浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15644号 原告：沈祥林，男，1968年4月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：梁陆仙，女，1968年2月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。 被告：杭州大珏房地产有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道新丰路151-3号，统一社会信用代码91330100063997012Y。 法定代表人：张盼。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告沈祥林、梁陆仙诉被告杭州大珏房地产有限公司（以下简称大珏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日向本院立案受理后，于2019年10月23日进行公开开庭审理，后因案件疑难复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2020年4月13日再次公开开庭审理了本案。原告沈祥林、梁陆仙的委托诉讼代理人朱碎有，被告大珏公司的委托诉讼代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈祥林、梁陆仙起诉称，被告销售欢乐城餐饮用途的商品房，原告心仪其餐饮用途，2017年7月31日，原告向被告购买其中坐落于杭州市余杭区，与被告签订了浙江省商品房买卖合同（编号为2017330110ＹＳ0033911）。合同约定，以上商品房价款1300000元，建筑面积117.24平方米，2018年6月30日前交付。被告交付商品房应符合：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本文件。至2018年7月1日，原告前往商品房现场，发现被告未安装用电、用气安装到户，经原告交涉未整改。据被告口头告知，涉案的商品房用电负荷只有3千瓦，其后，有邻居电话咨询电力部门，回复欢乐城每户设计用电负荷可以达到22千瓦，不应只有3千瓦。有同层商品房邻居议论，大家情况基本相同，再与被告交涉，仍然无果。原告认为，被告交付的商品房未安装用电、用气安装到户不符合正常使用条件，且尤其用电负荷达不到正常使用条件，更达不到餐饮用途的正常使用条件，被告构成违约，依法应予以整改到位。为此，原告依据杭州市城乡建设委员会发布的杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》之规定诉至法院，后变更请求判令：一、被告立即对杭州市余杭区南苑街道欢乐城尚峰轩7幢402室进行用电、用气安装到户的整改，且用电负荷应在8千瓦以上，达到商品房的正常使用；二、被告立即支付违约金47450元（按购房款1300000元日万分之一自2018年7月1日起暂计至2019年6月30日，此后至满足上述第一项条件之日止的违约金扔以购房款1300000元日万分之一计付）；三、被告立即赔偿因以上房屋不能正常使用而造成的租金损失8万元；四、被告承担本案全部诉讼费用。 原告沈祥林、梁陆仙为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1《浙江省商品房买卖合同》、发票各一份，证明被告销售欢乐城餐饮用途的商品房，原告心仪其餐饮用途，2017年7月31日，原告向被告购买其中坐落于杭州市余杭区，与被告签订了浙江省商品房买卖合同（编号为2017330110ＹＳ0033911）。合同约定，以上商品房价款1300000元，建筑面积117.24平方米，2018年6月30日前交付。被告交付商品房应符合：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本文件的事实； 2《余杭区供电公司户外线接入系统方案、质量保证书、使用说明书》各一份，证明被告有口答复不符合电力系统设计要求，不能达到正常使用条件的事实； 3《照片》一份，证明被告未安装用电、用气安装到户，经原告交涉未整改的事实； 4、《四层电气平面图》一份，证明案涉商品房用途为商业餐饮的事实； 被告大珏公司答辩称，第一，案涉商品房已于《商品房买卖合同》约定的交付期限前经竣工验收合格并政府备案并通知书交付，符合法律法规规定的交付要求及案涉合同约定的交付条件。第二，根据案涉商品房报批文件及《商品房买卖合同》约定可知，其设计用途并非原告所谓的“餐饮用途”。第三，案涉商品房无用气交付条件，用电亦符合国家规范，电力市政部门早已实际供电，具备商品房正常使用条件，被告不存在违约情形。综上，我们恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告大珏公司为支持其抗辩主张，提供并陈述了下列证据材料： 证据1房屋建筑工程竣工验收备案表、证据2欢乐城尚峰轩标准幢号与施工幢号对照表、证据3EMS快递单（交付通知书）各一份，共同证明案涉商品房在合同约定的交付日期前已经政府竣工验收备案，符合法定及约定的交付条件，并已通知交付；案涉商品房的楼幢号为7号，对应施工幢号为2号的事实； 证据4尚峰轩2#楼一至四层平面图（修改图）一份，证明根据经余杭区政府部门备案的报批文件显示，案涉商品房所在楼幢四层并无原告所谓餐饮用途业态的事实； 证据5高压供电合同一份、证明国网浙江杭州市余杭区供电有限公司已实际为案涉项目供电，案涉商品房用电具备正常使用条件； 证据6客户受电工程竣工检验意见单（杭州市余杭区供电有限公司）一份，证明根据市政供电部门出具的竣工检验意见单，案涉商品房所在受电工程检验合格，根据附件八补充协议书第四点第1款约定即视为用电具备正常使用基本条件的事实； 当事人对提交各方提交的证据相互质证，经本院审查，原告提交的证据1、2、4、5、6以及被告提交的证据1、2、3、6、7符合证据采信规则，本院确认上述证据作为认定本案事实的依据，其他证据予以综合认定。 本院经审理查明的事实如下： 2017年7月31日，原告向被告购买其中坐落于杭州市余杭区，与被告签订了浙江省商品房买卖合同（编号为2017330110ＹＳ0033911），合同约定，以上商品房价款1300000元，建筑面积117.24平方米，2018年6月30日前交付。被告交付商品房应符合：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本文件的事实；合同附件四：装饰、设备标准：6、厨房：部分商品房有厨房，厨房预留废水排出口，预留烟道接口、预留燃气接口；所有装饰、设备由买受人自理：其余无，以房屋平面图标注为准。合同附件一：房屋平面图，无任何预留废水排出口，预留烟道接口、预留燃气接口的标注；合同附件八补充协议书另约定第四条约定：1、本商品房交付前，用水、用电经相关单位单项验收合格、道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、道路等具备商品房正常使用的基本条件，即视为用电具备正常使用基本条件；2、因合同项下的商品房仅作为非住宅使用，除部分可做餐饮商业外，其余不具备用气交付条件，买受人对此了解并确认无异议。 2016年4月11日，临平新城开发建设管委会向大珏公司申请建设项目批后修改回执单，经审查，同意以下内容批后修改调整备案：1、2#楼1-4层平面商业优化调整，将案涉商品房设计用途明确为商业。 2016年12月26日，国网浙江杭州市余杭区供电有限公司批准了华元欢乐城东区三期用户外线接入系统方案。2017年12月29日，国网浙江杭州市余杭区供电有限公司出具客户受电工程竣工检验意见单，户名：大珏公司，用电地址：尚峰轩三期，现场检验意见，客户受电工程检验合格。 大珏公司就余政储出（2012）63号地块三期2#-5#楼、连廊及集中地下室，工程用途为商业的案涉工程的建设单位并提交1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、工程施工承包合同；4、勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件；5、规划、公安消防、城建档案部门出具的认可文件；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、气象部门出具的认可文件或准许使用文件；8、民间建筑工程室内环境质量检测报告工程竣工验收备案文件，对房屋建筑工程进行竣工验收备案。2018年1月15日，经杭州市余杭区住房和城乡建设局处理并同意备案。 另查明，欢乐城尚峰轩标准幢号与施工幢号对照表载明，标准幢号7与施工幢号2一致，及案涉房屋所在幢号。 2018年6月29日，大珏公司向原告邮寄《交付通知书》。大珏公司陈述，大珏公司已按合同约定履行了通知义务，原告是否收房是买受人的权利。原告陈述，原告按约来收房，因用电、用气不符合规定，故拒绝收房，但无书面材料。 另查明，大珏公司在杭州市余杭区城建档案馆备案的三期-2#楼《四层电气平面图》（设计阶段：施工图，专业：电气，出图时间2014年11月）显示，涉案商品房标注商业（餐饮），盖有竣工图图章，编制日期为2017年12月6日。原、被告双方因设计用途多次交涉均无果，因此成讼。 杭州市城乡建设委员会发布的杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》，总则1.2适用范围1.2.1本规定适用于杭州市区（包括萧山区、余杭区）新建、扩建、改建住宅小区（低层住宅、多层住宅、高层住宅等）的户内外配电工程。……1.2.3对于大型综合体中单体建筑包括住宅、办公和商品用房，工程户内外配电涉及除应满足本固定要求外，尚应符合国家、行业及地方的相关标准规范。住宅建筑面积负荷及电表配置表载明，住户建筑总面积50-90平方米，每户用电负荷应大于等于8千瓦，住户建筑总面积90-140平方米，每户用电负荷应大于等于12千瓦。 本院认为，本案争议焦点有以下：1、案涉商品房的设计用途是否为商品（餐饮）；2、案涉商品房用电负荷是否可适用杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》；3、原告主张的违约金以及租金损失是否依法有据。本院依据争议焦点顺序依次认定。案涉商品房的设计用途应以双方签订的商品房买卖合同约定涉及用途为准，即商业、金融、信息。原告所陈述被告销售案涉商品房时具备餐饮用途，缺乏依据，故该述称事实，本院不予采信。原告另陈述《四层电气平面图》明确载明案涉商品房为商业（餐饮），商品房的设计用途应为商业（餐饮），并非按照商品房买卖合同约定的设计用途。大珏公司除辩称商品房的设计用途应按照商品房买卖合同的约定外，还辩称大珏公司在双方签订商品房买卖合同前就已申请修改建设项目内容，经审查，临平新城开发建设管委会同意以下内容批后修改调整备案：1、2#楼1-4层平面商业优化调整，将案涉商品房设计用途明确为商业。此外，《四层电气平面图》其专业系电气，并非用于设计用途，故对案涉商品房的设计用途不存在关联，故本院认定案涉商品房的设计用途应以双方签订的商品房买卖合同中约定的设计用途为准，即商业、金融、信息。既然案涉商品房不具备餐饮用途，原告所主张的第一项诉请中的用气安装请求于法无据，本院予以驳回。本案第二个争议焦点，本院认为，案涉商品房用电负荷并不适用杭州市《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》，原因如下：案涉商品房不在上述规定的适用范围，该规定适用于杭州市区（包括萧山区、余杭区）新建、扩建、改建住宅小区（低层住宅、多层住宅、高层住宅等）的户内外配电工程。经本院释明后，原告不同意进一步解释以及明确《住宅工程户内外配电设计技术规定（试行）》适用案涉不动产。案涉不动产的单体建筑工程用途仅为商业，原告所述案涉不动产的大型综合体系建筑群的概念，并非单体建筑，故上述规定不适用原告所认为的大型综合体中单体建筑包括住宅、办公和商品用房。此外，原告所提交《四层电气平面图》并未向法庭进一步举证，该电气平面图案涉商品房应设计的用电负荷数值，该举证责任在于原告，而原告并非进一步举证，故原告所主张要求大珏公司按照用电负荷8千瓦以上整改的诉请于法无据，本院予以驳回。第三个争议焦点，本院认为，原告主张的违约金以及租金损失依据合同以交付通知书以及房屋交接书，于法无据。理由如下：原告所主张的两项诉请，均基于大珏公司未达到用电、用气的交付条件，但经本院审理，大珏公司用电已达成合同约定的交付条件，亦不存在用气交付的必要，故原告的主张违约金以及租金损失的缺乏请求权基础，故本院予以驳回。此外，大珏公司按约履行了交付通知义务，原告怠于行使收房权利所导致权利受损不可归责于大珏公司，原告述称因未达到房屋交付条件的拒绝收房的事实因无法证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈祥林、梁陆仙全部诉讼请求。 本案案件受理费2850元，由原告沈祥林、梁陆仙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  吕 伟 人民陪审员  闻慧琴 人民陪审员  赵 明 二〇二〇年六月一日 书 记 员  宣晓丹