山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0103民初7557号 原告：李兰英，女，1980年1月10日生，汉族，山东省机械设计研究院职工，住济南市。 委托诉讼代理人：刘芹芹，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：衣凡，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：张娟，女，1963年12月27日生，汉族，济南市商务局干部，住济南市。 委托诉讼代理人：杨艳霞，山东泉泽律师事务所律师。 原告李兰英与被告张娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李兰英及其委托诉讼代理人刘芹芹、衣凡，被告张娟的委托诉讼代理人杨艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兰英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；2、判决被告返还原告已经支付的购房定金10000元；3、判决被告向原告支付违约金207000元；4、判决被告承担律师费5000元。事实和理由：2016年11月12日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于济南市房屋（房产证号：济房权证中字第****59号）出售给原告，合同对房屋价款、付款方式、税费承担、违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付购房定金10000元，被告向原告出具收据。此后，原告多次催促被告办理网签手续，被告以各种理由推托，并于2016年12月4日明确告知原告其拒绝向原告出售涉案房屋。合同签订后，原告严格履行了合同义务，并为购房贷款做了积极准备，而被告却无故违反合同约定，拒绝出售房屋，其违约行为给原告造成了巨大经济损失，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 张娟辩称，1、原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》不成立。根据《婚姻法》第十七条、第十九条的规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间，在没有特别约定的情况下，所购房屋应为夫妻共同财产，被告与其丈夫姚维国于1987年7月3日登记结婚，涉案房屋是在2000年11月16日取得的产权，应为夫妻共同财产。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，本案所涉《存量房屋买卖合同》仅有被告一人签字，涉案房屋共有人姚维国作为合同一方没有在该合同上签字，故该合同不成立。2、即使原、被告签订的《存量房屋买卖合同》成立，也属无效合同。根据《婚姻法》的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。如果夫妻一方未经另一方同意擅自与第三人签订房屋买卖合同，则其行为是擅自处分了其他共有人的共有财产，侵犯了另一方的合法权益。涉案房屋为夫妻共同财产，被告没有与姚维国充分沟通，特别是在签订合同时未取得其最终同意，这种未经姚维国同意出卖涉案房屋的行为，属于擅自处分共有人的共有财产，应属无效行为。根据《合同法》第四十八条、第五十一条的规定，本案中，被告在没有与姚维国达成卖房一致意见，也没有取得其授权的情况下，就与原告签订《存量房屋买卖合同》，事后，姚维国也明确表示不同意出卖涉案房屋，所以该合同属于无效合同。3、即使原、被告签订的《存量房屋买卖合同》有效，也不应支付过高的违约金。2016年11月12日，原、被告签订了《存量房屋买卖合同》，原告只是在当日支付了购房定金10000元，随后，被告就通过中介与之协商解除合同的事宜，并表示愿意退还该笔定金。因协商不成，原告于2016年12月9日将被告诉至法院。短短不到一个月的时间，涉案房屋所属的小区的房价并没有大的变化，根本不可能给原告造成巨大的经济损失。4、原告在诉状中称“原告多次催促被告办理网签手续，被告以各种理由推托”，与事实不符。被告在与原告签订合同后，就发现涉案房屋不能出售。因为该房屋为房改房，根据国家相关房改政策，“一个干部职工家庭只能享受一次房改优惠政策”，现被告居住的体育家苑8-2-**系其丈夫姚维国所在单位山东体育学院的一套房改住房，正在办理产权登记，根据山东省人民政府办公厅鲁政办字[2013]80号文件、山东体育学院鲁体院院字[2007]59号文件，要想取得体育家苑住房的产权，被告必须先将涉案房屋退出才可以。被告发现这一问题后，多次通过中介与原告友好协商，希望能够协商解决问题，但原告却拒不同意。综上，因双方签订的存量房屋买卖合同不能成立，即使成立也应无效，故原告要求解除合同的请求及主张的违约金、律师费亦不能成立，且原告主张的违约金过高，被告同意返还原告定金10000元。 本院经审理认定事实如下：2016年11月12日，原告李兰英（房屋购买人、乙方）、被告张娟（房屋出售方、甲方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：被告张娟将位于济南市房屋（房产证号：济房权证中字第****59号，建筑面积82.07平方米）出售给原告李兰英，总价款为1035000元，原告李兰英应于2016年11月12日向被告张娟支付定金10000元，并应于贷款审批通过三日内支付第一笔购房款495000元，剩余房款530000元办理商业贷款。合同第八条“违约责任”约定：“……（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。”该合同房屋出售方下方载明共有权方为姚维国。同日，被告张娟在《交易方留存信息表》上签字，该信息表中载明房屋出售方为张娟，共有权人为姚维国。《存量房屋买卖合同》签订当日，原告李兰英向被告张娟支付定金10000元。此后，原告李兰英未再向被告张娟支付后续购房款，双方尚未办理涉案房屋的网签及过户手续。 根据产权证记载，济南市房屋系房改购房，所有权人为被告张娟，建筑面积为82.07平方米，产权证号为济房权证中字第****59号。 另查明，原告李兰英为本次诉讼支出律师代理费5000元。 再查明，被告张娟与案外人姚维国于1987年7月3日登记结婚。 庭审中，原告李兰英主张被告张娟的丈夫姚维国同意将涉案房屋出售给原告，并提交情况说明、电话录音为证。对原告提交的上述证据，被告张娟认为：1、对情况说明的真实性有异议，山东链家房地产经纪有限公司无权出具该份证明文件，且根据证据规则，出具该证明文件应当提交单位营业执照复印件及法定代表人签字；2、对电话录音有异议，来源不合法，中介公司职员进行通话录音时未经过姚维国的同意，没有证据证明姚维国同意向原告出售房屋，且姚维国未在房屋买卖合同上签字确认，足以说明姚维国不同意出售涉案房屋，从录音内容中也可以证实姚维国事先并不知道张娟要出售涉案房屋，姚维国对于张娟与李兰英见面的当天就签订书面房屋买卖合同及房屋出售的价款等并不知情，所以在通话中表述的含糊其词，该录音也证实中介明知出售的涉案房屋需要张娟和姚维国都同意，却没有尽到合理的提醒义务。 庭审中，被告张娟提交住房房款信息及房款金额核对通知单、收据、鲁政办字[2013]80号文、鲁体院院字[2007]59号文，以证实其已通过房改购买房屋，根据上述文件规定，一个干部职工家庭只能享受一次房改优惠政策，故为取得该房屋的产权必须退回涉案房屋，被告在得知涉案房屋不能出售后，即电话告知中介涉案房屋不能出售的原因并同意退还原告支付的定金10000元，但双方一直协商未果。原告李兰英主张被告以原告性格不好、姚维国不同意为由拒绝面签，后在协商中被告明确表示涉案房屋不能出售。对被告提交的上述证据，原告李兰英认为：1、对收据、鲁政办字[2013]80号文真实性无异议，但与本案无关；2、对住房房款信息及房款金额核对通知单、鲁体院院字[2007]59号文真实性、合法性均有异议。 以上事实，由存量房屋买卖合同、交易方留存信息表、定金收条、房屋所有权证书、委托代理合同、发票、结婚证及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告李兰英与被告张娟签订的《存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，应为有效。被告张娟辩称其丈夫姚维国未在该合同上签字，故该合同不能成立，对此，本院认为，从本案《存量房屋买卖合同》及《交易方留存信息表》载明的内容显示，本案所涉《存量房屋买卖合同》的相对方应为原告李兰英与被告张娟，故被告张娟的该项辩称意见，本院不予支持。被告张娟辩称其丈夫是涉案房屋的共有权人，其出售涉案房屋未经过其丈夫的同意，因此本案所涉存量房屋买卖合同应为无效。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告张娟主张合同无效的辩称意见，于法无据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《存量房屋买卖合同》第八条明确约定，出卖人拒绝将该房屋出售给买受人的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式要求解除房屋买卖合同。庭审中，被告张娟称，在本案诉讼之前其已通过中介告知原告，根据相关文件规定，其为取得体育家苑的房屋必须交回涉案房屋，故涉案房屋不能出售，故原告李兰英要求解除本案所涉存量房屋买卖合同，合法有据，本院予以支持。对于原告李兰英主张的购房定金10000元，被告张娟同意返还，本院予以支持。 对于违约金，原告李兰英主张违约金金额为207000元，被告张娟认为该违约金金额过高。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告李兰英未能提交证据证实其实际损失，故本院依据上述规定酌定违约金金额为10000元，对原告李兰英主张的超出部分，本院不予支持。 对于原告李兰英主张的律师费，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告张娟以其要取得体育家苑房屋的产权就要退回涉案房屋为由拒绝出售涉案房屋，致使存量房屋买卖合同解除，被告张娟构成违约，根据原、被告签订的《存量房屋买卖合同》的约定，违约方应当承担律师费。故原告李兰英要求被告张娟承担其已支付的律师费5000元，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告李兰英与被告张娟于2016年11月12日签订的关于济南市房屋的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。 二、被告张娟于本判决生效之日起十日内返还原告李兰英购房定金10000元。 三、被告张娟于本判决生效之日起十日内支付原告李兰英违约金10000元。 四、被告张娟于本判决生效之日起十日内支付原告李兰英律师费5000元。 五、驳回原告李兰英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14120元，由被告张娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  关晓军 人民陪审员  乔永欣 二〇一七年六月八日 代理书记员  商玉莹