福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)莆民初字第199号 原告：福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区文献东路三信金鼎广场**，组织机构代码证代码77962631-3。 法定代表人：林清棋，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：福建东百公司股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路**，组织机构代码证代码15438218-7。 法定代表人：施文义，董事长。 委托诉讼代理人：徐军、金麟，北京大成（福州）律师事务所执业律师 原告福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司（以下简称三信公司）与被告福建东百公司股份有限公司（以下简称东百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月3日作出（2011）莆民初字第94号民事判决。三信公司、东百公司均不服判决提起上诉。福建省高级人民法院以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由，于2014年5月19日作出（2014）闽民终字第35号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。2014年6月10日，本院受理后，依法另行组成合议庭，于2015年1月29日、2017年2月8日、2017年6月14日公开开庭进行了审理。三信公司的委托诉讼代理人和东百公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三信公司向本院提出诉讼请求：1、判令东百公司将位于莆田市荔城区货区商铺（建筑面积18526.77平方米）立即交还给三信公司；2、判令东百公司赔偿恢复租赁物原状的费用2024723元；3、判令东百公司按租金标准的三个月赔偿损失1834150.23元；4、判令东百公司自2010年11月28日起至交还房屋之日止按每月1222766.82元的标准支付逾期腾房期间的房屋占用费（暂计至2011年7月13日止为9170751.15元）；5、判令东百公司赔偿三信公司百货区商铺装修费用3875467元，并判令百货区商铺公共通道的地面及吊顶装修费用由东百公司承担；6、本案诉讼费由东百公司承担。三信公司在本院原一审审理过程中申请撤回上述请求中的第2项、第5项中关于“东百公司赔偿三信公司百货区商铺装修费用3875467元”的请求，本院已裁定予以准许。本案发回重审后，三信公司单独就第2项诉求另案再向本院提起诉讼，本院已另案立案受理。事实和理由：2009年9月30日，三信公司（甲方）与东百公司（乙方）签订《福建省三信集团三信·金鼎广场房屋租赁合同》（以下简称“《房屋租赁合同》”），约定：1.乙方向甲方承租金鼎购物广场第一至第五层的百货区商铺，租赁物的建筑面积约18405平方米（后经实测为18526.77平方米），用途为经营百货，品牌为莆田东百。2.租赁期限15年，自2010年2月1日起至2025年1月31日止；乙方必须于2010年2月1日之前开业。3.租金标准：租金分为基础租金和超额租金，其中：（1）基础租金为：第一、二年的租金按建筑面积每月每平方米33元收取租金,自第三年起在上一年的基础上每两年增递3%；（2）超额租金为：当乙方年销售额达到9500万元以上时,由甲方另行按超额部分销售额的4%提取超额租金。4.乙方应在每个月开始日的前3个工作日内，以现金或转帐方式向甲方支付当月租金（按基础租金预付，如有超额租金则在每个租赁年度终了后一个月内结算支付）。5.房产交付条件：甲方应在2009年11月1日前按下列条件将租赁物交付乙方使用：1）土建部分：按毛坯房，内墙不分割；2）水电配套部分：甲方将给水管铺设至租赁物每层的接表处，表后及室内管线铺设由乙方自理；电由甲方供至各楼层强电竖井内，乙方负责从竖井供电箱表后断路器（开关）出线端接线。6.电梯、扶梯、消防设备及中央空调，在乙方进场装修后，结合乙方装修进度同步进行安装。乙方承租的百货区内公共通道的地面及吊顶装修，由甲方按定额包干给乙方进行设计及装修施工。7.合同期限届满或因本合同约定的原因提前终止时，乙方应在届满或终止后的十日内将租赁物（含甲方承担装修费用的吊顶、、地板完好交还甲方，并应恢复租赁物原状（即双方验收确认移交给乙方时的状况，含吊顶、、地板装修。乙方有权拆除、搬离由其自费安装、设置的一切设施、设备、物品，但不能破坏租赁物的主体结构、安全或损坏甲方的财产，包括但不限于建筑物、装修部分以及照明、暖通、消防等设施。超过上述期限未拆除、搬离完毕的，视为乙方弃物，甲方有权处置；如乙方逾期交还房屋的，应按届时租金标准的双倍支付占用费。乙方逾期支付租金15天以上的，甲方有权没收预付租金，并有权解除合同、要求乙方按届时月均租金标准的三个月赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后，三信公司按约定于2009年11月1日前将租赁物交付给东百公司。但东百公司未依法取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》就擅自投入使用及营业，莆田市公安消防支队分别于2010年5月14日、8月18日向其发出《不同意投入使用、营业决定书》及《消防违法行为告知书》；三信公司也于2010年8月16日书面函告东百公司必须按消防部门要求停止营业并整改到位，在取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》后方可继续营业。但东百公司对消防部门及三信公司的通知均无动于衷。同时，因东百公司拖欠租金2009年11月1日至2010年7月31日的租金500多万元，经三信公司于2010年8月26日书面催讨后，东百公司仍拒不支付。为此，三信公司无奈只好于2010年11月17日向东百公司发出《解除房屋租赁合同通知书》（闽三信商［2010］67号），解除双方2009年9月30日签订房屋租赁合同，没收预付租金180万元，并要求东百公司在三日内支付合同约定的解除合同损失赔偿1822095元（按月租金标准的三个月计）、支付拖欠的2009年11月1日至2010年7月31日的租金5466285元及其违约金514803元（暂计至2010年11月17日），要求其按合同约定在十日内将租赁物完好交还给三信公司，如逾期交还房屋的，应按租金标准的双倍支付占用费。该解除合同通知于2010年11月18日送至东百公司处。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法（?ｔｒｓｂｒｏ:?／??／?ｇｏｌａｗｄｂｎｍ＝ｇｊｆｇ＆ｆｌｉｄ＝111403199901＂ｔ＂_ｂｌａｎｋ?）第九十六条（?ｔｒｓｂｒｏ:?／??／?ｇｏｌａｗｄｂｎｍ＝ｇｊｆｇ＆ｆｌｉｄ＝111403199901＆ｌｋｎｍ＝%ｂ5%ｄａ%ｂｅ%ｃ5%ｃａ%ａｅ%ｃ1%ｆ9%ｃｃ%ｆ5＂ｌ＂ｌａｗ_ｆｉｒｓｔｈｉｔ＂ｔ＂_ｂｌａｎｋ?）、第九十九条（?ｔｒｓｂｒｏ:?／??／?ｇｏｌａｗｄｂｎｍ＝ｇｊｆｇ＆ｆｌｉｄ＝111403199901＆ｌｋｎｍ＝%ｂ5%ｄａ%ｂｅ%ｃ5%ｃａ%ａｅ%ｂｅ%ｃ5%ｃｃ%ｆ5＂ｌ＂ｌａｗ_ｆｉｒｓｔｈｉｔ＂ｔ＂_ｂｌａｎｋ?）规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。为此，东百公司对解除合同如有异议，应在法定异议期三个月内请求法院确认解除合同的效力，而东百公司在法定异议期内并没有请求法院确认解除合同的效力，故该租赁合同自解除通知到达之日即2010年11月18日起即解除。据此，三信公司认为，双方签订的租赁合同是合法有效的，该合同于2010年11月18日已经解除，东百公司应当按合同约定如期交还租赁物，承担恢复租赁物原状的费用，并应赔偿三信公司因此所造成的租金、装修投入及逾期腾房占用费等损失。 东百公司答辩称：一、三信公司无权解除《房屋租赁合同》，其主张解除合同的理由毫无事实和法律依据。1.三信公司主张未取得《消防安全检查合格证》经营属于《房屋租赁合同》第10条约定的“利用租赁物进行违法活动”的观点是完全错误的。未取得《消防安全检查合格证》不属于《房屋租赁合同》中约定的违法、犯罪行为。《不同意投入使用、营业决定书》指出的消防问题均系三信公司负责的主体工程的消防设备和消防系统问题，应由三信公司负责整改。东百公司在收到上述《不同意投入使用、营业决定书》后，立即专函告知三信公司，并要求三信公司进行整改，三信公司却长期拖延拒不整改，导致消防部门《消防违法行为告知书》三信公司应为此承担全部责任。《不同意投入使用、营业决定书》主要问题就是三信金鼎广场火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统存在故障”，消防工程中原本存在的问题三信公司一直没有进行整改。莆田市公安消防支队于2010年5月7日作出《不同意投入使用、营业决定书》中指出四点消防问题时，消控设备及消控中心三信公司并未移交给东百公司。东百公司的百货区装修工程已获得消防验收合格，东百公司对消防部门指出的消防问题中的前三点问题与东百公司无关。未取得《消防安全检查合格证》和收到《消防违法行为告知书》均不是《房屋租赁合同》约定的合同解除事由，也不是法律规定的租赁合同解除事由。办理《消防安全检查合格证》需要三信公司的配合才能完成，三信公司一直将未及时办理合格证的责任推给东百公司是完全错误的。2.三信公司以东百公司拖欠租金为由主张解除合同的观点毫无事实和法律依据。三信公司未能按期交付合法租赁物是导致东百公司推迟开业的唯一原因。三信公司出租的涉案主体工程直至2010年2月9日才通过消防验收是导致推迟开业的主要原因。东百公司在2010年1月31日就已经做好了开业准备，因三信公司提供的物业尚不符合使用条件，导致延期开业。《谅解备忘录》不能成为三信公司免除其未能按时提供合法租赁物业的理由，相反可以证明三信公司未能依约提供合法物业的事实。东百公司已经按照《房屋租赁合同》第4条第1.3.4款约定支付了预付租金180万元及合同约定的各期租金，三信公司对东百公司已交预付租金和各期租金的事实也完全认可。三信公司在本案中提出的所谓东百公司结欠租金一说，涉及的一方面是东百公司是否应享有如期开业的免租期，另一方面是东百公司装修期2009年11月1日至2010年2月1日期间内的租金问题。《房屋租赁合同》第3条第1款约定的租金起算时间是2010年2月1日开始，对2009年11月1日至2010年2月1日期间为装修期，在装修期内租赁房屋既没有竣工验收也没有消防验收，根本无法经营使用，更无法进行出租，装修期内并东百公司无须向三信公司支付任何租金。根据《房屋租赁合同》第11条第4款之约定，如果是因甲方原因造成逾期开业的，东百公司依旧可以享受合同免租期待遇。如上所述，东百公司未能在2010年2月2日开业的唯一原因就是三信公司未能在2010年2月2日之前提供合法可使用的租赁物供东百公司开业使用，因此，三信公司主张东百公司不能享受免租期待遇毫无事实依据。且，东百公司从2010年2月9日正式开业至2010年7月31日期间，东百公司一直享受免租期待遇，三信公司也从未向东百公司主张过缴交租金。从《谅解备忘录》的内容也可知，双方对免租期的问题始终都没有过争议，双方也继续履行《房屋租赁合同》。因此，三信公司为了单方解除合同而捏造出拖欠免租期内租金的观点毫无事实依据。二、三信公司存在大量违约行为导致《房屋租赁合同》无法继续履行，东百公司有权依约解除合同。依据《房屋租赁合同》第7条第2约定，三信公司向东百公司交付的标的物需保证能满足租赁用途的使用，三信公司需提交包括消防在内的相关资料、证照。如前所述，根据《消防法》的规定，建设单位在在建工程竣工验收后需向公安机关申请消防验收，只有在消防验收合格后才能将不动产交付使用。由上可知，三信公司依法依约向东百公司交付的租赁物必须经过消防验收合格，否则构成违约。三信公司直至2010年2月9日才通过消防验收，三信公司交付给东百公司的租赁房屋，显然属于依法不能使用的情形，三信公司违反了《房屋租赁合同》的上述规定，构成了合同的首先违约。根据《房屋租赁合同》第6条第2款第2项约定：“乙方承租的百货区内公共通道的地面及吊顶装修，由甲方按定额包干给乙方进行设计及装修施工”。东百公司依约聘请施工单位完成了装饰装修工程，并支付了相应工程结算款，但三信公司至今拒不始终支付其应付款项，已构成了严重违约。2010年11月17日：三信公司向东百公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，擅自单方解除《房屋租赁合同》，并于2010年11月23日10点对三信•金鼎广场第一层至第五层的百货区的租赁房屋全部停水停电，擅自终止合同履行。依据《房屋租赁合同》第11条第6款约定，三信公司于2010年11月18日擅自撕毁合同，单方面向东百公司发出《解除房屋租赁合同通知书》并在其后停水停电，毫无理由的单方面终止履行合同，已构成严重违约。三、三信公司早已实际收回了涉案租赁物，其诉请收回涉案租赁物毫无事实依据。如前所述，导致租赁合同无法继续履行的原因完全是三信公司违约在先，单方解除合同强行将东百公司驱逐出租赁商场所致，三信公司主张主张合同已经解除，进而提出返还租赁场所的主张不能成立。本案中，2010年11月18日三信公司单方提出解除合同后，先是在2010年11月29日停止了租赁商场的水电供应，此后又在2010年12月2日将东百公司的全部商户赶出租赁商场，并强占了租赁商场。2011年2月，三信公司可以单方擅自进入租赁商场，进行所谓的拆除费用的价格鉴定，租赁商场已实际在三信公司的掌控中。2011年6月15日，三信公司又强行将东百公司留守看护柜台的少量工作人员赶出柜台留存处，并将商场大门上锁。事实上，三信公司早在2010年12月就已经占用了涉案百货区租赁场所，在《房屋租赁合同》是否解除尚待法院裁决的时候，三信公司已经强行抢占了百货区，三信公司再行诉请法院东百公司将租赁商场交还给三信公司完全违背事实，只是企图为其强行抢占租赁场所的行为进行掩饰。四、三信公司主张从2010年11月28日起算房屋占有使用费的诉讼请求毫无事实和法律依据。如上所述，2010年11月18日，三信公司发出《解除房屋租赁合同通知书》单方主张解除合同后，对租赁场所已经实行停水停电，并随后完全接管了涉案租赁物，东百公司既没有办法继续经营也没有占有涉案租赁房屋的必要。2011年2月三信公司就已经带着鉴定机构作出拆除损失的鉴定，当时整个场地是闲置的，合同在没有确定解除的情况下，因为三信一方的解除不能因此计算房屋的占用使用费；因三信公司单方发出解除通知的行为系严重的违约行为，东百公司已就其单方违约行为向法院起诉，对解除合同效力请求法院确认，因此，涉案《房屋租赁合同》的效力尚处于未决状态。在诉讼期间，只有在法院对《房屋租赁合同》是否解除，是否需要继续履行作出裁决，东百公司才有搬离涉案租赁房屋的义务。三信公司无权单方终止租赁合同的履行，因其自身的违约行为所造成的租赁物空置后果应由三信公司自行承担。因此，东百公司认为，房屋占有使用费的主张是否成立与三信公司是否有权解除合同的认定息息相关。三信公司主张在《房屋租赁合同》履行纠纷案件诉讼程序处理期间和造价评估机构鉴定期间是逾期腾房期间是完全错误的，讼争租赁商场实际一直为三信公司控制，根本不存在所谓的逾期交房的问题。从法律上分析，房屋占有使用费实际是占有利益的折价，只有占有人享有占有利益时才能主张占有使用费。本案中涉案房屋被停水停电，商户被赶走，在该期间根本没有继续经营的可能，涉案租赁房屋实际为三信公司控制的情况下，东百公司并未从租赁商场获得任何占有利益，自然无须支付房屋占有使用费。五、三信公司主张东百公司赔偿损失1834150.23元毫无事实依据。《房屋租赁合同》第11条第6款约定：“任何一方无故提前解除合同的，应按届时月租金标准的三倍支付违约金，若违约金额不足赔偿损失的，违约方还应另行承担赔偿金；但任何一方均不得以承担本条约定的违约责任为代价提前解除合同。”从以上约定可知，三信公司未按约定交付租赁物及其单方解除合同的行为应依约承担违约责任。如上所述，三信公司在解除通知书中所主张的违约行为均缺乏事实依据，且，三信公司也未提供任何证据证明其实际损失的存在和发生，因此，三信公司主张赔偿损失1834150.23元毫无事实依据。 三信公司围绕诉讼请求在本院指定的举证期限内对其主张提供了如下证据材料： 证据一《房屋租赁合同》1份，证据二《谅解备忘录》1份，证据三《房产测绘成果报告书》1份，用于证明：1.三信公司、东百公司双方于2009年9月30日签订房屋租赁合同，约定东百公司承租的范围为一至五层百货区商铺，租赁面积按约定以测绘报告的面积为准，实际租赁区域的测绘面积为18526.77平方米。2.合同约定开业日期在2010年2月1日之前，并享受6个月的免租期待遇；如逾期开业的，则不能享受免租期待遇，应自实际交付之日起按实计付租金。3.约定的交付日期为2009年11月1日，交付条件为：土建部分按毛坯房，内墙不分割；甲方提供的电梯、扶梯、消防设备及中央空调在乙方进场装修后结合乙方装修进度同步进行安装；百货区公共通道的地面及吊顶装修由甲方按定额包干给乙方设计及施工，材料及单价需经甲方确认，工程量按施工完成后实地丈量确认为准。装修等事项涉及向相关部门的申请批准手续由东百公司负责办理，东百公司予以协助。4.对合同提前终止时租赁物的交还及装修物处理等作了明确的约定，即乙方应终止后的十日内将租赁物（含甲方承担装修费用的吊顶、、地板完好交还甲方，并应恢复租赁物原状；乙方有权拆除、搬离由其自费安装、设置的一切设施、设备、物品，但不能破坏租赁物的主体结构、安全或损坏甲方的财产，包括但不限于建筑物、装修部分以及照明、暖通、消防等设施，超过期限未拆除、搬离完毕的，视为乙方弃物。5.合同还对违约责任、解除合同条件等内容进行约定。6.2010年4月16日，双方就物业交付条件达成谅解备忘录，确认：“在合同履行过程中，双方对租赁物交付条件理解不一致，经双方充分沟通，确认甲方已按合同约定期限及条件将租赁物交付给乙方使用，不存在违约问题，乙方同意撤回2010年1月28日向甲方发出的两份《关于尽快完成莆田东百商场经营物业条件的函》。”为此，东百公司辩称交付房屋不符合条件与事实不符。 证据四《解除房屋租赁合同通知书》及《邮件详请单及查询单》各1份，证明1.三信公司于2010年11月17日向东百公司发出解除租赁合同通知、没收预付租金，并要求赔偿违约金及拖欠的租金等，要求限期交还租赁物等，该通知于2010年11月18日送达至东百公司。2.东百公司收到解除合同通知后，在法定期限三个月内没有起诉法院请求确认解除合同的效力，租赁合同自解除通知到达之日起即解除。 证据五市公安消防支队《不同意投入使用、营业决定书》1份、证据六《消防违法行为告知书》1份，证明：1.根据《消防法》的规定，东百公司在开业前应取得《消防安全检查合格证》；2.东百公司在没有取得《消防安全检查合格证》的情况下，就于2010年2月7日试营业，并于2月9日正式“开业”，市公安消防支队依职权已经依法认定东百公司未取得《消防安全检查合格证》的行为已违反《消防法》的规定。3.东百公司根本没有消防法的观念，直至2010年5月7日才申报消防安全检查申请，但因安全检查不合格，市公安消防支队于2010年5月14日向东百公司发出《不同意投入使用、营业决定书》，而该决定书并没有引起东百公司的重视，东百公司仍违反消防规定继续营业；2010年8月18日市公安消防支队再次告知东百公司存在消防违法行为，并要求其整改，但东百公司未按消防部门的要求进行整改。 证据七《关于金鼎购物广场百货商场未取得〈公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证〉不得继续营业的函》（闽三信商字〔2010〕45号）及邮件详情单各1份，证明：在消防部门依法认定东百公司存在消防违法行为后，三信公司也于2010年8月16日发函给东百公司，要求其必须按市公安消防支队的决定书立即停止营业并尽快整改到位，在取得《消防安全检查合格证》后方可继续营业，但东百公司仍无视消防法的规定继续违法营业。 证据八《关于支付金鼎购物广场百货租赁区房屋租金的函》（〔2010〕48号函）及邮件详情单各1份，证明三信公司于2010年8月26日发函向三信公司催讨2009年11月1日至2010年7月31日的租金及逾期开业违约金等，但东百公司始终未支付该租金。 证据九《关于限期交还租赁物的通知》及邮件详情单、查询单各1份，证据十《关于交还租赁房屋及支付房屋占用费的通知》及邮件详情单、查询单各1份，证明：在租赁合同合同依法解除后，三信公司于2010年11月24日通知东百公司限期交还租赁物，逾期未搬离的物品按合同约定视为弃物，并要求东百公司自约定搬迁期限届满之日起按合同约定支付房屋占用费。 证据十一《工程预算价（工程审核）》2份，证据十二《合作意向协议》一份，证明十三《设计更改通知单》一份11页，证据十四、《工作联系函》一份，证据十五《施工承包合同》一份，证据十六金鼎购物广场商场原施工图纸及修改后的图纸25张，证明：1.根据双方2009年9月8日达成的合作意向，百货区装修设计方案由东百公司提供，为此，三信公司根据东百公司的装修方案，对扶梯移位工程进行更改，并由设计单位作出〈设计更改通知单〉及更改施工图纸。2.扶梯移位等更改工程由原施工单位中铁二十二局集团第三工程有限公司进行施工。3.扶梯移位更改工程造价，经委托福建瑞晟建设工程造价咨询有限公司审核，该更改工程的造价为人民币3875467元。4.百货区商铺在租赁合同终止后，按合同约定应恢复原状，该恢复原状工程造价经委托福建瑞晟建设工程造价咨询有限公司进行工程审核，造价为人民币2024723元，该恢复原状工程于2011年9月30日发包给福建恒丰万骏建筑工程有限公司进行施工。 证据十七《三信金鼎购物广场签约审批表》17页，证明根据东百公司2009年12月上报的《东百三信金鼎购物广场签审批表》，金鼎购物广场第一层至第五层的月平均租金为：第一年月平均租金为每平方米105.06元，第二年的月平均租金为110.31元，故租赁合同约定的逾期腾房占用费标准（每月每平方米66元）尚不足以弥补三信公司的租金损失。 东百公司质证认为：对证据一《房屋租赁合同》的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明三信公司的诉讼主张。理由：1.三信公司单方提出解除合同并不意味着合同必然解除，东百公司是否违约需经法院裁判，在法院未作出生效裁判前，三信公司指控东百公司违约的说法是不成立的，三信公司也无权以东百公司违约为由单方面解除合同；2.因三信公司的原因导致逾期开业，责任应由三信公司承担，三信公司主张东百公司不能享受免租期待遇不能成立；3.合同约定是有条件的，三信公司还应承担法律规定的义务即金鼎广场的主体工程必须通过消防验收，所以三信公司依据这个条款约定欲回避法律规定的消防验收责任是不能成立的；4.合同约定三信公司提供的电梯、扶梯、消防设备及中央空调在东百公司进场装修后结合东百公司装修进度同步进行安装，但三信公司未履行；5.关于百货区公共通道的地面及吊顶装修等东百公司已经按合同履行，东百公司提交的函件中明确已将预算书提交三信公司并要求审核确认，且有三信公司经办人员的签字确认，但三信公司至今未予以确认，亦不付款；6.关于申办与协助的约定并不必然意味着可以不承担其应尽的消防设备安装、维护的责任；7.三信公司解除合同不是因期限届满或约定的情形，故不能适用合同条款。对证据二《谅解备忘录》的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由：1.现有证据已经证明，“三信·金鼎广场”主体工程直至2010年2月9日才通过消防验收。《消防法》第十三条第2款规定属于法律的强制性规定，《谅解备忘录》的约定免除了三信公司应使三信·金鼎广场通过主体工程的消防验收的强制性法定义务，违反了法律的强制性规定，属于无效约定，不应当得到法律保护。2.从其内容来看，东百公司同意撤回2010年1月28日两份《关于尽快完成东百金鼎购物广场商业经营物业条件的函》的前提是三信公司同意撤回2010年1月28日闽三信综（2010）010号解除租赁合同的通知，该租赁合同继续履行，现三信公司违约单方解除租赁合同，因此东百公司亦无义务遵守上述承诺。3.东百公司提交的证据十九至证据二十九恰恰说明了三信公司实际交付的房屋存在诸多问题，实际上不能正常使用。对证据三《房产测绘成果报告书》的真实性及证明对象均有异议。理由：1.该报告书是三信公司单方面委托相关机构作出的，不能作为定案依据；2.该报告书第2页第四条已经明确说明，受托方不对委托方提供的资料的准确性和合法性负责。对证据四《解除房屋租赁合同通知书》及邮件详情单的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由：1.三信公司提出解除合同并不意味着合同必然解除，东百公司是否违约需经法院裁判，在法院未作出生效裁判前，三信公司指控东百公司违约的说法是不成立的，三信公司也无权以东百公司违约为由单方面解除合同；2.三信公司于2010年11月17日发出解除合同通知，东百公司在2010年12月6日就向法院提起诉讼，且在诉状中已经不认可三信公司单方解除合同的行为，同时要求判决确认对方构成违约；三信公司以此种方式解除合同没有合同依据也没有法律依据，东百公司既不同意其解除合同的内容也不同意其解除合同的方式。对证据五莆田市公安消防支队《不同意投入使用、营业决定书》、证据六《消防违法行为告知书》的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由：1.三信公司提交的证据五证明，金鼎广场百货商场室内装修工程之所以至2010年2月3日才通过消防验收完全是三信公司的原因所致；2.虽然三信公司提供的《建筑工程消防验收意见书》显示金鼎广场百货商场室内装修工程至2010年2月3日才通过消防验收，但金鼎广场主体工程消防验收合格的时间却为2010年2月9日，东百公司于2010年2月9日开业完全符合《消防法》的有关规定，不构成违约；3.三信公司提供的《建筑工程消防验收意见书》中第二项已经载明：“对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效”，而莆田市公安消防支队《不同意投入使用、营业决定书》第一项、第二项恰恰证明了三信公司作为消防设备维护的责任人，没有尽到相关义务，疏于维护消防设备设施；4.根据东百公司提交的莆田市公安消防支队《不同意投入使用、营业决定书》、莆田东百商业管理有限公司《关于消防安全培训的申请》、莆田东百商业管理有限公司《整改进度汇报》、莆田东百商业管理公司《关于尽快完成消防整改及相关问题的函》、《莆田市公安消防支队消防违法行为告知书》可以证明，自莆田市公安消防支队2010年5月14日出具《不同意投入使用、营业决定书》后，东百公司就已经按照消防部门的意见，对应由东百公司负责整改的部分进行了整改，并要求三信公司对消防设备设施进行整改维护，但三信公司拒不理会；5.三信公司提供的2010年8月18日《消防违反行为告知书》内容可以证明，应由东百公司负责整改的部分已经整改完毕，剩余部分均为三信公司负责整改内容，三信公司迟迟不予整改的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，致使东百公司无法正常经营；6.东百公司多次发给三信公司的函件中可以体现东百公司要求三信公司对消防进行整改，且有三信公司的签收确认，但其一直未答复。对证据七《闽三信商字45号函》及邮件详情单各1份的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由：1.该函中所述均不是事实，因为消防设备设施的整改属三信公司应尽的义务，东百公司未能及时取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》为三信公司原因所致；2.2010年8月18日《消防违法行为告知书》中仅要求对场所消防问题进行整改，若整改不到位的才给予停业处罚；3.2010年8月18日《消防违法行为告知书》内容可以证明，应由东百公司负责整改的部分已经整改完毕，剩余部分均为三信公司应负责整改内容，造成东百公司不能正常经营的根本原因在于三信公司未能履行消防设备整改义务，而三信公司却发函要求东百公司进行整改，显然逃避自身应承担的责任和义务。对证据八[闽三信商字（2010）48号]《关于支付金鼎购物广场百货租赁区房屋租金的函件》及邮件详情单1份的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由：1.造成东百公司无法按期开业是由于三信公司未能如期取得金鼎广场主体工程消防验收合格，因此，东百公司享有《合同法》规定的先履行抗辩权，不应承担延迟开业的违约责任；2.三信公司直至2010年2月9日才取得金鼎广场主体工程的消防验收合格，因此，三信公司无权要求东百公司支付2009年11月至2010年2月的租金，更谈不上支付违约金。对证据九《关于限期交还租赁物的通知》及邮件详情单各1份的真实性无异议，对证明对象有异议。理由：1.三信公司提出解除合同并不意味着合同必然解除，东百公司是否违约需经法院裁判，在法院未作出生效裁判前，三信公司指控东百公司违约的说法是不成立的，三信公司也无权以东百公司违约为由单方面解除合同；2.事实上，东百公司提交的2010年11月24日福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司《关于停止百货区水电供应的通知》可以证明，三信公司系单方解除合同，给东百公司造成巨大经济损失；3.本函件显示一个事实，即三信公司随时可以任意处置租赁房屋。事实上，三信公司已经实际接管租赁房屋，且将商场内原租赁商户的柜台等可移动财物自行任意处置。在本案尚未审结、合同是否解除、违约责任应由谁来承担都未确定的情况下，三信公司的行为无疑是不合法的，且严重违背了诚信原则。对证据十《关于交还租赁房屋及支付房屋占用费的通知》及邮件详情单各1份的真实性无异议，但对证明对象有异议。理由除同证据九质证意见外，并补充说明：三信公司无权要求东百公司支付房屋占用费。首先，三信公司在单方强行解除合同、停水停电后就已经实际接管了租赁房屋；其次，造成合同不能履行的违约责任应由三信公司承担，东百公司不需支付房屋占用费。对证据十一《工程预算价（结算审核）》两份的真实性及证明对象均有异议。理由：1.该二份文件是工程预算文件，而非工程结算文件；2.该二份证据不但没有日期时间，且未附鉴定机构的营业执照、资质证书以及造价工程师相应的资质证书，无法证明该二份证据的真实性；3.该二份证据系三信公司单方委托作出的，不能作为定案依据；4.该二份证据中显示建设单位为福建省三信建设发展有限公司，内容也为三信公司自行装修的部分，与本案争议焦点无关。对证据十二《合作意向协议》的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据不能证明三信公司证明对象所示内容。理由：1.该协议仅仅是双方就租赁及托管三信金鼎广场事宜达成的一份意向性的协议，并非最终确定的合同，该协议已经被双方另行签订的租赁合同及托管合同所取代，三信公司提供该协议不能证明其主张；2.该协议的第4条和第6条在双方另行签订的《房屋租赁合同》、《福建省三信·金鼎广场商业物业托管合同》（以下简称《物业托管合同》）中已经作了实质性变更，其中，《房屋租赁合同》第六条第2款约定，东百公司承租的百货区内公共通道的地面和吊顶装修，由三信公司按定额包干给东百公司进行设计和装修施工；《物业托管合同》第三条第2款约定，金鼎广场包括百货区在内的物业管理工作是由东百公司负责；《物业托管合同》第八条第1款规定，百货区除公摊水电费外，不再收取物业管理费。对证据十三至十六的真实性、合法性、关联性和证明对象均有异议。理由：1.三信公司声称其根据东百公司的装修方案对货梯的移位工程进行修改没有任何合同依据。在双方签订的《房屋租赁合同》中，并没有约定三信公司需要根据东百公司装修方案对租赁房屋进行改扩建的任何内容，而三信公司也没有任何证据证明东百公司向其提出了电梯移位的要求。因此，其电梯移位工程是否进行都是三信公司为提高租赁房屋自身价值和利用率而进行的改扩建，与东百公司无关。况且，虽然《合作意向协议》已经为《房屋租赁合同》、《物业托管合同》取代，但事实上《合作意向协议》中也根本没有关于三信公司应根据东百公司的要求对其建筑工程的电梯位置等进行更改的约定。2.从三信公司提供的《设计更改通知单》可见，设计单位厦门华构结构师事务所出具《设计更改通知单》的时间是2009年9月15日，设计更改的原因是“电梯厂家要求改小电梯洞口结构配合更改”、“甲方（即三信公司）要求堵风井结构配合更改”等等。其提供的《工作联系函》也体现了在2009年9月18日，三信公司就已要求施工单位中铁二十二局第三工程公司“对裙楼百货区扶梯移位更改及空调、报警进行施工”。而双方签订《房屋租赁合同》的时间是2009年9月30日。上述事实充分表明，三信公司进行租赁房屋电梯移位工程是基于其自身的需要以及施工方设备安装的需要，而非东百公司装修设计方案的需要。因此，三信公司声称其系根据东百公司的要求而对租赁房屋内电梯扶梯移位工程进行更改没有事实依据，其更改时，双方的租赁合同尚未签订，岂有三信公司在合同尚未签订之时就知道东百公司需要之理。3.上述证据不能证明三信公司已经进行过任何的改造施工。设计变更图纸的出具并不意味着项目在实际施工中就已付诸实施，建筑工程结构变更，除设计单位依法必须出具变更的设计图纸以外，还需要报政府建设主管部门批准。三信公司既没有证据证明其已根据设计图纸变更施工，更无证据证明上述变更施工经过国家建设主管部门批准，因此其变更施工不仅事实上不能成立，而且在法律上也是不能成立的。更重要的是，三信公司虽然提交了其与所谓的施工单位签订的《施工承包合同》，但无任何证据证明该合同已经得到了实际履行。因此，其以《施工承包合同》证明其发生了所谓的变更施工同样不能成立。4.无论是《房屋租赁合同》还是其提供的《合作意向协议》（该《合作意向协议》已为《房屋租赁合同》所取代）均无规定三信公司单方违约解除合同后，东百公司还需要对其自行建设施工的项目进行赔偿的约定。证据十七《三信金鼎购物广场签约审批表》（17页）与本案无关，不予质证。需要说明的是：1.该证据系三信公司在与东百公司物业托管合同纠纷中提交的证据，东百公司已经在另案中对该证据发表了质证意见，鉴于该证据与本案毫无关联（该证据所涉及的是托管物业的内容），故东百公司对该证据在本案中不予质证。2.三信公司主张东百公司应当按每月按每平方米66元支付其逾期腾房费用，毫无事实依据。（1）本案一个不争的事实是，三信公司擅自单方违约解除合同并已强占东百公司租赁的房屋。在租赁房屋事实上已经为三信公司实际占有的情况下，不存在东百公司还要支付逾期腾房费用的问题。（2）三信公司声称的逾期腾房标准按照每月每平方米66元进行计算没有任何合同依据，系其单方自以为是所确定的标准。（3）三信公司在法院已经受理（2011）莆民初字第7号案件并已作出要求东百公司先行腾房的民事裁定，而东百公司对民事裁定的内容已经提出异议，并为法院所接受的情况下（即腾房应在法院主持下，且必须在法院所委托的鉴定机构完成鉴定工作后进行），三信公司无视司法权威，强行抢占租赁房屋，不仅是违法行为，而且是对东百公司合法权益的一而再、再而三的侵犯。这种侵权行为不仅应当受到司法制裁，所带来的法律后果也应该由三信公司全部承担。三信公司在侵权事实已经确实发生并已实际强占租赁房屋的情况下，还要求东百公司支付所谓的逾期腾房费毫无事实依据。 本院经审查认为，东百公司对三信公司提供证据一、二及证据四至十、证据十二的真实性没有异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。三信公司提供的证据三系按双方签订的《房屋租赁合同》第一条第（2）项的约定，三信公司委托案外人莆田市荔烽房产测绘有限公司作出的，三信公司能够提供原件核对，所以对其真实性可以确认。三信公司提供证据十一是二份工程预算价、证据十三《设计更改通知单》、证据十四《工作联系函》、证据十五《施工承包合同》、证据十六金鼎购物广场商场原施工图纸及修改后的图纸25张、证据十七《三信金鼎购物广场签约审批表》，因上述证据系三信公司主张恢复原状费用所依据的证据，因其与本案无关联，故不予采信。 东百公司在本院原一审审理过程中向本院提供如下证据： 证据一（2011）莆民初字第7号案件（以下简称“7号案件”）案件受理通知书、证据二民事起诉状（7号案件）、证据三（2011）莆民初字第87号案件（以下简称“87号案件”）案件受理通知书、证据四民事起诉状（87号案件），欲证明：1、东百公司已于2010年12月6日向莆田市中级人民法院（以下简称“莆田中院”）提起7号案件民事诉讼，该案已由莆田中院受理；2、三信公司于2011年7月5日提起87号案件民事诉讼，已由莆田中院受理；3、7号案件、本案、87号案件争议的事实均为2009年9月30日三信公司、东百公司签订的《房屋租赁合同》履行过程中产生的纠纷；4、7号案件、87号案件及本案争议的焦点均为《房屋租赁合同》履行过程中的违约责任归属问题。 证据五《房屋租赁合同》，欲证明：1、2009年9月30日，三信公司、东百公司就东百公司承租三信公司所有的位于福建省莆田市信·金鼎广场的部分区域签订了《房屋租赁合同》；2、《房屋租赁合同》就租赁期限、租赁房屋交付条件、预付租金、装修事项及违约责任作了明确约定；3、三信公司交付的房屋未经消防验收，且拒不支付应由三信公司承担的装修款项已构成违约，应承担违约责任；4、三信公司单方面解除合同应赔偿东百公司的经济损失。 证据六《福建省三信集团三信·金鼎广场商业物业托管合同》、证据七莆田东百商业管理有限公司《企业法人营业执照》副本、证据八福建东百物业管理有限公司《企业法人营业执照》副本、证据九《福建省三信·金鼎广场商业物业托管协议》，欲证明：1、2009年9月30日，三信公司、东百公司签订商业物业托管合同,三信公司委托东百公司代理招商及运营管理，其中即包括物业管理；2、东百公司据此委托莆田东百商业管理有限公司负责对“三信·金鼎广场”提供物业管理服务；3、莆田东百商业管理有限公司出具的工作联系函均受东百公司委托出具。 证据十2010年2月2日福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司SX-DB-013号《工作联系函》、证据十一2010年1月31日福建东百公司股份有限公司《关于东百三信金鼎购物广场整场开业相关事宜的函》及邮件详情单、查询单、证据十二2010年3月5日莆田东百商业管理有限公司《关于广场工程问题联系函》、证据十三[2010]莆公消监验字第16号《莆田市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》、证据十四[2010]莆公消监验字第9号《莆田市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》、证据十五2010年2月11日莆田东百商业管理有限公司《工作联系函》，欲证明：1、“三信·金鼎广场”百货商场室内装修工程于2010年2月3日通过消防验收，主体工程于2010年2月9日通过消防验收；2、东百公司未按时开业系三信公司逾期交付房屋，且交付的房屋不符合使用条件所致。 证据十六莆公消安检决字[2010]第8号《莆田市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、证据十七2010年5月19日莆田东百商业管理有限公司《关于消防安全培训的申请》、证据十八2010年8月24日莆田东百商业管理有限公司《整改进度汇报》、证据十九2010年8月24日莆田东百商业管理有限公司《关于尽快完成消防整改及相关问题的函》、证据二十[2010]第12号《莆田市公安消防支队消防违法行为告知书》，欲证明：1、莆田公安消防支队于2010年5月13日对金鼎广场百货区进行检查，发现存在几项消防问题需要整改，并作出不同意投入使用的决定后，东百公司立即组织人员对该决定中涉及需要东百公司整改的部分进行整改；2、2010年8月24日，东百公司整改完成并通知三信公司，要求三信公司尽快完善其消防设备设施，但三信公司无动于衷；3、[2010]12号《消防违法行为告知书》中显示的违法内容已与东百公司无关。 证据二十一莆田市公安消防支队莆公消安检许字[2010]第23号《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》，欲证明：2010年12月2日，金鼎广场百货区已取得消防安全检查合格证，具备使用条件。 证据二十二2010年11月17日福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司《解除房屋租赁合同通知书》、证据二十三2010年11月24日福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司《关于停止百货区水电供应的通知》、证据二十四2010年11月23日莆田东百购物广场有限公司致福建省三信集团（莆田）物业管理有限公司《回函》、证据二十五2010年11月26日福建东百公司股份有限公司致福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司《函》、证据二十六2010年11月26日福建省东百公司股份有限公司致福建省三信集团（莆田）物业管理有限公司《函》，欲证明：1、三信公司于2010年11月18日单方提出解除合同，严重侵害了东百公司的合法权益，构成违约。2、东百公司已就三信公司擅自停止水电供应、解除合同的行为提出异议。证据二十七福建东百公司股份有限公司与福建九万里装饰设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程承包合同》，欲证明：东百公司依合同约定委托福建九万里装饰设计工程有限公司对金鼎购物广场天棚、造型灯槽、吊顶乳胶漆、、地面动线玻化砖进行装修 证据二十八福建九万里装饰设计工程有限公司《工程预算书》、证据二十九快递详情单、快递查询结果，欲证明：东百公司已将装修工程预算造价告知三信公司。 证据三十2010年1月28日福建东百公司股份有限公司《关于尽快进行预算审核并支付装修费用的函》、证据三十一2010年8月3日福建东百公司股份有限公司致福建省三信集团（莆田）商业运营有限公司《函告》，欲证明：东百公司分别于2010年1月28日、2010年8月3日向三信公司发函，要求三信公司对东百公司负责装修的工程造价进行审核并支付工程价款，但三信公司不予理会。 证据三十二福建九万里装饰设计工程有限公司《工程结算书》、福建九万里装饰设计工程有限公司《工程结算书》，欲证明：东百公司负责装修的工程造价为14387255元，上述费用应由三信公司承担。 证据三十三福建东百公司股份有限公司与福州康正达网络技术有限公司签订的《合同书》、证据三十四莆田东百购物广场有限公司与福州康正达网络技术有限公司签订的《合同书》、证据三十五福建增值税专用发票，欲证明：1、东百公司就金鼎购物广场弱电系统工程与福州康正达网络技术有限公司分别签订两份合同，委托其施工；2、东百公司履行了上述两份合同，支付了工程款。 证据三十六福建东百公司股份有限公司与上海冬创建筑设计有限公司签订的《委托设计合同》、证据三十七上海市服务业统一发票，欲证明：1、东百公司就金鼎购物广场装修设计项目与上海冬创建筑设计有限公司签订合同，委托其装修设计；2、东百公司履行了合同，支付了设计费。 证据三十八2011年2月28日福建东百公司股份有限公司《司法鉴定申请书》，欲证明：东百公司已经向法院申请对坐落于福建省莆田市信·金鼎广场第一至第五层的百货区的全部装修造价进行司法鉴定。 证据三十九2009年11月9日《结算业务申请书》，欲证明：东百公司已经预付租金180万元。证据四十电汇凭证、证据四十一建筑业统一发票，欲证明：东百公司已经支付福建九万里装饰设计工程有限公司工程款560万元。 三信公司质证认为：对证据一至四【（2011）莆民初字第7号案件的案件受理通知书、民事起诉状及（2011）莆民初字第94号案件的案件受理通知书、民事起诉状】的真实性没有异议，但证明对象有异议，三个案件的争议焦点不同。（2011）莆民初字第7号案件的争议焦点是租赁合同是否已经解除；（2011）莆民初字第87号案件的争议焦点是东百公司是否应支付拖欠的租金；（2011）莆民初字第94号案件的争议焦点是合同终止后东百公司是否应腾房及支付逾期腾房占用费等。对证据五《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但不能证明东百公司所要证明的证明对象，不能证明三信公司交付的房屋消防验收不合格及未支付装修款项构成违约，也不能证明单方解除合同要承担赔偿责任。对证据六（商业物业托管合同）、证据七（莆田东百商业管理有限公司《企业法人营业执照》副本）的真实性无异议，金鼎购物广场商业物业管理也是由东百公司负责管理的，但其委托的莆田东百商业管理有限公司并不具备物业管理资质。对证据八（福建东百物业管理有限公司《企业法人营业执照》副本）、证据九（商业物业托管协议）与本案及托管合同均没有关联性、证据十《工作联系函》的真实性没有异议，但对其证明对象有异议。一是百货区装修消防报验的主体是东百公司，但东百公司未及时申报消防验收手续，直至2010年2月2日才申报验收，莆田市消防支队也于2月3日出具验收合格意见，故不存在消防验收不合格问题。二是消防部门确实在2010年1月26日就已经进行消防现场验收，但因东百公司报验资料不齐全等原因拖至2010年2月2日才申报验收，消防部门在申报后第二天就发出验收合格意见。三是该组证据无法证明三信公司逾期交付房屋，根据双方2010年4月16日签订的备忘录，已确认三信公司按合同约定的期限及条件交付房屋，不存在违约行为。按照莆田市消防部门的验收要求，金鼎广场包括商业、住宅部分。2010年1月26日现场勘察验收，根据公安部建设工程验收评定规则中关于验收合格的规范要求，验收合格是按抽样比例确定是否合格，验收合格本身意味着有些子项是不合格，需要对子项目进行继续整改，但不影响验收合格。按照消防部门的验收要求，装修工程跟建筑、消防同时验收的，无需先通过主体验收，该次的验收就是同时进行的，2月2日由东百公司申报，2月3日核发验收合格意见。对证据十一（2010年1月31日福建东百公司股份有限公司《关于东百三信金鼎购物广场整场开业相关事宜的函》及邮件详情单、查询单）、证据十二（2010年3月5日莆田东百商业管理有限公司《关于广场工程问题联系函》）的真实性不予认可，且与本案没有关联性。证据十三[2010]莆公消监验字第16号《建筑工程消防验收意见书》与本案没有关联性，系主体工程的消防验收手续，商场消防验收手续在此之前就已经通过消防验收（沃尔玛商场于2009年12月14日消防验收合格，本案涉及的百货区及托管区域均在2010年2月3日消防验收合格）。对证据十四[2010]莆公消监验字第9号《建筑工程消防验收意见书》的真实性没有异议，可以证明：1、租赁房屋的建筑工程消防验收手续由东百公司负责申报，延期申报的责任应由东百公司自行承担；2、莆田市公安消防支队于2010年1月26日就已经对该工程进行消防验收，但东百公司未及时申报消防验收，直至2月2日才申报，消防部门于2月3日就核发了验收合格意见。证据十五《工作联系函》与本案没有关联性。对证据十六《不同意投入使用、营业决定书》及证据二十《消防违法行为告知书》的真实性没有异议，恰恰证明：1、消防部门依法认定东百公司存在违反消防法的违法行为；2、根据《消防法》的规定，东百公司在开业前应取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》，但东百公司在没有取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》的情况下，就于2010年2月7日试营业，并于2月9日正式“开业”，莆田市公安消防支队依职权已经依法认定东百公司未取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》的行为已违反《消防法》的规定。3、东百公司根本没有《消防法》的观念，直至2010年5月7日才申报消防安全检查申请，但因安全检查不合格，莆田市公安消防支队于2010年5月14日向其发出《不同意投入使用、营业决定书》，而该决定书并没有引起东百公司的重视，东百公司仍违反消防规定继续营业；2010年8月18日莆田市公安消防支队再次告知东百公司存在消防违法行为，并要求其整改，但其仍未按消防部门的要求进行整改。对证据十七（关于消防安全培训的申请）、证据十八（整改进度汇报）、证据十九（关于尽快完成消防整改及相关问题的函）的真实性、关联性均有异议。理由：一是莆田东百商业管理有限公司与本案租赁合同没有关系。二是百货区建筑工程消防验收手续于2010年2月3日已经取得消防验收合格证明，根本不存在完善消防设备设施等问题；由于金鼎购物广场由东百公司负责物业管理，如果在2月3日验收合格之后有出现消防故障，则根据《物业托管合同》的约定，消防设施设备的修理责任也是由东百公司负责的。对证据二十一《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》的真实性没有异议，该证据恰恰证明：1.申办消防安全检查合格证的申请单位是东百公司。2.东百公司在2010年12月2日之前一直没有取得《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》，处于违法营业的状态。3.消防部门可以办理《公众聚集场所、投入使用营业前消防安全检查合格证》，也证实了东百公司所称的消防验收的问题是不存在的。对证据二十二《解除房屋租赁合同通知书》的真实性、合法性及关联性均无异议，但东百公司在法定三个月的异议期限内并没有对解除合同的效力提出异议，故该解除合同的通知是合法有效的，租赁合同自2010年11月18日起已经解除。证据二十三《关于停止百货区水电供应的通知》，该通知系商场物业管理公司发出的，属东百公司与物业公司之间的法律关系，与本案的租赁合同没有关联性。证据二十四2010年11月23日莆田东百购物广场有限公司致福建省三信集团莆田物业管理有限公司回函）与本案没有关联性。对证据二十五（2010年11月26日福建东百公司股份有限公司致福建省三信集团莆田商业运营有限公司函）、证据二十六（2010年11月26日福建省东百公司股份有限公司致福建省三信集团莆田物业管理有限公司函）是否送达没有证据证明，且不能证明东百公司所要证明的对象。对证据二十七《建筑装饰工程承包合同》的真实性、合法性有异议。理由：一是合同没有签订日期及相关人员签字，不具有合法性；二是承包范围及装修标准与合同约定的装修标准不符；三是装修材料及单价未经东百公司确认，不具有合法性；四是根据东百公司提供的证据二十八《工程预算书》的编制日期为2009年11月19日，但是该承包合同第一条约定“本合同自2009年11月10日开工，……本工程合同预算价见合同附件”，因此，合同与预算书两者顺序及时间颠倒，显然是伪造的证据。对证据二十八《工程预算书》的真实性、合法性及关联性均有异议。理由：一是预算书编制时间与承包合同时间顺序颠倒，不具有真实性；二是预算书的编制单位不符合要求，按建设工程相关规范，造价预算应由建设单位（发包方）委托的招标机构进行编制，不可能由施工单位编制；三是预算书的材料及单价没有按《房屋租赁合同》的约定由三信公司确认，所以是无效的预算书。对证据二十九《快递详情单、快递查询结果》的真实性无法确定，且证明对象与本案没有关联性，且即便按东百公司所要证明的内容，该预算书也是在2010年9月2日才邮寄给三信公司，而不是在装修施工之前，对三信公司没有任何意义。对证据三十《关于尽快进行预算审核并支付装修费用的函》的真实性无法确定，并认为根据《房屋租赁合同》的约定，，地面及吊顶装修标准为&ldquo吊顶为轻钢龙骨、石膏板，不含灯具，，地面为玻化砖材料及单价需经甲方确认），工程量按施工完成后实地丈量确认为准”，但东百公司在装修之前，其装修方案及其材料、单价等未按约定报经三信公司确认，就擅自组织实施，显然违反了合同约定的装修流程及权限，根本无法结算该装修造价。对证据三十一的质证意见同证据三十的质证意见。同时对证据三十一（2010年8月3日福建东百公司股份有限公司致福建省三信集团莆田商业运营有限公司函告）、证据三十二《工程结算书》两份的真实性、合法性、关联性均有异议：一是根据工程施工规范，工程结算书是在工程竣工之后编制的造价结算材料，而两份结算书的编制日期分别为2009年11月18日和2009年11月23日，但根据东百公司提供的承包合同，合同约定的竣工日期为2009年12月25日，而这两份结算书却在竣工日期之前就已经编制，显然是伪造的证据，不具有真实性、合法性。二是结算书没有相关资质人员的签章等，建设单位的主体名称、施工内容等均不明确、不具有合法性。对证据三十三（福建东百公司股份有限公司与福州康正达网络技术有限公司签订的合同书）、证据三十四（莆田东百购物广场有限公司与福州康正达网络技术有限公司签订的合同书）、证据三十五（福建增值税专用发票）的真实性、合法性、关联性均有异议：一是发票付款方并不是本案的福建东百公司股份有限公司，故与本案没有关联性；二是发票的付款时间与合同约定的付款方式也不相符，故不具有真实性；三是该组证据与本案东百公司的诉讼请求也没有关联性。对证据三十六《委托设计合同》、证据三十七发票的真实性无法确定，且与本案没有关联性，因为该合同第七条注明设计费莆田项目（含招商手册），发票的付款方也不是本案福建东百公司股份有限公司，故与本案没有关联性。对证据三十八《鉴定申请书》的真实性没有异议，但东百公司对商家自己装修的物品根本无权进行委托鉴定。对证据三十九《2009年11月9日结算业务申请书》的真实性没有异议，但东百公司并未在合同约定的期限内支付该预付租金，从一开始就已经违约。证据四十电汇凭证、证据四十一《建筑业统一发票》与本案无关联性，因付款方不是本案的东百公司，而是案外人莆田东百购物广场有限公司，且东百公司已经就百货区的全部装修造价申请进行司法鉴定。 本院经审查认为，三信公司对东百公司提供证据一至七、证据十四、证据十六、证据二十至二十四的真实性没有异议，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。东百公司能够提供证据十至十一、证据十七至十九的原件核对，所以本院对其真实性可以确认。东百公司提供的证据八至九、证据十二、证据十五、证据二十五至三十七、证据三十八至四十，与本案均没有关联性，不予采纳。具体分析意见将结合说理部分一并进行。 根据经庭审举证质证的证据以及当事人的陈述，本院对本案事实作如下认定： 一、2009年9月30日，三信公司、东百公司签订一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：第一条[租赁标的]：1.甲方（三信公司，下同）同意将金鼎购物广场第一至第五层的百货区商铺、所在场地之公共区域及附属设备设施用房（以下简称租赁物）出租给乙方（东百公司，下同）使用，具体租赁范围见本合同附件一《租赁物平面图》及《建筑面积计算表》、附件二《附属设备设施表》。2.租赁物的建筑面积（含公摊面积，下同）约18405平方米，具体建筑面积按有资质的房产测绘机构出具的测绘报告为准。第三条[租赁期限]：1.本合同租赁期限15年，自2010年2月1日起至2025年1月31日止（其中含6个月的免租期，自2010年2月1日起至2010年7月31日）。2.乙方必须于2010年2月1日之前开业。如提前开业，则租赁期限起始日及免租期起始日自开业之日起计算。在免租期内及开业日之前，乙方应承担其施工、经营所实耗的包括但不限于公摊水电费、自用水电费等费用。第四条[租金、预付租金]：1.租金标准：租金分为基础租金和超额租金，其中：（1）基础租金为：第一、二年的租金按建筑面积每月每平方米33元收取租金,自第三年起在上一年的基础上每两年增递3%（详见下表）；3.租金支付：1）乙方应在每个月开始日的前3各工作日内，以现金或转账方式向甲方支付当月租金。4.预付租金：乙方应在签订本合同之日向甲方预付租金壹佰捌拾万元。租赁期限届满或本合同终止后，若乙方无本合同约定的违约情形的，自乙方将租赁物移交甲方之日起三日内，由甲方退还给乙方（不计息）。第六条[房产交付]：1.交付条件：甲方应在2009年11月1日前按下列条件将租赁物交付乙方使用：1）土建部分：按毛坯房，内墙不分割；2）水电配套部分：甲方将给水管铺设至租赁物每层的接表处，表后及室内管线铺设由乙方自理；电由甲方供至各楼层强电竖井内，乙方负责从竖井供电箱表后断路器（开关）出线端接线。2.甲方提供的电梯、扶梯、消防设备及中央空调，在乙方进场装修后，结合乙方装修进度同步进行安装。乙方承租的百货区内公共通道的地面及吊顶装修，由甲方按定额包干给乙方进行设计及装修施工。具体如下：1））地面及吊顶装修标准吊顶为轻钢龙骨、石膏板，不含灯具；；地面为玻化砖材料及单价需经甲方确认），工程量按施工完成后实地丈量确认为准。3.合同期限届满或因本合同约定的原因提前终止时，乙方应在届满或终止后的十日内将租赁物（含甲方承担装修费用的吊顶、、地板完好交还甲方，并应恢复租赁物原状（即双方验收确认移交给乙方时的状况，含吊顶、、地板装修。乙方有权拆除、搬离由其自费安装、设置的一切设施、设备、物品，但不能破坏租赁物的主体结构、安全或损坏甲方的财产，包括但不限于建筑物、装修部分以及照明、暖通、消防等设施。超过上述期限未拆除、搬离完毕的，视为乙方弃物，甲方有权处置。如乙方逾期交还房屋的，应按届时租金标准的双倍支付占用费。第七条[甲方其它义务]：5.甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的相关文件、图纸、资料等。因报批产生的相关费用由乙方承担，乙方的装修和改建须符合政府的相关规定以及建筑结构、消防等规范。8.租赁期限内，除非不可抗力因素或者乙方未按照本合同的规定支付相应款项或履行其义务的情况下，甲方在任何情况下均不得中断、终止任何公用事业的供应。因甲方违反本条规定、疏忽、过失、作为或不作为等招致的任何索赔、求偿和损失（包括律师费），甲方应向乙方作出一切补偿，并使乙方免受伤害。但是非甲方原因导致的中断、终止公用事业的供应的，不受此条约束。第八条[乙方的其它义务]：1.未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将租赁物业用于本合同规定外的其它用途。乙方保证其在租赁物业内一切商业活动符合中国法律、法规的规定。第十条[合同的解除]：1.合同的变更：在合同履行过程中，任何一方要求变更合同需提前三个月书面提出，经双方协商同意并签订书面变更协议或补充合同后，变更方可生效。2.合同的解除：未经双方协商一致或法定、约定事由，任何一方不得变更或单方解除合同。3.乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同，并要求其赔偿遭受的一切损失：1）擅自改变租赁物的用途且在收到甲方书面通知后二十日内未改正的；2）利用租赁物进行违法、犯罪活动的；3）申请解散、破产，被国家有关部门责令停业整顿。甲方依据上述情形提前解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应在该通知到达之日起的三十天内交回其所承租的租赁物业。甲方亦可选择不予解除合同，租金照实结算，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失。第十一条[违约责任]：3.甲方未在约定时间内按约定条件将租赁物交付乙方（因乙方原因造成迟延的除外），且逾期超过30天的，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方支付的预付租金，同时承担乙方的一切损失。乙方亦可选择不予解除合同，但要求甲方承担乙方的一切损失。4.乙方未按合同约定时间开业的（因甲方原因造成逾期开业的除外），乙方不能享受本合同第三条第2点约定的免租待遇，乙方应自租赁物交付使用之日起据实支付租金，且自逾期之日起应支付甲方违约金每天叁万元；如逾期30天仍未开业的，甲方有权解除合同，没收预付租金并要求乙方按实际占用房屋的期限支付房屋租金及赔偿甲方按乙方要求所投入的装修等一切损失。甲方亦可选择不予解除合同，但要求乙方承担甲方的一切损失。5.乙方不按时缴纳租金，每逾期一天应按逾期付款金额每日万分之四支付违约金，逾期15天以上的，甲方有权没收预付租金，并有权解除合同、要求乙方按届时月均租金标准的三个月赔偿损失。6.任何一方无故提前解除合同的，应按届时月租金标准的三倍支付违约金，若违约金额不足赔偿损失的，违约方还应另行承担赔偿金；但任何一方均不得以承担本条约定的违约责任为代价提前解除合同。租赁合同签订后，三信公司按约定于2009年11月1日前将租赁物交付给东百公司。 二、2010年2月2日，三信公司发出《工作联系函》（SX-DB-013）号给东百公司，内容为“2010年1月26日消防验收发现现场存在问题详见附件，其中贵司施工的部分请贵司在2010年2月4日前整改完成，消防部门将于2010年2月4日进行复查”。 三、2010年2月3日，莆田市公安消防支队[2010]莆公消监验字第9号《建筑工程消防验收意见书》，评定三信金鼎广场百货商场室内装修工程消防验收基本合格。2010年2月9日，莆田市公安消防支队[2010]莆公消监验字第16号《建筑工程消防验收意见书》，评定三信金鼎广场主体工程消防验收基本合格。 四、2010年4月16日，三信公司、东百公司双方签订的《谅解备忘录》第二条约定：双方对东百公司未按预付租金是否构成解除合同条件持有不同理解，鉴于东百公司在原告发出解除合同之前已足额支付了该预付租金，三信公司同意撤回2010年1月31日向东百公司发出闽三信综[2010]010号解除租赁合同的通知，双方同意该租赁合同继续履行。 五、2010年5月13日，莆田市公安消防支队对莆田东百购物广场有限公司进行了消防安全检查，次日作出莆公消安检决字[2010]第8号《不同意投入使用、营业决定书》。2010年5月19日，莆田东百商业管理有限公司向莆田市公安消防支队提交《关于消防安全培训》的申请。2010年8月16日，三信公司书面函告东百公司必须按消防部门要求停止营业并整改到位，在取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》后方可继续营业。2010年8月18日，莆田市公安消防支队向莆田东百商业管理有限公司发出[2010]第12号《消防违法行为告知书》。2010年8月24日，莆田东百商业管理有限公司向莆田市公安消防支队提交《整改进度汇报》，并于同日致函《关于尽快完成消防整改及相关问题的函》给三信公司，要求三信公司尽快完善其消防设备设施。2010年12月2日，莆田市公安消防支队作出莆公消安检许字[2010]第23号《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，同意莆田三信金鼎广场百货区投入使用。 六、2010年11月17日，三信公司发《解除房屋租赁合同通知书》给东百公司，要求解除双方2009年9月30日签订房屋租赁合同，没收预付租金180万元，并要求东百公司在三日内支付合同约定的解除合同损失赔偿1822095元（按月租金标准的三个月计）、支付拖欠的2009年11月1日至2010年7月31日的租金5466285元及其违约金514803(暂计至2010年11月17日)，要求其按合同约定在十日内将租赁物完好交还给三信公司，如逾期交还房屋的，应按租金标准的双倍支付占用费等，同时也向莆田东百购物广场有限公司发出《关于停止百货区水电供应的通知》。2010年11月23日，莆田东百购物广场有限公司《回函》给三信公司，要求三信公司立即恢复供电。2010年11月26日，东百公司回函给三信公司称：不同意解除《房屋租赁合同》，提出三信金鼎购物广场未通过消防安全合格检查及“逾期开业问题”的责任是三信公司造成的，与东百公司无关，同时要求三信公司支付尚欠装修费用，并就三信公司擅自停止水电供应、解除合同的行为等提出异议。2011年1月12日，东百公司向本院提起诉讼，要求解除三信公司、东百公司于2009年9月30日签订《房屋租赁合同》，三信公司承担违约责任，赔偿给东百公司造成的损失等。2011年7月18日，三信公司向本院提起本案诉讼。 本院原一审审理过程中，三信公司于2011年8月5日向本院提出先予执行的申请，要求东百公司将位于莆田市荔城区货区商铺（建筑面积18526.77平方米）立即交还给三信公司。本院于2011年8月30日作出（2011）莆民初字第94号民事裁定书，裁定：东百公司应在本裁定生效之日起十日内将位于莆田市荔城区货区商铺（建筑面积18526.77平方米）腾空交还给三信公司管理使用。东百公司于2011年9月6日向本院申请复议,请求撤销本院（2011）莆民初字第94号民事裁定。本院于2011年9月13日通知东百公司：经过复议审查认为，你公司向三信公司租赁的商场长期空置，在（2011）莆民初字第7号案件中你公司已申请对租赁物全部装修造价进行司法鉴定，现鉴定所需的现场丈量及拍照等证据取证已经固定，你公司在复议申请书中亦认为鉴定工作第一环节，即现场丈量及拍照等已结束，至于鉴定评估报告的结论是否完成，对本案租赁物的交接，没有直接的关系。故你公司以“评估鉴定主要是以现场评估为主，交付场地后将产生证据灭失，导致评估工作无法正常进行，交付场地的时间还是必须等到评估结论出具后较为妥当”等为由申请复议，要求撤销本院（2011）莆民初字第94号民事裁定，本院不予支持。驳回你公司申请复议的请求，维持原裁定。2011年10月初，三信公司已接收位于莆田市荔城区货区商铺。 本院认为，三信公司与东百公司签订《福建省三信集团三信·金鼎广场房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。该合同第十一条[违约责任]第5点规定，乙方不按时缴纳租金，每逾期一天应按逾期付款金额每日万分之四支付违约金，逾期15天以上的，甲方有权没收预付租金，并有权解除合同、要求乙方按届时月均租金标准的三个月赔偿损失。据此可知，根据双方的约定，三信公司可以请求东百公司按月均租金标准的三个月赔偿损失的前提是“东百公司不按时缴纳租金且逾期15天以上”。现三信公司主张因东百公司逾期缴纳交房后及免租期期间的租金，故东百公司应承担三个月租金的赔偿责任；但三信公司并未举证双方有约定“交房后及免租期期间的租金”的缴纳期限，故东百公司并不存在逾期缴纳“交房后及免租期期间的租金”的情形。据此，三信公司关于东百公司应承担三个月租金的赔偿责任的主张不能成立。 东百公司在本院审理的（2011）莆民初字第7号民事案件中作为原告提起诉讼，要求解除其与本案三信公司签订的《房屋租赁合同》，却不将租赁物交还给本案三信公司。在本院作出（2011）莆民初字第94号先予执行民事裁定后，本案东百公司仍以种种理由，继续占用租赁物。案涉《房屋租赁合同》第八条约定，东百公司保证其在租赁物业内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定，并应当妥善保管、正常使用并爱护租赁物。显然东百公司在未依法取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》的情况下，即将租赁房屋投入使用营业，并非“正常使用”租赁物的表现，且给租赁房屋造成重大安全隐患。根据（2011）莆民初字第198号民事判决的分析可知，未取得《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》的责任在东百公司，故三信公司主张东百公司构成违约的理由成立，案涉《房屋租赁合同》应于2010年11月18日解除。在此前提下，东百公司应承担逾期腾房占有使用费。因双方并未事先就逾期腾房占有使用费标准形成约定，故该逾期腾房占有使用费的标准应参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定计算，三信公司主张按双倍租金标准支付逾期腾房期间的房屋占用费，依据不足，不予支持。三信公司主张东百公司支付自2010年11月28日起至交还房屋之日止逾期腾房期间的房屋占用费理由成立，应予以支持；庭审中三信公司自认其于2011年10月初已接收本案的租赁物，故酌定逾期腾房时间为十个月，逾期腾房占用费为6113834.1元（每月占用费按月租金611383.41元计）。 三信公司请求判令东百公司将位于莆田市荔城区货区商铺（建筑面积18526.77平方米）立即交还给三信公司，应予以支持，本项内容已实际执行完毕。 三信公司在原一审中请求撤回本案第二项的诉讼请求（即要求判令东百公司赔偿恢复租赁物原状的费用2024723元）及第五项的诉讼请求中部分诉讼请求即判令东百公司赔偿三信公司百货区商铺装修费用3875467元，本院经审查后已作出（2011）莆民初字第94-1号民事裁定，已准予撤回上述诉讼请求。关于第五项的诉讼请求中“百货区商铺公共通道的地面及吊顶装修费用由东百公司承担”的请求，该诉讼请求实际系三信公司针对（2014）莆民初字第198号案第4项诉讼请求，即“东百公司要求三信公司支付百货区公共通道部分的装修工程款1463410元”的抗辩内容，不应作为独立的诉讼请求予以主张。本案发回重审后，经法院释明，三信公司仍坚持将该内容作为诉讼请求予以主张，故对其该诉讼请求应予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、福建东百公司股份有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司逾期腾房占用费人民币六百一十一万三千八百三十四元一角。 二、驳回三信公司福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币87830元，由三信公司福建省三信集团(莆田)商业发展有限公司负担人民币43264元，由东百公司福建东百公司股份有限公司负担44566元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  郑完育 审判员  庄莉琳 审判员  李 忠 二〇一七年六月二十六日 书记员  林 烟 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -45-