新疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新32民再5号 二审上诉人（一审被告）：李彦成，男，1956年8月28日出生，汉族,住河南省宜阳县张午乡下龙村。 二审上诉人（一审被告）：王振芳，男，1958年12月17日出生，汉族,住河南省宜阳县城关镇菜市街27号。 以上二人共同委托诉讼代理人：魏俊卿，河南金晖律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：新疆杰昂房地产开发有限责任公司，住所地新疆和田市火车站前2号。 法定代表人：刘晟合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨新选，该公司法律部经理。 原审第三人：杨苏江，男，1962年10月24日出生，汉族，原新疆杰昂房地产开发有限责任公司法定代表人，现在阿克苏监狱服刑。 二审上诉人李彦成、王振芳与新疆杰昂房地产开发有限责任公司（以下简称杰昂公司），原审第三人杨苏江商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）新32民终161号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年4月16日作出（2020）新32民监1号民事裁定，再审本案。本院于2020年5月6日立案后，依法另行组成合议庭，充分听取当事人的意见，不开庭审理本案。本案现已审理终结。 杰昂公司称，请求撤销和田地区中级人民法院（2019）新32民终161号民事判决，维持和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决。杰昂公司于2013年在和田市火车站物流园区开发建设南方市场项目工程。2014年10月23日，我方与李彦成、王振芳达成以房抵押借款意愿，签订《商品房买卖合同》；但李彦成、王振芳未按期支付房款，故杰昂公司要求解除与李彦成、王振芳签订的《商品房买卖合同》。但和田地区中级人民法院（2019）新32民终161号民事判决却驳回我方的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。综上，请求和田地区中级人民法院撤销和田地区中级人民法院（2019）新32民终161号民事判决，公正处理本案。 李彦成、王振芳辩称，一是我们与杨苏江存在借款关系，因为杨苏江是杰昂公司的法定代表人，所以应当认定杰昂公司与我们存在借款合同关系，本案一审中我们提交了转账凭证、银行明细；二是2014年10月20日，杨苏江以法定代表人名义亲自书写的协议书，应当认定为杰昂公司与我们就以前的借款关系转化为商品房买卖合同关系进行了约定。此后，2014年10月23日，杰昂公司与我们签订了商品房买卖合同，合同上不仅有杨苏江个人签名还有杰昂公司公章，该合同经房管局备案，杰昂公司并给我们开具了5700万购房款收据；三是以物抵债协议是双方的真实意思，不违背法律的规定，双方经对账后将借款关系转化为商品房买卖合同关系的应认定为有效；四是一旦认定双方之间的商品房买卖合同关系系原借款关系转化而来，就不涉及我们再向杰昂公司支付购房款的问题，因为以物抵债协议是将原借款本息抵偿应付的购房款，本案一审判决也认定了以物抵债协议，但却认为我们没有支付购房款，明显是自相矛盾的，原二审判决，纠正这一错误，与民事审判参考案例的结果一致，我们应予维持；五是根据商品房买卖司法解释第15条12款规定，解除权应当在一年内行使，超过一年解除权消灭，而且解除权属于不变期间，不存在中断中止延长的问题，杰昂公司在2015年曾经起诉过，要求确认合同无效，并不是要求解除合同，即使是按要求解除合同，也不存在中断问题，我们认为他的起诉超出了解除权的行使期限：最后我们认为，本案杨苏江目前在押，另一股东刘晟合占有10%股权，他们之间存在分歧，刘晟合如果认为杨苏江的行为侵害了他作为股东或者公司的合法权益，他可以向杨苏江主张，但不能对抗作为相对人的答辩人。综上，请求再审查明事实，依法维持和田地区中级人民法院（2019）新32民终161号民事判决。 原审第三人杨苏江在本案再审中未发表意见，其意见以其在一、二审中陈述的意见为准。 杰昂公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：杰昂公司于2013年7月在和田市火车站物流园区开发建设南方市场项目工程。2014年10月23日，双方达成以房抵押借款意愿，但未能办理抵押手续，后双方签订《商品房买卖合同》；杰昂公司以借款为目的与李彦成、王振芳签订《商品房买卖合同》，李彦成、王振芳未按期支付房款，按照法律规定，杰昂公司要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2014年10月23日，杰昂公司与王振芳、李彦成签订《商品房买卖合同》，王振芳、李彦成购买杰昂公司位于南方综合市场一层面积为5306.35平方的商品房，商品房总价款为57000000元；2014年11月25日，王振芳、李彦成向和田市税务局缴纳了契税、向和田市房产局缴纳了维修基金，并在房产登记部门办理了备案登记手续。杰昂公司给王振芳、李彦成出具收款收据（2013年7月2日收到王振芳购房款7000000元、2013年8月5日收到李彦成购房款10000000元、2013年9月6日收到王振芳购房款7000000元、2013年12月8日收到李彦成购房款15000000元、2014年3月5日收到王振芳购房款5000000元、2014年3月10日收到王振芳购房款13000000元），但该涉案房款未打入杰昂公司账户中。另查明，2015年11月19日，和田市人民法院受理了(2015)和市民一初字第00699号杰昂公司诉王振芳、李彦成、马红梅、马红芳请求确认双方签订的《承诺书》、《商品房买卖合同》无效一案，在该院审理过程中杰昂公司申请撤诉，该院裁定准许撤诉。2016年11月9日，和田市人民法院受理了（2016）新3201民初2018号王振芳、李彦成诉杰昂公司及第三人杨苏江请求交付房屋、承担违约金一案，在该院审理过程中王振芳、李彦成申请撤诉，该院裁定准许撤诉。和田地区中级人民法院（2016）新32民终199号民事判决书认定以下事实：“杰昂公司将建设用地使用权抵押给京和公司，贷款的资金用于房产开发，并取得预售许可，王振芳、李彦成按照购买房屋法定程序签订的《商品房买卖合同》，该合同向和田市房产局进行备案、缴纳维修基金及契税，合法有效，予以确认”。 一审法院认为，王振芳、李彦成提供2011年5月24日至2014年10月10日期间给杨苏江的转款凭证，只能证明王振芳、李彦成与第三人杨苏江之间有借贷和经济往来的事实，不能证明王振芳、李彦成已支付房款的事实，且王振芳、李彦成也并未在杰昂公司出具收据的日期向其支付购房款。王振芳、李彦成与第三人杨苏江签订的《商品房买卖合同》，其目的是以物抵债，并没有实际履行《商品房买卖合同》的付款义务，故杰昂公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。遂判决：解除原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司与被告王振芳、李彦成签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTJA201410210001）。 李彦成、王振芳不服一审判决，上诉请求：一、请求依法撤销和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决；二、请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院审查事实不清。1、一审法院在没有认真核实款项金额的基础上，贸然认定付款金额为上诉人和第三人杨苏江之间的经济往来，属事实审查不清。2、合同合法有效，上诉人也完成了举证责任，并经和田市人民法院其他同类案件进行了确认，一审法院没有考虑上述基本事实。（二）本案是一起商品房买卖合同纠纷。应当使用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》等有关条款作为判决依据，但一审法院引用了《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对商品房买卖合同进行判决，属于适用法律错误。（三）被上诉人的合同解除权，已经超过了一年的法律规定除斥期间的强制规定，已丧失解除权。（四）上诉人和被上诉人均同意继续履行合同，但一审法院在违背双方当事人的意愿的情况下解除合同，这明显超出了法院的审理范围，并违背了双方当事人的真实意思表示。 本院二审期间，王振芳、李彦成围绕上诉请求依法提交了证据：2014年10月20日出具的《协议》，拟证明：购房款没有打入公司账户是因为打入了杨苏江个人账户，上诉人和杨苏江核算后协商将一楼整层商铺抵偿借款。 杰昂公司质证称，此《协议》是在合同之前签订的，和合同没有关联，购房款没有打到公司账户上，协议上没有公司盖章，关联性、真实性均不认可。 杨苏江质证称，协议的真实性认可，是我写的协议，因为之前成立公司没有钱，所以上诉人的钱是打进我个人账户的，写协议时双方对过账。 二审法院认定事实：二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。双方在签订《商品房买卖合同》前存在借款合同关系，经王振芳、李彦成与杨苏江对账协商，在杨苏江未能偿还借款本息的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，因杨苏江在签订合同时为杰昂公司的法定代表人，且其亦在《协议》上落款为“新疆杰昂房地产开发有限责任公司”，故杨苏江出具《协议》的行为为职务行为。杰昂公司与王振芳、李彦成签订的《商品房买卖合同》为变更法律关系性质的一致意思表示，不违反法律禁止性规定，此合同合法有效。杰昂公司以未缴纳购房款提出解除合同的诉讼请求应予以驳回。综上，本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决；二、驳回原审原告新疆杰昂房地产开发有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，由新疆杰昂房地产开发有限责任公司负担。 本院再审经审理查明的事实与原一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为杰昂公司与李彦成、王振芳签订的《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案的《商品房买卖合同》，实为以房抵债协议，该以房抵债协议是一种负担行为或债权行为，用于抵债的房屋是不动产，而依照我国物权法规定的不动产物权登记生效主义原则，不动产只有办理了产权登记变更手续，才能发生物权变动的法律效果。如果抵债人未将抵债的不动产的产权变更登记在债权人名下，意味着债权人仅取得抵债不动产的债权，而无法取得抵债不动产的物权，不能发生抵销债务的法律效果。具体到本案，李彦成、王振芳虽与杰昂公司的原法定代表人杨苏江达成以房抵债协议，但涉案房屋至今未交付，也未登记在李彦成、王振芳名下，因而双方达成的《商品房买卖合同》未生效，也未实际履行。现杰昂公司要求解除涉案的《商品房买卖合同》，应予支持。涉案的《商品房买卖合同》解除后，李彦成、王振芳可以就其借款或者购房款，另行向杰昂公司主张责任。综上，本案二审判决处理不当，本院再审予以纠正；一审判决虽然适用法律错误，但处理结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，判决如下： 一、撤销和田地区中级人民法院（2019）新32民终161号民事判决； 二、维持和田市人民法院（2019）新3201民初234号民事判决。 一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由二审上诉人李彦成、王振芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 红 辉 审判员  章 晓 萍 审判员  比艾妮帕 二〇二〇年六月八日 书记员  王  燕