广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初773号 原告：桂林某物业服务有限公司。 法定代表人：雍某某。 委托诉讼代理人：孙某某，广西某律师事务所律师。 被告：孙某某。 原告桂林某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理。依法由审判员赵创福适用简易程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。书记员梁晶担任法庭记录。原告某物业公司的委托诉讼代理人孙某某到庭参加诉讼，被告孙某某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司诉称，被告购买桂林某建设开发有限公司开发的某·某房屋一套（建筑面积为123.92平方米）。2013年9月14日被告与桂林某物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》；按照《前期物业服务协议》第四条第2项约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯公寓按建筑面积1.7元/月/平方米，被告自2014年1月1日至2016年12月31日一直未依约交纳物业管理费7584元，按照协议约定，未依约交纳物业管理费的，应当支付违约金，违约金计算方式为：每日按其欠费总额的3‰计算，从欠费当月的第六日起，计算至实际交纳之日止，同时协议第十条第四项约定，被告还应当承担诉讼费、律师费等相关费用；原告按照合同约定履行了义务，被告拖欠物业管理费，影响了原告的正常管理及损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7584元；2、判令被告向原告支付违约金16609元（该违约金自2014年1月1日计算至2016年12月31日）；3判令被告承担律师费1000元；4、判令本案被告承担邮寄费、公告费等诉讼费用。 被告孙某某未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状。 被告孙某某书面答辩状辩称，一、被答辩人没有完全按照《前期物业服务协议》履行合同义务，履行物业服务义务上存在严重的违约行为，无权收取一级物业服务费用；二、被答辩人没有一级物业资质，也从来没有向小区业主公示一级物业收费依据；三、被答辩人违法收费应当予以处罚；四、被答辩人为了收取高物业费，不惜弄虚作假，不择手段；五、被答辩人从未按规定公示财务，未达到一级物业要求；六、被答辩人小区管理混乱，置业主安全和批评意见于不顾，放任小区的公众安全管理，甚至人为制造安全隐患；七、被答辩人小区停车管理和收费都混乱，损害了业主的亲情关系；八、被答辩人违背了为业主服务的合同义务，主要为开发商服务，而不是为业主服务，甚至不惜为开发商利益而损害业主利益；九、被答辩人要求答辩人支付违约金、诉讼费、律师费等相关费用，违背了《合同法》规定；十、前期物业服务期限应当到小区具备成立业主委员会条件为止，即到2014年12月为止。原告强行规定前期物业服务期限到成立业主委员会为止，是违反合同法规定的，依法无效；十一、被答辩人已收取2013年一年的物业费没有合同依据。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据： 1、被告的商品房买卖合同复印件一份，证明被告购买了本案所涉物业小区的房屋； 2、某.某前期物业协议，原告依据该协议为被告提供物业管理服务； 3、催收物业费的邮寄单，证明原告向被告催收物业费的事实； 4、委托代理合同、律师费发票复印件，证明本案原告委托律师处理的事实及所花费用。 被告孙某某未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的有关规定，原、被告当事人对对方当事人提交的证据，有质证的权利。本案被告孙某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。原告桂林某物业服务有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告桂林某物业服务有限公司提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月14日，原告桂林某物业服务有限公司（甲方）与被告孙某某（乙方）签订了《某·某前期物业服务协议》，该合同约定：第三条第三项、公用部位、公用设施设备的维护和管理：1、保养、检修制度完善，公用部位、公用设施设备完好率达85%；2、道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；3、小修、急修及时率达80%，维修合格率达80%。第四条第一项本物业区域服务收费方式为：包干制，第二项收费标准：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.7元；第四条第三项服务费用核计：1、乙方所拥有的物业类型住宅，物业产权合计建筑面积为124.02平方米，楼层为4层，每月应交纳物业服务费用为210.8元/月，2、全年：124.02平方米*1.7元/平方米*12个月=2530元；第四条第七项（2）、每次交纳费用时间为到期日前一个月的1日至30日前；第十条第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、占用场地使用费等相关费用，经甲方催交仍未及时交纳的，甲方有权向法院提前诉讼，乙方还必须承担甲方提起法律诉讼的诉讼费用、律师费用等相应的有关费用及损失；第十条第八项业主、使用人违反本临时管理规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额地交纳物业服务费或其它应缴费用的，自欠费当月的第六日起至业主、使用人实际交纳之日为止，此期间计违约金，违约金的额度为每日按所有欠费总额的3‰计算，按日累计，由业主、使用人缴纳。 同时查明，原告某物业公司于2011年5月13日成立，统一社会信用代码****，营业期限2011年5月13日至2031年5月13日，经营范围：物业服务，机电设备维修，家政服务，房屋信息咨询服务，室内外装饰装修，园林绿化工程施工，日用百货销售，游泳池经营与管理；原告某物业公司的资质等级为三级；被告是某·某小区的业主，其所有的物业为临桂区临桂镇世纪大道西路北侧某·某房，建筑面积123.92平方米，从2014年1月1日起未向原告交纳过物业费；原告以邮寄催费通知单的形式向被告催交过上述费用。 本院认为： 、原告某物业服务有限公司与被告孙某某签订的《某·某前期物业服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。 、原告按照上述合同的约定，进驻某·某小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定；被告未按照上述合同支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。 、对原告要求被告支付物业费7584元（被告住宅建筑面积为123.92平方米，物业管理费按1.7元/月/平方米，交纳期间从2014年1月1日至2016年12月31日，共计36个月）的诉讼请求，理由充分、证据确实，本院应予支持。 、对原告诉请被告按每日3‰支付逾期交纳该期间物业服务费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告请求过分高于造成的损失，显示公平，故本院酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，只支持由被告按7584元*30%＝2275.2元支付违约金给原告，对原告其余过高要求的违约金予以驳回。 、对原告要求由被告承担原告支出的律师费、邮寄费、公告费的诉讼请求，因无法律明确规定，本院不予支持。 、对被告提出的原告未完全履行《前期物业服务协议》的合同义务、收费过高、违规收费、小区管理混乱的答辩主张，被告未提供相关证据予以证明，因此对被告该主张，本院不予采纳。如被告另有证据证实可另行主张。 、对被告提出的原告要求被告支付违约金、律师费的相关费用有失公平的答辩主张，本院已认定双方签订的《某·某前期物业服务协议》是合法有效的，已酌情按照被告应缴物业管理费的30%予以确定违约金，对被告该主张，本院予以部分采纳；对被告提出不同意承担原告支出的律师费的主张，因原告支出无法律明确规定，对被告该主张予以采纳。 、对被告提出的原、被告签订的前期物业服务合同期限应到小区具备成立业主委员会条件为止的主张，被告未提供证据证明该小区具备了成立业主委员会条件或成立了业主委员会，因此对被告该主张，本院不予采纳。 、对被告提出的原告已收取2013年一年的物业费的答辩主张，原告主张的是2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费，而非2013年的物业费，被告要求原告退还被告2013年的物业费不是本案处理范围，且被告没有提供相关证据，由被告另行诉讼主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、一百一十二条、一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告孙某某支付物业费7584元给原告桂林某物业服务有限公司； 二、被告孙某某支付违约金2275.2元给原告桂林某物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费430元，依法减半收取215元，由原告桂林某物业服务有限公司负担130元，被告孙某某负担85元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费430元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一七年六月五日 书记员  梁 晶