上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11861号原告(反诉被告)：上海莱音和工贸有限公司，住所地青浦区白鹤镇赵江路XXX号。法定代表人：冯全春，总经理。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海腾望实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘慧杰，总经理。被告：刘慧杰，女，1983年3月10日出生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：刘富强，男，1982年5月5日出生，汉族，户籍所在地河南省。上列两被告共同委托诉讼代理人：万江涛，河南文中律师事务所律师。被告：上海互越新材料科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：丁文新，总经理。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。原告上海莱音和工贸有限公司与被告上海腾望实业有限公司、刘慧杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法于2016年11月2日追加上海互越新材料科技有限公司作为被告参加诉讼。被告刘慧杰在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回。被告刘慧杰不服裁定，提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告上海腾望实业有限公司于2017年4月7日提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年3月31日、2017年5月9日两次公开开庭进行了审理，原告上海莱音和工贸有限公司的委托诉讼代理人干建根、被告刘慧杰兼被告上海腾望实业有限公司的法定代表人、被告刘慧杰的委托诉讼代理人刘富强及上列两被告共同委托诉讼代理人万江涛、被告上海互越新材料科技有限公司的委托诉讼代理人张吟涛到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请庭外和解两周。本案现已审理终结。原告上海莱音和工贸有限公司(下简称“莱音和公司”)向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告上海腾望实业有限公司(下简称“腾望公司”)签订的房屋租赁合同，腾望公司腾退位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号的租赁房屋(下简称“系争房屋”)；2、判令被告腾望公司支付租金(按约定的租金标准每年人民币403,325元的2倍，自2016年8月21日起计算至腾望公司实际腾退之日止)；3、判令被告腾望公司偿付违约金100,831元；4、判令被告刘慧杰对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告上海互越新材料科技有限公司(下简称“互越公司”)协助上列两被告腾退系争房屋。事实与理由：2016年1月8日，原告作为甲方，被告腾望公司作为乙方，双方签订房屋租赁合同1份，约定甲方将位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号内的厂房及场地出租给乙方，租期自2016年2月20日起至2019年2月19日止，租金每年403,325元，另约定了租金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告交付了房屋，被告腾望公司支付了第一期租金。但被告腾望公司在使用过程中，屡次欠缴水电费，致使供电公司寄出《欠费停电通知》，为此法定代表人刘慧杰写下保证书，愿意承担保证责任。被告腾望公司违反合同约定，将房屋转租给被告互越公司。按照合同约定，被告腾望公司应于2016年8月10日支付第二期租金，但经原告委托律师发函催讨，被告腾望公司仅支付10,000元。被告腾望公司上述行为已构成严重违约。故原告诉诸法院。被告上海腾望实业有限公司、刘慧杰共同辩称：不同意原告诉请。双方签订租赁合同时，原告隐瞒政府已于2015年发文禁止出租系争厂房的事实，存在欺诈。合同履行过程中，系争房屋周围的违法建筑被拆除，导致腾望公司损失巨大，政府并强制被告腾望公司停业搬离，故被告腾望公司不应支付租金。原告对外签订拆违补偿协议后，拒绝支付被告腾望公司应得补偿款。被告腾望公司拖欠电费是因为原告未告知交付电费的时间和地点。但是被告刘慧杰写下保证书时已付清电费。2016年8月10日，政府强制腾望公司搬离，原告于当月至供电公司办理暂停供电手续，导致双方无法履行合同。腾望公司出租给互越公司的场地不属于原告出租给腾望公司的厂房，是原告前任租户上海项怡五金机械有限公司(下简称“项怡公司”)经原告允许搭建的，无房产证，腾望公司出资40,000元购买，其中12,500元支付到项怡公司法定代表人王本玉的妻子王文琴的账户，27,500元支付到原告法定代表人冯全春账户，用于支付项怡公司拖欠原告的租金。腾望公司与互越公司签订租赁合同的中介和原告与腾望公司签订租赁合同的中介是同一家，合同格式也相同，故原告对腾望公司与互越公司的租赁关系是明知和默许的。被告腾望公司并向本院提出反诉请求：1、撤销莱音和公司与腾望公司签订的房屋租赁合同，反诉被告莱音和公司返还反诉原告腾望公司租金201,662.50元、保证金34,000元；2、反诉被告莱音和公司支付反诉原告腾望公司拆违补偿款336,300元。审理中，反诉原告腾望公司变更第二项反诉请求金额为183,700元。原告莱音和公司辩称：不同意反诉请求，无事实和法律依据。关于第一项反诉请求，本案租赁合同合法有效，系争房屋是合法建筑，土地性质是出让的工业用地，不属于拆违范围，腾望公司使用了系争厂房，并转租给互越公司收取租金，故第一项诉请无依据。关于第二项的诉请求，系争房屋周围的违法建筑是莱音和公司和项怡公司分别建造的，与腾望公司无关，腾望公司支付给莱音和公司的27,500元是其应承担的中介费。莱音和公司对外签订补偿协议，腾望公司腾退违法建筑晚了几天，有些款项是要被扣除的，莱音和公司自身尚未获得补偿款，故付款条件不成就。被告互越公司辩称，若原告莱音和公司与被告腾望公司的租赁合同被解除，互越公司同意腾退厂房。本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号内的厂房登记在原告名下，土地面积2,780.80平方米，建筑面积1,664.58平方米。2016年1月8日，原告作为甲方，被告腾望公司作为乙方，双方签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将上述厂房及场地(含无证房屋和彩钢棚)出租给乙方，其中建筑面积双方确认为1,700平方米，乙方用于生产加工，厂房为现状出租；租期自2016年2月20日起至2019年2月19日止；租金每年403,325元，每六个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先付后用；签订协议时，乙方支付甲方34,000元作为保证金，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方每拖缴超过一天，按日租金的10%收取滞纳金，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施，乙方不按时支付租金超过15天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理，乙方承担因拖欠租金对自己造成的所有损失(停电、停水等)；任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方，有下列情况之一的，双方有权单方面解除合同(并赔偿违约金给守约方)：1、出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋；2、未经出租方同意或有关部门批准，承租方擅自改变房屋用途；3、未经出租方同意，承租方将出租房屋租给第三者；4、承租方从事违法活动，违反合同约定；5、承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者；6、承租人所拖欠的各项费用累计达到20,000元以上者；7、甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、存储、使用危险品或处置废弃危险化学品的，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；如遇市政动迁或旧区改造等因素造成合同无法履行时，政府赔偿部分甲方的归甲方，乙方的归乙方，在不可抗拒的因素之日60个工作日内，乙方应无条件交还租赁房屋，造成的双方损失不负责任和赔偿或补偿，合同终止。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告交付了房屋，被告腾望公司支付了第一期租金201,662.50元、保证金34,000元。2016年3月2日，被告腾望公司作为甲方，被告互越公司作为乙方，双方签订租赁合同1份，约定：甲方将系争房屋西侧车间的厂房及场地出租给乙方，建筑面积经双方确认为576平方米，乙方用于防水材料，租赁期限从2016年3月2日起至2019年2月19日止，租金每年142,963元，保证金20,000元，除关于“单方解除权”约定中的承租人拖欠各项费用为达到10,000元以上者之外，其余内容均与原告与腾望公司所签订的租赁合同相同。2016年6月，国网上海市电力公司青浦供电公司寄出《欠费停电通知》，通知项怡公司系争厂房欠付2016年5月电费，将停止供电。2016年7月7日，在原告办公室，根据原告法定代表人拟定的内容，被告刘慧杰向原告出具保证书，承诺：乙方坚决履行租赁合同一切事宜；拖欠费用在两天内支付甲方(包括房租、水费、电费)；如乙方再发生违约，合同自动解除，乙方保证放弃申辩权，并在7天内搬离系争房屋，延期按双倍的天数租金支付甲方，如不搬，由甲方派人员搬离产生费用由乙方承担，如乙方违约主合同及上述条款，导致一切后果，公司法人及本人承担法律和经济赔偿。2016年9月、10月，国网上海市电力公司青浦供电公司两次寄出《欠费停电通知》，通知原告系争厂房欠付2016年8月电费12,182.91元、9月电费10,199.97元，将停止供电。2014年5月9日，原告将其经营地址自青浦区白鹤镇赵中路XXX号迁至系争厂房内，将经营项目自“生产加工塑料制品、销售建筑装潢材料、五金交电、消防产品、耐火材料、通信设备、办公用品、化工产品及原料(除危险品)、商务信息咨询”变更为“生产加工聚乙烯薄膜、商务信息咨询”。合同履行期间，案外人上海立信资产评估有限公司对系争厂房出具评估报告，确认系争场地实测面积2,707.90平方米，有证房屋面积1,660.10平方米，全部房屋面积2,418.80平方米，共有9栋建筑，其中有证部分：3号房屋981.70平方米、4号房643.80平方米、9号房34.60平方米，上述合计1,660.10平方米；无证部分：2号房24.30平方米、5号房50.90平方米、6号房233.70平方米、6－1号房127.10平方米、8号房58平方米，上述合计494平方米，另有1号彩钢棚108.40平方米、4－1号篷23.20平方米、7号彩钢棚18.80平方米、3－1号房43.70平方米。2016年9月18日，原告与案外人上海白鹤工业园区投资开发有限公司签订《腾退处置协议书》1份，约定因青浦区白鹤镇吴淞江沿线生态环境综合治理工作需要，就甲方对乙方系争厂房等资产及相关损失处置事宜经协商一致签订本协议：一、根据上海立信资产评估有限公司出具评估建议书，地面资产处置金额为163,400元(房屋评估182,800元，构筑物评估净值35,400元，系数70%)；给予拨付停工停业损失费98,800元(按每平方米200元计算494平方米)，速迁速搬奖励74,100元(按每平方米150元计算494平方米)，合计172,900元；三、按照本协议第一、二条，甲方应拨付乙方处置金额总计336,300元；四、腾地(房)时间：2016年10月15日前清空交房，具体交接时间以双方签字盖章确认的腾退交接和帮拆申请时间为准；五、付款方式：1、自协议生效之日起10日内拨付处置款总额的40%即130,000元；2、自搬清设备设计腾地后经甲方验收合格办理《腾退交接、帮拆申请》后10日内拨付处置款总额的30%即100,000元；3、余款自第二笔资金拨付之日起30日内一次性付清。协议书另约定了其他事项。2016年10月14日，原告与上海白鹤工业园区投资开发有限公司交接上述处置协议所涉违法建筑，被告腾望公司在帮拆申请上确认“腾望公司违建内已腾清”。截至2017年4月6日，上海白鹤工业园区投资开发有限公司尚未支付原告上述336,300元。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的产权证、租赁合同、保证书、欠费停电通知、上海白鹤工业园区投资开发有限公司证明，腾望公司提供的工商登记信息、腾退处置协议书、处置明细、帮拆申请、评估报告，上述证据经庭审质证，本院予以审核并在卷佐证。审理中，原告莱音和公司和被告腾望公司一致确认：原告至今未获得336,300元，该笔款项由原告自行与上海白鹤工业园区投资开发有限公司结算，腾望公司应得部分由原告支付，在本案中处理。双方争议焦点为：一、原告是否故意隐瞒被告系争地块属于198减量化范围、政府规定不得对外出租；二、拆除的违法建筑权益归属。针对争议焦点一，被告腾望公司认为系争地块属于198减量化范围，原告经营范围属于生产化工产品，系三类用地，应属于减量化范围。自2015年起，政府已告知原告莱音和公司不得出租系争厂房，但原告隐瞒事实与被告腾望公司签订租赁合同。2016年3月，原告法定代表人告知被告系争厂房已不能再入住新的企业，被告自2016年7月起一直停产。故原告存在欺诈，被告有权撤销合同。因被告不能合法使用系争厂房，故原告应退还被告已付租金和保证金。对此被告腾望公司提供如下证据：1、政府公文网络打印件1组(主要内容为：2013年5月14日，上海市人民政府发布《关于统筹优化全市工业区块布局的意见》，要求各区县根据规划要求，逐步推进现状工业用地减量化；104区块指全市现有的104个规划工业区块，其中含白鹤工业园区；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里；198区域以复垦为导向，重点实施生态修复和整理复垦)，以证明系争厂房所在地属于198减量化范围。2、政府告知书复印件1组，以证明2015年起，政府已告知原告等相关企业：不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施，不得办理新增、变更工商营业登记，不得对外出租；2016年4月20日起停止生产和经营，不得续签租赁协议，加快腾退处置相关设施设备，消除“五违”现象(即违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住)。原告对证据1真实性不予认可，但确认系争厂房所在区域确实属于“198”减量化区域，对证据2真实性无异议，但认为原告未在系争厂房内实际经营，故未收到过这些政府通知。原告认为系争厂房系合法建筑，白鹤镇政府虽然之前要求原告减量化腾退，但原告未同意，故被告可以租赁系争厂房，而系争厂房周围的违法建筑已被拆除，但系争厂房至今未被拆除，可见系争厂房可以合法出租。被告腾望公司一直占用系争厂房，应支付租金，现逾期支付租金，结欠电费(拖欠电费由互越公司代交)，又擅自转租厂房，原告有权解除合同。对此原告提供律师函1份，以证明原告于2016年8月22日催告被告腾望公司支付第二期租金。被告腾望公司称未收到过该封律师函。审理中，经本院释明，被告腾望公司认为如果腾望公司违约，要求调低违约责任为按约定的租金标准的1.1倍至1.3倍支付使用费，拒绝腾退厂房返还给原告。针对争议焦点二，被告腾望公司称违法建筑中除了2号房系原告所建厕所外，其余违法建筑均系项怡公司所建，后出售给被告腾望公司，故相应的拆违补偿款应由被告腾望公司获得。被告互越公司承租范围是5号房、6号房，违法建筑被拆除后互越公司搬入有证的3号、4号房，故补偿款中互越公司应按承租面积比例获得相应的停产停业损失和速迁速搬奖励，故原告针对停产停业损失和速迁速搬奖励总计172,900元中仅要求原告莱音和公司支付20,300元(对应8号彩钢棚)。对此，被告腾望公司提供如下证据：1、支付凭证1组，以证明被告腾望公司支付项怡公司法定代表人妻子王文琴12,500元，支付原告法定代表人冯全春27,500元(代项怡公司支付租金等欠费)；2、被告刘慧杰委托诉讼代理人刘富强与项怡公司法定代表人王本玉电话录音及文字整理资料1组、与原告法定代表人冯全春电话录音及文字整理资料1组(冯：“该谁的钱，就是谁的钱”；“我贪的话，当时建筑全部吃下来再转租给你”)，以证明王本玉确认被告腾望公司向项怡五金购买违法建筑及冯全春对此予以确认。原告对证据1真实性无异议，但认为27,500元是支付腾望公司应承担的中介费；对证据2不予认可，认为经原告核实，王本玉未与刘富强通过电话，至于刘富强与冯全春的录音，听不清楚。原告并认为互越公司租赁范围本来就包括有证部分。互越公司称自己租赁部分本来就包括有证部分和无证部分，对原告与腾望公司之间租赁关系和提供的证据均不清楚。审理中，经本院释明，被告互越公司针对停产停业损失和速迁速搬奖励未提出诉讼主张。本院认证如下：1、政府公文网格打印件，经本院核实属实，予以采纳；2、政府告知书，原告对真实性无异议，本院予以采纳；3、支付凭证，原告对此无异议，本院予以采纳；4、录音及文字整理资料，王本玉的录音属于证人证言，因王本玉未当庭接受质询，不符合证人证言的形式要件，被告不予认可，本院不予采纳，冯全春和刘富强的录音，原告未陈述明确的质证意见，又未举证证明该段录音系伪造，本院予以采纳；5、原告提供的律师函，原告未举证证明已送达被告腾望公司，本院不予采纳。综上，本院确认如下事实：系争厂房所在地属于“198”减量化范围，政府于2015年起已要求相关企业停止违法经营；刘富于2016年2月3日支付王文琴12,500元、于2016年2月4日支付冯全春27,500元；冯全春确认原告与被告腾望公司各自享有部分拆违补偿利益。因原告未举证证明27,500元的用途为中介费，故本院确认该笔款项系腾望公司代项怡公司支付原告欠款用于购买项怡公司所建违法建筑的相关权益。审理中，本院于2016年12月14日送达被告腾望公司、被告刘慧杰起诉状副本。本院认为：原告与被告腾望公司签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，但其中部分租赁面积为违法建筑，故针对违法建筑部分合同无效，其余部分合法有效，双方均应按约履行。被告腾望公司称原告故意隐瞒系争厂房涉及“198”减量化范围，存在欺诈，且实际造成被告腾望公司无法使用厂房的后果，应予撤销。对此本院认为，系争厂房系合法建筑，土地性质属于出让的工业用地，结合当地政府仅拆除了周围违法建筑的现状，本院确认系争厂房可以出租用于工业用途。另外，被告腾望公司可以自行上网查阅打印相关政府文件，故其在承租厂房时本可自行了解相关地块是否属于减量化范围及能否承租。故对被告腾望公司认为原告存在欺诈行为的主张，本院难以采信，对腾望公司要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。系争房屋仅被拆除了周围的违法建筑，合法建筑仍然保留，被告腾望公司的物品现在系争厂房内，腾望公司拒绝搬离，且次承租人互越公司亦仍在系争厂房内经营，故被告腾望应支付原告租金和占用无证建筑部分的使用费。现被告腾望公司未举证证明其针对2016年8月21日后租金和使用费的支付情况，原告自认被告腾望公司已支付10,000元，自愿扣除，本院予以照准。腾望公司逾期支付租金超15日、结欠租金金额超20,000元、未经原告同意将部分厂房转租给被告互越公司，原告有权根据合同约定行使单方解除权。因原告未发送过解除通知，本案起诉状视为解除通知，故原告莱音和公司与被告腾望公司之间的租赁合同于起诉状副本送达之日即2016年12月14日解除，被告腾望公司、互越公司应在合理期限内腾退系争厂房，原告应返还被告腾望公司保证金34,000元。被告刘慧杰称其所出具的保证书系受原告胁迫而出具，但对此未提供相关凭证，原告不予认可，故本院不予采信。本院确认刘慧杰身为被告腾望公司法定代表人，其代表被告腾望公司确认如有违约则按双倍租金标准支付租金的形式承担违约责任，对腾望公司具有约束力，刘慧杰承诺其本人承担共同赔偿责任，形成债的加入，上述两被告应共同承担相关违约责任。现原告既主张按刘慧杰承诺的双倍租金标准计算的租金，又主张按合同约定的按三个月租金标准计算的违约金，因无证据证明被告腾望公司和刘慧杰承诺两项违约责任可同时主张，故原告诉请存在重复计算。被告腾望公司和刘慧杰认为违约金标准过高，要求调低。本院考虑厂房现状、原告实际损失、被告违约情形等因素，酌情确认被告腾望公司应按每年520,000元的标准支付原告租金和占有使用费，刘慧杰承担共同清偿责任，对原告其余诉讼请求不予支持。关于拆违补偿，相应的违法建筑系案外人项怡公司所建，在案证据无法反映项怡公司与原告存在相关约定，故在原告接受被告腾望公司以代项怡公司支付租金等欠款的形式购买相关违法建筑的权益的情形下，本院确认相关拆违补偿款应归被告腾望公司所有。腾望公司确认互越公司应享有部分停产停业损失和速迁速搬奖励，腾望公司与互越公司均不要求在本案中处理，故针对该部分补偿款本院不予处理。故原告应支付被告腾望公司相应的补偿款183,700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、原告上海莱音和工贸有限公司与被告上海腾望实业有限公司于2016年1月8日签订的租赁合同于2016年12月14日解除；二、被告上海腾望实业有限公司、被告上海互越新材料科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号的厂房，并由被告上海腾望实业有限公司返还给原告上海莱音和工贸有限公司；三、被告上海腾望实业有限公司、被告刘慧杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莱音和工贸有限公司租金及房屋占有使用费(按每年520,000元的标准，自2016年8月21日起计算至实际腾退之日止，并扣除已付10,000元)；四、驳回原告上海莱音和工贸有限公司其余诉讼请求；五、反诉被告上海莱音和工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海腾望实业有限公司保证金34,000元；六、反诉被告上海莱音和工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海腾望实业有限公司拆违补偿款183,700元；七、驳回反诉上海腾望实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,316.60元，减半收取计1,158.30元，由被告上海腾望实业有限公司、刘慧杰负担；反诉受理费7,590.40元，减半收取计3,795.20元，由反诉原告上海腾望实业有限公司负担1,512.45元，反诉被告上海莱音和工贸有限公司负担2,282.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一七年六月三十日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。