海口市龙华区人民法院民事判决书（2017）琼0106民初5801号原告：海南湘源房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市国贸大道**海涯国际大厦**。法定代表人：易坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。被告：海南定安以利亚房地产开发有限公司，，住所地:海南省定安县黄竹镇南海农场机关住宅区老塑料厂法定代表人：谭俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，海南威盾律师事务所律师。原告海南湘源房地产开发有限公司（以下简称湘源公司）与被告海南定安以利亚房地产开发有限公司(以下简称以利亚公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告湘源公司的法定代表人易坚及委托代理人孙东、被告以利亚公司的委托代理人王婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湘源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间关于海涯国际大厦二、三、四层房屋的租赁合同及补充协议；2.判令被告在合同解除之日十日内腾空租赁房屋并返还原告；3.判令被告向原告支付自2013年12月1日起至合同解除之日止的租赁以及自合同解除次日起至房屋实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算的占有使用费；其中，暂计算至2017年4月17日的租金共计为4628402元；4.判令被告向原告赔偿因拖欠房屋租金给原告造成的经济损失267309元（按已拖欠租金金额的日万分之一二点的标准分段累计计算至2017年4月17日并扣除被告履约保证金后的余额）；5.判令被告承担自2014年2月1日起至房屋实际腾退之日止的物业管理费；其中，暂计算至2017年4月的物业管理费共计为1233076.80元；6.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月15日原告与被告签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》，约定原告将位于海口市××道共计6767平方米商铺出租给被告，租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日（其中自合同生效之日至2013年1月31日为免租装修期），租金单价为17元/月/平方米，该合同还对及其其他费用的支付方式和时间、双方的权利义务以及违约责任等事项作了相关约定。2013年10月21日，原告与被告签订《补充协议书》，该协议约定租赁期限变更为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起按原合同约定租金标准计算租金；约定原告负责2013年12月1日之前的五物业电管理费和2012年12月1日之前的水电费，被告负责此后的物业管理费水电费；约定被告自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由被告负责，被告不得以原告未解决进场障碍及不能正常经营等相关问题为由拒绝履行合同；双方各自自行承担从原告合同签订到该补充协议签订期间的损失，互补追究责任；其他事项按原合同约定执行。上述租赁合同及补充协议签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告在双方已就合同履行过程中出现的相关问题作出处理和明确约定的情况下，三年多来仍然一直以各种；理由拒不履行合同约定义务，长期拖欠租金及物业管理费，经原告多你多年催要未果，给原告的正常经营带来严重影响。2016年11月30日双方约定的租赁期限届满，此后双方未再签订书面合同，双方之间的租赁关系已为不定期租赁关系。原告认为，被告长期拖欠房屋租金、物业管理费的行为已构成严重违约，应依法律规定和合同约定向原告承担违约责任。鉴于现有情况，原告有权要求解除双方之间的租赁合同并要求被告承担腾退房屋、支付租金及占有使用费、赔偿经济损失等法律责任。为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告以利亚公司辩称，一、被告不同意解除租赁合同，租赁合同应当继续履行。原告是中烟公司全资出资的法人独资企业，被告与原告签订合同之后达成了收购原告的一项，股权转让正在协商当中。二、由于原告与大厦物业的原因，不能按照约定的时间居住，为解决原告与物业之间的纠纷，被告花费大量的人力物力。经过被告的协调，到2015年6月被告承租原告物业的合同目的才得以实现，因此原合同当中的期限应当顺延。如缴纳租金被告也应该是从2015年6月缴纳。三、由于被告和中烟公司商量股权转让协议，原告将海洋大厦的二四层租给被告，原告没有损失，被告为了解决纠纷支付了500万元的费用，这些事给被告造成的直接的损失。被告承租后也花费了大量的人力物力，从新装修改造这些费用也在1000万元以上。原告执意解除合同，这些损失被告会向中烟公司主张。四、合同中没有约定按照拖欠金额支付赔偿金，此诉讼请求没有事实与法律依据。五、物业管理费应由物业公司不是由原告主张，没有看到原告缴纳物业的依据，鉴于原告与物业的长期的纠纷，被告协调之后已经由被告缴纳相关物业费，因此物业纠纷不是本案的审理内容与本案是不同的法律关系，综上应当驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告湘源公司提交的证据7《关于要求支付海涯国际大厦2-4层房屋租金的函》、证据10《关于合同到期及要求支付海涯国际大厦2-4层房屋租金、物业费的函》，拟证明原告多年来一直在向被告催要租金及其他费用，但被告至今没有依约履行付款义务。被告对上述两份证据的真实性不予认可，该两份证据为原告单方面作出的函件，且原告未提供其他证据予以佐证，故本院对原告提交的以上两份证据的真实性、合法性和证明力不予确认。原告提交的证据11《海涯国际大厦二至四楼物业费明细表》，拟证明被告应承担自2014年2月起的物业费的具体明细。由于该份证据是由案外人海南汇展物业管理有限公司国贸分公司、海涯国际大厦物业管理处提供，本院无法核实其真实性，且被告对其真实性也不予认可，故对该份证据的真实性、合法性、关联性和证明力不予认可。被告以利亚公司提交的证据20《电梯维修工程合同》、证据21《消防工程施工合同》、证据22《装饰工程施工合同》、证据23《中央空调系统完善更新改造合同》。以上四份证据均为案外人海口玛士撒拉贸易有限公司与其他案外人签订的合同，被告主张海口玛士撒拉贸易有限公司是被告的关联公司，但为提供其他证据对其主张予以证明，原告对以上证据的真实性亦不予认可，故本院对以上四份证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2012年11月15日签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》。合同约定：原告将位于海口市××道共计6767平方米商铺出租给被告，租赁期限为2012年12月1日至2015年11月30日，其中自合同签订生效之日至2013年1月31日为装修期，租金单价为17元/月/平方米，月租金为115039元/月。合同签订之日起至2013年1月31日为被告装修期，原告免收被告该时期的租金。被告每一承租年度分四次支付租金，每次支付3个月的租金，每季度第一个月10日前支付上个季度的租金。被告按大厦物业管理规定向物业管理处交纳物业管理费及物业规定的其他费用，并由物业管理公司开具交费证明。因历史原因，该合同生效以前的物业管理费与被告无关。该合同签订后，原告即向被告交付了承租房屋。2013年10月21日，原告与被告又签订了《补充协议书》，该协议双方同意将租赁期限延期，变更为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金，没有免收租金期。原告同意负责2013年12月1日之前的物业管理费和2012年12月1日之前的水电费，被告负责之后的物业管理费和水电费。被告同意自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或在经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由被告负责，原告概不负责，被告不得以原告未解决进场障碍及不能正常经营等相关问题为由，拒绝履行合同。另外还约定房屋的租金不变。上述租赁合同及补充协议签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，原告从2014年3月6日起多次向被告催要租金，但被告至今未向原告支付房屋租金。原告遂提出本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点如下：1.是否应当解除双方签订的合同及补充协议；2.被告是否应当将房屋腾空并交还给原告；3.被告是否应当向原告支付租金；若需支付，支付的具体金额；4.被告是否应向原告赔偿拖欠租金的损失；若要赔偿，具体标准是什么；5.被告是否应当交纳物业管理费；若应交纳，应当向谁交纳，交纳的起止时间是什么时候，具体数额是多少。一、关于是否应当解除双方签订的合同及补充协议的问题。原、被告双方签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》，有双方当事人的法定代表人签名及公司盖章，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人双方应当依照合同履行相应的义务。根据双方签订的合同和补充协议约定，海涯国际大厦二、三、四层商铺的租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金。因此，截止目前，双方合同约定的租赁期间已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"因此，双方的租赁合同及补充协议继续有效。合同签订后，原告即向被告交付了承租房屋。但被告至今未向原告交纳房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"现原告主张解除原、被告之间签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》，有事实和法律依据，本院予以采纳。被告提出被告一直在与原告的出资人协商收购事宜，因此，不同意解除租赁合同。被告提出的收购事实与本案的租赁合同并没有直接的关系，因此被告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于被告是否应当将房屋腾空并交还给原告的问题。原告主张被告在合同解除之日十日内腾空租赁房屋并返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于被告是否应当向原告支付租金；若需支付，支付的具体金额的问题。2012年11月15日，双方签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》后原告即向被告交付了承租房屋。双方签订的《补充协议书》约定：海涯国际大厦二、三、四层商铺的租赁期限为2013年12月1日至2016年11月30日，从2013年12月1日起计算租金。但被告至今未向原告交纳房屋租金。原告主张被告应当按照合同约定向其交纳2013年12月1日起至合同解除之日止的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告应向其支付合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的占用使用费。本院认为合同解除后，被告应当将租赁房屋腾空并返还原告。但原告的该项主张尚未实际发生，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告支付给原告的租金的具体标准应当按照双方合同的约定，按照月租金115039元，即每季度租金345117元计算。原告主张暂计算至2017年4月，按照双方关于租金的约定，应共有41个月，租金总额应为4716599元。现原告仅主张4628402元，本院予以支持。被告提出因为原告及大厦物业的原因，被告不能按照约定的时间居住，到2015年6月被告承租原告物业的合同目的才得以实现，因此原合同当中的期限应当顺延。但根据庭审中查明的事实，2012年11月15日双方签订《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》后原告即向被告交付了承租房屋。双方签订的《补充协议书》也约定，被告同意自行与相关方（如物业管理机构和业主委员会等）交涉进场，若无法进场或在经营过程中出现与相关方的纠纷，造成的一切损失及后果全部由被告负责，原告概不负责，被告不得以原告未解决进场障碍及不能正常经营等相关问题为由，拒绝履行合同。因此，被告应当按照双方的约定，向原告按期交纳租金。被告主张应从2015年6月起向原告支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于被告是否应向原告赔偿拖欠租金的损失；若要赔偿，具体标准是什么的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于前述论述，本案被告尚未向原告支付租金，原告主张被告应对其逾期付款的事实对原告赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。具体标准应当按照逾期付款的本金为基准，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率进行计算。五、关于被告是否应当交纳物业管理费；若应交纳，应当向谁交纳，交纳的起止时间是什么时候，具体数额是多少的问题。根据双方签订的合同约定，被告按大厦物业管理规定向物业管理处交纳物业管理费及物业规定的其他费用，并由物业管理公司开具交费证明。因此，物业管理费的收取主体并不是本案原告，原告无权向被告主张收缴物业管理费。原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《海涯国际大厦二、三、四层商铺租赁合同》及《补充协议书》；二、被告在本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并返还原告；三、被告在本判决生效之日起十日内以每季度345117元的标准向原告支付自2013年12月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2017年4月17日的租金总额为4628402元）；四、被告在本判决生效之日起十日内以每季度租金345117元为基准，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，向原告支付逾期支付租金所产生的经济损失（计算时间自2013年12月1日起至合同解除之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 程 序人民陪审员 李 芳人民陪审员 张 磊 二〇一七年六月三十日书 记 员 骆天霞