四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)资中民初字第03112号 原告：四川电信实业集团有限责任公司，住所地成都市高新区天韵路**高新国际广场**。 法定代表人：赵麦庆，董事长。 委托诉讼代理人：廖勇，四川亚峰律师事务所律师。 被告：资中县龙都实业有限责任公司，住，住所地资中县苌弘路南段**/div> 法定代表人：黄志军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田勇，资中县配龙法律服务所法律工作者。 原告四川电信实业集团有限责任公司（以下简称“四川电信公司”）诉被告资中县龙都实业有限责任公司（以下简称“资中龙都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川电信公司的委托诉讼代理人廖勇，被告资中龙都公司的法定代表人黄志军及其委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川电信公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退租赁房屋（资中电信大楼负二层、一层的部分、二层至十二层、城南员工食堂、职工俱乐部）并归还给原告；2.被告从2015年7月1日起至实际腾退之日止，按照每日6874.68元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费，暂计至2015年8月30日为412480.8元；3.被告向原告支付违约金1500000元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2005年7月1日内江电信实业有限责任公司与被告资中龙都公司签订《资中龙都公司租房协议》，由内江电信实业有限责任公司将其所有的资中电信大楼负二层、一层的部分、二层至十二层、城南员工食堂、职工俱乐部共计11229.12平方米出租给被告资中龙都公司，租赁期限10年（2005年7月1日至2015年6月30日），年租金为300000元。租房协议中约定了违约金为1500000元。租赁期限届满前，原告多次告知被告租赁期限届满后将收回房屋。租赁期限届满后，被告经原告多次要求仍拒不腾退并归还房屋。内江电信实业有限责任公司系原告全资子公司，并于2009年12月依法注销，注销后企业资产依法由原告承接。 被告资中龙都公司辩称：1.关于租赁房屋的续租，在租期届满时，对被告在租期内投入的资产没有约定，对租赁物的移交一直在协商中，根据合同约定，双方一直在协商续租问题，在以上问题未处理完前，不具备移交条件，被告不同意终止租赁合同。2.原告主张的占有使用费没有事实和法律依据，根据合同约定每日租金833.33元，从2015年7月1日至腾退之日按每月25000元标准支付使用费，请求法庭不予支持原告占用使用费的诉讼请求。3.在合同履行期内，被告严格按照合同履行，到期未交房是因员工安置、固定资产折旧没有完成等造成的，被告提供的原、被告的往来函件证明被告多次与原告协商，被告没有违约，不需支付违约金且原告要求的违约金数额过高。4.原告诉讼请求与合同约定不符，请求法庭不予支持第四项诉求，诉讼费用由原告承担。关于房屋的租赁问题，双方一直在协商处理，希望能够在法庭组织下达成续租合同，以保障被告在上一租期内投入的固定资产800万元及近300名员工安置得到妥善解决。5.涉及原告要求终止租赁关系而造成的损失问题，虽已实际发生，但为本着从解决问题出发，对已提起反诉部分的主张，现撤回反诉。日后可视情况而定，另行主张权利。6.租赁房屋的12楼已经出租给中国移动通信集团四川有限公司内江分公司（以下简称“中国移动公司”），对于占用费用与承租费用应当将12楼费用扣除后做相应减少。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院对原、被告无异议的证据：原告提交的内江电信有限公司的注销证明、房屋产权证、房屋租赁合同，被告提交的被告营业执照组织机构代码证、法定代表人证明、房屋租赁合同等证据本院予以认定。 本院对于原告有异议的证据被告提交的租金转账凭条、关于龙都酒店房屋续租协商的复函、资中县外事侨务旅游局文件等证据本院经审查后认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，对案件事实具有证明力，本院予以确认。 本院对于双方有异议的其他证据，经审查后，认为与本案不具关联性，本院不予确认。 本院依原、被告的事实陈述及上述有效证据，认定事实如下： 2005年7月1日内江电信实业有限责任公司与被告资中龙都公司签订《资中龙都公司租房协议》，由内江电信实业有限责任公司将其所有的资中县水南镇苌弘路南段40号房屋负二层、一层的部分、二层至十二层、城南员工食堂、职工俱乐部共计11229.12平方米出租给被告，租赁期限10年（2005年7月1日至2015年6月30日），年租金为300000元并约定了违约金为1500000元。2015年4月9日原告通知被告租赁届满后将收回房屋，进行公开招租。租赁期限届满后，双方多次协商房屋续租事宜，被告继续在诉争房屋经营至今。2015年7月原告将其所有的位于资中县.43平方米）租赁给中国移动公司，年租金为114312.00元。 另查明，内江电信实业有限责任公司系原告全资子公司，并于2009年12月依法注销，注销后企业资产依法由原告四川电信公司继承。 在诉讼过程中，被告资中龙都公司于2016年4月18日向本院提起反诉，后于2017年6月8日申请撤诉，本院裁定予以准许。 本院认为,原、被告签订房屋租赁协议为有效的合同，双方应按协议约定履行义务。在合同履行过程中，被告到期未退还租赁物，构成违约，应当承担限期退还租赁物及违约损失的责任。1.腾退期限基于该租赁物面积较宽、租赁物使用功能复杂、雇佣人员众多等问题需解决，因此，合议庭认为其腾退期限可确定为3个月。2.违约损失的认定问题，在合同中原、被告约定了违约损失为违约一方承担1500000元，原告要求被告承担按照第12楼的租赁价格计算合同期满后的占用损失。违约金是损失的赔偿问题，原告主张的损失认定应当以实际损失认定为准且违约金不能超过实际损失的30%。在本案中原告仅提供了租赁给中国移动公司的租赁费用之观点来计算损失，其观点既不具有违约损失认定的普遍性，也未提供其他证据来予以印证该损失为违约损失的计算方式，不能证明被告租赁的所有房屋均应当以中国移动公司的租赁费用标准计算。本院认为被告违约事实存在，应当承担原告的违约损失，其具体损失可依租房协议中计算的单价为占用租赁物损失，占用时间从协议履行期满之次日起即从2015年7月1日起，按被告实际占用面积10741.69平方米（协议约定面积11229.12平方米，扣除中国移动公司租赁的487.43平方米）并按每月2.226元/平方米标准计算至腾退租赁物时止。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告资中县龙都实业有限责任公司于本判决生效后3个月内腾空四川电信实业集团有限责任公司所有的位于资中县房屋（资中县城南电信大楼负2层、1层的部分、2-11层、城南员工食堂、职工俱乐部，面积共计10741.69平方米）并交付给原告四川电信实业集团有限责任公司； 二、被告资中县龙都实业有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告四川电信实业集团有限责任公司占用租赁物的违约损失费，即从2015年7月1日起，按被告实际占用面积10741.69平方米（协议约定面积11229.12平方米，扣除中国移动通信集团四川有限公司内江分公司租赁的487.43平方米），并按每月2.226元/平方米的标准计算至腾退租赁物时止。 三、驳回原告四川电信实业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告资中县龙都实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从人民法院指定的履行期间届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11006元，由原告四川电信实业集团有限责任公司负担3106元，被告资中县龙都实业有限责任公司负担7900元（原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长 张 小 军 审 判 员 黄   威 人民陪审员 杨 智 超 二〇一七年六月九日 书 记 员 陈勤（代）