浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1317号原告：浙江舜江建设集团有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道江东北路588号百官广场34-35楼。法定代表人：李标，董事长。委托诉讼代理人：王建才，浙江振才律师事务所律师。被告：绍兴越都装饰设计工程有限公司，住所地绍兴市越城区迪荡新城财智大厦2011室-1。法定代表人：白建伟。委托诉讼代理人：刘文虎，浙江元培律师事务所律师。原告浙江舜江建设集团有限公司与被告绍兴越都装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月7日和5月13日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建才、被告委托诉讼代理人刘文虎两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并责令被告立即返还租赁房屋；二、被告立即支付原告截至2020年2月8日止的租金245621.75元，并支付自2020年2月9日起至租赁房屋实际腾退之日止按租赁合同约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费用；三、被告支付原告违约金108829元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年4月2日解除，并责令被告将房屋恢复原状（恢复到租赁前的原始毛坯状态）后返还租赁房屋；变更第三项诉讼请求中的违约金为110253元。事实与理由：2017年7月初，原、被告经协商一致，达成《租赁合同》一份，该合同约定原告将其坐落于绍兴市越城区101号二层的房屋，建筑面积611.79平方米，房产证号：浙（2017）绍兴市不动产权第0014065号出租给被告作为办公场所使用；租赁期限为四年，自2017年7月8日起至2021年7月8日止；第一年租金为126000元，自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递5%；租金一年一付，先付后用。第一年度的租金应在合同签订之日交清；以后每年度的租金应提前一个月交清；押金8000元，在合同签订后3日内交清；任何一方违约，应支付该合同租金总额的10%的违约金;承租人在租赁期内有任何违约的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金四万元。上述合同先由原告盖章后移交被告盖章，并于2017年7月8日将出租房屋交被告使用。但被告在收到合同原件后，始终未能将其盖章后属于原告的合同交给原告，亦未按约将当年租金支付原告。后经原告多次催告，直至2017年10月16日，被告以管理不善为由，声称两份合同原件己丢失，为此并出具《承诺书》一份给原告。原告无奈于同日与被告再次签订《租赁合同》一份，该合同将原合同约定租赁期限变为五年，第一年租金增加为13.23万元，自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递5%；租金交付方式期限、押金、违约金等与原遗失的合同作了同样的约定。合同签订后，被告不但没有将2017年度租金交付原告，而且未按约交纳押金，且在使用租赁房屋一年后，按约应于2018年6月8日前付清第二年度租金的情况下，前后两年的租金直到8月22日被告通过转账方式仅支付了100012元到原告指定的收款人账户。综上，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方理应按照诚实信用的原则履行各自的义务，但被告严重违背了合同约定，已构成违约，理应承担违约责任。补充的事实与理由：2019年3月15日律师函已明确了被告应在收到原告函件5日内付清所有款项，逾期合同将解除，故合同解除之日为4月2日。被告辩称：一、被告同意解除租赁合同，并将于同月（4月）返还房屋。合同解除时间应为起诉状副本送达被告之日。二、双方租金未结算，原因是房屋漏水严重，租金应扣减。原告因怠于履行修缮义务，导致了被告延期和少付租金，被告未支付租金的行为系行使抗辩权，不存在违约金的情况。即使法院认定被告存在违约情形，则被告的违约情况轻微，应调整违约金。三、起诉状中陈述的租赁属实，但2017年7月7日双方协商是不存在的。因为所有权转移的关系，原告于2017年7月告知被告有新的房东，需签订新的合同，而在2016年3月被告就在使用案涉房屋，先前是和绍兴市装潢有限公司签订的合同，约定租期为2016年3月8日至2021年7月8日。在2017年6月30日，被告已将2017年7月至2018年7月的租金交付给了前房东，且因房屋漏水进行了租金的减让，当时支付了168500元给前房东。被告已支付了2017年7月至2018年7月的房租，即使房屋所有权变更并签订了合同，也不应再次支付该年度的租金。2017年7月起房屋漏水严重，被告向前房东和原告工作人员进行告知，但均未修缮。2019年3月收到原告的律师函后，双方对漏水情况及房租的交付进行了沟通，但原告要求被告出具修复方案，因双方未达成一致意见，故房屋还是维持现状。因房屋存在多次严重漏水，导致了被告的财物损失，是原告没有在诚信履行相关的合同义务，被告将对财物损失另行起诉。补充答辩：在收到律师函后，双方达成了合意，同意对案涉房屋进行维修，且在维修后支付租金。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，原告浙江舜江建设集团有限公司（甲方、出租方）与被告绍兴越都装饰设计工程有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区稽山路101号二层的建筑面积为611.79平方米的房屋出租给乙方作为办公场所使用；租赁期为五年，自2018年7月9日起至2023年7月8日止；乙方在签订本合同的同时，视为已经接收了租赁房屋；本合同第一年度的租金为132300元（不含税）；自第2年度后，每年租金在上一年度租金上递5%；租金一年一付，先付后用，第一年度的租金乙方应在本合同签订之日交清，以后每年度的租金应提前一个月交清；押金8000元，乙方应在本合同签订后三日内交清；租赁期间，租赁房屋一般维修费用由乙方负责，涉及结构安全的重大维修费用由甲方负责；本合同终止后，对定着于房屋的装修及装饰物（硬物）归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，可以移动的物品由乙方搬走，乙方动产搬迁完毕的行为，应由甲方确认；乙方拖欠租金及其他与租赁相关费用超过一个月的，甲方有权单方面提前解除本合同，乙方应向甲方承担违约责任；任一方未按本合同条款的约定履行，违约方应支付本合同租金总额10%的违约金，若实际损失超过违约金的，按实赔偿；守约方向违约方诉讼而引起的所有费用和开支（含律师费）均由违约方承担；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告出具《承诺书》一份给原告，载明“贵司在2017年7月下旬交给本司两份盖有贵司公章的租赁合同，因本司管理不善，将两份租赁合同丢失。如今后该两份盖有公章的租赁合同给贵司造成不利后果或任何损失，其一切责任均由本司承担”。根据原告提供的2017年7月《租赁合同》复印件约定，案涉房屋的租赁期为四年，自2017年7月8日起至2021年7月8日止；第一年度的租金为126000元（不含税），自第2年度后，每年租金在上一年度租金上递5%等内容。乙方处未有被告的签字和盖章。合同签订后，被告于2018年8月22日向原告转账支付了100000元（产生12元手续费）。2019年3月26日，原告按合同约定地址向被告寄送《律师函》一份，向被告催讨租金，并载明要求被告在收到律师函之日起五日内付清所欠全部款项；若逾期，原告将依法于被告解除租赁合同。被告于2019年3月27日收到该律师函。被告收到该函后，就租金支付和漏水修缮问题与原告进行了沟通。2019年4月，被告通过微信就漏水事宜联系原告，沟通处理事宜。2020年4月13日，被告要求原告办理腾退交接手续，原告表示因房内尚遗留有书籍等物品，不具备交房条件。后，双方另约时间办理腾退交接事宜。2020年4月17日，原告认为双方虽均到场，但房屋内遗留的装饰物没有拆除，要求被告恢复原状，未办理书面交接手续。另查明，案涉稽山路101室房屋（建筑面积611.79平方米，所在层为二层）于2017年5月2日登记于原告名下。2016年3月8日，被告（乙方、承租方）与任关生（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区环城东路1317号一层的建筑面积约57.3平方米的房屋出租给乙方；租赁期为2016年3月8日起至2021年7月8日止；第一年租金为50000元（不含税），自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递增5%；租金一年一付，先付后用；押金2000元，乙方应在本合同签订之日交清；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。同日，被告（乙方、承租方）与绍兴市装潢有限公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区环城东路1317号二层的建筑面积约611.79平方米的房屋出租给乙方；租赁期为2016年3月8日起至2021年7月8日止；第一年租金为120000元（不含税），自第二年度后，每年租金在上一年度的租金上递增5%；租金一年一付，先付后用；押金8000元，乙方应在本合同签订之日交清；乙方在租赁期内有任何违约行为的，除承担上述违约责任外，还应承担违约金4万元（即装修期内免付的四个月租金）。上述二份合同中的环城东路1317号现即为稽山路101号。任关生系绍兴市装潢有限公司的法定代表人。被告于2016年3月9日向任燕（任关生之女）支付80000元，于2016年3月13日向任燕支付5000元，于2016年7月8日向任燕支付40000元，于2016年7月13日向任燕支付50000元，于2016年9月14日向任燕支付5000元，于2017年6月30日向任关生支付168500元。以上事实由原告提供的2017年7月租赁合同复印件1份、2017年10月租赁合同1份、承诺书1份、转账凭证打印件1份、律师函1份、邮寄凭证1份、快递物流信息查询打印件1份、房产证1份、照片1组；被告提供的与原房东的租赁合同2份、转帐凭证打印件1份、工商信息查询打印件1份、现场照片打印件36张（2020年4月1日拍摄）、平面示意图2份、视频光盘1份、聊天记录（白建伟）1份、聊天记录（屠丹妮）1份、2018年和2019年绍兴气象公报打印件1组、民事裁定书1份、淘宝拍卖网页及评估报告打印件1份、录音及文字整理资料2份（7月17日、4月16日）、网页打印件2张、支付宝转帐（138××××9178）实名界面1份、视频1份、转帐记录5页，支付宝转帐记录1份、身份信息2页及当事人的庭审陈述所证实。原告提供的2017年7月租赁合同复印件，因被告未签字、盖章确认，该合同未成立并生效，本院不予认定，双方之间的租赁以2017年10月的租赁合同为准。被告提供的录音证据，本院将结合其他证据综合予以认定。被告提供的转帐记录，支付宝转帐记录、身份信息，本院认为系被告与前房东之间的款项支付情况，对上述证据予以认定，且上述证据与被告要求追加绍兴市装潢有限公司目的一致，故不再予以追加。本院认为，针对原告各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于双方之间的租赁合同问题。原告认为应按2017年7月租赁合同中的起始租赁时间履行，被告认为应按2017年10月签订的租赁合同履行。本院认为2017年7月的《租赁合同》仅有原告签章，并无被告签章，该合同并未成立生效；2017年10月16日的《租赁合同》经双方签章确认，合法有效。同时，根据银行明细显示，被告确曾于2017年6月30日向任关生支付168500元，该支付时间早于2017年7月的《租赁合同》；被告关于2017年7月的《租赁合同》中涉及的2017年7月8日至2018年7月8日的房租已支付给前房东，故双方系按2017年10月16日签订的《租赁合同》履行的抗辩意见具有一定合理性，本院对被告的该意见予以采信。故，本院确认双方于2017年10月16日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。二、关于合同解除问题。被告未按约支付租金超过一个月时间，原告要求解除租赁合同的诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持，解除的时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告之日（2020年3月20日）。原告认为解除时间为被告收到律师函五日后即2019年4月2日，本院认为原告的律师函虽载明望被告在收到律师函之日起五日内付清所欠全部款项，若逾期，将依法与被告解除《租赁合同》，但该陈述系对不履行可能产生的法律后果的告知，非对解除权的直接行使，故对原告的该意见不予采信。三、关于恢复原状后返还房屋问题。根据双方合同约定，本合同终止后，对定着于房屋的装修及装饰物（硬物）归原告所有，被告不得拆除或损坏，可以移动的物品由被告搬走，被告动产搬迁完毕的行为，应由原告确认。本案中，双方于2020年4月17日到场，被告认为房屋阳台玻璃没有了，房内遗留的装饰物没有拆除，要求被告恢复原状再办理交接。本院认为，根据现有证据和本案实际，可以确认2020年4月17日案涉房屋内的动产已由原告确认搬迁完毕；定着于房屋的装修及装饰物（硬物）根据合同约定归原告所有，原告要求被告恢复原状（毛坯状态）依据不足。综上，本院确认案涉房屋已于2020年4月17日腾退，原告要求被告恢复原状后返还房屋的诉请，依据不足，本院不予支持。四、关于租金和房屋占有使用费问题。原告明确根据法院认定的解除时间相应调整租金和房屋占有使用费的时间，本院依法予以调整。本案被告租赁、使用案涉房屋，应向原告支付自2018年7月9日起至合同解除日2020年3月20日止的租金229730.79元，及自2020年3月21日起至腾退之日2020年4月17日止的房屋占有使用费10656.49元。扣除被告已付的租金100000元，被告尚应支付给原告租金129730.79元。原告主张的2017年7月9日至2018年7月8日的租金，无合同依据，本院不予支持。被告认为因房屋漏水严重，租金应相应扣减的意见，本院认为，本案被告自认在与前房东的租赁期内，房屋已出现漏水，且前房东对部分房租进行了减免；被告虽于2019年4月就漏水问题联系原告，但系在原告发送律师函之后，且被告未能举证证明在此前已就漏水问题及因漏水问题拒付或少付租金联系过原告，亦未举证证明因双方租赁期内原因导致无法使用案涉房屋。同时，根据双方合同约定，租赁房屋一般维修费用由被告负责，涉及结构安全的重大维修费用由原告负责；被告本身系专业的装饰公司，可按约对租赁房屋渗漏进行维修。综上，本院对被告扣减租金的辩称意见不予采信。五、关于违约金问题。被告认为系因原告怠于履行修缮义务，导致了被告延期和少付租金，其未支付租金的行为系行使抗辩权，不存在违约的情形。结合前一项分析，本院认为根据合同约定，被告负有房屋一般维修义务，被告未举证证明案涉房屋的漏水系涉及到结构安全的重大维修，故对被告的该辩称意见不予采信。原告根据合同第六条第3款主张的违约金4万元，因该违约金约定的系装修期内免付的4个月租金，而免租期系被告与前房东之间存在的情形，不属于原、被告之间存在的情形，故本院对原告主张的该4万元违约金不予支持。原告根据合同第六条第1款主张的违约金70253元，金额过高，本院根据款项支付时间、后续招租空挡等因素，结合本案实际，酌情确定违约金为45000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告浙江舜江建设集团有限公司与被告绍兴越都装饰设计工程有限公司于2017年10月16日签订的《租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告绍兴越都装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江舜江建设集团有限公司自2018年7月9日起至2020年3月20日止的剩余房屋租金人民币129730.79元，及自2020年3月21日起至2020年4月17日止的房屋占有使用费人民币10656.49元；三、被告绍兴越都装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江舜江建设集团有限公司违约金人民币45000元。四、驳回原告浙江舜江建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3319元，由原告浙江舜江建设集团有限公司负担1590元，由被告绍兴越都装饰设计工程有限公司负担1729元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年六月三日书记员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。