上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民初1149号原告：上海申潮农副产品有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇港辉路499号101室。法定代表人：吴友建，总经理。委托诉讼代理人：桂亦威，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泉，上海以恒律师事务所律师。被告：上海悦达医药商贸城建设发展有限公司，住所地上海市奉贤区现代农业园区大庆路3号房A区5号，实际经营地上海市普陀区长寿路1118号A座27楼。法定代表人：李彪，董事长。委托诉讼代理人：甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。原告上海申潮农副产品有限公司（以下简称“申潮公司”）与被告上海悦达医药商贸城建设发展有限公司（以下简称“悦达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申潮公司的委托诉讼代理人桂亦斌、王泉，被告悦达公司的委托诉讼代理人甘宪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申潮公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行《购买意向协议书》并协助原告办理房屋过户手续。事实和理由：2015年7月24日，原、被告双方就上海市奉贤区XX路XX弄“XX都”XX号楼（以下简称“系争房屋”）的买卖事宜签订了《悦达·南郊华都3号楼整幢购买意向协议书》（以下简称“系争协议”），约定了购买系争房屋的房款、付款方式、交房标准等事宜。自2015年7月24日起，原告依约先后通过原告自身、原告法定代表人吴友建及案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）的银行账户向被告付款共计人民币5,540万元（以下币种均为人民币）。然被告在收到购房款后，一直拖延与原告签订正式购房合同，后于2016年10月将原告所付的5,540万元全部退还给原告、并致函原告解除系争协议，故被告构成根本违约。被告悦达公司辩称，系争协议签订的日期应为2015年7月13日，签订后原告并未按约履行支付诚意金的义务，故根据系争协议的约定，该协议已自然终止，被告只是致函告知原告系争协议已终止的事实，并非解约；原告及其法定代表人吴友建在发送给被告的《付款委托书》中表示,原告和吴友建支付的钱款均是代A公司支付的购房款、且原告和吴友建不再向被告主张任何权利、被告应与A公司进行结算，因此原告显然已不再是购房主体、与系争房屋的买卖事项也再无关联，被告最终也是根据原告的上述指示，将全部款项退给了A公司而非原告；系争协议只是初步确认了购买意向，并无交房期限、面积差异处理方式、争议解决办法、违约责任等房屋买卖合同的必备内容，且载明系争协议如与购房合同不一致的、以购房合同为准，因此该协议的性质应为预约，现双方并未签订正式的购房合同，原告却要求被告协助办理过户手续，实无依据；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告向本院提交了下列证据：1、原、被告双方签订的系争协议一份（无落款日期）；2、网上银行电子回单（执）24张，合计金额5,540万元，载明的付款人包括原告（200万元）、吴友建（2,940万元）、A公司（2,400万元）；3、由A公司出具的《付款说明》一份，内容为A公司自2015年10月23日至2016年4月12日共计代原告向被告支付购房款2,400万元；4、被告向原告发送的《告知函》一份（落款日期为2016年10月14日），函告内容为：系争协议已终止，被告已将钱款退给A公司；5、A公司出具的《关于A公司属吴友建控制的情况说明》一份，内容为：A公司系一人有限公司，股东为王某，王某代吴友建持有本公司股权，本公司实际控制人为吴友建；6、上海市奉贤区XX镇XX街坊XX丘的不动产登记信息复印件5页，原告欲证明系争房屋截至2016年11月16日尚未办出大产证；7、案外人邹某与被告的来往电子邮件4份；原告称：邹某系上海XX集团有限公司（以下简称“XX集团公司”）下属的上海B有限公司员工，而XX集团公司也是由原告法定代表人吴友建控制的企业，故该些邮件应视为原告与被告沟通购房事宜、并且原告是按照被告的要求出具了《付款委托书》。被告对上述证据1、2、4的真实性无异议，但认为系争协议约定原告支付200万元诚意金的期限是在2015年7月15日前，因此系争协议的签署日期不可能晚于上述日期，且系争协议中约定的各期付款均是以“正式购买协议签订后”作为起算点，在双方未签订正式购房合同的情况下，无法启动收付款程序；对证据3、5的真实性不予认可，A公司与XX公司类型、股东、地址、经营范围、法定代表人等方面均明显不同，无法证明这两家公司之间有关联性；对证据6的真实性不予确认，且在讼争双方签订系争协议时，被告已取得了预售许可证，必然已有了大产证，况且楼盘有无大产证亦不影响买卖双方签订正式购房合同；对证据7的真实性不予确认，且邹某并非原告的员工、XX集团公司与原告均系独立的民事主体，无论是邹某还是XX集团公司均不能代表原告作出意思表示，故该些邮件与本案无关。被告向本院提交了下列证据：1、原告于2015年7月24日向被告出具的《付款委托书》一份，内容为：原告在2015年7月24日支付被告的200万元，系原告代A公司支付的购买系争房屋的购房款，原告与A公司不得以任何理由向被告主张任何权利，且被告不因此承担任何法律责任和经济责任，上述款项请被告与A公司结算；2、吴友建于2015年8月20日出具给被告的《付款委托书》一份，内容为：吴友建于2015年8月19日、20日支付给被告共计2,940万元，系吴友建代A公司支付的购买系争房屋的购房款，吴友建与A公司不得以任何理由向被告主张任何权利，且被告不因此承担任何法律责任和经济责任，上述款项请被告与A公司结算；3、北京银行客户回单3张，证明被告于2016年10月14日将5,540万元汇付给A公司；4、原告及A公司的企业注册登记信息各一份。原告对上述证据的真实性均无异议，但认为《付款委托书》是根据被告的要求在事后出具的，且其中原告、吴友建、A公司“不得以任何理由向被告主张任何权利”等文字内容只是为了表明原告诚信履约的意向，并非放弃权利。对于原告提交的证据1、2、4及被告提交的全部证据，讼争双方对其真实性均无异议，本院予以确认。对于原告的证据3、5，因市场监管部门公示的企业信息显示原告与A公司在公司类型、股东等方面存在明显差异，原告提交的该些证据不能证明这两家公司在主体或财产方面存在混同的情形，故本院不予采信。对于原告的证据6，因原告未在本院指定的期限内提供原件以供核对，且无法证明原告的待证事项，故本院不予采信。对于原告的证据7，因原告自认邹某为案外人的员工，故该些电子邮件即便属实，亦不能视为原告与被告之间的协商，因此，该组证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明：2015年7月，原、被告签订系争协议，约定：购买标的物为系争房屋，总价为1.57亿元；在正式购买协议签订后的5日、45日、90日内，原告应分别支付3,140万元（作为定金）、4,710万元、4,710万元，尾款3,140万元原告应在交房当日付清；双方同意在2015年7月15日前签订本意向协议书，并支付200万元诚意金给被告；双方同意在2015年7月25日前签订正式购买协议，正式购买协议签订后原告支付的诚意金转为合同定金；若2015年7月31日前未能完成正式购买协议的签订，被告将于2015年7月31日前无条件全额无息地把200万元诚意金退回给原告，本协议自然终止；本意向书与后续签订的正式购买合同有冲突的，以正式购买合同为准；双方另对其他事项作出约定。系争协议落款处有原、被告的公司印章，但签署日期为空白。2015年7月24日，原告通过银行转账方式向被告支付200万元，标注用途为“XX郊XX号楼收购意向诚意金支付”。2015年8月19日、8月20日，吴友建通过银行转账方式向被告支付共计2,940万元，标注用途为“XX郊XX号楼部分首付”。2015年10月23日至2016年4月12日期间，A公司通过银行转账方式向被告支付共计2,400万元，其中2015年11月5日的300万元标注用途为“往来款”，其余各次付款标注用途均为“南郊华都项目收购款”。2015年7月24日，原告向被告发送《付款委托书》，内容为：原告2015年7月24日汇入贵司（即被告）200万元，此款项系原告代A公司向贵司缴纳的购房款。……就上述款项，原告与A公司不得以任何理由向贵司主张任何权利，且贵司不因此承担任何法律责任和经济责任。同时，上述款项请与A公司结算，与原告不构成任何债权债务关系。落款处有原告及A公司的印章。2015年8月20日，吴友建向被告发送《付款委托书》，内容为：吴友建2015年8月19日、8月20日汇入贵司（即被告）2,940万元，此款项系吴友建代A公司向贵司缴纳的购房款。……就上述款项，A公司与吴友建不得以任何理由向贵司主张任何权利，且贵司不因此承担任何法律责任和经济责任。同时，上述款项请与A公司结算，与吴友建不构成任何债权债务关系。落款处有吴友建的签名及A公司的印章。2016年10月14日，被告通过银行转账方式向A公司付款5,540万元，并向原告发送《告知函》，函告事项为：1、贵司（即原告）未按“意向协议书”规定的时间与我司签订正式的房屋买卖合同，同时亦未按“意向协议书”规定的时间节点和金额付款，贵我双方签订的“意向协议书”已终止，双方不再履行；2、我司按照贵司2015年7月24日出具的《付款委托书》的要求，已于2016年10月14日将200万元诚意金退回给A公司，请贵司自行就该款项与A公司进行结算；3、关于终止“意向协议书”的其他事宜，贵我双方可另行协商处理。本院另查明，原告成立于2011年12月30日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为吴友建、吴某，法定代表人为吴友建。A公司成立于2004年3月10日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），唯一股东暨法定代表人为王某。审理中，原、被告一致确认，系争协议签订时，系争房屋已取得预售许可证，正式购房合同的签订无需以房屋办出大产证为前提。原告表示，其未曾以书面方式向被告提出过签订正式购房合同的要求，但其法定代表人吴友建与被告的高层管理人员高宝君私交甚好，二人以口头方式沟通过购房事宜。被告表示，高宝君确系其高层管理人员，但经向高宝君了解，高宝君完全否认曾私下与原告的法定代表人商谈过购房事宜；被告在收悉涉案钱款和《付款委托书》后，曾向A公司征询过签订购房合同的意向，但交涉未果，A公司付款的数额与系争房屋的价款也相去甚远，且A公司自2016年4月后就再无任何付款,故最终被告也不愿与A公司进行交易。原告另表示，其在本案中的诉讼请求以起诉状的记载为限，如果法院认定系争协议已终止，原告将另案主张相关的实体权利。以上事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就系争房屋的买卖事宜达成初步意向，并签订了系争协议，该协议系双方的真实意思表示，且内容不违反现行法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应履约。根据系争协议的约定，原告支付200万元诚意金的期限应为2015年7月15日，然原告至2015年7月24日才向被告支付该款，且以《付款委托书》明确表明系代案外人A公司付款，此后，原告的法定代表人吴友建亦以《付款委托书》表明自己系代A公司支付购房款；就原告的上述行为及意思表示而言，实难认定其在当时仍有作为购房人购买系争房屋并履行系争协议的意愿。况且原、被告未能在系争协议约定的期限内签订正式的购房合同，这是客观事实，应当认为，系争协议约定的终止条件已经具备。原告主张系争协议签订于2015年7月24日、《付款委托书》是根据被告的要求而出具且内容仅是为了表明诚信履约的意向，该些主张既无事实依据，又显与常理不符，本院无法采信。故对于原告要求被告继续履行系争协议的诉请，本院不予支持。原告诉请被告协助办理系争房屋的过户手续，但在原、被告双方未签订正式的购房合同，且涉案钱款已全部退还A公司的情况下，原告的该项诉求显然也无法得到法院的支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条的规定，判决如下：对原告上海申潮农副产品有限公司的全部诉讼请求均不予支持。案件受理费人民币318,800元、保全费人民币5,000元，均由原告上海申潮农副产品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  叶振军审 判 员  刘 佳人民陪审员  陈幸学二〇一七年六月十四日书 记 员  李 庆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。