北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6393号上诉人（原审原告）：任亚君，女，1962年3月2日出生。委托诉讼代理人:臧瑶，北京浩硕律师事务所律师。委托诉讼代理人:费月，北京浩硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曹胜利，男，1948年9月29日出生。上诉人任亚君因与被上诉人曹胜利房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任亚君上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判曹胜利向任亚君双倍返还购房定金共计人民币400万元;本案一审、二审诉讼费由曹胜利承担。事实与理由：一审法院仅以曹胜利的陈述更贴近客观情况为由，即未支持任亚君关于双倍返还定金的诉求，属认定事实有误，判决结果有失公平。1．通过曹胜利在一审中提交的证据即曹胜利本人所写的《北京市住建委举报投诉书》，可以得知曹胜利在与任亚君签订《房屋买卖合同》后，就想解除该合同，其内容可以总结为：中介迫使本不想卖房的曹胜利进行卖房，当然曹胜利本身也是有换房需求，想把自己的四居室换成三居室，但在与任亚君签订《房屋买卖合同》后，曹胜利看中三居室被卖出，同样户型的房源涨了150万元，即便曹胜利卖了诉争房屋也买不到同样的房子了，曹胜利觉得被中介忽悠了，便向中介及任亚君表达了不想卖房的意愿，并基于上述原因向住建委投诉中介。2．曹胜利虽说双方签订了补充协议约定2017年12月31日前交房，但曹胜利在反诉状包括一审庭审时均表述了对该期限进行延长，因此该份补充协议的交房期限并不能作为一审法院认定事实的依据约束双方。在一审庭审时，任亚君提出了对该份补充协议的笔迹鉴定申请，但当时一审法官口头告知任亚君，鉴定无任何意义，因为即便补充协议约定了2017年12月31日前交房，曹胜利也有办理网签缴税等义务，现在既然曹胜利未办理网签就没办法过户，任亚君理应无义务支付购房款，因此任亚君就未对补充协议进行鉴定，但一审判决内容又以任亚君不申请评估鉴定为由，驳回了任亚君的诉求，任亚君表示非常的不理解。因为《房屋买卖合同》也约定了买卖双方于网签完成后五个工作日内办理缴税手续，买卖双方于取得《契税完税凭证》后十个工作日内由曹胜利将房屋过户给任亚君，定金以外剩余购房款需要在过户前三个工作日内支付完毕。从该条款约定可以确认，网签或是办理缴税，需买卖双方到住建委提供相关手续及签署相应文件，属于买卖双方特别是卖方的义务。本案中，只有双方按约定办理了网签及缴税，任亚君则有义务将剩余购房款支付给曹胜利，但双方在本案中并未办理网签及缴税。同时曹胜利在合同履行过程中又由于其自身原因或其母亲住院等原因，拟解除合同的行为致使合同履行存在不确定性，也是任亚君不敢轻易将巨额房款支付给曹胜利的原因，截至今日无法履行的事由是否仍客观存在，曹胜利并未向任亚君进行披露或告知。3．曹胜利直接解除合同的行为同样构成违约。曹胜利的解除理由是因为任亚君没有资金购买该房屋，在曹胜利没有通知任亚君办理网签手续或是缴税，任亚君无付款义务，且曹胜利无任何客观证据证明任亚君没有资金购买房屋的情况下，凭其主观判断任亚君没有购房能力，该解除理由不成立，也并非约定或法定的解除理由，其理应对合同解除之后果，承担责任。4．曹胜利无论在合同履行过程中或合同解除时均存在过错，曹胜利在一审中也表述，诉争房屋周边房价并未降价，对曹胜利而言没有任何的损失。在此情形下曹胜利将任亚君的定金占为已有，对任亚君明显不公，若曹胜利在合同签订后依约履行合同义务即不会存在本案的争议。曹胜利辩称：同意一审判决，不同意任亚君的上诉请求。任亚君向一审法院起诉请求：1．确认任亚君和曹胜利之间的北京市存量房屋买卖合同及附件于2019年2月13日解除；2．曹胜利按照定金罚则双倍返还定金共计400万元。诉讼费由曹胜利承担。一审法院认定事实：2017年3月12日，任亚君同曹胜利签订北京市存量房屋买卖合同，约定曹胜利出售北京市朝阳区清林路×号院×号楼×层×单元×房屋（以下简称争议房屋），该房屋建筑面积264．93平方米，未设定抵押。房屋成交总价1910万元。定金为200万元。任亚君于签约当日自行交接方式支付曹胜利定金10万元，于2017年3月13日以自行交接方式再支付40万元，在该房屋检验通过当日以自行交接方式支付150万元定金。曹胜利同意将购房款5万元作为物业费保证金，于物业费用结清当日支付。剩余购房款买受人于过户前三个工作日支付665万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管。另外1040万元过户前三个工作日内由买受人通过银行资金监管的方式支付。买卖双方于办理缴税手续前提供办理网签备案登记的手续所需的全部材料、签署全部文件。房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提。买卖双方应于前述约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。网签完成后五个工作日内双方办理缴税手续，取得契税完税凭证后十个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。曹胜利同意任亚君将房屋所有权转移至任亚君本人或其指定人员名下，任亚君确保其指定人员有购房资格。买卖合同中约定的权利义务仍由任亚君享有和承担。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理所有权转移登记手续时间顺延。房屋未出租，曹胜利应于过户完成当日将房屋交付任亚君。本次交易应缴纳的各项税费由任亚君承担。买卖双方若逾期违约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除买卖合同，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按照房屋成交总价的千分之零点五向守约方支付违约金。出卖人逾期履约超过十五个工作日、以提高总价等为由拒绝出售的，或者提供信息资料不真实、不合法、不完整导致无法办理交易手续的，属于根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于解除合同之日起十五日内按房屋成交总价20%支付违约金，不足以弥补损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿损失。如买受人逾期履约超过十五个工作日或拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人人应于解除合同之日起十五日内按房屋成交总价20%支付违约金，不足以弥补损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿损失。签约后，任亚君分多笔支付曹胜利定金200万元。2017年3月31日，曹胜利向北京市住房和城乡建设委员会、北京市朝阳区房屋管理局发送举报投诉书，举报投诉争议房屋买卖的中介方北京麦田房产经纪有限公司。2017年4月17日，曹胜利出具一份声明，主要内容为：关于市建委受理信访的出卖人为曹胜利，关于争议房屋的投诉，买受人表示理解本人的困难与特殊情况，我们已经达成一致以买到房子为标准时间，双方不存在任何争议。曹胜利同意撤销对麦田公司的投诉。2017年5月28日，曹胜利同任亚君签订两份补充协议，一份约定交房日期延至2017年12月31日，另一份约定应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下。出卖人同意以买受人指定人员或公司作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续。买受人保证已经征得其指定人员或公司的同意并且买受人仍应按《买卖合同》及相关协议履行义务。若指定人员不同意，买受人继续享有和履行原合同约定的所有权利义务。买受人保证：买受人指定人员知晓国家及北京市关于住房限购政策规定并具备购房资格。如需撤销网上签约备案，则买受人负责与其指定人员联系办理撤销事宜，如造成出卖人或其指定人员的损失由买受人承担。买受人承诺：若买受人与其指定人员或公司之间出现纠纷：由买受人承担，与他方无关。之后任亚君、曹胜利就合同履行发生争议，任亚君未再支付购房款。2019年2月13日，曹胜利向任亚君发送解除合同通知书，该文件主要载明“贵方与我2017年3月12日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，现经证实，贵方至今没有资金购买，无法继续履行合同，鉴于贵方至今没有购房资金事实，我正式通知双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议即日解除，我已收200万元定金不予返还。当日任亚君收到该通知，双方进行了沟通，但未达成一致意见。庭审中法院就评估鉴定事宜对双方进行了释明，双方均不申请任何评估鉴定。任亚君提供问题代理合同一份及律师费发票一张，证明自己为维权就本案一审支付律师费7万元。曹胜利质证称真实性、证明目的均不认可。一审法院认为：任亚君同曹胜利签订的北京市存量房屋买卖合同及附件一、附件二都是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现双方均同意以任亚君收到解约通知的2019年2月13日作为上述合同及附件解除的时间，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。房屋买卖交易有着相对固定的交易流程，曹胜利、任亚君签订的北京市存量房屋买卖合同附件二中对争议房屋的交易时间节点作出了约定。双方拟在网签完成后五个工作日办理缴税，取得契税完税凭证后十个工作日争议房屋过户给任亚君，定金以外剩余购房款需要在过户前三个工作日内支付完毕，房屋本身也应当在过户当日由曹胜利交付任亚君。而且曹胜利提交的两份补充协议还将交付房屋的最后时间固定到2017年12月31日，任亚君不认可补充协议的真实性，但既不能提供反证，也不申请评估鉴定，法院对其意见难以采信。应当说曹胜利同任亚君之间的房屋交易通过数份协议约定有了一个较为清晰的时间流程。任亚君自述多次联系曹胜利，直到收到他的解约通知双方一直没有达成一致。但任亚君作为买方，于2017年12月31日收房的最后期限到来时并未积极主张权利，一直到2019年合同约定的过户交房日期之后近两年才起诉曹胜利，这一表现不合常理。任亚君亦未提供其主张权利的相关证据，她自称早已筹集其剩余款项，但也没有出示相关证据。因此综合全案证据和庭审情况来看，曹胜利的陈述更贴近客观情况，任亚君应当承担举证不能的不利后果。法院依法驳回其返还定金的主张。综上，一审法院判决：一、确认任亚君与曹胜利签订的北京市存量房屋买卖合同及附件于二〇一九年二月十三日解除。二、驳回任亚君的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。任亚君与曹胜利签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，属合法有效，双方均应依照以上合同内容履行各自义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，任亚君与曹胜利签订房屋买卖合同后，继续以补充协议等方式就房屋买卖事宜进行沟通。双方当事人在房屋买卖合同中约定任亚君应在过户前三个工作日支付剩余购房款，曹胜利于过户完成当日将房屋交付任亚君。此后，双方签订补充协议重新确定交房时间为2017年12月31日，在此期间内，任亚君并未完成付款。现双方均同意以任亚君收到解约通知的2019年2月13日作为上述合同及附件解除的时间，一审法院判决确认双方房屋买卖合同及附件于2019年2月13日解除，并无不当。关于任亚君是否有权主张曹胜利双倍返还定金。本案中，任亚君提交的现有证据不足以证明曹胜利存在违约行为，故其主张曹胜利按照定金罚则双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，任亚君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由任亚君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月三日法官助理 张 立书 记 员 田亚男