北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初8211号原告：毕胜利（反诉被告），男，1960年10月23日出生，汉族，国家电网冀北电力检修分公司唐山检修分部副班长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：禚伟，北京慧策律师事务所律师。被告：孙文章（反诉原告），男，1960年7月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙启凯，北京凯圣律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。统一社会信用代码×××。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：高敏，女，该公司法务专员，住该公司宿舍。原告(反诉被告)毕胜利与被告（反诉原告）孙文章、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕胜利及其委托诉讼代理人禚伟、被告孙文章委托诉讼代理人孙启凯、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕胜利向本院提出诉讼请求：1.判令孙文章继续履行房屋买卖合同，协助我办理贷款面签、过户手续；2.判令孙文章赔偿我违约金40万元；孙文章承担本案诉讼费。事实和理由：我与孙文章通过我爱我家公司买卖房屋，孙文章将其位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）卖给我。我已支付了104万元购房款，还差296万元，但中途孙文章反悔，不想再履行合同，要求加价30万元，故起诉要求继续履行合同。孙文章辩称，毕胜利的起诉的无任何事实根据和法律依据。我从来没有要求毕胜利加价30万元，也没有任何违约行为。而是因为毕胜利违反合同的约定，未能按照合同约定的时间和金额向我付款。因此，我已依据合同约定于2016年3月17日向毕胜利和中介邮寄送达了《解除二手房买卖合同通知书》，依法通知了毕胜利解除房屋买卖合同。现毕胜利并没有在法定的时限之内，要求人民法院对《解除二手房买卖合同通知书》的效力进行认定，因此，毕胜利的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，其主张违约金也过高，望人民法院依法驳回其请求。孙文章向本院提出反诉请求：1.解除双方的房屋买卖合同；2.判令毕胜利赔偿我违约金80万元；诉讼费由毕胜利负担。事实和理由：2016年1月5日，孙艳作为我的代理人与毕胜利签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：我将涉案房屋以400万元的价格出售给毕胜利；毕胜利应当在签订合同当日直接支付给我定金10万元；于网签后2016年2月28日前，直接支付给我104万元；通过资金监管方式于产权转移前1天支付给我86万元；剩余款项200万元，毕胜利以商业贷款的方式支付给我；同时，办理房屋买卖、过户以及房屋变更性质的所有费用均由毕胜利支付。2016年2月1日，我依约将房屋性质变更并提交给中介相关资料。合同约定2016年2月28日前网签，但因为毕胜利为买涉案房屋办理离婚并出售其房屋以取得购房资格，中介在2016年3月3日才办理了网上签约手续。但毕胜利在向我支付了10万元定金后，余款并没有依约定时间全部支付。当我向其提出其已经逾期超过十天仍没有向我全部支付网签后应当支付的104万元时，毕胜利仍然强调其并没有违约，已经依约完全支付给我约定的全部款项。另外，毕胜利的商业贷款额度，银行仅仅批准了120万元，按照约定，毕胜利应当继续申请贷款（被告获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日），但毕胜利没有继续申请贷款，也没有向我展现、承诺其他任何能够支付全部购房款的证明和保证。其次，我办理变更房屋性质共花费了5万余元，毕胜利也未支付给我。根据合同约定，毕胜利逾期付款超过10日的，我有权单方面解除合同。合同自我依照约定向毕胜利发出书面通知到达毕胜利之日起自动解除，毕胜利应当按照成交总价的20%向我承担违约责任；由于毕胜利存在上述违约行为，双方未能达成一致意见，为此，我于2016年3月17日，依约定向毕胜利和中介邮寄送达了《解除二手房买卖合同通知书》。依法通知毕胜利解除房屋买卖合同，办理解除网签手续并提供银行账号以便于我退还相应款项等事宜。综上所述，毕胜利的起诉无事实和法律根据，我认为是毕胜利违约，故依法反诉，望判如所请。毕胜利就孙文章的反诉辩称，不同意孙文章的全部反诉请求，请法院驳回孙文章全部诉讼请求，理由如下：孙文章违约在先，要求加价，我没有违约。由于涉案房屋需办优改成手续，房源核验2月29日完成，网签时间由2016年2月28日变为3月3日。根据合同约定要在网签后2016年2月28日前支付104万元，我方最快也应该是在网签的3月3日给齐。网签时间是3月3日，之后应该有一个合理的宽展期，最少应为10天，故我最快可在3月13日前付款不违约，且合同第十条（二）项第1款有一个逾期付款违约后10天的继续履行宽展期，合同可继续履行。面签是2016年3月12日，我没有超过付款义务期限。我已出卖自己房屋，房款充足，申请减少了贷款额度。优改成变更手续费的事，我同意孙文章先垫付，我方之后给孙文章。孙文章在面签时没有跟我说过手续费要签书面协议或给现金。合同约定的104万元我只给了94万元是因为我理解的10万元定金加后面转的12万元和82万元，合计104万元，已经给付了，孙文章也一直没有跟我提过要补10万元房款的事。面签当天我认识到还差10万元没给，于是带了10万元现金，面签时孙艳来了就说涨价30-50万元，因为只谈了加价的事，没有提10万元的事。关于孙文章给我解除合同通知，其催告我方付款，也没有给合理的宽展期，即使我付款晚了，也应给合理通知和宽展期，故其解除合同通知无效。我爱我家公司述称，合同是2016年1月5日签订，孙文章方的签约及后续手续都是其妹妹孙艳作为代理人办理的，合同约定当日给10万元，毕胜利于次日给了孙文章10万元。合同第5页第四条关于房款交接是网签后2016年2月28日前毕胜利给付孙文章104万元房款，当时毕胜利称其在换房，征得孙文章同意分次交付首付款，孙文章同意了。这是合同签订后双方自行沟通的，付款时间没变，双方实际变更了合同该条约定的付款方式。签约时，孙文章房屋系从单位以优惠价购买的房屋，尚不能上市交易，孙文章也知道毕胜利要卖自己房屋买涉案房屋，签约后做房源核验发现涉案房屋是公房，未通过房源核验，需要补差价，双方协商由谁补差价58093元，孙文章不同意补，毕胜利答应承担，方式是孙文章先行垫付，毕胜利最终承担，我方没有记录，我方一直在通知双方办网签，故了解上述情况。因为这些协商耽误了网签时间，所以导致毕胜利2016年1月22日给了12万元，3月7日才给了82万元。孙文章签约时对毕胜利要换房是知情的，故2月28日实际是考虑了毕胜利换房时间的。3月10日我方通知双方3月12日面签。当天早上，毕胜利和我方按时到了，孙文章未到，我方通知孙艳过来，孙艳说孙文章本人不同意卖了，听房屋价格已经上涨了，要求加钱，我方经纪人坚持让其过来谈，孙艳过来了。三方在一起谈是否涨钱，最后没谈拢，于是没有面签上。毕胜利因为急着要买作为学区房的涉案房屋，毕胜利没过两天就来法院起诉了，另外的房屋也卖了。孙文章拒绝面签后，我方作为中介给孙文章快递了两份告知函，孙文章拒收。银行确实只给毕胜利批贷120万元，我方于2016年2月26日得知，之后告知过双方。对于本诉，如果继续履行，我方愿意配合后续手续。对于反诉，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．毕胜利提交其中国工商银行凭证、中国建设银行、北京农商银行流水，证明其名下现有存款3099978.91元，有一次性付款能力。经质证，孙文章对真实性认可，证明目的不认可，存入时间都是2016年10月16日，只是入账证明，不是存款证明；我爱我家公司对此无异议。本院认为，毕胜利提交的上述证据均系原件，真实性可以认定，可以证明其具备一次性支付剩余购房款能力。2．我爱我家公司申请其业务员刘洋出庭作证，刘洋作证称2016年1月5日双方签约时，其是经纪人，对签约时毕胜利婚姻状况不清，双方都知道毕胜利要卖掉自己住的翠微房子买涉案房屋；当时涉案房屋是否需要办理优改成手续记不清了；签约后，先做的评估，评估时间记不清了；2016年1月11日第一次申请房源核验因为优改成需补款未通过，我跟孙文章说不补钱核验不能通过，补钱事情双方协商，是买方承担，让卖方先垫；2016年2月11日申请第二次房源核验，通过时间不清楚，以公司记录为准；毕胜利的翠微房屋过户后才能做购房资格审查，通过时间以公司记录为准；双方约定网签时间是2016年2月28日，但实际是3月3日才完成，原因是房源核验时间和资格审查时间过长；2016年2月26日公司跟银行沟通，银行说毕胜利收入证明不够，贷不了200万元；其跟毕胜利说了情况，在毕胜利、银行和公司沟通下能贷120万元，网签前其将此情况向卖方说，如何回应不记得了。2016年3月3日孙艳到其门店办的草签，同日其和毕胜利办的网签，跟双方约了3月12日到其公司总部办理贷款面签；当天九点之前买方到场，卖方没到，其给孙艳打电话，孙艳说现在房价上涨，不想过来面签，其又打了两三个，告诉她毕胜利是请假过来，说服她过来；孙艳大概十点多来面签处，说孙文章不想卖房，要求加钱三十万，毕胜利没有同意，后来双方就回去了。之后其联系过孙艳和孙文章看能否再协商，但是孙艳一直不同意，给孙文章打电话，说他不管，由孙艳处理。面签之前都没事，面签之后出现纠纷；孙文章在面签之前未提过毕胜利付款数额不够，面签之后开始提，第一次提的时间记不清；毕胜利未在2016年2月28日之前付款，其记不清是否与被告进行过沟通。经质证，毕胜利和我爱我家公司对证人证言予以认可；孙文章认为其称告知其贷款从200万元变更为120万元不属实，认为没有告诉；其于面签当天告诉毕胜利、我爱我家公司付款没有完全按照合同约定。本院认为，刘洋系买卖双方交易的经办人，了解双方交易情况，其所述内容可与本案其他证据相互佐证，且无证据证明其与双方有利害关系，故本院对刘洋证言真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系孙文章与其妻刘心兰夫妻共有房屋，房屋性质属于已购公有住房。2015年12月26日，毕胜利与其妻许小雷登记离婚，2016年1月14日二人复婚，2016年1月18日再次登记离婚。毕胜利陈述称第一次离婚前其夫妻有良乡×家园和翠微路×号院的房屋各一套，离婚时良乡房屋归许小雷，翠微路房屋归其，其之后卖掉翠微路房屋，购买涉案房屋。2015年12月27日，毕胜利与案外人向嵘在北京链家房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同和补充协议，约定出售其位于北京市海淀区×号房屋，成交价314万元，向嵘于2015年12月27日支付第一笔定金2万元，于2016年1月6日前支付第二笔定金23万元，于权属转移登记前3个工作日内将第一笔首付款90万元以理房通托管方式支付，双方于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在贷款机构批贷后7个工作日内，共同办理过户手续。该房屋于2016年2月16日过户至向嵘名下。2016年1月5日，孙文章（出售方，甲方）委托其妹孙艳作为代理人与毕胜利（买受方，乙方）在我爱我家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》（以下简称房屋买卖合同），约定毕胜利将涉案房屋卖给孙文章，成交总价为400万元，乙方于签约当日向甲方支付定金10万元，自行交接方式划转；乙方采取商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币200万元；双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于产权转移前1天，乙方向甲方支付86万元，通过资金监管方式划转；第二次，于网签后2016年2月28日前，乙方向甲方支付104万元，通过自行交接方式划转；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：乙方继续申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；第十条违约条款……（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行；自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；甲方选择解除合同的，适用合同第十一条第一款约定。……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条款第一款约定：1、乙方选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的；（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任例如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定；第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除；乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任；甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任；同日，孙文章（出卖方、甲方）、毕胜利（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）三方共同签订《补充协议》，约定在双方签约之日起至产权转移之日止，如因此房无法办理优更成手续原因导致《买卖合同》不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。孙文章（出卖方、甲方）、毕胜利（买受方、乙方）还签订《装修款补充协议》，约定房屋总价款400万元，包含房屋配套设施折价款114万元，因此甲方出售房屋合同价格为286万元，配套折价款的交接方式和时间，由双方自行协商；如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方违约责任。2016年1月6日，刘心兰出具同意出售声明书，同意孙文章出售涉案房屋。同日，毕胜利向孙文章银行存入定金10万元。2016年1月11日，我爱我家公司就涉案房屋提交房源核验申请。2016年1月13日因涉案房屋需改成本价后再核验，该申请被退回。我爱我家公司业务员刘洋后与孙艳微信沟通让其去原单位办优更成手续，变成成本价。2016年1月22日，毕胜利向孙文章银行转账12万元。2016年2月1日，孙文章和其原售房单位向海淀房屋土地管理局提交标准价改成本价购房变更产权申请，主要内容为孙文章于1995年按标准价优惠办法购买涉案房屋，并已进行产权登记；售房单位同意孙文章本人申请由标准价改成本价购房并已经补交房价款；双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定，请给予办理有关交易及产权登记手续。同日，孙文章办理完成涉案房屋优惠价改成本价的手续，并支付标改成费用58093元。2016年2月1日，我爱我家公司就涉案房屋再次提交房源核验申请。2月17日退回，2月22日申请，同日退回，2月23日申请，2月24日确认权属信息。2016年2月28日，许小雷就涉案房屋交易事宜与我爱我家公司业务员刘洋通话沟通，许小雷在通话中表示担心如果2016年2月28日未转账付款104万元，孙文章说其违约，并表示不是没有钱不给，同时还担心如果因为优改成的5万多费用把房价改为405万元，之后还要再出5万多；刘洋表示合同约定的是网签后2016年2月28日前，虽然写的28号，但有个“网签后”，当时特意加这个，虽然写的28号，但是没有网签钱也不打，并表示把房价改为405万元后，优改成的5万多元就不用出了，因为孙文章已经出了。2016年2月29日，涉案房屋房源核验通过。2016年3月1日，毕胜利的购房资质核验通过，并向我爱我家公司确定走建行贷款120万元，还贷期30年。2016年3月3日，涉案房屋进行了网签。2016年3月7日，毕胜利通过其前妻许小雷向孙文章转账82万元。2016年3月10日，我爱我家公司电话通知孙文章已办完网签，并约定3月12日三方一起办理贷款面签。2016年3月12日，毕胜利前往我爱我家公司总部的中国建设银行派驻点共同办理贷款面签，孙艳未到，刘洋电话联系孙艳，孙艳在电话中表示孙文章不同意出售，要涨价，并称“付款时间把我们的事都耽误了”。后孙艳到场，表示不同意办理贷款面签，并要求涨价。刘洋电话联系孙文章，孙文章在电话中表示要让毕胜利加钱。关于未同意办理贷款面签原因，经询问，孙文章在庭审中陈述称因为毕胜利逾期付款10万元，就优改成手续费不给现金、也不签订书面协议，且合同约定贷款200万元，银行只向毕胜利批贷120万元，其认为毕胜利没有支付剩余80万元房款的能力保证；毕胜利称其一开始想贷200万元，后其自己的房屋2015年12月27日签约出售，卖了314万元，其当天收到定金15万元，2月16日收了93万元，3月16日收了205万元，因为卖房后有钱了，不想贷200万元，于是跟第三人说要减少贷款，没有跟孙文章说。2016年3月17日，孙文章向毕胜利和我爱我家公司邮寄《解除二手房买卖合同通知书》，称因毕胜利在合同执行过程中，截至2016年3月14日不能按照合同第四条、（二）、2款约定完成购房款支付义务，其依照合同第十条、第（二）、2款之约定，通知解除合同。毕胜利和我爱我家公司收到上述通知书，毕胜利不同意解除合同。审理中，经询问，毕胜利表示愿意变更付款方式，将剩余购房款一次性支付给孙文章。孙文章称毕胜利2016年2月28日之后付款还要接受是因为合同约定逾期付款十日内，合同继续履行，3月7日付款的时候并没有超过十天，因此其接受房款并有义务配合继续履行，只有超过十天，其才有权利单方面解除合同，故未提出过逾期付款异议；目前有证据能够证明的是2016年3月12日面签当天刘洋与孙艳通话记录中孙艳称“确实付款时间把我们的事都耽误了”。毕胜利称在面签当天，孙艳提出要涨价之前对方从未提出过其首付款少交十万元，逾期十天支付的事，其起诉后才知道的。本院认为，毕胜利与孙文章签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实，双方在签约时综合涉案房屋需办理优更成手续、毕胜利需卖房后买涉案房屋等因素，预计网签能在2016年2月28日前完成，故合同第四条第2款约定毕胜利向孙文章支付首付款104万元的时间为网签后2016年2月28日前。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，通过对上述条款约定进行文义解释及目的解释，本院认为双方订立该条款的真实意思为双方网签后毕胜利才向孙文章支付首付款104万元，2016年2月28日只是对网签后付款时间的一个约定，如果此日期前没有网签，则不应适用该日期。后由于房源核验和购房资格审查所花时间过长，导致网签时间推迟至2016年3月3日，双方对此并无过错，故根据上述条款约定毕胜利向孙文章支付首付款的时间亦应推迟为2016年3月3日后。关于首付款支付期限，毕胜利主张其应有一个合理的最少10天的宽展期限，即最快于2016年3月13日前付款，本院认为其本应于2016年2月28日前支付首付款，后虽因网签时间而推迟，但其应在网签完成后立刻付款，其主张宽展期无事实和法律依据，本院不予采纳。毕胜利于2016年3月7日才支付孙文章82万元，构成逾期付款，但逾期在10日之内，根据合同约定应继续履行，并承担相应违约金。孙文章主张首付款104万元毕胜利只支付了94万元构成违约，毕胜利对此予以认可，并称系其误将本应另算的10万元定金当做首付款，而2016年3月12日孙文章拒绝配合毕胜利网签，明确表示要加价，否则不履行合同，其行为构成违约，毕胜利有权行使不安抗辩权，拒绝支付房款，因而毕胜利未在2016年3月12日后付款并不构成违约，其未在2016年3月12日前补交10万元首付款虽构成违约，但逾期在10日之内，且金额较少，孙文章并因此不享有约定或法定解除权，其于2016年3月17日书面通知毕胜利解除合同并不产生解除合同的效力。毕胜利虽在2016年3月12日只能获得银行120万元批贷，但其在卖掉自己房屋后具备自行筹集剩余购房款的能力，且该笔款项并未到支付期限，孙文章即拒绝配合面签，故孙文章以此为由主张毕胜利违约，本院不予采纳。关于房屋优改成手续费问题，双方已达成口头协议，由孙文章先垫付，毕胜利最终承担，毕胜利对此并无异议，孙文章主张毕胜利不支付，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，毕胜利要求孙文章继续履行合同，赔偿违约金，且愿意变更付款方式，一次性支付剩余购房款和标改成费用，其主张证据充分，于法有据，本院予以支持。关于违约金的数额，考虑到毕胜利并未提交充分证据证明其实际损失，且孙文章请求法院予以减少，故本院综合补充协议约定的违约金金额、合同履行情况、双方当事人过错程度及损失情况，依法对违约金予以酌定。孙文章主张解除双方房屋买卖合同的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。毕胜利逾期支付首付款，应根据第十条违约条款第（二）项第1款规定按逾期应付款日万分之五向孙文章支付违约金1680元。孙文章依据第十一条合同解除条款主张毕胜利按成交总价款20%赔偿其80万元违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、毕胜利于本判决生效后十日内一次性给付孙文章剩余购房款296万元和优改成费用58093元，毕胜利付清全部款项后十日内，孙文章协助毕胜利办理位于北京市海淀区×号房屋的过户手续；二、孙文章于本判决生效后十日内向毕胜利赔偿违约金10万元；三、毕胜利于本判决生效后十日内向孙文章赔偿赔偿违约金1680元；四、驳回毕胜利的其他诉讼请求；五、驳回孙文章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42000元（毕胜利已预交），由毕胜利负担2864元，已交纳，由孙文章负担39136元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费19400元（孙文章已预交），由孙文章负担19392元，已交纳，由毕胜利负担8元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  代婉英人民陪审员  李克英二〇一七年六月九日书 记 员  于 洁