新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）新4221民初1321号 原告：额敏县新世纪物业服务有限公司。 公司住所地：新疆塔城地区额敏县额铁路一地段。 法定代表人：李志强，系该公司总经理。 委托代理人：李燕，系该公司经理。 被告：新疆君晟房地产开发有限公司。 住所地：新疆塔城地区额敏县塔额路。 法定代表人：姚君，系该公司董事长。 委托代理人：杨飞，系新疆鸿疆律师事务所律师。 原告额敏县新世纪物业服务有限公司（以下简称：新世纪物业公司）与被告新疆君晟房地产开发有限公司（以下简称：君晟房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理，由审判员王赛依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告新世纪物业公司的委托代理人李燕，被告君晟房地产公司的委托代理人杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告新世纪物业公司诉称，2015年10月原告与被告签订万红名苑小区、万红花园二期小区物业委托服务合同，合同约定由原告给万红名苑小区、万红花园二期小区提供物业服务，因空置房太多，原告要求被告支付空置房的物业费遭到被告拒绝，被告的行为给原告造成了严重的亏损，原告在给万红名苑小区、万红花园二期小区提供物业服务16个月后和被告协商达成协议，原告撤出万红名苑小区、万红花园二期小区的物业服务，并由被告委托另一家物业公司为万红名苑小区、万红花园二期小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第42条的规定，已竣工尚未出售或者尚未交给买受人房屋的物业费由建设单位缴纳，因此原告现请求人民法院判令：1、被告给付原告空置房的物业服务费395200元；2、本案的案件受理费及其他费用由被告负担。 被告君晟房地产公司辩称，原告诉的要求被告承担空置房的物业费，没有事实依据，原、被告签订书面物业费管理合同时，口头协商空置房的物业费是免收的。原告退出两个小区后，将物业移交给了第三方，在移交的时候，三方已经达成了协议，空置房的物业费不再收取。没有收取，或拖欠的物业费由第三方波涛物业公司收取，与原告已经没有关系了。原、被告双方的物业管理合同，经过三方清算，已经结算完毕。被告不欠原告的物业费。请求法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年10月28日，原、被告双方签订《万红二期前期物业服务委托合同》，该合同约定，原告受被告的委托为被告建设的万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层提供物业服务。其中该委托合同第五条约定，多层每月0.5元/平方米，按年预收取，多层商业门面每月1元/平方米，按年预收取，小高层每月1元/平方米，按年预收取，小高层商铺每月2元/平方米，按年预收取，以上不包括环卫处卫生费，原告的委托服务期限为2年。同时双方在上述委托合同还约定了物业基本情况、物业服务内容、服务费及委托期限、物业使用与维护、物业维修基金、双方权利义务、报修维修流程及其他事项等条款，同时在委托合同其他事项中第十五条约定：双方可以对本委托书的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同有冲突的，以补充协议为准；第十六条约定：本委托书及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。上述物业委托服务合同签订后，原告为被告建设的万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层提供物业服务，至2017年3月4日，原告因多种原因经与被告、第三方波涛物业公司协商后，三方签订万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层物业移交协议书，原告退出万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层的物业服务，由被告委托第三方波涛物业公司接管万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层，其中三方就万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层物业的移交协议书中约定：1、清算在原告管理期间投入的资产，如丙方（第三方）需要，清算后将费用一次性给原告方结清，如不需要原告方全部带走；2、丙方在移交期安排好专业技术人员合格岗位工作人员，以便全面接管后维护业主正常生活秩序；3、原告将建设单位委托期间交付的信息资料、设备设施移交给丙方管理使用（见移交明细），双方签字确认；4、清算原告在服务器期间，截至2017年3月1日，原告方多收取物业费和原告方欠收物业费（已领钥匙部分），按（原告在该小区办理入住领钥匙手续业主）名单将原告方多收部分由丙方服务至收费截至日期后开始收费，丙方中间不再重复收费，欠费业主物业费由丙方收取，用于抵除原告方多收费用，原告不再追收，按名单抵除不够的由原告方将抵除后多收物业费分期支付给丙方；5、原告管理期间的装修押金及其他费用由原告方与相关业主清算与丙方无任何关系（退押金业主、符合退费条件的，提出退押金申请的一个星期内原告方给予结清）。上述协议书签订后，原告、被告、第三方波涛物业公司在该协议书上签字盖章。2017年3月4日当天，原告与第三方波涛物业公司签订了万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层物业服务的移交明细，其中该移交明细显示：万红名苑小高层一号楼住宅空置房数量63套、空置房面积6014.11平方米，万红名苑小高层二号楼住宅空置房数量25套、空置房面积2931.29平方米，万红名苑二期5、6、8号住宅空置房数量77套、空置房面积6880.9平方米，万红名苑小高层商铺空置房31套，空置房面积3813.12平方米，万红花苑二期商铺空置房数量10套、空置房面积531.57平方米，万红名苑小高层地下商业空置面积2400平方米。2017年3月5日，原告与第三方波涛物业公司签订了万红名苑、万红花苑二期物业移交清单。后原告认为，被告作为万红名苑、万红花苑二期的建设单位在原告进行物业服务期间没有向原告缴纳空置房的物业管理费，故要求被告按照相关法律、法规的规定给付原告在物业服务期间空置房16个月的物业管理费，被告则拒绝给付原告主张的空置房的物业管理费，原告遂将被告起诉至人民法院。 另查明，2017年2月22日，被告与第三方波涛物业公司签订万红花圆小高层物业服务委托书。2017年3月4日第三方波涛物业公司出具证明，该证明言明：原告、被告、第三方波涛物业公司在3月4日进行三方交接，原告与被告合同终止，合同权利义务全部转移给第三方波涛物业公司，三方达成一致意见空置房物业费不由开发商承担，交接工作完成等内容。原告将被告起诉至人民法院后，原告方的负责人与被告方的负责人就被告是否应当给付原告空置房物业管理费问题进行了电话通话协商，但双方最终未能达成一致协议。 本院认为，自然人、法人的合法权益应当受到法律保护。原、被告签订的物业服务委托合同和物业移交协议书均系双方当事人的真实意思表示，应当属于合法有效的合同，双方当事人应当按照上述合同约定的内容享受权利并履行各自的义务，一方如未履行义务给另一方造成了损失，另一方有权向违约方主张违约责任。本案中，原、被告签订了万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层物业服务委托合同，原告方也按照该合同的约定履行了物业服务义务，虽然该合同中没有约定被告建设的空置房是否也应当向原告交纳物业管理费的问题，但是双方在合同中明确的约定了本委托合同书及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行，即双方有约从约，无约从相关的法律、法规和规章的规定，而依据《物业管理条例》第42条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故被告作为万红二期五、六、八号多层（万红名苑）小高层中物业管理空置房的建设单位，应当向原告交纳空置房的物业管理费，在被告不予交纳的情况下，原告方有权向被告主张权利，因此，原告要求被告给付在物业管理期间空置房的物业费符合相关法律及其法规的规定，本院在此应当予以支持。对原告方主张395200元物业费数额的计算方式、方法问题，因原告方计算的该数额仅仅是从2015年11月1日到2017年3月1日物业服务期间一直完全空置至原告退出时的空置房物业管理费，没有计算在物业管理期间部分房屋在空置一段时间后又售出前的物业管理费部分，且原告计算的上述数额中本身也放弃了部分物业管理费，如原告严格按照被告建设空置房的面积及双方在委托合同中约定的物业管理费价格及其空置时间16个月计算，被告应当交纳空置房的物业管理费数额将大于原告在本案中主张的数额395200元，原告自愿放弃部分主张，本院在此将予以尊重。对被告辩解，双方在签订物业移交协议书时，在该协议书中明确约定了在原告物业管理期间被告建设的空置房不向原告交纳物业管理费，接替原告物业管理的第三方波涛物业公司也出具了证明予以证实，在原告方起诉后，双方协商时，原告方的负责人也承诺放弃向被告主张空置房的物业管理费，原告方主张的空置房户数及其面积大小明细上没有得到被告的签字认可等等理由，因被告的上述辩解理由与本案查明的事实不符，且原告、被告、第三方波涛物业公司三方签订的移交协议书中根本就没有涉及本案被告建设空置房的物业管理费问题，其中的第四条约定的仅仅是已领钥匙的业主欠物业费的问题及其这些已领钥匙的业主所欠的物业费在原告与接管的第三方波涛物业公司如何交接的问题，如三方已经在移交协议书中明确约定了被告不向原告交纳空置房物业费问题，第三方波涛物业公司又何需画蛇添足在当日再出具证明证实被告建设的空置房不向原告交纳物业管理费，被告又何需在原告起诉后通过电话与原告协商空置房物业费是否交纳的问题，而且在双方电话协商中被告方也未提及双方已经在移交协议中约定了空置房物业费不交纳的问题，原告至始至终也未在电话协商中承诺过被告不需要向原告交纳空置房物业管理费的事，双方之间的电话协商内容系在原告起诉后发生的事情，也不能作为本案定案依据，至于被告方未在原告方主张的空置房户数及其面积多少明细上签字的问题，因三方物业移交协议中明确约定了，由第三方涛物业公司与原告方进行交接时，双方共同了确认空置房户数及其面积的交接明细，故被告方不在原告与第三方涛物业公司的交接明细上签字盖章，不影响本案对空置房户数及其面积的确认，故被告的以上辩解理由既没有事实依据，也没有法律依据，本院在此均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告新疆君晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告额敏县新世纪物业服务有限公司空置房物业管理费395200元｛〔高层空置房面积（6014.11平方米＋2931.29平方米）×1元/月/平方米＋多层空置房面积6880.9平方米×0.5元/月/平方米＋高层商铺空置面积3813.12平方米×2元/月/平方米＋多层商铺空置面积531.57平方米×1元/月/平方米＋地下商铺空置面积2400平方米×2元/月/平方米〕×16个月＝实际发生物业费405472元>原告主张物业费395200元｝。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件争议标的数额395200元。案件受理费减半收取3614元，投递费50元，合计3664元（原告预交），由被告新疆君晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。如上诉期届满之日起七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 赛 二〇一七年六月十五日 书记员 王梅杰