山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1723民初3242号 原告（反诉被告）：韩祥森，男，1972年11月11日出生，汉族，住成武县。 委托诉讼代理人：赵元博，山东文亭扶正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沙登友，男，1984年11月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：韩宗强，山东隆泰律师事务所律师。 原告韩祥森诉被告沙登友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）成民初字第1021号民事判决，被告沙登友不服，提起上诉，山东省菏泽市中级人民法院于2016年9月18日作出民事裁定，认为原审判决严重违反法定程序，裁定撤销原判，发回本院重新审理。本院于2016年11月2日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年12月14日、2017年3月1日两次公开开庭进行了审理。原告韩祥森及委托诉讼代理人赵元博、被告沙登友的委托诉讼代理人韩宗强到庭参加了诉讼，重审中被告沙登友提出反诉。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韩祥森的诉讼请求：1、请依法解除原、被告于2006年6月26日签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋腾空交付原告。2、判令被告支付原告房屋租赁费35万元及延期支付租金利息。3、判令被告支付原告搬运费、保管费30万元。4、判令被告支付原告违约金15万元。 事实及理由：被告因经营生意需要，于2006年6月26日与原告就坐落在成武县百货大楼对过的大成购物中心1-4层楼房及附带地皮订立了租赁合同。租赁期限10年（2007年10月1日至2017年10月1日），租金每年60万元。按约定，2014年10月1日，被告应交2014年10月1日至2015年10月1日期间的租金60万元，但被告以资金紧张为由拖延至2015年2月11日支付租金25万元，剩余35万元，被告至今不予支付。原告为此多支出搬运费、保管费30万元，同时追究被告的违约责任15万元。为维护原告的合法权益，现具状起诉。 被告（反诉原告）沙登友辩称：被告不欠原告韩祥森的租金，应驳回原告的诉讼请求。至被答辩人起诉日2015年6月5日，答辩人并不拖欠房屋租赁费23万元。2007年6月26日（而不是2006年6月26日），答辩人与被答辩人双方签订了租赁合同，合同约定：被答辩人将位于（成武县）百货大楼对过的大成购物中心1-4层和楼层附带的地皮租给答辩人，每年租赁费48万元。为进一步明确双方权利义务关系，双方分别于2007年6月26日、10月21日分别签订了附加条款、附加条款（二）约定：房屋租赁期限自2007年11月15日至2017年11月15日；如被答辩人违反合同，则退还答辩人支持被答辩人安装消防设备款13万元，并赔偿因违反合同所造成的全部经济损失；在租赁期内，被答辩人种种理由终止合同履行，则退还答辩人终止合同年的房屋租赁费，并支付因此所造成的全部经济损失（按市场值计算）。 合同履行中，2007年11月15日-2011年11月15日每年租金48万元，自2011年11月15日起到2014年11月15日，被答辩人单方强行收向答辩人租赁费每年60万元，否则即强行关门。 合同履行到2014年11月15日至2015年11月15日年度，答辩人向被答辩人支付了租赁费25万元，但被答辩人于2015年5月28日强行关闭了答辩人承租楼房内经营的佳美惠购物广场，房屋租赁合同终止，答辩人经营停止；2015年6月29日，以律师函的形式单方面通知反诉原告解除合同。如果按照合同约定的租赁费标准，至2015年5月15日答辩人并不拖欠被答辩人房屋租赁费；即便是按照被答辩人强行收费标准，到2015年4月15日答辩人也不拖欠被答辩人房屋租赁费。被答辩人强行关闭答辩人经营的佳美惠购物广场终止租赁合同履行、书面通知解除合同没有任何根据，是严重的违约行为。按照双方房屋租赁合同附加条件（二）的约定，被答辩人违约应退还答辩人当年度的房屋租赁费25万元。 被答辩人的诉讼请求没有事实基础，依法应予驳回。鉴于被答辩人的严重违约行为导致双方租赁合同无法继续履行并致答辩人在承租楼房内的大批在售商品、空调、电梯等巨额资产被转移、处理，给答辩人造成巨额经济损失，答辩人基于被答辩人房屋租赁合同的违约事实向法院提起反诉。 反诉原告（被告）沙登友反诉诉讼请求：1、判令反诉被告退还反诉原告消防设备安装款13万元及2015年己交的房屋租赁费25万元；2、判令反诉被告因违约给反诉原告造成的经济损失120万元。3、反诉费用由反诉被告承担。 事实及理由：2007年6月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：反诉被告将位于（成武县）百货大楼对过的大成购物中心1-4层和楼层附带的地皮租给反诉原告，每年租赁费48万元。为进一步明确双方权利义务关系，双方分别于2007年6月26日、10月21日分别签订了附加条款、附加条款（二）约定房屋租赁期限自2007年11月15日至2017年11月15日；如反诉被告违反合同，则退还反诉原告支持反诉被告安装消防设备款13万元，并赔偿因违反合同所造成的全部经济损失，在租赁期内，反诉被告种种理由终止合同履行，则退还反诉原告终止合同年的房屋租赁费，并支付因此所造成的全部经济损失（按市场值计算）。 合同履行到2014年11月15日至2015年11月15日年度，反诉原告己向反诉被告支付租赁费25万元，但反诉原告于2015年5月28日强行关闭反诉原告在承租楼房内经营的佳美惠购物广场，反诉原告经营停止，2015年6月29日，以律师函的形式单方面通知反诉原告解除合同。反诉被告的严重违约行为，导致双方租赁合同无法继续履行，更为严重的是，反诉原告在承租楼房内的大批在售商品、空调、电梯等巨额资产被反诉被告转移、处理，给反诉原告造成巨额经济损失。根据双方合同约定，反诉原告依法应承担违约责任，退还反诉原告消防设备安装款13万元、2014至2015年度己交付的房屋租赁费25万元并赔偿反诉原告各项经济损失120万元，以上共计158万元。 反诉被告（原告）韩祥森辩称：反诉被告并未强行关闭反诉原告经营的佳美惠超市，造成超市财产哄抢，停止营业的原因是反诉被告哄抬物价，造成超市持卡人惶恐，集中购物所致，反诉被告依照合同履行，没有违约行为，反诉原告的诉请没有事实依据，请判决驳回反诉原告的诉讼请求。 审理查明：2007年6月26日，原告韩祥森与被告沙登友签订房屋租赁合同一份，约定原告韩祥森将自己承租的韩祥林的坐落在成武县百货大楼对过的大成购物中心1-4层的楼房及附带地皮租赁给被告沙登友经营佳美惠超市，租赁期限10年，自2007年10月1日至2017年10月1日止，后原、被告协商变更租赁期限为：自2007年11月15日至2017年11月15日止。双方同时约定租赁费为每年48万元，期限为每半年一交，前三年为每半年初交，其余按每年一交。同时约定，如果韩祥森违反合同，则退还消防设施安装款13万元，并赔偿因违反合同所造成的沙登友全部经济损失。如在租赁期限内，韩祥森因种种理由，终止合同履行，则退还沙登友当年的房屋租赁费，并支付因此所造成沙登友的全部经济损失。如沙登友违反合同，则支付给韩祥森三个月的房屋租赁费（按合同约定计算）。证人谢某、张某证实，2011年10月份，原、被告双方协商每年增加租赁费12万元，即自2011年10月份以后，每年租金为60万元。2014年11月至2015年11月的年度租金，被告沙登友于2015年2月11日交付25万元，剩余租金35万元，至原告起诉时，被告未交付，且原告起诉时，被告经营的佳美惠超市已关门停止营业。2015年6月30日，原告韩祥森委托山东文亭律师事务所律师赵元博向被告沙登友邮寄律师函一份，函告被告：原告决定与被告解除合同，并要求被告限期处理存于佳美惠超市的商品。 另查明，沙登友在经营佳美惠超市期间，曾发生人员哄抢购物事件，当地公安机关曾经出警，经公安机关审查未作为刑事案件立案。本案在重审过程中，沙登友申请本院调取公安机关的执法录像，本院依法进行了调取，并组织双方当事人对录像进行了质证。沙登友认为，本次法院调取的证据不全面，不足以反应当时的事实，但录像也部分反应出韩祥森方的人员强行关闭超市的情况。韩祥森认为，录像并不能反应韩祥森强行关闭超市，导致超市关闭的原因是沙登友擅自抬高物价，造成超市持卡人集中购物，与韩祥森无关，韩祥森没有违约。 超市是什么原因关闭的，哪一方构成违约，是双方当事人争执的焦点。韩祥森提供了证人张某、陈某出庭作证，证人证明，我们是超市工作人员，2015年5月份，佳美惠超市出现经营异常，货物价格暴涨，7天内刷卡的都是物价翻倍。超市关门停止营业是沙登友安排保安关门的，和韩祥森无关。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……。”本案原告韩祥森经韩祥林同意，将自己承租的韩祥林的房屋，租赁给被告沙登友经营佳美惠超市，并与被告沙登友签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同真实、合法、有效，本院予以确认。被告沙登友于2015年2月11日交付25万元租金，剩余租金未交付的原因是超市停止营业，对超市停止营业的原因双方各执一词，争执较大，均主张对方违约，本院认为，超市抬高物价，导致持卡人和超市员工恐慌，集中购物，引起哄抢，是事实，有录像和证人证言为证，足以认定。沙登友主张，超市关门，停止营业是韩祥森造成的，根据民诉法“谁主张，谁举证”的规定，对自己的主张，沙登友负有举证责任，但沙登友没有举出证据，证明自己的主张，故对沙登友的主张本院不予支持。被告沙登友在租赁有效期内，拖欠房租，停止经营，构成违约，应当承担偿还剩余租金和支付对方违约金的责任。关于剩余租金，应当为合同有效期内的租金，鉴于2015年6月30日，原告韩祥森向被告沙登友提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，该合同于被告沙登友接到该解除合同通知之日起解除，由于相隔时间较长，现无法查询到被告沙登友接收到解除合同函件的具体日期，本院推定为合同于2015年6月底已经解除，合同当年的有效期为2014年11月至2015年6月，共7个月35万元租金，扣除已经支付的25万元，剩余租金为10万元，原告韩祥森主张迟延履行期间的利息，本院予以支持，可按银行同期贷款利率计算，原告韩祥森主张支付全年60万元租金，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。原告韩祥森主张支付违约金15万元，本院认为，关于违约金，双方有约定，“如沙登友违反合同，则支付给韩祥森三个月的房屋租赁费（按合同约定计算）”，故沙登友应当支付韩祥森违约金15万元（3个月*5万元），原告韩祥森的该主张本院予以支持。原告韩祥森主张腾空房屋，由于现房屋已经实际腾空，合同也已解除，故该项请求已无实际意义，故该项请求本院不予支持。原告韩祥森主张，被告支付搬运费、保管费30万元，本院认为，原告韩祥森支付搬运费和保管费是应当实际产生的费用，但因原告举出的证据为个人收据，没有正式票据，故本院不予支持，待原告补充证据后，可以另案处理。反诉原告沙登友主张对方违约，对方应当承担违约责任和赔偿责任，本院认为，没有证据证明反诉被告韩祥森对超市的关闭存在过错，没有证据证明韩祥森构成违约，故对反诉原告沙登友的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条及有关法律规定，判决如下： 一、确认原告韩祥森与被告沙登友签订的《房屋租赁合同》于2015年6月底解除。 二、被告沙登友于判决生效后5日内支付原告韩祥森房屋租赁费10万元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计算，自2015年7月1日起至本判决确定的还款之日）。 三、被告沙登友于判决生效后5日内支付原告韩祥森违约金15万元。 四、驳回反诉原告沙登友的诉讼请求。 五、驳回原告韩祥森的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，退还原告韩祥森受理费5250元，剩余案件受理费6550元，原告韩祥森负担3275元，被告沙登友负担3275元，诉讼保全费2020元，由被告沙登友负担。反诉费9510元，由反诉原告沙登友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  刘昌军 审 判 员  王胜香 人民陪审员  刘守存 二〇一七年六月六日 书 记 员  许亚丽