贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民初27号原告：解忠平，男，汉族，1967年11月30日出生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区，现住凯里市。原告：李玉秀，女，汉族，1974年6月1日出生，贵州省人，住贵州省，现住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：姜桂秦，男，系贵州洲联合律师事务所律师。被告：贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司，地址：贵州省凯里市金井路**。法定代表人吴士明，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春廷，男，苗族，1990年10月24日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，男，贵州兄弟律师事务所律师。第三人：贵阳银行股份有限公司凯里分行，营业场所：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市宁波路5号坐标广场。负责人：鲁统华，职务：行长。委托诉讼代理人：松林，男，侗族，1970年3月7日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，系贵阳银行股份有限公司凯里分行风险管理部负责人。委托诉讼代理人：蒲宜菲，女，侗族，1989年7月20日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，系贵阳银行股份有限公司凯里分行风险管理部员工。原告解忠平、李玉秀诉被告贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司（以下简称：嘉兴房开公司）及第三人贵阳银行股份有限公司凯里分行（以下简称：贵阳银行凯里分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告解忠平、李玉秀及委托诉讼代理人姜桂秦，贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王邦华，第三人贵阳银行股份有限公司凯里分行的委托诉讼代理人松林、蒲宜菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解忠平、李玉秀起诉请求：1、请求依法判决立即停止对原告购买位于凯里市金井路13-1号1层31号商铺房屋的强制执行，并解除对该商铺的查封。2、依法判决确认原告于2010年5月13日与被告签订的《商品买卖合同》合法有效。3、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，立即将卖给原告的凯里市金井路13-1号1层31号商铺的《房屋所有权证》过户到原告名下。4、请求判决被告支付违约金689673.6元给原告。5、请求判决被告用原告购买的31号商铺的《房屋所有权证》担保贷款抵押给第三人的抵押行为无效。事实与理由：2009年4月1日，原告与被告嘉兴房开公司签订了2份《商铺授权经营合同》，原告从2009年4月1日起一直租用被告开发的凯里市金井路13-1号1层31号、32号商铺经营灯俱销售。2010年5月初，原告提出将租赁给原告的31号、32号两间商铺卖给原告，经协商后，双方于2010年5月13日签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定：一、31号商铺建筑面积为97.84平方，卖价为763152元，32号商铺的建筑面积为131.39平方，卖价为983586元。二、付款方式31号首付款为383152元，余款380000元办理银行按揭；32号商铺首付款493586元，余款490000元办理银行按揭。三、房屋交付使用时间为：2010年8月31日前（实际上签订出租时已交付）。四、办理产权登记的时间为31号商铺合同约定出卖人应当在商品交付使用后90日内即2010年11月30日、32号商铺合同约定出卖人应当在商品房交付使用后的120日内即2010年12月30日内。五、由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付购房价款总额依据合同约定向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依据合同约定，于2010年5月13日将31号、32号商铺的首付款支付到被告公司，被告不愿意向银行提交资料及不配合等原因，导致原告没办成银行按揭。原告多次找被告，被告才告知32号商铺于2013年5月15日用于向工行凯里分行贷款进行了抵押。31号商铺于2013年6月21日用于向贵阳银行凯里分行贷款进行抵押。贷款到期后，因无力偿还，工行凯里分行和贵阳银行凯里分行向法院起诉，经审理裁决后，工行凯里分行申请执行，法院查封了31号和32号商铺，原告作为案外人提出执行异议，法院驳回原告的异议请求。原告认为，法院的执行裁定查封原告的商铺，缺乏事实依据和法律依据，其行为违反法律规定。理由：一、州法院的裁定书认定事实不清，被告嘉兴房产公司用原告购买的商铺抵押给第三人的行为违反法律规定，因该商铺原告已支付一半的购房款且占有使用房屋多年，应认定原、被告的交易行为有效。二、法院应当对买受人的权利予以保护，原告具有排序性优先权利。三、本案的金钱债权执行中，原告对登记在被告名下的商品房提出异议，应得到支持。四、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》主体合法，受法律保护，应依法判决被告继续履行合同、判决被告立即将卖给原告的两个商铺的登记到原告名下。五、原告已按合同约定支付了购房款，被告未将房屋过户到原告名下，其行为已构成违约，应依法判决被告支付合同违约金给原告。六、被告将卖出的房屋进行抵押，应当判决抵押无效。七、在同一物的权利产生冲突情况下，应依法保护在先的权利。八、被告与银行恶意串通损害原告利益，依法判决抵押行为无效。九、本案涉及的两间商铺属于所有权、使用权不明有争议纠纷的财产，依法不得抵押，被告的抵押行为违反法律规定，依法判决无效。十、最高人民法院明确规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作为抵押物的，应当认定抵押无效。十一、被告将原告的房屋用于担保贷款抵押给第三人的行为严重构成对原告的侵权，应判决抵押行为无效。十二、依据法律规定，房屋买卖合同形成的债权属于消费购房债权，在消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，依法应优先保护消费购房债权。贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司未提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人王帮华庭审中答辩：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是事实，且该商铺被告已经交付给原告实际占有使用。原告未将购买商铺的尾款38万元付清，被告庭审中提交相关资料，但是不知道是什么原因未能贷款。本案是案外人执行异议之诉，不应审理原告请求第四项，同时原告要求支付的违约金过高。被告希望原告立即支付完购房尾款，被告立即想办法付清第三人贷款，保证该商铺按约过户到原告名下。第三人贵阳银行股份有限公司凯里分行述称：首先，本案被告嘉兴房开公司向第三人贵阳银行凯里分行贷款，用31号商铺作为抵押，并办理了抵押登记，第三人对该商铺享有优先受偿权。其次，虽然解忠平、李玉秀与嘉兴房开公司对31号门面签订《商品房买卖合同》，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因该31号门面产权仍属嘉兴房开公司所有，被告用于抵押属于依法处分自己财产的行为，第三人只对抵押物进行形式审查，不存在恶意串通行为，抵押行为有效。再次，2013年7月24日，被答辩人与嘉兴房开公司签订《房屋买卖补充协议》，该协议表明原告认可抵押行为，并要求继续履行合同。最后，根据被答辩人与嘉兴房产公司签订《房屋买卖补充协议》的解除条件已经成就，那么双方签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》就自然解除。综上所述，凯里嘉兴房产公司用自己所有的31号门面向贵阳银行凯里分行抵押贷款未违反法律规定，查封31号门面并无不当，请依法驳回原告第一和第五项诉讼请求。原告围绕诉讼请求，提供了以下证据：证据1、身份证，拟证实原告的身份。证据2、《营业执照》、《企业信用信息公示报告》，拟证实被告及第三人的主体资格。证据3、《商铺授权经营合同》，拟证实原告从2009年起一直租用被告开发的凯里市金井路13-1号1层31、32号门面的事实。证据4、《商品房买卖合同》，拟证实原告与2010年5月13日与被告签订的《商品房买卖合同》及原告购买被告开发的凯里市金井路13-1号1层31、32号门面的事实。证据5、《收款收据》、《付款凭证》，拟证实原告支付被告购房款的事实。证据6、《建行按揭收费凭证》，拟证实原告支付按揭购房工本费、手续费的事实。证据7、《房屋买卖补充协议》，拟证实被告违约后与原告签订《房屋买卖补充协议》的事实。证据8、凯里市法院《民事判决书》，拟证实：1、贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司及台江翁密河原始森林漂流有限公司两个企业的法定代表人均为吴士明；2、拟证明被告用卖给原告的凯里市金井路13-1号1层32号商铺房产为翁密河漂流公司担保贷款抵押给第三人工商银行凯里分行，以及凯里市法院判决用该抵押商铺房产清偿债务的事实。证据9、凯里市法院2015执字第529-1号《执行裁定书》，拟证实被告未依法履行生效判决书清偿债务，经第三人工商银行凯里分行申请，凯里市法院查封原告购买的32号商铺房产的事实。证据10、原告向凯里市法院提交的《案外人执行异议申请书》，拟证实原告依法向凯里市法院立案庭提交书面《执行异议申请书》，对查封执行提出异议，并请求中止执行、解除查封的事实。证据11、凯里市法院立案庭受理《案外人执行异议申请书》一案回执，拟证实原告依法向凯里市人民法院立案庭提交书面《执行异议申请书》后法院受理本案的事实。证据12、黔东南州中级人民法院（2015）黔东执字第71号《执行裁定书》，拟证实被告未履行州法院作出的（2015）黔民商出字第34号《民事调解书》清偿债务，经第三人贵阳银行凯里分行申请。州法院裁定查封原告购买的31号商铺房产的事实。证据13、原告向州法院提交的《案外人执行异议申请书》，拟证实：原告依法向州法院立案庭提交书面《执行异议申请书》对查封提出异议，并请求中止执行、解除查封的事实。证据14、黔东南州中级人民法院受理案外人《执行异议申请书》一案回执，拟证实原告依法向州法院立案庭提交书面《执行异议申请书》后法院受理本案的事实。证据15、黔东南州中级人民法院（2016）黔26执异第8号《执行裁定书》，拟证实州法院驳回原告执行异议申请的事实。本院组织当事人进行了质证，被告方委托代理人质证意见：对证据1、2、3、4、5的真实性无异议；对于证据6、7的证明目的有异议，证据6的证明目的说被告没有提交相关资料，所以建行的按揭无法办理，不是事实，被告是提交相关资料，为什么建行按揭没有批下来，这个不符合逻辑关系。第三人质证意见：对证据5有异议，付款凭证上面记载交易的流向是支付给谁不清楚。对证据6的质证意见，对该凭证的真实性无异议，但是对其证明的目的是什么不清楚，对其余的证据均无异议。本院对原告提供上述证据的真实性予以采信。经审理查明：2009年4月1日，原告与被告嘉兴房开公司签订了2份《商铺授权经营合同》，租用被告开发的凯里市金井路13-1号1层31号、32号商铺经营灯俱销售。后经双方协商原告购买被告所租门面，2010年5月13日双方签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定：一、31号商铺建筑面积为97.84平方，卖价为763152元，32号商铺的建筑面积为131.39平方，卖价为983586元。二、付款方式31号首付款为383152元，余款380000元办理银行按揭；32号商铺首付款493586元，余款490000元办理银行按揭。三、房屋交付使用时间为：2010年8月31日前（实际上签订出租时已交付）。四、办理产权登记的时间为31号商铺合同约定出卖人应当在商品交付使用后90日内即2010年11月30日、32号商铺合同约定出卖人应当在商品房交付使用后的120日内即2010年12月30日内。五、由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付购房价款总额依据合同约定向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，31号门面未在相关部门进行备案登记和产权变更登记，原告依据合同约定，于2010年5月13日将31号、32号商铺的首付款支付到被告公司，余款未办理银行按揭也至今未支付，原告一直使用涉案31号门面。2013年6月21日台江县翁密河原始森林漂流有限公司向第三人贵阳银行凯里分行贷款，被告用31号、32门面为该贷款作抵押，并办理了抵押登记。2013年7月24日，原告得知被告用31号、32号商铺抵押贷款后，即与被告嘉兴房开公司签订一份《房屋买卖补充协议》，其中协议约定：特别声明：承诺如因甲方（嘉兴房开公司）原因违约，导致乙方不能依据本协议约定的期限内得到房屋所有权的，乙方有权选择下列方式之一处理：1、要求甲方退回乙方支付的购房款和按本协议支付违约金；2、要求甲方按照乙方支付的购房款及按本协议约定的违约金作为门面的租金冲抵。另查明：台江县翁密河原始森林漂流有限公司与被告嘉兴房开公司的法定代表人均为吴士明。台江县翁密河原始森林漂流有限公司向第三人贵阳银行凯里分行贷款到期后，因无力偿还，贵阳银行凯里分行向本院起诉，经本院调解后，贵阳银行凯里分行向法院申请执行，本院于2015年12月14日查封了抵押财产31号商铺，原告作为案外人提出执行异议，法院驳回原告的异议请求。为此，原告提起了本案诉讼。本案的焦点为：1、对31号商铺抵押行为是否有效，法院的查封是否违反法律规定？2、2010年5月13日签订的《商品房买卖合同》是否有效，原告要求继续履行合同并办理过户手续是否应得到支持？3、原告要求被告支付逾期办证违约金是否得到支持？本院认为：针对第一个焦点即对31号门面抵押行为是否有效，法院的查封是否违反法律规定。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案的31号门面登记在被告嘉兴房开公司名下，其享有物权，嘉兴房开公司用31号门面进行抵押的行为，属于对自己财产权利的处分，双方签订了《抵押合同》并办理了备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，抵押权成立并生效。其次，嘉兴房开公司用31号门面进行抵押的行为，本院（2015）黔东民商初字第34号民事调解书也予以认定，该调解书具有强制执行效力。再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案原告仅支付部分价款，人民法院可以查封。综上，31号门面的抵押行为有效，法院对31号门面的查封，并未违反法律的规定。针对第二个焦点即2010年5月13日签订的《商品房买卖合同》是否有效，原告要求继续履行合同并办理过户手续是否应得到支持的问题。本院认为，原告与被告于2010年5月13日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，经签字盖章认可，对双方均具有约束力，合同成立且有效。原、被告签订《商品房买卖合同》后因未对31号门面办理备案登记也未办理产权过户登记，现被法院查封，被依法行使抵押权（优先受偿权），故原告仅享有基于合同的债权，并不享有物权，现原告要求继续履行合同，办理过户手续，合同目的根本无法实现，故对原告该诉讼请求本院予以驳回。3、对第三个焦点即原告要求被告支付逾期办证违约金是否得到支持？经审理查明，原告与被告嘉兴房开公司签订一份《房屋买卖补充协议》，其中协议约定：特别声明：承诺如因甲方（嘉兴房开公司）原因违约，导致乙方不能依据本协议约定的期限内得到房屋所有权的，乙方有权选择下列方式之一处理：1、要求甲方退回乙方支付的购房款和按本协议支付违约金；2、要求甲方按照乙方支付的购房款及按本协议约定的违约金作为门面的租金冲抵。现涉案31号门面，被行使抵押权，原、被告签订《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，《房屋买卖补充协议》的条件成就，故对原告该项请求本院不予支持。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽然有效，但因双方未办理备案登记也未及时过户，导致合同签订后，被告用涉案合同的房屋即31号门面进行抵押，并被法院执行查封，致使合同目的不能实际。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、2010年5月13日，解忠平、李玉秀与贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司签订的《商品买卖合同》合法有效；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费100元，由原告解忠平、李玉秀负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年六月三日书记员 赵艳萍