是现金，都发生在2013年9月17日。原告质证认为，该收条是原告收到打款20万元后，出具的收条，收条日期与打款日期相同，为同一笔款项。根据原告陈光辉的陈述与被告杨玉柱的答辩，本院总结本案的争议焦点为：1、被告是否为适格被告？2、原被告之间存在何种法律关系？3、原告的诉讼请求是否合理���应否予以支持?4、本案是否超过诉讼时效。双方当事人对争议焦点无异议。本院认为，根据梨树镇人民政府企业办公室的转让协议书，该协议书首部打印主体为甲方:梨树县人民政府企业办公室，乙方：四平市梨树开关厂杨玉柱，丙方：原梨树开关厂职工代表。内容为“经梨树镇人民政府企业改制领导小组研究通过，职工代表大会决议和杨玉柱共同协商同意，将座落在梨树镇内，位于梨树北大路的四平市梨树开关厂转让（出售）给乙方，具体事宜如下：……在该合同乙方落款处杨玉柱签字按印。”从上述内容可以看出转让的财产是“四平市梨树开关厂”，接受转让的落款处是杨玉柱个人签字，乙方名头是“四平市梨树开关厂杨玉柱”，接受转让的只能是杨玉柱本人，不可能是四平市梨树开关厂，否则出现了四平市梨树开关厂将财产转让给自己的情形。本案中杨玉柱与陈光辉签订了买卖房屋协议书，杨玉柱将接受转让的财产再行转让并无不当之处，在与陈光辉的合同落款处加盖了四平市梨树开关有限公司的公章，应视为公司对该行为的认可，故此杨玉柱应为本案适格被告。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。房屋买卖协议及收据均有杨玉柱真实的签名，被告主张双方间的关系并非买卖合同为借款抵押，应提供证据证明，被告现仅凭建设银行的存款凭条、转账凭条及2013年9月17日的收条，即主张双方为借贷关系，原告方予以否认，而被告杨玉柱出具的收条载明收到为购房款，与原被告间��房屋买卖协议书相吻合。同时原告方陈述二张建行凭条及收条系存在其他借款关系，履行的是其他借款。鉴于被告仅凭二张建行转款、存款凭条及收条即认定房屋买卖合同为借款抵押性质，本院无法采信，另外根据本案争议房屋买卖合同，从房屋买卖的价格上看，57万元购买了130.73平方米砖瓦结构房屋，折合每平方米4360元，已经与梨树县当地房屋市场价格接近，不符合房屋买卖合同为借贷抵押时房屋价格远低于市场价格的一般情形。综合上述因素可以确认，原、被告就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。被告杨玉柱应按照合同约定将房屋交付原告，并协助原告办理相关手续。由于原被告房屋买卖合同订立后，被告未能按照合同交付房屋，即违约行为在持续中，原告方陈述交易的房屋中存在租赁关系，多次找被告履行合同。综上，本案双方在合同履行过程中存在房屋租赁关系，租赁期间不具备直接交付条件，因此原告基于物权请求权主张权利，不超过诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告杨玉柱于本判决书生效后一个月内将2013年4月19日房屋买卖协议中约定的房屋交付原告陈光辉。二、被告杨玉柱协助原告陈光辉办理房屋过户手续，于判决生效后履行。案件受理费9500元，财产保全费3370元，合计12870元，由被告杨玉柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，��本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  王立新审 判 员  高 颖人民陪审员  王 惠二〇一七年六月五日书 记 员  张可维