黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初211号原告刘锺磬，男，汉族，1973年7月24日出生，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人陈振宇，黑龙江量子律师事务所律师。被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街**。临时负责人全星，该公司经理。第三人叶迎新，男，1967年1月19日出生，汉族，哈尔滨绿森林木业发展有限公司董事长，住哈尔滨市道里区。原告刘锺磬与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）、第三人叶迎新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理，于2017年3月14日、4月6日公开开庭进行了审理。原告刘锺磬的委托代理人陈振宇，第三人叶迎新到庭参加了诉讼。被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告诉称：2012年1月16日，原、被告签订《内部认购协议》，协议约定被告将其开发建设的位于哈尔滨市××××号”风车小镇的9号楼8号车库（使用面积22.6㎡）以28万元出售给原告，被告取得预售房许可证后，双方签订正式的房屋买卖合同。原告于签订协议当日将28万元现金交付给被告，被告为原告出具了结算票据一张及进户通知单，同日，原告领取钥匙后接收、占有、使用该车库至2015年3月16日止。期间，原告交纳了该车库2012年至2016年的供暖费、2012年至2014年的物业费及电费。第三人以其对该车库享有所有权为由，于2015年3月16日强行占有案涉车库。原、被告签订的内部认购协议有商品房买卖合同的条款，合法有效。被告由于其自身的原因未与原告签订正式房屋买卖合同，责任由被告承担。第三人称其从被告处购买包括案涉车库在内四套房产，签有正式房屋买卖合同并联机备案，后又得到仲裁确认，其所述不实。第三人与被告之间名为买卖实为借贷，第三人的主张已被哈尔滨市中级人民法院作出的（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书驳回。第三人举示的仲裁裁决书确认的事实有误，该错误已被尔滨市中级人民法院生效判决书纠正。第三人以其与被告之间的仲裁裁决书阻止法院受理原告的诉讼无法律依据。原告为维护合法权益，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条及民事诉讼法相关规定，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《内部订购协议》合法有效，诉争车库归原告所有；2、被告立即为原告办理位于哈平路××风车小镇××楼××号车库的房屋所有权证；3、第三人叶迎新立即从哈平路××风车小镇××楼××号车库迁出；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。被告龙贸公司未出庭应诉，其于庭审前提交了答辩状。被告辩称：其于2012年4月向第三人叶迎新所在的南联小额贷款公司贷款500万元，公司法定代表人金凤基（死亡）经手。双方未签订借款合同和抵押合同。被告应第三人叶迎新要求用包括本案诉争的车库在内共计4套房产作为抵押，签订了虚假的房屋买卖合同并联机备案。该四套房产其时已售出，其中9号楼8号车库购买人刘锺磬已办理进户并实际使用，第三人对此是明知的。后第三人强行占有了上述4套房产并抢走被告财务凭证15张。被告与第三人签订的包括本案诉争车库在内的房屋买卖合同不是被告的真实意思表示，其实质是真抵押假买卖，被告未收取第三人所称的672万元购房现金，只收到第三人汇来的500万元贷款。被告现已偿还第三人借款本息465万元。第三人称其分两次给被告的法定代表人金凤基现金150万元、522万元购房款无证据证实且有悖常理。被告的法定代表人金凤基死后，第三人给金凤基的妻子发过一条短信：“看来这4套房子你们是彻底不回购了，巨额违约金等着支付了”。这条短信印证了该4套房产真抵押假买卖。金凤基死后，第三人叶迎新恶意抵赖，提起仲裁。仲裁裁决书虽支持了其请求，但生效的哈民终字第1355号民事判决书对仲裁确认的事实予以了纠正，确认了包括本案诉争的车库在内的4套房产真抵押假买卖的事实。被告对原告诉讼请求认可。被告请求依法公正判决。第三人辩称：第三人出于投资目的与被告于2012年4月5日、4月6日签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》，以人民币670余万元的价格购买了被告开发建设的位于哈尔滨市××××号“风车小镇”的四套房产，当日将全额现金交付给被告的法定代表人金凤基（死亡），被告为第三人分别开具了单位往来资金结算票据。案涉房产系其中的9号楼8号车库，价格20万元。被告将该四套房产进行了联机备案。第三人与金凤基是朋友关系，应金凤基请求，第三人于2012年4月6日借给其人民币500万元用于其妻南星经营免税店并汇入其指定的账户。该笔借款与上述购房款无关。后被告一直未给第三人办理所购房屋入户手续，第三人依法提起仲裁。2014年12月29日，哈尔滨仲裁委员会作出（2014）哈仲裁字第141号裁决书，确认第三人与被告之间就9号楼8号车库所签订的《商品房买卖合同》合法有效，裁决被告将该车库交付给第三人，协助办理产权登记并支付违约金。被告不服仲裁裁决，诉至哈尔滨市中级人民法院申请撤销仲裁裁决书。哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民一初字第58号民事裁定书，裁定驳回了被告的申请。仲裁后，第三人于2015年1月占有该车库至今。仲裁裁决书生效后，第三人申请执行，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈执字第516-1号执行裁定书，裁定被告将案涉车库交付给第三人。原告举示的哈尔滨市中级人民法院作出的（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书与本案无关。原告对案涉车库不享有任何权利。第三人与被告之间的房屋买卖关系真实存在。原告与被告恶意串通，损害第三人利益，企图否定已生效的仲裁裁决。仲裁实行一裁终局的制度，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，应不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉。综上所述，第三人请求法院驳回原告的起诉。原告为证明其诉讼主张成立，庭审中举示如下证据：证据一、内部认购协议一份，证明原被告之间于2012年1月16日签订了案涉车库的房屋买卖合同；证据二、资金结算票据一份，证明原告于2012年1月16日向被告交付购车库款现金28万元；证据三、物业证明、进户通知各一份；供暖费收据、物业费收据、电费收据若干张；证明原告于2012年1月16日办理了进户手续，缴纳了2012年至2016年期间的供暖费；缴纳了2012年至2014年期间的物业费；缴纳了期间的电费；证据四、报警登记表一份，证明第三人于2015年3月16日非法占有了原告的车库；证据五、（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书复印件一份，生效判决所确认被告和第三人之间系名为买卖实为借贷的法律关系，包括原告所购车库在内的四套房产被被告用于借款抵押。证明被告和第三人之间的房屋买卖合同无效。经质证，第三人对证据一提出异议，其认为该协议不具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，从约定看，只是意向性合同，被告于2008年取得了预售许可证，但原被告并未签订正式的房屋买卖合同，故该内部认购协议无效。第三人对证据二提出异议，其认为该收据时间经涂改过，从涂改的痕迹看，收款时间应该是2012年12月16日，晚于第三人购房时间，且收款票据应该盖财务章而非公章。第三人对证据三中机打的供暖费、电费收据真实性无异议，对手写的物业费收据及供暖费收据均有异议，对证明问题有异议，其认为原告用缴费票据证明所有权没有法律依据。第三人对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，第三人认为其依据仲裁裁决书自力救济，占有车库合法。第三人对证据五有异议，其认为该判决书判决主文中并没有涉及本案诉争的车库，该判决与本案无关，该判决认定的事实是错误的。第三人为证明其诉讼主张成立，庭审中举示如下证据：证据一、(2014)哈仲裁字第141号仲裁裁决书一份，证明案涉车库于2014年12月29日被裁决归第三人所有，第三人取得了该房产物权。证据二、（2015）哈民一初字第58号民事裁定书一份，证明被告要求撤销上述仲裁裁决的申请被依法驳回。证据三、（2015）哈执字第516-1号执行裁定书一份，证明本案诉争的车库已被执行给第三人，该涉案房产的物权已归第三人叶迎新所有。证据四、商品房买卖合同备案信息复印件一张，证明第三人与被告于2012年4月5日签订了房屋买卖合同并备案，起到了预告公示作用。经质证，原告对证据一提出异议，认为该错误的仲裁裁决仅是对买卖关系的债权确认，并非物权确认。对证据二，原告认为该裁定书虽驳回了被告的申请，但不能证明该车库没有争议。对证据三，原告认为该执行裁定书恰恰证明仲裁裁决仅是对案涉房产债权的确认，第三人并未获得物权，且执行并未完毕，原告尚有法律救济途径。对证据四，原告认为该证据是借款关系的让予担保，已被生效的哈尔滨市中级人民法院的判决确认。被告未出庭应诉、未举证、未质证。经审理查明：原、被告于2012年1月16日签订了《内部认购协议》一份，约定被告将其开发的位于哈尔滨市××××号“风车小镇”9号楼8号车库（建筑面积22.6㎡）出售给原告，房屋价款为28万元。同日，原告交付购房款现金28万元，被告为原告出具收款票据一张（日期有涂改），为原告办理了入户手续，原告占有使用至2015年3月16日止，后被第三人叶迎新占有使用至今。原告占有使用期间交纳了物业费、取暖费及电费。该车库至今未办理房屋权属登记。第三人叶迎新与被告于2012年4月5日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的位于哈尔滨市××××号“风车小镇”9号楼8号车库（建筑面积22.6㎡）出售给第三人，房屋价款为20万元。此外，第三人与被告于2012年4月5日、6日还签订了三份房屋买卖合同，涉及三套房产，价值650余万元。被告给叶迎新开具了购房款发票，上述房屋买卖合同签订后即已进行了联机备案。叶迎新于2015年3月16日占有案涉车库。第三人叶迎新于2012年4月6日通过中国工商银行向龙贸公司法定代表人金凤基（2014年6月死亡）之妻南星账户汇入人民币500万元。第三人叶迎新就本案所涉车库于2014年向哈尔滨仲裁委员会申请仲裁。哈尔滨仲裁委员会作出了[2014]哈仲裁字第141号裁决书裁决：一、被申请人黑龙江龙贸房地产开发有限责任公司将位于香坊区××、保健路、××街街坊××号车库交付给申请人叶迎新；二、被申请人黑龙江龙贸房地产开发有限责任公司协助申请人叶迎新办理位于香坊区××、保健路、××街街坊××号车库的产权登记。龙贸公司不服该仲裁裁决，向哈尔滨市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书。哈尔滨市中级人民法院认为龙贸公司撤销仲裁裁决的申请不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，于2015年7月30日作出（2015）哈民一民初字第58号民事裁定书，驳回了龙贸公司的申请。叶迎新申请执行仲裁裁决书，哈尔滨市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）哈执字第516-1号执行裁定书，裁定龙贸公司将9号楼8号车库交付给叶迎新。案外人任传贵、单久霞与被告龙贸公司、第三人叶迎新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理，于2015年5月作出了（2014）香民二民初字第99号判决书，判决第三人叶迎新与龙贸公司签订的房屋买卖合同有效，龙贸公司将诉争房产交付给第三人叶迎新并协助其办理产权登记。宣判后，任传贵、单久霞不服，提出上诉。（2015）哈民一民终字第1355号上诉人任传贵（原审原告）、上诉人单久霞（原审原告）与被上诉人黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（原审被告）、被上诉人叶迎新（原审第三人）房屋买卖合同纠纷一案，上述两案件为本案关联案件。哈尔滨市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书，撤销了（2014）香民二民初字第99号判决书。（2015）哈民一民终字第1355号民事判决书确认：龙贸公司向叶迎新借款500万元，约定利息为6分。双方于2012年4月5日、6日签订了包括“风车小镇”9号楼8号车库在内的四套房屋的《商品房买卖合同》，总价值人民币670余万元，双方将该四套房屋办理了联机备案。叶迎新于2012年4月6日通过中国工商银行将500万元汇至龙贸公司法定代表人金凤基的妻子南星的账户。龙贸公司与叶迎新之间的上述行为名为房屋买卖实为民间借款担保，叶迎新以房屋买卖关系主张权利，其请求不应得到支持。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。哈尔滨仲裁委员会作出的[2014]哈仲裁字第141号裁决书已生效，仲裁确认龙贸公司与叶迎新的房屋买卖关系成立，裁决龙贸公司将涉案车库交付给叶迎新并协助其办理产权登记。叶迎新据已发生法律效力的仲裁裁决申请执行，哈尔滨市中级人民法院于2016年1月25日作出（2015）哈执字第516-1号执行裁定书，裁定龙贸公司将涉案车库交付给叶迎新，至此，涉案车库已为叶迎新所有。故第三人叶迎新的主张应予支持。原告虽与被告签订《内部认购协议》并占有、使用过涉案车库，但其系基于合同而产生的债权，不能对抗第三人叶迎新已取得的物权。原告因此产生的相应损失，可依据其与被告签订的《内部认购协议》另行向被告主张。被告龙贸公司关于其与叶迎新之间名为房屋买卖实为借贷抵押的主张虽有生效的判决书予以佐证，但诉争房产已经过仲裁及人民法院执行发生了物权变动，故被告龙贸公司的该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《最高人民法院关于适用的解释第九十条》之规定，判决如下：驳回原告刘锺磬的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交100元），由原告刘锺磬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李云峰人民陪审员  裴翠芹人民陪审员  李连芳二〇一七年六月十四日书 记 员  赵可心