昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0114民初656号原告：王义胜，男，1977年9月15日生，汉族，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：余世忠、唐无澜，重庆中钦（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：呈贡新都昌广场置业有限公司。法定代表人：吕国平,系公司董事长。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族，。系公司员工，特别授权代理。第三人：云南家家福房地产经纪有限公司。法定代表人：姚学，系公司总经理。原告王义胜诉被告呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月5日和6月6日在本院第六法庭公开开庭进行审理。应原告的申请，本院依法追加云南家家福房地产经纪有限公司（以下简称家家福公司）为第三人参加诉讼。因本院受理的（2017）云0114民初656号、657号、658号、659号、660号案件被告相同，法律关系相同，本院将上述案件合并审理。原告王义胜及其委托诉讼代理人余世忠，被告新都昌公司委托诉讼代理人冯俊声，第三人家家福公司法定代表人姚学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王义胜向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还定金：12000元×2=24000元。二、判令被告返还原告支付的首付款：177032元；支付原告利息：177032元×0.02%×243天=8603.7元;（期间自2016年7月1日至2017年3月1日），最终计算到被告实际履行完毕之日止。三、解除原、被告双方所签的《商品房购销合同》。四、由被告承担本案诉讼费、担保费、保全费。事实和理由：原告因购买被告开发的房号为S-118号位于呈贡新都昌商业广场的房屋一套，于2015年10月2日与被告签署了认购协议，并把定金12000元人民币打入被告指定的收款账户。后双方约定于2015年10月14日签订《商品房购销合同》，原告于同日按照合同约定把首付款177032元人民币打入被告的账户，合同双方对购房款的支付、违约责任的承担等进行了约定。合同履行过程中，原告如约履行还款义务，但被告却迟迟不予交房，后原告了解到被告因涉诉较多，原告的房子早已被查封，且部分案件已经进行执行程序，自己的房子面临被拍卖的可能性相当大，合同的目的已经不能实现。为此，原告多次找被告协商无果后决定以司法途径维护个人的合法权益。原告现依据合同法第九十四条第四款的规定行使法定解除权，请求解除合同。同时根据合同法第九十七条，第一百一十五条和担保法第八条的规定，被告应当返还原告已付购房款及利息，并双倍返还原告给付的定金。为此，请判如所请。被告新都昌公司辩称：我公司没有收取过原告的定金，更谈不上双倍返还定金。我国法律规定定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，但是本案中，我公司没有收到原告交付的定金，因此原告要求返还定金没有合同依据，也没有法律规定，应予驳回。原告没有按合同约定支付剩余房款，已违约在先，无权要求解除合同。原告与我公司在购销合同中明确约定原告除首付款外的其余价款应当向银行贷款支付，但时至今日，原告一直没有按合同约定支付剩余房款，原告违约在先，无权要求解除合同。如果法院认为应当解除双方的《商品房购销合同》，则应当按照银行同期贷款基准利率计算利息，并且将利息同原告应付给我方的逾期付款违约金相冲抵。本案的逾期交房违约金应计算至公告时限届满的2017年8月31日止。原告的诉请不符合合同约定和法律规定，应予驳回。第三人家家福公司辩称：我们给被告做代理，合作了两年，这一批房是我方与被告口头达成合作意向的，就是由我公司受被告的委托代理被告销售房屋。我们当时已经履行了合同，签订合同前还要有一个月的准备时间，所谓的准备就是对楼盘、人员的培训，如何卖楼盘。我们和被告签订的分销合同有一条说了佣金计算，我们是收了定金，我们开了有效的发票，原告的定金我公司已经以发票形式交给了被告，已经向被告公司进行了交付和结算，双方是以部分定金冲抵我方应得的佣金的方式进行结算的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的证据二中的收款收据以及证据四司法拍卖公告，虽然被告新都昌公司不予认可，但该份证据来源合法、客观真实，与本案有关，本院予以采信。对于第三人提交的委托销售代理合同，符合证据的形式要件，且与被告以定金冲抵原告首付款的行为能够形成证据锁链，本院予以采信。根据本院认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：原告王义胜（乙方）与被告新都昌公司（甲方）于2015年10月2日签订了《认购协议书》，该协议书约定原告购买被告开发的新都昌商业广场S层第118号房，房屋面积为50.15平方米。同日，乙方向甲方委托销售房屋的第三人家家福公司支付定金人民币12000元，同时，约定在双方签订《商品房购销合同》后，上述定金自动转为房款。2015年10月14日被告将该定金用于折抵原告应支付的首付款。此外，在认购协议书的第四条违约责任的第3款其他中规定：“（1）本协议经甲乙双方签字盖章并乙方交付壹万贰仟元定金后即生效，（2）本协议自《商品房购销合同》签订后自动解除；（3）本协议书一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，均具有同等法律效力。”原被告双方于2015年10月14日签订了《商品房购销合同》（合同编号S-118）及合同补充协议，约定原告购买被告开发的第2幢负2层第118号房，用途为商业用房，房屋总价为369032元。合同约定的交付期限为：甲方应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。原告已支付首付房款189032元，其中177032元于2015年10月14日支付，另外12000元被告已按双方签订的认购协议书的约定将原告于2015年10月2日交付的定金12000转为房款。因被告新都昌所售卖房屋存在抵押和查封，该房屋的按揭贷款一直未办理。约定的交房期限已过，但被告新都昌公司未按期交房。因双方对房屋的交付问题无法达成一致，现原告诉至我院要求解除合同并返还购房款和定金等。截止本案第二次开庭的2017年6月6日，被告新都昌公司仍未履行交房义务。另查明，原告所购买的该房屋已被重庆市高级人民法院于2016年4月28日予以查封，而且被告已将该房屋抵押给新华信托股份有限公司，抵押状态为在建工程抵押登记。被告新都昌公司与第三人家家福公司的关联公司（两家公司同一个法定代表人，同一帮员工）云南全果商贸有限公司签订了呈贡行政中心新都昌广场项目《委托销售代理合同》，双方约定由第三人家家福公司新成立的的云南全果商贸有限公司与被告签订委托销售代理合同，实际的项目销售仍由第三人家家福公司运作和营销，所有买房人预交的定金收据均以第三人家家福公司名义出具。第三人家家福公司在收取定金后，会依据双方的约定扣除应得的佣金后以开发票的方式向被告移交相应的定金。原告支付的12000元定金已经由第三人交付给被告新都昌公司。本院认为：原告王义胜与被告新都昌公司签订的《认购协议书》和《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按约履行。《商品房购销合同》约定交房期限为2016年6月30日前，被告新都昌公司未按上述约定交房，并隐瞒该房屋所负担的查封抵押情况，被告的上述违约行为引发了本案纠纷，责任在被告新都昌公司一方。双方的《商品房购销合同》虽然约定了逾期交房的违约责任为支付违约金，但并不能据此排除原告根据法律规定要求解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，被告新都昌公司在合同约定的交房期限后长达一年多的时间内仍未向原告交房，原告虽未以书面材料的方式催告被告交房，但在原告以行使法律诉讼的方式明确催告被告后（本案二次开庭时距原告起诉的时间已满三个月），被告仍无法确定具体的交房时间，迄今为止仍未履行交房义务。另外，原告的该房屋已经被抵押，而且还被重庆市高级人民法院查封，并正在执行拍卖程序。因此，原告的房屋存在现实交付不能的情形。本院庭后也询问了被告能否向原告提供担保或者偿还其他债务后将查封和抵押登记予以解除，但被告答复无法提供担保，亦无法申请解除查封和抵押。故，被告逾期交房的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告诉请解除《商品房购销合同》符合法律规定，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案原告在签订认购协议书时已向被告委托的销售方即第三人家家福公司支付了12000元的定金。在认购协议书中约定双方签订商品房购销合同后定金自动转为房款，而且该协议书在双方签订商品房购销合同后自动解除。在2015年10月14日双方签订的商品房购销合同中，被告新都昌公司已经按照认购协议书的约定将12000元的定金转为了原告应支付的首付款，因此原告本应支付189032元的首付款，但原告仅实际支付177032元，剩余的12000元即为原告之前已交纳的12000元定金。被告新都昌公司将原告已支付的12000元定金折抵原告应支付首付款的行为已向原告表示其已收到原告交纳的定金，并愿意用原告已交纳的定金折抵首付款。被告用定金折抵原告首付款的行为与第三人家家福公司关于自己受被告的委托已收取原告的定金并以开具发票的方式转交给被告的陈述相互一致，能够形成完整的证据锁链。故，本院对原告提出的要求被告双倍返还定金的诉请不予支持，同时，对被告提出的未收到原告所交纳的12000元定金的辩解不予采信。此外，原告要求被告退还已支付购房款的诉请于法有据，本院予以支持，本案被告应向原告返还的购房款为首付款189032元。对于原告主张的利息，因被告新都昌公司的违约行为客观上导致了原告的资金占用损失，本院根据原告的诉请和商品房购销合同中关于逾期交房支付违约金的标准支持原告购房款177032元自2016年7月1日至款清之日止按照《商品房购销合同》第九条计算的利息。原告在本案纠纷中产生的诉讼费、保全费和担保费亦因被告逾期交房导致，因此，本院对原告要求被告支付诉讼费、保全费和担保费的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王义胜与被告呈贡新都昌广场置业有限公司于2015年10月14日签订的《商品房购销合同》（合同编号：S-118）于本判决生效之日解除。二、被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王义胜退还购房首付款人民币189032元，并支付以购房款177032元为本金自2016年7月1日起计算至款清之日计算的利息（计算方式按照商品房购销合同第九条执行）。三、驳回原告王义胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2222元、保全费1568元、担保费1677.09元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李世民二〇一七年六月二十九日书记员  牟志涛