北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初17272号原告:宋俊玲，女，1958年7月17日出生，住北京市宣武区。原告:王兴杰，男，1957年7月5日出生，住北京市宣武区。二原告的共同委托诉讼代理人：田留苗，北京市东友律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：付雪薇，北京市东友律师事务所律师。被告：王庆萍，女，1964年5月8日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵海波，北京市寅嘉律师事务所律师。被告：王庆君，女，1969年1月30日出生，现住北京市朝阳区。被告：王庆芝，女，1955年11月24日出生，现住北京市朝阳区。被告：王庆杰，女，1959年12月27日出生，住北京市朝阳区。以上三被告的共同委托诉讼代理人：董建刚，北京和丰律师事务所律师。以上三被告的委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，该公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，该公司职员，住该公司宿舍。原告宋俊玲、原告王兴杰与被告王庆萍、被告王庆君、被告王庆芝、被告王庆杰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋俊玲、原告王兴杰及二原告的共同委托诉讼代理人田留苗、付雪薇，被告王庆萍及其委托诉讼代理人赵海波，被告王庆君、被告王庆芝、被告王庆杰及三被告的共同委托诉讼代理人董建刚、梁永富，第三人链家公司的委托诉讼代理人武功祥、刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋俊玲、王兴杰向本院提出诉讼请求：1、四被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告在接受原告支付的剩余房款后，配合原告办理北京市大兴区旧宫镇润星家园24号楼3层1-305号房屋（以下简称：305号房屋）所有权转移登记手续至原告名下，并向原告支付该房屋；2、四被告支付原告自2016年10月26日至305号房屋权属转移登记手续办理完毕之日止的违约金（以286万元为基准，按日万分之五为标准计算），并赔偿原告自2016年10月29日至实际交房之日因被告延迟履行产生的租金、租用仓库的损失（租房以每月3800元为基准，租用仓库以每月1500元为基准）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月8日，王庆君持王庆芝、王庆杰、王庆萍出具的授权委托书，通知北京链家房地产经纪有限公司就原告全款购买305号房屋达成一致，原告交纳5万元定金，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。2016年9月8日，原告按照双方合同约定到链家公司门店向四被告支付第一笔首付100万元，四被告当场拒绝接收100万元首付，并要求将房屋总价款由286万元增加至366万元。被告不履行双方签订的买卖合同，不接受原告支付剩余房款，被告的违约行为造成原告损失日益增长。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告王庆君、王庆芝、王庆杰辩称：1、链家公司组织王庆君与二原告于2016年6月8日签订房屋买卖合同及补充协议时，明知道房屋所有权人王瑜已经去世，且存在四被告为继承人。在四被告未全部到场的情况下，亦没有取得王庆芝、王庆杰、王庆萍授权的情况下所签的合同及补充协议存在重大瑕疵，不应对其余未签字的三人发生法律效力；2、王庆芝、王庆杰于事后即2016年7月初补签授权书，授权书记载授权事项为王庆君以委托人王庆芝、王庆杰的名义签署房屋买卖合同及补充协议，并未授权同意王庆君可以以其一人的名义签署合同，王庆君并未按照授权范围以王庆芝、王庆杰的名义签署买卖合同及补充协议，应视为二人未与被告签署，该合同对二人不产生法律效力；3、王庆芝、王庆杰并未对合同效力进行追认；4、根据民法通则第63条第二款规定，代理人只有以被代理人名义签署合同，才对委托人产生法律效力，否则对委托人不产生法律效力；5、本案合同在仅对王庆君一人具有约束力的情况下，按照房屋共有人的份额计算，仅达到四分之一的份额，并未达到共有人三分之二以上按份共有人同意出售涉案房屋的意思表示，故本案的房屋买卖合同及补偿协议理应认定无效。被告王庆萍辩称：1、我方于2016年8月29日取得房屋产权证书，王庆君在此日期前与原告签订的所有文件均无我方书面授权，我方也不认可其代理行为；2、王庆君与原告签订的协议时均是在尚未确定所有权人的时候，房屋登记在父亲王瑜名下，父亲已去世，王庆君以其自己的名义与原告签订《房屋买卖协议》，原告对此房屋实际情况是明知的，签订合同的时候，王庆君未给原告提交或出示过此房其他共有人的委托书或授权书。此事实可以证明合同系无效的，王庆君无权处分他人财产；3、王庆君并未依据授权书的内容在合同中实际履行，本案共有人同意的数额仅占本案诉争房屋的四分之一，故合同应属无效；4、涉诉房款一直称为286万元，合同约定为155万元，此价格是我方在诉讼过程中才知道，本案诉争合同中是带房屋装修及家具、家电共同转让的，转让价格为131万元，此部分有父亲的遗产及王庆萍个人出资，王庆君在未取得授权并且所有权未确定的情况下签订，不予认可；5、我方与原告之间无任何合同关系，针对其损失及费用没有法律依据与我方无关；6、未经我方书面授权处置我方资产显失公平，侵犯我方的合法权益，不同意出售此房屋属于王庆萍的份额转让，不同意配合原告办理过户手续。第三人链家公司公司称：我公司同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二原告提交三份授权委托书，2016年6月8日，委托人（王庆芝、王庆杰、王庆萍）分别授权受托人王庆君代其办理就305号房屋出售的相关事宜（包含受托人以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议，以委托人的名义签署买卖合同及相关协议……），对此份证据，王庆芝、王庆杰主张二人在签字时均为空白委托书、实际签字时间为7月3日之后、所写的6月8日系后补写上去的，王庆萍主张其并未签过委托书；王庆君与王兴杰、宋俊玲签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（含《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《链家地产签约提示》）、《补偿协议》，约定位于北京市大兴区旧宫镇润星家园24号楼3层1-305号房屋（以下简称：305号房屋）以2860000元出售给王兴杰、宋俊玲；约定，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；关于购房款的支付，合同约定，王兴杰、宋俊玲（乙方）于王庆君（甲方）取得继承房屋新房产证且不晚于2016年9月8日前将第一笔首付款人民币壹佰万元以自行支付的方式支付王庆君（甲方），于2016年10月8日前将第二笔首付款人民币壹佰捌拾万元整以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；关于权属转移登记，甲乙双方同意，在全部房款监管且甲方取得继承房屋原房产证档案后3个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人应在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；2016年6月8日，王庆君收到王兴杰、宋俊玲支付的涉诉房屋定金50000元；2016年6月25日，链家公司员工武功祥收取宋俊玲支付的房产代理费77220元；2016年9月2日，宋俊玲的中国工商银行个人卡内账户余额为1000000元。2016年9月13日，宋俊玲、王兴杰书写的致王庆君的催告函上载明，“合同签订当日，我向你支付定金人民币伍万元。2016年9月8日，我按照合同约定向你支付第一笔人民币100万元，但你拒不提供你的银行账号，拒不收第一笔首付款，并违反合同约定临时提高交易价格80万元，要求把房屋交易价格提高至人民币366万元。后我与居间人链家公司联系要求其代收款项，但居间人以合同中约定自行支付为由，拒绝代收。现我郑重向你催告如下：请你于本通知发送之日起3日内或本通知被签收之日起1日内，向我提供用户名为你王庆君本人的银行卡账号，接受我向你支付的第一笔首付款人民币100万元；否则视为你逾期接收款项，并将追究你的违约责任”，二人将上述催收函于9月13日通过EMS邮寄给王庆君，邮件查询显示该邮件于9月14日由王庆君同事签收，王庆君称并未收到此催告函；二原告提交原告与案外人王智杰于2016年5月26日签订的房屋买卖合同，合同约定，宋俊玲将位于丰台区角门甲14号院5号楼3-502号房屋（以下简称：502号房屋）以3270000元的价格出售给王智杰，宋俊玲称系出售此唯一住房后购买四被告的房屋，宋俊玲已按照合同约定于2016年10月31日交付502号房屋，因被告的反悔，导致2016年10月31日之后，原告只能租房居住并租用仓库存放家具，并提交由北京嘉乐园宾馆2016年10月28日出具的房屋租金3800元收据一份、由福奈特洗衣2016年10月29日出具的小库房使用费三个月4500元收据一份。为证明二原告在外租房住，二原告提交王宇（出租人）与宋俊玲（承租人）于2016年11月27日签订的《北京市房屋租赁合同》一份，约定，房屋租赁自2016年11月28日至2017年11月27日，租金标准为每月4800元，共计57600元。2016年9月22日，二原告向本院申请诉前保全，9月23日，本院作出裁定查封四被告共同所有的305号房屋，查封期间不予办理产权转移过户手续；2016年12月16日，北京国土资源局大兴分局出具的查询结果：产权人为四被告的305号房屋无抵押，有查封；宋俊玲属于A类本市户籍居民家庭，名下0套住房；为证明9月8日原告按照合同约定向被告支付购房款，王庆萍同意出售房屋，但由于其所出售的房屋价格上涨，四被告单方违约，拒绝接收原告支付的购房款，二原告提交王庆萍、王庆杰、王庆芝与宋俊玲、链家公司经纪人彭云之间的沟通录音光盘及文字稿，对此份证据，王庆萍称不能真实客观反映其意思，且不能推定其协议签订前期同意卖房及出具过委托书的事实；其他三被告主张该录音资料不足以确认王庆芝、王庆杰对合同效力的追认。四被告的父亲王瑜于2014年4月21日因病去世；2016年8月15日，北京市信德公证处出具（2016）京信德内民政字第4625号公证书，载明：四被告依法共同继承王瑜名下的305号房产；8月29日，京（2016）大兴区不动产权第49094号不动产权证书的权利人由王瑜变更为四被告，四被告的继承份额各为25%；为证明房屋买卖合同签订当时王庆君并没有取得其他人的授权，王庆君提交与链家公司业务员彭云的微信聊天照片，显示彭云写道，“给您的授权委托书和大姐的身份证照片，您准备得怎么样了”，王庆君答，“一会给你要。”链家公司对此主张王庆君和经纪人签署代理人承诺书，承诺五日内补全授权委托书，彭云系催促其补全授权委托书，且于第三天经纪人拿到授权委托书。链家公司申请本案305号房屋经办经纪人彭云出庭作证，彭云称涉案房屋于2016年4月挂牌出售，王庆芝、王庆杰、王庆君均知道房屋要出售，在签合同现场有王庆君夫妇、原告夫妇、彭云及武功祥，当时了解房产证上的所有权人为王瑜，但王庆君称其他人委托她卖房子并承诺十个工作日内会向中介提供授权书；王庆君亦承认其与王庆杰、王庆芝于2017年7月3日下午是当着彭云的面签写的授权委托书；后来，因王庆萍等四被告要求将房款涨到360万元，四被告与二原告就价格问题不能统一，故交易不能继续进行。链家公司提交2016年8月29日彭云、武功祥与四被告的谈话录音，证明目的为出售房屋是四被告的真实意思表示，一致通过链家出售房屋，并表示之后也通过链家出售房屋。王庆芝、王庆杰、王庆萍授意王庆君出售房屋，但因为房屋价格上涨较多，王庆萍反悔。王庆芝、王庆杰、王庆萍都同意在房价提高到360万元的情况下继续履行合同，否则就违约，否认合同。经询问，为继续履行合同，宋俊玲、王兴杰同意一次性偿还剩余的购房款。上述事实，有双方当事人的陈述意见、授权委托书、买卖定金协议书、收据、房屋买卖业务签约文件合订本、补充协议、中介费收据、录音光盘、银行卡账户详细清单打印、催告函、邮件查询单、收据、房屋租赁合同、公证书、不动产权证书、微信聊天截图等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。305号房屋的所有权人王庆芝、王庆君、王庆杰、王庆萍四人每人均以25%的份额按份共有，出售305号房屋，至少需要其中的三人同意。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，虽王庆君与二原告签订合同之时并没提交其他三被告的授权委托书，但王庆君当时承诺其他三被告均同意出售305号房屋且之后会补交并实际提交了三人的授权委托书，在此，王庆芝、王庆杰认可二人的授权委托书系本人签字，而王庆萍主张签有其名字的授权委托书并非由其本人签写，又，依据行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。王庆君所提交签有王庆萍名字的授权委托书对于二原告来说形成表见代理，即二原告有理由相信，除王庆芝、王庆杰外，王庆萍亦委托王庆君处理售房、签订合同一事，故购房方（宋俊玲、王兴杰）与售房方（以王庆君名义，实为王庆君、王庆萍、王庆芝、王庆杰）签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，二原告要求四被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，被告在接受原告支付的剩余房款281万元后，配合原告办理北京市大兴区旧宫镇润星家园24号楼3层1-305号房屋所有权转移登记手续至原告名下，并向原告支付该房屋的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四被告未履行合同约定的义务，应当支付相应的违约金及原告的合理损失，二原告主张的违约金每日1430元的标准过高，结合双方合同履行情况、房屋增值的情况、双方的过错程度、双方的损失及获益情况等因素综合考虑，本院酌定四被告支付二原告违约金、租金等损失共计10万元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第四百零二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，原告宋俊玲、原告王兴杰一次性给付被告王庆君、被告王庆杰、被告王庆萍、被告王庆芝剩余购房款2810000元；二、于本判决生效后十日内，被告王庆君、被告王庆杰、被告王庆萍、被告王庆芝协助原告宋俊玲、原告王兴杰到房地产行政主管部门将位于北京市大兴区旧宫镇润星家园24号楼3层1-305号房屋的产权过户至原告宋俊玲、原告王兴杰名下，并将房屋交付原告宋俊玲、原告王兴杰使用；三、于本判决生效后十日内，被告王庆君、被告王庆杰、被告王庆萍、被告王庆芝支付原告宋俊玲、原告王兴杰违约金及损失，共计100000元。、四、驳回原告宋俊玲、原告王兴杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14840元，由被告王庆君、被告王庆杰、被告王庆萍、被告王庆芝共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 唐 钰二〇一七年六月三十日书记员 刘雪飞书记员 王 迪