河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1003民初字1060号原告（执行案外人）陈蕊，女，1988年6月24日生，汉族，住许昌市魏都区。被告（申请执行人）李彦锋，男，1977年4月20日生，汉族，住许昌县。第三人（被执行人）郑新刚，男，1978年10月13日生，汉族，住许昌市魏都区。原告陈蕊诉被告李彦锋、第三人郑新刚案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈蕊、被告李彦锋、第三人郑新刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈蕊向本院提起诉讼,请求立即停止对许昌市恒大绿洲12号楼2302号房屋的执行，并解除对该房产的查封，依法确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖协议》有效。事实理由：李彦锋于2015年4月30日向魏都区法院起诉郑新刚民间借贷纠纷并申请财产保全，魏都区法院于2015年5月14日作出（2015）魏民二初字第00324号民事裁定书，将郑新刚位于许昌市恒大绿洲12号楼2302号房屋一套予以查封，后李彦锋申请建安区法院强制执行。原告陈蕊与郑新刚在均不知查封情形的前提下于2015年7月2日签订《房屋转让协议书》，约定郑新刚将许昌市恒大绿洲12号楼2302号房屋一套以26万元的价格转让给原告，该房屋后续银行贷款由原告按期偿还，现原告已支付房款超过354253元，且仍在持续偿还银行贷款。该房屋自2016年6月27日交房后由原告进行装修并居住至今。魏都区法院对涉案房产的查封未公示及告知郑新刚，致使原告购买并入住该房屋时并不知情，原告属善意第三人，法院对涉案房屋的执行侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。被告李彦锋辩称：涉案房屋被查封之前，原告陈蕊与第三人郑新刚并没有形成买卖关系，原告也没有实际占有该房屋。原告对法院查封裁定邮寄时间所提出异议，并不影响执行的效力。所以请求法院继续执行。第三人郑新刚述称：2015年5月5日，第三人在58同城网站刊登房屋转让信息，第三人和陈蕊是2015年7月2日签订的房屋转让协议。法院给第三人送达传票是邮寄到恒大绿洲的，邮递员给第三人打了电话后，把邮件送过去，时间是2015年8月20日，那时第三人才知道房屋被查封。当时第三人在龙湖时代公寓租的房子居住。解放路2号附218号是原户籍地址，那里已经拆迁，没有房屋。原告向本院提交的证据材料有：第一组、主体情况及提起本诉的法律依据1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、执行异议申请书及（2016）豫1023执异29号执行裁定书一份，内容：原告曾向建安区人民法院书面提出执行异议并被依法驳回，证明原告依据民诉法解释相关规定有权提起本诉。第二组、签订《房屋转让协议书》及履行情况1、2015年5月5日发布的网页截图一张，证明郑新刚将售房信息发布到网上，原告是看到售房信息以后才与其联系购房事宜；2、2015年7月2日《房屋转让协议书》一份，系原告陈蕊与郑新刚所签订，证明郑新刚于2015年7月2日将涉案房屋转卖给原告陈蕊。3、2015年7月2日招商银行交易明细一份，证明2015年7月2日原告向郑新刚支付购房款20万元；4、2015年7月2日光大银行银联商务单据一份及2013年10月14日借款协议、借据，证明原告2015年7月2日代郑新刚偿还所欠的购房款5万元。5、2015年7月2日收条一份，系郑新刚收到上述两笔房款后亲笔书写，证明郑新刚在转卖房屋当天共收到陈蕊购房款25万元整。6、2015年7月2日销售不动产发票一张，原件由原告持有，系原告代郑新刚偿还所欠房款5万元后，由许昌帝景置业有限公司当天出具，证明：《房屋转让协议书》系陈蕊和郑新刚的真实意思表示并得到双方自愿积极履行。7、2013年10月14日《商品房买卖合同》1份，系许昌帝景置业有限公司与第三人郑新刚所签订，该合同2015年7月2日由郑新刚交付原告并持有至今，证明签订《房屋转让协议书》并收到陈蕊25万元以后，郑新刚将涉案房屋相关手续移交给原告。8、2015年10月18日编号为8018412的收据及银联商务凭条各一份，内容显示郑新刚缴纳12-2302房屋维修基金7907元，该款实际由原告陈蕊缴纳。证明原告按2015年7月2日签订《房屋转让协议书》约定履行后续付款义务。第三组、收（验）楼情况，1、2016年6月20日中国邮政快递封面及收（验）楼通知书一份，内容：许昌帝景置业有限公司向郑新刚寄送收（验）楼通知书，证明涉案房屋交房时间在2016年6月20日以后。2、2016年6月26日委托书一份，内容：郑新刚在收到交房通知以后，全权委托原告办理涉案房屋的收（验）楼事宜。证明郑新刚自觉履行双方所签订的《房屋转让协议书》；3、2016年6月27日金碧物业有限公司许昌分公司收费收据一份及民生银行凭条一份，显示原告缴纳2016年度物业费及垃圾费合计1161元，证明涉案房产自交验之日起由原告实际占有并居住。4、2016年10月3日金碧物业有限公司许昌分公司收费收据一份及中信银行凭条一份，证明原告实际缴纳2016年10月至2017年9月车位租金1800元。第四组、原告偿还银行按揭情况1、招商银行及中信银行交易明细一组10页，内容：自2015年7月至2017年4月原告按月向郑新刚账户支付房贷款；证明自2015年7月以来以郑新刚名义偿还的银行房贷实际由原告支付；原告按2015年7月2日签订《房屋转让协议书》约定履行后续还贷义务且从未逾期。2、郑新刚中国邮政储蓄卡交易明细一份4页，内容：2015年7月以来每月收到原告陈蕊转来房贷款且于原告提供的银行明细可以相互印证，证明2015年7月以来每月的银行贷款实际由原告陈蕊支付。第五组、（2015）魏民二初字第00324号裁定书存在的错误与问题。1、（2015）魏民二初字第00324号案件卷宗一套45页，主要内容包括：魏都区法院向李彦锋签发立案受理通知书的时间是2015年4月29日；协助执行通知书无法院印章；“许昌市房产交易租赁管理处”的回执没有协助单位印章；魏都区法院查封涉案房屋的时间是2015年5月22日，但并未采取张贴封条或者公告等任何公示措施；魏都区法院向郑新刚邮寄应诉通知书、民事裁定书等应诉材料的时间是2015年8月11日，距涉案房屋被查封接近3个月（87天）；郑新刚填写地址确认书时间是2015年8月26日。证明：魏都区法院在涉案房屋被查封以后87天才以邮寄方式通知郑新刚（且不显示是否收到），违反查封后立即通知郑新刚的法律规定，程序明显错误；原告与郑新刚《房屋转让协议书》签订于2015年7月2日，此时查封裁定并未送达郑新刚，该裁定当时对郑新刚并无法律效力；涉案房屋查封时并未依法张贴封条或显著位置公告等方式进行公示，其查封效力不得对抗善意第三人。协助执行通知书无魏都区法院印章并且“许昌市房产交易租赁管理处”的回执没有协助单位印章，依法不能生效。被告李彦锋向本院提交的证据材料有：许昌市魏都区人民法院卷宗复印材料，送达地址确认书一份、送达回证三份、民事裁定书一份、协助执行通知书一份、法律生效证明一份，证明涉案房屋查封时间是在原告购买房屋之前。第三人郑新刚未向本院提交证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告及第三人对所有证据材料均无异议，本院审查后认为，上述证据材料形式合法、内容真实、与本案事实相关联，本院予以确认,并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年4月29日，李彦锋向魏都区人民法院起诉，诉请判令郑新刚偿还借款20万元及利息，2015年4月30日魏都区法院立案。2015年5月11日李彦锋申请财产保全，魏都区法院于2015年5月14日作出（2015）魏民二初字第00324号民事裁定书，于2015年5月22日向许昌市房地产交易租赁管理处送达协助执行通知书，将郑新刚位于恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室（合同备案号201310435）的房产予以查封。魏都区法院于2015年8月17日向郑新刚邮寄送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、开庭传票，郑新刚于2017年8月26日填写送达地址确认书，魏都区法院于2015年10月13日开庭审理，郑新刚缺席未到庭，2015年12月15日，魏都区法院同时向李彦锋、郑新刚送达了（2015）魏民二初字第00324号民事判决书。2016年4月14日，李彦锋向许昌市建安区法院申请强制执行，执行中，2016年5月27日，许昌市建安区法院作出（2016）豫1023执501号执行裁定书，对恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室（合同备案号201310435）予以评估、拍卖。案外人陈蕊提出执行异议，许昌市建安区法院审查后作出（2016）豫1023执异29号执行裁定书，驳回案外人陈蕊的异议申请。陈蕊遂提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年10月14日，郑新刚与许昌帝景置业有限公司签订《商品房买卖合同》编号201310435，合同约定：“郑新刚购买出卖人开发的预售商品房，暂定名为恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室，建筑面积112.16平方米，每平米6125.61元，2013年10月14日前买受人应支付房款207048元，余款480000元在2013年10月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当在2016年6月30日前交房”。《商品房买卖合同》签订的当天，郑新刚因资金紧张，向金碧物业有限公司许昌分公司无息借款10万元，用于支付恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室的首付款，该借款分两年偿还完毕，每年还款5万元，2014年应偿还的5万元郑新刚已经偿还。2015年5月5日，郑新刚在“58同城网站”发布售房信息（恒大绿洲二期），陈蕊看到售房信息后与郑新刚联系，并对该房屋的现状进行了解，到许昌市住房和城乡建设局查询了郑新刚提供的《商品房买卖合同》的真实性，后双方于2015年7月2日签订《房屋转让协议书》，约定：“郑新刚将其按揭购买的位于许昌市恒大绿洲二期12号楼东1单元23层2302室房屋（建筑面积112.16平方米，合同编号201310435）转让给陈蕊；该房屋系郑新刚按揭购买，已经交购房首付款207048元，2013年11月20日在银行贷款480000元，贷款期限至2042年11月20日，每月月供3000元左右；该房转让价格为260000元整（不包含下余银行贷款，自2015年7月1日之后的贷款月供由陈蕊以郑新刚名义向银行缴纳，至房产应当偿还的按揭贷款全部清偿完毕止）；陈蕊应向郑新刚支付房产转让款250000元，下余10000元作为履约保证金，陈蕊实现物权登记证书后三日内将余款结清”。协议签订后，陈蕊当日即通过银行向郑新刚账户转账200000元（分四笔转账），并与郑新刚共同到物业公司办理了相关手续，当日，陈蕊通过银行转账代替郑新刚偿还其借物业公司的50000元（郑新刚购房支付首付款时借物业公司的款，2015年应当偿还50000元未还）。上述款项结清后，郑新刚当日出具收条“今收到陈蕊购房款250000元整”，并将《商品房买卖合同》及按揭贷款手续、还贷账户银行卡折交付给陈蕊，陈蕊从2015年7月开始按月向郑新刚还贷账户转账偿还贷款至今。2015年10月18日，陈蕊以郑新刚的名义向许昌帝景置业有限公司转账缴纳12号楼2302房屋维修基金7907元。2016年6月20日，陈蕊收到郑新刚转交的恒大绿洲收（验）楼通知书及郑新刚出具的委托书，授权陈蕊办理收（验）楼事宜。陈蕊收（验）楼后，于2016年6月27日以郑新刚的名义向金碧物业有限公司许昌分公司转账缴纳物业服务费1077元，垃圾处理费84元。于2016年10月3日以郑新刚的名义向金碧物业有限公司许昌分公司转账缴纳车位租金1800元。本院认为，案外人执行异议之诉审查的是案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权利，以及该实体权利能否足以排除对执行标的物的强制执行。1、涉案房产在查封时属预售商品房，原告陈蕊从第三人郑新刚处购买涉案房屋的时间在该预售商品房被查封之后，那么，人民法院对该预售商品房的查封效力是否能对抗第三人。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋。故人民法院可以对涉案预售商品房进行预查封，商品房预售合同登记备案并不是权属登记，预查封的标的物是尚未进行权属登记但又履行了备案手续的在建房产，其房产产权尚处于不确定状态，被执行人所享有的是物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”。第二十六条第三款规定：“人民法院的查封扣押冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。本案中，魏都区人民法院对第三人郑新刚购买预售商品房进行预查封，但并未通知该预售商品房的开发商许昌帝景置业有限公司或该预售商品房所在小区的物业公司（金碧物业有限公司许昌分公司），亦未张贴公告予以公示，故预查封虽然产生查封的效力，但因未公示，其效力不能对抗善意第三人。2、原告陈蕊与第三人郑新刚之间签订的《房屋转让协议书》是否有效，陈蕊是否属于善意第三人。从本案查明事实来看，原告陈蕊与第三人郑新刚签订《房屋转让协议书》的时间是2015年7月2日，人民法院预查封郑新刚购买预售房屋的时间是2015年5月22日，人民法院将保全裁定送达郑新刚的时间是2015年8月17日，由此可以看出，郑新刚将涉案房屋转让给原告陈蕊时，其本人并不知道涉案房屋已经被人民法院预查封。原告陈蕊为了购房的安全，向许昌市住房和城乡建设局查询了郑新刚提供的《商品房买卖合同》的真实性，在《房屋转让协议书》签订后，即按约定支付郑新刚房款、代替其偿还物业公司的借款、按月偿还涉案房屋贷款，至此，郑新刚在商品房预售合同中所享有的期待权已经转移归原告陈蕊，陈蕊购买郑新刚转让的预售商品房，主观上不具有恶意，即并不知道该预售商品房已经被查封，客观上，履行了一般人应尽的谨慎注意义务。虽然陈蕊所购郑新刚转让的预售房屋在查封之后，但涉案房产被查封并未通知开发商许昌帝景置业有限公司或该预售商品房所在小区的物业公司（金碧物业有限公司许昌分公司），亦未对查封进行公示，故在没有证据证明陈蕊的购买行为系恶意的情况下，不能否定其行为的合法性，原告陈蕊与第三人郑新刚之间签订的《房屋转让协议书》应为有效，陈蕊在本案中系善意购买的第三人。3、原告陈蕊对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。预查封的房产，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中，第三人郑新刚在不知道涉案房产已被预查封的情况下，将其所购买的预售商品房转让给原告陈蕊，郑新刚基于商品房买卖合同所享有的预期财产性利益已经得以实现，即卖房款项已经收回。预售商品房物权的期待权已经转移归原告陈蕊。2016年5月27日，许昌市建安区法院作出（2016）豫1023执501号执行裁定书，对涉案房屋恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室（合同备案号201310435）予以评估、拍卖。此时，开发商尚未对涉案房屋交房，房屋的产权仍处于不确定状态。开发商许昌帝景置业有限公司2016年6月20日向原告陈蕊交房后，原告陈蕊缴纳了物业服务费、垃圾处理费、车位租金，并已实际占有使用，其作为善意购买的第三人，在人民法院的查封没有公示的前提下，对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。综上，原告陈蕊请求确认原告与第三人郑新刚之间签订的《房屋转让协议书》有效，要求停止对许昌市恒大绿洲12号楼2302号房屋的执行，于法有据，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告陈蕊与第三人郑新刚之间于2015年7月2日签订的《房屋转让协议》有效。二、停止对位于许昌市东城区恒大绿洲12号楼东1单元23层2302室房屋（合同备案号201310435）的执行。案件受理费100元，由第三人郑新刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。本院（2016）豫1023执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张明宇审 判 员  周雪平人民陪审员  张瑞武二〇一七年六月二十六日书 记 员  任世杰