湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终684号上诉人（原审被告）田良友，男，1968年10月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）许金碧，男，1979年9月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人田良友因与被上诉人许金碧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1１日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田良友上诉请求：1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2426号民事判决；2、判定被上诉人没有起诉资格，驳回其诉讼请求；3、判定2015年3月8日被上诉人许金碧与上诉人田良友签订的门面租赁合同为无效合同；4、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：诉争门面是房产局的，合法承租人是邓艳丽，许金碧不是该门面的所有权人，没有出租门面的资格，双方所签的门面租赁合同为无效合同，法院不应当受理许金碧的起诉。被上诉人许金碧辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。许金碧向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的门面租赁合同；2、被告赔偿原告违约金900元；3、被告缴纳的门面押金不予返还。一审法院认定事实：2015年3月8日，被告田良友与案外人赵刚签订了一份《门面租赁合同》，约定将位于岳阳市枫桥湖廉租房小区8栋102号门面出租给被告，租赁期限为2015年3月8日至2017年3月7日，年租金为10800元，租金按市场年上浮5%按半年一收，提前半个月支付下阶段的租金，如有违约，有权收回门面。如果拖欠租金，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。押金5000元，合同期满退还。2015年9月28日，案外人赵刚与原告许金碧签订门面转让协议，约定将诉争门面以45000元的价格转让给许金碧，由许金碧继续履行其与田良友的《租赁合同》。2015年12月3日，原告许金碧与被告田良友重新签订了一份《门面租赁合同》，内容以及期限与田良友与赵刚签订的内容一致，签订日期也表述为2015年3月8日，同时许金碧向田良友另行出具了承诺一份，内容为：在同等条件下，可准许乙方（田良友）门面转让货物设备给三方使用，甲方（许金碧）照样收取房租费，但必须通知甲方。2016年5月，被告欲转让门面，原告不同意，双方发生纠纷，并为此在枫桥湖法律服务所进行过调解，但未能达成一致。另查明，原告许金碧收取了被告田良友押金5000元，被告租金交纳至2016年5月30日（自2016年3月起按每月950元收取），之后因转让一事发生纠纷，被告便未再交纳租金，原告便诉至法院。还查明，诉争房屋系岳阳市国有资产，由岳阳市廉租房管理部门负责管理，赵刚（其妻子邓艳丽）与其签订的《租赁合同》已经在2014年6月份到期，之后双方未续签合同，但一直按照该合同履行，赵刚转让给许金碧一事该部门亦知情，未提出异议。一审法院认为，原告许金碧与被告田良友签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。按照约定，被告应该提前半个月预交下半年年度租金，但被告在原告催缴后拒不支付，构成违约，按照约定，原告有权解除合同，故本院对于原告该诉讼请求予以支持。关于违约损失，双方约定按拖欠额每日收取0.5%的违约金，原告主张违约金900元符合双方约定，本院予以支持；关于押金5000元，被告已经承担了违约责任，原告应予退还，原告主张不予退还与事实与法律规定不符，不予支持。关于被告提出原告是不按照约定允许转租的抗辩意见，本院认为租赁合同中交纳租金是承租人根本性义务，无论合同是否转租，合同期内被告都有交纳租金的义务，被告不能据此抗辩交纳租金的义务，故被告该抗辩理由不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定判决：一、解除原告许金碧与被告田良友签订的《门面租赁合同》；二、被告田良友赔偿原告许金碧违约损失900元；三、驳回原告许金碧的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人许金碧未提供新的证据，上诉人田良友申请法院调查诉争门面的所有权人是否认可许金碧与田良友之间的租赁合同。岳阳市房地产管理局书面回复：“我中心与邓艳丽签订门面租赁合同，承租期自2012年7月1日至2014年6月30日。该门面承租人一直为邓艳丽，且按期缴纳租金至今。”经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案诉争门面的所有权人为岳阳市房地产管理局，属于廉租房管理中心统一管理，与其直接签订门面租赁合同的是邓艳丽，邓艳丽的丈夫赵刚于2015年9月28日，与许金碧签订门面转让协议，约定将诉争门面以45000元的价格转让给许金碧，由许金碧继续履行其与田良友的《租赁合同》。2015年12月3日，许金碧与田良友重新签订了一份《门面租赁合同》，内容以及期限与田良友与赵刚签订的内容一致，签订日期也表述为2015年3月8日。虽然该诉争门面转租没有经过出租人岳阳市房产局的同意，但该局房管员吴永红证实该门面的租金自2015年9月起就由许金碧直接缴纳，岳阳市房产局一直未提出异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上诉人田良友与被上诉人许金碧2015年3月8日签订的《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。转租行为不是处分行为，不应认定转租合同无效。合同双方应当各自按照合同约定的权利义务履行合同。合同约定：“许金碧将位于岳阳市枫桥湖廉租房小区8栋102号门面出租给田良友，租赁期限为2015年3月8日至2017年3月7日，年租金为10800元，租金按市场年上浮5%按半年一收，提前半个月支付下阶段的租金，如有违约，有权收回门面。如果拖欠租金，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。押金5000元，合同期满退还。”田良友未按合同约定的时间缴纳租金，在催缴后拒不支付，构成违约，违约金900元的主张符合合同约定，故许金碧请求解除合同并要求田良友支付违约金的主张，本院予以支持。上诉人田良友承担违约责任后，被上诉人许金碧应将押金予以退还，被上诉人许金碧主张不予退还，本院不予支持。上诉人田良友认为被上诉人许金碧不按照约定允许其转租门面，导致其遭受损失，不必然导致租金缴纳义务的免除，故上诉人该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田良友负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖细元代理审判员  张 兰代理审判员  宋红燕二〇一七年六月二十二日书 记 员  綦 燕附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;…………