北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4603号上诉人（原审原告）：孙红奎，男，1976年8月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫宝春，女，1958年3月6日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：王舒妍，女，1989年12月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人孙红奎因与被上诉人王舒妍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙红奎上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判王舒妍支付孙红奎房屋空置损失增加45000元、开锁费增加370元；2、撤销一审判决第三项，改判王舒妍支付孙红奎执照押金5000元、保证金10000元、燃气补卡费200元、中介费4000元、交通费1000元；3、一、二审诉讼费由王舒妍承担。事实和理由：1、一审法院已认定王舒妍根本违约，但是对违约数额的计算与合同约定不符，王舒妍承担的责任过低。王舒妍辩称，不同意孙红奎的上诉请求及理由，同意一审法院的判决。孙红奎向一审法院起诉请求：1．判令解除孙红奎、王舒妍于2019年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2．判令王舒妍给付孙红奎2019年3月10日至2019年8月10日期间房屋空置费54000元、执照押金5000元、保证金10000元、燃气补卡费及煤气费200元、恢复门锁及设施费用550元、违约金18000元；3．判令王舒妍给付孙红奎中介费4000元、交通费1000元。一审法院认定事实：孙红奎系北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）产权人，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，房屋面积为62.34平方米。2019年1月19日，孙红奎作为甲方（孙红奎之委托诉讼代理人作为孙红奎代理人）、王舒妍作为乙方，就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租涉案房屋，租赁期从2018年10月10日起至2021年10月9日止，月租金9000元，租赁保证金10000元，如乙方需要注册需另行交纳保证金5000元，合同期满乙方迁出工商等相关手续，凭有关证明予以退还，如合同期满乙方未迁出工商等手续，属乙方违约，租赁保证金和已交纳租金等不予退还。租金按半年支付，乙方应提前30日向甲方支付下期租金，首期租金于2018年10月10日前支付，第二期租金于2019年3月10日前支付。乙方有下列情况发生时，视同乙方严重违约，甲方有权单方解除租约，立即收回出租房屋及钥匙，包括换锁及将室内物品视为自动放弃，保证金和已交纳租金不予退还，并承担相应的违约金等经济损失：…e．如乙方未履行完合同，或未按时交纳租金逾期五日的视为违约，保证金和已交纳租金等不予退还，并承担由此给甲方造成的违约损失…如租约双方任何一方有以上款外的其他违约行为，导致另一方利益遭受损失，守约方有权终止本租约，要求违约方支付金额相当于两个月租金18000元作为违约金，并赔偿由此产生的实际经济损失。涉案合同底部系孙红奎签名及日期（2018年10月10日）、王舒妍签名及日期（2019年1月19日）。涉案合同尾部有孙红奎之委托诉讼代理人手写补充条款：因此合同是由藏（藏佳南）转手，收取乙方前半年租金54000元、押金10000元。由甲方今日将原合同收回作废，但租金甲方承认。但由乙方从藏（藏佳南）讨回10000元，合同期内不得有变，房屋税票由乙方负责转给甲方。涉案合同签订后，王舒妍未向孙红奎支付租金、保证金等各款项。2019年3月10日前，王舒妍亦未向孙红奎支付第二期租金。2019年3月19日，孙红奎在涉案房屋门口张贴通知，载明：房东通知租户，请及时解决与二房东遗留问题，本房不再与其他人续租，限3日内解决问题完毕，如不及时处理，本房于3月21日进行回收。同日，王舒妍搬离涉案房屋。次日，孙红奎收回涉案房屋。因王舒妍搬离涉案房屋时，未将其承租涉案房屋时使用的门锁打开并取走，故孙红奎收回房屋时，请开锁公司将该锁打开，为此，孙红奎支付开锁费180元。孙红奎另提交2019年3月29日开锁专用登记簿、2019年4月7日收据，表示王舒妍再次锁门，致使孙红奎开锁支出370元。2019年5月19日，孙红奎作为出租方，案外人丁甫军作为承租方，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：承租方承租涉案房屋，租赁期限自2019年6月3日至2024年6月2日，租金为每月9000元。孙红奎表示因王舒妍未将以涉案房屋地址为注册地址注册的公司（北京曦信商贸有限公司）迁出，故案外人丁甫军未向其正常支付房屋租金。孙红奎为此提交双方于2019年8月29日签订的《补充协议》，载明：因涉案房屋地址被北京曦信商贸有限公司占用，致使丁甫军不能正常营业，故上述租赁合同自2019年9月1日开始履行，即丁甫军自该日起交纳租金。孙红奎另表示为将涉案房屋再次出租，其向中介公司支付中介费4000元。2019年8月26日，王舒妍注销北京曦信商贸有限公司。审理中，王舒妍提交其与案外人藏佳南签订的《北京商铺租赁合同》，称其占有使用涉案房屋，系因其自案外人藏佳南处承租涉案房屋，并已向案外人支付租金60000元、保证金10000元。《北京商铺租赁合同》显示出租方为案外人藏佳南、承租方为王舒妍，租赁期限为2018年10月10日至2021年10月9日，租金为每月10000元。审理中，孙红奎提交其与案外人藏佳南签订的《房屋租赁合同》，称其曾将涉案房屋出租给外人藏佳南，同时表示对于案外人藏佳南向王舒妍转租涉案房屋事宜，其未授权，亦未同意，故双方之间转租行为应属无效。《房屋租赁合同》显示出租方为孙红奎、承租人为案外人藏佳南，租赁期限为2018年9月30日至2019年9月26日，租金为每月9000元。一审法院认为，当事人的第一个争议焦点，是双方所签订《房屋租赁合同》的法律效力问题。本案中，一方面，王舒妍述称其系受到孙红奎胁迫，故与孙红奎签订《房屋租赁合同》。另一方面，王舒妍表示其所履行的租赁合同系其与案外人藏佳南签订的《北京商铺租赁合同》，故原、王舒妍所签订的《房屋租赁合同》事实上并未履行。针对胁迫一节，一审法院认为，作为主张胁迫的一方，王舒妍应对胁迫事实承担证明责任，并达到排除合理怀疑的证明标准。本案中，王舒妍并未提交相关证据予以证明其系基于孙红奎胁迫签订的《房屋租赁合同》，故一审法院对此意见不予采信。针对《房屋租赁合同》未实际履行一节，因王舒妍未提交证据证明案外人转租涉案房屋系征得孙红奎同意，故一审法院无法依此认定王舒妍系依据其与案外人藏佳南签订的《北京商铺租赁合同》有权占有涉案房屋。考虑到王舒妍在与孙红奎签订《房屋租赁合同》前后，已实际占有使用涉案房屋，且双方已就2018年10月10日至2019年3月9日期间的涉案房屋租金数额及支付方式等达成一致意见，故一审法院认定双方已实际履行《房屋租赁合同》。综合上述情形，一审法院认为，孙红奎、王舒妍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行合同义务。当事人的第二个争议焦点，是双方所签订《房屋租赁合同》的法律效果问题。本案中，孙红奎依约向王舒妍交付了涉案房屋，不存在违约行为。王舒妍占有使用涉案房屋，但未依约向孙红奎支付租金，且未经孙红奎同意，擅自搬离涉案房屋，构成违约，故应承担相应的违约责任。孙红奎锁门之行为，系王舒妍违约后，孙红奎依法行使抗辩权，故不构成违约。就孙红奎所提各项诉讼请求，一审法院分项论述如下：关于解除《房屋租赁合同》一节，因王舒妍构成根本违约，故对于孙红奎该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于执照押金5000元、保证金10000元一节，因以上费用系用于保证《房屋租赁合同》履行，现合同已经解除，不涉及继续履行事宜，故对于孙红奎该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于燃气补卡费及煤气费200元一节，因孙红奎未提交证据证明发生上述费用，故对于孙红奎该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于恢复门锁及设施费用550元一节，因王舒妍锁门行为致使孙红奎于2019年3月20日开门发生开锁费用180元，故对于孙红奎的该项诉讼请求，一审法院予以支持。孙红奎提交的2019年3月29日、2019年4月7日开锁费用票据，不足以证明系王舒妍上锁，故对上述两笔开锁费用370元，一审法院不予支持。关于违约金18000元一节，因王舒妍构成根本违约，故对于孙红奎该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于中介费4000元、交通费1000元一节，因该项费用并非王舒妍违约必然发生的损失，故对于孙红奎该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于2019年3月10日至2019年8月10日期间房屋空置损失54000元一节，虽然王舒妍未按时迁出涉案房屋上的注册地址，确会对孙红奎另行出租涉案房屋产生不利影响，但不足以导致涉案房屋无法另行出租、失去使用价值，孙红奎自行与案外人协商上述期间租金无需支付，属于未采取适当措施防止损失扩大之情形，对此亦有过错。一审法院综合考虑违约金数额、双方过错程度及孙红奎预期利益等因素，酌情判令王舒妍赔偿孙红奎房屋空置损失的具体数额。综上，一审法院判决如下：一、孙红奎与王舒妍于二〇一九年一月十九日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、王舒妍于判决生效之日起七日内支付孙红奎违约金一万八千元、房屋空置损失九千元、开锁费一百八十元；三、驳回孙红奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙红奎提交的证据包括：证据一、三张王舒妍的朋友圈微信截图，证明目的是王舒妍持续在经营，孙红奎的房屋空置损失确实存在；证据二、发票和收据，证明目的是孙红奎开锁的花销；证据三、欠条，证明王舒妍认可欠孙红奎1万元保证金和办理营业执照押金5000元；证据四、车票六张，证明孙红奎代理人为解决纠纷，开庭往返老家和北京的车费；证据五、燃气费收条，证明目的是王舒妍认可收到燃气卡和50方气，欠房东200元。王舒妍的质证意见：对证据一的真实性和证明目的不认可；对证据二的真实性和证明目的不认可，王舒妍一审法院已保护了孙红奎第一次开锁费用，对于其后的开锁费用和与门相关的费用与本案无关联性；对证据三的真实性认可、证明目的不认可，房屋押金已交二房东10000元，执照押金因工商地址已迁出，不必再交押金；对证据四的证明目的不认可；对证据五，燃气卡在一审开庭时已经退还给孙红奎，王舒妍未使用燃气，没有产生燃气费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，一审法院认定王舒妍占有使用涉案房屋，但未依约向孙红奎支付租金，且未经孙红奎同意，擅自搬离涉案房屋，构成违约应承担相应的违约责任是正确的，故本案的争议焦点在于王舒妍向孙红奎承担违约损失的认定问题。关于孙红奎要求王舒妍向其支付执照押金5000元、保证金10000元一节，该项请求系合同履行的内容，而双方合同已解除，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故孙红奎该项诉讼请求，一审法院不予支持是正确的。关于燃气补卡费及煤气费200元一节，孙红奎虽提供了王舒妍签署的收条，但是经询王舒妍陈述其没有使用燃气，孙红奎也无法提供证据证明上述费用的发生，故对于孙红奎该项上诉请求，本院不予支持。关于孙红奎上诉要求增加恢复门锁及设施费用370元一节，孙红奎虽提交的2019年3月29日、2019年4月7日开锁费用票据，但未能提供充足证据证明系王舒妍上锁，故对上述两笔开锁费用370元，本院亦不予支持。关于房屋空置损失54000元一节，孙红奎上诉称王舒妍占用其房屋经营未及时迁出涉案房屋上的注册地址导致新的租户无法注册经营，该行为虽会对孙红奎另行出租涉案房屋产生不利影响，但不足以导致涉案房屋无法另行出租、失去使用价值，一审法院综合考虑违约金数额、双方过错程度及孙红奎预期利益等因素酌定王舒妍赔偿孙红奎房屋空置损失的具体数额并无不当。关于孙红奎上诉要求的中介费4000元、交通费1000元一节，不属于王舒妍违约必然发生的直接损失，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，孙红奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1439元，由孙红奎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇二〇年六月三日法官助理  胡 实书 记 员  王秋岩