上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4721号原告：陈木金，男，1946年9月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈莉萍(系原告陈木金的女儿)，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张碧燕，上海市志君律师事务所律师。被告：唐明，男，1963年1月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈永芳(系被告唐明的配偶)，住上海市松江区。被告：上海晨灿建筑工程有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐明，总经理。委托诉讼代理人：范琴，上海万答律师事务所律师。原告陈木金诉被告唐明、上海晨灿建筑工程有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈木金及其委托诉讼代理人陈莉萍、张碧燕，被告唐明的委托诉讼代理人陈永芳、被告上海晨灿建筑工程有限公司(以下简称“晨灿公司”)的委托诉讼代理人范琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈木金提出诉讼请求：1、二被告共同返还购房款250万元；2、二被告共同赔偿原告装修损失305万元、自2013年6月6日至起算之日的房屋差价损失10万元及利息损失(以250万元为本金，自2013年6月5日起至实际返还所有款项之日止，按年利率24%计算)。事实和理由：原告与被告唐明原系同村人，被告晨灿公司系被告唐明开设的公司。被告唐明曾为泗泾镇打铁桥村建造房子，打铁桥村欠付被告唐明工程款，故村里用松江区泗泾镇朝非公路699弄(陈家小区)34、35号房屋口头承诺抵给被告，并同意被告找两家买家全额付款给被告唐明，作为村里欠付被告唐明的工程款。被告唐明找到原告，将其中的35号房屋出售给原告，原告于2013年6月5日通过本票方式支付了被告唐明250万元，根据唐明指定钱款进入被告晨灿公司的账户。2013年6月6日，被告唐明出具了收条。钱款给付后，被告唐明将35号房屋的钥匙交给原告，期间，原告多次要求被告唐明办理房屋出卖手续，但被告唐明让原告放心，称村里办好手续会给原告办的。之后原告多次去村里并信访，均告知会妥善处理，但一直拖延至今。2016年12月2日，打铁桥居民委员会给原告发送告知书，告知原告35号房屋为打铁桥村居委会集体资产。原告找被告唐明返还钱款遭拒，故诉至法院，请求法院判如所请。被告唐明辩称，250万元同意返还，但应当由被告晨灿公司返还，被告唐明没有返还义务。其他诉请都不同意，都是村里的原因造成的，应当由村里赔偿，钥匙是村里统一收回的，锁也换掉了，原告是自己自行联系装修的，被告不知情，所以和被告无关。被告晨灿公司辩称，对于返还购房款是认可的，是被告晨灿公司收的房款。对于诉请2中的装修款，被告晨灿公司在2013年6月6日的收条中明确说明了暂不装修，等打铁桥村通知再装修。另外村里也已经告知原告擅自装修要承担责任的。故对于原告擅自装修被告是完全不应当承担任何责任的。对于利息，即使是要承担利息也不应当由被告2承担，并且利息标准过高，应当按中国银行同期贷款利息来计算。差价损失也不同意，和被告晨灿公司无关。经审理查明：2013年，被告唐明告知原告，松江区泗泾镇打铁桥村欠二被告的造房工程款，承诺可用两套房屋抵债，询问原告是否有购买意向。2013年6月5日，原告支付给被告晨灿公司购房款250万元。2013年6月6日，被告晨灿公司出具收条一份，载明“今收到699弄35号洋房购房款本票2张，共计250万元，暂定价，请付款后暂不装修，等大铁桥村通知再装修”。被告唐明在晨灿公司落款盖章处也签署了名字。2016年12月2日，上海市松江区泗泾镇打铁桥居民委员会和上海市松江区泗泾镇农村集体经济联合社共同张贴了一份告知书，载明涉案房屋为打铁桥居民委员会集体资产，现归泗泾镇农村集体经济联合社所有，任何单位和个人未经同意擅自进入行使装修或其它行为的，应停止一切行为并承担一切法律及经济责任。庭审中，原告陈述之前自己进行装修了，村里发现后就张贴了该份告知书，原告2016年9月份开始装修，并且和村里打过招呼的，后来装到一半就不让装修了，现在房屋的锁还在原告处。2015年9月份村里把钥匙收走过，但是后来一直没有说法，原告就自己装修了，收到告知书以后就没有继续装修，现在水电也切掉了，装修的材料还在房屋里面。庭审中，根据当事人的陈述及案外人的某某，涉案房屋应属集体所有的资产，且并未取得相应的土地批转和工程规划的建造审批手续，故本院向原、被告释明了双方之间的房屋买卖合同关系无效，双方如有无效的后果需要处理可以提出，原、被告均表示没有。以上事实，有银行本票、收条、告知书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：1、房屋买卖合同关系的主体是谁？2、二被告是否应当赔偿原告损失，若赔偿，金额是多少？对于第一个争议焦点，原告与二被告并未签订购房合同，但原告于2013年6月5日实际将250万元购房款支付给被告晨灿公司，晨灿公司于次日出具收条，载明收到了原告购买涉案房屋的购房款，可视为原告与被告晨灿公司之间就涉案房屋成立事实上的房屋买卖合同关系，原告可向被告晨灿公司主张相应的合同权利。原告虽主张被告唐明承担共同的还款及赔偿责任，但二被告对此表示异议，原告的某某缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，首先，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，原告向被告晨灿公司购买的涉案房屋系农村集体资产，也并未取得土地批转和工程规划等的建造审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故原告与被告晨灿公司之间的房屋买卖合同关系无效。合同无效后，被告晨灿公司应当将已收取的购房款返还给原告，被告晨灿公司对此并无异议，本院予以支持。原告主张被告赔偿其利息损失，于法有据，本院予以支持，但应从2013年6月7日起算，且计算标准缺乏依据，本院酌情确认按照中国人民银行的同期贷款基准利率计算。至于原告主张的装潢损失，其一，被告晨灿公司出具的收条中载明付款后暂不装修，等打铁桥村通知后再装修，但原告装修时并未告知被告晨灿公司或经其确认是否可以装修，其二，松江区泗泾镇有关部门曾经明确向原告主张权利，不让原告装修房屋，并将涉案房屋钥匙收回，而原告却自行换锁装修，该损失系由于原告的自身过错所致，故原告再向被告主张该笔装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。至于原告主张的差价损失，属于合同有效履行后的可得利益，本案涉案合同关系已认定无效，故本院对此不再支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、原告陈木金与被告上海晨灿建筑工程有限公司就位于上海市松江区泗泾镇朝非公路699弄(陈家小区)35号房屋所形成的房屋买卖合同关系无效；二、被告上海晨灿建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈木金购房款2,500,000元；三、被告上海晨灿建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈木金利息损失(以2,500,000元为本金，自2013年6月7日起至实际返还之日止，按照中国人民银行的同期贷款基准利率计算)；四、驳回原告陈木金的其余诉讼请求。案件受理费27,880元，减半收取13,940元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,940元，由原告陈木金负担500元(已付)，被告上海晨灿建筑工程有限公司负担18,440元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年六月十三日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。