北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3238号上诉人（原审被告）：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌，董事长。委托诉讼代理人：宋怡萍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王长建，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：李枝春，经理。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。上诉人北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圆明园公司的委托诉讼代理人宋怡萍、王长建，被上诉人首欣物业公司的委托诉讼代理人孙海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圆明园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回首欣物业公司的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费由首欣物业公司负担。事实和理由：圆明园公司与首欣物业公司之间没有合同约定，首欣物业公司进入北京市海淀区圆明园花园别墅小区（以下简称圆明园花园别墅小区）时，圆明园公司已经将小区业主名单移交给首欣物业公司。首欣物业公司在为圆明园花园别墅小区服务期间，拖欠圆明园公司巨额水电费、房屋使用费未交。首欣物业公司提供的物业服务紊乱，未履行物业服务合同，所以导致业主不交物业费。首欣物业公司未提交物业合同附件且未提供已履行物业合同及附件的合法依据，故其应当承担举证不能的不利后果。首欣物业公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首欣物业公司向一审法院起诉请求：请求判令圆明园公司支付2007年7月1日至2016年12月31日物业服务费42458.17元，违约金5000元。一审法院认定事实：圆明园公司系北京市海淀区圆明园西路88号院（圆明园花园别墅小区）的开发商。2007年6月28日，北京市海淀区圆明园花园别墅小区业主委员会（甲方）与首欣物业公司（乙方）签订《北京市海淀区圆明园花园别墅小区物业管理服务合同》，约定：甲方将北京市圆明园花园别墅小区委托乙方提供物业管理服务；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；物业服务费按每月每平方米1.8元（不含电梯）及每月每平方米2.16元（含电梯）的标准向业主、物业使用人收取；委托管理期限为二年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；本合同期满，甲方没有将续聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，依次类推；业主逾期交纳物业服务费的，如无特殊情况，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。双方于2009年7月1日签订补充协议，将物业管理委托期限延长至2010年12月31日。后双方又分别于2011年6月29日、2014年1月1日续签了合同，将委托管理期限延长至2016年12月31日。2015年3月14日，双方签订补充协议，将物业服务费标准调整为每月每平方米2.1元（不带电梯）及每月每平方米2.6元（带电梯），该收费标准自2015年2月1日起实施。首欣物业公司为涉案小区提供物业服务至2016年12月31日。经查，尚无证据显示涉案的北京市海淀区圆明园西路88号院××号楼××单元××号（原北京市海淀区圆明园花园公寓一区××号楼××单元××号）办理了房屋所有权转移登记手续，首欣物业公司、圆明园公司双方均认可上述房屋面积为200.18平方米。一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，首欣物业公司为涉案的圆明园西路88号院提供了物业服务，圆明园公司系涉案房屋的开发商，其并未提供任何证据证明涉案房屋已经出售，故首欣物业公司要求圆明园公司交纳相应的物业费，于法有据，法院予以支持。就首欣物业公司要求圆明园公司支付违约金的诉讼请求，首欣物业公司与圆明园公司之间并无关于违约金的约定，加之圆明园公司系涉案房屋的建设单位，且其存在对物业服务质量不满的情形，与故意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对首欣物业公司主张的违约金，法院不予支持。就圆明园公司反映的存在物业服务质量不合格等问题，因其未能提供任何证据予以证实，故对其该项抗辩意见不予采信。关于圆明园公司提出的诉讼时效问题，由于首欣物业公司提供物业服务是持续、不间断的过程，且该公司提交了催缴物业费的通知单，首欣物业公司并不存在明显怠于行使催缴义务的情形，故对圆明园公司主张物业费已超过诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、北京圆明园花园别墅有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京首欣物业管理有限责任公司2007年7月1日至2016年12月31日期间物业费42458.17元；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。圆明园公司提交了以下新证据：《北京市外销商品房预售契约》，证明案涉房屋已经销售给业主，首欣物业公司不应起诉圆明园公司主张物业费。首欣物业公司未提交新的证据，其对圆明园公司提交的证据发表质证意见称，该证据不属于新证据，一审中圆明园公司明确表示没有契约、合同，即使有合同也不再提交。圆明园公司提交的是预售契约，不是房屋买卖合同，无售房发票也没有交接手续，亦没有购房人身份信息，无法核实契约是否真实有效，故对证据真实性、合法性、证明目的均不认可。本院经审查认为，圆明园公司提交的证据不足以证明其已将房屋售出或已将房屋交付买受人使用，故不予采信。本院二审期间依法补充查明，一审法院判决存在笔误，所载“《物业管理条例》第四十二条第二款”应为“《物业管理条例》第四十一条第二款”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”圆明园花园别墅小区业主委员会与首欣物业公司签订《圆明园花园别墅小区物业管理服务合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。圆明园公司主张案涉房屋已售出，但其未提交充分的证据予以证明。目前，尚无证据显示涉案房屋已经办理了房屋所有权转移登记手续，故本院对圆明园公司的该项上诉意见不予支持。首欣物业公司为圆明园花园别墅小区提供了物业服务，其所主张的物业费计算标准及数额亦无不当，其要求圆明园公司支付物业费具有事实依据和法律依据，一审法院对其相应诉讼请求予以支持并无不当，本院亦予确认。圆明园公司主张首欣物业公司对其负有巨额债务，故拒绝支付本案物业费的意见不能成立。综上所述，圆明园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费862元，由北京圆明园花园别墅有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 李 妮审 判 员 白 云二〇二〇年六月一日法官助理 吴银娇法官助理 李彤琳书 记 员 原 月书 记 员 刘姊婕书 记 员 李心雨