北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初7754号原告（反诉被告）：赵文军，女，1954年3月12日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京市双强律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔德宝，男，1963年11月13日出生，住北京市东城区。被告（反诉原告）：刘庆丰，女，1982年11月4日出生，住北京市东城区。原告（反诉被告）赵文军与被告（反诉原告）孔德宝、刘庆丰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵文军及其委托诉讼代理人庞嘉靖、被告（反诉原告）孔德宝、刘庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文军向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判决二被告立即将北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋退还原告；3.判决二被告立即将水卡、电卡、燃气卡、停车证退还给原告；4.判决二���告立即向原告支付自2013年8月28日起至2016年6月27日期间的房屋租金146200元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2010年8月27日，原告与被告孔德宝签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋租给二被告居住使用一年。2011年8月24日，原告与被告孔德宝续签了为期一年的租赁合同。2012年8月21日，原告与被告刘庆丰再次续签了为期一年的租赁合同，合同期限自2012年8月28日起至2013年8月27日止，租金为每月4300元。因原告家中有事需处理，在2013年8月租期届满时没有与二被告签订书面的租赁合同，被告一直占有使用原告的房屋，即原告与二被告之间形成了不定期租赁关系。二被告占有使用原告的房屋，但却以各种理由不向原告交付房屋租金。现因原告与二被告协商解除租赁关系、补交房屋租金事宜无法达成一致意见，故原告诉至法院，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告孔德宝、刘庆丰辩称，原、被告双方之间不存在房屋租赁关系，被告从2013年8月28日起就没有再居住使用涉案房屋。2013年9月3日，被告将涉案房屋交给原告，所以原告的主张没有任何事实基础和法律依据，故被告不同意原告的诉讼请求，同时反诉原告返还押金和违约金。原告是恶意诉讼，属于浪费司法资源，破坏诉讼秩序，根据民事诉讼法规定，恶意欺诈诉讼，应该受到法律的惩罚。事实经过如下：1.原、被告双方于2010年8月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋出租给被告，租期从2010年8月28日至2011年8月27日，房租每月3500元，一年租金42000元，押金7000元，期满后返还。合同到期后双方续签了两次，分别为2011年8月28日至2012年8月27日、2012年8月28日至2013年8月28日。被��于承租期间一直积极按照约定履行合同。2013年8月初，双方表示合同租期到期可续签合同，但2013年8月26日原告突然通知被告合同到期，不再续签合同，随后被告开始另外找房子、收拾整理物品、联系搬家公司，一切极为匆忙。2013年9月1日，被告还是很快将房间内物品腾空搬出，并花销500元钱从涉案房屋小区保洁公司请保洁工将房屋打扫干净。2013年9月3日，被告通知原告到涉案房屋做房屋交接，交接时原告同意将7000元押金、剩余未使用的燃气费2000元、电费218元和一个月的违约金3500元汇到被告账户上。至此，双方在2013年9月3日彻底终止房屋租赁关系，被告从2013年合同终止后也从没来过涉案小区。2.2013年8月30日，被告通过北京链家房地产经纪有限公司承租了位于北京市东城区××街××小区××号××室房屋，搬家公司也是将被告物品从涉案房屋地址搬到这个新住址，所以���告在欺骗法院。3.合同到期后，被告将涉案房屋交给原告，之后双方未再续签合同，被告也没有实际使用占有房屋，双方之间不存在房屋租赁法律关系，所以谈不上解除房屋租赁关系、返还房屋以及支付房租。尤其是房租，正常情况下如果被告连续三年霸占涉案房屋拒不支付房租，有哪一个业主还会三年里不打一个电话催促房租呢？又有哪一个业主还会将涉案房屋继续租赁给被告呢？所以原告这一切都是不符合生活常理的，都是在欺骗在隐瞒。4.2013年9月被告交房后，原告也将涉案房屋收回。后双方因房屋交回后的租赁押金、燃气费、水电费及违约金问题发生纠纷，原告拒绝按照之前的承诺返还以上费用。双方因此闹到霍营派出所，但经警察对原告传唤后，原告却又拒不到场配合警察调查，而且从此电话也更换，无法联系。此事派出所能证明被告早已将涉案房屋交��原告。5.本案中违约的是原告方，原告在2013年8月初已经明确表示续签合同，但在2013年8月26日突然拒签合同，导致被告因时间紧迫不得已另找房源，这给被告造成极大不便，为此多支出了中介费和房租，被告这些损失都是原告违约造成的。综上，原告所说事实错误，其主张没有事实和法律依据。既然双方在2013年合同到期后终止租赁关系，之后的三年被告也没有再和原告签订任何房屋租赁合同，事实上也没有居住使用涉案房屋，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告孔德宝、刘庆丰向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人返还押金7000元；2.判决被反诉人返还电费218元、燃气费2000元；3.判决被反诉人赔偿违约金3500元；4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：双方于2010年8月27日签订《房屋租赁合同》，约定赵文军将北京市昌平区××小区××号楼××单元××室房屋出租给我们，租期从2010年8月28日至2011年8月27日，房租每月3500元，一年租金42000元，押金7000元，期满后返还。合同到期后双方续签了两次，分别为2011年8月28日至2012年8月27日、2012年8月28日至2013年8月28日。2013年8月初，双方表示合同租期到期可续签合同，但2013年8月26日赵文军突然通知我们合同到期，不再续签合同，随后我们开始另外找房子、收拾整理物品、联系搬家公司，一切极为匆忙。2013年9月1日，我们还是很快将房间内物品腾空搬出，并花销500元钱从涉案房屋小区保洁公司请保洁工将房屋打扫干净。2013年9月3日，我们通知赵文军到涉案房屋做房屋交接，交接时赵文军同意将7000元押金、剩余未使用的燃气费2000元、电费218元和一个月的违约金3500元汇到我们的账户上。至此，双方在2013年9月3日彻底终止房屋租赁关系。押金用于担保租房期间房间物品及合同到期后水电燃气费用的结算，剩余的金额应该返还给我们，本案中我们将房屋交给赵文军后电费、燃气费还有剩余，故赵文军应该将押金及剩余电费、燃气费返还给我们。综上所述，赵文军不按合同约定履行合同，违反了《合同法》的规定及双方约定，故为维护我们的财产权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。反诉被告赵文军对反诉原告孔德宝、刘庆丰的反诉辩称，不同意反诉请求第1、2项，该两项请求可以证实反诉人在主张不租赁房屋时跟我进行了交割。租赁关系终止后，承租人有将房屋返还给出租人的义务。反诉人一直占有房屋，没有将涉案房屋返还给我，即没有将房屋钥匙交还给我，没有跟我进行屋内物品的清点和返还。同时我认为，即便应该返还钱款，也是在扣除了反诉人应支付的租金后的剩余款项。对第3项反诉请求，我不同意支付违��金。反诉人一直占有我的房屋，即使按照反诉人主张的2013年9月房屋租赁合同解除，解除后反诉人也有义务返还房屋，因其一直占有并没有返还，故应该支付逾期返还期间的房屋租金。反诉人构成违约，诉讼费也应该由反诉人承担。经审理查明：位于北京市昌平区××镇××村××园××区××号楼××单元××的房屋（以下简称××号房屋）登记于赵文军名下。孔德宝与刘庆丰系夫妻关系。2010年8月27日，赵文军（出租方）与孔德宝（承租方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：出租方将601号房屋出租给承租方使用；租赁期限共12个月，出租方自2010年8月28日起将出租房屋交付承租方使用，至2011年8月27日收回；房屋租金为3500元/月，12个月共计42000元；押金为2个月的房租，即7000元，合同期满后返还。合同签订后，赵文军将601号房屋交付给孔德宝使用，孔德宝向赵文军支付了押金7000元。租赁期间届满前，双方于2011年8月24日续签合同，约定房屋租金为3800元/月，每半年一支付，因上一年度已收取押金，此次合同不再收押金。2012年8月21日，刘庆丰与赵文军签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金为4300元/月，一次性支付。除租金条款外，三份合同其余条款约定一致。孔德宝、刘庆丰现已向赵文军支付租金至2013年8月27日。租赁期间届满后，双方就续租事宜未能达成一致。本案庭审中，孔德宝、刘庆丰称赵文军于2013年8月26日通知其不再续租，后孔德宝、刘庆丰于2013年8月28日从601号房屋内搬离。为证明其主张，孔德宝、刘庆丰向法庭提交了《北京市房屋租赁合同》及搬家费收据等证据材料。其中《北京市房屋租赁合同》载明合同签署时间为2013年8月30日，合同签订人为出租人李强、承租人孔德宝、居间人北京链家房地产经纪有限公司，租赁房屋地址为北京市崇文区××园小区××号楼××，房屋交付期限为2013年9月6日前；搬家费收据载明开具日期为2013年9月1日，收款人为北京兄弟搬家服务有限公司，内容为：今收到刘庆丰搬家款（昌平区流星花园三区17号楼4单元601搬到左安漪园）660元。赵文军对孔德宝、刘庆丰主张的上述事实及提交的上述证据均不予认可。对于孔德宝、刘庆丰是否从601号房屋内搬离，赵文军表示不知道。赵文军并称其自2013年租赁期间届满后未去过601号房屋，亦未向孔德宝、刘庆丰主张过支付租金，不知道该房屋内现是否有人居住。本案庭审中，孔德宝、刘庆丰称其与赵文军于2013年9月3日对601号房屋进行交接，并将水卡、电卡、燃气卡、停车证交还给赵文军。赵文军认可租赁期间届满后，双方曾办理过房屋交接，但因孔德宝、刘庆丰向其主张违约金，���方未能达成一致，并否认孔德宝、刘庆丰已交还水卡、电卡、燃气卡、停车证。在本案审理过程中，本院从北京市公安局昌平分局霍营派出所调取了案件相关询问笔录。赵文军之女王飞于2013年9月27日接受民警询问时称：“……到了2013年8月27日的时候，刘庆丰说还想继续租我们的房子，我们不同意。2013年8月31日孔德宝就说要继续租我们的房子三年，如果我们不继续把房子租给他，我们就违约了，要付给他一个月的房租4300元。我们没违约，所以不同意给他们4300元。孔德宝他们就一直占着我们家的房子不给我们，我们多次和他们交涉未果，然后我们就报警了”，“……9月15日的时候我们去过房子验房，但是孔德宝就让我们给4300元，不给钱就不把房子还给我们，他们不还房子我们验也是白验，所以我们没验成房就走了”。孔德宝于2013年9月28日在接受民警询��时称：“……2013年8月27日，赵文军的女儿王飞给我妻子刘庆丰打电话，说这个房子他们不租了，要把房子收回去，限我们两天之内搬走。第二天，我又给王飞打电话，我就问她们这个房子是否还要继续出租给我，如果要继续租给我我提了三个条件。这三个条件是：1.要是继续租给我就一次签三年的合同；2.房租不能继续涨了；3.因为她们不租给我房子没有提前通知我，她们违约了，需要支付我违约金两个月的房租8600元，我只要一个月的即4300元就可以。然后王飞她们说不租了。我说那你们赔偿我4300元的违约金，王飞同意了。2013年8月28日，我们就通过链家地产在其他地方又租了一套房子，2013年8月30日，我们就从昌平区××镇××园××小区××号楼××单元××号搬出去了。2013年9月15日，王飞联系我们去验房，因为王飞不同意支付违约金，她们也没验房就走了。之后我们一��跟王飞联系，她一直也没给我们答复”，“……我这还有房子的钥匙，我们还有7000元的押金在赵文军那里，还有2230元的燃气费、525元的电费赵文军她们没有给我们结”。以上事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、搬家费收据、公安派出所询问笔录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵文军与孔德宝、刘庆丰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异���的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，赵文军主张租赁期间届满后，孔德宝、刘庆丰继续占有使用601号房屋，并据此认为双方自2013年8月28日起继续成立租赁合同关系，而孔德宝、刘庆丰否认继续占有使用601号房屋的事实，主张其已于租赁期间届满后搬离该房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孔德宝、刘庆丰就其主张的事实，向法庭提供了《北京市房屋租赁合同》及搬家费收据等证据材料，可认定孔德宝、刘庆丰已于2013年9月1日搬离601号房屋。反观赵文军的举证情况，其陈述称租赁期间届满后，双方确曾办理过房屋交接，但未达成一致，之后其不知道孔德宝、刘庆丰是否搬离××号房屋，且之后其未再去过该房屋，不清楚现在该房屋内是否有人居住，三年来亦未向孔德宝、刘庆丰主张支付租金，该陈述与常理不符，赵文军又未能作出合理解释。故此，本院对于赵文君主张的××号房屋现仍由孔德宝、刘庆丰占有使用的事实不予认定，赵文军与孔德宝、刘庆丰之间的房屋租赁合同关系已于2013年8月27日租赁期间届满时终止。现赵文军要求解除房屋租赁关系，并要求孔德宝、刘庆丰退还××号房屋、支付自2013年8月28日起至2016年6月27日期间的租金146200元的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。租赁合同关系终止后，赵文军应将收取的押金7000元返还给孔德宝、刘庆丰。孔德宝、刘���丰反诉要求赵文军返还电费218元、燃气费2000元，举证不足，本院不予支持。孔德宝、刘庆丰以赵文军未提前一个月通知不再续租为由，主张赵文军构成违约，应支付违约金3500元，缺乏合同依据，本院亦不予支持。赵文军要求孔德宝、刘庆丰返还水卡、电卡、燃气卡、停车证各一张，理由正当，本院应予支持。如不能返还，赵文军可主张相应补偿。孔德宝、刘庆丰主张其已将水卡、电卡、燃气卡、停车证交还给赵文军，举证不足，故对其陈述本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孔德宝、刘庆丰于本判决生效后七日内向原告赵文军返还北京市昌平区××镇××村××园××区××号楼××单元××房屋的水卡、电卡、燃气卡、停车证各一张；二、反诉被告赵文军于本判决生效后七日内向反诉原告孔德宝、刘庆丰返还押金7000元；三、驳回原告赵文军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孔德宝、刘庆丰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3224元，由赵文军负担3154元（已交纳）；由孔德宝、刘庆丰负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费59元，由孔德宝、刘庆丰负担34元（已交纳）；由赵文军负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事���的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  李 强人民陪审员  闫素霞二〇一七年六月三十日书 记 员  姚东方