广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终6109号上诉人（原审被告）：温健华，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：温启德，住广州市海珠区。上列二上诉人的共同委托代理人：刘智、李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州福昌隆茶业有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：李福真，该公司董事长。委托代理人：王永智、孙琳琳，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李耀智，该公司华南总裁。委托代理人：陈宇平、关怡钧，该公司职员。上诉人温健华、温启德因与被上诉人广州福昌隆茶业有限公司（以下简称福昌隆公司）、广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5124号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。温健华、温启德上诉请求:一、撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回福昌隆公司的诉讼请求，双方继续履行《存量房买卖合同》；二、判令本案诉讼费由福昌隆公司、中原公司承担。事实和理由如下：一审判决查明认定事实不清，适用法律错误，判决不公。一、一审判决查明事实不清。1、一审判决采取福昌隆公司说、我方陈述的方式来作为一审查明事实，对本案关键事实并未查明。2、一审判决未查明合同条款，错误地把涉案存量房买卖合同第三条第3款第2项中金额被划掉认定为整条无效，并没有注意到合同中约定“此合同与网签合同不一致的，以此合同为准”，故买卖双方理应按上述合同约定办理，先涂销后递件，而福昌隆公司没有办理涂销手续。一审法院不顾双方约定的事实而致函交易中心，认定涂销递件可以同时，属于查明事实错误。3、一审判决未查明房屋递件要先交税后递件的事实，错误地认为不递件就无法核税，并把公司持有房屋要交的房产税错误认定为房屋交易税。根据房管局的规定必须先缴税才能办递件，福昌隆公司没有和我方办理好纳税，责任在于该公司，导致我方无法递件。我方之前办好了银行代管手续，我方可以继续完成。4、一审判决无视我方陈述以及税单中租赁税的事实，错误地认定涉案房屋不存在租赁。二、一审判决认定涉案房屋交易无法继续履行的根本原因在于我方在没有正当理由的情况下不同意递件，属于事实认定错误：1、我方已经将全部房款交给了托管银行，有履行合同的诚意。2、我方仅有高中文化，在福昌隆公司和中原公司的欺骗下，产生重大误解，有正当理由不予递件，具体体现在：首先，涉案合同写明了要先涂销后递件，按一般习惯，如合同整条无效需要整条划掉，连法院都要发函才知道涂销和递件可以同时办，我方当时对此是不清楚的。其次，福昌隆公司在我方支付了5万元定金后，又要求我方给多45万元到抵押权人员工的账户，让我方心有疑虑。再次，在递件时，福昌隆公司、抵押权人、中原公司带着我们先是去到海珠区房屋登记交易中心，中原公司告诉我们办不了税，然后就带我们去了荔湾区税务局，在那里得知要交几十万税，我们认为这些税和我们无关。之后，中原公司又带我们去了海珠区税务局，海珠区税务局也说办不了税。温健华是老年人，被弄得晕头转向，对交易产生重大误解，以为涉案房屋的税是个无底洞。最后，我们在去递件时听取了律师的意见，并发现海珠区房屋登记交易中心就有税局的交易窗口，没有交税无法递件，以及要求先涂销，但中原公司坚持要先递件，而一旦递件就会产生银行托管资金到福昌隆公司的后果，所以我方才离开的。福昌隆公司没有提交任何交税凭证，没有我方的配合也交不了税，实际上没有交税不能递件，一审法院对此认定事实错误。三、一审判决违反公平原则。1、福昌隆公司是在涉案房屋价值上涨时故意提出解除合同，福昌隆公司并没有因此造成任何经济损失。而我方的790万元被法院查封半年，无法买房，造成重大经济损失。一审法院没有考虑涉案房屋的价值上涨部分来降低违约金的比例，判令我方按房屋合同总价790万元计付10%的违约金高达79万元，明显判决不公。2、我方没有买卖房屋的专业知识，是弱势群体的买家被欺骗了，反而被认为没有正当理由不履行义务，一审判决明显不公。四、一审法院没有尊重合同，以可以同时递件为由否定了合同中有关先涂销后递件的约定，不履行合同的过错在卖方福昌隆公司，而非我方，故一审判决错误。被上诉人福昌隆公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、温健华、温启德在一审时曾反诉要求解除合同，其现在的上诉请求与一审时的反诉请求矛盾。2、对于涉案房屋可否同时涂销过户的本案关键事实，一审法院已经发函给房管局，房管局也回复是可以同时办理的。3、关于违约金。温健华、温启德认为一审判决的违约金违反公平原则，理由是房价上涨，但该理由不成立，亦与温健华、温启德不履行合同没有关联性。当时不履行合同和拒绝办理交易手续的是温健华、温启德，且我司一审起诉时就是要求继续履行合同，因温健华、温启德反诉要求解除合同，我司才变更诉讼请求。一审法院也曾询问温健华、温启德是否同意解除合同，温健华、温启德均表示愿意解除合同，其回答也没有设定任何前提条件。被上诉人中原公司答辩称：我司愿意配合法院了解本案。我司不同意温健华、温启德的上诉请求。温健华、温启德并没有提出过继续履行合同的要求，如果提出过，那么早就办好了。温健华、温启德在一审时均同意解除合同，对解除合同也没有设定条件。涉案房屋买卖无法继续履行是因为温健华、温启德在递件那天已经走人且联系不上了。福昌隆公司打电话给温健华、温启德本人，温健华、温启德说不买了。因此我司认为是温健华、温启德违约不买。福昌隆公司于2016年6月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令温健华、温启德：1、继续履行《存量房买卖合同》，配合办理涉案房屋交易过户手续；2、立即向其支付房款790万元（已没收定金50万元），并自起诉之日起按房价款的0.05%标准计算违约金至房价款付清为止；3、承担本案诉讼和保全费用。温健华、温启德于2016年7月16日出具《民事答辩和反诉状》，以网签合同与存量房买卖合同内容存在冲突，福昌隆公司隐瞒涉案房屋带有租约，且未能办理房屋涂销抵押登记手续，导致涉案房屋交易无法进行为由，认为房屋买卖合同不能履行的责任在福昌隆公司，提出解除存量房买卖合同的反诉请求。2016年8月1日，福昌隆公司向一审法院出具《变更诉讼请求申请书》，将其诉讼请求变更为：1、解除2016年4月29日温健华与福昌隆公司签订的《存量房买卖合同》和温启德与福昌隆公司签订的《存量房买卖合同》；2、温健华、温启德向福昌隆公司承担违约金79万元；3、温健华、温启德承担本案诉讼费、保全费用。温健华、温启德一审答辩称同意解除合同，但不同意承担违约金。一审法院认定事实：福昌隆公司是海珠区革新路天鹅街11号2002房（复式）的房地产权属人。2016年4月29日，福昌隆公司（甲方、卖方）与温健华、温启德（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（20160429001），约定：房地产地址为海珠区革新路天鹅街11号2XXX房（复式）（下称“该房地产“），该房地产按整套出售并计价，总成交价为7900000元，房屋类型为住宅，存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产不带租赁合同；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权，保证该房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯中原公司权益；否则，承担相应的法律责任；甲乙双方经协商选择银行托管的方式交割房款；甲乙双方一致同意由乙方按涂销抵押一次性付款支付楼款并办理交易手续：（1）签订本合同时支付50000元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款（含定金）人民币/仟/佰/拾/万/仟/佰/拾/元整（￥/元），甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；（3）部分楼款共计4950000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；（4）于交易过户完成当天付清楼价余款2900000元；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为为甲方收齐房款当天；甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记；甲乙双方按乙方承担全部税费方式缴付税费；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；甲乙双方同意委托中原公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；（1）乙方应在2016年5月12日前转入第一笔楼款400万元（含定金），（2）乙方应在2016年5月25日前转入第二笔楼款100万元，（3）乙方应在2016年5月31日前转入第三笔楼款290万元；以上楼款转入甲乙双方指定的资金托管银行；（4）该物业业主实收（7900000元）相关的过户手续费用由买家全部负责承担；等。同日，温健华、温启德向福昌隆公司指定的收款账户转入5万元定金。2016年5月11日，温健华、温启德又向福昌隆公司指定的收款账户转入45万元。2016年5月11日，福昌隆公司（乙方、收款委托人）、温启德（甲方、付款委托人）与中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（丙方、托管人）签订《安心账户（交易资金）托管协议（三方）》（协议编号059520161001），约定：甲、乙双方指定丙方“中国工商银行股份有限公司光大花园支行资产托管账户”为托管账户，丙方在本托管账户下开设以甲乙双方商定的名义开立托管子账户，用于对本协议项下的托管资金进行明细核算；在托管期间，托管子账户内的资金所有权归属于资金存入方，托管账户和托管子账户由丙方管理，以上两账户不得体现；丙方对托管账户内资金履行托管职责的托管期限自甲方将托管资金划入托管账户之日起至托管资金划入甲、乙双方共同确认的账户为止，但最长不超过25天（含）；托管期限到期后，若甲、乙双方仍未按照本协议约定提供《委托付款通知书》或《终止协议通知书》的，丙方有权解除本协议，丙方应书面通知甲、乙双方解除托管协议，并将托管账户内款项划入甲方指定的退款账户：本协议项下托管金额为7400000元；甲方提供甲方签署的《委托付款通知书》，丙方审查《委托付款通知书》要素的齐全性以及签章的表面一致性，审查无误后，丙方将托管账户内的款项以转账的方式划到甲、乙双方共同确认的乙方指定的户名为张某的收款账户中；等。福昌隆公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、福昌隆公司（甲方、卖方）与温启德（乙方、买方）及中原公司（丙方、房地产中介服务机构）签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16050370187号），载明：房地产地址为海珠区革新路天鹅街11号2002房（复式）（下称“该房地产“）；本次交易涂销抵押与转移登记一并办理；业主：福昌隆公司，原营业执照：4401032008721，现营业执照：914401036681402579，同属一公司；该房地产按整套出售并计价，总金额7570000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照分期付款方式按期付款：第一期乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款5000000元，第二期乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款2570000元；交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；等。证明福昌隆公司将涉案房屋出售予温健华、温启德并办理了网签备案手续。温健华、温启德质证意见如下：该合同约定的本次交易涂销抵押与转移登记一并办理这一条款是执行不了的，因为涉及到去办理涂销，不是买卖双方去就可以的，必须抵押权人一起去，温启德也不知道抵押权人是谁，所以温健华、温启德也通知不了抵押权人，而且该条款对抵押权人没有法律效力，抵押权人不是合同的当事人，福昌隆公司、温健华、温启德均无法要求其一起去；该合同的成交金额是757万元，不是790万元，也就是说福昌隆公司提出的违约金79万元是根据福昌隆公司与温健华签订的《存量房买卖合同》（20160429001）计算出来的。中原公司质证意见如下：对于该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。一审诉讼中，福昌隆公司与温健华、温启德确认温健华、温启德是以家庭人员的身份购买涉案房屋的，互为代表签署合同，尽管《存量房买卖合同》（20160429001）和《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16050370187号）分别只有温健华、温启德其中一个人的签名，但温健华、温启德对于该两份合同均是予以认可的。此外，温健华、温启德表示其不同意递件的原因如下：一、因为房屋存在抵押未涂销，无法递件；二、税费的问题，2016年6月1日温健华、温启德与福昌隆公司、中原公司去了荔湾区税务局，温健华、温启德得知由于福昌隆公司还拖欠税务机关在经营上的其他税费高达40万元（该税费与涉案房屋的交易没有任何关联），所以需等待福昌隆公司补交了该经营税费才可以连同温健华、温启德一起办理缴纳涉案房屋所产生的税费，且缴税的地点违反常规，因为房管局是有代收税费的；由于温健华、温启德认为该经营税费并非因涉案房屋交易所产生的税费，也没有合同约定，所以不同意替福昌隆公司补交；之后温健华、温启德曾协商过该经营税费的缴纳事宜，但没有达成一致意见；2016年6月18日温健华、温启德及福昌隆公司、中原公司去海珠区房管局办理递件交易手续，再次被房管部门告知因为福昌隆公司存在拖欠上述经营税费的问题，和涉案房屋有涂销抵押导致无法办理递件；当时抵押权人在场，但中原公司没有告诉温健华、温启德办理涂销抵押要办理什么手续，因为温健华、温启德没有看到抵押权人所出具或者所表示的同意涂销抵押的任何手续，所以温健华、温启德对于涉案房屋能否涂销抵押存在疑虑，加上之前福昌隆公司要求温健华、温启德代为缴纳经营税费，而且在签订合同时中原公司告知温健华、温启德房屋交易税费可能只需20万元左右，但实际上荔湾区税务局告知福昌隆公司拖欠的经营税费高达40万元，所以温健华、温启德对于本次交易是否存在欺诈存有怀疑，故温健华、温启德就决定不递件；由于温健华、温启德没有递件，所以房管部门也没有核查和告知涉案房屋的交易到底是要交多少税费；因为温健华、温启德不清楚抵押权人是谁，也从未被告知抵押权人不同意涂销抵押，但因为在税费问题上数额的多次变更和大幅度的增加，温健华、温启德对于本次交易存在疑虑，故不同意继续交易；而且税的问题也恰恰说明了一个事实，福昌隆公司在出售房屋时有存在欺骗，福昌隆公司出售的房屋是不带租的，但福昌隆公司出示的发票都是租赁的税费发票；三、协议约定是先涂销再交易的，《存量房买卖合同》（20160429001）约定福昌隆公司在收取定金后5个工作日内办理涂销抵押手续。对此，福昌隆公司表示：1、根据《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16050370187号）约定，涂销抵押和转移登记一并办理；2、解除合同的依据是因为温健华、温启德不愿意购买，所以合同无法履行；3、温健华、温启德称去荔湾税务局须缴纳的税费是指福昌隆公司生产经营的税费不属实，实际上该笔税费其实是因温健华、温启德购买涉案房屋而产生的房产税，真正的金额是8万多元；合同约定全部税费由温健华、温启德承担，因为温健华、温启德不缴纳，福昌隆公司在2016年6月18日三方去房管部门办理递件手续前已经代温健华、温启德缴纳；缴税地点是税务局，而非房管局，只是因为政府部门的管理和要求不一样，并不能根据缴税地点来说明缴纳的税费就是经营税而非房产税。涉案房屋全部的税费，要缴纳的税费还有很多，福昌隆公司代温健华、温启德缴纳的8万多元只是其中的房产税；关于缴纳税费的通知，2016年6月18日三方去房管局办理递件时，温健华、温启德跑掉了，所以当然没有拿到缴费通知。福昌隆公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：税收缴款书（若干）、A06109房产税纳税申报表，证明去房管部门递件前，福昌隆公司已代温健华、温启德缴纳了税费，因温健华、温启德向福昌隆公司购买涉案房屋而产生的房产税共8万余元，该税费发票也可以说明不存在房屋税费导致不能过户的问题。温健华、温启德质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为这些发票是租赁方面的税费，不是买卖发生的税费，与本案没有关联。中原公司质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2016年9月8日，广东银达融资担保投资有限公司到一审法院作如下陈述：本公司知悉福昌隆公司要将涉案房屋出售给温健华、温启德，福昌隆公司分别与温健华、温启德签订了共两份买卖合同，虽然本公司作为抵押权人没有在该两份合同上签名，但本公司在福昌隆公司、温健华、温启德双方签订合同前早已向双方告知本公司同意福昌隆公司出售该房屋并可随时办理该房屋的涂销抵押手续。此外，广东银达融资担保投资有限公司还提交了《关于随时同意办理涂销房产抵押的情况说明》，载明：2016年6月7日，本公司己准备好了办理涂销抵押的全部文件，只要接到福昌隆公司、温健华、温启德双方的通知，均愿立即前往房管局办理涂销抵押；2016年6月18日，本公司委派人员持涂销抵押的相互文件、证照、证件等，与福昌隆公司的法定代表人李福真、温启德、中原公司共同前往海珠区房管局一并办理涂销抵押及交易过户递件手续，在排队等候过程中将要递件时，由于温启德突然离开现场，福昌隆公司及中原公司拨打温健华、温启德电话也联系不上的情况下，致使涂销抵押及交易过户递件没有进行；等。福昌隆公司与中原公司均表示对上述陈述和说明的真实性、合法性、关联性均没有异议，都符合事实。温健华、温启德表示由于广东银达融资担保投资有限公司并非合同当事人，温健华、温启德也是至今才看到其同意涂销抵押的表态，而且庭审时其工作人员均有旁听，其意见不能作为证据使用。2016年9月29日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具《关于（2016）0105民初5124号的复函》（穗国土规划协查[2016]503号），载明：涉案房屋以福昌隆公司名义以2011登记8318665号案办理了产权登记，并以2014登记8351421号案办理了抵押登记，抵押权人为广东银达融资担保投资集团有限公司；涉案房屋在办理二手（存量）房转移登记时，涂销抵押和转移登记可一并办理；等。福昌隆公司与中原公司均表示对上述陈述和说明的真实性、合法性、关联性均没有异议。温健华、温启德表示对上述复函的真实性确认，合法性不确认，该复函违法了物权法第191条的规定，已设定抵押的房屋不可办理过户，而且复函的说法也不严谨，一并办理时间点不明确，行为必须有先后，行政机关对此应作出明确的解释。一审法院认为，虽然福昌隆公司分别与温健华、温启德就涉案房屋的买卖事宜签订了共计两份《存量房买卖合同》，但福昌隆公司与温健华、温启德均确认温健华、温启德以家庭人员的身份购买涉案房屋，且温健华、温启德对于该两份合同均是互相认可的，且该两份合同均系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故福昌隆公司与温健华、温启德均应按上述两份合同切实履行。根据《存量房买卖合同》（20160429001）约定，如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。故涉案房屋的总价款应以该合同载明的790万元为准，且该金额也于温健华、温启德的实际履行情况相符。根据该合同约定，温健华、温启德双方一致同意由温健华、温启德按涂销抵押一次性付款支付楼款并办理交易手续：（1）签订本合同时支付50000元作为定金；（2）本合同签订后5天内支付楼款（含定金）人民币/仟/佰/拾/万/仟/佰/拾/元整（￥/元），福昌隆公司收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与温健华、温启德到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由福昌隆公司负责支付。由于福昌隆公司、温健华、温启德在签订该合同时已经将上述第（2）项中的合同签订后5天内支付楼款（含定金）的金额划掉，故该条款中的“福昌隆公司收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与温健华、温启德到房管部门办理交易过户递件手续”已无法继续履行。而上述合同对于应何时办理涂销抵押及交易过户等手续的具体时间及先后顺序无其它约定。根据《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16050370187号）约定，涉案房屋的交易涂销抵押与转移登记一并办理。而且该条款还载明了作为产权人福昌隆公司的具体信息，结合福昌隆公司、温健华、温启德及中原公司于2016年6月18日均前往房管局的行为，可以确定该条款是福昌隆公司、温健华、温启德对于何时办理涂销抵押及交易过户等手续的具体时间的特别约定，且根据广州市国土资源和规划委员会的复函可知，该约定也是切实可行的。故福昌隆公司提出的温健华、温启德已约定涉案房屋的交易涂销抵押与转移登记一并办理的主张，有理，一审法院予以采纳。温健华、温启德认为福昌隆公司应先涂销抵押才能办理过户的主张，没有依据，一审法院不予采纳。温健华、温启德主张其于2016年6月18日拒绝递件的原因还在于不清楚涉案房屋的抵押权人是否同意涂销抵押，但诉讼中没有提交任何证据显示该抵押权人不同意涂销抵押，而且该主张也与抵押权人的陈述不符，故温健华、温启德以此为由拒绝继续履行合同，无理，一审法院不予采纳。温健华、温启德主张其于2016年6月18日无法递件的原因还在于涉案房屋拖欠税费，但又承认由于温健华、温启德没有递件，所以房管部门也没有核查和告知涉案房屋的交易到底是要交多少税费，鉴于温健华、温启德没有提出任何证据予以证明，结合福昌隆公司提交的已缴纳的税费发票，一审法院对于温健华、温启德的该主张不予采纳。温健华、温启德主张由于涉案房屋带有租约故拒绝递件，但同样没有提交任何证据证明在递件时房屋存在租赁情况，故一审法院对于该主张也不予采纳。综上，福昌隆公司、温健华、温启德关于涉案房屋的交易行为无法继续履行的根本原因在于温健华、温启德在没有正当理由的情况下不同意递件，现福昌隆公司要求解除上述两份合同，且温健华、温启德表示同意，故一审法院对于某乙公司的该诉讼请求予以支持。根据《存量房买卖合同》（20160429001）约定，温健华、温启德不能按本合同约定买入该房地产的，应当向福昌隆公司支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，故福昌隆公司要求温健华、温启德支付违约金79万元，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，于2016年12月27日作出如下判决：一、解除福昌隆公司于2016年4月29日与温健华签订的《存量房买卖合同》（20160429001）；二、解除福昌隆公司与温启德签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16050370187号）；三、温健华、温启德在本判决生效之日起10日内向福昌隆公司支付违约金79万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67100元和诉讼保全费5000元，由温健华、温启德共同负担。本院经审查，一审查明事实无误，且有相关证据佐证，本院予以确认。二审另查明，温健华、温启德的委托代理人在2016年12月14日接受一审法院询问时，明确表示：如果法院认为需要支付违约金，其对于福昌隆公司主张的违约金的标准无异议，因为这是合同约定的。二审中，福昌隆公司、中原公司均没有提交新的证据。温健华、温启德为证明其上诉主张，提交如下证据：1、广州市房地产交易登记中心于2009年7月21日出具的穗房交登〔2009〕266号《关于对存量房转移登记业务实施先税后证的通知》复印件；2、网上打印的广州市房地产交易登记中心于2013年8月7日发布的《关于开展广州市房地产交易登记业务通收通发便民工作（试行）的通告》；3、广东省地方税务局2016年4月编印的《纳税人销售其取得的不动产其他个人出租不动产代征增值税代开增值税发票办税指南》；4、从海珠区房地产交易登记中心复印的《二手（存量）房转移登记办理指引》及二手房交易流程；5、温健华、温启德的委托代理人李龙龙于2017年4月26日去海珠区房管局咨询所作的工作记录。上述证据1-5拟共同证明办理涉案房屋买卖交易是先交税后递件；6、温健华委托律师于2016年6月20日向福昌隆公司出具的《关于〈存量房买卖合同〉履行问题的律师函》，其中要求福昌隆公司尽快办理涉案房屋抵押涂销手续；7、从人民法院诉讼资产网上查询并打印的有关广州市海珠区革新路天鹅街5号904房的拍卖公告，及从安居客等网站查询并打印的与涉案房屋类似房屋的挂牌价，上述证据6、7拟证明涉案房屋的成交价为每平方米31000元左右，但目前涉案房屋的市场价已经比合同总价上涨了344.855万元左右。8、一份《补充合同》复印件，该合同首部载明甲方为温启德、乙方为广州福昌隆茶叶有限公司（实际控制人李福真）、丙方为广东银达融资担保投资集团有限公司（以下简称银达公司），该合同落款处仅盖有银达公司公章、落款时间为2016年6月，没有其他合同方的签章，温健华、温启德称该证据是银达公司拍照后发送到温健华、温启德手机上，再由温健华、温启德打印出来的，拟证明温健华、温启德陈述是属实的。9、广州市房屋交易监管中心于2017年4月28日出具的《关于查询网签情况的复函》（有原件）并附被撤下的网签合同复印件，该复函中载明涉案房屋买卖的网签合同由中原公司于2016年8月5日办理撤下手续，拟证明福昌隆公司未经温健华、温启德同意，单方撤销网签，即福昌隆公司在一审第一次开庭前主动不履行合同；10、落款日期为2016年12月22日的广州市海珠区地方税务局的《温馨提示》、2017年2月的《广州地税预约办税宣传手册》（有原件）、广州市海珠区房地产交易登记所和广州市海珠区不动产登记中心联合印制的《二手（存量）房转移登记办理指引》（有原件）；11、上诉人代理人李龙龙于2017年4月27日去海珠区房管局咨询相关房屋买卖事宜后自行制作的咨询记录一页，上述证据10、11拟证明二手房买卖必须先预约办税，办税必须预约，办税不等于递件；12、填写日期为2017年5月8日的《广州市房地产中介协会交易咨询登记表》，及写明收件日期为2017年5月10日的回执（有原件），证明温启德已向中介协会投诉。经本院主持质证，福昌隆公司发表如下质证意见：一、不确认证据1-8的真实性、合法性、关联性，是温健华、温启德不去办理交易递件从而导致无法核税交税；违约金和损失是两回事；二、对证据9-12中有原件的证据的真实性予以确认，但与本案无关；对其余没有原件的证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；由于其司起诉后，上诉人多次明确表示不履行合同，其司才要求中原公司撤下网签合同，并于2016年12月7日办理了将涉案房屋过户至新买受人名下的手续。中原公司表示不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，且认为上述证据均不属于二审新证据，本案是温健华、温启德在交易递件当天的排号快到时走了；由于温健华、温启德违约，且买卖双方在一审中均书面提出要求解除合同，经福昌隆公司要求，其司于2016年8月5日撤下涉案房屋买卖的网签合同。对于温启德在2016年6月18日当天拿了号后离开现场的原因，温启德称是其律师说涉案合同有问题，其要搞清楚合同后再继续履行，并且其家里有事，故其就离开了；当天没有问税，也没有房管部门和纳税部门的工作人员告知温启德不能递件或纳税。此外，温健华、温启德还向本院提交两份《调查申请书》，申请本院向涉案房屋所在街道的出租屋管理中心调查涉案房屋的租赁情况，向海珠区房屋交易登记中心对二手房屋登记交易核税递件流程及福昌隆公司、中原公司早已取消网签一事进行调查。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。温健华、温启德上诉请求撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回福昌隆公司的诉讼请求，双方继续履行《存量房买卖合同》，理由是认为福昌隆公司没有依约先涂销抵押后递件，且认为应先交税才能递件，而福昌隆公司在一审开庭前已将房屋另卖他人，该公司没有损失等。对此，具体辨析如下：首先，一审根据所查明的涉案两份《存量房买卖合同》中有关涂销抵押的条款，认定买卖双方约定了交易涂销抵押与转移登记一并办理，且基于买卖双方及中介方于2016年6月18日均前往房管局的行为，以及相关房管部门向一审法院的复函中载明涉案房屋在办理二手（存量）房转移登记时，涂销抵押与转移登记可一起办理的内容，认定温健华、温启德认为福昌隆公司应先涂销抵押才能办理过户的主张没有依据，并无不当。在温健华、温启德现有举证并不足以推翻一审上述认定的情况下，温健华、温启德有关涂销抵押在先的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。其次，温启德在二审中确认其在2016年6月18日递件当天因其律师建议及其个人私事而离开现场，未继续办理交易手续，而在福昌隆公司于2016年6月28日提出本案诉讼，要求继续履行合同的情况下，温启德、温健华于2016年7月16日向一审法院提交《民事答辩和反诉状》，明确表示要求解除涉案存量房买卖合同，福昌隆公司在此后的2016年8月1日将其诉讼请求变更为要求解除涉案合同等，即买卖双方实际上已就解除合同达成一致意见，一审据此判令解除涉案两份《存量房买卖合同》，合法合理，本院予以维持。在买卖双方均无继续履行合同的意思表示，且均要求解除合同的情况下，中原公司于2016年8月5日撤下网签合同，以及福昌隆公司之后将涉案房屋另售他人的后续行为，并无不当。温启德、温健华在本案二审中才提出要求继续履行合同，这与其一审相关答辩及反诉意见前后矛盾，有违诚信原则，亦无充分依据，本院不予支持。最后，对温启德、温健华有关先交税后递件的上诉主张，因温启德在交易递件当天离开现场，并确认其离开的原因是其律师建议及其个人原因，温启德在二审中亦确认当天没有问税，亦无房管部门或税务部门的工作人员告知其不能纳税或递件，且上诉人现有证据不能证明当天进行纳税或递件存有何种障碍，并在福昌隆公司起诉要求继续履行合同的情况下，一审答辩及反诉称要求解除合同，导致福昌隆公司变更诉讼请求为解除合同，故一审据此认定是上诉人无正当理由不同意递件的行为导致涉案买卖交易最终无法继续履行，并判令上诉人依约承担相应的违约金，合理有据，上诉人对此的上诉缺乏充分理据，本院不予采信。对违约金的标准，一审法院判决确定的违约金标准符合合同约定，上诉人在一审中亦表示对该标准无异议，而房价的上涨或下跌均属于商业风险的范畴，并非当事人签约时所必然能预见，故现上诉人以房价上涨为由要求降低违约金缺乏依据，本院不予支持。对上诉人在二审中提交的两份调查取证申请，一方面，其在一审中并未提出相关调查取证申请；另一方面，从其申请调查取证的内容来看，对其中有关房屋租赁情况的调查申请，由于福昌隆公司否认存在租赁关系，且上诉人并无充分举证证明涉案房屋在签约时及买卖交易过程中存有租赁合同，亦不能充分说明该租赁关系对本案买卖交易有何影响，故本院对该调查取证申请不予准许；对于有关网签及登记交易核税等流程的调查取证申请，由于上诉人已就有关网签合同的撤下提交了广州市房屋交易监管中心于2017年4月28日出具的《关于查询网签情况的复函》，其他当事人亦对网签合同撤下一事予以确认，故对此已无调查取证的必要；其他调查事项因均不影响二审最终认定，故本院均不予准许。综上所述，温健华、温启德的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11700元，由上诉人温健华、温启德负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年六月二十三日书记员 梁少欣