上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初465号原告：林国庆，男，1963年5月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：李秋芳，男，1962年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：周利凤，女，1964年9月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。被告：上海市青浦区朱家角镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：乔惠锋，镇长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。被告：上海凯成动拆迁有限公司，住所地上海市。法定代表人：顾军，董事长。委托诉讼代理人：单兴法，男。原告林国庆诉被告李秋芳、周利凤、上海市青浦区朱家角镇人民政府(以下简称“朱家角镇人民政府”)、上海凯成动拆迁有限公司(以下简称“凯成动迁公司”)农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年2月15日第一次公开开庭进行审理，原告林国庆及委托诉讼代理人杨生泉，被告周利凤、被告李秋芳和周利凤的共同委托诉讼代理人丁书洪、被告朱家角镇人民政府的委托诉讼代理人高雪林、被告凯成动迁公司的委托诉讼代理人单兴法到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理。本案于2017年5月19日第二次公开开庭进行审理，原告林国庆及委托诉讼代理人杨生泉，被告李秋芳和周利凤的共同委托诉讼代理人丁书洪、被告朱家角镇人民政府的委托诉讼代理人高雪林、被告凯成动迁公司的委托诉讼代理人单兴法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林国庆向本院提出诉讼请求：1、2015年7月31日被告周利凤与被告朱家角镇人民政府、被告凯成动迁公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中的人民币693,482元动迁补偿由被告朱家角镇人民政府支付给原告；2、判令沈巷泖阳路XXX号楼东单元71平方米、8号楼西单元68平方米、9号楼东单元103平方米的房屋由被告朱家角镇人民政府安置给原告。审理中，原告变更诉讼请求为：判令2015年7月31日被告周利凤与被告朱家角镇人民政府、被告凯成动迁公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》的被拆迁人周利凤的权利义务归原告享有或承担。事实与理由：2000年8月22日，原告与被告李秋芳签订买卖协议，约定原告出资3万元购买被告所有的位于上海市青浦区朱家角镇建新村XXX号宅基地房屋，并由被告配合办理土地使用证更名。现该宅基地房屋纳入政府动迁范围，被告朱家角镇人民政府出具拆迁告知书。在拆迁洽谈过程中，签约主体发生争议。2015年7月30日原告起诉，2016年4月26日法院判决驳回原告诉讼请求。原告提起上诉，2016年8月18日上海市第二中级人民法院裁定撤销原审判决。原告向青浦区政府反映情况，要求签订补偿安置协议，2016年10月28日青浦区人民政府法制办公室向原告律师出具《关于朱家角镇建新村林国庆宅基地安置补偿问题的答复》，明确先由被告李秋芳签订协议，原告腾房，相关拆迁补偿款和安置房由拆迁办保管。现拆迁协议已经签订，故原告起诉至法院。被告李秋芳和周利凤共同辩称：不同意原告的诉讼请求。建新村XXX号宅基地房屋登记权利人为被告李秋芳和周利凤，征收补偿协议由被告李秋芳和周利凤签订。原告已经享有一处宅基地，如果再次合法享有，违反了土地管理法规定的一户一宅的原则。原告与被告李秋芳签订的协议未经法院认定有效，被告李秋芳和周利凤是此次动迁的安置对象，故所有征收补偿应由被告李秋芳和周利凤享有。原告诉讼请求实际是对相关权利的确认，由于安置房屋尚未建成和交付，房产证未办出，权利尚未确定，故原告的诉讼请求不具备相应的事实依据。被告上海市青浦区朱家角镇人民政府和上海凯成动拆迁有限公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与被告李秋芳和周利凤之间的房屋买卖合同产生的权益应由双方达成一致或者法院判决后才能支付给原告，同意按照法院判决履行。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇建新村XXX号。1991年，被告李秋芳作为户主，经批准将该宅基地上的房屋拆除重建。1991年9月10日，被告李秋芳作为土地使用人，获得宅基地使用权证。被告李秋芳与周利凤系夫妻关系。原告林国庆在建新村村委会第三村民小组宅基地区域范围内有一处宅基地房屋，门牌号建新村XXX号，1991年发证。2000年8月22日，原告与被告李秋芳和周利凤签订《房屋买卖协议》，约定被告李秋芳和周利凤所有的房地产权，包括三上三下楼房，一间小屋，水泥场地等一切使用权和所有权全部卖断给原告，总价值3万元。购房款于2000年8月22日一次性付清，付清房款后，所有产权全部转归原告所有。被告李秋芳和周利凤交出宅基地临时使用证，并同意由原告负责申请更名事宜。被告李秋芳和周利凤在2000年10月5日交出房屋钥匙给原告。双方保证以上几条能顺利贯彻实行，决不留有后患，谁若违反，将负一切法律责任。协议签订后，原告林国庆支付被告李秋芳和周利凤3万元，被告李秋芳和周利凤将系争房屋交付原告林国庆居住使用至今。原告林国庆对房屋未进行改扩建，仅进行了内部装修。2015年6月18日，青浦区朱家角镇动迁安置办公室发布《告村民书》，告知本次征收补偿安置的原则、方式、补偿标准、操作顺序等。因系争房屋纳入本次征收补偿范围，原告林国庆主张应由其签订拆迁安置补偿协议未果后起诉至本院，要求确认2000年8月22日原告林国庆与签订的宅基地房屋买卖协议有效。本院以(2015)青民三(民)初字第3295号案件予以受理，并于2016年4月26日判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，2016年8月18日，上海市第二中级人民法院裁定撤销原审判决，驳回原告起诉。被告周利凤(乙方)与被告朱家角镇人民政府、被告凯成动迁公司(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，就系争房屋的拆迁补偿约定有效安置面积212平方米，甲方共支付乙方动迁补偿款693,482元，安置房源地点：沈巷泖阳路安置基地房源，按签协议顺序选房等。被告周利凤于2015年7月31日在上述协议上签名，被告朱家角镇人民政府、被告凯成动迁公司于2016年10月在协议上盖章。系争房屋于2016年10月拆除。补偿安置协议中的补偿款目前尚未支付，安置的房屋正在建造中，尚未竣工。安置房源为：沈巷泖阳路安置基地11号楼东单元71平方米、8号楼西单元68平方米、9号楼东单元103平方米。2016年10月28日，上海市青浦区人民政府法制办公室就原告代理律师杨生泉要求由原告林国庆签订拆迁安置补偿协议的信访进行书面答复，表示根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十二条，征收房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。本案所涉建新村XXX号房屋的建房批准文件中的户主系李秋芳，故被动迁人应为李秋芳户，由李秋芳户签订房屋补偿安置协议。建议朱家角镇动迁安置办公室应尽快与李秋芳户签订动迁补偿安置协议，并动员林国庆尽快腾退房屋。林国庆可凭李秋芳户的动迁协议及双方签订的买卖协议向法院起诉要求分割动迁利益，动迁协议项下的补偿款及安置房屋暂由动迁办或双方认可的第三方机构保管，待法院对动迁权益作出生效判决后再行分配。审理中，鉴于安置房屋目前尚未建造完毕，经本院释明，原告坚持本案的诉讼请求。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、民事判决书、拆迁补偿安置协议、信访答复、告村民书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，原告系建新村村民，根据上海市高级人民法院发布的指导意见，明确本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，买卖合同有效，故原告与被告李秋芳、周利凤签订的房屋买卖合同有效。原告是实际居住人，也是腾退方，故原告应当是被拆迁人。现原告对补偿安置协议内容没有异议，要求确认该协议的权利义务由原告享受和履行。被告四世同堂经协议增加6平方米，原告也是四世同堂且兄弟只有两人，原告可以得到更多的面积，但原告不要求另行安置，同意按照补偿安置协议中的内容履行。被告周利凤和李秋芳认为：原告已经享有一处宅基地，不能另行取得宅基地，系争房屋登记的权利人为两被告，被拆迁人也是两被告，是根据两被告的家庭情况进行的安置，且目前安置房屋尚未建造完毕，无法进行权益分割。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则。原告与被告李秋芳、周利凤均系同一集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且实际履行完毕，故该房屋买卖协议真实有效。现系争房屋已经被拆除，被告李秋芳、周利凤已经签订了补偿安置协议，原告对补偿安置协议中的内容也予以认可，然安置房屋目前尚未建造完毕，未通过竣工验收取得合法权证，安置房屋的实际面积、购买价格和具体门牌号均无法确定，故目前暂时无法对动迁补偿利益进行确认或分割，当事人可在动迁安置房屋取得合法权证后主张相关权益。据此，依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林国庆的全部诉讼请求。本案受理费20,041.30元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳人民陪审员  俞锦林人民陪审员  沈跃跃二〇一七年六月十三日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。