广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终1408号上诉人（原审被告）：陈艳艳，女，1982年8月17日出生，汉族，住中山市石岐区。委托诉讼代理人：张奕，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：邱凯城，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。上诉人陈艳艳因与被上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9967号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈艳艳上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回建发公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《商铺租赁合同》并没有约定逾期付款的利息，原审判决陈艳艳赔偿建发公司自2016年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止的利息损失，没有任何事实基础。二、即使陈艳艳拖欠了建发公司的租金，但是，依法租金的追索时效为一年。原审判决要求陈艳艳向建发公司支付一年以上的租金，有违法律的强制性规定，应予纠正。三、陈艳艳并未实际使用承租的商铺，建发公司一直都是清楚的。在此情形下，建发公司既没有行使合同解除权，也没有采取其他任何方法积极防止损失的扩大，对于该扩大的损失，依法不应由陈艳艳承担。被上诉人建发公司答辩称：一、陈艳艳上诉的理由，无任何事实及法律依据。本案中，陈艳艳违约是事实，依法陈艳艳应承担赔偿损失的责任，原审判决陈艳艳按银行同期同类贷款利率计付利息损失，符合客观事实和相关法律规定；二、建发公司曾在2013年10月至2015年12月期间不间断地向陈艳艳催收租金，故本案的诉求未超过法律规定的诉讼时效；三、《商铺租赁合同》签订后，建发公司已将涉案商铺实际交付给陈艳艳，至于交付后陈艳艳作何用途不影响商铺使用权归陈艳艳的事实。同时在陈艳艳拖欠租金已构成根本违约的情况下，建发公司主张解除合同合法有据。因此请驳回陈艳艳的上诉，维持原判。建发公司向一审法院起诉请求：1.陈艳艳向建发公司支付2013年10月至2016年4月租金242214元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以每月逾期数额为基数，自该月逾期之日起暂计至2016年4月15日为27086元，请求判令计至全部款项清偿之日止）；2.陈艳艳向建发公司返还租赁商铺并赔偿建发公司租赁商铺被占用期间的损失（损失按月租金8048.25元计算，自2016年5月1日起计至陈艳艳返还租赁商铺之日止）。一审法院认定事实：2011年8月10日，建发公司与陈艳艳签订《商铺租赁合同》一份，约定：建发公司将位于中山XX商铺出租给陈艳艳使用；租赁期限15年，自2011年7月1日起至2026年6月30日止；建发公司于2011年9月1日将商铺交付给陈艳艳，若逾期交付，则计租日、装修期、免租期顺延；2011年9月1日至2012年11月30日期间为装修期、免租期，计租日为2012年12月1日，陈艳艳应于每月5日前交纳当月租金，其中2012年12月1日至2014年6月30日期间的租金标准为7665元/月，2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金标准为8048.25元/月；若陈艳艳累计拖欠租金超过2个月的，建发公司有权单方解除合同。2012年6月10日，建发公司与陈艳艳签订《步行街B租赁合同补充协议（1）》一份，约定商铺交付日期由2011年9月1日变更为2012年7月1日，租赁期限、装修期、免租期、计租日等相应的顺延10个月，其中计租日期为2013年10月1日。2015年8月28日，建发公司向陈艳艳发出催收函，主张建发公司已经依约交付了商铺，陈艳艳尚拖欠2013年10月1日起至2015年8月31日止的租金177828元及合同保证金15330元。2015年9月9日，陈艳艳在催收函上盖章并确认“核对无误”。2016年4月7日，建发公司向陈艳艳发出《解除合同通知书》，主张陈艳艳拖欠2013年10月1日至2016年3月31日租金共234165.75元，通知解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，并要求陈艳艳在收到通知之日起3日内结清拖欠的租金，返还租赁商铺。陈艳艳收到该《解除合同通知书》后仍拒付租金，建发公司遂于2016年5月18日提起本案诉讼。原审另查：建发公司曾于2013年10月17日至2015年12月7日期间先后向陈艳艳发出7份（最长间隔11个月）缴费通知书或催收函，主张陈艳艳自2013年10月1日起开始拖欠租金未付，要求陈艳艳及时付清租金。建发公司在原审诉讼期间即于2016年10月20日收回了涉案租赁商铺。一审法院认为：案涉《商铺租赁合同》、《步行街B租赁合同补充协议（1）》，均系建发公司与陈艳艳的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈艳艳在建发公司发出的催收函上盖章并备注“核对无误”，该行为不仅表明陈艳艳已收到催收函，更表示陈艳艳对催收函的内容予以确认。陈艳艳的盖章行为足以认定建发公司已依约将商铺交付给陈艳艳，其逾期付款构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向建发公司计付自2013年10月1日起的租金。陈艳艳辩称无需支付租金，理由是陈艳艳没有实际使用商铺，建发公司也没有及时解除合同，且已经超过诉讼时效。首先，租赁合同为继续性合同，时间在债的履行上尤为重要，建发公司只要提供符合合同要求的租赁物，陈艳艳即应当随着时间的推移向出租方交付租金，至于陈艳艳是否实际使用租赁物，是陈艳艳自主选择的范围，建发公司无权过问，故而并不因此影响陈艳艳交纳租金的义务；其次，解除权是一项形成权，是否行使完全由权利人自行决定，因为陈艳艳逾期交纳租金的违约行为继续发生并持续存在，所以建发公司的解除权也在不断成就，其于2016年发函解除合同没有违反诚实信用的民法原则；最后，虽然租金请求权的诉讼时效只有一年，但建发公司出租商铺后不间断的催告陈艳艳履行支付租金的义务，故而本案请求权并未超过诉讼时效。据此，陈艳艳的抗辩理由均不足采信。陈艳艳长期逾期支付租金，建发公司依据合同约定的解除权向陈艳艳发出解除合同通知书，故而案涉《商铺租赁合同》、《步行街B租赁合同补充协议（1）》自2016年4月9日解除通知书到达陈艳艳处解除，前述租金应计算至2016年4月9日。合同解除后，陈艳艳仍未将商铺交还给建发公司，还应当自2016年4月10日起按照原租金标准向建发公司计付占有使用费直至交还之日2016年10月20日。因商铺实际交付日期推迟10个月，原约定的计租时间及租金标准应相应顺延，结果为2013年10月1日至2015年4月30日期间每月租金7665元，2015年5月1日至2018年4月30日期间每月租金8048.25元。据此，陈艳艳应向建发公司支付2013年10月1日至2016年4月9日期间租金236580.23元（7665元/月×19个月+8048.25元/月×11个月+8048.25元/月÷30天/月×9天），2016年4月10日起至2016年10月20日期间占有使用费51145.33元（8048.25元/月×6个月+8048.25元/月÷31天/月×11天）。陈艳艳逾期交纳租金，还应自逾期之日起向建发公司计付利息损失，因最后一期租金支付日期为2016年4月5日前，故而利息损失应自2016年4月6日起算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、陈艳艳于本判决生效之日起七日内向建发公司支付2013年10月1日至2016年4月9日期间租金236580.23元，并赔偿逾期付款的利息损失（计算方式：以236580.23元为基数自2016年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、陈艳艳于本判决生效之日起七日内向建发公司支付2016年4月10日起至2016年10月20日期间占有使用费51145.33元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元,由陈艳艳负担。本院二审期间，双方均没有向本院提供新证据。对于一审判决认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。本院再查：建发公司曾分别于2013年10月17日、2014年3月10日、5月15日、2015年4月14日、6月23日、8月28日、2015年12月7日先后向陈艳艳发出《缴费通知书》或《催收函》，要求陈艳艳及时结清拖欠的租金。本院再查：二审中,陈艳艳提出双方签订的《商铺租赁合同》，约定若陈艳艳累计拖欠租金超过2个月的，建发公司有权单方解除合同。但是，建发公司并没有行使单方解除权解除该《商铺租赁合同》。因此，从陈艳艳拖欠第三个月租金之后的租金即属于扩大的损失，并认为双方对此均负有责任。一审中，陈艳艳曾向一审法院提交了致建发公司的《交接函》一份，通过该《交接函》表示愿意将涉案商铺交回给建发公司，建发公司可于任何时候收回上述出租商铺。但该《交接函》既没有书写落款日期，也没有记载向一审法院提交的日期。二审中，陈艳艳表示该《交接函》是其在一审第一次庭审后向一审法院提交的，没有直接送达给建发公司，建发公司也不认可已收到该《交接函》。二审中，建发公司表示因其已于2016年4月7日通知陈艳艳解除了涉案《商铺租赁合同》，为了避免涉案商铺占有使用费无限期的计算，其于2016年10月12日向一审法院提交了《商铺返还说明》一份，表示如陈艳艳愿意于2016年10月20日向其返还涉案商铺、交回涉案商铺钥匙并不再主张租赁权益的，其愿意在2016年10月20日接受涉案商铺，并以2016年10月20日作为计算陈艳艳占有使用涉案商铺应支付的占有使用费的截止时间。如陈艳艳拒不协助返还，则请求依法判决陈艳艳返还租赁商铺及赔偿占用损失，直至陈艳艳实际返还涉案商铺之日止。二审中，陈艳艳与建发公司均确认涉案商铺已于2016年10月20日交接完毕。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点一是陈艳艳是否应向建发公司赔偿因逾期支付租金期间的利息损失；二是建发公司在本案中的诉求是否已经超过法定的诉讼时效期间；三是建发公司向陈艳艳主张的2013年12月1日至2016年10月20日期间租金或占有使用费是否属于扩大的损失。关于争议焦点一，即陈艳艳是否应向建发公司赔偿因逾期支付租金期间的利息损失的问题。本案中，建发公司于2015年8月28日向陈艳艳发出《催收函》，主张陈艳艳拖欠2013年10月1日起至2015年8月31日止的租金177828元及合同保证金15330元，陈艳艳于2015年9月9日在《催收函》上盖章并确认“核对无误”。2016年4月7日，因陈艳艳拖欠租金仍然未付，建发公司向陈艳艳发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，并要求陈艳艳在收到通知之日起3日内结清拖欠的租金，返还租赁商铺。故双方签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议自陈艳艳于2016年4月9日收到该《解除合同通知书》后解除，但此后陈艳艳仍拒付租金。由此可见，陈艳艳经多次追要仍拒付租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，陈艳艳依法除了应向建发公司支付尚欠2013年10月1日起至2016年4月9日止的租金236580.23元外，还应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定向建发公司赔偿因其逾期支付租金给建发公司造成的经济损失。本案中，因建发公司并未举证证明其因陈艳艳违约而实际上所受到的损失，故建发公司因陈艳艳逾期支付租金所造成的经济损失，应推定为利息期待利益的丧失。因此，原审判决陈艳艳向建发公司支付2013年10月1日至2016年4月9日期间租金236580.23元，并赔偿因逾期支付租金自2016年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止的利息损失，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，即建发公司在本案中的诉求是否已经超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，建发公司曾分别于2013年10月17日、2014年3月10日、5月15日、2015年4月14日、6月23日、8月28日、2015年12月7日先后向陈艳艳发出《缴费通知书》或《催收函》，要求陈艳艳及时结清拖欠的租金，陈艳艳也在《缴费通知书》或《催收函》上签字或盖章确认，本案诉讼时效因此而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。至建发公司于2016年5月18日提起本案诉讼，建发公司向陈艳艳主张的本案商铺租金并没有超过法定的诉讼时效期间。故对陈艳艳的该上诉主张，本院不予采信。关于争议焦点三，即建发公司向陈艳艳主张的2013年12月1日至2016年10月20日期间的租金或占有使用费是否属于扩大的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，陈艳艳上诉主张其并未实际使用承租的房屋，且建发公司是明知的。在此情形下，建发公司既没有行使合同解除权，也没有采取其他任何方法积极防止损失的扩大，对于该扩大的损失，依法不应由陈艳艳承担。本院认为，首先，涉案《商铺租赁合同》是建发公司与陈艳艳于2011年8月10日签订的，租赁期限为15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止，计租日期为2013年10月1日。如陈艳艳在租赁期间未届满前不再使用涉案商铺，其完全可以依法解除该涉案《商铺租赁合同》，避免租金的继续性计算，但其并没有通过行使解除权而解除该涉案《商铺租赁合同》，且在建发公司先后数次向其发出《缴费通知书》或《催收函》催收拖欠租金时，陈艳艳也在《缴费通知书》或《催收函》上签字或盖章确认。其次，如上所述，本案《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议（1）》已于2016年4月9日由建发公司依据双方签订的《商铺租赁合同》赋予的解除权单方解除，陈艳艳在收到该《解除合同通知书》后，既没有对该解除合同的通知提出异议，也没有请求人民法院或仲裁机构确认该解除合同的效力。因此，在该《商铺租赁合同》解除前，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方均应按照该《商铺租赁合同》约定全面履行自己的义务。建发公司要求陈艳艳支付其至2016年4月9日的租金，符合上述法律规定。陈艳艳主张2013年12月1日至2016年4月9日期间的租金属于扩大的损失，本院不予认定。再次，在2016年4月7日通知陈艳艳解除本案《商铺租赁合同》《租赁合同补充协议（1）》时，建发公司曾在该《解除合同通知书》中明确要求陈艳艳返还涉案商铺，并在陈艳艳未返还的情况下于2016年5月18日提起本案诉讼，再次要求陈艳艳返还租赁商铺。一审期间，建发公司还于2016年10月12日向一审法院提交《商铺返还说明》，请求敦促陈艳艳于2016年10月20日向其返还涉案商铺、交回涉案商铺钥匙等等，由此足以认定建发公司已经采取了适当措施防止损失的扩大。故涉案商铺2016年4月10日起至2016年10月20日期间的占有使用费51145.33元，亦不属于扩大的损失。最后，虽然陈艳艳曾向一审法院提交了致建发公司的《交接函》一份，并表示愿意将涉案商铺交回给建发公司，但该《交接函》既没有书写落款日期，也没有记载向一审法院提交的日期。同时，在建发公司不认可已收到该《交接函》的情况下，陈艳艳也没有举证证明建发公司已收到该《交接函》。因此，仅凭该《交接函》，并不能认定陈艳艳已采取了防止损失扩大的适当措施。故对陈艳艳的该上诉意见，本院亦不予采纳。据此，本院认定建发公司向陈艳艳主张的2013年12月1日至2016年10月20日期间的租金或占有使用费不属于扩大的损失。综上所述，上诉人陈艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5340元，由上诉人陈艳艳负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年六月二十三日书记员  廖建锋