江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0722民初3553号原告盛湘，男，1957年8月28日生，汉族，住东海县。原告刘艳，女，1957年10月21日生，汉族，住址同上。二原告委托代理人马峰，江苏禾嘉律师事务所律师。被告杨健，男，1986年1月19日生，汉族，住东海县。被告王然，女，1988年11月5日生，汉族，住址同上。二被告委托代理人周景宝，江苏恒旭律师事务所律师。原告盛湘、刘艳与被告杨健、王然确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告、被告的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：请求确认原、被告2014年3月20日签订的《房地产买卖契约》无效，该房产属原告所有。事实与理由：2014年3月19日，原告向被告借款，原告给被告写了一张108万元的借条，被告要求原告用其东海县华纳绿城4－2－1102室签订买卖合同且过户到被告名下作为这笔借款的担保。3月20日签订了《房地产买卖契约》并将该房屋过户到被告名下。后在被告起诉原告要求还款的案件中，被告不承认房屋名为买卖实为借款担保的事实，法庭建议另案处理。华纳绿城4－2－1102室建筑面积162.35平方，当时购买价897060元，而在买卖契约中成交价只有50万元，并且没有支付该50万元，明显不是真实的交易，请查明事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告所诉与事实不符。房产买卖契约是双方经平等协商后自愿签订，是双方真实意思的表示，不存在所谓借款担保之说。原告称被告没有支付50万元不属实，如果答辩人未支付购房款，原告不可能将房屋过户给答辩人。原告的诉讼请求不能成立，应当驳回。契约是双方真实意思的表示，合法有效。契约不存在合同无效的情形。不仅房屋已过户，而且三年前答辩人全家已实际占有使用。原告所说的为108万元提供担保有悖常理，不可能用价值50万元的房屋为108万元提供担保。本院经审理认定的事实如下：2012年9月24日，盛湘、刘艳与江苏华纳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，盛湘购买华纳公司开发的位于东海县房屋，建筑面积162.35平方米，总价897060元，2013年2月26日，盛湘交清了全部房款，华纳公司出具了销售不动产统一发票，并办理了产权证书。2014年3月19日，被告盛湘、刘艳向原告出具一份借条，内容如下：“借条今借到杨健人民币（现金）壹佰零捌万元正（1080000.-）借款人：盛湘刘艳2014.3.19注：如借款不还或拖欠，由东海县人民法院接受处理。”2014年3月20日，二原告与二被告双方签订了《房地产买卖契约》，该契约系房屋产权管理机关提供的格式文本，盛湘将上述房产卖给杨健，仅在空白处填写了房屋的基本情况，价格50万元，交付的时间2014年3月20日，违约责任等条款均未约定，在空白处划掉。后房产被过户到二被告名下。被告称已支付了50万元购房款，但没有提供证据，原告不予承认。2015年，杨健将盛湘诉至本院，要求盛湘返还包括上述108万元借款在内的238万元，在该诉讼中，本院（2015）连东民初字第02009号民事判决书，判令盛湘返还84万元借款及利息，该判决对于诉讼中盛湘提出的双方2014年3月20日签订的《房地产买卖契约》系为借款担保，担保无效的主张，认为与借款不是同一法律关系，不予判涉，由当事人另行解决，原告遂提起本案诉讼。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、108万元的借条复印件、《房地产买卖契约》、本院（2015）连东民初字第02009号民事判决书、连云港市中院2016苏07民终字3818号民事判决书等证据予以证实。庭审中，关于房屋交付问题。双方陈述举证如下：原告称2015年9月22日，被告起诉原告的时候，原告还居住在涉案的房屋内，后来被告把锁换掉了。当时因为涉及的债务，原告没有报警，当时原告的东西都没有搬出来，因为原告是外地人。原告举证了开票日期为2015年5月24日的自来水水某原始发票、2015年3月和7月的电费原始发票、2015年3月的天然气原始发票。被告质证称，真实性需要进一步核实，即使是真实的，也不能证明相关的费用系原告所交纳。因为在2014年7、8月份被告即开始了入住涉案的房屋，相关的费用均由被告交纳。虽然户名是原告盛湘，这是因为收费机关没有变更所致，请求法庭庭后给我方时间向有关部门核实情况。被告称2014年3月20日办理了过户手续，以后就居住的该房内，提交了日期为2014年12月14日的物业公司的两张收费收据。原告质证意见为：真实性有异议，只是一个收据，不是发票。涉案的房屋是在2015年9月份之后被告强行换锁，原告无法进入才不居住的，原告的衣物等生活用品都在房屋内，都没有及时搬出。庭审中，被告称该房屋系欠原告工程款抵给原告的。但没有提供证据证明。本院认为，原告虽没有直接的证据证明双方2014年3月20日双方签订的《房地产买卖契约》系为2014年3月19日108万元的借条所涉借款进行担保，但综合原告陈述、所举证据及被告没有提供证据证明支付购房款等综合情况，应当认为双方签订的房地产买卖契约系为借款进行的担保，买卖不是双方真实意思的表示，应当无效。首先，从购房款的支付方面看，如买卖契约属实，被告应当支付购房款，但没有任何证据证明被告按照合同约定支付了购房款。其次，从房屋价款方面看，原告购买的房屋价款897060元，加上契税、公共维修基金等各项费用，应当在90多万元，如属真正的买卖，不可能以50万元出卖；即使如被告所言系工程款抵来，162平方米的房屋、结合当时的房价、位置，价款也绝不仅仅50万元。第三，从交付看，没有任何证据证明契约签订后，原告交付了房屋，如属真正的买卖，被告作为买受人不可能不要求交付房屋。2015年7月前的电费、水某、燃气费均系原告交纳、原始发票在原告处，足以证实原告一直在此房居住。被告居住的物业费的收费票据仅仅系收据而非发票且没有其他交费的原始发票，该证据不足以证实其在此房居住，不能证明房屋交付。第四，从契约签订的时间和108万元借条出具的时间看，在借条出具的第2天就签订了买卖契约，时间吻合；第五，从司法实践看，在现实生活中，出现了大量的非典型的让与担保的情形，担保人将不动产或动产过户登记的担保权人名下，作为担保。综上，应当认为本案名为买卖实为担保，买卖合同无效；担保不符合抵押担保的法定形式，依法不产生担保的效力。根据民法通则的规定，民事法律行为条件之一意思表示必须真实，而本案中，双方签订买卖契约并非真实意思的表示，应当系为借款进行担保而签订的买卖契约，依法应当认定为无效。原告购买了涉案房屋，办理了房产证，依法取得的房屋的所有权，该房产属于原告所有。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、七十二条之规定，判决如下：一、2014年3月20日原、被告双方签订的《房地产买卖契约》无效；二、位于东海县房屋所有权属原告所有。案件受理费8800元，由被告负担（已由原告垫负，被告于本判决生效后10日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费8800元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。审判员  井西华二〇一七年六月二十六日书记员  霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。