湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂茅箭民一初字第02834号原告周英，女，汉族，1976年4月27日生，住湖北省十堰市郧阳区。委托代理人方涛，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代收法律文书。委托代理人明平勇（系原告周英丈夫），男，汉族，1975年2月19日生，住湖北省十堰市郧阳区。被告倪泽超，男，汉族，1973年10月26日生，住安徽省阜南县。委托代理人夏翔，湖北武当律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为提起反诉、上诉，代收法律文书。被告王茂春，男，汉族，1972年11月4日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人李党贵，湖北典融律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告周英诉被告倪泽超、王茂春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张昌安担任审判长，与审判员李辉、代理审判员李润青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周英及其委托代理人方涛、明平勇，被告倪泽超及其委托代理人夏翔，被告王茂春及其委托代理人李党贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周英诉称：2014年1月25日，原告与被告倪泽超签订商业房屋租赁合同，约定被告倪泽超将自己经营房屋中的部分房屋租赁给原告，租赁期限自2014年2月22日至2018年10月22日，转让费8万元，每年租金9万元。原告周英依约定交付全部转让费后将房屋装修完毕用于经营餐饮。2015年8月，被告王茂春找到原告声称自己是房屋所有权人，被告倪泽超已经与王茂春解除租赁合同，要求原告周英重新与王茂春订立合同并将房租大幅提高。后经多次协商未果，被告王茂春伙同他人强行将原告的房屋损毁。鉴于被告给原告带来巨大损失，现原告特诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原告周英与被告倪泽超之间的房屋租赁合同；2、被告倪泽超、王茂春返还原告周英转让费8万元，并赔偿原告周英损失24万元（装修费17万元、购买电脑等办公设施费用20295元、购买空调11520元、购买餐具费用212324元、餐厅广告费13362元，上述共计427501元，扣掉折旧费用后，原告周英主张该项损失24万元），预期可得收益20万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告周英为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：身份证复印件、营业执照复印件。证明原告周英的主体资格及租赁房屋用于经营餐饮。证据二：2014年1月25日原告周英与被告倪泽超之间签订的房屋租赁合同。证明原告周英与被告倪泽超签订了房屋租赁合同。证据三：报警证明。证明原告周英因案外人强行收回房屋双方发生了纠纷。证据四：房屋装修合同、购买餐饮器材收据。证明原告周英对租赁房屋进行装修并购买餐饮器具用于经营所支出的费用。证据五：原告周英与案外人之间的承包经营合同。证明原告周英的预期可得收益。证据六：转让费收据。证明被告倪泽超收到了原告周英的8万元转让费。证据七：2014年3月1日原告周英与被告倪泽超之间签订的房屋租赁合同。证明被告倪泽超答应给原告周英装修时间，房屋租金自2014年3月10日起开始计算装修费，且被告倪泽超交付房屋时，房屋没有经过装修，也无空调等电器设施。证据八：照片3张。证明原告周英租赁的房屋被强行收回后，装修及物品被损毁的事实。原告周英还申请了证人陈某1出庭证明周英从陈某1处购买空调两台安装在本案租赁房屋内；申请了证人付某出庭证明原告周英因经营需要，在付某处购买了用品；申请了证人陈某2出庭证明原告周英因经营需要，在陈某2处定做了不锈钢用品；申请了证人漆某出庭证明原告周英找漆某定做广告招牌；申请证人刘某出庭证明原告周英在刘某处购买收银、闭路、监控系统支出了2万余元；申请了证人梅某出庭证明原告周英于2014年10月又将本案租赁房屋转租给了梅某，梅某每次将房租直接交给倪泽超；申请了证人李皓出庭证明李皓代表十堰市水立方装饰工程有限公司与原告周英签订了装饰装修施工合同，房屋已装修完毕。被告倪泽超辩称：收取转让费是包括有空调、装修的费用，该费用是原告周英自愿受让，故不应当返还转让费。2015年7月2日，原告周英的丈夫明平勇、被告王茂春、倪泽超三方协商，倪泽超与周英解除合同，原告周英自行从被告王茂春处租赁房屋，故被告倪泽超已经退出租赁关系。原告周英后来未按合同约定支付房租，被告王茂春作为房东收回房屋合乎情理。对于原告周英主张的各项损失没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告周英的各项诉讼请求。被告倪泽超为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：租赁合同。证明原告周英未按合同约定支付租金。证据二：录音资料。证明原告周英的丈夫明平勇、被告倪泽超、王茂春三方一同协商解除周英与倪泽超之间的租赁关系，由原告周英与被告王茂春之间直接订立租赁合同。被告王茂春辩称：原告周英与被告王茂春之间没有租赁合同关系，所以不存在被告王茂春给原告周英造成损失。原被告三方曾在一起协商过要求原告周英与被告王茂春签订合同，但原告一直未与被告王茂春签订合同，故被告王茂春为维护自己的权益收回了房屋。对于原告周英主张24万损失及预期收益的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告王茂春的诉讼请求。被告王茂春为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一：被告王茂春与原告周英的丈夫明平勇之间的短信记录。证明被告王茂春多次要求原告及其丈夫与王茂春之间直接签订合同。证据二：房屋腾退通知。证明被告王茂春于2015年8月20日书面通知原告周英要求收回房屋。证据三：房屋内财产照片。证明被告王茂春收回房屋后对原告周英的财产进行了保管。证据四：房屋租赁合同。证明被告倪泽超已经与被告王茂春之间解除了双方之间的租赁合同。证据五：合同解除通知。证明证明被告王茂春、倪泽超解除合同前已经通知了原告周英的丈夫明平勇。证据六：短信资料。证明被告王茂春收回房屋后通知了原告周英丈夫明平勇来处理相关物品。经庭审质证，被告倪泽超对原告周英提交的证据一、二、三、六、七的真实性无异议，但认为证据六的转让费收据是指被告倪泽超将房屋转让给原告时的房屋装修及空调费用；对证据四、五的真实性有异议，认为这些票据不是正规发票，不能证明其真实支出情况，其与案外人的合同也不能证明其预期收益；认为证据八的真实性有异议，认为该照片不能证明是何人损坏了房屋装修。被告王茂春认对原告周英提交的证据一的真实性无异议，对于其他证据，被告王茂春认为其与原告周英之间没有合同关系，这些证据与王茂春无关，故不予质证。被告倪泽超、王茂春对原告周英申请的七位证人出庭所作证言的证明目的有异议，认为这些证人只能证明原告周英租赁房屋后与证人进行过交易，但并不能证明原告的损失。原告周英、被告王茂春对被告倪泽超提交的证据一无异议；对证据二的录音的真实性无异议，原告周英认为该录音不能达到被告倪泽超的证明目的，因为三方确实在一同协商过，但原告王茂春要求房租涨价，所以双方未能订立新的合同，被告王茂春认为该录音只是三方在一起协商过，但被告王茂春并未与原告周英达成协议，在2015年7月2日协商后，被告王茂春又多次催促原告周英签合同或者腾退房屋，原告周英均置之不理，故被告王茂春2015年8月20日再次向原告周英下发通知后，于2015年9月5日自行收回了租赁房屋。原告周英对被告王茂春提交的证据一、六短信记录的真实性未提出异议，但认为被告王茂春应当与原告周英直接协商，不应当与原告周英的丈夫明平勇沟通协商；认为证据二的腾房通知是被告王茂春告知梅某的，原告周英对此不知情，但通过庭审询问梅某，梅某已经将通知内容电话告知了原告周英的丈夫明平勇，后又将该通知交给明平勇；原告周英对被告王茂春提交的证据三的真实性有异议，认为该证据不足以证明照片中的物品是原告的，且原告购买厨具等餐饮用品是用于经营，现在原告周英失去租赁房屋后已无法从事经营，这些物品对原告已失去价值；认为证据五系被告倪泽超、王茂春之间的协议，原告周英不知情，但本院从录音内容认为，原告周英对被告倪泽超、王茂春之间解除合同是知情的。被告倪泽超对被告王茂春提交的证据均无异议，认为这些证明也证明了被告王茂春多次要求原告周英的丈夫明平勇签订合同，但原告周英拒绝签订合同。经审理查明，2010年8月1日，被告倪泽超、王茂春之间签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定被告王茂春将位于十堰市东岳路7号商业铺面首层一部分（面积约800平米）出租给倪泽超，合同期限自2010年8月1日起租期8年，若倪泽超未经王茂春同意擅自整体转租的，王茂春可以书面通知倪泽超解除合同并收回房屋。2014年1月25日，被告倪泽超将其租赁房屋的一部分（面积120平米）又出租给原告周英，双方约定合同期限自2014年2月22日至2018年10月22日，租金9万元/年，每两年递增房租一次，每次按当年租金的5%为准。合同签订后，被告倪泽超于2014年2月28日收取了原告周英转让费8万元。后原告周英与被告倪泽超之间又于2014年3月1日签订了一份《房屋租赁合同（商业）》，双方约定被告倪泽超将其租赁房屋的一部分（128平米）出租给原告周英用于经营餐饮，合同期限自2014年3月1日至2018年10月1日，被告倪泽超给原告周英免10天装修时间的房租。2014年11月9日，原告周英又将其经营的餐厅转给案外人杨康、梅某，由杨康、梅某承包经营。被告王茂春在2015年5月得知倪泽超将租赁房屋转租给他人后，认为被告倪泽超私自转租行为违反合同约定，被告王茂春于2015年6月23日委托律师向被告倪泽超发《律师函》，要求解除其与被告倪泽超之间的租赁合同。原告周英的丈夫明平勇、被告倪泽超均在该《律师函》上签字表示收到该函。2015年6月26日，被告王茂春、倪泽超之间经协商，双方解除了租赁合同，被告王茂春向被告倪泽超退还了押金5万元。2015年7月2日，原告周英的丈夫明平勇、被告倪泽超、王茂春三方在一起就租赁事宜进行协商，被告王茂春同意原告周英或王茂春一同对外转租收取转让费（转让费归原告周英）或者按照12万元/年的租金并交纳5万元押金可以继续租给原告周英，但原告周英必须在2015年9月10日前给被告王茂春明确意见。2015年8月20日，被告王茂春向租赁房屋的实际承租人发《房屋腾退通知》，要求周英、明平勇在收到该通知3日内撤离并腾退租赁房屋，梅某在收到该通知后，将该通知内容告知了原告周英的丈夫明平勇。2015年9月5日，被告王茂春带人强行收回了本案争议房屋并将房屋另行出租给他人，房屋内的物品现由被告王茂春保管。原告周英认为自己的租赁合同未到期而被强行收回，故诉至法院，引起诉讼。本院认为，被告倪泽超在没有转租权的情况下将其承租的房屋转租给原告周英，之后被告倪泽超作为承租人又与出租人王茂春协商解除了合同，造成原告周英无法使用租赁房屋，被告倪泽超应当向原告周英赔偿损失。被告王茂春作为倪泽超的出租人，在发现倪泽超擅自转租房屋后，立即要求与倪泽超、周英协商解决此事，但三方因租金等问题未能协商一致，王茂春在书面通知周英要求腾退房屋未果后自行收回了房屋，因王茂春与周英之间没有合同关系，故对于原告周英要求王茂春赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告周英主张返还转让费80000元、装修费17万元、餐厅广告费13362元的诉讼请求，本院认为，根据周英与倪泽超的租赁合同期限（四年零八个月）及周英实际使用房屋的时间（18个月），倪泽超应当向周英返还房屋转让费54285.71元（[56个月-18个月]÷56个月×80000元）、装修费115357.14元（[56个月-18个月]÷56个月×170000元）、广告费9067.07元（[56个月-18个月]÷56个月×13362元）。对于原告周英主张购买电脑办公设备、空调、厨具的相关损失，本院认为，上述物品尚由王茂春暂行保管，并未毁损灭失，故对于该诉讼请求，本院不予支持。对于原告周英要求赔偿预期可得收益170000元的诉讼请求，因该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周英与被告倪泽超之间签订的《房屋租赁合同》。二、被告倪泽超返还给原告周英转让费54285.71元，赔偿原告周英各项损失124424.21元。三、驳回原告周英的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效后十日内支付，义务人若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由被告倪泽超负担3874.2元，周英负担5125.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐户：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。审 判 长  张昌安审 判 员  李 辉代理审判员  李润青二〇一七年六月二十八日书 记 员  彭苗苗附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可有承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。