江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10751号上诉人（原审被告）：朱红岩，女，1967年10月8日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：余联刚，江苏磐笃律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙友，江苏磐笃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志龙，男，1954年4月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周晓菲，江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晓，江苏道多律师事务所律师。上诉人朱红岩因与被上诉人王志龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱红岩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案上诉费由王志龙承担。事实及理由：1.双方的租赁合同实际是自2019年1月28日解除，上诉人并未拖欠租金。上诉人在合同到期前因经营问题己经明确通知王志龙到2018年12月28日不再履行，双方协商一致，以原租赁合同的押金折抵一个月租期，将原合同延期至2019年1月28日。到期后，上诉人通知王志龙到场进行交接，但王志龙拒绝，以未找到承租人为由要求上诉人继续经营。上诉人无奈，将钥匙交给邻居并通知王志龙后停止经营。故一审判决上诉人继续支付租金至2019年4月20日没有事实和法律依据。二、上诉人于2019年1月28日就撤离涉案房屋，案涉场地实际在王志龙控制之下，并不存在闲置，也不存在水电费的损失，既然王志龙称2018年12月25日催要款项，不可能直到2019年3月才到现场察看，故一审法院判决闲置损失和水电费显然没有依据。另外，现场的空调等电器设施均由被上诉人自行处理，并没有向上诉人进行补偿，一审法院没有予以考虑，显属不当。三、上诉人尚有1万余元押金由王志龙持有，理应在本案中扣除。王志龙提交书面答辩意见称，2018年8月5日，双方当事人及案外人阮方桂三方签订了《宾馆转让协议》，第二条中约定的租期6年至2018年12月17日到期，约束的是王志龙和阮方桂此前订立的合同，而不是王志龙与朱红岩合同期限的约定。关于被上诉人与朱红岩的期限明确约定了每年租金的支付时间和支付金额，显然双方已经对租期、租金和支付方式达成一致，且2018年12月17日到期后，朱红岩仍继续占有使用案涉房屋，对于被上诉人向其送达的催租律师函也未作回应，被上诉人直至2019年3月才得知朱红岩自行搬出案涉房屋。2019年4月20日，被上诉人向朱红岩送达了《解除合同通知书》，朱红岩在收到通知后至今未提出异议，根据相关司法解释，应当认定双方租赁合同至2019年4月20日解除。关于本案租赁合同履约保证金的问题，因朱红岩搬出案涉房屋后未锁门，导致该房屋沦为公共厕所，被上诉人无需退还该保证金，即使应当退还，也应该由朱红岩另案主张。王志龙向一审法院起诉请求：1.判令双方所签租赁合同于2019年4月19日解除；2.判令朱红岩支付租金66338.9元（自2018年12月18日起按198473元/年计算至2019年4月19日）；3.判令朱红岩支付逾期付款违约金72641元（以198473元为基数，按日千分之三的标准自2018年12月18日计算至2019年4月19日）；4.判令朱红岩支付2019年4月19日以后三个月的重新招租空置期的租金损失49618元；5、判令朱红岩支付王志龙代缴的水电费8673元。一审法院认定的事实：涉案南京市浦口区宁六路1号-7号、8号浦东花园商铺的所有权人为卢翠娥、王婷婷。卢翠娥与王志龙系夫妻关系、王婷婷系卢翠娥与王志龙之女，卢翠娥和王婷婷出具情况说明，同意并认可王志龙以自己名义将上述房产对外出租收益。2018年8月5日，王志龙（甲方）与阮方桂（乙方）、朱红岩（丙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其拥有的座落于浦东花园1-7、8号门面房出租给乙方用于经营；乙方租赁房屋为商业门面房使用，用于经营宾馆；租赁期限为陆年，自2012年10月18日起至2018年12月17日止；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费由乙方自行承担，同水、电费按月支付，由乙方按实际费用去交纳；乙方未按约定期限交付租金，超过一周以上的，甲方有权解除合同；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日千分之三支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。同日，王志龙（甲方）、朱红岩（丙方）以及案外人阮方桂（乙方）签订宾馆转让协议，约定：“一、甲方同意乙方将自己位于浦东花园1-7、8的佳旺商务宾馆（面积365平方）转让给丙方使用，并保证丙方同等享有乙方在原租赁合同中的权力和义务；二、甲方与乙方于2012年10月18日签的租赁合同，租期为6年，至2018年12月17日到期，租金第一、二年为壹拾叁万伍仟元，第一年和第二年每半年支付一次，2014年6月18日支付第二年下半年租金67500元整，2014年12月18日前一次性支付第三年租金146130元整，2015年12月18日前一次性支付第肆年租金153217元整，2016年12月18日前一次性支付第伍年租金160659元整，2017年12月18日前一次性支付第陆年租金168473元整，2018年12月18日为续租前一次性支付第柒年租金198473元整，2019年12月18日为续租前一次性支付第捌年租金198473元整，每年支付一次，租金提前一周支付，该转让协议作为原合同的附件，与原合同具有同等的法律效力；三、该宾馆转让给丙方后，丙方同意代替乙方履行原租赁合同的条款，每年按期缴纳合同租金及乙方承担的水、电和其他费用，该合同期满后，按原房屋租赁合同履行；四、该宾馆转让费由乙方和丙方履行，与甲方无关；五、该宾馆现有乙方装修、装饰工程房屋安全问题、滴漏问题由丙方负责承担，与甲方无关；六、乙方应向丙方提供转让营业执照、卫生许可证、税务登记证、特种行业经营许可证及消防证并负责年检。如丙方提出变更，乙方应全力协助，但相关费用由丙方承担；七、丙方接手宾馆（2018年8月5日）前所有的一切债权、债务由乙方负责，接手后一切经营行为及产生的债权、债务由丙方负责，与乙方无关，原甲方不负一切所有连带责任。住：本合同不得再次转让；八、本合同一式三份，甲、乙、丙各执一份，三方签字盖章后生效，具有同等法律效力”。一审庭审中，王志龙提交律师函及邮件查询单、解除合同通知及邮件查询单、水电费缴费发票，证明：1.王志龙于2018年12月25日向朱红岩租赁的商铺地址寄送律师函催缴租金，通过查询，该邮件已于2018年12月26日由他人代收；2.王志龙于2019年4月19日向朱红岩的户籍所在地寄送解除合同通知，通过查询，该邮件已于2019年4月20日由他人代收；3.王志龙已为朱红岩代缴租赁期内的电费6427.12元、水费2245.8元，合计8672.92元。王志龙陈述：朱红岩租赁涉案房屋用于经营佳旺商务宾馆，该宾馆是朱红岩从他人手中接手过来的，房屋租赁合同是延续原来的合同，宾馆转让协议是对房屋租赁合同的补充。之后双方未重新续签合同，但根据宾馆转让协议约定，租期应该到2020年12月17日。因朱红岩欠缴租金，王志龙于2019年1月即向法院提起了诉讼，本来是想与朱红岩达成和解，但朱红岩在此过程中一直避而不见，直到2019年3月下旬王志龙收到水电部门的催费通知时才知晓涉案房屋已经搬空了，为避免损失的扩大，王志龙于2019年4月19日向朱红岩发出解除合同通知书，并开始对外重新招租，但截止一审庭审时，房屋仍未租赁出去，所以其主张三个月的空置损失。上述事实，有房产证、情况说明、宾馆转让协议、房屋租赁合同、律师函及邮件查询单、解除合同通知及邮件查询单、水电费发票及王志龙陈述等证据在卷证实。一审法院认为，王志龙与朱红岩、案外人阮方桂签订的房屋租赁合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。上述合同约定的租赁期限届满后，王志龙虽未与阮方桂或朱红岩续签合同，但三方于租赁合同到期前签订了宾馆转让协议，约定阮方桂将涉案佳旺商务宾馆转让给朱红岩使用，朱红岩享有阮方桂在原租赁合同中的权利、义务，以及合同到期后两年续租期的租金标准。因朱红岩在合同到期后仍继续使用租赁房屋，王志龙亦未提出异议，故原租赁合同应继续有效，租赁期限转为不定期。关于王志龙的诉讼请求：1.判令其与朱红岩所签租赁合同于2019年4月19日解除。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，朱红岩未按合同约定的期限给付租金，经王志龙催告后在合理期限内仍未履行，王志龙据此主张解除合同符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。一审庭审中王志龙提交的证据可以证明其已于2019年4月19日向朱红岩寄送了解除合同通知书，该邮件虽于2019年4月20日由他人签收，但王志龙寄送的地址为朱红岩的户籍所在地，因此应当视为王志龙已履行了书面通知义务，故双方之间的租赁合同应于2019年4月20日通知到达朱红岩时解除。2.判令朱红岩支付租金66338.9元（自2018年12月18日起按198473元/年计算至2019年4月19日）。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据宾馆转让协议约定，2018年12月18日至2019年12月17日期间的房屋租金为198473元，朱红岩自2018年12月18日开始欠缴租金，故王志龙主张朱红岩支付2018年12月18日至2019年4月19日期间的房屋租金66338.9元符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。3.判令朱红岩支付逾期付款违约金72641元（以198473元为基数，按日千分之三的标准自2018年12月18日计算至2019年4月19日）。一审法院认为，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。本案中，朱红岩确实存在违约行为，但王志龙已主张朱红岩承担租赁房屋闲置期间的租金损失，王志龙未举证证明存在其他实际损失，在此情形下王志龙按合同约定的日千分之三标准主张朱红岩支付逾期付款违约金有违合同的公平原则，一审法院不予支持。一审法院综合考虑本案的实际情况，酌定朱红岩以欠付租金66338.9元为基数，自应当支付租金之日的次日即2019年12月19日起，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准向朱红岩支付逾期付款违约金至实际付清上述款项时止。4.判令朱红岩支付2019年4月19日以后三个月的重新招租空置期的租金损失49618元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因朱红岩的违约行为导致合同解除，王志龙要求其赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失49618元符合法律规定，一审法院予以支持。5.判令朱红岩支付王志龙代缴的水电费8673元。一审法院认为，根据双方合同约定，租赁期内的水、电费应由朱红岩承担。庭审中王志龙已提交证据证明代缴了朱红岩租赁期间产生的水、电费8673元，故王志龙主张朱红岩支付上述费用符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。朱红岩经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对王志龙提供的证据未予反驳，亦未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,一审法院判决:一、王志龙与朱红岩之间的租赁合同于2019年4月20日解除；二、朱红岩于判决生效之日起五日内给付王志龙2018年12月18日至2019年4月20日期间的房屋租金66338.9元、逾期付款违约金（以66338.9元为基数，自2019年12月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至实际付清上述款项时止）；三、朱红岩于判决生效之日起五日内给付王志龙租赁房屋闲置期间的租金损失49618元、水电费8673元，合计58291元。一审案件受理费4308元，由朱红岩负担。本院审理期间，上诉人朱红岩对王志龙提交律师函及邮件查询单、解除合同通知及邮件查询单、水电费缴费发票的事实有异议，上诉人认为其从未收到过上述材料。上诉人对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审法院查明的事实未提出异议。本院审理期间，上诉人朱红岩提交以下新的证据：1.接处警记录一份，证明2019年1月17日其找王志龙就租金事宜进行协商，王志龙拒绝协商，且当时朱红岩要求交接钥匙时王志龙拒接电话；2.微信聊天记录6页，证明2019年1月17日其将涉案房屋钥匙交给了宾馆旁的超市老板处，且告知了王志龙；3.与王志龙的短信记录，证明双方约定2019年1月17日交接房屋。王志龙提交书面质证意见如下：1.对证据1真实性无法确认，对关联性不认可，该接处警记录中记载的内容仅为朱红岩单方陈述，且王志龙在此之前已经通过律师函形式向朱红岩主张租金；2.对证据2真实性、关联性、合法性均不予认可，该证据系朱红岩与案外人聊天记录，该案外人身份不明，且其案外人陈述的内容为其听说而来；3.对证据3真实性不予认可，且该短信也无法明确双方之间租赁合同已经终止。本院审理期间，被上诉人王志龙未提交新的证据。本院审理期间，朱红岩陈述，其与王志龙的租赁合同约定的租赁期至2018年12月17日，后双方协商约定到期后由朱红岩继续使用案涉房屋一个月，王志龙收取的押金不再退还。本院认为，朱红岩主张其与王志龙的租赁合同关系应当于2018年12月18日终止，但双方于2018年8月5日签订的宾馆转让协议中虽然表述租期6年，至2018年12月17日到期，但同时双方明确约定2018年12月17日之后续租两年，并于2018年12月18日前支付第七年租金、2019年12月18日支付第八年租金，从双方约定的相关条款可以看出，双方真实的意思表示是在朱红岩从案外人阮方桂处转租案涉房屋后，继续续租案涉房屋两年。朱红岩虽称上述条款仅对如果续租情况下的租金进行了约定，但双方的协议中并未有上述明确的意思表示，且从朱红岩承租目的（用于开设宾馆）、实际承租案涉房屋的时间（2018年8月5日）来看，其主张与王志龙的租赁合同关系于2018年12月18日到期终止也明显不符合交易习惯。实际履行过程中，朱红岩使用案涉房屋的时间也超过2018年12月18日，其虽然主张系与王志龙协商一致，由朱红岩继续使用案涉房屋一个月、王志龙收取的押金不予退还，但朱红岩并未就该事实提交充分的证据予以证实，本院对其主张的上述事实不予采信。因此，一审法院认定朱红岩延迟缴纳租金构成违约、王志龙有权解除案涉合同并要求朱红岩承担违约责任并无不当。因此，对于一审法院判决双方租赁合同于2019年4月20日解除、朱红岩支付房屋租金及房屋闲置期间租金损失的判决内容，本院予以维持。一审法院判令朱红岩按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付逾期付款违约金，由于自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案逾期付款违约金的计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止，本院对一审法院上述判决内容不再变更。另外，一审中王志龙就其主张的垫付水电费提供了充分的证据，对于一审法院判决朱红岩支付水电费8673元的内容，本院予以维持。对于朱红岩主张其有1万余元押金由王志龙收取，在本案二审中要求进行冲抵的观点，本院认为，朱红岩在本案诉讼过程中对押金数额表述不详，本院无法直接予以冲抵，且其在一审过程中并未就押金冲抵的相关问题提出主张，现双方当事人就房屋返还状况是否应当全额退还押金也存在争议，故针对该问题，本院不予理涉，朱红岩可以就此另案主张。综上所述，上诉人朱红岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4308元，由上诉人朱红岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年六月三日法官助理 李映碧书 记 员 孙雪松