山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1621民初3965号原告（反诉被告）:崔明杰，男，1989年9月27日出生，汉族，住惠民县。委托诉讼代理人：刘德波，惠民天虹法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司。住所地：惠民县姜楼镇工业园（中心路8号）。统一社会信用代码91371621572856285T。法定代表人：游泽辉，总经理。委托诉讼代理人：张姗，山东舜翔（滨州）律师事务所律师。原告（反诉被告）崔明杰与被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔明杰的委托诉讼代理人刘德波，被告（反诉原告）鸿泰公司的委托诉讼代理人张姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）崔明杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还因合同无效而应退还原告的购房款215186元及利息；2、判令被告赔偿因合同无效给原告造成的经济损失234814元；3、一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月20日，原告购买被告于惠民县姜楼镇新政府驻地开发的鸿泰世纪城（现更名为明德都市花园）西区21号楼1单元502室房产一套（赠送阁楼），先后共计支付购房款215186元，并由被告出具的收据为证。之后由于该公司停止经营导致上述房产到2017年尚未完善交付手续，期间该公司先后多次更换实际经营人。2017年9月份被告因对原告房产一房二卖而产生争议，经调解未果，后被告便以合同无效为由提出诉讼，经一、二审法院审理均以被告所开发土地为非国有土地且未办理相关部门登记手续为由确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。综上所述，由于被告全部过错导致双方房屋买卖合同无效，被告应依法返还原告购房款215186元及利息，并赔偿因此给原告造成的经济损失234814元，以上共计主张450000元，并由被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）鸿泰公司辩称，原告崔明杰所主张的购房情况不存在，原告未曾向被告鸿泰公司支付任何购房款，被告也未曾将房产出售给原告，双方的合同不成立，原告的诉求无事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。因涉案房屋门锁系原告未经物业和被告同意的情况下私自更换，被告要求原告限期内归还房屋，提出反诉。被告（反诉原告）鸿泰公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告崔明杰恢复位于明德都市花园西区（附带阁楼）的原状，并将该房产返还反诉原告鸿泰公司；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告鸿泰公司与反诉被告崔明杰的房屋买卖合同纠纷，惠民县法院已经受理，现涉案房产仍由反诉被告崔明杰霸占，并进行了装修，请求法院判令反诉被告恢复涉案房产原状，并将房产返还反诉原告鸿泰公司。原告（反诉被告）崔明杰针对以上反诉请求答辩称：1、反诉原告鸿泰公司所诉与事实不符，反诉被告崔明杰于2012年依法购买反诉原告开发的涉案楼房，并且签订书面的购房合同，房款已全部交清，并有反诉原告出具的收款凭证，反诉原告称反诉被告霸占涉案楼房无事实及法律依据，故要求反诉被告对涉案楼房恢复原状的诉讼请求不能成立。2、基于反诉原告违法占地开发楼盘并导致涉案合同经法院宣告无效，对此反诉被告同意返还涉案楼房，但反诉原告应返还反诉被告所交纳的购房款及楼房的相应增值及装修款。3、另需说明反诉原告拒不履行买卖合同义务，不配合反诉被告办理楼房物业交接手续，侵犯了反诉被告的居住权，反诉被告保留向反诉原告就该项侵权给反诉被告造成损失的追诉权。综上，反诉被告同意返还反诉原告的涉案楼房必须以反诉原告退还反诉被告本诉部分的诉讼主张款项并赔偿损失为前提。当事人围绕诉讼请求、答辩主张、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月20日，鸿泰公司与崔明杰签订房屋购买合同一份，合同约定崔明杰购买鸿泰公司开发建设的鸿泰世纪城西区第21号楼1单元502室房产一套（附赠阁楼），房屋建筑面积126.58平方米，单价为每平方米1700元，总价款为215186元。合同同时约定，双方自签订合同之日崔明杰向鸿泰公司一次性支付房屋的全部购房款，鸿泰公司于2013年6月30日前向崔明杰交付房屋。鸿泰公司于合同签订当天向崔明杰出具215186元的购房款收据一份。另查明，双方签订以上房屋购买合同后，涉案房屋所在21号楼在2012年仅完成基本的主体工程后停工，至2017年8月彻底完工达到交房标准。崔明杰于2017年底以后进入涉案房屋（毛坯房）并对房屋进行了装修。自2016年至今，涉案房产所在小区名称更名为姜楼镇明德都市花园小区。以上事实由双方签订的书面购房合同、鸿泰公司给崔明杰出具的收款收据、庭审陈述为证，鸿泰公司对购房合同上合同专用章和房款收据上财务专用章的真实性无异议，两份证据相互印证，能够证明双方签订购房合同的事实及鸿泰公司收取崔明杰购房款215186元的事实，将购房合同及房款收据依法认定为有效证据。2018年11月，鸿泰公司将崔明杰诉至惠民县人民法院，诉讼请求依法判令双方签订的以上购房合同无效，惠民县人民法院于2018年12月13日作出（2018）鲁1621民初4072号民事判决书，以鸿泰公司未取得相关土地合法审批手续的情况下开发建设施工并与崔明杰签订购房合同，违反土地管理法及城市房地产管理法的强制性规定为由，判决鸿泰公司与崔明杰之间的购房合同无效。崔明杰不服判决在法定期间上诉，滨州市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）鲁16民终1790号终审判决书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，判决驳回上诉，维持原判。至此鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同认定为无效合同。以上事实由（2018）鲁1621民初4072号、（2019）鲁16民终1790号生效民事判决书各一份为证，认定为有效证据。根据原告申请，经本院委托，滨州正信鉴定评估认证有限公司出具对涉案房产的正信鉴字（2020）第1070号资产评估报告一份，评估意见为：1、评定涉案房产（附带阁楼）于评估基准日（2020年3月25日）毛坯房的市场价格为337069.15元；2、涉案房产已进行的装修产生的费用为95225.55元。经审查，滨州正信鉴定评估认证有限公司出具的资产评估报告系由本院委托进行的评估，并非由崔明杰或鸿泰公司单方委托所作，鉴定机构的选取和评估现场，双方均进行了参与，该鉴定评估程序合法，所出具的鉴定意见内容具体明确，依法认定为有效证据，鸿泰公司对以上评估报告的质证意见不能成立。根据评估报告内容计算，涉案房产毛坯房增值121883.15元。崔明杰支出鉴定评估费7000元。鸿泰公司为支持其答辩理由及反诉主张所提交的有关其他房产的18份购房合同、房款收据，邓世稳购买涉案房产的有关材料及邓世稳的证人证言，物业公司出具的有关证据，贺蓓蓓的证人证言，崔明杰均不予认可，以上证据均产生或陈述了2017年涉案房产完工之后的情况，与本案争议事实之间缺乏关联性，均不能对抗鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同及向崔明杰出具的房款收据的书证的证明效力，不予认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鸿泰公司与崔明杰签订的购房合同已由一审、二审生效判决书依法认定为无效合同，因购房合同无效并根据以上法律规定本院认为：1、鸿泰公司所收取的崔明杰购房款215186元应予以返还崔明杰，崔明杰第一项诉讼请求中要求鸿泰公司支付的利息，因自涉案房产延期交房以及购房合同认定为无效前，崔明杰均未向鸿泰公司主张返还购房款，其主张的因购房款产生的利息应自本案立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日；2、基于崔明杰已对涉案房产进行装修的事实，为避免财产损害，崔明杰所占有的本案涉案明德都市花园小区21号楼1单元502室房产（附阁楼）应在保持现状的情况下返还鸿泰公司，鸿泰公司有关要求崔明杰将涉案房产恢复原状的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。参照该条规定，合同无效后，一方应赔偿另一方的实际损失，包括基于该合同的可期待利益。本案中，因购房合同无效导致崔明杰返还鸿泰公司涉案房产，崔明杰已对涉案房产进行装修所投入的装修费用95225.55元，构成崔明杰的实际损失；同时因购房合同无效，致使崔明杰无法用同样的价款购买到相同品质的房产，如若购买相同品质的房产必须多支出房产毛坯房增值的121883.15元，该多支出的增值数额构成崔明杰的房产差价损失。综上，因购房合同无效导致崔明杰产生的经济损失共计217108.7元。鸿泰公司在明知自身未取得商品房预售许可证明的情况下，与崔明杰签订商品房预售合同，对导致双方购房合同无效，存在主要过错，对崔明杰的以上损失应承担主要赔偿责任；崔明杰在明知购房合同中明确注明土地性质为集体土地的情况下，签订购房合同购买涉案房产，对其损失亦应自行承担一定的责任（20%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）崔明杰购房款215186元并支付利息（利息以215186元为基数，自立案之日2019年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日）；二、被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）崔明杰经济损失217108.7元的80%即173686.96元；三、原告（反诉被告）崔明杰于本判决生效后五日将占有的姜楼镇明德都市花园小区21号楼1单元502室房产（附带阁楼）返还给被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司；四、驳回原告（反诉被告）崔明杰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东惠民鸿泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由崔明杰负担625元，鸿泰公司负担3400元；反诉费100元，由崔明杰负担50元，鸿泰公司负担50元；鉴定评估费由崔明杰负担1400元，鸿泰公司负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判长  李炳镇审判员  刘 振审判员  赵洪良二〇二〇年六月九日书记员  刘金淼附法律条文：《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。