重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）渝05执异1012号案外人：祁合琼，女，1974年10月9日出生，汉族，住重庆市开州区郭家镇桑坪村*组**号，公民身份号码5122221974********。申请执行人：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209号，统一社会信用代码9150010305481670X2。法定代表人：田李文，董事长。委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊小舟，重庆中钦律师事务所实习律师。被执行人：陈兴会，女，1978年2月16日出生，汉族，住重庆市开州区白鹤东华9组47号，公民身份号码5122221978********。被执行人：王文全，女，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市开州区汉丰九龙路***号*幢*单元7-2，公民身份号码5122221970********。被执行人：重庆泰德商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道帅乡路工业品商场二楼53号，组织机构代码05778313-0。法定代表人：陈兴会，总经理。被执行人：开县聚兴房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道老城老街268号，组织机构代码59366115-3。法定代表人：陈春燕，总经理。被执行人：王智勇，男，1975年8月18日出生，汉族，住重庆市开州区汉丰街道南山中路*号*幢*单元1-1，公民身份号码5122221975********。被执行人：伍珍，女，1973年7月16日出生，汉族，住重庆市开州区金峰乡中山村*组**号，公民身份号码5122221973********。被执行人：张友国，男，1963年4月23日出生，汉族，住重庆市开州区文峰街道锦城路**号*单元1-2，公民身份号码5122221963********。被执行人：王海清，男，1977年6月7日出生，汉族，重庆市开州区白鹤东华*组**号，公民身份号码5122221977********。被执行人：李小兵，男，1974年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区敦好镇龙珠村*组**号，公民身份号码5122221974********。被执行人：陈春燕，女，1988年4月20日出生，汉族，住重庆市开州区汉丰老关嘴**号*号，公民身份号码5002341988********。被执行人：陈阳珍，女，1976年10月13日出生，汉族，住重庆市开州区敦好镇青松村*组**号，公民身份号码5122221976********。在本院执行重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）与陈兴会、王文全、重庆泰德商贸有限公司（以下简称泰德商贸公司）、开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍借款合同纠纷两案中，案外人祁合琼对执行位于重庆市开州区郭家镇东里街房地产证号为312房地证2013字第00420号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人祁合琼称，本人于2012年4月10日在重庆市开县郭家镇大桥街原轩洋百货楼上购买套房一套，门牌号2-1号，已付房款185,300元，下差5,000元待房产证交付时付清，房产证由出卖方负责相关费用和办理。请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人兴农投小贷公司称，1、购房合同没有原件，不认可其真实性，形成时间也不真实；2、没有任何付款凭证证明款项支付情况，无法证明存在购买房屋的事实；3、气费缴纳发票无法证明案外人的具体住址，“通达科技公司收款收据”与案外人及被执行人均无关联，该证据无法证明案外人是否、何时在案涉房屋居住，且发票的缴费时间均晚于抵押时间；4、如此长时间未询问催办过户系其自身过错。故案外人的异议理由不能成立，应驳回其异议请求。本院查明，兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决，判令被告陈兴会偿还原告兴农投小贷公司借款本金7,000,000元并支付罚息、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇对被告陈兴会的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权对被告陈兴会、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令被告王文全偿还原告兴农投小贷公司借款本金5,500,000元并支付违约金、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对被告王文全的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权就被告王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。另查明，2012年4月10日，买受方祁合琼（乙方）与出卖方王智勇（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，购买了位于郭家大桥街3号第201层房屋，建筑面积约96.16平方米，用途为住宅，房屋总价款为190,300元。该合同约定：1、乙方可留5,000元待房产证交付之日付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准。同日，通达科技公司向谢道术出具其支付水电气等5,000元的工商服务业统一收款收据一张。2015年3月3日，开县东升能源有限公司向祁合琼出具其缴纳大桥街气费50元的发票一张。2017年3月2日，重庆市开州区不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，祁合琼等人截止2017年3月2日在开州区无住房权属登记记录。再查明，重庆市开县郭家大桥街3号第201层房屋与重庆市开县郭家镇东里街0号8（2-1）房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2013字第00420号。还查明，2014年3月31日，王智勇与兴农投小贷公司签订重行农投（2014）抵字第24号《抵押合同》，约定：王智勇用其所有的位于重庆市开县郭家镇东里街0号包括312房地证2013字第00420号在内的30套房屋作为王文全向兴农投小贷公司借款的抵押担保。上述房屋办理了抵押登记。本院在诉讼前，于2015年1月29日以（2015）渝五中法民保字第00022号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街312房地证2013字第00420号等30套房屋。另，2016年6月28日，开县撤县升区，设立开州区。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人祁合琼在本院查封前即与实际开发人王智勇签订购房合同，购买了异议房屋。上述房屋系住宅，且祁合琼名下无其他用于居住的房屋。但是，祁合琼提交的通达科技公司出具的收款收据未载明异议房屋的房号，其收款人非案外人祁合琼，出具单位也非本案被执行人王智勇，故该收款收据不能证明祁合琼支付了上述房屋的部分购房款。此外，祁合琼未提交其他证据证明其已支付的价款超过了购房合同所约定总价款的50%。因此，案外人祁合琼不符合消费者买受人的构成要件，其对异议房屋不享有能够排除执行的物权期待权。综上，案外人祁合琼请求本院中止执行上述房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人祁合琼的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘用辉代理审判员  傅 沿代理审判员  蒋晓亮二〇一七年六月二十六日书 记 员  谭 锋