北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3155号上诉人（原审原告、反诉被告）：恒悦康咨询（北京）有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼16层A-1912-027号。法定代表人：张立强，总经理。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘大军，男，1971年2月21日出生。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。上诉人恒悦康咨询（北京）有限公司（以下简称恒悦康公司）因与被上诉人刘大军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初33723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后,依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒悦康公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持刘大军赔偿恒悦康公司装饰装修残值损失15万元；驳回刘大军在一审的全部反诉请求。事实和理由:一审法院认定合同系我公司违约解除，该认定错误。赵莉系刘大军的代理人。我公司提供的录音证据可以证实我公司与赵莉就解除租赁合同事宜达成了一致意见。刘大军接收了我公司的装修并因此在后续出租中获得了租金上涨的利益。一审法院应根据公平原则分担装修损失。刘大军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恒悦康公司向一审法院起诉请求：1、刘大军赔偿我公司装修装饰的残值损失15万元；2、本案诉讼费用由刘大军承担。刘大军向一审法院反诉请求：恒悦康公司赔偿我违约金及经济损失125633元。其中含违约金54000元、房屋占用费11700元（900元*13天）、房屋空置费30600元（900元*34天）、免租期一个月27000元、中介费2333元（7000/3）。一审法院认定事实：2012年6月1日，刘大军（委托人）与赵莉（受托人）签订《租房委托书》，刘大军委托赵莉全权代理其出租其-1至3层房屋的如下事宜：代理签署出租上述房产的各类交易合同；代理本人收取上述房产交易的租房押金、租金；代理办理房屋交接手续等租房相关事宜。2012年6月4日，赵莉代理刘大军（甲方）与恒悦康公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将-1至3层全部建筑面积401.56平方米出租给乙方用于办公；租赁期限为2012年6月4日至2015年9月3日，合同期内有三个月免租期；月租金27000元，押一付六，乙方应于每期届满前提前5日支付下期租金；押金27000元于租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；若未提前30日通知对方的，则应按月租金的200%支付违约金。同日，赵莉代刘大军收取押金27000元。2013年4月28日，赵莉代理刘大军（甲方）与恒悦康公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，双方就2012年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》补充约定如下：租赁期限为2012年6月4日至2015年6月3日，其中2012年6月4日至2013年10月3日为乙方装修期，免租赁费；甲方支付中介居间服务费20000元，乙方支付中介居间服务费7000元。刘大军支付北京麦田房产经纪有限公司服务费7000元。2014年9月底，恒悦康公司搬离承租房屋，恒悦康公司将房屋租金交付至2014年9月底。2014年11月13日，赵莉代刘大军与恒悦康公司签订《房屋附属物品交接清单》，恒悦康公司向刘大军移交租赁房屋的附属物品。刘大军提交租赁合同显示其于2014年11月25日另行将涉案房屋出租给王金峰，租赁期限自2014年12月17日至2016年12月17日，月租金35000元；合同约定如出租人违约除支付月租金200%违约金外，还要支付承租人为该房屋装修的实际装修费用；如承租人违约除支付月租金200%的违约金外，出租人不承担装修费用。恒悦康公司主张该租赁合同与本案无关。一审中双方争议的问题如下：一、租赁合同的解除时间。恒悦康公司主张租赁合同于2014年10月1日其实际搬离后即解除，刘大军主张租赁合同于2014年11月13日双方物品交接时实际解除。二、恒悦康公司是否提前30日通知解除合同。恒悦康公司主张其已于2014年9月10日以电话方式通知刘大军解除租赁合同，10月中旬刘大军已更换门锁。刘大军主张其2014年9月20日才知道恒悦康公司陆续搬走，该公司并未提前通知解除合同，刘大军之后催要房屋租金，但恒悦康公司并未交纳租金，刘大军最后也只能同意交接物品。恒悦康公司向法院提交其法定代表人张立强与赵莉之间的通话录音以证明刘大军在2014年9月底同意与其解除合同，同时双方就装修残值的补偿进行协商。通话录音显示的时间为2014年9月25日，张立强表示最少10万元，赵莉表示7、8万左右。刘大军不认可录音的真实性，且主张即使录音是真实的，该录音交流的事宜含糊不清，无结论性的协议约定，亦并非刘大军的意思表示，刘大军未授权赵莉进行相关洽商。三、装修残值补偿。恒悦康公司主张其于2012年进行装修，共花费装修总款30多万元，自购装修材料86517元，未能拆走的装修价值23万余元，现主张的装修残值金额为其自行估算。恒悦康公司向法院提交装修合同、费用明细、发票及收据等证据对其主张予以佐证。装修合同显示恒悦康公司与北京向上装饰工程有限公司约定涉案房屋的装修工程管造价为41700元。发票显示恒悦康公司于2012年支付北京向上装饰工程有限公司款项151675元、购买洁具款项13470元、购买灯具6157元、购买铝扣板6002元。有公章的收据显示厨柜5400元、木地板20000元、净水器1700元，其余定货单及收据无公章。恒悦康公司主张其在搬离涉案房屋时并未拆除原有装修，且刘大军仅给了后续租户20天的免租期，说明后续租户一定程度上利用了原有装修而未全部进行重新装修。刘大军主张后续承租人对涉案房屋作出哪些改造，是否利用原有装修不清楚。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，恒悦康公司主张双方系协商一致解除合同，但刘大军对此不予认可，仅凭录音不足以证明双方已达成解除合同及装修残值补偿的协议，法院不予采信。合同约定租赁期内承租人可以提前退租，解除租赁合同，但应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，若未提前30日通知对方的，则应按月租金的200%支付违约金。恒悦康公司于2014年9月搬离涉案房屋的行为已明确表明其解除房屋租赁合同的意思表示，且刘大军对恒悦康公司解除合同的意思表示是知晓的，故恒悦康公司主张双方租赁合同于2014年10月1日解除，法院予以采信。恒悦康公司未能提交充分证据证明其已提前30日通知刘大军解除合同，应当支付刘大军违约金54000元。恒悦康公司交付刘大军的押金27000元，用以抵扣违约金，恒悦康公司还应支付刘大军违约金27000元。恒悦康公司已就其提前退租行为承担违约责任，且刘大军已将涉案房屋及时出租，并未产生较大损失，故刘大军主张房屋占用费、房屋空置费、免租期租金、中介费，于法无据，法院均不予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方因恒悦康公司的违约行为而解除合同，且刘大军不同意利用原有装饰装修，亦不同意支付装修残值补偿，故法院对于恒悦康公司要求支付装修残值损失的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、恒悦康咨询（北京）有限公司于本判决生效后十日内支付刘大军违约金二万七千元；二、驳回恒悦康咨询（北京）有限公司的诉讼请求；三、驳回刘大军的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，恒悦康公司在二审庭审中表述，双方均同意解除合同，但就补偿数额未达成一致意见。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：恒悦康公司与刘大军签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定为有效合同。双方当事人应按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点是恒悦康公司与刘大军之间的房屋租赁关系是否系协商一致解除及恒悦康公司应否向刘大军支付违约金。当事人协商一致，可以解除合同。此时的协商一致应当理解为就合同解除的后果协商一致，而非仅就合同应否解除形成的倾向性意见。双方协商过程中，刘大军与恒悦康公司虽都有解除合同的倾向性意见，但就赔偿问题始终有本质性对立，不能视为双方当事人协商一致解除合同。恒悦康公司的上诉理由于法无据，应不予采信。一审法院对此处理正确，本院予以维持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《北京市房屋租赁合同》约定，合同约定租赁期内承租人可以提前退租，解除租赁合同，但应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，若未提前30日通知对方的，则应按月租金的200%支付违约金。恒悦康公司于2014年9月搬离涉案房屋的行为系退租行为，应理解为解除租赁合同的意思表示。恒悦康公司应在退租行为发生前30日内通知刘大军。恒悦康公司未能证明其在退租行为发生前30日内通知刘大军，应承担相应的不利后果。恒悦康公司应当按照《北京市房屋租赁合同》的约定承担违约责任。一审法院按照《北京市房屋租赁合同》的约定标准认定了恒悦康公司应当支付的违约金，该认定于法有据，本院予以维持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。恒悦康公司的退租行为使得《北京市房屋租赁合同》因无法继续履行而解除，且刘大军不同意利用其装修，对于其要求的装修残值损失应不予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由恒悦康咨询（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年六月二十一日书记员 赵梦芸