辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民终696号上诉人（原审原告）：张伟。委托诉讼代理人：徐奉勤。被上诉人（原审被告）：辽宁宏业房地产开发有限公司。法定代表人：王国林。委托诉讼代理人：周红伟。上诉人张伟因与被上诉人辽宁宏业房地产开发有限公司（下简称宏业公司）买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初1407号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伟的委托诉讼代理人徐奉勤，被上诉人宏业公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟上诉请求：1、请求依法撤销（2016）辽1403民初1407号民事判决书，依法改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求，即解除上诉人与被上诉人签订的《宏业都市生活广场摊位购买合同》，上诉人将摊位返还给被上诉人，被上诉人将D29、D30号的摊位款181，842.00元返还给上诉人。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在商业欺诈行为，称其销售的摊位和精品屋五证俱全，但直到上诉人起诉前，被上诉人根本没有取得预售商品房许可证。售楼处内的展示图板和被上诉人的承诺均与实际情况不符。在购买摊位或精品屋后，上诉人同时与宏业物业公司签订了为期三年的《委托经营合同》，被上诉人承诺会按《委托经营合同》第三条和第八条的约定履行自己的义务，上诉人接手后，无论自己经营还是出租转让都会赢利。被上诉人保证在都市生活广场建成后，一定取消早市，都市生活广场是其所在地唯一一家经营场所。被上诉人的允诺和说明属于欺诈，合同应依法解除。二、《委托经营合同》是《都市生活广场购买合同》的从合同，被上诉人没有履行从合同的相关义务，致使上诉人不能实现合同目的，应解除合同。三、被上诉人至今没有将符合从合同交付义务的摊位转交给上诉人，已经构成违约，应解除合同。四、被上诉人至今没有为上诉人办理房屋所有权证，按照法律规定，上诉人有权请求解除合同。五、被上诉人出售给上诉人的摊位面积小于合同约定面积的误差比为60%，根据法律规定，上诉人有权解除合同，退回摊位，并要求返还购买摊位款。六、被上诉人在上诉人并不知情的情况下将包括上诉人摊位在内的整个华庭市场抵押给葫芦岛银行，侵犯了上诉人的合法权益,上诉人有权解除合同。综上，被上诉人的六种行为严重侵犯了上诉人的合法权益，导致上诉人无法实现合同目的，故上诉人要求解除合同符合法律规定。宏业公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张伟向一审法院诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《宏业都市生活广场摊位购买合同》；2、原告将摊位返还给被告，被告将D29、D30号的摊位款181，842.00元返还给原告。3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月3日，原告张伟作为乙方与作为甲方的被告宏业公司签订了两份《宏业都市生活广场摊位购买合同》，合同约定张伟分别以90，921.00元、90，921.00元的价格购买了该广场D区29号、30号摊位，摊位宽度2米，长度（进深）2米。付款方式为一次性付清。合同第四条约定双方的权利义务如下：“1、甲方预计于2012年12月31日前交付乙方使用，本合同摊位达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。2、甲方保证出售的摊位没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该摊位发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。3、甲方出售给乙方的摊位为小产权摊位（即甲方不为乙方办理摊位的单独产权证，摊位的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权证为准），本合同摊位的所有权、使用权期限严格按照甲方持有整体房屋所有权记载的期限执行。4、乙方享有本合同摊位的所有权、使用权，乙方对本合同摊位进行转让或出租时，需到甲方处登记备案方能生效。乙方进行转让或出租本合同摊位，不得改变本合同约定的摊位经营范围，受让者或承租者必须严格按照本合同约定摊位的经营范围进行经营。5、本合同约定该摊位的长宽及面积有差异的，以最后测量面积为准，乙方同意甲方不再另行补偿。6、乙方同意由甲方统一委托物业公司对所购买的摊位进行物业管理，并委托甲方与物业公司签订物业管理服务合同，物业服务费及其他各项费用标准按物业公司统一收费标准交纳。”同日，原告一次性交纳两个摊位购买款合计181，842.00元。2011年10月3日，原告又与葫芦岛市宏业物业管理有限公司（以下简称宏业物业）签订《委托经营合同》，将上述摊位经营管理权委托给宏业物业，委托期限为三年，自2012年6月30日起至2015年7月30日止。在委托经营期间，原告按照《委托经营合同》收取了约定的摊位委托经营使用费。现宏业都市生活广场（更名为华庭市场）外设立临街早市及个体商业网点，影响华庭市场经营。庭审过程中，原告申请调取华庭市场抵押登记情况，2017年3月16日经法院调取，查明登记在被告名下坐落于龙港区龙程街60-9号楼Q室（建筑面积2829.66平方米）分别于2015年4月25日、2015年7月22日分二次办理抵押登记，抵押权人均为葫芦岛银行股份有限公司龙港支行，上述抵押登记分别于2015年7月25日、2016年9月27日办理注销登记。一审法院认为：张伟与宏业公司签订的《宏业都市生活广场摊位购买合同》系双方真实意思表示，合同合法、有效，应受法律保护。原、被告均应按照合同约定履行各自权利义务。原告称与其签订委托经营合同的宏业物业系被告下属单位，被告实际并未交付合同标的物即摊位给原告，法院认为，原告既已委托宏业物业经营摊位并收取了相应的委托经营费用，其实际上行使的是摊位所有权人的权利，即视为其已取得了摊位的所有权，并对该摊位进行了管理，获得了收益。即原、被告双方之间的摊位购买合同已实际履行完毕，合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原、被告之间的摊位购买合同不符合合同法定解除事由，故对于原告诉请法院依法予以驳回。理由：一、原告认为被告在出售摊位时所作的承诺应视为要约，视为合同内容的一部分，故被告违反承诺视为违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告仅提供效果图、分布图照片等证据，不能达到证明被告曾经做出“具体确定”的说明和允诺的效果，证据证明力不足，故对原告此项主张，法院不予采信。二、原告称被告所售的摊位不属于法律规定的“小产权”房的范围，被告据此合同条款不给原告办理摊位产权证侵害了原告利益，致使原告合同目的无法实现，该摊位购买合同依法应予解除。所谓“小产权”仅是民间的俗称，在我国相关法律、法规及制度上并无此概念，原、被告所签订的摊位购买合同以括号解释的方式对该称谓进行了解释说明，即双方对摊位不办理单独产权证一事在合同中第四条第三款已经做出明确约定，原告亦在自愿、同意的情况下签订该合同，现原告据此要求解除合同于法无据。三、原告称摊位实际面积小于约定面积，要求解除合同。双方签订的合同中约定的宽度2米，长度（进深）2米，并非原告所测量的摊位台面的长宽，且根据合同第四条第五款，约定该摊位长宽及面积有差异的以最后实际测量面积为准，乙方同意甲方不再另行补偿，此条款说明原、被告就约定面积与实际面积存在差异已达成合意，原告不得据此解除合同。四、原告购买摊位进行投资，应当综合考虑自身经济实力以及风险承受能力，市场经营存在风险，宏业都市生活广场附近的早市及周边个体经营网点对该市场经营造成的影响，属于商业风险的一部分，非系被告造成，亦非被告需要解决的问题和须履行的合同义务，原告因不能归责于被告的原因要求解除与被告之间的合同，违反诚实信用原则，不利于正常市场经济秩序的建立，依法不予支持。经查，登记在被告名下坐落于龙港区龙程街60-9号楼Q室分别于2015年4月25日、2015年7月22日分二次办理抵押登记，抵押权人均为葫芦岛银行股份有限公司龙港支行，上述抵押登记分别于2015年7月25日、2016年9月27日办理注销登记。法院认为，都市华庭市场曾办理抵押登记的情况属实，原告诉请系解除双方的买卖合同，办理抵押登记是否侵犯原告合法权益，不属于本案审理范围。综上，原告的诉请于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经法院审判委员会研究决定，判决：驳回原告张伟的诉讼请求。案件受理费1，970.00元（已减半），由原告张伟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了如下证据：1、都市华庭市场2014年摊位精品屋招商广告。上诉人主张该证据能够证实华庭市场门前早市和夜市是宏业公司设立的，且华庭市场开业日期为2014年4月28日。被上诉人质证认为招商广告没有任何单位加盖公章，落款单位都市华庭市场办公室与被上诉人之间没有任何法律关系。本院审查认为，该证据无法证实宏业公司设立早市和夜市，因为宏业公司并没有相应的城市管理职权，另外亦不能证明华庭市场与宏业公司之间存在隶属关系。2、玉皇商城某摊位房屋所有权证及公证书。上诉人主张该证据能够证实上诉人购买的摊位或精品屋应当办理所有权证。被上诉人质证认为，该组证据与本案无关。本院经审查认为，该组证据证明的事实与本案不具有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案《都市生活广场购买合同》合同是否应当解除。本案张伟与宏业公司签订的《都市生活广场购买合同》是双方当事人真实意思表示，并且其效力经本院（2016）辽14民终1358号民事判决予以确认，故合同为有效合同。张伟购买涉案标的物之后，与宏业物业签订了《委托经营合同》，并在三年的委托经营期限内收取了相应的委托经营费用，其实际已经通过委托经营对标的物实现了占有、管理、使用和收益，宏业公司标的物交付义务已经完成，双方在《都市生活广场购买合同》范畴内的权利义务因全面履行已经终止，故不存在解除合同的基础条件。具体分析张伟的各项上诉主张：关于张伟提出宏业公司出售标的物时存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的明确说明和允诺情形，并且未交付与说明和允诺一致的标的物，应依照《合同法》第九十四条第（四）项解除合同；张伟仅提供了摊位及精品屋效果图、商业分布图、五证照片等证据，但上述照片属于宣传资料，应视为要约邀请而非要约，张伟并未提供其他证据证明宏业公司确实就上述宣传资料做出过豪华装修、交付下属企业建设新区最大生活广场、取缔早市等方面的明确说明或允诺，所以张伟的该项主张并无事实依据。关于张伟提出《委托经营合同》属于《都市生活广场购买合同》从合同，宏业公司并未按照从合同约定履行义务，向其交付合格的标的物，该行为属于《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定的因不当履行从给付义务，致使合同目的不能实现情形，应依照《合同法》第九十四条第（四）项解除合同；因《都市生活广场购买合同》与《委托经营合同》的合同主体不同，权利义务关系不同，故不能确认二者之间存在主从关系，所以，张伟提出的未履行交付合格标的物的主张不符合法律规定。关于张伟提出宏业公司未办理标的物产权证，应解除合同；张伟与宏业公司签订的《都市生活广场购买合同》第四条第3款约定，甲方（宏业公司）不为乙方（张伟）办理单独的产权证，摊位或精品屋的所有权以甲方所持有的整体房屋所有权为准，该约定说明张伟已经自愿同意将标的物的所有权概括登记在宏业公司名下，以宏业公司名义持有统一的房屋所有权证，现张伟以未办理产权证为由要求解除合同于法无据。关于张伟提出标的物实际面积仅有约定的60%，超出了《商品房销售管理办法》第20条所允许的3%误差标准，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项规定解除合同；根据双方签订的《都市生活广场购买合同》第四条第5款约定，摊位及精品屋的面积以最后实际测量为准，张伟同意宏业公司不再另行补偿，该约定说明张伟与宏业公司就约定面积与实际面积的差异已经达成合意，况且关于实际面积小于约定面积3%以上，张伟并未提供相关机构出具的实际面积与约定面积存在差异方面的证据佐证自己的主张，故其据此主张解除合同不能成立。关于宏业公司将涉案华庭市场抵押给案外人，应解除合同；都市华庭市场办理抵押登记情况属实，但是该抵押登记已经解除，实质上并未影响张伟对自身所有的摊位或精品房经营，而且办理抵押登记是否影响张伟的合法权益，属另一法律关系，不在本案审理范围之内。纵观全案，张伟作为适格民事法律关系主体，在投资购买及经营标的物时，应充分考虑自身经济实力以及经营商业风险，现双方《都市生活广场购买合同》的相关权利义务已经实际履行完毕三年以上，张伟在标的物转为自主经营的情况下提出解除合同不利于维护交易安全和市场经济秩序的稳定，且上诉主张并无事实及法律依据，故本院对其解除合同的诉请不予支持。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，940.00元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审判长  郭逸群审判员  刘亚伟审判员  牛广兴二〇一七年六月十二日书记员  贾 霄本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；