黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0522民初333号原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行。住所地：友谊县友谊镇友谊路54号。负责人：刘善虎，职务行长。委托代理人王海涛，男，1979年2月26日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司友谊县支行营业室主任，住友谊县。委托代理人邢玉，男，1967年12月1日出生，汉族，系中国农业银行股份有限公司友谊县支行员工，住友谊县。被告王殿明，男，1962年12月19日出生，汉族，无职业，住友谊县。原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行（以下简称农业银行友谊县支行）诉被告王殿明借款合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告农业银行友谊县支行委托代理人王海涛、邢玉到庭参加了诉讼，被告王殿明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农业银行友谊县支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告偿还逾期贷款本息1314.01元及未到期的贷款本金人民币29478.90元，合计30792.91元；二、被告如不履行前款偿还欠款义务，农业银行友谊县支行将处理抵押房产优先受偿该行债务。三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年7月10日，被告王殿明因购买友谊县金城房地产开发有限公司承建的友谊县金盛花园1幢1单元602室的房屋，以分期付款的方式向农业银行友谊县支行提出个人购房贷款申请，并于2010年9月21日与原告农业银行友谊县支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额为70000.00元，利率8.515%，借款期限120个月。该商品房单价每平方米1700.00元，被告首付款为房产价值的30%。此笔借款由黑龙江省双鸭山市友谊县金盛花园1幢1单元602室，建筑面积68.79平方米房屋提供抵押担保，并办理了抵押物登记。原告依约向被告发放了70000.00元贷款后，被告先后偿还了76期贷款本息55981.17元，其中偿还贷款本金40521.10元，利息15460.07元。自2017年1月20日以来，被告一直拖欠还款，截止2017年4月11日，被告已拖欠两期贷款本息1314.01元未还，其中本金1224.24，利息89.77元。此款经原告多次索要未予偿还。被告王殿明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提出答辩意见。原告为证明自己的主张向本院提供证据如下：一、中国农业银行个人信贷业务申请表一份，证明被告在农业银行友谊县支行办理了个人住房贷款业务；证据二、借款人身份证、户口复印件各一份，证明借款人符合农业银行贷款条件，可以贷款；三、贷款人购买房屋首付款35518.00元收据及现金缴款单复印件各一张，证明借款人已经按照要求交付30%购房首付款；四、收入证明复印件一份，证明借款人年收入25000.00元左右；五、个人购房贷款面谈笔录复印件一份，证明农业银行与借款人面对面谈话记录；六、商品房买卖合同一份，证明借款人与开发商之间的房屋买卖的事实，并在其中约定了双方的权利义务；七、借款凭证及借款人农行卡复印件各一份，证明农业银行向借款人发放的贷款已经入借款人本人账户；八、同意房屋抵押承诺书，证明借款人同意所购房屋作为贷款抵押物；九、个人购房担保贷款合同复印件一份，证明农业银行与被告签订了70000.00元的房屋贷款合同；十、友谊县房产处出具他权证一份，证明借款人抵押房产已经在房产部门登记；十一、划款、扣款授权书，证明借款人授权农业银行可以从其还款账户扣划资金还贷款；诚信保证书，借款人声明目前没有住房。十二、个人信用报告，证明借款人个人信用记录良好，符合贷款条件。本院经审理认定事实如下：被告王殿明为购买友谊县金城房地产开发有限公司承建的友谊县金盛花园1幢1单元602室的房屋，于2010年7月10日以分期付款的方式向农业银行友谊县支行提出个人购房贷款申请，并于2010年9月21日与原告农业银行友谊县支行签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额为70000.00元，利率8.515%，借款期限120个月。该商品房单价每平方米1700.00元，被告首付款为房产价值的30%，即35518.00元。被告将预购的黑龙江省双鸭山市友谊县金盛花园1幢1单元602室，建筑面积68.79平方米房屋作为抵押担保，于2010年9月1日与农业银行友谊县支行在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押登记。原告依约向被告发放了70000.00元贷款，被告先后偿还了76期贷款，共计偿还本息55981.17元，（其中本金40521.10元，利息15460.07元）。截止2017年4月11日，被告已拖欠两期贷款本息1314.01元未还，其中本金1224.24，利息89.77元。另查明：被告王殿明于2017年5月17日又偿还贷款本金1224.24元，利息102.30元、罚息0.99元。本院认为，原告农业银行友谊县支行与被告王殿明签订的个人购房借款及担保合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容符合国家法律规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”。被告王殿明未按约定履行合同义务，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，继续履行剩余借款的还款义务。现原告农业银行友谊县支行要求被告偿还二期房屋贷款本息1314.01元的诉讼请求有原、被告双方在合同中的约定及原告当庭的陈述予以佐证，本院予以确认。原告要求被告继续偿还未到期的贷款本金人民币29478.90元的诉讼请求有合同约定及法律规定，本院予以支持。但因被告王殿明在原告起诉截止日期2017年4月11日后的5月17日又偿还贷款本金1224.24元，应从原告原诉求（29478.90元）中将此次还款扣除，故本院确认原告要求被告继续偿还未到期贷款本金28254.66元（29478.90元-1224.24元）。被告王殿明于2017年5月17日偿还利息102.30元、罚息0.99元应累计在被告后期的还款中。原告第二项诉求：被告如不履行前款偿还欠款义务，农业银行友谊县支行将处理抵押房产优先受偿该行债务。本院认为，预购商品房的抵押登记，并不等同于抵押权登记，只是一个准物权行为，在不动产产权证正式办妥之前，抵押人有可能因未能取得所有权而不能办理抵押登记，因此，经预告登记后抵押权并未正式设定，不具有物权效力，也就不能优先受偿。商品房按揭贷款中的预告登记，实质上是对所保护的债的请求权，不是现实物权。预告登记不是抵押登记，中国农业银行在商品房按揭贷款中仅办理了预购商品房抵押登记，不能视为抵押权登记，故不能享有优先受偿权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条及最高人民法院《民间借贷司法解释》第二十九条一款、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王殿明于本判决生效之日起十日内，偿还原告农业银行友谊县支行二期的逾期房屋贷款本息1314.01元（其中：本金1224.24元，利息89.77元）；二、被告王殿明于本判决生效之日起十日内，偿还原告农业银行友谊县支行尚未履行的房屋贷款本金28254.66元[29478.90元（原诉讼请求数额）-1224.24元（2017年5月17日起诉后被告再次偿还贷款数额）]；三、驳回原告农业银行友谊县支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569.82元，减半收取284.91元，由被告王殿明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  李亚彬二〇一七年六月二十日书记员  武孟杨附相关法条:一、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或才赔偿损失等违约责任。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。三、最高人民法院《民间借贷司法解释》第二十九条一款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。四、《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款:以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。房地产在抵押期间竣工的，当事人在抵押入领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。