新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终142号 上诉人（原审被告）：张新华，女，1972年11月2日出生,汉族,伊宁市怀仁药业有限公司职员,现住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：杨元辉，新疆边塞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张广飞,男,1968年8月17日出生,汉族，伊宁市运输公司退休工人,住新疆维吾尔自治区伊宁市。 上诉人（原审被告）：张广龙,男，1974年11月28日出生,汉族,广州爱施建贸易咨询有限公司北疆区经理,现住新疆维吾尔自治区伊宁市。 被上诉人（原审被告）：赵飞虎，男，1975年11月4日出生,汉族,乌鲁木齐市高新技术产业区名品时代建材商行经营者,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张源源，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏继磊，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司,住所地新疆维吾尔自治区伊宁市。 法定代表人:贾新东,公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，男，汉族，该公司员工。 上诉人张新华、张广飞、张广龙因与被上诉人赵飞虎、伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。张新华及其委托诉讼代理人杨元辉，张广飞，张广龙，赵飞虎及其委托诉讼代理人张源源，伊犁昊丰公司委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新华、张广飞、张广龙上诉请求：1.撤销（2019）新01民初526号民事判决书，判决中止执行登记在伊犁昊丰公司名下的位于新疆维吾尔自治区伊宁市××路综合楼104号房产；2.判令本案全部涉诉费用由赵飞虎、伊犁昊丰公司承担。事实与理由：1.一审法院以赵飞虎提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司签订的合同中的104号房屋坐落位置、面积及平面布置图同涉案104号商铺在不动产登记部门登记的一致，而张新华、张广飞、张广龙提交的合同与不动产登记部门登记的不一致为由，认定为无法确认系与涉案104号房屋具有关联性的合法有效书面买卖合同，属于认定事实不清。张新华、张广飞、张广龙在2013年便与伊犁昊丰公司达成了涉案房产的购买意向，并在此之后支付了购房意向金和购房款达300万元，虽然当时未签订商品房买卖合同，但实际上双方在2013年就达成了购房合意。张新华、张广飞、张广龙已全额支付购房款，并在2015年11月30日同伊犁昊丰公司签订了104号房产的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司进行交房验房手续后，张新华、张广飞、张广龙便对该涉案房产进行装修和投入经营，已实际占有涉案房产。张新华、张广飞、张广龙在购买涉案房产时，因伊犁昊丰公司对涉案大楼1-5楼所有商户共同承诺，会对商铺进行统一办理过户登记，故张新华、张广飞、张广龙在签订合同后并未着急对涉案房产进行办理产权登记。赵飞虎所提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司所订立的合同，是引发本案的另案诉讼中后期形成，该案发生时间晚于张新华、张广飞、张广龙购买涉案房产之日。2.伊犁昊丰公司作为与张新华、张广飞、张广龙签订涉案104号房屋买卖合同的开发商，作为与赵飞虎之间债权债务关系的一方，是知晓案件事实的关键当事人，因其未到庭且不做任何应诉答辩，使得一审法院难以对案件事实作出正确的认定，其怠于行使诉讼权利的行为最终却是由张新华、张广飞、张广龙承担相应后果，对张新华、张广飞、张广龙而言于理不合，与法不公，在综合考虑张新华、张广飞、张广龙作为买受人的付款金额，合同成立的先后因素基础上，该涉案104号房屋应属于张新华、张广飞、张广龙所有，张新华、张广飞、张广龙就该执行标的，具有足以排除强制执行的理由，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判，支持张新华、张广飞、张广龙的上诉请求。 赵飞虎答辩称，张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司所签订的房屋买卖合同，系双方恶意串通签订的虚假买卖合同，该合同既非有效合同又与涉案房产毫无关联性，张新华、张广飞、张广龙无权基于该虚假无效合同对涉案房产主张所谓的房屋的期待权，无权阻却对涉案房产的执行。伊犁昊丰公司2017年11月24日出具的伊犁路政海事小区项目房源信息表显示，涉案商铺未出售，没有他人主张权利，无信访纠纷。由此可知，张新华、张广飞、张广龙虽主张于2015年11月30日签订合同，但当时根本不存在所谓的104号商铺，不动产登记部门也无104号商铺的信息记载，张新华、张广飞、张广龙所称房屋买卖合同订立的时间是2015年11月30日，但张新华、张广飞、张广龙一方购房款的支付时间却发生在2014年，所签订的房屋买卖合同记载价款为4,424,700元，张新华、张广飞、张广龙实际支付的金额却为600多万元，张新华、张广飞、张广龙一审出示的付款凭证有多份都不是付给伊犁昊丰公司的，收款主体不符，加之张新华、张广飞、张广龙所称付款及签订合同时间、104号商铺尚不存在事实，说明张新华、张广飞、张广龙所谓购房款项存在重大瑕疵，且与涉案房屋并无关联性，同时张新华、张广飞、张广龙购房的交易流程也严重背离了正常房产交易的一般程序。赵飞虎所提交的合同中记载的涉案商铺坐落的位置等与不动产登记部门登记的情况一致，而张新华、张广飞、张广龙所提交的房屋买卖合同却与不动产登记部门登记的不一致，因此两个商铺之间并非同一商铺。2014年郭恺煜对涉案商铺的合同已经办理了备案登记，2017年11月24日，综合楼1号楼重新分户后，郭恺煜与伊犁昊丰公司就涉案房产订立买卖合同并办理了备案登记，因郭恺煜先行备案登记，包括张新华、张广飞、张广龙在内的任何其他民事主体，无法再次就涉案房屋进行备案登记，因此张新华、张广飞、张广龙无法否定郭恺煜的备案登记。张新华、张广飞、张广龙在一审庭审时称对商品房买卖合同未办理备案的原因是因伊犁昊丰公司的土地使用证被抵押，说明其并未对房屋的初始登记情况及是否能够正常交易进行核实，存在过错。本案中郭恺煜与伊犁昊丰公司因借款签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同的性质是为保证借款偿还所做的让与担保，赵飞虎与郭恺煜签订债权转让协议，并通知伊犁昊丰公司赵飞虎享有债权，故赵飞虎对涉案104号商铺经折价或拍卖变卖后的价款享有优先受偿权，有权作为申请执行人对伊犁昊丰公司申请强制执行。综上，张新华、张广飞、张广龙的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。 伊犁昊丰公司答辩称，同意张新华、张广飞、张广龙的上诉请求。 赵飞虎向一审法院起诉请求：依法判决赵飞虎对位于伊宁市××路综合楼104号房产享有抵押优先权，依法继续执行。 一审法院认定事实：2014年5月29日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市××路综合楼101号房，预测面积1825.04平方米，总金额3,650,080元。该合同于2014年5月29日在伊宁市房产管理局进行备案。2014年8月22日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市××路综合楼102号房，预测面积2,382.04平方米，总金额3,800,000元。该合同于2014年8月26日在伊宁市房产管理局进行备案。2014年8月22日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市××路综合楼103号房，预测面积141.06平方米，总金额1,390,000元。该合同于2014年8月26日在伊宁市房产管理局进行备案。2017年1月10日伊宁市住房和城乡建设局于作出“关于房屋备案注销后的房屋分割、重新合同备案的答复”，内容为：伊犁昊丰公司，关于你公司申请提及的××路1号楼1层1010室、4层401室和综合楼的1层102室、103室4间房屋分割后网签备案登记问题，现答复如下：“贵公司提出申请上述的4间房屋现已出售于他人并办理了商品房合同备案登记手续，若经购房人与贵公司达成退房协议，申请办理商品房合同备案登记注销和合同签约注销手续后，在无任何抵押、限制等不予出售的情况下，我局将依据房屋测绘规范审核测绘公司出具的房屋分割预测报告，审核通过后，对涉及的房屋进行楼盘信息的房屋分割，分割后可以进行商品房买卖合同网上签约和办理商品房合同备案登记手续”。2017年11月24日，郭恺煜与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，约定郭恺煜购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市××路综合楼104号房，预测面积122.45平方米，总金额1,469,400元。该合同于2017年11月25日在伊宁市房产管理局进行备案。2015年8月10日，郭恺煜向一审法院起诉伊犁昊丰公司、贾仲培、朱咏梅，一审法院于2016年8月8日作出（2015）乌中民一初字第115号民事判决，郭恺煜不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，2017年2月17日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2016）新民终745号民事裁定，将该案发回一审法院重审，一审法院于2017年7月20日作出（2017）新01民初203号判决，郭恺煜、伊犁昊丰公司不服该判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，2017年11月20日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2017）新民终400号民事调解书，郭恺煜、伊犁昊丰公司、贾仲培达成调解协议：伊犁昊丰公司向郭恺煜支付15,913,637.31元，贾仲培对上述债务承担连带清偿责任，郭恺煜对坐落于伊宁市××路综合楼102、104号等47套商铺经折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因伊犁昊丰公司、贾仲培未履行上述还款义务，郭恺煜向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年5月9日作出（2018）新01执40号执行裁定书，裁定冻结、划拨伊犁昊丰公司、贾仲培的存款11,176,997.1元。2018年3月9日，郭恺煜与赵飞虎签订《债权转让协议》，并通过登报的方式通知了伊犁昊丰公司。赵飞虎于2018年5月10日向一审法院申请变更为申请执行人，一审法院作出（2018）新01执异93号执行裁定书，变更赵飞虎为本案执行申请人。一审法院于2017年11月25日作出（2017）新01民初203号之四协助执行通知书，查封伊犁昊丰公司名下位于伊宁市××路综合楼102、104号等47套房产及所对应的土地使用权。张新华、张广飞、张广龙于2019年9月4日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年9月24日作出（2019）新01执异248号执行裁定书，中止对位于伊宁市××路综合楼104号房产的执行。一审庭审中，张新华、张广飞、张广龙向法庭提交了与伊犁昊丰公司于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》一份，该合同载明：张新华、张广飞、张广龙购买位于伊宁市××路综合楼第A单元1层104号，测绘建筑面积为147.49平方米，单价每平方米30,000元，总价4,424,700元。2013年6月24日，张新华向贾仲培转账1,000,000元，2013年6月26日，张新华向贾仲培转账1,000,000元，2014年3月13日，张新华向贾新东转账915,000元，2015年11月30日，伊犁昊丰公司向张新华出具收据一张，载明收到4,424,700元房款。张新华已于2017年6月1日办理了涉案104号商铺的入住手续。 一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案的争议焦点是：张新华、张广飞、张广龙对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。一审法院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张新华、张广飞、张广龙就涉案104号商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。首先，张新华、张广飞、张广龙与赵飞虎均提交了分别与伊犁昊丰公司签订的《商品房买卖合同》，但两份合同存在以下区别：1．张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订的合同中载明的104号商铺的坐落位置、面积及平面布置图与涉案104号商铺在不动产登记部门登记的坐落位置、面积、分层平面图载明的不一致，赵飞虎提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司签订的合同中载明的104号商铺的坐落位置、面积与涉案104号商铺在不动产登记部门登记的坐落位置、面积一致；2．张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订的合同未在不动产登记部门备案，赵飞虎提交的郭恺煜与伊犁昊丰公司签订的合同在不动产登记部门进行了预售备案。结合伊宁市住房和城乡建设局出具的答复及当事人提供的证据证实，涉案综合楼的102室、103室办理了重新测绘分割，涉案104号商铺系基于重新分割面积于2017年11月24日在不动产登记部门进行了预售备案。张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订合同的时间为2015年11月30日，该期间涉案104号商铺并无不动产登记信息记载，结合涉案104号商铺的面积、具体位置及重新分割登情况，张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司签订合同中约定的104号商铺与不动产登记部门记载及一审法院依法查封的涉案104号商铺无法对应，该合同无法确认系与涉案104号商铺具有关联性的合法有效书面买卖合同。其次，张新华、张广飞、张广龙提交了张新华向贾新东、贾仲培转款2,915,000元的凭证，以及张新华从银行取款28万的凭证，庞晓勇给李婕转账50万的凭证，上述证据可以证实张新华向贾新东、贾仲培、李婕转账以及张新华支取现金的事实，但上述款项转款的时间均远早于合同载明的签订时间，收款人亦非伊犁昊丰公司，张新华提交收据的金额与上述转款、支取明细的金额亦不能相互印证，且上述款项的累计总金额亦未达到合同载明的金额4,424,700元，不能以此认定张新华、张广飞、张广龙足额支付了涉案104号商铺的全部价款。最后，张新华、张广飞、张广龙等人是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。本案一审庭审中，张新华等人陈述未对商品房买卖合同办理备案的原因系伊犁昊丰公司的土地使用证已抵押，其在与伊犁昊丰公司签订合同时，并未对涉案房屋的初始登记情况及是否能够正常交易进行核实，张新华、张广飞、张广龙等人在与伊犁昊丰公司交易过程中存在注意义务缺失，对交易标的物是否能够依法进行备案、办理权属登记等未尽到审查注意义务，存在一定过错。综上所述，张新华、张广飞、张广龙就涉案104号商铺所享有的权利不足以排除强制执行，赵飞虎主张继续执行涉案104号商铺的诉讼请求成立。判决：准许执行登记在伊犁昊丰公司名下的位于新疆维吾尔自治区伊宁市××路综合楼104号房产。 本院二审期间，张新华、张广飞、张广龙围绕上诉请求提交了三份证据。1.购房意向书，证明2013年张新华、张广飞、张广龙与伊犁昊丰公司付款的途径依据就是购房意向书；证据2.购房过程说明，来源为伊犁昊丰公司对张新华、张广飞、张广龙的陈述进行了确认，证明张新华、张广飞、张广龙的购房交款过程；证据3.商品房买卖合同的补充协议，伊犁昊丰公司与郭恺煜签订的合同附件五补充协议第21条约定表明该购房合同不是以购买为目的，而是以保证借款还款的抵押为目的的合同。经质证，赵飞虎对该三份证据的真实性，合法性，关联性均不认可，三份证据为复印件，无法与原件核对，因此对真实性不予认可。2017年10月24日重新分割之前是不存在104号商铺，张新华、张广飞、张广龙所主张的104号商铺与本案涉案的104号房产不是一致的；104号商铺的购买过程只是伊犁昊丰公司的陈述，并且该证据出具的时间是2020年的4月10日，本案一审时伊犁昊丰公司未到庭，因此二审时对于该陈述，赵飞虎不予认可；对证据3应当与原件核对，对复印件不予认可，对该证据与伊犁昊丰公司提交的合同的原件比对后，赵飞虎对真实性予以认可，关于21条证明了赵飞虎主张的本案是以签订房屋买卖合同的形式来保证伊犁昊丰公司向郭恺煜所借款项能够偿还，本质是让与担保的性质，此种让与担保有法律依据，应当得到法院的确认。伊犁昊丰公司对该三份证据的真实性、合法性、关联性均认可。 本院对证据1、3的真实性予以确认，对关联性结合案情综合认定，证据2属于当事人的陈述，对真实性、合法性、关联性结合案件证据综合认定。 伊犁昊丰公司提交一份证据，2018年7月27日由伊犁正信测绘工程咨询有限公司出具的××路综合楼104号商铺测绘房屋工程平面图一份。证明涉案房屋与张新华、张广飞、张广龙购买的商铺是同一房屋。 经质证，张新华、张广飞、张广龙对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。赵飞虎对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。当时行政机构登记的面积为122.45平方米，该面积是经过备案登记的，也与伊犁昊丰公司法定代表人贾新东向法院以及赵飞虎、郭恺煜出具的项目信息表上记载的面积不一致。 本院对该份证据的真实性、合法性、关联性结合全案证据综合认定。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为张新华、张广飞、张广龙就执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。 本案中，郭恺煜购买的104号商铺与一审法院查封的涉案商铺为同一商铺，张新华、张广飞、张广龙与郭恺煜分别同伊犁昊丰公司签订的两份购房合同附件中平面图上104号商铺标注的坐落位置相同，但面积不同。由于两份购房合同中对于104号商铺面积的记载均为预测面积，且两份合同订立日期间隔较长，发生过局部使用功能变更，建筑面积不一致属于正常范围。但即使张新华、张广飞、张广龙主张购买的104号商铺与涉案商铺完全相同，其是否享有排除强制执行的民事权益，仍应依据相关法律规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述四项情形应当同时具备方能排除执行。本案中，张新华、张广飞、张广龙所提交的《商品房买卖合同》订立的日期在2015年，张新华、张广飞、张广龙主张在合同订立之前已付款3,195,000元，并提交《购房意向书》来证明付款日期在合同订立之前的原因。对此本院结合张新华、张广飞、张广龙签订的《商品房买卖合同》、《购房意向书》和付款情况综合分析认为：1.《购房意向书》约定了张新华、张广飞、张广龙所购房产位置、面积、单价等基本内容，加之后期合同订立和违约条款的约定，该购房意向书已具备房屋买卖合同订立的基本要件，对于之后正式签订商品房买卖合同应当具有约束力。但之后签订《商品房买卖合同》与《购房意向书》中对房屋单价的约定每平方米增加8000元，这与通常购房意向书同后期订立房屋买卖合同房产单价约定不会出现较大变化的交易方式不相符；2.按照《购房意向书》中的约定，张新华、张广飞、张广龙需在订立之日交纳意向金2,000,000元，在商品房买卖合同订立之前并无再支付房款的约定，但在此期间张新华、张广飞、张广龙除支付意向金之外，又支付1,195,000元，并且所付款项的收款人并非是伊犁昊丰公司，故张新华、张广飞、张广龙主张该笔款项为支付房款缺乏依据；3.张新华、张广飞、张广龙支付款项的金额与伊犁昊丰公司出具的支付购房款收据记载金额不一致，金额亦未达到《商品房买卖合同》约定的房款数额，故张新华、张广飞、张广龙提交的证据不能证明已支付104号商铺全部房款；4.张新华、张广飞、张广龙陈述伊犁昊丰公司承诺所有商户统一办理房屋产权过户登记手续，但张新华、张广飞、张广龙并未提交证据证实其向伊犁昊丰公司要求过办理房屋产权过户登记，亦未提交证据证明存在非因自身原因不能办理房屋产权过户登记的情形。综上，张新华、张广飞、张广龙所主张的就涉案104号商铺主张享有的民事权益不能满足上述四项同时应当具备的情形，不能排除强制执行，故上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23,894.02元（张新华、张广飞、张广龙已预交），由张新华、张广飞、张广龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  陆建蔚 审 判 员  田忠顺 二〇二〇年六月五日 法官助理  王继芬 书 记 员  张雅静