安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初2374号原告：唐庆，男，1976年10月01日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：刘兆芳，安徽华腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。被告：何红泽，男，1981年5月29日出生，汉族，个体户，住安徽省怀宁县，委托诉讼代理人：ＸＸ，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。被告：魏雄，男，1977年6月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，被告：孙路梅，女，1984年11月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，原告唐庆诉被告何红泽、魏雄、孙路梅案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐庆的委托代理人陈斌、王文娟，被告何红泽的委托代理人陈亚东到庭参加诉讼。魏雄、孙路梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐庆诉称：2016年3月28日，原告唐庆因与被告魏雄、孙路梅民间借贷纠纷一案，向合肥市包河区人民法院申请诉前保全，要求冻结魏雄、孙路梅银行存款100万元，或查封、抵押其同等价值的财产，合肥市包河区人民法院于同日做出（2016）皖0111财保第20号民事裁定书，依法查封魏雄名下的位于合肥市××站区××河路与××交口××室（产权证号：合产110184025号）房产。被告何红泽于2016年11月25日向合肥市包河区人民法院对查封行为提出异议，认为其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：对上述查封房产享有实体权利并能排除执行，故要求对上述查封房产予以解封，合肥市包河区人民法院于2017年2月27日作出（2016）皖0111财保第20之一号《民事裁定书》，裁定中止对合肥市××站区××河路与××交口××室房屋的查封。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。以及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，何红泽并没有合法占有查封房屋，且涉案房屋仍是属于查封状态，且买卖资金没有托管，自身有过错，故何红泽的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当依法认定其理由不能成立，裁定驳回。综上，依照物权法第九条之规定，查封房产至今仍登记在被告魏雄名下，尚未变更登记为被告何红泽，故上述房产的物权未发生变动，应仍为被告魏雄所有。被告何红泽认为查封房产其享有实体权利之理由无事实和法律依据，合肥市包河区人民法院行为并无不当，故原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令:一、依法判决确认合肥市包河区人民法院（2016）皖0111财保第20号民事裁定书、协助执行通知书所采取的查封魏雄名下的位于合肥市××站区××河路与××交口××室措施合法、并继续查封该房屋；二、依法判令本案全部诉讼费由被告承担。被告何红泽辩称：一、关于双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋出售问题。该房本人已于2016年3月24日从被告魏雄处购买，并签订了《存量房买卖合同》，当日向税务部门缴纳了各项税费。2016年3月25日，本人与魏雄向合肥市不动产登记中心瑶海分中心缴纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。2016年3月25日下午，当日下午本人从魏雄手中取得该房屋的钥匙，魏雄与本人完成了实际交付义务。二、关于购买的涉案房款已全部支付。该房出售的原因是为了偿还原告唐庆（和案外人夏建新）的欠款。本人已按照魏雄的意思完成了房款的指示交付。之所以按照魏雄指示交付，其原因是取得唐庆对双景佳苑12-704室房屋的抵押解除，从而完成房屋买卖，实现魏雄偿还原告唐庆的部分债务（本人根据魏雄的指示，交付给唐庆45万元房款）。另外，完成60万元的指示给付是为了偿还案外人夏建新的欠款，从而解除（2015）包民一初字第02833号民事裁定书的查封（2016年3月25日解除），以便房屋买卖的实际履行。这些事情，唐庆是知道的。三、关于原告唐庆2016年3月28日查封双景佳苑12-704室房屋问题。此次魏雄出售涉案房屋给我，事先就与唐庆协商好的，出售房款给唐庆45万元，经唐庆同意，于2016年3月25日，本人与唐庆共同签署了《结清证明》，同日将双景佳苑12-704室房屋抵押登记注销。但唐庆于2016年3月28日将双景佳苑12-704室房屋进行了恶意查封。唐庆不讲诚信，欺骗了法院，再次查封，浪费了司法资源。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。由于法律另有规定，所以应《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中何红泽已接受人魏雄的涉案房屋钥匙，完成了实际交付。已合法占有该不动产，并支付全部房款105万元，没有办理产权登记的原因恰恰是唐庆的恶意查封所造成的后果，非因房屋买受人自身原因未领取房产证。五、对于唐庆查封涉案房屋，何红泽所造成的实际损失将另案起诉。被告魏雄辩称：一、关于双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋出售问题。该房本人已于2016年3月24日出售给何红泽，并签订了《存量房买卖合同》，当日向税务部门缴纳完了各项税费。2016年3月25日，本人与何红泽向合肥市不动产登记中心瑶海分中心缴纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。2016年3月25日下午，当日下午本人已将双景佳苑12-704室房屋的钥匙交给了何红泽，完成了实际交付义务。该房出售的原因是为了偿还原告唐庆（和另外一个人）的欠款。二、关于双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋解押问题。本人于2015年3月31日将双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋抵押给原告唐庆，并进行了抵押登记。此次出售涉案房屋事先就与唐庆协商好的，出售房款给唐庆45万元，经唐庆同意，于2016年3月25日，本人与唐庆共同签署了《结清证明》，同日将双景佳苑12-704室房屋抵押登记注销，何红泽根据本人的指示交付给唐庆45万元。三、原告唐庆2016年3月28日查封双景佳苑12-704室房屋属于恶意查封行为。2016年3月25日，唐庆签署了《结清证明》，就明知该房屋已出售给何红泽，并从何红泽处取得了45万元。也知道何红泽在7天内能领取房产证，2016年3月28日就不该再查封。另外本人出售该房屋时根本就没有出租给其他任何人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。孙路梅未答辩，在法院指定的期限内也未举证。经庭审举证、质证，本院查明事实如下：被告魏雄、孙路梅系夫妻关系。2016年3月28日，原告唐庆因与被告魏雄、孙路梅民间借贷纠纷一案，向本院申请诉前保全，要求冻结魏雄、孙路梅银行存款100万元，或查封、抵押其同等价值的财产，合肥市包河区人民法院于同日做出（2016）皖0111财保第20号民事裁定书，查封了魏雄名下的位于合肥市××站区××河路与××交口××室（产权证号：合产110184025号）房产。被告何红泽于2016年11月25日向合肥市包河区人民法院对查封行为提出异议，认为其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：对上述查封房产享有实体权利并能排除执行，故要求对上述查封房产予以解封，合肥市包河区人民法院于2017年2月27日作出（2016）皖0111财保第20之一号《民事裁定书》，裁定中止对合肥市××站区××河路与××交口××室房屋的查封。魏雄在该案中辩称租房合同（黄建东）是被胁迫签的空白合同，我在上面签个名，时间、内容都是他们后填上的。另查明：2016年3月24日，何红泽（乙方）与魏雄(甲方)签订《存量房买卖合同》，合同约定：存量房坐落在合肥市××站区××与××交口××室（产权证号：合产字第110184025号）；甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款105万元。签订合同当日，何红泽向税务部门交纳完各项税费。2016年3月25日何红泽、魏雄向合肥市不动产登记中心瑶海分中心交纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。又查：魏雄于2015年3月31日将其名下合肥市××站区××与××交口××室抵押给唐庆，双方并办理了抵押登记。2016年3月25日，魏雄、唐庆共同签署《结清证明》一份，该证明载明：魏雄向唐庆借款人民币肆拾万元整，用位于合肥市××站区××与××交口××704的房子办理抵押登记手续，现款项已结清，特此证明。同日，位于合肥市××站区××与××交口××室房屋抵押登记注销。何红泽、魏雄、薛光明一致称在房产局将45万元现金交予唐庆，同日何红泽按照魏雄指示将购房款60万元转款给薛光明，魏雄向何红泽出具收条两张，即“今收到何红泽购买双景佳苑12#704室购房款肆拾伍万元整。指定支付给唐庆”、今收到何红泽购买双景佳苑12#704室购房款陆拾万元整。指定支付给薛光明”，两张收条均注明“收款人魏雄、2016年3月25日”。再查明：2015年6月30日，夏建新起诉魏雄、孙路梅、安徽晋马环保节能科技有限公司民间借贷一案，夏建新申请财产保全，本院依法作出（2015）包民一初字第02833号民事裁定书，依法查封魏雄名下的位于合肥市××站区××与××交口××＃××室，夏建新向本院申请执行过程中，按照魏雄指示将购房款60万元转款给薛光明，夏建新申请法院对此房屋予以解封。本院作出（2015）包执字第03057号执行裁定，于同日对财产保全查封的房屋予以解封。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的被告魏雄、孙路梅身份证复印件、涉案房屋所有权登记、转让审核表、安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111财保第20之一号《执行裁定书》、房屋租赁合同，被告何红泽提供的唐庆签署的《结清证明》、魏雄收到何红泽房款收条2张、转账记录、《存量房买卖合同》、受理通知单等证据在卷佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2016年3月24日，被告何红泽与被告魏雄签订了购买魏雄所有的双景佳苑12-704室（产权证号：合产110184025号）房屋《存量房买卖合同》，当日何红泽向税务部门缴纳了各项税费。2016年3月25日，何红泽与魏雄向合肥市不动产登记中心瑶海分中心缴纳各项费用后，瑶海分中心向何红泽出具了编号37086141号《房地产权属登记受理通知单》。2016年3月25日下午，当日下午本人从魏雄手中取得该房屋的钥匙，魏雄与何红泽完成了房屋实际交付义务，何红泽也在当日支付了全部购房款。从原、被告诉辩称以及庭审查明的事实来看，魏雄向何红泽出售涉案房屋目的是为了偿还原告唐庆（和案外人夏建新）的欠款。原告、夏建新、何红泽与魏雄在涉案房屋出售前，几方已进行了协商。为了完成魏雄向何红泽交付涉案房屋，在《存量房买卖合同》签订后，何红泽已按照魏雄的意思完成了房款的指示交付，在支付原告45万元后，原告与魏雄签订了《结清证明》，唐庆对双景佳苑12-704室房屋的抵押进行了解除；何红泽在按照魏雄的指示完成向夏建新支付60万元后，夏建新也解除了对涉案房屋的查封，以便房屋买卖的实际履行。这些事情，原告是知道的。但原告于2016年3月28日申请法院将双景佳苑12-704室房屋进行了查封，正是原告申请查封的行为，导致了何红泽与魏雄无法办理涉案房屋的过户登记手续。综上，在原告申请法院查封房屋之前，何红泽与魏雄已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付全部房款105万元，非因何红泽自身原因未领取房产证，何红泽提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对上述查封房产享有实体权利并能排除执行，应当予以支持。在何红泽提出的执行异议后，本院作出（2016）皖0111财保第20号之一号民事裁定书，中止对合肥市××站区××与××交口××＃××室房屋的查封，并无不当。原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告唐庆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审 判 长 ：孙永祥人民陪审员 ： 张 红人民陪审员 ： 吕 华二〇一七年六月七日书 记 员 ： 阮 莉附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。