北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第12205号原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条10号。法定代表人王昱翰，总经理。委托代理人张志勇，男，1969年6月4日出生，北京昱兴嘉诚物业管理有限公司员工，住北京市大兴区。委托代理人杨智永，北京兴展律师事务所律师。被告杨健红，女，1978年12月29日出生，住北京市大兴区。委托代理人ＸＸ波（系被告杨健红之夫），1976年5月19日出生，住北京市大兴区。委托代理人赵云峰，男，1981年3月9日出生，住北京市门头沟区。原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司（以下简称：昱兴嘉诚公司）与被告杨健红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昱兴嘉诚公司的委托代理人张志勇及杨智永、被告杨健红的委托代理人赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昱兴嘉诚公司诉称：原告昱兴嘉诚公司在2005年租用北京市大兴区西红门镇四村土地（签订有租赁合同），并建造工人宿舍；2008年，原告昱兴嘉诚公司将闲置房间以长期租赁的形式与被告杨健红签订房屋租赁合同；西红门镇于2014年10月通告该地块腾退拆除；北京市大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称：四村村委会）根据镇政府通告，与原告昱兴嘉诚公司解除土地租赁合同，并要求腾退地上物；原告昱兴嘉诚公司为配合政府腾退拆除工作，根据政府通告以及原告昱兴嘉诚公司与住户签订的房屋租赁合同，与住户办理解除房屋租赁合同手续，并退还住户剩余房租；被告杨健红拒不腾房退租，阻碍原告昱兴嘉诚公司配合政府的拆除腾退工作。据此，原告昱兴嘉诚公司诉至法院，请求判决：1.确认原告昱兴嘉诚公司与被告杨健红于2008年6月7日签订的合同编号为0061的房屋租赁合同无效；2.原告昱兴嘉诚公司按照每月325元的标准，将2015年11月（房屋于2015年11月10日拆除）至2028年6月30日（合同到期日）期间的房屋占有使用费退还给被告杨健红。被告杨健红辩称：第一，原告昱兴嘉诚公司主张双方所签订房屋租赁合同无效，其理由不能成立；双方所签订租赁合同是廉租房合同，原告昱兴嘉诚公司当初说厂房是商住两用的，现在却又主张房屋为违章建筑，在签订合同时被告杨健红是善意无过失的，所以双方所签订合同应为有效；原告昱兴嘉诚公司在起诉书中说是为了配合政府腾退拆除工作，所以要与租户解除房屋租赁合同，但据被告杨健红的证据证实此次腾退拆除的主体并非政府；2015年7月7日，大兴区西红门镇信访办公室给四村“小公寓”承租户回复的“关于西红门四村‘小公寓’承租户提出相关问题的情况说明”中明确指出此次拆除腾退工作不同以往的土地一级开发行为，并不是政府征地拆迁，也不适用拆迁政策；原、被告于2008年6月7日签订的房屋租赁合同附件3补充协议规定：“如遇拆迁甲方退还乙方剩余房款”��该条款明确约定只有遇拆迁时原告昱兴嘉诚公司才有权解除合同，退还房款，这里的“拆迁”当然是指政府拆迁，根据生活常识，大家提到拆迁指的就是政府拆迁，其他主体无权实施拆迁；根据被告杨健红提供的证据可知，现在不是政府要对涉案房屋进行拆迁；原告昱兴嘉诚公司在起诉书中提到的政府要对涉案房屋“腾退拆除”，但被告杨健红认为，“腾退拆除”与“拆迁”是完全不同的两个概念，原告昱兴嘉诚公司将腾退拆除理解为拆迁是错误的，根据法律规定拆迁首先要办理拆迁许可证，拿到拆迁许可证后方可进行，而本案原告昱兴嘉诚公司未提供政府拆迁的相关证据；被告杨健红所提供的证据足以证实此次腾退拆除涉及的土地未经过土地部门批准，政府并��征用该块土地。第二，四村村委会腾退拆除涉案房屋土地的行为违法；四村村委会通过村民代表大会讨论，通过对四村“工业大院”实施拆除腾退和升级改造的决议，涉案房屋所占土地的拆除腾退主体是四村村委会，四村村委会的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》有关规定；首先，四村村委会无权实施腾退，根据上述《土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准，其余于由省、自治区、直辖市人民政府批准，或由市、县人民政府批准”，同时，第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”，可见四村村委会无权对于集体土地进行征收；其次，四村村委会的违法拆除腾退行为应受处罚，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条：“违法本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款”，即村集体以村民委员会会议的形式进行违法拆除腾退也是应当受到处罚的；以上可知，村集体并非法定的土地征收主体，其无权对集体土地进行征收，以村委会的决议进行集体土地的拆除腾退也明显与上位法相抵触，所以，无论是村委会还是腾退指挥部，都无权组织和实施腾退拆除，因此，四村村委会腾退拆除涉案房屋的行为违法。第三，如果因租赁房屋是违章建筑造成合同无效，那么从合同签订之日就是无效的，应退还被告杨健红全部房租，而不是部分房租，并���还应支付该期间的利息。经审理查明：2005年，四村村委会（甲方、出租人）与原告昱兴嘉诚公司的法定代表人王昱翰（乙方、承租人）签订“占地租用合同”，双方约定甲方将四村同华路东侧的待开发土地，面积为3.66亩，租赁给乙方作为经营使用，使用期限自2006年1月1日起至2055年12月31日止，土地使用年限为50年；后王昱翰投资设立了原告昱兴嘉诚公司，并将前述租赁土地上建造的房屋改建成为公寓向外出租。2008年6月7日，原告昱兴嘉诚公司（甲方、出租人）与被告杨健红（乙方、承租人）签订合同编号为0061号的“房屋租赁合同”，双方约定：“甲方以租赁方式取得位于西红门民生路北区东七条编号为10号的地块的土地使用权利���该地块土地面积为1838m2，用途为商住。该房屋使用年限自2008年7月1日至2028年7月1日”，甲方将上述地块上的x路x区x条x号第x幢楼x层422号房屋（以下简称：422室）租赁给乙方使用，房屋租金为每月325元，总租金为78000元，乙方一次性付清租金；双方约定甲方应在2008年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，完全达到使用标准并符合合同约定的房屋交付乙方使用；关于房屋用途，双方在上述合同第九条第一款约定：“乙方的房屋仅作商住使用，乙方使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构，承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定外，乙方在使用期间有与其他权利人共享用与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用面积分摊面积承担义务”；该合同的附件1为户型图，载明422室的建筑面积为31平方米，附件2为装修标准，双方同时在附加2的空白位置订立补充协议，约定：“租赁期间如遇拆迁甲方退还乙方剩余房款”。上述房屋租赁合同签订后，原告昱兴嘉诚公司依约定交付422室，被告杨健红依约定给付房屋租金78000元。对422室所在楼栋，原告昱兴嘉诚公司未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。2014年，针对422室所在楼栋及其他周边建筑（即四村“小公寓”）进行拆除腾退；2015年7月7日，北京市大兴区西红门镇信访办公室下发“关于西红门四村‘小公寓’承租户提出相关问题的情况说明”，该说明载明：“西红门镇四村‘小公寓’属于城乡结合部试点改造2号地四村标段拆除腾退范围，该区域土地属于村集体土地。此项目作为北京市城乡结合部改造试点工作，在村民自治的基础上，广泛征求了村民意见，经村户代表大会和村民代表大会讨论，通过了对四村‘工业大院’实施拆除腾退和升级改造的决议。2号地四村标段拆除腾退工作是以村委会为主体，参考大兴区政府制定的《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》（京兴政[2011]16号）确定的拆除腾退政策。按照现有的法律法规，此次拆除腾退所涉及的土地上的建筑物均未取得相关部门许可，属违法建设。此次拆除腾退工作不同于以往的土地一级开发行为，并不是政府征地拆迁，也不适用于拆迁政策。2014年1月9日，四村村委会作为拆除腾退主体针对2号地范围内的所有建房人、经营者及承租户发放《一封信》进行告知”、“四村拆除腾退范围内部分‘小公寓’建房人或经营者根据自己的具体情况向电管站报停了变压器，已经拆除5个。目前部分‘小公寓’已经不具备继续供水供电的条件”。原告昱兴嘉诚公司主张422室所在楼栋在2015年6月25日停水停电，被告杨健红则主张系在2015年6月21日停水停电；为证明原告昱兴嘉诚公司停水停电，不履行承租人义务，被告杨健红提交“昱兴公寓物业办公室”于2015年6月18日出具的通知，该通知载明：“根据政府拆迁办要求：本公寓最后一次通知您，即时去物业办公室办理退租手续，希望您配合”；对该通知，原告昱兴嘉诚公司不予认可。原告昱兴嘉诚公司主张所在422室所在楼栋在2015年11月被拆除，被告杨健红则主张拆除时间为2015年11月10日���上述事实，有双方当事人的陈述笔录、房屋租赁合同、“关于西红门四村‘小公寓’承租户提出相关问题的情况说明”等证据材料在案佐证。本院认为：422室所在楼栋建造于村集体土地之上，针对422室所在楼栋原告昱兴嘉诚公司既未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故原��昱兴嘉诚公司与被告杨健红所签订房屋租赁合同应属无效。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在被告杨健红居住使用422室期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，即对于停水停电之日至合同到期之日的房屋租金，原告昱兴嘉诚公司应予退还；对于停水停电时间，双方存有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，故对于主张权利受到妨害的被告杨健红，因未应提供充分证据证明系在2015年6月21日停水停电，故对停水停电时间，本院按原告昱兴嘉诚公司自认确定，即2015年6月25日；经核算，原告昱兴嘉诚公司应退还被告杨健红已交纳租金50765元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司与被告杨健红于二○○八年六月七日签订的合同编号为○���六一的房屋租赁合同无效；二、原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还被告杨健红已交纳房屋租金五万零七百六十五元；三、驳回原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百五十元，由原告北京昱兴嘉诚物业管理有限公司负担八百七十五元（已交纳），由被告杨健红负担八百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉��，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振代理审判员  刘京京人民陪审员  朱庆华二〇一七年六月二日书 记 员  张思竹