广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5030号上诉人（原审被告）：杨耀明，男，1952年9月19日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：林惠芬，女，1955年5月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，系杨耀明妻子。被上诉人（原审原告）：张燕芳，女，1947年7月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏藩琪，广东纵横天正律师事务所实习律师。上诉人杨耀明因与被上诉人张燕芳确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨耀明上诉请求：撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36004号民事判决，涉讼《房屋转让合约》有效，请求法院依法驳回张燕芳的起诉。事实和理由：一、张燕芳诉请《房屋转让合约》无效、退还涉讼房屋，是违背当时双方约定的自愿的真实意思表示的，是违反《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》等有关法律规定的违法行为，故意侵害了杨耀明的权益。1992年7月15日双方当事人签订《房屋转让合约》，杨耀明以81000元购买涉讼房屋，并由张燕芳负责办理相关产权证明。但在未告知杨耀明的情况下，张燕芳1993年将涉讼房屋的土地登记至其名下。2001年双方又签订《赠与合同》并办理公证，使得杨耀明“安心”使用涉讼房屋27年。杨耀明居住涉讼房屋期间遭受张燕芳百般刁难，曾提出由张燕芳低价收回房屋遭拒。现因金贵村面临拆迁，张燕芳又诉请确认合同无效、退还房屋。以上事实表明张燕芳恶意欺骗杨耀明，侵害其利益。二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。一审法院适用1988年《土地管理法》判决合同无效是违反《物权法》规定的。三、根据本案全部事实过程，张燕芳对于造成《房屋转让合约》无效，应当承担主要的民事过错责任。一审判决对历史事实只字不提，未采信《公证书》的法律效力，未向杨耀明释明“同一案件事实，原告起诉、被告反诉可以合并审理，无需另行起诉”，对于案件事实没有指明解决办法，只是判决合同无效，偏袒原告。四、一审判决“鉴于诉讼时效适用于债权请求权，确认合同效力不适用诉讼时效规定，故本案不适用诉讼时效制度”，《中华人民共和国民法总则》并无此规定。《中华人民共和国民法总则》第九章关于诉讼时效的规定是，民事主体向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为三年，最长不超过二十年。自签订《房屋转让合约》至今已经整整27年，张燕芳诉请合同无效、退还房屋，已过诉讼时效。张燕芳二审辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，不同意杨耀明的上诉请求、事实和理由，请求法院依法驳回上诉，维持原判。张燕芳向一审法院起诉请求：确认张燕芳、杨耀明于1992年7月15日签订的《房屋转让合约》无效，杨耀明将位于广州市越秀区x号二楼的房屋交还给张燕芳。一审法院认定事实：广州市天河区人民政府于1993年3月18日向张燕芳核发编号为穗天字第x号《村镇宅基地使用证》，载明：宅基地座落x号，使用权人张燕芳，四至面积47.97平方米，建筑面积143.91平方米；建筑种类为框架结构，三层。1992年7月15日，张燕芳（甲方）与杨耀明（乙方）签订《房屋转让合约》，其中约定：一、甲方以人民币81000元把金贵五街17号二楼转让给乙方。二、x号二楼产权均属乙方所有，甲方应协助乙方办理二楼产权使用证。其办理费用均由乙方负担，乙方如因故将房产转让他人时，可委托甲方与他人直接办理手续。三、x号楼梯房均属甲乙方共同使用。签约当日，杨耀明向张燕芳支付了房屋转让款81000元，张燕芳亦于同日将涉讼二楼房屋交付给杨耀明。现涉讼二楼房屋由杨耀明出租给案外人使用。诉讼中，张燕芳、杨耀明一致确认：涉讼房屋为宅基地性质房屋；涉讼房屋的转让没有经过相关部门的审批。杨耀明另明确表示：杨耀明不是涉讼房屋所在村社村民。假如本案双方的合同被认定无效，不要求在本案中处理已付房款的返还等问题，将另案提起诉讼。一审法院认为，张燕芳、杨耀明对于涉讼《房屋转让合约》已实际履行均无异议，一审法院予以确认。杨耀明亦确认其不是涉讼房屋所在村社的村民，且张燕芳、杨耀明均确认双方签订的《房屋转让合约》中所涉的x号二楼系张燕芳的宅基地房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，涉讼房屋的转让违反了上述法律的强制性规定，故该《房屋转让合约》应属无效。杨耀明辩称其使用涉讼房屋已得到行政部门的认可，应为有效。对此，一审法院认为，因杨耀明提交的证据不足以证明涉讼宅基地房屋转让现已经审批机构核准同意，故对杨耀明以现有证据证明涉讼《房屋转让合约》有效，依据不足。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现张燕芳诉请要求确认其与杨耀明签订的《房屋转让合约》无效，并要求返还房屋，合法有据，一审法院予以支持。至于杨耀明称张燕芳实际拥有多处宅基地违反“一户一宅”的问题，由于杨耀明对其所称仅有陈述，未提供相应的证据予以证明，故一审法院不予采信。鉴于杨耀明明确表示不在本案中对涉讼协议因无效而产生的问题（如房款的返还等）提起反诉，属于杨耀明自行处分其民事权利，并无不当，故对于杨耀明已支付的转让款等，本案不作处理，由杨耀明另循合法途径解决。鉴于诉讼时效适用于债权请求权，确认合同效力不适用诉讼时效规定，故本案不适用诉讼时效制度。故对杨耀明提出的张燕芳提起本案诉讼已过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认张燕芳与杨耀明于1992年7月15日签订的《房屋转让合约》无效。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，杨耀明将广州市越秀区x号二楼房屋腾空交还给张燕芳。案件受理费1825元，由张燕芳负担912.50元，由杨耀明负担912.50元。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有三：一是涉讼《房屋转让合约》的效力认定；二是涉讼合同无效的法律后果处理；三是本案是否已经超过诉讼时效。关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年，一审判决引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定，属于适用法律不当，本院予以纠正。然而，根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”之规定，可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利的主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权的这一权利属性并未因为《中华人民共和国土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的，合同无效。依据“房地一致”的原则，一审法院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确，本院予以确认。关于涉讼合同无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《房屋转让合约》无效后的法律后果，应由双方当事人相互返还，不能返还的折价补偿。因此，一审法院判令杨耀明向张燕芳腾空返还涉讼房屋符合法律规定，本院予以维持。因杨耀明在一审中明确表示不要求在本案中处理已付房款的返还等问题，将另案提起诉讼，属于杨耀明依法自行处分其民事权利，故一审法院对于杨耀明已支付转让款等不作处理并无不妥，本院予以维持。关于诉讼时效的问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，可知诉讼时效的客体为债权请求权。本案中，张燕芳诉请确认《房屋转让合约》无效，而合同效力的认定属于形成权，其实质是国家公权力对于民事行为进行的干预，合同无效则自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故本案关于合同效力的认定以及后果的处理不应受诉讼时效期间的限制。杨耀明上诉关于提出诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，杨耀明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在不当，但不影响实体处理结果，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由上诉人杨耀明负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月二日书记员  张宏淼谢金泽