广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3059号原告（反诉被告）深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司（以下简称“龙岗城某公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人庄儒某。委托代理人李某，广东普罗某修（龙岗）律师事务所律师。委托代理人石某刚,广东普罗某修（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳中科某悦科技有限公司（以下简称“中科某悦公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人霍某鹏。委托代理人杨某海，系公司经理。委托代理人陈某禧，北京市某衡（深圳）律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，中科某悦公司在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，龙岗城某公司委托代理人李某到庭参加诉讼，中科某悦公司委托代理人杨某海、陈某禧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙岗城某公司提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将其承租的深圳市龙岗区厂房4楼腾空并交还给原告；3、判令被告支付拖欠的租金189000元及违约金61579元（租金自2018年5月20日暂计至2018年10月15日，应计至房屋返还之日；违约金自2018年6月6日暂计2018年10月15日，应计至款项付清之日止）；4、判令被告支付原告租赁保证金84000元；以上费用，共暂计334579元；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。在审理中，原告变更上述第1项诉讼请求为：确认涉案房屋租赁合同于2019年4月19日到期终止。中科某悦公司答辩称，1、原告诉求不成立，漠视法律法规，工作简单粗暴。2、原告违约在先，其提供的租赁场地不具备租赁条件，且没有提供相应的安全保障，我方不存在违约行为。3、原告野蛮施工，安全责任、环境责任如同虚设；4、请求驳回原告全部诉讼请求，支持我方抗辩及诉求。希望法院到现场查看，不同意解除租赁合同。中科某悦公司提出如下反诉讼请求：1、驳回原告的诉讼请求；2、判令原告向被告赔偿损失1000万元；3、本诉、反诉的诉讼费用由原告承担。在审理中，中科某悦公司增加如下反诉讼请求：本案的鉴定费210510元由原告承担。龙岗城某公司答辩称，1、我方在涉案合同履行过程中，厂房改造、搬迁均履行了通知告知义务，厂房置换均是应中科某悦公司的要求进行，我方没有任何过错；2、中科某悦公司所谓赔偿损失没有证据支持，也无法从这些证据得到科学的评估结论；3、中科某悦公司主张的损失与我方没有任何因果关系；4、中科某悦公司仅有权以租赁物不符合使用条件来抗辩租金支付请求权，没有任何权利要求所谓的经营性损失；5、涉案租赁合同在起诉前均已经期限届清，被告主张的装修损失缺乏法律依据，根本无需评估鉴定；6、关于涉案价格鉴证报告，在法院未查明被告主张的所谓损失与我方是否存在因果关系及过错之前，该报告对本案没有任何参考价值。7、涉案租赁合同均已到期，我方也没有继续租赁的意愿，双方早已丧失合作基础，评估程序也致使本案审理期限延长，不断扩大我方损失，国有资产流失，请求法院组织尽快办理房屋交接手续，以固定被告截止支付租金的期限，以免诉累。本案相关情况一、双方合同约定原、被告双方于2018年4月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定龙岗城某公司（甲方）将位于深圳市龙岗区厂房四楼（以下简称“涉案租赁厂房”）出租给中科某悦公司（乙方），建筑面积2000㎡，租赁期限自2018年4月20日起至2019年4月19日止，租金标准21元/㎡,月租金42000元，乙方应于每月5日前支付当月租金。装修免租期一个月。租赁保证金84000元，甲方在满足约定条件并交还承租房产后无息退还乙方。如乙方有违约行为，甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项。租赁合同第二十四条约定，租赁期内租赁房屋因政府要求或其他原因进行城市更新、改造、收回、征用等行为，甲方需提前两个月（若甲方接到政府城市更新、改造、征用等通知距乙方需实际搬迁之日不足2个月的，则以甲方接到前述通知之日起五个工作日内为通知时限）书面通知乙方，2个月届满时（或者乙方需实际搬迁之期限届满时），租赁合同无条件终止，双方均不承担违约责任。若政府有关部门对承租方承诺的补偿归乙方所有。第二十五条约定，如乙方存在拖欠租金或相关费用60天（2个月）以上等情形，甲方可以不返还租赁保证金，并有权变更合同条款或解除合同。第二十六条约定，租赁期内，甲方如拟在该房屋内进行改建、增建或装修，需事先通知乙方。第二十七条约定，如甲方出现延迟交付租赁房屋30天以上，或未承担相关费用，租赁房屋安全性不符合规定，未经乙方同意或有关部门批准，将租赁房屋进行改建、扩建或装修的，无正当理由单方提前解除（终止）合同的，乙方可向甲方请求损害赔偿。第二十九条约定，乙方未如期交付租金的，按日0.5%收取违约金。中科某悦公司对上述涉案租赁合同不予认可，辩称龙岗城某公司的唯一股东深圳市龙岗区政府已经通过深化合作框架协议书的形式和中科某悦公司确定长期的租赁关系，承诺提供良好稳定的生产经营环境，并提供不少于5年的租金补贴政策，从2012年到2018年，标准是9元/㎡，由区政府打给原告，原告在应收租金中扣掉。涉案租赁1号厂房面积2000㎡，租金标准21元/㎡，而合作框架协议和原告提交的往来函（关于龙某工业园1号厂房搬迁协调会的会议纪要）规定的租金是17元每平米。涉案短期租赁合同仅是表面形式，并非双方的真实意思表示，实际上双方是长期稳定的租赁关系。中科某悦公司为此提交深圳市龙岗区人民政府与中国科学院深圳先进技术研究院（以下简称“先进院”）于2015年4月签订的《深化合作框架协议书》（以下简称“框架协议书”）佐证其主张。龙岗城某公司辩称对框架协议书真实性无异议，但是该协议在2018已经期限届满而终止，当时的签署背景是龙岗区政府为了扶持中微企业而给予的租金扶持，而且该协议书第四条已经明确规定该协议是框架协议，具体事项在正式的租赁合同中予以明确，而且在政府从来没有承诺过必须租赁给对方的房屋期限，更没有承诺过在租赁过程不允许发生任何房屋改造事宜，租金优惠是建立在被告如期支付租金的基础上，如果恶意拖欠租金何来的租金优惠，根本就没有谈租金优惠的余地。经查，涉案框架协议书于2015年4月9月签订，约定龙岗区政府按照双方于2011年4月、2012年1月签订的合作协议给予持续支持，场地租金由每月15元/㎡调整至17元/㎡，龙岗区政府仍按9元/㎡的标准给予补贴，延续三年。并约定具体合作项目事宜在相关正式合同中予以明确，合作协议有效期三年。除上述三年合作协议的约定外，协议书中并未有龙岗区政府承诺长期租赁关系或提供良好稳定的生产经营环境的相关记载。关于租金优惠问题，龙岗城某公司述称龙岗区政府与先进院于2011年4月、2015年4月签订协议书，约定龙岗区政府按每月9元/㎡的租金补贴，期限从2011年4月至2017年3月，申请方式为由先进院向龙岗区科技创新局出具书面申请，将租金补贴支付至龙岗城某公司账户，中科某悦公司按照补贴后的优惠租金支付。自2011年9月1日至2016年5月31日，租金补贴均正常支付，自2016年6月龙某工业园开始改造后，先进院搬离了龙某工业园，相关合作协议自2016年6月1日起自行终止。先进院未再申请补贴，龙岗区科技创新局也未再向原告发放租金补贴，如被告认为应继续支付租金补贴，应由被告提出申请。中科某悦公司辩称不清楚原告在2016年6月1日之后是否收到涉案租赁厂房的租金补贴，厂房租金补贴是整个园区（框架协议内企业）一起申请的，应该由原告提出申请。本院认为，涉案框架协议书签订于2015年4月9日，约定有效期限三年，即至2018年4月止。而本案租赁合同约定的租赁期限自2018年4月20日起至2019年4月19日止，在涉案框架协议书约定的合作期限以外，中科某悦公司主张涉案框架协议书效力延续，却未提供任何证据证明，本院不予采信。中科某悦公司主张原、被告双方于2018年4月20日签订的《深圳市房屋租赁合同书》并非双方真实意思表示证据不足，本院不予支持。经查，涉案租赁厂房已办理房地产证，登记权利人为龙岗城某公司，产权证号深房地字第××号号。综上，本院认为龙岗城某公司是涉案租赁厂房（1号厂房）的合法权利人，原、被告双方于2018年4月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二、关于违约责任的认定涉案《深圳市房屋租赁合同书》签订后，中科某悦公司占有使用涉案租赁厂房至今，但一直未支付租金。中科某悦公司主张其未支付租金的理由是龙岗城某公司违约在先，租赁物不符合使用标准，理由如下：1、原告升级改造未向我方披露升级改造计划，在招商前就应该披露。2、招商之后应向我方披露改造计划的进度。3、原告存在违约情况，包括（1）工改商手续是否完善，消防不合格，目前原告要求我方停工，配合消防验收。（2）物业服务不合格。（3）施工过程中的安全隐患对企业的影响。（4）电梯无法正常使用，导致设备损伤。（5）达不到政府营商环境的标准。（6）园区道路封堵影响企业市场。（7）厨房改造造成噪音、隔热、采光问题，且升级改造未告知我方（8）改造期间对人才、科研团队、研发项目有影响（9）企业搬迁撤离、装修两次造成经济损失。（10）三类医疗器械企业停产批复、恢复生产的证照、批复产生相关损失。龙岗城某公司提供的租赁场所消防间距不合格，消防未完成验收，直到2019年10月才完成消防验收，不符合租赁条件，违约在先。龙岗城某公司知悉被告是三类医疗器械生产商，其经营生产场所不能变更，双方确定了长期的租赁关系，但原告仍要求被告搬离租赁场所，给被告公司造成严重的经济损失。要求原告进行赔偿。龙岗城某公司辩称:1、被告对原告在租赁期间要对涉案租赁厂房进行升级改造是明知的。2、被告对租赁环境和承租条件也是明知的，涉案租赁厂房的续签置换至3号厂房以及从3号厂房回迁均是由在被告了解情况后主动提出的申请。3、升级改造期间，被告已经从涉案租赁的1号厂房置换到了3号厂房生产经营，因此1号厂房升级改造对被告不存在影响。龙岗城某公司为此提交原、被告之间往来函件及相关文件12份，其中龙岗城某公司于2015年12月10日向中科某悦公司发出“关于龙某工业园1号厂房不再续租的函”载明中科某悦公司承租的龙某工业园1号厂房四楼1083.3㎡将于2015年12月31日到期，由于1号厂房与龙岗创某大厦项目（在建）的消防间距不满足要求，计划2016年初局部或全部拆除1号厂房，将对1号厂房内企业正常经营造成较大影响，为避免给被告造成不必要损失，租赁合同到期后将不再续租。2015年12月24日，中科某悦公司向龙岗城某公司发出“关于厂房置换申请联系函”，内容为：鉴于贵单位要拆除龙某工业园1号厂房，我司与贵单位洽商，现有3号厂房一楼及三楼空置，我司希望可以置换至此继续租赁生产办公，希望贵单位给予办理相关租赁手续。2016年6月6日，龙岗城某公司向中科天乐公司发出关于加快完成龙某工业园1号厂房搬迁工作的通知，内容为租赁合同已于2016年5月31日到期，我司于2016年3月31日书面通知租赁合同到期后不再续签，请贵司于2016年8月30日前完成租赁区域整休搬迁工作，以确保施工单位顺利进场施工。2016年7月1日，原、被告及先进院等召开关于龙某工业园一号厂房搬迁协调会，会议纪要内容为先进院及各企业8月底前完成搬迁工作，龙岗城某公司同意部分企业回迁诉求，回迁后一年内租金保持17元/㎡，政府补贴部分由先进院协调解决。拟回迁企业与龙岗城某公司可续签租赁合同，仅用于支持企业在过渡期内继续开展证照注册产品生产投标等经营活动，双方签订免责协议。2016年7月19日，龙岗城某公司致函中科某悦公司要求提交厂房搬迁计划。2016年8月1日，中科天运公司向龙岗城某公司发出“关于厂房搬迁相关工作的情况说明”，希望给予一定的缓冲期限。2016年11月25日，龙岗城某公司向中科某悦公司发出“关于开展龙某工业园综合整治的函”，提出原商定的贵司在2017年3月回迁至原址继续经营，推迟至龙某工业园综合整治完成后回迁。2017年9月28日，龙岗城某公司向中科某悦公司发出“关于深圳中科某悦公司回迁龙某工业园1号厂房的复函”，同意中科某悦公司回迁至原址龙某工业园1号厂房四楼，于2017年10月15日进场装修。2017年10月9日、2017年12月5日，中科某悦公司致函龙岗城某公司，对回迁原址的租赁面积、租金、期限、配套设施、装修施工、消防问题等进行协商与确认。2018年3月21日，中科某悦公司两次致函龙岗城某公司，协商回迁后承租面积2000㎡，2018年3月23日进场装修，4月20日投入生产，并承诺遵照租赁合同规定执行。2018年4月20日，原、被告双方签订涉案《深圳市房屋租赁合同书》。中科某悦公司对上述往来函件及文件的三性均不予认可，辩称龙岗城某公司已和被告公司建立长期稳定的租赁关系后又违约，要求被告公司搬离租赁场所，造成其数千万的损失，往来函件都是城某公司要求中科某悦公司出具的。由于城某公司处于强势的主导地位，而且中科天乐公司已经在租赁场所投资了数千万，无法贸然搬走，只能按照城某公司的要求被迫出具函件，而且城某公司和龙岗区政府认为被告公司发展潜力巨大，一直不愿意其搬走，况且城某公司的函件也称消防间距不满足要求，足以证明其提供的租赁场所消防不过关，达不到出租条件，不能对外租赁。我方向原告发出的函件内容都是原告拟好后要求我方盖章的，我方不予认可。本院认为，原告提交的往来函件等详细完整地记载了因龙某工业园进行综合整治，原、被告双方协商被告自原承租的龙某工业园1号厂房四楼1083㎡搬迁至3号厂房，又从3号厂房回迁至龙某工业园1号厂房四楼并扩大承租面积至2000㎡过程。龙某工业园自2016年6月开始改造，龙岗城某公司于2015年12月即通知中科某悦公司及相关企业改造事宜，后协商中科某悦公司于2016年8月完成搬迁，在搬迁、回迁及相关经营过程中，双方均保持了合理沟通。龙某工业园的综合整治必然对园内企业生产经营造成一定影响，中科某悦公司自2016年8月搬迁至3号厂房，至2018年4月签订涉案房屋租赁合同，间隔接近两年，有充分的时间考虑利害得失，其主张往来函件均系按原告的意思被迫作出不符合常理，亦无相关证据支撑，本院不予支持。关于消防间距的问题，原告系因涉案租赁厂房与在建的创某大厦项目消防间距不足等原因决定于2016年6月启动龙某工业园综合整治，但涉案房屋租赁合同签订于2018年4月，中科某悦公司回迁至龙某工业园1号厂房四楼并自行完成装修之后，被告仍主张消防间距不足未提交相关证据佐证，本院不予采信。综上，本院认为原、被告双方于2018年4月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》是双方真实意思表示。中科某悦公司理应支付相关租金，龙岗城某公司已履行合理通知义务，中科某悦公司主张原告违约在先并拒付租金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。四、关于被告反诉请求中科某悦公司反诉请求龙岗城某公司赔偿1000万元损失，并申请就其下列损失进行鉴定：1、2018年4月20日至2019年4月19日期间的市场损失订单损失、客户流失损失；2、上述期间人才流失损失及停产期间所发工资费用损失；3、上述期间因变更租赁场所造成证照失效，后期产生恢复证照的费用损失；4、中科某悦公司在搬回1号厂房所产生的拆除、搬迁、装修等费用损失；5、因变更租赁场所，场地不确定影响产业化实施与验收所造成的损失；6、中科某悦公司在上述期间因1号厂房处于综合整治施工阶段所造成的损失。经本院委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年2月28日作出《价格鉴证报告》，鉴定意见为中科某悦公司在2018年4月20日至2019年4月19日期间的上述损失总额为7562619元。其中1、订单损失215792元。2、发放员工工资费用损失2300308.50元；3、为员工缴纳社保基金费用损失250694.23元；4、为员工缴纳住房公积金125720.4元；5、企业销售费用487076元；6、企业管理费用1174817.89元。7、办公室、防护室、工厂厂房装修安装费用3008209元；8、其他项目未见质证材料证据。本院认为，涉案价格鉴证报告鉴定内容为中科某悦公司在2018年4月20日至2019年4月19日期间各类损失的总额，但其中的装修、安装等费用根据涉案租赁合同的约定本来就应该由中科某悦公司承担，中科某悦公司提交的医疗器械生产企业许可证有效期至2017年6月24日，在涉案租赁合同签订前已经到期，中科某悦公司申请停产期限为2016年8月4日至2018年7月25日，鉴定报告认定自2018年4月至2019年4月的停产损失并无充分依据。此外，房屋租赁合同为双务合同，中科某悦公司作为承租人未履行缴纳租金的基本义务，却要求龙岗城某公司承担因生产经营受影响导致的各类损失没有相关法律依据，且中科某悦公司提交的证据不能证明龙岗城某公司提供的租赁物不符合使用目的，中科某悦公司目前仍在生产经营，说明涉案租赁厂房是可以满足基本使用要求的。中科某悦公司要求龙岗城某公司赔偿其经营损失缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。相关鉴定费用应由被告自行承担。五、关于涉案租赁合同及租金、违约金等问题的认定涉案房屋租赁合同已于2019年4月19日到期，双方并未续签合同，被告亦未缴纳相关租金，原告当庭表示没有跟被告继续租赁关系的意愿，本院确认原、被告之间租赁关系已于2019年4月20日到期终止。关于被告应支付的租金及其他款项，鉴于原告提交的会议纪要中记载同意被告在回迁原址后一年内按17元/㎡的租金标准执行，且经本院现场查看，龙某工业园的综合整治现在并未完工，存在道路不畅、电梯不能正常使用、施工噪声等问题，这些问题虽然不致租赁合同目的不能实现的情况，但对被告的正常生产经营确有一定影响，故本院酌定被告按17元/㎡的标准向原告支付涉案房屋租赁合同有效期内的租金及相关房屋使用费用，至被告向原告返还涉案租赁厂房之日止，经核算每月租金为34000元（17元/㎡×2000㎡），扣除合同约定的一个月免租期，被告应支付11个月的租金给原告，中科某悦公司就涉案房屋租赁合同期内的租金向龙岗城某公司支付逾期付款违约金，涉案房屋租赁合同约定日0.5%的标准过高，本院酌情调整为日0.5‰。涉案房屋租赁合同到期后的违约金本院不予支持。关于租金优惠问题，因被告提交的框架合作协议已在本案合同签订前到期，被告并未举证证明合作双方有续签协议的意向，且租金优惠系政府行为，应由框架协议签订方协商解决，本案不作处理，当事人应另循相关途径解决。涉案房屋租赁合同约定中科某悦公司应缴租赁保证金84000元，且有约定如中科某悦公司拖欠租金及相关费用60天以上的，龙岗城某公司可以不退还租赁保证金，故本院认为龙岗城某公司对租赁保证金有合法的请求权，由于合同约定租赁保证金金额为两个月的租金，本院根据认定的租金标准调整租赁保证金金额为68000元（17元/㎡×2000㎡×2个月）。裁判结果本院认为，原、被告之间成立房屋租赁合同关系，被告在合同期限内一直未缴纳租金，并占有使用涉案租赁厂房至今。原告请求被告返还涉案租赁厂房并支付相关租金及房屋使用费用、逾期违约金等，本院予以支持。原告在龙某工业园综合整治之前及与被告协商过程中均较好地履行了合理通知义务，原告在双方原关于涉案租赁厂房的租赁合同在2015年12月31日到期前即通知被告相关改造事宜并通知不再续租，中科某悦公司从1号厂房搬迁至3号厂房，后又回迁至1号厂房，是双方协商达成的方案，中科某悦公司对由此可能产生的损失及费用应有合理的预期，要求龙岗城某公司负担没有事实及法律依据。本院对被告的反诉请求不予支持，综合案件审理情况及相关证据，对原告主张的租金标准、租赁保证金及违约金标准予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2018年4月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年4月20日到期终止；二、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内将承租的位于深圳市龙岗区龙某工业园一号厂房四楼2000㎡腾空并交还给原告深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司；三、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司支付自2018年4月至2019年4月期间的租金3740000元（37000元×11个月）及相关逾期违约金（以374000元为本金，按每日0.5‰的标准，自2019年4月6日起计至款项付清之日止）；四、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司支付相关房屋使用费用（按每月34000元的标准，自2019年4月20日起计至涉案租赁厂房返还之日止）；五、被告深圳中科某悦科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司支付租赁保证金68000元；六、驳回原告深圳市龙岗区城市建设某资集团有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告深圳中科某悦科技有限公司全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6318.68元（原告已预缴），由被告承担。反诉受理费40900元（被告已预缴），由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张彩飞人民陪审员  凡 超人民陪审员  蔡小玲二〇二〇年六月三日书 记 员  黄碧丽