广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初13242号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地:南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号。 负责人：刘飞。 委托诉讼代理人：方奎，该公司职员。 委托诉讼代理人：农金金，该公司职员。 被告：黄丽梅，女，1975年2月26日出生，汉族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人：王丽华，黄丽梅居住社区推荐。 第三人：彭林，男，1987年4月13日出生，汉族，住广西容县。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华公司）诉被告黄丽梅居间合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世华公司委托诉讼代理人方奎，被告黄丽梅委托诉讼代理人王丽华,第三人彭林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年6月29日签订的《限时销售合同》；2.被告退还原告销售保证金2000元、向原告支付违约金人民币38000元（按被告委托交易价格950000元的4%计）、赔偿原告经济损失14250元（按第三人承诺按950000元价格购买房产的1.5%支付中介费计）。以上给付共计54250元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月29日，原告与被告经友好协商，签订了编号为NNSHDC0000144的《限时销售合同》，合同约定：（1）被告委托原告独家限时销售其位于南宁市青秀区莱茵湖畔B组团B1号楼2单元802号的房产。（2）有满足交易净收人民币950000元价格条件的，原告即可全权代理被告销售房产。（3）限时销售（独家委托）期限：2016年6月29日至2016年10月1日止。（4）原告向被告支付限时销售保证金人民币2000元，原告保证在期限内为被告找到适格买家，否则被告有权没收此保证金。原告在期限内找到适格买家后，此保证金在被告与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给原告。如被告拒绝与原告找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告须向原告返还此保证金，且被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。（5）限时销售（独家委托）期限内，被告必须保证原告能够带领客户顺利看房，如原告按被告委托条件与买家签订承购确认书，即视为原告居间成功。（6）限时销售（独家委托）期限内，被告不得擅自终止本合同、自行出售该房产或者另行委托其他公司及个人销售该房产，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。（7）原告可通过发短信、微信信息等任一通讯形式向被告发送通知、文件、资料。原告发送至被告如下通讯方式之一，即视为已送达：被告确认其有效的通讯电话为：186××××7188。如原告邮寄给被告有关资料，被告确认邮寄地址为：宜州市龙岗路1-32号，相关邮寄资料自原告邮寄之日起五日内视为送达。如被告变更上述通讯信息，须及时告知原告，否则原告按上述通讯方式发送、邮寄仍视为送达。2016年6月30日，原告通过银行转账向被告支付了限时销售保证金人民币2000元。2016年9月8日，第三人通过原告的介绍、带领看盘等居间服务，与原告签订了《承购意向书》，约定：（1）第三人愿意以人民币950000元的价格购买被告位于南宁市青秀区莱茵湖畔B组团B1号楼2单元802号的房产。（2）第三人同意与被告签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向原告支付咨询及中介服务费。（3）第三人向原告交付人民币5000元由原告保管作为购买被告房产的诚意金并同意将该诚意金作为购房定金由原告代为被告收取或向被告转交。签订合同当天，第三人向原告交付了5000元购房诚意金。原告在与第三人签订《承购意向书》合同后，为尽快实现合同约定目的，原告翟林茗等工作人员于9月8日至12日每天都数次通过当面告诉、电话、手机短信等渠道将第三人已按被告要约条件作出了书面承诺等事项通知了被告，期间，连续多次约被告前来与第三人签订《房屋买卖合同》，办理交易合同约定的房产事宜。9月20日，原告再次以挂号邮寄方式向被告送达了书面的履行合同通知函，催告其遵守合同履行约定，但被告依然对此置之不理并不作任何回应，再次以明示的拒绝方式表达其不再履行合同的意思表示.原告认为：依法签订的合同受法律保护，各方应当严格按照合同的约定履行己方义务。被告与原告通过平等协商达成一致签订限时销售合同约定，委托原告代其发出要约独家销售房产，要求原告保证为其限时销售房产，鉴于该委托合同是由原告提供的文本，因此原告在签订合同时已特别将该合同的内容逐条逐款、逐字逐句地向被告释明，被告在对合同约定的所有条款详细阅读后写下《限时销售合同》明示单，表明了其已清楚合同条款的含意，并对合同约定条款认可、无异议。但是，当原告按被告要约条件为其找到适格买家，买家已签订书面合同承诺后被告却无端悔约，尽管原告多次、多渠道希望、请求其履行合同，以实现各方合同目的，但被告却以明确的态度和实际行动明示其不再履行合同约定，造成了各方合同的履行不能。被告的行为，严重违背了民事活动中的诚实信用原则，违反了有关法律法规，造成了原告现实的经济损失，严重侵犯了原告的合法权益，根据《合同法》等法律规定及原告与被告的合同约定，被告理应依法承担相关法律责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，提出如前诉请。 原告世华公司为其诉讼主张提交的证据有：1.世华公司营业执照，拟证明原告主体资格；2.刘飞身份证明书、居民身份证，拟证明原告负责人身份证明；3.黄丽梅居民身份证，拟证明被告身份；4.彭林居民身份证，拟证明第三人身份情况；5.《限时销售合同》，拟证明原告与被告的合同关系，约定被告委托原告限期以不低于950000元的价格为其寻找买家等具体事项、明确违约条款等内容；6.房产证、证明，拟证明被告委托原告限时销售的房产信息资料；7.银行转账回执、银行卡信息、收款收据，拟证明被告已收取原告限时销售房产保证金2000元；8.《承购意向书》，拟证明原告已按被告要约条件为其找到适格买家，买家已承诺以950000元价格购买被告房产，并同意按成交价1.5%向原告支付佣金；9.收款收据，拟证明原告已代被告收取买家购买其房产的购房诚意金5000元；10.手机短信通讯记录，拟证明原告为被告找到适格买家并取得其书面承诺后，电话通知被告后被告置之不理，通过手机短信通知、告诉其已约定时间与买家办理房产销售手续，催促其尽快履行合同，但被告仍然不予理会；11.《履行合同通知函》，拟证明原告已书面形式通知告诉请求被告履行合同；12.《限时销售合同》明示单，拟证明原告已将《限时销售合同》条款向被告详细释明，被告已清楚合同条款的含义，并对合同约定条款认可、无异议；13.快递历史清单，拟证明原告寄给被告的书面履行合同通知函已正常送达被告，该函是由顺丰公司投递员以“上门派件”的方式正常送给被告；14.快件派件证明，拟证明原告寄给被告的书面履行合同通知函已正常送达被告。 被告黄丽梅辩称，原告诉状中陈述的事实并不存在，原被告双方并不存在居间合同关系，我方也不认识第三人彭林，原告的诉请没有法律依据，请求法庭驳回原告诉请。 被告黄丽梅未就辩解提供证据。 第三人彭林述称，2016年9月8日，我方确与原告签订过一份《承诺意向书》，并向原告交付5000的购房诚意金。 第三人彭林未就其陈述提供证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据的质证意见是：对证据1、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性无法核实，该证明书上没有负责人签字，因此属于无效；对证据4的真实性无法核实，并无原件核对；对证据5的真实性没有异议，该合同是格式合同，签字确实是我方所签，但该合同的条款中有对被告不公平条款；对证据6、7的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据8的真实性有异议，该合同我方并不知情，且并不认识彭林；对证据9的真实性、合法性、关联性有异议，上仅有经手人签字，且该经手人是何人我方也并未知，也没有原告公司加盖的公章，并不能体现真实性，属于无效，原告当庭提交彭林手中客户联的证据，该证据应当是在第三人手中，为何在原告手中，原告的行为存在虚假及恶意串通的表现；对证据10我方并未收到原告发出的该条短信，且该证据也无法证明是何人向被告发出；对证据11我方并未收到，也未有顺丰公司的盖章及受送达人的签字；对证据12真实性没有异议，该证据是形式合同，原告并未向我方阐明其中内容，只是代表性的签了名字；对证据13，该单上并未有快递公司盖章，不能证明其真实性；对证据14，对其三性有异议。证据14的内容与证据13的内容不符，且快递公司与原告有利害关系，其出具证明内容真实性有异议；此外，证据13-14无法证明邮件内容，记载的地址、手机号无法证明签收人，单号不一样，证据14的地址与证据13的地址不相符，手机号与证据13号中的手机号码不相符。 第三人对原告提供的证据的质证意见是：对证据1-4，除对证据4本人身份情况无异议外其他证据本人无法核实；对证据5-7，该证据与本人无关；对证据8的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据9的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据10我不知情；对证据11不清楚，与本人没有关系；对证据12不清楚，与本人没有关系；对证据13-14不清楚，与本人没有关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告认为原告提交的《单位负责人身份证明书》的真实性无法核实，该证明书上没有负责人签字，因此属于无效。综合世华公司《营业执照》等材料，本院对《单位负责人身份证明书》所反映的刘飞系世华公司负责人予以确认；2.被告认为原告提交的第三人彭林居民身份证复印件的真实性无法核实，对其真实性有异议。原告提供该证据旨在证明第三人彭林个人身份情况，第三人对该证据无异议，本院对该证据所反映的客观事实及其证明内容予以确认；3.被告对原告提交的《限时销售合同》及《明示单》真实性无异议，但认为前述材料是格式合同，存在不公平条款。本案被告作为完全民事行为能力人，其先后在《限时销售合同》及《明示单》上签字确认，本院对于《限时销售合同》及《明示单》内容所反映的客观事实及其证明内容予以确认；4.被告对原告提交的《承购意向书》真实性有异议。《承购意向书》显示系原告与第三人双方签订的，第三人予以认可，本院对于该份证据所反映的客观事实予以确认；5.被告对原告提交的《收款收据》真实性、合法性、关联性有异议。第三人确认确向原告交付5000元，后因交易不成原告已退还该款。综合第三人陈述，本院对该份证据真实性及其反映的客观事实及证明内容予以确认；6.被告对原告提交的手机短信通讯记录三性不予认可。本案庭审及庭审后规定期限内，原告未能向法庭出示该份证据原件，故本院对于该份证据不予采纳；7.被告对原告提交的快递历史清单真实性有异议。该份证据系邮单网络查询截图，无法核实其真实性，亦无快递公司盖章证明，故本院对于该份证据真实性及其反映的事实不予确认；8.被告对原告提交的快件派件证明三性有异议。该份证据由第三方广西顺丰速运有限公司出具，加盖公司印章，所载内容与原告提交证据11中邮寄快递底单内容相互印证，在无相反证据的前提下，本院对该份证据真实性及其反映的事实予以确认，对其证明内容将在分析认定中论述。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年6月29日，黄丽梅（甲方）与世华公司（乙方）签订一份《限时销售合同》，约定：“一、限时销售的房地产基本情况1、房地产地址：南宁市青秀区莱茵湖畔B组团B1号楼2单元802号，房产证号：02××37；…二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售1、交易净收价格950000元…2、付款方式：按揭或一次性付款皆可；3、交易税费：买卖双方税费由买方支付；4、交房时间：甲方收到首付款叁个工作日。三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2016年10月1日。四、限时销售保证金：…乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金2000元。乙方保证如未在本合同第三条规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。…七、限时销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。八、限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：…，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。…十、…限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。…十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。…十四、乙方可通过发通讯、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料。乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为已送达：甲方确认其有效的通讯电话为186××××7188；电子邮箱为944×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。如乙方邮寄给甲方有关资料，甲方确认邮寄地址为宜州市龙岗路1-32号，相关邮寄材料自乙方邮寄之日起五日内视为送达。…”合同还约定了其他事项。合同签订当日，黄丽梅作为说明人在一份《明示单》签订确认：对《限时销售合同》所有的条款，其已详细阅读，世华公司员工已向其详细说明和解释，其清楚条款的含义，没有异议。同日，黄丽梅作为收款人在一份《收款收据》签字，收据载明：“本人黄丽梅身份证号码：是南宁市青秀区莱茵湖畔B组团B1号楼2单元802号之业主。现约定该房产售价为人民币950000元。现收到广西世华房地产代理有限公司南宁分公司交来代理出售上述单位之定金，金额为人民币2000元。…备注：款项以打到本人帐户为准。”2016年6月30日，世华公司委托案外人潘小兵转入黄丽梅工商银行账户2000元。 2016年9月8日，世华公司（甲方）与第三人彭林（乙方）签订一份《承购意向书（买方）》，约定：“一、通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于莱茵湖畔B1栋2单元802号物业有购买意向，并提出如下签约条件：…2、售价：950000元；…4、付款方式：按揭付款；5、交易税费：买方承担；…二、乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向甲方支付咨询及中介服务费。三、乙方在签订本合同同时同意交付人民币5000元给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。…四、若甲方在2016年9月15日内不能与该物业业主达成第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息）。乙方在此期限内不可提前终止本合同。…”意向书还约定了其他事项。2016年9月8日，第三人彭林向世华公司交付5000元购房诚意金。 2017年5月4日,广西顺丰速运有限公司出具一份《快件派件证明》，载明：“单号为：502067767469的快件，2016年9月20日由广西南宁市寄往广西宜州市，快件到达后，我司于2016年9月21日按运单收方地址：广西省宜州市庆远镇城中西路6号7栋电话联系收方黄丽梅，按手机号码：186××××7188派送，最终收方于2016年9月21日签收。特此证明！” 2016年11月17日，世华公司以黄丽梅违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 本院认为，世华公司与黄丽梅签订的《限时销售合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。合同约定限时销售（独家委托）期限为合同签订之日即2016年6月29日起至2016年10月1日，现合同履行期限已届满，合同权利义务已终止，无解除的必要，故对于世华公司主张解除其与黄丽梅签订的《限时销售合同》的诉请，本院不予支持。 关于世华公司主张黄丽梅退还销售保证金、支付违约金及赔偿经济损失的诉请。关于保证金的问题。如前所述，合同权利义务已终止，案涉房产在约定期限内未销售成功，黄丽梅应将已收取的2000元销售保证金退还世华公司，故本院对世华公司该部分诉请予以支持。关于违约金及赔偿经济损失的问题。世华公司前述主张须以黄丽梅存在违约行为为前提。世华公司主张其已在约定期限内带客户看房、与客户签订承购意向书并代为收取意向金，后亦通过短信、邮件等方式及时通知黄丽梅履行合同，黄丽梅收到通知后拒不配合已构成违约，应承担相应的违约责任。黄丽梅辩称世华公司未按合同约定的通讯方式履行通知义务，其从未收到世华公司履行合同的通知，故不存在违约行为。广西顺丰速运有限公司出具《快件派件证明》可证明单号为502067767469快件于2016年9月21日已被签收，但世华公司提供的该份快件寄件人底单上并未载明所寄文件名称，无法确定其寄给黄丽梅文件的内容。因此，世华公司提供的证据不足以证明其已依约履行通知黄丽梅履行合同的义务，应承担举证不能的法律后果，故对其主张黄丽梅支付违约金及赔偿经济损失的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告黄丽梅向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司退还销售保证金2000元； 二、驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费1156元，由被告黄丽梅负担43元，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司负担1113。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农微龙 人民陪审员  肖海亮 人民陪审员  梁春桦 二〇一七年六月十四日 书 记 员  陆雪凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。