安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初1746号原告（反诉被告）：合肥远拓置业有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：陈光银，董事长。委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁超，安徽华人律师事务所律师。被告：余宏斌，男，汉族，1965年6月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红，安徽徽天律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽德华投资有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：余宏斌，董事长。委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红，安徽徽天律师事务所律师。原告（反诉被告）合肥远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与被告余宏斌、被告（反诉原告）安徽德华投资有限公司（以下简称德华公司）合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远拓公司的委托诉讼代理人丁超、张乐明、被告余宏斌、被告（反诉原告）德华公司的共同委托诉讼代理人郑德权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）远拓公司诉称：合���市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼，原系由德华公司开发建设的，其于2007年8月7日取得商品房预售许可证，便开始对外销售，并出售了本案诉争的香御公馆20号楼商X室房屋以及其他部分房屋。2010年12月1日，我方取得了合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角地块的使用权，而涉案香御公馆20号楼所在的地块，则属于我方取得地块的一部分，因此，我方取得了香御公馆20号楼未销售部分的房屋所有权，如商X室、商X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室等房屋，对于已销售的房屋，则由我方负责办理新的商品房买卖合同及房产证，并于2012年2月22日进行了预售许可证的变更登记。2012年5月10日，我方与德华公司就已销售的涉案商X室房屋签订了《协议》一份，约定德华公司将涉案的商X室房屋与我方名下的商X室、商X室房屋��行置换，我方依约履行了自身的义务，但德华公司未能将涉案商106室房屋进行备案确认及过户。原告诉至法院，请求判令：1、位于合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼商X室房屋的所有权归原告所有;2、被告协助原告办理位于合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼商X室房屋的置换确认、产权办证、解除限售等相关手续，办证费用由被告承担。被告余宏斌、德华公司答辩称：1、涉案的商X室门面位置是一层所有对外门面最中间位置，俗称“黄金门面”，而原告所说的X、X室只是一层到二层中间楼梯间为物管用房，20号楼全体业主在买房时已分摊物管用房X室、X室价款，原告用X室、X室置换已侵犯全体业主权益，且两房的价值天壤地别，106室的价值最少是X、X室价值5倍以上。2012年5月10日《协议》依法无效，因为原告用已��业主分担价款的物管用房X室、X室作为置换侵犯全体业主权益；2、如果《协议》有效，涉案X室依法属于全体业主共有。协议第五条约定双方物业置换的目的是X室作为20号楼公共门厅过道使用。相关法律规定建筑物的门厅过道属于业主共有、建筑物的物管用房属于业主共有，不属于开发商所有。所以涉案X室作为20号楼门厅过道依法属于20号楼全体业主共有；3、原告确权X室侵犯全体业主权益。我方在协议签订以后已经将106室使用权置换，我方物业使用权置换目的是X室作为20号楼门厅过道使用，门厅过道是20号楼的公共场所，原告作为开发商没有所有权，目前原告只将X室三分之一作为狭窄的过道使用，另三分之二没有作为门厅过道使用并且封闭起来另作他用，已经严重侵犯全体业主权益，我方要求将106室全部作为公共门厅过道使用。原告诉请确权实质是将侵权行为合法���，且所谓的过户手续在协议第二条中已明确不办理，按法律规定也无法办理产权给开发商，106室作为门厅过道依法应属全体业主共有，不属于原告开发商所有；4、原告确权的非法行为不能通过法院合法化。涉案106室属于已售房屋，经我方协调买受人将X室置换，作为20号楼门厅过道使用，属于业主共有，这是法律明确规定，也是双方合同约定。原告通过法院诉讼确权企图将非法行为合法化。因为全体业主对门厅过道X室享有所有权，20号楼业主坚决不同意确权给开发商所有并已联名向高新区管委会投诉。从原告诉状中可以知道，房产局因106室作为门厅过道使用不办理产权证，原告现又欺骗法院隐瞒实情企图骗取法院确权判决办理106室产权证。原告企图非法确权X室在得不到房产局认可的情况下，又想到利用法院做工具来达到侵权的目的；5、原告请求判令X室所有权归原���于法无据，原告的这一请求主体错误。X室按协议用途本是公共门厅依法应归全体业主共有，不属于原告所有；6、双方2012年5月10日签订协议，原告2016年向法院诉讼超过2年诉讼时效。被告（反诉原告）德华公司提起反诉称：2012年5月10日，双方签订了《协议》，约定：“由于甲方（远拓公司）需用106室作为香御公馆20号楼整幢楼的公共门厅过道使用，乙方（德华公司）同意将郑光辉购买的X号物业买卖合同解除并收回106号房屋”。协议签订后，我方已按约将X室交付对方作为公共门厅过道使用，但德华公司只将X室三分之一作为过道使用，剩余三分之二没有作为门厅过道使用，其行为已严重违约。德华公司诉至法院，请求判令：被反诉人将位于合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼X室房屋全部用于公共门厅过道；原告（反诉被告��远拓公司答辩称：1、置换协议中并未将106作为门厅过道的用途作为原告的义务，或者是置换的前提条件，协议中约定的是给我方作为门厅过道使用，而不是给德华公司使用，德华公司以此为由违约不办证，是不成立的；2、该置换协议中并未约定106室全部要作为门厅过道使用；106室目前实际上也是作为门厅过道在使用，至于三分之一、三分之二问题，协议中也没有约定必须是全部；3、我方可以提供证据证明X室目前是作为门厅过道使用，且案涉的20号楼就有原有的通道，X室不是唯一的通道；4、本案诉称的法律关系，是原被告置换协议的的权利义务，与X是否作为过道没有关系，与20号楼全体的业主没有关联，X室现在仍在德华公司的控制中；5、反诉人在反诉状中认定协议是有效的，本案解决的是物权的纠纷，与物权如何使用，不是一个法律关系。经审理查明：合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼，原由德华公司开发建设，其于2007年8月7日取得商品房预售许可证，便开始对外销售，并出售了诉争的香御公馆20号楼商X室房屋以及其他部分房屋。2010年元月15日，合肥市土地储备中心（甲方）和德华公司（乙方）签订了《合肥市国有建设用地使用权收回合同》，约定：甲方将乙方位于合肥市高新区习友路与香樟大道东北角，面积为37940.19平方米的土地收回，乙方在该土地范围上有合法建设手续的建筑物总建筑面积为1980.3平方米，甲方向乙方支付土地补偿费为9783072.68元。乙方按收回土地及地上建筑物的现状条件进行交付土地。2011年5月25日在市土地储备中心召开了协调会，会议各方对远拓公司2010年通过拍卖竟得的高新区AV-3地块（即上述被收回的土地）历史遗留问题的处理及土地移交事宜进行了协商，达成一致意见：1、已售房屋销售款问题：核实原孵化器项目3号楼实际销售面积为8880.215平方米，总销售款为2314.6917万元……；2、远拓公司负责办理已建成3号楼由工业办公变更为商办用途工作，在已建成3号楼竣工验收后一年内远拓公司负责按政府相关职能部门新批准的规划用途办理上述8880.215平方米已售房产的产权证，除契税、维修基金和房产局核定的办证费用外，远拓公司不再向德华公司及购房业主收取其他任何费用如土地出让金或房屋规划变更差价等。2010年12月1日，远拓公司取得了合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角地块的使用权，而涉案香御公馆20号楼（即原孵化器项目3号楼）所在的地块，则属于远拓公司取得地块的一部分，因此，远拓公司取得了香御公馆20号楼未销售部分的房屋所有权，如商X室、商X室、X室、X室、X室、X��、X室、X室、X室、X室等房屋，对于已销售部分的房屋，则由远拓公司负责办理新的商品房买卖合同及房产证，2012年2月22日进行了预售许可证的变更登记。2012年5月10日，远拓公司(甲方)与德华公司（乙方）就已销售的涉案商106室房屋签订了《协议》一份，约定：1、由于甲方需用106室作为香御公馆20号楼整幢楼的公共门厅过道使用，乙方同意将郑光辉购买的X号物业买卖合同解除并收回X号房屋；2、本协议规定的乙方义务完成后三日内，甲方将20号楼除X、X、X外其他一二层全部商业物业网签备案完毕；3、本协议第二条规定的甲方义务完成后，乙方将高新区管委会、土地收储中心等单位协调的70万元银行利息转给施工单位，20号楼竣工验收工作由甲方完成；4、本协议第三条约定的乙方付款70万元完成后三日内甲方负责将乙方三楼剩余的8套房物业网签备案完毕；5��甲方、乙方在本协议第四条规定的条件成就后一个月内完成物业置换工作（乙方将收回的X物业与甲方的X和X号物业置换，面积不足部分由甲方按照原有合同即乙方与郑光辉签订的原销售合同单价根据复测报告按照实际差额补足）。协议签订后，远拓公司按约办理了商X室、商X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室、X室网签备案手续。德华公司于2012年5月7日向工程施工单位安徽广厦建筑（集团）股份有限公司支付了70万元。2013年1月，德华公司的法定代表人余宏斌出具收条，注明：收到远拓公司用20号楼X室、X室置换X室门面，作为公共门厅过道使用的差额款24322元。2013年5月，远拓公司已按约将商108室、商206室房屋产权证办至德华公司的法定代表人余宏斌名下。另查明：2009年1月14日，德华公司（卖方）与合肥祥智商��公司（以下简称祥智公司，买方）签订了《商品房买卖合同》，约定：祥智公司购买了德华公司开发的104、106、107室，105上、202、203室，总价款3881816元。买方于2009年1月6日付清一期房款1800000元，于2009年1月13日付清二期房款282000元，余款在办理房屋产权证时付清。祥智公司按约分三次共支付了全部房款3881816元，德华公司开具了一张总购房款的收据并移交给远拓公司。2008年11月24日，合肥市三维房地产测绘有限公司（以下简称三维公司）出具的测绘报告显示108室、206室是物管用房。2012年4月19日，余宏斌（乙方）与祥智公司（甲方）签订了《房屋转让协议》，约定：乙方购买甲方位于合肥市习友路1678号启成科技3号X室,建筑面积108.2平方米，单价2350元每平方米，总价款254270元。三维公司于2012年8月29日出具的《测绘报告》显示108室、206室为商铺。再查明：涉案的X商铺临街，远拓公司将该商铺分割了三分之一作为公共通道，通道口位于临街，通往商务电梯，设置了楼上用户的报箱，另三分之二分割出用于堆放杂物。另经规划部门许可，在X商铺的后面开了一扇通道门，以方便楼上住户从该通道门进入小区，并从小区大门进出。以上事实，有双方当事人提供的证据予以证明，本院予以确认。本院认为：德华公司开发建设的香御公馆20号楼，其土地性质原为工业性质（即孵化器项目），合肥市土地储备中心将德华公司的土地全部收回后，经挂牌招拍卖，远拓公司缴纳了土地出让金，取得该地块的所有权，该块土地的性质转为商办性质。德华公司和远拓公司就该块土地历史遗留问题的处理及土地移交事宜进行了协商并达成了备忘录。远拓公司和德华公司于2012年5月10日签订的《协议》是双���当事人真实意思表示，应为合法、有效。双方理由按约履行各自的义务。双方已经按约履行了协议的第一、二、三、四条，德华公司已从原买受人祥智公司处收回商106室的所有权，关于协议第五条即德华公司所有的商106室与远拓公司所有的商108室、商206室的置换问题，远拓公司已按约履行协议，将商108室、商206室的房屋产权证办至德华公司的法定代表人余宏斌名下，并向德华公司支付了面积差额款24322元，德华公司应当将商X室的产权过户至远拓公司名下。对远拓公司诉请确认香御公馆20号楼商X室所有权归其所有，本院予以支持。余宏斌是德华公司的法定代表人，其并不是协议的合同当事人，其无义务协助远拓公司办理涉案商X室房屋的产权过户手续。至于远拓公司诉请二被告协助其办理涉案商X室房屋的解除限售相关手续，不是本案诉讼所能解决的问题，本院对此不予支持。德华公司提起反诉，请求远拓公司将涉案X室房屋全部作为公共门厅通道，经本院实地勘察，涉案X室的三分之一作为公共门厅通道，临街有出口，后面亦有出口通向小区，该楼的业主进出该幢楼均很方便，德华公司反诉请求将X室全部作为公共门厅过道亦无必要，对此反诉请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认位于合肥市高新区习友路与香樟大道交口东北角香御公馆20号楼商X室房屋所有权归原告（反诉被告）合肥远拓置业有限公司所有；二、被告（反诉原告）安徽德华投资有限公司于本判决书生效后十日内协助原告（反诉被告）合肥远拓置业有限公司将香御公馆20号楼商X室房屋的所有���转移登记至原告（反诉被告）合肥远拓置业有限公司名下；三、驳回原告（反诉被告）合肥远拓置业有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）安徽德华投资有限公司的反诉请求；本诉案件受理费5800元，减半收取为2900元，由被告（反诉原告）安徽德华投资有限公司负担；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由被告（反诉原告）安徽德华投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 钱 越人民陪审员 薛 彦人民陪审员 王礼芬二〇一七年六月八日书 记 员 吴晶晶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。